甘肃省兰州市城关区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）城民一初字第232号 原告孙生芳。 委托代理人甘世勇，甘肃天问律师事务所律师。 被告孙丽娟。 被告胡国领。 被告孙丽娟、胡国领共同委托代理人孙支边。 被告孙丽娟、胡国领共同委托代理人左敏。 被告中国工商银行股份有限公司兰州东岗支行，住所地兰州市城关区。 负责人王伯平，该支行行长。 委托代理人韩俊明。 委托代理人冯建昌。 第三人孙支边。 原告孙生芳诉被告孙丽娟、胡国领、中国工商银行股份有限公司兰州东岗支行（以下简称东岗支行）及第三人孙支边确认合同效力纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人甘世勇、第三人兼被告孙丽娟和胡国领共同委托代理人孙支边、被告东岗支行委托代理人韩俊明、冯建昌到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已依法审理终结。 原告孙生芳诉称，位于兰州市城关区天庆嘉园****楼****住宅**系其购买，且业经人民法院判决已归其所有，该套住宅房屋一直由其居住使用，房屋所有权证书由其持有。被告孙丽娟、胡国领将该房屋因借款事由给被告东岗支行设定了借款抵押并进行抵押登记，由被告东岗支行取得他项权证。但被告东岗支行违反银行关于办理房地产抵押贷款的操作规程，未进入抵押房产室内调查房屋实际占有使用情况，故三被告签订的抵押借款合同因被告孙丽娟、胡国领对抵押房屋无权处分而无效。被告东岗支行违规办理的抵押登记之行为因虚假而无效。为此，状诉本院，请求人民法院依法判令被告孙丽娟、胡国领与被告东岗支行签订的抵押合同无效；依法撤销兰房他证（城关区）字第1640**号房屋他项权证和抵押登记；依法判令被告孙丽娟、胡国领将天庆嘉园B区15号楼2单元501室的房屋产权证协助转移登记至其名下；诉讼费由被告承担。 被告孙丽娟、胡国领共同辩称，其于2013年6月21日购买了涉案房屋，购房时不知晓第三人与其祖父即原告间关于涉案房屋曾签订过“父子协议”。涉案房屋一直由原告居住使用属实，现愿意与原告协商处理纠纷，尽快归还贷款后撤销抵押登记并给原告办理产权转移登记手续。 第三人孙支边陈述，涉案房屋原系其购买，在转让给原告后，原告只给付了其原有购房款，就房屋溢价部分未予补偿，导致其与原告关系不睦并对簿公堂。涉案房屋应归其母和原告共同共有，现其母已病故，其作为法定继续人享有继承权。故愿意与原告协商解决纠纷。 经审理查明：原告孙生芳系第三人孙支边之父、系被告孙丽娟之祖父；被告孙丽娟和被告胡国领系夫妻。2005年5月29日，原告孙生芳代第三人孙支边与兰州天庆房地产开发有限公司签订房屋认购书，第三人孙支边购买了位于天庆嘉园B区15号楼2单元501室住宅房屋一套，建筑面积131.90元，购房款由原告孙生芳与第三人孙支边共同支付，其中第三人孙支边支付购房款28万元。该房屋购买后至今均由原告孙生芳夫妻（孙生芳之妻夏金伢现已去世）居住使用。2006年4月12日，第三人孙支边取得该房屋所有权证［兰房（高私）产字第2040号］之后由原告孙生芳持有。2007年2月28日，原告孙生芳与第三人孙支边以书面协议形式约定：该房屋归原告孙生芳所有，由孙生芳退给孙支边购房款28万元。之后，原告孙生芳分两次支付第三人孙支边购房款共计28万元。有第三人孙支边书写的收款收条为凭。 原告孙生芳将房款给付第三人孙支边后，即要求第三人孙支边给其办理房屋产权转移登记手续，但第三人孙支边未办理。原告孙生芳遂于2013年10月31日将第三人孙支边诉至本院［案号为（2013）城民一初字第595号］，请求人民法院判令孙支边协助办理房屋产权转移登记手续。该诉讼发生后，本案第三人孙支边于2014年1月23日以本案所涉房屋产权证丢失为由申请补办了新的产权证，新产权证号为兰房权证（城关区）字第3419**号。第三人孙支边“遗失补证”之后，于2014年3月3日将涉案房屋出售给自己的女儿、女婿即本案被告孙丽娟、胡国领，并签订房地产买卖契约1份。同年3月27日，被告孙丽娟、胡国领即取得涉案房屋所有权证，产权证号为兰房权证（城关区）字第3500**号。