太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）小民初字第746号
原告澳林百和房地产开发有限公司，住所地太原市长治路222号。
法定代表人田宝云，董事长。
委托代理人韵瑞，女，该公司法务部主管，住太原市。
委托代理人孙鹏，男，该公司法务部主管，住太原市。
被告郭丽，女，1963年2月21日出生，汉族，太原市交通执法局杏花岭分局科员，住太原市。
原告澳林百和房地产开发有限公司（以下简称澳林百和公司）与被告郭丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月25日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告澳林百和公司的委托代理人韵瑞、孙鹏到庭参加了诉讼，被告郭丽经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告澳林百和公司诉称，原、被告双方于2001年8月28日签订《商品房买卖合同》，约定合同总价841981元，被告以首付30%的房款即261981元，银行贷款58万元整，按揭年限为10年的贷款方式购买原告开发的位于太原市长治路222号奥林花园悉尼座9-10层1103号房产。原告应被告要求为其与光大银行太原分行签订《个人住房贷款借款合同》项下的58万元借款提供全程担保，并签订《个人住房贷款保证合同》。同时签订《住房回购协议》作为商品房买卖合同的附件，约定被告应在原告代偿之日起5日内将应付款项支付原告，逾期未能支付的，被告应当承担违约责任，自应付款之日起至实际全额付款之日止每日承担万分之五的违约金；如逾期超过六个月后，原告有权解除《商品房买卖合同》收回出售房产，被告支付的首付款作为赔偿金不予退还，除此以外还应当支付房产总价款20%的违约金。合同签订后，被告先后出现逾期还款的行为，截止2012年6月30日，原告已向光大银行垫付贷款合计100293.70元，但被告始终未能偿还代垫本息及支付逾期还款违约金。除此之外由于被告另有其他逾期行为将导致原告再次向光大银行承担43万余元的保证责任。为此经原告多次催促，被告至今未能如期偿还代垫款项。因目前该套房产尚在原告名下，且被告逾期不还代垫款项，故原买卖合同解除条件已经成就。为此，原告通过邮寄方式通知被告解除双方签订的商品房买卖合同，收回出售的房产，并要求被告承担相应的违约责任。此后，原告又通过山西日报刊登公告再次声明解除双方买卖合同关系，并督促被告办理上述手续，但被告始终不予配合原告办理房屋交付手续。据此，原告依法提起诉讼，请求判令：一、请求确认解除原、被告签订的《商品房买卖合同》行为合法、有效；二、判令被告立即腾退房屋，并支付违约金168396.2元；三、判令被告承担本案诉讼费用。
被告郭丽未到庭，也未提交答辩状。
经审理查明，2001年8月28日，山西石林房地产开发有限公司（出卖人）与被告郭丽（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：买受人购买出卖人出卖的位于长治路222号奥林花园悉尼座9-10层1103号房屋一套，建筑面积252.09平方米，单价每平米3340元，总价841981元；付款方式与期限，首付30%即房款261981元已付清，余款58万元贷款，按揭10年；合同还约定了其他权利义务条款。同时双方签订《住房回购协议》一份，作为商品房买卖合同的附件，约定：买受人未能按约定期限偿还贷款的，逾期5日后由出卖人代为偿还每月还款金额，买受人承担违约责任，买受人应于出卖人代偿之日起5日内将应付款支付给出卖人，逾期未能支付的，买受人应承担违约责任，自应付款之日起至实际全额付款之日止，买受人每日按应付款的万分之五向出卖人支付违约金；如逾期超过六个月后，出卖人有权解除《商品房买卖合同》收回出售房产，买受人已支付的首付房款作为赔偿金不予退还，除此以外买受人还应当支付房产总价款20%的违约金；出卖人代买受人支付购房款本息后，贷款银行取消他项抵押权利，抵押物由出卖人处置，出卖人对买受人贷款提供连带责任担保；协议还约定了其他条款。首付房款261981元被告已付清，山西石林房地产开发有限公司将上述房产已交付于原告。
2002年11月7日光大银行太原分行与被告签订《个人住房贷款借款合同》一份，合同约定：郭丽向光大银行太原分行借款58万元用于购买奥林花园悉尼座1103号房产，借款期限为10年，自2002年12月12日至2012年12月12日。同日山西石林房地产开发有限公司与光大银行太原分行签订《个人住房贷款保证合同》，合同约定：山西石林房地产开发有限公司向光大银行太原分行为被告《个人住房贷款借款合同》项下的借款承担连带保证责任，保证期间为主合同生效之日起至主合同约定的还款期限届满之日后两年止。
