阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）阳城法民一初字第262号
原告：陈丽芳，女，汉族。
委托代理人：曾显辉，广东宏晖律师事务所律师。
被告：阳江市江城区城西房地产开发公司。住所地：阳江市江城区沿江南路城区街道办事处*楼。
法定代表人：谭学富。
被告：罗骅，男，汉族。
委托代理人:许万祥，广东迅恒律师事务所律师。
被告：吴荣试，男，汉族。
委托代理人：谭家权，广东沿海律师事务所律师。
委托代理人：林多来，广东沿海律师事务所律师。
第三人：邓少平，男，汉族。
委托代理人：曾庆波，广东星华律师事务所律师。
原告陈丽芳诉被告阳江市江城区城西房地产开发公司（以下简称城西房产公司）、罗骅、吴荣试、第三人邓少平建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈丽芳的委托代理人曾显辉，被告罗骅及其委托代理人许万祥，被告吴荣试的委托代理人谭家权、林多来，第三人邓少平的委托代理人曾庆波到庭参加了诉讼；被告城西房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告陈丽芳诉称：吴荣试与罗骅是XX花园小区的投资人，挂靠城西房产公司进行房地产开发。原告陈丽芳于2001年3月7日向该公司购买其开发的XX花园小区B14、B15、B16号商住地，每号地均为55平方米，每平方米700元，分别为38500元，三块地共款115500元。原告当场付清了上述购地款给城西房产公司财会处，经手人是吴荣试和罗骅。城西房产公司收到原告的购地款后，虽将原告的名字填上了XX花园小区的平面图里，但却不肯出具手续给原告办理商住地过户登记手续。经原告追问，被告一拖再拖。直至2012年10月，原告到阳江市国土局上访查询，方知城西房产公司已将原约定给原告的B14、B15、B16号地登记至罗骅的名下。原告依约交清了购买商住地的购地款，被告却不讲信用，拒不履行约定的义务，还将应交付给原告的商住地登记在投资人（老板）的名下，严重侵害了原告的合法权益，现向法院提起诉讼，请求：1、判令三被告立即将阳江市江城区城西XX花园小区B14、B15、B16号商住地过户给原告；2、判令三被告承担本案诉讼费。
被告城西房产公司没有作答辩。
被告罗骅辩称:一、本案原告提出的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请法院依法判决驳回其无理的诉讼请求。首先，城西房产公司从未售地或授权他人售地给原告。城西房产公司作为XX花园小区用地的权属人和开发经营人，只有该公司才有权售地，其他任何个人均无权售地。原告无证据反映其与该公司办理购地合同，缴交地款以及开具购地税票，其根本无权要求被告方交付土地及办理过户手续。况且，原告主张购地的时间至今相距已达十多年，其间原告从无主张权利或提出起诉，这显然有悖情理。其次，从原告提供的证据分析，被告罗骅有理由相信原告提供的三份《收款收据》为伪造，且该《收款收据》实际上无经手人，该证据对城西房产公司及被告罗骅不具法律效力。退一步来，即使原告存在购地事实，也因原告在其后十多年期间从无要求被告方履行义务，其请求保护的权利早已超过法律规定的诉讼时效期间，已丧失胜诉权。请法院依法驳回原告诉讼请求。二、原告无权向被告罗骅主张交付土地及履行土地过户手续。XX花园小区土地权属人为城西房产公司，即使售地事实存在，本案的义务主体是城西房产公司，不是被告罗骅本人。城西房产公司与原告不存在债权债务关系，被告罗骅与原告更不存在任何债权债务关系。另外，本案登记在城西房产公司的土地已经全部转让完毕，没有剩余的土地登记在公司名下，目前该公司已被工商部门吊销营业执照。至于被告罗骅向城西房产公司受让的土地，双方办理了合法有效的手续，被告罗骅属善意取得该土地，且支付了合理对价并已经办理了土地权属过户登记手续，因此，根据《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条的规定，被告罗骅对该部分土地依法享有正当的、合法的权利，他人不得无理侵害。因此，原告起诉的事实与理由不能成立，请法院判决驳回其无理的诉讼请求。
