湖北省孝感市孝南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂孝南民初字第01856号
原告湖北锦泰置业有限公司。
法定代表人秦应武，该公司董事长。
委托代理人张永红，代理权限为：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，申请执行，领取标的款，代收法律文书。
委托代理人张高峰，代理权限为：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，申请执行，领取标的款，代收法律文书。
被告马卿。
被告马斌。
第三人刘庆。
委托代理人陈东、ＸＸ，湖北峰鼎律师事务所律师。代理权限为一般代理。
原告湖北锦泰置业有限公司（以下简称“锦泰置业公司”）诉被告马卿、马斌、第三人刘庆保证合同纠纷一案，本院于2013年8月15日受理后，依法组成由审判员胡雷担任审判长，审判员孙继武、人民陪审员李芸参加的合议庭，于2014年1月14日公开开庭进行了审理。原告锦泰置业公司的委托代理人张永红、张高峰，第三人刘庆及其委托代理人陈东到庭参加了诉讼，被告马卿、马斌经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，未在指定期间到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告锦泰置业公司诉称，2010年11月26日，被告马卿与原告签订了一份《商品房买卖合同》，购买由原告开发的锦绣后湖二期4号楼住宅1单元1801室房屋一套。合同约定首付款为115000元，余款268000元办理银行按揭手续。合同签订后，被告马卿向原告支付了首付款115000元。2011年1月28日，被告马卿作为借款人，被告马斌作为共同借款人，原告作为保证人与中国工商银行股份有限公司孝感城东支行签订了《个人购房借款／担保合同》，被告马卿、马斌向该银行申请个人购置住房贷款268000元。合同签订后，银行按约于2011年3月2日发放了贷款268000元。2011年3月10日，《商品房买卖合同》在孝感市房地产管理局办理了合同登记备案。银行贷款发放后，被告马卿、马斌仅于2011年4月2日按期偿还了一次银行贷款1711.61元，对剩余本息均未偿还。2011年9月30日至2013年6月28日，银行先后从原告账户扣划46×××29.21元用于清偿被告马卿、马斌所欠2011年5月至2013年6月间的贷款本息。2013年7月30日及8月2日，银行分别向被告马卿及原告书面通知，因被告马卿、马斌连续28期未按时足额偿还贷款本息，共拖欠银行贷款本息310893.62元，其已严重违约，银行宣布贷款提前到期，原告应履行连带保证责任。被告马卿接到通知后，仍未偿还贷款本息。2013年8月14日，银行直接从原告账户内扣划26×××90.39元用于偿还被告马卿、马斌的贷款本息。此外，原告获悉，孝感市孝南区人民法院（2012）鄂孝南民初字第00743号民事判决书载明，第三人刘庆与被告马卿、马斌因买卖锦绣后湖2期4号楼住宅1单元1801室房屋而产生纠纷，法院判决刘庆先行代替被告马卿、马斌归还所欠中国工商银行股份有限公司孝感城东支行的个人购置住房贷款268000元及相关利某。原告认为，根据《商品房买卖合同》及《个人购房借款／担保合同》的约定，被告马卿、马斌未能履行其向银行偿还按揭贷款义务导致原告作为担保人承担了担保责任，由此造成原告的全部损失应由被告马卿、马斌承担，而根据（2012）鄂孝南民初字第00743号民事判决书，第三人刘庆也负有向贷款银行偿还全部贷款本息的义务。综上，由于原告已先行代替被告马卿。马斌及第三人刘庆向银行支付了全部贷款本息，故两被告及第三人应共同向原告偿还贷款本息并赔偿原告损失。为维护原告的合法权益，故具状诉至法院，请求依法责令被告马卿、马斌及第三人刘庆共同向原告偿还个人购置住房贷款本息合计310919.60元，并判令被告马卿、马斌及第三人刘庆向原告赔偿利某损失，利某损失按原告代为清偿的贷款本息310919.60元为基础，按银行同期贷款利率计算，自2013年8月14日计算至实际清偿之日止。本案诉讼费用及保全费用由被告马卿、马斌及第三人刘庆负担。
原告锦泰置业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、原告与被告马卿签订的《商品房买卖合同》一份。证明被告马卿购买由原告开发的锦绣后湖二期4号楼住宅1单元1801室房屋的事实。
证据二、购房合同备案证。证明原告与被告马卿签订《商品房买卖合同》后在房屋管理部门进行了合同备案。
