山东省日照市岚山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岚民一初字第1317号
原告：张明伟，男，汉族，居民，住日照市岚山区。
委托代理人：王美玲，山东德与法律师事务所律师。
委托代理人：唐合花，山东德与法律师事务所律师。
被告：日照市岚山区安东卫街道汾水社区居民委员会（以下简称汾水居委会），住日照市岚山区安东卫街道汾水社区。
法定代表人：王博，村主任。
委托代理人：李秀珍，山东岚杰律师事务所律师。
委托代理人：刘燕，山东岚杰律师事务所律师。
第三人：杨洪涛，男，汉族，居民，住日照市岚山区。
委托代理人：赵明芳，女，汉族，居民，住址同上，系第三人杨洪涛之妻。
原告张明伟与被告汾水居委会、第三人杨洪涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月13日立案受理。依法由代理审判员刘利红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张明伟及其委托代理人王美玲、唐合花，被告的委托代理人刘燕、李秀珍，第三人的委托代理人赵明芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张明伟诉称：2012年3月26日，原告一次性购买了被告位于汾水村的商贸城一层楼＊号商品房一处，价格388800元。双方约定于2012年7月10日之前交付房屋，但被告至今未将上述房屋交付给原告使用。被告逾期交房给原告造成损失3.5万元。请求依法判令被告将汾水商贸城一层楼＊号商铺交付给原告，赔偿原告延期交房损失3.5万元。
被告汾水居委会辩称：第一，原、被告约定房屋买卖属实，但双方约定的交房时间为2013年7月10日；第二，原告明知该房屋一直由第三人杨洪涛租赁，且原告已经向第三人收取了2012年的租金22000元，视为原告与第三人形成租赁合同关系，因此被告已经履行了交房义务。请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人杨洪涛辩称：第三人于2008年6月开始租赁被告的商铺，进行装修后，用于经营品牌服装，并以此为生计，现在存货价值达二十多万元，被告在将商铺卖给他人之前，没有通知第三人，第三人也从未与原告达成租赁协议；第三人承租的是40号商铺，并非原告购买的＊号商铺。第三人不同意将房屋交付给原告，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：涉案的汾水商贸城一层楼＊号商铺位于日照市岚山区安东卫街道汾水村，由被告汾水居委会出资建设，该房屋占用土地性质为集体所有，无房屋产权证书。2012年3月26日，原、被告口头约定原告以388800元的价格购买涉案的＊号商铺。原告付款后，被告给原告出具收款凭证一张，记载内容为，“汾水商贸城一层楼＊号商品房面积4.00×16.20计64.8㎡×6000共收388800元”。被告于2012年农历年底付给原告2.2万元，对此款项原告主张系被告赔偿原告延期交房一年的损失，并称双方将房屋交付时间由2012年7月10日变更为2013年7月10日。被告称双方最初就约定2013年7月10日交房，并认为原告已收取的2.2万元实际为承租人交纳的房屋租金，原告与承租人之间形成房屋租赁合同关系，视为被告已提前履行交房义务，原告应向承租人杨洪涛主张交付房屋。因双方未就房屋交付事宜达成一致意见，遂产生本案诉讼。本案审理过程中，被告申请追加杨洪涛作为第三人参加诉讼。
另查明：被告汾水居委会曾于2008年将汾水商贸城的商铺承租权对外招标，第三人杨洪涛通过竞标获得40号商铺三年的承租权，租期自2008年6月10日至2011年6月10日，租赁费每年2万元。第三人承租的40号商铺经由商场重新编号后改为＊号商铺。三年租期届满后，杨洪涛继续使用商铺，并于2011年7月1日向被告交纳2011年6月10日至2012年6月10日期间的租赁费2.5万元，于2012年年底向被告交纳2012年6月10日至2013年6月10日期间的租赁费2万元。第三人杨洪涛称被告未通知第三人将商铺卖给原告，也从未提出与第三人解除租赁合同，2013年7月初，原告方曾到涉案商铺要求第三人腾空并搬出该房屋，遭到第三人拒绝。
