广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠博法民一初字第527号
原告叶红珍，女，1966年2月16日出生，汉族，住博罗县。
委托代理人陈思敏，刘方锦，广东汉章律师事务所律师。
被告一广东省隆塬投资控股集团有限公司。住所地：惠州市下埔路**号**楼。
法定代表人王海雄，董事长。
委托代理人邱萍，该公司职员。
被告二王海雄，男，汉族，1976年4月23日出生，住惠州市。
被告三博罗县红中实业发展有限公司。住所地：博罗县罗阳镇商业东街鹏辉花园*栋78。
法定代表人李思廉，董事长。
委托代理人刘照煌、翁石强，广东伟伦律师事务所律师。
原告叶红珍诉上列被告商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告，被告一、三到庭参加诉讼。被告二缺席。本案现已审理终结。
原告叶红珍诉称，2014年7月22曰，被告二再次与被告三签订了一份《补充协议(一)》，补充协议约定：l、按《认购协议书》的约定，在被告二与被告三分批签署正式《商品房买卖合同》及相关补充协议时，被告三允许被告二将其购买的该商品房整体范围内总建筑面积不超过48％且D3．D5栋建筑面积不超过48％的物业购房人变更为被告二指定的第三方；2、被告二需根据被告三提供的各商铺认购协议价格表签订商品房买卖合同，且被告三仅按该价格表进行网签《商品房买卖合同》；3、若被告二根据《认购协议书》第三条的约定办理更名手续的，被告二及被告二指定的第三方必须到被告三签约中心亲笔签署《更名申请》，并在被告三确认后由被告二指定的第三方与被告三签署相关《商品房买卖合同》”。补充协议附件有被告二、被告三签名确认的包括原告购买的壹套商铺在内的《惠州富力现代广场商铺销售价格表》及《惠州富力现代广场商铺销售更名申请表》。
2014年9月1曰，原告根据被告二与被告三签订的《认购协议书》及《补充协议(一)》，在富力现代广场售楼部与被告二出资设立并担任法定代人的被告一签订了壹份《富力现代广场商品房认购书》，认购书约定：“I、原告向被告一购买位于博罗县××商业东街××力现代广场××栋首层，面积为63．9平方米，价格为383400元的11号商铺(被告三提供给被告二的认购价为383400元)；2、签订认购书时支付定金15万元，于2014年9月15日将余款233400元一次性付清，付清购房款后7个工作日内安排网签”。原告已按认购书的约定将购房款全部支付清，但被告一、被告二、被告三拒绝为原告办理商铺的更名手续和网签《商品房买卖合同》及办理房屋备案登记手续，严重损害原告的合法权益。为此，原告特向人民法院提起诉讼，请求判决。原告诉讼请求：l、判令被告一、被告二、被告三为原告办理博罗县××商业东街××力现代广场××号商铺(折价人民币383400元)的更名手续；2、判令被告三与原告网签《商品房买卖合同》，并办理房屋备案登记手续；3、判令被告一、被告二、被告三承担本案诉讼费用。
被告一广东省隆塬投资控股集团有限公司辩称，被告二与被告三是代理销售关系，涉案商铺的网签、产权过户手续均应当由被告三办理。(一)根据被告二与被告三签订的《认购协议书》第三条第2项规定：“甲方允许乙方将其购买的该商品房整体范围内总建筑面积不超过48％，且G4、G5栋建筑面积不超过48％的物业购房人变更为乙方指定的第三方。乙方变更前，应书面通知甲方，甲方经确认后，应办理更名手续”。本条中的“允许”、“通知”和“经确认”等词语清楚地说明被告三同意被告二以自己(红中实业公司)的名义进行销售；《补充协议(一)》第3条规定：“乙方需根据甲方提供的各商铺认购协议价格表(见附件1)签订商品房买卖合同”，该条款中的“附件1”对被告二用于对外(第三人)销售的范围、价格均须由被告三进行规定，被告二只能在被告三规定的范围内销售，无权对销售对象、价格进行调整；这些约定是被告二取得“富力现代广场”包括涉案商铺在内的销售代理权的事实依据。而答辩人依据被告二的授权取得了《认购协议书》约定的被告二的权利与义务。因此，答辩人与被告三是代理销售关系。根据代理关系理论，被代理人应当对代理人的代理法律后果承担法律责任。因此，涉案商铺的网签、产权过户等手续均应当由被告三办理。(二)本案被答辩人与被告一办理了有关购房手续后，由于被告三的原因，使被告三开发的、原告购买的D3111号商铺被博罗县房产局设置为“锁定不可售”状态，无法进行网签和办理过户手续。要实现网签也必须被告三才能办理。综上所述，答辩人与被告三是代理销售关系，有关商铺的网签、产权过户等手续应当由被告三也只有被告三才能办理。
