贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2015）黔七民初字第1644号原告贵州御玺堂美容美体有限公司。法定代表人李燕，系该公司总经理。委托代理人曹泽勇，系毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。委托代理人谢刚，男，1984年8月30日出生，汉族。被告七星关区英杰纳酒店毕节店。经营者吴春，男，1971年5月10日出生，汉族。委托代理人杨雪松，男，1989年11月28日出生，汉族。被告贵州绿地物业管理有限责任公司毕节分公司。负责人雷勇，系该分公司总经理。委托代理人陈俊，男，1980年5月29日出生，汉族。被告毕节天钰房地产开发有限责任公司。法定代表人刘保明，系该公司董事长。委托代理人龙海，系贵州名城（金沙）律师事务所律师。原告贵州御玺堂美容美体有限公司诉被告七星关区英杰纳酒店毕节店、贵州绿地物业管理有限责任公司毕节分公司、毕节天钰房地产开发有限责任公司财产损害赔偿纠纷一案，本院2015年5月14日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告贵州御玺堂美容美体有限公司（以下称御玺堂）委托代理人曹泽永、谢刚，被告七星关区英杰纳酒店毕节店（以下称英杰纳酒店）委托代理人杨雪松、贵州绿地物业管理有限责任公司毕节分公司（以下称绿地物业）委托代理人陈俊、毕节天钰房地产开发有限责任公司（以下称天钰房开）委托代理人龙海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年，原告公司承租由被告天钰房开公司开发修建的位于毕节市七星关区南部新区天钰花园第一幢三层作为公司营业用房，原告为此房营业用房进行了装饰、装修花去数百万元，仅进户门头就花去几十万元。被告英杰纳酒店租用该幢房屋的第四层作为营业用房，由于装修过程中没有保证装修质量，导致在营业过程中卫生间下水管长期漏水，位于楼下的原告公司进户门头被漏水长期侵泡，导致进户门头变形、变色，而且长期的污水渗透导致原告无法正常经营，由于原告从事的是美容美体行业，长期渗透污水不仅严重影响环境卫生，而且导致原告公司客源减少，原告为此多次找被告英杰纳酒店协商，被告对原告合理的请求不管不问，将责任推给房开企业，认为是房屋质量问题造成漏水。原告认为，不管是房屋质量问题，或是被告英杰纳酒店在装修过程中改变原房屋结构造成漏水，房开公司和酒店都负有不可推卸的责任，被告绿地物业公司对被告英杰纳酒店在装修过程中监管不力，导致下水管漏水，绿地物业公司也应承担相应责任。综上，原告因营业用房漏水，造成门头变形变色，装饰材料脱落，直接影响原告的正常经营，故具状法院，要求判决1、三被告连带赔偿原告因房屋漏水造成的房屋装饰修复费用10,490.00元;2、三被告对漏水部位进行防渗水处理并承担相应鉴定费、评估费及本案诉讼费。为支持自己的诉讼主张，原告贵州御玺堂美容美体有限公司提供如下证据材料：第一组：营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书。证明目的：原告诉讼主体适格。三被告质证后均无异议。第二组：房屋安全鉴定报告、评估报告。证明目的：原告房屋漏水系被告英杰纳酒店装修营业用房、被告天钰房开公司修建的房屋质量缺陷和绿地物业监管不力造成的，漏水导致原告房屋装饰、装修损失10,490.00元。被告英杰纳的质证意见为：对该证据材料的三性无异议，如果渗水是我酒店造成的，我酒店愿意承担渗水造成的损失并对该渗水部位进行防渗水处理。被告绿地物业公司的质证意见为：对该证据材料的三性无异议，我公司现已退出该处物业管理，但我公司会建议现在的物业公司协助各业主处理这件事情。被告天钰房开公司的质证意见为：真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。