广东省怀集县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1224民初917号
原告陈二献，男，汉族，住广东省怀集县。公民身份号码×××1738。
委托代理人邓锷，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省怀集县怀城镇城中永安。
被告李笑冰，女，汉族，住广东省怀集县。公民身份号码×××5122。
被告卢志东，男，汉族，住广东省怀集县。公民身份号码×××2010。
委托代理人李笑冰，女，汉族，住广东省怀集县。公民身份号码×××5122。
被告李小玲，女，汉族，住广东省怀集县。公民身份号码×××0523。系怀集县怀城镇鼎鼎房地产中介行经营者。
委托代理人石循源，广东国政律师事务所律师。
第三人中国工商银行股份有限公司怀集支行。住所地怀集县。统一社会信用代码914412248956231018。
负责人蔡国华，该行行长。
委托代理人冯志财，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省怀集县。
委托代理人谢智勇，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省广宁县。
原告陈二献诉被告李笑冰、卢志东、李小玲和第三人中国工商银行股份有限公司怀集支行房屋买卖合同纠纷一案。本院于2016年6月6日受理后，依法由审判员梁桃嘉适用简易程序于2016年7月6日公开开庭进行了审理。原告陈二献的委托代理人邓锷，被告李笑冰、李小玲及其委托代理人石循源，第三人中国工商银行股份有限公司怀集支行的委托代理人冯志财、谢智勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈二献起诉称，2016年4月9日原告经被告李小玲介绍，告知其客户李笑冰有一套座落于怀集县汇城豪庭A2幢702号商品房出售，该套楼房房地产权属人属于李笑冰所有，经过原告与被告李小玲、李笑冰的友好协商，原告作为买方、被告李笑冰作为卖方、被告李小玲作为中介方，三方签订了一份《怀集县汇城豪庭A2幢702号房屋买卖合同》，原告按合同约定支付了定金50000元给被告李笑冰并立下收据，同时支付中介费3000元给被告李小玲并立下收据。在合同履行过程中，原告购买的楼房没法过户。2016年5月30日被告方迫于无奈，提供一份原来未提供的《房地产权档案详细资料》给原告，原告发现购买的楼房的权属人是卢志东，不是被告李笑冰，在原告再三追问下，被告方提供了一份《离婚协议书》。由此，证明上述买卖楼房的权属人卢志东与被告李笑冰原属夫妻关系，是他们的共同财产，但被告李笑冰和卢志东离婚时未对该房屋进行分割。所以，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和规定，涉案房产无法实现原告的购房目的，被告方应承担相应的法律责任。
在原告与被告签订合同前，被告李小玲作为房屋买卖合同的居间人，负有对房屋权属状况、订约人订约能力等事项的调查前如实报告义务。可是，被告方在该套楼房买卖签约时，始终隐瞒楼房权属实情，说为被告李笑冰所有，从而达到与原告签订合同的目的，收取费用，被告方的行为实属欺诈，使原告完全相信被告李笑冰个人对房产持有所有权（误解认为房产权属属于李笑冰个人所有），而与她们签订了合同，也是违背原告真实意思的情况下订立的，令到原告蒙受了极大的经济损失，原告的签约行为实属重大误解及受被告方的欺诈，作为居间人的被告李小玲负有不可推卸的责任，未尽到基本审查、注意义务，对于原告最终购房目的无法实现，存在过错。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条和第四百二十五条的规定，特向人民法院起诉，请求判令：1、撤销原告与被告李笑冰、李小玲于2016年4月9日签订的《怀集县汇城豪庭A2幢702号房屋买卖合同》；2、被告李笑冰返还定金人民币50000元给原告；3、被告李小玲对定金人民币50000元承担损害赔偿责任；4、被告李小玲返还房屋中介费人民币3000元给原告；5、诉讼费用由被告承担。
