湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂民一终字第00019号
上诉人（原审原告）：武汉翔威商贸发展有限公司。住所地：湖北省武汉市武昌区新华里**号。
法定代表人：孙钢，该公司总经理。
委托代理人：张军，湖北瑞通天元律师事务所律师。
委托代理人：徐骏，湖北忠三律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：武汉万吨冷储物流有限公司。住所地：湖北省武汉市武昌区徐东一路*号。
法定代表人：谭垒，该公司董事长。
委托代理人：周保东，上海中建中汇（武汉）律师事务所律师。
委托代理人：熊娅婷，上海中建中汇（武汉）律师事务所律师。
上诉人武汉翔威商贸发展有限公司（以下简称翔威公司）与上诉人武汉万吨冷储物流有限公司（以下简称万吨公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市中级人民法院（2013）鄂武汉中民商初字第00055号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。翔威公司的委托代理人徐骏，万吨公司的委托代理人周保东、熊娅婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
翔威公司诉至一审法院请求判令：1、万吨公司按租赁房产［房产证号：武房权证昌字第20070023**号；土地证号：武国用（2008）第60号］现行市场评估总价20%×剩余年限3年半向翔威公司支付补偿款4160万元（人民币，下同）（暂按每平方米1.5万元计算，补偿金以评估结果计算为准）；2、万吨公司向翔威公司支付房屋装修等损失630万元；3、万吨公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定，2002年7月18日，万吨公司与翔威公司签订一份《租赁经营合同》，约定万吨公司将其位于区内一千平方米场地及翔威公司即将在此地上投资兴建的房屋约4000平方米、约30个汽车停泊位和相应通道，于合同生效之日起出租给翔威公司投资开发经营。租赁期共10年，万吨公司从2002年11月28日起将出租场地及在此地上翔威公司投资兴建的建筑物交付翔威公司使用，自2003年9月28日至2013年9月28日，到期收回房屋。租赁经营费每一年度22万元，从第五年起租赁费在上年的基础上每年递补增3%。翔威公司按图纸预算将在租赁场地上投资约338万元（具体金额以工程决算为准），建一栋占地面积一千平方米的建筑物，该建筑物共四层，面积约4000平方米，该房屋的设计施工图必须按“天梨路”平改坡方案和设计施工，于订立本合同之日由双方签字确认，该房屋产权归万吨公司所有，在租赁期满后万吨公司有权收回房屋。翔威公司在租赁期间如遇政府规划拆迁，万吨公司在接到政府规划拆除通知后，应在五个工作日内通知翔威公司，翔威公司在接到通知后，应积极配合搬迁，补偿金按建筑房屋总金额20%×剩余年限进行补偿，双方所签合同自行终止。万吨公司未按合同有关条款规定履行义务的，万吨公司应当向翔威公司支付违约金50万元；因万吨公司原因提前解除本合同，万吨公司应向翔威公司支付违约金（违约金=翔威公司投资总额338万元×20%×翔威公司剩余租赁经营年限）。因翔威公司违约提前解除合同时，翔威公司向万吨公司支付50万元的违约金。若因国家建设规划万吨公司需要必须拆迁该租赁物时，双方互不承担违约责任，但国家按规定发放的补偿金，万吨公司应优先补偿翔威公司投资开发的损失。双方还对其他相关事宜进行了约定。
