广东省广州市黄埔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0112民初3617号
原告（反诉被告）：广州市黄埔区（一期）业主委员会，住所地：广州市黄埔区。
负责人：季海华，住广州市黄埔区。
委托代理人：邢志强，住广州市越秀区。
委托代理人：王朝蓉，住广州市越秀区。
被告（反诉原告）：广州市广柘物业管理有限公司，住所地：广州市天河区。
法定代表人：张新勇，系公司总经理。
委托代理人：刘小桂，广东合拓律师事务所律师。
原告（反诉被告）广州市黄埔区天虹花园（一期）业主委员会（以下简称天虹花园业委会）诉被告（反诉原告）广州市广柘物业管理有限公司（以下简称广柘公司）及广柘公司反诉天虹花园业委会物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，天虹花园业委会的负责人季海华、委托代理人邢志强及王朝蓉，广柘公司的委托代理人刘小桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天虹花园业委会诉称：广柘公司自2015年7月1日起实际对黄埔区天虹花园进行物业管理，经业主大会选聘，天虹花园业委会于2016年3月1日与广柘公司签订《物业服务合同》，约定天虹花园业委会将天虹花园小区包括住宅和商铺在内的全部物业委托给广柘公司实行统一管理。管理期限自2016年3月1日起至2016年9月23日止。但是，根据《广东省物业管理条例》第五十条的规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，乙方自愿按照本合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。
广柘公司在管理期间并未依约定期向全体业主公布收支明细账目，更令人难以接受的是，2016年5月4日，广柘公司在未告知全体业主、天虹花园业委会以及向天虹花园业委会移交物业管理档案、视频监控设备、物业管理办公室等业主公共财产和剩余费用的情况下突然撤出。天虹花园的物业管理办公室及业主公共财产被非法人员非法占用、占有，天虹花园物业管理秩序、公共秩序受到极大的干扰和破坏。
综上所述，广柘公司的违约行为严重侵害了天虹花园业委会和全体业主的合法权益。据此，天虹花园业委会起诉至本院，请求判令：1.广柘公司向天虹花园业委会移交黄埔区天虹花园小区的全部物业管理档案、视频监控设备、物业管理办公室属于全体业主所有的公共财产；2.广柘公司向天虹花园全体业主公布其自2015年7月1日起至2016年5月4日止实际管理天虹花园物业期间的全部收支明细账目，并向天虹花园业委会移交剩余费用。
广柘公司针对本诉辩称：我方不同意天虹花园业委会的诉讼请求，理由如下：一、我方认为天虹花园业委会的主张不够具体，也不知道其需要我方交付什么，物业管理所有的场所及设备均是我方自行购买的，天虹花园业委会交付给我方的时候只有一块空地，办公室的所有设备是我方走了之后没办法拿走，天虹花园业委会的第一项诉讼请求是没有任何法律依据的，应当予以驳回。二、天虹花园业委会要求我方向其出示的收支明细，我方提交了该小区的收支明细表，尚有11万多的费用是没有收取的，关于供电局的费用，天虹花园业委会是可以自行查到的，不需要我方提交；商铺的水电费、公共区域的出租收益我方是没有权利收取该公共区域的费用的，天虹花园业委会要求我方出示该明细是没有任何法律依据。我方是被迫才离开该涉案物业的。
广柘公司反诉称：广柘公司受天虹花园业委会的委托，接受对天虹花园进行物业管理，具体物业服务收费标准详见物业服务合同。
接受委托后，广柘公司自筹费用对天虹花园业委会所属的小区进行了各项整体改造。但由于该小区的前物业管理公司负责人陈某宇经常带队纠集一些社会上不明人士对广柘公司的管理工作进行肆意破坏，导致广柘公司无法正常开展工作，具体表现为：切断正在使用中的电线光缆，进入广柘公司的办公场地予以打砸抢，殴打广柘公司方的工作人员，强行将大型集装厢堆放在小区门口影响小区车辆出入，将已建好的金属围栏强行拆除等等。可谓是用尽了一切可用的办法，强行逼迫广柘公司退场。
