湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第05460号
上诉人（原审被告）王文玲。
委托代理人袁如仲。
委托代理人彭豪。
被上诉人（原审原告）长沙朗景房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区浏阳河大道一段588号。
法定代表人钟虹，公司总经理。
委托代理人宋爱群，系该公司职员。
委托代理人姜玲，系该公司职员。
上诉人王文玲因与被上诉人长沙朗景房地产开发有限公司（以下简称朗景公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2014）芙民初字第3170号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，朗景公司为芙蓉区浏阳河大道一段588号“红橡华园”商品房项目的开发商。2011年12月30日，朗景公司与中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称建设银行）签订了合同编号为：4308000012012000046《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定朗景公司为购置芙蓉区浏阳河大道一段588号项目所属的住房而与建设银行发生借贷关系的全部债务人所欠建设银行的个人住房贷款（包括利息、手续费及实现债权与担保权发生的一切费用）提供连带责任保证。2013年5月21日，朗景公司与王文玲签订合同编号为：201108432601号《长沙市商品房买卖合同》及《红橡华园商品房买卖合同补充协议》，约定：1、朗景公司将芙蓉区浏阳河大道一段588号红橡华园第6栋2601号房屋出售给王文玲，建筑面积为360.86平方米，总价为4725678元；2、王文玲于合同签订之日向出卖人交付首期房款2725678元，余款2000000元以银行按揭方式支付；3、王文玲在获得按揭贷款后应按相关贷款合同的约定按期足额偿还贷款本息。在朗景公司为王文玲的按揭贷款提供了担保的情况下，因王文玲未及时足额偿还贷款本息，而导致贷款银行要求朗景公司承担担保责任或向朗景公司扣除贷款本息及相关费用时，王文玲应于朗景公司通知还款之日起十五内向朗景公司偿还全部相关款项，并按全部相关款项每日万分之八向朗景公司支付违约金。王文玲仍未能在上述约定时间内偿付朗景公司款项和违约金的，如房屋尚未办理产权转移登记手续的，朗景公司有权解除合同，并有权向王文玲收取总购房款20%的违约金，朗景公司不解除合同时，有权不向王文玲交房；朗景公司解除合同时，王文玲应当在朗景公司的通知送达之日起七日内配合朗景公司办理解除合同备案或产权转移预登记等手续或配合朗景公司办理回购该房屋的产权转移登记手续。合同签订后，王文玲向朗景公司支付了购房首付款2725678元，并在建设银行办理了个人住房贷款，贷款金额为2000000元，共支付朗景公司购房款4725678元，朗景公司依约将红橡华园第6栋2601号房屋交付王文玲使用。朗景公司与王文玲尚未办理该房的产权过户登记手续。自2014年5月15日起，石家庄市公安局桥西分局因王文玲涉嫌刑事犯罪，先后冻结了王文玲名下的部分财产及银行账户，其中包括红橡华园第6栋2601号房屋及建设银行还款账户。2014年7月7日，建设银行向王文玲发出《提前收回个人贷款本息通知书》，告知王文玲因其不能按时足额偿还贷款本息，要求王文玲于2014年7月30日前偿还个人住房贷款2000000元项下尚欠的全部贷款本金1954171.93元及至结清日止的全部利息，但王文玲此后未能偿还。2014年9月5日，朗景公司依照《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定为王文玲的贷款承担连带保证责任，向建设银行偿还贷款本金、利息、罚息共计1958803.74元。2014年12月4日，朗景公司向王文玲发出《催款通知书》，向王文玲追偿全部欠款并向其主张违约金。王文玲于12月5日收悉《催款通知书》后至今未偿还欠款，遂酿成本案纠纷。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。依照双方合同约定，王文玲在朗景公司向贷款银行承担连带保证责任后，应在收悉朗景公司的还款通知之日起十五日内向朗景公司偿还全部相关款项。王文玲虽因涉嫌刑事犯罪被公安机关羁押，且个人财产被冻结，但此种情形并非法定的造成合同当事人无法履约的不可抗力之情形，王文玲在被公安机关羁押后，仍可积极与朗景公司协商或通过其他途径履行合同约定的还款义务，但王文玲至今未能还款，其行为构成违约，应当承担违约责任。依照合同约定，在系争房屋尚未办理产权登记的情形下，朗景公司有权解除合同并向王文玲主张违约金。在庭审过程中，王文玲认为朗景公司主张的违约金的过高，原审法院认为双方约定违约金按总购房款20%计算，确实过分高于因违约行为给朗景公司造成的损失，故原审法院将王文玲应承担的违约金调整为：以朗景公司实际代偿金额1958803.74元的20%计算，为391760.75元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除朗景公司与王文玲之间的编号为：201108432601号《长沙市商品房买卖合同》及《红橡华园商品房买卖合同补充协议》；二、王文玲向朗景公司支付违约金391760.75元，此款限本判决生效之日起五日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13251元，由朗景公司负担6075元，由王文玲负担7176元。
