江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬民终字第01679号
上诉人（原审被告）赵国芹。
委托代理人徐广飞，江苏征远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）扬州富春饮服集团有限公司，住所地在扬州市广陵区盐阜东路9号。
法定代表人刘广顺，董事长。
委托代理人常海山，江苏唯是律师事务所律师。
委托代理人袁杰平，该公司资产管理分公司副总经理。
上诉人赵国芹因与被上诉人扬州富春饮服集团有限公司（以下简称富春集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院（2015）扬邗民初字第00305号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
富春集团在一审中诉称，富春集团与赵国芹于2007年10月31日签订《企业租赁经营合同书》，富春集团将所属的分支机构冶春康乐园按现状租赁给赵国芹经营，租赁期限自2007年11月1日起至2012年10月31日止，合同期内，如赵国芹履行了合同义务，要求续租，向富春集团提出书面要求，合同续延两年，年租金为每年16万元，按月预交。履行过程中，应赵国芹的要求，富春集团于2008年8月19日将冶春康乐园变更为冶春休闲宾馆。2010年8月初，赵国芹提出请求，将冶春休闲宾馆原女浴区约60平方米房屋退还给富春集团，并减租4万元，富春集团同意了赵国芹的要求，自2010年8月1日起，改为每月1万元租金。合同到期前，赵国芹要求续延两年，富春集团予以同意，合同应于2014年10月31日期满。2014年7月至今，赵国芹多次要求续延三年，富春集团需用该处房屋自用，亦多次明确告知赵国芹期满后不再续租，要求其按时交还租赁企业，赵国芹却在期满后拒绝交还给富春集团。富春集团为维护合法权益，故诉至法院，请求法院判令⒈赵国芹立即将冶春休闲宾馆（包括房屋、设施、营业执照、税务登记证、印章、财务凭证等）移交给富春集团；⒉赵国芹立即支付所欠租金2万元，并自2014年10月1日（含该日）起，至其偿付之日止，以2万元为基数，按每日万分之五的利率支付逾期付款违约金；⒊自2014年11月1日起至实际腾空交付租赁企业之日止，赵国芹按每月1万元的标准向富春集团支付租金；⒋赵国芹支付违约金5万元。
赵国芹在一审中辩称，按照双方的约定，富春集团承诺租赁期限不少于十年，从2007年10月31日至2017年10月31日，书面合同分期签订，现租赁期限尚未届满，而富春集团不愿续签书面合同，违反了协议约定，构成违约，富春集团应履行续签书面租赁合同的义务。赵国芹不欠租金，自2014年10月起，富春集团拒收租金。综上，双方约定的租赁期限没有届满，富春集团构成违约，赵国芹不存在违约情形，请求法院驳回富春集团的诉讼请求。
原审查明，2007年10月31日，富春集团（甲方）与赵国芹（乙方）签订企业租赁经营合同书，约定：一、甲方将其经营地址位于本市大虹桥1号的冶春康乐园按现状租赁给乙方经营……承租期间，冶春康乐园的所有收入归乙方所有，所有成本、管理费用等支出费用，包括人员费用、税收等均由乙方承担，债权归乙方享有，债务由乙方承担，如出现亏损，亦由乙方自行承担；二、双方商定租赁期限为五年，自2007年11月1日起至2012年10月31日止；三、双方商定租金为每年16万元整，租金交纳方式为按月预交，前一个月的下旬需交清次月的租金……九、本合同期满或提前解除，乙方在租赁经营时添置的所有可移动物品，归乙方所有，由乙方及时搬清，将房屋腾空后交付给甲方……十、本合同期满或因乙方的原因提前解除，乙方在租赁经营期间对房屋的装饰、装修、改建、增建的房屋，水、电管线设施等所有附设在甲方的房屋、场地、设施上的附着物、固定物，乙方应按正常使用后的原貌无偿交付给甲方，不得硬性拆除、人为破坏；乙方保证不以任何理由要求甲方给予补偿；十一、若乙方愿在本合同期满后继续租赁经营，则必须在合同期满三个月前以书面方式向甲方提出申请，若甲方同意续租，双方协商一致后，重新订立合同；十二、双方均应严格信守本合同，甲方不履行本合同的，向乙方支付违约金5万元，给乙方造成其他损失时，按乙方实际投入的装饰、装潢折旧后价值赔偿……乙方不履行本合同的，向甲方支付违约金5万元，给甲方造成损失的，赔偿甲方的实际损失……十三、甲方向乙方提供冶春康乐园的营业执照等证照（附交接清单）……十五、本合同期内，如乙方履行了本合同的义务，本合同期满，乙方要求续租的，向甲方提出书面要求，则本合同续延两年，续延期内，年租金在第三条约定的租金基础上，增加10%，其他条款不变……。
