上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终8084号
上诉人(原审原告)：孔庆珑，女，1934年6月26日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：杨媛霞，女，1957年5月22日出生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：于彩霞，上海浦望律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：杨媛妹，女，1955年2月3日出生，汉族，户籍所在地上海市。
被上诉人(原审被告)：彭屹，男，1984年10月6日出生，汉族，户籍所在地湖南省醴陵市。
委托诉讼代理人：赵俊，上海叶诚律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：杨金琪，男，1952年6月26日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。
被上诉人(原审被告)：杨媛霞，女，1957年5月22日出生，汉族，住上海市静安区。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司上海虹口支行，住所地上海市虹口区。
法定代表人：赵志勇，行长。
原审第三人：丁银泉，男，1985年11月20日出生，汉族，户籍所在地湖南省醴陵市。
上诉人孔庆珑因与被上诉人杨金琪、杨媛霞、杨媛妹、彭屹、原审第三人中国建设银行股份有限公司上海虹口支行、丁银泉房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初20619号民事判决，向本院提起上诉。本院依法立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人孔庆珑上诉请求：撤销一审判决，依法改判房屋买卖合同无效，恢复房屋产权至杨炳忠(原审被告已经去世)名下。杨媛妹与彭屹签订上海市杨浦区国定路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)买卖合同时，是在系争房屋存在争议的诉讼期间，且法院已经判决要求杨媛妹将系争房屋恢复登记至杨炳忠名下，基于对事实的认定及法律后果的预见性，杨媛妹对于其无权处分房屋的状态应当是明知的，在这种情况下，急于脱手将房屋变现，恶意侵占他人财产，主观恶性明显。杨媛妹与彭屹之间的买卖合同不符合正常的交易习惯，双方对如何交房没有约定，先过户后交付房屋也不符合正常的交易习惯。且对于税费约定也与正常交易习惯异常。彭屹并未实际出资，均由丁银泉出资，一审法院仅凭丁银泉的个人说法就认定是借款行为是欠妥的。且双方借款的抵押登记是发生诉讼之后才进行的，亦不同于正常交易流程。一审法院程序违法，一审法院对系争房屋价值的确定仅询价，并未进行司法评估。
被上诉人杨媛妹未发表意见。
被上诉人杨金琪辩称，同意上诉人上诉请求。
被上诉人杨媛霞辩称，同意上诉人上诉请求。
被上诉人彭屹辩称，不同意上诉人上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人中国建设银行股份有限公司上海虹口支行述称，其贷款审核、发放均符合相应制度要求，所办理的抵押登记合法有效，因此请求法院保护其合法债权。
原审第三人丁银泉未发表意见。
孔庆珑向一审法院提出诉讼请求：1、要求确认杨媛妹与彭屹签订的关于系争房屋的买卖合同无效；2、要求将系争房屋恢复登记至杨炳忠名下。
一审法院经审理查明，孔庆珑与杨炳忠未办理结婚登记手续，孔庆珑与杨炳忠的户籍均在系争房屋内,《居民户口簿》登记的户主为杨炳忠，孔庆珑与杨炳忠关系为妻，孔庆珑与杨炳忠的婚姻状况一栏中均记录对方姓名。孔庆珑与杨炳忠于1952年6月26日生育长子杨金琪，于1955年2月3日生育长女杨媛妹，于1957年5月22日生育次女杨媛霞。
系争房屋建筑面积50.77平方米，原系杨炳忠租赁的公房。2000年8月，杨炳忠购买系争房屋产权。2014年8月27日，杨炳忠、杨媛妹签订《上海市房地产买卖合同》，约定杨炳忠向杨媛妹转让系争房屋，转让价款为人民币(以下币种均为人民币)200,000元。2015年4月2日，系争房屋登记至杨媛妹名下。2016年3月21日，孔庆珑诉至法院，要求：1、判令杨炳忠、杨媛妹于2014年8月27日签订的关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判令系争房屋产权恢复至杨炳忠一人名下。2016年4月6日，法院立案受理孔庆珑诉杨炳忠、杨媛妹房屋买卖合同纠纷案件。法院经审理，认为杨炳忠、孔庆珑在1994年2月1日之前已经符合结婚实质要件，属于事实婚姻关系。杨炳忠在婚姻关系存续期间购买系争房屋，系争房屋虽然登记在杨炳忠名下，但属于杨炳忠与孔庆珑的夫妻共同财产。杨炳忠在未征得孔庆珑同意的情况下，与杨媛妹签订房屋买卖合同，转让系争房屋产权，该处分行为应属无效。2016年7月4日，法院做出(2016)沪0110民初5510号民事判决，判决：一、杨炳忠与杨媛妹于2014年8月27日签订的关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；二、杨炳忠、杨媛妹应于判决生效后十日内将系争房屋产权恢复登记至杨炳忠名下；三、杨炳忠应于判决生效后十日内返还杨媛妹购房款200,000元。杨炳忠、杨媛妹不服，提起上诉。2016年10月18日，本院做出(2016)沪02民终7490号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。
2016年8月16日，杨媛妹、彭屹在上海楼嘉房地产经纪事务所签订《房地产买卖定金协议》，约定杨媛妹向彭屹转让系争房屋，转让价款为2,850,000元，彭屹于签订定金协议时支付定金100,000元，于2016年9月15日前支付首付款740,000元；彭屹申请贷款2,000,000元作为房款，以银行放款日为准，贷款不足部分，过户当日彭屹以现金方式补足；交房时支付尾款10,000元。双方协商一致，交房时间定在过户后三个月内，彭屹付尾款。杨媛妹须在交房前迁出房屋内所有户口。
