海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第321号
上诉人（原审原告）：刘清。
上诉人（原审原告）：王琼玉。
两上诉人的共同委托代理人：谢文平，海南天泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘清月。
被上诉人（原审被告）：周克銮。
委托代理人：刘洋劼，住海口市龙华区海德路现代花园*期*栋******号。系刘清月与周克銮儿子。
委托代理人：陈楚，海南泽田律师事务所律师。
上诉人刘清、王琼玉与被上诉人刘清月、周克銮房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院作出的（2014）龙民一初字第1451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月31日立案受理后，依法组成由詹晓黔担任审判长、审判员谭晓梅、代理审判员王戡共同参加的合议庭，对本案进行了审理。上诉人刘清、王琼玉及其委托代理人谢文平，被上诉人刘清月、周克銮的委托代理人陈楚、刘洋劼，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：刘清月与周克銮于1983年4月29日登记结婚，现仍为夫妻关系。刘清与王琼玉系夫妻关系，刘清系刘清月的亲弟弟。1998年3月3日，刘清月原单位海南省农垦设计院分配给刘清月位于海口市金垦路XX号农垦设计院宿舍X幢XXX房改房（面积69.1平方米），即本案涉案房屋。该房总价款43259元，产权登记在刘清月名下。2000年，海南省农垦设计院集资兴建5号集资楼以解决无房户职工住房问题。刘清是海南省农垦设计院职工，其有条件参加集资建房，并分得海口市金垦路XX号农垦设计院宿舍X幢XXX房（以下简称X幢XXX房）。2002年，刘清月、周克銮搬出涉案房屋，并搬进X幢XXX房居住使用至今。刘清、王琼玉也从单位的平房并带着刘清的母亲搬进涉案房屋居住至今。2006年6月5日，刘清月以刘清之名支付了X幢XXX房集资款78704元给海南省农垦设计院，2006年7月24日，海南省农垦设计院依刘清的意见将X幢XXX房的产权办至刘清月名下。2013年7月6日，周克銮以其与刘清月夫妻感情破裂为由向原审法院起诉离婚，原审法院经审理，判决双方不准离婚。2014年4月8日，周克銮又以其与刘清月夫妻感情破裂为由第二次向原审法院起诉离婚，原审法院受理后，于2014年5月27日开庭审理该案。因刘清、王琼玉得知周克銮在刘清月、周克銮的离婚案件中主张对涉案房屋按夫妻共同财产进行分割，故刘清、王琼玉以涉案房屋已通过刘清月同意交换给刘清、王琼玉所有为由将案诉至原审法院。现刘清月、周克銮的离婚案件已中止审理。另查，刘清月在原审法院于2013年8月30日、2014年5月27日先后两次离婚的案件开庭审理时均陈述：刘清月、周克銮与刘清口头协商，将X幢XXX房给刘清月、周克銮，交换涉案房屋给刘清。刘清、王琼玉作为证人于2014年5月27日在刘清月、周克銮第二次离婚的案件开庭审理时作证陈述：X幢XXX房是刘清的指标房，刘清月、周克銮要求拿涉案房屋与刘清、王琼玉交换X幢XXX房，刘清、王琼玉考虑到父母年老居住六楼不方便，便与刘清月、周克銮口头协商交换房子，刘清、王琼玉拿了2万元给刘清月、周克銮，交换房子后，刘清月、周克銮将涉案房屋的房产证交给刘清、王琼玉。涉案房屋从2002年至今的物业管理费和水电费均由刘清缴纳。
