湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴北民二初字第78号
原告郴州市振邦房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市五岭大道。
法定代表人段邦光，该公司总经理。
委托代理人南新丹，湖南善道律师事务所律师。
委托代理人罗柏文，男，1962年10月24日出生，汉族，住湖南省郴州市。
被告郴州市北湖区司法局，住所地湖南省郴州市人民西路48号。
法定代表人李志平，该局局长。
委托代理人黄赛军，湖南奋斗者律师事务所律师。
委托代理人刘红喜，男，1962年8月6日出生，汉族，住湖南省郴州市。
原告郴州市振邦房地产开发有限公司与被告郴州市北湖区司法局合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郴州市振邦房地产开发有限公司（以下简称振邦公司）的委托代理人南新丹、罗柏文，被告郴州市北湖区司法局（以下简称北湖区司法局）的委托代理人黄赛军、刘红喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告振邦公司诉称：2005年3月19日，原告和被告签订了一份《房地产开发合同》。合同主要约定：1、原告和被告联合开发郴州市人民西路48号临街的980平方米的土地，建设北湖区司法局综合大楼；2、开发方式为被告提供部分土地使用权，原告提供并承担本项目所需的全部资金，承担本项目的全部债务；3、开发规模及建设标准为被告原有土地使用面积1619.7平方米，本项目用地面积约980平方米，临人民西路拟建一栋八层的商业、办公、住宅综合大楼，总建筑面积约6000平方米，总投资约600.689万元人民币。其中临街一层、二层的商铺为框架结构，三层以上的住宅楼为砖混结构；4、分配方案为实物分成，被告应分配建筑面积约2080平方米的办公场地和职工住宅，其中办公用房约500平方米，职工住宅面积约1500平方米（23户），临街上下两层门面壹间，约80平方米。被告在得到2080平方米建筑面积的房产后，原住房原则上拆一补一，超面积由业主向原告购买，每户面积在100平方米以内的超面积按900元／平方米计价，100平方米以外的超面积按1000元／平方米计价。购房款在主体工程完工后一次性支付给乙方。合同签订后，原告筹集资金履行合同。2005年5月初，由于连降暴雨，位于被告院内的长50米、高7.5米的护坡于5月9日垮塌，造成一坡之隔的市地税局一栋家属住宅存在险情，只能在被告院内和郴州市地税局交界处修砌毛石挡土墙护坡，因此导致开发面积减少。经2010-07-46号《土地勘测定界技术报告书》确定，减少有效开发面积为123.6平方米。经郴州市银发房地产评估有限公司评估，并作出郴银发评字（2010）第R010002号评估报告书，结论是因有效开发面积减少123.6平方米所引致的预期开发投资价值损失为289284元。根据有关部门的要求，商住楼必须以框架结构建设。为此，原告经被告同意，将综合楼三层以上由砖混结构变更为框架结构。经郴州市银发房地产评估有限公司评估，并作出郴银发评字（2010）第R010001号评估报告，结论为北湖区司法局综合大楼建筑结构变更增加的房屋开发成本为620516元。由于被告的职工拒绝按原告设计的面积选房，限制了被告的开发面积11.6平方米，导致预期开发投资价值损失114783元。2006年12月31日北湖区司法局综合大楼建成。验收合格后，原告将房屋交付给了被告。因增加楼层，被告南北方向的办公楼增加了面积，比约定的应交付办公面积多出193.96平方米。经郴州市银发房地产评估有限公司评估，并作出郴银发评字（2010）第R010003号评估报告，结论为北湖区司法局综合大楼办公楼面积增加的房屋开发成本为180059元。原告认为，被告没有按照合同约定的面积交付土地给原告，被告的职工选房没有按有利于充分利用土地和尊重设计的原则进行，由此造成的经济损失应当由被告承担；而建筑结构的改变和加层导致的办公面积比约定面积增加的费用，应当谁受益谁承担，因此，被告应当承担砖混结构变更为框架结构而增加的成本和增加办公面积而增加的成本。为此，原告多次找被告协商上述事宜，被告以各种理由拒绝原告的要求。为维护自己的合法权益，原告特具状起诉，请求依法判令被告郴州市北湖区司法局赔偿原告郴州市振邦房地产开发有限公司经济损失共计1204642元。
