山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民终字第825号
上诉人（原审被告）山东鸿顺房地产开发有限公司，住所地济宁市任城区济安桥北路。
法定代表人段余顺，董事长。
委托代理人高中谦。
委托代理人董某，
山东鸿顺房地产开发有限公司副经理，住本单位宿舍。
被上诉人（原审原告）济宁如意房地产开发有限责任公司，住所地济宁市任城区红星东路96号。
法定代表人刘祥，董事长。
委托代理人曹某，职员。
委托代理人王某，职员。
济宁如意房地产开发有限责任公司（以下简称如意地产）与山东鸿顺房地产开发有限公司（以下简称鸿顺地产）、第三人孙玉才、孙秀丽确认拆迁协议无效纠纷一案，济宁市任城区人民法院于2011年10月21日作出（2011）任民初字第1751号民事判决，第三人孙玉才、孙秀丽不服，向本院提起上诉，本院于2012年3月10日作出（2012）济民终字第1769号民事裁定，裁定撤销原审判决，发回济宁市任城区人民法院重审。济宁市任城区人民法院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，诉讼过程中，济宁如意房地产开发有限责任公司向原审法院撤回对第三人孙玉才、孙秀丽的诉讼，并变更诉讼请求为：要求山东鸿顺房地产开发有限公司赔偿33.59平方米仓库用房的价值款项157873元。济宁市任城区人民法院裁定准许济宁如意房地产开发有限责任公司撤回对第三人孙玉才、孙秀丽的诉讼，并于2013年11月18日作出济宁市任城区人民法院（2013）任民一重字第14号民事判决，山东鸿顺房地产开发有限公司不服该重审判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2002年4月4日，原告如意地产和济宁市拆迁办公室就金城夏桥百货市场房屋拆迁补偿安置一事签订拆迁委托书，原告将拆迁补偿安置任务委托市拆迁办公室承办。同年10月25日，市拆迁办公室与被拆迁人付桂英之夫第三人孙玉才签订房屋拆迁补偿安置协议书，补偿被拆迁入房屋两套，建筑面积分别为79.41平方米和89.39平方米，储藏室两套面积分别为10.46平方米和16.43平方米。2002年9月4日，原、被告签订房地产开发承包协议，原告将该项目中北片区授权被告以原告下属项目部的名义投资开发。同年10月26日，被告鸿顺公司收取了被拆迁人付桂英面积33.59平方米的仓储室房款，并在被拆迁人的房屋拆迁补偿安置协议书中增加了33.59平方米的仓库用房，加盖了被告公司公章。该仓库用房为原告开发的南片区13号楼配房。2011年2月21日，第三人持被告变更的房屋拆迁补偿安置协议书办理了房权证。该争议房屋现由原告实际占有。诉讼过程中，原告撤回对第三人孙某乙、孙某甲才的诉讼，变更诉讼请求为：要求被告赔偿33.59平方米仓库用房的价值款项157873元。一审法院审理期间多次主持调解未果，基于原告方申请，一审法院委托山东博莱仕房地产评估有限公司对涉案房屋进行了评估，评估报告书显示涉案房屋市场价值为人民币138000元，原告方支付评估费2000元。被告鸿顺地产对该报告提出异议，要求鉴定人员出庭接受质询，并要求重新鉴定，但未提交相关证据。一审法院依法通知鉴定人出庭接受质询，但鉴定人因特殊原因无法出庭，经一审法院准许，评估部门向一审法院出具书面意见，保证评估报告的客观公正性。
原审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。无处分权的人处分他人财产，没有经权利人追认或者无处分权的人订立合同后没有取得处分权的，该合同无效。被告鸿顺地产变更济宁市拆迁办公室与被拆迁人付桂英（孙玉才）签订的房屋拆迁补偿安置协议内容，增加仓库用房33.59平方米，其无权处分原告如意地产开发的13号楼配房，变更增加拆迁协议部分应为无效。第三人在不知情的情况下，支付相应对价，从被告处购买该用房，并已经办理了房产证，已经取得涉案房产的物权，第三人构成善意取得。原告根据庭审查明的事实，变更诉讼请求，以侵权为由要求被告赔偿涉案房屋价值款项，合法有据，依法应予支持。就涉案房产的价值，因双方未形成统一意见，原审法院依法定程序对涉案房产进行了价值评估，该评估报告客观公正，可以作为认定涉案房产价值的依据。被告要求重新鉴定，但未提供充分有效的证据，其申请不符合《证据规则》的要求，故依法不予准许。综上，原告如意地产变更诉讼请求，要求被告鸿顺地产赔偿涉案房产价值款项的主张合法有据，依法应予支持，但要求过高部分不予支持。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十九条、第七十一条之规定，判决：被告山东鸿顺房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告济宁如意房地产开发有限责任公司人民币138000元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3458元，评估费2000元，共计5458元，由原告济宁如意房地产开发有限责任公司承担398元，被告山东鸿顺房地产开发有限公司承担5060元。
