广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终3994号上诉人（原审原告）：广东中原地产代理有限公司，住所地广州市越秀区东风路410-412号时代地产中心九楼，统一社会信用代码：9144000076494110XG。法定代表人：赖国强，董事长。委托代理人：陈宇平、关怡钧，均为该公司职员，联系地址同上。上诉人（原审被告）：李惠珍，女，1930年2月2日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：黄明健（李惠珍之子），男，联系地址广州市海珠区。上诉人广东中原地产代理有限公司（以下简称“中原地产公司”）、上诉人李惠珍居间合同纠纷一案，均不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初5685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。中原地产公司上诉请求：1、撤销（2017）粤0105民初5685号判决;2、要求李惠珍向中原地产公司支付咨询及中介服务费7000元；3、要求李惠珍支付自2017年1月1日起计至清付之日止因逾期支付咨询及中介服务费而产生的违约金（以7000元为本金,每日按0.05%的标准，自2017年1月1日起暂计至2017年6月15日违约金为683元），上述两项合计7683元；4、要求一审、二审诉讼费用由李惠珍承担。事实与理由：1、原审法院已经认定，经中原地产公司提供中介服务已促成李惠珍与案外人买方订立《存量房买卖合同》，在中原地产公司与李惠珍签署的《广州市房地产中介服务合同》中关于居间合同的约定依法成立，是双方当时人的真实意思表示，中原地产公司要求李惠珍支付咨询及中介服务费，合法合理。2、在李惠珍与案外人买方订立《存量房买卖合同》付款方式中有约定，在交易过程中如有与房管部门原因导致交易延期的，则交易时间相应顺延。李惠珍反映，因诉争物业属房改房，办理交易手续须办理李惠珍配偶的继承公证手续而拖延了交易时间。在签约时，中原地产公司已提示过李惠珍及家人关于房改房配偶的相关事宜，庭审过程中，李惠珍代理人也表示过“父亲的事情中介有提过”，但办理继承公证手续确实需要时间，故交易时间顺延并非由中原地产公司所致，在交易过程中中原地产公司并无任何过错，原审法院调整中原地产公司按约主张的中介服务费，没有任何依据。3、中原地产公司作为居间人已按照法律的相关规定，已将居间人应履行的义务履行完毕，根据法律的规定和合同的约定，李惠珍应支付全额的咨询及中介服务费人民币7000元。李惠珍上诉请求：1、撤销广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初5685号民事判决；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、虽然房屋买卖交易已经完成，但由于促成交易的中介流程错乱导致交易延迟。2、中原地产公司提供证据证明李惠珍需要支付的中介费均属子虚乌有。一审判决各负一半责任不合理。中原地产公司向一审法院起诉请求：1、李惠珍向中原地产公司支付咨询及中介服务费7000元；2、李惠珍支付自2017年1月1日起计至清付之日止因逾期支付咨询及中介服务费而产生的违约金（以7000元为本金，每日按0.1%的标准计算）；3、诉讼费用由李惠珍支付。一审法院认定事实：根据广州市国土资源和房屋管理局于2002年7月1日核发的《房地产权证》记载：李惠珍为海珠区××房的权属人；房屋所有权来源为2000年5月向广州市道路扩建工程办公室购买；占有房屋份额为全部；房屋所有权性质为私产；附记记载房改售房，房款付清，土地未办有偿使用手续；等。在中原地产公司的促成下，李惠珍（甲方、卖方）与李展华、潘春玲（共为乙方、买方）于2016年11月8日签订《存量房买卖合同》，约定：甲方将上述涉案房屋出售给乙方；甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况属实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益；否则，承担相应的法律责任；该房地产总成交价为1400000元；甲乙双方一致同意由乙方按按揭付款方式支付楼款并办理交易手续；甲乙双方同意委托中原地产公司办理网签手续；等。