北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第30169号
原告（反诉被告）北京雅可乳特贸易有限公司，住所地北京市朝阳区来广营乡来广营北路一号13号楼2层。
法定代表人平野晋，董事长。
委托代理人张如宝，北京市易行律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨明，男，1954年9月28日出生。
委托代理人李春华，北京金栋（天津）律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京雅可乳特贸易有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）杨明（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐悦独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张如宝及被告委托代理人李春华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年9月12日，经北京安信瑞德房地产经纪有限公司居间服务，我公司与被告就北京市朝阳区甜水西园xx号房屋签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定被告将其自有的上述房屋出租给我公司使用，租期三年，自2012年9月20日至2015年9月19日，租金每月13000元，押金13000元；房屋装修由我公司负责；一方违约，应当向守约方支付经济损失并赔付违约金。
合同订立后，我公司向被告支付当年的年租金和押金等款项，并出资对涉案房屋进行了装饰、装修。2012年11月12日，房屋所属物业管理公司拒绝我公司继续进入该房屋。自2012年11月20日起，我公司完全无法使用涉案房屋。为此，我公司与被告协商，要求其履行合同义务，但均未果。尔后，我公司向被告发送了催告等通知书，被告对此不予理会。
我公司认为，双方所签协议是真实意思表示，均应当全面履行各自义务。被告行为已构成根本违约，导致合同无法履行，应当承担相应违约责任。为此，我公司诉至法院要求：1、确认我公司与被告于2012年9月12日签订的《房屋租赁合同》（编号为L-12－1117128）及《补充协议》于2013年1月26日解除；2、被告退还押金13000元及剩余租金130000元；3、被告给付装修损失72874.50元、网费1080元、搬运费1000元、冷库设备16960元；4、被告赔偿违约金200000元。
被告辩称并反诉称：我与原告所签房屋租赁合同租期为3年，应当于2015年9月19日终止。合同签订后，我按照约定履行了相应义务，但是原告入住后不遵守小区物业管理规定，并单方提出解除合同，违反了合同约定。按照合同约定，原告应当在2013年9月10日交纳下一年度（2013年9月21日至2014年9月20日期间）的租金，但其并未交纳。因此我不同意原告的诉讼请求，我反诉要求：1、确认双方于2013年9月20日解除房屋租赁合同；2、原告支付我违约金200000元。
原告对被告反诉答辩称：我公司在本诉中提出了解除合同的请求，合同解除时间应当以我公司主张为准。我公司不存在违约情况，因此不同意支付违约金。被告一直没有将适合的房屋交给我公司，我公司不同意被告的反诉请求。
经审理查明：原告系从事批发预包装食品等经营的有限责任公司。
2012年9月12日，经北京安信瑞德房地产经纪有限公司居间服务，原、被告就北京市朝阳区甜水西园xx号房屋签订《房屋租赁合同》及《补充协议》。双方约定，被告上述房屋出租给原告经营使用，租期三年，自2012年9月20日至2015年9月19日，租金每月13000元，押金13000元；合同期满或合同解除后，被告有权收回房屋，原告应当按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施等。
同日，双方签订《补充协议》约定，如出现被告提前收回房屋或原告提前退租的，违约时间在12个月以内的违约方赔偿守约方人民币200000元（一年租金加装修费）；如果违约时间在12个月以外的，则违约方赔偿守约方人民币156000元；因原告原因造成房屋不能正常经营使用，如扰民等，原告承担全部责任，给被告造成经济损失的，由原告赔偿，同时合同自动终止等。
合同订立后，原告支付被告一年租金156000元和押金13000元。
