重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终2183号
上诉人（原审被告）：龙元彬，男，1973年8月25日出生，汉族，住重庆市綦江县。
被上诉人（原审原告）：饶应磊，男，1983年9月18日出生，汉族，住重庆市綦江县。
委托代理人:吕胜君，重庆星空（渝北）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：重庆大业兴置业顾问有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪东路585号B1栋1-6，组织机构代码74288664-8。
法定代表人蒋文武，董事长。
委托代理人：吴莉，女，该公司员工。
上诉人龙元彬与被上诉人饶应磊、重庆大业兴置业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年11月3日作出（2015）渝北法民初字第08860号民事判决。龙元彬不服该判决，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
饶应磊一审诉称：2014年7月21日，饶应磊（乙方）与龙元彬（甲方）、第三人重庆大业兴置业顾问有限公司（经纪方）签订《房地产买卖居间协议》，买卖龙元彬位于重庆市綦江县古南镇大田湾居2-34号物业。根据协议第六条约定：“乙方于签署本协议时向甲方支付定金人民币2万元……。”第十二条第（六）款约定：“因甲乙双方任何一方违约造成合同终止、解除或者不能实际履行的，经纪方已收取的服务费用不予退还，应收取而未收齐的服务费用由违约方承担。”第十三条第（四）款约定：“若遇争议，三方应协商解决，协商不成可依法向经纪方所在地人民法院起诉。”协议签订当日，饶应磊按约支付龙元彬定金2万元，向第三人重庆大业兴置业顾问有限公司支付服务费6880元。
协议签订次日，龙元彬便毁约不愿继续出售该物业。饶应磊多次通过第三人重庆大业兴置业顾问有限公司与龙元彬沟通，龙元彬仍然不愿意履行合同，并不愿承担双倍返还定金的违约责任。饶应磊请求法院判令：1、解除饶应磊与龙元彬签订的房屋买卖合同；2、龙元彬双倍返还饶应磊支付的定金4万元；3、龙元彬赔偿饶应磊已支付给第三人重庆大业兴置业顾问有限公司服务费6880元。
龙元彬一审辩称：1、第三人重庆大业兴置业顾问有限公司故意隐瞒与合同有关的重要事实，合同是在受到欺诈、胁迫的情况下所签；2、合同标的系龙元彬与其妻周开燕婚姻关系存续期间购买，虽然登记在龙元彬名下，但该房屋系夫妻共有财产，共有人周开燕对上述合同不予追认导致合同无效。
第三人重庆大业兴置业顾问有限公司一审述称，《房地产买卖居间协议》系各方真实意思表示，合法有效。
一审法院经审理查明，2014年7月21日，龙元彬（甲方）与饶应磊（乙方）、第三人重庆大业兴置业顾问有限公司（经纪方）签订《房地产买卖居间协议》。协议约定：1、甲方出售其所有的位于重庆市綦江县古南镇大田湾居2-34号房产，成交金额338000元；2、乙方于签署本协议时向甲方支付定金2万元；3、甲、乙双方同意在签订本合同之时，甲方支付经纪方中介服务费3380元，乙方支付经纪方中介费3380元；4、如甲、乙双方委托经纪方代办过户的，甲乙双方同意在签订本合同之时，乙方支付经纪方权证代办费500元。（服务标准：约定房屋办理转移登记到乙方名下。未达到服务标准的，经纪方自接到书面通知之日起10日内退还此项费用。）乙方委托经纪方代办按揭，乙方在签订本合同是向经纪方支付按揭服务费3000元。（服务标准：贷款银行与乙方签订相应《借款合同》。未达到服务标准的，经纪方自接到书面通知之日起10日内退还此项费用。）协议签订当日，饶应磊向龙元彬支付购房定金2万元。次日，饶应磊向第三人重庆大业兴置业顾问有限公司缴纳中介费3380元、代办权证服务费500元、办理按揭服务费3000元，共计6880元。2015年7月23日，龙元彬通过第三人重庆大业兴置业顾问有限公司将定金2万元退还给了饶应磊，并明确表示不愿意将房屋出售给饶应磊。之后，第三人重庆大业兴置业顾问有限公司向龙元彬发函，通知龙元彬在收到函件三个工作日内积极履行合同义务，但龙元彬并未作出愿意继续履行合同的意思表示。另查明，第三人重庆大业兴置业顾问有限公司尚未协助饶应磊办理银行贷款。
