北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终11736号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王禹童，男，1988年5月7日出生。
委托代理人吴圣奎，北京市亿达律师事务所律师。
委托代理人苏辕，北京市亿达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡明，男，1979年2月1日出生。
原审第三人：张硕，男，1984年2月20日出生。
委托代理人刘贵凤（张硕之母），1950年5月20日出生，。
上诉人王禹童因与被上诉人胡明及原审第三人张硕房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第59812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王禹童及其委托代理人吴圣奎，被上诉人胡明，原审第三人张硕的委托代理人刘贵凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王禹童上诉请求：维持一审判决第一项；撤销一审判决第二、三、四、五项，改判支持王禹童一审全部诉讼请求，驳回胡明的一审反诉请求；胡明承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.商铺存在严重瑕疵，导致合同目的不能实现。根据《商铺租赁合同》第一条第4款及合同第十二条第1款约定，胡明应保证王禹童能够合法使用该商铺经营火锅，即商铺本身不会对王禹童合法经营火锅造成影响，但是该商铺本身却存在严重瑕疵，不能通过环评，不能办理餐饮类营业执照，导致王禹童不能合法营业，合同目的不能实现。2.王禹童在订立合同时已经尽到了审慎义务，没有任何过错。本案不能办理营业执照的障碍在于涉案房屋不能通过环评，对于房屋不能通过环评的事实，王禹童在订立合同时不知情，是善意且没有过错的。在签订租赁合同时，王禹童查验房屋产权证明，房产证中该商铺规划用途的登记内容为商业用途，且胡明已经在涉案房屋经营餐饮行业一年，王禹童有理由相信涉案房屋可用于商业用途包括经营餐饮行业。王禹童对租赁房屋的检查已经尽到了审慎义务。3.胡明在合同签订过程中存在欺诈行为。胡明不是商铺的所有权人，能否通过环评也不是胡明所能决定的，胡明应如实告知王禹童该商铺不能通过环评之情况。但是胡明没有如实告知，甚至欺骗王禹童可以办理餐饮营业许可，导致王禹童作出错误的意思表示，胡明应当对欺诈行为承担赔偿责任。4.合同第十二条第1款第四项中约定“甲方保证乙方在承租期间可以正常合理使用该商铺”。涉案房屋未达到适租的条件，一直处于不能正常经营火锅的状态，不符合约定租赁的具体用途，2016年1月30日，双方之间的租赁合同解除，交接工作也已经完成，对于房屋内遗留的物品，王禹童于合同解除当时即表示予以放弃，由胡明任意处置，因此一审判决第二项应予以撤销。5.根据合同第十四条第14.2款约定，因胡明违约致使王禹童解除合同，胡明应双倍返还王禹童租赁保证金50000元。
胡明辩称，同意一审判决。在双方签订合同时，胡明不存在欺诈行为，王禹童多次到涉案地点看过，胡明也明确告知过王禹童不能有明火和烟道。
张硕述称，一审没有对张硕进行实体判决，对王禹童、胡明的实体责任不发表意见。
