山东省聊城市东昌府区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）聊东民再字第4号
原审原告：申成书，个体工商户。
委托代理人：刁焕荣，聊城东昌夕阳红法律服务所法律工作者。
原审被告：张晓娟，市民。
原审被告：王立。
原审原告申成书与原审被告张晓娟、王立房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月29日作出（2014）聊东民再字第2173号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2014年11月18日作出（2014）聊东民再字第4号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告申成书及其委托代理人到庭参加诉讼，原审被告张晓娟、王立经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告申成书诉称，原审被告张晓娟与王立系夫妻关系，2010年6月8日，张晓娟与荣盛房地产发展股份有限公司签订商品房买卖合同，购买位于聊城市东昌府区西湖馨苑小区B11号楼3单元16层东户房屋。2012年5月29日，张晓娟、王立与申成书签订房屋买卖合同，由申成书购买该房屋。2012年5月29日，王立给申成书出具收到房款324000元的收据，该房款系申成书通过中国建设银行及部分现金支付给王立、张晓娟夫妇的，同日，张晓娟将商品房买卖合同、购房收据、房屋钥匙交付与申成书，并实际占有了该房屋，申成书认为买卖协议真实、有效、合法，并且支付了原审被告全部房款，原审被告有义务协助办理过户手续。判令原审原、被告买卖合同有效，诉讼费用由原审被告承担。原审被告张晓娟辩称，申成书所述属实，房屋系婚前财产，现已与王立离婚。原审被告王立辩称，申成书所述属实，同意其诉讼请求。
原审查明：张晓娟与王立原系夫妻，2011年11月8日登记结婚，2013年4月8日登记离婚。2010年6月8日张晓娟与荣盛房地产发展股份有限公司聊城分公司签订的商品房买卖合同，购买位于聊城市东昌府区西湖馨苑小区B11号楼3单元16层3161号房屋与储藏室，房屋首付款220000元，按揭贷款100000元，贷款期限30年，每月还款600元。2012年5月29日申成书与张晓娟、王立签订了商品房买卖协议，由申成书购买该房屋，价款324000元，其中288000元申成书由银行转入王立账户，另向其支付部分现金共计324000元，此后房屋按揭贷款由申成书偿还。当日，张晓娟将商品房买卖合同、购房收据、房屋钥匙交付申成书，后申成书着手装修房屋。现申成书请求确认2012年5月29日与张晓娟、王立签订的商品房买卖协议有效，并协助办理过户。
原审认为：聊城市东昌府区西湖馨苑小区B11号楼3单元16层3161号房屋与储藏室为张晓娟在2010年6月8日购买，系其婚前财产。2012年5月29日申成书、张晓娟、王立签订的商品房买卖协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，且张晓娟对协议的签订与履行均表示认可，该协议为有效合同。合同签订后，在履行合同的过程中双方均应遵循诚实信用原则按约定全面履行自己的义务，申成书已按合同约定交付房款且已实际占有，故张晓娟、王立应履行合同义务，协助申成书办理房屋过户手续，判决如下：一、2012年5月29日申成书与张晓娟、王立签订的商品房买卖协议为有效合同。二、张晓娟、王立于本判决生效后七日内协助申成书办理聊城市东昌府区西湖馨苑小区B11号楼3单元16层3161号房屋与储藏室过户手续。
