重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第01679号
上诉人（原审被告）重庆龙颐房地产发展有限公司，住所地重庆市涪陵区龙潭镇建设路供销社办公室2-4，组织机构代码55408182-6。
法定代表人金吉凤，该公司经理。
委托代理人陈平，男，1970年7月22日出生，系重庆龙颐房地产发展有限公司前职工，汉族，住重庆市涪陵区。
委托代理人游小强，重庆维淮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨华，男，1974年5月16日出生，汉族，农村居民，住重庆市涪陵区。
委托代理人张宏林，重庆新合律师事务所律师。
上诉人重庆龙颐房地产发展有限公司（以下简称龙颐公司）与被上诉人杨华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，重庆市涪陵区人民法院于2015年5月18日作出（2015）涪法民初字第00798号民事判决。龙颐公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年12月2日公开开庭审理了本案。上诉人龙颐公司的法定代表人金吉凤及其委托代理人陈平、游小强以及被上诉人杨华及其委托代理人张宏林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：杨华系重庆市涪陵区龙潭镇某某居委5组原杨家祠堂居民，龙颐公司于2010年5月10日成立，经营范围为：房地产开发（凭资质证书执业）；房地产营销策划；房地产中介服务。2010年，因龙潭镇项目建设需要拆除杨家祠堂，重新改扩建，龙颐公司于2010年12月29日与杨华签订了《房屋拆迁补偿安置合同》，其中约定：1、归还一层门面面积为24.33平方米，归还住宅面积为90平方米。2、还房为拆迁方在拆除杨家祠堂重建房屋中最先修建好的房屋栋中选择，因拆迁户多，拆迁方选择的户型均由在本栋楼层中所有拆迁户以抽签方式选择；3、还房的水、电、气、闭路等均由拆迁方安装至主道进户门口，其进户的上户费及其上户的相关费用均由被拆迁方负责（一层单间房屋的水、电、气拆迁方不负责立户和安装，由被拆迁方自行解决）；4、所还房屋的装饰与设施为清水房（其中进户防盗门由被拆迁方自行解决），被拆迁方要配合拆迁方按照规定完善相关批建手续，在2011年12月30日前按约定标准交房与被拆迁方；5、被拆迁的房屋按本合同规定应还被拆迁人的房屋面积发生差异时，按以下统一方式进行互补，并同时结清产权调换差价：如还房面积低于应还面积小于30平方米（不含30平方米）时，拆迁方按差房面积以1200元／平方米补偿给被拆迁方，如超出30平方米以上时，拆迁方只按还房方式处理，如还房超面积10平方米（不含10平方米）以内，被拆迁方按1200元／平方米付款给拆迁方，还房超出10平方米以上者，被拆迁方按市场价补费给拆迁方［注：一层单间换房标准：应还面积在120平方米以内（含120平方米）的只能还一间，应还面积在120平方米以上的，只能还一层两间（一层单间面积在17-23平方米以内）］；6、还房面积超出本协议面积之外的面积，�拆迁方按拆迁方要求支付给拆迁方并付清，并按相关规定缴纳相关税费；7、被拆迁方被拆除的房屋的装饰、设施等均不予以补偿和赔偿；8、拆迁方未按照约定时间交房与被拆迁方的，逾期不能交房的，拆迁方应在过渡期满15天前通知被拆迁方，按本协议支付每户300元／月的过渡补助费。杨华及龙颐公司委托代理人陈平均在该合同上签字，并由龙颐公司加盖公章。2011年1月15日，杨华与龙颐公司再次签订《房屋拆迁补偿安置补充协议》，其中约定：被拆迁方必须将拆迁房屋于2011年1月23日内腾出交于拆迁方，能确保拆迁方于2011年1月26日能正常拆迁，否则由此造成的一切后果均由被拆迁方自行负责。
