北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初4493号原告郎丽，女，1982年1月5日出生。委托代理人孙之明，北京市庆之律师事务所律师。被告北京京师大房地产开发有限责任公司，住所地北京市海淀区中关村南大街一号友谊宾馆会议楼二层西部。法定代表人姜璐，董事长。委托代理人邹永霞，女，1976年8月2日出生，北京京师大房地产开发有限责任公司职员，住北京市昌平区。委托代理人李雪玉，北京市竞天律师事务所律师。原告郎丽诉被告北京京师大房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员徐澜涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告郎丽的委托代理人孙之明，被告北京京师大房地产开发有限责任公司（以下简称：京师大公司）的委托代理人邹永霞、李雪玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郎丽诉称：2009年11月23日，原告与被告签订《商品房预售合同》（以下简称：《合同》）约定，原告购买被告开发出售的位于北京市西城区XX大街甲XX号马甸南区XX公寓XX单元XX号房屋，房屋总价款123万元人民币。《合同》中还约定被告应自商品房交付起720日内取得房屋所有权证书，即应在2013年12月16日前办理完毕房屋所有权证书。上述协议签订后，原告如约支付全部房屋价款，被告于2011年12月27日向原告交付所购房屋，同日原告向被告交付代缴契税36917元。2013年12月19日，被告代原告交纳契税12305.56元。2014年2月18日，上述房屋产权证始办理完成。2015年9月，原告出售上述房屋时，由于房屋属于“未满两年”房屋，多交税款8万余元，另外，结合双方约定的被告逾期办证的违约责任及多交的契税，被告应当赔偿经济损失10万元。2015年11月2日，原告向被告所在地发送律师函，但被告签收后置之不理。现原告诉至法院，请求判令被告支付原告引起违约造成的经济损失费用10万元，本案诉讼费用由被告承担。被告京师大公司辩称：认可原告陈述双方签订《商品房预售合同》以及涉案房屋产权证明的办理时间，但不同意原告诉讼请求，理由如下：一、被告逾期办理产权登记责任在于原告。原告未根据合同相应条款约定及时向被告提交实测房屋面积的购房发票，原告在2013年12月16才提供给被告，被告才取得办理涉案房屋交纳契税所需的全部材料，2014年2月18日办理完毕了所有手续，被告未耽误原告办理产权证明的时间。二、原告主张的经济损失没有法律依据。原告主张10万元损失中有24611.44元的契税差价在2013年12月24日已退还给了原告；对于原告2015年出售涉案房屋交纳的税款是原告在销售房屋时应尽的纳税义务,且即便按照原告提交资料届满的时间办理完毕房产证，原告于2015年9月份出售房屋也未满两年。三、根据最高院的司法解释，在被告不能按期取得产权证书的情况下，被告需要承担也是按照银行贷款取得的利息，而不是原告主张的损失。经审理查明：2009年11月23日，京师大公司作为出卖人，郎丽作为买受人，双方签订《商品房预售合同》（合同编号：Y922907）。合同约定由买受人购买由出卖人开发的北京市西城区XX南村XX住宅、XX公寓、配套公建XX层XX单元XX（最终以公安行政管理部门审核的房号为准），预测建筑面积共59.25平方米，约定房屋价格一百二十三万一千一百元零八元。该合同第二十一条约定：“（一）初始登记；（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第二种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人或出卖人指定单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用捌佰元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）详见本合同附件十补充协议第九条约定”。同日，甲方京师大公司与乙方郎丽签订合同附件十《商品房预售合同补充协议》，其中第九条约定：“关于主合同第二十一条产权登记的补充说明：1、买受人需不可撤销的委托甲方或甲方指定的单位代为缴纳契税、住宅维修基金和房屋登记费等应由买受人承担的与办理该商品房产权有关的税费，出卖人有权按照自己的工作程序代为缴纳上述税费，如遇国家相关政策买受人应按实际应缴数额缴纳上述税费（具体数额以当时国家及北京市相关规定及文件为计算依据）。2、如因出卖人的责任导致买受人未能在该商品房交付之日起720内取得房屋所有权证书的，买受人有权选择：……（2）不退房，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之一的违约金至办理完毕商品房产权过户手续之日止。……”京师大公司分别于2009年12月7日及2010年9月25日向郎丽开具金额为251108元及金额为180000元的发票。2010年11月18日，京师大公司作为出卖人与买受人郎丽签订了《变更协议》，载明：“1、买受人购买了出卖人开发的‘吉第嘉园’6单元901号房屋，双方已于2009年11月23日签署了《商品房预售合同》。买受人于当日向出卖人支付该商品房总价款35%，计人民币肆拾叁万壹仟壹佰零捌元整（小写：￥431108元）的房款，剩余房款65%及人民币捌拾万元整（小写：￥800000元），由买受人申请银行贷款（或公积金）向出卖人付清。2、买受人现于今日向出卖人补交房款及人民币壹仟元证明，（小写：￥1000元）；剩余房款柒拾玖万玖仟元整，（小写：￥799000元），由买受人申请银行贷款（或公积金）向出卖人付清……”，京师大公司当日向郎丽开具上述1000元购房发票（发票号码：00718554）。