安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖02民终190号
上诉人（一审被告）：吴民杰，男，1977年5月4日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。
委托诉讼代理人：李明，安徽正伦律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：银谷财富（北京）投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区东大桥路8号1楼22层2616。
法定代表人：黄振华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李劭，该公司法务主管。
上诉人吴民杰因与被上诉人银谷财富（北京）投资管理有限公司（以下简称银谷投资管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2016）皖0202民初4399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴民杰的委托诉讼代理人李明，被上诉人银谷投资管理公司的委托诉讼代理人李劭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴民杰上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判吴民杰不承担返还租金的义务或将本案发回重审；2、一、二审案件受理费由银谷投资管理公司承担。事实和理由：1、一审法院判令吴民杰返还银谷投资管理公司租金21894.3元缺乏事实依据和法律依据。其一，吴民杰与银谷投资管理公司至上诉之日仍未办理房屋交接手续，租赁房屋仍由银谷投资管理公司控制。银谷投资管理公司提前解除合同，应当按照合同约定履行交付房屋钥匙的义务，但其并未主动履行该项义务；其二，在一审庭审中，银谷投资管理公司未提出向吴民杰交付房屋钥匙，即便提出，也不能视为银谷投资管理公司已经实际交付承租房屋。且吴民杰并非拒不接受房屋钥匙的交付，因当时案件尚在审理阶段，银谷投资管理公司的诉讼请求是解除合同及返还租金，该两项诉请与交付租赁房屋属于整体的诉讼范围，双方当事人不能对其他诉讼请求达成一致和解意见，应由一审法院判决合同解除后再由银谷投资管理公司履行交付房屋的义务；其三，根据合同约定，合同终止后银谷投资管理公司除交付房屋外，还应当还原房屋原状，租赁房屋的墙体现已被破坏，一审庭审中吴民杰提出要求银谷投资管理公司恢复原状，但被其拒绝，亦是因为其违反合同约定造成房屋不能正常交接。2、一审法院计算返还租金有误。根据合同约定2016年5月25日至2016年11月24日租金为115911元，租期为183天，每日租金为633.39元，而一审法院计算的每日租金为643.94元，与合同约定的租金价格不符。
银谷投资管理公司辩称：1、一审判决后，我们已将承租房屋的钥匙交还给吴民杰；2、一审判决对租金的计算方式是正确的；3、双方对恢复房屋原状已经达成和解。
银谷投资管理公司向一审法院起诉请求：1、依法确认双方的房屋租赁合同于2016年8月4日解除；2、请求判令吴民杰返还多支付的租金68258.7元（自2016年8月5日至2016年11月24日止）；3、依法判令吴民杰支付逾期返还租金的违约金32197.5元（按日租金200%的标准，自2016年8月8日起暂计算至2016年9月1日止，并要求支付至实际返还之日止）。以上合计人民币100456.2元。
一审法院认定事实：2015年11月6日，银谷投资管理公司与吴民杰签订《办公室租赁合同》一份，约定：“1、吴民杰将位于芜湖市镜湖区长江中路15号（世茂滨江花园5#地块办公楼）1801、1807、1819、1820、1821、1822室房屋出租给银谷投资管理公司办公，建筑面积386.37平方米；2、租赁期限为叁年，自2015年11月25日至2018年11月24日；3、押金19319元。第一年租金标准50元/平，年租金总计251141元（含一个月的押金）；第二年租金标准52.5元/平，年租金总计243413元；第三年租金标准55元/平，年租金总计255004元；4、租赁期间，如吴民杰无法律依据和合同依据单方解除合同，则构成违约，吴民杰应双倍返还银谷投资管理公司已经缴付的租赁押金，作为违约金，并承担因此给银谷投资管理公司造成的全部损失，包括但不限于租赁房屋装修装潢费用、搬迁费、停业经营损失费、预期收益、律师费、诉讼费；如银谷投资管理公司无法律依据和合同依据单方解除合同，则构成违约，吴民杰已经收取银谷投资管理公司的租赁押金不予退还，作为违约金；5、出现约定的租赁期间届满、一方依据本合同约定行使解除权、双方协商一致提前解除本合同的情形，合同终止。吴民杰应在合同终止日后3日内，退还银谷投资管理公司租赁押金。吴民杰未按约退还租赁押金的，每逾期一日，应按日租金200%的标准向银谷投资管理公司支付违约金。”此外，合同中还约定了房屋的出售、通知和送达、管辖等其他内容。2015年11月11日银谷投资管理公司支付吴民杰押金19319元、租金115911元，同日双方办理了房屋交接手续，目前租赁房屋户门钥匙（9把）尚在银谷投资管理公司处。2016年4月8日银谷投资管理公司向吴民杰支付2016年5月25日至2016年11月24日期间租金人民币115911元。此外，一审庭审中银谷投资管理公司同意立即交付诉争房屋的钥匙，吴民杰拒不接受房屋钥匙的交付。
