江苏省新沂市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第01992号
原告徐州明大房地产开发有限公司，住所地新沂市新安街道苏北物流中心B14幢118-3室。
法定代表人胡玉生，该公司董事长。
委托代理人刘玉，江苏宝同德律师事务所律师。
被告刘洪明。
委托代理人胡传高，江苏沭新律师事务所律师。
原告徐州明大房地产开发有限公司诉被告刘洪明商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年7月2日立案受理。依法由审判员王建民、人民陪审员朱小芳、周军组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐州明大房地产开发有限公司委托代理人刘玉，被告刘洪明委托代理人胡传高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐州明大房地产开发有限公司诉称：2010年3月18日，原、被告双方签订商品房买卖合同，被告向原告公司购买新沂市苏北建材物流中心二期第12幢楼1单元123号房和124号房商铺。原告公司工作人员自2010年10月底就电话通知被告办理上房手续，但被告一直未上房，原告公司无奈于2012年6月14日向被告发出书面上房通知书。但被告直至2013年11月19日因他人承租该房屋，才办理上房手续。即使按原告发出的书面通知，被告亦逾期上房521天，按照双方签订的商品房买卖合同第11条，买受人逾期收房的，出卖人有权向买受人收取50元∕天的看房费。被告已经于2013年向贵院起诉，要求原告公司支付逾期交房的违约金，原告公司出庭应诉，贵院不予反诉，要求原告公司另行起诉。综上，为维护原告的合法权益，请求依法判令被告支付逾期上房的看房费52100元，并承担本案的诉讼费用。
被告刘洪明辩称：原告的诉求没有事实和法律依据。一、原告违约原因导致被告逾期收房，逾期收房责任应当由原告承担。涉案两套商品房多处存在裂痕裂缝，且123号房屋楼梯不合格，124号房屋没有按照合同附件一的设计建造楼梯，在（2013）新民初字第4431号民事案件审理时已经提供商品房买卖合同和18张照片予以证明。就是因为原告销售的商品房瑕疵和没有按合同设计进行楼梯建造，被告认为不符合交房条件，且原告一直不按被告要求对涉案两套房屋存在的多处裂痕裂缝进行修补，也不按被告的要求对123号房屋楼梯进行整改，也一直没有对124号房屋按合同附件一的设计建造楼梯。所以，被告在2012年6月16日收到《交付上房通知书》后才迟迟没有收房。被告绝不是因为房屋租不出去还要交纳物业费的原因才拒绝接收涉案房屋的。虽然后来被告接收涉案瑕疵房屋，但是，不能由此推论出在被告实际接收之前该房屋已经符合交付上房条件；二、合同第十一条关于逾期收房收取每日50元看房费的约定，对被告没有法律约束力。1、该约定属于格式合同条款，属于无端加重被告责任的条款，原告也没有向被告进行过明确说明，对被告无效不能约束被告；2、原告作为开发商，没有任何证据可以证明其支出了每日50元的看房费用，就是因为该项费用根本就没有产生，也无法产生；三、退一步说，即使存在所谓的看房费用，这种费用性质上属于物业费，有权收取物业费的只能是物业公司，作为开发商的原告也无权向被告收取。即使象原告称被告逾期收房达到500多天，就是向物业公司补交逾期收房期间的物业管理费，该项费用总计也不超过2400元，而这不到2400元的费用，是包括所谓看房费用在内的多种费用的总和。另外，被告在接收涉案房屋时，因未及时接收房屋，物业公司已经收取被告700元的闲置费；四、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，房屋毁损、灭世的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。因此，如果原告交付的房屋质量合格，达到了交付标准，则被告不论以什么借口拖延接收房屋的，房屋毁损以及灭失的风险已经转移由被告自行承担，怎么需要作为开发商的原告负责看房和支出看房费用。如果原告确实安排专人为被告看管房屋且支出看房费用的话，明显属于多管闲事；如果原告没有这样做却来起诉要求被告向其支付5万多元的看房费，明显是想获取不当利益；五、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，在商品房买卖合同中，买受人的唯一义务就是支付购房款，不应当存在开发商凭借其强势地位在合同强加给买受方的所谓看房费用。事实上，被告对于支付购房款这唯一义务早已经按约履行完毕，在（2013）新民初字第4431号民事案件审理时，被告已经提供2张发票证明付清全部购房款；六、如果法院认为看房费实际上是对被告逾期收房应当承担的违约金的话，被告请求法院充分考虑两个因素：（一）被告逾期收房是因为原告违约；（二）被告已经在接收涉案房屋时向物业公司交纳700元闲置费。参照涉案两套房屋523天应当交纳不超过2400元物业费的标准，对所谓的违约金过高进行调整。建议法院裁决按物业费标准的70%计算违约金，并须扣除被告已经支付给物业公司闲置费700元。实际上，被告根本没有给原告造成损失。