吉林省吉林市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2013）吉中行终字第60号
上诉人（原审第三人）桦甸市农村信用合作联社，住所地桦甸市长胜街东段。
法定代表人张洋，理事长。
委托代理人张日辉，吉林明达伟业律师事务所律师。
委托代理人郭君才。
被上诉人（原审原告）马德臣，住桦甸市。
委托代理人李佩良，桦甸市司法局桦郊法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）王伟，住桦甸市。
委托代理人马吉振，桦甸市司法局桦郊法律服务所法律工作者。
原审被告桦甸市住房和城乡建设局，住所地桦甸市桦甸大街34号。
法定代表人李伟，局长。
委托代理人梅素贤。
上诉人桦甸市农村信用合作联社与被上诉人马德臣、被上诉人王伟及原审被告桦甸市住房和城乡建设局（以下简称桦甸市住建局）房屋他项权利行政登记一案，不服桦甸市人民法院（2012）桦行初字第18号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人桦甸市农村信用合作联社委托代理人张日辉、郭君才，被上诉人马德臣的委托代理人李佩良，王伟的委托代理人马吉振、原审被告桦甸市住建局委托代理人梅素贤，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2001年5月10日，第三人王伟以开发为由，与桦甸市农村信用合作联社下属单位桦甸市北台子信用社签订抵押借款合同，贷款50万元人民币，约定还款日期为2001年11月30日。同日，原告马德臣和妻子杨淑华与桦甸市北台子信用社签订抵押合同，以其私有的桦房权证明字第0248**号房屋作为抵押担保。被告于同年5月10日对马德臣的房屋进行了他项权利登记，登记序号为：2001-149号（未颁发他项权利证书），并于5月11日对抵押合同进行了公证。2001年12月21日、2002年12月20日，桦甸市北台子信用社又分别签订了第二份、第三份抵押借款合同，被告于2001年12月21日、2005年4月18日分别颁发了2001-1253号（已注销）、2005-162号他项权利证书。桦甸市北台子信用社分别于2001年5月10日、12月21日、2002年12月20日、2005年4月6日向桦甸市房地产管理处提供了房屋冻结申请书，被告下属的桦甸市房地产管理处分别于2001年5月10日、12月21日、2002年12月25日、2005年12月15日对抵押房屋产权下达了房屋产权冻结通知书，冻结期限从2001年5月10日至2008年12月30日。2012年12月12日，原告来院提起行政诉讼，要求确认被告2005年4月18日为第三人桦甸市农村信用合作联社办理的抵押登记违法；所颁发的桦房明他字第2005-162号他项权利证无效。
原审法院认为：根据《城市房屋权属登记管理办法》第八条和《吉林市房屋产权产籍管理办法》第五条的规定，被告是桦甸市范围内办理房地产抵押登记的行政主管部门。桦甸市房地产管理处为其下属单位，所实施的有关房地产抵押登记行为，应视为其受其委托所实施的行为。根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十二条和《吉林市房屋产权产籍管理条例》第二十七条规定，申请房屋他项权利登记应当提交登记申请书、房屋所有权证书、抵押合同、房地产市场管理机构审批手续以及可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料等相关手续。2001年5月10日，桦甸市房地产管理处根据桦甸市北台子信用社的申请，为其办理了2001-149号他项权利登记。2005年4月18日，桦甸市房地产管理处在当事人借贷和担保法律关系不清，手续不全的情况下，未经严格审查、审批，为桦甸市北台子信用社办理房屋他项权利登记并颁发了他项权利证，该具体行政行为违反了房地产法律法规的规定，且他项权利登记期限为2005年4月18日至2008年12月30日，现已超过登记的有效期限，故他项权利证应属无效。原告认为被告为第三人桦甸市农村信用合作联社办理的房屋他项权利登记违法，所颁发的房屋他项权利证无效有事实和法律依据，其诉讼主张应予支持。依照最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第（三）项之规定，判决：被告桦甸市住房和城乡建设局为桦甸市农村信用合作联社办理房屋他项权利登记的行为违法；所颁发的桦房明他字第2005-162号房屋他项权利证无效。
