海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民三终字第4号
上诉人（原审被告）：董文韬，男，1981年11月27日出生，香港特别行政区居民。
委托代理人：权建成，海南中邦律师事务所律师。
委托代理人：陈炳玉，福建建达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭胜强，男，1952年4月24日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：王琦，女，1952年4月5日出生，汉族。
上述两被上诉人的共同委托代理人：李方，海南瑞来律师事务所律师。
上述两被上诉人的共同委托代理人：郭媛媛，女，1980年3月28日出生，汉族。系两被上诉人之女。
被上诉人（原审被告）：海口尚典房地产经纪有限公司。
法定代表人：邓朝红，该公司经理。
原审被告：陈恭，女，1958年2月24日出生，香港特别行政区居民。
上诉人董文韬因与被上诉人郭胜强、王琦、海口尚典房地产经纪有限公司、原审被告陈恭房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2013）美民一初字第794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月2日受理后，依法组成由审判员廖端明担任审判长，审判员庹军、审判员符玉梅参加的合议庭对案件进行审理，并于2014年1月8日公开开庭进行了审理。上诉人董文韬的委托代理人权建成、陈炳玉，被上诉人郭胜强、王琦的共同委托代理人李方、郭媛媛，被上诉人海口尚典房地产经纪有限公司（以下简称尚典公司）的法定代表人邓朝红，原审被告陈恭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于海口市海景路77号荣域A区2栋3单元601号房屋的产权登记在董文韬名下。2012年12月25日，董文韬签署《委托书》，委托陈恭全权办理上述房产的转卖手续、签署房产买卖合同、收取售房款、到国土部门办理过户登记手续、办理提前还贷等。该委托到广东省深圳市深圳公证处进行了公证，深圳公证处出具了（2012）深证字第158441号《公证书》，证明董文韬在《委托书》上签名。
2012年12月6日，郭胜强为乙方，董文韬为甲方，尚典公司为居间方（中介方）共同签订一份《房屋买卖居间合同》，约定：一、甲方自愿将其座落于海口市海景路77号荣域A区2幢3单元601房（建筑面积为104.33㎡）出售给乙方；二、甲乙双方议定房地产成交价格为138万元。双方共同委托中介方办理过户手续，甲乙双方应予以积极配合；三、甲方保证房地产权清晰，无争议，已取得其他共有人书面同意，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事责任，因此给乙方造成经济损失，甲方负责赔偿；四、该房屋在办理过户手续过程中需缴纳的税费由乙方按规定全部承担；五、甲方签订该合同当日收取乙方购房订金2万元，于2012年12月12日乙方支付甲方购房款40万元，在房屋办理过户手续当天乙方支付甲方余下房款98万元；六、甲、乙双方同意由尚典公司全权办理上述房屋的过户相关手续，乙方在房屋过户受理当天支付中介方佣金元；七、中介方在甲乙双方签订上述合同当日，收取甲乙双方相关证件，甲乙双方协同中介方到相关部门办理过户手续；八、甲方收到全部房款当日，经甲乙双方交验房屋，甲方结清之前的物业管理、水、电等费用后，甲方将房屋交于乙方，本协议即告终止；九、违约责任：（一）甲方在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的，在得到确认后，甲方需全额退回乙方已收房款，并按双倍定金数额作为违约金支付给乙方，并承担已经发生的办理过户手续的全部费用。（二）乙方在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的，在得到确认后，甲方不退还乙方所交的购房定金，对已办理完的过户手续所产生的费用，乙方应全部承担。（三）、因甲乙任何一方违约的，违约方应向中介方支付全部中介代理费（上述合同房屋总房款的3%）。（四）、乙方违约付款的，每逾期一天，按上述合同全部房款的千分之三／天向甲方支付违约金。十、其他约定事项：上述房屋交房时按装修现状交房，且房款包含屋内现有的家具家电（两张床垫除外）。《房屋买卖居间合同》抬头处，甲方有打印的“董文韬”名字字样，乙方有打印的“郭媛媛”名字字样及手写“郭胜强”名字字样，居间方有打印的尚典公司名字；合同落款处，甲方有陈恭的签名并按手印，乙方有郭胜强签名并按手印，居间方有尚典公司的盖章。合同签订当日，郭胜强支付给陈恭定金2万元。同年12月11日，甲、乙、居间三方签订《补充协议》，约定：1、甲方承诺于收到首付款后一个月内拿到上述房产的房产证原件。2、甲方承诺在拿到房产证原件前，准备齐全上述房产过户所需的所有卖方应备的相关资料及证件，并于拿到房产证的三天内与乙方办理房屋过户手续。如果提供过户所需材料不真实或不配合办理还贷过户手续，导致房产不能过户，属甲方违约，需三日内退还已收房款及已收房款30%的违约金。3、乙方保证于上述房产过户前准备齐全过户所需相关资料及房屋尾款。