北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终308号
上诉人（原审被告）：唐玲，女，1982年3月14日出生，住江苏省南京市玄武区。
上诉人（原审被告）：余常盛，男，1981年5月22日出生，住江苏省南京市玄武区。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：张乃斌，北京市隆安律师事务所律师。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：曲文丽，北京市隆安律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：代翊冰，女，1974年5月14日出生，住北京市朝阳区。
原审第三人：北京恒洋我家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路万象新天家园406号楼D号。
法定代表人：焦石，总经理。
委托诉讼代理人：赵文博，男，1991年10月2日出生，北京恒洋我家房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：温杰，男，1958年3月11日出生，北京恒洋我家房地产经纪有限公司职员，住公司宿舍。
上诉人唐玲、余常盛因与被上诉人代翊冰、原审第三人北京恒洋我家房地产经纪有限公司（以下简称恒洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初71768号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人余常盛及上诉人余常盛、唐玲之共同委托诉讼代理人张乃斌、曲文丽，被上诉人代翊冰、原审第三人恒洋公司之委托诉讼代理人赵文博、温杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
余常盛、唐玲上诉请求:请求撤销一审判决第二项，驳回代翊冰要求支付违约金的诉讼请求或予以进一步减少；一、二审案件诉讼费用由代翊冰负担。事实和理由：一、违约金的确定以实际损失为基础，代翊冰早已实际使用涉案房屋，且一审已判决买卖双方继续履行合同办理房屋过户手续，故代翊冰并未发生实际损失。二、从合同履行的程度来看，代翊冰仅仅履行了一小部分，而余常盛、唐玲则已经履行了主要部分。三、从余常盛、唐玲的过错程度来看，余常盛、唐玲并非恶意违约，过错程度较小，代翊冰未合理审查余常盛的授权，对合同未能及时履行，亦存在一定过错。
代翊冰辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
恒洋公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
代翊冰向一审法院起诉请求：1.余常盛、唐玲继续履行与代翊冰签署的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，协助代翊冰办理房屋过户手续及物业交割手续；2.余常盛、唐玲支付根本违约的违约金317.5万元；3.余常盛、唐玲按照房屋总价款日万分之一的标准向代翊冰支付自2017年4月12日至实际过户之日止的逾期过户违约金；4.余常盛、唐玲支付代翊冰经济损失70万；5.余常盛、唐玲支付代翊冰为（2016）京0105民初65512号案件中支付的律师费16680元；6.余常盛、唐玲支付精神损害抚慰金10万元。
一审法院认定事实：余常盛、唐玲为夫妻关系，涉案房屋登记在唐玲名下。代翊冰因欲购买涉案房屋曾在恒洋公司居间介绍下与余常盛、唐玲协商买卖事宜，因税费问题当日未能签约。
2016年8月8日，余常盛代理唐玲与代翊冰签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定唐玲将涉案房屋出售给代翊冰，房屋成交价格为635万元，该成交价款包括房款、现有公共维修基金、室内不可移动的装修装饰、附属设施。关于房款的支付方式为：2016年8月11日前支付定金20万元，2017年1月15日交付首付款180万元，过户当天支付200万元，剩余235万元以贷款方式支付。唐玲应当在定金交付后将涉案房屋交付给买受人。合同第八条约定：唐玲若出现下列情形之一，构成根本违约，且代翊冰有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）唐玲提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致代翊冰无法取得房屋所有权的；（2）涉案房屋被查封或限制转让，导致代翊冰无法取得房屋所有权的；（3）拒绝将涉案房屋出售给代翊冰或者擅自提高房屋交易价格的；（4）将涉案房屋出售给第三方的。唐玲出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的50%向代翊冰支付违约金。关于权属移转登记，双方约定应在合同签订之日起170个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如果代翊冰未能在170个工作日内取得房屋所有权证书的，如因是唐玲的责任，代翊冰有权退房；代翊冰不退房，自其应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权之日止，唐玲按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并与代翊冰实际取得房屋所有权证书之日起30日内向代翊冰支付。