王禹童向一审法院起诉请求：1.判决解除王禹童和胡明于2015年7月11日签订的商铺租赁合同。2.判令胡明赔偿王禹童品牌加盟费88800元。3.判令胡明返还王禹童物业费4800元。4.判令胡明返还王禹童保证金25000元、房租58564元。5.判令胡明赔偿王禹童装修费用72473元。6.判令胡明赔偿王禹童装修排风管道净化器的费用30968元。7.判令胡明赔偿王禹童购买厨房设备、餐具和前厅硬件设备的费用72479.5元。8.判令胡明赔偿王禹童为员工租房费用25111元（本判决书中的货币均为人民币）。王禹童和胡明于2015年7月11日签订了商铺租赁合同，该合同约定由王禹童承租北京市朝阳区清河营东路2号院（水岸南街乐想汇）2号楼×层×号房屋（以下称×号房屋），第四条第2款规定从2015年7月11日至2016年5月11日每月租金2.5万元，以后每年租金是递增的，合同签订后，王禹童给胡明一个月的房租做了保证金，王禹童花费了7万元进行了装修，由于承租的商铺没有排风管道。为此装修王禹童另外花费了94418元，王禹童为了经营火锅生意，和北京筷客乐园餐饮管理有限公司签订了合作协议书，为此缴纳了88800元的品牌加盟费和购买餐具及相应的设备花费了122156元，王禹童在办理营业执照的过程中发现王禹童承租的商铺没有环境评估报告书，所以王禹童所经营的商铺根本办不了营业执照和卫生许可证，该租赁合同第一条第4款规定：“该商铺为商业用途，乙方承租用于火锅。”不能实现王禹童租赁商铺的目的，另外胡明房屋是从房东转租来的，该转租房屋的行为也没有经过原房东的同意，胡明明知诉争的商铺办不了营业执照将该商铺转租给王禹童存在明显过错。
胡明向一审法院反诉请求：1.判令王禹童向胡明支付2015年10月11日至2016年3月27日的租金138291元。2.判令王禹童向胡明支付违约金77250元。3.判令王禹童向胡明支付暖气费8768.34元、3月份的物业费695.9元。只同意解除合同，不同意王禹童其他的诉讼请求。第一，双方签订的租赁合同合法有效，签订合同时王禹童看过房，胡明租这个房也是用来做火锅，是不用明火的电火锅。第二，该合同第十二条第二款约定了王禹童应当自行办理相应证照，签合同时胡明将房东的房产证出示给了王禹童，上面是做商业用途，符合王禹童的需求。签完合同当天就把房屋交给了王禹童，当时就交付了租金和押金，租金付到了2015年10月11日。第三，关于转租权。胡明当时经营也是火锅，由于自己不太会经营，跟房东说明了情况，房东也说可以转租。三方也见过面协商如何经营，房东应王禹童的请求提供了房产证的原件，王禹童和房东去办理营业执照，成立时间是2015年10月3日，房东默认这个转租行为，否则他不可能出示房产证原件，去和胡明一起协商。第四，根据合同法第224条，经出租人同意，承租人可以转租。未经同意的，出租人可以解除合同，而不是次承租人。第五，环评的问题，现在按照法律法规和行政规章，主要是对人员健康和管理方面的规定，没有直接说到环评的问题，在环评方面是有直接法律规定的，只有大的灶台才需要环评，火锅的形态有很多，所以不存在环评的问题。王禹童加盟费属于其自己的决定，王禹童应当自行审查自己是否能经营等问题，不属于胡明和王禹童租赁合同范围。王禹童2015年10月11日之后未按时支付租金，已构成违约。
一审法院认定事实：张硕是×号房屋产权人，该房屋建筑面积139.18平米，规划用途为其他商业服务。2014年5月15日，张硕与胡明签订《房屋租赁合同》，约定：张硕将111号房屋出租给胡明作为经营火锅餐厅使用，租期至2020年5月18日，第一年月租金16933元，第三年开始逐年递增；该房屋现状无明火、无烟道；承租方如需转租应事先征得出租方书面同意。同日胡明给张硕出具便条，明确其已知晓×号房屋无明火、无餐饮烟油管道。
2015年7月11日，胡明与王禹童签订《商铺租赁合同》，约定：胡明将111号房屋出租给王禹童用于经营火锅，租期自2015年7月11日至2020年5月18日，第一年月租金25000元，第二年递增；出租方给承租方20天的装修免租期，承租方向出租方交纳租赁保证金5万元；承租方装修作业需进行环保、卫生、消防等验收的，应自行负责该等工作，取得许可或验收合格后方可投入使用。签约当日，王禹童向胡明支付了租金、保证金共计83564元，王禹童、胡明均认可王禹童的租金已付至2015年10月11日。
