安徽省阜阳市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）阜行终字第00095号
上诉人（原审第三人）：王方成。
委托代理人：杨朝晖，安徽照杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘永远。
委托代理人：燕鹏程，安徽皖大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：界首市房地产管理局。
法定代表人：孙希斌，该局局长。
委托代理人：刘继峰，该局工作人员。
委托代理人：李斌，界首市法卫律师事务所律师。
上诉人王方成因房屋行政登记一案，不服安徽省界首市人民法院于2014年9月29日作出的（2014）界行初字第00015号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年11月6日公开开庭审理了本案。上诉人王方成及其委托代理人杨朝晖，被上诉人刘永远的委托代理人燕鹏程，被上诉人界首市房地产管理局的委托代理人刘继峰、李斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘永远向一审法院诉称：2006年6月18日，刘永远与阜阳海联房地产开发有限责任公司（以下简称海联房地产公司）签订商品房买卖合同一份，购买该公司开发建设的新时代大厦综合商住楼自南向北7-8间一至二层（建筑面积214.20平方米）的房屋，与王方成购买该公司该商住楼自南向北5-6间一至二层的房屋相邻。2009年6月3日，王方成将其购买的上述两间房屋转卖给刘永远。2009年10月王方成之妻以转卖房屋未经得其同意起诉确认买卖合同无效，案经一、二审判决驳回其诉讼请求。王方成的妻子又向安徽省高级人民法院申诉再审，经调解双方达成协议，刘永远退还王方成房屋，王方成赔偿刘永远经济损失25万元。2014年5月份，王方成将刘永远所购该商住楼出租的租金据为己有，双方为此发生纠纷，王方成称界首市房地产管理局已为其颁发房地权东城字第0204413号房地产权证，刘永远购买的7-8间商住楼的房屋产权为其所有。刘永远到界首市房地产管理局查询后，才知道界首市房地产管理局已将刘永远购买的7-8间商住楼产权办理在了王方成的房地产权证中。界首市房地产管理局为王方成颁发房地产权证的具体行政行为，严重侵害刘永远的合法权益，颁证行为认定事实错误，程序违法，应依法予以撤销。特提起行政诉讼，要求撤销界首市房地产管理局为王方成颁发的房地权东城字第0204413号房地产权证；案件受理费50元由界首市房地产管理局承担。
一审法院经审理查明：2005年4月24日，王方成与海联房地产公司签订商品房买卖合同一份，购买该公司开发建设的新时代大厦综合商住楼自南向北5-6两间一至二层（房屋面积244.4平方米）。2006年6月18日，刘永远与海联房地产公司签订商品房买卖合同一份，购买该公司开发建设的新时代大厦综合商住楼自南向北7-8两间一至二层（房屋面积214.20平方米）。2006年6月6日，王方成委托界首市立衡房地产测绘队对其所购房屋面积进行测绘，2006年7月4日，界首市立衡房地产测绘队出具测绘报告，测绘王方成的房屋面积为234.22平方米。2006年7月13日，王方成对其购买房屋向界首市房地产管理局申请房屋初始登记，2006年10月8日，界首市房地产管理局经审核、审批为王方成颁发房地权东城字第0204413号房地产权证，颁证房屋面积为441.97平方米。刘永远和王方成对各自购买的房屋均对外出租使用租金。2014年5月份，因王方成收了刘永远所购7-8两间房屋的租金拒不给刘永远，双方为此发生纠纷，王方成称界首市房地产管理局已为其颁发房地权东城字第0204413号房地产权证，刘永远所购买的7-8间商住楼的房屋产权为其所有。刘永远到界首市房地产管理局查询，得知界首市房地产管理局将刘永远购买的7-8两间商住楼的房屋产权办理在了王方成的房地产权证中。刘永远提起行政诉讼，要求撤销界首市房地产管理局为王方成颁发的房地权东城字第0204413号房地产权证。
一审法院认为：本案争议的焦点为刘永远是否具有诉讼主体资格；刘永远起诉是否超过起诉期限；界首市房地产管理局为王方成颁发房地权东城字第0204413号房地产权证的具体行政行为是否正确。一、关于原告的诉讼主体资格问题：根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定：公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释﹥第十二条的规定：与具体行政行为有法律上的利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。本案中，刘永远购买海联房地产公司开发建设的新时代大厦综合商住楼自南向北7-8间一至二层的房屋，与王方成所购买的该商住楼自南向北5-6间一至二层的房屋相邻，界首市房地产管理局将刘永远所购买的房屋给登记到王方成房地产权证中，该颁证行为侵犯了刘永远的合法权益，刘永远与被诉具体行政行为有法律上的利害关系，具有原告诉讼主体资格。