宁波市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0205民初2500号
原告：宁波市江北区西邵村股份经济合作社。
法定代表人：林卓然，该合作社董事长。
委托诉讼代理人：杨碧君，宁波市正道法律服务所法律工作者。
被告：宁波市江北众合天工磁业有限公司号。
法定代表人：邵益欣。
委托诉讼代理人：于欧洲，该公司法律顾问。
原告宁波市江北区西邵股份经济合作社（以下简称西邵村经济合作社）为与被告宁波市江北众合天工磁业有限公司（以下简称众合天工公司）租赁合同纠纷一案，于2016年7月29日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员谢星适用简易程序审理。本案于2016年9月1日、2016年10月21日、12月20日三次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨碧君、被告的法定代表人邵益欣到庭参加三次庭审诉讼；被告的委托诉讼代理人于欧洲到庭参加第二、三次庭审诉讼。审理期间，原、被告曾共同申请庭外和解，但协商无果。本案现已审理终结。
原告西邵村经济合作社向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2012年8月25日签订的《临时租赁协议书》解除；2.被告腾退返还租赁房屋及场地；3.被告支付尚欠租金147388元，并支付自2016年7月1日至实际腾退之日按每年228358元标准计算的租金。审理期间，原告降低第三项诉讼请求为：被告支付尚欠租金147388元，并支付自2016年7月1日至实际腾退之日按每年36142元标准计算的租金。事实和理由：2012年8月25日，原、被告签订一份《临时租赁协议书》，约定被告向原告承租位于宁波市江北区庄桥街道西邵村（以下简称西邵村）房屋2298平方米、钢棚239平方米、场地1344.15平方米，年租金为228358元，租金每半年支付一次，且合同中明确约定如果西邵村涉及拆迁，根据拆迁进度，原告有权凭书面的拆迁提前三十日通知被告终止本合同。签约后，被告自2015年5月起未按约支付租金，原告多次催讨均无果。且西邵村涉及拆迁，原告于2016年5月6日通知被告终止合同，限期搬离。但被告均置之不理。为此原告诉至法院，望判如所请。
被告众合天工公司答辩称，1.原、被告签订《临时租赁协议书》时，西邵村房屋已经被列入了拆迁范围，根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，被列入拆迁范围的房屋和土地不得租赁，原告明知出租行为违反仍与被告签订《临时租赁协议书》，该协议书应属无效。原告无权向被告收取2015年5月之后的租金，之前所收取的租金亦应当退还给被告；2.涉案土地被征收之后，土地的集体土地性质转为国有土地性质，原告亦失去了涉案土地的所有权，无权再向被告主张租金，原告诉讼主体不适格；3.原、被告曾于2011年10月份签订一份《租赁协议书》，约定原告将西邵村在建的厂房中的8130平方米租赁给被告，以作拆迁周转所用，但原告并未按约履行，而是将建成厂房租赁给其他单位，导致被告无法腾退和直接经济损失，被告就上述损失保留另行起诉的权利。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告西邵村经济合作社为证明自己的主张，向本院提交了下列证据材料：
1.原、被告于2012年8月25日签订的《临时租赁协议书》一份，用以证明原、被告建立租赁合同关系，并约定各自权利和义务的事实；
2.原告于2016年2月5日向被告发送的《告知函》一份，用以证明原告向被告催讨租金的事实；
3.原告于2016年5月6日向被告发送的《限期搬迁通知书》一份，用以证明因西邵村涉及拆迁事务，原告通知被告搬离承租的土地及房屋的事实；
4.宁波市江北区统一征地拆迁事务所（以下简称江北拆迁事务所）与西邵村于2014年10月29日签订的《征地补偿协议》（草签）、江北拆迁事务所与西邵村于2016年1月12日签订的《征地补偿协议》、宁波市农村集体经济组织统一收据、宁波市2014年度计划第二十六批次建设用地情况汇总表、《浙江省建设用地审批意见书》各一份，用以证明江北拆迁事务所与西邵村曾于2014年10月29日草拟了涉案土地征收方案，于2016年1月12日正式签订征收协议，并发放了征地补偿款，而涉案土地已于2014年批准转为建设用地的事实；
5.原、被告于2011年11月10日签订的《租赁协议书》及被告于2011年10月9日出具的《保证书》一份，用以证明双方签订该协议书系为了方便被告办理“环保营业执照”，双方并无租赁的真实意思表示；
