广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1853号
上诉人（原审原告、反诉被告）许耀平。
被上诉人（原审被告、反诉原告）张少勇。
委托代理人张胜瓯，广东世纪华人律师事务所律师。
上诉人许耀平因与被上诉人张少勇房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法沙民初字第231号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
许耀平原审诉讼请求：1、许耀平、张少勇签订的《租赁厂房协议书》为无效合同，要求张少勇返还所租房屋；2、请求依法判令张少勇支付2012年7月至2013年6月期间的额外租金170400元（指101铺位、电工房、加建第四层16间房的租金）；3、本案的诉讼费用由许耀平、张少勇共同承担。
张少勇原审反诉请求：许耀平赔偿张少勇装修损失50万元、房屋加建费用15万元、预期可得利益损失460800元，并由许耀平承�本案诉讼费用。
原审法院审理查明，2008年11月7日，许耀平与张少勇签订《租赁厂房协议书》约定，许耀平将位于某路22号的第二层及第三层租给张少勇作为旅店使用，楼下包围与张少勇无关；租期从2009年2月1日起至2017年2月1日止共八年，前五年两层的总价为14200元，从2014年2月1日至2017年2月1日以14200元为基础递增10%；首层的两边楼道口一小块地给张少勇作为旅店服务台，即现首层的后面的西北角厕所位和东南的楼道口处，张少勇只能作旅店服务台，不能作饮料买卖和电话亭等。另外，双方在该协议书第8项中明确“如果政府认为二、三层的小型简房是违建的，而不作补偿，甲方（许耀平）便不作补偿，如果乙方（张少勇）转让应提前通知许耀平，以作协商”。2010年9月1日，双方订立《补充协议》，对于如有政府部门对涉案楼房清拆的赔偿事宜、办理正式租赁合同事�、政府以违建名义进行取缔时许耀平应向张少勇支付的赔偿金额、双方协调处理各项检查等内容进行了补充约定。
原审另查，原审法院于2012年11月13日作出（2012）深宝法民三初字第1383号民事判决，针对许耀平关于解除与张少勇签订的《租赁厂房协议书》、请求张少勇拆除私自加建、占用和改建的房屋并恢复原状、请求张少勇赔偿损失18万元的诉讼请求，原审法院依法判决张少勇向许耀平支付某路22号的额外使用费138450元，驳回许耀平的其他诉讼请求。许耀平对该判决不服，依法提起上诉，本院于2013年5月27日作出（2013）深中法房终字第594号民事判决，驳回许耀平上诉，依法维持（2012）深宝法民三初字第1383号民事判决。根据（2012）深宝法民三初字第1383号民事判决查明的事实，2009年2月1日，张少勇在涉案房产二、三层上加盖的第四层房间共21间交付使用，其中五间为许耀平要求张少勇加盖，其余16间为张少勇加盖并使用。许耀平主张该16间房间为张少勇未经许耀平同意私自加盖。张少勇主张加盖的房间均经过许耀平允许。同时，该判决确认第四层16间房、101铺位及电工房由张少勇使用，酌定张少勇向许耀平支付上述房屋每月使用费共计3550元／月（14200元／月÷2层×0.5层）。
原审再查，本案原审庭审中双方确认，许耀平于2010年7月23日向张少勇支付涉案房产加建第四层5间房的加建费37000元。双方亦确认，101铺位面积约15平方米，电工房面积约15平方米，四楼加建的16间房间面积约300平方米；101铺位于2012年7月至2013年6月期间由张少勇使用。许耀平主张电工房2012年7月至2013年2月期间由张少勇使用，2013年3月开始由许耀平使用，张少勇不予认可，主张一直由村委的清洁工使用。许耀平主张四楼加建的16间房一直由张少勇使用，张少勇不予�可，主张由于许耀平经常驱赶租客故没有出租。张少勇并未能举证证明其上述主张。