上述合同签订当日，双方还签署《补充协议》，约定唐玲于交定金及签订买卖合同当日将涉案房屋交予代翊冰使用，并同意买受人对该房屋进行重新装修，唐玲不能据此作为不履行房屋买卖合同的理由；交付日以前的物业、采暖等费用由唐玲承担，交付日之后的费用由代翊冰负担。双方约定2017年1月15日前交付的部分购房款180万元支付后做资金监管，并在交纳有关购房税费当天解冻资金。
同日，代翊冰通过银行转账向唐玲名下招商银行×××账户支付定金5万元，转账摘要为“购买涉案房屋定金”。2016年8月10日，代翊冰再次通过银行转账向该账户支付定金15万元，转账摘要为“购买涉案房屋定金”。另，涉案房屋自2016年8月8日交付代翊冰，代翊冰装修后实际占有使用至今。
2016年9月8日，唐玲与代翊冰短信沟通，称自己因与代翊冰签约赔本了，不管是价格和支付周期均对自己不合适，不想贱卖涉案房屋，要求终止交易。2016年10月7、8日，唐玲带人至涉案房屋中与代翊冰交涉，要求终止合同并收回涉案房屋，双方发生冲突，代翊冰报警，警察出警后唐玲离开。庭审中，代翊冰与恒洋公司均称余常盛、唐玲在2016年10月提出涉案房屋加价170万元且要求不通过资金监管直接收取180万元首付款才同意配合办理过户，
2016年10月，唐玲以涉案房屋为其婚前财产，余常盛无权代理为由将代翊冰、余常盛及恒洋公司诉至法院，要求：1.确认余常盛代唐玲与代翊冰签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》无效；2.确认余常盛代唐玲与代翊冰、第三人签订的《房屋买卖居间合同》、《定金收付书》无效；3.代翊冰将位于北京市朝阳区××号房屋（以下简称涉案房屋）腾空交还给唐玲；4.代翊冰以每月5000元的标准支付涉案房屋占有使用费（自2016年8月9日起至实际交还之日止）。法院在该案中查明：2007年10月22日，唐玲与北京天鸿房地产开发有限责任公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定唐玲作为买受人购买涉案房屋。2012年3月1日，涉案房屋取得产权登记，登记在唐玲名下。2012年10月8日，唐玲与余常盛登记结婚。法院审理后认为涉案房屋虽系唐玲婚前财产，但余常盛、唐玲系夫妻关系，且在订立合同当日，余常盛持有唐玲身份证件、银行卡、涉案房屋产权证等材料，故余常盛虽不具有代理权，但其已充分形成代理之客观表象形式，足以使代翊冰相信余常盛具有代理权，故余常盛之代理行为构成表见代理，其代理行为有效，就涉案房屋签订的买卖合同亦有效，唐玲对余常盛之代理行为承担法律后果。且该案现有证明足以证明签约前唐玲参与协商，签约后唐玲收取定金并向代翊冰实际交付涉案房屋，代翊冰自2016年8月8日起占有使用涉案房屋至今。唐玲已通过履行交房的合同义务对买卖合同进行了确认，双方合同合法有效。故于2017年6月5日作出（2016）京0105民初65512号判决书，判决驳回唐玲全部诉讼请求。该判决已于2017年8月24日生效。本案中，代翊冰及恒洋公司均称余常盛、唐玲之前即为夫妻关系，因购买房屋办理离婚手续，2012年10月8日为二人复婚时间，但就此未提交证据证明，余常盛、唐玲对此亦不予认可。
2017年1月15日，代翊冰及第三人至光大银行办理首付款资金监管手续，余常盛、唐玲未到场。2017年1月16日，代翊冰向余常盛、唐玲发出催告函，要求按约办理资金监管，以免延误过户周期。余常盛、唐玲称从未收到过催告函。
经询，代翊冰同意一次性向唐玲支付剩余全部购房款，并主张余常盛、唐玲的违约行为导致其无法向银行办理贷款，只能出售其名下唯一房屋变现，该房屋出售后价格上涨70万元，故要求余常盛、唐玲赔偿该部分损失。
关于物业交割问题，代翊冰表示虽然涉案房屋及所有手续都已交付，但余常盛、唐玲将涉案房屋门口管道间上锁作为储物间并保管钥匙，故要求对该管道间予以交接。
另，法院于庭前依代翊冰申请对涉案房屋采取财产保全措施，查封期限2016年12月30日至2019年12月29日，代翊冰交纳保全费5000元。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。代翊冰与余常盛代理唐玲签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议已经生效判决认定合法有效，余常盛构成表见代理，双方均应当按照合同履行各自的义务。余常盛、唐玲以余常盛没有代理权、合同对唐玲不发生法律效力为由进行抗辩于法无据，法院不予采信。根据生效判决认定的事实及余常盛、唐玲的陈述，涉案房屋为唐玲婚前财产，余常盛仅为代理人，故唐玲为合同相对方，相关权利义务应当由唐玲承担。
