襄阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄新民初字第01608号
原告（反诉被告）湖北枫林物业服务有限公司（以下简称枫林公司）。住所地：襄阳市樊城区大庆西路***号。
法定代表人王海波，枫林公司董事长。
委托代理人何显刚，湖北诚智成律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托代理人陈斌，男，1978年10月2日出生，汉族，住襄阳市，系枫林公司市场部经理。代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）潘文杰，男，1984年9月21日出生，汉族，住襄阳市。
被告（反诉原告）潘超，男，1959年4月5日出生，汉族，住襄阳市。
原告枫林公司与被告潘文杰、潘超物业服务合同纠纷一案，本案于2015年8月5日受理后，被告潘文杰、潘超于2015年8月9日向本院提起反诉。本院依法由代理审判员郭方望独任审判，于2015年9月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）枫林公司的委托代理人何显刚、陈斌，被告（反诉原告）潘文杰、潘超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告枫林公司诉称：2011年6月1日，湖北枫林物业服务有限公司按《物业管理条例》的相关规定与开发商襄阳市闽建房地产投资有限公司签订了《前期物业管理合同》，约定原告进驻二被告居住的锦绣天池香樟苑小区并提供物业服务。二被告自原告进驻小区以来，一直以未和原告签订物业服务合同、家中被盗为由拒绝缴纳物业费用。经原告多次向被告催缴无果，故诉至法院，请求判令：一、二被告支付自2013年1月至2015年6月的物业管理费3392.64元；二、支付原告100元逾期付款违约金；三、由被告承担本案诉讼费用。
被告潘文杰、潘超辩称：原告与襄阳市闽建房地产投资有限公司签订了《前期物业管理合同》违反了相应的法律法规，属无效合同；被告与襄阳锦绣物业管理公司签订有《前期物业管理服务协议》，且该协议并未终止。原、被告之间并不存在物业服务合同关系，原告无权向被告收取物业服务费，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告潘文杰、潘超反诉称：反诉被告枫林公司与襄阳市闽建房地产投资有限公司签订了《前期物业管理合同》违反了相应的法律法规，属无效合同。反诉原告与襄阳锦绣物业管理公司签订有《前期物业管理服务协议》，协议未终止，故依法提起反诉，请求判令：一、确认反诉被告与襄阳市闽建房地产投资有限公司签订了《前期物业管理合同》无效；二、反诉被告撤离反诉原告所居住的小区；三、反诉被告承担所有的反诉费用。
反诉被告枫林公司辩称：反诉原告的反诉主张与本诉不属同一法律关系，且要求确认反诉被告与襄阳市闽建房地产投资有限公司签订了《前期物业管理合同》无效无事实和法律依据，请求驳回反诉原告的反诉请求。
原告枫林公司为证明其诉讼主张向本院提交如下证据：
一、原告公司的营业执照、组织机构代码证。用于证明原告具有适格的经营主体。经质证，二原告对证据的真实性无异议，本院对上述证据予以认定。
二、湖北枫林物业服务有限公司与襄阳市闽建房地产投资有限公司签订了《前期物业管理合同》。用于证明自2009年7月至2013年7月31日，被告与湖北枫林物业服务有限公司存在物业服务合同关系的事实。经质证，被告潘文杰、潘超对该证据的真实性无异议，但只能证明2010年10月1日至2011年9月30日被告与湖北枫林物业服务有限公司存在物业服务合同关系。本院认为，该合同的期限自2010年10月1日起至2011年9月30日止，而原告无证据证明2011年10月1日之后，被告与湖北枫林物业服务有限公司存在物业服务合同关系。本院仅对2010年10月1日至2011年9月30日期间，被告与湖北枫林物业服务有限公司存在物业服务合同关系予以认定。2011年9月30日后，原、被告之间是否存在物业服务合同关系，本院将综合其他证据予以评判。
照片十张。用于证明襄阳市枫林物业服务有限公司为二被告所居住的小区提供服务的事实。经质证，二被告对上述照片的真实性有异议，认为原告未对二被告所居住的小区提供物业服务，即使提供物业服务，原告也不具有合法身份。本院认为，民事诉讼应当遵循诚实信用原则，二被告在答辩状中已明确表述原告在未取得合法身份的前提下强行进驻小区，擅自提高物业收费标准，管理混乱，故因视为原告为二被告所居住的小区提供了物业服务。原告是否具有适格的身份为小区提供物业服务，本院将结合原、被告双方提供的其他证据予以评判。
