广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字1681号
上诉人（原审原告）何嘉敏，女，1983年10月30日出生，汉族，身份证住址：广州市番禺区沙湾镇安宅里**号。
委托代理人叶发泮、黄圆，均系广东君和政通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州金钺物业管理有限公司。
法定代表人李书军，董事长。
委托代理人齐再红，广东昂扬律师事务所律师。
委托代理人王斌，男，1989年1月29日出生，汉族，系该公司职员。
上诉人何嘉敏因与被上诉人广州金钺物业管理有限公司（下简称金钺公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第577号判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年5月1日，何嘉敏作为乙方，金钺公司作为甲方，签订《哈街商铺租赁合同》，其中约定：乙方承租甲方的哈街商铺位于广州市番禺区桥南路108号C4楼首层123号商铺；乙方经营的项目是甜品、精品；租赁期限由2010年8月1日起至2015年7月31日止；租赁起始日以实际交铺日期为准，如实际交铺早于或晚于约定租赁起始日，则实际租赁期限相应调整；租金以建筑面积（含公摊面积）计算该铺每月租金为9020元，首年租金不变，以后租金递增方式均在相应的上一年度租金的基础上递增，具体为：第二年起，租金递增7%；第三年起，租金递增7%；第四年起，租金递增10%；第五年起，租金递增10%；具体数额为：2010年8月1日至2011年7月31日每月租金9020元，2011年8月1日至2012年7月31日每月租金9651元，2012年8月1日至2013年7月31日每月租金10327元，2013年8月1日至2014年7月31日每月租金11360元，2014年8月1日至2015年7月31日每月租金12496元；2010年8月1日至2010年10月31日为装修等事项免租金期；乙方须在签定合同当日一次性交纳租金保证金27060元及一个月租金9020元给甲方；乙方须在签定合同时交纳相当于一个月租金金额9020元给甲方作水电费保证金；乙方须在签定合同时一次性交纳三个月服务管理费924元给甲方作为服务管理费保证金；合同期满后，如乙方全面适当履行合同义务，上述各项保证金，甲方在合同期满后5个工作日内无息全额退还乙方；乙方必须在每月5日前向甲方交纳当月租金及有关费用；乙方在签定合同时应向甲方交纳首月服务管理费（服务管理费包括治安人员的配备、公共设施维护、公共场所清洁费卫生费用），以后应于每月5日前向甲方交纳当月的服务管理费；服务管理费5元／m2，该铺（按铺位建筑面积计）每月的服务管理费为308元，首年为3元／m2，即185元；乙方同意接受甲方授权的第三方专业管理公司或个人负责对商业街的运营、管理收费和服务。
之后，何嘉敏作为乙方，金钺公司作为甲方，签订《哈街房屋租赁合同》（合同编号：C4-123），其中约定：乙方承租甲方的哈街房屋位于广州市番禺区桥南街桥南路108号C4栋首层123号房屋；该房屋建筑面积约为61.50平方米；乙方经营的项目是甜品、精品；乙方在签定本合同时已明确知道所租房屋不具备餐饮行业所需的环境评测报告资格，日后因此引起的一切后果由乙方独自承担；本合同初步约定租赁期限由2010年8月1日起至2015年7月31日止；甲方有权根据房屋建设是否达到交付标准等实际情况向乙方发出收房装修通知，实际租赁起始日以收房装修通知送达之日起第三天为准，如收房装修通知送达之日早于或晚于约定租赁起始日，则实际租赁期限相应调整；乙方应在甲方收房装修通知送达之日三天内及时到甲方办理收房等相关手续，并应于收房当天向甲方提交乙方或其代理人签名画押（盖章）的书面收房证明，乙方自甲方收房装修通知送达之日起三天内仍未收房的，甲方可视为乙方已经收房，并可同时追究乙方的违约责任；租金以建筑面积（含公摊面积）计算该房每月租金为4600元，首年租金不变，以后租金递增方式均在相应的上一年度租金数额的基础上递增，具体为：第二、第三年按7%递增，第四年起及以后按10%递增；2010年8月1日至2010年10月31日为装修等事项免租金期，但免租期间由乙方使用而发生的水电费及其它款项由乙方承