北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第26202号
原告冀中能源集团有限责任公司，住所地邢台市中桥西区中兴西大街191号，注册号：130500000015141。
法定代表人王社平，董事长。
委托代理人刘国文，北京市正仁律师事务所律师。
委托代理人刘艳，北京市正仁律师事务所律师。
被告北京京西乾成商贸有限公司，住所地北京市海淀区远大西路29号一层，注册号：110000012601600。
法定代表人李淑华，董事长。
委托代理人ＸＸ。
委托代理人达锋涛，北京市亿达律师事务所律师。
被告北京科技经营管理学院，住所地北京市海淀区三义庙*号院，京民民证字第0030008。
法定代表人易可佳，董事长。
委托代理人席玉斌，北京市中闻律师事务所律师。
原告冀中能源集团有限责任公司（以下简称冀中能源公司）与被告北京京西乾成商贸有限公司（以下简称京西乾成商贸公司）、被告北京科技经营管理学院（以下简称科经管学院）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冀中能源公司之委托代理人刘国文、刘艳，被告京西乾成商贸公司之委托代理人ＸＸ、达锋涛，被告科经管学院之委托代理人席玉斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冀中能源公司诉称，我公司于2012年7月25日与京西乾成商贸公司签订《房屋租赁合同》，租赁位于海淀区三义庙2号院1号楼Ⅱ段5层，租期三年。后我公司履行了合同义务，支付2012年7月15日至2013年9月14日的租金1493653元并装修了房屋。2013年4月25日，北京市第一中级人民法院公告并派人通知，确认上述2号房产归三浦投资公司所有，责令在2011年6月7日采取查封措施之后承租房产的单位及个人于2013年5月31日迁出。同时另提供公告告知自2012年3月27日起上述查封房产禁止办理抵押、转让、出租等任何权属变更及转让登记手续。故京西乾成商贸公司出租给我公司的房产属于禁止出租的查封房产，相关手续将依法视为无效。为了减少损失，我公司于2013年6月10日指示子公司冀中金牛酒店与三浦投资公司签订《协议书》，支付了占用费。2013年7月6日，我公司子公司将上述房产一并交三浦投资公司，我公司遭受了巨大损失。我公司与京西乾成商贸公司签订的合同自始就在法律障碍，因违反法院生效判决裁定无效而无法继续履行。京西乾成商贸公司与科经管学院在法院查封裁定明令禁止出租情况下继续出租，给我公司造成全部损失应依法承担连带过错责任。故现我公司要求确定我公司与京西乾成商贸公司之间签订的《房屋租赁合同》无效，判令京西乾成商贸公司与科经管学院连带退还我公司2013年4月3日至2013年9月14日的房屋租金667994.80元、押金124471.10元，并赔偿装修费用879035元、违约金12447元及其他中介费损失59300元、搬家费23590元、公证费2万元。本案诉讼费由京西乾成商贸公司、科经管学院负担。
京西乾成商贸公司辩称，双方签订的租赁合同合法有效，应当依照合同履行，对方公司主张的损失没有法律依据。现在有可能撤销三浦公司对涉案承租场地的权利，双方具有履行的可能性。故我公司不同意冀中能源公司的诉讼请求。
科经管学院辩称，合同具有相对性，我学院与冀中能源公司没有直接合同关系，我学院将标的物出租给京西乾成商贸公司并同意其转租，该公司再转租给冀中能源公司，与我学院没有任何关系。冀中能源公司向我学院主张法律责任没有法律依据，且不存在适用连带责任的规定。故我学院不同意冀中能源公司的诉讼请求。
经审理查明，2012年7月24日，京西乾成公司（甲方）与冀中能源公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：房屋坐落于北京市海淀区三义庙2号院11号楼Ⅱ段5层，建筑面积1106平方米。租赁用途住宿、储物间。房屋租赁期自2012年7月15日至2015年9月14日，其中免租期为2个月，自2012年7月15日起至2012年9月14日止。免租期内乙方无需支付租金及物业费（但水电暖费自乙方与物业签署装修协议之日起即开始计算）。除影响到房屋主体结构或外立面外，甲方同意乙方可以对房屋进行装修、装饰或添置新物。租金标准：3.70元／天／平米，自第4年起租金每3年递增为5%。第1年（14个月）租金人民币1493653元。支付方式为年付，乙方须于本协议签署之日起10日内将租金交付甲方。押金为1个月租金，金额人民币124471元。租赁期满或合同解除后10日内，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金外，剩余部分应如数返还给乙方。甲方保证对本合同项下出租的房屋拥有完全的、合法的使用权和出租权。如在乙方租期内，该房屋使用权合法转移，甲方保证履行“买卖不破租赁”的义务，租赁合同继续有效。合同期间届满或提前解除，未形成附合的装饰装修物，乙方有权拆除，若造成毁损乙方应予以恢复，形成附合的装饰装修物，乙方不得拆除，合同到期后，无偿归甲方所有。甲方无条件同意乙方在适当时候将本合同权利和义务转让给乙方的子公司（北京冀中金牛酒店有限公司）。
