杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭萧民初字第4083号
原告杭州钱宏水泥制品有限公司。
法定代表人施光明。
委托代理人孙玄铉。
被告王光传。
委托代理人陈仲华。
原告杭州钱宏水泥制品有限公司诉被告王光传房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月23日立案受理后，依法由审判员诸灿祥适用简易程序进行审理。本案于同年8月16日第一次公开开庭进行审理。因案情复杂，本案于2013年10月9日转为普通程序审理，并由审判员诸灿祥担任审判长，与审判员谢金金、人民陪审员潘素琴组成合议庭进行评议。本案于同年10月30日第二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙玄铉，被告委托代理人陈仲华两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州钱宏水泥制品有限公司诉称：2012年3月23日，原、被告签订租赁合同一份，约定原告将位于萧山红山四号盘头的厂房租给被告，租赁期限为10年，自2012年5月1日起至2022年4月30日止。每年租金为200万元，于合同签订后以现金方式支付，租金一年一付。合同签订后被告仅支付了第一年的租金150万元，而现租赁期已满一年，被告尚未支付2013年至2014年度的租赁费，至今共欠原告250万元的租赁费。该款经原告多次催讨未果。故原告起诉要求被告支付租赁费250万元。在庭审过程中，原告表示如法院经审理认为双方租赁合同无效，则由法院依法作出处理。
被告王光传辩称：原、被告签订合同之后，因原告没有取得相关的手续，被告无法按照双方约定的合同经营砂石料加工，被钱塘江管理处告知要停止租赁行为。原告的原因导致了合同目的无法实现，故原告要求被告支付租金的诉讼请求不成立。同时原、被告之间的租赁合同应为无效。双方签订合同的标的物为防洪堤内的厂房、办公房等建筑，根据《中华人民共和国水法》第三十七条、《中华人民共和国防洪法》第二十二条、《中华人民共和国河道管理条例》第二十四条、第二十五条的规定，双方签订中的标的物违反了法律的禁止性规定，是不合法的。双方合同中约定了承租方只能经营砂石料加工的行为，而砂石料加工是需要相应的机器设备，被告为了履行合同，必然会增添设备，根据上述法律法规的规定，是不允许有上述行为的，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，案涉合同已经违反了该规定。案涉合同签订后，钱塘江管理处就告知原告停止行为，同时钱塘江管理处也通知了被告方。除了部分在当时双方认可的情况下属于其他人租赁外，其余部分不能实现合同的约定的加工石料目的，合同事实上也没有履行。假设双方的合同是有效的，也履行了，合同对租金的支付也是约定一年一付，应当是在一年到期时支付，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，租金的支付时间未到。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.土地租赁合同1份及补充协议1份，欲证明原告从1999年7月1日至2029年6月30日止合法享有上述合同项下土地的开发使用权；2.租赁合同1份，欲证明原、被告于2012年3月签订了合同，存在房屋租赁关系，约定了租期及租金；3.发票1份，欲证明2013年1月原告向钱塘江管理处缴纳了租金，原告仍合法享有上述合同项下土地的开发使用权；4.杭州钱宏水泥制品有限公司筹建情况说明1份，欲证明原告公司筹建情况；5.工商登记信息1份，欲证明原告住所、经营范围等企业基本信息；6.浙江省钱塘江管理局文件1份，欲证明原告的成立经浙江省钱塘江管理局同意，并由其下属公司占原告35%股份的事实；7.浙江省钱塘江管理局萧绍虞管理处证明1份，欲证明原告租用土地为浙江省钱塘江管理局萧绍虞管理处所有，因是抢险用地，故没有土地证；8.公司设立登记审核表1份，欲证明原告由施光明、浙江省钱塘江建设开发总公司（浙江省钱塘江管理局下属公司）组建；9.出资转让协议1份，欲证明2002年2月26日经浙江省钱塘江管理局同意，浙江省钱塘江建设开发总公司将其在原告处的股份转让给施光明的事实；10.原告公司股东会决议1份，欲证明2000年1月7日原告公司召开股东会通过公司章程、董事会组成人员及任期、监事会组成人员及任期的事实；11.原告公司首届董事会会议纪要1份，欲证明2000年1月7日原告股东会自浙江省钱塘江管理局萧绍虞管理处召开的事实；12.公司设立登记申请书1份，欲证明原告的设立经当时的萧山市建设局批准同意的事实；13.原告公司章程1份，欲证明原告公司章程的内容；14.埋设钢筋砼排水管的请示及批复文件1份，欲证明埋设钢筋砼排水管经过浙江省钱塘江管理局批复同意；15.关于同意建设临时取水系统的通知1份，欲证明建设临时取水系统经过浙江省钱塘江管理萧绍虞管理处同意；16.建造办公和机修车间用房的请示材料及批复文件1份，欲证明建造办公和机修车间用房经过浙江省钱塘江管理局批复同意，办公和机修车间用房并非违法违章建筑；17.施工图涉及修改通知单1份，欲证明办公和机修车间用房的施工建设经过批准。
