南通市崇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民初字第01119号
原告（反诉被告）范存智。
委托代理人陈建国、唐晓龙，上海市亚太长城（南通）律师事务所律师。
被告（反诉原告）恒盛炜达（南通）房地产开发有限公司，住所地南通市崇川区人民东路127号
法定代表人李建中，执行董事。
委托代理人徐海健，恒盛炜达（南通）房地产开发有限公司职员。
委托代理人ＸＸ，恒盛炜达（南通）房地产开发有限公司职员。
原告（反诉被告）范存智与被告（反诉原告）恒盛炜达（南通）房地产开发有限公司（以下简称恒盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）范存智及其委托代理人陈建国、唐晓龙、被告（反诉原告）恒盛公司委托代理人徐海健、ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）范存智诉称，范存智购买恒盛公司开发的恒盛尚海湾＊幢＊＊＊室，双方于2013年3月9日签订商品房买卖合同。范存智按照合同约定支付了全部购房款、物业管理费等所有费用。恒盛公司将该房屋交付范存智，在交接过程中，范存智发现房屋存在严重质量问题，提出业主意见。2014年2月15日、16日、17日，恒盛公司对房屋进行了维修，该房屋的一般质量问题基本修复。范存智遂对房屋进行装修，并委托南通亿佰丽建材有限公司进行家庭居室装饰装修，支付了装修定金。但在装修公司开始进场装修过程中，发现窗户弯曲、变形、阳台漏水、卫生间里有粪便污物排不出去，导致淹及全屋无法处理。范存智多次向开发商、物业公司反映未有任何处理与答复。后经范存智投诉，南通市建设工程质量监督站现场责成施工方分析具体原因，制定施工方案，尽快解决住房排污问题。然而，开发商、物业公司、施工单位进行推诿，至今住房排污问题无法得到彻底解决。恒盛公司的行为造成范存智损失：在外延长租期的租金，装修定金不予退还、律师代理费、车旅费等费用。请求判令恒盛公司承担修复责任，赔偿经济损失183268.4元。诉讼中范存智明确要求赔偿的损失为定金损失147268.4元、房屋租金损失2.7万元。
被告（反诉原告）恒盛公司辩称，范存智所购房屋的细小瑕疵，恒盛公司已按质量保修书的要求予以了保修。范存智提出的卫生间泛水问题，并非房屋质量问题，不属于恒盛公司的保修范围，而且已经疏通，流水正常，无再次泛水现象。范存智因卫生间泛水问题引致的原告所称的“损失”与恒盛公司无关，恒盛公司无赔偿义务。范存智所称的损失并未实际发生或仍应由其自行承担。
被告（反诉原告）恒盛公司反诉称，恒盛公司与范存智于2013年3月9日签订商品房买卖合同，合同约定买受人于合同签订之日支付总房款的30.3%即348510元，余款在合同签订后15日内付清。但范存智一直拖延付款，直至2014年2月7日恒盛公司才收到余款80万元，迟延付款达320天。请求判令范存智支付购房款逾期支付违约金25600元。
原告（反诉被告）范存智针对反诉辩称：1、反诉理由与事实不符，双方是在2013年签订了房屋认购书，由于是通过内部关系购买的该房屋，2013年3月9日的合同是在交付房屋时补签的，所以不存在范存智拖欠房款的情况。2、双方在实际交接过程中没有提出任何异议，因此恒盛公司现在提出违约金的请求缺乏事实和法律依据。
原告（反诉被告）范存智为支持其主张，对本诉、反诉一并提供以下证据：
证据1、房屋所有权证、住宅工程验收合格证，证明范存智购买恒盛公司开发的房屋依法取得了房屋所有权及恒盛公司承诺房屋质量合格。
证据2、房屋认购书、商品房买卖合同，证明范存智购买了恒盛公司开发的房屋，双方约定了权利和义务，恒盛公司交付房屋的时间是2013年12月31日前。
证据3、物业管理费发票、垃圾清运费发票、天然气交费发票，证明恒盛公司违约，逾期在2014年2月17日交付房屋。
