湖北省武汉市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鄂01执异366号
异议人（被执行人）：湖北和合环保节能科技有限公司，住所地：湖北省黄冈市黄州区堵城镇新街40号。
法定代表人：汪电和，该公司经理。
申请执行人：湖北省农垦联丰小额贷款股份有限公司，住所地：武汉市武昌区都府堤129号。
法定代表人：余亦农，该公司董事长。
被执行人：汪电和，男，1959年10月30日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区，
被执行人：王桂林，女，1959年3月10日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区，
被执行人：湖北和旺环保节能建材有限公司，住所地：湖北省黄冈市黄州区堵城镇堵城新街40号。
法定代表人：汪电和，该公司经理。
在本院执行湖北省农垦联丰小额贷款股份有限公司（以下简称农垦公司）与汪电和、王桂林、湖北和合环保节能科技有限公司（以下简称和合公司）、湖北和旺环保节能建材有限公司（以下简称和旺公司）借款合同纠纷一案中，异议人和合公司对（2017）鄂01执恢137号执行公告不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人和合公司称：本院发布（2017）鄂01执恢137号执行公告，拍卖其名下位于湖北省黄冈市××宝塔大道××号的房产（以下简称案涉房产）。由于原预告登记在其名下的案涉房产因《房屋买卖合同》已经解除，和合公司无权对案涉房产进行处分。现湖北厚发置业有限公司（以下简称厚发公司）与湖北辛酉房地产开发有限公司（以下简称辛酉公司）达成协议，同意维持现状不变，委托第三方审计。厚发公司承诺审计结论出来后，仍以2012年的价格2260万元将黄州区宝塔大道50号银座1幢一至三层房产卖给辛酉公司。和合公司已与辛酉公司协商，待审计结论出来后，尽快筹措资金履行法院判决的债务。现审计工作正在进行中。一旦案涉房屋进行拍卖，存在低价处置的风险，进而为和合公司债务化解增加了难度。为实现辛酉公司利益最大化，从而及早履行包括申请执行人在内的债务，和合公司请求停止对案涉房产的拍卖，暂缓执行。为支持其请求，和合公司提交了相关协议书。
和合公司提交的证据记载，2012年5月，厚发公司将其开发的银座项目一至三层房屋及地下室作价2260万元出卖给辛酉公司并签订《房屋买卖合同》，约定房屋产权办理至辛酉公司名下之日起三日内，辛酉公司须先行还清向厚发公司的借款400万元的本金及利息。合同还约定购房款的支付方式为辛酉公司将上述房屋产权证办理至辛酉公司或其指定的公司名下3个月内向厚发公司支付第一期购房款500万元……和合公司、和旺公司、王桂林作为担保人为辛酉公司履行上述合同承担连带保证责任……辛酉公司未依约履行先行还清上述400万元及利息义务的，厚发公司有权单方解除合同……辛酉公司在上述房屋产权证办理至辛酉公司或其指定的公司名下8个月内不能付清全部购房款的，厚发公司有权收回上述房产抵偿债务，厚发公司已收取的购房款不计利息。其中，《房屋买卖合同》第九条第4项特别约定：辛酉公司用以上房屋产权进行融资贷款的，自贷款发放之日起三日内，辛酉公司应一次性提前付清全部购房款。
2013年9月22日，厚发公司、辛酉公司、和合公司、和旺公司四方当事人签订《协议书》，资源达成如下协议：1、辛酉公司签订房屋买卖合同后，将银座项目一至三层预告登记在和合公司名下，和合公司将上述房屋设定抵押1000万元并进行抵押预告登记。鉴于辛酉公司未能依据《房屋买卖合同》第九条第4项特别约定一次性付清全部购房款，现一致同意解除2012年5月份签订的《房屋买卖合同》。2、厚发公司与辛酉公司合作开发银座项目中，双方一致确认截止协议签订之日，辛酉公司投资款为1300万元。3、《房屋买卖合同》解除后，预告登记房屋设定的抵押1000万元及汪电和为他人购买银座项目房屋进行担保的担保款767882元，再加上辛酉公司在开发项目中应负担的成本开支及有关费用等，合计1299.85万元。辛酉公司和厚发公司一致同意上述1299.85万元从辛酉公司的投资款1300万元予以扣除。4、《房屋买卖合同》解除后，和合公司基于其与孙诚于2013年5月25日签订的《房屋租赁合同》享有的权利自动转让给厚发公司享有。5、本协议签订之日起三日内，和合公司应向登记机构办理撤销银座项目一至三层房屋的预告登记事项。