原告振邦公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、房地产开发合同，拟证明1、原告振邦公司和被告北湖区司法局形成了合作开发关系，联合开发郴州市人民西路48号北湖区司法局综合大楼；2、根据合同约定，被告原有土地使用面积为1619.7平方米，提供本项目用地面积约980平方米；3、大楼的临街一层、二层的商铺为框架结构，三层以上的住宅楼为砖混结构；4、被告应分配建筑面积约2080平方米的办公场地和职工住宅，其中办公用房约500平方米，超面积由业主向原告购买。
证据二、联系函、《关于振邦房地产公司人民西路综合楼建筑设计条件和要求的通知》、《北湖区司法局商住楼部分桩基础改用人工挖孔桩申请报告》，郴银发评字（2010）第R010001号评估报告，拟证明1、根据有关部门要求，综合楼三层以上由合同约定的砖混结构变更为框架结构；2、经评估认定北湖区司法局综合大楼建筑结构变更，被告分配房屋面积中所增加的房屋开发成本为620516元。
证据三、《护坡抢修合同》、《关于北湖区司法局与市地税局相邻挡土墙倒塌抢险的督办函》，郴银发评字（2010）第R010002号评估报告，拟证明1、2005年5月初，由于连降暴雨，位于被告院内的长50米、高7.5米的护坡于5月9日下午垮塌，造成一坡之隔的市地税局一栋家属住宅存在险情，只能在被告院内和郴州市地税局交界处修砌毛石挡土墙护坡，因此导致开发面积减少；2、经2010-7-46号《土地勘测定界技术报告书》确定，减少有限开发面积为123.6平方米；3、因有效开发面积减少123.6平方米所引致的预期开发投资价值损失为289284元。
证据四、《关于将办公楼二层改为七层的申请报告》、二层改为七层图纸，郴银发评字（2010）第R010003号评估报告，拟证明1、根据被告要求增加楼层，被告南北方向的办公楼增加了面积，比约定的应交付的办公面积多出193.6平方米；2、经评估认定北湖区司法局综合大楼办公楼面积增加的房屋开发成本为180059元。
证据五、《人民西路北湖区司法局开发用地总平面图》、《房产测绘报告书》、报告两份《关于振邦房产公司就我局综合大楼开发经济损失要求补偿的请示》、《我局对综合大楼开发经济纠纷补偿的几点看法》，拟证明由于被告的职工拒绝按原告设计的面积选房，限制了被告的开发面积11.6平方米，导致预期开发投资价值损失114783元。
被告北湖区司法局辩称：一、关于减少开发面积123.6平方米导致原告预期开发投资损失289284元的问题。首先，护坡垮塌是不可抗力所致，属于法定的免责事项。其次，护坡垮塌后，原告方承包了重建工作，北湖区政府承担了重建费用，原告在重建过程中已经获利一次。至于是在原址上重建、还是退出一点重建护坡，完全是原告自己可以决定的事。为了节省费用，原告方施工过程中不在原址上重建，而是简单的退出重建护坡，导致开发面积减少，该责任也不应由被告承担。第三，该地块以拆迁安置司法局的职工（共有23户，几乎占全部住户的三分之二）为主，司法局的23户安置户中，没有一户因用地面积减少而拒绝回迁，外来户仅有13户，影响和损失有限。特别需要说明的是，该减少的面积并不影响房屋建筑的占地面积。二、关于限制开发面积11.6平方米，导致原告预期投资损失评估值为114783元问题。被告的职工拒绝按原告设计的面积选房，导致原告预期投资损失114783元，这是原告与安置户的关系，被告不应当承担责任。根据合同约定和拆迁安置的实际情况，拆迁户对安置房面积的大小，有权提出意见和建议。此外根据合同相对性的原则，商品房买卖合同是原告与被告单位职工及购房户签订的，被告不是该诉讼请求的适格主体。