江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民终字第03058号
上诉人（原审原告）江苏坤园物业管理有限公司，住所地南通市段家坝路8号。
法定代表人杨林建，该公司董事长。
委托代理人王兆华，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）江苏月恒置业有限公司，住所地盐城市城南新区恒荣世家小区6号楼301室。
法定代表人叶磊，该公司董事长。
委托代理人迟先荣、范海玲，该公司法律顾问。
上诉人江苏坤园物业管理有限公司（以下简称坤园物业）因与被上诉人江苏月恒置业有限公司（以下简称月恒置业）物业服务合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2014）都民初字第0736号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于盐城市城南新区“恒荣世家”住宅小区由被告月恒置业开发。2012年1月18日，被告月恒置业（甲方）与原告坤园物业（乙方）签订前期物业合同一份，约定：1、甲方选聘乙方对“恒荣世家”住宅小区提供前期物业管理服务；2、物业类型为高层和商业、建筑面积264865㎡；3、甲方按总面积1.5元／㎡提供前期服务、介入、开办费，主要用于物管办公设备、软件、档案资料的购置、建立等；4、高层用房、商办用房分别按1.28元／月／㎡、1.45元／月／㎡收取物业服务费用，乙方依收费标准向业主收取物业服务费，其中空置房由甲方100%承担；5、乙方应参与物业的竣工验收，双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在问题的，由甲方解决并承担解决房屋交付后保修期内的保修责任，负责通知工程施工单位的维修，乙方承担及时检查、保护、告知等责任，保修期外由乙方根据规定处理，对合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，双方按前述规定进行查验并签定确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据；6、甲方应向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房；7、本合同自签订之日起生效、执行，在合同期限内业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同第一章物业基本情况中载明物业构成明细见附件二，附件二载明：高层住宅179247㎡、公寓12048㎡、商业用房17024㎡、办公楼5793㎡、幼儿园1500㎡、物管用房880㎡，合计216492㎡。合同还对其他事项作了约定。2012年3月21日，原告就相关服务收费进行了申报，申报内容包括物业和电梯维保等事项。合同签订后，被告于2012年3月29日向原告移交部分电梯材料，7月4日又向原告移交电梯检验报告和合格证，期间被告还支付开办费用15万元，原告亦提供物业管理服务。2012年4月，原告所属的盐城分公司恒荣世家物服中心出具电梯巡查报告，被告相关人员在该报告上批署“由维保单位处理”，同月22日原告支付给盐城巨菱机电设备有限公司（以下简称巨菱公司）电梯光幕4套费用计6000元，2013年6月原告所属的物服中心又向被告出具关于电梯维修报告，被告相关负责人亦在该报告上批署“请物业公司先处理解决，费用待后处理。”，9月2日原告支付给巨菱公司11号楼1单元南电梯主机修理费9000元。2013年2月盐城市住房保障和房产管理局城南分局（以下简称城南房产分局）通报城南新区首批物业服务合格企业名单，原告未在优秀或合格企业名单之中。2014年2月，被告致函原告要求提前终止前期物业合同，同月28日双方签订提前解除前期物业合同协议，约定：2014年2月28日提前解除前期物业合同，物管费用由月恒置业先向坤园物业指定帐户汇款30万元，另有争议的部分由月恒置业向公证处提存25万元，坤园物业须在月恒置业提存后十五日内提起诉讼。当日，被告将25万元提存于盐城市盐都公正处，并于2014年3月1日将30万元汇至原告指定帐户，原告亦在期限内，向本院提起诉讼。另查明，1、“恒荣世家”住宅小区至今未召开业主大会，亦未成立业主委员会。被告月恒置业同业主签订商品房买卖合同中约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。2、被告月恒置业开发的第三期工程于2014年2月底进行了部分交付，另已经取得建设工程规划许可证的恒荣世家幼儿园（建设规模2884㎡，但合同载明面积为1500㎡）至今尚未开发，合同中载明的物管用房880㎡在原告提供服务期间未能交付。