广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中一法张民一初字第323号
原告（反诉被告）：中山市颐景苑公司物业管理有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区。
法定代表人：孙继波。
委托代理人：苏枝婵、马小燕，均系原告公司员工。
被告（反诉原告）：方坚，男，1953年8月18日出生，汉族，住深圳市。
委托代理人：吴华伟，广东香山律师事务所律师。
原告中山市颐景苑公司物业管理有限公司（以下简称颐景苑公司）诉被告方坚物业服务合同纠纷一案，本院于2013年4月15日受理后，方坚于2013年5月28日向本院提出对颐景苑公司的反诉，依法组成合议庭公开开庭进行了合并审理。颐景苑公司的委托代理人苏枝婵、马小燕，方坚及其委托代理人吴华伟出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告颐景苑公司诉称：2009年6月2日，颐景苑公司与方坚签订服务合同，约定由颐景苑公司负责对方坚购买的中山市火炬开发区颐景新城×栋×房提供物业管理服务，但方坚自2010年1月1日起至2013年3月31日拖欠管理费4710.6元。自2009年3月起至2013年2月拖欠公摊电费195元，电梯年检费用417.1元，水费为128.2元，车位管理费为930元，以上合计6380.9元。经多次催讨，仍未果。为此，颐景苑公司诉至法院，请求判令：1．方坚支付管理费4710.6元（滞纳金按每日5元计算，管理费滞纳金从2010年1月1日起至2013年3月31日为5925元），公摊电费从2010年1月至2013年3月为195元，电梯年检费从2010年1月1日至2013年3月1日为417.1元，水费从2012年1月至2013年3月为128.2元，车位管理费2010年9月1日至2013年3月31日为930元，以上合计6380.9元；2．方坚承担本案诉讼费用。
诉讼中，颐景苑公司变更其诉讼请求，具体主张如下：2010年1月至2013年7月的管理费为7240.5元，截至2013年7月公摊电费为215元，截至2013年6月30日电梯年检费为678元，截至2013年6月30日水费为128.15元，2010年7月至2013年7月车辆管理费为1110元，滞纳金实质为违约金算到2013年6月30日为6300元。
原告颐景苑公司为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1．前期物业服务合同及前期管理公共契约；2．催缴通知单；3．装修申请表及整改通知书；4．车位收楼签收表；5．车辆出入明细表；6．物价局调价表；7．电梯发票、购销合同及检测报告。
被告方坚答辩并反诉称：颐景苑公司主张2011年3月20日前的款项已过诉讼时效，方坚不用支付。电梯维修费应从维修基金里支付。每天5元的滞纳金是颐景苑公司强令与方坚签订，是乱收费，同时也过高，不符合法律规定，不应支付。双方签订的物业服务合同有效期至2013年1月31日，对方坚无约束力。物业管理费涨价没经过业主委员会通过，而且颐景苑公司禁止方坚的小车进出小区，还收取车辆管理费。为此，方坚提出反诉，请求判令：1．颐景苑公司返还施工保证金和施工押金2000元；2．颐景苑公司停止拒交中山市火炬开发区颐景苑5期×号车位给方坚使用侵权行为；3．颐景苑公司赔偿因擅自拒交给方坚正常使用造成经济损失1500元（从2013年1月1日起按停车位费每月租金300元计算暂计至2013年5月31日止，计至颐景苑公司将上述车位返还交付使用之日止）；4．颐景苑公司承担本案反诉费用。
诉讼中，方坚撤回第二项反诉请求。
被告方坚为支持其答辩及反诉请求，向本院提供如下证据：
1．补充协议；2．相抵物业管理费证明；3．申请书；4．收费收据；5．维修基金收据；6．车位买卖合同。
反诉被告颐景苑公司辩称：方坚在装修时违反相关规定，整改后同意退还。车位没有不让方坚使用，是方坚没有交车位管理费导致大门不能进出。
本院依方坚的申请调取公安部门对方坚、苏枝婵的询问笔录。
经审理查明：方坚系中山市火炬开发区南祥路颐景苑×幢××业主，购买涉案房产时约定为114.5平方米，后于2012年9月13日涉案房产取得房产权属证书登记为113.8平方米，方坚在该小区还拥有一5期×号车位。2009年6月2日，颐景苑公司与方坚签订物业管理服务合同一份，主要约定：颐景苑公司负责颐景新城小区的物业管理；自双方前述本合同之日起过度至“小区进入日常管理阶段日”为止，服务期限暂定为自2007年2月1日零时起至2012年1月31日24时止；“小区进入日常管理阶段日”应同时具备小区已通过综合验收，小区已顺利召开首次业主大会并已选举产生业主委员会，小区已领取市物价局批复的收费许可证；颐景苑公司负责物业的管理、养护、维修（其中包括公共环境卫生），秩序的维护与保持及其他；物业管理服务费主要用于公共物业及配套设施的维护保养费用（包括电梯），公共区域的清洁卫生费、除害灭鼠、防疫费……；附件一，物业管理费每月1.2元/平方米，车位清洁维护费每月30元，电梯费用（能源费、零配件费、大/中修及更新费）按户平均分摊，维修基金3000元/户，每3个月支付一次物业管理费。