上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）浦民一(民)初字第2179号 原告蔡晔。 委托代理人蔡其良。 委托代理人顾英龙，上海华宏律师事务所律师。 被告蔡金宝。 委托代理人朱野弟。 第三人赵翠娣。 第三人蔡兴宝。 第三人蔡龙宝。 第三人陆芳。 第三人蔡某某。 第三人上海市浦东新区人民政府花木街道办事处。 法定代表人李登华。 委托代理人黄荣昌。 原告蔡晔与被告蔡金宝，第三人赵翠娣、蔡兴宝、蔡龙宝、陆芳、蔡某某、上海市浦东新区人民政府花木街道办事处(以下简称“花木街道”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，并于2014年2月19日公开开庭进行了审理。原告蔡晔的委托代理人蔡其良、顾英龙，被告蔡金宝的委托代理人朱野弟，第三人“花木街道”的委托代理人王荣昌到庭参加诉讼。第三人赵翠娣、蔡兴宝、蔡龙宝、陆芳、蔡某某经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。 原告蔡晔诉称，1996年12月25日，被告及其父亲蔡福根与动迁部门签订了《房屋拆迁保留私房产权安置协议》(以下简称“安置协议”)，由被告及其父亲蔡福根、母亲赵翠娣及蔡福根的婶婶蔡怡珍作为安置人分得花木镇芳华路XXX弄XXX号XXX室、202室和芳草路XXX弄XXX号XXX室(现为白杨路XXX弄XXX号XXX室，以下简称“系争房屋”)共计三套房屋，因被告不需要“系争房屋”，而原告住房偏紧，故被告自愿将“系争房屋”转让给原告，并由原告在1996年12月31日向被告付清全部房款人民币(以下币种相同)100,240.68元、房屋维修基金1,876.80元、垃圾费80元、资料费15元、保洁费30元、物业管理费48元(1990年1-6月)。付款后，双方于1997年1月7日签订了《房屋转让协议书》，同时，原告自1997年初入住“系争房屋”至今。2001年5月21日，蔡福根故世，蔡福根与赵翠娣共生育四个子女，即女儿蔡兴宝、蔡龙宝、蔡金宝和儿子蔡桃金，蔡桃金于2007年6月28日故世，其与妻子陆芳生育一女即蔡某某。蔡怡珍早已丧偶，未生育子女，系孤老，于2001年1月1日故世，其后事由赵翠娣一家办理。“系争房屋”的大产证早已登记在第三人“花木街道”名下，但被告却迟迟不去办理“系争房屋”的产权登记，致使无法将“系争房屋”产权过户至原告名下。原告认为，被告与原告签订《房屋转让协议书》将“系争房屋”转让给原告，对此其他的安置人和第三人都是知道的，被告兄妹争吵是因为另外二套房屋，相关部门也参与了调解，他们也从未对“系争房屋”提出异议，《房屋转让协议书》应属有效，被告及第三人赵翠娣、蔡兴宝、蔡龙宝、陆芳、蔡某某应当将“系争房屋”产权过户给原告，故提起诉讼，1、判令被告立即办理“系争房屋”的产权登记手续；2、判令被告在符合办理产权过户登记手续时，协助原告办理“系争房屋”产权登记过户到原告名下的相关手续，第三人予以协助。 被告蔡金宝辩称，当时原告父母多次来我们家里，一定要这套房子，原告父母是乡、村干部，而被告在幼儿园工作，对动迁情况不熟悉，双方信息不对等，他们对被告说，分二楼房子要搭六楼房子，实际是不需要搭的，所以签了《房屋转让协议书》，但被告没有收到原告的购房款。“系争房屋”是被告父母蔡福根、赵翠娣、蔡福根婶婶蔡怡珍和被告四人共有，被告未经其他共有人同意，擅自出售，侵害了老年人的合法权益，《房屋转让协议书》应属无效。综上，不同意原告诉讼请求。 第三人赵翠娣、蔡兴宝、蔡龙宝、陆芳、蔡某某未到庭陈述。 第三人“花木街道”述称，“系争房屋”是江镇房产公司开发的，第三人向他们购买后安置动迁户，由于开发商没有缴纳土地出让金，所以大产证一直没有办理，到2005年才办出大产证，之后动迁户就可以办理小产证了，并不需要第三人协助，如果法院认为需要第三人协助，第三人愿意协助。 经审理查明，第三人赵翠娣与丈夫蔡福根(2001年5月21日故世)共生育三女一子，即被告蔡金宝、第三人蔡兴宝、蔡龙宝和蔡桃金。1996年12月25日，由被告作为业主蔡福根的代理人与第三人“花木街道”签订“安置协议”，该协议确认，被拆迁人为蔡福根、赵翠娣、蔡金宝、蔡怡珍，被拆迁房屋为花木乡蔡家5队大蔡家122号，建筑面积168.43平方米，第三人“花木街道”以花木镇芳华路XXX弄XXX号XXX室、202室和芳芯路XXX弄XXX号XXX室(即“系争房屋”)换给被拆迁人，同时对互换房屋的差价结算作出了明确。1996年12月29日，被告取得“系争房屋”。 1997年1月7日，由原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订《房屋转让协议书》，该协议载明：1996年底，甲方面临蔡家个人建造的私房动迁安置，按照分房规定，甲方只能享受二套平价房，甲方要求层次好一些，但根据动迁安置公司关于“分房层次好、差搭配”的原则，甲方必须搭购六层楼一套(因六层楼动迁户均无人要，造成空关)，房价为市场价，鉴于甲方不需要六楼一套，乙方为解决此难题，同时考虑自己今后住房也将偏紧，在双方自愿的基础上达成口头契约，甲方按此办理，现甲方分房已绪，故双方签定(订)如下书面协议为准。