江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第03533号
上诉人（原审原告）苏州华鼎置业发展有限公司，住所地江苏省吴江经济开发区运东大道1199号。
法定代表人秦锦春，该公司董事长。
委托代理人刘华伟，上海市恒泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）苏州爱涛物业管理有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇白马泾路超华世纪广场商用房2座156#。
法定代表人桂方林，该公司总经理。
委托代理人赵雨兵，江苏同丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）桂方林。
委托代理人赵雨兵，江苏同丰律师事务所律师。
原审第三人吴江市经济开发区美岸青城业主委员会，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇三兴路1188号。
负责人孙国平，该业主委员会主任。
上诉人苏州华鼎置业发展有限公司（以下简称华鼎公司）、苏州爱涛物业管理有限公司（以下简称爱涛公司）因与被上诉人桂方林、原审第三人吴江市经济开发区美岸青城业主委员会（以下简称青城业委会）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第0263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年，吴江“美岸青城”小区业主交房入住，2011年6月28日，华鼎公司与爱涛公司签订前期物业管理委托合同，爱涛公司系第四任前期物业公司。该物业合同约定：华鼎公司将吴江“美岸青城”小区委托爱涛公司实行物业管理服务，物业管理期限为自2011年7月24日起至2013年7月24日止；本合同终止时，爱涛公司向华鼎公司或业主委员会移交全部物业管理用房、物业档案资料和属华鼎公司或业主委员会所有的其他资产，并办理交接手续；在管理过程中，由于爱涛公司管理不当造成华鼎公司设施设备及经济损失，爱涛公司根据本合同必须承担相应的经济赔偿责任；本合同生效后，华鼎公司和爱涛公司任何一方无正当理由要求终止合同的，除双方签订补充协议外，责任方须按本合同及其补充协议的有关条款之规定承担违约责任，并应向对方支付100000元的违约金；本合同终止时，爱涛公司应移交物业管理权，撤出本物业，协助华鼎公司或业主委员会做好物业服务的交接和善后工作，移交或配合华鼎公司或业主委员会移交管理用房和物业管理的全部档案资料、专项维修资金及账目等，爱涛公司在合同终止时，不移交物业管理权，不撤出本物业或移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向华鼎公司支付5000元的违约金，超过一个月的，加倍处罚。在交房时，华鼎公司、爱涛公司和业主分别签订了前期物业管理服务协议，该协议约定在本物业区域业主委员会成立前，由华鼎公司聘请的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理终止期限为小区成立的业主委员会。合同签订后，爱涛公司履行物业管理服务。
2012年7月15日，涉案小区召开了业主大会并成立了业主委员会即青城业委会。同年7月21日，业主大会和青城业委会向华鼎公司发出函件，告知，经全体业主表决一致通过“解聘苏州爱涛物业管理有限公司”决议，于7月28日之前与爱涛公司进行相关财务账目和固定资产及办公物品的交接，现通知华鼎公司做好物业相关交接的配合工作。同日，业主大会和青城业委会向爱涛公司吴江分公司致函，内容大致同前，要求爱涛公司对管理区域内损坏的设施设备进行维修，并做好其它与物业相关的移交工作。同年7月26日，青城业委会在小区发出公告，告知全体业主已解聘爱涛公司，并通知业主暂缓缴纳2012年7月31日后的物业管理费用，待物业移交完毕后青城业委会再行公告。由于爱涛公司提出在7月28日前移交有困难，故华鼎公司于7月28日再次发函给其，要求在8月1日前完成与青城业委会的财务资料及所有文件档案的移交。由于爱涛公司未能和青城业委会办理移交手续，同年8月1日青城业委会再次发函给其，要求办理资料、账目、管理用房、相关费用的交接手续，并完成人员、自有物品的撤离，否则业主委员会将起诉至法院，后附了物业管理交接流程。同年8月，新物业公司进场管理，爱涛公司撤场并留了几个工作人员在现场配合对之前收的物业费进行核实。现涉案小区由继任物业公司进行管理。