本案庭审中，因胡明同意解除合同，王禹童于2016年1月30日将其在×号房屋内的物品搬走并将钥匙交还胡明，声明放弃屋内剩余无法拆除的物品。胡明还要求王禹童将暖气恢复原状、将净化器、风机拆走，王禹童于2016年3月27日恢复并拆除完毕。
胡明提交其以×号房屋为住所地注册的北京明馨餐饮管理有限公司的营业执照，证明其用此执照可以经营火锅。该营业执照的经营范围为：餐饮管理；企业管理；销售新鲜水果、新鲜蔬菜。对此王禹童称，餐饮管理公司的营业执照和餐饮经营的营业执照完全不一样，这种餐饮管理公司的营业执照我也办了一个。
王禹童提交其与北京筷客乐园餐饮管理有限公司（以下称筷客公司）于2015年7月11日签订的《合作协议书》、筷客公司的收据，证明其向筷客公司支付了加盟费8.88万元。王禹童提交《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，证明其为装修花费72473元。王禹童提交其签订的《加工销售合同》、收据，证明其为装修排风管道花费30968元。王禹童提交收据，证明其为购买餐具、厨具花费72479.5元。王禹童、胡明经协商，均认可王禹童在房间内遗留的无法分离的装修物现价值为6万元。
王禹童提交其与工商局工作人员的对话录音，证明没有环境评估报告无法办理餐饮类营业执照。
王禹童称，我们看房时跟胡明说了我们是加盟的虾吃虾涮，需要炒虾肯定有油烟。当时物业的人也在，问我们是干什么，我说是干火锅。问我有油烟么，我说有肯定是有，但是不会很大，因为我们没做过，所以也不知道到底有多少油烟。胡明知道我们是做虾锅，跟他的麻辣烫完全不一样，肯定有油烟。我明确问过胡明卫生许可证和餐饮许可证可以办理吧，胡明说可以，问完我们才签的合同。因为我们之前考察过很多地方都是不能办理这些证的，我们看到他这个是麻辣烫，就问了他。他说他都办下来了，我有什么办不下来的。当时店里他只放了一个营业执照，经营范围我们也没看。当时胡明跟我说了他用的都是电，不能用明火，我当时想的是后期改造看能不能用明火。我们之前没有做过餐饮火锅店。我们找了代办公司，代办公司说这个房屋没有环评，办不了营业执照。我们也去工商所问了，没有环评就是不行。我们又去找开发商问，开发商说环评没下来，而且这个房屋做不了餐饮，基本设施都没有。我们不断努力，希望能办下来这些证照，但是一直没办法达到标准。胡明说会有消防人员来检查，我们经过了好几次检查，消防人员要看我们餐饮类营业执照，我们办理的餐饮管理有限公司的执照看上去像，但不是餐饮类营业执照，不能做餐饮，所以也被停业过几次。胡明告诉我们一些消防来查时应对的办法，胡明知道需要这些证照，消防来查他肯定也会让他出示这些证件。消防每次来查营业执照，我们说正在办理，又问我们其他的证，就是餐饮卫生许可证。我们在办这个之前一直以为是三个证，后来找了代办公司才知道两证合一。我们没有排风管道和分油池，所以不能通过环评，环评没有通过就不能办其他许可证。我从2015年8月16日开始试营业，营业到2016年1月28日。中间有过停业。
胡明称，王禹童签合同时确实问过我营业执照，但是我并没有说确定能办，我只是说我这个餐饮执照是办理下来了，当时我出示了我的营业执照。我的餐饮许可证和卫生许可证没有办理下来。当时我委托给代办公司，我不知道要办理这些，我以为要办的就是营业执照。我印象中王禹童就是问了我营业执照的问题。他最强调的是营业执照能不能办理下来。我认为这个房屋可以做火锅，我以前用这个房屋经营的是电火锅。我在签合同前跟王禹童明确说过这个房子不能使用明火，我也说了里面有个烟道，不是这个楼里面的是我自己改造的，这个烟道只能有水汽，不能有油烟，否则引起住户投诉会有问题。