担并及时向甲方支付；乙方承租房屋须在签定合同当日一次性交纳相当于三个月租金金额的租赁保证金13800元给甲方，合同依法终止前，乙方不得主张以保证金充抵租金等款项；合同期满后，如乙方全面适当履行合同义务，本条所述保证金，甲方在合同期满后5个工作日内无息全额退还乙方；为推广营造番禺最旺的专业商业街，乙方同意并决定聘请甲方推荐的第三方专业物业管理公司（目前为广州鑫康物业管理有限公司）经营、推广、管理并服务本合同哈街商业街租赁房屋等物业，乙方聘请的有关付费由乙方直接向第三方物业管理公司商定支付；乙方必须在每月5日前向甲方付清当月的租金等有关费用款项；甲方负责将房屋按本合同签定时约定的标准交付乙方使用，乙方应当收房的标准是：房屋建筑主体已建起，房屋为毛坯房，地面为水泥地面，墙面为扇灰、抹白，电接通到该房屋独立电表；因下列情形之一，乙方应按本合同约定承担违约责任，甲方并有权解除本合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿：1、乙方未交租金或水电等其他款项的达20天以上；2、未经甲方书面同意，乙方擅自改变房屋经营范围，违反商业街统一规划和管理；3、一个月未开门经营累计超过3天或无故连续关门停业两天以上（因个人不可抗力的特殊事情或中国法定节日除外）；自合同签定之日起，甲乙双方都不得无故解除本合同，乙方未经甲方同意无故终止合同的，则视乙方违约，全部保证金作为违约金归甲方所有，并另追索乙方给甲方造成的损失。上述合同的落款日期倒签为2010年5月1日。
2010年11月16日，何嘉敏在《哈街商铺交铺确认书》上签名，上载明：何嘉敏本人已签《租赁合同》所承租的广州市番禺区桥南街南郊路136号商铺，经验收合格，本人同意于2010年11月1日起接收使用该铺，并承诺履行《租赁合同》、《哈街商业街整体运营及综合管理服务合同》之相关条款。
2011年8月10日，何嘉敏作为乙方，金钺公司及广州鑫康物业管理有限公司作为甲方，签订《租金、经营管理服务费优惠协议》，约定：乙方承租了甲方位于番禺区桥南街南郊路136号的房屋，经双方协商一致，甲方对乙方实行以下优惠及扶持：一、乙方在签定本协议当天一次性向甲方支付2011年7、8月租金及经营管理服务费共18040元，甲方向乙方赠送2011年9月租金及经营管理服务费；二、因乙方已支付2011年7月的租金及经营管理服务费，故本次乙方只需实际支付9020元；三、未经甲方同意，乙方如有将房屋转租、退房、终止合同等行为，或是有其它违约行为的，所享受的租金等款项的赠送等优惠自动取消，所收款项作为违约金的一部分归甲方所有。
另查明：2010年10月13日，金钺公司收取了何嘉敏涉案房屋租赁保证金13800元及首月租金4600元。
2011年3月14日，金钺公司收取了何嘉敏涉案房屋2011年3月1日至2011年5月31日的租金4600元（优惠9200元）、经营管理服务费4420元（优惠8840元）。
2011年6月1日，金钺公司收取了何嘉敏涉案房屋2011年6月1日至2011年6月30日的租金4600元、经营管理服务费4420元。
2011年7月25日，金钺公司收取了何嘉敏涉案房屋2011年7月1日至2011年7月31日的租金4600元、经营管理服务费4420元。
2011年8月10日，金钺公司收取了何嘉敏涉案房屋2011年9月1日至2011年9月30日的租金0元（优惠4600元）、2011年8月1日至2011年8月31日的租金4600元、2011年9月1日至2011年9月30日的经营管理服务费0元（优惠4420元）、2011年8月1日至2011年8月31日的经营管理服务费4420元。
再查明：2011年1月20日，何嘉敏经营的个体工商户广州市番禺区桥南桃乐丝甜品店登记成立，业户地址为广州市番禺区桥南街南郊路136号。
又查明：广州市规划局于2010年8月25日向广州市番禺区桥南街南郊村民委员会发出《违法建设行政处罚决定书》（穗规决（2010）595号），载明：经查，广州市番禺区桥南街南郊村民委员会未经城市规划行政主管部门批准，于2009年开始在番禺区桥南街南郊路擅自兴建三层综合楼六幢，共计建筑面积24742.65平方米，上述建筑工程的单项工程土建总造价为1080元／平方米，上述行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条的有关规定，构成违法建设，现我局作出如下行政处罚决定：对违法建设的六幢综合楼，计建筑面积24742.65平方米，处以单项工程土建总造价1080元／平方米的5%共1336103元的罚款，并补交有关费用，罚款后同意保留使用。上述行政处罚决定书作出后已执行完毕。
