山东省桓台县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桓商初字第574号
原告：山东桓航物业管理有限公司，住所地：桓台县少海路1522号。
法定代表人：耿嘉亮，总经理。
委托代理人：刘雪，系该公司职工。
被告：淄博中富房地产开发有限公司，住所地：桓台县索镇鲁中建筑商城。
法定代表人：王永和，总经理。
委托代理人：刘宝良，山东伟鹏律师事务所律师。
原告山东桓航物业管理有限公司（以下简称桓航公司）诉被告淄博中富房地产开发有限公司（以下简称中富公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月8日立案受理。依法由代理审判员张娜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告桓航公司的委托代理人刘雪、被告中富公司的委托代理人刘宝良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告桓航公司诉称：2012年1月，原告与被告就桓台县中富大厦一、二层商业楼的物业服务事项，签订了前期物业管理服务协议。协议约定，被告应于2012年1月1日起交纳物业服务费用，物业服务费用标准为0.4元／月／平方米，物业服务费每半年收取一次，截止目前，被告拖欠原告物业费三年零六个月共计128694.3元。前期物业服务合同中约定，被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金。原告曾多次进行催收，并派公司员工到被告处送达催收函，但被告一直拒绝交纳。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判令：一、被告支付原告物业管理服务费共计128694.3元并支付自逾期之日起至诉讼之日止的违约金50000元。二、本案诉讼费用由被告承担。
被告中富公司辩称：一、对原、被告双方签订的前期物业管理服务协议的真实性无异议。该协议签订后，除了2012年7月1日被告出租给中国工商银行股份有限公司淄博分行的460平方米外，剩余的7594.66平方米无水电、无租户，所以无需保洁、无需保安，被告的中富大厦并未开发使用，原告并未进驻中富大厦，被告不应支付相应的物业管理费用。中国工商银行股份有限公司淄博分行按0.8元／平方米向原告缴纳物业管理费，应将该单位缴纳的超出原、被告双方协议约定的缴费标准部分在原告所欠被告物业管理费中予以扣除；二、原告起诉的是三年半的物业管理费用，其中超过两年诉讼时效的不应得到支持；三、原告申请证人出庭作证应在举证期限届满前十日申请，原告申请证人出庭作证已超出法律规定的举证期限，法院第二次庭审中证人出庭作证不符合民诉法证据的相关规定。证人宋某、李某是原告员工，与原告有利害关系，对其证言的真实性被告不予认可。证人证言中其证实曾电话催收过物业管理费，需提供电话记录予以证实，否则空口无凭。两证人陈述的上门催款的地点不是原告办公地点，原告在起诉中所列明的被告的地址及被告营业执照的住所地是桓台县鲁中建筑商城，并不是证人陈述的地点。证人陈述催收人员只见过被告法定代表人王永和一次，其余两次系见过其工作人员，因证人催收欠款的地点不是被告的工作场所，故两证人不可能见到其工作人员，故证人证言与事实不符，不应作为证据使用；四、原告所诉的违约金数额过高，请求法院予以减少。
经审理查明：2012年1月份，原、被告签订前期物业管理协议一份。内容为，甲方：桓台怡和物业服务有限公司（物业管理企业），乙方：淄博中富房地产开发有限公司（业主），乙方所购房屋基本情况：座落位置为桓台县中富大厦一、二层商业楼，建筑面积8054.66平方米，并对双方的权利义务做出了约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为，住宅按0.4元／月／平方米收取物业费，商业（暂定）按0.4元／月／平方米收取物业费，业主应于2012年1月1日起交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按半年一次交纳，业主或物业使用人应在6月20日至6月底与每年12月20日至12月底履行交纳义务。违约责任：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金。
