河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）邯市民一终字第863号
上诉人（原再审被告）高金花，农民。
委托代理人陈光泽，河北江正律师事务所律师。
被上诉人（原再审原告）杨永召，农民。
原再审第三人梁现东，男，汉族，现住永年县。
委托代理人康晓兵，河北久衡律师事务所律师。
原再审第三人梁现宗，男，汉族，农民，住河北省永年县。
上诉人高金花因房屋买卖合同纠纷一案，案外人梁现东（原再审第三人）不服河北省永年县人民法院（2008）永民初字第1324号民事判决书，向永年县人民检察院申诉，永年县人民检察院提请邯郸市人民检察院抗诉，2009年8月25日邯郸市人民检察院以邯检民行抗（2009）49号民事抗诉书向邯郸市中级人民法院提出抗诉，2009年9月9日，邯郸市中级人民法院以（2009）民抗字第49号函，要求原审法院对该案进行再审。2009年10月20日原审法院作出（2009）永民监字第4号民事裁定书，裁定本案由原审另行组成合议庭进行再审，再审期间中止原判决的执行。原审法院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，根据梁现东的申请，依法追加了梁现东、梁现宗为第三人，邯郸市人民检察院指派永年县人民检察院检察员李桂英出庭支持抗诉，原审法院于2013年4月25日作出（2009）永民再字第4号民事判决，宣判后，上诉人高金花不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，原、被告系同村邻居关系，被告高金花与其爱人梁尚只共有子女6人，三个儿子，三个女儿。大儿子梁现宗、二儿子梁现坤，三儿子梁现东，女儿梁利霞、梁翠霞、梁素霞。高金花夫妻先后购置房屋、宅基共6处，2003年春被告丈夫梁尚只患病卖掉宅基一处，梁尚只于2004年4月28日留一遗遗嘱，主要内容为：“我们夫妇二人，通过艰苦奋斗，勤俭持家，挣下了一些家产，我村后街东头西北角房及宅基壹处，后街东头房产宅基壹处，北马路榆林路北房产宅基贰处，东头南北街路东房产宅基壹处，总共五处，在我百年之后，将我所挣家产做如下分配。后街东头西北角的宅基房产和东头南北街路东的宅基房产归于大儿子梁现宗所有。北马路榆林路北的贰处宅基房产归二儿子梁现坤所有。后街东头宅基房产留于我的妻子养老所用。”2004年4月19日梁尚只去世，之后被告患偏瘫。2008年3月原告母亲到被告家看望被告，被告提出要卖养老房，经原、被告协商双方以130000元价格谈妥，之后原告将130000元付给被告，双方于2008年3月10日签订了房屋买卖协议，协议约定：“甲方高金花，乙方杨永召，协议人高金花在双陵村后街东头有房产一处，该房产所含地基东西13.8米、南北20.27米，东邻本主、赵胜喜、西邻胡同、南邻后街、北邻赵义兴7面积为279.1平方米，土地使用权户主姓名梁尚只（即高金花丈夫）宅基上北屋平房五间，东屋平房四间，门楼一间，经甲乙双方友好协商，甲方自愿将上述房屋卖于乙方杨永召，为更好的履行合同，特订本协议，已资双方共同信守执行。一、上述房产的出让价为人民币拾叁万元整（130000元），乙方已在本协议签订时已全额给付高金花。二、协议人高金花保证其出卖给杨永召的房产无争议和质量瑕疵，保证杨永召对所购上述房屋行使所有权，如因故而致杨永召不能实际取得该房屋所有权的，协议人高金花的此一义务梁现宗（被告长子）负连带责任之保证。届时杨永召可直接向梁现宗索要该130000元。三、协议人杨永召在取得该房屋，进行装修、修缮后，协议人高金花不能保证杨永召取得该房屋所有权的，协议人高金花除按本协议第二项返还杨永召130000元，还应当对其装修、修缮后的增值部分予以折价赔偿，对此义务梁现宗也一并对杨永召负连带责任之保证。四、协议人高金花应协助杨永召取得上述房屋的所有权，如有人干涉7高金花应出面制止。五、本协议一经双方签字按印即发生法律效力，双方不得反悔。落款处协议人：杨永召、高金花；保证人：梁现宗、梁现坤、梁利霞、梁素霞、梁翠霞”。2008年3月13日被告将房屋交付给原告，之后，因第三人梁现东干涉原告使用房屋，原告反悔，被告诉至法院，请求确认房屋买卖协议有效，后被告高金花撤诉，原告杨永召以房屋质量存在瑕疵与其所支付的房价不符为由向被告提出反悔，被告不同意，原告于2008年11月诉至法院，请求法院确认房屋买卖协议无效。
原审认为，所争之房系被告与其丈夫共同财产，被告丈夫死后，将此房留给被告养老之用，被告提出卖房，原告有意购买，经双方协商，订立了房屋买卖协议，该协议系原、被告的真实意思表示，不违背法律、法规强制性规定，因此，该协议合法有效，原告主张所买房屋有质量瑕疵，与所支付的房价不符，未向法庭提交相关证据，据此，依据《中华人民共和国民事法诉讼法》第64条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条之规定，判决驳回原告的诉讼请求。
