广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2246号
上诉人（原审原告）：姚元保，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××3379。
委托代理人：杨发勇，广东展豪律师事务所律师。（已撤销委托）
委托代理人：邱桂静，广东展豪律师事务所辅助人员。（已撤销委托）
后姚元保变更的委托代理人：王雪斌，广东南天星律师事务所律师。
后姚元保变更的委托代理人：李腾，广东南天星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王淦坤，男，汉族，住广东省广州市越秀区，公民身份号码为×××561X。
委托代理人：刘小闹，广东林德律师事务所律师。
原审第三人：东莞市南城区胜和股份经济联合社，住所地：广东省东莞市南城区。
负责人：谢锦池。
原审第三人：东莞市永佳实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市南城区。
法定代表人：郭文锋。
上诉人姚元保因与被上诉人王淦坤、原审第三人东莞市南城区胜和股份经济联合社（以下简称为胜和联合社）、东莞市永佳实业投资有限公司（以下简称为永佳公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法民一初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
姚元保因本案于2014年11月4日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1．保留姚元保对东莞市南城莞太大道南城段29号胜和工贸大厦B座4楼享有租赁权，租期从2009年6月1日至2027年5月31日；2．对案号为（2014）东二法执字第322号执行案件的执行标的停止执行。
原审法院经审理查明，原审法院在执行申请执行人王淦坤与被执行人胜和联合社、永佳公司债权转让合同纠纷一案中，依法查封了位于东莞市南城莞太大道南城段29号胜和工贸大厦B座三、四层的房产（房地产权证号为粤房地证字第××号）。姚元保对此向原审法院提出了异议申请，认为其享有该房产第四层的租赁权，请求法院在拍卖该物业时保留其享有的租赁权。对此，原审法院于2014年9月29日作出（2014）东二法执外异字第21号执行裁定，驳回姚元保的异议请求。姚元保不服该裁定，提起本案诉讼，诉如所请。
另查明，案涉房产系由胜和联合社与永佳公司于2005年合作开发。双方约定，案涉房产建成后部分楼层产权归永佳公司，其余楼层归胜和联合社所有。2008年12月12日，胜和联合社出具一份《承诺书》，确认案涉房产二至十一层已转让给永佳公司，产权证正在办理之中。2009年4月28日，姚元保与恒顺公司、林淦明签订一份《物业转让协议书》，约定恒顺公司将案涉房产第四层转让给姚元保，建筑面积为1107.61平方米，每平方米3200元，总价3544352元，首期款2481046元于协议签订后3日内支付，余款在办理过户过程中分期支付。协议签订后，姚元保于2009年4月29日支付首期款2481046元给恒顺公司。2010年9月，胜和联合社将案涉房产抵押给银行作贷款担保，并办理了抵押登记手续。
姚元保称由于考虑交易可能出现无效情形，双方协商变更为租赁关系。由姚元保与永佳公司签订一份《楼宇租赁合同》，约定由姚元保租赁上述原购买物业，租期从2009年6月1日至2027年5月31日，总计租金2481046元，于2009年6月1日付清。该《楼宇租赁合同》没有签署日期，姚元保称约于2012年初签订。永佳公司、恒顺公司、姚元保三方共同出具一份《确认书》，三方同意解除上述《物业转让协议》，由永佳公司将案涉房产第四层出租给姚元保，具体内容详见《楼宇租赁合同》。永佳公司同意姚元保向恒顺公司支付的首期转让款2481046元转为租赁合同的租金。该《确认书》亦没有签署日期，姚元保称约于2009年底签订。
原审法院认定上述事实的证据有：执行裁定书、房地产权证、《承诺书》、《物业转让协议》、收据、《确认书》、《楼宇租赁合同》及原审庭审笔录。
