广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0604民初1968号
原告兴业银行股份有限公司佛山分行，住所地：佛山市禅城区，注册号：（分）440600000021824。
负责人国祝，行长。
诉讼代理人黄志强，广东慧港律师事务所律师。
诉讼代理人吴晨晓，广东天伦（佛山）律师事务所律师。
被告潘凤萍，女，汉族，1965年10月26日出生，住所地：广东省越秀区东风东路***号大院*号***房，公民身份号码4401021965********。
原告兴业银行股份有限公司佛山分行诉被告潘凤萍金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月11日立案受理后，因被告下落不明，本案依法由简易程序转为适用普通程序，于2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人黄志强到庭参加了诉讼，被告经本庭合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称：
1、签约事实
2007年11月22日，原告与被告潘凤萍签订编号为兴银粤个商借字（大沥）第39070279930100号《个人商用房抵押借款合同》，约定由原告向被告潘凤萍发放贷款人民币29万元，借款期限为120个月，借款月利率为基准利率上浮10%，利率采用一年一定的方法，借款期限内如遇利率调整，于下年1月1日开始，按相应的借款利率档次执行新的国家利率规定，每月20日及到期日为还款日，还款方式为等额本息偿还。借款逾期，罚息利率为借款利率上浮30%。
同时，合同约定被告潘凤萍以其所购位于佛山市南海区狮山镇俊景西路俊景花园住宅小区C区01座05号商铺【粤房地证字第C5508654号】的房地产为上述借款提供抵押担保。
二、履约事实
上述借款合同签订后，原告即依约于2007年12月25日向被告潘凤萍发放�人民币29万元的贷款，借款期限为2007年12月25日至2017年12月25日。同时，抵押房屋亦依法办理了抵押登记手续。
3、违约事实
自2015年6月至今，被告潘凤萍未能按时偿还借款本息，已严重违反借款合同约定。
四、起诉依据
根据《个人商用房抵押借款合同》第七条“提前收贷”约定，“借款期间，如发生下列情况之一，则甲方有权提前收贷（即提前收回部分或全部借款本息），并有权依法处分抵押物或要求丙方立即履行保证责任：……（三）乙方连续六个月未按期偿还借款本息”；第十五条第一款约定，“一、如乙方违反本合同约定的义务，则甲方有权选择采取下列一项或几项措施：……（三）解除借款合同，要求乙方清偿所有借款本息；……（七）要求乙方赔偿一切损失；（八）以法律手段追究乙方违约责任”；第二十条第二款约定“乙方未按期供款，每逾期一次，应向甲方支付违约金人民币壹佰元……”。
第十条约定，“抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息（包括复利、罚息）、乙方应支付的违约金、赔偿金和甲方为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费用、财产保全费、申请执行费、律师代理费、办案费用、公告费、评估费、拍卖费等）”。
因此，由于被告已连续六个月未能按时偿还借款本息，已构成违约，原告有权提前收贷，并追究债务人的责任。
另，原告为实现本案债权，签订《民事委托代理合同》聘请了律师并支付了律师费8600元。该项律师费的计算符合广东省物价局、广东省司法厅联合发布的《律师服务收费管理实施办法》的规定，且原告已实际支付，属于《个人商用房抵押借款合同》规定的“实现债权的费用”之范畴，依法应由被告承担。
特起诉至法院，请求判令：
一、被告潘凤萍立即支付银行欠款本金95774.43元及利息6188.41元【利息暂计至2016年3月9日，之后利率从起诉之日起按借款利率上浮30％计算至实际清偿日止】；
二、被告潘凤萍支付律师费8600元；
三、原告对被告潘凤萍提供抵押的位于佛山市南海区狮山镇俊景西路俊景花园住宅小区C区01座05号商铺【粤房地证字第C5508654号】的房地产享有优先受偿权；
四、被告潘凤萍向原告支付违约金1200元（暂计至2016年3月9日）；
五、被告承担本案受理费、保全费等全部诉讼费用。
庭审中，原告明确起诉状存在笔误，逾期起始日期应为“2015年4月”而非“2015年6月”。
被告未答辩亦未向本院提交证据。
经审查，本院对原告起诉的事实予以确认�
另查明一：被告潘凤萍名下位于佛山市南海区狮山镇俊景西路俊景花园住宅小区C区01座05号商铺【粤房地证字第C5508654号、佛府南国用（2007）第0602720号】于2007年12月3日办理抵押登记，登记权属人为被告潘凤萍，抵押权人为原告。
