辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）葫审民再终字第00020号
上诉人（原审原告）陈忠才（曾用名陈忠山），男，1965年5月13日出生，汉族，农民。
委托代理人刘凤琴，女，1970年12月27日出生，汉族，农民，系原告之妻。
委托代理人田铁红，男，1963年6月9日出生，下岗职工，住兴城市徐家胡同***号。
被上诉人（原审被告）马贵林，男，1944年7月14日出生，汉族，农民。
委托代理人王杰，系兴城市兴洋法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）杨永海（曾用名杨大东），男，1964年12月14日出生，满族，农民。
原审第三人陈忠良（曾用名陈忠权、陈忠全），男，1972年3月3日出生，汉族。
原审第三人马艳秋，女，1970年8月7日出生，汉族，农民，系陈忠良之妻。
上诉人陈忠才与被上诉人马贵林、杨永海房屋买卖合同纠纷一案，兴城市人民法院于2011年7月27日作出（2011）兴沙民初字第00578号民事判决，该判决已经发生法律效力。经该院院长提交审判委员会讨论认为，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（八）项规定的：应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的，属于程序违法，符合再审条件，应予再审。为此，兴城市人民法院作出（2013）兴立民监字第00003号民事裁定书，裁定本案再审。兴城市人民法院2013年8月6日作出（2013）兴审民初再字第00007号民事判决。宣判后，陈忠才不服上诉至本院。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。
2011年3月4日陈忠才起诉至兴城市人民法院称：2003年2月15日，陈忠良将自有房屋卖与本人，当时作价4200元。马贵林和王庆书是经手人。2011年3月13日，马贵林将本人购买的房屋又卖给杨永海，马贵林的行为严重侵害了我的合法权益，请求判决马贵林停止侵害，杨永海购买房屋行为无效。
马贵林辩称：这是十年前的事，因为十年前马艳秋就从这个房子搬走了，这个房子是我女儿马艳秋的。搬走后马艳秋委托我把这个房子卖了。陈忠才找我要求买这个房子，我就同意卖给陈忠才了。陈忠才给了我1000元钱房款，房款是3000元，欠2000元。卖完后不长时间，陈忠才就不要了，但没有让我退所收的1000元钱。我屋里有21根松木檩子他私自卖了，卖檩子的价格多于1000元钱。我跟我女儿说了这件事，她同意用檩子款顶1000元房款。2011年3月份，杨永海通过村里的干部找到我，要求买这个房子，我就以5000元的价格卖给了杨永海，钱已经付完了。
杨永海辩称：我认为我所购买的房屋有效。
（2011）兴沙民初字第00578号民事判决查明：原告陈忠才与陈忠良是兄弟关系，被告马贵林与陈忠良系翁婿关系。2003年2月15日，陈忠良将五间房卖给原告陈忠才，房款共计4200元，原告给付房款1000元，尚欠陈忠良房款3200元。2011年，在原告不知情，陈忠良、马艳秋未委托的情况下，被告马贵林擅自将该房屋以5000元的价格卖给杨永海。另查明，房屋产权证上登记名为原告之父陈福清，共有人为陈忠良。1996年陈福清去世，在房产证上陈福清一栏被注销，陈福清的子女对房屋继承问题没有纠纷。
该判决认为，2003年2月15日，陈忠良与陈忠才的买卖行为关系系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，且房屋已交付使用，陈忠才已取得房屋所有权，双方均应依约定履行义务。被告马贵林未经原告同意，且未取得原房屋所有权人陈忠良、马艳秋夫妇的书面委托，事后又未追认的情况下，擅自将房屋卖给本案被告杨永海，其行为应属无权处分行为，侵害了原告的合法权益，其与杨永海签订的协议应视为无效协议，杨永海已给付的5000元房款，可另行主张权利。故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决被告马贵林与被告杨永海签订的协议无效。
兴城市人民法院在再审本案过程中，原审原告陈忠才坚持原审时的起诉请求，原审被告马贵林、杨永海坚持原审时的答辩意见。
第三人陈忠良、马艳秋在兴城市人民法院再审过程中称：我事先委托我爹马贵林卖的房子，我三哥陈忠才先买的这房子，先给了1000元定钱，余款说秋后给，后来又说不买了，还把21根松木檩子拉走了。在这种情况下，我们才把房子卖给了杨永海。
