广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终5739号
上诉人（原审原告）：吴树明，住广州市越秀区。
委托代理人：曾茂华，广东沁森律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郑逵光，住广州市海珠区。
原审被告：郑兴业，住广州市海珠区。
被上诉人及原审被告共同委托代理人：吕文勇，广州市越秀区大东法律服务所法律工作者。
上诉人吴树明因与被上诉人郑逵光、原审被告郑兴业房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2015)穗海法民三初字第1819号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1983年12月20日，广州市日用杂品公司（以下简称日杂公司）与郑自盛、郑福祥、郑逵光、郑运光签订《关于市日杂公司海珠基层店在前进路康公街14号与万寿一巷4号之二、之三（郑福祥、郑自盛二户业主）合建房屋协议书》，主要内容：我基层于今年在前进路康公街14号兴建职工宿舍，由于承建单位（跃龙工程队）违章施工，致使万某一巷4号之二、之三房屋造成险情……我基层考虑到住户的实际困难，愿意筹措款项与该房屋业主合建，故订立如下协议：1、房屋建成后，在大楼二楼安置万某一巷4号之二、之三的业主居住和给回产权；2、大楼建成后给回（本宿舍二楼201房）业主：郑某乙，代理人：郑逵光建筑面积32.95㎡；给回（本宿舍二楼203房）业主：郑某乙，代理人郑某丙建筑面积29.4㎡；……上述协议是在城建部门按投资单位报建的要求批准后才能生效，如城建部门不批准或变更投资单位的报建要求，此协议则作废；等。同日，日杂公司与郑逵光签订《关于日杂公司海珠基层店在前进路康公街14号与万寿一巷4号之二、之三（三户业主）合建房屋协议书》，订明建成后给回（本宿舍二楼201房）业主郑逵光户的居住平方建筑面积是32.95㎡（包括室内间墙面积和阳台面积）；等。
1993年5月25日，吴树明（买方）与郑逵光（卖方）签订了《协议书》，订明：现前进路康公街14号-3-201房、业主郑逵光，总建筑面积为33平方米，（一）现郑逵光卖给吴树明，双方定价为14万元；在1993年5月25日经双方到小港街律师事务所已双方办理一切买卖手续，现双方定金暂付5万元，待公证处手续办妥之后，买方继续付给郑逵光8万元；待市房管局正式屋契办妥，双方一齐到市房屋交易所办理转契的一切手续，待留成1万元；待转契手续办妥之后，买方继续付给1万元给郑逵光；注：如卖方不办理有关转契手续，吴树明有权自行办理，一切费均在1万元扣回一切手续费用；……（三）如卖方在转契证期间，卖方家属有争议产权问题，一切均有卖方负责一切法律责任；等。同日，吴树明与郑逵光办理上述房屋的《赠与合同》公证书。吴树明共向郑逵光郑逵光支付购房款135000元，剩余5000元双方约定办证时支付。吴树明于1993年入住涉案房屋。
1994年8月11日，日杂公司与郑友明、郑逵光签订《前进路康公街14号之三宿舍房产权分割协议》，主要内容：前进路康公街14号之三房屋一幢陆层宿舍楼，是在1983年至1984年经海珠区城建局批准兴建，由广州市日用杂品公司投资总金额181615.99元进行牵头报建，并由广州市日用杂品公司和原三户房屋业主：郑逵光、郑某丙、郑某丁三人进行合建，建成后，具体产权分割如下：……二、原三户房屋业主（座南向北）1、郑逵光二楼201房，建筑面积32.95㎡（包括阳台）统字第112030号；2、郑某丙二楼203房，建筑面积29.4㎡（包括阳台）统字第112032号；3、郑某丁二楼202房，建筑面积38.94㎡（包括阳台）统字第112031号；我公司补偿给他们三户业主的房屋产权，完全归属于他们各自所有，对于该土地124.13㎡共同使用；等。
