广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第281、282号
上诉人（原审原告）：刘淑英。
委托代理人：庄灶群，广东鑫涌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市太古广场物业管理有限公司，。
委托代理人：范艳霞，广东前海律师事务所律师。
委托代理人：肖添辉，广东前海律师事务所实习律师。
上诉人刘淑英因与被上诉人深圳市太古广场物业管理有限公司（以下简称“太古公司”）房屋租赁合同纠纷两案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第183、185号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本两案进行了合并审理，现已审理终结。
原审法院审理查明，位于深圳市南山区深南西路北侧的某某花园T4F096、T4F097号商铺的建筑面积均为4.2平方米，登记用途均为商铺，以上商铺的房地产证附记栏载明：“商铺统一经营管理，商铺经营应确保消防安全及公共设施的使用。”
2003年1月3日，刘淑英（出租方，甲方）与太古公司（承租方，乙方）签订两份《租赁合同》，均约定甲方将涉案商铺出租给乙方使用；租用期限从甲方购买该铺位之日起至2013年2月28日止；涉案商铺的年租金均为8067元，月租金均为672元，乙方应于每季度最后一日前向甲方支付租金；租赁期间，甲方负责交付铺位出租税费，甲方同意乙方对本合同项下铺位具有转租权和委托转租权，转租终止期不得迟于原乙方的租赁期限；合同有效期届满，乙方需继续租用出租铺位的，应于有效期届满之日前一个月向甲方提出续租要求，甲方需将出租铺位继续出租的，在同等条件下，乙方对出租铺位有优先承租权；甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同；本合同终止后，乙方应于终止后15日内迁离出租铺位，并将其返还甲方；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的0.02%；及其他内容。
2013年1月14日，太古公司向涉案楼盘某某花园业主发出《通知》，内容为：太古公司因经营需要，决定合同期满终止后，不再继续承租各业主位于某某花园的铺位，相关事宜请各业主与太古公司联系办理。2013年2月27日，太古公司在《深圳商报》上刊登《关于解除租赁合同的通知》，内容为：上次太古公司发出解除租赁通知之后，迄今为止仍有部分业主未办理相关手续，为此太古公司再次通知各业主，太古公司向商铺业主承租的商铺合同于2013年2月28日到期，现太古公司决定不再租赁上述场地，租赁关系解除；请各位业主见此通知后到管理处办理相关手续。2013年4月28日，太古公司再次在报纸上刊登《深圳市太古物业管理有限公司公告》，内容为：兹因尚有部分业主与本公司就某某花园的承租合同未结清，现通知未结清的各业主于2013年5月2日至2013年5月31日期间，携带房产证、身份证、银行对账单、合同等资料原件及复印件亲临太古物业管理处办理账目核对及结清手续；郑重提示，请上述未结清的业主务必在公告通知的2013年5月31日前办理好手续，否则，由此导致的一切后果由业主自行承担。
对于涉案商铺的现状，刘淑英表示租赁合同到期后，T4F096、T4F097号铺位并非处于空置状态，而是被太古公司用作公共通道使用，但刘淑英并未提交相应证据予以证明，太古公司对此予以否认。
太古公司支付租金至2013年2月28日。
另查，根据2013年深圳市南山区指导租金标准，涉案商铺所在楼盘商业高层一楼标准为74元／月／平方米，二楼以上未确定标准。
以上事实，有房地产证、《租赁合同》、《通知》等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。
