西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）莲民三初字第00978号
原告（反诉被告）西安锦园物业管理有限公司，住所地西安市桃园南路29号。
法定代表人ＸＸ平，该公司总经理。
委托代理人杨建军，陕西缔伍律师事务所律师。
被告（反诉原告）靳海华，女，1960年5月8日出生。
委托代理人白文军，男，1958年3月1日出生，汉族。
原告（反诉被告）西安锦园物业管理有限公司（以下简称锦园物业公司）诉被告（反诉原告）靳海华物业管理合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）锦园物业公司委托代理人杨建军，被告（反诉原告）靳海华及其委托代理人白文军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）锦园物业公司诉称，靳海华系锦园小区5B1103号房屋业主，自2011年4月起至2012年7月期间靳海华未支付物业费、采暖费、电费、热水费、水费等，共欠上述费用12854.11元。锦园物业公司多次向被告通知交费，靳海华拒不支付，锦园物业公司无奈诉至法院，请求：1、被告靳海华支付截止2012年7月31日电费、采暖费、热水费、水费、物业费等共计12854.11元；2、被告承担违约金1333.69元；3、被告靳海华承担本案的全部诉讼费用。
被告（反诉原告）靳海华提出反诉并辩称，欠缴物业费用属实。但由于靳海华家住顶楼，因屋顶、墙面雨水浸泡造成其室内墙面腐朽，墙皮多处脱落，电线短路、多部电器受损，产生经济损失42268元。靳海华要求物业公司进行维修并对其经济损失进行承担，但锦园物业公司置之不理，故靳海华拒交物业费用。现提出反诉请求，要求锦园物业公司承担经济损失42268元并承担本案全部诉讼费用。
经审理查明，靳海华系西安市锦园小区5B1103号房屋业主，于2002年入住该小区，锦园物业公司系锦园小区的物业管理公司。2009年9月29日，西安市锦园小区业主委员会与锦园物业公司签订《西安锦园小区物业服务合同》一份，合同约定，锦园物业公司服务的内容为：1、物业共用部分的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、公共场所、物业共用部位的收集、清运及雨水、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护管理；5、机动车和非机动车的停放管理；6、维护公共秩序，协助管理安全、消防等事项；7、装饰装修管理服务；8、国务院《物业管理条例》第二十九条档案资料管理；9、其他按政策规定的管理服务。该协议第九条约定，物业服务费用按月交纳。已入住业主应于每月7日前交纳当月物业服务费用和上月产生的其他费用。业主或物业使用人违反合同约定未能按时如数交纳物业服务费用和代收费用及公摊费用的，应按日万分之五的标准向锦园物业公司支付滞纳金。该合同第二十四条约定，在不违反政府规定的情况下，暂按下列方式解决此类问题：全体业主（幢-单元业主）公用设施、设备、共用部分的维修，由锦园物业公司按年度提出使用项目费用概算计划，经业主委员会审定，业主大会（幢或单元）2／3以上业主通过后实施，业主应主动承担缴纳义务。发生紧急情况，锦园物业公司应先垫支有关费用并及时告知业主委员会，事后由业主按程序予以追认，业主对此类紧急垫支费用应予以认可。合同期限为3年，自2008年12月1日起至2011年11月31日止。该物业合同签订后，双方如约履行。合同期限届满后，锦园物业公司继续在锦园小区履行物业管理的义务。
2010年10月，靳海华发现家中屋面楼顶凉台长期漏雨，向锦园小区业主委员会反映，锦园小区业主委员会告知靳海华向锦园物业公司提出书面申请进行维修，靳海华于2010年10月2日向锦园物业公司出具《维修屋顶申请报告》，要求锦园物业公司尽快给予维修。2012年7月16日，靳海华又向锦园物业公司递交申请一份，提出由于屋顶漏雨已经造成其家中屋顶及墙面雨水浸泡造成线路老化、墙皮脱落、腐朽，造成电线短路、多部电器受损，无奈靳海华自行将室内墙面进行维修粉刷、更换电器，已经造成经济损失42268元，并再次提出要求对于其屋顶漏雨的状况进行维修。但锦园物业公司收到靳海华申请后至今未对屋顶漏雨情况进行处理，也未与靳海华协商经济损失如何承担。靳海华以锦园物业公司不予承担维修损失、不承担维修义务为由自2011年4月开始拒绝交纳物业费等各项费用，截止2012年7月31日，靳海华欠交电费、采暖费、热水费、水费、物业费等共计12854.11元。