在原审法院审理的（2012）穗番法民三初字第29-37号案中，广州市规划局番禺分局向原审法院出具《调查复函》（穗规番禺（2012）548号），称《违法建设行政处罚决定书》（穗规决（2010）595号）所针对的违法建设项目名称为综合楼C1、综合楼C2、综合楼C3、综合楼C4、综合楼C5和综合楼C7共6幢。
何嘉敏于2012年2月29日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认何嘉敏与金钺公司签订的《哈街房屋租赁合同》（合同编号C4-123）无效；2、金钺公司立即向何嘉敏返还收取的租赁保证金13800元及租金18400元；3、金钺公司立即赔偿何嘉敏所遭受的经济损失56670元；4、金钺公司承担本案所有诉讼费用。
金钺公司在原审中答辩称：第一，何嘉敏与金钺公司签订的《哈街房屋租赁合同》合法有效，金钺公司所收的保证金等款项不仅不应退还，根据先履行抗辩权的原则，何嘉敏应当先履行补交齐所有租金等合同欠款、违约金等合同义务后才能主张退还保证金。涉案房屋已经取得房地产权证书，是合法建筑，消防已经验收合格。涉案房屋亦已经产权人广州市番禺区桥南街南郊村民委员会同意并授权金钺公司对外出租经营。何嘉敏在涉案房屋的经营亦已办理了个体工商户营业执照，何嘉敏可以实现合同目的。第二，涉案房屋已经达到合同约定的收房标准，何嘉敏于2010年11月1日检查确认涉案房屋质量合格，并于2010年11月1日起接收使用涉案房屋。第三，何嘉敏不支付租金等费用、不按时开门营业等行为已构成严重违约，不仅其主张的保证金、租金等已交款项按合同不予退还，且金钺公司有权要求何嘉敏按合同支付拖欠的租金等款项并承担违约责任。第四，何嘉敏主张的经济损失无法律和合同依据，也无事实依据。
原审诉讼中，何嘉敏称其向金钺公司支付了涉案房屋的二次消防安装费2050元，并提供了编号为0113346的《收款收据》予以证实。该《收款收据》载明日期为2010年12月8日，内容为：今收到何嘉敏（136号铺位）二次消防安装费2050元。该《收款收据》收款单位处加盖“唐华邦”印章。金钺公司对该《收款收据》不予确认。
为证明涉案房屋的产权情况，金钺公司提交了广州市国土资源和房屋管理局核发的编号为粤房地权证穗字第××号的《房地产权证》，上载明：房地产权属人为广州市番禺区桥南街南郊村民委员会，规划用途为商铺，登记时间为2011年3月30日，房屋坐落为广州市番禺区桥南街南郊路86-142号（双号），层数为3层。
为证明对涉案房屋有转租的权利，金钺公司提交了广州市番禺区桥南街南郊村民委员会出具的、落款日期为2011年11月1日的《同意转租证明》，上载明：广州金钺物业管理有限公司（下称金钺公司）在我村土地租赁公开招标时中标，并于2009年与我村委会签订《租赁合同》，约定由该公司投资建设开发并租赁经营土地所有权属我村委会所有的、位于广州市番禺区桥南路及南郊村村前大道（即现市政名称改为南郊路、整条商业街名称为哈街）及其两侧的土地和附着房屋，金钺公司具体出租经营管理的范围包含整条哈街两侧周边商业楼，金钺公司租赁经营的期限为20年，因此，自2009年5月19日起20年内，金钺公司有权把整条哈街上述范围的物业对外出租，具体包括但不限于以下物业：广州市番禺区桥南街南郊路136号房屋（即哈街自编号：广州市番禺区桥南街桥南路108号C4幢首层123号房屋）。
何嘉敏及金钺公司均确认：涉案房屋现在的地址为广州市番禺区桥南街南郊路136号首层。
原审庭审中，何嘉敏认为因涉案租赁物没有经过消防验收、没有合法产权、未取得建设工程规划许可证、未进行环评验收，故何嘉敏与金钺公司签订的《哈街房屋租赁合同》应为无效合同，据此金钺公司应返还收取的款项并赔偿何嘉敏损失。同时何嘉敏明确表示，即使《哈街房屋租赁合同》被认定为有效，何嘉敏亦不变更诉讼请求。
