山东省即墨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）即民初字第930号
原告青岛乐天居物业服务有限公司，住所地即墨市大同街318号。
法定代表人孙忠聚，公司经理。
委托代理人韩娜娜，山东海政律师事务所律师。
被告贾世香。
原告青岛乐天居物业服务有限公司与被告贾世香物业服务合同纠纷一案，原告于2013年12月25日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员兰振福独任审判，于2014年2月24日公开开庭进行了审理。原告青岛乐天居物业服务有限公司委托代理人韩娜娜，被告贾世香委托代理人周建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛乐天居物业服务有限公司诉称，2013年，原告与被告所在小区的即墨市新秀花园业主委员会签订了《物业服务合同》一份，由原告为被告所在小区提供物业管理服务。合同期限自2013年1月1日起至2016年12月31日，每个年度的物业服务费应在1月1日一次性缴纳，住宅物业按建筑面积每平方米0.6元收取，逾期缴纳则从逾期之日起按应交物业服务费的金额每日加收3‰的违约金。原告依照合同约定履行了管理服务义务，但被告经原告多次催收拒不缴纳服务费。无奈原告具状起诉，请求依法判令：1、被告支付2013年物业服务费618元（按每平方每月0.6元计算×被告房屋面积是85.84平方米×12个月）、违约金46元（按照合同约定逾期每日千分之三计算，原告只主张46元）；2、诉讼费用由被告负担。
被告贾世香书面辩称，一、关于物业合同的问题：至今为止，新秀花园新的业主委员会的选举、产生以及原业主委员会的罢免，广大业主均不知道，所谓的“物业合同”也未出示。这种暗箱操作方式严重的违反《物业管理条例》的规定。广大业主的知情权、选举权和被选举权被剥夺。既然我们的多项权力被剥夺，业主委员会的成立及物业合同的订立未经合法程序，还谈什么交费的义务？二、物业费的价格问题：每平方米0.6元的物业管理费是目前我市该类小区收费最高的。根据《青岛市物业服务收费管理办法》以及《山东省物业服务规范》规定，拿一星级的服务标准来衡量一下，新秀花园的哪样服务达到了要求？而一星级服务的收费标准是每平方米0.39元，该小区物业服务收费高低一目了然。最高的服务收费必须要有最好的服务质量。那么请问一下，该物业服务质量又是如何呢？下面进行详细阐述。三、绿化被严重破坏：新秀花园在刚建成时是即墨市高房价的小区之一，当时条件也是比较好的，特别是经过10多年来精心呵护，小区的绿化环境达到了三季花香四季常青，环境非常幽雅。以9号楼前花园为例：该花园绿化树木达到20多个品种，花园内用红、黄、绿三种颜色构成的三个造型面积达100多平方米。以往每逢天旱，物业人员打开花园内的深井自来水，很快就能浇上一遍水。且花草树木每年数次打药，基本上杜绝了病虫害的发生。自乐天居物业来了以后，首先破坏掉了深井供水系统，全年没浇一滴水，再加上因为没打药造成病虫害寝室，花园内百余平方米的花木大片死亡，仅一年死亡率高达50%以上。好几棵三十年树龄以上的大雪松被人剥了皮，很快就要死亡，美好的环境被破坏的令人痛心。百闻不如一见，如果到现场一看，什么情况一目了然。四、小区内管理混乱：乱打乱建现象得不到解决。如小区北门，该门既是大门又是消防通道，原来10多米宽，现在大门通道的两边一边建了一面仓库，另一边饭店盖上了排油烟通道。每当人们从北大门经过时，油烟扑面而来，严重的污染了空气，给业主带来了人身危害，我们常年住在这种环境中谁能忍受。业主多次找物业协商解决，但物业以没有执法权为由视而不见。物业虽然没有执法权，但有没有投诉、举报的权利呢？物业你投诉举报了吗？是你未尽义务还是执法机关不作为。我们不要求你把这些事情全部解决，但你应尽到应尽的义务吧，你只要是尽到了义务，就是没办好，我们也可以谅解。问题是你没做。这些大事你不做，但9号楼东头那辆报废车已经停了将近一年，既影响交通又影响市容。这样长期报废的车停在那里，你打个电话给有关部门完全可以清障，这样举手之劳的事情你还不干，你到底又能干什么。