北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第02030号
上诉人（原审被告）王秋兰，女，1968年8月20日出生。
被上诉人（原审原告）北京市顺义区大孙各庄中心小学校，住所地北京市顺义区大孙各庄镇大孙各庄村。
法定代表人姚庆民，校长。
委托代理人孙建彬，男，1969年7月11日出生。
上诉人王秋兰因与北京市顺义区大孙各庄中心小学校（以下简称大孙各庄小学）租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第12775号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
大孙各庄小学于2013年9月向原审法院起诉称：王秋兰自2003年7月1日起承租大孙各庄小学所有的房产，每年签订房屋租赁合同。双方一直严格履行租赁合同。2011年12月21日，双方再次签订租赁合同，租赁期至2012年6月30日。依据双方签订的合同，合同期已在2012年6月30日结束。2013年5月28日，大孙各庄小学以粘贴通知的方式告知王秋兰解除租赁关系，腾退房屋，王秋兰拒不腾退。双方在租赁结束后不签订新的租赁合同，双方均有权随时解除租赁关系。大孙各庄小学已经以通知的方式告知王秋兰解除租赁关系，双方租赁关系已解除。王秋兰除应支付2012-2013年度应付的租金以外，还应当支付至实际腾退之日占用期间的占用费，占用费比照租金计算。为维护大孙各庄小学合法权益，现诉至法院，要求：1.判决王秋兰腾退承租大孙各庄小学的房屋；2.判决王秋兰将增建的后背房、厨房、厕所等全部增建建筑自行拆除；3.判决王秋兰支付2012-2013年度租赁费900元；4.判决王秋兰以每月每间75元的标准支付占用费自2013年7月1日起至实际腾退之日止；5.诉讼费由王秋兰承担。
王秋兰辩称：2003年，王秋兰与镇政府签订租房协议。经营几年后，镇政府表示，为支持本镇教育事业，让王秋兰将房租交给大孙各庄小学，王秋兰表示同意。大孙各庄小学称，为方便管理，又重新与王秋兰签订租房协议，王秋兰亦表示同意。但大孙各庄小学对房屋损坏、养护、修缮不闻不问。2012年6月30日，我们向大孙各庄小学反映情况提出意见，决定不再与大孙各庄小学签订新的协议，继续履行和镇政府的协议。大孙各庄小学未反对，未表示不同意。此后一年，大孙各庄小学收取了水电费，但未收取房租。王秋兰认为：1.此房产不属于大孙各庄小学。大孙各庄小学不能提供房产证，不能证明属于学校所有，故无权提出诉讼请求。2.大孙各庄小学称于2013年5月28日以张贴广告方式告知王秋兰解除租赁合同，不符合常理。王秋兰与大孙各庄小学签订的协议已于2012年6月30日到期，不应再解除协议。2013年6月30日之后的一切事宜（除水电费外）与大孙各庄小学无关，大孙各庄小学无权收取租金。3.王秋兰与镇政府签订合同时，为方便经营，经镇政府口头同意，王秋兰增设了附属设施（库房、大棚），此事与学校无关。4.镇政府与王秋兰的合同尚在合同期内。综上，请求法院驳回大孙各庄小学的所有诉讼请求。同时，希望大孙各庄小学为王秋兰安排一个合理的去处。
