上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初8287号
原告余松柏，男，1965年5月4日生，汉族，住湖南省岳阳市。
委托代理人程仕海，上海申港律师事务所律师。
被告上海朗信房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人丁锋，董事长。
委托代理人马云飞，男。
委托代理人尼东方，男。
原告余松柏诉被告上海朗信房地产开发有限公司（以下简称朗信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理。本案依法适用简易程序，于2016年3月3日公开开庭进行审理。原告余松柏及其委托代理人程仕海，被告朗信公司的委托代理人尼东方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余松柏诉称，2015年12月底，原告通�广告获知被告正在销售位于上海市浦东新区渔港路399弄商品房即前往被告销售中心看房，被告销售人员查威、褚夫威、庞延辉接待了原告。原告向被告销售人员告知了原告非沪籍、社保交纳、需要贷款及持有住房等情况。被告销售人员表示先登记，如果原告符合购房条件并能够贷款就通知原告过来签订相关购房协议。2016年1月1日，被告销售人员通知原告可以购房并能贷款，于是原告前往被告销售中心，被告销售人员让原告先交人民币（以下币种同）五万元定金，因临近下班，被告并没有给原告充分时间审查《商品房认购协议》，就催促原告签字。当晚，原告看到《商品房认购协议》约定与原告所要求房号不一致且协议第五条的相关约定与被告销售人员口头承诺不一致即电话向被告销售人员提出异议，被告销售人员向原告解释这是公司格式文本，没办法修改，但答应第二天更换房号。1月2日，原、被告重新签订了《商品房认购协议》。在重新签订协议之前，被告销售人员表示书面协议中只能更换房号，其他内容不能修改，但他口头承诺保证原告能办理贷款，原告对此进行了录音为证后签署了该协议。之后，原告仍感觉不踏实，随后几天多次向相关人员、房产交易中心、银行打听自己的情况能否购房、能否贷款，得到的答案是原告属于限购对象，也不能贷款，无法实现购房目的。于是，原告再次与被告销售人员进行交涉，被告要求原告变更购房人，原告要求被告承诺如果原告不能获得贷款可以解除合同并退还全部购房款，但被告明确拒绝，故双方未能签订正式购房合同。综上，因被告销售人员多次虚假承诺欺骗原告可以办理贷款、符合购房条件，原告信以为真，才与被告签订《商品房认购协议》，现原告无法实现合同目的，故诉至法院要求：1、判令解除原、被告之间签订的《商品房认购协议》；2、判令被告返还原告购房定金5万元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告朗信公司辩称，不同意解除原、被告之间签订的《商品房认购协议》，亦不同意退还原告5万元定金。在2016年1月1日，原告签收了一份《朗诗·里程客户购房签约须知》，须知中明确：“任何未加盖我公司公章的文件、声明、广告以及工作人员个人的任何口头承诺均为无效，我公司均不承担任何义务或相应法律责任。”所以，被告的销售人员的口头承诺无效。原、被告签订的《商品房认购协议》合法有效，双方应该按照协议履行。若法院判决解除，因是原告未按照协议约定时间与被告签订正式买卖合同，根据协议约定，购房定金也不应退还。
经审理查明，2016年1月1日，原告签署了一份被告提供的《朗诗·里程客户购房签约须知》。其中规定：国家房地产政策、银行信贷政策的调整、购房人个人银行信用等因素不应影响对《商品房认购协议》或《上海市商品房预售／出售合同》及其附件的正常履行，双方均应遵守届时的政策，并履行前述协议、合同中各自应当承担的义务，请在签约前慎重考虑；房屋维修基金收取标准、契税比率、信贷政策、限购规定、汇率、市政配套等可能随国家或地方的政策变化而变化，外籍、港澳台人士的购房、办理房产证的要求也可能随政策变化而变化，前述事项变更导致的责任应由客户自行承担；所有我公司作为一方主体的合同、约定、承诺或文件等，均须盖有我公司公章（仅限于公司公章、合同专用章）方为有效；任何未加盖我公司公章的文件、声明、广告以及工作人员个人的任何口头承诺均为无效，我公司均不承担任何义务或相应法律�任；上海朗信房地产开发有限公司已就可能影响您购买房屋的相关因素履行告知义务，如您有不理解之处或认为还有其他可能影响您购买该房屋的因素敬请咨询置业顾问或其他工作人员，在充分了解后再签署本须知和《商品房认购协议》、《上海市商品房预售／出售合同》等文件。同日，原、被告双方签订了一份涉及一套29单元商品房的《商品房认购协议》，原告向被告支付了5万元定金。
