北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第45456号
原告（反诉被告）北京建机天润资产管理有限公司，住所地北京市平谷区兴谷工业开发区9区301号，实际经营地北京市朝阳区亮马桥路甲40号21世纪大厦B座7层。
法定代表人贾树森，董事长。
委托代理人ＸＸ，男，1978年6月18日出生。
委托代理人王磊，男，1986年8月2日出生。
被告（反诉原告）中资鑫融投资有限责任公司，住所地北京市西城区阜外大街7号625-626。
法定代表人ＸＸ俭，董事长。
委托代理人温小宁，男，1981年1月12日出生。
委托代理人张宇，北京市泽丰联合律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京建机天润资产管理有限公司（以下简称天润公司）与被告（反诉原告）中资鑫融投资有限责任公司（以下简称鑫融公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，天润公司委托代理人ＸＸ、王磊，鑫融公司委托代理人温小宁、张宇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
天润公司诉称：我公司与鑫融公司于2012年7月27日签订《租赁合同》，约定鑫融公司承租我公司所有的位于北京市朝阳区建国门XX单元（以下简称租赁单元）。租赁单元建筑面积529.44平方米，每月租金267367.2元，每月物业管理费15883.2元，2012年7月21日至8月5日为房屋装修期，租期自2012年8月5日至2014年8月4日，共计2年。我公司根据约定交付了租金单元，鑫融公司依约交纳了租赁保证金和首期租金及相关费用。鑫融公司拖欠2013年5月及6月1日至19日的租金和物业管理费未支付，根据租赁合同约定，应每日按逾期支付金额的0.1%支付违约金。逾期超过30日的，甲方有权书面通知乙方解除合同。我公司于2013年6月20日书面通知鑫融公司解除合同。根据约定，我公司解除合同后没收了租赁保证金，鑫融公司还应另向我公司支付相当于三个月租金的违约金。租赁合同解除后，鑫融公司未返还租赁单元，应按日租金及日物业管理费之和的2倍支付逾期使用费。另外，租赁合同因鑫融公司原因被解除，鑫融公司应支付免租期内的租金。鑫融公司还拖欠能源费。故我公司诉至法院，要求我公司得没收租赁保证金849751.2元；鑫融公司按日租金及日物业管理费之和的2倍支付逾期使用费207716.96元（自2013年6月20日计算至2013年7月1日）；鑫融公司支付拖欠2013年5月1日至2013年6月19日的租金434380.14元、物业管理费26010.07元；鑫融公司支付拖欠租金、物业管理费的逾期违约金，计算至实际给付日（每日按逾期支付金额的0.1%计算，其中267367.2元的租金、15883.2元的物业管理费自2013年5月1日起算，167012.94元的租金、10126.87元的物业管理费自2013年6月19日起算，计算至实际给付之日）；鑫融公司支付拖欠的能源费3142.41元（2013年3月12日至2013年6月9日的水电费）；鑫融公司支付违约金802101.6元（相当于三个月租金）。
鑫融公司答辩并反诉称：天润公司的起诉违背事实。双方签订房屋租赁合同后，天润公司交付给我公司的是已经装修好的办公用房，我公司入住后没有进行任何装修。2012年10月18日我公司突然收到北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司北京I**物业服务中心《关于贵司租区报批消防事宜》的通知，强行要求我公司报批消防验收手续，并且还移交了和我公司无关的装修消防报审资料，我公司当即提出异议，认为是出租方的义务，不应由我公司承担，更何况之前装修的具体情况、有何隐患我公司概不知道，根本无法承担相应责任。为此事天润公司多次向我公司施加压力，但由于责任重大我公司一直没有答应。这中间天润公司还说你方若不报验，可拿七八万元委托我方报验，我公司予以拒绝。2013年4月，我公司多次要求天润公司自己进行消防报验遭到拒绝，故以长期在消防未经验收的房屋中办公存在安全隐患为由拒付了五月份的租金，想以此促使天润公司履行《租赁合同》12.1的政府消防许可的责任，然而天润公司不但不履行合同义务，反而指责我公司拖欠租金违约，以解除合同没收保证金相威胁。