宣判后，山东鸿顺房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称：1、一审判决认定事实错误。根据上诉人、被上诉人双方之间的房地产开发承包协议第七条，上诉人有权对拆迁安置户进行安置。根据双方的补充协议，双方认可架空层的建筑成本为每平方米400元。2002年9月济宁市拆迁办公室济拆字（2002）第9号济宁市金某夏某百货市场建设工程拆迁补偿实施方案能够证实，拆迁户安置架空层仓储室的价格为每平方米580元，上诉人增加安置给第三人孙某乙、孙某甲才的仓储室是按照当时的市场价格每平方米1080元收取的。济宁市拆迁办公室保存的13号楼的选房平面图和拆迁房屋交接协议均证明，被上诉人委托的济宁市拆迁办对增加安置给第三人孙某乙、孙某甲才33.59平方米仓储室是知情、认可和同意的。济宁市房产管理局2011年2月21日已就本案涉及的33.59平方米储藏室为孙秀丽、孙玉才办理济宁市房权证中区字第××号房屋所有权证。被上诉人认可此房权证的效力，也即是认可对孙某乙、孙某甲才的拆迁安置协议。被上诉人提交的2005年3月3日金某夏某联合开发对账明细中“二、架空层方面的对账”也能清楚的证明双方是按照每平方1080元结算差额款。上诉人提交的其他被拆迁户靳某、刘庆余所增加安置的架空层均是按照每平方米1080元收取，与付桂英的增加安置价格是一样的。2、一审判决程序违法，一审判决漏列第三人孙某乙、孙某甲才。重审期间，第三人孙某乙、孙某甲才均参与案件的开庭审理，但是庭审结束后被上诉人才撤回对第三人孙某乙、孙某甲才的起诉，一审法院于2013年10月31日裁定准许被上诉人撤回对第三人孙某乙、孙某甲才的起诉。但一审法院没有将该裁定向第三人送达，一审判决书也没有列第三人孙某乙、孙某甲才为当事人，也没有将一审判决书送达给第三人。山东博莱仕土地房地产评估有限公司2013年9月10日制作的房地产估价报告［鲁博评2013091001）估价结果明显依据不足，不能作为证据使用。且鉴定人应当出庭接受当事人质询。重审期间质询没有进行。3、一审判决适用法律错误。基于上述事实，上诉人只能向被上诉人支付增加安置给第三人的33.59平方米架空层的价款36277.2元。同时，因为双方签订的联合协议和上诉人已收取第三人孙某乙、孙某甲才增加安置面积款36277.2元的事实，此案应当按照返还财产纠纷处理，而不应当按照侵权赔偿纠纷处理。请求二审法院撤销一审判决，裁定发回重审或改判上诉人返还被上诉人36277.2元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人济宁如意房地产开发有限责任公司答辩称，我公司开发建设金某夏某百货批发市场项目，委托济宁市拆迁办公室对该片区进行动员、拆迁、签署协议，与上诉人签署了房地产开发承诺协议，上诉人负责开发北片区，我公司负责开发南片区，办理房屋确权手续必须由我公司盖章确认后才能办理。市拆迁办公室同被拆迁人付桂英签订的房屋拆迁补偿安置协议书中只有我方认可的两套房屋和两间储藏室。但上诉人在被拆迁人协议书的空白处又多签署一间33.59平方米的仓库用房，并加盖上诉人的公章。这使办理房权证所用的协议与原件不一致，该仓库用房属于被上诉人所有，且目前所有的仓库用房均未被出售。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审经审理查明的事实与一审所认定的事实相一致。
本院认为，本案争议的焦点是上诉人出售被上诉人建设的房屋是否构成侵权，对于被上诉人的损失应当如何认定。双方于2002年9月4日签订的房地产开发承包协议第七条虽然约定了上诉人受被上诉人委托以上诉人名义与授权范围内的拆迁户签订安置协议，销售房的收益归上诉人所有。但综合房地产开发承包协议其它条款约定、该承包协议的性质等，应认定为上诉人有权与北片区被拆迁户签订的系安置协议，且上诉人于2005年2月24日提交的金某夏某联合开发对账明细中亦显示上诉人在13号楼已经安置架空层贮藏室面积为108.05平方米，该面积与鸿顺夏某13号楼房屋安置情况明细表中储藏室累计面积一致，13号楼房屋安置情况明细表中显示被拆迁人付桂英所安置的两套储藏室分别为10.46平方米、16.43平方米，上述材料中均未显示涉及本案争议的33.59平方米的仓储用房。上诉人变更济宁市拆迁办公室与被拆迁人付桂英签订的房屋拆迁补偿安置协议内容，上诉人的该行为无双方合同的明确约定或授权，处分后亦未得到被上诉人的追认，被拆迁人在当时支付了合理的房款对价，亦已办理了房屋所有权证。被上诉人要求上诉人按照房屋的价值赔偿其损失，依法应予支持。经审查，山东博莱仕房地产评估有限公司出具的评估报告结合其向一审法院出具的书面意见，能够作为被上诉人主张房屋损失的依据予以采信。被上诉人在重审期间撤回对孙某乙、孙某甲才的起诉并变更诉讼请求属于被上诉人行使诉讼权利的范围。经审查，一审法院已向孙某乙、孙某甲才的特别授权代理人送达了（2013）任某一重字第14号民事裁定书，一审法院审判程序并未有违反法律规定之处。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3060元，由上诉人山东鸿顺房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕 东
审 判 员 张 杰
代理审判员 马 斌
二〇一四年六月十六日
书 记 员 楚亭亭