1、该鉴定报告不能说明渗水是装修造成的还是房屋本身的质量原因造成的；2、该鉴定报告没有反映出渗水是什么时候开始的，因为房开公司对房屋质量有一定的保质期限，且天钰房开公司已将物业委托绿地物业公司进行管理，所以原告的损失不应由天钰房开公司承担。第一处渗水（第三层擦鞋间屋顶渗水）系四楼8023房间东侧水表房管道滴漏造成，属水管本身质量问题，水表房地表是否应当采取防渗水处理，由法院根据相关规定进行处理，如果属于天钰房开的责任且没有超过保修期，天钰房开公司愿意对水表房进行防渗水处理；第二处渗水（管道与天花板交接处渗水）造成原告公司大厅屋顶渗水，该部份损失为2,897.00元.渗水主管是否超过保质期，连接主管的现浇板是否应当做防水处理，由法院根据相关规定进行处理，如果属于天钰房开的责任且没有超过保修期，天钰房开公司愿意对该部份进行防渗水处理；第四处渗水（卧房屋顶渗水）系第四层天面处雨水从电线管渗漏所致，渗水导致原告损失1,629.00元，该处渗水与增加附属设施及使用是否得当有关，并非天钰房开房屋质量造成，故天钰房开公司对该损失不承担责任；第五处渗水（第三层珠穆朗玛峰屋顶渗水及西外立墙渗水），西外立墙渗水系原告安装广告牌导致西外立墙防水层失效所致，与天钰房开公司无关。第三组：收费发票二张。证明目的：原告因鉴定和评估产生的费用共计63,100.00元，应由三被告承担。被告英杰纳酒店、绿地物业公司质证意见为：对三性无异议，但达不到原告的证明目的。被告天钰房开公司的质证意见为：对真实性、合法性无异议，对关联性有异议。被告英杰纳酒店答辩称：因原告房屋渗水，2014年4月,答辩人、天钰房开公司及原告在绿地物业公司协调下，答辩人也对自己租用的营业用房的渗水点进行了防渗水处理，如果现在原告房屋的渗水是我们的原因造成的，我们愿意承担该处渗水造成的损失并负责对该渗水部位进行防渗水处理。被告英杰纳酒店未向本院提供证据材料。被告绿地物业公司答辩称：1、答辩人查清原告渗水部位之前已告知各相关业主，要求各业主不得侵害相邻业主的权利，答辩人已尽告知义务，对原告的损失应由实际侵权人承担，不应由物业公司承担；2、答辩人就算在业主装修过程中有过错，也不应因为违约行为承担侵权责任，答辩人不具备工程验收资格，所以对业主的装修行为不应承担责任；3、答辩人从2014年4月左右开起，就原告房屋渗水多次配合御玺堂、英杰纳酒店、天钰房开公司进行协调处理，并对英杰纳酒店装修过程中有可能出现的渗水部位提出了整改意见，英杰纳酒店也配合我们提出的整改意见进行了整改，绿地物业公司已尽到相应的物业管理服务，原告公司目前仍然渗水并造成损失，答辩人不应承担责任。为支持自己的答辩主张，被告绿地物业公司提供了如下证据材料：第一组：营业执照、组织机构代码证、税务登记证。证明目的：被告身份信息。原告御玺堂及被告英杰纳酒店、天钰房开公司质证后无异议。第二组：接房通知书两份、业主档案两份。证明目的：业主刘灿实际接房时间是2013年1月16日，业主罗强实际接房时间是2013年11月16日（该两套房即是英杰纳现在承租的房屋），2014年3月原告发现房屋渗水，从业主接房到发现渗水不足两年，按规定，天钰房开应当承担责任。原告质证后无异议。被告英杰纳酒店质证后无异议。被告天钰房开公司的质证意见为：三性均有异议，该证据不能证明原告渗水时间是2014年3月且建筑工程保质期从竣工、验收合格之日起开始计算，所以该物业应当从2012年5月8日开始计算保修期。第三组：商铺物业管理服务协议两份。证明目的：根据协议规定，被告已履行了物业管理服务的义务。原告的质证意见为：真实性无异议，但达不到被告的证明目的。被告英杰纳酒店质证后无异议。被告天钰房开公司的质证意见为：真实性无异议，但物业公司履行了告知义务并不能推脱其应当承担的责任。第四组：函。证明目的：2015年6月2日，绿地物业公司将原告营业用房渗水告知天钰房开公司、英杰纳酒店，要求其安排人员协调进行处理。原告御玺堂、被告英杰纳酒店质证后无异议。被告天钰房开公司的质证意见为：该证据材料证明绿地物业公司2015年6月2日通知天钰房开公司后，天钰房开公司才知道原告渗水事宜。