江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏06民终4115号上诉人（原审被告）：南通仁泰建筑安装工程有限公司，住所地启东市。法定代表人：赵建兵，该公司经理。委托诉讼代理人：袁正飞，该公司职员。委托诉讼代理人：陈德炜，该公司职员。被上诉人（原审原告）：葛学新，男，1959年5月2日生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：季军，启东市吕四法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：南通锦安置业有限公司，住所地启东市。法定代表人：夏林涛，该公司经理。上诉人南通仁泰建筑安装工程有限公司（以下简称仁泰公司）因与被上诉人葛学新葛、南通锦安置业有限公司（以下简称锦安公司）商品房销售合同纠纷一案，不服启东市人民法院(2015)启吕民初字第01199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仁泰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定葛学新已向仁泰公司交付购房款450000元没有依据，其所提交的一份收据中的印章是假章，另一份收据收款单位是锦安公司，而非启东市吕四房地产开发有限公司。案涉商品房买卖合同及补充协议自始无效，根据最高院相关司法解释的规定，葛学新明知当时无商品房预售许可证的情形，本案不适用各承担50%的赔偿责任规定，而违约赔偿作为债权请求已经超过诉讼时效。一审判决认定仁泰公司承担1014900元的赔偿义务无事实和法律依据。被上诉人葛学新答辩称，一审法院的判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。被上诉人锦安公司二审中未应诉答辩。葛学新向一审法院起诉请求判令：1、依法确认2007年7月8日，2007年11月25日订立的两份《商品房买卖合同》无效。2、判令返还450000元及利息（以450000元为基数，自2007年12月1日起至实际还款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、赔偿损失合计人民币2848000元。4、诉讼费用由仁泰公司、锦安公司承担。一审法院认定事实：2007年7月8日、11月25日，葛学新与启东市吕四房地产开发有限公司分别签订商品房买卖合同两份，分别载明“门面31—35轴线，A—D轴线，建筑面积约71.28㎡，房屋单价8800元／㎡，签订合同时付叁拾伍万元整，出卖人应当于2009年6月30日前交房”；“403号房，建筑面积暂定118.33㎡，房屋单价2200元／㎡，总价268700元，签订合同时付壹拾万元，春节前再付壹拾万元，余款交房前付清，出卖人应当于2009年6月30日前交房”。葛学新向启东市吕四房地产开发有限公司交付房款共计450000元。葛学新提供的两份《商品房买卖合同补充协议书》，均载明“甲方（启东市吕四房地产开发有限公司）现更名为南通锦安置业有限公司，乙方葛学新，并加盖启东市吕四房地产开发有限公司印章，签订时间2013年9月6日”，该补充协议亦就交房、损失等事宜作出约定。另查明，2009年12月31日，启东市吕四房地产开发有限公司更名为南通仁泰建筑安装工程有限公司，本案所涉房产项目未取得商品房预售许可证。在审理过程中，根据葛学新的申请，经原审法院委托江苏中莲土地房地产资产评估造价有限公司作出苏莲估字[2016]司法第03号房地产司法鉴定估价报告，结论为估价对象在价值时点2015年12月23的利益损失为2029800元。一审法院认为，本案争议焦点为：一、葛学新给付房款数额的认定？二、关于案涉买卖合同及补充协议的效力？三、关于合同无效后的损失数额及责任承担？关于第一个争议焦点。首先，葛学新提供的启东市吕四房地产开发有限公司出具的100000元收据原件一张，南通仁泰公司辩称该收据印章系假章，但未提供证据证实，法院不予采信。其次，葛学新提供的锦安公司出具的350000元收据原件及启东市吕四房地产开发有限公司出具的350000元收据复印件各一张，根据2007年7月8日的商品房买卖合同约定订立合同时支付350000元，与启东市吕四房地产开发有限公司开具350000元收据复印件相印证，况且启东市吕四房地产开发有限公司的原法定代表人也表示启东市吕四房地产开发有限公司出具的350000元收据是真实的，该笔350000元已交给原启东吕四房地产开发有限公司，结合补充协议中曾表示启东吕四房地产开发有限公司更名为南通锦安公司的不实表述，法院认定葛学新已经向南通仁泰公司（原启东市吕四房地产开发有限公司）交付房款450000元。关于第二个争议焦点。首先，启东市吕四房地产开发有限公司于2009年12月31日变更为仁泰公司，故仁泰公司依法承担该公司的相应民事权利义务。