浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义民初字第1027号
原告：金小荣。
委托代理人：冯秀勤。
委托代理人：周耀民。
被告：季慎贤。
委托代理人：季小建。
原告金小荣诉被告季慎贤宅基地使用权纠纷一案，于2014年4月25日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员丁国芳独任审判，于2014年6月4日公开开庭进行了审理。原告金小荣的委托代理人冯秀勤、周耀民，被告季慎贤及其委托代理人季小建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金小荣诉称，原、被告双方经友好协商，于2004年1月21日签订《转让协议》，被告自愿将座落于义乌市稠州西路以西黄杨梅村地块第三幢西边第二间开始90平方米土地使用权调剂给原告，每平方米5900元，共计531000元调剂款，约定由被告负责房产证、土地证的办理并在该房产建成完工后一年内协助原告完成更名手续。协议签订后，原告依约一次性付给被告土地使用权调剂款511000元。上述房屋于2005年4月建成完工，并具备了办理产权证的条件，被告将土地使用权证办理在自己名下，但未办理房屋产权登记，也迟迟不愿协助原告办理土地证的更名手续。被告的违约行为给原告带来了巨大损失。原告认为，原、被告双方签订的《转让协议》合法有效，被告迟延履行合同义务，已构成违约。原告有权依照法律规定要求被告继续履行合同，协助原告办理房产证、土地证更名手续。被告除应继续履行合同义务外，还应赔偿原告相应经济损失。故提起诉讼，要求：1、确认原告金小荣与被告季慎贤于2004年1月21日签订的《转让协议》合法有效；2、被告立即办理坐落于义乌市北苑街道黄杨梅村房屋（土地使用权证：义乌集用（2005）第30-323号，地号：30-20-0-10185）的房屋所有权证的初始登记，并协助原告办理过户手续。
被告季慎贤辩称，1、本案原告金小荣系主体不适格。2004年1月21日签订的《转让协议》，出让方为被告季慎贤，受让方为金云忠，该协议也由金云忠与季慎贤签订，故金小荣作为本案原告，其主体不适格。2、2004年1月21日签订的《转让协议》中的出让地块系以原房坐落于黄杨梅村西转的坐北朝南1间木房面积22.68m2申请报批而来，依据“一户一宅”原则，原房一宅为季慎贤、楼菊芳、季红兵三人一户，所以经审批取得的2004年1月21日签订的《转让协议》中的出让地块尽管登记的土地使用权人为季慎贤，但土地使用权人实际为季慎贤、楼菊芳、季红兵三人，故2004年1月21日由季慎贤单独一人与金云忠签订《转让协议》不成立，更未生效。3、退一步讲，2004年1月21日签订的《转让协议》受让方金云忠为非农村集体经济组织成员，根据相关法律法规规定，金云忠不能作为农村宅基地出让的受让方。故该《转让协议》无效，即便该《转让协议》有效，亦属于履行不能。
针对被告的答辩，原告补充陈述：被告答辩不事实，双方签订协议时季慎贤及其妻子、金小荣都在场的，当时明确过是金小荣向季慎贤调剂涉案土地，因为金小荣平时都委托儿子金云忠签字的。当时还明确问过被告是否会反悔，季慎贤夫妇明确不会反悔的，因为季慎贤的儿子建房困难，所以要把土地调剂掉的。季慎贤将土地调剂给原告，被告一家人都是明知的。
原告就其诉讼主张举证、被告质证如下：
一、转让协议一份，以证明原告从季慎贤处调剂得90平方米土地使用权事实。
二、土地使用权证一份，以证明本案涉案土地使用权可办理土地使用权证，并且也登记在了被告名下。
三、义乌市北苑街道黄杨梅股份经济合作社于2005年4月10日出具的证明一份，以证明原告与被告系同一农村集体经济组织成员。
四、义乌市北苑街道黄杨梅居民委员会于2005年4月8日出具的证明复印件、义乌市北苑街道黄杨梅股份经济合作社于2014年3月15日出具的证明各一份，以证明黄杨梅居民委员会同意原告向被告调剂土地使用权并与在季成仪处调剂的土地使用权联建一户的事实。
五、新建房屋建筑工程白蚁预防补办单复印件及浙江省非税收入统一票据收据联各一份，以证明原告为本案涉案房产支付白蚁预防费。
六、协议书一份，以证明本案涉案房产已由原告出租给案外人使用。
