安徽省宿松县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民一初字第00628号
原告（反诉被告）：黎晓，宿松县供电公司职工。
原告（反诉被告）：张足荣，农民，与黎晓系夫妻关系。
二原告共同的委托代理人：朱艳林，安徽松圣律师事务所律师。
被告（反诉原告）：安庆市安宁房地产开发有限公司，住所地安徽省潜山县。
法定代表人：杜金虎，该公司总经理。
委托代理人：黄松林，安徽皖松律师事务所律师。
委托代理人：石学军，安徽皖松律师事务所律师。
原告黎晓、张足荣诉被告安庆市安宁房地产开发有限公司（简称安宁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年6月6日立案受理。在答辩期内，被告提出管辖权异议，要求将本案移交潜山县人民法院审理，2013年6月19日，本院裁定驳回其异议。安宁公司不服，上诉至安庆市中级人民法院，2013年8月14日，安庆市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。9月15日，安宁公司提出反诉，本院予以受理。本院依法组成合议庭，于2013年9月26日、10月12日两次公开开庭进行了审理。原告黎晓、张足荣及其委托代理人朱艳林，被告安宁公司的法定代表人杜金虎及其委托代理人黄松林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黎晓、张足荣诉称：2011年3月，被告对其开发的水岸国际新城商品房进行销售。二原告系夫妻关系。2011年10月21日，二原告以总价款343498元的价格购得第一幢6号门面房，按合同规定，二原告首付173498元，余下部分为银行按揭贷款，定于2012年12月30日前交付。合同签订后，二原告先后向被告实际交付219149元，但被告一直到现在未履行交付义务，同时原告在2012年6月15日办理的按揭贷款竟然还有17万元，被告多收原告首付房款45662元，经原告多次交涉未果。原告认为，被告不按合同规定履行交付义务，应承担违约责任，同时多收的款项应当退还，故原告起诉要求依法判令被告立即向二原告交付房屋，并履行相关证件交付手续；责令被告按合同规定自2012年12月31日起按日万分之三支付违约金至实际交房之日止，并赔偿原告经济损失2000元；责令被告退回多收的房款45662元。
被告安宁公司辩称：原告要求被告退还房款45661元，该款系原、被告按合同约定的应收款，并非多收款项。原告作为两个民事行为能力人，不可能缺乏最基本的甄别能力，不可能在首付款之外再行支付首付款；原告于2012年6月15日，时隔半年后与银行签订按揭贷款合同，约定贷款金额17万元，说明原告此前两笔书面合同外款项并非支付按揭款，不能构成误解，同时反过来证明原告对款项的支付出自本人真实意思；原告合计缴款389159元，除以面积21.62平方米，正好是18000元/平方米，在合同中约定每平方米为15887.97元的原因之一是规避物价部门的政府指导价15888元/平方米，原因之二是二原告可以适当规避规费。原告本人出庭时对其代理人计算违约金相差一天的错误都能纠正，说明其智商高、人精心细，断不会做出送钱给他人之事。故原告主张事由违背日常生活经验法则，人民法院应以此为由驳回其诉请，被告在书面合同外收取款项基于原、被告的口头约定并以现金交付方式履行。原告起诉时的房屋尚不具备交付条件，2013年7月27日，该房屋具备交付条件，29日，被告通知原告受领房屋，但原告拒不接受该房屋，故被告逾期交付房屋应到2013年7月29日止。被告有法定理由延期交房，可适当减轻违约责任。
反诉部分：反诉原、被告签订《商品房预售合同》，合同补充协议第3条约定“买受人须按银行要求在7日内提供资信证明及有关材料供银行审查，逾期不提供的，买受人自签署本合同第8天起，每日向出卖人支付100元人民币违约金”，为此买受人须向反诉原告支付违约金23700元。2013年7月，反诉原告房屋通过综合验收，达到交付条件，7月29日，反诉原告向反诉被告邮寄送达《房屋交付通知书》，反诉被告收到通知后，至今都不受领房屋。合同第十一条约定：”出卖人向买受人发出交付房屋通知后，逾期一个月买受人仍未办理房屋交接手续的，出卖人有权单方面解除合同并按总房款10%收取买受人违约金。”现买受人已逾期一月有余仍未受领房屋，违背合同约定，应当承担相应的违约责任。为此反诉原告请求法院解除双方的商品房买卖合同；判令反诉被告支付反诉原告违约金62616元。
