江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第1874号
上诉人（原审被告）王海霞，女，1978年12月20日生，无业，汉族。
委托代理人高智萍，南京市栖霞区燕子矶法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）黄家林，男，1961年1月11日生，汉族，无业。
委托代理人任锋，南京市秦淮区先锋法律服务所法律工作者。
原审被告杨巧英，女，1969年7月16日生，汉族，个体工商户。
上诉人王海霞因与被上诉人黄家林、原审被告杨巧英房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2013）栖迈民初字第803号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王海霞及其委托代理人高智萍、被上诉人黄家林及其委托代理人任锋、原审被告杨巧英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄家林原审诉称，2012年1月1日，王海霞与杨巧英签订了一份寅春浴场承包合同，合同约定全年租金为9万元人民币，分两次付清；合同期满后不拆迁，王海霞如继续承包，期限从2012年1月1日至2014年12月31日，承包金及付款方式不变。王海霞与杨巧英签订上述合同后，2012年4月25日，王海霞以三年为合同期限与黄家林签订了一份转让协议书，转让费为人民币6.5万元。黄家林与王海霞交接后，寅春浴场二楼部分、三楼客房全部由黄家林从事客房经营业务。黄家林购买了数台二手空调安置客房内，同时又购置了开办客房应有的附属设备，如电脑、监视器、宽带、床柜、太阳能热水器等物品，花费4.36万元。杨巧英于2013年7月8日突然单方面贴出一份通知，要收回租赁房屋及其经营权，强行终止了上述合同。黄家林多次与杨巧英协商无果，故曾于2013年7月22日向一审法院提起诉讼，请求履行合同至2014年12月30日。后经法院审理，因浴场未取得相关合法证件，法院判决王海霞与杨巧英的租赁合同无效。判决作出后，双方并未提起上诉。由于法院判决合同无效，黄家林不能继续经营客房，给黄家林的投资和经营造成了极大的损失。由于王海霞与杨巧英的过错致使合同无效，黄家林为维护自己的合法权益，故现向一审法院起诉，请求判令：1、王海霞一次性赔偿黄家林投资经营等损失10万元（包括转让费6.5万元、物品损失费3.5万元）；2、杨巧英对王海霞上述赔偿责任承担连带赔偿责任；3、杨巧英、王海霞承担本案诉讼费及其它费用。
王海霞原审辩称，不同意黄家林的诉讼请求。第一，2012年1月1日，王海霞与杨巧英签订寅春浴场的租赁合同。后王海霞又将浴场二楼、三楼转给黄家林，杨巧英收取了黄家林的房租，应视为默认转让行为。第二，杨巧英收回房屋的理由是与王海霞的租赁合同已到期，但是根据双方签订的合同，房屋如不拆迁，租赁的期限从2012年1月1日至2014年12月31日，杨巧英单方终止合同有过错；杨巧英将未取得合法证照的房屋租赁给王海霞，致租赁合同无效，如造成损失，依照合同无效的原因，对合同无效负有过错责任的一方承担损失。杨巧英有无过错，由法院认定。第三，因为王海霞将二楼、三楼转让给黄家林时，都是装修好的，转让给黄家林后，黄家林可以立即使用，获取收益，加上黄家林从案外人韩勇俊处收取的每年4万元租金，黄家林并无损失。黄家林使用王海霞投入十几万元建成的房屋附属设施一年多，现请求返还转让费，违反法律的公平、公正原则。第四，王海霞与黄家林约定的转让费为6.5万元，但王海霞只收取了4.9万元，其中还包括1万元房屋水电押金和1万元的管道押金。王海霞与黄家林签订的转让协议没有约定租赁期限，为不固定期限合同，王海霞可以随时解除合同。第四，关于添附物，黄家林与王海霞的转让协议中没有对添附物的约定；黄家林对客房进行装修，也没有经过王海霞的书面同意；对未形成附合的，黄家林应取走自行处理。
杨巧英原审辩称，杨巧英与王海霞签订的租赁合同，明确约定不得转租，且合同约定的期限为一年，如要续签，需提前两个月签订书面合同；王海霞陈述杨巧英对转租一事知情，但是杨巧英并不知情，收的房租都是王海霞的配偶吴源从银行汇款支付的；双方签订合同时，杨巧英收取了王海霞1万元水电押金，但与黄家林无关。