同日，双方还签订前期物业管理阶段业务公共契约一份，约定延期交付物业服务费、车位租用费、摊分后的维修费及其赔偿款等费用，处以每日五元的违约金。方坚收楼后组织装修，并交付装饰施工保证金、押金2000元，装修完毕后颐景苑公司以方坚房屋装修不合规范为由要求其整改，待合格后才予以返还2000元。方坚从2010年1月起拖欠物业管理费，其后分别于2010年6月30日通过银行划账支付280元，于2012年8月19日支付700元，于2012年11月16日支付720元，合计1700元。方坚从2010年7月起拖欠车位管理费，颐景苑公司于2013年1月至2013年6月10日期间禁止方坚小车进入小区。截至2013年7月12日，方坚拖欠颐景苑公司水费206.64元，方坚同意支付该水费。经物价局批准，该小区物业管理费从2010年5月1日变更为1.5元/平方米，汽车停车费每辆为210元/月。该小区至今仍未成立业主委员会。
庭审中，双方一致确认截至2013年7月12日方坚拖欠颐景苑公司的水费为206.64元，以5元/月计付公摊电费，物业管理费从2013年1月起以113.8平方米计算物业管理费。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷，根据颐景苑公司与方坚的诉辩，分析如下：
关于2010年1月至2013年7月的物业管理费及滞纳金问题。方坚从2010年1月起拖欠物业管理费是事实，其后分别于2010年6月30日通过银行划账支付280元，于2012年8月19日支付700元，于2012年11月16日支付720元，合计1700元，诉讼时效多次中断，故方坚应支付颐景苑公司2010年1月至2013年7月物业管理费差额5540.5元（114.5平方米×1.2元/平方米×4个月+114.5平方米×1.5元/平方米×32个月+113.8平方米×1.5元/平方米×7个月-1700元）。颐景苑主张的滞纳金实质为违约金，但约定逾期每日五元，显属过高，本院予以调整，应按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍算。
关于2010年1月至2013年7月公摊电费问题。由于双方同意以5元/月计算，故方坚应支付颐景苑公司2010年1月至2013年7月的公摊电费215元（5元/月×43个月）。
关于2010年7月至2013年7月车位管理费问题。由于颐景苑公司于2013年1月至2013年6月10日期间禁止方坚小车进入小区，该期间方坚无需支付颐景苑公司车位管理费，只需支付980元（30元/月×32个月+30元/月×20天÷30天/月），但颐景苑公司应根据物价局对该小区批复的车位210元/月赔偿其损失1120元（210元/月×5个月+210元/月×10天÷30天/月）。
关于水费问题。双方确认截至2013年7月12日方坚拖欠颐景苑公司水费206.64元，方坚同意支付，故本院予以准许。
关于电梯年检费问题。由于双方有约定电梯费用摊分到户主，颐景苑公司并出具相应的票据佐证，故颐景苑公司要求方坚支付电梯年检费678元的请求，本院予以支持。
关于方坚房屋装饰施工保证金、押金的返还问题。由于颐景苑公司同意返还保证金、押金2000元，故本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条、第四十五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告方坚于本判决生效之日起七日内支付原告中山市颐景苑物业管理有限公司2010年1月至2013年7月的物业管理费差额5540.5元、2010年1月至2013年7月的公摊电费215元、2010年7月至2013年7月的车位管理费980元、截至2013年7月12日水费206.64元、电梯年检费678元，以上合计7620.14元，以及逾期支付物业管理费的违约金（以每3个月物业管理费为基数，从第4个月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至本判决指定的履行付款之日止）；
二、驳回原告中山市颐景苑物业管理有限公司的其它诉讼请求；
三、反诉被告中山市颐景苑物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还反诉原告方坚房屋装饰施工保证金、押金2000元；
四、反诉被告中山市颐景苑物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿反诉原告方坚因禁止其小车进入小区停车所造成的经济损失1120元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费202元（原告中山市颐景苑物业管理有限公司已付），由原告中山市颐景苑物业管理有限公司负担101元，被告方坚负担101元，被告方坚负担部分于本判决生效之日起7天内向本院交纳；反诉案件受理费减半收取为25元（反诉原告方坚已付），由反诉被告中山市颐景苑物业管理有限公司负担，该款于本判决生效之日起7天内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审 判 长 吴胜杰
代理审判员 杨 颖
人民陪审员 邬瑾瑾
二〇一三年十二月三日
书 记 员 刘首立
第2页共8页
第3页共8页