湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂宜昌中民二终字第00425号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）宜昌市东大物业管理有限公司。住所地：宜昌市夷陵路东湖D17区。
法定代表人黄镇国，该公司董事长。
委托代理人吴松，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人钱启萌，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）胡道甲。
委托代理人毛勤国，湖北三雄律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人高灵香，系胡道甲之妻。特别授权代理。
上诉人宜昌市东大物业管理有限公司因与被上诉人胡道甲房屋租赁合同纠纷一案，不服葛洲坝人民法院（2014）鄂葛洲坝民初字第00357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月13日立案受理后，依法组成由审判员朱红洲担任审判长，审判员聂丽华、邓爱民参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审认定，胡道甲与高灵香系夫妻关系，原在宜昌市陶珠路市场从事调料零售批发兼营，后与宜昌市东大物业管理有限公司达成协议搬至东湖海鲜调料批发市场经营。2010年11月27日宜昌市东大物业管理有限公司（甲方）与高灵香（乙方）签定打印版填充式《门面（摊位）租赁合同》，具体门面位置未填写，合同第三条第2款约定乙方按甲方要求时间入场经营并正常营业无违反合同之处的，甲方免除乙方半年租金。2011年5月1日，宜昌市东大物业管理有限公司（甲方）与胡道甲（乙方）签订《门面（摊位）租赁合同》，合同第一条约定“甲方将市场内平面二层12#门面（摊位）约104.15平方米（含公摊面积）出租给乙方”；第二条约定“租赁期限为陆年，自2011年5月1日起至2017年4月30日”；第三条第2款约定“乙方按甲方要求时间入场经营并正常营业无违反合同之处的，甲方免除乙方9个月的租金”；第四条第9款约定“为维护市场整体形象，乙方不得擅自停业关门，若乙方连续停业、关门超过5日的，甲方有权解除合同，装修保证金不予退还”；第六条第2款约定“甲方擅自提前终止合同，乙方按门面或摊位年租金的30%向甲方收取违约金”；第六条第3款约定“未经甲方书面许可，乙方擅自中途退租、转租、转让、与他人合伙经营的，甲方有权提前终止合同，并按门面或摊位年总租金30%向乙方收取违约金，同时取消乙方下一轮优先续租资格”。后双方当事人实际按2011年5月1日签订的《门面（摊位）租赁合同》履行，庭审中双方当事人均认可胡道甲租金已交至2014年6月30日，其中2012年5月1日至2012年10月31日及2013年5月1日至2013年7月31日共计9个月的租金未交纳。
2014年7月7日，湖北民基律师事务所接受宜昌市东大物业管理有限公司委托向胡道甲送达律师函，函告胡道甲自收到律师函之日起5日内，恢复在东湖海鲜调料批发市场的经营。后胡道甲一直未恢复东湖海鲜调料批发市场内平面二层12#门面的经营。2014年7月13日，宜昌市东大物业管理有限公司与王宏波签订协议书，于次日开始对东湖海鲜调料市场平面二层进行改造。宜昌市东大物业管理有限公司因与胡道甲就门面租赁相关事宜一直协商未果，故向原审法院提起诉讼，请求人民法院判令：1、解除宜昌市东大物业管理有限公司与胡道甲之间的租赁合同；2、胡道甲给付宜昌市东大物业管理有限公司门面租金24999元、违约金11250元，以上合计36249元；3、胡道甲承担案件诉讼费用。
原审人民法院据以认定上述事实的主要证据有：《门面（摊位）租赁合同》、湖北民基律师事务所律师函、律师函送达回证、协议书、照片、视听资料以及双方当事人在原审庭审中的陈述等，足以认定。
原审法院认为，本案虽为房屋租赁合同纠纷，但合同标的物属于市场统一管理门面，具有一定的特殊性，宜昌市东大物业管理有限公司为维护市场良好形象对胡道甲擅自停业关门的时间作出一定限制并不违反法律规定。宜昌市东大物业管理有限公司依《门面（摊位）租赁合同》第四条第9款以胡道甲擅自连续停业关门超过5日请求解除双方当事人之间的房屋租赁合同，应予支持。对宜昌市东大物业管理有限公司依《门面（摊位）租赁合同》第四条第3款约定，要求胡道甲承担门面年租金30%违约金的诉讼请求，因无证据证明胡道甲存在合同第四条第3款约定的“未经宜昌市东大物业管理有限公司书面许可擅自中途退租、转租、转让、与他人合伙经营”的情形，不应予以支持。对胡道甲抗辩其是因经营状况不佳与宜昌市东大物业管理有限公司协商更换门面才关门停业的理由，因无证据支持，不予以采信。
《门面（摊位）租赁合同》第三条第2款对宜昌市东大物业管理有限公司免除胡道甲租金的条件及期限作了详细约定，除9个月免租期外胡道甲已将门面租金交至2014年6月30日，宜昌市东大物业管理有限公司并无异议，可视为免除租金条件已成就，宜昌市东大物业管理有限公司以胡道甲在免租期之后擅自连续停业、关门5日以上违反合同约定，请求胡道甲支付已按合同约定免除的9个月租金共计24999元，缺乏法律依据，不应支持。对胡道甲抗辩免除这9个月的租金是对其从陶珠路市场搬至东湖海鲜调料批发市场的补偿，因无证据支持，亦不应采信。
