北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第03124号
原告（反诉被告）北京兴安金泰物业管理有限公司，住所地北京市延庆县经济技术开发区二区
法定代表人王志勇，总经理。
委托代理人杨振天，男，1986年12月4日出生。
委托代理人王昕，女，1974年1月10日出生。
被告（反诉原告）马志英，女，1945年12月4日出生。
委托代理人张永久（马志英之夫），1946年4月12日出生。
原告（反诉被告）北京兴安金泰物业管理有限公司（以下简称兴安金泰公司）与被告（反诉原告）马志英（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。兴安金泰公司告委托代理人王昕、杨振天，马志英及委托代理人张永久均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
兴安金泰公司诉称：我公司与马志英于2013年8月20日签订了合同编号为N0.130121房号为A-
XXX（XXX）《商品房买卖合同》及补充协议，马志英按约定支付了全部款项，我公司按约于2013年9月4日为其办理了房屋入住手续。2014年8月20日，双方签订了《商品房买卖合同终止协议书》，约定应马志英退房申请，我公司自签订协议之日后90日之内退还马志英已支付款项及利息；马志英按约定于退款当日与我公司办理房屋退还及交验手续，另外约定马志英应确保房屋及室内家具电器等设施、设备完好无损交还我公司，如不齐全或损坏马志英应进行相应补偿。2014年12月25日，应马志英的意见，双方协商我公司扣留5万元作为确保房屋及室内家具电器损坏维修保留金。我公司按约向马志英支付了相应款项，但马志英单方面违反终止协议约定，至今拒绝配合我公司办理房屋退还及交验手续，给我公司经营带来损害。为维护合法权益，我公司提起诉讼，请求法院判决：马志英赔偿北京市朝阳区建外大街建华南路17号丽舍公寓A座XXX号房屋占用费损失，自2014年12月25日开始计算至实际退房之日止，按照每日1888元的标准计算。
马志英辩称：不同意原告诉讼请求。我同意随时退房，但是现在有争议。退房的时候对方不接，要求我恢复原状，如果达不到要扣我5万元。我买房的时候是在想在那里住，购买的是兴安金泰公司原来用于出租的一手房，里面有一些用过的旧家具，这些旧的我就清理了，换成了新家电。除了贴墙纸更换了空调、玻璃浴房、窗帘，其他装修没有动过，我退房的过程中都不打算要了。兴安金泰公司一开始说让我赔1万，后来改成5万元，我不同意。我随时可以腾房，不同意恢复原状，也不同意赔钱。现在室内所有的家具和配饰我都不要了。占用费不同意赔偿，是因为兴安金泰公司的原因，才没有办理好交接。而且兴安金泰公司也有违约，没有在合同约定期限内办理产权证，应该由兴安金泰公司承担损失。
马志英反诉称：2013年8月20日，我与兴安金泰公司签订购房合同交齐全额购房款5048838元。约定一年内办理房屋所有权证，期间我于2014年5月因出售原有房产，按国家免税一年期限的规定，请求兴安金泰公司预先做好准备，避免国家优惠政策不能落实。后经十余次磋商，均告知“正在积极办理”。直至拖延过期。兴安金泰在2014年8月23日一年期满后辩称合同应从入住日算起（2013年9月13日）要等到期后才算违约，要我耐心等待。在到期后兴安金泰公司因单方违约按合同告知可以退房，也可以无限期等待办理房屋所有权证。