本案原审审理过程中，张少勇申请对某路22号四楼加建房屋及二楼、三楼的装修费用进行价值评估，原审法院依法委托深圳市某工程造价咨询有限公司进行评估，2013年11月6日，许耀平、张少勇双方及评估公司共同现场勘查并在现场测量确认单上签字确认。深圳市某工程造价咨询有限公司作出深宝法司委评（2013）第326号鉴定意见书，得出鉴定结论：本工程鉴定工程造价为655883.52元，包括建筑与安装。张少勇预付鉴定费3万元。
许耀平未提交涉案房产的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，经原审法院向其行使释明权后，许耀平仍未能提交相关房产的产权证明。
原审法院审理认为，许耀平未提供涉案房产的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据最高人民法院《关于审理�镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此，许耀平、张少勇于2008年11月7日签订的《租赁厂房协议书》违反了法律的强制性规定，为无效合同，许耀平、张少勇之间的租赁关系无效，张少勇应当向许耀平返还涉案房产。对于合同无效，许耀平、张少勇双方均有过错，张少勇实际使用了涉案房产及场地，应向许耀平支付实际使用期间的占有使用费。根据（2012）深宝法民三初字第1383号案件查明的事实，第四层16间房、101铺位及电工房均由张少勇使用，张少勇主张并未使用但未能举证证明，依法应当承担举证不能的责任，原审法院对其该主张不予认可。故，许耀平诉请张少勇支付2012年7月至2013年6月期间的第四层16间房、101铺位及电工房的使用费，原审法院予以支持。根据上述查明的事实，原审法院酌定张少勇应支付第四层16间房及101铺位上述期间的使用费为40664元（3550元／月÷（300平方米＋15平方米＋15平方米）×（300平方米＋15平方米）×12个月］。电工房2012年7月至2013年2月期间由张少勇使用，原审法院酌定张少勇应支付电工房上述期间的使用费为1291元（3550元／月÷（300平方米＋15平方米＋15平方米）×15平方米×8个月］。综上，张少勇应当向许耀平支付2012年7月至2013年6月期间的第四层16间房、101铺位及电工房的使用费共计41955元（40664元＋1，291元）。关于许耀平作为出租方，对张少勇的加建行为是否同意的问题。张少勇主张加建均经过许耀平允许，且许耀平已于2010年支付加建第四层5间房的费用。张少勇关于许耀平支付加建费用的主张有证据予以证明，许耀平亦予以自认；且加建房屋21间为同时加建，许耀平已支付了其中5间的�建费用且实际在使用，故对张少勇关于加建经过许耀平允许的主张原审法院予以确认。张少勇要求许耀平赔偿其因装修、加建涉案房产而导致的损失，许耀平要求重新评估涉案房产装修及加建部分的价值，但未提供充分证据证实评估价格与市场价格相差较大，故原审法院对其重新评估的请求不予支持。根据鉴定评估结果，涉案房产装修及加建部分的价值为655883.52元，高于张少勇关于装修及加建费用共计65万元的诉讼请求，故原审法院以张少勇诉请的装修及加建费用共计65万元为依据。扣除许耀平已经支付的加建第四层5间房的费用37000元，张少勇实际产生的装修、加建损失应当为613000元（650000元-37000元）。参考双方签订的租赁合同期限（2009年2月1日至2017年2月1日共计8年）对装修及加建部分进行折算，以2013年11月6日为评估基准日，原审法院酌定张少勇进行装修、加建�分损失在评估基准日的现值应当为249031元（613000元÷8年÷12个月×39个月，2013年11月至2017年2月期间为39个月）。由于本案系房屋租赁合同无效的情况，许耀平、张少勇均应承担相应责任，故许耀平应向张少勇承担部分装修及加建损失。许耀平作为出租方，未能提供符合法律要件的房产导致合同无效；张少勇作为承租方存在加建等行为，故原审法院酌定许耀平应向张少勇支付装修及加建部分现值的60%，即149418.6元（249031元×60%）作为向张少勇承担的装修及加建费用损失。