沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第00795号
原告刘桂芝，女，汉族。
委托代理人于元正，系辽宁三择律师事务所律师。
委托代理人李修竹，系辽宁三择律师事务所律师。
被告沈阳市和盛房地产开发有限公司。
法定代表人田伟，系该公司董事长。
委托代理人赵文飞，男，汉族。
委托代理人高丹妮，系辽宁明格律师事务所律师。
原告刘桂芝诉被告沈阳市和盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张峰独任审判，于2015年3月23日公开开庭进行了审理。原告刘桂芝委托代理人于元正、李修竹，被告沈阳市和盛房地产开发有限公司委托代理人高丹妮、赵文飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年7月5日，原告与被告签订商品房买卖合同并备案，约定：原告购买被告的商品房一套，位于和平区南京北街XXX号16楼04号，面积47.29平方米，房屋价款为593484元。原告于2012年8月24日付全款。被告在2012年9月30日向原告交付房屋，原告在验收过程中，发现房屋有如下严重瑕疵：在房屋内立着一个柱子，导致使用面积减少；卫生间的换气窗不能完全开启，致该使用功能受限；卫生间进门有高台阶，不符合方便生活的要求，存在威胁人身伤害的隐患。以上这些瑕疵已经严重影响了原告的居住和使用。被告不能按照合同中的约定交付房屋，构成违约。双方经过多次协商未果，故诉至法院，请求依法判决。诉讼请求：1、请求解除商品房买卖合同，返还购房款593484元；2、被告赔偿原告经济损失58000元（暂计，最终数额以法院查明为准）；3、被告承担诉讼费用。庭审中，原告明确第二项诉讼请求的计算依据为涉诉房屋2012年10月1日计算至2015年2月28日的租金损失，以每月2000元标准计算。
被告沈阳市和盛房地产开发有限公司辩称，一、双方签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，应当受到法律保护；二、虽然我们被告方延期交房，但是原告已经签订了延期交房补充协议，而且按照补充协议的约定被告方已经实际向原告方交付了延期交房的违约金，而且原告方也实际领了延期交房的违约金；三、关于原告提出的关于我们的房屋不符合合同约定的事实是不存在的。在备案的合同中，有户型图，根据原告自述，这两个柱子也就是存在于该房屋的西北角和东北角，并不是像原告所说的在房屋的中间。根据以上三点，被告认为不存在解除的理由。
经审理查明，2012年7月5日，原告与被告签订商品房买卖合同及补充协议一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市和平区南京北街XXX号1604号房屋一套，建筑面积47.29平方米，合同总价款为593484元。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件并符合约定的商品房交付买受人使用。该合同附件四的合同补充协议第十四条约定，买卖合同签订并生效后，任何一方不得单方解除合同。如一方因自身原因需解除合同，必须事先征得对方书面同意，同时向对方支付合同总价款5%违约金。该合同签订后，原告于2012年8月24日交纳了全部房款593484元。之后，因被告未按照上述合同约定的时间交付房屋，原告与被告于2012年11月10日签订补充协议一份。该补充协议第一条约定，出卖人在2013年6月30日前，依照国家和辽宁省、沈阳市人民政府的有关规定，将符合买卖合同约定的商品房交付买受人使用。第二条约定，1、自2012年10月1日起至2012年12月31日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。支付时间为：2012年12月17日前。支付方式：一次性以现金／银行卡／存折方式支付。2、如2013年6月30日前交付使用，则自2013年1月1日起至实际交房之日止，出卖人按日按照同期银行定期存款利息（按2013年1月1日银行人民币存款一年期利率计算）向买受人支付已交付房价款的违约金，合同继续履行。支付时间为：每月的10日前。支付方式：以现金／银行卡／存折方式支付。3、如2013年6月30日前不能交付使用，则自2013年7月1日起至实际交房之日止，出卖人按日按照同期银行贷款利息（按2013年7月1日银行人民币贷款一年基准利率计算）向买受人支付已交付房价款的违约金，合同继续履行。支付时间为：每月的10日前。支付方式为：以现金／银行卡／存折方式支付。