广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第422号
上诉人（原审原告）：恩平市利特鸿安装装璜公司，住所地：恩平市。
诉讼代表人：李子亨。
委托代理人：陈焕年、林素贞，均系广东江达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：恩平市房地产开发总公司，住所地：恩平市。
法定代表人：杨运崇，系该公司总经理。
委托代理人：陈晓军，系广东义轩律师事务所律师。
委托代理人：伍永勤，系广东华南律师事务所律师。
上诉人恩平市利特鸿安装装璜公司（以下简称“利特鸿公司”）与被上诉人恩平市房地产开发总公司（以下简称“房地产公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2013）江恩法民一初字第102号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2013年3月25日，利特鸿公司向原审法院提起诉讼，请求判令：一、房地产公司继续履行与利特鸿公司签订的转让基建用地协议书；二、房地产公司协助利特鸿公司办理1-99号地块建设用地使用权变更登记手续；三、房地产公司承担办理建设用地使用权变更登记手续的全部费用；四、房地产公司承担本案的诉讼费用。主要事实和理由是：利特鸿公司与房地产公司在1993年3月27日签订转让基建用地协约书，双方约定：房地产公司将位于恩平市1-99号地块（以下简称1-99号地块）使用权转让给利特鸿公司，利特鸿公司一次性支付180万元给房地产公司。利特鸿公司依照约定支付了相应的购地款，但房地产公司一直没有协助其办理土地建设使用权证的变更登记手续，致使利特鸿公司至今没有办理建设用地使用权证。
房地产公司答辩称：一、利特鸿公司不是本案适格原告。根据我国《民法通则》、《民事诉讼法》等法律的规定，法人可以作为民事诉讼的原告，可以依法行使有关权利，但是法人不是自然人，其不能直接行使民事权利，必须由特定的民事主体行使，对企业法人而言，均是通过法定代表人进行诉讼，即在民事诉讼程序中，由法定代表人根据法人权力机构作出的意思表示参加诉讼，行使民事诉讼行为。本案中，根据企业登记资料可知，利特鸿公司是一家集体所有的内资企业法人，依法应当由其法定代表人进行诉讼，实施具体的民事诉讼行为。利特鸿公司在工商管理部门核准登记的法定代表人是李国源，李国源已经在2013年1月6日死亡，但是利特鸿公司的法定代表人并没有变更，在其法定代表人已不存在、无法进行民事诉讼行为的情况下，利特鸿公司无法在2013年3月25日提起本案诉讼。因此，利特鸿公司提起本案诉讼的行为无效，其不是本案的适格原告。
二、提起本案诉讼并非利特鸿公司的真实意思表示。基于第一点的陈述，公司法人的意志来源于个人意志，通过一定的方式转变为法人意志，并通过有表达资格的自然人代表法人进行表达，而法定代表人就是代表法人表达意志的人，同时，这种意志不是来源于法定代表人本身而是来源于法人的权利机构。利特鸿公司是一家集体所有制企业，其前身是由恩平市恩城镇城东管区于1988年8月设立恩平县顺达安装装璜公司（以下简称“顺达公司”）。根据该公司章程的规定，公司是集体所有制企业，理事会是公司的最高权力机构，理事会是由五人组成，由全体职工选举产生。1992年9月，顺达公司依法将公司名称变更为“恩平县利特鸿安装装璜公司”，并任命李国源为法定代表人。1994年4月，“恩平县利特鸿安装装璜公司”依法将企业名称变更为“恩平市利特鸿安装装璜公司”。1999年12月23日，利特鸿公司因逾期年检被工商行政管理机关吊销营业执照。通过上述事实可知，利特鸿的最高权力机构是理事会，并非某一人，其被吊销营业执照，再无开展任何业务，形存实亡，理事会是否继续存在，理事会成员是哪些均无从得知。另外，企业至今未进入清算阶段，未成立清算组。因此，利特鸿公司的现状是一间形存实亡的空壳企业，在法律上其仍未清算、注销，但实际上并不存在一个有效的权力机构，没有形成、表达企业意志的能力。姑且不论利特鸿公司的法定代表人李国源已经死亡，根本无法进行诉讼，即使其仍在生，亦因利特鸿公司已经丧失了表达意志的能力而没有提起本案诉讼的权利。本案中，利特鸿公司的诉讼代理人仅凭盖有企业名称印章的授权委托书及民事起诉状就提起诉讼，没有法定代表人的签名，更没有利特鸿公司形成提起本案诉讼的意思表示的相关文件，根本不能证明该诉讼行为是利特鸿公司的真实意思表示。
