山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2013）李民初字第2526号原告刘雁君，女，汉族，无业，住青岛市市南区。委托代理人王仕清，山东江河海律师事务所律师。被告青岛金实房地产开发投资有限公司，住所地青岛市李沧区。法定代表人常青，职务董事长。委托代理人孟令燕，山东畅海律师事务所律师。委托代理人姜健，山东畅海律师事务所律师。原告刘雁君为与被告青岛金实房地产开发投资有限公司(以下简称“金实公司”)商品房预售合同纠纷一案，于2013年10月21日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员韩雪梅独任审判,于2013年11月14日公开开庭进行了审理。原告刘雁君的委托代理人王仕清，被告金实公司的委托代理人孟令燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘雁君诉称，原、被告于2009年11月6日签订《青岛市商品房预售合同》（以下简称“《预售合同》”），原告向被告购买坐落于青岛市李沧区金水路735号春和景明1号楼3单元304户的房屋。合同约定房屋交付的时间为2011年9月30日，但被告迟迟拖延，直至2012年5月20日才向原告交付房屋。为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法判令：1、被告支付原告逾期交房违约金8001元。2、诉讼费用由被告承担。被告金实公司辩称，被告并不存在逾期交房的情形，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年11月6日，原告刘雁君与被告金实公司签订《青岛市商品房预售合同》，该合同同时含附件六份、补充条款一份，另有一份《春和景明项目赠送室内装修明细》（以下简称“《赠送装修明细》”）作为合同附件，《预售合同》的主要内容为：1、原告向被告购买坐落于李沧区金水路735号春和景明1号楼3单元304户住宅1套。2、原告购买该房屋的总价款暂定为338947.5元，原告应于2009年11月6日支付首付款103947.5元，于2010年1月6日前支付剩余房款235000元。3、除不可抗力外，被告定于2011年9月30日前将该房屋交付给原告，交付的房屋必须竣工验收合格。逾期被告按原告已支付的房价款日万分之一向原告支付违约金，违约金自2011年10月1日起算至实际交付之日止。逾期超过90日，若原告选择不退房，被告按照原告已支付的房价款日万分之一标准向原告支付违约金，合同继续履行。4、房屋竣工验收合格后，被告应在交付之日前7日书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起7日内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为原告验收房屋后签署的交付验收单或被告发出的交付通知满30日。补充条款第四条对交付时间进行了补充约定，约定了除双方协商同意或合同变更外，被告可延期交房的原因：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起15日内告知原告的或者不可抗力的情况已经在社会公开知晓的。2、因政府职能部门、地方公建设施及配套工程等非被告原因造成工程延误。3、本合同签订后，遵守国家及地方政府颁布的可能导致被告延期交房的各种法律、法规、规定或通知而导致延期交房的。4、交房期限届满，原告未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期相应顺延至原告付清相应款项后7日内，顺延期限不视为交付逾期。5、合同第十一条约定的交付日期为最后交付期限，该房在该日期之前达到合同约定的交付条件的，被告有权书面通知原告领房，原告应在被告寄发的《入住通知书》中规定的领房时间内前往办理领房手续，并从领房之日的次月起交纳物业管理费。6、原告未在《入住通知书》中规定的领房时间内办理该房屋的验收交接手续，按合同第十五条约定，被告应当发出书面催告书一次，原告未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，视同已办理领房手续，其一切后果均由原告承担。…10、被告在向原告交付房屋时，该房屋已达到政府规定的验收交付标准，原告在接受房屋时，对所交付商品房的质量、空间尺寸等有异议的，原告应向被告提出书面意见，由被告予以认可后，被告有义务尽快修复，修复期间，不视为被告逾期交付房屋。合同签订后，原告向被告缴纳购房款338947.5元。上述事实，有原告提供的《预售合同》及被告出具的发票各1份在案为凭。另查明，2011年8月16日，被告金实公司对下王埠旧村改造F区项目进行了竣工验收消防备案，同时明确了未被确定为抽查对象。