2016年2月25日，厚发公司、辛酉公司、和合公司、和旺公司四方当事人签订《补充协议书》，自愿达成协议如下：1、本协议生效后，厚发公司即撤回对其余三方提起的确认合同效力之诉的诉讼请求。2、厚发公司与辛酉公司一致同意就银座项目开发的投入、收支及盈亏情况委托第三方有法定资质的会计事务所进行审计。3、审计报告出来后，厚发公司将银座项目一至三层及地下室作价2260万元出卖给辛酉公司。双方根据审计报告并结合双方增减标的再商议付款时间及付款方式。但付款期限最长不超过五个月。4、辛酉公司未能依约付清款项的，厚发公司有权对上述房产进行任意处置。
本院查明：农垦公司与汪电和、王桂林、和合公司、和旺公司借款合同纠纷一案，本院于2013年10月17日作出（2013）鄂武汉中立保字第00195号民事裁定书，冻结汪电和、王桂林、和合公司、和旺公司银行存款580万元；如存款不足，查封其相应价值的其他财产。同年11月1日，本院向湖北省黄冈市房产管理局送达上述民事裁定及协助执行通知书，查封包括案涉房产在内的多处房产。
2014年5月8日，本院作出（2013）鄂武汉中民商初字第00415号民事判决书，判决：一、汪电和向农垦公司偿还借款本金500万元及利息（自2013年8月19日起算按月息为18‰计算至清偿完毕之日止）。二、汪电和向农垦公司偿还借款本金70万元及利息（自2013年8月19日起算按月息为18‰计算至清偿完毕之日止）。三、和合公司、和旺公司对汪电和上述第一项的借款本息承担连带担保责任。农垦公司不服，向湖北省高级人民法院提起上诉，该院于2015年11月24日作出（2015）鄂民二终字第00086号民事判决，维持本院（2013）鄂武汉中民商初字第00415号民事判决主文第一项、第二项、第三项，判令王桂林对汪电和应向农垦公司偿付的借款本金570万元及利息承担连带清偿责任。
上述判决发生法律效力后，汪电和、王桂林、和合公司、和旺公司未履行生效法律文书确定的义务，农垦公司于2016年2月29日向本院申请执行，本院以（2016）鄂01执529号立案受理。执行过程中，本院预查封案涉房产。2016年3月16日，因预查封房产无法处置，申请执行人未能提供被执行人其他财产线索，经申请执行人农垦公司同意，本院裁定终结本案的本次执行程序。2017年6月8日，本院恢复执行，案号为（2017）鄂01执恢137号。2017年12月12日，本院发布（2017）鄂01执恢137号公告，拟对和合公司名下位于湖北省黄冈市××宝塔大道××号的案涉房产进行拍卖。和合公司提出异议。
另查明，案涉房产预告登记的权利人为本案被执行人和合公司，义务人为厚发公司。2017年8月9日，武汉仲恒房地产估价有限公司出具仲恒房估字（2017）第0224号评估报告，案涉房产评估值为1124.34万元，单价为13000元/平方米（建筑面积）。
还查明，厚发公司已向本院提出案外人异议，认为案涉房产为其所有，请求中止执行。
本院认为：本案审查的焦点问题是法院能否拍卖预查封的房产。
首先，预查封的保全对象不是房产这一标的物本身，而是房产交付请求权和所有权移转登记请求权。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》精神，预查封是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施，即由法院送达预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续，待该房地产权属登记完结时转为正式查封。法院采取预查封是因为被执行人对未经登记的房地产享有一种期待利益，但其能否成为真正的权利主体尚处于不确定状态，故预查封期间法院不得拍卖预查封房产。
其次，根据民事诉讼法第二百四十二条“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施”等规定，执行法院采取强制执行措施的对象应该是被执行人所有的财产，法院只能拍卖被执行人的财产。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记的，发生效力；未经登记的，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，我国对不动产物权采用登记要件主义。案涉房产预告登记的权利人为本案被执行人和合公司，义务人为厚发公司，案涉房产所有权人应推定为厚发公司。
综上，预查封期间，法院不能拍卖尚未为被执行人所有、被法院预查封的房产。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
撤销本院于2017年12月12日作出的（2017）鄂01执恢137号公告。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖北省高级人民法院申请复议。
审 判 长 谌 玲
审 判 员 张跃松
人民陪审员 张爱珍
二〇一八年三月二十三日
法官 助理 马春燕
书 记 员 彭 芳