湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民初字第00470号
原告：金小荣。
原告：何冬英。
原告：宋祥斌。
原告：宋佳馨。
法定代理人：闫萍。
四原告共同委托代理人：宋汉桥。
四原告共同委托代理人：王巍，湖北九通盛律师事务所律师。
被告：赵鹏。
委托代理人：肖漫，湖北黄鹤律师事务所律师。
被告：湖北荆楚阁饮食有限责任公司，住所地武昌区彭刘杨矿局街143号（老92号）。
法定代表人：张纯钗，总经理。
委托代理人：肖云、何斌，公司员工。
第三人：湖北宇东置业有限公司，住所地武汉市武昌区矿局街143号。
法定代表人：卢训东，总经理。
委托代理人：胡荣，公司员工。
原告金小荣、何冬英、宋祥斌、宋佳馨与被告赵鹏、湖北荆楚阁饮食有限责任公司（以下简称荆楚阁）、第三人湖北宇东置业有限公司（以下简称宇东公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月21日立案受理后，依法由审判员凃峻适用简易程序，于2015年4月1日开庭公开进行审理。原告金小荣、何冬英、宋祥斌、宋佳馨的委托代理人宋汉桥、王巍、被告赵鹏的委托代理人肖漫、被告荆楚阁的委托代理人肖云、何斌、第三人宇东公司的委托代理人胡荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
四原告诉称：2009年12月6日，宋汉生（于2011年4月15日遇难身亡）作为承租方租赁第三人宇东公司的位于武汉市武昌区彭刘杨路矿局街147号的房屋的第一层、第二层、第三层和第四层的部分区域。
2010年6月20日经第三人同意，宋汉生将武汉市武昌区彭刘杨路矿局街147号承租房的一、二层临街门面房及相关区域转租给被告并与被告赵鹏签订了租赁协议。合同签订后，宋汉生将租赁物交给被告赵鹏，随后赵鹏找他人办理了工商营业执照，以被告荆楚阁的名义经营使用涉案房屋并交纳房屋租金。
宋汉生去世后，其财产权益由法定继承人即原告承接和享有，并办理了相关公证手续。
2014年第一季度，被告未能及时依约支付租金192240元，在此情况下，原告四处筹措资金代为垫资交纳了第一季度的租金192240元。2014年第二个季度，被告仍然以种种理由拖欠租金，此时原告再无力继续垫资支付房屋租金，被告的违约行为造成了原告对第三人的违约。
被告荆楚阁公司于2014年7月18日瞒着原告和第三人宇东公司签订《转让协议》，将宋汉生出租给被告的涉案房屋全部以荆楚阁酒店整体转让的名义转让给第三人（实质上是以所谓对外转让的方式单方解除了原、被告之间的房屋租赁合同）。随后第三人向原告主张权利，要求收回房屋支付违约金。正因被告对原告的违约，造成被告对第三人的违约，无奈原告对第三人支付25500元违约金并被第三人收回了涉案转租的房屋，对原告自行使用的房屋重新与第三人签订了房屋租赁合同，仅此一项造成原告6年要多交房屋租金150余万元。然而时至今日，被告荆楚阁仍在涉案房屋内经营餐饮。
因为被告的一系列违约及侵权行为，致使宋汉生原本承租房屋的临街商业门面部分全部被宇东公司收回，原告经济损失惨重。
宋汉生与被告所签订的《房屋租赁合同》第十条约定：“乙方擅自解除合同，应当承担年租金50%的赔偿金······”。如前所述，2014年7月18日，被告以所谓对外转让的方式单方解除了原被告之间的房屋租赁合同，理应根据合同向原告赔偿年度租金的50%（按照2014年当年的年度租金作为标准计算为：64080元／月×12个月×50%＝384480元）并承担相应的法律责任。
