上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初4988号
原告(反诉被告)：周越巍，男，1976年2月24日生，汉族，住黑龙江省佳木斯市。
委托诉讼代理人：赵敏，上海城开律师事务所律师。
被告(反诉原告)：胡平华，男，1956年7月6日生，汉族，住上海市黄浦区。
原告周越巍与被告胡平华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案受理后，依法适用简易程序审理。嗣后，被告胡平华向本院提出了反诉请求，本院依法受理后予以合并审理，于2017年5月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵敏、被告胡平华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)周越巍向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告租房押金15,000元；2、判令被告返还原告剩余租期房租15,000元；3、判令被告将冰箱一台、彩电一台返还给原告。事实与理由：2014年5月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将坐落于上海市松江区明华路XXX弄XXX号房屋(以下简称“242号房屋”)出租给原告，租赁期限为36个月，租金为每月15,000元，并约定每年一次性支付30,000元作为额外租赁上海市松江区明华路XXX弄XXX号中一间房屋(以下简称“XXX号房屋”)的租金。现242号房屋租金支付至2016年11月10日，XXX号房屋租金支付至2017年5月10日。2016年10月31日，原告与被告协商提前解除上述租赁合同，双方签订了《提前解除租房合约》，约定租赁期限截止2016年11月11日，被告返还原告押金15,000元，冰箱、彩电归原告，原告对上述房屋进行刷新。其后，原告即着手搬迁及聘请工人刷漆，但被告在为工人办理了小区的出入证后即通知物业和保安禁止原告进入上述房屋，致使原告无法确认涂刷完成情况，阻止原告搬运电器，继而导致双方未在2016年11月11日办理退租手续，具有明显的侵占应返还原告的押金和剩余租金的故意。因双方协商未果，故原告诉至法院，请求判如所请。
被告(反诉原告)胡平华辩称：不同意原告的诉请。其与原告先就242号房屋签订了租赁合同，约定的用途为自住，但原告却转租给他人开派对，后经双方协商一致达成口头协议，原告承租XXX号房屋用于自住。双方约定的租赁期限尚未届满，原告表示生意不好做要求提前解约，双方遂于2016年11月1日就解除242号房屋、XXX号房屋租赁合同关系达成合意，当时的确约定了向原告返还15,000元押金，但前提条件是原告履行解除协议第二条，现原告未能按约履行，故不同意返还，且就242号房屋的租金原告仅支付至2016年10月31日。此外，242号房屋内的冰箱一台及彩电一台，是其支付2万元购买的，故不同意返还给原告。
被告(反诉原告)胡平华向本院提出诉讼请求：1、判令原告赔偿被告2016年11月12日至2017年5月15日的房屋租金损失,按照每日500元的标准计算，共计90,000元；2、判令原告赔偿被告屋内家具、物品损毁造成的损失300,000元；3、判令被告支付原告水费248.40元。事实与理由：2014年5月，原告以居家为由租借了被告名下的242号房屋，原告再三向其表示，不得用于商业活动，仅供原告及其家人、阿姨居住，被告遂信以为真，并在收到原告5,000元定金后，将242号房屋整栋附全新家具交予原告。其后，经物业和邻居提醒，被告发现原告竟将242号房屋用于经营派对生意，被告随即报警，后经原告及其配偶恳求及多方调停，且原告表示租赁期限届满后会将房屋重新粉刷、恢复原状，被告才肯屈就。其后，原告又向被告租借了XXX号房屋底楼一间房屋供阿姨和小孩居住，故就XXX号房屋每年一次性支付30,000元。2016年10月31日，原告提出提前解约，后双方协商达成《提前解除住房合约》。次日原告搬离了所有物品。2016年11月6日，原告派三名漆匠进驻，然油漆工程进入一半即停工，被告经询问漆匠得知，因原告仅支付了几千元材料费且拒付人工费，故只能停工。由于原告占据上述房屋钥匙，致使被告无法进入房屋，且屋内楼梯、大理石地砖、家具等均遭到破坏。故被告提出反诉请求，望判如所请。
