上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1147号
上诉人（原审原告）上海爱国热轧有限公司。
法定代表人杨方萍，经理。
委托代理人杨雪冰。
委托代理人袁守平，上海利好律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）毛春华。
被上诉人（原审被告）上海沉毅玻璃制品有限公司。
法定代表人毛春华，总经理。
委托代理人刘挽澜，北京市京大律师事务所上海分所律师。
委托代理人金艳韬，北京市京大律师事务所上海分所律师。
上诉人上海爱国热轧有限公司（以下简称爱国公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月19日公开开庭审理了本案。经本院院长批准，本案延长审限三个月。上诉人爱国公司之委托代理人杨雪冰、袁守平，被上诉人毛春华、上海沉毅玻璃制品有限公司（以下简称沉毅公司）之委托代理人刘挽澜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2004年8月20日，爱国公司向上海市闵行区梅陇镇＊＊村民委员会租赁了＊＊路15.92亩土地，租赁期限自2004年7月1日起至2024年6月30日止。爱国公司在该地块上搭建了厂房。2007年5月12日，爱国公司（甲方）与毛春华（乙方）签订租赁厂房合同，约定甲方将上述＊＊路＊＊＊号厂房出租给乙方使用，甲方保证乙方用电量在500KVA，厂房年租金人民币（下同）31万元。按2007年8月1日起至12月31日先付5个月租金，后押一月，付三个月即2007年11月31日前付77，500元，到2008年2月底前付77，500元以此类推。水费按村里收费时缴纳。电费按平均用电量的电费押1个月的电费。如因租费及水电费不能按时缴纳按5‰一天滞纳金结算，超月终止协议。乙方在租赁使用面积内，在不破坏主体结构的情况下，可自由改造分割使用。乙方在租赁期内因厂房主体结构造成漏水渗水或无法正常使用，在甲方认可下由甲方负责修复。如因一时无法修复时乙方自行修复其费用由乙方在缴纳租金时扣除。租赁期限自2007年8月1日起至2024年7月31日止，从第四年起在原基础上每年递增5%，直至协议终止。如因政府及有关部门动迁等不可抗因素造成租赁关系终止及各方损失，双方均不得追究对方责任，加占到面积按有行车房实少面积扣除，计算方式（0.58＊㎡＊360天）。但如政府征地将乙方使用的厂房收回，乙方享有一切搬迁费，甲方厂房除外。
原审还认定，合同签订后，爱国公司向毛春华交付了厂房。毛春华于2010年4月设立了沉毅公司，在上述承租的厂房内开展经营活动。2011年10月26日，梅陇镇征地动迁事务办公室向＊＊村村委会发出通知称市政府批准建设＊＊工业区＊＊绿地建设项目，拆迁范围东至＊＊河，西至＊＊＊＊企业、南至＊＊塘、北至＊＊路，要求该范围动迁工作须在2011年11月25日前完成搬离、拆迁、腾地工作。2011年12月22日，梅陇镇综合整治办公室、梅陇镇整治违法建筑领导小组办公室发出告知书，要求租赁户于2011年12月28日前搬离。2011年12月29日，爱国公司向毛春华发出告知书，称爱国公司已与征地单位洽谈搬迁事宜，要求毛春华于2011年12月31日前搬离原址。2012年起将不再申请工业用电。有关搬迁设备的补偿费用将依据评估报告进行补偿，其他补偿依据双方租赁厂房合同条款执行。2013年10月21日，爱国公司向毛春华发出通知函，称政府没有强制实施动迁、要求赔偿擅自拆除的压焊棚损失、要求支付停车棚、原料车间的占用费、要求及时支付2013年8月31日前应付的2013年9月、10月、11月租金94，200元（以每月31，400元计）。