七、竣工规划验收证明单复印件一份，以证明本案涉案房产开工竣工时间。
八、建设工程规划许可证一份，以证明本案涉案房产符合城市规划要求。
九、2014年6月1日陈伊华出具的证明一份、水泥送货发票十三份，以证明本案涉案房产系原告出资建造。
十、情况说明一份，以证明金云忠系代替金小荣签转让协议。
十一、义乌市房地产测绘报告书一份，以证明涉案房产系原告建造。
被告的质证意见：
对证据一的真实性有异议，原告所提供的转让协议原件与被告所执有的转让协议不一致，转让协议中季慎贤的签名跟指印是季慎贤本人所为。
对证据二、三没有异议。
对证据四的真实性没有异议，对证明目的有异议，转让协议中乙方是金云忠，不是本案原告金小荣。
对证据五没有异议。
对证据六的三性均有异议，原告跟任何人都可以签订租房协议。
对证据七、八没有异议。
对证据九的三性均有异议，任何人都可以购买水泥。
对证据十的三性均有异议，金云忠系金小荣的儿子，金云忠出具的情况说明不符合事实。
对证据十一的三性均有异议，申请测绘人是金小荣，根据土地使用权证上的登记人是季慎贤，金小荣没有权利去申请测绘。
被告就其所辩举证、原告质证如下：
一、转让协议一份，以证明转让协议的受让方是金云忠，而不是本案原告金小荣。
二、农村私人建房建设用地审批呈报表一份，以证明转让标的不是季慎贤一人所有，是季慎贤、楼菊芳、季红兵三人共同所有。
原告的质证意见：
对证据一的真实性没有异议，这里本身就是金云忠代金小荣签的，所以在这里写上代字，由于季慎贤夫妇明确表示不会反悔，所以就忽略了另一份转让协议中写上代字。
对证据二的真实性没有异议，季慎贤一家都是明知的，当时就是由于季慎贤家中还有另外一个儿子由于建房资金不够，所以才调剂土地使用权的，而且季慎贤儿子的房屋就建在涉案房屋边上，对此都是明知的。
本院对证据认证如下：
原、被告均提供了有被告签名捺印、金云忠签名捺印的《转让协议》，但被告提供的《转让协议》中没有“（代）及由金云忠代金小荣签定”的内容，其他内容均与原告提供的《转让协议》一致。原告也没有证据证明原告所持的《转让协议》中添加内容系经被告同意，故本院对原、被告双方所持有的《转让协议》中内容一致的部分予以采信。被告对原告提供的证据二、三、五、七、八均无异议，本院确认其证明力。被告对原告提供的证据四的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。证据六、九可以与证据五相互印证，证明涉案房屋由原告建造并管理使用。被告虽对原告提供的证据十有异议，但其并未提供相反证据证明，故本院对该证据的真实性予以确认。被告虽对证据十一的三性均有异议，但该证据上盖有“义乌市房地产管理处测绘专用章”，被告也未提供证据证明该证据不真实，故本院对该证据的真实性予以确认。原告对被告提供证据二的真实性无异议，本院对真实性予以确认。
经审理查明：2003年6月30日，被告（被拆迁人、乙方）与北苑街道黄杨梅村委会（拆迁人、甲方）签订《北苑街道黄杨梅村旧村改造拆迁协议书》，约定：乙方着落在黄杨梅村西转的坐北朝南1间木房，合计总占地面积为22.68平方米的原房必须在新址定点放样前拆除，附着物全部拆除，清理完毕，其土地由甲方收回，逾期不拆，新址不安排定点放样。2003年6月30日，被告季慎贤作为户主、申请用地人，以现有在册人口为季慎贤、楼菊芳、季红兵，现在房屋面积为房屋座落西转，1间二层，建筑占地22.68平方米为由申请建设用地90平方米，经层层审批，2003年8月6日义乌市人民政府同意建房2.5间使用占地面积90平方米。
2004年1月21日，原告之子金云忠（乙方）与被告季慎（顺）贤（甲方）签订《转让协议》，约定：甲方同意将座落于义乌市稠州西路以西黄杨梅村地块第三幢西边第二间开始90m2自愿卖给乙方，每平方米为伍仟玖佰元整，共计伍拾叁万壹仟元整；乙方一次性付给甲方伍拾壹万壹仟元整，余款在房产证、土地证更名手续办理完毕后一次性付清；建房、买地更名的一切费用由乙方负责，甲方只负责房产证、土地证的办理和更名手续（该房产建成完工后壹年内完成更名手续）。后原告现金支付给被告季慎贤款项人民币511000元。