本院再审过程中，原审原告申成书称：通过熟人李金荣认识了原审被告王立，因王立做生意有意借钱，为借钱的事，于2012年5月29日去聊城市鲁西公证处办理借款公证，公证后，王立称其有两套房子急需出售，因其中在西湖馨苑的房屋离我家较近比较合适，遂去看了房子，商定价格32.4万元，并约定银行按揭及交付的钱总计42.4万元。原商定的借款合同未实际履行，并于当日签订了房屋买卖协议。后在当日又办理了由李金荣代为办理过户手续的一份公证。2013年6月5日以张晓娟、王立为被告诉至法院要求依法确认买卖合同有效。东昌府区人民法院于2014年4月20日作出（2013）聊东民初字第2173号民事判决书，确认了2012年5月29日申成书与张晓娟、王立签订的商品房买卖协议为有效合同并由二人协助办理案涉房屋的过户手续。案外人赵青认为申成书与张晓娟、王立之间的买卖协议是恶意串通、虚假诉讼没有事实依据。理由为：1、案涉商品房在出售之前系张晓娟的婚前财产，该房产系张晓娟在2010年4月3日缴纳3万元认购金，在2010年6月3日缴纳13万余元房款后于2010年6月8日与开发公司签订商品房买卖协议后取得，2010年6月25日又追加交付了6万元，剩余房款办理了按揭。2011年11月8日张晓娟与王立结婚。2012年5月29日，申成书与张晓娟、王立签订了房屋买卖协议，协议签订后申成书按照协议约定将房款32.4万元通过中国建设银行以转账的方式支付给张晓娟、王立28.8万元，剩余款项以现金方式支付给了二人，王立给申成书出具了收条，张晓娟将该房产的相关购买手续及单据、楼房钥匙交付申成书，2013年11月12日申成书将剩余银行按揭96675.83元一次性付清；2、案涉房产与赵青之间不存在利害关系，其既不是案涉房产的共有人也不是等价购买人，出卖人也未将该房产抵押给赵青，其对案涉房产不享有物权，也无再审的权利；3、赵青既没有购买协议及凭据，也没有对案涉房产享有所有权的法律文书，其称已合法占有案涉房产不属实；4、赵青与（2012）聊东民一初字第3313号民事判决书中的当事人黄玉梅、王立存在借贷关系，并以黄玉梅、王立居住的位于聊城经济开发区东方家园的21号楼5单元521室作抵押，赵青应向人民法院申请执行该抵押物，申成书在赵青于2012年9月3日查封案涉房产前即已经购买了该处房产，申成书已经取得了案涉房产的物权。综上，赵青对（2013）聊东民初字第2173号民事判决的再审理由不成立，应予以驳回。原审被告张晓娟、王立未答辩。案外人赵青称：赵青与王立、黄玉梅民间借贷纠纷一案业经东昌府区法院（2012）聊东民一初字第3313号民事判决结案，2012年9月3日，赵青申请法院查封了张晓娟、王立共有的位于东昌府区站前街西湖馨苑小区B11-3-1602室的房屋一处，现该案已进行执行程序，过程中申成书提出执行异议称案涉房屋已经由张晓娟、王立出卖给申成书，并经东昌府区法院（2013）聊东民初字第2173号民事判决确认，案外人认为，申成书、张晓娟及王立之间的诉讼系恶意串通虚假诉讼。具体理由为：1、申成书与王立、张晓娟之间签订的商品房买卖协议的时间为2012年5月29日，而此时案外人已实际合法占有了该案涉房屋。（2013）聊东民初字第2173号民事判决书中载明“原告着手装修房屋”以及本院认为部分载明：“原告已按合同约定交付房款且已实际占有”与事实严重不符。足以证实申成书与张晓娟、王立之间伪造合同虚假诉讼的事实。2、任何人买受商品房，都应对房屋的基本情况进行了解，实地查看房屋，这是一般常识。而申成书却在案涉房屋已经被案外人实际占有的情况下仍与王立、张晓娟签署商品房买卖协议，不符合常理。3、（2013）聊东民初字第2173号民事判决书认定事实不清，判决错误。案外人申请强制执行（2012）聊东民一初字第3313号民事判决的时间为2013年4月18日，而申成书立案起诉王立、张晓娟房屋买卖合同纠纷一案的时间是2013年6月5日，在案涉房屋进入强制执行程序后又进行的诉讼，明显是为了阻止案外人强制执行该房屋而进行的虚假诉讼。案涉的房屋为张立娟、王立按揭购买，没有房产证，不具备买卖的条件，原审判决认定买卖合同有效明显错误，判决申成书与张晓娟、王立之间协助办理案涉房屋过户手续也无现实的可能，应予纠正。其次，原审审理房屋买卖合同纠纷案时，案涉房屋已被东昌府区人民法院查封，原审在此情况状态下即作出合同有效的认定并判决办理过户手续，违反了法律规定，应予以撤销。另外，申成书与王立、张晓娟签订的商品房买卖协议出现多种版本，且自相矛盾，综上所述，申成书与王立、张晓娟恶意串通、虚假诉讼，（2013）聊东民初字第2173号民事判决未查清事实真相，损害了案外人的合法权益，应依法予以撤销，改判被申请人之间签订的房屋买卖协议无效。
