福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第366号
上诉人（一审原告、反诉被告）广东大地影院建设有限公司。
法定代表人岑建勋。
委托代理人张凡强、文力男，公司员工。
被上诉人（一审被告，反诉原告）福建新华房地产开发有限公司。
法定代表人吴正利。
委托代理人左平、黄声春，福建格律律师事务所律师。
上诉人广东大地影院建设有限公司（以下简称“大地公司”）因与被上诉人福建新华房地产开发有限公司（以下简称“新华公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2013）晋民初字第164号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审原告大地公司请求判令：一、解除双方订立的《福州新华园商业广场电影院房屋租赁合同》；二、新华公司向大地公司双倍返还定金计人民币2000000元；三、新华公司向大地公司赔偿因履行合同受到的损失计人民币2099972.52元；四、新华公司承担本案诉讼费用。
一审反诉原告新华公司反诉请求：一、大地公司向新华公司支付租赁费（占有使用费）2478743元人民币（暂计至2013年01月17日，实际请求至新华公司收回租赁场地之日止）、逾期交纳租赁费（占有使用费）违约金1157579元（暂计至2013年01月17日，实际请求至新华公司收回租赁场地之日止）、水电费31992元人民币；二、大地公司撤离并向新华公司交还福州市晋安区福新中路90号新华广场地下一楼南侧商场租赁场地；三、大地公司承担本案诉讼费用。
一审判决认定：2009年5月11日，福州市公安消防支队向新华公司出具榕公消（建）字（2009）第0170号建筑工程消防设计的审核意见书，内容有：你单位报送的新华园地下室B区局部改建工程消防设计图纸资料，已经我支队验收合格，现地下室轴（5-9）、（5-17）／（5-A）（5-J）之间按商场使用功能进行改造，改造面积约4000㎡，经按照国家消防技术标准审核，基本同意该改造工程方案，但以下意见应落实到位……，该工程竣工后，应向消防部门审报消防验收，验收合格后方可投入使用等。之后，新华公司对新华园地下室B区4000㎡停车库按商场使用功能进行改造施工。上述改造工程完成后，新华公司将其中的部分商场出租给大地公司，双方为此于2011年8月23日订立《福州新华园商业广场电影院房屋租赁合同》一份，约定：甲方新华公司将位于福州市福新中路90号新华广场地下一楼南侧面积为2742㎡的商场，出租给乙方大地公司用于经营电影院；合同期限自本合同签订之日起至乙方按约定交还租赁场地之日止；甲方按照场地现状移交乙方，自乙方接收场地之日起5个月为免租期；免租期内，乙方负责影院的土建装修、设备安装与调试等工作，除影院发生的水电费和乙方应自行承担的费用外，甲方免收乙方租赁费；计租期自免租期满次日起计15年；自本合同生效次日起10日内，乙方向甲方支付定金1000000元，其中700000元为履约保证金，在乙方无违约情况下，租赁合同终止之日起5日内由甲方无息返还乙方，另外300000元于计租期开始后抵充乙方应支付甲方的月租赁费，直至抵充完毕为止；计租期前三年，年租赁费为3031360元，即月租赁费为252613元，此后租赁费每三年递增10%；物业服务费已含在租赁费中；公共能源公摊费含影院应分担的公共区域的水电费，公共设施的运行费及维保费等，甲方必须独立设置公共区域水、电表且应提供经双方确认的公共设施运行维保费的收费标准，影院公共公摊费以影院所在的负一楼商业场地实际产生的公共公摊费总费用为基数，按影院面积占影院所在负一楼商业面积的比例分摊；影院空调用电量接入影院独立计量的用电分表，水电费按影院独立计量的水电表和公共事业部门规定的标准计收；因公共能源公摊、空调用电产生的费用及独立水电分表产生的费用，乙方应在收到甲方书面支付通知之日起5个工作日内付清，甲方收取该费用时应向乙方提供相应的合法发票或税务部门认可的代收凭证；应抵充的租赁费抵充完毕后，乙方应于每个月的10日之前将下个月的租赁费直接汇入甲方指定的银行账户；乙方获取影院建设所需相关行政许可（包括施工许可、消防验收等），甲方协助乙方办理；乙方自行委托建筑设计院完成影院土建工程与消防工程的施工图纸，负责完成影院土建与装修工程的施工；乙方在同等条件下有优先续租权，但必须在合同到期前六个月通知到甲方；乙方提前六个月通知甲方终止合同，租赁期限届满或租赁合同终止后，乙方应于合同终止日起10日内将租赁场地按正常使用后的状态交还甲方，乙方可拆除其投入的经营设备，但应修复拆除租赁物造成的任何损坏。