徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2014）泉民初字第1728号原告：李洪明，男，1945年2月20日生，汉族，退休，住本市。委托诉讼代理人：王学强，江苏彭隆律师事务所律师。被告：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，住所地徐州市王陵路。法定代表人：赵亚新，总经理。委托诉讼代理人：徐超群，男，1986年12月26日生，汉族，荣盛（徐州）房地产开发有限公司职员，住。委托诉讼代理人：龙海江，江苏博事达（徐州）律师事务所律师。原告李洪明与被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司（以下简称荣盛徐州公司）商品房买卖合同纠纷，本院于2014年4月23日立案后，依法组成合议庭，于2015年1月27日公开开庭进行了审理。原告李洪明及其委托诉讼代理人王学强、被告荣盛徐州公司的委托诉讼代理人龙海江、徐超群到庭参加了诉讼。本案曾因需以其他案件的审理结果为依据而中止审理，现已审理终结。原告李洪明向本院提出诉讼请求：1、判令被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付自2008年10月1日至2011年6月30日的违约金134014元（以470232元购房款为基数，按年息7.02%的1.5倍计算）；2、判令被告赔偿因商品房结构形式空间尺寸变化的损失10000元；3、判令被告对商品房的供暖设备进行分户控制、一户一表的改造；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年12月20日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的荣景盛苑商品房，合同签订后，原告已付清全部购房款，被告于2008年6月30日将该商品房交付原告使用。但由于被告的原因，原告迟迟不能取得房地产权属证书，同时被告在该商品房的结构形式空间尺寸变更的情况下没有在规定时间内通知原告，也没有及时按照合同约定对供暖设备进行分户控制、一户一表改造。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告荣盛徐州公司辩称，一、原告计算违约金的起止时间有误。合同第十五条约定，被告在商品房交付之日起90日内将办理房屋权属登记证书需由被告提交的资料报产权登记机关备案，所以被告的义务仅限于将相关资料报送产权登记机关。被告逾期办理房屋权属登记的违约责任应当计算至被告向登记机关报备资料之日，而非原告取得权属证书之日。二、被告逾期提交房屋权属登记资料非因被告主观拖延，而是2008年2月1日施行的《徐州市城市房地产开发项目交付使用管理暂行办法》比2006年6月27日徐州市房产管理局发布的《徐州市房产管理局关于完善商品房初始登记工作的通知》规定的办理房屋权属登记证书需由被告提交的资料多了十余项，该变更属于政策性变更，被告不可预见，不能抗拒，属于不可抗力。三、原告主张的商品房结构形式空间尺寸变化的损失没有事实和法律依据。被告交付的房屋与商品房买卖合同上的户型图一致；原告若认为其房屋的尺寸发生变化，可以依照实际尺寸按照合同约定多退少补；原告已经实际上房，在上房时并未提出异议。四、根据合同约定，被告只是承诺采暖管道预埋至每室，可实现分户控制、一户一表，并没有承诺为每户安装暖气计量表。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供1、《商品房买卖合同》，证实原、被告双方存在合同关系，合同第十五条约定了被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；2、销售不动产统一发票，证实原告的购房款数额为470232元；3、房屋所有权证、土地使用权证，证实原告领取房屋所有权证的时间，上房时间在2008年6月30日前，但未按期办证；4、2004年4月7日公布施行的《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》【徐政发（2004）41号】，证明2004年徐州市规定的住宅项目交付使用的条件就与被告辩称意见中提到的2008年《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》中的住宅交付条件基本一致。被告对上述证据的真实性均无异议。