福建省诏安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）诏民初字第123号
原告江丽茵，女，住诏安县。
被告漳州市诏安桐村房地产开发有限公司，住所地诏安县。
法定代表人丁逸，总经理。
委托代理人张武利，原告职工，住诏安县。
委托代理人张乐斌，福建永时律师事务所律师。
原告江丽茵与被告漳州市诏安桐村房地产开发有限公司定金合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江丽茵、被告漳州市诏安桐村房地产开发有限公司的委托代理人张武利、张乐斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江丽茵诉称，2013年9月11日，原告支付被告定金50000元，认购了被告开发建设的“长晖＊中山豪庭”商品房（2#楼1**号）；2013年9月15日，原、被告签订了长晖＊中山豪庭认购协议书。该认购协议书约定“乙方（原告）必须在2013年9月22日之前到甲方（被告）办公地点签订正式《商品房买卖合同》，逾期则视为乙方自动放弃该商品房的购买权，甲方有权单方面解除本协议而无须通知乙方，乙方已交定金不予退还。”2013年9月21日，原告筹措资金，守约到被告售楼部签订购房合同，被告售楼部工作人员告知：因公司各方面工作未协调好，合同未拟定，无法签订合同，让原告回去等通知。2013年11月7日，原告收到被告发出的通知，以原告未按期签订合同为由，要没收原告的定金。因被告未按期与原告签订合同，并行使欺诈手段以不公平、不诚信的手段逼原告签订霸王条款未果，又要侵占原告定金，其责任与原因全在被告，原告无过错。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立担保的，如果因当事人一方原因未能订立，应当按照法律关于定金的规定处理。”请求被告双倍返还定金人民币100000元及自2013年9月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际退还定金之日止的利息。
被告漳州市诏安桐村房地产开发有限公司辩称，本案定金是一种履约保证金，是双方为了保证能够签订正式的《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十八条的规定，“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”，可见，本案不适用定金罚则。原告并未根据长晖＊中山豪庭认购协议书第五条的约定，于2013年9月22日前往被告处签订正式的《商品房买卖合同》。10月9日起，被告多次打电话催促原告签订合同，原告以协议书第六条第四款系霸王条款为由，拒绝签订合同，导致合同迟迟无法签订，造成被告无法出售该商品房；被告有理由相信原告已放弃该商品房的购买权，才向原告发出“关于解除认购协议书的通知”，由此，原告存在过错，应承担相应的责任。2013年10月22日，原告向诏安县工商局12315台投诉，经调解，双方终因“遇国家政策调整需提高支付购房首付比例”无法达成一致意见。被告至今仍为原告保留上述商品房的购买权，根据协议书第六条约定“甲方在乙方遵守本协议约定的前提下，将上述商品房出售给乙方，否则甲方应双倍返还乙方所交定金”，被告未违反双倍返还定金的情形。双方无法签订合同是原告存在过错，被告没有违约，由此被告未违反关于双倍返还定金的情形，无需向原告双倍返还定金。即使原告支付的50000元具有定金性质，本案也不应适用定金罚则。
在本院审理过程中，原、被告对以下事实无异议，本院予以确认。
1、收款收据的真实性及被告于2013年9月11日收取原告定金人民币50000元的事实。收款收据主要内容载明：2013年9月11日，被告收到原告支付店面预约金人民币50000元。
2、长晖＊中山豪庭认购协议书的真实性。认购协议书主要内容载明：……一、乙方（原告）向甲方（被告）认购“长晖＊中山豪庭”2幢1层111号商铺（商品房）…。四、乙方为取得上述商品房的购买权，自愿向甲方交付人民币伍万元整作为定金。五、乙方须在签订本协议之日起7天内（即2013年9月22日之前）到甲方办公地点与甲方签订正式的《商品房买卖合同》…逾期则视为乙方自动放弃该商品房的购买权，甲方有权单方面解除本协议而无须通知乙方，乙方已交定金不予退还，同时，甲方有权将该商品房另售他人，乙方不得提出异议。六、甲方在乙方遵守本协议约定的前提下，将上述商品房出售给乙方，否则甲方应双倍返还乙方所交定金。……签订日期2013年9月15日。
