北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第47051号
原告北京山水文园物业管理服务有限公司。
法定代表人李艳敏。
委托代理人王双雨。
被告张ＸＸ，男。
委托代理人焦彦龙。
原告北京山水文园物业管理服务有限公司（以下简称山水文园公司）与被告张ＸＸ（以下均简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王喆独任审判，公开开庭进行了审理。山水文园公司的委托代理人王双雨，张ＸＸ的委托代理人焦彦龙，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
山水文园公司诉称：张ＸＸ是山水文园中园4楼XX单元601室业主，我公司负责山水文园小区物业服务。双方于2005年3月5日签订物业管理协议书，约定物业费按照每平方米2.98元收取；每年3月5日前一次性交清物业费费用；逾期交纳的，物业单位将按日加收交费费用总和的3‰的滞纳金。现我公司起诉，要求张ＸＸ支付物业费27985.76元，并支付滞纳金71325.3元。
张ＸＸ辩称：山水文园公司在民事诉状中写明每年3月交纳物业费，但是其又从每年12月起算滞纳金，故其滞纳金的计算方式是错误的。根据最高人民法院的司法解释，如果滞纳金过高，业主可以要求减少，减到不超过欠费金额；山水文园公司主张的滞纳金已经超过了此标准。山水文园公司没有尽到物业服务义务，没有履行保洁职责，导致我的母亲在公共走廊摔倒，造成9级伤残；这种伤残严重影响了我的母亲晚年生活的质量和幸福；在相关案件诉讼中，山水文园公司为逃避责任而伪造了保洁记录，不仅没有尽到物业服务义务，还恶意在服务项目上造假。自我入住以来，山水文园公司一直未能依约供应热水，我多次与其联系协商此事，但是其态度恶劣、推卸责任。2012年10月，我从另一业主陈XX处购买了山水文园中园XX全新精装储物间，但该储物间被山水文园公司私自占用作为更衣和回收垃圾之用，自此至今的两年时间里，该问题一直没有得到解决。因4号楼临近马路，为避免吵闹和灰尘，我于2007年向山水文园公司申请封闭阳台，但是其至今没有答复。山水文园公司没有向全体业主公布合同履行情况和财务状况，违反了《北京市物业管理办法》第23条的规定，其属于瑕疵履行合同。基于上述诸多矛盾，我多年来一直努力和山水文园公司沟通；但是山水文园公司仅是推脱，从未向我主张物业费；因此，我认为山水文园公司诉讼请求中2012年10月以前的部分已经超过诉讼时效。另外，山水文园公司主张的物业服务费标准也没有合法依据。综上，我认为山水文园公司违约在先，其多年以来提供的物业服务没有达到标准，其过错给我造成巨大损失，我不交纳物业费是依据合同法行使抗辩权，故请求法院驳回山水文园公司的全部诉讼请求。
经审理查明：2005年3月5日，张ＸＸ作为甲方，山水文园公司以其原名称（北京九天物业管理有限公司）作为乙方，双方签订物业管理服务协议书，约定甲方于2005年3月5日入住山水文园A3号楼XX单元601室（以下简称涉案房屋），建筑面积180.6平方米；甲乙双方就物业管理服务事宜达成协议，以资共同信守；乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务费用标准，住宅按建筑面积每月每平方米收取2.98元；甲方应按时交纳本协议规定的各项费用，如果逾期交纳，除补交所欠费用外，还应交纳违约金，违约金=欠费金额×逾期天数×3‰。经询，山水文园公司称涉案房屋所在楼宇在订立前述物业管理服务协议书时称作A3号楼，现名称为4号楼；张ＸＸ认可涉案房屋所在楼宇现名称为4号楼。
山水文园公司称其在本案中主张2008年9月1日至2012年12月31日的物业费27985.76元，以及上述物业费截至2012年12月31日以前的滞纳金。张ＸＸ认可其未交纳上述期间物业费。
张ＸＸ称其母张XX因山水文园公司未能及时有效清扫他人遗撒汤汁而于2009年6月18日在山水文园4号楼XX单元一楼公共走廊滑倒受伤，并提交了（2010）朝民初字第13809号民事判决书和（2011）二中民终字第08896号民事判决书为证；法院在上述判决中认定山水文园公司对张XX滑倒受伤具有一定过错，应当承担次要赔偿责任。
