广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1648号
上诉人（原审原告）：深圳美特斯邦威服饰有限公司，住所地：深圳市罗湖区。
法定代表人：东怡，总经理。
委托代理人：王劲松，广东联建律师事务所律师。
委托代理人：王锡勇，广东联建律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：深圳市颐莎实业有限公司，住所地：深圳市南山区。
法定代表人：龚贵全，总经理。
委托代理人：闫洪师，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：杨小丽，北京市大成（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：深圳中新实业有限公司，住所地：深圳市南山区。
法定代表人：孙卫宁，总经理。
委托代理人：叶雪艳，广东远明律师事务所律师。
上诉人深圳美特斯邦威服饰有限公司、深圳市颐莎实业有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第532号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：深圳美特斯邦威服饰有限公司（以下简称美邦公司）与深圳市颐莎实业有限公司（以下简称颐莎公司）、深圳中新实业有限公司（以下简称中新公司）均系经深圳市市场监督管理局注册成立的有限责任公司，美邦公司的成立日期为2008年10月7日；颐莎公司的成立日期为2004年11月8日；中新公司的成立日期为1988年10月19日，2014年3月31日，中新公司的名称由深圳市中新实业有限公司变更为深圳中新实业有限公司，法定代表人由陈然变更为孙卫宁。
中新公司系深圳市南山区南新路大新大厦1层（房地产证号：深房地字第××号，建筑面积1095.33平方米）、大新大厦2层（房地产证号：深房地字第××号，建筑面积1465.04平方米）的权利人，上述房产为市场商品房，由中新公司于2012年11月2日申请买卖转移登记。中新公司与案外人邦信资产管理有限公司均确认上述房产的原所有权人为案外人邦信资产管理有限公司，中新公司与邦信资产管理有限公司就上述房产的租赁事宜作了权利义务的概括转移。
2009年2月25日，案外人邦信资产管理有限公司（甲方）与颐莎公司（乙方）签订了《深圳市房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于深圳市南山区南新路大新大厦一楼大堂中间、二楼北面部分及三楼整层出租给乙方使用，出租的建筑面积共计2178.23平方米，其中一楼312.13平方米，二楼965平方米，三楼901.1平方米；租赁期限自2009年3月1日起至2018年7月30日止；租赁房屋用途为商业用途，乙方将租赁房屋用于其它用途的，须经甲方书面同意，并按有关法律法规的规定，向房屋主管部门申请改变房屋使用用途，经批准后方可按批准用途改变；乙方不得将租赁房屋全部或部分转租予他人，但在租赁期间，经甲方书面同意，乙方可凭该同意转租的书面证明到房屋租赁主管机关办理登记手续，但转租期限不得超过本合同约定之租赁期限；及其他。该合同并于2009年2月27日在深圳市南山区人民政府房屋租赁管理办公室作了备案登记。
2009年3月18日，颐莎公司向邦信资产管理有限公司出具《申请函》，函称：“我公司向贵公司租用之南山区南新路大新大厦一至三层部分楼层，原计划准备建立一家商业鞋城，但因市场波动等因素，同类商业模式的销售额持续下滑。经研究和商讨，我司拟定与第三方合作，以大新大厦为平台，共同在深圳打造一家上市品牌。按合同要求，我司特向贵公司提出转租申请，恳准。”邦信资产管理有限公司于2009年3月25日批复：“同意深圳市颐莎实业有限公司承租大新大厦一至三楼合同有效期内所承租房产范围的部分房产寻求合作开发、转租。合作、转租后使用经营单位要书面承诺服从物业管理。”该函并盖有邦信资产管理有限公司的房屋租赁专用章。因中新公司对上述《申请函》及其批复内容存在争议，原审法院于庭审之后依职权向邦信资产管理有限公司发出《协助调查函》，要求该公司明确该函真实与否。2014年2月10日，邦信资产管理有限公司向原审法院回复《确认函》，确认《申请函》系真实合法。
2009年4月2日，美邦公司（乙方，承租方）与颐莎公司（甲方，出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将深圳市南山区南新路大新大厦一、二楼部分共计1170平方米的房屋出租给乙方使用，租赁房屋的权利人为邦信资产管理有限公司；月租金总额为112500元，乙方应于每年第三个月的5日前向甲方交付租金，甲方收取租金时应向乙方开具税务发票；乙方租用租赁房屋的期限为2009年4月6日至2017年4月5日；租赁房屋的用途为商业用途；甲方应于2009年4月6日前将租赁房屋交付给乙方使用，并办理有关移交手续；甲方交付租赁房屋时可向乙方收取3个月租金数额的租赁保证金即337500元；乙方无违约行为的，甲方应向乙方返还保证金；乙方有违约行为的，甲方可不予返还保证金；租