江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终1643号
上诉人（原审被告）：昆山市张浦镇玛吉斯轮胎汽车经营部，组织机构代码：L2767035-7,住所地江苏省昆山市张浦镇新吴街15号。
经营者：赖锋华，男，1974年4月29日生，汉族，住江西省赣县。
委托诉讼代理人：陈志荣，男，昆山市周庄法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：昆山风华机器厂，住所地昆山市张浦镇新吴街15号，组织机构代码：25163531-8。
法定代表人：陈雄毅，该厂厂长。
委托诉讼代理人：孙君宇，江苏同丰律师事务所律师。
上诉人昆山市张浦镇玛吉斯轮胎汽车经营部（以下简称玛吉斯轮胎汽车经营部）因与被上诉人昆山风华机器厂（以下简称风华厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2017）苏0583民初4840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
玛吉斯轮胎汽车经营部上诉请求：1、依法改判玛吉斯轮胎汽车经营部与风华厂签订的房屋租赁合同无效；2、依法改判风华厂支付设备拆迁款；3、一、二审诉讼费用由风华厂承担。事实和理由：一、涉案房屋早在2014年4月就已经拆迁，虽然被上诉人和拆迁方于2016年6月再次就涉案房屋的拆迁问题签订了补充协议书，但并不影响涉案房屋已在2014年拆迁的事实。被上诉人在上诉人不知情的情况下与上诉人于2015年签订了涉案租赁合同，该合同属于无效合同。因涉案房屋已经拆迁，被上诉人已失去对涉案房屋的所有权，其无权与上诉人签订租赁合同，故双方不存在租赁合同关系。二、上诉人根据自身经营需要对租赁房产进行了装修，但该装修却在2014年因涉案房屋拆迁被评估，有关上诉人部分设备设施的补偿款被计算入了被上诉人的拆迁补偿款中，故被上诉人理应予以返还。三、被上诉人于2017年4月对出租房屋采取了停水停电的措施导致上诉人不能正常使用涉案房屋，但一审法院却仍然按照租赁合同约定的租金标准计算房屋使用费有误。
风华厂辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
风华厂向一审法院起诉请求：1.判令玛吉斯轮胎汽车经营部排除妨碍，立即清退占用的昆山市张浦镇新吴街15号楼西面的门面房；2.判令玛吉斯轮胎汽车经营部支付拖欠的租金12500元及滞纳金（按照每天3‰，自欠付之日起计算至实际支付之日）；3.判令玛吉斯轮胎汽车经营部支付拖欠的水费、电费共计1264元；4.判令玛吉斯轮胎汽车经营部支付厂房的占有使用费6250元（按每天69.44元计算，自2016年10月10日起计算至玛吉斯轮胎汽车经营部实际清退之日止）；5.诉讼费由玛吉斯轮胎汽车经营部承担。
一审法院认定事实：风华厂系昆山市张浦镇新吴街15号楼厂房所有权人。2015年10月20日，双方当事人签订《门面房租赁协议》一份，约定：风华厂将自己所有的昆山市张浦镇新吴街15号楼西面的门面房面积81平方米租赁给玛吉斯轮胎汽车经营部使用，租赁期从2015年10月10日至2016年10月9日止；租金为每年25000元，租金半年一付，租前的第一个月支付租金；租期满后，风华厂如继续出租，玛吉斯轮胎汽车经营部享有优先续租权，但风华厂保留调整租金的权利，风华厂因政府要求动迁，本协议自然终止，玛吉斯轮胎汽车经营部应无条件清理并按期搬出租赁场地，风华厂不承担任何经济补偿，但已付租金按实际租用天数计算，多退少补。2016年4月29日，风华厂发出公告，言明：2016年4月30日工厂关闭、解散，请所有承租户在2016年7月31日前搬离使用场所，将场地归还资产管理人，结清水电费，自发出公告之日起经过六十日即视为送达。2016年4月29日，风华厂向玛吉斯轮胎汽车经营部发出《限期搬迁通知书》，要求玛吉斯轮胎汽车经营部于2016年7月底前搬离使用场所并结清水电费，将场地归还资产管理人；玛吉斯轮胎汽车经营部经营者赖剑华签收了此份书面通知。2016年5月，昆山市张浦镇退二进三办公室向风华厂发出《征收（动迁）企业通知函》，载明：风华厂工厂亦纳入张浦镇征收（动迁）企业范围，2016年5月12日风华厂与昆山市张浦镇退二进三办公室签订了关于《张浦镇企业动迁补偿协议》，根据协议约定，动迁工作分两个阶段进行，风华厂将土地使用权证、房屋所有权证移交，风华厂将动迁区域内全面清理搬出完毕后，将土地、建筑物等资产、设施交由昆山市张浦镇退二进三办公室验收，验收合格，完成整体动迁任务。玛吉斯轮胎汽车经营部知悉上述公告后未搬离，继续租用涉案房屋。风华厂主张玛吉斯轮胎汽车经营部仅支付了2015年10月10日至2016年4月9日的租金12500元，2016年4月10日至2016年10月9日租金12500元未付；玛吉斯轮胎汽车经营部对上半年租金已支付无异议，抗辩下半年租金已支付6500元，尚欠6000元租金未付，风华厂不予认可，但玛吉斯轮胎汽车经营部就其已付下半年租金6500元的事实未提供证据证明。
