山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威民四终字第104号
上诉人（原审被告）：陈海霞。
被上诉人（原审原告）：李萍，个体。
委托代理人：丛培峰。
上诉人陈海霞因与被上诉人李萍房屋租赁合同纠纷一案，不服乳山市人民法院（2014）乳城商初字第34号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定，2013年3月10日，原告与被告签订合同，约定：一、原告将自己经营的图曼市场南街一女装门市（门牌号××，原名新雅服饰），交予被告经营（期限两年），原告收取被告贰万元的转让经营权的转让费。二、因被告无资金支付房租，因此原告先期为被告垫付两年的房租，租期自2013年3月20日起至2015年3月19日止（房租为每年叁万贰仟元，共计陆万肆仟元）。三、被告在第一年经营期满即2014年3月19日前，付给原告第一年房租叁万贰仟元和转让费贰万元，共计伍万贰仟元整（被告若在第一年期满不能付给原告两万元转让费，可在第二年期中给付）；被告在第二年期中即2014年9月19日前付给原告第二年房租叁万贰仟元（被告每次付款均以甲方开具的收款条为准）。四、原告在合同期内将原有的物品（货架、模特等）无偿给被告使用，合同期满后，原告收回。被告不得损坏，如若损坏被告自己承担修理或赔偿义务。合同期内，被告自己承担水电费用。五、原告的权利：被告如不能在约定的日期付款给原告，原告有权收回女装门市的经营权，同时有权提请法院追缴乙方所欠房租款及转让费。（被告如果在第一年租赁期满后，不想继续承租，须提前十五日告知原告，原告在到期后将门市房收回，同时不收取被告两万元转让费，但被告必须将第一年叁万贰仟元房租付清）。六、其它未尽事项双方协商解决。本合同一式两份，双方各执一份，自签字之日起生效。
2014年3月8日，原告李萍诉至原审法院，请求判令被告支付租金3.2万元及转让费1万元。被告陈海霞辩称，其不欠原告租金3.2万元，原告于2014年2月6日提前将店转出，转店所得2万元，租赁期尚余一个半月才满一年。2014年前其还给原告1万左右的货让原告卖，原告卖出7000余元，2014年正月初四其向原告付货款3350元，后期其要求与原告对账，原告不对账，其于2014年3月19日打了四次电话给原告，原告未接。3月20日早上其要求与原告算账，其到原告家后原告又说账本不在家，一直到现在也没算账。双方口头约定房租从原告帮其所卖货款中扣除，不同意原告的诉讼请求。
被告为证实原告在合同不到期时就将服装店转让给他人，提供了证人孙某、于某、李某出庭证实，2014年正月原告在诉争门市房张贴“吉店转让”告示。经质证，原告承认2014年正月曾张贴过转让通知，但事先被告已告知不再租赁该门市，如果被告想继续租赁仍然可以。并提供其与被告的通话录音一份，证实已告知被告只要交足8.4万元（两年的租金6.4万元，转让费2万元，合计8.4万元），该门市房仍租与被告，但被告不同意。经质证，被告对原告整理的电话通话录音书面记录无异议。2014年3月21日被告将服装店的钥匙交付给了原告，后原告将门市房租赁给了梅淑杰经营。被告称与原告口头协商房租从原告代卖被告货物货款中扣除，原告对此予以否认，被告无充分证据证实其主张。经法庭释明，被告所主张用货款抵顶房租，与本案属于不同的法律关系，如果双方之间存在争议可以另案主张。被告至今未支付原告租赁费及转让费。
涉案门市房系原告自隋君杰处租赁，隋君杰（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）于2013年3月20日签订了门市房租赁合同，合同约定：租期自2013年4月20日至2015年4月20日，出租期限为贰年，租金陆万肆千元，提前一个月交房租。……。原告同时提供隋君杰出具的书面证明一份，内容为：“我是乳山图曼市场南街××门市房的房主，我将门市房自2013年3月20日至2015年3月19日共计两年租赁给李萍开女装店，在李萍开店期间她可以将门市房转租她人。证明人：隋君杰，2014年6月10日。”
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。依据原、被告签订的合同第三条的约定，被告在第一年经营期满即2014年3月19日前，付给原告第一年房租叁万贰仟元和转让费贰万元，共计伍万贰仟元整（被告若在第一年期满不能付给原告两万元转让费，可在第二年期中给付）。被告2014年3月21日将服装店的钥匙交付给了原告，被告租赁原告门市房已满一年。被告称与原告口头协商房租从原告代卖被告货物货款中扣除，原告对此予以否认，被告无充分证据证实其主张。经法庭释明，被告所主张用货款抵顶房租，与本案属于不同的法律关系，如果双方之间存在争议可以另案主张。被告至今未支付原告租赁费及转让费。故被告之行为已构成违约，应依合同约定承担违约责任。原告之诉讼请求，于法有据，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告陈海霞于判决生效后十日内给付原告李萍房屋租赁费人民币32000元；二、被告陈海霞于判决生效后十日内给付原告李萍转让费人民币10000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元，由被告陈海霞负担。
