广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终3021号
上诉人（原审原告）：李翠捷，住广东省佛山市高明区。
委托代理人：梁国斌，广东金桥百信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州番禺锦江房地产有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：翟美卿，该公司董事长。
委托代理人：杨丛泽，广东纬国律师事务所律师。
上诉人李翠捷因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第347号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年9月3日，李翠捷与广州番禺锦江房地产有限公司（以下简称锦江公司）签订商品房预售合同。李翠捷购买锦江公司开发的位于广州市番禺区南村镇锦绣香江花园锦绣路133号03幢804的房屋一间（以下简称804房）。双方在商品房预售合同约定了房屋买卖合同的基本条款，其中房屋交付日期的约定为：锦江公司应当在2010年12月30日前作为本合同标的物的房屋交付李翠捷使用。锦江公司向李翠捷交付房屋时，应当向李翠捷发出收楼通知书，锦江公司委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向李翠捷出示锦江公司出具的授权委托书。
同日，李翠捷及案外人薛××［与李翠捷一起购买位于广州市番禺区南村镇锦绣香江花园锦绣路133号03幢801的房屋（以下简称801房）的购买者］共同向锦江公司发出室内间隔修改申请书，要求将801房、804房两间修改为一单元使用。锦江公司接受李翠捷及案外人薛××的申请，并按其申请改造房屋。
2010年12月29日，李翠捷、案外人薛××与锦江公司签订了“锦绣香江花园锦绣路133号配套家用设备签收”，李翠捷、案外人确认801房、804房的家用设备配置妥当。
2011年11月28日（原审法院笔误，应为2011年11月23日，本院注），李翠捷购买的位于广州市番禺区南村镇锦绣香江花园锦绣路133号03幢804的房屋办理了产权证明，业权人为李翠捷。
2015年4月9日，李翠捷以所购房屋质量存在严重问题，锦江公司迟延交付房屋为由向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、锦江公司违约，承担逾期交楼交证的违约责任；承担逾期交付房屋的违约金19032.6元（从2010年12月29日起计算至2011年11月28日止）；2、锦江公司承担案件诉讼费。
锦江公司答辩认为李翠捷所购的房屋按期交付，李翠捷再以延期交付房屋为由提起诉讼，其起诉超过诉讼时效，要求法院驳回李翠捷的诉讼请求。
原审诉讼中，李翠捷撤回第一项诉讼请求中要求锦江公司承担逾期交证违约责任的诉讼请求。原审法院将李翠捷撤回部分诉讼请求的内容告知锦江公司。锦江公司对此没有异议。
原审诉讼中，李翠捷向原审法院提供的证据有：1、商品房预售合同［包括收楼通知书、收楼费用表（801）、收楼费用表（804）、室内间隔修改申请书］；2、锦绣路133号3幢801与804的房质量问题（自书）、房屋装修标准和房屋维修情况（自书）；3、协议书（3月15日）；4、协议书（2014年4月30日）；5、房地产权证，并以此支持其诉讼请求的成立。
锦江公司对李翠捷提供的证据中的第1、3、5项证据予以确认，对证据中收楼费用表、收楼通知书、室内间隔修改申请书予以确认，对《锦绣路133号3幢801与804的房质量问题》不予确认，对房屋装修标准确认，对布查特修补天花裂缝、起泡等不确认，对第4项证据不予确认。
原审诉讼中，锦江公司向原审法院提供的证据有：1、竣工验收备案表；2、收楼费用表；3、锦绣香江花园收楼验收表；4、锦绣香江花园锦绣路133号配套家用设备资料签收表，并以此支持其抗辩主张的成立。
李翠捷对锦江公司提供的证据中的第4项证据予以确认，对第1项证据有异议，原因没有见过该表格，需要调查其真实性，对第2项的关联性予以确认，对其真实性、有效性有异议，该表与另案相关，即要求物业管理公司承担返还费用的案件有关；对第3项证据不予质证，原因没有证据原件。