服务价格监审证、物业服务资质证书及国家发展改革委员会颁布的发改价格（2014）2755号《关于放开部分服务价格意见的通知》、襄阳市物价局和襄阳市住房保障和房屋管理局颁布的《关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》。用于证明原告属一级物业服务资质，具有合法的收费资格及每月按1.2元／平方米收取物业管理费符合相关收费标准。经质证，二被告对服务价格监审证、物业服务资质证书和襄阳市住房保障和房屋管理局颁布的《关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》真实性无异议，但认为监审证期限仅为2013年1月至2013年12月，《关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》仅试行了一年，现已失效；对发改价格（2014）2755号《国家发展改革委员会关于放开部分服务价格意见的通知》真实性有异议。本院认为，《国家发展改革委员会关于放开部分服务价格意见的通知》是国家政府机关大众公示的信息，对其真实性本院予以认定，故原告应属具有收取物业管理费合法资质的二级物业服务公司。
催费通知、记录本、收费台账证明。用于证明二被告于2013年1月至2015年6月未缴纳物业管理费的事实。经质证，二被告对上述证据的真实性有异议，但认可自己自2013年1月至2015年6月未向任何物业服务企业缴纳过物业管理费，故本院对该项事实予以认定。
被告潘文杰、潘超为支持其抗辩主张，向本院提供以下证据：
《商品房买卖合同》及《前期物业管理服务协议》。用于证明二原告与2009年7月9日购买了襄樊市闽建房地产投资有限公司（现更名为襄阳市闽建房地产投资有限公司开发）的位于襄阳高新技术产业开发区东风汽车大道特1号香樟苑小区2-3-902室的房屋及当天与襄樊市顺景物业管理有限公司（现更名为襄阳锦绣物业管理有限公司）签订了《前期物业管理服务协议》的事实。经质证，原告对上述证据无异议，但提出二被告与襄阳市顺景物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》已解除。本院认为，原告对被告提供证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。
襄阳市闽建房地产投资有限公司开发和襄阳锦绣物业管理有限公司于2014年11月25日张贴的通知及襄阳市住房保障和房屋管理局出具的《关于香樟苑小区潘超等业主反映问题的答复》。用于证明原告并非依法选聘获批准的物业服务公司，不具备收取物业管理费的资格。经质证，原告对襄阳市闽建房地产投资有限公司开发和襄阳锦绣物业管理有限公司出具的通知真实性无异议，《关于香樟苑小区潘超等业主反映问题的答复》经法院核实，确为襄阳市住房保障和房屋管理局出具，故本院上述证据的真实性予以认定。
《成立锦绣天池香樟苑业主委员会筹备组报告》及襄阳高新技术产业开发区米庄镇谢洼居委会的批复。用于证明被告所居住的小区已具备成立业主委员会的条件，开发商已无权擅自选聘物业服务机构的事实。经质证，原告对上述证据的真实性无异议，但认为与本案无关。庭审中，二被告明确表示小区仅具备成立业主委员会的条件，但还为实际成立，故本院对原告上述证据的证明内容不予认定。
反诉原告潘文杰、潘超为支持其反诉请求，向本院提供的证据及证明内容同本诉部分证据一致。
反诉被告枫林公司提出的质证意见与本诉部分一致。
经审理查明：被告潘文杰、潘超系襄樊市闽建房地产投资有限公司（现更名为襄阳市闽建房地产投资有限公司）开发的的位于襄阳房屋的共同所有人及业主，房屋面积为92.65平方米。2009年7月9日，被告潘文杰与襄樊市顺景物业管理有限公司（现更名为襄阳锦绣物业管理有限公司）签订了《前期物业管理服务协议》，约定由襄樊市顺景物业管理有限公司为被告提供物业服务。2011年7月1日，襄樊市闽建房地产投资有限公司与原告枫林公司签订《香樟苑前期物业管理服务合同》，约定：襄樊市闽建房地产投资有限公司委托原告枫林公司对香樟苑商住小区提供前期物业管理服务事宜；前期物业管理服务期限为两年；高层住宅同意从2012年6月起，按业权面积每月每平方米0.8元收取物业管理服务费（以物价或者其他主管部门核批为准）。合同到期后，双方未签订书面合同。