被告天钰房开公司答辩称：1、原告的损失与被告没有关系，天钰房开公司交房时已经过竣工验收，不存在任何质量问题，被告英杰纳在装修过程中造成原告损失，与答辩人无关；2、原告诉称2014年4月发生渗水，没有及时查找渗水原因予以排除，致使损失扩大。因此，原告有重大过错，对扩大部份的损失由其自行承担；3、被告天钰房开公司与物业公司签订有相关的物业管理协议，对公共设施的管理、维修及对业主使用设备的监督、管理责任已转移给物业管理公司；4、因原告损失与被告没有关系，所以原告诉请天钰房开公司承担连带赔偿责任没有事实法律依据；为支持被告的答辩主张、被告天钰房开公司提供了如下证据材料：第一组：营业执照、法定代表人身份证明书。证明目的：被告主体适格。原告御玺堂、被告英杰纳酒店、绿地物业公司质证后均无异议。第二组：竣工验收备案表。证明目的：2012年5月8日，天钰房开公司修建的位于毕节市南部新区毕节市天钰花园1﹟楼通过相关部门的检验，符合竣工验收标准，说明该栋楼没有质量问题。原告御玺堂、被告绿地物业公司的质证意见为：三性无异议，但达不到被告天钰房开公司的举证目的。被告英杰纳质证后无异议。第三组：商品房使用说明书、质量保证书。证明目的：天钰房开公司修建的商品房经过相关部门的检验,符合验收标准,房屋质量没有问题,竣工验收时间为2012年5月8日。原告的质证意见为：该组证据材料无相关单位的印章，三性均有异议，达不到被告的举证目的。被告英杰纳酒店质证后无异议。被告绿地物业公司的质证意见为：真实性、关联性有异议。绿地物业公司提供的接房通知书上载明的时间为2012年10月22日，天钰房开公司提供的证据材料载明的竣工验收时间为2012年10月30日，而该组证据材料上的时间为2012年5月9日，说明三组材料相互矛盾，证明天钰房开公司采取不正当手段获得了这些材料。第四组：前期物业管理服务合同。证明目的：被告与绿地物业公司签订了前期物业管理合同；2、该合同服务期限至业主与新的物业管理公司签订合同时止；3、绿地物业公司对公用设施有义务进行安全检查；4、业主装修时，绿地物业公司应当与业主签订装修协议并对其进行监管。所以，原告的损失不应由天钰房开公司承担，应由绿地物业公司承担。原告的质证意见为：真实性无异议，达不到被告的举证目的。被告英杰纳酒店质证后无异议。被告绿地物业公司的质证意见为：三性无异议，但按前期物业管理服务合同第九条第5小条D项规定，绿地物业公司不承担赔偿责任。经对原、被告提供的证据材料综合审查，三被告对原告提供的第一组证据材料的真实性无异议，本院审查后认为，该组证据材料具有客观真实性、合法性、关联性，应予采信；三被告对原告提供的第二组证据材料的真实性无异议，本院审查后认为，该组证据材料系社会中介机构对原告房屋渗水情况及渗水对原告造成损失的客观评价，应予采信；三被告对原告提供的第二组证据材料的真实性无异议，本院审查后认为，该组证据材料系原告在房屋安全鉴定和价值损失评估过程中实际支出的费用，应予采信。对被告绿地物业公司提供的第一组证据材料，原告御玺堂、被告英杰纳酒店、天钰房开公司均无异议。本院审查后认为，该组证据材料具有客观真实性、合法性、关联性，应予采信；对被告绿地物业公司提供的第二组证据材料原告御玺堂、被告英杰纳酒店无异议，天钰房开公司有异议。本院审查后认为，该组证据材料证能证明英杰纳承租的房屋是被告天钰房开公司2012年10月22日通知绿地物业公司交付给刘灿、罗强房屋的事实，应予采信；对被告绿地物业公司提供的第三组证据材料，原告御玺堂、被告英杰纳酒店、天钰房开公司无异议。本院审查后认为，该证据材料能证明业主与绿地物业公司签订《商铺物业管理服务协议》的事实，应予采信；对被告绿地物业公司提供的第四组证据材料，原告御玺堂、被告英杰纳酒店、天钰房开公司无异议。本院审查后认为，该组证据材料能证明绿地物业公司以书面的形式将原告房屋渗水需协助解决的情况告知了英杰纳酒店和天钰房开公司的事实，应予采信。