海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第595号
原告谭海梅。
委托代理人王峰。
委托代理人李本华，海南大弘律师事务所律师。
被告海南玖基房地产开发有限公司。
法定代表人邱严才，董事长。
委托代理人吴铭，广东新东方律师事务所律师。
被告海南汇通置业有限公司。
法定代表人陈伟煌，董事长。
委托代理人吴岳、农巧钰，海南东方国信律师事务所律师。
第三人海南省农垦总局招待所。
法定代表人唐明，所长。
委托代理人杜娟、王利红，海南弘纲律师事务所律师。
原告谭海梅与被告海南玖基房地产开发有限公司（以下简称玖基公司）、海南汇通置业有限公司（以下简称汇通公司）及第三人海南省农垦总局招待所（以下简称农垦招待所）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王峰和李本华、被告玖基公司委托代理人吴铭、被告汇通公司委托代理人吴岳及第三人农垦招待所委托代理人王利红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年8月23日，原告以内部认购方式向被告玖基公司支付购房认购金30万元，用于购买被告玖基公司与第三人农垦招待所合作开发的位于海口市金垦路XX号“金岭佳苑”项目的XXX房，被告玖基公司未与原告签订认购协议等书面合同，仅向原告出具了一份内部认购金30万元的收款凭证，并注明：金岭佳苑XXX房，单价7387元，总价986312元，建筑面积133.52平方米。原告付款后却迟迟等不到被告玖基公司开盘，后经了解，被告玖基公司因资金困难已将项目转让，由被告汇通公司负责项目的后续建设，合作建房的权利义务由被告汇通公司享有和承担，且该项目至今尚未取得商品房预售许可证等手续。为此，原告诉至法院，请求判令：一、二被告退还原告购房认购金30万元，并按中国人民银行同期贷款利率承担从2012年8月23日起至退还之日止的利息损失；二、被告承担诉讼费、保全费等费用。
被告玖基公司辩称，原告与被告玖基公司关于购房认购金的行为无效。在原告支付认购金期间，被告玖基公司并未取得商品房预售许可证，原告仍然交付了款项，其对认购行为属无效行为是知情的，按照法律规定，原告要求支付利息无法律依据。原告提交的证据中有20万元是由谭海艳支付的，本案并无证据证明谭海艳所支付的款项是为原告支付，故本案中原告实际只支付了10万元，其要求退还30万元无充分证据证明。
被告汇通公司辩称，涉案的项目为职工用房，所有的报建手续等均在第三人农垦招待所名下，第三人农垦招待所在相关诉讼案件中明确不认可被告玖基公司有权对外销售涉案房屋，涉案房屋目前并未办理报建手续，故原告与被告玖基公司签订的《商品房买卖合同》是无效的。被告汇通公司是与第三人农垦招待所就涉案房屋进行合作开发，与被告玖基公司无任何法律关系，原告主张涉案项目由被告汇通公司进行报建及相关权利义务由被告汇通公司享有和承担的事实不存在。
第三人农垦招待所述称，第三人农垦招待所并非内部认购协议的当事人一方，与原告达成内部认购协议并收取认购金系被告玖基公司的自身行为，第三人不应对此承担民事责任。首先，第三人在金岭佳苑项目中所得房产系职工安置楼，不需要对外出售。《合作建设经济适用房合同书》第五条第（一）款约定：“为了避免造成市场混乱，影响楼盘的整体形象，所有房产由被告玖基公司销售”，但实际上被告玖基公司对外销售时仅能销售其应分得的房产。其次，根据原告的诉状及提交的证据可知，关于内部认购的相关约定仅发生于被告玖基公司与原告之间，原告所交付的认购金也是直接支付至被告玖基公司的法人账户，而不是支付至第三人与被告玖基公司的共管账户中。作为收取认购金依据的往来凭证也是由被告玖基公司自行开具。在原告诉称的整个内部认购过程中，第三人始终没有参与，被告玖基公司也从未征求过第三人意见或告知第三人，第三人对此并不知情，更未收取过原告支付的认购金等任何费用。