原审再认定，2015年1月12日，梅陇镇＊＊村民委员会出具情况说明称，爱国公司承租的＊＊路＊＊＊号土地属上海市政府土地管理部门批准的2009年第二十三批次建设项目征收土地，属协议动迁。2015年1月，沉毅公司为调查动迁评估报告，遭上海＊＊房地产评估有限公司以“未经委托方书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄露给他人”为由拒绝。2015年3月18日，梅陇镇＊＊村民委员会出具证明称该村委会与爱国公司目前为止未签订动迁协议。后爱国公司诉至法院，要求判令：1、确认爱国公司与毛春华于2007年5月12日签订的关于＊＊路＊＊＊号租赁厂房合同无效；2、毛春华与沉毅公司迁出＊＊路＊＊＊号厂房，并将厂房归还爱国公司；3、毛春华与沉毅公司支付爱国公司自2013年7月1日起至2014年10月31日止的房屋使用费442，581.27元；4、毛春华与沉毅公司支付爱国公司自2014年11月1日起至实际返还厂房之日止，按32，970.63元／月计算的厂房使用费；5、毛春华与沉毅公司赔偿爱国公司擅自拆除钢结构煤棚损失143，550元，按145平方＊990元／平方计算；6、毛春华与沉毅公司给付爱国公司自2008年2月1日起至2014年3月31日止，按142.99平方＊0.5元／天／平方计算的停车棚占用费162，651元（停车棚系合同之外，根据出租厂房的价格每天0.5元／平方计算）；7、毛春华与沉毅公司给付爱国公司自2013年5月1日起至2014年3月31日止，按2，139.89平方＊0.8元／天／平方计算的原料车间占用费564，930元（原料车间系合同之外）。
原审另认定，上述涉案＊＊路地块上的厂房目前仅沉毅公司在经营使用。除上述厂房及搅拌公司外，其余周边企业均已搬离。2012年至2013年6月间，双方之间关于房租、水电费都是通过爱国公司的关联公司上海＊＊金属制品有限公司结算。2013年6月30日，双方对账，沉毅公司确认结欠爱国公司178，570元（其中含2013年7月的房屋使用费）。2013年7月至2014年1月间，沉毅公司共支付爱国公司各类费用820，817.63元。期间因支票退款，沉毅公司领取退款49，921.05元。2013年7月至2014年2月，爱国公司为沉毅公司代付电费689，808.80元。自2014年3月起，沉毅公司自行向供电部门支付电费。沉毅公司已将水费向＊＊村民委员会支付完毕。
原审审理中，双方向法院表示，因滚动付费原因，计算有关费用时以沉毅公司水电费均结清为前提。2013年7月之前的房屋使用费双方已结清。2013年8月1日起，沉毅公司应按每月31，400元向爱国公司支付房屋使用费，自2014年8月1日起应按每月32，970.63元向爱国公司支付房屋使用费。毛春华与沉毅公司向法院表示，如上述厂房租赁合同被确认无效，无效合同的后果不要求在本案中处理，将另行向爱国公司主张权利。
原审认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”、第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，爱国公司出租的＊＊路＊＊＊号厂房未取得建设工程规划许可证，故爱国公司与毛春华签订的租赁厂房合同为无效的合同，爱国公司要求按照合同约定的租金标准支付房屋使用费，具有合法依据，法院予以支持。爱国公司将无建设工程规划许可证的房屋出租，毛春华明知该房屋无合法手续而承租，爱国公司和毛春华对合同无效均负有责任。因沉毅公司系涉案房屋的实际使用人，故沉毅公司应承担支付房屋使用费的义务。经结算，沉毅公司应支付爱国公司2013年8月1日起至2014年10月31日止的房屋使用费389，382.28元。关于爱国公司主张毛春华与沉毅公司擅自拆除煤棚应予赔偿以及要求毛春华与沉毅公司支付占用停车棚、原料车间的使用费，因缺乏事实依据，法院难以支持。因毛春华与沉毅公司表示对合同无效的后果不要求在本案中处理，将另行主张，故本案中不作处理。