广东省德庆县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1226民初180号
原告：黎汉英，曾用名黎灶，女，汉族，住广东省德庆县。
委托诉讼代理人：何荣江，曾用名何浪，男，汉族，住住广东省德庆县。
被告：德庆和煌酒店管理有限公司，住所地广东省德庆县。
法定代表人：梁成坚。
原告黎汉英与被告德庆和煌酒店管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎汉英的委托诉讼代理人何荣江，被告德庆和煌酒店管理有限公司的法定代表人梁成坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黎汉英向本院提出诉讼请求：1、判决认定原告与被告于2014年4月19日签订的关于原告向被告购买德庆县XXXX后背“金汇豪庭”住宅小区X栋XXXX房的“金汇豪庭认购书”及签订的《补充协议》为商品房买卖合同，合法有效。2、判令被告立即到不动产管理局办理房屋产权登记，将德庆县XXXX后背“金汇豪庭”住宅小区X栋XXXX房登记到原告名下。3、判决确认被告将德庆县XXXX后背“金汇豪庭”住宅小区X栋XXXX房钥匙交付给原告的行为属于交房行为。4、判令被告立即补办德庆县XXXX后背“金汇豪庭”住宅小区X栋XXXX房的交房手续给原告。5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年4月19日，被告与原告签订“金汇豪庭认购书”，由原告向被告购买位于德庆县XXXX后背“金汇豪庭”住宅小区X栋XXXX房，同日，原告交付了5万元定金给被告。该认购书明确了购买住房的位置、面积、金额、2014年4月29日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（因须委托被告办理房产登记，该合同原件全部存放在被告处），合同约定交房时间为2014年6月30日前。至2014年4月29日，原告已将全部购房款460549元付清给了被告，另外交付了1000元的办证综合费给被告。交房期限到期后，被告无法将房屋交付给原告。2014年10月29日，被告与原告签订《补充协议》，约定交房时间变更为2014年12月31日前，被告并支付了延期交房补偿金1000元给原告。但交房时间一再推迟，直至2016年11月份，被告才将该房屋的钥匙交付给原告，将房屋交付给原告使用。被告与原告签订的“金汇豪庭认购书”，明确了原告向被告购买位于德庆县XXXX后背“金汇豪庭”住宅小区X栋XXXX房，该认购书明确了购买住房的位置、面积、金额、交付标准，再加上2014年10月29日原告与被告签订的《补充协议》，明确了交房时间，上述认购书及《补充协议》具备了商品房买卖合同的主要条款，原告也已经将全部购房款460549元付清给了被告。因此，原告与被告于2014年4月19日签订的关于原告向被告购买德庆县XXXX后背“金汇豪庭”住宅小区X栋XXXX房的“金汇豪庭认购书”及签订的《补充协议》应认定为合法有效的商品房买卖合同。被告应立即将上述房产办理产权登记到原告名下。2016年11月份，被告将该房屋的钥匙交付给原告的行为应视为交付房屋的行为，法院应予以认定，同时应责令被告立即补办交房手续给原告。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请依法判决。
德庆和煌酒店管理有限公司辩称：我方对原告起诉的事实、理由和诉讼请求没有异议。
本院经审理认定事实如下：2014年4月19日，原告黎汉英与被告德庆和煌酒店管理有限公司签订了编号为XXXXXX号的《金汇豪庭认购书》，双方约定：1、原告认购被告坐落于肇庆市德庆县XXXX后背“金汇豪庭”住宅小区X栋XXXX房房屋，预售建筑面积为113.49平方米，预售套内建筑面积为94.41平方米，毛坯房，成交总价为460549元；2、付款方式及期限：为一次性付款，定金为50000.00元，须于签署本认购书时付清；第一期购房款为410549元，须于2014年5月5日前付清，同时签订《商品房买卖合同》并支付税费。双方同时约定：有关购买该房屋之税费、银行按揭手续费及其他相关费用，均按政府及银行最新规定标准交纳，认购方同意在出售方通知的期限内向出售方预付用于办理相关的预告登记、抵押登记、产权登记等手续的费用。