2004年10月20日，万吨公司与翔威公司签订《租赁经营合同》补充协议，约定翔威公司对万吨公司A栋房屋使用期限为10年，具体时间为2004年10月25日至2014年10月24日，超出时间的一切权利属于万吨公司，万吨公司同意翔威公司与成都老房子餐饮管理有限公司（以下简称老房子公司）签约到2015年5月24日，但2014年10月25日至2015年5月24日的租金全部归万吨公司收取。根据双方约定“租赁经营费每一年度22万元，从第五年起租赁费在上年的基础上每年递补增3%”内容，翔威公司按约定已交万吨公司租金至2011年4月，自2011年4月24日至2014年10月24日期间应向万吨公司支付租金85.9751万元。
协议签订后，翔威公司依约在万吨公司土地上建成房屋。2005年10月25日，翔威公司与老房子公司签订《武汉万吨冷储物流有限公司商业综合楼房屋租赁合同》，约定翔威公司将万吨公司商业综合楼四层约4200平方米房屋交由老房子公司经营餐饮、茶坊、保健，租赁期限为2005年10月25日至2015年5月24日。双方暂按租赁房屋的建筑面积4200平方米为计租面积（实际计租面积以《房屋产权证书》为准，届时多退少补）。十年租赁期间的租金按如下方式执行：自2004年10月25日起，至2005年5月24日免收租金；自2005年5月25日起至2007年5月24日，年租金总额为180万（不按实际计租房屋面积调整）；自2007年5月25日起至2008年5月24日，租金为37元／平方米／月（经计算为175.9825万元）；自2008年5月25日起至2009年5月24日，年租金总额在上一年度的年租金总额（即年租金总额=租金单价37元×建筑面积×12月）的基础上递增3%（经计算为181.2620万元）；自2009年5月25日起至2010年5月24日，年租金总额在上一年度的年租金总额的基础上递增3%（经计算为186.6999万元）；自2010年5月25日起至2015年5月24日，租金标准按2009年5月25日至2010年5月24日的年租金标准（即186.6999万元）执行。翔威公司实际收取老房子公司租金截止时间是2011年5月24日，之后因涉案房产列入拆迁范围需腾退。按前述约定计算，老房子公司无法正常经营而自2011年5月24日至2014年10月24日未向翔威公司缴纳租金为186.6999万元×剩余租赁期间3年零5个月=637.8913万元。关于违约责任：因第三人主张权利，致使老房子公司不能对租赁房屋使用的，翔威公司可减少租金或者不支付租金，翔威公司应赔偿老房子公司经济损失。双方同时还对其他相关事宜进行了约定。
2007年3月9日，前述房产办理武房权证昌字第20070023**号房屋所有权证，房屋坐落湖北省武汉市武昌区徐东一路6号万吨冷库商业综合楼A栋，建筑面积3963.57平方米，产权人为万吨公司。2008年1月30日，万吨公司取得湖北省武汉市武昌区徐东一路6号地块土地使用权证［武国用（2008）第60号］，地号F02070014，使用权类型为出让，使用权面积83187.89平方米。
万吨公司因房屋租赁合同纠纷一案，将翔威公司及第三人武汉老房子亲水陶坊酒店管理有限公司（以下简称老房子公司）诉至武汉市武昌区人民法院［案号为（2011）武区民初字第02206号］，万吨公司诉请法院判令翔威公司腾退该租赁房屋，并申请将老房子公司追加为第三人。该案审理查明：2010年2月4日，武汉市城建重点工程现场指挥部（以下简称指挥部）向武汉商贸国有控股集团有限公司下达督办单，工程名称为武汉大道综合改造工程，事由为明确万吨工地地块拆迁完成时间及建设计划。2011年3月2日，指挥部向万吨公司下达督办单，要求万吨公司于2011年6月30日前完成万吨冷库地块的拆迁和临时绿化工作。同年3月21日，指挥部再次向武汉商贸国有控股集团有限公司下达督办单，通知涉案地块上的所有建筑物均属于拆除范围，要求在2011年6月底前拆除并完成临时绿化。2011年4月11日、4月21日、5月11日、5月19日，万吨公司分别以腾退通知和告知函的形式，告知翔威公司，因武汉大道建设，根据市政府要求，出租物业及配套用房要拆除，请翔威公司腾退并协商处理相关赔偿事宜。2011年6月16日，万吨公司与翔威公司参加了武汉大道综合协调现场指挥部办公室关于万吨冷库地块拆除工作的会议，会议纪要明确参会各方一致同意，在保证武汉大道建设工期的前提下，以租赁合同为基础，根据实际情况，参照有关政策，明确补偿标的物，尽快妥善解决相关资产拆除补偿问题。2011年6月30日，万吨公司与翔威公司就涉案房屋房产、装修及设施设备价格拟委托武汉博兴房地产评估有限责任公司进行评估，但双方未能就拆迁补偿事宜达成一致。
