广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深福法民二初字第5054号
原告刘红娟，女，汉族。
委托代理人朱勇，广东深大地律师事务所律师。
被告吕海滨，男，汉族。
委托代理人刘锋，广东鼎为律师事务所律师。
委托代理人何云，女，汉族。
被告ＸＸ，男，汉族。
委托代理人韩军，广东品然律师事务所律师。
委托代理人高红兵，广东知明律师事务所律师。
被告廖益毅，男，汉族。
委托代理人佟恺祥，广东今见律师事务所律师。
上列原告刘红娟诉被告吕海滨、ＸＸ委托合同纠纷一案，本院于2012年7月5日受理后，依法追加深圳市香巴拉房地产开发有限公司作为第三人参加诉讼。后经原告申请，本院变更深圳市香巴拉房地产开发有限公司的诉讼地位为本案的被告，并于2012年12月7日公开开庭对本案进行了审理。原告、被告吕海滨、ＸＸ以及深圳市香巴拉房地产开发有限公司经本院合法传唤均未到庭参加本次庭审，后经本院审查，原告的委托代理人有正当原因未参加本次庭审。经原告申请，本院于2013年1月14日作出（2012）深福法民二初字第5054号民事裁定书，准许原告撤回对深圳市香巴拉房地产开发有限公司的起诉。本院于2013年3月18日第二次公开开庭对本案进行了审理，原告的委托代理人朱勇到庭参加诉讼，被告吕海滨、ＸＸ经本院合法传唤未到庭参加本次庭审。庭审后，又因原告申请，本院依法追加廖益毅为本案的被告，并于2013年7月15日、2013年12月5日第三次、第四次开庭对本案进行了审理，原告参加了第三次的庭审，原告的委托代理人朱勇、被告吕海滨的委托代理人刘锋、被告ＸＸ的委托代理人韩军、高红兵及被告廖益毅的委托代理人佟恺祥均参加了第三次、第四次的庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告吕海滨通过生意认识多年并逐渐熟识。2010年原告欲将登记于自身名下的深圳市福田区福华三路8号恒运豪庭2-6a转让，2010年7月26日经过公证后，委托被告吕海滨、廖益毅将原告名下上述房产转让并代为收取房产交易款。2010年8月2日，被告吕海滨以原告的名义与被告ＸＸ恶意串通签订房屋买卖合同，以远低于市场价的价格即80万元转让给被告ＸＸ，并在当日代理原告与被告ＸＸ办理房屋转让登记。被告廖益毅在涉案房产转让后，代为收取房款66万元，一直没有返还原告。原告一直找寻吕海滨、ＸＸ、廖益毅未果。2012年3月26日，原告委托深圳市鹏建土地房地产评估有限公司对上述房产于2010年8月2日的市场价值进行评估，该评估报告显示当日的交易市场价格为2254320元。三被告的行为对原告造成了巨大的损失。请求法院判令：1、被告吕海滨、ＸＸ、廖益毅返还房款和承担原告损失共计2254320元，其中返还房款的数额是80万元，三被告承担连带责任；2、被告吕海滨、ＸＸ、廖益毅承担本案诉讼费用。
被告吕海滨辩称，1、本案房产的买卖价格是由原告自行确定的，被告吕海滨是依据原告的指示与被告ＸＸ签订买卖合同的。2、若原告认为房款价格过低，其可以按照合同法第五十四条行使撤销权，现原告认为有损失，那是因为原告没有行使撤销权导致损失继续扩大，因此原告应当自行承担损失。3、原告与被告吕海滨签订的是无偿的委托合同，原告没有提供任何证据证明支付过报酬给被告吕海滨，被告吕海滨只是出于一般朋友的关系帮忙办理过户手续，是义务和无偿的。被告吕海滨本人没有购买过房产，也不是从事房产相关的工作，在委托事务中依据原告的指示处理委托事务，已经尽到一般人的谨慎义务，没有故意和因重大过失造成原告的损失。根据合同法第四百零六条的规定，被告吕海滨无须赔偿原告的损失。请求驳回原告对被告吕海滨的诉讼请求。
