福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0181民初4696号原告：翁兴国，男，汉族，1963年2月2日出生，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：李伟征，北京中银（福州）律师事务所执业律师。被告：黄林辉，男，汉族，1970年5月12日出生，住福建省福清市。委托诉讼代理人：江化莺，福建宇凡律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：谢廷芳，福建宇凡律师事务所执业律师。被告：郭国云，男，汉族，1968年1月5日出生，住福建省福清市。原告翁兴国与被告黄林辉、郭国云案外人执行异议之诉一案，本院于2016年7月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告翁兴国的委托诉讼代理人李伟征，被告黄林辉的委托诉讼代理人江化莺、谢廷芳，被告郭国云到庭参加诉讼。双方当事人申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。翁兴国向本院提出诉讼请求：1.依法判令立即停止对坐落于福清市龙江街道下梧村城市花园D45号楼整座（产权证号：融房权证Ｒ字第××号）房产的强制执行，并解除查封等强制执行措施；2.依法确认福清市龙江街道下梧村城市花园D45号楼整座（产权证号：融房权证Ｒ字第××号）房产产权归翁兴国所有；3.本案诉讼费由黄林辉、郭国云负担。事实和理由：2015年9月10日，翁兴国与郭国云签订《房屋买卖合同》，购买座落于福清市龙江街道下梧村城市花园D45号（原C22号）楼整座房产，房屋售价3,031,392元。因当时该房产产权证尚未办理，故双方约定：1.翁兴国于合同签订之日起三日内支付定金131,392元，于双方向福清市房地产管理交易所（以下简称福清市房管所）交付房产过户材料之日起五个工作日内再一次性支付剩余290万元购房款；2.郭国云应自该房产产权证办理后三个月内协助翁兴国办理产权过户登记手续等。合同签订后，翁兴国于2015年9月13日以现金形式一次性向郭国云支付定金131,392元，郭国云出具收款收条一份，并依约将房屋钥匙交付翁兴国，翁兴国开始对房屋进行装修，2016年1月份左右，翁兴国的父母正式入住该房屋。2016年2月，郭国云办结房屋产权证，双方开始准备办理产权过户登记所需的相关材料。2016年4月13日双方到行政服务中心，按照福清市房管所的要求签订格式合同两份，一份交给福清市房管所，一份交给福清市地税局。2016年4月20日，双方正式向福清市房管所提交过户手续材料，福清市房管所于同日出具《福清市房地产管理交易所受理单》一份，告知翁兴国将于受理次日起9个工作日后办结，翁兴国应于2016年5月5日后持受理单、身份证件到发证窗口领取《房屋所有权证》。2016年4月25日，翁兴国依约向郭国云支付剩余购房款290万元。但2016年5月3日，翁兴国接到福清市房管所电话，告知其因郭国云与黄林辉之间的借贷纠纷案件，该房产被法院查封，期限自2016年4月25日至2019年4月25日止，故不能办理过户手续。翁兴国与郭国云和黄林辉间的纠纷无任何关联，属于案外人，系执行查封前向郭国云购买异议房产，且已实际入住并已全额支付购房款，之后依规定向福清市房管所提交所有过户手续材料，福清市房管所亦正式收件并开具受理单，因为法院在福清市房管所办理产权证工作期内查封房产而导致未能办结过户手续，翁兴国对此无任何过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。翁兴国对福清市人民法院的执行提出案外人异议申请,停止对标的房产执行并解除查封措施，福清市人民法院于2016年7月13日作出(2016)闽0181执异21号《执行裁定书》，裁定驳回翁兴国的异议，翁兴国于2016年7月20日收到该裁定，对该裁定不服，故诉至法院。翁兴国向本院提交以下证据为证:证据1.房屋买卖合同、测绘图，证明翁兴国于2015年9月10日与郭国云签订房屋买卖合同，购买座落于福清市龙江街道下梧村城市花园D45号楼整座。证据2.收条，证据3.存款单，证据4.结婚证、身份证，证据2-证据4证明1.翁兴国于2015年9月13日现金支付定金131,392元；2.翁兴国于2016年4月25日向郭国云配偶翁华清支付290万元，即翁兴国已依约全额支付购房款3,031,392元的事实。证据5.不动产销售发票，证据6.契税支付凭证，证据5-证据6证明翁兴国依法缴纳交易税费的事实。证据7.福清市房管所受理单，证明翁兴国于2016年4月20日向福清市房管所提交房产过户手续，交易所当日已受理收件的事实。证据8.物业费收款收据，证据9.水电费过户发票，证据8-证据9证明翁兴国实际入住福清市龙江街道下梧村城市花园D45号楼整座。证据10.执行异议裁定书，证明福清市人民法院裁定驳回翁兴国执行异议申请的事实。证据11.快递单、单号查询，证明翁兴国于2016年7月20日收到裁定的事实。证据12.