北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民（商）终字第05331号
上诉人（原审被告、反诉原告）王跃利，男，1987年10月26日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）包细敏，女，1991年2月26日出生。
王跃利、包细敏共同之委托代理人周净，北京市中坤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘博，男，1986年10月6日出生。
委托代理人冯程，北京市京都律师事务所律师。
上诉人王跃利、包细敏因与被上诉人刘博合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民（商）初字第29059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月7日受理后，依法组成由法官陈静担任审判长，法官王锦强、法官刘栋参加的合议庭，于2015年4月23日公开开庭进行了审理。上诉人王跃利、包细敏共同的委托代理人周净、被上诉人刘博的委托代理人冯程到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘博在一审中起诉称：2014年4月25日，王跃利、包细敏与刘博签订《店铺转让协议》（以下简称转让协议），双方约定王跃利、包细敏向刘博转让位于北京市朝阳区北苑华贸城8号院11号楼2单元1101室的店铺（原名称为：悟馨然健身生活馆），转让协议第五条约定王跃利、包细敏应协助刘博办理店铺营业执照，且刘博在协议签订前明确提出要办理营业执照，王跃利、包细敏也明确答应了协助刘博办理营业执照。协议签订后，刘博将店铺转让款135000元支付给王跃利、包细敏，但该二人却迟迟不履行协助办理营业执照的义务，也没有联系出租人，致使刘博的店铺始终无法办理证照、无法正式营业。直到2014年5月16日，王跃利、包细敏才告知刘博店铺所在房屋尚无房产证，无法办理营业执照。因此，2014年6月20日，刘博向王跃利、包细敏发出了书面的解除合同通知。刘博认为在签订转让协议之前，王跃利、包细敏隐瞒了租赁房屋无法办理营业执照的事实，同时在刘博支付款项之后，包细敏、王跃利也没有履行办理营业执照的义务从而导致刘博的店铺无法合法经营，致使刘博的合同目的无法实现。故刘博诉至法院，要求：1、确认双方签订的转让协议于2014年6月22日解除；2、要求王跃利、包细敏退换转让费135000元；3、要求王跃利、包细敏支付上述款项的利息（以135000元为基数，自2014年6月25日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算）；4、要求王跃利、包细敏支付因无法正常营业造成的损失2万元；5、本案诉讼费用由王跃利、包细敏承担。
王跃利、包细敏在一审中共同答辩并反诉称：不同意刘博的诉讼请求。第一、同意解除双方之间签订的协议，但是不同意退还转让费并赔偿损失，因为转让协议是双方协商签订的，不存在欺诈的情形，王跃利、包细敏已经履行义务将店铺转让，135000元是动产和装饰装修的费用，现在刘博不能正常经营和王跃利、包细敏没有关系；第二、实际情况是，签订转让协议之后，王跃利、包细敏履行了交付店铺的义务，但是刘博自身经营不善，且欠付房屋租金，故店铺房屋被房东收回而被迫停止经营；第三、王跃利、包细敏交纳了2014年4月25日至2014年6月20日的房屋租金及押金。基于此，王跃利、包细敏提起反诉：1、要求刘博赔偿房屋装修损失123504元；2、要求刘博支付房屋租金及押金28333元；3、本案诉讼费用由刘博负担。
刘博针对王跃利、包细敏的反诉答辩称：不同意反诉请求。第一，刘博签订转让协议之前告知王跃利、包细敏需要办理个体工商户的营业执照，协议中也明确约定了王跃利、包细敏应该协助办理，但是王跃利、包细敏隐瞒了店铺不能办理营业执照的事实；第二、王跃利、包细敏转让给刘博的店铺是非法经营的，且刘博认为转让除了资产的转让，还包括整体资质的转让；第三、刘博没有进行实际经营，其一直和王跃利、包细敏沟通办理营业执照的事宜，关于租金和押金，王跃利和包细敏口头表示自行负担。
