广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）兴民初字第902号 原告来宾市丽景苑物业管理有限公司。 法定代表人黎耀林。 委托代理人何旺发，广西和清律师事务所律师。 委托代理人董明，广西和清律师事务所实习律师。 被告谭海龙。 委托代理人谭壮清。 原告来宾市丽景苑物业管理有限公司与被告谭海龙物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理后，依法组成由审判员王**担任审判长，代理审判员石晓志、人民陪审员韦何兵参加的合议庭，于2015年7月15日依法公开开庭审理了本案。书记员黄英菲担任法庭记录。原告的委托代理人何旺发、董明，被告谭海龙的委托代理人谭壮清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告来宾市丽景苑物业管理有限公司诉称，2007年1月3日，原告与被告谭海龙签订《丽景苑小区前期物业管理服务协议》，约定原告为被告购买的来宾市柳来路与来华路交叉西北角商住楼4栋1单元2层4号房屋提供物业服务，被告向原告缴纳物业费等费用，如被告未按约定缴纳的，则每逾期一天按应缴款项的5‰收取滞纳金。合同签订后，被告自2011年1月1日以来一直拖欠物业费用。经多次催要未果，原告遂诉至法院，请求判令：1.被告支付拖欠的物业管理费、水电费、房屋设备运行费等1417.10元（计算至2012年11月30日）；2.被告支付所欠费用滞纳金6134.40元（计算至2012年11月30日）；3.被告承担本案的诉讼费用。 原告来宾市丽景苑物业管理有限公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《居民身份证》，证实：被告的身份情况；2、《物业管理服务协议》，证实：原告与被告存在合同关系；3、《楼宇交接书》，证实：被告已经接受房屋；4、《欠费统计表》，证实：被告欠费的数额；5、《物价局收费标准文件》，证实：物业服务收费标准。 被告谭海龙辩称，1.原告的诉讼请求已超过诉讼时效，人民法院应当不予受理；原告诉讼被告拖欠的物业费、公共照明费的时间是自2011年12月11日至2012年11月30日，自原告于2012年12月11日在本小区张贴“关于追缴物业费公告”后至今，已超过两年。2.原告与被告签订的《丽景苑小区前期物业管理服务协议》属无效协议。3.原告擅自提高物业收费标准，被告有权拒绝。4.原告没有履行协议，原告拿不符合规定的收费标准强加被告，同时，原告没有履行物业服务，被告卫生间漏水，无人修理。因此，请求法院依法驳回原告的请求。 被告对其陈述事实在举证期间内提供的证据有：1、《身份证》，证实：被告的身份情况；2、《物业管理服务协议》，证实：原告与被告存在合同关系；3、《商品房买卖合同》，证实：原告与被告存在合同关系；4、《房屋质量保证书》，证实：原告的承诺；5、《证明》，证实：原告在本小区公开栏张贴停止对安置小区物业服务通告；6、《证明》，证实：原告没有张贴追欠物业费通知；7、《关于交纳水电保证金公告》，证实：原告关于交纳水电保证金公告；8、《物业费公告》，证实：原告关于追缴物业费公告；9、《设施公告》，证实：原告关于保护公共设施公告；10、《办房产证通知》，证实：关于办理国有土地使用证通知；11、《出售公告》，证实：原告出售公告；12、《公告》，证实：原告张贴的公告。 经庭审公开质证，被告对原告提供的证据无异议，但认为被告居住的是安置小区而非商业城。本院认证认为，对原被告双方无异议的证据予以确认，对于被告提供的证据5、6由于是被告所在的小区业委会出具，与被告具有一定的利害关系，且未有其他证据补充证明，不予采纳。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2007年1月3日，柳州市银宇房地产开发有限公司与谭海龙签订了《丽景苑（商业城）楼宇交接书》，该楼宇交接书确认柳州市银宇房地产开发有限公司将谭海龙购买的丽景苑（商业城）4栋204号房屋交付谭海龙。同日，原告与被告谭海龙签订《丽景苑小区前期物业管理服务协议》，协议约定：甲方为乙方购买的来宾市柳来路与来华路交叉西北角商住楼4栋1单元2层4号房屋（建筑面积106.31㎡）提供物业管理服务；甲方有权向乙方收取物业管理等费用；乙方不按协议约定的收费标准缴纳有关费用的，每逾期一天按应缴款项的5‰收取滞纳金；协议还约定其他事项；合同只写明了原告公司名称但原告未在合同上签章。2008年5月15日，来宾市物价局将《关于丽景苑小区正式物业服务收费标准的批复》下发给原告，批复一是：住宅物业服务收费按建筑面积每月每平方米0.42元收取。2010年6月24日，来宾市物价局将《关于调整丽景苑小区物业服务收费标准的通知》下发给原告，通知一是：调整后的住宅物业服务收费按建筑面积每月每平方米0.46元收取。2011年8月15日，来宾市物价局将《关于“丽景人家”和“丽景苑”小区物业管理服务收费标准的通知》下发给原告，通知一是：住宅物业服务收费“丽景人家”小区，按建筑面积每月每平方米0.65元收取；“丽景苑”小区按建筑面积每月每平方米0.60元收取。合同签订后，被告自2012年1月1日至2012年11月30日止，尚欠物业管理费1348.10元、公共照明费69.00元未交纳,合计1417.10元未交纳。原告经公告催收后，被告至今未交纳。原告遂向本院提起诉讼，请求依法判决。 另查明，来宾市兴宾区古三路东169号为丽景苑安置房小区，并非丽景苑商业城。 本院认为，原告与被告签订的《丽景苑小区前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，且符合法律规定，双方应按合同的约定享受权利和承担义务，而被告拖欠原告的物业管理费、公共照明费不予交纳，应承担违约的民事责任，除交纳欠款外，还应支付违约的滞纳金，但滞纳金约定过高，且起算日期有误，应从欠款数额确认的第二日起按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计至本判决确定的履行期限最后一日止，因此，原告请求支付的欠款，有事实和法律依据，本院予以支持，但滞纳金约定过高，且起算日期有误，本院予以纠正。被告拖欠原告的物业管理费后，原告已经公告催收，原告起诉没有超过诉讼时效，而被告提出“原告没有履行好物业服务，管理混乱和原告阻挠业主成立业主委员会及原告擅自撤离本小区”的辩护意见，不能提供证据证实，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下： 被告谭海龙支付原告来宾市丽景苑物业管理有限公司欠款1417.10元及滞纳金（以1417.10元为基数，从2012年12月1日起按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计至本判决确定的履行期限最后一日止）。 案件受理费50.00元，由被告谭海龙承担。 上述应付款项，限于判决生效后十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或来宾市中级人民法院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 长 王**代理审判员石晓志 人民陪审员 韦    何    兵 二〇一五年十二月××日 书 记 员 黄    英    菲 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。