北京市密云县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）密民初字第454号
原告张德树，男，1958年8月28日出生。
被告沙立山，男，1959年6月27日出生。
委托代理人王文朋，男，1981年8月21日出生。
被告北京久润房地产开发有限公司，住所地北京市密云县新北路北、行宫路西6号楼1单元101室。组织机构代码74157946-X。
法定代表人严奇，总经理。
委托代理人麻增伟，北京市力珉律师事务所律师。
委托代理人苏伟，男，1982年3月21日出生。
原告张德树与被告沙立山、北京久润房地产开发有限公司（以下简称久润公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张德树，被告沙立山及其委托代理人王文朋，被告久润公司委托代理人麻增伟、苏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张德树诉称：2005年4月，被告沙立山承包了x小区的建设施工工作。2006年底，被告沙立山找到我称被告久润公司将用x小区x号楼顶抵其工程款，并向我出示了其与久润公司签订的关于以房顶账的补充协议。因沙立山承建工程时资金出现困难，向我借款一直未还，故沙立山提出将补充协议中指定的一套楼房出售给我，抵顶我的借款。经我多方咨询确认其与久润公司所签补充协议的真实性后，2006年11月12日我与沙立山签订《房屋买卖合同》，约定沙立山将x小区x号楼x单元x号楼房出售给我，成交价格230000元，其中包括抵顶借款80000元，剩余150000元我已于当日交齐。2008年8月，被告沙立山找到我称卖与我的x号楼x单元x号楼房已被久润公司卖掉，故给我调至x号楼x单元x号，无奈之下我同意了沙立山的请求，同时约定所调楼房价格为380000元，差价于手续办齐后一次性付清，后沙立山将楼房交付与我。在此之后，因多次找被告沙立山办理产权登记手续，其一直找理由拖延，为此我曾起诉二被告要求协助我办理产权登记手续，后法院以补充协议确定的顶账房明细表中不包括我所购楼房，驳回了我的诉讼请求。现因二被告的行为造成我的财产损失，严重侵害了我作为善义购房人的合法权益，故起诉要求二被告返还购房款并赔偿装修费、因楼房升值造成的财产损失共计2000000元。诉讼费、鉴定费由被告承担。
被告沙立山辩称：1、沙立山与久润公司签订的x号楼《建筑安装工程补充协议书》是一种明确的授权代理行为，其责任应由久润公司承担。协议中（二）工程款的支付条款，明确写明x号楼x单元作为沙立山工程进度款的专用房屋，其中包括原告涉案楼房，有具体标价，沙立山可自行销售，是对沙立山具有独立对外售房的授权。在此情况下，沙立山将指定楼房卖与原告，并将房款全部用于x号楼建设，并无过错。2、在将涉诉楼房卖与原告时，与原告说明了当时的实际情况，并向原告出示了《建筑安装工程补充协议书》，沙立山与原告之间的售房协议经久润公司同意后，才将楼房钥匙交与原告进行装修使用，沙立山尽到应尽的义务。3、本案形成的主要原因，因久润公司采取以房抵顶工程款的形式，才有原告的购房行为。原告看到了《建筑工程安装补充协议书》中约定的内容及确认久润公司印章的真实性后，才形成了购房的行为。现因久润公司看到房屋客观价值升值巨大，不愿协助原告办理产权登记，才造成现在的诉讼。4、涉诉楼房的增值客观存在，但客观增值部分的利益被不履行合同的久润公司获得，沙立山没有获得任何收益，所以不应由沙立山承担增值损失。沙立山作为施工方始终按与久润公司签订的协议执行，造成原告的损失沙立山并无过错，是久润公司违背合同所致，所以责任应由久润公司承担。我同意退还原告已交付的房款，但原告要求的增值损失我不同意赔偿，应由久润公司赔偿。
被告久润公司辩称：1、本案件系原告与被告沙立山之间因协议引发，我公司不是协议的一方，不应是本案的被告。2、原告与被告沙立山所签协议，我公司完全不知情，也没有任何人告知我公司，我公司也未将涉诉楼房抵顶给沙立山，沙立山也从未主张过涉案房屋。在我公司与沙立山的工程款纠纷案件中，以及原告所诉撤销之诉案件中，事实已十分清楚，且我公司已足额支付了沙立山工程款，不存在以房抵顶工程款的问题。3、原告作为成年人，在未与我公司核实的情况下，即与沙立山签订所谓的顶账或买卖协议，系其自愿承担风险，再者原告与沙立山存在利害关系，他们所签协议的真实性，我公司不予认可。4、在沙立山起诉工程款案时，原告所主张的协议已经存在，但沙立山在该案件中只字未提，也未提交与原告所签协议，不符合常理。且在法院已认定与我公司无关，并明示可起诉沙立山赔偿损失的情况下，原告仍将我公司列为被告，系恶意行为，坚决不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：沙立山与北京云湖工程总公司（以下简称云湖公司）系挂靠关系。2005年4月21日，沙立山以云湖公司名义承包久润公司的工程，双方签订《建筑安装工程补充协议书》，约定工程款支付方式采用80%抵顶房屋＋20%现金形式支付（抵顶房屋由沙立山自行销售），并将x号楼x单元作为抵顶专用房。2005年4月28日，沙立山以云湖公司名义与久润公司签订《建设工程施工合同》。2006年11月12日张德树与沙立山签订《房屋买卖合同》，约定沙立山将x小区x号楼x单元x号楼房出售给张德树，成交价格230000元，其中包括抵顶借款80000元，剩余150000元，协议生效后一次性付清，张德树于当日交清余款150000元。2008年8月14日，张德树又与沙立山签订房屋买卖调剂协议，约定，沙立山将x小区x号楼x单元x房屋调剂给张德树，用以抵顶原房屋买卖合同出售的x号楼x单元x室房屋。