江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）苏审三民申字第227号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：贾卫忠。
委托代理人：潘业平，南京市天平律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：靖江市国润百货有限公司。住所地：江苏省靖江市人民南路**号。
诉讼代表人：黄弢。
委托代理人：姚满芳。
委托代理人：羊铮。
一审被告、二审被上诉人：胡云玉。
再审申请人贾卫忠因与被申请人靖江市国润百货有限公司（以下简称国润公司）、一审被告、二审被上诉人胡云玉房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市中级人民法院（2013）泰中民四终字第0178号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
贾卫忠申请再审称：（一）本案原告主�不适格。国润公司与贾卫忠未签订过房屋租赁合同，不存在房屋租赁法律关系。国润公司提交的承包合同根本不符合承包的法律要素，该合同也是无效的。国润公司成立后，原先以个人名义签订的所谓承包合同对国润公司也不具有约束力，而包括贾卫忠在内的24人对房屋所享有的所有权已转变为在公司的股权，没有任何的发包权、出租权，也不存在承包方、承租方，一、二审法院强行将承包合同认定为租赁合同缺乏依据，因此，国润公司与本案无利害关系，不是适格原告。（二）贾卫忠当时是国润公司的法定代表人，其所从事的经营活动都是代表公司的职务行为，法律后果由公司承担，根本不需要承包或承租房屋，否则会出现发包人与承包人为同一人的现象。事实上，贾卫忠也从未以自然人身份使用过涉案房屋，亦未以个人名义在涉案房屋内进行经营，因此，国润�司起诉贾卫忠也是错误的。（三）国润公司主张租金已超过诉讼时效。综上，请求依法撤销一、二审判决，对本案进行再审。
国润公司提交意见称：（一）本案所涉的承包合同的内容全部是对贾卫忠如何使用房屋的权利义务进行的约定，实际上是租赁合同。（二）合同签订后，贾卫忠取得了涉案房屋，并以江苏国润的名义进行经营，其行为不是职务行为，否则不可能缴纳每年320万元的租金。综上，贾卫忠的再审申请缺乏事实和法律依据，应予驳回。
本院审查查明：江苏省泰州市中级人民法院（以下简称泰州中院）在中国农业银行靖江市支行与靖江金鹰购物中心有限公司、靖江五金交电化工采购供应站、靖江市益农农资有限公司、靖江日杂果品总公司借款合同纠纷执行一案中，查封了登记在靖江购物中心名下实为靖江金鹰购物中心有限公司所有的位于靖江市靖城�人民南路88号的房屋及所涉土地使用权。2006年5月21日，泰州中院对上述财产进行处分，刘某、周某、缪某、祁某、王某、侯某、贾卫忠等24人分别以个人名义，共同合资1450万元（其中贾卫忠出资750万元）购买了位于靖江市靖城镇人民南路88号，使用面积为1886.32平方米的国有土地使用权和9785.5平方米的房屋。2006年5月，刘某、周某、缪某、祁某、王某作为甲方，贾卫忠作为乙方签订《承包合同》一份，约定甲方提供位于靖江市人民南路48号（实际为88号）商业用房主楼1-6层及附楼1-2层、4层及5层给乙方使用；承包期限自2006年6月18日至2016年6月17日；承包款的上交方式为第1-2年每年320万元，第3-6年每年为330万元，第7-10年每年为340万元。双方约定第1-2年承包款需一次性交纳，乙方可剔除第2年提前支付的承包款利息20万元，故乙方必须在签订合同时一次性支付甲方前2年的承�款620万元整，从第三年开始乙方需提前1个月按合同约定的承包款按月交给甲方。合同还约定，甲方提供乙方两个月的承包装修期，装修期免收承包款。合同同时还对房屋交付时间、装修维护等事项进行了约定。双方还约定，租赁期满，如乙方要求继续租赁，则需提前三个月向甲方提出；拖欠租金累计达一个月或者无正当理由闲置达2个月的，甲方可以终止合同；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的0.6%向乙方收取滞纳金。双方在合同上还载明本合同为过渡期协议，待新公司成立后按本协议条款重新签订。同年5月24日，贾卫忠给付两年承包款620万元。2007年1月1日，刘某、周某、缪某、祁某、王某、贾卫忠等24人将所购房屋作为出资申请设立国润公司。2007年6月26日，上述房屋过户至国润公司名下。2007年7月6日，国润公司经核准成立。自2008年7月至2009年5月，贾卫忠向国润公司缴纳款项302.5万元（共11个月，每月275000元）。2009年9月23日，国润公司出具说明一份，载明因国润公司欠浦发银行2009年三季度贷款利息约16万元，公司同意从承包人贾卫忠所欠的2009年6月至2009年9月承包款中扣除，具体金额以实际银行贷款利息回单为准。