2012年9月1日，华鼎公司、爱涛公司及桂方林签订了美岸青城物业移交协议，约定：1、所有财务台账及应收应缴明细，按照华鼎公司要求两天内完成；2、做好所有管理期间设施设备损坏台帐并移交，五日内完成；3、抄录所有公用设施设备的能耗计量表，并与有关单位结算移交前的所有款项，两日内完成；4、整理所有未出售房屋的钥匙及已交房业主的所有档案资料，两日内完成；5、做好所有固定资产台帐及属于全体业主的物资明细，一日内完成；6、其它应移交的部分。爱涛公司保证移交工作的顺利完成并经华鼎公司书面认可方有效，若爱涛公司继续抵触或部分抵触而影响移交的，责任由其自行承担，收款说明是本协议的组成部分；对于本协议的履行及之前所有前期物业委托合同、前期物业管理合同的履行责任，爱涛公司应继续依约承担责任义务，桂方林对爱涛公司的上述合同协议的履行行为进行自愿连带责任担保。同日，双方还就款项进行了结算并形成了收款说明：华鼎公司支付爱涛公司履约保证金、空置房补贴款、会所办公电费，爱涛公司支付华鼎公司小区公用电费、电费滞纳金、会所开发商用电，相折抵，华鼎公司支付爱涛公司款项95172.7元，爱涛公司在签署本收款说明后华鼎公司两日内支付清算款95172.7元，收到上述结算费用后十天内与下家物业公司的全部移交工作并书面确认，移交进度见附件《美岸青城物业管理移交进度》，如不履行，视同违约。同月3日，华鼎公司支付了爱涛公司上述款项。
另查明：2012年8月11日、8月28日，爱涛公司通过网上邮件方式将小区收费台帐发送给华鼎公司。同年8月31日，吴江经济技术开发区环境卫生管理处与爱涛公司、苏州冠鼎物业管理有限公司签订协议书，该协议书明确了爱涛公司撤出了美岸青城小区。
2012年9月6日，爱涛公司向下一家物业公司移交了21套空置房的钥匙及住宅质量保证书、住宅使用说明书。
2014年11月3日，华鼎公司向原审法院提交情况说明，注明：1、关于物业用房，爱涛公司并未继续占用；2、维修基金账目掌握在当地主管部门中。
又查明：青城业委会出具授权函，言明：关于吴江经济开发区美岸青城小区，青城业委会全权授权华鼎公司处理与爱涛公司（含吴江分公司）前期物业管理违约及侵权责任追究（含提起诉讼），对其后果青城业委会予以认可。青城业委会及业主大会出具函，言明：关于授权人所在小区“美岸青城”原物业公司爱涛公司已经被解聘，因华鼎公司熟悉相应情况，故授权人同意其与爱涛公司进行所有物业相关的交接工作（如物业用房、档案资料、维修资金及帐目、房屋钥匙、公用设备计量、相关台账，等等），授权人对于华鼎公司和爱涛公司在交接后其形成的协议予以认可，对华鼎公司解决争议的措施予以认可（含华鼎公司有权提起诉讼），对相应后果也予以认可。该二份函件均未标注时间。
再查明：华鼎公司为证明其损失内容，提交了索赔费用目录一份以及照片一组，包括绿化死亡、消防设施损坏、外墙水管损坏、护栏脱落等。
上述事实有华鼎公司提供的前期物业管理委托合同、前期物业管理服务协议、函件、公告、移交协议、授权函、业主委员会及业主大会函、情况说明及爱涛公司提供的邮件记录、协议书、收款说明、转账凭证、移交钥匙汇总及双方在庭审中的陈述所证实。
原审原告华鼎公司的诉讼请求是：1、爱涛公司承担因其管理不善造成的损失1865000元；2、爱涛公司承担违约金（按照每日10000元，自2012年9月6日计算至爱涛公司实际完成移交义务之日止）；3、桂方林对爱涛公司的赔偿义务承担连带责任；4、本案诉讼费用由爱涛公司、桂方林承担。
原审法院认为，华鼎公司与爱涛公司签订的前期物业管理委托合同合法有效，应当受法律保护。该合同中约定“本合同终止时，爱涛公司向华鼎公司或业主委员会移交全部物业管理用房、物业档案资料和属华鼎公司或业主委员会所有的其他资产，并办理交接手续”，且爱涛公司在撤出涉案小区后与华鼎公司亦签订了移交协议，该份移交协议对于爱涛公司应当移交的内容作了约定，故爱涛公司应当按该前期物业管理协议及移交协议履行义务，经查，爱涛公司已通过电子邮件形式向华鼎公司移交了物业费的应收应付明细、向下一家物业公司移交了未售房钥匙及明细，但其未将其它材料移交，故其存在违约，应当承担违约责任。关于华鼎公司主张的要求爱涛公司承担因管理不善所导致的损失问题，华鼎公司所提交的涉案小区照片已能说明爱涛公司确实未能按约履行物业管理服务并造成损失，但现涉案小区已由其他物业公司进行管理，无法就华鼎公司主张的损失进行认定，且华鼎公司未能提供其他证据证明损失金额以及组成，因此难以支持，但是应当认定爱涛公司未按约提供物业服务的行为确实给华鼎公司造成了损失。关于违约金标准，原审法院认为双方对于超过一个月需要按照每日10000元的标准来计算违约金明显过高，调整为每日2500元，而至于起算期限，华鼎公司和爱涛公司于2012年9月1日签订的移交协议中对于各项移交内容所约定的最后截止日为五日内即2012年9月6日，因此违约金应当自此计算，截止日应为判决生效之日。
