北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第11669号
上诉人（原审原告、反诉被告）曾凡甲，男，1962年10月12日出生。
委托代理人姜可天，北京市国韬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京商睿联投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼8层O-902。
法定代表人吴言，策划师。
上诉人曾凡甲因与被上诉人北京商睿联投资管理有限公司（以下简称商睿联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第6667号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
2014年1月，曾凡甲起诉至原审法院称：2012年5月1日，我与商睿联公司签订房屋租赁合同，将位于朝阳区×国际中心2313号的房屋租赁给商睿联公司使用，租赁期自2012年5月1日至2014年3月1日，租金每月3.8万元，约定每两个月支付房租，如逾期15日未交纳房租即视为违约，我有权解除合同，收回房屋，并收取11万元违约金。商睿联公司本应于2012年12月25日支付房租，但至今未交，且擅自将钥匙、水卡、电卡取走，并打坏房屋水表，故诉请法院判令：解除我与商睿联公司签订的关于朝阳区×国际中心2313号房屋的《写字楼租赁合同》，返还房门钥匙、设备间钥匙、水卡、电卡，商睿联公司支付2014年1月至2014年2月房屋租金76000元，并赔偿违约金114000元。
商睿联公司答辩并反诉称：双方签订《写字楼租赁合同》后，因种种原因，在合同履行将近一年多后，双方均不愿再继续履行合同，因此，在平等友好的协商下，于2013年11月28日签订《解约协议》，决定于2013年12月31日解除，双方互不承担违约责任，并约定曾凡甲见到承租人的注册地址变更后，须将11.4万元当日返还，不得以任何理由推诿，否则，每日按押金100%赔付给承租人。我公司已经于2013年12月24日将公司地址迁移出去，但是曾凡甲背信弃义，无理由的拒绝履行协议，故不同意其诉讼请求。并请求法院判令曾凡甲立即退还押金11.4万元，并赔偿违约金11.4万元。
曾凡甲针对商睿联公司的反诉答辩称：不同意商睿联公司的反诉请求。曾凡甲与洪×签订的《解约协议》不具备效力。即使具备效力，商睿联公司也没有按照约定履行交接的手续，没有办理将注册相关证照变更的手续，导致房屋无法另行出租。故不同意其反诉请求。
原审法院经审理查明：曾凡甲与吴×于2012年2月3日签订《写字楼租赁合同》，约定自2012年3月1日至2014年2月28日，吴×租赁曾凡甲所有的位于朝阳区×楼2313号房屋（以下简称2313号房屋）用于办公，免租期为2012年2月4日至2012年2月29日，每月租金3.8万元。当日，双方办理了房屋交接，交接清单载明交付了电卡1张、水卡1张。2012年4月15日，曾凡甲与商睿联公司签订《写字楼租赁合同》，约定商睿联公司租赁2313号房屋，租赁期自2012年5月1日至2014年3月1日止，租金每月3.8万元，支付方式为押三付二，商睿联公司于2012年4月28日支付了押金11.4万元，租金支付至2013年12月。关于违约责任，双方约定，双方均不得借故解除合同，因未按期缴纳约定的各项费用累计超过半个月房租、擅自转租、转借本房屋、擅自更改所租房屋用途的，或因其它一方的原因解除合同，违约方应支付守约方三个月房租作为违约金。任何一方有违反合同的行为，应就违约行为给对方造成的经济损失进行赔偿。如果属于双方的过失，应根据情况，由双方分别承担违约责任。双方当事人均认可，两份《写字楼租赁合同》的租赁标的一致，签订第一份合同，系为了吴×成立公司，后吴×成立了商睿联公司，遂与商睿联公司另行签订了《写字楼租赁合同》。曾凡甲与吴×签订的《写字楼租赁合同》不再履行，被曾凡甲与商睿联公司签订的《写字楼租赁合同》替代。就曾凡甲与吴×签订的《写字楼租赁合同》现在的效力，经原审法院询问，曾凡甲表示，在与商睿联公司签订《写字楼租赁合同》后，其与吴×的《写字楼租赁合同》实际上已经解除。