被告李笑冰答辩称，一、原告诉讼请求缺乏事实依据，不能成立。答辩人提供的房地产权档案详细资料证明此房产未被查封。由于答辩人收取的是定金，而现在是原告自己不愿继续购买，因此根据有关法律的规定，本案的定金依法不应当退还。如果是答辩人不卖，原告才有权请求退还定金。涉案房屋的所有权人登记是李笑冰、卢志东共同所有，答辩人和卢志东签订离婚协议前已商议好到办理过户手续时卢志东会配合答辩人签过户所要签的文件，并且该房屋均是答辩人在分期付款归还银行贷款。当时签定金收据时，答辩人已征得被告李小玲和原告陈二献认可，答辩人一人可以签定金收据的，卢志东可以在办理过户手续时签字。因此，答辩人完全可以依法处置该房屋，根本不存在原告所述的“答辩人不是该房屋的处分主体”。而且，在本案中答辩人不存在任何欺诈行为，因此不应当退还定金。二、原告应当按照定金罚则承担违约责任。原、被告双方在《合同书》中第四条第1款约定，原告应于签订本认购书7日内，即2016年5月30日前携带本认购收、定金收据并同时备妥购房所需资料办理购房手续。如原告在规定期限未能按要求办理购房手续的，视为原告违反本认购书约定，答辩人有权不予退还定金。答辩人认为《合同书》的上述约定属双方真实意思表示，合法有效，对签约双方具有法律约束力，双方均应依约履行。原告没有正当理由，未按合同约定的时限办理购房手续，其行为已构成违约，应当依法承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。由前所述，商品房买卖未能买卖原因不是双方对合同条款未能达成一致，也不是原告签订《合同书》时未知悉合同条款，而是由于原告单方面违约，拒绝在规定时间内购房手续，原告应当按照定金罚则承担相应的违约责任。综上所述，原告的诉讼请求无事实依据，无法律依据，其行为已构成违约，应当依法承担违约责任，并无权要求返还定金，请人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告李小玲答辩称，一、答辩人在本案中作为被告的诉讼主体不适格。本案是买卖合同纠纷，出卖人是李笑冰，买受人是陈二献，答辩人在本案中不是该房屋买卖合同的任何一方。陈二献与李笑冰之间是房屋买卖合同的法律关系，答辩人与陈二献、李笑冰之间是居间合同的法律关系。两者之间是两个截然不同的法律关系，因此，答辩人在本案中不应当作为被告，如果原告陈二献要告答辩人的话，应当另案起诉。二、《怀集县汇城豪庭A2幢702号房屋买卖合同》是三方的真实意表示，合法有效，不存在可撤销的三种情形，应当继续履行。合同法第五十四条规定了三种可撤销合同的情形，依据“谁主张谁举证”原则，原告陈二献须举证证明《怀集县汇城豪庭A2幢702号房屋买卖合同》属于可撤销的合同，否则陈二献请求撤销该合同缺乏事实和法律依据，应当自行承担“举证不能”的法律后果。陈二献与李笑冰签订涉案合同时，知道卢志东是李笑冰的前夫，并已经查看《离婚协议书》且愿意支付50000元定金给李笑冰，由此证实陈二献相信自己是完全能够实现其买下该套房产的目的。因此，本案涉案合同完全能够履行下去，完全没有必要撤销。三、原告请求答辩人对定金50000元承担损害赔偿责任，到底是什么赔偿责任？答辩人承担赔偿责任的事实和法律依据又是什么？因此，答辩人对此不应当承担任何赔偿责任。四、答辩人已经尽到了居间人的责任，不应当返还3000元报酬给原告。根据合同法第四百二十四条、条四百二十五条的规定，法律分配给居间人的义务实际上是一般人的注意义务及合理审查义务。该义务主要包括“不可故意隐瞒与订立合同有关的重要事实；不可故意提供虚假情况。在本案中，陈二献、李笑冰、李小玲三方共同签订的涉案合同第十二条：“甲方（即李笑冰）必须提供产权人双方以下资料和权属人本人签名：房地产权证、土地证、身份证、婚姻证明、户口簿、产权证明”。答辩人作为居间人已经核对了李笑冰所提交的上述证件的原件，并将其复印留档备查办理过户手续，陈二献也是知道的。三方签订合同当天，李笑冰说卢志东外出了没办法过来签名，叫陈二献等到4月13日再交定金，但是陈二献说“要去佛山上班，不等了，就当天交定金吧！”于是陈二献交了定金50000元给李笑冰，当天陈二献也亲自听到李笑冰与卢志东通电话才交付定金并签订合同的。因此，证实陈二献对于该房产的情况自开始交付定金并签订合同时已经全部知道。陈二献不愿继续履行合同的原因是无钱买下该套房产（见微信证据）。因此，答辩人已经完全尽到了居间人的义务，不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的事实。现原告要求撤销合同的责任不在答辩人一方，依法不应当返还3000元报酬给原告。综上，原告起诉答辩人作为被告在本案中不成立，涉案合同是三方的真实意思表示，不存在可撤销的情形，该合同应当继续履行下去；答辩人已经尽到了居间人的义务，原告无钱买下房产才是本案引发的原因。因此请求法院驳回原告对答辩人的起诉，或者驳回原告对答辩人的诉讼请求。