因涉案房屋已被批准征收，属协议动迁范围，现爱国公司与＊＊村民委员会尚未达成征收协议，而征收补偿系根据涉案房屋的现状及目前沉毅公司的使用状况确定，爱国公司要求毛春华、沉毅公司立即搬离，将使双方的利益失衡，故法院对爱国公司的该项诉讼请求不予支持。沉毅公司在搬离之前仍使用涉案房屋的，应继续向爱国公司支付房屋使用费。2011年动迁开始至今，沉毅公司正常使用水电，可见生产经营活动未受到影响，故其要求按照合同约定的月租金的三分之一支付房屋使用费，法院不予采纳。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，于二○一五年三月二十三日作出判决：一、确认爱国公司与毛春华于2007年5月12日签订的关于上海市闵行区＊＊路＊＊＊号《租赁厂房合同》无效；二、沉毅公司于判决生效之日起十日内支付爱国公司自2013年8月1日起至2014年10月31日止的房屋使用费389，382.28元；三、沉毅公司于判决生效之日起十日内支付爱国公司自2014年11月1日起至实际搬离之日止，按照每月32，970.63元计算的房屋使用费；四、驳回爱国公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14，468.72元，财产保全费3，520元，由沉毅公司负担。
判决后，爱国公司不服，上诉于本院，诉称：本案合同无效，被上诉人理应返还标的厂房，上诉人多次走访职能部门，均得到口头答复涉讼地块没有进入征收程序；图纸显示原本有煤棚，然为被上诉人所拆除；被上诉人擅自使用停车棚及原料车间，应支付使用费，故要求二审法院撤销原审判决主文第四项，改判被上诉人迁出并归还＊＊路＊＊＊号厂房，赔偿擅自拆除钢结构煤棚损失143，550元、给付至2014年3月31日止的停车棚占用费162，651元、原料车间占用费564，930元。
被上诉人沉毅公司辩称：梅陇镇＊＊村民委员会的说明足以证明存在动迁事实；煤棚系上诉人自行拆除；上诉人主张的停车棚及原料车间占用费没有依据，故不同意上诉请求。
被上诉人毛春华的意见与沉毅公司一致。
二审中，上诉人提交以下证据材料：1、闵行区规土局批复，旨在证明动迁仅停留于规划阶段，涉讼地块并未动迁；2、租房合同，旨在证明毛春华占用合同之外的厂房并对外转租盈利；3、告知函及回执，旨在证明村委会口头答复不动迁。被上诉人沉毅公司对证据1、3真实性没有异议，并认为该些材料恰恰说明涉讼地块处于征收阶段，被上诉人继续使用房屋并等待征收系合理行为；对证据2的真实性有异议，其并未签订过该份合同。本院确认证据1、3具有证据效力，证据3无法确认真实性，不予认定。
被上诉人沉毅公司则提交以下两份证据材料：1、政府信息公开申请告知书及征收土地方案公告，旨在证明区政府公开信息确认涉讼房屋已被批准征收；2、闵行区规土局的告知书及征地补偿安置方案，旨在证明涉讼房屋的补偿标准和安置方案。上诉人对于材料的真实性没有异议，同时认为该方案并未实施，与本案没有关联性。本院确认前述证据材料具有证据效力。
二审中，上诉人向本院申请调查令，取得以下证据材料：1、上海市闵行区规划和土地管理局于2015年7月29日出具的情况说明，以证明规土局未发出过征地补偿公告。被上诉人发表如下质证意见：认可证据1的真实性，但认为情况说明的内容与被上诉人调取的信息公开内容相矛盾。在本院向上海市闵行区规划和土地管理局调查的过程中，该局工作人员确认该局电脑记录中有该份2015年7月29日的情况说明，故确认具有证据效力。
