江西省高安市人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0983民初3437号原告：高安市某某开发有限责任公司。住所地：江西省高安市。法定代表人：周某某，经理。委托代理人：张建萍律师，江西筠泉律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：卢某，男，汉族，江西省高安市人。委托代理人：艾雪珍，江西雪辰律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托代理人：王建宏，江西雪辰律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告高安市某某开发有限责任公司（下称原告）诉被告卢某（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年12月1日原、被告签订了一份《租房合同》，合同约定：被告租赁原告坐落在高安大道××东郡家园××楼××号店面（面积共730.16平方米），租赁期限：2014年12月1日至2019年11月30日止，租金按月计算，按年收取。第一年按月租25元/平方米计算，第二年按月租26元/平方米计算，以此类推。签订合同时付清第一年的租金，第二年的前一个月需付清下一年的租金。如有违约，守约方有权解除合同。逾期交付租金，每逾期一日，被告应按月租金的千分之十承担违约责任。合同签订后，被告支付了一年的租金，第二年的租金被告以种种借口拖延。原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，诉讼请求如下：1、请求依法解除原被告之间于2014年12月1日签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告支付原告租金227809.92元（按照承租合同约定，2016年度的租金计算标准为每平方26元，730.16平方米*26元*12=227809.90元）及违约金（按月租金的千分之十承担违约金至租金全部付清为止）；3、本案的诉讼费费用均由被告承担。被告辩称，1、原、被告签订房屋租赁合同属实，租赁期限是5年。被告支付了第一年的租金。2、2015年10月因经营不善，被告在交付第二年租金之前，与原告协商解除合同，原告表示同意。被告一直到2016年5月份之前才将租赁房屋内的设备搬走，但是并没有将固定装修和广告牌拆走，所以被告应当支付租金的期间为2015年12月至2016年5月。3、合同签订时，被告向原告支付了3万元押金，该押金应予返还或者冲抵租金。4、被告为装修广告牌花费了21万余元款项，该广告牌被原告给予后来的租户使用。因双方已经达成口头解除租赁合同的约定，所以被告不存在任何违约情形，反而是原告擅自处理被告在租赁房屋内的室内装修和广告装修，侵犯了被告的合法权益。原告在2016年9月份就将被告所租赁的房屋租给他人，构成对被告的侵权。综上所述，被告仅应支付原告2015年12月至2016年5月合计5个月的租金90833元（每月租金18167元）。而原告应当赔偿被告室内部分装修及广告牌装修所花费用合计70万元。答辩完毕。综合考量原告陈述意见、被告答辩意见，本院归纳本案诉讼争议焦点如下：1、被告与原告签订租赁合同时缴纳了3万元押金。2、2015年11月份被告与原告达成口头解除租赁合同协议。3、原告于2016年10月份将上述店面转租第三人从事相同汽车维修业务经营。据此，本院划分本案原、被告的举证责任如下：限被告于2017年4月28日前对其上述答辩主张予以举证证明。后被告未能提供充分证据予以证明。原告为证明自己的主张，提供的证据有：第一组证据。（一）证据名称：原告营业执照、法定代表人身份证明复印件一份。（二）证明目的：证明原告的身份信息及诉讼主体资格。被告方发表质证意见称：是事实。本院对该组证据的合法性、真实性、关联性予以确认。第二组证据。（一）证据名称：房屋租赁合同原件一份。（二）证明目的：1、证明原、被告于2014年12月1日签订了租房合同。2、对租赁店面的面积、计价方式、违约责任等方面作出了约定。3、合同签订后，被告支付了2014年12月1日至2015年12月1日期间的租金219048元。4、按照租赁合同的约定被告应当在2015年11月份支付2016年年度全年的租金；到今天为止，被告都没有交2015年12月1日至2016年12月1日期间的租金。5、2016年10月份原告发现店铺一直关门未营业，后来去打听才发现被告将店铺内的修车设备全部搬走了，联系电话也更改了。原告一直寻找他，也下落不明，到后来多方打听才找到被告。6、原告没有收被告3万元押金，合同上是写了押金，但是原告没有收。7、实际上自从被告承租后至今，一分钱水电费都没有交，被告至今尚欠水、电费2万余元。被告方发表质证意见称：1、对租赁合同的真实性没有异议。2、原、被告于2015年11月份就达成了解除合同的口头协议（因为按照合同约定要提前一个月缴纳次年的房屋租金），被告于2016年5月份从承租店铺内搬出来了。3、被告缴纳了3万元押金，但是原告没有出具押金收条。4、被告交清了所有水、电费，不存在拖欠水、电费情况。本院对该组证据的合法性、真实性、关联性予以确认。被告为证明自己的主张，提供的证据有：第一组证据。（一）证据名称：照片复印件2张。（二）证明目的：证明原告于2016年10月份将上述租赁商铺租给第三人，进行同样营业。被告的广告牌被承租户沿用，只是修改了名称。原告发表质证意见称：不能证明原告主张的事实。本院对该组证据的合法性、真实性予以确认，因其举证不充分，对该证据与被告证明目的之间的关联性不予认可。