安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第01493号
上诉人（原审原告）：商红莹，女，1979年10月22日出生，汉族，合肥中建石材工业公司会计。
委托代理人：沈锋，安徽大森律师事务所律师。
委托代理人：苗利钢，安徽大森律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：袁立涛，男，1978年8月4日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人：史道聪，安徽皖正律师事务所律师。
上诉人商红莹、上诉人袁立涛因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省肥东县人民法院（2013）肥东民一初字第03134号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：2011年5月1日，出租方商红莹（合同甲方）与承租方袁立涛（合同乙方）签订一份《商铺租赁合同》。该合同约定甲方将其位于华东（国际）建材中心市场C区108幢21、23号两间商铺（建筑面积共131.56平方米）的使用权出租给乙方，租赁期限为5年2个月，自2011年5月1日至2016年6月30日止，其中2011年5月1日至2011年6月30日为商铺装修期，在此期间甲方不收租金。租金标准为自2011年5月1日至2013年6月30日为18元／平方／月。自2013年7月1日起在18元／平方／月基础上每一年度递增一次，第一年度递增25％，即：22.5元／平方／月；第二年度租金递增30％，即23.4元／平方／月；第三年度租金递增40％，即：25.2元／平方／月，共计租金173847元。扣除甲方给予乙方2个月（指2011年5月1日至2011年6月30日）的装修免租优惠，享受优惠后实际租金169081元。租金以先付后使用为原则。乙方应于合同签定之日起10日内向甲方首付第一年租金的50％，即14209元，剩余租金按每半年支付一次，并提前半个月支付下一阶段租金。逾期一个月，甲方有权取消本合同所有给予乙方的租金优惠措施。甲方授权委托市场管理单位安徽腾辉商业运营管理有限公司（以下简称腾辉公司）向乙方代收租金。若乙方拖欠租金及其他各项费用达两个月，甲方有权直接解除本合同，收回房屋使用权。若甲乙双方单方面违约，违约方按当年应交租金总额的50％支付违约金给守约方。商红莹、袁立涛分别在合同落款处甲方、乙方处签名。腾辉公司作为商铺管理方也在合同上加盖了印章。2012年11月14日，商红莹（合同甲方）与袁立涛（合同乙方）签订一份《商铺租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定甲方同意在原签订的《商铺租赁合同》基础上给予12个月的租金减免政策，即自2013年4月1日至2013年6月30日、自2014年4月1日至2014年6月30日、自2015年4月1日至2015年6月30日、自2016年4月1日至2016年6月30日为租金减免期，其中2012年7月1日至2016年6月30日租金支付方式为上半年交6个月，下半年交3个月。商红莹、袁立涛分别在补充协议落款处甲方、乙方签名。
袁立涛于2013年6月15日起即与商铺管理方腾辉公司协商解除租赁合同。2013年7月15日，袁立涛口头通知商红莹解除《商铺租赁合同》，商红莹同意自2013年9月18日解除合同。2013年9月18日，商红莹起诉至原审法院，请求判令：1、解除与袁立涛签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》；2、袁立涛支付其房租19536.66元（从2013年7月1日计算至2013年9月18日，包括2011年5月、6月及2013年4、5、6月租金）并自起诉之日按银行贷款利率支付利息至实际支付之日；3、袁立涛支付其违约金15984.54元；4、袁立涛赔偿其维修楼梯费用4680元；5、袁立涛承担本案诉讼费。
另查明：袁立涛交纳的房租及保证金均由腾辉公司代收。商红莹为修复楼梯垫付4680元。
