江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣中民一终字第173号
上诉人（原审被告，反诉原告）林某某。
委托代理人吴群，北京市中银（赣州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）赣州铝业股份有限公司。
法定代表人张志刚，董事长。
委托代理人张广勇，被上诉人赣州铝业股份有限公司办公室主任。
委托代理人张兆明，江西章贡律师事务所律师，被上诉人赣州铝业股份有限公司法律顾问。
上诉人林某某因与被上诉人赣州铝业股份有限公司（以下简称铝业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服赣县人民法院（2014）赣民二初字第602号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2012年5月15日，原、被告签订《房屋出租协议》，协议约定：原告将其所有的化验楼一楼及南面空地坪租赁给被告使用；原则上同意在原告没搬迁之前被告均可在承租范围内正常使用，但如遇政府政策“退城进园”原告需搬迁时则双方无条件自动解除租赁协议；月租金2000元，在每月的10日前交原告财务；协议签订后，被告须向原告交纳承租押金5000元，被告正常履行协议，原告则于协议期满后一个月内将押金退还被告，被告未按原告要求进行承租，对原告造成损失和带来不利影响，押金不予退回；被告承租期间水、电设施在原告允许范围内由被告自行安装，水费按2.3元／吨、电费按1.2元／度于每月10日前交原告财务；如被告因生产经营需要房屋进行装修改造、修整、需要砍伐树木，应书面征得原告同意，且所发生的费用由被告承担。2013年5月26日，原告与赣县人民政府签订《铝业公司退城进园协议书》，协议约定：原告由原址搬迁至红金工业小区；赣县人民政府收购原告222.73亩工业用地土地使用权和地上建筑物及附属物；原告自签订协议之日起8个月内搬迁完毕。同日，原告与赣县土地收购储备中心签订《国有建设用地使用权收储协议》（协议编号：2013-02号）。此后，原告组织人员开展搬迁工作。原告多次要求被告清场搬迁，但被告以租赁协议未达到自动解除条件为由拒绝搬迁。被告房屋租金缴至2014年6月30日、水电费缴至7月30日。2014年9月20日，原告铝业公司对被告林某某所承租的房屋予以停水停电。
原审法院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁协议》合法有效。根据协议约定：在原告没搬迁之前被告均可在承租范围内正常使用，但如遇政府政策“退城进园”原告需搬迁时则双方无条件自动解除租赁协议。2013年5月26日，原告与赣县人民政府签订《铝业公司退城进园协议书》且已经开展搬迁工作。原、被告签订的《房屋租赁协议》应当自动解除并失效。协议解除后原告铝业公司应返还被告交纳的租房押金。因此，原告请求解除原、被告签订的《房屋租赁协议》及要求被告交还被告所承租房屋的主张，本院予以支持。反诉原告林某某要求反诉被告铝业公司返还押金5000元的主张，本院予以支持。被告林某某在《房屋租赁协议》符合自动解除的条件后拒不搬迁，且自2014年7月1日起未交纳房屋租金及2014年8月1日至9月20日的水电费，因此，原告要求被告支付2014年7月1日起至腾房之日止的租金及水电费的主张，本院予以支持。反诉原告林某某提供的过磅单并非正式票据且无过磅单位盖章，工资表、日常开支记录、统计表均为反诉原告自己所写，照片仅能证明反诉原告所购买木材的现状，上述证据无法形成合法有效的证据链，且无其他证据予以印证，均不能证明反诉原告因反诉被告停水停电给其造成的损失大小，反诉原告在本院指定的期限内明确表示对自己的损失不进行司法鉴定，由此造成的不利后果应由其自行承担。反诉原告林某某要求反诉被告铝业公司赔偿损失的主张，因证据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、原告（反诉被告）铝业公司与被告（反诉原告）林某某签订的《房屋出租协议》自2013年5月27日起解除。二、被告（反诉原告）林某某于本判决生效之日起五日内将原告（反诉被告）铝业公司所有的化验楼一楼及南面空地坪腾出交还原告（反诉被告）铝业公司。