江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第02904号
上诉人（原审被告）秦建忠。
委托代理人张新明，江苏敏政律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南通欧美利服饰有限公司，住所地如皋市丁堰镇丁新西路58号。
法定代表人李斯英，总经理。
委托代理人刘国侦，如皋市丁堰法律服务所法律工作者。
上诉人秦建忠因与被上诉人南通欧美利服饰有限公司（以下简称欧美利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2014）皋白民初字第0740号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明，欧美利公司的委托代理人娄加俊与秦建忠于2013年5月31日签订房屋租赁合同一份，内容大致为：“甲方（欧美利公司）将位于甲方厂房底层（原该公司仓库）租赁给乙方（秦建忠）使用，将有关事项订立协议如下：一、甲方将上述地址楼房底层八间租赁给乙方使用，租赁期从2013年6月15日起至2023年12月30日止。二、租赁费：乙方每年向甲方缴纳租赁费计人民币壹拾肆万陆仟元正。于每年6月30日前缴纳。三、甲方的权利、义务：1、甲方负责乙方水、电设施，保证可供乙方水电到位，水电费乙方自负，室内水电安装由乙方自理。2、甲方负责房屋维修及排水系统。3、拆除租赁房门口院墙。四、甲乙双方特别约定：1、乙方除向甲方缴纳租赁费外，土地租赁费由甲方承担。2、乙方对租赁期限内超市内一切费用概由乙方承担。3、乙方必须依法经营，合法经营，产生一切违法行为概由乙方承担。4、合同订立后，乙方向甲方缴纳定金贰万元（签订正式合同后抵算2013年房屋租赁费）。5、缴纳定金后，甲方须2013年6月15日必须交付租赁物。6、房屋朝南必须开两个大门以符合消防验收。7、如遇国家政策性拆迁，征地时本合同自然终止（按照国家规定补偿款归各自所有）。五、甲乙双方严格按合同履行，如一方违约，违约方承担违约金伍万元，乙方如逾期缴纳租赁费，此合同自然终止。六、本协议一式两份，经甲乙双方签字生后效。”房屋租赁合同签订后，欧美利公司将租赁物交给秦建忠使用，并按照合同约定，改水改电，拆除了租赁房门口的院墙，从南墙开了两个大门并新建了门厅和通道，供秦建忠使用。秦建忠也按合同约定向欧美利公司缴纳了自2013年6月15日起至2014年6月30日止的房屋租赁费146000元。秦建忠开始经营超市，2013年11月27日，因秦建忠购买的空调存在质量问题，导致超市发生火灾，将超市内部分商品烧毁，超市停止经营。在火灾发生后，双方为欠款及火灾引发纠纷，如皋市公安局丁堰派出所出警处理未果，秦建忠将超市内的商品进行了处理。欧美利公司于2014年6月8日发函给秦建忠，要求其给付2014年的租金146000元交付租赁物。欧美利公司于2014年8月26日向一审法院起诉，请求：一、解除双方的房屋租赁合同；二、要求秦建忠按合同交付欧美利公司租赁物；三、要求秦建忠缴纳2014年6月1日至交付之日房屋租赁费暂定74000元；四、要求秦建忠承担违约金50000元；五、诉讼费由秦建忠承担。
审理中，双方对解除租赁合同无异议，秦建忠亦同意交付租赁物。但秦建忠认为合同业已解除，不存在继续给付欧美利公司从2014年6月1日后的租金，欧美利公司违约在先，不同意承担违约金50000元，诉讼费用不予承担，致调解未成。审理中，欧美利公司申请对秦建忠所有的位于欧美利公司综合大楼的两扇卷帘门、一间门棚合计约8000元予以查封，法院于2014年9月1日依法进行了查封保全。
原审法院认为：本案诉争的租赁房屋，欧美利公司享有使用权，其将该房屋租赁给秦建忠使用，是双方当事人的真实意思表示，租赁合同成立。合同签订后，欧美利公司将合同标的物交付给了秦建忠，完成了改造水、电、排水，朝南大门的开设等设施，供秦建忠使用。秦建忠依照合同接受了租赁物并向欧美利公司缴纳了2013年5月30日至2014年6月30日的租赁费用146000元，并进行了营业。秦建忠停业是因为其在经营期间购买的空调质量问题，导致了2013年11月27日发生火灾，造成经营不能。但是，根据租赁合同第五条约定：“乙方如逾期缴纳租赁费，此合同自然终止”，故法院认定双方之间订立的房屋租赁合同在2014年6月30日已自行终止。故秦建忠不再给付租金的行为，并不构成违约，据此欧美利公司要求秦建忠承担违约金的诉讼请求，法院不予支持。对于欧美利公司要求秦建忠继续缴纳自2014年6月30日以后的房屋租赁费至实际交付租赁物为止，因为合同已经终止，不存在按合同继续缴纳租赁费。