广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第1595号
上诉人（原审被告）：东莞常平昆达纸浆模塑设备制品有限公司，住所：广东省东莞市常平镇九江水村。
法定代表人：麦绍祺。
委托代理人：贺文华，广东祁增颢律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：甘兵，男。
委托代理人：黎柏铖，东莞市常平镇法律服务所法律工作者。
原审第三人：合康包装材料（东莞）有限公司，住所：广东省东莞市常平镇九江水村。
法定代表人：余厚彦。
上诉人东莞市常平昆达纸浆横塑设备制品有限公司（以下简称昆达公司）与被上诉人甘兵、原审第三人合康包装材料（东莞）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第3603号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
甘兵于2013年6月20日因本案向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认合康发展有限公司与昆达公司签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同书》（以下简称案涉租赁合同）无效；2、昆达公司立即迁出原合康发展有限公司的厂房及宿舍；3、昆达公司从2013年9月份开始，按月租金67500元计算至昆达公司实际搬迁日止。
原审法院经审理查明，合康包装材料（东莞）有限公司于2009年2月17日与昆达公司签订厂房租赁合同，合同约定合康包装材料（东莞）有限公司将位于东莞市常平镇九江水原合康厂厂房出租给昆达公司，建筑面积10500平方米，租赁期限从2009年3月1日至2019年2月28日，租金从2013年3月份起按6元／平方米计算。另，2012年3月22日，合康包装材料（东莞）有限公司代理人余厚彦将原合康厂宿舍出租给昆达公司，租期从2012年4月1日至2019年2月28日，每月租金为4500元。
后合康发展有限公司将上述租赁物转让给甘兵，双方于2013年3月26日签订了转让协议，并于2013年4月9日通知昆达公司，并经三方签名确认。昆达公司至今未拖欠甘兵租金。
另，原审法院发函给东莞市常平镇规划管理所及东莞市常平镇城建办，调查了解案涉租赁物是否有办理相关报建或规划手续。后上述机构提供了东莞市建筑工程竣工验收证书、东莞市建设工程施工执照到庭，该证据显示九江水合康塑胶五金厂于1997年有就2200平方米的建筑施工面积进行报建，东莞市建设委员会、东莞市常平镇建设工程质量安全监督组有颁发施工执照及对工程进行竣工验收。
原审法院认定以上事实的依据有：厂房租赁合同、厂房租赁合同书、厂房转让协议书、确认书、调查函、东莞市建筑工程竣工验收证书、东莞市建设工程施工执照以及原审法院的庭审笔录等。
原审法院认为，第三人合康包装材料（东莞）有限公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利。
本案属于租赁合同纠纷，由于甘兵已从第三人处购买了案涉租赁物，且甘兵与第三人及昆达公司就案涉租赁物的转让情况进行了书面确认，因此，甘兵与昆达公司之间形成了新的租赁合同关系。第一次庭审后，原审法院依法向东莞市常平镇规划管理所及东莞市常平镇城建办发函调查案涉租赁物的相关情况，经上述机构提供的资料显示，案涉租赁物中仅有2200平方米建筑面积的厂房有办理相关报建及竣工验收，剩余的厂房及宿舍均未查明有办理相关建设许可证，由于案涉10500平方米的厂房系作为整体进行出租的，而宿舍也系作为经营的配套设施，从租赁合同的整体性和合同目的考虑，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。…”之规定，原审法院认为甘兵与昆达公司之间的厂房及宿舍租赁合同无效。
因甘兵与昆达公司之间的租赁合同无效，依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，昆达公司应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，昆达公司应按照合同约定的租金标准即67500元／月（6元／平方米／月×10500平方米＋4500元／月）向甘兵支付占有使用费直至昆达公司实际搬离案涉租赁物之日止。因昆达公司未拖欠甘兵租金，故甘兵提出支付租金的诉请，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决：一、确认甘兵与东莞常平昆达纸浆模塑设备制品有限公司之间签订的案涉租赁合同无效；二、东莞常平昆达纸浆模塑设备制品有限公司于判决发生法律效力之日起五日内搬离案涉租赁物；三、驳回甘兵的其他诉讼请求。本案一审案件受理费100元，由昆达公司负担。甘兵已预交案件受理费100元。
