辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00015号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈春燕，农民�
上诉人（原审被告、反诉原告）：王冬雪，农民。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王黎明，农民。
三上诉人共同委托代理人：李振鹏，辽宁阳光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：兰云萍，个体业主。
委托代理人：李明昌、刘传科，辽宁昌信律师事务所律师。
原审原告、反诉被告兰云萍与原审被告、反诉原告陈春燕、王冬雪、王黎明房屋买卖合同纠纷一案，瓦房店市人民法院于2014年10月29日作出（2014）瓦民初字第617号民事判决，陈春燕、王冬雪、王黎明不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈春燕、王冬雪、王黎明共同委托的代理人李振鹏，被上诉人兰云萍的委托代理人李明昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兰云萍一审诉称：兰云萍与陈春燕、案外人王庚富（已死亡）于2002年8月18日签订《卖房契约》，约定将陈春燕、案外人王庚富共同所有的位于瓦房店市文兰办事处＊＊村老粉房的三层楼房卖给兰云萍，房款共计10.7万元。在签订卖房契约时，兰云萍一次性付清全部房款，陈春燕、王庚富也将案涉房屋交付给兰云萍居住使用至今，兰云萍曾多次和陈春燕、王庚富协商房屋过户事宜未果，案外人王庚富于2013年10月15日去世，留有两个女儿，即被告王冬雪、王黎明。兰云萍为维护自身合法利益，特向法院提起诉讼，请求判令兰云萍与陈春燕、王庚富签订的《卖房契约》合法有效；请求判令陈春燕、王冬雪、王黎明协助兰云萍办理房屋过户；本案的一切诉讼费用由陈春燕、王冬雪、王黎明承担。
被告陈春燕、王冬雪、王黎明一审辩称：不同意兰云萍的诉讼请求。理由是：一、房屋买卖协议是无效的，违反了法律法规的强制性规定；二、人民法院�不能判决陈春燕、王冬雪、王黎明协助兰云萍办理过户。因为：1.案涉房屋买卖协议无效；2.人民法院不能判决执行陈春燕、王冬雪、王黎明的人身行为。
反诉原告陈春燕、王冬雪、王黎明反诉诉称：兰云萍无据占有房屋多年，拒不腾退，为维护自己的合法权益，请求法院依法判令兰云萍腾退房屋；请求法院判令兰云萍支付房屋使用费；反诉费由兰云萍承担。
反诉被告兰云萍辩称：不同意陈春燕、王冬雪、王黎明的反诉请求，双方签订的房屋买卖协议合法有效，至今使用居住达12年之久，该房屋在2007年已被划归为城市用地，已不属于农村房屋。陈春燕、王冬雪、王黎明的反诉请求无事实和法律依据，请依法驳回其反诉请求。
一审法院审理查明：陈春燕与王庚富系夫妻关系，王庚富于2013年10月15日死亡。陈春燕与王庚富婚后生有长女王黎明、次女王冬雪。2002年8月18日，买房人兰云萍与卖房人陈春燕、王庚富签订卖房契约，内容为：“今有王庚富、陈春燕将新三层楼房二间上、中、下层卖给兰云萍名下居住，自立约起此楼归买主兰云萍所有，房价为拾万柒仟元整，一次当面交齐分文不欠。特立此约。房屋四至：西至本墙、东至伙墙、北至本墙、南至本墙。院墙四至：西至本墙、东至伙墙、北至本墙、南至本墙。”买房人及卖房人均在契约上签字捺印。卖房契约签订的当日，卖房人陈春燕、王庚富向买房人兰云萍交付案涉房屋，兰云萍居住使用案涉房屋至今。陈春燕、王冬雪、王黎明辩称兰云萍在签订卖房契约的当时没有交付房款，事后兰云萍用登记在其丈夫韩立伟名下的位于瓦房店市文兰办事处钻石街23栋6单元1层2号房屋抵顶房屋价款。兰云萍认为卖房契约已经写明房价为拾万柒仟元整，一次当面交齐分文不欠。说明兰云萍在2002年8月18日签订卖房契约时，涉案房款已经当面结清。
