上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初43287号
原告：中观物业管理(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区东方路XXX号汤臣金融大厦5F。法定代表人：姚郁，董事长。委托诉讼代理人：赵艳春，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌洁，上海市锦天城律师事务所律师。被告：李德成，男，1965年3月22日出生，汉族，住上海市浦东新区罗山路XXX弄XXX号。委托诉讼代理人：刘婕，上海博拓律师事务所律师。原告中观物业管理(上海)有限公司与被告李德成物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案后，依法适用简易程序，于2016年6月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵艳春、凌洁，被告李德成的委托诉讼代理人刘婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中观物业管理(上海)有限公司诉称，2007年7月26日，原告[原企业名称大峰物业管理(上海)有限公司]与案外人上海汤臣浦东房地产开发有限公司(以下简称汤臣公司)签订《汤臣湖庭花园前期物业服务合同》，约定由原告为汤臣公司开发的上海汤臣湖庭花园别墅小区(以下简称涉诉小区)提供物业管理服务，合同期限为2007年8月1日至2009年7月31日。2007年10月21日，被告与汤臣公司签订《上海市商品房预售合同》，购买了位于上海市浦东新区罗山路2255弄汤臣湖庭花园XXX号房屋(以下简称涉诉房屋)。该预售合同附件五对物业服务收费标准、交付物业服务费起算时间均予以规定，被告对此签字确认。被告拖欠原告2009年1月至2016年3月期间物业服务费人民币150,762.30元，原告多次催讨未果，现起诉要求被告支付上述款项并承担本案诉讼费。李德成辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：其一，被告于2009年12月31日才收到汤臣公司的交屋催告函，但因房屋存在质量问题未能及时交付。被告于2010年12月15日才办理房产证，故不同意支付之前的物业服务费；其二，因房屋需要维修，被告多次向原告反映但未能得到处理，原告存在过错，应承担维修费5万元。综上，同意在扣除5万元维修费后支付2010年12月15日至2016年3月期间的物业服务费，且不同意承担本案诉讼费。本院经审理认定事实如下：大峰物业管理(上海)有限公司[于2011年10月26日经上海市工商行政管理局核准变更企业名称为中观物业管理(上海)有限公司]于2007年7月26日与汤臣公司签订了期限为2007年8月1日至2009年7月31日的《汤臣湖庭花园前期物业服务合同》，约定由大峰物业管理(上海)有限公司为汤臣公司开发的涉诉小区提供物业管理服务，物业服务费收费标准为6元/月/平方米(具体包含综合管理服务费1.68元/月/平方米，共用部位、设施设备日常运行、保养、维修费用1.06元/月/平方米，公共区域的清洁卫生服务费用0.65元/月/平方米，公共区域绿化养护费用0.49元/月/平方米，公共区域秩序维护服务费用2.12元/月/平方米)，业主应按季交纳。2009年8月1日，大峰物业管理(上海)有限公司与汤臣公司签订《汤臣湖庭花园前期物业服务合同补充协议》，约定维持原《汤臣湖庭花园前期物业服务合同》合同条款不变，延长合同期限，合同期限自2009年8月1日零时至汤臣湖庭花园业主大会成立并与物业管理企业签订物业管理委托合同生效日止。2011年12月5日，原告与汤臣公司签订《汤臣湖庭花园<前期物业服务合同>补充协议》，确认原“大峰物业管理(上海)有限公司”名称变更为本案原告，双方确认物业管理服务范围为上海市浦东新区罗山路XXX弄XXX-
XXX号。2007年10月21日，被告与汤臣公司签订《上海市商品房预售合同》，购买了涉诉房屋，该房屋建筑面积为288.82平方米。2009年12月22日，汤臣公司向被告发送交屋催告函，载明其已于2008年12月15日书面发出交屋催告函，但被告未能在截止日2008年12月22日办理交房手续。根据预售合同的约定，逾期未能办理房屋验收手续的，自催告书约定的截止日第二日起涉诉房屋风险责任转移由被告承担，保修期开始计算，相关物业管理费等同时开始计算。该交屋催告函同时载明，根据预售合同约定，涉诉房屋以现况交付，如存在局部位置或装修质量瑕疵(主体结构不合格的情况除外)，不影响房屋交付。被告确认收到该交屋催告函，但表示其未曾收到该函件载明的2008年12月15日发出的交屋催告函。被告确认其于2010年11月实际验收房屋，于2010年12月15日办理房产证。原告多次通过挂号信函的方式向被告催讨涉诉房屋的物业服务费，未果，现诉来本院要求被告支付2009年1月至2016年3月期间物业服务费150,762.30元。