湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂02民终139号
上诉人（原审被告）：黄石市华迅房地产开发有限公司，住所地黄石市武汉路96-6号。
法定代表人：廖贡黎，总经理。
委托诉讼代理人：敖英姿、马云，均系湖北太圣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马巧云。
委托诉讼代理人：邓国明，湖北人本律师事务所律师。
上诉人黄石市华迅房地产开发有限公司（以下简称华迅公司）因与被上诉人马巧云商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省黄石市黄石港区人民法院（2016）鄂0202民初410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
华迅公司上诉请求：撤销一审判决，驳回马巧云的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。１、首先，当事人不得在合同中随意约定任意解除权，否则合同交易的可靠性、稳定性皆无从谈起，必将对经济秩序造成毁灭性打击。其次，合同附件六中的第17条已对合同第20条任意解除权的适用进行了排除。故一审判决认定马巧云享有合同约定的单方解除权错误；２、一审判决以其向马巧云交付房屋的时间作为解除合同的起始时间与判决“马巧云向其支付购房总价款10%的解除金后可随时解除合同”相矛盾；３、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。故即使马巧云享有合同解除权，其提起诉讼时也已经超过了除斥期间而消灭；二、一审判决适用法律错误。本案合同第20条只是约定解除合同后的责任，并非是对合同解除条件的约定，且马巧云行使解除权应当遵守有关解除权行使期限的规定。一审判决将合同解除责任条款认定为合同解除条件条款不当，将已消灭的解除权赋予马巧云行使不当。
马巧云口头辩称，１、双方合同第20条约定双方皆有合同解除权，补充协议第17条也没有排除第20条的适用，故其可以行使合同解除的权利；２、华迅公司没有提出造成其他损失的反诉，一审判决其支付房屋总价款10%的解约金既无依据也过高，但鉴于解除合同的目的达到，其可以服判；３、华迅公司也提交了证据证明其还尚欠部分购房款，故本案合同属尚未履行完毕的合同，则不存在解除权时效过期的问题。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
马巧云向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2014年8月11日签订的合同编号为HS14006435号的《黄石市商品房买卖合同》；2、判决华迅公司返还该房屋房价款1939151元；3、本案诉讼费由华迅公司负担。
一审法院认定事实：2014年8月11日，马巧云与华迅公司签订合同编号为HS14006435号《黄石市商品房买卖合同》，约定马巧云购买该公司开发的黄石市武汉路96-6号“黄石摩尔城”第1号、2号商业楼一单元一层2118室，建筑面积35.8平方米，约定该商品房单价为每平方米57017.10元，总价2041212元，约定交房时间为2015年12月30日前。该合同第20条约定，出卖人单方解除合同的，应当书面通知买受人，出卖人应在买受人接到书面通知之日起30日内，按原房价款的5%向买受人支付违约金，并将买受人支付的房价款全额退还给买受人；如遇房价上涨，出卖人还需向买受人支付按照新价格计算的房价款和原房价款的差额。买受人单方解除合同的，应当书面通知出卖人，买受人应在出卖人收到书面通知之日起30日内，按原房价款的5%向出卖人支付违约金，出卖人将买受人已支付的房价款全额退还给买受人；如遇房价下降，买受人还需向出卖人支付原房价款与按照新价格计算的房价款的差额。另外双方还在附件六中约定合同补充条款，其中第十七条约定：除本合同约定的条款外，双方均无权终止本合同，否则提出终止合同一方必须赔偿另一方房屋总价款的10%作为违约金。合同签订后，马巧云已向华迅公司交纳购房款共计2041212元，华迅公司亦向马巧云出具同等金额的销售不动产统一网络发票。2016年2月1日经黄石市房屋测绘中心对该房进行实际测绘，该房屋的建筑面积为36.20平方米。为此华迅公司通知马巧云补缴房款，但马巧云至今未补缴。2016年1月22日，马巧云办理了该房屋的交接手续。
