海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）龙民一初字第519号
原告（反诉被告）王雷德。
原告（反诉被告）林秀兰。
上述原告共同委托代理人蔡春为，海南东方国信律师事务所律师。
被告（反诉原告）赵雄。
委托代理人曾德程，海南日新律师事务所律师。
原告王雷德、林秀兰与被告赵雄房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王雷德和林秀兰的委托代理人蔡春为、被告赵雄的委托代理人曾德程到庭参加诉讼。
原告王雷德、林秀兰诉称，2010年9月17日，原告与被告签订了一份《房屋买卖合同》，约定原告将海口市龙昆下村32号（原为海口市龙昆下村10号、11号）房产卖给被告，之后，双方又分别于2010年11月28日和2011年4月28日签订了一份《补充合同》和《房屋买卖补充合同》。《房屋买卖补充合同》载明：1、32号房产总价款为755万元，在被告支付第二笔房款500万元（被告于2011年4月28日支付了该款项），被告尚欠原告购房款155万元（若扣除被告替原告垫付的水、电、卫生费0.758万元，则被告尚欠原告154.242万元）；2、被告暂扣20万元，待被告到房产局递交过户手续，房产局成功受理该手续当天，被告再将暂扣的20万元一次性付清给原告；3、被告应于2011年5月15日前将第三笔款135万元付给原告，否则被告违约；4、如被告不按时在2011年5月15日前将第三笔购房款付给原告，因此而引起的债权债务纠纷责任全部由被告承担。《房屋买卖补充合同》签订后，被告并未按约定在2011年5月15日前将第三笔款135万元付给原告，而只是在2011年5月30日向原告支付了100万元，被告的行为已构成违约。同时，被告于2011年5月30日给原告出具一张《欠条》，载明：被告购32号房产，尚欠原告54.242万元整，于房产过户受理成功后一次性付给原告。经原告到房产局及土地查询得知，被告已将32号房产成功办理过户手续，并分别于2011年10月9日及2011年12月22日领到房产证及土地证。原告认为，被告对32号房产已完全办完产权过户手续，并领取房产证及土地证，被告理应按双方的约定及自己的承诺，及时将购房余款付清给原告，但被告至今仍拖欠原告购房款54.242万元。依双方签订的合同及被告的承诺，被告的行为已构成违约，被告应承担违约责任。因此，请求法院判令：1、被告支付购房余款54.242万元；2、被告支付违约金及利息17.517万元（其中违约金自2011年5月16日起算至2012年2月26日止，按20万元每日千分之三计算；利息自2011年5月16日起算至2012年2月26日止，按银行同期贷款利率6.56%的4倍计算）；3、被告承担因被告违约导致原告聘请律师追债而产生的律师费2.7万元；4、被告承担本案诉讼费。
被告赵雄答辩并反诉称，2010年9月17日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定将原告名下位于海口市龙昆下村32号地块及地上建筑物转让给被告，土地面积总计408.74平方米。2011年11月28日，双方签订《房屋买卖补充合同》，约定转让总价款为755万元，计价方式为2500元／平方米，房屋面积为3000平方米（另约定补偿5万元，合计755万元）。合同签订后，被告依约已支付给原告四笔转让款共计700万元给原告（加上缴纳的过户税款、土地出让金等，被告已支出约1050万元），但原告未依约完整交付土地和提供相关资料办理过户手续，存在违约：1、依合同约定，原告向被告转让的林秀兰名下地块面积为216.32平方米，原告王雷德名下地块面积为192.42平方米，合计应为408.74平方米。但两原告仅向被交付了361.74平方米，少了46.96平方米。因为一楼的占地面积为322.5平方米，二楼至八楼的每层都有约30平方米的房屋是伸出去，都比一楼的房屋面积大。