三、利特鸿公司主张的建设用地使用权交易的事实根本不存在，即使存在，所约定的转让价款也相对较低，不应按原约定履行。利特鸿公司诉称，1993年3月27日与房地产公司签订转让基建用地协议书，由房地产公司将1-99号地块的建设用地使用权以180万元的价格转让给利特鸿公司，但是利特鸿公司除了提供一份无法辨认的《转让基建用地协约书》和两张无法辨认的收款收据外，再无其他证据证明其所主张的事实。1993年3月至2013年3月，整整20年的时间，假如利特鸿主张的1-99块地的交易关系是真实的，这是一宗涉及巨额利益的交易，利特鸿公司也已经付清了转让价款，其不可能在20年后才向房地产公司主张权利、要求房地产公司交付并办理过户手续，这与一般的交易习惯完全相悖。假定利特鸿公司主张的交易关系属实，但该协议还未完全履行。在土地房产价值日益攀升的今天，如果时隔20年后再以当年180万元的总价转让涉案的99块土地明显不合理，且利特鸿公司一直没有履行催告义务要求房地产公司履行协议，直至20年后市场经济环境、物价水平发生重大变化的情况下再要求房地产公司按照原协议的约定履行，对房地产公司来说显失公平。根据情势变更的合同原则，《转让基建用地协约书》约定的转让价款相应较低，无法按照原约定履行，应解除或者相应变更该协议。
四、利特鸿公司提起本案的诉讼已经超过了两年的诉讼时效。根据利特鸿公司起诉状陈述，其于1993年3月27日与房地产公司签订协议书，并且支付了价款，但是房地产公司一直没有办理土地使用权的变更手续。根据我国《民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，利特鸿公司在支付价款后就知道权利已经被侵害，其应该在两年内提起诉讼，但是至今才提起诉讼，已经超过诉讼时效。
综上所述，利特鸿公司不是本案适格主体，且其所主张的事实缺乏证据支持，与一般的交易行为、交易习惯相悖，应驳回起诉。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：利特鸿公司诉称，1993年3月27日其与房地产公司签订一份《转让基建用地协约书》（以下简称《协约书》），双方约定房地产公司将恩平市1-99块地的土地使用权转让给利特鸿公司，由利特鸿公司支付转让款180万元。但是在利特鸿公司支付180万元转让款后，房地产公司一直没有履行义务办理土地建设使用权证的变更登记手续。利特鸿公司对其诉称的事实，提交证据《协约书》、“房地产开发总公司收款收据”及红线图一张予以证明。其中《协约书》仅有复印件，没有提供原件核对。两张收款收据中“交款单位、姓名”均为“恩平利特鸿装璜公司”，下方均加盖“恩平县房地产开发总公司财务专用章”，收据内容分别为：1993年3月25日，收1-50号地款942510.22元，合计面积5569.34㎡，平均价169.23元；1993年3月29日，收51-99号地款857489.78元，合计面积5066.95㎡，平均价169.23元；两张收据款项共计1800000元。红线图加盖“恩平市房地产开发总公司”及“恩平市房地产开发总公司地产开发部”的公章。同时，利特鸿公司提供了一份1996年1月6日李国源与“恩平市房地产开发总公司地产开发部”签订的《代售土地协议书》，证明李国源委托“恩平市房地产开发总公司地产开发部”代售涉案地块，涉案土地一直没有办理过户。对利特鸿公司诉称的上述事实，房地产公司予以否认，但是没有提供证据予以反驳。
根据原审法院依职权向工商部门调取的房地产公司的企业资料显示，《协约书》下方甲方经办人“胡淡生”及两张收款收据下方的出纳“陈琼珍”均是房地产公司的员工。同时，原审法院依职权向恩平市公安局治安管理大队调取的房地产公司备案印章资料显示，1994年4月25日之后，房地产公司备案的印章中包括“恩平市房地产开发总公司地产开发部”。
另查，1988年7月23日，恩平县顺达安装装璜公司（以下简称顺达公司）成立，人员自行调配，经济上实行独立核算，自负盈亏，依法经营。顺达公司的企业性质为集体所有制企业，主管部门为恩平市恩城镇城东管区。1992年9月18日，“顺达公司”申请变更企业名称为“恩平县利特鸿安装装璜公司”、负责人“岑立辉”变更为“李国源”。1992年11月1日，恩平县东门管理区（即原城东管区）将利特鸿公司承包给李国源个人经营，双方签订《企业承包合同书》。合同的首部为：甲方“恩平县东门管理区”、乙方“恩平县利特鸿安装装璜公司”。合同内容为：“一、甲方提供《恩平县利特鸿安装装璜公司》营业执照给乙方，行政上隶属于甲方管理。二、乙方必须按照范围进行经营，乙方自己组织内阁，雇请工人，自购设备、自负盈亏，乙方的债权，债务甲方不负任何责任。三、合同签约后，一切费用（税金、工人工资等），均由乙方支付。四、乙方每年向甲方交付管理费壹万捌仟元正，每半年缴壹次上期，不得拖欠，违者甲方有权终止合同。五、承包期从九二年十一月至九七年十月三十一日止为期五年。六、此合同壹式两份，甲、乙双方各执壹份，以上条款供双方执行”。合同的尾部，甲方“恩平县东门管区”盖章并由代表签名，乙方由“李国源”签名。1994年4月，“恩平县利特鸿安装装璜公司”申请变更企业名称为“恩平市利特鸿安装装璜公司”。1999年12月23日，利特鸿公司因逾期年检被工商行政管理机关吊销营业执照。