对被告天钰房开公司提供的第一组证据材料，原告御玺堂、被告英杰纳酒店、绿地物业公司无异议。本院审查后认为，该组证据材料具有客观真实性、合法性、关联性，应予采信；对被告天钰房开公司提供的第二组证据材料，原告御玺堂、被告英杰纳酒店、绿地物业公司均无异议。本院审查后认为，该组证据材料能证明2012年5月8日，天钰房开公司修建的位于毕节市南部新区毕节市天钰花园1﹟楼通过相关部门的竣工验收的事实，应予采信，但达不到被告天钰房开公司免除其应承担责任的举证目的。对被告天钰房开公司提供的第三组证据材料，被告英杰纳酒店无异议，原告御玺堂、被告绿地物业公司有异议。本院审查后认为，该商品房使用说明书、质量保证书系天钰房开公司自行制作，无其他证据证明房开公司已将上述资料送交业主，业主已知晓商品房使用说明书、质量保证书上载明的内容，故该证据材料本院不予以采信。综合原、被告双方当事人的陈述、提供的证据及质证意见，本案的争议焦点是：1、原告房屋渗水造成的损失及渗水处防渗漏处理由谁承担？2、因本案产生的评估费、鉴定费如何承担？根据上述证据分析，结合原、被告陈述，认定如下事实：毕节市七星关区南部新区天钰花园系天钰房开公司开发的项目，2009年11月1日天钰房开公司与绿地物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，2012年5月8日，相关部门对天钰房开公司修建的位于毕节市南部新区毕节市天钰花园1﹟楼进行了竣工验收。后原告御玺堂承租了该物业的第三层、被告英杰纳酒店承租第四层作为营业用房并对室内进行了装饰、装修。在使用该物业的过程中，原告营业用房内发现有渗水情况，2014年5月，原告御玺堂、被告天钰房开公司、英杰纳酒店在被告绿地物业公司协调下，2014年9月由第四层实际使用人英杰纳酒店对自己营业用房内渗水处进行了处理。因未找出渗水的真实原因，原告的房屋渗水问题未得到完全解决，影响原告营业。2015年6月2日，绿地物业公司将原告营业用房渗水以书面形式告知天钰房开公司、英杰纳酒店，要求其安排人员进行处理。因三被告对处理原告渗水问题相互推诿，故原告诉至法院，要求解决。在诉讼过程中，原告申请对房屋渗水原因，渗水造成的损失进行了鉴定和评估。经鉴定、评估，原告第一处渗水为四层水表房里的给水管存在渗漏，造成原告擦鞋间渗水，但未造成原告财产损失；第二处为竖管与现浇板交接处封闭不密实，四层卫生间用水从缝隙处渗漏，导致原告大厅渗水，大厅修复费用为2,879.00元；第三处为三层空调产生的冷凝水，导致原告雅鲁峡谷房渗水，雅鲁峡谷房修复费用为812.00元；第四处为四层天面处雨水从电线管渗漏，导致原告卧房渗水，卧房修复费用为1,629.00元；第五处为四层卫生间的防水层及西立墙的防水层失效，导致原告珠穆朗玛峰房渗水和外墙渗水，珠穆朗玛峰房修复费用为4,170.00元，外墙瓷砖渗水痕迹清洁费为1,000.00元。原告因房屋安全鉴定支付鉴定费58,100.00元、损失价值评估支付评估费5,000.00元。本院认为：《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定：“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”第七条规定：“在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）、……；（二）、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）、……；（四）、电气系统、给排水管道、设备安装为2年；（五）、……。其他项目的保修期限由建设单位与施工单位约定。”第八条规定：“房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。”本案中，原告第一处渗水为四层水表房里的给水管存在渗漏，造成原告擦鞋间渗水，第五处西外立墙防水层失效导致外墙渗水并造成外墙磁砖污损。