庭审中，刘清、王琼玉向原审法院提供一份由刘清与刘清月签订的《协议书》，内容为：甲方为刘清月，乙方为刘清，双方经友好平等协商，甲方将农垦设计院X幢XXX房与农垦设计院X幢XXX房指标和2万元人民币交换，今后母亲住在乙方X幢XXX房，等到X幢XXX房的房产证办好后，甲方再把X幢XXX房的房产证交给乙方。同时X幢XXX房的产权归乙方所有。落款时间为2005年给乙方。同时X幢XXX房的产权归乙方所有。落款时间为2005年8月21日。刘清、王琼玉以此证明刘清与刘清月商定，刘清以后独自负责赡养父母为条件，刘清月拿涉案房屋与刘清拿2万元和X幢XXX房的购买指标交换，涉案房屋归刘清，X幢XXX房由刘清月购买。刘清月对该份证据的三性予以认可，周克銮对该份证据的三性不予认可。刘清与刘清月均称该《协议书》系2005年8月21日签订的，签订时没有告知王琼玉与周克銮。王琼玉称其是在签订当日由刘清告知其有该《协议书》。周克銮称其不知道有该《协议书》，认为该《协议书》不是2005年8月21日签订的，而是刘清与刘清月事后串通伪造的，并提出对该《协议书》的形成时间申请鉴定，庭审后，周克銮以刘清与刘清月都在法庭上承认其对该《协议书》至始至终不知情为由撤回鉴定申请。刘清、王琼玉申请证人海南省农垦设计院退休职工韩某某出庭，韩某某陈述：本人当时是5号楼组建的当事人之一，X幢XXX房是单位分给刘清的集资房，交房款是刘清的名。要办理该房的房产证时，刘清与他哥哥刘清月商量，双方互换房子，刘清月将X幢XXX房交给刘清，刘清同意将X幢XXX房的产权证办至刘清月名下。因此当时报给房产局的资料时就将刘清的房主名称改成刘清月。刘清、王琼玉申请弟媳郑某某出庭作证，郑某某陈述：2001年7月，我公公脑中风瘫痪了，住在我二哥刘清家里。当时刘清住在金垦路农垦设计院的平房里，我也一直住在刘清家，帮着照顾我公公。大约2001年11月的一个晚上7点左右，我大哥刘清月和大嫂周克銮一起到我二哥家，就站在客厅的电视机那儿。我二嫂说：“我把2万元房钱给你们”。二嫂说完后就进到卧室去了，拿了两万元出来。她把2万元递给大嫂，说：“这是2楼的房钱2万元”。大嫂说：“交给大哥”。二嫂就把这2万元递给大哥。大哥就收下这2万元。大哥和大嫂要走的时候，我听到大嫂说：“以后你们两个不要跟我争六楼”。然后就走了。刘清、王琼玉及刘清月对上述两位证人的陈述无异议，周克銮对上述两位证人的陈述不予认可。
本案在审理过程中，原审法院依法向刘清、王琼玉释明：刘清、王琼玉主张协议的效力与原审法院认定的可能不一致，释明刘清、王琼玉是否变更诉讼请求，还是坚持原诉讼请求。刘清、王琼玉向原审法院表示不同意变更诉讼请求，仍坚持原诉讼请求。
刘清、王琼玉在原审法院提出的诉讼请求为：1、确认海口市龙华区金垦路XX号农垦设计院X幢XXX房屋归刘清、王琼玉所有；2、责令刘清月、周克銮协助刘清、王琼玉将海口市龙华区金垦路XX号农垦设计院X幢XXX房屋过户登记到刘清、王琼玉名下。
原审法院认为：根据刘清月在刘清月、周克銮两次离婚案的开庭笔录的陈述和刘清、王琼玉在刘清月、周克銮第二次离婚案的开庭笔录的陈述，刘清与刘清月均承认将涉案房屋与X幢XXX房的指标和2万元交换是以口头协议的方式。而本案中，刘清、王琼玉于2014年6月5日向原审法院起诉却拿出书面的《协议书》来主张刘清与刘清月将涉案房屋与X幢XXX房的指标和2万元进行交换，并且双方均称该《协议书》系2005年8月21日补充签订的。可见，刘清、王琼玉与刘清月在刘清月、周克銮离婚案件中关于将涉案房屋与X幢XXX房的指标和2万元进行交换是以口头协议的方式的陈述与在本案中关于将涉案房屋与X幢XXX房的指标和2万元进行交換是以书面的《协议书》的方式的陈述是相互矛盾，不一致的。因而刘清、王琼玉与刘清月关于签订《协议书》向原审法院提供了虚假陈述。刘清、王琼玉提交的《协议书》应是刘清与刘清月在刘清月、周克銮第二次离婚案件开庭审理之日即2014年5月27日起至本案起诉之日即2014年6月5日之间补签的，并不是双方所称的2005年8月21日补充签订的。虽然该《协议书》的内容与刘清与刘清月在刘清月、周克銮的离婚案件中称的《口头协议》的内容一致，但无论是书面的《协议书》还是《口头协议》，周克銮既没有签名也没有认可。刘清、王琼玉申请的证人郑某某系刘清、王琼玉和刘清月的弟媳，与刘清、王琼玉系亲属关系，证人韩某某和郑某某也无证据作为佐证证明其陈述，周克銮对两位证人的陈述也不予认可。