福建省建瓯市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）瓯民初字第2358号
原告李晟，男，1987年7月19日出生，汉族。
委托代理人毛华义，福建知新律师事务所律师。
被告建瓯泛华房地产开发有限公司
法定代表人游万寿，董事长。
委托代理人严国峰，男。
原告李晟与被告建瓯泛华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月22日立案受理。依法由代理审判员陈慧适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李晟的委托代理人毛华义、被告建瓯泛华房地产开发有限公司的委托代理人严国峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告经协商一致于2011年7月25日签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，原告依约付清购房款，履行合同约定的全部义务。根据合同第十四条的约定“……如因出卖人原因买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”据此，截至2014年3月31日，被告已逾期办证365天，依法被告应向原告支付逾期办证违约金人民币21136.13元，诉请被告赔偿原告逾期办证违约金人民币21136.13元；本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，对原告要求被告支付逾期办证违约金无异议，但对原告计算违约金的天数及金额有异议，被告认为逾期的天数应为196天而不是365天，逾期违约金的数额应为人民币11350元。
经审理，原告举有证据1.《商品房买卖合同》，证实原、被告协商一致签订了《商品房买卖合同》，该合同第十四条约定，被告若逾期办证从逾期之日起每日向买受人支付已付购房款0.01%的违约金，该合同第五条约定公摊部分面积增加超过合同面积3%的，买受人不承担超过3%的房价款，原告认为增加的公摊面积超过了3%，超出的部分原告不应承担房价款，因此未予办证是被告的原因。证据2.发票3张、收据1张，证实原告已依合同约定支付购房款人民币579072元。
被告举有证据1.福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、福建省房屋建筑工程竣工验收报告，证实涉案的泛华广场A9#楼于2012年12月26日通过验收合格。证据2.建设工程消防验收意见书，证实泛华广场通过了消防验收。证据3.办证通知及张贴照片、泛华A9#楼办证材料领取表，证实被告已于2013年10月12日通过向泛华A9#楼全体业主发送短信并在该楼显目位置张贴通知的方式，通知全体业主于2013年10月12日携带相关证件到被告的营销中心领取办证材料并到房产交易中心办理产权登记，2013年10月办理相关办证手续的业主就有27户。证据4.部分业主与被告签订的协议书，证实被告泛华房产A9#楼全体业主于2013年10月12日接收了被告的办证通知，泛华广场已于2013年4月27日全面验收合格，订立协议的业主与被告达成按70%的比例支付业主逾期交房和办证违约金的协议。
经质证，被告对原告所举证据1没有异议，但对证明对象有异议，认为《商品房买卖合同》第十四条的约定明确了买受人在商品房交付使用后的90日内未取得房屋权属证书的，才可主张逾期办证违约金，因此逾期办证违约金的计算要扣除90日。另被告已于2013年10月12日在小区内张贴办证通知并短信通知了原告，原告不去办证，而不是无法办证。原告也证实未予办证是因公摊面积差异而产生的纠纷，这是另一个诉，与本案无关。被告对原告所举证据2没有异议，但认为原告所交纳的仅是房价款的预收款，最后房价款需根据实际面积进行结算，正是由于原告未去结算才导致无法办证，而不是被告的原因。
原告对被告提交的证据1的真实性有异议，因为竣工验收备案表中备案机关意见没有填写。对证据2的真实性没有异议，这也说明了2013年4月27日讼争房产才经消防验收合格，在此之前未达到交付条件。对证据3及证据4的真实性没有意见，但认为通知须经书面通知，原告收到通知后也去准备办证，由于开发商叫原告承担超过3%的公摊面积费用，原告才拒绝办理，因此无法办证是被告的原因，至于其他业主领取材料、签订协议并办理房产证是其他业主放弃权利，与本案无关。
本院认为，原告举有的证据1有原、被告的签名捺印，且被告对其没有异议，本院予以采信；证据2因被告没有异议，本院予以采信。被告举有的证据1、2与本案无关联性，在本案中不予采用；证据3因原告对其真实性没有异议，本院予以采信；证据4系其他业主与被告签订的协议，与本案无关联性，本院不予采信。
根据上述本院所采信的证据及原、被告的陈述，证明以下事实：2011年7月25日原告李晟向被告建瓯泛华房地产开发有限公司购买位于建瓯市城区人民路南门市场东北侧的泛华广场XX号房，双方签订《商品房买卖合同》。该合同第三条约定所购商品房的基本情况：“……该商品房合同约定建筑面积共137.81平方米，其中套内建筑面积112.73平方米，公共部位共有分摊建筑面积25.08平方米”，合同第四条约定计价方式与价款：“……按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4201.96元，总金额人民币伍拾柒万玖千零柒拾贰元整”。合同第五条约定面积确认及面积差异处理：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理……商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的……买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款”。合同第六条约定付款方式及期限：“……买受人签订本合同时已向出卖人支付首期购房款壹拾柒万玖仟零佰柒拾贰元（￥179072元）。余款肆拾零万零仟零佰零拾零元（￥400000元），由买受人办理银行按揭贷款”。合同第十四条约定关于产权登记事项：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买手人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告向被告支付了购房款人民币579072元。被告于2012年12月30日将讼争商品房交付原告使用，于2013年10月12日通知原告于当日后携带身份证、户口本、婚姻证明（结婚证／未婚证明／离婚证）、购房合同、发票原件及以上复印件到万峰营销中心（水西新区汽车站后面）领取办证材料并到房产交易中心办理产权证相关事宜。之后，原告到被告指定地点办理上述相关事宜，被告告知交付的讼争房产的实际套内建筑面积减少了2.73平方米，为110平方米，而共有分摊建筑面积增加了2.77平方米，为27.85平方米，建筑面积实际为137.85平方米，被告对此无异议。原告认为共有分摊建筑面积增加已超过了3%，应由被告承担超出3%部分的费用，而被告认为原告应据实结算房价款。原告因此未领取办证材料亦未能到房地产交易中心办理产权证。
综合上述认定，本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系原、被告双方的合意且未违反法律规定，对原、被告双方均有拘束力。该合同第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。本案中讼争房屋交付日是2012年12月30日，原告本应在2013年3月30日前取得房屋权属证书，而被告直至2013年10月12日才通知原告办理权属登记材料的交接手续，已违反合同的约定，应承担相应的违约责任。原告主张该项违约金的起算日为2013年3月30日，被告对此无异议，本院予以确认。原告主张该项违约金计算至2014年3月31日止，由于被告已于2013年10月12日通知原告结算购房款并领取办证材料，原告认为被告告知新增共有分摊建筑面积2.77平方米已超过合同约定的3%，并以此为由未予补交购房款亦未领取办证材料。根据讼争合同第五条的约定，原、被告双方确认以建筑面积作为面积确认及面积差异处理的依据。如按原、被告确认的变更面积计算，建筑面积误差比绝对值尚未超过3%，依约应据实结算房价款。原告拒绝领取办证材料的理由不能成立，本院不予支持。考虑到房地产交易登记管理中心受理产权证办理的工作时限，并结合商品房买卖合同第十四条的规定，合理的办证期限为30日，故逾期办证违约金的截止日期为2013年11月11日。综上所述，被告应支付给原告的逾期办证违约金为人民币13087.03元（计算公式为已付购房款人民币579072元×0.01%×违约天数226天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：
被告建瓯泛华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告李晟逾期办证违约金人民币13087.03元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币328元，减半收取人民币164元，由被告建瓯泛华房地产开发有限公司负担人民币102元，原告李晟负担人民币62元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。
代理审判员 陈慧
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 夏菲
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。