上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终10063号
上诉人(原审被告)：上海智富茂城置业有限公司，住所地上海市南大路XXX号七区。
法定代表人：丁勤富，董事长。
委托诉讼代理人：宋安成，北京盈科(上海)律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：桑艳军，男，1965年8月13日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：刁小锋，上海嘉路律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪毅，上海嘉路律师事务所律师。
上诉人上海智富茂城置业有限公司(以下简称智富茂城公司)因与被上诉人桑艳军商品房预售合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第3121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人智富茂城公司的委托诉讼代理人宋安成、被上诉人桑艳军的委托诉讼代理人刁小峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
智富茂城公司的上诉请求：撤销原判，改判智富茂城公司自2014年9月1日至2015年12月30日按桑艳军已付房款的日万分之一支付逾期交房违约金206,744.64元或者发回重审。事实和理由：一、一审法院遗漏查明桑艳军因智富茂城公司逾期交房所受损失的重要事实，判决智富茂城公司承担的逾期交房违约金远远超出桑艳军的实际损失，让桑艳军从中获取超额经济利益，违反了《合同法》规定的违约金以补偿实际损失为原则。二、一审法院判令智富茂城公司承担的逾期交房违约金违反了违约损害赔偿范围的可预见性原则。三、在《预售合同》补充条款7.5条和合同正文第12条发生冲突的情况下应当按照补充条款计算违约金。
桑艳军辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回智富茂城公司的上诉请求。
桑艳军向一审法院起诉请求：请求判令智富茂城公司支付桑艳军逾期交房违约金(自2014年9月1日起至2014年11月29日，按日万分之一标准计算，2014年11月30日起至实际交房日止，按日万分之五标准计算)。
一审法院认定事实：2013年9月3日，桑艳军与智富茂城公司签订《上海市商品房预售合同》，约定：桑艳军购买智富茂城公司位于上海市古浪路288弄《智富名品城名品公馆》7号13层1603室房屋，总房价款为4,254,005元。智福茂城公司应于2014年8月31日前将房屋交付桑艳军。合同第七条约定，桑艳军若未按合同约定的时间付款，应当向智富茂城公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。合同第十一条约定，智富茂城公司定于2014年8月31日前将房屋交付桑艳军，除不可抗力外。合同第十二条约定，智富茂城公司逾期交房，应当支付违约金，违约金自2014年9月1日起，按已支付房价款的日万分之一计算。逾期超过90天，自91天起，智富茂城公司应向桑艳军支付的违约金按已支付房价款的日万分之五计算，若逾期超过180天，桑艳军有权单方面解除合同。合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。付款方式和付款期限约定：桑艳军应于2013年11月3日前向智富茂城公司支付组合贷款297万元。补充条款第七条，关于房屋交付(补充本合同第十一条、十三条)第五款约定，智富茂城公司如未按约交房，应当支付违约金，违约金按桑艳军已支付房价款日万分之一计算，自2014年9月1日起算至智富茂城公司通知交房之日。如因桑艳军原因未能在智富茂城公司通知交房之日前来办理交房手续，智富茂城公司不承担逾期交房违约责任。合同签订后，桑艳军按约支付首付款，贷款276万元于2013年11月13日到智福茂城公司帐户，余款21万元于2013年11月21日到智福茂城公司帐户。智富茂城公司至今未交付房屋。现桑艳军诉讼至法院，请求依法判决支持其诉请。
一审审理中，智富茂城公司以违约金约定过高为由提出减免违约金的申请。桑艳军同意逾期付款违约金在本案中一并予以解决，但提出逾期付款违约金的主张超过二年诉讼时效。
