江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣08民终680号
上诉人（原审原告）：肖莉钦，女，1969年4月14日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。
上诉人（原审原告）：肖莉铃（肖莉钦的姐姐），女，1966年4月18日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。
上列两上诉人的委托诉讼代理人：黄冈红（肖莉钦的丈夫），男，1967年3月21日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。
上诉人（原审被告）：吉安市金典地产开发有限公司，住所地江西省吉安市吉州区广场西路6号，�一社会信用代码360800210010126。
法定代表人：王倩，该公司总经理。
委托诉讼代理人：罗燕飞、贺文君，江西向群律师事务所律师。
上诉人肖莉钦、肖莉铃与上诉人吉安市金典地产开发有限公司（以下简称金典地产公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服江西省吉安市吉州区人民法院（2016）赣0802民初2598号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人肖莉钦、肖莉铃上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判金典地产公司向肖莉钦、肖莉铃支付逾期交房违约金69885元；2、本案诉讼费用由金典地产公司承担。事实与理由：一审将逾期交房违约金调整为每日万分之零点五还是明显过低，不足以弥补因金典地产公司逾期交房的违约行为给肖莉钦、肖莉铃造成的损失。本案�，肖莉钦、肖莉铃已按合同的约定支付购房款507886元，但金典地产公司却未按合同约定在2014年12月30日前将房屋交付给肖莉钦、肖莉铃，肖莉钦、肖莉铃的损失应以金融机构的贷款利息为计算依据，而相关银行的贷款利率一般在月息六厘至九厘之间，也就是每日万分之二至每日万分之三之间，因此，肖莉钦、肖莉铃请求判决金典地产公司按每日万分之二支付逾期交房违约金合情、合理、合法。
针对肖莉钦、肖莉铃的上诉，金典地产公司辩称：双方是自愿签订的合同，合同对违约金作了约定，肖莉钦、肖莉铃认为违约金过低要求增加违约金，应当对其实际损失承担举证责任，肖莉钦、肖莉铃没有证据证明其实际损失，应当按照合同约定履行。
上诉人金典地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判金典地产公司按合同约定支付肖莉钦、肖莉铃逾期交房违约金2753.4元；2、本案一审、二审诉讼费由肖莉钦、肖莉铃承担。事实与理由：一审法院增加违约金金额没有法律依据。金典地产公司与肖莉钦、肖莉铃签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，应当严格按照合同约定履行。合同中对于逾期交房违约金已有约定，应当按照合同约定履行。根据法律规定，如被上诉人认为违约金过低，要求增加违约金，应当对其损失承担举证责任，但一审法院在没有确凿证据证明其损失的情况下，判决增加违约金额，明显不符合法律规定。2、一审法院关于逾期交房时间的计算不符合实际情况。上诉人在工程竣工时已多次通知被上诉人前来办理房屋交接手续，但被上诉人一直未来办理，上诉人遂于2016年11月18日再次以书面形式通知被上诉人前来办理房屋交接手续，故逾期交房时间应计算至五方主体验收时止。
针对金典地产公司的上诉，肖莉钦、肖莉铃辩称：1、一审按日万分之零点五的标准判决逾期交房违约金偏低，没有考虑到购房户的实际损失，同等地段的租金至少是每月2000元，日万分之零点五的标准连实际损失的六分之一都达不到；2、之前对于同一小区的相同的案件，一审法院是按日万分之二的标准判决；3、金典公司逾期交房，造成购房户需要另行租住房屋，该过渡期的房租，因一审期间没有向有关鉴定机构鉴定房屋损失，可参照吉安市人民政府吉府发1号文关于房屋拆迁安置的补偿标准，即按每平方米每个月16元支付违约金。
肖莉钦、肖莉铃向一审法院起诉请求：判令金典地产公司自2014年12月31日起按15元/平方米/月的标准支付逾期交房违约金至实际交房之日止。诉讼中，肖莉钦、肖莉铃申请将诉讼请求变更为：金典地产公司自2014年12月31日起按已付购房款每日万分之三支付逾期交房违约金至实际交房之日止。
一审法院认定事实如下：2013年2月25日，肖莉钦、肖莉铃与金典地产公司签订一份商品房买卖合同，约定肖莉钦、肖莉铃（买受人）向金典地产公司（出卖人）购买吉州区恒源泰荣诚住宅小区6幢1-1803号商品房一套，该房建筑面积86.67平方米，单价5859.99元/平方米，房款总计507886元，付款方式为首付房款257886元，其余房款250000元由公积金提供按揭。交付期限为：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30内告知买受人的；2、因政策性因素导致延期。出卖人逾期交房的违约责任为：1、逾期不�过460日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过460日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单的、所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证�文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，肖莉钦、肖莉铃按约付清了购房款。2015年12月18日，金典地产公司组织了施工、设计、勘察、监理单位对6#楼进行了竣工验收，验收结论工程质量为合格等级。2016年1月12日，吉安市建设工程质量监督站出具了工程质量监督报告，结论为：各方责任主体参加了竣工验收，竣工验收组织和程序基本符合要求。各方责任主体评定该工程为合格工程，并出具了验收意见。同意建设单位向备案机关提出备案申请。同年11月14日，恒源泰荣城1—6#楼及地下室通过竣工验收备案。同年11月18日，金典地产公司向肖莉钦、肖莉铃邮寄了入伙通知书，但肖莉钦、肖莉铃并未收房。
