西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）未民二初字第00255号
原告（反诉被告）西安电梯厂。住所地：徐家湾红旗东路1号。注册号610100000001929。
法定代表人吕庚寅，厂长。
委托代理人杜小绒，女，西安市莲湖区土门法律服务所法律工作者。
委托代理人何秀峰，男，该公司法律顾问。
被告（反诉原告）张颖辉，女，1977年11月26日出生，汉族。
委托代理人田禾，女，陕西祥天科工贸有限公司职工。
原告西安电梯厂与被告张颖辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杜小绒、何秀峰，被告委托代理人田禾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年8月15日，其与被告签订《租赁合同》，约定：其将自有的原足球场出租给被告，租期为五年，月租金为4200元；如遇主管上级征地建设或遇企业整体规划整合需提前终止本合同时，甲方提前三个月通知乙方地面建筑物概不赔偿；合同终止或解除后，乙方于十个工作日内腾空物品，自行拆除地面建筑物。2012年7月18日，其主管上级西安工业资产经营有限公司下达通知规划在其出租的土地上建设产业科研综合楼并要求其于2012年11月底前完成该宗土地上租户的清理工作。其于2012年8月9日向被告公证送达《租赁合同终止通知》，分别于2012年7月23日、2012年11月17日张贴《通知》，要求租户在2012年11月25日前搬离，但被告拒不搬离及支付租金，故诉至法院，请求判令解除其与被告于2009年8月15日签订的《租赁合同》，要求被告立即清腾场地（价值10万元）并恢复原状，支付租金23800元，承担本案诉讼费用。
被告辩称，欠付租金属实，租赁合同没有到期，其不同意解除合同。租赁合同签订后，其依约缴纳租金，并对原足球场地进行改造，修建厂房、安装设备，2012年7月原告通知解除合同，导致其无法经营，原告在与其签订合同时，即利用其作为出租人的有利地位，约定不公平的解除条件，免除其应当承担的责任，租赁合同中关于合同解除的条件及免除原告责任的约定依法应属无效。原告以上级主管单位要建综合楼为由解除租赁合同，而不赔偿给其造成的损失，与合同约定的解除条件也并不相符，原告单方解除合同应当承担违约责任，故提起反诉，请求判令原告赔偿房屋设备损失450万元、经营损失30万元、搬迁费20万元，承担本案诉讼费用。
原告对被告提起的反诉辩称，双方签订的租赁合同合法有效，其依据合同约定通知解除合同于法有据，解除合同并没有侵犯被答辩人的合法权益，不存在赔偿损失一节，请求依法驳回被答辩人的反诉请求。
经审理查明，2009年8月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，原告将位于徐家湾红旗东路1号，西安电梯厂内原足球场租给被告使用。租期自2009年12月1日起至2014年11月30日止共计5年，月租金4200元，年租金50400元，按季度缴纳。合同约定，双方协商一致时，合同可提前终止或变更（双方均免责）；遇不可抗力、生产环境发生重大变化，导致生产经营无法进行时（双方均免责）；如国家、地方政府、主管上级征地建设或遇企业整体规划整合需提前终止本合同时，原告需提前三个月通知被告，地面建筑物概不赔偿；除以上所述各项提前终止原因外，租赁期内任何一方强行终止合同或故意制造上述条件，须向另一方赔偿因合同提前终止给对方造成的损失；合同终止或解除后，被告方应于10个工作日内腾空物品，自行拆除地面建筑物。合同签订后，原告将涉案足球场交予被告，被告在场地修建了车间、宿舍、活动房等建筑设施，但均未依法办理建设工程规划许可证。2012年7月18日，西安工业资产经营公司向原告发出《关于西安电梯厂土地整体开发的通知》，称：根据公司整体规划，将在电梯厂南端43亩土地（原拉拔设备厂）上建设产业科研综合楼。为项目实施，应于2012年11月底前完成该宗土地上租赁户的清理工作。2012年7月23日，原告向各租赁户送达通知书，通知因上级整体规划，建设产业科研综合楼，各租赁户的租赁合同终止时间为2012年11月20日。