北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第04936号
原告（反诉被告）程小龙，男，1984年9月1日出生。
委托代理人赵强，北京市凯泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）李根胜，男，1983年4月1日出生。
原告（反诉被告）程小龙（以下简称姓名）与被告（反诉原告）李根胜（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。程小龙的委托代理人赵强，李根胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
程小龙诉称：我与李根胜于2012年10月26日签订了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号E09102366，以下简称《合同》）、《补充协议》、《装修款补充协议》，约定由我购买李根胜名下的位于北京市朝阳区朝阳路7号院1号楼7层4单元×号房屋（以下简称涉案房屋），房屋成交价格为1230000元，配套设施折价款135000元。我已经按照合同约定向李根胜支付首付款500000元（含定金30000元），余款通过向银行贷款的方式支付，银行已经审核同意向我发放贷款。但由于李根胜不配合，一直借故拖延，导致我方贷款过期，现在我方愿意一次性给李根胜剩余房款93万元。当初李根胜房屋还欠93万元贷款没还，而我们从银行只能贷86万元，后来我跟李根胜及北京伟嘉安捷投资担保有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）签订了《补充协议》，由我给伟嘉安捷公司7万元房屋差价款，剩余的86万元由伟嘉安捷公司用于涉案房屋的解押，但因为李根胜拒绝配合，导致一直不能办理解押，《合同》无法继续履行。为了维护我的合法权益，故诉至法院，请求法院判决李根胜：1、继续履行《合同》，将涉案房屋交付给我；2、协助我办理涉案房屋产权过户登记；3、支付我违约金273000元。
李根胜答辩并反诉称：不同意程小龙的诉讼请求。我与程小龙于2012年10月26日签订了《合同》，约定由程小龙购买我所有的涉案房屋，房屋价款共计1365000元（包括房屋配套设施折价135000元），约定首付款为50万元，我于2012年11月13日收到程小龙网银转账40万元，加上该房屋定金3万元，我只收到了程小龙43万元首付款，其所述的7万元差价款是给了伟嘉安捷公司，我没有收到。当时约定一个月内采用垫资方式支付交通银行93万元贷款，我、程小龙、伟嘉安捷公司签订《补充协议》，约定程小龙与伟嘉安捷公司签订《担保合同》承担保证责任的情况下预先支付我86万元，用于交通银行93万元贷款提前还款，程小龙在约定时间内办理提前还款前，将首付款中的7万元支付伟嘉安捷公司指定账户。我办理了授权委托公证书。因程小龙未按约定支付上述款项给伟嘉安捷公司，导致无法办理提前还款，房屋产权过户转移事宜一拖再拖，按《合同》约定程小龙已经构成违约，应履行原付款协议和房屋产权转移约定的时间。在约定付款期限内，程小龙未按约定付清购房款，导致涉案房屋无法在约定时间内完成产权转移，经我多次催促其本人和中介公司后，一直未予支付，因程小龙存在严重违约行为，我通知其解除《合同》，并办理了撤销授权委托的公证书。为了维护我的合法权益，我提出反诉，请求法院判令：1、解除我与程小龙于2012年10月26日签订的《合同》；2、撤销我与程小龙办理的网签手续；3、要求程小龙支付逾期付款和未在规定时间内做完产权转移的违约金273000元。
程小龙对李根胜的反诉请求答辩称：不同意李根胜的反诉请求。当时涉案房屋有93万元贷款未还，我们已经把应当支付给李根胜的房款都给了他，其中有7万元给了伟嘉安捷公司。应当由李根胜和伟嘉安捷公司配合去办理解押手续，但李根胜不配合，导致《合同》至今没有履行完毕。
经审理查明：李根胜系涉案房屋的所有权人，其于2011年7月28日取得涉案房屋的所有权证书。2011年9月8日李根胜与交通银行股份有限公司签订《最高额抵押合同》，将涉案房屋作为抵押财产，抵押担保的最高债权额为93万元。2011年9月8日李根胜之妻南敏与交通银行股份有限公司芳群园支行签订《“e贷通”个人循环贷款合同》，额度93万元。