张少勇诉请许耀平赔偿预期可得利益损失46080元缺乏依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，�决：一、许耀平与张少勇于2008年11月7日签订的《租赁厂房协议书》为无效合同；二、张少勇应当于本判决生效之日起五日内向许耀平支付占有使用费41955元；三、张少勇应当于本判决生效之日起五日内向许耀平返还承租的某路22号房屋；四、许耀平应当于本判决生效之日起五日内向张少勇赔偿装修及加建损失149418.6元；五、驳回许耀平的其他诉讼请求；六、驳回张少勇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1854元，由许耀平承担1397.52元，张少勇承担456.48元；反诉案件受理费7398.6元，由许耀平承担995.22元，张少勇承担6403.38元；评估费3万元，由许耀平承担18000元，张少勇承担12000元。
上诉人许耀平不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、重新确认张少勇在一审反诉请求赔偿中房屋装修部分的基础数额和加建部分的基础数额；许耀平无须向张少勇支付原审判决第四项的金额149418.6元；2、在重新确认上述基础数额前提下，判决许耀平应当承担的部分。事实与理由：原审判决在认定张少勇装修费用数额时，未区分加建项目和时间，更无考虑张少勇在请求装修赔偿中相关报价的虚报虚高，照单全部计算在费用总额之中，不符合事实也不公平。该案在审理过程中，双方均确认了如下事实：张少勇房屋的外墙所有的防盗网及其上方的雨棚是在本案诉讼期间加上的。既然张少勇已在庭上承认，法庭也已查明这一事实，该费用是张少勇为了在本案中争得更多利益而突击加建产生的费用，该费用就不应当计算在内，该防盗网和雨棚张少勇可以拆除，许耀平没有意见，但不能计算在装修或加建的费用中，否则对许耀平是绝对的不公平。请求二审判决从装修加建总费用中剔除防盗网和雨棚的费用数额。张少勇未经许耀平的书面同意，在受许耀平委托帮其在楼顶修建五间房时，私自为自己加建了16间房，然后出租谋利。这一行为在许耀平未同意的情况下，任何法律都会认定为是张少勇侵犯许耀平权益，因此其加建16间房的费用，不应当计算在赔偿总额之中，原审判决将这笔费用计算在总额中是不公平的，请求二审依法剔除这笔费用。在装修费用中，原审判决未考虑装修费用中虚报虚高成分。张少勇在装修时，是随便找一些非正规的装修游击队进行简易装修，根本就没有在评估里面涉及的保险等费用，而评估公司又以正规的形式评估非正规的工程，所评估费用不当。故请求二审在水工的砌墙，抹灰，墙砖，地砖（其无相应品牌）安保等全部折减30％。另外，所�房间的走道的石膏板块吊的天花板是易旧品且天花板的吊线极其纤细，现已显锈蚀严重。到现在都已经历了5年多了，判其当初的造价是不合理的，请求二审法院将此项天花吊顶造价给予撤销或相应大部分减免。原审判决许耀平承担后来39个月60％建造成本及60％的评估费也是不合理的，况且张少勇从2013年11月至2014年的5月已经多用了半年，请求二审法院能公正、合理地量及这些而做出合适的比例的承担。
被上诉人张少勇口头辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，请求二审法院根据本案的事实、证据予以维持原判。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
另查，本案2014年5月8日原审庭审时，双方当事人对张少勇已支付涉案房产二、三层截止2014年4月租金、水电费均不持异议。双方当事人均确认是在2009年对四楼进行加建、许耀平已�2013年3月将第四层加建房屋的租客清空。
2014年4月21日，福永街道安全管理委员会办公室向涉案房产各租户发出《通知》称，涉案房产存在重大火灾隐患，严重威胁公共安全，不符合房屋租赁条例，要求各租户于2014年4月28日前自行搬离，逾期将采取强制清场措施。