合同就违约责任作如下约定：1、租赁场地交接前，①甲方单方终止合同或将场地出租给第三方或在距影院500米范围内经营电影院业务，则甲方应向乙方双倍返还定金，并赔偿乙方1000000元；②本合同生效后，乙方单方无故终止合同，则乙方无权要求返还定金，如甲方实际损失超过定金，则乙方还应赔偿甲方超过定金部分的损失，并赔偿甲方1000000元。2、租赁场地交接后，①甲方有以下任一种违约情形，在乙方通知甲方违约后，甲方20天内未纠正，则乙方有权书面通知甲方终止本合同，甲方应于收到终止合同的通知书之日起5日内向乙方双倍返还定金，退还已支付但尚未到期的租赁费，并赔偿乙方因此受到的一切损失。ⓐ甲方提供场地是商业用途并有商业用途的产权证给乙方办理相关证照，如因甲方租赁场地的产权证无法提供的问题致乙方无法获取经营证照或经营过程中证照被政府部门取消；ⓑ甲方干涉乙方的经营活动造成乙方严重损失或无法继续经营的；ⓒ因甲方或其委托提供物业服务的第三方未能保证影院正常经营所需配套服务，严重影响影院经营活动或造成乙方重大财产损失或人身伤亡事故的等。②本合同终止时，甲方未按合同约定返还定金时，应按拖欠金额的日息3‰向乙方支付违约金。③乙方有以下任一种违约情形，则甲方有权书面通知乙方后终止本合同，乙方应在收到终止合同的通知书之日起5日内结清所欠甲方费用，除无权要求返还定金外，还应赔偿甲方因此遭受的一切损失。ⓐ乙方迟延支付租赁费，应按迟延支付费用的日息0.3‰向甲方支付违约金；如逾期超过15天，则甲方有权停止向乙方供应水电以及其它配套服务，如乙方在甲方停止上述服务15天内仍未付清租赁费及违约金的；ⓑ未经甲方同意，乙方擅自改变租赁场地的经营用途，经甲方书面通知整改后20天内未能纠正的；ⓒ乙方利用影院从事违法犯罪活动，并严重损害公共利益或甲方利益，经甲方书面通知整改后20天内未能纠正和赔偿由此造成甲方损失的；ⓓ乙方未征得甲方书面同意擅自改变影院的主体结构，由产生的一切责任及损失由乙方负责等。合同还约定了其它事项。
合同签订后，新华公司于2011年9月17日将讼争租赁场地移交给了大地公司，大地公司则于2011年9月22日向新华公司支付定金1000000元。之后，大地公司为将讼争租赁场地改建成数字影院，委托其他公司对影院的消防、土建、装修、空调安装等工程进行设计、施工。2011年10月24日，福州市公安局消防支队向大地公司发出榕公消设查（2011）第0077号建设工程消防设计违法通知书，载明大地公司报送的影院内装修工程消防设计备案材料存在以下违法行为：……，不符合消防规范要求，应予整改，榕公消（建）字（2009）第170意见应予落实等。
2012年1月19日，新华公司登记为晋安区岳峰镇福新中路90号新华园1-4#楼及裙楼连接体地下一层01商业区所有权人，产权证载明的用途为商业，建筑面积为4371.89㎡，其中套内建筑面积3546.4㎡。
2012年2月，新华公司委托福建省地质测绘院对新华园1-4#楼裙楼连接体地下一层面积进行测算，该院于当月13日出具《房屋面积成果》，载明根据新华公司提供的产权证及分割图进行分割计算，地下一层产权面积4371.89㎡，其中影院（讼争租赁场地）套内面积1914.2㎡，公摊面积831.51㎡，影院产权面积合计2745.75㎡。
2012年3月2日，福州市公安消防支队向大地公司发出榕公消设复（2012）第0011号建设工程消防设计复查意见书，载明内容有：经对福州新华园商业广场数字电影院内装修工程消防设计违法行为整改情况进行复查，大地公司基本已按要求整改完毕，复查基本合格，可以恢复施工，但除以上整改措施外，尚应落实以下意见……。