刘淑英的诉讼请求为：1、太古公司支付刘淑英2013年3月1日至其停止侵权返还商铺之日止的商铺使用费每案7552.68元，并双倍赔偿刘淑英，以上每案共计15105.36元；2、诉讼费用由太古公司承担。
原审法院认为，刘淑英与太古公司签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应严格履行。
涉案《租赁合同》期满后，太古公司作为承租人负有返还商铺的义务，太古公司虽然发出了表示不再续租的《通知》，但《租赁合同》中并未约定报纸公告或张贴通知可以作为送达文件的方式，相反涉案《租赁合同》中附有刘淑英的联系地址与联系电话，在此情况下，太古公司未穷尽以上方式通知刘淑英本人而迳行以登报及在办公室门口张贴通知的方式履行通知义务并不妥当，不能产生有效通知的法律效力，太古公司未能完全履行交还商铺的义务。而刘淑英作为涉案商铺的产权人在《租赁合同》期满后收回商铺既是其权利也是其义务，刘淑英未能积极履行收回商铺的义务也存在过错。因此，双方对于涉案商铺未能交还和收回均有过错。太古公司表示涉案商铺一直空置，刘淑英虽主张涉案商铺已实际使用，因刘淑英未提交证据证明涉案商铺被实际出租使用，故原审法院对刘淑英的上述意见不予采纳。涉案《租赁合同》已经到期，涉案商铺此后空置未能使用属于损失性质，并且刘淑英与太古公司对涉案商铺空置均有过错，因此，原审法院酌定双方参照指导租金标准对从《租赁合同》到期后至第一次庭审之日期间产生的房屋空置损失各承担一半的责任。深圳市南山区2013年指导租金中并未确定高层二楼以上的标准，因此原审法院采用一楼的指导租金标准，即74元／月／平方米，从2013年3月1日起计至2014年4月21日止，太古公司应向刘淑英支付该期间涉案商铺的空置损失各2128.98元［74元／月／平方米×4.2平方米×（13＋21／30）月×50%］，刘淑英请求超过的部分原审法院不予支持。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、深圳市太古广场物业管理有限供公司于本判决生效之日起十日内向刘淑英支付2013年3月1日至2014年4月21日期间的商铺空置损失每案2128.98元，两案合计4257.96元；
二、驳回刘淑英其它的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费每案89元，由刘淑英每案负担76.46元，太古公司每案负担12.54元。
上诉人刘淑英不服原审判决向本院提起上诉，请求判令：1、撤销该判决书中第一项判决、第二项判决。2、判决支持刘淑英的全部诉讼请求，即判令太古公司支付刘淑英从2013年3月1日起至其停止侵权返还商铺之日（暂计至起诉之日）止T4F097号商铺使用费人民币7552.68元（按照每月人民币672元的标准支付），并按双倍赔偿（为人民币15105.36元），维护刘淑英的合法权益，要求太古公司继续统一经营该商铺，且按合同约定继续支付租金。
3、本案一审、二审全部诉讼费用由太古公司承担。
事实和理由：2002年，大中华国际集团（中国）有限公司（原大中华国际实业（深圳）有限公司，以下简称“大中华公司”）作为开发商以产权铺形式（经营权与所有权分离）公开出售位于深圳市南山区深圳湾汇景花园商业裙楼商铺（以下简称“汇景花园商铺”），与刘淑英签订《深圳市房地产买卖合同》（以下简称“买卖合同”），刘淑英在大中华公司处购买了四套商铺，分别为T4F096号、T4F097号、T4F098号、T4F099号铺位，《买卖合同》及商铺房产证上均明确规定上述商铺为70年的产权式商铺，须整体出租、统一经营，在销售商铺的同时，大中华公司承诺并担保由旗下公司就是太古公司与刘淑英签订首个十年的《租赁合同》（2003年3月1日-2013年2月28日），太古公司作为上述商铺的承租方，大中华公司作为担保方，约定年回报率为商铺初始登记价的10%，合同约定商铺租金按每月扣除所有税费后672元，太古公司应按合同约定于每季度的最后一日向刘淑英支付税后租金人民币7552.68元。
