河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）信中法民终字第209号
上诉人（原审被告）：刘建华，女，1971年6月30日出生，汉族。
委托代理人：时军，河南新章律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：信阳市第三小学校（以下简称“三小”）
法定代表人：陈艳，该校校长。
委托代理人：张明洋，该单位工作人员。
委托代理人：黄沙，河南天风律师事务所律师。
上诉人刘建华因与被上诉人三小租赁合同纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2014）信浉民初字第188号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘建华及委托代理人时军，被上诉人委托代理人张明洋、黄沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2003年3月6日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定由原告将其面临某某大道的营业房上下层共400平方米（现位于信阳市浉河区某某街往某某大道拐角处）租赁给被告刘建华使用，租赁期限为10年，从2003年4月1日起至2013年3月31日止，每年租金100000元，交纳方式为半年或一年付款。2010年11月20日，在原租赁合同尚未到期的情况下，原、被告又就该营业房租赁再次签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2011年12月22日起至2021年12月21日止，每年租金变更为245000元，交纳方式为半年或一年付款。除租赁期限与租金外，上述两份租赁合同其他内容基本一致。2010年11月20日的《房屋租赁合同》第六条第一款约定：承租方不得擅自将承租房屋转租、转让、转借、调换或以房入股联营谋得，否则出租方有权解除合同，收回房屋并加收相当于一个月房租的违约金，并且不予退还收取的租房押金。2008年11月1日，刘建华与余美亮签订了房屋租赁合同，双方约定将上述营业房中的300平方米（含上层全部及下层一部分面积）租给余美亮使用，用于经营“唐狮”品牌服装，租赁期限为五年，自2008年11月1日起至2013年11月1日止，年租金为150000元，合同到期后由刘建华收回房屋，余美亮无任何条件退房。2010年1月20日，原、被告及信阳市弘扬物业管理有限责任公司签订协议一份，载明原告及信阳市弘扬物业管理有限责任公司双方门面房只有一墙之隔，因刘建华需扩大经营，需要将信阳市第三小学校与信阳市弘扬物业管理有限责任公司两方门面楼一、二层隔墙打开相通，因此三方达成协议同意将上述隔墙打通。后原告以刘建华未经其同意擅自转租为由要求解除合同，并拒收刘建华交纳的2013年下半年的房租费122500元。2013年11月21日，刘建华向信阳市大别山公证处申请公证，在原告不接受上述房租费的情况下由该公证处办理了提存。
另查明，刘建华与余美亮的租赁合同期满后因余美亮拒绝退房，刘建华已以余美亮为被告向本院另行提起诉讼，该部分房屋面积现仍由余美亮用于经营“唐狮”服装店面。
以上事实，有原、被告所签《房屋租赁合同》；原、被告和信阳市弘扬物业管理有限责任公司签订的三方协议等在卷佐证。
原审法院认为，合同依法成立即具有法律约束力，当事人双方应当严格按照合同约定全面履行各自的合同义务。本案原、被告所签订的《房屋租赁合同》合法有效，该合同约定了承租方不得擅自将承租房屋转租，被告刘建华将房屋转租应当征得原告的同意。被告为证明其辩称的转租经过原告同意，提供了其与原告校领导李侠的通话录音及2010年1月20日原、被告及信阳市弘扬物业管理有限责任公司签订的打墙协议，但该协议并未载明或涉及相关房屋有转租情况，通话录音材料缺乏其他证据佐证，仅靠该录音材料无法认定被告转租经过原告同意。本案诉争房屋虽位于信阳市第三小学校旁边，但并无证据能够明确证明原告同意或知晓被告的转租行为。因此，对原告依据原、被告所签订的租赁合同主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。原告诉求要求被告支付至房屋腾空时的租赁费，对此本院认为，原、被告双方所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，在该合同解除前，原、被告均应按照合同约定行使权利履行义务，被告刘建华应当按照合同约定向原告支付实际使用期间的房屋租赁费。