江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终897号
上诉人（原审原告）：谢常英，女，1971年12月4日生，汉族，住浙江省浦江县。
上诉人（原审原告）：胡文宇，男，1967年7月21日生，汉族，住浙江省浦江县。
以上两个委托诉讼代理人：徐坚，浙江稠州律师事务所律师。
以上两个委托诉讼代理人：楼瑛，浙江稠州律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：苏州威联酒店管理有限公司，住所地江苏省苏州吴中经济开发区越溪街东侧。
法定代表人：徐国威，董事长。
被上诉人（原审被告）：苏州晟高酒店管理有限公司，住所地江苏省苏州吴中经济开发区越溪街道吴中大道1109号2幢416室。
法定代表人：徐国威，董事长。
被上诉人（原审被告）：苏州晟高酒店管理有限公司威联酒店，住所地江苏省苏州市吴中区吴中大道1109号。
负责人：徐国威，总经理。
以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏吴中益律师事务所律师。
上诉人谢常英、胡文宇因与被上诉人苏州威联酒店管理有限公司（下称威联酒店）、苏州晟高酒店管理有限公司（下称晟高酒店）、苏州晟高酒店管理有限公司威联豪生酒店（后更名为苏州晟高酒店管理有限公司威联酒店，下称晟高威联酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初16号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
谢常英、胡文宇上诉请求：请求撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1、一审法院应对被上诉人之间是否存在公司人员、财产、场所等混同的事实进行查明，而不是只说明公司的独立性。对于被上诉人以代扣税款名义收取的费用，一审法院虽认可应退还上诉人，但并没有认定被上诉人以收取代扣税款名义恶意占有租金的事实，被上诉人的行为违法违约。2、上诉人与被上诉人签订了委托租赁经营合同，涉案房屋的所有权仍然属于上诉人，上诉人有权要求被上诉人按照原合同约定的租金比例履约，被上诉人威联酒店无权单方面更改租金支付比例。一审法院明显混同了建筑物的专有部分和共有部分，将涉案房屋租金支付比例认为未由建筑区划内有关业主共同利益及共同管理权力的重大事项在剥夺上诉人的处分权和收益权。3、一审法院不同意追加被上诉人的法定代表人徐国威为被告程序错误。4、晟高酒店、晟高威联豪生酒店应对威联酒店的违约行为承担连带责任。威联酒店系酒店经营的受托人，晟高酒店系威联酒店为经营而设的全资子公司，而晟高威联豪生酒店为晟高酒店的分公司。三被上诉人为一致行动人，徐国威系三者的法定代表人，徐国威也向上诉人支付过租金且威联酒店并无独自财产及其他经营事项，故三者存在财务及人员混同，应承担连带责任。
被上诉人威联酒店、晟高酒店、晟高威联酒店共同辩称：其同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。主要理由如下：一、三被上诉人均是相互独立的，并不存在人格混同。合同相对人威联公司并非一人公司，晟高酒店、晟高威联酒店并非合同相对人，不应当在本案中承担责任。二、目前涉案酒店的全部客房均是统一委托经营的，绝大多数客户都同意了客户代表签署的会议纪要，对租金比例进行变更。涉案房屋涉及整体利益，应同等对待，否则会引起更多纠纷。