2016年8月29日，杨媛妹、彭屹签订《上海市房地产买卖合同》，约定杨媛妹将系争房屋转让给彭屹，转让价款为2,810,000元，付款方式为，彭屹于2016年8月16日支付定金100,000元；于2016年9月15日前支付首付款750,000元；于2016年9月申请贷款1,960,000元作为房款，贷款不足部分，过户当日以现金方式补足，以银行放款日为准。两按国家及本市的有关规定缴纳税费。2016年9月12日，杨媛妹、彭屹签订《补充条款》，约定系争房屋的实际成交价格为2,850,000元，双方应付税费各自承担。双方签订的《上海市房屋买卖合同》上出售金额为2,810,000元，差额40,000元作为该房屋的装修补偿款，彭屹须在产权过户当日支付给杨媛妹30,000元，交房时彭屹支付剩余差额10,000元。后彭屹与中国建设银行股份有限公司上海虹口支行签订《个人住房(商业用房)抵押借款合同》，借款1,960,000元用于支付杨媛妹购房款。2016年10月22日，杨媛妹、彭屹办理过户。彭屹支付契税26,761.90元、其他房产税1,873.33元、房地产交易手续费102元、房屋登记费80元。2016年10月31日，系争房屋登记至彭屹名下，并就中国建设银行股份有限公司上海虹口支行的贷款1,960,000元在系争房屋上设定抵押。
彭屹分别于2016年8月16日、2016年9月12日、2016年10月22日、2016年11月22日支付杨媛妹定金100,000元、首付款750,000元、装修补偿款30,000元、尾款10,000元。彭屹支付上述购房款和契税的钱款来自丁银泉的转账。中国建设银行股份有限公司上海虹口支行于2016年11月8日发放贷款1,960,000至杨媛妹账户。
2016年12月19日，丁银泉对彭屹的债权1,000,000元在系争房屋上设立抵押，债务履行期限从2016年8月29日至2019年8月29日。本案审理过程中，经申请，法院于2017年1月9日查封系争房屋。
一审法院审理中，彭屹陈述，杨媛妹于2016年11月22日将系争房屋钥匙交给彭屹，并告知彭屹系争房屋内户口已迁离，彭屹支付杨媛妹尾款10,000元。2016年11月25日，孔庆珑更换系争房屋门锁，进入系争房屋后发现彭屹占有系争房屋，遂报警。彭屹、丁银泉得知系争房屋存在纠纷，根据孔庆珑预留的联系方式联系。2016年11月26日，孔庆珑再次要求入住系争房屋，彭屹和丁银泉予以拒绝。现系争房屋现空关。
一审法院审理中，经孔庆珑和彭屹同意，法院就系争房屋的市场价格向上海中原物业顾问有限公司和上海仁丰房地产经纪有限公司进行询价，上海中原物业顾问有限公司提供的询价结果为系争房屋在2016年8月的客观合理的市场出售价格约为每平方米59,000元，上海仁丰房地产经纪有限公司提供的询价结果为系争房屋在2016年8月16日的市场价在2,900,000元至3,050,000元之间。
一审法院认为，买受人与登记的房屋所有权人达成的房屋买卖协议，无违反国家禁止性法律法规情况的，当事人以出卖人对房屋没有所有权或完整所有权为由主张房屋买卖合同无效的，法院不予支持。彭屹与杨媛妹签订房屋买卖合同时，系争房屋尚登记在杨媛妹名下，前案判决尚未生效，杨媛妹仍为系争房屋登记权利人。前案二审判决作出后，彭屹与杨媛妹办理过户。故孔庆珑以杨媛妹无权处分要求确认房屋买卖合同无效，法院不予支持。根据法律规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，如果受让人受让该不动产时是善意的，以合理的价格转让，转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，受让人取得该不动产的所有权。孔庆珑与杨炳忠、杨媛妹家庭内部存在纠纷，杨媛妹为逃避前案判决确定的义务，在前案二审期间出售系争房屋。虽然彭屹支付的购房款系丁银泉提供，但双方均确认系借款，孔庆珑现提供的证据亦无法证明彭屹或丁银泉与杨媛妹存在恶意串通的情形，彭屹已实际支付购房款，价格未明显低于市场价，系争房屋已登记至彭屹名下，故孔庆珑要求系争房屋恢复至杨炳忠名下，法院不予支持。杨媛妹出售系争房屋的行为，存在明显的恶意，因此给孔庆珑造成损失，孔庆珑可另行向杨媛妹主张赔偿。杨炳忠、杨媛妹经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由自行承担。一审法院判决：驳回孔庆珑的全部诉讼请求。
二审中，杨炳忠于2017年6月15日去世，其继承人：孔庆珑、杨媛霞、杨金琪、杨媛妹。孔庆珑、杨媛霞、杨金琪作为权利义务继受人参加诉讼。当事人均无新证据提交。
本院经审理查明，彭屹购买系争房屋时的计税金额为2,676,190.48元。以上事实有《中华人民共和国税收缴款书》为证。二审中当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人上诉主张杨媛妹与彭屹之间系恶意串通签订房屋买卖合同，因此该合同应为无效，对此，本院认为，杨媛妹为逃避法院生效判决确定的履行义务，恶意出售系争房屋确系事实。而对于彭屹与杨媛妹之间关系，仅从约定税费自理而非买受人全部负担、房款并非彭屹支付等证据，尚不足以证明二者之间存在恶意串通。对于系争房屋的出售价格，依照审税金额及一审法院向相关房产中介公司询价金额，并未显著低于市场价格，亦难以确定彭屹与杨媛妹恶意串通。对于杨媛妹恶意出售系争房屋给上诉人带来的损失，可另行主张。上诉人孔庆珑的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人孔庆珑负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 王晓梅
审判员 余 艺
二〇一七年十一月十七日
书记员 张末然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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