从2006年开始，太古公司就陆续拖欠刘淑英租金，刘淑英自发维权，持续上门追讨租金，据了解，时至今日，太古公司仍然拖欠部分业主合同期限内的租金。刘淑英等众多商铺业主与太古公司多交涉，直至起诉之日，太古公司一没有支付刘淑英等商铺业主租金，二没有迁离出租铺位，而且在铺位统一经营管理的范围内继续实施经营管理，根据《租赁合同》第十九条规定：“本合同终止后，乙方应于终止后15日内迁离出租铺位，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还出租铺位的，甲方可向人民法院提起诉讼。”首个十年《租赁合同》即将到期前和到期后至今，刘淑英等众多商铺业主多次主动找太古公司交涉主张，然而太古公司没有诚意与刘淑英对话协商，耍计谋，设圈套，一拖再拖，直到《租赁合同》到期前数曰，以一纸所谓的“通知”告诉不再续签《租赁合同》，而实际上却拒不迁离刘淑英商铺，继续在《买卖合同》及商铺房产证赋予的刘淑英铺位统一经营管理的范围内擅自招商经营。依照《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”
太古公司与刘淑英于2003年签订的租赁合同虽已到期，但太古公司一直并未将《买卖合同》及商铺房产证赋予的需统一经营管理的范围内全部商铺完整返还给所有业主，并且继续全部或部分占有使用，根据租赁合同第五条、第二十条以及依据《深圳经济物特区房屋租赁条例》第42条：租赁期限届满，未经出租人同意或未与出租人达成续租协议而逾期不迁出的，应加倍向出租人交付租金，造成出租人损失的，应当负赔偿责任等的约定，太古公司使用刘淑英的铺位应当支付加倍租金以及滞纳金。
据刘淑英调查，大中华公司是本案的核心关键和问题焦点。大中华公司是一家集团式的家族公司，直接或间接控股以及实际控制太古公司和深圳市宏明国际地产开发有限公司、深圳市宏明商业管理有限公司等，其中的关系千丝万缕，为了逃避责任，达到不可告人的目的，大中华公司、太古公司以及深圳市宏明国际地产开发有限公司、深圳市宏明商业管理有限公司从2009年起便频繁进行股东股权等信息变更，其实质就是明修栈道，暗渡陈仓，实施金蝉脱壳、偷天换曰的阴谋诡计。第一，《租赁合同》租赁期届满前，太古公司如果真的明确表示不再续租，应该直接通知刘淑英，并且应停止所有经营管理行为，于合同终止后15日内自动迁离铺位属于统一经营管理的范围内，将其返还给刘淑英。实际上，太古公司并没有这么做，而仅仅将一纸《通知》和报纸公告作为送达方式告知不再续签。据刘淑英调查，在《租赁合同》租赁期内，太古公司在刘淑英商铺统一经营范围内招商引进了“新东方”、“肯德基”、“必胜客”等许多企业或商家，并且经营到现在，由太古公司实行管理，收取租金和管理费等，说明太古公司不续租是假的，不愿意付刘淑英租金是真的。第二，前面所述，案中太古公司和大中华公司为了达到不可告人的目的，频繁进行股东股权变更或公司资产重组，在刘淑英与太古公司及大中华公司的商铺租赁纠纷过程偷天换日，转换概念，故意搬出深圳市宏明国际地产开发有限公司和深圳市宏明商业管理有限公司，其目的就是逃避责任，横生技节，司马昭之心，人皆见之。一方面，太古公司表面上表示“不续租”，转而压榨及诱导商铺业主，推销其所谓的“代租协议”，有个别不明真相、缺乏常识、急功近利的商铺业主因此受骗上当。这就是混淆是非，偷换概念，太古公司企图将其统一经营管理方（承租方）身份地位变身为“中介”，完全避开其统一经营管理的风险，坐收商铺经营管理的“无本万利”；另一方面，太古公司拖欠租金，故意造成商铺“经营不善”、“空置”、“业主投资失败”等假象，暗中设计操纵深圳市宏明国际地产开发有限公司、深圳市宏明商业管理有限公司等名义低价收购其他业主商铺，据说最初开出的回购价是商铺房产证原始登记价的1.1倍，后来开出的回购价是商铺房产证原始登记价的0.9倍，故意造成商铺不断贬值的假象，让部分缺少理性判断的业主感到岌岌可危，加上个别业主资金周转需要，因此忍辱忍痛割爱，不得以贱卖商铺。