4、甲方保证于房产过户后并拿到全部房款当日交房于乙方。5、若有其他情况，甲、乙双方到时再另行协商决定。该协议作为2012年12月6日上述三方签订的“房屋买卖居间合同”的补充协议，一经签订，与“房屋买卖居间合同”具有同等法律效力。签订《补充协议》当日，王琦支付给陈恭首付款38万元，陈恭出具《收条》：今收到郭胜强（配偶王琦）购房款（首付款）38万元。2013年1月14日，郭胜强将剩余购房款支付给陈恭，陈恭在《房屋买卖居间合同》的背面注明“收到全部房款138万元整，交易结束”。尚典公司出具《承诺书》：承诺陈恭收到王琦购房款后马上办理房屋过户手续。三方即日共同到海口市房屋产权交易登记中心（下称房产交易中心）办理过户手续。尚典公司将房屋买卖合同、公证书等相关材料递交给房产交易中心，房产交易中心出具了《受理通知书》。王琦、陈恭在《受理通知书》上签名，确认如实向行政机关提交有关材料和反映真实情况，并对其申请材料实质内容的真实性、合法性负责。同日，郭胜强支付给尚典公司代缴税费款66000元。尚典公司向税务部门缴交了房屋交易税费后，将《发票联》及《税收电子转帐专用完税证》交给了郭胜强。《发票联》显示售房款为64万元，房屋交易税、价格调节基金等共计24741.6元。之后，郭胜强分别于2013年1月16日和28日分2次共支付给尚典公司中介服务费10000元。
房产交易中心在审查本案买卖双方材料过程中，发现双方提交的（2012）深证字第158441号《公证书》所涉及的内容与广东省深圳市深圳公证处所存（2012）深证字第158441号《公证书》不一致：提交到房产交易中心的（2012）深证字第158441号《公证书》有委托人董文韬、杜蓉系夫妻关系，委托陈恭代为转让房屋及收取房款事宜等内容，而存于广东省深圳市深圳公证处（2012）深证字第158441号《公证书》内容只有委托人董文韬、没有委托人杜蓉。房产交易中心遂于2013年2月7日明确不予办理过户手续。郭胜强与三被告协商后依然未能将房屋产权办理过户，遂成讼。
诉讼过程中，董文韬、陈恭向本院提交了《登记结婚证明》、《结婚证书》以及广东省深圳市深圳公证处于2013年2月26日出具的（2013）深证字第31026、第31027号《公证书》，以证明：1、董文韬与杜蓉系夫妻关系；2、董文韬与杜蓉于2013年2月26日委托陈恭全权办理海口市海景路77号荣域A区2栋3单元601号房屋的转卖手续，签署房产买卖合同、收取售房款、到国土部门办理过户手续等；3、董文韬、杜蓉于2013年2月26日委托案外人陈人煌全权办理海口市海景路77号荣域A区2栋3单元601号房屋过户登记手续。同时说明，董文韬与杜蓉确实已经到公证处进行公证，全权委托陈恭、陈人煌办理房屋转卖手续，房屋不能过户的障碍已经消除，合同可以继续履行。郭胜强、王琦向本院提交《结婚证》，以证明郭胜强、王琦的夫妻关系自1978年11月存续至今。另，郭媛媛系郭胜强、王琦的女儿。郭媛媛向本院声明，自愿放弃海口市海景路77号荣域A区2栋3单元601号房屋的相关权益，有关该房屋的一切相关权利归父母。
郭胜强、王琦在原审提出的诉讼请求为：一、解除原、被告之间签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议；二、被告董文韬返还原告已支付的购房款138万元，并支付违约金414000元；三、被告董文韬、陈恭支付所收购房款产生的银行同期贷款利率10395.37元，直至付清所有款项为止；四、被告返还原告已支付的房屋各项税费66000元；五、被告返还原告已支付的中介服务费10000元；六、本案诉讼费用由被告负担。
原审法院判决认定：一、王琦的诉讼主体资格问题。各方签订的《房屋买卖居间合同》抬头处虽然有打印的“郭媛媛”字样，但在合同的落款处没有郭媛媛的签名或按手印，也没有证据证明郭媛媛委托郭胜强购买房屋。因此，不能认定郭媛媛是本案《房屋买卖居间合同》的当事人。即使郭媛媛是海口市海景路77号荣域A区2栋3单元601号房屋的购买方，郭媛媛亦明确说明购买上述房屋的一切相关权利归父母即本案郭胜强、王琦。在诉讼过程中，郭胜强、王琦出示了结婚证，说明其系夫妻关系。而婚姻关系存续期间以一方名义购买的房屋属夫妻共同财产。因此，郭胜强购买海口市海景路77号荣域A区2栋3单元601号房屋过程中所产生的权利义务均由郭胜强、王琦共同承接。王琦作为本案原告享有与郭胜强同等权利，承担同等义务。王琦系本案的适格原告。董文韬、陈恭以王琦不是合同当事人，与本案没有直接利害关系，不是本案适格主体的抗辩意见，不予采信。二、《房屋买卖居间合同》及《补充协议》是否应当解除的问题。三方签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应全面履行。《补充协议》明确约定：如卖方一方提供过户的材料不真实或不配合办理过户手续，导致房产不能过户的，须退还已收房款及已收房款30%的违约金。而提交至房产交易中心（2012）深证字第158441号公证书内容（下称虚假公证书）与广东省深圳市深圳公证处提供的（2012）深证字第158441号公证书内容不一致是导致涉案房屋不能过户的根本原因。从虚假公证书中载明“董文韬、杜蓉系夫妻关系，共同委托陈恭转让房屋及收取购房款”这一内容看，该信息是陈恭、董文韬的个人信息材料，郭胜强、王琦及尚典公司均应系通过陈恭、董文韬提供的材料才能知悉的。