山东省昌邑市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0786民初1844号
原告：山东昌邑农村商业银行股份有限公司，住所地昌邑市北海路136号。
法定代表人：岳俊强，董事长。
委托诉讼代理人：陈娜娜，山东诚公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陶可江，山东倡义律师事务所律师。
被告：潍坊市恒鼎置业有限公司，住所地昌邑市天水路108号。
法定代表人：董夫锡，董事长。
委托诉讼代理人：张瑞，山东文宇律师事务所律师。
被告：张志荣。
委托诉讼代理人:孙瑞彦，山东大本律师事务所律师。
委托诉讼代理人:谢建华，山东大本律师事务所律师。
原告山东昌邑农村商业银行股份有限公司（以下简称：昌邑农村商业银行）诉被告潍坊市恒鼎置业有限公司（以下简称：恒鼎置业有限公司）、张志荣合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告昌邑农村商业银行委托诉讼代理人陈娜娜、陶可江，被告恒鼎置业有限公司委托诉讼代理人张瑞，被告张志荣委托诉讼代理人孙瑞彦、谢建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告昌邑农村商业银行向本院提出的诉讼请求如下：1、请求撤销两被告签订的商品房预售合同（合同编号：YS0035821）；2判决原告与被告恒鼎置业的房屋买卖合同继续履行；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月5日，原告与被告恒鼎置业公司签订恒鼎新都汇商品房买卖合同，约定购买其开发的恒鼎新都汇5号楼101、102、103、104号四处商铺，承受后原告依约支付房款7267500元，被告恒鼎置业公司也将房屋交付给原告接收使用。原告遂对所购房屋进行了装修，用作营业场所。但现在发现两被告在此后又签订编号为YS0035821的商品房预售合同，将卖与原告的恒鼎新都汇5号楼101、102、103、104号四处商铺卖给了被告张志荣。两被告将已卖与原告的房屋进行再次买卖，其不诚信行为严重侵犯了原告的合法权益。
被告恒鼎置业公司辩称，我方已将房屋卖给原告，原告已支付95%的房款，并实际占有使用，剩余5%质保金未付，被告恒鼎置业公司与张志荣之间系借款关系，并非商品房买卖关系，涉案房屋价值将近1000万元，怎么可能200万价格卖给被告张志荣，我方与被告张志荣之间实际是借款关系。
被告张志荣辩称，本案应当中止审理，昌邑法院受理该案与潍坊市仲裁委员会受理的张志荣申请仲裁与恒鼎置业公司商品房买卖合同纠纷是同一事实，“一事不再理”是我国法律的原则，潍坊市仲裁委立案在前，昌邑法院立案在后，本案应当中止审理，等待潍坊市仲裁委的仲裁结果再恢复审理。原告与被告恒鼎置业公司商品房买卖合同是无效的。一是未采取格式合同，这不但违反了商品房买卖的交易习惯，而且违反了建设部《商品房销售办法》第十六条、二十三条，《山东省商品房销售办法》第二十八条的规定，这就使得将来办理商品房产权登记成为客观不能，佐证了双方合同的目的及意义不是为了购房。通过仲裁案得知，双方不是为了购房，而是为了归还贷款，是以合法形式掩盖非法目的，同时还得知原告付款是通过内部特种传票形式，这种特种传票只能用于金融系统之间结算，不能用于外部结算，否则就是逃避国家税收，违反财经纪律。我方断言用特种传票与外部结算是客观不能的，可见其虚假性。原告与恒鼎置业公司在买卖协议最后约定，本合同签字生效，这一约定应视为附合同生效条件的特别约定，由于恒鼎置业公司未签字，该合同不生效。双方签订合同是2013年11月5日，但是房屋预售许可是在2013年12月30日下达的，许可证号13043，而双方签订合同中预售许可证号2013第8043号，这是双方编造的，或说双方的买卖标的物与我方与恒鼎置业公司之间的买卖标的物不是同一标的。