陕西省延安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民一终字第00821号
上诉人（原审被告、反诉原告）马伟峰，男，1976年4月27日出生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陕西宏远房地产股份有限公司。住所地：西安市雁塔区高新区沣惠南路华晶商务广场*座****室。
法定代表人卢德行，该公司经理。
委托代理人樊刚，陕西屹立律师事务所律师。
上诉人马伟峰因房屋租赁纠纷一案，不服延安市宝塔区人民法院（2014）宝民初字第00576号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人马伟峰以及被上诉人陕西宏远房地产股份有限公司的委托代理人樊刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审判决认定，原告陕西宏远房地产股份有限公司原名称为“延安宏远实业有限责任公司”，2008年7月，原告公司进行了变更登记，其中将公司名称变更为现在的“陕西宏远房地产股份有限公司”。2012年8月，原、被告就被告承租原告位于宝塔区兰家坪商业街B座商铺事宜进行了协商，约定原告将商铺交由被告承租，被告需支付75000元转让费用，其中5000元用于交纳前任承租人拖欠的水电费用等，后被告马伟峰委托李小诚缴纳了上述费用并着手装璜事宜。2012年11月20日，李小诚让高生国与原告签订了《宏远家园商铺租赁合同》，后被告马伟峰将合同变更到其名下，变理时仅变更了承租人的名字，其他包括签订时间在内均无变动。原、被告合同约定：承租面积为269平方米，商铺租赁费初始价格为每月26.4元／平方米，此后每一年递增一次，递增率为10%，第一次租金在合同签订之日一次性缴纳，第一次租金使用完毕前30日乙方交纳租金，第一次租金为85219.2元，租赁期限从2012年9月5日至2017年11月4日，其中原告赠送装修期两个月，该租期内不收租金和物业费用，赠送租期两个月，该期内免收租金。同时约定，被告未按如期交付租金的，每逾期一天，原告有权按被告实欠租金总额的1%加收滞纳金，并承担相当于六个月租金总款的违约金。合同签订后，被告委托李晓成于2013年4月16日给原告缴纳了2012年11月4日至2013年11月3日的部分租金50000元，此后再未支付租金，故原告诉至法院。
原审法院认为，原、被告签订的《宏远家园商铺租赁合同》是双方意思的真实表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。被告在承租原告商铺后应当按照约定支付租金，但被告在支付了50000元租金后再未按约支付租金，其行为已构成违约，原、被告就逾期支付租金约定了滞纳金和违约金，滞纳金和违约金同属于违约金范畴，所以原告要求被告支付租金和违约金的请求应予支持，但原、被告约定的违约金过高，应当予以调整，调整为按中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率从违约之日计算至实际付款之日，原、被告合同约定租赁期限从2012年9月5日至2017年11月4日，其中原告赠送装修期两个月和免租期两个月，该期间免收租金，所以租金的起算日期应为2013年1月5日。被告反诉要求解除租赁合同，原告表示同意，该请求本院予以准许；被告要求原告返还租金和押金的请求，因其无证据证明原告有应当给其退还租金的事由，事实上被告拖欠原告租金，故该请求不予支持；被告要求原告赔偿停电后其雇员工资和停业后日常水电费用等，并减免从2013年7月26日后租金的请求，原、被告合同约定如被告需增容水电需其自己办理相关手续并承担费用，而被告无证据证明原告需给其提供三项电，也无证据证明是原告剪断其三项电致其停业，而所以该请求不予支持；被告要求原告赔偿其装修费用的请求，经查，原告并无违约行为，所以该请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）陕西宏远房地产股份有限公司与被告（反诉原告）马伟峰签订的《宏远家园商铺租赁合同》；二、限被告（反诉原告）马伟峰于本判决生效后十日内将位于延安市宝塔区兰家坪商业街B座一层商铺腾空并返还给原告（反诉被告）陕西宏远房地产股份有限公司；三、限被告（反诉原告）马伟峰于本判决生效后十日内给原告（反诉被告）陕西宏远房地产股份有限公司支付租金［从2013年1月5日起至商铺返还之日止，2013年1月5日至2014年1月4日的租金为85219.2元（已支付50000元），2014年1月5日后的租金按每月7811.76元计算，未付租金最多计算128960.32元］；四、限被告（反诉原告）马伟峰于本判决生效后十日内给原告（反诉被告）陕西宏远房地产股份有限公司支付违约金（其中85219.2元从2012年11月20日计算至2013年4月16日，35219.2元从2013年4月16日计算至实际付款之日，93741.12元从2014年1月5日起计算至实际付款之日，按中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率计算，最多计算46870元违约金）；五、驳回被告（反诉原告）马伟峰的其他反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费3817元，原告已预交，减半收取1908.5元，由被告马伟峰负担；反诉费3511元，被告马伟峰已预交，由被告马伟峰负担。
宣判后，马伟峰不服，上诉至本院，其上诉理由为：一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人是与延安宏远实业有限责任公司签订的租赁合同，与被上诉人之间没有合同关系。上诉人与被上诉人之间未签订商铺转让合同，也没有约定由上诉人代为偿付前一承租人所欠的水电费，而一审法院认定上诉人前期交纳的费用属于转让费（其中包括前一任承租人拖欠的水电费）与事实不符。截止2013年4月为止，上诉人包括押金在内共计给被上诉人交纳了135000元，因此上诉人并不拖欠被上诉人的租赁费，而被上诉人于2013年7月26日被上诉人无故将上诉人承租房屋内所需的三项电线剪断，致使上诉人无法正常经营，造成严重损失，并且请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，由被上诉人退还上诉人多支付的租赁费和押金71086元，并支持上诉人的反诉请求。
经审理查明，一审判决认定的事实属实。另查明，2013元月份郭江平给上诉人方出具的证明中注明其收到李小诚交付的75000元，收款收据出具给了高生龙（原租赁合同的当事人）。高生龙与上诉人系合伙关系。延安宏丽物业服务有限公司为宏远小区提供物业服务。
本院认为，虽然上诉人在与延安宏远实业有限责任公司签订租赁合同时，该公司名称已经变更为陕西宏远房地产股份有限公司，但被上诉人作为该出租房屋的所有权人，其现在对于该合同的效力并无异议，因此该租赁合同具有法律效力，被上诉人有权向上诉人收取房租。而上诉人称其给被上诉人先后交纳了135000元的房租，经审理查明，被上诉人在2013年4月份出具的房租费收据中明确注明上诉人交纳的50000元是2012年11月至2013年11月期间的房租，至于上诉人在2012年11月交纳的75000元，因该收据被上诉人已经出具给了上诉人的合伙人高生龙，而上诉人未向法院提交该收据证明该75000元交纳的是第一年的房租费，因此上诉人的该上诉理由不能成立。而上诉人称被上诉人私自将其承租房屋内的三项用电剪断，给其造成损失，而上诉人所述断电的人是延安宏丽物业服务有限公司的工作人员，延安宏丽物业服务有限公司具有企业法人工商营业执照，具有独立法人资格，对外具有独立承担民事责任的主体资格，因此上诉人的反诉被告主体不适格，反诉请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5003元，全部由上诉人马伟峰承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯晓彬
审 判 员 刘彩虹
代理审判员 武 烨
二〇一五年三月十八日
书 记 员 樊 蓉