1996年3月23日，日杂公司与郑自盛、郑福祥、郑逵光、郑运光签订《前进路康公街14号之三宿舍产权分割协议》，主要内容：前进路康公街14号之三陆层宿舍楼于1983年至1984年经海珠区城建局批准兴建，由广州市日用杂品公司投资总金额181615.99元进行牵头报建，并由广州市日用杂品公司和原房屋业主郑某乙（已故），代理人郑逵光、郑某丙兄弟两人及原房屋业主郑某甲（已故），代理人郑某丁三人进行合建，大楼建成后，具体产权分割如下：……二、已故业主代理人房屋（座南向北）1、二楼201房业主郑某乙，代理人郑逵光，建筑面积32.95㎡（包括阳台），统字第112030号；2、二楼203房业主郑某乙，代理人郑某丙，建筑面积29.4㎡（包括阳台），统字第112032号；3、二楼202房业主郑某甲，代理人郑某丁，建筑面积38.94㎡（包括阳台），统字第112031号；我公司分割给原私房业主的房屋产权，归属他们所有；等。
1998年11月10日，广州市国土局房管局出具《广州市房地产权属证明书》，载明下列房地产权属，经审查已确认，并以统字112030号登记在案，请凭此证明书于1999年6月30日前到公证处办理继承手续；海珠区前进路康公街14-3号201房的所有权人为郑某乙（已故），总建筑面积34.7235平方米；等。
广东省广州市广州公证处于2014年2月28日出具的（2013）粤广广州第244680号《公证书》查明以下事实：一、被继承人郑某乙于1988年4月28日在广东省恩平市死亡，被继承人黎某于2010年6月24日在广东省恩平市死亡；二、被继承人郑福祥死亡后遗有座落在广州市海珠区前进路康公街14-3号203房屋产权，上述房屋虽以郑某乙的名义登记产权，实属郑某乙与其妻子黎某在婚姻关系存续期间所得的夫妻共有财产，依法各占二分之一；三、据申请人称被继承人郑某乙、黎某生前未就上述遗产立有遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议；四、被继承人郑某乙、黎某生前只有一次婚姻，郑某乙和黎某共生育郑逵光、郑某丙、郑某戊、郑某己等四个子女，无收养子女；其中，郑某丙于2005年3月13日在广州市死亡；郑某丙生前只有一次婚姻，配偶是左某；郑某丙与左某共生育郑兴业、郑某庚两个子女，无收养子女；郑某戊于2012年2月4日在广东省恩平市死亡；郑某戊与郑某辛按农村习俗举行婚礼，郑某戊与郑某辛共生育郑某壬、郑某癸两个子女，无收养子女；郑某乙、黎某的父母亲均先于其死亡；五、现郑兴业表示要求继承被继承人郑某乙、黎某的上述遗产，郑逵光、郑某庚、左某、郑某壬、郑某癸、郑某己、郑某辛均表示自愿放弃被继承人郑某乙、黎某上述房屋的继承权利；……因此，被继承人郑某乙、黎某的上述遗产由其孙子郑兴业一人继承；等。
据广州市房地产档案馆出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》反映，吴树明名下查无房地产情况记录。
广州市房地产档案馆于2015年11月17日出具的《广州市不动产登记查册表》载明，海珠区前进路康公街14之3号201房的产权人为郑某乙，占有部分为全部，所有权来历为1983年与广州市日用杂品公司合建、分割；建筑面积为34.7235平方米；郑逵光为代理人；等。
2015年9月28日，吴树明向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.郑逵光办理广州市前进路康公街14号之三201房的继承手续；2.郑逵光在办理上述房屋继承手续后为吴树明办理上述房屋的产权过户手续；3.郑兴业协助郑逵光办理上述房屋继承及协助郑逵光为吴树明办理上述房屋产权过户手续；4.本案诉讼费用由郑逵光承担。一审庭审中，经原审法院释明相关法律，吴树明当庭变更诉讼请求为：1、解除吴树明与郑逵光签订的《协议书》；2、郑逵光退还房款135000元；3、郑逵光、郑兴业按现在房屋市场价值减去房款的差价赔偿原告损失465000元。
郑逵光、郑兴业一审共同辩称：事实上，在吴树明、郑逵光签订买卖合同时，涉案房屋是继承的开始，还没有对涉案房屋进行继承分割，所以郑逵光的行为侵犯了其他合法继承人的权利，我方认为该买卖合同是无效合同。涉案房屋是郑某乙和李某乙的夫妻共同财产，签订该买卖合同时李某乙还健在，在未办理任何继承手续的情况下，郑逵光签订该买卖合同及赠与公证都是一种不真实的、侵犯他人权利的行为。我方认为就该无效的买卖合同，应当双方返还财产。我方同意解除合同，但我方不同意赔偿吴树明损失，这也是不可能的事情，因为协议书是真实意思表示，但由于吴树明与郑逵光的违法行为，侵犯其它继承人权利，导致买卖合同无效，所以双方应当返还，根据法律规定我方没有赔偿吴树明损失的义务。郑兴业不能因为吴树明与郑逵光的违法行为，侵犯了第三人的权利，而受到牵连去承担债务。郑兴业在本案中是一个受害人，是受到吴树明与郑逵光的侵害，郑兴业的权益应当受到法院的保护。