即使原告与恒鼎置业公司购买商品房合同是真实有效的，那么也无权提起诉讼。按照合同法的一般原理，非合同关系的第三人，没有合同上权利义务关系，不能依合同关系提出请求或诉讼。即使原告与恒鼎置业公司购买商品房合同是真实有效的，要同一商品房存在诸多买卖关系的情况下，法律应当保护我方的合同关系及物权关系。物权法第二十一条规定当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案我方与恒鼎置业公司购买商品房合同进行了预告登记。至于原告与与恒鼎置业公司购买商品房合同形成的违约金问题，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条作了明确规定，原告另寻途径解决。原告的撤销之诉已超过法定除斥期一年，其诉权已消灭。合同法司法解释一第八条规定，可撤销合同撤销权行使期限为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或延长的规定。
当事人围绕各自诉讼请求依法提供了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据无争议的证据及当事人的陈述，本院能够确认以下案件事实：2013年11月5日，原告昌邑农村商业银行与被告恒鼎置业公司签订恒鼎新都汇商品房买卖合同，约定购买其开发的恒鼎新都汇5号楼101、102、103、104号四处商铺，房款765万元。合同签订后付60%，余款待商品房验收合格并投入使用付至95%，余5%作为房屋质保金。
2016年4月29日，两被告又签订编号为YS0035821的商品房预售合同，将卖与原告的恒鼎新都汇5号楼101、102、103、104号四处商铺卖给了被告张志荣，并办理了商品房预售登记。
被告恒鼎置业公司于2013年12月30日取得房屋预售许可，许可证号13043。
本案争议焦点：一、是否中止审理；二、原告与被告恒鼎置业公司签订的商品房买卖合同是否有效；三、商品房预售合同应如何受法律保护。
一、是否中止审理。
被告张志荣认为昌邑法院受理该案与潍坊市仲裁委员会受理的张志荣申请仲裁与恒鼎置业公司商品房买卖合同纠纷是同一事实，“一事不再理”是我国法律的原则，潍坊市仲裁委立案在前，昌邑法院立案在后，本案应当中止审理，等待潍坊市仲裁委的仲裁结果再恢复审理。
本院认为，因本案与潍坊仲裁委案件中当事人不同，虽然起因是同一事实，但当事人诉求不同，本院和潍坊仲裁委审查案件事实的范围不同，适用法律也不同，本案处理的是“一房二卖”纠纷，且潍坊市仲裁委已将张志荣诉恒鼎置业公司商品房预售合同纠纷一案中止审理，因此本案应当继续审理。
二、原告与被告恒鼎置业公司签订的商品房买卖合同是否有效。
原告昌邑农村商业银行认为原告与被告恒鼎置业公司签订的商品房买卖合同合法有效。
被告恒鼎置业公司认为该商品房买卖合同合法有效。
被告张志荣认为原告与被告恒鼎置业公司商品房买卖合同是无效的。因为未采取格式合同，这不但违反了商品房买卖的交易习惯，而且违反了建设部《商品房销售办法》第十六条、二十三条，《山东省商品房销售办法》第二十八条的规定，这就使得将来办理商品房产权登记成为客观不能，佐证了双方合同的目的及意义不是为了购房。通过仲裁案得知，双方不是为了购房，而是为了归还贷款，是以合法形式掩盖非法目的。同时还得知原告付款是通过内部特种传票形式，这种特种传票只能用于金融系统之间结算，不能用于外部结算，否则就是逃避国家税收，违反财经纪律。张志荣断言用特种传票与外部结算是客观不能的，可见其虚假性。原告与恒鼎置业公司在买卖协议最后约定，本合同签字生效，这一约定应视为附合同生效条件的特别约定，由于恒鼎置业公司未签字，该合同不生效。
