舟山市定海区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0902民初2658号原告：丁红燕。委托诉讼代理人：郑轶乔，北京上泽（舟山）律师事务所律师。原告：傅世明。委托诉讼代理人:丁红燕，女，夫妻关系。委托诉讼代理人：郑轶乔，北京上泽（舟山）律师事务所律师。被告：舟山安舟置业有限公司，住所地舟山市定海区临城街道新城时代花园28幢。法定代表人:陈烽，执行董事。委托诉讼代理人：邵汉军，浙江震舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈晨翔，浙江震舟律师事务所律师。原告丁红燕、傅世明与被告舟山安舟置业有限公司（以下简称安舟公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁红燕、傅世明的委托诉讼代理人郑轶乔、被告安舟公司的委托诉讼代理人邵汉军、沈晨翔到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1．被告支付两原告自2015年12月1日起至2016年6月30日止按日万分之五计算的逾期交房违约金173424.3元；2．被告支付两原告自2016年2月29日起至2016年6月30日止按日万分之一计算的逾期交证违约金19535.75元。庭审中两原告变更诉讼请求中的逾期交房、逾期交证违约金的计算截止日均为2016年6月27日。事实和理由：2013年8月1日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》和《中央御城地下车位、地下储藏间使用权购置协议》(以下简称“购置协议”)各一份，约定两原告向被告购买中央御城三期31幢401室房屋一套及相应的地下车位和地下储藏间使用权。两原告于2013年11月11日向被告支付购房款1474660元和地下车位、地下储藏间使用权购置款177000元，被告出具相应发票。《商品房买卖合同》第九条约定，被告应于2015年11月30日前，将合同所涉房屋交付给两原告。如被告逾期交房超过60日后，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付日止，被告向两原告支付已交房款日万分之五的违约金。被告应于2016年2月29日前取得土地、房屋权属证书，并交予原告。如被告不能按期交付超过90日的，则应向两原告支付自2016年2月29日起至实际交付权属证书或登记证明之日止按已交付房款日万分之一计算的违约金。2015年起，被告陷入财务困境，中央御城三期项目停工。后经三期业主及政府协调，项目复工并竣工验收。2016年6月下旬，被告向两原告寄送了《中央御城入伙通知书》，要求两原告于2016年6月30日前办理房屋交付手续。但经两原告查看，房屋存在严重质量问题，两原告保留向被告主张质量保修责任和损害赔偿的权利。被告安舟公司辩称,两原告诉请中违约金计算方式及金额有误。逾期交房违约金只能计算至2016年6月25日，且违约金的计算基础应当是所交的房款，不应包括车位和储藏间的价款金额。被告已经履行完房屋初始登记的协助义务，权属证书的违约金也应计算到2016年6月25日止。逾期未办理权属证书的责任在两原告。涉案房产不存在质量问题，所交付的房产于2016年6月24日在住建局进行竣工验收备案，已经符合交付条件，原告在没有相反证据的情况下，不得以此作为拒绝交付房产的理由。本案涉案工程情况特殊，请求两原告及法院根据客观事实酌情减免违约金。被告因遭遇特殊情况，导致资金链断裂，中央御城三期几近停工。但是最终为了广大业主的利益，本着保障买受人最大利益的原则，在政府部门的帮助下，业主的努力下，该项目完成竣工已属不易。虽被告存在违约的客观情况，但被告主观上仍尽全力将买受人的损失减少到了最低，且被告企业至今也已是极度困难，濒临破产边缘，无力支付上述巨额违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下:2013年8月1日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》，两原告向被告购买位于中央御城三期第31幢401室房屋一套，建筑面积116.74平方米，房价款1474660元。合同约定：被告应于2015年11月30日前，将符合竣工备案等条件的商品房交付给两原告使用。如被告逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付日止，被告向两原告支付已交房款日万分之五的违约金。被告应于2016年2月29日前取得土地、房屋权属证书，并交予两原告。被告不能在前款约定的期限内交付权属证书的，超过90日的，则应向两原告支付自2016年2月29日起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按已交付房款日万分之一计算的违约金。