一审法院认为，智富茂城公司逾期交房属实，应当支付逾期交房违约金。关于违约金的标准，双方签订的《上海市商品房预售合同》约定2014年8月31日为交房时间。根据合同第十二条约定，智富茂城公司未按约交房的，应当支付违约金：逾期90天前，标准按已支付房价款日万分之一计算；逾期自91天起，违约金按已支付房价款日万分之五计算。违约金自2014年9月1日起算至实际交付之日止。补充条款第七条第五款针对的是主合同第十一条及第十三条的补充，补充的重点是如因桑艳军原因未能在智富茂城公司通知交房之日前来办理交房手续，智富茂城公司不承担逾期交房违约责任。至于逾期交房违约金日万分之一的标准并未与合同第十二条产生矛盾。关于逾期超过90天的情况，在该补充条款中未作约定，而在合同第十二条中作了补充约定。故，若逾期超过90天，仍应当以合同第十二条约定为准。因此法院对智富茂城公司要求根据补充条款第七条第5款约定的标准支付违约金的抗辩意见不予采纳。智富茂城公司逾期交房，应当根据《上海市商品房预售合同》第十二条约定的标准支付违约金。审理中，智富茂城公司以约定违约金过高为由提出减免违约金的请求，法院认为系争房屋买卖合同是由智富茂城公司提供的格式合同，智富茂城公司应当严格按合同约定履行，因此法院对智富茂城公司的该项请求不予准许。关于逾期支付房款的违约金，桑艳军逾期付款属实，应当根据合同第七条约定的标准支付逾期付款违约金。为减少讼累，法院在本案中一并予以处理。但逾期付款违约金已超过诉讼时效，故对智富茂城公司要求桑艳军支付逾期付款违约金的抗辩意见不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，一审法院判决：智富茂城公司于判决生效之日起十日内给付桑艳军违约金(以4,254,005元为基数，自2014年9月1日起至2014年11月29日止，按每日万分之一计算；自2014年11月30日起至实际交房日止，按每日万分之五计算)。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审期间，桑艳军表示对智富茂城公司主张实际交房日期为2015年12月30日予以确认。本院对一审查明的其余事实亦予确认。
本院另查明，合同第七条约定，桑艳军若未按合同约定的时间付款，应当向智富茂城公司支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算，逾期超过90天的，自第91日起，桑艳军应承担的违约金按逾期未付款的日万分之五计算。
本院认为，本案争议焦点，一是违约金条款如何适用，二是合同约定的违约金标准应否调整。关于争议焦点一，本院认为，主合同第十二条共分两段，第一段与补充条款第七条第五款内容主要差异在于违约金计算的截止日的表述。主合同为“实际交付之日”，补充条款为“智富茂城公司通知交房之日”。“通知交房之日”之含义应为通知中载明的交房之日。在无特殊情况下，该日期即为实际交付之日。若智富茂城公司已具备交房条件且通知业主交房，业主无正当理由迟延履行交房手续，则不应由智富茂城公司负担此后的逾期交房违约责任。补充条款第七条第五款也正是针对此点做出了明确的约定。由此可见，主合同第十二条第一段与补充条款第七条第五款内容的实质含义并无差别。主合同第十二条第二段则是对于逾期超过90天后的违约责任进行了细化约定，其中包括违约金标准的变化以及约定解除权的成就条件。同时补充条款第七条明确载明系补充主合同的第十一条、第十三条。因此，综合考虑争议合同条款的文意表述、前后关系、文本提供方等因素，本院认为主合同与补充条款在违约责任的约定上并无矛盾与冲突。在逾期交房超过90天后，应适用主合同第十二条第二段之约定，即违约金标准按桑艳军已支付的房价款日万分之五计算。关于争议焦点二，本院认为，预售合同的相关具体条款是由智富茂城公司制作并向业主提供，具有格式条款的属性，其作为房地产企业，在制定违约金具体标准时，可视为对违约后果及责任承担上已有充分预期。事实上，逾期交房违约金按照逾期交房的时间长短，专门分为两个违约计算标准予以约定，亦说明智富茂城公司对于逾期90天之后交房的违约责任的加重惩罚后果已有明确预见。本院还注意到，合同对于业主逾期付款的违约金也是按照90天内以未付款的日万分之一的标准计算，90天后的逾期付款违约金以未付款的日万分之五的标准计算。这充分说明了在违约金标准的设置上，房地产企业与业主的违约责任是相同的、公平的，体现了权利、义务对等原则。据此，综合条款的格式性、双方的意思表示、违约责任的性质以及实际违约情况等因素，本院认为对于此种经双方合意约定，具有惩罚性质的违约金，应尊重合同双方的意思自治权利，以维护诚实信用原则，故对智富茂城公司请求法院调整违约金标准的上诉请求，不予支持。
综上所述，智富茂城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上海智富茂城置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱 川
审判员 孙 斌
审判员 顾继红
二〇一六年一月三日
书记员 费佳敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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