反诉被告黎晓、张足荣辩称：反诉被告与反诉原告之间没有口头约定，反诉原告实际多收了反诉被告购房款45661元；反诉被告没有违约的事实存在，反诉被告在签订购房合同后立即向银行提供了相关材料，造成迟延办理按揭贷款手续的原因是反诉原告，第一次，反诉被告是按照反诉原告的指定的银行（建行）提交了材料，但在建行办不了，又改在中行办理；双方合同未规定办理按揭的时间，补充协议未经双方当事人签字确认，不能作为定案依据；反诉被告不存在拒收房屋，反诉被告从未收到房屋交付通知以及与房屋有关的材料。反诉被告没有违约行为，请驳回反诉原告的反诉请求。
原告黎晓、张足荣为证明其诉讼主张，提交了下列证据，其内容及证明目的如下：
1、原告的身份证；被告的营业执照、组织机构代码证。证明原、被告的身份情况。
2、原、被告签订的商品房预售合同。证明双方签订的购房合同有效、补充协议无效；该房为水岸国际新城1幢6号门面房，面积21.62平方米，总价款343498元；原告应交首付款173489元，余下部分为银行按揭付款。被告应在2012年12月30日前将竣工验收、面积实测、综合验收、质量保证、适（使）用说明书等文件与房屋一并交付给原告。
3、原告向被告付款的收据。证明被告实际收取原告首付款为219159元，多收45661元。
4、中国建设银行银行卡复印件一份。证明被告第一次指定原告在建设银行办理按揭手续。
5、原告与中行签订的《个人商业用房贷款合同》。证明原、被告合同标的物总价款343498元；按揭贷款17万元，期限为十年；房屋交付时间为2012年12月30日。
6、抵押物清单一份。证明原、被告合同标的物评估值或原值为343498元，实际抵押值（按揭款）为17万元。
7、原告与中行的交易清单。证明原告与中行的按揭贷款合同正在履行之中。
被告对原告提交证据的质证意见为：对1号证据无异议；对2、3号证据真实性、合法性无异议，原告认为补充协议无效，未说明理由，补充协议是有效的，合同主文中注明了有附件，且原、被告该份合同与房产备案合同一致，合同无效有法定情况，补充协议不具备法定无效的情形，合同内容与补充协议有冲突的应依补充协议为准，343498元的价款是书面合同约定，实际成交价格可能与书面合同不一致，原告现有证据证明首付款是173498元，其2011年10月21日交首付款173498元，其2011年10月21日另交25661元、2012年1月11日原告再行交纳20000元，半年后再交按揭款17万元，其多交款45661元，不是冲抵按揭款，而是书面合同以外双方另外的约定，原告不可能向被告多交款45661元，如果是多交，显然违背常理；4号证据不能达到原告的证明目的；对5号证据的证明目的第一条应是书面合同约定的价款；6、7号证据与本案无关。
原告认为：补充协议应经双方签字，该补充协议上并无协议双方签字认可；4号证据是因为开始被告要求原告到建设银行办理按揭贷款，所以原告到建行开户办理了银行卡，后来被告又要求原告到中行办理按揭贷款。
被告及反诉原告安宁公司为证明其辩解及反诉，提交了下列证据，其内容及证明目的如下：
本诉辩解部分：
1、商品房买卖合同一份；收款收据三张。证明双方约定首付173498元，余额170000元按揭；原告2011年10月21日先付25661元，注明购房首付，再行付款173498元，与合同约定首付一致，后在2012年1月11日再行支付20000元，也注明首付款，合同既已约定首付款，原告作为两个完全民事行为能力人，不可能缺乏最基本的甄别能力，在首付款之外再行支付首付款，既然在首付款之前另行支付，在首付款之后再行支付，说明二原告对在合同外付款明知，二原告有付款义务。
2、个人商业银行贷款合同一份。证明原告于2012年6月15日与银行签订按揭贷款合同，原、被告合同约定银行按揭贷款17万元，银行贷款合同也是约定17万元，说明原告此前两笔款项并非支付按揭款，不能构成误解，反过来证明原告对款项的支付出自本人真实意思。
3、申请人民法院所调取的笔录一份。证明原、被告订立合同的真实意思，及原告支付另45661元的原因。
4、宿松县商品住宅销售价格表，印证证据3。
5、宿松县气象局出具的气象资料证明一份。证明宿松县2011年、2012年总降雪天数22天，2012年日降水量超过10毫米天数45天，被告因不可抗力无法施工天数67天，该67天可据实延期。
6、宿松县公安局指挥中心出具的《关于水岸国际的报警情况》一份。证明原、被告合同签订后至2012年12月，因阻止施工停工7天，该7天可据实延期。
