上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第46号
原告上海场南建材市场经营管理有限公司。
法定代表人张庆龙。
委托代理人苏徐高，上海市瑞和律师事务所律师。
被告曾志祥。
委托代理人莫凤标，上海市弘正律师事务所律师。
原告上海场南建材市场经营管理有限公司诉被告曾志祥房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员穆英慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海场南建材市场经营管理有限公司的委托代理人苏徐高、被告曾志祥的委托代理人莫凤标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海场南建材市场经营管理有限公司诉称，被告系经营木材的个体工商户。几年前就向原告承租上海市宝山区沪太路XXX弄XXX号场南建材市场的场地和大棚，并在承租场地内办理了个体工商户营业执照。2013年1月，原被告重新签订《房屋及彩钢棚场地租赁合同》，被告向原告租赁大棚北区4、5、10、15、16、17的彩钢棚场地，面积为163平方米。年租金为人民币6万元，租金先付后用。在租赁期间，被告未履行合同义务，仅在2013年7月向原告支付了1万元租金，至今尚欠5万元租金未付。故起诉，要求被告支付2013年12月31日前拖欠的租金5万元。
被告曾志祥辩称，原被告确实签订了租赁合同，被告向原告租赁了系争彩钢棚场地。2013年的租金被告确实只支付了1万元，剩余租金未付。根据租赁合同第七条手写的补充条款，租赁期限已经变更为2013年1月1日至2014年12月30日，承租金6万元，这6万元是两年总共的租金，并非一年的租金。该手写条款是对合同打印部分内容的变更，应该以该条款内容为准。如果租赁合同有效，被告愿意按照每年3万元的标准向原告支付租金。另外，在2013年6、7月份，原告曾在市场内进行排水工程改造，在被告场地前堆土，致使被告无法进出场地正常经营，无奈被告另行租借了场地用于堆放木材，租期是3个月，为此支付了3个月的租金2，669元，该笔租金损失系原告造成，应在被告向原告支付的租金中抵扣。如果租赁合同无效，建议法院向相关部门发出司法建议，阻止原告非法经营。根据违法者不得益原则，使用费也不应支付给原告，应予以追缴。
经审理查明，2013年1月9日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋及彩钢棚场地租赁合同》，主要约定：甲方将位于上海市宝山区沪太路XXX弄XXX号大棚北区4、5、10、15、16、17的彩钢棚场地租赁给乙方经营木材，彩钢棚场地面积163平方米。租赁期限1年，自2013年1月1日至2013年12月31日止。彩钢棚场地租金每天每平方米1.1元，租金每年65，444元。乙方应于每年1月1日前向甲方支付第一期租金和物业管理费。合同尾部手写了第七条补充条款：租期为2013年1月1日至2014年12月30日，承租金6万元整。合同落款处乙方加盖了上海市宝山区沅盛木材经营部的印章，被告也签名确认。上海市宝山区沅盛木材经营部系个体工商户，登记的经营者为被告。
合同签订后，被告一直在系争彩钢棚场地中经营木材至今。2013年7月，被告向原告支付了租金1万元，2013年度剩余租金，被告至今未付。
另查明，被告向原告租借的是彩钢棚场地，即在空场地上搭建的彩钢棚，该彩钢棚没有房地产权证，也未取得建设工程规划许可证。但场地四周的仓库取得了建设工程规划许可证。原告表示，如果租赁合同被确认为无效，原告要求被告按照合同约定的租金标准，向原告支付使用费，直至被告实际搬离日止。被告表示，如果租赁合同无效，应追缴原告的违法所得，使用费不应支付给原告。
审理中，被告提供了照片及2013年7月25日至10月24日另外租借场地的租金收据，证明在2013年6、7月份，原告曾在建材市场内进行排水改造，施工期间，被告木材无法正常进出，被告只能另行租借场地堆放木材，租借期限最短是3个月，被告已经在避免损失的扩大，为此被告支付了租金2，669元，该笔租金应由原告承担，可从被告应向原告支付的租金中抵扣。原告表示，2013年6月，原告确实在市场内进行了排水改造，但工期就是20天，其中只有3-4天时间在被告门口堆土，在施工过程中，被告从未向原告反映因施工对其经营造成影响，事实上，被告一直在系争场地中经营，如果有影响，被告早就会向原告说明。为证明施工情况，原告提供了一份与上海冀星建筑防水材料有限公司签订的《排水工程施工合同》，证明工期是20天，自2013年6月22日至7月11日。关于被告另行租借场地的收据，原告认为与本案无关，被告作为经营木材的个体经营户，对外租借场地是其自己需要，与本案没有必然联系，原告不同意该笔租金从被告应向原告支付的租金中抵扣。被告表示，排水改造工程实际施工日期不止20天，合同上的日期只是理论上的工期，实际工期有一个多月，但开工、竣工时间，被告代理人不清楚。原告手中有竣工决算书，原告应该提供，该决算书可以证明具体的施工日期。原告认为竣工决算书与本案无关，不同意提供。
