金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0702民初1403号
原告：沈登攀。
被告：金华市中兴商贸有限公司永康分公司，住所地：永康市解放街35号5单元401室。
负责人：杨日华。
委托代理人：赵伟春，浙江泽鉴律师事务所律师。
被告：永康市紫东驿站商务酒店有限公司，住所地：永康市西城街道胜利街87号（时代广场）。
法定代表人：陈章妙。
被告：永康市中兴物业管理有限公司，住所地：永康市解放街35号5单元401室。
法定代表人：杨日华。
原告沈登攀为与被告金华市中兴商贸有限公司永康分公司（以下简称商贸公司）、永康市紫东驿站商务酒店有限公司（以下简称商务酒店公司）、永康市中兴物业管理有限公司（以下简称物管公司）合同纠纷一案，于2015年10月30日诉至永康法院，永康法院于2016年2月14日移送至本院。本院受理后，依法由审判员刘敬独任审理，于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告沈登攀，被告商贸公司的委托代理人赵伟春到庭参加诉讼，被告商务酒店公司、物管公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告沈登攀起诉称：第一被告原为金华市中兴房地产开发有限公司永康分公司，现更改为金华市中兴商贸有限公司永康分公司；第二被告系实际经营管理者。原告于2004年10月26日与第一被告及第三被告签订《永康时代广场产权式酒店公寓委托管理合同》一份。合同载明，原告购买时代广场1号楼5层10号公寓委托被告经营；房屋回报收益，按房屋总价对应年度回报率计算；支付时间为每年12月1日，6月1日；如乙方擅自提前终止合同；应给原告付房屋买卖合同总价30%的违约金；除约定赔偿外如一方违约应承担壹万元违约赔偿金等。合同签约后，被告支付了2013年11月30日前和2014年12月1日至2015年5月30日回报收益，尔后被告单方终止合同，撤离经营场所，经原告多次交涉无果。请求判令：1、三被告支付2013年12月1日房租6003元、支付2014年6月1日房租6003元、支付2015年6月1日房租6606元，合计18612元；2、判令被告支付违约金2015年6月1日至2019年11月30日17836元；3.判令被告支付违约赔偿损失人民币10000元；4.判令被告将房屋恢复原有状态和水电分户后，交还房屋的实际使用权；5.判令被告擅自提前终止合同违约金54000元。
原告沈登攀向本院提供下列证据材料：
1．原告身份证、被告工商登记资料复印件各一份，用以证明被告的基本情况及原告诉讼主体资格；
2．商品房买卖合同复印件一份，用以证明朱益飞购买时代广场8510室房产的事实；
3．《永康市时代广场产权式酒店公寓委托管理合同》复印件一份，用以证明朱益飞委托被告管理房产的事实；
4.《转让合同》、《房屋买卖契约》复印件各二份（与原件核对无异），用以证明朱益飞于2013年将房产转让给李小芳，李小芳于2014年1月5日又将房产转让给原告的事实；
5.房产证、土地证复印件各一份（与原件核对无异），证明涉案房产已经过户到原告名下的事实。
被告商贸公司辩称，原告诉请不合理。原告沈登攀诉请要求答辩人承担的租金及违约金、违约赔偿损失和房屋恢复原有状态费用没有依据；答辩人只承担对租金的保证责任。
被告商贸公司向本院提供证据材料：
1.（2015）浙金破（预）字第9号民事裁定书、（2015）金婺破字第20-1号决定书复印件各一份（与原件核对无异），用以证明金华市中兴商贸有限公司永康分公司已破产的事实；
2.钱江晚报复印件一份（与原件核对无异），用以证明第三被告于2015年6月10日停止经营，单方终止与原告的合同关系。
被告商务酒店公司、物管公司未应答辩，也未向本院提供证据材料。
对原、被告提供的证据质证认证如下：
1、对原告提供的证据1、证据3、证据4，被告商贸公司均无异议，本院对其证明力予以确认。
2、对被告商贸公司提供的证据1、证据2，原告均无异议，本院对其证明力予以确认。
根据本院确认证明力的证据及到庭当事人在庭审中的陈述，本院对本案事实认定如下：
2004年11月20日，朱益飞（买受人）与金华市中兴房地产开发有限公司永康分公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买永康时代广场8510号房，套内建筑面积25.956平方米；商品房单价为每平方米6934081元（180000元）；装饰、设备标准，内墙高档墙纸，吊顶，精致木门、高级磁卡锁、卫生间地砖、墙砖、浴缸、坐便器、洗脸盆、洗漱台、梳妆镜等内容。同时，朱益飞（委托方）又与被告物管公司（受托方）、金华市中兴房地产开发有限公司永康分公司（担保方）签订《永康市时代广场产权式酒店公寓委托管理合同》，约定：托管房屋位于永康时代广场1号楼第五层8510号，房屋套内面积25.956平方米；托管期限为15年，自2004年12月1日起开始至2019年11月30日；回报率：2004年12月1日至2009年11月30日年回报率6％，2009年12月1日至2014年11月30日年回报率6.67％，2014年12月1日至2019年11月30日年回报率7.34％，受托方在每年的12月1日和6月1日向委托方足额支付回报收益，首付半年度回报收益5400元的支付时间为2004年12月1日；受托方逾期向委托方支付收益的，若在收到催付函5个工作日内未支付的，应加付应付款项的每日万分之二点一的滞纳金，如受托方在一个月内未能向委托方支付房屋收益的由担保方代受托方支付收益；如六个月内未支付房屋收益的委托方有权提出终止合同并收回房屋，受托方、担保方应按未付房屋总收益的30％向委托方支付违约金；受托方擅自提前终止合同，按房屋买卖合同成立价款总额的30％等内容。合同签订后，金华市中兴房地产开发有限公司永康分公司按约将原告委托经营的房屋交由被告物管公司经营。
