云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）昆民一终字第545号 上诉人（原审被告）张云，男，1979年8月22日生，汉族，云南省寻甸县人，住云南省昆明市。 上诉人（原审被告）林奕廷，女，1977年11月12日生，汉族，云南省保山市人，住昆明市。 二上诉人共同委托代理人侯毅，云南海度律师事务所律师。特别授权代理。 被上诉人（原审原告）何圳知，男，1968年4月12日生，汉族，云南省寻甸县人，住云南省寻甸回族彝族自治县。 委托代理人锁良艳，女，1977年5月12日生，回族，云南省寻甸县人，住云南省寻甸回族彝族自治县。特别授权代理。 上诉人张云、林奕廷因与被上诉人何圳知房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民二初字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明以下法律事实：被告张云、林奕廷系夫妻关系。位于昆明市青云街道办事处东三环西侧金色交响家园一水韵组团18幢2单元3层302号房屋（原房产证号：20××01）原为被告张云所有。2013年，被告张云与被告林奕廷达成夫妻财产约定，将上述房屋所有权人变更登记为被告林奕廷，共有人为张云，房产证号：20××13。2013年8月19日，原告何圳知与被告张云、林奕廷签订《卖房协议》，约定由原告购买二被告所有的上述房屋，房屋作价90万元，以现金支付给被告；2013年10月18日办理过户手续，被告必须提供所需过户资料给原告。合同签订当日，原告以现金方式支付被告张云购房款90万元。随后，二被告向原告提供了产权人登记为张云的房屋产权证书（产权证号为：昆房权证（昆明市）字第××号）及使用权人为张云的土地使用权证书（土地证号为：盘个国用（2013）第0012149号）原件。2014年2月，二被告与富滇银行股份有限公司昆明科技支行签订《个人类授信贷款最高额抵押合同》，约定富滇银行股份有限公司昆明科技支行向被告张云提供人民币70万元的循环授信额度，二被告以上述房屋为借款提供最高额抵押担保，所担保的债务本金总额人民币70万元，富滇银行股份有限公司昆明科技支行对上述抵押权进行了登记。原告认为二被告将上述房屋抵押，致房屋不能过户，《卖房协议》已不能实际履行，故原告诉至法院主张：1、判令解除原、被告2013年8月19日签订的《卖房协议》；2、判令被告张云、林奕廷返还原告购房款90万元，并赔偿原告损失10万元；3、由被告承担本案诉讼费。 根据上述确认事实，一审法院认为：二被告提出《卖房协议》系担保案外人债务的担保合同，且该协议系在原告欺骗下签订，非真实意思表示的答辩意见，但二被告未举证证明该主张，而原告提交的房款收条及二被告交由原告的房屋产权证及土地使用证原件，可以证实原、被告双方系按照《卖房协议》约定内容在履行合同，二被告对协议所约定内容亦是明知的。故二被告主张协议系在受欺诈下签订，且协议实质为担保合同的该答辩意见无事实依据，一审法院不予采纳。《卖房协议》系在双方真实意思表示下签订，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且该协议已具备合同的生效要件，应当有效。原、被告双方均应按照约定履行自己的义务，原告已按约定向被告支付了购房款，但被告将房屋抵押致无法进行过户，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，被告的违约行为致使合同目的已不能实现，原告有权要求解除合同，故对原告的该诉请一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，对已经履行的，可要求恢复原状，故原告有权要求被告返还支付的购房款90万元，对原告的该诉请，一审法院予以支持。对原告主张二被告赔偿损失10万元的诉请，一审法院认为，原告未举证证明其受损失情况，应承担举证不能的不利后果，故对原告的该诉请一审法院不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告何圳知与被告张云、林奕廷于2013年8月19日签订的《卖房协议》；二、被告张云、林奕廷于本案判决生效之日起三十日内返还原告何圳知购房款人民币900000元；三、驳回原告何圳知的其他诉讼请求。 一审判决宣判后，原审被告张云、林奕廷不服，向本院提起上诉，称：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定《卖房协议》系在双方真实意思下签订与事实不符。