第三人中国工商银行股份有限公司怀集支行（以下简称工行怀集支行）述称，对原告、被告之间签订的房屋买卖合同无意见，现在涉案房屋的产权证在我行保管，只要债务人李笑冰还清在我行的房屋贷款，是可以把涉案房屋的产权证赎出来办理房屋转登记手续的。现在被告李笑冰在我行共有三笔贷款，这三笔贷款均与本案涉案房屋有关，直至目前为止，被告李笑冰尚欠我行贷款本金总额为262271.53元。无论法院如何判决，我行希望法院能维护我行的合法权益。
经审理查明，2016年4月9日原告陈二献（乙方）与被告李笑冰（甲方）、怀集县鼎鼎房地产中介行（丙方）三方，在被告李小玲经营的怀集县怀城镇鼎鼎房地产中介行签订了《怀集县汇城豪庭A2幢702号房屋买卖合同》，约定：一、甲方自愿将座落在怀集县汇城豪庭A2幢702号房出售给乙方……。三、甲乙双方议定付款方式如下：1、甲乙双方签订本合同后，乙方支付定金人民币50000元交付给甲方；2、第二期房款人民币280000元待2016年5月30日前付清……。四、4、甲方保证该房屋产权和房产权证、土地证合法、权属清楚，有效，若因甲方原因导致该房屋产权不能转名给乙方所产生的一切费用和法律责任由甲承担。五、甲方保证上述房屋没有产权纠纷和财产纠纷或其他权利限制，甲方若发生买卖前及过户期间就已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理和费用由甲方交付。……八、在未转名其间，双方按现合同信守所有约定，当甲、乙双方签订本合同后，甲、乙双方转名手续交由丙方办理，转名所有的费用由乙方支付，甲、乙双方必须无条件配合丙方办理转名手续，丙方是协助双方交易，甲乙双方如由于违约所产生的合同责任、经济和法律问题由甲乙双方协商处理，与丙方无关。九、乙方中介费为5000元，签订合同时交付中介费3000元给丙方，办好房产权证和土地证后交付2000元给丙方。十、本合同是上述房产交易的最终协议，过户时到权属登记机关所签订的协议只为申请房屋的所有权转移登记所用，双方具体权利义务以本合同为准。三方签订房屋买卖合同时，被告李笑冰提交了其本人身份证复印件以及与被告卢志东的离婚协议书给被告李小玲。原告陈二献于签订房屋买卖合同当天向被告李小玲交付了3000元中介费，向被告李笑冰交付了定金50000元。
涉案房屋是被告李笑冰和卢志东于2011年1月25日共同向怀集县富威堡房地产有限公司购买，于2011年5月23日向第三人中国工商银行股份有限公司怀集支行办理按揭手续，并且已办理了房产一般抵押登记手续。被告李笑冰与被告卢志东曾是夫妻关系，其二人已于2013年12月31日在怀集县民政局办理了离婚登记手续，但对涉案房屋没有进行分割。2016年3月被告李笑冰通过朋友将涉案房屋放到被告李小玲经营的怀集县怀城镇鼎鼎房地产中介行介绍出售，当时被告李笑冰仅向李小玲提交了其个人身份证复印件。被告李小玲在未查清涉案房屋权属的具体情况下，向原告陈二献介绍出售涉案房屋。原告陈二献实地查看过涉案房屋后，经过三方协商后确定购买该房屋，遂于2016年4月9日与被告李笑冰、李小玲签订了涉案房屋买卖合同。在合同履行过程中，原告陈二献得知涉案房屋并不是被告李笑冰个人所有，而是与被告卢志东共同共有。2016年5月2日，原告陈二献向被告李小玲通过微信沟通询问，涉案房屋的另一共有人卢志东是否在涉案房屋买卖合同上补签名，得到的答复是没有。由于涉案房屋另一共有人卢志东未在涉案房屋买卖合同上签名表示其同意出卖该房屋，原告认为依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，涉案房屋无法实现原告的购房目的，因此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，起诉撤销涉案房屋买卖合同并要求被告退还相关款项。
以上事实，有开庭笔录，收据2张、《怀集县汇城豪庭A2幢702号房屋买卖合同》、房地产权档案详细资料（2016年5月30日）、离婚协议书、离婚证、个体户机读档案登记资料、营业执照副本、房屋产权证、房地产权档案详细资料（2016年4月11日）、微信聊天记录等证据材料复印件在案予以佐证，以予证实。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为：1、李小玲在本案中应该作为被告还是应该作为第三人参加本案诉讼；2、原告陈二献与被告李笑冰、李小玲共同签订的《怀集县汇城豪庭A2幢702号房屋买卖合同》是否依法成立并生效的问题；3、原告陈二献请求撤销《怀集县汇城豪庭A2幢702号房屋买卖合同》是否有事实及法律依据的问题。