双方签订前期物业合同时已竣工的1号楼商业用房（建筑面积9500㎡，该面积已纳入前期物业合同附件二物业构成明细中的商业用房和办公用房之中。），位于小区西南角，与2号楼（位于1号楼东侧）在同一东西线上，其与小区2号楼及其他楼幢之间在双方签订合同前就在东、北两面以围墙（上部为铁栏杆）相隔离，并各留有可容汽车通行的铁门一扇，现均已关闭，目前1号楼未有业主或承租户入住。3、该小区内在双方签订前期物业合同时已交付的其他楼幢中尚未出售的有：（1）、商业用房（2#101房，面积97.85㎡；2#106房，面积107.33㎡；2#109房，面积109.79㎡；2#110房，面积19.37㎡；2#201房，面积821.93㎡；2#202房，面积573.44㎡；9#109房，面积96.15㎡；9#110房，面积20.77㎡；9#201房，面积739.55㎡；9#202房，面积856.64㎡）面积计3442.82㎡，（2）、住宅房（2#301室，面积124.9㎡；2#803跃，面积194.99㎡；2#804跃，面积197.46㎡；2#805跃，面积197.46㎡；2#806跃，面积197.46㎡；2#807跃，面积197.46㎡；2#808跃，面积194.99㎡）面积计1304.72㎡；虽已售但目前业主未实际使用或被告尚未向业主交付的住宅房有：（1）、空置房（2#802跃，面积189.66㎡；2#809跃，面积189.66㎡；9#507室，面积96.48㎡；9#804室，面积196.39㎡；9#805室，面积196.39㎡；10#104室，面积97.41㎡；10#202室，面积93.64㎡；10#901室，面积120.6㎡；）面积计1180.23㎡，（2）、被告安排给原告作物业用房（10#107室，面积93.64㎡；10#108室，面积120.6㎡；）面积计214.24㎡。还查明，“恒荣世家”住宅小区5#、8#、11#、13#号楼电梯，在原告进场前均已超过免费保修期，并由原物业盐城市泰熙物业服务有限公司（以下简称泰熙物业）负责使用和管理。2012年5月17日江苏省特种设备安全监督检验研究所（以下简称省特种设备检验研究所）对上述电梯进行定期检验，并于5月25日出具合格报告，报告上载明的使用单位仍为泰熙物业。2012年12月31日，原告作为使用方同巨菱公司签订电梯日常维护保养合同，约定保养期限为三年，自2012年12月31日起至2015年12月30日止，坤园物业按季支付维保费。2013年5月17日，省特种设备检验研究所再次对上述电梯进行定期检验，并于5月23日出具合格报告，报告上载明的使用单位为坤园物业即原告。
原审法院认为本案争议焦点：1.关于确定开办费的面积问题；2.目前业主未实际使用商品房的物业费用问题；3.电梯维护费用承担问题。
关于开办费，只要双方的约定不违反法律的强制性规定，就应按约定处理。从合同签订来看，合同第一章虽载明了建筑面积264835㎡，但在该章中明确规定物业构成明细见附件二，是属于特别约定，故按物业构成明细上所载面积确定开办费用既符合双方的约定，亦不违反法律规定，即开办费应为216492㎡×1.5元／㎡=324738元。
关于物业费，1号楼和原告作为物业用房使用的10#107室、108室，被告不应承担物业费用，其他空置房被告均应当承担物业费用。理由如下：1.1号楼虽是已竣工项目，但原告未有证据证明被告将该工程向其交付，或证明其已提供了服务，故原告的主张不能成立；2.原告作为物业用房使用的10#107室、108室，虽不是规划中的物业用房，但均是被告提供给原告使用的，且原告也实际进行了使用，故该两处房屋应按物业用房对待，原告不应向被告另行收取物业费用；3.双方所争议的其他楼栋均位于原告正常提供服务范围之内，被告虽认为已出卖给业主，但仅提供了业主购置商品房所支付部分费用的票据，该票据亦明确载明了所交款项为预付购房款，而不是最终票据，即使被告认可其为最终票据，也不能证明被告已向买受人进行了交付，依被告同买受人所签订的商品房买卖合同约定，被告向买受人交付房屋应书面通知买受人办理交接手续，并签署房屋交接单，而被告未能有证据证明其已向买受人发出通知，故被告的辩称亦不能成立，上述房屋应按空置房对待，被告应依约定向原告支付物业费用。
关于电梯修理费15000元，1.双方虽未能按合同约定签订共用设施设备交接确认书，但原告于2012年7月接收了被告移交的2012年5月的电梯定期检验合格报告等材料，亦未提出异议，并于2012年12月同巨菱公司签订了电梯维保合同，可以说明双方于2012年7月就电梯的质量已进行了确认，故确认之前维修电梯所发生的费用应由被告承担，确认之后的费用按合同约定和收费备案表中所载明的事项进行确定，应由原告负担；2.2012年4月，原告对所接管的电梯进行巡查，并支付给巨菱公司维修或更换电梯光幕4套费用计6000元，后在同年5月和次年5月经省特种设备检验研究所两次检验确认上述电梯均为合格，故可以认定被告向原告交付了质量合格的电梯。根据上述两点，电梯光幕费用6000元发生在双方确认电梯质量之前，应由被告负担，而电梯主机修理费9000元则发生在两次电梯检验合格之后，故应由原告负担。