证据三、《个人购房借款担保合同》一份。证明原告锦泰置业公司作为被告马卿的保证人与贷款人中国工商银行股份有限公司孝感城东支行于2011年1月20日签订了《个人购房借款担保合同》一份，被告马斌作为共同借款人同时在合同上签字，合同中双方对借款种类、用途、利率和利某以及还款方式，贷款的抵押、担保方式和双方的权利和义务、违约责任、合同争议解决方式等事项均进行了约定。
证据四、个人住房贷款凭证一份。证明贷款人中国工商银行股份有限公司孝感城东支行于2011年3月2日向被告马卿发放了贷款268000元。
证据五、银行扣款明细及转账凭证若干份。证明贷款发放后，被告马卿、马斌未按期偿还银行贷款，银行先后从原告账户扣划46×××29.21元用于清偿被告马卿、马斌所欠2011年5月至2013年6月间的贷款本息。
证据六、中国工商银行个人贷款逾期扣收通知书、个人住房贷款逾期催收函、扣款凭证若干份。证明2013年7月30日及8月2日，银行分别向被告马卿及原告书面通知，因被告马卿、马斌连续28期未按时足额偿还贷款本息，共拖欠银行贷款本息310893.62元，其已严重违约，银行宣布贷款提前到期，原告应履行连带保证责任。2013年8月14日，银行直接从原告账户内扣划26×××90.39元用于偿还被告马卿、马斌的贷款本息。
证据七、孝感市孝南区人民法院（2012）鄂孝南民初字第00743号民事判决书一份。证明第三人刘庆与被告马卿、马斌因买卖锦绣后湖2期4号楼住宅1单元1801室房屋而产生纠纷，法院判决刘庆先行代替被告马卿、马斌归还所欠中国工商银行股份有限公司孝感城东支行的个人购置住房贷款268000元及相关利某。
被告马卿、马斌经本院公告送达开庭传票，未在指定期间到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状，未举证，应视为其放弃质证等相关诉讼权利。
第三人刘庆未在法定期间内提交答辩状，庭审时辩称，原告不是适格的诉讼主体，在原告无还款证据的情况下，无诉讼主体资格，刘庆不应作为本案的第三人，本案的诉讼标的为代为偿还的贷款，刘庆与诉讼标的无关。原告起诉的金额明显过高，缺乏依据。本案中刘庆并无过错，其已支付了全额房款400000元，未影响被告偿还贷款，不应承担相应的责任。根据孝感市孝南区人民法院作出的（2012）鄂孝南民初字第00743号民事判决，偿还贷款是刘庆的权利，而不是义务，该案中刘庆主动要求还贷而原告不予配合，造成贷款未能偿还。如原告已偿还贷款，刘庆不承担还款责任，且有权取得房屋所有权。
第三人刘庆为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、被告马卿与原告签订的《商品房买卖合同》及房屋首付款收据若干份。证明被告马卿购买由原告开发的锦绣后湖二期4号楼住宅1单元1801室房屋，并向原告支付房屋首付款115000元。
证据二、《个人购房借款担保合同》一份。证明被告马卿对剩余应付房款268000元在中国工商银行股份有限公司孝感城东支行处办理了个人住房按揭贷款，被告马斌作为共同借款人同时在合同上签字，由原告锦泰置业公司保证人在合同上盖章。
证据三、第三人刘庆与被告马卿、马斌签订的购房协议、被告马卿、马斌出具的收条、被告马卿、马斌的身份证复印件若干份。证明2011年3月20日，第三人刘庆与被告马卿、马斌签订了购房协议，协议约定被告马卿将位于锦绣后湖二期4号楼住宅1单元1801室的房屋作价400000元转卖给了第三人刘庆，刘庆于当日向被告马卿、马斌支付购房款300000元。
证据四、孝感市孝南区人民法院（2012）鄂孝南民初字第00743号民事判决书一份。证明刘庆与被告马卿、马斌因买卖锦绣后湖2期4号楼住宅1单元1801室房屋而产生纠纷，将被告马卿、马斌及中国工商银行股份有限公司孝感城东支行起诉至法院，法院判决刘庆先行代替被告马卿、马斌归还所欠中国工商银行股份有限公司孝感城东支行的个人购置住房贷款268000元及相关利某，并确定刘庆与被告马卿、马斌签订的房屋买卖合同为有效合同。
第三人刘庆对原告锦泰置业公司提交的证据质证意见如下：对原告提交的证据一、三的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该合同与第三人无关；对原告提交的证据二无异议；对证据四的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该证据可以证明被告马卿、马斌有权处置房屋；对原告提交的证据五的真实性无异议，但与第三人无关，其还款数额由法院核定；对原告提交的证据六的真实性无异议，但认为该证据中的催收函不可能送达给了被告马卿、马斌，如房款还清，第三人有权解除抵押；对证据七的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该证据不能证明第三人有偿还债务的义务。