2004年3月5日，义乌市建设局颁发的（2004）义规证字0206号建设工程规划许可证（该证由原告保管）中载明：建设单位季慎贤，建设项目名称稠州西路延伸工程拆迁安置，建设位置黄杨梅村，建设规模建筑占地90平方米、层次四层。
后原告向义乌市北苑街道黄杨梅居民委员会申请要求该建设用地90平方米与其向季成仪所买的建设用地36平方米联建，经义乌市北苑街道黄杨梅居民委员会同意，原告在该126平方米的建设用地上建造四层半房屋一幢，于2005年3月30日通过规划验收。2005年4月6日，原告金小荣为上述房屋交纳白蚁防治费700元。涉案房屋由原告管理使用至今。
2005年2月3日，义乌市人民政府颁发的义乌集用（2005）第30-323号集体土地使用证（该证由原告保管）中载明：土地使用权人季慎贤，座落北苑街道黄杨梅村，地号30-20-0-10185，地类（用途）住宅用地，使用权类型批准拨用宅基地，使用权面积90m2。
因被告未办理房屋所有权证的初始登记及协助原告办理房产证的过户手续，遂成讼。
另查明，原告金小荣与被告季慎贤均为义乌市北苑街道黄杨梅股份经济合作社成员。
2014年6月2日，金云忠签名确认的《情况说明》中载明：“2004年，义乌市北苑街道黄杨梅村进行旧村改造。2004年1月21日，金小荣向季慎贤调剂建房用地，就该调剂事宜双方进行了商谈，当时在场人员有陈洪灵、何春仙、陈可人、金小荣、季慎贤、楼菊芳。双方意见达成一致后签订了书面协议，我父亲金小荣委托我金云忠在协议上签了字，我只是受我父亲委托签字而已，事实上调剂建房用地的是我父亲金小荣，之后建设房屋也是我父亲金小荣出资的。”
本院认为，本案原、被告争议的焦点是：1、原告主体是否适格，2、被告季慎行出卖其与妻子、女儿共同审批取得的建设用地使用权是否有效，3、协助过户是否可以支持。
对于第一个问题。本院认为，本案中可以确认原告与金云忠系委托代理关系，双方争议的是被告在签订转让协议时是否知道原告与金云忠之间的代理关系。从现有的书面证据分析，被告在签订转让协议时是不知道原告与金云忠之间的代理关系。那么这种情况下金云忠与被告签订的转让协议对原告是否有约束力。对此《中华人民共和国合同法》第四百零三条有明确规定：受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。庭审中，被告也未举证证明如果知道金小荣是金云忠的委托人就不会订立本案所涉的转让协议。故作为原告因此可以行使金云忠对被告的权利。故本案原告主体适格。
对于第二个问题。本院认为，转让协议应为合法有效。理由：转让协议签订后，被告收取原告交付的转让款，被告也把涉案的建设用地使用权交付原告，原告在此建房并管理使用至今。如果被告的妻子、女儿对涉案买卖有异议，那么被告无法按约交付建设用地使用权给原告使用。该事实说明被告的妻子、女儿虽未在协议上签字，但其已履行协议主要义务，视为对该协议的追认。故原、被告签订的转让协议合法有效。
对于第三个问题。本院认为，依法成立的合同，双方当事人均应按约全面履行义务，办理涉案房屋的初始登记及协助办理过户手续是被告的合同义务。故原告要求被告履行上述义务，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第四百零三条，并参照建设部《房屋登记办法》第八十六条的规定，判决如下：
一、确认原告金小荣（以金云忠名义）与被告季慎贤于2004年1月21日签订的《转让协议》有效。
二、被告季慎贤于本判决生效后十日内协助原告金小荣办理坐落于义乌市北苑街道黄杨梅村房屋（土地使用权证：义乌集用（2005）第30-323号，地号：30-20-0-10185）所有权证的初始登记和过户变更登记手续，相关税费等由原告金小荣负担。
案件受理费4555元，诉讼保全费3175元，均由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费人民币9110元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××03，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审判员 丁国芳
二〇一四年七月二十二日
书记员 周 胜