广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法涉外终字第206号
上诉人（原审被告）：张建新。
委托代理人：朱宇航，广东金唐律师事务所律师。
委托代理人：邓子明，广东金唐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市志同房地产经纪有限公司。
法定代表人：戴宏国，该公司总经理。
委托代理人：肖川。
被上诉人（原审第三人）：徐莉。
委托代理人：何贵昌，广东众诚律师事务所律师。
委托代理人：陈俊杰，广东众诚律师事务所律师。
上诉人张建新因与被上诉人深圳市志同房地产经纪有限公司（以下简称志同公司）、徐莉居间合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第2255号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年10月18日，徐莉、案外人叶某雄（卖方）与张建新（买方）签订《深圳市二手房预约买卖合同》，约定张建新购买徐莉、案外人叶某雄位于深圳市龙岗区××花园××栋（××居）商铺××房（房产证号×××××），总价款830万元（注：本案币种均为人民币），交易定金10万元；买方向银行抵押贷款向卖方支付除定金外的房款，买卖双方同意在本合同签订后由买方支付定金时，从交易总价款中预留1万元作为购房保证金交由第三方托管；此款在完成产权转移登记及卖方实际交付房地产后进行结算；在银行出具贷款承诺函之日起2日内，买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；买卖双方经志同公司促成此物业成交，买方承诺支付志同公司佣金12万元，支付方式为交楼当天，买方未按时支付佣金应按总佣金的千分之四支付志同公司违约金。合同签订后徐莉向志同公司支付了1万元的诚意金。再查，2011年10月18日，张建新向志同公司签署的《居间服务确认书》载明：鉴于通过经纪方志同公司提供居间服务，已经促成本人与卖方徐莉、叶某雄签订关于转让××花园××栋（××居）商铺××号房地产的《深圳市二手房预约买卖合同》，现就居间服务相关事项确认如下：“全额佣金12万元，其中本人承担的佣金为12万元，应在向登记机关申请递件过户前付清，延期支付佣金的，张建新承诺以佣金总额为基数按日万分之五向经纪方支付延期付款滞纳金，同时经纪方可不予办理过户手续。如因张建新过错或违约导致无法完成交易，本人不要求经纪方退还已交付的必要费用及佣金，尚未交付必要费用及佣金的，仍需要交付佣金，未付佣金由买方承担。如买方未经经纪方同意与卖方解除合同的，应当向经纪方支付全额佣金，经纪方有权从托管定金、交楼保证金或首期款等相关款项中扣除。如因买卖双方任何一方违约导致无法完成交易的，守约方已经支付的佣金或必要费用不得要求经纪方退回，而应直接向违约方追偿。买方与经纪方居间服务关系的成立，独立于《深圳市二手房预约买卖合同》，不因《深圳市二手房预约买卖合同》是否成立、无效、撤销、解除等情形影响其效力。本确认书自本人签字之日起生效。”2011年10月18日，徐莉、案外人叶某雄向志同公司签署《居间服务确认书》，确认全额佣金120000元，但没约定徐莉承担佣金金额。另查，志同公司已提供的居间服务事项有带领看楼、促成交易双方签订预约合同，对于后续的协助买方办理资金监管、卖方赎楼、办理过户等有关事项因买卖一方的原因，导致服务未能全面完成。