2012年2月起，大地公司停止进行讼争电影院装饰装修工程的施工，虽然消防部门于2012年3月认为其消防复查基本合格，可以恢复施工，但大地公司至今未恢复施工。由于大地公司停止对讼争影院装饰装修工程的施工，且未在合同约定的5个月免租期后支付租金，新华公司为此于2012年2月21日、5月4日、5月17日向大地公司送达、发出催付租金的函件；2012年6月5日，新华公司向大地公司寄发《终止合同通知书》，通知终止双方订立的讼争合同，要求大地公司在接到通知书5日内偿付租赁费，并协商处理善后事宜。大地公司对新华公司上述通知、函件均未作出响应。
新华公司于2012年9月向一审法院起诉大地公司，要求解除讼争合同、大地公司向其支付租金等，一审法院立案受理，案号（2012）晋民初字第2469号。同年10月，大地公司则以同一合同纠纷将新华公司诉至福建省福州市中级人民法院，之后，福州中院院将该案指定一审法院审理，引发本案诉讼。新华公司为此撤回（2012）晋民初字第2469号案件中对大地公司的起诉，于本案对大地公司提起反诉。
一审法院于2013年29日就涉讼消防问题向福州市公安消防支队进行咨询并制作询问笔录。该支队工作人员表示：消防部门向大地公司出具榕公消设复（2012）第0011号建设工程消防设计复查意见书后，施工单位可以继续进行后续装修施工；如果建设单位能落实榕公消设查（2011）第0077号建设工程消防设计违法通知书、榕公消设复（2012）第0011号建设工程消防设计复查意见书的相关要求，上述两份文书不会导致讼争影院工程竣工验收消防备案抽查不合格。
一审法院认为：讼争《福州新华园商业广场电影院房屋租赁合同》，由当事人自愿订立，意思真实，内容合法，当事人应依约全面履行。讼争合同履行过程中，原、被告产生纠纷，并致合同履行难以为继，现双方均同意解除讼争合同，可予准许。为避免损失扩大，合同解除后，大地公司即应在合理期限内搬离、迁出讼争租赁场所。
一、关于合同违约方的认定。
新华公司主张大地公司交付的租赁场地中有200㎡不是商业用途，不符合合同约定，导致其无法实现合同目的。本案中，1、新华公司持有讼争房屋的产权证，是该房屋的所有权人，该产权证登记的面积4371.89㎡，载明的用途为“商业”，该用途适于大地公司经营电影院。2、依讼争合同约定，新华公司应将上述房产权证项下4371.89㎡中的2742㎡房屋出租给大地公司用于经营电影院，福建省地质测绘院作出的《房屋面积成果》报告，确认涉讼电影院的产权面积达2745.75㎡，该测绘院作为具有房产测绘甲级资质的机构，其上述测绘结论，可以作为认定租赁场所面积的依据。3、从双方订立合同、交接租赁场地，到大地公司支付定金、委托设计部门完成影院土建与消防工程的施工图纸设计并进入现场施工，再到新华公司向大地公司催交租金、通知解除讼争合同这一过程中，大地公司均未对新华公司交付的租赁场地的用途、面积等提出过任何异议，也无其他任何积极作为，直至新华公司于2012年9月起诉后，大地公司才主张新华公司交付的租赁场地不符合合同约定。4、大地公司未能就其本项主张举证，且榕公消设复（2012）第0011号建设工程消防设计复查意见书第一点也明确通知大地公司“（影院）已按原建筑平面图恢复，未占用车库……”。因此大地公司以上主张缺乏依据，一审法院不予采纳。
大地公司另主张讼争租赁场地未经消防验收，也未办理竣工验收备案手续，致大地公司无法办理开设影院的相关手续。本案中，1、大地公司举证的榕公消（建）字（2009）第0170号建筑工程消防设计的审核意见书，载明“新华园地下室之间按商场使用功能进行改造……，基本同意该改造工程方案，但以下意见应落实到位……”，表明新华公司商场改造部分的建筑工程消防设计已通过消防部门的审核。2、大地公司接收租赁地后即自行委托相关部门完成影院土建、消防工程的施工图纸设计，并进入现场施工。此后，大地公司将影院装修工程消防设计材料报审，消防部门经审核，作出榕公消设查（2011）第0077号建设工程消防设计违法通知书，认定大地公司消防设计方案存在违法行为，责令大地公司停止施工，进行整改后复查。之后，大地公司进行了整改。