3、关于解除认购协议书的通知的真实性。
4、诏安县电信营业厅出具的通话清单的真实性。
5、诏安县工商局12315台出具的《有关江丽茵购房争议的调解过程的主要情况说明》的真实性。主要内容：2013年10月22日上午，江丽茵向诏安县工商局12315台诉称“本人曾与诏安县桐村房地产开发有限公司意向购买一店面房屋，并支付五万元给房产公司作为店面预约金，同时向该公司提出‘今后购房只支付首付30%的购房款，如果这一支付比例公司无法确保而需要扩大支付比例，则本人就不买’。过后不久，公司提出要双方签订合同，本人认为公司在还不能确保本人提出的购房条件时就要让本人签定购房协议属不合理的要求，故不予签定该协议，并要求该公司退款。”经调解，双方对“遇国家政策调整需提高支付购房首付比例”，无法达成一致意见。
6、原告于2013年9月21日下午5点，原告到被告售楼部要求签订正式的商品房买卖合同，售楼部工作人员答复因合同未准备好，无法签订合同，让原告回去等通知的事实
双方当事人争议焦点为：1、原告所支付人民币50000元的定金类型确认问题；2、本案应否适用定金罚则的确认问题。对此，本院予以查明、分析并认定。
1、关于原告所支付人民币50000元的定金类型确认问题。
原告认为，2013年9月11日，原告支付被告定金50000元，该定金不是履约保证金，而是作为原、被告在2013年9月22日正式签订商品房买卖合同的担保。并提供1、收款收据、网银交易记录各一份；2、长晖＊中山豪庭认购协议书一份；以此证明其主张。
被告认为，对原告提供的证据收款收据及长晖＊中山豪庭认购协议书的真实性无异议；网银交易记录未经银行盖章，不予认可。原告所交纳的50000元是履约担保，是履行双方在认购协议书中的约定担保，是履约保证金，其性质并非定金。补充：被告向原告出具的收款收据明确注明，该款项是店面预约金，而非定金，原告也未提出异议。可见，原、被告在协议履行过程中变更了该50000元的性质，50000元的性质不是定金，而是签约保证金（即订约金）。
本院认为，原告提供的收款收据、长晖＊中山豪庭认购协议书的真实性，双方当事人均无异议，本院予以确认。被告于2013年9月11日收取原告人民币50000元的事实无异议，本院予以确认。证据网银交易记录虽属单方行为，但其与证据收款收据共同证明原告支付被告定金50000元的事实，被告没有异议，依法可予采信。被告在收取原告50000元后，虽然出具的收款收据注明该款项是店面预约金，但在签订长晖＊中山豪庭认购协议书时，双方约定该50000元作为原告取得“长晖＊中山豪庭”2幢1层111号商铺的购买权的定金。由此可见，原、被告是为了保障签订正式的《商品房买卖合同》而交付的定金，属立约定金。原告主张该定金是作为原、被告在2013年9月22日正式签订商品房买卖合同的担保及被告在庭审后补充主张是签约保证金，双方意见一致，依法可予采纳。
2、关于本案应否适用定金罚则的确认问题。
原告认为，原告支付被告定金后，双方签订了长晖＊中山豪庭认购协议书，根据认购协议书的约定，原告于2013年9月21日到被告售楼部签订购房合同，因被告未按期与原告签订合同，并行使欺诈手段以不公平、不诚信的手段逼原告签订霸王条款未果，又要侵占原告定金，其责任与原因全在被告，原告无过错。虽然被告告知让原告回去等通知，但原告不同意。此后，被告电话通知原告签订合同，也不能对抗被告存在未按期与原告签订合同的事实。2013年11月7日，原告收到被告发出的通知，以原告未按期签订合同为由，要没收原告的定金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立担保的，如果因当事人一方原因未能订立，应当按照法律关于定金的规定处理。”因此，被告应双倍返还原告定金100000元。并提供1、长晖＊中山豪庭认购协议书一份；2、关于解除认购协议书的通知一份；3、视频资料一份；以此证明其主张。