2013年6月20日，天润公司单方解除合同，之后强行收回房屋，并将我公司所有的全部办公家具电器用品私自处理移交给他人，于2013年7月1日将房屋另行出租给他人。作为出租写字楼的业主，该出租房在移交给我公司前已经完成装修，如要投入办公使用，按照消防法规定，业主方必须向消防机关报验，验收合格后方可使用，该法第58条第三项规定依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或消防验收不合格的，擅自投入使用的，责令停止使用并处罚款。由此可见，本案合同明显属于违反消防法的无效合同，造成合同无效的责任和过程明显在天润公司。故不同意天润公司的诉讼请求，并提出反诉，要求确认双方签订的租赁合同无效，天润公司返还租金2549253.6元，退还租赁保证金849751.2元，赔偿或返还非法扣留并移交他人使用的办公家具及用品，赔偿因合同无效造成经济损失500000元。
天润公司针对鑫融公司的反诉辩称：申报消防报验不是鑫融公司拒不支付租金及物业管理费的真实原因。租赁单元原由海南御燕国实业有限公司承租，其装修后未申报消防验收便与我公司解除了租赁合同。与鑫融公司签订合同前，我公司已经将该情况向鑫融公司充分说明，合同附件三也明确约定交付标准为带遗留装修。鑫融公司还提出需要对遗留的装修进行调整，所以合同约定了15天的装修期。2012年10月18日，物业公司向鑫融公司发函，要求其依据租赁合同的约定履行消防报验的义务，鑫融公司拒绝履行。从2013年开始，鑫融公司一直经营不善，至2013年4月底，鑫融公司已无力支付五月份租金及物业管理费。鑫融公司于2013年5月向我公司提出提前退租，并口头表示愿意承担合同约定的违约责任。双方就合同解除进行洽谈，一直持续到2013年6月初，后鑫融公司拒不签署双方达成一致的《解除协议》致使租赁合同被单方面解除。事实上，鑫融公司从未提出因消防报验产生争议而拒付租金及物业管理费。办理消防报验手续时鑫融公司的义务。租赁合同第4.2条约定，鑫融公司确认已了解《租户合同》及《装修手册》的相关内容，《装修手册》在装修管理工作流程中规定由施工单位自行申报消防验收。鑫融公司提出需对遗留的装修进行调整，所以租赁合同约定了装修期，后其虽未对遗留的装修进行调整，但租赁合同明确约定消防验收的义务由鑫融公司承担，鑫融公司应按租赁合同第5.6条的约定向物业管理机构提交经消防局验收合同的报告。鑫融公司未按物业管理机构的要求申报消防验收已经违反了租赁合同的约定。鑫融公司以消防验收为由拒不支付租金及物业管理费违反了租赁合同的约定。租赁合同第13.12条规定，除非大厦或者租赁单元由于可归责于甲方的原因变得无法使用，或者乙方已经获得有效的司法判决或者仲裁裁决可以停止支付租金，否则乙方不得以停止租金、物业管理费等手段，表达对甲方或物业管理机构的不满。租赁合同签订后，租赁单元一直由鑫融公司正常使用，即便租赁合同没有约定由鑫融公司申报消防验收，鑫融公司也不得以此为由拒不支付租金和物业管理费。租赁合同合法有效。从物业管理机构提交给鑫融公司的报审资料可以看出，我公司是委托鑫融公司以我公司的名义向消防局申报消防验收，租赁合同约定由鑫融公司办理消防验收手续符合消防法等法律规定。实际上，我公司只是负责大厦整体消防验收，并且已经完成大厦整体消防验收，在大厦几百户租户中，所有承租人装修后的消防验收都是由承租人自行申报的。租赁合同解除后，我公司将租赁单元带遗留装修出租给北京彭博联合资产管理有限公司，该公司自行申报并于2013年10月21日取得消防验收报告。这也证明，租赁合同约定由鑫融公司申报消防验收是合理可行的。签订租赁合同时鑫融公司提出对遗留装修进行调整，租赁合同才约定了15天的装修期，并约定在鑫融公司完成装修后向物业管理机构提交经消防局验收合格的报告。租赁合同的约定并没有违反法律法规的强制性规定，且合同是在平等基础上经双方协商一致签订的，应属合法有效。鑫融公司未履行合同约定的义务，更违反合同约定拒付租金、物业管理费，致使租赁合同被解除，理应按租赁合同约定承担违约责任，其主张的返还租金、保证金、办公家具及赔偿经济损失等请求无任何法律依据。