吴树明为证明其诉讼主张，还提交以下证据：1.发票联；2.广州市土地使用权登记申请收件收据。郑逵光、郑兴业质证意见：对证据1的真实性、合法性和关联性均有异议，吴树明委托安装的发票与本案无关；证据2没有原件，不予质证。
一审庭审中，吴树明表示现涉案房屋由其借给朋友的岳父母居住，吴树明现居住在丈母娘家；坚持按照涉案房屋的市场价值和房款的差价要求郑逵光、郑兴业赔偿损失，不同意法院酌情调整。郑逵光、郑兴业明确表示庭审中提出的反诉请求仅作为答辩意见，在本案中不主张任何反诉请求。
原审法院认为:广州市海珠区前进路康公街14之3号201房的原产权人是郑某乙，现该房屋仍登记在郑某乙名下。郑某乙已于1988年4月28日死亡，郑逵光只是郑某乙的法定继承人之一，尚未取得涉案房屋的所有权，致使吴树明的购房目的无法实现，现吴树明主张解除其与郑逵光签订的《协议书》，郑逵光对此亦表示同意，故原审法院予以支持。合同解除后，双方应当各自返还财产，故吴树明要求郑逵光返还房款135000元合法有理，原审法院予以支持。根据《协议书》约定，如卖方在转契证期间，卖方家属有争议产权问题，一切均有卖方负责一切法律责任。结合吴树明提交的《关于市日杂公司海珠基层店在前进路康公街14号与万寿一巷4号之二、之三（郑福祥、郑自盛二户业主）合建房屋协议书》、《关于日杂公司海珠基层店在前进路康公街14号与万寿一巷4号之二、之三（三户业主）合建房屋协议书》和《前进路康公街14号之三宿舍产权分割协议》，可认定吴树明在签订《协议书》时，对郑逵光尚未取得涉案房屋所有权的事实是知情的，应当承担合同目的不能实现的后果。吴树明亦表示其现不在涉案房屋居住，涉案房屋已借给朋友的岳父母居住，故涉案房屋并非吴树明的唯一住所，吴树明要求郑逵光按涉案房屋的市场价值差额赔偿损失缺乏依据，原审法院不予支持。郑兴业并非《协议书》的合同相对人，与本案无关。吴树明以郑兴业的父亲继承了203房为由，要求郑兴业承担本案民事责任的请求，缺乏依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、解除吴树明与郑逵光于1993年5月25日就广州市海珠区前进路康公街14之3号201房签订的《协议书》；二、郑逵光于本判决生效之日起十日内向吴树明返还购房款135000元；三、驳回吴树明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9800元，由吴树明负担7595元，郑逵光负担2205元。
判后，上诉人吴树明不服原审判决，向本院提起上诉称:一、我方在购买房屋时，并不知道涉案房屋的来源。两份落款时间为1983年12月20的合建协议实际的签订时间是1996年。我方在1993年购买涉案房屋前，日杂公司从未与郑某乙或郑逵光等人签订过合建协议。我方对涉案房屋的这一特殊来源并不知情。直到1996年，日杂公司在统一办理康公街14号产权登记时，为了向房管局说明涉案房屋1983年的来源情况，特地倒签时间补办合建协议。而当时我方已向郑逵光购买涉案房屋近3年，其此时才告知房屋的来源，并要求我方代其和日杂公司签署协议。故我方事后才知晓。我方在原审时已向法庭阐明这四份协议都是自己代签的。而1983年我方还未购买涉案房屋。这一代签行为已证明倒签的事实。但原审错误地将落款时问当作实际签订时间。进而认为我方在购买房屋时已知晓其来源。本案和日杂公司签订的四份协议，无论落款时间是83年还是94年96年，均是在1996年办理房产证时签订的。也均是我方代郑逵光签名的，与郑逵光本人的7个签名明显不同。我方在1996年之前的确不知道涉案房屋的来源。二、我方在签订涉案房屋买卖合同时，对郑逵光尚未取得涉案房屋所有权并不知情，也没有任何过错，不应承担任何不利后果。我方提交的合建协议和分割协议均是96年倒签的。即使上述协议的签订时间无法确认，但郑逵光并未举证其在1993年和我方签订房屋买卖协议时，就已将合建协议提交给我方。