证据4、房屋住宅质量保证书、产权证，证明恒盛公司承诺屋内防水工程（卫生间、外部墙面等）的防渗漏保修期五年，给排水管道也是五年，保修期内给业主造成的损失由恒盛公司承担。
证据5、接管验收、业主托管钥匙记录、房屋修复记录、建设工程质量投诉登记表、处理情况说明，证明涉案房屋出现严重的房屋质量问题，恒盛公司答应范存智解决问题，但其提出的解决方案是对一般问题的修复，对严重质量问题没有落实，因此恒盛公司应该承担赔偿责任。
证据6、施工合同、收款收据、装饰装修预算详单、解除合同协议书，证明涉案房屋由南通亿百丽建材有限公司进行装修，装修公司收取了147268.4元，该损失应由恒盛公司承担。
证据7、房屋出租合同、收条，证明由于恒盛公司过错导致范存智在外延长房屋租期，房租损失应由恒盛公司承担。
证据8、照片，证明房屋质量存在严重问题。
被告（反诉原告）恒盛公司发表如下质证意见：
对于证据1的真实性、合法性没有异议，可以证明房屋是经验收合格并办理了产权初始登记。
对于证据2的真实性、合法性没有异议，房屋认购书是2013年1月23日签订的，认购书约定范存智应于三天内签订商品房买卖合同，并约定了一次性付款，此认购书作为证实签订商品房买卖合同的预约合同，但范存智未按期签约，直到2013年3月9日才签订了商品房买卖合同。商品房买卖合同第六条明确约定了付款时间及金额，第七条约定了逾期付款的违约责任，第八条虽然约定了2013年12月31日前交房，但实际上因为范存智迟延付款，2014年才支付80万的购房款，恒盛公司是在范存智将房款付清后才交的房。
对于证据3没有原件，无法确定真实性，但可以证明相关配套、物业服务、垃圾清运都符合使用条件，范存智拿房后可以正常使用房屋。
对于证据4、恒盛公司仅对房屋质量承担保修义务，非质量问题没有维修义务，住宅质量保证书规定，管道质量保修期是两个月，本案的管道堵塞不是质量问题。
对于证据5、物业接管验收记录真实性没有异议，只能证明范存智报修，不能证明问题发生的原因，该验收记录反而证明房屋细微的瑕疵已经得到修复。2014年2月17日房屋报修的若干瑕疵在2014年3月11日及之后的几次报修中原告再没有提到，卫生间泛水问题系楼上业主装修堵塞造成，不是质量问题，之后没有再发生过泛水现象。业主托管钥匙表是原告与物业公司之间的关系，与本案无关。4月24日房屋修复表是对之前原告几次至物业报修的统计表，证明了房屋瑕疵（含窗户变形和阳台渗水）已经修复。建设工程质量投诉登记表上的记载是原告自己的陈述，且原告称2014年2月房屋交接时发现房屋都是污水物，但从物业交接证据上看，2月17日当天并没有提到房屋泛水的问题。处理情况说明没有认定污水倒灌的原因，而是让施工方分析原因，被告已经按照其说明的要求分析了具体原因并疏通了管道并向南通市建设工程质量监督站作出了书面说明，指出泛水问题不是房屋质量问题。
对于证据6的真实性、合法性、关联性都不予认可。装修公司合同承包人是南通亿百丽建材有限公司，但盖章是江苏亿百丽建材有限公司，经查该公司是2013年9月新设立的公司，经营范围中提到凭资质证书承接装饰工程，而签订该合同时该公司是否具有装修资质并不清楚，因此对合同的效力不予认可。装修费用过高也不合理。定金的交纳属于大额交易，现金交纳不正常，因此对定金的实际交付不予认可。合同解除协议书签订时间是2014年7月11日，晚于起诉时间，该协议书是原告起诉后为了诉讼需要办理的，不是真实情况。装修合同可以继续履行，开庭时原告对房屋正在进行装修，起诉前房屋的状况和开庭时的房屋状况是一样的，不存在不好装修的说法。被没收定金缺乏法律依据，是范存智和装修公司之间的事情，与本案没有关系。