被告认为，本案定金是一种履约保证金，是双方为了保证能够签订正式的《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十八条规定，本案不适用定金罚则。原告在2013年9月21日到被告售楼部签订购房合同时，合同虽未准备好，但被告也未按认购协议书约定，于2013年9月22日前往被告处签订合同，说明原告同意等被告电话通知。10月9日起，被告多次打电话催促原告签订合同，原告以协议书第六条第四款系霸王条款为由，拒绝签订合同。2013年10月22日，原告向诏安县工商局12315台投诉，经调解，双方终因“遇国家政策调整需提高支付购房首付比例”无法达成一致意见。因原告拒绝签订合同，导致合同迟迟无法签订，造成被告无法出售该商品房；被告有理由相信原告已放弃该商品房的购买权，才向原告发出“关于解除认购协议书的通知”，由此，原告存在过错，应承担相应的责任。原告交纳的定金尚未没收，被告至今仍为原告保留上述商品房的购买权，根据协议书第六条约定，被告未违反双倍返还定金的情形。双方无法签订合同是原告存在过错，被告没有违约，由此被告未违反关于双倍返还定金的情形，无需向原告双倍返还定金。即使原告支付的50000元具有定金性质，本案也不应适用定金罚则。并提供1、诏安县电信营业厅出具的通话清单一份；2、诏安县工商局12315台出具的《有关江丽茵购房争议的调解过程的主要情况说明》一份；以此证明其主张。
本院认为，双方当事人对长晖＊中山豪庭认购协议书、关于解除认购协议书的通知、诏安县电信营业厅出具的通话清单、诏安县工商局12315台出具的《有关江丽茵购房争议的调解过程的主要情况说明》的真实性无异议，依法予以确认。双方当事人对“2013年9月21日下午5点，原告到被告售楼部要求签订正式的商品房买卖合同，售楼部工作人员答复因合同未准备好，无法签订合同，让原告回去等通知”的事实无异议，依法可予确认。因被告对原告提供的证据视频资料的真实性不提出司法鉴定，且被告认可原告举证视频资料所要证明的上述无异议事实，故此，视频资料的真实性，依法可予确认。2013年9月21日下午5点，原告到被告售楼部要求签订正式的《商品房买卖合同》，因合同未准备好，被告告知原告回去等通知，因此，原告未于认购协议书约定的最后一天（2013年9月22日）继续到被告处要求签订合同；此后，被告电话通知原告，要求签订合同，而原告以被告公司提出“今后购房只支付首付30%的购房款，如果这一支付比例公司无法确保而需要扩大支付比例，则本人就不买”的理由，向诏安县工商局12315台投诉，双方因对“遇国家政策调整需提高支付购房首付比例”，无法达成一致意见；由此可见，原告默认同意被告提出迟延签订合同通知的意见，双方因长晖＊中山豪庭认购协议书未作约定的购房首付比例条款协商不成而未能签订商品房买卖合同，均不能认定任何一方当事人存在过错，违反认购协议书的约定，且认购协议书只约定双倍返还定金的情形“被告在原告遵守本协议约定的前提下，将上述商品房出售给原告，否则被告应双倍返还原告所交定金”，被告至今仍然为原告保留上述商品房的购买权，并愿意继续履行认购协议书，原告的合同目的仍然有可能实现，据上所述，本案不能适用定金罚则。原告提出被告未按期签订合同，并行使欺诈手段以不公平、不诚信的手段逼原告签订霸王条款，侵占原告定金，即使被告在此后用电话通知原告签订合同，也不能对抗其存在未按期签订合同的事实的意见，没有事实和法律依据，理由不充分，依法不能采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“因不可归责于当事人双方的事由，导致未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，据此，本案不能适用定金罚则，因原告不愿继续履行认购协议书，被告应将定金人民币50000元返还原告。
经庭审质证并认证，对本案主要事实可作如下认定：
2013年9月11日，原告支付被告定金50000元，被告出具一张收款收据给原告收执，收款收据内容摘由记载50000元是3#116店面预约金。2013年9月15日，原、被告签订了长晖＊中山豪庭认购协议书，认购协议书主要内容：“原告向被告认购‘长晖＊中山豪庭’2幢1层111号商铺（商品房）。原告为取得上述商品房的购买权，自愿向被告交付人民币伍万元整作为定金。原告须在2013年9月22日之前到被告办公地点与被告签订正式的《商品房买卖合同》，逾期则视为原告自动放弃该商品房的购买权，被告有权单方面解除本协议而无须通知原告，原告已交定金不予退还，同时，被告有权将该商品房另售他人，原告不得提出异议。被告在原告遵守本协议约定的前提下，将上述商品房出售给原告，否则被告应双倍返还原告所交定金”。2013年9月21日下午5点，原告到被告售楼部要求签订正式的《商品房买卖合同》，售楼部工作人员告知：因合同未准备好，无法签订合同，让原告回去等通知；原告默认同意被告提出迟延签订合同通知的意见，未于认购协议书约定的最后一天（2013年9月22日）继续到被告处要求签订合同。