一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效。银谷投资管理公司与吴民杰吴民杰签订的《办公室租赁合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，当事人应依约全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。银谷投资管理公司主张2016年8月4日，双方协商一致解除租赁合同，并对标的物进行了交接，吴民杰对此不予认可，且根据已查明的事实，房屋钥匙尚在银谷投资管理公司处，房屋事实上处于银谷投资管理公司的控制之下。根据合同约定，合同项下的通知应采用书面形式，合同双方均应按合同尾部的联系地址向对方发送书面通知，故银谷投资管理公司单方解除合同的意思表示于起诉状副本送达之日2016年9月23日即认为已经书面告知吴民杰，租赁合同于2016年9月23日正式解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，银谷投资管理公司应向吴民杰交付租赁房屋的钥匙及其附属设施，鉴于交付钥匙系双方共同履行行为，银谷投资管理公司并未根据合同的约定向吴民杰发出书面通知并履行交付房屋钥匙的义务，故起诉状副本送达之日起至一审庭审之日止的租金损失应由银谷投资管理公司自行承担，吴民杰应退还银谷投资管理公司从2016年10月21日至2016年11月24日止的租金，该部分租金为50元/平/月÷30天/月×386.37平方米×34天=21894.30元。合同约定吴民杰未按约退还租赁押金的，每逾期一日，应按日租金200%的标准向银谷投资管理公司支付违约金，因吴民杰无需退还租赁押金且合同未约定单方解除合同的情形下吴民杰未退还多支付的租金的违约责任承担，故银谷投资管理公司请求依法判令吴民杰支付逾期返还租金的违约金32197.5元（按日租金200%的标准，自2016年8月8日起暂计算至2016年9月1日止，并要求支付至实际返还之日止）不予支持。本案吴民杰在一审庭审中作出要求恢复原状的请求，鉴于吴民杰未提出反诉，故不属于本案的审理范围，吴民杰可另行主张权利。一审法院判决：一、银谷投资管理公司与吴民杰于2015年11月16日签订的房屋租赁合同于2016年9月23日解除；二、吴民杰于判决生效后十日内返还银谷投资管理公司租金21894.30元,同时银谷投资管理公司将承租房屋的钥匙交还吴民杰；三、驳回银谷投资管理公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取1155元，由银谷投资管理公司负担855元，吴民杰负担300元（案件受理费银谷投资管理公司已预交，吴民杰应负担的部分于判决生效后十日内给付银谷投资管理公司）。
本院二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。吴民杰提交了以下新证据：房屋水电验收交接单一份，证明银谷投资管理公司已于2017年1月9日向吴民杰交付承租房屋的钥匙。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2017年1月9日，吴民杰、银谷投资管理公司、世贸物业三方就租赁房屋完成交接，银谷投资管理公司向吴民杰交付了房屋的钥匙，并结清了水、电、物业费，同时确认房屋墙体全部被打通，尚未恢复，双方租赁关系实际解除。
本院二审经审理查明的其他事实和原判认定的事实一致。
本院认为，不定期租赁或是租赁物危及承租人的安全或者健康的，承租人可以随时解除合同，除此之外，承租人并不享有任意解除权。承租人单方行使解除权应当具有法定事由或是符合约定情形。作为承租人的银谷投资管理公司于一审中诉请确认与吴民杰签订的房屋租赁合同解除，其既无充分证据证明双方已就合同解除达成一致意见，亦无证据证明其解除权的行使具有正当事由。是以，结合本案查明事实，银谷投资管理公司就案涉租赁合同并无解除权，一审法院据此以起诉状副本送达吴民杰之日为合同解除之日，实属不妥。银谷投资管理公司单方解除合同的意思表示虽以起诉状副本的形式书面告知于吴民杰，但并不产生合同解除的效力，合同应当继续履行。合同继续履行并不排除双方当事人可以在诉讼过程中就解除合同达成一致。银谷投资管理公司虽在一审庭审中口头同意交付诉争房屋的钥匙，但并未与吴民杰就租赁关系的解除协商一致。2017年1月9日，吴民杰、银谷投资管理公司以及物业单位三方完成了房屋的交接，银谷投资管理公司向吴民杰交付了房屋钥匙，至此，应视为双方就租赁关系的解除形成了共同的意思表示，双方所签订的租赁合同也应于该日终止履行。鉴于银谷投资管理公司向吴民杰支付租金至2016年11月24日，尚欠部分租金未予支付，故对其要求吴民杰返还相应租金的诉请不予支持。对于吴民杰要求银谷投资管理公司恢复房屋原状的诉请，因其在一审中并未提起反诉，对此不再予以审查。综上，吴民杰的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2016）皖0202民初4399号民事判决；
二、驳回银谷财富（北京）投资管理有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费347.36元，由被上诉人银谷财富（北京）投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱训明
审 判 员 李广磊
代理审判员 丁大慧
二〇一七年三月九日
书 记 员 宋喜萍
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。