湖北省咸宁市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）鄂咸宁中民再终字第4号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）陈勇强，男，汉族，湖北省崇阳县人。再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）蔡旭宏，男，汉族，湖北省崇阳县人。委托代理人洪柳，女，湖北省崇阳县人，系陈勇强之妻。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）吴永忠，男，汉族，原崇阳县金龙房地产开发有限公司（以下简称金龙公司）董事长、股东。被申请人刘金栋，男，汉族，原崇阳县金龙房地产开发有限公司股东。再审申请人陈勇强、蔡旭宏诉被申请人吴永忠、刘金栋（崇阳县金龙房地产开发有限公司股东）房屋买卖合同纠纷一案，原由通城县人民法院于2012年8月30日作出（2011）通民初字第856号民事判决。崇阳县金龙房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，本院于2012年11月9日作出（2012）鄂咸宁中民三终字第210号民事判决。陈勇强、蔡旭宏不服，向本院申请再审。本院于2014年11月6日作出（2013）鄂咸宁中民申字第6号民事裁定，本案由本院另行组成合议庭再审。因崇阳县金龙房地产开发有限公司已于2013年7月23日在崇阳县工商行政管理局办理注销登记，股东为吴永忠、刘金栋。本院于2015年8月5日公开开庭进行了审理。原审原告陈勇强、蔡旭宏的委托代理人洪柳到庭参加了诉讼，原审被告吴永忠、刘金栋经公告送达未到庭，缺席审理。本案现已审理终结。一审原告陈勇强、蔡旭宏诉称，2007年6月27日，二原告与被告金龙公司签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的位于崇阳县天城镇白鹭文化广场第三幢1单元、2单元出售给二原告，建筑面积为123.38平方米。总价款为833000元，该房产所属土地使用权限为50年。合同签订后原告履行全部义务。2009年7月15日原告在领取产权证时，发现土地使用证载明的使用权限为40年，比约定少十年。原告多次要求被告更改未果，请求法院判决被告赔偿损失266600元，并要求被告提供此房屋详细的公摊面积计算方案。一审被告答辩并反诉称，原告损失未发生，计算依据标准没有提供，且土地管理部门依职权减少土地使用权限具有不可诉性。由于这部分建筑面积的共同所有性，决定了它不可能详细分割并明确标定各买受人所有的具体四至范围。分摊面积的计算有法定标准，有职能部门的审查，已向所有买受人提供分摊方案。反诉提出原告欠购房款5000元应清偿，并支付违约金。一审认定，2006年10月13日，陈勇强、蔡旭宏与金龙公司签订认购书，并向金龙公司交付认购房屋订金20万元，同年11月20日陈勇强、蔡旭宏将所购位于崇阳县天城镇白鹭文化广场第三幢一单元1、2号房屋出租给崇阳县邮政银行，年租金10万元。同年12月12日金龙公司取得该宗地土地使用权，崇阳县国土资源局挂牌出让该宗土地时，规划为商业、住宅性质，使用年限50年。2007年6月27日陈勇强、蔡旭宏与金龙公司签订商品房买卖合同，合同主要内容为，金龙公司所出售房屋土地具有合法手续，土地使用年限50年，土地性质为商业用地，总价款833OO0元，2007年5月30日前交纳房款43.3万元，余款40万元办理银行按揭，逾期付款和逾期交房违约金按日万分之二点五算息。合同签订后，陈勇强、蔡旭宏于2007年10月30日交付房款150OO元，2008年1月31日交付房款10OO0元，2009年5月2日交168OOO元，2009年9月1日交付50OO0元，2009年9月4日交付100000元，20O9年12月18日交款100000元，下欠5000元。2009年7月15日，陈勇强、蔡旭宏取得商业用地土地使用权证，使用期限至2046年11月8日，使用面积631.27平方米，其中分摊面积20.1平方米。一审认为，陈勇强、蔡旭宏与金龙公司签订的房屋买卖合同是金龙公司竟买后按国土部门约定出让年限50年再开发并对外发售，在与陈勇强、蔡旭宏签订合同后因合同中约定的商业用地办证最高年限职能部门仅能办理40年，而双方签订的合同约定办证使用年限为50年，该合同与国家禁止性规定的商业用地最高出让年限40年有10年的土地使用权出让金差异，金龙公司应承担缔约过错责任，按当时购买价8330OO元住房价、地价各占一半的习惯，50年土地出让金为41.65万元，10年的土地出让金则为83300万元由金龙公司向陈勇强、蔡旭宏补偿。陈勇强、蔡旭宏欠金龙公司5OO0元购房款未付，但二人未按合同约定办理按揭付款，因而该欠款50OO元只能自合同签订日即2007年6月27日起按中国人民银行同期贷款利率计息，由二人向金龙公司补偿利息损失。