浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第2537号
上诉人（原审被告）：苍南华府置业有限公司。
法定代表人：王泽厚。
委托代理人：周秋孟，浙江玉山律师事务所律师。
委托代理人：吴世文，浙江玉山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄朝行。
被上诉人（原审原告）：许美贞。
委托代理人：周光治，浙江正昌律师事务所律师。
上诉人苍南华府置业有限公司（以下简称华府置业公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服苍南县人民法院（2015）温苍民初字第647号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年9月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。在审理期间，因华府置业公司就苍南县住房和城乡规划建设局针对其“华府新世界花园小区一期工程未经竣工验收，擅自交付使用”所作出的行政处罚不服，提起行政诉讼，本院于2015年9月6日裁定中止本案的审理。上述行政诉讼二审终审后，本院于2015年10月10日恢复本案的审理，并于2015年11月11日公开开庭进行了审理。上诉人华府置业公司的委托代理人吴世文、被上诉人黄朝行、许美贞的委托代理人周光治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，华府置业公司以出让方式取得位于灵溪镇编号为县城新区K-4地块的土地使用权，经批准在上述地块上建设项目名称为“华府新世界花园”的商品房。2008年8月16日，黄朝行、许美贞与华府置业公司签订《商品房买卖合同》，约定向华府置业公司购买其开发的华府新世界花园第8幢1401号商品房。合同第三条约定了该商品房的地理位置及建筑面积等。第四条约定：该商品房单价为每平方米7550元，总价款为1077158元。第六条约定了买受人的付款方式及期限。第七条约定了买受人逾期付款的违约责任。第八条约定：出卖人应当在2010年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。此外合同还对面积确认及差异处理、退房处理等事项进行了约定。
合同签订后，黄朝行、许美贞向华府置业公司支付了全部购房款。华府置业公司于2011年1月25日向黄朝行、许美贞交付了涉案商品房。2014年9月15日，涉案商品房以华府置业公司为房屋所有权人办理了房屋权属证书。
原判认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同》、收款收据、收据联、结清楼款清单、房屋权属登记信息查询证明、当事人的陈述等。
黄朝行、许美贞于2015年5月13日以商品房预售合同纠纷为由，向原审法院起诉称：黄朝行、许美贞与华府置业公司于2008年8月16日签订商品房买卖合同，约定黄朝行、许美贞向华府置业公司购买其开发的华府新世界花园8幢1401号房屋；房屋建筑面积142.67平方米，每平方米售价7550元，总价1077158元；交房期限为2010年12月31日前；如华府置业公司逾期交房，应按合同第九条约定支付违约金，且华府置业公司应于商品房交付使用后180日内，将办理权属登记所需由其提供的材料报产权登记机关备案，逾期亦应支付违约金。现黄朝行、许美贞已按约定支付全部购房款，华府置业公司却因过错至今未能办理权属登记手续，故请求判令：一、华府置业公司支付黄朝行、许美贞逾期办理房地产权属登记的违约金（以总房价1077158元为基数，自2011年7月25日起算至实际办理完毕之日止，按日万分之零点五计算）；二、华府置业公司继续全面履行合同，及时将黄朝行、许美贞办理权属登记所需由华府置业公司提供的资料报产权登记机关备案，以协助黄朝行、许美贞办理产权登记手续。
华府置业公司在原审答辩称：一、华府置业公司不需要支付黄朝行、许美贞逾期办理房屋产权证书的违约金。按照双方商品房买卖合同第十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，华府置业公司需要支付逾期办证违约金的前提是华府置业公司对逾期办理权属登记存在过错。华府置业公司在将房屋交付给黄朝行、许美贞之后，已经按期向相关政府部门申请办理权属登记。之所以会出现逾期办理权属登记的情况是因为相关政府部门对华府置业公司的工程验收不予认可。因此，华府置业公司对逾期办理权属登记不存在过错，不应当承担支付因逾期办理房屋产权证书所产生的违约金责任。另外华府置业公司对相关政府部门的上述行为已经提起行政诉讼，行政案件还在审理过程中，请求中止本案的审理，待该行政诉讼有结论后再行恢复。二、即使华府置业公司需要支付逾期办理权属登记的违约金，亦应当以合同中约定的0.05%计算。黄朝行、许美贞系完全民事行为能力人，与华府置业公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，黄朝行、许美贞清楚并同意合同中的每项条款。按照合同第15条第二款的约定，华府置业公司若真的存在过错致使黄朝行、许美贞不能在规定期限内取得房地产权属证书的，华府置业公司只需按照合同约定的购房金额的0.05%支付违约金。黄朝行、许美贞在合同签订多年后要求高额的违约金，没有事实和法律依据。