综上所述，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的前期物业合同及提前解除的协议，均系当事人的真实意思表示，亦不违反法律的规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。关于原告的请求，1.开办费按物业构成明细面积确定即为324738元；2.被告应向原告支付空置房的物业费用，（1）空置商业用房面积3442.82㎡，（2）住宅房面积计2484.95㎡（1304.72㎡＋1180.23㎡），（3）空置时间应自双方签订合同之日即2012年1月18日至2014年2月计25个月零14天即为25.4516个月，（4）商业用房按1.45元／月／㎡，住宅房按1.28元／月／㎡计算。故被告应向原告支付的物业费用为208011.5元（3442.82㎡×1.45元／月／㎡×25.4516月＋2484.95㎡×1.28元／月／㎡×25.4516月）；3.被告应承担的电梯维修费用为6000元。以上合计为538749.5元，减去被告已实际支付的45万元，故被告应再向原告支付88749.5元。原告其他请求，无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第八十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条之规定，一审判决：一、被告江苏月恒置业有限公司向原告江苏坤园物业管理有限公司支付开办费324738元、空置房物业费208011.5元、电梯维修费6000元，合计人民币538749.5元，减去被告江苏月恒置业有限公司已实际支付的45万元，被告江苏月恒置业有限公司再向原告江苏坤园物业管理有限公司支付人民币88749.5元，于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告江苏坤园物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9197元，由原告江苏坤园物业管理有限公司负担7197元，被告江苏月恒置业有限公司负担2000元。
宣判后，坤园物业不服，向本院提起上诉称：1.关于开办费，上诉人与被上诉人签订的合同已经明确约定，一次性以总建筑面积（含地下和物管用房面积）提供每平方米1.5元作为前期服务、介入、开办费，同时约定了总建筑面积为264835平方米。物业管理区域中物业构成明细组成为附件二即216492平方米，但物业管理区域与计算开办费无关。2.1#楼和作为物管用房使用的10#107室、108室应当由被上诉人承担物业费用。1#楼在上诉人与被上诉人签订合同之前就已经建成，且上诉人提供了物业管理。10#楼107室、108室虽然由被上诉人交给上诉人作为临时物业用房，但该两套房屋属于空置房，根据双方签订的协议，也应当由被上诉人承担物业费。3.上诉人与被上诉人签订合同时，因电梯存在故障，故上诉人在进驻小区时双方没有按照合同约定进行查验并签订确认书，因此上诉人入驻小区后的电梯维修费应当由被上诉人承担。江苏省特种设备安全监督检验研究所是对特种设备进行安全检验，其不是质量监督检验机构，其出具的报告不能证明电梯质量是否合格。故相应的电梯维修费用应当由被上诉人承担。综上，请求二审改判由被上诉人支付尚欠的物业服务费用以及承担电梯维修费。
被上诉人月恒置业辩称：1.关于小区物业服务面积问题。总建筑面积包括1#楼以及三期工程，但事实上1#楼上诉人并未提供服务，三期直至双方解除合同时也没有交付，应当在总建筑面积中予以扣除。2.上诉人对1#号楼没有提供服务。小区的电梯应当共计48部，其中包括1#楼的3部。但是上诉人和盐城巨菱机电设备有限公司签订的电梯日常维护保养合同仅约定45部，说明1#楼不在其物业服务范围内。关于10号楼107、108室问题，这两套房子是被上诉人提供给上诉人使用的，而且上诉人也实际用了该房屋，故上诉人不应当再收取物业费。3.关于电梯维修费用。双方合同第三章第6条第5项约定物业费用应当用于公用设备设施日常维护及保养。从上诉人接受电梯管理后，其也没有提出异议说质量不合格。且在2012年12月又与巨菱公司签订了电梯保养维护合同，说明其对于电梯合格是认可的。上诉人现要求被上诉人给付9000元维修费，缺乏事实依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人为证明其主张，在二审中提交了江苏坤园物业管理有限公司盐城分公司恒荣世家物服中心与盐城巨菱机电设备有限公司签订的《电梯日常维护保养合同》一份，证明包括1#楼3部电梯在内全小区已经竣工的共计48部电梯，而上诉人仅就45部电梯与相关单位签订保养合同，说明上诉人并未对1#楼进行管理。
