广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5249号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州XX房地产开发有限公司，住所：广州高新技术产业开发区。
法定代表人：郭晓光，董事长。
委托代理人：陈倩，广东习法律师事务所律师。
委托代理人：钟嘉羚，广东习法律师事务所实习人员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡X平，住址：广州市萝岗区。
委托代理人：吴少敏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：陈晓丽，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。
上诉人广州XX房地产开发有限公司（以下简称“XX公司”）因与被上诉人蔡X平房屋买卖合同纠纷一案，不服原广州市萝岗区人民法院（2014）穗萝法民三初字第101号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年12月25日，蔡X平（乙方）与XX公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20111217640X），约定：乙方向甲方购买房屋地址为XX区XX路XX号（自编B2栋）704房［项目地址为：科城花园（二期）自编号B1-B25栋第自编B2栋幢7层704号房］（以下简称“涉讼房屋”）；该商品房作为在建商品房，已取得《商品房预售许可证》，按套内建筑面积计算房价，单价为13978.15元／平方米，总金额1719890元；第八条付款方式约定，甲方同意乙方分期付款，第一期自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的50%，金额859945元，第二期在2012年1月23日前，支付全部房价款的50%，金额859945元；第十条逾期付款的违约责任约定，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同；第十二条交房条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；第十三条房屋交付约定，甲方应当在2013年10月31日前将涉讼房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等；第十四条延期交房的违约责任约定，甲方如未能按合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过180日的，自本合同第十三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按乙方已支付房款的万分之二按日向乙方计付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日的，其后30日内，乙方有权单方面解除合同，甲方应当自乙方解除合同之日起30日内退还乙方全部已付款项；若在上述期限内乙方未提出解除合同的，合同继续履行，甲方应按上述第（1）项的规定向乙方计付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.如乙方未付清应付房款或违约金，甲方不承担逾期交付的违约责任；2.乙方应在房屋交付使用通知书中规定的期限内办理商品房交付手续，逾期15日未办理收楼手续的，即从房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付最后期限起，视为房屋交付给乙方使用，自该日起，因该房屋产生的所有费用、风险及法律责任等均由乙方承担，包括但不限于各项物业管理费的交付、房屋毁损、灭失的风险承担等。第十五条房屋交付时的有关资料约定，双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》……。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。
《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七：本合同补充协议载明以下内容：第二条约定，双方同意买卖合同第十二条修改为：1.该商品房交付的前提条件：（1）乙方按买卖合同第八条的约定向甲方交清该商品房之全部房款；采用按揭方式购房的，需待甲方收齐首期房款和按揭款；（2）乙方付清应缴交的全部税费；（3）如乙方违约，应按买卖合同的约定向甲方交清违约金。2.除非双方另有约定，否则无论乙方是否收到甲方的交楼通知书，均须在该商品房交付使用期间届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为乙方先履行，如乙方未履行付清房价款、税费和逾期付款产生违约金等义务，甲方没有任何责任将该商品房交付给乙方。3.由于供水、供气、供电和邮政等公共服务单位并非必然向楼盘出具相关证明文件，因此，该房屋满足供水、供气、供电及通邮等必须居住条件后，即视为达到使用和交付条件，甲方不需承担任何责任。第四条约定，双方同意买卖合同第十五条修改为：在房屋达到买卖合同和本补充协议第二条约定的交付条件的情况下，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《房地产（住宅）质量保证书》。（二）《房地产（住宅）使用说明书》。（三）《临时管理规约》或《管理规约》。