2013年1月6日，利特鸿公司的法定代表人李国源死亡，利特鸿公司没有变更新的法定代表人，利特鸿公司的公章由法定代表人李国源的继承人保管。2013年2月21日，恩平市公证处出具《公证书》，证明李国源的亲属为配偶郑锦意、儿子李子亨、女儿李晓丹。2013年3月1日，甲方郑锦意、乙方李晓丹、丙方李子亨签订《协议书》，三方协商确定由李子亨为利特鸿公司的诉讼代表人。2013年3月15日，利特鸿公司提起本案诉讼，起诉状、授权委托书上仅加盖利特鸿公司公章，无法定代表人签名。2013年7月4日甲方恩平市恩城街道办事处东门社区居民委员会（原恩平市恩城镇东门管区）与乙方利特鸿公司签订《协议书》，双方约定：“1、甲方确认1992年11月1日至1997年10月31日止为期五年与乙方签订的企业承包合同实际为甲方提供营业执照，由乙方负责人李国源自行筹集资金进行经营的私营企业。2、乙方确认公司自1992年11月1日承包合同成立后，合同期内公司产生的所有债权债务由乙方自行承担，与甲方无关，甲方不负任何责任。3、因乙方负责人李国源去世，甲方同意乙方的债权债务由李国源的法定继承人处理”。《协议书》尾部甲方加盖公章及五名甲方的人员签名，乙方加盖利特鸿公司公章及法定代表人李国源的女儿李晓丹签名。2013年11月27日，原审法院依职权向利特鸿公司的主管部门东门管区询问对利特鸿公司提起本案诉讼的意见，东门管区同意李国源的继承人代表利特鸿公司提起本案诉讼。
又查，原审法院依职权就涉案土地的权属、建设用地使用权证的办理等情况向恩平市国土资源管理局进行调查取证。根据恩平市国土资源管理局的函复及提供的资料显示，涉案土地的土地使用权人为房地产公司，属于恩国用证字（88）第1491号、1492号、1493号《建设用地许可证》所涉及到土地的范围内，但是涉案地块具体属于哪个《建设用地许可证》的范围无法区分。根据上述三个《建设用地许可证》载明的内容显示，三个《建设用地许可证》的土地四至均一致，土地面积合计为26.54亩，其中第1491号原土地类别为荒8.7亩，用地面积5803㎡，备注结存面积491.4㎡；第1492号原土地类别为荒8.94亩，用地面积5963㎡，备注结存面积2812.3㎡；第1493号原土地类别为荒8.9亩，用地面积5933㎡，没有备注结存面积。根据备注结存面积计算，上述三个《建设用地许可证》范围内剩余的土地面积约为9236㎡。同时，复函明确房地产公司在1988年取得涉案地块的土地使用权至今未开发建设，涉案土地现状为闲置土地。
再查，利特鸿公司于2013年7月2日向原审法院提出财产保全申请，要求对房地公司位于恩平市1－99号地块使用权，［《建设用地许可证》恩国用证字（88）第1492号，面积：8.94亩］予以查封，并提供担保物，原审法院依法作出（2013）江恩法民一初字第102号之二民事裁定书，对上述财产予以查封。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案属建设用地使用权转让合同纠纷。本案争议的焦点问题是：一、利特鸿公司主体资格是否适格的问题。二、《转让基建用地协约书》是否成立有效的问题。三、《转让基建用地协约书》是否能够继续履行的问题。四、本案诉讼是否超过诉讼时效的问题。
关于第一个问题。因吊销企业法人营业执照是工商行政管理部门依据国家工商行政管理法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚，企业法人被工商行政管理部门吊销营业执照，应认定该企业法人解散。企业法人解散后至其债权债务清算完毕前，应当认定该企业法人为清算义务人，具备民事主体资格。清算法人作为当事人起诉和应诉的，其在诉讼中的权利义务，由清算法人的诉讼代表人行使。涉及清算企业法人的诉讼，该企业法人成立清算组织的，由清算组织履行清算义务，清算组织的负责人为诉讼代表人；没有成立清算组织的，清算义务人为诉讼代表人。