原审法院经审理后认为：商红莹、袁立涛自订立《商铺租赁合同》及其《补充协议》后，袁立涛的租金已交至2013年6月30日。袁立涛因所承租的商铺经营效益不佳，其于2013年6月15日即向商铺管理方腾辉公司提出解除租赁合同，其拖欠租金并未超过双方合同约定的一个月时间，因此商红莹给予袁立涛的优惠措施不应取消，但商红莹用于修理楼梯的合理期间的租金应由袁立涛承担，该院酌定至2013年8月15日，即袁立涛应给付商红莹自2013年7月1日至2013年8月15日的租金为22.5元×131.56平米×1.5个月＝4440.15元。商红莹垫付的用于修复楼梯4680元费用应由袁立涛负担。商红莹提出解除合同，袁立涛表示同意，该院无异议。该院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除商红莹与袁立涛签订的《商铺租赁合同》及补充协议；二、袁立涛于判决生效后10日内支付商红莹租金4440.15元，修复楼梯费用4680元，计9120.15元；逾期不付，则按中国人民银行同期贷款利率计息，款清息止。三、驳回商红莹的其他诉讼请求。案件受理费850元，由商红莹负担400元，袁立涛负担450元。
商红莹上诉称：我与袁立涛签订的《商铺租赁合同》约定的合同期限为5年2个月，其中2011年5月和6月给予租金减免。袁立涛于2013年6月15日向商铺管理方腾辉公司提出协商解除商铺租赁合同，2013年7月15日又口头通知我解除商铺租赁合同，我同意自2013年9月18日解除合同。根据《商铺租赁合同》约定，租金以先付后用为原则。本案中袁立涛并未向我递交书面解除合同的通知，其于2013年7月15日口头向我提出解除合同，我也是在2013年9月18日与袁立涛协商一致解除合同。因袁立涛自2013年7月1日以后至今未付租金，我有权依据合同约定取消所有给予袁立涛的租金优惠措施。请求二审法院查清事实后，撤销原判第二项、第三项，改判袁立涛支付我租金19536.6元，并自起诉之日起按同期银行贷款利率计算至实际给付之日止给付相应的利息，并判令袁立涛支付我违约金15984.54元。
袁立涛答辩并上诉称：我向商红莹交纳的租金均是通过腾辉公司支付的，且解除合同时腾辉公司也参与了，故原审法院认定双方于2013年7月15日解除租赁合同正确。因双方于2013年7月15日对解除合同协商一致，我方不存在违约，不应承担违约责任。故商红莹的上诉请求应予驳回。另外，原审法院认定的修复楼梯所需时间过长，实际上该楼梯修复工作简单，只需两三天时间，而我向商红莹支付的租金已付至2013年6月30日，故我只需再向商红莹支付租金的期间为半个月，计1480.5元。故请求二审法院查清事实后，撤销原判第二项，改判我支付商红莹的租金为1480.5元。
商红莹辩称：2013年7月15日，我并没有同意与袁立涛协商一致解除商铺租赁合同。当袁立涛向我发出解除合同的意思表示后，我鉴于袁立涛长期违约，认为可以解除，但是合同中明确约定，若提前解除需提前60天，本案中我要求将租金计算至2013年9月18日，并没有多计算。袁立涛上诉要求改判只支付半个月租金理由不能成立，应予驳回。
经审理查明：商红莹在二审中向本院递交一份其与程千福签订的《商铺租赁合同》，该份合同载明：商铺租期自2013年10月1日至2015年9月30日，租金为20元／平方／月，出租方商红莹同意给予承租方程千福自2013年10月1日至2014年9月30日期间享受12个月的免租优惠。商红莹以此证明其主张的违约金只够弥补其实际损失。袁立涛质证，该份合同的签订时间为2013年9月19日，而商红莹向原审法院起诉时间为2013年9月18日，按照通常的交易习惯，租赁合同的双方在签订正式合同之前会有较长的协商时间，这恰恰能证明商红莹上诉主张其于2013年9月18日同意与我解除涉案租赁合同是不真实的。另外，我对商红莹在上述租赁合同中与案外人约定的租金及免租期的真实性也持有异议。
另查明：2011年5月1日至6月30日为涉案《商铺租赁合同》约定的装修免租期。袁立涛于2011年5月19日支付2011年7月1日至12月31日期间租金14207元，于2012年2月24日支付2012年1月1日至6月30日期间租金14207元，于2012年12月5日支付2012年7月1日至12月31日期间租金14207元，于2013年2月5日支付2013年1月1月至3月31日期间租金7103元。2013年4月1日至6月30日为涉案《补充协议》约定的免租期。2013年9月5日，袁立涛给商红莹发短信，短信内容为“墙已修复好了”。二审中，双方当事人对上述事实均予认可。
双方当事人二审争议焦点为涉案《商铺租赁合同》及《补充协议》的解除时间以及袁立涛在履行合同过程中是否存在违约行为。
双方当事人对原审法院认定的其他事实均不持异议，本院予以确认。
本院认为：商红莹就其所有的位于华东（国际）建材中心市场C区108幢21、23号两间商铺与袁立涛签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，商红莹通过商铺管理方腾辉公司履行交房义务，袁立涛也通过腾辉公司向商红莹支付租金至2013年6月30日。根据《商铺租赁合同》约定，租金自2013年7月1日起由18元／平方／月上调至22.5元／平方／月。袁立涛因承租的涉案商铺经营效益不好，于2013年6月15日即与腾辉公司协商解除涉案租赁合同，并于2013年7月15日口头通知商红莹解除涉案租赁合同，此时其拖欠租金并未超过合同约定的一个月时间，故商红莹已给于袁立涛5个月租金（指2011年5月、6月、2013年4月、5月、6月）的优惠措施不应取消，原审法院对此认定适当，本院予以维持。