在原审再审过程中原审原告提交了下列证据材料：1、房屋买卖收条和协议书各一份。收条的内容是：“陈忠全收陈忠山房款壹千元正，1000元整。下欠房款叁仟贰佰元整，3200元整。2003年2月15日。经手人马贵林，王庆书”。协议书的内容是：“陈忠山买陈忠全的房子必须叫老人陈福清住到老。2003年2月15日。（签约人）陈忠全、陈忠山、马艳秋、刘凤琴，经手人马贵林、王庆书”。证明对象：双方的买卖行为是真实意思表示。原审被告马贵林质证意见：对该收条的真实性没有异议，该收条和马贵林没有关系。原审被告杨永海质证意见：该收条与我也没有关系。第三人质证意见：没有异议。2、葫芦岛市中级人民法院（2012）葫未民终字第00101号民事判决书复印件一份。证明陈忠才的房屋买卖行为合法有效。原审被告马贵林的质证意见：和本案没有关联，这个判决并没有涉及到认定本案的房屋买卖行为。3、2011年4月1日的庭审笔录第6页王庆书的证人证言。证明陈忠才与陈忠全的房屋买卖行为是真实的意思表示。原审被告马贵林的质证意见：当时双方买卖房屋是属实的，后来没有履行该协议。他证明的21根檀子是陈福清的不真实。第三人陈忠良、马艳秋的质证意见：和马贵林的质证意见一样。4、兴城市人民法院的听证会笔录第6页上数第13行陈忠全的陈述内容。证明对象：原审原告陈忠才与第三人陈忠良双方的买卖行为是真实意思表示。第三人陈忠良、马艳秋的质证意见：当时卖的时候是真心卖的，但是后来陈忠才改变主意不买了，才卖给杨永海的。
被告杨永海提交了下列证据材料：1、陈忠权的房照一份。证明对象：争议的房屋是陈忠权的。陈忠才质证意见：对于房照的真实性、合法性没有异议。这个房屋原来是属于陈忠权与陈福清共有。2、房屋买卖契约书。证明对象：陈忠权与杨永海之间签订了房屋买卖契约书。陈忠才质证意见：马贵林无权处理这所房子。3、兴城市闻家乡政府的换照费、房照改名费收款收据各一张。证明对象：该房屋产权原是陈福清、陈忠全父子两人共有，陈福清死亡后，产权归陈忠全一人所有。陈忠才质证意见：这两个收据不能证明陈忠才没有买这个房子。4、照片一张。证明对象：争执的房屋已经灭失，现只剩下房场。陈忠才质证意见：这个房子的灭失是杨永海扒掉的。5、出庭证人陈桂霞的证言。证明对象：陈桂霞是陈忠才、陈忠全的姐姐。她是陈忠全和马艳秋婚姻介绍人，在陈忠全与马艳秋结婚时，陈忠全的父亲陈福清将三间旧房，即现争执的房屋，和21根松木檩子当作财礼给了陈忠全和马艳秋。
对证据的分析与认定。对于原审原告所提交的证据材料1、3，和原审被告杨永海所提交的全部证据材料，通过与各方当事人的陈述相对应，能够真实、客观的复原、再现涉案的事实本来过程，对于上述证据材料的证据效力本院给予确认。对于原审原告所提交的证据材料2，即葫芦岛市中级人民法院（2012）葫未民终字第00101号民事判决书，因为缺少证明关联性的原因，对该判决在本案中证据效力本院不能给予确认。对于原审原告所提交的证据材料4，即第三人陈忠良在听证会上的部分陈述内容，因为陈忠良在本案的再审过程中，进行了出庭陈述，所以，对该证据材料的证据效力不能给予确认。
（2013）兴审民初再字第00007号民事判决查明，原告陈忠才与陈忠良是兄弟关系，被告马贵林与陈忠良系翁婿关系。陈忠良与其父陈福清共有房产五间，1996年10月20日，陈忠良对原房照进行了更名，将原属于陈福清、陈忠良父子二人共同所有产权的房照，更换成陈忠良一人所有产权的房照。1999年陈忠良、马艳秋到盘锦居住。2003年，陈忠良、马艳秋口头委托其父亲马贵林将自己的五间房对外出卖。2003年2月15日，陈忠良将五间房卖给原告陈忠才，房款共计4200元，原告给付房款1000元，尚欠陈忠良房款3200元。该房屋卖给陈忠才后，根据房屋买卖双方达成的协议，该房屋一直由陈忠才、陈忠良的父亲陈福清居住，一直居住到2005年陈福清去世。在陈福清去世后，陈忠才将存放在涉案房屋内的4米长、直径18-25㎝的松木檩子21根运走。此后，陈忠才一直没有给付拖欠陈忠良的3200元买房款。2011年3月13日，在马贵林的介绍下，陈忠良与其西邻杨永海签订了房屋买卖契约书，陈忠良将涉案的房屋以5000元的价格卖给了杨永海，房款于签约时结清。现该房已被杨永海扒掉。陈忠良与陈忠才、陈忠良与杨永海所进行的房屋买卖行为，均没有经过房屋产权变更登记。2011年3月14日，陈忠才以陈忠良在将涉案的房屋已卖给自己的情况下，又将该房屋卖给了杨永海，侵犯了自身的合法权益为由，向本院提起诉讼，请求马贵林、杨永海停止侵害，并请求确认陈忠良与杨永海签订的房屋买卖合同无效。