因此，原审法院对两位证人的证言不予确认。刘清、王琼玉和刘清月均无证据证明周克銮同意或知道刘清与刘清月将涉案房屋与X幢XXX房的指标和2万元进行交换，也无证据证明周克銮同意收取刘清、王琼玉2万元。可见，当时刘清月将涉案房屋交换给刘清没有通过涉案房屋共有人周克銮的同意，而且周克銮也没有事后认可，损害了周克銮的利益。因此，刘清、王琼玉所依据的书面《协议书》和《口头协议》应认定为无效。在原审法院释明刘清、王琼玉后，刘清、王琼玉仍坚持不改变诉讼请求。所以刘清、王琼玉以《协议书》有效主张刘清月、周克銮协助刘清、王琼玉将海口市龙华区金垦路XX号农垦设计院X幢XXX房屋过户登记到刘清、王琼玉名下无事实和法律依据，原审法院不予支持。刘清、王琼玉虽然从2002年居住在涉案房屋至今，物业费和水电费均由刘清缴纳，但不能证明刘清、王琼玉对该房享有所有权，且涉案房屋的产权仍登记在刘清月名下，因此刘清、王琼玉主张涉案房屋归其所有于法无据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：驳回王琼玉、刘清的诉讼请求。本案受理费2300元由王琼玉、刘清共同负担。
上诉人刘清、王琼玉不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：一审判决回避了刘清以自己购买集资房的资格与刘清月换房，刘清月才获得海南省农垦设计院X幢XXX房的事实。依据海南省农垦设计院的《证明》和证人韩某某的证明，海南省农垦设计院是以同意刘清月将X幢XXX房与刘清X幢XXX房交换为前提，才将X幢XXX房的房产证办至刘清月名下的。一审判决对韩某某的证言不予认可的理由站不住脚。首先，韩某某是海南省农垦设计院2000年集资建房的经办人，该单位的《5号集资楼工程用户结算表》、《5号集资楼费用决算表》以及集资款《收据》都有他的签名，说明他是刘清与刘清月换房事件的亲历者，所以他的证言属于直接证据而非传来证据，故无需佐证。其次，韩某某的证言并非孤证，其证言与海南省农垦设计院2014年6月30日的证明是相互印证的，也与《5号集资楼工程用户结算表》、《5号集资楼费用决算表》以及集资款《收据》相互印证。而且，韩某某与本案双方当事人均无利害关系，故其证言具有证明力，应当予以认定。一审判决自相矛盾。一审判决在“审理查明”的总结部分说：“以上事实有，《协议书》、海南省农垦设计院2014年6月3日和2014年10月8日《证明》二份……在卷为凭，足以认定”。也就是说，《协议书》的证明力是被判决书认可并作为证据的。但在判决的法院认为部分，又认为《协议书》是虚假的。如果是虚假的，就应该当做伪证排除，而判决书又认定该《协议书》无效，只有真实性不存疑义的证明才涉及效力问题，说明一审判决又没有否认《协议书》的真实性。基于上述，刘清、王琼玉认为一审判决认定事实不清。本案的基本事实应当是：刘清和刘清月是亲兄弟，而且都是海南省农垦设计院的职工。2000年，单位决定集资建房，帮助无房职工解决住房问题。刘清因无房符合集资购房条件，刘清月因有房不符合集资购房条件。因刘清月、周克銮想要新房子、大房子，他们跟刘清、王琼玉约定，以2万元以及获得新房X幢XXX房的购买指标，刘清、王琼玉以后独自负责赡养父母，刘清月、周克銮不再负责对父母的赡养义务为条件，将刘清月、周克銮住的旧房——海口市龙华区金垦路XX号农垦设计院宿舍X幢XXX房（面积69.1㎡）卖给刘清、王琼玉（这套旧房当时价值4万余元）；作为交换，刘清、王琼玉将自己有权集资购买的海口市龙华区金垦路XX号省农垦设计院宿舍X幢XXX房（面积98.61㎡）的集资房让给刘清月、周克銮购买。之后，刘清、王琼玉支付了2万元给刘清月、周克銮，从2002年开始，刘清、王琼玉和父母就一直居住在这套房屋里，并单独赡养双亲（父亲现已去世）。