2014年9月22日，我向兴安金泰公司递交了退房申请，2014年9月25日签署退房协议，在违背我意愿的情况下被迫同意合同约定的同期存款利息改为活期存款利息。并延迟三个月还款。到期日为2014年12月25日。2014年12月23日查房办理交接，又提出要求我将新贴的壁纸清除恢复原状并以此为要求索要5万元，如不同意算我违约不能退房款。无奈之下我于2014年12月24日又签署了“备忘录”。我买的是房是使用十年的旧家具和家电，房屋新帖了壁纸，换了沙发和床，空调及电视。全部留下仍遭百般刁难强行在违心签署的退房协议应退款中扣除5万元。为维护合法权益，我依据提起反诉，请求兴安金泰公司赔偿以下损失：1、购房款利息损失，以5067494.16元为基数，自2013年8月25日交付全款之日计算至2014年12月25日退还房款止，按照中国人民银行同期存款利率计算；2、返还剩余房款27071.43元；3、逾期办理房产证的违约金123190.72元，以5067494.16元为基数，自2014年8月25日计算至2014年12月25日，共122天，按照每日万分之二的标准；4、装修损失2万元，包括贴墙纸、安装空调、淋浴房和窗帘的费用；5、购房退税损失5万元；6、交接费用2772元。
兴安金泰公司对反对辩称：马志英房款本金利息基数有误，房款总数的4882747元。利率标准不认可，根据终止协议第2条的约定，年利率0.35%。我公司已经按照终止协议的约定退还给其房款4882747元；对于逾期办证违约金，按照约定如果不退房才有这个逾期办证的违约金；装修损失不同意，终止协议和备忘录中均没有对此作出约定，没有任何合同依据；购房退税损失和本案没有直接关系。
经审理查明：兴安金泰公司原名称为北京长安金泰物业发展有限公司。北京市朝阳区建外大街建华南路17号A座14层XXX号房屋原系兴安金泰公司名下房产，用于酒店出租，室内配有家具、家电。
2013年8月20日，兴安金泰公司（出卖人）与马志英签订《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：130121），马志英购买兴安金泰公司位于北京市朝阳区建外大街建华南路17号A座14层XXX号房屋。约定，房屋建筑面积80.83平方米，总价款4882747元，出卖人应在2013年9月13日前向买受人交付该房屋；买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列方式处理。1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内向买受人支付。
2013年9月14日，兴安金泰公司向马志英交付了房屋（及房屋内原有家具、电器，无清单）。
截至2014年9月13日，兴安金泰公司未能为马志英办理房屋所有权证。2014年9月22日，马志英向兴安金泰公司出具《退房申请》，以兴安金泰公司未按期办理产权申请退房。
2014年9月25日，双方签订《﹤商品房买卖合同﹥终止协议书》，约定，经双方平等协商，同意终止商品房买卖合同；出卖人将于本协议签订后90日内买受人支付以下款项：1．买受人已支付的合同房款4882747元；2买受人已支付的印花税、契税、公共维修基金共计166091元；3、买受人已支付房款利息22928.57元（利息计算方式：按银行同期活期存款利率，即年利率0.35%，自全款付清之日起至实际退还之日止合计483天计算）；以上共计5071766.57元；买受人已于2013年9月14日办理了房屋入住手续，现买受人同意在退款当日将房屋交还于出卖人，并与出卖人正式办理房屋退还及交验手续；买受人交还房屋时应确保房屋完好可正常使用，确保室内家具、电器、及配饰齐全不影响正常使用（家具、电器及配饰备注：板式双人（2张、床头柜3个、3＋2沙发1组、茶几1张、4人餐桌及餐椅1套、固定衣柜2组、固定鞋柜1组、客厅固定组合柜1组、书桌及座椅1套；电视2台、冰箱1台、微波炉1台、空调2部、窗帘2组），如不齐全买受人同意，按双方协商价格另做补偿；买受人在收到退款的同时，应将其本人签署的发票或收据等所有购房的相关文件归还出卖人；如出卖人未按约定日期支付相应款项，则按每日万分之二的标准计算逾期应付款的违约金；本协议书签订之日起，买卖合同终止。审理中，马志英称此协议书系被迫签订，并非自愿，但未能就情节此举证。马志英要求兴安金泰公司按照中国人民银行同期存款利息标准进行赔偿，并赔偿逾期办证违约金。