三、被告（反诉原告）林某某于本判决生效之日起三日内支付所欠原告（反诉被告）铝业公司水电费1565.3元及房屋租金（按2000元／月自2014年7月1日起至腾出交还之日止）。四、反诉被告（本诉原告）铝业公司在本判决生效之日起三日内返还反诉原告（本诉被告）林某某租赁押金5000元。五、驳回反诉原告林某某的其他诉讼请求。六、如果当事人未能按本判决确定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费400元、反诉案件受理费6166元，合计6566元，由原告铝业公司（反诉被告）负担200元，由被告林某某（反诉原告）负担6366元。
上诉人林某某上诉称：一、双方在《房屋出租协议》中未约定租期，只约定如遇政府政策“退城进园”上诉人需搬迁时则双方无条件自动解除协议。但同时被上诉人负责人也曾亲口承诺，上诉人可以在该处至少租赁五年。基于此，上诉人租赁该房屋用于木材加工，并投入了大量的重型机器设备及其他生产设备。后不到一年时间，被上诉人与赣县人民政府签订《退城还园》协议，并于2014年9月在未通知上诉人的情况下擅自对上诉人租赁的房屋停水停电，同时要求与上诉人解除租赁协议。事实上，被上诉人在一审起诉时，甚至在一审过程当中仍然在原址生产办公，尚不具备合同解除的条件，上诉人在被上诉人完全搬迁之前仍然可使用租赁房屋。退一步来说，即便被上诉人依据与赣县人民政府签订的《退城还园》协议要求解除合同，也应当依据法律规定及时、有效的通知上诉人，并且给予合理的搬迁时间。一审中，被上诉人提供2014年10月28日出具的律师函一份证明其已通知上诉人，但并未提供证据证明上诉人已收到该份律师函。退一步来说，即便认定上诉人收到该份律师函，被上诉人也未提供任何依据证明已达到上诉人需要搬迁的条件，即被上诉人未以任何合法有效的方式告知上诉人其与赣县人民政府签订了《退城还园》协议、达到了合同的解除的条件。一审判决简单认定上诉人与被上诉人签订的《房屋出租协议》于2013年5月27日解除无任何事实及法律依据。二、被上诉人在未履行通知义务的前提下，擅自对上诉人租赁的房屋停水停电，导致上诉人被迫停产。因上诉人租赁房屋用于经营木材加工，而木材属于易腐烂材料，目前大部分的木材原材料因停产导致大量的腐烂，同时租赁房屋内还有大量的机器设备，上诉人仍需雇请人员看守，这每一项都是极大的损耗。被上诉人擅自停水停电的行为严重违反合同约定，对上诉人造成的损失应当承担全部赔偿责任。三、本案因被上诉人违约，上诉人却因本诉讼耗费了大量的人力、物力及经济成本，且迫于经济压力，导致上诉人无法按一审诉讼请求表达诉求，无能力再支付高额的诉讼费用，无奈之下变更一审主张的诉讼请求。同时，在一审庭审中，上诉人已明确提出申请进行财产鉴定，也正是因无力支付需要向法院缴纳的高额鉴定费用，导致无奈放弃申请鉴定的请求，这也导致上诉人无法提供直接证据证明木材损失。原审判决认定事实不清，处理不当，请求二审法院依法判决上诉人与被上诉人签订《租赁合同》自二审判决生效时解除，合同解除时上诉人才搬离租赁房屋，被上诉人依法赔偿上诉人因其违约解除合同所导致的损失共计人民币100000元。
被上诉人铝业公司辩称：一、上诉人认为一审判决租赁合同解除无事实和法律依据是错误的。上诉人认为双方所签租赁合同的解除条件是实际搬迁完毕，这与合同约定“需搬迁时”是明显不同的。上诉人故意将搬迁时需履行的条件，理解为搬迁完毕，其目的是拒绝搬迁，索要高额的搬迁费用。合同约定需搬迁时合同自动解除，这是明确的。从一审查明的事实来看，2013年5月26日被上诉人与赣县人民政府签订的退城进园协议及与国土局签订的协议，均约定了被上诉人所有的厂房必须无条件搬迁，据此上诉人根据合同约定应该无条件自动解除租赁协议。二、被上诉人与县政府签订退城进园协议后，多次书面通知上诉人需立即搬迁，有被上诉人以及其法律顾问出具的一系列的通知函、律师函为证。另一方面上诉人实际缴纳租金的期限2014年6月30日，水电费是2014年7月30日，之后既未缴纳租金也未缴纳水电费，上诉人自身的行为也足以证明其完全知道，其承租的房屋需要搬迁的事实。因此上诉人以被上诉人未通知为由，拒绝搬迁是不成立的。三、上诉人认为被上诉人擅自停水、停电，属于严重违约行为，这是不能成立的。被上诉人对上诉人采取停电、停水措施，是因为上诉人不肯搬迁，也不缴纳租金和水电费。