上诉人昆达公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院根据东莞市常平镇规划管理所及东莞市常平镇城建办提供的资料认定案涉租赁物仅有2200平方米面积厂房有建设许可证是错误的。东莞市常平镇规划管理所及东莞市常平镇城建办提供的资料显示九江水合康塑胶五金厂于1997年时对2200平方米的建筑进行报建及工程竣工验收，但这不代表其余建筑面积的厂房没有办理相关的建设许可证，有可能东莞市常平镇规划管理所及东莞市常平镇城建办没有提供完整的资料，原审法院未查明事实而认定剩余的厂房及宿舍均未办理相关建设许可证。恰恰相反，昆达公司提供的案涉租赁合同能够证明案涉约10500平方米的租赁物已办理相关建设许可证，因为消防合格的前提条件是房屋具备建设规划许可证及图纸。（二）原审法院判决案涉租赁合同无效违背了诚实信用原则，也不利于社会经济生活。昆达公司与合康包装材料（东莞）有限公司于2009年2月17日、2012年3月22日签订的案涉租赁合同是双方真实意思表示，且双方履行多年，至今未违反合同约定的情形，甘兵受让案涉厂房及宿舍后也与昆达公司、合康包装材料（东莞）有限公司三方对案涉租赁合同进行了重新确认，并要求昆达公司自2013年4月份始向甘兵交租金，说明甘兵是认可案涉租赁合同效力的，而现在甘兵以案涉租赁合同未依法办理建设工程报建手续为由要求确认案涉租赁合同无效，显然违背了诚实信用原则。在东莞市内，由于历史原因，类似案涉房屋租赁比比皆是，法院判决合同无效会引起社会经济生活的混乱。（三）原审法院认定案涉租赁合同整体无效是错误的。即便案涉租赁物仅有2200平方米面积厂房有建设许可证，剩余厂房和宿舍没有办理相关报建手续，那么案涉租赁合同也是部分有效部分无效，有证部分的房屋和其他房屋是独立使用，可分开的，2200平方米有证部分的厂房没有违反法律规定，应属合法有效的合同。（四）昆达公司在原审期间将《消防验收合格的意见》作为证据提交，但原审法院并未对该证据作出任何评述，回避了该证据。（五）昆达公司与合康包装材料（东莞）有限公司签订案涉租赁合同的时候缴纳了20万元的押金，合康包装材料（东莞）有限公司转让案涉租赁物给甘兵的时候亦将该押金一并转让给甘兵，原审法院在确认案涉租赁合同无效的情况下，应当对此押金一并作出处理。（六）2009年9月1日实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》不适用于本案。综上，请求本院：1、撤销原审判决第一、二项。2、改判驳回昆达公司的全部诉讼请求。
被上诉人甘兵、原审第三人合康包装材料（东莞）有限公司未在法定期限内提交书面答辩意见。
本院经审查查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对昆达公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院作如下分析：
关于案涉租赁合同的效力问题。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十五条规定，本解释施行前已经终审的，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。本案并不属于上述条款规定的情形，而且三方当事人确认案涉租赁合同在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》颁布实施之后，故本案应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。其次，本案的租赁标的为厂房和宿舍，建筑面积约为10500平方米，现有证据仅证实2200平方米建筑面积有建筑工程竣工验收证书，剩余厂房及宿舍均没有进行任何报建手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉租赁物大部分面积未取得房地产权证或建设工程规划许可证，已违反法律、行政法规的强制性规定，虽然案涉租赁物部分面积有建筑工程竣工验收，但考虑到租赁案涉厂房和宿舍作为整体出租用于生产经营，租赁物不具有可分性，不宜作部分有效、部分无效的认定，故案涉《房地产租赁合同》整体应认定为无效合同。最后，虽然昆达公司提供了案涉租赁物的《消防验收合格的意见》，但该意见只能说明租赁物已符合消防安全的条件，而建设工程规划许可证则是反映建筑工程符合城市规则要求，许可建设单位建设工程的法律凭证，建设工程规划许可证颁发目的是解决建设活动的合法性问题，故《消防验收合格的意见》并不能等同于取得建设工程规划许可证的法律效力。综上分析，原审法院认定案涉租赁合同整体无效合法正确，本院予以维持。
关于押金的问题。由于昆达公司并未在原审期间就押金问题提起反诉，原审法院并未就押金的问题进行处理并无不当，昆达公司可另行主张。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。昆达公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由昆达公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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