可见，即使提交给房产交易中心的（2012）深证字第158441号公证书不是陈恭、董文韬制作，但该公证书的内容应当系陈恭提供的。另外，在办理房产过户过程中，陈恭在房产交易中心的受理通知上签名，对自己所提供材料的真实性进行了确认，其对自己提供材料真伪应当是明知的。因此，陈恭应当承担提供材料不真实的责任。而根据合同约定，提供材料不真实导致房产不能过户的，需退还购房款及已收房款30%的违约金。因此，海口市海景路77号荣域A区2栋3单元601号房屋不能过户，合同目的不能实现，郭胜强、王琦诉请解除《房屋买卖居间合同》及《补充协议》的主张应予以支持。三、违约金问题。《房屋买卖居间合同》及《补充协议》的解除，是由于陈恭过错所致，董文韬、陈恭除了应当返还郭胜强、王琦购房款138万元，还应当依照合同约定支付违约金。双方的房屋买卖合同既约定了订金、又约定了违约金，郭胜强、王琦选择要求董文韬支付已付房款30%违约金即41.4万元予以支持。另外，涉案房屋登记在董文韬名下，董文韬委托陈恭全权办理出售房屋事宜，陈恭与董文韬之间系被代理人与代理人的代理关系。郭胜强在订立合同时是知道董文韬与陈恭间的代理关系的，因此，董文韬对陈恭的代理行为应承担民事责任。董文韬应当返还郭胜强、王琦购房款并支付违约金。四、银行利息问题。违约金的性质除了是对过错方的惩罚外，还包含赔偿无过错方的经济损失。郭胜强、王琦诉请的银行利息即是经济损失的一种，在上述违约金中已包含了郭胜强、王琦的经济损失，郭胜强、王琦再诉请被告支付银行利息，属重复计算，不予支持。五、中介服务费问题。尚典公司作为居间方，已经向郭胜强、王琦及陈恭提供了订立合同的服务，郭胜强与陈恭实际签订了合同。尚典公司亦依照合同的约定带领房屋买卖双方到房产交易中心办理房屋过户手续，代为递交材料、代为交纳税费等，尚典公司已促成合同成立，且在居间活动过程中确实完成了相应的工作。郭胜强、王琦要求返还中介服务费没有事实和法律依据，不予支持。六、税费问题。尚典公司在中介服务过程中代为办理过户手续，代为交纳税费，尚典公司已收取了中介服务费。因此，尚典公司收取郭胜强、王琦税费66000元，向税务部门实际支付24741.6元，尚余41258.4元应予以返还。至于税费24741.6元已缴交给税务部门，交易不成后，由税务部门核实后予以退还。综上，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第四百二十六条之规定，判决：一、解除郭胜强、王琦与董文韬、陈恭、海口尚典房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》；二、董文韬应于本判决生效之日起十日内返还郭胜强、王琦购房款138万元；三、董文韬应于上述给付之日支付郭胜强、王琦违约金41.4万元；四、海口尚典房地产经纪有限公司应于本判决发生法律效力之日起返还郭胜强、王琦税费41258.4元；五、驳回郭胜强、王琦的其他诉讼请求。案件受理费26724元（诉讼费21724元，保全费5000元），由董文韬负担20007元，海口尚典房地产经纪有限公司负担589元，郭胜强、王琦负担6128元。
上诉人董文韬不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：一、原审判决适用法律错误。1、原审判决以房屋不能过户，合同目的不能实现，适用《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，其适用法律错误。首先，本案涉案房产能过户。当房产交易中心于2013年2月7日告知不予办理过户手续时，上诉人及陈恭应尚典公司的要求于同月的2013年2月20日办理了《登记结婚证明》，同月的2013年2月26日办理了（2013）深证字第31026、31027号公证书，以积极的态度来配合办理房产的过户手续，而此时郭胜强、王琦尚未向法院提起诉讼。陈恭为此曾亲自到房产交易中心进行询问，被告知是可以过户的，但郭胜强、王琦却拒绝配合办理房产的过户手续。其次，本案的合同目的已经实现，并非不能实现。上诉人作为房屋的出售方已经将房屋交付给郭胜强、王琦使用，而郭胜强、王琦作为房屋的购买方也已经将购房款支付给上诉人，双方的主要合同义务已经履行完毕，郭胜强、王琦已实际购得房屋并占有、使用，其购房的目的已经实现。房屋的过户与否并不能从根本上影响郭胜强、王琦购房目的的实现。可见，本案的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》应当继续履行，而不应当解除。2、在上诉人请求调整违约金数额的前提下，原审法院未适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定对违约金数额进行调整，是错误的。首先，原审法院认为“《房屋买卖居间合同》及《补充协议》的解除，是由于陈恭过错所致”的观点是错误的。截止目前，本案并没有充分的证据证明陈恭存在过错。其次，即使上诉人存在违约行为，上诉人请求对违约金的数额进行调整时，原审法院应当依据法律规定对此进行调整，原审法院未调即判的做法显然是错误的。由于我国合同法上的违约金系以“补偿性为主、以惩罚性为辅”的违约金，补偿性乃其主要属性。