商睿联公司表示，双方在2013年年底协商提前解除《写字楼租赁合同》，吴×委托经理洪×于2013年11月28日与曾凡甲签订了《解约协议》，内容为：“今有曾凡甲先生（以下简称出租人）所拥有的×国际中心2313室租赁给北京商睿联投资管理公司吴×先生（以下简称承租人）使用。经双方友好协商，决定于2013年12月31日提前解除协议，双方互不承担违约责任。承租人须变更注册地址后，凭新的营业执照正副本与出租人办理房屋租赁压金返还手续。出租人见到承租人的注册地址变更后，须将承租人租金11.4万元（壹拾壹万肆仟元）当日返还给承租人，不得以任何理由推诿，否则每日按压金的100%赔付给承租人。”曾凡甲认可《解约协议》的真实性，但是表示，该解约协议上没有公章，没有法定代表人签字，当日洪×自称是商睿联公司的股东，约曾凡甲签订解约协议，故双方草签协议，但是当时洪×并没有给曾凡甲出示商睿联公司的授权委托书，而洪×说拿这份协议去公司申请，盖章之后还给曾凡甲，但是一直没有返还。曾凡甲另主张，该《解约协议》与本案无关，该协议的双方主体是曾凡甲和吴×，与商睿联公司无关；代替吴×签字的是洪×，既不能代表商睿联公司，也不能代表法定代表人；协议中表述的也是“压金”，不是“押金”，与本案无关；即便与本案有关，这也是个附生效条件的解约协议，承租人需要变更注册地址后，携新的营业执照正副本办理押金返还手续，而营业执照变更需要四个执照，营业执照注册地址、组织机构代码证注册地址、税务登记证注册地址以及银行开户注册地址，不仅仅是营业执照注册地址的变更，并且商睿联公司也并没有按照《解约协议》实际履行，没有向曾凡甲出示上述证明。
曾凡甲主张，其多次催促商睿联公司进行房屋交接，并提交2014年1月10日与商睿联公司法定代表人吴言的电话录音，其中曾凡甲提到“这样子，12月31日之前，你们就应该拿着已经变更好的注册地址的营业执照过来交接，你们到现在都不交接。这样子，我房子租不出去，我找你们扯皮的啊！”吴言回答：“嗯嗯嗯，好好，尽快尽快吧”；曾凡甲：“好，尽快尽快”；吴言：“咱们就按照合同走吧！”；曾凡甲：“按照合同走。尽快尽快，好好。”商睿联公司对录音真实性予以认可，但表示吴言并不参与公司管理，对情况不了解。就此，吴言出庭作证称，对于租赁2313号房屋，一直都是公司的洪×去联系的，吴言本人没有牵扯到和曾凡甲对接的事情，所以曾凡甲说到交接的事情，只是答应了一下。关于公司的实际经营，吴言称，法定代表人是其本人，但是实际负责人是其父亲吴×，吴×经常不在北京，日常事务交给洪×，吴言协助其做工资统计工作。吴言表示，洪×的真实名字是洪×2，洪×是工作中常用的名字。
商睿联公司表示，签署《解约协议》后，其即进行了搬离，并变更了营业执照。商睿联公司提交注册地变更后的营业执照、组织机构代码证、税务登记证，显示营业执照的颁证日期是2013年12月24日。商睿联公司表示，在此之后多次与曾凡甲联系，并提交自2013年12月12日至2014年1月10日期间洪×、吴×与曾凡甲的短信记录。其中，洪×及吴×要求与曾凡甲办理房屋交接，曾凡甲要求商睿联公司交纳房租或快点办理交接，吴×一直委托洪×办理房屋租赁的事情，但曾凡甲表示与洪×签署的《解约协议》无效，并要求吴×写好委托书派他人做交接。曾凡甲对短信真实性予以认可，但表示是曾凡甲要求做交接而商睿联公司一直没有办理交接。
商睿联公司表示，签署《解约协议》后，曾凡甲即委托中介公司出租房屋，12月份即有新公司来看房，12月30日的时候商睿联公司回到2313号房屋时发现房屋门锁已经被撬开，由新租户使用。商睿联公司提交曾凡甲与北京×科技股份有限公司（以下简称×公司）于2013年12月28日签订的《写字楼租赁合同》复印件，其中显示，曾凡甲与×公司约定×公司租赁2313室房屋，免租期60天，自2014年1月1日至2014年2月28日，在免租期内免付租金，租赁期自2014年3月1日至2016年2月28日，每月租金3.84万元。曾凡甲对该《写字楼租赁合同》复印件不予认可，声明签字并非本人所签，现在是出租给个人使用。