原审法院审理认为：2011年10月18日，徐莉、案外人叶某雄与张建新在志同公司的居间服务下签订的《深圳市二手房预约买卖合同》，是各方真实意思的表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。合同第十七条约定，买卖双方经志同公司促成物业成交，买方（张建新）承诺支付志同公司佣金12万元，支付方式为交楼当天。2011年10月18日，张建新向志同公司签署《居间服务确认书》，确认居间服务全额佣金12万元由张建新承担。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。鉴于房地产中介服务事项包含买方看楼、促成交易双方签订预约合同，协助买方办理资金监管、签订正式买卖合同、卖方赎楼、办理过户等有关事项。在本案中，志同公司的服务事项有买方看楼、促成交易双方签订预约合同，对于后续的协助买方办理资金监管、签订正式买卖合同、卖方赎楼、办理过户等有关事项因买卖一方的原因，导致服务未能全面完成，志同公司要求张建新全额支付佣金，原审法院不予支持。根据志同公司已提供部分居间服务的事实，原审法院酌情支持张建新向志同公司支付从事居间活动支出的必要费用50000元，超过部分缺乏事实依据，原审法院不予支持。对于志同公司要求张建新支付利息1000元的主张，没有任何事实理由和法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、张建新应于判决生效之日起十日内向志同公司支付居间报酬50000元；二、驳回志同公司的其他诉讼请求。如张建新未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1260元，由志同公司承担687元，张建新承担573元。
张建新不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判为张建新无需向志同公司支付居间服务报酬，应由徐莉向志同公司支付居间服务报酬；二、本案所有诉讼费用由志同公司与徐莉承担。事实理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。分述如下：一、一审法院认定佣金（即居间服务报酬）支付的支付条件是交楼且认定志同公司提供的居间服务未能达到买卖双方交楼的情况下，却判令张建新向志同公司支付佣金，明显存在矛盾。在本案中张建新与徐莉及案外人叶某雄签订的编号为N0.000××××的《深圳市二手房预约买卖合同》（该合同即为由志同公司提供居间服务后签订，该合同文本由志同公司提供，其中空白处手写填充的内容均是由志同公司填写）第十七条（全是手写）明确约定，张建新与徐莉及案外人叶某雄经志同公司介绍、促成物业成交，张建新承诺支付志同公司佣金12万元，支付方式为交楼当天。根据该条款的约定仅有在志同公司提供的居间服务促使《深圳市二手房预约买卖合同》顺利履行，徐莉、案外人叶某雄向张建新交房的情况下才产生张建新需向志同公司支付佣金的义务。一审法院依法确认了佣金支付是在交楼当天，即认定佣金支付的条件为志同公司提供的居间服务促使张建新与徐莉及案外人叶某雄履行合同至交楼完成（即志同公司承诺提供的服务需全面完成）。同时，一审法院在事实认定中明确载明“在本案中，原告的服务事项有买方看楼、促成交易双方签订预约合同，对于后续的协助买方办理资金监管。签订正式买卖合同、卖方赎楼、办理过户等有关事项因买卖一方原因，导致服务未能全面完成”。显然一审法院对志同公司提供的居间服务未能达到促使张建新与徐莉及案外人叶某雄完成整个买卖交易至双方交楼的事实是予以认定的。合同当事人双方依法可对各项义务履行事宜约定条件，仅有在约定的条件成就时相应的义务履行方才需履行相应的合同义务。一审法院既然认定佣金支付条件未成就，却判令张建新承担支付佣金的义务明显不当、相互矛盾。志同公司无法顺利完成居间服务完全是因徐莉及案外人叶某雄的违约所致。二、一审法院判令张建新向志同公司支付约定佣金数额的一部分依法无据。本案中明确地约定了佣金支付的条件，在约定支付条件的情况下，仅有支付条件成就的情况下才需支付佣金。条件要么成就，要么不成就，不存在部分成就问题。事实上，徐莉、案外人叶某雄根本就未向张建新交楼，佣金支付条件没有成就。根据合同法的相关规定，提供居间服务的一方仅在全面履行居间服务且促使委托人的最终目的实现的情况下方有权要求委托方支付居间服务费用。而在本案中很明显张建新的最终目的是《深圳市二手房预约买卖合同》的顺利履行，张建新能最终成为该合同房屋的产权人（完成交楼）。