北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀民初字第06761号
原告（反诉被告）温显亭，男，1945年6月3日出生。
委托代理人刘斌，北京刘斌律师事务所律师。
委托代理人温志利，男，1969年6月17日出生，农民，住北京市怀柔区。
被告（反诉原告）李国儒，女，1940年8月21日出生。
委托代理人王东栋，北京市大嘉律师事务所律师。
原告（反诉被告）温显亭与被告（反诉原告）李国儒农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王银龙独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）温显亭及其委托代理人刘斌、温志利与被告（反诉原告）李国儒及其委托代理人王东栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）温显亭诉称：原告与被告于1997年5月28日签订一份房屋买卖合同，合同约定，原告为卖房人，被告为买房人。原告将坐落在莲花池村×号院内正房5间卖给被告，房屋价款4800元整。虽然原告与被告签订了房屋买卖合同，但被告始终未付给原告房款，原告认为，被告不给付我房款，相当于买卖合同没有实际履行。再有被告不是本村村民，又是非农户，无法在我村买房。所以原告与被告签订的房屋买卖合同无效，多次要求被告腾房，被告不同意，故原告诉至法院要求:1、要求确认原告与被告的农村房屋买卖协议无效；2、要求被告腾退原告坐落在怀柔区雁栖镇莲花池村×号正房5间；3、诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）李国儒辩称并反诉称：我不同意原告诉讼请求，原告虚假陈述、颠倒黑白，谎称未给付房款，与事实不符。被告与原告之间通过平等协商的基础上，在当时法律、法规允许的条件下，经过房屋管理部门依法确认并缴纳了相关契税，双方之间的买卖合同合法有效。被告与被告老伴均系退休军人干部，经过单位审查以及严格按照当时的法律法规签订房产卖契并缴纳相关税费，且在涉案房屋居住长达近20年，如认定无效其社会效益弊远远的大于利。原告要求被告腾退房屋没有任何法律依据。原告的诉讼请求并非同一法律关系不能同时提出。从房屋买卖合同的角度来讲由于双方已经签订了房屋买卖合同，且被告亦长期居住涉案房屋，因此原告也无权要求被告腾退。从租赁合同的角度来讲，即使是双方签订的房屋租赁合同，该合同是生效的，原告也无权要求腾退。原告为了经济利益而不顾契约精神以及道德，企图通过恶意诉讼的方式来达到获益目的其行为令人不齿。双方在当时没有法律法规明文禁止农村房屋买卖的前提下，通过合法的交易程序，在房屋管理部门办理契约登记并依法缴纳契税，其行为完全是合法有效。因此原告要求确认合同无效以及要求被告腾退房屋的诉讼请求无任何法律依据，其想通过诉讼的方式来获得不当利益的行为，也不会被当代社会尊重契约精神等正确的主流观所认可，因此请求法庭依法查明事实，依法驳回被答辩人的所有诉讼请求。反诉人与被反诉人双方于1997年5月28日签订房屋买卖合同。合同约定将坐落于怀柔区雁栖镇莲花池村×号院内正房5间卖给反诉人。反诉人向被反诉人前后共支付购房款16800元，并按照当时的政策规定在怀柔县房地产交易所签订买卖合同并缴纳了契税等费用。合同签订后，反诉人在争议房屋居住至今。2015年12月16日，被反诉人以双方签订的合同无效为由向贵院提出本诉，要求确认双方之间签订的合同无效。反诉人认为与被反诉人签订的合同符合当时的法律规定，且双方也按照约定履行了自身义务，现被反诉人为了经济利益而不顾人之道德，提出本诉造成了反诉人巨大的经济损失。因此。反诉人反诉请求：1、被反诉人返还购房款16800元；2、被反诉人赔偿经济损失248053元；3、反诉费以及鉴定费用6000元由被反诉人承担。
