广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东三法民一初字第5506号
原告东莞市钜城房地产开发有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人陈裕康，该公司董事长。
委托代理人胡乐清，广东法全律师事务所律师。
委托代理人金梦，广东法全律师事务所实习律师。
被告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人洪安培。
委托代理人徐志荣，男，1985年10月16日出生，汉族，江西省丰城市人，该公司职员。
被告洪安培，男，1966年6月8日出生，汉族，身份证住址：安徽省合肥市庐阳区。
原告东莞市钜城房地产开发有限公司（以下简称钜城公司）诉被告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司（以下简称亿佰家公司）、洪安培租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月14日立案受理后，依法由审判员冯影琳适用简易程序，于2013年11月7日公开开庭进行了审理。原告钜城公司的委托代理人胡乐清、被告亿佰家公司的委托代理人徐志荣到庭参加诉讼。被告洪安培经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告钜城公司诉称，亿佰家公司为自然人独资的有限责任公司，洪安培是亿佰家公司唯一的投资人。钜城公司与亿佰家公司于2012年10月23日在东莞市塘厦镇签订《物业租赁合同》一份，约定钜城公司将位于东莞市塘厦镇莲湖南路68号利民购物广场中三层楼的半综合商场整栋出租给亿佰家公司综合管理，租赁期为十年，一楼租金为每月100000元，二楼、三楼租金为每月50000元（2015年10月后租金递增）。2013年7月，亿佰家公司在给付了20000元租金后，开始拖欠钜城公司租金，钜城公司多次催收，亿佰家公司均以各种理由拖延。2013年7月、8月、9月，亿佰家公司拖欠钜城公司租金共计350000元。钜城公司为维护其合法权利，请求法院依法判令：1、亿佰家公司偿还尚欠钜城公司租金350000元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计至判决执行之日止）；2、解除钜城公司与亿佰家公司之间的《物业租赁合同》，保证金依法不予退回；3、本案诉讼费由亿佰家公司承担。
被告亿佰家公司辩称，与钜城公司签订合同约定租赁三层，后来跟钜城公司沟通过二、三楼不再承租，但钜城公司没有出具书面确认。由于市场经营现状，亿佰家公司无法承担合同约定的租金，对于钜城公司提出解除合同无异议，但钜城公司应该退还保证金。
被告洪安培在本院指定期限内未提出答辩或提供证据。
经审理查明，2012年10月23日，钜城公司作为甲方，亿佰家公司作为乙方，双方签订了一份《物业租赁合同》，约定：亿佰家公司向钜城公司承租位于东莞市塘厦镇莲湖南路68号利民购物广场的物业，该出租物业共三层，租赁期限从2012年11月1日至2022年10月31日止；2012年11月1日至2015年10月31日期间，一楼租金每月为100000元，二、三楼租金每月为50000元，亿佰家公司须在每月5日前将当月租金支付给钜城公司；一楼免租期为2012年11月1日至2013年2月15日止，二、三楼免租期为2012年11月1日至2013年4月30日止；非因钜城公司原因而亿佰家公司延迟交付租金的，每延迟一天，应按日向钜城公司支付应付款项万分之五的违约金；拖欠租金达一个月的，视为亿佰家公司严重违约，钜城公司有权解除合同，没收保证金，且亿佰家公司须赔偿原告因此遭受的损失；合同签订时亿佰家公司应支付履约保证金300000元。合同签订后，钜城公司将涉案租赁物交付给亿佰家公司使用，亿佰家公司依约向钜城公司支付了履约保证金300000元，钜城公司向亿佰家公司出具了编号分别为031095、031100的《收据》予以确认。
2013年10月14日，钜城公司以被告拖欠租金为由提起本案诉讼。
庭审中，钜城公司称亿佰家公司未经其书面同意擅自将涉案租赁物转租给案外人“新天地通讯公司”，对此主张，亿佰家公司表示没有义务回答，未予以否认或反驳。亿佰家公司确认拖欠钜城公司2013年7月至9月租金350000元未支付。
钜城公司提交了东莞市塘厦镇人民政府规划建设办公室出具的《水电及装修工程施工许可证》及《东莞市建筑工程施工图设计文件审查批准书》，东莞市公安消防局塘厦大队出具的《建设工程消防设计备案受理凭证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》及《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，东莞市塘厦利民服装市场、东莞市方圆工程建设监理有限公司、东莞市塘厦镇建筑工程公司、广东省湛江地质工程勘察院、岳阳市建筑设计院共同出具的两份《工程竣工验收报告（建筑工程）》，主张案涉租赁物业（利民服装市场）已经竣工验收合格、涉案合同有效，但钜城公司无法提交案涉租赁物的房地产权证或建设工程规划许可证。