原审法院认为：通过庭审查明的事实及李翠捷提供的证据可知，李翠捷、锦江公司之间签订的商品房预售合同，主体适格，内容没有违反法律规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力。李翠捷向原审法院起诉认为锦江公司因房屋质量问题，迟延至2012年3月15日才正式交付房屋，要求锦江公司承担迟缓交付房屋的违约责任。锦江公司抗辩认为房屋已按商品房预售合同约定的时间内交付，不存在迟延交付的问题。由于双方的主张相背，且该房屋买卖过程中，牵涉的内容较多，因而有必要在查明事实的基础上，通过双方各自提供的证据，依据法律进行综合分析，以断事非。位于广州市番禺区南村镇锦绣香江花园锦绣路133号3幢804的房屋为李翠捷单独所购，位于广州市番禺区南村镇锦绣香江花园锦绣路133号3幢801的房屋原为李翠捷与案外人薛××共同购买，在办理产权证照之时，办至李翠捷的名下。原审诉讼中，李翠捷确认所购上述房屋为相邻，将两间房屋贯通合并使用。现李翠捷起诉主张房屋迟延交付的原因为所购房屋质量存在严重问题，经多年多次维修，锦江公司仍然未能妥善处理。从李翠捷起诉主张可以引伸出，房屋交付问题为本案的讼争集中所在。
原审诉讼中，李翠捷对锦江公司迟延交付房屋的具体证据有房屋质量问题的手写稿、协议书等证据，但未有提供如书面通知锦江公司交付房屋类型的直接证据，形成锦江公司并未有直接证据证明锦江公司迟延交付房屋，李翠捷认定锦江公司迟延交付房屋为其推定。原审诉讼中，李翠捷陈述在购买房屋后，该房屋存在严重质量问题，需要维修。锦江公司确认李翠捷所购房屋存在质量问题，并依据保修条款多次对涉案房屋进行维修，而对房屋进行维修是在李翠捷收取了所购房屋的情况下进行的。锦江公司对涉案房屋的修缮，是否推导出李翠捷主张锦江公司迟延交付房屋的成立，应予以分析。原审诉讼中，李翠捷（包括案外人薛××）确认提供的锦绣香江锦绣路133号（现时特指位于广州市番禺区南村镇锦绣香江花园锦绣路133号3幢801、804房屋）配套家用设备资料签收表，从而证明双方就房屋的交付方面是有查验的，但该配套家用设备资料签收表只能证明李翠捷确认房屋内家用设备配置与约定相符，并不能证明房屋交付方面的问题。也不能就此判断房屋是否于合同约定的时间内交付。然而，李翠捷（包括案外人薛××）与锦江公司签订商品房预售合同，购得上述两房屋后，向锦江公司提出室内间隔修改申请书，要求将购得两房屋贯通合并使用。从锦江公司确认李翠捷提供的室内间隔修改申请书而言，李翠捷的申请是获得锦江公司认可的。原审诉讼中，李翠捷也确认要求将两间房屋贯通合并使用，由此可以确认，李翠捷购得上述两房屋后曾进行房屋合并使用的建筑上处理。由于李翠捷向锦江公司提出对上述两房屋进行合并使用的建筑上处理的时间与双方签订商品房预售合同的时间是同日。就李翠捷所提出的在室内间隔修改申请书而言，李翠捷应当知晓，锦江公司接受其申请，进行两间房屋合并使用的工程进行之日，意味着李翠捷接收所购房屋，标志着锦江公司已按合同约定期间交付房屋。从另一方面而言，李翠捷、锦江公司均提供的收楼费用表中有锦江公司所盖的印章确定收楼费用的时间，虽然李翠捷没有在收楼费用表上签名，但从一般房地产行业规范可知，房屋交付之前，房地产开发商一般要求房屋购买者交付相应的费用。
涉案房屋质量存在问题为双方确认的事实，但对于李翠捷曾就相邻的两间房屋进行室内间隔修改而言，房屋质量问题为属于房屋原有的质量问题，还是因进行室内修改而出现房屋质量问题就难以划分。从上分析，李翠捷以房屋质量问题要求锦江公司承担迟缓交付房屋违约责任的诉讼请求缺乏关联性，没有直接证据证明，也没有形成证据链的间接证据予以佐证，难以成立，李翠捷的诉讼请求，不予支持。反观锦江公司认为已经按照合同约定的期限交付房屋的抗辩主张，虽然没有直接证据证明，但其他方面也足以证明其在合同约定的期限内交付，故锦江公司此一抗辩主张，予以采信。由于房屋质量问题的处理一般适用《中华人民共和国民法通则》中长时效的规定，故锦江公司以李翠捷起诉超过诉讼时效的抗辩主张不能成立，该部分抗辩主张，不予采信。
原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，于2015年7月20日作出判决：驳回李翠捷的全部诉讼请求。诉讼费138元，由李翠捷负担。