上诉人王文玲不服一审判决，上诉称，一、一审法院程序违法。1、一审法院对本案进行审理的期限已经超过法律规定的六个月；2、一审法院在确定合议庭组成人员后三日内并未告知上诉人；3、一审合议庭组成人员开庭前后接受朗景公司的吃请，应当对本案主动申请回避；4、本案应当依法中止审理，因为王文玲是否有履行合同的能力有待刑事案件的终结方能知晓，但是一审法院对王文玲请求中止审理的申请并未同意；5、一审法院没有对王文玲提交的证据有无证明力和证明力大小进行判断，也未公开判断的理由和结果，甚至整个判决书都没有表述王文玲在庭审中提交过的证据。二、一审法院认定事实错误。1、一审法院并未对王文玲装修本案涉案房屋所花费的费用进行认定；2、王文玲无法履约的原因是其已经被公安机关羁押且个人财产已经被冻结；3、一审法院按照朗景公司为王文玲代付房款的20%来计算违约金没有依据；4、一审法院并未认定王文玲已经实际交付的房款金额。三、一审法院适用法律错误。1、一审法院应根据情势变更原则，依法变更合同履行条款；2、一审法院并未在本案中就王文玲遭受的损失以及已经支付的房款进行处理。综上，请求二审法院撤销原判，将本案发回重审。
被上诉人朗景公司答辩称，一、王文玲称一审法院开庭前后接受朗景公司的吃请系其没有根据的臆测；二、关于一审审理期限的问题，朗景公司与王文玲在一审审理过程中一并向一审法院提交了和解申请书，双方当事人庭外和解的时间不应计算在审理期限中；三、本案系王文玲与朗景公司之间的房屋买卖合同纠纷，与王文玲涉嫌的刑事犯罪无关，王文玲主张本案应该中止审理是没有法律依据的；四、一审法院遵循“不告不理”的原则，不对王文玲主张的“装修费用”、“经济损失”进行审理，也不适用“情势变更原则”是正确的；五、王文玲主张违约金过高，就应该承担举证责任，且一审法院按照公平原则，已经调低了违约金金额。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，一、关于本案是否应当中止审理的问题。本案系王文玲与朗景公司之间的房屋买卖合同纠纷，虽本案涉案房屋已因王文玲涉嫌刑事犯罪被公安机关查封冻结，但朗景公司在一审中的诉求为解除朗景公司与王文玲签订的商品房买卖合同，并由王文玲向朗景公司支付违约金，故本案的审结并非必须以另一案的审理结果为依据，因此本案并不存有《中华人民共和国民事诉讼法》中规定的中止诉讼情形。二、关于本案违约金的问题。在朗景公司向贷款银行承担连带保证责任后，王文玲未按其与朗景公司的合同约定，在收悉朗景公司的还款通知之日起十五日内向朗景公司偿还全部相关款项，已经构成违约，应承担违约责任，现王文玲认为其不应承担违约金，应视为对违约金的全面抗辩，本院认为，一审判决判处的违约金标准过高，应予以调整，结合本案的履约情况、王文玲的违约程度、朗景公司的实际损失等因素，将违约金调整为15万元为宜。三、关于本案一审程序问题，根据一审法院的案卷记载，一审法院在审理过程中并未存有严重违法以影响本案公正审理的情形，且王文玲亦未提交证据以证明一审审理程序有严重违法以影响本案公正审理之处，因此对王文玲关于本案程序问题的诉请不予支持。另，关于王文玲主张其已支付的房款以及装修费用的问题，因王文玲并未在本案一审审理过程中就其已支付的房款以及装修费用提出反诉，因此本案不宜一并审理，王文玲可另案主张权利。
综上，一审判决认定事实清楚，但判处不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2014）芙民初字第3170号民事判决第一项；
二、变更湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2014）芙民初字第3170号民事判决第二项为：王文玲于本判决生效之日起五日内向长沙朗景房地产开发有限公司支付违约金15万元；
三、驳回长沙朗景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本案一审受理费13251元，二审受理费13251元，共计26502元，由王文玲负担15000元，由长沙朗景房地产开发有限公司负担11502元。
本判决为终审判决。
审 判 长 詹支粮
代理审判员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一五年十二月二日
书 记 员 孙 娇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。