安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镜民一初字第00407号
原告：伍明星，男，1962年6月10日出生。
委托代理人：沈世钢，安徽文理律师事务所律师。
被告：芜湖市巨龙房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市。
法定代表人：王荣生，董事长。
被告：程刚，男，1984年9月3日出生。
委托代理人：江琦，安徽国伦律师事务所律师。
委托代理人：丁玲玲，安徽国伦律师事务所律师。
原告伍明星与被告芜湖市巨龙房地产开发有限公司（以下简称巨龙公司）、程刚确认合同无效纠纷一案，本院于2014年1月21日立案受理后依法向被告程刚公告送达副本材料，被告程刚于2014年6月10日委托代理人参加诉讼。本院依法组成合议庭后于2014年6月18日公开开庭进行了审理。原告伍明星及其委托代理人沈世钢，被告程刚的委托代理人江琦、丁玲玲到庭参加诉讼，被告巨龙公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伍明星诉称：原告原系芜湖县建筑安装工程公司（后改制为芜湖大宇建设有限公司）项目经理。2002年9月28日原告以芜湖县建筑安装工程公司名义与被告巨龙公司签订《建筑工程施工合同》，约定原告承包金马小区＊号楼的土建、水电工程，合同价款为152.8万元。被告巨龙公司于2005年5月18日以芜湖市金马小区项目开发部名义与原告签订《购房协议》，约定将由原告承包的金马小区＊号楼第＊、＊间营业房（即涉案金马小区＊幢＊室及＊幢＊室）以总房款1018032元卖给原告，并约定购房款从原告工程款中扣除。该房于2004年8月24日竣工验收后交付原告用于出租。2005年4月，原告书面要求巨龙公司办理产权证，但巨龙公司因为内部管理问题，至今未予配合。2013年3月，被告程刚等人将上述房屋的承租人强行赶走，并声称＊室系其购买并已办理产权证，要求腾房，原告予以驳斥并报警处理。后程刚多次指使他人将该房锁住，致使承租人无法经营，原告被迫与其解除租赁关系并退还房租，导致原告经济损失45982元。2002年7月，巨龙公司与穆亲林签订《关于金马地块合作协议》，约定双方合作开发金马小区＊#、＊#楼，由穆亲林负责建设、销售等，巨龙公司收取管理费。同年10月，巨龙公司与穆亲林签订《补充协议》，成立“芜湖市金马小区项目开发部”。2012年6月20日，巨龙公司股东杨尚琦未经公司授权，私下使用公司已经登报公告废止的公章与程刚签订了《商品房买卖合同》，将金马小区＊号楼＊室以明显低于市场平均价格转让给被告，并将该房产权转移登记至程刚名下。巨龙公司以芜湖市金马小区项目开发部名义与原告签订《购房协议》，将房屋销售给原告，该协议合法有效，且房屋已经交付，并在工程款中扣除了购房款，原告以所有人身份进行了装修并出租。巨龙公司和程刚明知所有权归原告，仍签订房屋买卖合同，以明显低于市场价格转让房屋，显然是恶意串通，损害原告合法利益，该合同应属无效。原告故诉请判令：1、确认被告巨龙公司与程刚签订的商品房买卖合同无效；2、注销金马小区＊幢＊室房屋权属登记，被告协助原告办理该房屋产权登记手续。
原告为证明其主张，向本院提交下列证据：
证据一：建设工程施工合同、协议书，证明原告是金马小区＊号楼的土建、水电工程的实际承建人；
证据二：购房协议、报告、情况说明，证明1、巨龙公司已将争议房屋卖给原告，原告是该房屋的所有权人；2、巨龙公司一直在给原告筹备办理房产证，并未将房屋销售给被告程刚；
证据三：房屋租赁合同、收条，证明1、金马小区＊幢＊室房屋一直由原告以所有人的身份对外出租，原告为实际所有人；2、被告已明知该房屋为他人所有；3、原告因为被告程刚等人无理取闹，导致房租损失；
证据四：法院公告、商品房买卖合同、发票、房屋登记簿，证明巨龙公司使用已经公告作废的公章与程刚签订房屋买卖合同，以明显低于市场价格出售讼争房屋；
证据五：报警记录，证明被告程刚等人无理取闹，强行夺走原告所有的房屋；