被上诉人向本院申请调查令，取得下列材料：1、上海市推进＊＊工业区环境综合整治工作联席会议办公室于2015年8月5日出具的情况说明，以证明涉讼地块的征收工作目前还在推过程中；2、上海市闵行区＊＊镇人民政府征地动迁事务办公室盖章确认上海市推进＊＊工业区环境综合整治工作联席会议办公室的情况说明；3、＊＊村民委员会的说明，以证明上诉人自2011年11月实施＊＊化工区综合整治一期绿化动迁起至今未支付土地租赁费；4、闵行＊＊地区开发建设领导小组办公室的说明，以证明此项工作属于上海市推进＊＊工业区环境综合整治工作联席会议办公室；5、上海＊＊＊＊环境建设有限公司的说明，以证明此项工作不属于该公司，而是属于上海市推进＊＊工业区环境综合整治工作联席会议办公室；6、政府信息公开申请告知书及闵滨江办发（2014）＊＊号文，以证明闵行滨江地区开发建设领导小组的工作职责为总体负责闵行滨江地区开发建设管理和＊＊工业区转型升级的重大事宜；7、上海市闵行区规划和土地管理局于2015年8月12日出具的情况说明，旨在证明涉讼地块确有动迁事实。
上诉人发表如下质证意见：证据1、2的两个单位都不是法定土地房屋征收补偿单位，无权出具说明；证据3：上诉人是否支付过租赁费用与本案无关；证据4、5均不能证明是否动迁；证据6：领导小组系临时机构，不是具体行政机构，与本案无关；证据7：真实性、关联性均不认可。本院确认前述证据均具有证明力，可反映出涉讼地块的征收工作在推进过程中。
二审中，本院至上海市闵行区规划和土地管理局调查涉讼地块的征收、动迁情况。该局工作人员确认该局电脑记录中有2015年7月29日、2015年8月12日的情况说明。闵行区建设用地事务所工作人员答复：该所负责涉讼土地的征收，该征收工作已于2010年办结；该所与建设单位签订包干协议，具体交由梅陇镇政府实施，所有费用均已经支付给镇，镇则支付给村，该所监管到镇，农委监督到村，是否到企业，其并不清楚。
本院至闵行区＊＊地区开发建设领导小组办公室调查涉讼地块的征收、动迁情况。＊＊办工作人员及上海市＊＊办工程建设部工作人员答复：为解决环境整治问题，市政府于2005年确定涉讼的项目，由政府全额出资，委托闵行区政府具体实施；涉讼地址被列入征收范围；具体企业只与村建立动迁关系；已委托按现状评估，但不区分具体由谁建造或装潢。
上诉人认可两份调查笔录形式上的真实性，但对证明内容不认可；被上诉人沉毅公司认为调查笔录的内容与其调查的事实一致。被上诉人毛春华的意见与沉毅公司一致。本院认为，调查内容反映出涉讼地块已列入征收范围。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，涉讼厂房未取得建设工程规划许可证，故原审依法确认《租赁厂房合同》无效，并无不妥。本院向上海市闵行区规划和土地管理局、闵行区滨江地区开发建设领导小组办公室的调查反映出涉讼地块列入征收范围，且已按现状评估。本院认为，征收补偿关系与房屋租赁关系为两个不同的法律关系，但征收补偿范围中涉及的涉讼房屋的装修补偿、搬迁费等与承租人有密切的联系，如现在要求沉毅公司搬离，不利于保护承租人的合法权益。并且，原审判决沉毅公司支付使用费，毛春华庭审后亦向法院出具书面意见，表示其愿意支付房屋使用费，因此，在涉讼房屋协议动迁阶段，沉毅公司继续使用房屋并支付使用费并不损害爱国公司的利益。至于爱国公司关于沉毅公司拆除煤棚并擅自使用停车棚及原料车间的主张，为沉毅公司所否认，且爱国公司未能出示有效证据予以证明，故本院难予采纳。综上而言，爱国公司关于撤销原审判决主文第四项，改判沉毅公司、毛春华迁出并归还＊＊路＊＊＊号厂房，赔偿擅自拆除钢结构煤棚损失143，550元、给付至2014年3月31日止的停车棚占用费162，651元、原料车间占用费564，930元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
本院认为，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币12，511.31元，由上诉人上海爱国热轧有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……