吉林省通化市东昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东江西民初字第119号
原告石增凯，男，39岁，汉族，无职业，现住通化市东昌区。
委托代理人张文双，北京市乾贞律师事务所律师，代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参加调解。
被告王颖，女，43岁，汉族，通化市人，吉林银行通化分行职工，现住通化市。
委托代理人曾楠，吉林昱诚律师事务所律师，代理权限：代为诉讼，参加调解，提供法律帮助，代为上诉、和解。
第三人卢红，女，40岁，满族，辽宁省新宾县人，吉林银行通化分行职工，现住通化市。
委托代理人闫一菲，女，37岁，汉族，通化市人，无职业，现住通化市，代理权限：代为承认、放弃、和解，变更诉讼请求，上诉、反诉。
原告石增凯与被告王颖，第三人卢红案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2013年12月19日收到原告石增凯起诉状，于当日决定立案受理，并依法组成合议庭，于2014年3月26日公开开庭进行了审理。原告石增凯及其委托代理人张文双，被告王颖的委托代理人曾楠，第三人卢红及其委托代理人闫一菲到庭参加诉讼。本案一审现已审理终结。
原告诉称，原告于2013年6月10日购买了耿立伟位于五月花城7区21号楼1单元703室房产一处，该房屋系耿立伟从黄发手中购得，黄发已经去世。后原告得知，被告王颖申请东昌区人民法院强制执行卢红，东昌区人民法院以（2012）东江东民初字第588号民事裁定，将原告购买的该处房产查封。原告提出执行异议，东昌区人民法院以（2013）东执异字33号执行裁定，驳回了原告的执行异议。原告认为，其全额付款购买该处房产，并实际占用居住该房，因五月花城小区的开发商没有办理齐全开发手续，小区的房产证都没有办理。所以原告没有产权证书，但人民法院不能以此否定原告对该房拥有合法的所有权。根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定，要求确认原告对执行标的位于通化市东昌区五月花城7区21号楼1单元703室拥有所有权，对涉案标的停止执行；被告承担本案的一切诉讼费用。
被告辩称，一是因为原告系从耿立伟处受让本案争议房屋，而耿立伟与黄发签订的房屋买卖协议书中第六条约定，黄发有回购本案争议房屋的权利，期限为三个月，如超过三个月，耿立伟才可以将争议房屋出售给他人，而原告主张与耿立伟签订的协议书的日期是在耿立伟与黄发签订协议之后的第二日，耿立伟转让争议房屋的时间未超过其与黄发约定的期限，耿立伟无权处分争议房屋。二是因为本案的原告没有办理房产登记手续，争议房屋的所有权并没有转移至原告，所以原告没有争议房屋的所有权，也无权要求被告对争议房屋的执行。
第三人辩称，一是因本案中耿立伟与原告签订的房屋买卖协议书的时间将直接影响本案的审理结果，故第三人卢红特向贵院提出耿立伟与石增凯签订房屋买卖协议书形成时间进行司法鉴定，第二点答辩意见同被告王颖的答辩意见一致。
在开庭审理过程中，本案原告石增凯与被告王颖，第三人卢红对本案以下问题有争议，本院评判如下：1、位于通化市华翔五月花城7区21号楼1单元703室的所有权是谁的？2、原告的诉讼请求是否合理应否支持？
原告主张，我方认为我方对争议房屋有所有权，理由是原告支付了全部房款，并实际占有该房屋，且没有过错，对于是否办理产权证书，如被告所说，是由于开发商的个别证件，致使产权登记部门无法办理产权变更登记手续，所以原告无过错，所以原告有所有权。回购是附条件的房屋买卖合同，黄发在签订合同后不久去世，致使条件推定成就，另外，黄发去世之后，其继承人也未向耿立伟提出回购的条件。在庭审前，已超过三个期限，也应视为附的三个月的条件成就，耿立伟是否将房屋转让原告，是否受三个月的限制，是另一个法律关系。被告与黄发是债务关系，对争议房屋没有办理产权登记，无优先受偿权。即使原告不购买争议房屋，耿立伟从黄发手中购买房屋应当是在法院查封房屋之前，黄发去世，其继承人没有提出回购的表示，耿立伟与黄发的合同有效，所以原告有权处分。对其主张向本庭提供证据有：耿立伟与石增凯签订的买卖协议书复印件一份、耿立伟签收的收据复印件一份、耿立伟与黄发签订的房屋买卖协议书复印件一份、抹账协议书复印件一份。
