江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏民终字第00076号
上诉人（原审被告）李勇。
委托代理人孙忠志，江苏红杉树律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐州百富时尚商业管理有限公司，住所地江苏省徐州市泉山区光明社区党政办公室。
法定代表人胡顺学，该公司经理。
委托代理人杨芳，江苏盛仪律师事务所律师。
上诉人李勇因与被上诉人徐州百富时尚商业管理有限公司（以下简称百富公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（2014）徐民初字第143号民事判决，向本院提起上诉。本院依法受理并组成合议庭，于2015年3月18日公开开庭审理了本案，上诉人李勇及其委托代理人孙忠志，被上诉人百富公司的委托代理人杨芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年1月5日，百富公司（甲方）与李勇（乙方）签订租赁合同一份。约定李勇承租百富公司坐落于江苏省徐州市夹河街黄河景园泰丰大厦一、二楼内部商场及二楼外力面广告位。合同第四条约定了租金及各项费用的支付及支付方式，其中第一款约定，租赁标的物的租金第一年为二百万元，第二年至第十年租金均为二百一十二万；第二款约定，租金采用先付后用，租金按半年支付，租金于每个半年前10日内支付。第五条约定了租赁用途及经营范围、品种，其中第一款约定，乙方租赁该商铺用于各类运动服饰、百货及休闲茶吧的经营；第二款约定，乙方如需变更经营品种，必须以书面形式向甲方提出申请，经甲方同意后方可变更，否则视为违约。第六条约定了双方的权利、责任及义务，其中第一款第三项约定：甲方向乙方提供自动扶梯、消防设施等必备设施，必须完好无损交付乙方。交付使用后，使用及安检等费用由乙方负责。如需进行改造，应向甲方报送改造方案，经甲方同意后方可进行，费用由乙方自行负责。第八条约定了合同的变更、解除与终止，其中第三款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方应赔偿经济损失，并无条件撤出租赁标的物：8.3.1未经甲方同意，拆改变动租赁标的物主体结构；……；8.3.3未经甲方同意，改变本合同约定的租赁用途的；……；8.3.5逾期未缴纳按约定应由乙方承担的各项费用，造成甲方经济损失的；8.3.6拖欠租金及其他费用达20天以上。2008年3月14日，双方签订租赁合同补充协议一份，将租赁期限由原来的十年，变更为2008年4月1日至2019年7月31日。2009年1月20日，双方再次签订补充协议，协议第一条约定，乙方租赁合同的期限自2009年5月1日起至2019年6月30日。租期含两个月的免费装修期，商铺租金于2009年7月1日起计付。第二条约定，乙方保证在补充协议签订后于2009年5月1日开始组织装修装潢并进行经营活动。房屋交付使用后，李勇进行了装修并用于经营。出租的房屋面积为6082.58平方米。
2012年8月，百富公司以李勇擅自拆除房屋承重结构、改变租赁用途、拖欠租金等为由诉至江苏省徐州市中级人民法院，请求：1、解除双方签订的房屋租赁协议；2、李勇恢复承租房屋的原状并限期迁出；3、李勇偿付百富公司至2012年底的租金损失424万元及违约金合计1036.15万元；4、李勇承担诉讼费用。江苏省徐州市中级人民法院于2012年12月31日作出（2012）徐民初字第90号民事判决，判决：一、李勇自判决生效之日起，三十日内迁出涉案房屋徐州市泉山区夹河街黄河景园泰丰大厦一、二楼内部商场；二、李勇自判决生效之日起，十日内支付百富公司租金及租金损失共计4240000元；三、李勇自判决生效之日起，十日内支付百富公司违约金（自2011年1月11日起至本判决确定的租金给付之日止，以424000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算）；四、驳回百富公司其他诉讼请求。百富公司与李勇均不服，向本院提起上诉。本院于2014年5月9日作出（2013）苏民终字第113号民事判决：驳回上诉，维持原判。2014年8月4日，李勇从涉案房屋中迁出。