一审法院审理查明：2014年4月25日，转让方（甲方）王跃利与顶让方（乙方）刘博签订《店铺转让协议》，内容为：“甲方同意将自己位于朝阳区北苑华贸城8号院11号楼2单元1101室的店铺（原为：悟馨然健身生活馆）转让给乙方使用，建筑面积为200平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；甲方已签订了租赁合同，租期到2015年6月19日止，年租金为132000元，租金为每季交付一次，店铺转让给乙方后，乙方每年定期交纳租金及该合同所约定的乙方交纳的水电费及其他各项费用；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）；乙方在2014年4月25日前一次性向甲方支付转让费共计人民币135000元，乙方在2014年4月25日支付转让费共计100000元，剩余转让费35000元于2014年5月5日之前一次性付清。上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用；甲方应协助乙方办理该店铺的个体工商户手续，但相关费用由乙方负责，乙方接手前该店铺所有一切债权、债务均由甲方负责；接收后的一切经营行为及产生的债权、债务盈利收入由乙方负责。”
2014年4月25日，刘博交纳了转让费100000元。2014年5月5日，刘博交清了全部转让费135000元。
签订转让协议之后，刘博将店铺交王非比经营，王非比在5月曾经通过微信群聊的方式通知课程。诉讼中，刘博表示这些是王跃利、包细敏之前遗留的会员，在刘博接手之后因为没有办理工商手续，所以没有进行正式经营。
2014年6月13日，刘博、王跃利、王非比、及王非比的朋友蔡葛溢漫就店铺营业执照及是否可以再转让的事宜进行商讨，双方在谈话中确认王跃利在签订协议时承诺刘博协助办理营业执照，但刘博在2014年5月16日从王跃利处得知房东的房产证没有办理下来，营业执照肯定办理不了；王跃利表示自己在经营时靠在悟馨然公司，认为转让和继续经营没有问题，最终双方没有达成一致意见。
2014年6月19日，刘博向王跃利、包细敏发出《解除合同通知书》，内容为告知王跃利、包细敏，其二人的行为构成欺诈，造成刘博受让的店铺至今不能合法正常使用，合同目的无法实现，通知王跃利、包细敏解除转让协议。并要求王跃利、包细敏退还转让费135000元。双方认可王跃利、包细敏收到通知的时间为2014年6月22日，但是王跃利、包细敏主张解除协议的日期为2014年7月28日。
2014年6月22日，刘博与房东进行交接，并出具物品交接清单。王跃利、包细敏主张清单上的所有物品都是其二人交付刘博的，但是当时双方没有签订物品交接清单。
刘博表示主张解除合同的依据是因为房屋没有产权证，无法办理个体工商户手续，无法正常经营。
关于刘博向王跃利、包细敏主张的损失，经询问，刘博表示2万元损失是估算的，如果正常开业招募学院，应该存在盈利。
王跃利、包细敏认为装饰装修是一种买卖，如果退还对方转让费，则刘博就应当赔偿装饰装修费用损失。王跃利、包细敏向法庭提交了王跃利与北京慧彩皖艺装饰工程有限公司签订的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》、报价单及收据，证明发生装修费用123504元。刘博对王跃利、包细敏提交的上述装修费用的证据不予认可。
另外，王跃利、包细敏主张刘博经营55天，根据包细敏和房东签订的租赁合同，每月租金1万元，按照每月30天，刘博经营期间的房租为18333元，王跃利、包细敏在刘博经营期间的房租已经支付房东了，另外王跃利、包细敏之前向房东交纳房屋押金1万元，押金条已经交付刘博了，所以这1万元刘博应该向王跃利、包细敏支付。刘博不认可收到押金条，另外，认可王跃利、包细敏交付房屋租金至2014年6月20日。
另查一，根据北京市工商行政管理局印发的《个体工商户开业登记一次性告知单》，办理执照需要：《个体工商户开业登记申请书》、《名称预先核准通知书》、经营场所使用证明、《指定（委托）书》、许可项目审批文件、《补充信息登记表》。其中经营场所使用证明为：产权人签字或盖章的房产证复印件，产权人为自然人的应亲笔签字，产权人为单位的应加盖公章。诉讼中，王跃利、包细敏亦认可没有房屋产权证无法办理个体工商户手续，王跃利表示，因为签订转让协议的时候房东说可以很快办理，所以王跃利只是承诺协助办理，没有承诺一定可以办理。
