浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第830号
上诉人（原审被告）：潘昶捷。
委托代理人：潘丽萍，浙江云驰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：潘毓强。
被上诉人（原审原告）：方海燕。
原审被告：潘昶义。
原审被告：傅竹影。
上诉人潘昶捷、潘毓强因与被上诉人方海燕及原审被告潘昶义、傅竹影房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2014年11月19日作出的（2014）甬慈浒民初字第326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：被告潘毓强、傅竹影系夫妻，育有二子，被告潘昶捷系长子，被告潘昶义系次子。以被告潘毓强为户主的家庭户在慈溪市古塘街道界牌村原有房屋，因该房屋拆迁事宜，2009年11月10日，户主被告潘毓强（被拆迁人，乙方）与慈溪市征收集体所有土地房屋拆迁办公室（拆迁人、甲方）、慈溪市拆迁事务所（受委托拆迁单位、丙方）订立《住宅用房拆迁调产安置补偿协议》1份，协议约定：乙方家庭可安置人口3人（应为被告潘毓强、傅竹影、潘昶义），确定可安置面积180平方米，选择100平方米可安置面积货币补偿金额为621671元；甲方安置乙方住宅坐落在界牌区块综合改造拆迁安置区，安置房为期房，具体位置坐落根据选房办法另行确定，交付时按照实际安置套型、面积结算安置房款；安置房交付时间为自签订本协议并腾空房屋之日起暂定2年；乙方在2009年11月19日前房屋搬迁腾空交房。2012年12月19日（协议落款时间为20日），被告潘毓强作为甲方与作为乙方的原告方海燕订立《协议书》1份，协议约定：甲方有面积80平方米的拆迁安置分配房屋转让给乙方所有，房价为每平方米1万元，乙方先预付56万元，余款24万元待2013年12月底前过户到乙方名下后10天内付清（包括其他一切费用）；2013年12月底前甲方分配的80平方米房屋必须马上过户到乙方名下；所有过户费、手续费及税费等费用在国家政策规定的前提下，乙方同意支付不超过房价4%的费用，超过总房价4%的一切费用由甲方负担；若甲方违约按总房价的40%支付乙方违约金，同时返还本金，若乙方违约同样按总房价的40%支付甲方违约金；由担保人提供保证担保，甲方若违约不肯支付本金和违约金，应由担保人承担一切责任。协议落款处甲方由被告潘毓强、潘昶义、傅竹影签字，乙方由原告方海燕签字，担保人处由被告潘昶捷及案外人马百敏签字。2012年12月20日，原告方海燕通过银行汇款交付购房款20万元。
另查明，诉讼过程中，被告潘毓强户下的拆迁安置房屋现已确定具体坐落、面积等。但时至今日，因拆迁安置房屋未在《安置补偿协议》约定的暂定交房时间内交付及被告潘毓强等人的债务纠纷等原因，现该房屋尚不能交付给原告。
原审原告方海燕于2014年7月24日诉至原审法院，请求判令：1.解除原审原告于2012年12月20日与原审被告潘昶义、傅竹影、潘毓强签订的《协议书》；2.原审被告潘毓强、潘昶义、傅竹影返还原审原告购房款56万元及违约金24万元，合计80万元，原审被告潘昶捷承担保证责任；3.本案诉讼费由原审被告承担。
原审法院认为：原、被告之间订立的《协议书》系各方当事人的真实意思表示，符合合同形式要件的要求，也不违反法律、行政法规的强行性规定，故自各方当事人签署后成立且合法有效。现被告潘毓强、潘昶义、傅竹影不能按合同约定交付合同标的物，已属违约，原告因不能实现合同目的而主张解除合同系合法，故予以支持。因被告潘毓强、潘昶义、傅竹影违约，故应返还预付的购房款并由违约方承担相应的违约责任。被告潘昶义、傅竹影、潘昶捷辩称因政府部门原因导致不能按期交房，但《安置补偿协议》已明确交房时间为“暂定”，同时亦约定了逾期交房的处理办法，逾期交房应为四被告在订立《协议书》时可以预见的情形，但其仍承诺了严格的交房期限，故拆迁安置房屋的逾期交付不能成立不可抗力因素，被告潘昶义、傅竹影、潘昶捷关于免除违约责任的辩称意见不予采信。但原告自愿降低违约金标准，要求按照房屋总价款的30%计付违约金，仍明显过高，根据本案实际情况，可自款项交付之日开始，参照银行同期同类贷款基准利率的四倍计算违约金。