申成书提交的证据：1、（2013）聊东民初字第2173号民事判决书一份，证明申成书与张晓娟、王立已于2012年5月29日签订房屋买卖协议；2、2012年5月29日中国建设银行的银行转账凭证一份，证明申成书通过建行将房款转账给了王立；3、2010年6月3日的132006元单据、2010年6月25日追加交纳房款6万元、2010年10月3日3万元单据，证明张晓娟、王立将持有的购房缴款单据原件交付给了申成书；4、案涉房屋的原始合同一份，证明张晓娟、王立与申成书签订了房屋买卖协议后，二人将与荣盛房产公司签订的原始合同交与了申成书；5、案涉房屋钥匙一把，证明张晓娟、王立在与申成书签订房屋买卖协议后，将钥匙交给了申成书；6、交纳剩余房款单据2张，证明2013年11月12日申成书将剩余房款一次性支付给工商银行；7、工商银行收取利息单据一份，证明利息由申成书偿还；8、个人贷款结算证明一份，证明申成书以张晓娟的名义将全部贷款支付给银行了；9、2012年5月30日鲁西公证处公证书一份，证明张晓娟、王立将案涉房屋转让给申成书，张晓娟委托李金荣协助申成书办理房屋过户手续。以上证据拟证明申成书是案涉房屋的所有人。
案外人赵青提交的证据：1、张晓娟、王立于2013年4月8日在婚姻登记机关办理的离婚协议一份，载明案涉房屋归张晓娟所有，而申成书与张晓娟、王立之间的案涉房屋买卖协议签订于2012年5月29日，二者内容相互矛盾，证明三人之间存在恶意串通、虚假诉讼的情形；2、案外人自2012年至今向电力部门为案涉房屋交纳电费的收据6张，证明2012年2月起赵青已经实际占有案涉房屋，与申成书在诉状中称其实际占有不符，也能证明三人之间存在伪造合同、虚假诉讼的情形；3、山东舜翔律师事务所向张晓娟送达的律师催收函，证明截止2013年4月23日张晓娟未按时偿还按揭贷款，中国工商银行聊城市中支行在荣盛房产账户上划拨了5292.81元，在2013年4月23日前申成书从未偿还任何一次按揭贷款，证明申成书与张晓娟、王立签订的房屋买卖协议未实际履行，亦可证明三人之间的协议为虚假协议；4、照片一宗，证明赵青至今仍实际控制并居住案涉房屋；5、来源于荣盛房产公司的交款单据银行转账复印件一份，证明案涉房屋首付款系黄玉梅、王公斌交纳；6、录音光盘一份，（赵青与荣盛房产公司售楼处销售人员的录音），证明案涉房屋系黄玉梅出资购买。
本院再审查明，2012年9月18日，案外人赵青以王立及其母黄玉梅2011年9月17日向其借款20万元未还为由，向本院提起诉讼，并于2012年9月3日以诉前保全的形式查封了站前街西湖馨苑小区B11号楼3单元16楼东户房屋一套（案涉诉争房屋）。2012年9月6日，王立之妻张晓娟提出异议申请，认为被查封房屋系2010年6月8日购买的按揭房，系其个人财产，且已于2012年4月29日将该房屋卖给了申成书，并由公证处出具的公证文书。张晓娟在提交上述文书时，还提交了鲁西公证处出具的王立、张晓娟与申成书签订的借款合同公证书及（2012）聊鲁西证民字第946号具有强制执行效力的债权文书公证书各一份，在借款合同中载明王立、张晓娟向申成书借款30万元，借款期限1年，自2012年5月29日至2013年5月28日。同时，张晓娟提交了商品房买卖协议一份，主要内容为：出卖人张晓娟、王立买受人申成书，张、王二人将聊城市站前街与聊堂路口交汇处南200米路西西湖馨苑小区第B11栋3单元16层3161号楼房，建筑面积86.55平方米、储藏室面积17.91平方米卖给申成书，价格共计32.4万元，并约定双方签订协议时申成书一次性付清房款，张、王随即将楼房钥匙及其他物品交与申成书，落款时间2012年4月29日。2013年4月2日，本院作出（2012）聊东民一初字第3313号民事判决，判令王立、黄玉梅于判决生效后十日内支付赵青借款20万元。2013年4月10日王立、黄玉梅的委托代理人白伟签收了该判决书。该案已生效并进入执行程序。