判后，上诉人李翠捷不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原判认定事实不清。1、原审判决回避李翠捷提交的证据3（双方于2012年3月15日签订的《协议书》）。该《协议书》确认双方争议房屋的实际交付时间为2012年3月15日。2、锦江公司利用业主收楼过程中的被动角色，诱骗业主先签文件，后看房屋。3、李翠捷买房时，二套房屋本来就是合并在一起的，是锦江公司直接将二套房屋合并为一套，且都是锦江公司直接实施的合并行为，李翠捷根本不存在改造房屋的行为。二、原审判决在尚未查明事实的基础上，先行下达了本案的判决书，却把另一关联案件（2015）穗番法石民初字第348号案，以本案的结果尚未明确为由，予以中止，属于程序违法。请求法院判决：1、撤销原审判决；2、锦江公司承担逾期交付房屋违约金19032.6元；3、诉讼费用由锦江公司承担。
被上诉人锦江公司答辩称：原审认定事实清楚，程序合法，判决恰当，请二审法院予以维持。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，李翠捷向本院提交要求书1份，该要求书落款日期为2014年12月27日，拟证明在涉案小区的一次会议李翠捷有向锦江公司就涉案房屋逾期交楼主张过权利。锦江公司认为该证据属李翠捷单方制作，不确认该证据的真实性，即使该证据属实，且按李翠捷的说法于2012年3月15日收楼，那么本案也过了诉讼时效。
另查明，李翠捷、锦江公司签订的《商品房预售合同》附件七第5条记载：“双方同意第十二条、十五条修改为：该商品房的交房条件为工程竣工验收合格。……”锦江公司提供的竣工验收备案表显示涉案房屋竣工验收备案时间为2010年12月24日，李翠捷提供的收楼通知显示锦江公司通知收楼的时间为2010年12月29日，李翠捷表示2010年12月29日当天虽然签收了配套家用设备资料但并未实际收楼。
再查明，薛某（乙方）与锦江公司（甲方）针对801房于2012年3月15日签订的协议书（即李翠捷原审提交的证据3）第一项记载“乙方确认已于2012年3月15日接收房屋，对于逾期交房事宜，甲方己作适当补偿，乙方同意不再追究。”锦江公司确认该协议书的真实性，但认为该协议书上没有李翠捷的名字和涉案的804房；李翠捷则认为当时是薛某代其签的字，该协议书上虽然写的是801房，事实上包括801、804房，但锦江公司并没有履行该协议书的赔偿义务。
本院认为：李翠捷、锦江公司签订的《商品房预售合同》系双方自愿签订，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行。
关于锦江公司是否应承担逾期交楼违约责任的问题。涉案房屋于2010年12月24日取得了竣工验收备案表，符合合同约定的交楼条件，锦江公司亦已通知李翠捷于2010年12月29日收楼。李翠捷在收楼过程中发现房屋存在质量问题，应依照合同约定的工程质量保修条款予以解决，现李翠捷以锦江公司逾期交房为由要求其承担逾期交楼违约责任依据不足，本院不予支持。至于李翠捷主张2012年3月15日薛某与锦江公司签订协议书确认锦江公司是在2012年3月15日才将涉案的804房实际交付李翠捷使用。对此本院分析如下：首先，该协议未载明804房，即使按照李翠捷的主张，该协议书事实上包括804房，交楼时间为2012年3月15日，但根据该协议记载“……对于逾期交房事宜，甲方己作适当补偿，乙方同意不再追究。”李翠捷已就804房逾期交房与锦江公司达成协议，且同意不再追究锦江公司逾期交房的责任；其次，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，诉讼时效为两年，即使按李翠捷主张的交楼时间为2012年3月15日，那么，李翠捷最迟也应在2014年3月14日前向锦江公司主张逾期交房的违约责任，现没有证据显示李翠捷2014年3月14日前有向锦江公司主张过逾期交房的违约责任，锦江公司关于李翠捷诉讼请求已过诉讼时效的抗辩成立。至于房屋的质量问题不属本案的处理范围，本案不作调处。
综上所述，李翠捷的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费276元，由李翠捷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年五月四日
书 记 员 王 健