安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）铜中民三终字第00050号
上诉人（原审原告）：张祥，男，汉族，住安徽省铜陵市狮子山区。
委托代理人：胡良亭，安徽铜都律师事务所律师。
委托代理人：顾旭，安徽铜都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：钟国你，男，汉族，住安徽省铜陵市狮子山区。
委托代理人：许庆华，女，汉族，住安徽省铜陵市铜官山区，系钟国你亲属。
上诉人张祥因与被上诉人钟国你房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市狮子山区人民法院于2013年10月18日作出的（2013）狮民二初字第00323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月26日受理后，依法组成合议庭，并于2013年12月10日公开开庭进行了审理，上诉人张祥及其委托代理人胡良亭、顾旭，被上诉人钟国你及其委托代理人许庆华，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张祥向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除张祥、钟国你签订的房屋租赁合同；2.支付因违约造成张祥的各项经济损失6万元；3.赔偿张祥财产损失87913元；4.承担本案诉讼费用。并向一审法院提交了《房屋租赁协议》、《接处警情况登记表》等证据予以证明。
钟国你在一审答辩称：同意解除房屋租赁合同。对张祥其他诉讼请求不予认可。张祥陈述的违约事实不存在，因张祥承租的房屋将被拆迁，钟国你在2013年8月2日之前一个月口头通知解除租赁合同，但是张祥不予理会。根据双方签订的房屋租赁协议第八条，如遇拆迁，钟国你不承担张祥的经济损失。同时，房屋拆迁是政府行为，钟国你不存在违约。综上，钟国你不应当承担任何责任。
原审经审理查明：2012年7月23日，张祥与钟国你签订一份《房屋租赁协议》，约定钟国你将其所有的位于立新街道对面门面房一套出租给张祥，租期两年，租金为每年5万元整，房租一年一交。协议另约定，租赁期间，房屋若需拆迁，钟国你退还（按天计算）张祥提前预交的未租赁房款。拆迁中钟国你不承担张祥经营任何经济补偿款。本协议自2012年8月1日起生效。2013年7月26日，中共狮子山区委办公室、狮子山区人民政府办公室联合发布《关于建立区四大班子包保联系铜芜路绿道建设项目征收工作机制的通知》，明确“区征迁中心、西湖镇、东郊办和相关社区是铜芜路绿道建设项目征收的责任主体。区征迁中心负责国有土地上房屋征收补偿安置工作；各镇办社区具体负责辖区范围内集体土地上房屋征收补偿安置工作……”2013年7月29日，铜陵市狮子山区立新社区居民委员会与钟国你协商拆迁事宜。2013年8月3日，狮子山区征地拆迁服务中心发布紧急通知，通知指出“接市政府指令，铜芜路绿道属公益事业项目，必须于2013年8月22日前搬迁完毕……”
另查明：张祥向钟国你支付了2012年8月1日至2013年7月31日的房租。2013年8月1日至2014年7月31日的房租，张祥未予支付。2013年8月2日，钟国你将张祥承租房屋内的有关物品搬出房屋，后又将物品搬回房屋内。张祥于2013年8月1日及2日向铜陵市公安局新庙派出所报警3次。其中，新庙派出所2013年8月1日10时1分的《接处警情况登记表》记载“赶到现场，经了解钟国你将房屋出租给张祥用于从事个体经营，适逢狮子山区政府征地，钟国你于1个月前告知要终止租赁关系。今天钟国你用锁将烤鱼馆门锁住，不让张祥烤鱼馆营业，就租赁纠纷告知其通过司法途径协商。”新庙派出所2013年8月2日19时07分的《接处警情况登记表》记载“张祥租住钟国你家房屋经营农夫烤鱼馆，现钟家房屋要拆迁，钟家要张祥将东西搬出，双方租房合同为二年，张付一年房租，付至2013年8月1日到期，钟家现将张经营饭店桌子椅子东西搬出。双方租房争议建议通过诉讼解决。”
原审判决认为：涉案房屋遇狮子山区人民政府征地拆迁，钟国你同意解除《房屋租赁协议》，对张祥解除《房屋租赁协议》的诉讼请求，予以支持。《房屋租赁协议》约定拆迁中钟国你不承担张祥经营任何补偿款。张祥对该房屋被拆迁是有预期的。现张祥要求钟国你承担5万元的逾期利润及1万元的员工遣散费损失，不符合协议约定，不予支持。张祥仅以钟国你曾将物品搬出屋内为由，未举证证明财产实际所受的损失。且作为实际权利人，张祥对其财物持放任态度，未尽到权利所有人应尽的合理注意及妥善保管义务。故对张祥要求钟国你赔偿各项财产87913元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除张祥与钟国你于2012年7月23日签订的《房屋租赁协议》；二、驳回原告张祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3258元，减半收取1629元，由原告张祥负担。