反诉部分的证据：
1、商品房买卖合同。证明合同约定自出卖人向买受人发出交付房屋通知后，买受人不办理房屋交接手续，逾期一个月的，出卖人有权解除合同并按总房款10%收取买受人违约金；补充协议第3条约定买受人逾期不提供资信证明及相关材料供银行审查的，买受人应从签署本合同的第8天起，每日向出卖人支付100元违约金。
2、建设工程竣工规划核实确认书及相关部门的验收意见，工程竣工验收报告、备案表等。证明争讼房屋2013年7月27日已达到交付条件。
3、住宅质量保证书、住宅使用说明书。证明被告已作好交付房屋准备。
4、房屋交付通知书；国内标准快递；公告。证明被告于2013年7月29日已通知原告交接房屋；且被告于7月27日、28日通过宿松电视台广告的形式广而告知，应视同通知对方。
5、原告自书的材料一份。证明原告以书面形式表明不愿意接受房屋的原因及行为。
6、个人商业用房贷款合同。证明原告办理房屋按揭时间，证明原告违约办理按揭，应承担违约金。
原告对被告提交证据的质证意见为：
对本诉部分证据：1号证据合同的三性无异议，对证明目的有异议，合同中没有规定余款17万元，对三张收据的真实性、关联性无异议，但对合法性有异议，不是税务机关的正规发票，是市场上的普通票据，被告实际收取原告首付款219559元，原告在办理按揭款时发现还有17万元，才发现被告多收原告首付款45661元，这些完全与合同一致；对2号证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，在商品房购买时没有规定按揭的时间和数额，达不到原告的证明目的；对3号证据的合法性无异议，但对证人陈述的内容真实性有异议，对关联性有异议，没有价格是1.8万元的事，而是每平方15888元，该份笔录被询问人与被告有利害关系，这份材料是孤证，没有其它证据印证，只能说明被告逃避监管；对4号证据价格表的三性无异议，但只能证明原、被告约定的房屋价格为15888元，不能达到被告的证明目的；对5号证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，降雪、降雨是正常自然现象，不是不可抗力现象，不是被告免责事由；对6号证据真实性、合法性无异议，被告与他人发生纠纷，造成停工与原告无关。
对反诉部分证据：对1号证据商品房主合同没有异议，对合同关联性及主合同11条合法性有异议，该合同规定双方承担的违约金的比例显失公平，补充协议不具有证据的资格，没有经当事人签字认可，2号证据在与原件无讹的情况下对真实性无异议；3号证据明显虚假，被告建设第一期工程到2013年7月27日才达到交房条件，使用说明书却是同年的2月27日；对4号证据有异议，原告没有收到交房通知书，不能证明2013年7月29日已通知原告交房，综合反诉原告的材料，具备交房条件的时间是2013年7月27日，而公告确是7月26日发的，没有达到交房条件公告就出台了，明显虚假，达不到反诉方的证明目的；对5号证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该份自书材料是原告对办房产证和契税交付所作的表示，与交房无关；原告没有违约，没有达到解除合同所要达到的条件和原告承担违约责任的条件；对6号证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，房产预售合同没有规定按揭的时间和责任，达不到被告的证明目的。
本院根据被告的申请，在中国银行宿松支行调取了两原告申请按揭贷款的时间，为2012年5月3日。对该证据，原、被告均无异议，但原告表示其2011年11月份左右根据被告的要求把按揭贷款需要的资料提交给了工商银行，后2012年4、5月份左右，被告又要求原告到中行办理按揭手续。
本院经审查，对双方当事人提交的证据作如下认证：
一、原告提交的1号证据，被告无异议，本院予以采信。
二、原告提交的2号证据以及被告提交的本诉1号证据中的合同、反诉1号证据，均为双方签订的《商品房预售合同》，该合同系双方在合法自愿的前提下所签订，协议内容系双方的真实意思表示，该合同第二十四条注明了“本合同连同附件共20页，一式5份，具有同等法律效力”，而作为附件的补充协议上也标明了页码为第19、20页，故本院认定补充协议系双方合同的组成部分，已经双方签字确认，该合同合法有效。
