江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太民初字第00438号
原告太仓市住房保障管理中心。
法定代表人陆惠萍，主任。
委托代理人宋伟伟，江苏孙剑良律师事务所律师。
委托代理人慕东，江苏孙剑良律师事务所律师。
被告闵冬方。
原告太仓市住房保障管理中心（以下简称：太仓住房保障中心）与被告闵冬方房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月25日立案受理后，依法由代理审判员吕金星适用简易程序于2015年5月7日公开开庭进行了审理。原告太仓住房保障中心的委托代理人慕东，被告闵冬方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太仓住房保障中心诉称：2011年3月22日，被告与太仓市住房和城乡建设局（以下简称：太仓住建局）签订了《太仓市城区廉租住房租赁合约》，由被告承租南郊新城区南城雅苑9幢103室，建筑面积为49.65平方米，租赁期限自合同签订日起至2011年12月31日；租赁费和补贴相抵后租金为46.13元／月，并且廉租住房租金按政府主管部门规定执行。同时约定每年的12月上旬，被告应提供有效证明申请年检手续，如符合条件方可续租。同时约定，如被告拖欠租金累计6个月以上的，太仓住建局有权解除合同并收回房屋。合同到期后，双方租赁关系继续履行。2013年5月，原告成立后，对于公租房统一交由房屋所有人即原告管理。2013年，太仓市政府办公室制定《太仓市公租房和廉租房并轨试点实施意见》，规定对于不同层次的保障对象分别给予不同的补贴，实行“租补分离，梯度保障”。根据太仓市政府办公室文件规定，对于低收入家庭，2013年7月1日至2014年6月30日，租金为6元／㎡／月；2014年7月1日起，租金为7元／㎡／月。因此，被告2014年上半年的月租金为49.65㎡×6元／㎡=297.9元，下半年的月租金为49.65㎡×7元／㎡=347.55元。自2014年1月1日起，被告未付房屋租金，拖欠房租已达14个月，且被告自2014年起一直未提供有效证明申办年检手续。现请求法院判令：1、解除《太仓市城区廉租住房租赁合约》。2、被告腾退房屋并交还给原告。3、被告支付原告房屋租金及房屋占有使用费（2014年1月1日至2014年6月30日按297.9元／月计算，2014年7月1日至被告实际腾退之日按照347.55元／月计算）。被告闵冬方辩称：2015年1月9日的律师函被告没有收到。从2014年1月1日未缴纳房租的情况是属实的，被告之所以未支付房租有几个原因。第一，被告申请租赁房屋的时候是以廉租房的形式来承租的，当时的房租在被告的经济承受能力范围内。2014年1月1日之后的房租已经超过了被告的经济承受能力。第二，廉租房转为公租房不是被告一个人，公租房也不是被告一个人，没有交房租的也不只是被告一个人。第三，2008年的时候，被告曾经申请经济适用房，当时的房价十分便宜，因为当时不具备经济能力，被告放弃了这次很好的机会，然后通过各种渠道申请了廉租房，政府也对被告的情况有所了解。之前被告有500元／月的低保收入，从2014年7月左右政府取消了被告的低保，取消低保后被告失去了经济来源。现在被告没有稳定的收入，住建局应该考虑被告的经济能力。第四，1996年被告厂里的时候曾经安排过1套房子，被告租了一段时间后出去一段时间，房管所未经被告的同意把钥匙收走，导致被告无房居住，所以才需要租住廉租房。经审理查明：2011年3月22日，太仓住建局（甲方）与被告闵冬方（乙方）签订《太仓市城区廉租住房租赁合约》一份，约定被告向原告租赁坐落于太仓市南郊新城区南城雅苑9幢103室的房屋，建筑面积为49.65㎡。该合同第三条约定，廉租房租金按政府主管部门规定标准执行。第四条，乙方应按议定的用途，合理使用房屋，按月交纳房租、物业管理费。先付款后租用（提前5天支付下个月房租与物业费）。逾期不交的，甲方可按有关规定收回住房，并给予经济处罚。第八条，乙方如有下列行为之一的，甲方有权终止合约，收回房屋，没收非法所得，并可按有关规定予以处罚。1、擅自转租、转让、转借或调换房屋的；2、擅自拆改住房结构或改变用途的；3、拖欠房租累计六个月以上的；4、无正当理由将住房闲置六个月以上的。第十三条，租住廉租住房实行年鉴制度。乙方应在每年的12月上旬，携带有效证明（低保证或特困职工求助证、户口薄、身份证到甲方申办年检手续。对符合条件的，可续办下年度的廉租公有住房租赁证。第十五条，本合约自签订之日起至2011年12月31日止有效。该合约还约定了其他事项。
太仓住建局出具情况说明一份，内容为：“2013年5月，太仓市机构编制委员会批准成立‘太仓市住房保障管理中心’，负责城区住房保障工作的具体实施和日常业务管理。自该机构成立之日起，我局关于住房保障工作，包括公租房审核、签约、管理等，交由该机构负责管理。”
2013年9月13日，太仓市经济适用房开发中心作为出卖人，太仓市住房保障中心作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》一份，内容为太仓住房保障中心向太仓市经济适用房开发中心购买太仓市南郊新城区南城雅苑9幢1层103号房，房屋建筑面积49.65㎡，单价为3000元／㎡，房屋总价为157590元。该合同第八条约定，出卖人应当在2013年9月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品房交付使用备案文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同还约定了其他事项。
