甘肃省庆阳市西峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庆西民初字第1049号
原告马润琴。
被告庆阳市峰华房地产开发有限公司，住所地：庆阳市西峰区。
法定代表人张光元，该公司总经理。
委托代理人王生辉，甘肃凌东律师事务所律师。
委托代理人白宗礼，甘肃凌东律师事务所律师。
原告马润琴与被告庆阳市峰华房地产开发有限公司（以下简称为峰华公司）合同纠纷一案，本院受理后，于2013年11月19日作出（2013）庆西民初字第1747号民事判决书，原告马润琴对该判决不服，向甘肃省庆阳市中级人民法院提起上诉，甘肃省庆阳市中级人民法院于2014年3月5日作出（2014）庆中民终字第132号民事裁定书，裁定撤销本院（2013）庆西民初字第1747号民事判决书，发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马润琴及被告峰华公司的委托代理人王生辉、白宗礼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马润琴诉称，原告于2010年4月12日与被告签订商品房认订合同，原告以每平方米2180元的价格购买被告开发的位于庆阳市西峰区永平西路北侧民族南路沿路西侧集贤村的9号楼1单元601号楼房一套，面积为100平方米，约定的交付时间为2010年12月30日，同时约定交付房屋前与原告正式签订商品房买卖合同。原告向被告交付了205000元房款（含地下室认定金10000元），但被告拒不与原告签订商品房买卖合同，也不按时向原告交付房屋，反而要在原有价格基础上每平方米上涨1178.18元，原告对此无法接受，现起诉请求：1、依法确认原、被告所签订的《商品房认订合同》无效；2、判令被告返还原告购房款205000元，并赔偿相当于购房款一倍即20.5万元的损失；3.判令被告向原告支付从收取房款之日至实际退款之日止按同期银行贷款利率计算的利息；4、判令被告赔偿原告同期市场房屋差价损失20万元；5、判令被告按双方订立的商品房买卖合同约定向原告支付迟延交房违约金。
被告峰华公司辩称，被告与原告签订商品房认定合同属实，被告在施工过程中，遇政府政策变化导致工期延误，加之政府补收规划费用等，导致每平方米建筑成本上升1180元，被告与原告之间签订的合同如按原合同继续履行，对被告显失公平。涉案房产所用土地原为工业用地，现土地用途已转换为住宅用地，故原、被告签订的合同是合法有效的买卖合同，原告的诉讼请求不应予以支持。
经审理查明：2003年7月19日，原西峰市开发区寨子乡土地资源规划建设管理所向庆阳市西峰峰华工贸有限公司颁发建设工程规划许可证，准予庆阳市西峰峰华工贸有限公司建造综合楼一处。2008年1月21日该公司名称变更为庆阳市峰华房地产开发有限公司。2010年4月12日，被告峰华公司（甲方）在未取得商品房预售许可证明的情况下，与原告马润琴（乙方）签订商品房认定合同，约定：“一、乙方认订坐落于西峰区永平西路北侧民族南路沿路西侧集贤村9号楼1单元6层601号房屋。三、2009年8月1日开工，计划竣工交钥匙日期2010年12月30日。四、该商品房甲乙双方约定单价为（人民币）2180元每平方米，建筑面积约为100平方米。五、乙方同意签订本合同时，支付定金人民币175000元，作为甲乙方双方当事人订立商品房出售合同的担保，签订商品房出售合同后，乙方支付的认定金转为房价款。地下室1单元2号认定金10000元整。六、甲乙双方约定，乙方应于2010年12月30日前到峰华公司与甲方签订商品房买卖合同，甲方应积极配合乙方完善商品房买卖合同及相关手续。八、乙方应当在甲乙双方约定的期限到期时间不超过三十天内主动前来签订商品房买卖合同，约定的期限内未签订的，本合同自动失效，视为乙方自愿放弃该房屋认订权。甲方有权将乙方的认订金退还乙方，并不承担任何责任。九、双方无论哪方违约，均处以10%的违约金。”合同签订之后，原告马润琴于2010年4月12日给被告峰华公司交付了房款185000元，2012年6月3日给被告峰华公司交付了房款20000元。2011年8月26日庆阳市人民政府给被告峰华公司补发了庆市国用（2011）第4366号《国有土地使用权证》，该证载明地类（用途）为工业。2013年元月份被告峰华公司在该宗土地上修建的楼房工程竣工后，被告峰华公司通知原告马润琴等住户验收房屋，并提出每平方米加价1180元，方可签订正式商品房买卖合同及交付房屋，原告马润琴不同意，遂诉至本院。
另查明，2014年5月27日，庆阳市规划局给被告补发地字第2008042号《建设用地规划许可证》，本案所涉房屋用地性质一栏注明：道路商住用地。2014年5月29日，庆阳市人民政府给被告峰华公司颁发了庆市国用（2014）第4837号《国有土地使用权证》，该证载明地类（用途）为住宅。中国人民银行公布的人民币贷款基准利率中，2008年12月23日至2010年10月20日期间，三至五年期贷款年利率为5.76%；2011年7月7日至2012年6月8日期间，一至三年期贷款年利率为6.65%。