经审理查明：2012年7月27日，天润公司作为甲方（出租方）与鑫融公司作为乙方（承租方）签订租赁合同，约定：甲方将租赁单元出租给乙方。租期为2年，自2012年8月5日起至2014年8月4日止。交付日为2012年7月21日，租金标准为505元／建筑平米／月，每月租金合计为267367.2元，物业管理费为30元／建筑平米／月，每月合计为15883.2元。租金保证金相当于3个月租金及3个月物业管理费的金额，计849751.2元，装修期为15天，自交付日起计算。4.2乙方应依照大厦的物业管理规定办理进驻手续。办理进驻手续后，乙方方可对租赁单元进行使用或装修。乙方确认已了解《租户手册》及《装修手册》的相关内容，包括但不限于在办理入住手续时需要缴纳的相关费用。5.6乙方装修完成后应通知甲方、物业管理机构，经甲方、物业管理机构验收合格，物业管理机构将自装修竣工验收合格且乙方将消防局验收合格报告提交至物业管理机构后3个月内将装修押金扣除5.4款项（如有）后一次性无息退还乙方。该等验收并不能豁免乙方因装修而需承担的所有义务和责任。5.7装修期内无须缴纳租金，但须支付物业管理费、电费及其他相关费用。8.1租金应按月提前支付。租金自起租日起算，首期租金应于签署本合同后3日内支付，此后各月租金应在租赁期内前月最后一日或之前向甲方预先付清（免租月份除外）。8.2物业管理费应按月提前支付。物业管理费自交付日起算，首期物业管理费应于签署本合同后3日内支付，此后各月物业管理费应在装修期及租赁期内前月最后一日或之前向甲方预先付清（免租月份除外）。8.3本合同第7条规定的其他费用，原则上根据实际使用情形依照8.2按月支付，但即时收取的押金等费用除外。9.1自本合同签订之日起3日内，乙方应向甲方缴纳租赁保证金。9.2如乙方违反本合同，甲方有权自租赁保证金中扣除乙方在本合同下应支付的款项、应承担的责任、甲方获物业管理机构因此而遭受的损失，及依照本合同可以扣收租赁保证金的其他情形下的款项。甲方应在实施前述扣收后书面通知乙方。13.12除非大厦或者租赁单元由于可归责于甲方的原因变得无法使用，或者乙方已经获得有效的司法判决或者仲裁裁决可以停止支付租金，否则乙方不得以停止支付租金、物业管理费等手段，表达对甲方或物业管理机构的不满。14.1乙方应不晚于租赁期满或本合同被依法解除、终止之日当日17：00向甲方返还租赁单元。如乙方未经甲方书面同意，亦未与甲方达成书面的续租协议，而逾期不返还租赁单元，每逾期一日，乙方应按照每日租金及物业管理费之和的2倍向甲方支付逾期使用费，并承担逾期内租赁单元所发生的一切其他费用。因乙方逾期给甲方造成损失的，乙方还应对此承担赔偿责任。14.4乙方逾期返还租赁单元超过7日的，甲方除有权行使14.1下的权利外，有权开启和更换乙方租赁单元的门锁，将租赁单元内的物件（包括而不限于家具、文件、机器设备等）搬出，并将租赁单元腾空收回。甲方对因此而引起的一切损坏及损失概不负责。乙方留滞在租赁单元的物件，甲方有权就此向乙方收取仓储费用，并以甲方认为合适的方式予以出售、转让、丢弃或已其他方式处分。处分所得（如有）用于偿付乙方在本合同项下应向甲方支付的款项。但无论如何，甲方就该等物件对乙方无需承担任何义务、责任或赔偿。15.3乙方于本合同生效后单方面中途退租的，或者因乙方原因致使本合同被解除的，甲方有权没收租赁保证金。乙方并应另向甲方支付相当于三个月租金的违约金作为对甲方重新寻找租户所产生的成本及可能承担的空置损失的补偿。15.4因乙方原因致使本合同被解除时，除使用本合同的15.3的约定外，甲方在合同解除前已收取的租金、物业管理费均不予退还，甲方并有权索取免租期内免去的相应租金。15.5乙方逾期支付租金、物业管理费及其他费用超过7日的，应自前述款项应付之日起每逾期一天按照逾期支付金额的0.1%支付违约金。逾期超过15日，且经甲方催告后仍未支付的，甲方有权采取阻止乙方进入租赁单元等措施，以督促乙方尽快改正。逾期30日仍未足额支付租金、物业管理费及其他费用的，则自第31日开始视为乙方单方面中途退租，按本合同15.3办理。
合同签订后，双方即开始履行。2012年7月21日，天润公司将租赁单元交予鑫融公司。
庭审中，鑫融公司称其交纳了租赁保证金，租金交至2013年4月30日，5月1日之后的租金没有交纳，天润公司所列租金、物业管理费、能源费等其确实没有交纳。天润公司提交鑫融公司拖欠清单、各项费用及违约金计算明细，鑫融公司对天润公司的计算表示无异议。