原审过程中，何嘉敏申请对涉案房屋装修的现有价值进行评估。原审法院通过摇珠依法选定广州市华盟价格事务所有限公司进行评估。该公司于2013年1月14日出具穗华价估（2012）340号价值评估结论书，结论为涉案房屋的装修项目尚存价值（评估基准日2012年9月14日）为56670元。该价值评估结论书所附广州市华盟价格事务所有限公司的价格评估机构资质证书复印件注明有效日期至2012年12月30日止。对此，何嘉敏预付了评估费3450元。在庭审中，何嘉敏明确以上述价值评估结论书作为其主张经济损失的依据。金钺公司则对评估方法、评估价值等提出异议。2013年6月7日，广州市华盟价格事务所有限公司作出《关于本公司资质问题的函》，称该公司于2012年7月按规定上报给国家发改委进行年审，后经各级物价主管部门的层层审核，国家发改委于2013年2月22日下发该公司的机构资质证书，因而造成该公司机构资质有一段时间空白；并明确表示该公司对上述穗华价估（2012）340号评估结论书予以确认。
原审法院认为：本案争议的焦点在于何嘉敏与金钺公司签订的《哈街房屋租赁合同》是否有效。何嘉敏认为因涉案租赁物没有经过消防验收、没有合法产权、未取得建设工程规划许可证、未进行环评验收，故涉案租赁合同应为无效。对此，原审法院认为，第一，相关行政部门已对涉案租赁物所在建筑物作出罚款后同意保留使用的处罚决定，且该处罚决定已经执行完毕。第二，根据金钺公司的举证，涉案租赁物所在建筑物已于2011年3月30日取得《房地产权证》。第三，对涉及有关消防安全、环保等问题是否应验收合格后涉案租赁物所在建筑物方可投入使用的问题，应由专业管理部门依据部门规定程序办理，本案当事人也未将上述验收约定为合同生效的前提条件。第四，最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》规定：“第一，出租《中华人民共和国消防法》（1998年4月29日颁布）第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”参照该批复，涉案租赁标的物是否经消防安全验收合格，并不是认定本案房屋租赁合同效力的必要条件。因此，何嘉敏上述主张合同无效的理由不成立，且未有证据证明涉案租赁合同有违反法律、行政法规效力性强制规定的情形，故何嘉敏与金钺公司双方签订的《哈街房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。因此，对何嘉敏要求确认涉案租赁合同无效，并据此要求金钺公司返还租赁保证金、租金及赔偿损失的请求依法予以驳回。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2013年9月5日作出判决：驳回何嘉敏的全部诉讼请求。本案受理费2022元及评估费3450元，由何嘉敏负担。
判后，何嘉敏不服原审判决，向本院提起上诉称：一、根据法律的规定，何嘉敏与金钺公司签订的《哈街房屋租赁合同》应属无效。其一，涉案建筑物不具备建设工程规划许可证以及合法产权。从一审庭审中可知，涉案建筑物并未办理有关的报建手续，也未取得建设工程规划许可证或有关的主管建设及规划的政府部门的审批许可。在此后，虽然金钺公司在开庭时就涉案商铺所属的房屋提供了所谓的产权证明，但该产权证明一方面由于建筑物的建设并不具备规划报建手续，因此，我方对于该产权证明的合法性不予认可。另一方面，作为政府的主管部门，番禺区房管局也就涉案商铺出具了相应的房产登记档案查询结果证明，证明南郊路136号并不存在任何产权登记状况。并且，番禺区城市管理综合执法局也出具文件证明该商铺是非法建设。根据金钺公司的陈述以及现场的情况显示，涉案房屋的门牌号编排也与金钺公司提供的产权证明有所矛盾，在何嘉敏与金钺公司签署租赁合同时已经有具体的门牌号，但其房地产权证却是在合同签订后一年多才办理的，明显不符合常理，也不符合法律的规定。对此，金钺公司也未提供任何合法合理的解释。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《商品房屋租赁管理办法》第六条的规定，《哈街房屋租赁合同》应属无效。其二，行政机关对涉案商铺所在建筑物进行行政处罚的过程存在重大瑕疵。一审法院认为合同有效的其中一个理由为“相关行政部门已对涉案租赁物所在建筑物作出罚款后同意保留使用的处罚决定，且该处罚决定已经执行完毕”。