桦甸市农村信用合作联社上诉称：一、一审法院认定事实不清，适用法律不当。一审判决认定“2001年12月21日、2002年12月20日，桦甸市北台子信用社又分别签订了第二份、第三份抵押借款合同”的事实错误。第三人王伟于2001年5月10日向上诉人借款50万元；借款期限为半年即从2001年5月10日起至同年12月20日止；被上诉人以其自有房屋提供抵押担保并办理了他项权利登记。借款到期后王伟没有如期还款，拖欠至今。王伟称借款已经归还，之后转贷完全是违背客观事实的谎言，王伟对自己的主张未提供任何证据来证明。上诉人就本案涉及的借款并没有与王伟签订过第二份、第三份抵押借款合同，王伟和马德臣也否认该事实。所谓第二份、第三份抵押担保合同上诉人是根据登记机关要求办理他项权利登记延期、房屋延续冻结所提交的。2001年5月10日的抵押借款合同是上诉人与王伟以及马德臣签订的唯一有效借款抵押合同，一审对该事实的认定与客观事实相悖。二、2002年12月21日和2005年4月18日办理的他项权证是2001年5月10日他项权登记的延续，针对的均是2001年5月10日的借款主债权，并非是新的贷款。根据规定注销他项权利必须由抵押权人提交注销申请，同时必须有贷款本息已经清偿的证明，本案中上诉人未向行政机关提交任何注销他项权登记的文件，提交的第二份、第三份抵押担保合同都是为办理抵押房产的续冻和延长抵押期限手续。因此，一审关于“桦甸市房地产管理处在当事人借款和担保法律关系不清，手续不全的情况下……”的认定不符合客观事实。三、《物权法》第一百七十条规定，担保合同是主债权合同的从合同，主债权合同无效，担保合同无效。该法第一百七十七条还规定，主债权消灭，担保物权消灭。2001年5月签订的借款抵押合同，已进行了公证并办理了他项权利登记，该合同合法有效，担保合同亦有效。主债权至今未清偿，担保物权也不能消灭，一审判决确认登记无效不符合法律规定。四、担保法司法解释第十二条规定，当事人约定或者登记部门要求登记的担保期限，对担保物权的存续不具有法律约束力。一审判决以他项权利登记超过有效期限而认定该行为违法的理由于法无据。五、第三人王伟自2001年5月取得借款后，虽经多次催收，但其拒不偿还，抵押担保物权是上诉人实现债权的唯一保障。一审判决确认他项权利登记违法无效，势必将变相助长恶意逃避债务行为，给上诉人造成无法挽回的经济损失。综上，请求依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
马德臣和王伟未提交书面答辩材料，当庭辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
桦甸市住建局述称：一、一审法院认定事实不清。1、一审法院认定的第三人王伟与桦甸市北台子信用社在2001年12月21日、2002年12月20日又分别签订了第二份、第三份抵押借款合同这一事实，第三人王伟没有向法庭提供其已经偿还了第一次和第二次贷款的证据，上诉人予以否认。2、第三人王伟从2001年5月10日至今，没有偿还上诉人的贷款，主债权一直存在。被上诉人和第三人王伟对2001年5月10日和上诉人签订的借款合同、抵押合同没有异议，我局对被上诉人的房屋进行抵押登记无过错。3、桦甸市房地产管理处后续为上诉人对被上诉人的房屋进行了三次抵押登记，抵押登记是根据房屋冻结申请书上的冻结期限约定了抵押期限。到期后，经上诉人申请，对第一次债权的抵押登记进行了三次延续行为，而不是对新发生的债权进行重新抵押登记。一审判决认为“桦甸市房地产管理处在当事人借贷和担保法律关系不清，手续不全的情况下，违法颁证”是错误的。二、一审法院适用法律错误。桦甸市房地产管理处在为上诉人办理房屋他项权利登记时，约定了抵押期限，但是根据担保法的司法解释，这种约定对担保物权的存续不具有法律约束力，不存在超过登记的有效期限无效的问题，不能因超过约定抵押期限而判定2005-162号他项权利证无效。综上，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
本案争议的焦点问题即桦甸市住建局为上诉人办理的房屋他项权利登记行为是否合法。
二审庭审中当事人均未提供新证据，所举的仍然是一审提供的证据，证明的内容也与一审判决表述的相一致，故不再重复。本院查明的案件事实与一审相同。
本院认为：一、马德臣的诉讼请求是请求确认2005年4月18日为第三人桦甸市农村信用合作联社办理的抵押登记违法，发放的2005-162号房屋他项权利证无效。从桦甸市住建局提供的证据来看有三份抵押借款合同，但是却有四次冻结行为。前三次房屋产权冻结分别依据2001年5月10日的抵押借款合同；2001年12月21日抵押借款合同；2002年12月20日抵押借款合同，且冻结期限均是根据合同约定的还款期限而设定的，未超出合同期限。但是，2005年4月最后这次办理的冻结手续，桦甸市住建局只是根据权利人的申请，并无相关的抵押借款合同作为依据。根据1996年公布施行的《吉林市房屋产权产籍管理条例》第二十七条的规定办理房屋他项权利登记的要件除登记申请之外，还要有抵押、典当合同等必备要件。桦甸市住建局2005年为上诉人办理的房屋他项权冻结手续，只根据权利人的申请，上诉人并未提供相关抵押借款合同等法定必备要件，故该行为明显属主要证据不足。二、该房屋他项权登记虽存在违法问题，但并不意味抵押权利灭失，上诉人与王伟间的借款纠纷、是否转贷及涉及马德臣的抵押合同的效力等一系列问题，上诉人可通过民事途径主张权利，不属本案行政审查的范围。
综上，原审判决认定的主要事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人桦甸市农村信用合作联社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 寅
审 判 员 钱 岩
代理审判员 郭娟娟
二〇一三年七月十二日
书 记 员 隋雨桐