该判决认为，根据庭审查明的事实，原审原告陈忠才与第三人陈忠良双方的房屋买卖协议虽属真实意思表示，但该协议并没有全面履行。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2003年购房协议约定，陈忠才买陈忠良的房子必须叫老人陈福清住到老，当时付款1000元，下欠3200元。2005年陈福清老人在涉案争执房中去世，陈忠才未按约定将下欠的主要债务3200元给付，并办理过户手续，却将存放在涉案争执房内陈福清赠送给陈忠良订婚礼物21根松木檩子拉走，同时告知当时购房经手人马贵林说用松木檩子抵顶给付的1000元房款，不买这房子了。就此观点，陈忠才虽不认可，但承认拉走了父亲陈福清的21根松木檩子，该行为默认了以松木檩子顶抵1000元房款的事实，即陈忠良将购房款全部退还给陈忠才，并且从陈福清去世后直至本案诉讼前，陈忠才一直未在该房内居住，亦未办理过户手续，合同的目的未实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，或者有其它违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，故本案应视为陈忠才拉走松木檩子之时就解除了购买陈忠良五间平房的购房协议。在上述房屋买卖协议解除的情况下，原审原告陈忠才与第三人陈忠良双方因房屋买卖协议所产生的权利义务终止。所以，第三人陈忠良将自有房屋卖与原审被告杨永海并无过错。原审原告的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据。其诉讼请求依法应当予以驳回。（2011）兴沙民初字第00578号民事判决因程序违法而至案件事实不清，应予撤销。故判决如下：1、撤销本院（2011）兴沙民初字第00578号民事判决。2、驳回原告的诉讼请求。案件受理费100元，由原审原告陈忠才负担。
陈忠才对该判决不服，向本院提起上诉称，1、原再审判决认定事实错误，2005年陈福清去世，1996年房屋产权更名，更名费收据（原名陈福清），原再审判决没有证据证明争议房屋的产权人是陈忠良，也没有证据证明陈福清将21根檩条赠送给陈忠良做订婚礼物。2、2003年2月25日购得房屋后，虽一直未在房内居住，但对房屋进行了改建、整修，上诉人对该房形成了长期稳定的占有关系。房屋未办理过户手续，是因陈忠良”下落不明”，上诉人无法联系给付所欠房款的债权人，导致不能履行产权变更过户手续。3、本案争议的房产属于陈忠良的部分卖给了上诉人，买卖是合法的；马贵林没有委托，其无权处理该争议房产，争议房产产权是陈福清的而不是陈忠良和马艳秋的，陈忠良和马艳秋均无权处分该房产；陈忠良与被上诉人杨永海的买卖协议效，马贵林侵害了房产所有人的权益。故请求依法撤销（2013）兴审民初再字第00007号民事判决，维持（2011）兴沙民初字第00578号民事判决，被上诉人承担诉讼费用。
马贵林答辩称，1、该房屋早在1996年10月20日房屋所有权原为陈福清、陈忠良二人共有变更为陈忠良一人所有，陈忠良具有该房屋的使用、支配、管理、受益权；2、答辩人处理该房产是在产权人及共有人认可及委托下进行的，虽然没有书面委托，但口头委托是有效的并已得到所有人和共有人的追认，答辩人不存在侵害他人财产的行为；3、陈忠良与杨永海的买买协议是在解除与上诉人的买卖协议后的基础上进行的，其行为应认定有效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
杨永海答辩称，我的买卖行为有效。
第三人陈忠良辩称，房子是我的，上诉人说的没有依据。
第三人马艳秋答辩意见同陈忠良。
本院二审认定的事实与原再审判决查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是两个买卖协议的效力如何确定。依据《合同法》第六十条、第九十四条的相关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务，或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。2003年，陈忠才购买陈忠良的房子，当时付款1000元，下欠3200元始终未能履行，亦未办理房屋过户手续。另查明，陈忠才在未征得陈忠良同意的情况下，擅自将争执房屋内的21根松木檩子拉走，此情节据马贵林证实，陈忠才在拉走松木檩子的同时告知当时的购房经手人马贵林说“房子不买啦，用松木檩子抵顶已付的1000元购房款”，陈忠才对此虽不认可，但承认拉走了21根松木檩子，该行为应视为陈忠才以松木檩子抵顶1000元购房款的事实。另外，陈忠才一直未在该房屋内居住，致使该房屋成为危房，合同目的未能实现。因此，被上诉人及第三人抗辩的，陈忠才拉走松木檩子的同时合同就已经解除了的理由更符合实际，应予支持。鉴于以上情况，应认定陈忠良与杨永海之间的买卖协议合法有效。综上，上诉人陈忠才的上诉理由无事实和法律依据，应予驳回。原审判决认定事实和适用法律正确，应予维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人陈忠才承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于洋
审 判 员 冯新
代理审判员 席贺
二〇一四年四月八日
书 记 员 ＸＸ