佣金仅与最终目的实现对应，而与其中各个部分的服务的提供不存在对应关系。一审法院不能以志同公司提供了部分居间服务而判令张建新向其支付部分佣金，这明显对张建新不利。张建新怀着能够顺利购买到涉案房屋的目的而同意由志同公司提供居间服务，经志同公司介绍与徐莉及案外人叶某雄签订《深圳市二手房预约买卖合同》按约向徐莉支付了10万元定金后徐莉违约不履行合同义务并不予双倍返还定金（甚至连原交付的定金都未能返还）。志同公司的服务不仅不能促使张建新达成委托目的，反而给张建新带来严重的经济损失，在这种情况下却仍要求张建新支付佣金依法、依理均不符。一审法院判决张建新向志同公司部分支付居间服务报酬没有任何事实、法律依据。三、志同公司分别与张建新及徐莉签订的《居间服务确认书》不是两份相互独立的协议，该两份协议应是一个整体，为一份完整的三方协议，一审法院不得将其分别独立。志同公司分别与张建新及徐莉签订的《居间服务确认书》是同一时间为同一事宜签订的。该两份确认书中的实质性内容仅有第一条及第三条第1款存在差别，而该存在差别的部分恰恰就是三方之间为同一事宜相互的权利义务制约，相互关联的条款，更好地证明了该两份确认书实则为一个整体。而一审法院将该两份确认书认定为相互独立毫无关联的两份协议，完全是错误的。四、即使志同公司有权要求支付居间服务费，而支付义务主体应为徐莉。如前所述，本案中志同公司分别与张建新及徐莉之间签订《居间服务确认书》非两份完全相互独立、完全没有任何关联的协议，而是一份完整的三方协议。根据该两份确认书中第一条第1款及第三条第1款的约定，可知，三方之间是充分地知道、了解：张建新仅在其与徐莉、案外人叶某雄之间签订的《深圳市二手房预约买卖合同》及双方作出的其他补充约定得到完整的履行且徐莉、案外人叶某雄不存在任何违约或张建新自己违约的情况下才由张建新承担支付佣金的义务；而如果是徐莉或案外人叶某雄违约的话，则应当由徐莉承担支付佣金的义务。而在张建新就本案涉案房屋买卖合同纠纷事宜诉志同公司及案外人叶某雄一案（2012深龙法民三初字第1839号）的庭审中，志同公司作为该案的第三人明确表示：张建新与徐莉、案外人叶某雄就具体如何履行《深圳市二手房预约买卖合同》存在口头补充约定。案外人叶某雄没有按照该口头补充约定的具体流程履行相关合同义务（即徐莉、案外人叶某雄违约）导致《深圳市二手房预约买卖合同》无法实际履行。志同公司在明知如果是徐莉、案外人叶某雄违约，则佣金应由徐莉支付，同时自己确认是徐莉及案外人叶某雄违约的情况下，却主张要求张建新承担佣金没有任何事实与法律依据。志同公司主张的佣金根据其自己确认的事实及相关合同、法律应由徐莉支付。综上所述，张建新认为一审法院对本案认定事实不清，适用法律错误。
志同公司口头答辩称：一、张建新与徐莉经志同公司协助看楼、定价并签订《深圳市二手房预约买卖合同》，此合同同时约定双方相关的权利和义务，即佣金的支付义务和具体金额，为保障合同进一步完善履行，张建新与志同公司、徐莉同时签订《居间服务确认书》，此确认书对佣金的支付责任进一步确认。此合同及确认书均系双方真实意思表示，合法有效。二、志同公司为了双方的权益，积极热情协助各方，但未完成下一步工作，原因是买卖双方未予配合，这种行为完全属于人为故意的因素，故志同公司有权得到相应的报酬。三、居间服务确认书中已明确佣金的支付方为张建新，并且也约定张建新违约所承担的相关责任，故张建新上诉理由不成立。
徐莉口头答辩称：一、本案需要支付佣金的主体是张建新，与徐莉没有任何实体权利上的利害关系，徐莉不应承担任何法律责任。本案是因张建新违反与志同公司双方签订《居间服务确认书》而引起的居间服务合同纠纷，徐莉不是合同主体。而志同公司依据合同的相对性起诉张建新，依法有据。二、徐莉与志同公司签订的确认书及张建新与志同公司签订的《居间服务确认书》是两份独立的合同，且两份合同内容有所不同，且属于不同主体之间的民事法律关系，故本案与徐莉没有任何实体的关联性。三、张建新未经志同公司同意，单方解除与徐莉签订的《深圳市二手房预约买卖合同》，已经违反了居间服务确认书第三条第二款的约定。