2014年8月19日，马巧云和王光辉作为购买人与华迅公司签订《黄石市商品房买卖合同》，约定由马巧云和王光辉购买华迅公司开发的黄石市武汉路96-6号“黄石摩尔城”第1号、2号商业楼一单元一层2103室。2014年11月23日，王光辉和他人签订租赁合同，将该房屋租赁给他人经营。
一审法院认为：马巧云与华迅公司于2014年8月11日签订的《黄石市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同约定内容符合法律规定，合同已成立并生效，应受法律保护。双方在合同第二十条中约定买卖双方享有单方解除权，但在合同附件六第十七条中又约定“除本合同约定的条款和状况外，双方均无权终止本合同，否则提出终止合同方必须赔偿另一方房屋总价款的10%作为违约金”，一审法院认为该条款是否构成对合同第二十条约定内容的变更要从以下几点进行分析：一、对于“本合同”是否仅指双方签订的HS14006435号《黄石市商品房买卖合同》而不包括其后附件的问题。从合同附件六第十八条约定的内容来理解，该条款认定“本补充条款构成本合同不可分割的组成部分，与本合同以及所附的其他附件一起构成一份完整的合同”，即“本合同”所指的仅为HS14006435号《黄石市商品房买卖合同》而不包括其后附件；二、合同附件六中第十七条约定“除本合同约定的条款和状况外，双方均无权终止本合同，否则提出终止合同方必须赔偿另一方房屋总价款的10%作为违约金”是否明确双方均享有单方解除权的问题。从该条款原意分析，合同附件六第十七条首先约定对于本合同不得随意解除，随后在但书中对于解除合同一方应承担的违约责任进行了明确，说明该条实际上与本合同第二十条的内容基本一致，即承认双方均享有单方解除权，但对解除合同一方应承担的解约金比例进行了调整；三、附件六的条款是否构成对合同条款变更的问题。马巧云、华迅公司在附件六第十八条中约定“本补充条款的任一条款均构成对本合同的有效补充或修改，本合同与本补充条款不一致的均以本条款为准”。故一审法院认为当合同与附件六出现不一致的条款内容时，应以附件六的条款为认定双方变更意思表示的依据。马巧云、华迅公司双方在合同附件中约定将单方解除合同解约金的比例调整为10%，故马巧云根据约定在向华迅公司支付购房总价款10%的解约金后可随时解除合同。故对华迅公司辩称马巧云不享有解除权的主张不予支持。虽然马巧云在起诉前未以书面方式通知华迅公司解除合同，但其通过诉讼的方式行使解除权，且其主张的诉讼请求当中明确含有解除合同的意思表示，故华迅公司已知晓马巧云的该意思表示，马巧云以诉讼解除的方式行使解除权不违反法律规定，故应予支持。关于华迅公司辩称马巧云起诉已超过诉讼时效的主张，一审法院认为涉案合同并未约定解除权的行使期限，但应在合理期限内行使。本案华迅公司在2016年1月22日向马巧云交付了房屋，且在实际测绘后通知马巧云补缴房款，故本案的房屋买卖合同尚未履行完毕，综合上述事实，应当确认马巧云在2016年1月22日取得解除权，因此马巧云起诉并未超过法律规定的期间，故对华迅公司的该项抗辩主张亦不予支持。
因涉案房屋在实际测绘后，该房屋的实际建筑面积为36.20平方米，根据合同约定房屋的总价应为2064019元，故马巧云应补缴房款22807元，为减轻当事人诉累，本院一并处理。马巧云应向华迅公司支付的解约金为2064019元×10%＝206401.90元，马巧云向华迅公司已交纳购房款2041212元，华迅公司应退还马巧云购房款1812003.10元（2041212元-206401.90元-22807元）。对马巧云主张退还购房款1939151元的诉讼请求，对其中1812003.10元予以支持，对超过该数额的部分不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十六条、第一百一十六条之规定，判决：一、解除马巧云与华迅公司于2014年8月11日签订的合同编号为HS14006435号《黄石市商品房买卖合同》；二、华迅公司于本判决生效后十五日内退还马巧云购房款1812003.10元；三、驳回马巧云的其他诉讼请求。本案受理费22352元，由马巧云负担1466元，华迅公司负担20886元。
二审期间，当事人未提交与本案争议有直接联系的新证据。
