安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐民一初字第00407号
原告：合肥市南门小学，住所地安徽省合肥市。
法定代表人：费广海，校长。
委托代理人：侯鹏，安徽徽商律师事务所律师。
被告：合肥中润和商务信息咨询有限责任公司，住所地安徽省合肥市美菱大道530号。
法定代表人：徐唯光，总经理。
委托代理人：徐卫江，该公司副总经理。
委托代理人：程东安，安徽中鼎律师事务所律师。
原告合肥市南门小学（以下简称南门小学）与被告合肥中润和商务信息咨询有限责任公司（以下简称中润和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月20日立案受理后，由审判员李玲担任审判长，与代理审判员彭举、人民陪审员尹来意组成合议庭适用普通程序，于2014年2月24日、2014年4月24日公开开庭进行了审理，原告南门小学的委托代理人侯鹏、被告中润和公司的委托代理人徐卫江、程东安到庭参加了诉讼，又于2014年6月12日公开开庭进行了审理，原告南门小学的委托代理人侯鹏、被告中润和公司的委托代理人程东安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
南门小学诉称：2001年4月，南门小学与中润和公司之间经协商，签订了关于合肥市徽州大道门面房的房屋租赁合同，合同约定，南门小学将上述房屋租赁给中润和公司使用，租期从2001年5月1日至2012年8月31日；自2008年5月1日起，房屋租金增至每年1000000元；中润和公司如逾期交付租金，除及时如数补齐外，每逾期一天应支付违约金为逾期租金的百分之一；合同到期后，双方未达成续租协议，中润和公司逾期不返还出租房屋的，应按逾期时间向南门小学支付原租金三倍的赔偿金。上述租期即将到期时，即2012年7月5日，经合肥市庐阳区教育体育局批准，南门小学将该房屋的出租事宜通过合肥市招投标中心公开招标，中润和公司也参与了本次的投标过程。2012年8月28日，合肥市产权交易中心确定合肥松联通讯器材有限公司为中标人，中标价格为每年4440000元。中润和公司得知其没有中标后就拒绝向南门小学交付承租房屋，并对南门小学的多次催促不予理睬。南门小学只得亲自和诸多经营商户协商腾房，直至2013年4月22日，南门小学才收回全部的出租房屋。次日，南门小学将房屋交付给新的承租人合肥松通迅器材有限公司。经南门小学核算，中润和公司在承租期间，累计拖欠房租360000元。中润和公司在合同到期后，拒不履行返还房屋义务，导致南门小学无法向新的承租方交付房屋，致南门小学产生了从2012年9月1日至2013年4月22日之间的房屋租金损失2861333.33元。基于以上事实，南门小学诉至法院，请求判令：1、中润和公司支付南门小学剩余的房屋租金360000元；2、中润和公司支付南门小学逾期支付房屋租金的违约金，以360000元为基数，从2012年9月1日起，按同期银行贷款利率的5.2倍计算至付清时止，起诉时暂要求200000元；3、中润和公司支付南门小学逾期返还租赁房屋的违约金2861333.33元（合同约定违约金1933333.26元，增加违约金928000.07元），合计3421333.33元；4、本案的全部诉讼费用由中润和公司承担。
中润和公司辩称：1、正如南门小学在其诉状中所述，中润和公司与南门小学之间的房屋租赁关系持续时间长达11年之久，双方对租金从未做到当年度及时结清，依据房屋租赁合同和补充协议的约定，中润和公司应付租金总额为10440000元，而根据南门小学开具的发票以及中润和公司的给付存根统计，中润和公司已实际累计支付租金为10340000元，二项冲抵差额为100000元。由于南门小学于2010年实施的校园加固工程致使中润和公司实际承租的使用面积减少了约120㎡，依据计租标准二年应核减租金10余万元，故南门小学诉称中润和公司拖欠360000元租金，显属核算有误，证据不足，该项诉请不能成立。2、中润和公司在租赁期满后依法负有将所租房屋返还给南门小学之义务，但由于双方在租赁合同中对房屋返还的方式未作出明确约定，即是实物交接，还是双方签订书面的交接协议约定不明，同时南门小学明知转租事实客观存在，房屋的实际控制人是次承租人，即次承租人才是真正的腾房义务人。但从现有证据上，既无法反映出南门小学在2012年8月31日租赁合同期满后采取了要求中润和公司和次承租人履行腾房义务的积极行为，也无法反映出自2012年9月1日之后其所出租房屋一直处于中润和公司、次承租人非法占有的状态，以及亲自与诸多经营户协商腾房，最终收回房屋使用权的事实。故南门小学主张中润和公司逾期返还房屋的时间为7个月22天，与客观事实不符，其理由不能成立。