2011年3月17日，重庆市涪陵区发展和改革委员会作出《关于涪陵区龙潭镇安置房立项的批复》（涪发改委发（2011）165号），同意龙潭镇安置房立项，总建筑面积为10000平方米，项目总投资估算为1000万元。2011年9月23日，重庆市涪陵区发展和改革委员会作出《关于同意调整龙潭镇安置房建设规模的函》（涪发改委函（2011）146号），原则上同意安置房增加建设规模12131.4平方米，增加安置户68户，增加投资2000万元，其他建设内容不变。2011年11月7日，重庆市涪陵区发展和改革委员会作出《关于同意龙潭镇安置房项目更名的批复》（涪发改委发（2011）736号），同意将上述批复与函中同意的龙潭镇安置房更名为涪陵区龙潭镇杨家祠堂安置房。2011年12月5日，涪陵区规划局作出地字第500102201100547号《建设用地规划许可证》，许可用地单位为涪陵区龙潭镇人民政府，用地项目名称为杨家祠堂安置房，用地面积为8000平方米。2012年12月21日，涪陵区规划局作出建字第500102201200117号《建设工程规划许可证》，许可建设单位为重庆市涪陵区龙潭镇人民�府，建设项目名称为杨家祠堂安置房，建设规模为19886.19平方米。2012年12月24日，涪陵区城乡建设委员会作出500102201212240101号《建筑工程施工许可证》，许可建设单位为重庆市涪陵区龙潭镇人民政府，工程名称为龙潭镇杨家祠堂安置房工程，建设规模为19428平方米，合同价格1582.1万元，设计单位为重庆新际建筑工程设计有限公司，施工单位为重庆江科建筑工程有限公司，监理单位为重庆大恒建筑设计有限公司，工程内容为A栋-1F-5F、B栋18F基础、主体初装修等工程内容，项目经理任大凤。2012年10月19日，双方再次签订《协议》，其中约定：1、杨华旧住房面积90平方米，龙颐公司在还房安置时由龙颐公司安置套内面积120平方米的住房面积，按面积计算找补（除电梯公摊不计算给杨华外，其余公摊由杨华承担）；2、龙颐公司在安置杨华住房时，将在龙颐公司的安置房中选择�意一套住房，如果所选的住房已售完，那么由龙颐公司无条件协调给杨华（B栋1-6层范围内）；3、龙颐公司清理杨华父亲杨永全的柴房面积5平方米是否计算，如果已计算就不递增，反之就应递增5平方米的住房面积。杨华及被告龙颐公司委托代理人陈平均在该协议上签字，并由龙颐公司加盖公章。龙颐公司作为参建方实际施工建设龙潭镇杨家祠堂安置房工程，于2014年6月完工，并由其实际占有管理。同时，龙颐公司为杨华等统一安装了防盗门。2014年8月11日，龙颐公司向杨华以邮政快递EMS形式发出接房通知书，以杨家祠堂安置房已完工并于2014年7月1日即具备交房条件为由，通知杨华等人于2014年8月14日到“龙颐·金凤苑”（即杨家祠堂安置房）B栋一层2号抽签选房，但在抽签时因就面积差互补价款标准、其他费用缴纳等问题无法达成一致协议而未能抽签选房。之后经龙�镇政府组织协调，2014年9月10日，龙颐公司再次形成还房方案，并定于同月20日抽签选房。2014年9月20日，杨华等人进行了抽签选房，杨华选取了B幢2－4号（建筑面积114.53平方米）住房1套、A幢1－5号门面1间（建筑面积24.61平方米）。杨华自行占有了B幢5－4号房屋。杨华于2015年1月5日诉至一审法院，请求判决：1、龙颐公司将位于重庆市涪陵区龙潭镇杨家祠堂B幢5－4号1套住房和A幢1－5号门面一间交付杨华使用；2、由龙颐公司负责上述住房的水电气闭路安装至主道进户门口，但在庭审中增加请求为并开通；3、由龙颐公司支付杨华从2014年1月起至正式交房时止按300元／月计算的住房过度补助费及一间门面按每间2500元／月计算租金补偿费。4、由龙颐公司补偿杨华尚差住房面积款87500元。