（2016）闽01民申104号民事裁定书，证明（2016）闽0181执890号执行裁定书执行依据存在错误，依法应当撤销，不应继续执行错误裁定损害翁兴国权益。证据13.（2016）闽0181执890号执行裁定书、（2016）闽0181执890号查封公告、（2016）闽0181执890号报告财产令、（2016）闽0181执890号执行通知书、（2016）闽0181执625号执行通知书，证明翁兴国是在2016年5月8日看到张贴的公告内容才得知房产被查封的具体情况。证据14.福清市城市花园业主委员会出具的证明，证明城市花园业主翁兴国，原门牌号××，后为办理房产证手续由业委会统一规定编号，现改为D区45号。证据15.城市花园D区45号房屋内部情况照片8张，证明翁兴国早已居住并使用该房屋。证据16.福清润年房地产开发有限公司与郭国云签订的合同，证明城市花园门牌号××也就是D区45号。黄林辉辩称，翁兴国没有对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益证据，理由如下：1.《房屋买卖合同》的内容不具有真实性，属于以合法形式掩盖非法目的。经福清市三山派出所户籍查询和婚姻登记档案查询，翁华清与翁兴国系兄妹关系，翁华清与郭国云于2016年5月24日离婚，据此可以推断翁兴国对郭国云有法院未执行债务是明知的，翁华清与郭国云的离婚时间可以证实翁华清收到转让款后立即办理离婚手续为避开债务和转移房产转让款，因此翁兴国与郭国云之间属于恶意转移财产逃避执行的行为。2.翁兴国不属于法律规定的善意第三人的情形。根据《物权法》第一百零六条规定，善意第三人应当同时符合三个条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案标的系位于福清市区的独栋别墅，郭国云仅以5200元/平方米的价格转让，地税核定计税价为4,747,238元，而实际成交价仅为3,031,392元，可以看出转让的价格远低于市价。3.黄林辉于2015年5月11日立案起诉郭国云等人，判决于2016年1月份生效，黄林辉于2016年3月申请强制执行，法院执行局于2016年3月通知被执行人履行财产报告、清偿债务等，而本案房屋买卖合同签订的时间为2015年9月10日，郭国云已于2016年2月办结该别墅房产证，翁兴国却迟迟等到郭国云被法院通知执行后才急急忙忙在2016年4月20日向福清市房管所办理过户变更手续，2016年4月25日支付290万元，收到转让款之后郭国云与翁华清于2016年5月24日办理离婚手续。从整个过程来看，翁兴国是在知道法院执行之后才做的虚假手续，否则办理变更登记手续以及付款的时间不可能恰好与查封时间一致，且转移房产之后立即办理离婚，明显属于恶意转移财产的行为。本案房产属于不动产，不动产的善意取得应当符合已经登记的情形，而本案尚未登记。4.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须同时符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案的《房屋买卖合同》属于以合法形式掩盖非法目的，且以明显低于市场价值的价格成交，郭国云与翁兴国于2015年9月10日签订合同，却迟迟不去办理过户登记手续，而是等到房产被查封的时候再去办理过户，显然不属于能够排除执行的情形。综上所述，翁兴国没有对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益证据，请求法庭依法驳回翁兴国的诉讼请求。黄林辉向本院提供以下证据为证：证据1.离婚登记审查处理表、声明书，证明郭国云与翁华清通过离婚方式恶意转移财产；证据2.三山派出所证明，证明翁兴国与翁华清的亲属关系，本案属于亲属之间恶意转移财产；证据3.福清市国土资源档案管理中心查询结果单（手写部分是黄林辉的委托代理人抄写的），证明翁兴国以明显低于买入价的价格受让诉争房产，翁兴国与郭国云串通恶意转让财产；证据4.福清市地方税务局个人房产交易税（费）审核表、房地产买卖契约、融房权证Ｒ字第××号房屋所有权证、融国用（2016）第01881号土地所有权证，证明内容同证据3，此外还证明买卖合同签订的时间和翁兴国起诉时提供的买卖合同签订时间不一致；证据5.福清市人民法院送达回证，证明福清市房管所于2016年4月25日收到福清市人民法院作出的执行裁定书。郭国云对翁兴国的诉求没有意见，认为双方签订的买卖合同是真实的，且该房产由翁兴国实际占有使用。对黄林辉的答辩有异议：1.黄林辉所述不是事实，法院查封时间是2016年4月25日，郭国云与翁华清是2016年5月25日办理离婚登记，办理离婚登记是在查封之后，可见其离婚并不是转移财产，实际上是翁华清知道其有这笔债务才要求离婚。2.翁兴国与翁华清是兄妹关系不影响买卖关系成立，买卖只要是合情合理即可。3.2016年4月20日，执行局法官告知其有案子在执行局，2016年5月其才拿到财产申报表。因房屋买卖要进行地税申报，地税履行相关手续要一个月左右才会通知缴税，其是因为与他人有经济来往一直被催款，才将房屋低于市场价出售。