原审另查明，张艳萍等十一人（甲方）分别与百富公司（乙方）签订《委托租赁合同》，主要内容为：张艳萍等人将其所有的商铺黄河景园泰丰大厦1-293（B241）、1-111（C110）、1-286（B248）、2-231（B217）、1-121（C120）、1-261（C214）、1-150（B108）、1-283（B251）、1-282（B252）、1-122（C121）、1-274（C201）号商铺，整体出租给百富公司租赁经营，委托期限自2008年4月8日至2010年4月7日止，期限届满，经双方协商一致后可延续合同执行。张艳萍等业主按照总房款的8%（含税）的年租金委托乙方租赁；乙方按照预先支付租金的方式，每半年支付一次，首期租金在购房款项全部付清的次月开始计算支付，以后每年4月8日、10月8日前支付后半年的租赁租金；合同期满，百富公司（乙方）应当将商铺结构恢复原状，徐州市泰山房地产开发有限公司（以下简称泰山公司）担保百富公司（乙方）履行合同，如百富公司（乙方）不履行，由泰山公司负责履行。因合同到期后百富公司未支付租金，张艳萍等十一人与百富公司未续签合同，百富公司也未将上述商铺返还给业主，张艳萍等人遂诉至江苏省徐州市泉山区人民法院，请求判令百富公司支付2010年4月8日至2012年4月7日的租金及利息。该案庭审中，张艳萍等人提交了2011年度市区房屋租赁指导价，该指导价显示，涉案商铺所在地的商业用房指导价格为每月104元／建筑平方米，办公用房指导价格为每月23元／建筑平方米。同时该指导价格载明：商业用房指导价格的测算范围仅限于市区主要道路沿街一楼（建筑面积在100平方米以下），各大型市场及商场的租金不在调查范围内；办公用房指导价格的测算范围以市区写字楼为主，该指导价格不含物业管理费。
江苏省徐州市泉山区人民法院经审理认为，因张艳萍等十一人与百富公司签订的委托租赁合同于2010年4月8日到期，合同到期后，百富公司未返还商铺，故对各业主主张租金损失及相应的利息予以支持。因双方签订的委托租赁合同中约定按购房价款的8%计算年租金，经换算为每平方米月租金大约为42元左右。考虑与诉争房屋相应地段的房屋租赁价格上涨幅度约为57.56%（该地段2009年度市区房屋租赁指导价为66元每平方米每月，该地段2011年度市区房屋租赁指导价为104元每平方米每月），从利益衡平的角度，酌定张艳萍等人主张的两年内的平均租金标准为每月每平方米为54元。因百富公司占有各业主的商铺未能及时返还，且未能及时支付租金，故张艳萍等人主张百富公司按银行同期贷款的利率支付相应利息，符合法律规定，应予以支持。遂判决百富公司以每月每平方米54元的标准向张艳萍等人支付租金损失。江苏省徐州市中级人民法院作出（2013）徐民终字第0547号民事判决，对江苏省徐州市泉山区人民法院的该判项予以维持。上述房屋百富公司整体租赁给李勇使用。
2014年5月26日，百富公司向原审法院提起本案诉讼，请求李勇依法支付从2013年1月1日起至迁出租赁房屋之日止期间的租金损失。
原审法院归纳该案的争议焦点为：李勇是否应当给付百富公司2013年1月1日至2014年8月4日的租金损失；如应给付，数额如何确定。
原审法院认为，双方签订的房屋租赁合同已经判决解除，李勇占有涉案房屋已无合法依据，应从涉案房屋迁出，将房屋返还给百富公司，自租赁合同解除之日至2014年8月4日李勇将涉案房屋实际返还给百富公司之日，李勇作为实际占有使用人，应当向百富公司支付逾期交房给百富公司造成的租金损失（2012年12月31日前的租金损失已经判决确认）。关于百富公司起诉的租金损失的计算，原审法院认为，百富公司的租金损失应当以其遭受的实际损失为依据，涉案的部分房屋系张艳萍等人委托给百富公司租赁经营，百富公司整体租赁给李勇使用，因百富公司与张艳萍等人的合同到期后，百富公司未将房屋及时返还，张艳萍等人诉讼至法院，江苏省徐州市泉山区人民法院已判决百富公司按每月每平方米54元给付张艳萍等人租金损失，故百富公司以此为标准要求李勇给付租金损失有事实和法律依据。因李勇与百富公司的租赁合同已经解除，李勇认为应以原合同约定的租金标准计算损失的主张，没有事实依据，不予采信。百富公司从2013年1月1日至2014年8月4日的租金损失为54元／平方米×19个月×6082.58平方米＋4÷30×54元／平方米×6082.58平方米=6284521.68元。综上，原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条之规定，判决：李勇自判决生效之日起十日内给付百富公司租金损失6284521.68元。一审案件受理费55320元，财产保全费5000元，由李勇负担。
