河北省廊坊经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）廊开民初字第519号
原告廊坊市经济技术开发区憩园新区业主委员会。
法定代表人刘朝，业主委员会主任。
委托代理人赵振华，河北张克峰律师事务所律师。
被告廊坊开发区正华物业服务有限公司。
法定代表人潘学辉，经理。
委托代理人贾春华，河北红杉律师事务所律师。
原告廊坊市经济技术开发区憩园新区业主委员会（以下简称业委会）与被告廊坊开发区正华物业服务有限公司（以下简称正华物业）物业合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告业委会法定代表人刘朝、委托代理人赵振华和被告正华物业委托代理人贾春华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，被告系原告小区的前期物业，原告于2008年3月11日成立，并在相关部门办理了备案。因被告的服务令小区业主不满意，原告于2013年10月4日以书面形式告知被告终止前期物业合同，被告于2013年10月6日书面通知原告同意终止物业合同，双方及原告新聘请的廊坊市晖熙物业服务有限公司（以下简称晖熙物业）于2013年10月18日进行了物业交接，但当日下午被告工作人员又闯进原告小区，并对物业设施进行打砸，占用物业用房，使新物业公司无法开展工作。故诉至法院，请求依法判令：1、被告退出廊坊市经济技术开发区憩园新区（以下简称憩园新区）的管理，搬出原告小区；2、被告向原告移交服务用房以及相关设施、资料，并向原告交接其他相关事项；3、诉讼费用由被告承担。
原告针对其主张向本院提交证据如下：证据一、业委会备案登记表一份，证明原告依法成立依法备案。
证据二、开发区憩园社区居委会证明一份及刘朝身份证复印件一份，证明刘朝的身份情况。
证据三、《通知》一份，证明原告以书面形式通知被告终止物业服务，进行交接。
证据四、被告2013年10月6日的回函一份，证明被告同意终止服务，商议交接时间。
证据五、原告于2013年10月11日给被告的函，证明定于2013年10月18日双方进行物业交接。
证据六、物业用房交接明细，证明在物业交接后被告拒不交接其他资料。
证据七、原告与廊坊市晖熙物业服务有限公司（以下简称晖熙物业）签订的《物业服务合同》一份，证明原告已与新的物业公司签订合同，并已生效。
证据八、憩园新区小区业主关于解除被告物业服务并更换物业服务公司的签字，证明原告的行为受到了小区业主的支持。
被告辩称，原告起诉事实不符，其诉讼请求不能成立。理由如下：1、原告诉讼主体不合格，起诉状盖了业委会的章，而该业委会是非法组织，因为《业主大会和业主委员会规则》第32条规定业主委员会委员是每届任期不超过5年。2、原告与被告根本就没有进行交接，甚至交接前的商洽都没有进行。3、原告擅自更换物业公司的决定违反了国家强制性规定，是无效的法律行为。4、被告至今依然服务于小区业主，小区秩序良好，被告的物业服务得到了小区多数业主的认可，原告的诉讼行为是部分人把持了业委会，以业主的名义起诉，据此人民法院应依法驳回原告诉讼请求。
被告针对其主张向本院提交证据如下：证据一、憩园新区物业管理合同，证明正华物业已按照合同履行义务。
证据二、业委会2013年10月11日的回函，证明正华物业已经强调交接必须具备合法性。
证据三、照片四张，证明交接是原告强行进行的。
证据四、《业主大会和业主委员会指导规则》一份，证明更换物业应由业主大会决定。
证据五、憩园新区业主调查统计表一份，证明有87人不同意更换小区物业。
被告申请证人张海山、王世玲、孙亚会、ＸＸＸ出庭作证，该四名证人均为正华物业职工。四名证人对2013年10月18日原、被告双方及晖熙物业公司交接现场情况进行了出庭作证。
经庭审质证及当事人当庭陈述，本院确认事实如下：被告正华物业系憩园新区的前期物业。廊坊开发区永华房地产开发有限公司（以下简称永华地产）和正华物业于2007年6月30日签订《憩园新区物业管理委托合同》，合同约定委托管理期限为2007年7月1日至2017年6月30日。原告于2008年4月18日成立，并在廊坊开发区住房保障和房产管理局办理了备案。2013年10月4日，原告以书面形式通知被告终止前期物业合同。被告于2013年10月6日书面通知原告同意终止物业合同，并要求原告在20日内与被告办理交接事宜。原告于2013年10月11日复函被告，内容为定于10月18日上午9点委派指定物业公司在新区物业楼进行物业管理公司更换交接。2013年10月18日原、被告及晖熙物业公司在交接过程中发生争议，未顺利完成交接。
另，业委会与晖熙物业签订了《憩园新区物业服务合同》，该合同于2013年10月11日成立并生效。关于晖熙物业的选聘及正华物业的解聘，憩园新区未召开业主大会，原告采取了业主签名确认的方式，共有148户普通住宅业主和17户别墅区业主的签字确认。憩园新区一共有260户普通住宅和42户别墅区住宅，普通住宅每户面积基本一致，别墅区住宅每户面积不等。别墅区有部分住宅尚未出售，仍属永华地产所有。
本院认为，依法成立并经当地房产管理局备案的业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会有权执行业主大会的决定事项，并依法履行职责。被告辩称原告诉讼主体不合格，认为原告成立程序违法，并且违反《业主大会和业主委员会规则》规定，任期已经超过五年。因被告未提供证据证明原告成立程序违法，并且原告已经在廊坊开发区住房保障和房产管理局备案，本院认定原告憩园新区业主委员会的主体资格合法有效。业主委员会是由小区业主选举，代表业主行使共同管理权的民间组织。根据《廊坊开发区憩园新区业主委员会章程》第10条规定，业委会每届任期4年，任期届满，没有提议或者提议人员不够全体业主的10%，则由上一届委员会成员继续连任。根据该章程规定，原告资格依然合法有效。
前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位与其选聘的物业服务企业之间签订的合同。根据《物业管理条例》规定，前期物业服务合同期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。根据我国法律规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中原告采用书面征求意见的形式对选聘晖熙物业进行了业主决议，根据该征求意见表，同意选聘晖熙物业的业主人数为165户，超过了小区总住户的一半。同时，鉴于小区常住户不足302户，该征求意见表达到了小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数同意的标准。因此，原告与晖熙物业于2013年10月11日签订的《憩园新区物业服务合同》有效，被告和永华地产之间签订的物业服务合同随之终止。原告据此请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料，本院对此予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《物业管理条例》第十二条、第十五条、第二十一条、第二十六条、第三十五条之规定判决如下：
一、被告廊坊开发区正华物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内退出憩园新区的管理；
二、被告廊坊开发区正华物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内向原告移交物业服务用房以及相关设施、资料，并向原告交接其他相关事项。
案件受理费100元由被告廊坊开发区正华物业服务有限公司承担，此款于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
审 判 长 孙海侠
审 判 员 王石磊
代理审判员 郝丽丽
二〇一四年三月十日
书 记 员 崔婷婷
附：法律法规
《中华人民共和国物权法》
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。