6.宁波市江北区土地储备中心（以下简称江北土地储备中心）与宁波市江北区人民政府庄桥街道办事处（以下简称庄桥办事处）于2014、2015年签订的《储备土地委托管理合同》各一份、庄桥办事处于2016年11月7日出具的证明一份，用以证明原告受托管理土地，有权向被告主张租金的事实。
被告众合天工公司为证明自己的主张，向本院提交了下列证据材料：
1.原、被告于2011年11月10日签订的《租赁协议书》及平面图附件复印件一份，用以证明原告曾承诺将在建厂房8130平方米租赁给被告，但并未按约履行的事实；
2.《企业终止租赁合同后搬迁及其他费用结算协议和清单》一份，用以证明原告自2008年起将部分土地和房屋租赁给被告的事实；
3.江北拆迁事务所与被告签订的《集体土地非住宅拆迁货币补偿协议》一份，用以证明江北拆迁事务所曾就涉案土地上房屋拆迁事项与被告达成协议，涉案土地上房屋早已列入拆迁范围的事实。
经质证，被告对原告提供的证据1、2、3及证据5中的《保证书》真实性无异议，但认为西邵村集体土地上房屋已于2010年被划“红线”列入拆迁范围，而证据1系被列入拆迁范围情况下签订，应属无效；对证据4中江北拆迁事务所与西邵村于2016年1月12日签订的《征地补偿协议》真实性、合法性有异议，认为系逾期证据不予质证，对证据4中其他证据的形式真实性无异议；对证据5中《租赁协议书》部分手写内容真实性有异议，对其他真实性无异议；对证据6的真实性有异议，认为系逾期证据，不具备证据资格。原告对被告提交的证据真实性无异议，但认为2011年11月10日签订的《租赁协议书》并非双方真实意思表示，且与本案无关。
鉴于被告对原告提供的证据1、2、3无异议，本院对其真实性予以认定；原告提供的证据4中的江北拆迁事务所与西邵村于2016年1月12日签订的《征地补偿协议》及证据6系原件，虽然被告认为其系逾期证据，但本院曾要求被告质证，并给予相应举证质证期限，但被告逾期未发表相应意见，本院对上述证据真实性均予以认定；原告提供的证据5与本案审理的租赁合同纠纷并无直接关联，且被告确认关于2011年11月10日签订的《租赁协议书》所引发的纠纷将另案诉讼解决，本院在本案中不再审查。原告对被告提供的证据真实性无异议，本院予以认定。
本案根据当事人的陈述以及对原告提供证据的认证情况，本院认定下列事实：
2012年8月25日，原、被告签订一份《临时租赁协议书》，约定“乙方（被告）因经营业务所需，甲方（原告）利用拆迁空间”，双方经协商确认原告将西邵村2298平方米的房屋、239平方米的钢棚出租给被告，并终止双方之前签订的其他租赁协议，“所有的租赁协议以本临时租赁书为准”；租金按每月19030元、每年228358元计算，租金每半年一付，租期自2012年5月1日起算；该合同第二条约定，因西邵村已在拆迁中，根据西邵村的拆迁进度，原告凭书面通知书提前三十日提出终止本临时租赁合同书，被告接到通知书后必须无条件搬迁，且不得拖延搬迁时间，如被告未按约履行，每天罚款500元。此后该合同履行过程中，被告依约支付了2015年5月前的租金，此后未再支付租金。
2016年2月5日，原告向被告发送一份《告知函》，称被告自2015年5月起未按约支付租金，原告多次催讨未果，要求被告于2016年2月25日前支付尚欠租金。如未履行，请被告与原告“商定并请于2016年4月30日终止协议，村股份经济合作社将收回房屋财产及场地”。
2016年5月6日，原告向被告发送一份《限期搬迁通知书》，称根据江北拆迁事务所对西邵村整体拆迁收储地块的总体规划，为保证拆迁项目顺利进行，限被告于2016年7月1日前无条件搬迁，并结算2015年5月1日至2016年6月30日期间尚欠租金147388元；若逾期将按照双方于2012年8月25日签订的《临时租赁协议书》第二条款执行。
另查明：（一）2011年5月4日，江北拆迁事务所与被告签订一份《集体土地非住宅拆迁货币补偿协议》，记载因西邵村内被告部分集体非住宅房屋被列入拆迁范围，江北拆迁事务所就拆迁事项对被告进行补偿。2014年10月29日，西邵村与江北拆迁事务所签订一份《征地补偿协议》，该协议文本备注为“草签”，内容约定为江北拆迁事务所征收西邵村集体所有的土地，并明确约定了相关土地征收面积和范围、补偿价款；该协议第六条约定，待土地征收方案和征地补偿安置方案经有关政府部门批准，且江北拆迁事务所向西邵村支付全部征地补偿费用后，西邵村应三十日内无条件交地。此后浙江省人民政府于2014年12月31日作出《建设用地审批意见书》，同意该批次土地的征收事项。2016年1月12日，江北拆迁事务所与西邵村针对前述《征地补偿协议》又签订了一份文本，该文本无“草签”字样，其余内容基本一致。同日，江北拆迁事务所向西邵村支付了征地补偿款。
