四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川08民终307号
上诉人（原审被告）：越明军，男，汉族，住四川省广元市昭化区。
上诉人（原审被告）：广元万源大酒店有限公司。住所地：广元市利州区万源路*号。
法定代表人：越明建，总经理。
委托代理人（特别授权）：肖开国，四川伦典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军四川省广元军分区。住所地：广元市利州区。
法定代表人：童自勇，司令员。
委托代理人（特别授权）：王金祥，四川开平律师事务所律师。
上诉人越明军、广元万源大酒店有限公司因租赁合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2015）广利州民初字第1546号民事判决，提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人越明军、广元万源大酒店有限公司的委托代理人肖开国、被上诉人中国人民解放军四川省广元军分区的委托代理人王金祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审�明，2010年11月29日，原告中国人民解放军四川省广元军分区（以下简称原告）作为甲方与被告越明军(乙方)签订《军队房地产租赁合同》，合同约定“甲方自愿将坐落在四川省广元市利州区万源村军分区军人招待所3-7层住宿和国防教育训练基地房屋建筑面积8400平方米，出租给乙方使用；租赁用途为酒店业。房地产年租金为600000元，租金按半年结算，由乙方在每半年的前5日内交付甲方。付款方式为转账支付。自本合同签订后5日内，乙方向甲方支付保证金100000元。如乙方违约，甲方不退还保证金。乙方逾期交付房地产租金，每逾期30日，由甲方按年租金额的千分之一向乙方加收违约金。逾期60日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权终止合同，造成的一切损失由乙方承担。租赁期间的房屋、设备、围墙、道路的维修费用，由乙方负责；水、电、暖、煤气等�用另行计量，按当地行政主管部门规定的价格计价，由乙方自行交纳。合同生效后，任何一方未能履行本合同规定条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。双方承认的附加条款包括房屋租金自乙方装修完毕，正式营业之日起计算。租期自装修完毕，正式营业之日始计算，共八年；另行签订补充合同确定租期。租金约定：乙方装修完毕，正式营业前五个工作日内交纳半年租金，到半年期满前五个工作日交纳后半年租金，其余年度按上述交纳日期依次交纳。”合同签订后，双方于2011年12月22日就该房屋的租赁再次签订一份《军队房地产租赁合同》，该合同与之前2010年11月29日签订的合同内容基本一致，所不同的是“所租赁的房屋面积从8400平方米变更为8000余平方米，租赁期限从8年变更为4年（2012年4月1日至2016年3月31日�，房屋租金从600000元变更为550000元（不含水电气费用），租金从按半年结算并在每半年的前5日交付变更为租金按季结算并在每季的前5日交付甲方”，在违约责任中乙方违约责任有“乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；每逾期30日，甲方有权解除本合同，并收回按合同约定属于甲方的房地产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没有结算清租金和其他费用前，乙方不得搬走；逾期60日，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠经费，乙方不得有异议；若抵扣不足，乙方应当补足。本合同签订之日起至2012年3月31日为乙方装修期，甲方房地产租金从2012年4月1日起开始计算。”合同签订后，被告越明军对该租赁房屋开设酒店使用。2012年6月27日，被告越明军（甲方）将该租赁房屋出租给案外人高晓林和越明建（乙方）设立万源大酒店公司，越明建为该公司法定代表人，双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定：“租赁用途为酒店业。租赁期限为4年（2013年3月1日-2017年3月31日）。该房屋租金为550000元（不含水、电、气等费用）。其他条款乙方按军分区与甲方约定的内容执行。”合同还对租赁其他事宜进行约定。该合同签订后，该酒店一直由案外人高晓林和越明建经营至今。在经营过程中，拖欠了原告的房租费及水电费。
