山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临商终字第819号
上诉人（原审被告）：刘东，居民。
委托代理人：刘华伟，山东弘蒙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：石强增，居民。
委托代理人：石建，山东政言律师事务所律师。
上诉人刘东因租赁合同纠纷一案，不服蒙阴县人民法院（2015）蒙民初字第1639号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
石强增一审诉称，2013年12月1日，双方签订房屋租赁合同一份。合同约定，被告租赁原告楼房三层、平房及院落一处，租期自2013年12月1日至2015年12月1日，每年租金120000元，并分别于2013年12月1日、2014年12月1日前交清当年的租金120000元，不得拖延，如有拖延，原告有权单方解除合同。合同还约定了如一方违约须向对方支付违约金100000元，被告未按约定腾退房屋的，还应按每日600元加付违约金。合同签订后，原告按约定履行了义务，被告仅支付30000元租金，现尚欠210000元租金未支付。故，起诉要求：一、依法判令解除与被告签订的房屋租赁合同，责令被告将所承租的房屋交付给原告。二、依法判令被告支付租赁费210000元。三、依法判令被告支付违约金50000元。四、依法判令被告支付使用承租房屋产生的水、电等费用（实际要求计算至被告返还所占用房屋之日）。五、诉讼费由被告负担。
刘东一审辩称，一、同意解除租赁合同，但要求留一个月时间腾出房屋。二、原告主张租赁费210000元数额不实，原告称2014年度90000元，被告称2014年度80000元，2015年度租金的计算，被告认为应当计算至解除合同之日（即开庭之日），不应是欠条写的120000元。三、原告主张的违约金数额过高，依据《合同法》解释二，违约金约定不能超过因违约造成损失的30%。原告的损失仅仅是被告未按时交纳租金的利息，所以原告主张的违约金数额过高，本案违约金的最高上限应当按同期人民银行的贷款利率的130%计算。四、被告并没拖欠水电费，并且被告还多交了水电费，原告所租赁的院内除被告经营的洗浴中心外还有其他项目，被告还一并交纳了其他人的水电费。五、被告还替原告交纳了2008年12月15日至2014年12月31日的城镇土地使用税4300.35元、房产税3010.25元。对被告所代交的税款，应当抵销原告主张的债权。
原审法院查明，2013年12月1日，原被告签订房屋租赁合同一份，原告为出租方，被告为承租方。合同约定，被告租赁原告楼房三层、平房及院落一处，租期自2013年12月1日至2015年12月1日，每年租金120000元，并分别于2013年12月1日、2014年12月1日前交清当年的租金120000元。如拖延支付租金，原告有权单方解除合同。合同还约定了如一方违约须向对方支付违约金100000元，被告未按约定腾退房屋的，按每日600元加付违约金。同时，还约定了其他权利和义务。合同签订后，原告按合同约定交付上述租赁物给被告使用，被告未按合同约定履行给付租金义务，分别于2013年12月16日、2014年12月24日为原告出具房租欠款条二份，计欠2013年12月1日至2015年11月30日房租240000元。经原告催要，被告支付租金30000元，被告尚欠原告2013年12月1日至2014年12月1日房租90000元、欠原告2014年12月1日至今房租未支付，原告于2015年4月20日诉至法院。
原审法院认为，本案当事人争议的焦点一是房屋租金的数额如何计算，即房屋租金的计算截止日期。二是合同约定的违约金是否过高。三是房屋租赁范围内的水电费是否交清。
原、被告于2013年12月1日签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同的约定全面履行。原告在合同签订后即将房屋交付给被告承租，履行了合同义务。被告作为为承租人，其主要的合同义务就是按照合同约定的期限交付租金，而被告拖欠原告2013年12月1日至2014年12月1日房租90000元、欠原告2014年12月1日至今房租未支付的行为违反合同约定，构成违约，依法应当承担相应的法律责任。本案原告诉请解除双方签订的租房合同，被告同意解除，予以准许。原告要求被告支付租金及违约金的理由，合法正当，予以支持。本案房屋租金数额的计算，应计算到被告腾退租赁房屋并交付给原告之日止。被告在庭审中抗辩合同约定、原告要求的违约金数额过高，要求人民法院予以减少的主张，以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量、裁量。本案中，被告违约给原告造成的实际损失可主要参照拖欠租金的贷款利息计算，原告主张的50000元违约金，过高于拖欠租金数额的同期贷款利息，应视为过高于造成损失百分之三十，可予适当减少。本案中，被告支付原告违约金的数额裁量为15000元是适当和公平的。对原告要求依法判令被告支付使用承租房屋产生的水、电费等费用的主张，因原告未提供证据证实，对此依法不予支持。对被告庭审中提起的反诉请求，因未在法律规定的期限内交纳诉讼费，对此依法不予审理。经调解未果，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、解除原告石强增与被告刘东于2013年12月1日签订的房屋租赁合同。被告刘东于判决生效后十日内将其租用的房屋腾退给原告。二、被告刘东于判决生效后十日给付原告石强增2013年12月1日