2013年10月9日，被告电话通知原告，要求签订合同，因双方对合同条款商谈不一致，未能签订《商品房买卖合同》。2013年10月22日上午，原告向诏安县工商局12315台诉称“本人曾与诏安县桐村房地产开发有限公司意向购买一店面房屋，并支付五万元给房产公司作为店面预约金，同时向该公司提出‘今后购房只支付首付30%的购房款，如果这一支付比例公司无法确保而需要扩大支付比例，则本人就不买’。过后不久，公司提出要双方签订合同，本人认为公司在还不能确保本人提出的购房条件时就要让本人签定购房协议属不合理的要求，故不予签定该协议，并要求该公司退款”。经诏安县工商局12315台调解，双方对“遇国家政策调整需提高支付购房首付比例”，无法达成一致意见。2013年11月5日，被告向原告发出关于解除认购协议书的通知，通知主要内容记载“虽经我司多次电话通知您来办理《商品房买卖合同》签约及办理按揭手续，至今你仍未履行上述手续。现我司按长晖＊中山豪庭认购协议书第五条约定，认为你已自动放弃对该商品房的认购权，没收该套商品房已付定金并另行销售”。2014年1月9日，原告具状诉至本院。庭审中，被告提出，原告交纳的定金尚未没收，被告至今仍为原告保留上述商品房的购买权，愿意继续履行签订《商品房买卖合同》；原告提出不愿意继续履行签订《商品房买卖合同》。
综上所述，本院认为，原告支付被告人民币50000元后，双方签订了长晖＊中山豪庭认购协议书，约定该款项作为原告取得“长晖＊中山豪庭”2幢1层111号商铺的购买权的定金，属立约定金。原告主张该定金是作为原、被告按协议约定期间正式签订商品房买卖合同的担保及被告补充主张是签约保证金，依法可予采信。2013年9月21日，原告到被告售楼部要求签订商品房买卖合同，因合同未准备好，售楼部工作人员告知原告回去等通知；原告未按认购协议书约定的最后一天到被告处要求签订合同，此后，以被告公司提出‘今后购房只支付首付30%的购房款，如果这一支付比例公司无法确保而需要扩大支付比例，则本人就不买’向诏安县工商局12315台投诉，双方终因“遇国家政策调整需提高支付购房首付比例”无法达成一致意见。由此可见，原告默认同意被告提出迟延签订合同通知的意见，双方因长晖＊中山豪庭认购协议书未作约定的购房首付比例条款协商不成而未能签订商品房买卖合同，均不能认定任何一方当事人存在过错，违反认购协议书的约定，且认购协议书只约定被告在原告遵守认购协议书约定的前提下，没有将上述商品房出售给原告，才导致双倍返还定金的情形，而被告至今仍然为原告保留上述商品房的购买权，并愿意继续履行，原告的合同目的仍然有可能实现，因此，本案不能适用定金罚则。原告提出被告未按期签订合同，主张双倍返还定金100000元及利息的请求，没有法律和事实依据，依法不能支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的“因不可归责于当事人双方的事由，导致未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，据此，因原告不愿意继续履行签订《商品房买卖合同》，被告应将定金人民币50000元返还原告。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
被告漳州市诏安桐村房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力的十日内返还原告江丽茵定金人民币50000元。
本案受理费人民币2300元，由原告负担1050元，被告负担1250元。被告应负担的诉讼费用先由原告垫交，执行中再由被告付还原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审 判 长 沈少辉
审 判 员 林桂才
人民陪审员 沈秋恋
二〇一四年四月十六日
书 记 员 沈绪璐
附注：引用的主要法律条文及执行申请提示
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立担保的，如果因当事人一方原因未能订立，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致未能订立
的，出卖人应当将定金返还买受人。
执行申请提示
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。