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费；乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；甲方应确保交付的租赁房屋及其附属设施能实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法律、法规或规章的规定；因甲方的故意或过失，致使乙方在租赁房屋内受到人身或财产损害的，乙方有权向甲方请求相应赔偿；乙方应合理使用租赁房屋及其附属设施，并不得利用租赁房屋从事违法行为，对乙方正常、合理使用租赁房屋，甲方不得干扰或者妨碍；租赁期间，乙方不得将租赁房屋全部或部分转租予他人；本合同有效期内，发生不可抗力使本合同无法履行，或政府征用、收购、收回、拆除租赁房屋，或甲乙双方协商一致的，允许解除或变更本合同；乙方拖欠租金达15天以上的，或乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达6万元以上的，或乙方利用租赁房屋进行非法活动损害公共利益或者他人利益的，或乙方擅自改变租赁房屋结构或者用途的，或乙方违反本合同的规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备严重损坏的，或未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自将租赁房屋进行装修，或乙方擅自将租赁房屋转租第三人的，甲方可就因此造成的损失不予退还租赁保证金，要求乙方支付违约金30万元，还可解除合同或向乙方提出变更合同条款；甲方迟延交付租赁房屋15天以上，或甲方交付的租赁房屋及其附属设施不能实现乙方的承租目的的，或非因乙方过错甲方不承担维修责任或支付维修费用的，或未经乙方同意或有关部门批准，甲方将租赁房屋进行改建、扩建或装修的，乙方可请求甲方双倍退还租赁保证金，支付违约金30万元，还可解除合同（乙方在获得赔偿后应书面通知甲方并交回租赁房屋）或向甲方提出变更合同条款；本合同终止后，乙方应于当日内迁离及交回租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取双倍租金；双方就本合同发生的纠纷，应通过协商解决，协商解决不成的，可提请本合同登记机关调解，调解不成的，可向人民法院提起诉讼；本合同自签订之时起生效；及其他。
2009年4月，美邦公司（乙方，承租方，签约时间为2009年4月2日）与颐莎公司（甲方，出租方，签约时间为2009年4月13日）签订《租赁合同补充协议》，约定：甲方将深圳市南山区南新路大新大厦一楼170平方米、二楼1000平方米的房屋出租给乙方使用，具体实用面积以实际测量为准；该房屋乙方承租后用于经营服装专卖店；租赁期限为2009年4月6日至2017年4月5日，免租期为2009年4月6日至2009年5月5日；2009年4月6日至2010年4月5日的租金为1237500元，2010年4月6日至2011年4月5日的租金为1431000元，2011年4月6日至2012年4月5日的租金为1431000元，2012年4月6日至2013年4月5日的租金为1516860元，2013年4月6日至2014年4月5日的租金为1516860元，2014年4月6日至2015年4月5日的租金为1607872元，2015年4月6日至2016年4月5日的租金为1607872元，2016年4月6日至2017年4月5日的租金为1704343元，物业管理费为3000元／月，36000元／年，上述租金和物业管理费均为含税金额；本《房屋租赁合同》签订生效之日起十个工作日内乙方向甲方支付337500元作为履约保证金，租赁期满，乙方结清应付费用，甲乙双方办理完毕退场手续当日，甲方即将履约保证金一次性退还给乙方（保证金不计息）；本合同签订生效，甲方按合同约定将该房屋交付给乙方之日起十个工作日内，乙方向甲方交纳20万元进场费用，甲方应在收到款项同时开具正式的发票给乙方；租金及物业管理费支付方式为一年一付，甲方按合同约定将房屋交付给乙方之日起十个工作日内收取首期租金，之后每期租金和物业管理费于上个租赁期满前提前三十日交纳（遇节假日顺延），先付后租（若乙方以汇款形式支付租金，则款到账日为支付日）；甲方收到租金和物业管理费后应在十五个工作日内开具正规发票（租金开具租赁发票）给乙方；租赁期间，甲方应确保出租房屋没有设定抵押、没有被法院查封，无任何产权纠纷及法律权益上的诉讼，因产权纠纷或法律权益上的诉讼导致合同不能履行，乙方有权解除本合同，甲方应承担违约责任，并承担由此给乙方造成的全部损失；除本合同另有约定外，甲、乙双方任何一方如未按本合同的条款履行，导致本合同终止的，并且过错方在未得到对方谅解的情况下，视为违约，违约方应向守约方支付30万元作为违约金，若违约方的违约行为给守约方造成的损失超过违约金数额的，守约方有权向违约方追偿；若履行本合同过程中发生争议，应由甲、乙双方协商解决，协商不成的，由房屋所在地人民法院管辖；及其他。