原判认为，黄朝行、许美贞与华府置业公司就涉案商品房所签订的买卖合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。涉案房屋于2014年9月15日以华府置业公司为所有人已办理了房屋权属证书，应视为其作为开发商已完成初始登记办证义务，即其已将办理权属登记需由其提供的资料向主管部门进行了报备。在华府置业公司完成初始登记后，黄朝行、许美贞可自行申办产权，开发商仅负有相应的协办义务，故黄朝行、许美贞请求华府置业公司履行办理房屋权属登记报备的义务，缺乏事实依据，不予支持。
双方当事人在合同中明确约定商品房交付使用后180日内，华府置业公司应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。黄朝行、许美贞接收房屋的时间是2011年1月25日，故华府置业公司应当报备的日期为2011年7月24日前，而其直至2014年9月15日才向苍南县住房和城乡规划建设局提出办理涉案商品房所有权初始登记的申请，并取得权属证书，该日期超出合同约定的期限达1149天，违反了合同第十五条的约定，故其应当承担逾期办证违约责任。黄朝行、许美贞要求华府置业公司支付逾期办证违约金，于法有据，予以支持。根据合同约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在买受人不退房情况下，出卖人按已付房价款的0.05﹪向买受人支付违约金。本案黄朝行、许美贞选择不退房，依合同约定，华府置业公司应支付的逾期办证违约金数额仅为538.58元（1077158元×0.05﹪）。该约定排除了华府置业公司应当办理房屋权属证书的合理期限，且与合同中其他条款相衡量，权利义务明显不对等。黄朝行、许美贞已对此约定提出异议，结合本案华府置业公司逾期办证多达1149天的实际案情，故酌情予以调整。黄朝行、许美贞主张以总房价款的每日万分之零点五计算违约金，属合理范围，予以支持。据此，华府置业公司应向黄朝行、许美贞支付的逾期办证违约金应为61883元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、限华府置业公司于本判决生效后十日内支付黄朝行、许美贞逾期办证违约金61883元；二、驳回黄朝行、许美贞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1347元，由华府置业公司负担。
宣判后，华府置业公司不服，向本院提出上诉称：一、华府置业公司迟延办理备案手续，是政府的原因造成的，属于不可归责于华府置业公司的违约行为。原判对此事实认定错误。华府置业公司已经于2011年1月15日按照规定的验收程序组织竣工验收并且竣工验收合格，并且建设、勘察、设计、施工、监理单位于2011年1月15日共同在《工程竣工验收意见表》签字并盖章。验收合格以后，华府置业公司及时将涉案的房屋交付给购房户使用，购房户均已经接收。由于消防部门、人防部门、规划部门均没有及时组织验收，导致华府置业公司无法在约定的期限内办理备案手续，从而导致出现本案的延期办证事实。1、规划部门的责任。在上述政府部门分别组织验收并验收合格以后，华府置业公司立刻着手办理备案手续。规划部门在对华府置业公司提交的备案资料（包含2011年1月15日的《工程竣工验收意见表》）原件进行审查时，由于对相关的验收资料存在不同的看法，在移交备案手续的过程中，由于各方面的原因，导致2011年1月15日的《工程竣工验收意见表》、《签到表》等原件丢失，几经交涉，规划部门同意接受经建设、勘察、设计、施工、监理单位重新盖章的《工程竣工验收意见表》复印件。后又要求提供《工程竣工验收意见表》原件。为此，2011年9月26日，再次组织有规划部门参加的竣工验收并验收合格。又于2011年10月26日出具《工程竣工验收意见表》。由于出现两份不同时间的《工程竣工验收意见表》，导致在备案的时候，对竣工验收的时间，华府置业公司与规划部门存在不同意见。最后，华府置业公司为维护社会稳定和广大购房户的迫切利益，在备案表上确定竣工验收的时间为2011年9月26日。2、人防部门的责任。华府置业公司于2011年1月5日向人防部门申请竣工验收，而其迟迟没有组织验收，直至2013年10月30日才给予出具验收合格证明，故时间拖延到2013年11月29日，规划部门才给予备案。二、原审判决对本案的违约金进行调整，处理错误。1、黄朝行、许美贞的诉讼请求是请求按日0.005％计算违约金，并没有请求法院对合同约定的违约金进行调整。在其没有明确请求调整违约金的前提下，原审法院无权予以调整。即使法院要作出调整，首先应告知黄朝行、许美贞变更诉讼请求和诉讼事实。其次，要及时告知华府置业公司举证和答辩的期限和责任。原审法院在黄朝行、许美贞没有变更诉讼请求和诉讼事实的前提下，超过其诉讼请求范围进行判决，违反了不告不理的民事诉讼原则。2、主张违约责任和主张赔偿责任的举证责任不同。主张违约责任，原告只要证明合同违约事实即可。主张赔偿责任，原告不仅需要证明存在合同违约的事实，还需要证明因为合同违约所造成的实际损失。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即按买受人己经支付房款的0.05％支付违约金。”该违约金的约定，系双方之间的真实意思表示，黄朝行、许美贞作为完全民事行为能力人，其在签订合同当时已经充分知晓该条款的内容和可能产生的后果，其在经过深思熟虑后同意签署合同，即表示对合同以及该条款的全面认可，故应当受到该合同的约束。