2016年1月2日，原告来到被告销售中心，原告对被告销售人员说：“商品房认购协议中，第五条其它约定第2条中的（4）、（5）、（6）乙方在商品房贷款过程中或按揭贷款过程中，贷不下来，这个责任全部归给乙方的，这样的话，房子买不了，定金没有啦，这不亏大啦！刚才我也与查主管说过，相对朗信公司来讲，没有什么损失，相对我来讲，就亏大啦，协议是你们定的�”被告销售人员查威说：“你（面对褚夫威）讲讲贷款的事如何弄？如何搞？”被告销售人员褚夫威接着说：“他的贷款没有问题，能贷下来的，今天已经问过。”原告又说道：“既然你们说，贷款没有问题，我这里有录音在这里，作为证据，如果后面万一贷款贷不下来，这事情不能怨我，因为你们一片好心，说这个没有问题的，如果发生贷款不下来，怎么办呢？”被告销售人员褚夫威说：“贷款每个人都有担心，但只要你的银行卡没有任何的逾期，没有被银行拉入黑名单，没有过吧？”原告说：“没有过”。被告销售人员查威说：“那就没有问题。”……被告销售人员查威说：“夫威，你昨天把他的情况和沈经理讲过，他说能贷？”被告销售人员褚夫威说：“能贷。”……之后，双方重新签订了一份涉及一套35单元401室房屋的《商品房认购协议》，仅是变更了前�份协议中的房号，其他内容不变。其中，第一条约定，原告自愿认购位于上海市浦东新区渔港路399弄朗诗·里程项目35单元401室（以下简称系争房屋），该房屋建筑面积约为68.26平方米（含分摊公用面积），该房屋性质为住宅。第二条约定，原告同意签订本协议时向被告支付定金人民币伍万元整，作为双方订立商品房买卖合同及相关文件的担保；签订商品房买卖合同及相关文件后，前述定金转为购房款。第三条约定，原告须于2016年1月8日前持本协议、本人身份证、定金付款收据原件至被告售楼处，签署商品房买卖合同及相关文件。第五条第二款约定，原告具有下列情形之一的，视为原告违约，被告无需另行通知原告即有权将该房屋另行出售，已收取的定金不予返还且本协议自动终止：……（4）如原告拟采用按揭贷款方式支付部分贷款，但因原告原因而未能获得银行�款或贷款银行审批的贷款金额不足，原告以此为由未在本协议约定的时间内签订买卖合同及相关文件的……。
2016年1月5日，原告分别与被告销售人员查威、褚夫威打电话，后者均表示贷款可以办下来。
2016年1月6日，原告与被告销售人员推荐的中国银行沈古华经理打电话，后者明确以原告的名义无法首付3成、贷7成，只能以原告老婆的名义贷款，而且要以原告老婆的名义改签《商品房认购协议》。
2016年1月7日，原告与被告销售人员庞延辉打电话，双方明确原告是限购人员。同时，原告来到被告销售中心，被告销售人员褚夫威进行了接待。后者要求将《商品房认购协议》上原告的名字变更为原告老婆的名字，遭到原告的拒绝。双方发生争执，后原告报警。
以上事实，由原告余松柏提供的《商品房认购协议》、定金发票、被告销�人员名片、录音光盘、录音书面整理、报警记录，由被告朗信公司提供的《朗诗·里程客户购房签约须知》，以及双方陈述等在案佐证。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告与被告重新签订第二份《商品房认购协议》是基于被告多名销售人员已具体了解原告属于限购人员等个人信息后仍作出了原告可以贷款的口头承诺，现被告也确认不能以原告名义进行贷款，原告以此为由拒绝与被告签订商品房买卖合同，并认为无法实现合同目的而主张解除双方签订的《商品房认购协议》，本院予以支持。关于被告主张的《朗诗·里程客户购房签约须知》中明确的任何未加盖我公司公章的文件、声明、广告以及工作人员个人的任何口头承诺均为无效的抗辩，但鉴于须知也规定了“上海朗信房地产开发有限公司已就可能影响您购买房屋的相�因素履行告知义务，如您有不理解之处或认为还有其他可能影响您购买该房屋的因素敬请咨询置业顾问或其他工作人员，在充分了解后再签署本须知和《商品房认购协议》、《上海市商品房预售／出售合同》等文件”，本院认为，既然被告规定原告可以咨询被告的销售人员，但又规定销售人员的口头承诺无效，自相矛盾。对此，被告的解释为：其销售人员对合同内容的口头承诺无效，对合同外内容的口头承诺有效。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，所以，《朗诗·里程客户购房签约须知》中规定的“任何未加盖我公司公章的文件、声明、广告以及工作人员个人的任何口头承诺均为无效”的条款无效，被告的抗辩不成立。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。基于被告销售人员作出的原告可以贷款的口头承诺，原告才与被告签订了协议，而原告现以无法贷款而主张解除协议，被告对协议的解除具有过错。同时，原告明知存在自己是限购对象、已经作为主贷人正在偿还房贷等合同无法履行的风险而不顾，与被告签订协议，本身也具有一定的过错。鉴于原告没有向被告主张双倍返还定金、而仅是返还定金的主张，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十一条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告余松柏与被告上海朗信房地产开发有限公司于2016年1月2日签订的《商品房认购协议》；
二、被告上海朗信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告余松柏定金人民币5万元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，050元，减半收取计525元，由被告上海朗信房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 王保林
二〇一六年三月十一日
书 记 员 沈 洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其�法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。