江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第1589号
原告沈佩。
委托代理人赵云，江苏文诚律师事务所律师。
被告殷开亮。
第三人李政铭。
第三人李王林。
原告沈佩与被告殷开亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月15日立案受理，依法由代理审判员欧平独任审判。在审理过程中，依原告申请，本院依法追加李政铭、李王林作为第三人参加诉讼，并于2014年8月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵云、第三人李政铭、李王林到庭参加诉讼。被告殷开亮经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈佩诉称：原被告双方于2012年8月29日签订《昆山市房屋租赁合同书》（合同编号003），约定原告将坐落于昆山市xx镇xx路xx号的房屋出租给被告。双方就租赁期限、租金标准等作了约定，并约定作为承租方的被告不得擅自转租等。后，被告支付房租至2014年3月31日。被告于2014年3月20日将承租房屋一楼转租给李政铭，将二楼转租给另一人李王林。因被告严重违约，诉至法院请求判令：解除原被告双方于2012年8月29日签订的《昆山市房屋租赁合同书》（合同编号003）；被告归还坐落于昆山市xx镇xx路xx号的房屋；被告支付房屋占有使用费，按照139元／天标准自2014年4月1日起至实际归还之日止的费用。审理中，原告申请追加李政铭和李王林参加诉讼并明确诉讼请求为：原被告双方于2012年8月29日签订的《昆山市房屋租赁合同书》（合同编号003）于原告向法院起诉之日解除；第三人迁出昆山市xx镇xx路xx号的房屋；被告支付房屋占有使用费，按照139元／天标准自2014年4月1日起至实际归还房屋之日止的费用；诉讼费由被告、第三人承担。
被告殷开亮未作答辩。
第三人李政铭辩称：没有意见。
第三人李王林辩称：不愿意迁出，2012年4月25日到2013年的4月间，一、二楼一直由我使用，2013年4月以后一楼转租给别人做超市，二楼还是我在使用至今。
经审理查明：昆山市xx路xx号一、二楼房屋登记所有权人为李玉兰，原告沈佩系该房屋的管理人。
2012年8月29日，原告沈佩作为出租方与被告殷开亮作为承租方签订《昆山市房屋租赁合同书》（编号为003），双方在合同中约定：出租方将位于xx镇xx路xx号房屋出租给承租方，租赁期限自2013年4月1日至2016年3月29日；年租金为5万元，付款方式为一年一付；租赁期间，水费、电费、电话费、物业管理费、有线电视费由承租方负担；出租方的一切设施在签署设施清单并经承租方查核后，承租方应向出租方缴纳3000元押金；承租方不得将房屋擅自转租、转让或转借给他人，否则出租方有权或委托中介方将房屋收回并扣留其房屋租金余款的全额作为违约金处理；承租方租用期间，需在首期房租金到期一个月前支付下期房租，不得拖欠或拒交，超过15天仍不付款，出租方有权责令承租方退房，还并可扣留一个月租金作为违约金处理。双方并手书补充约定：“从2015年4月1日后房租递增6%，转让费用3万元，2013年4月1日前文小红租退给房东，房东不承担两个月房租责任”。出租方沈佩，承租方殷开亮在上述合同书上签名捺印。
嗣后，原告将出租房屋交付被告殷开亮，被告殷开亮支付原告房屋押金3000元、转让费30000元，支付了自2013年4月1日至2014年3月31日的租金50000元。原告解释转让费系房屋经过装修出租，在双方协商一致情况下支付。
2014年3月20日，殷开亮作为甲方与第三人李政铭作为乙方就xx路xx号一楼房屋签订《租赁合同》（转租合同），双方约定：租赁地址为昆山市玉山镇花园1104号，租赁期限自2014年4月1日至2016年3月31日止；租金每年五万元，租金一年一付，在每期租金到期前一个月支付；甲方保证乙方该房屋使用经营权，甲方需提前办理证照所需的资料。使用过程中产生的电费等费用由乙方自行承担，水费由甲方承担，楼上电费由甲方承担。租赁期间，如乙方提前解约，须提前2个月通知对方，并赔偿2个月租金给乙方及其他额外损失。乙方如需转让经营权，须经甲方同意，合同期满，同等条件下乙方优先续租权；保证金壹仟伍佰元，到期后不续租乙方结清水电费甲方退还保证金。嗣后，李政铭使用该一楼房屋至今。
另查明：昆山市xx路xx号房屋二楼由第三人李王林使用。
庭审中，第三人李王林陈述：2013年4月1日之前，原告将xx路xx号一二楼房屋出租给案外人文小红，2012年4月25日，第三人李王林与文小红签订了期限自2012年4月25日至2012年10月24日的房屋租赁合同，第三人李王林据此使用xx路xx号一二楼房屋，该期间第三人李王林与被告殷开亮合伙在该一二楼房屋内经营龙虾店。2012年10月25日至2013年3月份，龙虾店关门，但房屋仍由第三人李王林使用。2013年4月份，龙虾店搬离xx路xx号房屋，被告将xx路xx号一楼房屋转租给案外人刘某，二楼继续由第三人李王林使用。
庭审中，第三人李王林申请证人宋某、刘某出庭作证。
证人宋某证言：我是被告与第三人李王林的邻居，龙虾店关闭以后，他们两人经常吵架，我去帮他们见证过一些事情，算完帐之后，被告还欠李王林4万多，双方说由被告支付房东房租，房屋由李王林租住。
证人刘某：2013年4月至2014年4月之间，我从被告那租来xx路xx号一楼经营一个便利店，于2014年4月底将一楼房屋转让给了李政铭。
原告认为宋某证言，仅仅证明被告与李王林之间有经济纠纷，而不能证明任何其他问题；刘某的证言仅能证明其与李政铭之间的关系，与李王林无关。