合同签订后，蔡X平已支付全部房款1719890元，第一期房款859945元系在合同约定的期限内支付，第二期房款859945元在合同约定的期限内支付300000元，余款559945元系在2012年2月19日支付。
蔡X平于2014年1月14日向原审法院提起本案诉讼，诉称：2011年12月25日，蔡X平与XX公司于广州市萝岗区签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号为20111217640X）。合同约定，蔡X平向XX公司购买科城花园（二期）自编B1-B25栋第自编B2栋幢7层704号房，房款总价1719890元，XX公司应于2013年10月31日前将房屋交付蔡X平。合同签订后，蔡X平已按照合同约定付清了全部的预售购房款，履行了合同约定的义务。2013年11月9日，蔡X平前往XX公司处办理收楼手续时却发现涉讼房屋并未完成法定竣工验收手续，根据我国《建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”及合同的约定，涉讼房屋并未达到交付使用的条件，XX公司明显怠于履行法定及约定的合同义务，其行为属于违约。鉴于房屋出现种种的问题，蔡X平曾多次向XX公司催告尽快履行合同义务，然而XX公司至今仍未完成涉案楼盘的竣工验收手续，依据合同的约定，蔡X平拒绝了收楼。直至今日，蔡X平仍无法收楼。因此，根据双方签订的《广州市商品房买卖合同》第十四条约定，“按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过180日的，自合同第十三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按乙方已支付房款的万分之二按日向乙方计付违约金，本合同继续履行……”，截止到起诉之日，XX公司已经逾期交付房屋长达60天，蔡X平认为，XX公司的违约行为已经严重损害了蔡X平的合法权益，XX公司应当继续履行合同约定的义务并承担相应的违约责任。现蔡X平向法院提起诉讼，请求判令：1.XX公司继续履行合同；2.XX公司支付自2013年11月1日起至实际交付之日止的违约金（暂计至起诉之日的违约金为20638.68元）；3.XX公司承担本案诉讼费。
XX公司针对原审本诉辩称：一、蔡X平逾期交付楼款应支付违约金，但至今仍未支付，根据合同XX公司有权不予交付房屋给蔡X平。2011年12月25日，XX公司与蔡X平签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20111217640X）及补充协议，该合同第八条约定：“蔡X平分两期支付房款，第一期自该预售合同网上签订之日起0天内支付859945元，第二期在2012年1月23日前支付859945元”；第十条约定：“若蔡X平未能按照该预售合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售监控账号，XX公司有权要求蔡X平每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金”。但蔡X平仅在合同约定的第二期房款支付时间前支付了第二期房款300000元，尚欠559945元，余款直到2012年2月19日才支付完毕，逾期27天，应支付违约金7559.26元，但蔡X平至今仍未支付违约金给XX公司。补充协议第二条第1点约定：“该商品房交付的前提条件：（3）如乙方违约，应按买卖合同的约定向甲方交清违约金”，第2点约定：“如乙方未履行付清房价款、税费和逾期付款产生违约金等义务，甲方没有任何责任将该商品房交付给乙方”，现蔡X平未付清逾期付款违约金，因此XX公司有权不予交付房屋，蔡X平无权追究XX公司逾期交楼违约责任。二、XX公司2013年10月25日通知蔡X平收楼时已满足了双方约定的交付房屋条件，XX公司不存在违约情形。双方签订的补充协议第二条第3点约定：“该房屋满足供水、供气、供电及通邮等必须居住条件后，即视为达到使用和交付条件，甲方不需承担任何责任”；第四条约定：“在房屋达到买卖合同和本补充协议第二条约定的交付条件的情况下，甲方应向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《房地产（住宅）质量保证书》、（二）《房地产（住宅）使用说明书》、（三）《临时管理规约》或《管理规约》”，XX公司于2013年10月25日发出收楼通知给蔡X平时，房屋已满足了上述供水、供气、供电及通邮条件并有相关部门出具的证明文件，并且XX公司也已向蔡X平提供《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》，因此XX公司无需承担违约责任。