第二组证据。（一）证据名称：收条复印件一份。（二）证明目的：证明当时租赁店面之前交付了五万元定金。原告发表质证意见称：收条是复印件，对其三性均提出异议，我方不认可，我们认可2014年12月份到2015年的12月1日，租金是已经付清了的，总共付了219048元。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条、第六十五条、第七十条之规定，本院对该组证据的合法性、真实性、关联性均不予认可。第三组证据：（一）证据名称：装修合同原件一份以及花费的费用清单一份。（二）证明目的：证明被告租赁店面后花费了60万元装修。原告发表质证意见称：对证据的三性均有异议。本院对该组证据的合法性、真实性、关联性予以确认。综上认证，本院认定本案事实如下：2014年12月1日原告（合同称甲方）、被告（合同称甲方）签订租房合同壹份。合同载明：1、甲方将坐落于高安大道××东郡家园××楼××号店面（面积共计730.16平方米）出租给乙方使用。2、租赁期限：2014年12月1日-2019年11月30日止。3、租金按月计算，按年收取。第一年租金按月租金25元/平方米计算；第二年租金按月租金26元/平方米计算；第三年开始每年租金增加10%。4、付款方式：签订合同时付清第一年租金，第二年的前一个月需付清下一年的租金，以此类推。5、另收水电及相关押金3万元。6、房屋租赁期内，乙方保证并承担下列责任：（1）、如需对房屋进行改装修或增扩设备时，应当征得甲方书面同意，费用由乙方自理。（2）、乙方租赁期内的水电、物管及相关费用自负。（3）、租赁期届满时乙方将承租房产交还给甲方。7、违约责任：任何一方未履行协议规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除协议，造成的损失由责任一方承担；乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租租金金额的千分之十向乙方加收违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告将相关房产交付被告使用，被告向原告支付了2014年12月1日-2015年11月30日止的租金219048元。此后被告未支付租金，双方遂起纠纷，原告遂诉至法院。上述事实有原、被告提供的相关证据为证，且与原、被告陈述、答辩、质证意见相印证，足以认定。本院认为，（一）原、被告所签订的房屋租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，且未违反《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条之规定，合法、有效，本院予以确认。（二）、因其举证不充分，本院对被告提出的如下答辩主张不予采信：1、被告与原告签订租赁合同时缴纳了3万元押金。2、2015年11月份被告与原告达成口头解除租赁合同协议。3、原告于2016年10月份将上述店面转租第三人从事相同汽车维修业务经营。被告在搜集充分证据后，可另案诉讼。（三）、被告逾期支付租金，违反了双方签订的合同约定条款，原告有权解除合同；对于原告提出的解除原、被告之间于2014年12月1日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。（四）、原告提出的要求被告支付租金227809.92元（按照承租合同约定，2016年度的租金计算标准为每平方26元，730.16平方米*26元*12=227809.90元）的诉讼请求，合法、有据，本院予以支持。（五）、原告提出的要求被告承担违约金（按月租金的千分之十承担违约金至租金全部付清为止）的诉讼请求，因其约定过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，本院依法作出如下调整：参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，本院依法界定本案涉及的逾期付款利率为年息9%：按照年利率6%*（100%+50%）（即银行贷款利率的逾期罚息利率标准）；超出部分本院不予支持。（六）、被告要求原告赔偿60万元装修款的主张，因其未提供双方所签租赁合同约定的“经出租人书面同意”及承租人同意利用装修残值等相关证据，加之被告主张该部分诉争标的所主张的案件事实涉及侵权法律关系，与本案租赁合同法律关系不属同一法律关系，故本院不予支持；被告搜集充分证据后可另案诉讼。综上，为维护当事人合法权益，保障社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、解除原告高安市某某开发有限责任公司与被告卢某于2014年12月1日签订的租房合同。二、由被告卢某支付给原告高安市某某开发有限责任公司租金227809.92元（按照承租合同约定，2016年度的租金计算标准为每平方26元，730.16平方米*26元*12=227809.90元）及逾期付款违约金（1、计算本金：227809.92元；2、计算率：年利率9%；3、计算期限：2015年12月1日至款项付清之日止），限本判决生效之日起三日内付清。三、驳回原告高安市某某开发有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4717元，由被告卢某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。审 判 长  胡建国人民陪审员  邹益强人民陪审员  朱承辉二〇一七年十月十七日书 记 员  杨 丹