北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）通民初字第787号
原告（反诉被告）王秀艳，女，1969年9月29日出生。
委托代理人张勇，北京宣言律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京中天顺通房地产开发有限公司，住所地北京市通州区永顺镇潞苑南里3号院17-1-115号。
法定代表人钱炳良，总经理。
委托代理人刘静，女，1982年12月8日出生。
委托代理人黄文，女，1986年9月24日出生。
原告（反诉被告）王秀艳（以下简称原告）诉被告（反诉原告）北京中天顺通房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张连峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人张勇，被告的委托代理人刘静、黄文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2010年11月5日与被告签订北京市商品房预售合同，合同编号为Y1091126号。原告购买被告位于北京市通州区永顺镇的住宅及配套项目珠江国际家园3#地3#住宅楼1层1单元104号房屋，小区名称是珠江拉维家园，合同价款1621991元。被告交房后，原告发现被告所交房屋装修粗糙，材质低劣，和被告承诺的装修标准存在巨大的差距，并且房屋存在设计缺陷、主体工程存在严重质量问题，外墙面脱落，外墙保温层使用易燃物，楼基塌陷，室内墙体歪斜等已经严重影响到了原告的正常居住。
原告认为，被告应依据合同约定履行质量保证义务和质量瑕疵担保义务。被告所交付的房屋虽然取得了竣工验收，但并不代表其没有质量问题。被告对3000元装修标准的允诺明确具体，属要约，应视为合同内容。被告应补偿原告承诺装修价值与实际装修价值的差价。被告未达标准交付房屋的行为属于违约行为，应向原告支付自房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止的房屋租金损失及其它损失。被告在原告购买的房屋所在楼栋上使用了不符合规定的外墙保温材料，应予更换。原告现诉至法院，请求依法判令：1、被告依据合同约定及法律规定的标准，修缮房屋和装修的质量缺陷；2、被告向原告支付承诺装修价值与实际装修价值差额款139726.97元，计算方法为（承诺装修标准3000元∕㎡－鉴定的实际装修价值）×房屋面积；3、被告自房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按照3200元∕月的标准，赔偿原告房屋租金损失，暂计算至2013年9月4日，共48000元；4、被告赔偿原告误工费30000元、交通费5000元；5、被告赔偿原告因平层变为地下跃层所造成的损失30万元；（2—5项诉讼请求合计：522726.97元）6、被告将原告所购买3号楼的外保温材料更换为燃烧性能为A级的材料；7、被告承担本案的各项诉讼费用。
被告答辩并反诉称：被告不认同原告提出的质量问题，若原告在使用过程中发现房屋质量有问题且非人为因素导致并在保修期内的，被告同意维修。原、被告签署的商品房预售合同中从未表明被告所建造房屋的精装修造价为2500-3000元／平方米，原告索要装修差价款没有合同依据。根据合同第十八条约定，出卖人发布的广告、宣传册、沙盘等资料均为要约邀请，出卖人对买受人的任何承诺和要约邀请均以政府批准文件、预售合同及附件、本补充协议约定为准。即便被告有过什么宣传行为，也不构成要约。此外，原告所购房屋未进行鉴定。诉争房屋交付前产生的损失，被告已经按合同约定支付，不存在再次支付租金的情形。被告交付房屋后，原告不存在租金损失，不同意支付此项费用。误工费、交通费不存在，原告索要此项费用无事实依据。房屋装修问题及楼宇质量问题：（1）外保温材料符合国家规范。（2）地基沉降符合设计沉降系数，已向法院提交第三方检测记录，证明被告所述属实。（3）被告所用窗户材质为断桥铝中空玻璃窗，已向法院提交相关检测证明被告所述属实。（4）被告所安装的室内门材质属于实木复合门。（5）被告所安装地板材质符合合同约定，属于实木复合地板。（6）被告窗台防护措施并无不当，不同意增加防护栏。（7）合同附件六未明确约定厨房、卫生间吊顶为铝塑板还是石膏板材质，原告要求将吊顶更换为石膏板无合同依据。不同意原告的诉讼请求。