张祥上诉称：一审判决依据拆迁属不可抗力的事由及《房屋租赁协议》关于拆迁方面的约定，驳回上诉人要求被上诉人承担预期利润等损失的诉讼请求，系事实认定不清，法律适用错误。本案涉及的租赁房位于本市铜芜公路旁，该公路数年前就已开始陆续进行征迁改造，被上诉人作为此处的居民关于此路沿线房屋将要被拆迁之事不可能不知。一审判决认为，上诉人张祥作为承租人对该房被拆迁是有预期的。如此说，作为房主的被上诉人则更是清楚自己的房屋将要被拆迁。那么被上诉人在2012年7月将房屋出租给上诉人时，则应当预见其房屋若被拆迁会承担造成上诉人经济损失的赔偿责任。如今被上诉人当然不能以拆迁是不可抗力的理由来免除其应当承担的违约赔偿责任。然而一审判决却以不可抗力之规定判决被上诉人不承担违约责任。根据《城市房屋拆迁管理条例》等有关行政法规、政策之规定，承租人是房屋拆迁当中的相关主体之一，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议，作为商户的承租方可以主张搬迁补助费及停产停业损失费。本案的《房屋租赁协议》关于“租赁期间，房屋若需拆迁，钟国你不承担张祥经营任何经济补偿款”的条款，是明显与相关法规强制性的规定相抵触的，属无效条款。二、一审判决不支持上诉人关于因被上诉人侵权行为造成上诉人财产损失的请求，系过于主观和片面。上诉人提供的证据证明，被上诉人在上诉人不知情的情况下，将上诉人所有的置于租赁房内的全部财产抛弃于无人看管的室外，造成上诉人巨大经济损失。一审判决对侵权事实认可，但又以上诉人未举证证明财产实际损失为由，没有支持上诉人的诉求，有悖公平正义原则。
综上，请求二审法院判令：1.撤销一审判决第二项，改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人钟国你在二审答辩称：一、一审判决适用法律正确，认定事实无误。一审的判决是在一审到居委会、拆迁办、派出所等相关部门做了大量的调查工作，询问笔录，了解情况的基础上作出的，客观公正。二、上诉人的第一条上诉理由与事实不符。首先，不可抗力并不是仅指“不能预见”的事实，也包括“不能避免、不能克服”的事实。那么本案中，钟国你所有的房屋因道路改造而被拆迁就是不能避免也不能克服的事实。且双方签订的房屋租赁协议中也明确约定了房屋若需拆迁，各方应当承担的风险和责任。上诉人张祥也明显预见了所承租的房屋可能面临拆迁的风险并需要承担相应的责任。三、在房屋拆迁过程中，拆迁办要求作为房主的被上诉人清空房屋，被上诉人多次找到张祥协商清空事宜，但被拒绝协商。被上诉人在多次报警，协商无果，拆迁部门又硬性要求在规定期限内要清空房屋，否则强制处理，才将其部分物品搬出门外，按“顺序”摆放。在此期间，上诉人张祥全部知情并在场，但其对自己的财物采取放任不管。被上诉人并未将上诉人财物损坏，即使因搬动产生损坏，也应由上诉人承担。
二审中双方均未提交新的证据。质证意见同于一审，本院认证的意见也同于一审。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
综合双方的诉辩意见，本院归纳如下争议焦点：被上诉人是否承担违约责任及赔偿损失
本院认为：当事人签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从协议的内容看，双方对涉案房屋的拆迁事宜，具有一定的预见性，并约定了租赁期间，房屋若需拆迁，各方该承担的风险和责任。现该房屋已纳入狮子山区人民政府征地拆迁范围内，上诉人应当依约积极配合政府拆迁事宜，但未能正确履行，且主张的各项损失也不符合《房屋租赁协议》的约定，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，原判认定事实清楚，裁判结果并无不当。
综上，对上诉人的上诉请求不予支持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3258元，由上诉人张祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 范道云
代理审判员 钱韦玮
代理审判员 查慧凌
二0一四年元月三日
书 记 员 戴卢刚
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。