沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈河民四初字第01856号
原告：中国农业银行股份有限公司辽宁省分行营业部，住所地沈阳市沈河区北站路115号。
负责人：高世扬，该分行行长。
委托代理人：邓丰，该营业部职员。
被告：方洋
被告：辽宁圣文房地产开发有限公司
原告中国农业银行股份有限公司辽宁省分行营业部与被告方洋、辽宁圣文房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年9月2日受理后，依法适用普通程序，由本院审判员张育红担任审判长，与代理审判员王艳辉主审、人民陪审员张玉华依法组成合议庭，于2015年12月4日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司辽宁省分行营业部委托代理人邓丰到庭参加诉讼，被告辽宁圣文房地产开发有限公司、方洋经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司辽宁省分行营业部诉称，被告方洋于2013年6月7日在我行办理个人住房贷款31万元，以沈阳市于洪区青城山路127—1号2—3—1室房产为抵押位，还款至2015年1月后不再偿还贷款本息。至2015年6月30日，累计欠款144天，逾期本金1671.46元，逾期正常息7594.33元，逾期罚息31.89元，逾期复利142.86元，累计欠款944.54元。由于借款人长期拖欠借款本金及利息，对借款人依法起诉。请求：1、请求判令解除原告与我行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，合同编号为21020120130027237。2、判令被告立即偿还原告中国农业银行股份有限公司辽宁省分行营业部个人住房贷款312205.56元，其中本金304436.48元，欠息7769.08元（截至2015年6月30日）。3、判令被告承担自2015年7月1日起至给付日止所产生的全部逾期利息及罚息。4、判令被告在不能按期偿还第二、三项诉讼请求时原告对位于沈阳市于洪区青城山路127—1号2—3—1室、建筑面积90.02平方米的房产有优先受偿权。5、被告辽宁圣文房地产开发有限公司承担连带责任。6、判令被告承担本案所产生的一切费用。
被告方洋未到庭参加诉讼，未提交书面答辩状。
被告辽宁圣文房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，未提交书面答辩状。
经审理查明，2013年6月7日，原、被告签订了《个人购房担保借款合同》一份，约定：被告向原告借款人民币31万元整，用于购买房屋，贷款期限为360个月，还款方式为等额本息还款法，借款利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，同时，对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借未立即到期到采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿：……（2）借款人为足额偿还借款本息超过90天；……，又约定以被告方洋所有的坐落于沈阳市于洪区青城山路127—1号2—3—1室、建筑面积90.02平方米的房产作担保，原告与被告沈在《个人购房担保借款合同》第三十七条中约定：阶段性保证人自借款发生之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。原告依合同约定向被告发放了借款本金310000元。被告为沈阳市于洪区青城山路127—1号2—3—1室、建筑面积90.02平方米办理了抵押权预告登记。现被告现已发生多起贷款逾期，截止2015年6月30日，被告累计拖欠借款本金人民币304436.48元、利息人民币7769.08元。原、被告因还款问题发生纠纷，协商不成，原告诉至本院。
上述事实，有当事人陈述、个人购房担保借款合同，个人借款凭证，贷款发放通知单，个人未还明细查询，个人未还逾期查询预购商品房预告登记、贷款银行卡及流水、借款人催收通知书，开发商催收通知书等证据经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告方洋、辽宁圣文房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原、被告签订的抵押担保借款合同系当事人的真实意思表示，合法有效，各方应遵照履行。合同签订后，原告已履行发放贷款义务，被告应依约按期偿还借款，未如约还款，违反合同约定，应承担违约责任，故原告有权要求解除个人购房担保借款合同，并要求被告方洋偿还贷款本金及利息，原告对被告方洋的抵押物进行了抵押预告登记，现原告要求对被告的抵押物行使抵押权优先受偿，符合法律规定，本院应予支持。
另外，被告辽宁圣文房地产开发有限公司作为借款合同的保证人签订了《个人购房担保借款合同》约定保证人的保证责任在诉争房产办理房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后终止，现诉争房产没有办理房地产权属证书，也没有办理抵押登记，因此被告辽宁圣文房地产开发有限公司应当承担连带保证责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司辽宁省分行营业部与被告方洋签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号21020120130027237）；
二、被告方洋于本判决发生法律效力后十五日内给付原告中国农业银行股份有限公司辽宁省分行营业部贷款本金人民币
304436.48元；
三、被告方洋于本判决发生法律效力后十五日内给付原告中国农业银行股份有限公司辽宁省分行营业部贷款利息人民币7769.08元（截至2015年6月30日，从2015年7月1日至实际清偿之日止的利息、罚息，按合同约定计算）；
四、如被告方洋逾期履行本判决书第二项、第三项，则原告中国农业银行股份有限公司辽宁省分行营业部对被告方洋办理抵押预告登记的房产（坐落于沈阳市于洪区青城山路127-1号（2-3-1）、建筑面积90.02平方米）享有优先受偿权；
五、辽宁圣文房地产开发有限公司对本判决的第二项、第三项承担连带保证责任；
六、驳回原告中国农业银行股份有限公司辽宁省分行营业部的其他诉讼请求。
如被告方洋、辽宁圣文房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5983元，公告费人民币400元，邮寄费人民币90元，由被告方洋、辽宁圣文房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张育红
代理审判员 王艳辉
人民陪审员 张玉华
二〇一五年十二月八日
书 记 员 刘 程
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。