土地面积导致二楼以上飘出去的房屋没有土地使用权，为被告使用房屋埋下隐患，对此，被告保留追究原告的权利。根据海南兴平会计师事务所出具的《土地估价报告》，每平方米土地价值为3808.13元，两原告应将178829元退还给被告。2、双方约定32号地块的建筑总面积为3000平方米，但原告只办理了第一至第四层的1413.71平方米的房屋产权登记，第五至第九层的1586.29平方米的房屋至今不能办理房屋产权登记。依法房地产买卖必须办理产权过户登记手续，产权人按登记行使占有、使用、收益和处分权利。未能办理产权登记的房屋是原告交付不能，没有全面履行自己的义务，是违约行为。根据未交付房屋的面积1586.29平方米价值为396.57万元，自2011年10月9日至2012年3月9日，原告应付违约金118.97万元（396.57×3‰×100=1189710），考虑双方合同关系，被告酌情提出违约金43万元。3、原告违约在先，被告享有同时履行抗辩权和一般抗辩权，不应承担违约金和利息，更不能承担原告的律师费。双方约定的房产过户成功是指整个建筑物3000平方米的房屋，而不仅是指第一至第四层。因为原告未能提供相关手续用于办理第五至第九层房屋的登记和过户，是违约行为，被告有权拒付转让款金额。另外，原告主张违约金和利息是重复要求，且利息按贷款利率四倍计算没有事实和法律依据。对于律师费，双方也没有任何约定，要求被告承担没有事实和法律依据。综上，原告没有全面履行合同义务，交付土地面积与约定不符，未依法承担土地出让金，未能提供相应办理房屋所有权证的手续资料，导致反诉被告无法将全部房屋办理过户手续，原告的房屋交付不完整，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。为此，请求法院判令：1、原告继续协助履行合同，依房屋主管部门要求提供海口市龙昆下村32号房产第五至第九层房屋规划许可证、报建、验收合格征等相关手续用于办理《房屋所有权证》，并协助将该房屋过户登记在被告名下；2、原告支付违约金43万元给被告；3、原告退还转让款178829元给被告；4、原告承担本案本诉及反诉的诉讼费用。
反诉被告王雷德、林秀兰辩称，一、根据双方签订的合同，答辩人的合同义务自反诉原告到房产局递交过户手续（指一至四层），房产局成功受理该手续当天已履行完毕，不存在答辩人提供第五至第九层规划许可证、报建、验收合格证等手续问题，也不存在答辩人有协助办理第五至第九层房产证的义务。双方签订的《房屋买卖合同》第一条载明：“买卖房屋概况：此房屋共计八层及九楼部分房屋，其中一屋四层已办理房屋产权证，五至八层及九楼部分房屋没有办理房屋产权证”。第三条第三项载明：“标的物现状：第五层至第八层及九楼房屋还没有办理房产权证，如需办理产权证，此过程由被告（赵雄）自行办理并承担全部费用；”2011年4月28日，两答辩人经公证的《委托书》约定：“……我们已将上述房地产转让给赵雄，现委托赵雄作为我的代理人，全权代表我办理上述房产过户的相关事宜，具体权限包括：1、缴纳土地出让金、领取新的国有土地使用权证。2、办理房屋产权过户，办理土地使用权过户等相关事宜。”从以上合同约定可以看出：答辩人是按现状将第一至第九层房产转让给赵雄的；第五至第九层现状是没有房产证，如需办理，赵雄本人自己办理，与两答辩人无关；两答辩人没有任何协助义务，更不存在要提供规划许可证、报建、验收合格证等手续问题。同时，由于答辩人合同义务已履行完毕，不存在违约，反诉原告要求答辩人支付违约金没有依据。二、《土地登记办法》第十五、十六条规定：土地登记簿是土地权利归属和内容根据；土地权利证是土地权利人享有土地权利的证明。两答辩人将土地证上载明面积的土地使用权过给赵雄，是依我国房产转让“地随房走”的法律法规办理的，是完全合法的。至于反诉原告在办理土地过户手续中，将土地证面积办少了，那是其自己的事情，与两答辩人无关。