审理中，兴安金泰公司出具2014年12月24日与马志英签订的《备忘录》，约定，因买受人将该室内墙面改动、部分家具家电不能恢复，就此经双方协商达成如下协议：1、买受人同意将屋内墙面给予恢复，并承担全部恢复费用；2、买受人同意就不能恢复的家具及家电（注：双人床2张3＋2沙发1组、茶几1张、书桌及座椅1套、电视2台、冰箱1台、空调1部、主客卧室内墙面装饰镜各1块），按双方协商后的价格给予现金补偿；3、因以上1、2条内容费用定损尚未完成，买受人同意支付出卖人维修保留金5万元，具体定损费用待实际定损后结算；4、维修保留金买受人同意在原协议约定退款总额5071766.57元中扣留，扣留后出卖人应支付给买受人总额为5021766.57元；5、在买受人收到第4条退款同时，按原协议第七条约定应将其本人签署的发票或收据等所有购房相关文件及物品（包括但不限于房屋水卡、电卡、燃气卡、室内家具家电等）交还给出卖人，同时该房屋的房屋所有权属即时归属出卖人。兴安金泰公司称该《备忘录》由马志英当日亲自签署，次日由马志英之女张静交回。马志英称，其确实签署了《备忘录》，但未交还兴安金泰公司，兴安金泰公司提交的《备忘录》系张静在未征求其同意情况下签字，不应发生法律效力。兴安金泰公司不予认可，认为张静曾代马志英签署《北京市商品房现房买卖合同》及签约承诺书，故由张静签字的《备忘录》对马志英有约束力。
2014年12月25日，兴安金泰公司向马志英退还款项5021766.57元（扣留5万元），马志英未腾退房屋。直至本案审理期间，经本院释明，双方于2015年2月12日对涉案房屋进行了交接，确认马志英两张水卡内尚余金额516.86元、电卡内尚余687.15元、煤气卡内尚余1268.3元，共计2472.31元。马志英另称交还兴安金泰公司门禁卡6张，兴安金泰公司应归还押金300元。兴安金泰公司否认收取门禁卡押金，不同意返还水电及燃气费余额。另，双方交接当日签署了交接清单，马志英称因购买空调支出3580元，淋浴房支出3407元，家具16734元，壁纸等其他费用1.8万元，要求兴安金泰公司赔偿2万元，兴安金泰公司不予认可，称根据《备忘录》马志英应将房屋恢复原状但未恢复，并提交京东网冰箱报价单、家具报价单、工程预算明细表等证明恢复原状需80083元。经本院询问，房屋内装修及家具已使用十年以上，兴安金泰公司亦未能就原状情况提供相应证据。
兴安金泰公司提交价格表、酒店账单证明涉案房屋所在公寓以酒店营业价格为每日为1088元至1888元，并要求马志英按照每日1888元标准支付2014年12月25日至腾退之日期间房屋占用费，马志英认为系因兴安金泰公司未按照《﹤商品房买卖合同﹥终止协议书》足额支付终止款项，无理由扣除5万元，导致其未能腾退房屋，故不同意支付，并认为其购买的是住宅，不能以酒店价格作为占用费标准。经释明，双方均对租金标准不申请鉴定，马志英提交58同城网页打印件显示同地段房屋月租金7500元至8000元，兴安金泰公司出示搜房网网页显示房屋月租金1万至1.1万元。
此外，马志英提交卖房发票、朝阳区地税局办税服务提醒单、录音，证明其曾出售自有住房，根据税收政策可在一年内享受新购住房退税政策，因兴安金泰公司逾期办理产权证，导致其发生退税损失5万元，兴安金泰公司不同意赔偿。
以上事实，有当事人当庭陈述、《北京市商品房现房买卖合同》、《退房申请》、《﹤商品房买卖合同﹥终止协议书》、《备忘录》等证据在案佐证。
本院认为：当事人协商一致，可以解除合同，本案《﹤商品房买卖合同﹥终止协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性禁止性规定，合法有效，马志英虽主张并非其真实意思表示但未提供相应证据，本院对其意见不予采信。对于《备忘录》的效力，首先，该文件系马志英之女张静签字确认，双方系直系亲属，而张静曾代马志英签署《北京市商品房现房买卖合同》等文件，故其代马志英签署《备忘录》具备合同有效的表象，应认定为对马志英发生约束力；其次，根据张静提交的情况说明描述的签字过程及马志英的当庭陈述，可以认定的情况是，马志英本人在《备忘录》上签字并将《备忘录》带走，次日由张静将并非马志英签署的《备忘录》交还兴安金泰公司，且没有证据显示张静已将《备忘录》并非马志英签字，且自己无权签字的情况告知过兴安金泰公司，现马志英以《备忘录》非本人签字反悔，明显违反诚信原则的要求。