检察院抗诉意见：现有新的证据证明争议的房屋不是被告高金花与其丈夫的共同财产，原审判决错误。由于梁现东没有参加本案诉讼，案件审结后，梁现东发现自己权益受到侵犯，向检察院申诉，并提供了永年县法院（2008）永民初字第634号案的卷宗材料，属于新的证据，案卷材料显示：梁现东是高金花与梁尚只（2004年6月19日病故）所生第三子，1981年在永年县刘营粮棉厂参加工作，1987年结婚，婚后，梁现东一直居住于永年县西苏乡双陵村后街东头宅基院内（该房屋建于1984年，土地使用权户为梁尚只）。1999年年4月，因婆媳和家庭矛盾，梁现东搬出该院另住。2008年3月10日，高金花与同村村民杨永召签订了房屋买卖协议。同年4月15日，高全花向永年县人民法院起诉杨永召，要求确认他们之间的房屋买卖协议有效。诉讼中，梁现东作为第三人参加了诉讼，主张本案争议的房屋是其本人分家所得，原、被告签订的房屋买卖协议侵犯其房屋所有权，并向法庭提供了本家叔伯梁振只、赵代云、梁全义、梁经义、梁祥的证人证言。高金花为证明没有分过家，也提供了相反证据，上述案卷材料证实，梁现东在1981年参加工作。而本案所争议的房屋建于1984年。根据《中华人民共和国物权法》第93条：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有”、第103条：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同所有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系外，视为按份共有”之规定，梁现东作为家庭成员和家庭合格劳动力，在家庭共有财产没有明确约定的情况下，对具有独立劳动能力后新增加的家庭财产享有共有权。本案所争议的房屋建于梁现东具有独立劳动能力后，梁现东应该是该房屋共有人。该房屋土地使用权户名为梁尚只，实为家庭共有财产。原告高金花与杨永召签订的房屋买卖协议，违背了《物权法》第97条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”之规定，应属无效协议。原审判决认定争议房屋是“被告与其丈夫共同财产”、该房屋买卖协议有效，并判决驳回原告的诉讼请求是错误的，故应依法再审。
再审中，第三人梁现东的意见是诉争房屋是其父梁尚只在世时，经过本家叔伯族人梁振只、赵代云、梁全义、梁经义、梁祥等人分家析产分给他所有的，原、被告签订的房屋买卖协议侵犯了其房屋所有权，属于无效。
第三人梁现宗的意见是原、被告签订的房屋买卖协议是有效协议。
原再审查明，原审原、被告系同村邻居关系，原审被告高金花与其爱人梁尚只共有子女6人，三个儿子，三个女儿。大儿子梁现宗、二儿子梁现坤，三儿子梁现东，女儿梁利霞、梁翠霞、梁素霞。梁尚只、高金花夫妻先后购置多处房屋、宅基。2004年6月19日梁尚只去世，之后被告患偏瘫。2008年3月10日，原审原、被告经协商签订了房屋买卖协议，协议约定：“甲方高金花，乙方杨永召，协议人高金花在双陵村后街东头有房产一处，该房产所含地基东西13.8米、南北20.27米，东邻本主、赵胜喜、西邻胡同、南邻后街、北邻赵义兴7面积为279.1平万米，土地使用权户主姓名梁尚只（即高金花丈夫）宅基上北屋平房五间，东屋平房四间，门楼一间，经甲乙双方友好协商，甲方自愿将上述房屋卖于乙方杨永召，为更好的履行合同，特订本协议，已资双方共同信守执行。一、上述房产的出让价为人民币拾叁万元整（130000元），乙方已在本协议签订时已全额给付高金花。二、协议人高金花保证其出卖给杨永召的房产无争议和质量瑕疵，保证杨永召对所购上述房屋行使所有权，如因故而致杨永召不能实际取得该房屋所有权的，协议人高金花的此一义务梁现宗（被告长子）负连带责任之保证。届时杨永召可直接向梁现宗索要该130000元。三、协议人杨永召在取得该房屋，进行装修、修缮后，协议人高金花不能保证杨永召取得该房屋所有权的，协议人高全花除按本协议第二项返还杨永召130000元，还应当对其装修、修缮后的增值部分予以折价赔偿，对此义务梁现宗也一并对杨永召负连带责任之保证。四、协议人高金花应协助杨永召取得上述房屋的所有权，如有人干涉7高金花应出面制止。五、本协议一经双方签字按印即发生法律效力，双方不得反悔。落款处协议人：杨永召、高金花；保证人：梁现宗、梁现坤、梁利霞、梁素霞、梁翠霞”。2008年3月13日被告将房屋交付给原告，之后，因第三人梁现东干涉原告使用房屋，原告反悔，被告诉至法院，请求确认房屋买卖协议有效，后高金花撤诉。杨永召又以房屋质量存在瑕疵与其所支付的房价不符为由向被告提出反悔，被告不同意，原告于2008年11月诉至法院，请求法院确认房屋买卖协议无效。
