广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第773号
上诉人（原审原告）：深圳市大地通物业管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区。
法定代表人：张朝亮，该公司董事长。
委托代理人：吴强，广东深长城律师事务所律师。
委托代理人：雷力，广东深长城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，住所地：广东省广州市。
上诉人深圳市大地通物业管理有限公司（以下简称大地通公司）因与被上诉人ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第1481号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明：一、2011年5月31日，大地通公司与ＸＸ签订《住宅房屋租赁合同》，约定，大地通公司将位于深圳市罗湖区太白路松泉公寓菜市场首层2#出租给ＸＸ作商业使用，建筑面积304平方米；租赁期限自2011年6月1日至2018年12月30日止，月租金总额人民币6080元；合同第三条约定，ＸＸ应于每月10日前向大地通公司交付租金。ＸＸ拖欠租金，应向大地通公司支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的5‰，ＸＸ拖人租金超过一个月的，大地通公司可解除本合同；合同第五条约定，租赁期间，大地通公司负责支付房产税、出租房屋所用土地的使用费、房屋租赁管理费、管理费人民币608元；ＸＸ负责支付出租房屋水电费、卫生费、垃圾处理费、房屋（大厦）管理费、电话费；合同第十二条约定，本合同终止后，ＸＸ应于终止后当日内迁离出租房屋。ＸＸ逾期不迁离及不返还出租房屋，且不在此房屋内居住的，大地通公司有权收回房屋，并向人民法院提起诉讼；合同还约定了其他权利义务关系。
二、上述《住宅房屋租赁合同》签订后，大地通公司将涉案房产交付ＸＸ使用，但ＸＸ自2013年6月开始未向大地通公司支付租金。2014年7月7日，经深圳市罗湖区公证处公证，大地通公司按ＸＸ的身份证地址即湖北省襄樊市樊城区人民路159号768号邮递《解除合同告知函》，该《解除合同告知函》内容如下：ＸＸ租户：大地通公司（以下简称“我司”）于2011年5月31日与贵租户签订《房屋租赁合同书》，将位于罗湖区太白路松泉公寓菜市场首层2号，面积304平方米的物业出租给予贵租户，用于商业用途。合同约定，贵租户应当于每月10日前交付当月租金，如拖欠租金超过一个月，我司可解除合同。但是，自2013年7月起，贵租户便开始无故拖欠租金，至今拖欠数额已达79129元。贵租户的行为已严重违反了双方合同的约定。综上，我司现依据合同第三条、第十一条约定及相关法律规定，以此书面函告方式正式通知贵司如下：一、自本函送达之日起，双方房屋租赁合同关系即告解除，合同剩余部分不再履行。二、本函送达之日，贵司应当迁离承租物业，将场地向我司返还。
ＸＸ在庭审中称未收取该《解除合同告知函》。
三、大地通公司为证明涉案房产权属情况，向原审法院提交落款日为深圳石化房地产有限公司，落款日为2002年12月20日的《关于将松泉公寓肉菜市场等资产移交给大地通公司经营管理的决定》，内容如下：公司各部门、大地通公司：根据国有企业改革精神，经公司研究决定，自2003年1月1日起将原公司所属资产罗湖区松泉公寓1栋1-2层商铺、宿合及松泉公寓15栋1层肉菜市场移交给大地通公司经营管理。今后凡涉及到上述资产的出租或其它业务，均由大地通公司对外签订或解除合同。原以我司名义就上述资产与他人签订的租赁合同，出租方的权利义务转移给大地通公司享受和承租。如因上述资产在经营管理过程中涉及到诉讼，由大地通公司以自己的名义独自起诉或应诉。
大地通公司经原审法院责令未向原审法院提交涉案房产的《房地产证》或产权资料清单。大地通公司在庭审中称，涉案房产是松泉公寓的开发商深圳石化房地产有限公司将松泉公寓的架空层改造而来的，没有房产证。大地通公司亦未向原审法院提交涉案房产改造的规划报建材料。
大地通公司一审诉讼请求为：1、确认大地通公司、ＸＸ间于2011年5月31日签订的《房屋租赁合同书》自2014年7月7日起终止，不再具有法律效力；2、ＸＸ向大地通公司返还租赁场地；3、ＸＸ向大地通公司支付拖欠租金人民币102884.84元及违约金人民币95760元；4、ＸＸ承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，我国《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的公共场所、公共设施，属于业主共有。本案，大地通公司确认涉案房产由小区架空层改建而来，没有《房地产证》，大地通公司亦未举证该改建取得相应规划、报建许可。由于小区架空层依上述《物权法》之规定属松泉公寓小区全体业主共有，该改建行为侵害了松泉公寓小区全体业主的合法权益，大地通公司或深圳石化房地产有限公司均不能合法享有涉案房产的所有权。鉴于大地通公司将架空层出租侵害松泉公寓小区全体业主共有权，原、ＸＸ签订《住宅房屋租赁合同》属于无效合同。无效合同自始无效，无需解除或撤销，因此，大地通公司以其于2014年7月7日向ＸＸ发出解除通知为由，主张《住宅房屋租赁合同》自2014年7月7日起终止，其诉讼请求原审法院不予支持。我国《合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。