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2015年5月31日租金150000元，并给付2015年6月1日起至腾退房屋交付原告之日的租金，租金每日按333.3元计。三、被告刘东于判决生效后十日内给付原告石强增违约金15000元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的日期履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费5200元，减半收取2600元，保全费220元，由原告负担900元、被告负担1920元。
上诉人刘东不服原审判决上诉称：一、一审认定上诉人支付违约金15000元是适当的，上诉人认为是不准确的。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。本案中，被上诉人的损失即房屋租金的利息损失。上诉人欠2014年度租金90000元，自2013年12月按同期中国银行贷款利率6％起算，至2015年5月12日利息为7650元。2015年度利息为1375元，故双方合同解除时，被上诉人的损失总共为9025元。即使按最高年利率30％计算，最高违约金数额也不过为11732.5元，而一审判决上诉人承担违约金为15000元是不准确的，应予纠正。二、一审判决上诉人按每日333.3元向被上诉人支付自2015年6月1日起至腾房交付之日的租金，上诉人认为是不适当的。在诉讼中，经被上诉人申请，一审法院于2015年6月15日裁定查封了上诉人在租赁房内的财产，并将涉案房屋锁上。自查封之日，上诉人对被查封财产及涉案租赁房屋已丧失占有和管理，腾房的义务也自查封之日即终止。而一审法院在涉案房屋内财产被查封后仍然判令上诉人支付腾房前的租金是错误的，应予纠正。综上，请求：一、撤销一审判决书中第二项中“给付2015年6月1日起至腾退房屋交付之日的租金，租金每日按333.3元计”的部分。二、撤销一审判决书中第三项，改判上诉人承担违约金为10000元。三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人石强增答辩称，上诉人上诉称被上诉人的损失即房屋租金的利息损失是错误的，合同的违约损失是指违约方的违约行为，是受害人遭受的全部损失，违约方不仅应赔偿对方因其违约引起的现实财产的减少，还应赔偿因合同履行而得到的履行利益，本案中因上诉人拒不按约支付被上诉人房租的根本违约而导致合同解除。根据合同法第113条规定，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失包括合同履行后可获得的利益，被上诉人与上诉人签订房屋租赁合同目的是最大利益获得租赁费，上诉人的违约行为造成被上诉人的损失就是应取得的租赁费，上诉人认为被上诉人的损失即房屋租金的利息的观点是非常偏颇的，且一审认定的违约金也不超过30%的过高范围；合同不能履行的真正原因是上诉人拒不支付租赁费造成的，被上诉人实现合同的可得利益损失是上诉人因违约而应承担赔偿责任。综上，请求二审法院查明事实驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院审理查明，2015年6月15日，经石强增申请，一审法院查封了涉案房屋内的空调等财产。一审法院在石强增及刘东的委托代理人均在场的情况下作了查封笔录。在该笔录中，一审法院询问双方：为避免双方损失的扩大，你们双方能否现在达成协议，上述查封的财产由石强增妥善保管后，将租赁房屋腾退给石强增使用。刘东的代理人称：没有清点的财产刘东还要，现在还无法清腾退房交付给石强增，钥匙由法院保管，先锁上查封就是。
其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，双方当事人于2013年12月1日签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同的约定全面履行。根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：一、合同约定的违约金是否过高。二、上诉人支付腾房前的占用费是否适当。
关于焦点问题一，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。裁量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，被上诉人石强增在合同签订后即将房屋交付给上诉人刘东承租，履行了合同义务。上诉人刘东作为承租人，其主要的合同义务就是按照合同约定的期限交付租金，而其一直拖欠2013年12月1日至2014年12月1日房租90000元、2014年12月1日至今的房租未支付，一审法院在考虑到双方合同履行的情况及上诉人的过错程度，在合同法采用严格责任为归责原则的前提下，根据案件的具体情况来综合权衡，确定上诉人支付违约金15000元适当，本院予以支持。
关于焦点问题二，本案上诉人石强增诉请解除双方签订的租房合同，上诉人刘东同意解除，本院予以准许。租赁合同解除后，上诉人刘东应当在租赁关系终止时返还租赁房屋，但在一审法院查封财产时，为了防止双方的损失扩大，征询过上诉人是否及时腾出房屋给被上诉人。而上诉人并未采取积极的措施，故上诉人应当参照房屋的日租金支付腾房前的占用费，其关于腾房义务自查封之日即终止的主张，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，处理得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人刘东负担。
本判决为终审判决。
审判长 李大军
审判员 吴 强
审判员 姚玉蕊
二〇一五年八月二十四日
书记员 刘晓光