另查二，2013年6月至2014年4月25日，王跃利、包细敏在北京市朝阳区北苑华贸城11号楼2单元1101室经营健身房，以悟馨然健身生活馆的名义与会员签订合同，合同上盖章名称为悟馨然健身有限公司。
另查三，王跃利名下没有工商登记信息，也不存在与“悟馨然”相关的工商登记信息。王跃利、包细敏表示“悟馨然”是二人准备注册的公司，但是没有注册，王跃利没有注册过其他公司。
另查四，乙方包细敏与甲方杨光宇签订《住宅租赁合同》，内容为：“甲方同意将位于北京市华贸城小区3#-2-1101之住宅在设备良好及可租赁的状态下租给乙方使用，本房屋仅作为办公用途；租赁期限为贰年，自2013年6月20日至2015年6月19日止；租赁期满，甲方有权收回本房屋；如乙方有意续租，应提前30日向甲方提出书面续租要求，待甲方同意后，双方重新签订租赁合同；双方谈定，本房屋每月租金为第一年月租金为壹万元，第二年月租金为壹万壹仟元；租金支付方式为押壹付叁，乙方直接汇至甲方指定银行账户；租金每3个月支付一次，应于付款月起租日5天前支付下一次租金；押金相当于壹个月租金，即壹万元；乙方未经甲方书面同意，转租、转借本房屋，或者未按期缴纳本合同约定的各项费用，累计金额超过一个月房租，甲方有权解除本合同。”
一审法院判决认定：刘博与王跃利签订的转让协议，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。
本案争议的焦点为无法办理个体工商户手续是否致使合同目的无法实现。首先，在双方签订的转让协议中约定王跃利、包细敏应该协助刘博办理个体工商户手续；其次，在双方2014年6月13日商谈录音中，可以确认在签订转让协议时，王跃利、包细敏没有告知刘博店铺所租用的房屋没有办理房产证；第三，根据工商局出具的告知书，以及双方当事人在诉讼中的确认，房屋产权证明为办理个体工商户的必要手续，且王跃利、包细敏认为刘博接手健身中心后应办理新的工商手续。一审法院认为，工商登记为商业经营的必要条件，且协议约定王跃利、包细敏应协助办理执照，关于商铺使用的住宅租赁合同是包细敏和案外人签订的，刘博并没有续签合同，故王跃利、包细敏应协助刘博联系房东取得房屋产权证明，但房屋现无产权证明，而且王跃利在2013年6月即在该处经营，应知晓房屋没有产权证明，但在签订协议时王跃利、包细敏未告知刘博房屋没有产权证明，还在协议中承诺协助办理工商手续，对刘博就该事实进行了隐瞒。对此王跃利、包细敏存在过错。综上，关于刘博主张王跃利、包细敏在签订合同的时候向刘博隐瞒了不能办理营业执照的事实，所以刘博现在无法正常经营，致使合同目的无法实现的意见，一审法院予以采纳。关于解除的时间，诉讼中王跃利、包细敏同意解除，且王跃利、包细敏对此存在过错，故刘博主张以王跃利、包细敏收到解除通知之日，即2014年6月22日转让协议解除的意见，一审法院予以支持。
根据相关法律规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案中，刘博的合同目的无法实现，故以此主张返还转让费及利息的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。
关于刘博主张的损失，刘博表示是估算，没有提交相关证据证明存在实际损失，故一审法院对此不予支持。
对于王跃利、包细敏主张的装修费损失，一审法院认为，房屋非王跃利、包细敏所有，系包细敏与案外人签订租赁合同租用的，其主张的装饰装修，发生在王跃利经营期间，且在刘博接受转让后，未与房东重新签订合同，王跃利、包细敏和房东的房屋租赁合同期限为2013年6月至2015年6月，故包细敏和房东之间的租赁合同尚在有效期之内，该合同合法有效。刘博在2014年6月22日离开店铺，不代表包细敏与房东之间的租赁合同终止，故关于店铺内的装饰装修刘博无法带走，王跃利、包细敏不应向刘博主张，故对其二人的该项主张，一审法院不予支持。
关于王跃利、包细敏主张的押金，因其未提交证据证明其将押金凭证交付刘博，亦未提交证据证明该费用应由刘博负担，故一审法院对其该项反诉请求不予支持。