原告（反诉被告）温显亭反诉答辩称：我们不认可反诉请求，农村房屋买卖合同的案由只能解决合同无效和返还房屋价款以及返还房屋，赔偿损失没有法律依据，涉案房屋不涉及拆迁问题，所以不认可区位补偿价，税费是反诉人向国家交纳的与我们没有关系，反诉人主张损失不存在，我们认为评估报告程序实体存在重大问题不予认可，程序上评估依据涉及区位补偿价，评估应提供具体四至范围，但是报告只有根据现场测量没有法律依据，房屋以及宅院评估依据错误，经核实宅院地内有部分是本案诉争宅基地，大部分是集体所有土地不在宅基地范围，包括他的宅基地靠南侧有4米公共走道不在本案的诉讼范围，评估报告认定为厢房实际不在我们宅基地范围之内，如果反诉人要求赔偿只能向村集体要求，后山墙开始向前属于宅基地，但是后面涉及有两米左右的护坝滴水，不应当确认到宅基地内，评估应当确定宅基地范围，我们认为没有宅基地范围评估没有意义，政府相关规定村民建房用地标准不超过0.4亩，评估报告表明的350平米将近7、8分地没有任何依据，按照合同法规定合同无效应各自返还宅院以及购房款，其他损失没有依据，评估报告没有双方到达现场签字确认的文件，违背法律规定以及相关程序。
经审理查明：1996年10月10日，温志君与李国儒签订租房协议书，租房协议书载明：现有莲花池温志君有空房五间，租给李国儒长期使用，租期50年。租金12000元整在立约时一次当面付清。
1997年5月28日，原告（反诉被告）温显亭与李国儒签订房产卖契，房产卖契载明：温显亭今将所有下列房产五间卖与李国儒，议定价格4800元。此产如有一切纠葛，均由卖方负责，今经怀柔县房地产交易所订立卖契为凭。租房协议书的空房五间与房产卖契的房产五间系同一房屋。李国儒认为租房协议书中的12000元应计算在第二次房产卖契中的价格，故总房款应为16800元。温显亭对此不予认可。
被告（反诉原告）李国儒系居民户口。2015年12月16日，原告持诉请诉至本院，被告以辩称理由不同意原告的诉讼请求，本院经调解未果。
经被告（反诉原告）李国儒申请，本院随机确定北京京评价格评估有限公司对涉诉院落的正房、厢房及其附属设施的现值以及宅基地区位补偿价进行评估鉴定,李国儒花费鉴定费6000元。2016年4月18日，北京京评价格评估有限公司出具价格评估报告书载明：位于北京市怀柔区雁栖镇莲花池村×号院内地上物的现值为80322元，上述现值包括争议项15630元；宅基地区位补偿价为167443元。李国儒对价格评估报告书存在异议，认为标准过低。温显亭对价格评估报告书不认可，温显亭花费1000元出庭服务费申请鉴定人武志刚出庭接受质询，并提出以下问题以及意见：鉴定机构是否有相关资质，武志刚的职业资格证书是否经过年检，区位补偿价的依据？宅基地面积计算依据？宅基地相关法律规定你是否知道？鉴定报告没有依据，应该以村级或镇级相关宅基地四至范围面积为准，面积不能超过国家法律规定。异议回复里面表明根据当事人签字什么意思，是否有当事人签字？鉴定笔录、当事人签字的东西鉴定报告中没有，我们不知道鉴定人后来是哪来的，我们不认可，我们认为鉴定报告形成不符合法律规定，鉴定的画图我们也看不清，也没有原件。我们提交的证据认为前后院之间有一个公共走道，该证据显示有明确记载与你的评估鉴定结果有不一致情况，对鉴定结果有没有依据影响？
鉴定人武志刚对价格评估报告书解释说明称：我有执业证书，年检大概是3年年检一次，我的资质是价格鉴定，涉及诉讼的我们都可以鉴定，我们有鉴定机构营业执照的复印件；对于区位补偿价依据报告中都有，是评估依据的第五项，项目公开当事人可以查询，我现在背不下来具体内容，针对本案结论鉴定报告中写明是每平米480元，针对本案确定为480元是根据市场发展情况确定的，针对本村市场我们没有测算，但是我们是参考怀柔地区拆迁区位补偿的价格，区位补偿价格是区间的，我们确定的依据就是依据怀柔地区周边雁栖镇周边拆迁的补偿价格进行确定。面积依据就是现场测量，所有的宅基地基本上都是依据现场测量，面积是根据双方签字确定的现场勘验情况。我认为宅基地的法律依据与我们评估公司没有关系，我拒绝回答。当时法官以及双方当事人参加了鉴定过程，对于宅基地面积的丈量是征求了当事人的意见，是按照该院外墙测量的宅基地面积，对于后面签字的这个人温志军因为现场了解他是温显亭的儿子，所以我们认为他的意见可以代表温显亭的意见。调查笔录中区位补偿价写为区补偿价就是笔误，笔录中的×号就是×号，我也不太清楚为什么改为11号。当时鉴定现场前后院有一个1米多的缝，没有3、4米，如果当时当事人提供涉案房屋的权证我们就不用测量了，但是当时双方当事人都表明没有。法律事实由法庭解决，我们可以对法庭提供协助。正房装修，厢房装修，院落外墙的涂料，院内的安装工程。这四项工程在我实际评估的时候这些东西都存在，但是具体谁做的双方存在争议。
