江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第1062号
上诉人（原审被告）胡敏。
委托代理人张冠群，江苏天全律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李群红。
被上诉人（原审原告）刘美英。
委托代理人侯红庆、陆国中（受两被上诉人共同委托），江苏孟元律师事务所律师。
上诉人胡敏与被上诉人李群红、刘美英房屋租赁合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2014）宜开民初字第0715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
2013年4月12日李群红、刘美英与胡敏签订《租赁协议》一份，约定了李群红、刘美英将其所有的坐落于宜兴市宜城街道今日星城某层店面房（阳羡东路某号）租给胡敏，租期自2013年7月1日至2015年6月30日，第一年租金166000元、第二年租金182600元、胡敏需提前一个月全额付清第二年房租，不得转租及违约金80000元等事宜。合同签订后，胡敏按约支付了第一年房租166000元，并占有使用该店面。2014年6月18日胡敏未能按约于2014年5月31日前支付2014年7月1日至2015年6月30日的租金，李群红即在胡敏已在该店面房上锁的情况下，再自行加上一把锁。2014年6月23日胡敏前往所承租的店面房，发现房门被他人上锁后立即报警，后胡敏向办案民警反映，其先和房东联系，协商解决此事。2014年6月20日李群红以快递方式向胡敏送达通知函，载明2014年6月25日前胡敏未能预交第二年房租的，其将收回房屋并保留追究其法律责任的权利。2014年9月23日李群红诉至法院请求判令：1、确认双方房屋租赁协议解除；2、胡敏支付7个月的房租106516元；3、胡敏支付违约金80000元；4、本案诉讼费由胡敏负担。
2014年10月11日胡敏提起反诉，要求李群红、刘美英向其支付违约金46000元、赔偿装修残值、返还半个月租金6917元，但经法院多次催要，胡敏未在指定期限内缴纳反诉费。庭审中，针对胡敏提出的反诉请求，李群红、刘美英辩称，在其上锁之前胡敏既已将房屋内所有设备搬空，其为保护自身财产安全、避免损失扩大才将店面上锁，锁门也是在行使留置权。且上锁前其当着胡敏的面说过要将该店面房上锁，当时胡敏没有反对，其认为当时胡敏是同意其上锁的，胡敏违约在先，其将店面上锁也未造成胡敏实际损失，故其无需支付违约金、退还剩余租金，对于该店面房内的装修，其不同意补偿装修残值，但同意胡敏自行拆除相关设施、将房屋恢复原样。
又查明：2014年12月11日本案第一次庭审时，李群红当庭向胡敏送达了解除房屋租赁协议书。庭审结束后李群红、胡敏在法院组织下各自取下锁在本案所涉店面门上的锁，现该店面内可移动的、属于胡敏的设施均已清空，该店面处于李群红、刘美英实际控制之下。同时，本案审理过程中，李群红、刘美英表示不再出租本案所涉店面给胡敏，胡敏也表示其至今仍未缴纳第二年租金、不再承租该店面。
上述事实，有租房协议、照片、通知函、快递存根、接处警工作登记表、录音资料、解除房屋租赁协议通知书及庭审笔录等证据在卷佐证。
原审法院认为：
李群红、刘美英与胡敏于2013年4月12日签订的租赁合同真实、合法、有效，双方当事人应按照该合同约定履行各自义务。胡敏未能在合同约定的期限内缴纳下一年租金，已构成根本违约、胡敏应向李群红支付违约金，但结合本案事实，法院认为李群红、刘美英主张的违约金80000元过高，应予调整，法院酌定胡敏应向李群红、刘美英支付违约金20000元。胡敏至今未缴纳第二年租金，而李群红也于2014年6月18日将店面房上锁，致使胡敏丧失了对本案所涉店面的实际控制权，双方均已实际行动解除了此前签订的租房协议，故李群红、刘美英诉请要求胡敏支付2014年7月1日至今的租金、并解除双方签订的租房协议已无事实和法律基础，法院不予支持。对于李群红于2015年2月5日提出的要求追加徐赞为本案被告的请求，依据合同相对性原则，法院认为徐赞作为本案被告并不适格，不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、胡敏于判决发生法律效力之日起十日内向李群红、刘美英支付违约金20000元。二、驳回李群红、刘美英的其他诉讼请求。一审案件受理费4030元，由李群红、刘美英负担3598元，由胡敏负担432元。
上诉人胡敏不服原审判决，向本院提起上诉称：一、其已经预交了236000元租金，多支付的70000元租金是上诉人女儿施某下支付的，故上诉人在一审时候不知情，而且被上诉人发出的通知明确上诉人交付剩余租金的期限为2014年6月25日，已经变更了支付期限，但被上诉人在租期未届满时就锁了门，故系被上诉人违约在先。而非其违约。二、其曾经交过10000元押金，而且在双方清点财产时尚有电费余额3074.32元应当一并处理。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判被上诉人退还租金70000元及押金10000元。
被上诉人李群红、刘美英辩称：一、多支付的70000元系上诉人受上一手承租人指示支付的违约金，上诉人违反民事诉讼的诚实信用原则，恶意利用已有的证据虚构法律事实及法律关系提起上诉，上诉人在原审中已经认可了拖欠2015年全年租金的事实。二、关于押金10000元，其确实收到了该笔款项，但已经代被诉人支付了物业管理费等费用，应予革除。关于余电应由上诉人自行去退还款项，与其无关。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审一致，本院予以确认。