因此，就违约金的补偿性而言，违约金本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失，相当于履行之替代。故，违约金数额不应与将来违约所造成的损失不相称。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定可知，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定可知，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为上述规定的“过分高于造成的损失”。本案中，郭胜强、王琦的目的是想购得房屋。实际上，上诉人已经将房屋交付给郭胜强、王琦占有、使用，其目的已经实现，不存在任何损失。即使上诉人存在违约行为，郭胜强、王琦也未对上诉人的违约行为给其造成损失的事实进行举证。原审法院未根据法律和司法解释的相关规定对案件的具体情形来综合权衡，就以郭胜强、王琦诉请的违约金数额全额予以支持，对上诉人处以重判，显然显失公平，更不能防止郭胜强、王琦欲通过高额违约金从上诉人处获取暴利的目的。
原审判决认定基本事实不清。首先，原审判决仅查明郭胜强、王琦支付购房款的具体日期及数额，但并未查明上诉人向郭胜强、王琦交付房屋的具体日期，原审判决对这一重要的基本事实都未查明，显然认定基本事实不清。其次，本案是因未能办成房产过户而引起的诉讼，原审法院应当对办理房产过户手续时需要提交的材料进行查明，譬如需要提供哪几种材料，什么样的材料，材料分别应由谁提供等，而本案中的当事人在办理房产过户手续时又是如何提交材料的，都提交了什么样的材料，每种材料又是由谁提供的等等。原审法院并未对这些基本事实进行查明。
三、原审判决认定事实错误。原审判决认定“提交给房产交易中心的（2012）深证字第158441号公证书的内容应当系陈恭提供的”错误。该公证书不是陈恭和上诉人董文韬制作，该公证书的内容也不是由陈恭提供。实际情况是：陈恭提供的（2010）深证字第17637号公证书不符合银行对提前归还银行贷款手续的要求，为此，陈恭又办理了（2012）深证字第158441号公证书，该公证书特别注明了可代为办理提前归还银行贷款手续，代为办理抵押登记注销手续，领取房地产证等产权证明等代理事项。当该公证书提交给银行时，尚典公司的工作人员张沙漫也索要了一份，提交给房产交易中心的（2012）深证字第158441号公证书正是尚典公司基于此而制作出来的，故，提交给房产交易中心的（2012）深证字第158441号公证书的内容并非系陈恭提供。另外，需要说明的是，陈恭自己提供的材料都是真实的，并应尚典公司的要求全部提供给了尚典公司，但其并不知道尚典公司在提交给房产交易中心时对（2012）深证字第158441号公证书进行了变造，并按尚典公司的指令在受理通知书上签名，其不应当承担提供材料不真实的责任。本案签订的是《房屋买卖居间合同》，合同中明确约定由中介方尚典公司全权办理房产的过户手续，尚典公司对此还于2013年1月14日向郭胜强、王琦作出书面承诺。此时，上诉人已收到全部售房款，客观上陈恭完全没有必要变造公证书或者提供变造公证书的内容。但这时尚典公司作为中介方并未收到郭胜强、王琦支付的中介服务费，尚典公司正是为了尽快收到中介服务费，兑现其承诺，而变造的公证书。因此，尚典公司应当对提供材料的真实性负责，而不是由陈恭负责。
四、原审判决严重违反法定程序。1、原审判决遗漏当事人郭媛媛。根据上诉人与被上诉人郭胜强、案外人郭媛媛于2012年12月6日签订的《房屋买卖居间合同》和于2012年12月11日签订的《补充协议》可知，本案涉案房屋海口市海景路77号荣域A区2栋3单元601号房屋的购买方为郭媛媛和被上诉人郭胜强。由此可见，郭媛媛和被上诉人郭胜强作为房屋的购买方对本案的诉讼标的有共同的权利义务，本案为必要的共同诉讼。那么，作为当事人的郭媛媛不参加诉讼时，争议的权利义务关系以及当事人之间的权利义务关系就难以确定，因此，原审法院发现必须共同诉讼的当事人郭媛媛没有参加诉讼的，应当追加其为当事人，而原审法院并未追加郭媛媛为当事人就径直作出判决，遗漏了当事人，其严重违反法定程序。2、原审法院将被上诉人王琦作为适格原告错误。根据上诉人与被上诉人郭胜强、案外人郭媛媛于2012年12月6日签订的《房屋买卖居间合同》和于2012年12月11日签订的《补充协议》可知，本案涉案房屋海口市海景路77号荣域A区2栋3单元601号房屋的购买方为郭媛媛和被上诉人郭胜强，郭媛媛和郭胜强才是合同的当事人，而王琦并非是合同的当事人。根据合同的相对性原理，合同项下的权利义务只能赋予给当事人或加在当事人身上，合同只能对合同当事人产生拘束力，而非合同当事人不能诉请强制执行合同。也就是说，合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。本案中的王琦并非合同关系当事人，没有发生合同上的权利义务关系，其不能依据合同向合同当事人即上诉人提出请求或提出诉讼。对此，原审法院认为“郭胜强与王琦系夫妻关系。而婚姻关系存续期间以一方名义购买的房屋属夫妻共同财产。因此，郭胜强购买房屋过程中所产生的权利义务均由郭胜强、王琦共同承接。王琦作为本案原告享有与郭胜强同等权利，承担同等义务。王琦系本案的适格原告。”的观点错误。因为本案中的郭胜强、王琦行使的是基于合同的债权请求权，并非是物权请求权。而是否为夫妻共同财产是物权的问题，是另外一个法律关系。因此，原审法院将被上诉人王琦作为适格原告错误。