原审法院认为，案涉房产设立了抵押权，姚元保主张对案涉房产享有租赁权并请求保留其租赁权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”的规定，原审法院归纳本案的争议焦点为：一、案涉租赁关系是否真实有效；二、案涉租赁关系的成立时间是否先于抵押权的设立时间。
关于焦点一。虽然案涉房产登记在胜和联合社名下，但是根据胜和联合社出具的《承诺书》，永佳公司出租案涉房产并无不当。本案中，姚元保提供了其与永佳公司签订的《楼宇租赁合同》以及支付租金的收据凭证，可以证明姚元保承租了案涉房屋，案涉的租赁关系真实有效。
关于焦点二。姚元保提供的《楼宇租赁合同》和《确认书》均没有签署日期，其主张《确认书》早于《楼宇租赁合同》两年多形成。但《确认书》中载明具体内容详见《楼宇租赁合同》，以此可以推出签订《确认书》时《楼宇租赁合同》已形成或者签订《确认书》后紧接着或不久的将来签订《楼宇租赁合同》，但姚元保主张两者的签订时间相差两年多，不符合逻辑，难以采信。鉴于姚元保未能提供充分证据证明租赁关系的成立时间，且其自认的《楼宇租赁合同》的签订时间在抵押之后，故对于姚元保主张租赁关系设立于案涉房屋抵押之前，原审法院不予采信。由上，原审法院认定案涉租赁关系设立于抵押权设立之后。根据上述法律规定，姚元保请求保留其对东莞市南城莞太大道南城段29号胜和工贸大厦B座4楼的租赁权，没有依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，判决驳回姚元保的诉讼请求。原审案件受理费20410元，由姚元保负担。
姚元保不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定姚元保与永佳公司存在租赁关系的事实正确，但认定租赁关系成立于案涉房屋抵押之后的事实错误。1．姚元保与永佳公司通过协议的方式确定租赁关系的成立并明确租赁关系从2009年6月1日起算，该确认书是当事人的真实意思表示，原审无视当事人的真实意思表示，人为地作出租赁关系成立于租赁合同签订之日的认定，违反了当事人的意思自治。2．原审仅以租赁合同签订的时间作为租赁关系的成立时间，没有法律依据。姚元保在2009年6月1日使用案涉房屋符合租赁关系的法律特点，且姚元保与永佳公司之后就该租赁关系进行了确认，姚元保在2009年4月29日支付了租金2481046元，同时永佳公司也交付了租赁物给姚元保使用，姚元保一直使用租赁物至今。根据合同法第215条的规定，若未签订租赁合同，则视为不定期租赁。因此，原审仅以租赁合同的签订作为租赁关系成立的标准，是没有法律依据的。二、原审法院适用法律错误。1．本案适用《中华人民共和国物权法》第一百九十条关于“订立抵押合同前抵押财产已出租”的情形。姚元保在2009年6月1日与永佳公司就案涉房屋设立租赁关系，而案涉房屋的抵押登记是在2010年9月，故租赁关系的设立先于案涉房屋抵押登记设立。因此，案涉租赁关系并不因案涉房屋被抵押拍卖而受到影响。2．本案应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的情形。因案涉房屋租赁关系的设立先于担保物权即抵押权的设立，因此租赁关系不影响拍卖财产上原有的租赁权，租赁关系不因拍卖而消灭。故姚元保请求本院撤销原审判决，改判保留姚元保对东莞市南城莞太大道南城段29号胜和工贸大厦B座4楼享有租赁权，租赁期限从起诉之日至2027年5月31日止，并裁定停止（2014）东二法执字第322号案的执行。
王淦坤答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
胜和联合社、永佳公司没有在法定期间内提交书面意见。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。
