北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第11269号
上诉人（原审被告）周麦克，男，1980年3月1日出生。
委托代理人胡居洪，北京市中逸律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京白金房地产开发有限公司，住所地北京市密云县工业开发区西祥路乙5号。
法定代表人解滨，董事长。
委托代理人毕建伟，北京大成律师事务所律师。
原审第三人北京兴坊华隆餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街18号1号楼1层111。
法定代表人周麦克，执行董事。
上诉人周麦克与被上诉人北京白金房地产开发有限公司、原审第三人北京兴坊华隆餐饮管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第01129号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭并公开审理了本案。现已审理终结。
原审原告北京白金房地产开发有限公司（以下简称白金公司）在原审法院诉称：2011年5月21日，白金公司与周麦克签订《“嘉华世纪”商场租赁合同》，由白金公司将北京市朝阳区建国门外大街18号北京嘉华世纪轩商场1-111、2-105、2-106号出租给周麦克。合同约定租期为2011年5月21日至2021年5月20日。合同签订后，白金公司即将承租场地交付周麦克进行装修。周麦克于2011年7月2日开办成立北京兴坊华隆餐饮管理有限公司（以下简称兴坊华隆餐饮公司）在承租场地从事餐饮经营。租赁合同约定，租金、管理费、设备设施维护费和空调费及其他费用，周麦克均应于每月1日前预先支付到白金公司账户内。然而周麦克自2012年7月开始便不再向白金公司交付任何租金及相关费用。白金公司曾于2012年9月28日向周麦克发送《律师函》催缴欠款，但周麦克仍一直拖欠并拒绝缴纳。租赁合同约定，周麦克因拖欠费用且未能在白金公司书面通知后的14天内支付该拖欠费用，则白金公司有权合法地提前收回承租场所或其任何部分，租赁合同亦应随即立即终止。白金公司依此约定于2012年11月21日再次向周麦克发送《律师函》，告知周麦克解除租赁合同并要求周麦克立即腾退承租房屋，清偿所欠租金、相关费用及违约金。然而周麦克未腾退亦未支付欠费。2014年3月19日，白金公司与周麦克确认腾退涉案房屋。周麦克的恶意违约行为严重侵害了白金公司的合法权益，故诉至法院要求：1、请求法院确认白金公司与周麦克之间的《“嘉华世纪”商场租赁合同》解除；2、请求法院判令周麦克向白金公司支付截至2012年11月21日的租金、相关费用及利息共计
1785027.58元；3、请求法院判令周麦克向白金公司支付2012年11月22日至2013年12月1日的房屋占用费（以合同约定租金标准计算）2583000元；4、请求法院判令周麦克向白金公司支付违约金1291500元。
原审被告周麦克在原审法院辩称：房屋实际承租人是兴坊华隆餐饮公司，其不是适格被告，不应作为本案被告参加诉讼。请求法院依法变更本案被告为兴坊华隆餐饮公司，如白金公司不同意，请求法院驳回白金公司的全部诉讼请求。周麦克租赁房屋经营餐饮，因白金公司提供的环评许可早已过期，故房屋根本不可能办理下来餐饮的环评许可，白金公司存在严重且明显的欺诈，周麦克请求法院依法撤销合同。退一步说，即使同意合同已解除，也应从白金公司停水停电之日即2012年9月22日起解除，而不是白金公司所谓律师函送达之日起。截至2012年9月22日，我和兴坊华隆餐饮公司不欠白金公司租金，其后由于白金公司停水停电，我及兴坊华隆餐饮公司被迫关店停业，没有实际使用房屋，白金公司无权再继续收取租金及相关费用、利息。自2012年9月22日起，白金公司一直阻拦我及兴坊华隆餐饮公司往外搬运资产，白金公司一边不允许我及兴坊华隆餐饮公司搬东西，一边又要求我支付房屋占用费，这是矛盾且没有道理的。白金公司欺诈在先，房屋存在严重质量问题在后，且白金公司单方面停水停电，给我造成巨大的经济损失。我前后投资近700万元，为的是收回投资并获得收益，而今全部化作泡影，因此白金公司才是违约方。请求法院驳回白金公司的诉讼请求。