2013年6月5日，申成书以张晓娟为被告后追加王立为被告诉至本院，诉讼请求为依法确认原被告买卖合同有效。起诉状主要内容为：“2010年6月8日，张晓娟购买了荣盛房地产发展股份有限公司的聊城市站前街与聊堂路口交汇处南200米路西西湖馨苑小区第B11栋3单元16层3161号楼房一处。2012年4月29日申成书与张晓娟签订了商品房买卖协议，购买了上述房屋，王立于2012年5月29日给申成书出具了购房收据金额共计32.4万元整，32.4万元购房款申成书是通过中国建设银行及部分现金支付给王立、张晓娟夫妇的。房款支付完毕后张晓娟将该房钥匙及商品房合同、购房收据等交付申成书。2012年5月29日张晓娟将房屋交付申成书，申成书入住实际占有该房屋，诉请法院确认买卖合同有效，张晓娟协助办理过户手续。”本院于2014年4月20日出具（2013）聊东民初字第2173号民事判决，认为，聊城市东昌府区西湖馨苑小区第B11栋3单元16层3161号房屋与储藏室为张晓娟2010年6月8日购买，系其婚前财产。2012年5月29日申成书与张晓娟、王立签订的商品房买卖协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，且张晓娟对协议的签订与履行均表示认可，该协议为有效合同。合同签订后，在履行合同的过程中双方均应遵循诚实信用原则按约定全面履行自己的义务，申成书已按合同约定交付房款且已实际占有，故张晓娟、王立应履行合同义务，协助申成书办理房屋过户手续。判决主文为：“一、2012年5月29日原告与被告张晓娟、王立签订的商品房买卖协议为有效合同。二、被告张晓娟、王立于本判决生效后七日内协助原告申成书办理聊城市东昌府区西湖馨苑小区B11栋3单元16层3161号房屋与储藏室过户手续。”卷宗中申成书提交了商品房买卖协议一份，内容与（2012）聊东民一初字第3313号民事卷宗中张晓娟提供的商品房买卖协议中载明的内容相同，但落款时间为2012年5月29日。诉讼中，申成书提交了张晓娟、王立出具的落款为2013年5月9日的证明一份，内容为：“证明2012年4月29日申成书和张晓娟、王立夫妇签订了商品房买卖协议，购买了位于东昌府区聊堂路与站前街路西湖馨苑小区B八号楼3单元16层东户的房屋，申成书于2012年5月29日通过中国人民银行及部分现金共324000元支付给王立、黄玉梅的，并且从2012.5.29日起以后的银行贷款全由申成书偿还，同时向申成书交付了该房屋钥匙及商品房买卖合同，购房收据，银行按揭贷款还款存折等手续，自此申成书入住了该房屋并实际占有。特此证明张晓娟2013年5月9日”。为证明在2012年5月29日支付购房款28.8万元，申成书提供了当日的中国建设银行转账凭条一份，显示付款账号户名申成书，收款账号户名王立，转账金额28.8万元。2013年11月12日15时39分申成书以张晓娟的名义在中国工商银行偿还购房贷款96675.83元，2013年11月12日15时41分申成书向中国工商银行交纳个人住房贷款利息445.02元，2013年11月13日9时38分申成书通过工商银行向荣盛房产公司汇款10049.91元，同日，荣盛房产公司以张晓娟为交款人出具了0001581号收款收据，收款事由为归还逾期，同日，中国工商银行股份有限公司聊城市中支行出具个人贷款结清证明一份，内容为：“兹有借款人张晓娟（身份证号码：××，2010年6月11日申请的贷款金额为100000元，贷款期限为360月的个人一手住房购置贷款已于2013年11月12日贷款本息全部结清。”
