辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第747号
上诉人（原审原告）：施晨晖，男。
被上诉人（原审被告）：楚蒙来，男，无职业。
委托代理人：楚波，男。
委托代理人：栾宏德，系辽宁华夏律师事务所律师。
上诉人施晨晖因房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2014）沙民初字第800号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人施晨晖，被上诉人委托代理人楚波、栾宏德到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审原告施晨晖一审诉称，2011年2月8日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于大连市沙河口区新生路39-4号3-3号房屋租与原告，租期一年，从2011年2月8日至2012年2月7日，房屋租金为每年14，400元，按季度支付，押金2，400元。2011年2月1日原告支付了押金1，000元，2011年2月8日支付了前三个月房屋租金3，600元，并又支付剩余押金1，400元，剩余房屋租金也如约支付给被告。后原告依据合同全面履行了义务。2012年1月30日，原告与被告续签合同，租期延续一年，并在原合同基础上增加一项条款：原告在此期间须配合被告看房，如被告与第三方达成购买合同，被告将提前至少一个月通知原告，多出的租金返还原告。被告于2012年12月通知原告他人已与其达成房屋购买协议，原告依约于2013年1月6日搬出该房屋，并经被告检查对房屋状况及家用电器无异议。但被告拒不返还租房押金及剩余的房屋租金。故原告请求被告返还租房押金2，400元及预交的2013年2月份房屋租金1，200元，共计3，600元。
原审被告楚蒙来一审辩称，2012年12月被告决定该房屋租赁期满后只卖不租，并通知了原告，2013年1月10日，被告与案外人通过房屋中介公司签订房屋买卖协议，约定2013年2月10日交房，2013年1月11日被告在与房屋中介公司一起查看水、电、煤气费及采暖费缴纳情况时，发现原告未依《房屋租赁合同》的约定交纳采暖费，被告因此向供暖公司交纳了采暖费和滞纳金共计3，255.76元。故请求依法驳回原告的诉讼请求。
大连市沙河口区人民法院一审查明，2011年2月8日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于大连市沙河口区新生路39-4号3-3号房屋出租给原告，租期为2011年2月8日至2012年2月7日，租金每年14，400元，按季度支付房屋租金，取暖费由原告负担，还约定如果原告造成房屋差异和家用电器损坏，需由押金中扣除相关费用，不足部分由原告负担。合同还约定了双方的其他权利义务。2012年1月30日，原被告续签合同一年，在原合同基础上增加一条，约定：“经甲乙双方同意，本合同有效期延期一年，乙方在此期间须配合甲方看房。如甲方与第三方达成购买合同，甲方将提前至少一个月通知乙方，多出的租金将返还乙方。楚蒙来2012年1月30日”。原告于2011年2月1日和2011年2月8日分两次支付租房押金1，000元和1，400元，共计2，400元，房屋租金按季度支付，2011年2月8日支付第一季度房屋租金3，600元，合同期间的房屋租金已支付完毕。被告于2013年2月25日交纳2011年11月5日至2013年4月期间的供暖费2，755.76元，滞纳金500元。被告于2013年1月19日收到原告交还的房屋钥匙。另查，在原被告签订合同时及原告承租期间，位于大连市沙河口区新生路39-4号3-3号房屋登记的所有人为“盖明杰”。2011年2月8日“盖明杰”给楚蒙来出具授权委托书一份，内容为：“我决定将位于大连市沙河口区新生路39号3层3号房屋进行出租。现委托儿子楚蒙来代表我全权办理与此房出租有关的各项手续。包括：签订房屋租赁合同；收取租金及押金，核实物品等一切事项。特此委托房屋所有人：盖明杰2011年2月8日”。