2014年1月6日，被告万源大酒店公司法定代表人越明建书面向原告承诺“因欠贵分区水电费、房租费，我公司积极派人在外收款，兹定于1月7日向贵部交50000元整，在1月16日前付清所欠贵部房租、水电费等”该承诺尾部加盖�被告万源大酒店公司公章。2014年4月22日，越明建再次书面承诺“今天向军分区支付20000元，月底把50000元水电费付清，6月5日付清所欠房租款。期间酒店收入陆续转入分区。”
因拖欠原告房租、水电费，2014年9月4日，原告向二被告发出（2014）后战字29号《停水停电通知书》，其内容为被告越明军未按承诺结清房租水电费，原告拟于2014年9月4日18时起将对该经营酒店停水停电，后果自负。2014年12月28日，原告向二被告发出（2014）后战字27号《租金催缴通知书》，其内容为到目前为止共计欠缴房租、水电费954500万元，务必于2015年1月10前缴清，否则将采取停水停电措施追缴欠款，逾期将经诉讼程序解决，后果自负。
2015年3月9日，四川开平律师事务所接受原告委托，向被告越明军发函，�要内容有：你与广元军分区于2011年12月22日签订了一份《军队房地产租赁合同》…，其中合同第十一条违约责任约定了逾期支付租金等超过60日，广元军分区不但有权解除合同，还有权将你在租赁房屋中的财产收归己有，以充抵所欠经费。合同签订后，自2013年10月起未支付房租、水电费，拖欠累计已超过1000000元，其承诺支付也未兑现，故告知：一、前述租赁合同自本通知送达之日起解除；二、请于2015年3月20日前付清拖欠的全部租金、水电费、滞纳金、违约金等，以及租赁合同解除后至房屋实际交还期间的占用费；三、付清欠费的前提下及时与广元军分区商讨撤场事宜。否则，本律师将代表广元军分区，采取包括但不限于诉讼等一切手段，收回房屋、追缴欠费，依约没收你放置于租赁房屋内的可移动物品。届时一切损失及不利后果将由你自行承担。
原审还查明，截止2015年3月9日，二被告拖欠原告房租715790元；2015年4月30日，被告万源大酒店公司将拖欠原告的2015年3月9日前的水电费已经全部交清。
原判认为，虽然原告与被告越明军先后分别签订了两份《军队房地产租赁合同》，但被告越明军提供的合同租金约定对其自身不利，且原告提供的合同签订时间是在被告越明军提供的合同之后，能够认定原告提交的合同才是双方真实履行的租赁合同。被告越明军租赁原告位于四川省广元市利州区万源村军分区军人招待所3-7层住宿和国防教育训练基地房屋建筑面积8000余平方米房屋用于设立酒店业经营，双方签订了《军队房地产租赁合同》，该租赁合同系双方当事人合意，未违反相关法律规定，该房屋租赁合同合法有效。被告越明军使用租赁房屋过程中，在原告不�的情况下，将该房屋转租给案外人高晓林和越明建用于万源大酒店公司经营，酒店经营过程中拖欠了原告部分房租及水电费，作为房屋承租人的被告越明军应当与房屋实际使用人被告万源大酒店公司共同承担给付责任。故对原告要求二被告支付拖欠的房租费、水电费的诉请予以支持。
因被告越明军未按约定时间向原告交付房租、水电费，按照合同第十一条即“逾期30日交付房地产租金及相关费用，甲方有权解除合同，并收回按本合同约定属于甲方的房地产等”的约定，原告向被告越明军送达了《解除合同通知书》，解除了双方的房屋租赁合同，其租赁合同的解除合法有据，故对原告要求确认与被告越明军于2011年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》自2015年3月9日起解除的诉请予以支持，合同解除后继续占有使用房屋的租赁费、水电费应由二被告支付。
因租赁房屋实际由被告万源大酒店公司使用，该房屋租赁合同解除后，二被告应当向原告腾退被告越明军所租赁的房屋，对原告要求二被告腾退所租用的原告位于四川省广元市利州区万源村军分区新营区国防教育训练基地和军人招待所3-7层的全部房屋的诉请予以支持。
