上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第1278号
原告（反诉被告）苗柯。
委托代理人张忠钢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
委托代理人李宇明，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
被告（反诉原告）俞强。
被告（反诉原告）戴敏。
上列两被告（反诉原告）共同的委托代理人周才进，上海市民生律师事务所律师。
原告（反诉被告）苗柯与被告（反诉原告）俞强、戴敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月9日立案受理。依法由代理审判员章国栋适用简易程序公开开庭进行了审理。本案诉讼期间，被告（反诉原告）俞强、戴敏提起了反诉，本院经审查认为符合反诉的受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理。原告（反诉被告）苗柯的委托代理人李宇明，被告（反诉原告）俞强、戴敏的委托代理人周才进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）苗柯诉称，2009年11月13日，其与俞强、戴敏签订《购房合同》一份，约定其将上海市闵行区上海市闵行区XXXXXXXX（华漕镇爱博家园某期西区）138号1102室房屋，即本案系争房屋，出售给俞强、戴敏。购房总价款人民币（以下币种相同）2，500，000元。依约定，2009年11月2日支付首付款200，000元，2009年11月12日支付1，900，000元，2010年2月30日支付300，000元，系争房屋过户后支付余款100，000元。然而，截止目前，俞强、戴敏仅向原告支付了购房款1，410，000元，迟延付款行为已构成违约。故其诉至法院，要求判令：1、确认原告（反诉被告）与两被告（反诉原告）之间的《购房合同》于2014年6月11日解除；2、两被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付违约金250，000元。
原告（反诉被告）苗柯为支持自己的本诉诉讼请求，向本院提供以下证据：
1、苗柯与俞强、戴敏于2009年11月13日签订的《购房合同》，证明双方约定了系争房屋房价款2，500，000元，以及相应的付款方式、违约责任；
2、中国农业银行金穗借记卡与明细单，证明苗柯虽出具了1，900，000元的收据，但实际仅支付了定金200，000元、首付款900，000元、第二期购房款280，000元，以及其余30，000元，共计1，410，000元。
被告（反诉原告）俞强、戴敏对原告（反诉被告）苗柯提供的证据1、2，真实性均无异议，俞强、戴敏确实已经向苗柯支付了购房款1，410，000元。但双方实际约定的购房款为1，480，000元，2009年同地区类似房屋的价格亦在1，500，000元左右。同时，先出收据后付款、收据金额与实际收款金额不一致，以及长期以来均未催讨等情况不符合常理与交易习惯。
被告（反诉原告）俞强、戴敏辩称，不同意苗柯的诉讼请求。双方签订《购房合同》时，虽合同列明的购房款为2，500，000元，但实际约定的真实购房款为1，480，000元。系争房屋是苗柯委托中介公司包销的，列明虚高的购房款2，500，000元，是因为系争房屋系动迁配套商品房，为了避免交易风险而设定高额违约金。其实际支付了定金200，000元，以及购房款的首付款900，000元后，收到了虚开的收据金额1，900，000元，该收据实际对应的金额就是首付款900，000元。嗣后，苗柯向其交付了系争房屋，并一直由其实际占有使用至今长达四年多时间。双方认识交流后，才知晓购房款中100，000元差价被中介公司占有了，故苗柯又向中介公司索要了30，000元。合同列明的第二期购房款为300，000元，其实际支付了280，000元，却收到了300，000元的收据。因此，其已经实际支付了购房款1，410，000元，仅欠付购房款70，000元，因此，依据双方约定，其并未构成违约。因目前系争房屋已具备办理产权过户与产权登记的条件，但苗柯迟迟不配合办理，故俞强、戴敏提起反诉，要求判令：1、原告（反诉被告）苗柯与两被告（反诉原告）俞强、戴敏之间的《购房合同》继续履行；2、原告（反诉被告）苗柯立即办理上海市闵行区申滨路XXX弄XXX号XXX室的房地产权证（小产证）后，协助被告（反诉原告）俞强、戴敏将上海市闵行区华漕镇爱博家园某期西区138号1102室房屋的产权过户登记至被告（反诉原告）俞强、戴敏名下。本案审理期间，苗柯于2014年10月31日向本院确认，系争房屋已于2014年6月18日登记至其名下，现已具备办理产权过户登记的条件。鉴于上述情况，被告（反诉原告）俞强、戴敏撤回第二项反诉诉讼请求中，要求原告（反诉被告）苗柯办理上海市闵行区申滨路XXX弄XXX号XXX室房屋房地产权证（小产证）的反诉诉讼请求，系对其权利的合法处分，本院予以准许。