请求法庭驳回原告该诉请。三、关于多交付办公面积193.6平方米问题。根据被告与原告签订的《房地产开发合同》第三条的约定，双方实物分配比例明确：被告应得办公面积500平方米（拆一还一）；临街两层门面壹间，约80平方米（系公证处办公用房）；职工安置面积1500平方米（拆一还一）。到目前为止，被告到底分了多少面积的办公用房，由于至今未办理相应的移交和办证手续，被告从领导到一般工作人员，都不清楚。既然是实物分配，又约定明确，造成被告多分成面积，肯定是双方的过错，完全可以重新分配并核定面积。但依照合同约定，被告还有一间上下两层约80平方米的门面，原告至今未交付给被告。请务必引起重视并及时移交，否则被告将依法维权。四、关于变更结构导致开发成本增加620516元问题。1、根据合同相对性的原则，商品房买卖合同或拆迁补偿协议均系原告与被告单位职工及购房户签订的，改变房屋结构的受益主体系购房户，被告不是该诉讼请求的适格主体，请求法庭驳回原告该诉请。2、根据被告与原告签订的《房地产开发合同》第一条的约定，原告承担全部的开发资金。工程造价、成本的增加或减少都应由原告方负责。3、原告方改变房屋的结构主体并未告知，更未征得被告的同意。房屋的建设使用“框架结构”还是其它结构属于建筑行业的专业知识，原告方在与被告签订合同时就应当知道该房的建设需要采取何种结构，而不是在建设到一半时临时变更，这是原告方的过错或失误所致，被告不应承担责任。需要说明的是，房屋建设需采用什么样的结构，不是原告所称的“根据地基的情况决定”，而是应当根据房屋所需建设的楼层决定，但原告在签订合同时只约定1、2层使用框架结构，3楼以上使用“砖混”结构，请问原告方，“砖混结构”是建筑行业专业术语中的吗。很显然，原告方在签订合同之初就已经处心积虑的欺骗被告，为的就是以相对比较低的价格拿到项目，而后巧立名目变相涨价，从而获取更多的利益。4、房屋的建筑结构改变需经多个行政部门的审批，原告方称，之所以改变房屋的结构，系国家强制性法律的规定，这明显是原告方自身错误导致的，被告不承担任何责任。综上，原告在履行合同中，因自身的过错和失误，导致工程亏损，不认真反思和总结经验教训，却提出上述四项诉请，将责任转嫁给被告，这是被告不能答应的。请求人民法院根据双方拆迁安置的具体情况，公正判决。
被告北湖区司法局未向本院提交证据。
经本院组织庭审质证，被告北湖区司法局对原告振邦公司提交的证据一的真实性无异议，认为合同有些条款的约定不符合法律规定，不属于原、被告管的事情也列入了合同内；对证明方向有异议，认为不是合作开发合同，依法应是土地使用权转让合同。对证据二的真实性无异议，但认为郴银发评字（2010）第R010001号评估报告系原告单方委托所做，且结构变更是开发商份内的事，增加、减少成本与被告无关，结构的变更是合作双方甚至是拆迁户在内的人，不应该是由被告一方来承担变更的成本，所有的受益人都与增加结构有关，而不是被告一家，故对该评估报告的合法性、关联性有异议，对报告的结论不认可，对证据三的真实性无异议，减少面积无异议，证明方向、评估结果不认可，认为郴银发评字（2010）第R010002号评估报告系原告单方委托评估，对其合法性、关联性有异议，不认可报告的结论。对证据四的真实性无异议，对结论有异议。对证据五的真实性无异议，证明方向有异议，面积确实减少了，但是不认可结论。
根据当事人的举证和质证情况，本院对证据作如下确认：
原告提交的证据一、二、三、四、证据五中的《人民西路北湖区司法局开发用地总平面图》、《房产测绘报告书》真实、合法并与本案具有关联，可作为本案定案依据。证据五中的二份报告《关于振邦房产公司就我局综合大楼开发经济损失要求补偿的请示》、《我局对综合大楼开发经济纠纷补偿的几点看法》因未加盖被告的公章，被告对其真实性虽不确定，但认为看公文的行文模式，应该是被告向上级领导报送的汇报材料，故此该两份报告可作为本案的定案依据。
对当事人举证、质证及本院认证，结合庭审中当事人的陈述，本院认定以下事实：
