福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终4621号
上诉人（原审被告）:福州市晋安区建设投资发展中心，住所地福建省福州市长乐北路117号紫阳旧车交易市场综合楼*层。
法定代表人：林友，该中心主任。
委托诉讼代理人：谭勇，福建世好律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李巍，福建世好律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:福州铭韵物业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区新店镇秀峰路153号翡翠园1#楼一层03店面。
法定代表人：林国镇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：冯敏，福建志昂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：缪平平，福建志昂律师事务所实习律师。
上诉人福州市晋安区建设投资发展中心因与被上诉人福州铭韵物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初1734号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
福州市晋安区建设投资发展中心上诉请求：1、依法撤销原审判决，将本案发回重审或者依法改判驳回被上诉人的全部诉请；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决遗漏诉讼当事人，存在程序违法。
根据《民事诉讼法》五十六条、《物业管理条例》第四十一条及《福建省物业管理条例》第三十五条规定，本案诉争空置房屋尚未交付，福州市重点项目拆迁中心（以下简称“重点拆迁中心”）应该承担交纳空置房屋物业费的责任。因此其与本案处理结果与系诉争空置房的建设单位存在法律上的利害关系，应该作为第三人参加诉讼。根据《物业管理委托服务合同》第五条第（二）款第8项规定，福州市晋安区新店镇义井村委会（以下简称“义井村委会”）不得将本物业管理责任转让给第三方。义井村委会作为物业管理责任承担者也应该作为第三人参加诉讼。且只有追加重点拆迁中心、义井村委会参加诉讼，才能查清合同原意及案件事实。二、原审判决对空置房物业费标准及物业费总额认定错误，且遗漏了对上诉人有利的重要事实。1、原判决认定上诉人按照0.9元/平方米×70%标准向被上诉人交纳空置房屋物业费缺乏证据支持。原判决的定案证据中没有关于空置房物业费的计算标准为0.9元的约定，原判决采纳的有效证据不足以认定空置房屋物业费按照每平方米每月0.63元（0.9元×70%）的标准计算，存在事实认定错误。2、原判决关于拖欠的空置房物业费总额计算错误。（1）原判决并未查证被上诉人所主张的空置房屋建筑面积是否属实并准确无误。被上诉人主张建筑面积为9022.52平方米并无证据支持。（2）即使建筑面积为9022.52平方米，原判决认定空置房物业费为102301.7元，也不正确。根据“义井佳园空置房管理费（晋投100套）”统计表5#304的空置天数应为15天，而非表格中的25天，原审法院在未予审查的情况下，照抄被上诉人的诉请，导致计算错误。3、原判决遗漏对上诉人有利的重要事实。庭审过程中被上诉人当庭补充提交的证据“农商银行转账凭证”“村集体专用收款票据”可以证明空置房屋物业费一直由重点拆迁中心缴纳。印证了上诉人同重点拆迁中心2014年7月11日签订《房产买卖协议书》之后的空置房屋物业费仍然是重点拆迁中心在支付。（票据显示重点拆迁中心分别在2014年8月11日和8月19日支付60316.47元空置房物业费）。三、原判决法律推理、法律适用存在错误。1、原判决根据二份性质不同的《物业管理委托服务合同》推理出被上诉人承继义井村委会的合同权利义务，法律推理错误。（1）本案为前期物业服务合同纠纷，上诉人与被上诉人并未直接签订物业服务合同，只有重点拆迁中心和义井村委会签订的《物业管理委托服务合同》具有前期物业服务合同的特征，但是因为欠缺法定程序及实质要件不具有法定约束力。前期物业服务合同的订立具有严格的法定程序，合同主体的权利义务是不能通过承继取得的。原判决依据二份《物业管理委托服务合同》认定前期物业管理服务权利从义井村委会转移给被上诉人，缺乏法律依据。同时，也违反《物业管理委托服务合同》第五条第（二）款第8项规定义井村委会不得将本物业管理责任转让给第三方。
