江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第00124号
上诉人（原审被告）戴飞。
委托代理人陈昌洋，盐城市亭湖区大洋法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）盐城市威扬贸易有限公司燕舞浴城，住所地盐城市海贸路8号。
负责人屈步春，总经理。
委托代理人陈应海，江苏司剑律师事务所律师。
委托代理人苏醒，江苏司剑律师事务所律师。
上诉人戴飞因与被上诉人盐城市威扬贸易有限公司燕舞浴城（以下简称盐城市燕舞浴城）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2014）亭民初字第1711号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年8月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份租赁合同，合同约定：1、甲方将盐城市亭湖区海贸路18号1-2层燕舞浴城出租给乙方经营，租期三年（2012年10月8日
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2015年10月7日止），年租金为16万元；2、乙方在签订承租合同前，必须先交纳保证金贰万元，待合同签订后再交纳半年的租金捌万元整，以后的租金交纳方式须提前一个月交纳下半年的租金，如出现拖欠情况，甲方有权采取必须的手段强制催缴直至终止合同；3、乙方在承租期间，不得破坏现有的装修结构和造型，乙方不得向甲方索要任何装潢费用。乙方实行独立经营，期间所发生的一切费用均由乙方自行交纳（如税金、电费、汽费、水费、治安费等等）。总之，乙方经营期间所需的各项费用由乙方自理；4、如果乙方在经营期间内办理有关证照，甲方应及时提供相关证明和手续；5、甲方积极支持乙方在允许的范围内从事正当的合法经营活动，乙方在经营期间应遵守国家法律、法规政策，服从工商、税务、公安等部门的管理，认真履行纳税义务，并独立承担法律责任；6、本合同经甲乙双方签字、乙方交纳保证金和半年的租金合计人民币壹拾万元后生效，并受法律保护和约束。合同期满后，乙方应主动清点移交原属于甲方的物品，如有损坏或遗失应照价赔偿；7、违约责任：合同在履行过程中，如果有乙方违约，除应交的费用外，赔偿对方违约金按年租金的20%计算。该合同甲方由原告负责人屈步春签字，乙方由戴飞签字。
根据合同约定，被告戴飞向原告盐城市燕舞浴城缴纳定金2万元，屈步春向被告戴飞出具收条一份。后原告盐城市燕舞浴城将案涉房屋交由被告戴飞经营。后被告戴飞向原告提出提前终止合同的申请，2013年1月1日，屈步春向被告戴飞出具说明一份，载明：“戴飞：同意你提出将燕舞浴城经营到2013年3月31日终止合同的申请。但必须做到以下几点：1、结清经营期内的所有费用；2、收回你们卖出的所有月票；3、移交清浴城留给的物品及汽房工具；4、做好节日前后的安全工作。以上几点本浴城同意退回贰万的保证金，另贴补你壹万元，合计叁万元整。（终止合同经营到3月31日）”。2013年3月31日，被告戴飞停止经营。
另查明，2013年4月14日，原告盐城市燕舞浴城缴纳浴城2月份水费7049元，2013年4月28日，缴纳3月份水费4951元。
2013年3月5日，原告盐城市燕舞浴城缴纳浴城2月份电费4466.45元，2013年4月7日，原告盐城市燕舞浴城缴纳浴城3月份电费2241.16元。
2013年3月25日，原告盐城市燕舞浴城缴纳浴城1月25日至2月25日汽费24523.2元，2月25日至3月25日的汽费16506元。2013年4月25日，缴纳3月25日至3月31日的汽费3772.8元。
2013年3月25日，原告盐城市燕舞浴城缴纳浴城1月份的税金及滞纳金共计3599.47元，2013年3月19日，缴纳2月份的税金及滞纳金共计3727.76。2013年4月8日，缴纳3月份的税金3721.26元。
以上各项费用合计74558.1元。
再查明，原告盐城市燕舞浴城负责人屈步春的弟弟及其家人共四人居住的房屋及经营的一家棋牌室、屈步春的一间办公室及兰花房与案涉房屋在一个院子里，且共用一个水表、电表。
在审理过程中，被告戴飞认可原告盐城市燕舞浴城已向其交付1000元水费。原告盐城市燕舞浴城认可被告戴飞在经营过程中收取的原告经营期间所发出售的价值5000元的月票，并同意直接冲抵被告戴飞差欠的费用。另原告表示，就共同水电表一事，其弟弟与被告戴飞约定了一个月补贴被告水电费500元，目前只有一个月未支付，鉴于原告无书面证据证实，且被告在庭审过程中只认可500元系水费，且只交付2个月合计1000元的情况，原告现只主张被告支付诉讼请求中的水电费总额的一半，另一半水电费由原告方承担。