南门小学为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、南门小学的事业单位法人证书、中润和公司的企业基本注册信息查询单、变更信息查询单，证明原、被告主体适格；
2、南门小学与中润和公司签订的房屋租赁合同、补充协议、房屋所有权证、益民街派出所证明复印件，证明南门小学与中润和公司之间的房屋租赁合同关系，双方在合同中约定了租赁期间、租金数额及违约责任；
3、申请、承诺函、清场承诺函、中标通知书、物业催交通知、南门小学和合肥松联公司签订的房屋租赁合同、房屋交接协议、中润和公司的转租合同复印件，证明中润和公司逾期返还租赁房屋的违约行为以及南门小学租金损失的事实。
中润和公司的质证意见：对南门小学的事业单位法人证书、中润和公司的企业基本注册信息查询单、变更信息查询单的真实性、合法性以及关联性无异议。对南门小学与中润和公司签订的房屋租赁合同、补充协议、房屋所有权证、益民街派出所证明复印件的真实性、合法性无异议，但对房屋租赁合同的关联性有异议，该合同未明确出租房屋的面积、租金计算标准，房屋交付的时间及方式的主要条款。对申请的真实性、合法性以及关联性无异议；对承诺函的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，该函告的对象只能是南门小学，目的是为了竞标，不存在逾期让房的事实；对清场承诺函的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，中润和公司不具备招租的资质，无权出具该承诺函，2012年7月19日中润和公司的承租期限尚未届满，故无须让房；对中标通知书的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，中润和公司不是中标人，与本案无关；对物业催交通知的真实性、合法性以及关联性均有异议；对南门小学和合肥松联公司签订的房屋租赁合同、房屋交接协议的真实性、合法性以及关联性均有异议，该证据只能从客观上证明南门小学与中标人签订租赁合同，无法证明中润和公司对租赁房屋非法占有的事实；对中润和公司转租合同的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，该证据无法证明双方合同履行的实际情况，无法证明中润和公司作为承租人在2012年8月31日之后非法占有使用租赁房屋的事实。
中润和公司为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据：
1、南门小学与安徽中达实业公司签订的房屋租赁合同复印件，证明南门小学与中润和公司之间的房屋租赁关系由来已久，南门小学与合肥中达物业公司于2001年签订的制式房屋租赁合同是由该合同演变而来的，当时该合同并未明确终止，双方约定的计租标准是以实际承租的使用面积而定，每年租金900000元是以每月55元／㎡的价格而定的，按“先付款后使用”的原则执行；
2、房租支付凭证、发票复印件，证明自2001年4月3日起至2012年3月21日期间，中润和公司向南门小学支付房屋租金共计10340000元的事实；
3、房屋租赁合同、协议书复印件，证明中润和公司将承租的房屋转租给合肥天河良子健身有限公司、合肥长江通信技术服务有限公司等多家单位，南门小学是知道的，多年来一直未提出异议，转租合同是合法有效的，中润和公司在承租期满时就与部分次承租人签订了终止租赁关系协议书，并约定2012年8月31日将承租房屋交还给中润和公司；
4、房屋租赁合同、照片复印件，证明乐富豪夜总会、科龙文具、合肥迅力科技发展有限公司三家次承租人之所以未签订终止租赁关系协议书、返还所承租房屋，是因为他们言明要与新中标人继续承租，照片中的事实证明他们时至今日仍在原址继续经营，其行为则视为南门小学不仅知晓该事实，且同意继续承租，故不存在要求中润和公司履行返还承租房屋义务的情形；
