云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）红中民三终字第128号
上诉人（原审被告）梁勇，男，1970年11月4日生，汉族，个体工商户。
委托代理人罗浩铭，云南华垣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨永昌，男，1937年9月18日生，汉族，退休工人。代理权限为特别授权代理。
委托代理人及被上诉人（原审原告）杨永星（系杨永昌之弟），男，1949年12月20日生，汉族，退休工人，住昆明市西山区海口文化村**幢*单元**号。
被上诉人（原审原告）杨琼芳，女，1947年1月6日生，汉族，居民。
被上诉人（原审原告）杨永和，男，1952年2月2日生，汉族，退休工人。
杨永星、杨琼芳、杨永和共同委托代理人杨振欧，云南盟志律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）谭翠华（曾用名杨翠华），女，1964年11月1日生，汉族，居民。
被上诉人（原审被告）建水县住房和城乡建设局。
住所地：建水县仁和路。
法定代表人李强，职务局长。
委托代理人孔庆成，男，1975年1月18日生，汉族，公务人员。代理权限为特别授权代理。
委托代理人刘建海，男，1975年5月13日生，汉族，公务人员。代理权限为特别授权代理。
上诉人梁勇因与被上诉人杨永昌、杨琼芬、杨永星、杨永和、谭翠华、建水县住房和城乡建设局确认合同无效纠纷一案，不服建水县人民法院（2013）建民初字第1062号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：杨XX1（1983年故）与张XX（2002年故）共生育杨永昌、杨琼芬、杨琼芳、杨永星、杨永和五个子女。杨琼芬有杨翠华、梁X（2003年故）、梁勇三子女。建水县临安路45号（原建中路30号）房屋属1958年建水县扩建街道兑换归张XX管理使用，因年代久远，现无兑换依据。但该房屋一直由张XX居住管理直至去世。张XX亡故后，该房屋一直由被告梁勇管理居住。2012年9月建水县政府进行建水县南城门片区历史风貌恢复保护项目，向社会公布了改片区的拆迁改造范围，并对该片区的房屋征收进行过公告。被告梁勇管理居住的现门牌号为临安路45号的房屋也在征收的范围内。2013年4月8日，经建水县人民政府确定的征收部门建水县住房和城乡建设局与被告梁勇签订了一份征收补偿安置协议。为此，原告等人认为其也是该房屋的共有权人，向原审法院起诉，要求确认该协议无效。
原审法院审理认为：建水县临安路45号房屋多年来一直由张XX管理使用，张XX亡故后，其家庭成员对该房屋的管理使用权一直未协商和明确过。被告建水县住房和城乡建设局作为建水县人民政府对建水县南城门片区历史风貌恢复保护项目所确定的征收部门，有权在征收工作中与被征收单位和个人签订征收补偿安置协议。被告梁勇作为被征收房屋的使用人，未如实向征收单位提供尚有其姐等其他房屋使用人的情况，导致征收单位在未明确房屋使用权人的情况下与其签订了房屋征收补偿安置协议，该协议未经得其他管理使用人的同意，故协议无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九条之规定，判决如下：“被告建水县住房和城乡建设局与被告梁勇于2013年4月8日签订的《建水县南城门片区历史风貌恢复保护项目征收补偿安置协议》无效。案件受理费100元，由被告建水县住房和城乡建设局负担。”