被告反诉称，原告与被告于2010年11月5日签订商品房预售合同，根据合同约定，原告按时支付了首付款，但是却迟迟不予办理按揭手续，直至2012年3月30日才将按揭款支付到位，严重违反了合同附件五第2条的约定，另外根据合同附件八第十三条约定，原告应当在合同签订之日（2010年11月5日）交纳办理产权相关费用及资料，但是直至开庭之日原告尚未交纳，违反合同约定，除应及时交纳上述费用外还应当承担逾期交纳的违约责任。鉴于原告的违约情形，被告向原告发送取消购房优惠函，原告应当自通知之日起七日内交纳购房优惠款。被告反诉要求法院依法判令：1、原告支付被告延期交纳按揭贷款违约金1030560元（自2010年12月30日至2012年3月30日共456日，每日按未付款1130000元的千分之二计算，合同附件五第2条第三款第一项）；2、原告支付被告购房优惠款296384元；3、原告支付被告专项维修基金18866元、契税24562元、房屋登记费80元、产权印花税5元、面积补差款15488元，共计59001元；4、原告支付被告延期交纳办产权资料及费用违约金125704.3元（暂自2010年11月5日至2012年12月19日共775日，每日按合同总房款万分之一计算，直至履行完毕之日止）；5、原告支付逾期收房违约金30000元。诉讼费由原告负担。
原告就被告的反诉答辩称：迟延付款的事实不是因原告的违约行为所造成，原告不应承担违约责任。本案被告向原告反诉主张违约金的请求已过诉讼时效，不应得到支持。原告的贷款过程中，所有过程、流程以及贷款银行均是由被告指定，并按照被告的要求去做，原告对贷款银行没有选择权，只能由被告指定与被告有合作关系的银行去申请贷款。原、被告双方都无法确定贷款能否得到审批、批贷时间及放款时间。在签署合同和申请贷款过程中，被告并没有告知原告对本条的违约责任或对原告进行应有的提示和解释义务，对贷款申请直至放款的时间也没有告知原告，也就是说原告根本不知道申请贷款后，能不能在合同约定的45天到达被告的账户。如果原告的贷款申请没有审核通过，被告继续为原告指定其他的贷款机构申请贷款，而不是告知原告违约，也没有依据合同约定解除合同。依据相关规定，为了减轻借款人不必要的利息负担，银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。原、被告在签署商品房预售合同时，被告的房屋只打了地基，即便是45日后也不可能封顶，也就是说，在签订合同时，被告明知其房屋封顶的时间，只有在封顶后银行才会发放贷款。被告并没有给予原告购房优惠，房款优惠只是被告的销售手段或销售策略，原告不应向被告支付购房优惠款。原告已按照合同约定的时间向被告交纳了办理产权证明的资料，并不存在违约事实，不应承担违约责任。原告没有交纳办理产权证的相关费用，是因为被告的违约行为所导致，因此原告也不应承担迟延交纳相关费用的违约责任。原告应在被告履行交付无质量问题房屋的义务后履行交纳相关费用的义务，同时，原告亦不应承担逾期收房的违约金。不同意被告的反诉请求。
经审理查明：2010年10月31日，原告与被告签订楼宇认购书，约定原告购买珠江拉维家园西区3座1-104号房屋，建筑面积92.91平方米，该物业原价格为1918375元，该认购书有如下内容“如参加搜房团购活动，可享受团购优惠，优惠后总房款1638375元”。
2010年11月5日原告与被告签订北京市商品房预售合同（以下简称合同），约定原告购买被告位于北京市通州区永顺镇的住宅及配套项目珠江国际家园3#地3#住宅楼1层1单元104号房屋（以下简称104号房屋），预测建筑面积92.91平方米，合同价款1621991元，小区名称是珠江拉维家园。合同约定被告在2011年12月20日前向原告交付104号房屋，逾期在180日内的，自交付期限届满之次日至实际交付之日止，被告按日支付已付房款万分之一的违约金。
合同附件一房屋示意图显示104号房屋南卧室外有“折线”标示，被告称“折线”标示即代表有地下跃层，原告表示不认可，原告称购房时被告未告知自己有地下跃层，原告称自己有恐高症，但并未提供证据证明。合同附件六：装饰和设备标准的约定1、保温材料：聚苯板；2、外墙：涂料；3、内墙：涂料、局部空间（内阳台）瓷砖；4、顶棚：涂料；5、室内地面：地砖／实木复合地板／局部石材波打线；6、门：入户门为高级防盗门，室内门为实木复合门，阳台为铝合金门；7、窗：外窗为铝合金断桥中空玻璃窗；8厨房：地面：瓷砖，墙面：瓷砖，顶棚：吊顶，厨具：整体橱柜、燃气灶台和抽油烟机微波炉；9、卫生间：地面：瓷砖／局部石材，墙面：瓷砖／马赛克／石材踢脚，顶棚：吊顶，洁具：卫生洁具。