原审法院认为，双方所签订的租赁合同合法有效，对双方均具有约束力。当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。
（一）被告是否应当向原告支付水费等费用及承担违约金的问题。原、被告双方在合同中明确约定，被告经营期间所发生的一切费用均由被告自行交纳。现原告代被告交纳水费、电费、汽费、税金及滞纳金，被告未及时向原告支付上述费用，应承担相应的民事责任。现原告要求被告支付其代缴的各项费用应予支持。关于被告抗辩原告差欠其水电费的问题。经查，原、被告共用一个水表、电表，双方均无法证明各自消费的水电量，但从各自水电用途来看，现原告只主张二分之一的水电费，符合公平原则，予以支持。即原告代缴的各项费用中扣减一半水电费9353.8元。另扣除原告同意冲抵的被告代收原告出售的5000元月票及原告收取被告的2万元押金。即被告应向原告支付其代缴的费用74558.1-9353.8-5000-20000＝40204.3元。庭审过程中，原、被告就双方约定的每月原告支付500元系水费还是水电费及已支付水电费数额争议较大，原告同意放弃一半水电费计9353.8元的诉讼请求作为对被告水电费的补贴，对此，被告应就原告差欠其水电费的具体数额提供相应的证据，现其未能举证，应承担举证不能的法律后果。鉴于原告实际使用水电的现实情况，原告自愿放弃的水电费部分加上已向被告支付的1000元，应当足以冲抵原告实际应当支付给被告的水电费，故对该抗辩意见，不予采信。
关于违约金是否应当支持的问题，双方对违约金的约定不违反法律规定，对双方均有约束力。现被告未能按约缴纳本应由自己缴纳的费用，已构成违约，应承担违约责任。故原告要求被告支付违约金32000元的诉讼请求，依法予以支持。
（二）关于原告是否有权解除合同的问题。原、被告双方在合同中明确约定了合同履行期，即从2012年10月8日至2015年10月7日止。在2012年年底，被告向原告提出提前终止的申请，原告附条件的同意了被告的申请。后因被告未能结清其经营期间的各项费用，原告所附条件未成就，原、被告之间的合同尚未终止。现鉴于被告迟延履行合同中约定的缴费义务，经原告多次催告仍未履行，且被告已实际停止经营的情况，原告要求解除合同的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告盐城市威扬贸易有限公司燕舞浴城与被告戴飞于2012年8月8日签订的租赁合同。二、被告戴飞应于判决生效之日起十日内支付原告盐城市威扬贸易有限公司燕舞浴城各项费用合计40204.3元及违约金32000元。案件受理费2510元，依法减半收取1255元，由原告盐城市威扬贸易有限公司燕舞浴城负担450元，被告戴飞负担805元。
上诉人戴飞不服一审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1.上诉人与被上诉人之间应为承包合同关系，并非房屋租赁关系，被上诉人主体不适格，应以业主为当事人。2.上诉人不差欠被上诉人任何费用。上诉人经营期间安装有线电视、空调、天花板、修理门、购置浴室所用设备等实际支出29123.8元，应由被上诉人返还。被上诉人答应补偿上诉人1万元，应抵充上诉人应支付的水电费。3.上诉人实际承租5个月22天，一审按照6个月计算租金错误。被上诉人实际使用的水、电费期限为7个月，一审只扣减3个月不当，前三个月也应当予以扣减。4.税金是因为被上诉人未将高浴停业事项到税务部门备案所致，该费用应由被上诉人承担。5.上诉人不存在违约行为，经营期限系双方协商达成，上诉人也不差欠承包金，故不存在违约行为。综上，请求二审法院查清事实，依法改判或将本案发回重审。
被上诉人盐城市燕舞浴城二审中答辩称：一审已查明上诉人存在违约行为，被上诉人代上诉人缴纳了水、电、汽费、滞纳金及相关经营费用，依照双方合同的约定，该费用应当由上诉人承担。上诉人因浴城经营不善，故意拖欠被上诉人房租以及相关经营费用，经一审法院审理查明，还应当支付被上诉人40204.3元。依照合同第七条，违约方应当承担年租金（16万元）20%的违约金即32000元。该笔费用也应当由上诉人承担。综上，一审判决认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案双方所签合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应依约履行。关于本案所涉合同的性质，根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。本案为被上诉人将浴城出租给上诉人戴飞经营，并由戴飞支付租金的合同，符合租赁合同的特征，故双方的关系为租赁合同关系。另本案中盐城市燕舞浴城并非个体工商户，故戴飞上诉提出的应以业主为当事人的上诉人理由不能成立。
