上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12010号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海繁速模具有限公司，住所地上海市青浦区华新镇华腾路1288号1幢1层H区181室。
法定代表人：蒋明永，总经理。
委托诉讼代理人：王洋，上海申浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邵春杏，上海申浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海凌函实业有限公司，住所地上海市奉贤区青高路368号3幢0388室。
法定代表人：许红萍，总经理。
委托诉讼代理人:顾亮亮，上海市新闵律师事务所律师。
上诉人上海繁速模具有限公司（以下简称“繁速公司”）与被上诉人上海凌函实业有限公司（以下简称“凌函公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初4932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日受理后，依法组成合议庭，于同年10月11日公开开庭进行了审理，上诉人之法定代表人蒋明永先生及其委托代理人王洋律师、邵春杏律师,被上诉人委托代理人顾亮亮律师到庭参加审理，本案现已审理终结。
上诉人繁速公司上诉请求：撤销一审判决第二、四、六项，改判上诉人支付被上诉人凌函公司2016年7月1日至11月5日的房屋占有使用费92,934元；同时支持上诉人原审反诉请求并由被上诉人承担诉讼费用。
事实和理由：上诉人实际搬离标的厂房的时间是2016年11月5日，并非被上诉人自认的11月30日，原审法院认定此事实错误。上诉人已提供充分证据证明其装修损失及起重机、地基损失，原判仅认定部分装修损失，显属失当；上诉人主张的搬迁费用证据充分原判否定缺乏依据。
被上诉人凌函公司辩称，一审判决正确，要求维持原判。一、双方租赁关系结束时，上诉人未将房屋交还被上诉人，该期间房屋占有使用费应由其承担；标的厂房因涉及违法建筑已于2016年12月全部拆除，其前上诉人未向被上诉人履行交还义务，也未履行减少损失义务。上诉人提供搬离照片欲证明其搬离标的房屋，但即使其搬离也不意味承租房屋返还。后者应当履行一系列手续，对房屋的验收、恢复原状等。上诉人显然未履行。二、上诉人请求装修损失赔偿，被上诉人从未同意上诉人对该房屋进行装修，实际双方合同C8条明确规定，添附和装修都是无偿归被上诉人所有的。原判衡量本案实际履行情况，已经作出赔偿8万损失的认定，应属合理。三、上诉人就其搬迁费损失的原审反诉请求，仅提供了支付凭证、搬迁合同，无法证明该损失实际发生等，不能作为合同无效租赁损失的依据。
凌函公司诉至一审法院，请求判令：1、确认双方间签订的《租赁合同》及《租赁协议》无效；2、判令繁速公司支付凌函公司自2016年7月1日至2016年11月30日止房屋占有使用费123,534元（按每月36,720元为标准计算，已扣除回租使用费21,900元、物业管理费4,166元及保证金34,000元）；3、判令繁速公司支付凌函公司垫付的水电费52,556.15元。
繁速公司向法院提出反诉请求：1、判令凌函公司赔偿繁速公司装修损失167,590.7元；2、判令凌函公司赔偿繁速公司搬迁费25,500元；3、判令凌函公司赔偿繁速公司LDA型电动单梁起重机及地基损失48,000元。
一审法院认定事实：系争厂房未取得产证及建设工程规划许可证。
2013年6月16日，凌函公司（出租方、甲方）与繁速公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定凌函公司将系争厂房出租给繁速公司，建筑面积1500平方米，租赁期限自2013年7月1日起至2019年6月30日止。合同第二条约定，租金每月合计34,000元，租金应六个月支付一次，实支付现金204,000元，每次支付租金需提前七天，先缴费后用房。租赁协议签订时，乙方应向甲方支付34,000元作为租赁保证金，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金以抵充合同约定的乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第三条C8款约定，为确保厂房的完整，乙方装修的部分以及添附物无偿归甲方。合同补充条款约定，租金递增为每三年递增8%。合同另对其他相关事项进行了约定。
另查明：2014年1月3日，凌函公司出具委托书，就向繁速公司回租系争厂房底楼180平方米厂房，委托其员工王某与繁速公司签订相应的租赁协议。
