广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第553号
上诉人（原审原告）：杨卫东，男，1962年10月25日出生，澳门特别行政区永久性居民,住广东省珠海市。
委托代理人：林耀荣，广东敬业律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：中山市坦洲镇农业发展公司,住所地广东省中山市。
法定代表人:李华添，经理。
委托代理人：吴冠华，广东保衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市坦洲镇人民政府,住所地广东省中山市。
法定代表人:邝伟东,镇长。
委托代理人：陈家晓，广东保衡律师事务所律师。
上诉人杨卫东、中山市坦洲镇农业发展公司（以下简称坦洲镇农业公司）因与被上诉人中山市坦洲镇人民政府（以下简称坦洲镇政府）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法民一初字第1345号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2003年2月19日，以坦洲镇农业公司（甲方）作为出租方与杨卫东（乙方）作为承包方，双方签订《土地租赁协议》，约定：甲方经中山市坦洲镇土地开发有限公司（以下简称坦洲镇土地开发公司）的委托，将该公司已征用而尚未开发的荒地进行租赁。现经甲、乙双方协商同意，由甲方将部分荒地租赁给乙方，为明确双方的权利和义务关系，经协商一致订立以下协议条款：甲方将位于中山市坦洲镇同胜村冲头围总面积350亩的荒地租赁给乙方，乙方只可以作种植和养殖业之用；租赁期限从2003年1月1日起至坦洲镇土地开发有限公司收回土地为止。甲方租赁土地给乙方的总租金为人民币35000元整，每年分两期付清给甲方，第一期在当年的6月30日前付清总租金的50%即人民币17500元，第二期在当年的12月30日前付清余下租金的50%即17500元，如果乙方不按期付清上述租金则作乙方单方违约处理。第六条违约责任约定：“甲乙双方必须全面履行合同的所有条款，如任何一方不履行本协议各项条款则作单方违约处理。甲方违约须赔偿乙方的实际经济损失，同时乙方有权提前终止本协议。乙方违约甲方有权没收乙方地上权属物以及相关的养殖物作补偿，乙方无权要求返还，同时甲方有权提前终止本合同，但乙方所欠租金，甲方有权依法追收，由此造成的诉讼费、律师费等概由乙方承担。在协议履行期间，如有一方违约，双方应友好协商，协商不成任何一方均可向中山市人民法院提出诉讼解决。”除此之外，合同还约定了甲乙双方责任等内容。
合同签订以后，杨卫东在该荒地上投资了钱财物力，发展养猪、养鱼及种植业，在租赁地上搭建了住房、厨房、猪舍、堆放物资的仓库等建筑设施，并且和其他养殖户在生活区内铺设了水管和架设了电线杆等水电设施，在种植区修建了灌溉等设施供自身以及其他养殖户生活和生产使用。
2011年1月6日，坦洲镇政府组织相关部门人员及机械，将杨卫东养殖场内的住房、厨房、猪舍及水电等设施予以强制拆除，并将拆除过程进行现场录像。录像中可见，杨卫东被拆除的住房、厨房的结构为竹木结构和水泥瓦墙壁及屋顶，猪舍的结构系一米高的砖，竹木架上盖水泥瓦顶。坦洲镇政府组织人员将杨卫东住房、厨房内的电视机、煤气瓶等生产生活用品搬出后堆放在空地上，将住房、厨房全部掀倒，将猪舍的屋顶掀开，猪舍内有若干头猪，将电线杆掀倒，空地上还有电动三轮车一辆及若干生产工具。坦洲镇政府没有对杨卫东住房、厨房、猪舍、水电设施、住房内的生活用品、现场的生产用品及猪舍内的猪进行清点登记和保管。2011年1月7日至10日，坦洲镇政府将杨卫东租赁土地上其他养殖户的住房、猪舍、水电设施等亦拆除。
杨卫东不服坦洲镇政府的前述强拆行为，于2012年3月19日向原审法院提起行政诉讼，原审法院于2013年5月15日作出（2012）中一法行初字第93号（以下简称93号）行政判决，判决：一、确认坦洲镇政府于2011年1月6日对杨卫东位于中山市坦洲镇同胜村冲头围养殖场财产所采取的行政强制行为违法；二、坦洲镇政府于判决生效之日起30日内赔偿杨卫东财产损失285803.6元；三、驳回杨卫东的其他诉讼请求。坦洲镇政府不服该判决，上诉至本院，本院经过审理于2013年6月4日作出（2013）中中法行终字第28号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。