李勇不服一审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，百富公司实际损失并未达到此标准，其实际损失应为原合同约定的租金金额为准。理由是：1、原租赁协议以一次性整体租赁涉案商场为前提，不同于零散分割租赁。整体出租由于出租方可以有效避免空房率，大量节约房屋分散出租的布局设计、分割处理和管理成本。2、实际市场运作证明，整体出租不可能达到租金每月每平方米54元。由于百富公司一直坚持整体出租的思路，导致其房屋租赁始终处于停滞状态。在李勇租赁涉案房屋前和交还房屋后，涉案房屋均处于闲置状态，故不可能以每月每平方米54元出租。3、由于房屋存在消防设施固有瑕疵，短期内不可能得到恢复，也不可能作为商业场所出租使用，否则应为违法行为。违法行为所获利益不能作为衡量实际损失的标准，因此无所谓房屋租金损失。4、在百富公司起诉李勇解除合同的案件中，双方协调处理时，对于结算标准没有太大异议，为四十元左右，足以证明百富公司可预计损失远低于每平方米54元。综上，请求：撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由百富公司承担。
被上诉人百富公司答辩称：1、李勇在一审开庭时认可损失标准按照每月每平方米54元。2、李勇在另案中提供的同一地点与闫永振的租赁合同，每月每平方米的租金标准在2009年达178元、2010年达205元、2012年达237元，大大超过江苏省徐州市关于门面房租赁的指导价，法院判决的违约损失也按照每月每平方米350元，此为李勇一审确认每月每平方米54元的真实背景。3、百富公司作为商场的管理公司，有正常的经营运作成本，以给付业主的标准作为百富公司的实际损失是最低标准，不能完全反映百富公司真实的租金收益状况。4、李勇一审认可每月每平方米54元的租金标准，上诉是为了拖延时间。故请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院另查明，涉案房屋系泰山公司开发。泰山公司共开发商铺232套，产权建筑面积6082.58平方米。其中已经出售给其他业主173套，面积共计4092.36平方米；自己持有59套，面积共计1990.22平方米。购买商铺的业主与百富公司、泰山公司签订租赁合同，由业主按照总房款的8%的年租金委托百富公司租赁经营，泰山公司承担担保责任。泰山公司将自有商铺委托百富公司租赁经营，泰山公司不向百富公司收取租金。
江苏省徐州市住房保障和房产管理局发布的徐州市区房屋租赁指导价格的通知显示，2011年至2014年涉案商场所在地的商业用房租赁指导价分别为每月每建筑平方米104元、94.71元、96.24元、94.18元。通知特别指出各大型市场及商场的租金不在调查范围内。
百富公司在二审庭审中提供李勇与闫永振签订的《租赁合同》一份及江苏省高级人民法院（2015）苏审二民申字第00029号民事裁定书一份。《租赁合同》中租赁标的物为徐州夹河街黄河景园泰丰大厦A116商铺，租赁面积303.55平方米，租期自2009年6月11日至2012年6月10日，第一年租金为680000元，第二年租金为748000元，第三年租金为860200元。江苏省高级人民法院（2015）苏审二民申字第00029号民事裁定书系泰山公司与李勇商品房买卖合同纠纷案，该裁定书认定泰山公司向李勇支付违约金（按照A116商铺总价款220.78万元，自2009年6月2日至同年7月31日每日按照万分之三计算，自2009年8月1日至实际交付之日止每日按照万分之五计算）。