（二）江北土地储备中心与庄桥办事处曾于2014、2015年分别签订一份《储备土地委托管理合同》，约定江北土地储备中心委托庄桥办事处管理部分地块，其中包括西邵村改造地块，委托管理期限至2016年12月31日届满。2016年11月7日，庄桥街道办事处出具一份证明，称庄桥街道办事处自2014年起受江北土地储备中心委托管理西邵村洪兴路以北收储地块范围的土地看护、环境保护、收益维护等事项，并指定由原告进行管理。
（三）被告所承租土地及房屋，除其中《临时租赁协议书》所记载一块311平方米的厂房（《临时租赁协议书》附件记载该厂房原系被告于2010年12月1日租得）及一块128平方米的厂房和附属的79平方米钢棚（《临时租赁协议书》附件记载该厂房及钢棚原系“庞XX”于2009年1月8日租得），上述两块厂房、钢棚的年租金分别为22392元及13750元。其余部分均于2016年10月19日前拆除。目前被告已就该拆迁事项对江北拆迁事务所、宁波市江北区庄桥街道征地办公室向本院提起行政诉讼。
本院认为:被告抗辩称涉案《临时租赁协议书》违反法律强制性规定，应为无效，但被告抗辩所引《城市房屋拆迁管理条例》针对城市拆迁事项，并非指向农村房屋拆迁。即便被告承租房屋曾被列入拆迁范围，但双方签订《临时租赁协议书》时明确约定，双方系利用“拆迁空间”临时租赁土地及房屋，被告应在收到搬迁通知书后无条件搬迁，据此表明双方已对拆迁事宜有所预期，并均同意在拆迁之前及时解除合同、腾退房屋，双方对此应当按约履行。综上，本院认为，原、被告签订的《临时租赁协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。现被告接到原告发送的搬迁通知书后未及时搬迁，其行为构成违约，根据协议书约定，原告有权单方解除合同，本院对原告要求确认合同解除的诉请予以支持。因原告曾发函要求被告于2016年7月1日前搬迁，故本院确认协议于该日解除。
在租赁协议履行期间，被告未按时缴纳租金，理应支付尚欠租金，而合同解除日后，被告应参照租金标准赔偿占用费。现原告仅诉请截至2016年7月1日所计算的租金，以及其中一块311平方米的厂房及一块128平方米的厂房和附属的79平方米钢棚自2016年7月1日至实际腾退日所计算的占用费，其主张对被告并无不利，本院予以支持。被告抗辩称，因土地性质变更，原告已无权向被告收取租金。本院认为，虽然涉案土地于2014年批为建设用地，但西邵村与江北拆迁事务所签订的《征地补偿协议》约定，西邵村应于收到征地补偿费用后三十日内交地，故西邵村在收到上述款项之前仍可管理该土地，由原告向被告主张租金并无不当；即便之后西邵村收取了补偿费用，但根据江北土地储备中心与庄桥办事处签订的《储备土地委托管理合同》以及庄桥办事处所出具的证明，原告受托管理该地块，其应有权向被告收取土地及房屋的租金及占用费。本院对被告的相关抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、确认原告宁波市江北区西邵股份经济合作社与被告宁波市江北众合天工磁业有限公司于2012年8月25日签订的《临时租赁协议书》解除；
二、被告宁波市江北众合天工磁业有限公司于本判决生效后三十日内腾退其承租的位于宁波市江北区庄桥街道西邵村的311平方米厂房（系《临时租赁协议书》附件中所记载的被告原于2010年12月1日所租得的厂房）、128平方米厂房和附属79平方米钢棚（系《临时租赁协议书》附件中所记载的“庞xx”原于2009年1月8日所租得的厂房和钢棚）；
三、被告宁波市江北众合天工磁业有限公司于本判决生效后三十日内支付原告宁波市江北区西邵股份经济合作社租金147388元，并按每年36142元标准支付自2016年7月1日计算至上述第二项义务实际履行之日止的占用费。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费3248元，减半收取计1624元，由被告宁波市江北众合天工磁业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号：20×××17，开户银行：宁波市市区农村信用合作联社江北信用社。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
审判员 谢 星
二〇一七年一月九日
书记员 裘立芹
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。