一审法院认为，王禹童、胡明签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。综合本案证据可知×号房屋确实无法通过环评并办理餐饮类营业执照，胡明之前长期使用该房屋经营火锅店，接受相关部门的定期检查，对此应属明知。王禹童、胡明的合同约定王禹童承租房屋用于经营火锅，该房屋无法通过环评并办理餐饮类营业执照的事实对于王禹童能否实现合同目的具有重大影响，胡明在签约时应本着诚信原则向王禹童如实告知该事实。本案中胡明未举证证明其在签约时向王禹童明确告知了该事实，应当承担相应责任。王禹童作为承租方，理应尽到审慎义务，在签约前认真核实该房屋能否通过环评并办理餐饮类营业执照这一关键事实，并将此列为合同内容，但王禹童未认真核实及仓促签约，亦应承担相应责任。王禹童、胡明对于双方合同无法履行均负有责任，现双方均同意解除合同，并已交还房屋，双方租赁合同已于2016年1月30日因双方协商一致解除，法院对此予以确认。
王禹童未按时交纳房租，其占用房屋期间理应根据合同约定交纳租金、物业费、供暖费，胡明要求王禹童支付房租、物业费、暖气费的反诉请求法院予以支持。考虑到胡明重新装修使用房屋需要合理期限，且王禹童未及时将房屋彻底恢复原状，胡明要求王禹童支付租金至2016年3月27日有合理依据，但王禹童主张因房屋无法办理餐饮营业执照对其正常使用房屋确有一定影响，要求减少租金的抗辩意见法院予以采信，对于王禹童应支付的租金数额，法院依据公平原则依法酌定为10万元，法院在确定该租金数额时，已将王禹童已付租金、物业费、暖气费的情况和尚欠物业费、供暖费的情况考虑在内。王禹童要求胡明返还物业费、房租的诉讼请求法院不予支持。尚欠暖气费8768.34元、物业费695.9元王禹童均应足额支付。因双方对合同解除均有过错，胡明要求王禹童支付违约金反诉请求法院不予支持。
对于王禹童要求胡明赔偿损失的各项诉讼请求，法院分述如下：现有证据无法证明胡明在签约时能够预见到王禹童会产生加盟费损失，王禹童要求胡明赔偿品牌加盟费的诉讼请求法院不予支持。员工租房费用是王禹童正常经营成本，胡明在签约时亦无法预见，王禹童要求胡明赔偿没有依据，法院不予支持。对于王禹童要求胡明赔偿装修费、排风管道净化器费用、厨房设备、餐具和前厅硬件设备的诉讼请求，上述物品有些王禹童已拆除搬离，无法拆除的部分双方均认可现价值为6万元，法院综合案情，依据公平原则，依法酌定胡明赔偿王禹童的上述装修和设备损失共计3万元。王禹童要求胡明返还保证金2.5万元的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十二条、第九十三条、第一百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：一、王禹童与胡明于2015年7月11日签订的《商铺租赁合同》已于2016年1月30日解除。二、王禹童于判决书生效之日起十日内向胡明支付租金十万元、暖气费八千七百六十八元三角四分、物业费六百九十五元九角。三、胡明于判决书生效之日起十日内向王禹童支付装修和设备赔偿款三万元。四、胡明于判决书生效之日起十日内向王禹童返还保证金二万五千元。五、驳回王禹童的其他诉讼请求。六、驳回胡明的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：胡明与王禹童签订租赁合同，关于租赁场地的用途，合同第一条租赁物业及用途1.4款约定租赁商铺为商业用途，承租方承租用于经营火锅；关于出租方的义务，合同第十二条12.1.4款约定出租方保证承租方在承租期间可以正常合理使用该商铺。双方未就王禹童经营的火锅项目所需的营业执照类型、是否能够通过环境评估等条件进行具体约定。王禹童在签订合同前，对商铺的经营条件进行了实地考察，亦通过胡明了解到该经营场地不能使用明火的情况，且其对于其经营的火锅形式需要使用明火亦为明知，但在此情况下，其仍继续签订合同，开展经营，并为了适合其经营方式所需，将商铺的部分设施进行了相应改造。本院查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为双方当事人对于商铺租赁合同目的无法实现是否应负有责任以及应承担何种责任。