2009年4月13日，颐莎公司向美邦公司出具收讫美邦公司交付的履约保证金337500元的《收款收据》。2009年5月18日，颐莎公司向美邦公司出具共收讫美邦公司交付的服务费20万元的发票三张。2013年5月9日，颐莎公司分别向美邦公司出具收讫美邦公司支付的2013年4月6日至2014年4月5日期间的房租1516860元的发票及2013年4月6日至2014年4月5日期间的物业管理费36000元的发票各一张。
美邦公司与颐莎公司均确认美邦公司已经依照《租赁合同补充协议》约定的标准向颐莎公司按时、足额支付了2014年4月6日之前的租金以及物业管理费。
2013年7月4日，美邦公司向颐莎公司发出《公函》，函告颐莎公司：因颐莎公司、中新公司在涉案房屋的产权上的纠纷，致使美邦公司于2013年6月8日起无法正常使用涉案房屋开展经营且涉案房屋在事实上已被迫关闭，造成美邦公司巨额经济损失，美邦公司认为颐莎公司的行为已经构成严重违约，损害了美邦公司的合法权益，美邦公司声明：1、自该公函送达之日起，美邦公司与颐莎公司签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》解除，颐莎公司应立即派员配合美邦公司办理退租和房屋交接等相关手续；2、颐莎公司应在收到该公函5日内向美邦公司返还2013年6月9日至2014年4月5日已支付但未使用的租金和物业管理费共1281109.50元、返还履约保证金337500元、退还未使用完的进场费95627.80元、赔偿中介费损失47847.22元、支付违约金30万元、赔偿店铺装修损失和清场费暂计1315663.56元、赔偿停业期间的经济损失暂计27万元。
2013年7月10日，颐莎公司向美邦公司发出《复函》，函告美邦公司：1、此事件完全由业主方某公司单方面一手造成，由此对各租户造成的一切损失理应由业主方负全责；2、由于美邦公司所租面积系颐莎公司转租，而业主此次目的是要提前收回全部出租物业，故需要整体谈判。
2013年7月30日，美邦公司再次向颐莎公司发出《公函》，内容为：为了保证美邦公司店铺内贵重物品等财产的安全，美邦公司要求颐莎公司在收到该公函后三日内速与中新公司沟通并同意美邦公司撤走部分贵重物品，同时催促颐莎公司及时处理赔偿事宜。
关于美邦公司与颐莎公司的租赁合同履行现状。美邦公司主张因颐莎公司、中新公司的原因，美邦公司的合同目的已经不能实现，美邦公司向颐莎公司、中新公司提出过消除履行合同的障碍，但颐莎公司、中新公司未予消除，美邦公司于2013年7月4日书面向颐莎公司提出解除合同，颐莎公司未就是否解除合同作出回应；美邦公司认为根据双方签订的租赁合同及补充协议，双方的履约状况已经达到美邦公司可以解除合同的条件，解除时间为美邦公司向颐莎公司发出的解除函到达颐莎公司之日，在2013年7月10日之前。颐莎公司主张美邦公司与颐莎公司之间的租赁合同处于履行状态，颐莎公司没有任何违约行为，造成美邦公司无法经营而撤场的原因是中新公司的非法行为，美邦公司应向中新公司主张其因被迫撤场而产生的一切损失。
关于涉案房屋目前的使用情况。美邦公司主张其被迫于2013年8月6日搬离，搬离时美邦公司联系颐莎公司、中新公司，但颐莎公司、中新公司均未至现场与美邦公司办理交接手续；涉案房屋现由颐莎公司、中新公司控制，但美邦公司不清楚是具体哪个；自2013年6月8日，由于颐莎公司、中新公司的纠纷导致美邦公司的商铺被围挡、停电并受到冲击，最终影响美邦公司的正常经营，最后被迫撤场。颐莎公司主张涉案房屋目前由中新公司控制，颐莎公司不清楚美邦公司撤场的情况，也不清楚中新公司是何时实际控制涉案房屋；美邦公司被迫撤场是因为中新公司采用各种非法手段造成，与颐莎公司无关。颐莎公司为此提交纠纷现场照片的打印件若干，美邦公司与中新公司对上述证据的证明力均不予确认。中新公司主张涉案物业自美邦公司撤场后即2013年8月中旬之后就处于空置状态，无人管理，中新公司没有进行控制，颐莎公司也没有支付相应的租金；中新公司不清楚美邦公司撤场的原因，但美邦公司撤场的原因与中新公司无关。
美邦公司主张其为了承租涉案场地，支出了中介费；其对涉案房屋进行装修支出了装修费用；因颐莎公司、中新公司的纠纷导致涉案场地被停电、围挡，影响美邦公司经营，美邦公司最终被迫撤场，并支出了撤场费用，同时给美邦公司造成了营业损失。美邦公司为此提交如下证据：1、《建筑装饰工程施工合同》、《工程造价审定书》、《审计意见书》、发票七份，显示：美邦公司委托深圳市卓艺装饰设计工程有限公司对“大新大厦”的工程进行装修，工期为2009年9月18日至2009年11月4日，美邦公司于2009年11月26日至2011年11月23日期间共支付工程款1360680.02元。2、《空调安装工程合同》、《深圳零售公司决算会签表》、发票三份，显示：美邦公司委托深圳市卓艺装饰设计工程有限公司对“大新大厦”的工程提供安装材料并进行空调安装，工期为2009年10月1日至2009年11月10日，美邦公司于2009年11月10日至2011年5月31日期间共支付工程款111273.66元。3、《深圳美特斯邦威服饰有限公司南新路店消防工程合同书》、《深圳零售公司决算会签表》、发票四份，显示：美邦公司委托深圳市云涛消防设备工程有限公司对“大新大厦”的工程进行一楼和二楼火灾自动报警系统等消防配备安装，工期为2009年10月1日至2009年11月10日，美邦公司于2009年11月17日至2011年6月30日期间共支付工程款76000元。