杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）杭上民初字第2235号
原告（反诉被告）：董正伟。
委托代理人：柳秉东。
委托代理人：游元粦。
被告（反诉原告）：福州味中味餐饮有限公司杭州分公司。
负责人：郭可文。
委托代理人：戴昌旵。
原告董正伟为与被告福州味中味餐饮有限公司杭州分公司（以下简称味中味公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2011年12月16日向本院起诉。在诉讼过程中，味中味公司以董正伟拖欠租金违约为由，向本院提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2012年3月7日公开开庭进行了合并审理。董正伟及其委托代理人柳秉东、游元粦，味中味公司的委托代理人戴昌旵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
董正伟起诉称：董正伟与味中味公司于2011年2月7日签订租赁合同一份，约定由味中味公司将位于杭州味中味（南宋御街）店139.97平方米店铺出租给董正伟经营使用，租赁期限为五年，自2011年3月1日起至2016年2月28日止等事项。董正伟承租后投入15万多元对涉案店铺进行装修，并于2011年4月1日正式开始对外营业，经营”福州达道牛肉”特色风味小吃。2011年10月26日，董正伟收到味中味公司的授权委托书称：味中味公司及其负责人郭可文将租赁合同的所有事项自2011年11月1日起全权委托李小法管理，包括租金收益由李小法收取，其他事项由李小法按所签合同执行。2011年11月7日，味中味公司突然对涉案店铺强行实施停水、停电，导致董正伟无法正常经营。2011年11月9日，董正伟收到李小法发来的通知，要求于2011年11月10日上午12时前搬离涉案店铺，否则将在当天下午17时前强制执行。2011年11月10日下午，味中味公司派人驱赶员工，并把涉案店铺强行加锁，予以收回。综上所述，董正伟认为，味中味公司在租赁合同有效期间突然强行实施停水、停电，并驱赶员工，强行收回涉案店铺的侵权行为，导致董正伟无法正常经营，造成巨大的经济损失。为此，董正伟诉至法院，请求判令：1、味中味公司返还给董正伟店铺租赁押金83982元；2、味中味公司向董正伟支付违约金50万元；3、味中味公司赔偿董正伟店铺装修费用损失14万元；4、本案诉讼费由味中味公司负担。
味中味公司答辩称：味中味公司与董正伟签订的租赁合同明确约定租金由董正伟按月支付，违约责任也非常明确。合同租赁期间，董正伟没有按照合同约定支付租金，为此，味中味公司多次催讨，但是董正伟仍然拖欠租金累积达30天以上，故味中味公司按照合同决定解除合同，收回涉案店铺，董正伟也予以配合，将店铺腾空后交还。董正伟请求赔偿装修损失也没有事实与法律依据。因此，请求法院驳回董正伟的诉讼请求。
味中味公司反诉称：双方于2011年2月7日签订租赁合同一份，约定由董正伟承租139.97平方米的涉案店铺，租赁期限从2011年3月1日至2016年2月28日，前三年每月租金为每平方米200元（即每月27994元），租金于每月1日以现金形式支付，如无故拖欠，味中味公司给予7天宽限期，从第8天开始，味中味公司有权每天按实欠租金的1%加收滞纳金，拖欠租金累计达30天的，有权解除合同，收回店铺。合同同时约定，董正伟应一次性支付三个月的租金作为履约保证金，合同期满后无息退还。合同签订后，味中味公司按约向董正伟交付店铺，董正伟先后分两次向味中味公司支付了111976元，该款为2011年3月份的租金及履约保证金。但从2011年4月起，董正伟却无故拒不支付租金，味中味公司多次催讨，董正伟拒不理会。为此，味中味公司于2011年11月9日通知董正伟解除双方合同，要求其于2011年11月10日搬离涉案店铺。味中味公司认为，董正伟的违约行为已严重损害了其合法权益，为此，特提起反诉，请求法院判令：1、确认双方租赁合同于2011年11月9日解除；2、董正伟支付拖欠的房屋租金203423.04元；3、董正伟支付滞纳金25082.61元；4、董正伟支付违约金50万元；5、本案反诉的诉讼费用由董正伟承担。
