沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）皇民三初字第1760号
原告中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行，住所地沈阳市皇姑区昆山中路118号。
负责人丛树正，系该行行长。
委托代理人牛金生，系该行工作人员。
被告王树有。
被告柳敏。
被告沈阳业权置地房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区于洪乡和平村。
法定代表人郭欢逸，系该公司总经理。
委托代理人李铮，系该公司工作人员。
原告中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行（以下简称“工行皇姑支行”）诉被告王树有、柳敏、沈阳业权置地房地产开发有限公司（以下简称“业权公司”）借款合同纠纷一案，本院于2015年9月29日受理后，依法由审判员苏宏伟担任审判长、与审判员李相儒（主审）、人民陪审员刘宏革组成合议庭，于2016年1月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人牛金生、被告业权公司委托代理人李铮到庭参加诉讼。被告王树有、柳敏经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行皇姑支行诉称，要求1、解除《个人购房借款∕担保合同》；2、偿还贷款本金389163元，利息6177元及本金全部偿还止所欠利息；3、原告对抵押物有优先受偿权；4、承担本案的相关诉讼、公告、执行等费用；5、由被告业权公司承担连带保证责任。
被告业权公司辩称，根据担保法第28条规定，同一债权具有保证又有物的担保，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，本案中原告的债权由被告以房屋提供抵押贷款，我公司在抵押担保以外承担保证责任并承诺积极配合原告实现抵押权。
被告王树有未到庭，亦未进行答辩。
被告柳敏未到庭，亦未进行答辩。
经审理查明，2012年12月27日，王博（买受人）与被告业权公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：买受人王博从被告业权公司购买沈阳市于洪区南阳湖街142号2-25-3，建筑面积83.44平方米的房屋一套。
2013年1月14日，原告建行皇姑支行（贷款人）与王博（借款人）、被告业权公司（保证人）签订了《个人购房借款∕担保合同》。合同约定：贷款人根据借款人王博的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为人民币40万元。贷款用于购买坐落于沈阳市于洪区南阳湖街142号2-25-3，建筑面积83.44平方米的房屋。贷款期限为360个月（自2013年1月30日至2043年1月30日止），贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮10%确定。贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人按月等额本息还款法（按月计息），如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日。最后一期还款日为贷款到期日。借款应从贷款发放的次月开始还款。借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任、连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的……均构成借款人违约。借款人发生约定违约情形的，贷款人有权采取解除本合同；宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失……抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。
另查，上述合同签订后，借款人王博以坐落于沈阳市于洪区南阳湖街142号2-25-3，建筑面积83.44平方米的房屋作为抵押，并办理了预购商品房抵押权网上预告登记手续，原告于2013年1月30日发放了贷款。借款人王博最后一次还款时间为2014年9月30日，此后均未按合同约定期限偿还借款本金及利息。截止至2015年8月31日，借款人王博尚欠借款本金389163.14元、利息9915.03元，故原告于2015年9月诉讼来院。
再查，借款人王博（1988年7月29日出生，满族，公民身份号码，住址辽宁省抚顺市新宾满族自治县五一街60栋5号）于2015年5月9日死亡，死亡证明编号210422492015050901，法定继承人为本案被告王树有（父亲）、柳敏（母亲）。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供商品房买卖合同、个人借款凭证、特殊业务凭证、个人购房借款∕担保合同、房屋预告登记证，本院调取的死亡注销证明、常住人口详细、询问笔录等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原告与借款人王博、保证人被告业权公司之间签订的《个人购房借款∕担保合同》系当事人的真实意思表示，其内容和形式均符合法律规定，应合法有效。王博借款后，未按合同约定履行还款义务，已构成违约，对此应承担相应的民事责任。现原告要求解除与王博、被告业权公司签订的《个人购房借款∕担保合同》，同时偿还借款本金、利息及对抵押房产享有优先受偿权的请求，理由正当，证据充分，本院应予支持。鉴于借款人王博已死亡，故应由其法定继承人被告王树有、柳敏在继承王博遗产范围承担相应的民事责任。
关于原告要求被告业权公司承担连带保证责任，被告业权公司抗辩称原告的债权以房屋提供抵押贷款，其在抵押担保以外承担保证责任。因根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”的规定，本案原、被告所签订的《个人购房借款∕担保合同》中对实现债权已有明确约定，故对原告要求被告业权公司承担连带保证责任，本院应予支持。
本案在审理过程中，被告王树有、柳敏经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其举证、质证权利的放弃，本院依法进行了缺席审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行与王博、被告沈阳业权置地房地产开发有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》；
二、被告王树有、柳敏在继承王博遗产范围内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行借款本金389163.14元、利息9915.03元（截止至2015年8月31日）；
三、被告王树有、柳敏在继承王博遗产范围内共同支付原告中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行借款本金389163.14元的利息（自2015年9月1日起至借款本金、利息全部偿还之日止，按合同约定计算）；
四、原告中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行对王博所有的抵押物（沈阳市于洪区南阳湖街142号2-25-3，建筑面积83.44平方米）享有优先受偿权；
五、被告沈阳业权置地房地产开发有限公司对本判决第二、三项负有连带给付责任；
六、驳回原、被告其他诉讼请求。
上述款项于判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7230元（原告已预交），由被告王树有、柳敏承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 苏宏伟
审 判 员 李相儒
人民陪审员 刘宏革
二〇一六年二月十六日
书 记 员 赵明川
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国继承法》
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。