山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淄民再终字第14号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：李金玉，农民。
委托代理人：魏瑞滨，山东长城长律师事务所律师。
委托代理人：伊宝民。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：淄博世茂房地产开发有限公司。住所地：淄博高新技术产业开发区。
法定代表人：张海英，总经理。
委托代理人：鲍汝明，山东圣德律师事务所律师。
委托代理人：张伟，山东圣德律师事务所律师。
再审申请人李金玉因与被申请人淄博世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2012）淄民一终字第503号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于二O一五年一月十九日作出（2014）鲁民申字第627号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人李金玉的委托代理人魏瑞滨、伊宝民，被申请人世茂公司的委托代理人鲍汝明、张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告世茂公司向淄博高新技术产业开发区人民法院起诉称，2008年7月11日，我单位与被告李金玉签订《商品房买卖合同》，被告以按揭贷款的方式购买其开发的寿山棕榈泉1号楼13层3户，并向原告借款123884.00元支付首付款，被告在借条中承诺“今借到世茂公司现金123884.00元，用于支付购买世茂公司寿山棕榈泉1号楼13层3户的首付款，期限为2008年7月11日至2009年5月30日。到期一次性归还。如到期未还，该房产的所有权归原告所有”。该借条应属于双方签订的合同的“合同附件”。被告未按时还款，其行为已构成根本违约，应依“合同附件”的约定由原告保留该房屋的所有权。被告未向银行还贷，由原告承担还贷责任。请求法院判令解除双方签订的《房屋买卖合同》，并由被告承担诉讼费用。
被告李金玉辩称，原告诉求与事实不符，我已将从原告处所借的123884.00元予以归还，并已按商品房买卖合同约定完整履行了支付义务并没有任何违约行为。原告所提向银行还贷行为，我认为应当系基于担保责任而新产生的债权债务关系，同本案商品房买卖合同不属于同一法律关系，不应在本案中涉及。请求驳回原告的诉讼请求。
淄博高新技术产业开发区人民法院一审查明，2008年6月29日，原告与淄博焱淼消防工程有限公司（以下简称焱淼公司）签订消防工程施工合同一份，主要内容为：由焱淼公司为原告开发的棕榈泉1号楼、2号楼和1号、2号楼间地下车库的全部消防工程进行施工，对该工程的整体验收负全部责任；由焱淼公司委托人员购买二套原告开发的房地产，但在该消防工程未验收前，此房产不得以个人名义享有，这两套房子其中一套为1号楼1303号，面积为95.49㎡，单价为3130.00元／㎡，房款共计298884.00元以及违约责任等内容。2008年7月11日，被告与原告签订商品房买卖合同一份，该房屋的坐落位置、面积、单价、总房款等与原告和焱淼公司所签消防工程合同中所涉及的房屋一致。同日，被告与其丈夫伊宝民给原告出具担保书一份，主要内容是：李金玉、伊宝民同意以所购买的原告开发的1号楼1303号房屋和自己的其他资产给焱淼公司的消防工程施工合同作担保，若焱淼公司不按消防工程施工合同履行义务，被告李金玉及其丈夫伊宝民愿承担一切连带责任（担保期限2年），包括但不限于支付违约金、赔偿一切损失等责任，并同意原告无偿收回房屋。同样是签订以上房屋买卖合同的当日，被告李金玉和其丈夫伊宝民向原告借款123884.00元，并为此给原告出具借条一份，主要内容为：今借世茂公司现金123884.00元，用于支付购买世茂公司的寿山棕榈泉1号楼13层3户的首付款，借款期限为2008年7月11日至2009年5月30日，到期一次性归还，否则该房产的所有权归世茂公司所有。另查明，在焱淼公司履行上述消防工程施工合同过程中，存在着因延误工期致使消防工程至今未通过最后的验收和备案的违约行为。再查明，2008年8月12日，被告李金玉向焱淼公司交款123884.00元。
淄博高新技术产业开发区人民法院一审认为，本案的焦点问题有两个，一是被告有没有如期归还因其买房而向原告的借款123884.00元；二是原、被告双方在借条中关于“被告到期一次性归还借款，否则该房产的所有权归世茂公司所有”的约定能否成为原告请求解除双方签订的房屋买卖合同的成就条件。关于第一个焦点问题。该焦点问题涉及到法律意义上的债权转移，被告因购买原告开发的房屋，向原告借款作为首付款并出具借条，双方由此形成了债权债务的法律关系，如果如被告所述原告认可其向焱淼公司归还借款用来抵消其向原告所负的债务，那么首先从形式上讲应该有原告与焱淼消公司的债权转移合意，然后再通知被告将其向原告所借款项支付给焱淼公司，但被告并没有提供以上方面的有关证据；其次，关于被告提供的原告制作的付款明细单，该明细单上体现出房款594425.25元的字样，该字样本身无法证实原告事前通知被告将借款123884.00元支付给焱淼公司或者事后对被告的上述付款行为的追认，同时，原告亦当庭否认了上述被告想要通过该明细单证实的事实。