同日，案外人王某（甲方）与繁速公司法定代表人蒋明永签订《租赁协议》，约定甲方暂租乙方180平方米底楼厂房，租金为半年26,280元，房租从乙方支付的房租中扣除，时间从2014年1月1日到2016年12月30日，并甲方免费送二楼约150平方米的厂房给乙方使用，在此期间，双方如有分歧，双方协商解约。
再查明，系争厂房已经于2016年12月被有关部门作为违法建筑拆除。
庭审中，双方确认一致，繁速公司已将房屋占有使用费支付至2016年6月30日，并已支付了34,000元的保证金。
凌函公司认为于2016年6月收到有关部门通知，要拆除系争厂房，并于2016年7月就已经通知繁速公司，要求繁速公司搬离系争厂房；繁速公司认为凌函公司从未通知其系争厂房要拆除，后来九亭镇人民政府在2016年8月通知繁速公司系争厂房要拆除，要求繁速公司于2016年11月中旬搬离系争厂房，故其于2016年11月5日搬离了系争厂房，当时凌函公司方也在场，但未办理交接手续。
一审庭审中，凌函公司另提供了如下证据材料：
1、凌函公司与案外人颜某签订的《房屋租赁协议》，以证明其于2013年7月1日向案外人颜某承租系争厂房，租赁期限为8年；繁速公司对上述证据不予认可。
2、户号为128XXXXXXX、统分号63Q654-004、金额为24,623.52元的2016年10月XX公司发票一张，户号为128XXXXXXX、统分号为63Q654-000、金额为3,645.43元的2016年11月XX公司发票一张，户号为128XXXXXXX、统分号为63Q654-004、金额为20,893.20元的2016年11月XX公司发票一张，以证明繁速公司尚有49,162.15元电费未支付；繁速公司对上述证据的真实性无异议，但与其无关，认为系争厂房存在多家租户，凌函公司提供的上述发票分户号不同，无法证明其就是繁速公司使用中实际发生的，繁速公司仅认可凌函公司主张的期间发生的电费为40,000元左右。凌函公司另认为其主张的3,394元水费目前尚无支付凭证。
繁速公司另提供了如下证据材料：
1、微信截图一张，以证明其于2016年11月5日搬离系争厂房；凌函公司对此不予认可。
2、收据及清单一组，以证明系争厂房内存在多家租户；凌函公司对收据予以认可，清单不予认可，并认为与本案无关。
3、系争厂房照片一组、2013年6月23日繁速公司与案外人杨某签订的承包室内装修工程合同书、2016年1月20日繁速公司与案外人杨某签订的承包室内装修工程补充合同书、2016年2月1日繁速公司法定代表人汇款给杨某42,000元的网上银行电子回单、2016年2月3日繁速公司法定代表人汇款给杨某10,000元的网上银行电子回单、2016年4月1日繁速公司法定代表人汇款给杨某20,000元的网上银行电子回单，以证明繁速公司曾于2013年、2016年委托案外人装修，并支付了相应的费用，其诉请主张的装修损失有相应依据；凌函公司对上述证据真实性不予认可，并认为无法印证繁速公司主张的金额，即便繁速公司确实有装修，也未经凌函公司同意，合同也约定了繁速公司装修及添附物无偿归凌函公司所有。
4、系争厂房地坪照片一组、2013年10月15日案外人河南XX股份有限公司上海分公司提供给繁速公司的报价单、2013年10月16日繁速公司与案外人河南XX股份有限公司上海分公司签订的工矿产品购销合同、2013年12月22日繁速公司与案外人上海A有限公司签订的地基工程承包书及地基施工合同、2013年11月29日案外人河南XX股份有限公司上海分公司开具给繁速公司金额为67,000元的发票、2013年12月13日案外人上海A有限公司开具给繁速公司金额为48,000元的发票，以证明其在系争厂房内安装了起重机并进行了地基施工，其诉请主张的起重机及地基损失具有相应依据；凌函公司对上述证据真实性不予认可，且认为其上未能体现工程地点，有明显涂改痕迹，与本案无关。
5、繁速公司与案外人上海B有限公司于2016年11月1日签订的搬运合同、2017年1月22日繁速公司法定代表人转账给案外人伏某25,500元的网上银行电子回单，以证明其诉请中主张的搬迁费具有相应依据；凌函公司对上述证据真实性不予认可，且认为其上未载明搬迁的起止地点。
以上事实，有《租赁合同》、委托书、《租赁协议》及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，凌函公司出租给繁速公司的系争厂房未经合法批准建造，故双方之间签订的《租赁合同》及《租赁协议》均应认定为无效。就本案双方之间就租赁合同无效的过错责任而言，凌函公司明知未取得建设工程规划许可证仍将系争厂房出租给繁速公司，应承担主要责任。繁速公司作为承租人，签约前未谨慎审查系争厂房的相关情况，应承担次要责任。