原审第三人兴坊华隆餐饮公司在原审法院述称：餐厅是兴坊华隆餐饮公司投资经营的，与周麦克个人无关，本案的适格被告应为兴坊华隆餐饮公司。因白金公司违约，导致兴坊华隆餐饮公司无法取得经营餐饮的营业执照，白金公司应承担违约责任。2012年9月22日之后，周麦克及兴坊华隆餐饮公司就已经实际腾退房屋了。
原审法院经审理查明：2011年5月21日，白金公司与周麦克签订《“嘉华世纪”商场租赁合同》，白金公司将位于北京市朝阳区建国门外大街18号北京嘉华世纪轩商场1-111、2-105、2-106号出租给周麦克，承租面积1711.83平方米，承租场所用途为餐饮。合同约定租赁期为2011年5月21日至2021年5月20日，起租期为2011年5月21日，免租期为2011年5月21日至2011年8月31日。2011年9月1日至2013年5月31日的租金为205000元／月，2013年6月1日至2015年5月31日租金为215250元／月，租金包括管理费、设备设施维护费和空调费及其他能源费用，周麦克于每月1日前预先支付到白金公司账户内。免租期内周麦克不需交付租金，但需交纳管理费及其他费用，装修期间须交纳装修管理费及临时用电费。后因考虑周麦克的资金情况，白金公司将免租期延至2011年10月31日，并同意将2011年12月及2012年1月的租金延缓至2012年2月支付。管理费及空调费为25元／平方米建筑面积／月，此费用于每月1日前向白金公司或管理公司支付。倘周麦克向白金公司拖欠支付租金或其他费用超过14天，周麦克应在不损害白金公司本合同及法律项下其他权利或补救的前提下，自到期日起支付月息1.5%的拖欠费用利息。如果周麦克仍持续拖欠支付租金及合同规定的其他任何费用，拖欠费用利息将每月计收复利。周麦克应于本合同签署时向白金公司存放免息押金，押金相当于三个月的租金和管理及空调费的总和。如果由于周麦克的原因提出提前终止合同，白金公司无须退还周麦克已支付的押金，并有权根据法律要求周麦克进一步赔偿白金公司因周麦克提前终止合同遭受的损失。白金公司须责成管理公司尽力保持“嘉华世纪”屋顶、主要结构、墙壁、水管通道及电线电缆处于良好的使用状态。周麦克保证在承租场所内开展及经营其业务前，向政府有关部门取得所有必要的执照、批准或许可证。周麦克必须确保该等执照、批准或许可证在租赁期内完全有效，及周麦克在各方面均符合该等执照、批准或许可证的规定。周麦克须自费对承租场所进行装修、安装其经营所须的装置、设备。如周麦克未能按照本合同规定，在到期日支付租金、管理费及空调费或所有其他费用，且周麦克未能在白金公司书面通知后的14天内支付该等租金、管理费及空调费或所有其他费用的，白金公司有权在该事件发生后的任何时间、合法地提前收回承租场所或其任何部分，本合同亦随即立即终止，本合同项下周麦克支付的押金不予返还。因周麦克原因导致中途解约的，周麦克应当支付白金公司相当于六个月租金的违约金。合同双方在本合同下所发出的通知均须采用书面形式，周麦克正式的通讯地址为北京市朝阳区建外大街16号东方瑞景3号楼1111室，电话号码为139XX****XX，如果通过挂号信送达，通知于交邮后五个工作日生效。周麦克已检查过“嘉华世纪”和承租场所，充分熟悉它们的状况，同意以其现在的状况接受它们，并承认周麦克接受承租场所的占有应是上述承租场所在租用时状况良好的决定性证明。
2011年7月2日，周麦克在其承租场所注册成立了“北京兴坊华隆餐饮管理有限公司”，周麦克任该公司的法定代表人，该公司的经营范围是餐饮管理。
合同签订后，周麦克共计向白金公司支付182万元。白金公司主张该182万元中包含押金615000元。周麦克称182万元只包括租金和物业费，刚开始包括押金，后因房屋有质量问题，就用押金冲抵租金，周麦克只需交纳租金，不需再支付押金。周麦克对用押金冲抵租金的主张，未举证。
白金公司曾于2012年9月28日向周麦克发出《律师函》催缴欠款，告知周麦克截止至2012年9月30日累计欠缴租金1278101元，要求周麦克在收到律师函后十四日内足额支付拖欠的租金，并承担相应的违约责任。2012年11月21日白金公司再次向周麦克发出《律师函》，告知周麦克解除租赁合同并要求周麦克立即腾退承租房屋，清偿所欠租金、相关费用及违约金。