五、自来水一表一户改造问题：2013年自来水改造是物业倡导的。本来我们小区入住才12年，管道一直很好，没有改造的必要，但我们为了顾全大局还是积极的响应。我们自己把钱收上来，又交到自来水公司。收钱、交钱等一切事情物业一律不管。令我们不能接受的是管道沟挖开之后，物业给断电，导致工程停工数日，停工期间我们出行非常困难，物业你这叫干什么！最后我们从各家中接的电工程才得以继续进行下去。众所周知施工工具都是大功率用电的，如果因此引起火灾怎么办？另外，在管道开挖过程中因破坏了污水管道，出现污水渗漏，水表池内渗满污水，向物业反映物业不管，到自来水公司求助，自来水公司叫我们找物业来协商。至今这一问题没能得到解决，所有水表仍浸泡在污水中，常年食用被污水浸泡的自来水，请问这一问题没解决是不是你物业应有的责任？六、物业安装循环泵问题：新秀花园的供热2011年才改造的，改造后效果一直良好，今年9号楼3单元供热突然不热，一直找不到原因，致使该单元多人感冒。后经供热部门检查才知道，原因是物业办公室私自安装了循环泵造成的。循环泵是供热部门严禁使用的，物业你为了自己享受，让大家挨冻，说你损人利己不为过吧？更令人气愤的是，被发现是星期五晚上。原告都下班了，办公室又没有人，星期六、星期天又休息，还开着循环泵，请问原告这不是发坏是干什么？这是什么道德？七、其他有关问题：新秀花园有9个楼座，约300住户和十几个门头房，建筑面积30000多平方米。该物业的工人仅有三名，年龄平均60以上，这三人中有一人每天夜间还要到另一个单位值班，实际只有2个半人，三人年工资不足5万元。我们小区物业费和超市租赁费都用到什么地方去了？再说这么大的工作量让三个老人来完成确实是有点强人所难。如果能搞好小区的各项管理服务那真是怪事。我们要求物业根据物业管理条例规定，收支账目公开。你究竟有多少个吃空饷的人？如果没有的话，那么这么高的物业费和对应这么差的物业服务怎么解释？真是来发横财的！对物业我们没有过高的要求，只是希望我们的生活方便一点，环境舒适点就行了。而物业又干了些什么呢？我们日常的代收代缴水费、电费、暖气费一样不管，在全市物业公司还能找出几家来？还有我们每个单元的照明问题，多年来一直由物业代充电费，充费卡由物业保管，而现在的物业不仅不充费，还以业主不交物业费为由卡住充费卡，致使楼道断电，人为的制造麻烦。楼上住着上有80多岁老人，下有少年幼儿，因没有照明出现了事故谁负责任？还有9号楼一位70多岁独居老太太家中停电，多次求助物业帮忙，结果没有得到帮助。对一位老人都这样态度，对别人可想而知。上述事情发生时是2013年11月上旬，还不到年底。物业以业主不交物业费为由不提供上述服务，显然是物业的不作为。物业采取这样的方式管理，你能收上物业费吗？物业公司2014年初给业主的一封信（这是业主收到的唯一书面文件），主要意思如下：物业工作人员只要正常上岗，根据规定完成小区值守、巡逻任务，就已经完成了职责内的工作，小区内发生盗窃案件是社会治安问题，所以不能归咎物业企业。我们认为这是标准的有岗无责。当今社会，只有乐天居这样的物业有这样的管理模式，再很难找到第二家这么不负责任的公司。新秀还原两年前安装了监控，这是维护小区治安、打击不法分子的有力武器。保障监控的正常运行是物业的义务，监控失灵是物业的责任。一年中9号楼前大雪松被剥皮、车库门锁眼被堵、丢自行车、汽车尾部被碰等事件，为什么都调不出监控录像？很难不被怀疑其中有什么把戏。这其中物业有不可推卸的责任。另外，物业在小区内私设广告牌，未征得业主的同意，且收益也未公示，很明显是不当得利，该部分收益应归全体业主共有。总之，乐天居物业接管新秀花园之后，基本上接收了原物业设备用具等，自己投入很少，但原先的自然环境确遭到了严重的破坏。大事管不了，小事又不干，反而物业费突然增加50%。一年来该物业服务项目及质量与《山东省物业管理服务规范》一星级标准相差甚远，物业费却高出《青岛市物业服务收费管理办法》每平方米0.39元的50%还多。物业服务合同、收支账目暗中才做，从未公开。服务态度太差，损人利己和损人不利己的事情都没少干。我们国家实行的是行业准入制度，这样恶劣的服务质量使我们不能接受，并强烈要求该物业将2013年因人为的原因造成的干旱、病虫害死亡的花草树木补齐，把该服务的工作及责任承担起来。对因人为的原因给业主造成的麻烦和问题处理好并赔礼道歉，还业主的知情权和公道。问题处理好后，物业费可协商解决。我们坚信法律是严明的，法官是公正的，问题一定能够得到妥善解决。恳求贵院驳回被答辩人的起诉请求。
