烟台市牟平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）牟商初字第345号
原告：刘菁华。
委托代理人：肖玉华，山东绍元律师事务所律师。
被告：烟台市三同置地开发有限公司，住所地烟台市福山区。
法定代表人：赵秀霞，经理。
委托代理人：王卓若然，该公司职工。
委托代理人：孙玉鸽，该公司职工。
原告刘菁华诉被告烟台市三同置地开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2015年11月18日立案受理。依法由审判员于守都适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘菁华及其委托代理人肖玉华与被告委托代理人王卓若然、孙玉鸽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘菁华诉称，2011�5月4日被告因资金短缺找到原告，以签订《商品房买卖合同》、《购房回购协议》方式向原告借款450000.00元，在《购房回购协议》中约定回购期间的资金占用费按每月4%计收。被告借款后仅向原告偿还2012年1月31日前的资金占有费，本金及之后的利息一直未偿还。现原告起诉要求被告除向原告付清拖欠的借款本金450000.00元、利息409500.00元外，自2015年11月17日至借款付清之日止，仍要以欠款本金按照借款合同约定的月利率2%支付利息；被告向原告抵押的位于福山区高尔夫国际公寓2号楼1125-1224-1122-1025房产经拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；本案诉讼费和保全费由被告承担。
被告烟台市三同置地开发有限公司辩称，1、原告的诉讼请求已超过诉讼时效；2、原告计算的利息过高，被告已经支付协议期内6个月的利息；3、被告于协议签订后2011年5月5日偿还原告本金18000元，协议到期后2012年1月17日、4月2日、5月29日偿还原告本金120000元；4、原、被告签订的协议中约定的月利率为4%，已经超过年利率36%，要求原告返还被告已经支付超过年利率36%部分的利息。
经审理查明，2011年5月4日，原告刘菁华与被告烟台市三同置地开发有限公司签订一份编号为烟房预字2005023第350号《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于福山区汇福街1号高尔夫国际公寓建筑面积为171.36平方米商品房一宗，该商品房总价款为450000.00元，原告一次性付清房款，被告应当在2012年6月30日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用。同日，原、被告又签订一份《购房回购协议》，协议约定，一、根据双方所签订的购房合同，原告购买被告开发的“高尔夫国际公寓”精装修酒店式公寓，明细详见购房合同。二、原告购房款肆拾伍万元（450000.00）于被告办理好预告登记当日到达被告指定账户。被告承诺对上述房产不再另行销售或抵押，回购期内原告不得以任何方式处置上述房产。三、鉴于被告目前工程尚未完工的现状，经原、被告双方协商，原告同意被告可对原告所购房产进行回购，回购期为六个月，即2011年5月4日至2011年11月3日止。到期后如被告需要延长回购期，则需双方另行协商，并由原告出具书面同意，否则视为回购期满，被告放弃回购。如被告在回购期内进行回购，被告返还原告所支付的购房款外，另需向原告支付占用资金费用，该费用按每月4%计收，不足月按实际占用天数计收。四、被告要求回购并自愿将每月资金占用费于当月4日支付给原告。五、被告回购上述原告所购房地产，在返还原告购房款及资金占用费后，原、被告双方所签订的房地产买卖合同解除，原告需退还被告购房合同�购房收据。其他条款略。上述合同及协议签订后的当日原告向被告指定账户汇款450000.00元，被告向原告开具收款收据，且双方在福山区房产交易监理处对原告预购的171.36平方米商品房预售合同办理登记备案。2011年5月5日、同年6月5日、7月4日、8月3日、9月5日、10月11日、11月28日被告每月分别支付原告利息18000.00元；2012年1月17日被告支付原告利息18000.00元、王继玉借款服务费10000.00元；2012年4月2日被告支付原告利息18000.00元；2012年5月29日被告支付原告两个月利息36000.00元、王继玉服务费20000.00元，以上合计被告共支付原告利息198000.00元、王继玉借款服务费30000.00元。2011年11月3日回购期届满，被告未按期回购协议约定的房产。2014年原告委托山东通世律师事务所向被告寄发一份律师函，催促被告履行交房义务。原告主张被告支付2015年11月17日以前的利息，经计算，被告自2011�5月5日起按每月18000.00元已向原告支付11个月，截止到2015年11月17日，被告尚欠44个月利息未付，以借款450000.00元为基数按月利率2%计算至2015年11月17日，利息合计396000.00元。被告辩称要求原告返还已经支付超过年利率36%部分利息，该主张被告未提起反诉，本院不予审理。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《购房回购协议》、汇款凭证、收款收据、商品房销（预）售合同备案回执、律师函和原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告刘菁华与被告烟台市三同置地开发有限公司于2011年5月4日签订的《商品房买卖合同》、《购房回购协议》，其双方真实目的是被告向原告借款450000.00元，属于一种民间借贷活动，民间借贷在一定程度上解决了不同层次中小微企业融资的矛盾，应受法律保护。本案原、被告签订的上述�同及协议未发现有违反法律法规规定的情形，合法有效。合同双方当事人应严格认真履行其各自的义务。在原告已将借款450000.00元出借给被告后，被告即应按照《购房回购协议》约定的期限以回购房产的方式及时向原告还本付息。现原、被告约定的回购期已届满，被告未与原告协商延长，可视为被告放弃回购，原告要求被告偿还借款本金450000.00元理由正当，本院应予支持。关于原告要求被告支付2015年11月17日以前所欠的利息409500.00元及借款付清之日止的利息，《购房回购协议》第三条约定了回购期内资金占用费即利息按每月4%计算，但回购期满以后的利率双方未有约定。法律规定，约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。因为双方协议约定的利率超过年利率36%，原告主张被告按照月利率2%（年利率24%）计付回购期满以后的利息符合法律规定，本院予以支持，但原告计算的2015年11月17日以前利息数额有误，应为396000.00元，超出部分本院不予支持。被告辩称原告的诉讼请求超过诉讼时效，因《购房回购协议》未有约定被告放弃回购房产后返还原告借款具体期限，因此本案不适用2年诉讼时效的规定，被告之抗辩理由不当，本院予以支持。
原告主张被告用于抵押的位于烟台市福山区高尔夫国际公寓2号楼1125-1224-1122-1025号房产经拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。担保法规定当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。本案原、被告只对预购的4套房产签订的《商品房预售合同》在房产部门办理了登记备案，并未办理抵押物登记，不符合担保法规定的抵押权设立的条件，因此原告对上述预购的4套房产不享有优先受偿权，该主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告烟台市三同置地开发有限公司于本判决生效后十日内付给原告刘菁华借款本金450000.00元，及截至2015年11月17日期间的利息396000.00元，本息合计846000.00元。
二、2015年11月17日之后，被告仍应以所拖欠借款本金450000.00元为基数，按照月利率2%向原告计付逾期还款利息至实际给付之日止。
三、驳回原告要求对被告位于烟台市福山区高尔夫国际公寓2号楼1125-1224-1122-1025号房产经拍卖变卖后的价款享有优先受偿权的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应�依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12395.00元减半收取6198.00元，财产保全费4840.00元均由被告交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 于守都
二〇一六年二月二十二日
书记员 贺凌君