被告为支持其辩称意见，向本院提交了以下证据：1、徐州市房产管理局关于完善商品房初始登记工作的通知，发布时间是在2006年6月27日，证明该通知第四条第四项规定已办理《商品房预售许可证》的只需要提交《徐州市房屋所有权登记申请表》（非交易类），竣工验收证明文件以及徐州市地名委员会的地名命名文件；2、商品房预售许可证（荣景盛苑Bx#/x#/x#楼），证明被告在2006年11月30日取得涉案房屋的预售许可证；3、竣工验收备案表（荣景盛苑Bx#/Bx#楼），证明涉案房屋在2008年5月18日符合合同交付条件；4、徐州市地名委员会关于市区部分地理实体命名的公告（徐地名【2006】1号），证明被告在2006年3月23日已经取得了徐州市地名委员会的命名批准，依据合同签订时正在实施的《徐州市房产管理局关于完善商品房初始登记工作的通知》，被告在2008年6月30日上房后，已经备齐办理房屋权属登记证书需由被告提供的资料；5、《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号），证明该暂行办法自2008年2月1日起实施，徐州市市区房地产开发住宅项目的交付使用适用该暂行办法，该暂行办法规定被告交付涉案房屋需通过总计12项验收，取得交付使用通知书，同时规定未取得交付使用通知书的，市国土和房产管理部门不得为其办理土地和房屋产权的相关手续；6、建设工程施工合同、竣工验收备案表（荣景盛苑Bx#、x#、x#、x#、x#、物业楼），证明2008年2月20日被告与南通市新华建筑安装工程有限公司、江苏汉中建设集团有限公司签订建设工程施工合同，开工建设荣景盛苑Bx#、x#、x#、x#、x#、物业楼，2010年6月，上述楼栋通过竣工验收；7、住宅小区安全防范建设验收意见书，证明徐州市114号令要求被告开发的荣景盛苑小区必须通过安防验收，根据公安机关的安防验收标准，荣景盛苑小区x区xx号楼全部通过竣工验收后，才能予以验收，2010年5月，荣景盛苑小区x区xx号楼全部通过竣工验收，2010年11月22日，徐州市公安局出具通过安防验收的意见书；8、交付使用通知书（荣景盛苑Bx#、x#、x#楼），证明被告在2010年11月29日取得涉案房屋交付使用通知书；9、徐州市房屋权属登记申请书、收件收据，证明被告取得交付使用通知书后8天即2010年12月7日向产权登记机关报备资料。上述证据证明因徐州市政府114号令的实施，导致被告新增十余项验收手续，直至2010年12月7日才将资料备齐交至产权登记部门，导致被告无法按照合同约定的期限提交办理房屋权属登记的资料。原告的质证意见如下：对于房管局的通知、预售许可证、地名文件、被告与南通新华公司施工合同以及市公安局验收意见书、建设局交付使用通知书真实性有异议，要求被告提供原件。对于竣工备案表、预售许可证、房屋权属登记申请书、收件收据真实性无异议。被告提供的xx#、x#楼竣工验收备案表在备案机关处理意见中，没有加盖印章，不能证实被告的主张，其提供的复印件与该两份备案表原件存在上述不一致的地方。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年12月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于徐州市二环西路荣景盛苑Bx幢x单元xxx室房屋一套，建筑面积共133.21平方米，总价为470232元。合同第八条约定，出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人逾期交房的，由出卖人出具政府有关部门的相应证明文件。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决处理。该合同附件一附有房屋平面图；附件四“合同补充协议（一）”第9条约定：“采暖：集中供暖，管道预埋至每室；可实现分户控制、一户一表。散热（器）片客户自理。”在合同约定的房屋交付截止日期即2008年6月30日前，被告通知原告上房并办理了上房手续。因双方就案涉争议产生纠纷，原告遂与其他业主共同起诉来院。其中业主周某某与被告商品房买卖合同纠纷一案，已经法院审理并作出生效判决，该案查明如下事实，本院依法予以确认：被告系涉案的荣景盛苑小区的开发企业；对于该小区x区x号住宅楼及物业综合楼，被告系分两批申请取得的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证；其中在2006年xxxx号住宅楼首先获批，在2008年xxxxxx号住宅楼及物业综合楼第二批获批。2006年11月30日，被告取得了荣景盛苑xxxxx号楼的商品房预售许可证。2010年11月29日，被告取得荣景盛苑xxxxx号楼的《交付使用通知书》，该通知书的主要内容为：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，你公司承建的荣景盛苑居住小区xxxx号住宅，建筑面积56723平方米，已于2010年11月29日通过市各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。2010年12月7日，被告向徐州市房产管理局送交荣景盛苑B1、B4、B6号楼的房产初始登记材料。2011年8月9日，被告向周某某出具了销售不动产统一发票。2011年8月18日，周某某办理了涉案房屋的所有权登记手续。2011年9月7日，周某某办理了涉案房屋的国有土地使用权登记手续。另查，2004年4月7日，徐州市人民政府发布《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》【徐政发（2004）41号，自公布之日起实施】。