原审法院经审理查明：针对涉诉房屋，大孙各庄小学与王秋兰于2011年12月21日重新签订《房屋租赁协议书》，约定：一、大孙各庄小学愿意把大孙各庄镇小学北侧临街房屋1间租赁给王秋兰使用。二、乙方租赁期为十年的租户，时间从2003年7月1日起至2013年6月30日止。三、对于王秋兰承租的房屋，由于营业的需要，改建房屋结构要提前向大孙各庄小学申请，经大孙各庄小学同意后施工。四、王秋兰要对所承租的房屋进行必要的维修，要保证房屋的安全使用。五、租赁期满，王秋兰要保证房屋的完好性，如出现损坏，要作价赔偿。六、下一轮承租期满前一个月内协商，在同等条件情况下，优先承租给王秋兰。七、王秋兰在承租期内，对房屋没有出租、转让的权利。八、王秋兰要合法经营、依法纳税，接受上级各主管部门的监督和管理。九、由于国家征地，镇政府同意规划和安排等原因需解除合同，王秋兰无条件搬迁。十、出现不可抗力，如风、雨、雷、地震、火灾等所造成的经济损失，由王秋兰个人承担，大孙各庄小学概不负责。十一、房屋租赁费用收取时间：每年的一月一日和每年的七月一日。本租赁协议合同有效期限：2011年7月1日起至2012年6月30日止。
双方共同确认大孙各庄小学以每间每月75元向王秋兰收取租金。王秋兰认可，2012年7月1日至2013年6月30日期间租赁费900元未给付。
王秋兰认为，依据王秋兰与大孙各庄小学《房屋租赁协议书》第十一条，合同已于2012年6月30日到期，此后，王秋兰系履行资产运营中心与王秋兰签订的《房屋租赁协议书》。大孙各庄小学表示，依据王秋兰与大孙各庄小学《房屋租赁协议书》第二条，合同于2013年6月30日到期。经查，2013年7月1日至今，王秋兰一直在使用涉诉房屋。
2013年5月，大孙各庄小学以粘贴通知的方式告知双方之间的租赁合同于2013年6月30日到期，大孙各庄小学不再续签，租户应于2013年7月1日前将店铺退回给大孙各庄小学。王秋兰认可通知过，但表示2012年6月30日之后系履行与资产运营中心所签的合同。
王秋兰表示，2003年，北京市顺义区大孙各庄镇资产运营中心与王秋兰之夫侯桂生签订《房屋租赁协议书》。大孙各庄小学认可，系与王秋兰签订合同，现由王秋兰承租涉诉房屋。
针对房屋的权属问题，大孙各庄小学提供了《集体土地建设用地使用证》以及北京市顺义区大孙各庄镇人民政府《证明》，《房屋申请拆除报告》以证明涉诉房屋归大孙各庄小学所有。王秋兰认可证据的真实性，但不认可其证明目的。
经勘验，大孙各庄小学大门北侧南数第二间为王秋兰所租用大孙各庄小学的房屋，房屋东侧为王秋兰加盖的后背房（卧室、厨房），该后背房东侧为王秋兰加盖的厕所、洗澡间。
原审法院认为：对于王秋兰所述房屋不属于大孙各庄小学，大孙各庄小学无权提出诉讼请求的辩解理由，因大孙各庄小学提供了《集体土地建设用地使用证》以及北京市顺义区大孙各庄镇人民政府《证明》，《房屋申请拆除报告》等证据，足以证明涉诉房屋归大孙各庄小学所有，且大孙各庄小学系依据双方签订的《房屋租赁协议书》主张权利，故法院对王秋兰该辩解理由难以采纳。
针对涉诉房屋，大孙各庄小学与王秋兰重新签订了《房屋租赁协议书》，故双方应按照大孙各庄小学与王秋兰所签协议履行。王秋兰表示，其自2012年6月30日起系履行与资产运营中心所签合同，但因大孙各庄小学与王秋兰重新签订合同，变更了合同主体，故原合同已经终止履行。双方应按大孙各庄小学与王秋兰所签合同履行。故王秋兰与镇政府签订的合同尚在合同期的辩解理由，法院难以采信。
王秋兰系租期为十年的租户，故根据大孙各庄小学与王秋兰签订《房屋租赁协议书》第二条，双方的合同应于2013年6月30日到期。依王秋兰主张，双方应按大孙各庄小学与王秋兰所签合同第十一条规定，双方合同应于2012年6月30日到期。按照法律规定，王秋兰继续使用涉诉房屋，双方之间为不定期租赁，出租人可随时解除合同，但应在合理期限之前通知出租人。本案中，大孙各庄小学在合同期限前通知王秋兰合同于2013年6月30日解除。故无论是依据双方合同第二条还是第十一条，双方合同均于2013年6月30日到期并解除。2013年6月30日，双方合同到期，双方未续签合同，故王秋兰应腾退承租大孙各庄小学的房屋。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。对于大孙各庄小学要求王秋兰拆除所增建的房屋的诉讼请求，因王秋兰所增建的房屋系占用大孙各庄小学享有使用权的土地，双方合同已解除，王秋兰未提供证据证明其所增建的建筑经过出租人同意，故王秋兰应拆除其所增建的房屋。