另查明，杨家祠堂安置房因土地征用手续等问题，致使至今未能验收，房屋产权亦未能办理。一审庭审中，龙颐公司提交了杨家祠堂安置房分层建筑测绘面积汇总表，杨华等人的诉讼代表人均表示认可该面积。根据涪陵区相关规定标准，每户上户水费、上户电费、上户天然气费分别为1600元、660元、3500元，杨华等对此标准无异议，但主张原有户头应予以相应抵补，龙颐公司已负责将杨家祠堂安置房除闭路外的水、电、气均安装至了主道进户口并可以使用，但双方仍因费用清算交补等问题无法达成一致，龙颐公司遂采用将水、电、天然气上锁方式未予开通。
龙颐公司在一审中答辩称：该安置房所有手续都是龙潭镇人民政府办理的，龙颐公司本身没有拆迁资格。该房屋也是于2014年6月已经达到了交付条件，并通知交房，故住房过渡补助费应当计算截止到此时。龙颐公司已经按照合同约定及规划要求将水电气闭路安装到了主道进户口，但因�杨华未交清相关费用而将其上锁未予开通。杨华的经济损失是不存在，不予认可。根据合同约定，杨华应当承担水电气闭路的上户相关费用，龙颐公司为需要购买的变压器以及预存电费等设施设备，按全部建筑面积折算后为52元／平方米，应当由杨华负担7235.28元。杨华多出的住房面积超过10平方米部分按照市场价每平方米2998元进行计算，同时杨华还应当缴纳防盗门费用1380元（1380元／樘×1樘）、配套水费1600元（1600元／户×1户）、配套电费1320元（660元／户×2户）、门面预存电费349.46元（14.20元／平方米×24.61平方米）、配套气费3500元（3500元／户×1户）、代收大修基金9697元（75元／平方米×114.53平方米＋45元／平方米×24.61平方米），扣除应付的住房过渡费1800元和门面租金补偿费7200元后，即总计杨华还应当支付龙颐公司74283元。
一审法院认为，龙颐公司与杨�签订的《房屋拆迁补偿安置合同》及《房屋拆迁补偿安置补充协议》是双方意思表示真实一致的情况下达成的，规范着双方的权利义务，杨华也已按照协议切实履行了自己的义务，拆除了自己原有房产，龙颐公司也已实际完成杨家祠堂安置房建设及抽签还房等其他约定义务，故虽然因龙颐公司既未取得拆迁资格，该建设用地也未依法征收，而导致该协议相应对外部分不能产生应有效力，但作为规范双方权利义务的协议部分在双方之间仍具有相对效力，双方仍应当按照该部分约定履行各自义务。对于房屋交付使用问题。因龙颐公司系杨家祠堂安置房的实际占有管理者，且系拆迁安置的组织实施者，故杨华仅要求将自己抽选房屋交付给其居住使用的请求应予支持。对龙颐公司提出的其并非业主而不承担交付义务的辩称不予采纳。对于应当交付使用的房屋，杨华虽主张为杨家祠堂安置房B幢5-4号，但在2014年9月20日的实际抽签选房时已经实际对双方于2012年10月19日达成的关于在B幢1-6层范围内任意选房的约定进行了变更，且杨华也已实际占有B幢2-4房屋，故应当以杨华签字确认的抽签房B幢2-4为准。关于配套水、电、天然气安装及开通问题。根据双方合同约定，龙颐公司应当安装至主道进户口的水、电、天然气等，理应为可以开通使用的，如杨华等未按照约定支付龙颐公司已经代为支付的上户费及上户相关费用时，则龙颐公司可以通过协商直至诉讼等方式进行追偿，且杨华等也并未否认应由其缴纳上户费及上户相关费用，而主要是否认缴纳龙颐公司提出的分摊每平方米52元的电力设施设备费，故龙颐公司采用将已安装至主道进户口的水、电、天然气上锁来防止杨华等开通使用，显属方式不当，应当予以解锁。关于住房过渡补助费问题。根�合同约定为逾期不能交房时给予每户每月300元的过渡补助费，龙颐公司虽然通知杨华等于2014年8月14、15日进行选房，但在选房时因要求杨华等缴纳费用发生争议而导致选房失败，之后于同年9月20日再次组织选房后仍未实际交付，且因上述争议未开通水、电、天然气等，致使杨华等也无法实际入住，其无住房状态一直持续，故仍应当由龙颐公司继续支付该项费用，对于龙颐公司提出的应当计算至2014年6月时止的辩称理由，无事实依据而不能成立，不予采纳。