2011年12月16日，京师大公司向郎丽代收涉案房屋契税36917元。2011年12月27日，京师大公司作为出卖人，郎丽作为买受人双方签订《房款结算补充协议》，约定：“买受人于2009年11月23日购买‘吉第嘉园’住宅项目6单元901房屋（以下称‘该商品房’），并与出卖人签订了编号为Y922907《北京市商品房预售合同》（以下称‘原合同’），房屋总价为1231108元。该商品房已竣工并由北京市房地产勘查测绘进行实际测绘。现双方就有关事项达成补充协议如下：1、该商品房屋原合同约定的建筑面积为59.25平方米，套内建制面积为44.57平方米，实际测绘后，该商品房的实际测绘面积为59.49平方米，套内建筑面积为44.55平方米，套内建筑面积比原合同建筑面积减少了0.02平方米，按照套内建筑面积计算，双方最终确认的商品房销售单价为每平方米27621.90元，该商品房需退552元，大写伍佰伍拾贰元整，房屋总价变更为大写壹佰贰拾叁万零伍佰伍拾陆元整。2、本补充协议一式肆份，出卖人贰份，买受人壹份，房屋管理部门壹份。自双方签字盖章之日起生效”。同日，郎丽与北京XX律师事务所签订《委托办理产权协议书》，约定郎丽委托北京XX律师事务所代为办理房屋所有权证。2013年12月16日，郎丽将票号为00718554、金额为1000元的发票交还京师大公司，同日，京师大公司向郎丽开具票面金额为448元的购房款发票。2013年12月19日，北京市地方税务局开具契税专用税收缴款书，载明契税金额为12305.56元。2013年12月28日，京师大公司以银行汇款方式向郎丽转款24611.44元，并注明“退契税”。2014年2月18日，郎丽取得北京市西城区XX外大街甲XX号楼XX层XX单元XX号房屋（即北京市西城区XX南村XX住宅、XX公寓、配套公建XX层XX单元XX）的房屋所有权证。现原告诉至法院，请求判令被告支付原告因被告违约造成的经济损失费用10万元，本案诉讼费用由被告承担。被告以其答辩意见不同意原告的诉讼请求。另查，一、庭审中，原告提交入住通知书证明其于2011年12月26日办理入住手续，并称其于2011年12月27日入住完毕；被告对该份证据真实性认可，但不认可其证明目的。同时，原告提交快递单及快件查询结果，证明原告于2014年11月2日向被告发送律师函，被告已经签收；被告认可收到上述律师函，但不认可原告提出请求故未予答复。二、庭审中，被告提交证明一份，落款处盖有北京XX律师事务所的印章，证明北京XX律师事务所作为代办机构，曾于2013年7月通知原告将与实测面积相符的发票交给该所，但原告本人及其爱人直到2013年12月方将发票交给该所，且其他住户普遍于2013年10月左右代办完毕权属转移登记；原告对该份证据不予认可。经询，原告庭审中说明其主张的10万元损失包括：1、因涉案房屋交纳契税及办理房屋产权证均“未满两年”，导致在2015年交易过程中多交纳的税款81000元；2、根据双方《商品房预售合同》补充协议约定，被告应承担迟延办理产权过户的违约责任；3、原告向被告交纳的多交纳的契税。上述事实，有当事人的陈述、《北京市商品房预售合同》及补充协议、入住通知书、房款结算补充协议、购房发票、信汇凭证、委托办理产权协议书、房屋所有权证、收据及银行凭条等相关证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方在上述《北京市商品房预售合同》及补充协议中约定如因被告原因导致原告未能在商品房交付之日起720日取得房屋所有权证书的，被告按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金至办理完毕商品房产权过户手续为止。双方均认可涉案房屋的交付时间为2011年12月27日，故原告应于2013年12月16日前取得涉案房屋的所有权证书，但原告取得涉案房屋产权证书的时间为2014年2月18日晚于双方约定房屋产权证的取得时间。被告以代办机构已于2013年7月已告知原告提交与实测面积相符的购房发票，但原告直至2013年12月16日才将原发票交回为由，认为原告未按时取得涉案房屋产权证明书并非被告原因，但被告提交的证据不足以证明于上述时间点告知原告，故被告该答辩意见本院不予采纳，被告应当按照合同约定承担违约责任，故被告应当按照合同向原告支付自2013年12月17日至2014年2月18日止的违约金。因双方最终确定的房屋价格为1230556元，故原告按照被告已交付上述房价款万分之一计算支付违约金为7752.57元。对于原告主张的涉案房屋在2015年9月交易时所缴纳的契税及房屋所有权证书取得“未满两年”，要求被告赔偿因此交纳的税费，原告该项主张无合同依据，也并非双方订立合同时双方能够预见的损失，原告亦未提交相应证据，故本院对原告该项请求不予支持；对于原告主张被告代收契税多收了24611.44元，被告已在2013年12月28日退还原告，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，北京京师大房地产开发有限责任公司支付郎丽违约金七千七百五十二元五角七分。二、驳回郎丽的其他诉讼请求。如果北京京师大房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千一百五十元，由郎丽承担一千零六十一元（已交纳）；由北京京师大房地产开发有限责任公司负担八十九元，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，视为自动放弃上诉权利。代理审判员  徐澜涛二〇一六年四月二十一日书 记 员  郭莹莹