刘清在与刘清月订立房屋交换、买卖协议书时，周克銮与刘清月夫妻感情良好，周克銮又是刘清的嫂子的特殊身份，又有本单位集资房购买资格限制等特殊原因，结合普通群众认知的交易习惯，应推定在订立合同时，刘清有理由相信刘清月有代周克銮交换、出售房屋的意思表示。周克銮不能以不同意或不知道为由对抗刘清、王琼玉。一审判决以周克銮事前没有同意、事后没有认可为由，认定《协议书》和《口头协议》无效是错误的。周克銮知晓房屋交换、买卖的全部内容：①根据农垦设计院的证明和韩某某的证言可以证明，海南省农垦设计院当时建5号楼主要是解决无房户职工住房问题，周克銮应当知道，刘清月、周克銮无法获得海南省农垦设计院宿舍5栋的集资房购买资格，而刘清有资格集资购买；刘清并没有其他房屋，如果不把自己的X幢XXX房卖给刘清，刘清也不可能把X幢XXX房的购买资格让给她两口子买；周克銮在离婚前从未主张过X幢XXX房的权益，刘清一家从2002年至今，一直居住在X幢XXX房里，周克銮夫妇与刘清夫妇并没有就这套房屋的占有、使用和收益有过其他（除双方的交换房屋的协议）的任何约定，也没有主张过权益，说明周克銮知道该X幢XXX房与自己无关。刘清、王琼玉与刘清月、周克銮之间既有关于房屋交换的口头协议，又有刘清和刘清月签订的《协议书》，虽然涉案房屋的产权仍登记在刘清月名下，但并不影响交换（买卖）房屋合同的效力，双方应当全面履行。
综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，特向法院提出上诉，请求：1、撤销一审判决；2、确认海口市龙华区金垦路XX号农垦设计院X幢XXX房屋归刘清、王琼玉所有；3、责令刘清月、周克銮协助刘清、王琼玉将海口市龙华区金垦路XX号农垦设计院X幢XXX房屋过户登记到刘清、王琼玉名下。
被上诉人刘清月答辩称：同意刘清、王琼玉的主张。当时交换房子的时候，单位内很多人都知道。刘清、王琼玉有个邻居也知道十多年前刘清给了2万元给刘清月。房产证是放在大衣柜里面，但是大衣柜里面抽屉的钥匙是周克銮保管的，如果房产证是刘清月擅自拿给刘清的话，为什么周克銮发现房产证不见了却不报警？周克銮说设计院有很多人卖指标并不是事实，住户全部都是单位的职工，没有一个是外面的人。
被上诉人周克銮答辩称：刘清、王琼玉所称的换房不是事实。拿2万元和XXX房的购房资格作为购买条件，本案纠纷的性质就是房屋买卖纠纷。本案的两套房子，都是刘清月、周克銮两夫妻自己买的。刘清、王琼玉所说的，因为他们没有钱买，把这个指标让给哥哥和嫂子买。刘清、王琼玉并没有提供证据证明自己支付了2万元。母亲的生活起居，刘清、王琼玉照料，吃饭是在三弟那里吃，赡养父母这个事情是3兄弟一起照顾的。郑某某作为刘清、王琼玉的证人，也说吃饭一直是在他们那里吃。关于协议书的问题，一审代理人认为这个协议书不具有真实性，一审判决协议书无效这个是错误的，协议书是刘清与刘清月在刘清月、周克銮的第二次离婚案件之后补充签订的，实际上就是倒签，反映这个内容是不具有真实性的，协议书不能作为认定本案的依据，请二审法院应当予以纠正。关于口头协议，刘清、王琼玉并不能提供证据证明其存在，也并不存在代理的问题。在补签协议书的时候，刘清月、周克銮虽是夫妻，但是他们已经闹翻了，他们之间的利益是对抗的，如果刘清月代理周克銮的话，他主观上肯定不是善意的。刘清、王琼玉的上诉请求没有事实根据和法律依据，应予以驳回。
双方在二审期间未提供新证据。
本院二审查明：刘清月与刘清二人的工作单位海南省农垦设计院，是本案所涉X幢XXX房、X幢XXX房的建设单位，向法院出具两份《证明》，主要内容为：刘清月和刘清在1993年到2000年间都是该院技术服务部职工。刘清月同志于90年代初购买该院房改房4号X幢XXX房。该院于1998年集资建设5号楼，按照集资购房方案和相关政策，刘清享有5号X幢XXX房的集资建房购买指标。经双方协商，单位同意，刘清月将X幢XXX房与刘清X幢XXX房交换。2002年起刘清即居住在4号X幢XXX房至今。当时海南省农垦设计院集资房事务的经办人韩某某在一审时出庭作证，证明单位出售集资房时，刘清月因已购得房改房X幢XXX房而不具有购买资格，刘清自愿将XXX房与刘清月的XXX房互换，经单位领导同意，在向房产局申报房产登记资料时，单位将XXX房房主的姓名由刘清改为刘清月。