《协议书》第五条明确约定甲方违约后不肯支付本金和违约金应由担保人承担一切责任，同时该条有修改的痕迹，“不肯”二字系由“无能力”修改而来，根据上述修改情况及用语，应可确认《协议书》约定的保证应为连带责任保证。被告潘昶捷辩称原告的起诉已超过保证期间，但原告系合同的守约方，因对方违约行为而享有否解除合同的权利，其可以根据实际情况在对方违约后的合理期限内提出是否继续履行还是解除合同的主张，而现其在提出解除合同的同时要求出卖方退还购房款并支付违约金系合理，此时方开始向违约方要求履行债务，根据法律上关于“保证”一词的定义：保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。而本案被告潘昶捷承担的并不是交付房屋的保证责任，而是退还购房款及支付违约金的保证责任，由此可确认，原告主张出卖方退还购房款及支付违约金，而出卖方不履行时，方由保证人按约定履行。故本案的保证期间最早也应从原告明确提出要求出卖方返还够房款并赔偿违约金的主张时开始计算，被告潘昶捷称应从协议书约定的交房次日即出卖方违约后第一天开始计算6个月的保证期间缺乏依据，不予采纳。原告称其另行支付被告潘昶义6万元现金，但被告潘昶义、傅竹影、潘昶捷予以否认，仅认可原告通过代偿被告潘昶义向他人所欠的债务的方式支付了另4万元的购房款，合计交付的购房款为24万元，而原告不能举证证明，故对原告该诉称不予采信，综上，确认原告实际交付的购房款为24万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条，第二百零六条、第二百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告方海燕与被告被告潘毓强、潘昶义、傅竹影签订的落款时间为2012年12月20日的《协议书》；二、被告潘毓强、潘昶义、傅竹影应于本判决生效后七日内返还原告方海燕购房预付款24万元，并支付该款自2012年12月20日起至款项实际清偿日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算的违约金；三、被告潘昶捷对本判决第二项确定的被告潘毓强、潘昶义、傅竹影的支付义务承担连带清偿责任，被告潘昶捷承担保证责任后，有权向被告潘毓强、潘昶义、傅竹影追偿；四、驳回原告方海燕的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费11”800元，由原告方海燕负担6560元，被告潘毓强、潘昶义、傅竹影、潘昶捷负担5240元。
宣判后，原审被告潘昶捷、潘毓强均不服，向本院提起上诉。但潘毓强提交上诉状之日起七日内未按规定缴纳二审案件受理费，又未提出司法救助申请，属不依法履行二审诉讼义务，按上诉人潘毓强自动撤回上诉处理。上诉人潘昶捷上诉称：1.上诉人的保证为一般保证；2.保证期间已过，保证人不应当承担保证责任。
被上诉人方海燕答辩称：原审法院判决正确，请求维持原判。
二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，被上诉人方海燕与上诉人潘毓强和原审被告潘昶义、傅竹影之间订立的《协议书》系各方当事人的真实意思表示，符合合同形式要件的要求，也不违反法律、行政法规的强行性规定，故各方当事人应依约履行。现因潘毓强、潘昶义、傅竹影不能按合同约定交付合同标的物，已属违约，被上诉人为不能实现合同目的而主张解除合同系合法，应予支持。《协议书》第五条明确约定甲方违约后不肯支付本金和违约金应由担保人承担一切责任，该保证依法应为连带责任保证。上诉人潘昶捷辩称已超过保证期间，鉴于被上诉人作为合同的守约方，其可在对方违约后的合理期限内提出是否继续履行还是解除合同的主张。现被上诉人根据《协议书》约定的潘毓强、潘昶义、傅竹影不能退还购房款及支付违约金而明确向上诉人主张承担保证责任，期间应由此开始计算。故上诉人上诉理由不成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6630元，由上诉人潘昶捷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宏亮
审 判 员 钟康树
代理审判员 张颖璐
二〇一五年一月二十日
代书 记员 潘芬芬