利特鸿公司的企业性质属于集体所有制企业，其主管部门是东门居委会（前身为：原恩平市恩城镇东门管区）。利特鸿公司虽因逾期年检导致营业执照被吊销，但仍应当认定其属清算法人，具备民事主体资格。涉及诉讼时，应由其清算义务人即主管部门东门居委会作为诉讼代表人行使其诉讼权利义务。本案中李子亨并非利特鸿公司法定的诉讼代表人，其以利特鸿公司的名义提起诉讼，本不符合相关法律规定，但鉴于在诉讼中，利特鸿公司的主管部门东门居委会同意并认可了李子亨的上述行为，应当视为东门居委会作为利特鸿公司法定清算义务人对自身权利义务的处分，与法无悖，依法可予准许。房地产公司抗辩主张本案利特鸿公司作为原告主体资格不适格，理由不能成立，原审法院不予采纳。
关于第二个问题。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条第一款的规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。”本案中，利特鸿公司主张其与房地产公司签订《协约书》，并已经按照《协约书》的约定履行支付款项的义务，虽然其提交的《协约书》为复印件，但是《协约书》明确载明房地产公司为转让一方，利特鸿公司为受让一方，转让标的为转让1-99号地块，价款为180万元；两张收款收据是原件，收款收据形式、内容完整，收据载明的“收1-50号地款、51-99号地款”内容也与《协约书》的内容相互印证；红线图载明的地块为1-99号，且在地块四至加盖房地产公司及房地产公司地产开发部印章；《代售土地协议书》也明确李国源委托房地产公司开发部代售涉案地块，利特鸿公司提供的上述证据形成了一个完整的证据链，且相互印证。同时，《协约书》下方乙方即房地产公司经办人“胡淡生”、“收款收据”下方出纳“陈琼珍”均是房地产公司企业人员登记表内的人员；红线图、《代售土地协议书》上“恩平市房地产开发总公司地产开发部”的印章也在公安部门备案，也印证了利特鸿公司所提供证据的真实性。因此，利特鸿公司主张《转让基建用地协约书》成立，证据确实，原审法院予以支持。根据我国《合同法》第四十四条第一款的规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。《转让基建用地协约书》依法成立，没有违法法律的禁止性规定，合法有效，原审法院依法予以确认。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，房地产公司对利特鸿公司提供的上述证据不予确认，对转让涉案地块的事实不予确认，但是其没有提交任何证据对利特鸿公司的证据予以反驳，故原审法院对其主张不予采纳，房地产公司应自行承担举证不能的不利后果。
关于第三个问题。本案中，利特鸿公司请求房地产公司继续履行《转让基建用地协约书》、房地产公司协助其办理涉案1-99号地块的建设用地使用权证变更登记手续、房地产公司承担办理变更登记手续的全部费用。首先，虽然恩平市国土资源管理局复函确认利特鸿公司提供的《协约书》中转让土地属于（恩）国用证字（88）第1491、1492、1493号《建设用地许可证》中所涉及的土地范围内，但是上述三个《建设用地许可证》所涉及的土地面积为26.54亩，而利特鸿公司提交的收款收据中载明的地块面积合计106369.29㎡、约15.95亩，从恩平市国土资源管理局的复函来看，该15.95亩具体对应哪一个《建设用地许可证》无法区分。并且从上述三个《建设用地许可证》上的备注内容来看，26.54亩土地已经转让给他人的面积约为8460㎡，目前剩余的面积约为9236㎡，而利特鸿公司主张交易的土地面积为106369.29㎡，根据这一情况，也可能存在涉案土地中的部分土地已经由房地产公司转让给他人的情况，结合前述涉案土地对应具体哪一个《建设用地许可证》无法区分的事实，也就是说目前就过户问题在操作上不具有可行性。其次，根据国土资源管理局复函，涉案1-99号土地属于闲置土地，根据《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）第二十四条的规定：“国有建设用地使用权人违反法律法规规定和合同约定、划拨决定书规定恶意囤地、炒地的，依照本办法规定处理完毕前，市、县国土资源主管部门不得受理该国有建设用地使用权人新的用地申请，不得办理被认定为闲置土地的转让、出租、抵押和变更登记”，涉案1-99号土地属于闲置土地的情况下无法办理变更登记，属于法律上不能履行的情况。基于上述两点，根据我国《合同法》第一百一十条第一款第（一）项关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，对利特鸿公司请求继续履行《协约书》、房地产公司协助办理过户及费用承担的请求，因存在法律上不能履行的情形，原审法院不予支持。对上述问题，原审法院对利特鸿公司予以释明，但是利特鸿公司坚持自己的诉讼请求，对此其应承担相应的法律后果。