根据本案的客观事实，因为被告的一系列根本违约及侵权行为给原告造成了极其巨大的经济损失，协议约定被告除了应当承担当年租金50%的赔偿金即384480元外，同时还应当赔偿原告因此而造成的其他损失。目前按照宋汉生与房屋所有权人、被告所分别签订的租赁合同计算，原告的经济损失高达246900元，且该项损失还在不断扩大，直至原租赁合同到期。故原告根据合同的约定，向被告主张因被告的违约行为而受到的其他经济损失。为此请求判令：1、二被告共同向原告赔偿人民币384480元；2、二被告赔偿原告遭受的经济损失246960元（按宋汉生与宇东公司、赵鹏签订的房屋合同租金差额暂算至2015年第二季度：246960元）；3、本案诉讼费用由二被告共同承担。庭审中原告明确，第一项诉讼请求依据合同第四条的约定，按年租金的50%计算，第二项经济损失的计算方式为：从2014年7月暂算至2015年第二季度，应收荆楚阁房租64080元／月，应付宇东公司房租66000元／月，两者每个月的差额为1920元／月，该阶段每个月要付房租22500元／月，损失：22500元-1920元=20580元／月×12个月=246960元，实际损失应当在246960元的基础上，按照以此类推算至原租赁合同期满。
被告赵鹏辩称：虽然双方签订了租赁合同，但合同签订后双方并未交接租赁标的物，自己也没有使用合同约定的房屋，根据合同法的规定，双方订立的租赁合同并未实际履行，原告经济损失的主张没有合同依据，且违约金约定过高。请求法院驳回原告对自己的全部诉讼请求。
被告荆楚阁辩称：荆楚阁于2009年与第三人签订房屋租赁合同，荆楚阁与宋汉生并未签订合同，被告与第三人签订的转让合同是双方参与经营的约定，该约定不影响第三人与宋汉生之间合同的履行，且转让协议的签订是第三人与宋汉生解除合同后签订的，原告称被告单方解除合同与事实不符。第三人与宋汉生签订合同后，因欠缴房租导致第三人解除合同，合同解除后，原告方已经不再享有原合同的任何权利。宋汉生与荆楚阁之间不存在任何合同关系，且原告主张的违约金约定过高。请求驳回原告的全部诉讼请求。
第三人宇东公司述称：第三人与宋汉生存在房屋租赁关系，签订合同后，宋汉生将房屋部分转租给赵鹏，赵鹏以荆楚阁的名义经营。由于宋汉生经营的幸福阳光酒店没有按时支付租金，第三人按照合同约定与宋汉生解除房屋租赁合同，双方的结算已经完毕。第三人与宋汉生解除合同后分别与幸福阳光酒店、李军签订房屋租赁合同。李军以荆楚阁的名义经营。
经庭审举证、质证，并结合当事人陈述，本院查明如下事实：
原告金小荣系宋汉生之母，何冬英系宋汉生之妻，宋祥斌系宋汉生之子，宋佳馨系宋汉生之女。
2009年12月6日，宋汉生与宇东公司签订《房屋租赁协议》，合同约定：宇东公司将其所有的位于武汉市武昌区矿局街143号的面积为3300平方米的房屋第1层、第2层、第3层、第4层的部分区域出租给宋汉生用于酒店经营，租期为10年，自2010年4月6日至2020年4月6日。租金自租赁期限开始之日起三年内，每月租金按18元／平方米计算。三年期满后，每月租金按每三年每平方米递增2元计算，具体为：2010年4月6日至2013年4月6日，每月租金按18元／平方米计算；2013年4月7日至2016年4月6日，每月租金按20元／平方米计算。租金按季度交纳，每季度的租金宋汉生于该季度第一个月7号之前交纳给宇东公司。宇东公司于2009年12月6日前将房屋交付给宋汉生。宋汉生逾期交付租金的，应向宇东公司交纳违约金。违约金按每日500元计算。宋汉生于第一个季度结束时仍未交纳当季租金的，宇东公司有权单方解除本协议。宋汉生仍应补交当季租金，并按上述约定支付违约金。宋汉生签订该合同后，将租赁房屋用于经营武汉幸福阳光酒店管理有限公司（以下简称幸福阳光酒店），宋汉生为该酒店法定代表人。
庭审中，赵鹏向本院提交从荆楚阁的工商档案材料中复印的荆楚阁与宇东公司签订的《房屋租赁协议》一份，该协议与上述宋汉生与宇东公司签订《房屋租赁协议》内容一致，只是乙方处变为荆楚阁的名称及其法定代表人签名，未加盖荆楚阁的公章，对赵鹏提交的协议，宇东公司不认可其真实性，只认可与宋汉生签订的《房屋租赁协议》。
