北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第14349号
原告（反诉被告）招商银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街156号，注册号110000005023045。
负责人人王庆彬，行长。
委托代理人苗杰，北京市慧丰律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京百粥乡餐饮连锁有限公司，住所地北京市朝阳区枣营北里6号（伯宁花园），注册号110105002136318。
法定代表人齐建新，董事长。
委托代理人陈全保，北京市宏健律师事务所律师。
原告（反诉被告）招商银行股份有限公司北京分行（以下简称“招行北京分行”）诉被告（反诉原告）北京百粥乡餐饮连锁有限公司（以下简称“百粥乡公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员曲育京独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）招行北京分行的委托代理人苗杰，被告（反诉原告）百粥乡公司的委托代理人陈全保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
招行北京分行诉称，我行于2013年7月23日与北京X房地产开发有限公司（以下简称X公司）签订了《北京市商品房现房买卖合同》，购买了百粥乡公司已承租的北京市海淀区X号及地下一层X号（租赁合同中指地下一层X号）的房产，并通知了百粥乡公司。我行成为该房产的合法产权人后，同意继续履行北京X房地产开发有限公司与百粥乡公司之间的租赁合同，我行成为该房屋的出租人，自2013年10月10日起，我行享有出租人的权利义务。截止至2014年1月25日，百粥乡公司已累计拖欠租金360168.7元。经我行多次催要及委托律师出具律师函催促，百粥乡公司仍以种种借口为托词，拒不支付租金。租赁合同第三条约定，租金以三个月为一期支付，每期支付应于上期的最后月份的25日前支付，百粥乡公司不得以任何理由拖欠和抵消租金。该合同第十一条还约定，百粥乡公司拖欠租金10日以上的，我行有权提前解除合同。我行认为，百粥乡公司的严重违约行为侵害了我行的合法权益，已构成约定的提前解约条件。故诉至法院，要求判令：1、解除租赁合同关系，没收保证金并立即腾退房屋；2、百粥乡公司支付截止至2014年1月25日前应支付的租金360168.70元，并支付计算至实际腾退房屋之日止的租金，3、百粥乡公司承担本案诉讼费用。
百粥乡公司辩称，对招行北京分行诉讼请求第一项，我方只认可部分解除，根据该行的证据，地上一层是该行购买，地下一层反映不出该行已经购买，因此谈不上和该行解除。合同约定保证金用于尚欠款项抵扣，招行北京分行无权没收。我公司对房屋进行了增容及改造，在未获补偿前，不同意腾退房屋。第二项请求招行北京分行计算错误，数额应该是168466元，第三项请求由法院裁决。招行北京分行购买过程中，X公司与该行曾就与我方解除合同事宜进行多次协商，招行北京分行也提出过解除合同的意思，我方也为解除合同做了大量准备工作，给我方造成经济损失，后来该行又对解除合同的事不提了，我公司承租房屋对电力设施进行了改造，绿地改为了道路和大门，招行北京分行在合同履行过程中要求解除，合同如果解除，我公司的添附应该由该行进行补偿，因此提出反诉，反诉的事实理由同反诉状一致，反诉请求为要求判令招行北京分行：1、赔偿我公司为整体建筑增容所支付的电力增容费36万元；2、赔偿我公司为开通东门所支付的绿地补偿费、道路施工费8万元；3、承担本案诉讼费及反诉费用。
招行北京分行针对反诉辩称，我方不同意百粥乡公司的反诉请求。2013年10月10日我行购买房屋后，确实和开发商、百粥乡公司进行过磋商，看能不能提前解约，协商中百粥乡公司漫天要价，提了很高要求，三方没谈成，因此按照原来的协议履行，没有达成任何书面协议。电力增容是开发商、我行和百粥乡公司三方共同出资进行增容的，百粥乡公司只出资14万，不是36万。2004年出资后使用十多年，百粥乡公司已经实际收益了，违约是该公司造成的，不论该公司投资多少都与我行无关，我行不同意赔付。
经审理查明，2012年3月20日，百粥乡公司（乙方）与X公司签订《租赁合同》，约定百粥乡公司向X公司租赁位于北京市海淀区X号房屋（面积239.77平方米）及地下1层X号房屋（面积559.10平方米），租赁期自2012年2月1日起至2015年1月31日止，租金标准及支付方式为：自2012年2月1日至2013年1月31日，地上部分基本租金2.15元∕日∕平米，地下部分日租金0.5元∕日∕平米，月基本租金24183元，年基本租金217647元；自2013年2月1日至2015年1月31日，地上部分基本租金4.5元∕日∕平米，地下部分日租金1.6元∕日∕平米，月基本租金60028.05元，年基本租金720337.4元；租金以三个月为一期支付，在合同签订当日，百粥乡公司支付自2012年5月1日至2012年7月31日的首期基本租金72549元，以后每期基本租金应当于上一租期的最后月份的25日前支付。自合同签订15日内，百粥乡公司预付180084.15元保证金。该合同第四条第4项约定“如合同终止时，乙方尚欠甲方款项或未承担其他违约责任或侵权责任的，甲方有权从保证金扣除相应份额。如果保证金不足以弥补甲方损失，甲方有权继续追偿。”该合同第十一条约定“乙方有下列违约情形的，甲方有权以单方书面通知方式提前解除合同，在此情况下，乙方无权要求返还保证金及余额……5、乙方拖欠租金或其他应付款项达10天以上的……”。