2012年8月25日，朱益飞将位于永康时代广场1号楼第五层8510号房屋以200000元价格转让给程洪元。2013年4月10日，程洪元又将该房产转让给原告所有，并于7月15日办理了产权登记手续。
另查明，案涉房屋系精装房，交付时已经按经营酒店的模式进行了装潢，水电未分户。原告在与被告中兴房产永康分公司签订购房合同时已经与该公司及中兴物管公司约定所购房屋委托中兴物管公司经管理。委托经营期间，原购房户将该房屋转让给了原告，其回报收益应由现户主享有。被告物管公司未支付2013年12月1日、2014年6月1日回报收益；支付了2014年12月1日半年的回报收益，其余回报收益未予支付，其余租金回报未按约支付，原告多次催讨无果。2015年6月10日左右，开设于永康时代广场4至6层的紫东驿站酒店停业，原告的房屋闲置至今。金华市中兴房地产开发有限公司永康分公司在合同履行过程中已经变更为金华市中兴商贸有限公司永康分公司。2015年9月10日，该公司向浙江省金华市中级人民法院申请破产重整，浙江省金华市中级人民法院于同月22日受理立案后，于次月28日指定本院审理。本院于2015年10月30日指定浙江泽鉴律师事务所和浙江中健会计师事务所担任中兴商贸永康分公司的管理人。
本院认为：原告与中兴房产永康分公司、被告物管公司签订的商品房买卖合同和委托管理合同是合同各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，合同各方当事人均应当按约全面履行。中兴房产永康分公司变更为中兴商贸永康分公司后，中兴房产永康分公司依上述两份合同享有的权利和应承担的义务由变更后的中兴商贸永康分公司继受和承担。被告物管公司未按约支付回报收益，紫东驿站酒店2015年6月上旬停业后经营用房一直闲置至今的事实表明被告物管公司已经实际终止履行委托管理合同，对该事实合同担保方也当庭予以认可。被告物管公司的行为已经构成违约，应当承担相应的民事责任。主债务人未按合同履行义务，被告中兴商贸永康分公司作为担保人中兴房产永康分公司的权利义务继受人，应当根据合同约定承担保证责任。委托管理合同中所包含的担保条款对保证方式的约定不明确，视为连带责任保证。根据担保条款的约定，被告中兴商贸永康分公司应承担的保证责任范围为中兴物管公司应付原告的回报收益及逾期支付回报收益应加付的日万分之二点一的违约金。原告未提供证据证明被告物管公司接收房屋后改变了房屋原有状态，要求被告赔偿恢复原状的费用缺乏事实依据。被告紫东驿站酒店使用原告的房屋是基于被告物管公司根据其与原告签订的委托合同对原告的房屋所作的处分行为，而不是基于该酒店本身与原告之间的委托管理关系，根据合同相对性原则，原告要求该酒店承担合同义务没有事实和法律依据。委托管理合同中既约定了逾期支付回报收益的违约金，又约定了受托方单方提前终止合同的违约金，同时还约定任何一方违约须向对方支付1万元违约金。原告同时主张单方提前终止合同的违约金和概括表述的1万元违约金，属于重复主张。被告中兴商贸永康分公司关于保证范围和约定的违约金过高的抗辩合法有据，本院酌将单方提前终止合同的违约金调整为按原告起诉之日起至委托合同约定的托管期限届满之日止按合同约定标准计算的回报收益的30%。综上所述，对原告诉讼请求及被告中兴商贸永康分公司抗辩中合法有据部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告永康市中兴物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈登攀2015年11月30日前的回报收益18612元；
二、被告永康市中兴物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈登攀单方提前终止委托管理合同的违约金16125.88元；
三、被告金华市中兴商贸有限公司永康分公司对被告永康市中兴物业管理有限公司的上述债务承担连带保证责任；
四、驳回原告沈登攀的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1154元（减半收取，原告已预交），由被告永康市中兴物业管理有限公司、被告金华市中兴商贸有限公司永康分公司承担（限于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于金华市中级人民法院。应在上诉时按不服部分的标的额预交上诉费，上诉期满之日起7日内未预交的则按自动撤回上诉处理。
审 判 员 刘 敬
二〇一六年三月三十日
代书记员 卢梦青