由此可见，太古公司处心积虑，软硬兼施，以大欺小，既不支付所有业主租金，又不完整返还商铺的统一经营管理权，才导致今天这个局面。第三，据网上商事登记查询系统查询显示，深圳市宏明国际地产开发限公司是大中华公司的下属公司，又是深圳市宏明商业管理有限公司的其中一个股东，深圳市宏明商业管理有限公司的总经理是林楚如，在一审中，林楚如是太古公司的委托代理人，太古公司的法定代表人、董事长林嘉青又是大中华公司的指定联系人。种种迹象表明，太古公司、大中华公司以及深圳市宏明国际地产开发有限公司、深圳市宏明商业管理有限公司关系密切，而且上下隶属关系明确，核心关键和问题焦点就是大中华公司。2006年以来，刘淑英等众多商铺业主多次找太古公司、大中华公司协商解决问题，要求太古公司支付拖欠的租金和对租期届满后提出善后解决方案，但是太古公司和大中华公司互相推诿，故意和刘淑英等商铺业主周旋，只谈拖欠租金问题，对租期届满后是否续租等没有明确表态，对刘淑英等商铺业主最关心的如何处理善后更是闭口不提。第四，刘淑英商铺所在的某某花园是所有产权式商铺的集合体、是一个整体。各商铺面积大小不一，虽有独立房产证，但不能独自经营，也无法实际分割。《买卖合同》及商铺房产证上均明确规定商铺为70年的产权式商铺，须统一经营管理。刘淑英等商铺业主一直以来要求太古公司和大中华公司负起责任，尽其义务，向所有业主详尽公布并移交某某花园的所有产权资料，内容包括某某花园的面积、商铺数以及业主人数，妥善处理商铺纠纷；但太古公司和大中华公司以种种理由不配合，拒绝公布和移交相关资料，可见太古公司故意设置障碍，隐瞒真相，分化所有业主的力量，一方面欲以“代租协议”代替《租赁合同》，一方面压价收购业主商铺，又一方面将只能统一经营管理的商铺，企图变成能擅自经营的商铺，再一方面将因太古公司不善经营的商铺，说成是“空置”的商铺。事实胜于雄辨，种种迹象表明，太古公司的所谓“证据”及辨词强词夺理，却无法自圆其说，更不符合客观逻辑。
第一，一审法院没有了解问题真相，没有解决和正面回答商铺《买卖合同》及商铺房产证上均明确约定和规定“商铺统一经营管理，商铺经营应确保消防安全及公共设施的使用”的问题。商铺《买卖合同》及商铺房产证上的这一约定和规定，充分说明商铺所在的某某花园是统一经营的产权式商铺，某某花园是一个整体，作为承租方要么整体续签合同，继续经营管理；要么停止所有经营管理行为，整体返还商铺。
第二，一审法院无视刘淑英等众多商铺业主无数次维权所作的努力，武断认为刘淑英未能积极履行收回商铺的义务也存在过错。
第三，一审法院避重就轻，一案多判。据刘淑英调查了解，涉案商铺业主众多，也是迫于无奈，纷纷起诉至法院。对于同一样性质的案件，法院有的判原《租赁合同》为不定期合同，原《租赁合同》继续有效；有的认为商铺“空置”，双方均有过错之类的托词，对刘淑英和太古公司各打五十大板，这明显是偏袒太古公司，这样的判决比让刘淑英等商铺业主接受太古公司的“代租协议”（《代租协议》为太古公司单方面拟定的霸王协议，违反了公平原则，刘淑英拒绝在上面签字是维护自身的合法权益，不存在所谓的妨碍太古公司行使权利的说法）还恶劣。
第四，对于须统一经营管理的产权式商铺，由承租方进行整体规划和招商经营管理，并不存在真正意义上的“空置”。刘淑英等业主的商铺分散在某某花园各处，有的被规划成过道电梯，有的被规划成厕所洗手间等，有的因为承租方暂时没有招到合适的商家进驻经营而已，如果真的是空置，也是太古公司经营管理上的事情，与刘淑英等业主无关，刘淑英等业主只要求按原合同收取租金而已，而不是所谓的“空置损失”。一审法院引用由太古公司提供的政府租金指导价，来计算所谓的“空置损失”，更是此地无银三百两。请问市场经济发展到今天，租赁市场的价格是由政府指导的吗？政府能指导得了吗？如果政府能指导的了，房价就不会一涨再涨。