消防部门经复查后，作出榕公消设复（2012）第0011号建设工程消防设计复查意见书，载明“大地公司基本已按要求整改完毕，复查基本合格，可以恢复施工”。由此可见，消防部门并不是因车库改商场的改建工程未通过消防验收，而禁止大地公司进行电影院装饰装修工程的消防设计和施工。消防部门是鉴于大地公司影院装饰装修工程的消防设计、施工违反相关消防法律法规的规定而责令其停止施工进行整改。在大地公司进行整改并经消防部门复查基本合格后，消防部门即通知大地公司可以恢复讼争影院的装修施工。3、榕公消设复（2012）第0011号建设工程消防设计复查意见书第六点“榕消（建）字（2009）第0170号意见应予落实”，但此点内容并无要求须先进行商场改造工程的消防验收，而后才能进行大地公司影院的消防验收，大地公司影院完工后是可以和其它改建商场一并进行消防验收。4、福州市公安消防支队工作人员在接受本院咨询时，表示大地公司如能落实消防部门榕公消设复（2012）第0011号建设工程消防设计复查意见书的相关意见，是可以向消防部门申报消防验收，不会导致讼争影院工程竣工验收消防备案抽查不合格。5、讼争合同第4.1.1条约定“大地公司获取影院建设所需相关行政许可（包括施工、消防验收等），新华公司协助大地公司办理”，大地公司在影院施工过程中，于2012年2月起自行停工，工程中途停滞，在消防部门通知其讼争影院装修工程已按要求整改完毕，消防复查基本合格，可以恢复施工的情况下，大地公司仍未恢复施工。由于讼争影院至今未完工，不符合申报消防验收的条件，未进入到向消防部门申报消防验收的程序，因此也就不存在新华公司未协助大地公司办理影院消防验收行政许可的情形，大地公司本次主张亦不成立审理中，大地公司亦未主张新华公司未尽此协助义务。
据上，可以认定新华公司已经完成了作为出租人的基本义务。大地公司主张新华公司构成根本违约，与事实不符，本院不予支持。
新华公司主张大地公司拒不支付租赁费已构成严重违约。本案中，讼争合同约定：“甲方按场地现状移交乙方，自乙方接受场地之日起五个月内为免租期”，“计租期前三年，年租赁费为3031360元，即月租费为252613元”，“定金总计1000000元，……其中700000元为履约保证金……。另外300000元于计租期开始后抵充乙方应支付甲方的月租赁费，直至抵充完毕为止”，“应抵充的租赁费抵充完毕后，乙方应于每个月的10日之前将下个月的租赁费直接汇入甲方指定的银行账号”。合同订立后，大地公司于2011年9月17日接收了新华公司交付的合同项下租赁场地并进行了装修施工。依合同约定和接收租赁场地时间，大地公司应自其接收租赁场地后的第五个月，即2012年2月18日开始计付租金，其应于每个月的10日前将下个月的租赁费支付给新华公司。大地公司每个月租金为252613元（折算每日租金为8420元=252613元÷30日），因此，至2012年3月24日大地公司300000元的抵充租赁费已抵充完毕［（300000元-当月即2月18日到3月17日租金252613元）÷每日租金8420元］；依上述计算方式，至2012年6月17日大地公司已付的1000000元定金亦不足以承付其租金。但大地公司除支付1000000元定金（含300000元抵充租赁费）外，至今未再向新华公司缴纳任何其它费用。新华公司为此多次向大地公司催讨租金，而大地公司对新华公司催讨租金的主张既未表示异议，亦未履行支付租金义务，致双方产生纠纷。
据上，可以认定大地公司在履行讼争合同过程中，未按约履行承租人的主要合同义务即支付租金的义务，应承担违约过错责任。
二、关于当事人如何承担责任。
