上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第2557号
原告包桢臻，女，1971年5月4日生，汉族，住上海市。
委托代理人刘羽，上海敏诚善律师事务所律师。
被告毛宝琴，女，1955年8月1日生，汉族，住上海市。
委托代理人陈皓，上海市浩信律师事务所律师。
委托代理人奚海麟，上海市浩信律师事务所律师。
原告包桢臻诉被告毛宝琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月29日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陆长庆独任审判，于同年10月24日、11月17日和12月12日三次公开开庭审理了本案，原告包桢臻的委托代理人刘羽，被告毛宝琴的委托代理人陈皓、奚海麟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告包桢臻诉称：原、被告在2014年4月3日签订《上海市居住房屋租赁合同》，约定原告将本市长宁区古北路（以下简称“涉案房屋”）部分房屋出租给被告作为商铺使用，租金每月为人民币18，500元，付三押二；合同约定如果被告逾期支付租金累计超过半个月的，原告可书面通知解除租赁合同。截止到原告起诉时，被告仍未支付2014年7、8、9月的租金，为此原告曾经多次催促被告支付，但被告均不予理睬。故请求判令1、解除双方签订的租赁合同；2、被告向原告支付自2014年7月10日起至其实际返还房屋之日止的租金、房屋使用费（按每月18，500元计算）；3、被告向原告支付逾期付款的违约金（从2014年6月30日起按每日200元计算，至被告实际付款之日止）；4、被告向原告支付逾期返还房屋的违约金（按每日500元从2014年10月24日开始计算到被告实际返还房屋之日止）；5、被告将所租房屋返还给原告。庭审中，原告表示在其锁门期间，相应的房屋租金减半收取；变更第3条诉请为：被告从本案判决之日起向原告支付逾期付款的违约金（按每日200元计算，至被告实际付款之日止），同时不再主张第4条诉讼请求。
被告毛宝琴辩称：涉案房屋原系被告担任法人代表的上海虹流投资管理有限公司（以下简称“虹流公司”）在2012年7月19日承租。后应原告的要求，原、被告才签订了租赁合同。被告之所以没有支付租金系因为原先租金支付到原告指定的公司，后改为原告个人帐户，当时被告在外地，故委托儿子联系原告的代理人，要求告知原告的个人帐号，但代理人并未告知。现在原告只要表态愿意收取租金，被告同意支付。另外，原告在2014年9月23日将房屋上锁，属于实际控制涉案房屋的行为，故在上锁期间被告不应支付租金。被告认为原告不具备解除合同的条件，且将房屋上锁，也在客观上增加了被告与次承租人诉讼的难度。因此，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明事实如下：涉案房屋产权系原告所有，用途为店铺。2012年7月，虹流公司（其法定代表人为被告）经与原告协商一致，由其承租涉案房屋，双方在2012年11月30日补签《房屋租赁合同》一份，所租房屋建筑面积为198.81平方米，从2012年8月1日起租，至2022年11月5日。
2012年11月27日，虹流公司与案外人兴业银行上海分行签订《房屋转租合同》一份，将涉案房屋中的一部分（南半间）转租给兴业银行上海分行。同年12月13日，虹流公司又与案外人黄建平签订《房屋转租合同》一份，约定涉案房屋中的120平方米（北半间）由黄建平承租作为经营轻餐饮使用，租期从2012年12月15日起至2022年10月5日止。然此后不久，黄建平于2013年4月9日向本院起诉，请求解除《房屋转租合同》，同时要求虹流公司返还租金、押金并赔偿其经济损失；虹流公司也随即提起反诉，请求判令黄建平支付解约的违约金、逾期支付租金的违约金、房屋使用费等。2014年2月26日，本院对该案作出判决：一、解除原告（反诉被告）黄建平与被告（反诉原告）上海虹流投资管理有限公司于2012年12月6日就本市长宁区古北路1119-1层店铺签订的《房屋转租合同》；二、被告（反诉原告）上海虹流投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄建平返还租金人民币186，000元、押金人民币124，000元、空调转让费人民币30，000元；三、被告（反诉原告）上海虹流投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄建平赔偿各类经济损失共计人民币580，000元；四、驳回原告（反诉被告）黄建平的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）上海虹流投资管理有限公司的全部反诉请求。该案的判决书已经生效。但黄建平至今未将所租房屋交还给虹流公司。
