包头市九原区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）包九原民初字第1257号
原告（反诉被告）刘林章，男，1960年3月3日出生，个体工商户，住包头市九原区。
委托代理人高强，内蒙古扬阳律师事务所律师。
被告（反诉原告）李栩，女，1982年9月17日出生，汉族，住包头市九原区。
委托代理人王峰，男，1967年12月27号出生，住包头市九原区。
原告（反诉被告）刘林章与被告（反诉原告）李栩房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘林章的委托代理人高强、被告（反诉原告）李栩及其委托代理人王峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘林章诉称，2011年9月28日原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定被告从2012年元月至2017年12月31日租赁原告开发的位于包头市九原区麻池镇古城村万哈路55套商业用房，年租金55万元。从2015年起每年租金递增15%，每年1月1日前付清年租金。合同签订后被告付清2012年的租金55万元，并整体接收了租赁房屋开始经营。2012年12月10日，被告退租6套房屋，并确定从2013年实际使用49套房屋，租金减至每年49万元，2012年底又支付房租40.5万元，欠2013年房租8.5万元。2014年原告催要房租，被告提出2014年所租房屋中8户的房租与业主自行结算，即原、被告之间以41套房屋结算，每年41万，但被告只付原告租金20万元，欠2014年租金21万元。2015年根据合同约定租金上涨15%，即年租金47.15万元，但至今未付。原告向当地调解委员会请求调解，但无结果。被告在诉讼过程中又向租户收取了5.4万元租金。故原告诉至法院，要求解除原、被告的租赁合同；被告支付房租款76.65万元，支付所欠房租款的利息，对出租房屋恢复原状；返还收取租户的2016年的房租款5.4万元；承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）李栩辩称，我同意解除合同。对于原告的其他诉讼请求我都不同意，我付了55套房的租金，给我房屋钥匙是在2012年3月，没有明确具体是哪55套。我方一直也没有使用到55套房屋，2012年实际使用了22套房屋，2013年实际使用了36套房屋，2014年实际使用了20套房屋，2015年实际使用了5套房屋。我们付的租金已经超过实际要付的租金。因为所租的房屋，上水、暖气都有问题无法正常使用，我方进行了改造，费用应当由反诉被告出。反诉被告与我们用电都是由我交的，我替他交的电费应当给我。反诉被告违反合同，造谣、诋毁至我商户流失造成我方经济损失55.7928万元。反诉被告破坏我方电缆电线、电表箱给我方造成损失2.6494万元。我方提起反诉，请求判令反诉被告支付多收的32.5万元租金；支付我方上水管道改造、暖气管道材料安装费、我方为其交的电费等7.03071万元；造谣诋毁我方造成商户流失的损失55.7928万元；损坏电缆电线、电表箱等损失2.6494万元；支付以上损失的利息；反诉被告承担全部的诉讼费用。
经审理查明，2011年9月28日，原告（反诉被告）刘林章与被告（反诉原告）李栩签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于包头市九原区麻池镇古城村万哈路的商业用房55套，原告方确保商业用房的各种租金性手续，用水、用电、配套等完整性，租期6年。从2012年1月至2017年12月31日止，年租金55万元；前3年租金不变，从2015年租金递增率每年15%等。合同签订后，被告李栩2011年9月交付原告刘林章2012年租金55万元，被告李栩2012年年底交付原告刘林章2013年租金40.5万元，被告李栩交付原告刘林章2014年租金20万元，后被告李栩未再交付原告刘林章租金。2016年刚过元旦，原告方收回了35套出租房屋。因被告李栩未付清房屋租赁费，故原告刘林章诉至法院，要求解除原、被告的租赁合同；被告支付房租款76.65万元；支付所欠房租款的利息；对出租房屋恢复原状；返还收取租户的2016年的房租款5.4万元；承担本案诉讼费。诉讼过程中，被告（反诉原告）李栩提出反诉，要求反诉被告刘林章支付多收的32.5万元租金；支付上水管道改造、暖气管道材料安装费、为其交的电费等7.03071万元；造谣诋毁我方造成商户流失的损失55.7928万元；损坏电缆电线、电表箱等损失2.6494万元；支付以上损失的利息；反诉被告承担全部的诉讼费用。