首先，我国法律规定，给付定金的一方不履行合同义务的，无权要求返回定金；收受定金的一方不履行合同义务的，应当双倍返还定金。讼争合同履行过程中，大地公司未履行支付租金的合同义务，具有过错，而新华公司履行了出租人的义务，没有证据证明其在合同履行中具有过错，故大地公司诉请新华公司双倍返还定金计2000000元，不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，因讼争租赁合同解除的原因系大地公司未按约交付租金造成，并非新华公司违约所致，且新华公司表示不同意利用装修装饰物，因此大地公司要求新华公司赔偿装修损失2099972.52元，不予支持。其次，大地公司支付的1000000元定金，可作价抵充租金，至2012年6月17日止，其定金已全部抵充完毕，抵充后拖欠部分的租金，大地公司应按合同约定的标准向新华公司偿清。讼争合同约定“乙方迟延支付租赁费，应按迟延支付费用的日息0.3‰向甲方支付违约金”，该条款是双方合意的结果，不违反法律法规的规定，大地公司应以此为据向新华公司偿付逾期租赁费违约金。新华公司请求的水电费，系由福州佰顺物业管理有限公司代为缴付，该部分费用应由该公司向大地公司另行主张，本案不作处理。
一审法院判决：一、准原告广东大地影院建设有限公司与被告福建新华房地产开发有限公司解除于2011年8月23日订立的《福州新华园商业广场电影院房屋租赁合同》；二、反诉被告广东大地影院建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告福建新华房地产开发有限公司偿付租金及违约金［其中：租金按讼争合同约定的金额即年租金3031360元（折算成月租金为252613元、日租金为8420元），自2012年6月18日起至广东大地影院建设有限公司搬离、迁出讼争租赁场地时计付；违约金以实际欠款额，自2012年6月18日起至本判决确定的还款之日止按照每日0.3‰标准计付］；三、反诉被告广东大地影院建设有限公司于本判决生效之日起十日内搬离、迁出福州市晋安区福新中路90号新华广场地下一楼南侧商场讼争租赁场地，并将该场地交还反诉原告福建新华房地产开发有限公司；四、驳回本诉原告广东大地影院建设有限公司其它诉讼请求；五、驳回反诉原告福建新华房地产开发有限公司其它诉讼请求。本诉案件受理费19800元，由原告广东大地影院建设有限公司负担；反诉案件受理费10175元，由反诉原告福建新华房地产开发有限公司负担175元，由反诉被告广东大地影院建设有限公司负担10000元。
上诉人大地公司上诉称：一、一审法院在双方证据采信上存在错误，导致认定事实错误。1、上诉人一审中提交的证明资料6视频资料，是上诉人代理人到福州市行政服务中心福州市消防支队窗口，就本案涉诉项目消防验收的审批事项咨询窗口接待工作人员，并对整个咨询过程进行摄像录音，以证明被上诉人未完成中榕公消（建）字（2009）第0170号《建设工程消防设计审核意见书》涉及的商场改建工程的消防验收，导致上诉人的涉诉影院工程无法单独完成消防验收，被上诉人构成根本性违约。但一审法院不采信该视频资料，理由错误。2、一审法院制作并采信的“询问笔录”不能作为定案依据，一审采信该笔录造成认定事实错误。首先，该询问笔录未加盖消防机构公章，被询问对象身份不清法律地位不明，不属于法定证据形式。其次，本案讼争租赁物面积为2742平方米，根据公安部2009年《建设工程消防监督管理规定》（第106号令）第13条第（四）项规关于“建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院……建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。”的规定，其必须依法进行消防验收，但询问笔录中被询问人称讼争工程项目属于申请备案、抽查检查，违反了上述规定。第三，询问笔录中并未对榕公消（建）字（2009）号0170《建筑工程消防设计审核意见书》涉及的商场改建工程未予验收是否可以交付使用，是否影响上诉人影院的消防工程验收等问题做出回答，不能作为认定被上诉人地下车库改建为商场的工程已经通过消防验收的证据使用。第四，一审法院未通知被询问人出庭，该询问笔录不应采信。3、一审将被上诉人提交的《房屋面积成果报告》认定为可采信的证据，并作为认定被上诉人交付租赁物合法且符合合同约定的依据，属于认定事实错误。该报告属于鉴定意见，但该报告中未说明鉴定依据、鉴定过程等，不符合民事诉讼法的规定，故不能作为定案的依据。二、一审判决适用法律存在错误。