（2）合同实际履行情况是上诉人签订《房产买卖协议书》后，重点拆迁中心仍然继续向义井村委会支付空置房物业费。原判决认定上诉人与被上诉人构成物业服务合同关系与本案合同实际履行情况不符。2、上诉人并不占有诉争房屋，不是诉争房屋业主，原判决依据《物业管理条例》第七条之规定是适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定，本案上诉人仅是签订《房产买卖协议书》并支付购房款，没有办理交房手续，也没有实际占有诉争房屋，即使上诉人享有空置房屋调配权，但是调配权也并不等同于实际交付、占有。所以上诉人不是诉争房屋的业主。
福州铭韵物业管理有限公司答辩称，一、本案一审并未遗漏诉讼当事人，诉讼程序合法。福州市晋安区建设投资发展中心已经支付完购房款并实际控制并支配房屋，应依法认定为对房屋的合法占有。且福州市晋安区新店镇义井村委会已经将本案物业管理合法转委托给福州铭韵物业管理有限公司，并将本案诉权亦合法交由福州铭韵物业管理有限公司处理，同意福州铭韵物业管理有限公司直接提起诉讼，故福州铭韵物业管理有限公司依法享有本案诉权，无需村委会作为第三人参与诉讼。二、本案两份物业管理委托服务合同均合法有效，福州铭韵物业管理有限公司依法享有本案追索物业管理费费用的权利。1、福州铭韵物业管理有限公司具备物业管理资质，是否招投标并不影响物业委托管理合同的效力，本案两份物业管理委托服务合同均合法有效。首先，福州市重点项目拆迁服务中心与福州市晋安区新店镇义井村委会（以下简称村委会）签订的《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，依法应认定为合法有效。其次，因村委会不具有物业管理资质，其依据与福州市重点项目拆迁服务中心签订的《物业管理委托服务合同》约定，将本案物业服务转委托给具有物业管理资质的福州铭韵物业管理有限公司进行物业管理，并与福州铭韵物业管理有限公司签订《物业管理委托服务合同》，以下简称《委托合同》，同时约定双方需按照村委会与福州市重点项目拆迁服务中心签订的《物业管理委托合同》的标准履行。依据《物业管理条例》第二十四条规定可知，国家系倡导通过招投标的方式选聘物业，且关于聘用物业企业是否进行招投标并非合同效力性规范，而仅仅是管理性规范，是否进行招投标并不影响物业委托合同的效力。2、无论从与福州市重点项目拆迁服务中心签订的《物业管理委托服务合同》看，还是从福州铭韵物业管理有限公司与村委会签订的《委托合同》看，本案福州铭韵物业管理有限公司均有权追索本案物业管理服务费用。根据《物业管理委托服务合同》第五条第二项第一点、《物业管理委托服务合同》第五条第二项第八点规定，村委会亦是合法委托本案福州铭韵物业管理有限公司提供物业服务的。且经村委会证明，福州铭韵物业管理有限公司系义井佳园的实际物业管理人，村委会亦同意并授权委托福州铭韵物业管理有限公司直接提起诉讼，权利义务由福州铭韵物业管理有限公司承担。福州市晋安区建设投资发展中心签订的《房屋买卖协议书》并不能约束外部，其买卖协议不影响福州铭韵物业管理有限公司提供物业服务应收取物业管理费。三、本案福州市晋安区建设投资发展中心作为实际业主应依约支付福州铭韵物业管理有限公司物业管理费。依据案涉的《买卖协议书》第七条、案涉的《房屋买卖协议书》第八条约定可知，福州市晋安区建设投资发展中心确已履行买卖合同义务并支付了购房款项，成为房产实际支配人及所有人，并可对该房产进行安置调配，其系本案物业实际业主。其次，福州铭韵物业管理有限公司接受委托并进行物业管理的时间在2013年6月24日，故福州市晋安区建设投资发展中心系在福州铭韵物业管理有限公司已经提供物业服务后才签订《房屋买卖协议书》的。