安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）合民二终字第00002号上诉人（原审被告）：范大鹏。被上诉人（原审原告）：合肥市中房物业管理有限公司。法定代表人：傅雷，董事长。委托代理人：李化，安徽皖衡律师事务所律师。上诉人范大鹏因与被上诉人合肥市中房物业管理有限公司（以下简称中房物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀民二初字第01103号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2003年7月1日，中国房地产开发合肥公司（甲方）与合肥中房物业管理有限公司（乙方）签订一份《前期物业管理服务合同》，双方约定：甲方委托乙方对颐和花园小区进行物业管理服务；管理期限自2003年6月18日至成立小区业主大会成立后与所选聘的物业管理公司签订合同生效时止。合同同时约定：该小区小高层按每月每平方米1.27元向业主或物业使用人收取。管理服务费标准的调整，按物价局批准收费标准调整。合同签订后，合肥中房物业管理有限公司即进入颐和花园小区提供物业服务。2009年5月1日，范大鹏与中房物业公司签订了《颐和花园前期物业管理服务合同》一份，合同约定：前期物业管理服务是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务；合肥中房物业管理有限公司对小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；小高层住宅物业费按建筑面积每月每平方米1元收取，合同期内如物业标准调整，按相关部门政策执行；业主按月缴纳物业费，缴纳时间为每月10日前缴纳当月费用，逾期按日20‰交纳滞纳金；合同第六条第二款同时规定了本物业区域能耗费（含景观照明、楼道照明、电梯运行、消防设备运行、监控设备运行等能耗费用）未计入物业管理费内，根据每月实际使用情况，按月根据户数进行分摊。2013年4月27日，合肥市蜀山区物价局对颐和花园小区收费服务标准的申请予以备案，明确颐和花园有电梯小高层物业综合服务费按每月每平方米1.1月收取，收费标准有效期至2014年4月，并要求中房物业公司按规定到该局办理《安徽省服务价格登记证》，但中房物业公司并未履行办理手续，导致2013年4月至2014年5月间，中房物业公司未取得《安徽省服务价格登记证》。2014年5月，合肥市蜀山区物价局向中房物业公司发放了有效期至2017年4月的《服务价格登记证》，核准中房物业公司对颐和花园小区有电梯小高层物业综合服务费的收费标准按每月每平方米1.1元收取。范大鹏为颐和花园小区耕苑×栋×室业主，房屋面积为98.24平方米，该栋楼属于有电梯的小高层建筑。范大鹏自2013年8月30日之后未再按约交纳物业费。另查，2013年7月，颐和花园小区成立了业主委员会，但双方并未重新签订新的物业服务合同，一直沿用前期物业服务合同。原审法院认为：中房物业公司与中国房地产开发合肥公司签订了《前期物业管理服务合同》后，即进入颐和花园小区提供前期物业服务。范大鹏作为小区业主，应当缴纳相应的物业费。业主委员会有无向欠费业主催缴物业费并不影响物业公司依法起诉维权。范大鹏以中房物业公司在2013年至2014年5月间未取得收费许可证及收取物业费未开具专用发票为由，拒交2013年9月至2014年5月间的物业费，理由不能成立，其可通过和物业公司沟通，或向相关部门、组织反映、投诉。按照范大鹏与中房物业公司签订的《颐和花园前期物业管理服务合同》中约定，范大鹏除了应按每月每平方米1．O元为标准交纳物业费之外，还应承担公共区域的能耗费。2013年始，中房物业公司根据《合肥市住宅小区物业服务收费办法》的规定，在小区内实行“一费制”公共区域的能耗费用不再另行收取，收费标准调至每月每平方米1.1元，并已由物价部门予以核准备案，故中房物业公司要求范大鹏从2013年4月起按每月每平方米1.1元的标准交纳物业费，有据可依，并无不妥，予以支持。范大鹏主张中房物业公司未按合同约定的标准对小区提供服务，但其提供的证据不足以证明中房物业公司履行物业服务合同过程中存在根本违约的情形。且范大鹏等欠费业主不交纳物业费的行为，客观上也可能会影响中房物业公司的服务水平和服务质量，故本院对原告主张的物业费酌情核减。综上，范大鹏应向中房物业公司支付物业费972.6元（1.1元／㎡×98.24㎡×10个月×90%）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告范大鹏于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥市中房物业管理有限公司2013年9月1日至2014年6月30日期间的物业管理费972.6元；二、驳回原告合肥市中房物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告范大鹏负担。范大鹏上诉称：一、被上诉人没有通过法定程序主张拖欠的物业费，原审法院不予确认。依据《物业管理条例》第67条、《物业服务收费管理办法》第15条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”也就是说，对于欠费业主应先由业委会督促交费，这是一个强制性条款，至今为止业委会未收到中房物业要求业委会督促欠费业主缴费的任何函件，也没有收到欠费业主的名单，无法履行催缴义务。因此在没有业委会督促交费的前置程序下，物业公司无权直接起诉欠费业主。且原审中，被上诉人无法证明上诉人收到催告函并知悉催告内容，所谓的“催告函”照片无法证明被上诉人实施过催告行为。二、原审认定事实有误，被上诉人没有合法的收费标准，在审理中也未提交2013年至2014年4月期间的价格服务证，在双方服务协议明确写明是1元每平方收费标准的情况下，原审错误认定物业服务费用应按照1.1元每平方收取，于法无据。三、被上诉人并未按照前期物业管理服务协议的约定提供物业服务，招致小区张乱差极为严重’小区业主极为不满。其结果已严重侵害了上诉人的权利。被上诉人不履行物业服务合同的义务，属于违约，上诉人在被上诉人违约的情况下有权行使抗辩权。2014年9月19日，小区业委会已和安景物业服务有限公司签订物业服务合同并依法备案，被上诉人与我小区已不存在物业服务关系。诉讼结果不影响小区物业服务的良性循环。因此一审判决上诉人支付物业费违反公平原，上诉请求：1、依法撤销蜀山区人民法院作出的（2014）蜀民二初字第01103号民事判决书，依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。中房物业公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，且我方也是尽到了催缴告知义务，我方对物业收费标准也是有相应的法律依据。二审期间，双方未提交新的证据，二审查明的事实与原审一致。本院认为：上诉人范大鹏与被上诉人中房物业公司之间存在物业服务合同关系且合法有效。范大鹏作为业主接受了中房物业公司提供的服务，应按约交纳物业费，且业主委员会催交物业服务费并非是交费的前置程序。中房物业公司收费标准已经物价部门核准登记，故以该标准收费并无不妥。范大鹏没有证据证明中房物业公司服务瑕疵是处于常态，一审法院已对其收费作出相应核减，并无不当。范大鹏不能因此而拒交物业服务费。因此，范大鹏上诉理由不能成立，其主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人范大鹏负担。本判决为终审判决。审判长  钱爱民审判员  程亚娟审判员  胡 娟二〇一五年一月十四日书记员  张 琪附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。