北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0106民初6509号
原告：中金联创投资控股有限公司，住所地北京市朝阳区安贞西里四区23号楼4层04B室。
法定代表人：张亚清，董事长。
委托诉讼代理人：赵喜亮，男，1969年11月10日出生。
被告：北京旭能光伏科技有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路128号院1号楼2层216室。
法定代表人：张会恩，执行董事。
被告：张会恩，男，1974年7月8日出生。
委托诉讼代理人：陈丽静，河北冀凯律师事务所律师。
被告兼以上二被告的委托诉讼代理人：谢鸿浔，男，1946年7月15日出生。
原告中金联创投资控股有限公司（以下简称中金联创公司）与被告北京旭能光伏科技有限公司（以下简称旭能光伏公司）、张会恩、谢鸿浔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中金联创公司的法定代表人张亚清，被告张会恩的委托诉讼代理人陈丽静，被告兼被告旭能光伏公司、张会恩的委托诉讼代理人谢鸿浔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中金联创公司向本院提出诉讼请求：一、被告旭能光伏公司向原告支付租金及房屋占有使用费14万元；二、被告旭能光伏公司向原告支付违约金232050元；三、被告旭能光伏公司赔偿原告各项损失1228189.66元，其中包括押金损失440356元及装修损失787833.66元；四、被告张会恩、谢鸿浔对以上债务承担连带责任；五、被告承担诉讼费。事实与理由：2015年5月18日，原告与被告旭能光伏公司签署了租赁协议。合同履行期间被告拖欠房租，自2015年5月18日至2016年5月31日房租共计91万元，后陆续支付77万元，至今仍拖欠14万元。被告拖欠租金的行为，直接导致原告在2016年5月31日被北京诺德置业有限公司提前终止租赁合同，给原告带来巨大损失，具体损失明细如下：1、因被告至今没按约定办理退租手续，办公家具未搬走，公司注册地未迁出北京诺德置业有限公司，造成原告至今仍按每月152962.5元向北京诺德置业有限公司承担租金，自2016年6月1日起需承担至被告注册地迁出北京诺德置业有公司之日止。2、原告被北京诺德置业有限公司没收租房押金440356元。3、房屋装修损失：包括装修费：60万元、地板24483.66元、办公房门12400元、灯具16400元、地毯40950元、壁纸43000元、多功能厅设备50600元等其他装饰材料。合计787833.66元。因催告无果，故诉至法院。
被告旭能光伏公司、谢鸿浔辩称：原告与被告签订了房屋租赁合同，开始关系很好，后来被告资金链断了，交付几期房租，最后通过向原告法定代表人借款的形式支付租金35万元。2016年5月初发现门被上锁，进不去，钥匙在原告公司周女士手里。关门同时把电也断了。我方现在不欠房租。房子里还有我们的东西，东西都装上了搬家公司的车，原告不让我们搬然后又卸下来了。因为没有经营地址，所以注册地迁不了。原告起诉书与事实不符，不是我方原因导致原告与诺德公司解除合同，押金损失及装修损失不是我方造成的，不同意赔偿。谢鸿浔与本案无关，原告无权起诉。
被告张会恩辩称：1、本案是原告与被告旭能光伏公司签订了合同，与张会恩没有关系，应当依法驳回对张会恩的起诉；2、被告旭能光伏公司已经分四次向原告支付了押金和租金，已经履行了全部付款义务，不拖欠原告租金；3、我方2016年5月4日向原告支付最后一笔租金后，原告已经明确与我方说明双方租赁关系解除，并收回我方租赁房屋。在我方到租赁房屋拉办公用品时，原告不让拉走，扣留了电脑及保险柜，保险柜内有公章和办公手续等。我方没有违约，不同意支付违约金。原告诉称的押金损失及装修损失与我方无关，不同意赔偿。不同意承担诉讼费用。原告扣押我方公章使我方无法正常办公，我方保留诉权。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：
2015年5月18日，甲方：中金联创公司（出租人）与乙方旭能光伏公司（承租人）签订《租赁协议》，约定甲方将北京市丰台区南四环西路128号1号楼216-224房间于2014年11月19日承租的房屋部分，以合署办公模式出租给乙方（见附件1彩图），黄色彩图为共用部分，红色彩图归甲方使用，绿色彩图归乙方使用，紫色彩图甲方根据自身业务需要可改变使用功能乙方不得干预；租赁期限为壹年，自2015年5月18日起至2016年5月17日止，每月租金为70000元整，年租金为84万元；租金支付方式为先付租金后使用房屋，租金每季度支付一次，第一季度为210000元整，乙方应于本协议签订的当日内，将自2015年5月18日起至2015年8月17日止为首期租金，一次性支付给甲方，其后各期租金按季度支付，在上笔己付租金对应租期的最后十日前支付下一季度租金；甲乙双方约定租赁房屋的押金为70000元整，乙方应于签订协议之日向甲方一次性支付房屋租赁押金，在任何情况下，乙方不得要求以押金抵付租金或任何其他费用。……在本协议有效期内，乙方若提前解除协议要求退租的，需提1个月通知甲方，房租使用期不足一月按整月计算租金，同时乙方押给甲方的押金不予退回，本协议予以解除。双方在协议中约定：八、乙方应分摊的房租及各项费用，每期交费若超过十个工作日不予交费，视为乙方违约，需按日千分之三交纳违约滞纳金，同时甲方有权单方面解除协议，一切损失由乙方承担。