另查明，姚元保在二审期间向本院提交以下证据：永佳公司与东莞市久鼎建筑工程有限公司签订的《楼宇租赁合同》、永佳公司出具的《情况说明书》、东莞市久鼎建筑工程有限公司的《住所使用证明》、《住所使用协议的权利义务确认书》、东莞市久鼎建筑工程有限公司的企业机读档案登记资料、永佳公司出具的《说明》、永佳公司与湘财证券有限责任公司签订的《楼宇租赁合同》（复印件）、东莞市久鼎建筑工程有限公司出具的《情况说明》、东莞市久鼎建筑工程有限公司的营业执照。经质证，王淦坤对姚元保提交的证据，均不确认其真实性、合法性、关联性，认为永佳公司出具的说明属于证人证言，且系本案当事人，不排除其与姚元保存在串通；至于涉及东莞市久鼎建筑工程有限公司的证据，也与姚元保之前提交的证据相冲突，对于永佳公司与湘财证券有限责任公司签订的《楼宇租赁合同》（复印件），也不确认真实性，与本案无关。对于东莞市久鼎建筑工程有限公司出具的《情况说明》，王淦坤认为这属于证人证言，需要出庭作证才具有法律效力。
经审查，姚元保提交的东莞市久鼎建筑工程有限公司企业机读档案登记资料、营业执照显示，该公司的投资者是姚元保、彭进，法定代表人为姚集才。该公司的《楼宇租赁合同》、《住所使用证明》、《住所使用协议的权利义务确认书》系从东莞市工商行政管理局调取，显示东莞市久鼎建筑工程有限公司的住所为东莞市南城区莞太路29号恒顺大厦四楼403室，该地址系杨平、姚元保、彭进三人于2009年9月20日从永佳公司处租赁过来，租期至2014年9月19日，每平方租金为20元。杨平、姚元保、彭进三人确认东莞市久鼎建筑工程有限公司成立后，租赁合同权利义务转由公司承接。另外，姚元保提交的东莞市久鼎建筑工程有限公司出具的《情况说明》，其内容显示，该公司确认姚元保是该公司的实际控制人，认为姚元保于2009年租赁恒顺大厦四楼后，在该物业上成立了东莞市久鼎建筑工程有限公司等公司，姚元保与东莞市永佳公司签订的租赁合同，仅用于成立公司使用，没有实际履行，姚元保系以东莞市久鼎建筑工程有限公司的名义缴纳整层的水电费、管理费，东莞市久鼎建筑工程有限公司同时确认恒顺大厦四层物业的承租人是姚元保。
再查明，针对案涉房产在抵押前的租赁情况，本院发函到东莞农村商业银行股份有限公司厚街支行进行询问，该行回复称：该行于2010年9月6日与胜和联合社签订《最高额抵押担保合同》时，抵押房产存在出租情况，其中第三层面积约1200平方米的房产承租方为湘财证券有限责任公司，租赁期自2009年9月1日至2014年8月31日止；第四层面积约1200平方米的房产承租方为东莞市久鼎建筑工程有限公司，租赁期自2009年4月1日至2019年3月31日止；第八层B区面积约1200平方米的房产承租人为东莞市信佳贸易有限公司，租赁期限自2008年8月1日至2009年7月31日；第九层面积约1200平方米的房产承租方为东莞市大象广告传媒有限公司，租赁期自2009年6月15日至2014年6月15日止。东莞农村商业银行股份有限公司厚街支行同时提交了四份租赁合同复印件，其中永佳公司与湘财证券有限责任公司签订的合同，约定每月租金为51600元；永佳公司与东莞市久鼎建筑工程有限公司签订的合同，约定每月租金为50400元，该合同没有东莞市久鼎建筑工程有限公司的印章，仅有姚元保的签名。
针对本院调取的合同，姚元保不予确认其真实性，认为这是虚假合同，亦不予确认合同上其签名的真实性。对此，姚元保提交了永佳公司出具的《说明》及永佳公司与湘财证券有限责任公司的《楼宇租赁合同》（复印件）作为反证。同时，姚元保申请本院向永佳公司、湘财证券有限责任公司处核实合同的真实性。经核查证据，永佳公司在《说明》中主张不清楚银行调取的与姚元保签订的合同，并认为其一直履行与姚元保签订的租期至2027年的《楼宇租赁合同》。永佳公司与湘财证券有限责任公司的《楼宇租赁合同》（复印件），该合同约定租金为35088元／月，与银行调取的合同不一致，其余合同条款约定与银行调取的合同基本一致。
还查明，姚元保在二审期间对王淦坤取得东莞农村商业银行股份有限公司厚街支行的债权的事实提出质疑，并向本院申请调查取证。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，本案应当审查姚元保对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益。
胜和联合社名下的胜和工贸大厦B座四层已抵押给东莞农村商业银行股份有限公司厚街支行，虽姚元保提交的与永佳公司签订的《楼宇租赁合同》反映姚元保与永佳公司间存在租赁合同关系，但姚元保要求对案涉房产享有租赁权并保留其租赁权，依照《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，姚元保应当举证证明双方的租赁关系早于案涉抵押权的设立时间及租赁期限如何。现针对姚元保在一、二审期间提交的证据及陈述，本院分析如下：