广柘公司对第三人陈某宇的行为多次寻求公安、城管部门的帮助，但都没有任何的效果。广柘公司也向天虹花园业委会表示，如果天虹花园业委会无法就此问题得到一个妥善的解决，广柘公司无法正常经营，但天虹花园业委会也对此不闻不问。
广柘公司认为，广柘公司接受委托对天虹花园进行物业管理，是为了求财的，现今，广柘公司正常的物业管理费用无法收缴，反而遭到该小区历史遗留问题相关人员的各种破坏，政府部门也无从解决，天虹花园业委会也是不采取任何得力措施，基于此，广柘公司方在对该小区投入大量金钱无法收回的情况下，被迫于2016年5月被陈某宇强行驱走，至此，广柘公司前期投入的资金全部血本无归。
现今，天虹花园业委会全然不顾现实情况，竟然将迫于无奈离场的广柘公司诉至法庭，提出各种无理要求，基于此，广柘公司认为，其合法的物业管理费都仍未收缴（所收的住宅的管理费不足总数的百分之十），其正当合法的权益受到的损害，广柘公司有权要求天虹花园业委会对上述物业服务费用予以赔偿。
据此，广柘公司提起反诉，请求判令：1.天虹花园业委会向广柘公司赔偿物业管理服务费用合计94958元；1.本案诉讼费由天虹花园业委会承担。
天虹花园业委会针对反诉答辩称：我方不同意认为广柘公司的反诉请求。物业合同明确规定，广柘公司的所有的经营都是广柘公司自行经营。物业管理费并不是我方代所有的业主支付的，应当是广柘公司自行向各业主来收取。
经审理查明：
2016年3月1日，天虹花园业委会（甲方、委托方）与广柘公司（乙方、受托方）签订《物业服务合同》，约定：甲方将位于广州市黄埔区中山大道东天虹花园小区包括住宅和商铺在内的全部物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。管理事项包括：“1.小区公共面积、设施的使用、维修、养护；2.物业范围的公用设施、设备及场所（消防、机电设备、路灯、走廊、自行车房、棚、园林绿化地、沟、渠、池、道路等）及停车场的使用、维修和管理；3.清洁卫生；4.公共生活秩序；5.文娱活动场所；6.便民服务网点及物业范围内所有营业场所；7.车辆行驶及停泊；8.物业档案管理；9.授权由物业管理公司管理的其他事项。”第二条，物业管理形式约定，乙方实行“包干制”经营管理，自负盈亏，但如果乙方在扣除全部物业管理成本及弥补历年亏损后年利润超过30000元的，则超出部分的利润由乙方及全体业主共同分配，乙方占70%，全体业主占30%，全体业主应得的上述30%利润由甲方代为持有。第三条，物业管理期限，委托管理期限自2016年3月1日起至2016年9月23日（即本届业委会任期届满之日）止。但是，根据《广东省物业管理条例》第五十条的规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，乙方自愿按照本合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。第四条，双方权利、义务、（二）乙方权利义务约定：3.接受甲方对经营管理过程中财务账目的监督并报告工作，定期向全体业主公布管理费用收支账目；5.建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；7.在合同终止时向甲方移交全部专用房屋及有关财产，全部物业管理档案及有关资料。
天虹花园业委会另提交天虹花园业委会（甲方）与广柘公司的法定代表人张新勇（乙方）于2015年3月14日签订的《临时聘请物业经理协议》，约定：鉴于：“1.2015年1月16日，广州市腾飞物业管理有限公司（下称腾飞物业公司）自行撤离天虹花园，不再为天虹花园的业主、住户、租户、商户提供物业服务，甲方于是临危受命，暂时接管天虹花园的物业管理工作。2.自2015年3月1日起，陈某宇以其控制的广州市天河区建设发展有限公司的名义擅自在天虹花园收取业主、住户、租户、商户的停车费和管理费。3.陈某宇及广州市天河区建设发展有限公司的非法行为已严重扰乱了天虹花园的公共秩序，小区居民的人身及财产安全得不到保障，广大业主、住户、租户、商户强烈要求甲方聘请专职人员协助甲方对天虹花园的物业进行管理。”