贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔03民终4997号
上诉人（原审被告）：郭学勤，男，1957年1月8日出生，汉族，贵州省道真自治县人，现住云南省昆明市呈贡县。
上诉人（原审被告）：杨亚静，女，1957年10月4日出生，仡佬族，贵州省道真自治县人，现住云南省昆明市呈贡县。
被上诉人（原审原告）：冉素琼，女，1953年11月29日出生，土家族，贵州省道真自治县人，住道真县。
被上诉人（原审原告）：郭国芳，男，1955年5月15日出生，仡佬族，贵州省道真自治县人，住道真县。
原审被告：郭贵川，男，1961年11月15日出生，汉族，贵州省道真自治县人，住道真县。
上诉人郭学勤、杨亚景因与被上诉人冉素琼、廖国芳、原审被告郭贵川确认合同效力纠纷一案，不服贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院（2016）黔0325民初890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
郭学勤、杨亚景上诉请求：1、依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审人民法院的判决缺乏事实依据和法律依据。在证据方面，郭贵川的行为不构成表见代理，所谓的表见代理没有充分的证据证实；上诉人与被上诉人存在书面的房屋买卖合同。在法律适用上，一审法院对《合同法》第十条及《城市房地产管理法》第四十条避而不谈，在适用《合同法》第52条之规定时，没有理清合同的成立与生效是两个不同的概念。故而，一审法院做出了错误的判决。一、上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系。上诉人与被上诉人诉争的房屋，最开始是由上诉人出租给案外人张红英经营娱乐室，张红英在2004年擅自转租给被上诉人，上诉人在得知房屋被转租给被上诉人后，就找到被上诉人要求腾房并交还钥匙，但被上诉人基于其己实际占有房屋而拒绝搬离，并要求上诉人将该房屋继续出租给其使用，上诉人无奈将房屋出租给被上诉人使用一年，一年租期满后，被上诉人还要求继续租用该房屋，上诉人迫于被上诉人的社会关系，又因上诉人实际居住在昆明而不方便处理房屋的租赁事宜，于是口头授权郭贵川将房屋出租给被上诉人。因此，上诉人与被上诉人之间存在房屋租赁合同关系，而不是房屋买卖合同关系。二、上诉人没有将房屋出售给被上诉人，也没有与被上诉人签订书面《房屋买卖合同》。根据《合同法》第十条及《城市房地产管理法》第四十条的规定，房屋买卖应当订立书面合同。因此，上诉人与被上诉人之间未订立书面合同，原审法院“确认原、被告之间买卖合同有效”的判决，缺乏事实依据和法律依据。三、郭贵川向被上诉人出售房屋的行为属无权处分，对上诉人不具有法律效力。上诉人从来没有书面或口头授权郭贵川对房屋所有权进行处分，原审庭审中被上诉人也没有提供客观证据证明上诉人对郭贵川进行过授权，而仅仅依据“郭贵川是郭学勤的胞弟”且写了收条一张而推定郭贵川的行为构成表见代理，原审法院仅仅依据这种没有客观证据证明的可能存在“事实”，判决支持了被上诉人的诉讼请求，完全枉顾事实和法律。四、即使原审法院认定上诉人与被上诉人之间的法律关系是房屋买卖合同关系，那么被上诉人的诉讼请求已过诉讼时效。被上诉人在2006年10月30日就向郭贵川支付了6万元“购房款”，按照法律“二年”诉讼时效的规定，被上诉人应在2008年10月30日之前请求确认其与上诉人之间的房屋买卖合同关系，并办理相应过户手续。综上所述，一审法院的判决完全是错误的，没有充分的事实依据及法律依据，因此，请求二审人民法院撤销一审法院的判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人冉素琼、廖国芳二审答辩称，道真自治县人民法院（2016）黔0325民初890号民事判决书认定事实清楚，采信证据真实客观，适用法律准确，所作出的判决客观公正，依法应予以维持，其具体理由如下：一、2003年被答辩人因全家搬到云南省昆明市居住后××被答辩人××胞弟××为××其××道真县××陵环路烟草公司家属楼二楼的住房一套，此前答辩人系该套住房的承租人，因无其他人购买郭贵川多次找答辩人协商，在2006年10月30日达成由答辩人以现金人民币6万元整购买该套房屋的买卖协议，双方当场付清全部购房款和交付房屋。