本案在审理过程中，被告靳海华在本案中提出反诉，要求锦园物业公司赔偿其损失42268元，并向本院提交鉴定申请，请求对锦园小区5B1103号房屋漏水的原因进行鉴定并对漏水造成的经济损失进行鉴定。本院经西安市中级人民法院司法技术室委托陕西信远建筑工程司法鉴定所进行鉴定，鉴定结论为：涉案房屋漏水的原因为阳台顶面及落水管进水口处存在防水质量缺陷、窗户外侧周边密封存在质量缺陷导致雨水渗漏室内装饰等；修复费用估算为7403元。该鉴定报告送达双方当事人后，双方在指定期限内没有提出异议。
上述事实，有物业合同、物业费用欠款明细单、鉴定报告、庭审笔录等在卷为证。
本院认为，锦园小区业主委员会代表该小区业主与锦园物业公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容合法，系合法有效合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。靳海华于2002年入住锦园小区，2010年发现自己房屋屋面出现漏雨情况，按照相关规定，顶楼屋面质量出现问题属于共用部分质量维修范围。由于靳海华房屋屋面漏雨现象出现在建设单位屋面维修质量保证期限届满以后，该部分的维修应当动用专项维修基金予以维修。靳海华多次向锦园小区业主委员会及锦园物业公司反映屋面漏雨情况，要求及时进行屋面维修，并屡次向锦园物业公司提出维修申请后，但锦园物业公司并未按照双方《物业服务合同》约定的内容向业主委员会提出使用项目费用概算计划并向专项维修基金管理部门提出动用专项维修基金的申请，致使靳海华家中因屋面漏雨，装修受损，影响正常居住生活。靳海华在本案中申请对其房屋漏雨的原因进行司法鉴定，经鉴定涉案房屋漏水的原因为阳台顶面及落水管进水口处存在防水质量缺陷、窗户外侧周边密封存在质量缺陷导致雨水渗漏室内装饰等。被告靳海华无奈自行进行维修，所产生的维修损失经鉴定结论认定为7403元，因锦园物业公司怠于履行义务，对该损失应先向靳海华予以承担。锦园物业公司在向靳海华承担维修损失7403元后，可以按照专项维修基金管理办法向专项维修基金管理部门申请支付。靳海华主张的损失42268元，除室内装饰维修损失以外，其余部分系其购买电器的费用，本院认为，靳海华没有提交证据证明其更换的电器是因屋顶漏雨造成的电器损坏，故室内装饰损坏以外的损失，本院依法不予认定。被告靳海华对于锦园物业公司主张物业管理的各项费用仍应当按照物业服务合同的约定予以承担，但锦园物业公司主张的滞纳金，靳海华不予承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第三十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）靳海华于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）西安锦园物业管理有限公司2011年4月至2012年7月31日的采暖费、热水费、水费、物业费等各项费用共计12854.11元；
二、原告（反诉被告）西安锦园物业管理有限公司支付被告（反诉原告）靳海华维修损失7403元；
以上第一项、第二项相抵，被告（反诉原告）靳海华应支付原告（反诉被告）西安锦园物业管理有限公司5451.11元；
三、驳回原告（反诉被告）西安锦园物业管理有限公司其余之诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）靳海华其余之反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费165元，由原、被告各半承担；反诉费428元由反诉原、被告各半承担，鉴定费8000元由原告承担（案件受理费由原告预交，反诉费及鉴定费由被告预交，执行时由原告支付被告8131.50元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 栾 震
审判员 王 霞
审判员 王晓萤
二〇一三年九月十日
书记员 高 瑞
法律链接：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。