被告（反诉原告）俞强、戴敏为支持自己的抗辩理由，向本院提供以下证据：
1、苗柯与案外人归某某于2009年11月2日签订的《售房定金协议书》、俞强与案外人归某某签订的《售房定金协议书》各一份，证明苗柯出售系争房屋时的中介挂牌价就只有1，465，000元，当时系争房屋的市场价值也确实在1，500，000元左右；
2、2009年11月13日与2010年2月24日的《收据》两份，证明苗柯以“收款人”身份确认了《收据》金额，收据出具时间、金额与《购房合同》列明的虚假金额2，500，000元，比照实际支付金额，恰恰可以证明双方实际约定的购房款金额为1，480，000元。苗柯出具了1，900，000元的收据，但在只收到900，000元后，一直未催讨剩余1，000，000元购房款，不符合常理。退一步说，若俞强、戴敏确有1，000，000元未付，在后续又仅支付了280，000元的情况下，苗柯也不可能再向俞强、戴敏另行出具300，000元的收据。此外，长达四年多的时间内，苗柯也从未提及或催讨所谓的剩余购房款，显然也不符合常理。
被告（反诉原告）俞强、戴敏为支持自己的反诉诉讼请求，向本院提供以下证据：
1、苗柯与俞强、戴敏于2009年11月13日签订的《购房合同》，证明双方关于系争房屋买卖事实的客观存在与相关约定；
2、苗柯为被拆迁人的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，证明系争房屋为苗柯动拆迁所得，且已经具备了办理产证与产权过户登记的条件；
3、苗柯于2013年1月29日出具的《收条》一份，证明苗柯曾收到30，000元购房款，包含在全部已付购房款1，410，000元之中。
原告（反诉被告）苗柯对被告（反诉原告）俞强、戴敏提供的本诉证据1，其中，苗柯与归某某签订的《售房定金协议书》真实性无异议，但认为受到了归某某的欺骗，实际成交价是2，500，000元，俞强与归某某签订的《售房定金协议书》与本案无关联性；对证据2，真实性无异议，但都是在苗柯收到款项前，在中介公司操作并出具的。对被告（反诉原告）俞强、戴敏提供的反诉证据1、2、3，真实性均无异议，但对其证明目的不予认可，系争房屋的产权过户应当在苗柯收到全部购房款后进行，因此，目前系争房屋还未办理过户的原因与过错并不在苗柯。
庭审期间，俞强、戴敏另申请证人归某某出庭作证。本院依法传唤案外人归某某到庭作证。归某某称，系争房屋买卖时，其是中介方。双方分别来签约，苗柯委托出售签的是1，465，000元，当时系争房屋的市场价值大概在每平方米12，000元左右。其与苗柯说到手价1，465，000元，实际卖给俞强、戴敏的价格是1，565，000元。其赚取其中100，000元的差价。后苗柯认为其赚取的差价太大，故在俞强、戴敏支付第二期购房款280，000元的时候，经协商，谈妥苗柯的到手价为1，480，000元。《购房合同》上房款总价写成2，500，000，系因当时系争房屋不能办理产证与产权过户登记，只是为了防止苗柯反悔。苗柯在其办公室签署了收据，出具的收据金额也是2，500，000元，一旦苗柯反悔，其认为就可按合同与收据返还2，500，000元，起到了违约金的作用。当时苗柯还签署过不得反悔的承诺书，但现在找不到了。其直接经手的款项共计1，380，000。系争房屋的结构是三室一厅，上面打通是内部的阁楼。对于证人归某某的证言，原告（反诉被告）苗柯对真实性予以认可，但证明力不予认可。其认为证人作为系争房屋交易的一方，与双方均存在利害关系，其证人证言的证明力不应予以认可。证人归某某对系争房屋单价做了估算，大约每平方米12，000元左右，系争房屋存有阁楼，阁楼面积加上系争房屋本身的面积，价值就是在2，500，000元左右，进一步说明《购房合同》约定的系争房屋价款是真实的。被告（反诉原告）俞强、戴敏对真实性亦无异议，证人归某某作为中介方，参与系争房屋整个交易过程，其证言真实客观，也清楚地反映了《购房合同》列明2，500，000元，而双方最终议定1，480，000元的具体情况，与其提供的证据相互印证。
本院对双方证据的认证意见：对原告（反诉被告）苗柯的本诉证据1、2，被告（反诉原告）俞强、戴敏对真实性均无异议，且与本案系争房屋买卖之事实，以及系争房屋购房款支付情况具有关联性，本院予以采纳。对被告（反诉原告）俞强、戴敏的本诉证据1、2，原告（反诉被告）苗柯对真实性均无异议，且与本案系争房屋买卖过程中双方真实意思表示，以及系争房屋买卖的实际情况有关联性，本院予以采纳；对被告（反诉原告）俞强、戴敏的反诉证据1、2、3，原告（反诉被告）苗柯对真实性均无异议，与本案系争房屋目前的权属，以及是否具备继续履行《购房合同》之客观事实有关联性，本院予以采纳；对证人归某某的证言，双方均对真实性无异议，且其参与了系争房屋买卖的整个过程，与本案具有关联性，本院予以采纳。