2013年7月3日，杨卫东再次向原审法院提起民事诉讼，认为其在租赁土地上进行了大量投资，由于坦洲镇政府的违法拆除行为使其土地租赁合同无法继续履行,而坦洲镇农业公司是坦洲镇政府的下属单位,在坦洲镇政府违法行政在先的前提下,又无理发出解除合同通知,对合同不能履行也应承担责任.坦洲镇政府和坦洲镇农业公司的行为共同造成了其损失,应连带赔偿其在租赁土地上的投资和其它经济损失，故请求判令：1.坦洲镇政府赔偿杨卫东损失合计人民币935105.40元,坦洲镇农业公司承担连带赔偿责任;2.诉讼费由坦洲镇政府和坦洲镇农业公司承担。
另查：杨卫东就本案主张的损失项目分以下三部分：第一部分在93号行政诉讼案中撤诉的项目：1.塘虱鱼38000斤共106400元；2.斗车2台；3.桥梁一座。第二部分为投资、物品项目：1.鱼塘水面177亩投资；2.猪舍共2000平方投资；3.宿舍仓库600平方米投资；4.菜地抽水口（水泵座）共4个投资；5.洪水渠共长700米投资；6.水闸（砖水泥钢筋）共投资9个；7.加高河堤1米，河堤长300米，宽2米的投资；8.电表2个开表费。第三部分为士多店建造及店内财产货物损失项目：（一）士多店造价投资20000元；（二）店内财产：1.铁门（2×3米）2对；2.铁门（0.9×2米）2对，3.木门（0.9×2米）2对；4.不锈钢门1对；5.美的空调1台；6.容声雪柜1台；7.甜筒雪柜（新飞）1台；8.吊扇2把；9.美的风扇2台；10.电动麻将台1张；11.床1张；12.电视柜1张；13.康佳电视1台；14.天线架1个；15.衣柜（1.5×2米）1个；16.验钞机1台；17.办公台1张；18.煤气炉（双头）1个；19.煤气瓶2个；20.调压器1个；21.玻璃瓶40个；22.漏电保护器7个；（三）店内各种商品货物一批约4000元。以上合计1220909元，杨卫东并就前述损失申请原审法院评估。
原审法院依杨卫东的申请依法委托广东京华资产评估房地产土地估价有限公司（批准文号：粤财工[2006]339号，批准证书：4406005）对杨卫东所主张的上述损失进行评估，后杨卫东撤回对第三部分第（三）项“店内各种商品货物一批”的评估。2014年1月3日，原审法院组织评估机构及双方当事人前往现场勘查，现场通过一座桥进入杨卫东养殖杨，该桥系杨卫东主张评估的桥梁，杨卫东称该桥基不是其本人修建的，但其将原来破旧的桥加固，桥面扩宽。原鱼塘已基本填平被植物覆盖，只见残存的一点水面，杨卫东申请评估的加高的河堤位于南面，通过目测长约二、三百米。杨卫东主张的猪舍、住房等现场均已不存在，结合其自绘的养殖场平面图，在现场一一指出其主张评估对象对应的位置。杨卫东指出建猪舍的材料是石棉瓦、红砖、毛竹，每间猪舍约120平方米，其申请评估的是属于其本人的17间猪舍，其称在93号行政诉讼案中，只申请评估了东北面两个鱼塘之间的那间猪舍，该猪舍与本案申请评估的猪舍在面积和材质上基本相同；本案申请评估的猪舍已扣除前述非自己建造的和93号案中已评估的猪舍。杨卫东主张的其他不动产现场均不存在，其评估主张塘虱鱼38000斤是根据其在2010年投了30万尾鱼苗估算得来，据此，评估机构根据现场勘查情况，以杨卫东提供的前述评估申报明细表为准进行评估。
该评估机构于2014年1月3日出具粤京资评报字[2014]第016号资产评估报告书，该评估报告注明：评估方法为重置成本法，就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法，评估基准日为2011年1月6日。评估报告认定杨卫东所主张的涉案35项财产的评估价值为：1.塘虱鱼106400元（按杨卫东陈述2010年4月投入30万尾塘虱鱼苗计）；2.斗车两台3**元；3.桥梁评估价29325元（成新率85%，重置价34500元）；4.鱼塘590000元（按0.5米深）；5.猪舍255000元；6.宿舍仓库102000元；7.菜地抽水口1200元；8.洪水渠15750元；9.水闸9个共17595元；10.加高河堤6000元；11.开表费5000元；12.士多店17000元；13.铁门两对（2×3米）共1125元；14.铁门两对（0.9×2米）共420元；15.木门两对共450元；16.不锈钢门1500元；17.美的空调1440元；18.容声雪柜1120元；19.新飞雪柜1007元；20.吊扇两把共155元；21.美的风扇两台共202元；22.电动麻将台20**元；23.床525元，24.电视柜210元；25.康佳电视624元；26.