对于2014年4月25日至2014年6月22日的房屋租金，根据双方转让协议约定，接手后的一切经营行为及债权、债务由刘博负担，且约定刘博自行支付房屋租金，故在刘博接手之后的房屋租金应由刘博负担。诉讼中刘博确认未向王跃利、包细敏支付房屋租金，故王跃利、包细敏主张刘博应支付该段期间的房屋租金的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认双方之间签订的《店铺转让协议》已于二〇一四年六月二十二日解除；二、王跃利、包细敏于判决生效之日起十日内共同返还刘博转让费十三万五千元；三、王跃利、包细敏于判决生效之日起十日内共同给付刘博上述款项的利息（以十三万五千元为基数，自二〇一四年六月二十五日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算）；四、刘博于判决生效之日起十日内给付王跃利、包细敏房屋租金一万八千三百三十三元；五、驳回刘博的其他诉讼请求；六、驳回王跃利、包细敏的其他反诉请求。
王跃利、包细敏不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。王跃利、包细敏上诉称：第一，王跃利、包细敏与刘博双方签订的转让协议合法、有效，该协议解除刘博存在过错。王跃利、包细敏与刘博双方系朋友关系，在该协议签订之前，刘博多次到该房屋内进行过考察，王跃利、包细敏亦明确告知刘博在此经营需要办理相关个体经营手续，王跃利、包细敏可以协助办理，但是没有承诺一定可以办理下来相关的经营手续。在这一问题上刘博是完全清楚的，王跃利、包细敏并没有任何的欺骗行为，双方在转让协议第五条有约定。所以，现在刘博以没有办法办理下来营业执照为由要求解除双方签订的转让协议，过错不在于王跃利、包细敏一方，过错在刘博一方。第二，双方签订的转让协议中转让费135000元的性质是对“朝阳区北苑华贸城8号院11号楼2单元1101室”房屋内王跃利、包细敏出资进行的装饰、装修、添加设备等的一种买卖行为而支付的价款。王跃利、包细敏承租该处房屋后为了开展经营，出资对该处房屋进行了必要的装修并添置了大量的设备，仅仅装修、装饰一项就支付了123504元，并且提供了相关证据。所以，转让协议中约定的135000元转让费绝大部分就是刘博为了购买这部分装饰、装修而支付的。双方签订协议后，王跃利、包细敏按照约定将包含转让协议第四条在内的全部财物都交付给刘博，并由刘博实际控制、使用，双方就这部分买卖行为己经履行完毕。转让协议解除，该协议中双方涉及财产买卖行为部分没有必要同时解除，这135000元王跃利、包细敏没有必要再返还刘博。第三，因为双方签订的转让协议解除而给王跃利、包细敏造成装修、装饰部分财产损失，刘博应当进行赔偿。双方签订协议后，王跃利、包细敏已经将包含转让协议约定的经营场所使用权在内的装饰、装修部分、动产设备等全部交付给刘博，刘博也开始实际经营使用，但是由于其自身经营不善而导致客源较少，入不敷出，无力缴纳下一季度的房屋租金，致使房屋被房东收回。在房屋被收回之前，刘博没有通知王跃利、包细敏到场，而是自己擅自与房东办理了房屋交接手续，并将房屋直接交还给房东，导致该房屋内含装修、装饰、动产设备等财产被房东无偿收回。现在，该处房屋早己经被房东另行出租给他人使用，王跃利、包细敏与房东之间的房屋租赁合同实际上已经解除，不能再继续履行，王跃利、包细敏投入的123504元装饰装修费也无法挽回。刘博对以上这部分损失负有直接责任，应当对王跃利、包细敏进行赔偿。第四，涉案房屋在开始租赁时，曾经交付给房东一笔1万元押金，在双方签订的转让协议时，该笔押金一并转让给刘博。现在，双方一致同意解除该协议，刘博应当将当时取得的该笔押金1万元返还给王跃利、包细敏。综上，王跃利、包细敏认为：一审法院在对本案作出判决时没有准确划分刘博交付的135000元性质，并无端的将解除协议的全部过错责任划分给王跃利、包细敏一方，对于王跃利、包细敏装修装饰部分损失没有依法支持，从而作出一份对王跃利、包细敏不公平的判决，请求二审法院依法改判：1.判令刘博赔偿王跃利、包细敏房屋装修损失123504元；2.判令刘博向王跃利、包细敏支付房屋押金损失1万元；3.刘博承担本案一切诉讼费。