本院经审理，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）的目的是为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，故该法第八条第一款规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。对合同的解除，《合同法》第九十三条、九十四条分别规定了约定解除和法定解除两种情形。本案马巧云主张解除合同的法律基础是约定解除，对此，《合同法》第九十三条以“当事人协商一致，可以解除合同”和“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”进行了两款规定，本案双方当事人对解除合同并未协商一致，故不是该条第一款规定的协商解除方式。诉讼中，马巧云是以“准备出国定居，无过多精力管理门面房”为由，援引《黄石市商品房买卖合同》第20条的约定要求解除合同，故其主张的是按该条第二款规定的行使约定解除权的方式请求解除合同。约定解除权是指双方当事人在合同中约定，在合同成立以后，未履行或未完全履行之前，由当事人一方在出现合同约定的某种情况后通过行使解除权，使合同关系消灭的一种法律制度，其性质属合同的附条件。条件是指将来客观上可能发生的事实，实务中通常与另一方的违约行为联系在一起。条件与负担存在区别，条件属于合同的特别效力要件，有控制合同效力的功能；而负担属于合同义务，一经约定必须履行。
审查双方当事人订立的《黄石市商品房买卖合同》第20条，约定内容为“买受人单方解除合同的，应当书面通知出卖人，买受人应在出卖人收到书面通知之日起30日内，按原房价款的5%向出卖人支付违约金，出卖人将买受人已支付的房价款全额退还给买受人；如遇房价下降，买受人还需向出卖人支付原房价款与按照新价格计算的房价款的差额”，从该条约定的内容看，双方当事人并未约定在具备何种条件下，马巧云可以解除合同，也就是没有约定条件，只是约定如果马巧云提出解除合同应遵循的程序和应承担的义务，其实质是对双方当事人按《合同法》第九十三条第一款协商解除合同予以操作层面上的指引，待双方当事人按上述指引达成具体数额后以协商一致的方式解除合同，故该第20条并非约定《合同法》第九十三条第二款规定的合同解除权。所以，马巧云根据《黄石市商品房买卖合同》第20条的约定请求行使合同解除权，并无合同依据，本院对其请求解除本案合同的主张不能支持。
必须明确，双方当事人在《黄石市商品房买卖合同》中是约定了解除权的。如：第7条第１款第（２）项中“买受人付款逾期超过60日后，出卖人有权解除合同”、第８条第１款第（２）项中“面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房”、第11条第１款第（２）项中“出卖人交房逾期超过60日后，买受人有权解除合同”、第13条第2款中“因规划设计变更，出卖人未在规定时限内书面通知买受人的，买受人有权退房”等。以上合同约定的解除权行使条件均非是马巧云主张的“无精力管理门面房”。
还需明确，双方当事人除签订了《黄石市商品房买卖合同》外，还于同日签订了《附件六：合同补充协议》。在《黄石市商品房买卖合同》第22条、第23条约定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（见附件六）”和“合同附件与本合同具有同等法律效力”；在《附件六：合同补充协议》的第18条约定“本补充条款构成本合同不可分割的组成部分，与本合同以及所附的其他附件一起构成一份完整的合同”，从以上约定可以得出双方合同文本中“本合同”指的是《黄石市商品房买卖合同》，“本补充条款”指的是《附件六：合同补充协议》。而《附件六：合同补充协议》第17条约定的是“除本合同约定的条款和状况外，双方均无权终止本合同”，故对该条款应理解为“除《黄石市商品房买卖合同》约定的条款和状况外，双方均无权终止本合同”。所以，一审判决对该条款的理解正确，华迅公司认为《附件六：合同补充协议》第17条的约定已排除了《黄石市商品房买卖合同》中相关解除条款的效力属理解有误，本院不能支持。
综上，华迅公司的上诉请求成立，本院应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销黄石市黄石港区人民法院（2016）鄂0202民初410号民事判决；
二、驳回马巧云的诉讼请求。
一审案件受理费22352元，二审案件受理费22352元，均由马巧云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹 策
审 判 员 胡志刚
代理审判员 周 希
二〇一七年三月二十二日
书 记 员 刘必成