天线架36元；27.衣柜245元；28.验钞机211元；29.办公台2**元；30.煤气炉246元；31.煤气瓶两个共235元；32.调压器68元；33.玻璃瓶40个共600元；34.漏电保护器7个共473元；24.店内各种商品货物由于无货物明细清单，无法评估。以上财产评估合计为1158848元。杨卫东预付评估费15000元。杨卫东认为该评估报告中的个别项目重置单价低于其实际购买的价格，但认可该评估报告，同意损失以评估报告为准。坦洲镇政府对该报告不确认，理由是评估现场未看到实物，且涉及的项目有很多是与93号行政案重复的，如评估报告明细表第五项的猪舍，该项损失在93号中已进行了处理。坦洲镇农业公司对该报告的真实性不认可，理由是评估的损失项目是杨卫东单方陈述，没有证据证实，且没有一项损失是在解除合同之后产生，非坦洲镇农业公司造成，故对报告的真实性和关联性不确认。
又查：在生效的93号行政判决中，杨卫东起诉时主张的损失分为八个部分：（一）供自己及各个承包户整个养殖场生产生活的水电设施：1.电线杆21000元；2.电线46200元；3.电箱910元；4.街码1260元；5.水管15000元；6.电表箱2250元；7.电表5625元；8.水表5000元；（二）搭建住房、厨房和猪舍的原材料：9.红砖9000元；10.搭建猪舍毛竹9750元；11.高竹3500元；12.铁线280元；13.水泥瓦5000元；14.广告布1200元；15.水泥4620元；16.夹板3000元；17.大铁门700元；18.竹梯240元；19.木门700元；20.石灰粉3300元；21.铁网600元；（三）生活用品：22.电视机800元；23.热水器350元；24.音响1000元；25.电视柜350元；26.煤气炉600元；27.电磁炉399元；28.煤气瓶450元；29.桌子200元；30.椅子60元；31.床800元；32.床垫600元；33.木床250元；34.铁门600元；35.衣柜480元；36.棉被230元；37.挂钟130元；38.电饭煲280元；39.消毒碗柜480元；（四）拆除猪舍时废物落入鱼塘致鱼死亡、损失：40.塘虱鱼106400元；（五）猪舍内的猪未交人保管致猪丢失：41.猪174头共312618元；（六）生产工具：42.饲料2500元；43.喂猪用锅1200元；44.不锈钢架600元；45.新炉900元；46.胶桶1575元；47.水泵1400元；48.斗车400元；49.电动三轮车2500元；（七）修补养殖场通往外面的一座桥：50.建造桥费用35000元；（八）养殖场内种植的树木：51.蕉树7500元；52.石榴树10000元；（九）租金损失280000元，以上合计共909787元。该案诉讼过程中，杨卫东自愿撤回要求坦洲镇人民政府赔偿的租金损失280000元、塘虱鱼106400元、斗车400元及建造桥费用35000元的诉讼请求，增加要求坦洲镇政府承担评估费6000元的诉讼请求，杨卫东请求赔偿损失合计493987元。
在93号案中查明：该案诉讼期间，涉讼养殖场系一块平地，并已用铁皮围住，土地被复绿。对于杨卫东主张的坦洲镇政府拆除了杨卫东养殖场内的住房、厨房、猪舍及水电设施等建筑物、构筑物而造成的损失，杨卫东及坦洲镇政府对损害的事实均无异议。两级法院认定坦洲镇政府应对该部分财产承担赔偿责任。
再查：杨卫东最后一次缴纳租金系2010年12月20日支付的2010年全年的35000元租金。自坦洲镇政府实施强制拆除行为后，土地被围闭，杨卫东无法使用承包地，故亦未缴纳2011年的租金。2012年3月30日，坦洲镇农业公司向杨卫东发送一份解除土地租赁协议通知，通知其根据协议第二条及第六条约定，解除双方于2003年2月19日签订的土地租赁协议。庭审中杨卫东认为坦洲镇农业公司无权解除合同，但认同事实上合同已经无法履行。坦洲镇农业公司述称该土地已由坦洲镇政府收回。
原审法院认为：本案系土地租赁合同纠纷。根据杨卫东、坦洲镇政府、坦洲镇农业公司的诉辩，本案争议的焦点如下：一、本案的起诉是否违反一事不再理的民事诉讼原则，杨卫东是否享有诉权；二、坦洲镇农业公司是否存在违约行为，坦洲镇政府、坦洲镇农业公司应否承担违约责任？三、杨卫东的起诉是否超过诉讼时效；四、杨卫东主张的本案损失是否成立，损失如何计算？