上诉人所谓的经济损失与被上诉人没有直接的必然因果关系。原审判决认定事实清楚，处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，被上诉人铝业公司向本院提交了以下新的证据：《函》复印件10份，欲证明赣县土地收购储备中心自2013年6月6日起至2014年8月5日，定期向被上诉人发送正式的函件，要求被上诉人停产并在8个月内完成搬迁。上诉人对上述证据的真实性、合法性、关联性持有异议。被上诉人提交了原件予以核对，原件已返还被上诉人。本院认为，上诉人对上述证据的“三性”持有异议，但上诉人并未提交证据予以证明，本院对其证据“三性”予以认定。
二审经审理查明：被上诉人铝业公司与赣县人民政府于2013年5月26日所签《铝业公司退城进园协议书》第二条第（4）项约定，对被上诉人铝业公司退城进园停产进行补偿。自签订本协议之日起，被上诉人应从次日开始停产，并在8个月之内搬迁完毕。赣县土地收购储备中心分别于2013年6月6日、7月5日、8月5日、9月5日、10月9日、11月5日、12月4日、2014年6月10日、7月17日、8月5日向被上诉人发出《函》件，要求被上诉人完成老厂区退城搬迁事宜，完成搬迁清场工作。被上诉人分别于2013年7月15日、10月24日、2014年4月8日、8月12日向上诉人发出《搬迁通知》，要求上诉人完成搬迁。2014年9月9日，被上诉人向上诉人发出了一份《关于尽快结算水电费和租房押金的通知》，其内容为：“林某某先生：我公司C宗地拆迁工作已开始。你租我公司化验楼一楼及南面空地坪租期，根据你与我公司签订《房屋出租协议》，第1条中已自动解除，我公司于2014年7月份开始停收租金。现尚有几项费用请尽快到我公司财务部结算清楚。1、房租押金凭原始凭证退回。2、请在2014年9月20日前交清8-9月份的水电费。3、拆迁公司已通知我公司，于9月20日前切断C宗地水电。以上事宜，请在9月20日前落实！”。2014年10月28日，江西南芳律师事务所受被上诉人委托，向上诉人发出了一份《律师函》，要求上诉人立即搬出并返还租赁物给被上诉人，上诉人在原审庭审中认可收到了此《律师函》。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。上诉人林某某与被上诉人铝业公司签订的《房屋出租协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。上诉人林某某与被上诉人铝业公司于2012年5月15日所签《房屋出租协议》约定，如遇政府政策“退城进园”被上诉人铝业公司需搬迁时则双方无条件自动解除出租协议。被上诉人铝业公司与赣县人民政府于2013年5月26日所签《铝业公司退城进园协议书》第二条第（4）项约定，自签订本协议之日起，被上诉人应从次日开始停产，并在8个月之内搬迁完毕。即被上诉人铝业公司在2013年5月27日就应停产搬迁。故上诉人林某某与被上诉人铝业公司于2012年5月15日所签《房屋出租协议》，应于2013年5月27日自动解除。因协议已经解除，故被上诉人于2014年9月20日对上诉人停水停电不具有违约行为，被上诉人不应承担违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。上诉人林某某主张被上诉人的负责人曾亲口承诺其租期至少五年，因上诉人未提交证据予以证明，本院不予采信。上诉人主张其仅在2014年10月28日收到江西南芳律师事务所受被上诉人委托向其发出的《律师函》，不符合逻辑，因为赣县人民政府在催被上诉人搬迁，被上诉人也应当要告知并要求上诉人进行搬迁，故本院可以认定被上诉人分别于2013年7月15日、10月24日、2014年4月8日、8月12日、9月9日多次要求上诉人进行搬迁。此外，上诉人要求被上诉人赔偿其损失100000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人林某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 军
审 判 员 傅 忠
代理审判员 彭 莉
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 王 佳
代理书记员 童子风