综上，被告向焱淼公司支付123884.00元，既没有经过原告事前的通知，也没有经过原告事后的追认，其上述行为无法抵消其因借款而与原告方形成的债务，被告没有如期归还因其买房而向原告的借款123884.00元。关于第二个焦点问题。原、被告共同签订的商品房买卖合同和被告给原告出具的借条系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应遵守。双方签订的商品房买卖合同系双方约定被告通过向原告支付款项来取得房屋的所有权，在涉案房屋没有依法到有权机关登记到被告名下之前该房屋的所有权系约定归属，在签订上述房屋买卖合同的同日，被告向原告借款123884.00元用来支付购买上述房屋的首付款，被告为此给原告出具借条一张，该借条除了明确约定了借款数额、借款用途、还款时间等借款基本内容之外，被告及其丈夫伊宝民（共同借款人）还在借条中明确表示“被告到期一次性归还上述借款，否则该房产的所有权归世茂公司所有”，即借条不单单反映的是原、被告之间借贷法律关系的存在，同时再次通过附条件是否成就的方式对涉案房屋的所有权进行了约定，该借条与房屋买卖合同均对房屋所有权的归属进行约定系双方当事人在同一时间对同一事实的真实意思表示，二者系一脉相承的关系，具有法律上的关联性。结合被告为了给焱淼公司所施工的消防工程提供担保而向原告出具的担保书中（与涉案房屋买卖合同、借条均系同一日签订）亦明确表示，若焱淼公司在施工中存在违约行为等，被告自愿承担原告无偿收回房屋等责任，同样对涉案房屋的所有权的归属进行了约定，综上，原、被告双方所签订房屋买卖合同具备附条件解除的性质。关于被告所述借条中约定不还款情况下房屋归原告所有，是对该借款的一种担保，该不动产的担保不合法，应当属于无效担保的观点，因被告给原告出具借条的同日原、被告双方就涉案房屋签订的买卖合同，被告此时对该房屋还没有形成所有权和处分权，其不具备使用该房屋提供担保的前提条件，该约定并非对借款的一种担保，同时亦非被告所述的担保形式不合法、担保无效的情形。综上，被告没有如期归还原告的借款，同时其担保的焱淼公司在施工过程中有违约行为，在以上两种条件成就的情况下，被告均承诺涉案房屋的所有权归原告所有，因此，原告请求解除与被告签订的房屋买卖合同的主张符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决：解除原告世茂公司与被告李金玉于2008年7月11日签订的《商品房买卖合同》。案件受理费100.00元，由被告李金玉负担。
被告李金玉不服，向本院提起上诉称，上诉人在给被上诉人出具借条后，已按照被上诉人与焱淼公司达成的合意，将所有借款如数归还，被上诉人在（2011）新民初字第66号案中提交的付款明细中，明确表明被上诉人已将上诉人所购房屋的全部购房款作为工程款与焱淼公司进行对账处理。根据上诉人给被上诉人出具的借条内容，约定的是上诉人到期归还借款，否则该房产所有权归被上诉人所有，并未约定上诉人不按时还款双方可以解除房屋买卖合同关系，这是属于担保法规定的情形，是对借贷关系的担保，并非是房屋买卖合同的附条件，房屋买卖合同与借款合同应当是相互独立的，二者没有关联性。原审判决一方面认为上诉人所购房屋在购买时还没有形成所有权和处分权，不具备使用该房屋提供担保的前提条件，另一方面却又认为上诉人担保的焱淼公司存在违约行为，上诉人应当承担担保责任，相互矛盾。上诉人完全履行了房屋买卖合同，不存在解除合同的法定事由。请求二审法院驳回被上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人世茂公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由依法不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院二审经审理查明的事实与原审认定的事实一致。
上述事实，有商品房买卖合同、借条、按揭贷款合同、说明、扣款通知书、判决书、对账单、付款申请单、收款收据、借款借据、收据、存折、对账明细及双方当事人的当庭陈述等证据在卷为证。
本院二审认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，上诉人李金玉与被上诉人世茂公司于2008年7月11日签订的《商品房买卖合同》，以及上诉人李金玉及其丈夫伊宝民在同日为被上诉人世茂公司出具的借条和担保书，均系双方当事人的真实意思表示，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李金玉与世茂公司在签订《商品房买卖合同》的同日，李金玉及其丈夫伊宝民向世茂公司借款123884.00元用来支付购买涉案房屋的首付款，并为世茂公司出具了借条，该借条中除明确约定借款数额、借款用途、还款时间等内容外，还约定到期一次性归还上述借款，否则该房产的所有权归世茂公司所有。