董正伟针对味中味公司的反诉，答辩称：2011年11月9日解除合同没有事实和法律依据，该日味中味公司给董正伟的通知书不属于解除合同的通知书，通知书上强调了停水、停电、强制搬离均是不履行合同违约行为的表现；拖欠租金并不存在，董正伟已经按照双方约定交足了租金；味中味公司滞纳金的诉讼请求不能成立；董正伟不存在违约行为，故不需承担违约金。综上，味中味公司的反诉没有事实和法律依据，应当予以驳回。
为证明本诉起诉的事实以及针对反诉提出的答辩意见，董正伟在举证期限内向本院一并提供了下列证据：
1、房屋租赁合同一份，拟证明双方签订租赁合同，约定由董正伟向味中味公司承租涉案店铺，租赁期限为5年，并规定违约责任等事项的事实。
2、授权委托书一份，拟证明味中味公司负责人郭可文将租赁合同的所有事项自2011年11月1日起全权委托李小法管理，包括租金收取等事项。
3、通知一份，拟证明味中味公司于2011年11月7日对董正伟承租的涉案店铺强行实施停水、停电，并于2011年11月10日强行收回涉案店铺，导致董正伟无法经营的事实。
4、银行转账凭证两份，拟证明董正伟向味中味公司支付租赁押金83982元、第一个月租金27994元，共计111976元的事实。
5、照片一组。
6、光盘一份。
证据5、6，拟证明味中味公司派人驱赶员工，并把涉案店铺强行加锁收回的事实。
7、2011年4月7日都市快报一份。
8、2011年4月8日今日早报一份。
9、2011年4月28日杭州日报一份。
10、中国建设银行个人活期存款凭证三份共10页。
11、租金催款单一份。
证据7-11，拟共同证明1、杭州南宋御街中华美食园开业时间为2011年4月28日，双方约定装修期免租金；2、根据中华美食园管委会关于免除租金的决定，双方商定实际租金每月19595元，截至2011年11月3日，董正伟未交的租金仅为11月份的租金，其他租金与押金已交。
12、装修前的商铺照片。
13、装修后的商铺照片。
14、被告强行拆除涉案店铺后的照片。
证据12-14，拟共同证明味中味公司违反合同约定将董正伟装修后进行营业的商铺断水断电，应当承担违约责任。
为证明反诉起诉的事实以及针对本诉提出的答辩意见，味中味公司在举证期限内向本院一并提供了下列证据：
1、租赁合同一份，拟证明双方签订合同的时间是2011年2月7日，在合同中明确约定从2011年3月开始计算租金，不存在免租期。
2、2011年11月9日味中味公司通知一份，拟证明双方的合同已经解除，董正伟应当搬离涉案店铺。
审理中，本院依法对当事人提供的证据，经当庭质证，认证如下：
一、关于董正伟提交的证据。味中味公司的质证意见如下：对于证据1无异议；对证据2真实性无异议，对证明对象有异议，认为味中味公司授权李小法按照合同约定收取租金，进行管理；对证据3真实性无异议，对证明对象有异议，认为该通知是解除合同的通知，双方合同已解除，董正伟无权再使用和租赁涉案店铺；对证据4无异议；对证据5的三性和证明对象均有异议，认为拍摄时间不详，照片模糊，无法证明味中味公司驱赶董正伟员工的事实；对证据6的三性和证明对象均有异议，认为该光盘无法反映拍摄时间、地点，无法证明味中味公司存在强行驱赶、拆除设备的行为；对证据7-9的真实性无异议，对关联性与证明对象有异议，认为双方应该以合同而非报纸履行义务，这三份报纸不能够证明味中味公司降低租金、多给董正伟一个月免租期，与本案无关；对证据10无异议；对证据11三性均有异议，认为味中味公司没有发过该催款通知单，该行为系李小法个人行为，催款通知单与授权委托书的内容也不符，其所谓的扣除相应费用，超出了授权权限，且该催款通知单仅仅针对2011年11月的租金；对证据12-14的三性均有异议，认为照片无法反映拍摄时间、地点，且不能够证明该装修是董正伟所为，也不能达到董正伟的证明目的。