2008年8月19日，扬州工商行政管理局核准扬州富春饮服集团有限公司冶春康乐园变更为扬州富春饮服集团有限公司冶春休闲宾馆，负责人由赵春初变更为赵国芹。
2010年8月20日，嵇少春代表富春集团（甲方）与赵国芹（乙方）签订企业租赁经营补充合同一份，约定：乙方将女浴区（3间）约60平方米房屋退还给甲方，甲方同意接受；甲方同意在原年租金、管理费计160000元基础上，减40000元租金、管理费，原租金112000元，减28000元，现年租金84000元，原年管理费48000元，减12000元，现年管理费36000元，现年租赁、管理费合计120000元，自2010年8月1日起执行；其他条款按主合同继续执行。
2012年9月28日，赵国芹以扬州富春饮服集团有限公司冶春休闲宾馆名义向红园花鸟市场提出申请：“……2007年10月重新签订合同时，我要求一次性签订十年合同，红园花鸟市场领导只同意先签五年，合同执行顺利再顺延两年。合同到期后再续签……现5年合同期已到，冶春休闲宾馆的租期还有两年，2012年休闲宾馆为了进一步开拓业务，进行了维修、又投入了十几万元，按照正常情况看两年内是不可能收回这笔投入的。因此，恳请红园花鸟市场领导将合同租期延至五年，深表感谢！”2014年4月27日，赵国芹再次向富春集团提出申请，请求再续租三年合同。
2014年7月28日，富春集团以挂号信方式向赵国芹邮寄告知书一份，告知赵国芹不再续签合同，届时按照合同约定如期收回房屋。
原审另查明，冶春休闲宾馆所占用房屋系富春集团所有。
一审中，双方均认可租金已交至2014年10月，富春集团申请撤回要求赵国芹给付所欠租金2万元并自2014年10月1日起按每日万分之五的利率支付逾期付款违约金的诉讼请求。
本案一审的争议焦点一、租赁期限何时届满？
原审认为，嵇少春负责与赵国芹商谈具体租赁事宜，无论其当初是否口头承诺租赁期限不少于十年，但此后双方签订的企业租赁经营合同书约定的租赁期限自2007年11月1日起至2012年10月31日止，同时作出了“本合同期内，如乙方履行了本合同的义务，本合同期满，乙方要求续租的，向甲方提出书面要求，则本合同续延两年”、“若乙方愿在本合同期满后继续租赁经营，则必须在合同期满三个月前以书面方式向甲方提出申请，若甲方同意续租，双方协商一致后，重新订立合同”的约定，赵国芹于2012年9月28日提出续延租期申请、2014年4月27日再次申请续租，均是按照企业租赁经营合同书的约定履行，结合两份申请的内容，表明赵国芹对租赁期限已认可企业租赁经营合同书的约定，而富春集团未同意赵国芹2014年4月27日的续租申请，双方未重新订立合同，应认定租赁期限已于2014年10月31日届满。
本案一审的争议焦点二，赵国芹是否构成违约？
原审认为，租赁期限届满后，赵国芹应按企业租赁经营合同书的约定将冶春休闲宾馆交付富春集团，但其至今尚未交付，构成违约。赵国芹认为富春集团主张的违约金5万元过高，请求法院予以调整，原审根据合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，酌定2万元。
综上，双方签订的企业租赁经营合同书及企业租赁经营补充合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规规定，双方均应按合同约定履行各自义务。租赁期限届满后，赵国芹应按企业租赁经营合同书的约定将冶春休闲宾馆返还富春集团，并按原租金标准支付占用期间的租金，即自2014年11月1日起按每月1万元的标准支付租金直至实际交付之日止。赵国芹未按企业租赁经营合同书的约定返还冶春休闲宾馆，构成违约，应当支付违约金。富春集团要求赵国芹移交营业执照、税务登记证、印章、财务凭证等材料，但未提供证据证明其将上述证照交付赵国芹，且赵国芹辩称证照系在变更企业名称时其自行申请办理，故对富春集团该项诉讼请求，不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、赵国芹于判决生效之日起十日内将冶春休闲宾馆（包含房屋及设施，不含赵国芹在租赁经营时添置的可移动物品）交付扬州富春饮服集团有限公司；二、赵国芹于本判决生效之日起十日内给付扬州富春饮服集团有限公司租金（按每月1万元的标准，自2014年11月1日起算至实际交付之日止）；三、赵国芹于本判决生效之日起十日内给付扬州富春饮服集团有限公司违约金2万元；四、驳回扬州富春饮服集团有限公司其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2130元，由赵国芹负担。