1、影院属于应经消防验收方可交付使用的房屋，被上诉人将未经消防验收的房屋交付上诉人是否构成根本性违约，一审判决并未适用任何此方面的法律法规，属适用法律错误。2、一审判决未适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条第4项关于“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的强制性规定，属于适用法律错误。3、一审判决租赁合同解除后，仍然依据租赁合同约定，判决上诉人支付租金及违约金，适用法律错误。三、被上诉人交付未经消防验收的违法租赁物，不符合合同约定，致使上诉人合同目的无法实现，被上诉人已经构成根本性违约，应承担双倍返还定金并赔偿上诉人损失的违约责任。四、由于租赁合同解除的责任是被上诉人根本性违约所致，其要求上诉人支付租金及违约金的反诉请求缺乏法律依据，应予驳回。
上诉人大地公司请求：1、撤销一审判决第二、三、四项；2、改判被上诉人向上诉人双倍返还定金200万元；3、改判被上诉人向上诉人赔偿因履行合同所受损失2099972.52元；4、改判驳回被上诉人全部反诉请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人新华公司辩称：一、答辩人提供的租赁场所面积和性质均符合合同约定，上诉人主张租赁面积、性质不符合合同约定，但未提供任何证据证明，该上诉主张不能成立。租赁合同第1.1条约定租赁场地面积为2742平方米，根据答辩人一审证据5《房屋面积成果》显示答辩人实际交付的租赁场地面积已达2745.75平方米，已超过合同约定面积。该《房屋面积成果》是福建省地质测绘院受答辩人委托进行测算的，福建省地质测绘院具备面积测绘的合法资质，因此该证据符合证据规则规定是合法有效的，可以采信作为本案认定租赁面积这一事实的有效证据。上诉人在一审审理过程中仅是对《房屋面积成果》的证据形式提出异议，对《房屋面积成果》中体现的面积等内容并未提出异议，且上诉人也未按照《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》向法院申请重新鉴定，因此上诉人对该证据的异议不能成立。此外，上诉人在接收场地后已自行委托相关设计单位进行设计以及施工，但上诉人从未就面积问题提出过异议，可见上诉人对租赁面积符合约定是默认的。此外，上诉人虽主张租赁场地中有200平方米面积是车库不属于商业性质，但其却未提供任何充分证据证明该主张，其主张不能成立。（2012）第0011号《建设工程消防设计复查意见书》第一点内容中也已明确“已按原建筑平面图恢复，未占用汽车库…”，可见上诉人该主张与事实不符。二、导致租赁合同解除的原因是上诉人因自身资金原因自行停止装修以及上诉人拒不向答辩人支付租金，上诉人主张的“消防验收”问题并不是租赁合同无法继续履行的实际原因。1、根据证据“榕房权证R字第××号”《房屋所有权证》，证明租赁场所的性质是“商业”用途，可用于电影院之用途。根据（2009）第0170号《建筑工程消防设计的审核意见书》中内容“新华园地下室之间按商场使用功能进行改造…，基本同意该改造工程方案，但以下意见应落实到位”，说明商场改造部分的建筑工程消防设计已通过消防部门审核。答辩人在签订本案讼争合同前也已按照消防要求对商场改造施工完毕。上诉人在签订讼争合同之前已实地现场勘查过新华园地下室全部场地，答辩人也已把商场改造部分的相关情况如实向上诉人说明。合同签订后，双方在交接过程中上诉人也未提出过任何异议，且上诉人立即自行委托建筑设计院完成影院土建与消防工程的施工图纸设计，但其在未将图纸报答辩人审核通过的情况下就擅自自行拆除租赁场所内原内部消防设施并进入现场施工。上诉人的行为已经破坏了答辩人按照消防部门审核通过的商场改造设计方案而完成的施工，商场改造部分的消防验收只能等待电影院消防验收时一起完成。此后，上诉人将电影院部分的装修工程消防设计材料报消防部门审核，消防部门作出（2011）第0077号《建设工程消防设计违法通知书》，认定设计方案存在大量违法行为，责令上诉人停止施工，进行整改后申请复查。