4、《深圳南新店弱电系统工程项目合同书》、《深圳零售公司决算会签表》、发票四份，显示：美邦公司委托深圳市瑞迪智能科技有限公司对“大新大厦”的工程进行弱电系统建设，工期为2009年10月1日至2009年11月10日，美邦公司于2009年11月13日至2011年1月18日期间共支付工程款54500元。5、《建筑装饰整改施工合同》复印件、《工程造价汇总表》复印件、《mb深圳南新路店改造工程项目预算表》复印件、发票复印件一份，显示：上海华服投资有限公司委托深圳市万丰装饰设计工程有限公司对“大新大厦1-2层”进行拆除、货架安装、隔墙乳胶漆工程，完工时间为2012年6月17日，上海华服投资有限公司向深圳市万丰装饰设计工程有限公司支付工程款15912元。6、《建筑装饰工程施工合同》复印件，显示：上海美特斯邦威服饰股份有限公司委托深圳市建侨设计装饰工程有限公司对“大新大厦1-2层”进行施工，工期为2011年7月19日至2011年7月22日，上海美特斯邦威服饰股份有限公司于2012年3月30日支付工程款7339元。7、《委托协议》复印件、深圳市爱佳房地产投资顾问有限公司的营业执照、组织机构代码证、账号证明复印件、佣金发票十一份，显示：美邦公司委托深圳市爱佳房地产投资顾问有限公司介绍租用大新大厦一、二层约1170平方米物业，美邦公司于2009年4月20日、5月1日共向该公司支付佣金10万元。8、现场照片打印件若干、短信截图打印件，美邦公司用以证明其商店受颐莎公司、中新公司围挡并被停电。9、停电通知的照片打印件两份，一份内容为：“美特斯邦威：现因物业部分相关用电设备和线路日常维护检修等需要，暂定于2013年6月18日早9：30-11：30进行停电检修。”落款为中新公司，没有加盖公章。一份内容为：“尊敬的租户：因为大新大厦年限已久，一楼线路管道老化，为了本大厦人员的安全，我司将于2013年7月24日上午11：00开始，进行线路开关的检查、更换与维修。”落款为中新公司，并盖有中新公司办公室公章。10、录音、视频资料光盘及书面文本打印件、詹某的名片、石铁龙的名片，录音文本美邦公司用于证明2013年6月至8月期间美邦公司分别与中新公司、颐莎公司的相关人员就涉案场地的停电、撤场等问题进行交涉；名片显示詹某为中新公司的总经理，石铁龙为广东深港律师事务所律师，美邦公司用于证明该两人系中新公司的工作人员，美邦公司曾与该两人进行交涉。11、《南新路店撤场货品调拨运输费用表-
深圳dc（7月28日-8月28日）》、《南新路店撤场道具运输费用表-
深圳dc（7月28日-8月28日）》、《深圳市九邦物流有限公司委托运输单》若干、《九邦物流签收单》、货物代理运费发票，显示：美邦公司委托深圳市九邦物流有限公司，于2013年7月18日至2013年8月12日期间将南新路店内的道具、服装等物品分批运输至指定地点，上海美特斯邦威服饰股份有限公司于2013年9月5日支付货物代理运费8390元。12、《店铺工程维修验收单》、发票一份，显示：美邦公司委托深圳市万丰装饰设计工程有限公司拆除南新店的货架、屏风等装饰，工期为2013年8月8日至2013年8月11日，美邦公司于2013年9月6日支付工程款5990元。13、上海美特斯邦威服饰股份有限公司档案机读材料、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、付款《证明》、《关系证明》，显示：上海华服投资有限公司系上海美特斯邦威服饰股份有限公司的股东之一。上海华服投资有限公司明确：其投资设立上海美特斯邦威服饰股份有限公司，上海美特斯邦威服饰股份有限公司投资设立深圳美特斯邦威服饰有限公司，其与美邦公司系关联公司；上海华服投资有限公司向深圳市万丰装饰设计工程有限公司支付的15912元工程款系代美邦公司支付。14、美邦公司自行制作的2011年全年、2012年全年、2013年1月-7月的《深圳美特斯邦威服饰有限公司南新路店损益表》。美邦公司补充说明：证据5、证据6、证据7中的复印件的原件均保存在上海总部。颐莎公司、中新公司对上述证据的证明力均不予确认。
诉讼中，经美邦公司申请，原审法院委托深圳市永信资产评估房地产估价有限公司对涉案房屋内的装修残值进行了评估。该公司于2014年4月24日出具《大新大厦一、二楼房屋的装修价值评估报告》，评估基准日为2013年6月8日，评估价值为393900元，其中，各方当事人无争议的装修项目评估值为123100元，有争议的装修项目评估值为270800元，中新公司对已拆除的装修项目不认可及是否应纳入本次评估范围存在争议。中新公司有争议的项目包括：一楼：地砖、天花刷漆、石膏板包墙面、试衣间、天花平吊顶、招牌、卷闸门；二楼：地砖、试衣间、石膏板包柱、天花刷漆、石膏板造型天花吊顶、石膏板包墙面、装饰墙、展示柜、展示窗柜、防火门；一层、二层：照明、弱电、消防改造；仓库：石膏板隔断、木门、雨槽、照明、消防改造。美邦公司与颐莎公司对上述评估报告予以认可。中新公司认可无争议的残值部分123100元，对有争议的装修项目残值270800元不予认可，认为大新大厦一、二楼室内部分完全处于毛坯状态，没有任何装修残值，评估方仅凭美邦公司提交的《二次装修现场清查明细表》进行评估，仅凭想象和猜测，对当时装修使用的材料、价格、人工均不清楚。但中新公司没有申请重新评估。美邦公司于2014年4月3日向深圳市永信资产评估房地产估价有限公司支付评估费12800元。