即使要求调整，其也已经超过一年的期限，无权要求调高。3、原审判决将违约金调至日万分之零点五，无事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据上述规定，人民法院增加违约金的前提条件为“约定的违约金低于造成的损失”，在一审审理期间，黄朝行、许美贞没有提供证据证明涉案房屋权属迟延登记时造成的实际经济损失，其应当承担举证不能的不利后果。原审法院在没有证据支撑的情况下违反法律规定进行调整，明显错误。4、根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》关于依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题的指导思想，在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度。本案并非个案，涉案楼房所在的楼盘尚有其他几百户存在类似情况，此判例一出，必将直接导致华府置业公司出现经济危机及企业的生存困难等严峻后果，这对于已经尽力履行合同义务的华府置业公司来说，显然有失公允。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回黄朝行、许美贞的一审诉讼请求。
被上诉人黄朝行、许美贞答辩称：一、华府置业公司所称的迟延备案是政府原因造成，没有事实和法律依据。二、黄朝行、许美贞在一审起诉时已经要求法院将违约金标准调整为每日按总房价款的万分之零点五计算，并在庭审中阐述了调整的事实和理由。黄朝行、许美贞要求调高违约金标准援用的法律依据是《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，而非是行使显失公平的撤销权，故不存在一年诉讼时效的问题。三、黄朝行、许美贞要求将逾期办证违约金标准调整为每日按总房价款的万分之零点五计取，主要依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，虽然该条针对的是违约金没有约定或约定不明确的情形，但在约定的违约金标准不合理，需要调整时，参考该条款易于计算，且也符合案件审理的实际情况。四、华府置业公司应当在约定的时间内办理产权登记手续，其逾期办理产权登记手续的原因是其将土地抵押给银行。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果公正，请求二审法院予以维持。
在二审审理期间，双方当事人均未提供新的证据。本院依法调取了本院（2015）浙温行终字第302号行政判决书，判决结果为驳回华府置业公司的上诉，维持原判。双方当事人对上述证据均无异议，本院对该证据予以确认。
本院经审查当事人在一审提供的证据，依法对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。华府置业公司主张迟延办理备案手续系由政府的行为所致，对该事实主张，其应当提供证据加以证明。因其在一审审理期间提供的证据并不足以证明其主张的事实，原审判决判令由其承担举证不能的不利后果，处理正确。鉴于华府置业公司在二审审理期间同样未提供证据，本院对其该上诉主张不予采信。华府置业公司交付房屋后，未在合同约定的期限内办理备案登记手续，原判判令其承担违约责任，有事实和法律依据。至于华府置业公司上诉所称“涉案工程系于2011年1月15日竣工验收合格”的事实，因与本院生效行政判决所确认的事实不符，本院不予采信。
关于违约金调整的问题。黄朝行、许美贞起诉状上的第一项诉讼请求即是请求华府置业公司按总房价款的日万分之零点五向其支付逾期办证违约金，该请求即是对合同约定违约金的调整请求，华府置业公司关于黄朝行、许美贞在一审中未明确请求调整违约金的上诉主张，与事实不符，本院不予采信。另外，黄朝行、许美贞并非依据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定请求撤销合同，故华府置业公司关于黄朝行、许美贞要求调整违约金已过一年期限的主张亦于法无据，本院不予采纳。合同中约定的逾期办证违约金为已付房价款的0.05%，而未考虑逾期时间长短，相对于合同中其他违约条款内容，权利义务明显不对等。且华府置业公司逾期办证期间长达1149天，可能对黄朝行、许美贞的其他权利造成一定的不利影响，鉴于其损失金额难以确定，原判综合衡量双方的利益，酌情对逾期办证违约金的标准予以调整，亦无不妥。
综上，华府置业公司的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，裁判结果正确，但适用法律存在瑕疵。有关“当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息”的内容，系《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定的内容，原判对该内容引用第二百二十九条，属于援引法律有误，本院予以指正。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1347元，由上诉人苍南华府置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 郑文平
代理审判员 曾 慧
二〇一五年十一月十二日
代书 记员 李博武