水表房渗水虽未造成原告财产损失，但影响原告生产经营。水表房系大量水表安装之处，天钰房开公司应当预见水表发生滴漏系大概率事件，地表防水措施不当，发生渗漏，会对第三层业主的生产、生活会造成影响，故该处地表应当采取防渗漏措施。天钰房开公司修建的位于毕节市南部新区毕节市天钰花园1﹟楼竣工验收日期为2012年5月8日，该两处防渗漏尚在5年的保修期内，故天钰房开公司有责任对水表房地表及西外立墙进行防渗漏处理并承担清洗外墙瓷砖渗水痕迹产生的费用1,000.00元；《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者清除危险。”第三十六条规定：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”原告第四处渗漏系第四层天面处雨水从电线管处渗漏，安装电线管的孔洞系天钰房开公司所为，天钰房开公司未举证证明在该处钻孔安装电线管符合工程设计要求，天钰房开在该处钻孔安装电线管时，因采取的防渗漏措施不当，导致雨水沿电线管渗漏，致使原告卧房渗水，造成原告1,629.00元的损失，天钰房开公司有责任采取相应措施防止雨水从电线管处渗漏并赔偿因该处雨水渗漏给原告造成的损失。天钰房开公司因自己修建的房屋质量缺陷造成他人财产损失而要求物业管理公司承担责任没有法律依据，对其提出的已将该幢房产的物业管理移交绿地物管公司，对原告御玺堂造成的损失不承担责任的辩解，本院不予采纳。第二处为竖管与现浇板交接处封闭不密实，四层卫生间用水从缝隙处渗漏，第五处为四层卫生间的防水层失效，导致原告珠穆朗玛峰房渗水。被告英杰纳酒店经营酒店业，应当预见卫生间系经常性大量用水之处，在装修卫生间时有责任自己加强该两处卫生间的防水处理，因该两处卫生间防水处理不当给原告造成的7,049.00元损失，被告英杰纳应当承担赔偿责任，并有责任对渗水处进行防渗漏处理;第三处为雅鲁峡谷房渗水，该处渗水系原告空调产生的冷凝水所致，故修复雅鲁峡谷房的费用812.00元由原告自行承担。因原告房屋渗水系多方面原因造成，有多个损失赔偿主体，故本案产生的鉴定费、评估费按各自承担的损失比例承担该两项费用较为公平合理。据此，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第三十七条，《房屋建筑工程质量保修办法》第三条、第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节天钰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵州御玺堂美容美体有限公司外墙瓷砖渗水痕迹清洁费、卧房修复费共计人民币2,629.00元，对第四层水表房地面作防渗漏处理、重作西外立墙防水层并对钻孔安装电线管处采取措施，防止雨水从电线管处渗漏。二、被告七星关区英杰纳酒店毕节店于本判决生效之日起十日内支付原告贵州御玺堂美容美体有限公司大厅、珠穆朗玛峰房修复费共计人民币7,049.00元，并对原告大厅、珠穆朗玛峰房屋顶对应的第四层卫生间进行防渗漏处理。三、鉴定费、评估费共计人民币63,100.00元，由原告贵州御玺堂美容美体有限公司承担人民币4,884.40元；被告毕节天钰房地产开发有限责任公司承担人民币15,814.10元；被告七星关区英杰纳酒店毕节店人民币42,401.50元。四、驳回原告贵州御玺堂美容美体有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,300.00元减半收取人民币1,150.00元，由原告贵州御玺堂美容美体有限公司承担人民币90.00元；被告毕节天钰房地产开发有限责任公司承担人民币288.00元；被告七星关区英杰纳酒店毕节店承担人民币772.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判员  吴誉二〇一六年一月一十七日书记员  周猷