关于涉案《商铺租赁合同》和《补充协议》的解除时间。商红莹主张自2013年9月18日解除，袁立涛主张自2013年7月15日解除。根据《商铺租赁合同》约定，在袁立涛拖欠租金达两个月的情况下，商红莹才有权直接解除合同，收回房屋使用权。袁立涛虽于2013年7月15日口头向商红莹提出解除涉案租赁合同，但其对何时腾空涉案房屋二审中并未举证证明，而且双方当事人二审中均认可袁立涛离开涉案房屋时并未与商红莹办理交接手续。袁立涛承租涉案房屋后，将房屋内原有户内楼梯拆除，并将二楼与其承租的其他业主的门面房打通。从商红莹原审提供的手机短信可反映出袁立涛已于2013年9月5日将“墙修复好了”，此时袁立涛虽未将涉案房屋的户内楼梯修复，但商红莹已可以接收涉案房屋，且商红莹单方行使合同解除权的条件也已成就，故本院认定此时应为涉案《商铺租赁合同》和《补充协议》的解除时间。商红莹上诉主张解除时间为2013年9月18日，因其于次日即与案外人另行签订《商铺租赁合同》，与正常的交易习惯相悖，本院不予采信。故袁立涛应向商红莹支付2013年7月1日至9月5日期间的租金6413.55元（22.5元／平方×131.56平方×2个月＋22.5元／平方×131.56平方÷30天×5天）。袁立涛上诉要求改判仅支付半个月租金1480.05元，理由不能成立，本院不予支持。
根据《商铺租赁合同》约定，租金以先付后用为原则。袁立涛应于合同签订之日起10日内向商红莹首付第一年租金的50％，剩余租金每半年支付一次，并提前半个月支付下一阶段租金。从二审查明的租金支付情况看，袁立涛先后四次向商红莹支付租金的时间均迟于合同约定的时间，显已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商铺租赁合同》约定，若甲乙双方单方面违约，违约方接当年应交租金总额的50％支付违约金给守约方。2013年1月至6月租金为18元／平方／月，7月至12月租金为22.5元／平方／月，袁立涛按合同约定应向商红莹支付的违约金为15984.54元［（18元／平方×131.56平方米×6个月＋22.5元／平方×131.56平方米×6个月）×50％］。因合同约定的违约金数额过高，袁立涛二审中也要求予以核减，考虑到商红莹在解除涉案租赁合同后不久即将涉案房屋转租他人的实际情况，本院酌情对违约金予以核减，袁立涛还应向商红莹支付违约金为7992.27元。
本案中，商红莹既主张了损失，又主张了违约金。因商红莹二审中虽向本院递交一份其与案外人程千福签订的《商铺租赁合同》用以证明其主张的违约金只够弥补其实际损失。因该证据不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定的二审程序中的新的证据，且袁立涛质证又持有异议，故本院对该证据的证明效力不予确认。因商红莹所举证据不能证明其损失的存在，本院已部分支持了其主张的违约金，故对商红莹主张的利息损失，本院不予支持。
综上，商红莹的上诉请求理由部分成立，本院予以支持。原审法院认定的其他事实正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、维持安徽省肥东县人民法院（2013）肥东民一初字第03134号民事判决的第一项，即“解除商红莹与袁立涛签订的《商铺租赁合同》及其《补充协议》”；
二、撤销安徽省肥东县人民法院（2013）肥东民一初字第03134号民事判决的第二项、第三项，即“袁立涛于判决生效之日起10日内支付商红莹租金4440.15元，修复楼梯费用4680元，计9120.15元，逾期不付，则按中国人民银行同期贷款利率计息，款清息止”、“驳回商红莹其他诉讼请求”；
三、袁立涛于本判决生效之日起10日内一次性支付商红莹租金6413.55元；
四、袁立涛于本判决生效之日起10日内一次性支付商红莹违约金7992.27元；
五、袁立涛于本判决生效之日起10日内一次性支付商红莹修复楼梯费用4680元。
六、驳回商红莹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费850元，由商红莹负担400元，由袁立涛负担450元。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 张 勇
审判员 马枫蔷
二〇一四年六月十日
书记员 李 颖
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。