美邦公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、颐莎公司返还美邦公司已经支付的2013年6月9日至2014年4月5日期间的房屋租金1251409.50元；2、颐莎公司双倍返还履约保证金675000元；3、颐莎公司返还美邦公司已经支付的2013年6月9日至2014年4月5日期间的管理费29700元；4、颐莎公司返还进场费95627.80元；5、颐莎公司赔偿房屋装修费用1618365.60元；6、颐莎公司支付美邦公司撤场费用14380元；7、颐莎公司赔偿中介咨询费用损失47847元；8、颐莎公司赔偿营业损失1670800元；9、中新公司对上述支付义务承担连带责任；10、颐莎公司、中新公司承担本案诉讼费用。原审第二次庭审中，美邦公司以核算错误为由将第5项诉讼请求涉及装修费用的金额变更为1625704.60元。
原审法院认为，本案各方当事人的争议焦点如下：一、美邦公司与颐莎公司之间签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》是否有效。二、美邦公司的损失情况如何，颐莎公司、中新公司是否应就美邦公司造成的损失承担赔偿责任。
关于焦点一。根据上述查明的情况，涉案房屋的原所有权人为邦信资产管理有限公司，颐莎公司自邦信资产管理有限公司处承租涉案房屋之后，将涉案房屋转租给美邦公司。颐莎公司与邦信资产管理有限公司之间签订的《深圳市房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。根据美邦公司提交的《申请函》及邦信资产管理有限公司向原审法院回复的《确认函》，颐莎公司承租涉案物业后向邦信资产管理有限公司申请转租并获得同意，其取得了合法的转租权，并与美邦公司签订了《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》，因此，颐莎公司的转租行为并不违反合同约定，合法有效。此后，中新公司取得涉案房屋的所有权，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《深圳市房屋租赁合同书》及相关转租的约定仍然有效，邦信资产管理有限公司在该《深圳市房屋租赁合同书》及相关转租事宜中的权利义务由中新公司予以承受，合同效力及于颐莎公司、中新公司之间，中新公司系上述租赁合同的实际履行主体及出租方权利义务承继人，颐莎公司、中新公司已形成事实上的租赁合同关系。审查美邦公司与颐莎公司之间签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》，上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，相关当事人均应诚信履约。中新公司主张颐莎公司存在擅自转租的行为，没有事实依据，原审法院不予采纳。
关于焦点二。根据上述查明的情况，美邦公司已经完全依约履行合同义务，但颐莎公司未能及时解决其与中新公司之间的租赁关系中产生的履约矛盾，不能有效消除其与美邦公司之间的租赁关系的履约障碍，导致美邦公司无法继续使用涉案房屋、无法正常经营并最终提前撤离涉案场地。美邦公司于2013年7月4日向颐莎公司提出解除双方的租赁合同，颐莎公司虽未同意，但其也一直未消除持续存在的履约障碍。对于从事门店服装经营的美邦公司而言，因颐莎公司、中新公司的矛盾出现的围挡、停电等行为必然会直接影响美邦公司的日常经营，颐莎公司未能消除履约障碍，导致美邦公司的合同目的无法实现，颐莎公司为合同不能继续履行的过错方，美邦公司据此要求解除租赁合同，符合法律规定，颐莎公司、中新公司确认双方租赁合同的解除时间为2013年7月4日。
合同解除之后，对于合同项下的预付租金、物业管理费、履约保证金、进场费应当予以结算处理。关于美邦公司撤场的时间，美邦公司主张为2013年8月6日，颐莎公司表示不清楚，中新公司明确为2013年8月中旬。结合美邦公司提交的《南新路店撤场货品调拨运输费用表-
深圳dc（7月28日-8月28日）》、《南新路店撤场道具运输费用表-
深圳dc（7月28日-8月28日）》、《深圳市九邦物流有限公司委托运输单》、《九邦物流签收单》、货物代理运费发票、《店铺工程维修验收单》及发票等证据显示的内容，美邦公司离场的最后时间应为2013年8月12日。2013年8月12日之前，美邦公司仍然持续占有涉案房屋，因此，美邦公司仍然应当向颐莎公司支付该日之前的租金及房屋占有使用费；该日之后，颐莎公司虽未与美邦公司办理交接手续，但美邦公司未再继续使用涉案房屋，且如前所述，导致美邦公司未能继续使用涉案房屋的过错方为颐莎公司，因此，颐莎公司应当退还美邦公司其已经预交的2013年8月13日至2014年4月5日期间的租金983376.53元（1516860元÷12个月÷31天×19天＋1516860元÷12个月×7个月＋1516860元÷12个月÷30天×5天）及物业管理费23338.71元（3000元／月÷31天×19天＋3000元／月×7个月＋3000元／月÷30天×5天）。