陈勇强、蔡旭宏请求金龙公司提供由职能部门确认的房屋分摊面积计算方案的诉求是双方合同约定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十三条第三项、第二百零七条的规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、金龙公司在本判决生效后一个月内向陈勇强、蔡旭宏补偿10年土地出让金83300元。二、金龙公司在本判决生效后一个月内公布职能部门确认的房屋公摊面积计算方案。三、陈勇强、蔡旭宏在本判决生效后一个月内向金龙公司支付购房款50OO元，并自2007年6月27日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息损失至还款日止。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。金龙公司不服一审判决，向本院上诉提出：1.一审判决认定事实错误，证据不足，预先为金龙公司设定非诚实信用之前提，从而错误导出金龙公司履行合同义务不符合约定的结论。双方未约定办证使用年限为50年，没有任何缔约过失。2、一审判决引用法律错误，且判决中用以计算确定金龙公司赔偿的土地使用权，出让金的依据方式，没有法律依据。3、一审判决第二项金龙公司早已作为附随义务履行完毕。金龙公司在商品房销售前，已将共用建筑分摊方案向房产管理部门上报，随后向全体买受人公示。请求二审依法改判。二审审理查明，2006年10月13日，金龙公司与陈勇强签订认购书（定金单）。由陈勇强交付购房定金200000元。2007年6月27日，金龙公司与陈勇强、蔡旭宏签订商品房买卖合同一份，合同第一条项目建设依据为：出卖人以有偿出让方式取得位于崇阳县天城镇新建编号为白鹭文化广场的地块的土地使用权。该地块土地面积为10254.9平方米，规划用途为商业用地（崇阳县国土资源局出具情况说明：将“商住用地”误写成“商业用地”）。土地使用年限自2006年11月9日至2056年11月9日。第三条买受人所购商品房的基本情况为：第3憧1单元1层1、2号房，该商品房的用途为商业，建筑面积为123.38平方米。总价款为833000元。合同签订后，金龙公司按期交付了房屋，陈勇强、蔡旭宏除下欠5000元房款外，其他款项已交纳。2009年7月15日，金龙公司为陈勇强、蔡旭宏办理了土地使用权证，注明“地类，商业用地，终止日期2046年11月8日”。陈勇强、蔡旭宏认为土地使用证载明的使用权限为40年，比合同约定少10年，如果按每年租金100000元计算，损失为1000000元，故向一审法院提起诉讼，只主张损失266600元，请求金龙公司赔偿。同时查明，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地70年；（二）工业用地50年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（四）商业、娱乐用地40年；（五）综合或者其他用地50年。金龙公司于2005年4月1日以挂牌方式取得白鹭文化广场项目土地使用权，其购地用途为商住用地，总面积为141093.27平方米，共交纳土地出让金17800000元，转让年限为50年，经过用地项目开发，白鹭文化广场第一、二层均为商铺，土地使用权办证年限全部为40年，三楼以上为综合用途，土地使用权办证年限全部为50年。二审认为，本案的争议焦点1、双方当事人在商品房买卖合同中是否约定土地使用权年限？金龙公司与陈勇强、蔡旭宏签订的商品房买卖合同为格式合同，合同第一条标题为项目建设依据，其内容明显注明的是金龙公司取得该宗土地使用权的有关合同，批准文件号等，同时注明了土地使用权年限，应理解为金龙公司对购房人对整体开发项目的介绍及说明。但该项目的规划用途为商业和综合，因用途不同，土地使用年限则不相同，其中综合年限为50年，至于其中商业用地的使用年限，根据《城镇国有土地出让和转让暂行条例》的规定应为40年。因此，对于合同中的第一条项目建设依据不应理解为是对商品房买卖合同中对购买人土地使用权年限的约定。另外，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。即使双方签订的买卖合同第一款是对购买人土地使用权年限的约定，超出40年的部分也应无效，因为该合同中明确约定用途为商业，国家强制性的规定商业用地最高使用年限为40年。因此，陈勇强、蔡旭宏认为合同已约定土地使用权为50年的理由不能成立。2、金龙公司是否构成缔约过失？根据上述理由，金龙公司与陈勇强、蔡旭宏的签订的商品房买卖合同中对房屋的土地使用权年限没有明确约定，金龙公司在没有约定的情况下依照国家强制性法规的最高年限办理了土地使用权证。因此，金龙公司在商品房买卖过程中不存在欺诈行为。