经现场踏勘，宜昌市东大物业管理有限公司对东湖海鲜调料市场平面二层改造工程属于规范市场秩序的正常改造，且对市场平面二层进行改造是在胡道甲擅自连续停业、关门5天以后才开始的，胡道甲以宜昌市东大物业管理有限公司砌墙将其门面挡住，改变其店铺临街特征为由主张宜昌市东大物业管理有限公司行为已违反合同约定，应承担年租金30%的违约金11250元的反诉请求，缺乏事实和法律依据，不应予以支持。
基于前述理由，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除宜昌市东大物业管理有限公司与胡道甲签订的《门面（摊位）租赁合同》；二、驳回宜昌市东大物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回胡道甲的反诉请求。并决定一审案件受理费444元（其中反诉受理费41元），由宜昌市东大物业管理有限公司承担353元，胡道甲负担91元。
宜昌市东大物业管理有限公司不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、胡道甲关门停业又不恢复经营的行为已表明其不再履行合同义务，其实质为退租，根据《中华人民共和国合同法》第108条的规定及双方当事人签订的《门面（摊位）租赁合同》第6条第3款的约定，胡道甲构成违约，应给付宜昌市东大物业管理有限公司门面年租金30%的违约金；2、根据双方当事人签订的《门面（摊位）租赁合同》约定，宜昌市东大物业管理有限公司给予胡道甲免租期有三个前提条件即按要求时间入场、正常营业、无违反合同之处。其中“无违反合同之处”是针对整个合同履行期间而言，胡道甲在合同履行期内未做到正常经营，又存在多处违约，不具备享受免租期的优惠条件，应给付免租期的租金。因此，请求二审人民法院依法撤销原审判决第二项，改判胡道甲给付宜昌市东大物业管理有限公司门面租金24999元、违约金11250元，共计36249元。
被上诉人胡道甲未提交书面答辩状，在庭审中辩称：1、胡道甲的行为不构成违约，不应支付违约金。胡道甲在东大物业门店经营过程中，由于经营状况不佳，便与宜昌市东大物业管理有限公司协商更换面积较小的门店经营，经宜昌市东大物业管理有限公司管理人员同意后，胡道甲于2014年6月中旬开始陆续将货物搬到高林华（高灵香之弟）位于三峡物流园的门店。2014年7月7日，宜昌市东大物业管理有限公司委托律师向胡道甲发函时，高灵香已告知对方律师胡道甲在外出差，无法赶回来，同年7月11日，胡道甲回家准备恢复经营时，发现门面已被宜昌市东大物业管理有限公司砌墙阻挡了经营，因此，违约责任应在宜昌市东大物业管理有限公司；2、宜昌市东大物业管理有限公司应免除胡道甲9个月租金。双方当事人约定免除胡道甲9个月租金是对胡道甲放弃陶珠路市场经营权，入住东湖海鲜调料市场的一种补偿。胡道甲已履行了合同义务，免租条件成就，已补偿的费用，合同未约定可以返还。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
二审诉讼中，上诉人宜昌市东大物业管理有限公司为支持其上诉请求，向本院提交了胡道甲个体信息材料1组。证明2010年11月27日宜昌市东大物业管理有限公司与胡道甲签订《门面（摊位）租赁合同》约定胡道甲应于2011年5月结束在陶珠路经营的门店，但胡道甲陶珠路经营的门店在2013年5月28日才注销。
经质证，被上诉人胡道甲对证据的真实性无异议，但认为胡道甲于2011年5月已依约入住东大物业门店经营，并将位于陶珠路的门店转让给他人经营。
经审查，宜昌市东大物业管理有限公司提交的证据能够证明胡道甲夫妇经营的宜昌市西陵区甲香源调料经营部个体工商信息登记和注销的情况，但个体工商户营业执照是否及时注销并不能证明胡道甲的实际经营状况，由于无其他证据佐证，无法达到宜昌市东大物业管理有限公司的证明目的。
二审诉讼中，胡道甲未向本院提交新的证据。
本院经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。
同时查明，2014年6月底胡道甲从东湖海鲜调料批发市场搬走货物时，胡道甲承租的门面由鲍金林作为仓库使用。
本院认为，本案的焦点为：1、胡道甲的行为是否构成退租即违约；2、胡道甲享受9个月免租的条件是否成就。针对前述争议焦点，本院评述如下：
一、根据宜昌市东大物业管理有限公司提交的证据及双方当事人在庭审中的陈述，胡道甲从东湖海鲜调料批发市场将货物搬走不再继续经营或是变更合同标的物更换小门面的行为都应认定为退租，但由于胡道甲搬走后另一承租人鲍金林续租了诉争门面，加上宜昌市东大物业管理有限公司亦未举证证明胡道甲的行为对其造成的实际损失，考虑到胡道甲的行为对宜昌市东大物业管理有限公司造成的损失较小，对宜昌市东大物业管理有限公司要求胡道甲支付违约金11250元的主张，本院不予支持。
二、双方当事人对《门面（摊位）租赁合同》中约定给予胡道甲免除租金的前提条件内容理解有分歧，本院认为双方当事人约定免除租金作为优惠条件的主要作用是促进合同目的的实现，双方当事人在认可合同内容并已实际履行优惠条件的情况下，一审法院认定免除租金条件已经成就并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理恰当，依法应予维持。经合议庭评议决定，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费706元（宜昌市东大物业管理有限公司已预交），由上诉人宜昌市东大物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱红洲
审 判 员 邓爱民
代理审判员 聂丽华
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 张鹏炜
以后注意按规范格式使用标点。