该办法第八条规定：“房地产开发住宅建设项目具备下列条件，方可交付使用：（一）房屋建筑工程竣工已经办理竣工备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨、污水排放纳入城市雨、污水排放系统；（四）生活用电纳入城市供电网络；（五）住宅与交通干道之间有符合标准的道路连接；（六）在具备燃气供气的条件下，燃气管线已施工完毕，具备开通条件；（七）规划要求建设的公共服务设施和配套设施已建成并具备交付使用条件；（八）消防设施符合标准；（九）园林绿化符合规定标准；（十）物业管理已经落实；（十一）执行现行拆迁安置补偿政策全部到位；（十二）法律、法规规定的其他条件。”第十条第一款规定：“建设单位持下列相关文件，向建设行政主管部门提出建设项目交付使用申请：（一）建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置方案落实的合格证明；（二）规划管理部门出具的规划设计条件全部落实的验收合格证明；（三）市政公用事业部门出具的供水、排水、道路准予交付使用的证明；（四）园林部门出具的符合绿化标准的证明；（五）房管部门出具的物业管理已落实的合格证明；（六）供电单位出具的生活用电已纳入城市供电网络的证明；（七）辖区政府出具的依照规划设计条件社区用房已落实的证明及小区物业管理已纳入社区管理的证明；（八）公安消防部门出具的符合消防技术标准的证明；（九）法律、法规规定的其他验收合格证明。”第十二条规定：“房地产开发住宅项目取得《交付使用通知书》后，方可交付使用。国土资源和房产管理部门应当凭建设单位提交的《交付使用通知书》，依法办理土地和房产的相关手续。”2007年12月10日，徐州市人民政府发布《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号，自2008年2月1日起施行）。该暂行办法第十条规定：“住宅项目交付使用应当符合下列条件：（一）单位工程竣工验收合格，且已办理竣工验收备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；（四）居民生活用电和小区管理用电纳入城市供电网络；（五）小区内道路建设符合规划要求和质量等级标准，与外界交通干道之间有符合标准的道路连接，并按照设计要求完成相应的道路照明设施建设；（六）具备条件的地区，燃气管道敷设完成，分户管道具备开通条件；（七）按照建设方案完成住宅小区内的绿化，因季节原因未完成绿化的，应当向市园林部门作出承诺，落实保障措施；（八）物业服务企业和物业服务用房已落实；（九）按照建设方案建设的社区服务、安全防范、环卫及其他配套服务设施已建成；（十）按照建设方案配套建设的电信通讯、有线电视、邮政等设施已建成；（十一）拆迁安置补偿全部到位；（十二）法律、法规、规章规定的其他条件。”第十二条规定：“房地产开发企业向市建设行政主管部门申请办理住宅项目交付使用手续时，应当提交下列相关文件或证明：（一）市建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置补偿已落实的证明；（二）市规划行政主管部门出具的规划条件全部落实的验收认可文件；（三）市政公用事业部门出具的供水、燃气、排水、道路及其照明等配套设施准予交付使用的证明；（四）市园林部门出具的符合绿化标准和交付使用条件的证明或者同意投入使用的意见；（五）市房产管理部门出具的物业服务用房和物业服务企业已落实的证明；（六）供电单位出具的生活及管理用电已纳入城市供电网络的证明；（七）市公安部门出具的安全防范设施符合建设方案的证明；（八）街道办事处出具的依照建设方案要求建设的社区用房和环卫设施已移交的证明；（九）按照建设方案确定的其他配套设施已建成的证明。”第十五条规定：“住宅项目未取得《交付使用通知书》的，不得交付使用；市国土和房产管理部门不得为其办理土地和房屋产权的相关手续。”该暂行办法第二十条还规定：因验收部门或者单位拖延验收或者对符合验收标准的住宅项目不出具或者拖延出具合格证明，致使住宅延迟交付、造成损失的，由该部门或者单位承担赔偿责任。庭审中，被告主张：“被告曾两次将办理房屋所有权证所需要的资料报产权登记机关，第一次是在2008年7月底，第二次是2010年12月7日。当时在2008年7月底的时候，被告按照2006年签订合同时的政策提交了材料，但后来产权处称2008年2月1日《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》已经实施，要求被告公司按照该暂行办法的要求准备资料，当时就没有收取被告的材料，也没有给被告出具相关收件收据，但是在产权处的系统内能查到被告当初提交资料的记录。2010年12月7日各种材料准备齐全，被告第二次向产权部门报送材料，产权部门出具了收件收据”；“对于《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》中规定的申请办理住宅项目交付使用手续时应当提交的“市公安部门出具的安全防范设施符合建设方案的证明”，被告开发的该小区xxx栋楼必须全部通过竣工验收后才可以出具相关验收意见”；“只有xxxx号楼没有实现一户一表，其他的如xx号楼能够实现一户一表”。针对被告陈述曾两次将办理房屋所有权证所需要的资料报产权登记机关的问题，本院经向市房产管理局了解，在该局的系统上仅能查询到被告在2010年12月7日提交初始登记材料，未查询到2008年7月份被告有提交资料的记录。