本院查明的其他事实与原审法院一致。
本院认为：双方争议的焦点问题是：海口市龙华区金垦路XX号农垦设计院X幢XXX房屋的买卖《协议书》是否真实有效。
单位的房改房和集资房，不同于普通商品房，属于政策性住房，应当严格按照法律规定进行管理。国务院1994年发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》第十八条规定：“职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。”在本案中，X幢XXX房是刘清月从农垦设计院购买的房改房，1998年3月3日已办理产权过户登记手续。同年农垦设计院进行集资房建设，刘清因无自有住房，获得X幢XXX房的购买资格，刘清月因已购得房改房故无权购买。刘清因无力购买，与刘清月两人共同以换房为由向农垦设计院申请将X幢XXX房的购买资格转让给刘清月，获得农垦设计院的同意。由此可以看出，农垦设计院出于保障职工的居住权的目的建设集资房，对购买者资格有严格要求，该院同意刘清月购买X幢XXX房的前提是单位有义务解决居住问题的职工刘清的住房问题已经解决，即刘清月承诺将自己已购得的X幢XXX房产权转让给刘清。换而言之，刘清月获得X幢XXX房的产权是以将X幢XXX房转让给刘清为条件的，X幢XXX房不转让，则刘清月无权获得X幢XXX房。刘清月依法只能获得其中一套房的产权。故，周克銮主张农垦设计院出售的两套住宅均由其享有所有权没有法律依据。刘清享有购买资格的集资房X幢XXX房已由刘清月、周克銮夫妇购买并已办理过户登记手续，刘清月、周克銮夫妇亦未表示愿意将该房的产权返还给刘清，故刘清要求刘清月、周克銮夫妇按照事先约定将X幢XXX房过户到自己名下（不论该约定周克銮事先是否知情），有法律依据，应当予以支持。原审法院按照普通商品房交易原则处理政策性住房的权属问题，适用法律不当，本院依法予以纠正。
关于《协议书》是否真实有效的问题。刘清月与刘清双方达成换房意向，并向单位提出换房申请，经单位同意，且已实际履行了大部分，即将X幢XXX房过户登记至刘清月名下，刘清月也将X幢XXX房房屋及产权证交付刘清，并由刘清夫妇居住至今。由此可以认定协议书中的约定是真实有效的。至于协议书是当场所签，还是事后补签，并不影响其实质效力。
关于2万元房款是否已经支付的问题。刘清、王琼玉主张2万元的房款已经支付，并申请证人郑某某出庭作证，但由于郑某某是刘清弟弟的妻子，与其有利害关系，在没有其他证据佐证的情况下，原审法院对其证言不予采信并无不当。至于刘清月承认收到房款，同样由于其与刘清有兄弟的利害关系，且目前其与周克銮因感情纠纷正进行离婚诉讼，该项认可对周克銮明显不利，在没有其他证据证明的情况下，其效力不及于周克銮。由于刘清、王琼玉没有有效证据证明其已支付了约定的款项，周克銮抗辩未收到购房款的意见本院予以采信。刘清、王琼玉应当在办理过户登记时将上述款项支付给周克銮。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第1451号民事判决；
二、刘清月、周克銮须于本判决发生法律效力之日起三十日内将海口市龙华区金垦路XX号农垦设计院X幢XXX房屋过户登记到刘清、王琼玉名下；
三、驳回刘清、王琼玉其他诉讼请求。
一审案件受理费1150元、二审案件受理费2300元，合计3450元，由刘清月、周克銮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 詹晓黔
审 判 员 谭晓梅
代理审判员 王 戡
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 郑珊珊
附相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……