鉴于上述情况，原告的代理人徐冲与虹流公司在2014年4月3日签订《解除租约协议书》，约定从即日起解除原告与虹流公司签订的《房屋租赁合同》。同日，原、被告签订《上海市居住房屋租赁合同》一份，约定原告将涉案房屋中的部分（北半间，即黄建平占用部分）出租给被告，租期从2014年4月10日开始至2022年10月31日止，租金在2014年4月10日开始至2016年4月9日每月为18，500元，以后每两年递增一次；乙方（被告）应于每月30日前向甲方（原告）支付下个月租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需向甲方支付1，000元违约金；支付方式为付三押二，乙方支付的押金（租赁保证金）为40，000元；合同6-1约定，乙方转租房屋无需征得甲方同意；合同第9条“房屋返还”约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后3日内返还该房屋，逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按5，000元／日向甲方支付违约金；合同10-3约定，甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失：……（六）乙方逾期不支付租金累计超过半个月的；（七）乙方欠缴应承担的费用累计超过30，000元的；补充协议约定，若乙方中途擅自退租，违约金为两个月的押金。签约后，被告按约向原告支付了2014年4-6月份的租金及押金40，000元。2014年6月30日，被告未如期支付同年7-9月份的租金，故原告诉至本院。
另查明，虹流公司已经在2014年9月4日向本院提起诉讼，要求判令黄建平搬离并交还所租房屋、支付房屋占用费。该案尚在审理过程中。黄建平用环形锁锁住所租房屋玻璃门拉手，未将房屋交还给虹流公司以及被告。2014年9月23日，原告的代理人徐冲也在黄建平原加锁的门把手上加了两把环形锁。2014年12月4日，徐冲又去除了上述两把锁具。
再查明，被告要求继续承租房屋，为表示诚意，于2014年10月24日向原告的个人帐户汇款45，016.71元（租金支付期间为2014年7月10日至2014年9月22日）。
上述事实，有原告提供的涉案房屋的房地产权证、《上海市居住房屋租赁合同》、《证明》、原告的银行帐户查询单、原告与虹流公司签订的《上海市居住房屋租赁合同》、被告提供的汇款凭证等证据以及双方当事人的陈述经庭审质证无误，本院予以确认。
庭审中，被告另提供其儿子向徐冲发送手机短消息的照片一张，拟证明被告方曾经向徐冲索要原告的个人帐户以便支付租金。经当庭质证，原告表示没有收到过此短消息，另被告实际知晓原告的个人帐户，况且本案在法院诉前调解过程中，被告方从未提出过向原告支付租金，而是强调因其个人原因请求原告再予以宽限。因双方当事人各执己见，故本案调解未成。
庭审期间，被告表示如果法院判决解除租赁合同，要求将被告支付的押金一并处理。原告表示尊重法院判决。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。原、被告签订的《上海市居住房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体和第三人的合法权益，应属合法有效，故双方当事人均应恪守履行。本案的争议焦点集中在原告是否有权请求解除租赁合同、被告交还房屋、原告加锁期间的租金标准争议以及被告应否向原告承担逾期支付租金的违约责任等方面。
