四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绵民终字第708号
上诉人（原审原告）：李波，男，汉族，住四川省绵阳市涪城区。
委托代理人：郭小强，三台县梓州法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：绵阳西部现代物流城开发有限公司。
法定代表人：王德开，该公司总经理。
委托代理人：伍思妤，女，汉族，住四川省绵阳市涪城区。
委托代理人：何玉成，四川科大律师事务所律师。
上诉人李波、上诉人绵阳西部现代物流城开发有限公司（简称物流城开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2014）涪民初字第2400号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人李波及其委托代理人郭小强，上诉人物流城开发公司的委托代理人伍思妤、何玉成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年3月30日，原、被告签订绵阳西部现代物流城（毅德商贸城）招商意向书一份，载明：“一、乙方（本案原告）意向入驻位于绵阳市涪城区御中路66号绵阳西部现代物流城（毅德商贸城）一区19栋22号商铺，建筑面积72.48㎡，建筑面积单价为7900元／㎡，总价款为572592元。二、乙方承诺在本协议签订之日起7日内在涪城区农村信用联社城南分社开具个人帐户，并预存人民币10万元作为乙方购买本目标商铺的资信证明。在前述规定时间内乙方携带该帐户存款证明至甲方招商中心办理资信确认及优惠确认手续后，本协议方可生效。三、甲方（本案被告）承诺本意向书生效后，乙方在甲方举办的商铺销售活动中对目标商铺享有优先购买权，并按本意向书第一条约定单价对商铺进行认购。四、商铺面积以相关部门实际测量面积为准。五、甲方应至少提前5日将目标商铺认购活动相关信息在公开媒体进行公布并电话通知乙方。六、乙方保证按照甲方所通知（以挂号信方式寄达的日期为准）的目标商铺认购活动时间、地点参加目标商铺的认购活动，并与甲方签订正式《商品房买卖合同》；否则，视为乙方主动放弃对目标商铺的优先购买权，同时放弃本意向书约定之价格。”本协议书签订后原告履行了意向书第二条的义务。2013年8月11日被告挂号邮寄通知原告，要求其2013年8月15日起至2013年8月31日止在被告处开展房款的算价工作，否则视为主动放弃对所选商铺的优先购买权及约定价格。2013年8月12日原告收到此通知后到被告处进行了算价。2013年12月24日被告出具交款签约通知，该交款签约通知载明：“我公司定自2013年12月25日起至2013年12月29日止，在毅德商贸城招商中心开始进行A区14、15、16、17、19栋收款签约工作，希望您能按时参加，逾期我公司将视为您主动放弃对所选商铺的优先购买权及约定价格……。”2013年12月29日被告才用挂号将该通知到邮局投递，2014年1月1日，原告才收到该通知。原告收到该通知后得知已经超过了被告规定的交款签约时间，2014年1月2日原告打电话询问被告收到通知的时间已经超过了被告规定的交款签约时间怎么办，没有得到明确答复。2014年1月8日原告又电话告知被告已将50%的购房款、开业保证金、维修基金共30万元转到了被告帐户，被告答复叫原告第二天（2014年1月9日）到被告处办理签约的相关手续。2014年1月9日原告到被告处准备签合同时被告知19幢22号商铺已卖给了他人，就此双方发生纠纷，原告诉至法院，要求被告返还房款872592元，赔偿损失286296元。
另查明：被告以原告没有在2013年12月29日前到被告处交购房款并签约为由，于2014年1月10日将上述商铺以499152元的价格卖给了黄××，签订了商品房买卖合同，并在房管局备案。
原判认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”第八条规定：“具有下列情形之一导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”原、被告签订的绵阳西部现代物流城（毅德商贸城）招商意向书和毅德商贸城签约信息单，明确了房屋位置、面积、价格和双方的承诺，具备了商品房买卖合同的主要内容，双方均应按照其约定和允诺履行义务。2013年12月24日被告出具的交款签约通知，要求原告于2013年12月25日起至2013年12月29日止到被告处进行交款和签约，但该通知被告在2013年12月29日才到邮局挂号投递，原告2014年1月1日才收到该通知，显然原告不可能在12月29日到被告处交款签约。原告收到该通知后次日电话询问了被告方工作人员，没有得到明确答复。2014年1月8日原告按照交款签约通知按揭付款的方式给被告的帐户汇了30万人民币后，并电话告知了被告，被告也告知原告于2014年1月9日到被告处履行签约相关手续，但在2014年1月9日被告才告知原告上述房产已卖给了第三人。被告之做法应视为一房二卖，显然违反了诚实信用原则和双方的承诺，损害了原告的合法权益，依法应承担向原告退还房款并赔偿经济损失的民事责任。但原告的诉讼请求过高，过高部分不予支持。为依法保护当事人的合法权益，依照前述司法解释判决如下：一、被告绵阳西部现代物流城开发有限公司在本判决生效后七日内向原告李波退还房款30万元，并赔偿损失10万元。二、驳回原告李波其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行债务期间的资金利息。案件受理费7614.5元，由原告承担4000元，被告承担3614.5元。