原、被告所签房屋租赁合同明确约定承租方不得擅自将承租房屋转租、转让、转借、调换或以房入股联营谋得，否则出租方有权解除合同，收回房屋并加收相当于一个月房租的违约金，按双方约定的年租金245000元计算，每月房屋为245000元除以12个月=20416.67元，因此，原告主张被告支付20416元违约金符合双方合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十四条之规定，判决：一、解除原告信阳市第三小学校与被告刘建华于2010年11月20日签订的《房屋租赁合同》。二、被告刘建华于本判决生效后十五日内向原告信阳市第三小学校支付下欠的房屋租赁费用（租赁费用以双方约定的年租金245000元为标准，按实际使用期间计算）。三、被告刘建华于本判决生效后十五日内向原告信阳市第三小学校支付违约金20416元。四、驳回原告信阳市第三小学校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
刘建华不服原审判决，上诉称：原判认定事实不清，有充分的证据证明我将房屋转租给第三人经营，三小是同意的，按照法律规定，出租人在知道或应当知道转租后，在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。我2008年转租，到2013年11月5日三小才提出解除合同，早已过了6个月的除斥期间等。原判处理错误，请求改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
三小答辩称：原判事实清楚，证据充分，适用法律及处理正确。请求依法维持原判。
根据上诉人与被上诉人的诉辩意见，合议庭归纳本案的争议焦点是：1、上诉人刘建华转租行为是否经过三小同意；2、上诉人、被上诉人双方于2010年11月20日签订的《房屋租赁合同》是否应予解除。
二审查明的主要事实除一审认定的基本事实外，另查明：刘建华与余美亮的租赁合同期满后，余美亮拒绝退房引起诉讼，浉河区人民法院（2014）信浉民初字第189号民事判决，余美亮搬离并返还刘建华转租三小的房屋。在一审庭审后，二审庭审中刘建华提交了2010年1月20日信阳市第三小学同意刘建华转租给余美亮做唐狮服装生意的书面证据复印件。原件刘建华陈述因搬家丢失。第三小学于2011年3月份更换了法定代表人校长，该校公章2010年上半年前为“信阳市第三小学”，下半年后更改为“信阳市第三小学校”。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人刘建华与被上诉人三小双方自愿签订了《房屋租赁合同》合法有效，应当按照合同约定全面履行自己的义务。该合同约定了承租方不得擅自将承租房转租，刘建华将房屋转租应当征得第三小学的同意。刘建华在庭审中提交了三小同意转租书面证明复印件，但未能提供原件证明。而余美亮经营唐狮服装转租刘建华租赁的房屋，系三小房产，位于三小大门旁并有门头招牌等广告，三小是否发现、是否构成已知，双方各执一词。且双方互相缺乏沟通交流，导致此纠纷目前没有充分的证据证明三小领导确实同意转租，该转租的部分应按违约退还给三小，刘建华自用部分没有转租，没有违反合同约定，应继续使用。房屋租金扣除转租给余美亮经营唐狮服装300平方米租金15万元，剩余100平方米部分租金95000由刘建华按照原合同规定的期限交纳。鉴于双方均有责任，刘建华不再承担违约金。原判事实清楚，证据确实，但根据本案的实际情况处理欠当，应予调整。上诉人的上诉理由部分成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持信阳市浉河区人民法院（2014）信浉民初字第188号民事判决第四项。
二、变更上述民事判决主文第一项为：解除被上诉人信阳市第三小学校与上诉人刘建华于2010年11月20日签订的《房屋租赁合同》中房屋300平方米的租赁约定（转租给余美亮的上层全部及下层一部分面积，现余美亮经营唐狮服装部分），剩余一层100平方米部分由刘建华继续租赁使用至双方租赁合同到期止。
三、变更上述民事判决主文第二项为：上诉人刘建华于本判决生效后十五日内向被上诉人信阳市第三小学校支付下欠的房屋租赁费用（租赁费2015年元月1日前按每年245000元为标准，2015年元月1日后按每年95000元为标准，按照原合同规定的期限交付）。
四、上诉人刘建华于本判决生效之日起30日内将转租给案外人余美亮的房屋（现余美亮经营唐狮服装部分）交付给信阳市第三小学校。
五、撤销上述民事判决主文第三项。
一、二审案件受理费各310元，由信阳市第三小学校各承担155元，由刘建华各承担155元。
本判决为终审判决。
审 判 长 买戈良
审 判 员 杜亚平
代理审判员 付 巍
二〇一五年五月十四日
书 记 员 张 静