云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2016）云0181民初868号原告查玲林，江西省九江市人，现住云南省昆明市，公民身份号码：。委托代理人张柏婧，云南联宇律师事务所律师，特别授权代理。被告安宁博欣房地产开发有限公司，组织机构代码：57185XXXX。住所地：云南省安宁市太平街道政府办公楼***室。法定代表人周明华，该公司执行董事。委托代理人吴伟、杨雨，云南上义律师事务所律师，特别授权代理。原告查玲林诉被告安宁博欣房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月19日受理后，依法由审判员徐耀于2016年6月2日适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告查玲林诉称：原、被告于2014年9月1日签订了编号为36-1705号《商品房购销合同》，原告以每平米4205.31元的价格购买被告开发的涉案楼盘商品房98.25平方米，购房总价款为413172元，原告支付了133172元首付款，剩余购房款通过向银行贷款的方式已全额支付给被告。合同签订后，原告积极履行自己的相关义务。涉案合同中第十五条约定被告于2015年12月31日前交付原告购买的房屋。但时至今日被告并没有履行自己的合同义务交付房屋，且涉案楼盘已全线停工。涉案合同第九条第三款明确约定了被告逾期90天交房的法律后果，即双方可以解除合同并由被告支付购房价款10%的违约金。因被告无法正常按时交付房屋给原告，并给原告造成了不必要的经济损失，为此被告负有赔偿的义务。原告在得知被告不能如期交房后，多次找到被告欲协商解决此事，但被告一直推诿、搪塞，不予解决。原告只能提起诉讼，请求依法判决：一、解除原、被告签订的编号为36-1705号《商品房购销合同》；二、判令被告返还原告购房款共计413172元；三、判令被告赔偿原告违约金41317.2元；四、判令被告赔偿原告损失49014.71元（至2016年12月的贷款银行利息31269.21元，至2016年9月的首付款资金占用利息17445.5元）以及上述费用计算至被告实际支付之日的损失。被告安宁博欣房地产开发有限公司辩称：原、被告双方除了签订过《商品房购销合同》外，还签订了合同补充协议，其中第二十一条第（四）项约定：“除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除本合同及本补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及本补充协议的解除权及责任追究权（如有）。双方继续履行合同，并按照本合同约定履行义务。”根据该条约定，我公司未在交房时间到期后的30日内收到原告解除合同的书面通知，故原告无权主张解除合同。综合双方诉辩主张，原告与被告存在争议的焦点为：原告的诉讼请求是否成立。原告查玲林针对其主张，向本院提交了以下证据：一、身份证复印件1份，欲证明原告的身份情况；二、全国企业信用信息公示情况打印件1份，欲证明被告的身份信息；三、购销合同复印件1份，欲证明被告未按期交房应承担违约责任；四、公证书复印件1份，欲证明原告购房时向银行贷款的事实；五、交通银行安宁市支行还款明细表复印件1份，欲证明原告因支付贷款利息而受到的损失。经质证，被告对上述第一组证据未提出异议；对第二、三组证据的真实性、关联性、合法性未提出异议，但不认可原告的证明目的；对第四、五组证据则认为其是复印件，不认可其真实性、关联性、合法性。通过对上述证据的质证，本院认为，上述第一、二、三组证据，具备了真实性、关联性、合法性，本院予以采信；上述第四、五组证据，经与原件核对无异，同样具备了真实性、关联性、合法性，本院也予以采信。被告安宁博欣房地产开发有限公司针对其主张，向本院提交了商品房购销合同及合同补充协议复印件各1份，欲证明原、被告双方之间就解除合同的事宜应当根据合同补充协议第二十一条第（四）项的约定执行。经质证，原告对上述证据的真实性、关联性、合法性未提出异议，但不认可被告的证明目的。通过对上述证据的质证，本院认为，上述证据具备了真实性、关联性、合法性，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认以下法律事实：2014年9月1日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订了一份编号为36-1705号的《商品房购销合同》，双方在合同中约定：由乙方向甲方购买天籁郡·揽翠庭（Ⅰ期）第36幢第17层1705号预售商品房一套，购房总价款为413172元，由乙方于2014年9月1日支付首付款133172元，其余价款由乙方向交通银行贷款支付；甲方应于2015年12月31日前，将该商品房交付乙方，如甲方未按期交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起90天后，乙方有权解除合同；乙方解除合同的，甲方应向乙方支付商品房价款10%的违约金。与此同时，双方还签订了一份《合同补充协议》，并在其中第二十一条第（四）项中约定：“除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除本合同及本补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及本补充协议的解除权及责任追究（如有）。双方继续履行合同，并按照本合同约定履行义务。”合同签订后，原告按约定向被告支付了购房首付款133172元，并向交通银行昆明安宁市支行贷款280000元支付了剩余购房价款。被告因预售的楼盘尚未竣工，未能按合同约定于2015年12月31日前将原告所购商品房交付原告，原告对此进行了口头催告，但在本案开庭审理结束时，被告仍因楼盘尚未竣工而无法交付房屋。现原告起诉来院，请求依法判决：一、解除原、被告签订的编号为36-1705号《商品房购销合同》；二、判令被告返还原告购房款共计413172元；三、判令被告赔偿原告违约金41317.2元；四、判令被告赔偿原告损失49014.71元（至2016年12月的贷款银行利息31269.21元，至2016年9月的首付款资金占用利息17445.5元）以及上述费用计算至被告实际支付之日的损失。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，且合法有效，对双方当事人都具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持”。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告在履行自己义务的过程中，迟延交付房屋，经原告催告后直至本案庭审结束时已超过三个月的合理期限，仍未能履行交付房屋义务，导致合同目的不能实现，故原告现有权要求解除合同，并有权要求被告返还购房款、赔偿利息损失。至于双方在《合同补充协议》第二十一条第（四）项中的约定，因该约定属格式条款，且排除了原告解除合同的主要权利，故该条款应属无效条款，被告依据该条款提出的原告无权解除合同的主张，本院不予支持。所以，原告要求解除合同并由被告返还购房款、赔偿利息损失的诉讼请求，本院予以支持。此外，原、被告在合同中约定了被告逾期交房的违约金，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院也予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告查玲林与被告安宁博欣房地产开发有限公司签订的合同编号为36-1705号的《商品房购销合同》；二、由被告安宁博欣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告查玲林购房款413172元；三、由被告安宁博欣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告查玲林违约金41317.2元；四、由被告安宁博欣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告查玲林购房首付款133172元的利息损失（按人民银行公布的同期同类贷款基准利率自2014年9月1日起计算至该款实际支付之日止）；五、由被告安宁博欣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告查玲林向银行贷款280000元所产生的利息损失（以原告查玲林向交通银行昆明安宁市支行实际支付280000元贷款的利息数额为准）。诉讼费8835元减半收取4417.5元，由被告安宁博欣房地产开发有限公司承担，并入上款执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员 徐 耀二〇一六年六月二十四日书记员 刘晏君