5、出租公告、中标通知书复印件，证明南门小学的出租房屋在2012年9月初是处于腾空闲置状态的，是符合公告中所称的出租条件和要求，中标人已经实地踏勘，双方签订《房屋租赁合同》的行为则视为认可了当时出租房屋的实际业态和状况；
6、2001年4月份、5月份、6月份、7月份的银行转账进账单、转账支票存根以及2001年8月1日、8月3日发票两张，证明中达物业公司于2001年4月3日支付14万元、4月24日支付10万元、5月21日支付14万元、6月28日支付5万元、7月19日支付5万元、7月29日支付5万元，合计支付租金53万元，对应的是证据二中所列的日期分别为2001年4月5日（2张）、4月24日（2张）、5月21日、5月22日、7月1日、8月1日、8月3日的发票，证明中润和公司已经支付了相应的租金。
南门小学的质证意见：证据1的房屋租赁合同是1994年签订的，中达实业公司与中达物业公司是两个不同的主体，根据相关规定该合同与涉案合同没有关联性，租赁期限、时间、租金等应该以中达物业公司签订的合同为准；对证据2，庭后原告方会计与被告方会计再进一步核实；对证据3的真实性无法确认，合同的主体并不是我们签订的对这个事情我们不清楚，这个房屋并没有移交，返还房屋的义务是被告。对证据4的房屋租赁合同真实性无法确认，南门小学对中润和公司与次承租人签订合同的情况不清楚。对证据5的出租公告日期是在租赁期限届满之前，对中标通知书的真实性无异议，对证明目的有异议，不能达到中润和公司的证明目的。对证据6的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，从2001年4月5日至5月22日的发票合计金额380000元，是中达物业公司代中达实业公司支付的所欠租金。
根据双方当事人的举证及质证意见，本院对证据分析认证如下：关于南门小学的证据：对南门小学的事业单位法人证书、中润和公司的企业基本注册信息查询单、变更信息查询单、南门小学与中润和公司签订的房屋租赁合同、补充协议、房屋所有权证、益民街派出所证明的真实性、合法性及关联性，中润和公司均不持异议，本院予以确认。对申请、承诺函、清场承诺函、中标通知书的真实性、合法性，中润和公司不持异议，本院予以确认。对物业移交通知、物业催缴通知、南门小学和合肥松联通讯器材有限公司签订的房屋租赁合同、房屋交接协议的真实性、合法性及关联性，中润和公司均有异议，本院认为，该组证据均涉及第三人合肥松联通讯器材有限公司，但南门小学未申请该第三人出庭作证，亦未提供其主体身份材料，故对该证据的真实性及证据来源无法核实，本院不予确认。对合肥中达物业管理有限责任公司与合肥天河良子健身有限公司的房屋租赁合同的真实性、合法性，中润和公司不持异议，本院予以确认。
关于中润和公司的证据：对房屋租赁合同的真实性、合法性，南门小学不持异议，本院予以确认，但该合同当事人系南门小学与安徽中达实业公司，与本案不具有关联性，故对该证据的证明目的本院不予确认。对房租支付凭证、发票、2001年4月份、5月份、6月份、7月份的银行转账进账单、转账支票存根以及2001年8月1日、8月3日发票两张的真实性、合法性，南门小学不持异议，本院予以确认，南门小学认为合肥中达物业管理有限责任公司于2001年4月3日、4月24日、5月21日向南门小学支付的租金合计380000元系代安徽中达实业公司支付，但未提供证据予以佐证，故对南门小学的该质证意见，本院不予采信。对合肥中达物业管理有限责任公司与合肥天河良子健身有限公司签订的房屋租赁合同，南门小学亦提交了该份合同作为证据，中润和公司亦未提出异议，故本院予以确认。对合肥中达物业管理有限责任公司与合肥长江通信技术服务有限责任公司、合肥红花蜂业有限公司等第三人签订的房屋租赁合同、协议书的真实性，中润和公司未申请前述第三人出庭作证，亦未提交主体身份材料，故该组证据的真实性及证据来源无法确认，本院不予采信。对照片的真实性，南门小学持有异议，中润和公司亦未提交该组照片的原始载体，不能证明该组照片的形成时间，故对照片的合法性、关联性及证明目的，本院不予采信。对出租公告及中标通知书的真实性，南门小学不持异议，本院予以确认。