依据《物业管理条例》第二十五条规定，福州市晋安区建设投资发展中心作为物业买受人与建设单位（福州市重点项目拆迁服务中心）签订房产买卖协议书时必然已经知晓所购置房产的物业服务情况，应视为对前期物业合同的认同。从已经交付的15套房的排房交房手续也是经福州市晋安区建设投资发展中心安排且通过福州铭韵物业管理有限公司办理的。依据《物权法》第81条第二款之规定可知针对已经聘请好的物业服务企业，业主是有权进行更换的。因此福州市晋安区建设投资发展中心对物业服务及收费有任何异议，其完全可以以业主身份变更物业服务企业。福州市晋安区建设投资发展中心已经实际占有并支配房产，为本案物业业主，其以未实际“占有”为由否认应依约支付物业管理费不成立。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款之规定，福州市晋安区建设投资发展中心已经依约支付买卖合同购房款，且享有对房屋的支配权，可随时支配房屋，应视为已经合法占有建筑物。3、福州铭韵物业管理有限公司为物业服务实际提供人，已依约提供了物业服务，福州市晋安区建设投资发展中心作为业主应依法支付物业管理费用。四、物业管理收费符合约定且不违反法律规定。1、按标准物业管理费70%计算空置房的物业管理费符合约定。《物业管理委托合同》第四条第三点（P3）约定可知依据住宅用户70%的标准支付物业管理费系双方的规定，因物业服务企业服务年限长，且物业服务费是依据市场情况定价的，故本案中收费标准亦应按照市场价值即0.9元每平方米的标准的70%计算。从已经交付给安置户的15套房物业管理、装修管理协议书（义井佳园）可知，物业收费价格是按照每月每平方米0.9元的标准收取的。物业管理费按照物业管理费市场标准的70%算是在区别不同物业的性质和特点的基础上约定的合理价款，且该价格亦经合同丙方福州市晋安区新店镇人民政府物业管理站审核通过，该定价合法合理。2、面积依据购买房源清单明细表计算符合约定。依据案涉的《房产买卖协议书》，双方买卖为义井佳园100套住宅，总建筑面积约9022.52平方米（上述房产详见附件三），福州铭韵物业管理有限公司所提供的清单表即上述附件三清单表，福州市晋安区建设投资发展中心以清单上并无印章为由对此清单不予认定。然本清单原件为福州市晋安区建设投资发展中心所有，福州市晋安区建设投资发展中心对此有异议可提供相应文件予以核对确认。且清单上面积与买卖协议书中建筑面积9022.52元相符。
福州铭韵物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令支付福州铭韵物业管理有限公司空置房物业管理费102301.7元。
一审法院查明事实：2013年6月7日，福州市重点项目拆迁服务中心（作为甲方）与福州市晋安区新店镇义井村民委员会（作为乙方）、福州市晋安区新店镇人民政府物业管理站（作为丙方）签订《物业管理委托服务合同》，约定由甲方委托乙方对义井佳园提供物业服务事宜，丙方予以监督协助管理，三方订立本合同，其中约定，1、义井佳园坐落福州市晋安区义井村××号，占地22090平方米，共计7栋562套；…3、以新店镇、义井村为依托的小区属地自治管理模式，由业主向乙方支付物业服务费用，盈余或亏损均由乙方享有或承担；4、甲方向乙方提供物业服务用房及启动资金，纳入物业管理范围，包括空置的住宅、商业店面，在合同期限内，物业管理费标准按照物业管理费的70%计算，由甲方交纳，每三个月结算一次，5、三方权利义务，甲方督促乙方按照规定进行物业服务，乙方设立专门机构负责物业的日常物业服务工作，并委派相应专业物业服务人员履行合同，在业委会成立之前，制定本物业管理的规章制度，向业主或物业使用人收取物业服务费和车位使用费，可选聘专业公司承担本物业的专项服务等，6、乙方必须按照本合同规定实行物业服务二级标准，若乙方未到服务标准，甲方有权从乙方剩余空置房物业启动资金及其他费用中扣除；…11，本合同自签订之日起生效。
