四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第4430号
上诉人（原审被告、反诉原告）钟红梅，女，1971年9月13日出生，汉族，住成都市武侯区。
委托代理人冉彤，四川易通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）樊春梅，女，1972年1月19日出生，汉族，住成都市武侯区。
委托代理人戴先华，四川法泰律师事务所律师。
委托代理人刘燕，四川法泰律师事务所律师。
上诉人钟红梅因与被上诉人樊春梅租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2013）武侯民初字第4134号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人钟红梅的委托代理人冉彤，被上诉人樊春梅的委托代理人戴先华、刘燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，成都市武侯区福锦路169号附4号商铺属于农民集中居住区配套经营性资产，属国有资产，由成都市武侯区簇锦街道永兴社区居民委员会（原成都市武侯区簇锦街道铁佛新居社区筹委会）享有经营管理权。
2010年4月12日，樊春梅与成都市武侯区簇锦街道铁佛新居社区筹委会签订《房屋租赁合同》，约定承租福锦路169号附4号商铺（面积191.55平方米），租期自2010年4月9日至2015年7月8日。2012年10月6日，成都市武侯区簇锦街道永兴社区居民委员会向樊春梅出具证明，同意樊春梅转租涉案商铺。2013年1月7日，樊春梅（甲方）与钟红梅（乙方）签订《商业铺面出租协议》，约定将涉案商铺出租予钟红梅使用，租期自2013年1月7日至2015年7月7日，第一年租金按65元／平方米计算，每半年支付一次，提前一个月支付。协议第二条约定“乙方不得擅自改变房屋使用性质和屋内结构，如有损坏应及时修复，否则照价赔偿”；协议第四条约定“乙方必须……按时交纳水、电、清洁、物业管理等各种费用，乙方必须交纳15000元作为押金，乙方退房时需交清各项费用，屋内设施无损坏，甲方退还乙方交纳押金”；协议第六条约定“甲乙双方在本协议期内不得违约，如有违约，违约方需按本铺面一个月租金赔偿给对方作为违约赔偿金”。合同签订当日，钟红梅向樊春梅支付2013年1月7日至7月6日租金74704.5元及押金15000元。
2013年6月，钟红梅向樊春梅提出不愿再继续承租涉案商铺。2013年7月1日，樊春梅、钟红梅双方因涉案房屋存在内部改造及退还押金事宜发生争议，双方向簇锦派出所报案。2013年7月8日，双方再次发生争议，再次向簇锦派出所报案。2013年7月15日，钟红梅委托高守刚向樊春梅移交涉案商铺钥匙6把。
另查明，樊春梅于2013年7月5日为涉案房屋向成都顺吉物业管理有限公司交纳涉案房产于2013年7月1日至7月31日物管费229.9元（按191.55平方米，每平方米1.2元计算）；生活垃圾处置费18元；于2013年7月11日交纳2013年6月27日至7月3日水费21.5元、电费111.8元。
另查明，钟红梅租赁商铺用于汽车维修。2013年7月8日，成都市武侯区簇锦街道永兴社区居民委员会向樊春梅出具了《关于福锦路169号附4号附5号商铺的整改通知》，指出涉案商铺存在“地面留有坑道、电源线改变且不具备原有功能、卷帘门破损、卫生间下水破损”，要求樊春梅督促钟红梅整改，否则将追究樊春梅责任。2013年8月1日，樊春梅将涉案商铺另行出租予浦洪军，约定由浦洪军对商铺进行维修，扣除租金6000元作为维修金，其中附4号维修金为5000元、附5号维修金为1000元。浦洪军于庭审中作为证人出庭作证，对该维修金一事予以确认。
原审法院认定上述事实，采信了经庭审质证的《房屋租赁合同》、《商业铺面出租协议》、《收据》、《报警记录》、《物管费、水电费、垃圾处置发票》、《物品交接清单》、《关于福锦路169号附4号附5号商铺的整改通知》、照片及当事人的一致陈述。
原审法院认为，樊春梅对涉案商铺具有合法转租权，其与钟红梅签订的《商业铺面出租协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。
现樊春梅、钟红梅双方均确认，钟红梅于2013年6月向樊春梅口头告知不再继续承租涉案房屋，并于2013年7月15日正式向樊春梅移交房屋钥匙，已确定不再继续履行合同，故原审法院对樊春梅要求解除与钟红梅之间的《商业铺面出租协议》的诉讼请求予以支持。由于钟红梅在《商业铺面出租协议》所约定的租期未到期的情况下提前停止履行合同，在未与樊春梅达成解除合同的一致协议的情况下，未支付下一半年房租，已构成违约，依据《商业铺面出租协议》约定需支付一个月租金作为违约金即12450.75元。
钟红梅实际支付涉案商铺租金至2013年7月7日，而向樊春梅实际还回涉案商铺钥匙为7月15日，期间占用商铺为7天，应支付租金为2905.18（12450.75元／30天×8天），钟红梅应当向樊春梅支付该占用期间的费用。