另查明，太仓市人民政府文件太政办（2013）83号文件《市政府办公室关于调整2013年度住房保障相关政策的通知》规定，将廉租住房、直管公房与公共租赁房并轨，统一按公共租赁房政策实施保障。租金标准分为三个层次：一，低保、低保边缘、特困家庭，保障面积内基本租金标准为0.75元／㎡，超面积租金标准为3元／㎡。二，低收入家庭，保障面积内基本租金标准为6元／㎡，超面积租金标准为10元／㎡。三，中等偏低收入家庭，保障面积内基本租金标准为10元／㎡，超面积租金标准为15元／㎡。太仓市人民政府文件太政办（2014）88号文件《市政府办公室关于调整2013年度住房保障相关政策的通知》规定，将廉租住房、直管公房与公共租赁房并轨，统一按公共租赁房政策实施保障。租金标准分为三个层次：一，低保、低保边缘、特困家庭，保障面积内基本租金标准为1元／㎡，超面积租金标准为3.5元／㎡。二，低收入家庭，保障面积内基本租金标准为7元／㎡，超面积租金标准为11元／㎡。三，中等偏低收入家庭，保障面积内基本租金标准为11元／㎡，超面积租金标准为16元／㎡。太仓市人民政府文件太政办（2013）109号文件《市政府办公室关于印发太仓市公租房和廉租房并轨试点实施意见的通知》规定，至2013年末基本实现对政府投资建设的公共租赁住房和廉租住房并轨运行。政府投资建设、筹集的公共租赁住房和廉租住房实行并轨运行，统一按照公共租赁住房进行管理、运营。政府公共租赁住房的租赁对象逐步扩大到城镇低保、低收入、中等偏低收入住房困难家庭，按照市场租金收取租金，对不同层次的保障对象分别给予不同的补贴，实行“租补分离、梯度保障”。
庭审中，原、被告均对房屋租金交纳至2013年年底，2014年1月1日后未交纳租金的事实予以认可。
2015年5月25日，太仓市民政局出具证明一份，内容为：城厢镇居民闵冬方（身份证：××。2007年7月至2012年2月期间为在册城市低保对象，2012年3月起退出低保，经核实，目前不是在册低保对象、低保边缘对象。
2015年6月5日，本院对太仓市住房保障中心主任陆惠萍进行调查，其向本院陈述：对太仓市人民政府文件太政办（2013）83号文件及太仓市人民政府文件太政办（2014）88号文件的中的租金适用标准均为低保及低保边缘的保障对象，均要求持有太仓市民政局发给的优惠救助证，特困家庭要求持有太仓市总工会发给的优惠救助证，如果没有以上三种情况就不能适用最低这一档的租金标准。闵冬方没有向太仓市住房保障中心提供相应的手续，也没有办理年审，已不是保障对象，原则上是可以按照市场租金收取的，之所以按照中间档低收入家庭标准收取是考虑到对残疾人的照顾。低收入家庭及中等偏低收取家庭是按照太仓市民政局所做的收入审定适用。
2015年6月11日，本院对被告闵冬方进行调查，其向本院陈述：其在2007年7月至2012年6月之间是低保户，现在不属于低保户、低保边缘及特困家庭的情形。
上述事实，有原告提交的《太仓市城区廉租住房租赁合约》、情况说明、《商品房买卖合同》、太仓市城府办公室文件、证明，本院所作调查笔录及原、被告双方当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原告与太仓住建局签订的《太仓市城区廉租住房租赁合约》系双方真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行自己的合同义务。根据太仓市政府对机关部门职能的调整，太仓住建局关于住房保障工作，包括公租房审核、签约、管理等自2013年5月起由太仓住房保障中心负责管理。同时，太仓住房保障中心向太仓市经济适用房开发中心购买了涉案房屋，取得了涉案房屋的所有权，故原告太仓住房保障中心承继了太仓住建局在租赁合约中的权利和义务。双方签订的租赁合约约定租赁期限为2011年3月22日起至2011年12月31日止，合约到期后，被告继续使用承租房屋，原告亦未提出异议，原租赁合约继续有效并转为不定期租赁合约。双方在租赁合约中约定拖欠房租累计六个月以上的出租人有权终止合约，收回房屋。被告闵冬方认可自2014年1月1日起至今未交纳房屋租金，故本院对原告要求被告解除租赁合约并腾退房屋的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付房屋租金及房屋占有使用费的主张（2014年1月1日至2014年6月30日按297.9元／月计算，2014年7月1日至被告实际腾退之日按照347.55元／月计算）。原告认为，被告闵冬方未能按照要求提供太仓市民政局及太仓市总工会发给的优惠救助证或收入审定表，考虑到被告是残疾人租金标准按照低收入家庭家庭标准执行。被告认为，现有租金标准超过了其经济承受能力。本院认为，根据双方在合约中的约定，被告应在每年12月上旬提供相关手续进行年鉴，但被告并未履行年鉴手续，且被告也承认其不属于低保、低保边缘及特困家庭的情形，太仓市住建局与被告签订的租赁合约到期后，原、被告之间并未续签合同，现原告要求被告按照低收入家庭标准支付房屋占有使用费，于法不悖，故被告应当按照低收入家庭的标准支付原告房屋占有使用费，故对原告该请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：
一、解除双方于2011年3月22日签订的关于租赁太仓市南郊新城区南城雅苑9幢103室房屋的《太仓市城区廉租住房租赁合约》。
二、被告闵冬方于本判决生效之日起10日内将太仓市南郊新城区南城雅苑9幢103室的房屋腾退并交还给原告。
三、被告闵冬方于本判决生效之日起10日内支付原告房屋占有使用费（2014年1月1日至2014年6月30日按297.9元／月计算，2014年7月1日至被告实际腾退之日按照347.55元／月计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，减半收取105元，由被告闵冬方负担。该款原告已预交，本院不再退还，由被告闵冬方在履行本判决时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（开户行：农行园区支行，账号：55×××99）。
代理审判员 吕金星
二〇一五年六月十八日
书 记 员 徐晓青