广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤01执复142号
申请复议人（异议人、被执行人）：广东振海能源投资有限公司，住所地：广东省广州市天河区。
法定代表人：俞西林。
申请复议人（异议人、被执行人）：广州大航进出口贸易有限公司，住所地：广东省广州市天河区。
法定代表人：俞天广。
申请复议人（异议人、被执行人）：广州保税区诚欣宏国际贸易有限公司，住所地：广东省广州市广州保税区。
法定代表人：俞天广。
申请复议人（异议人、被执行人）：俞西林，住广东省广州市天河区。
上述申请复议人共同委托代理人：李艳波，广东联合发展律师事务所律师。
申请执行人：渤海银行股份有限公司广州分行，住所地：广东省广州市天河区。
负责人：黄邦华，行长。
委托代理人：王德虎、李翠燕，均为广东太平洋联合律师事务所律师。
被执行人：上海宏盛石油化工有限公司，住所地：上海市。
法定代表人：俞燕清。
被执行人：广州正海物业管理有限公司，住所地：广东省广州市天河区。
法定代表人：李吉伟。
申请复议人广东振海能源投资有限公司（以下简称振海公司）、广州大航进出口贸易有限公司（以下简称广州大航公司）、广州保税区诚欣宏国际贸易有限公司（以下简称广州诚欣宏公司）、俞西林不服广东省广州市天河区人民法院作出的（2016）粤0106执异字第3号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
原审法院查明：渤海银行股份有限公司广州分行（以下简称渤海银行广州分行）与振海公司、俞西林、广州大航公司、广州诚欣宏公司、上海宏盛石油化工有限公司（以下简称上海宏盛公司）、广州正海物业管理有限公司（以下简称广州正海公司）借款合同纠纷一案，原审法院作出的（2014）穗天法民二初字第1089号民事判决已发生法律效力。根据上述判决，振海公司应偿还渤海银行广州分行借款本金x元及逾期利息、承兑手续费x元、赔偿律师费损失x元等，俞西林、广州大航公司、上海宏盛公司、广州诚欣宏公司对上述振海公司应承担的债务承担连带清偿责任，渤海银行广州分行对俞西林提供的抵押物涉案房屋等具有优先受偿权。因上述被执行人均没有履行上述判决确定的义务，根据渤海银行广州分行的申请，原审法院于2014年10月21日以（2014）穗天法执字第7997号立案执行。原审法院依法查封了广州市天河区体育东路X号X房及广州市天河区体育西路X号X塔X、XX房、XXX、XXXX房等房屋，于2015年3月12日裁定拍卖上述涉案房产，同年12月1日发出《除去租赁通知书》，通知除去上述涉案房屋的租赁。
另查，渤海银行广州分行与俞西林、广州正海公司、广州诚欣宏公司于2012年10月17日、2012年11月和2013年6月办理了上述涉案房产的抵押登记手续。
俞西林、振海公司、广州诚欣宏公司、广州大航公司提供上述有关涉案房屋的租赁合同、收款收据等以证实有关租赁事实。渤海银行广州分行渤海银行广州分行对上述事实不予确认。
另查，除上述（2014）穗天法执字第7997号执行案外，渤海银行广州分行与振海公司、俞西林、广州大航公司、广州诚欣宏公司、上海宏盛公司、广州正海公司借款合同纠纷还有两案，依据原审法院生效的（2014）穗天法民二初字第1090号、1091号民事判决，原审法院立案执行的案号为（2014）穗天法执字第7998号、7999号，上述三件执行案共标的本金XXX元。深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司于2015年7月7日对被执行人的97套办公、商业用途的房产予以评估，共市场价值为XXXX万元。
原审法院认为：被执行人未按执行通知书履行生效法律文书确定的义务，原审法院依法裁定拍卖涉案房屋符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定。渤海银行广州分行对案涉房屋享有抵押权，抵押权成立的时间为2012年10月17日、2012年11月和2013年6月，而俞西林、振海公司、广州诚欣宏公司、广州大航公司主张涉案房屋的租赁时间均在涉案房屋抵押登记之后。