其次，双方签订两份《商品房买卖合同》时涉案房屋尚未开工建设，故案涉两份《商品房买卖合同》实质是商品房预售合同。本案成讼时，该两份《商品房买卖合同》所交易的房产仍未取得预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，双方所签两份《商品房买卖合同》应当认定无效。再次，锦安公司与葛学新签订的两份《商品房买卖合同补充协议书》虽盖有启东市吕四房地产开发有限公司的印章，但签订补充协议时启东市吕四房地产开发有限公司名称已不存在即已变更为仁泰公司，庭审中仁泰公司亦对该补充协议予以否认，故该补充协议对仁泰公司没有约束力。最后，因锦安公司签订补充协议时亦以开发商名义，但其并非案涉项目的开发商，故葛学新要求锦安公司承担商品房买卖合同所产生的相应责任的依据不足，法院不予支持。关于第三个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，首先，因合同无效，仁泰公司应返还葛学新已付房款450000元。其次，因仁泰公司未按约履行义务，使葛学新失去了在缔约时以相同成本与他人订立同类房产买卖合同的机会，客观上造成其无法获取房产及相应的投资收益，该损失客观存在。根据江苏中莲土地房地产资产评估造价有限公司出具的评估报告结论为利益损失2029800元，虽仁泰公司对该鉴定结论提出异议，但没有足够的证据予以反驳，法院认定葛学新的利益损失为2029800元。再次，仁泰公司作为开发商，其至今仍未取案涉项目的预售许可证，有违诚实信用原则，存在过错；葛学新在签订商品房预售合同时，未能尽到谨慎审查的注意义务，存在一定的缔约过失，而且在签订商品房预售合同后未积极督促合同的成立或采取其他补救措施，综合双方各自过错、利益损失以及利息损失等因素考量，仁泰公司应赔偿葛学新的损失1014900元，其余损失葛学新自理。关于仁泰公司辩称即便赔偿也不应超过已交付房款的一倍的意见，一审法院认为《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条是对开发商惩罚性赔偿的规定，并非是对损失最高额的限定，故法院对此抗辩意见不予采纳。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认葛学新与启东市吕四房地产开发有限公司于2007年7月8日、11月25日签订的两份《商品房买卖合同》无效。二、仁泰公司于判决生效之日起二十日内返还葛学新购房款450000元并赔偿损失1014900元。三、驳回葛学新其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，启东市吕四房地产开发有限公司在未取得商品房预售许可证的情况下即与葛学新签订商品房买卖合同，且至葛学新一审起诉前仍未取得合法的商品房预售手续，故案涉商品房买卖合同应认定为无效。在案涉合同及收据中，出现了三枚各不相同的启东市吕四房地产开发有限公司的印章，其中一枚印章带有数字另两枚印章不含数字，足见启东市吕四房地产开发有限公司在印章使用方面管理不严、规格不一。由于双方2007年11月25日所签订商品房买卖合同约定“签订合同时付壹拾万元”，葛学新提供的2007年11月25日购房款收据与合同约定金额与日期相一致，且其中载明的房屋坐落位置、房号（“锦安公寓403室”）亦完全吻合，鉴于启东市吕四房地产开发有限公司印章使用管理混乱，故从民事诉讼证据高度盖然性的标准分析，可以认定葛学新已经向启东市吕四房地产开发有限公司交付该笔款项。关于350000元的购房款，启东市吕四房地产开发有限公司的原法定代表人认可葛学新提供的该公司350000元收据复印件的真实性，并表示该笔款项已交付启东吕四房地产开发有限公司，葛学新亦出具了锦安公司的350000元收据原件相佐证，故原审法院认定葛学新已经向启东市吕四房地产开发有限公司交付该笔房款并无不当，本院亦予确认。启东市吕四房地产开发有限公司在收取葛学新4500**元购房款以后，始终未启动房屋开发建设并向葛学新交付房屋，给葛学新造成2029800元的实际利益损失。现案涉商品房买卖合同被认定为无效，仁泰公司与葛学新对此均存在过错，一审法院认定仁泰公司应赔偿葛学新损失1014900元，已经相对减轻了仁泰公司的赔偿责任，并无不妥之处。关于诉讼时效问题，案涉商品房买卖合同补充协议形式上约定2015年12月31日交房，与葛学新陈述其一直向仁泰公司要求交房的主张相互印证，故葛学新在本案中的权利主张并未超过诉讼时效。综上，仁泰公司的上诉请求无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币33180元，由上诉人南通仁泰建筑安装工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  钱泊霖审 判 员  王吉美代理审判员  郭相领二〇一七年五月四日书 记 员  王邵君