原、被告还签订了《购置协议》一份，约定：两原告向被告购置中央御城3号地库地下车位412号一个，计人民币150000元，购置地下储藏间31栋91号一个，计人民币17000元，两原告于2013年11月14日前一次性付清所有购置费用，被告于2015年11月30日前将上述物业交付两原告使用等内容。两原告依约支付了房款、地下车位、储藏间的价款。2015年1月起，被告安舟公司因资金链断裂陷入财务困境，中央御城三期项目停工。后经政府相关部门协调后续建设资金后，该项目复工，并于2016年6月24日在住建局进行竣工验收备案，已经符合交付条件。2016年6月25日起，被告陆续给包括两原告在内的中央御城三期业主寄送了入伙通知书，通知两原告：中央御城三期后续工程通过政府协调、经舟山市建设行政主管部门验收合格，准予2016年6月25日交付使用，正式办理入伙时间从2016年6月25日起，截止2016年6月30日止办理完毕，接本通知书后请两原告务必于2016年6月27日前来办理入伙手续，并随带相关资料。两原告实际于2016年7月27日办理房产交付手续，并领取了相关房产、土地权属证书。对有争议的事实，本院认定如下:一、关于逾期交房、交证违约金计算的起止日问题。两原告认为，逾期交房、交证的违约金应计算至2016年6月27日。被告认为逾期交房、交证的违约金应计算至被告发出入伙通知书之日，即2016年6月25日。本院认为，原、被告的合同约定逾期交房违约金计算至房屋实际交付日止，逾期交证违约金计算至被告交付两原告权属证书或登记证明之日止。被告入伙通知书发出之日不是实际交房日，被告通知两原告应于2016年6月27日前办理交房手续，但原告实际于2016年7月27日办理，逾期未办理的后果应由两原告自行承担，两原告要求逾期交房、交证的时间计算至2016年6月27日止,合理合法，本院予以确认。二、关于违约金计算的基数是否包括地下车位和储藏间的使用权费用的问题。本院认为，《商品房买卖合同》和《购置协议》是两个不同的合同，原、被告在《购置协议》中未约定逾期交付违约金，故该部分不应计算逾期交房、交证违约金应以房价款1474660元为计算的基数。本院认为，两原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《购置协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依约履行合同义务。现被告逾期交房、交证，违反合同约定，构成违约，应依法承担支付违约金的违约责任。依据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为被告逾期交房、交证违约金计算的标准。虽原、被告对逾期交房违约金约定计算标准为日万分之五，同时约定逾期交证违约金计算标准为日万分之一，但被告提出该计算标准过高应依法予以调整。本院认为，1、原告作为房屋买受人购买商品房的主要目的是对房屋行使占有、使用、收益和处分的权利，原告未能按约定时间交房、交证而延期交付，导致原告对所购房屋的使用、收益等权利无法正常行使而造成一定的经济损失。2、约定的违约金数额是否过高，应以实际损失数额作为确认的基础。但本案中，原、被告双方均未提供证据证明被告逾期交房、交证造成的实际损失金额。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。《最高人民法院》第七条“对于房地产开发商确因资金暂时困难未按时交付房屋的，要多做双方当事人的调解工作，确无调解可能的案件，可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题”。4、原告购买的房屋所涉中央御城三期项目，被告因资金困难无法继续建造，后在当地政府的协调和帮扶下，该项目才得以完工，具备了交付条件。故本院结合本案实际，兼顾合同履行情况、涉案房屋的所处地段等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将逾期交房、交证违约金计算标准调整为按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算。综上，两原告主张逾期交房、交证违约金的计算标准过高，故超出部分不予支持，本案的逾期交房、交证违约金统一调整为1474660元×（4.35%÷360天）×209天=37308.89元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：被告舟山市安舟置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告丁红燕、傅世明逾期交房、交证违约金共计37308.89元。如果按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3768元，减半收取1884元，由原告丁红燕、傅世明负担1518元，被告舟山安舟置业有限公司承担366元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审判员 董 艳二〇一六年十月八日书记员 郑涵文