对于门面租金补偿费问题。双方按每间门面每月900元的标准以实际行为履行到2013年12月，故仍应当按此标准支付至交付时止。而本案中，双方于2014年9月20日即通过抽签形式确定了杨华使用的门面为A幢1-5，但龙颐公司未实际履行交付义务，故龙颐公司应当承担由此造成的门面租金损失，即应当按照当地市场价支付至�际交付时止。杨华提出按照每间门面每月2500元的标准计算，未提供相应证据予以证明，不予采纳。结合杨家祠堂安置房项目中其他被拆迁人关于门面租金补偿费的约定可知，该每间门面每月900元系按实际租金的80%进行计算的，可见实际租金应为1125元，对此予以确认，即由龙颐公司自2014年1月至2014年9月20日止按照每月900元标准支付门面租金补偿费，自2014年9月20日开始至实际交付之日止按照每月1125元支付门面租金补偿费。关于房屋面积差补偿问题。根据合同约定，还房面积低于应还面积30平方米时，由龙颐公司按差房面积以1200元／平方米进行补偿，差房面积超出30平方米以上时，只按还房方式处理。关于杨华应得住房面积问题，双方于2012年10月19日再次以《协议》的形式进行了变更，变更为由龙颐公司归还套内面积120平方米，根据B幢2-18层分摊系数0.2096折算为建�面积为151.82平方米［120平方米÷（1-0.2096）］，则龙颐公司尚差住房面积为37.29平方米。对此差房面积龙颐公司未能够进行还房处理，故应认为对此超出30平方米部分仍应当按照市场价进行计算。龙颐公司主张按照2014年6月市场价2998元进行计算，因该市场价约定的时间节点应当为还房面积确认时，因一旦还房面积确认，则面积差就已经固定，互补价款也就确定，故应当按照2014年9月20日抽签选房时的市场价作为节点。而双方均未能提供相应证据证明市场价的情况，结合庭审中双方陈述及本案、本地区等具体情况，应认为以2500元／平方米为标准较为符合客观实际，故应酌情确定2014年9月20日市场价为2500元。因此，扣除门面超还面积0.28平方米应补偿价款后，龙颐公司还应支付杨华房屋面积差补偿款53360元。对于龙颐公司提出的杨华还应当向其缴纳配套电力设施设备费7235.28�、防盗门费用1380元、配套水费1600元、门面预存电费349.46元、配套电费1320元、配套气费3500元、代收大修基金9697元，因系针对杨华提出具有独立性的诉讼请求，但其并未相应地提起反诉，故对此不予审理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、第六十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第一百零七条、《最高人民法院﹤关于适用中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零五条之规定，判决：一、重庆龙颐房地产发展有限公司于本判决生效后立即将涪陵区龙潭镇杨家祠堂安置房B幢2-4号住房、A幢1－5号门面交付杨华使用，并立即将已安装至主道进户口的上述住房的水、电、天然气解锁。二、重庆龙颐房地产发展有限公司于本判决生效后立即向杨华支付自2014年1月1日起至2014年9月20日止按照每月900元计算的门面租金补偿费7800元，同时支付自2014年1月起按照每月300元计算的住房过渡补助费、自2014年9月21日开始按照每月1125元的标准计算的门面租金补偿费至将上述住房、门面交付使用并解锁水、电、天然气之日止。三、重庆龙颐房地产发展有限公司于本判决生效后10日内向杨华支付尚差房屋面积补偿款53360元。四、驳回杨华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2802元，减半收取1401元，由重庆龙颐房地产发展有限公司负担1100元，由杨华负担301元。