综上，本院对兴安金泰公司提交的《备忘录》证明力予以采纳，《﹤商品房买卖合同﹥终止协议书》及《备忘录》应共同构成双方合意解除房屋买卖关系的依据。因上述解除文件已经对合同解除及解除后果进行了明确约定，应视为对于兴安金泰公司未依约办理产权证行为的违约责任已经处理完毕，故马志英再行要求兴安金泰公司按照中国人民银行存款利息标准赔偿利息、赔偿逾期办证违约金、装修损失、购房退税损失的反诉请求，本院不再支持。
关于兴安金泰公司要求支付房屋占用费的诉讼请求，马志英认为兴安金泰公司无理扣留5万元，并不同意恢复原状未腾退房屋。首先，兴安金泰公司依《备忘录》约定扣留5万元，具有合同依据，马志英以此作为抗辩本院不予采纳，马志英应向兴安金泰公司支付房屋占用费。其次，双方约定恢复原状费用另行协商确定，考虑到双方未就恢复原状价格达成一致，原有装修及家电家具已使用超过10年，兴安金泰公司诉讼中主张恢复费用达8万余元，明显过高。其有一定的过错，亦构成导致马志英未及时腾退房屋的因素之一，故本院对马志英应承担的占用费予以部分酌减。至于占用费标准，因马志英购买房屋用于自住，应比照一般住宅标准确定，因双方均未申请鉴定，本院酌定月占用费为9000元，并再此基础上予以适当酌减，具体数额由本院判决。
根据《备忘录》，兴安金泰公司扣留马志英5万元用于实际恢复费用，但其未能证明原状情况，且主张的恢复费用过高，本院根据折旧等情况酌定恢复费用为25000元，剩余部分应返还马志英，据此马志英本案中主张返还27071.43元，本院部分予以支持。根据双方交接情况，兴安金泰公司应返还马志英水电燃气等费用2472.31元，马志英未举证证明已支付门禁卡押金，其要求兴安金泰公司返还押金300元，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）马志英于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）北京兴安金泰物业管理有限公司2014年12月25日至2015年2月12日期间房屋占用费一万三千元；
二、驳回原告（反诉被告）北京兴安金泰物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、原告（反诉被告）北京兴安金泰物业管理有限公司于本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）马志英二万五千元；
四、原告（反诉被告）北京兴安金泰物业管理有限公司于本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）马志英交接费用二千四百七十二元三角一分；
五、驳回被告（反诉原告）马志英的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2160元，由原告（反诉被告）北京兴安金泰物业管理有限公司负担1860元（已交纳253元，余款于本判决生效后七日内交至本院），被告（反诉原告）马志英负担300元（于本判决生效后七日内交至本院）。
反诉受理费3533元，由被告（反诉原告）马志英负担3268元（已交纳），原告（反诉被告）北京兴安金泰物业管理有限公司负担265元（被告（反诉原告）马志英已交纳，原告（反诉被告）北京兴安金泰物业管理有限公司于本判决生效后七日内被告（反诉原告）马志英）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉书及其副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 矫 辰
人民陪审员 齐 岩
人民陪审员 王璧珠
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 哈笑棣