昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0102民初7376号
原告：向诚，男，1940年6月18日生，汉族，住昆明市，
委托诉讼代理人：陈大原，女，1948年6月19日生，汉族，住昆明市，系原告配偶，特别授权代理，
被告：昆明华敏房地产开发有限公司，住所地昆明市白云路丹彤大厦9楼A2。
法定代表人：尹晓敏，总经理。
委托诉讼代理人：李冬，男，1985年12月30日生，白族，住昆明市西山区，系昆明华敏房地产开发有限公司员工，特别授权代理。
委托诉讼代理人：陈达云，男，1976年9月23日生，汉族，住昆明市盘龙区，系昆明华敏房地产开发有限公司员工，特别授权代理。
原告向诚诉被告昆明华敏房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员李静适用简易程序公开开庭进行了审理。原告向诚及其委托诉讼代理人陈大原，被告昆明华敏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李冬、陈达云到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。
原告向诚诉称：原告于2013年4月7日与被告签订了两份物业有期有偿使用协议书和两份委托租赁合同，购买物业“民大科技楼”数码广场二层226号物业，使用面积为9.05平方米和三层334号物业，使用面积5.81平方米，使用时间为15年，从2013年4月7日至2028年4月6日。协议签订当日，原告就已向被告付清全部款项，金额为339982元。因被告自2016年开始未按约定支付应付租金，现诉至法院，请求判令：一、被告支付原告回购民大科技楼物业本金339982元，并支付2016年欠租26338元、2017年欠租36054元，三项共计402374元；二、诉讼费由被告承担。
被告辩称：原告的请求涉及两个铺面，是两个合同关系，应当分开诉讼。对原告主张的事实没有异议，但如果原告要求退还本金，被告就应再支付租金。
审理中，原告提交了以下证据：
一、物业有期有偿使用协议书2份，证明原、被告双方于2013年4月7日共同签订了两份协议。
二、委托租赁合同2份，证明原、被告于2013年4月7日共同签订了两份合同。
三、收款收据（复印件），证明原告交款，被告开具收据。
四、中国银行交易明细对账单，证明被告向原告支付租金的情况。
五、云南税控收款机专用发票，证明被告2013年5月8日开给原告发票，按原告交款金额三分之一（五年）开具。
六、云南民族大学“民大科技”楼项目合作协议（照片），证明被告与云南民族大学2008年12月26日签订协议并将协议张贴在销售大厅。
七、中国建设银行客户交易明细单，证明被告于2016年9月12日才履行部分房租款8000元，说明2016年未付租金时效应从2016年9月13日起算。
经质证，被告对原告提交的证据一至五、证据七的真实性及证明内容均无异议，对证据六认为系照片，内容不完整，对真实性不予认可，且与本案无关。
本院认为，原告提交的证据一、二、四、五、七符合证据的形式要件，对真实性予以确认。证据三虽系复印件，但被告对交款的事实不持异议，且原告也提交了证据五予以佐证，本院对真实性予以确认。证据六不符合证据的形式要件，对真实性不予确认。
审理中，被告无证据提交。
经过法庭审理及对证据的分析认定，本院确认以下事实为本案的法律事实：
一、2013年4月7日，原、被告签订了两份《物业有期有偿使用协议书》，约定由被告将位于昆明市一二一大街“民大科技楼”数码广场2层226号物业（使用面积为9.05m2）和3层334号物业(使用面积为5.81m2)有期有偿提供给原告使用，使用期限为15年即2013年4月7日至2028年4月6日；两间物业15年的使用费合计为346920元，优惠2%后签订协议时实付总价为339982元；使用费一次性付清；协议签订满五年后，原告在协议期限内可随时向被告提出原价回购申请，被告需在原告提出回购申请后20个工作日内办完所有清算手续；原告须将该物业委托被告统一规划管理，双方另行签订《委托租赁合同》（附件一），该附件和本协议具有同等法律效力。同日，原、被告又签订了两份《委托租赁合同》，约定原告委托被告租赁上述两个物业，委托期限为2013年4月7日至2028年4月6日止；第一年租金于2013年10月7日支付，第二年租金于2014年4月7日支付，从第三年起，租金于每年4月7日支付；双方对每年的租金收益作了明确约定；约定若被告超过20日仍未将租金支付给原告，应按日向原告支付逾期应付租金万分之四的滞纳金，若超过60日仍未将租金支付给原告，原告有权提前提出回购申请或主张商铺协议期内的使用权对商铺进行出租或自营；物业申请原价回购后，本合同自行终止。
二、协议签订后，原告按约定于合同签订当日向被告足额支付了物业十五年的使用费共计339982元，被告出具了收据。被告按约定向原告支付租金至2015年4月6日。2016年9月12日，被告向原告支付了应于2016年4月7日支付的部分租金，金额为8000元。
本院认为，本案系房屋租赁合同引发的纠纷。原、被告签订的《物业有期有偿使用协议书》和《委托租赁合同》是双方当事人真实意思表示一致的结果，且约定不违反法律强制性规定和社会公共利益，具有法律效力。《委托租赁合同》约定，被告超过60日仍未将租金支付给原告，原告有权提出回购申请。因被告未按约定支付2016年4月7日的租金，且至今已逾期60天的违约行为，致原告提前提出回购申请的条件成就。审理中，原告自述其于2016年9月4日就已向被告递交了回购申请，但对此未予举证，被告未予认可，本院不予采信。本院以向被告送达起诉状副本的日期作为原告向被告提出回购申请的时间为2017年8月9日，根据《委托租赁合同》的约定，原告申请原价回购后，合同自动终止，故原、被告签订的《委托租赁合同》于2017年8月9日终止。被告应当按照原告实际支付的使用费金额支付原告回购款339982元。对于原告主张的租金，《委托租赁合同》约定被告2016年4月7日应付租金合计36145元（租期为2016年4月7日至2017年4月6日），2017年4月7日应付租金合计37952元（租期为2017年4月7日至2018年4月6日）。审理中原、被告一致认可由被告代扣代缴合同中约定的应由原告承担的租赁税、费，故被告向原告按年支付租金时均扣除5%的金额作为代缴的相关税费。原告认可被告代扣的行为，并当庭陈述其主张的租金中已经扣减了5%的税费。因双方对应付租金需扣减5%的税费由被告代缴的事实均不持异议，本院予以确认，并据此确定被告2016年4月7日应向原告支付的租金为36145×95%＝34337.75元，扣除被告已经支付的8000元，还应支付的金额为26337.75元。因《委托租赁合同》已于2017年8月9日终止，故被告无需向原告支付合同解除后的租金，但仍应向原告支付2017年4月7日至2017年8月9日的租金为37952×95%÷365×125天≈12347.4元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：
一、被告昆明华敏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告向诚支付回购款人民币339982元及租金人民币38685.15元；
二、驳回原告向诚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币7336元，减半收取人民币3668元，由被告昆明华敏房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审判员 李 静
二〇一七年九月二十二日
书记员 李秀梅