上述合同签订后，京西乾成公司将上述房屋交付冀中能源公司使用，冀中能源公司对房屋进行了装修。冀中能源公司亦向京西乾成公司支付押金124471元及至2013年9月14日一年的租金1493653元。后在冀中能源公司经营期间即于2013年4月25日，北京市第一中级人民法院发出（2012）一中执字第172-2号《公告》，载明本案争议房屋已于2011年6月7日采取了查封措施，责令在2011年6月7日即采取查封措施之后承租（含间接转承租）房产的单位及个人在2013年5月31日之前迁出上述房产，且于公告期限届满后，将对拒不迁出或未能与北京三浦投资管理有限公司（以下简称三浦投资公司）达成新的承租协议之单位及个人依法强制执行。2013年6月10日，冀中能源公司交由子公司北京冀中金牛酒店有限公司（以下简称冀中金牛公司）与三浦投资公司签订《协议书》，约定其向三浦投资公司支付自2013年4月3日起的房屋占用费。后双方又协议于2013年7月3日终止该《协议书》。2013年7月6日，冀中金牛公司就上述房屋等与三浦投资公司办理交接，从而撤出上述房屋。期间于2013年6月至7月间，冀中能源公司为安置职工住宿地点，由冀中金牛公司分别委托多家房产中介公司在不同地点另行租用了房屋数套，为此支出中介服务费共计59300元，搬家费23590元。同期于2013年6月21日，冀中金牛公司委托北京市燕京公证处对其租赁上述房屋现状进行了公证，为此支付公证费20000元。
另查，上述房屋原产权人为北京科技经营管理学院（以下简称科经管学院），因北京科经管教育科技有限公司（以下简称科经管教育公司）与科经管学院、易可佳、佳信投资发展有限公司、蒋淑云因借款发生纠纷并经过中国国际贸易仲裁委员会（以下简称贸仲委）仲裁。该贸仲委裁决科经管学院向科经管教育公司返还借款本金人民币1.3亿元并赔偿利息及损失等，该裁决发生法律效力，科经管教育公司于2012年1月29日向北京市第一中级人民法院申请执行。2012年12月3日，科经管教育公司与三浦投资公司签订债权转让协议，约定科经管教育公司向三浦投资公司转让上述裁决的全部债权。同年12月31日，北京市第一中级人民法院裁定将申请执行人变更为三浦投资公司。2013年4月3日，北京市第一中级人民法院裁定上述海淀区三义庙2号院房产及土地使用权归申请执行人三浦投资公司所有。该裁定基于的事由为：“在仲裁过程中，本院于2011年6月7日保全查封了被执行人北京科技经营管理学院名下位于北京市海淀区三义庙2号房产。在执行中，本院于2012年3月27日查封了被执行人北京科技经营管理学院名下位于北京市海淀区三义庙2号土地使用权。2012年8月13日，本院委托的北京中建华房地产土地评估有限责任公司出具评估报告，上述查封财产价值为32426.13万元。自2012年11月18日起至2013年2月28日止，本院委托北京市康泰拍卖有限责任公司对上述查封财产进行了三次拍卖，均因无人竞买而流拍，第三次拍卖保留价为23427万元。2013年3月11日，申请执行人北京三浦投资管理有限公司向本院提交以物抵债申请书，同意以第三次拍卖保留价23427万元接受上述查封财产，用以抵偿被执行人所欠债务并已补交差价。”后三浦投资公司于2013年5月6日取得了相应《国有土地使用权证》、于2013年6月28日取得相应《房屋所有权证》。期间，北京市第一中级人民法院发布多次公告，其中于2012年3月27日发布的公告载明已将科经管学院名下位于北京市海淀区三义庙2号院的房产等查封，同时禁止办理上述查封财产的抵押、转让、出租等任何权属变更及转移登记手续，在本院查封期间办理上述手续将依法视为无效，由此造成的经济损失自行承担。在变更申请执行人为三浦投资公司后，该院再次作出相同内容的公告。