2012年4月5日，一审法院作出（2012）鄂武汉中民终字第156号终审民事判决书，认为因武汉大道综合改造工程的需要，指挥部明确涉案房产属必须拆除范围。万吨公司要求终止与翔威公司签订的《租赁经营合同》和《补充协议》及翔威公司和涉案房屋的实际使用人老房子公司腾退房屋的请求符合法律规定和合同的约定，应予支持。判决终止万吨公司与翔威公司于2002年7月18日签订的《租赁经营合同》和2004年10月24日、2005年11月8日签订的两份《补充协议》的履行。翔威公司、老房子公司于判决生效之日起十日内腾退出所租赁的万吨公司坐落于湖北省武汉市武昌区徐东一路6号万吨冷库商业综合楼A栋房屋。该案腾退事宜正在执行中。
另查明，2013年1月23日，根据翔威公司的申请，一审法院委托武汉洪房房地产土地估价有限公司（以下简称洪房公司）对涉案湖北省武汉市武昌区徐东一路6号万吨冷库商业综合楼A栋1-4层房地产市场价值进行评估。2013年3月20日，洪房公司作出［武洪房估（诉）字（2013）第SF0302号］《房地产估价报告》。评估结论为估价对象在2013年3月18日的房地产市场价值总价为6869.77万元（其中土地部分价值为3508.96万元，房产部分价值为3360.81万元）。
翔威公司转租给老房子公司的涉案房屋因武汉大道综合改造工程需要，2012年7月17日，老房子公司以承租房屋无法正常经营遭受巨大经济损失为由与翔威公司发生纠纷，请求翔威公司赔偿其各项经济损失共计639.1797万元。2012年11月6日，双方在武汉仲裁委员会达成调解协议，武汉仲裁委员会裁决翔威公司自仲裁裁决书作出之日起四个月内向老房子公司支付共计630万元。
武汉大道建成通车后相关部门至今未对万吨公司所有的湖北省武汉市武昌区徐东一路6号万吨冷库商业综合楼A栋房产进行拆迁补偿，土地仍登记在万吨公司名下。
一审法院归纳本案争议焦点为：1、翔威公司与万吨公司的《租赁合同》终止后，万吨公司应按什么标准补偿翔威公司；2、万吨公司是否应向翔威公司支付房屋装修等损失630万元。
一审法院认为，万吨公司与翔威公司于2002年7月18日签订的《租赁经营合同》及《补充协议》已经生效民事判决确认终止，翔威公司、老房子公司腾退出所租赁的房屋正在司法执行中。双方对合同终止后万吨公司应向翔威公司支付的补偿金发生争议，合同约定本案房产如发生拆迁事宜的补偿金标准是“按建筑房屋总金额20%×剩余年限进行补偿”。翔威公司认为约定的“建筑房屋总金额”指的是建筑房屋现在拆迁时的市场价值，因此万吨公司应按现行市场价值20%×剩余年限进行补偿。万吨公司认为“建筑房屋总金额”指的是该房产2002年由翔威公司建造时的造价，因此应按房产2002年建造时的造价20%×剩余年限进行补偿。而翔威公司与万吨公司在租赁协议中约定的补偿标准前提是本案房产被政府征用拆迁，该行为属附条件的民事行为，我国《民法通则》第六十二条规定：“民事法律行为可以附条件，附条件的民事行为在符合所附条件时生效”。本案房产虽于2010年被政府相关部门列入拆除范围并被人民法院生效判决终止租赁协议，但直至武汉大道建成通车，万吨公司所有的湖北省武汉市武昌区徐东一路6号万吨冷库商业综合楼A栋房产实际仍未被拆除，所在地块亦仍在万吨公司名下。涉案地块建筑物既未办理拆迁许可证，万吨公司也未与相关部门签订过拆迁补偿协议，更未获得任何拆迁补偿款。因此万吨公司与翔威公司约定的拆迁补偿标准适用的条件并未成就，该条款不能作为翔威公司对万吨公司提出补偿请求的依据。翔威公司请求万吨公司按房屋的现行市场价值对其进行补偿的诉请缺乏法律和事实依据；万吨公司辩称应按房产2002年建造时的造价为基础对翔威公司进行补偿的理由亦无法律和事实依据，本院均不予支持。