上诉人龙颐公司不服上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决中第一、二、三项并依法改判。其主要事实和理由是：1、一审判决上诉人“立即将已安装至主道进户口的上述住房的�、电、天然气解锁”缺乏事实依据。根据双方签订的《房屋拆迁补偿安置合同》中约定上诉人已履行完毕了合同的内容，被上诉人没有缴纳相关费用才导致设备没有使用，并非上诉人加锁导致，故一审判决超越了合同约定范围作出裁判应当撤销。2、被上诉人不按合同约定的义务支付面积差补偿款，应自行承担未按期接房的过渡补助费及门面租金补偿费的责任。本案中安置房已经在2014年6月30日具备交付条件，上诉人已通知被上诉人接房，但被上诉人迟迟不办理接房手续，被上诉人在确定房屋后没有将房屋价差款支付给上诉人，上诉人没有向被上诉人交房的责任应由自己承担，而一审判决在避而不谈先后履行顺序的前提下，判决上诉人承担相应期限的过渡补助费与门面租金补偿费是与事实不符。3、上诉人与被上诉人于2012年10月19日签订的《协议》系上诉人受胁迫所签订，根据《中华人民共和国合同法》的规定，该协议依法予以撤销。被上诉人于2014年9月20日抽签所确定的房屋为B2－4，根据双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》确定应还房面积为114.33平方米，多还24.81平方米，故被上诉人应向上诉人支付房屋面积补偿款49165元。
杨华答辩称：上诉人认为只将水、电、气安装至主道进户口就已经完成合同约定的内容则与事实不符，至今被上诉人的水、电、气都未开通。2014年6月安置房并不具备交付条件，房屋的交付必须是经过竣工验收合格后才具备交付条件，上诉人并未举示验收合格的手续，因此一审判决认定过渡补助费应支付到解锁之日止是正确的。由于抽签时上诉人差被上诉人的房屋，并且上诉人回避了第二此抽签，因此，上诉人没有房屋才占了一套房屋，并且该占的房屋与被上诉人应得的房屋面积相符合，因此，一�判决其使用该房屋正确。
龙颐公司在二审中向本院提交了下列证据：1、《重庆龙颐房地产发展有限公司关于要求严肃查处部分拆迁户违法行为的报告》，拟证明龙颐公司于2014年9月25日向龙潭镇人民政府作出的杨明及其兄弟等拆迁户于2014年9月24日强行进入杨家祠堂安置住房B栋2层及以上楼层房屋，并将上述住房的门锁锁芯更换的情况汇报。2、《重庆龙颐房地产发展有限公司关于杨明及其有关人员违法撬门情况统计的报告》（龙颐地产司文（2014）04号），拟证明龙颐公司于2014年10月16日向龙潭镇政府、龙潭镇派出所作出的关于杨明及其他人员对杨家祠堂B栋2层及以上几层楼房撬门换锁情况的统计报告。被上诉人的委托代理人质证认为，对两份报告的真实性无异议，拆迁户换锁是事实，但并未搬进去住。
本院二审查明：龙颐公司与重庆市涪陵区龙潭镇人民政府自愿达成案外协调处理意见即杨家祠堂安置房拆迁户23户（包括潘延平、陈长军2户）中每户1套住宅房屋的水、电、气上户开通费用由龙潭镇人民政府协调落实，如龙颐公司已向相关部门缴纳该费用，由龙潭镇人民政府负责协调落实返还给龙颐公司。龙颐公司表示在2015年12月31日前完成消防设施安装等其他单项收尾工程，确保杨家祠堂安置房达到验收条件。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，由于历史遗留原因，杨家祠堂安置房因土地征用手续等问题，至今未能取得验收合格等手续，但龙颐公司承诺在2015年12月31日前完成消防设施安装等其他单项收尾工程，确保该安置房能够达到验收条件，因此，对被上诉人占有已通过抽签方式取得的房屋确定为已交付的房屋。杨华在2014年9月20日的实际抽签选房时选中B栋2－4视为实际对双方于2012年10月19日达成的关于在B幢1-6层范围内任意选房的约定进行了变更，且杨华也已经实际占有该房屋，一审法院认定交付房屋应以杨华签字确认的抽签房B幢2-4为准并无不当。尽管被上诉人已经实际占用了抽签所选之房，但上诉人应在2016年1月30日前向被上诉人履行完毕交付房屋及门面的相关手续。