被告依法申请法庭调取（2013）新民初字第4431号民事案件卷宗中被告提供的证据，查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2010年3月18日，原、被告双方签订商品房买卖合同二份，被告购买原告新沂市苏北建材物流中心二期第12幢楼1单元123号和124号商铺。合同约定了出卖人应当在2010年12月31日前将商品房竣工验收备案后交付给买受人使用，同时约定如不能及时交付应支付逾期交房违约金。因原告开发的房屋于2012年3月19日通过验收并备案，原告于2012年6月14日向被告发出书面交付上房通知书，被告于2012年6月16日收到该通知书，收到上房通知后，被告按照合同约定付清了两套房屋的购房款。因原告没有按照合同约定的交房日期交房，按照合同约定应支付逾期交房违约金，被告因此于2013年11月15日诉至本院，要求原告支付逾期交房违约金66266元，本院审理后，于2014年6月17日判决原告支付被告逾期交房违约金66266元，在该案审理中，原告徐州明大房地产开发有限公司要求被告刘洪明按照合同约定支付逾期收房看房费并要求反诉，本院对其释明后，其同意另案起诉。
商品房买卖合同第十一条约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理即买受人需在接到上房通知之日起30日内收房，买受人逾期收房的，出卖人有权向买受人收取每日50元的看房费用，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，对房屋另行处理”。被告于2012年6月16日收到该通知书，2013年11月19日实际上房，逾期上房521天。
另查明：被告在庭审中称涉案两套商品房多处存在裂痕裂缝，且123号房屋楼梯不合格，124号房屋没有按照合同附件一的设计建造楼梯，在本院（2013）新民初字第4431号民事案件审理时已经提供商品房买卖合同和照片予以证明。因为原告销售的商品房瑕疵和没有按合同设计进行楼梯建造，不符合交房条件，原告一直未按被告要求对涉案两套房屋存在的多处裂痕裂缝进行修补，也未按被告的要求对123号房屋楼梯进行整改，没有对124号房屋按合同附件一的设计建造楼梯，造成被告在2012年6月16日收到《交付上房通知书》后才迟迟没有收房。以上事实，在本院（2013）新民初字第4431号民事案件审理时未予判决认定。
本院认为，原告徐州明大房地产开发有限公司与被告刘洪明于2010年3月18日签订的两份商品房买卖合同，没有违反法律的强制性规定，系双方的真实意思表示，其签订的两份合同合法有效。原告没有提供合同约定的“特殊原因”，迟延交付房屋达532天，按照合同约定，原告应该支付延期交付房屋的违约金，该违约金已由本院作出判决。因商品房买卖合同第十一条约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理即买受人需在接到上房通知之日起30日内收房，买受人逾期收房的，出卖人有权向买受人收取每日50元的看房费用，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，对房屋另行处理”。根据该合同条款的约定可以看出，买受人逾期收房的合理期限为30日，也就是逾期30日内为合理期限，超过30日才为逾期时间。同时，根据合同约定短期内的逾期收房按照每天50元看房费计算，逾期超过30日，出卖方有选择权，既可以要求收取看房费，又可以选择解除合同，因此，合同约定短期逾期收房应为看房费的约定，长期逾期收房除具有看房费的性质，又具有违约金性质。因被告购买的房屋为原告开发的商铺，被告购买房屋后是否及时上房，对于原告开发房屋商业人气环境具有一定的影响，因此，实际是否产生和存在看房费的损失，对双方约定条款并无影响。双方约定的该项条款数额并不过高，原告之所以计算数额较大，原因是被告逾期上房天数较多，所以不能简单的以计算数额衡量双方约定是否过高。
原、被告双方采用格式条款订立合同，虽然按照相关法律规定商品房买卖合同被告的主要义务为交付购房款，但被告的实际收房前的标的物风险是由原告承担的，原告在制作合同时对合同条款采取不同的字体进行了区别；合同条款内容也未违背公平原则，被告因原告违约也先期进行了诉讼，因此，被告对合同约定内容是清楚的，故不能以格式条款订立合同而否定双方合同条款的效力。
被告在上房时，物业公司收取了相关费用，其中包括房屋闲置费用，但物业公司是否收取费用，收取什么费用，收费是否合理，收取的闲置费与原、被告双方合同约定的看房费有无关联性均无法界定，按照合同相对性原则，应该认定物业公司收取被告的房屋闲置费与本案原被告之间的争议无关。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：
被告刘洪明给付原告徐州明大房地产开发有限公司逾期收房违约金49100元，此款在判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1108元，由被告刘洪明负担（原告已预交，本院不再退还，被告刘洪明在本判决生效后十日内随案款一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 王建民
人民陪审员 朱小芳
人民陪审员 周 军
二〇一四年九月五日
书 记 员 石 雪