经质证，被告对证据1的真实性无异议，只是这是对土地部分进行租赁，没有原告所说同意其开发的情况。对补充协议的真实性无异议，只说明按原协议履行。对证据2的真实性无异议，双方合同的第1条中租赁物中包括的建筑物，是建在钱塘江防洪区范围内。租赁合同第3条约定的租金的支付方式为一年一付，如果合同需要履行的，支付的期限也未到。租赁合同第5条第3项，由于该设施及厂房违反了相关的规定，被告无法使用。合同第7条第1项，被告无法按合同履行经营沙石料加工。合同第7条第3项，被告不应承担责任。对证据3的真实性没有异议，只说明原告支付了土地租赁费。对证据4的“三性”均不认可。对证据5-13的真实性无异议，但与本案无关。对证据14、17相关的工程请示和批复，钱塘江管理处实施的批准的行为必须在其职权范围内，超过职权没有法律效力，法律没有规定钱塘江管理处有相关审批权。对证据15、16，审批是有时间限制的，审批表使用期限为1年，2007年8月15日使用期限至2009年8月31日，都已经超过了期限。
经审查，本院认为，对证据1、证据3的真实性、合法性予以认定，对原告向钱塘江管理处合法租赁案涉标的物所附着土地的事实具有证明力，但对案涉租赁标的物是否合法缺乏证明力。对证据2的真实性予以认定，对其合法性、关联性将在本院认为部分进行综合评述。证据4-13与本案缺乏关联性，本院不予认定。对证据14-17的真实性予以认定，可以证明原告改造埋设钢筋砼排水管、建临时取水系统、机修车间用房经过浙江省钱塘江管理局批复同意，但机修车间为临时设施，使用期限至2009年8月31日，同时不能证明原告在四号盘头内建造的一至三楼办公用房和一楼食堂经过审批的事实。
被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：关于要求停止转租四号盘头土地的函、责令停止违法行为通知书各1份、《浙江省钱塘江管理条例》第23条，欲证明被告无法按照双方约定的合同，进行经营砂石料加工，被钱塘江管理处告知停止租赁行为。
经质证，原告认为，函和通知书原告方已收到，对真实性无异议。关于函，原告认为合法性、关联性在本案中不成立，需要符合民法的规定，要求停止转租4号盘头的理由是原告所提供的证据1中第2条约定的不能转让和抵押，钱塘江管理处将转让和转租混为一谈，不能转租没有依据。场地的原貌从租赁开始就是一片荒地，租赁是为了使用，如果不开发利用，没有与对方签订合同的必要，恢复原貌就是一片荒地，原告支付一年3万元租金只做管理员，违反了合同法的第5条公平原则。对通知书的真实性没有异议，是要求停止轧石，这是被告的行为，违反了原、被告之间的租赁合同第4、5条的规定，责任与原告无关，也没有说明原、被告双方的租赁合同是否合法。2012年6月18日原告已书面通知要求被告恢复原状。对浙江省钱塘江管理条例，原告向钱塘江管理处租赁了土地使用，是由钱塘江管理处管理，出租人至今没有对原告的铺设道路、制作桥梁行为提出制止，不能证明被告所要证明的。
经审查，本院认为，对被告提供的上述证据的真实性、合法性予以认定，可以认定因原告未经钱塘江管理局同意转租土地、被告建造轧石生产线被钱塘江管理局叫停的事实。
为查明本案事实，本院依法向浙江省钱塘江管理局杭州管理处相关人员调查，根据调查，原告在四号盘头内的办公楼和食堂等建筑未经审批，机修车间等临时性建筑虽经过审批，但结合原告提交的证据16可知在原、被告签订租赁合同前机修车间已到期。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2000年1月5日，原告与浙江省钱塘江管理局萧绍虞管理处签订租赁合同一份，约定由原告承租红垦农场北，钱塘江四号盘头（抢险基地），土地面积35亩；（含周边部分护塘土地）租赁期限暂定三十年，自1999年7月1日至2029年6月30日止；租赁期间，承租方不得将土地转让或抵押，一经发现，出租方有权提前终止合同，收回土地；年租金3万元，每年六月卅日前一并付清。2009年11月8日，因原浙江省钱塘江管理局萧绍虞管理处并入现浙江省钱塘江管理局杭州管理处，原告与钱塘江管理局杭州管理处签订四号盘头土地租赁补充合同一份，约定原钱塘江赭山湾四号盘头内土地出租方由浙江省钱塘江管理局萧绍虞管理处修改为浙江省钱塘江管理局杭州管理处，自2009年7月1日起年租金为8万元，在每年12月30日前一次性付清；原土地租赁协议继续有效。