陈春燕、王冬雪、王黎明向本院提交2004年2月19日换发后的瓦房执字第＊＊号房产执照载明：所有权人王庚富，房屋总层数陆层，所在层数1-3层，房屋坐落文兰办事处祝丰村老粉房，建筑时间2000年，房屋结构楼房，设计用途住宅，产权来源自建，建筑面积壹佰陆拾捌平方米，间数陆间等。
另查：2007年8月25日，瓦房店市人民政府向大连市人民政府作“关于瓦房店市2007年第十九批次用地的请示”，申请征收文兰街道办事处祝丰村旱地9.8994公顷，居民点用地3.5770公顷，工矿用地0.7950公顷，未利用地1.9740公顷，用地总面积16.2454公顷，均为集体土地，根据城市规划，该批次用地开发用途为普通住宅项目用地；2007年9月17日，辽宁省人民政府向大连市人民政府作出“关于瓦房店市实施县级规划批次用地的批复”，同意�瓦房店市文兰街道办事处祝丰村旱地9.8994公顷转为建设用地并征为国有，同时征收该村宅基地3.5770公顷、工矿用地0.7950公顷、未利用地1.9740公顷，合计批准征收集体土地16.2454公顷，作为瓦房店市实施县级规划建设用地；2007年9月27日，大连市人民政府向瓦房店市人民政府作出“关于瓦房店市二○○七年度第十九批次实施县级土地利用总体规划用地的批复”，同意将瓦房店市文兰街道办事处祝丰村旱地9.8994公顷转为建设用地并征为国有，同时征收该村居民点用地3.5770公顷、工矿用地0.7950公顷、未利用地1.9740公顷，合计批准征收集体土地16.2454公顷，作为瓦房店市实施县级规划建设用地。
兰云萍的户口性质为非农业家庭户口；陈春燕、王冬雪、王黎明提交的户口簿登记陈春燕、王庚富的户口性质为非农业家庭户口。
陈春燕、王冬雪、王黎明以卖房契约违反了法律强制�规定为由，主张房屋买卖契约无效，提出反诉要求兰云萍腾退房屋、支付房屋使用费，并提出评估申请。
一审法院认为：辽宁省人民政府于2007年9月17日同意将瓦房店市文兰街道办事处祝丰村旱地9.8994公顷转为建设用地并征为国有，同时征收该村宅基地3.5770公顷、工矿用地0.7950公顷、未利用地1.9740公顷，合计批准征收集体土地16.2454公顷，作为瓦房店市实施县级规划建设用地。因此案涉宅基地的性质已经由集体土地转变为规划建设用地；因土地性质的改变，陈春燕的户口性质亦变更为非农业家庭户口。
原告兰云萍与被告陈春燕及丈夫王庚富签订的卖房契约，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立，有效。依法成立的合同受法律保护，双方当事人亦应遵守诚实信用原则履行合同义务。被告陈春燕出卖案涉房屋后，在土地性质已经转变为规划建设用地的情况下，有义务协助兰云萍办理房屋产权变更登记；王庚富作为案涉房屋所有权人应协助兰云萍办理产权变更登记的义务由继承人王冬雪、王黎明承受，因此兰云萍要求确认其与王庚富、被告陈春燕签订的卖房契约有效，陈春燕、王冬雪、王黎明协助其办理房屋产权变更登记的诉讼请求合法、有据，应予支持。陈春燕、王冬雪、王黎明以卖房契约违反了法律强制性规定为由、主张房屋买卖契约无效，提出要求兰云萍腾退房屋、支付房屋使用费的反诉请求，因卖房契约约定的案涉宅基地由集体土地转变为规划建设用地之后，土地性质已经发生变化，卖房契约认定为有效之后，兰云萍不应再向陈春燕、王冬雪、王黎明腾退房屋及支付房屋使用费，因此陈春燕、王冬雪、王黎明提出的反诉请求，因于法无据，原审法院不予支持。
据此，瓦房店市�民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、原告兰云萍与王庚富、被告陈春燕于2002年8月18日签订的卖房契约有效；二、被告陈春燕、王冬雪、王黎明在判决生效之日起十日内协助原告兰云萍到房产管理部门将坐落于瓦房店市文兰办事处＊＊村老粉房的楼房陆间（房产执照编号为瓦房执字第＊＊号，建筑面积壹佰陆拾捌平方米）的房屋产权变更登记到原告兰云萍名下；三、驳回反诉原告陈春燕、王冬雪、王黎明的反诉请求。案件受理费2440元、保全费1055元，合计3495元，由被告陈春燕、王冬雪、王黎明负担。反诉费25元，由反诉原告陈春燕、王冬雪、王黎明负担。