对于大孙各庄小学要求王秋兰给付2012年7月1日至2013年6月30日期间租赁费900元的诉讼请求，因该租赁费尚未给付，故王秋兰依法应给付租赁费。
对于大孙各庄小学要求王秋兰以每月每间75元的标准支付自2013年7月1日起至实际腾退之日止期间占用费的诉讼请求，因王秋兰至今仍占有使用涉诉房屋，故应参照合同标准支付占有使用费，故法院对大孙各庄小学的上述请求予以支持。
据此，原审法院于2013年11月作出判决：一、王秋兰自行拆除其在租赁房屋东侧所建的后背房、厕所、洗澡间、煤棚等建筑，并将涉诉租赁物腾退给北京市顺义区大孙各庄中心小学校，于判决生效之日起十五日内履行；
二、王秋兰给付北京市顺义区大孙各庄中心小学校二○一二年七月一日至二○一三年六月三十日期间的租赁费九百元，于判决生效之日起七日内给付；
三、王秋兰以每日每间二元五角的标准向北京市顺义区大孙各庄中心小学校支付自二○一三年七月一日起至实际腾退之日止的占用费，于判决生效之日起七日内给付。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王秋兰不服，上诉至本院。王秋兰上诉理由为：第一，大孙各庄小学无产权证证明涉案租赁物归小学所有；第二，自建房系王秋兰从李玉成处转租而来，并支付了一万元转让款；李玉成修建自建房时经过了大孙各庄镇政府的同意，且李玉成与大孙各庄镇资产运营中心签订的租赁协议并未禁止修建自建房，以及合同到期后，对自建房不予以补偿。王秋兰上诉请求本院撤销原审判决，依法改判驳回大孙各庄小学的原审诉讼请求。大孙各庄小学同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁协议书》、（2013）顺民初字第9496号民事卷宗、照片、勘验笔录、《集体土地建设用地使用证》、北京市顺义区大孙各庄镇人民政府《证明》、《房屋申请拆除报告》等在案佐证。
本院认为：孙各庄小学与王秋兰签订的《房屋租赁协议书》系出于双方自愿，不违反相关法律、行政法规的规定，依法有效成立。双方依据该协议书享有权利，履行义务。本案争议的焦点在于大孙各庄小学是否有权利向王秋兰主张本案的诉讼请求，以及自建房的处理问题。
本案中，大孙各庄小学提供了《集体土地建设用地使用证》、北京市顺义区大孙各庄镇人民政府《证明》、《房屋申请拆除报告》等证据予以证明，王秋兰对上述证据的真实性予以认可，上述证据予以证明大孙各庄小学有权利就涉案房屋向王秋兰主张本案的诉讼请求。对于自建房的问题，大孙各庄小学系依据其与王秋兰之间的《房屋租赁协议书》主张权利，王秋兰依据其与李玉成的法律关系进行抗辩没有法律依据。该协议书第三条规定，对于承租的房屋，若改建房屋结构要提前向大孙各庄小学申请，经大孙各庄小学同意后施工。现王秋兰并未举证证明自建房经过了大孙各庄小学同意或追认。且该协议并未约定对自建房应在合同到期后予以补偿，所以在合同到期解除后，大孙各庄小学有权利要求王秋兰恢复原状。
综上，王秋兰的上诉主张不成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由王秋兰负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费50元，由王秋兰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
代理审判员 宫 淼
代理审判员 郑吉喆
二〇一四年三月十九日
书 记 员 陈 茜