山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）淄民一终字第593号
上诉人（原审原告）：王玉楼，男，1937年3月27日出生，汉族。
委托代理人：王云燕。系上诉人王玉楼之女。
委托代理人：田茂桐。
被上诉人（原审被告）：田茂平，男，1962年7月2日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：王青，女，1965年3月2日出生，汉族。系被上诉人田茂平之妻。
委托代理人：孟宪德，山东世纪中天律师事务所律师。
上诉人王玉楼因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省高青县人民法院（2013）高民初字第659号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王玉楼的委托代理人王云燕、田茂桐，被上诉人田茂平，被上诉人王青的委托代理人孟宪德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：原告王玉楼为被告田茂平之弟田茂桐的岳父；两被告为夫妻关系；涉案房屋位于高青县城青城路西首北侧2号楼1-102室（房产证号为：高政字第××号），为两被告的夫妻共同财产，房屋所有权人登记为田茂平；原告于2005年11月份搬进涉案房屋居住至今。
原审法院认为：本案的争议焦点为原被告之间的房屋买卖合同是否有效及原告是否善意取得了涉案房屋。第一，原被告之间的商品房买卖合同（购房协议）无效。通过对证据的分析认定，原告出具的购房协议，从其形式上看，因不具有证据的真实性，不予采信。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项的规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”在原告无证据证明其与被告田茂平签订的购房协议属有效合同及购房款已实际交付的前提下，不能证明其为善意第三人，也无证据证明其与被告田茂平签订的购房协议为两被告的夫妻双方共同意思表示，故对原告以此条规定主张诉讼请求，不予支持，原被告之间的商品房买卖合同（购房协议）属无效合同。涉案房屋为两被告的夫妻共同财产。现行《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项规定“下列房地产，不得转让：（四）共有的房地产，未经其他共有人书面同意的。”在1995年1月1日该法颁布实施时第三十七条第一款第四项亦有相同规定。故夫妻共有的房屋如果进行转让，只有一方在房屋买卖合同上签字确认是不够的，还应该经另一方的书面同意。本案的原告虽然出具了被告田茂平签字的购房协议，但却没有被告王青的书面同意证明，且被告王青亦当庭否认对买卖房屋一事知情，不同意出售该涉案房屋，故即使原告与田茂平签订的购房协议是真实存在的，但因为缺乏法律上的构成要件，该房屋买卖协议也归于无效。第二，原告在涉案房屋中居住，不构成善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定了善意取得的条件：“（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”从本条规定看出，善意取得必须同时具备以上三个条件。首先，原告的居住行为不构成不动产物权的变更。本案中涉案房屋属于不动产，对不动产物权的变更《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”第六十条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”从以上规定看出，不动产物权的转移的标志是已经进行了权属登记的变更，自记载于不动产登记簿时发生效力。故原告在涉案房屋中的居住行为不构成对该房产物权的变更。原告无证据证实购房款已实际交付。原告提供的收条，因不具备证据的真实性，不予采信，原告无其他证据证实其所称的房款已经实际交付。故，原告对涉案房屋的居住使用不构成善意取得。第三，原告主张涉案房产的所有权无法律依据。原告称依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项、第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条的规定，原被告之间的签订的房屋买卖合同为有效合同，被告方应当协助原告方办理过户手续。针对《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项的规定，如前所述，原告不能以此主张对涉案房屋的诉讼请求；针对《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因原告的购房协议的真实性存在瑕疵，故该房屋买卖合同不成立，亦不生效；针对《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”因原被告之间的房屋买卖合同无效，故不存在违约责任及继续履行问题，本案不适用以上条款的规定。第四，被告田茂平经依法传唤，不到庭参加诉讼，视为放弃自己相应的诉讼权利。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第一百零六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第三十八条第四项、第六十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项之规定，判决：驳回原告王玉楼的诉讼请求。案件受理费300.00元，减半收取150.00元，由原告王玉楼负担。
