广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）肇四法民初字第1171号
原告：黄志坚，男，1969年8月3日出生。
委托代理人：李志文，基层法律工作者。
被告：陈观水，男，1965年9月27日出生。
被告：李玉棉，女，1968年7月22日出生。
委托代理人：朱浩磊，基层法律工作者。
原告黄志坚诉被告陈观水、李玉棉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年7月23日立案受理后，由于原、被告对讼争房屋的价值不能达成共识，本院依法委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司进行价格鉴定，同时中止了本案诉讼。中止情形消失后，本院依法恢复诉讼，并组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告黄志坚及其委托代理人李志文、被告陈观水、李玉棉的委托代理人朱浩磊及被告陈观水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄志坚诉称：2010年5月1日原告与两被告签订《房地产买卖合同》由原告购买了两被告位于四会市城中区沙尾一路十七巷六座42号（五楼），总房价为280000元，原告支付145200元给第一被告，余款134800元（被告方在农业银行未支付完毕的按揭款）由原告代付。从2010年5月份开始由原告代为支付被告方的银行按揭。原告购买该房屋后被告即时把房屋交付给原告，原告即时对房屋实施了装修，由于房屋面积较大我把该房屋设计成了三套独立的住房。被告就和原告讲“老表我很多时都会出城区办事请留一套给我，我到时支付占用金给你，使用一年后返还给你”，由于原、被告是远房亲戚关系加上是好朋友，原告答应了被告的请求，把其中一套约50米²的套间于2010年6月1日给了被告居住，谁知道双方约定的一年期到达后原告要求被告归还所占用的50米²房屋时，被告却以种种理由拒不归还，现原告要求被告立即把所占用50米²房屋归还原告并立即为原告办理房屋过户手续。原告认为被告的行为违反了双方的合同约定，请贵院根据《中华人民共和国物权法》第15条、34条及《中华人民共和国民法通则》第55条、第111条规定，判令：1、确认双方签订的《房地产买卖合同》为有效合同；2、被告立即为原告办理房屋过户手续及把所占有的房屋部份归还原告；3、由被告负担本案诉讼费用。
被告陈观水、李玉棉共同答辩称：一、被告与原告于2010年5月1日签订《房地产买卖合同》事出有因，且该《房地产买卖合同》是被告在受胁迫的情况下签订的，其并非被告真实的意思表示。故依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，依法应予撤销。2009年底至2010年2月期间，因原告与被告合伙经营柑桔生意亏损。按照其亏损额，被告应承担约90000元的费用（此费用尚未对数），故原告经常带人到被告家中催讨。因被告无力偿还，原告提出以被告所有的位于四会市城中区沙尾一路十七巷六座42号（五楼）的房屋进行出租，并以租金来偿还上述合伙亏损约90000元的债务。被告当时不同意，但原告却称“如果不同意，你就现在还钱。否则，斩死你”。在此情况下，被告找到原告的父亲（因原、被告双有亲戚关系）商量，后在原告父亲及中间人的协调下，被告才同意将该房屋的一部分进行出租（但被告仍保留部分居住），租金用于偿还经营柑桔的亏损款。之后，原告又以收取租金太慢为由要求被告将该房屋卖给他，被告不同意，原告多次带人到被告家中闹事，并强行进住该房屋。无奈之下，被告为顾及自身及家人的安危，于2010年5月1日在被迫的情况下签订了该《房地产买卖合同》。显然，签订该《房地产买卖合同》的行为并非原告真实的意思表示。鉴于此，被告恳请法庭在查明事实的基础上依法予以撤销。二、原告诉称其已支付了145200元给被告，是毫无事实及法律依据。自该《房地产买卖合同》签订至今，原告仅于2010年5月16日以汇款的方式向被告支付了49900元，尚有93000元未付。期间，被告曾多次要求原告支付93000元，但一直遭到原告拒绝。为此，被告曾在2011年期间多次要求解除该《房地产买卖合同》，并要求原告搬出该房屋，但原告却未做任何表示。鉴于原告的上述违约行为，被告恳请法庭依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，依法解除该《房地产买卖合同》。