北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第10795号
原告北京裕发弘瑞物业管理有限公司，住所地北京市平谷区东高村镇门楼庄村北街1号。
法定代表人田志波，总经理。
委托代理人张琛，北京市亿达律师事务所律师。
被告寇绍鼎，男，1955年11月9日出生。
委托代理人徐艳花，女，1958年1月31日出生。
原告北京裕发弘瑞物业管理有限公司（以下简称裕发物业公司）与被告寇绍鼎物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告裕发物业公司的委托代理人张琛、被告寇绍鼎及其委托代理人徐艳花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告裕发物业公司诉称：被告系北京市昌平区某房屋的业主，房屋建筑面积81.77平方米。2004年10月9日，原、被告签订《物业委托管理合同》（以下称“合同”）。合同第二条约定原告为被告提供房屋建筑公用部位的维修、养护、运行和管理等物业管理服务。第六条约定了物业管理服务的质量、管理目标。第四条约定被告应按规定交纳物业管理费、供暖费及由物业部代收代缴的水、电、燃气费。合同第七条第1款约定原告有权按照政府有关规定的收费标准向被告收取物业管理费用，被告应当主动按时交纳。本条第3款约定被告应于每年的9月1日至10月30日交纳下一年度的物业管理费及本年度的供暖费。同时，本条第2款约定，甲方无故拖欠物业管理费、供暖费和水、电、燃气费一个月以上的，拖欠款按每日0.3%加收滞纳金，拖欠供暖费按每日1%加收滞纳金。此外，合同第九条约定本合同有效期为2年。合同到期后，被告拒不与原告续签合同。但原告按照合同约定的标准继续提供物业服务，被告继续享受原告提供的物业服务。双方之间形成无固定期限的物业服务合同，双方均应按原合同的约定继续享有权利并承担义务。甲方根据相关标准制定了《佳运园物业管理服务收费明细》，乙方应每年向甲方支付物业管理费用人民币970.875元。《合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，另据《物业管理条例》第四十二条的规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。原告始终依照约定履行提供物业管理服务的义务，但被告至今未履行缴纳物业管理费的义务。虽经原告多次催促，被告仍拒绝履行。根据《合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。因此，被告拒不支付物业管理费的行为已构成违约，原告有权要求被告承担继续履行、赔偿损失等违约责任，即原告有权要求被告支付2011年1月1日至2015年12月31日的物业管理服务费3883.5元，同时按照应交费用的0.3%按日支付滞纳金至被告实际给付之日止（暂计至2015年6月11日为2006.8元）。现原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，要求判令：1、被告向原告一次性支付2011年1月1日至2015年12月31日期间应缴纳的物业费共计3883.5元；2、被告向原告支付2014年、2015年滞纳金2006.8元（暂计至2015年6月11日，计算至被告实际给付之日止）；3、全部诉讼费用由被告承担。
被告寇绍鼎辩称：第一，我爱人徐艳花在自家单元门前的主便道上，掉进了物业施工后虚盖着的井里，右半身、右腿掉进井里，眼镜在井边摔坏，右侧身肋骨处大面积挫伤，后物业部李部长、王部长承认是物业的责任，赔偿我爱人眼镜一副，并派人将掉进井里的一只鞋打捞上来。李部长说此事故不能上报，他个人掏钱赔的眼睛戴了不到一个月就坏了。我们用医保看伤病花了九百多，李部长说报不了，只能暂免物业费。2011年春天，由于小区道路路面坑洼不平，我爱人骑自行车被路面两块平板砖中间的凹槽卡住车轮摔倒，左脚刮了一个大口子，缝了三针，至今仍有伤疤。为治疗此伤，我们花费一千多元，李部长说可以免一年的物业费。第二，我不认可原告诉状中所说的物业费每年970.875元，我每年应交纳的物业费为776.70元，有发票为证。第三，由于本小区业委会已起诉开发商和原告要求解除合同，一审判决已发，佳运园全体业主与前期物业合同于2014年3月26日解除，故原告起诉我交纳2014年-2015年的物业费没有理由。第四，原告起诉2011年-2013年6月的物业费的请求已超过诉讼时效，请求法院不予支持。第五，原告提供的服务项目和质量与约定标准差距太远，小区内就跟没有物业服务一样。小区楼道内随便乱接电线，电盒经常有不关的现象，存在安全隐患，有的电线甚至是通过打碎窗子的玻璃接进楼道。小区楼前堆满杂物和捡废品的人堆放的废品，包括物业院内都堆满垃圾废物。小区楼道内到处是涂抹的小广告。小区绿地大多没花草，垃圾满地，杂草丛生，有的甚至成了私家菜地。小区楼房外墙皮脱落，各单元门口全是广告，11号楼、12号楼西侧全是广告。小区道路路面坑洼不平，下雨存水，便道上随便停车。小区8号楼业主把捡拾的破烂、废品堆放在8号楼以外的小区一区门口东侧，还说是交钱了。小区19号楼的小超市占用便道，占主路堆放货物。小区没有保安，没有监控摄像头，却要收保安费，这不合理。小区业主与业委会根据有关规定，正准备起诉物业，要求返还物业多收的暖气费和煤气改天然气强迫交的800元钱。