为建设郴州市北湖区司法局综合大楼，原告和被告于2005年3月19日签订了一份《房地产开发合同》，联合开发郴州市人民西路48号临街的980平方米土地。合同第一条约定，开发方式为被告提供部分土地使用权，原告提供并承担本项目所需的全部资金，承担本项目的全部债务；第二条约定，开发规模及建设标准为被告原有土地使用面积1619.7平方米，本项目用地面积约980平方米，临人民西路拟建一栋八层的商业、办公、住宅综合大楼，总建筑面积约6000平方米，总投资约6006890元人民币。其中临街一层、二层的商铺为框架结构，三层以上的住宅楼为砖混结构；第三条约定分配方案为实物分成，被告应分配建筑面积约2080平方米的办公场地和职工住宅，其中办公用房约500平方米，职工住宅面积约1500平方米（23户），临街上下两层门面壹间，约80平方米。被告在得到2080平方米建筑面积的房产后，原住房原则上拆一补一，超面积由业主向原告购买，每户面积在100平方米以内的超面积按900元／平方米计价，100平方米以外的超面积按1000元／平方米计价。购房款在主体工程完工后一次性支付给乙方。合同签订后，原告、被告各自按照合同履行。2005年3月23日，原、被告委托的设计单位郴州市联创建筑规划设计有限公司认为：拟建的北湖区司法局综合大楼结构必须采用框架结构。原、被告经协商，决定将综合楼三层以上由砖混结构变更为框架结构。2005年5月25日，被告申请办公楼由二层改为七层，原告按照被告的要求将南北方向的办公楼增加了五层，比约定应交付的办公楼面积超出193.96平方米。2005年5月9日，郴州市连降暴雨，位于被告院内的长50米、高7.5米的护坡垮塌，造成一坡之隔的市地税局一栋家属住宅存在险情。经北湖区有关部门、郴州市地税局、原告、被告协商，由原告在被告和郴州市地税局交界处修砌毛石挡土墙护坡，占用了原告的开发面积123.6平方米。2006年12月31日，北湖区司法局综合大楼建成。之后，原告将办公楼、职工住房等交付给被告使用。2010年7月28日，原告委托郴州市银发房地产评估有限公司评估。2010年8月9日，该公司作出三份评估报告：1、郴银发评字（2010）第R010001号评估报告，结论为北湖区司法局综合大楼建筑结构变更，被告分配房屋面积中所增加的房屋开发成本为620516元；2、郴银发评字（2010）第R010002号评估报告，结论是因有效开发面积减少123.6平方米所引致的预期开发投资价值损失为289284元；3、郴银发评字（2010）第R010003号评估报告，结论为北湖区司法局综合大楼办公楼面积增加的房屋开发成本为180059元。据此，原告多次找被告，要求被告承担原告的经济损失，双方多次协商未果，故酿成本案纠纷。
本院认为，本案属合资、合作开发房地产合同纠纷。合资、合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供土地使用权、资金作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。本案中的焦点问题为：1、原告振邦公司是否有经济损失，经济损失的数额是多少？2、被告北湖区司法局是否应承担原告的经济损失？对此两个焦点问题，本院评判如下：
1、①依据原告与被告于2005年3月19日签订的《房地产开发合同》的约定，所开发的房产三层以上的住宅楼为砖混结构，总投资约为6006890元，但因被告提供的可开发的土地的地质基础复杂，依地势地形设计的建筑造型复杂，用砖混结构难以达到国家规定的设计要求，故原、被告所开发的房产全部采用了框架结构。经郴州银发房地产评估有限公司所作出的郴银发评字（2010）第R010001号评估报告的估计结论为，增加成本620516元。因此，原告为变更设计多支出投资成本620516元。②原告是否多交付193.6平方米的办公用房的面积问题。根据原、被告双方签订的协议，原告应交付给被告的办公用房面积应为500平方米。