安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1122民初2109号原告：朱广友，男，1954年8月12�生，汉族，住安徽省来安县。被告：李玉梅，女，1956年4月14日生，汉族，住安徽省来安县。委托诉讼代理人：张金文，安徽皖新律师事务所律师。原告朱广友与被告李玉梅确认合同效力纠纷一案，本院于2017年3月16日作出（2017）来民一初字第132号民事判决书。李玉梅不服判决上诉，滁州市中级人民法院于2017年7月17日作出（2017）皖11民终1052号民事裁定书，裁定发回本院重审。本院于2017年8月4日受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱广友,被告李玉梅及其委托诉讼代理人张金文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱广友向本院提出诉讼请求：1.依法确认其与李玉梅于2005年10月26日签订的售房合同无效并返�财产；2.本案诉讼费用由李玉梅承担。庭审中，朱广友变更诉讼请求：1.依法确认其与李玉梅于2005年10月26日签订的售房合同无效；2.本案诉讼费用由李玉梅承担。事实和理由：2005年10月26日，其将五间砖瓦结构房屋出售给李玉梅居住，其永久性出让三人承包土地（宅基1.73亩、长坝西1.75亩、大牌方1.6亩、大坝西1.09亩，塘圩旱滩0.3亩，计6.47亩），此地皮在下轮发包时，统筹后重新分配三人，同时扣除朱广友三人。此合同签字后牵涉一切权利由李玉梅所得，义务由李玉梅承担。综上所述，为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，请求法院依法判决确认其与李玉梅2005年10月26日签订的售房合同无效。李玉梅辩称，其认为本案包括两个法律关系，即农村房屋买卖和农村土地承包经营权转让两个法律�系。这是两个不同的相对独立的法律关系。本案中所述的房屋买卖合同和土地承包经营权转让合同其认为依法均是有效的。国家的政策仅限制城镇居民到农村购买房屋，本案中其在签订合同时系农村户口，本案所述的土地承包经营权转让根据农村土地承包款第37条之规定，系合法有效。该转让流转经过了发包方的同意，并签订了书面合同。本案涉案房屋和农村承包地均由政府依法拆迁，房屋是全面拆迁，承包地是部分征收（2.82亩），也就是售房合同中的宅基1.73亩，大坝西1.09亩。房屋拆迁后对支付其进行了相应的安置，签订了相应的安置协议，土地的征用补偿款已经由村组造册于其名下，只因朱广友多次无理向新安镇人民政府、村民组提出无理要求，所以暂时还未发放。政府依法拆迁和征用的时间是2016年3月，拆迁的用途是金禾化工园区扩建。对售房合同中的第二�，其认可其转让期限为合同签订之日起至2025年第二轮土地承包结束。综上其认为朱广友的诉讼明显违法，法院应予驳回。本院经审理认定事实如下：2005年10月26日，朱广友（甲方）与李玉梅（乙方）签订了一份售房合同，合同约定：经双方磋商，报请村民组同意，甲方将五间砖瓦结构房屋出售给乙方居住，为慎重起见，立合同条款如下：一、出售范围，砖瓦结构正房三间，锅屋二间，正屋西工棚、水井、猪圈等，树木在合同签字十五日内清完，超期未清，一切树木归乙方所有，付款让房。二、甲方永久性出让三人承包土地（宅基1.73，长坝西1.75，大牌方1.6，大坝西1.09，塘圩旱滩0.3，计6.47亩），此地皮在下轮发包时，统筹后重新分配三人，同时扣除朱广友三人。三、此合同签字后牵涉一切权利由乙方所得，义务由乙方承担。四、�方将此房宅出让后，不得在本组再申请建房。五、付款方式：合同签字，乙方以现金人民币壹万玖仟元整，一次付清，原建房证给乙方。六、一切税收、管理费及房产过户手续概由乙方负责。七、乙方购房常住，应服从基层组织领导。朱广友在甲方栏签名，李玉梅在乙方栏签名，村民组负责人杨树国在合同见证处上签名并加盖了来安县双塘乡瓦岗组竹园生产队公章，来安县双塘乡瓦岗村村民委员会负责人张秀戚在在该份合同上签名、加盖公章并签署“同意生产队及甲乙双方意见”。合同签订后，朱广友履行了房屋交付手续，后又移交了承包地粮补手续。2016年3月18日，上述房屋及宅基地1.73亩、承包地大坝西1.09亩已被政府依法拆迁。2017年1月6日，朱广友诉至本院，要求确认其与李玉梅签订的售房合同无效。另查明，李玉梅原系来安县张山乡郭郢村永胜组村民，2006年5月18日迁往来安县新安镇。上述事实，有原被告当庭陈述，朱广友提供的身份证及户口簿复印件、售房合同，李玉梅提供的建设用地许可证复印件、存折复印件、第三次全国人口普查表复印件、征收集体所有土地房屋补偿安置协议书复印件及张山乡郭郢村村民委员会证明等相关证据在卷佐证，予以认定。本院认为，根据原被告的诉辩主张以及庭审中各方当事人和代理人的陈述及举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点是：朱广友与李玉梅于2005年10月26日签订的售房合同中出售房屋及宅基地的协议是否有效；转让三人承包土地的协议是否有效。对于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有。第六十三条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；涉案房屋基于不动产的房地关联性，房屋的权利受制于土地的权利，农村房屋买卖涉及宅基地使用权转让，宅基地的使用权只能转让给本集体经济组织内的成员，禁止转让给本集体经济组织外的成员，因李玉梅在签订协议时并非房屋所在地集体经济组织的成员，该转让行为违反了《中华人民共和国土地管理法》有关宅基地使用权流转限定在本集体经济组织成员之间的强制性法律规定，故朱广友与李玉梅签订的售房合同中出售房屋及宅基地的协议无效。对于争议焦点二，土地承包经营权采取转让方式流转的，双方应当签订书面合同，并经发包方同意。朱广友与李玉梅双方在售房合同中明确约定转让承包地地块、大小，已具备土地流转书面合同的形式要件，合同签订时有村民组负责人杨树国在合同见证处上签名并加盖了来安县双塘乡瓦岗组竹园生产队公章，来安县双塘乡瓦岗村村民委员会负责人张秀戚在在该份合同上签名、加盖公章并签署“同意生产队及甲乙双方意见”，应视为已经发包方同意。故合同中出让土地承包经营权的协议有效。综上所述，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告朱广友与被告李玉梅于2005年10月26日签订的售房合同中出售房屋及宅基地的协议无效，二、原告朱广友与被告李玉梅于2005年10月26日签订的售房合同中出让土地承包经营权的协议有效。案件受理费80元，由被告李玉梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  余世予审 判 员  雷利平人民陪审员  张荣刚二〇一七年十二月二十二日法官 助理  陈悠燕代理书记员  单 超附相关法条：《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。土地承包经营权流转合同一般包括以下条款：（一）双方当事人的姓名、住所�（二）流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；（三）流转的期限和起止日期；（四）流转土地的用途；（五）双方当事人的权利和义务；（六）流转价款及支付方式；（七）违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求�依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。