经审理查明：被告系北京市昌平区某房屋的业主，房屋建筑面积81.77平方米。2004年10月9日，被告寇绍鼎（甲方）与原告裕发物业公司（乙方）签订《物业委托管理合同》，双方约定：委托管理事项:1、房屋建筑共用部位的维修、养护、运行和管理，2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，4、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业岗点、文化体育娱乐场所等，5、小区公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的卫生清洁、垃圾收集、清运等，6、公共绿地、花木、建筑园林小品等的养护与管理，7、小区交通秩序与车辆停放秩序的管理，8、维护小区公共秩序，协助地方公安机关及消防机关的工作，9、管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料，10、组织开展社区文化娱乐活动，11、负责向产权人和物业使用人收取各项物业管理费。物业管理费用收缴：1、乙方将按政府有关规定的收费标准，依法按时向甲方收取，甲方应主动按时交纳；2、甲方无故拖欠物业管理费、供暖费和水、电、燃气费一个月以上的，拖欠款按每日0.3%加收滞纳金，拖欠供暖费按每日1%加收滞纳金；3、自每年的9月1日至10月30日收取下一年度的物业管理费及本年度的供暖费。本合同有效期为两年，合同委托期限自2004年10月9日起至2006年12月8日。合同签订后，原告为被告提供物业服务，被告支付了2011年1月1日之前的物业费。庭审中，裕发物业公司提交《佳运园物业收费明细》，被告寇绍鼎提交物业费发票，均证明寇绍鼎每年应交物业费776.70元。
另查，针对北京市昌平区天通苑南佳运园小区业主委员会起诉裕发物业公司及北京裕发房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院作出的（2014）昌民初字第6431号民事判决书，确认物业服务合同终止时间为2014年3月26日，判决该案双方当事人于该判决生效之日起15日内就佳运园小区物业共用部分进行查验交接。该案经上诉后，北京市第一中级人民法院于2015年8月26日作出（2015）一中民终字第05047号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。裕发物业公司于2015年9月初开始与佳运园小区业主委员会办理交接。
上述事实，有物业委托管理合同、佳运园物业收费明细、照片、发票、（2015）一中民终字第05047号民事判决书及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：原、被告签订的《物业委托管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。原告提供了物业管理服务，被告应当支付相应的物业服务费用。寇绍鼎提供的证据可以证明裕发物业公司在小区内的管理方式以及物业服务存在一定的瑕疵，但不能证明裕发物业公司在2011年1月1日至2014年3月26日期间的物业管理服务过程中存在重大违约行为导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于寇绍鼎拒绝交纳物业费的辩解意见，本院不予采信，被告应按合同约定的776.70元/年的标准支付此期间的物业费。双方物业服务合同经（2015）一中民终字第05047号生效民事判决书判决于2014年3月26日终止，考虑到原告此后仍实际提供了物业服务，结合原告后期服务的质量和物业费收费标准，本院酌情确定被告按合同约定物业费标准的60%向原告交纳2014年3月27日至2015年8月31日期间的物业费。鉴于被告系因对原告的服务质量不满意从而未交纳物业费，其主观并无违反约定的故意，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于诉讼时效一节，因物业服务具有长期性、连续性的特点，对于合同履行期内产生的纠纷应自合同终止后开始计算诉讼时效，故裕发物业公司的起诉并未超过诉讼时效，寇绍鼎针对2011年1月-2013年6月期间物业费提出的诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳。被告寇绍鼎辩称原告物业管理负责人员曾承诺减免其部分物业费用，但并未提供足够的证据予以证明，故对被告的此项答辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告寇绍鼎给付原告北京裕发弘瑞物业管理有限公司二〇一一年一月一日至二〇一五年八月三十一日期间的物业费三千一百七十八元七角三分，于本判决生效后十日内履行。
二、驳回原告北京裕发弘瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费五十元，由原告北京裕发弘瑞物业管理有限公司负担二十三元（已交纳）；由被告寇绍鼎负担二十七元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 薛恩同
人民陪审员 潘秀菊
人民陪审员 门朝慧
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 索 焱