根据一审庭审资料显示：广州市规划局是在2010年8月25日向广州市番禺区桥南街南郊村民委员会发出《违法建设行政处罚决定书》（穗规决（2010）595号），而广州市番禺区桥南街南郊村民委员会却是早在2010年8月24日就将罚款缴纳了。很明显，该行政处罚程序存在重大瑕疵。何嘉敏有充分的理由怀疑该行政处罚程序的作出是违法的，有关房屋主管部门根据该处罚决定书出具所谓的产权证明是违反法律程序的。其三，涉案商铺未经消防验收合格。根据现行《中华人民共和国消防法》第10、11、13条以及公安部的《建设工程消防监督管理规定》第13条的规定，综合本案的案情，涉案商铺所在建筑物的建筑面积即使按照金钺公司宣称其提交给消防部门进行消防备案上面所记载的主楼为9000多平方米，副楼为将近1000平方米来看，其总建筑面积也远远大于一万平方米。这显然属于法律规定的应当向消防机关申请消防设施设计审核，并在相应的建设工程竣工后向消防机构申请消防验收的情形。但是，本案中，并没有任何的证据材料能够显示金钺公司或者广州市番禺区桥南街南郊村民委员会已经就该法定义务履行了相应的申请审核以及验收。因此，根据消防法以及公安部的有关规定，涉案商铺所在建筑物在未经消防验收之前不能投入使用。另外，涉案商铺所在房屋作为大型的人口密集的商场，在有关消防未经验收的前提下，如果有关房屋主管部门仍然违反法律程序出具所谓的产权证明，该产权证明也无法律依据，依法应予以撤销。其四，涉案商铺未经环境保护验收合格。《中华人民共和国环境保护法》第二十六条规定：“建设项目中防治污染的设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。防治污染的设施必须经原审批环境影响报告书的环境保护行政主管部门验收合格后，该建设项目方可投入生产或者使用。”《建设项目环境保护管理条例》第二十三条：“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。”一审审理过程中，金钺公司并未提交有效的证据证明涉案商铺所在建筑物经过环境保护行政主管部门的验收。其五，一审判决用于认定租赁合同有效性的法律法规已被废止。一审判决用于认定租赁合同有效性的法律即《最高人民法院﹤关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复﹥》已被《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》废止。因此，根据现行《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，在房屋不具备合法产权，也未经过消防验收、环境保护验收的情况下，金钺公司就涉案房屋与何嘉敏签订租赁合同，该租赁合同应属无效；二、在租赁合同无效的情况下，根据法律的规定，金钺公司应当退还因该合同取得的所有财产，包括租赁保证金13800元及租金18400元。其一，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民法通则》第六十一条的规定，金钺公司应当返还因该合同取得的所有财产。其二，即使在合同无效的情况下，金钺公司也无权向何嘉敏收取使用费。首先，由于涉案商铺是违法建筑，没有合法产权，涉案商铺的所有人也不是金钺公司，并且也未进行消防验收及环境保护验收，完全不能达到合法开业和正常使用的条件，合同约定的使用费是具备正常条件下的一个对价，现涉案商铺完全不具备合法性和正常使用条件，所以金钺公司无权收取使用费。其次，金钺公司未能按照合同约定以及法律规定提供相应的服务，因此无权收取使用费。合同约定金钺公司应当提供一个可以正常经营的商业环境，但实际上商场周围卫生差、垃圾随处可见、管理混乱，令商场人气冷清，使包括何嘉敏在内的许多商场租户都无法正常营业，而且也未能兑现其承诺的电影院等配套设施的正常开业，导致合同目的无法实现。再次，金钺公司违反财务和税务规定。何嘉敏在使用涉案商铺期间，一直按照合同约定按时开业，按照合同约定缴纳相关费用，金钺公司不仅未能提供物价部门出具的收费资质，其收费的标准也远远超过同行业的平均收费标准，而且收取费用后从未开具法律规定的正式发票，包括水电费的发票、租金的发票、管理费的发票等等，导致何嘉敏无法做财务入账等正常的财务以及税务管理，影响了何嘉敏的正常经营。在签订合同时，金钺公司完全没有向何嘉敏告知上述情况，并欺骗何嘉敏称涉案商铺是合法的、有产权的。