二被告实际使用该租赁房屋后，其拖欠房租及水电费的行为存在违约，应当承担违约责任，但双方合同约定的违约金过高，应当予以调整，按中国人民银行发布的同期银行贷款年利率的6%的四倍向原告支付违约金。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、确认原告中国人民解放军四川省广元军分区与被告越明军、被告广元万源大酒店有限公司之间的合同关系自2015年3月9日起解除；二、被告越明军、被告广元万源大酒店有限公司于本判决生效后30日内腾退位于四川省广元市利州区万源村军分区新营区国防教育训练基地和军人招待所3-7层的全部房屋；三、被告越明军、广元万源大酒店有限公司于本判决生效后十日内支付原告中国人民解放军四川省广元军分区房屋租赁费715790元（截止2015年3月9日）及违约金104830元，并从3月10日起按每年550000元的租金标准向原告中国人民解放军四川省广元军分区支付至实际腾退交还房屋之日止的房屋占用费，从2015年5月1日起至实际腾退交还房屋之日止的水电费。诉讼费20910元，由被告越明军、广元万源大酒店有限公司负担。
上诉人越明军、广元万源大酒店有限公司上诉称：1、一审判决认定转租行为无效不当。⑴一审判决认定上诉人越明军将承租的房屋转租给案外人高晓林、越明建，被上诉人中国人民解放军四川省广元军分区（以下简称被上诉人）不知情，该事实认定错误。虽然，上诉人越明军与被上诉人签订的《军队房屋租赁合同》约定转租房屋需报经被上诉人房地产管理部门审核同意，但上诉人越明军与次承租人高晓林、越明建签订有《房屋租赁合同》，次承租人高晓林、越明建实际向被上诉人交纳租金及水电费用，表明被上诉人认可次承租人租赁其房屋的事实。⑵一审判决认定《房屋租赁合同》无效，直接影响当事人的权益。2、次承租人高晓林、越明建应当参加本案诉讼。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十六条第二款规定：“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”上诉人在一审向法院提交了第三人高晓林参加诉讼的申请书，一审法院未作出释明不当。3、一审认定事实不清。⑴上诉人与被上诉人签订《军队房屋租赁合同》之前土建工程尚未完成，被上诉人要求上诉人自行出资完善土建工程，在次承租人同意的情况下，由次承租人出资80余万元完善土建工程，一审判决不予认定此笔款项不当。⑵广元万源大酒店有限公司投入巨资对租赁房屋进行装修，结算时应对剩余年限租金作价补偿。⑶次承租人已向被上诉人交纳租金1194213.98元，一审判决未对该款项予以核实确认不当。⑷被上诉人交付的3-7层房屋，无进出通道，在其同意的情况下，次承租人自行出资30余万元修建了酒店大厅和接待处，被上诉人违约在先。⑸至一审庭审结束前，被上诉人未提�房屋验收合格证，《军队房屋租赁合同》属于效力待定，故一审判决认定的违约行为不成立。⑹一审诉讼中，上诉人请求通知第三人到场协调或者再次开庭，一审未作出释明不当。请求二审依法予以改判。
被上诉人答辩称：一审判决认定事实清楚，审判程序公正合法，请求二审驳回上诉，维持原判。
争议焦点：1、一审判决认定上诉人越明军与高晓林、越明建签订的《房屋租赁合同》无效是否恰当；2、法院是否应当通知案外人高晓林、越明建参加诉讼；3、上诉人陈述的下列事实应否予以确认：⑴案外人完善房屋土建工程（出资80余万元）价款应由谁承担；⑵是否应对租赁期限未到的剩余年限租金作价补偿；⑶广元万源大酒店有限公司对租赁房屋进行装修，其费用应否作价补偿；⑷案外人向被上诉人交纳�金（1194213.98元）应否品迭；⑸案外人自行出资（30余万元）修建酒店大厅和接待处，是否证明被上诉人违约在先；⑹被上诉人未提供房屋验收合格证，是否导致《军队房屋租赁合同》效力待定。
经审理查明，二审查明的案件基本事实与一审判决认定事实一致。
另查明，上诉人越明军向二审提交了下列证据：1、2014年1月17日至2016年1月29日，被上诉人先后五次停水、停电，导致酒店经营损失，2016年4月19日，广元万源大酒店有限公司向我提交了一份“军分区对广元万源大酒店有限公司停水停电损失情况”表，向我主张损失金额1050776万元。2、其他经营商家无法经营，造成损失约250000元。欲证明前述两笔费用应由被上诉人承担。
上诉人广元万源大酒店有限公司向二审提交了下列证据：1、向一审提交的“第三人参加诉讼申请书”复印件，欲证明一审判决未对第三人的申请进行处理存在程序问题。2、一审判决前上诉人又缴纳水电费1234213.98元；一审判决后上诉人又缴纳水电费356077.9元，欲证明前述两笔费用应当予以扣减。