对于证据7的真实性、合法性、关联性不予认可。房屋可以正常居住，原告进行精装修再居住与恒盛公司无关，其产生的费用与恒盛公司无关。租赁合同要到房管局办理备案，租金要去税务局开具租赁发票，范存智都没有提供，租金主张期限尚未届满，还没有发生。
对于证据8的真实性、合法性、关联性不予认可，照片的时间地点无法确认，原告已经在正常装修。
被告（反诉原告）恒盛公司为支付其主张，对本诉、反诉一并对提供以下证据：
证据1、排水系统及卫生器具通水试验记录，证明范存智房屋所在的单元竣工验收时符合要求，没有质量问题。
证据2、室内排水管道通球试验记录，证明范存智楼幢进行了通球试验，没有堵塞现象。
证据3、房屋地漏泛水情况说明、泛水处理经过说明，证明范存智所购房屋验收合格，卫生间泛水非房屋质量问题导致，是由于其他业主装修垃圾所致。
证据4、物业公司情况说明，证明范存智所购房屋管道堵塞不是质量问题，房屋交接时没有发生卫生间泛水问题，2014年5月1日管道已经疏通至今没有再发生泛水，房屋细部瑕疵也已经修复。
证据5、2014年7月24日现场勘察照片，证明卫生间及房屋内没有泛水。
证据6、照片一组，证明范存智房屋正在装修，范存智陈述阳台门框有划痕及渗水的问题从照片上已经看不出。
证据7、商品房买卖合同，证明合同约定对方交纳房款的时间及金额，逾期付款的违约责任。
证据8、2014年2月7日银行进帐单，证明范存智逾期付款的时间。
证据9、催告违约金挂号信，证明范存智应在2013年3月24日前付清购房款，但是其逾期324天。
原告（反诉被告）范存智发表如下质证意见：
对于证据1、证据2的真实性、合法性没有异议，关联性有异议。尽管房屋有相应的验收记录，但双方在交接房屋时存在明显的质量问题。
对于证据3是恒盛公司单方作出的说明，质检站当时初步判断是污水窨井倒灌引起的污水积留，因此对关联性和合法性有异议。情况说明只是单方的陈述，不能作为证据使用。
对于证据4、物业公司与恒盛公司有利害关系，提供的证明效力不予认可。
对于证据5、证据6，照片上无法看出时间、地点及相关情形，因此不能达到恒盛公司的证明目的。
对于证据7，该合同是后补的，双方在签订房屋买卖合同前在2月就已经在房管局交易所办理了相关房屋买卖的手续并交纳了契税，同时在签订合同后第二日领取了房屋所有权证。因此该合同仅仅是用于事后到房管部门部分办理手续使用的，恒盛公司陈述的不是客观事实。
对于证据8，真实性没有异议，但双方并没有按照合同履行。
对于证据9，范存智没有收到到挂号信，也不是由EMS寄出，真实性也无法认认定。
本院认证意见：
对于范存智提供的证据1、证据2、证据4，恒盛公司对真实性、合法性均无异议，本院予以确认。对于范存智提供的证据3，恒盛公司虽对真实性无法确定，但同时认可其可证明范存智拿房后可以正常使用房屋，因该组证据能够相互印证，本院予以确认。对于范存智提供的证据5，恒盛公司对真实性没有异议，仅对证明目的提出异议，本院对该组证据予以确认。对于范存智提供的证据6，恒盛公司对真实性、合法性、关联性均提出异议，本院经审查存在以下疑点：1、作为装饰装修施工合同附件的装饰装修预算详单，缺少范存智的签字确认。2、装饰装修预算详单中面积计算存在误差，比如详单中所有地砖、地板面积总和达到170.1平方米，超过房屋的建筑面积143.81平方米。3、预算详单中材料报价偏高。4、预算价与合同价一致，无折扣。对该组证据的真实性无法确认。对于范存智提供的证据7，范存智在2013年度的租房合同上签署日期为2014年5月5日，其中“5日”的“5”原写为“6”与2014年度租房合同上签署的日期“2014年5月6日”一致，范存智后将“6日”改为“5日”，由此不能排除两份租赁合同系同一天制作，对该组证据不予确认。对于范存智提供的证据8，该组照片与物业公司提供的修复记录能够相互印证，本院予以确认。
