山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁06民终47号
上诉人（原审被告）：凯德斯环保科技（烟台）有限公司，住所地烟台市福山区门楼镇门楼工业园福桃路2808号海源建筑院内。
法定代表人：郭宗华，经理。
委托诉讼代理人：王俊凯，山东鑫士铭师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：烟台芳华海珍品苗种培育有限公司，住所地烟台经济技术开发区J1小区。
法定代表人：姜华，总经理。
委托诉讼代理人：孙小茗，山东明朗律师事务所律师。
委托诉讼代理人：温岳东，山东明朗律师事务所律师。
上诉人凯德斯环保科技（烟台）有限公司（以下简称凯德斯公司）因与被上诉人烟台芳华海珍品苗种培育有限公司（以下简称芳华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2016）鲁0691民初1762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
凯德斯公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、涉案租赁合同系被上诉人的违约行为而解除。租赁合同签订后，上诉人一直如约缴纳租金，没有违约行为。由于存在用电需求一直未满足、未通过消防验收�被上诉人也拒不履行维修义务，上诉人才通知解除合同。上诉人系合法解除，被上诉人应当承担违约责任。2、被上诉人欠付上诉人电费、变压器事实清楚。按照合同法的规定，一审法院应当自上诉人应付款项中扣除。二、在租赁合同已经解除，上诉人没有实际使用涉案房屋的前提下，一审判决上诉人支付被上诉人租金，没有法律依据。由于被上诉人存在违约行为，上诉人已经于2016年1月13日通知被上诉人解除租赁合同，搬出涉案厂房，并多次催告被上诉人交接房屋，但被上诉人拒不交接。上诉人于2016年4月1日以邮寄方式将涉案房屋的钥匙给了被上诉人，依据合同法的规定，在上诉人通知被上诉人解除合同后，被上诉人没有要求法院确认解除合同的效力，租赁合同已经解除。即使认定上诉人系违法解除，上诉人也只应当承担违约金，没有交接是被上诉人拒不交接产生的，上诉人在此期间也没有使用过涉案房屋，一审判决上诉人支付该期限内的租金是没有法律依据的。三、一审判决违约金明显过高，应当予以调整，一审法院对上诉人代理人的表述进行曲解，程序严重错误。一审庭审中，上诉人代理人在答辩中关于违约金的意见，是建立在被上诉人返还电费、变压器款的前提下的，是有条件的，而不是对违约金标准没有异议。一审法院断章取义地认定上诉人对违约金没有异议，与上诉人代理人的意思表示不符。事实上，违约金明显过高，应当予以调整，一审法院不但没有向上诉人释明该权利，反而曲解上诉人代理人的表述。合同只能解除一次，上诉人已经书面告知被上诉人解除租赁合同，被上诉人在法定期限内没有请求法院确认合同解除的效力。被上诉人不能既要求继续履行合同又要求上诉人承担违约责任，一审判决实际上既支�了被上诉人继续履行合同的两个月的要求，还让上诉人承担了违约责任是不合理的。
芳华公司辩称：一、上诉人所提到的涉案房屋用电需求一直未满足、未通过消防验收、被上诉人拒不履行维修义务等情况完全与事实不符。被上诉人向上诉人提供了符合合同约定的房屋，履行了合同义务。上诉人在租赁期间一直正常交纳涉案房屋的电费，并不存在用电需求未满足的情形。在被上诉人与上诉人签订的房屋租赁合同中第五条已经明确约定，涉案房屋的维修义务由上诉人承担，因此涉案房屋的维修义务并非是由被上诉人承担，被上诉人在租赁期间不存在任何违约行为。二、被上诉人并不欠付上诉人变压器款项，因上诉人向案外人购买变压器，案外人欠付被上诉人款项，案外人便指示上诉人向被上诉人付款以偿还欠款，被上诉人所收取的20000元款项系案外人支付�欠款，上诉人系与案外人之间存在买卖变压器的关系，与被上诉人无关。对于上诉人所主张的电费，上诉人已使用8333.8元，被上诉人认可剩余11666.20元电费。三、上诉人在租赁期间未按约交纳房租，属于违约方，其并不享有合同约定及法律规定的解除。