合同履行中，被告旭能光伏公司于2015年5月19日支付租金28万元（包括押金7万元）；于2016年1月15日支付租金22万元（包括水电费1万元）。被告谢鸿浔于2016年5月4日支付租金35万元。庭审中，原、被告均认可房屋租金共计交纳了77万元。
庭审中，原告提交与北京诺德置业有限公司（以下简称诺德公司）于2014年11月19日签订的《房屋租赁合同》，证明原告自诺德公司处承租涉案房屋。原告亦称因被告旭能光伏公司未按期交纳租金，2016年6月3日诺德公司与原告签订《<房屋租赁合同>解除协议》，终止合同。该解除协议上载明：“鉴于乙方（中金联创公司）由于非甲方（诺德公司）的原因提出终止合同，……一、乙方退租已承租的房屋，退租日期为2016年5月31日，……二、合同押金440356元，因乙方未按时缴纳2016年4月1日至2016年5月31日租金，该部分租金从押金中扣除，剩余押金部分甲方不予退还”。原告称其虽于2016年5月31日搬离涉案房屋，但诺德公司向其收取租金截止日期为2016年6月17日，故向被告主张支付2016年4月18日至2016年5月17日的租金及2016年5月18日至2016年6月17日的房屋占有使用费合计14万元。
庭审中，被告称不欠付租金，原告曾口头承诺减免部分租金，涉案房屋已于2016年5月4日交还原告。后又称以押金抵扣租金后不欠付租金，原告在2016年5月4日已经明确告知双方租赁关系解除。对此，原告均不予认可。原告提交北京市中信公证处（2016）京中信内民证字132948号《公证书》，对中金联创公司法定代表人张亚清与张会恩、谢鸿浔的手机短信聊天记录进行了证据保全，证明原告催缴租金的事实。该公证书中，张会恩2016年5月24日09:09短信显示：“……你看看安排人把我们的东西找地方寄存一下”；2016年6月17日15:25短信显示：“协议已签署下周钱到账，派人去付款，搬家，办理迁出。”原告亦提交《室内装饰装修工程施工合同》、《地毯承揽合同》、《壁纸销售合同》、《设备采购合同》及《销售凭证》等证据材料，证明其装修损失。对此，被告不予认可。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告中金联创公司与被告旭能光伏公司签订的《租赁协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效，双方均应依约履行。原告将涉案房屋租与被告使用，被告应当按照合同约定支付房屋租金。根据已查明事实，被告向原告支付了2015年5月18日至2016年4月17日的房屋租金77万元，尚欠2016年4月18日至2016年5月17日期间的房屋租金7万元。被告辩称原告曾口头同意减免部分租金，又称原告同意以押金抵扣租金，对此原告均不予认可，被告亦未提交证据证明，故本院不予采信。被告辨称原告在租赁期内告知其解除租赁关系，并于2016年5月4日收回涉案房屋，该辩称与原告提交《公证书》的证明内容相悖，本院亦不予采信。根据原告与案外人诺德公司签订的《<房屋租赁合同>解除协议》，诺德公司于2016年5月31日收回涉案房屋，因被告在租期届满后未交回涉案房屋，应向原告支付2016年4月18日至2016年5月31日期间的房屋占有使用费32667元。原告主张将房屋占有使用费计算至2016年6月17日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告未按照《租赁协议》的约定支付租金，应当承担违约责任，但原告主张的违约金过高，被告亦要求降低，本院予以酌减。
对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院认为，原告与案外人诺德公司签订的《<房屋租赁合同>解除协议》载明系原告向案外人提出终止合同，且被告违约不必然导致原告对案外人违约，故对原告主张的各项损失，本院均不予支持。原告要求被告张会恩、谢鸿浔承担连带赔偿责任，经查，二人非合同主体，亦未承诺对被告旭能光伏公司的债务承担连带责任，故本院对原告该项诉讼请求，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、北京旭能光伏科技有限公司于本判决生效之日起十日内向中金联创投资控股有限公司支付租金及房屋占有使用费102667元；
二、北京旭能光伏科技有限公司于本判决生效之日起十日内向中金联创投资控股有限公司支付违约金50000元；
三、驳回中金联创投资控股有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19202元，由中金联创投资控股有限公司负担17378元（已交纳）；由北京旭能光伏科技有限公司负担1824元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 柴海燕
人民陪审员 王子旭
人民陪审员 张惠玫
二〇一七年九月十一日
书 记 员 董 博