原告锦泰置业公司对第三人刘庆提交的证据质证意见如下：对第三人刘庆提交的证据一无异议；对证据二的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该借款担保合同只能证明原、被告与银行间的借款担保合同关系，被告马卿、马斌尚未取得房产证，不能证明其已取得房屋产权，被告马卿、马斌在未取得房屋所有权情况下擅自处置房屋是违法的；第三人刘庆提交的证据三中购房协议及收条因被告马卿、马斌未到庭，其真实性无法核实，对证据三中被告马卿、马斌的身份证复印件无异议；对第三人刘庆提交的证据四的真实性无异议，但对证明目的有异议，购房协议的有效与否应看第三人是否向银行履行了贷款还款义务，还贷款是义务而不是权利。
本院对于双方提供的证据材料认证如下：第三人刘庆对原告锦泰置业公司提交的证据二无异议，原告锦泰置业公司对第三人刘庆提交的证据一及证据三中的被告身份证复印件无异议，对上述双方均无异议的部分证据本院依法予以采信。第三人刘庆对原告锦泰置业公司提交的一、三、四、五、六、七的真实性未提出异议，原告锦泰置业公司对第三人刘庆提交的证据二、四的真实性未提出异议，对上述证据本院依法予以采信。第三人刘庆提交的证据三结合双方提交的孝感市孝南区人民法院（2012）鄂孝南民初字第00743号民事判决书，可以形成证据链，以证明被告马卿、马斌将位于锦绣后湖二期4号楼住宅1单元1801室的房屋转卖给第三人刘庆的事实，故对该证据本院依法予以采信。
经审理查明，2010年11月26日，被告马卿与原告锦泰置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，被告马卿购买由原告开发的锦绣后湖二期4号楼住宅1单元1801室房屋一套。合同约定购买房屋的总金额为383000元，合同约定买受人于2010年11月7日支付购房定金20000元，于2010年11月26日支付购房首付30%，即人民币115000元（含定金），余款268000元于2010年11月30日前办理银行按揭手续。合同签订后，被告马卿向原告锦泰置业公司支付了首付款115000元。2011年1月28日，被告马卿作为借款人，被告马斌作为共同借款人，原告锦泰置业公司作为该笔借款的保证人，与中国工商银行股份有限公司孝感城东支行签订了一份《个人购房借款／担保合同》，合同借款金额为268000元，合同中三方对借款种类与金额、用途与担保方式、贷款期限、贷款利率、还款方式，罚息、保证担保及争议解决方式等事项分别进行了约定。其中合同第二条第二款约定：本笔贷款的担保方式为抵押担保，具体约定见本合同相关担保条款。合同第三条约定：本合同项下贷款期限为30年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。合同第十条约定：保证人承担保证责任的范围为全程连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利某、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。合同签订后，银行按约于2011年3月2日发放了贷款268000元。2011年3月10日，《商品房买卖合同》在孝感市房地产管理局办理了合同登记备案。银行贷款发放后，被告马卿、马斌仅于2011年4月2日按期偿还了一次银行贷款1711.61元，对剩余本息均未偿还。2011年3月20日，被告马卿、马斌与第三人刘庆签订了一份房屋买卖合同，合同约定将被告马卿、马斌将其购买的锦绣后湖二期4号楼住宅1单元1801室房屋作价400000元转卖给第三人刘庆，双方协商被告马卿、马斌于半年内还清所有贷款，2011年9月30日前并办理好房产证、土地证，以便于过户，并于当日交房。第三人刘庆签订合同后于当日将购房款400000元给付给了被告马卿、马斌，两被告向第三人出具了一份收条。被告马卿、马斌在收到第三人刘庆支付的购房款后未向中国工商银行股份有限公司孝感城东支行偿还贷款本息，也未协助刘庆办理房屋过户手续。第三人刘庆遂于2012年4月1日将马卿、马斌、中国工商银行股份有限公司孝感城东支行起诉至孝感市孝南区人民法院，法院审理后依法作出了（2012）鄂孝南民初字第00743号民事判决，判令刘庆先行代替被告马卿、马斌归还所欠中国工商银行股份有限公司孝感城东支行的个人购置住房贷款268000元及相关利某，并确定刘庆与被告马卿、马斌签订的房屋买卖合同为有效合同，被告马卿、马斌在判决生效后30内协助刘庆办理相关房屋产权过户手续并赔偿刘庆违约金40000元。2011年9月30日至2013年6月28日，因被告马卿、马斌和第三人刘庆均未按期偿还贷款本息，银行先后从原告锦泰置业公司账户扣划46×××29.21元用于清偿被告马卿、马斌所欠2011年5月至2013年6月间的贷款本息。