因上诉人未按约交纳房租，严重违约，上诉人拖欠租金以自己的行为表示不履行合同并通知被上诉人解除合同，因上诉人的行为致使合同目的不能实现，被上诉人依据合同约定及法律规定解除了双方签订的房屋租赁合同。原审法院认定上诉人通知被上诉人解除合同的行为不产生合同解除的法律后果、上诉人应当支付合同解除前的房租属于认定事实清楚，适用法律正确。四、上诉人的代理人在一审庭审中以及其与被上诉人工作人员的谈话录音中均多次表示因上诉人存在违约行为，应该支付违约金，而且上诉人的代理人明确表示违约金的数额为合同中约定的年租金20%即110000元，该110000元违约金是合同明确约定的，上诉人对此明确知晓，一审法院并不存在曲解上诉人意思表示的情形。另外，租赁合同中明确约定上诉人若提前终止合同应提前6个月通知被上诉人，但上诉人在单方提前终止合同的情况下并未提前6个月通知被上诉人，致使涉案房屋未能及时出租，长期闲置，因被上诉人房屋的每月租金近46000元，上诉人的违约行为给被上诉人造成了重大的租金损失，被上诉人自愿按照合同约定主张违约金。
芳华公司向一审法院起诉请求：解除芳华公司与凯德斯公司签订的《房屋租赁合同》，判令凯德斯公司向芳华公司支付2016年3月1日至2016年4月28日期间的租赁费87397.26元及滞纳金26583.33元；判令凯德斯公司向芳华公司支付违约金110000元；诉讼费用由凯德斯公司承担。
一�法院认定的事实：2014年5月28日，芳华公司（甲方）与凯德斯公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，根据《合同法》及有关法律法规，甲乙双方就下列房屋（以下简称该房屋）的租赁达成如下协议：第一条、甲方将坐落在烟台开发区黄河路270号的厂房租赁给乙方使用。第二条、租赁期限自2014年6月1日起至2017年5月31日止。第三条、该房屋租金为人民币结算，2014年6月1日2015年5月31日，年租金为伍拾万元整；2015年6月1日2016年5月31日，年租金为伍拾伍万元整，2016年6月1日2017年5月31日，年租金为陆拾万元整，以上租金均为不含税价格，租赁税由乙方交纳。第四条、租金的支付方式与期限：合同签订时乙方支付甲方伍万元人民币作为定金，合同履行时定金转为保证金，合同终止无违约全额退还。租金第一年和第二年每季度支付一次，第三年每年支付一次，先交后用，甲方给乙方出具收款收据。第五条、维修养护责任，租赁期间，日常的室内维修由乙方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相关设施的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。租赁期间，该房屋的安全防火，门前三包，综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从监督检查。第六条、乙方可根据生产需要对该房屋进行内部装修，但不能影响房屋的内部结构，乙方的装修投资由乙方自负。退租时，乙方应按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需要费用，不能带走的设施及装修无偿归甲方所有。第七条、在该房屋租赁期间产生的以下费用由乙方支付并由乙方承担延期付款的违约责任：水电费、取暖费、在租赁使用期间乙方应依法向有关部门缴纳与生产经营相关的税费。第八条、租赁期满，本合同即终止，届时乙方需要将房屋退还甲�。如乙方须继续租赁，享有优先权，但须在租赁期满前3个月书面向甲方提出，甲方在租赁期满前2个月向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则双方协商继续租赁合同。第十条、乙方有下列情况之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：擅自将承租的房屋转租、转借、转让他人的；拖欠租金累计达半个月的；拖欠各种应缴费用达壹万元以上的；利用承租房屋进行违法活动的；故意破坏承租房屋的。