西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雁民初字第02258号
原告：陕西金泓投资有限公司，住所地：西安市高新区科技路48号创业广场大厦B703室。
法定代表人：梁志强，该公司总经理。
委托代理人：安毅，该公司法务。
被告：柯某某，男，汉族，1983年8月1日出生，住陕西省旬阳县。
原告陕西金泓投资有限公司（以下简称金泓投资公司）与被告柯某某商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金泓投资公司委托代理人安毅，被告柯某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金泓投资公司诉称，原被告于2009年10月19日签订了登记号为Y09090728的《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的西安恒大城第5幢1单元10301号房，房屋总价款为573799元。双方约定的付款方式为银行按揭，原告承担阶段性保证责任。按揭贷款数额为450000元，截止起诉之日，被告柯某某已经累计逾期10期未还款，超过210天。导致中信银行已经扣划原告存款保证金24691.15元。原被告双方在合同补充协议第三条第（二）款第5项约定：在买受人所购商品房的《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该房屋。现解除合同条件已经成就，原告特诉至法院，请求1、判令解除原被告双方所签订的商品房买卖合同；2、判令被告配合原告办理撤销上述合同备案登记手续；3、判令被告返还本案所争议房屋；4、判令被告支付原告违约金123799元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告柯某某经本院合法传唤未到庭，故对其进行了缺席审理。庭审结束后原告陈述被告柯某某所购房屋一直在居住使用，本院再次联系被告柯某某。其到庭辩称，不同意解除合同，亦不同意返还房屋。对于被告承担保证责任的款项争取在12月底之前还清。原告所陈述的违约责任是霸王条款，违约金不同意支付。在购房时签合同、办理按揭的时间很短，双方的商品房买卖合同根本就没有看过。按揭款是银行与被告之间的合同关系，与原告无关。原告作为借款担保人也是其自愿，与被告无关。
经审理查明，2009年10月19日，原告金泓投资公司与被告柯某某签订了合同登记号为Y09090728的《商品房买卖合同》，约定被告柯某某购买原告开发的位于西安市雁塔区昆明池7号恒大城第5幢1单元3层10301号商品房。房屋建筑面积114.18平方米，每平方米5025.39元，总价款为573799元。合同第六条付款方式及期限，第3款，买受人采用【银行按揭付款】购房，须在合同签订同时付清首付款人民币123799元，首付款付清当日内由买受人向中信银行（以下简称按揭银行）申请按揭贷款人民币450000元整（具体付款方式见商品房买卖合同补充协议）。合同第八条交付期限。出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府规定，经将验收合格的商品房交付买受人使用。原被告双方于签订《商品房买卖合同》当日，又签订了《商品房买卖合同补充协议》。《补充协议》第三条，对合同第六条的补充约定第三条第（二）项第5点约定，在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所缴纳的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同的手续。出卖人解除合同的，因此产生的解除贷款合同、办理其他手续、进行诉讼产生的诉讼费、律师费、评估费等均由买受人承担。合同签订后，被告按照合同约定支付了首付款123799元，剩余房款办理了银行按揭贷款，原告于2011年12月30日向被告实际交付了房屋。原告收房后一直居住至今，期间将该商品房以2500至2800元不等出租过两年。
另查明，自2014年3月15日起至2015年11月，原告金泓投资公司已经连续向被告柯某某承担阶段性担保责任，共计代原告偿还本金8746.26元，利息35170元（含罚息）。
庭审中，原告金泓投资公司称：《补充协议》未对违约金作出明确约定，但约定原告所支付的首付款不应退还，故其以首付款作为违约金来主张。但以此主张违约金约定过高，对被告亦不公平，其要求将违约金降低至总房款的15%。
审理中，原告金泓投资公司自愿撤回“返还涉案房屋”之诉讼请求。
以上事实，有《商品房买卖合同》、银行个人按揭借款合同、房屋交接书、房屋验收登记表、前期物业合同、特种转账借方传票、扣款保证金账户明细等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告金泓投资公司与被告柯某某双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，且并不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同履行各自义务。被告支付房屋首付款后，剩余房款450000元采用银行按揭形式向原告公司支付，由原告向借款银行承担阶段性担保责任。被告柯某某未按期向贷款银行偿还贷款，致使银行要求原告金泓投资公司承担了保证责任。被告的违约行为已经侵害了原告的合法权益，该违约行为符合双方在《商品房买卖合同补充协议》第三条第（二）款所约定的合同解除条件，依据该约定，原、被告之间所签订的《商品房买卖合同》应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，上述合同解除后，被告柯某某应当协助原告在合同备案机关办理注销合同备案登记的相应手续。审理中，原告自愿撤回“返还涉案房屋”这一诉请，系其真实意思表示，本院予以准许。关于原告主张违约金一节，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条“承担责任的主要方式有……（七）赔偿损失；（八）支付违约金……以上承担民事责任的方式可以单独适用，也可合并适用”，《补充协议》中虽未明确约定违约金，根据上述法律规定及一般的交易习惯，违约金承担是合同违约方普遍所承担的一种违约责任。原告当庭主张违约金降低至总房款15%，被告柯某某明知其长期未按期支付银行贷款，不积极履行借款合同，导致双方商品房买卖合同处于消极履行的状态，而其却一直对本案涉案房屋占有、使用、收益，过错程度明显。根据双方履约情况、过错程度及预期利益等因素，对原告该主张本院予以准许。故被告柯某某应当承担总房款15%的违约金即86069.85元。关于合同解除后被告所付房款返还问题，合同解除后，应当尽可能恢复到合同签订之前的状态，因此，被告柯某某所支付的房款（包含首付款及偿还银行借款的本金）原告金泓投资公司应当返还被告柯某某。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告陕西金泓投资有限公司与被告柯某某于2009年10月19日签订的合同登记号为Y09090728号《商品房买卖合同》解除。
二、被告柯某某应于本判决生效之日起十日内协助原告陕西金泓投资有限公司办理注销上述合同的备案登记手续。
三、被告柯某某应于本判决生效之日起十日内向原告陕西金泓投资有限公司支付违约金86069.85元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2876元，由被告柯某某承担。因原告陕西金泓投资有限公司已全部预交，本判决生效以后，被告应将该款项连同上述款项一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 秦 冰
人民陪审员 马成功
人民陪审员 高雪梅
二〇一六年五月十日
书 记 员 谭 鑫
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