合同附件八第十八条：出卖人发布的广告、宣传册、沙盘等资料均为要约邀请，出卖人设置的样板间，仅为出卖人为便于购房人了解商品房布局及使用功能而提供的简单示意，该样板间的装修、设备、设施及室内陈列的家具、装修物品、电器等，除非特别标明为“交房标准”等字样，否则均不包含在房价和交付范畴之内，不构成买受人所购商品房内初装修或精装修的构成部分，也不构成出卖人对买受人所购商品房及所购商品房装修效果的任何承诺，出卖人对买受人的任何承诺和要约邀请均以政府批准文件、合同及其附件、本补充协议约定为准。合同附件五第二条商业贷款约定：（3）买受人逾期支付贷款部分款项的，出卖人有权选择以下方式处理：①合同签订之日起四十五日内，买受人申请的商品房担保贷款仍然未能到达出卖人帐户的，视为买受人逾期支付贷款部分款项，买受人应自逾期之日起至贷款实际到达出卖人帐户之日止，按日向出卖人支付贷款额千分之二的违约金；逾期超过十日，视为买受人不能取得商品房担保贷款，买受人同意按照出卖人提供的其他付款方式支付并于上述期间（逾期付款十日内）届满之次日起十日内履行完毕上述义务；买受人拒绝选择其他付款方式或者逾期不履行付款相关义务的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同约定总房价款的20％作为违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应履行期限届满之次日起至实际履行之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之二的违约金。合同第十五条交接手续中约定：“买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税”。合同附件八第二条：“出卖人履行交付房屋义务（包括但不限于通知买受人）前，买受人应履行预售合同及其附件、本补充协议约定的所有义务（包括但不限于付清预售合同及其附件、本补充协议约定的房款、面积补差款、税费等所有款项、提交齐全预售合同及其附件、本补充协议约定的所有资料等）”。”合同附件八第十三条约定双方同意由出卖人或其指定的第三方审查合同双方当事人的签约资格及相关文件、见证双方签约、代办合同登记备案、代缴税费、代办产权转移登记事宜，合同第二十一条约定的委托费用包含上述事宜的服务费用，本委托为不可撤销。买受人应在签订合同之日向出卖人提交或签署办理合同备案登记、房屋产权转移登记或抵押登记所需的各项税费、法律文件（包括但不限于身份证、暂住证、契税、专项维修资金、印花税等），出卖人最迟于双方约定的办理期限内将以上法律文件和款项上缴相关单位。合同附件八第六条：买受人未按合同及其附件、本补充协议的约定履行相关义务且合同继续履行的，出卖人有权取消给予买受人的购房优惠。买受人应在收到出卖人通知后七日内补交296384元房款给出卖人。合同第十五交接手续（二）：验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：该商品房已具有第十一条约定的证明文件并满足第十一条约定的其他条件，买受人未能按期接收该商品房的，均视为从第十一条约定的交付期限届满之日起该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人。自该日起，出卖人按照《住宅质量保证书》中约定的保修起止日期和其他内容承担保修责任，即出卖人对买受人提出的商品房瑕疵应予以返修或保修，但出卖人返修或保修的行为不影响出卖人向买受人交付房屋义务的完成。且自该日起，与该商品房有关的全部权利、责任和风险均由买受人享有和承担，买受人须承担包括但不限于物业服务费在内的相关费用。买受人未按时办理房屋接收手续的，每逾期一日应向出卖人支付总房款的万分之一作为违约金；如逾期超过180日的，出卖人有权解除本合同，买受人应向出卖人另行支付合同总价款的10%作为违约金。合同还约定了其他内容。原、被告签订的合同系被告单方提供的格式合同。
签订合同当日，原、被告办理涉案房屋的网上签约手续，当日，原告分别交纳首付款491991元。2012年3月20日，原告（借款人）与案外人交通银行北京东三环支行（贷款人）及被告（保证人）签订《个人贷款合同》，3月29日，原告通过银行支付被告房屋贷款部分的房款1130000元。2012年6月4日，被告通知原告办理收房手续并给付原告一张业主缴费清单，原告发现房屋外有地下跃层故没有收房，原告未交纳面积差额款、专项维修资金、契税等费用。