关于住房过渡补助费的问题。依据二审中上诉人所举示的新的证据，可以认定被上诉人等拆迁户已于2014年9月24日抽签选房后，于2014年12月30日前更换了所选房屋的门锁锁芯并占有使用该住房，因此，应当认定龙颐公司于2014年12月30日前交付了应还之房，龙颐公司应当支付过住房过渡补助费按每月300元从2014年1月至2014年12月31日止。
关于门面租金补偿费的问题。因上诉人和被上诉人约定按每间门面每月900元的标准以实际行为履行到2013年12月，�双方在2014年9月20日通过抽签形式确定了被上诉人使用的门面为A幢1－5，龙颐公司未实际履行交付义务，应承担由此造成的门面租金损失，一审法院根据杨家祠堂安置房项目中其他被拆迁人关于抽签后租金补偿费的约定认定实际租金为1125元并无不当，但由于被上诉人等拆迁户已于2014年12月30日后已实际占有使用该门面，故门面抽签后的租金补偿费应计算至2014年12月31日止。另外，上诉人提出其于2012年10月19日与杨华所签订的《协议》系受协迫，但其未提供证据证明其受协迫的事实，故本院对该主张不予支持。
根据双方合同约定，还房面积低于应还面积30平方米时，由龙颐公司按差房面积以1200元／平方米进行补偿，差房面积超出30平方米以上时，只按还房方式处理。因双方于2012年10月19日再次以《协议》的形式对上述合同进行了变更，变更为由龙颐公司归还套内面积120平方米，根据B幢2-18层分摊系数0.2096折算为建筑面积为145.152，杨华抽签所选之房为114.53平方米，龙颐公司还差杨华30.622平方米，依照约定超过30个平方只按还房处理，故龙颐公司只能还房给被上诉人，待双方确定还房面积后再确定房屋面积差补偿款。因此，被上诉人请求龙颐公司补偿住房面积款87500元的主张，本院不予支持。
综上所述，因本案二审中出现新证据，导致一审判决认定的事实发生变化，应予改判。根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市涪陵区人民法院（2015）涪法民初字第00798号民事判决。
二、重庆龙颐房地产发展有限公司在2016年1月30日前向杨华履行完毕交付B幢2-4号住房及A幢1－5号门面的相关手续。
三、重庆龙颐房地产发展有限公司于本判决生效后立即向杨华支付自2014年1月1日起至2014年9月20日止按照每月900元计算门面租金补偿费7800元，自2014年9月21日至2014年12月31日止按照每月1125元的标准计算门面租金补偿费3375元，同时支付自2014年1月起至2014年12月31日止按照每月300元计算的住房过渡补助费3600元。
四、驳回杨华的其他诉讼请求。
一审案件受理费2802元，减半收取1401元，由重庆龙颐房地产发展有限公司负担1100元，由杨华负担301元。二审案件受理费2802元，由重庆龙颐房地产发展有限公司与杨华各负担1401元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈中林
代理审判员 李 川
代理审判员 杨 洋
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 赵许梅