原告周越巍针对被告胡平华的反诉请求辩称：不同意被告的反诉请求。关于房屋损失费，双方在解除协议已经明确返还押金1.5万元，并扣除了3万元的押金，该费用涵盖了原告提前解约、损失以及家电的费用，且协议约定了刷新恢复，但被告拒绝原告进入房屋查看施工进度，以致原告对实际完工情况无法确认，据工人讲是基本刷完了。且被告拒绝与原告办理交接手续，原告要求返还钥匙但被告拒收，由此产生的不利后果应由被告承担。
经审理查明：被告为XXX号房屋及242号房屋的产权人。
原告(承租人、乙方)与被告(出租人、甲方)签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将XXX号房屋出租给原告，租赁期限自2014年5月11日起至2017年5月11日止，月租金为10,000元，支付方式为付三押一，每月支付一次，先付后用，双方签订本合同时，乙方支付甲方押金10,000元。合同第七条第(一)款约定，任何一方在租赁期间届满前解除本合同，应提前壹个月通知对方，经对方同意后，双方可解除本合同，但提出解除合同的一方需支付另一方一个月租金的违约金。
2015年5月21日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《补充协议》一份，载明甲方将242号房屋租于乙方，每月租金15,000元，支付方式付三押三，每期提前五日支付，另每年支付乙方三万元，一次性支付；甲方给予乙方贰万元购买冰箱、三只液晶彩电、沙发及维修空调……日常维修由乙方负责；花园的花由乙方自行打理。
2016年10月31日，原告向被告发出短信，称由于个人原因要求提前解除合同，将于2016年11月10日前归还房屋、结清水电煤，合同约定的赔偿一个月租金从押金中扣除。被告回复表示要求去中介处面谈。
2016年11月1日，原、被告签署《提前解除租房合约》，其上载明，原、被告经友好协商达成如下提前解除租房合约的约定：一、房东退还15,000元押金与房客；二、房客于2016年11月11日前将242号房屋委托专业施工队刷新恢复原样(如2016年11月11日前无法完成刷新，迟延一日按每日房租500元支付与房东)；三、屋内冰箱彩电归房客周越巍；四、水电由房客自行付清。
2016年11月11日，原告向被告送短信称，由于被告对解除合同约的后续工作不配合，影响其履行约定，其将通过法律途径解除房租协议。
2016年11月15日，原、被告发生纠纷，原告报警要求民警到场处理。
2016年11月16日，原告向被告发送短信称，被告于2016年11月7日、9日、11日致使其无法清空房屋、办理物品、办理归还房屋手续……其将保留追究被告法律责任的权利。
庭审中，双方当事人一致确认，租赁合同于2016年11月1日解除，租赁期间原告向被告支付了540,000元，并支付了押金45,000元。原告认为上述540,000元均为租金，其对242号房屋租金已支付至2016年11月10日，XXX号房屋租金支付至2017年5月10日，被告则认为起租期应为2014年11月1日，故242号房屋、XXX号房屋的租金原告均支付至2016年10月31日，且补充协议中约定的3万元原告确已支付了3年，但上述540,000元中的90,000元款项(即每年支付的30,000元)是绿化款，包给别人一年一付的，不存在只支付一半及退还的问题。
原告另提供照片一组，以证明系争房屋并未损坏，被告认为该组照片是原告刚承租房屋时拍摄的，而非退租之前。
被告另提供比华利花园物业管理处出具的说明一份，以证明系争房屋的租赁状况。原告对其不予认可，认为证人应出庭作证。
被告又提供其于2016年11月14日在242号房屋内拍摄的照片一组，以证明墙壁虽已刷新，但未全部修复。原告认为该组照片足以证明被告已自行收回房屋。
本案审理过程中，原告于2017年3月13日本院组织证据交换时，将XXX号房屋钥匙2把、242号房屋钥匙3把交还被告，但认为协议解除后，其未进入过房屋，被告已经单方收回，被告则称，因钥匙未返还，故房屋尚未返还。
诉讼中，本院组织双方当事人共同前往242号房屋、XXX号房屋查看，双方确认《提前解除租房合约》系在242号房屋内签署，242号房屋内现存双开门的品牌为KONKA的冰箱及品牌为LG型号为42LG50FR-