原审判决宣判后，上诉人梁勇不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，并改判。主要理由如下：原判依照《合同法》第九条“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力”判决合同无效，适用法律错误。《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。然本案被告建水县住房和城乡建设局与上诉人所签订之协议，根本不存在《合同法》五十二条合同无效的情形。《建水县南城门片区历史风貌恢复保护项目征收补偿安置协议》的签订体现出公开、公平的原则，是善意的，依法应当受法律保护。在征收工作开始之后，已按工作程序的要求作出公告，要求权利人上报有关资料。且在所争议房屋处也作征收通告，做到了片区内人所皆知，整个公告区期间长达数月。但杨永昌方均从未向建水县南城门片区历史风貌保护恢复办公室提出异议。根据《合同法》第五十二条的规定，作为主体遗漏不是合同无效的法定条件，最多可能产生可撤销的情形。原审中，梁勇所提供的证据完全可以证实诉争协议的合法性及房屋的实际使用人。杨永昌方提不出其属于该房屋的权属证据及系共有人的证据。故不存在遗漏了权利人。本案杨永星等所主张实际是补偿款如何分配，是否有权分配，但这并不影响协议的有效性。请求撤销原判，驳回杨永昌方的上诉请求。
被上诉人杨永昌、杨琼芳、杨永星、杨永和答辩称：答辩人母亲张XX因旧房拆迁被换房到临安路45号（原建中路30号），后来又建盖铺面。梁勇知道其外公、外婆留下的房屋要被政府征收，却不与舅舅、孃孃、姐姐联系，自己与征收部门订立协议，并领取补偿款。后其也不与答辩人同去征收部门进行纠正。梁勇居住在建水，虽然答辩人也给父母钱物、看望父母，但比之在本城看望的时间会少些。答辩人母亲2002年去世前，梁勇就没使用房屋，父母去世后，梁勇将房屋出租，答辩人也不与之计较。但有时也交一些租金给答辩人，并不与他算细账。但拆迁这事，其以自己名义去办，未征求答辩人意见。梁勇在上诉状中所述有关房屋情况不合事实或片面歪曲。梁勇只是为做生意对房屋装修过，2001年梁勇与杨翠华的“租房协议”，不能作为房屋属他所有的证据。
被上诉人谭翠华答辩称：因答辩人父母离婚，答辩人从出生就与外公杨XX1和外婆张XX居住。1988年答辩人搬出。1981年答辩人外婆工作单位倒闭，其办得缝纫的营业执照，带着答辩人在临安路45号门前摆摊做生意。梁勇、哥哥与父母住。1983年外婆在门前一粪塘上建盖了铺面，就在铺面内缝纫并兼收酒瓶。因梁勇和哥哥没工作，就叫来一起收酒瓶。1996年梁勇对铺面进行装修做化妆品生意。2001年梁勇要把房屋租出去，张XX不同意。张XX生活已不能完全自理，叫答辩人住那里照料她，但梁勇要答辩人支付租金给他。外婆年岁大没精力与他争，要答辩人同意。后答辩人与梁勇签租房协议，住了一年多，外婆就去世了，答辩人就把房屋出租。后来是梁勇去办的续租。这次拆迁，因答辩人住的地方离旧城远，并不知道。直到2013年的7、8月份二舅杨永星找到答辩人，答辩人才知道房屋要拆。请求法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人建水县住房和城乡建设局答辩称：杨永星等人所诉的临安路45号房屋，位于建水县南城门片区历史风貌恢复保护核心区。实地测量该房屋总占地面积81.3㎡．梁勇及杨永星等人均提供不出临安路45号的房屋产权依据。该房既无《土地使用证》、《房产证》，亦无老纸或相关房屋产权依据。据梁勇陈述事实：其外公、外婆生前一直与他们共同居住，他们在此居住已40余年，两位老人的后事均由他们料理。两位老人去世后，该房屋也一直由他们管理使用。梁勇在签订协议时还出具了一份2011年6月1日其与何XX签订的租期为十年的该房屋《租赁协议》，这充分说明该房屋长期为梁勇管理使用。故2013年4月8日，建水县住房和城乡建设局与梁勇签订了该房屋征收协议。且签订协议时，梁勇写下了保证书，保证其本人拥有临安路45号房屋的完全产权并保证今后如发生该房屋的产权纠纷，由本人自行解决。事后杨永星等人向南城门项目办公室提供了建水县房管处出具的一份《证明》，但此证明出具时间为2013年4月12日，系梁勇签订协议之后提供的，且只能证明房屋来源及张XX拥有该房屋产权无争议。建水县南城门片区历史风貌恢复保护项目自2O12年9月2日启动以来，南城门项目办公室在片区醒目位置张贴了房屋征收通告，工作人员向片区内各住户送达了房屋征收通知书，已做到家喻户晓，在住建局与梁勇签订协议之前的7个月里，杨永星等人一直没有到南城门项目办公室反映过该房屋的产权纠纷问题，也没有提供过任何拥有该房屋产权的依据。答辩人与梁勇签订的协议，是严格按照建水县人民政府的相关规定，在公开、公平、公正的基础上签订的，是符合法律法规的合法协议。请人民法院依法撤销原判，并驳回原审原告的诉讼请求。