原审推定我方在签订买卖合同时对郑逵光尚未取得房屋所有权的事实是知情的毫无依据，涉案房屋并非以明显低于市场合理价交易，我方不存在任何恶意。我方作为一般购房者，没有任何理由明知房屋存在产权争议还要买，给自己留下巨大的隐患。本案争议的是发生在1993年的一桩房屋买卖交易，当时《城市房地产管理办法》和《物权法》等规范房屋产权登记和交易法律规格都未出台。我方与郑逵光签订涉案《协议书》时，并不违反当时的法律法规。签订协议时，涉案房屋虽尚未办理初始产权登记，但该房屋户口登记簿登记的户主是郑逵光，而且其还持有以自己的名义向房管局申请土地使用权和房屋所有权登记的凭证。在此情况下，我方有合理的理由相信郑逵光是涉案房屋的业主。郑逵光在该协议书中清楚明白地向我方确认自己是涉案房屋的业主，并约定等房管局办理房产证后就为我方办理过户。双方还在公证处办理了公证手续。郑逵光凭广州市房屋所有权申请登记证件收据的原件，向公证处证明自己对涉案房屋的权属。公证处也是依据同样的凭证，将郑逵光当作产权人办理公证。我方作为购房者已尽到合理的注意义务，不存在任何过错，不应当承担任何不利后果。郑逵光向我方保证，其父亲已在1988年过世，两间补偿房已分别由其和其弟郑某丙继承。其确认自己对涉案房屋有处置权。不仅如此，其弟弟郑某丙还和我方一同在日杂公司签订分割协议，其家属对涉案房屋的买卖情况也是明知的。我方在涉案房屋居住了二十多年，从未有郑逵光的家属来主张过任何权利。此亦印证郑逵光对涉案房屋实际权属的主张。我方并非是明知郑逵光未取得所有权还向其购买涉案房屋。即使购房协议书提到“家属有争议产权问题一切均由卖方负责一切法律责任”，这只是一种或有条款，并不确定。协议已确定郑逵光就是业主。三、郑逵光作为转让方，有义务保证标的物无权利瑕疵，并完成房屋过户登记。但郑逵光违约导致合同目的无法实现。原审虽适用合同法第94条判决解除合同，但对解除合同后的违约责任未却做处理，不符合公平合理的民法原则。如果不是郑逵光违约，我方应完整地享有涉案房屋的所有权。现该房屋面临拆迁，开发商承诺按每平方米3万给予货币补偿，我方可得利益为1041750元。扣除郑逵光退还的房款，我方还有906750元的损失。但我方为了妥善解决纠纷，仅以同地段最低市场价作为价差标准要求赔偿。这已经是最低的赔偿标准。原审以涉案房屋不是我方唯一住所为由，不支持我方的诉求没有法律依据，是否唯一住房不影响违约损失的赔偿，何况我方还提交名下无房屋的材料，证明涉案房屋是我方唯一房产。合同解除，我方丧失唯一房产，当年的房款已不可能在广州买到任何房屋。郑逵光赔偿我方损失才公平合理。综上所述，上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.判令郑逵光赔偿我方损失465000元；3.本案诉讼费由郑逵光负担。
被上诉人郑逵光答辩称：我方认为吴树明的上诉理由与请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。吴树明在购买房屋时，清楚房屋的产权是有瑕疵的，因此在买卖协议里，吴树明特别提出关于产权有争议的责任问题，因此认定签署该协议时，双方是清楚知道涉案房屋存在产权问题，所以吴树明为了保障自己利益的情况下，特意约定该条款。本案一审法院认定合同无效，其认定是正确的。根据合同无效的条款，无效合同所得的利益应当返还，在一审我方提出要求吴树明返还房屋，但由于当时还未进行继承，所以一审法院认定我方要求返还房屋的权利，现我方关于该房屋的继承诉讼向海珠区法院提起诉讼，现在我方要求吴树明返还房屋。
原审被告郑兴业述称：我方意见与郑逵光意见一致。
经本院二审审理，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，吴树明向本院提交三组证据：证据1.房屋所有权申请登记证件收据（统字第112030号）；发票，拟证明郑逵光在签订涉案房屋买卖协议书时，虽然没有取得产权登记。但其已经在1990年即已自己的名义申请涉案房屋所有权登记。在此情况下，我方有合理的理由相信其享有涉案房屋的处置权。且郑逵光亦是凭该收据向公证处证明其对涉案房屋的权属（见公证赠与合同记载）；证据2.承诺书、房屋补偿安置协议，拟证明涉案房屋面临拆迁。开发商广州合生盛景房地产有限公司承诺，如果我方选择货币补偿方式的，补偿单价为30000元/平方米；证据3.