根据上述证据的认定以及当事人的庭审陈述，本院审理查明的事实为：2001年4月，南门小学（合同中甲方）与合肥中达物业管理有限责任公司（以下简称中达物业公司、合同中乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其所有的位于合肥市徽州大道南门小学大门两侧沿街1-2层门面房（除学校传达室和一个楼梯外）出租给乙方使用；租赁期限为五年，自2001年5月1日起至2006年4月30日；门面房年租金第一、第二年均为900000元，从第三年起租金开始，租金另行商定；乙方应按照“先付款后使用”原则支付房租，房租交纳按季度一次性付清，乙方须在每季度第三个月内将下一季度租金付给甲方；乙方逾期交付租金，除及时如数补交外，每逾期一天应支付违约金逾期租金的百分之一；合同有效期满，甲、乙双方未达成续租协议，乙方又逾期不返还出租房屋的，应按逾期时间向甲方支付原租金三倍的赔偿金，该合同还对双方的其他权利、义务和违约责任作了详细约定。前述合同签订后，南门小学按约向中达物业公司交付了房屋，中达物业公司按约支付房租。2003年7月18日，南门小学与中达物业公司签订《补充协议》一份，将原合同中房屋租赁期限从2001年5月1日至2006年4月30日延长至2010年4月30日，其他条款不变。2006年5月18日，南门小学与中达物业公司又签订《补充协议》一份，约定2006年5月1日至2007年4月30日房租为960000元，2007年5月1日至2008年4月30日房租为980000元，2008年5月1日至2012年4月30日房租为1000000元，并将租期确认为从2006年5月1日至2012年4月30日止，其他条款不变。2010年7月29日，南门小学因校园加固工程与中达物业公司签订《协议》一份，约定中达物业公司租用南门小学房产合同期满后，无偿续租四个月，即自2012年4月30日至2012年8月31日。在双方约定的上述租赁期限（即2001年5月21日至2012年8月31日）内，中达物业公司向南门小学的应付租金为10440000元，其自2001年4月3日起至2013年11月29日期间向南门小学实际支付租金共计10340000元，尚欠100000元租金未付。
2012年7月5日，南门小学鉴于其与中达物业公司之间的房屋租赁期限即将届满，向合肥市庐阳区教体局提出申请，拟向合肥市招投标中心上报招租材料，对涉案房屋进行公开出租申报。2012年7月31日，合肥市招标投标中心产权部（合肥市产权交易中心）对外发布关于合肥市徽州大道沿街一、二层部分房屋的出租公告，同年8月28日，合肥市产权交易中心向合肥松联通讯器材有限公司发出中标通知书，中标价格为每年4440000元。此后，南门小学因与中达物业公司之间就返还房屋、支付拖欠租金等事宜未能达成一致，遂于2013年12月20日诉至本院，请求判如所请。
另查明：2012年11月23日，中达物业公司变更登记为合肥中润和影视器材有限责任公司；2013年1月28日，合肥中润和影视器材有限责任公司变更登记为中润和公司。
上述事实，由本院认定证据以及当事人庭审陈述予以证实。
本院认为：南门小学与中润和公司（原中达物业公司）之间签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《协议》均系双方真实意思表示，内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。中润和公司应当按照合同约定向南门小学及时足额支付租金，其拖欠租金的行为已经构成违约，应当承担违约责任，故南门小学要求中润和公司支付所欠租金及违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于租金数额，中润和公司已向本院提交了其支付租金的相关凭证及发票，南门小学在庭审中认为中达物业公司在2001年4月3日至2001年5月21日期间向其支付的租金380000元，系中达物业公司代安徽中达实业有限公司支付的租金，本院认为，结合中润和公司提交的其在2001年4月3日至2001年5月21日期间银行转账支票存根及发票，该380000元租金系中达物业公司向南门小学支付的，南门小学的该项主张无事实依据，本院不予采信，故本院确认中润和公司向南门小学实际支付的租金数额为10340000元，尚欠租金100000元。关于逾期支付房屋租金的违约金，双方约定的租赁期限至2012年8月31日，南门小学主张自租赁期限届满之日即2012年9月1日起计算违约金至付清时止，符合法律规定，本院予以支持；关于违约金的计算标准，双方合同中约定的违约金标准及南门小学主张的违约金标准均过高，本院不予支持，本院确定违约金标准按照银行同期贷款利率的4倍计算，故暂计至2013年12月20日的逾期支付房屋租金的违约金为29151元（100000元×5.60%／年×4倍÷365天×475天）。