鉴于涉案房产是因《住宅房屋租赁合同》由大地通公司交付ＸＸ使用的，ＸＸ应将涉案房产交还大地通公司。因此，大地通公司要求ＸＸ返还涉案房产的诉讼请求，原审法院予以支持。鉴于小区架空层属松泉公寓小区全体业主共有，大地通公司对该架空层的使用、收益均不受法律保护，因此，大地通公司依据《住宅房屋租赁合同》该无效合同要求ＸＸ支付租金及违约金，原审法院不予支持。据此，《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国合同法》第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、ＸＸ应于本判决生效之日起十日内将位于深圳市罗湖区太白路松泉公寓菜市场首层2#房产交还大地通公司。二、驳回大地通公司的其他诉讼请求。本案受理费人民币4272元，由大地通公司承担人民币4172元，由ＸＸ承担人民币100元。
上诉人大地通公司不服原审判决，向原审法院提出上诉，请求：1、撤销一审判决第二项内容，并改判：（1）、确认大地通公司与ＸＸ2011年5月31日签订的《房屋租赁合同书》自2014年7月7日起终止；（2）、ＸＸ向大地通公司支付拖欠租金人民币l02884．84元及违约金人民币97560元；2、ＸＸ承担本案一审、二审全部案件费用。事实及理由：一、涉案《房屋租赁合同》合法有效；一审判决查明事实不清，适用法律有误，错误认定该合同无效。1、涉案房产建设手续齐全。涉案物业隶属由原深圳市大地房地产公司（后更名为深圳石化房地产有限公司，下称“石化房地产公司”）于1991年6月开工建设，1992年3月竣工完成的“太白路北单身公寓c段项目”。该项目不仅拥有完整的“工程申报批准文件及计划批准文件”、“建设许可证及建筑许可证”等许可文件，也履行了工程竣工验收、移交等法定程序。2、涉案房产并非全体业主共有，一审判决适用法律错误。如前所述，涉案房地产系石化房地产公司开发建设，报建手续齐全；位置不属于业主公共区域、功能性质均不属于业主共有；一审判决认定归属全体业主毫无法律依据。3、涉案房产不存在改建行为，也不存在侵害业主或其他第三人的情形。涉案房地产位于太白路北单身公寓一层，其规划、设计、施工及验收均确定为“市场”用途。同时，涉案房地产建成至今，一直作为肉菜市场经营使用，不存在改建或侵害第三人合法权益的情形。4、大地通公司系涉案物业的所有权人或经营权人，其对外签订的租赁合同合法有效。石化房地产公司在国企改制中，将包括涉案物业在内的资产整体移交大地通公司经营管理，由大地通公司行使包括对外租赁在内的经营权。据此，大地通公司有权就涉案物业向外出租，签订租赁合同。综上几点，大地通公司认为，涉案合同意思清楚、内容明确且不违反法律禁止性规定，依法具有效力。二、ＸＸ拖欠大地通公司租金事实清楚、证据充分，一审判决对此未予支持实属错误。综上所述，大地通公司恳请二审法院依法查明案件事实，支持大地通公司的全部上诉请求。
被上诉人ＸＸ二审未进行答辩。
经二审查明，原审查明的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。由于大地通公司未能提交涉案房产的权属证书或规划许可证明，大地通公司与ＸＸ签订的《住宅房屋租赁合同》应为无效合同，原审判决对合同效力认定正确，本院予以维持。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。大地通公司应将收取的租赁保证金6080元返还给ＸＸ，而ＸＸ应将涉案房产交还给大地通公司。至于ＸＸ是否需要向大地通公司支付占有使用费的问题，本院认为，涉案房产系大地通公司交给ＸＸ使用，返还房屋及支付占有使用费均系返还因涉案合同无效取得财产的方式，ＸＸ不能无偿使用涉案房产，应向合同的相对方大地通公司支付房屋使用费。而大地通公司对涉案房屋是否具有使用、收益的权利，不影响ＸＸ应向大地通公司支付占有使用费，即使大地通公司不是房屋权利人，涉案房产的权利人亦可再向大地通公司主张。故原审判决对房屋使用费不予支持错误，本院予以纠正。由于ＸＸ自2013年6月未再支付租金，应从2013年6月起参照租金的标准按6080元／月的标准向大地通公司支付房屋使用费至其实际交还涉案房产之日止。
综上，大地通公司的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实不清，适用法律错误，处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第1481号民事判决第一项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第1481号民事判决第二项；
三、ＸＸ应于本判决生效之日起十日内向大地通公司支付房屋使用费（按6080元／月的标准，从2013年6月起计算至本判决确定的ＸＸ返还涉案房屋之日止）；
四、大地通公司应于本判决生效之日起十天内向ＸＸ返还租赁保证金人民币6080元。
五、驳回大地通公司原审的其他诉讼请求。
本案一、二审案件受理费共人民币8581元，由上诉人大地通公司负担5148.6元，由ＸＸ负担3432.4元。
当事人如未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
助理 审 判员 王丹妮
二〇一五年六月三日
书记员（兼） 李全慧
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。