双方同意签署《商品房买卖合同》、办理预告登记、银行按揭、产权登记等所产生的费用概由认购方承担。被告承诺赠送一年物业管理费给原告。原告按照约定于2014年4月19日向被告支付了定金50000元及于2014年4月29日支付了购房款共410549元，被告分别出具了收据给原告收执。2014年10月29日，原告（乙方）与被告（甲方）双方签订了补充协议，双方约定：甲乙双方于2014年4月29日签订了关于德庆县XXXX后背“金汇豪庭”住宅小区X栋XXXX房的房屋买卖的《广东省商品房买卖合同》，现双方经友好协商，达成以下补充协议：一甲乙双方一致同意将该合同正文第八条约定的房屋交付期限由“2014年6月30日前”变更为“2014年12月31日前”，其余事宜仍按该合同约定处理。二、甲方承诺代乙方支付三年的物业服务费。三、甲方并承诺支付乙方1000元整。2014年10月29日，原告收取了被告支付的金汇豪庭补偿现金1000元，同日，被告将“金汇豪庭”住宅小区X栋XXXX房的房屋钥匙交付了原告。后因被告经营不善，公司实际控制人失联后，发生严重债务危机导致公司处于歇业状态，债权人纷纷提起诉讼，多名债权人相继申请查封了被告开发的上述金汇豪庭商品房，被告因此未能按约定为原告办理房屋产权变更登记手续。
德庆和煌酒店管理有限公司为阿尔戈斯公馆（金汇豪庭）项目办理了广东省肇庆市商品房预售许可证（德预许字第2013002），有效期为2013年2月7日至2015年12月31日。
上述事实，有原告提供的身份证、国家企业信用信息公示系统信息、【金汇豪庭】认购书、补充协议、金汇豪庭补偿现金签领单、收据、银行POS机签购单和双方当事人陈述在案记录为凭，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。本案中，原、被告之间订立的商品房认购书及协议书，内容有定金支付、房屋地址、名称、面积、交房时间、付款方式等内容，应认定为商品房预售合同。双方订立的商品房认购书和补充协议，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性效力规定，应为有效合同，合同双方当事人应当按照合同约定履行义务。在履行合同过程中，被告因经营不善和公司实际控制人失联后，发生严重债务危机，其预售的商品房已被有关债权人申请查封，致使该商品房未能按时办理产权登记手续。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定精神，已交付全部或者大部分购房款消费者的居住权，优先于建设工程承包人的法定优先权，当然亦优先于设定的抵押权，更优先于其他普通债权人。因此，本案原告购买该商品房用于居住，属于购房消费者，且给付了全部购房款，被告亦已交付了钥匙给原告，视为已对该房屋占有和使用，其对该房屋居住使用权利，优先于其他债权人。原告请求确认黎汉英与德庆和煌酒店管理有限公司于2014年4月19日签订的关于黎汉英向德庆和煌酒店管理有限公司购买德庆县XXXX后背“金汇豪庭”住宅小区X栋XXXX房的“金汇豪庭认购书”及签订的《补充协议》为商品房买卖合同且合法有效的请求，理据充分，本院支持；原告请求被告协助办理产权登记手续的诉讼请求，理据充分，本院也予支持。至于原告请求判令钥匙交付给原告的行为属于交房行为和补办交房手续给原告的请求，因原告已经收取了房屋钥匙，应视为原告已经收楼，可以占用和使用，无需再重复对该行为进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第十一条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、黎汉英与德庆和煌酒店管理有限公司于2014年4月19日签订的关于黎汉英向德庆和煌酒店管理有限公司购买德庆县XXXX后背“金汇豪庭”住宅小区X栋XXXX房的“金汇豪庭认购书”及签订的《补充协议》为商品房买卖合同，合法有效；
二、德庆和煌酒店管理有限公司在判决发生法律效力之日起15日内协助黎汉英办理位于德庆县XXXX后背“金汇豪庭”住宅小区X栋XXXX房的不动产登记手续；
三、驳回黎汉英的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由德庆和煌酒店管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 朱 光
二〇一七年三月二十一日
书记员 潘旭怡