云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第266号
上诉人（原审原告）梁焱，女，1955年6月8日出生，汉族。
特别授权诉讼代理人兰进、陈鑫，云南刘胡乐律师事务所律师。
上诉人（原审被告）昆明安钡佳房地产开发有限公司。住所地：昆明市吴井路**号。
法庭代表人张晓霞，总经理。
特别授权诉讼代理人付庭燕、伍瑕瑜，云南萃峰律师事务所律师。
上诉人梁焱因与上诉人昆明安钡佳房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2013）官民二初字第527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
一审法院经审理查明以下法律事实：2010年1月5日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定被告将位于昆明市吴井路口32号百富琪商业广场第13层19号房卖给原告，房款458423.46元，原告首付158423.46元，余款办理银行按揭；被告应于2011年10月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告；该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以报纸公告形式通知原告办理交接手续，交接时，被告应向原告交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；产权登记原则上由原告自行办理，被告提供所需资料，如原告需被告代办房屋产权证的，原告需出具书面委托，提供相关资料给被告，被告不收取代办费，原告按国家规定交纳的税费、规费等相关费用在房屋交接时由被告代收。合同签订后，原告支付了房款、配套费、维修基金、契税、印花税、房产证工本费等费用，原告并已接房，现未办理房屋产权证。被告在百富琪商业广场项目建设过程中超出规划许可面积和二期未批先建行为未得到有效处理，行政许可尚未完善，不具备规划核实条件，房管部门不予受理产权登记事宜。原告诉至法院请求：一、被告三十日内向原告交付房产证；二、被告向原告支付违约金61913.54元；并计算至判决生效之日止；三、被告承担本案的诉讼费用。另，一审法院向昆明市规划局发函了解百富琪商业广场是否办理规划核实，能否办理产权登记等问题，昆明市规划局于2014年1月26日回函《关于﹤关于百富琪商业广场项目有关情况的函﹥的复函》称：昆明安钡佳房地产开发有限公司在吴井路32号建设的百富琪商业广场项目，该项目一期（地上1-25层）建设规模超出规划许可面积；二期（26层以上）未审批，属未批先建。我局已将该项目违法建设情况函告市城市管理综合行政执法局，至今尚未取得违法建设处理意见。因该工程项目超出规划许可面积和二期未批先建行为未得到有效处理，行政许可尚未完善，不具备规划核实条件，按照工作流程，未经规划核实的工程项目，房管部门不予受理产权登记事宜。
根据上述确认事实，一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。商品房买卖合同的出卖人一方，在交付实物之外还负有移转标的物所有权的义务，该义务是出卖人一方的主合同义务，并非只是附随义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《若干解释》”）第十八条规定，由于出卖人的原因，购房人无法取得房屋所有权证的，出卖人应承担违约责任。该条中规定的“出卖人的原因”，系指出卖人未履行自身义务而造成买受人办证逾期的情形，包括申请初始登记延迟，初始登记材料不完备，建设项目违法不能取得规划、用地等手续，擅自变更规划设计等。从本案查明的事实来看，不能通过规划核实继而不能办理房产证，系出卖人的原因所致。根据《若干解释》第十八条的规定，应由被告承担逾期办证的违约责任，结合本案实际情况，一审法院酌定被告应承担的违约责任为原告实际缴纳房款数额的5%（即458423.46元x5%=22921.17元）为宜。关于原告要求被告限期办证的请求，因该项目不具备规划核实条件，原告的此项请求目前不适于强制履行或在事实上不能履行，故原告的此项诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告昆明安顿佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，支付原告梁焱逾期办证违约金22921.17元；二、驳回原告梁焱的其他诉讼请求。案件受理费1347元，由被告承担。
一审判决宣判后，梁焱、昆明安钡佳房地产开发有限公司均不服，向本院提起上诉，梁焱上诉称：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，违约数额可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故上诉人至起诉之日应得到赔偿款达8万余元，而一审法院仅按实际缴纳房款总额的5%判令昆明安钡佳房地产开发有限公司向梁焱支付逾期办证违约金22921.17元。遂请求二审法院判令：一、撤销一审判决，改判昆明安钡佳房地产开发有限公司向梁焱支付逾期办证违约金81163元；二、由昆明安钡佳房地产开发有限公司承担本案全部诉讼费用。