由此可见，消防部门并没有因商场改造部分未通过消防验收而禁止上诉人进行电影院装修工程的消防设计和施工。相反，消防部门是鉴于上诉人电影院装修工程的消防设计、施工违反相关消防法律法规规定的原因而责令上诉人停止施工进行整改。之后消防部门在2012年3月作出（2012）第0011号《建设工程消防设计复查意见书》还告知上诉人其已按要求整改完毕，复查基本合格，可以恢复施工，这同样也说明了商场改造部分是否已通过消防验收并没有影响到上诉人电影院进行装修设计和施工，因此上诉人上诉主张的“消防验收问题”并不是阻碍其进行装修施工的实际原因。2、租赁场所电影院的消防验收可与其它商场改造部分的消防验收一并进行，二者并不矛盾。上诉人如按照（2012）第0011号《建设工程消防设计复查意见书》的要求继续施工并完成后，是可以向消防部门申报消防验收。该《复查意见书》第六点是“榕公消（建）字（2009）第0170号意见应予落实”，此点内容并没有要求须先进行其它商场改造部分的消防验收而后才能进行电影院的消防验收，因此电影院完工后是可以和其它商场改造部分的消防验收一并进行。根据租赁合同第4.1.1条虽然约定由上诉人获取影院建设所需相关行政许可（包括施工许可、消防验收等），答辩人协助上诉人办理，但现在事实是上诉人在消防复查通过的情况下因自身原因不再继续施工，上诉人电影院根本还未到向消防部门申报消防验收的程序，也就不存在答辩人未提供必要协助的情况发生。综上所述，答辩人在履行合同过程中不存在任何违约事实，造成合同无法继续履行的根本原因是上诉人拒付租金，以及上诉人在消防复查意见书通知其整改完毕，复查合格可以恢复施工的情况下，因上诉人自身缺乏资金而自行终止施工。因此一审判决对此查明事实清楚，适用法律正确，答辩人请求二审法院依法维持原判。
当事人在一审程序中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。双方当事人在二审中均未有新的证据材料向本院提交。
根据本案现有证据，本院确认一审认定事实正确。
本院认为：上诉人大地公司与被上诉人新华公司签订的《福州新华园商业广场电影院房屋租赁合同》，系双方真实的意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。合同订立后，新华公司已将讼争房屋交付给大地公司，大地公司亦入场进行电影院的装修施工，上诉人大地公司主张被上诉人交付的租赁物未经消防验收不符合交付条件，但由消防部门出具的榕公消（建）字（2009）第0170号《建筑工程消防设计的审核意见书》可知，消防部门已基本同意讼争租赁场地按商场使用功能进行改造的工程方案，该审核意见书虽提出还应落实的几个事项，但并不影响该讼争场地改作商业用途。并且，本案讼争的租赁场地需改造为电影院才能使用，为此需重新进行装饰装修，并应依法报消防验收；而上诉人大地公司作为电影院的经营人负有办理消防验收的义务，该报批义务责任人并非讼争场地出租方新华公司；在电影院装修过程中，消防部门亦先后于2011年10月24日、2012年3月21日出具了《建设工程消防设计违反通知书》以及《建设工程消防设计复查通知书》，且《建设工程消防设计复查通知书》载明大地公司“已基本按要求整改完毕，复查基本合格，可以恢复施工”，并未禁止大地公司施工。因此，新华公司交付的租赁场地并不会导致大地公司无法通过消防验收而影响其正常营业，故新华公司并不存在违约行为。上诉人大地公司未依约支付租金，已构成违约，应承担相应违约责任。因双方当事人均同意解除合同，在合同已解除但大地公司尚未搬离讼争租赁场地的情况下，大地公司仍应继续按约定租金标准支付占有场地的费用，故一审判决租金计付至大地公司搬离、迁出讼争租赁场地时并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费29975元，由上诉人广东大地影院建设有限公司负担，一审案件受理费执行一审法院的决定。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈光卓
代理审判员 王燕燕
代理审判员 段若诗
二〇一四年四月十四日
书 记 员 卓垚磊