另查明，2010年6月8日张晓娟与荣盛房地产发展股份有限公司签订了商品房买卖合同，购买了西湖馨苑小区B11号3单元16层3161室，建筑面积86.55平方米、储藏室面积17.91平方米，商品房价款计算方式为按建筑面积计算，商品房单价为每平方3409.03元，储藏室单价为每平方米1500元，车库单价为每平方0元，总金额322006元。付款方式为按揭贷款：买受人须于签约当日一次付清首付款壹拾陆万贰仟零陆元整（人民币），小写162006元，按揭贷款（大写）：壹拾陆万元整（人民币），小写160000元，同时提供真实完整的银行贷款按揭资料，贷款方式等本息，贷款年限30年，并按出卖人通知日期到指定地点办理相关手续；因买受人原因，致使银行不能在通知期起30日内发放贷款的，买受人应于3日付清全款，但不享受一次性付款购房之优惠；超过此日期视为逾期付款，按合同第七条执行。后张晓娟于2012年6月25日追加了房款6万元。2013年11月19日，中国工商银行股份有限公司聊城市中支行出具个人贷款结清证明，内容为“兹有借款人张晓娟（身份证号码：××，2010年06月11日申请的贷款金额为100000.00元、贷款期限为360月的个人一手住房购置贷款已于2013年11月12日贷款本息全部结清。特此证明。山东聊城分行市中支行2013年11月19日。”
还查明，2012年5月29日，申成书与张晓娟、王立签订了借款合同一份，合同约定，张晓娟、王立向申成书借款30万元，借款期限为一年，自2012年5月29日至2013年5月28日止。用途为资金周转。2012年5月30日，聊城市鲁西公证处就上述借款合同出具了（2012）聊鲁西证民字第946号具有强制执行效力的债权文书公证书，确认了申成书、张晓娟、王立的签约行为符合相关法律规定，在张晓娟、王立不按借款合同的规定履行义务时，申成书可持该公证书办理强制执行公证，并凭公证书及执行证书向具有管辖权的人民法院申请强制执行。王立、张晓娟与李金荣签订了委托书一份，无落款时间，主要内容为：“我们夫妻二人有一套楼房，位于聊城市东昌府区站前街与聊堂路口交汇处南200米路西的西湖馨苑小区11号楼16层3单元3161号，《商品房买卖合同》编号：Gf-2000-0171，现在我们已将该房产转让给申成书。我们全权委托李金荣代为办理该房产的转让、过户等手续，包括在银行还按揭贷款手续，李金荣在以上委托事宜中所签署的一切文件我们均予以认可，并知悉委托的法律意义和法律后果。委托期限：自即日起至办理完上述事宜日止。授权范围：全权代理；受托人无转委托权。委托人：王立、张晓娟。”2012年5月30日，聊城市鲁西公证处出具了（2012）聊鲁西证民字第947号公证书，对上述委托行为进行了公证。
本院认为，当事人应当在真实行为下形成某种法律关系，同时受该法律关系的约束。综合当事人的申诉请求与理由，本案的争议焦点为原审原、被告之间是否存在真实有效的房屋买卖协议。根据本案现已查明的事实以及申成书、张晓娟、王立在历次诉讼所作的陈述，本案房屋买卖合同关系存在以下疑点：
案涉合同的签订、履行过程存在疑点。从总体看，案涉合同签订、履行的较为随意。申成书再审时陈述，2012年5月29日在与张晓娟、王立办理借款公证时，因王立、张晓娟提出有房屋出售，申成书与王、张商议后即达成购买协议，并于当日即通过银行转款28.8万元，当日办理委托李金荣办理过户、偿还银行按揭公证，除先期交纳的32.4万元加后交的按揭款总计42.4万元。而申成书在原审诉状中自称“2012年4月29日申成书与张晓娟签订了商品房买卖协议，购买了西湖馨苑小区B11号楼3单元16层东户的房屋，在2012年5月29日即通过中国建设银行及部分现金共计32.4万元支付给王、张二人，房款支付后张晓娟即将该房钥匙、商品房买卖合同及购房手续交付申成书，并于2012年5月29日将房产交付申成书，申成书实际占有该房产。”陈述前后不一。