首先，姚元保提交的从东莞市工商行政管理局调取的《楼宇租赁合同》、《住所使用证明》、《住所使用协议的权利义务确认书》反映，东莞市久鼎建筑工程有限公司于2009年成立初，该公司股东姚元保等三人确有从永佳公司处租赁部分房产，结合本院从东莞农村商业银行股份有限公司厚街支行处调查结果可知，作为抵押权人的东莞农村商业银行股份有限公司厚街支行已确认东莞市久鼎建筑工程有限公司在抵押成立前已租赁案涉房产。上述事实反映，在案涉房产抵押前，东莞市久鼎建筑工程有限公司与永佳公司间存在租赁关系。
其次，虽上述证据反映抵押前租赁关系的双方当事人系东莞市久鼎建筑工程有限公司与永佳公司，但是，从姚元保提交的相关合同及永佳公司出具的说明反映，作为出租方的永佳公司确认承租人为姚元保。同时，东莞市久鼎建筑工程有限公司亦确认姚元保系其实际控制人，并确认承租人为姚元保，故本院认为，姚元保的证据足以证明双方在案涉房产抵押前，双方已存在租赁关系。
再次，关于租赁期间的问题，本院从东莞农村商业银行股份有限公司厚街支行调取的《楼宇租赁合同》显示，租赁期限至2019年3月31日止。虽姚元保提交的《楼宇租赁合同》约定租赁期限至2027年5月31日止，但姚元保在原审期间陈述该合同签约于2012年初，而该时间已晚于案涉房产的抵押时间，双方此时对租赁期限的约定已不能对抗已登记的抵押权。姚元保在二审期间改称该《楼宇租赁合同》签约于2009年，其陈述前后矛盾，且没有证据作证。另外，虽姚元保对东莞农村商业银行股份有限公司厚街支行出具的《楼宇租赁合同》不予确认，但其并无相反直接的证据予以推翻。姚元保提交的永佳公司与湘财证券有限责任公司的《楼宇租赁合同》（复印件）虽与银行提交的对应合同相矛盾，但这并不足以证明东莞农村商业银行股份有限公司厚街支行出具的合同为虚假。至于姚元保申请本院调查取证，本院认为，姚元保该申请并无必要性，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十五条的规定，本院不予准许。综上，本院依东莞农村商业银行股份有限公司厚街支行的回复，认定姚元保与永佳公司的租赁期限至2019年3月31日止。
最后，对于租金交付问题，姚元保提交的《物业转让协议书》、收据、《确认书》能够证明姚元保于2009年4月29日一次性交付租金2481046元的事实。对于姚元保交付的租金期限，从姚元保与永佳公司签订的期限至2027年5月31日的《楼宇租赁合同》反映，永佳公司事后认可了姚元保交付租金的期限，因此，本院认为姚元保的举证能证明其已缴纳至2019年3月31日的租金。
综上，姚元保请求确认其对东莞市南城莞太大道南城段29号胜和工贸大厦B座4楼享有租赁权，本院予以支持，但姚元保的租赁权应至2019年3月31日止，对于姚元保超出该范围的诉讼请求，本院不予支持。至于姚元保请求停止对（2014）东二法执字第322号案执行标的的执行，没有法律依据，本院不予支持。
另外，姚元保在二审期间提出的其他调查取证，本院认为，姚元保该调查取证的内容与本案事实无关，本院不予准许。
综上所述，姚元保的上诉请求部分成立，本院对其成立部分予以支持。姚元保在二审期间提交了新的证据，原审法院实体处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及前述援引法律条文的规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法民一初字第30号民事判决。
二、保留姚元保对东莞市南城莞太大道南城段29号胜和工贸大厦B座四层的租赁权至2019年3月31日止。
三、驳回姚元保的其他诉讼请求。
原审案件受理费20410元，由王淦坤承担7850元，姚元保承担12560元。二审案件受理费20409.91元，由王淦坤承担7850元，姚元保承担12559.91元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 黎棣华
代理审判员 陈锦波
二〇一六年六月二日
书 记 员 周爱婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。