三、原告诉请被告归还50平方米房屋的行为纯属无理取闹，且毫无法律依据，故请法庭依法驳回其诉求。首先、如上所述，该《房地产买卖合同》是被告在受肋迫的情况下所签订，其依法应予撤销。况且在合同签订后，被告曾多次催促原告付清余款，但原告在合理期内也未履行。其次、由于本案所争议的房屋系不动产，而根据相关法律的规定，不动产的交付是以登记为准。时至今日，该房屋仍登记在被告的名下，且被告还在供楼还贷。显然，原告诉请被告归还50平方米房屋的行为是毫无事实及法律依据的。至于原告诉称“被告已将该房屋交付给原告”的说法则更属无稽之谈。事实上，被告自购卖该房屋至今，一直居住于此。此情况可从诉辩双方提交的《水电交费卡》及有线电视用户等材料均可证实。显然，原告是将收取租金及强行占用被告房屋的行为视作“交付”。鉴于上述情况，被告恳请法庭依法驳回原告诉此项诉求。四、原告诉称其对该房屋进行了装修，并设计成三套房，被告认为此说法毫无事实依据。首先、该房屋是被告在购卖后装修的，为此，被告还摆过入伙酒，当时有很多亲朋好友参加。对此，法庭可进行调查。其次、原告称其将该房屋设计成三套房，其实就是用木板强行在被告的房屋中进行了简单的间隔，其目的就是为了收取租金（即被告偿还柑桔亏损款）。对于上述情况，法庭可到被告家中予以查明。显然，原告所说的“装修”之事是没有任何事实依据的。五、对于原告诉请为其办理该房屋过户手续的请求，被告认为这是毫无法律依据的。如上所述，该《房地产买卖合同》是被告在受肋迫的情况下所签订，其并非当事人的真实意思。况且在合同签订后，原告也未履行其主要的合同义务（即至今尚有93000元未付）。因此，被告认为应依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定依予以解除。同时，恳请法庭驳回此项请求。六、对于原告所主张的“以柑桔亏损款约90000元来抵偿其未支付的购房款93000元”的说法，被告认为这是毫无理据的。首先、从双方于2010年5月1日签订的《房地产买卖合同》来看，该合同第二条明确约定“甲、乙双方议定该房地产交易总金额为人民币贰拾捌万元整。乙方应于合同签订后5天内支付甲方（即被告）现金人民币壹拾肆万伍仟贰佰元整”，同时在该条的手写体部分再次确认“首付款为人民币壹拾肆万伍仟贰佰元整”。显然，该条款并未作出将首付款与柑桔亏损款相抵销的约定。其次、柑桔亏损款根本不可能与购房款相互抵销。因为原告与被告虽曾于2009年底至2010年2月期间合伙经营柑桔生意，并发生亏损。但是倒底亏损多少，以及被告和原告应各自承担多少，双方至今未进行核实对数。很显然，双方是不可能将一个不确定的数据用来抵销该合同中的购房款的，这也正是该合同第二条明确约定“乙方应于合同签订后5天内支付甲方（即被告）现金人民币壹拾肆万伍仟贰佰元整”的真正原因。
经审理查明：被告陈观水、李玉棉是夫妻关系。本案讼争的房屋座落在四会市城中区沙尾一路十七巷六座42号（五楼），建筑面积为149.97㎡。该房屋由两被告于2007年3月5日购得，总价款为224955元，两被告已支付首期购房款67955元，余款157000元以个人住房抵押贷款（俗称“银行按揭”）的形式支付，贷款期限从2007年3月30日起至2022年3月29日止。2009年底至2010年初，原告与被告陈观水合伙做柑桔生意亏本，被告陈观水亏欠的数额93000元由原告垫付。2010年5月1日，原、被告签订《房地产买卖合同》，原告以280000元的价格向两被告购得上述房屋，合同约定由原告支付首期购房款145200元给两被告，余款134800元由原告以两被告的名义支付个人住房抵押贷款。合同签订后，原告支付49900元给被告李玉棉，余下的首期购房款95300元对销原告为被告陈观水垫付的做柑桔生意亏损数。两被告将从开发商购得该房屋的合同原件、水电费、电视费缴费卡交给原告，并将房屋交付给原告。之后原告装修房屋，并将房屋分隔成三个独立房间，被告以租赁的名义使用其中一间，同时支付租金给原告至2012年3月份。双方口头约定的租赁期限届满后，由于被告没有归还所租赁的房屋，双方产生矛盾。2012年5月，两被告改由自己缴纳个人住房抵押贷款，至此，原告共支付了个人住房抵押贷款32148.70（含利息13426.45元）。本院受理本案后，原、被告均同意被告以房屋现价值返购该房屋，故本院委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司评估该房屋，深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司评估该房屋价值为457200元。