2012年3月3日，桓台怡和物业服务有限公司变更登记为淄博桓航物业服务有限公司。2014年9月28日，淄博桓航物业服务有限公司变更登记为山东桓航物业管理有限公司。
上述物业协议签订后，原告对桓台县中富大厦一、二层商业楼进行了实际管理，并按协议约定履行相应义务，自2012年1月1日至2015年6月30日，被告未向原告缴纳物业管理服务费。
原告对该物业管理服务费用128694.3元计算办法：2012年1月1日至2012年6月30日物业费19331.18元（8054.66平方米×0.4元／月／平方米×6个月），2012年7月1日至2015年6月30日的物业管理费在扣除中国工商银行股份有限公司淄博分行承租面积460平方米后为（8054.66平方米-460平方米）×0.4元／月／平方米×36个月=109363.10元。上述两项合计128694.3元。
另查明，淄博桓航物业服务有限公司中富大厦管理处隶属于原告，其人事、财务均由原告负责。2012年6月12日，淄博桓航物业服务有限公司中富大厦管理处与中国工商银行股份有限公司淄博分行签订物业服务协议书一式四份，约定，甲方：中国工商银行股份有限公司淄博分行，乙方：淄博桓航物业服务有限公司中富大厦管理处，一、物业的基本情况，甲方所辖位于桓台建设街3277号中富大厦一层，桓台建设街支行营业网点，建筑面积460平方米；二、物业管理费的标准、缴费方式及时间，物业管理费标准为0.8元／平方米／月，缴费方式为按月缴纳，其中物业管理费的缴费时间为每半年缴纳一次，具体时间为每年6月30日和12月30日之前缴纳，其他代收费用的缴纳时间为每月月底。甲方按时缴纳物业费，乙方对甲方所在的小区实施统一物业管理。负责对小区卫生、保安、绿化、公共设施等进行统一管理与维护等；违约责任：若甲方不按时缴纳物业管理费，每拖延一天按月度物业管理费总额的3%向乙方支付违约金，若乙方不按协议约定向甲方提供相应的物业管理服务，乙方按物业管理费总额的3%向甲方支付违约金，给甲方造成损失超过违约金的应当赔偿相应的损失。
自2012年7月1日起至2014年12月31日，中国工商银行股份有限公司淄博分行按总建筑面积460平方米、0.8元／平方米／月的标准向原告缴纳物业管理费合计数额为11040元。
诉讼过程中，原告申请证人宋某、李某出庭作证，证人宋某证实，其系原告公司经理，自2010年起至今在原告处工作，关于涉案物业管理费，自2012年起，其及办公室工作人员打电话给被告法定代表人王永和催款，且2014年4月份、6月份、8月份其及办公室工作人员分三次亲自找王永和催要欠款，2014年4月份那次其见到过王永和本人，6月份及8月份未见到王永和本人，只见到过王永和单位的工作人员。
证人李某证实，其在2014年在原告财务处工作，2014年11月份自原告处离职，关于涉案物业管理费，其曾多次用办公室电话（号码157××××1717）给被告公司法定代表人王永和打电话催款，其曾于2014年8月份与宋某一起找王永和催要欠款。
以上事实，由原告提交的前期物业管理服务协议、物业服务协议、企业变更登记表各一份，催款通知书两份及庭审笔录在案佐证，足以认定。
本院认为，本案争议的焦点问题是：一、被告是否应缴纳涉案物业管理费；二、若应缴纳，中国工商银行股份有限公司淄博分行自2012年7月1日至2014年12月31日按0.8元／月／平方米所缴纳的物业管理费应否将其缴纳的超过原、被告双方协议约定的0.4元／月／平方米部分在被告所欠原告物业管理费中予以扣除；三、原告申请证人出庭作证是否符合法律规定及原告主张的物业管理费是否已超出诉讼时效。