一审法院经审理查明，2012年1月1日，王海霞与杨巧英签订寅春浴场承包合同，约定，杨巧英将位于南京市迈皋桥万寿村的寅春浴场承包给王海霞经营；承包期限为一年，自2012年1月1日至2012年12月31日；每年承包金9万元，承包金半年一付；合同期满后不拆迁，王海霞如继续承包，期限（从2012年1月1日至2014年12月31日止）共三年，承包金及付款方式不变；王海霞与杨巧英每年需在合同期满前二个月确定，经双方协商同意后续签承包合同，如达不成协议合同终止；王海霞无权将杨巧英浴场抵押、抵债、转包给第三方。2012年4月，王海霞将寅春浴场分两部分分别转租给黄家林、案外人韩勇俊。王海霞与案外人韩勇俊约定2012年、2013年、2014年的租金分别为3万元、4万元、4万元。黄家林与王海霞虽未签订书面租赁合同，但于2012年4月25日签订转让协议书，载明“王海霞将寅春浴室二楼、三楼一次性转让给黄家林经营，以后寅春浴室一切事务与王海霞无关，转让费合计人民币陆万伍仟元整（65000元），………。”2013年7月8日，杨巧英发出书面通知，通知寅春浴场的承租客，其与王海霞签订的浴场租赁合同已到期，要收回承租的客房自行管理，要求租客不要向任何人交纳租金。黄家林与王海霞、韩勇俊于2013年7月22日向一审法院提起诉讼，请求判令杨巧英继续履行合同至2014年12月31日，并赔偿停业损失13000元。后经开庭审理，因杨巧英将未取得建设工程规划许可证及合法权证的寅春浴场出租给王海霞经营，依据相关法律规定，租赁合同应为无效，一审法院遂于2013年9月30日作出（2013）栖迈民初字第526号民事判决书，判决驳回黄家林与王海霞、韩勇俊的诉讼请求。现黄家林以其与王海霞的租赁合同无效，王海霞、杨巧英有过错为由，请求王海霞、杨巧英连带赔偿其投资物品的损失及返还转让费。
经一审法院现场勘查，黄家林与王海霞、杨巧英对浴室中属于黄家林投资的物品进行现场确认，物品有热水器一台、空调3台（二手）、电表开关20个、二楼与三楼楼梯间的刷漆、2楼管线。在庭审中，黄家林表示放弃电表开关、管线、刷漆的请求，且黄家林与王海霞、杨巧英对热水器及空调的现值达成一致意见，热水器现值500元，空调每台现值300元。
另查，王海霞与杨巧英于2012年1月1日签订的承包协议实为租赁协议。协议签订后，王海霞支付了半年租金45000元（从2012年1月至2012年6月）。王海霞分别于2012年3月2日、2012年6月18日收取案外人韩勇俊寅春浴室押金2000元、上半年房租13000元。杨巧英陈述其每次到收房租时，都是其联系王海霞的配偶吴源，吴源通过银行汇款将房租如数汇给杨巧英；杨巧英收到三次汇款，数额均是4.5万元。黄家林陈述每次到缴纳房租时，王海霞的配偶吴源给黄家林打电话，吴源让其将房租和韩勇俊的房租一起汇给杨巧英；黄家林给杨巧英汇了两次款，数额均是4.5万元。王海霞陈述其自转让浴室后，未收到黄家林和案外人韩勇俊的租金。
再查，对于6.5万元的转让费，黄家林陈述其已全部给付王海霞，王海霞则陈述其也记不清收到了多少钱。一审法院在庭审中几次询问王海霞是否足额收到转让费，王海霞的回复不一致。对于6.5万元转让费的构成，黄家林的解释是包括1万元房屋押金、1万元的管道押金、4.5万元的转让使用费，王海霞的解释是包括1万元押金、1万元管道押金、三个月的房租（22500元）、22500元的实际转让费。黄家林陈述其在与王海霞谈转让客房时，理应支付到2012年6月的房租，但因王海霞已提前收取了8间客房半年的房租、水费，后双方约定王海霞提前收取房租、水费折抵黄家林应支付到2012年6月的房租。王海霞陈述其并未提前收取8间客房的半年房租。
一审法院认为，依据合同法的相关法律规定，合同无效后，因合同取得的财产，应予以返还；不能返还的或没必要返还的，应折价补偿。杨巧英将未取得建设工程规划许可证的房屋用于经营浴场，后于2012年1月1日将浴场出租给王海霞经营，王海霞又于2012年4月25日与黄家林签订转让协议，将部分浴场转让给黄家林经营，违反了法律法规的强制性规定，故王海霞与黄家林签订的转让协议应为无效。协议无效后，依据协议取得的财产，应予以返还，现黄家林请求王海霞返还转让费，于法有据，一审法院予以支持。
关于返还转让费的具体数额，黄家林主张其已全部支付转让费6.5万元，要求王海霞返还转让费6.5万元，王海霞则抗辩其只收到部分转让费，一审法院认为，一是在庭审中王海霞陈述其已记不清黄家林支付转让费的具体数额；二是王海霞与黄家林签订的转让协议是2012年4月25日，距杨巧英发出收房通知，已有一年之久，如果黄家林未付清转让费，王海霞理应早已向黄家林索要，但王海霞未提供任何向黄家林索要转让费的证据，故对王海霞的此项抗辩理由，一审法院不予采信。根据黄家林与王海霞在庭审中的陈述，双方均认可6.5万元的转让费包含2万元的押金，一审法院对此事实依法予以确认。协议无效，王海霞理应将该部分2万元押金返还黄家林。对于另外的4.5万元，黄家林认为是转让使用费，王海霞认为包含有3个月的房租（22500元），转让费实为22500元，一审法院综合根据杨巧英与王海霞签订的承包协议期限、王海霞与黄家林签订转让协议的时间、王海霞与韩勇俊约定的房租、杨巧英收回房屋的时间及双方当事人的陈述，将王海霞应返还的该部分转让费酌定为19479元。综上，王海霞应返还黄家林的转让费数额为39479元。