第五，太古公司擅自对汇景花园的裙楼进行改建，已经实际造成了汇景花园的裙楼商铺无法返还原样的事实，其依法应当承担侵权责任。太古公司在进驻汇景花园的裙楼后，其在未经业主同意的情况下多次对汇景花园的裙楼进行改建或扩建，致使汇景花园的整个裙楼的内部架构发生了重大变化，目前所有的裙楼商铺都已经不能原样返还了，所有商铺都被重新分割、改建，也都实际被太古公司实际占用着，所有的商铺都已经失去了独立经营的可能，亦即所有的商铺业主都无法完全行使其所有权。物权法上的“侵占”应当是指所有物被非权利人非法利用或使用，而致使权利人无法完全实现其对物的所有权，阻碍了权利人的权利行使。我们不应当仅仅审查刘淑英有无将商铺出租给他人或者改建为办公用地，而是应当结合本案的实际情况，综合考虑太古公司是否有擅自改建并对商铺进行使用，从而阻碍了商铺所有人行使其所有权，如有，则太古公司构成了侵占，依法应当赔偿被侵占人的损失。从本案看，太古公司明显存在擅自将商铺重新拆分并改建为大商铺、过道或圈占弃用的行为，而且也实际造成了商铺所有权人无法完全行使其所有权的后果，损害了所有权人的合法权益。而目前作为商铺所有人的刘淑英的商铺被直接占用，可以说太古公司就是在明目张胆的霸占着刘淑英的财产，其行为已经构成了非法占用，应当赔偿刘淑英的损失。
综上所述，恳请上级人民法院在事实的基础上依法明察，维护刘淑英的合法权益，支持刘淑英的所有诉讼请求，为感。
太古公司就刘淑英的上诉答辩称：一、租赁合同期满后涉案商铺未收回是由刘淑英原因造成的，涉案商铺的空置损失应该由刘淑英自行承担。太古公司已履行通知义务。
二、太古公司已经履行完交付手续，涉案商铺符合交付条件。刘淑英主张未收回商铺，是因其拒绝收回商铺所导致的，与太古公司无关。
三、刘淑英故意拒绝收回商铺，其损失应该由其自行承担。一审法院酌定参照租赁合同约定租金标准支付房屋使用费，在认定事实上存在严重错误。刘淑英与太古公司租赁合同已于2013年2月28日终止，双方租赁关系解除。且在2014年6月30日之前一直处于空置状态，在租赁合同终止一年多后，双方也无新的约定，在此情况下，一审法院仍依据租赁合同约定的租金标准判决太古公司向业主支付房屋使用费，该判决严重违背客观事实，认定事实错误。涉案业主中部分业主不具备适格的主体资格，原因是有部分业主属于二手房业主，原租赁合同的当事人为原业主与太古广场物业公司。业主主张以租赁合同关系要求支付房屋空置损失和房屋使用费无任何事实和法律依据。
本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本两案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百三十五条的规定，太古公司作为承租人在租赁期限届满后负有及时返还租赁物的义务，而刘淑英作为涉案房屋的所有人及出租人，依诚实信用原则在租赁期满后亦负有及时收回房屋的附随义务。根据两审已查明的事实，太古公司未尽到通知刘淑英取回房屋的合同及附随义务，导致就涉案房屋产生空置损失，原审法院认定太古公司应承担相应的赔偿责任，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十二条的规定，本院对此予以确认。而另一方面，刘淑英亦未能举证证明其曾及时向太古公司主张收回房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于当事人应及时采取止损措施的规定，刘淑英就空置损失的扩大发生具有过错，依法不得就扩大的损失要求赔偿。据此，原审法院依照政府指导租金标准计算商铺空置损失数额，并根据双方当事人的过错程度酌定由当事人各按50%的标准分担损失，符合本案事实及前述法律规定，实体处理基本公平妥当，本院予以确认。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
两案二审案件受理费均为178元，由上诉人刘淑英负担。
审 判 长 邱 裕 华
代理审判员 蔡 妍 婷
代理审判员 唐 毅
二〇一五年三月十一日
书 记 员 邹俊辉（兼）