二、关于是否超过起诉期限问题：王方成称刘永远起诉超过起诉期限，但没有向本院提供证据证明，因此不能认定刘永远起诉超过起诉期限。三、关于界首市房地产管理局颁发房地权东城字第0204413号房地产权证的具体行政行为是否正确问题：根据界首市房地产管理局提供的王方成申请房屋登记时的商品房买卖合同、交纳的契税完税证、房屋测绘报告，证明了王方成申请登记的房屋经界首市房地产管理局审核确认的房屋面积为234.22平方米，但颁发房地产权证的房屋面积为441.97平方米，属颁发房地产权证登记面积的错误。刘永远要求撤销界首市房地产管理局为王方成颁发的房地权东城字第0204413号房地产权证的诉讼请求，应予以支持。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目的规定，判决撤销界首市房地产管理局为王方成颁发房地权东城字第0204413号房地产权证。案件受理费50元，由界首市房地产管理局承担。
王方成上诉称：1、刘永远与海联房地产公司签订的商品房买卖合同是伪造的，其对争议房屋无所有权和使用权，不具备诉讼主体资格。2、刘永远早已明知界首市房地产管理局为王方成颁证，其超过了法定的起诉期限。3、刘永远与开发商恶意串通，提供的证据不客观真实。4、界首市房地产管理局提供为王方成颁证的部分材料与其档案室保管不一致，且怠于履行答辩义务。一审判决认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决。
刘永远答辩称：1、刘永远与被诉具体行政行为有利害关系，具备诉讼主体资格。2、刘永远因租金与王方成发生纠纷，到房产局查询后才得知界首市房产局为王方成颁发了房地产权证，并未超过法定起诉期限。3、界首市房地产管理局提供的测绘报告、初始登记申请书、审批表足以证明其为王方成颁证错误。一审判决撤销颁证事实清楚、证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
界首市房地产管理局答辩称：我局为王方成颁发的房地权东城字第0204413号房地产权证的房屋面积与登记档案材料中的房屋面积不一致，该颁证行为存在一定的瑕疵。
界首市房地产管理局向一审法院提供的证据和依据有：第一组证据：《城市房地产权属登记管理办法》第八条第三款直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。证明界首市房地产管理局具有主体资格。第二组证据：1、2005年4月24日王方成与海联房地产公司签订商品房买卖合同一份；2、2006年5月28日王方成就所购房向界首市农村财政管理局交纳房屋买卖契税完税证二份；3、测绘报告一份。证明界首市房地产管理局为王方成进行房屋登记审核的房屋面积为234.22平方米，而给王方成颁发房地产权证登记的房屋面积为441.97平方米。致使颁证房屋登记面积与登记档案核准的房屋面积不一致，为王方成颁发房地产权证的事实错误。第三组证据：1、2006年7月13日王方成申请房屋权属初始登记申请书；2、2006年10月8日界首市房地产管理局对王方成申请房屋登记进行权属审核；3、2006年10月8日界首市房地产管理局审批；4、2006年10月8日为王方成颁发房地产权证。证明界首市房地产管理局为王方成颁证的具体行政行为程序合法。第四组证据：《城市房地产权属登记管理办法》第十六条第一款：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。证明颁证适用法律正确。
刘永远向一审法院提交的证据有：第一组证据：刘永远的身份证复印件。证明其身份情况。第二组证据：1、2006年6月18日刘永远与海联房地产公司签订商品房买卖合同一份；2、2008年6月18日刘永远与田文签订租房协议一份；3、2009年6月6日刘永远与胡飞飞签订房屋租赁合同一份。证明刘永远购买海联房地产公司开发建设的新时代大厦综合商住楼自南向北7-8间一至二层（建筑面积214.20平方米）的房屋，与王方成购买该公司的该商住楼自南向北5-6间一至二层相邻。刘永远是被诉登记房屋的相邻权人，与被诉具体行政行为有法律上的利害关系，其主体适格。第三组证据：1、2009年11月26日界首市人民法院（2009）界民一初字第1654号民事判决书；2、2010年5月15日阜阳市中级人民法院（2010）阜民一终字第0201号民事判决书；3、2012年5月3日安徽省高级人民法院（2012）皖民提字第00011号民事裁定书。证明2009年6月3日王方成购买海联房地产公司开发建设的新时代大厦综合商住楼自南向北5-6间一至二层转卖给刘永远，后因其妻起诉，案经一审、二审及再审后双方和解，王方成赔偿刘永远经济损失，刘永远将此两间房退给第三人。证明王方成仅购买5-6两间一至二层商住楼。第四组证据：界首市房地产管理局为王方成颁发房地产权证登记卷宗材料。证明王方成向界首市房地产管理局申请房屋登记提交房屋买卖合同确认5-6两间房屋，面积为244.4平方米，并按该购房的面积进行交契税，测绘报告测绘房屋也是5-6两间，面积为234.22平方米，但颁发房地产权证的房屋登记面积却为441.97平方米，将刘永远购买的7-8间商住楼登记到王方成房屋所有权证中，颁证行为认定事实错误，应依法予以撤销。第五组证据：证人卢建友的证言。证明王方成和刘永远均是经其购买的海联房地产公司开发建设的新时代大厦综合商住楼，房屋位于该商住楼自南向北5-6间、7-8间一至二层，面积分别为244.4平方米、214.2平方米。2014年6月刘永远才知道界首市房地产管理局为王方成颁发了房屋所有权证。