第三条约定，出卖人应当在商品房实际交付日起360日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。第四条，如出卖人未按本补充协议的约定日期交付商品房，买受人按原《商品房买卖合同》及本补充协议的约定选择解除合同的，自2012年10月1日起的逾期交房违约金，按照原《商品房买卖合同》的约定的标准执行。出卖人按本补充协议第二条标准向买受人支付的超出部分违约金，出卖人有权在向买受人返还购房款时一次性扣除。此后，被告依照该补充协议共向原告支付2012年10月1日至2014年6月30日逾期交房违约金49435元。2014年6月，被告通知原告收房，但因双方对房屋内是否应存在立柱、卫生间地面高于室内地面和卫生间窗户无法完全开启等问题存在争议，导致原告没有接收房屋。后经协商，双方于2014年8月4日签订房屋调换协议一份，约定将合同中约定的沈阳市和平区南京北街XXX号1604号房屋调换为同一地址的1610号房屋。
另查，原、被告在2012年7月5日签订商品房买卖合同当日即在房产登记机关办理了该合同的备案登记手续。
庭审中，被告明确表示无法为原告调换房屋。
上述事实，有商品房买卖合同及补充协议、销售不动产统一发票、合同补充协议（2012年11月10日签订）、盛京银行存折、房屋调换协议及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告于2012年7月5日签订的商品房买卖合同及补充协议、2012年11月10日签订的合同补充协议和2014年8月4日签订的房屋调换协议，均系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应恪守履行。合同补充协议（2012年11月10日签订）和房屋调换协议均系对在前签订的商品房买卖合同及补充协议中部分条款的补充和变更，在确定双方商品房买卖合同关系中的权利义务时，应将上述三个合同及协议作为统一整体进行考察，在其各自约定的条款内容发生冲突时，应以形成时间在后的相关条款作为确定合同约定内容的依据，进而确定双方权利义务内容。因双方在房屋调换协议中明确约定将原沈阳市和平区南京北街XXX号1604室房屋调换为同一地址的1610室房屋，故被告有向原告交付沈阳市和平区南京北街XXX号1610室房屋的义务，但被告在庭审中明确表示无法为原告调换房屋，也即被告明确表示将不履行合同主要债务，被告该行为构成违约，应当承担违约责任。因此，原告对上述一系列商品房买卖合同及协议享有法定解除权。对于原告主张解除商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当返还原告支付的购房款593484元，原告亦应向被告返还其已支付的逾期交房违约金49435元。此外，原告还应协助被告办理已在房产登记机关备案的商品房买卖合同的相关撤销手续。同时，因双方商品房买卖合同关系的解除原因系被告明确表示不履行合同义务所致，属单方解除合同，依据商品房买卖合同附件四的合同补充协议第十四条的约定，被告应向原告支付合同总价款5%的违约金，即29674.2元（593484元×5%）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条一款之规定，判决如下：
一、解除原告刘桂芝与被告沈阳市和盛房地产开发有限公司于2012年7月5日签订的商品房买卖合同；
二、本判决生效之日起十日内，被告沈阳市和盛房地产开发有限公司向原告刘桂芝返还购房款593484元；
三、本判决生效之日起十日内，原告刘桂芝向被告沈阳市和盛房地产开发有限公司返还其已支付的逾期交房违约金49435元；
四、本判决生效之日起十日内，被告沈阳市和盛房地产开发有限公司向原告刘桂芝支付违约金29674.2元；
五、本判决生效之日起十日内，原告刘桂芝协助被告沈阳市和盛房地产开发有限公司办理撤销商品房买卖合同备案相关手续；
如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
六、驳回原告刘桂芝的其他诉讼请求。
案件受理费10315元（原告已预交），减半收取5157.5元，由被告沈阳市和盛房地产开发有限公司承担；保全费3777元，由被告沈阳市和盛房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 张峰
二〇一五年四月十四日
书记员 高珊
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。