后实际给付利息金额为152369.47元。2010年8月17日，刘某、周某、缪某、祁某、王某、侯某等人向贾卫忠发出解除房屋租赁关系通知书，载明贾卫忠于2008年6月18日承租公司大楼从事经营活动，因贾卫忠在承租期内，严重侵害了三分之二以上股东利益，擅自拆除公司消防楼梯，产生巨大安全隐患，未经允许擅自改变房屋结构装修；擅自增加营业面积；拖欠合同约定租金已达15个月计412.5万元，�经构成违约，决定解除与贾卫忠的承租合同关系。同年8月18日，侯某作为国润公司的诉讼代表人向法院提起诉讼，要求贾卫忠支付所欠房屋租金并承担违约责任。2010年12月20日，江苏省靖江市人民法院以侯某无权以诉讼代表人身份提起诉讼为由裁定驳回了国润公司的起诉。2011年1月13日，国润公司因未参加年检被泰州市靖江工商行政管理局吊销了企业法人营业执照。同年10月12日，贾卫忠向法院申请对国润公司进行强制清算，11月21日，法院裁定受理了贾卫忠的强制申请并于11月29日指定江苏骥江律师事务所组成清算组负责对国润公司的清算事务。2012年4月6日，国润公司向法院提起诉讼，要求贾卫忠、胡云玉支付房屋租金、房屋占用费、违约金等，合计13466033.38元。
另查明，胡云玉与贾卫忠原系夫妻关系，双方于2007年9月26日登记结婚，2010年1月19日登记离婚。江苏国润商业有限公司（以下简称江苏国润）系自然人独资有限公司，胡云玉系法定代表人，胡云玉亦在本案所涉房屋内从事经营活动。
江苏省靖江市人民法院审理后判决：贾卫忠于判决生效后十日内给付国润公司房屋租金3422630.53元，承担违约金763692.80元；房屋使用费4152500元，赔偿利息损失273498元，合计8612321.33元；胡云玉对其中1863044.93元承担共同清偿责任。贾卫忠、胡云玉、国润公司均不服，提起上诉。后因贾卫忠、胡云玉未交纳上诉费用，泰州中院裁定对其上诉按自动撤回上诉处理。对国润公司的上诉，泰州中院审理后判决驳回。贾卫忠不服二审判决，向本院申请再审。
本院认为：（一）关于国润公司与贾卫忠是否存在租赁关系的问题。1.根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百一十三条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等。对于本案所涉的2006年5月的合同，首先，该合同虽名为承包合同，但合同双方的主要权利义务系一方提供经营场地，另一方支付相应费用，合同标的物为涉案房屋，其中第一条即明确约定了房屋的基本情况及用途，并未涉及企业经营权，合同其余条款亦约定了使用期限、支付费用的标准和期限、房屋维修等，并约定贾卫忠不得擅自转租、改变房屋用途，该合同内容完全符合法律规定的房屋租赁合同的法律特征。其次，贾卫忠在一审庭审中虽认为其所签订的是承包合同，但同时亦陈述一直按合同交纳租金至2009年6月或7月，此后未交租金是因为未能分红，并未排除租赁关系的性质。因此，一、二审法院认定该合同名为承包合同实为租赁合同并无不当�2.上述合同特别约定：“本协议为过渡期协议，待新公司成立后按本协议条款重新签订”。虽然国润公司成立后，双方未重新签订合同，但贾卫忠仍在使用涉案房屋，并按原合同向国润公司交纳租金，国润公司亦向其出具收款收据，双方形成事实上的租赁关系。综上，贾卫忠认为其与国润公司不存在租赁关系，国润公司原告主体不适格的理由不能成立。
（二）关于贾卫忠是否为本案适格被告的问题。贾卫忠虽认为其使用涉案房屋是作为国润公司法定代表人的职务行为，其个人并未使用涉案房屋，亦未在涉案房屋内经营，但其在2006年签订合同后一直按合同约定交纳租金，法律亦未禁止公司将其自有房屋出租给公司股东或法定代表人使用，贾卫忠认为其系职务行为的辩称与其向公司交纳租金的行为相互矛盾，本院不予采信。贾卫忠在一审庭审中陈述：“当时�订了承包合同以后，我取得了房屋，因为我和胡云玉是夫妻，所以江苏国润也在这个房屋里面经营。离婚后，我还是将房屋给江苏国润经营”。贾卫忠在二审中提供的泰州中院（2012）泰中商终字第0191号、第0245号民事判决书亦证明江苏国润在涉案房屋内与他人联营的事实，与贾卫忠的陈述相互印证，表明涉案房屋系贾卫忠交给江苏国润经营，故其认为其未使用涉案房屋的主张不能成立。
（三）关于诉讼时效的问题。贾卫忠最后缴纳租金的时间是2009年9月23日，2010年8月18日，侯某作为国润公司诉讼代表人提起诉讼，要求贾卫忠支付所欠租金，同年12月20日法院裁定驳回国润公司的起诉，2011年11月21日，法院受理了贾卫忠强制清算申请，本案诉讼时效期间多次中断，国润公司于2012年4月提起诉讼，并未超过诉讼时效期间。
综上，贾卫忠的再审申请不符合《中华人民�和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回贾卫忠的再审申请。
审 判 长 吴立香
代理审判员 杭 涛
代理审判员 张丽华
二〇一四年六月十日
书 记 员 张 霞