谢常英、胡文宇向一审法院起诉请求：请求法院判令威联酒店继续履行与其签订的《委托租赁经营合同》，支付拖欠其自2014年1月1日起至2015年7月31日止的租金26365.27元（年租金按房价款438496元除以0.79乘以3%计算）及自2015年8月1日起至2016年2月29日止租金25902.72元（年租金按房价款438496元除以0.79乘以8%计算），合计52267.99元；退还自2014年1月1日起至2015年7月31日止未代缴的税款4267.01元，支付其违约金、赔偿金计61014.78元。晟高酒店、晟高威联酒店承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：2009年10月14日，谢常英、胡文宇向苏州越兴置业有限公司（下称越兴置业）购买了位于苏州吴中经济开发区越溪街道××大道××室建筑面积为50.48平方米的房屋一套，总价款计418496元，该房屋的规划用途为：非居住用房。谢常英、胡文宇（甲方）与威联酒店（乙方）签订《委托租赁经营合同》1份，约定甲方委托乙方出租经营涉案房屋可作商业经营用房使用，范围包括屋顶、外墙面等公共部位的使用权并不再另行计价。甲方同意承租人可以对房屋进行重新分割、布局、装饰，可为该房屋添加为商业经营开展所需的附属设备、设施和进行必要的施工，并可进行室内改造及与其他房屋合并使用的改造。乙方有权以甲方名义进行出租事项的谈判确定租赁合同条款并代表甲方与承租人签署房屋租赁合同；乙方有权以甲方名义办理租赁合同的备案登记，向承租人代收租金、保证金以及水电煤电话等其他费用；乙方有权从本合同约定的基准租金中代甲方支付因房屋出租而发生的税费；乙方有权以甲方名义办理该房屋的出租或经营所需的各项手续；甲方在本合同委托期限内给予乙方的委托为独家的（即在委托期限内甲方不得自行出租或委托第三方出租）不可撤销之委托。甲乙双方同意，在本合同约定的各委托期限内，乙方保证甲方取得本合同约定的基准租金，若有不足由乙方赔偿补足。乙方同意在代表甲方履行与承租人所签的《房屋租赁合同》中承担除本合同约定由甲方承担的费用之外的全部费用，甲方不承担本合同未作约定的任何费用（包括但不限于物业管理费）。在委托租赁经营期限内，乙方有权自行或同意承租人根据经营商业的需要充分自主的使用该房屋现有及增添的相关配套设施设备，向有关单位申请必要执照、批文等手续。一切费用、造价及维护由乙方或承租人承担，该附属设施和设备归乙方或承租人所有，商业经营的盈亏由乙方或承租人自负，乙方可以甲方名义协助办理相关证照和手续。乙方同意在代表甲方履行与承租人所签订的房屋租赁合同中，承担除合同约定的由甲方承担的费用之外的全部费用，甲方不承担本合同未作约定的任何费用（包括但不限于物业管理费）。乙方应按照合同约定按时支付租金。该房屋委托期为十个年度，自甲方取得该房屋《商品房交付使用备案证书》且将该房屋交付乙方次日起算（第一年度指自甲方取得该房屋《商品房交付使用备案证书》且将该房屋交付乙方次日其至次年年末（12月31日）为止；第二至九年度是指上一年度届满日次日起至当年12月31日为止。第十年度是指第九年度届满次日其至当年的与第一年度起算日的前一日为同一日止）。甲方充分认识到，该房屋需通过整体统一经营才能长久提升该房屋商业价值。甲方同意在前三个年度内乙方无需承担支付年租金的义务。甲方确认不得以此向乙方主张免除根据本合同所应承担的所有义务。在第四年度至第六年度，年租金的计算公式为房屋总价款除以0.79乘以8%，第七至第十年度，年租金的计算公式为房屋总价款除以0.79乘以9%，同时杭州威联VIP客户的租金计算在《商品房买卖合同》的总价款基础上增加人民币贰万元后除以0.79%乘以当年度回报。租金按季支付，支付时间为每季度首月前十天。若逾期支付年租金，乙方应按照应付未付租金日万分之五承担违约金。第四年度的年租金逾期支付超过1个月，甲方有权单方面终止合同。第三年度起，因该房屋设施及设备质量问题造成乙方或承租人不能正常使用房屋的，甲方应当减免年租金。合同生效之日起，任何一方怠于履行合同项下义务的，必须按照房屋总价款除以0.79乘以10%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同。
后，威联酒店自2014年1月1日起陆续以年租金为房屋总价款418496元除以0.79乘以5%（即月租金2207.26元）支付租金至2015年12月31日。其中2014年1月至2015年4月期间的租金按10.5%扣除了所得税款，实际付款1975.50元；2015年5月至12月期间的租金按5.5%扣除了所得税款，实际付款为2085.86元。被告还以房屋总价款418496元除以0.79乘以5.2%（按5.5%扣除了所得税款，实际每月支付租金2169.29元）支付谢常英、胡文宇2016年1月1日之后租金，威联酒店确认未实际代缴税款。一审审理中，威联酒店表示已向谢常英、胡文宇邮寄了1%比例的消费券，谢常英、胡文宇确认收到消费卡，但表示收悉后未使用。
