辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第01404号
上诉人（原审被告）：大连宏州房屋开发有限公司，住所地大连市中山区不朽街97号。
法定代表人：刘本德，该公司经理。
委托代理人：王奎良。
委托代理人：刘国勇。
被上诉人（原审原告）：宋明义。
原审原告宋明义与原审被告大连宏州房屋开发有限公司（以下简称宏州公司）商品房预售合同纠纷一案，辽宁省瓦房店市人民法院于2014年10月17日作出（2014）瓦民初字第3689号民事判决，宏州公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宏州公司的委托代理人王奎良、刘国勇，被上诉人宋明义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告宋明义一审诉称，原、被告于2009年3月31日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于大连长兴岛临港工业区三堂农贸市场旧址某房屋，交房日期为2009年5月18日，并约定被告应当在房屋交付使用后180日内，协助原告办理房屋产权证书。同时约定因被告责任，原告不能在规定期限内取得房屋产权证书的，由出卖人继续办理，但何时办理，被告应如何承担违约责任则没有明确约定。合同签署后，原告按约履行合同义务，支付合同全部价款，被告时至今日也没有协助原告办理房屋产权证书，此事原告遂多次与被告交涉，并多次向政府部门反映，但一直没有得到解决。故诉至法院，请求依法判令被告立即协助原告办理案涉房屋的所有权证书，判令被告给付原告自2009年11月18日至2014年6月10日止逾期办理房屋所有权证书的违约金100，800元，判令被告自2014年6月11日起以原告购房款为基数，继续由被告支付原告违约金（按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率标准计算）至被告取得所有权证书之日止。
原审被告宏州公司一审辩称，不同意原告的诉讼请求。在双方《商品房买卖合同》中第十五条第三款约定，关于办理商品房权属证书，由被告继续办理。该约定不违反法律规定，应当依照约定。案涉房屋未办理产权证书的责任不在于被告，被告已经将工程竣工验收报告等材料已经交到相关部门，但相关部门未正式出具相关材料，所以产权证无法办理。如果原告的诉讼请求成立的话，案件也是无法执行，对第一项诉讼请求不应予支持。第二项、第三项诉讼请求，因双方没有约定违约金，所以不应予支持。
一审法院审理查明，2009年3月31日，原告宋明义（买受人）与被告大连宏州房屋开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于大连长兴岛临港工业区三堂农贸市场旧址某公建房屋，建筑面积96.32平方米，总价款350，000元；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人继续办理。原告宋明义依照合同约定向被告交付了全部购房款350，000元，被告于2009年9月18日交付案涉房屋，原告宋明义至今未办理案涉房屋的权属证书。
一审法院认为：原告宋明义与被告大连宏州房屋开发有限公司于2009年3月31日签订《商品房买卖合同》，是平等的民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，其形式和内容均符合《中华人民共和国合同法》第二条的规定，故对该合同的合法性、有效性，予以确认。该合同实质为商品房预售合同，合同双方均应依约定全面履行各自义务，原告宋明义依约交付了全部房款，被告于2009年9月18日向原告宋明义交付房屋，被告应按约定日期即2010年3月17日前（商品房交付使用后180日内）协助原告宋明义办理案涉房屋的权属证书。故原告宋明义要求被告协助其办理案涉房屋权属证书的诉讼请求，一审法院予以支持。被告未按照合同约定，至今未协助原告宋明义办理案涉房屋的权属证书，应承担违约责任。双方在《商品房买卖合同》第十五条约定了办理房屋产权证书的期限，但双方没有约定违约金。故原告宋明义请求按照其已付购房款总额350，000元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告大连宏州房屋开发有限公司于判决生效之日起十五日内协助原告宋明义办理位于大连长兴岛临港工业区三堂农贸市场旧址某公建房屋的权属证书；二、被告大连宏州房屋开发有限公司于判决生效之日起十五日内向原告宋明义支付逾期办理权属证书违约金，自2010年3月18日起至判决确定的给付之日止，按350，000元的中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算；三、被告大连宏州房屋开发有限公司按前项计算标准，自判决确定的给付日之次日起至实际办理权属证书之日止，向原告宋明义支付逾期办理权属证书违约金，每六个月给付一次；四、驳回原告宋明义的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2416元，由被告大连宏州房屋开发有限公司负担。
宣判后，宏州公司不服，上诉至本院，其上诉请求为：撤销原判，依法改判驳回被上诉人所有诉讼请求。其基本上诉理由为：上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同中第十五条三款对产权登记作了特别约定，即因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人继续办理。双方对合同第十五条二款内容放弃，已明示了因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且买受人不退房情况下，出卖人不承担违约金。一审判决未认定上述事实错误。双方已约定出卖人不承担违约责任，一审判决上诉人承担违约责任属适用法律错误。因案涉工程1000多平方米房屋因其他案件被一审法院诉讼保全，上诉人履行协助义务所需资金因房屋不能出售而不能履行协助义务，如上诉人胜该案，出售房屋获得资金才能履行协助义务。本案应依法中止诉讼。