上述事实，有原、被告双方陈述、租房协议书、房产卖契、价格评估报告书等证据在案佐证。
本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民住宅用地，须经乡（镇）人民政府审核，并由县级人民政府批准。本案诉争房屋系农村房屋，被告（反诉原告）李国儒非怀柔区雁栖镇莲花池村村民，不享有使用该村集体组织宅基地的资格，损害了莲花池村的集体利益。故温显亭与李国儒签订的房产卖契，违反了有关法律规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。故原告要求确认双方签订的房屋买卖合同无效以及腾退房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
关于反诉一节，李国儒反诉要求温显亭返还购房款的请求，李国儒虽称第一次租房款应计算在第二次购房款之内，但因房产卖契并未有相关记载，当事人亦不相同且温显亭不予认可，故本院只对购房款4800元予以支持；关于李国儒要求温显亭赔偿损失的诉讼请求，因价格评估报告书中第一项因涉案的争议项存在，本院对此项予以采纳；因涉案院落双方均称无集体土地使用权证以及村民宅院地使用许可证等证明，鉴定人按照实测面积计算宅基地的面积为348.84平方米。由查明的事实可知，首先，诉争房产在温显亭出卖给李国儒时就是348.84平方米；其次，李国儒对房屋进行装修、粉刷是在占有使用诉争院落期间，且是在原有院落面积348.84平方米之内进行的装修、粉刷。因此，作为买受标的的诉争房产及其院落始终为348.84平方米。由于双方的买卖契约违反法律、法规的强制性规定而无效，在此情况下，双方的买卖行为并不受法律保护，返还的标的物与计算经济损失的客体应当是同一的。既然温显亭要求返还的是348.84平方米的房产及院落，计算经济损失的客体也应当是348.84平方米的房产及院落。故价格评估报告书中以348.84平方米计算区位补偿价167443元，本院予以采纳。依据价格评估报告，故被告的损失包括地上物的增值损失75522元以及区位补偿价70%计算为117210.1元，本院对上述两项损失予以支持。温显亭提出的村委会证明以及对价格评估报告书的异议，无法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）温显亭与被告（反诉原告）李国儒于一九九七年五月二十八日签订的房产卖契无效。
二、原告（反诉被告）温显亭于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）李国儒购房款四千八百元。
三、原告（反诉被告）温显亭于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）李国儒地上物增值损失七万五千五百二十二元。
四、原告（反诉被告）温显亭于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）李国儒经济损失十一万七千二百一十元一角。
五、被告（反诉原告）李国儒于本判决生效后三十日内将位于北京市怀柔区雁栖镇莲花池村×号院内的房屋及院落腾退给原告（反诉被告）温显亭。
六、驳回被告（反诉原告）李国儒的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费六千元，由被告（反诉原告）李国儒负担一千八百元（已交纳），由原告（反诉被告）温显亭负担四千二百元（于判决生效后七日内交纳）。
出庭服务费一千元，由原告（反诉被告）温显亭负担（已交纳）。
本诉案件受理费二十五元，由原告（反诉被告）温显亭负担十八元（已交纳），由被告（反诉原告）李国儒负担七元（于判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费二千六百三十七元，由被告（反诉原告）李国儒负担四百二十二元（已交纳），由原告（反诉被告）温显亭负担二千二百一十五元（于判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王银龙
二〇一六年八月十日
书 记 员 杨 田