张ＸＸ称涉案房屋厨房有热水设施但自入住以来未能获得热水供应，并就此提交了照片若干以及山水文园公司于2014年10月13日发布的紧急通知为证；该紧急通知记载因园区热水总管道出现渗漏，将暂停供应生活热水，影响范围包括1、2、5、6号楼生活热水、厨房热水以及3、4、7、8、9号楼厨房热水。经询，山水文园公司称4号楼在开发设计时厨房即没有热水，张ＸＸ提交照片中的热水表是废的。山水文园公司提交了山水文园XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）出具的情况说明，其中记载山水文园中园3、4号楼在原设计时厨房未设计铺设热水回水管。
张ＸＸ提交了其与案外人陈XX于2012年10月12日签订的储物间转让协议，该协议记载张ＸＸ以3万元的价格向陈XX购买山水文园中园XX地下储物间；张ＸＸ称其购买后发现该地下储物间被山水文园公司人员占据。经询，张ＸＸ称其在购买前未实地查看该地下储物间，此后得知该地下储物间自2008年左右即已经被山水文园公司人员占据。
张ＸＸ称其自2007年4月开始向山水文园公司申请封闭涉案房屋阳台。山水文园公司称封闭阳台属于违章行为，且会破坏原始建筑，故其不允许该做法。
上述事实，有双方陈述、物业管理服务协议书、（2010）朝民初字第13809号民事判决书、（2011）二中民终字第08896号民事判决书、照片、紧急通知、储物间转让协议等在案佐证。
本院认为：张ＸＸ与山水文园公司签订的物业管理服务协议书，系双方当事人真实意思表示，合法有效。2008年9月1日至2012年12月31日期间，山水文园公司提供了物业服务，张ＸＸ应当交纳相应物业费。双方在物业管理服务协议书未明确约定张ＸＸ向山水文园公司交纳物业费的具体时间；故对于张ＸＸ提出的时效抗辩，本院不予采纳；同理，对于山水文园公司主张的滞纳金，本院亦不支持。
法院生效判决已经认定山水文园公司对张XX滑倒受伤具有一定过错，故山水文园公司应就其未能及时有效履行清扫义务而减少物业费数额。山水文园公司提交的XX公司出具的情况说明，可以表明涉案房屋厨房未获得热水供应系因开发设计原因所致，与山水文园公司提供的物业服务无关，故张ＸＸ无权以此作为不交纳或少交纳物业费的合法理由。关于地下储物间，张ＸＸ自述该地下储物间自2008年左右即已经被山水文园公司人员占据，此情况说明陈XX自始即未向张ＸＸ交付无瑕疵的交易标的，张ＸＸ应向违反储物间转让协议的陈XX主张违约责任；另，地下储物间不属于房屋共用部位、共用设施设备，即不在张ＸＸ与山水文园公司之间物业管理服务协议书约定的权利义务范围之内；故张ＸＸ无权以此作为不交纳或少交纳物业费的合法理由。山水文园公司不允许封闭阳台的行为，属于正常履行物业管理职责，张ＸＸ亦无权以此为由拒交物业费。综上，张ＸＸ应当向山水文园公司交纳2008年9月1日至2012年12月31日期间的物业费，但数额相较合同约定应当有所减少，本院依据案件实际情况酌定为25000元。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告张ＸＸ于本判决生效之日起十日内向原告北京山水文园物业管理服务有限公司支付山水文园A3号楼XX单元601室房屋2008年9月1日至2012年12月31日期间的物业费二万五千元。
二、驳回原告北京山水文园物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告张ＸＸ未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千一百四十一元，由原告北京山水文园物业管理服务有限公司负担九百二十八元（其中二十五元，已交纳；另九百零三元，于本判决生效之日起七日内交纳），由被告张ＸＸ负担二百一十三元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 王 喆
二〇一五年一月十九日
书记员 陈锦洪