王玉楼不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实和适用法律错误。第一，原审法院未正确采信证人唐某的证言，认为唐某仅证实了房屋买卖过程，不能证明王青对卖房一事知情并同意是错误的。第二，王玉楼已在涉案房屋中居住达八年之久，王青关于不知道自己家庭卖房一事，直到王玉楼要求其协助办理房产过户登记手续时才知道房产已卖给王玉楼的辩称不符合常理。王青对卖房一事不仅知情、同意，而且整个过程也是其一手操纵的。第三，原审法院对涉案《购房协议书》的真实性认定错误。在本案一审时，田茂平未到庭，王青怀疑王玉楼与田茂平恶意串通，申请对《购房协议书》进行鉴定，后又自动撤回，原审法院应当确认《购房协议书》的证明力。但原审法院以该协议与高青县地税局的档案材料不一致和证人唐某作证时称协议是手写的为由否定协议书的真实性。第四，原审法院对房款收条的真实性认定错误。第五，原审法院适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条作为本案的判决依据是错误的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条是管理性规范而非效力性规范，原审法院不应以此项规定否定合同效力。第六，原审法院未正确运用诚实信用原则处理本案。请求撤销原审判决，依法确认王玉楼与田茂平所签订的房产买卖协议合法有效，判决田茂平、王青协助王玉楼办理房产过户登记手续，诉讼费用由王青承担。
被上诉人田茂平答辩称：第一，涉案房产交易已与王青平等协商并取得一致意见，王青知情并同意。第二，本案的《购房协议书》是其和王青的真实意思表示，认可协议的真实性及效力。第三，王玉楼依约付清了全部购房款。基于亲情和信任，在王玉楼支付了全部购房款后未向其出具收据，直到本案纠纷发生后才为王玉楼出具了收据，将收款时间署为2006年1月10日。第四，原审法院调取的高青县地税局档案材料因其形成的基础不真实，与本案无关。其自愿遵守诚实信用原则，按照购房协议约定，履行协助办理房产过户登记手续。
被上诉人王青答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
本院在二审过程中查明：2005年10月23日，田茂平分两笔从王玉楼之女王云燕在中国农业银行高青县支行的账户中取款共计80000.00元，客户签名为王云燕；2005年10月24日，田茂平从王玉楼之女王云燕在中国农业银行淄博高新区支行的账户中取款14889.00元，客户签名为王云燕；2005年10月24日，田茂平从王玉楼之女王云燕在中国农业银行周村区支行的账户中取款55110.83元，客户签名为王云燕；2006年1月20日，王玉楼之女婿田茂桐在高青县农村信用合作联社为田茂平的银行账户存入现金48000.00元；田茂平认可取款凭条上王云燕的签名系其代签，亦认可收到上述款项共计197999.83元。王青不认可取款凭条上王云燕的签名系田茂平所签。
本院二审经审理查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。
上述事实，有购房协议书、收条、房屋所有权证、存款凭证、取款凭条、证人证言及当事人的当庭陈述等证据在卷为证。
本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条规定，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，涉案房屋系田茂平与王青的夫妻共同财产，虽然田茂平与王玉楼签订的《购房协议书》上没有王青的签名，但田茂平在与王玉楼签订《购房协议书》时已明确告知王玉楼出卖涉案房屋已经征得王青的同意，且在二审庭审中亦明确承认其将卖房之事告知了其妻王青，王玉楼之女王云燕及证人唐艳某证实在涉案房屋买卖时均与王青电话联系过并征得了王青的同意。基于本案当事人之间的亲属关系，王玉楼完全有理由相信田茂平与其签订《购房协议书》系田茂平与王青夫妻双方共同意思表示。在签订《购房协议书》后，王玉楼通过其女王云燕及女婿田茂桐向田茂平支付了购房款197999.83元，王玉楼也在涉案房屋中居住达八年之久，且《购房协议书》中双方约定的房屋价格也基本能够反映出当时市场房屋交易价格水平，王青亦无证据证实涉案房屋的买卖系田茂平与王玉楼恶意串通，因此，王玉楼与田茂平签订的《购房协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。王青关于对涉案房屋的买卖不知情、田茂平与王玉楼签订的《购房协议书》无效的抗辩理由，证据不足，应不予支持。王玉楼在已履行完合同义务的情况下，要求依法确认王玉楼与田茂平所签订的《购房协议书》合法有效、并要求田茂平与王青协助办理房屋过户登记手续的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。综上，原审法院以王玉楼无证据证明其与田茂平签订的购房协议属有效合同及购房款已实际交付的前提下，不能证明其为善意第三人，也无证据证明其与田茂平签订的购房协议为田茂平与王青的夫妻双方共同意思表示为由，判决驳回王玉楼的诉讼请求，属于认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销山东省高青县人民法院（2013）高民初字第659号民事判决；
二、上诉人王玉楼与被上诉人田茂平于2005年10月23日签订的《购房协议书》合法有效；
三、被上诉人田茂平、王青于本判决生效之日起60日内协助上诉人王玉楼将位于高青县城青城路西首北侧2号楼1-102室（房产证号为：高青县房权证高政字第09-00019**号）的房屋过户于上诉人王玉楼名下。
一审案件受理费150.00元，由被上诉人田茂平、王青负担。二审案件受理费300.00元，由被上诉人田茂平、王青负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴永成
审 判 员 李灵福
代理审判员 杨继生
二〇一四年一月七日
书 记 员 刘 敏