另查，2012年5月，北京市规划委员会告知被告北京珠江国际家园3#地3#住宅楼通过规划验收，同意核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。2012年5月被告取得北京珠江国际家园3#地3#住宅楼的竣工验收备案表。
经现场勘察，被告交付的104号房屋内的装修符合合同附件六约定的装饰和设备标准，庭审中，被告表示非人为因素导致的房屋质量且并在保修期内的，被告同意维修。原告称被告在销售楼房时宣传房屋精装修标准为每平方米3000元，本院委托北京中新国地工程造价咨询有限公司对珠江国际家园三号地1号楼2单元703室（以下简称703室）的装修进行了鉴定，鉴定结论为装修价值102577元（包括：暖气、防盗门、室外窗），703室预测建筑面积为101.77平方米。原、被告认可104号房屋与703室为同一装修标准。
2012年12月10日，被告向原告发出通知，要求原告补足购房优惠296384元。
上述事实，有商品房预售合同、发票及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告达成的《商品房预售合同》是双方真实意思的表示且不违反相关法律法规，对原、被告均有约束力，双方均应按照合同约定履行。原告所指出的装修问题如裂缝、空鼓、色差等问题属于装修瑕疵，并非违反合同约定，也不影响房屋使用，对原告要求修缮房屋和装修质量缺陷的诉讼请求，理由不当、证据不足，本院不予支持；合同并未约定装修标准为每平方米三千元，且根据合同附件八第十八条约定出卖人对买受人的任何承诺和要约邀请均以政府批准文件、合同及其附件、本补充协议约定为准，现原告要求被告支付装修差价款，依据不足，本院不予支持；被告已经支付了迟延交房违约金，且被告交付给原告的104号房屋不影响居住使用，原告再要求赔偿租金损失，理由不当，本院不予支持；原告要求赔偿误工费、交通费，于法无据，本院不予支持；原告购买的104号房屋通过规划和竣工验收，原告要求被告赔偿因平层变为地下跃层造成的损失30万元，于法无据，本院不予支持；原告要求更换外保温材料，诉争房屋所在的楼栋已经过验收，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。
格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。原、被告签订的合同约定在合同签订之日起四十五日内商品房担保贷款要到达被告的账户，否则视为原告违约，因贷款的审批、发放受到政策调整，其过程不受原告控制，且按照相关规定楼房封顶后贷款才会发放，因此合同中的该条约定显失合理性。原告与银行、被告签订借款合同当日，房屋的商业贷款即打入被告账户，被告作为开发商在借款合同中承担保证人的责任，现被告要求原告支付延期交纳按揭贷款违约金，理由不当，本院不予支持。被告要求原告支付专项维修基金、契税、房屋登记费、产权印花税、面积补差款，符合合同约定，本院予以支持；原告购买的104号房屋是一层，双方签订的合同未足够明示原告其房屋外是地下跃层，使原告对自己购买的房屋产生重大误解，原告称自己有恐高症，基于此原告拒绝收房，有情可原，且未给被告造成损失，故对被告要求原告给付延期交纳办产权证的违约金和延期收房的违约金，理由不当，本院不予支持。原告已经支付了合同第五条约定的全部房款，其延期收房，原告的损失更大，在这种情况下，被告要求原告支付购房优惠款，显示公平，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）王秀艳给付被告（反诉原告）北京中天顺通房地产开发有限公司专项维修基金一万八千八百六十六元、契税二万四千五百六十二元、房屋登记费八十元、产权印花税五元、面积补差款一万五千四百八十八元，共计五万九千零一元，于本判决生效后七日内执行清；
二、驳回原告（反诉被告）王秀艳的诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）北京中天顺通房地产开发有限公司的其他反诉请求。
诉讼费四千五百一十三元，由原告（反诉被告）王秀艳负担（已交纳）；反诉费九千二百零二元，由被告（反诉原告）北京中天顺通房地产开发有限公司负担八千六百元（已交纳），由原告（反诉被告）王秀艳负担六百零二元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张连峰
二〇一三年十二月十七日
书记员 王 芳