被告ＸＸ辩称，1、被告ＸＸ不是本案适格被告，本案系委托合同纠纷，被告ＸＸ不是公证委托中的委托人或受托人，与原告不存在委托关系，也非委托合同的相对人，即使与本案存在利害关系，也应当列为第三人而非被告。2、原告要求返还购房款与被告ＸＸ无关，返还的前提是占有，被告ＸＸ从未占有其购房款，因此不存在返还购房款的问题。本案中原告委托了被告吕海滨、廖益毅收取售房款，如被告吕海滨、廖益毅存在收取售房款而未转交给原告的行为，应当由被告吕海滨、廖益毅承担返还责任，而非由被告ＸＸ承担返还责任。3、被告ＸＸ与被告吕海滨、廖益毅不存在恶意串通的行为。首先，本案中房产的交易价格由原告与被告ＸＸ直接协商确定，被告吕海滨、廖益毅没有参与房产价格的协商，况且在房产交易前三被告并不相识，并无存在恶意串通的可能，价格是原告与被告ＸＸ直接协商确定的，其余两被告也没有与被告ＸＸ串通的必要。其次，原告出具的公证授权委托书是为了办理房产过户的手续，而非委托被告吕海滨、廖益毅去寻找买家。按照房产交易的流程，买卖双方只有达成一致后，才会办理公证委托，公证委托书一般是用来办理赎楼，签署房屋买卖合同等过户手续。房产价格80万元是原告与被告ＸＸ的真实意思表示，原告因与其他人的债务关系被追债而急售房产，由于该房产有被查封的可能，在此情况下房产价格略低于市场，也是正常的交易行为，原告在本案前并未提起撤销或解除合同的行为，说明其对交易价格也是认可的。4、被告ＸＸ已经履行了付款义务，但原告至今未履行交房义务，被告ＸＸ为履行协议共支付房款826003.69元。原告在诉状中陈述被告ＸＸ将房产转让近两年以来一直未与原告联系，而原告一直寻找被告未果，这一陈述明显系虚假陈述，与事实不符。被告ＸＸ在支付房款后即要求原告交房，但原告一直以各种理由拒绝交房。2010年10月，被告ＸＸ因交通肇事致一人死亡，为了赔偿被害人，被告ＸＸ也委托他人将该房产低价转让，但现业主至今也未收到房子，为此被告ＸＸ出狱后多次要求原告搬离房屋，履行交房义务，甚至采取停水停电措施，为此双方还报警处理，由警方出面，但至今未果。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告廖益毅辩称，1、被告廖益毅与原告起诉的委托合同关系没有直接的法律关系，追加被告廖益毅为被告没有依据。被告廖益毅与原告之前存在民间借贷关系，原告欠被告廖益毅57万元，原告当时承诺卖房归还被告廖益毅的上述欠款。2、原告的房产当时是在银行按揭中，尚欠银行近9万元的贷款，原告当时称无钱赎楼，而买家因怕担风险因此也不敢垫赎楼款，被告廖益毅为了能及时收回欠款，只好答应原告为其垫赎楼款。原告卖房后将57万元及9万元的赎楼款支付给了被告廖益毅，此后双方再无任何其他的往来。3、公证委托书中有被告廖益毅的名字是因为被告廖益毅为了保障自己能及时收回原告的欠款及赎楼款，要求原告在做公证委托时加上被告廖益毅的名字。委托书中被告廖益毅可以直接收取卖房的条款，是因为买房人只有凭此公证委托书才有权直接将房款支付给被告廖益毅。虽然公证委托书上还涉及其他委托权限，但均与被告廖益毅无关。因为被告廖益毅除了垫付9万元赎楼款，并凭公证委托书收回欠款及赎楼款外并未参与其他任何的委托事项。请求驳回原告对被告廖益毅的起诉。
经审理查明，原告于2010年7月25日出具《欠条》，载明：现欠廖益毅人民币57万元，还款计划：2010年7月31日前归还10万元整，2010年8月31日前归还20万元整，9月归还5万元整，10月归还5万元整，11月归还5万元整，12月归还全部12万元整。