另，晟高酒店系被告威联酒店投资设立的公司，晟高威联酒店系晟高酒店的分公司。谢常英、胡文宇之房屋由晟高威联酒店实际经营，后又以维也纳酒店的名称从事经营。
以上事实，由谢常英、胡文宇提供的《商品房买卖合同》、《委托租赁经营合同》、房屋所有权证、土地使用权证、银行明细，威联酒店提供的凭证及一审庭审笔录附卷佐证。
威联酒店认为因酒店经营长期亏损，其与多数业主达成协议，按5%现金+1%的消费券的方式支付2014年1月1日至2015年12月31日期间的租金、按照5.2%现金+0.8%消费券的方式支付2016年1月1日至2020年12月31日期间的租金。为证明其主张成立，威联酒店提供了：一、晟高酒店的鉴证报告。显示该酒店2012年度利润总额为-13854387.62元。二、2015年9月21日的会议纪要。载明，2015年9月19日因威联酒店对后续几年租金支付比例与广大业主未能达成共识，约有100余位业主要求威联酒店给予答复，当地政府联系各方召开协调会，经多方协商讨论，因酒店在当前大环境下遇到经营困难，威联公司，越兴置业和业主代表最终达成8点共识：1、2015年9月份租金在业主形成共识以后1周内支付；2、业主消费卡在酒店消费等同现金使用；3、明年及原租赁合同规定的余下5年，租金按照（5.2+0.8模式）即该房屋《商品房买卖合同》约定的总房价款除以0.79乘以5.2%的年租金+《商品房买卖合同》约定的总房价款除以0.79乘以0.8%的酒店消费卡支付租金（业主承担租赁税），在每月初10号之前支付完毕；4、2015年12月之前的租金按照（5+1）模式支付；5、越兴置业承诺在没有业主干扰维也纳国际酒店正常经营及没有业主新增诉讼的情况下担保执行以上1-4项，政府领导表明会监督酒店和开发商对上述会议共识的执行情况，维护酒店的正常经营秩序并帮助业主筹备业委会。6、原租赁协议的权利义务关系在本会议中未涉部分仍旧有效。如酒店未能做到以上几点，业主有回复执行原租赁协议的权利；7、前2年有多扣税金部分，在业主达成共识后1个月内支付；8、作为条件，业主同意在2015年11月10日之前，按照有关部门规定的流程，合法成立业主委员会，由业主委员会同酒店进行日常沟通，确保、监督本次会议共识的执行，在酒店正常执行会议共识的前提下，业主不得到酒店妨碍酒店正常经营。威联公司、越兴置业的法定代表人在该协议上签字确认，顾杏明等4人作为业主代表在该协议上签字，苏州市吴中区人民政府越溪街道办事处签章见证。三、备忘录、函及统计表。显示该建筑区划内计281户业主（计354套房屋），2014年2月11日被告向业主发出备忘录，称按照第四、五年度约定的“5%+1%”方案支付2014年1-2月租金。业主提出第六至十年度租金不低于“5%+1%”模式标准支付业主并要求越兴置业提供担保，酒店开发商董事会需要商议是否同意。205户业主（247套房屋）回复同意；会议纪要形成前后，除14户业主（14套房屋）外，其他业主已确认变更房租支付比例。经质证，谢常英、胡文宇对上述证据的真实性有异议，但也表示确有部分业主与威联酒店签约变更了租金支付比例，户数不清。
又，晟高酒店系被告威联酒店投资设立的公司，晟高威联酒店系晟高酒店的分公司。谢常英、胡文宇认为其委托威联酒店，实际由晟高酒店经营。基于公司法一人公司之规定，谢常英、胡文宇要求晟高酒店、晟高威联酒店对上述债务承担连带责任。
另，谢常英、胡文宇要求追加徐国威为本案一审被告参加诉讼，一审法院未予准许。
一审法院认为，谢常英、胡文宇与威联酒店之间就位于苏州吴中经济开发区越溪街道吴中大道1109号的非居住用房的委托租赁经营合同并不违反法律的效力性规定，应认定为合法有效。