刘博服从一审法院判决，其针对王跃利、包细敏的上诉理由答辩称：第一，对方主张的装修损失，是由他们自身造成的，与刘博无关。店铺转让的是经营权，不仅是动产，转让费中还包括了其他费用。从签订合同的目的看，刘博是为了继续经营，持续营利，不仅仅是为了店铺的动产。第二，对方强调自己没有任何欺骗行为是不真实的，对方一直存在欺诈的恶意。刘博表明受让店铺最重要的前提就是办理营业执照。办照需要房产证复印件，刘博在签订协议后向王跃利核实了房产证情况，而王跃利说所有手续都可以出示，等刘博付完款后才告知刘博房屋没有产权证。为了证明店铺经营的合法性，王跃利、包细敏提供了财务章合同章和跟学员签署的合同。据刘博在北京市工商局网站查询，王跃利所说的公司根本不存在。第三，王跃利、包细敏根本没有履行协助义务。其二人应当向刘博提供产权人签字的房产证复印件，但是没有提供；其承诺的如果刘博的手续暂时办理不下来，可以提供店铺合法经营的手续，但是没有提供。因此王跃利、包细敏存在重大过错。第四，刘博为了保护自身的权益合法的行使了法定解除权，所以2014年6月22日解除合同，不应再继续支付租金。王跃利、包细敏转租房屋没有经过房东的同意，所以造成房屋被收回，因此所造成的损失应当由其自行承担。第五，王跃利、包细敏所说的装饰装修费没有任何法律依据和事实依据。第六，王跃利、包细敏没有将押金转给刘博，所以刘博不应返还押金。综上，请求二审法院驳回王跃利、包细敏的全部上诉请求，维持原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述、转让协议、收据、住宅租赁合同、个体工商户开业登记一次性告知单、微信记录、工商查询材料、交易合同、交接清单，微信记录、施工合同等证据在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点之一是，王跃利、包细敏与刘博签订的转让协议是买卖合同还是经营权、财产权的概括转让。根据双方转让协议的内容，王跃利、包细敏转让给刘博的标的物包括：一、包细敏与房主签订经营场所租赁合同项下的权利和义务；二、经营场所内的装修装饰及营业设备的所有权；三、办理场地经营所需要的工商登记手续。虽然转让协议中关于办理工商手续使用的词语是协助办理，但是从双方签订协议的约定条件可见，双方在签订合同时对该经营场所能够办理工商登记手续是明确的，并且该内容是作为合同主要义务之一进行约定的，因此经营场所如无法办理工商登记手续则不能实现双方订立合同的主要目的。本院认为，双方的协议是包括财产权利和经营权利的概括转让合同，而并非王跃利、包细敏所主张的买卖合同。
本案的争议焦点之二是，合同解除后，刘博是否应当承担退还押金及赔偿装修损失的责任。在刘博支付了转让费后，王跃利、包细敏明确告知刘博该经营场所因欠缺房主的房屋产权证，无法办理工商登记手续，直接导致刘博对受让的店铺所预期的经营目的处于不稳定的状态，致使刘博订立合同的目的不能实现。鉴于王跃利、包细敏因不能提供房屋产权证而使刘博无法办理工商登记手续的违约行为，无法通过继续履行合同义务和采取补救措施承担违约责任，故刘博行使法定解除权，于法有据，且刘博以书面通知的形式向王跃利、包细敏行使了合同解除权，王跃利、包细敏收到该解除通知，因此王跃利、包细敏收到合同解除通知之日即发生了合同解除的效力。对于王跃利、包细敏主张的装饰装修的损失，因刘博在履行与王跃利、包细敏的转让协议中不存在过错及违约行为，房屋已经由房主收回，故依据合同的相对性原则，王跃利、包细敏向刘博主张该损失，无事实及法律依据；对王跃利、包细敏主张的房租押金，理由同上，本院对其上诉请求均不予支持。
综上，王跃利、包细敏的上诉理由均不成立，本院不予采信，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决对本案的事实认定清楚，适用法律正确，本院予以维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费3400元，由刘博负担400元（已交纳）；由王跃利、包细敏负担3000元（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；反诉费1669元，由王跃利、包细敏负担1540元（已交纳），由刘博负担129元（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；二审案件受理费5628元，由王跃利、包细敏负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
代理审判员 王锦强
代理审判员 刘 栋
二〇一五年五月十一日
书 记 员 田亚男