关于第四个问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外”，第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。本案中，利特鸿公司请求房地产公司继续履行双方签订《协约书》，在本案诉讼发生前，利特鸿公司没有向房地产公司主张过权利，房地产公司也没有向利特鸿公司表示拒绝履行义务，房地产公司也没有证据证明利特鸿公司在本案诉讼发生之前已经知道或者应当知道自己的权益受到侵害，因此，利特鸿公司起诉没有超过诉讼时效。
综上所述，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四十条、第四十六条、第四十七条、《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条第一款第（一）项、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回利特鸿公司的全部诉讼请求。
本案受理费23000元，保全费5000元，合计28000元由利特鸿公司承担。
当事人二审的意见
利特鸿公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，改判支持利特鸿公司的全部诉讼请求；二、本案两审诉讼费用由房地产公司承担。主要事实和理由是：一、利特鸿公司具有本案的诉讼主体资格。1992年11月1日，李国源与原恩平市平东县东门管理区（现为东门社区居委会）签订《企业承包合同书》，利特鸿公司是李国源挂靠原恩平市平东县东门管理区（现为东门社区居委会）的私营企业。
二、《转让基建用地协约书》在事实上可以履行。首先，涉案土地至今没有出卖，存留土地与转让标的面积数量完全吻合。1993年3月27日签订涉案合同时，约定1-99块地的面积为10636.2㎡，当时房地产公司申请了三个《建设用地许可证》，从该三个《建设用地许可证》备注记录可以算出，至今存留的土地为9237.06㎡。考虑不同时期不同测量技术的差异，面积差异1399.23㎡是正常的。同时，从“至今存留的土地为9237.06㎡”这一点出可分析出，房地产公司因为确认这些面积已卖给利特鸿公司，故一直没有处理。其次，涉案土地四至明确。2014年4月21日，恩平市国土资源局《复函》明确“坐落于恩平市恩城，东至1.5米巷（101、102、103号地），南至八米街，西至凤子山路，北至县水利制件厂的1－99号地属于上述三个《建设用地许可证》所涉及到的土地的范围内”。最后，《建设用地许可证》并不等同于《土地证》，是否有《建设用地许可证》或能否与土地“区分”不影响合同的履行。《建设用地许可证》是涉案土地上许可进行建设活动的证明。根据开发的需要在1-99号地块上可以逐户申请为99个《建设用地许可证》，也可成片申请为1个《建设用地许可证》。本案房地产公司申请的3个《建设用地许可证》，证明了利特鸿公司将整块开发的土地分三部分或三次申请《建设用地许可证》，但这只是建设活动的行政许可，涉案土地是否可与三个《建设用地许可证》区分，不影响本案合同的履行。
三、《转让基建用地协约书》在法律上可以履行。首先，闲置土地依法处置后是可以办理土地使用权变更登记的。我国法律并未规定“闲置土地”的使用权不能转让。认定“闲置土地”，在本质上属于行政处罚。“闲置土地依法处置后”才能办理土地变更登记仅是为实现行政处罚的一种控制、管理措施，是暂时的，而非绝对禁止流转。其次，认定闲置土地属于行政处罚行为，必须遵循《闲置土地处置办法》，认定前应调查核实，向使用权人发出《闲置土地调查通知书》，同时必须告知当事人拟处罚的事由和依据，听取当事人的陈述和申辩，必须告知当事人有要求举行听证的权利，在事实清楚的基础上才能作出《闲置土地认定书》。本案中未有证据证明涉案土地是何原因尚未建设，相关部门也未按程序认定其为闲置土地，国土部门的《复函》混淆“闲置土地”与“疑似闲置土地”、“空地”的法律概念。《复函》中“符合闲置土地认定条件，属于闲置土地”的认定，没有经过法定的程序，该认定结果不合法，不能作为认定本案事实的依据。