再查，科经管学院（甲方）于2011年11月17日与京西乾成公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：本合同租赁标的为北京市海淀区三义庙2号院全部房屋和院落。租赁期二十年，自2011年11月18日起至2031年11月18日止。租赁期间租金采取递增方式。在合同期内，乙方有权在不违反国家法律法规规定的条件下自行安排使用租赁房屋，包括但不限于自用和转租、与他人联营、合作等。甲方须给予必要的配合，包括但不限于提供相关产权证明文件，协助办理注册登记手续等。甲方保证对租赁房屋拥有合法出租的权利，保证不存在影响租赁房屋出租的权利瑕疵。在合同期内，甲方如转让、抵押或以任何形式处分租赁房屋的全部或部分时，均须保证乙方依据本合同取得的一切权益不受损害。租赁房屋的受让人和／或抵押权人和／或以任何形式对租赁房屋取得任何权利的第三人均应无条件地承担相应的履行本合同甲方义务的责任。如果因该等转让、抵押和处分导致乙方因本合同取得的权益受到任何损害的，甲方须承担赔偿责任。
庭审中，科经管学院称约在2012年4月知晓法院公告，京西乾成公司则称在与冀中能源公司签订合同时对上述法院查封及公告事实并不知情，但该公司未能就此事实向本院提供相应反证。京西乾成公司、科经管学院对上述冀中能源公司主张交付押金及租金事实不持异议，但对冀中能源公司主张的装修、委托中介公司租房及搬家等事实不予认可。就该争议，冀中能源公司向本院提供有《北京市建设工程施工合同》、工程款发票（金额：879035元）、《北京市房屋租赁合同》、中介服务费发票、《搬运协议书》、搬运费发票为据。京西乾成公司、科经管学院虽对该证据不予认可，却未能向本院提供相应反证。该两公司还未能就冀中能源公司主张的上述与三浦投资公司间协议、支付占用费事实向本院提供相应反证。冀中能源公司要求科经管学院承担连带责任，但其未能就此主张向本院提供充分的事实、法律依据。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、租金发票、押金收据、《公告》、《协议书》、《公证书》、《北京市建设工程施工合同》、工程款发票、《北京市房屋租赁合同》、中介服务费发票、《搬运协议书》、搬运费发票等证据材料在案佐证。
本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力。本案中，冀中能源公司虽与京西乾成公司自主签订房屋租赁合同，但于此前双方约定的租赁标的已经法院依法查封，且法院公告明令禁止办理该查封房产抵押、转让、出租等任何权属变更及转移登记手续，否则将依法视为无效，由此造成的经济损失自行承担，故双方签订的租赁合同因违反了法律规定而应归于无效。庭审中，京西乾成公司主张于双方签订合同时对查封及公告等事实均不知情，但未能就此向本院提供相应反证。且京西乾成公司未能将房产查封等事实告知冀中能源公司，该公司应对合同无效承担全部责任。合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失。故现冀中能源公司要求京西乾成公司退还部分租金、押金、赔偿装修及租房中介服务费、搬家费损失、公证费，理由正当。其中，因冀中能源公司已实际使用上述房屋，所应返还的部分租金应以上述公告迁出之限期届满起算，对该公司主张的房屋装修亦应酌情给予10%的折旧为宜。京西乾成公司、科经管学院虽对冀中能源公司主张的上述事实不予认可，却未能就此向本院提供相应反证，本院对冀中能源公司的相应主张予以支持。但该公司要求赔偿违约金，缺乏事实、法律依据，本院不予支持。另根据合同相对性原则，冀中能源公司要求科经管学院承担连带责任，亦缺乏事实、法律依据，本院亦不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：
一、冀中能源集团有限公司与北京京西乾成商贸有限公司于二○一二年七月二十四日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、于本判决生效后七日内，北京京西乾成商贸有限公司退还冀中能源集团有限公司租金人民币四十二万九千六百八十一元、退还押金人民币十二万四千四百七十一元一角、赔偿装修损失人民币七十九万一千一百三十一元五角、中介服务费人民币五万九千三百元、搬家费人民币二万三千五百九十元、公证费人民币二万元；
三、驳回冀中能源集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万一千八百九十元，由冀中能源集团有限公司负担四千零五十七元，已交纳；由北京京西乾成商贸有限公司负担一万七千八百三十三元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黎 健
人民陪审员 董福利
人民陪审员 张金海
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 孙婉仪