案涉合同的签订内容存在疑点。案涉合同的当事人有申成书、张晓娟、王立。原审申成书提交的商品房买卖协议中载明的内容为“…二、楼房价格为叁拾贰万肆仟（324000）元整。三、付款方式：甲方与乙方签订协议时乙方一次性付清房款324000元，甲方随之将楼房的钥匙及其它物品交于乙方，从此以后楼房归乙方所有，楼房的物业管理费、水电费用等由乙方承担。…2012年5月29日”。在（2012）聊东民一初字第3313号赵青与黄玉梅、王立民间借贷纠纷案中，张晓娟在对案涉房屋被查封提出异议时提交的商品房买卖协议中载明的内容为“…二、楼房价格为叁拾贰万肆仟（324000）元整。三、付款方式：甲方与乙方签订协议时乙方一次性付清房款324000元，甲方随之将楼房的钥匙及其它物品交于乙方，从此以后楼房归乙方所有，楼房的物业管理费、水电费用等由乙方承担。…2012年4月29日”。再审诉讼中申成书提交的商品房买卖协议中载明的内容为“…二、楼房价格为叁拾贰万肆仟（324000）元整。三、付款方式：甲方与乙方签订协议时乙方一次性付清房款324000元，从2012年5月29日以后的贷款由申成书还，甲方随之将楼房的钥匙及其它物品交于乙方，从此以后楼房归乙方所有，楼房的物业管理费、水电费用等由乙方承担。…2012年5（4）月29日”。三份协议内容并不完全相同，且申成书在原审诉讼中要求确认的商品房买卖协议中并无“从2012年5月29日以后的贷款由申成书还”内容。申成书对此解释为签订的原件只有其掌握的一份，复印了4份，原审提交法庭时交错了。本院认为，当事人之间签订房屋买卖协议依据常规做法应当一式数份，原件只有一份，与常理不符。
案涉合同涉及的房款数额存有疑点。张晓娟与荣盛房产公司签订的商品房买卖合同中约定房款为322006.00元，实际缴纳222006.00元，银行按揭10万元。申成书再审称已支付张晓娟、王立房款32.4万元，后支付剩余银行按揭款96675.83元（但根据申成书提交的交款凭证，申成书已交款数额应为107170.76元）。从申成书提交的与张晓娟、王立签订的商品房买卖协议、申成书原审诉状中可显示三方约定的案涉房屋的价格为32.4万元。正常交易的目的通常理解为交易双方均追求己方利益最大化，在本次交易中申成书不是支付给张晓娟实际交荣盛房产公司的222006.00元房款，再交纳剩余银行按揭而是支付给张晓娟、王立约定的32.4万元后再承担剩余的银行按揭，行为让人难以理解。且与原审诉状中申成书自认32.4万元以通过转账及现金方式支付给了张晓娟、王立，房款支付完毕后即入住占有了房产，前后矛盾。
综上，本案房屋买卖关系明显与同类的正常交易不符。虽然申成书与张晓娟、王立在原审中均主张双方之间存在真实有效的房屋买卖关系，但对于签订购房合同、支付购房款等重要事实，申成书陈述不一，且提交的重要证据
--
商品房买卖协议出现多个版本，解释令人难以信服。在存在上述众多疑点的情况下，认定申成书与张晓娟、王立之间存在真实的房屋买卖关系，依据明显不足，原审未查明上述事实，即作出判决，证据不足，应予纠正。原审原告申成书如认为其合法权益受到损害，可依据相应的法律关系另行主张。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零七条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
撤销本院（2013）聊东民初字第2173号民事判决；
驳回原审原告申成书的诉讼请求。
案件受理费3400元，由原审原告申成书承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审判长 王洪民
审判员 杨军平
审判员 姜悦昌
二〇一五年八月十一日
书记员 郑银银