关于黄家林提出的物质损失赔偿请求，一审法院认为，依据相关法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装修装饰物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装修装饰物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，经一审法院现场勘验，除黄家林在庭审中表示放弃的外，其余的投资物品均未形成附合，且根据王海霞的陈述，其不同意利用黄家林投资的物品，故依据上述法律规定，对黄家林的此项请求，一审法院不予支持。
因与黄家林签订转让协议的是王海霞，收取黄家林转让费的亦是王海霞，与黄家林签订协议的相对方为王海霞，故黄家林要求杨巧英对王海霞返还转让费及赔偿损失的债务承担连带责任，并无法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决：一、王海霞于本判决发生法律效力之日起十日内返还黄家林转让费人民币39479元。二、驳回黄家林的其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币2300元（黄家林已预交）由王海霞负担900元，黄家林负担1400元。王海霞负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付黄家林。
王海霞不服一审法院判决，向本院提起上诉称，1、一审法院事实未查清。一审法院以推理的方式认定黄家林支付了6.5万元的转让费证据不充分，黄家林无证据证明其支付了6.5万元的转让费。2、上诉人王海霞只认可转让费为22500元，一审法院将王海霞应返还的该部分转让费酌定为19479元过高。3、王海霞转让给黄家林时，有一套监控等财产，一审法院现场勘查时均没有上述物品，经了解，黄家林将上述物品擅自变卖了，黄家林应当返还财产。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，本案上诉费由被上诉人负担。
被上诉人黄家林答辩称，杨巧英与王海霞的合同被法院判决为无效合同，导致王海霞与其他人签订的合同无效，无效合同处分原则是双方当事人返还财产，被上诉人因合同无效要求王海霞返还6.5万元的转让费符合法律规定；一审法院对物品评估登记阶段，双方当事人及其代理人均在物品登记现场进行登记和核对，上诉人并没有对物品的归属提出过任何异议，上诉人要求黄家林返还财产没有依据；原审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法，恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审被告杨巧英答辩称，租赁合同写的很清楚不允许转让，上诉人经营了一年半已到期了，房屋里面的东西和上诉人没有任何关系。
二审经审理查明，一审法院查明的案件事实正确，本院予以确认。
另查明，2014年1月7日一审法院开庭审理时，王海霞陈述，其除收到黄家林2万元押金外，另收转让费22500元；2014年5月7日一审法院开庭审理时，王海霞陈述，其实际收取的转让费为4.9万元；2014年12月4日一审法院开庭审理时，王海霞陈述，其记不清收到多少转让费了。
本院认为，上诉人王海霞与黄家林2012年4月25日签订的转让协议书约定转让费为65000元。黄家林陈述其已按协议约定向王海霞支付了65000元的转让费，但王海霞未给其收据。一审审理中，王海霞对于其已向黄家林实际收取的转让费数额前后陈述不一致，一审法院根据合同约定及双方陈述，以及黄家林实际使用涉案房屋一年多王海霞未向黄家林提出转让费主张的情况，认定黄家林已向王海霞支付了协议约定的65000元转让费并无不当，王海霞对一审法院这一认定有异议，认为一审法院认定黄家林支付了6.5万元的转让费证据不充分，但王海霞未能提供证据证明其主张，本院对王海霞这一上诉理由不予采纳。一审法院根据黄家林使用涉案房屋时间、转让费的构成等情况，酌定王海霞返还转让费39479元并无不当。王海霞上诉提出，其转让涉案房屋给黄家林时，有一套监控等财产，主张黄家林返还财产，王海霞这一主张不属本案审理范围，且黄家林不同意调解，故本案对王海霞这一上诉理由和请求不予理涉。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人王海霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一五年六月二日
书 记 员 朱亚芳