城市管理行政局福永街道执法队、福永派出所、市场监督管理局福永所、福永街道流动人口和出租屋综合管理所、福永街道安全监督管理办公室、福永街道白石厦社区居民委员会等部门联合向涉案房产发出《福永街道安全隐患联合整治通知》称，涉案房产二、三层厂房改变为出租屋严重存在消防隐患，四层加建为铁皮房存在消防隐患要拆除。
本案二审法庭调查时，双方当事人均确认涉案房产内部已被相关主管部门在2014年5月拆除。
本院认为，原审判决认定涉案《租赁厂房协议书》无效，认定正确，本院予以维持，理由不再赘述。
许耀平未能举证证明涉案房产外墙防盗网及雨棚是在本案诉讼期间，张少勇为获得更多利益而突击加建的，张少勇亦不予确认，许耀平要求在装修及加建损失中扣除防盗网及雨棚费用，缺乏证据依据，本院不予支持。
双方当事人均确认四楼21间房屋是在2009年加建，至许耀平第一次提起诉讼已逾3年，许耀平未能举证证明在加建房屋建成后的这3年内曾就张少勇加建16间房提出异议。且许耀平对本院（2013）深中法房终字第594号案判决张少勇向其支付加建的16间房的房屋使用费予以认可，并在本案诉请张少勇支付加建的16间的房屋使用费。上述事实足可证明许耀平对张少勇加建16间房的行为予以认可，许耀平以张少勇未经同意加建房屋为由主张16间房加建费用不应计算在赔偿额中的上诉理由，与事实不符，本院不予采纳。
原审法院所委托的评估机构具备评估资格、评估依据及评估程序合法，许耀平虽对评估结论持有异议，但未能提交反驳证据，原审判决采信评估机构出具的评估结论确定涉案房产的装修及加建费用，符合民事诉讼证据规则的规定，本院予以维持。许耀平要求在评估结论中剔除部分费用的上诉理由，缺乏证据依据，本院不予采纳。
造成涉案《租赁厂房协议书》无效的主要过错责任在于作为出租人的许耀平将不具备合法建造手续的房屋出租他人，原审按过错责任大小判决许耀平承担60%损失及评估费用，符合相关法律规定，本院予以维持。原审委托评估的装修及加建费用合计655883.52元，扣除许耀平已付的5间房加建费用37000元，涉案房产的装修及加建费用应为613000元，按租赁期8年分摊，每月折旧6385.42元（613000元÷8年÷12个月）。根据张少勇尚支付截止2014年4月的租金、水电费及双方确认涉案房产内部已被相关主管部门在2014年5月拆除的事实，张少勇截止2014年5月前尚在使用涉案房产，该日前的装修折旧应由房产使用人张少勇自行承担，不能作为损失认定。涉案房产2014年5月被拆除后，张少勇及许耀平均不能再使用涉案房产，自2014年6月至租赁期限届满日的2017年2月1日期间的装修和加建费用折旧即为损失，由双方分担。经核算，2014年6月至2017年2月1日的损失合计197948.02元（6385.42元×31个月），许耀平承担60%即为118768.81元（197948.02×60%）。许耀平已自认于2013年3月将四楼加建房的租客清空未再允许张少勇对外出租，自2013年4月起，加建费用折旧即应作为损失由双方按比例分担。因评估结论未具体区分装修与加建费用，难以准确确定2013年4月至2014年6月期间四楼加建费用损失数额，参照2014年6月至2017年2月1日期间许耀平应承担的装修及加建费用损失，本院酌定许耀平应�担2013年4月至2014年6月期间四楼加建费用损失3.5万元，合计许耀平应赔偿张少勇装修及加建费用损失153768.81元（118768.81元＋3.5万元）。张少勇对原审判决的149418.6元损失未提出上诉，视为对自己民事权利的处分，本院予以认可，维持原审判决数额。
综上，上诉人许耀平的上诉请求理由不能成立，本院予以驳回。原审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3288.4元，由上诉人许耀平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘粤芳
审 判 员 赵 霞
代理 审 判员 张 睿
二〇一五年三月四日
书记员（兼） 刘尹琳