由于x号楼x单元x室与原x号楼x单元x室的面积、单价存在差异，经双方作价380000元，与原房屋的差价150000元（该项差价款张德树未补交）待沙立山将所有房屋过户手续办齐后，由张德树一次性支付。为了避免此类事件再次发生，沙立山应保证该房产产权清晰，无争议，并尽快为张德树提供向久润公司办理产权前的相关手续。如果因沙立山原因致使原告不能办理产权过户手续，无法获得该房屋，沙立山须按最终履行时该房产的同期市场评估价格对张德树的房款进行现金支付，并向张德树支付该房产市场价格10%的违约金等。因工程款给付问题，2012年沙立山起诉久润公司、云湖公司建设施工合同纠纷案，经本院（2012）密民初字第1246号判决，认定沙立山与久润公司签订的建设工程施工合同自始无效，相关补充协议亦自始无效，久润公司给付沙立山工程款三百五十万一千一百五十一元六角二分及利息。久润公司提出上诉，沙立山未上诉。北京市第二中级人民法院（2012）二中民终字第10141号判决维持原判。在此案中沙立山向法庭提交了工程付款明细账，包括以房顶账楼房明细，明细账中所列以房顶账的房屋不包括本案诉争房屋，一、二审期间，沙立山亦未向法庭及久润公司说明本案诉争房屋已抵账给张德树的事实。2013年9月，久润公司已将上述案件执行款5146349.2元，交至本院案款帐户。后张德树得知诉争房屋未抵顶沙立山工程款，2013年10月，张德树起诉沙立山、久润公司、云湖公司房屋买卖纠纷案，要求撤销（2012）密民初字第1246号、（2012）二中民终字第10141号民事判决书，重审建设工程施工合同纠纷案，判决x小区x号楼x单元x室房屋归其所有，久润公司、沙立山协助办理产权过户手续。经北京市第二中级人民法院（2013）二中民初字第16341号案审理，驳回了张德树的诉讼请求。判决中明示张德树基于房屋买卖合同享有债权请求权中的履行合同请求权，如果合同不能履行，其履行请求权可以转化为违约赔偿请求权，其可以依据合同约定或法律规定要求沙立山承担违约赔偿责任。张德树提出上诉，2014年3月，北京市高级人民法院（2014）高民终字第701号民事判决，维持原判。其后，久润公司起诉张德树返还原物纠纷案，本院经审理认为，久润公司作为x小区x号商住楼的开发单位，系上述房产的权利人。张德树虽持有与沙立山签订的房屋买卖合同、房屋买卖调剂协议及收据，但在建设工程施工合同纠纷案件中，沙立山没有将诉争房屋列入已抵顶工程款的房屋中，亦未向法庭披露其将诉争房屋抵顶给张德树的事实，且经北京市第二中级人民法院、北京市高级人民法院均判决驳回原告要求诉争房屋归其所有的请求，故本院以（2014）密民初字第5305号民事判决书判决，张德树腾退占有使用的诉争房屋，返还给久润公司。该判决已于2014年11月29日生效。现原告诉于本院。本案审理过程中，经原告申请，本院委托北京银通安泰房地产评估有限公司对涉案房屋以2014年11月29日作为价值时点的市场价格进行评估，结果为154.32万元。张德树支付鉴定费5100元。
上述事实，有双方当事人陈述、收据、房屋买卖合同、房屋买卖调剂协议、建筑安装工程补充协议书、（2012）密民初字第1246号民事判决书、（2012）二中民终字第10141号民事判决书、（2013）二中民初字第16341号民事判决书、（2014）高民终字第701号民事判决书、（2014）密民初字第5305号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：因被告沙立山明知自己无建筑资质，挂靠云湖公司与久润公司签订建设施工合同，导致合同自始无效，且在之前的（2012）密民初字第1246号案件审理过程中，沙立山向法院提交的顶账房楼号明细中并不包括本案的涉案房屋，且判决后，沙立山未提起上诉。久润公司就该案上诉内容未涉及本案争议房屋，沙立山在二审中亦未提出本案涉案房屋已经由其抵顶给原告的事实。至北京市第二中级人民法院作出（2012）二中民终字第10141号民事判决期间，沙立山均未提出异议，表明沙立山没有以本案诉争房屋抵偿久润公司欠付工程款的主观愿望。现上述判决已生效，久润公司已将执行款打至本院案款账户，表明沙立山对该判决的确认。之后，沙立山在（2013）二中民初字第16341号案件中提出上述判决是错误的，侵害了原告利益的意见，与其前述行为相悖，故其对与原告购房合同的不能履行有主观错误，应承担违约赔偿责任，其对房屋增值部分损失应承担主要责任。原告具有完全民事行为能力，在与沙立山签订购房合同时未尽到全面的注意义务，故对造成财产损失的后果亦应承担次要责任。具体赔偿数额本院将按评估价格、原告交款比例及责任分担比例确定。久润公司与原告之间未形成法律关系，对原告的财产损失没有责任，故本院对久润公司的辩解意见予以采信，对原告要求久润公司承担赔偿责任的诉讼请求不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条之规定，判决如下：
一、被告沙立山赔偿原告张德树财产损失七十四万七千二百三十四元，限本判决生效之日起七日内执行。
二、驳回原告张德树的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费五千一百元，由被告沙立山负担，限本判决生效之日起七日内交纳。
案件受理费一万八千六百八十九元，由原告张德树负担七千四百一十七元（已交纳），由被告沙立山负担一万一千二百七十二元，限本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王迎新
人民陪审员 席亚兰
人民陪审员 高青兰
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 刘 雨