郭贵川在收到此购房款后，书写“购房款”收条一张给答辩人后，该房屋由答辩人居住使用到2016年6月3日，答辩人收到被答辩人之女婿沈成才以该房于2016年5月10日由其购买为由起诉答辩人要求答辩人搬出该房的起诉状副本及开庭传票，此时答辩人才知道自己权利受到侵害，故向道真自治县人民法院提起该案的诉讼。被答辩人的行为涉嫌“一房二卖”的诈骗和与第三人恶意串通已达到侵占答辩人的财物。二、答辩人购买被答辩人的房屋的买卖关系是通过其胞弟郭贵川而形成，在2003年到2006年10月30日，郭贵川在以被答辩人的名义出售该套房屋，答辩人与郭贵川房屋买卖事宜灼是电话征得被答辩人同意后，答辩人才与郭贵川进行购房款的给付和房屋的交付，该房屋的价款6万元整在当时的市价明显偏高。在原审庭审中郭贵川承认将收取的购房款交给被答辩人，而被答辩人同时也承认收到郭贵川交付交来的6万元，很明显就该套房屋的关系被答辩人是清楚和认可的，答辩人就该套房屋的取得是善意取得。三、郭贵川在2006年10月30日收到全部购房款后书写给答辩人冉素琼的收条中明确书写的是“购烟叶站房屋款”，而并不是“烟叶站房屋租金”，被答辩人和郭贵川均是国家干部，而且郭贵川还是住房公积金管理中心干部，不可能连房屋租金和购房款都无法识别，更何况在整个庭审中被答辩人没有任何证据证明是与答辩人建立的是房屋租赁关系，答辩人如果高于市场价的购买房屋价格去租赁该套房屋的话，其行为明显不合常理。前面谈到被答辩人和郭贵川均承认收到答辩人的6万元价款，而郭贵川收到的是购房款，则应当视为被答辩人收到了答辩人的购房款，而郭贵川在收取购房款后将房屋交付给答辩人，针对此套房屋的买卖关系已经实际完成，答辩人也实际占有了该套住房，因此在郭贵川收取购房款并交付房屋时，答辩人与被答辩人的房屋买卖关系就成立，并实际履行完毕。四、被答辩人既在说答辩人与被答辩人之间没有建立买卖关系，又在讲郭贵川无权处分该套房屋，但在庭审中又承认收到了郭贵川向答辩人收取的6万元购买款，又对郭贵川的代理行为又表示不认可。被答辩人的陈述和诉称自相矛盾，胡挠蛮缠，但事实上郭贵川又是以被答辩人名义在向答辩人出售房屋，而且收到了答辩人的全部购房款，其郭贵川的行为符合表见代理的成就条件。而郭贵川一直在代被答辩人管理和出售房屋的行为和郭贵川与被答辩人之间家庭成员关系，让答辩人相信其售房屋行为是得到被答辩人的授权。五、答辩人与被答辩人之间的房屋买卖是两个平等主体的自然人之间私有房屋的买卖，并不适用于《诚实房地产管理法》。六、合同的成立与生效是两个不同的法律术语，而且是两种不同概念，但在适用中又是两个相互依存和相互制约的整体，生效是建立在成立之上的。合同生效或有效包含合同的成立，也就是说肯定了合同的效力就已经肯定了合同关系的成立。七、答辩人之诉没有超过诉讼时效。确认合同效力之诉没有诉讼时效；更何况是答辩人在2016年6月3日收到案外人沈成才对该案合同中涉及的房屋主张权利的诉讼的文书时才知道答辩人与被答辩人这间房屋买卖关系发生了异议，从2016年6月3日到2016年6月14日很明显没有超过两年。
原审被告郭贵川二审未提交书面答辩意见。
被上诉人冉素琼、廖国芳向一审法院起诉请求：依法确认双方于2006年10月30日签订的《房屋买卖合同》有效。
一审法院认定事实：冉素琼与郭学勤原是同事，杨亚静原系道真烟草公司职工。在1998年，杨亚静和郭学勤取得道真县烟草公司陵环路家属楼住房一套，并在2013年4月23日取得房屋登记手续。2003年，杨亚静调入云南省昆明市工作，杨亚静、郭学勤将该套住房出租给张红英和何世英经营娱乐室。2004年年底，张红英、何世英将在经营的娱乐室转让给冉素琼、廖国芳经营，杨亚静、郭学勤收取了冉素琼、廖国芳2004年底到2005年底的几百元租金。在此期间，郭贵川多次找到冉素琼、廖国芳商量将该套住房出售给冉素琼、廖国芳，双方于2006年10月30日以现金人民币60000元价格达成房屋买卖协议口头约定。冉素琼、廖国芳随即向郭贵川缴纳6万元现金并转交给杨亚静、郭学勤。郭贵川出具收条一份，载明“今收到冉素琼购烟叶站房屋款共陆万元整（60000元）”，并有郭贵川的签名。之后冉素琼、廖国芳一直居住在该房屋内，并将水费户口和闭路电视过户到自己名下。在2016年5月9日，杨亚静、郭学勤将诉争房屋以232018元的价格出售给沈成才，并在次日办理了登记手续。沈成才于2016年6月3日以冉素琼、廖国芳为被告向一审法院提起诉讼，要求冉素琼、廖国芳返还该房屋而导致本案的诉争。另查明，被告杨亚静、郭学勤于2006年3月7日前已将户口迁移到云南省昆明市呈贡县居住至今；案外人沈成才系杨亚静、郭学勤之女婿。