上诉人陈海霞不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。理由：1、被上诉人在上诉人承租不满一年的情况下，擅自终止合同，私自将房屋转租他人，是被上诉人违约，导致上诉人无法继续经营。由于2014年2月李萍和陈海霞在转让费的交付时间上产生矛盾，被上诉人在上诉人过年歇业期间与他人另外签订了租赁合同。3月20日上诉人要求依约交付第一年租金，但被上诉人拒收。3月21日上诉人回店时发现店铺被他人占据，遂报警。原审并没有查明这些事实。2、合同约定的转让费是指，在受让方交纳转让费后，门市的经营权归其所有，以后的转让权利由受让方行使，与出让方无关。转让费是一次性费用，不是按年计算，原审在没有查清事实的情况下，错误地判决上诉人支付1万元转让费。3、因被上诉人违约擅自终止合同，造成上诉人积压了大批货物无法出售，原审认定该损失与本案无关是错误的，是基于同一事实产生的法律关系，应与本案有关。
被上诉人李萍答辩称，同意原审判决。
本院二审查明，上诉人主张其给付被上诉人1万元货款，抵顶租金，被上诉人在二审中认可该1万元货款抵顶租金；对于转让费，被上诉人陈述其与上诉人约定，上诉人经营服装店一年试试，如果觉得挣钱就继续经营，支付被上诉人转让费，经营一年如果不想继续经营，只向被上诉人支付租金即可，不需支付转让费，转让费指的是服装店的永久经营权。其在上诉人搬走并交钥匙后，2014年3月23日左右收取了案外人的2万元转让费；被上诉人陈述在农历正月初四，其向上诉人提到转让费时，上诉人已经明确告知其不想继续经营；上诉人陈述其于2014年3月20日搬走存放在店中的货品。
本院二审查明的其他事实与原审认定的事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点为上诉人应否给付被上诉人第一年的租金3.2万元及1万元转让费；上诉人向被上诉人支付租金应否扣除1万元的货款。
首先，关于诉争租金，上诉人与被上诉人在合同中明确约定，上诉人在第一年经营期满即2014年3月19日前，应付给被上诉人第一年房租3.2万元。上诉人于2014年3月20日搬走存放在店中的货品，双方于2014年3月21日实际交接钥匙，上诉人已经经营满一年，应支付被上诉人第一年租金3.2万元。上诉人主张其向被上诉人支付租金，被上诉人拒收且擅自终止合同，构成违约，无事实依据，本院不予支持。
其次，关于转让费，上诉人与被上诉人在合同中约定，上诉人如果在第一年租赁期满后，不想继续承租，须提前十五日告知被上诉人，被上诉人在到期后将门市房收回，同时不收取上诉人两万元转让费，但上诉人必须将第一年房租3.2万元付清。虽然上诉人不认可其已经在第一年经营期间届满前提前告知被上诉人不再继续经营，但被上诉人陈述在农历正月初四即2014年2月，其向上诉人提到转让费时，上诉人已经明确告知其不想继续经营。说明被上诉人在第一年期限届满前已经认为上诉人不想继续经营，被上诉人亦陈述，其与上诉人约定，上诉人经营服装店一年试试，如果觉得挣钱就继续经营，支付被上诉人转让费，经营一年如果不想继续经营，只向被上诉人支付租金即可，不需支付转让费。上诉人实际于第一年经营期满第二天即已搬出存放的货品，双方已于2014年3月21日实际交接钥匙。对于转让费，双方均认可系指经营权的永久转让，而被上诉人在与上诉人交接钥匙后，已于2014年3月底收取了案外人的转让费2万元。因此，被上诉人收取上诉人转让费无合同依据，也无事实依据。原审判决上诉人支付被上诉人1万元转让费不当，应予纠正。
再次，关于上诉人向被上诉人支付租金应否扣除1万元的货款，上诉人主张其给付被上诉人1万元货款，双方已经协商抵顶租金，被上诉人一审中不认可，在二审中认可该1万元货款可抵顶租金，故此，上诉人向被上诉人支付租金中，应扣减1万元的货款。至于上诉人主张因被上诉人违约造成其服装积压的损失，其并未提出反诉，原审未予审理并无不当。
综上，上诉人上诉合理部分，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销乳山市人民法院（2014）乳城商初字第34号民事判决第（二）项，即陈海霞于判决生效后十日内支付李萍转让费人民币1万元；
二、变更乳山市人民法院（2014）乳城商初字第34号民事判决第（一）项，即陈海霞于判决生效后十日内支付李萍房屋租赁费人民币3.2万元，为：陈海霞于判决生效后十日内支付李萍房屋租赁费人民币2.2万元；
三、驳回李萍其他诉讼请求。
如果陈海霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费850元，由上诉人陈海霞负担450元，被上诉人李萍负担400元；二审案件受理费850元，由上诉人陈海霞负担450元，被上诉人李萍负担400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 芳
审 判 员 李秀霞
代理审判员 黄 诺
二〇一五年九月三十日
书 记 员 邹 乔