但是秦建忠在合同终止后不及时将租赁标的物返还给欧美利公司，给其造成的损失应当赔偿，其标准法院酌情依照租赁合同确定的标准按实计算。对于秦建忠抗辩因租赁欧美利公司的房屋，使用性质发生变化，由服装生产变为经营性用房，秦建忠需申领营业执照，由于欧美利公司未及时向政府缴纳土地租赁费导致未领取到营业执照，同时造成超市内货物未能办理保险，给秦建忠造成重大损失，欧美利公司应当赔偿，与本案无涉，秦建忠可通过其他途径处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，原审判决：一、秦建忠原物返还欧美利公司楼房底层八间房屋。二、秦建忠赔偿欧美利公司合同的损失，自2014年7月1日起计算至判决生效之日止，按12166元／月计算。以上一、二项限秦建忠于判决生效后立即履行。三、驳回欧美利公司的其他诉讼请求。案件受理费2780元，保全费100元，合计2880元，由秦建忠承担。
宣判后，上诉人秦建忠不服，向本院提起上诉称，1、一审判决超出欧美利公司的诉讼请求，适用法律错误。欧美利公司的很多诉讼请求一审法院均未支持，但一审却判决本人赔偿欧美利公司的损失，超出了欧美利公司的一审诉讼请求。同时一审判决诉讼费用由本人承担也是错误的。2、一审未查明房屋交付的问题。首先，本人租用的房屋原进出通道有西门和北门，钥匙一直由欧美利公司掌管，其可随时进出租赁房屋。其次，本人在2013年底前已从租赁房屋全部撤出，欧美利公司随时可取得租赁物。第三，双方于2014年6月25日口头达成了解除租赁关系的协议。第四，欧美利公司一审时申请保全了案涉房屋的卷帘门和门棚，本人失去了对租赁房屋的控制。因此本人不存在不及时交付的事实。3、一审程序存在瑕疵。首先，一审在简易程序届满之后再转为普通程序，存在瑕疵。其次，简易程序中本人就对交付表示了同意，一审可就交付先行作出裁定。第三，欧美利公司的查封制约了本人对租赁房屋的象征性交付，一审应当对交付问题作出裁定，并对查封作出变更。第四，本人在一审判决后20多天才收到判决书。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。一、二审诉讼费用由欧美利公司负担。
被上诉人欧美利公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
二审中，上诉人秦建忠提供申通快递的邮寄单和钥匙。证明上诉人通过申通快递向欧美利公司邮寄了钥匙，但是欧美利公司拒收。秦建忠在提起上诉的时候，也把这六把钥匙交给一审法庭，但一审法庭没有接收。被上诉人欧美利公司质证认为：上诉人所寄的特快转递欧美利公司没有收到。租赁物应该由双方当面交付，不需要通过邮寄和其他形式。
本院认为，双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据双方的合同约定，秦建忠如逾期交纳房租，此合同自然终止。因此秦建忠不再交纳租金的行为已导致双方合同终止。合同终止后，秦建忠作为承租人应当将承租房屋交还给出租人欧美利公司。双方对是否交付房屋存在争议，本院认为合同终止后承租人的交还房屋应是其主动积极的行为，不能以及时搬出，失去控制等消极理由主张交付。秦建忠应当主动通知欧美利公司交还房屋，如欧美利公司不予配合，则义务转至欧美利公司。对于房屋交还的条件，有约定可从双方的约定，无约定可按法律规定。这并不是双方不能交付的障碍。秦建忠认为双方曾达成调解意向，但双方最终未签署调解协议，故本院认为双方最终并未达成解决争议的方案。秦建忠在一审中亦陈述未办理交接手续，因此秦建忠仍应支付占用期间的费用，一审判决秦建忠支付至判决生效之日止的损失并无不当。关于上诉人提到的一审程序存在瑕疵，本院经审查认为，一审在简易程序向普通程序转换过程中，已对审限作出调整。即使一审未作出判决，秦建忠也可主动联系欧美利公司进行房屋交接。一审从判决作出后至判决书送达给当事人时间略长，但不属于重大程序违法，不影响案件处理结果。综上，上诉人秦建忠的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5560元，由上诉人秦建忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 陆炜炜
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 施惠惠
附相关法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。