陈春燕、王冬雪、王黎明上诉的理由及请求是：1.案涉房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而�于无效。案涉房屋仍属于农村房屋，该房屋并未被政府征收，原审法院认定案涉房屋所属的宅基地已变更为规划建设用地，进而认定案涉卖房契约有效错误。2.虽祝丰村已变更为社区，村民户籍统一变更为居民户口，但陈春燕和王庚富仍具有集体经济组织成员身份。3.兰云萍与其丈夫韩立伟系城市居民，按法律规定不得购买农村房屋。4.兰云萍应当依法腾退案涉房屋。5.原审法院判令陈春燕、王冬雪、王黎明协助过户是错误的。即使案涉卖房契约有效，亦不意味着物权必然变更，物权转移需要合同自愿的人身义务来履行。一方可以反悔，只要承担违约责任即可。据此，陈春燕、王冬雪、王黎明请求撤销原审判决，依法改判驳回兰云萍的原审诉讼请求，支持陈春燕、王冬雪、王黎明的反诉请求。
兰云萍二审答辩认为：不同意陈春燕、王冬雪、王黎明的上诉请求，服从�审判决。1.双方之间的房屋买卖是在13年前发生的，购买当时兰云萍已经全额交付了房款，并且房屋已经在当时交付使用至今。2.陈春燕、王冬雪、王黎明称“案涉房屋属于农房”的说法是错误的，案涉房屋在2007年已经被辽宁省人民政府、大连市人民政府、瓦房店人民政府将土地性质划拨为建设用地，性质不属于农村集体所有制土地，所以双方当事人之间的买卖是有效的。3.房屋所在地原来是村，后来更名为社区，陈春燕、王冬雪、王黎明的户籍已改为非农业户口，案涉房屋坐落的位置现在属于市区，无论是土地性质还是户口性质已经发生了变化，只是案涉房屋没有换发房照。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为：结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为兰云萍与陈春燕、王庚富签订的卖房契约是否合法有效的问题。2002年，卖方陈春燕、王庚富与买方兰云萍签订卖房契约，出售瓦房店市文兰办事处祝丰村房屋一套，买方兰云萍系非农业家庭户口。虽然根据相关法规规定，城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或“小产权房”，但该规定系基于《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，而对农村集体土地使用权的流转所做的限制。本案中，根据辽宁省和大连市人民政府相关文件及批复的内容显示，案涉房屋所属的文兰办事处祝丰村土地已于2007年转为建设用地并征为国有，故案涉房屋的土地性质已由集体所有的宅基地转化为国有土地，不应属于城镇居民不得购买房屋的范围。加之，案涉房屋的买卖合同签订于2002年，系双方当事人真实的意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该卖房契约应为合法有效。至于应否协助�云萍办理案涉房屋产权过户手续的问题，因在双方签订的卖房契约中载明房款“一次当面交齐分文不欠”，应视为买方兰云萍已足额缴纳了案涉房屋的购房款，并且卖方陈春燕、王庚富已向买方兰云萍交付了案涉房屋，兰云萍实际占有使用12年有余，卖方在2014年才向其主张相关权利，由此亦表明兰云萍已履行了合同约定的义务，故卖方理应履行协助兰云萍办理案涉房屋的所有权过户手续的义务。据此，原审法院判令案涉买卖契约有效，陈春燕、王冬雪、王黎明协助兰云萍办理过户手续并无不妥，本院予以维持。而陈春燕、王冬雪、王黎明反诉兰云萍腾退案涉房屋并支付房屋使用费的主张，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2465元（陈春燕�王冬雪、王黎明已预交），由陈春燕、王冬雪、王黎明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
代理审判员 吕 瑛
代理审判员 刘小南
二〇一五年一月十六日
书 记 员 夏丽娜