中原地产公司以李惠珍至今未向其公司支付咨询及中介服务费为由提起本案诉讼。中原地产公司为证明其诉讼主张还提交了以下证据：一、《咨询及中介服务费确认书》，主要内容为：本人李惠珍是海珠区××房的《存量房买卖合同》当事人/委托代理人，现确认经贵司独家提供咨询及中介服务，成功签订《存量房买卖合同》；为此，本人同意支付7000元予贵司作为咨询及中介服务费；同时，本人同意贵司可自转交或代保管的款项中扣除相应金额用作支付咨询及中介服务费；本确认书自本人签署之日生效，本人并承诺于签署确认书之日付清上述咨询及中介服务费；逾期支付，将按0.1%/天支付违约金；如本人与贵司就咨询及中介服务费的支付事宜产生争议的，应向上述物业所在地法院提起诉讼。该确认书右下方的确认人签署处有“李惠珍”的签字并按有指模，没有书写日期；该确认书左下方有是手写体的“我司确认该确认书内容，2016.11.8”字眼并加盖了中原地产公司的公章。二、甲方为中原地产公司（房地产中介服务机构）、乙方为李惠珍（卖方）签订的《广州市房地产中介服务合同》，主要内容：乙方于2016年11月12日至2017年2月12日独家委托甲方为乙方出售位于海珠区××房的房地产提供中介服务；（第一条）乙方确认出售房地产的基本情况为：……5、拟售价格1500000元以上；……9、该房地产不存在共有、出租、抵押、查封等权利受到限制的情况……；（第三条）……3、乙方应按合同约定及时支付中介服务费或支付甲方从事中介活动支出的必要费用……；（第四条）甲方在本合同约定的期限内，促成乙方与买方签订房屋买卖合同后0天内，乙方向甲方支付中介服务费为7000元；（第五条）1、乙方逾期支付中介服务费的，应当每日按未付款0.05%的标准向甲方支付违约金；2、甲方在提供中介服务过程中存在隐瞒、欺诈或违禁义务等情形，致使乙方受到损失，乙方有权拒绝支付中介服务费，并要求甲方赔偿损失；……（第七条）本合同在履行过程中发生的争议，双方当事人协商不成的提交该房地产所在地人民法院诉讼；（第九条）本合同共5页，一式2份，甲方1份，乙方1份；（第十条）……6、修改第五条第1点：乙方逾期支付中介服务费的，应当每日按未付款0.1%的标准向甲方支付违约金；……等。该合同左下方甲方处有加盖中原地产公司公章，右下方乙方处签有“李惠珍”的签名，甲乙双方落款处的日期均为空白；该合同右上方处有打印字体“签约时间：2016-11-1214:31:28”，左下方处有打印字体“打印时间：2016-11-1214:31:28”。李惠珍在2017年9月6日第一次庭审时质证表示：对证据一的真实性有异议，该确认书中“李惠珍”的签名是伪造的，其不清楚“李惠珍”的签名究竟是谁的签名以及是谁盖的指模；对证据二的真实性无异议，确认合同中乙方处“李惠珍”的签名是李惠珍本人签名，对该证据与本案的关联性不清楚，所以不发表意见。李惠珍在2017年11月2日第二次庭审时表示：第一次开庭时，只有几分钟的时间查看中原地产公司提交的证据二《广州市房地产中介服务合同》，李惠珍代理人在匆忙之下，以为该合同中乙方处“李惠珍”的签名是李惠珍本人签名，但在开完庭后经过回忆，确认李惠珍是没有签过这份合同的，而且中原地产公司也没有将这份合同交给李惠珍，故不确认该合同中乙方处“李惠珍”的签名是李惠珍本人签名。李惠珍为证明其抗辩主张也提交了以下证据：一、李惠珍代理人黄明健与钟生之间的微信信息截图若干份，拟证明中原地产公司经办本次买卖交易的工作人员钟生要李惠珍的代理人黄明健交中介费，黄明健通过微信回复钟生，钟生回复黄明健承认其在工作中有过失有疏漏，之后就没有下文了；后来在房款到齐，交接房屋、水电费、物业管理费的过程中都有见过中原地产公司的工作人员，但是中原地产公司的工作人员一直都没有提及要缴纳中介费的问题，所以李惠珍的代理人也认为中介费李惠珍是不需要再支付了。微信内容如下：1、3月24日下午14：57的微信截图显示：黄：小钟我和你说说佣金的事；当初行规大家都知道现时的房屋买卖卖方一般是实收，不存在卖方付佣金，我基于两点最后愿意和你们合作，一你们是中原地产大中介，资质靠得住，其他中介同样可以做我们放弃，找靠得住的做，二付多少佣，大家高兴，办事顺利，所以瞒住业主我妈她老人家，自作主张定了，如无意外，佣金必付无疑；现在整件事你们是清楚的，那个柯小姐和你们怎样的合作关系我不管，我亲口问她，我们子女要如何配合交易，是不是我妈一个人名下就可以了？