一审法院认为，肖莉钦、肖莉铃与金典地产公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应严格履行。肖莉钦�肖莉铃按约支付了购房款，金典地产公司应当在2014年12月30日前向肖莉钦、肖莉铃交付房屋。合同约定商品房达到交付使用条件后，金典地产公司应当书面通知肖莉钦、肖莉铃办理交付手续，并提供相关证明文件以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。金典地产公司于2016年11月18日书面通知肖莉钦、肖莉铃收房，此时房屋已符合交付条件，故金典地产公司逾期交房时间应计算至2016年11月18日止，共计688天。关于逾期交房违约金的标准，合同约定的每日万分之零点一明显过低，肖莉钦、肖莉铃请求调整应予支持，综合考虑本案的实际情况，可调整为每日按总房款的万分之零点五计算，违约金为17471元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，一审法院判决：被告吉安市金典地产开发有限公司支付原告肖莉钦、肖莉铃逾期交�违约金17471元，限判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费483元，减半收取计242元，由肖莉钦、肖莉铃负担328元，金典地产公司负担155元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。肖莉钦、肖莉铃提交了证据1，江西省吉安市吉州区人民法院（2016）赣0802民初1523号民事判决书，证明同样的案件同样的小区，一审法院适用的违约金标准是日万分之二；证据2，《吉安市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》，证明吉安市人民政府对拆迁安置房逾期交付的违约责任规定为每个月每平方米16元，本案至少应适用该标准来计算违约金。金典公司质证提出，对上述两组证据的真实性没有异议，但对其关联性均有异议，证据1系未生效判决，当事人上诉后已被二审法院改判，证据2的规定与本案无关，在合同有约定的情况下，应当按合同履行。本院认为，肖莉钦、肖莉铃的代理人在二审中已认可证据1并非生效判决，证据2规定的情形适用于政府征收行为，故本院对上述两组证据均不予采纳。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，二审期间，双方当事人争议的主要焦点问题为，一是涉案商品房的交付条件是什么，逾期交房的违约金应计算至何时；二是一审法院按日万分之零点五的标准调整和确定逾期交房的违约金是否合法恰当。
关于第一个争议焦点问题。金典地产公司提出，逾期交房的违约金应计算至五方主体验收合格时止。对此，本院认为，双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人金典地产公司应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人陈满生、汪月球；商品房达到交付使用条件后，出卖人金典地产公司应当书面通知买受人陈满生、汪月球办理交付手续等等。从上述约定可知，商品房经验收合格并达到合同约定的交付条件后，出卖人金典地产公司须通知买受人交房。否则，依法应视为出卖人金典地产公司逾期交房。本案中，现有证据只能证明出卖人金典地产公司通知交房的时间是2016年11月18日。因此，一审法院认定金典地产公司通知交房的时间是2016年11月18日以及确定逾期交房违约金应计算至该日，并无不当。即金典地产公司关于逾期交房违约金应计算至五方主体验收合格时止的上诉意见，证据不足，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。肖莉钦、肖莉铃提出，一审法院按日万分之零点五�标准调整和确定逾期交房违约金，明显过低，应予以增加。而金典地产公司则提出，商品房买卖合同已对逾期交房违约金的计算标准作了约定，且一审法院在买受人未能举证证明其损失的情况下，增加违约金，没有法律依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金以不超过实际损失为限。根据该条款的规定，并结合我国合同法关于违约金的其它规定可知，合同一方当事人依法有权主张增加或减少违约金；违约金兼具补偿和惩罚的双重性质，且以补偿为主，以惩罚为辅。本案中，金典地产公司逾期交房，系违约方，依法应承担支付违约金的责任。但商品房买卖合同中所约定的违约金折算后远低于同期一年期定期存款利率，明显过低，无法补偿买受人的损失，依法应予适当调高。否则，将对该类违约行为无法起到民事制裁的法律效果。因此，一审法院在买受人未能提供充分证据以证明其损失的情况下，综合考虑到涉案房产已于2015年12月份经竣工验收合格以及为均衡双方之利益等，已将逾期交房的违约金按已付房款日万分之零点五的标准予以调整和确定，该调整合法合理，本院予以确认。肖莉钦、肖莉铃提出相同案件一审法院适用过日万分之二的标准判决，但经本院查实，肖莉钦、肖莉铃所举一审判决并非生效判决；对其要求参照吉安市政府对安置房的补偿标准予以判决，本院认为，该标准适用的情形是政府的征收行为，并不适用于本案。
综上所述，上诉人肖莉钦、肖莉铃以及上诉人金典地产公司的上诉请求，均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律�确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1278元，由上诉人肖莉钦、肖莉铃负担1110元，上诉人吉安市金典地产开发有限公司负担168元。
本判决为终审判决。
审判长 黄小红
审判员 肖永兰
审判员 李国红
二〇一八年三月三十日
书记员 王 拯