《商业铺面出租协议》约定“乙方不得擅自改变房屋使用性质和屋内结构，如有损坏应及时修复，否则照价赔偿”，现据《关于福锦路169号附4号附5号商铺的整改通知》、现场照片、浦洪军证言证实，涉案商铺存在“地面留有坑道、电源线改变且不具备原有功能、卷帘门破损、卫生间下水破损”等改建损坏的情形，钟红梅应当予以赔偿。结合涉案商铺实际改建损坏情形，以及证人浦洪军与樊春梅另行签订合同的约定，原审法院对樊春梅要求钟红梅赔偿损失5000元的诉讼请求予以支持。
《商业铺面出租协议》约定“乙方必须……按时交纳水、电、清洁、物业管理等各种费用”，据原告提交的缴费票据显示，樊春梅代缴2013年7月1日至7月31日物管费229.9元（按191.55平方米，每平方米1.2元计算）；生活垃圾处置费18元；按照钟红梅实际占用至2013年7月15日计算，钟红梅应承担其中15日的费用为124元。樊春梅于2013年7月11日交纳2013年6月27日至7月3日水费21.5元、电费111.8元。以上共计257.3元，钟红梅应向樊春梅返还该费用。
钟红梅反诉要求樊春梅退回履约保证金15000元，《商业铺面出租协议》约定“乙方必须……按时交纳水、电、清洁、物业管理等各种费用，乙方必须交纳15000元作为押金，乙方退房时需交清各项费用，屋内设施无损坏，甲方退还乙方交纳押金”，故该押金与钟红梅反诉所称的履约保证金具有同一性，该履约保证金应作为对水电、物管、设施等的保障。据已审理查明内容，履约保证金应当扣除房屋恢复费用5000元，水电物管费用257.3元，尚余9742.7元，由樊春梅向钟红梅返还。至于钟红梅反诉要求樊春梅提供租金发票，属税务行政部分职权范围，原审法院不做处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除樊春梅与钟红梅于2013年1月7日签订的《商业铺面出租协议》；二、钟红梅于本判决生效之日起五日内向樊春梅支付租金2905.18元；三、钟红梅于本判决生效之日起五日内向樊春梅支付违约金12450.75元；四、樊春梅于本判决生效之日起五日内向钟红梅退还履约保证金9742.7元；五、驳回樊春梅其他诉讼请求；六、驳回钟红梅其他反诉请求。案件受理费320元，因简易程序结案减半收取160元，由钟红梅负担；反诉受理费175元，樊春梅承担100元，由钟红梅承担75元。
宣判后，原审被告、反诉原告钟红梅不服，向本院提起上诉，请求撤销原判第三项，依法改判钟红梅不支付违约金。其主要上诉理由是：根据本案证据和法律规定，案涉房屋应为农村村民集体财产，该房屋的经营和处置应经过村民会议集体讨论决定，但樊春梅与钟红梅签订的合同未经村民会议集体讨论决定，因此，该合同应属无效。樊春梅未举证证明房屋的权属问题，也未举证证明居委会享有房屋的经营管理权，故一审认定案涉房屋属国有资产，由居民委员会享有经营权，进而判决钟红梅支付违约金不当。
被上诉人樊春梅答辩称，1、案涉房屋产权属于国有资产。在《武侯区簇锦接到永兴社区铁佛新居配套资产管理章程》（以下简称管理章程）第六条已明确案涉资产属于国有，钟红梅认为案涉房屋属于村民集体所有的资产无依据。现行的国有资产经营管理法律对上述改革中产生的新做法没有明确规定，该行为是否违法，不属本案审查范围。2、管理章程中第二十条的规定是永兴社区有权同意樊春梅转租。钟红梅违约就应当支付违约金。故请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，对原审法院查明的事实本院予以确认。
在二审审理过程中，上诉人钟红梅提交以下证据：1、社区管理章程；2、武侯区政府办公室文件；3、武侯区政府信息公开告知书。以证明案涉资产属于农村集体所有财产，居委会自行将案涉房屋认定为国有资产违法。经质证，被上诉人樊春梅认为，上诉人提交的公开告知书与本案无关，政府文件和管理章程证明资产系国有资产。
本院认为，上诉人钟红梅二审中提交的证据对其主张不具有证明力，本院不予采信。
本院认为，钟红梅在本案中主张永兴社区居委会将案涉房屋出租给樊春梅是经过了全体村民的授权，但樊春梅将案涉房屋转租给钟红梅未经全体村民授权而无效。对此，本院认为永兴社区居委会在取得授权后同意樊春梅在租赁期限内转租房屋属于其在授权范围内的有权处分行为，因此，樊春梅对涉案商铺具有合法转租权，其与钟红梅签订的《商业铺面出租协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。钟红梅违反租赁合同未按约定支付租金的行为已构成违约，应当承担违约责任。故钟红梅的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费112元，由钟红梅负担。一审案件受理费的负担方式不变。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 寅
审 判 员 余 杨
代理审判员 毛 星
二〇一四年十月十六日
书 记 员 刘一颖