一审法院认为，本案中双方争议的焦点主要有三个：一、郭贵川是否具有代理权？二、冉素琼、廖国芳与郭学勤、杨亚静之间是买卖关系还是租赁关系？三、冉素琼、廖国芳的诉讼请求是否超过诉讼时效？对于第一争议焦点：杨亚静、郭学勤承认只是委托郭贵川对房屋进行租赁、收取租金而已并没有委托其买卖房屋，但至少可以认定杨亚静、郭学勤委托郭贵川对房屋进行管理的事实。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，郭贵川在收条注明的是“购房款”，这足以让冉素琼、廖国芳相信郭贵川具有代理权。故认定郭贵川具有代理杨亚静、郭学勤出卖房屋的权利。针对第二个焦点，杨亚静、郭学勤辩称只是委托郭贵川收取租金而已，并没有委托其出卖房屋，且郭贵川也没有与冉素琼、廖国芳签订书面的合同，更没有约定明确的标的物，故本案只是租赁而非买卖。但从冉素琼、廖国芳提交的由郭贵川出具的收条载明的内容来看，明明白白写的是“购房款”，从人们的常识和郭贵川的职业特殊性来说，郭贵川不会也不可能不知道“购房款”与“租金”的区别。因此，郭贵川、杨亚静、郭学勤认为是租赁关系不具有说服力。且在杨亚静、郭学勤在辩称中都认可2004年底到2005年底一年的租金都才几百元，而在2006年就至少涨了10倍以上（按平均每年6000元计算），这是与当时的租赁市场价格严重不符，冉素琼、廖国芳也不可能一次性给付10年的租金，这与常理不符。故认定冉素琼、廖国芳与杨亚静、郭学勤之间房屋买卖关系成立。关于第三个焦点：冉素琼、廖国芳从2006年起在争议的房屋中居住至今，在此期间，冉素琼、廖国芳是否要求对房屋进行过户登记并不影响合同的效力，直到2016年5月，杨亚静、郭学勤将房屋出卖给其他人后，冉素琼、廖国芳与杨亚静、郭学勤之间的房屋买卖合同的目的无法实现，其权利也受到了相应的侵害，故本案的诉讼时效应以2016年5月起计算，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，冉素琼、廖国芳的诉讼行为并未超过诉讼时效的相关规定。综上所述，冉素琼、廖国芳与郭贵川、郭学勤、杨亚静之间的有关房屋买卖的约定，不违反法律政策的规定，也没有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四第规定的合同无效或可撤销的情形，且冉素琼、廖国芳已交付房款，并实际居住至今，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，冉素琼、廖国芳与郭学勤、杨亚静于2006年10月30日的房屋买卖合同有效，对冉素琼、廖国芳的诉讼请求予以支持。郭贵川、郭学勤、杨亚静的行为已违反了诚实信用原则，其辩称意见不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条之规定，判决如下：确认冉素琼、廖国芳与郭学勤、杨亚静于2006年10月30日的房屋买卖合同有效。案件受理费60元，减半收取30元，由郭学勤、杨亚静承担。
二审查明的事实与一审一致。
本院认为，本案二审争议的焦点问题为：冉素琼、廖国芳与郭学勤、杨亚静之间形成的是房屋买卖关系还是租赁关系及本案是否超过诉讼时效。首先，根据庭审查明的事实可知，郭学勤、杨亚静对授权郭贵川管理争议房屋及收到60000元款项并无异议，本院予以确认。其次，因郭学勤、杨亚静长期居住云南，冉素琼、廖国芳一直承租争议房屋，后与郭贵川商议购买争议房屋，且冉素琼、廖国芳已实际支付了60000元款项及占有房屋，并由郭贵川书写了收到购房款的收条，而该款项与房屋价值相当，郭学勤、杨亚静上诉认为收到的系房屋租金的理由，与常理及客观情况不符，本院不予采纳，冉素琼、廖国芳与郭学勤、杨亚静之间形成的是房屋买卖关系。其次，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，冉素琼、廖国芳在2016年6月3日收到案外人主张争议房屋权利时才知晓其权利收到侵害，故本案并不存在超过诉讼时效的情形。
综上，郭学勤、杨亚静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由郭学勤、杨亚静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 文小琼
代理审判员 张 鹏
代理审判员 张涛松
二〇一六年十二月十日
书 记 员 万云龙