庭审中，天润公司提交公证书，用以证明其已向鑫融公司发送解约通知，合同已解除。鑫融公司认可证据形式真实性，但称己方未收到通知。天润公司提交收回租赁单元清单，证明鑫融公司未按解约通知返还租赁单元，天润公司于2013年7月1日收回租赁单元。鑫融公司认可证据真实性，但认为收回的时间是2013年6月1日。天润公司提交租赁合同，用以证明其收回租赁单元后，于2013年7月1日再次出租。鑫融公司对该证据真实性认可。天润公司提交承诺函，证明天润公司收回租赁单元后，对遗留物品的处理。鑫融公司对该证据真实性认可，但认为与己方无关。天润公司提交北京市公安局消防局建设工程消防验收意见书，证明大厦已于2010年11月3日通过整体消防验收。鑫融公司对该证据真实性认可，但认为是整个大厦土建的消防，和租赁单元装修的消防没有关系。天润公司提交北京市朝阳区公安消防支队建设工程消防验收意见书，用以证明承租人可以以出租人的名义办理消防报验，合同约定由承租人办理消防报验是合理可行的。鑫融公司对该证据真实性认可，证明鑫融公司承租期间天润公司没有取得消防许可证，没有进行消防报验。天润公司提交北京I**客户服务手册、北京I**写字楼装修手册，用以证明根据手册规定，消防报验的义务由承租人承担。鑫融公司对该证据真实性认可，但认为己方没有进行装修，合同约定15天装修期是格式，报验天润公司委托的海南的公司，该手册针对的是需要装修的租户，鑫融公司不需要装修，与己方无关。天润公司提交5月30日至6月20日与鑫融公司的邮件及附件，证明鑫融公司承认违约行为，双方就合同解除进行磋商，鑫融公司并未提出因消防报验而拒付租金及物业管理费。鑫融公司对该证据真实性认可，当时认为拖欠租金可以按照保证金进行折抵，不应当没收保证金，没有使用期间不应当支付租金。
庭审中，鑫融公司提交2014年10月18日《关于贵司租区报批消防事宜》的函，用以证明IFC物业中心代表天润公司无理要求鑫融公司承担消防报验责任，鑫融公司入住四个月天润公司仍然没有消防报验，天润公司属于违法出租办公用房。天润公司对该证据真实性、合法性不持异议，对证明目的不认可，天润公司给鑫融公司发函要求进行消防报验是符合合同约定的，天润公司于2010年11月3日已取得大厦整体消防验收，并非违法出租办公用房。鑫融公司提交消防报验材料及明细清单，用以证明出租房屋装修完成时间为2011年6月，装修工程名称为海南御燕国实业有限公司办公室装修工程，与鑫融公司无关，建设单位为天润公司的主管公司和业主单位，鑫融公司没有消防报验的责任。天润公司对该证据真实性、合法性不持异议，证明目的不认可。合同约定的鑫融公司的消防报验义务是不变的，消防报验申报人是天润公司，鑫融公司是按照合同的约定代天润公司提起，并在领取消防验收报告后向物业管理机构提交。鑫融公司提交保证金收据、租金、物业费发票及银行付款凭证，用以证明天润公司依据租赁合同收取了保证金、租金和物业费。天润公司对该证据真实性合法性均不持异议。鑫融公司提交购买办公家具用品的发票及财务凭证，用以证明鑫融公司购买家具用品，属于被天润公司扣押家具用品的合法所有人。天润公司对该证据真实性、合法性、关联性均不认可。
庭审中，鑫融公司称天润公司提交的客户服务手册、装修手册其都拿到了，但是其不认为需要己方进行消防报验。关于装修的问题，天润公司称确实是海南的公司进行的装修，鑫融公司进场没有进行装修，但是租赁单元没有进行消防报验，天润公司如实向鑫融公司说明，说明了需要鑫融公司进行消防报验，双方协商后合同约定给鑫融公司十五天装修免租期。关于消防报验，天润公司称，需要以天润公司名义进行申报，鑫融公司去提交，鑫融公司代天润公司去提交材料，天润公司出具的委托书只需要将海南的公司改成鑫融公司就行了。后来由于鑫融公司拒绝办理，所以天润公司也没有出具委托书。当时如果一起去办应该是可以办下来的，所有的材料都是齐全的。后来由于鑫融公司不同意进行申报，导致消防验收办理不下来，双方合同无法继续履行。鑫融公司称，当时不是鑫融公司进行的装修，鑫融公司担心装修的工程有问题，鑫融公司不能承担这个责任，所以认为不应该由鑫融公司来办，所以鑫融公司不同意以其名义进行报验。
关于鑫融公司遗留物品的价值，鑫融公司称其新购置的价格一共是5.4万元，其他还有没有票据的（由于人员变动，有些票据找不到了），保守估计在10万元以上。天润公司称应该不超过5万元。
