江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第0059号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）汤建国。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）南通市通州区李有限公司，住所地南通市通州区五接镇南首。
法定代表人刘欣悦。
上诉人汤建国因与被上诉人南通市通州区李有限公司土地租赁合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2013）通潮民初字第0240号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，2000年4月，根据通州市人民政府关于供销社系统改制精神，原通州市供销合作总社与原李港供销社法定代表人刘欣悦订立“企业资产整体出售协议”1份。协议约定，原通州市供销合作总社将原李港供销社以净资产16.9万元出售给刘欣悦成立新企业。此后，刘欣悦成立通州市李港供销社有限公司，后因区划调整更名为南通市通州区李港供销社有限公司。法定代表人仍为刘欣悦。汤建国系原李港供销社的职工，2000年1月成立通州市豪迈食品厂，性质为个体经营，经营场所在通州区五接镇李港村，后因区划调整更名为通州区豪迈食品厂。
2002年11月8日，经双方协商，南通市通州区李港供销
社有限公司将原李港供销社的一块计700平方米的土地出租给汤建国经营豪迈食品厂。双方订立“土地租赁合同”1份。合同约定租期10年，月租金100元，于每年的11月8日交纳。同时约定，租期届满，承租方归还全部土地并拆除涉案土地上的建筑物。此后，南通市通州区李港供销社有限公司按约将土地交给汤建国使用，汤建国亦按约交纳土地租金至2011年11月不再缴纳。合同到期后，汤建国不缴纳租金也不交还土地。南通市通州区李港供销社有限公司曾于2013年1月9日向汤建国发出通知，要求汤建国按约拆除全部建筑物并给付所欠租金，但汤建国未能自觉履行，南通市通州区李港供销社有限公司为此诉至法院。
另查明，涉案土地由原南通县李港供销社向原南通县李港公社二大队一生产队征用，原南通县李港供销社交纳征用费用并办理了土地征用的相关手续。但未办理土地权属证明。改制成立通州市李港供销社有限公司后，也未办理土地权属登记。
还查明，租赁期内，汤建国在租赁土地上建造生产性厂房1幢约400平方米，生活性用房1幢约200平方米，未办理准建手续。
再查明，2007年7月19日，原通州市供销合作总社、通州市五接镇人民政府共同出具证明。证明通州市李港供销社有限公司是由原通州市李港供销合作社改制后新成立的法人企业，原李港供销合作社的土地、房产无争议，根据通政办发（2000）46号文件精神，原李港供销合作社的一切经营权、产权等均转入新企业，即通州市李港供销社有限公司。
审理中，南通市通州区李港供销社有限公司还要求汤建国拆除租赁期内其在租赁土地上建造的传达室1间。汤建国否认该房在租赁土地上，但认可在交付租赁土地时地面没有建筑物，是一片荒地。法院至现场勘验发现该传达室现已改造成临街店面房1间，由汤建国经营无限极健ＸＸ活馆。
原审法院认为，本案主要争议焦点为南通市通州区李港供销社有限公司、汤建国订立的“土地租赁合同”是否合法有效，即南通市通州区李港供销社有限公司是否有权将涉案土地出租给汤建国使用。对此，法院认为，在李港供销社未办理征用手续前，涉案土地属村集体所有。在办理征用手续后，其性质变更为李港供销社集体所有。虽未办理土地权属证明，但李港供销社已实际取得土地使用权。改制时，通州市供销合作总社将李港供销社一切经营权及产权转给南通市通州区李港供销社有限公司，其中的经营权及产权应包括土地使用权。事实上，改制后的土地使用权也一直由南通市通州区李港供销社有限公司在行使。在双方订立了土地租赁协议后，汤建国亦按约交纳一定期间的土地租金，说明汤建国也认可南通市通州区李港供销社有限公司有行使该土地使用权的权利。现汤建国认为南通市通州区李港供销社有限公司无权出租土地构成合同诈骗，法院不予采信。