贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔26民终305号
上诉人（一审原告）:宋志海，男，汉族，1966年10月22日出生，户籍贵州省黎平县，现住贵州省黎平县。
委托诉讼代理人龙泽（特别授权），男，贵州阳泽律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）:贵州省黎平利南房地产开发有限公司。
统一社会信用代码：91522631662955308T。
地址：贵州省黎平县德凤镇正阳街麒麟家园C栋2层。
法定代表人：庄朝本，男，该公司总经理。
上诉人宋志海与被上诉人贵州省黎平利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院(2017)黔2631民初1678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宋志海上诉请求：1、依法撤销黎平县人民法院（2017)黔2631民初1678号民事判决书第二项或依法改判被上诉人支付上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金50148.68元。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、一审法院没有按照635天计算上诉人逾期办证违约金是错误的。一审人民法院认为上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》以后，被上诉人在双方约定的2015年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人（买受人），由于上诉人在该约定的期限前没有缴纳购房契税，未先履行合同义务，其主张逾期办证违约金的期限仅仅只能从上诉人缴纳契税的第二日2017年9月29日起算至上诉人起诉时（也是2017年9月29日）止，按一天计算违约金。上诉人认为一审法院对该事实的理解有误。理由为1、契税的征收主体是税务机关。在本案中契税的征收主体是黎平县地方税务局，被上诉人利南房开公司不是法定的契税征收主体。其在格式合同中约定的“将购房契税交由被告代收”违背了法律的强制性规定，属于法定无效条款，不能作为本案定案的依据。2、是否缴纳购房契税，不是上诉人的先合同义务。商品房买卖合同，按照日常交易习惯、商品房销售的行业惯例、合同法和最高院关于商品房买卖合同纠纷司法解释的规定，商品房买卖，在买卖过程中，购房者仅仅有支付购房款的合同义务、房开商必须按照合同的约定全面履行合同义务，包括但不限于出售的商品房质量合格、户型和约定一致、房屋面积正确、配套设施和约定一致、办理房屋的初始登记（即老百姓通说的“房产大证”）等。一审法院把缴纳购房契税认为是购房者的先合同义务，上诉人认为一审法院理解有误。3、是否缴纳购房契税与被上诉人（即房开公司）应该按约定办理上诉人（即购房者）所购商品房初始登记，没有丝毫关联，即购房者交不交契税，房开公司都应该办理出售房屋的初始登记。办理商品房的初始登记是房开商的法定义务，也是购房者能够申请办理购买商品房产权证书的前提。房开商办理初始登记（即“房产大证”）后，购房者没有按照法律、法规的规定缴纳购房契税，办理不了商品房产权证书，这是购房者的责任，理应由购房者自行承担不利的后果。但是在本案中房开公司根本不具备办理初始登记的条件，导致购房者申请办理商品房产权证书客观不能。这种恶果是房开公司造成的，理应由房开公司承担不利的后果。与购房者是否缴纳契税没有关系。4、上诉人亦主动向被上诉人提出申请，由被上诉人代收购房契税，是被上诉人不同意代收。上诉人向被上诉人申请缴纳购房契税时，房开公司的王经理（即现在利南房开公司在黎平利南项目的负责人，联系电话：152××××6161)答复你们还不能去交契税，因为利南房屋至今尚未验收过关，实际的最终测绘面积建设部门还未测绘出来，实际的购房面积与购房合同约定的面积还存在面积差，还无法确定交多少契税，让我们等候通知。被上诉人还声称即使你们交了契税也还办不了证，因为验收尚未过关。（向中级法院提交新证据录音光盘一碟)。5、上诉人实际的购房面积小于购房合同约定面积，被上诉方的王经理不肯退面积差的购房款给上诉人，他说此面积差的购房款用来缴纳购房契税（多退少补)。二、同一案件事实、一审人民法院出现了不同判决。上诉人（七幢2-15-1)和吴娟（七幢2-14-1)都是“利南家园”七幢楼上楼下的业主，购买的房屋户型一致、缴纳购房契税是同一天、起诉的日期是同一天，委托的代理人也是同一家律师事务所、出庭开庭也是同一个律师、提交的证据一致，结果上诉人的判决（2017)黔2631民初1678号与吴娟的判决（2017)黔2631民初1686号完全相反。即上诉人的诉请一审人民法院没有支持，吴娟的诉请一审人民法院支持，导致上诉人无法适从。三、同一楼盘，购房合同一致，上诉人（七幢2-15-1)与吴国武（五幢8-3)的判决结果也完全相反。一审黎平人民法院和二审黔东南苗族侗族自治州中级人民法院在吴国武尚未缴纳购房契税的情况下，都安全支持吴国武的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉请，也导致上诉人无法适从。综上所述，恳请二审法院查清事实，作出公正的判决。
被上诉人贵州省黎平利南房地产开发有限公司二审未作答辩。
宋志海一审诉讼请求：l、依法判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告立即向原告交付商品房转移登记的相关文书,协助原告及时办理商品房产权转移登记,并支付给原告因被告逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金50148.68元(466434元×6.18%÷365天×635天=50148.68元)；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在黎平县××××路“利南家园”修建商品房出售，并办有商品房预售许可证（证号为2012商房预字第06号）。2012年10月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于黎平县德凤镇××“××家园”××（××）××房。