第三人李王林认为：证人宋某说的是因为合作龙虾店，利润没有分给我，才产生的经济纠纷。证人刘某的证言证明刘某经营过程中是从被告手里转租的，在经营一年中，房东并没有提出异议，证明房东对房屋转租事实是默认的；当时刘某在经营一楼的同时我是一直在使用二楼，使用的理由是被告拿了我们共同的营业利润交给了房东房租及转让费，所以二楼默认由我无偿使用。
以上事实由原告提供的xx路xx号房屋的房屋产权证、情况说明、《昆山市房屋租赁合同书》（编号003），第三人李政铭提供的《租赁合同》（转租合同）、转账凭证，第三人李王林提供的《店面租赁合同书》、宋某、刘某证言及当事人陈述予以证实。
本院认为：合同双方应恪守合同义务。本案所涉xx路xx号一、二楼房屋登记所有权人系李玉兰，李玉兰明确表示其将该房屋交由原告沈佩管理。原告沈佩于2012年8月29日与被告殷开亮签订的《昆山市房屋租赁合同书》（编号：003）合法有效，受法律保护。原被告双方在房屋租赁合同中明确约定“承租方不得将房屋擅自转租、转让或转借给他人，否则出租方有权或委托中介方将房屋收回并扣留其房屋租金余款的全额作为违约金处理”，被告殷开亮在未经原告同意情况下将房屋转租给第三人李政铭，违反了合同约定。原告有权解除合同，原告请求确认原被告双方租赁合同于原告向法院起诉之日解除，本院认为原被告双方租赁合同应自被告收到解除通知后解除，原告以诉讼方式要求解除与被告的房屋租赁合同，本院于2014年6月4日将诉讼材料通过法院特快专递方式送达被告，被告拒收，诉讼材料于2014年6月10日退回，该退回之日应视为送达之日，故本院确认原被告双方房屋租赁合同于2014年6月10日解除。
被告殷开亮未经房屋产权人或管理人同意，擅自将xx路xx号一楼房屋转租给第三人李政铭，违反原被告之间的合同约定，第三人李政铭使用该房屋缺乏法律依据，应搬离一楼房屋协助被告将房屋退还给原告。
第三人李王林陈述，原告默认被告于2013年将房屋转租给案外人刘某，也默认第三人李王林使用该房屋二楼并至今，故其不愿搬离。本院认为，在2014年4月1日被告将房屋一楼转租给第三人李政铭使用后，原告以诉讼形式提出解除与被告的房屋租赁合同以示反对转租，不论2013年被告将房屋转租给刘某原告是否知情，2014年被告未经原告同意情况下再次将房屋转租给第三人李政铭是违反合同约定的，原告有权依约解除与被告之间的租赁合同。原被告之间的房屋租赁合同是一个整体，一二楼房屋均系租赁房屋，且原告明确表示对第三人李王林使用涉案房屋二楼不知情，原被告之间房屋租赁合同解除后，第三人李王林理应搬离二楼房屋协助被告将房屋退还原告。
关于原告要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求。本院认为，本院确认原被告双方房屋租赁合同于2014年6月10日解除，被告支付租金截止至2014年3月31日，被告理应支付原告从2014年4月1日至2014年6月10日间的租金9727元（50000元／年／365天＊71天］。被告支付原告房屋押金3000元，双方并未约定押金作为违约金处理，为减少诉累，本院认为押金应抵扣被告应支付的租金，故被告尚应支付原告租金6727元。对于2014年6月10日之后房屋占有使用费，因被告违约，双方租赁合同解除，被告未能及时退还原告房屋理应支付原告房屋占有使用费，该费用可参照房屋租赁合同约定的50000元／年标准计算，故被告还应按照137元／天（50000元／年／365天］标准支付自2014年6月11日至实际返还房屋之日的占有使用费用。至于第三人李政铭存在损失可另案向被告主张；第三人李王林如存在损失亦可另案向被告主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告沈佩与被告殷开亮于2012年8月29日签订的《昆山市房屋租赁合同书》（编号：003）于2014年6月10日解除。
二、被告殷开亮于本判决生效后十五日退还原告沈佩昆山市xx路xx号一楼、二楼房屋。
三、第三人李政铭、第三人李王林协助配合被告殷开亮履行上述第二项确定的判决义务：第三人李政铭于本判决生效后十五日内搬离昆山市xx路xx号一楼房屋；第三人李王林于本判决生效后十五日内搬离昆山市xx路xx号二楼房屋。
四、被告殷开亮支付原告沈佩自2014年4月1日至2014年6月10日之间的房屋租金9727元，扣除原告应退还被告的押金3000元，被告于本判决生效后十五日支付原告租金6727元。
五、被告殷开亮于本判决生效后十五日内支付原告沈佩房屋占有使用费用（计算方式：按照137元／天标准自2014年6月11日计算至被告实际退还房屋之日止）。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。
案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告负担。此款原告已预交，本院不再退还，被告在本判决生效后十五日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉案件受理费账户：户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
代理审判员 欧 平
二〇一四年八月十四日
书 记 员 姚文彬
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十四条第二款承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。