三、XX公司已经取得规划、建设、消防、人防、环保等相关部门出具的文件，并在2014年7月4日已取得房屋的《建设工程竣工验收备案表》。涉讼房屋已于2014年1月取得规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，2014年6月取得建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，2014年5月取得消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》，2014年3月取得人防、环保部门出具的认可文件，2014年7月4日取得《建设工程竣工验收备案表》。可见XX公司已取得了涉讼房屋涉及到的全部主管部门出具的相关证明文件和资料。四、XX公司已于2014年7月5日收楼，且在《楼宇交付证明书》中确认了在合同约定的交楼之日房屋已达到交付标准。综上，蔡X平无权要求XX公司交付房屋，且XX公司不存在违约情形，并已取得了全部相关文件，因此蔡X平无权要求XX公司承担逾期交楼的违约责任，蔡X平的诉讼请求没有依据，请求人民法院依法予以驳回。
XX公司于2014年6月18日向原审法院提起反诉，诉称：经公平友好协商，2011年12月25日，反诉人与被反诉人签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20111217640X）及补充协议，该合同第八条约定被反诉人分两期支付房款，第一期自该预售合同网上签订之日起0天内支付全部房款的50%，即859945元，第二期在2012年1月23日前支付全部房款的50%，即859945元；第十条约定，若被反诉人未能按照该预售合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售监控账号，反诉人有权要求被反诉人每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金。实际上，被反诉人仅在合同约定的第二期房款支付时间前支付了第二期房款300000元，尚欠559945元，余款直到2012年2月19日才支付完毕，逾期27天，应支付违约金7559.26元。另外，补充协议第二条约定该涉讼商品房交付的前提条件是被反诉人支付全部房款、付清应缴税费、付清因违约而承担的违约金，否则反诉人有权不予交付房屋。基于以上事实和理由，为维护自身合法权益，反诉人请求法院判令：1.被反诉人支付逾期缴款违约金7559.26元；2.被反诉人承担本案的案件受理费。
蔡X平针对原审反诉辩称：1.XX公司提起反诉的时间是2014年6月18日，而根据双方签订的合同约定的缴款时间及业主实际支付日期均在该提起反诉时间的两年之前，根据相关法律规定，XX公司提起反诉已超过诉讼时效，法院不应支持，并驳回其反诉请求。2.实际上根据交易习惯，如果开发商认为业主在交付款项时存在违约或逾期交付时，其在交付楼款时就会主张或提出支付违约金的要求，但XX公司并未这样做，相反还出具相应的收据发票，因此可以视为XX公司是放弃对违约金的诉求。3.业主支付房款两年多以来作为XX公司不仅向业主发出收楼通知书，且从未向业主主张过迟延缴款违约金，反而是在业主向XX公司提起迟延交房的诉讼期间其才在管辖权异议结束后突然提出，实质为XX公司为拖延诉讼时间故意为之，请法院依法予以驳回其反诉请求。
XX公司于2013年10月28日向蔡X平邮寄落款日期为2013年10月25日的《收楼通知书》，主要内容为：蔡X平购买的科城花园二期［XX园］项目现已准备交楼，为了能高效、便捷地完成收楼手续，请蔡X平于2013年10月31日前与收楼中心预约，并按预约时间办理有关收楼手续，该通知书附件一《收楼缴费通知书》列明了收楼时需缴费的明细，包括房款、权证综合费、房屋登记费、物业专项维修资金、契税，未缴金额一栏均为0。XX公司提交的妥投证明显示该通知书已于2013年10月29日由本人签收。XX公司又于2013年11月20日向蔡X平邮寄落款日期为2013年11月18日的《收楼通知书》，主要内容为：蔡X平购买的科城花园二期［XX园］B2-704房已经在10月底开始交楼，请蔡X平按《商品房买卖合同》及补充协议的约定，交齐所有房款及其它应付款项，并尽快前往科城花园二期［XX园］交楼现场办理收楼手续。XX公司提交的妥投证明显示该通知书已于2013年11月21日由他人签收。
蔡X平分别向XX公司邮寄落款日期为2013年11月13日、同年11月23日的《拒绝收楼书》，主要内容为：蔡X平与XX公司在约定的时间（本月9号）到场准备收楼，但由于以下原因，蔡X平拒绝收楼：1.XX公司不能提供政府相关部门的验收报告。2.XX公司要求业主在没有进入所购房屋之前，就先签认收楼确认书。3.楼房周边围墙、绿化、道路等室外工程完全没有完工，且周边沙尘滚滚。4.XX公司出售并准备交付给蔡X平的水西路12号（自编B2栋）704房，XX公司未能在合同约定期限内出示《建设工程竣工验收报告》、《建设工程规划验收合格证》、《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，而且没有供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，以及人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。另外，发现阳台栏杆的净高度（约70cm高）没有达到安全规范要求，存在安全隐患。综上所述，蔡X平拒绝收楼，由此产生的责任由XX公司承担。XX公司认为邮寄上述《拒绝收楼书》的EMS特快专递单没有收件人签名，不能证明已送达给XX公司。