谢常英、胡文宇要求威联酒店继续履行与其签订的《委托租赁经营合同》，现双方均确认《委托租赁经营合同》处于履行状态，双方的争议在于《委托租赁经营合同》中关于租金支付比例的约定是否已经变更。威联酒店认为多数业主已同意变更租金支付比例，故应按照变更后的比例支付租金，谢常英、胡文宇认为仍应按照《委托租赁经营合同》约定的比例支付。根据《中华人民共和国物权法》关于建筑物区分所有权的规定，建筑区划内有关业主共同利益及共同管理权利的重大事项，应由业主按产权人及专有产权面积多数表决原则共同决定。首先，威联酒店与购买该建筑区划内包含原告在内的所有业主签订《委托租赁经营合同》以此建筑物用于酒店经营，本案所涉房屋为商业性质的非居住用房，谢常英、胡文宇及其他业主购买房屋不是用于自住或自用，而系交由威联公司统一招租经营获得长期投资性收益；其次，根据双方的陈述、《委托租赁经营合同》及威联酒店所提供的会议纪要，可以推断谢常英、胡文宇与其他业主与威联酒店约定的租金支付比例具有同一性；再次，根据《委托租赁经营合同》约定，涉案房屋可基于酒店经营所需重新分割、布局、装饰，添加附属设备、设施，进行室内改造或进行与其他房屋合并使用的改造等，不具备绝对构造上的独立性；最后，谢常英、胡文宇知晓且同意该房屋系用于统一经营使用，房屋利用上具有高度整体性。故双方签订合同的目的即在于威联酒店对建筑物进行统一经营管理，谢常英、胡文宇按购房价款的一定比例获取投资性收益。在此种情况下，谢常英、胡文宇与其他业主的房屋管理和利用高度融合，是否持续按同一比例向包括谢常英、胡文宇在内的业主支付租金关乎威联公司能否持续完成《委托租赁经营合同》以维持酒店的持续经营，涉及威联酒店及包括谢常英、胡文宇在内的所有签约业主的合同目的能否实现的问题。根据公平原则及建筑物区分所有权涉及业主共同利益及共同管理权事项由业主民主表决原则，租金支付比例系该建筑区划内业主共同管理权利的重大事项，应由业主共同决定。根据威联公司所提供的鉴证报告、函及相应的统计情况，威联酒店因经营困难，与绝大多数业主（且其享有的专有产权面积占绝对多数）达成协议变更了租金支付比例，谢常英、胡文宇也表示确有部分业主协议变更，结合威联酒店所提供的会议纪要的内容，在无相反证据的情况下，一审法院对威联酒店所述的事实予以确认。威联酒店据此认为《委托租赁经营合同》约定的付款比例已经变更，在2014年1月1日至2015年12月31日期间应按照“5%（现金）+1%（消费卡）”的比例支付租金，2016年1月1日起应按照“5.2%（现金）+0.8%（消费卡）”的比例支付租金，理由成立。同理，租金计算基数也应一并调整为房屋总价款。对谢常英、胡文宇要求继续履行《委托租赁经营合同》按照原比例支付租金的诉讼请求，一审法院不予支持。
谢常英、胡文宇要求威联公司支付自2014年1月1日起以438496元除以0.79乘以3%每年计算至2015年7月31日止的租金26365.27及2015年8月1日起以438494元除以0.79乘以8%每年计算至2016年2月29日止租金25902.72元，意为要求威联公司执行原合同约定租金支付，补足与变更后之间的差额。根据威联酒店的实际付款情况，威联酒店按变更后的租金支付基数及租金支付比例支付了谢常英、胡文宇租金的现金部分，故对谢常英、胡文宇的该项诉讼请求，一审法院不予支持。谢常英、胡文宇还据此要求威联酒店支付违约金、赔偿金的诉讼请求，一审法院亦不予支持。至于威联酒店有否按照1%的比例给付消费卡，谢常英、胡文宇明确收到了消费卡，且根据谢常英、胡文宇的诉讼请求，谢常英、胡文宇未要求给付消费券，故一审法院就此不予理涉。另，谢常英、胡文宇诉请要求退还自2014年1月1日起至2015年7月31日止未代缴的税款，经结算上述期间威联酒店代扣税款计4072.36元，因未实际代缴，理应退还谢常英、胡文宇。对于2015年8月1日起已代扣但未代缴的税款，谢常英、胡文宇在本案中未主张，一审法院不予理涉，可由谢常英、胡文宇与威联酒店自行结算。