百富公司主张根据《租赁合同》，A116商铺每平方米每月的租金标准均在170元以上，根据江苏省高级人民法院（2015）苏审二民申字第00029号民事裁定书，法院裁定的标准是每月每平方米305元，证明同地段房屋的租金市场标准远远高于政府指导价，一审法院并不是完全按照政府指导价，而是引用了政府指导价换算成的房屋上涨率推算的租金标准，每月每平方米54元是相对较低的标准。李勇对租赁合同的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为该合同并未履行，且为一楼门面房的价格，不应作为本案房屋的参考依据。李勇对江苏省高级人民法院（2015）苏审二民申字第00029号民事裁定书的关联性有异议，认为该违约金是参照合同的其他违约条款得出的结果，并非依据租赁合同。
经双方当事人确认，二审争议焦点为：百富公司要求李勇给付2013年1月1日至2014年8月4日占用房屋期间的损失应当如何确定。
本院认为，双方于2008年1月5日签订的租赁合同第3.3条约定，租赁期届满，甲方（百富公司）无条件收回租赁标的物，乙方（李勇）应无条件返还租赁标的物。合同终止时，乙方如违反规定未撤离返还租赁标的物的，甲方有权处理乙方滞留在商铺内的所有财产及物品。如果因此造成甲方未能及时出租该商铺的，乙方仍应赔偿甲方可得租金损失。本案中，双方签订的租赁合同已经判决解除，李勇占有涉案房屋无合法依据，造成百富公司权利受损，应当赔偿百富公司遭受的全部经济损失。本案涉案房屋分为两种情况：一种情况是张艳萍等人委托百富公司租赁经营，百富公司再整体租赁给李勇使用；另一种情况是泰山公司委托百富公司租赁经营，百富公司再出租给李勇使用。对于前一种情况，因李勇未及时返还房屋，导致百富公司被判决按每月每平方米54元给付张艳萍等人租金损失，该项损失属于直接经济损失，且一直持续到李勇实际迁出涉案房屋。涉案房屋系整体租赁，其他业主与张艳萍等人的情形类似，对业主的赔偿系百富公司实际承担或者应当承担的损失，百富公司以对业主的赔偿标准要求李勇给付相应房屋占用期间的损失有事实和法律依据。故百富公司对于受张艳萍等人委托出租的房屋，从2013年1月1日至2014年8月4日占用房屋期间的损失为54元／平方米／月×19个月×4092.36平方米＋4÷30×54元／平方米／月×4092.36平方米=4228226.35元。对于后一种情况，百富公司对于损失不同意鉴定，其提供的李勇与闫永振签订的租赁合同以及江苏省高级人民法院（2015）苏审二民申字第00029号民事裁定书系一楼门面房，并非同地段商场的租赁价格，不应作为本案损失的参考。由于泰山公司与百富公司没有书面合同约定，百富公司没有提供证据证明其存在该部分房屋的其他损失，故李勇占用该部分房屋期间的损失应当参照百富公司与李勇之间签订的租赁合同的租金标准。而且，从江苏省徐州市住房保障和房产管理局发布的涉案商场所在地的商业用房租赁指导价看，2013年至2014年租赁价格呈下降趋势，故对于租金标准不作调整。因此，百富公司对于泰山公司委托出租的房屋，占用房屋期间的损失标准为29.04元／平方米／月，从2013年1月1日至2014年8月4日占用房屋期间的损失为29.04元／平方米／月×19个月×1990.22平方米＋4÷30×29.04元／平方米／月×1990.22平方米=1105829.92元。综上，李勇应给付百富公司2013年1月1日至2014年8月4日占用房屋期间的损失合计为4228226.35＋1105829.92=5334056.27元。
综上，原审法院部分事实认定不清，二审予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省徐州市中级人民法院（2014）徐民初字第143号民事判决；
二、李勇于本判决发生法律效力之日起十日内给付徐州百富时尚商业管理有限公司占用房屋期间的损失5334056.27元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费55320元、财产保全费5000元，由李勇负担51272元，由徐州百富时尚商业管理有限公司负担9048元；二审案件受理费55320元，由李勇负担47022元，由徐州百富时尚商业管理有限公司负担8298元。
本判决为终审判决。
审 判 长 施建红
代理审判员 潘军锋
代理审判员 朱加赛
二〇一五年五月十二日
书 记 员 周亚冠