2012年10月26日程小龙与李根胜签订《合同》、《装修款补充协议》，约定由程小龙购买李根胜名下的涉案房屋，建筑面积68.45平方米，房屋性质为商品房，该房屋已经设定抵押，抵押权人为银行，抵押登记日期为2011年8月29日，李根胜应于2012年11月30日前办理抵押注销手续。房屋成交价格为123万元，配套设施折价款为13.5万元，交易总价款为136.5万元，程小龙应向李根胜支付定金3万元。程小龙因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意程小龙继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由程小龙自行承担。李根胜应当在领取全部房款当天（约定时间或约定条件）将涉案房屋交付给程小龙。当事人双方同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，程小龙（乙方）与李根胜（甲方）在伟嘉安捷公司（丙方）的见证下签订了《补充协议》，内容为：因涉案房屋处于抵押中，甲方无力自行还清债务。乙方同意在本协议签署后，由丙方和甲方签署相关《担保合同》承担担保责任的情况下预先支付部分房款860000元给甲方（实际支付额按最后一期银行余额对账单为准），此部分预付房款仅用于甲方提前还款。乙方必须在办理提前还款手续前按丙方的要求将全部房款及装修、房屋遗留设施折价款支付至丙方指定账户；甲方必须在办理提前还款手续前按《担保合同》相关条款约定与相关人员办理全权委托出售公证。公证办理完毕后，在还款、解抵押当天，由丙方工作人员陪同甲乙双方共同前往有关贷款银行和相关房产部门办理还款及解抵押手续。甲方在解抵押完毕后，需要立即将房产证等产权转移登记必要文件交给丙方用于办理产权转移登记手续。如甲方未按照本条款约定时间移交相关材料，则视为甲方违约。甲乙双方协商同意，甲方于过户当天交房给乙方，双方共同办理房屋交验手续。三方不存在也不认可口头约定或承诺。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额20%的违约金。本协议约定甲乙双方之权利义务的条款自甲乙双方签字当日即时生效，约定丙方权利义务的条款自丙方盖章当日即时生效，本协议不因丙方权利义务盖章部分而影响甲乙双方权利义务约定之条款的效力。该《补充协议》下方有程小龙、李根胜的签字，伟嘉安捷公司未盖章。
《合同》、《装修款补充协议》及《补充协议》签订后，程小龙共给付李根胜购房款435000元（含定金3万元），双方对涉案房屋首付款的金额及给付时间没有约定，程小龙称已付房款435000元中包含配套设施折价款为135000元，李根胜对此不予认可。
2012年11月13日，李根胜前往北京市方正公证处办理了公证书，委托案外人张雪或阎长辉全权代表其与南敏办理涉案房屋提前还款相关手续、解除抵押登记相关手续、领取涉案房屋产权证与银行相关的一切资料和单据、办理房屋买卖过户手续、签署办理上述手续的所有文件、代收售房款。
2012年11月16日涉案房屋办理了网签手续。
2012年12月25日程小龙向银行申请按揭贷款审批通过。李根胜称其因程小龙的个人征信问题，曾配合程小龙共办理了三次银行面签手续，最后一次是在2012年12月份。
2013年1月10日，程小龙通过招商银行转账给伟嘉安捷公司首付款7万元及涉案房屋税费93480元。
2013年2月1日李根胜通过北京市方正公证处发表声明，撤销了《公证书》中的委托事项。李根胜称其已于2013年2月20日自行出资将涉案房屋抵押解除。
另查，李根胜在《合同》签订后给付涉案房屋钥匙一把于程小龙，程小龙于2012年春节期间搬入涉案房屋，李根胜发现后，于2013年4月更换涉案房屋锁芯，程小龙的物品尚在涉案房屋中，涉案房屋现在处于空置状态。
2013年4月，程小龙曾起诉李根胜要求继续履行《合同》，后于2013年12月18日撤诉。另查，截至法庭辩论终结前，程小龙未支付李根胜购房款金额为93万元，其中有7万元在伟嘉安捷公司账户中，伟嘉安捷公司至今未将86万元款项给付李根胜。对于程小龙给付伟嘉安捷公司7万元一事，李根胜称其在2013年4月另案审理中才得知。