第十一条、提前终止合同，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商同意后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如因国家建设，不可抗力因素或出现本合同第十条规定的违约责任，甲方需要终止合同时，一般应提前三个月书面通知乙方，合同自然终止，乙方的经济损失甲方不予补偿。第十二条、违约责任，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，必须向对方偿付年度租金的20%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方按月租金的1%向乙方加收滞纳金。第十八条、本合同双方签章生效。
合同签订后，芳华公司将涉案厂房交付给凯德斯公司使用，凯德斯公司按合同约定向芳华公司交纳定金50000元，并向芳华公司支付2016年2月份之前房租912500元。
2016年1月，凯德斯公司通过电子邮件等方式通知芳华公司其将解除租赁合同并于2016年1月31日前搬出涉案厂房。2016年1月31日，凯德斯公司搬出涉案厂房，并将厂房钥匙放在同是租用芳华公司厂房的安迈（山东）流体系统有限公司的门卫处。
2016年3月23日，芳华公司向凯德斯公司寄送《关于催交厂房房租的函》，通知凯德斯公司交纳2016年3月份房租及�纳金，如凯德斯公司提前终止合同，请将钥匙早日交付芳华公司，并按规定签订解约协议。
2016年3月24日，凯德斯公司向芳华公司寄送《关于再次告知解除黄河路270号厂房租赁合同的函》，称因已于2016年1月13日通知芳华公司解除合同，双方三次面谈并按芳华公司要求修缮厂房，通过电话、微信、上门等方式与芳华公司协商交接事宜，但芳华公司一直未安排人员交接，所以不同意支付2016年3月份房租、滞纳金及其他损失，同时保留要求芳华公司返还2016年2月份房租的权利。
2016年3月31日，凯德斯公司向芳华公司寄送《关于多次催促交接黄河路270号厂房钥匙的函》，称已多次告知芳华公司黄河路270号厂房钥匙放置黄河路270号安迈（山东）流体系统有限公司门卫处，通过短信、上门等方式与芳华公司协商厂房交接事宜，但芳华公司未安排人员交接，上门�钥匙也不收取；现凯德斯公司直接将厂房26把钥匙快递给芳华公司公司，请芳华公司及时查验厂房。芳华公司于2016年4月1日收到凯德斯公司寄送的钥匙。
2016年4月1日，芳华公司向凯德斯公司寄送《要求归还厂房的函》，称因凯德斯公司公司单方毁约提前终止合同，给芳华公司公司造成一定经济损失，为避免损失进一步扩大，请凯德斯公司公司按合同约定认真履行其义务。为此芳华公司公司已多次真诚与凯德斯公司公司沟通，现最后通知：一、尽快将厂房维修恢复原状。十日内不能按合同约定恢复，芳华公司公司将找施工队维修恢复，所产生的费用由凯德斯公司公司负担。二、既然凯德斯公司单方决定提前终止合同，请尽快签订终止合同书，尽早归还厂房，并承担因此造成的损失。三、请凯德斯公司支付所欠房租和逾期滞纳金及单方毁约的违约金。
2016年4月28日，芳华公司向凯德斯公司寄送通知函，称因凯德斯公司明确表示不再继续履行房屋租赁合同，并已搬离涉案厂房，现通知如下：一、解除与凯德斯公司于2014年5月28日签订的房屋租赁合同。二、请凯德斯公司于收到本通知函三日内向芳华公司支付2016年3月1日至2016年4月27日期间的租赁费87397.26元及滞纳金26583.33元。三、请凯德斯公司于收到本通知函三日内向芳华公司支付违约金110000元。四、请凯德斯公司于收到本通知函三日内将厂房维修恢复原状。否则，芳华公司公司自行维修恢复，所产生的费用由凯德斯公司公司负担。五、请凯德斯公司于收到本通知函三日内与芳华公司办理完毕租赁厂房的交接手续。2016年4月29日，凯德斯公司收到上述函件。
庭审中凯德斯公司主张已向芳华公司交纳电费20000元、变压器款20000元并由烟台盈德精密机械有限公司对涉案厂房进行了修缮，提交了烟台盈德精密机械有限公司向芳华公司公司转账20000元的银行交易记录、烟台盈德精密机械有限公司与他人签订的装修合同及付款记录。关于电费，芳华公司认可已收取凯德斯公司电费20000元，剩余电费11666.20元，但芳华公司未提交证据予以证明，凯德斯公司不予认可。关于变压器款及对厂房的修缮，芳华公司认为均为案外人烟台盈德精密机械有限公司实施的，与凯德斯公司无关，也与本案无关。