宋明义二审答辩认为：商品房买卖合同没有特殊约定，上诉人的上诉理由不能成立。上诉人按照有关法律规定应该给我办产权证，上诉人称其欠政府的钱所以办不了产权证是不属实的，同一个小区其他开发商同时开发的楼盘就可以办产权证。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
另查明，至2014年12月11日，本案二审庭审结束之日，宏州公司开发建设的包括案涉房屋在内所在小区房屋未取得竣工验收备案手续，亦未进行初始登记。宏州公司自认因其欠政府部门配套费而未能办理竣工验收备案手续和初始登记。
2012年3月27日，宋明义等业主去政府相关部门上访，要求宏州公司为其办理案涉房屋的产权，二审庭审中，宏州公司表示对此无异议。
本院查明的上述事实有业主签名的上访信以及当事人法庭陈述等在案为凭，业经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，宋明义与宏州公司签订的案涉商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案双方争议的焦点为，一是宏州公司能否继续履行合同，协助宋明义办理案涉房屋权属登记的问题；二是宏州公司是否应承担逾期办证违约金的问题。
关于第一个焦点问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外，法律上或事实上不能履行，债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。本案中，双方签订的商品房买卖合同第十五条明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人继续办理。故宏州公司理应按照合同约定为宋明义办理案涉房屋的产权证书，但是办理产权证书需要建委、质监站、消防、环保部门等多部门的配合才能完成，具有严格的法定程序，不适于强制履行，案涉房屋由于缺少竣工验收备案手续，而且案涉房屋亦未进行初始登记，宏州公司客观上无法履行协助宋明义办理房屋登记证书的义务，退一步讲，即使本院判令宏州公司协助宋明义办理房屋权属登记证书，该判决亦无法确定履行期限，不具有可执行性。据此，在现有条件下，宋明义要求宏州公司协助办证的诉讼请求不应支持，一审法院判决宏州公司在判决生效后十五日内协助宋明义办理案涉房屋的权属证书不妥，本院予以纠正。待案涉房屋具备办理权属登记证书的条件后，如果宏州公司仍然不办理房证，则宋明义可通过另案诉讼的方式主张权利。
关于第二个焦点问题，本院认为，案涉房屋已交付宋明义使用，但未在合同规定的期限办理房屋产权证。关于逾期办证的违约责任，双方在合同第十五条3项约定为：“由出卖人继续办理”。虽然双方在合同中对逾期办证违约责任承担的约定是出卖人继续办理房屋的产权手续，但协助办理产权证书是宏州公司应履行的合同义务，并不是说对宏州公司再没有任何限制，为防止宏州公司无限期地拖延办理致使宋明义的权益无法得到保障，根据《合同法》第六十二条第一款第四项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，本案中，宏州公司于2009年9月18日向宋明义交付房屋，因合同中对于宏州公司继续协助办理产权证的截止时间未作明确的约定，故宋明义可以随时向宏州公司请求其履行办证义务，但应当给予宏州公司必要的准备时间，
宏州公司如在宽限期内仍然未能履行办证义务，则宽限期届满后应当向宋明义支付逾期办证的违约金。二审中，宋明义举证证明其于2012年3月27日向宏州公司主张权利要求办理案涉房屋的产权证书，宏州公司对此无异议，宏州公司亦自认因其欠政府部门配套费而未能办理竣工验收备案手续和初始登记，宏州公司未能积极履行义务，结合本案的实际情况，本院酌定给予宏州公司办证的宽限期为90日，即自2012年3月27日开始计算90日，则宏州公司协助办理产权证的宽限期截止至2012年6月24日，从该日次日2012年6月25日开始宏州公司应向宋明义承担逾期办证的违约金。一审判决自2010年3月18日起承担违约责任不当，本院予以纠正。
关于宏州公司主张因另案诉讼而本案应中止诉讼一节，本院认为，宏州公司另案诉讼与本案不具有关联，其该项主张，于法无据，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持辽宁省瓦房店市人民法院（2014）瓦民初字第3689号民事判决第三项；
二、撤销辽宁省瓦房店市人民法院（2014）瓦民初字第3689号民事判决第一项、第四项；
三、变更辽宁省瓦房店市人民法院（2014）瓦民初字第3689号民事判决第二项为：大连宏州房屋开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向宋明义支付逾期办理权属证书违约金（自2012年6月25日起至本判决确定的给付之日止，按350，000元的中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）；
四、驳回宋明义的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费2416元（上诉人预交），由上诉人大连宏州房屋开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 阁成宝
代理审判员 周燕雁
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 夏丽娜