江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）镇民终字第1537号
上诉人（原审原告）韩光菊，女，1969年2月生，汉族，丹阳市人。
委托代理人张祖义，江苏金矛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）殷跃方，男，1962年3月生。
委托代理人陈炳正，丹阳市新世纪法律服务所法律工作者。
原审第三人丹阳市远洋石化机械有限公司。
法定代表人殷跃方，该公司董事长。
委托代理人陈炳正，丹阳市新世纪法律服务所法律工作者。
上诉人韩光菊因不当得利纠纷一案，不服丹阳市人民法院（2013）丹导民初字第238号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
韩光菊诉称：2012年4月17日，经丹阳法院委托、镇江市恒信拍卖行拍卖，韩光菊竞得远洋公司位于丹阳市皇塘镇蒋墅村的房产（房屋所有权证：丹房权证皇塘字第××号）。2012年6月19日，丹阳法院作出（2011）丹执字第1403-3号民事裁定，裁定上述房产及土地归韩光菊所有。根据镇江市恒信拍卖行拍卖瑕疵说明第二条“目前该房产一楼约710平方米租赁给世纪华联使用，年租金约229元／平方米，租金已交至2016年4月12日，买受人可依法主张租金权利。”同时根据镇江市恒信拍卖行提供的房屋出租协议，上述房屋的出租方为殷跃方。现韩光菊请求殷跃方返还租金752000元，同时以远洋公司与殷跃方财产混同为由，要求远洋公司承担连带清偿责任。
殷跃方辩称：韩光菊所诉主体不对，应起诉远洋公司，因为拍卖时房屋是公司的。所涉房屋在2010年就已经过户给远洋公司。
远洋公司辩称：韩光菊在竞拍远洋公司房产时，对于瑕疵已经充分了解，也在瑕疵说明书上予以签字认可，现再主张租金权利，依据不足。
原审法院经审理查明，因案外人周见明申请执行远洋公司一案，丹阳法院根据生效的（2011）丹导民初字第268号民事判决书，依法对远洋公司的财产进行强制执行。2012年4月17日，远洋公司名下的位于丹阳市皇塘镇蒋墅迎宾西路29号2193.7平方米的房产经丹阳法院委托评估、拍卖（镇江市恒信拍卖行），韩光菊以298万元的价格竞买成交。2012年6月19日，丹阳法院依法作出（2011）丹执字第1403-3号民事裁定书，裁定上述房产及土地（房屋面积2193.7平方米、土地面积945.2平方米）归韩光菊所有。
上述房屋原登记在殷跃方名下，2007年8月24日，殷跃方与案外人刘斌达成房屋出租协议，约定将本案所涉房屋的一楼计820平方米出租给刘斌（开办世纪华联超市），约定租赁期限15年，自2008年4月13日起算，由承租人预付2008年4月13日至2016月4月12日共8年房租计150.4万元（殷跃方与刘斌一致认可8年房租已付清）。2010年8月，殷跃方因其夫妻二人经营的远洋公司需要资金周转，由殷跃方将上述房屋过户给远洋公司（拟打算进行抵押贷款）。远洋公司未实际支付房屋价款，殷跃方也未向远洋公司移交所收租金。
在拍卖过程中，由镇江市恒信拍卖行有限责任公司对拍卖标的进行了说明：“该房产一楼约710平方米租赁给世纪华联使用，年租金229元／平方米，租金已交至2016年4月12日，买受人可依法主张租金权利。”
原审法院认为：韩光菊依法取得房屋所有权，其有权按照拍卖的说明主张相应的租金权利。远洋公司的房屋经法院司法拍卖，拍定的价格中未扣除租金因素，现拍卖款已用于清偿远洋公司的债务，远洋公司获得该部分利益显属不当得利，应当返还给韩光菊。殷跃方作为原房主，实际已收取8年的房租并无不妥。韩光菊主张远洋公司应与殷跃方负连带清偿责任，无事实和法律依据，不予支持。
对于本案中所涉房屋的租金情况确定如下：
拍卖瑕疵说明中所注明的一楼租赁面积为710平方米，租金为229元／平方米，即年租金为162590元。韩光菊主张租金权利的日期应以拍卖成交确认书上载明的日期即2012年4月17日为准。根据房屋出租协议，殷跃方已经预收了8年（2008年4月13日至2016年4月12日）的房租，韩光菊可主张3年361天的租金即648578元（3年＊162590元＋361天＊162590元／365天）。
原审法院判决：一、第三人丹阳市远洋石化机械有限公司于判决生效后10日内返还韩光菊房屋租金648578元。二、驳回韩光菊的其他诉讼请求。
上诉人韩光菊不服上述判决，向本院提起上诉称：1、韩光菊依法取得讼争房屋的所有权，依据拍卖瑕疵说明，上诉人有权要求殷跃方退还实际收取的租金；2、殷跃方与远洋公司资产混同，故殷跃方与远洋公司应当共同返还租金。
被上诉人殷跃方、原审第三人远洋公司称，原判正确。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本案争议焦点是：殷跃方预收的2012年4月17日至2016年4月12日的房屋租金是否属于不当得利。
本院认为，殷跃方预收2012年4月17日至2016年4月12日的房屋租金，属于不当得利，应当返还给韩光菊。理由是：1、韩光菊有权主张房屋租金（使用费）。韩光菊于2012年4月17日（通过法院的司法拍卖）取得了房屋的所有权，该房屋的所有权，包含了所有权的全部权能。因此，韩光菊有权收取房屋自2012年4月17日起的租金（使用费）。2、买卖不破租赁，是对承租人承租权的保护，而不是对出租人出租权的保护（不是出租人可以继续享有租赁合同约定的权利）。买卖不破的是，承租人的承租期限、给付租金的数额、给付租金的方式。买卖必然打破租赁合同、租赁关系的主体。3、殷跃方收取租金时，有租赁合同为依据，但是，司法拍卖打破了租赁合同后，殷跃方保有租金（2012年4月17日至2016年4月12日），丧失了合同上的根据。殷跃方保有租金（2012年4月17日至2016年4月12日）缺乏正当性，属不当得利。
韩光菊的诉请是，殷跃方返还不当得利，远洋公司（因与殷跃方财产混同）承担连带责任。原审判决是，殷跃方无返还义务，远洋公司有返还义务。原审判决，判非所请。且原审判决远洋公司（因不当得利）履行返还义务，没有法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销丹阳市人民法院（2013）丹导民初字第238号民事判决。
二、殷跃方于本判决生效后10日内返还韩光菊房屋租金648578元。
三、驳回韩光菊对第三人丹阳市远洋石化机械有限公司诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5660元，财产保全费4020元，合计9680元，由殷跃方负担，韩光菊在一审案件中预交的案件受理费5660元，财产保全费4020元，合计9680元，由一审法院退还，殷跃方应负担的一审案件受理费5660元，财产保全费4020元，合计9680元，于本判决生效之日起十日内向一审法院交纳。二审案件受理费5660元，由殷跃方负担。韩光菊预交的二审案件受理费5660元由本院退还，殷跃方应负担的二审案件受理费5660元于本判决生效之日起十日内向本院交纳。
本判决为终审判决。
审 判 长 李书文
审 判 员 黄 甦
代理审判员 张 剑
二〇一四年六月五日
书 记 员 张建华
相关法律规定
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2、《合同法》第一百五十条出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。
3、《合同法》第一百五十一条买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务。
4、《中华人民共和国民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。