广州市海珠区前进路项目改造选房顺序号结果确认书（原件）、入户通知书，拟证明的内容与证据二的内容一致。如果涉案合同履行，我方的可得利益为1041750元。我方暂时没有办法提供证据原件，但是可以到相关部门查证。证据2提供了原件，证据1是复印件。郑逵光、对此发表质证意见称：证据1没有原件，我方对其三性有异议，不予认可。证据2的承诺书没有签名与盖章，对其三性不予认可。房屋补偿安置协议只有吴树明的签名，对其三性均有异议，不予认可。对证据3的三性均有异议，广州市海珠区前进路项目改造选房顺序号结果确认书没有盖公章，业主的姓名是郑某乙，郑某乙已去世所以不能委托吴树明代理。对入户通知书的真实性无异议，合法性关联性有异议。前进路的改造项目未经房管部门审批，其征收项目只是一个意向，我方认为该证据与本案无关联。
本院认为，由于涉案房屋原产权人为郑某乙，现该房屋仍登记在郑某乙名下。郑某乙已于1988年4月28日死亡，郑逵光只是郑某乙的法定继承人之一，尚未取得涉案房屋的所有权，致使吴树明的购房目的无法实现，吴树明主张解除其与郑逵光签订的《协议书》，郑逵光亦表示同意，原审法院判令该《协议书》解除及郑逵光返还吴树明购房款135000元，于法有据，本院予以维持。本案二审双方争议的焦点是在郑逵光与吴树明于1993年5月25日就涉案房屋签订的《协议书》解除后，郑逵光是否应当向吴树明赔偿问题。
吴树明上诉主张其在与郑逵光就涉案房屋签订时并不知道涉案房屋的来源及对郑逵光在签订合同时尚未取得涉案房屋所有权并不知情，其没有过错，要求郑逵光赔偿其损失，并主张两份落款时间为1983年日杂公司就涉案房屋签订的合建房屋协议书、1994年和1996年的两份产权分割协议均系倒签和其代郑逵光签名。经查阅原审卷宗，这四份协议均系吴树明向原审法院提交，吴树明一审期间并未提出这四份协议时间倒签，在一审庭询期间也没有提出这四份协议中郑逵光的签名为其代签，只是在一审庭审结束后近两个月的时间提出1994年产权分割协议中其代郑逵光签名，吴树明未对此作出合理解释说明，而且在1993年吴树明与郑逵光就涉案房屋签订《协议书》时作为购买人理应就涉案房屋的权属进行调查了解，而《协议书》明确约定，如卖方在转契证期间，卖方家属有争议产权问题，一切均有卖方负责一切法律责任。根据吴树明提交的落款时间为1990年1月10日广州市土地使用权登记申请收件收据载明郑逵光申请涉案房屋进行土地使用权登记申请、落款时间为1998年11月10日的广州市房地产权属证明书以及原审法院对涉案房屋查册产生的广州市不动产登记查册表均载明涉案房屋所有权人为郑某乙，来源系1983年广州市日杂品公司合建后分割，说明涉案房屋一直登记在郑某乙名下，即使在郑某乙去世后，郑逵光在办理涉案房屋相关登记事宜时权属人也没有发生过变化，吴树明于1993年就入住涉案房屋，期间其一直未就涉案房屋产权登记问题向郑逵光及郑某乙的继承人提出异议，不符合常理，原审法院结合吴树明提交的《关于市日杂公司海珠基层店在前进路康公街14号与万寿一巷4号之二、之三（郑福祥、郑自盛二户业主）合建房屋协议书》、《关于日杂公司海珠基层店在前进路康公街14号与万寿一巷4号之二、之三（三户业主）合建房屋协议书》和《前进路康公街14号之三宿舍产权分割协议》，认定吴树明在签订《协议书》时，对郑逵光尚未取得涉案房屋所有权的事实是知情的、吴树明应当承担合同目的不能实现的后果并驳回吴树明要求郑逵光按涉案房屋的市场价值差额赔偿损失的诉请，并无不当，本院予以维持。
关于吴树明二审期间提交的证据，由于证据1并非一审庭审结束后新发现的证据，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，故依据该司法解释第四十三条第一款规定，本院对该证据不予采纳。证据2、3与本案并无直接关系，本院对两证据不予采纳。
综上所述，上诉人吴树明上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8275元，由上诉人吴树明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 余 盾
代理审判员 李 焕
二〇一六年七月十四日
书 记 员 麦倩文
郑诗韵