一审宣判后，李波、物流城开发公司均不服该判决，向本院提起上诉。
李波的主要上诉理由为：原审认定事实清楚，适用法律适当，但在实体处理上不公。该判决依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第八条确认了被上诉人的违法行为，但在实体处理上没有按照司法解释的规定维护上诉人的合法权益，导致违法者不能得到处罚、合法者利益没有得到保护。被上诉人的违法行为导致上诉人经济上受到重大损失，被上诉人应当承担赔偿责任。请求改判支持上诉人在一审中的全部诉讼请求。
物流城开发公司的主要上诉理由为：原审认定事实和适用法律均属错误。在事实认定上，错误将招商意向书和签约信息单认定为具备商品房买卖合同的主要内容。招商意向书和签约信息单并不具有认购协议的性质，其只是明确客户优先购买权的一种方式，也不具备商品房买卖合同的主要内容，上诉人亦未收受其购房款。在双方不具有商品房买卖合同关系的前提下，上诉人出卖商铺的行为，并不构成一房二卖，原审适用商品房买卖合同司法解释第三条以及第八条第一款第二项的规定属适用法律错误。请求撤销原判中“赔偿损失10万元”部分，二审诉讼费用由被上诉人承担。
二审中，物流城开发公司申请证人罗丽出庭作证，并提交手机通话记录清单，以证明公司工作人员多次催促李波到公司办理交款签约事宜，但李波未按期前来。李波对此质证认为，罗丽系其置业顾问，双方联系多次，但交款签约通知是邮寄的书面通知，在电话中并未告知。
本院二审查明的事实除与原审查明的事实一致部分外，另查明：1.2013年8月12日李波与物流城开发公司算价后形成《签约信息单》，载明商铺号为一区19栋22号，建筑面积72.48㎡，总价572592元，成交总价562592元（优惠10000元），其中按揭贷款200000元；另需支付公共维修基金3624元，开业保证金20000元。2.2013年12月24日的交款签约通知中载明：按揭付款：预先支付超过商铺全款50%，剩余房款按揭支付；按商铺建筑面积×50元／㎡准备相应的维修基金；按20000元／间准备开业保证金。3.物流城开发公司于2013年12月24日取得商品房预售许可证。
本院认为：根据上诉请求及诉辩双方的意见，本案争议的焦点是招商意向书的性质、物流城开发公司是否违约以及如何承担违约责任。关于招商意向书的性质：双方签订的招商意向书约定了李波欲从物流城开发公司购买的房屋位置、面积、价款、签订正式合同前的通知等相关事宜，目的是为了以预约的方式确定标的、价款，并在物流城开发公司符合售房条件时按预约所确认的条款签订本约即正式的商品房买卖合同，该意向书的实质系一份独立的预约合同，对双方当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条的内容为：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，双方签订的招商意向书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不应当认定为商品房买卖合同。
物流城开发公司与李波签订招商意向书后，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务，一方违约应当向对方承担违约责任。物流城开发公司出具的交款签约通知要求购房人2013年12月25日至2013年12月29日到公司办理交款和签约事务，但因其通知迟延，导致李波无法按期办理，物流城开发公司称此前已通过电话告知李波，但缺乏证据证明。2014年1月8日李波向物流城开发公司汇款30万元并告知物流城开发公司后，该公司工作人员告知李波第二日签订合同，李波前往后又被告知房屋已出售给他人，致使李波最终未能根据意向书的约定与物流城开发公司签订商品房买卖合同。物流城开发公司的行为违反诚实信用原则，致使李波丧失签订本约合同的机会，产生信赖利益损失，物流城开发公司应当承担违约责任。因双方在招商意向书中未就违约责任作出约定，对于李波的损失原审法院酌定为10万元，并无明显不当。
综上，原审认定事实基本清楚，但将招商意向书认定为商品房买卖合同不当，鉴于判决实体处理恰当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计11900元，其中李波预交2300元，绵阳西部现代物流城开发有限公司预交9600元，分别由各自承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 伍 静
代理审判员 廖小军
代理审判员 胡义昕
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 郧咏宏