乙方决定接受甲方的聘请，并自行组建管理服务团队进驻天虹花园，协助甲方管理天虹花园物业。协议第七条约定，因甲方的经费缺乏，乙方承诺先行代垫物业整改项目的费用，甲方逐步以全体业主的公共收益偿还。第八条约定，甲、乙双方确认，乙方管理服务团队成某甲的工资、社保等均全部由乙方承担。乙方承诺自行负责其管理服务团队的管理，乙方保证其管理服务团队依法履行职责。如因乙方管理不善造成其管理服务团队成某甲出现人身伤亡和财产损失，则一切责任和损失均由乙方承担，与甲方无任何关系。第十条约定，本协议期限为三个月，自2015年3月14日起至2015年6月13日止。
天虹花园业委会陈述，在广柘公司成某乙之前（即2015年4月份）天虹花园业委会就委托广柘公司的法定代表人张新勇来管理该小区，2015年6月30日广柘公司成某乙之后，天虹花园业委会召开了委员大会决定由广柘公司来管理，并签订合同。天虹花园业委会与张新勇的合同到期后，广柘公司成某乙之前，都是广柘公司在实际管理，只是广柘公司没有成某乙及业主需要召开大会的原因无法与广柘公司签订书面合同。广柘公司认为其是在2015年7月1日起对案涉小区进行管理，对张新勇的管理行为不予确认，认为此前广柘公司没有独立的资格。
双方确认，广柘公司是在2016年5月4日撤场。天虹花园业委会陈述，现小区的物业管理办公室及档案设备由陈某宇占有。
为证明天虹花园业委会多次就陈某宇涉嫌寻衅滋事的犯罪行为向相关部门投诉，天虹花园业委会提交其向公安机关报案及向相关部门投诉的文书。广柘公司确认真实性。另广柘公司为证明在物业管理期间，广柘公司遭受该小区前物业管理人员种种阻碍及迫害，导致广柘公司无法继续在该小区开展工作，在尚未收取大部分物业费的情况下被迫离场，广柘公司提交光盘资料。天虹花园业委会确认该证据的真实性。
天虹花园业委会另当庭提交《协议书》复印件一份，欲证明陈某宇与广柘公司的法定代表人张新勇签订协议书，陈某宇向张新勇支付30万元，张新勇私自移交管理权给陈某宇。广柘公司认为该证据并不真实，没有原件核对，张新勇与陈某宇没有签订该协议，协议书上“张新勇”的签名字样与广柘公司法定代表人的签名字样明显不一致。
天虹花园业委会庭审中陈述：“陈某宇是案涉楼盘开发商的法定代表人，也是腾飞物业的法定代表人。在广柘公司对小区管理前，是陈某宇控制的腾飞物业公司对小区进行管理的”。广柘公司庭审中陈述：“因陈某宇对涉案小区的公共设备进行破坏，对陈某宇的行为广柘公司也进行了报警，但警方也没有办法处理，所以广柘公司就被迫离开了。广柘公司在撤场时并未将物业管理的设备及财产移交天虹花园业委会，因为设备已经固定，无法拿走”。天虹花园业委会确认案外人陈某宇阻碍涉案物业的管理，但认为在签订合同之前，已经和广柘公司说明该情况了，广柘公司也清楚该复杂情况，广柘公司表示其有能力管理。
天虹花园业委会第二项诉讼请求不明确，庭审中，经本院释明，天虹花园业委会在庭审中明确诉讼请求中的“收支明细”是指：“物业管理费的收支明细；停车费的收支明细；商铺的水电费明细；公共区域的出租收益；移动、电信、联通三方铁塔租用费用十万余元和协议。”天虹花园业委会另陈述，在签订合同的时候明确广柘公司应该定期公开收支明细，现天虹花园业委会不知道广柘公司是否有盈余，所以没有办法确定具体的费用，若广柘公司公开了收支，天虹花园业委会可以确定具体的金额后另行起诉。广柘公司认为，双方合同约定广柘公司是自负盈亏，其已经为案涉小区物业管理投入了大量的款项，但因案外人经常阻扰管理，绝大部分业主不愿意交管理费，实际亏损严重。庭审后，广柘公司向本院邮寄提交《2015年7月1日至2016年5月4日天虹花园收支明细表》，列明：“收入：整个小区物业管理费用收取总金额29000元，停车费总收入约10万元；支出：搭建自行车棚28000元，搭建办公室35000元，搭建保安室12000元，搭建厨房及宿舍16000元，公园平整地面8000元，扩建围栏13000元，小区门口出入系统50000元，整个小区监控系统30000元，聘用人员工资230000元，合计支出230000元，总计亏损101000元”。天虹花园业委会不予确认。
