西安市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0102民初3559号
原告：陕西地方电力房地产有限责任公司(以下简称地电公司)。
法定代表人：吕亚雄，该公司董事长。
委托诉讼代理人：袁珏洁，陕西锦园律师事务所律师。
被告：杨竞，女。
第三人：中国光大银行股份有限公司西安长乐西路支行（以下简称光大银行）。
负责人：祝国标，该支行行长。
委托诉讼代理人：董亚军，男，该行员工。
委托诉讼代理人：金海明，男，光大银行股份有限公司西安分行员工。
原告地电公司与被告杨竞、第三人光大银行商品房销售合同、借款合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告地电公司委托诉讼代理人袁珏洁、第三人光大银行委托诉讼代理人董亚军到庭参加诉讼。被告杨竞经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告地电公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的编号为XXXXXXXXX的商品房买卖合同；2、判令被告杨竞配合原告注销合同登记号为XXXXXXXXX的商品房买卖合同的备案登记；3、判令被告将位于西安市长安区韦曲街道雁塔南段曲江观山悦项目第XX幢X单元XX层XXXXX号房腾交原告；4、判令被告向原告支付违约金162000元。事实和理由：2012年10月14日，原、被告双方签订合同登记号为XXXXXXXXX的商品房买卖合同，约定被告购买原告位于西安市长安区韦曲街道雁塔南段曲江观山悦项目第XX幢X单元XX层XXXXX号房,房款共计162万元，付款方式为银行按揭；被告于2012年8月8日付清首付款68万元，余额94万元以银行按揭方式支付。2014年6月3日，原、被告及第三人签订个人购房抵押（保证）借款合同，约定由第三人为被告提供94万元贷款用于支付购房款，借款期限为360个月，被告以所购买的房屋提供抵押担保，原告提供连带责任保证担保。上述合同签订后，第三人依约发放了贷款，原告依约将房屋交付给被告，但被告从2015年12月起未向第三人偿还贷。经第三人催收，原告基于保证责任代被告偿还按揭贷款。被告逾期偿还贷款的行为已给原告造成损失，故原告向法院提起诉讼。
被告杨竞未到庭答辩。
第三人光大银行向本院提出诉讼请求：1、判令被告向第三人清偿借款本金929759.31元、利息及罚息24153.43元（利息截止2016年1月13日，及至全部清偿之日的利息及罚息），如不能偿还则依法拍卖位于西安市长安区韦曲街道雁塔南段曲江观山悦项目第XX幢X单元XX层XXXXX号房并优先受偿；2、判令原告对上述贷款本息承担无条件不可撤销的连带担保及回购保证责任；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年6月3日，第三人与原、被告签订了个人贷款合同该合同约定被告向第三人贷款94万元，贷款期限自2014年6月11日起至2044年6月11日止，用于购买位于西安市长安区韦曲街道雁塔南段曲江观山悦项目第XX幢X单元XX层XXXXX号房屋。合同签订后，第三人发放了贷款，但被告未按照合同约定归还借款本息，截止2016年1月13日，被告欠第三人贷款本金929759.31元、利息及罚息24153.43元，故依法向法院提出诉讼请求。针对原告的意见，其同意原告解除与被告签订的商品房买卖合同，但要求原告先偿还其剩余贷款本息。
原告地电公司对第三人光大银行的诉讼请求辩称，原、被告之间的买卖合同解除后，所涉房屋的所有权归原告所有，买卖合同和借款合同的效力终止后由原告向第三人支付剩余借款本息，并向被告退还首付款及其已向第三人偿还的本金，但应扣除原告代偿的本息及违约金。
经审理查明，2013年10月14日，原、被告双方签订了合同登记号为XXXXXXXXX的商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的位于西安市长安区韦曲街道雁塔南路南段曲江观山悦第XX幢X单元XX层XXXXX号房屋，建筑面积170.99平方米。付款方式及期限：被告已经付清首付款68万元，余款94万元以银行按揭贷款方式支付。被告通过银行按揭方式取得银行贷款后，如发生连续二期不向银行偿还月供或被银行起诉导致出卖人承担担保责任时，若出卖人与银行达成共识，出卖人即可解除双方之间的买卖合同，买受人应返还该商品房，并向出卖人支付合同总房价的10%作为违约金。