2014年7月4日，广州开发区建设工程质量安全监督站就科城山庄XX住宅小区住宅楼［标段1］（自编号B1-B11栋、商业楼（自编号G1G2））进行竣工验收备案，出具了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称“《工程竣工验收备案表》”），该备案表目录载有“单位工程质量综合验收文件；规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》”等内容。
原审庭审中，蔡X平陈述其诉讼请求第一项中主张的“XX公司继续履行合同”指的是要求XX公司依照合同和法律的规定交付房屋给蔡X平，并承担相应的违约责任，XX公司陈述其对合同继续履行没有异议。
双方确认蔡X平于2014年7月5日收楼并签署了《楼宇交付证明书》，主要内容为：双方确认以下事宜：（一）业主为上述单元买受人全体；（二）业主持有效的身份证明原件；（三）业主持购房合同、按揭合同（若有）及购房票据原件；（四）该单元的全部楼款、税费及单元专项维修资金已全部付清；（五）该商品房已达到购房合同约定交付要求，该单元已从合同约定收楼日起，具备交付使用条件；……。
以上事实有双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》、购房发票、收款收据、《收楼通知书》、《拒绝收楼书》、《工程竣工验收备案表》、《楼宇交付证明书》、EMS快件单及妥投证明以及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：蔡X平与XX公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
关于迟延交房违约金问题。蔡X平虽未能依约在合同规定时间内交清房款，但已在2012年2月19日交清全部房款，履行了全部合同义务，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》，XX公司应当在《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的期限内（即2013年10月31日前）将涉讼房屋交付给蔡X平使用，XX公司未依约向蔡X平交付涉讼房屋的行为已构成违约，应由XX公司承担违约责任。尽管双方签署的《楼宇交付证明书》第（五）条约定，该商品房已达到购房合同约定交付要求，该单元已从合同约定收楼日起，具备交付使用条件，但该约定系免除XX公司责任、排除蔡X平主要权利的格式条款，对蔡X平不具有约束力，XX公司由此抗辩不予承担逾期交楼的违约责任理据不充分，原审法院不予支持。关于迟延交房违约金的起止时间。双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定交房期限为2013年10月31日前，因此，应从最后交房期限的第二日即2013年11月1日开始计算迟延交房违约金。双方确认蔡X平已于2014年7月5日实际收楼，逾期交楼的违约金应当计算至蔡X平实际收楼当日（即2014年7月5日）。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条迟延交房的违约责任的约定，XX公司如未能按本合同规定的期限交房，应按蔡X平已支付房款的万分之二按日向蔡X平支付违约金，故XX公司应当向蔡X平支付从2013年11月1日起至其实际收楼当日（即2014年7月5日）共计247天的迟延交付房屋违约金84962.57元（1719890元×0.2‰／天×247天）。XX公司辩称其2013年10月25日通知蔡X平收楼时已满足了双方约定的交付房屋条件，其不存在违约情形，但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，因此XX公司交付涉讼房屋给蔡X平时除了符合合同约定的交付条件外还应具备取得《工程竣工验收备案表》法定交付条件和涉讼房屋符合居住使用条件，在2013年10月25日XX公司通知蔡X平收楼时其尚未取得《工程竣工验收备案表》，蔡X平有权拒绝收楼，故XX公司辩称蔡X平无权要求其承担逾期交楼的违约责任理据不充分，原审法院不予支持。XX公司还辩称，根据补充协议第二条约定，蔡X平未付清逾期付款违约金，因此XX公司有权不予交付房屋，蔡X平无权追究XX公司逾期交楼违约责任。补充协议第二条关于在蔡X平未履行付清房价款、税费和逾期付款产生违约金等义务的情况下，XX公司没有任何责任将该商品房交付给蔡X平的约定，属于格式条款。