四、房地产公司拒不履行土地使用权过户登记的行为构成违约，应承担继续履行的违约责任。利特鸿公司与房地产公司签订《转让基建用地协约书》前后分两次向房地产公司全额支付了土地转让价款人民币180万元，房地产公司应当履行合同的约定，办理涉案土地使用权的过户登记手续，但因房地产公司为集体所有制企业，人员变动频繁，虽然利特鸿公司不断催促其办理土地使用权过户登记手续，但其至今仍未履行其义务，其行为构成违约，应承担继续履行合同的违约责任。
房地产公司答辩称：一、利特鸿公司主张与房地产公司之间的建设用地使用权转让协议成立的证据不足，不能证明双方之间的协议成立。首先，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。”因此，本案中应该由利特鸿公司举证证明其与房地产公司之间合同关系的成立。本案一审时利特鸿公司为证明双方之间的转让合同成立，一共提供了五份证据，其中《转让基建用地协约书》是复印件，利特鸿公司没有提供原件或提供原件核对；两份收款收据，仅可以证明利特鸿公司向房地产公司付款的事实，虽然内容上有对地块面积的描述，但并不足以证明双方之间的建设用地使用权转让合同关系的成立；《查询土地权属登记情况复函》仅可以证明房地产公司对复函内地块的使用权；《代售土地协议书》证明的是利特鸿公司与房地产公司之间存在的另一种法律关系，而不是土地使用权转让合同关系；用地红线图仅证明房地产公司对地块的使用范围。综上，利特鸿公司所提供的上述证据并不足以证明双方之间的土地使用权转让合同成立。其次，原审判决认定利特鸿公司与房地产公司之间土地使用权转让合同成立的理由错误。原审判决在没有原件核对的情况下，确认了复印件的真实性，并将其作为证据使用，与其他证据互相印证，显然是错误的。该项认定违反了证据审查的真实性原则。再次，原审判决也已经认可“涉案土地过户问题在操作上不具有可行性”，而导致该问题的原因是利特鸿公司与房地产公司之间的协议并没有成立，没有证据证明利特鸿公司所主张的合同关系的内容；合同标的物的界定、合同的履行时间以及双方之间的具体的权利义务等均没法确定。因此，应该认定利特鸿公司与房地产公司之间的合同关系并没有成立。最后，利特鸿公司主张签订合同的时间是1993年3月27日，而在长达近二十年的时间里，作为权利实际承担者的李国源，从来没有向房地产公司主张过权利，这不符合一般的社会生活经验。让人对双方之间合同关系是否存在产生合理怀疑，在利特鸿公司不能举证解除这一合理疑点时，不应认定这一合同关系的成立。
二、即使利特鸿公司与房地产公司之间的建设用地使用权转让合同成立，但由于该合同违反国家法律的强制性规定，是一份无效合同。从利特鸿公司所提供的证据以及恩平市国土资源局《关于（2013）江恩法民一初字第102号的复函》可知，房地产公司对涉案土地仅持有《建设用地许可证》，还没有办理国有土地使用权证，也没有与国土部门签订《国有土地出让合同》。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确规定：“中华人民共和国境内的公司企业取得土地使用权，应该通过与国土部门签订出让协议取得国有土地使用权。”该条例第十九条规定：“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”房地产公司领取《建设用地许可证》后，并没有与国土部门签订《国有土地出让合同》，也尚未办理国有土地使用权证。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条明确规定：“以出让方式取得土地使用权，未依照出让合同约定已经支付全部土地出让金并取得使用权证书的，不得转让。”另外，最高人民法院《关于审理城市房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第七条规定：“转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同，一般应当认定无效。”即使利特鸿公司与房地产公司之间的土地使用权转让合同成立，但由于违反国家法律强制性规定，应该根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定认定为无效合同，按照无效合同处理。《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定：“无效的民事行为，从行为开始时就没有法律约束力。”《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”由此可见，就算利特鸿公司与房地产公司之间的合同成立，但利特鸿公司要求房地产公司履行一份无效合同也是没有法律依据的。