关于政策的变化对于开发商协助办证有无实质性影响，市房产管理局的工作人员答复，2006年6月27日市房产局颁发《徐州市房产管理局关于完善商品房初始登记工作的通知》（徐房发﹝2006）33号）后，该局即适用了该通知。2007年12月10日，市政府发布《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用暂行办法》（第114号）后，该局即适用该规定，33号文件和114号文件发布哪个文件该局即适用哪个文件，不存在效力冲突问题。114号文件虽然是2008年2月1日才实行，但是2007年12月10日就发布了，对于新发布的文件房产管理局虽然不会逐个通知房地产企业，但是房地产企业间会自行传阅。此政策的变化，该局工作人员认为对房地产企业不会造成多大影响。关于供暖设备的改造问题，经向荣景盛苑小区的供暖公司徐州西城热力工程有限公司了解，房屋的建筑和验收的相关标准中确有要求一户一表，但是实践中，也有些房屋没有一户一表。实际操作中能否达到按照热力表收取暖气费现在还没有定论，按表收费的技术还很不成熟。虽然5月1日施行的供暖条例中要求房屋具备一户一表的功能，但是目前供暖企业都是约定俗成的按照房屋面积收费。对于原告主张的房屋结构变化，本院前往该小区调查，部分房屋与合同附件图示一致，部分房屋存在差异。针对被告辩称114号文件要求被告开发的小区必须通过公安部门的安防验收，而公安部门要求必须xx号楼全部通过竣工验收后方能进行安防验收的意见，本院前往徐州市公安局了解，该局工作人员答复，没有相关文件要求楼盘的安防验收必须小区全部楼房一起验收，至于具体如何验收，他们是配合建设局的工作。本院前往徐州市建设局了解，该局答复，114号文件并没有要求小区的验收要整体一起验收，而是根据规划的情况来验收，有可能小区整体一起验收，也有可能几栋楼验收。而荣景盛苑小区的《交付使用通知书》（徐建住[2010]通字第28号）上载明的是该小区的xxx号楼交付使用，说明该小区是以xxx号楼为一个整体进行验收的，而不是以小区全部楼房作为整体一起验收的。该《交付使用通知书》也说明该xxx号楼通过了安防验收，只有通过了公安部门的安防验收，建设局才有可能出具该《交付使用通知书》。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，被告未能按照合同约定在涉案房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，故被告存在违约行为，依法应承担相应的违约责任。被告虽陈述曾两次将办理房屋所有权证所需要的资料报产权登记机关以及安防验收问题，但经本院调查，并无证据证实。因此被告关于政策性变化属于不可抗力因而应免除其责任的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。对于原告主张被告支付截至2011年6月30日的逾期办证违约金，本院予以支持。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条对于逾期办证约定的处理方式是“协商解决”，而未选择要求被告承担赔偿损失或违约金的责任方式，但被告不可以据此免责，因为商品房买卖合同是格式条款，且由被告提供，故不能免除其因逾期办证而承担的违约责任，应当视为双方当事人对逾期办证违约金没有约定。开发商协助办证属于合同附随义务，而交房属于其主合同义务，开发商逾期办证所要承担的违约责任应小于其逾期交房所要承担的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，李洪明作为买受人未举证证明被告因其逾期办证行为给其造成的损失数额，在此情况下，可以参照当事人签订的《商品房买卖合同》关于逾期交房违约金的约定，该《商品房买卖合同》第九条约定“（2）逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之1(该比率应不小于第项中的比率）的违约金。”故本院参照逾期交房违约金的约定，按已付房款为基数按日以万分之一的标准计算被告逾期办证的违约金。关于原告主张的赔偿因商品房结构形式空间尺寸变化的损失10000元问题，因商品房买卖合同附图仅为示意图，被告系按施工图纸施工，不存在违约，故对原告的该项请求，本院不予支持。关于原告主张的对涉案房屋的供暖设备进行分户控制、一户一表改造问题，从合同字面理解，被告对“分户控制、一户一表”，仅为提供“可实现的”安装条件，故对原告的该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百三十六条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司支付原告李洪明逾期办证违约金（以470232元为基数，按日万分之一的标准计算,自2008年10月1日起至2011年6月30日止）；二、驳回原告李洪明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2160元，由被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  朱军麟人民陪审员  李 丽人民陪审员  李 琳二〇一七年六月二十六日书 记 员  邱 媛