上述事实，有原、被告的陈述、《商品房认订合同》、收款收据、《私营企业变更通知书》、《国有土地使用权证》、《建筑物建设工程规划许可证》、《庆阳市人民政府关于公布2009年度市区住房建设计划的公告》、《规划管理违法案件行政处罚告知书》、建筑规费收费票据、《建设用地规划许可证》等相关证据在卷佐证，予以认定。
本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。…使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”2011年8月26日庆阳市人民政府给被告峰华公司补发的庆市国用（2011）第4366号《国有土地使用权证》，载明地类（用途）为工业，应该建设生产性用房，被告峰华公司未经审批，擅自在工业用地上建设、出售商品房，并与原告马润琴签订了《商品房认订合同》，违反了法律的强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。原、被告双方签订商品房认定合同，属于法律规定的商品房预售合同范畴，双方在签订该预售合同时，作为出卖人的被告峰华公司未取得商品房预售许可证明，至原告马润琴起诉前，亦未提交相关证明。2014年5月29日，庆阳市人民政府给被告峰华公司颁发的庆市国用（2014）第4837号《国有土地使用权证》虽已将该块明地用途变更为住宅用地，但并不影响当初双方所签合同的效力。因此，原、被告双方签订的商品房认订合同属无效合同，无效合同自始无法律约束力，故原告要求确认双方签订的《商品房认订合同》无效的诉讼请求成立，予以支持；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……。”因此，被告峰华公司应当返还原告马润琴购房款20.5万元，并应当按照中国人民银行同期贷款利率给原告马润琴支付已付房款利息，原告的该项请求亦成立，予以支持。其中原告马润琴于2010年4月12日交付的185000元房款及地下室款，应按5.76%的年利率计算至该款返还之日止，2012年6月3日交付的20000元房款，应按6.65%的年利率计算至该款返还之日止。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告峰华公司未取得商品房预售许可证明，且改变土地使用性质，主观上有过错，原告马润琴在购买房屋时未尽房屋合法性审查之义务，双方在买卖该房屋的过程中均有过错，被告峰华公司应承担主要过错责任，原告要求赔偿的损失应根据各自的过错承担相应的责任。对于原告损失的确定，应结合2010年4月以来本地市场房屋价格变化、被告占有原告资金时间及原告丧失购买其他房屋的机会等因素合理确定。本案原告陈述其无法接受被告在原有价格基础上每平方米上涨1178.18元，被告认为涉案房屋增加了部分附属工程，因土地置换费用大幅增加，导致每平方米建筑成本上升1180元，要求每平方米上涨1180元，故在原告当前再无其它证据证明其损失数额的情况下，将本案原告的损失确定为118000元（1180元×100㎡）较为合理；关于原告马润琴要求被告峰华公司支付迟延交房违约金的请求，因原、被告所签订《商品房认订合同》无效，无效合同自始无法律约束力，故原告的该项请求不成立，应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、第十二条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一款之规定，判决如下：
一、原告马润琴与被告庆阳市峰华房地产开发有限公司于2010年4月12日签订的《商品房认订合同》无效；
二、被告庆阳市峰华房地产开发有限公司返还原告马润琴房款及地下室款共计205000元，并自2010年4月12日起按年利率5.76%支付185000元的利息至返还之日止，自2012年6月3日起按年利率6.65%支付20000元的利息至返还之日止；
三、原告马润琴的购房损失118000元，由被告庆阳市峰华房地产开发有限公司赔偿70%即82600元，原告马润琴自负30%即35400元；
四、驳回原告马润琴要求被告庆阳市峰华房地产开发有限公司支付迟延交房违约金的诉讼请求。
上述第二、第三项金钱给付内容限本判决发生法律效力后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9900元，由原告马润琴负担2970元，被告庆阳市峰华房地产开发有限公司负担6930元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
审 判 长 常喜娥
审 判 员 任 舸
人民陪审员 王永明
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 郭 扬
本案引用的法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2、《中华人民共和国土地管理法》第四条国家实行土地用途管制制度。
国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。
第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。