昆明安钡佳房地产开发有限公司答辩并上诉称：一、根据昆明市规划局2013年11月21日出具的《关于﹤工作联系﹥的复函》表明昆明安钡佳房地产开发有限公司所建的涉案房屋并未超出许可范围，该复函与一审法院向昆明市规划局所调取的复函相互矛盾，一审法院将所调取的函作为定案依据是明显错误的。二、梁焱未向昆明安钡佳房地产开发有限公司提交办理房产证的相关资料，没有履行配合办证的义务，不能办理房产证的责任不在于昆明安钡佳房地产开发有限公司，而在于梁焱。综上，请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回梁焱的诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由梁焱承担。
梁焱答辩称：一、一审所调取的昆明市规划局复函已查明涉案项目项目未办理产权证的原因在于一期是超出规划，二期26层以上未经审批。二、我方已向昆明安钡佳房地产开发有限公司交纳了办证资料以及相关费用，应由昆明安钡佳房地产开发有限公司承担逾期办证的违约责任。
二审经审理查明的法律事实与一审法院所确认的法律事实一致，本院予以确认。另确认，梁焱接房时间是2011年11月2日。
本院认为：双方所签的《商品房购销合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均按合同约定履行各自的权利义务。涉案房屋已于2011年11月2日办理了接房手续，梁焱并于当日向昆明安钡佳房地产开发有限公司支付房款、配套费、契税以及房产证工本费，但因昆明安钡佳房地产开发有限公司的原因未能通过规划导致不能办理涉案房屋产权证，应当承担相应的违约责任。梁焱上诉认为，逾期办证违约金应自交房之日后90日起算（参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），本院认为，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，梁焱主张从自交房之日后90日即2012年2月1日起算违约金符合法律规定，对于违约金的计付标准按照已付购房款总额，即458423.46元，依照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%的罚息计算，期间至本判决生效之日止。
昆明安钡佳房地产开发有限公司上诉认为，其提交的新证据昆明市规划局2013年11月21日出具的《关于﹤工作联系﹥的复函》（复印件）表明昆明安钡佳房地产开发有限公司所建的涉案房屋并未超出许可范围，并申请法院调取该证据的原件，本院认为，该函出具的时间在昆明市规划局出具的回函《关于﹤关于百富琪商业广场项目有关情况的函﹥的复函》之前，且内容上仅是对是否超过规划面积作出的回复，而一审法院所调查的《关于﹤关于百富琪商业广场项目有关情况的函﹥的复函》系对涉案房屋不能办理产权证的原因进行的明确回复，故对昆明安钡佳房地产开发有限公司申请调取《关于﹤工作联系﹥的复函》原件的请求不予准许，其主张亦不成立，本院不予支持。昆明安钡佳房地产开发有限公司还认为，未办理产权的原因系梁焱未向其出具办证委托，但根据本案查明的事实，涉案房屋未办理产权证的原因是涉案房屋未通过规划核实，且在接房时，梁焱已向昆明安钡佳房地产开发有限公司支付了办证工本费，现昆明安钡佳房地产开发有限公司主张梁焱未向其出具委托书导致不能办理产权证的理由不成立，本院不予支持。
综上，上诉人梁焱的上诉理由成立，本院予以支持；昆明安钡佳房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律不当，本院予以改判。据此，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，第一百一十八条之规定，判决如下：
一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2013）官民二初字第527号民事判决；
二、昆明安钡佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向梁焱支付逾期办证违约金（自2012年2月1日起至本判决生效之日止，以已付购房款总额458423.46元为本金，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%的罚息计算）；
三、驳回梁焱的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费人民币2694元，由上诉人昆明安钡佳房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 汤名哲
审 判 员 郑会利
代理审判员 蔡 芸
二〇一四年六月十六日
书 记 员 郭 涛