2016年9月19日，风华厂向包括玛吉斯轮胎汽车经营部在内的租赁户发出停水停电通知，要求尚未搬迁出的租赁单位于2016年10月31日前搬离所使用场地，并说明厂区内水管老化、房屋破旧，存在严重的安全隐患，决定在2016年10月31日起停水、电供应。2017年1月8日，风华厂再次向玛吉斯轮胎汽车经营部发出《水电销户及限期搬出通告书》，告知玛吉斯轮胎汽车经营部因未按期搬出，已实际结欠风华厂超过180天租金及3个月的水电费，要求玛吉斯轮胎汽车经营部15天内清理并搬出。2017年1月10日，玛吉斯轮胎汽车经营部委托昆山市周庄法律服务所向风华厂发函，言明：2016年4月风华厂通知玛吉斯轮胎汽车经营部限期办理所租赁房产已收到，但风华厂未能向玛吉斯轮胎汽车经营部提供关于工厂动迁的相关资料以证明动迁的事实，风华厂单方面通知不足以导致租赁合同解除，玛吉斯轮胎汽车经营部有权要求风华厂继续履行合同，双方未能协商一致解决纠纷，风华厂不能单方面停水停电，风华厂应当与玛吉斯轮胎汽车经营部协商拆迁事宜。
一审法院另查明：2014年4月9日，风华厂与昆山市张浦镇退二进三办公室签订《张浦镇规划区内企业动迁补偿协议》，对动迁的企业位置、面积、补偿及付款方式等做出了约定，动迁安置方式为土地置换补偿。风华厂称因政府原因未能提供土地，故其选择放弃土地置换，要求以货币补偿方式。2016年5月12日风华厂与昆山市张浦镇退二进三办公室又签订了《修改部分条款的补充协议》，约定2016年6月30日由动迁部门支付总补偿金额的30%即422.4万元，风华厂同时交付两证，启动实质性搬迁，在搬迁期的一半即六个月内再支付422.4万元，风华厂交付房屋、土地于动迁部门，经动迁部门验收后付清余款563.2万元。一审庭审中，风华厂认可已取得60%的拆迁补偿款，在评估报告中包含有玛吉斯轮胎汽车经营部的相应财产补偿款。
一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。本案双方当事人之间签订了租赁协议，风华厂将位于昆山市张浦镇新吴街15号楼西面的门面房出租给玛吉斯轮胎汽车经营部，玛吉斯轮胎汽车经营部按约定支付了租赁期间内的部分租金，双方形成的租赁合同关系合法有效。现租赁期间届满，风华厂已多次发出搬离通知，承租人应当按照约定返还租赁物，风华厂主张玛吉斯轮胎汽车经营部清退其租用的厂房，有合同依据，应予以支持。玛吉斯轮胎汽车经营部还应向风华厂支付租期内下半年租金12500元及逾期付款滞纳金（以12500元为基数，自2016年4月10日起至实际支付之日止，按每天3‰计算）。关于水电费，风华厂主张其实际垫付，但并未举证证明，依法应承担举证不利的法律后果，一审法院对风华厂的该项诉讼请求不予支持。玛吉斯轮胎汽车经营部辩称涉案租赁房屋因拆迁，风华厂无权按租赁合同主张权利，一审法院认为涉案房屋拆迁，是风华厂与拆迁部门依据拆迁补偿协议确定权利义务，在风华厂所有的厂房未实际拆除前，其仍享有租赁合同约定的债权，玛吉斯轮胎汽车经营部因拆迁主张赔偿，因其并未搬迁清退，且与本案租赁合同关系并非同一法律关系，故本案不予理涉。因玛吉斯轮胎汽车经营部自租赁合同到期后未实际搬离迁出，故风华厂要求玛吉斯轮胎汽车经营部支付实际占用使用费（自2016年10月10日起至实际迁出之日止，按原租金69.44元/天计算）的请求，一审法院予以支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、昆山市张浦镇玛吉斯轮胎汽车经营部于判决生效后十五日内迁出其租用的位于昆山市张浦镇新吴街15号楼西面的门面房，并将房屋返还昆山风华机器厂。二、昆山市张浦镇玛吉斯轮胎汽车经营部于判决生效后十五日内向昆山风华机器厂支付结欠租金12500元及滞纳金（以12500元为基数，自2016年4月10日起按照每天3‰计算至实际支付之日止）。三、昆山市张浦镇玛吉斯轮胎汽车经营部于判决生效后十五日内向昆山风华机器厂支付实际占用使用费（自2016年10月10日起至实际迁出之日止，按原租金69.44元/天计算）。四、驳回昆山风华机器厂的其他诉讼请求。案件受理费526元，由昆山风华机器厂负担21元，昆山市张浦镇玛吉斯轮胎汽车经营部负担505元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，风华厂与玛吉斯轮胎汽车经营部签订的涉案门面房租赁协议系双方真实意思表示，合法有效。玛吉斯轮胎汽车经营部上诉认为风华厂并无出租房屋的权利故涉案租赁协议属于无效协议，对此本院认为，双方于2015年签订租赁协议时，涉案房屋并未实际拆迁，风华厂仍对涉案房屋享有使用、收益的权能，故本院对玛吉斯轮胎汽车经营部的前述上诉意见不予采纳。对于占有使用费计算标准，风华厂已经提前通知停水停电并说明原因，玛吉斯轮胎汽车经营部未及时搬离，相应不利后果应由其自担，风华厂并无过错，一审法院按照原合同约定租金标准计算占有使用费于法有据，并无不当。至于玛吉斯轮胎汽车经营部的设备是否包含在拆迁补偿范围内，玛吉斯轮胎汽车经营部能否获得拆迁补偿，与本案并非同一法律关系，不属于本案理涉范围，双方可以另行协商。
综上所述，玛吉斯轮胎汽车经营部的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费526元，由昆山市张浦镇玛吉斯轮胎汽车经营部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 黄学辉
审 判 员 郭 锐
二〇一八年四月二十七日
法官助理 黄源榕
书 记 员 袁丽媛