2011年11月18日被告金实公司作为建设单位，会同设计、施工、监理单位对下王埠旧村改造F区1号楼进行了单位（子单位）工程综合验收，并出具了同意验收的竣工验收报告。2012年4月13日，青岛市城乡建设委员会为下王埠社区城中村改造项目F区商品房项目F1、F3、F5号楼核发了青建竣备字第2012-059号建设工程竣工验收备案证。上述事实，有被告提供的单位（子单位）工程综合验收记录表、建设工程竣工验收报告、竣工验收消防备案信息、建设工程竣工验收备案证以及开庭笔录在案为凭。原告对上述证据的真实性没有异议，但认为单位（子单位）工程综合验收记录表、建设工程竣工验收报告、竣工验收消防备案信息不能证明最终合同验收的时间，根据《城市房地产开发管理办法暂行规定》，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，综合验收不合格的不能交付使用；综合验收应包含以下内容：规划、配套设施、公共服务设施、单项工程质量验收手续是否完备，物业服务是否落实，被告应提供综合验收证及综合验收材料。被告称，被告于2011年11月28日通知原告于2011年11月30日交房，根据商品房买卖合同纠纷有关司法解释的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，被告已将房屋按期交付给原告。被告提交大宗邮件交寄清单以及交房通知书证明其主张。原告称：1、被告的证据不能证明原告已经签收了交房通知书这份函件。2、被告所引用法条后面还有一句，即合同另有约定的除外，本案中，《预售合同》约定房屋竣工验收合格为房屋交付的必要条件。3、房屋的单体验收时间是2011年11月18日，综合验收时间是2012年4月13日，而被告通知原告于2011年11月30日交房，这说明房屋没有验收合格就交房，被告的先期交付行为违反法律法规的强制性规定，即使被告发出了交房通知书，原告领取了钥匙，也不代表房屋的正式交付使用。原告向法庭提交《房屋交接验收表》以证实被告于2012年5月20日才向原告交付房屋。《房屋交接验收表》上原告注明“自2011年12月起房屋一直存在问题，维修缓慢，不得已收房，收房时房屋仍存在以上问题。”被告称上述《房屋交接验收表》是物业公司和原告之间的交接表，没有房地产企业的签字，与本案无关，且从上述证据可以看出，房屋交接应在2012年5月20日之前。被告称，被告未能于2011年9月30日交付房屋系因客观原因所致，根据合同补充条款第四条的约定，被告可以据实延期交付，不构成逾期交房，即使存在逾期交房，也无需向原告支付违约金，因为自2009年至今房屋的增值已远远大于违约金，逾期交房，并未给原告造成任何损失。被告提出以下主张及证据：1、根据《预售合同》第二条、第十条的约定，该房屋建筑结构、装修及设备标准以合同附件三为准，显然被告交付给原告的房屋系毛坯房。被告于2011年9月30日已经具备合同约定的交房条件，但此时只能交付毛坯房，根据《预售合同》签订后几日内双方达成的补充协议，被告赠送原告室内装修，被告考虑到如果在未装修前将房屋交付给原告，势必给原告带来不便，因此被告只能牺牲自己的利益来降低原告的损失。同时，青岛市建筑工程质量监督站验收的只能是毛坯房，精装房屋不予验收，因此工程竣工之后，被告并未立即交付给原告，只能在质监站验收后再进行装修，而等待质监站验收是延期交房的原因之一，因政府职能行为导致延期交房不属于违约，被告可以据实延期交房。此外，精装修系被告赠送给原告，原告无需支付对价。原告已经实际接收被告赠与的精装修，但精装修所需要的时间合同中并没有明确约定，依据《合同法》的规定，原告应给予被告履行义务以合理和必要的期间。春和景明整个小区1000多户房屋在3个月内装修完毕属于合理装修期间，被告的交房时间应该相应顺延。装修完毕后，被告立即通知原告交房，原告也实际接收房屋，并交纳物业管理费。原告称，根据合同附件，被告交付的房屋明显系精装房，不是毛坯房，而且不管是毛坯房还是精装房，都应在竣工验收合格后交付。2、被告称，被告在施工过程中遭遇恶劣天气停止施工34天，受日食影响停工1天，配合“为考生送安静”活动于2010年5月20日至6月20日、2011年5月20日至6月20日夜间停止施工，由于上述原因导致被告延期交房，符合补充条款第四条的规定。被告提交以下证据证明其主张：《青岛市崂山区气象局2009年－2011年气象资料统计》、《关于加强冬季建筑施工安全生产的通知》（青李生态办发[2010]131号）、《关于启动全市防汛Ⅱ级应急响应的紧急通知》、青岛市建筑工程管理局紧急通知、《青岛市城乡建设委员会建筑工程管理局关于转发省建管局的通知》（青建管质字[2011]78号）、《关于加强中高考期间环境噪声污染监督管理的通知》（青环发[2011]50号）、《关于加强中高考期间环境噪声污染监督管理的通知》（青环发[2012]35号）、《我市启动“为考生送安静”活动》等网络新闻打印件两份。