2014年3月19日，白金公司与周麦克签订《解约协议》，双方约定，鉴于周麦克自2012年7月开始便未再向白金公司交付任何租金及相关费用，并仍占用承租场所，因此自本解约协议一经签订，双方的租赁关系即被解除，白金公司依租赁合同相关约定提前收回周麦克承租的全部场所，租赁合同立即终止；自合同解除之日起三日内周麦克须腾退北京市朝阳区建国门外大街18号北京嘉华世纪轩商场1-111、2-105、2-106号房屋；合同解除之日起三日内，周麦克与白金公司办理完毕物业交接手续。2014年3月19日，白金公司与周麦克对北京嘉华世纪轩商场1-111、2-105、2-106号房屋腾退、物品清空、装修设施现状达成一致意见，周麦克本人对此表示确认、无异议，愿将以上房屋按原合同约定交还白金公司。
庭审中，周麦克举出房屋漏水示意图及照片，欲证实房屋存在严重的漏水，从未得到解决。白金公司对此不予认可。周麦克举出北京市朝阳区环境保护局出具的《关于对嘉华世纪轩餐厅项目环境影响报告表的批复》，欲证实签约前白金公司向周麦克证明房屋能够开设餐厅，进行欺诈。白金公司对批复的真实性认可，但不认可周麦克的证明目的，白金公司认为该批复仍然有效，且周麦克也实际在承租场地进行了经营。
原审法院经审理认为：白金公司与周麦克签订的《“嘉华世纪”商场租赁合同》是双方真实意思的表示，是合法有效的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
协议约定周麦克应于每月1日前将租金预先支付到白金公司账户内，如周麦克未能按约支付租金等费用，且周麦克未能在白金公司书面通知后的14天内支付租金等费用的，白金公司有权提前收回承租场所，本合同随即终止。合同履行中，周麦克未按照约定支付租金，存在欠租行为，在白金公司书面通知补缴后，周麦克仍未交纳，因此周麦克已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然白金公司在2012年11月21日向周麦克发出《律师函》，告知周麦克解除租赁合同并要求周麦克立即腾退承租房屋，但2014年3月19日，双方又签订《解约协议》，确认解约协议一经签订，双方的租赁关系即被解除，租赁合同立即终止，因此法院确认双方签订的《“嘉华世纪”商场租赁合同》于2014年3月19日解除。
合同签订后，周麦克共计向白金公司支付182万元。因周麦克对用押金冲抵租金的主张未举证，故法院对此不予采信，182万元中应包含押金615000元。合同约定的免租期截止至2011年10月31日，自2011年11月1日开始计算租金，至白金公司主张的截止日期2013年12月1日，周麦克应支付白金公司此期间的欠租及相关费用。关于白金公司主张的利息，虽然合同中有约定，但约定的标准过高，故对利息的数额法院结合白金公司的实际损失情况综合予以酌定。因周麦克构成违约，按照约定其应向白金公司支付违约金1291500元。
合同约定周麦克保证在承租场所内开展及经营其业务前，向政府有关部门取得所有必要的执照、批准或许可证，由此可见办理营业执照是周麦克的自身义务，因此周麦克主张白金公司欺诈证据不足。另，仅凭周麦克举出的漏水示意图及照片并不能证明白金公司怠于行使维修义务，故周麦克据此主张白金公司违约证据不足。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京白金房地产开发有限公司与周麦克签订的《“嘉华世纪”商场租赁合同》于二〇一四年三月十九日解除。二、周麦克于判决生效后七日内给付北京白金房地产开发有限公司租金、相关费用及利息共计四百二十三万九千六百零一元。三、周麦克于判决生效后七日内给付北京白金房地产开发有限公司违约金一百二十九万一千五百元。四、驳回北京白金房地产开发有限公司之其他诉讼请求。如果周麦克未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人周麦克上诉称：原审法院认定事实不清，理由为：一审法院依据被上诉人提交的伪造的《解除协议》，认定房屋买卖合同于2014年3月19日解除，判决错误；上诉人周麦克不是实际承租人，实际承租人应为本案原审第三人兴坊华隆餐饮公司；一审判决不能定纷止争。请求二审法院判令：1、撤销一审判决第一项中“于二〇一四年三月十九日解除”，改判“于二〇一二年九月二十二日解除”；2、撤销一审判决第二、三项全部，改判上诉人不向被上诉人支付租金、相关费用及利息并且不向被上诉人承担违约责任；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人白金公司同意原审判决。