首先，对于王禹童未能取得与其经营火锅项目所应具备的餐饮类营业执照及环评等经营资质的责任问题，分别论述如下：一是王禹童对于其经营的火锅项目与之前胡明所经营的火锅形态有所区别是清楚的。二是王禹童对于其经营项目需要办理何种类型的营业执照缺乏认识，因此其并未要求将确保商铺可以办理哪类营业执照作为租赁条件在合同中进行约定，而且在其知道该商铺的经营条件对其实际经营过程中会有一定限制时，仍抱有侥幸心理状态选择通过变通的方式继续承租商铺，开展经营。三是签订合同前，胡明曾向王禹童出示了自己已经办理的餐饮管理类营业执照，并未隐瞒事实或者虚构事实以期望达到误导王禹童签订合同的目的。鉴于此，本院认为，王禹童作为承租方应当对经营场所的选择及经营项目应取得何种营业执照进行充分了解，该认知内容也应属于判断其所要经营项目商业风险的考量范畴，故其在签订合同前应具有更高的注意义务。此外，王禹童未举证证明胡明在签订租赁合同的过程中有欺诈行为，且双方未在合同中对经营场所应具备的经营条件进行具体约定，故王禹童对于与其实现合同目的相关的重大事实未尽到充分的注意义务，最终导致租赁合同解除，其应承担较大的责任。同时，胡明在出租该商铺前曾经营火锅项目，对经营场所的限制性条件应更为了解，虽然其不存在对王禹童的欺诈行为，但是亦未举证证明向王禹童充分告知了与商铺经营条件相关的事项，因此其对合同解除后果亦应承担一定的责任。综上，对于双方各自应承担相应责任，一审判决的认定是正确的，本院予以确认。
对于双方各自主张的损失应如何分担，因双方诉争时商铺仍由王禹童占用，故一审法院判决此前的租金、物业费、供暖费应由王禹童承担并无不当。根据双方对合同解除各应承担相应的责任，一审法院综合考虑相关情况后酌情判决由王禹童支付租金10万元以及尚欠的物业费、供暖费，亦无不当，本院予以维持。对于王禹童主张自2016年1月30日之后的租金属于胡明造成的扩大损失之上诉意见，本院认为，合同解除后承租方应返还租赁物并应保持租赁物正常使用后应有的状态，但王禹童在承租期间为实现经营将商铺的设施进行了改造，如不进行适当恢复难以达到交还租赁物时应有的状态，胡明于双方交接房屋后提出应拆除部分设施以恢复原状的请求于法有据，故一审法院已经在考虑租金损失时根据双方的责任大小酌情降低了王禹童应支付的租金，因此，王禹童的上诉理由不能成立，本院不予采信。
对于王禹童的装修设备损失，因双方于一审中就损失金额达成一致意见，一审法院根据双方责任，酌情由胡明赔偿3万，并无不妥，本院予以维持。对于王禹童主张的其他各项损失，一审法院未予支持，亦无不当，本院亦予维持。
综上所述，王禹童的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费3486元，由王禹童负担2979元（已交纳），由胡明负担507元（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费2337.54元，由胡明负担1201.54（已交纳），由王禹童负担1136元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费7300元，由王禹童负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
审 判 员 陈 静
代理审判员 张 弘
二〇一六年十一月四日
书 记 员 张日广
书 记 员 高 媛