陕西省某市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榆民初字第02336号
原告薛某。
委托代理人贺某。
被告艾某。
委托代理人戴某。
原告薛某与被告艾某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月28日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭于2014年6月10日公开开庭进行审理，原告薛某的委托代理人贺某，被告艾某及其委托代理人戴某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告薛某诉称：2011年8月20日，原、被告就被告转让其位于某市开发区公园时光26号楼2单元403号房屋签订了房屋转让合同。该房产由某市联慧房地产开发有限责任公司开发，约定交房日期为2012年12月31日。合同约定被告负责过户手续及费用。但时至今日，该房屋无法交付，给原告造成了严重的损失。由于合同标的房地产公司未取得相应的商品房预售证书，且该房产建设项目手续存在严重问题，导致开发商至今无法完成基础建设工程。原告认为经过合理宽限期后，被告至今无法交付合同标的房屋，原告有权解除合同，并要求被告承担因其违约给原告造成的损害赔偿金。为此，原告为维护自身合法权益依法提起诉讼，请求：1、确认原、被告于2011年8月20日签订的房屋转让合同有效；2、判令原、被告解除房屋转让合同；3、判令被告返还合同转让价款413538元并承担违约赔偿金194000元，合计607538元；4、由被告承担本案的诉讼费用。
原告薛某向本院提供了以下证据：
1、商品房认购书一份，证明认购书所约定的房产的开发商至今没有取得商品房预售许可证，买受人张某已实际履行了交款义务，合同约定交房期限为2012年12月31日的事实，应当认定该合同为无效合同，该房屋的所有权并未进行转移。
2、房屋转让合同一份，证明被告艾某将商品房认购书中约定的26号楼2单元403号房屋转让给原告的事实，因被告未取得所有权和处分权，致使该房屋所有权无法转移，原被告合同目的无法达到。
3、收据一支，证明原告通过某地产营销代理有限责任公司从被告处购买该房屋并已通过中介公司支付了购房款及中介费5000元的事实。
被告艾某辩称：被告向原告转让的房屋客观存在，开发商已将该房屋建至13层，本案争议的403号房屋已经客观存在，所以原告在诉状中说，开发商至今无法完成基础建设工程是错误的。国家没有认定被告向原告转让的房屋不能交付、不能办理房产证。关于原被告双方签订的房屋转让合同，被告没有任何违约情形，故合同不能解除，被告不予退还原告购房款。
被告艾某向本院提供了以下证据：
1、房屋转让合同一份，用以证明该房屋转让合同有效，被告已完全履行合同义务，不存在违约情形的事实，因此该合同不能解除。
2、房屋转让文件复印件一份，用以证明本案争议的房屋是被告从张某手中购得，然后由被告转让给原告的事实，该房屋的转让具有承继性。
经庭审质证，被告对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为合同具有相对性，开发商与买房人张某没有解除、终止该合同，该合同也没有依法经诉讼确认无效，所以原告主张该合同无效是不正确的。对证据2的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为原告提交的第一份证据和第二份证据中明确交房义务属于开发商而非本案被告，该房在办理产权证书前，所有权属于开发商，既然开发商未交付该房，则被告不存在违约交房的问题。对证据3的真实性、合法性、关联性均无异议。
原告对被告提供的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，证明目的有异议，认为该合同虽然在形式上是双方的真实意思表示，但因被告是从他人受让房产，且该房产自开发商与买受人签订商品房认购书起，所有权未转移，被告未取得所有权，所以原告有权要求解除该合同。对证据2的真实性无异议，证明目的有异议，认为该组证据与本案没有关联性。
本院对经庭审质证的证据作如下认证：原告提供的证据1，被告对真实性、合法性无异议，关联性有异议，经审查，该证据为本案所涉房屋的房产开发商与被告的转让方张某签订的商品房认购书，本院对其真实性予以采信；原告提供的证据2，被告对真实性、合法性无异议，关联性有异议，经审查，该证据能够证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系的事实，合同约定双方权利、义务等的事实，与本案具有关联性，对本案具有证明力，依法予以采信；原告提供的证据3，被告无异议，能够证明原告通过某地产营销代理有限责任公司从被告处购买本案所涉房屋，并已通过该公司支付了购房款414538元及中介费5000元的事实，与本案具有关联性，对本案具有证明力，依法予以采信。被告提供的证据1，原告对真实性无异议，证明目的有异议，该证据与原告提供的证据2为同一证据，能够证明原被告双方存在买卖合同关系的事实，依法予以采信；被告提供的证据2，原告对真实性无异议，证明目的有异议，经审查，该证据为本案所涉房屋的原买受人与被告妻子贺某签订的房屋转让文件，本院对其真实性予以采信。
本院根据当事人的陈述、庭审的举证、质证及本院认证，查明以下事实：2011年8月20日，原告薛某与被告艾某签订房屋转让合同，约定：被告艾某将位于某市开发区公园时光26号楼2单元403号房屋转让给原告薛某，房屋面积为128.81㎡，房屋总价为753538元，乙方应在签订房屋转让合同时，支付甲方定金1万元，于2011年8月20日支付被告403538元，甲乙双方合同签订后，双方如有反悔，按定金双倍赔偿，并约定被告艾某负责过户手续及费用。另查明，本案所涉房屋原出卖人为某市联慧房地产开发有限责任公司，2011年1月12日，某市联慧房地产开发有限责任公司与张某签订商品房认购书，约定该公司将位于某市开发区公园时光26号楼2单元403号的本案所涉房屋出卖给案外人张某，房屋面积为128.81㎡，房屋总价为495813元，张某交纳购房定金155813元，其余房款34万元办理银行按揭。后于2011年7月26日，张某将该房屋出卖给被告方，又于2011年8月20日，被告方将该房屋出卖给原告薛某。现该房屋尚在建设过程中，房屋产权手续均未办理，被告未向原告履行交房义务。原告认为被告没有按照合同约定履行义务，向法院提起诉讼，提出前述诉讼请求。
本院认为，原告薛某与被告艾某签订的房屋转让合同，虽系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……。”及《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，因本案所涉房屋原出卖人现尚在修建过程中，该房屋未依法登记领取权属证书，原、被告签订的合同内容违反法律的强制性规定，应为无效合同，故原告请求确认房屋转让合同有效的诉讼请求，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本案中，原、被告签订合同后，原告按照合同约定向被告交纳购房款413538元，原、被告签订的合同自始无效，被告应依法将购房款予以返还，故本案中被告抗辩不予返还原告购房款的理由，本院不予采纳，原告请求被告返还购房款413538元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。原告薛某提出由被告艾某支付违约赔偿金的主张，因其在签订合同中未尽到注意义务，具有一定的过错，且无事实依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条之规定，判决如下：
1、原告薛某与被告艾某签订的房屋转让合同无效。
二、本判决生效后五日内，由被告艾某向原告薛某返还购房款413538元。
三、驳回原告薛某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费9870元，由原告薛某负担3150元，由被告艾某负担6720元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上述于某市中级人民法院。
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审 判 长 葛美云
审 判 员 李长鹏
人民陪审员 常四娃
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 胡晓鹏