审理中，原告表示，合同尾部手写的第七条补充约定内容是被告写的。合同约定的租金是每天每平方米1.1元，年租金是65，444元，因为被告之前一直租赁，所以要租金优惠一点，为每年6万元，并不是二年6万元。原告认可租赁期限为二年。为了证明上述观点，原告提供其与案外人周国昌2013年3月14日签订的租赁合同，周国昌租赁北区大棚13-14号彩钢棚场地，就在被告租赁场地的旁边，其租金也是每天每平方米1.1元。被告表示，该协议是原告与案外人之间的协议，不能以该协议来约束原被告之间的约定。事实上，第七条补充约定是手写的，其效力高于打印的条款。被告之前已经向原告租借场地很久，之前的租金就是每年3万元左右。另外，被告表示，以前向原告支付过押金，但并不是针对本案系争合同，押金收据现在找不到。在本案中不要处理押金问题，如被告发现有押金，被告会另行向原告主张。原告表示同意。
以上事实，有原告提供的《房屋及彩钢棚场地租赁合同》二份、催款通知、《排水工程施工合同》、建设工程规划许可证、被告提供的收据、照片，及当事人陈述等证据为证，有关证据经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原被告就系争彩钢棚场地签订的《房屋及彩钢棚场地租赁合同》，由于被告承租的彩钢棚至今未取得房地产权证，原告也无法提供该彩钢棚建造的建设工程规划许可证等批准文件，原被告就系争彩钢棚签订的租赁合同，应为无效。虽然租赁合同无效，但被告使用系争彩钢棚场地，理应参照租赁合同约定的租金标准向原告支付使用费。本案争议焦点为合同约定的租金标准是每年6万元还是二年6万元。租赁合同打印部分已经约定，租金为每天每平方米1.1元，按照被告承租的彩钢棚面积163平方米计算，每年租金为65，444元。原告提供的租赁合同亦证明被告旁边案外人当时承租的彩钢棚租金单价也是每天每平方米1.1元，可见租金每天每平方米1.1元是当时该市场内普遍的租金行情和标准。虽然被告在租赁合同尾部手写了租赁期限2年，租金为6万元整，被告认为这6万元是2年的租金，每年是3万元。如果按照被告的解释，每年租金为3万元，这远远低于合同打印部分约定的租金标准65，444元，这与常理明显相悖。而原告的解释为原来约定的年租金是65，444元，被告是老租客，给其租金适当优惠，优惠到每年是6万元，原告的解释更符合常情，并且与当时该市场普遍的租金行情差距不大。故本院认为合同手写部分租金6万元应该是每年租金6万元，并非二年租金6万元。由于2013年被告仅支付了使用费1万元，剩余使用费5万元被告理应支付。鉴于2013年6、7月份，原告在市场内进行了排水工程改造施工，根据其提供的合同，本院认定施工期限为20天。被告认为工期有1个多月，但并未提供相关证据证明，本院对其意见不予采信。结合被告提供的照片及原告的陈述，虽然被告在施工期间仍在经营，但排水工程施工可能会给被告正常经营造成一定的影响，故本院酌情确认在这20天的施工期限内，被告应支付的使用费减半。经计算，2013年度，被告还应向原告支付使用费48，356元。关于被告提供的另行租借场地的租金收据，因其载明的租赁期限与排水工程施工合同约定的施工期限不吻合，加之也无法证明该笔租金支付与排水工程施工相关，故被告要求原告承担该笔租金的请求，缺乏依据，本院不予准许。合同无效后，被告应从承租的彩钢棚场地中搬离，并支付实际搬离日止的使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告上海场南建材市场经营管理有限公司与被告曾志祥就上海市宝山区沪太路XXX弄XXX号大棚北区4、5、10、15、16、17彩钢棚场地签订的《房屋及彩钢棚场地租赁合同》无效；
二、被告曾志祥与本判决生效之日起十五日内，从承租的上述彩钢棚场地中搬离，将上述彩钢棚场地返还给原告上海场南建材市场经营管理有限公司；
三、被告曾志祥于本判决生效之日起十五日内，支付原告上海场南建材市场经营管理有限公司2013年度尚欠的使用费48，356元；
四、被告曾志祥于本判决生效之日起十五日内，支付原告上海场南建材市场经营管理有限公司自2014年1月1日起至实际搬离日止的使用费，按每年6万元的标准支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为525元，由被告曾志祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 穆英慧
二〇一四年一月二十七日
书记员 朱旻卿
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。