在诉讼过程中，芳华公司申请撤回要求凯德斯公司支付逾期租金滞纳金26583.33元的诉讼请求。
一审法院认为，芳华公司与凯德斯公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行。芳华公司与凯德斯公司之间系房屋租赁关系，租赁关系中�租人的主要义务是将租赁物交由承租人占有、使用，承租人的主要义务则是按约支付相应的租金。在双方的租赁合同中，对计付租金的标准、支付方式及时间、违约责任等均作了明确约定，但凯德斯公司违反合同约定于2016年1月31日搬离涉案厂房，并向芳华公司支付租金至2016年2月，通知芳华公司解除租赁合同，因凯德斯公司在本案中系违约方并不享有合同约定的解除权及法律规定的解除权，其通知芳华公司解除合同的行为并不产生合同解除的法律后果。因凯德斯公司拖欠房屋租金以自己行为表示不履行合同并通知芳华公司解除合同，导致芳华公司合同目的无法实现，芳华公司于2016年4月28日向凯德斯公司发函书面通知同意解除双方签订的租赁合同。2016年4月29日，凯德斯公司收到上述函件。芳华公司与凯德斯公司租赁合同自2016年4月29日解除。合同解除后，对凯德斯�司已向芳华公司交纳的定金50000元，芳华公司应予以返还。因系凯德斯公司违约导致合同解除，凯德斯公司除应向芳华公司支付合同解除前的房租，还应向芳华公司支付违约金。芳华公司要求凯德斯公司向其支付2016年3月1日至2016年4月28日期间的房租，不违反合同约定及法律规定，予以支持，2016年3月1日至2016年4月28日共计58天的房租为87397.26元（550000÷365×58）。关于违约金110000元，芳华公司与凯德斯公司均无异议，予以支持。
关于电费、变压器款等问题，因芳华公司与凯德斯公司均未提交充分证据予以证明，本案不予处理，芳华公司与凯德斯公司可另案处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款等相关法律法规，判决：一、解除烟台芳华海珍品苗种培育有限公司与凯德斯环保科技（烟台）有限公司于2014年5月28日签订的房屋租赁合同。二、烟台芳华海珍品苗种培育有限公司自本判决生效之日起十日内向凯德斯环保科技（烟台）有限公司返还定金50000元。三、凯德斯环保科技（烟台）有限公司自本判决生效之日起十日内向烟台芳华海珍品苗种培育有限公司支付房屋租金87397.26元。四、凯德斯环保科技（烟台）有限公司自本判决生效之日起十日内向烟台芳华海珍品苗种培育有限公司支付违约金110000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4660元减半收取2330元，由芳华公司负担186元，由凯德斯公司负担2144元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人未按租赁合同约定提前半年书面通知被上诉人解除合同，上诉人也不具有向被上诉人提出解除合同的法定解除权，故一审法院认定双方的租赁合同于2016年4月29日解除正确。上诉人主张没有违约，与事实不符，依法不予支持。上诉人支付租金至2016年2月，至合同解除前尚有部分租金未支付，故一审判决上诉人支付被上诉人2016年3月1日至2016年4月28日合同解除期间租金正确。上诉人违约致租赁合同解除，依法应按合同约定支付被上诉人违约金，一审庭审时上诉人同意按合同约定支付被上诉人违约金110000元，并未附带任何条件，故一审判决上诉人支付违约金110000元并无不当。上诉人关于违约金的上诉主张，没有事实和法律依据，依法不予支持。因双方当事人对上诉人所用电费数额不能达成一致意见，变压器又涉及案外人，故一审对此不予处�并无不当。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4660元，由上诉人凯德斯环保科技（烟台）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥顺
审判员 于 慧
审判员 王家国
二〇一七年二月九日
书记员 陈蒙蒙