1、海口市国用（93）字第15711及15712号土地证办证手续齐全，程序合法，这两本证是海口市人民政府颁发给两答辩人的，证明两答辩人合法拥有土地使用权面积是408.74平方米；2、两答辩人已依约将上述两本土地证原件交给了反诉原告且到公证处办理了公证的《委托书》。办理房产及土地过户手续都是反诉原告去办理，至于其在办理土地过户时，将本来面积为408.74平方米的土地办成只有361.78平方米，那是反诉原告自己的事，与两答辩人无关，两答辩人没有任何过错，不应在这事上承担责任。3、政府有关部门是依反诉原告提交的《划拨土地使用权受让申请书》、《土地使用权转让合同》（特别说明，这两份材料上的签订均不是答辩人所签）及反诉原告本人的《承诺书》等材料给其颁发土地证的，其中《划拨土地使用权转受让申请书》、《土地使用权转让合同》明确载明两答辩人将361.78平方米的土地转让给反诉原告，即两答辩人将408.74平方地转让给反诉原告，反诉原告只将其中361.78平方米申请办理过户手续，余下46.96平方米自愿放弃权利。4、答辩人与反诉原告签订的三份合同是房屋买卖合同，并非专门土地买卖。之所以土地要过户，只因相关的法律规定，房屋转让时，依“地随房走”的原则，土地也须随房一起过户。综上，反诉原告提起反诉是没有任何事实和法律依据的请求，请求法院驳回其反诉请求。
经审理查明，2010年9月17日，原告与被告签订一份《房屋买卖合同》，约定原告将位于海口市龙昆下村32号（原为龙昆下村10号、11号）用地及其地上建筑物转让给被告，土地面积为408.74平方米（土地使用权证载明面积），建筑物共计九层，其中一至四层已办理房产证，面积为1413.71平方米，五至九层没有办理房产证。上述土地及房产除第二层整层及第三层三套房屋共计394.29平方米外，其余房屋总价款共计6564275元；被告在合同订立后先付50万元，在原告交所卖房屋范围清完租住人员后，被告再付50万元，原告同意被告入场暂接管所卖房产并按被告的设计装修。在原告领取房产证和土地证与被告一起办理完公证委托手续给被告时，被告付清余款5564275元。第二层整层及第三层三套房产在原告自行解除诉讼及债务后，按2500元／平方米的价格卖给被告，不得另行议价，如没有取得所有权则不影响本合同的交易。第五屋至第八层和九楼房屋还没有办理房产权证，需办理产权证，此过程由被告自行办理并承担全部费用。该合同所涉及房屋买卖双方的过户手续费用全部由被告承担。合同违约责任约定，合同生效后，若原告反悔不卖，原告要按被告所付定金双倍返还，还需赔偿被告已投入的实际装修款项；如被告反悔不买，则原告不退还被告已付定金，被告装修的款项原告不予赔偿，被告无条件退出大楼。2010年11月28日，原告和被告又签订了一份《补充合同》，约定双方同意接管时间为以双方签定该补充合同之日起至双方到公证处或房管局办理买卖委托付完款前，原、被告某一方不得单独提出终止接管。接管期间，原、被告某一方不买或不卖，按2010年9月17日双方签订合同的第五条执行。若付完全款后，则此房屋自动归被告所有，原告无权过问。现场大楼还欠缴的水、电等费用由被告代交，从购房款中抵扣，被告接管后，所有费用由被告缴交。2011年4月28日，原告与被告又签订一份《房屋买卖补充合同》，约定原告将第二层整层及第三层三套（310、312、316）共计面积394.29平方米的房产以2500元／平方米的价格转让给被告。海口市龙昆下村32号土地及房产总价款为7550000元。在被告付给原告第二笔房款5000000元同时，原告将土地证原件、房屋所有权证原件、公证委托书原件和本补充合同原件交给被告。由于被告在进场装修前为原告垫付水、电和卫生费7580元，原告同意在第三笔款中扣除，扣除后被告实际应向原告付清第三笔房款为1342420元。被告扣留余款200000元，在被告到国土局受理窗口受理、交完土地税款、领取被告名下土地证、房产局受理窗口受理成功当天，被告一次性付清给原告。