大连市金州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民初字第441号
原告（反诉被告）：郭慧子，女。
委托代理人：王文和，系辽宁金刚石律师事务所律师。
被告（反诉原告）：大连金州金座商厦有限公司。
法定代表人：许永山，该公司董事长。
委托代理人：陈延忠，系辽宁新华律师事务所律师。
原告郭慧子诉被告大连金州金座商厦有限公司（以下简称金座商厦）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐江独任审判，公开开庭进行了审理。原告郭慧子及委托代理人王文和、被告委托代理人陈延忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告郭慧子诉称：2011年10月10日和2012年5月18日，原告郭慧子与被告金座商厦签订了两份《租赁协议》，约定由郭慧子承租金座商厦四层的32号、64号两个摊位用于开设精品屋，每个摊位保证金40000元，租赁期限均为2011年2月28日至2016年2月27日。2014年3月7日，金座商厦在商厦入口处张贴通知，要求四楼五楼摊位承租人办理退台事宜，接着金座商厦便开始对商厦进行重新装修，致使双方间的摊位《租赁协议》不能履行。故诉至法院，请求判令金座商厦返还郭慧子所交的32号、64号摊位保证金人民币各40000元；同时要求金座商厦赔偿因其提前解除租赁协议给郭慧子造成的经营损失40000元；并要求金座商厦承担诉讼费。
被告金座商厦辩称：不同意原告郭慧子的诉讼请求，请求法院依法驳回。1、郭慧子长期不交摊位管理费，已构成违约，依约保证金不予返还。2、郭慧子违约的事实，已经生效的金州法院（2014）金民初字第1232号民事判决和大连中院（2014）大民三终字第942号民事判决确认。3、郭慧子要求被告金座商厦赔偿40000元经营损失没有证据加以证明。
反诉原告金座商厦诉称：2012年5月18日，反诉原告金座商厦与反诉被告郭慧子签订了一份《租赁协议》，约定郭慧子承租金座商厦四层的64号摊位（实测面积为64.40平方米），每平方米每月管理费60元，租期为2011年2月28日至2016年2月27日，用于开设精品屋。协议签订后，金座商厦将摊位交付郭慧子使用。但郭慧子自2013年3月开始，直至2014年8月初搬出，共欠交18个月的管理费69552元。期间金座商厦多次催收，但郭慧子始终未付。郭慧子长期不交管理费，构成违约，故请求判令郭慧子给付64号摊位管理费69552元；解除双方间关于64号摊位的租赁协议；并要求郭慧子承担诉讼费。
反诉被告郭慧子辩称：不同意反诉原告金座商厦的反诉请求。1、欠交部分租金属实，但没有金座商厦反诉请求那么多，32号摊位欠9979.20元、64号摊位欠25344元；2、是金座商厦单方终止了协议的履行，故不存在解除租赁协议的问题。
经审理查明：2011年10月10日、2012年5月18日，原告（反诉被告）郭慧子与被告（反诉原告）金座商厦签订了两份《租赁协议》，约定金座商厦将位于商厦四层32号、64号的两个摊位（实测面积分别为：25.20㎡、64.40㎡）租赁给郭慧子使用，每个摊位保证金为40000元，租赁期限均是2011年2月28日至2016年2月27日，管理费为第一年每平方米每月60元，于每月15日前以现金方式交付。每月按30天计算，不扣除节假日。合同还约定：逾期交付摊位管理费，经限期一个月内仍拒不交付者，出租方有权解除合同；双方中任何一方违约使租赁协议不能履行的，应承担违约责任。若出租方违约，应返还保证金，若承租方违约或被解除合同，保证金不返还，并收回摊位使用权。签订租赁协议后，郭慧子向金座商厦交了两个摊位的保证金共计8万元，金座商厦也将两个摊位交付郭慧子使用。
再查，除商厦开业的第一个月金座商厦是按每平方米每月60元的标准向郭慧子收取的64号摊位管理费外，其后按每平方米每月36元的标准收取，直至2013年3月。2013年4月后64号摊位的管理费，郭慧子没交。
又查，2014年3月7日，金座商厦在商厦入口处张贴通知，内容为：四楼、五楼摊位承租人于2014年3月10日至2014年3月14日到六楼财务办公室办理退台事宜，希望及时办理，逾期未办者损失自行承担。2014年3月10日，金座商厦又在大连晚报B6版发布通告，要求包括郭慧子在内的摊位承租人在一周内到商厦办理交付摊位管理费等相关事宜，逾期未办者，按协议相关规定处理。