2010年6月20日，宋汉生与赵鹏签订《房屋租赁合同》，合同约定：宋汉生将上述房屋的一、二层租赁给被告赵鹏，租赁期限为10年，自2010年9月8日至2020年9月8日止。租金按一楼每平方米月租金33元，二楼按每平方米月租金30元。自2013年4月1日起，在原租金基础上，每平方米增加2元，且以后每3年按平方米月租金2元递增。租金支付实行先付租金后使用的原则。房屋租金按季度提前10日支付。宋汉生擅自解除合同，除承担年租金的50%的赔偿金，还应赔偿赵鹏的装修与经营的投入等损失。赵鹏擅自解除合同，应承担当年租金50%的赔偿，还应赔偿宋汉生因此而造成的其他损失。赵鹏签订该合同所租赁的房屋实际由荆楚阁使用，该房屋租金由荆楚阁向幸福阳光酒店交纳，幸福阳光酒店向荆楚阁开具房屋租金的发票。
2011年4月15日，宋汉生死亡。宋汉生去世后，其财产权益由法定继承人即本案四原告承接和享有，并办理了相关公证手续。
2014年7月11日，宇东公司向幸福阳光酒店出具《解除房屋租赁协议通知书》，通知载明：因幸福阳光酒店自2014年4月7日以来，一直没有交付该季度租金，已经逾期一个季度，根据《房屋租赁协议》的约定，宇东公司决定解除《房屋租赁协议》，请幸福阳光酒店腾退租赁物且按照《房屋租赁协议》的约定承担相应的法律责任。同日，宋汉梅在该通知上签字。
2014年7月18日，荆楚阁和宇东公司签订《转让协议书》，约定：双方经协商，一致同意自2014年7月18日起，将荆楚阁经营的荆楚阁酒店（包括酒店内全部设施）转让给宇东公司，转让费300000元整。
2014年7月29日，宇东公司与幸福阳光酒店出具《结算清单》载明，宇东公司应收幸福阳光酒店租金、滞纳金合计306690.04元，用荆楚阁与宇东公司2014年7月18日签订的《转让协议书》中的约定300000元转让费予以抵扣，幸福阳光酒店需实付金额为6690.04元。该结算清单由宇东公司和幸福阳光酒店签字并盖章。
同日，宇东公司与幸福阳光酒店签订《房屋租赁协议》，合同约定：宇东公司将位于武汉市武昌区矿局街143号第1层、第3层、第4层的部分区域的面积为1500平方米的房屋出租给幸福阳光酒店用于商务酒店经营，租赁期限为6年，自2014年7月6日至2020年7月5日，租金的计算方式为自租赁期限开始之日起三年内，每月租金按15元／平方米计算，三年期满后，每月租金按每三年每平方米递增2元计算，具体为2014年7月6日至2017年7月5日租金按15元／平方米计算。租金按季度交纳，幸福阳光酒店于该季度第一个月的6日之前交纳给宇东公司。宇东公司于2014年7月6日前将房屋交付给幸福阳光酒店，幸福阳光酒店逾期交付租金的，应向宇东公司交纳违约金，违约金按每日200元计算，幸福阳光酒店于一个季度结束时仍未交纳当季租金的，宇东公司有权单方解除本协议，幸福阳光酒店仍应补交当季租金，并按上述约定支付违约金。
2014年8月26日，宇东公司将上述房屋第1、2层的区域出租给案外人李军。
庭审中，四原告自认荆楚阁按季交纳租金，起初每月交纳60252元，后来涨到每月64080元。按照合同约定应该由赵鹏缴纳租金，实际则为由荆楚阁交纳至2013年9月。自2013年9月起开始差欠租金，幸福阳光酒店在对荆楚阁开具发票之后荆楚阁还差欠租金2万元，2014年4月的发票开具之后，才将2014年第一季度的租金收回。最后通过催收，在2014年11月27日，荆楚阁交纳最后一笔58783元，将前面所有租金结清。
本院认为，宋汉生与宇东公司签订的《房屋租赁协议》未违反法律禁止性规定，合法有效。宋汉生接受承租房屋后又与赵鹏签订《房屋租赁合同》将从宇东公司处租赁的标的物部分转租给被告经营，宇东公司事后未反对，并收取租金，应视为对宋汉生转租行为的认可，故宋汉生与赵鹏签订的《房屋租赁合同》亦应认定有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上述两份合同的当事人均应依约全面履行合同义务。