违约金责任是在出现违约行为后生效的独立于履行行为之外的给付，并非合同权利义务本身，XX公司收受房款的权利对应其交付房产转移所有权的义务，双方在出现违约时应根据法律的规定或合同的约定承担各自相应的违约责任。XX公司在蔡X平已交付房款的情况下，通过格式合同的方式将蔡X平未承担迟延付款的违约责任作为延迟履行其交房义务的事由，违反了合同法要求提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务的规定，免除了XX公司承担交房主要合同责任及违约责任，因此该条款中关于XX公司在蔡X平未按合同约定支付违约金情况下有权延期交房且不承担延期交房违约责任的约定对蔡X平不具有约束力；另外，蔡X平虽然存在延期付款的情形，但延期的情况并不严重且已在约定的交房期限之前履行了全部付款义务，XX公司从蔡X平延期付款发生时起至接受蔡X平迟延支付的房款之日，及至蔡X平提起本案诉讼之日止一直未要求其承担违约金责任，亦未明确违约金的数额，在蔡X平提起本案诉讼后又以其未承担迟延付款的违约责任为由要求适用前述条款，有违诚信原则。据此，XX公司根据该条款提出拒付迟延交房违约金的主张缺乏依据，原审法院不予采纳。
至于蔡X平提出XX公司继续履行合同的诉讼请求，因涉讼房屋已于2014年7月5日交付，XX公司已履行交付房屋义务，该诉讼请求所依据的事实已经发生了变更，该项诉讼请求已无主张必要，因此，对蔡X平的该项诉讼请求，原审法院不再予以调处。
关于XX公司反诉主张逾期缴款违约金问题。蔡X平迟延支付第二期房款的期限为2012年1月23日至2012年2月19日，XX公司于2014年6月18日提起反诉时才向蔡X平主张逾期缴款违约金已超过两年诉讼时效，对其主张的逾期付款违约金原审法院不予支持。蔡X平抗辩XX公司的主张已超过诉讼时效有理据，原审法院予以采信。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2015年7月6日作出如下判决：一、广州XX房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向蔡X平支付迟延交付房屋违约金84962.57元；二、驳回蔡X平的其他诉讼请求；三、驳回广州XX房地产开发有限公司的诉讼请求。广州XX房地产开发有限公司如未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案原审本诉受理费1924元、原审反诉受理费25元和管辖权异议费100元，由广州XX房地产开发有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向原审法院缴付。
判后，上诉人XX公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、《商品房买卖合同》补充协议第二条并非格式条款。该补充协议并非免除XX公司责任，只是为XX公司责任设定了一个前提条件；也不存在加重蔡X平责任，排除蔡X平主要权利的情况；合同约定了蔡X平支付违约金为在先义务，XX公司交付房屋为在后义务，蔡X平没有履行该在先义务，因此XX公司有权依法行使先履行抗辩权。二、一审判决认定XX公司提起一审诉讼之日止一直未要求蔡X平承担违约金责任，亦未明确违约金数额，在一审答辩期间反诉时向蔡X平主张逾期缴款违约金“有违诚信原则”，属理解与适用不当。三、XX公司在2013年11月18日向蔡X平发出《收楼通知书》，明确要求蔡X平需按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定交齐所有房款及其他应付款项，而应付款项的范围在补充协议第二条已有约定，其中包括逾期付款而产生的违约金。因此已构成诉讼时效的中断，XX公司反诉主张违约金未过诉讼时效。四、一审判决以XX公司在取得竣工验收备案表后蔡X平实际收楼之日作为XX公司支付逾期交楼违约金的截止日，属于事实认定错误，适用法律不当。双方签订的补充协议第二条第3点约定“该房屋满足供水、供气、供电及通邮等必须居住条件后，即视为达到使用和交付条件，甲方不需承担任何责任”，第四条约定：“在房屋达到买卖合同和本补充协议第二条约定的交付条件的情况下，甲方应向乙方提供有关该商品房的列资料：（一）《房地产（住宅）质量保证书》、（二）《房地产（住宅）使用说明书》、（三）《临时管理规约》或《管理规约》”，XX公司在2013年10月25日通知蔡X平收楼时房屋已满足了上述供水、供气、供电及通邮条件并有相关部门出具的证明文件，已满足了双方约定的交付条件，XX公司不存在违约情形。故上诉请求法院判令：1、撤销原审判决第一、三项；2、改判驳回蔡X平的全部诉讼请求；3、改判蔡X平向XX公司支付违约金7559.26元；4、蔡X平承担一、二审诉讼费。
被上诉人蔡X平答辩称：同意一审判决。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审查，双方对原审已查明的事实无异议，且未提交新证据，本院依法予以确认。