房产局过户受理成功并领取被告名下房屋产权证后，该标的物的土地及房屋［1-4层（有房产证），5-9层（无房产证）］的所有权利、义务、责任归被告所有。合同第四条第2、3款约定，被告不按照在2011年5月15日前付给原告第三笔款1350000元属被告违约，违约责任按双方2010年9月17日签订的合同违约条款处罚被告，被告须无条件接受。被告不按时支付第三笔款项引起的双方债权债务纠纷的违约责任由被告承担。该补充合同在双方到公证处做好公证委托手续、被告付清第二笔购房款同时，收到原告交给被告的土地证原件、公证委托书原件、本补充合同原件（房产证原件待原告收到第三笔购房款时交给被告）后即时生效。合同签订后，原告于2011年4月28日向被告出具一份《委托书》，载明：原告委托被告作为代理人，全权代理海口市龙昆下村10、11号的土地及房产过户相关事宜，具体权限包括：1、缴纳土地出让金、领取新的国有土地使用权证；2、办理房屋产权过户、办理土地使用权过户、办理评估、缴纳相关税费（包括退税）等相关事宜。同时，该委托书在海口市琼州公证处进行了公证。2011年10月9日，被告将海口市龙昆下村10、11号第一至四层房产办至其名下，房产证号为：海口市房权证海房字第202**号，建筑面积为1413.71平方米；2011年12月22日，被告将海口市龙昆下村10、11号的土地办至其名下，土地证号为：海口市国用（2011）第0111**号，土地面积为361.78平方米。
另查，被告向原告支付了购房款（含土地款）共计700万元，尚欠542420元未支付。2011年5月30日，被告向原告出具一张欠条，载明：今因购买王雷德、林秀兰两人名下位于海口市龙昆下村10、11号房产现已付7000000元，另欠余款542420元，在房产过户受理成功后一次性付清。
以上事实有《房屋买卖合同》、《补充合同》、《房屋买卖补充合同》、海口市国用（93）字第15711、15712号土地使用证、海口市国用（2011）第011165号土地使用权证、海口市房权证海房字第XXX房产证、房产登记信息查询情况说明、银行查询回单、银行帐户记录清单、委托书及公证书、欠条、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》、《补充合同》和《房屋买卖补充合同》系当事人真实意思表示，关于涉案房产即海口市龙昆下村32号的买卖，其中一至四层有相应的房产证，且被告在付款后已将该部分房产过户至其名下，该部分的买卖合法有效；而五至九层属违章建筑买卖不合法，因此，合同对该部分的买卖无效。故原告据此要求被告支付购房余款和支付违约金及利息的请求没有事实和法律依据，本院不予支持；原告要求被告承担因被告违约导致原告聘请律师追债而产生的律师费2.7万元没有依据，本院不予支持。被告要求原告提供第五至第九层房屋规划许可证等手续和协助办理房产过户和要求原告支付违约金43万元的请求没有依据，本院不予支持。关于被告要求原告退还转让款178829元的请求，经查，海口市龙昆下村10、11号土地原登记的面积共为408.74平方米，原告转让该房产时，是按土地证登记的408.74平方米以2500元／平方米的价格进行转让，虽然根据国土部门颁发给被告的海口市房权证海房字第XXX房产证，该地面积为361.78平方米，面积误差为46.96平方米，但对此原告并无过错。因此，被告要求原告退还多收转让款178829元的请求没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下：
一、驳回原告王雷德、林秀兰的诉讼请求；
二、驳回被告赵雄的反诉请求。
本案本诉受理费11246元，诉讼保全费4243元，由原告王雷德、林秀兰负担；反诉受理费4944元，由被告赵雄负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 许 哲
代理审判员 冯 琳
人民陪审员 黄 勇
二〇一二年八月二十日
书 记 员 唐惠惠