原告称，被告提供的都是格式条款，可以逾期交房的事由都是不成立的，至于被告所提出的高考、噪音原因，高考时间每年都是确定的，应当是在被告考虑范围之内的，被告提交的气象资料统计也没有多少天，而且大雾是不影响施工的。上述事实，有原、被告双方的陈述笔录在案为证。本院据以确认上述事实的证据，已经本院审查并当庭质证，可予采信。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的《预售合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律的相关规定，双方当事人均应遵照执行。合同签订后，原告依约缴纳了全部购房款，被告亦应当按照约定在合同期限内交付符合合同约定条件的房屋。围绕双方关于被告是否构成逾期交房的诉辩主张，本案的争议焦点确定为：一、房屋交付的条件何时成就；二、被告主张的因赠送室内装修及遭遇特殊、恶劣天气、高考等事由是否符合可延期交房的约定事由。一、关于房屋交付的条件何时成就。根据《预售合同》约定，房屋交付的条件为房屋竣工验收合格。原告主张以房屋综合验收合格后备案机关核发建设工程竣工验收备案证的日期为房屋竣工验收合格日期。被告主张以单位（子单位）工程综合验收记录表和建设工程竣工验收备案证记载的竣工验收日期2011年11月18日为房屋竣工验收合格日期。本院认为，《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第六条第一款规定：“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。”根据上述规定，工程竣工验收与竣工验收备案系处于不同验收阶段、由不同主体参与的行为，备案是在竣工验收合格后进行，至于备案与否不影响竣工验收合格的效力。本案中，被告于2011年11月18日组织设计、施工、监理单位对争议房屋所在1号楼进行了单位（子单位）工程综合验收，出具了竣工验收报告且报告书载明同意验收，因此应认定2011年11月18日房屋交付条件成就。原告主张以备案机关核发建设工程竣工验收备案证的日期为房屋竣工验收合格日期缺乏法律依据，本院不予采纳。二、关于被告主张的因赠送室内装修及遭遇特殊、恶劣天气、高考等事由是否符合可延期交房的约定事由。本院认为：1、《预售合同》第二十八条第一款约定：“本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。”根据上述约定，《赠送装修明细》作为合同附件系双方所签合同的组成部分。另据被告所述，《赠送装修明细》系《预售合同》签订后几日内双方达成的补充协议，则《赠送装修明细》关于装修的约定有优先适用于《预售合同》中相关条款及其他附件的效力，其所约定之条款亦当然成为交付房屋之必备要件。但是，《预售合同》及《赠送装修明细》均未约定装修时间，被告作为建设单位，对于此等合同条件变更对自身商业风险之影响，应具有相当的经验与应对。故本院对被告关于因赠送室内装修导致合理延期交房的主张不予采纳。2、被告主张的施工期间遭遇暴雨、大雾、高温、大雪等恶劣天气以及日食、中高考期间夜间停止施工等原因，均属于施工过程中可预见的情况，不符合补充条款约定的可延期交房的情况，故本院对被告上述主张亦不予采纳。综上，双方约定的最后交付期限为2011年9月30日，房屋交付条件于2011年11月18日成就，但被告于2011年11月28日才通知原告于2011年11月30日交付房屋。被告未在合同约定的期限内交付涉案房屋，违反了合同约定，应当依约承担自2011年10月1日起至2011年11月30日止的逾期交房违约金，数额为2067.58元（338947.5元×0.01％×61天）。原告主张其实际于2012年5月20日才接收房屋，但原告提交的《房屋交接验收表》上注明“自2011年12月起房屋一直存在问题，维修缓慢，不得已收房，收房时房屋仍存在以上问题。”因此，应认定原告已收到2011年11月30日房屋交付的通知。根据原、被告双方所签预售合同补充条款第四条第10项之约定，原告对房屋质量提出异议的期间不视为被告逾期交付房屋，不适用预售合同中约定的逾期交房违约条款。原告主张被告支付2012年12月1日至2012年5月20日的逾期交房违约金本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告青岛金实房地产开发投资有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告刘雁君自2011年10月1日起至2011年11月30日止的逾期交房违约金2067.58元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预缴），减半收取25元，由被告负担，被告于本判决生效之日起10日内给付原告25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  韩雪梅二〇一三年十一月二十七日书记员  蔡泉峰