本院认为，原告与被告恒鼎置业公司签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，虽在被告恒鼎置业公司未取得商品房预售登记情况下进行的商品房买卖，但是不到一个月时间内被告恒鼎置业公司已取得了商品房预售登记，故应认定该商品房买卖合同合法有效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条明确规定合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。被告张志荣提出原告与被告签订恒鼎置业公司商品房买卖合同违反建设部《商品房销售办法》第十六条、二十三条，《山东省商品房销售办法》第二十八条的规定，首先这些规定均是管理性规定；其次，被告张志荣提出的这些规定，系部门规章，并不是法院认定合同效力的法律依据。
三、商品房预售合同应如何受法律保护。
原告昌邑农村商业银行认为，二被告之间商品房预售合同应当撤销，原告与被告恒鼎置业公司签订的商品房预售合同应当履行。原告为证明自己主张，提供以下证据：
1、买卖合同一份；2014年1月23日、9月29日付款凭证二份、原告及被告恒鼎置业公司银行帐户交易明细、房地产企业收款收据二份。证明原告与被告恒鼎置业公司于2013年11月5日签订房屋买卖合同，且原告按合同约定支付了95%的房款7267500元。
2、潍坊市农信系统营业机构装饰工程中标通知书一份。
3、山东鼎丰装饰工程有限公司提供的2015年12月30日工程竣工收尾照片二张。
4、恒鼎新都汇商场物业管理服务合同书及恒鼎新都汇治安消防协议书各一份。
5、金融机构营业场所安全防护设施建设工程验收审批表一份。
6、涉案房屋现状照片二张。
以上证据证明原告对楼房已装饰，昌邑市公安局于2016年4月20日对原告所购买的涉案房屋通过安全设施建设工程验收，审批表中载明开工日期为2015年11月10日，完工日期2016年3月10日，进一步证明被告张志荣与被告恒鼎置业公司在2016年4月26日签订商品房屋买卖合同时，原告早已对购买的涉案房屋进行装修完毕，原告已实际占有使用该房屋。
被告恒鼎置业公司认为自己与原告签订的是商品房预售买卖合同，应当履行。而与被告张志荣之间是借贷关系。为证明自己主张提供以下证据：
1、被告恒鼎置业公司与案外人范大吕于2013年10月1日签订的商品房预售合同一份，证明2幢楼101号房屋单价为29940元/平方米
2、被告恒鼎置业公司与案外人张艳于2015年6月28日签订的商品房预售合同一份，证明5幢108号房屋单价为14636.7元/平方米。
3、被告恒鼎置业公司与案外人李佳佳于2015年5月16日签订的商品房预售合同一份。证明5幢111号房屋单价为13243.47元/平方米。
4、被告与恒鼎置业公司案外人李江涛于2013年8月20日签订的商品房预售合同一份，证明2幢120号房屋单价为25310.79元/平方米。
5、被告恒鼎置业公司与张志荣签订的商品房预售合同一份，证明5幢101.102.103.104号房屋单价是6835.04元/平方米。
6、恒鼎新都汇一层铺位平面示意图一张，证明上述房屋均属于沿街楼，前四份房屋单价远远高于张志荣签订的房屋单价，证实其与张志荣仅仅是借贷关系，不存在房屋买卖关系。
7、恒鼎置业公司法定代表人董夫锡与被告张志荣短信记录截屏照片四张及手机原始载体。中国移动通信集团山东有限公司潍坊支公司收据一张，证明两被告之间系借款关系，恒鼎置业公司曾付给张志荣利息。
8、恒鼎置业公司的对账查询单一份，证明2016年5月11日恒鼎置业公司向公司的狄志萍转账120000元，该笔款项由狄志萍向张志荣支付利息。
9、狄志萍出庭作证：我是被告恒鼎置业公司综合部经理，我公司于2016年5月11日向我打款12万元，我提交银行卡交易明细一份，证实我去银行直接取的现金，公司让我直接给张志荣是作为借款利息，并且要求现金支付，我就去银行取的现金。听说公司借张志荣的钱，具体情况我不清楚。我在富昌街银行提的现金给了张志荣，张志荣没有给我打条。
以上证据均证明二被告商品房买卖合同价格明显低于市场价格，不合常理，同时恒鼎置业公司曾付给被告张志荣借款利息，二被告实际是借贷关系。
被告张志荣认为与恒鼎置业公司购买商品房合同合法有效，法律应当保护二被告之间的合同关系及物权关系。被告张志荣为证明自己主张，提供以下证据：