被告吴荣试辩称：将讼争的B14、B15、B16号商住地过户给原告，依法应由实际义务人罗骅承担，城西房产开发公司承担连带责任，被告吴荣试无需承担责任。一、2005年11月30日，被告吴荣试在与罗骅签订《退股协议书》的时候，已对合伙期间的债权债务、合伙财产作出了明确的约定，对XX花园小区土地作出了处理。具体情况是，2005年11月30日前，XX花园小区已经销售给客户的商住地，由罗骅完善相关的手续，办理产权过户登记手续。XX花园小区尚未销售的商住地，划出部分给被告吴荣试，由被告吴荣试偿还投入XX花园小区的借贷债务，剩下的商住地全部归罗骅。被告吴荣试退伙后，由罗骅一人独自承担XX花园小区的经营管理以及债权债务。二、罗骅将已销售给原告的XX花园小区第B14、B15、B16号商住地的国有土地使用权登记至自己名下，其行为既是一种侵权行为，也是一种违约行为。XX花园小区的土地，虽然是以城西房产开发公司的名义开发，但是，根据所有权的取得规则，罗骅是土地使用权的实际所有人，原告虽然名义上是向城西房产公司购买，但实际上是向罗骅购买，罗骅是实际义务人。原告与罗骅存在权利义务关系，罗骅有义务将已销售的商住地转移登记到原告名下。但是，2006年8月24日，罗骅与城西房产公司恶意串通，将已销售给原告的商住地，以欺骗的手段，办理了阳府国用字（2006）第XX号国有土地使用证。被告吴荣试认为，罗骅的行为侵害了原告对罗骅之间的债权，也构成了违约。三、由于讼争商住地目前仍登记在义务人罗骅的名下，故合同可继续履行，为此，应由罗骅继续履行。四、城西房产公司的行为属于恶意串通，应当承担连带责任。五、罗骅将讼争的商住地登记到其名下，发生在2006年8月，即在被告吴荣试退伙之后，所以，被告吴荣试无需对罗骅的侵权行为承担责任。根据侵权行为法，罗骅应承担停止侵害的责任，即取消其所办理的国土证，并将该地过户到原告的名下。综上所述，恳请法院查明事实，驳回原告对被告吴荣试的请求。
第三人邓少平述称：被告罗骅是XX花园小区的投资者，挂靠被告城西房产公司进行房地产开发。2000年12月15日，被告城西房产公司将其位于XX花园小区B14、15、16号的土地（面积：165平方米）以价款99000元（每平方米600元）转让给了第三人邓少平，双方签订有《土地使用权转让合同》，第三人邓少平在当天付清了土地转让款，被告城西房产公司同时出具了《收据》给第三人邓少平收执为凭。第三人邓少平一直要求被告城西房产公司将上述土地的权属过户到第三人邓少平名下，但被告城西房产公司总是籍口推诿，一直拖延。后来被告城西房产公司隐瞒其已将上述土地转让给第三人邓少平的事实，又一次将上述土地转让给了他人，并将上述土地权属登记到了被告罗骅的名下。现本案原告在法院起诉，请求将上述土地权属过户到其名下。上述行为严重侵害了第三人邓少平的合法权益。第三人邓少平认为，上述土地是第三人邓少平受让在先，双方签订的《土地使用权转让合同》是合法有效的，且第三人邓少平也在转让当天付清了款项，根据相关法律规定和司法解释，上述土地权属应优先过户给第三人邓少平。第三人邓少平为维护自己的合法权益，持相关证据为凭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，特向法院申请参加诉讼，并提出诉讼请求为：1、请求确认被告城西房产公司与第三人邓少平签订的转让位于阳江市江城区城西XX花园小区B14、15、16号土地的《土地使用权转让合同》合法有效；2、判令被告将阳江市江城区城西XX花园小区B14、15、16号土地的使用权过户给第三人邓少平；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告陈丽芳对第三人邓少平的诉请答辩称：一、第三人与被告城西房产公司签订的土地使用权转让合同是虚假的，收据的经手人签名是罗骅，合同签名代表盖公司的章，而签名是罗骅。众所周知及开庭法庭调查的事实证实，罗骅是2006年才接手参与经营土地，之前是由罗骅的父亲代表罗骅参与开发经营的。二、如果第三人、被告认为该合同和收据是当时存在或真实的，那么几个被告是共同对原告及第三人进行合同诈骗，应移送公安机关侦查。三、如果阳城法民一初字第261号案件的原告申请对第三人出示的《土地使用权转让合同》进行鉴定，鉴定结论是伪造的，应将本案移送公安机关进行侦查，追究有关人员的刑事责任。