关于第一个争议焦点，就原告提交的原、被告双方签订的前期物业管理协议看，被告对该协议的真实性无异议，该协议是原、被告双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按协议履行。被告辩称除了2012年7月1日被告出租给中国工商银行股份有限公司淄博分行的460平方米外，剩余的7594.66平方米无水电、无租户，所以无需保洁，无需保安，被告的中富大厦并未开发使用，原告并未进驻中富大厦，被告不应支付相应的物业管理费用，本院认为，涉案前期服务协议在2012年1月份所签订，至今已逾三年，在此期间，若被告认为原告并未进驻中富大厦亦未提供相应的物业服务，其可以通过合法途径维护自身合法权利，亦可与原告解除协议，但至今该协议并未解除。被告作为物业业主，交纳物业管理费是其基本义务，也是原告提供物业服务的基本保障，被告已接受原告的物业服务，理应向其支付物业管理费用。
关于第二个争议焦点，被告辩称对中国工商银行股份有限公司淄博分行按0.8元／平方米向原告缴纳物业管理费的部分，原告应将该单位缴纳的超出部分在原告所欠被告物业管理费中予以扣除。本院认为，中国工商银行股份有限公司淄博分行与原告签订的物业管理协议系双方真实意思表示，合法有效。根据该协议约定，中国工商银行股份有限公司淄博分行自愿按0.8元／月／平方米向原告缴纳物业管理费，符合双方约定，且该费用已实际缴纳，本院不予干涉。原告已将中国工商银行股份有限公司淄博分行租赁部分460平方米按0.4元／月／平方米的价格在总欠款中予以扣除，该计算方式并无不当，被告的该项辩解意见于法于理无据，对其该项辩解意见本院不予采信。
关于第三个争议焦点，首先，被告辩称原告申请证人出庭作证已超出法律规定的举证期限，法院第二次庭审中证人出庭作证不符合民诉法证据的相关规定。证人宋某、李某是原告员工，与原告有利害关系，对其证言的真实性被告不予认可。本院认为，根据法律规定，当事人申请证人出庭作证，应当在举证期限届满前提出。本案本院首次指定2015年6月10日前为原、被告双方举证期间，在第一次庭审过程中，被告提出原告主张的物业管理费部分超出诉讼时效，属被告提出的新的抗辩意见，据此原告申请证人出庭作证证实其主张未超过诉讼时效，本院另行指定举证期间为2015年7月27日前，故原告申请证人出庭作证符合法律规定；其次，涉案物业管理费中被告辩称超出诉讼时效的部分为2012年1月1日至2012年12月31日期间的物业管理费，按协议约定，2012年上半年和下半年物业管理费的缴纳时间分别为2012年6月30日前和2012年12月31日前，证人宋某的证言能够证实其曾于2012年多次电话催要物业费，且其于2014年4月份亲自找到被告法定代表人王永和催款，证人李某证实其曾于2014年工作期间多次打电话给王永和催要物业费，两证人虽是原告之员工，但其催要物业管理费的行为均系其履行职责之所在，亦是原告主张权利之必需，对两证人的证言本院予以采信。结合两证人证言，能够证实原告自2012年起至2014年曾多次向被告催要物业管理费，原告所诉物业管理费适用诉讼时效中断，故其主张并未超出诉讼时效，对被告的该项抗辩意见，本院不予采信。原告主张被告支付物业服务费128694.3元，符合双方协议约定，本院予以支持。
原告主张被告支付违约金50000元，计算方法系自逾期缴纳费用之日起至原告起诉之日，按日百分之一计算为700910.73元，原告仅主张50000元，对原告的该项主张，被告辩称违约金过高，应予以调整，本院认为，协议约定的违约金及原告主张的违约金过高，应当以实际损失为基础确定违约金的数额，故根据原告的实际损失及协议的履行情况，本院支持违约金20000元，原告该项诉求中的超出部分，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告淄博中富房地产开发有限公司支付原告山东桓航物业管理有限公司物业管理费128694.3元，于本判决生效后十日内付清。
二、被告淄博中富房地产开发有限公司支付原告山东桓航物业管理有限公司违约金20000元，于本判决生效后十日内付清。
三、驳回原告山东桓航物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1892元，诉讼保全费1413元，共计3305元，由原告山东桓航物业管理有限公司负担405元，被告淄博中富房地产开发有限公司承负担2900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
代理审判员 张 娜
二〇一五年八月三日
书 记 员 袁红翠