三、原告提交的3号证据以及被告提交的本诉1号证据中的收据三张、2、3、4号证据，双方对原告已缴纳219559元购房款无异议，本院予以采信，双方有争议的是原告所购房价到底是多少。本院认为，根据双方提交的收款收据，原告在2011年10月21日共缴纳了购房款199159元，其中数额为25661元的收据号为0003363,数额为173498元（双方在合同中约定的首付款）的收据号为0003364，另于2012年1月11日缴纳20000元。双方在2011年10月21日签订的合同中约定“买受人于2011年10月21日已付首付房款173498元”，由此可看出，是原告先缴纳约定的首付款，双方再签订合同，原告在签订合同当天缴纳了199159元，但合同中却只写明已付173498元，甚至在合同已经签订后的两个半月后原告再行向被告缴纳20000元房款，如果双方约定的房价确实是合同中标明的15887.97元，原告多缴纳45661元房款的行为显然与常理相悖，根据证据的盖然性规则，本院认定原告所购房屋的价格为1.8万元，但应指出的是被告应当到物价局补办相应的备案手续，否则应承担相应的责任。
四、原告提交的4号证据，不符合证据的客观性要求，在2013年11月27日，原告陈述其2011年11月份左右根据被告的要求将相应的资料提交给了工商银行，2012年4、5月份再根据被告的要求到中国银行办理按揭贷款。原告的陈述与其提交的证据相矛盾，故对该证据本院不予采信。
五、原告提交的5、6、7号证据，符合证据的客观性、合法性要求，对于房屋价格本院在前面已经认定，在此不复赘述，该三组证据可以证明原告就本案讼争的房屋已经在中行办理17万元的按揭贷款。
六、被告提交的本诉的5、6号证据，双方在合同中约定出卖人交付房屋可据实延期的条件是“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的”，被告未举证证明该67天雨雪天是灾害性天气，其被他人阻止施工亦非与原告有关，故本院对被告的该两组证据不予采信。
七、被告提交的反诉2、3号证据，符合证据的客观性、合法性及关联性要求，本院予以采信。
八、被告提交的反诉4、5号证据，原告在被告通知交房之前就向本院起诉要求被告交房，被告根据双方合同的约定向原告寄送交房通知的行为符合法律规定，本院予以认定；5号证据中，双方只是对于办理房产证的时间以及经手缴纳契税的主体有争议，并非原告不同意接交房屋，故本院对被告的该项证明目的不予采信。
九、被告提交的反诉6号证据，根据双方签订的合同，原告确实没有在约定的时间内向银行提交资信材料、办理按揭贷款手续，根据本院查询的证据，原告向中行申请按揭贷款的时间为2012年5月3日，原告称前期根据被告的要求向其他银行提交了贷款所需资料，在举证过程中称是向建设银行提交的，在质证过程中又称是向工商银行提交的，但其未能举证，故本院对原告违反双方约定提交按揭贷款资料办理按揭贷款的事实予以认定。
根据以上采信的证据以及双方当事人的陈述，本院认定本案如下事实：
2011年10月21日，原告黎晓、张足荣夫妇向被告安宁公司购买该公司开发的水岸国际新城第一幢6号门面房。双方约定房价为1.8万元/M2，面积21.62M2，为了规避物价部门制定的销售价目，双方将其中的45661元以现金的方式另行交付，然后在双方签订的《商品房预售合同》（实际上是《商品房买卖合同》）中标明讼争房屋价格为15887.97元/M2，总房款为343498元，并在合同中约定:买受人于2011年10月21日已首付房款173498元，余下房款申请银行按揭贷款时付清，以附件中合同补充协议为准。同时在《补充协议》中约定：在买受人办理银行按揭贷款时，须按银行要求在签署本合同之日起7日内提供资信证明及相关材料供银行审查，逾期不提供资信证明及相关材料供银行审查的，买受人应从签署本合同的第8天起，每日向出卖人支付100元人民币的违约金；若买受人逾期15天还不能提供资信证明及相关材料供银行审查，则出卖人有权单方面解除合同，并向买受人收取15000元违约金。2012年5月3日，两原告向中国银行宿松支行申请房屋按揭贷款，6月15日签订贷款合同，借款17万元，至此，两原告已向被告交清所有房款。
在原、被告签订的合同中，对于被告交付房屋的期限及逾期交房违约责任，双方约定：出卖人应当在2012年12月30日前，将取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书、经综合验收的房屋交付给买受人；逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。商品房达到交付使用条件后，由于买受人原因，未能按期交付的，如出卖人向买受人发出交付房屋通知后，逾期一个月买受人仍未办理房屋交接手续的，出卖人有权单方面解除合同并按总房款10%收取买受人违约金。