被告罗骅对第三人邓少平的诉请答辩称:对第三人的请求及事实与理由没有意见，是事实。
被告吴荣试对第三人邓少平的诉请答辩称：第三人与罗骅之间不存在买卖关系。第三人所提交的证据、材料是伪造的，也是虚假的。理由如下：1、第三人所提交的证据是一份孤证，并没有其他的证据来印证。例如支付地款的证据及资金来源的证据，地款是现金支付还是转账支付？2、与本案第三人相类似的案件还有三个，经统计过，所谓的这四个第三人，其所主张的购地时间都是每个案原告购买土地的时间之前，这一事实充分证实了第三人所提供的证据资料是虚假的。根据数学概率论乘数法则，这四件事同时出现的概率是十六分之一，另外这四个第三人提起诉讼都是在涉案四个原告提起诉讼之后，这种情况出现的可能性也是十六分之一。既要满足发生在原来原告买地的时间之前，又要满足原告提起诉讼之后再申请参加，满足这两个条件的可能性是万分之三十六，所以后来申请参加诉讼的四个第三人所提供的证据资料都是虚假的。第三人与本案被告罗骅是朋友关系，与罗骅的父亲罗运兴是几十年朋友关系。从本案的第三人提供的证据可知，其所购买的是B14、15、16号土地，本案原告也是购买上述土地。根据数学排列组合规则，小区内有三百多条地，若是三条地连续组合则有将近一万种组合的可能，本案原告与第三人同时购买连续的三条地，这种可能性几乎等于零，建议法院依法认定第三人提供的证据是伪造的。
被告城西房产公司对第三人邓少平的诉请没有作答辩。
经审理查明：被告城西房产公司登记成立于1993年2月5日，是从事房地产开发经营的企业法人。该公司已取得阳江市江城区城西西岸XX土地（XX花园小区）的国有土地使用权，该土地使用权类型为出让，用途为商住，使用期限为50年（从1993年7月至2043年7月止），这有阳江市人民政府于1998年9月29日核发的阳府国用（1999）字第XX号国有土地使用权证为证。
1993年3月28日，被告城西房产公司（甲方）与冯兆祥（乙方）签订《开发西岸XX协议书》，双方联合开发阳江市城西西岸XX土地（即XX花园小区），该协议约定：由乙方负责投资和经营管理活动;甲方负责代乙方提供有关资质，以其名义对外签订销售土地合同及开具房地产发票，并约定分取固定利润，不参与经营，又不承担风险;乙方在该地开发建筑工程，必须挂靠甲方承接，并按规定上交管理费。1994年1月1日，冯兆祥与被告罗骅、吴荣试签订了《关于三方合作开发XX花园（XX）土地的协议书》，三人约定合伙经营上述XX花园小区土地，共同投资，共担风险、利益均等，即三人所组成的合伙体挂靠城西房产公司并以该公司名义开发经营城西西岸XX土地（XX花园小区）。在该挂靠关系中，城西房产公司只提供资质给合伙体，并不参与实际经营。1995年4月23日，被告罗骅、吴荣试与冯兆祥签订《补充协议》，一致同意冯兆祥退伙，其合伙期间经营的债务责任全部转由吴荣试承担，由被告罗骅、吴荣试两人继续合伙开发经营城西西岸XX土地（即XX花园小区）。
2001年3月7日，合伙体以被告城西房产公司的名义向原告出具有三张《收款收据》，收据上盖有“阳江市江城区城西房地产开发公司财会专用章”，在“经手人”一栏签写有“吴罗”字样。该三份收据分别记载收到陈丽芳购XX花园小区B14、B15和B16号土地，面积均为55平方米，各为38500元，三份收据金额合共115500元。此后，原告以其交清购地款，但被告一直没有向其出具手续办理土地过户登记，且上述土地已被登记至投资人被告罗骅的名下，侵害了其合法权益为由诉至本院，请求如诉称。本案诉讼中，原告明确表示放弃对合伙人冯兆祥的起诉。
被告吴荣试在诉讼中对原告提供的三张《收款收据》的真实性无异议，但认为不是购买讼争土地的款项，而是借款，后来合伙体与原告协商一致后用本案涉讼的土地抵偿曾欠原告的借款。原告确认该事实。