关于焦点一。首先，民事诉讼中的诉，是指当事人就特定民事争议向法院提出的保护自己民事实体权益的请求。诉包括“当事人、诉讼标的、诉的理由”三个要素。当事人不同，就可以成为新的诉。而诉讼标的是指当事人之间发生争执并要求法院作出裁判的民事权利义务关系；诉的理由是杨卫东起诉的事实和法律依据。本案中，杨卫东基于与坦洲镇农业公司签订的《土地租赁协议》主张坦洲镇政府、坦洲镇农业公司违约之诉，显然诉讼标的是平等的民事权利义务关系，诉的理由系坦洲镇政府、坦洲镇农业公司违反合同约定，因而本案杨卫东提起的诉与93号案杨卫东提起的行政诉讼在诉的三要素上都有不同。因而杨卫东本案提起的诉完全不同于此前提起的行政诉讼，不违反民事诉讼法“一事不再理”的原则，原审法院应予受理。其次，杨卫东以行政侵权为由提起行政诉讼与本案中以坦洲镇政府、坦洲镇农业公司违约为由提起民事诉讼并不矛盾，在多方当事人的法律关系中，可能同时存在行政法律关系及民事法律关系，如本案杨卫东与坦洲镇农业公司之间是平等的民事法律关系，没有法律规定当事人只能选择一种法律关系主张权利，因此，坦洲镇政府、坦洲镇农业公司抗辩杨卫东不服行政强制行为提起的诉讼，应由行政诉讼法调整，不属于民事诉讼法调整的范围，法院应裁定驳回起诉的辩解理由不成立，原审法院不予采纳，杨卫东享有提起本案民事诉讼的诉权。
关于焦点二。坦洲镇政府、坦洲镇农业公司是否构成违约及应否承担违约责任问题。要判断坦洲镇政府、坦洲镇农业公司是否违约，首先要判断“约”是什么，即坦洲镇政府、坦洲镇农业公司的合同义务是什么，坦洲镇政府、坦洲镇农业公司违反了合同义务即构成违约。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”在租赁合同中，出租人有如下三个义务：1.交付出租物。出租人应依照合同约定的时间和方式交付租赁物。2.在租赁期间保持租赁物符合约定用途。租赁合同是继续性合同，在其存续期间，出租人有继续保持租赁物的法定或约定品质的义务，使租赁物合于约定的使用收益状态。3.瑕疵担保。当租赁物有瑕疵或存在权利瑕疵致使承租人不能依约使用收益时，承租人有权解除合同，承租人因此所受损失，出租人应负赔偿责任，承租人订约时明知有瑕疵的除外。对租赁合同的相对方来说，承租人的主要义务是支付土地租金，出租人的主要义务是将土地交付给杨卫东使用，并对其交付的标的物（土地）承担瑕疵担保义务，确保杨卫东在租赁期间无障碍地使用土地，这构成租赁合同双方的基本义务。本案中，自坦洲镇政府的拆迁行为后，截至行政诉讼时，涉讼养殖场土地已被铁皮围住，导致杨卫东无法占有使用土地，无论封闭养殖场的行为系坦洲镇政府、坦洲镇农业公司还是其他人实施，坦洲镇农业公司都负有确保土地可供杨卫东利用的义务。合同法第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”据此，围闭土地的行为无论是坦洲镇农业公司所为，还是坦洲镇政府抑或其他案外人实施，杨卫东自2011年1月10日之后无法使用土地，坦洲镇农业公司不能免责，应承担违约责任。此外，坦洲镇农业公司的合同义务具有持续性，而非仅限于签订合同时交付土地的即时性义务，故坦洲镇农业公司以履行交付土地的义务就不构成违约，坦洲镇政府的侵权行为与其无关的辩解，理据不足，原审法院不予采信。坦洲镇政府与杨卫东之间不存在合同关系，基于合同的相对性原则，杨卫东请求坦洲镇政府在本案中承担连带责任没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于焦点三，杨卫东的起诉是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”诉讼时效仅适用于请求权，我国的诉讼时效制度仅适用于债权请求权。具体到本案中，杨卫东主张合同之诉，而非侵权之诉，故诉讼时效并非必然以坦洲镇政府的侵权行为实施或结束时起计算，而须根据合同履行情况确定。坦洲镇政府的强制拆迁行为后，土地被围闭，杨卫东此后无法使用土地。自此，杨卫东享有了向坦洲镇政府主张侵权赔偿的请求权，事实上杨卫东也已在起诉期限内提起了行政赔偿之诉。但杨卫东与坦洲镇农业公司之间的合同在合同解除之前仍在继续履行的过程中，《土地租赁协议》约定杨卫东在当年的6月30日前付一半租金，剩余租金在当年年底付清，即杨卫东使用土地在前，支付租金在后。根据焦点二所述，坦洲镇农业公司因坦洲镇政府的原因对杨卫东违约，杨卫东自2011年1月10日后不能使用土地，其有权拒付租金。故杨卫东不支付2011年的租金系行使合同法第六十七条规定的先履行抗辩权，在合同终止前，杨卫东可行使抗辩权直至坦洲镇农业公司排除土地妨害重新交付给杨卫东使用。