经对双方提供的证据进行质证、认证，本院确认事实如下：
2009年10月18日，苗柯因其所有的上海市闵行区北翟路XXX弄XXX号XXX室房屋动拆迁，获得了本案系争房屋。
2009年11月2日，归某某代表上海仁某房地产经纪有限公司（以下简称仁某公司）与苗柯签订《售房定金协议书》一份，约定苗柯出售本案系争房屋，建筑面积123.26平方米，该房总标价1，465，000元，违约金400，000元。同年11月，归某某代表仁某公司与俞强签订《售房定金协议书》一份，约定俞强购买本案系争房屋，建筑面积123.26平方米，该房总标价1，565，000元，违约金400，000元。
2009年11月13日，苗柯（甲方）与俞强、戴敏（乙方）在案外人仁某公司（中介方）的居间服务下，签订《购房合同》一份，约定甲方将上海市闵行区华漕镇爱博西区138号1102室房屋出售给乙方，总房价款2，500，000元。付款方式为：乙方于2009年11月2日支付定金200，000元，同年11月12日支付房款1，900，000元，2010年2月30日支付300，000元，产权变更登记后支付余款100，000元。落款处，归某某代表仁某公司签章确认。
另查明，俞强、戴敏于2009年11月2日向苗柯支付定金200，000元，2009年11月13日向苗柯支付购房款900，000元，2010年2月24日向苗柯支付购房款280，000元，2013年1月29日向苗柯支付购房款30，000元，共计支付了购房款1，410，000元。期间，苗柯于2009年11月13日向俞强出具了金额为1，900，000元的收据，于2010年2月24日向戴敏出具了金额为300，000元的收据。
再查明，双方《购房合同》签订后，苗柯已将系争房屋交付给俞强、戴敏，并由俞强、戴敏实际居住使用至今。
本案争议焦点系双方对系争房屋购房款之真实意思表示，究竟是《购房合同》列明的2，500，000元，还是双方经中介居间实际议定的1，480，000元。对此，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。同时，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认”。本案中，苗柯仅向法庭提供了双方签订的《购房合同》，用以证明其与俞强、戴敏的房屋买卖关系，以及系争房屋约定的房价款系2，500，000元。但在俞强、戴敏提供了《售房定金协议书》、证人证言等证据，并与系争房屋买卖过程、系争房屋市场价值等实际情况相互印证的情况下，本院认为，应当在《购房合同》文义基础上，通观文本的全文，斟酌订立合同磋商过程的事实与资料，考量双方订立合同的目的与经济价值，参酌相关交易习惯，以诚实信用为原则加以判断双方的真实意思表示，以最终确认证据之证明力。因此，综合考虑到：第一，从系争房屋买卖的整个磋商过程来看，苗柯作为系争房屋的卖售人，其在委托中介方出售时确认的房价款仅为1，465，000元，而经中介方居间后，与俞强、戴敏确认的购房价款亦仅有1，565，000元，双方在磋商过程中，特别是苗柯委托出售时的要约价格，应当是双方的真实意思表示，且两个价格相近，符合市场交易规律。而上述两价格与合同列明的2，500，000元均相差近1，000，000元，显然与双方对系争房屋交易价款的真实意思表示有悖。第二，从付款与出局付款凭证的过程来看，苗柯经中介方向俞强、戴敏出具了1，900，000元的收据，但仅实际收取款项900，000元，其在未进一步催讨，亦未提出异议或主张相关权利的情况下，又经中介方向俞强、戴敏出具了300，000元的收据，同日又仅实际收取款项280，000元，同样未提出异议。可见，依据合同列明价格出具收据的金额，显与实际约定的房价款有别。第三，从系争房屋《购房合同》的实际履行情况来看，苗柯依约向俞强、戴敏交付了系争房屋，俞强、戴敏也已实际占有使用系争房屋至今，而苗柯在长达四年多的时间内，从未向俞强、戴敏催讨购房款或主张权利。若俞强、戴敏仍欠付1，000，000余元房款，则苗柯仍将系争房屋交由其使用而不主张权利之行为，显然违背生活常理与交易习惯。第四，从系争房屋中介方的表述来看，证人归某某参与了系争房屋挂牌、磋商、缔约、付款、交付等整个过程，在双方对其证人证言真实性均无异议，且确无证据否定其证言的情况下，其证言对交易过程的查实具有重要意义。