她说你妈一个人名就可以了；其实已婚夫妇房产物业属性是小常识，我们不了解，你们这一行不应该也不可能疏忽，还是大公司机构；我们是看着进程做自己事的，重新买的房产资金却卡住，不得已用货款方式弥补，最终令我们费时失资；所以你们如果好意思提这点佣金，问你们那个柯小姐好了，这种失职失责，幸好还没有产生更大的麻烦，如果我们兄妹中有不同意买卖的，还不知怎么收科；你可以把我的意见转告你们公司和柯小姐，我已把情况原本告之业主我妈，她是不付这毕钱的。2、3月24日下午15：12的微信截图显示：钟：黄生，发生如此事情实在深感抱歉！在此我以个人名义先郑重给您道歉！对不起，这件事情上我也认识到了自己的专业知识的缺陷，我也非常感谢你们全家上下动员配合我们交易，在此我真的是衷心感谢！也正因为这次的事情让我增长了不少专业知识，但人孰无过，虽然我们其他的同事没有百分百跟进好，但也希望你们能够乃念我在后续跟进事情上面的付出，能够网开一面，小弟也是工薪阶级，在处理事情上面也许有很多的不足，但我也会尽力补救，我也希望我的成长，能够再次与您合作！在此，我再次为全公司跟进此单交易的同事的不足向您致歉。3、8月1日下午15：51的微信截图显示：黄：小钟你好，那佣金真有点麻烦，记得当时我反复交带那7000元一定不要让我妈知道，由我来付款，是我在支付凭证上签了名，怎么现在在支付单据上出现我妈的签名，老人家真的有点受不了，你能跟我说说这个情况吗？谢谢。二、录音光盘一张（录音方式：手机录音；录音时间：2017年8月16日；录音内容：是李惠珍代理人黄明健与中原地产公司经办人阿兰的谈话录音，证明李惠珍确实不知道需要支付中介费这件事，也证明李惠珍本人不会签名）。李惠珍代理人在庭审时已播放手机录音，并表示不再提交整理好的录音资料文字版本，法院和中原地产公司完全可以听录音去了解情况。中原地产公司质证表示：对证据一的真实性、合法性、关联性均不予确认，本案交易中原地产公司的经办人员是单金兰，不清楚微信中的“钟生”是否中原地产公司的工作人员，也不清楚李惠珍主张微信中的“钟生”是否为中原地产公司的客服经理；本案第一次开庭的时间是2017年9月初，而李惠珍提交的证据二是2017年8月16日的录音资料，李惠珍代理人理应在第一次庭审前提交该证据，但李惠珍代理人在第一次庭审结束后才提交证据二，而该证据不属于新证据，按照证据规则规定，李惠珍的举证不符合法律程序，不能作为新证据使用，中原地产公司对该证据不予质证；另外，中原地产公司打开这张光盘发现有两个文件，正如李惠珍代理人所说是2017年8月16日的录音，但录音里面不知道是什么人，阿兰不是经纪人，故对录音内容真实性不予确认。诉讼中，中原地产公司表示：1、有个自称是李惠珍儿子的人曾经打电话给中原地产公司代理人，说确认书不是李惠珍签名，而是李惠珍儿子签名，是李惠珍儿子自己答应要支付中介费的，李惠珍不知道，对此中原地产公司向房管局调取了《房地产中介服务合同》，该合同是办理交易必须的文件，文件上面有李惠珍本人的签名，该合同是递件时提交给房管局的，故中原地产公司也将该合同作为新证据提交给法院；2、中原地产公司不清楚也不知道李惠珍儿子对中介费与家人如何协商，但是卖方即李惠珍在交易过程中需支付中介费是客观事实，也有补充证据《房地产中介服务合同》作为合同约定；3、关于《咨询及中介服务费确认书》中李惠珍的签名是否李惠珍本人签名的问题，中原地产公司代理人也曾询问经办该案的工作人员，但工作人员没有回复；中原地产公司起诉时提交的《咨询及中介服务费确认书》是中原地产公司属下门店将成交资料统一递交给总部的，中原地产公司代理人并没有在签约现场看到李惠珍本人签名，既然李惠珍代理人称《咨询及中介服务费确认书》中李惠珍的签名不是李惠珍本人的签名，指模也不是李惠珍本人所按，中原地产公司唯有确认李惠珍代理人的陈述；4、中原地产公司补充提交的《房地产中介服务合同》中有李惠珍本人签名，在该合同中有关于李惠珍应支付中介费的约定，李惠珍代理人在第一次庭审时已确认《房地产中介服务合同》中“李惠珍”的签名是李惠珍本人签名，但在第二次庭审时又否认该事实，对此，李惠珍应提供证据予以证实，李惠珍也可以申请笔迹鉴定，而且该合同有在房管部门进行备案；该合同签订后中原地产公司已立即交一份给李惠珍，虽没有办理签收手续，但所有交易习惯都是这样的；5、涉案房屋的产权是登记在李惠珍一人名下的，所以中原地产公司认为该房屋是李惠珍的个人财产；因涉案房屋为房改房，所以在办理交易过程中确实需要去房管部门调档并由李惠珍及其子女办理公证继承手续后才能完成交易，中原地产公司在此过程中已尽了解释和提醒义务，但这是按照房管局的交易流程操作的，在房产交易过户时需要对房改当时的缴款明细表所载明的配偶情况予以处理的相关流程文件，都是房管部门的要求，故导致交易时间过长并非中原地产公司的过错造成；6、关于李惠珍的儿子黄明健陈述其曾经在一份中介费支付凭证上签名由其支付中介费的问题，中原地产公司代理人不清楚，需在庭后核实并在三天内书面答复法院，逾期不答复，视为确认李惠珍代理人的陈述。