2005年11月30日，被告罗骅、吴荣试签订《退伙协议书》，约定同意吴荣试退伙，由罗骅独自一人承担XX花园小区（城西西岸XX土地）经营管理以及债权债务责任。2006年4月8日，被告罗骅作为原城西西岸XX土地的开发方与被告城西房产公司签订《补充协议书》，约定由被告罗骅挂靠该公司开发经营城西西岸XX土地，被告罗骅自主经营，自我管理，自负盈亏，并承担经营中的一切债权债务。2006年9月28日，被告罗骅作为受让方与被告城西房产公司作为转让方，就本案涉讼的B14、B15、B16号等土地签订了一份《土地使用权转让合同》，约定城西房产公司将城西街道西岸村XX花园小区B54、B53、B52、B14、B15、B16号、B17等地块以每平方米200元合共75240元转让给罗骅。2006年12月21日国土部门核发土地使用权证给被告罗骅，将包括B14、B15、B16号土地在内的使用权登记至被告罗骅名下。
本案诉讼中，被告罗骅主张经其手以被告城西房产公司名义已于2000年12月15日将涉案的上述B14、B15、B16号三块土地销售给了邓少平，为此提供了一份被告城西房产公司与邓少平签订的《土地使用权转让合同》、一份记载被告罗骅经手收取邓少平交购地款的《收据》拟予证明。被告罗骅主张由于邓少平没有及时办理过户手续，当时被告城西房产公司因将要与合伙体终结土地合作开发关系，在此情况下，被告罗骅只好向被告城西房产公司购回土地并将土地过户到自己名下，如果邓少平现主张土地的权利，其将要过户土地给邓少平。
本案经邓少平申请，本院依法追加邓少平为本案第三人，第三人邓少平以本案涉讼土地是其于2000年12月15日向被告城西房产公司受让在先，双方签订的《土地使用权转让合同》合法有效，且第三人邓少平也在转让当天付清了款项，有被告罗骅经手收取购地款的《收据》为证，上述土地应优先过户给其为由，提出独立请求如述称。上述《土地使用权转让合同》的主要内容为：一、乙方（邓少平）因建设用地需要，甲方（城西房产公司）同意将位于城西街道西岸XX“XX花园”小区B14、B15、B16号的土地转让给乙方，面积165平方米，土地用途住宅。二、地价：每平方米600元，共计99000元，付款时间：2000年12月15日。三、办理土地使用权转让手续所需缴纳的税费由乙方承担等内容。《收据》的主要内容为：今收到邓少平购“XX花园”小区B14、B15、B16号地款99000元。
诉讼中,原告主张其于2011年在涉讼土地上立桩建了基础;被告罗骅则主张第三人邓少平购地后委托其于2010年在涉讼土地上打了基础，当时原告想下基础，但被其制止了；第三人邓少平确认被告罗骅所说。
本案中，经原告申请，本院于2013年6月3日诉讼财产保全裁定查封被告罗骅名下的坐落于阳江市江城区城西XX花园小区B14、B15、B16号地的国有土地使用权[阳府国用（2006）第XX号]。
此外，原告在本案法庭辩论结束后提出变更诉讼请求为：判令三被告立即将阳江市江城区城西XX花园小区B14、B15、B16号商住地过户给原告或另选被告罗骅名下其他与B14、B15、B16号商住地同类型同等面积的商住地过户给原告。被告罗骅则不同意原告上述诉请，不同意用其他土地替换履行，主张也没有其他土地替换履行。
2014年12月13日，经本院审判委员会讨论，认为本案纠纷因涉及一地多卖，可能涉嫌诈骗，本院审判委员会讨论决定：中止诉讼，移送公安机关侦查。2014年12月15日，本院作出移送公安机关侦查函，将该案有关材料移送至阳江市公安局江城分局。该局于2015年11月5日作出复函认为：暂未有证据证明本案的有关当事人涉嫌诈骗，故不予立案。
以上事实，有原告陈丽芳提供的身份证、企业机读档案登记资料、购地收款收据、委托书、补充协议书、土地使用权证等证据；被告罗骅提供的土地使用权转让合同、土地使用权交易成交证明书、契税完税证、国土证、土地使用权转让合同、收据等证据，被告吴荣试提供的江城区人民法院（2008）城法民一初字第916号民事判决书、退股协议书、土地使用权转让合同、不动产销售发票、罗骅用地红线图；第三人邓少平提供的身份证、土地使用权转让合同、收据等证据，结合本案庭审笔录、阳江市公安局江城分局作出的江公函[2015]70号函，经综合分析，予以认定。