为证明在物业管理期间，案涉小区尚欠物业费情况，广柘公司提交《2016年4月天虹花园商铺、住宅、车位收费一览表》，天虹花园业委会对其真实性不予确认。
上述事实有《物业服务合同》、《临时聘请物业经理协议》、《2016年4月天虹花园商铺、住宅、车位收费一览表》、报警回执等书证及原、广柘公司陈述等证据予以佐证。
本院认为，天虹花园业委会与广柘公司于2016年3月1日签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，天虹花园业委会与广柘公司之间的物业服务合同关系合法有效。
天虹花园业委会、广柘公司均陈述，基于案外人对广柘公司物业管理工作的阻碍，广柘公司于2015年5月4日撤场，广柘公司撤场时，并未向天虹花园业委会移交物业管理相关的设备及财产，天虹花园业委会确认现物业管理办公室及相关档案设备均由案外人而非广柘公司占有控制。本院认为，根据《物业服务合同》第四条第二款第七项的约定，广柘公司在合同终止时应当向天虹花园业委会移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料，广柘公司撤场时未向天虹花园业委会移交相关财产及资料的行为有违合同约定。但是，天虹花园业委会同时确认现物业管理办公室及相关档案设备等财产均由案外人而非广柘公司占有，故天虹花园业委会要求广柘公司移交相关财产的请求在事实上不能履行，因此，对天虹花园业委会主张广柘公司移交黄埔区天虹花园小区的全部物业管理档案、视频监控设备、物业管理办公室等属于全体业主所有的公共财产的诉讼请求，本院不予支持。
对于天虹花园业委会第二项诉讼请求，即“请求判令广柘公司向天虹花园全体业主公布其自2015年7月1日起至2016年5月4日止实际管理天虹花园物业期间的全部收支明细账目，并向天虹花园业委会移交剩余费用。”庭审中，经本院释明，天虹花园业委会明确诉讼请求中的“收支明细”是指：“物业管理费的收支明细；停车费的收支明细；商铺的水电费明细；公共区域的出租收益；移动、电信、联通三方铁塔租用费用十万余元和协议”。庭后，广柘公司向本院提交《2015年7月1日至2016年5月4日天虹花园收支明细表》，列明广柘公司收取物业管理费、停车费及支出费用的情况。至于天虹花园业委会主张广柘公司公布的其他收支明细，广柘公司认为资料保存在物管办公室，并非其占有，且在物业服务合同中没有涉及。本院认为，首先，广柘公司庭后提交收支明细表，天虹花园业委会不予确认，现物业管理的档案设备等由案外人持有，天虹花园业委会未举证证明广柘公司持有该信息且属于合同约定应当公布的范围，应当由天虹花园业委会承担举证不能的法律后果；其次，天虹花园业委会主张广柘公司公布的收支明细并不具体明确，该请求并不适于强制执行。因此，本院对天虹花园业委会关于请求广柘公司公布管理期间的全部收支明细账目的请求不予支持。此外，广柘公司认为因为住户拖欠物业管理费，其从事物业管理期间亏损，天虹花园业委会未举证证明广柘公司管理期间有剩余费用，且经本院释明后天虹花园业委会亦未能明确该具体金额，本院对该诉讼请求亦不予支持。
关于广柘公司的反诉请求，即请求天虹花园业委会向广柘公司赔偿物业管理服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。广柘公司在本案中主张天虹花园业委会赔偿物业费缺乏依据，本院不予支持，广柘公司可向拖欠物业费的业主另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）广州市黄埔区天虹花园（一期）业主委员会的全部诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）广州市广柘物业管理有限公司的全部反诉请求。
本诉案件受理费100元，由原告（反诉被告）广州市黄埔区天虹花园（一期）业主委员会负担。反诉案件受理费1267元，由被告（反诉原告）广州市广柘物业管理有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 麦景昌
人民陪审员 潘新标
人民陪审员 何敏玲
二〇一六年十二月二十三日
法官 助理 杨 岚
书 记 员 姚春华