2013年7月30日及8月2日，银行分别向被告马卿及原告书面通知，因被告马卿、马斌连续28期未按时足额偿还贷款本息，共拖欠银行贷款本息310893.62元，其已严重违约，银行宣布贷款提前到期，原告锦泰置业公司应履行连带保证责任。被告马卿接到通知后，仍未偿还贷款本息。2013年8月14日，银行直接从原告锦泰置业公司账户内扣划26×××90.39元用于偿还被告马卿、马斌的贷款本息。原告锦泰置业公司遂具状诉至法院，请求依法责令被告马卿、马斌及第三人刘庆共同向原告偿还个人购置住房贷款本息合计310919.60元，并判令被告马卿、马斌及第三人刘庆向原告赔偿利某损失，利某损失按原告代为清偿的贷款本息310919.60元为基础，按银行同期贷款利率计算，自2013年8月14日计算至实际清偿之日止。本案诉讼费用及保全费用由被告马卿、马斌及第三人刘庆负担。
本院认为，本案属于保证合同纠纷。被告马卿、马斌与原告锦泰置业公司以及贷款人中国工商银行股份有限公司孝感城东支行签订了《个人购房借款／担保合同》，合同各方均应按合同的约定全面履行自己的义务。在贷款人中国工商银行股份有限公司孝感城东支行和保证人锦泰置业公司已按合同约定履行了自己的贷款义务和保证义务的情况下，借款人马卿、马斌应按照合同的约定履行其还款义务。本案中被告马卿、马斌未按合同的约定按时支付所欠借款是造成此纠纷的主要原因，应承担相应的民事责任。在债务人马卿、马斌违约的情况下，锦泰置业公司作为该笔借款的保证人在向债权人中国工商银行股份有限公司孝感城东支行履行了合同约定的保证责任后，有权向债务人马卿、马斌追偿其代为偿还的借款本息，故对原告要求被告马卿、马斌偿还其代为偿还的借款本金及利某的诉讼请求本院依法予以支持。被告马卿、马斌在抵押权存续期间将抵押房屋出卖给了第三人刘庆。根据《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第七十六条第一款之规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。第三人刘庆作为本案中抵押物房屋所有权的受让人，经法院另案判决其在先行代替被告马卿、马斌归还所欠债权人中国工商银行股份有限公司孝感城东支行贷款本息后，才能取得该抵押房屋的所有权。至本案诉讼时，第三人刘庆并未偿还所欠贷款本息，故其并未取得本案涉及的抵押物房屋的的所有权。坐落于锦绣后湖二期4号楼住宅1单元1801室的房屋仍属被告马卿、马斌所有。故对原告要求第三人刘庆偿还贷款本息的诉讼请求本院不予支持。原告锦泰置业公司提出要求被告马卿、马斌及第三人刘庆向其赔偿利某损失的诉讼请求，因原告在与被告马卿、马斌签订的房屋买卖合同中约定“因买受人未能履行其向按揭银行的还款义务导致出卖人作为担保责任人而承担担保责任的，由此造成出卖人的全部损失由买受人承担”，故对该诉讼请求本院依法予以支持。据此，经合议庭评议，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第七十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告马卿、马斌于本判决生效之日起五日内支付原告湖北锦泰置业有限公司代为偿还的贷款本息310919.60元及利息损失（比照中国人民银行同期贷款利率从2013年8月14日起算至履行完毕之日止）。
二、驳回原告湖北锦泰置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5960元及财产保全费2070元，合计8030元。由被告马卿、马斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院，上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件诉讼费8030元，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡 雷
审 判 员 孙继武
人民陪审员 李 芸
二〇一四年六月十九日
书 记 员 陈晋军
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
2、《中华人民共和国担保法》第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
3、《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第七十六条第一款：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。