如在依法处置涉案房屋后不移交占有，除去租赁，则在房屋拍卖过程中，可能存在降价拍卖的情形，上述房产若降价两次，拍卖价仅为14213.728万元，低于上述三执行案共标的XX元，将严重影响渤海银行广州分行在先的抵押权的实现，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，拍卖财产原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。涉案房屋的承租权继续存在于涉案房屋之上，将有可能需降价拍卖或变卖该涉案房屋，严重影响渤海银行广州分行在先的抵押权的实现，依法应将其剔除。俞西林、振海公司、广州诚欣宏公司、广州大航公司请求法院停止除去租赁的异议不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定驳回俞西林、振海公司、广州诚欣宏公司、广州大航公司的异议。
振海公司、广州诚欣宏公司、广州大航公司、俞西林不服，提出复议称：第一，原审裁定驳回异议的理由不能成立。原审裁定通过主观推测或预测得出如在依法处置涉案房屋后不移交占有，除去租赁，则在房屋拍卖过程中，可能存在降价拍卖的情形，将有可能需降价拍卖或变卖该涉案房屋的情形，该认定不客观也是没有事实依据的。涉案房产是抵押给渤海银行广州分行的抵押资产，经法院委托的评估机构评定房产价值为X万元，远高于三件执行案的总标的额（本金为XX元），该评估结果已经充分考虑到房产附有租赁合同、不移交占有的事实。因此，不移交占有，除去租赁未必必然导致出现流拍二次的结果。即便是涉案房产出现了流拍甚至流拍二次，也未必是源于房产上存在租赁的因素，市场的供应需求变化、房价调整、政策变动都是影响固定资产流动性的因素。第二，涉案租赁合同是租赁双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，是合法有效合同，应当给予保护。本案不符合合同法第五十二条规定合同无效的情形。建设部1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房屋不得出租。合同法实施后，只有法律和行政法规的强制性规定可作为判定合同效力的依据，至于地方性法规和行政规章，一般不能作为判定依据。因此。法院查封之后被执行财产所有人出租财产的并不当然导致租赁合同无效。原审法院违背租赁合同双方当事人自由意志，因另一个权利人“可能存在的风险”强制去除租赁权，涉嫌侵犯了租赁合同双方的权益，否定契约精神，也违背了维护市场秩序的基本原则。第三，原审法院错误理解，导致裁定结果错误。《最高人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。根据该规定，首先应当选择保护租赁权，不因拍卖而消灭。这是维护租赁双方权益的基本表现。其次是对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，才依法去除。而不是“可能有影响的就要去除”。本案涉案房产的评估价值，远远高于执行标的额，对担保物权的实现不存在任何影响。原审法院通过主观推断、预测可能会有影响，就裁定去除租赁权，不是该条法律规定的应当依法去除的条件，也不符合最高院的立法含义。遂请求撤销或变更原审裁定。
本院对原审裁定查明的事实予以确认。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
本案中，涉案房产分别于2012年10月17日、2012年11月和2013年6月设立抵押登记，均先于俞西林、振海公司、广州诚欣宏公司、广州大航公司主张对涉案房屋的租赁时间，故该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。原审法院在处置涉案房产过程中，通知除去上述涉案房屋的租赁于法无悖。
综上所述，振海公司、广州诚欣宏公司、广州大航公司、俞西林的复议理由不能成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十五条之规定，裁定如下：
驳回申请复议人广东振海能源投资有限公司、广州大航进出口贸易有限公司、广州保税区诚欣宏国际贸易有限公司、俞西林的复议申请，维持广东省广州市天河区人民法院作出的（2016）粤0106执异字第3号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审判长 刘卓江
审判员 叶洁靖
审判员 黄晓清
二〇一六年八月二十六日
书记员 江 永