二审中，XX公司称：补充协议第二条第3点明确约定了房屋满足供水、供电、供气、通邮即可视为达到交付条件。至于政府相关部门出具的文件，只要我方事后完成相应的审批即可。由于收楼通知书是格式版本，所以我方无法将应欠款项的金额写进收楼通知书，但在通知书的正文中已经要求对方要支付应缴的款项，合同约定的款项是包括违约金的。虽然通知书附件显示未缴金额为0，但是不包括违约金这一项目，这并不能视为我方放弃追讨违约金的权利。根据合同第十四条最后一款第一点，如果乙方未付清房款或违约金，甲方不承担逾期交房的违约责任。
蔡X平称：补充协议第二条违反了城市房地产开发经营管理条例第17条规定，该约定是无效的。我方不予确认对方关于通知交纳违约金的陈述。
本院认为，本案争议焦点为XX公司应否承担逾期交房违约金。本案中，双方当事人在《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七本合同补充协议第四条中约定：“甲乙双方同意买卖合同第十五条修改为：在房屋达到买卖合同和本补充协议第二条约定的交付条件的情况下，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料。”从内容表述上看，该补充协议并没有排除买卖合同约定的交付条件的适用。XX公司主张2013年10月25日向蔡X平发出收楼通知时已达到房屋交付条件，这与双方合同约定的条件并不相符。
XX公司主张交房时仅需要满足补充协议第二条第3点约定的供水、供电、供气、通邮即可，房屋的质量验收、规划、公安消防、人防、环保等其他要求可在房屋交付之后再予满足。XX公司的该项主张明显有违法律的强制性规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。上述法律规定表明竣工验收是房屋交付使用的必经环节，房屋只有经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。XX公司作为涉讼房屋的出卖人，交付质量合格，满足法定要求的房屋是其应尽的合同责任。
关于蔡X平未付清逾期支付房款违约金能否构成XX公司不予交付房屋的理由。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”出卖人交付房屋并转移所有权、买受人支付房款是双方基本、对等的义务；而逾期付款违约金是在出现违约行为后应承担的民事责任，不能与上述合同义务对等。因此，原审认定双方补充协议第二条关于付清逾期付款违约金是商品房交付的前提条件，免除了XX公司承担交房主要合同责任及违约责任，对蔡X平不具有约束力，并无不当。另外，虽然蔡X平逾期支付合同约定的第二期房款，但延期情况并不严重且已在约定的交房期限之前履行了支付全部房款的义务。而且，合同明确约定了逾期付款违约责任，但至蔡X平提起本案诉讼时，XX公司并未明确向蔡X平主张权利。因此，XX公司上诉认为其有权依法行使先履行抗辩权，不承担逾期交楼违约责任，缺乏法律依据，本院不予采纳。
关于XX公司反诉要求蔡X平支付逾期付款违约金是否超过诉讼时效。XX公司主张其于2013年11月18日向蔡X平发出《收楼通知书》，明确要求蔡X平需按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定交齐所有房款及其他应付款项，该应付款项按照合同约定包括逾期付款违约金，故构成诉讼时效中断。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”《最高人民法院关于民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定：“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方提出要求，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方提出要求直接向对方当事人送交主张权利文书…（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利…”根据上述法律规定，产生诉讼时效中断的事实必须系当事人明确向对方主张权利，本案XX公司于2013年11月18日向蔡X平发出《收楼通知书》，虽然表示蔡X平需按合同约定交齐所有房款及应付款项，但没有明确要求蔡X平支付逾期付款违约金，更没有明确具体的数额。而且，XX公司于2013年10月25日的《收楼通知书》附件列明的需交费明细中，未缴金额一栏为0。故2013年11月18日《收楼通知书》不能视为XX公司已向蔡X平主张逾期付款违约金的权利，XX公司上诉认为诉讼时效产生中断的效力，不符合法律规定。原审认定XX公司的反诉请求已经超出两年诉讼时效，并无不当，本院予以维持。
综上，原审法院判决XX公司承担自2013年11月1日起至2014年7月5日止的逾期交房违约金，并无不当，本院予以维持。XX公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1949元，由上诉人广州XX房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 李 静
代理审判员 黄春成
二〇一五年十二月一日
书 记 员 林嘉丽