关于桂方林是否应当承担连带责任的问题，华鼎公司、爱涛公司、桂方林所签订的移交协议中明确了桂方林对于移交协议的履行以及此前所有前期物业委托合同、前期物业管理合同进行担保，因此桂方林应对爱涛公司所应承担的违约金承担保证责任，由于三方未对保证方式进行约定，因此桂方林应当承担连带保证责任。
关于爱涛公司称华鼎公司起诉主体不适格的问题，原审法院认为，华鼎公司与爱涛公司签订有前期物业管理委托合同，且该合同中对于合同终止时爱涛公司的移交义务以及未按约履行移交时应当承担的违约责任作了约定，华鼎公司作为合同的相对方自然有权向爱涛公司进行主张，爱涛公司的抗辩理由不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条之规定，判决：一、苏州爱涛物业管理有限公司向苏州华鼎置业发展有限公司支付违约金（违约金以每日2500元为标准，自2012年9月6日计算至判决生效之日止）二、桂方林对苏州爱涛物业管理有限公司的上述付款义务承担连带保证责任。三、驳回苏州华鼎置业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费61186元，财产保全费5000元，合计66186元，由爱涛公司、桂方林承担44601元，华鼎公司承担21585元。
上诉人华鼎公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、爱涛公司因管理不善造成损失客观存在，应赔偿损失；2、原审法院调整违约金没有依据；3、违约金应计算至爱涛公司移交所有资料为止。请求二审法院撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。
上诉人爱涛公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：移交协议是在被上诉人逼迫下签订的，上诉人已实际移交全部资料，不存在恶意违约；涉案小区已成立业主委员会，被上诉人不再具有主体资格。一审法院判决上诉人支付违约金没有事实依据。请求二审法院撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人桂方林答辩称：同意爱涛公司意见。
原审第三人青城业委会答辩称：同意华鼎公司意见。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。
本院认为，关于上诉人爱涛公司是否违约及上诉人华鼎公司主体资格问题，本院已在（2015）苏中民终字第03529号案件（上诉人爱涛公司与被上诉人华鼎公司、原审被告桂方林、原审第三人青城业委会物业服务合同纠纷）中作出认定，本判决不再赘述。关于华鼎公司上诉称爱涛公司因管理不善造成损失问题。本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于其诉讼请求，华鼎公司仅提供了自行制作的损失清单及涉案小区照片，而无法提供证据证明该部分损失已实际发生，同时爱涛公司也不予认可，另外鉴于涉案小区于2012年8月就由其他物业公司进行管理，仅凭涉案小区照片无从判断绿化死亡、消防设施损坏等发生的具体时间。故华鼎公司提供的证据不足以证明其事实主张，本院不予支持。关于违约金问题，因爱涛公司未按前期物业管理委托合同及美岸青城物业移交协议移交全部资料，理应承担相应违约责任。根据前期物业管理委托合同约定，爱涛公司在合同终止时不移交物业管理权，不撤出本物业或移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向华鼎公司支付5000元的违约金，超过一个月的，加倍处罚。因此，原审法院认为按照每日10000元的标准来计算违约金明显过高，调整为每日2500元，截止日为判决生效之日。对此调整，本院认为，其一、爱涛公司在合同终止时不移交有关档案资料确实对华鼎公司造成损害；其二、原审法院是在考虑到具体案情和华鼎公司损失等因素的情况下作出酌情认定的，因此该部分损失的认定为司法裁量权的有效行使，且相关依据和结果并无明显不当，应予以支持。华鼎公司和爱涛公司上诉称原审违约金认定没有依据，但两上诉人均未能提供证据证实其主张，本院不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人华鼎公司、爱涛公司的上诉理由均不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费122372元，由上诉人苏州华鼎置业发展有限公司、苏州爱涛物业管理有限公司各负担61186元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 吴茂程