此外，美邦公司在2009年已经向颐莎公司支付履约保证金337500元及进场费20万元，现美邦公司请求颐莎公司返还履约保证金337500元，事实与法律依据充分，原审法院予以支持，但美邦公司请求双倍返还履约保证金，没有合同依据，原审法院不予支持；关于进场费，合同约定的租赁时间为8年，但美邦公司实际承租的时间（至2013年7月4日合同解除之日）约为4年零3个月，提前了约3年零9个月解除了租赁合同，现美邦公司请求颐莎公司返还进场费，原审法院酌情依据未能履行的合同年限占总的租赁期间的比例，核定进场费损失为93750元（20万元÷8年×3年＋20万元÷8年÷12个月×9个月）。
美邦公司在提前撤场时产生搬迁、人工、装修等各方面的损失实属必然，综合美邦公司提交的各项证据并结合评估报告的内容，原审法院对相关费用支出情况认定如下：
1、装修损失。根据评估报告，以2013年6月8日为评估基准日，涉案房屋内的装修残值为393900元，各方当事人对于评估基准时间及装修项目中的123100元均无异议，装修项目中的其余270800元，美邦公司与颐莎公司无异议，但中新公司有异议。对于中新公司有异议的部分，原审法院认为，争议涉及的装修项目并未超出美邦公司正常经营所需的合理范围，且美邦公司提交的《建筑装饰工程施工合同》、《空调安装工程合同》、《深圳美特斯邦威服饰有限公司南新路店消防工程合同书》、《深圳南新店弱电系统工程项目合同书》、发票等大量证据足以佐证美邦公司对涉案房屋进行了一定规模的装修。因此，原审法院对中新公司的异议意见不予采纳，认定装修损失为393900元。评估报告已经充分考虑了装修项目的费用支出情况及折旧情况，因此，对于美邦公司主张的超出393900元的装修损失部分，原审法院不再予以支持。
2、撤场费用。根据美邦公司提交的上海美特斯邦威服饰股份有限公司档案机读材料、《关系证明》等证据，上海华服投资有限公司、上海美特斯邦威服饰股份有限公司与美邦公司之间系关联企业，该两公司曾替美邦公司代付过涉案房屋的装修工程款、搬迁运费等款项。根据美邦公司提交的《南新路店撤场货品调拨运输费用表-
深圳dc（7月28日-8月28日）》、《南新路店撤场道具运输费用表-
深圳dc（7月28日-8月28日）》、《深圳市九邦物流有限公司委托运输单》若干、《九邦物流签收单》、货物代理运费发票等证据，美邦公司为将店内的道具、服装等物品分批运输至指定地点，由其关联企业支付货物代理运费8390元。根据美邦公司提交的《店铺工程维修验收单》、发票，美邦公司为拆除店内货架、屏风等装饰支付工程款5990元。现美邦公司主张撤场费用14380元（8390元＋5990元），事实与法律依据充分，原审法院予以支持。
3、中介咨询费。根据美邦公司提交的《委托协议》复印件、深圳市爱佳房地产投资顾问有限公司的营业执照、佣金发票等证据，美邦公司委托深圳市爱佳房地产投资顾问有限公司介绍租用大新大厦一、二层约1170平方米物业并支付佣金10万元。合同约定的租赁时间为8年，但美邦公司实际承租的时间（至2013年7月4日合同解除之日）约为4年零3个月，提前了约3年零9个月解除了租赁合同。对于美邦公司而言，承租1000平方米以上的地段适合的场地作为营业场所进行长时间的稳定经营客观上存在一定难度，其在2009年支付高达10万元的佣金后才租到涉案房屋，现因颐莎公司的原因导致合同不能继续履行，美邦公司主张中介咨询费损失，事实依据充分，原审法院酌情依据未能履行的合同年限占总的租赁期间的比例，核定中介咨询费损失为46875元（10万元÷8年×3年＋10万元÷8年÷12个月×9个月）。
4、营业损失。美邦公司主张营业损失，但提交的证据为其单方自行制作的资产损益表，仅凭该项证据，原审法院无法核定美邦公司的实际营业损失情况。其该部分诉讼请求，证据不足，原审法院不予支持。
综上，颐莎公司应当向美邦公司返还2013年8月13日至2014年4月5日期间的租金983376.53元及物业管理费23338.71元、履约保证金337500元、进场费93750元，并应当向美邦公司支付装修损失393900元、撤场费用14380元、中介咨询费损失46875元。合同具有相对性，美邦公司以房屋租赁合同纠纷为由主张基于其与颐莎公司之间签订的租赁合同产生的损失，权利义务相对方应为美邦公司与颐莎公司，美邦公司请求中新公司对颐莎公司的上述清偿责任承担连带责任，没有法律依据，原审法院不予支持。至于颐莎公司在承担了上述清偿责任之后，就其与中新公司之间的责任分担问题，属于另一法律关系，当事人可另循法律途径予以处理。