本院认为：冯兆祥、罗骅与吴荣试三人合伙共同投资经营城西西岸XX土地（XX花园小区），其名为与被告城西房产公司联合开发经营，但实际上，在该联合开发中，全部投资和经营管理由冯兆祥、罗骅与吴荣试三人实施，三人完全是自主经营，自负盈亏的，只是借用城西房产公司的名义对上述土地进行开发经营、办理报建手续及签订土地销售合同；城西房产公司只是收取管理费或固定利润，并不参与经营，不承担风险。因此，三合伙人与城西房产公司之间是挂靠关系。本案中，被告城西房产公司于2001年3月7日向原告出具的《收款收据》予以证明了原告购得本案涉讼的XX花园小区B14、B15、B16号土地，原告虽然对此确认实际上是因为合伙体曾向其借款，而此后商定用本案涉讼的土地抵顶借款，但原告已收执的上述《收款收据》证明了被告是以此确认了双方之间形成土地使用权转让合同关系的，根据当时的有关规定，应认定合同合法有效。但是，对于上述土地，本案第三人邓少平提供的2000年12月15日被告城西房产公司与其签订的《土地使用权转让合同》，以及一份记载被告罗骅经手收取其缴交购买涉讼土地款的收据，证明了在2000年12月15日，被告城西房产公司已将上述B14、B15、B16号三块土地销售给了邓少平，该《土地使用权转让合同》亦应认定合法有效。原告及被告吴荣试对第三人邓少平提供的上述两份证据及其证明的事实不予确认，但未能提供相反的证据予以推翻该证据的证明效力，其俩上述主张，本院不予支持。虽然，开具收据收取第三人邓少平购地款的是罗骅而非城西房产公司，但罗骅是挂靠城西房产公司经营的实际经营者，其所收取的款项应视为出卖人收取的款项。本案原告及第三人均主张是自己在土地上建了基础，但对此均未能举证证明，且均无证据证明已合法使用土地，因此上述主张不予认定。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：……（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；”之规定，本案涉讼土地一地多卖，原告以及第三人邓少平分别与被告城西房产公司签订的土地使用权转让合同均有效，但由于第三人邓少平先于原告前已于2000年12月15日支付了价款，现第三人邓少平诉请将土地的使用权过户给其，合法合理，应予支持。由于冯兆祥、罗骅、吴荣试合伙体是土地的实际经营者，其挂靠被告城西房产公司开发经营，为土地的实际拥有者，并且，本案涉讼的土地现登记在挂靠者被告罗骅名下，因此第三人邓少平请求将涉讼的土地过户给其，被告罗骅存在能够履行产权过户登记手续的条件；并且，本案诉讼中，被告罗骅亦表示如果邓少平主张土地的权利，其同意将土地过户给邓少平。因此，被告罗骅应将阳江市江城区城西XX花园小区B14、B15、B16号土地的使用权过户给第三人邓少平；根据上述《土地使用权转让合同》中的约定，相关过户费用由第三人邓少平承担。原告请求被告将土地的使用权过户给其，不予支持。
原、被告协商由被告用以抵顶原告相关款项的建设用地是B14、B15、B16号三宗土地，就双方的真实意思表示而言，抵顶合意达成以后，双方是就上述三宗土地形成建设用地使用权转让合同关系，作为合同标的物的上述三宗土地是特定物而非种类物，具有不可替代性，且被告罗骅也不同意用其他土地替换履行，故原告请求另选罗骅名下的其他土地履行过户，本院依法不予支持。
被告城西房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。
综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款第（三）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认被告阳江市江城区城西房地产开发公司与第三人邓少平于2000年12月15日签订的《土地使用权转让合同》合法有效；
二、限被告罗骅于本判决发生法律效力之日起一个月内提交相关资料，并协助第三人邓少平将阳江市江城区城西XX花园小区B14、B15、B16号土地的国有建设用地使用权过户至第三人邓少平名下，相关过户费用由第三人邓少平承担；
三、驳回原告陈丽芳的诉讼请求。
本案受理费3915元、诉讼保全费1675元，合共5590元（原告已预交受理费2610元、诉讼保全费1675元；第三人邓少平已预交受理费1305元），由原告陈丽芳负担4285元，由被告罗骅负担1305元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 许 玲
审 判 员 陈中华
人民陪审员 陈永宪
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 麦艳花