关于汤建国抗辩认为本案超过诉讼时效，南通市通州区李港供销社有限公司丧失胜诉权的意见，法院认为，双方订立的土地租赁协议中约定，租金交纳期限以年度计算，诉讼中南通市通州区李港供销社有限公司自认汤建国已交纳至2011年11月，仅是自2011年12月至今的租金没有交纳。南通市通州区李港供销社有限公司为此于2013年1月9日向汤建国发去催缴通知。为此，法院认定南通市通州区李港供销社有限公司主张租金的诉请没有超过诉讼时效，对汤建国该抗辩意见亦不予采纳。汤建国认为双方订立的协议提前解除，但没有证据证明，法院不予采信。双方订立的租赁合同期限届满后，南通市通州区李港供销社有限公司又书面通知汤建国，要求其按约交纳租金并拆除建筑物，表明双方租赁关系已实际解除。综上，双方订立的协议系双方当事人的真实意思表示，依法成立并有效，双方应按约履行。租赁合同到期，汤建国既不交纳租金又不交还承租土地、拆除违章建筑，构成违约。故对南通市通州区李港供销社有限公司要求汤建国按约履行的诉讼请求予以支持。其中合同期内的费用性质仍为租金，超过合同期限的费用性质为占有使用费。现南通市通州区李港供销社有限公司要求按原租金标准计算，合法合理，法院予以支持。关于汤建国抗辩认为现经营的无限极生活馆不建在租赁土地上的意见，法院认为，双方一致认为租赁土地交付时地面并无建筑物，合同虽载明700平方米，但双方并未丈量，且出租土地的南址为南通市通州区李港供销社有限公司的棉花结算室及李港路，而该生活馆现正面临李港路。由此可以确定该生活馆建在涉案租赁土地上，依约应予拆除。故对汤建国该抗辩意见，法院不予采信。汤建国反诉要求南通市通州区李港供销社有限公司退还已交纳的9600元租金因无事实和法律依据，法院不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第八十条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第二百二十六条，第二百三十五条的规定，判决：一、汤建国于判决生效后十日内给付南通市通州区李港供销社有限公司土地租金及占有使用费共计2300元（自2011年12月计算至2013年10月，按每月100元计算）。二、汤建国于判决生效后三十日内拆除租赁土地上的所有建筑物（生产车间1幢约400平方米、生活用房1幢约200平方米、无限极健ＸＸ活馆1间）。三、汤建国于判决生效后三十日内向南通市通州区李港供销社有限公司交还租赁土地700平方米（东至南通市通州区李港供销社有限公司棉花仓库，西至围墙及陈坤家，南至南通市通州区李港供销社有限公司棉花结算室及李港路，北至围墙）。四、驳回汤建国的反诉请求。案件受理费210元，反诉费减半收取25元，合计235元，由汤建国负担。
宣判后，汤建国不服，向本院提出上诉称，原审认定汤
建国交纳土地租金至2011年11月错误；原审认定原通州市李港供销社的土地使用权在改制时转给后成立的通州市李港供销社有限公司错误，改制时的土地使用权并未出让给后成立的通州市李港供销社有限公司；涉案租赁土地面积为700平方米，汤建国所建生活馆房屋并不在此租赁土地范围内，原审认定此房屋建在涉案租赁土地上错误；南通市通州区李港供销社有限公司无权出租案涉土地使用权，且签订租赁合同时存在欺诈，损害了国家利益，故案涉土地租赁合同无效，已收取的土地租赁应追缴收归国家；此外，南通市通州区李港供销社有限公司要求支付租金的诉讼请求已超过诉讼时效，应予驳回其诉请。综上，一审法院认定事实不清或错误，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法驳回南通市通州区李港供销社有限公司的一审诉讼请求，并收缴南通市通州区李港供销社限公司土地租金收入9600元收归国库，并由其承担一、二审诉讼费用。
南通市通州区李港供销社有限公司答辩称，一审判决合
理合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
二审审理过程中，上诉人汤建国提供以下证据：证人陈
万银的书面证言以及汤建国本人绘制的案涉争议地块的平面图各一份，证明整个堆场的面积有1100平方米，而案涉租赁合同土地面积为700平方米。南通市通州区李港供销社有限公司对此质证认为，证人证言是虚假的，且也无法确定是否就是陈万银本人的陈述；平面图也是虚假的。被上诉人南通市通州区李港供销社有限公司提供以下证据：南通农村商业银行的付款凭证一份，证明原李港供销社的土地使用权在改制后已经转到新的单位即南通市通州区李港供销社有限公司。汤建国对此质证认为，该份证据未反映出连续性，所交的仅是其所占用土地的费用，并不是涉及整个供销社面积的费用，且其真实性还需要核实。