另查明，被告签署的《上海市商品房预售合同》补充条款第九条约定，“若乙方(即被告)未能在甲方(即汤臣公司)的催告书规定期限内办理房屋交接手续的，该催告书视为房屋交付的标志，自催告书约定的截止日之次日起该房屋的风险责任由甲方转移给乙方，所发生的一切税费、物业管理费即其相应占有之该物业分摊的公共的管理、维修、保养费用及使用费、公共水电费等，自催告书约定的截止日之次日起均由乙方承担……”。庭审中，1、原告提供交寄大宗挂号邮件清单复印件，证明汤臣公司于2008年12月16日向被告寄送交屋催告函，被告应于当年12月收到，应自2009年1月起开始交纳物业服务费。经质证，被告表示因该份证据为复印件，不予确认，且从未收到汤臣公司寄送的交屋催告函。原告表示，证据原件在汤臣公司，该公司不同意出借，但可以陪同被告至汤臣公司处核对。被告表示不再核对原件，即使复印件与原件核对无异，其质证意见仍旧不变。因证据应提供原件供核对，现原告仅提供证据复印件，本院不予确认。2、被告提供近期拍摄的房屋照片一组，证明因涉诉房屋存在进户门槛、二层房门门槛过低，门与地面存在缝隙；花园内天井玻璃破碎、顶层钢化玻璃破碎无人过问，存在安全隐患；房屋朝南入户门门厅屋檐不平导致下雨天雨水往室内倾倒等质量问题，被告多次与汤臣公司沟通未果，不得已才办理收房手续，故仅同意自2010年12月15日办理房产证时开始交纳物业服务费。经质证，原告对该组照片真实性不予确认，对被告的证明目的亦不予确认，理由如下：其一，房屋质量问题应向房屋建设单位提出，被告无权以此为由拒付物业服务费；其二，涉诉房屋系联排别墅，有独立的院落。照片显示的门槛、天井、门廊等均为被告专有部位，不属于原告物业管理服务区域范围内，应由被告自行负责维修并承担费用；其三，该组照片拍摄时间为2016年6月，但被告自2009年1月开始拒付物业服务费，故该组照片不能成为其至今拒付物业服务费的理由。本院认为，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，按照约定履行自己的义务。本案原告作为被告拥有的涉诉房屋的物业服务企业，有权向被告收取物业服务费。庭审中，被告表示因房屋存在质量问题，未能及时交房，故不同意支付2010年12月15日前的物业服务费。对此，一方面，被告在庭审答辩时确认仅收到2009年12月的交屋催告函，未收到2008年12月的交屋催告函，之后又否认收到过2009年12月的交屋催告函。因被告仅单纯否定但是未能提供反证，故本院以被告庭审答辩时的意见为准，确认被告收到过日期为2009年12月22日的交屋催告函；另一方面，被告未提供证据证实其就汤臣公司于2009年12月22日寄送的交屋催告函内容提出过异议，也未能提供证据证实其曾因房屋质量问题与汤臣公司交涉过，被告作为涉诉房屋的买受方，对自己出资购买的房屋交房时间负有注意义务，故结合2009年12月22日交屋催告函的内容及原告签署的《上海市商品房预售合同》，本院采信原告的主张，确认汤臣公司早在2008年12月即向被告寄送过交屋催告函。根据被告《上海市商品房预售合同》的相关约定，被告所称的门槛过低，门与地面存在缝隙及门厅屋檐不平雨水往室内倾倒等房屋质量问题并非预售合同约定的被告可以据此拒绝验收房屋、办理房屋过户手续的理由，故被告理应按照其所签订的《上海市商品房预售合同》的相关约定自2009年1月起承担涉诉房屋的物业服务费。此外，被告表示因原告对涉诉房屋天井玻璃破碎，门廊渗水、漏水等问题多次向被告保修，但被告并未给予处理，未尽到物业服务合同约定的维修、养护、管理义务。被告向相关房屋维修公司了解，对相关受损部位的修缮需花费5万元左右，故要求在物业服务费中予以扣除。对此，被告未举证证明向原告报修及原告拒绝维修，且房屋质量问题及房屋室内维修与被告应按时交纳物业服务费不具有关联性，被告要求在物业服务费中扣除尚未发生的维修费5万元，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，本院对原告要求被告支付其2009年1月至2016年3月期间物业服务费150,762.30元的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第八十三条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：被告李德成于本判决生效之日起十日内支付原告中观物业管理(上海)有限公司2009年1月至2016年3月期间物业服务费150,762.30元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,315元，减半收取计1,657.50元，由被告李德成负担。如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 左翠莲
二〇一六年八月十八日
书记员 杨燕燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国物权法》第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。……三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。