被告主张，关于耿立伟将房屋转让原告时允许转让的条件并未成就，其转让无效，无效转让只有经过权利人追认之后才有效，原告没有提交相关证据。黄发去世时是在2013年6月23日，被告认为原告与耿立伟之间签订合同的时间并非双方合同上记载的时间，真实情况是耿立伟与黄发签订合同之后，在三个月的期限未到时，黄发自杀了，所以耿立伟不能依照该合同直接取得房屋所有权，为了通过所谓的合法途径将争议房屋留在耿立伟处，所以与原告签订了房屋转让合同，目的是以所谓的合法形式善意取得争议房屋，造成实际占有并控制房屋的结果。损害了被告王颖的合法权益，所以原告同耿立伟的房屋买卖协议不真实，也没有发生法律效力，原告主张的善意取得的问题因为该法规只适用于查封扣押冻结的法律行为，他不能作为认定房屋所有权是否发生转移的法律依据，所有权的确认只能依据房屋管理部门的登记确定，只要不登记，不发生所有权的转移，原告主张的因为整个小区未办理所有权证，才没有办理产权登记，如按照这个理论，被告同黄发的抵押行为在先，也是因为这个理由没有办理抵押登记，应当按照时间先后，认定被告同黄发的抵押行为有效。对其主张向本庭提供证据有：（2012）东民一初字第265号民事判决书复印件一份、借款人黄发与担保人卢红签订的借款及担保协议书复印件一份。
第三人主张，我同意被告的代理意见。补充，原告认为该房屋在庭审时已超过三个月的期限是错误的认定，通过原告提供证据，黄发与耿立伟是在2013年6月9日达成协议，协议中明确规定回购条款，而耿立伟又与次日将房屋转让原告，是无权处分，是无效合同，因此原告不具有争议房屋的所有权。对其主张向本庭提供证据有：东昌区人民法院（2013）东执字第158号执行裁定书复印件一份。
本院认为，原、被告、第三人对证据的真实性均无异议的有：耿立伟与黄发签订的房屋买卖协议书复印件一份、抹账协议书复印件一份、（2012）东民一初字第265号民事判决书复印件一份、借款人黄发与担保人卢红签订的借款及担保协议书复印件一份、东昌区人民法院（2013）东执字第158号执行裁定书复印件一份，本院予以认定。耿立伟与石增凯签订的买卖协议书复印件一份、耿立伟签收的收据复印件一份，经与原件核对无误，本院应予认定。
经审理查明：2011年黄发向王颖借款10万元，由卢红担保，该款到期未还，王颖向本院起诉。2012年10月15日本院作出（2012）东民一初字第265号民事判决，判决黄发于判决生效后，立即偿还王颖借款10万元及利息3，000.00元，卢红承担连带偿还责任等。该判决已生效。2013年6月9日耿立伟与黄发签订了房屋买卖协议，黄发将其所有的位于通化市东昌区华翔五月花城7区21号楼1单元703号住宅（面积70.57平方米）作价15万元，出售给耿立伟，约定：黄发如有意购回房产，自本协议签订之日起，耿立伟可给黄发三个月的期限，如超过三个月，耿立伟可以另卖他人，黄发不得再主张任何权利等。同年6月10日耿立伟与石增凯签订了买卖协议，将该房以176，425.00元出售给石增凯，协议约定：石增凯应于本协议签订之日当即支付全部价款等。同日，石增凯将购房款176，425.00元全部支付给耿立伟。同年6月14日本院作出（2013）东执字第158号执行裁定，裁定查封被执行人黄发所有的登记在通化华翔置业投资有限公司名下的五月花城7区21号楼1单元703号70.57平方米房屋。案外人石增凯向本院提出异议，本院裁定驳回了石增凯的执行异议。石增凯遂向本院起诉。另查明，黄发已去世。
综上所述，本院认为：最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，石增凯已经支付该争议房屋全部价款并实际占有，虽然没有办理过户登记手续，但石增凯对此没有过错，应当认定其已经取得该财产的所有权，裁定解除对该财产的查封，以保护买受人原告的合法权益。故对原告主张确认原告对执行标的位于通化市东昌区五月花城7区21号楼1单元703室拥有所有权，对涉案标的停止执行，本院应予支持。耿立伟与黄发虽约定了回购该房期限为三个月，期间，耿立伟将该房出售给石增凯，但在该期限内，黄发及其继承人均未向耿立伟提出回购该房，故耿立伟对该房有处分权，其与石增凯间的房屋买卖合法、有效。被告主张耿立伟转让争议房屋的时间未超过其与黄发约定的期限，耿立伟无权处分争议房屋，本院不予支持。综上，判决如下：
一、位于通化市东昌区五月花城7区21号楼1单元703号住宅归原告所有；
二、对位于通化市东昌区五月花城7区21号楼1单元703号住宅停止执行。
案件受理费3，820.00元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审判长 马 涌
审判员 张晓云
审判员 毛德义
二〇一四年八月二十二日
书记员 张金玲