依照双方合同约定，代翊冰支付房款的时间节点分别为签约当日5万元、2016年8月11日15万元、2017年1月15日180万元、过户当日200万元。根据庭审查明的事实及现有证据，双方签约后代翊冰依照合同约定按时支付了两笔定金，在第三笔购房款支付期限届至前的2016年9月8日，唐玲即通过短信形式告知代翊冰要求解除合同，并于此后两次至涉案房屋中收房，明确表示不再出售涉案房屋，已经构成合同约定的根本违约。同时，唐玲又未按照合同约定的时间前往办理资金监管手续，虽然合同并未约定唐玲有配合办理资金监管的合同义务，但在唐玲先行违约的情况下，代翊冰有权行使不安抗辩权，故唐玲以代翊冰未按约定时间支付首付款构成违约抗辩没有事实和法律依据，法院不予采信。现涉案房屋已经交付代翊冰使用一年有余，代翊冰又同意一次性支付剩余购房款，合同具备继续履行的条件，应当继续履行，法院对代翊冰要求继续履行合同的诉讼请求予以支持。涉案房屋及相关物品均已交付代翊冰，管道间并非合同标的物，应属公共区域范围，代翊冰要求办理交割手续没有合同依据，法院无法支持。
唐玲拒绝出售涉案房屋构成根本违约，应当承担违约责任，但合同约定的违约金标准明显过高，法院依法予以调整。因唐玲已经就其拒绝出售房屋的行为承担根本违约责任，该违约行为是造成逾期过户的根本原因，故法院对代翊冰在此基础上要求唐玲再行承担逾期过户违约金的请求不再支持。经济损失部分，代翊冰提交的证据不足以证明该损失的实际发生且金额远远超过唐玲应支付的违约金数额，故法院不予支持。律师费系代翊冰为其他诉讼支出的诉讼成本，并非其必然损失，法院不予支持。
就精神损害抚慰金一节，本案系合同纠纷，代翊冰主张因唐玲的打砸抢行为给其造成相应损害与本案并非同一法律关系，法院不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、代翊冰与唐玲继续履行二一六年八月八日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》及《补充协议》，代翊冰于判决生效后十日内一次性向唐玲支付剩余购房款六百一十五万元，唐玲在收到全部购房款当日配合代翊冰办理北京市朝阳区××号房屋的产权过户手续，将产权过户至代翊冰名下；二、唐玲于判决生效后十日内向代翊冰支付违约金一百二十七万元；三、驳回代翊冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，余常盛提交一份书证用以证明购买涉案房屋的经过。证明代翊冰口头约定一个月内卖掉房产。但是代翊冰没有在一个月内卖掉房产，代翊冰首先违约。代翊冰对这份证据的真实性、证明目的都不认可。恒洋公司表示真实性认可，证明目的不认可，称这份书证是另案的一份证据。恒洋公司现在向法庭申明，收回这份书证，这份书证不是恒洋公司真实的意思表示。余常盛提交一份情况说明，证明当时房屋买卖的一个真实过程，代翊冰说过要出售其房屋。代翊冰对这份证据的真实性和证明目的都不认可。恒洋地产对真实性和证明目的都不认可。
代翊冰提交如下证据：1.存量房屋买卖合同，用以证明涉案房屋的买卖过程。2.链家中介app的截图，用以证明房屋上涨的对其造成的损失。3.住建委网站计算税费的方式，用以计算涉案房屋的税费，虽然目前还没有交，但是是可以预见的损失。4.授权委托书及收入证明。证明代翊冰因购买这套房屋放弃了工作证明其实际损失。5.房屋买卖合同。证明代翊冰的房产都过户到他人名下了。余常盛、唐玲发表质证意见：1.真实性认可。证明目的不认可。2.真实性不认可，证明目的不认可，与本案没有关联性。3.真实性不明，证明目的不认可。4.授权委托书真实性认可。代翊冰连房屋所有权人都没有签字，代翊冰有过失。收入证明与本案没有关系，不认可关联性。5.真实性待查，关联性不认可。恒洋地产发表质证意见：1.真实性认可。证明目的认可。2.真实性认可，证明目的认可。3.真实性认可，证明目的认可。4.真实性认可，建行的信贷跟本案没有直接的关系。其他的证明目的真实性都认可。5.真实性认可，证明目的都认可。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，代翊冰与余常盛代理唐玲签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议已经生效判决认定为合法有效，余常盛构成表见代理，双方均应当按照合同履行各自的义务。根据生效判决认定的事实及余常盛、唐玲的陈述，涉案房屋为唐玲婚前财产，余常盛构成表见代理，故唐玲应为合同相对方，相关权利义务应当由唐玲承担。2016年9月8日，唐玲即通过短信形式告知代翊冰要求解除合同，并于此后两次至涉案房屋中收房，明确表示不再出售涉案房屋，唐玲的上述行为已经构成合同约定的根本违约，应当承担违约责任。代翊冰依照合同要求唐玲支付违约金，于法有据。唐玲、余常盛主张代翊冰无损失，不应支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。《北京市存量房屋买卖合同》约定的违约金标准明显过高，一审法院对违约金数额已予以调整，调整后的违约金数额合理，唐玲、余常盛主张进一步酌减违约金，缺乏依据，本院亦不予采信。
综上所述，余常盛、唐玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16230元，由余常盛、唐玲负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
审 判 员 宫 淼
代理审判员 张 帆
二〇一八年一月十日
法官 助理 眭 立
书 记 员 刘 欣