一、甲方将芳芯路405弄3幢7号601室房屋转让给乙方，乙方拥有房屋所有权。二、乙方一次性给付甲方105,390.48元，其中，购房款为100,240.68元、房屋押金1,000元(该款待物业公司退还甲方时，甲方再退还给乙方)、房屋维修基金1,876.80元、垃圾费80元、资料费15元、保洁费30元，物业管理费97年1月至6月计48元。上述费用乙方在1996年12月31日全额付给甲方。三、甲方言明今后芳芯路3幢7号601室所发生的各种费用均有乙方支付，因目前房屋产权证尚未办好，故甲方予以乙方代付，然后向乙方如数收回。四、甲、乙双方言明：待政策允许范围下，乙方要办理房屋户主变更手续，甲方应提供方便，凡涉及到所有费用均有乙方支付。当天，被告将“系争房屋”交付给原告，之后，“系争房屋”由原告使用，自2005年起“系争房屋”由原告出租至今。 另查明，蔡怡珍系蔡福根的婶婶，早年丧偶，其与丈夫未生育子女，蔡怡珍于2001年1月故世。蔡桃金于2007年6月故世，其与妻子陆芳生育一女蔡某某。“系争房屋”于2005年1月办理初始登记，登记权利人为第三人。 以上事实，由经庭审质证的“安置协议”、《房屋转让协议书》、职工登记表、户口登记表、户籍资料摘抄、上海市房地产登记簿、房屋租赁合同及原、被告和第三人“花木街道”的陈述在案佐证。 审理中，被告提供签有情况说明人蔡龙翔、尹金妹名字的内容“蔡家村村民蔡金宝家庭1996年动迁分得动迁房后，在2000年其父母从川沙搬到芳华路，家庭内部为动迁问题产生矛盾，当时村民小组进行过调解，但由于其中双方的原因，致使调解未能成功，到今天还没有解决。特此说明”的《情况说明》一份，该说明下面另注有“本人系蔡家村撤村以后的村民小组留守人员，曾参与过该家庭矛盾的调解之事。朱玲芳，2013.11.16”及“上述情况属实，蔡其生(党支部书记)，2013.11.29”，证明“系争房屋”转让后，被告与父母兄弟姐妹产生矛盾，他们都不知道被告出售房屋。原告对该证据的真实性没有异议，但表示，当时是因为另外二套房屋产生矛盾，与本案“系争房屋”无关。 本院认为，对于动迁分得“系争房屋”作为共同安置人的蔡福根、蔡怡珍及第三人赵翠娣应当知道，但是，“系争房屋”于1997年1月7日即由被告通过与原告签订《房屋转让协议书》的方式转让给了原告，并交付给原告，对此，蔡福根、蔡怡珍生前从未提出异议，第三人赵翠娣至今也未提出异议，应当认定为蔡福根、蔡怡珍、赵翠娣知道被告出售“系争房屋”，且同意。被告称，其出售“系争房屋”未经其他共有人同意，《房屋转让协议书》应属无效，并提供了《情况说明》，该《情况说明》属证人证言，根据相关规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询，现因该《情况说明》的出具人均未到庭作证，对该《情况说明》，本院不予采纳。即使该《情况说明》是真实的，其内容也不能证明被告的待证事实。综上，被告主张《房屋转让协议书》无效，依据不足，本院不予支持。《房屋转让协议书》第2条明确，原告已于该协议签订前即1996年12月31日付清了全部转让价款及相关款项，被告称没有收到转让价款，依据不足，本院不予采纳。现“系争房屋”已具备了交易过户的条件，蔡金宝、赵翠娣、蔡福根、蔡怡珍理应办理“系争房屋”的产权证(小产证)，并协助原告办理将“系争房屋”产权过户至原告名下的手续。因蔡福根、蔡怡珍已故世，他们的义务应由其继承人承担，又因蔡桃金后于蔡福根死亡，其义务由其继承人陆芳、蔡某某承担。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国继承法》第十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条之规定，判决如下： 一、被告蔡金宝、第三人赵翠娣、蔡兴宝、蔡龙宝、陆芳、蔡某某应于本判决生效后十日内办理上海市浦东新区白杨路XXX弄XXX号XXX室房屋的上海市房地产权证(小产证)，第三人上海市浦东新区人民政府花木街道办事处予以配合； 二、被告蔡金宝、第三人赵翠娣、蔡兴宝、蔡龙宝、陆芳、蔡某某在办妥上海市浦东新区白杨路XXX弄XXX号XXX室房屋的上海市房地产权证(小产证)后的十日内，协助原告蔡晔办理上海市浦东新区白杨路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记到原告蔡晔名下的手续。 案件受理费2,304元，减半收取计1,152元，由被告蔡金宝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员 张 敏 二〇一四年三月二十五日 书记员 王晓燕 附：相关法律条文 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国继承法》 第十条遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五十五条证人应当出庭作证，接受当事人的质询。 证人在人民法院组织双方当事人交换证据时出席陈述证言的，可视为出庭作证。