福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第2808号
上诉人（原审原告）叶雪珍，女，汉族，1973年12月18日出生，住福建省福州市。
委托代理人马艺宾、张炜，福建元一律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）福建省福铁大厦有限公司，住所地福州市火车站西侧。
法定代表人叶顺剑，董事长。
委托代理人陈桂华、王姝旻，福建天恩律师事务所律师。
上诉人叶雪珍因与被上诉人福建省福铁大厦有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2014）晋民初字第3355号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年12月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于福州市晋安区茶园街道华林路508号由被告开发建设的“福铁大厦”12层××室房屋，总价款504946元。该合同第八条“交付条件与期限”约定：“出卖人应当在2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……”，同时该条款中还约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、因政策、法规变更因素及政府行为等属于出卖人所不能控制的事由造成出卖人不能按期交房的等。”合同第九条约定“逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。”。合同第十四条约定“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择2：即出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。”签约当日，原告即支付被告首付款254946元。2010年4月，原告通过银行按揭贷款方式付清购房余款250000元。后被告并未依照合同约定于2010年10月31日将讼争房屋交付原告使用，直至2012年11月10日才办理交房手续。且被告也未能在房屋交付使用后365日，即2013年11月10日前办理房屋所有权初始预登记，至今该房屋仍未办理房屋所有权初始预登记。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》、发票、收款收据、《物业管理、装修管理协议书》及双方当事人的陈述为证，原审法院依法予以认定。
原审法院认为：被告对其所主张的“延期交房与延期办证属不可抗力导致”未提供相关证据予以证明，原审法院不予采信，其逾期交房行为及逾期办证行为不符合合同约定的“可据实予以延期”的免责条件，故认定被告的逾期交房及逾期办证行为构成违约，应承担合同约定的违约责任。
关于被告主张该案讼争房屋交付时间为2011年8月起算，未提交相关证据予以证明，原审法院依照原告所提供的福州冠华福盛物业管理有限公司开具的收款收据出具时间及物业管理、装修管理协议书签订时间认定讼争房屋交房时间为2012年11月10日。
关于被告抗辩的逾期交房违约金已过诉讼时效问题：逾期交房违约金请求权是继续性债权，是因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和。随着合同约定的交房期限届满，逾期交房违约金开始按日计算，每日产生的违约金各自具有独立性，故应当单独计算诉讼时效。本案讼争合同约定的交房时间为2010年10月31日，实际交房时间为2012年11月10日，原告于2014年11月7日向法院主张权利，由此日期向前推算两年，对这两年期间的违约金请求予以保护。故被告应当支付原告自2012年11月7日至2012年11月10日按已付购房款504946元的每日万分之三计付的逾期交房违约金。
综上所述，原审法院认为，原、被告订立的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容符合法律、法规规定，是为合法有效，双方当事人应依约履行。被告未在合同约定的交房时间履行交房义务及办证义务，已构成违约，应承担违约责任。由于被告尚未办理讼争房屋的初始登记，讼争房屋不具备办证条件，原告可待被告完成初始登记后，另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《最高人民法院》第二条的规定，判决：一、被告福建省福铁大厦有限公司应于本判决生效后十日内支付原告叶雪珍按已付购房款504946元的每日万分之三计付自2012年11月7日起至2012年11月10日止计4日的逾期交房违约金605.94元；二、被告福建省福铁大厦有限公司应于本判决生效后十日内支付原告叶雪珍按已付购房款504946元的每日十万分之一计付自2013年11月10日至被告办理该房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供给的资料交付买受人止的逾期办证违约金；三、驳回原告叶雪珍的其他诉讼请求。案件受理费2579元，适用简易程序减半收取1289.5元，由原告叶雪珍负担1253.5元，由被告福建省福铁大厦有限公司负担36元。
上诉人叶雪珍上诉称：1、原审认定“逾期交房违约金开始按日计算，每日产生的违约金各自具有独立性，故应单独计算诉讼时效”属于适用法律错误。2、被上诉人应当配合上诉人办理涉诉房屋所有权证及土地使用权证。据此，上诉人请求：撤销（2014）××民初字第××号民事判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人福建省福铁大厦有限公司（以下简称福铁公司）未提交书面答辩意见，当庭答辩称：违约金按照合同约定不能累加，逾期交房和逾期办证均不是被上诉人因素造成的。一审判决适用法律正确。被上诉人据此请求，驳回上诉，维持原判。
二审中，经本院释明，上诉人叶雪珍明确其在原审提出的第二项诉讼请求为“福铁公司应向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付上诉人叶雪珍”。
二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。根据本案现有证据，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人叶雪珍主张的逾期交房违约金计算时间为2010年11月1日至2012年11月10日。原审时，被上诉人福铁公司针对交房违约金的诉请提出了诉讼时效的抗辩。上诉人叶雪珍与被上诉人福铁公司在《商品房买卖合同》中明确约定，出卖人逾期交房的违约金按日向买受人支付。原审法院根据上诉人叶雪珍起诉的时间，确定被上诉人福铁公司应向上诉人叶雪珍支付的逾期违约金计算期间为2012年11月7日至2012年11月10日有合同和法律依据，本院予以确认。
上诉人叶雪珍与被上诉人福铁公司在《商品房买卖合同》第十四条中约定，在商品房交付使用后约定的时间内，出卖人应向当地房屋权属登记机构办理所有权初始预登记并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交由买受人。现已经超过约定期限，上诉人叶雪珍据此诉请被上诉人福铁公司立即配合其办理房屋所有权证及土地使用权证有合同依据，应予支持。原审法院驳回上诉人叶雪珍该项诉请确有错误，本院予以纠正。
综上，上诉人叶雪珍的上诉部分有理，对其有理部分本院予以支持，对其无理部分本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持（2014）晋民初字第3355号民事判决书中的第一、二项；
二、撤销（2014）晋民初字第3355号民事判决书中的第三项；
三、被上诉人福建省福铁大厦有限公司应于本判决
生效之日起三十日内，向当地房屋权属登记机构办理所有权初始预登记并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交由上诉人叶雪珍；
四、驳回上诉人叶雪珍的其他上诉请求。
一审案件受理费按照一审判决执行，二审案件受理费2579元，由上诉人叶雪珍负担2500元，由被上诉人福建省福铁大厦有限公司负担79元。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪霞
代理审判员 魏博
代理审判员 缪羽
二〇一五年七月十七日
书 记 员 施佳