江苏省如东县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第01258号
原告李兆生。
委托代理人周烈，江苏南黄海律师事务所律师。
被告陈兵。
被告如东万通汽车销售有限公司，住所地如东县掘港镇港汇华庭路15幢226号。
法定代表人钱学兵。
原告李兆生与被告陈兵、如东万通汽车销售有限公司（以下简称万通公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理后依法于2015年8月6日公开开庭进行了审理。原告李兆生及其委托代理人周烈，被告陈兵到庭参加诉讼，被告万通公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李兆生诉称，2015年2月16日，原告与被告陈兵签订房屋买卖协议，协议约定原告将自己名下的位于掘港镇如东文峰财富广场黄海西路2#-1-301室房屋出卖给被告陈兵，总价110万元人民币，并就违约情形及违约责任承担方式进行了约定。在协议履行过程中，依被告陈兵要求，原告已配合其办理了房屋过户登记，但被告陈兵未按约支付剩余房款。经原告多次催要，被告陈兵于2015年4月13日出具欠条，承诺于2015年4月20日之前付清25万元，被告万通公司为被告陈兵提供担保。但至今被告陈兵仍未付清房款，被告万通公司亦未履行担保义务。为保护自身合法权益，故诉至法院请求判令被告陈兵支付购房余款25万元、违约金20万元，并要求被告陈兵按月利率2%的标准支付自2015年4月20日至实际给付之日止的利息；被告万通公司对被告陈兵的上述给付款项承担连带担保责任。同年7月17日，原告将诉讼请求调整为要求被告陈兵支付购房余款45万元及违约金20万元（庭审中明确该违约金包括律师费、追索房款的相关费用、高额融资利息）；被告陈兵按月利率2%的标准支付自2015年4月20日至实际给付之日止的利息；被告万通公司对被告陈兵的上述给付款项承担连带保证责任。
被告陈兵辩称，被告已陆续向原告支付房款105万元，包括向银行归还贷款60万元、直接向原告支付5万元、代原告向其债权人季国锋还款20万元及以被告陈兵对案外人孙海平的借款债权20万元冲抵。被告基本付清房款，否则原告也不会为其办理房屋过户手续，故被告不存在违约情况。
为证明各自主张，原告向法院提交了房屋买卖协议、陈兵出具的欠条、2015年5月9日的催款函、邮寄凭证、孙海平的声明、婚姻关系登记证明。被告陈兵向法院提交了江苏如东农村商业银行收贷收息凭证、中国农业银行银行卡存款业务回单、交通银行转账凭证（金额20万元、收款人季国锋）、其通过手机银行转给原告的8000元，（当庭出示其手机上显示的该支付信息，未提交书面凭证）。
经庭审质证，本院对原告、被告陈兵提交的证据作如下认证：原告提交的证据能证明（1）原告与被告陈兵签订房屋买卖合同，被告陈兵于2015年4月13日出具欠条承诺于同年4月20日前支付剩余房款25万元，即至2015年4月13日被告陈兵尚欠房款25万元的事实。（2）原告与案外人孙海平非夫妻关系。对证据证明上述事实的证据效力予以确认，但不能证明其他出证目的。被告陈兵提交的证据，能证明其已先后向原告支付房款65万元，加之所抵扣的对他人的债权，共计支付房款85万元。对证据证明上述事实的证据效力予以确认。至于被告陈兵提供的交通银行转账凭证，证明依双方约定以其向孙海平的债权人季国锋还款20万元的方式抵销部分购房款，本院认为该证据不能证明其出证目的，对其证据效力不予确认。
经审理查明，2015年2月16日，原告（甲方）与被告陈兵（乙方）签订房屋买卖协议（以下称“协议”），“协议”约定“一、甲方自愿将坐落在掘港镇如东文峰财富广场黄海西路2#-1-301室，建筑面积164.61㎡,产权证号1013215房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权S102128#同时出卖给乙方。二、甲方出售的上述房产总价格净值壹佰壹拾万元整，人民币小写（￥1100000.00元）。办理房产证过户手续的一切费用由乙方承担。三、在签订本合同时，乙方支付陆拾伍万元整（其中甲方在2015年2月2日有该房屋抵押在信用联社贷款陆拾万元整在合同签定时冲减）。余款肆拾伍万元，乙方必须在2015年3月20日前结清（其中甲方同意代孙海平还乙方借款贰拾万元在此款中扣除），如在此期间余款不能结清，视为乙方违约。四、乙方结清房屋所有款项后，甲方随时配合乙方房屋过户的相关资料。乙方对该房屋过户时间最迟不得超过2015年11月5日，在此之前所产生的一切费用有乙方承担，含2015年2月2日以后的贷款利息，否则视为乙方违约。……七、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付五十万元的违约金。……”“协议”还对其他事项进行了约定。
“协议”签订当日，被告陈兵向原告汇款5万元。2015年4月13日，被告陈兵按“协议”约定代原告向江苏如东农村商业银行归还贷款60万元及利息3220元。双方均认可该两笔款项共计65万元为被告陈兵已支付的购房款。此外，双方于庭审中陈述确认已于2015年4月就诉争房屋办理了产权变更手续。
2015年4月13日，被告陈兵向原告出具“欠条”，载明“今欠李兆生购房余款人民币贰拾伍万元整，于2015年4月20日之前付清。”被告万通公司作为担保方在该“欠条”上盖章。且双方确认该购房余款25万元是在扣除被告陈兵已给付房款65万元及原告代孙海平归还被告陈兵债务20万元后的数额。
另查明，被告陈兵未将合同所涉用于抵扣房款的对案外人孙海平的债权凭证交予原告。