另外，根据《合作建设经济适用房合同书补充协议》第三条第二款约定，涉案房屋系被告玖基公司分得，因此，无论从形式上还是实体上，被告玖基公司与原告达成的内部认购协议并收取认购金的行为系被告玖基公司的自身行为，由此导致的民事责任应由被告玖基公司自行承担。另外，第三人与被告玖基公司所签《合作建设经济适用房合同书》中约定：“为了避免造成市场混乱，影响楼盘的整体形象，所有房产由被告玖基公司销售，必须按照国家及省市有关的法律法规销售，如违反造成的一切后果由被告玖基公司自负”。第三人与被告玖基公司、汇通公司于2013年4月23日签订的《合作建设经济适用房合同书补充协议》中约定：本协议签订之前，由于被告玖基公司的行为导致对第三人或任何第三方所承担的违约责任由被告玖基公司自行承担；本协议签订之前，被告玖基公司已预售部分房产并收取部分购房款，被告玖基公司因该预售行为所产生的法律责任由其自行承担。根据上述合同约定，所涉法律责任应由被告玖基公司自行承担，与第三人无关。综上，第三人不是本案所涉内部认购协议的当事人，第三人对此不享有任何权利，也不应承担任何义务，请法院依法裁判。
经审理查明，2012年7月31日，原告通过银行转账方式向被告玖基公司转账10万元，2012年8月23日，谭海艳代原告通过银行转账方式向被告玖基公司转账20万元。2012年8月23日，被告玖基公司向原告出具往来凭证，该凭证上载明：“付款人原告；项目金岭佳苑XXX房内部认购金（刷卡）；付款金额30万元；房号XXX房、单价7387元、总价986312元、建筑面积133.52平方米。”
第三人农垦招待所系金岭佳苑项目所涉及土地的使用权人。2009年11月16日，海南省农垦总局作出了《关于总局招待所集资建设经济适用住宅项目立项的批复》，批复：为解决第三人农垦招待所职工住房困难问题，同意第三人集资建设经济适用住宅项目。2010年2月10日，第三人农垦招待所与被告玖基公司签订《合作建设经济适用房合同书》，约定：一、双方合作开发金岭佳苑项目，项目类别为经济适用房，项目地址海口市金垦路XX号（宿舍区）；二、合作方式：第三人农垦招待所负责提供项目与土地，被告玖基公司负责投入建设资金并组织施工建设，双方按约定比例分配权益。为便于运作，项目开发以第三人农垦招待所名义进行，双方共同设立项目部，项目部人员由各方派员组成，并由被告玖基公司负责管理。由被告玖基公司全面负责项目的规划、勘察、设计、报建、招投标、施工、资金投入、房屋销售、税费等具体工作。项目设立专管账户，所有开发建设投资资金、房产销售资金、工程建设资金及相关税费，一律由本账户统一财务管理，财务人员由被告玖基公司负责，第三人农垦招待所负责配合；三、利益分配方式：本项目开发后，按第三人农垦招待所实际情况，从项目建筑总面积中固定无偿划分给第三人农垦招待所6500m2房屋建筑面积，作为补偿第三人农垦招待所拆迁户产权置换和安置无房户面积。被告玖基公司努力取得政府主管规划部门批准超出3.0以上部分的容积率，所建成的房产归被告玖基公司，但增加容积率的费用由被告玖基公司负责。第三人农垦招待所分得6500m2的建筑面积后、作为置换拆迁户和安排无房户之外，一楼商铺按4：6分成（第三人农垦招待所4成被告玖基公司6成）。四、双方同时约定所有房产由被告玖基公司销售，必须按国家及省市有关的法律法规销售，如违反造成的一切后果由被告玖基公司自负。
2013年4月23日，第三人农垦招待所与被告玖基公司、汇通公司签订《合作建设经济适用房合同书补充协议》，约定：一、被告汇通公司出资参与合作开发金岭佳苑项目，合同签订之日起三日内被告汇通公司支付前期工程款人民币500万元整，后续建设资金全部由被告汇通公司负责投入；二、房产分配：本项目完成后，第三人农垦招待所所分得的房产面积按照《合作建设经济适用房合同书》的约定保持不变，第三人农垦招待所分得住房6500m2及商铺与被告玖基公司4：6分成。被告玖基公司分得地上3865m2，被告汇通公司分得地下一层及地上9185.83m2。