上诉人质证后认为：对该证据的真实性无异议，但对其关联性以及被上诉人的证明目的有异议。1号楼已经交付上诉人，但长期处于空置状态，上诉人的管理人员进不去，无法对电梯进行维护。
本院二审查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》附件二《物业构成明细》不包含社区管理用房和社区活动用房，以及地下建筑面积共计48333㎡。恒荣世家规划方案总平面图显示恒荣世家总建筑面积为264825㎡，其中三期为16#-25#共计10幢楼，总建筑面积为127926㎡。
本案争议焦点为：一、上诉人收取物业开办费计算的面积应为多少？二、上诉人向被上诉人收取物业服务费计算的面积是否应包括1号楼及10号楼107、108室？三、被上诉人是否应向上诉人支付9000元电梯修理费。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。
关于争议焦点一，1.从双方签订的合同来看，合同并未约定合同履行的期限，表明欲形成较为长期的、稳定的物业服务合同关系，双方合同同时明确了物业的总建筑面积，被上诉人欲将整个恒荣世家小区均交与上诉人进行物业管理，包括还未建成的三期共计10幢楼的面积。2.合同第八条第1项约定：前期物业服务经费……主要用于该物业项目物管办公设备、软件、档案资料的购置、建立……做好前期开发建设的相关监督工作及其他介入工作，并用于物业服务保证金的支付。说明前期服务经费是用于整个恒荣世家小区的前期物业筹备工作，而不仅限于已经建好和在建的一期和二期物业，同时还应当在三期物业动工建设时，亦用该款项支付三期物业前期物业费用。3.《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。上诉人与被上诉人解除合同时，三期物业尚未建设，上诉人亦未能提交证据证明其已经为管理三期物业做了相关准备工作，并有费用产生。故关于三期物业的前期物业费用，被上诉人有权终止支付。上诉人向被上诉人主张该部分前期物业费用，没有事实和法律依据。4.被上诉人在一审中已经抗辩，开办费应当扣减三期开发的面积和尚未建设的幼儿园的面积，一审仍然按照《前期物业服务合同》附件二中载明的面积（其中包括三期面积）计算前期物业费用，存在不当，但因被上诉人对该部分判决并未提出上诉要求扣减，故对于该部分判决，应予维持。
关于争议焦点二，双方合同第八条第2项约定，由中标单位根据中标物业服务收费标准向业主收取物业服务费（其中空置房由开发商100%承担费用）。故被上诉人应当承担空置房的物业服务费。1.关于10#楼107室、108室是否应当缴纳物业管理费的问题。上诉人称，在上诉人与被上诉人共同签订的空置房统计明细表中显示，10#107室、108室为空置房，故被上诉人应当承担相应的物业管理费。但根据已经查明的事实，该两套房屋为被上诉人交由上诉人作为物业办公用房使用，且上诉人也实际使用该两套房屋，故事实上该两套房屋并非空置房，而是上诉人实际占有、使用的物业办公用房，故被上诉人不应当承担该两套房屋的物业管理费。2.关于1#楼是否应当缴纳物业管理费的问题。根据已查明的事实，1#楼在双方签订合同前就与小区其他楼幢以围墙相隔离，且未有业主或承租户入住。上诉人在二审中也认可，1#楼长期处于空置状态，其管理人员进不去，无法对电梯进行维护。虽然在其提交的空置房明细表中显示1#楼为空置房，但此仅能证明1#楼空置的事实，不能证明其已经实际进行了管理，故其要求被上诉人支付1#楼物业管理费的请求不能支持。
关于争议焦点三，上诉人与被上诉人签订的前期物业服务合同第二条第2项约定，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，包括给排水系统、供配电系统、消防系统、电梯、垃圾处理设施、监控系统、可视对讲系统、周边报警、电子巡更、停车场智能管理系统以及其他智能化系统等。江苏省特种设备安全监督检验研究院对于11#楼1单元（南）电梯在2013年5月17日已经检验合格，此时使用单位已经是上诉人，而上诉人对该电梯的维修是在2013年9月2日，即在电梯检验合格之后，此时的维修义务人为上诉人，故上诉人要求被上诉人支付该笔维修费用9000元，没有事实和法律依据。
综上，上诉人江苏坤园物业管理有限公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，判决得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7000元，由上诉人江苏坤园物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴珊珊
代理审判员 王 珩
代理审判员 严 星
二〇一五年二月十三日
书 记 员 许其娟