万吨公司在另案中提起诉讼要求提前终止翔威公司和老房子公司的租赁协议并腾退房屋，其解约行为客观上给翔威公司造成了预期租金损失。如果翔威公司与老房子公司之间的租赁合同继续履行至2014年10月24日，翔威公司完全可以收取剩余租金637.8913万元，该租金损失属于翔威公司被提前解除租赁合同的可得利益范围，万吨公司也完全预见得到。同样，万吨公司亦可收取翔威公司剩余租赁期限3年零6个月的租金85.9751万元。翔威公司在履行合同中并无违约行为，对租赁合同的终止亦无过错，双方的租赁合同权利义务虽然终止，但债权债务仍需清理，翔威公司的预期租金损失551.9162万元应由万吨公司予以偿付（从637.8913万元中扣除翔威公司应于2011年4月24日至2014年10月24日向万吨公司支付的租金85.9751万元），该处理结果亦符合民事活动中应遵循的公平原则，也不损害万吨公司的利益。万吨公司的解约行为虽导致翔威公司经武汉仲裁委员会裁决赔偿老房子公司630万元，但审理中翔威公司并未提交其已实际向老房子公司承担责任的履行凭证。翔威公司日后向老房子公司履行了该部分赔偿责任后，可另行向万吨公司主张。翔威公司与万吨公司还约定因万吨公司原因提前解除本合同，万吨公司应向翔威公司支付违约金，但双方租赁合同被提前解除的最终原因不是万吨公司主观上故意违约，因此该违约金条款在本案中对合同双方均不适用。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：1、万吨公司于判决生效之日起十日内偿付翔威公司房屋租金损失551.9162万元；2、驳回翔威公司其他诉讼请求。一审案件受理费281300元，由翔威公司负担196910元，万吨公司负担84390元；评估费73900元，由翔威公司负担51730元，万吨公司负担22170元。
宣判后，万吨公司、翔威公司均不服，分别向本院提起上诉。
万吨公司上诉称：1、一审判决认定万吨公司与翔威公司约定的拆迁补偿标准使用的条件并未成就，该条款不能作为补偿请求的依据错误。双方签订的《租赁经营合同》第七条第一款已明确约定补偿金按建筑房屋总金额20%×剩余年限进行补偿，并且双方在庭审过程中都认为应当以该约定进行补偿。武汉市中级人民法院作出的（2012）鄂武汉中民终字第156号终审判决书明确将《租赁经营合同》的第七条第1项认定为解除合同的条件已经成就，该条款中关于补偿金标准的部分应当适用于合同双方。本案中武汉市政府规划拆迁是真实存在的，涉案房屋未拆除完毕的根本原因是翔威公司一直没有腾退出租赁房屋。万吨公司与政府是否签订补偿协议与翔威公司无关。2、即使万吨公司与翔威公司约定的拆迁补偿标准适用的条件并未成就，翔威公司的预期租金损失及其它赔偿损失也不应当由万吨公司全部承担。《租赁经营合同》终止即使给翔威公司造成了预期租金损失，翔威公司经武汉仲裁委员会调解后裁决赔偿老房子公司装修等损失630万元，无论该赔偿金额是否合理合法，无论是否实际履行，都不应当由万吨公司全部承担。合同被解除的最终原因并不是万吨公司主观故意违约，既然双方在履行合同中并无违约行为，对租赁合同的终止亦都无过错，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款的规定，因《租赁经营合同》终止所造成的损失也应当由合同双方各承担一半的责任。综上，一审判决认定事实错误，判决错误，请求二审法院依法予以改判或发回重审。