为查明上述事实，原审法院赴2313号房屋向×公司调取上述×公司与曾凡甲的《写字楼租赁合同》原件，经核实与商睿联公司提交的复印件一致。曾凡甲就此又表示，因商睿联公司的注册信息没有迁出，×公司无法在诉争房屋中注册，所以曾凡甲与×公司法定代表人潘×以个人名义签订了租赁合同，此份《写字楼租赁合同》的签字并非曾凡甲本人所签。经原审法院释明，曾凡甲后提交了其与滕×签订的《房屋租赁合同》（承租方处注明“代潘×”），其中约定租赁2313号房屋，租赁期2014年3月1日至2016年2月28日，作为办公使用，每年租金46万元。曾凡甲解释称，滕×是×公司的实际控股人，代潘×签合同。商睿联公司对此不予认可。经询，曾凡甲表示滕×签署该《房屋租赁合同》时，有潘×的授权委托书，但是没有带。法院询问可否让滕×出庭作证，曾凡甲表示滕×不愿出庭作证。
就此，原审法院在庭审中当庭拨通曾凡甲与滕×签订的《房屋租赁合同》中滕×的电话，滕×表示，其与潘×是通过曾凡甲介绍认识的，《房屋租赁合同》是曾凡甲拿给他签的，曾凡甲让他代潘×签字，潘×当时并没有在现场，潘×在电话里告诉他可以代签。法院询问滕×是否有潘×的电话，滕×表示没有，需要通过曾凡甲知道。法院询问滕×签订《房屋租赁合同》时是否有潘×的委托，滕×表示没注意，潘×是曾凡甲介绍的，也是通过曾凡甲联系的。
就滕×代签事宜，原审法院向×公司出具调查函，询问×公司或其公司法定代表人潘×是否委托滕×与曾凡甲签署关于2313号房屋的租赁合同，×公司向法院出具书面回执：“北京市朝阳区人民法院：1.我公司已于2014年3月20日将我公司与房东曾凡甲签订之《房屋租赁合同》原件交至贵院，贵院并予以返还，我公司交给贵院的《房屋租赁合同》系我公司的真实意思表示。2.我公司无滕×此人，公司及法人代表潘×均未委托其代理签订我公司与曾凡甲的《房屋租赁合同》及其它任何业务。”就法院调查结果，曾凡甲代理人表示向本人核实后七日内出具书面意见，未按时提交。商睿联公司予以认可。曾凡甲对于现在2313号房屋实际由×公司租赁不持异议。
原审法院经审理认为：曾凡甲与商睿联公司就2313房屋签订的《写字楼租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律和法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定履行合同义务。
双方当事人的第一个争议焦点在于，曾凡甲与洪×签订的《解约协议》是否有效。法院认为，该《解约协议》有效。首先，就《解约协议》是否针对的是本案当事人的问题。《解约协议》虽然对于曾凡甲分别与吴×及商睿联公司签订的《写字楼租赁合同》没有明确区分，但是根据本案双方当事人的陈述及实际情况来看，曾凡甲与吴×先行签订就2313号房屋的《写字楼租赁合同》是为了在该房屋上申请营业执照，而曾凡甲与商睿联公司后签订的《写字楼租赁合同》已经代替了原《写字楼租赁合同》，双方当事人均认可吴×签订的合同不再履行，曾凡甲也向法院陈述认为其与吴×签订的《写字楼租赁合同》已经解除，故2013年11月28日签订的《解约协议》显然是针对正在履行的曾凡甲与商睿联公司的《写字楼租赁合同》。其次，就“洪×”代表商睿联公司签署《解约协议》的行为是否有效的问题。曾凡甲虽主张“洪×”未提供授权委托书，但是，在签署《解约协议》时，曾凡甲对此并无异议，其本人也在《解约协议》上签字确认，即使“洪×”并未使用真实姓名，但是其人真实存在，并且在双方均认可的之后发生的短信交流中，吴×也表示其授权了“洪×”一直处理房屋租赁事宜。而曾凡甲在短信中要求吴×出具委托书的行为，也表明曾凡甲也认可吴×可以以商睿联公司负责人的身份进行对外处理房屋租赁事宜的委托。此外，在曾凡甲提供的2014年1月10日与吴言的录音中，也自述“12月31日之前，你们就应该拿着已经变更好的注册地址的营业执照过来交接”，显然表明曾凡甲对《解约协议》上约定的解约事宜和时间是认可的。现曾凡甲以《解约协议》并非针对本案诉争的《写字楼租赁合同》及解约协议缺乏授权为由否认其效力，法院不予采信。