另查明，原告刘林章向被告李栩交付了其开发位于包头市九原区麻池镇古城村万哈路商业街的一盘约70套房屋的钥匙。被告（反诉原告）李栩一方租用原告（反诉被告）刘林章的房屋用于创建“顺风汽配市场”。经过被告方对外招商，2012年12月10日被告方向原告退租了6套房屋，经包头市光彩顺风汽配有限责任公司经理王峰签字确认租用49套房屋。2014年开始双方协商49套出租房屋中8套（委托原告刘林章出租的户主）由被告方与实际的户主直接结算，双方租赁的房屋数量变为41套。2016年刚过元旦，原告方收回了35套出租房屋。
又查明，被告（反诉原告）方李栩在租赁过程中对上水及暖气及电缆电线进行过改造、维修。
上述事实，有原告（反诉被告）刘林章与被告（反诉原告）李栩签订的《房屋租赁合同》，包头市金磐建筑勘察设计公司制作的有包头市九原区麻池镇古城村村民委员会盖章的商业街的一、二层平面图，2012年12月10日有王峰签字的《麻池古城村底店由东向西排列》；上水材料维修费用、暖气材料施工费用、电缆电线材料施工费用单据，加盖内蒙古电力（集团）有限责任公司包头供电局九原供电分局公章的情况说明及历史电量电费报表，2015年11月落款顺风汽配有限公司的情况说明，包头市公安局九原区分居麻池派出所的李栩、姜之佃、康宇的询问笔录当事人陈述等证据证实。
本院认为，原告（反诉被告）刘林章与被告（反诉原告）李栩双方签订《房屋租赁合同》，所签合同是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，对双方具有约束力，双方应当按照合同履行。合同签订后，原告刘林章将房屋的钥匙交给被告李栩一方，被告方对外招商创建“顺风汽配市场”。被告对外招商实际使用房屋的数量不影响原、被告之间合同签订的数量，即2012年双方约定55套、2013年变更为49套，2014年变更为41套。2015年9月双方产生纠纷，原告刘林章诉至法院，双方一致同意解除合同，故原告关于解除合同的诉讼请求应当支持。被告李栩应当以租赁房屋的时间按照合同约定支付原告刘林章的房屋租赁费，原告刘林章关于租赁费76.65万元的诉讼请求应当支持。因合同没有对租赁费的利息约定，故原告刘林章关于租赁费利息的诉讼请求不予支持。双方合同约定原告方确保商业用房的各种租金性手续，用水、用电、配套等完整性，相关法律也有规定出租人应当履行维修义务，维修费用应当由出租人负担，故原告刘林章关于要求被告私自改设在租赁房屋及地下水、暖管线并恢复原状的诉讼请求不予支持，反诉原告李栩的上水管道改造、暖气管道材料安装、维修电缆、电线等反诉请求应当支持。原告刘林章关于返还2016年被告李栩收取的房租款，原告认为属于不当得利，此项诉讼请求不属于本案关于双方对房屋租赁的合同纠纷中，属于另一法律关系，本案不予处理。反诉原告李栩关于要求反诉被告刘林章支付多收取的租赁费32.5万元的反诉请求，与双方签订的合同不符，其也没有充分的证据予以证实，不予支持。反诉原告李栩关于要求反诉被告刘林章支付电费的反诉请求，现有证据无法证明反诉被告刘林章是否使用及具体的数额，无法认定，证据不足，不予支持。反诉原告李栩关于要求反诉被告刘林章支付商户流失损失55.7928万元及其他反诉请求，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第六十五条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）刘林章与被告（反诉原告）李栩所签订的《房屋租赁合同》；
二、被告李栩支付欠原告刘林章房屋租赁费76.65万元；
三、驳回原告刘林章的其他诉讼请求；
四、反诉被告刘林章支付反诉原告李栩维修上水的材料费25426.3元，手工费2000元；
五、反诉被告刘林章支付反诉原告李栩维修暖气的材料费8083元，工费7465元；
六、反诉被告刘林章支付反诉原告李栩维修电缆、电线的材料费及工费26494元；
七、驳回反诉原告李栩的其他反诉请求。
以上执行款项于本判决生效后，十五日内履行完毕。
如果未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费（本诉）12116元（原告刘林章已预交）由原告刘林章负担550元，被告李栩负担11566元；反诉费13600元（反诉原告李栩已预交），由反诉原告李栩负担12063元，由反诉被告刘林章负担1537元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
审 判 长 郭 俊
代理审判员 费鸣华
人民陪审员 刘长青
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 胡思阳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。