翔威公司二审答辩称：1、《租赁经营合同》第七条第一款关于拆迁补偿的合同条款已由生效判决书认定适用条件成就，属生效条款。万吨公司应按照《租赁经营合同》第七条约定的补偿标准，即建筑房屋总金额20%×剩余年限对翔威公司进行补偿。这里的“建筑房屋总金额”应为“房屋市场价值”。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于市场价值，由具有相应评估资质的房地产价格评估机构评估确定”。因此，双方在拆迁的特定环境中形成的补偿标准应参照上述的规定。如果补偿以房屋工程造价为基数，万吨公司作为名义房屋产权人在未投分文的情况下将获得巨大的收益，而实际投资人翔威公司仅能收回部分建筑成本，这不符合商业逻辑，也违背了公平原则。2、万吨公司的解约行为直接导致翔威公司赔偿老房子公司630万元，此赔偿责任完全因万吨公司所致，应由万吨公司承担赔偿责任。请求驳回万吨公司的上诉请求。
翔威公司上诉称：1、《租赁经营合同》中关于规划拆迁补偿的合同条件已由生效判决书认定适用条件成就，条款业已生效，但一审判决却认定适用条件并未成就，条款尚未生效，此认定明显错误。本案所涉房屋已纳入政府规划拆除范围，此事实及规划拆迁补偿的条款效力已由生效判决书确认。该条款的生效条件为“接到政府规划拆除通知”，双方当事人对此生效条件及条款效力均无争议。一审判决混淆了规划拆除与实际拆除的概念，对双方约定生效条件进行随意扩大解释的行为明显错误。2、《租赁经营合同》第七条第1项约定补偿标准应按涉案房屋现行评估价值计算。该条款中“建筑房屋总金额”以其文字及合同上下文表达来看，翔威公司认为应指该建筑物的总金额，而非万吨公司辩称投资款338万元。鉴于双方未在合同中对本案诉争所涉待拆迁房屋总金额进行约定，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第十九条规定，武汉洪房房地产土地估价有限公司已对该房屋市场价值进行了评估，评估价值为6869.77万元，以此为“建筑房屋总金额”补偿基数符合合同约定及法律规定。根据一审判决已查明事实，万吨公司亦认可“建筑房屋总金额”并非指投资额338万元，本案补偿标准应按《租赁经营合同》第七条第1项约定的涉案房屋现行评估价值计算。3、房屋维修损失630万元，应由万吨公司向翔威公司直接赔付，不应以翔威公司是否已向老房子公司支付赔偿款为前提，而且该款项翔威公司现已实际支付，请求二审法院支持翔威公司该项诉求。综上，一审判决认定事实错误，判决错误，请求二审法院依法予以改判或发回重审。
万吨公司二审答辩称：1、翔威公司要求按照涉案房屋现行评估价值计算补偿金是错误的，双方对于补偿标准的依据没有争议，关键在于如何理解和应用“建筑房屋”的价值。《租赁经营合同》第八条第二款约定投资额为338万元，该条款适用的前提是出租人有严重违约的情形，而第七条适用的前提是双方均无过错遇政府行为导致合同的终止，根据举重明轻原则，无过错的惩罚不可能要比有过错的惩罚重，显然第七条约定的建筑房屋价值肯定要比第八条约定的投资总额338万元少，根据《租赁经营合同》第六条第一款“乙方按图纸预算将在租赁场地上投资约338万元（具体金额以工程决算为准）”的约定，2005年5月15日武汉华骏工程造价咨询有限公司作出的关于涉案房屋建设工程造价书确定建筑工程造价为3201989.27元，那么建筑房屋总价值应该为3201989.27元。2、翔威公司要求万吨公司承担老房子公司房屋装修损失630万元的理由不成立。630万元系老房子公司与翔威公司仲裁调解中达成的金额，翔威公司赔偿给老房子公司多少钱是他们之间的事情，与万吨公司无关。翔威公司要求根据其与老房子公司调解赔偿金额要求万吨公司偿付，就必须证明630万元的真实性及如何组成，赔偿依据。《租赁经营合同》中第七条约定的补偿金就包含了翔威公司的直接损失，万吨公司无须再另行偿付。即使630万元是存在的，该损失是基于政府拆迁行为，双方均无过错，在对630万元装修损失没有约定的情形下，双方应该适用公平原则，共同承担损失。请求驳回翔威公司的上诉请求。
二审期间，万吨公司提交了一份新证据：武汉华骏工程造价咨询有限公司出具的工程结算审核报告书，拟证明涉案工程造价为3201989.27元。
翔威公司质证认为，该证据不属于二审新证据，该证据中翔威公司法定代表人孙钢的签字及翔威公司的盖章是真实的，但该证据与本案没有关联，不能证明其证明目的。