郭国云向本院提供以下证据为证：融房权证Ｒ字第××号房屋所有权证、融国用（2016）第01881号土地使用权证，证明房产证上的登记时间为2016年2月2日，土地使用权证的颁证时间为2016年2月24日，其大概是2016年2月8日左右才去拿房产证，之后再办理土地证，大概在2016年3月2日拿到土地使用权证。经庭审质证，黄林辉对翁兴国提交的证据2-证据7，证据10-证据13、证据16的真实性均无异议，郭国云对翁兴国提交的证据均无异议，翁兴国、郭国云对黄林辉提交的证据1、2、4、5的真实性无异议，翁兴国、黄林辉对郭国云提交的证据均无异议，本院予以采纳上述证据作为本案认定事实的根据，各方当事人对上述证据证明对象的异议，不影响该证据资格的采信。黄林辉对翁兴国提交的证据1、证据8、证据9及证据15的真实性有异议，但未能提出反驳证据，故本院予以采纳上述证据作为本案认定事实的根据，黄林辉对上述证据证明对象的异议，不影响该证据资格的采信。证据14与证据8、证据16可以相互印证，本院予以采纳该证据作为本案认定事实的根据。翁兴国、郭国云对黄林辉提供的证据3福清市国土资源档案管理中心查询结果单打印部分无异议，对手写部分有异议，因该手写部分系黄林辉委托代理人自行抄入，未加盖福清市国土资源档案管理中心公章，其真实性无法确认，对该部分内容不予采纳。根据本案现有证据结合当事人的陈述，本院确认如下事实：2015年9月10日，翁兴国与郭国云签订《房屋买卖合同》，购买座落于福清市龙江街道下梧村城市花园D45号（原C22号）楼整座房产，房屋售价3,031,392元。因当时该房产产权证尚未办理，故双方约定：1.翁兴国于合同签订之日起三日内支付定金131,392元，于双方向福清市房管所交付房产过户材料之日起五个工作日内一次性支付剩余购房款290万元；2.郭国云应自办理房屋产权证后三个月内协助翁兴国向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续等。2015年9月13日，翁兴国以现金交付的形式一次性向郭国云支付定金131,392元，郭国云于同日出具收款收条一份。2015年11月，由翁兴国缴纳涉案房产物业费及建公费。涉案房产产权证上的登记时间为2016年2月2日，土地使用权证上的颁证时间为2016年2月24日。2016年4月13日，翁兴国、郭国云向福清市地方税务局申请缴纳个人房产交易税，并按格式模板重新签订《房地产买卖契约》。2016年4月20日，翁兴国缴清契税，并于同日与郭国云一同向福清市房管所提交过户手续材料，福清市房管所于同时出具受理单一份，告知其应于2016年5月5日后持受理单、身份证件到发证窗口领取《房屋所有权证》。同日，郭国云接到福清市人民法院执行局电话，得知其有案件在执行阶段。2016年4月25日，翁兴国应郭国云要求向翁华清账户存入剩余购房款290万元。同日，涉案房产因黄林辉依据生效判决福清市人民法院（2015）融民初字第2817号民事判决申请福清市人民法院强制执行，被登记查封，查封期限为2016年4月25日至2019年4月25日。2016年9月20日，福州市中级人民法院作出（2016）闽01民申104号民事裁定书，裁定中止福清市人民法院（2015）融民初字第2817号民事判决的执行。另查明郭国云与翁华清于1990年1月18日登记结婚，于2016年5月24日登记离婚。翁兴国与翁华清系兄妹关系。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，翁兴国与郭国云于2015年9月10日签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律规定，该房屋买卖合法有效。翁兴国已经按照合同约定支付全部房屋价款3,031,392元并占有使用该房屋，且翁兴国与郭国云已经向房屋管理登记部门交件办理过户手续，翁兴国也为此交纳了相应的税费。该房屋在过户过程中被查封而导致翁兴国无法领取新的房屋产权证，翁兴国对此不存在过错。故根据上述规定，翁兴国要求依法判令停止对坐落于福清市龙江街道下梧村城市花园D45号楼整座（产权证号：融房权证Ｒ字第××号）房产的强制执行，并解除查封等强制执行措施的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。因黄林辉未能提供确凿的证据证明翁兴国与郭国云存在串通，恶意转让财产逃避执行的事实，故对其上述意见不予以采纳。因不动产物权的设立经依法登记发生效力，涉案房产未办理房产登记，故对于翁兴国要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下：一、停止对位于福清市龙江街道下梧村城市花园D45号楼整座房产（产权证号：融房权证Ｒ字第××号）的强制执行，并解除查封；二、驳回翁兴国的其他诉讼请求。案件受理费31,051元，由翁兴国负担15525.5元（已交纳），黄林辉负担15525.5元，限本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  林 颖人民陪审员  毛炳春人民陪审员  姚娟玲二〇一七年二月二十日书 记 员  王小亮