2013年7月23日，招行北京分行与X公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定招行北京分行购买海淀区X号房屋及-1层X号房屋。2013年10月10日，X公司向百粥乡公司发函《关于房屋产权变更的通知》，大致内容为：招行北京分行取得了海淀区X号及-1层X号（租赁房号为海淀区X号及-1层X号）房屋产权，自2013年10月10日起，招行北京分行取代X公司就上述房屋享有出租人权利，承担出租人义务，百粥乡公司应将2013年10月10日后（含当日）的租金打入招行北京银行账户。2013年12月4日、12月26日，招行北京分行分别向百粥乡公司发《通知函》、《催收函》，要求百粥乡公司支付应于2013年10月25日之前交纳的2013年11月1日至2014年1月31日租金180084.35元。2014年2月28日，招行北京分行向百粥乡公司发《律师函》，要求要求百粥乡公司支付2013年11月1日至2014年1月31日租金180084.35元及应于2014年1月25日前交纳的2014年2月1日至2014年4月30日的租金180084.35元。2014年3月11日，招行北京分行取得海淀区万X号及-1层X号房屋产权。
百粥乡公司提出X公司曾提出解除租赁合同，百粥乡公司、X公司与招行北京分行就解除合同进行协商，并提交《回复函》、《X百粥乡后续问题沟通会议纪要》、《函件》等证据，招行北京分行表示确实就合同解除进行协商，但未达成协议。百粥乡公司提交北京X工程顾问有限公司出具的说明及财务发票、北京X装饰装潢设计有限公司出具的说明及财务发票等，欲证明2004年百粥乡公司为办理电增容事宜支出251120元、将店门口绿地改造成道路并在东北侧开门支出绿地赔偿款及道路施工款35000元。招行北京分行提出电增容由X公司、招行北京分行、百粥乡公司三方出资，百粥乡公司实际出资14万元，招行北京分行出资4万多元。
以上事实，有双方当事人陈述、租赁合同、房产证、房屋产权变更通知、通知函、催收函、快递详情单、律师函、《回复函》、《X百粥乡后续问题沟通会议纪要》、《函件》、北京X工程顾问有限公司出具的说明及财务发票、北京X装饰装潢设计有限公司出具的说明及财务发票及本院庭审笔录在案佐证。
本院认为，X公司与百粥乡公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反国家效力性、强制性法律规定，具有法律约束力。现百粥乡公司提出地下一层房屋不是招行北京分行购买，但是依据《关于房屋产权变更的通知》及房屋所有权证，招行北京分行已经取得诉争地上房屋及地下房屋的产权，故对于百粥乡公司该项抗辩不予采信。租赁期内，招行北京分行通过买卖行为依法取得租赁房屋产权，根据买卖不破租赁的原则，X公司与百粥乡公司签订的《租赁合同》对百粥乡公司和招行北京分行继续有效，招行北京分行承接X公司享有的合同权利和义务，百粥乡公司亦应按照合同约定向招行北京分行履行相关义务。按照合同约定，百粥乡公司应于2013年10月25日之前交纳2013年11月1日至2014年1月31日租金180084.15元、并应于2014年1月25日前交纳2014年2月1日至2014年4月30日的租金180084.15元，但百粥乡公司至今未交纳上述费用，其行为已经构成违约，招行北京分行有权按照合同约定解除《租赁合同》。对于招行北京分行要求没收保证金并要求百粥乡公司支付截止至2014年1月25日应交纳的租金360168.70元的诉讼请求，依据合同约定，百粥乡公司尚欠款项或未承担其他违约责任或侵权责任的，招行北京分行有权从保证金扣除相应份额，故两项折抵，百粥乡公司还应支付招行北京分行截止2014年4月30日之前租金180084.15元，对于招行北京分行要求没收保证金的请求本院不予支持。对于百粥乡公司要求招行北京分行赔偿电力增容费及绿地补偿费、道路施工费的诉讼请求，上述改造发生在2004年，而招行北京分行于2013年购买上述房屋，在购买房屋的时候，上述改造已经完成，招行北京分行所支付的购房价款，亦应是根据2013年房屋现状进行的综合评估，也即已经包括了当年对电力增容、绿地、道路改造等费用；同时，招行北京分行作为新的房屋所有权人，其对租赁合同所涉及的权利义务的承接，不等于对整个房屋权利义务的概括转让，而租赁合同对此亦无相关约定，故百粥乡要求招行北京分行赔偿上述费用没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第一百一十九条第二款之规定，判决如下：
一、解除招商银行股份有限公司北京分行与北京百粥乡餐饮连锁有限公司之间的《租赁合同》；
二、北京百粥乡餐饮连锁有限公司于本判决生效后十日内，腾退位于北京市海淀区X号房屋及-1层X号房屋；
三、北京百粥乡餐饮连锁有限公司于本判决生效后十日内，支付招商银行股份有限公司北京分行截止至二O一四年四月三十日之前房屋租金十八万零八十四元一角五分；
四、北京百粥乡餐饮连锁有限公司于本判决生效后十日内，支付招商银行股份有限公司北京分行自二O一四年五月一日起至实际腾房之日止的房屋租金（北京市海淀区X号房屋，面积239.77平米，按照每日每平方米四元五角计算；地下1层X号房屋，面积559.10平米，按照每日每平方米一元六角计算）；
五、驳回招商银行股份有限公司北京分行其他本诉请求；
六、驳回北京百粥乡餐饮连锁有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三千三百五十一元，由北京百粥乡餐饮连锁有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费三千九百五十元，由北京百粥乡餐饮连锁有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 曲育京
二〇一四年七月十六日
书记员 姚媛媛