当事人的第二个争议焦点，是双方是否按照《解约协议》履行义务。从庭审双方的主张和举证来看，双方没有按照《解约协议》办理交接，就未办理交接的原因，双方产生争议。首先，就商睿联公司是否按时履行办理相关手续一节。通过商睿联公司提交的营业执照，可以证明其在2013年12月24日已经办理完成了营业执照的变更，具备按照《解约协议》办理交接的可能。就曾凡甲主张的还需办理剩余变更的情形，法院认为，双方在《解约协议》中明确约定的是凭新的营业执照办理退还押金手续，没有其他条件的约定，并且，房屋租赁合同的主要履行内容是对房屋的占有、使用、处分、收益，将房屋腾空、营业执照地址变更即具备交接可能，并不影响出租人尽快将房屋再次出租获益，曾凡甲亦没有证据表明因营业执照外的其他登记手续，其向商睿联公司提出过异议，故，没有按时办理相关登记手续不是不办理交接的原因。其次，就商睿联公司是否按时腾退房屋一节。通过庭审商睿联公司的举证及法院的调查，曾凡甲与×公司签订了自2014年1月1日开始的租赁2313号房屋的《写字楼租赁合同》，虽然前60日免租金，但这是经营性用房出租的市场习惯，不影响双方的租赁关系自2014年1月1日开始。即使曾凡甲否认该《写字楼租赁合同》上其签名的真实性，但是曾凡甲并不否认现2313号房屋确由×公司予以承租，履行情况与《写字楼租赁合同》的约定并无不同。在法院调查曾凡甲与商睿联公司的《写字楼租赁合同》后，曾凡甲后提交的与滕×签订的《房屋租赁合同》，与×公司盖章的《写字楼租赁合同》相比，缺少免租期。但是，现既无腾×获得×公司法定代表人潘×授权的证据，腾×向法庭的陈述与曾凡甲的陈述亦充满矛盾，且×公司向法院明确表示该公司或潘×从未委托过腾×代其签订房屋租赁合同，故曾凡甲提交的证据及陈述显然无法成立，法院不予采信。依据×公司与曾凡甲签订的《写字楼租赁合同》，曾凡甲已经于2014年1月1日将2313号房屋租赁给案外人，其再向商睿联公司主张2014年1月及2月的房租显然违背诚信原则，法院不予支持。第三，关于未办理房屋交接的原因在于哪方一节。从庭审查明情况来看，商睿联公司已经具备了办理房屋交接的可能，并多次要求曾凡甲办理交接，退还押金，但是曾凡甲在认可《解约协议》效力的情况下又予以反悔，在2313号房屋已经出租给他人的情况下仍要求商睿联公司支付租金，系故意不予办理交接，其向商睿联公司主张违约责任的请求，不予支持。关于曾凡甲要求商睿联公司归还钥匙、设备间钥匙、水卡、电卡等诉讼请求，因交接清单上仅载明交接水卡、电卡各1张，现2313号房屋亦在正常出租不影响使用，故对曾凡甲要求返还钥匙、设备间钥匙的请求不予支持，水卡、电卡应予返还。
双方签订了《解约协议》，商睿联公司依据《解约协议》履行了义务，曾凡甲在《解约协议》约定的《写字楼租赁合同》截止日期后将2313号房屋租给了案外人，双方的《写字楼租赁合同》实际已经解除。曾凡甲应按照《解约协议》的约定退还商睿联公司房屋押金。至于曾凡甲主张的《解约协议》中写明的是“压金”并非“押金”，法院认为，《解约协议》亦写明该“压金”为11.4万元，而从庭审查明情况来看，商睿联公司交纳了11.4万元押金，再无另外的11.4万元“压金”存在，故此处显然为笔误，不影响曾凡甲的退还。曾凡甲无故不履行《解约协议》，应依照《解约协议》的约定承担违约责任。商睿联公司仅主张11.4万元违约责任，法院就此不持异议。
据此，原审法院于2014年7月判决：一、商睿联公司于判决生效之日起七日内返还曾凡甲北京市朝阳区×国际中心2313号房屋的水卡一张、电卡一张；二、曾凡甲于判决生效之日起七日内退还商睿联公司北京市朝阳区×国际中心2313号房屋的租赁押金十一万四千元；三、曾凡甲于判决生效之日起七日内退还商睿联公司违约金十一万四千元；四、驳回曾凡甲的其他诉讼请求。
原审法院判决后，曾凡甲不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审法院判决第二、第三项；2.请求判令商睿联公司支付曾凡甲2014年1月至2014年2月房屋租金7.6万元；3.请求判令商睿联公司支付曾凡甲违约金11.4万元；4.案件受理费由商睿联公司承担。其上诉理由主要为：1.原审法院认定《解约协议》有效是错误的；2.原审法院认定双方在《解约协议》约定的条件是“凭新的营业执照正副本”与出租人办理房屋租赁押金返还手续，这是错误的；3.原审法院认定曾凡甲在2014年1月1日与×公司签订的《写字楼租赁合同》中的60日免租期是市场习惯，是错误的。商睿联公司同意原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有曾凡甲与吴×的《写字楼租赁合同》、曾凡甲与商睿联公司的《写字楼租赁合同》、曾凡甲与腾×签订的《房屋租赁合同》、《解约协议》、押金收条、短信记录及当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点是《解约协议》的效力问题。