第三人农垦招待所分得房产为第一至第十六层01、03、05、07号房和5、6号商铺，除第三人农垦招待所分得部分外，被告汇通公司支付前期工程款之日起地下一层即归被告汇通公司所有，被告玖基公司与被告汇通公司地上房产各楼层原则按被告玖基公司30%被告汇通公司70%的比率分配，被告玖基公司分得地上约为3865m2，房号为：1701、1801、102、202、302、5A02、602、902、1102、25A02、2502、1703、1905、2105、506、706、806、1006、1106、1506、2206、2506、2107、2207、2307和商铺1、2、3、4号；被告汇通公司分得地上住房约为9185.83m2，第三人农垦招待所与被告玖基公司分得住房和商铺外，剩余房产均归被告汇通公司所得；三、三方权利与义务：除本协议另有约定外，被告玖基公司在《合作建设经济适用房合同书》项下的权力及义务由被告玖基公司、汇通公司共同享有及承担，第三人农垦招待所在《合作建设经济适用房合同书》项下的权利及义务保持不变。本协议签订前，由于被告玖基公司的行为导致对第三人农垦招待所或任何第三方所承担的违约责任由被告玖基公司自行承担，与被告汇通公司无关。本协议签订之前，被告玖基公司已预售部分房产并收取部分购房款，被告玖基公司因该预售行为所产生的法律责任由其自行承担，被告玖基公司保证不因此给第三人农垦招待所及被告汇通公司造成任何损失。
另查明，2011年2月12日，金岭佳苑项目取得建设工程规划许可证，2011年8月19日，金岭佳苑项目取得建设工程施工许可证。在原告起诉前，涉案房屋未取得商品房预售许可证。庭审中，原告主张按中国人民银行同期一年期贷款利率计利息损失。
认定上述事实有交通银行持卡人存根、往来凭证、海南省农垦总局文件琼垦局计字（2009）89号、海口市国用（2012）第004389号国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、《合作建设经济适用房合同书》、《合作建设经济适用房合同书补充协议》、当事人陈述、庭审笔录及询问笔录予以证明，足以认定。
本院认为，被告玖基公司向原告出具的往来凭证载明原告支付金岭佳苑XXX房内部认购金30万元，单价7387元、总价986312元、建筑面积133.52平方米，故认定原告与被告玖基公司之间存在商品房预售合同关系。由于涉案商品房在原告起诉前尚未取得预售许可证，故原告与被告玖基公司之间预售商品房的行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因原告与被告玖基公司预售商品房行为无效，故被告玖基公司收取原告的30万元购房款应返还原告。原告要求被告按银行同期一年期贷款利率计付利息损失，鉴于被告玖基公司占用原告30万元购房款确实给原告造成利息损失，且被告玖基公司对此存在过错，故对原告该项请求，本院予以支持。合同具有相对性，本案系原告与被告玖基公司之间存在商品房预售合同关系，且原告的30万元购房款是由被告玖基公司收取，故原告主张被告汇通公司承担责任没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、限被告海南玖基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谭海梅返还购房款30万元并支付利息损失（利息损失计算方法：从2012年8月24日起至本判决限定履行之日止，以30万元为本金，利率按中国人民银行同期一年期贷款利率计）；
二、驳回原告谭海梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5800元及诉前保全费3770元，共计9570元，由被告海南玖基房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 贺静芳
代理审判员 周慧娟
人民陪审员 黄循洪
二〇一五年二月二十六日
书 记 员 林一苗