一审法院认为，饶应磊与龙元彬、第三人重庆大业兴置业顾问有限公司签订的《房地产买卖居间协议》是三方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。龙元彬抗辩称其是在受第三人重庆大业兴置业顾问有限公司欺诈、胁迫的情况下签订的上述协议，但并未举示证据证明，不予支持。龙元彬还辩称，涉案房产系龙元彬龙元彬与案外人周开燕婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，在未征得案外人周开燕同意的情况下，龙元彬无权单方处分上述财产，饶应磊与龙元彬签订的买卖合同无效。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”对于龙元彬主张的合同无效的抗辩，不予支持。饶应磊要求解除与龙元彬签订的房屋买卖合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务。”本案中，龙元彬已明确表示不愿意将买卖标的出卖给饶应磊，并将已收取的定金2万元退还给饶应磊。饶应磊要求解除与龙元彬签订的房屋买卖合同符合法律规定，一审法院予以支持。饶应磊要求龙元彬双倍返还定金，一审法院认为，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，饶应磊按照合同约定向龙元彬支付了2万元定金，龙元彬明确表示不履行合同主要债务，已构成违约，应当承担双倍返还定金的违约责任。因饶应磊已收到龙元彬退还饶应磊的定金2万元，因此，龙元彬还应当支付饶应磊定金2万元。饶应磊要求龙元彬赔偿饶应磊支付给第三人重庆大业兴置业顾问有限公司的服务费6880元，一审法院在庭审中查明上述服务费分为三部分，包括中介服务费3380元、代办权证服务费500元、代办按揭服务费3000元。因第三人重庆大业兴置业顾问有限公司并未为饶应磊办理房屋权证及按揭贷款，不能视为饶应磊所遭受的损失，龙元彬龙元彬亦不应承担该笔费用的赔偿责任。饶应磊基于三方已签订了《房地产买卖居间协议》向第三人支付中介服务费3380元，因龙元彬的违约行为导致饶应磊签订该合同的目的无法实现，龙元彬应当承担相应的赔偿责任。但因饶应磊主张的损失通过适用定金罚则已经得以弥补，饶应磊另行主张损失赔偿的，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、解除原告饶应磊与被告龙元彬之间的房屋买卖合同关系；二、被告龙元彬于本判决生效之日起十日内支付原告饶应磊定金2万元；三、驳回原告饶应磊的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费970元，由原告饶应磊负担520元，由被告龙元彬负担450元。
龙元彬不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回饶应磊的诉讼请求。主要事实和理由是原审认定事实错误，适用法律不当，也不宜生硬适用定金法则。居间协议实际签订日期为2014年7月22日，且居间协议只是初步意向书，上诉人的房屋需经共有人同意才能出售，协议也才有效。在上诉人告知要商量妻子意见情况下，被上诉人仍要求签协议，不排除购买恶意。
饶应磊、重庆大业兴置业顾问有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，龙元彬与饶应磊、重庆大业兴置业顾问有限公司签订的《房地产买卖居间协议》系有效协议，双方均应按约履行。龙元彬单方出售夫妻共同财产并不导致协议无效，同时，没有证据证明协议有胁迫、欺诈情形。龙元彬明确表示不愿履行合同，应当依法承担双倍返还定金的责任。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，对龙元彬的上诉请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人龙元彬承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立新
审 判 员 邓 山
代理审判员 朱华惠
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 左 琴