江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终7737号上诉人(原审原告）：周金荣，男，1971年4月29日生，汉族。委托诉讼代理人：曹镜镜，江苏益和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丁然，男，1980年6月21日生，汉族。委托诉讼代理人：许利，江苏圣典律师事务所律师。上诉人周金荣因与被上诉人丁然房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初5006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人周金荣上诉请求：请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。事实和理由如下：一、一审判决认定事实有误。1.被上诉人未能在约定的最终期限付清房款，是因被上诉人自身原因导致的；2.一审法院认定的上诉人签订《房屋交易资金托管业务协议书》的日期有误；3.被上诉人在合同中，自愿承担无法及时付清房款的法律责任；4.目前被上诉人并未能实际占有房屋；5.尾款20000元于2016年5月20日打入上诉人的账户，恰恰也证明了被上诉人支付所有房款超出了合同约定的最后期限。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决认为“为维护交易的稳定性，双方之间的房屋买卖不宜解除”，并无法律依据；2.本案应当适用约定解除权的法律规定。综上，请求二审支持上诉人的上诉请求。被上诉人丁然辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉事实和理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。周金荣向一审法院起诉请求：1、解除周金荣、丁然之间签订的《南京市存量房买卖合同》；2、丁然向周金荣支付赔偿金30800元；3、丁然承担本案诉讼费用。一审认定事实：2015年9月15日，周金荣、丁然就涉案房屋的买卖事宜达成意向，丁然当日向周金荣支付定金2万元。2015年12月9日，周金荣（甲方）与丁然（乙方）签订《南京市存量房买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方；房屋总价款为154万元，其中含定金2万元，尾款2万元；付款方式为现金+贷款；甲乙双方在款付清时正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋等等。2015年12月20日，丁然与建行鼓楼支行签订《南京铁路住房公积金/组合性购房贷款合同》，约定借款数额为75万元；所借款项用于购买涉案房屋，期限为20年等等。2016年1月29日，周金荣（甲方）与丁然（乙方）再次签订《南京市存量房买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方；房款总额为154万元，其中含定金2万元，尾款2万元；付款方式为现金+贷款，乙方于2016年4月30日前支付甲方购房款；乙方未按规定支付房价款的，按下列约定承担违约责任：乙方无法以现金补足贷款资金不足部分的，甲乙双方同意解除本合同并撤销该房屋买卖的转移登记申请，同时乙方承担违约金5万元。乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之五支付违约金。乙方逾期支付房价款超过十天，且所欠应付到期房价款超过壹万元的，甲方有权解除本合同。甲方在解除本合同后十天内将已收房价款退还乙方，所收定金不予退还，并有权要求乙方支付占总房价款百分之贰的赔偿金；甲、乙双方定于2016年4月30日时正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋等等。上述合同签订后，丁然于2016年1月29日向周金荣支付首付款75万元。同时双方申请办理涉案房屋过户手续。2016年2月5日，涉案房屋所有权登记至丁然名下，2016年2月19日，涉案房屋国有土地使用权登记至丁然名下。2016年2月29日，丁然（甲方）与建行鼓楼支行（乙方）签订《南京市房地产抵押合同》，约定甲方向乙方借款75万元，借款期限自2016年2月19日至2036年2月19日止，甲方将涉案房屋抵押给乙方，作为乙方履行债务的担保等等。2016年2月25日，涉案房屋依法进行了抵押登记。2016年3月16日，周金荣（甲方）与丁然（乙方）签订《房屋交易资金托管业务协议书》，双方同意将房屋交易信贷资金支付至房屋结算资金托管账户，当信贷资金划转到指定的房易安房屋交易资金托管子账户时，甲、乙双方一致同意乙方向建行申请的借款款项发放到本协议项下以乙方名义建立的子账户，待本协议约定的资金划转条件满足后，划转至甲方账号等等。2016年5月12日，周金荣向丁然发送短信，内容为“丁然你好，按照我们双方2016年1月29日签订的南京市存量房买卖合同第四条第三款的约定‘乙方逾期支付房价款超过十天，且所欠应付到期房价款超过壹万元的，甲方有权解除本合同’，今天已经是2016年5月12日，超过合同约定的支付购房款时间12天，请你在3日内按照合同约定支付剩余购房款，过5月15日逾期不付，我将按照上述合同条款解除合同，并要求支付赔偿。”2016年5月19日，丁然申请的抵押借款发放至双方约定的资金托管账户。2016年5月20日，丁然向周金荣发送短信，内容为“周先生你好，我的75万元银行贷款已经下到指定监管账户，银行通知我需要你本人到银行签字确认才能转入你银行卡上，请你尽快去银行办理手续！我陪同你去。”