被上诉人质证认为，上诉人越明军并未就二审庭审中主张的损失项目提起上诉，且上诉人没有交水电费，被上诉人依照合同约定停水、停电属于正当履行权利，故上诉人越明军主张的损失应自行承担。对上诉人广元万源大酒店有限公司提交的证据，我方的质证意见与一审一致，对其补交的水电费其真实性予以确认，具体金额我方下来后核实，但此费用可在执行中予以抵扣。对其提交的申请案外人参加诉讼的申请书，我方认为，我方没有同意承租�越明军转租房屋，故无需通知案外人参加诉讼。
法庭认证如下：对二上诉人向二审提交的证据，应结合全案证据综合评判。
本院认为，针对本案争议焦点：
关于法院是否应当通知案外人高晓林、越明建参加诉讼的程序问题。首先，一审法庭辩论终结时间为2015年6月29日，上诉人向二审提交的案外人高晓林所书写的“第三人参加诉讼申请书”（复印件）记载的时间是2015年10月13日。且上诉人没有向一审法庭提交“第三人参加诉讼申请书”的证据，一审卷中也无申请书材料。故一审没有对“第三人参加诉讼申请书”进行处理不存在程序问题之说。其次，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同�纷案件司法解释》第十六条第二款的规定，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼，并非应当通知次承租人作为第三人参加诉讼。况且，被上诉人作为出租人，对案外人高晓林、越明建的次承租人地位不予认可，也没有应当认定高晓林、越明建为次承租人的证据。所以，上诉人认为应当通知案外人高晓林、越明建到庭参加诉讼，其理由不成立。
关于被上诉人与上诉人越明军签订的《军队房屋租赁合同》效力问题。《军队房屋租赁合同》第一条约定，甲方（被上诉人）将本案房屋建筑面积8000平方米，出租给乙方（越明军）使用，乙方对甲方所要出租的房地产作了充分了解，愿意承租该房地产。第二条约定：“租赁用途为酒店业。”第七条约定，甲方保证出租房地产符合军队房地产租赁条件，不发生权�纠纷。第十三条约定：“本合同（含补充协议）经甲乙双方签字盖章后生效。《军队房屋租赁合同》前述内容证明，上诉人越明军是在充分了解出租房屋状况后才签订的租赁合同，且在本案中，被上诉人按合同约定将出租房屋交上诉人越明军经营酒店业，出租人在履行合同的过程中没有违反合同约定内容的事实发生。再且，合同中并没有约定出租人需向承租人提供出租房屋验收合格证或相关验收资料。房屋验收程序并非房屋出租的必备程序，故上诉人提出被上诉人没有向其提交出租房屋验收合格证或相关验收资料，《军队房屋租赁合同》属于效力待定的合同，其理由不成立。同时，上诉人越明军及广元万源大酒店有限公司欠付房屋租金、水电费用达30日以上的事实客观存在，一审判决认定的违约金责任恰当。
关于上诉人�明军与案外人高晓林、越明建签订的《房屋租赁合同》效力问题。被上诉人与上诉人越明军于2011年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》第8.5条约定乙方（越明军）的义务有：“不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务前提下，签订书面转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，但不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营。”2012年6月27日，上诉人越明军与案外人高晓林、越明建签订的《房屋租赁合同》第一条约定：“甲方（越明军）因其他工作原因将承租的广元市万源新区军分区新营区国防教育基地和军人招待所第3-7层房屋建筑面积8000余平方米，在军分区的同意下，出租给乙方（高晓林、越明建）使用。乙方对甲方要出租的�地产作了充分的了解，愿意承租该房地产。”《军队房地产租赁合同》明确约定不得擅自将所承租的房地产转租给他人使用，确实需要的，在不违背原合同权利义务的前提下，应当签订书面转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意。上诉人越明军没有提交与出租人签订的书面转租合同，也没有提交经军队房地产管理部门审核同意的证据。况且，《房屋租赁合同》中有“军分区同意转租”的内容，但上诉人越明军没有提交“军分区同意转租”的相关证据。故上诉人越明军、广元万源大酒店有限公司认为，次承租人高晓林、越明建向被上诉人交纳了租金及水电费用，表明被上诉人认可次承租人租赁其房屋的事实，其理由不成立。综上，上诉人越明军与案外人高晓林、越明建签订的《房屋租赁合同》未�被上诉人同意，对被上诉人没有约束力，该合同只能约束上诉人越明军与案外人高晓林、越明建。