2012年8月9日，原告向被告公证送达了《租赁合同终止通知》。2012年11月17日，原告又发出通知称：因上级整体规划在原拉拔设备厂45亩土地上建设产业科研综合楼。根据要求于2012年11月25日将全面开始施工。工程施工开始后，园区禁止人员、货物、车辆进出。租赁户自有物品，请在2012年11月25日前全部搬离，逾期不搬离的物品工程队将垃圾进行清理，全部责任自己负责。被告至今仍在租赁场地生产经营，自2012年7月1日至2012年12月20日的租金23800元尚未交纳。此后双方为损失赔偿等产生纠纷，遂致诉讼。为明确涉案新建工程价值以及设备迁移的费用，经被告申请，我院依法委托西安市中级人民法院司法技术室进行了评估。经陕西通海资产评估有限责任公司评估，确认新建房屋构筑物的继续使用价值为350.16万元，设备迁移费为53.44万元。对此鉴定结论，法庭组织质证，原、被告双方对评估报告均不持异议。另查，关于涉案土地权属，原告向法庭出示有国有土地使用证及西安市人民政府审批土地件等证据。西安市未央区徐家湾红旗东路1号国有土地使用权人为原告，取得类型为出让方式，土地用途为工业用地。
以上事实，有《租赁合同》、国有土地使用证、资产评估报告书、当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律禁止性规定，应为有效。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁物，被告接收使用。履行期间，西安工业资产经营公司拟对原告土地进行整体开发，结合涉案场地目前的实际情况，租赁合同无法继续履行，现原告要求解除合同，依法应予准许。合同解除后，双方终止履行，被告应将涉案场地返还原告。原告主张被告支付自2012年7月1日至2012年12月20日的租金23800元，被告予以认可，且被告至今仍在该场地生产经营，应当支付使用期间的租金。对被告主张的新建房屋损失，因被告未依法办理建设工程规划许可证，擅自修建车间、办公室等，其新建的建筑物属于违章建筑，应当自行拆除。双方于2009年8月15日签订租赁合同，约定自2009年12月1日计算租期及租金，说明原告对被告的修建行为是预见的。现合同解除并非双方过错，且合同中约定“如遇上级征地建设需提前终止合同，地面建筑物概不赔偿”，本着公平原则，应由原告向被告适当补偿20万元为宜。对被告主张的经营损失30万元、搬迁费20万元，原告有证据证明其已按合同约定履行了通知义务并在停水停电前通知被告。双方合同无法继续履行，对风险承担双方在合同中已有约定，现解除合同的条件已经成就，被告要求赔偿损失，与事实不符且于法无据，故对被告该项诉讼请求依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定，判决如下：
一、准予解除原告西安电梯厂与被告张颖辉于2009年8月15日签订的《租赁合同》。
二、被告张颖辉于本判决生效后十日内自行拆除位于徐家湾红旗东路1号西安电梯厂内原足球场内新建违章建筑物，并向原告西安电梯厂腾交其承租的原足球场。
三、被告张颖辉于本判决生效后十日内向原告西安电梯厂支付租金23800元。
四、驳回原告其余诉讼请求
五、原告西安电梯厂于本判决生效后十日内向被告张颖辉支付补偿金20万元。
六、驳回被告其余反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费27952元（原告已预交），由被告负担。反诉案件受理费13400元（反诉原告已预交），反诉原告负担9380元，反诉被告负担4020元，鉴定费1.5万元（反诉原告已预交），反诉原告负担7000元，反诉被告负担8000元。被告、反诉被告负担部分与上述款项一并支付原告、反诉原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 袁 辉
审 判 员 赵 新
代理审判员 相 帆
二〇一四年一月三日
书 记 员 袁二娟
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