2014年6月3日，原、被告及第三人签订了个人贷款合同，第三人系贷款人，被告系借款人和抵押人，原告系保证人。合同约定贷款人同意向借款人发放个人住房按揭贷款，用途为购房，贷款金额94万元，贷款期限360个月，自2014年6月3日至2044年6月3日，贷款利率按照中国人民银行公布的同期基准利率6.55%上浮30%执行，首期执行贷款利率为8.515%。借款人未按约定期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%。罚息计算期间自逾期之日起至当期应付本息全部清偿之日止。贷款采用抵押担保及连带责任保证担保方式。抵押人自愿将其享有合法所有权和处分权的以本合同签订时贷款人认可的价值162万元的房产抵押给贷款人，以担保借款人按期偿还本合同项下的贷款本息和其他应付款项。保证人提供80万元的保证金作为担保。借款人选择等额还本付息的还款方式偿还贷款本息。贷款按月共分360期偿还，具体还款金额及还款日期以贷款人提供的还款计划表为准。保证人向贷款人提供阶段性连带责任保证，保证期间从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止。如借款人出现违约行为，保证人保证向贷款人履行还款义务。借款人未按时足额还款的，贷款人有权宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费及律师费等），并按约定的逾期罚息利率就所有逾期金额向借款人计收罚息。
2014年6月3日，第三人与被告签订西安市房地产（预购商品房）抵押合同，约定以本案所涉房屋作为双方签订贷款合同项下的贷款的抵押。2014年6月11日第三人发放了贷款。2014年9月3日，西安市房屋管理局出具了预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明，该证明载明准予本案所涉预购商品房贷款抵押登记，抵押权人为第三人。未经抵押权人同意，抵押房地产不得转让。
截至2015年9月21日，被告共偿还14期贷款本金8900.21元、利息91918.31元。此后，被告未按约偿还借款本息，原告依约向第三人代偿。截至2017年3月3日，原告共代替被告偿还101026.24元，尚欠本金916443.56元、利息及罚息11586.91元。原告对第三人主张的利息及罚息予以认可。
另查明，2016年1月18日，光大银行以原告的身份将地电公司及杨竞诉至本院，诉讼请求与本案一致。地电公司申请将两案合并审理，光大银行表示同意，以第三人的身份参加诉讼并提出独立的诉讼请求。本院将两案合并审理。
以上事实有商品房买卖合同、个人贷款合同、西安市房地产（预购商品房）抵押合同、抵押登记备案证明、还款明细、转账凭证、当事人陈述及庭审笔录等经当事人质证后在卷佐证。
本院认为，根据原告及第三人的诉讼理由，本案涉及的主要问题：1、两案合并审理后光大银行的诉讼地位及在程序上能否保障被告的诉讼权利；2、商品房买卖合同解除、个人贷款合同期限届满后果的处理。
首先，关于两案合并审理后，光大银行的诉讼地位及杨竞的诉讼权利保障。
第三人作为贷款合同的债权人及抵押权人，曾单独起诉杨竞及地电公司，要求杨竞偿还贷款本息，并由地电公司承担担保责任。地电公司起诉杨竞并将光大银行列为第三人，商品房买卖合同能否解除及争议房产的处理，都将对光大银行的实体权利产生影响。光大银行在另案中提出的诉讼请求不同于地电公司对杨竞的主张，并同时针对地电公司及杨竞提出了部分独立请求权，将在一定程度上影响地电公司及杨竞就所涉房屋的实体权利。地电公司申请将两案合并审理，光大银行表示同意并以第三人的身份参加诉讼，提出独立的诉讼请求，符合第三人提出独立诉讼请求的条件及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，亦未损害杨竞的诉讼权利，程序上能够使杨竞的权利得以保障。
其次，关于商品房买卖合同解除及个人贷款合同期限届满后合同的权利义务。