王方成向一审法院提交的证据有：第一组证据：1、王方成的身份证复印件。证明王方成的身份情况。2、房地权东城字第0204413号房地产权证。证明王方成的房地产权证已合法取得。第二组证据：1、2006年7月13日王方成申请房屋产权初始登记申请书；2、2006年6月6日界首市立衡房地产测绘队出具的房地产测绘报告。证明界首市房地产管理局颁证程序合法。第三组证据：2010年6月6日刘永远、任侠、陈九连与胡飞飞签订房屋租赁合同一份。证明争议的房屋产权属王方成所有，租赁合同是刘永远代王方成所签。
一审法院经审查认为，界首市房地产管理局提供的第二组证据能够证明王方成购买的房屋面积为244.4平方米，测绘房屋实际面积为234.22平方米，但颁证面积为441.97平方米，其颁证事实错误，予以确认。对其提供的第三、四组证据，各方均无异议，予以采信。对刘永远提供的证据，能相互印证，证明其购买的房屋与王方成的房屋相邻，界首市房地产管理局为王方成颁证侵犯了刘永远的合法权益，其与被诉行为有利害关系，均予以确认。对王方成提供的第一组证据1证明其身份，予以确认；第一组证据2是被诉具体行政行为，不予确认；对其提供的第二、三组证据，达不到其证明目的，不予确认。
二审经审查，刘永远提供的第二组证据中的《商品房买卖合同》和《租房协议》均为复印件，也无其他证据相印证，且对方当事人不予认可，对该组证据不予确认。对证人卢建友的证言不予确认。王方成提供的第三组证据能够证明刘永远与胡飞飞签订了房屋租赁合同，刘永远与被诉颁证行为有利害关系，对该组证据的内容予以确认；但对王方成认为该租赁合同是刘永远代王方成所签的证明目的不予确认。本院对其他证据的分析认定同一审。
依据采信的证据，本院另查明：2010年6月6日，甲方刘永远、陈九连、任侠和乙方胡飞飞签订了房屋租赁合同，将位于武装部的两间门面房一至二层租赁给胡飞飞使用，租期五年。一审法院依据2006年6月18日刘永远与海联房地产公司签订的商品房买卖合同，认定刘永远购买了新时代大厦综合商住楼自南向北7-8两间一至二层超出了本案的审查范围。本院对该部分予以纠正。其余查明事实同一审。
本院认为：本案的争议焦点为刘永远是否具备原告的诉讼主体资格；起诉是否超过起诉期限；被诉颁证行为事实是否清楚、证据是否充分。一、关于主体资格的问题：《最高人民法院〈关于执行中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条规定：“与具体行政行为有法律上的利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼”。本案中，王方成提供的租赁合同能够证明刘永远作为出租人将房屋租赁给了胡飞飞，故刘永远对争议房产享有相应的权益，与被诉具体行政行为有法律上的利害关系，其具有原告诉讼主体资格。二、关于起诉期限的问题：《最高人民法院〈关于执行中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定：行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。本案中，界首市房地产管理局虽于2006年10月8日为王方成颁发了房地产权证，但王方成不能提供充分证据证明刘永远何时知道或者应当知道该颁证行为，故刘永远未超过起诉期限。三、关于颁证事实、证据的问题：王方成的商品房买卖合同明确记载了其购买的是新时代大厦第1幢自南向北第5-6间一、二层商品房，建筑面积为244.4平方米；界首市立衡房地产测绘队出具的测绘报告显示该房屋的建筑面积为234.33平方米；王方成也只缴纳244.4平方米的契税完税费用。但界首市房地产管理局却依据王方成提交的房屋权属初始登记申请书，就为其颁发了建筑面积为441.97平方米的房地产权证。故该颁证行为事实不清，证据不足，一审判决予以撤销并无不当。王方成的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：
二审案件受理费50元，由上诉人王方成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶 善 义
代理审判员 杨 柳
代理审判员 吕 洁
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 耿牛牛（代）
附：相关法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维持原判；
（二）原判决认定事实清楚，但适用法律、法规错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实不清，证据不足，或者违反法定程序可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，也可以查清事实后改判。当事人对重审案件的判决、裁定可以上诉。