判决后，赵国芹不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误。一、一审判决对于富春集团的员工嵇少春在租赁关系中的作用与重要性未予以表述、肯定，回避了嵇少春是否有代理权的问题。嵇少春任富春集团的总经理助理、资产分公司负责人、红园花鸟鱼虫市场负责人等职务，富春集团将公司房屋对外出租由专门的部门负责，嵇少春作为部门负责人，其完全有权代表富春集团处理与房屋相关的事宜。二、一审判决认定租赁合同期限2014年10月31日届满有误。1、嵇少春代表富春集团与赵国芹达成的协议是租赁期限不得少于10年，书面合同分期签订；2、在2014年7月14日富春集团违约终止租赁关系，不再续签租赁协议。但嵇少春和赵国芹达成的租赁期限不少于10年的约定一直有效；3、富春集团向法院提交的赵国芹于2012年9月28日、2014年4月27日的报告中均提到“书面协议到期后续签，租期不少于10年”的事实。这充分说明嵇少春代表富春集团与赵国芹达成的口头协议一直存在，并未被取代。赵国芹于2012年要求按协议签订5年的协议，表明双方一直在协商剩余的租赁期限。也表明富春集团没有否认口头协议，只是要求先顺延2年后再续签；4、双方签订的租赁合同是富春集团提供的格式合同。三、一审判决认定赵国芹构成违约是错误的。富春集团单方终止租赁合同构成违约，并不是赵国芹构成违约。四、一审判决适用法律错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审。
被上诉人富春集团答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，请求二审驳回上诉。维持原判。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本案二审的争议焦点为：1、租期是否已经届满？2、赵国芹是否构成违约？
关于争议焦点一，本院认为：首先，双方所签《企业租赁经营合同书》第二条约定“双方商定租赁期限为五年。自2007年11月1日起至2012年10月31日止。”该合同第十一条约定“若乙方愿在本合同期满后继续租赁经营，则必须在合同期满三个月前以书面方式向甲方提出申请。若甲方同意续租，双方协商一致后，重新订立合同”；第十五条约定“本合同期内，如乙方履行了本合同的义务，本合同期满，乙方要求续租的，向甲方提出书面要求，则本合同续延两年。续延期内，年租金在第三条约定的租金基础上增加10%。其他条款不变”。其次，在《企业租赁经营合同书》约定的租期届满后，赵国芹先后于2012年9月28日、2014年4月27日两次提出续租申请，其续租申请的内容表明赵国芹明知且认可《企业租赁经营合同书》中租赁期限的约定以及续租合同的相关程序。再次，由于富春集团同意赵国芹续租的期限于2014年10月31日届满。在期限届满前，富春集团已明确告知赵国芹不再续租，故租赁合同的租期已于2014年10月31日届满。
关于争议焦点二，本院认为：赵国芹构成违约。理由：租赁期限届满后，赵国芹理应将租赁的冶春休闲宾馆返还富春集团，但赵国芹至今尚未交付，构成违约。因赵国芹认为富春集团主张的违约金5万元过高，请求法院予以调整，故原审根据合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，将违约金5万元酌情调整为2万元并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人赵国芹的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2130元，由上诉人赵国芹承担。（已交）
本判决为终审判决。
审 判 长 陈明霞
审 判 员 蒋金生
代理审判员 刘莉莉
二〇一五年十一月五日
书 记 员 龚灵林
附本判决书所依照的相关法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。