浙江省余姚市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬余低民初字第59号
原告（反诉被告）：童辉。
委托代理人：徐明辉，浙江四德律师事务所律师。
委托代理人：胡志超，浙江四德律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：宁波长青塑胶制品有限公司。住所地：余姚市朗霞街道万兴南路*号。
法定代表人：洪伯安，该公司董事长。
委托代理人：钱荣麓，浙江阳明律师事务所律师。
委托代理人：沈菊军，浙江阳明律师事务所律师。
被告：符文君。
被告：俞＊＊。
被告：俞长富。
被告：洪爱云。
原�（反诉被告）童辉与被告（反诉原告）宁波长青塑胶制品有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月28日立案受理后，依法由审判员王永军适用简易程序审理，案件审理过程中经原告的申请本院依法追加了符文君、俞＊＊、俞某、洪某为本案共同被告，依被告（反诉原告）宁波长青塑胶制品有限公司的申请，本院委托宁波市豪斯房地产估价有限公司对涉案房屋进行了估价，2014年9月12日转普通程序审理，并分别于2015年1月19日、3月23日两次公开开庭进行了审理。诉讼中被告符文君曾提出反诉请求，后又自行撤回反诉请求，本院予以准许。原告（反诉被告）童辉的委托代理人徐明辉、胡志超、被告（反诉原告）宁波长青塑胶制品有限公司的委托代理人沈菊军、被告符文君到庭参加诉讼，被告俞＊＊、俞某、洪某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告童辉起诉称：2002年5月，被告宁波长青塑胶制品有限公司因员工（查工程师）需住宿向原告提出，要求借住位于余姚市朗霞街道朝阳路48号一幢二层房屋用作员工宿舍，当时，原告及妻子单小琴都是被告单位员工，该幢二层楼房也闲置不用，故不好意思拒绝，就同意借给被告用作员工宿舍。2003年5月8日，因被告宁波长青塑胶制品有限公司的要求，原告将该房屋卖给被告宁波长青塑胶制品有限公司，并签订一份契约（买卖合同），双方约定价格为134000元，由被告分期付清，同时原告把房产证交给被告。2014年4月9日，原告认为涉案房屋系小产权房，其宅基地属集体所有，产权人为原告，在册人员为原告家庭成员（童辉、单小琴、童＊＊），原、被告之间签订的房屋买卖合同属于无效。故向法院起诉，提出确认该房屋买卖合同无效。2014年6月5日，余姚市�民法院作出（2014）甬余低民初字第29号民事判决书，判决确认原、被告签订的房屋买卖合同无效。现该房屋买卖合同经法院确认无效，无效合同自始无效，因该合同取得的财产应各自返还，为此，原告要求被告宁波长青塑胶制品有限公司将涉案房屋归还给原告，同时原告返还已收取的购房款134000元。现原告诉请法院判令：1.因原、被签订的房屋买卖合同依法被确认无效，要求被告将位于余姚市朗霞街道朝阳路48号的房屋归还给原告；2.本案诉讼费用由被告负担。审理中原告（反诉被告）又增加了要求确认被告（反诉原告）宁波长青塑胶制品有限公司与俞雪丰签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。
原告为证明自己的主张而向本院提交以下证据：1.余姚市房地产管理中心出具的房屋登记信息查询结果复印件1份，拟证明余姚市朗霞街道朝阳路48号房屋所有权人是原告童辉（家庭）而非被告；2.建设用地规划许可证复印件及建设工程规划许可证复印件各1份，拟证明用地规划的用地人为童辉，用地面积为72.5平方米，用地位置在西干村朝阳路，建设用地规划许可为私人建房；3.余姚市私人建房用非耕地呈报表复印件1份，拟证明建房户主为原告，建房所在地为朗霞街道西干村，建设用地在册人员童辉、单小琴、童＊＊三人，该建设用地属朗霞街道西干村村级集体组织集体所有、农村宅基地；4.房屋买卖协议复印件1份及领付款凭证复印件4份，拟证明原告将地处余姚市朗霞街道朝阳路48号一幢二层楼房房屋（小产权房）出卖给被告宁波长青塑胶制品有限公司，并收取购房款。该房屋买卖协议违反了法律的强制性禁止性规定，该房屋买卖协议无效；5.（2014）甬余低民初字第29号民事判决书1份，拟证明原告与被告宁波长青塑胶制品有限公司之间的房屋买卖合同业经法院判决确认为无效合同。［上述证据1-4的原件在（2013）甬余低民初字第107号案件中］