证据六：判决书，证明1、金马小区项目开发部是挂靠在巨龙公司名下，负责人穆亲林有权代表巨龙公司销售房屋；2、巨龙公司应当协助原告办理过户登记手续。
被告程刚对上述证据的质证意见为：对证据一真实性无异议，但原告不具备承包人资质；原告不具有签订购房协议的主体资格，因此证据二购房协议不具有商品房买卖合同的法律效力。巨龙公司从未收到原告出示的要求办理产权证的报告；对证据三房屋租赁合同的真实性不认可；对证据四不认可其效力，巨龙公司已登报公告声明王荣生持有的新章作废，故原公章继续有效；对证据五报警记录的真实性无异议；对证据六真实性无异议，但与本案无关。
被告程刚在庭审中辩称：巨龙公司与程刚签订的商品房买卖合同合法有效，原告要求确认合同无效缺乏法律和事实依据；原告与金马小区项目开发部签订的购房协议不具有物权效力，原告并未因此取得房屋所有权。故原告的诉请于法无据，无法成立，应予驳回。
被告程刚为证明其主张，向本院提交下列证据：
证据一：合作协议，证明1、穆亲林对金马地块的开发、销售是附条件的，即交清全部管理费531.20万元；2、穆亲林负有将销售情况告知巨龙公司的义务，便于巨龙公司统一安排交房；
证据二：审计报告，证明经2008年审计，穆亲林仍拖欠巨龙公司金马地块的管理费；
证据三：产权证，证明讼争房产2004年登记在巨龙公司名下；
证据四：商品房买卖合同、发票、产权证，证明2012年6月20日程刚与巨龙公司签订商品房买卖合同，购买了讼争房产，每平方米销售价格为6000元。程刚支付了购房款，并办理了产权证书；
证据五：商品房买卖合同，证明2007年、2008年巨龙公司对金马地块销售的市场价格均为3300-3800元每平方米，被告签订的房屋销售价格符合市场行情；
证据六：民事裁定书，证明2010年杨尚琦作为巨龙公司的法定代表人参与诉讼；
证据七：情况汇报、股东会决议、董事会决议、任免决定书，证明2011年公司董事会过半数表决，罢免王荣生董事长职务，选举杨尚琦为董事长，并于2011年5月12日登报声明作废王荣生的新公章，继续使用原公章；
证据八：工商登记信息、董事会决议，证明2013年公司经工商登记的过半数董事表决，罢免王荣生董事长职务，选举杨尚琦为公司董事长。
原告对上述证据的质证意见为：证据一系穆亲林和巨龙公司内部约定，对外不具有效力，穆亲林向原告销售房屋已向巨龙公司报告；证据二的审计期间是2005-2007年，但巨龙公司于2003年将房屋销售给原告，穆亲林在2003年有销售权；证据三产权证是房管部门登记错误所致，根据房屋登记管理办法，房产部门不能颁发权属证书给开发商；证据四商品房买卖合同中出卖人一方无法定代表人签字，且公章也是作废的，故合同无效；对证据五的真实性、客观性、关联性均不认可，系两被告恶意串通，以明显低于市场价格转让房屋；关于证据六，原告已提交2013年判决书载明巨龙公司法定代表人是王荣生，故应以最新的为准；证据七、证据八反映的巨龙公司内部人员变更与原告无关。
被告巨龙公司未答辩，亦未向法庭提交证据。
经审理查明：2002年7月29日，巨龙公司（甲方）与穆亲林（乙方）签订“关于金马地块合作协议”，约定甲方将金马小区＊#、＊#楼交由乙方开发建设、销售，乙方按销售面积交纳管理费给甲方。乙方在施工队伍进场前必须交纳所有的管理费用，并于交清管理费后拥有金马小区＊#、＊#楼的建设开发及销售权。2002年9月28日，巨龙公司作为发包人与芜湖县建筑安装工程公司签订《建设工程施工合同》一份，约定由后者承包金马小区＊号楼的土建、水电安装，合同工期自2002年9月28日至2003年5月26日，合同价款为152.8万元，项目经理为伍明星。2002年10月22日，巨龙公司（甲方）与穆亲林（乙方）签订补充协议一份，约定成立芜湖市金马小区项目开发部，穆亲林任项目部经理。2003年5月18日，穆亲林代表金马小区项目开发部作为甲方与乙方伍明星签订购房协议一份，约定伍明星购买金马小区＊#楼第＊、＊间营业房（自西向东），面积分别为123.86平方米、137.54平方米；购房款按工程进度与＊#楼的工程款相抵，两套门面共计折抵工程款1018032元。