李惠珍表示：1、李惠珍在签订买卖合同前已将其丈夫去世的情况告知中原地产公司的工作人员，并询问工作人员李惠珍的子女是否要配合办理过户手续，但工作人员表示不需要；之后，在办理交易过户前的查册过程中，房管部门拿出一份缴款明细表，表示涉案房屋是夫妻共同财产，需要去调档；由于涉及继承问题，在办理过户手续前，李惠珍及其子女均需另外花时间去公证处办理继承手续，由李惠珍的子女声明放弃对父亲所占份额的继承权后，涉案房屋才能最终归李惠珍一人所有；由于中原地产公司的工作人员的疏忽和不专业，导致交易时间需要重新计算，整个交易过程时间长达半年之久，完全打乱了李惠珍及家人的资金周转安排，以房易房的目的最终无法实现，导致经济损失；2、李惠珍的儿子黄明健曾经在一份中介费支付凭证上签名，并反复交待中原地产公司的工作人员这7000元中介费由黄明健来付款，不要给李惠珍知道，但现在中原地产公司却提交了一份有李惠珍签名的《咨询及中介服务费确认书》，而该确认书并非李惠珍本人签名确认的，故希望法院判令这7000元中介费与李惠珍本人无关，与李惠珍代理人黄明健有关。在一审第二次庭审时，一审法院询问李惠珍是否申请对《广州市房地产中介服务合同》中“李惠珍”签名的真实性进行笔迹鉴定，并向李惠珍释明不申请笔迹鉴定的相关法律后果和责任。李惠珍表示对一审法院询问是否申请笔迹鉴定的问题不予回答，但坚持其在第二次庭审时对上述证据的质证意见。在本案审理过程中，中原地产公司变更第2项诉讼请求中的违约金标准为每日按未付款0.05%的标准计算。李惠珍表示对此不发表意见。另外，中原地产公司、李惠珍均确认涉案房屋的交易手续已完成。中原地产公司没有在庭后三天内答复一审法院关于李惠珍代理人黄明健是否曾经在一份中介费支付凭证上签名的问题。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，李惠珍在中原地产公司的促成下，已成功与买方签订了《存量房买卖合同》，中原地产公司作为居间人的义务已履行完毕，故中原地产公司有权按照约定向李惠珍收取咨询及中介服务费。李惠珍是涉案房屋的产权人，也是经中原地产公司促成与买方签订《存量房买卖合同》的合同相对人，按照上述法律规定，李惠珍作为委托中原地产公司代理出售房屋的一方，理应按照约定向中原地产公司支付报酬。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。李惠珍表示《咨询及中介服务费确认书》中“李惠珍”的签名和指模并非李惠珍本人所签、所按，中原地产公司对此予以确认，故一审法院对该事实予以认定。鉴于上述情况，中原地产公司在诉讼中另外提交了有“李惠珍”签名的《广州市房地产中介服务合同》以证明李惠珍需在中原地产公司促成李惠珍与买方签订房屋买卖合同当天内向中原地产公司支付中介服务费7000元。李惠珍在第一次庭审时确认该合同中“李惠珍”的签名是李惠珍本人签名，但在第二次庭审时又否认该签名是李惠珍本人签名。对此，一审法院已询问李惠珍是否申请对上述合同中“李惠珍”签名的真实性进行笔迹鉴定并向李惠珍释明不申请笔迹鉴定的相关法律后果和责任，李惠珍表示对一审法院询问是否申请笔迹鉴定的问题不予回答，但坚持其在第二次庭审时对上述证据的质证意见。鉴于李惠珍并无提交反证证明上述《广州市房地产中介服务合同》中“李惠珍”的签名并非李惠珍本人所签，也不申请笔迹鉴定以确定该合同中“李惠珍”的签名是否为李惠珍本人签名，应承担不利的后果，故一审法院对李惠珍该抗辩意见不予采纳，同时对中原地产公司提交的该证据予以采纳。根据签约时间为2016年11月12日的《广州市房地产中介服务合同》约定，李惠珍于2016年11月12日至2017年2月12日独家委托中原地产公司为李惠珍出售涉案房地产提供中介服务；李惠珍确认出售房地产的拟售价格为1500000元以上；中原地产公司在本合同约定的期限内，促成李惠珍与买方签订房屋买卖合同后0天内，李惠珍向中原地产公司支付中介服务费为7000元。