2013年6月24日，福州市晋安区新店镇义井村委会（作为甲方）与被告福州铭韵物业管理有限公司（作为乙方）签订《物业管理委托服务合同》，约定经双方自愿、平等、协商一致的基础上，甲方委托乙方对义井佳园提供物业服务事宜，甲方配合乙方做好协调工作，乙方必须按照甲方提供的甲方与福州市重点项目拆迁服务中心签订的物业管理委托服务合同为标准，进行物业服务。如有违反合同规定，乙方必须负一切法律责任。
2014年7月11日，福州市重点项目拆迁服务中心（作为甲方）与福州市晋安区建设投资发展中心（作为乙方）签订《房产买卖协议书》，约定由乙方购买甲方开发的义井佳园100套住宅，该房产按照每平方米7396元计算；甲方收到乙方预付的95%购房款和已由甲方代垫的有线电视初装费、电表开户预存费之日起十个工作日内将房屋交付给乙方，或根据乙方的正式通知，及时办理乙方的交房相关手续，并向乙方交付该房产；从本合同签订之日起，若乙方未及时将本合同房屋交付给安置户，房屋的物业费由乙方承担；本协议未尽事宜，双方友好协商解决，如届时无法达成一致，双方同意将纠纷提交市政府协调解决或提起诉讼。合同附件三购买房源清单明细表，列明被告购买的房源清单明细。
2015年7月2日，原告向被告发出《通知函》，要求被告支付从2014年7月1日起至2015年6月30日止的空置房管理费59901.9元。被告签收了该文书。
2016年1月15日，原告向被告发出《通知函》，要求被告支付从2014年7月1日起至2015年12月31日止的空置房管理费89284元。被告签收了该文书。
2016年3月30日，福州市晋安区新店镇义井村民委员会出具《证明》一份，证明自2013年6月24日委托福州铭韵物业管理有限公司进行物业管理，该公司自接受委托后，即开始提供物业管理服务，物业管理费也由该公司直接向业主收取。
另查，被告将从福州市重点项目拆迁服务中心购买的义井佳园住宅已部分安置给火车北站片区综合改造工程L地块项目中的征迁户。已收房的征迁户与原告签订《物业管理、装修管理协议书（义井佳园）》，向原告支付物业服务费。
再查，从2014年7月11日起至2016年3月31日止，被告尚拖欠原告义井佳园空置房物业管理费102301.7元，其中每平方米每月按照0.63元（0.9元*70%）计算。
以上事实，有原告提供的《物业管理委托服务合同》、《物业管理委托服务合同》、《房产买卖协议书》、两份《通知函》、证明及双方当事人陈述为证，可以认定。
一审法院认为，原告依据福州市重点项目拆迁服务中心与福州市晋安区新店镇义井村民委员会、福州市晋安区新店镇人民政府物业管理站签订的《物业管理委托服务合同》、福州市晋安区新店镇义井村委会与被告福州铭韵物业管理有限公司签订的《物业管理委托服务合同》取得义井佳园物业管理服务权利。被告依据福州市重点项目拆迁服务中心与被告签订的《房产买卖协议书》获得义井佳园100套安置房调配权，即作为该100套房产的实际所有者。原告与被告构成物业服务合同关系。
福州市重点项目拆迁服务中心与被告签订的《房产买卖协议书》约定，从该合同签订之日起，若被告未及时将本合同房屋交付给安置户，房屋的物业费由被告承担。故被告作为物业实际所有者应向原告交纳物业管理费，交纳的标准应按照每平方米每月0.63元（0.9元*70%）计算。现被告无故拖欠原告物业服务费102301.7元(从2014年7月11日起至2016年3月31日止，按照每月每平方0.63元计算)，被告应予偿还。关于被告抗辩的前期物业服务合同不具有法定约束力、并非诉争房屋业主、按照0.9元/平方米物业费标准向被告征收空置房屋物业费无合法依据、原告未提供物业管理企业资质证明的理由，无事实及法律依据，不予采信。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百三十五条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：被告福州市晋安区建设投资发展中心于本判决生效之日起十日内支付原告福州铭韵物业管理有限公司从2014年7月11日起至2016年3月31日止拖欠的物业管理服务费102301.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2346元，适用简易程序减半收取1173元，由被告福州市晋安区建设投资发展中心负担。