因此，其所陈述，当时系争房屋的市场价值在每平方米12，000元左右，故系争房屋市场价值在1，500，000元左右。经双方确认，系争房屋最终的交易金额为1，480，000元，且以合同列明房价款2，500，000元的方式，提高双方的违约责任，确保交易安全之情况，结合上述磋商、付款与交付履行的实际情况，具有客观真实性。因此，苗柯仅仅提供了《购房合同》以证明系争房屋房价款，而俞强、戴敏所提供的证据，包括苗柯本人对系争房屋挂牌出售价款的意思表示，再结合中介方证人归某某的证言，以及《购房合同》的实际履约情况，能够相互印证，对双方系争房屋房价款为1，480，000元的真实意思表示具有证明力，且其证明力明显大于单一的《购房合同》列明的2，500，000元，对此，本院确认双方已约定系争房屋交易的房价款为1，480，000元。因此，俞强、戴敏已经向苗柯支付了购房款1，410，000元，在系争房屋还未办理产权过户的情况下，仅剩余尾款70，000元未支付，显不构成违约，故苗柯要求确认双方之间的《购房合同》于2014年6月11日解除，并由俞强、戴敏向其支付违约金250，000元的本诉诉讼请求，于法无据，本院不予支持。目前，系争房屋已经具备过户条件，俞强、戴敏已经依约支付了大部分购房款，且已实际占有使用房屋，故其要求继续履行《购房合同》，并由苗柯协助其将上海市闵行区XXXXXXXX爱博家园某期西区138号1102室房屋产权过户登记至俞强、戴敏名下的反诉诉讼请求，于法有据，本院予以支持。同时，俞强、戴敏应当向苗柯支付剩余的购房尾款70，000元。
综上所述，原告（反诉被告）苗柯与被告（反诉原告）俞强、戴敏就动迁配套商品房性质的本案系争房屋买卖作出了真实意思表示，达成了一致意见，表明双方对系争房屋的性质与市场价值都有足够的认识，对系争房屋买卖过程中的相关限制与风险也有充分的预期与准备。因此，双方都应以诚信、谦让的态度处理相关问题，促使双方交易公平安全的完成。本案审理期间，俞强、戴敏表示，鉴于系争房屋配套商品房的性质，且目前市场价值有所提升，其同意另向苗柯支付补偿款100，000元，系对其权利的合法处分，本院予以准许。关于办理系争房屋产权过户登记手续过程中产生的税费，俞强、戴敏表示由其承担，系对其权利的合法处分，本院予以准许。关于本案案件受理费与财产保全费，基于上述查明事实与阐述内容，以及俞强、戴敏已经支付了大部分款项，而苗柯迟迟未能依约履行配合办理产权过户登记之义务，由此产生纠纷导致的损失，应由苗柯负担。关于据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）苗柯与被告（反诉原告）俞强、戴敏于2014年6月11日签订的《购房合同》继续履行；
二、原告（反诉被告）苗柯于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）俞强、戴敏将上海市闵行区申滨路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至被告（反诉原告）俞强、戴敏名下。因办理上海市闵行区申滨路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记手续而产生应缴纳的税费，由被告（反诉原告）俞强、戴敏依照国家规定各自负担；
三、被告（反诉原告）俞强、戴敏于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）苗柯支付剩余购房款人民币70，000元；
四、被告（反诉原告）俞强、戴敏于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）苗柯支付补偿款人民币100，000元；
五、驳回原告（反诉被告）苗柯的全部诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费减半收取计人民币2，525元，由原告（反诉被告）苗柯负担，案件反诉受理费减半收取计人民币9，060元，由原告（反诉被告）苗柯负担；财产保全费计人民币5，000元，由原告（反诉被告）苗柯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 章国栋
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 钱 洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十三条双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。
因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。