根据本院查明的事实，杨竞未能按时向光大银行偿还月供构成违约，光大银行起诉要求地电公司承担保证责任，亦与地电公司达成了共识，现地电公司要求解除与杨竞签订的商品房买卖合同，符合双方约定的合同解除条件且与法不悖，本院依法予以支持。合同解除后，双方应互负返还义务，即杨竞将本案所涉房屋向地电公司腾交，地电公司将收取的购房款及杨竞已向光大银行偿还的月供本金予以退还。杨竞应配合地电公司办理该房屋买卖合同登记备案的注销手续。因解除合同系杨竞违约所致，故其应依约向地电公司承担违约责任。合并审理后，为了减少重复，地电公司向杨竞退还首付款及月供本金时，应扣除其代偿的本息及向光大银行偿还的自贷款合同期限届满后的利息及罚息。杨竞已偿还的月供利息，系因贷款合同的约定义务而产生，杨竞违约导致光大银行宣布贷款合同提前到期，该部分利息应由其自行承担。
根据杨竞与光大银行签订的贷款合同，杨竞违约，光大银行有权宣布所有已贷出的款项立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项。在贷款合同到期后，杨竞作为借款人，应该按照合同约定向光大银行偿还剩余贷款本金及利息。因贷款合同到期且光大银行同意地电公司行使解除权致商品房买卖合同解除后，理应由地电公司向杨竞退还所有购房款，但为了减少当事人的诉累，合并审理后，地电公司认可光大银行主张的本金数额及利息，故杨竞作为借款人向光大银行偿还贷款及利息的义务可以由款项的实际收取人地电公司直接向光大银行支付。
因本案所涉房屋的抵押权系预告登记，取得房产证后应重新办理抵押登记，故不存在行使抵押权的问题，但当地电公司怠于行使支付剩余贷款本息的义务时，光大银行作为预抵押登记的抵押权人，可拒绝办理讼争房屋上设定的抵押权预告登记的涤除手续，以保障其债权实现。被告杨竞经合法传唤未到庭，视为其放弃抗辩权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告陕西地方电力房地产有限责任公司与被告杨竞就位于西安市长安区韦曲街道雁塔南路南段曲江观山悦第XX幢X单元XX层XXXXX号房屋签订的《商品房买卖合同》；
二、被告杨竞于本判决生效后三十日内向原告陕西地方电力房地产有限责任公司腾交位于西安市长安区韦曲街道雁塔南路南段曲江观山悦第XX幢X单元XX层XXXXX号房屋，并配合原告陕西地方电力房地产有限责任公司办理合同登记号为XXXXXXXXX的商品房买卖合同登记备案的注销手续；
三、原告陕西地方电力房地产有限责任公司于本判决生效后十日内向被告杨竞退还扣除原告陕西地方电力房地产有限责任公司代偿本息101026.24元（截至2017年3月3日）、违约金162000元、偿还第三人中国光大银行股份有限公司西安长乐西路支行剩余贷款的利息及罚息11586.91元（截至2017年3月3日）后的购房款及月供本金共计414287.06元（自2017年3月3日以后至本判决生效之日如还有代偿款项及利息产生，则应在退还的414287.06元中予以相应扣除）；
四、原告陕西地方电力房地产有限责任公司于本判决生效后十日内向被告杨竞退还以购房款680000元为本金，自2013年10月14日起至本判决生效之日止按同期银行存款利率计算的利息；
五、原告陕西地方电力房地产有限责任公司于本判决生效后十日内向被告杨竞退还以月供本金8900.21元为基数，自2014年6月11日起至本判决生效之日止按同期银行存款利率计算的利息；
六、原告陕西地方电力房地产有限责任公司于本判决生效后十日内向第三人中国光大银行股份有限公司西安长乐西路支行偿还贷款本息共计928030.47元。自原告陕西地方电力房地产有限责任公司偿还第三人中国光大银行股份有限公司西安长乐西路支行上述款项之日起七日内，第三人中国光大银行股份有限公司西安长乐西路支行办理本案涉诉房屋上抵押登记的涤除手续；
七、驳回第三人中国光大银行股份有限公司西安长乐西路支行其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费共计10210元（原告地电公司预交3540元、第三人光大银行预交13339元，减半收取6670元），由被告杨竞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 耿 垒
代理审判员 侯 娟
代理审判员 王晓娟
二〇一七年四月十一日
书 记 员 杜月虹