故，张建新应向志同公司承担违约责任，支付佣金。四、徐莉与张建新房屋买卖合同纠纷目前正在另案审理中，在房屋买卖合同纠纷判决前，张建新主张徐莉存在违约毫无法律依据，即使徐莉存在违约行为，因本案与徐莉的实体权利没有任何的利害关系，徐莉也不应当承担任何的法律责任。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院查明：张建新因涉案买卖合同纠纷向原审法院起诉叶某雄、徐莉，志同公司为第三人，诉讼请求为：一、叶某雄、徐莉连带向张建新双倍返还定金200000元；二、由叶某雄、徐莉承担诉讼费用。原审法院于2012年9月29日作出（2012）深龙法民三初字第1839号民事判决，判决：一、叶某雄、徐莉于判决生效之日起三日内返还张建新900**元；二、志同公司于判决生效之日起三日内返还张建新100**元。张建新、叶某雄、徐莉不服该判决，提起上诉，本院于2013年3月19日作出（2012）深中法房终字第3164号判决，驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力，该判决认为：双方对首期款数额、付款时间、办理资金监管时间、赎楼期限均没有约定，且未履行协商补充的义务，导致合同约定内容不明确未能继续履行，双方对合同未能履行均有责任；但由于合同对双方各自的义务履行期限均没有约定，张建新未履行付款义务和徐莉、叶某雄未履行赎楼的行为均不能认定为违约，双方均无意继续履行合同，涉案合同权利、义务终止。另，本案原审作出判决时间为2012年9月26日。
除以上事实外，原审法院查明的其他事实属实。
本院认为，各方当事人对原审法院行使管辖权和适用中华人民共和国法律为准据法均无异议，本院予以确认。《深圳市二手房预约买卖合同》和张建新向志同公司出具的《居间服务确认书》均确认居间服务全额佣金12万元由张建新承担。但涉案房屋买卖合同最终未能订立，《深圳市二手房预约买卖合同》未能继续履行，根据（2012）深中法房终字第3164号生效判决的认定，本院认为，志同公司为买卖双方提供了协助订立《深圳市二手房预约买卖合同》的居间服务，该合同虽是因买卖双方对首期款数额、付款时间、办理资金监管时间、赎楼期限没有约定导致未能继续履行，但亦说明志同公司未尽到充分的协助义务，其提供的居间服务仍然存在瑕疵。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。综合考虑《深圳市二手房预约买卖合同》和《居间服务确认书》对佣金的约定、另案生效判决对《深圳市二手房预约买卖合同》未能履行原因的认定、志同公司提供部分居间服务及提供居间服务存在瑕疵等因素，本院酌情确定张建新应向志同公司支付从事居间活动支出的必要费用20000元。综上，张建新的上诉主张部分成立，本院予以部分支持。本院根据原审后形成的新的证据查明新的事实，并据此予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第2255号民事判决；
二、上诉人张建新应于本判决生效之日起十日内向被上诉人深圳市志同房地产经纪有限公司支付从事居间活动支出的必要费用人民币20000元；
三、驳回被上诉人深圳市志同房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果上诉人张建新未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币1260元，由上诉人张建新承担人民币227元，被上诉人深圳市志同房地产经纪有限公司承担人民币1033元；二审案件受理费人民币1050元，由上诉人张建新承担人民币189元，被上诉人深圳市志同房地产经纪有限公司承担人民币861元。
本判决为终审判决。
审判长 邱 明 演
审判员 朱 萍
审判员 梁 乐 乐
二〇一三年五月十五日
书记员 赵雪琳（兼）
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。