翔威公司提交了一组新证据：武汉仲裁委员会（2012）武仲裁字第00654号裁决书、指令付款函、银行转账支票、银行进账单、收据各一份，拟证明万吨公司的解约行为导致翔威公司向老房子公司赔偿装修损失共计630万元。
万吨公司质证认为，对该组证据形式上的真实性无异议，但该证据不足以证明翔威公司支付的630万元是真实的。
对于万吨公司、翔威公司提交的新证据，因双方当事人对对方提交证据形式上的真实性无异议，故对上述证据形式上的真实性本院予以确认。本院经审查认为，万吨公司提交的武汉华骏工程造价咨询有限公司出具的工程结算审核报告书能够证明涉案工程的工程造价为3201989.27元，该证据中的建设工程造价编审确认表上建设单位一栏有万吨公司和翔威公司双方法定代表人的签字及公司加盖的公章，翔威公司对此无异议，表明翔威公司对该工程造价的审核意见是认可的，本院对该证据予以采信。翔威公司提交的武汉仲裁委员会（2012）武仲裁字第00654号裁决书、指令付款函、银行转账支票、银行进账单、收据，能够证明在一审判决后，翔威公司向老房子公司实际支付了630万元装修损失赔偿款，本院对该证据予以采信。
对于一审法院认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审补充查明以下事实：1、武汉华骏工程造价咨询有限公司于2005年5月作出的武汉万吨冷库商业综合楼A栋《工程结算审核报告书》载明：武汉万吨冷库商业综合楼A栋工程建筑面积为4146㎡，经审核后工程造价为3201989.27元。
2、翔威公司根据（2012）武仲裁字第00654号裁决书的内容向老房子公司指令的收款方武汉老房子春江花月酒店有限公司通过银行转账方式于2013年11月25日、12月6日分别支付了620万元和10万元，共计630万元。武汉老房子春江花月酒店有限公司向翔威公司出具了630元的收据。
3、涉案房屋在二审庭审结束时尚未拆迁。
根据双方当事人的诉辩请求及理由并经当事人确认，本案二审争议焦点为：1、翔威公司与万吨公司的《租赁合同》终止后，万吨公司应按什么标准补偿翔威公司；2、万吨公司是否应向翔威公司支付房屋装修等损失630万元。
结合二审查明的事实，本院对本案争议焦点评判如下：
（一）关于本案补偿标准的问题
万吨公司与翔威公司上诉均认为补偿金应按照双方于2002年7月18日签订的《租赁经营合同》第七条第一款约定“补偿金应按建筑房屋总金额20%×剩余年限进行补偿”进行计算，但翔威公司认为双方约定的“建筑房屋总金额”指的是建筑房屋现在拆迁时的市场价值，因此万吨公司应按涉案房屋市场价值20%×剩余年限对翔威公司进行补偿；万吨公司认为“建筑房屋总金额”指的是涉案房屋的建筑成本，因此应按2002年建造涉案房屋的工程造价20%×剩余年限进行补偿。
本院认为，万吨公司与翔威公司于2002年7月18日签订的《租赁经营合同》系双方真实意思表示，合法有效。该合同第七条第一款约定“翔威公司在租赁期间如遇政府规划拆迁，万吨公司在接到政府规划拆除通知后，应在五个工作日内，通知翔威公司，翔威公司在接到通知后，应积极配合搬迁，补偿金应按建筑房屋总金额20%×剩余年限进行补偿，双方所签订的合同自行终止”，适用该条约定的前提是翔威公司在租赁期间政府拆迁涉案房屋。（2012）鄂武汉中民终字第156号民事判决书查明“2011年3月2日，武汉市城建重点工程现场指挥部向万吨公司下达督办单，要求万吨公司于2011年6月30日前完成万吨冷库地块的拆迁和临时绿化工作”，但根据本案一、二审查明的事实，虽然涉案房屋曾经被纳入政府规划拆迁的范围，但涉案房屋未办理拆迁许可证，至今仍未被拆除，万吨公司也未获得任何拆迁补偿款。因此，本案适用双方合同约定第七条第一款的条件未成就，双方上诉要求按照该条约定计算补偿金依据不足，其各自请求，本院不予支持。根据一审查明的事实，翔威公司剩余租赁期限为三年零六个月，在此期间翔威公司需向万吨公司交纳租金85.9751万元，同时翔威公司可向老房子公司收取租金637.8913万元，一审判决将租金差额551.9162万元作为翔威公司的预期利益损失，判决万吨公司向翔威公司支付，符合公平原则，具有事实和法律依据，本院予以维持。