租赁期间，原告在租赁土地上建造办公楼房、食堂、临时取水系统、机修车间、埋设钢筋砼排水管等设施，其中办公楼房、食堂的建造未有审批手续，取水系统、机修车间经审批为临时设施，机修车间使用期限至2009年8月31日。2012年3月23日，原、被告签订租赁合同一份，约定被告租赁原告座落于萧山红山四号盘头内的厂房，建筑面积为两幢车间及露天场地和侧面一至三楼办公用房和一楼食堂。厂房类型为混凝土结构；面积为3360平方米；车库1个，场地范围按平面图为准；厂房租赁自2012年5月1日起，至2022年4月30日止，租赁期10年；每年租金200万元，现金支付，合同签订后支付，租金一年一付。合同签订后，被告已支付第一年租金150万元，并投入相应生产线和配套设施进行生产。2012年7月3日，钱塘江管理局杭州管理处因原告未经其同意将土地转租给被告用于砂石加工，并在场地内开挖进料仓、建设轧石机基座，违反合同规定发函要求原告停止转租租赁合同，并恢复场地原貌。同月，被告停止生产。2013年5月28日，钱塘江管理局向原告发出责令停止上述违法行为通知书，要求停止实际由被告擅自建造的轧石生产线等设施及构筑物。
本院认为：原、被告之间签订的租赁合同标的物为原告向钱塘江管理局租赁的钱塘江四号盘头（抢险基地）上所附着的原告自行建造的厂房，因钱塘江抢险基地在河道管理范围，根据我国《水法》第三十八条“在河道管理范围内建设桥梁、码头和其他拦河、跨河、临河建筑物、构筑物，铺设跨河管道、电缆，应当符合国家规定的防洪标准和其他有关的技术要求，工程建设方案应当依照防洪法的有关规定报经有关水行政主管部门审查同意”；《防洪法》第二十七条“建设跨河、穿河、穿堤、临河的桥梁、码头、道路、渡口、管道、缆线、取水、排水等工程设施，……其中的工程建设方案应当经有关水行政主管部门根据前述防洪要求审查同意”；《河道管理条例》第二十五条第一款第三项在河道滩地存放物料、修建厂房或者其他建筑设施，必须报经河道主管机关批准，涉及其他部门的，由河道主管机关会同有关部门批准等规定，原告在其租赁的土地上建造建筑物、构筑物，均应经过相关主管部门批准。被告向原告租赁的标的物包括原告在抢险基地上所建造的两幢车间、露天场地、侧面一至三楼办公用房和一楼食堂。其中车间经审批建设为临时设施，使用期限至2009年8月31日，原、被告签订合同之时其使用期限已到期；至于一至三楼办公用房和一楼食堂，因原告无法提供证据证明系经过审批建造的合法建筑，经本院调查也无法核实系经过审批所建造。此外，原告亦无法证明在本案一审法庭辩论终结前已获得上述建筑的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设、批准延长使用期限，故原、被告之间的租赁合同无效。但自双方发生签订合同行为之后，被告即占有、使用案涉房屋，获取了占有利益，原告可向被告主张占有房屋期间的相应使用费。被告虽然自2012年7月起就停止生产，但当时钱塘江管理局杭州管理处仅要求原告方停止转租，原告和钱塘江管理局杭州管理处此后均未采取措施制止被告生产，被告的占有利益尚未实际受到原告过错的影响，其停产不能完全归咎于原告，故被告已支付的150万元折合双方原约定标准视为已支付9个月使用费，即自2012年3月23日至2012年12月22日。嗣后因被告的轧石生产线被钱塘江管理局杭州管理处责令停止，而该条生产线是被告租赁案涉标的物以获取占有利益的主要途径，在此情形下，被告无法获得相应的预期占有利益，结合被告此前已实际停产，故本院对被告自2012年12月23日起应支付原告的房屋占有使用费酌情调整为每月100000元。
据此，依照《中华人民共和国水法》第三十八条、《中华人民共和国防洪法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条之规定，判决如下：
一、杭州钱宏水泥制品有限公司与王光传于2012年3月23日签订的租赁合同无效；
二、王光传于本判决生效后十日内支付杭州钱宏水泥制品有限公司自2012年12月23日起按每月100000元计算至本判决生效之日止的占有使用费；
三、驳回杭州钱宏水泥制品有限公司的其余诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26800元，由杭州钱宏水泥制品有限公司负担11200元，由王光传负担15600元。应由王光传负担的案件受理费，杭州钱宏水泥制品有限公司已向本院预交，王光传在本判决生效后十日内直接向其支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号1202024409008802968）
审 判 长 诸灿祥
审 判 员 谢金金
人民陪审员 潘素琴
二〇一三年十一月十九日
书 记 员 张 艳