但金龙公司作为房地产开发企业，在拟定商品房买卖合同时，应对该宗土地使用权的用途分别注明使用年限，便于购房者正确理解商品房买卖合同的条款内容，全面了解国家对国有土地使用权年限的有关强制性规定。就本案而言，《城镇国有土地出让和转让暂行条例》系早已颁布的行政法规，陈勇强、蔡旭宏作为购房者对上述法规应有所知晓，明确合同中的权利义务，以免产生歧义。在合同双方都明确了权利、义务之后签订合同，以免产生纠纷。3、陈勇强、蔡旭宏是否有实际损失存在？陈勇强、蔡旭宏请求赔偿损失的依据是十年租金的损失100万元，放弃一部分后提出266600元的赔偿金额，本案中，陈勇强、蔡旭宏已取得了争议的国有土地使用权上所建商品房的物权，该物权受《中华人民共和国宪法》所保护，由《中华人民共和国物权法》所调整。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条之规定，在国有土地使用权到期后，住宅建设用地自动续期，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。在土地使用权到期后，可以自动续期或依照法律、行政法规的规定办理续期。但如何续办土地使用权证，或需要交纳何种费用，目前尚无明确规定，因此，对陈勇强、蔡旭宏的经济损失也无法确定，因此，陈勇强、蔡旭宏以房屋租金来计算其经济损失，要求金龙公司进行赔偿，缺乏事实依据和法律依据。综上，金龙公司在本案中不应承担赔偿责任。对于陈勇强、蔡旭宏要求金龙公司提供房屋分摊面积计算方案的诉求，因商品房在销售过程中，其共用建筑部分的分摊须由房产管理部门审查备案，并向全体购房人公示。如有异议，买受人可以向房产管理部门提出重新审查。原审认定的事实部分错误，适用法律不当，实体处理部分本院予以纠正，上诉人的上诉理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）、（三）项之规定，判决：一、维持通城县人民法院（2011）通民初字第856号民事判决第三项；二、撤销通城县人民法院（2011）通民初字第856号民事判决第一、二项；三、驳回陈勇强、蔡旭宏的诉讼请求。陈勇强、蔡旭宏向本院申请再审时提出：1本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第一条明确约定：“该地块面积为107549m2，规划用途为商业用地，土地使用年限自2006年11月9日至2056年11月8日。”已明确约定土地使用权年限为50年，但陈勇强、蔡旭宏实际取得的土地使用权年限只有40年，金龙公司违反诚实信用原则，有明显的缔约过错；二审判决认定事实不清，判决金龙公司不承担赔偿责任无事实和法律依据，请求撤销（2012）鄂咸宁中民三终字第210号民事判决，依法改判金龙公司赔偿陈勇强、蔡旭宏损失266600元。金龙公司在再审审查时答辩称，1、金龙公司与陈勇强、蔡旭宏签订的《商品房买卖合同》并未对土地使用权年限进行约定，该合同第一条是“项目建设依据”，陈勇强、蔡旭宏申请再审认为金龙公司存在缔约过失没有法律依据。2、由于金龙公司不存在缔约过失，因此，陈勇强、蔡旭宏要求金龙公司赔偿损失266600元法院不应支持。3、金龙公司与陈勇强、蔡旭宏签订的《商品房买卖合同》是房地产管理部门统一制定并强制要求使用的，否则无法为买受人办理分户房产证和分户土地使用权证，陈勇强、蔡旭宏认为双方签订的《商品房买卖合同》为格式合同，金龙公司存在欺诈行为的观点不正确。请求驳回陈勇强、蔡旭宏的再审申请。金龙公司提供了如下证据，1、金龙公司与程银霞签订的《商品房买卖合同》一份；2、金龙公司与刘细怀签订的《商品房买卖合同》一份。上述两份证据证明内容：金龙公司对外签订的《商品房买卖合同》第一条均为项目建设依据，即—出卖人以有偿出让方式取得位于天城镇仪表路、编号为白鹭文化广场的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为崇国用（2006）第（06）0712。该地块土地面积为10754.9m2，规划用途为商住，土地使用权年限自2006年11月9日至2056年11月8日。3、程银霞土地登记卡一份；4、刘细怀土地登记卡一份。上述两份证据证明内容：崇阳县国土资源局办理的土地使用权证上注明：“地类—商业用地，终止日期—2046年11月8日”。5、金龙房地产3号楼一期工程平面示意图，一层、二层商铺共12个，三至六层住宅16家。本院再审认为，原一、二审判决认定基本事实不清，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销本院（2012）鄂咸宁中民三终字第210号民事判决和湖北省通城县人民法院（2011）通民初字第856号民事判决；二、本案发回湖北省通城县人民法院重审。审判长 刘 莉审判员 程金文审判员 汤兆光二〇一五年九月二十一日书记员 纪利军附：相关法律条件文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；