2010年7月26日，原告出具《委托书》，载明：委托人刘红娟拥有的深圳市福田区恒运豪庭2栋6a房产，在代理权限2010年7月26日至2013年7月26日内，委托吕海滨、廖益毅、袁某作为代理人，均可独立办理全部如下事项，其中代理事项的第2项为：全权到银行办理提前还清上述房产原按揭贷款的相关手续（即赎楼手续），并代为签署相关资料。全权办理赎楼申请、撤销赎楼申请以及赎楼账户资金冻结手续，并有权从受托人账户直接向银行还款赎楼。领取上述房产的《房地产证》、《房地产买卖合同》、贷款合同、发票、楼款付清证明书、保险单据等相关文件资料。全权到银行办理还清该房产赎楼贷款的相关手续，并代为签署相关文件或资料。第4项为：全权办理转让上述房产的过户、转移登记等相关手续，代为签署《房地产买卖合同》等相关文件，办理公证。收取或指定账户收取售楼款、购买方的银行贷款款项和监管资金等，并签署相关文件，包括买房贷款的账户确认书等指定收款账户的文件。深圳市深圳公证处于2012年7月26日对上述《委托书》进行了公证。
2010年8月2日，被告吕海滨以原告代理人的身份与被告ＸＸ签订《深圳市二手房买卖合同》，将原告名下的深圳市福田区恒运豪庭2栋6a的房产（登记建筑面积93.93平方米）以80万元的价格转让给了被告ＸＸ。根据产权资料电脑查询结果表，涉案房产已于2010年8月4日核准登记在被告ＸＸ名下。
被告廖益毅主张为帮助原告赎楼，其向被告ＸＸ转账9万元赎楼款，并提供了工商银行的流水清单，上述清单载明：2010年7月28日被告廖益毅分三笔向被告ＸＸ的账户共转款9万元。
被告ＸＸ主张其为原告提前偿还了涉案房产的银行贷款并支付了违约金，同时支付了涉案房产转移登记的税费，为此被告ＸＸ提供了有关银行凭条、还款证明书、完税证明的原件，上述材料显示：2010年7月28日，原告的招商银行账户分别存入877元和88000元。同日，招商银行股份有限公司蔡屋围支行出具《个人贷款还清证明书》，载明：原告在该行的借款合同编号为755565000490下的贷款人民币30万元整，该笔贷款的本息已于2010年7月28日全部结清。2010年8月4日，深圳市福田区地方税务局收取涉案房产的销售营业税、教育费附加、城建维护税、个人所得税合计64508.11元。
被告ＸＸ同时主张其已将9万元赎楼款以及57万元购房款支付给被告廖益毅，并提供转账凭条和廖益毅开具的收条，转账凭条显示：2010年9月10日，被告ＸＸ向被告廖益毅的账户转账66万元，同日被告廖益毅出具收条表示收到上述款项。
另查明，根据原告申请，本院委托深圳市国潼联土地房地产评估有限公司以2010年8月2日为评估时点，对涉案房产的价值进行评估。深圳市国潼联土地房地产评估有限公司于2013年9月22日出具深国潼联评字（2013）30053号《房地产估价报告》，结论为：涉案房产在估价时点的评估总值为2168844元。
再查明，庭审中被告ＸＸ确认因原告未交房，其尚未支付剩余房款，涉案房产已被其再次转让给他人。
本院认为，本案为委托合同纠纷案件。原告向被告吕海滨、廖益毅出具的《委托书》经公证机关的公证，其本人亦不持异议，合法有效。被告吕海滨、廖益毅依据上述《委托书》有权代理原告为涉案房产赎楼、办理涉案房产的转让手续以及收取购房款。虽然没有证据显示原告与被告吕海滨、廖益毅之间系有偿委托，但即使是无偿委托，被告吕海滨、廖益毅作为代理人在处理委托事务时仍应尽到一定审慎义务，并以受托人的利益最大化为行为准则。
原告主张被告吕海滨与被告ＸＸ恶意串通以远低于市场价的价格转让了涉案房产，而被告吕海滨和ＸＸ则辩称上述交易价系原告与被告ＸＸ协商确定的。分析原、被告的主张，本院认为：在本案审理过程中，本院委托评估机构以涉案房产交易时间作为评估时点对涉案房产价值进行评估，评估结果为涉案房产价值210余万元，而被告吕海滨代表原告与被告ＸＸ签订的买卖合同，涉案房产的交易价格为80万元。首先，如果出于避税的原因而将涉案房产的交易价格报低，一般交易的双方会另行签订一份真实交易价格的合同，俗称“阴阳合同”，但本案被告吕海滨和ＸＸ均未举证证明“阴阳合同”的存在，并称涉案房产的真实交易价格即为80万元。