关于上诉人是否违约及应否承担32000元违约金的问题。首先，从被上诉人一审诉称来看，其主张上诉人系未按期交纳下半年租金构成违约。从合同履行情况来看，上诉人提出提前终止履行合同的申请，被上诉人也同意终止履行案涉租赁合同，并要求上诉人同时做好结清费用及收回月票等工作。双方合同约定年租金为16万元，戴飞已经实际交纳租金至2013年3月31日。在2013年3月31日双方事实上终止租赁合同的履行时，被上诉人并未提出异议，也未要求上诉人继续支付租金，仅要求对方结清经营期间产生的水电费等。因此盐城市燕舞浴城所称戴飞违约不按期交纳下半年租金构成违约的理由不能成立。其次，上诉人未支付应当承担的水电等费用是否构成违约的问题。双方在租赁合同中约定经营期间产生的水、电、汽费、税金、治安费等由上诉人自行交纳，而上诉人在经营后期未能按期交纳上述费用，应当认定存在违约行为，但该行为并非造成双方合同终止履行的根本原因。而且上诉人之所以未及时结清上述费用，与双方共用一个水电表导致费用分担不清有一定关系，并非完全是上诉人一方的过错。第三，从被上诉人主张的费用来看，其中已经包含了上诉人未按期交纳相关费用给被上诉人造成的直接损失即滞纳金。而违约金的承担应该以实际损失为主要参考依据，上诉人在一审中也明确的提出不构成违约的抗辩，结合被上诉人实际产生的损失及上诉人违约的程度、实际经营期限、双方共用一个水电表等事实，认定上诉人承担违约金5000元为宜，一审判决认定上诉人承担32000元的违约金明显过高，本院予以调整为5000元。
关于上诉人称其在经营期间安装有线电视、空调、天花板、修理门、购置浴室所用设备等实际支出29123.8元，应由被上诉人返还的问题。事实上双方终止租赁关系时未进行物品交接，而且上诉人在一审中也未提出明确的抗辩和主张，故本院在二审程序中不予处理。
关于上诉人称自己超付租金及补偿费1万元的问题，在一审程序中未提出反诉，本院不予处理。
关于上诉人要求参照后三个月水电费扣减的数额继续扣减其经营前三个月的水电费的问题。一审庭审中，双方对被上诉人已经支付给上诉人的1000元是水费还是水电费产生争议，双方也均无证据证实各自的水电用量，被上诉人自愿承担其诉讼请求中水电费的一半，一审法院结合双方实际水电用途认定被上诉人自愿承担部分及已经支付给上诉人的1000元足以抵充其实际所用水电量，也比较符合客观实际情况。现上诉人要求前三个月也按照后三个月的数额予以扣减依据不足，本院不予支持。
另关于被上诉人诉请解除租赁合同的请求问题，因双方已经事实上终止了合同的履行，故一审在判决主文中再表述为解除双方签订的租赁合同不当，应为确认双方租赁合同已经解除，本院依法予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更盐城市亭湖区人民法院（2014）亭民初字第1711号民事判决第一项为：确认盐城市威扬贸易有限公司燕舞浴城与戴飞签订的关于盐城市亭湖区海贸路18号1-2层燕舞浴城的租赁合同于2013年4月1日解除；
二、变更盐城市亭湖区人民法院（2014）亭民初字第1711号民事判决第二项为：戴飞应于本判决生效之日起十日内支付盐城市威扬贸易有限公司燕舞浴城各项费用合计40204.3元及违约金5000元。
三、驳回盐城市威扬贸易有限公司燕舞浴城的其他诉讼请求。
一审案件受理费1255元，由盐城市威扬贸易有限公司燕舞浴城负担715元，由戴飞承担540元；二审案件受理费2510元，由盐城市威扬贸易有限公司燕舞浴城负担负担1430元，由戴飞负担1080元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙曙光
代理审判员 胡廷霞
代理审判员 谢超亮
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 成以琴
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
3.最高人民法院关于适用《《中华人民共和国合同法》若干问题的解释》（二）
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。