首先，关于原告是否有权请求解除租赁合同、被告交还房屋之争议。原、被告签订的《上海市居住房屋租赁合同》约定，乙方逾期不支付租金累计超过半个月的，或者其欠缴费用累计超过30，000元，甲方可书面通知乙方解除合同，并有权要求乙方赔偿损失。从本案查证的事实分析，被告没有在2014年6月30日前支付同年7-9月的租金，已经构成了违约，应当向原告承担违约责任。虽然被告在2014年10月24日向原告的个人帐户汇款45，016.71元以支付2014年7月10日至同年9月22日的租金，但其逾期支付时间确实超过了约定的半个月，原告解除合同的条件已经成就。因此，现原告请求解除上述《上海市居住房屋租赁合同》之诉请本院应予支持。至于原告要求被告交还所租房屋的诉讼请求，虽然目前涉案房屋仍由次承租人占有，被告与次承租人的纠纷也尚在诉讼过程中，但对原告而言，被告仍负有返还房屋的义务，故被告应当积极解决与次承租人之间的纠纷，尽早将房屋收回并交还给原告。因此，原告的该项诉讼请求本院也予以支持。被告抗辩由于遗失了原告个人帐户故未能及时支付租金之抗辩本院难以采纳。
其次，关于双方对原告加锁期间的租金标准之争议。原告要求被告按合同约定的租金每月18，500元减半支付租金及房屋使用费，去除锁具后被告应当全额计付租金；被告则认为在原告加锁期间房屋属原告控制，该期间的租金、房屋使用费应当免除。对此本院认为，被告所属的虹流公司与次承租人发生转租合同纠纷，究其原因系次承租人无法办理营业所需的证照，导致房屋不能被用于经营；生效判决已经判决解除了虹流公司与次承租人之间的房屋转租合同，次承租人应当及时交还房屋。由于次承租人未交还房屋并将房屋空关至今，扩大了经济损失，鉴于虹流公司与其纠纷已经诉诸法院，本案不宜处理，但被告仍应向原告支付截止到交还房屋之日止的房屋使用费。关于原告在2014年9月23日至同年12月4日加锁期间的使用费标准争议，由于次承租人锁门空关房屋至今，原告在上述期间的加锁行为仅是阻碍其使用房屋而非控制房屋，期间被告或者次承租人并无交还房屋的意思表示，又不能经营，故原告的加锁行为并未给被告或次承租人产生新的经济损失。现原告主动提出减半收取该期间的使用费并无不当，本院予以采纳。被告认为原告加锁行为系实际控制涉案房屋、要求免除该期间的使用费没有事实和法律依据，本院不予采纳。因此，原告要求被告支付截止到交还房屋之日止的房屋使用费之诉请本院也予以支持，其中2014年9月23日至同年12月4日期间的使用费按约定租金减半计算，此后按月租金标准计算。
第三，关于被告应否向原告承担逾期支付租金的违约责任之争议。合同约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，则需向原告支付每天1，000元的违约金。被告确实存在逾期向原告支付租金的行为，应当向原告承担违约责任。现原告主动将违约金调整至每天200元且从判决之日起算并无不当，本院予以照准。因此，原告该项诉讼请求本院也予以支持。
至于被告请求一并解决租赁押金的主张，鉴于原告对此并无异议，故本院按双方一致意见处理，即被告在履行完其支付义务后，原告即应将收取的押金返还给被告。
综合上述认定的事实，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告包桢臻与被告毛宝琴于2014年4月3日签订的《上海市居住房屋租赁合同》；
二、被告毛宝琴于本判决生效后十日内，将本市长宁区古北路房屋交还给原告包桢臻；
三、被告毛宝琴应于本判决生效后十日内，向原告包桢臻支付截止到交还房屋之日止的房屋使用费（从2014年9月23日开始至同年12月4日按每月人民币9，250元、每天为人民币308.33元计算；从2014年12月5日开始按每月人民币18，500元、每天为人民币616.67元计算）；
四、被告毛宝琴应于本判决生效后十日内，向原告包桢臻支付逾期支付房屋使用费的违约金（自2014年12月23日起，按照每天人民币200元的标准计算到被告毛宝琴支付房屋使用费之日止）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1，102.95元，因本案适用简易程序故减半收取计人民币551.47元，由被告毛宝琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陆长庆
二〇一四年十二月二十三日
书记员 陈 莺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。