被告孙丽娟、胡国领在此之后又与被告东岗支行签订个人购房借款／担保合同1份，双方约定：被告孙丽娟、胡国领因购买本案所涉房屋而向被告东岗支行贷款68万元，贷款担保方式系以涉案房屋作为抵押物向被告东岗支行提供抵押但保，贷款期限30年。同年4月2日，被告东岗支行取得兰房他证（城关区）字第1640**号他项权证。鉴于第三人孙支边的上述行为，原告孙生芳遂于2014年7月16日状诉孙丽娟、胡国领及孙支边，请求人民法院依法判令涉案房屋归其所有并判令孙丽娟、胡国领和孙支边签订的上述房地产买卖契约无效。本院受理后，于2014年7月22日中止审理了孙生芳诉孙支边的（2013）城民一初字第595号一案。2015年2月27日本院作出了（2014）城民一初字第448号民事判决，该判决结果为：涉案房屋归原告孙生芳所有，孙丽娟、胡国领和孙支边签订的房地产买卖契约无效。该判决宣判后，双方均未提出上诉，现已发生法律效力。由于被告孙丽娟、胡国领就上述68万元贷款无法在短期内还清，双方关于办理涉案房屋产权过户手续之争议无法解决，原告孙生芳依据已发生法律效力的（2014）城民一初字第448号民事判决书提起本案之诉。 上述事实有原告提交的（2014）城民一初字第448号民事判决书、兰房他证（城关区）字第1640**号产权证、房地产抵押合同（契约）、各类房地产抵押权设立登记申请书、公证书、个人购房借款／担保合同、（2014）城民一初字第448号民事裁定书；被告东岗支行提交的被告胡国领和孙丽娟的身份证、结婚证、户籍证明、胡国领的军官证、第三人孙支边夫妻的身份证明、结婚证、中国工商银行个人住房贷款申请表、个人住房贷款客户谈话笔录、房地产买卖契约、个人借款凭证、兰房权证（城关区）字第3500**号产权证、兰房他证（城关区）字第1640**号他项权证、兰房权证（城关区）字第3419**号产权证、个人购房借款／担保合同、抵押物清单、个人财产或共同财产担保承诺书、照片3张；第三人孙支边提交的房地产买卖协议、购房发票及当事人陈述笔录在案为凭。这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为：关于三被告签订的个人购房借款／担保合同中抵押的效力问题。合同是民事法律行为，《民法通则》第五十五条规定：民事法律行为应当具备的实质生效条件一是行为人具有相应的民事行为能力；二是意思表示真实；三是不违反法律或者社会公共利益，这也是合同的生效要件。本案中，三被告具有订立合同的民事行为能力，双方意思表示真实，进而达成借款担保的合意，三被告缔结个人购房借款／担保合同的内容并未违反法律或者社会公共利益。因为《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。该条是关于无效合同的法定条件。本案三被告签订个人购房借款／担保合同时，虽然存在被告孙丽娟、胡国领向被告东岗支行的情形故意隐瞒第三人与本案原告为抵押物之所有权转移登记问题已发生诉讼的事实，但《合同法》对一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，导致合同无效增加了限制性条件，即只有该类行为损害国家利益时才无效，从已查明的事实来看，本案所涉合同不适用该条件。除此之外，三被告签订个人购房借款／担保合同时并不存在《合同法》第五十二条规定的其他情形。又因《物权法》第一百八十四条规定：下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。本条是关于禁止抵押财产的法律规定。本案中，尽管涉案房屋被抵押时，本院正在审理原告与第三人关于涉案房屋产权转移登记之纠纷，但该诉讼性质属履行之诉，原告与第三人关于涉案房屋权属的归属并无争议，三被告在缔约时拟抵押的涉案房屋不属法律禁止抵押的财产。故三被告签订的个人购房借款／担保合同不违反上述法律规定，应依法确认有效，对三被告具有法律上的拘束力。尽管涉案房屋的登记权利人即被告孙丽娟、胡国领以原本归其祖父即原告所有的房屋进行借款抵押构成无权处分属实，但被告孙丽娟、胡国领的无权处分行为影响的是物权能否实现变动的问题，而不能以二被告无处分权为由认定借款／担保合同的效力。