诉讼过程中，原告向本院提交了孙海平于2015年7月16日出具的一份“本人声明”，声明主要载明，三年多来孙海平与被告陈兵存在多笔借款往来，现与被告陈兵间的确切借款余额有待结账，并表明其所欠被告陈兵借款由其自行偿还，不需要由他人代偿，亦不同意他人购买其债权。
本院认为，依据合同法相关规定，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告陈兵就诉争房屋买卖事宜达成一致意思表示，其内容不违反相关法律、法规规定，亦无证据表明双方订立合同过程中存在欺诈、胁迫或重大误解等情形，故该“协议”合法有效，双方均应全面、诚信地履行约定的合同义务。现原告已将诉争房屋交付给被告陈兵，被告陈兵应当依约支付购房款。根据已查明事实，本案主要争议焦点在于除双方确认已付房款65万元外，被告陈兵是否支付过其他购房款。第一，被告陈兵主张按“协议”中“原告同意代孙海平还被告陈兵借款20万元在购房款中扣除”的约定抵扣了购房款20万元。本院认为，该条约定实为债权转让，依据合同法相关规定，债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生法律效力。现被告陈兵虽未举证证明就债权转让给原告一事已经通知孙海平，但未通知债务人并不阻碍债权转让行为的效力。理由（1）依原告陈述其与案外人非夫妻关系，亦不存在其他亲戚关系。因所涉抵扣的数额并非几百、几千元，而是20万元，按照生活常情，且从风险控制、防范的角度而言，原告在同意被告陈兵以其对孙海平的债权抵扣部分房款之前，必然会谨慎审查被告陈兵与案外人孙海平间是否存在债权及债权的性质、所涉金额，并向孙海平进行核实，经其同意；（2）在双方签订房屋买卖协议后，被告陈兵于2015年4月13日出具的欠条中亦已扣除其对孙海平的20万元债权，对此，原告并无异议。事实上，原告与被告陈兵就涉诉房屋亦于2015年4月办理了产权变更登记；（3）即便原告在向本院起诉之初其向被告陈兵主张的购房余款亦为人民币25万元。综上，原告李兆生与被告陈兵就被告陈兵对案外人孙海平的20万元债权抵扣房款系双方真实意思的表示，不违反法律法规的规定，且已实际履行。原告现以孙海平的声明来否定该债权转让行为于法无据，本院不予支持。第二、被告陈兵主张向季国锋转账20万元是向原告支付的购房款。关于被告陈兵提交的2015年3月25日交通银行转账存根，其未能提交其他证据佐证该笔转账20万元与履行“协议”有关，且2015年4月13日被告陈兵出具欠条时并未涉及该款且未予扣除，故该款不能认定为是向原告支付的购房款。综上，被告陈兵尚欠原告购房款25万元，且已过双方约定的履行期限，故被告陈兵应及时继续履行付款义务，对原告该项诉请本院予以支持。
关于原告主张20万元违约金损失的问题，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。涉及到本案，虽双方在合同中约定，如一方违反合同条款，则向对方支付50万元的违约金。原告在庭审中称之所以主张20万元违约金，系因被告陈兵违约而产生了律师费、追索剩余房款费用以及高额融资利息等损失，但原告并未提交证据证明存在上述主张，考虑到双方在签订合同约定的违约金，也即原告与被告陈兵均有要求对方在违反约定时支付违约金的意思表示，且这种意思表示并不违反法律法规规定，故本院对原告要求被告支付违约金的请求予以支持。但鉴于双方约定的违约金远超过法律规定允许的范围，且被告亦已履行了合同的大部分义务，故对原告主张的违约金，本院酌定支持7.5万元。
关于原告主张因被告陈兵逾期支付剩余房款要求其按月利率2%给付逾期利息的问题，本院认为，其一被告陈兵逾期未支付剩余房款，构成违约，应当承担相应的违约责任，在原告已按合同约定主张被告陈兵支付违约金的同时再次要求被告陈兵支付逾期付款利息于法无据；其二原告与被告陈兵就逾期付款是否还需另行支付利息并无约定，且原告主张的利率明显高于法定的利率标准。故原告的该主张无事实和法律依据，本院不予支持。
对于原告主张要求被告万通公司承担保证责任的问题，按我国担保法相关规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明的，按照连带责任保证承担保证责任；保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。被告万通公司在欠条上以担保人的身份加盖公章，但未明确担保方式，因此，被告万通公司应对被告陈兵所欠房款25万元及迟延给付违约金承担连带保证责任。
被告万通公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃法律赋予其抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈兵给付原告李兆生购房款人民币25万元。
一、被告陈兵向原告李兆生支付违约金人民币7.5万元。
三、被告如东万通汽车销售有限公司对被告陈兵上述给付义务承担连带责任。
四、驳回原告李兆生的其他诉讼请求。
上述第一、二项均于判决书生效后十日内履行。
若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5150元，保全费2750元，合计人民币7900元，由原告李兆生、被告陈兵各负担3950元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费人民币10300元。（户名：南通市财政局，账号：47×××82，开户行：中国银行南通市西被闸支行）
审判员 张晓红
二〇一五年九月九日
书记员 顾 旭