1、商品房买卖合同及登记备案证明各一份、被告恒鼎置业公司收款收据一张，汇款单二张。证明张志荣对涉案房屋有排他性的权益，这四份证据的效力等同于房产证。并不是被告恒鼎置业公司所说的这是一个借款合同。
2，从法院执行庭复印的商铺租赁台账以及涉案房屋现场照片各一份，证明原告与被告恒鼎置业公司之间是虚假诉讼的可能，被告恒鼎置业公司所说101.102.103.104这四间房屋，实际104房已转租给了餐饮店老板张国红，用于经营火锅，这四间房屋其实是三间。证明了原告与被告恒鼎置业公司之间隐瞒了案件事实。
3、原告与被告恒鼎置业公司之间的合同一份，证明合同是虚假的。在2013年11月5日商品房预售许可证根本不存在，编号也是假的，真实的编号昌邑房售字第13043号而原告与被告恒鼎置业公司之间是8043，所以原告及被告恒鼎置业公司之间是造假。
本院委托评估机构对涉案房屋进行评估一份，评估涉案商品房价值7930609元。
本院调取潍坊市连城物业经营管理有限公司，其证明：张国红租赁房屋为5幢105－110，之前提交法院执行庭材料有误。
本院调取（2016）潍仲裁字第0206、0207、0208号裁决书，证明2016年1月12日，被告张志荣先后三次与被告恒鼎置业公司签订商品房预售合同，房屋单价4126.18元/平方米。经潍坊市仲裁委员会裁决，被告恒鼎置业公司返还张志荣购房款，并按同期贷款利率支付利息。
被告恒鼎置业公司对原告提交证据真实性无异议。
被告张志荣对原告提交证据均有异议。
原告对被告恒鼎置业公司提交的证据真实性无异议。但认为证据5实际上不是商品房预售合同。
被告张志荣对被告恒鼎置业公司提交证据除证据5外均有异议。
原告、被告恒鼎置业公司对本院委托评估报告、调取物业证明、裁决书均无异议。
被告张志荣对本院委托评估报告质证意见是评估报告是个伪命题，与本案无关联性。
被告张志荣对本院调取证据质证意见是物业证明与给执行局出具证明相矛盾，不属实。对潍坊市仲裁委裁决书无异议。
经本院综合审查，对原告提交的证据之间相互印证，能够证明案件事实，本院均确认为有效证据。被告恒鼎置业公司提交的证据亦能够证明案件事实，本院确认为有效证据。被告张志荣提交的证据2与本院调取证据相矛盾，且物业公司仅是服务部门，不是商品房所有者，也与实际情况相矛盾，应以房管部门登记位置为准，对该证据不予认可。证据1、证据3能够证明案件部分事实。本院委托评估报告，能够证明涉案楼房真实价格，与被告恒鼎置业公司提交的证据相印证，本院确认为有效证据。本院调取的物业证明、仲裁裁决书均能够证明案件事实，本院确认为有效证据。
依据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告昌邑农村商业银行与被告恒鼎置业公司签订商品房买卖合同后，原告昌邑农村商业银行依约于2014年1月23日支付房款4530000元，2014年9月29日支付房款2737500元，共计7267500元，被告恒鼎置业公司也将商品房屋交付给原告接收使用。
2015年5月10日，原告昌邑农村商业银行通过潍坊市信用联社的投招标与山东鼎丰装饰工程有限公司签订关于涉案房屋的装修施工协议，由山东鼎丰装饰工程有限公司于2015年8月22日进行装修，同年12月30日完工。昌邑市公安局于2016年4月20日对原告昌邑农村商业银行所购买的涉案房屋通过安全设施建设工程验收。
2016年4月29日，两被告签订编号为YS0035821的商品房预售合同，将卖与原告昌邑农村商业银行的恒鼎新都汇5号楼101、102、103、104号四处商铺以200万元又卖给了被告张志荣，单价是6835.04元/平方米，并办理了商品房预售登记。后被告恒鼎置业公司多次与被告张志荣通过手机信息协商还款事谊。2016年5月11日，被告恒鼎置业公司通过其公司职工狄志萍付给张志荣利息120000元。
本院委托评估机构对涉案房屋进行评估，评估价值7930609元，单价是27103/平方米。