二审另查明，胡敏曾经在一审中陈述当时为了寻找新的合作伙伴，准备重新装修，里面的东西都搬出去了，再后来就被被上诉人锁门。在胡敏提供的录音中，李群红曾表示：你打电话给我我去开，钥匙在我家里。此外，录音中，承租人一方人员施思、徐赞认为房租付到6月30日。
二审中，胡敏提供了2013年的4月12日的汇款凭证一份，载明其向被上诉人支付了236000元，证明其租金支付到了2014年的11月，不存在根本性违约。李群红、刘美英质证称：多付的70000元款项系上一手承租人因提前解除合同与其达成协议支付的违约金，因上一手承租人王某与上诉人存在着房屋转让费的结算，而直接指示上诉人向其进行了支付。为此，李群红、刘美英又提供了与王某就本案所涉房屋签订的租赁合同，租赁期限至2014年6月30日，违约方需支付80000元违约金。胡敏质证称：该份合同是上诉人与王某签订的，而其没有向王某转租该店面，而是直接与被上诉人签订的租房协议，不存在所谓的房屋转让费，也不可能根据王艺锦指示支付违约金。
二审再查明，胡敏曾在一审中陈述其上一家是王艺锦，也曾在一审中提供收条一张，载明王某收到徐某涉案房屋转让费310000元。此外，诉争合同中约定，双方的付款以收条为凭。但胡敏认为，被上诉人仅出具了押金收条，而未出具所谓的166000元租金收条。
二审中，李群红、刘美英提供涉案房屋的物业费收据一张，载明物业费6500元（2013年5月1日至2014年6月30日），日期2015年2月14日。胡敏质证称：对真实性无异议，但其曾向物业经理交过2400元，而且物业费已经超出了承租期。
二审中，胡敏提供了涉案房屋2015年5月份的电费发票，载明用电7483.2，剩余3461，证明根据法院清点交接时的用电7458.58，可以推算出当时的剩余电量是3485.62度，余额为3074.32元，应予退还。李群红、刘美英质证称：由法院核实。
以上事实，由汇款凭证、房屋租赁合同、物业费收据、电费发票、原审笔录与证据材料、及当事人陈述等证据在卷佐证。
本案的争议焦点为：一、本案所涉的70000元系支付的房屋租金还是代为支付的违约金。二、本案应当由何方当事人承担违约责任。三、押金及电费应当如何抵扣。
本院认为：
关于争议焦点一，当事人应当对自己主张或反驳对方主张所依据的事实提供证据证明，否则将承担于己不利的法律后果。对证据证明力的有无和大小的认定，应当遵循逻辑推理和日常生活经验。本案中，胡敏称多汇的70000元系多支付的房租，但其在一审期间的自述，以及承租人方人员施某、徐某在录音中的表述均认为支付了一年的租金，与胡敏所陈述的该70000元是施思多支付的租金所以胡敏不知情互相矛盾。而且，租金支付一般是按年度、或月度结算，但双方约定的第一年租金为166000元，第二年为182600元，无论按年度还是月度计算均无法得出70000元这一整数租金，显然按照常理是不会如此支付租金的。而胡敏在二审中认为其系非因转租而是直接签订的房屋租赁合同且未支付转让费，但其在一审中已经自认系从王某处转租了店面并提供了转让费的收条，其二审中的陈述再次与一审陈述自相矛盾，且与事实不符。结合李群红、刘美英与王艺锦签订的租房协议中约定了违约金的情形，本院认为刘美英、王某的相关陈述更具有可信性，该70000元系系用于代王某支付违约金已经达到了高度可能性，对此事实予以认定。
关于争议焦点二、胡敏未按约支付下一年度的租金，且已经将东西基本搬出，在此情况下，出租人有权行使相应的抗辩权，而且李红群也在当时表示要开门可以找其，故李红群、刘美英的相关行为并不构成根本性违约。此外，李红群、刘美英发出通知是为了进行催要房屋租金，而没有变更合同的意思表示。据此，原审法院认定胡敏未按时交纳租金而违约，并综合当事人过错及合同履行情况认定违约金为20000元并无不当。
关于争议焦点三，虽然胡敏在二审中才提供了相关证据，但影响到了案件基本事实的认定，本院认为押金及电费均应当予以抵扣。由于胡敏自称缴纳了2400元但未举证证明，本院对其的陈述不予采信，故押金10000元应当在扣除一年的物业费后抵扣4428.57元，电费应当抵扣3074.32元，胡敏还应当支付违约金12497.11元。鉴于胡敏在二审中提供新证据导致改判，故上诉费用仍由其承担。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销宜兴市人民法院（2014）宜开民初字第0715号民事判决主文及诉讼费负担部分；
二、胡敏于本判决发生法律效力之日起十日内向李群红、刘美英支付违约金12497.11元；
三、驳回李群红、刘美英的其他诉讼请求。
若胡敏未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
一审案件受理费4030元（已由李群红、刘美英预交），由李群红、刘美英负担3760元，由胡敏负担270元。二审案件受理费1800元（已由胡敏预交），由胡敏负担。胡敏于本判决发生法律效力之日起十日内直接将270元支付给李群红。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘晓伟
审 判 员 王一川
代理审判员 刘翼洲
二〇一五年七月二十日
书 记 员 窦 玥