湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书(2015)鄂鄂城民初字第00082号原告湖北融辉桥商业发展有限公司，住所地：鄂州市花湖经济开发区振兴大道168号航宇天地。法定代表人王玲巧，该公司董事长。委托代理人周少英，系公司法律顾问，代理权限为特别授权。被告罗�莲，女，1965年12月26日出生，汉族，黄石市人，身份证登记地址：湖北省黄石市。委托代理人刘会全，黄石市天诚法律服务所法律工作者，代理权限为一般授权。原告湖北融辉桥商业发展有限公司与被告罗荣莲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邹志勇独任公开开庭进行了审理。原告湖北融辉桥商业发展有限公司的委托代理人周少英、被告罗荣莲及其委托代理人刘会全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北融辉桥商业发展有限公司诉称：2012年8月19日，原、被告签订了一份《商铺租赁合同书》，被告承租原告所有的位于鄂州市××湖经济开发区振兴大道航宇天地A3××号铺开设中式餐饮进行经营，面积为362.34㎡，合同约定租赁期限为36个月，从2012年9月29日至2015年9月28日止，租金约定为30元/㎡/月。根据约定第二年租金2013年9月29日至2014年9月28日租金及物业管理费应于2013年9月30日前缴清，原告分别于2014年5月16日、2014年8月13日、2014年9月25日多次对被告下发催款通知书，但被告至今未交付租金及物业管理费。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，要求依法判令：1、解除原、被告于2012年8月19日签订的《商铺租赁合同书》；2、被告支付原告租金141312.60元及物业费16486.47元，共计157799.07元（暂计至2014年10月28日止）；3、被告立即腾退房屋；4、被告按合同约定的租金标准承担合同解除后至房屋腾退之日的房屋占用费；5、由被告承担本案所产生的一切诉讼费用。被告罗荣莲辩称：一、原、被告签订后，我方在进场时，房屋是毛坯房，基础设施安装仍在进行，我方于2012年12月15日开业，故商铺租金起收时间为2012年12月15日起算。二、签订《商铺租赁合同》，是原告利用虚假宣传的欺诈行为签订的。在签订该合同之前，原告承诺北馆三、四、五层楼的招商计划，一直未能实现；南馆招商的项目大多经营了一段时间后基本全部撤走。原告招商时告知有四百多名员工进餐，可以照顾我们这几家餐馆的生意，不足一年就以自己要开食堂为由全部撤出，致使餐馆经营陷入困境，原告对此要承担主要责任。三、签订商铺租赁合同的价格显失公平。商铺每平方米30元的价格堪比黄石市区，就香格里拉自身，每平方米15元的也大有铺在。四、商铺按照1.3比例的公摊收取的公摊费用不合理。五、物业费的收取未尽告知义务，没有合同约定。六、原告单方面停水电，导致我在租赁期间蒙受损失。原告湖北融辉桥商业发展有限公司为支持其诉讼请求，向法院提供以下证据：证据一、原告营业执照、�织机构代码证、法定代表人身份证明书及被告身份证复印件各一份，拟证明原、被告主体适格及身份信息。证据二、2012年8月19日签订的《商铺租赁合同书》、缴费明细单各一份、2012年8月19日原告收取被告租金、保证金收据各一份，拟证明原、被告存在租赁关系的事实。证据三、2014年5月16日、2014年8月13日、2014年9月25日原告向被告发出的《催款通知书（回执）》各一份，拟证明被告违约，原告履行通知被告支付拖欠款的义务。证据四、申通快递详情单、解除合同通知书各一份，拟证明原告将解除合同通知书于2014年11月20日寄出，解除了与被告之间的租赁合同关系。被告罗荣莲未向法庭提交证据。经庭审质证，被告罗荣莲对原告提供的证据一真实性无异议；证据二真实性无异议，但认为租金过高，显示公平，租期应�2012年12月15日计算；对证据三的真实性无异议，但是认为租金过高，与原告多次协商没有结果，便没有交；关于物业费的收取，不予认可；对证据四被告认为《解除合同通知书》没有收到。本院对原告所提供的证据认定如下，被告对原告举证的证据一、二、三的真实性均无异议，本院认为原告湖北融辉桥商业发展有限公司所举证据真实、合法，与本案具有关联性，依法予以采信。对原告举证的证据四，原告向被告邮寄解除通知书，因该邮件并无被告本人已实际收到的证明，故本院依法对原告主张的证明目的不予采信。根据以上有效证据及当事人当庭陈述，本院认定如下事实：2012年8月19日，原、被告签订了一份《商铺租赁合同书》，被告承租原告所有的位于鄂州市××湖经济开发区振兴大道航宇天地A3××号铺开设中式餐饮进行经营，面�为362.34㎡，合同约定租赁期限为36个月，从2012年9月29日至2015年9月28日止，租金约定为30元/㎡/月。