江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太民初字第00179号
原告太仓市香花桥水产综合批发市场有限公司。
法定代表人吴嘉澍，董事长。
诉讼代表人苏州安信会计师事务所有限公司（系太仓市香花桥水产综合批发市场有限公司破产管理人。
法定代表人陆以平。
委托代理人邵永兴，江苏金太律师事务所律师。
委托代理人宣海东，江苏金太律师事务所律师。
被告冯成兰。
原告太仓市香花桥水产综合批发市场有限公司（以下简称香花桥公司）与被告冯成兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月21日立案受理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告香花桥公司破产管理人的委托代理人邵永兴到庭参加诉讼，被告冯成兰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告香花桥公司诉称：2002年3月18日，原告与太仓市城厢镇农技推广站就香花桥市场东侧26.5亩土地的使用、建设及归属签订协议，约定由原告负责该土地的建设开发，建筑物归原告所有，土地使用年限为50年。为进一步落实土地租赁事宜，原告在该协议基础上又与太仓市城厢镇香花桥村村民委员会先后签订了为期五年和为期三年的协议。2008年10月24日，太仓市人民法院受理了原告申请破产一案，并依法指定苏州安信会计师事务所有限公司担任破产管理人。2009年5月20日，破产管理人与太仓市香花桥社区居民委员会达成了终止土地租赁协议书。原告根据上述2002年3月18日的协议，建造了部分房屋，并将营业房使用权对外出租。2002年11月20日，原、被告签订《营业房使用权租赁合同书》，约定由原告将香花桥水产市场内的E区6号房屋出租给被告，租赁期限自2002年12月28日起至2022年12月28日止，租金3万元，一次性付清。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告向原告支付了租金。香花桥公司破产管理人于2009年3月9日向被告发出《关于解除土地、房屋使用权租赁合同的通知》，要求被告在2009年4月10日前撤离承租房屋。同日，被告向破产管理人申报了债权。2009年4月27日，破产管理人发出公告，要求E区、F区的全部承租户及时搬离，但被告等部分承租户未予配合。为妥善处理与相关承租户的纠纷，原告曾起诉部分未搬离的承租户，要求腾退房屋，在审理过程中，对这些承租户使用房屋期间的使用费进行了价格鉴定，鉴定价格高于约定租金。原告认为，原告将没有办理建设审批手续建造的房屋出租给被告，系无效民事行为，但建筑物确属原告所有。原告因无效合同取得的租金扣除合理使用费后的余额应当返还给被告，基于对被告利益的考虑及退租方案的一致性，原告同意按照约定租金就低计算使用费。为维护破产管理秩序，及时完成破产清算，解决原、被告之间的争议，现请求法院判令被告腾退其向原告租赁的E区6号房屋，按约定租金标准结算实际使用费。
被告冯成兰未作答辩。
经审理查明：2008年10月24日，本院受理原告香花桥公司申请破产清算一案。2008年10月26日，本院指定苏州安信会计师事务所有限公司担任破产管理人。2009年3月17日，破产管理人向被告冯成兰送达《关于解除土地、房屋使用权租赁合同的通知》，通知的主要内容为：终止香花桥市场与太仓市城厢镇香花桥村村民委员会签订的土地租赁协议；终止香花桥市场与所有承租户签订的租赁合同；因终止合同造成损失的，主张权利的途径；承租户撤离原承租房屋和地块的时间为2009年4月10日前，之后将停止提供租赁条件和设施。当日，被告向破产管理人申报债权，申报书中载明被告租赁E区6号房，签约租赁期限为2002年12月28日至2022年12月28日，租金3万元，转让金5000元，被告申报的债权合计为41500元，含房屋租金和转让金35000元，装修费用5000元，违约金1500元。2009年4月27日，破产管理人在市场内张贴公告，公告中提出对相关合同造成的承租户损失，拟作为共益性债务处理，要求E区、F区全部承租户及时搬离，租金和损失按合同约定的罚则条款处理，并自全部承租户搬离清场后20日内给付。
2010年1月29日，香花桥公司诉至本院，要求汪绍文等人腾退香花桥市场E区同类房屋。在审理过程中，本院委托太仓市价格认证中心对部分承租户实际使用房屋期间的使用费进行价格鉴定，鉴定价格（2002年、2003年均为每套每月600元，2004年、2005年均为每套每月700元，2006年、2007年均为每套每月800元，2008年、2009年、2010年均为每套每月900元）明显高于约定租金标准。
另查明，香花桥市场E区所属土地系原告向太仓市城厢镇香花桥村村民委员会（现太仓市香花桥社区居民委员会）租赁，租赁期限自2002年1月1日至2007年12月31日，到期后续租至2010年12月31日。原告建造E区门面房未经相关部门批准。
本案审理中，原告向本院提供了《营业房使用权租赁合同书》复印件一份，其中显示：2002年11月20日，原告与案外人杨惠忠签订《营业房使用权租赁合同书》，约定由原告将位于太仓市城厢镇世纪路11号太仓市香花桥水产综合批发市场内的E区6号营业房租赁给杨惠忠，租赁期限自2002年12月28日起至2022年12月28日止，交付房屋的时间为2002年11月20日，租金为3万元，一次性付清；2007年5月，杨惠忠将该合同中的权利义务转移给被告，并经原告确认。另，原告表示愿意参照双方合同约定的租金标准计算2009年4月10日前的使用费，租金差额部分20750元返还给被告，并自愿按照合同约定的违约金向被告支付1500元。
上述事实，有庭审笔录，原告提供的租赁合同（复印件）、送达回证、破产债权申报书、本院（2010）太民初字第0184号民事判决书等证据予以佐证。
本院认为：虽然原告香花桥公司仅向本院提供了其与被告冯成兰签订的租赁合同复印件，未能提供原件，但从被告向破产管理人提交的破产债权申报书载明的内容可见，原、被告确实就太仓市香花桥水产综合批发市场E区6号房屋建立了租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，或就未经批准建设的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效。原告出租给被告的房屋未经有关部门批准建设，双方就此形成的租赁合同关系无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告承租房屋所处的土地系原告租赁取得，房屋建筑材料系原告所有，因此被告应将房屋腾退给原告。此外，原告明确表示愿意参照双方合同约定的租金标准扣除2009年4月10日前的房屋使用费后，租金差额部分20750元返还给被告，并按照合同约定的违约金标准向被告支付1500元。上述合计22250元，系原告自愿向被告支付，不违反法律规定，且扣除的使用费低于按照市场价格确定的使用费金额，故本院予以采纳。现经传票传唤，被告冯成兰无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告冯成兰在本判决生效后10日内将太仓市香花桥水产综合批发市场E区6号房屋腾退给原告太仓市香花桥水产综合批发市场有限公司。
二、原告太仓市香花桥水产综合批发市场有限公司在本判决生效后10日内向被告冯成兰支付22250元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 龚红星
人民陪审员 傅国兴
人民陪审员 赵伟忠
二〇一五年六月十九日
书 记 员 冯 胜