TA的彩电，即为原告诉请中主张返还的冰箱一台及彩电一台。对于解除合约中约定的房屋刷新恢复原状，被告认为墙壁刷了，但是用的不是环保涂料，房屋也没有做保洁，还有木质扶梯等没有粉刷，屋内尚有漆匠物品没有带走，后侧外墙原告也没有刷。原告表示认可粉刷的现状，但没有继续刷漆的原因是没有让原告入场，只能听油漆工描述，涂刷的过程原告没法控制，被告可以进入现场并指挥，故房屋实际控制权在被告。被告方另向原告出示了其垫付水费的凭证，原告对此表示认可，并同意支付被告反诉请求中关于水费的金额。对于解约合约中为何未提及剩余租金的归还问题，原告表示因为该协议系被告起草，当时双方也没有谈到这个问题，但剩余租金依法应当退还。被告则称，由于原告没有提前通知其解约，所以不应退还租金。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、《上海市房地产权证》、《提前解除租房合约》、短信记录、上海市公安局案(事)件接报回执单及当事人陈述等证据证实。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。本院予以确认。现原、被告对解除《房屋租赁合同》、《补充协议》均无异议，且就解除后的相应事项处理，已签订了《提前解除租房合约》,故此，双方均应按照约定履行承诺，被告应按约将押金15,000元返还给原告。对于原告要求返还XXX号房屋剩余租期租金的本诉请求、被告要求原告赔偿2016年11月12日至2017年5月15日的房租损失的反诉请求，现双方对于租赁期限内已付租金数额均无异议，但对起租时间存在争议，然合同中明确约定租赁期限自2014年5月11日起，故不论双方真实签约时间为何，起租期均应按照当日计算，本院以此确认原告已将242号房屋租金支付至2016年11月10日。而对于原告就XXX号房屋支付的款项性质，被告在其诉状中所写是原告为了租借该房屋底楼供家人居住，在庭审中又改口称是绿化费用，根据禁反言原则，本院依法确认针对XXX号房屋每年支付的30,000元性质为租金，而非绿化费用，且该笔费用已付至2017年5月10日。鉴于原告作为承租人负有的返还房屋之义务，其虽称交付房屋遭拒，却未提供相应证据证明，故应承担举证不利的后果，然被告作为出租方，根据其提供的照片显示，其亦可通过合法途径自行收回房屋减少损失，结合上述情况，考虑到原告于2017年3月13日方才将XXX号房屋、242号房屋钥匙返还被告，故本院酌定原告仍需参照原合同约定的租金标准的三分之一即每月5000元向被告赔偿自2017年11月12日起至2017年3月13日止的租金损失共计20,333元，抵扣原告已付租金后，原告尚需支付被告租金损失5333元。对于原告要求被告返还冰箱一台、彩电一台的诉请，该项义务已在双方《提前解除租房合约》中予以明确，被告应按约返还。对于被告要求赔偿屋内家具、物品损失的诉请，被告明确该项费用包括完成双方《提前解除租房合约》中关于刷漆和恢复原状的费用，而本院查看现场发现，原告所主张的家具、物品损失，绝大多数属于租赁物品的自然消耗，且双方签订解除租房合约当日亦在涉案房屋内，就房屋内家具、物品现状均未提出异议，并就相关违约赔偿进行了结算，故本院对此不予支持，但鉴于双方均认可上述合约尚有部分事项未履行完毕，且双方亦无继续履行之可能，故本院酌定就该合约的未尽事项，原告需支付被告赔偿款3,000元。对于被告要求原告支付水费284.4元的诉请，现原告同意支付，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)胡平华于本判决生效之日起十五日内返还原告(反诉被告)周越巍押金15,000元；
二、被告(反诉原告)胡平华于本判决生效之日起十五日内返还原告(反诉被告)周越巍品牌为KONKA的双开门冰箱一台及品牌为LG型号为42LG50FR-
TA的彩电一台；
三、原告(反诉被告)周越巍于本判决生效之日起十五日内赔偿被告(反诉原告)胡平华2016年11月12日至2017年3月13日止的剩余房屋租金损失5,333元；
四、原告(反诉被告)周越巍于本判决生效之日起十五日内赔偿被告(反诉原告)胡平华房屋损失3,000元；
五、原告(反诉被告)周越巍于本判决生效之日起十五日内支付被告(反诉原告)胡平华水费248.40元；
六、驳回原告(反诉被告)周越巍的其余诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费550元，减半收取275元，反诉案件受理费4,126.86元，合计诉讼费用4,676.86元，由原告(反诉被告)周越巍负担87.50元(已付)，由被告(反诉原告)胡平华负担4,589.36元(已付4,126.86元，剩余462.5元于本判决生效之日起七日内交至本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 洪 飞
二〇一七年六月二十九日
书记员 刘思钰
附：相关法律条文
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。