何嘉敏是在被金钺公司欺骗的情况下签订合同的，合同不是真实的意思表示。合同约定的租金只有在符合法律规定的条件和提供约定服务的情况下才能收取，因此，金钺公司应当退还租赁保证金13800元及租金18400元；三、造成合同无效的过错在于金钺公司，金钺公司应当向何嘉敏赔偿全部损失56670元。本合同无效完全是金钺公司的责任和欺诈造成的。涉案商铺所在商场在开业招商的时候，广州市番禺区的书记、区长和区政协副主席，以及多个政府部门领导，桥南街党政领导班子成员等都参加了开业庆典，并且挂了很多横幅，有“番禺区政府祝贺哈街盛大开业”、“番禺环保局祝贺哈街开业”等等。当时的新闻也报道商场是番禺区桥南街城中村改造的重要项目，是合法的，金钺公司在招商时也承诺有房产证、是合法的。直至一审庭审中，金钺公司也提供了大量证据辩称涉案商铺是有合法产权的，是经过有关部门批准建设的。根据生活经验法则，租户有理由相信其是合法的，尽了自己的审查义务，但事实却是金钺公司从一开始就在欺骗何嘉敏，商场根本就是违法建筑。在何嘉敏使用涉案商铺期间，其提供的管理服务也不符合合同约定以及法律的规定，造成何嘉敏重大损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，金钺公司应当赔偿何嘉敏的全部损失，其中包括装修损失56670元。综上，何嘉敏上诉请求：1、撤销（2012）穗番法民三初字第577号民事判决；2、改判确认何嘉敏与金钺公司签订的《哈街房屋租赁合同》（合同编号C4-123）无效；3、改判金钺公司立即向何嘉敏返还收取的租赁保证金13800元及租金18400元；4、改判金钺公司立即赔偿何嘉敏所遭受的经济损失56670元；5、判令金钺公司承担本案一、二审所有诉讼费用及评估费。
被上诉人金钺公司对何嘉敏的上诉请求答辩称：涉案房屋已取得房产证，请求维持原判，其他意见跟一审一致。
二审过程中，何嘉敏向本院提交了广州市三旧改造工作办公室出具的《关于彭伟燕等人申请我办信息公开的复函》，拟证明金钺公司在一审提交的广州市番禺区三旧改造办出具的证明是伪证。对此，金钺公司对此发表如下意见：一、何嘉敏提交的证据已过了举证期限；二、我方在一审提交的番禺区三旧改造办出具的证明，已证实涉案建筑地块已纳入番禺区三旧改造的范围，且番禺区三旧改造办已审批通过并上报广州市三旧办，至于广州市三旧办有无最终批准，我方不得而知。即使广州市三旧办未批准，也不可推翻番禺区三旧改造办已批准的事实；三、《复函》载明图斑号已经纳入“三旧”改造地块的标图建库，且第二段载明的“地块未向我办申报‘三旧’改造方案，未纳入我市2013年三旧改造年度实施计划”，不能推定涉案地块不属于三旧改造的范畴。其一，依据《关于广州市“三旧”改造管理简政放权的意见》第3、4、5条的规定，涉案地块一开始没有控规，不需要向广州市三旧改造办报批，而只需报备即可。其二，涉案地块系列入2011年度而非2013年度的“三旧”改造实施计划，故《复函》不能证明何嘉敏的证明内容。
经二审审查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：虽然广州市规划局曾就涉案商铺所在C4栋建筑的建造行为向广州市番禺区桥南街南郊村民委员会发出《违法建设行政处罚决定书》，但该《违法建设行政处罚决定书》明确“罚款后同意保留使用”，该行政处罚决定事实上已执行完毕，且涉案商铺所在建筑此后已由房管部门依法登记到南郊村民委员会名下，而南郊村民委员会已出具证明同意金钺公司向何嘉敏出租涉案商铺。何嘉敏如认为广州市规划局作出行政处罚决定的过程存在重大瑕疵或房管部门核发房产证的行为违法，应通过行政决定处理程序解决。在涉案商铺所在建筑房产证未依法定程序撤销的情况下，应认定涉案商铺具备合法出租条件，故原审判决认定双方所签订的《哈街房屋租赁合同》合法有效并无不当。何嘉敏基于合同无效要求金钺公司返还已收取的租赁保证金及租金、赔偿经济损失缺乏法律依据，故原审判决驳回何嘉敏的全部诉讼请求并无不当，应予维持。
综上，何嘉敏的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2022元，由何嘉敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一四年××月××日
书记员 杨银桃