被告宁波长青塑胶制品有限公司答辩称：对合同无效无异议；房屋不在我们处，要由其他被告来返还；2003年购房时我们支付相关购房款，要求原告返还房款，为此提出反诉请求：1.判令反诉被告返还购房款134000元，支付利息损失人民币85426.60元（自反诉原告付款之日起至2014年9月3日止按银行同期贷款年利率5.76%计算），赔偿反诉原告购房差价损失1655000元，合计1874426.60元；2.本案诉讼费由三被告承担。被告宁波长青塑胶制品有限公司，向本院提交了房地产评估报告一份，拟证明房屋的实际价值为1789000元的事实。
针对反诉原告的反诉请求，反诉被告答辩称：利息损失并不存在，反诉原告出租房屋的收益远大于利息，赔偿按评估价没有法律依据，本身双方之间的合�属无效合同，不受法律保护，我们只接受正常损失的赔偿。
被告符文君答辩称：2004年6月宁波长青塑胶制品有限公司已将涉案房屋转卖给了本被告，该房屋现在由本被告占有，2004年6月在办理房屋过户手续时，原告与本被告的丈夫订有一份房屋转让协议，并由本被告支付了20000元，房屋同意返还，但购房款要求按评估价返还。
被告符文君向本院提交了以下证据：1.2004年6月8日宁波长青塑胶制品有限公司与俞雪丰签订的房屋买卖契约1份，拟证明涉案房屋现实际占有人为被告符文君；2.2004年6月14日原告童辉与俞雪丰签订的房屋转让协议1份，拟证明当时为办理房屋产权过户双方间补签了协议，并收取了被告的20000元补偿款；3.余房权证朗霞镇字第××号房屋所有权证复印件1份，拟证明房屋已交付并由本被告实际占有的事实。
被告俞＊＊、俞某、洪某经本院合法传唤，无�当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证权利，不影响本院对证据的依法认定。
原告提供的证据，被告对证据的真实性均无异议，但认为房屋已实际交付，原告因为涉案房屋升值而反悔，纯属恶意，原告明知涉案房屋不能买卖而出卖，过错在原告，被告符文君同时提出原告童辉本非西干村村民，无权取得涉案房屋宅基地的使用权。对原告提交的证据，本院予以采信。
被告符文君提交的证据1，原告认为该协议与原告无关联，且该协议亦属无效，被告宁波长青塑胶制品有限公司对该证据无异议，因俞雪丰当时系自己的员工，故出卖价低于买入价，有员工福利的因素存在。本院经审核，对该证据的真实性本院予以确认；被告符文君提交的证据2，原告对证据的真实性无异议，但认为该协议并没有真实履行，也不存在原告借该协议收取20000元的事实，被告宁波长青�胶制品有限公司对该证据的无异议。本院经审核，对该证据的真实性予以确认；被告符文君提交的证据3，原告及被告宁波长青塑胶制品有限公司均无异议。对该证据本院予以采信。
根据原、被告的陈述及本院所采信的证据，本院认定事实如下：
2003年5月8日，原告童辉与被告宁波长青塑胶制品有限公司签订房屋买卖协议，原告将位于余姚市朗霞街道朝阳路48号房屋（房屋所有权证号：a0024777）以134000元价格转让给被告宁波长青塑胶制品有限公司，原告童辉在卖方处签字确认，被告的法定代表人洪伯安在买方处签字确认。被告宁波长青塑胶制品有限公司已支付了相应价款。2004年6月8日被告宁波长青塑胶制品有限公司将该房屋作价100000元转卖给当时系本单位的员工俞雪丰，俞雪丰也已付清了价款。被告宁波长青塑胶制品有限公司并将从原告处购得房屋交付给了俞雪丰�2004年6月14日，因办理房屋产权过户需要，原告童辉与俞雪丰签订了一份房屋转让协议书，该协议实际并没有履行。另查明，余姚市朗霞街道朝阳路48号房屋所在地为余姚市朗霞街道西干村，土地性质为集体建设用地，用途为个人住宅，建房户主为原告童辉，建房时家庭在册人员为童辉、单小琴、童＊＊。被告宁波长青塑胶制品有限公司企业类型为有限责任公司（台港澳与境内合资），投资人为东指有限公司、浙江长青控股集团有限公司。俞雪丰于2008年9月18日因遇车祸死亡，符文君为俞雪丰之妻、俞某系俞雪丰之父、洪某系俞雪丰之母、俞＊＊系俞雪丰之子，四人均为其第一顺序法定继承人。