再查明：原告主张其在购买房屋时未到现场查看房屋实际情况，被告也未告知房屋仍由出租人占用。被告对此说法不予认可，称原告与第三人均系同村村民，原告购买房屋时明知房屋由第三人租用。原告提供证人王某某出庭作证，证明原告与王某某于2013年7月5日签订租赁协议一份，协议约定王某某以3万元的价格承租汾水商贸城＊号商铺，租期一年自2013年7月11日至2014年7月11日，原告先将房屋交付承租人使用，承租人在3日内将房屋租赁费一次性付给原告，若原告不能按时将房屋交付承租人使用，则需支付违约金5000元。证人称，原告已向他交付违约金5000元，但未向法庭提供收款凭证。原告据此要求被告赔偿损失3.5万元。
上述事实，有双方当事人的陈述、收款凭证、租赁协议、证人证言等在卷佐证。
本院认为：原告与被告口头约定的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点在于：第一，涉案房屋是否完成交付及约定交房时间的确定；第二，被告是否应承担违约责任及原告诉求的违约金能否成立。
1、关于房屋是否已完成交付及交房时间的确定问题
根据双方当事人的陈述，被告收取第三人杨洪涛2万元租赁费，后被告又支付给原告2.2万元，可见并不存在被告所称的原告直接收取第三人租赁费的情形，被告亦未举证证实原告与第三人就涉案房屋租赁达成过协议。结合被告与第三人在庭审中均认可双方未解除租赁合同，该房屋也一直由第三人占有使用的事实，可以确认被告并未完成房屋交付，涉案房屋所有人仍为被告。在原告未取得涉案房屋产权的情况下，不应获得房屋收益权，无权收取房屋租金，故被告认为原告收取的2.2万元款项的性质为房屋租金的辩解，本院不予采纳。再者，被告称双方约定2013年7月10日交房，而在2012年即付给原告2.2万元款项，明显不符合常理，故可以确认被告称最初约定的交房时间为2013年7月10日的说法不属实。原告解释称系延期交房一年的损失，较为合理，对被告应在2013年7月10日前向原告交付房屋，原、被告双方亦无争议，本院采信原告所称的双方最初约定的交房时间为2012年7月10日，变更后的时间为2013年7月10日的说法。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告诉求被告交付房屋，事实清楚，于法有据，本院依法予以支持。但因涉案房产上尚有租赁关系，应留出合理期限，本院认为以6个月为宜。
2、被告是否应承担违约责任及原告诉求的赔偿数额能否成立
当事人不履行合同义务，给对方造成损失的，应当赔偿相应的损失。原告在购买前未完全了解房屋现状，被告亦未举证证明其履行告知义务，原、被告双方在协议买卖房屋时未充分考虑及明确约定房屋交付问题，双方均未尽到合同当事人的注意义务，对于房屋的延期交付均有过错，被告应对原告的损失承担一定的赔偿责任。按照法律规定，当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。被告辩解因第三人杨洪涛原因导致房屋不能交付，故不应承担违约责任的理由，本院不予采纳。被告与第三人之间的纠纷，依法应另行解决。原告主张与案外人王某某签订租赁协议，已支付违约金5000元，丧失租金3万元。原告对于涉案房产尚未交付，其并非产权人应属明知，应当预料到合同风险，仍与案外人签订租赁合同，该违约金损失由其自身导致，应自行承担。因被告未依约交付房屋，导致原告未获取房屋租金，产生租金损失，2012年7月10日至2013年7月10期间的损失双方已协商解决，本院不再处理，对于2013年7月10日至本案法庭辩论终结前约3个月的租金损失，可参照被告收取第三人的上一年度租金2万元予以确定，原告与案外人约定的3万元租金，明显偏高，本院不予认定。对于责任比例，应以被告赔偿原告损失的60%为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十条、第一百二十一条之规定，判决如下：
一、被告日照市岚山区安东卫街道汾水社区居民委员会于本判决生效之日起6个月内交付原告张明伟位于汾水商贸城一楼的＊号商铺。
二、被告日照市岚山区安东卫街道汾水社区居民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告张明伟损失3000元（2万元÷12月×3月×60%）。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费675元，减半收取337.5元，由原告张明伟负担287.5元，被告日照市岚山区安东卫街道汾水社区居民委员会负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。
代理审判员 刘利红
二〇一三年十一月四日
书 记 员 荣佳妮