原告因被告未能如期交房，涉诉至本院，要求被告交房并承担违约责任。诉讼过程中，被告于2013年7月27日取得相应行政机关交付房屋许可，并于7月29日以邮政快递的方式向原告邮寄交房通知书。但双方在交房过程中因违约责任承担和交房条件等未能达成一致而使交房未果。
本院认为：我国《合同法》规定，合同双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。不履行合同或者履行合同不全面的，均应承担违约责任。原、被告签订的《商品房预售合同》依法成立，该合同对原、被告双方均有约束力，原、被告应按照合同的约定履行义务，一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应承担违约责任。原告已经按照合同规定履行了交付房款的义务，被告应在约定的期限内向原告交付房屋，被告逾期交房应承担延期交房的违约责任。故原告要求被告交房并承担迟延交房违约责任的诉讼请求本院予以支持。对于迟延的时间，本院认为，被告在2013年7月27日获得交房许可，并按照合同约定的方式通知原告接交房屋，其逾期交付房屋应计算至2013年7月29日，违约金按照总支付的房款389159元的日万分之三计算，共计211天，计24633.76元。被告主张因天气原因及他人阻碍施工造成停工，应据实延期的抗辩举证不力，本院不予采信。对于被告的反诉请求中要求解除合同并由原告支付总房款10%违约金的诉请，本院认为，原、被告对出卖人有权单方面解除合同并由买受人支付违约金的约定条件是由于买受人原因，未能按期交付的。根据庭审调查，本案原、被告未在被告通知交房后如期交接房屋是因为双方对违约责任的承担及相应费用的缴纳有分歧所致，原告并未拒绝受领房屋，故被告主张的解除权及违约金的请求本院不予支持。对于原告办理按揭贷款是否迟延违约问题，本院认为，按照双方的约定，原告应当在2011年10月28日前提供资信证明及相关材料供银行审查，原告辩称是根据被告的安排在其他银行办理按揭贷款未果再经被告安排到中国银行宿松支行办理的按揭贷款，其陈述有矛盾且未提供相应的证据证实其抗辩，故本院认定原告于2012年5月3日才向中国银行宿松支行提供按揭贷款所需资料并申请房屋按揭贷款构成迟延违约，依照双方的约定，应自2011年10月29日起每日向被告支付违约金100元至2012年5月3日止，计18600元。原告黎晓、张足荣主张的损失2000元，未能举证，本院依法不予支持；其主张交付的相关证件是双方在合同中约定的房屋达到交付所需要的条件，并非是向业主提交的证件，故本院对该请求亦不予支持。综上，为维护合同双方的合法权益，案经合议庭评议，本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告安庆市安宁房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内按其与原告黎晓、张足荣签订的《商品房预售合同》的约定向黎晓、张足荣交付坐落于宿松县孚玉镇水岸国际新城第一幢6号的房屋，同时向二原告支付延期交房违约金24633.76元；
二、反诉被告黎晓、张足荣于本判决生效之日起五日内向反诉原告安庆市安宁房地产开发有限公司支付迟延办理按揭贷款违约金18600元；
三、驳回原告黎晓、张足荣的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告安庆市安宁房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
上述第一、二项双方互付款项相抵，安庆市安宁房地产开发有限公司应向黎晓、张足荣支付6033.76元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费992元，反诉受理费680元，共计1672元，由黎晓、张足荣共同负担672元，安庆市安宁房地产开发有限公司负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 吕 芳
审 判 员 张小兵
人民陪审员 王 泓
二〇一四年一月二十一日
代书 记员 王菊娟
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。