二审中，经征询双方当事人对原审法院认定事实的意见。上诉人及建水县住房和城乡建设局对“建水县临安路45号……由张XX居住管理直至去世”有异议，认为老房子已经不在，现争议房屋是张XX、杨琼芬、梁勇、梁X共同居住。梁勇对张XX进行赡养、送终。房屋一直由梁勇管理使用，张XX在世的时候，梁勇就对房屋进行出租。无论是在张XX生前、去世后都是由梁勇管理使用。原审没有认定公告的范围与形式是多样的。对其他无意见。被上诉人杨永昌、杨琼芳、杨永星、杨永和、谭翠华无异议。
二审中上诉人、建水县住房和城乡建设局均未提交新证据。被上诉人提交证据1、2004年5月10日《证明》一份，欲证实梁勇出租房屋是事实，梁勇收取租金分给杨永星、杨永和、杨琼芳、杨永昌。证据2、《杨永昌学生证》一份、1993年4月5日、2002年6月12日、2002年5月13日《证明》各一份，欲证实建水县临安路45号（原建中路30号）房屋属1958年建水县扩建街道兑换归张XX的。
经质证，上诉人、建水县住房和城乡建设局对证据1认为不能证实是给付租金及杨永星方是房屋的共有权人。对证据2，上诉人认为与本案无关，不能证实房屋的权属，且房屋权属没有得到政府明确。建水县住房和城乡建设局无异议。
本院审查认为。证据1与本案无关，不予认证；证据2中的《杨永昌》学生证与本案无关，不予认证。1993年4月5日《证明》能与2013年4月12日建水县房地产管理处出具《证明》相印证，能证实争议房屋来源，本院予以采信。2002年6月12日、2002年5月13日《证明》未能清楚说明争议房屋的来源，不予采信。同时对上诉人及建水县住房和城乡建设局所提异议，因未提供证据加以证明，本院不予采信。二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。二审还查明，原审诉讼中，建水县住房和城乡建设局的法定代表人为白X，二审诉讼中变更为李X。
本案争议焦点是：梁勇与建水县住房和城乡建设局所签订《建水县南城门片区历史风貌恢复保护项目征收补偿安置协议》是否有效。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十七规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额的三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，临安路45号房屋系1958年建水县扩建街道兑换归张XX，现在张XX、杨XX1已亡故。梁勇、杨永昌、杨琼芳、杨永星、杨永和、谭翠华对临安路45号房屋形成共有关系，但梁勇在未经得所占份额的三分之二以上的共有人同意即与建水县住房和城乡建设局签订《建水县南城门片区历史风貌恢复保护项目征收补偿安置协议》，对共有物擅自进行处分，对其他共有人已造成侵权。建水县住房和城乡建设局在对房屋进行征收时应对征收房屋的权属归属作仔细调查，在临安路45号没有相关产权证书的情况下，更应该谨慎。但建水县住房和城乡建设局仅凭梁勇单方陈述及梁勇与他人签订的房屋租赁合同，就与梁勇签订《建水县南城门片区历史风貌恢复保护项目征收补偿安置协议》，未尽到相应的注意义务。故梁勇擅自处分临安路45号房屋的行为无效，其与建水县住房和城乡建设局签订的《建水县南城门片区历史风貌恢复保护项目征收补偿安置协议》无效。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由梁勇承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李彦斌
审 判 员 李 涌
代理审判员 李治平
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 黄 洁