2016年1月12日，被告张志荣还先后三次与被告恒鼎置业公司签订商品房预售合同，房屋单价4126.18元/平方米。被告张志荣与被告恒鼎置业公司因商品房预售合同纠纷提起仲裁后，潍坊市仲裁委员会裁决双方签订的商品房预售合同，低于同类房屋的价格，在同一时间支付三套房屋的价款等，不符合正常的房屋交易习惯，被告恒鼎置业公司返还张志荣购房款，并按同期贷款利率支付利息。
二被告未提供证据证明双方对涉案商品房买卖时进行过现场查验。
被告张志荣未提供证据证明涉案商品房已进行了预告登记。
2016年7月6日，被告张志荣向原告发出通知书，认为原告侵犯了其合法权益。后被告张志荣因与被告恒鼎置业公司商品房预售合同（与本案同一商品房买卖合同）纠纷，向潍坊仲裁委员会提出仲裁申请。
本院认为，原告昌邑农村商业银行与被告恒鼎置业公司签订的商品房预售合同虽未办理商品房预售登记，被告恒鼎置业公司虽未签字，但已加盖公章，且该商品房买卖合同已实际履行，现原告已经按约付款后占有所购买商品房并且装修完毕，并不存在该商品房买卖合同未生效的问题。被告张志荣与被告恒鼎置业公司签订的商品房预售合同房地产管理部门进行了合同登记备案，其行为系行政管理范筹，并不产生登记请求权的物权效力，与物权法中的预告登记制度存在着本质区别。因被告张志荣未进行物权法中规定的预告登记，亦未取得物权保护效力，商品房买卖合同所进行网签备案不具有优先于其他商品房买卖合同的效力。本案中的涉案商品房有二个买卖合同，原告在实际占用涉案商品房的情况下，法律应当优先保护原告与被告恒鼎置业公司签订的商品房预售合同。
被告恒鼎置业公司再次将卖给原告的商品房卖给原告后，被告张志荣与被告恒鼎置业公司又签订商品房买卖合同，被告张志荣亦构不成善意取得。理由一是被告张志荣与被告恒鼎置业公司签订的商品房预售合同，明显低于同类房屋的价格，在短时间支付四套房屋的价款等，不符合正常的房屋交易习惯，从二被告当事人的手机信息来往也可以看出被告恒鼎置业公司付给过被告张志荣利息，二被告之间名为商品房买卖合同，实为借贷。二是二被告商品房买卖时，双方应当到现场对商品房位置、格局、质量等进行查验，这是基本常理，原告对涉案商品房已经进行装修完工，原告装修的银行标志明显，商铺又临街，在此情况下二被告签订商品房买卖合同，足以证明被告张志荣未到现场查验。三是二被告对涉案商品房进行买卖，被告张志荣交款后双方又不立即进行商品房交接，直到2016年7月6日才向原告提出异议，这也明显的不符合常理。
综上所述，本院认为，原告要求与被告恒鼎置业的房屋买卖合同继续履行，符合法律规定，应予准许。被告张志荣与被告恒鼎置业公司签订商品房买卖合同如何处理由二被告另行决定，现原告要求撤销二被告之间签订的商品房买卖合同，无法律依据，本院不予支持。原告提交的被告恒鼎置业公司收款收据、原告与被告恒鼎置业公司各自帐户交易明细、原告的电汇凭证，足以证明原告已付给了被告恒鼎置业公司房款，故被告张志荣提出原告与被告恒鼎置业公司不是为了购房，而是为了归还贷款的主张，本院不予采信。为此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百零六条、第二百四十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十九条之规定，判决如下：
一、原告山东昌邑农村商业银行股份有限公司与被告潍坊市恒鼎置业有限公司的房屋买卖合同继续履行。
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费100元，评估费45000元，共计45100元，二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费100元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 赵寿跃
人民陪审员 李兰芝
人民陪审员 黄寿远
二０一八年一月九日
书 记 员 姜晓燕