关于凌函公司主张的占有使用费，虽然双方之间的《租赁合同》无效，但繁速公司仍应参照合同约定的标准向繁速公司支付其占有使用系争厂房期间的占有使用费，双方均确认繁速公司已将占有使用费支付至2016年6月30日，但双方对繁速公司实际搬离系争厂房时间存在争议，然繁速公司没有充分证据证明其于2016年11月5日已经搬离了系争厂房，故法院依法按凌函公司自认的2016年11月30日为繁速公司向凌函公司返还系争厂房之日，即2016年11月30日。繁速公司应支付凌函公司自2016年7月1日至2016年11月30日期间的厂房占有使用费为183,600元，扣除凌函公司应支付繁速公司的回租使用费21,900元、物业管理费21,900元及保证金34,000元，故繁速公司仍需支付凌函公司123,533.33元。关于凌函公司主张的水费，凌函公司自认3,394元水费并无凭据，故本案中法院难以支持。关于凌函公司主张的电费，虽然提供了相应发票，但上述发票上的统分号不同，且系争厂房内存在其他使用人，现繁速公司认可的电费金额为40,000元，故法院依法确定繁速公司应向凌函公司支付电费40,000元。关于繁速公司反诉主张的装修损失及LDA型电动单梁起重机及地基损失，根据繁速公司提供的相关证据，兼顾合同履行情况及合同无效的过错责任，并根据公平原则和诚实信用原则，法院酌情确定凌函公司赔偿繁速公司装修损失80,000元。关于繁速公司反诉主张的搬迁费，缺乏依据，法院不予支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,于二〇一七年七月三十一日判决：一、上海凌函实业有限公司与上海繁速模具有限公司就位于上海市松江区XX路XX号厂房于2013年6月16日签订的《租赁合同》、于2014年1月3日签订的《租赁协议》无效；二、上海繁速模具有限公司于判决生效之日起十日内支付上海凌函实业有限公司2016年7月1日至2016年11月30日止的房屋占有使用费123,533.33元；三、上海繁速模具有限公司于判决生效之日起十日内支付上海凌函实业有限公司代为垫付的截至2016年11月30日止的电费40,000元；四、上海凌函实业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海繁速模具有限公司装修损失80,000元；五、驳回上海凌函实业有限公司的其余本诉请求；六、驳回上海繁速模具有限公司的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3,820元，减半收取1,910元，反诉案件受理费2,458元，合计诉讼费用4,386元，由上海凌函实业有限公司负担1,910元（已付），由上海繁速模具有限公司负担2,458元（已付）。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人繁速公司与被上诉人凌函公司签订的《租赁合同》、《租赁协议》系双方真实意思表示，查该出租标的房屋建设未经合法之规划、建设工程批建程序，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应属无效。
无效合同项下取得之财产依法应予返还，实体不能返还者适用价值返还原则。“承租人”繁速公司应比照双方约定租金标准为其占有、使用标的房屋支付占有使用费，原判于此判断准确。上诉人坚持主张其实际于2016年11月5日搬离，并应以此计算实际使用费。应该指出，尽管租赁合同关系无效，该等无效因素不影响双方实际交易关系形成之合理信赖，正如其使用标的房屋源自凌函公司之房屋占有移转，房屋返还同样属占有移转，繁速公司应依法将标的房屋返还“出租人”凌函公司，其擅自搬离标的房屋，导致后者至11月30日收回房屋，该时间应视为占有返还之终点，上诉人该部上诉主张缺乏法律依据，法庭不能采纳。
关于装修损失及起重机、地基损失，该部主张应归属无效合同项下形成的损失，我们注意到，装修价值损失金额之主张上诉人举证在其主张金额范围内并非客观、完整，考虑到本案无效租赁合同之双方皆有过错，整体损失应按分担原则确定，可综合考量确定，在现有证据条件下，原判确定的80,000元就金额本身而言具有相对合理性，上诉人虽有异议主张但未提供进一步证据佐证，本院不能采信。关于搬迁费用属租赁合同及房屋使用项下必然会发生之费用，显然与合同无效不存在法律及逻辑上的联系，上诉人该主张缺乏法律依据，本院不能采纳。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人繁速公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,458元，由上诉人上海繁速模具有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一七年十月十九日
书 记 员 郭圣达
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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