被告二王海雄在法定期限内未提交书面答辩意见。
被告三博罗县红中实业发展有限公司辩称，一、对于被答辩人提出权利主张的商品房销售合同，答辩人只与被告二王海雄存在合同关系，而与被告一广东隆塬投资控股集团有限公司不存在合同关系，答辩人更与被答辩人之间没有任何的法律关系。被答辩人无权依据其与被告一之间的商铺买卖合同关系向答辩人主张权利。答辩人是与被告二王海雄签订《认购协议书》，而不是与被告一广东隆塬投资控股集团有限公司(下称“隆塬公司”)签订《认购协议书》。被答辩人是与被告一隆塬公司签订《商品房认购书》。因此，在本案中，答辩人与被答辩人之间没有任何的法律关系，不是适格的被告。
二、王海雄是整体认购答辩人的相关商铺，答辩人与隆塬公司、王海雄之间不存在代理关系，更不存在包销合同关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。”及《商品房销售管理办法》第二十八条规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”。由此规定可以看出，包销合同的法律特征是：一、以出卖人的名义销售；二、包销人有权收取佣金，且在包销合同中有约定佣金条款。而本案案中，隆塬公司是以自己的名义向被答辩人销售商品房，而非以答辩人的名义向被答辩人销售商品房。《认购协议书》及其补充协议均没有佣金的约定，王海雄是整体认购答辩人的相关商铺。所以，答辩人与隆塬公司之间既无代理关系，也不构成包销合同关系，隆塬公司与被答辩人之间行为后果，只能由隆塬公司承担，而与答辩人无关。
三、《商品房认购书》约定的责任主体是隆塬公司和被答辩人。被答辩人于2014年9月1日与隆塬公司签订的《商品房认购书》，相关的权利义务关系均约束隆塬公司与被答辩人，与答辩人无关，对答辩人不发生效力，更不能约束答辩人，因为答辩人与王海雄、隆塬公司不构成代理关系，更不存在包销合同关系，无论是包销还是销售代理，都必须是包销商或者代理商以开发商的名义销售商品房，而本案的被答辩人与隆塬公司签订的《商品房认购书》是以隆塬公司的名义签订，也即隆塬公司是以自己的名义销售商品房。
四、答辩人与王海雄之间签订的《认购协议书》已被答辩人合法解除，答辩人没有义务为被答辩人办理商品房的登记手续。综上所述，被答辩人对答辩人的诉讼请求没有法律和事实依据，请求人民法院依法予以驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。另外，被告三申请对被告一提交的《授权委托书》的形成时间及被告二的签字是否其本人所签进行鉴定。
经审理查明，2013年12月29日，被告二与被告三签订了《认购协议书》，约定：由被告二拟整体购买被告三开发的博罗富力现代广场B1-B4栋裙楼商业、D3-D5栋裙楼商业、G4栋、G5栋商业物业；对于案涉D3-D5栋裙楼商业物业，双方约定的支付购房款时间和比例；双方同意，在被告二与被告三分批签署正式《商品房买卖合同》及相关补充协议时，被告三允许被告二将其购买的该商品房整体范围内总建筑面积不超过48%且D3-D5、G4、G5栋建筑面积不超过48%的物业购房人变更为被告二指定的第三方，逾期未提出变更的，由被告二与被告三签订《商业房买卖合同》及相关补充协议。2014年7月22日，被告二与被告三就上述《认购协议书》签订了《补充协议（一）》，约定：1、按《认购协议书》的约定，在被告二与被告三分批签署正式《商品房买卖合同》及相关补充协议时，被告三允许被告二将其购买的该商品房整体范围内总建筑面积不超过48％且D3-D5、G4、G5栋建筑面积不超过48％的物业购房人变更为被告二指定的第三方；2、被告二需根据被告三提供的各商铺认购协议价格表签订商品房买卖合同，且被告三仅按该价格表进行网签《商品房买卖合同》；3、若被告二根据《认购协议书》第三条的约定办理更名手续的，被告二及被告二指定的第三方必须到被告三签约中心亲笔签署《更名申请》，并在被告三确认后由被告二指定的第三方与被告三签署相关《商品房买卖合同》”。