关于争议焦点1，原告陈二献及两被告李笑冰、李小玲三方所签订的《怀集县汇城豪庭A2幢702号房屋买卖合同》，实际上是包含了两个法律关系的混合合同，即房屋所有人李笑冰与房屋购买人陈二献之间的房屋买卖合同关系，房屋所有人李笑冰、房屋购买卖人陈二献与居间人李小玲之间的居间合同关系。由于三方签订的涉案合同包含了房屋买卖条款和居间合同条款，类似于主合同与从合同的关系。故此，居间人李小玲在本案中宜作为被告参与本案诉讼。
关于争议焦点2，一般买卖合同成立生效的要件有：一是合同主体要合法，即自然人、法人或者其他组织必须有与订立合同相适应的民事行为能力；二是行为人订立合同的意思表示真实；三是合同内容不违反法律和社会公共利益。本案中，原、被告均为完全民事行为能力人，原告陈二献愿意购买涉案房屋并向李笑冰交付了定金、李笑冰亦同意出售并收取了定金、李小玲希望收取居间介绍的费用，因此，涉案合同是三方当事人的真实意思表示。涉案合同在签订时虽未经房屋抵押权人工行怀集支行同意，但工行怀集支行应诉后表示对涉案合同无意见，即表示对该涉案合同的追认。因此，涉案合同内容不违反法律和社会公共利益。综上，涉案合同依法成立并生效。
关于争议焦点3，从审理查明可知，涉案房屋是由李笑冰和卢志东共同共有，并且涉案房屋在第三人工行怀集支行抵押中，房屋产权证亦由工行怀集支行保存。涉案合同中“卖方”只有李笑冰签名，而房屋的另一共人有卢志东没有在涉案房屋买卖合同上签名。且签订涉案房屋买卖合同时被告李笑冰未向原告陈二献和李小玲提供有房屋的产权证书或涉案房屋房地产权档案详细资料。虽然被告李笑冰和李小玲一直称其已向原告陈二献告知涉案房屋权属的真实信息，但从被告李笑冰及李小玲提交的证据材料，不能证明其已向原告陈二献如实告知涉案房屋的相关真实信息，其应承担举证不能的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同中显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”现原告陈二献请求撤销涉案合同符合法律的规定，对此，本院予以支持。根据《合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告李笑冰应向原告陈二献退还已收取的50000元定金。又根据《合同法》第四百二十五条第一款“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。”的规定，在合同的签订过程中被告李小玲作为居间人，没有向原告陈二献履行如实报告的义务，导致原告陈二献误认为涉案房屋为被告李笑冰个人所有而签订了涉案房屋买卖合同并交付了定金及中介费。因此，被告李小玲在促成涉案合同签订的过程中负有过错，原告陈二献请求撤销涉案合同及返还房屋中介费3000元符合法律规定，本院予以支持。
另外，原告要求被告李小玲对定金50000元承担损害赔偿责任的诉讼请求，由于原告未能提供证据证明被告李小玲作为合同居间人有隐瞒与订立合同有关的重要事实的故意，也没有证据证明其因此而产生经济损失。故此，原告请求该诉讼请求没有法律依据，本院对此不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十四条、五十八条、四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、撤销李笑冰、陈二献、李小玲三方于2016年4月9日签订的《怀集县汇城豪庭A2幢702号房屋买卖合同》；
二、限被告李笑冰在本判决发生法律效力之日起十日内退还定金人民币50000元给原告陈二献；
三、限被告李小玲在本判决发生法律效力之日起五日内退还中介费人民币3000元给原告陈二献；
四、驳回原告陈二献的其他诉讼请求。
本案受理费1125元，适用简易程序减半收取562.5元，由被告李笑冰负担530.7元，由被告李小玲负担31.8元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 梁桃嘉
二〇一六年八月四日
书记员 莫芷珊