其中免租期从2012年9月29日至2013年1月19日止，出租方拟定于2012年8月15日前交付商铺，以最终统一开业日期为准，如因该商铺所涉及的工作衔接原因而导致统一开业日期迟于前述交付日期，则租赁期限顺延。年度租金为130，442.00元，对于物业管理费的收取，栏目存在空白，并未确定具体的收费标准。第一期的年度租金于签订合同时支付，以后每年的9月1日至9月15日为一个缴费期，承租人最迟应于租赁期内的每年9月30日前支付下一期的年度租金。若承租方违反本合同项下任何付款责任，出租方有权向承租方发出书面通知后暂停商铺水、电或其它服务。合同签订后，被告罗荣莲于当日向原告交纳第一期年度租金86，962.00元，交纳保证金1，000.00元。被告罗荣莲经营的中式餐饮于2012年12月15日开业。根据合同约定被告罗荣莲应于2013年9月30日前缴清下一年度租金，但其未履行交付租金的义务，原告分别于2014年5月16日、2014年8月13日、2014年9月25日多次对被告罗荣莲下发催款通知书，被告罗荣莲未交纳上述所欠租金。2014年11月20日，原告通过快递的方式向被告邮寄了《解除租赁合同通知书》，告知被告自本通知到达同时，即解除被告与原告签订的《商铺租赁合同书》。随后，原告即对被告所承租的商铺采取了断电断水的措施后双方对相关事宜未能协商一致，因而成讼。时至今日，被告罗荣莲依然未向原告腾退商铺。审理中，原告湖北融辉桥商业发展有限公司向法院明确，关于合同解除后果的主张，限于本案诉请；而被告罗荣莲经法院释明，在指定期间内未对合同解除法律后果提起反诉也未明确具体主张，视为其在本案中不提�关主张。根据查明的事实及双方当事人的诉辩意见，归纳争议焦点如下：关于本案合同约定的租赁期限，被告罗荣莲主张的开业期限为2012年12月15日，实际租赁期限应该顺延的观点，存有合同依据，本院予以采纳。双方签订合同的时间为2012年8月19日，合同约定的交付商铺的日期以实际最终统一开业日期2012年12月15日为准，合同约定的租赁期限为36个月，则双方的租赁期限应为2012年12月15日至2015年12月14日。关于合同中租金的约定，是否存在显示公平？本院认为，其一、双方当事人均具有相应的民事权利能力和民事行为能力，被告罗荣莲作为一般市场主体，对市场商铺的选择会基于市场坐落、发展前景、物流交通、整体建筑构造等多方面的综合考量，而租赁物租金高低与租赁物的地理位置、宏观经济是否繁荣等密切相关，属于商业活动中�确定因素的一种客观经济现象。被告罗荣莲从事餐饮经营，应该具备民事主体正常的认知水平及餐饮专业从业者基本专业水平，作为承租方在签约前应对经营必备的条件，及经营利润做充分了解，接受租赁合同中已有约定租金标准且明确用于餐饮使用标准的房屋而进行经营运作，应谨慎估量经营风险，最终导致的商业风险应由被告罗荣莲自行承担。其二、涉案租赁合同签订时，没有证据显示存在一方欺诈或胁迫另一方以及双方恶意串通等行为，租赁合同的内容也没有损害国家、集体或者第三人的利益，没有损害社会公共利益，没有违反缔约时及现行的法律、行政法规的强制性规定，缔约后双方亦按租赁合同约定履行各自的权利义务近一年而无争议，因此，订立合同并据此履行应为缔约双方的真实意思表示。故被告罗荣莲认为租金过高的辩解，本院不予认定。关于本案中被告罗荣莲拖欠租金的时间起算问题，本院认定如下，被告罗荣莲于2012年8月19日签订合同当日向原告交纳了第一年度租金86，962.00元，依据合同应确定为2012年12月15日至2013年12月14日期间（包含免租期）的租金，之后，被告罗荣莲再未向原告交纳租金，被告罗荣莲拖欠租金的起算时间应从2013年12月15日开始计算。原告湖北融辉桥商业发展有限公司主张的被告罗荣莲差欠租金的时间从2013年9月29日开始，计算有误，本院予以调整。关于被告罗荣莲在庭审中提出在签订合同时原告湖北融辉桥商业发展有限公司存在虚假宣传，系误导被告与之签订合同显失公平的问题。本院认为，首先，被告罗荣莲与原告湖北融辉桥商业发展有限公司签订《商铺租赁合同书》时，所欲承租的商铺为现房，被告罗荣莲对周边环境应该了解，原告湖北融辉桥商业发展有限�司针对航宇天地商贸城商业运作所进行的宣传，仅反映原告湖北融辉桥商业发展有限公司与不特定商户之间的商业合作的前景、意愿、投资环境等，并不损害社会公共利益，在本案中也并非双方所签合同的附件，故被告罗荣莲称因原告湖北融辉桥商业发展有限公司的宣传误导他签订的租赁合同的辩解，本院不予采信。关于被告罗荣莲提出原告湖北融辉桥商业发展有限公司采取断电断水措施，导致其在租赁期限内蒙受损失的问题。