另查明，亿佰家公司属于自然人独资的有限责任公司，其独资投资者为洪安培。
以上事实，有钜城公司的营业执照、亿佰家公司的营业执照及企业机读档案登记资料、物业租赁合同、租金清单、租金收据、保证金收据、水电及装修工程施工许可证、东莞市建筑工程施工图设计文件审查批准书、建设工程消防设计备案受理凭证、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、公众聚集场所投入使用／营业前消防安全检查合格证、工程竣工验收报告（建筑工程）以及本院庭审笔录、谈话笔录、问话笔录等附卷为据。
本院认为：被告洪安培经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院提出答辩及提供任何证据，视为放弃抗辩、举证及质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。
本案中，钜城公司主张案涉租赁物业已经竣工验收合格、涉案合同有效，并提交了《水电及装修工程施工许可证》、《东莞市建筑工程施工图设计文件审查批准书》、《建设工程消防设计备案受理凭证》等文件予以证明。经本院审查，上述证据的出具部门并非东莞市城乡规划局或经东莞市人民政府授权行使《建设工程规划许可证》审批职能的相关部门，上述文件的出具部门均不具有以自己名义或镇、街人民政府名义行使规划主管部门批准建设的职权，钜城公司无法提供案涉租赁物的房地产权证或建设工程规划许可证，也未能证明涉案租赁物系经相应主管部门批准建设的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，应认定钜城公司与亿佰家公司签订的案涉《物业租赁合同》无效。钜城公司关于解除《物业租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。
同时，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本案钜城公司与亿佰家公司签订的《物业租赁合同》虽然无效，但亿佰家公司已实际占有使用钜城公司的案涉租赁物，仍应参照合同约定的租金标准向钜城公司支付房屋占有使用费。钜城公司主张亿佰家公司拖欠其2013年7月至9月租金合计350000元，亿佰家公司予以确认，因此，本院认定亿佰家公司应当向钜城公司支付尚欠的2013年7月至9月的占有使用费共计350000元。亿佰家公司拖欠其应付款，应以拖欠金额为本金，自本案起诉之日2013年10月14日起按中国人民银行同期同类存款利率向钜城公司支付该款的法定孳息。钜城公司关于利息请求超出部分，本院不予支持。
关于洪安培是否须对亿佰家公司所负以上债务承担共同清偿责任的问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十四条关于“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，洪安培独资设立了亿佰家公司，亿佰家公司属于自然人独资的有限责任公司，洪安培未举证证明其财产与亿佰家公司相互独立，应承担举证不能的法律责任。钜城公司请求洪安培与亿佰家公司承担连带清偿责任，本院予以支持。
至于亿佰家公司向钜城公司已缴纳的履约保证金300000元，由于案涉租赁合同无效，钜城公司根据合同条款请求没收履约保证金，于法无据，本院不予支持。亿佰家公司可就履约保证金另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市钜城房地产开发有限公司与被告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司于2012年10月23日签订的《物业租赁合同》无效；
二、被告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司、洪安培于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市钜城房地产开发有限公司2013年7月至9月期间的占有使用费合计350000元并计付相应孳息（以拖欠的使用费为本金，自2013年10月14日起按中国人民银行同期同类存款利率计至本判决确定的履行期限届满之日止）；
三、驳回原告东莞市钜城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3275元、保全费2270元，由被告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司、洪安培负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 冯影琳
二〇一三年十二月二十日
书记员 房嘉敏
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国公司法》
第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。