周金荣收到该信息回复称“丁先生你好，鉴于我方已诉至法院，如法院判决解除，我方需要返还你方75万元首付款，麻烦尽快告知我一个你名下的银行账户，以便到时候还款给你方。”当日丁然回复短信息称“周先生你好，我的75万元银行贷款已经下到指定监管账户，银行通知我需要你本人到银行签字确认才能转入你银行卡上，请你尽快去银行办理手续（建宁路16号建行建宁路支行，电话8583×××2）！需要的话我随时陪同你一起去办理，再次通知你。”2016年5月20日，丁然通过银行转账方式将尾款2万元支付给周金荣。因周金荣不同意交付房屋，丁然于2016年6月16日自行打开涉案房屋门锁，并实际占有涉案房屋。因双方未能就争议问题协商一致，周金荣遂诉至一审法院，要求判如所请。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，周金荣作为出卖人的主要义务是协助买受人即丁然办理过户手续，并将房屋交付丁然；丁然的主要义务是向周金荣支付房款。关于周金荣主张解除双方之间的房屋买卖合同的诉讼请求。一审法院认为，双方约定的付款方式为首付款加贷款，丁然已经按照合同约定支付了首付款，并及时办理了贷款手续。贷款资金的发放虽然超过了双方约定的付款时间，但贷款资金何时发放并非丁然能够控制和决定。现贷款资金已发放，丁然已付清全部购房款，为维护交易的稳定性，双方之间的房屋买卖合同不宜解除。故周金荣该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于周金荣要求丁然支付赔偿金30800元的诉讼请求，因双方合同未解除，周金荣该项请求不符合合同约定，一审法院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回周金荣的诉讼请求。案件受理费18937元，减半收取9468.5元，由周金荣负担。二审期间，上诉人对原审查明的部分事实提出异议，认为其当时与被上诉人签订的《房屋交易资金托管业务协议书》时，该协议书是空白的，并没有日期，不是2016年3月所签。被上诉人一直也没有占有过房屋，房屋是先过户的，被上诉人用房产证打开了房屋，之后上诉人就报警了，把门锁砸死了。被上诉人对原审查明的事实没有异议，对上诉人主张的异议不予认可，认为《房屋交易资金托管业务协议书》就是2016年3月16日签订的，不存在上诉人所称的空白情况，2016年6月16日被上诉人将涉案房屋锁芯换掉后就实际占有了，但没有居住过，锁芯被堵住后又重新换了锁芯。本案二审期间，上诉人提交以下证据拟作为新证据：1.双方签订的承诺函复印件一份，证明在交易过程中，被上诉人主张自行办理贷款，导致交付房款超过了合同约定期限，未能如期履行合同义务，导致的风险应当由被上诉人承担，即承担合同解除的法律后果；2.2016年5月8日和2016年8月20日的物业费收据两张，证明被上诉人并未实际占有涉案房屋，涉案房屋实际仍由上诉人占有;3.自房产部门调取的《南京市存量房买卖合同》一份，证明被上诉人逾期未履行自己的义务。被上诉人对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性不予认可。对证据2的真实性没有异议，但认为该两张收据不能证明涉案房屋由上诉人实际占有，无法达到上诉人的证明目的。对证据3真实性无异议，请求法院依法处理。被上诉人提交以下证据拟作为新证据使用：1.2016年6月16日开锁记录单一张及2016年8月15日开锁收据一张，证明6月16日、8月15日被上诉人已将涉案房屋的门锁更换掉，被上诉人已经实际占有涉案房屋；2.建行建宁路支行2013年10月17日出具的《说明》一份及房易安子账户明细查询打印单一份，证明该子账户中已有75万元，上诉人可凭身份证将该款直接划入自己账户。上诉人对上述证据的质证意见为：对开锁记录单和开锁收据的真实性无法确认，即使被上诉人有换锁的记录，也无法证明被上诉人已经实际占有涉案房屋。上诉人通过报警、与锁匠联系等措施，已经排除了被上诉人对涉案房屋占有的可能性。对银行的说明和子账户明细单真实性无异议，但证明目的不予认可，该说明中并未表明75万元可以直接划走，仍然需要办理划款手续，即75万元售房人至今未占有，与要证明的划款的条件不符。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，上诉人与被上诉人就涉案房屋先后于2015年9月15日及2016年1月29日签订了两份《南京市存量房买卖合同》，两份合同中均约定付款方式为“现金+贷款”，虽然2016年1月29日的买卖合同中约定“乙方于2016年4月30日前支付甲方购房款”，但因贷款资金的发放时间并非被上诉人所能控制及决定，该约定时间与合同约定的付款方式即贷款到账的时间可能存在冲突,既然上诉人同意被上诉人以贷款方式支付房款,则被上诉人按正常流程被发放贷款均应视为被上诉人的履行符合合同约定。就房屋买卖合同的订立目的而言，卖房人的主要目的是为了获取房款，而从本案房屋买卖合同的履行过程来看，被上诉人为购买涉案房屋，已按约支付首付款并及时办理了贷款手续，现贷款已实际发放，上诉人已可以办理划款手续，且贷款的发放时间与合同约定的解除条件成就时间仅迟延几日，被上诉人亦已将尾款实际支付给上诉人，上诉人未能提供证据证明被上诉人在办理贷款的过程中存在故意拖延的情形，综合本案实际情况，考虑到维护交易的稳定性和公平性，原审对上诉人要求解除合同并要求被上诉人支付赔偿金的诉请不予支持并无不当。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，周金荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18937元，由上诉人周金荣负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  许云苏审判员  马 帅二〇一六年十二月八日书记员  汪海燕