经原告申请，本院于2012年8月27日作出（2012）肇四法民初字第1171号之一《民事裁定书》，依法裁定：一、查封被告陈观水、李玉棉所有的坐落在四会市城中区沙尾一路十七巷六座42号房屋一套；二、查封黄志文所有的坐落在肇庆市百花园荷花仙子阁第十二幢504房屋及车房。
庭审中，双方就两被告是否同意原告向两被告购房时将原告为被告陈观水垫付的做柑桔生意亏损数93000元折抵部分首期购房款不能协商一致。庭审后，原告在本院询问后明确同意不依据《房地产买卖合同》主张房屋所有权，要求两被告把原告已经支付供楼的钱按照现价值折价返还给原告，两被告经本院询问后也同意原告的意见。
以上事实，有原告提供的原告《身份证》、《房屋买卖合同》、《水费簿》、《电费簿》、《发票联》、《有线电视收费证明》、《业务受理单》、《有线电视簿》、《客户超标结算复核表》、《房地产租赁合同》、《收据》、《物业交付使用清单》、《农业银行卡》、《农业银行客户通知》、《收据》、《录音材料说明》、《记录本》、《邮政银行活期明细及查询活期明细》，被告提供的两被告《身份证》、《商品房买卖合同》、《个人房屋担保借款合同》、《房地产权证》、《房地产权共有（用）证》、《中国农业银行扣款凭条》、《水费欠费簿》证实，以及本院制作的《民事裁定书》、《询问笔录》和从中国农业银行股份有限公司四会支行调取的《账单》，结合当事人的庭审陈述，予以认定。
本院认为：原、被告于2010年5月1日签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律规定，是有效合同，双方均应履行合同约定的权利义务。
在诉讼过程中，原、被告已经明确同意原告不依据《房地产买卖合同》主张房屋所有权，而两被告同意把原告已经支付供楼的款项按照现价值折价返还给原告，本院视为其诉讼请求的变更，且双方均同意在法律允许的范围内对自己的权利作出处分，故本院予以支持。
至于原、被告争议的原告向两被告购房时将原告为被告陈观水垫付的做柑桔生意亏损数93000元是否折抵部分首期购房款的问题。本院认为，既然原、被告签订了《房地产买卖合同》，根据合同约定的“首付房款145200元正，剩余房款134800元正，由乙方（即原告）负责银行按揭付款”条款，而合同签订后原告支付了49900元给被告李玉棉，结合原告为被告陈观水垫付的做柑桔生意亏损数93000元，与《房地产买卖合同》约定的首付房款基本一致，且两被告将从开发商购得该房屋的合同原件和水电费、电视费缴费卡交给原告，故本院认定原告为被告陈观水垫付的做柑桔生意亏损数93000元计算在原告已经支付给两被告的房屋价款在内，且得到被告同意。
由于两被告向开发商购买该房屋时在银行办理了个人住房抵押贷款，贷款本金134800元，期限为15年，即每月需支付货款本金根据个人住134800元÷（12月／年×15年）=748.89元。鉴于个人住房抵押贷款利率的不确定性，因此在计算双方房屋现价值所占比例时以双方支付的本金较为公平。原告除支付首期购房款145200元，还偿还了2010年5月至2012年5月共25个月的银行贷款32148.70元，其中本金18722.25元、利息13426.45元。因此，两被告应当按房屋现价值（即评估价）支付给原告457200元×［（145200＋18722.25）÷280000）＋利息13426.45元=281088.07元。
至于双方提出的房屋租赁问题，因与本案不是同一法律关系，本院在本案不做处理。当事人可自行解决或另循法律途径救济。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条第三款的规定，判决如下：
一、原告黄志坚在本判决生效之日起三十天内把坐落在四会市城中区沙尾一路十七巷六座42号（五楼）的房屋交付给被告陈观水、李玉棉。
二、被告陈观水、李玉棉在本判决生效之日起三十天内支付给原告黄志坚281088.07元。
三、驳回原告黄志坚的其他诉讼请求。
如果被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5500元，由原告黄志坚负担2750元、被告陈观水、李玉棉负担2750元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 卢经和
审 判 员 马昌盛
人民陪审员 麦家良
二〇一四年一月十日
书 记 员 吴锦镖