而从本案查明的事实可知，李惠珍与买方早于上述合同约定的委托期间前的2016年11月8日已签订了《存量房买卖合同》，该合同约定的房屋成交价1400000元也与《广州市房地产中介服务合同》中关于拟售价格为1500000元以上的约定不符，显然，该份《广州市房地产中介服务合同》并非中原地产公司、李惠珍双方实际履行的合同。中原地产公司要求李惠珍按照《广州市房地产中介服务合同》的约定支付中介服务费和逾期付款的违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。鉴于中原地产公司已实际促成李惠珍与买方签订《存量房买卖合同》，且交易已经完成，故中原地产公司可以收取一定的报酬。李惠珍代理人黄明健在诉讼中陈述其曾在一份支付凭证中签名确认要向中原地产公司支付中介费7000元。中原地产公司表示不清楚该情况，需在庭后核实并在三天内书面答复一审法院，逾期不答复，视为确认李惠珍代理人的陈述。因中原地产公司没有在上述期限内书面答复一审法院，故一审法院采信李惠珍代理人的陈述。由于李惠珍代理人黄明健是李惠珍的儿子，其也非涉案房屋的卖方，故中原地产公司有理由相信黄明健有代理权，黄明健的行为构成表见代理，该代理行为有效，对李惠珍具有约束力。根据一审法院查明的事实和李惠珍在本案中提交的证据，一审法院合理采信李惠珍关于中原地产公司工作人员在促成交易过程中存在一定瑕疵的意见。综合本案实际情况，中原地产公司应适当减少报酬，一审法院酌情确定李惠珍需向中原地产公司支付的中介费服务为3500元。对中原地产公司主张的超过一审法院支持以外的其余中介服务费及逾期付款违约金的请求，一审法院不予支持。李惠珍的抗辩意见部分有理，一审法院予以采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条第一款、第四十九条、第六十三条、第四百二十四条、第四百二十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定的规定，作出如下判决：一、李惠珍在一审判决生效之日起15日内，向广东中原地产代理有限公司支付中介服务费3500元。二、驳回广东中原地产代理有限公司的其余诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由广东中原地产代理有限公司、李惠珍各负担25元。上述受理费已经由广东中原地产代理有限公司预交，广东中原地产代理有限公司同意由李惠珍在履行一审判决时将其应负担的受理费直接支付给广东中原地产代理有限公司。二审期间，当事人均未提交新证据。二审经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行，针对李惠珍的上诉意见，分析认定如下：根据一审查明的事实及二审庭审当事人的陈述，可确认李惠珍对于双方曾约定应支付中介费7000元的事实并无异议，仅是认为因中原地产公司在服务中未尽义务，其无需支付中介费；中原地产公司则认为中介服务并无过错。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，本案中原地产公司已促成李惠珍与案外人订立房屋买卖合同，且交易成功，李惠珍理应支付报酬。但同时，中原地产公司作为中介服务机构，为买卖双方提供居间媒介服务，应当遵从诚实信用、勤勉尽责的原则。从当事人提供的证据来看，中原地产公司的工作人员在促成交易时确实存在一定瑕疵，一审据此减少中原地产公司的报酬，处理公平合理，并无不妥。李惠珍请求不应支付中介费及中原地产公司请求全额支付中介费，均理据不足，均不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人李惠珍、中原地产公司的上诉理由不成立，均予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共50元，由广东中原地产代理有限公司、李惠珍各负担25元。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 李 民审判员 柳玮玮二〇一八年五月二十三日书记员 王日平冯镇辉