三、《建设用地许可证》上写明在取证两年内开发使用土地，利特鸿公司知道在签订合同两年内未办理过户手续，其权利受到侵犯，本案已经超过了诉讼时效期间。
利特鸿公司二审期间补充提交以下证据：恩平市人民政府三旧开发计划的文件复印件一份，证明涉案土地被列入三旧改造的范围，将进行商业开发，涉案土地地价攀升，并可以享受政府的三旧改造优惠政策。
房地产公司二审期间没有新的证据提交。
房地产公司对利特鸿公司二审期间补充提交的证据的真实性及关联性有异议，且该证据不属于新证据。
经审查，利特鸿公司补充提交的上述证据没有原件核对，且该证据属于在一审期间能够提供而未提交的证据，不属于二审程序中的新证据，本院不予采纳。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，恩平市恩城1-99号地块至今未办理国有土地使用权证。
本院判决理由和结果
本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。根据最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对利特鸿公司提出上诉的问题。综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：利特鸿公司与房地产公司之间是否存在建设用地使用权转让合同关系，及该合同的效力以及能否继续履行？
本案中，利特鸿公司虽然未能提交其与房地产公司之间建设用地使用权转让合同的原件，但其提交的合同复印件与《代售土地协议书》、收款收据、红线图、《查询土地权属登记情况复函》以及原审法院调取的经恩平市公安局治安管理大队备案的房地产公司的相关印章、恩平市工商行政管理局备案的“1989年11月27日、1994年4月15日广东省恩平县房地产开发总公司工作人员登记名单”等证据能够相互印证，形成证据链，足以证明其与房地产公司之间存在建设用地使用权转让合同关系，合同的标的物为恩平市恩城1-99号地块。
利特鸿公司与房地产公司之间成立的建设用地使用权转让合同，系双方当事人真实意思表示，内容并不违反我国法律法规的效力性、禁止性规定，应确认为合同有效。房地产公司主张涉案合同违法无效，理由不成立，本院不予支持。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（一）项规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的”；第三十九条第一款规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”。上述第三十八条、第三十九条的相关规定，属于管理性、禁止性规定，违反该规定，虽然不影响转让合同的效力，但会因此导致拟转让的土地无法办理过户登记手续，进而直接导致土地转让合同的目的无法实现。涉案恩平市恩城1-99号地块至今没有办理土地使用权证书，亦未进行任何投资开发，故该土地使用权依法不得转让，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项所规定的“法律上或者事实上不能履行”的情形，无法继续履行。因此，利特鸿公司本案请求房地产公司继续履行双方签订的基建用地协议书、协助其办理涉案土地使用权变更登记手续，与法不合，缺乏依据，本院不予支持。在原审法院释明之后，利特鸿公司仍拒不变更其本案的诉讼请求，原审法院据此判决驳回其诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
涉案的建设用地使用权转让合同不能继续履行，合同目的无法实现，双方当事人均可据此解除合同。但由于双方当事人在本案中并未诉请解除合同，故本案对于合同的解除以及合同解除后所涉及的相互返还、赔偿损失等问题均不予调整，双方当事人可就此自行协商解决或通过另案诉讼解决。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。利特鸿公司的上诉理据不足，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23000元，由恩平市利特鸿安装装璜公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢敏忠
审 判 员 曹富荣
代理审判员 潘丽芳
二〇一四年九月十七日
书 记 员 刘现流