综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、颐莎公司应于判决生效之日起十日内向美邦公司返还2013年8月13日至2014年4月5日期间的租金983376.53元；二、颐莎公司应于判决生效之日起十日内向美邦公司返还2013年8月13日至2014年4月5日期间的物业管理费23338.71元；三、颐莎公司应于判决生效之日起十日内向美邦公司返还履约保证金337500元；四、颐莎公司应于判决生效之日起十日内向美邦公司返还进场费93750元；五、颐莎公司应于判决生效之日起十日内向美邦公司赔偿装修损失393900元；六、颐莎公司应于判决生效之日起十日内向美邦公司赔偿撤场费用14380元；七、颐莎公司应于判决生效之日起十日内向美邦公司赔偿中介咨询费损失46875元；八、驳回美邦公司的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49621.90元，由美邦公司负担32235.64元，颐莎公司负担17386.26元；财产保全费5000元，由美邦公司负担3248.13元，颐莎公司负担1751.87元；评估费12800元，由颐莎公司负担，该费用美邦公司已经预交，颐莎公司应于判决生效之日起十日内向美邦公司支付。
上诉人颐莎公司不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、法院对本案的案件性质认定错误，本案是侵权之诉。2013年6月以前，颐莎公司与美邦公司之间的房屋租赁合同一直合法有效地履行。中新公司为了不支付补偿金而将颐莎公司和美邦公司赶出涉案物业，对颐莎公司与美邦公司实施了各种违法干扰行为，围板封堵颐莎公司和美邦公司的门店、停水停电、砸抢美邦公司的门店，殴打美邦公司工作人员，中新公司的行为已不是简单的违约，而是对颐莎公司和美邦公司的严重侵权。2013年9月，中新公司在美邦公司员工下班后的深夜，组织人员砸坏美邦公司的门店门锁，闯入美邦公司门店，捣毁美邦公司的装修，最终导致美邦公司被迫撇场。导致整个合同不能履行的原因全部因中新公司的非法行为所引起，因此，中新公司应承担本案的赔偿责任。一审法院认为颐莎公司为合同不能履行的过错方。此认定错误。本案中美邦公司撤场是因为中新公司的侵权行为。因此，美邦公司被侵权所造成的进场费、装修损失、撤场费、中介损失应由中新公司承担。
二、颐莎公司与美邦公司之间的租赁合同合法有效，应继续履行。颐莎公司与美邦公司一直履行该协议，颐莎公司没有任何导致美邦公司要求解除租赁合同的违约行为，换言之，并没有法定理由解除或终止颐莎公司与美邦公司之间的租赁合同。颐莎公司与美邦公司应该继续履行双方之间签署的租赁协议。
三、一审法院适用法律错误。本案情形不属于法定解除的事由，也不应该适用违约责任。依据《侵权责任法》的第二条和第六条的规定，中新公司应对美邦公司的损失承担侵权责任。
四、一审法院未依职权调取关键证据。颐莎公司申请一审法院向南头派出所调取中新公司多次干扰经营的询问笔录，而一审法院只调取了9月7日的讯问笔录，没有调取其他日期的笔录，这些笔录和颐莎公司提供的证据互相印证，是本案的关键证据，足以充分证明中新公司实施了多次侵权行为。一审法院未调取其他笔录的行为违反法律规定。
综上，颐莎公司请求：1、撤销原审判决第一、二、三项判决；2、依法判决美邦公司继续履行与颐莎公司之间的租赁合同；3、原审判决中第四、五、六、七项判决应由侵权人中新公司承担；4、判令美邦公司、中新公司人承担一审、二审所有诉讼费用。
针对颐莎公司的上诉，上诉人美邦公司答辩称：1、颐莎公司认为本案为侵权之诉的理由不能成立，美邦公司与颐莎公司之间签订了《房屋租赁合同书》，第十一条明确约定颐莎公司有确保房屋及附属设施，能实现租赁目的，根据一审已查明的事实，美邦公司遭受重大损失是因为颐莎公司未尽保障义务，与中新公司发生重大事故导致，故美邦公司追究责任合理合法。2、涉案租赁合同合法有效，因违约行为致使合同目的无法实现，违约者应当承担违约责任。3、颐莎公司申请法院进一步调取证据，也证明了颐莎公司与中新公司之间的纠纷客观存在，导致合同无法履行，无法实现合同目的，祸及美邦公司，造成美邦公司重大损失。
上诉人美邦公司亦不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、原审判决对颐莎公司、中新公司承担赔偿责任的时间节点认定有偏差。美邦公司承租房屋于2013年6月8日遭到颐莎公司、中新公司围档、停水停电等干扰，美邦公司无法正常经营，原审法院确认双方合同于2013年7月4日解除，2013年8月12日美邦公司被迫撇场，对于该期间所产生的赔偿责任，应当由违约方颐莎公司、中新公司承担。1、美邦公司作为大型知名服装企业，当时在所承租的房屋内存有大量商品、服饰道具、塑料模特、货柜货架等物品，美邦公司对租赁房屋1170平米做过全面装修，装备有若干移动设备。因颐莎公司、中新公司原因导致美邦公司无法经营，被迫解除合同。所以美邦公司对上述物品需要拆除、包装、运输，并需要另外寻找存放场地。故美邦公司也不可能于7月4日立即撤场，需要准备撤场的合理时间。2、由于颐莎公司、中新公司对美邦公司店面一直采取非法行为，导致美邦公司无法正常营业。因其持续不提供用电，故合同解除后，美邦公司也无法立即进行撤场工作。后经美邦公司多方交涉后，中新公司才答应在撤场时向美邦公司提供临时用电。此点一审中美邦公司及颐莎公司所提交的证据充分证明了中新公司的上述行为。因此，合同履行的障碍是由颐莎公司、中新公司原因造成的。因此6月8日到8月12日（共计65天）期间的各项损失，理应由颐莎公司、中新公司承担，而一审判决由合同守约方承担该期间的租金、物业管理费等损失是不公平的。