对于恒盛公司提供的证据1、证据2，范存智对于其真实性、合法性无异议，本院予以确认。对于恒盛公司提供的证据3系恒盛公司向南通市质监站所作的情况说明及建设单位、监理单位、施工单位共同进行的泛水问题原因分析，本院予以确认。对于恒盛公司提供的证据4情况说明，与质监站的处理情况说明、物业公司提供的修复记录及本院组织双方当事人在现场勘察的情况相吻合，本院予以确认。对于恒盛公司提供证据5、证据6，照片系对现场情况的真实记录，本院予以确认。对于恒盛公司提供的证据7，与范存智提供的合同相一致，本院予以确认。对于恒盛公司提供的证据8，范存智没有异议，本院予以确认。对于恒盛公司提供的证据9，有挂号信回执，本院予以确认。
经审理查明，2013年1月23日，范存智与恒盛公司签订房屋认购书，范存智认购尚海湾＊幢＊＊＊室，销售单价12950平方米，销售总价1887463元，付款方式一次性付款。2013年3月9日，双方签订商品房买卖合同。合同约定，计价方式与价款按建筑面积计算，该商品房单价为7880元，总金额1148510元。付款方式及期限为买受人于合同签订之日支付总房款的30.3%即348510元，余款在合同签订后15日内付清。买受人逾期付款的违约责任为自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。交付期限为出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任为合同约定的交付期满未达到交付条件，买受人同意给予1个月交付宽限期，并按以下方式处理：（1）如逾宽限期超过60日，自宽限期满之次日至实际交付日，出卖人按日支付已付款万分之一违约金，合同继续履行。保修责任为在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。双方还对其他事项进行了约定。
合同签订后，范存智按时支付了首期付款，余款80万元至2014年2月7日付清。恒盛公司于2014年2月17日向范存智交付尚海湾＊幢＊＊＊室房屋，范存智提出存在以下问题：1、进户门子门上插销坏了，推不上，关上后松动严重。后门关上后，也摇晃；2、厨房玻璃门下轨道、右侧轨道都有变形；3、餐厅后移门下轨道、客厅移门下轨道、客卫窗户下轨道都有划伤、变形；4、客厅有水泥、黄沙需清洁干净；5、前阳台南边下墙角靠地坪阴角处有渗水（已标记）。6、西南卧室遮阳卷帘控制盒有划伤；7、前阳台窗框上轨道处粉刷缝隙严重；8、进户门右侧边没有贴大理石，进户门外两侧缝隙严重；9、进户门侧粉刷脱落。同年3月11日至13日，范存智反映：1、卫生间马桶软管坏；2、厨房没有堵头；3、卫生间污水、大便及污秽排不出去需要处理。同年4月19日至22日，范存智反映：1、窗户弯曲、变形，导致家里脏乱；2、卫生间下水道返水管主管堵了；3、卫生间大便排污物排不出去导致淹及全屋，需要处理。同年4月26日，范存智再次反映卫生间大便排污物排不出去导致淹及全屋至今未处理。
恒盛公司针对范存智反映的问题进行了部分维修，但至2014年4月30日，污水积留的问题仍未解决。2014年4月30日，南通市建设工程质量监督站根据范存智的投诉，进行了现场检查，出具处理情况说明：“我站巡查一科于2014年4月30日上午前去恒盛尚海湾3-201室进行检查，发现卫生间、厨房间等地面有污水积留，初步判断由污水窨井倒灌卫生间引起。现场责成施工方分析具体原因，制定施工方案，尽快解决住房排污问题。”恒盛公司于5月1日安排人员进行疏通，同时向南通市建设工程质量监督站提交泛水情况说明，认为泛水原因系装修垃圾堵塞排水管所致。
2014年7月16日，范存智向本院起诉。在诉讼过程中，本院于2014年8月7日组织双方至现场勘查，发现主排水管已疏通，房内所积污水已不见，范存智所反映的情况得到部分解决，尚存在的问题为南阳台东墙下角渗水，房屋北侧平台积水渗至北厨房、北卫生间，客厅推拉门下轨道变形，所有窗户下轨道变形。其后，恒盛公司继续进行了维修。至2014年8月19日，尚存在的问题为厨房渗水未处理、所有窗轨变形未处理，范存智提出下水改道问题未解决。至2014年9月，除下水道改道因技术问题未能解决外，其余问题都基本得到解决。范存智开始进行装修施工，敲除了客厅推拉门框。