本案实际是基于民间借贷关系发生的纠纷，所谓《卖房协议》是受被上诉人欺诈所签，不是上诉人真实意思表示，应依法确认无效。涉案《卖房协议》签订于2013年8月19日，此时该房屋才办理抵押贷款手续2个月，涉案房屋根本无法出售。二、一审判决认为“协议实质为担保合同的答辩意见无事实依据”与事实不符。该《卖房协议》与客观事实有诸多矛盾之处：首先，涉案《卖房协议》与正常协议比较，欠缺多数要件，违背交易习惯。其次，所约定的价款明显低于市场价格。再次，该房屋系上诉人家庭唯一住房，上诉人根本没有出售该房屋的理由。最后，被上诉人持有的编号为20××01号房产证系伪造，歪曲事实指认上诉人向其交付两本证件原件。三、一审判决认定“原告已按约向被告支付了购房款”与事实不符，上诉人从未收到过被上诉人任何款项，不应承担还款及赔偿责任。综上，请求判令：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人何圳知答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 二审中，双方均未向本院提交新的证据材料。 二审中，上诉人对一审法院所确认“二被告向原告提供了产权人登记为张云的房屋产权证书（产权证号为：昆房权证（昆明市）字第××号）及使用权人为张云的土地使用权证书（土地证号为：盘个国用（2013）第0012149号）原件”的事实有异议，认为其没有向被上诉人提供过原件，仅提供过复印件。针对上诉人提出的异议，被上诉人不予认可。本院认为，现被上诉人仍持有产权人登记为张云的房屋产权证书（产权证号为：昆房权证（昆明市）字第××号）及使用权人为张云的土地使用权证书（土地证号为：盘个国用（2013）第0012149号）原件，一审法院已征询上诉人是否对上述产权证的真伪进行鉴定，上诉人已经明确放弃申请鉴定的权利，上诉人主张上述产权证系伪造，但并未提出有效的证据予以反驳，故对于上诉人提出的该项事实异议，本院不予确认。 双方对一审法院确认的其余事实均无异议，本院依法予以确认。 另查明，上诉人向本院提交了中止诉讼申请，主张其就本案担保45万元借款的纠纷控告李能周、何圳知涉嫌合同诈骗，该案已被寻甸县公安局立案侦查，经本院向寻甸县公安局获悉，该案不符合立案条件，决定不予立案，故对上诉人的中止诉讼申请不予准许。 归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人与被上诉人之间是否系真实的房屋买卖合同关系？ 本院认为，根据审理查明的事实，上诉人与被上诉人于2013年8月19日签订《卖房协议》，被上诉人何圳知于当天取款90万元，张云于当天出具收条，载明收到现金90万元买房款，且被上诉人何圳知持有涉案房屋的产权证原件。上诉人主张《卖房协议》不是其真实意思表示，其是受欺诈的情况下签订，实质上系为案外人借款作担保而签订，对此，本院认为，首先，上诉人对《卖房协议》的真实性并无异议，其主张受欺诈签订并没有任何证据予以证实，亦没有证据证实其与案外人之间存在担保关系，而被上诉人提交的证据已经形成证据锁链，证实双方建立房屋买卖合同关系，被上诉人提交的证据的证明力明显大于上诉人提交的证据的证明力，故对上诉人的主张依法不能成立，本院不予支持。其次，涉案房屋的出售价格是否低于市场价值，并不影响该合同的效力，况且，根据上诉人提交的房地产评估报告书以及《个人购房担保借款合同》所载的评估金额来看，涉案房屋的出售价格并没有明显低于市场价值，上诉人欲以此证实《卖房协议》不是真实意思表示的理由不能成立，本院不予支持。最后，上诉人主张在签订《卖房协议》之时涉案房屋仍办理抵押贷款，不可能进行出售的问题，本院认为，抵押期间的财产并非禁止转让，上诉人在收取房款后可涤除银行的抵押权继续履行合同，故该理由不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人张云、林奕廷的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百一十八条以及《诉讼费交纳办法》第二十九条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币13800元，由上诉人张云、林奕廷承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王思予 审 判 员  蔡 芸 代理审判员  熊梓旭 二〇一五年十月十五日 书 记 员  郭 涛