本院认为，原告湖北融辉桥商业发展有限公司在多次向被告罗荣莲发函催要租金未果，进一步向被告罗荣莲邮寄送达解除合同通知书无果后，依据租赁合同的约定对商铺采取了断电断水措施，该行为系在被告罗荣莲长期未交租金的情形下，依据合同而为，该条款对合同结构的公平性而言，亦为合理，故对被告罗荣莲提出以此为由未交租金的辩称意见，本院不予认定。对于被告罗荣莲在庭审中提到的公摊费用问题，其未举证说明与本案的租金存有关联性，如果被告在经营过程中发现上述问题，被告应通过书面函件方式与湖北融辉桥商业发展有限公司进行沟通，庭审过程中，亦未有证据表明被告罗荣莲当时或在合理期限内提出异议，故被告的上述主张，不能成为被告拒不履行交纳租金的理由，其辩称理由不能成立，法院不予采信。对于被告罗荣莲提到的损失，审理中，经法院释明，被告罗荣莲未在指定期间内提起反诉也未明确具体主张，视为其在本案中不提相关主张。关于合同解除的时间，原告湖北融辉桥商业发展有限公司主张其曾于2014年11月20日向被告罗荣莲发送解除函，但被告罗荣莲认为其并未收到解除函，考虑到当事人行使单方解除权权利时应谨慎，结合�告罗荣莲于2015年1月21日签收诉状副本的事实，原告湖北融辉桥商业发展有限公司要求解除合同的意思表示在2015年1月21日到达被告罗荣莲时发生法律效果，即双方之间的租赁关系在该日解除。故本院确认原、被告之间的租赁合同于2015年1月21日解除。综上所述，本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告湖北融辉桥商业发展有限公司与被告罗荣莲之间所签订的《商铺租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应确认为合法有效，对合同当事人具有法律约束力。合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，原告依约将房屋交付被告使用，被告应按约支付租金。被告罗荣莲于签订合同时，仅支付了第一年度租金，现累计已有2013年12月15日至今的租金未给付�拖欠总额已超过整一年度租金总额，经原告催告后在合理的期限内仍未履行，显使原告作为出租人的合同目的无法实现。原告依约解除租赁合同，符合合同约定原告湖北融辉桥商业发展有限公司有权解除合同的条件，双方约定的出租人可单方面行使合同解除权的情形，即原告湖北融辉桥商业发展有限公司作为出租人有权依据合同约定解除合同。根据本院查明的事实认定合同解除日为被告罗荣莲签收本案诉状之日即2015年1月21日，双方的租赁关系已终止，原、被告双方签订的房屋租赁协议解除后，被告应腾退租赁房屋，而被告并未履行上述义务，并占用租赁房屋至今，被告未腾退租赁房屋应按照协议约定的租金标准支付相应的房屋占用使用费，房屋使用费应计算至租赁房屋实际腾退为止。原告的诉请符合事实，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告罗荣莲支付�业费，因合同书中未作明确约定，原告认为双方存在物业管理合同关系的主张不成立，法院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告湖北融辉桥商业发展有限公司与被告罗荣莲于2012年8月19日签订的《商铺租赁合同书》于2015年1月21日解除；二、被告罗荣莲应于本判决生效之日起十日内搬离位于鄂州市花湖经济开发区振兴大道航宇天地A3栋一楼4号承租房屋，并将该房屋返还给湖北融辉桥商业发展有限公司；三、被告罗荣莲应于本判决生效之日起十日内支付原告湖北融辉桥商业发展有限公司自2013年12月15日至2015年1月21日期间，计403天，每月租金（30×362.34）即10，870.20�的标准，计算的租金146，023.02元；三、被告罗荣莲应于本判决生效之日起十日内支付原告湖北融辉桥商业发展有限公司自2015年1月22日起至实际搬离之日止，参照合同约定的月租金人民币10，870.20元的标准计算的房屋占用使用费；四、驳回原告湖北融辉桥商业发展有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费人民币5,000元，保全费1,370元，共计6,370元，由被告罗荣莲负担（该款原告已预缴，待判决生效后十日内由被告直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位：鄂州市财政局财政专户，开户银行：中国建设银行鄂州市分行营业部，账号：42×××61，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为：0711-3357122。审判员  邹志勇二〇一五年四月十七日书记员  毛志平