经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，2013年6月7日，福州市重点项目拆迁服务中心与福州市晋安区新店镇义井村民委员会、福州市晋安区新店镇人民政府物业管理站签订《物业管理委托服务合同》，2013年6月24日，福州市晋安区新店镇义井村委会与福州铭韵物业管理有限公司签订《物业管理委托服务合同》，2014年7月11日，福州市重点项目拆迁服务中心与福州市晋安区建设投资发展中心签订的《房产买卖协议书》，上述合同均系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依照协议约定履行自己的权利义务。《房产买卖协议书》中约定，由福州市晋安区建设投资发展中心购买福州市重点项目拆迁服务中心开发的义井佳园100套住宅，从该合同签订之日起，若福州市晋安区建设投资发展中心未及时将本合同房屋交付给安置户，房屋的物业费由福州市晋安区建设投资发展中心承担，因此，依照协议约定，自2014年7月11日起，协议约定的100套房屋中未交付给安置户的部分的物业费的支付义务由福州市晋安区建设投资发展中心承担。《物业管理条例》及《福建省物业管理条例》中关于物业交付买受人之前发生的物业费用，由建设单位全额承担的规定并非强制性规定，福州市晋安区建设投资发展中心以其并非诉争房屋的业主以及上述规定为由抗辩双方的协议约定的物业费支付义务，不应予以支持。福州市重点项目拆迁服务中心与福州市晋安区新店镇义井村民委员会、福州市晋安区新店镇人民政府物业管理站签订的《物业管理委托服务合同》中约定福州市晋安区新店镇义井村民委员会可选聘专业公司承担本物业的专项服务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方，并对专业公司的服务行为承担责任，因此，依照合同约定,福州市晋安区新店镇义井村民委员会仅是将义井佳园的物业专项服务委托给福州铭韵物业管理有限公司，而非如福州市晋安区建设投资发展中心所理解的将物业管理责任转让给福州铭韵物业管理有限公司，福州市晋安区新店镇义井村民委员会的委托行为并无违反上述合同约定。福州铭韵物业管理有限公司实际提供了物业服务，福州市晋安区建设投资发展中心应当依照房产买卖协议书的约定自2014年7月11日起支付空置房屋的物业费用。
鉴于本案系因福州市晋安区建设投资发展中心拖欠物业费引起的纠纷，福州市重点项目拆迁服务中心与福州市晋安区新店镇义井村民委员会均不是支付物业费的主体，与本案不存在法律上的利害关系，不是本案的必要诉讼参与人，故一审法院未追加福州市重点项目拆迁服务中心与福州市晋安区新店镇义井村民委员会并无不当，福州市晋安区建设投资发展中心关于一审法院程序违法的上诉意见，不予采纳。
关于空置房屋的建筑面积，福州铭韵物业管理有限公司提供的《义井佳园空置房管理费》中总计100套房屋建筑面积9022.52平方米，与《房产买卖协议书》中约定100套房屋的总建筑面积相符，应予采信。福州市晋安区建设投资发展中心主张房屋建筑面积并非9022.52平方米，但未提出证据予以佐证，不予采纳。
关于涉案房屋的物业费支付标准，双方虽对物业费的支付标准没有约定，但参照福州市晋安区建设投资发展中心与诉争“义井佳园”小区其他安置房业主约定的物业费为每月0.9元/㎡，且福州铭韵物业管理有限公司在一审中对于通知函及附件《义井佳园空置房管理费》的真实性没有异议，福州铭韵物业管理有限公司主张空置房物业费按上述标准的70%收取并无不当，可予照准。
综上所述，福州市晋安区建设投资发展中心的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币2346元由福州市晋安区建设投资发展中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
审 判 员 黄 锋
审 判 员 吴筱洲
二〇一六年十一月二十二日
法官助理 陈 奇
书 记 员 段 薇