综上所述，上诉人的上诉请求既有事实根据又有法律依据，请求二审法院在查清事实的基础上，依法撤销（2013）美民一初字第794号民事判决书第一、二、三项判决，改判驳回被上诉人郭胜强、王琦的诉讼请求；判令一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人郭胜强、王琦辩称：一、一审判决认定事实清楚。1、卖方提交的《委托书》和《公证书》均系伪造。本案属于房屋买卖合同纠纷，买方、卖方和居间方于2012年12月6日签署了《房屋买卖居间合同》，并在2012年12月11日签署了《补充协议》。在办理房屋过户登记手续过程中，卖方向房产交易中心提交了伪造的《委托书》和伪造的《公证书》。通过将伪造材料与公证处存档材料进行对比后发现：在公证处存档的真实《委托书》和《公证书》上的委托人仅有董文韬一人，而在卖方提交的伪造材料中的委托人则变为董文韬和杜蓉两人（两人系夫妻关系）。且卖方所提交的伪造《委托书》上两人的签名也与董文韬、杜蓉在其它材料上的签名明显不一致。通过对比《海口市政府服务中心受理通知书》上陈恭代董文韬和杜蓉的签字，我们不难发现伪造的《委托书》上董文韬和杜蓉签名的实际签署人是谁。况且，陈恭同时代董文韬和杜蓉两人在通知书上签字本身就证明了陈恭不仅对伪造材料完全知情，而且实际参与了伪造材料的制作和提交。卖方提交伪造材料的事实已被房产交易中心调查确认并依法认定。如果卖方提交的伪造材料未被房产交易中心及时发现，且顺利办理了涉案房产的过户登记手续，那么买方对房屋的所有权将无法得到法律的有效保护，董文韬之妻杜蓉将随时可能提起民事诉讼要求返还房产，而房产交易中心也很可能会被杜蓉提起行政诉讼要求承担相应的法律责任。依据房产交易的相关规定，卖房人有配偶的，应同时提交夫妻双方均同意出卖房产的有关证明材料；夫妻双方委托他人出卖房产的，应由夫妻双方共同向代理人出具授权委托书，并且因为房产交易标的物金额巨大，房产部门会要求委托代理双方同时到公证处办理委托公证手续。而我们所看到的真实的《公证书》（（2012）深证字第158441号）以及真实的《委托书》上，委托人只有董文韬一人。而董文韬和杜蓉已于2011年2月份结婚，也就是说董文韬出卖房产的行为是在其妻杜蓉不知情的情况下进行的。卖方出具伪造材料的目的就是为了骗过买方和房产交易中心，顺利完成房产过户登记。董文韬所提出的“提交给房产交易中心的（2012）深证字第158441号公证书正是尚典公司基于此而制作出来的”、“但其并不知道尚典公司在提交给房产交易中心时对（2012）深证字第158441号公证书进行了变造”等说法，没有任何证据予以支持。提交涉及卖方的有关资料当然是卖方的法定义务，董文韬的这种说法不是事实。同时，依据《合同法》第四百二十五条的规定，居间人只要促成买卖双方合同的成立，即可获得约定的居间报酬（即并不要求买卖双方实际成交）。尚典公司在已经能够获得居间报酬的情况下，完全没有必要冒着违法甚至是犯罪的风险，为卖方伪造《委托书》和《公证书》，董文韬的上述说辞在情理上和逻辑上均不能自圆其说。董文韬还认为“此时，董文韬已收到全部售房款，客观上陈恭完全没有必要变造公证书或者提供变造公证书的内容”。其实，正是由于董文韬已收到全部售房款，为顺利完成房产过户登记，卖方才将伪造的《委托书》和《公证书》向房产交易中心提交。及时提供真实、合法的《委托书》和《公证书》是卖方在办理房产过户登记手续中的法定义务，况且海口市住房保障和房产管理局在《海口市政府服务中心受理通知书》的醒目位置也已作出“申请人应如实向行政机关提交有关材料和反映真实情况，并对其申请材料实质内容的真实性、合法性负责，申请人对以上内容确认”的明确提示，作为代理人的陈恭已对上述提示表示认可并已签字确认，所谓“尚典公司应当对提供材料的真实性负责，而不是由陈恭负责”、“并按尚典公司的指令在受理通知书上签名，其不应当承担提供材料不真实的责任”等说法都是完全站不住脚的。2、本案的合同目的已无法实现，合同理当依法解除。本案合同目的是买方取得房屋所有权。买卖双方签订的房屋买卖合同的目的就是卖方将房屋所有权出卖给买方，由买方取得房屋的所有权。《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”可见，不动产的物权变动在我国采取的登记生效主义，也就是说房屋买卖不经登记（即成功办理房屋过户登记手续）就无法产生物权变动的效果。由于卖方向房产交易中心提交了伪造材料，房产交易中心以卖方在房屋过户登记中提交伪造材料已构成违法为由，已明确表示拒绝办理涉案房产的过户登记手续。依据房屋买卖合同，涉案房产已无法办理过户登记手续。在一审之前以及一审过程中，答辩人多次去过房产交易中心现场咨询本案房屋买卖合同所涉的房屋过户交易的有关情况，房产交易中心的有关负责人及经办人均答复：因为申请资料中有伪造的《委托书》和《公证书》，这种情形属于严重违法行为，房产交易中心已不能就本案房屋买卖合同所涉房产继续办理过户登记手续。如果需要买卖该房屋的，买卖双方需重新签订新的房屋买卖合同，并重新办理向房产交易中心提交申请资料等各项手续。