且法律规定了守约一方的救济途径，既可选择行使抗辩权也可行使追究违约责任的违约之债请求权。抗辩权与请求权系不同的权利，抗辩权并非当然地转化成请求权，故而不能当然地以杨卫东行使抗辩权时起计算其请求权的诉讼时效。坦洲镇农业公司于2012年3月30日发出《解除土地租赁协议通知》，此后将土地收回现由他人使用。自此，坦洲镇农业公司已明确表示或以自己的行为表明不履行债务，根据合同法第九十四条的规定，杨卫东享有解除合同及追究坦洲镇农业公司根本违约责任的权利。虽坦洲镇农业公司无权单方解除合同，但因其拒绝履行导致事实上不能履行。坦洲镇农业公司的违约行为自2011年1月6日起持续至坦洲镇农业公司收回土地，此时合同权利义务尚未终止，故杨卫东追究坦洲镇农业公司违约之债的诉讼时效应自坦洲镇农业公司发出解除合同通知且事实上收回土地之日起计算两年。因此，杨卫东于2013年7月3日起诉，未超过诉讼时效。坦洲镇农业公司以对杨卫东侵权行为结束之日作为本案违约之诉诉讼时效的起算点，理据不足，原审法院不予采纳。
关于焦点四，杨卫东主张的损失是否成立。合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”如焦点二分析，坦洲镇农业公司应承担违约责任，杨卫东可请求坦洲镇农业公司赔偿损失。杨卫东主张的系违约之诉，根据《土地租赁协议》约定，坦洲镇农业公司违约须赔偿杨卫东的实际经济损失。本案中，杨卫东主张的损失系其投资的损失，其中包括了坦洲镇政府侵权直接造成的损失。坦洲镇农业公司的违约行为在于单方解除合同及未通知杨卫东清场的情况下擅自收回土地，而坦洲镇政府拆除的养殖场内的住房、厨房、猪舍及水电设施等建筑物、构筑物的损失，系坦洲镇政府侵权行为所致，该行为直接针对的是杨卫东自建的猪棚等建筑物而非坦洲镇农业公司出租的土地，故该损失与坦洲镇农业公司违约无因果关系，不属于坦洲镇农业公司违约导致的损失，故对杨卫东主张的该部分损失（即评估明细中的猪舍、宿舍仓库、士多店财产），原审法院不予支持。对于其他的损失，包括动产及不动产的损失，坦洲镇农业公司应予赔偿。
关于坦洲镇农业公司、坦洲镇政府辩解的杨卫东未提交主张损失的证据，对此，原审法院认为，由于坦洲镇农业公司、坦洲镇政府未通知杨卫东清场及擅自收回租赁物，不仅导致杨卫东的损失，也导致杨卫东无法保全证据及现场而引发本案的诉讼，如要求杨卫东承担举证不能的后果显然不公平。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条“审判人员应当依照法定程序、全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果”的规定，综合93号案和本案查明的事实，杨卫东主张的投资项目客观存在，杨卫东的自我陈述亦无矛盾之处，可信度较高。在作为出租方的坦洲镇农业公司应当通知杨卫东清场并完全可以保全现场的情形下，坦洲镇农业公司未保全亦未提交反驳的证据证明杨卫东陈述虚假，也未举证证明原审法院依法委托的评估结论有不合理之处，应由坦洲镇农业公司承担举证不能的不利后果。故原审法院对杨卫东主张的投资项目及评估的价值予以采信。具体而言，动产损失的评估值如下：1.塘虱鱼38000斤共106400元，评估值106400元；2.斗车2台，评估值396元；以上合计106796元。不动产投资的项目及重置价如下：3.桥梁一座34500元；4.鱼塘590000元；5.菜地抽水口1200元；6.洪水渠15750元；7.水闸17595元；8.加高河堤6000元；9.开表费5000元。以上（1）和（2）项属于动产，坦洲镇农业公司应按评估值全额赔偿；（3）至（9）项合计670045元的投资属于与土地附合不可分离的不动产，即使合同自然终止，该投资也不能撤离而由出租方收回，在计算该类损失时，不能仅按评估价计算，而应考虑附合物预期使用的年限。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院可以按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”的规定，坦洲镇农业公司对违约解除合同后杨卫东的投资残值予以赔偿。鉴于《土地租赁协议》约定的租赁期限至坦洲镇土地开发公司收回土地为止，该日期不确定，坦洲镇土地开发公司可随时收回土地。根据2012年解除合同之后至本案诉讼期间租赁土地已收回的现实，原审法院酌定以10年的土地租赁期限计算上述投资残值。