另查明二：为实现本案债权，原告委托广东天伦（佛山）律师事务所代理本案诉讼，代理权限为一般授权，律师费为固定收费，为8600元，若发生二审、执行程序等均不再增加收费，该笔律师费已于2016年3月22日支付完毕。
另查明三：被告潘凤萍自2015年4月20日起开始逾期归还当期借款本息，其后，仅于2015年5月9日还款3412.84元、7月7日还款3358.51元、8月7日还款3305.23元。原告以起诉宣布借款提前到期。起诉后，被告潘凤萍未归还借款本息。本院于2016年5月25日通过公告送达的方式向被告送达起诉状副本。截至2016年6月14日，被告潘凤萍尚欠原告借款本金95774.43元，利息（含罚息）7665.38元。
本院认为：本案为金融借款合同纠纷。原、被告之间的《个人商用房抵押借款合同》不存在无效情形，受法律保护，双方应按照合同的约定履行权利义务。
一、违约责任
借贷双方约定借款人应于每月20日按等额方式还款，而被告潘凤萍自2015年4月20日开始没有按期偿还本息，且已达到连续六期，依合同属违约行为，根据约定原告可以宣布本合同项下已发放贷款提前到期。原告以起诉宣布本案贷款提前到期，则本案应诉材料于2016年5月25日送达给被告之日为变更合同的通知到达时间。借款提前到期后，被告仍未履行，再次违约，应支付全部所欠本息。借款逾期后，被告潘凤萍应按合同约定的罚息利率向原告支付利息。故原告对此的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。则，截至2016年6月14日，被告潘凤萍应偿还尚欠原告借款本金95774.43元，利息（含罚息）7665.38元【此后至实际清偿之日止的利息按中国人民银行金融机构人民币同期五年期以上贷款基准利率上浮10%再上浮30%计，若遇上述基准利率调整，则次年1月1日起调整】。
关于违约金。借贷双方约定每逾期一次即应支付违约金100元，而被告潘凤萍自2015年4月20日开始逾期归还当期借款本息，则截至原告所主张的2016年3月9日，被告潘凤萍累计逾期11期，应向支付违约金1100元，原告请求被告支付截至2015年3月9日的违约金1200元，与约定不符，本院对超出部分不予支持。
关于律师费。本案《个人商用房抵押借款合同》中约定原告为实现债权而支付的律师费属于抵押担保范围，且本案抵押人与借款人为同一人，均为被告潘凤萍，双方还约定，乙方（借款人、抵押人）违约，应赔偿原告一切损失，而庭审中，原告提供了委托代理合同证实该费用的金额，该律师费金额未超出广东省物价局、广东省司法厅《律师服务收费管理实施办法》的规定，业已实际支付。故，本院对原告要求支付律师费的主张予以支持。
二、担保责任
本案借贷双方约定被告潘凤萍提供的位于佛山市南海区狮山镇俊景西路俊景花园住宅小区C区01座05号商铺的不动产为涉案借款提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、罚息、律师费等，且已办理了抵押登记，原告为抵押权人。现原告已宣布借款提前到期，借款人未足额偿还借款本息，原告有权行使抵押权利，因此，本院对原告主张其对抵押物享有优先受偿权的诉请予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百零七条，《中华人民�和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：
一、被告潘凤萍在本判决发生法律效力之日起十日内向原告兴业银行股份有限公司佛山分行偿还贷款本金95774.43元及利息（暂计至2016年6月14日的利息为7665.38元；此后至实际清偿之日止的利息按中国人民银行金融机构人民币同期五年期以上贷款基准利率上浮10%再上浮30%计，若遇上述基准利率调整，则次年1月1日起调整）；
二、被告潘凤萍在本判决发生法律效力之日起十日内向原告兴业银行股份有限公司佛山分行支付律师费8600元；
三、被告潘凤萍在本判决发生法律效力之日起十日内向原告兴业银行股份有限公司佛山分行支付违约�1100元；
四、原告兴业银行股份有限公司佛山分行就本判决第一、二、三项确定的债权对被告潘凤萍名下位于佛山市南海区狮山镇俊景西路俊景花园住宅小区C区01座05号商铺的不动产的折价、拍卖或变卖价款享有优先受偿权；
五、驳回原告兴业银行股份有限公司佛山分行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用普通程序审理，案件受理费2364元，财产保全费1036元，共计3400元，由原告负担3元，被告潘凤萍负担3397元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 程明敏
代理审判员 王 思
人民陪审员 朱 军
二〇一六年六月二十日
书 记 员 邓林颖