因此，由于卖方提交了伪造材料，致使房产交易中心拒绝办理房屋过户登记手续，房屋的所有权无法过户登记到买方名下，合同目的（本案所涉房屋买卖合同的合同目的）已无法实现。通过对董文韬所提出的“实际上，董文韬已经将房屋交付给郭胜强、王琦占有、使用，其目的已经实现”、“其次，本案的合同目的已经实现，郭胜强、王琦已经占有使用本案讼争房屋一年，并非不能实现”、“房屋的过户与否并不能从根本上影响郭胜强、王琦购房目的的实现”以及“董文韬作为房屋的出售方已经将房屋交付给郭胜强、王琦使用，而郭胜强、王琦作为房屋的购买方也已经将购房款支付给董文韬，双方的主要合同义务已经履行完毕，郭胜强、王琦已实际购得房屋并占有、使用，其购房目的已实现”等说法的简单分析，不难发现董文韬其实是混淆了很多的概念。例如，董文韬把对房屋的占有、使用错误地理解为房屋买卖合同的合同目的；董文韬还把房屋的交付错误地理解为出售方的主要义务（显然，除交付以外卖方应依据房屋买卖合同及时提供真实、合法的过户登记材料，协助将房屋顺利过户登记至买方名下才是卖方的主要合同义务）。因为签订房屋买卖合同的目的就是为了取得房屋的所有权，而不仅仅是为了占有、使用该房屋，如果仅仅是为了占有、使用该房屋，双方也只需签订房屋租赁合同即可。也就是说，卖方在履行房屋买卖合同中存在重大的违约行为，且该重大违约行为已使本案合同目的无法实现。综上，由于卖方提交伪造材料的重大违约行为导致房产交易中心依法拒绝办理房屋的过户登记手续，合同目的在客观上已经无法实现。一审法院根据上述事实认定，依法作出的解除房屋买卖合同的判决是完全正确的。3、卖方补办《委托书》和《公证书》的行为对于合同目的的实现已于事无补。在卖方提交的《委托书》和《公证书》被房产交易中心发现是伪造的并决定不予办理房产过户登记手续的一个多月后，董文韬采取了如下补救措施：董文韬夫妇于2013年2月20日办理了《登记结婚证明》，又于2013年2月26日分别出具两份《委托书》并办理了两份《公证书》（即（2013）深证字第31026号和第31027号《公证书》）。两份《委托书》分别是授权陈人煌和陈恭“全权到国土部门办理过户登记的一切手续”等事项。董文韬和杜蓉补办材料的行为虽然构成对陈恭无权代理行为的事后追认，但此时为时已晚，房产交易中心已依法做出拒绝再为本案房屋买卖合同所涉房产办理过户登记手续的决定。同时，自卖方提交伪造材料之日起，房屋买卖双方交易赖以维系的基本信任关系以及合同的诚实信用原则已被卖方彻底摧毁，买方已无法再与如此缺乏诚信的人继续交易。
二、一审判决适用法律正确，房屋买卖合同应当依法解除。1、依据上述分析，买卖双方签订的房屋买卖合同的合同目的已不能实现，一审法院适用《合同法》第九十四条的规定判决解除合同是完全正确的。董文韬一直否认其存在违约行为并辩称“截止目前，本案并没有充分的证据证明陈恭存在过错”。而实际上，买卖双方在房屋买卖合同中已明确约定“如果甲方（即董文韬）提供过户所需材料不真实或不配合办理过户手续，导致房产不能过户，属甲方违约”，董文韬自称没有违约、没有过错的辩解是苍白无力的。因此，一审法院判决依法解除合同是既有事实基础又有法律依据的。2、一审判决的违约金合法、合理。买卖双方在房屋买卖合同中明确约定：“甲方违约，需三日内退还已收房款及已收房款30%的违约金”。该违约金条款符合意思自治原则，其目的是为了促成交易，防止违约行为的发生。上述违约金条款的约定是当事人通过协商预先确定的一种定额赔偿损失计算方式，买卖双方约定该违约条款也是为了避免损害赔偿计算困难及举证困难，按已收房款的30%收取违约金作为预先确定的损失是经过了买卖双方一致认可，是买卖双方真实意思的体现。依据《海南省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》关于逾期办证违约纠纷的第五条“对于违约责任的确定，合同有约定的，从约定”的规定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条，房屋出卖人故意隐瞒相关事由，导致合同解除的，“买受人有权要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定，并结合卖方恶意伪造过户材料并实施无权代理的恶劣行径，一审法院判决卖方按照已收房款的30%支付违约金是完全合法合理的。
三、一审判决没有违反法定程序遗漏当事人。郭媛媛并不是本案当事人，一审法院未将郭媛媛列入本案当事人并未违反法定程序。合同或协议均约定“经三方签字盖章后生效”，也就是说当事人约定签字（按手印）、盖章就代表了当事人对合同或协议所约定内容的认可、同意，也是对合同当事人身份的最终确认。本案中，作为买方在《房屋买卖居间合同》以及《补充协议》中签字并按手印的是郭胜强，郭媛媛在上述合同和协议中既未签字亦未按手印，当然不是房屋买卖合同的主体。