故原告请求确认三被告签订的个人购房借款／担保合同无效的主张本院不予支持。 关于涉案房屋设立抵押权的效力及能否撤销的问题。《物权法》第一百零六条第一款规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。该条第二款规定：受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。该条第三款规定：当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本条是关于善意取得制度的规定，适用于不动产和动产交易的领域，保护不动产登记的公示公信效力和动产占有的公信力，鼓励交易，维护商品交易秩序，保护交易当事人的信赖利益。该制度的确立可最大限度的保护善意第三人利益。从该条的立法原意和善意取得制度的构成要件分析本案争议，三被告在缔约时，虽存在东岗支行信贷人员未入户调查的瑕疵，但被告东岗支行依据公信原则，出于对不动产权利登记薄的信赖，即基于对不动产登记的公示公信效力的信赖，从而信赖被告孙丽娟、胡国领是涉案房屋产权证上的登记权利人，其信赖被告孙丽娟、胡国领为涉案房屋的完全处分人，且被告孙丽娟、胡国领及第三人孙支边均在办理抵押贷款时并未告知东岗支行该房屋实际属于原告所有的事实，依据善意取得制度的上述立法目的，被告东岗支行向被告孙丽娟、胡国领发放贷款并抵押的行为可以认定是善意的，对其抵押涉案房屋的信赖利益应予以保护。又因被告东岗支行已向被告孙丽娟、胡国领支付了68万元的贷款并依法对抵押房屋进行了登记，依《物权法》第一百八十七条关于抵押权自登记时设立的规定，被告东岗支行自2014年4月2日对涉案房屋办理了抵押登记时即时取得涉案房屋的合法抵押权，可以对抗和排斥原告作为真正的权利人享有的物权。 原告与第三人孙支边在双方达成合意将原来由第三人购买的房屋转让给原告后，未及时办理产权变更登记手续，致使第三人孙支边与被告其女及婿继续交易并用于借款抵押交易，该三人利用物权的变动和公示存在的“时间差”在涉案房屋上设定了抵押致纠纷产生，家庭关系不睦。原告应依上文所述《物权法》第一百零六条第二款的规定主张其相应的权利。另，原告与第三人签订的转让涉案房屋协议生效后至本院（2014）城民一初字第448号民事判决生效前，在此期间原告并未取得涉案房屋的所有权。因《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该除外规定即为《物权法》第二十八条的规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。依据上述法律规定，原告在本院（2014）城民一初字第448号民事判决发生法律效力后，方取得涉案房屋的所有权，而涉案房屋的抵押行为发生在该判决生效之前。故原告以被告东岗支行贷款行为存在违规等为由请求确认抵押权不生效的主张本院不予支持。关于原告请求依法撤销设立在涉案房屋上的他项权证及抵押登记之主张，因颁发他项权证及抵押登记均系行政机关的行政行为，不属人民法院民事受案范围，又因原告该项请求之法律理由有违上文所述法理，故原告的该项请求本院不予支持。原告关于涉案房屋产权转移登记之问题已提起民事诉讼，并因故中止审理，原告在本诉中再次诉请，有违一事不再理的法律原则，系重复起诉，故原告的该项请求待另一案中止事由消除恢复审理后予以裁决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第一款、《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、第三款、第一百八十七条之规定，判决如下： 驳回原告孙生芳的诉讼请求。 案件受理费200元，由原告孙生芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳上诉案件受理费的，按照自动撤回上诉处理。 审 判 长  李春彦 审 判 员  柴宗海 人民陪审员  王 黎 二〇一五年九月十四日 书 记 员  陈丽萍