湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2014）芙民初字第2987号原告谢某某，男，汉族。委托代理人胡青，湖南万和联合律师事务所律师。委托代理人刘建国，湖南万和联合律师事务所律师。被告唐某甲，男，汉族。被告唐某乙，男，汉族。被告刘某某，男，汉族。被告长沙市五一广场建设开发有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区某路*号。法定代表人陈杨林，董事长。上述被告共同委托代理人胡淇凭、周凌，湖南崇民律师事务所律师。原告谢某某与被告唐某甲、唐某乙、刘某某、长沙市五一广场建设开发有限公司（以下简称五一公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年9月19日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员王双石担任审判长，与人民陪审员熊忠玉、李美华组成合议庭，于2015年1月26日公开开庭进行了审理。原告谢某某及其委托代理人胡青和刘建国、被告唐某甲、唐某乙、刘某某、五一公司的共同委托代理人周凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢某某诉称:2011年10月10日，谢某某与五一公司签订《租赁及物业管理合同书》，约定谢某某租赁五一公司所有的位于长沙市芙蓉区某路*号某*楼的*、*、*、*号商铺，租赁期为2011年11月1日至2016年10月31日。2014年3月27日谢某某从其他租户看到五一公司发布的《公告》。五一公司公告称，因资金周转需要，经公司股东会决议，拟将五一公司所有的某*楼共计2231.51平方米的房产整体出售，并规定了具体通告事项。得知该信息后，谢某某立即通过多种方式与五一公司联系，表示愿意购买该房产，也向五一公司联系人石先生表示愿意支付购房款，后被拒绝。现谢某某认为，五一公司在谢某某优先购买期限内，私自将房产低价出售给唐某甲、唐某乙、刘某某的行为，侵害了谢某某的合法权益，故起诉至法院，请求法院判决：1、确认五一公司与唐某甲、唐某乙、刘某某签订的《商品房买卖合同》无效；2、确认谢某某对五一公司出售的长沙市远大路*号某*楼的房产在同等条件下享有优先购买权；3、唐某甲、唐某乙、刘某某、五一公司共同赔偿谢某某损失290万元，公证费1800元；4、唐某甲、唐某乙、刘某某、五一公司承担本案诉讼费。被告唐某甲、唐某乙、刘某某及被告五一公司辩称：一、谢某某对五一公司出售的房产不享有优先购买权。五一公司将其所有的位于长沙市某路*号某*楼房产整体出售，而谢某某只承租了该房产中的*、*、*、*号商铺，谢某某主张对整个房产的优先购买权无法律依据。谢某某与五一公司之间签订的《租赁及物业管理合同书》第四条第三款约定，乙方逾期支付租金及相关费用。超过四十日，甲方有权单方终止租赁合同。谢某某自2013年10月15日起，一直拒不支付租金，五一公司已经起诉，要求解除租赁合同，故谢某某已丧失租赁房屋的优先购买权。二、谢某某请求确认五一公司与唐某甲、唐某乙、刘某某签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，应予以驳回。三、谢某某请求判决唐某甲、唐某乙、刘某某、五一公司共同赔偿其损失290万元的诉讼请求，因谢某某未在五一公司通知的公告期限内提出明确的承诺，故五一公司不存在侵害谢某某的承租方优先购买权的行为，且谢某某未向法院提供证据证实其损失，故谢某某的此项请求，应予以驳回。经审理查明：2011年10月10日，谢某某与五一公司签订《租赁及物业管理合同书》，约定谢某某租赁五一公司所有的长沙市芙蓉区某路*号某*楼的*、*、*、*号商铺，租赁期为2011年11月1日至2016年10月31日。2014年3月27日，五一公司在某*楼发布《公告》称：因资金周转需要，经公司股东会决议，拟将五一公司所有的某*楼共计2231.51平方米的房产整体出售，并规定了具体通告事项：一、房屋只能整体出售，不能分拆；二、受让人须保证接受现有承租户的合同并负责履行期满；三、本公告只优先对*楼现有承租户发布，在优先期内（3月27日至3月31日），不接待*楼承租户之外客户；四、*楼租户有意购买者，请速联系石先生，电话：1397584****。谢某某得知该信息后立即通过多种方式与五一公司联系，其中包括在指定的日期内向五一公司通过邮政EMS、顺丰速运邮寄《确认回复书》表示同意五一公司关于8000元每平米的报价，愿意按照该公司的要约购买前述整个四层的商铺，若存在其他法律允许范围内的合法原因导致本人无法购买整个上述四层所有商铺的，则本人至少要求购得本人承租的*、*号商铺。另外谢某某还通过电话、短信的方式与公告上的石先生联系，确认了回复书的上述内容，望该公司收函后尽快回复签约事宜。后谢某某对其于2014年4月9日给石先生（手机号码：****）的短信内容进行了公证，内容为告知其曾书面回复该公司愿意购买*楼整层商铺，现再次敦促该公司尽快回复合同签约事宜等。谢某某为此支付公证费1800元。2014年4月4日，五一公司（甲方）与唐某甲、唐某乙、刘某某（乙方）签订《房屋买卖合同》，甲方将芙蓉区某路*号第*层的房屋以13389060元（单价6000元每平米）的价格出售给乙方。2014年5月4日，上述房屋已过户至乙方名下。