原审第三人兴坊华隆餐饮公司同意上诉人意见。
本院经审理查明：在本院审理过程中，周麦克提交以下证据作为新证据：北京市朝阳区环保局互联网证据公证书、短信往来公证书、书面证人证言、律师谈话笔录、报警记录及出警处理过程视频、企业住所（经营场所）证明、股权代持协议、股东授权委托书、立案证明及起诉状。白金公司对周麦克提交的上述证据均不认可，认为一审中法院已经给双方充分的举证时间，周麦克提交的上述证据不属于法律规定的二审新证据。原审第三人兴坊华隆餐饮公司同意上诉人意见。
另，在本案审理过程中，周麦克申请对2014年3月19日签署的《解约协议》第二页落款处“周麦克”笔迹是否为其本人签署以及鉴定首页与第二页形成时间是否一致进行鉴定。白金公司不同意该鉴定申请，表示周麦克在一审中已经认可解约协议，且周麦克没有在一审中提起鉴定故在二审中亦无权提起。周麦克称其之所以没有在一审中提出鉴定申请是因为《解约协议》是白金公司在一审开庭快结束的时候才提交的，且当时其律师也不在场。此外，周麦克还向本院提交中止本案审理之申请书，称其已经在北京市朝阳区人民法院起诉白金公司缔约过失责任并已立案。
本院经审理查明的其他事实与原审查明的事实一致。
以上事实，有双方当事人陈述及《“嘉华世纪”商场租赁合同》、租金交纳票据、律师函、《解约协议》、房屋腾退说明等在案佐证。
本院认为：根据《中华人民共和国民法通则》第4条的规定，民事活动应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。周麦克与白金公司签订的《“嘉华世纪”商场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应受该租赁合同之约束。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
周麦克主张其并非本案的适格被告，但根据《“嘉华世纪”商场租赁合同》，合同签订双方系周麦克与白金公司，故周麦克之主张并不能成立。
《“嘉华世纪”商场租赁合同》约定承租人应在租赁期内每月第一日之时或之前支付租金、管理费、空调费和其他费用，如遇不足一整月者按比例支付。在该合同履行过程中，周麦克并未按照合同约定按时交纳租金，且在白金公司发出书面通知后仍未补交租金，原审法院据此认定周麦克构成违约责任并无不当，本院依法予以确认。
关于《解约协议》，周麦克虽然在二审中提出对《解约协议》进行鉴定，但因其在一审中并未对该协议之真实性提出异议，亦未提出鉴定申请，其在二审期间提出的鉴定申请缺乏依据，故本院不予处理。周麦克主张《解约协议》系伪造，但并未向本院提交充分证据或相关的证据线索予以证明，故本院对其主张不予采信，故原审法院依据该协议确认双方签订的《“嘉华世纪”商场租赁合同》于2014年3月19日解除并无不妥。
根据合同约定，白金公司与周麦克自2011年11月1日起计算租金，截止日期为白金公司主张的2013年12月1日，故原审法院认定周麦克应支付白金公司此期间的欠租及相关费用亦无不当。
白金公司与周麦克在合同中约定办理营业执照系承租人即周麦克之义务。周麦克主张系其无法办理营业执照白金公司之原因导致，但并未向本院提交充分证据予以证明，故本院对其主张不予采信。
关于周麦克对本案中止审理之申请，因其申请不符合法律规定的中止审理之情形，故本院不予处理。
综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，结果正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费51417元，由北京白金房地产开发有限公司负担1167元（已交纳），由周麦克负担50250元（北京白金房地产开发有限公司已交纳，周麦克于本判决生效后七日内给付北京白金房地产开发有限公司）。二审案件受理费51417元，由周麦克负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 饶亚东
代理审判员 史智军
代理审判员 刘向飞
二〇一四年十一月六日
书 记 员 陈 振