审理过程中，经被告宁波长青塑胶制品有限公司申请，本院委托宁波豪斯房地产估价有限公司对涉案房屋进行估价，以2014年11月28日为估价时点，位于余姚市朗霞街道朝阳路48�农村宅基地房屋价格为1789000元。被告宁波长青塑胶制品有限公司为此支付了房屋评估费6500元。原告对评估报告及评估费发票的真实性无异议，但认为评估价没有实际参考意义，要求原告按评估价赔偿缺乏事实与法律依据。被告符文君认为评估价格过低。
本院认为：公民从事民事活动应当遵守法律。根据法律规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。本案中原告童辉与被告宁波长青塑胶制品有限公司的房屋买卖合同业经法院生效法律文书确认无效，被告宁波长青塑胶制品有限公司将因无效合同取得的房屋转卖给俞雪丰，其转让行为亦当属无效。原告童辉与俞雪丰签订的房屋转让协议书，因俞雪丰生前并�余姚市朗霞街道西干村村民，无权取得涉案房屋宅基地使用权，且该协议系双方为房屋过户所签，实际并没有履行。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，并按各自的过错承担相应的责任。俞雪丰死亡后，其民事权利义务由其法定继承人享有和承担，被告俞某、洪某、符文君、俞＊＊作为俞雪丰的法定继承人，俞雪丰因本案产生的民事权利和义务由上述四被告共同享有和承担。俞雪丰死亡后，涉案房屋实际由俞雪丰的继承人占有，故房屋应由被告俞某、洪某、符文君、俞＊＊直接返还给原告。原告童辉与被告宁波长青塑胶制品有限公司在签订房屋买卖合同时理应明知涉案房屋属于我国法律限制转让的范围，因此原告童辉与被告宁波长青塑胶制品有限公司均有过错。现原告童辉在出卖房屋多年后又以合同无效为由，要求返还房屋，故其应对合同无效承担主要责任。基于涉案房屋价值已上涨，若房屋的增值部分由原告童辉享有，则明显是其因主张合同无效而得益，不符合公平、诚信原则。被告（反诉原告）宁波长青塑胶制品有限公司要求原告按评估价赔偿的反诉请求应予支持，但鉴于被告宁波长青塑胶制品有限公司在购房中亦存在一定的过错，故对赔偿金额应酌情予以调整。被告宁波长青塑胶制品有限公司买入房屋后，又将该房屋出卖给俞雪丰，该买卖行为系另一层法律关系，俞雪丰的继承人可依据另行理直。被告反诉要求原告赔偿利息损失，并无事实依据，对此不予支持。被告宁波长青塑胶制品有限公司要求原告按评估价赔偿房屋增值损失，理由正当应予支持。被告符文君辩称为办理房屋过户手续另行支付原告童辉20000元，原告对此予以否认，被告符文君也无证据佐证，故对辩称意见不予采纳。原告要求返还房屋�诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告俞某、洪某、俞＊＊不到庭参加诉讼，不影响本院依法审判。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国继承法》第十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）宁波长青塑胶制品有限公司与俞雪丰于2004年6月8日签订的房屋买卖契约无效；
二、原告（反诉被告）童辉于判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）宁波长青塑胶制品有限公司购房款人民币134000元，赔偿被告（反诉原告）宁波长青塑胶制品有限公司房屋增值款人民币1572250元，合计1706250元；
三、被告符文君、俞某、洪某、俞＊＊于原告（反诉被�）童辉给付完上述全部款项后十日内将位于余姚市朗霞街道朝阳路48号的房屋返还给原告童辉；
四、驳回反诉原告宁波长青塑胶制品有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费80元，反诉费20901元合计20981
元，由原告童辉负担20156元、被告宁波长青塑胶制品有限公司负担825元，案件评估费6500元由原告童辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审 判 员 王永军
代理审判员 孙平平
人民陪审员 陈忠兴
二〇一五年四月二十二日
代书 记员 张 剑