四、其他。1、《房地产买卖契约》是无效合同。董文韬认为“但郭胜强临到房地产部门办理房产权属变更登记手续时，郭胜强又要求变更为王琦为买方，此时郭胜强已成违约。之后，董文韬又与王琦重新签订了《房地产买卖契约》”、“因此，董文韬与郭胜强签订的《房屋买卖居间合同》（包括补充协议），变更为董文韬与王琦签订的《房地产买卖契约》，那么之前董文韬与郭胜强签订的《房屋买卖居间合同》（包括补充协议）已终止且不能作为本案房屋买卖的履行依据”。董文韬对上述说法并未提供任何证据加以佐证，况且合同的变更需要履行一定程序，董文韬并未提交任何有关董文韬与郭胜强签署的变更协议。实际上，房屋买卖合同与《房地产买卖契约》就是商品房买卖中所谓的“阴阳合同”，依据相关法律规定，《房地产买卖契约》属于当然的无效合同。退一步说，就算董文韬所称房屋买卖合同已被《房地产买卖契约》所替代的说法是事实，也请法院依法判令被答辩人依据《房地产买卖契约》所约定的64万元的房屋价款，向买方退还多收取的74万元房屋价款。2、董文韬的其他谬误。关于虚假公证书的提供者，董文韬在《民事上诉状（补充意见）》中所辩称的“一审法院认定提交给房产交易中心的（2012）深证字第158441号公证书（虚假公证书）不是陈恭提供的”、“一审法院即认定董文韬、陈恭提供的（2012）深证字第158441号《公证书》是真实的，又推定陈恭对假的《公证书》承担提供材料不真实的责任。这不是自相矛盾吗？”等内容不是事实。因为一审判决中从未做出过伪造的《公证书》不是陈恭提供的认定，而只是在一审判决第11页倒数第12行中提出“可见，即使提交给房产交易中心的（2012）深证字第158441号公证书不是陈恭、董文韬制作，但该公证书的内容应当系陈恭提供”。结合本答辩书第一条所作的分析可以得知，伪造的《委托书》和《公证书》其实就是具有提交该材料义务的陈恭或董文韬所提供的。3、关于办理房产转让的必备材料。董文韬在《民事上诉状（补充意见）》中所称“且委托手续不是办理房产转让的必备材料，董文韬本人也可以到房产交易中心办理过房手续，委托手续不是合同约定办理房产过户的所需材料”也是完全错误的。因为出卖人在委托他人办理出卖物品时，委托书是必备的材料之一，更何况是出卖房产这种金额巨大的标的物，《委托书》和《公证书》更是房产交易中心要求卖方必须提交的材料。正因为委托手续是如此重要，为避免房屋的买受人承担交易风险，也为了房产交易中心的各项操作符合法定要求，本案中房产交易中心才会与深证公证处对卖房人提交的《委托书》和《公证书》进行查实核实，以确定其材料真伪。而遗憾的是，出卖人提交的《委托书》和《公证书》均系伪造。
综上，一审法院就案件所认定的事实清楚、证据确凿充分，适用法律正确。请贵院依法驳回董文韬的全部上诉请求，维持一审判决。
被上诉人尚典公司辩称：一、董文韬说是应尚典公司要求才做的新的委托公证书，此说法有谬。尚典公司是在2013年除夕当天接到郭媛媛的电话，说是海口市房管局电话通知因卖方公证书的原因过不了户，但由于郭媛媛一家联系不上董文韬，担心被骗，于是告知我们。我们得悉事情后，多方努力联系，但由于恰逢春节期间，各个单位及政府部门都休假，没有找到董文韬新的联系方式。尚典公司在年后初七上班的第一天，通过找到董文韬原贷款银行信贷部，获知了董文韬的电话，从而找到了陈恭，并转告了董文韬公证书一事，陈恭当即表示马上去做公证书相关事项，并让尚典公司转告王琦，让他们不要着急。因此，实际上董文韬是在得知公证书有问题后马上自觉去办理新的委托公证书，尚典公司只是因为在别人都联系不上董文韬的情况下第一时间找到、并告知董文韬房屋不能过户一事，但现在却被董文韬说成是应尚典公司要求才做的公证书，尚典公司不明白董文韬这样说的用意何在。就算是尚典公司要求董文韬要做该事项，董文韬如果如他所说的一无所知的话，其完全可以无视且置不理的。更何况，作为中介方尚典公司无论身处哪阶段，都没有权利要求董文韬做任何不想做的事。二、陈恭明确知道房屋买卖卖方所需提供的资料，所说（2012）深证书第158441号公证书内容由尚典公司制作纯属无稽之谈。2013年12月6日，即三方签定《房屋买卖居间合同》当日，在三方在场的情况下，尚典公司履行中介公司职责，按照海口市房管避现行政策，明确告知陈恭房屋过户需提供的相关资料，明确告知如果房产证上的房主未婚，需提供房主户籍所在地民政部门出具的单身证明，如果已婚，若结婚日期早于房产证上的出证日期，过户时需夫妻双方到场或持有夫妻双方委托公证书的委托人到场。因此，由始至终，陈恭明确知道房屋过户时需要董文韬夫妻的委托公证。而由始自终，尚典公司并没见过董文韬本人，不知道他长什么样，更不知道其配偶情况。因此，陈恭说公证书内容由尚典公司所造，纯属无稽之谈。至于董文韬在没有任何依据的情况下猜测尚典公司是为了尽快收到一万元的中介费，而变造了公证书，那尚典公司更有理由推断，相对一万元的中介费，138万元的房款会更让董文韬为急于拿到而制造公证书。三、董文韬说按尚典公司的指令在受理通知单上签名，说法不对。房屋过户过程中，一切程序均需在海口市政府服务大厅相关窗口按政府规定办理，做为中介方，尚典公司唯一能做的就是提供跑腿的劳务服务，所有办理房屋过户所需资料均需由买卖双方提供，而受理单上的签字是房管局服务人员受理送件并对买卖交易双方当而核实相关情况后，再经买卖双方认可后签的字，跟尚典公司没任何关系。因此，董文韬所说是按尚典公司指令签的字，没有任何依据，此理不通。四、尚典公司做为中介方，始终属尽职守，从最先的房屋谈价，居间合同条款，包括补充协议的条款，均是董文韬和郭胜强亲自面对面谈定，尚典公司只是按照双方的委托提供劳务服务，至于董文韬提供的资料的真伪，这不是尚典公司所能左右的。
原审被告陈恭陈述称：虚假公证书封面有尚典公司工作人员张沙漫的笔迹。另外张沙漫与王琦认识好几年了，有串通的可能。还有中介并未告知董文韬夫妻双方必须到场，因为涉案房屋是董文韬婚前购买的，与杜蓉无关。我是香港居民对内地二手房交易程序不熟悉，不可能伪造公证书。