因被告郭丽不能按期偿还银行贷款，为此光大银行太原分行于2012年向太原市杏花岭区人民法院提起诉讼，要求本案被告郭丽偿还自2007年8月21日至2011年9月20日止贷款本金323538.95元及至实际偿还之日止的相应利息，要求原告澳林百和公司（原山西石林房地产开发有限公司）承担连带保证责任。2012年8月3日太原市杏花岭区人民法院作出（2012）杏民初字第796号民事判决，判决郭丽偿还光大银行太原分行本金323538.95元、利息106860.73元（截止2011年9月20日），2011年9月21日至判决指定的给付之日止的利息按借款利率5.04%给付；澳林百和公司承担连带清偿责任；诉讼费7756元由郭丽和澳林百和公司负担。同日原、被告双方对原告垫付金额进行了确认，截止2012年6月30日，原告已向光大银行垫付贷款本息合计100293.7元，被告愿意及时偿还，同时表示关于光大银行太原分行起诉一案，在原告承担保证责任之后，还款时间予以延迟到2013年春节。上述判决生效后，光大银行太原分行向太原市杏花岭区人民法院申请执行，2013年8月8日光大银行太原分行与原告澳林百和公司达成执行和解协议，由原告澳林百和公司向光大银行太原分行支付所欠款项323538.95元、利息106860.73元、诉讼费7756元，共计438155.68元及2011年9月20日至实际还款的延迟履行利息；光大银行太原分行从保证金账户扣划上述款项；执行费6356元由原告澳林百和公司负担。原告两次支付光大银行太原分行贷款本息共100293.7元+496052.95元=596346.65元，支付执行费6356元，共计602702.65元。
2012年11月2日原告向被告邮寄送达《解除合同通知函》，主要内容为：”澳林百和公司从2005年2月至2009年5月期间先后向光大银行太原分行偿还本息100293.7元，经多次向被告催要均未偿还，截止2012年10月31日共产生逾期还款违约金155026.69元，两项合计255320.39元；鉴于郭丽一直拖延给付代垫款项及逾期还款违约金，故根据双方签订的《住房回购协议》约定，解除双方签订的《商品房买卖合同》，并回购郭丽房产，同时郭丽还应支付公司违约金168396.2元，请接函后10内到公司办理相关移交手续，及时了解双方债权债务”。该通知被告于11月4日签收，但未与原告协调解决上述欠款事宜，也未协调处理合同解除清算事宜。之后原告于2013年1月3日通过山西日报刊登公告的方式，再次向被告申明商品房买卖合同已经解除，要求被告自公告刊登之日起10日内办理相关手续；逾期办理的，原告将采取法律措施收回上述房产。
另查明，本案诉争房产于2006年1月10日登记在山西石林房地产开发有限公司名下。2008年5月16日山西石林房地产开发有限公司将企业名称变更为澳林百和房地产开发有限公司。
本院确认上述事实的证据有，商品房买卖合同、房屋所有权证、对账函、（2012）杏民初字第796号民事判决书、解除合同通知函、邮件详情单、山西日报公告、执行通知书、民事裁定、执行和解协议、人民法院执行费单据、光大银行特种转账凭证、郭丽身份信息及庭审笔录等在卷佐证，足以采信。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《住房回购协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应全面履行自己的义务。本案中，由于被告未按期偿还光大银行太原分行贷款，导致光大银行太原分行向借款人、担保人即本案的原、被告提起诉讼，经法院判决原告对被告未偿还的贷款本息及诉讼费用向光大银行太原分行承担连带清偿责任。判决生效后原告与光大银行太原分行达成执行和解，原告共支付602702.65元（包括前期原告支付的贷款本息），此笔款项被告至今未能向原告支付。为此原告依《住房回购协议》的约定向被告邮寄送达了《解除合同通知函》，要求与被告解除《商品房买卖合同》，被告收到此函件后未置可否，之后原告通过山西日报刊登公告的方式再次声明解除双方签订的《商品房买卖合同》，但被告始终未与原告协商作出处理。现原告已代被告偿还其未还部分的贷款本息及因诉讼产生的执行费用，故其依《住房回购协议》的约定解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告腾出上述房屋的请求，理由与证据充分，本院予以支持。关于被告已向原告交纳的房屋首付款261981元，虽住房回购协议约定此款作为给原告的赔偿金不予退还，但此加重了对被告的责任，基于公平原则原告应将此款退还给被告。另外，关于原告依《住房回购协议》约定主张违约金房屋总价的20%即168396.2元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告澳林百和公司解除其与被告郭丽签订《商品房买卖合同》的行为合法。
二、被告郭丽于本判决生效后十日内腾出太原市长治路222号1幢悉尼座9-10层1103号房屋。
三、被告郭丽于本判决生效后十日内支付原告澳林百和公司违约金168396.2元。
四、原告澳林百和公司于本判决生效后十日内退还被告郭丽房款261981元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3768元，由被告郭丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 宋志兰
人民陪审员 于树英
人民陪审员 秦爱梅
二〇一三年九月二十九日
书 记 员 陈 雅