首先，鉴于曾凡甲先后与吴×本人及商睿联公司分别签订过《写字楼租赁合同》，且租赁标的物是一致的，而二份《写字楼租赁合同》中均有吴×的签字，由于合同当事人对于解约协议所指代的《写字楼租赁合同》有不同理解，直接导致双方对《解约协议》的效力存在争议。曾凡甲认为该《解约协议》是针对2012年2月3日的吴×与曾凡甲签订的合同，商睿联公司认为是针对2012年4月15日吴×代表商睿联公司与曾凡甲签订的《写字楼租赁合同》。对此，本院认为，从《解约协议》中“租赁给北京商睿联投资管理公司吴×先生”的文义分析，其可以得出两种解释，一是吴×以个人名义签订的合同，一是吴×作为商睿联公司代理人签订的合同。但纵观该《解约协议》第二段，双方首先提到了“承租人须变更注册地址后，凭新的营业执照……”，本院有理由认为双方在该款的后续表述是基于2012年4月15日吴×代表商睿联公司与曾凡甲签订的《写字楼租赁合同》展开并与该合同形成逻辑上的联系，否则其行文便极为突兀而不符常理，据此本院有理由认为涉案合同后续是针对2012年4月15日的合同进行的，此种理解更符合连贯表述的行文习惯。从事理上分析，涉案合同的签订起因在于2012年2月3日签订的合同，其目的为了以承租的涉案房屋为地址申请办理营业执照，2012年4月15日合同实质上与前一个合同存在接续关系，商睿联公司取代吴×成为合同主体履行合同义务亦为上述接续关系的体现，因此将《解约协议》理解为针对2012年4月15日签订《写字楼租赁合同》客观上符合事理。
其次，“洪×”是否有权代表商睿联公司签订《解约协议》，“洪×”虽未使用真实姓名，且没有授权委托书，但是标称“洪×”的本人是真实存在的，虽然其在签约程序上有一定瑕疵，即欠缺授权委托手续，但商睿联公司已按照《解约协议》内容支付11.4万元押金，即能够视为商睿联公司对“洪×”所签订的《解约协议》向曾凡甲进行了追认，曾凡甲提出“洪×”是虚构的名字并非真实存在且属于无权代理，据此主张《解约协议》无效，于法无据，本院不予支持。
综上，《解约协议》内容系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该《解约协议》合法、有效。
商睿联公司作为承租方负有按照《解约协议》的约定，在变更注册地址后凭新的营业执照正副本办理房屋“压金”返还手续的义务；曾凡甲作为出租方负有在承租方地址变更后将“压金”返还的义务。对于《解约协议》中“压金”11.4万元如何理解问题，根据《解约协议》中上下文的意思，并结合曾凡甲所出具的收取房屋租赁押金11.4万元的收据分析，《解约协议》中“压金”显属笔误，其实质应为押金。
根据查明的事实，双方未按照《解约协议》的内容办理交接涉案房屋手续。在履约过程中商睿联公司已于2013年12月24日办理完成营业执照、组织机构代码证、税务登记证住所地变更手续，具备了办理交接的条件，且根据庭审情况看商睿联公司曾多次要求曾凡甲办理交接手续，故造成未能按时交接的原因责任应由曾凡甲自行承担。曾凡甲未按照《解约协议》中的约定履行，应按照约定承担相应的违约责任。曾凡甲主张变更注册地址是指变更营业执照、组织机构代码证、税务登记证以及银行开户认证注册地址，但在《解约协议》中仅仅提到了营业执照并未提及其他的登记手续，且在双方的短信沟通记录中曾凡甲亦未就应办理其他注册地址变更手续提出异议，故其要求商睿联公司支付违约金的主张，缺乏事实法律依据，本院不予支持。2014年曾凡甲与×公司签订了租赁期间为2014年1月1日开始的租赁合同并已实际履行，故曾凡甲向商睿联公司所主张的2014年1月及2月的房屋租金，亦缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，曾凡甲的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4100元，由曾凡甲负担（已交纳）；反诉案件受理费2360元，由曾凡甲负担（于本判决生效后七日内交至原审法院）；二审案件受理费7570元，由曾凡甲负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
代理审判员 林存义
代理审判员 杨 夏
二〇一四年九月十六日
书 记 员 鲁燕萍