二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
另查明：在办理涉案房产过户手续过程中，王琦以自己名义向税务机关缴纳了相关税费。2013年1月14日，海口市住房保障和房产管理局受理了王琦、董文韬等人办理房产过户的申请。2013年1月15日，以董文韬为甲方，王琦为乙方签订了《房地产买卖契约》，约定甲方将涉案房屋卖给乙方，购房价格640000元。该契约对违约责任约定为：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起五日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款；或者甲方不能按期向乙方交付房地产。每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之三的滞纳金等。该契约作为办理房产过户手续的合同附件报房产管理部门备案。郭胜强对《房地产买卖契约》的签订及履行情况是明知的并表示没有异议。
本院认为：关于本案的管辖和准据法选择问题。本案上诉人董文韬与原审被告陈恭系香港特别行政区居民，应参照涉外案件处理。因涉案不动产位于海南省海口市，根据我国《民事诉讼法》第三十三条第（一）项“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”的规定，本院对本案有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”因此，应适用我国内地的法律作为处理当事人争议的准据法。
关于本案的实体处理问题。郭胜强与董文韬签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。郭胜强与王琦系夫妻关系，且郭媛媛不是合同当事人并已确认涉案房屋的一切相关权利归郭胜强、王琦所有。因此，郭胜强和王琦作为共同权利人对涉案房屋提出权利主张的主体适格。
对于董文韬与郭胜强讼争的《房屋买卖居间合同》及补充协议是否具备解除条件等问题。合同签订后，郭胜强、王琦已依约支付了全部购房款并接收房屋居住至今，合同的主要义务已履行完毕。在办理房产过户手续时，王琦以自己的名义缴纳有关税费及申请办理房产证。郭胜强为了将涉案房产办理至王琦名下而由王琦与董文韬签订了《房地产买卖契约》，该《房地产买卖契约》对合同主体及违约责任的承担重新进行了约定，同时该《房地产买卖契约》作为房产过户材料之一报房产管理部门备案，郭胜强对此亦无异议。可见，双方当事人在办理房产过户手续时履行的是《房地产买卖契约》。根据《房屋买卖居间合同》及补充协议的约定，结合郭胜强、王琦交付138万元购房款并已接收了涉案房屋的行为判断，应认为郭胜强、王琦以138万元购买涉案房屋是双方当事人的真实意思表示，《房地产买卖契约》是郭胜强为了将涉案房产办理至王琦名下而签订的合同。本案引起纠纷的主要原因是证明董文韬、杜蓉系夫妻关系的公证文书存在瑕疵导致不能办理房产过户至王琦名下所致，双方讼争的是董文韬的行为是否违反了《房屋买卖居间合同》及补充协议的约定。郭胜强、王琦依据的违约条款是其与董文韬签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议中的违约条款。由于《房屋买卖居间合同》及补充协议是郭胜强与董文韬所签订，该合同的违约条款仅对董文韬与郭胜强有约束力。虽然证明董文韬、杜蓉系夫妻关系的公证文书存在瑕疵导致不能办理房产过户至王琦名下，但依据《房屋买卖居间合同》及补充协议的约定，董文韬应将房产过户至郭胜强的名下。然而双方并未依照合同约定实施将涉案房产过户至郭胜强名下的行为，而是将房产过户至王琦的名下。由于办理房产过户过程中，双方变更了合同履行的主体、违约责任条款并实际履行变更后的合同，故董文韬、郭胜强将房产证办理至王琦名下的行为不符合《房屋买卖居间合同》及补充协议的约定，根据《房地产买卖契约》亦不能判断董文韬实施了违反《房地产买卖契约》的约定的行为。因此，即使存在不能将房产证办理至王琦名下的行为亦不能认为董文韬在履行《房屋买卖居间合同》及补充协议过程中构成了违约。况且根据当事人对合同的履行意愿，只要董文韬提供合法的公证文书或者亲自配合是完全可以办理房产过户手续的。鉴于双方签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议的主要义务已履行完毕，董文韬的行为亦未违反《房屋买卖居间合同》及补充协议的约定，郭胜强、王琦请求董文韬承担违约责任并解除合同等没有事实与法律依据。
综上，上诉人董文韬的上诉理由成立，本院予以支持；原审判决认定事实不清，适用法律不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
撤销海口市美兰区人民法院（2013）美民一初字第794号民事判决；
驳回被上诉人郭胜强、王琦的诉讼请求。
一审案件受理费人民币26724元，二审案件受理费20946元，由被上诉人郭胜强、王琦负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖端明
审判员 庹 军
审判员 符玉梅
二〇一四年二月十日
书记员 何 军