在庭审中又口头补充辩称：1、新秀花园原先有北门，晚上锁门，白天开门方便居民买菜，原告让居民办卡，此门无必要办卡。2、下水管道堵塞无人管，3、国库锁眼被堵，但无人管，4、物业公司将楼道及小区院内的灯停电28天，现在楼道的灯物业也不管。5、物业擅自加泵，导致我们室内温度降低，仅达15度。6、西苑小区的天燃气管道接在我们小区管道。
经本院开庭审理查明，被告居住于原告提供物业服务的即墨市新秀花园9号楼3单元201户，房屋面积85.84平方米。
2013年6月22日，即墨市新秀花园业主委员会（以下简称业委会）与原告订立了《物业服务合同》，合同约定：1、计费方式：物业服务费采取包干制的物业服务计费方式，每个年度的物业服务费一次收交（取），从1月1日由业主和物业使用人到物业管理办公室交纳物业服务费；2、物业服务收费标准：按照原规划建设的用途，住宅物业按建筑面积0.6元／平方米／月，商业物业按建筑面积0.8元／平方米／月；3、对在约定时限内未交纳物业服务费的，业委会可协助本案原告采取口头提示、下达交费通知、入户催交等方法予以催交，仍未缴纳的，原告可以张贴公告、向人民法院起诉等形式和方法进行追交。对于业主和物业使用人逾期未交纳物业服务费的，则从逾期之日起按应交物业服务费的金额每日加收3‰的违约金；4、物业服务期限自2013年1月1日起至2016年12月31日至双方签订了新的《物业服务合同》或业委会依法完成了选聘其他物业企业止等等。合同还对其他事项进行了约定。
合同订立后，原告按约履行了物业服务义务，被告未按约定交纳2013年1月1日至12月31日的物业服务费。根据合同约定，被告应交纳2013年1月1日至12月31日的物业服务费618元（0.6元／平方米／月×房屋面积85.84平方米×12个月）。
上述事实，有原告和被告的陈述，原告提交的《物业服务合同》在案佐证，经质证和本院审核，本院予以确认。
本院认为，根据查明的事实，原告与业委会订立的《物业服务合同》合法有效，原告依约为包括被告在内的该小区业主提供物业服务，被告应交纳物业服务费，被告欠缴2013年1月1日至12月31日期间的物业服务费618元未支付原告，构成违约。因此被告在支付原告2013年物业服务费618元的同时，还应承担违约责任，按合同约定支付原告逾期未交纳物业服务费的违约金，原告主张的违约金46元符合法律规定。原告的诉讼请求，本院予以支持。综上，被告的抗辩理由，本院不予采信。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》第七条第五项、第六十七条的规定，判决如下：
一、被告贾世香于本判决生效后十日内支付原告青岛乐天居物业服务有限公司2013年1月1日至12月31日期间的物业服务费618元；
二、被告贾世香于本判决生效后十日内支付原告青岛乐天居物业服务有限公司逾期未交纳物业服务费的违约金46元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告预缴），减半收取25元，由被告贾世香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。
审判员 兰振福
二〇一四年二月二十七日
书记员 张 丽
附法律条文：
1、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”
2、《物业管理条例》第七条第五项：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”
3、《物业管理条例》第六十七条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”