该借条的内容不仅反映了双方当事人之间借贷法律关系的存在，同时再次通过附条件的方式对涉案房屋的所有权进行了约定，因此，该借条与双方签定的《商品房买卖合同》具有法律上的关联性，借条中约定的条款实质是对双方签定的《商品房买卖合同》相关条款的补充，双方当事人应当按约定履行各自的义务。李金玉无证据证实其已按借条中的约定向世茂公司归还了借款，焱淼公司向李金玉出具的收据以及世茂公司与焱淼公司的付款明细单等证据亦不能证实世茂公司将涉案债权转让给了焱淼公司，且世茂公司亦不认可，故对上诉人李金玉已如期归还向被上诉人世茂公司的借款123884.00元的主张，本院不予支持。世茂公司作为涉案房屋的出卖方，据此请求解除与李金玉签订的《商品房买卖合同》的诉求，符合双方约定和法律规定，应予支持。在李金玉与世茂公司签订《商品房买卖合同》并为世茂公司出具借条的同日，李金玉为了给焱淼公司所施工的消防工程提供担保而又向世茂公司出具的担保书中也明确约定，若焱淼公司在施工中存在违约行为等，其自愿承担世茂公司无偿收回涉案房屋等责任，同样是对涉案房屋所有权的归属进行的约定。在世茂公司诉焱淼公司、伊宝民、李金玉、周字平、高忠芹建设工程施工合同纠纷一案中，本院作出的（2011）淄民一终字第618号民事判决及原审法院作出的（2011）新民初字第66号民事判决均认定焱淼公司存在违约行为，并判焱淼公司向世茂公司支付违约金268500.00元，伊宝民、李金玉、周字平、高忠芹对上述违约金承担连带清偿责任。因此，在焱淼公司在其所施工的消防工程中存有违约行为的情况下，世茂公司请求解除与李金玉签订的《商品房买卖合同》，亦符合双方约定和法律规定，应予以支持。综上，上诉人李金玉的上诉请求，证据不足，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人李金玉负担。
李金玉向山东省高级人民法院再审称，一、因再审申请人采用的是银行按揭的形式付款，当时借用被申请人123884.00元用于支付涉案房屋首付款，其余款项银行按揭贷款。签订贷款合同后，银行按揭贷款转账到被申请人的账户。再审申请人的所借首付款项直接由再审申请人交付焱淼公司充当被申请人支付焱淼公司的工程款，其按要求已将所借款项支付给了焱淼公司。二、关于本案所涉借条，原审认为系该房屋买卖合同的附件，该房屋买卖合同是附解除条件的合同是错误的，该借条并非系购房合同的附属合同。另外，原审以再审申请人在担保法律关系中应承担的担保责任事实来认定解除房屋买卖合同，显然是毫无事实根据的。三、原审判决适用法律错误。
被申请人世茂公司辩称，一、原审认定再审申请人未按约定向答辩人归还借款的事实是正确的。第一、借款合同双方是再审申请人与答辩人，双方是基于房屋买卖合同产生的借款。第二、再审申请人所提交的工程款明细单，仅是对房屋价款的记载，并不是支付工程款的数额。第三、答辩人、再审申请人及焱淼公司没有债权转让的任何表示。二、原审认定本案借条是涉案房屋的所有权进行的附条件的约定是正确的。涉案房屋的归属是答辩人的。三、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。
再审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院再审认为，本案争议的焦点为被申请人世茂公司请求解除与再审申请人李金玉签订的《商品房买卖合同》有无事实及法律依据。本案中，被申请人请求解除该房屋买卖合同的主要依据是再审申请人书写的借条中有关房屋所有权的约定。虽然双方在借条中未直接约定该借条是购房合同的附件，亦未明确约定到期不能还款为解除购房合同的条件，但该借条明确载明了借款到期后一次性归还，否则该房产所有权归被申请人所有。因此，从内容上看，该借条实质系双方针对上述房屋买卖合同所附加的条件，即按期归还借款是再审申请人取得房屋所有权的必要条件，原审据此认定借条与房屋买卖合同均是双方当事人对房屋所有权归属的约定，系双方当事人在同一时间、对同一事件的真实意思表示，故借条可视为是双方对房屋买卖合同附条件的约定，该认定符合事实及常理。对于本案所涉借款，再审申请人李金玉虽主张已按照被申请人与焱淼公司的约定直接交付于焱淼公司充当了被申请人支付该公司的工程款，并以（2011）新民初字第66号案中的付款明细单证实其已将首付款支付给了被申请人，鉴于被申请人不予认可，且该工程款系被申请人给焱淼公司的工程款明细单，故无法将该付款明细单与本案借款是否支付相联系，更无法认定再审申请人已通过焱淼公司向被申请人支付了本案所涉借款。再审申请人亦无证据证实被申请人与焱淼公司达成任何形式的协议同意再审申请人向焱淼公司支付款项用来抵消其向被申请人所借的款项，故再审申请人未按约定向被申请人归还借款的行为已构成违约，再审申请人的再审理由，不能成立，依法不予支持。原审判令解除双方之间的房屋买卖合同符合本案事实及法律规定，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2012）淄民一终字第503号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐立平
审 判 员 毕作珍
代理审判员 周 伟
二〇一五年五月十一日
书 记 员 刘 杰