关于逾期返还房屋的违约金。首先关于中润和公司返还租赁房屋的时间，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，本案中，中润和公司作为承租人在租赁期间届满后，应当及时向出租人南门小学返还租赁房屋，故中润和公司应当负有是否及时履行返还租赁房屋义务的举证责任，中润和公司虽提交了其与案外第三人之间的协议书，但未依法申请该第三人出庭作证，亦未提交第三人的主体身份材料，故对该组证据的真实性及证据来源无法确认，对证明目的，本院不予采信，南门小学主张中润和公司返还全部租赁房屋的时间为2013年4月22日，中润和公司未提供证据证明其在2013年4月22日之前已经向南门小学履行了及时返还房屋的合同义务，亦未能提交其已向南门小学及时返还房屋的其他证据，根据举证责任的分配，中润和公司应当对此承担举证不能的法律后果，故本院确认中润和公司逾期返还房屋至2013年4月22日。其次，关于逾期返还房屋违约金的计算标准，根据合同法的相关规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限，实际损失包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，本案中，根据双方合同约定，中润和公司若逾期返还房屋，应按逾期时间向南门小学支付原租金三倍的赔偿金，南门小学主张在该违约金基础上按照中标通知书确定的案涉房屋年租金即每年4440000元的标准增加违约金，该主张已经超过中润和公司与其订立房屋租赁合同时能够预见到的因违反合同可能造成的损失范围，本院不予支持；中润和公司辩称合同约定的违约金计算标准过高，但未提供证据证明该标准存在最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定之情形，故其该项辩称理由不能成立，本院不予采信；故本院确定逾期返还房屋的违约金应按照双方合同约定的原租金即每年1000000元的三倍标准计算，计为1898630元（1000000元／年×3倍÷365天×231天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百三十五条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决如下：
一、被告合肥中润和商务信息咨询有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥市南门小学拖欠租金100000元；
二、被告合肥中润和商务信息咨询有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥市南门小学逾期支付房租的违约金29151元（以100000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍标准，自2012年9月1日起暂计算至2013年12月20日，此后顺延计算至本判决确定的履行期限届满时止）；
三、被告合肥中润和商务信息咨询有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥市南门小学逾期返还房屋的违约金1898630元；
四、驳回原告合肥市南门小学的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费为34171元、保全费5000元，合计39171元，由原告合肥市南门小学负担15671元，由被告合肥中润和商务信息咨询有限责任公司负担23500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 李 玲
代理审判员 彭 举
人民陪审员 尹来意
二〇一四年七月十四日
书 记 员 陈丽娟
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条第二款：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。