海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）琼海民二初字第165号 原告：徐继南，女，1987年12月1日出生，汉族，住琼海市豪华路商业步行街第一栋2单元302房。 被告：琼海华升投资开发有限公司。住所地：海南省琼海市豪华路商业步行街。 法定代表人：李成雄，该公司董事长。 委托代理人：李刚，海南英乐律师事务所律师。 原告徐继南与被告琼海华升投资开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月14日立案受理。依法由审判员周英俊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐继南，被告的委托代理人李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2010年6月18日，原告预定被告开发的琼海商业步行街第一栋2单元302号房一套，双方确定房价后支付首付款127582元，同日双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的琼海商业步行街第一栋2单元302号房，房价款196139元，交房日期为2011年1月18日。2011年6月被告在给业主没有日期收楼须知材料中加了延期交房谅解备忘录，称受台风、洪水、暴雨、豪华路改造等延误影响导致延期交付。原告认为其延迟交房的理由均不成立。根据合同约定，被告2011年6月18日才交房，逾期交房151天，应按原告已付房价款的日万分之三向原告支付违约金8885元。因被告不支付违约金引起纠纷，为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金8885元；2、本案诉讼费由被告承担。 原告为支持其主张的事实,向法院提交如下证据：1、《商品房买卖合同》，证明被告违约。2、收款单据，证明原告购房已经缴纳房款及物业费。3、收楼须知，4、入伙通知，5、延期交房谅解备忘录，6、缴款通知书，7、验收楼交接书，证据3-7证明被告延期交房的事实。 被告辩称：一、被告逾期交房情况属实，但逾期交房是由于暴雨、市政道路改造、农网升级改造等客观原因，属不可抗力原因导致，被告不存在过错，据此造成逾期交房的责任不在被告，被告应当免责。二、原告起诉要求逾期交房违约金已超过诉讼时效。交房日期是2011年1月18日，诉讼时效的起点应从2011年1月19日起至2013年1月19日止，而原告是2011年6月18日收房，本案违约金是按天计算，应从2011年6月19日顺推2年至2013年6月19日才受法律保护，但原告到2014年5月14日才起诉已超过诉讼时效，请驳回原告的诉讼请求。 被告为支持其主张的事实,向法院提交如下证据：1、备案证，证明被告履行了为原告在房管局备案的义务。2、竣工验收记录，证明被告在不可抗力影响消除后，及时施工追赶进度，并验收合格。3、申请书，证明被告向政府申请，要求政府协调解决步行街市政道路施工对施工进度影响的问题。4、晴雨表，证明被告在施工过程中遭遇不可抗力，影响了施工进度。5、会议纪要，证明农网升级改造工程影响了被告的施工进度。6、函，证明被告施工过程中遭遇不可抗力。 经质证，被告对原告证据1-7的真实性、合法性、关联性均没有异议均予认可，对证明内容不予认可。原告对被告证据1-4的真实性均没有异议；对证据4的证明内容有异议，认为被告作为本地企业应当对当地气候有所了解，该因素不属于不可抗力；对证据5-6的真实性有异议。 本院对原告7份证据的真实性均予以确认，对被告证据1、2、3、4、6的真实性予以确认，对证据5双方没有签名未生效，原告也不认可，本院不予确认。 经审理查明：2010年6月18日，原告认购被告开发的琼海商业步行街1栋2单元302房，并缴纳了首付款127582元，余款办理银行按揭。同日双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的琼海商业步行街1栋2单元302号房，房价款196139元。该合同第八条约定，被告应当在2011年1月18日前将验收合格的商品房交付原告。如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人；或者设计变更和工程量增加及市政配套工程延误等，出卖人可据实予以延期。第九条约定，如出卖人未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。2011年6月18日，被告向原告交付房屋。原告要求被告支付违约金被拒绝后，于2014年5月14日向本院提起诉讼，请求判令被告支付2011年1月19日至2011年6月18日逾期交房违约金人民币8885元。 另查，琼海商业步行街位于琼海市嘉积镇豪华路西段，系被告投资建设，原、被告签订商品房买卖合同之前该步行街项目已在建设中。