2014年9月1日，原告与被告一签订了一份《富力现代广场商品房认购书》，约定：I、原告向被告一购买位于博罗县××商业东街××力现代广场××栋首层，面积为63．9平方米，价格为383400元的11号商铺。2、签订认购书时支付定金15万元，于2014年9月15日将余款233400元一次性付清，付清购房款后7个工作日内安排网签。原告于2014年9月1日支付定金15万元给被告一，于2014年9月15日支付余款233400元给被告一，合计支付383400元给被告一。
另查，被告三于2004年4月27日成立，经营范围为房地产开发、物业管理、承接土石方工程、室内装饰工程等。被告一于2009年2月24日成立，经营范围为实业投资、项目投资、房地产投资等。被告二是被告一的法定代表人。
此外，被告三在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院作出（2015）惠博法民一初字第527号民事裁定，驳回被告三的管辖权异议。被告三不服提出上诉，惠州市中级人民法院作出（2015）惠中法立民终字第529号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。
本院认为，被告二与被告三于2013年12月29日签订的《认购协议书》，约定由被告二整体购买被告三开发的位于博罗县罗阳镇商业东街富力现代广场B1-B4栋裙楼商业、D3-D5栋裙楼商业、G3栋裙楼商业、G4栋、G5栋商业物业（商铺）。该《认购协议书》第三条第2点约定，在被告二与被告三分批签署正式《商品房买卖合同》及相关补充协议时，被告三允许被告二将其购买的该商品房整体范围内总建筑面积不超过48%且G4、G5栋建筑面积不超过48%的物业购房人变更为被告二指定的第三方，逾期未提出变更的，由被告二与被告三签订《商品房买卖合同》及相关补充协议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外”的规定，对于上述《认购协议书》中约定被告三允许被告二将购房人变更为被告二指定的第三方的这一部分商品房，被告二与被告三之间的法律关系名义上虽然是商品房买卖合同关系，但实质上应认定为商品房包销合同关系。
被告二与被告三签订了《认购协议书》后，原告与被告一于2014年9月1日签订了《富力现代广场商品房认购书》认购案涉商铺，并付清了购房款给被告一。现原告要求被告一、被告二、被告三为原告办理博罗县××商业东街××力现代广场××号商铺的更名手续及要求被告三与原告网签《商品房买卖合同》，并办理房屋备案登记手续，有理有据，本院予以支持。被告三申请对被告一提交的《授权委托书》的形成时间及被告二的签字是否其本人所签进行鉴定，依据不足，是否鉴定亦不影响本案的审理，对被告三的该鉴定申请，本院不予支持。被告二缺席，视为放弃抗辩的权利，不影响本案的审理和判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告一广东省隆塬投资控股集团有限公司、被告二王海雄、被告三博罗县红中实业发展有限公司应于本判决生效之日起15日内为原告叶红珍办理位于博罗县罗阳镇商业东街富力现代广场D3栋首层11号商铺的更名手续。
二、被告三博罗县红中实业发展有限公司应于本判决生效之日起30日内与原告叶红珍网签位于博罗县罗阳镇商业东街富力现代广场D3栋首层11号商铺的《商品房买卖合同》，并办理房屋备案登记手续。
案件受理费3526元（已减半收取），由被告三承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 张笔通
二〇一六年九月二日
书记员 聂润达