中华人民共和国
江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民初字第3823号
原告东山洋子，日本籍。
委托代理人陈高飞，北京长安（上海）律师事务所律师。
被告昆山大鸿运房地产开发有限公司，住所地中华人民共和国江苏省昆山市花桥镇312国道北，组织机构代码78765549-9。
法定代表人林镇洪，该公司董事长。
委托代理人李大栋。
委托代理人高锋，江苏仕达律师事务所律师。
第三人交通银行股份有限公司昆山分行，住所地中华人民共和国江苏省昆山市前进西路263号，组织机构代码83813530-4。
代表人曹俊。
委托代理人鲁兵，江苏立泰律师事务所律师。
原告东山洋子与被告昆山大鸿运房地产开发有限公司（以下简称昆山大鸿运公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月10日受理后，依法组成合议庭于2013年10月29日公开开庭进行了审理。原告东山洋子的委托代理人陈高飞、被告昆山大鸿运公司委托代理人高锋到庭参加诉讼。在审理过程中，本院依法追加交通银行股份有限公司昆山分行（以下简称昆山交通银行）作为第三人参加诉讼，并另行组成合议庭于2014年5月5日公开开庭进行了审理，原告东山洋子的委托代理人陈高飞、被告昆山大鸿运公司委托代理人李大栋、高锋、第三人昆山交通银行委托代理人鲁兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东山洋子诉称：2011年3月3日，原告东山洋子与被告昆山大鸿运公司订了了编号为2011005231、2011005232号的两份商品房购销合同，约定原告东山洋子购买被告昆山大鸿运公司销售“大光商墅”23幢103室、104室，房价款合计670万元。购销合同还约定被告昆山大鸿运公司的交房期限为2011年10月1日，并约定“交房逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出买人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累积已付款的3%向买受人支付违约金”。购销合同签订前后，原告东山洋子分六笔向被告昆山大鸿运公司支付了全部两套商品房价款670万元，被告昆山大鸿运公司于2011年1月14日、8月9日向原告东山洋子出具了六份金额共计670万元的销售不动产统一发票。原告东山洋子为履行购销合同向昆山交通银行贷款335万元。2011年11月1日前，被告昆山大鸿运公司未能按照购销合同约定向原告东山洋子交付商品房，原告东山洋子依照购销合同而发生解除权。此后，原告东山洋子曾要求被告昆山大鸿运公司退房和退款，均未果。2012年10月11日，原告东山洋子以书面通知被告昆山大鸿运公司的方式解除了两套商品房的购销合同。原告东山洋子通知解除合同后30日内（2012年11月11日之前），被告昆山大鸿运公司没有向原告东山洋子返还房款，也没有支付有关违约金，应当依法向原告东山洋子承担逾期付款违约责任。请求判令：被告昆山大鸿运公司返还原告东山洋子购房款670万元，支付原告东山洋子违约金20.1万元，支付原告东山洋子逾期付款违约金计算至判决生效之日（暂计至2013年9月9日为654801.12元），承担本案诉讼费。
被告昆山大鸿运公司辩称：被告昆山大鸿运公司没有逾期一个月交房，原告东山洋子在逾期三个月后才能解除合同，无权单方解除合同。被告昆山大鸿运公司已经通知原告东山洋子交房，依据相关备案，原告东山洋子要求解除合同不予支持。原告东山洋子要求被告昆山大鸿运公司支付违约金没有法律依据。
第三人昆山交通银行辩称：其与原告是借款合同关系，不是本案争议的合同当事人，关于原告与被告之间的纠纷请法院依法处理。
经审理查明：2011年1月17日，原告东山洋子委托左烈办理购买被告昆山大鸿公司开发的位于江苏省昆山市花桥镇徐公桥路338号大光商墅23号103室和104室。委托期限为2011年1月17日至2013年1月16日。
2011年3月3日，原告东山洋子委托左烈与被告昆山大鸿运公司签订商品房购销合同（编号：2011005231），约定原告东山洋子购买被告昆山大鸿运公司名下大光商墅预售商品房第23幢104室房屋一套，房屋建筑面积222.23平方米，合同价款为340万元。原告东山洋子于签订合同之日支付55万元，于2011年3月3日前支付115万元，贷款金额170万元需于合同之日办理贷款，并于签订合同之日起20日内贷款到账。第八条交付期限：被告昆山大鸿运公司应当在2011年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更外，出卖人可据实予以延期。1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人；第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未近本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买方解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期不超过30日，买受方不办理接收房屋手续的，按日向出卖方支付房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期期间，产生的物业管理费用等费用由买受方承担。（2）逾期超过30日，买受方不办理接收房屋手续的，出卖方有权解除合同。出卖方解除合同的，买受方向出卖方支付房屋总价款的5%的违约金。若合同继续履行，自交房通知书规定的交房期限的第二天起至实际交付之日止，买受方按日向出卖方支付房屋总价款万分之一的违约金。
同日，原告东山洋子委托左烈与被告昆山大鸿运公司又签订了商品房购销合同（编号：2011005232），约定原告东山洋子购买被告昆山大鸿运公司名下大光商墅预售商品房第23幢103室房屋一套，房屋建筑面积210.06平方米，汽车库建筑面积21.1平方米，合同价款为330万元。原告东山洋子于签订合同之日支付55万元，于2011年3月3日前支付110万元，贷款金额165万元需于合同之日办理商业贷款，并于签订合同之日起20日内贷款到账。双方还约定交付期限和出卖人逾期交房的违约责任、交接等事项，内容与编号为2011005231的商品房购销合同相同。