对下列事实的认定：1、上诉人越明军、广元万源大酒店有限公司提出案外人自行出资完善的下列建设项目，其费用应由被上诉人承担：⑴案外人完善房屋土建工程（出资80余万元）；⑵案外人自行出资（30余万元）修建酒店大厅和接待处。上诉人广元万源大酒店有限公司提交的“广元万源大酒店有限公司为广元市军分区接待新增加投资”表制作时间为2015年3月21日，该表上仅有上诉人广元万源大酒店有限公司盖章。上诉人越明军于2011年5月8日写给被上诉人的“关于士兵招待所接待大厅及电梯投入方案的报告”，仅有上诉人越明军的签字。上诉人广元万源大酒店有限公司与案外人所签订的工程协议、装修协议及改造协议，均只有上诉人广元万源大酒店有限公司与施工、装修及改造单位加盖的印章，无被上诉人签字盖章。被上诉人对案外人自行出资完善的建设项目及资金不予认可，上诉人越明军、广元万源大酒店有限公司没有证据证明案外人自行出资完善的建设项目，其费用应由被上诉人承担。且《军队房地产租赁合同》第8.3条、第8.4条约定，乙方（越明军）不得擅自对承租房屋进行改造、装修或增扩设备，不得在租赁场地上新建和添建各种永久性建筑物，确实需要须征得甲方（上诉人）书面同意，其费用自理，解除合同时，应当无偿移交甲方。故上诉人越明军、广元万源大酒店有限公司要求被上诉人承担案外人出资完善的建设项目费用，其理由不成立。2、上诉人越明军、广元万源大酒店有限公司提出被上诉人应对租赁期限未到的剩余年限租金作价补偿；对租赁房屋装修费用作价补偿。《军队房地产租赁合同》第11.2条约定，乙方（越明军）逾期30日交付房地产租金及相关费用，甲方（被上诉人）有权解除合同，并收回本合同约定的房地产，同时停止向乙方供水供电；乙方（越明军）逾期60日结算租金和其他费用，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠费用，抵扣不足，乙方应当补足。被上诉人向上诉人越明军、广元万源大酒店有限公司发出的催缴房地产租金通知书、停水停电通知书及律师函证明上诉人越明军、广元万源大酒店有限公司欠付租金及相关费用达30日以上，上诉人越明军、广元万源大酒店有限公司向出租人作出的“承诺”、“关于请求尊重合同主体要求重新签订合同的申请”亦证明上诉人越明军、广元万源大酒店有限公司欠付租金及相关费用�30日以上，故被上诉人向上诉人越明军送达解除合同通知，一审据此判决确认被上诉人与上诉人越明军签订的《军队房屋租赁合同》自2015年3月9日起解除并无不当。上诉人越明军、广元万源大酒店有限公司提出被上诉人应对租赁期限未到的剩余年限租金作价补偿、对租赁房屋装修费用作价补偿，无相应依据支持，不予采纳。3、上诉人越明军上诉提出案外人向被上诉人交纳租金1194213.98元应当予以品迭，在二审庭审中提出被上诉人应当赔偿因停水、停电给上诉人造成的损失1050776元。上诉人广元万源大酒店有限公司在二审庭审中提出：本案诉讼后，上诉人先后两次缴纳水电费356077.9元、1234213.98元，应当予以品迭。上诉人越明军没有证据证明在一审判决认定的（已交付）租金金额之外，案外人还向被上诉人交纳房屋租金1194213.98元，如果上诉人有证据证明在一审判决认定�（已交付）租金金额之外还向被上诉人交付了房屋租金，可以在执行程序中予以扣减。上诉人越明军在二审庭审中提出被上诉人应当赔偿因停水、停电给其造成的损失1050776元，其理由不符合合同约定，不予支持。上诉人广元万源大酒店有限公司在二审庭审中提出本案诉讼后，上诉人先后分两次缴纳水电费356077.9元、1234213.98元，应当予以品迭，根据《军队房屋租赁合同》约定，水电费在房屋租金之外，由承租人缴纳，且一审判决上诉人越明军、广元万源大酒店有限公司支付2015年5月1日起至实际腾退交还租赁房屋之日止的水电费。所以，上诉人认为在诉讼期间支付的水电费应当品迭房屋租赁费的理由不成立。
综上，上诉人越明军、广元万源大酒店有限公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七�条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12006元，由上诉人越明军、广元万源大酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁开信
代理审判员 李建林
代理审判员 姜 丽
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 王麒霁