被告在步行街两旁建设商铺以及多幢住宅楼，原告购买的步行街第1栋住宅楼2011年7月11日通过竣工验收，2011年12月1日取得竣工验收备案证。步行街建设过程中进行农网升级改造，2012年1月12日，农网升级改造工程通过竣工验收。 琼海市豪华路市政改造工程于2011年2月18日动工，2012年1月19日功能性通车，工程建设期间对周边建筑工程的材料运输和居民的生活出行会有影响，为了减少影响，在工程施工至道路水泥碎石稳定层、沥青面层施工前，一般采用半幅施工、半幅通行的管理方式，在此段施工期间，因排水沟槽开沟深度在2.5米左右，为了施工安全和交通安全，禁止载重车辆通行。为了保证工程施工质量，在豪华路西段起点至人民路口段，在道路水泥碎石稳定层、沥青面层施工期间封闭施工，时间约是2011年11月12日至2011年11月30日（水泥碎石稳定层），2011年12月23日至2011年12月30日（沥青面层施工）。通往商业步行街住宅楼工程项目的道路除了豪华路外，还有其他道路，但其他道路必须经过爱华路或者人民路，爱华路、人民路白天禁止运输建筑材料车辆通行。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方均具有法律约束力。本案争议焦点是：被告逾期交房是否应承担违约责任，原告起诉是否已超过诉讼时效。 本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定被告应于2011年1月18日前将房屋交付原告，被告在2011年6月18日才向原告交房，已逾期交房151天。被告认可逾期交房，但认为因天气、豪华路市政工程的影响，应免除责任。暴雨作为一种天气现象虽不可避免，但可以预见，被告在签订合同时应根据当地的天气纪录，合理预计工期以确定交房期限，且双方在合同中并未对暴雨天气进行约定，故被告抗辩暴雨天气属于不可抗力应予扣除，没有事实和法律依据，本院不予采纳。豪华路市政改造工程于2011年2月18日动工，2012年1月19日功能性通车，豪华路市政改造工程在施工期间禁止载重车辆通行，虽不属于法定不可抗力影响，但属于双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第二项“设计变更和工程量增加及市政配套工程延误”约定的情形，影响了住宅楼项目工程的施工进度。通往住宅楼工程的道路除豪华路外，还有其他道路，但这些道路均必须经过爱华路或者人民路，而爱华路与人民路白天均禁止运输建筑材料车辆通行，影响工程建设材料的运输。因此，被告逾期交房确受豪华路市政改造工程影响。为保护合同双方当事人的权益，平衡双方的利益，根据公平原则，综合考虑被告违约的过错大小、延期交房时间等因素，可酌情确定被告华升公司承担50％的逾期交房违约责任。至于农网升级改造是否影响住宅楼建设工期的问题。步行街系被告投资建设，原、被告签订合同之前该步行街已开始建设，农网升级改造工程系步行街的配套工程，被告与原告签订合同时应充分考虑步行街配套工程的工期，约定合适的交房时间。因此，被告抗辩农网升级改造影响了小区建设工期，理由不成立，本院不予采纳。关于原告起诉是否超过诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原、被告约定逾期交房违约金按已付房价款的日万分之三支付。被告逾期交房，其逾期交房违约金是属于继续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效，即从起诉之日起倒推两年，这两年内发生的违约金没有超过诉讼时效，受法律保护。本案中，原告于2014年5月14日才向本院起诉主张权利，并且未能举证证明诉讼时效曾经发生中止、中断、延长情形，按倒推两年方法计算，原告在2014年5月14日至2012年5月14日二年内的违约金应受法律的保护，2012年5月14日之前的违约金不受法律保护。原告请求被告支付的违约金是2011年1月19日至2011年6月18日，其要求的违约金已超过诉讼时效期间，本院不予支持，应予以驳回。综上，被告虽违约逾期交房，但原告的主张已超过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告徐继南的诉讼请求。 案件受理费人民币26元，由原告徐继南承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。  审判员  周英俊 二〇一四年六月二十三日 书记员  王望来 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼期限间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算，但是从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可延长诉讼时效期间。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审查核实证据。