另查明：根据合同记载，谢某某承租的*、*号商铺建筑面积为200.66平方米，*、*号商铺建筑面积为157.46平方米。上述事实，有户籍资料、《租赁及物业管理合同书》、公告、《确认回复书》、邮政EMS、顺丰速运邮单及投递明细、手机通讯、短信记录、公证书、《房屋买卖合同》、证人证言及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：谢某某与五一公司签订的《租赁及物业管理合同书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方之间成立租赁合同关系，五一公司作为出租人，在出售第*层的商铺时，张贴公告告知了整层的租户，其履行了通知承租人的义务。谢某某承租了第*层商铺中的四个商铺，其在得知出租人准备出售第*层商铺后，在指定的期限内向五一公司明确愿意以8000元每平米的价格购买整层商铺，若存在其他法律允许范围内的合法原因导致无法购买整个*层所有商铺的，则至少要求购得其承租的*、*号商铺。后五一公司在没有给予谢某某任何回复的情况下，以6000元每平米的价格将第*层商铺出售给了唐某甲、唐某乙、刘某某三人。根据《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》【（2004）民一他字第29号】的相关答复，五一公司的行为侵犯了谢某某的优先购买权，但从房屋使用功能上看，谢某某承租的部分商铺与整层商铺的其他部分是可分的、使用功能是相对独立的，只是不能办理分户所有权证，且其承租的部分商铺占整层商铺的比例未达到一半以上，故谢某某的优先购买权应仅及于其承租的部分商铺；对于谢某某要求确认五一公司与唐某甲、唐某乙、刘某某三人签订的《商品房屋买卖合同》无效的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，本院不予支持；对于谢某某要求确认其对涉案商铺享有优先购买权的诉讼请求，本院认为确认享有优先购买权应该在涉案商铺出卖之前，现五一公司已经将涉案商铺出卖给唐某甲、唐某乙、刘某某三人并办理了过户手续，虽然五一公司侵犯了谢某某的优先购买权，但在商铺已经出售的情况下再确认谢某某对涉案商铺享有优先购买权没有实际意义，故对其该项诉讼请求，本院不予支持；而对于谢某某要求赔偿损失的诉讼请求，如果谢某某的优先购买权不受侵犯，谢某某将以8000元的单价购买涉案商铺，但五一公司仅以6000元的单价就出售了上述商铺，两者之间的差额就是谢某某所遭受的损失，但由于谢某某在回复函中称若存在其他法律允许范围内的合法原因导致无法购买整个四层所有商铺的，则至少要求购得其承租的*、*号商铺，因而谢某某本意上意欲行使优先购买权购买的商铺为其承租的*、*号商铺，因而在计算谢某某所造成的损失时，本院酌情仅计算*、*号商铺的面积，故谢某某所遭受的损失应为401320元（2000×200.66）。另外还有公证费1800元。本案中侵犯谢某某优先购买权的是五一公司，谢某某未提供证据证明唐某甲、唐某乙、刘某某与五一公司存在恶意串通行为，故唐某甲、唐某乙、刘某某无需在本案中承担责任。另五一公司辩称谢某某自2013年10月15日起，一直拒不支付租金，五一公司已经起诉，要求解除租赁合同，故谢某某已丧失租赁房屋的优先购买权。根据本院查明的事实，五一公司并未起诉要求解除租赁合同，谢某某也并未从2013年10月15日起开始拒付租金，故对其该项辩称，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条及《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》的规定，判决如下：一、长沙市五一广场建设开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿谢某某损失403120元；二、驳回谢某某要求确认其对长沙市五一广场建设开发有限公司出售的长沙市远大路1号某*楼的房产在同等条件下享有优先购买权的诉讼请求；三、驳回谢某某要求确认长沙市五一广场建设开发有限公司与唐某甲、唐某乙、刘某某签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求；四、驳回谢某某对长沙市五一广场建设开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回谢某某对唐某甲、唐某乙、刘某某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30000元，由五一广场建设开发有限公司负担20000元，谢某某负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  王双石人民陪审员  李美华人民陪审员  熊忠玉二〇一五年七月二十七日书 记 员  陈郡玉附：判决书法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（2004）民一他字第29号江苏省高级人民法院：你院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买全的问题，目前，法律和司法解释对此均无明确规定。经研究认为：目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。请你院结合以上因素，根据案件具体情况，妥善处理。二00五年七月二十六日