另查明，案涉房屋通过了竣工验收。排水系统及卫生器具通水试验与室内排水管道通球试验于2013年8月、9月试验合格。案涉房屋实测建筑面积为143.81平方米。
本院认为，范存智与恒盛公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，应为有效。恒盛公司在交付商品房时，所涉房屋已通过竣工验收合格，符合交付条件。房屋交付后，恒盛公司应按合同约定在商品房保修范围和保修期限内承担保修责任。根据范存智提出的质量问题主要涉及三个方面：1、部分外墙渗水；2、门窗轨道存在变形、划痕；3、主下水道堵塞，室内泛水。其中前两个问题属于保修责任范围。关于泛水问题，范存智在2014年2月17日房屋交接过程中并未发现排水不畅的问题，此前在竣工验收时室内排水管道通球试验通畅，而在其后的管道疏通恒盛公司发现系装修垃圾堵塞排水管所致。因此卫生间泛水问题系业主使用问题，而非管道质量问题，不属于保修责任范围。对于上述问题，除门窗轨道变形、划痕外，其余问题在范存智进行装修施工前均已解决，无须继续修复。考虑到恒盛公司的维修确实对范存智的房屋装修造成了延误，另外轨道变形、划痕等问题未得到彻底解决，本院酌情确定恒盛公司赔偿范存智2万元。对于范存智主张的定金损失，因其未能提供有效证据证明，且该定金损失也超出恒盛公司可预见的范围，本院对此不予支持。
对于恒盛公司的反诉请求，范存智未按合同约定的时间付款，应按合同约定承担逾期付款违约责任。80万元逾期320天，按每日万分之一计算，逾期违约金为25600元。范存智提出商品房买卖合同系办理产权登记时补签的理由，因未提供证据证明，本院不予采纳。范存智提出的恒盛公司在房屋交接时未提出异议，因此无须承担违约金要求的主张，因恒盛公司从未明示放弃追究违约责任，范存智的该抗辩意见，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖》第十三条第二款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）恒盛炜达（南通）房地产开发有限公司赔偿原告（反诉被告）范存智损失人民币2万元。
二、原告（反诉被告）范存智给付被告（反诉反诉原告）恒盛炜达（南通）房地产开发有限公司逾期付款违约金人民币25600元。
三、驳回原告（反诉被告）范存智的其他诉讼请求。
上述一、二项相抵，原告（反诉被告）范存智应给付被告（反诉原告）恒盛炜达（南通）房地产开发有限公司人民币5600元，此款由范存智于本判决生效之日起十日一次性给付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币4045元，由原告范存智负担3665元，被告恒盛炜达（南通）房地产开发有限公司负担380元。反诉受理费人民币220元由反诉被告范存智负担（上述款项范存智已预交4045元，恒盛炜达（南通）房地产开发有限公司已预交220元，双方在履行上述给付义务时一并结清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费，不服本诉为4045元，不服反诉为220元（江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：南通市财政局；账号：47×××82；开户行：中国银行南通市西被闸支行）。
审 判 长 巫劲松
审 判 员 余雪松
人民陪审员 马 莉
二〇一五年一月十二日
书 记 员 朱路遥