湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终3455号
上诉人（原审被告）：胡京军。
委托代理人：余新生。
委托代理人：章慧，湖北鼎君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈兰池。
被上诉人（原审原告）：黄满堂。
上列两被上诉人的共同委托代理人：黄侃。
上诉人胡京军因与被上诉人陈兰池、黄满堂房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2016）鄂0112民初359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2016年2月1日，陈兰池、黄满堂共同诉至一审法院，请求判令：1、解除陈兰池、黄满堂与胡京军签订的《租房协议》并责令胡京军腾退租赁的房屋；2、胡京军向陈兰池、黄满堂支付房屋租金547，634.03元（暂计至起诉之日即2016年2月1日）。
胡京军辩称：陈兰池、黄满堂主张的租金与事实不符且其主张的租金已超过一年的诉讼时效。
一审法院经审理后综合认定如下事实：
陈兰池、黄满堂系夫妻关系，位于武汉市东西湖区环山路特1号房屋第一层登记在陈兰池名下，第二至四层登记在黄满堂名下。
2009年3月1日，陈兰池、黄满堂（甲方）与胡京军（乙方）签订《租房协议》，协议约定：“1、甲方将属于私有临街住宅办公楼及门面（地址：吴家山环山路特1号）第一层楼三间门面（包括室内的三间隔楼层）以及二楼的五间办公室、三楼五间办公室，总面积约400平方米，租给乙方从事商业活动。2、租期从2009年3月1日至2014年2月28日，期间水、电、卫生费及经营相关费用由乙方自负。3、租金第一年45，000元，第二年45，000元，第三年45，000元，第四年48，000元，第五年48，000元，租金交付方式为每半年乙方提前付给甲方。”协议还约定了其他事项，双方在协议上签字确认。
协议履行过程中，胡京军支付第一年、第二年租金合计90，000元，协议于2014年2月28日期满后，双方未办理续租手续，胡京军实际占有、使用租赁房屋至今。
一审法院认为：陈兰池、黄满堂与胡京军签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，内容无违反法律法规禁止性规定的情形，应为有效。双方当事人均应全面履行协议约定的义务。协议于2014年2月28日到期后，双方未就续租事宜另行签订书面协议，胡京军实际占有、使用该房屋至今，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六的规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”，2014年2月28日以后，双方之间形成不定期租赁合同关系，陈兰池、黄满堂可随时解除合同并要求返还租赁物。对于陈兰池、黄满堂要求解除双方签订的《租房协议》并责令胡京军腾退租赁的房屋的诉讼请求，予以支持。
合同签订后，陈兰池、黄满堂已履行房屋交付义务，胡京军负有按时、足额支付租金的义务。根据已查明的事实，协议约定的前两年租金已付清，尚欠第三年至第五年租金合计141，000元及协议期满后不定期租赁期间的租金，该不定期租赁期间的租金，应参照协议约定的第五年的支付标准，即每年48，000元，从2014年3月1日起计算至陈兰池、黄满堂主张的截止时间即2016年2月1日为92，000元。对于陈兰池、黄满堂要求胡京军支付房屋租金547，634.03元（暂计至起诉之日即2016年2月1日）的诉讼请求，在233，000元（141，000元＋92，000元）的范围内予以支持；超出部分不予支持。
对于胡京军提出陈兰池、黄满堂主张的租金已超过一年的诉讼时效的辩称意见，胡京军长期未按约定支付租金，且在协议期满后继续占有、使用租赁房屋，违约行为处于连续状态，鉴于租金债务的整体性，诉讼时效应当从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。本案中，双方在协议期满后形成不定期租赁关系，租赁关系存续，诉讼时效尚未起算。故胡京军的该辩称意见不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除陈兰池、黄满堂与胡京军签订的《租房协议》，胡京军于本判决生效后七日内腾退租赁房屋；二、胡京军于本判决生效后七日内向陈兰池、黄满堂支付租金233，000元；三、驳回陈兰池、黄满堂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，638元（已减半收取，陈兰池、黄满堂已预交）由陈兰池、黄满堂负担2，597元，胡京军负担2，041元。
判后，上诉人胡京军不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，依法改判驳回陈兰池、黄满堂的诉讼请求。本案全部案件受理费由陈兰池、黄满堂负担。事实及理由：1、胡京军已于2013年3月2日退出租赁房屋，陈兰池、黄满堂虽然不予认可，但其自述知悉胡京军已于2014年2月退出租赁房屋，一审判决未予确认。2、陈兰池、黄满堂要求胡京军支付租金的诉讼请求已超过一年的诉讼时效，不应得到支持。
被上诉人陈兰池、黄满堂答辩：请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：胡京军退出租赁房屋时，未通知陈兰池、黄满堂，径行搬离，锁门后将房屋钥匙遗留在租赁房屋内，搬离后亦未主动通知陈兰池、黄满堂。2014年2月28日双方《租房协议》期满后，陈兰池自述已知胡京军退出租赁房屋，但无法收回房屋。一审判决查明的其他事实属实。
本院认为：本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。陈兰池、黄满堂与胡京军于2009年3月1日签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，内容无违反法律法规禁止性规定的情形，合法有效。双方当事人均应全面履行协议约定的义务。胡京军欠付第三年至第五年（2011年2月28日至2014年2月28日）租金合计141，000元，胡京军应当支付，但陈兰池、黄满堂怠于行使权力，直至2016年2月1日方起诉要求胡京军支付所欠租金，胡京军认为陈兰池、黄满堂索要租金已过诉讼时效，不应得到法律支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”的规定，且本案无诉讼时效中止、中断的法定情形，故胡京军的该辩称意见成立，陈兰池、黄满堂主张胡京军支付2011年2月28日至2014年2月28日未付租金的请求本院不予支持。
2014年2月28日协议到期后，双方未就续租事宜另行签订书面协议，胡京军径行搬离后，未将租赁房屋交还给陈兰池、黄满堂，致使陈兰池、黄满堂无法占有、使用该房屋，一审判决参照双方协议约定的第五年的支付标准（每年48，000元），判令胡京军支付2014年3月1日至2016年2月1日的房屋租金（占用费）92，000元，有事实和法律依据。
综上，上诉人胡京军的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律存在不当，本院予以更正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市东西湖区人民法院（2016）鄂0112民初359号民事判决第一项、第三项；
二、变更湖北省武汉市东西湖区人民法院（2016）鄂0112民初359号民事判决第二项为：胡京军于本判决生效后七日内向陈兰池、黄满堂支付租金（占用费）92，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
维持一审案件受理费的负担；二审案件受理费9，276元，由由陈兰池、黄满堂负担2，041元，胡京军负担7，235元。
本判决为终审判决。
审判长 安林锋
审判员 骆朝辉
审判员 李斌成
二〇一六年八月一日
书记员 饶诗敏