本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.原审原告主体是否适格；2.若原审原告主体适格，案涉土地租赁合同是否有效；3.原审原告要求支付租金的诉讼请求是否超过诉讼时效期间；4.原审被告的反诉请求是否成立。
对于争议焦点1，对于1981年7月原南通县李港供销社征用原南通县李港公社二大队一生产队的土地问题，由于征地双方签订了征用土地协议书，且由原南通县李港供销社进行了一定的补偿并进行了劳动力安置，在原南通县李港供销社办理征用手续后，原南通县李港供销社依法取得了该征用土地的土地使用权。根据原通州市供销合作总社与刘欣悦签订的《企业资产整体出售协议（草案）》以及原通州市供销合作总社、通州市五接镇人民政府共同出具的证明材料，可认定原李港供销社的一切经营权、产权等均转入改制后的通州市李港供销社有限公司，原李港供销社取得的土地使用权亦在此转入范围内，改制后通州市李港供销社有限公司据此取得土地使用权，作为土地使用者可依法对其取得的土地使用权进行出租，故南通市通州区李港供销社有限公司与本案有直接的利害关系，其作为原告主体适格。
对于争议焦点2，原通州市李港供销社有限公司作为案涉土地使用者有权出租其取得的土地使用权，原通州市李港供销社有限公司与汤建国签订的《土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。汤建国虽上诉称原通州市李港供销社有限公司无权出租案涉土地使用权，且签订租赁合同时存在欺诈，损害了国家利益，案涉土地租赁合同应属无效，但其未就此提供有效证据予以证实，本院对此不予采信。原审法院基于双方签订的《土地租赁合同》合法有效，租赁期限届满后汤建国应按约履行合同义务，现其违约据此判决要求其限期拆除租赁土地上建筑物并交还租赁土地并无不当，本院予以支持。
对于争议焦点3，对于原审原告要求汤建国支付租金的诉讼请求是否超过诉讼时效期间的问题，在一审审理过程中，对于《土地租赁合同》中约定的“月租金壹佰元，每年11月8日以现金交付给出租方壹仟贰佰元人民币”如何理解，原审原告在庭审中表示“是交纳下一年的”，而原审被告则表示“不是交纳下一年的，是用了交，交当年的，也就是年底交”，由此可见双方对支付租金期限约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的相关规定，对支付期限约定不明确，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，案涉租赁合同租赁期限至2012年11月8日，原审原告于2013年3月26日向法院提起诉讼，据此可认定原审原告主张2011年11月8日至2012年11月8日期间租金1200元的诉讼请求未超过诉讼时效期间，至于原审原告主张按原租金标准计算逾期交还案涉土地的占有使用费，其该诉请亦未超过诉讼时效期间，故汤建国提出的南通市通州区李港供销社有限公司要求其支付租金的诉讼请求已超过诉讼时效期间的上诉理由不能成立，本院不予支持。
对于争议焦点4，原审被告的反诉请求为要求原审原告退还其已交纳的租金9600元。鉴于原通州市李港供销社有限公司与汤建国签订的《土地租赁合同》合法有效，作为出租人的原通州市李港供销社有限公司亦将案涉土地交付给作为承租人的汤建国进行使用，汤建国对此应按约支付租金，故对于其反诉请求要求原审原告退还其已交纳的租金9600元以及其上诉请求中要求收缴南通市通州区李港供销社限公司土地租金收入9600元收归国库均于法无据，本院不予支持。
综上所述，汤建国的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费235元，由上诉人汤建国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 曹 锐
二〇一四年三月十八日
书 记 员 施惠惠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；