本院认证意见如下：由于味中味公司对董正伟提交的证据1、4、10无异议，本院予以认定，对于其证明对象将结合本案其他证据综合判断认定。董正伟提交的证据2，可以证明味中味公司自2011年11月1日起委托李小法进行管理，包括租金收益收取的事实，对此事实，本院予以确认。董正伟提交的证据3，可以证明味中味公司以董正伟未支付租金为由，于2011年11月10日收回涉案店铺的事实，对此事实，本院予以确认。董正伟提交的证据5、6，仅能证明味中味公司收回涉案店铺的事实，对此事实，本院予以确认；对于其他证明内容，该两组证据无法反映，本院不予认定。董正伟提交的证据7-9，能够证明董正伟经营的“福州达道牛肉”于2011年4月1日正式开始对外试营业，南宋御街中华美食园于2011年4月28日正式营业，给予顾客八折优惠的事实，对此事实，本院予以确认。董正伟提交的证据11，本院认为，该证据可以证明扣除杭州南宋御街中华美食园给予的优惠，董正伟应每月向味中味公司交付租金19596元以及味中味公司要求董正伟向李小法交付租金的事实，对此事实，本院予以确认。董正伟提交的证据12-14，本院认为，该组证据无法反映拍摄的时间、地点，也无法证明系董正伟装修以及装修的价值，因此味中味公司的异议成立，本院不予认定。
二、关于味中味公司提交的证据。董正伟的质证意见如下：对证据1三性无异议，对证明对象有异议，认为租赁期从2011年3月份开始起算并不意味着租金从3月份开始收取；对证据2真实性无异议，对其内容的合法性和证明对象有异议，认为该通知书不是解除合同的通知书而是味中味公司违约的表现，与之后赶离董正伟的员工、锁门结合起来形成了整个违约的事实。
本院认证意见如下：味中味公司提交的证据1也系董正伟提交的证据，本院予以认定，对于其证明对象将结合本案其他证据综合判断认定；味中味公司提交的证据2，可以证明味中味公司于2011年11月9日要求董正伟搬离涉案店铺的事实，对此事实，本院予以确认。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2011年2月7日，董正伟与味中味公司于2011年2月7日签订租赁合同一份，约定了味中味公司将位于杭州市上城区中山南路448号杭州味中味（南宋御街）店综合面积139.97平方米的店铺出租给董正伟经营使用；租赁期限为五年，自2011年3月1日起至2016年2月28日止；前三年每月租金为每平方米200元，租金于每月1日以现金形式支付，如无故拖欠，味中味公司给予7天宽限期，从第8天开始，味中味公司有权每天按实欠租金的1%加收滞纳金；发生拖欠租金累计达30天等情形，味中味公司有权中止合同，收回店铺；董正伟在交付第一个月租金时应一并支付三个月的租金作为履约保证金，租赁期满后无息退回保证金；双方的违约金为50万元等事项。合同签订后，董正伟于2011年2月11日前向味中味公司汇款111976元，该款为一个月的租金27994元及履约保证金83982元。合同签订后，味中味公司即交付房屋，董正伟对涉案店铺进行了装修，并于2011年4月1日正式开始对外试营业，经营“福州达道牛肉”特色风味小吃。2011年10月26日，董正伟收到味中味公司的授权委托书称味中味公司及其负责人郭可文将租赁合同的所有事项自2011年11月1日起全权委托李小法管理，包括租金收益由李小法收取，其他事项由李小法按所签合同执行。2011年11月3日，李小法持有盖有味中味公司印章的租金催款单来到涉案店铺，要求董正伟支付2011年11月应付的租金19596元（合同约定租金为27994元，扣除中华美食园免掉租金8398元）。因董正伟未予支付，味中味公司于2011年11月9日发出通知，要求董正伟于2011年11月10日12时前搬离涉案店铺，否则将于当天17时强行搬离。2011年11月10日，味中味公司派员工将店铺收回。双方为此进行交涉未果，董正伟于2011年12月16日将味中味公司诉至本院，请求依法判决。
另查明，杭州南宋御街中华美食园于2011年4月初试营业，于2011年4月28日正式营业，董正伟经营的“福州达道牛肉”在中华美食园范围之内，中华美食园在开业期间曾公开承诺给予顾客一定的优惠，并且在租金等方面给予承租户一定的减免。董正伟又于2011年5月4日、2011年6月12日、2011年8月11日、2011年9月12日及2011年10月10日五次向郑声萍银行账户分别汇款27994元、27994元、13997元、19595元、19595元，合计109175元，郑声萍已将该款转交给味中味公司。