经郴州市银发房地产评估有限公司评估，现被告实际使用的办公面积为693.6平方米，郴州市银发房地产评估有限公司作出郴银发评字（2010）第R010003号评估报告，结论为北湖区司法局综合大楼办公楼面积增加的房屋开发成本为180059元。该成本属于合同约定的500平方米以外的部分，属原告多支出的成本180059元。③因护坡倒塌造成有效开发面积减少123.6平方米是否导致预期开发投资价值损失的问题。因原告诉称导致开发面积减少的原因系护坡倒塌后，重建的护坡修建在了计划开发的土地上。经查，重建的护坡虽修建在开发土地内，但未影响原、被告所开发的楼房的设计，原、被告约定总建筑面积为6000平方米，现已建成的建筑面积经评估为6960.58平方米，故此，原告所开发的楼房并未因重建的护坡而存在减少设计面积，减少原告可销售的房地产的面积，护坡的重建并未导致原告减少收益。④关于被告职工拒绝按原告设计的面积选房，导致原告所开发的楼房每层楼少开发了11.6平方米，是否导致原告损失的问题。因原、被告约定的开发面积为6000平方米，现实际开发的面积为6960.58平方米，且当事人双方都有对规划设计提出合理要求的权利，且最终规划审批权是由规划设计部门审核确定，原告无权因被告的合理要求被实现，就认为导致原告产生了经济损失。因此，被告职工依经审批后的面积进行选房的行为，系行使自主决定权，未侵犯原告的权益，未导致原告损失。因此，本院确认原告的经济损失为结构变更导致的增加开发成本620516元，及增加的办公面积导致的增加开发成本180059元，两项共计800575元。
2、①因按原、被告所约定的砖混结构的设计，则被告所提供的土地无法按合同的约定进行开发，现根据设计规定更改为框架结构后，实际受益的主体是被告，且根据合同的相对性原则，被告系合同相对方，被告所提出的拆迁安置户属另一法律关系，故此，被告是本案的适格主体，本案无需追加被告及第三人。变更设计导致实际多支出的成本620516元，应由被告承担。被告提出原告没有交付给被告80平方米的门面，因被告未提出反诉，故不在本案的审理范围，本案不予抵扣。②被告多接受的193.6平方米的办公面积，理应支付相应的对价给原告。被告虽辩称被告到底分配了多少面积的办公用房，没有一个准确的数字。但经鉴定机构评估，原、被告所开发的房产，一层商业的面积为696.54平方米，二层商业的面积为747.53平方米，办公面积为693.60平方米，住宅面积为4822.91平方米。被告现已实际使用办公用房多年，且无证据否定相关鉴定机构认定的面积，故此，原告要求被告支付办公面积增加部分的开发成本180059元的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，原告振邦公司请求判令被告郴州市北湖区司法局承担经济损失1204642元的诉讼请求，本院支持其中800575元的部分。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告郴州市北湖区司法局支付原告郴州市振邦房地产开发有限公司经济损失800575元，该款限被告郴州市北湖区司法局在本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告郴州市振邦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果被告郴州市北湖区司法局未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15642元，由原告郴州市振邦房地产开发有限公司承担6882元，被告郴州市北湖区司法局承担8460元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 郭 蓉
审 判 员 张东明
人民陪审员 曾庆懂
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 吴姝媛
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。