2013年1月7日，原告作出书面通知，表示自2012年11月12日起，涉诉房屋所在小区物业管理单位拒绝其公司车辆及人员出入该小区，并于11月19日扣留其公司车辆，其公司自2012年11月20日起无法使用上述房屋；原告要求被告保证其车辆和人员正常进出，否则将解除双方房屋租赁合同等。原告向被告寄送上述通知的函件被退回。
2013年1月24日，原告作出书面通知，表示与被告解除房屋租赁合同，并要求被告返还租赁费、押金、装修费、搬家费等款项。被告表示并未收到原告该书面通知，但表示2013年5月、6月间，原告曾提出解除房屋租赁合同，原因为“涉案房屋用不了”，被告向原告提出过解决方案。
审理中，我院向涉诉房屋所在小区物业管理单位北京恒安物业管理有限公司调查相关情况，该公司表示，被告所有的上述房屋曾经作为经营性用房使用；小区居民因原告车辆和人员扰民情况曾经向其公司投诉；原告曾经向物业管理单位承诺不进出大型车辆，后因再行进入大型集装箱车，经业主投诉后，物业管理单位曾经扣留原告车辆；被告在原告进行装修及物业公司扣留车辆时，均到物业管理单位进行协调解决；原告搬离该小区的时间物业管理单位并不知晓；物业管理单位没有阻止原告经营等。
此外，原告提供发票（装修费72874.50元、网费1080元、搬运费1000元、铜管和制冷剂费16960元）用以证明其诉请损失，被告对此不予认可。
2013年9月13日本案开庭审理时，原告明确表示不申请就其装修情况进行价值评估。同时，双方确认当日涉诉房屋交接完毕，房屋归由被告控制。
以上事实，有《房屋租赁合同》及《补充协议》、调查笔录及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
本案中，原、被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》的事实存在，双方权利义务明确。被告向原告交付的房屋符合双方合同约定。根据现有证据可见，就原告的装修及车辆人员进出问题，被告亦曾经与该房屋所在地物业管理单位进行沟通协调，因此就合同附随义务被告亦已履行。原告提供的现有证据无法证明其主张的、物业管理公司拒绝其进入诉争房屋的事实；且其该主张与本案亦非同一法律关系，因此原告主张被告存在违约行为的意见，依据不足，本院不予采信。
就双方所签房屋租赁合同的解除问题，本院认为，现有证据可以证明在2013年5、6月间，被告明确知晓原告提出解除合同的意见，但双方并未办理合同解除及房屋交还手续，该房屋仍由原告实际控制至2013年9月13日。故在双方均要求解除合同的情况下，以双方确认的交接日期作为合同解除之日为宜。原告要求被告退还押金及此后租金的诉讼请求，本院予以支持。
就原告主张的经济损失问题，本院认为，原告进行房屋装修等必要添附系其履约及经营之必须，现因被告不存在违约行为，故原告要求被告赔偿经济损失和违约金没有依据，本院不予支持。
就被告主张的违约金问题，本院认为，本案确因非被告违约行为造成双方订立的房屋租赁合同无法继续履行。但被告主张的违约金标准过高，本院将考虑本案具体情况酌情判处具体数额。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京雅可乳特贸易有限公司与被告（反诉原告）杨明所签《房屋租赁合同》及《补充协议》于二○一三年九月十三日解除；
二、被告（反诉原告）杨明于本判决书生效后七日内退还原告（反诉被告）北京雅可乳特贸易有限公司押金一万三千元、租金三千零三十三元；
三、原告（反诉被告）北京雅可乳特贸易有限公司于本判决书生效后七日内赔偿被告（反诉原告）杨明违约金一万三千元；
四、驳回原告（反诉被告）北京雅可乳特贸易有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）杨明的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3973元，由原告（反诉被告）北京雅可乳特贸易有限公司负担3878元（已交纳）；由被告（反诉原告）杨明负担95元［原告（反诉被告）北京雅可乳特贸易有限公司已交纳，被告（反诉原告）杨明于本判决书生效后七日内给付原告（反诉被告）北京雅可乳特贸易有限公司］。
反诉案件受理费2150元，由被告（反诉原告）杨明负担2087元（已交纳）；由原告（反诉被告）北京雅可乳特贸易有限公司负担63元［被告（反诉原告）杨明已交纳，原告（反诉被告）北京雅可乳特贸易有限公司于本判决书生效后七日内给付被告（反诉原告）杨明］。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 徐 悦
二〇一三年十月十二日
书记员 郭天天