本院认为，董正伟与味中味公司于2011年2月7日签订的租赁合同，是双方真实的意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务。董正伟向味中味公司已交纳涉案店铺的租赁押金83982元以及店铺已被味中味公司收回是双方一致认可的事实。由于董正伟没有主张要求继续履行合同，双方的租赁关系已实际终止，因此味中味公司反诉主张要求确认合同已于2011年11月9日解除，本院予以支持。由于合同已解除，因此董正伟要求味中味公司返还押金，有事实和法律依据，本院依法予以支持。本案的争论焦点在于谁存在违约以及双方各自主张赔偿损失的依据。本院认为，涉案店铺在中华美食园范围之内，中华美食园在开业期间曾公开承诺给予顾客一定的优惠，并且在租金等方面给予承租户一定的减免，根据味中味公司确认收到董正伟按月汇款凭据共计137169元（7个月的租金）与李小法出具味中味公司的租金催款通知单自认2011年11月份应付租金为19596元，可以印证在扣除中华美食园给予承租户一定租金减免的情况下，董正伟向味中味公司每月应交付的租金为19596元。由于合同中没有装修期的约定，合同约定租赁期限自2011年3月1日起计算，虽然董正伟经营的“福州达道牛肉”于2011年4月1日试营业，中华美食园于2011年4月28日才正式营业，但是董正伟认为味中味公司应给予其装修期，减免其一个月租金的观点，无证据证明，本院不予采信。根据董正伟交纳租金的情况，尚欠部分租金未付，其行为已构成违约，同时每月均有延期交付租金的情况，累计已超过一个月，按照合同约定，味中味公司有权提前解除合同。因此，董正伟认为味中味公司违约提前解除合同，要求其赔偿50万元违约金的诉讼请求，不能成立，本院不予支持；董正伟主张味中味公司赔偿其店面装修损失14万元的诉讼请求，亦不能成立，且董正伟也未举出装修费用的证据，故本院对该诉讼请求，亦不予支持。由于双方每月实际租金应为19596元，而董正伟陆续支付租金累计仅为137169元，尚欠25478元未付，因此味中味公司要求其支付尚欠的租金，有事实和法律依据，本院依法对其合理的部分予以支持。董正伟虽有延期交付租金和尚欠租金的违约行为，但是味中味公司既按照合同约定主张1%延期付款的滞纳金，又按照合同主张50万元的违约金，本院认为滞纳金与违约金均系对违约行为的惩罚，违约责任应与违约的状况相一致，涉案合同约定的滞纳金与违约金均过高，已明显超出损失的范围，应结合本案实际情况，参照延期交付租金的期间和未付租金的数额酌情予以判处，本院认为应判处滞纳金10000元、违约金5000元为宜。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、确认董正伟与福州味中味餐饮有限公司杭州分公司签订的房屋租赁合同于2011年11月9日解除。
二、福州味中味餐饮有限公司杭州分公司退还董正伟租赁押金83982元。
三、董正伟支付福州味中味餐饮有限公司杭州分公司租金25478元。
四、董正伟支付福州味中味餐饮有限公司杭州分公司迟延给付租金的滞纳金10000元。
五、董正伟支付福州味中味餐饮有限公司杭州分公司违约金5000元。
六、驳回董正伟的其他诉讼请求。
七、驳回福州味中味餐饮有限公司杭州分公司的其他诉讼请求。
八、上述第二、三、四、五项款折抵后，福州味中味餐饮有限公司杭州分公司于本判决生效之日起3日内退还董正伟租金押金43504元。
如果福州味中味餐饮有限公司杭州分公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，按照银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费11040元，由董正伟负担10000元，福州味中味餐饮有限公司杭州分公司负担1040元；反诉受理费减半收取5542.5元，由福州味中味餐饮有限公司杭州分公司负担5300元，董正伟负担242.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交本诉或反诉的案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。
审 判 长 程煜峰
人民陪审员 徐子文
人民陪审员 赵惠健
二〇一三年三月六日
书 记 员 童晓雷