另查明，争议的房屋建于1984年，该房屋宅基证注明房主姓名梁尚只，宅基地面积279.1平方米。第三人梁现东在1981年前后参加工作，1987年结婚，婚后一直居住于争议房屋。1999年4月，因婆媳不和等家庭矛盾，梁现东搬出该院到县城居住。
原再审认为，由于第三人梁现东在1981年前后参加工作，争议的房屋建于1984年，且1987年结婚后一直居住在该争议房屋。虽然争议房屋的宅基证上注明房主姓名是梁尚只，但该房屋是建于梁现东具有独立劳动能力之后，故应当认定为家庭共同共有财产，作为家庭成员的第三人梁现东是该共有房屋的共有人之一。《物权法》第97条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”和《最高人民法院关于贯彻执行（民法通则）若干问题的意见》第89条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”的规定，原审被告高金花出卖争议的房屋未经过全体共有人的同意，该房屋买卖协议应认定为无效。原判决认定争议房屋是高金花与梁尚只的共同财产，属于认定事实不清，应予纠正。因争议房屋属于家庭共有财产，原审原、被告的房屋买卖行为侵害了其他共有人的权利，故抗诉机关的抗诉意见符合本案事实，法院予以支持。原审被告高金花关于梁尚只在世时没有分家析产，并留下遗嘱将争议房屋作为养老房留给被告的主张及第三人梁现东关于其父亲梁尚只在世时已经分家析产、争议房屋属其所有的主张，虽然各自提供了相应的证据予以证实，但因证据不充分。不足以证明其主张，法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第207条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第39条之规定，判决如下：一、撤销本院（2008）永民初字第1324号民事判决书；二、原审原告杨永召与原审被告高金花于2008年3月10日所签订的房屋买卖协议无效。
宣判后，高金花不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由如下：一、上诉人与被上诉人于2008年3月10日所签订的房屋买卖协议合法有效；二、原审判决将夫妻共有财产认定家庭共有是错误的；三、原审判决程序违法；四、原审判决适用法律错误；五、为维护老年人的合法权益，不应支持第三人梁现东的任何请求。杨永召、梁现东、梁现宗服判。梁现东的主要答辩理由如下：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确；二、原审判决程序合法；三、原审判决适用法律正确；四、上诉人所诉梁尚只住院期间答辩人没有探望、没有支付医疗费、辱骂父母不是事实。
经审理查明，二审查明的事实与一审一致。
本院认为，本案中，所争之房系上诉人与其丈夫共同财产，上诉人的丈夫死亡后，将此房留给上诉人养老之用，上诉人提出卖房，被上诉人有意购买，经双方协商，订立了房屋买卖协议，该协议系上诉人与被上诉人的真实意思表示，不违背法律、法规强制性规定，因此，该协议合法有效，被上诉人主张所买房屋有质量瑕疵，与所支付的房价不符，未向法庭提交相关证据。基于上情，原审作出（2008）永民初字第1324号民事判决，驳回原告（被上诉人杨永召）的诉讼请求，并无不当。然而，在邯郸市人民检察院对本案提出抗诉后，原审以本案所涉房屋系家庭共有为由，认定本案房屋买卖协议无效，显系不妥。理由如下：一、本案所涉房屋从证据上应当认定是上诉人高金花个人所有；二、退一步讲，即使认定是家庭共有，共有人擅自处分共有财产的，也不能认定处分无效，对第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。为保护交易安全，应当认定上诉人与被上诉人之间的买卖协议为有效协议。据此，应认定原审作出的（2009）永民再字第4号判决错误，应当予以纠正。上诉人上诉称，上诉人与被上诉人之间的买卖协议是有效协议的上诉理由能够成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持永年县人民法院（2008）永民初字第1324号民事判决。即：驳回原告（被上诉人杨永召）的诉讼请求；
二、撤销永年县人民法院（2009）永民再字第4号民事判决。
一审案件受理费100元（杨永召垫付），二审案件受理费50元（高金花垫付），共计150元，由被上诉人杨永召负担。执行时一并给付。
本判决为终审判决。
审判长 李文明
审判员 郭晓丽
审判员 杨海山
二〇一三年十月十六日
书记员 常新蕊