因杨卫东自2011年1月10日之后不能利用土地，杨卫东已利用土地的年限为8年，剩余可利用年限为2年，上述（3）—（9）投资的残值计为134009元[670045元×（2÷10）]。加上前述（1）和（2）项的损失106796元，坦洲镇农业公司应赔偿杨卫东损失共计240805元。综上，杨卫东的诉讼请求合理部分，原审法院予以支持。坦洲镇政府、坦洲镇农业公司辩解的合理之处，原审法院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决：一、坦洲镇农业公司于原审判决生效之日起七日内赔偿杨卫东损失240805元；二、驳回杨卫东的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13152元（杨卫东已预交），由杨卫东负担10558元，坦洲镇农业公司负担2594元；评估费15000元（杨卫东已预交），由坦洲镇农业公司负担（坦洲镇农业公司负担的17594元于原审判决生效之日起七日内径付杨卫东）。
上诉人杨卫东不服原审判决，向本院提起上诉称：一、坦洲镇农业公司、坦洲镇政府应对杨卫东在本案提出的全部损失承担连带赔偿责任。1.一审法院以坦洲镇政府与杨卫东之间不存在合同关系为由，判决坦洲镇政府不承担本案赔偿责任不符合实际情况。坦洲镇政府的违法拆除及围闭行为使合同处于实际不能履行状态，坦洲镇农业公司再进一步单方毁约，因此，合同不能履行是由坦洲镇政府和坦洲镇农业公司的共同行为所造成。一审法院依据合同相对性确定坦洲镇政府不承担责任，但整个损害事实及至合同无法履行是坦洲镇政府的侵权行为导致。2.坦洲镇政府和坦洲镇农业公司存在特殊关系。坦洲镇农业公司出面签订土地租赁协议，中山市坦洲镇集体资产经营有限公司出面收取租金，坦洲镇农业公司与中山市坦洲镇集体资产经营有限公司均是坦洲镇政府的下属单位，因此，在合同的签订和履行上，坦洲镇政府和坦洲镇农业公司在主体上已混同，无法划分。二、坦洲镇农业公司要承担杨卫东的全部损失。原审法院认定坦洲镇农业公司违约，要承担违约赔偿责任，但在赔偿范围上，原审法院将评估报告中的住房、厨房、猪舍及水电等建筑物、构筑物的损失认定是坦洲镇政府侵权行为所致，认定不属坦洲镇农业公司赔偿范围不妥。既然确定坦洲镇农业公司赔偿损失，就应按杨卫东的实际损失项目承担赔偿责任，不能认为有部分项目损失属坦洲镇侵权行为所致就不予承担。三、原审法院酌定10年土地租赁期，并以此为基础计算杨卫东的投资的动产及不动产残值作为赔偿，依据不足且不合情理。1.不动产投资不存在折旧及残值。杨卫东在租赁土地使用期间，对不动产一直处于更新、维护使用状态，不存在价值及使用价值的变化、贬损及折旧。2.原审法院酌定10年的土地租赁期限随意性大且有失公正。根据杨卫东与坦洲镇农业公司签订的土地租赁协议，租赁期限从2003年1月1日至坦洲镇土地开发有限公司收回土地为止，但并不存在坦洲镇土地开发有限公司收回租赁土地的依据。因此，双方解除合同条件未成就，合同应继续履行。原审法院根据诉讼期间租赁土地已收回的现实酌定租赁期限为10年欠缺合理性。杨卫东未见到坦洲镇土地开发有限公司收回租赁土地，坦洲镇政府一直围闭租赁土地令杨卫东不能使用，持续侵犯杨卫东的租赁土地使用权，而从2003年1月1日租赁开始计至2012年3月30日坦洲镇农业公司无理解除合同止，已过了9年多，一审法院酌定租赁期限仅为10年，无形中将坦洲镇农业公司无理解除合同的行为正当化。因此，即使不考虑续约因素，根据坦洲镇农业公司的违约情况，应参照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定确定租赁期限为二十年。请求撤销一审判决第一项，改判坦洲镇政府和坦洲镇农业公司连带赔偿杨卫东损失合计人民币1220909元，并由坦洲镇政府和坦洲镇农业公司承担诉讼费及评估费。
上诉人坦洲镇农业公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、坦洲镇农业公司在合同履行过程中没有违约行为。坦洲镇农业公司依约将土地交付给杨卫东使用后，土地一直由杨卫东管理和使用，处在杨卫东的实际控制下。如果杨卫东认为期间发生由于他人的原因致使无法使用土地的情形，杨卫东有义务告知坦洲镇农业公司，以便坦洲镇农业公司排除障碍。杨卫东在养殖场被拆除的当晚已回到土地现场，在目睹发生的一切后没有采取有效措施防止损失的进一步扩大，而是放任损害结果继续扩大，以致养殖场被拆除后其不清楚土地何时被何人围闭。杨卫东自始至终没有将拆除及围闭的相关情况反映给坦洲镇农业公司，并请求坦洲镇农业公司排除障碍。