上述事实，有租赁合同、公证书、拖欠费用清单及违约金计算公式、收回租赁单元清单、承诺函、消防验收意见书、建设规划许可证、房产证、证明信、客户服务手册、写字楼装修手册、往来电子邮件及附件、《关于贵司租区报批消防事宜的函》、消防报验材料及明细清单、保证金收据、租金及物业费发票、银行付款凭证及双方当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为：天润公司与鑫融公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。鑫融公司主张租赁单元未进行消防报验故合同无效缺乏法律依据，本院对此不予支持。依法成立的合同对双方当事人均有约束力，合同双方均应严格履行，违反合同约定应当承担违约责任。从双方合同约定及报验手续情况来看，鑫融公司对于消防报验负有一定义务，其不同意履行相关报验手续的行为与合同约定相悖，缺乏依据。进行消防报验并非天润公司的单方义务，且天润公司在此事项中亦无过错或懈怠，鑫融公司以天润公司未进行消防报验为由而不予履行合同义务缺乏合理根据，其行为已经构成违约。天润公司依据合同约定行使单方解约权并无不妥，双方合同已实际解除。由于鑫融公司构成违约，天润公司有权依据合同约定要求鑫融公司承担违约责任。依据合同约定，天润公司有权没收租赁保证金而不予退还，鑫融公司要求天润公司返还租赁保证金缺乏依据，本院对此不予支持。天润公司要求鑫融公司支付拖欠的租金、物业管理费及违约金、能源费、逾期使用费均于法有据，本院对此予以支持。鑫融公司实际占有使用了租赁单元，应当依约支付租金，其要求返还租金没有任何依据，本院对此不予支持。关于三个月租金的违约金，考虑到天润公司已没收鑫融公司租赁保证金作为惩罚，且租赁保证金也足以弥补天润公司损失，故对该部分违约金本院不再予以支持。关于鑫融公司滞留于租赁单元的物品，因物品所有权属于鑫融公司，故其有权要求返还，如不能返还的，可以折价补偿。综合考虑本案情况，返还物品不符合实际，且鑫融公司亦表示可以接受折价，但针对物品价值，鑫融公司未提交充分证据，故对于补偿价格，本院将结合案件情况综合确定。鑫融公司要求天润公司赔偿因合同无效造成经济损失50万元缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）中资鑫融投资有限责任公司于本判决生效后十日给付原告（反诉被告）北京建机天润资产管理有限公司租金四十三万四千三百八十元一角四分、物业管理费二万六千零一十元零七分及违约金（按照每日千分之一的标准计算，其中二十六万七千三百六十七元二角的租金、一万五千八百八十三元二角的物业管理费自二○一三年五月一日起算，十六万七千零十二元九角四分的租金、一万零一百二十六元八角七分的物业管理费自二○一三年六月十九日起算，计算至实际给付之日）。
二、被告（反诉原告）中资鑫融投资有限责任公司于本判决生效后十日给付原告（反诉被告）北京建机天润资产管理有限公司逾期使用费二十万七千七百一十六元九角六分。
三、被告（反诉原告）中资鑫融投资有限责任公司于本判决生效后十日给付原告（反诉被告）北京建机天润资产管理有限公司能源费三千一百四十二元四角一分。
四、驳回原告（反诉被告）北京建机天润资产管理有限公司的其他诉讼请求。
五、原告（反诉被告）北京建机天润资产管理有限公司于本判决生效后十日给付被告（反诉原告）中资鑫融投资有限责任公司物品折价款六万元。
六、驳回被告（反诉原告）中资鑫融投资有限责任公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费25385元，由原告（反诉被告）北京建机天润资产管理有限公司负担8765元（已交纳），由被告（反诉原告）中资鑫融投资有限责任公司负担16620元（北京建机天润资产管理有限公司已交纳，中资鑫融投资有限责任公司于本判决生效后七日内给付北京建机天润资产管理有限公司）。
反诉案件受理费18996元，由原告（反诉被告）北京建机天润资产管理有限公司负担292元（中资鑫融投资有限责任公司已交纳，北京建机天润资产管理有限公司于本判决生效后七日内给付中资鑫融投资有限责任公司）。由被告（反诉原告）中资鑫融投资有限责任公司负担18704元（已交纳）。
如不服本判决，双方可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 白小莉
人民陪审员 张燕琴
人民陪审员 李秀敏
二〇一五年二月三日
书 记 员 陈 峰