（二）关于万吨公司是否应向翔威公司支付房屋装修等损失630万元的问题
万吨公司上诉认为翔威公司经仲裁委员会调解后裁决赔偿老房子公司装修损失630万元，无论该赔偿金额是否合法，也无论是否已实际履行，都不应当由万吨公司全部承担。即使老房子公司因不能继续承租而出现了装修损失，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款的规定，因双方在履行合同中并无违约行为，对租赁合同的终止亦都无过错，故《租赁经营合同》终止所造成的房屋装修等损失也应当由合同双方各承担一半。翔威公司上诉则认为装修损失630万元已实际支付给老房子公司，请求二审法院支持翔威公司该项诉求。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，万吨公司在另案中提起诉讼要求提前终止其与翔威公司签订的租赁协议并要求翔威公司腾退，万吨公司的前述行为导致翔威公司提前解除与老房子公司的租赁合同，并由此引发老房子公司与翔威公司之间的纠纷。经武汉仲裁委员会裁决，翔威公司应赔偿老房子公司630万元，故该630万元为翔威公司的实际损失。虽然一审判决以翔威公司未实际支付为由，驳回了翔威公司此项诉讼请求，但根据二审补充查明的事实，一审判决之后，翔威公司向老房子公司支付了上述款项，故该630万元，应由万吨公司承担赔偿责任。因此，本院对翔威公司此项上诉请求予以支持。万吨公司认为其不应承担此项赔偿责任的上诉理由，缺乏法律依据，本院不予支持。万吨公司上诉认为本案应适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款的规定，房屋装修损失630万元应当由万吨公司和翔威公司各承担一半。因该条款适用的前提是“因不可归责于双方的事由导致合同解除的”，而本案造成合同解除的原因系万吨公司在未取得拆迁许可证的情况下，另案诉讼要求提前解除合同，其要求对合同解除没有过错的翔威公司分担损失，不符合公平原则，故其此项上诉理由，本院不予支持。
综上所述，一审判决适用法律部分错误，导致实体处理不当，本院依法予以纠正。翔威公司关于房屋装修损失的上诉理由成立，相关上诉请求本院予以支持，其他上诉请求本院予以驳回。万吨公司的上诉理由均不成立，相关上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市中级人民法院（2013）鄂武汉中民商初字第00055号民事判决第一项；
二、撤销湖北省武汉市中级人民法院（2013）鄂武汉中民商初字第00055号民事判决第二项；
三、武汉万吨冷储物流有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉翔威商贸发展有限公司赔偿装修损失630万元。
四、驳回武汉翔威商贸发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费281300元，由武汉万吨冷储物流有限公司负担84390元，由武汉翔威商贸发展有限公司负担196910元。评估费73900元，由武汉万吨冷储物流有限公司负担22170元，由武汉翔威商贸发展有限公司负担51730元。二审案件受理费331935元，由武汉万吨冷储物流有限公司负担135025元；由武汉翔威商贸发展有限公司负担196910元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 竞
审 判 员 严 浩
代理审判员 张之婧
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 李兰图