其次，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条的规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理低价，而涉案房产的交易价格不足市场交易价的40%。即使原告存在因欠债而在紧急情况下卖房的情况，低于市场交易价15%-20%尚属合理，但涉案房产的实际交易价低于市场交易价的60%，不符合原告作为出卖方追求利益最大化的正常心态，该交易价格明显不符合常理。再次，如果涉案交易价格系原告真实意思的表示，一般情况下原告会积极履行房屋买卖合同，从原告拒不交付涉案房产的行为可以推断出原告不知或者不同意该房产的交易价格。因此，被告吕海滨、ＸＸ关于涉案房产的交易价格由原告与被告ＸＸ商定的辩解，不符合常理，本院不予采信。被告吕海滨以远低于市场交易价的价格将原告的涉案房产转让给被告ＸＸ，被告吕海滨在处理原告的委托事务时，没有尽到一般的注意义务，造成原告的重大损失，应该对原告进行赔偿。对于原告的损失数额，本院认为，基本原、被告的陈述，原告确实存在急于卖房归还欠款的情况，鉴于此，房产交易价格可适当低于市场交易价，本院酌定在20%的范围内属正常交易价格的波动，超过部分均为原告的损失，因此，被告吕海滨应赔偿原告损失88万元。
根据原告出具的《委托书》，被告廖益毅具有收取购房款的权限，可以收取被告ＸＸ支付的购房款，但被告廖益毅作为受托人在处理委托事务时取得的财产应当转交给委托人。被告廖益毅辩称因其对原告有57万元的债权，故其未将被告ＸＸ支付的购房款转交给原告。对于原告与被告廖益毅之间57万元的债权债务，原告不持异议。虽然在被告廖益毅收取房款时并未达到全部债务的归还时限，但原告并未举证证明其已根据《欠条》载明的还款计划向被告廖益毅还款，而目前全部债务均已到期。因此，原告对被告廖益毅所负的57万元借款的债务与被告廖益毅对原告所负的57万元购房款的债务，均为金钱之债，可以相互抵销。至于被告廖益毅多收取的9万元，被告廖益毅辩解为其之前转给被告ＸＸ的涉案房产的赎楼款。从被告廖益毅账户流水清单可以看出被告廖益毅确于2010年7月28日向被告ＸＸ的账户转款9万元，而被告ＸＸ在当日即为涉案房产办理了提前还款的手续，银行亦出具了贷款清结的证明，上述事实可以证明被告廖益毅向被告ＸＸ转款的9万元是为涉案房产提前还贷的垫款，被告ＸＸ随后将该笔款项归还被告廖益毅并无不合理之处，该笔款项不应作为购房款的一部分。由于原告没有提交证据证明被告廖益毅与被告吕海滨在低价转让原告房产一事上存在串通和共谋，因此，原告诉请被告廖益毅对其损失承担连带赔偿责任，证据不足，本院不予支持。
由于本案系委托合同纠纷，被告ＸＸ并非涉案委托合同的相对方，被告ＸＸ是否应向原告支付剩余房款以及被告ＸＸ是否与被告吕海滨存在串通而应对原告的损失承担赔偿责任，属另一法律关系，原告可另循法律途径解决。
依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第四百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告吕海滨应在本判决生效之日起十日内向原告刘红娟支付赔偿款88万元；
二、驳回原告刘红娟的其他诉讼请求。
如果被告吕海滨未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件本诉受理费24835元（已由原告预交），由被告吕海滨负担9695元，由原告负担15140元；鉴定费7922元（已由原告预交），由被告吕海滨负担。
如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 霍 云 波
人民陪审员 彭 风
人民陪审员 陈 丽 莉
二〇一四年十一月四日
书 记 员 曹婉（代）