2004年2月23日，伍明星作为乙方与甲方芜湖县建筑安装工程公司签订协议书一份，约定上述工程由乙方承包施工，合同价款同上。2005年4月，伍明星向巨龙公司出具报告一份，要求巨龙公司协助办理房产证，穆亲林在报告上签字并备注“情况属实，请公司给予办理房产手续”。2012年6月20日，杨尚琦代表巨龙公司与程刚签订买卖合同一份，约定巨龙公司将金马小区＊幢＊室商业用房（即伍明星与金马小区项目部签订的购房协议项下的营业房之一）出售给程刚，面积125.06平方米，价款750360元。后程刚分7次共计支付房款36.5万元（2012年6月29日付10万元，2012年9月29日付7万元，2012年12月31日付2万元，2013年1月9日付10万元，2013年1月22日付4万元，2013年5月15日付1万元，2013年2月7日付2.5万元），并于2012年7月取得房屋产权证。2013年3月19日，巨龙公司出具情况说明一份，由王荣生签字并加盖公章，载明“关于金马小区＊#楼＊#、＊#门面房出售事项，我公司及我本人毫不知情。公司也未收到此房款，伍明星属合法使用人，产权证正在变更洽谈中。”上述房屋于2004年登记在巨龙公司名下，同年，伍明星承建工程竣工后，金马小区项目开发部将上述房屋交付原告。
另查明：至2008年审计时，巨龙公司仍未就上述管理费（依据合同规定管理费共计531.2万元）与穆亲林进行结算。
本院认为：依据穆亲林与巨龙公司签订的合作协议，穆亲林交清管理费后即获得金马小区＊#、＊#楼的建设开发及销售权。至2008年审计时穆亲林仍未结清管理费，但穆亲林系金马小区项目开发部经理，伍明星签订购房协议时有理由相信穆亲林有权缔结此协议，未结清管理费系穆亲林与巨龙公司内部纠纷，不能对抗伍明星，故本院认定上述购房协议系双方真实意思表示，合法有效。原告基于购房协议享有请求巨龙公司协助办理产权变更登记的权利，因为巨龙公司内部原因而未果。现在讼争房屋虽已登记在被告程刚名下，但纵观整个交易过程，几被告的买卖行为均不符合交易习惯，其一，被告程刚与巨龙公司签订买卖合同时房屋已经由原告占有使用多年，程刚作为买受人理应关心并知道房屋出售时的状态；其二，合同约定价款75万余元一次性付清，但实际上被告却在长达八个月的时间里分七次付款仅36.5万元，既不按时按约，也不足额；其三，被告称与巨龙公司并无特殊关系，但巨龙公司却在程刚仅付款10万元的情况下就将房屋过户登记至买受人名下。因此，本院认定被告程刚不具备善意第三人之要件，不能据此取得讼争房屋的所有权。原告伍明星基于购房协议请求确认几被告签订的买卖合同无效，应当予以支持。被告巨龙公司作为出卖人负有协助原告办理产权过户的义务，但讼争房屋现已登记在程刚名下，撤销相关物权登记超出民事诉讼处理范畴，原告可待上述合同确认无效后另行处理。案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告芜湖市巨龙房地产开发有限公司与被告程刚于2012年6月20日就金马小区＊幢＊室商业用房签订的商品房买卖合同无效；
二、驳回原告伍明星的其他诉讼请求。
本案案件受理费100元，由被告芜湖市巨龙房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 马甜甜
代理审判员 丁丽珺
人民陪审员 夏 华
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 吴 蓓
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益的；
恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的；
以合法形式掩盖非法目的的；
损害社会公共利益；
违反法律、行政法规的强制性规定的。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。