二、杨卫东有明显的违约行为。杨卫东没有按约定向坦洲镇农业公司交付租金。杨卫东在使用土地的过程中搭建猪舍养猪污染环境，违反了土地租赁协议第四条“在承包期间杨卫东必须搞好场内秩序，加强工作人员的管理，使全场人员自觉遵守国家的法律、法规和乡规民约，依法实行计划生育”的约定。尽管在相关的行政诉讼中，相关政府由于行政强制行为程序违法而败诉，但这不能掩盖杨卫东养猪污染环境的事实。据此，上诉人于2012年3月30日通知杨卫东解除合同。三、坦洲镇农业公司无需赔偿杨卫东任何损失。杨卫东的损失缺乏证据支持，原审判决举证责任分配错误，坦洲镇农业公司没有作出清场及擅自收回租赁物的行为，杨卫东在清场当晚知道情况后一直没有告知坦洲镇农业公司，原审法院认为坦洲镇农业公司导致杨卫东损失，并免除杨卫东的举证责任没有依据。现场已不复存在，仅凭杨卫东单方陈述作出的评估结论不应当采信。清场及围闭土地均不是坦洲镇农业公司所为，杨卫东的现场财物损失与坦洲镇农业公司无关。杨卫东作为租赁物实际控制人没有要求坦洲镇农业公司为其使用租赁物排除障碍，杨卫东无法继续使用租赁物的损失不应由坦洲镇农业公司承担。杨卫东的损失主要产生在2011年1月份，坦洲镇农业公司直到2012年3月30日才通知杨卫东解除合同。请求撤销一审判决，依法改判坦洲镇农业公司无需赔偿杨卫东损失。
被上诉人坦洲镇政府答辩称：一审法院认定本案是合同纠纷不是侵权纠纷，坦洲镇政府不是合同的相对人，不应该承担责任。一审法院判决坦洲镇政府不承担责任正确，请求维持。
二审期间，上诉人杨卫东提交了一张2011年1月6日的现场清拆照片，证明坦洲镇农业公司的法定代表人在当日的拆除现场，坦洲镇农业公司是清楚知道拆迁情况的，坦洲镇农业公司与坦洲镇政府共同破坏合同履行。坦洲镇农业公司质证认为照片只能证明公司的法定代表人在现场，但坦洲镇农业公司不知情土地被围闭。坦洲镇政府质证认为行政诉讼已确认拆除行为是坦洲镇政府的行政行为，本案不应再作处理。
本院二审经审理查明：原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：本院（2013）中中法行终字第28号行政判决书中查明：杨卫东称2011年1月6日当晚回到养殖场时，养殖场已被夷为平地，住房、厨房、猪舍、水电设施、住房内的电视机、煤气瓶和电动三轮车等生产生活用品及猪舍内的174头猪不见了，鱼塘里的鱼还存在，但其在之后的几天均未管理，后其到养殖场去时发现鱼塘里的鱼全部被别人弄走。养殖场内种植的蕉树、石榴树存在几天后也因养殖场被围闭而被砍伐。
二审诉讼期间，坦洲镇农业公司与杨卫东均陈述本案涉诉土地已被开发建设房地产。
本院认为：杨卫东起诉主张坦洲镇政府通过违法行政行为损害了合同标的，坦洲镇农业公司无正当理由解除合同，造成合同无法履行，为此请求坦洲镇农业公司和坦洲镇政府连带赔偿相关损失。杨卫东在一审中明确本案为合同纠纷，非损害赔偿纠纷，因此基于杨卫东的诉因及诉请，本案为土地租赁合同纠纷，为合同违约之诉。而坦洲镇政府并非本案土地租赁协议主体，坦洲镇政府与杨卫东不存在土地租赁合同法律关系，杨卫东认为坦洲镇政府的违法行政行为损害了合同标的，二者属行政法律关系，杨卫东也已为此提起行政诉讼，经原审法院一审和本院二审审理判决后，坦洲镇政府对杨卫东进行了行政赔偿，故原审法院认定坦洲镇政府与杨卫东不存在合同关系，杨卫东在本案诉求坦洲镇政府承担违约损害赔偿责任没有事实和法律依据正确，本院对此予以维持。本案争议的主要焦点在于坦洲镇农业公司是否存在违约行为，坦洲镇农业公司是否应对杨卫东承担赔偿损失的违约责任。
坦洲镇农业公司与杨卫东签订的土地租赁协议是双方真实意思表示，协议内容未违反法律、行政法规的强制禁止性规定，协议合法有效。坦洲镇农业公司受中山市坦洲镇土地开发有限公司的委托将本案讼争土地使用权租赁给杨卫东使用，坦洲镇农业公司对本案讼争土地使用权具有租赁权，坦洲镇农业公司将本案讼争土地使用权租赁给杨卫东使用不存在无处分权的权利瑕疵。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”坦洲镇农业公司与杨卫东约定租赁用途为种植和养殖业，坦洲镇农业公司在协议签订后将涉案土地使用权交付给了杨卫东，杨卫东在租赁土地上发展了养猪、养鱼及种植业，故坦洲镇农业公司交付的土地使用权不存在影响杨卫东按照合同约定用途正常使用、收益的物的瑕疵，坦洲镇农业公司履行了交付租赁物的义务。