二、美邦公司请求双倍返还履约保证金是有法律依据的。1、美邦公司与颐莎公司的租赁合同第五条，明确约定了履约保证金为337500元。2、美邦公司作为守约方与受害方，判决金额远远不能弥补损失。故美邦公司请求双倍返还履约保证金既有法律依据，也有合同约定，是合理合法、有理有据的。
三、因颐莎公司、中新公司的违法行为，原审法院确认了美邦公司经营损失客观事实，但对于该损失未能酌情给予支持。由于美邦公司承租的房屋处于繁华地段，美邦公司作为知名的服饰企业，该门店受中新公司围挡、停水停电等行为，必然会直接影响到日常经营，必然存在营业损失。一审法院一方面确认经营损失之事实，但对于美邦公司该项诉求却不予支持。
故美邦公司请求：一、撤销原审判决第一、二、三项并依法做出改判；二、判决颐莎公司、中新公司赔偿美邦公司经营损失；三、判令由颐莎公司、中新公司承担所有诉讼费用。
针对美邦公司的上诉，上诉人颐莎公司答辩称：答辩内容与我方上诉状内容一致。
针对颐莎公司、美邦公司的上诉，被上诉人中新公司答辩称：1、本案是合同之诉，非侵权之诉，合同之诉是具有合同相对性的，中新公司不是本案所涉及租赁合同的当事人，不应该承担该租赁合同的合同责任。2、颐莎公司为了向中新公司索要高额的退场费用，而实施了一系列非法干扰的行为，造成美邦公司不能正常营业，不是中新公司所为，与中新公司无关。3、美邦公司已经实际于2013年8月份撤场，中新公司作为房子的业主以及物业管理单位，为了防止安全着想，已经实际接收房产，且对该房产有了新的使用规划，因此颐莎公司所提出的继续履行与美邦公司之间的租赁合同，是不可能实现的。4、颐莎公司与中新公司之间的租赁合同纠纷目前也正在中级法院审理中，尚未作出最终判决，因此美邦公司以及颐莎公司所提出的是中新公司实施了一系列违法行为的说法，是不能成立的。综上所述，我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序也完全符合法律的规定，我方恳请二审法院驳回颐莎公司、美邦公司的上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。颐莎公司与美邦公司签订的涉案《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》均系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定其有效，适用法律正确，双方均应严格履行。因颐莎公司未能及时解决其与中新公司之间发生的纠纷，不能有效消除履约障碍，直接影响了承租人美邦公司的日常经营，使美邦公司难以实现承租目的并提前撤场，作为出租方的颐莎公司已构成根本违约，原审法院据此判决颐莎公司承担相应的违约责任，认定事实清楚，本院予以确认。涉案《房屋租赁合同》第二十条明确约定，颐莎公司交付的租赁房屋及其附属设施不能实现美邦公司的承租目的的，美邦公司可请求颐莎公司双倍退还租赁保证金，本案情况符合当事人的前述约定，故美邦公司要求颐莎公司双倍返还履约保证金的上诉主张，有事实和合同依据，本院予以支持。原审法院认定的该部分事实有误，本院予以纠正。美邦公司另上诉称2013年6月8日后的租金应由颐莎公司与中新公司承担，但美邦公司直到8月12日才全部搬离涉案房产，在此之前，涉案房产仍处于美邦公司的控制之下，原审法院据此判决美邦公司承担2013年8月12日之前的租金及物业管理费，认定事实清楚，本院予以确认。关于美邦公司的营业损失问题，本院认为，由于美邦公司未提供充分证据证明其损失的具体数额，应承担举证不能的不利后果，故对其上诉理由，本院不予采信。美邦公司基于其与颐莎公司之间的租赁合同提起本案诉讼，原审法院根据合同相对性原则，判决中新公司无需承担连带责任，适用法律正确，本院予以维持，颐莎公司的上诉理由不成立，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第532号民事判决第一、二、四、五、六、七项；
二、撤销深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第532号民事判决第八项；
三、变更深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第532号民事判决第三项为：深圳市颐莎实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳美特斯邦威服饰有限公司返还履约保证金675000元；
四、驳回深圳美特斯邦威服饰有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费、财产保全费、评估费共计67421.9元，由深圳美特斯邦威服饰有限公司负担39625.3元，深圳市颐莎实业有限公司负担27796.6元；二审案件受理费46893.94元，由深圳美特斯邦威服饰有限公司负担21350.15元，深圳市颐莎实业有限公司负担25543.79元，多收之部分由本院退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 邹俊辉（兼）