一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。谢常英、胡文宇以晟高酒店为威联酒店设立的“一人公司”为由，主张晟高酒店及其分公司晟高威联酒店对威联酒店的债务承担连带清偿责任，系反向适用该规则，于法无据。晟高酒店并非《委托租赁经营合同》的一方当事人，其是否对房产进行经营与其及晟高威联酒店是否对威联酒店返还未代缴税款的债务承担连带清偿责任无涉。故一审法院对谢常英、胡文宇要求晟高酒店及晟高威联酒店对威联酒店威联酒店的债务承担连带清偿责任的诉讼请求不予支持。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，判决：一、苏州威联酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内返还谢常英、胡文宇未缴税款人民币4072.36元。二、驳回谢常英、胡文宇的其他诉讼请求。案件受理费人民币6295元，由谢常英、胡文宇负担人民币6245元，由苏州威联酒店管理有限公司负担人民币50元。
二审另查明，威联酒店向原审法院提交了分公司准予变更登记通知书及晟高威联酒店的营业执照，以证明“苏州晟高酒店管理有限公司威联豪生酒店”的企业名称已于2015年9月2日变更为“苏州晟高酒店管理有限公司威联酒店”。
以上事实有营业执照、分公司准予变更登记通知书予以佐证。
本院对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为，上诉人与威联酒店之间签订的涉案委托租赁经营合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。上诉人主张，威联酒店未经上诉人同意擅自降低租金支付标准构成违约，对此本院认为，双方关于涉案酒店的租金支付标准已经发生了变更，理由如下：其一，涉案委托租赁经营合同明确约定，上诉人已充分认识涉案房屋需通过整体统一经营才能长久提升该房屋商业价值，在本合同委托期限内上诉人给予威联酒店的委托经营系为独家的不可撤销之委托。上诉人在涉案委托租赁经营合同中亦明确同意威联酒店对房屋进行重新分割、布局、装饰，并可进行室内改造及与其他房屋合并使用的改造。因此，上诉人与威联酒店签订委托租赁经营合同的目的在于，上诉人及涉案建筑规划区内其他业主共同将购买的房产交由威联酒店统一经营管理以获取投资性收益。从包含上诉人在内的所有房屋产权人的利益出发，由威联酒店对同一建筑区划内的涉案房产进行统一经营管理和对外运营，既符合上诉人签订委托经营合同的目的，也符合整体业主的共同利益。其二，根据物权法第七十六条的规定，业主的建筑物区分所有权有关共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定。涉案建筑区划内房屋租金标准的统一确定，直接关系酒店能否持续经营，牵涉整体业主的共同利益，也影响到了包含上诉人在内的所有业主签订统一委托经营合同的目的能否实现。因此，涉案房屋租金标准的协商变更属于业主共同管理的事项，应当按照前述法律规定由业主共同决定。其三，现威联酒店存在经营困难，而根据威联酒店向一审法院提交的会议纪要、备忘录、函及统计表，可以认定建筑区划内的绝大多数业主已经同威联酒店就2004年1月1日起的租金支付标准变更达成了协议。如上诉人仍坚持按照原委托租赁经营合同的比例要求威联酒店支付租金，既与统一委托经营合同的签订目的相悖，也不符合整体业主的共同利益。据此，大多数业主就租金支付标准的变更决定对上诉人具有约束力，上诉人应当遵守变更后的租金支付标准。针对上诉人认为威联酒店擅自变更租金支付标准已经构成违约的上诉主张，本院不予采纳。
上诉人另主张威联酒店、晟高酒店及晟高威联酒店应对涉案债务承担连带责任且应追加徐国威为本案被告，本院认为，涉案债权债务的合同相对方系威联酒店，因委托租赁经营过程中发生的债权债务也仅对威联酒店产生拘束力。现仅凭威联酒店的法定代表人曾支付过涉案房屋的租金，并不足以证明三被上诉人之间存在财务混同关系，上诉人亦无证据证明威联酒店存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务的情形，故对上诉人该项上诉请求，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6295元，由上诉人谢常英、胡文宇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
代理审判员 黄源榕
代理审判员 柳 璐
二〇一七年四月十七日
书 记 员 孟 桢