至于坦洲镇农业公司在租赁期间是否履行了保持租赁物符合约定的用途的义务，本院对此认为，关于本案的租赁期间，杨卫东与坦洲镇农业公司在租赁协议中约定的租赁期限为从2003年1月1日起至中山市坦洲镇土地开发有限公司收回土地为止，而依据双方的土地租赁协议内容，中山市坦洲镇土地开发有限公司何时收回土地的时间不能具体确定，故双方约定的租赁期限不明确，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”因此，杨卫东与坦洲镇农业公司之间为不定期租赁，双方可随时解除合同。在杨卫东于2003年1月1日开始使用承租土地至坦洲镇政府于2011年1月6日至1月10日期间对杨卫东和杨卫东转租给其他养殖户在租赁土地上的养殖场进行强制拆除的8年时间内，杨卫东能够持续性地使用租赁土地，坦洲镇农业公司在此租赁期间履行了保持租赁物符合约定用途的义务。此后，根据本院发生法律效力的（2013）中中法行终字第28号行政判决书查明，杨卫东陈述其于2011年1月6日坦洲镇政府实施拆迁行为的当天晚上回到租赁土地的养殖场，几天后养殖场被围闭。因此，在养殖场被强制拆除后，杨卫东已及时知晓租赁土地被围闭而不能使用。而杨卫东二审提交的照片不能证明是坦洲镇农业公司实施了土地围闭行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条之规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”杨卫东作为承租人，在其与坦洲镇农业公司之间的租赁期限为不定期的情况下，在出现因第三人主张权利导致其不能继续使用租赁土地的障碍时，杨卫东负有将此情形及时通知出租人坦洲镇农业公司，并要求坦洲镇农业公司排除第三人围闭土地对其不能继续使用土地的障碍的义务，以明确其是否继续承租土地，但是杨卫东在本案并未举证证明其履行了该通知义务而坦洲镇农业公司拒不排除妨碍。因此，在杨卫东未及时通知要求坦洲镇农业公司排除障碍继续履行合同，以及其本人亦不再支付2011年的租金情形下，杨卫东已以其行为表明不再租赁土地，双方的土地租赁协议在2011年1月份已终止。在杨卫东不再使用土地的情形下，坦洲镇农业公司以杨卫东未支付2011年租金为由，于2012年3月30日向杨卫东发出解除土地租赁协议通知，坦洲镇农业公司的该解除理由虽然不符合法律规定，然而，坦洲镇农业公司的该解除通知并不能认定坦洲镇农业公司在双方的实际租赁期间未履行保持租赁物符合约定用途的法定义务而构成违约，一审法院认定杨卫东自2011年1月10日之后无法使用土地，坦洲镇农业公司不能免责，应承担违约责任不当，本院予以纠正。因此，杨卫东以坦洲镇农业公司无理发出解除合同通知，对合同不能履行存在违约，要求坦洲镇农业公司承担违约赔偿责任理据不足。况且，在租赁合同关系中，出租人在租赁期间保持租赁物符合约定用途的法定义务，不能认定出租人向承租人对租赁物外的自有物和添附物品负有安全保障义务，对于承租人在租赁关系中非因租赁物不符合约定用途造成承租人自有物和添附物的损害，而是因第三人造成的侵害，出租人不负有赔偿义务。本案中，杨卫东主张的损失并非因承租土地不符合约定用途造成相关物的损失，而是因其双方租赁合同关系外的第三人的行为造成，故坦洲镇农业公司对杨卫东在本案诉求的相关损失不负有赔偿义务，本院对杨卫东的诉讼请求不予支持。
综上所述，上诉人杨卫东的上诉理由不能成立，本院对此不予支持。上诉人坦洲镇农业公司上诉有理，本院对其上诉请求予以支持。原审判决认定事实部分不清，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百二十八条、第二百三十二条的规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2013）中一法民一初字第1345号民事判决；
二、驳回上诉人杨卫东的诉讼请求。
一审案件受理费13152元，由上诉人杨卫东负担（上诉人杨卫东已预交）；评估费15000元，由上诉人杨卫东负担（上诉人杨卫东已预交）；二审案件受理费13152元，由上诉人杨卫东负担（上诉人杨卫东和上诉人中山市坦洲镇农业发展公司已分别预交二审案件受理费13152元，本院退回中山市坦洲镇农业公司13152元）。
本判决为终审判决。
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审判长 张煌辉
审判员 牛庆利
审判员 官 琳
二〇一五年七月十七日
书记员 易嘉璇