另查明：庭审中，二被告认可自2013年1月至2015年6月，未向任何物业服务企业缴纳物业管理费。
再查明：截止本案一审辩论终结前，二被告所居住的位于襄阳高新技术产业开发区东风汽车大道特1号香樟苑小区未成立业主委员会。
本院认为：原告是取得物业服务资质的物业服务公司，原告与被告所居住小区开发商所签订的《前期物业管理服务合同》内容不违反法律规定，应认定合法有效，对香樟苑小区全体业主均有约束力。被告辩称，其与房屋开发商签订有前期物业服务协议，且该协议未终止，其非原告与襄阳市闽建房地产投资有限公司合同的相对人的理由，因二被告所居住的小区未成立业主委员会，开发商作为建设单位可依法选择物业服务企业签订前期物业服务合同。合同到期后，双方虽未签订书面合同，但物业服务合同关系仍在实际履行。被告还辩称，原告未对其提供物业服务，因二被告在答辩状中已明确载明原告系强行进驻小区提供服务，擅自提高物业收费标准，管理混乱。本院认为，民事行为应当遵循诚实信用原则，二被告在辩称意见中已陈述接受了原告的物业服务，而在庭审中又不予认可，且未能说明理由及提供相反证据，故应视为原告枫林公司对位于襄阳高新技术产业开发区东风汽车大道特1号香樟苑小区2-3-902室房屋提供了物业服务。被告在接受物业服务后没有按期交纳物业管理费，已构成违约，应承担相应的责任，原告要求被告支付拖欠的物业管理费诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告所主张的2013年1月至2015年6月物业管理费金额为3392.64元，结合二被告所有房屋的面积，参照襄阳市物价局和襄阳市住房保障和房屋管理局颁布的《关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》规定物业收费标准，经本院核算实际金额为3224.22元，超出部分，本院不予支持。原告还要求二被告支付100元违约金的请求，因襄樊市闽建房地产投资有限公司与原告枫林公司签订《香樟苑前期物业管理服务合同》未对违约金进行约定，故对原告该项请求，本院不予支持。被告潘文杰、潘超提出确认原告与襄阳市闽建房地产投资有限公司签订的《前期物业服务合同无效》及原告撤离二被告居住小区的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。特别提醒双方当事人，居住小区都可能会存在物业服务质量问题，在双方发生纠纷后，如业主采取拒交物业管理费方式，而物业服务机构采取减少服务投入、降低服务质量方式，只能导致矛盾愈发激化，而陷入一定的恶性循环。希望双方以后能持有相互理解的态度，通过合理恰当的方式，耐心解决纠纷，从而促进业主居住生活质量的改善与物业服务行业的发展。尤其提醒原告，在业主拖欠物业服务费后，不能总采取一诉了之的方式解决。在物业服务过程中，只有业主选择物业服务机构，而没有物业服务机构选择业主，原告能否反思自己所服务的小区内多位业主拒交物业管理费的原因，是否自身工作规程上存在问题，是否自身服务内容不够细致，然后尽力提高自身服务质量，真诚、善意对待每一位给自身带来收益机会的业主，才能取得业主信任并使得业主履行交纳物业管理费的义务。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告潘文杰、潘超于本判决生效后十日内支付原告枫林公司物业服务费3224.22元；
驳回原告枫林公司的其他诉讼请求；
驳回反诉原告潘文杰、潘超的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费30元减半收取，由被告潘文杰、潘超负担；反诉案件受理250元减半收取，由反诉原告潘文杰、潘超负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（二）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户：17-45170104000133X。上诉人也可以将上诉案件受理费交至本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 郭方望
二〇一五年十一月四日
书 记 员 李丹晖