福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岩民终字第1568号
上诉人（原审被告）陈珑，女。
委托代理人罗盘，福建津都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈祥龙，男。
委托代理人刘凤发，福建吉弘律师事务所律师。
委托代理人刘微微，福建吉弘律师事务所实习律师。
上诉人陈珑与被上诉人陈祥龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈珑及其委托代理人罗盘，被上诉人陈祥龙的委托代理人刘凤发、刘微微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，被告陈珑的丈夫王清标原系龙马公司员工，1996年6月分得位于龙岩市新罗区中城解放北路23号龙马新村5号楼506室房屋（龙马集团集资房）。原告陈祥龙之妻与被告陈珑系同事、朋友关系。从2003年起，原告及其妻子借住于本案讼争房屋，被告陈珑未向原告收取租金。2005年7月原、被告口头协商由原告购买讼争房屋，房屋转让款共计87000元，原告于2005年7月26日支付被告房屋转让款77000元。2005年7月29日，被告陈珑出具收条一张，主要内容：今收到陈祥龙汇入陈珑农行卡（2005.7.26）捌万柒仟元正的房屋转让款其中的柒万柒仟元正尚差壹万元，等王清标本人的房产证交给陈祥龙时，付清尚欠的壹万元，并签订转让房屋合同书。如无证交给陈祥龙，陈珑负责退款柒万元柒仟元正。。合同签订后至今，原告及其家人一直居住于讼争房屋。2010年6月，讼争房屋办理房屋所有权证，所有权人为被告陈珑。此后，原告多次要求被告办理房屋的产权变更过户登记手续，但被告不予配合。另查明，被告陈珑之夫王清标于2006年10月过世。原告诉至法院，请求依法判令被告陈珑立即协助原告办理房屋过户登记手续。
原审法院认为，本案争议的焦点是原、被告的房屋买卖行为是否成立、有效。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中原、被告交易的标的物为单位集资房，不同于规范化操作的商品房买卖，原、被告在自行协商后达成口头约定，未签订书面合同。2005年7月26日，原告向被告支付7.7万元购房款，被告于2005年7月29日向原告出具收条一张明确载明房屋转让款87000元，尚差的1万元等王清标本人的房产证交给原告时付清，根据双方的约定，原告已经履行房屋买卖合同的主要义务，且被告予以接受，并将房屋从2005年7月交付给原告使用至今，因此原、被告的口头房屋买卖合同成立且生效。王清标作为被告的丈夫知道或应当知道房屋已经出售的事实，现有证据不足以证明王清标曾对原、被告的房屋买卖提出过异议，且王清标已于2006年10月过世，故对被告主张其无权处分夫妻共同财产，不予支持。2010年年底，被告领取讼争房屋的所有权证，但一直未协助原告办理房屋产权过户手续的附随义务，已构成违约。原告要求被告办理产权过户手续的诉讼请求，于法有据，予以支持。被告主张原告起诉超过诉讼时效，因原、被告未约定办理产权过户手续的具体时间，故对被告的抗辩不予采信，按照日常交易习惯，从被告出具的收条的内容来看，原告应在办理房屋过户手续后及时支付剩余购房款，为避免讼累，原告在办理过户手续后应付清尚欠购房尾款1万元。被告主张买卖房屋原、被告未签订书面合同，买卖行为不能成立生效，且已过诉讼时效，无事实及法律依据，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第三十六条、四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：一、被告陈珑应于判决生效之日起十日内协助原告陈祥龙办理位于龙岩市新罗区中城解放北路23号龙马新村5幢506室（龙马集团集资房）的产权过户手续（房屋所有权证：201005040）。二、原告陈祥龙应于办理过户手续的当日支付被告陈珑购房款10000元。案件受理费100元，减半收取为50元，由被告陈珑负担。
宣判后，上诉人陈珑不服，向本院提出上诉。其主要上诉请求及理由为：1、原审认定上诉人与被上诉人“双方口头达成的房屋买卖合同成立且生效”是错误的。上诉人与被上诉人之间达成的仅是转让讼争房产的初步意向。上诉人单方处分夫妻共同财产的行为是无效的。王清标根本不知道上诉人与被上诉人协商该房屋买卖事宜。被上诉人于2010年7月要求上诉人办理产权变更手续，直到2015年7月才诉至法院，被上诉人的诉讼请求已过诉讼时效，原审判决对此不予认定是错误的。2、讼争房屋的买卖合同尚未成立，更谈不上生效。本案收条载明“如无证交给陈祥龙，陈珑负责退款77000元整”，该约定表明上诉人无需承担办证义务，而可以承担退款方式解约。原审判决上诉人应协助办理讼争房屋的产权过户手续，显然违背了双方当时的真实意思表示，是缺乏法律依据的。3、上诉人从未主张要求被上诉人支付购房款1万元，原审以“避免讼累”为由，判决被上诉人于办理过户手续的当日支付上诉人购房款10000元，显然超出实体审查范围，违背“不告不理”的民事诉讼基本原则，属审判程序违法。请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人诉讼请求。一审、二审案件受理费用由被上诉人承担。
被上诉人陈祥龙辩称，1、被上诉人与上诉人房屋买卖合同关系成立。被上诉人于2005年7月26日向上诉人支付了房屋转让款87000元中的77000元，上诉人在被上诉人支付房屋转让款之后将讼争房屋交给被上诉人使用，而且至今被上诉人一直居住于讼争房屋。2、讼争房屋虽是上诉人与其夫王清标的夫妻共同财产，但之前该房产一直是由上诉人陈珑管理。在2005年7月之前上诉人曾要求被上诉人搬离讼争房屋，但此后被上诉人得知上诉人要卖房子，于是与其洽谈房屋买卖事宜，双方协商一致后，上诉人将房屋继续交给被上诉人，其夫王清标也未提出过异议，因此被上诉人有理由相信上诉人的卖房行为是夫妻双方的共同意思表示。因此原审认定讼争“房屋从2005年7月交付给原告使用至今”是正确的。3、被上诉人的起诉未超过诉讼时效，被上诉人对于上诉人办理讼争房产权证的时间并不清楚，上诉人也未将此事告知原告，诉讼时效无从谈起。4、在上诉人违约的情况下，被上诉人有权要求上诉人继续履行合同义务。5、被上诉人与上诉人的房屋买卖合同发生于上诉人夫王清标去世之前，讼争房屋不属于王清标的遗产，不产生继承的问题。
二审查明，一审查明的事实属实。
本院认为，本案上诉人于2005年7月29日出具的收条，是基于转让本案讼争所涉房屋而形成，其中合同标的、价款等内容明确，具备合同的主要条款，符合房屋买卖合同的法律特征，应视为双方之间的买卖房屋合同成立。该房屋原属上诉人的丈夫王清标分得的单位集资房，但在2010年6月上诉人取得房屋所有权，上诉人更应履行本案收条所载明的过户义务。至于王清标已死亡，有关继承事宜，与本案不属同一法律关系，本院不予审查。上诉人主张其享有退还被上诉人77000元而不过户的权利，在被上诉人不同意退款而要求过户的情况下，不符合合同全面履行的原则，本院不予支持。二审期间上诉人举出其有支付水改费、电改费等相关证据，并主张在出具收条后有向被上诉人要求解约，在被上诉人不同意解除合同的情况下，无法说明已达到解除合同的法定条件。有关房屋过户的请求属物上请求权，依法不受诉讼时效的限制。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陈珑负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 松 福
代理审判员 卢 丰 华
代理审判员 刘 瑞 春
二〇一六年一月二十一日
书 记 员 林萍（代）
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；