《商品房买卖合同》第二条约定房屋为预售商品房；第三条约定商品房建筑面积为138.05㎡、套内建筑面积为118.57㎡；第七条约定了房屋总价款为466434元；第八条约定了付款方式和期限；第十一条约定了出卖人应当在2014年8月30日前向买受人交付该商品房；第二十二条关于转移登记约定（一）出卖人承诺于2015年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款。原告已接收该房屋，于2017年9月28日到黎平县地税局缴纳了购房契税9246.24元，现原告未要求退房。被告没有在合同约定的期限内取得房屋初始登记，也未将商品房转移登记的相关文书交付给原告，至今被告没有履行合同约定的将商品房转移登记的相关文书交付给原告的义务，且时至庭审辩论终结时止，被告尚不具备向原告交付商品房转移登记相关文书的条件。为此，原告向一审法院提起诉讼，请求依法判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，立即向原告交付商品房转移登记的相关文书,协助原告及时办理商品房产权转移登记,并支付给原告因被告逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金50148.68元(466434元×6.18%÷365天×635天=50148.68元)，本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认为：原、被告于2012年10月27日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，属有效合同，无法定、约定或双方当事人自愿协商解除的条件，双方应继续按照合同全面履行。原告请求被告立即交付商品房转移登记的相关文书,并协助原告及时办理商品房产权转移登记的诉讼请求。庭审中，被告对原告诉请协助及时办理商品房产权转移登记的请求无异议，表示在职责范围内会积极协助办理，对此本院予以确认；但至庭审辩论终结时止，原告购买房屋所在楼房的消防验收尚未完善，被告不具备立即向原告交付商品房转移登记相关文书的条件，待被告具备交付商品房转移登记相关文书的条件时方可及时履行。原告请求判决被告按购房总金额年利率6.18%的标准，时间从2015年12月31日起截止计算至2017年9月29日止，支付违约金50148.68元的诉讼请求。一审法院认为，2012年10月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》时，双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权转移登记等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了购房款，又于2017年9月28日到黎平县地税局缴纳了购房契税，履行了原告的义务。被告未能在承诺期限内取得该商品房初始登记，亦未能在约定的期限交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，被告显然已经违约，应承担违约责任。结合本案实际情况，被告未能在约定期限内将商品房转移登记的相关文书交付给原告，导致原告不能及时办理、取得不动产权证书，但并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，只是对原告的处分权造成了一定的影响。庭审中原告未举证证明实际损失数额，因此，被告违约给原告造成的损失系难以确定的。根据双方在合同中的约定，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金，日违约金为466.434元，月达13993.02元，该违约金约定明显过高，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书不可能给原告造成如此巨大的损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书给原告的违约责任，按照原告已付购房款总额（466434元），参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，一审法院酌情加收30％，为6.18％。故对原告请求判决被告按年利率6.18%标准支付违约金的请求一审法院予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第（四）项规定，原告应于合同签订之日将购房契税、专项维修资金等费用交由被告代收。合同签订后至2015年12月30日止，原告未向被告交付购房契税，未先履行合同义务。缴纳购房契税系被告办理商品房转移登记的必备条件，亦系原告办理房屋所有权证书的必要条件，故原告在2017年9月28日缴纳购房契税后自身才具备办证条件。且被告从2015年12月31日至今均不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件，故被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约天数为原告缴清购房契税的第二日起算，即从2017年9月29日起算至原告请求的2017年9月29日止，只有1天，原告请求按照635天计算，已超出合理期限，一审法院不予支持。故被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书给原告的违约金计算为：（466434元×6.18%÷365天）×1天=78.97元。被告以原告诉求的违约金过高请求调整，一审法院予以支持，对其他辩解意见，因无证据证明，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司继续履行与原告宋志海签订的《商品房买卖合同》，向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房产权转移登记。二、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告宋志海逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金78.97元。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1053.7元，减半收取526.85元，由被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担。