2011年1月14日和8月9日，被告昆山大鸿运公司向原告东山洋子开具销售不运产统一发票6张，载明被告昆山大鸿运公司预收原告东山洋子购买两套房屋的购房款共670万元。
2011年4月15日，原告东山洋子委托左烈与被告昆山大鸿运公司、第三人昆山交通银行签订个人房产抵押贷款合同，约定原告东山洋子向昆山交通银行借款335万元用于购买被告昆山大鸿运公司大光商墅23幢103室和104室，贷款期限120月，每期还款39730.13元。被告昆山大鸿运公司作为保证人在该合同上签字、盖章，并约定以大光商墅23幢103和104室为该合同项下的债权提供担保。
2011年10月29日，被告昆山大鸿运公司向原告东山洋子委托人左烈通过EMS送达交付通知书、交房结算清单、业主服务需求征询表、业主基本情况登记表。EMS全程跟踪查询结果载明，上述材料于2011年10月29日从昆山市花桥邮政速递营业部寄出，于2011年10月30日11时37分，由本人签收。
2011年12月1日，昆山市住房和城乡建设局作出（2011）年备字第270号昆山市商品房屋交付使用备案证书，被告昆山大鸿运公司开发建设的位于昆山市花桥经济开发区徐公桥路338号大光商墅（幢号为4-9，19-24，34-38，43-46，55号毛坯办公楼及相关车库）的商品房屋工程已满足交付使用条件，同意备案。
2012年10月11日，原告东山洋子向被告昆山大鸿运公司送达解除合同通知函，载明：被告昆山大鸿运公司应于2011年10月1日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。被告昆山大鸿运公司获得商品房交付使用备案证晚于2011年11月1日，已符合原告东山洋子有权解除合同的条件。因此，原告东山洋子向被告昆山大鸿运公司正式要求解除合同，并要求根据商品房购销合同第九条所规定的自解除合同通知到达之日起在30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向原告东山洋子支付违约金。该函由被告昆山大鸿运公司工作人员曹杰于2012年10月11日签收。
上述事实，由商品房购销合同、销售不动产统一发票、解除合同通知函、个人房产抵押贷款合同、昆山市社会保险参保证明、公证书、委托书、昆山市商品房屋交付使用备案证书、EMS国内特快专递邮件详情单、邮件全程跟踪查询结果等证据证实。
本院认为：原告东山洋子与被告昆山大鸿运公司之间的商品房购销合同依法成立，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应予遵守。合同签订后，原告东山洋子将房款670万元交付给被告昆山大鸿运公司，被告昆山大鸿运公司应根据合同约定在2011年10月1日前将符合双方约定条件的房屋交付给原告东山洋子。鉴于本案诉争房屋在2011年12月1日才具备双方约定的交房条件，被告昆山大鸿运公司交付符合双方约定条件的房屋逾期已经超过30日，根据双方合同第九条的约定，原告东山洋子有权解除合同。2012年10月11日，原告东山洋子将解除合同通知函告知被告昆山大鸿运公司，双方签订的合同依法应自通知到达被告昆山大鸿运公司时解除。根据双方合同的约定，被告昆山大鸿运公司自接到该通知函的30日内，应退还全部已付款670万元，并向原告支付已付款3%的违约金。综上，关于原告东山洋子要求被告昆山大鸿运公司返还购房款670万元和违约金20.1万元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告东山洋子要求被告昆山大鸿运公司支付违约金的同时还应支付逾期付款违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告昆山大鸿运公司提出被告昆山大鸿运公司没有逾期一个月交房，原告东山洋子在逾期三个月后才能解除合同，无权单方解除合同，且被告昆山大鸿运公司已经通知原告东山洋子交房，被告昆山大鸿运公司支付违约金没有法律依据的抗辩意见，与本院查明事实不符，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条、第二百六十九条的规定，判决如下：
一、原告东山洋子与被告昆山大鸿运房地产开发有限公司于2011年3月3日签订的编号2011005231和2011005232的商品房购销合同，于2012年10月11日解除。
二、被告昆山大鸿运房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告东山洋子购房款670万元，赔偿原告东山洋子违约金20.1万元。
三、驳回原告东山洋子的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费64691元，由原告东山洋子负担5604元，由被告昆山大鸿运公司负担59087元，被告负担部分原告东山洋子已经预付，本院不再退还，被告昆山大鸿运房地产开发有限公司于履行本判决时一并支付给原告东山洋子。
如不服本判决，原告东山洋子可在判决书送达之日起三十日内，被告昆山大鸿运房地产开发有限公司和第三人交通银行股份有限公司昆山分行可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 朱 诚
人民陪审员 吴伟萍
人民陪审员 汤永兴
二〇一四年五月十五日
书 记 员 许云翔
附页：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十九条在中华人民共和国领域内进行涉外民事诉讼，适用本编规定。本编没有规定的，适用本法其他有关规定。
第二百六十九条在中华人民共和国领域内没有住所的当事人，不服第一审人民法院判决、裁定的，有权在判决书、裁定书送达之日起三十日内提起上诉。被上诉人在收到上诉状副本后，应当在三十日内提出答辩状。当事人不能在法定期间提起上诉或者提出答辩状，申请延期的，是否准许，由人民法院决定。