大连市沙河口区人民法院一审认为，房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人应按约定给付租金。在双方协议解除合同后，出租人应将多收取的的租金返还承租人。本案争议房屋的所有人为“盖明杰”，“盖明杰”授权被告楚蒙来对案涉房屋进行出租，房屋出租人应为“盖明杰”，被告实则为“盖明杰”的受托人。受托人接受委托人的委托从事民事法律行为，委托人应当对受托人从事的委托行为承担民事责任。被告接受“盖明杰”的委托与原告施晨晖签订《房屋租赁合同》，合同直接约束出租方“盖明杰”和承租方施晨晖。被告在房屋出租过程中有代为签订租赁合同、收取租金和押金、核实物品的权利，因履行合同而产生的法律责任应由委托人承担。因此，原告要求被告承担民事责任没有事实和法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审判决如下：驳回原告施晨晖的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告负担。
一审宣判后，施晨晖不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。其主要理由：1、一审时被上诉人提起反诉，出示了取暖费缴费凭证，但该凭证有明显的改动，有伪造证据的嫌疑。我们要求核实原件，但一审只作了书面形式的审查，没有核实原件。故一审认定事实不清。2、一审适用法律错误，导致实体判决不公。楚蒙来与盖明杰既是母子关系，也是委托关系，因此楚蒙来应对签字行为承担责任。
被上诉人楚蒙来表示服从一审判决。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
认定上述事实的依据有一审庭审笔录、二审庭审笔录及随原审卷宗移送来的证据材料，在卷为凭，足资认定。
本院认为，本案当事人间订立的租赁合同，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应遵守合同约定。本案上诉人已缴纳押金2，400元和租期内租金，对此双方并无争议。双方在合同中已约定若上诉人没有造成房屋差异和家用电器损坏，则被上诉人不能扣留押金。因上诉人对案涉房屋的使用不存在造成房屋差异和电器损坏的情形，故被上诉人应返还上诉人已交押金2，400元。因双方在续租合同时已约定被上诉人若将案涉房屋出售需返还多收租金，故本案被上诉人应将多收租金返还给上诉人。双方交接房屋钥匙的时间为2013年1月19日，租期届满时间为2013年2月8日，按月租金1，200元日租金40元计算被上诉人应返还上诉人多付20天租金800元；因上诉人在2013年1月19日才与被上诉人交接钥匙，距当年2月8日已不足一个月，故对于上诉人请求返还一个月租金的请求，本院不予支持。案涉房屋双方在租赁合同中已约定采暖费由上诉人负担，对此上诉人虽提出被上诉人合同欺诈、偷换合同的主张，但没有证据支持，故对其主张，本院不予采信。上诉人应当承担租赁期间的房屋采暖费。上诉人自2011年2月8日入住，至2013年1月19日交接钥匙，上诉人并未在案涉房屋中住满两个采暖季，按每个采暖季由当年11月5日至次年4月5日共计150天计算，上诉人在案涉房屋居住实际享受采暖的日期为（57＋150＋74＝281）281天，按两年采暖期300天、采暖费2，755.76元为基数按比例计算上诉人应承担采暖费为2，581元。至于被上诉人缴纳采暖费滞纳金500元，因双方合同中对由谁去缴纳采暖费并未明确约定，故对产生该滞纳金双方均有责任，对该费用双方各自承担250元为宜。上述费用相互折抵，被上诉人应返还上诉人多收费用369元（2400＋800－2581-250＝369）。因被上诉人与房主盖明杰系母子关系，且盖明杰已明确委托被上诉人办理租赁业务，被上诉人也对上诉人要求其承担合同责任没有异议，故原审以被上诉人系委托人、不应当承担合同责任的理由驳回上诉人的诉讼请求是错误的，本院予以纠正。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、撤销大连市沙河口区人民法院（2014）沙民初字第800号民事判决；
二、被上诉人楚蒙来于本判决生效之日起十日内退还多收取的上诉人押金、租金369元；
三、驳回上诉人施晨晖的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币50元，二审案件受理费人民币50元整，共计100元，由上诉人施晨晖负担90元，被上诉人楚蒙来负担10元。
本判决为终审判决。
审判长 宫黎明
审判员 王 鹏
审判员 丁大勇
二〇一四年六月十七日
书记员 耿 艳