关于《合同》及《补充协议》未能继续履行的原因，程小龙称2012年12月25日贷款批下来以后，根据《补充协议》第二条的约定，必须实际贷款人本人到场办理解除抵押手续，其曾多次打电话要求李根胜协助办理解除抵押手续，但实际贷款人南敏没有去现场办理解押，导致合同未能继续履行，其认为是李根胜的违约行为所致。李根胜则称程小龙未按约定支付款项给伟嘉安捷公司，导致无法办理提前还款解除抵押手续，最终导致房屋产权过户转移事宜一拖再拖，是程小龙构成违约。另，经询，李根胜称如果合同解除，同意将程小龙给付的购房款予以退还。
上述事实，有《合同》、《装修款补充协议》、《补充协议》、定金收据、招商银行转账汇款业务回单、公证书、《最高额抵押合同》、《“e贷通”个人循环贷款合同》、房屋所有权证、庭审笔录等证据及各方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。
本案中，程小龙与李根胜签订的《合同》、《装修款补充协议》、《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。上述合同签订后，程小龙依约支付了定金及首付款435000元，李根胜办理了公证手续并配合程小龙办理面签手续。根据《合同》约定，李根胜应于2012年11月30日前办理抵押注销手续。对于剩余购房款93万元，由伟嘉安捷公司预先支付86万元给李根胜用于提前还款，同时，程小龙应当在提前还款前将7万元交付至伟嘉安捷公司指定的账户，故伟嘉安捷公司应将其垫付的86万元及程小龙支付的7万元一并给付李根胜，确保李根胜能够在2012年11月30日前用上述款项办理还款解押手续。但是，程小龙于2013年1月10日才将7万元支付给伟嘉安捷公司，已经超出了合同约定的李根胜办理抵押注销手续的期限。虽然程小龙称其银行批贷手续直至2012年12月25日才办理完毕，但根据《补充协议》的约定，剩余房款的给付不以程小龙是否批贷成功为前提，而是由伟嘉安捷公司将86万元垫资款和程小龙支付的7万元购房款在11月30日前给付李根胜，以保证李根胜能够及时按约定办理抵押注销手续。而程小龙与伟嘉安捷公司并未在11月30日前将剩余购房款93万元给付李根胜，导致李根胜未能按约定期限办理抵押注销手续，已经达到了双方约定的合同解除的条件。故对于李根胜要求解除合同的请求，有事实、法律依据，本院予以支持，对于网签登记手续亦应当一并予以注销，故对于程小龙的全部诉讼请求本院不予支持。合同解除后，对于程小龙已经支付的购房款，程小龙并未作为诉请提出，但李根胜同意合同解除后在本案中一并将购房款全部退还程小龙，故本院对此不持异议。关于李根胜主张的违约金，虽然程小龙逾期付款导致合同未能继续履行，但李根胜并未就此及时发出解除合同的通知，而是自行还贷解押，且李根胜并未就其因程小龙违约造成的损失进行举证，故对于李根胜要求程小龙给付违约金的请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十五条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）程小龙与被告（反诉原告）李根胜于二〇一二年十月二十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》及《补充协议》；
二、原告（反诉被告）程小龙于本判决生效之日起七日内协助被告（反诉原告）李根胜办理对《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号E09102366）的网签备案登记手续；
三、被告（反诉原告）李根胜于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）程小龙购房款四十三万五千元；
四、驳回原告（反诉被告）程小龙的全部诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）李根胜的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5395元，由原告（反诉被告）程小龙负担（已交纳）。反诉案件受理费2698元，由被告（反诉原告）李根胜负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 侯蓓丽
人民陪审员 杜月霞
人民陪审员 张 宪
二〇一四年七月十八日
书 记 员 李 楠