另查，2014年4月24日，金座商厦向本院起诉，请求判令郭慧子给付2013年3月至2014年4月间32号摊位的管理费21166元；并要求解除双方间签订的32号摊位租赁协议。本院于2014年6月17日作出（2014）金民初字第1232号民事判决书，判决：一、解除金座商厦与郭慧子2011年10月10日签订的租赁协议（即32号摊位的租赁协议）；二、郭慧子于本判决生效后十日内将32号摊位腾退给金座商厦；三、郭慧子于本判决生效后十日内给付金座商厦32号摊位管理费21166元。郭慧子不服判决提起上诉，大连市中级人民法院于2014年11月14日作出（2014）大民三终字第942号民事判决，判决：一、维持本院（2014）金民初字第1232号民事判决的第一项、第二项；二、变更本院（2014）金民初字第1232号民事判决第三项为：郭慧子于本判决生效后十日内给付金座商厦摊位费9979.20元。
本院所确认的上述事实，有原告（反诉被告）郭慧子提供的租赁协议、收款收据、照片、（2014）大民三终字第942号民事判决书；被告（反诉原告）金座商厦提供的（2014）金民初字第1232号民事判决书及双方当事人的当庭陈述笔录等在案为凭，上述证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为：原告（反诉被告）郭慧子与被告（反诉原告）金座商厦间系租赁合同关系，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人金座商厦已依约将摊位交付承租人郭慧子使用，郭慧子作为承租人理应依约及时向金座商厦支付管理费（租金）。双方间签订了两份租赁协议，其中32号摊位租赁协议已经法院生效判决确认解除；64号摊位的租赁协议，因郭慧子欠交管理费，又因金座商厦进行重新装修摊位已不能经营，该租赁协议的目的已经无法实现，故金座商厦反诉要求解除64号摊位租赁协议的请求，本院予以支持。对郭慧子要求返还32号、64号摊位保证金的诉请，因保证金是合同当事人一方或双方为保证合同的履行，而留存于对方或提存于第三人的金钱。租赁合同的出租人可以与承租人约定收取租赁合同保证金，租赁合同保证金是一种履约的保证措施。根据公平原则，在解除32号、64号摊位的租赁协议后，金座商厦依据上述两份租赁协议所收取的保证金，在扣除郭慧子欠交的摊位管理费后应予返还。郭慧子欠金座商厦的管理费有两部分，欠交32号摊位的管理费已经生效的大连市中级人民法院（2014）大民三终字第942号民事判决确认为9979.20元；欠交64号摊位管理费的时间应从2013年4月起至2014年2月末止（共计11个月），因为2014年3月初金座商厦进行重新装修摊位已无法正常经营。因此，64号摊位的管理费应为25502.4元（36元／㎡×64.4㎡×11个月）。对郭慧子要求金座商厦赔偿提前解除租赁合同使其所受到的经济损失40000元的诉请，因其不能提供相应的事实根据及法律依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）郭慧子与被告（反诉原告）大连金州金座商厦有限公司2012年5月18日所签订的租赁协议（64号摊位租赁协议）；
二、被告（反诉原告）大连金州金座商厦有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）郭慧子32号、64号摊位保证金80000元；
三、原告（反诉被告）郭慧子于本判决生效后十日内付给被告（反诉原告）大连金州金座商厦有限公司64号摊位管理费25502.4元；
四、驳回原告（反诉被告）郭慧子的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1350元（郭慧子已预交），反诉案件受理费770元（金座商厦已预交），两项合计2120元，由原告（反诉被告）郭慧子负担730元，被告（反诉原告）大连金州金座商厦有限公司负担1390元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院，并于上诉期满后七日内，向本院交纳上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。
审判员 徐 江
二〇一五年四月一日
书记员 田美环