二审期间，上诉人宋志海提交了证据1、贵州省黎平利南房地产开发有限公司副经理王志艺与部分业主的对话录音，拟证明业主一直未交契税是被上诉人的要求，被上诉人的经理明确答复业主，要等到办理房产证时再交契税；2、(2017)黔2631民初1686号民事判决书，拟证明业主为吴娟的案件相同的案件事实，同一时间交纳的契税，吴娟案件的违约金支持了635天，并未按照交纳契税的当天起算违约天数；3、(2017)黔2631民初720号民事判决书，拟证明业主为吴大吉的案件相同的案件事实，没有交契税，吴大吉案件的违约金支持了517天，并未按照交纳契税的情况算违约天数；4、(2017)黔26民终1321号民事判决书，拟证明业主为吴大吉的案件一审判决经过二审得到维持。
经质证，被上诉人副经理王志艺认可证据1的真实性，但认为该录音仅摘取了对上诉人有利的部分，对被上诉人有利的部分没有摘取。本院认为该证据系部分业主与被上诉人副经理的对话，上诉人并未剪切、篡改录音，应予以采信。对证据2、3、4判决书，根据证据规则的规定，如系已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，则当事人无需举证证明。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：上诉人请求被上诉人将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人是否应予以支持及被上诉人是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。
双方《商品房买卖合同》第二十二条第三项转移登记中约定：“（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”根据上述约定，被上诉人未在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给上诉人，被上诉人的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。本案中，上诉人虽未按照合同约定将契税、维修基金交付给被上诉人，但上诉人的上述行为并不会对被上诉人按期取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书造成影响。且被上诉人亦明确向上诉人等业主表示：“契税现在不要着急交，房产证还没有开始办理，交来意义不大。”说明上诉人未及时交纳契税并不是上诉人的原因，而是被上诉人自身原因。因此，上诉人未交契税责任不在上诉人，且未交纳契税并不会对被上诉人按期完成合同约定的义务即取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书造成影响，二者之间不存在先后履行顺序问题，故一审判决以上诉人有先履行义务未履行，被上诉人享有后履行抗辩权为由，判决驳回上诉人的诉讼请求，系适用法律错误，应予以纠正。对于上诉人请求被上诉人立即将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给上诉人的诉讼请求，因被上诉人开发的利南家园楼盘至今尚未综合验收合同，其尚无法取得办理商品房转移登记有关文书，故对上诉人的该项诉讼请求，本院不予支持。上诉人可在被上诉人开发的利南家园楼盘综合验收合格后，另行起诉主张。关于被上诉人违约的起止时间，上诉人请求从逾期交付产权转移登记相关文书之日起计算至2017年9月29日止，因双方《商品房买卖合同》第二十二条约定：“出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。”按上述约定，被上诉人违约的时间应当从2015年12月30日的下一日即应从2015年12月31日起算，即违约金应当从2015年12月31日起算至上诉人请求的2017年9月29日止，共计639天，上诉人请求按照635天计算，本院予以支持。关于违约金的计算标准，双方合同约定为每日按已付购房款的0.1%计算违约金，但上诉人自愿参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，请求按照年利率6.18%的标准计算违约金，系对自己权利的处分，且该违约金计算标准并未过高，本院予以支持。因此，被上诉人因逾期交付办理商品房转移登记有关文书应向上诉人承担的违约金计算为：466434元×6.18%÷365天×635天=50148.68元。对上诉人的该项诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，上诉人宋志海的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律及判决结果错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省黎平县人民法院（2017）黔2631民初1678号民事判决；
二、被上诉人贵州省黎平利南房地产开发有限公司继续履行与上诉人宋志海签订的《商品房买卖合同》；
三、被上诉人贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后10日支付上诉人宋志海逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金50148.68元；
四、驳回上诉人宋志海的其他诉讼请求。
本判决生效后，义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1053.7元，减半收取526.85元，由被上诉人贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担；二审案件受理费1053.7元，由被上诉人贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 琴
审判员 杨再幸
审判员 龙 恺
二〇一八年四月十七日
书记员 王 凯