宋汉生与赵鹏签订《房屋租赁合同》后，其转租部分的房屋实际由荆楚阁经营使用，并一直由荆楚阁向原告交纳租金，对此事实，原告与两被告均清楚明了，荆楚阁辩称其与宇东公司之间订有合同，与宋汉生并未签订合同，但宇东公司不认可与荆楚阁之间有合同关系，赵鹏是与宋汉生的合同签约人，而荆楚阁是与宋汉生的合同实际履行人，赵鹏明知其签订的租赁合同的租赁物由荆楚阁承租使用，但未提交证据证明其与荆楚阁之间无利害关系，故赵鹏、荆楚阁应共同承担相应的合同义务，对赵鹏、荆楚阁的辩论观点，本院不予采信。本院认定原告与赵鹏、荆楚阁之间存在租赁合同关系，赵鹏、荆楚阁应当向原告依约全面履行合同义务，两被告未依合同约定向原告按时足额交纳房屋租金，应向原告承担相应的违约责任。
宋汉生与宇东公司签订的《房屋租赁协议》与宋汉生、赵鹏之间签订的《房屋租赁合同》系两份不同的合同，分别对应不同的权利义务关系。根据合同相对性原则，宋汉生应依其与宇东公司签订的《房屋租赁协议》向宇东公司按时足额交纳租金，其应当知道如果不履行合同义务，造成的后果应当由自己承担。宋汉生的转租行为，实际上是一种经营行为，其应当预见其中所存在的风险，其对自己的履约能力、经营风险、违约责任及后果在签订合同时应有充分的认识，因未向宇东公司交纳租金，而导致宇东公司解除合同的法律后果应由其自行承担，两被告未向原告按时足额交纳租金的行为只能依其自己签订的合同向合同的相对方承担违约责任，而与宇东公司和原告解除合同之间没有法律上的关联性。宇东公司与原告解除合同的后果，不应该由两被告承担，对原告要求两被告向其赔偿因宇东公司与原告解除合同后的房屋租金差额的经济损失的诉讼请求，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同；第九十四条第一款规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2014年7月11日，宇东公司向幸福阳光酒店出具《解除房屋租赁协议通知书》，原告当日签收后并未提出异议，合同已于当日解除。2014年7月18日，荆楚阁和宇东公司签订《转让协议书》，该协议实为将荆楚阁酒店内的全部设施以300000元价格折价抵偿给宇东公司，在2014年7月29日宇东公司与幸福阳光酒店出具《结算清单》中也明确载明了宇东公司应收幸福阳光酒店租金、滞纳金，用荆楚阁与宇东公司2014年7月18日签订的《转让协议书》中约定的300000元转让费予以抵扣，故荆楚阁和宇东公司在宇东公司与原告解除合同后签订的《转让协议书》是将荆楚阁酒店的财产抵偿了原告所欠宇东公司的租金，而不是原告所称的被告以所谓对外转让的方式单方解除了原被告之间的房屋租赁合同。对原告的上述观点本院不予支持。赵鹏、荆楚阁确实未依合同约定向原告按时足额交纳房屋租金，其应向原告承担相应的违约责任，而不是原告所称的以所谓对外转让的方式单方解除原被告之间的房屋租赁合同的擅自解除合同，承担当年租金50%的赔偿责任。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。两被告已明确表示，宋汉生与被告签订的《房屋租赁合同》中约定的违约金为年租金50%的约定过高，本院予以认同。两被告从2013年9月起开始差欠租金，至2014年11月27日将所有租金结清，已构成违约且对原告造成损失，但原告主张的违约金过高，本院不予认可。本院酌定，违约金按照年租金的30%计算。对于原告诉讼请求中违约金超出部分，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告赵鹏、湖北荆楚阁饮食有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性共同向原告金小荣、何冬英、宋祥斌、宋佳馨支付违约金230688元（64080元／月×12个月×30%=230688元）；
二、驳回原告金小荣、何冬英、宋祥斌、宋佳馨其他诉讼请求。
本案案件受理费10114元，减半收取5057元，由原告金小荣、何冬英、宋祥斌、宋佳馨共同负担2677元，由被告赵鹏、湖北荆楚阁饮食有限责任公司共同2380元负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。
审判员 凃 峻
二〇一五年五月六日
书记员 周永梅