北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第32142号
原告北京奥林匹克置业投资有限公司，住所地北京市朝阳区×家园11号商业。
法定代表人苏壮强，董事长。
委托代理人曹欢欢，北京市中银律师事务所律师。
被告陈×，男，1974年10月20日出生。
原告北京奥林匹克置业投资有限公司（以下简称原告）与被告陈×（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人曹欢欢到庭参加了诉讼，被告经本院公告传唤未出庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年4月18日，我公司与被告了《租赁合同》，约定我公司将北京市朝阳区×中路×家园21-8号房屋出租给被告，房屋建筑面积为190.28平方米，租金为每平方米每天3元，每六个月交一次，于缴款日前30日内预交之后六个月的租金，租期两年，自2012年5月12日至2014年5月11日。合同签订后，我公司向被告交付了房屋，但被告自2013年5月12日起一直未交纳租金，经我公司多次催要仍未交纳。我公司认为被告的行为违反了双方合同及相关法律规定，极大的侵犯我我方利益，故诉至法院要求判令：1、确认双方签订的《租赁合同》已于2013年7月20日解除；2、被告支付欠付的租金（按每日570.84元的标准，自2013年5月12日起至实际腾退之日止）；3、被告支付逾期交纳租金的违约金；4、被告支付一个月免租期的租金17363元；5、被告支付违约金34726元。
被告经本院公告传唤未应诉亦未答辩。
经审理查明：2012年4月18日，原告作为甲方（出租方）与被告（乙方，承租方）签订了《21号楼8房屋租赁合同》，约定将该北京市朝阳区×中路×家园21-8号房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告商业经营使用，涉案房屋建筑面积为190.28平方米；承租期间为二年，从2012年5月12日至2014年5月11日，免租期2个月，第一个月为2012年11月12日起至2012年12月11日止，第二个月为2012年12月12日起至2013年1月11日止；租金为3元每建筑平方米每天；支付方式为现金或支票；租金采用分期先付制度交纳，每6个月交付一次，具体付款日及金额约定详见附件1；被告应于缴款日前30日交付租金；在合同签订同时，被告应付给原告2个月租金的款项共计34726元保证金，作为履行合同的担保，原告有权以保证金冲抵被告应付的任何款项，在合同期满或终止后，被告在交房并缴清所有款项后30日内，原告退还被告保证金，不计利息；被告未按照约定支付租金、各项款项和费用的，属于被告违约，不得从该房间搬走任何物品，并按应付款项和费用日5‰向原告支付违约金；本合同提前终止或被告单方面解除合同或出现一方根据合同约定单方面终止的情形时，被告应于合同终止或解除之日起10日内退还该房屋，否则，被告应按本合同约定的租金标准向原告支付房屋占用费至乙方实际退还房屋之日止；在被告发生下列行为时，原告有权通知被告并立即单方面终止合同：1、将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途及经营项目；2、未按时支付租金、费用和保证金；3、将承租的房屋擅自转租和分租的；合同期满或甲方按照合同条款单方解约，如果被告不明去向，且经原告在该房屋以张贴公告方式进行公示10日后，被告仍未将房屋完好交还给原告，则原告有权将此房屋另行出租并处置该房屋中的任何物品，且有权向被告追缴已拖欠的房租及其他相关费用并收回该房屋之使用权，同时被告的行为应被视为提前终止租赁协议，原告可依照合同13.5的规定，向被告追究违约责任。
合同签订后，原告向被告提供了涉案房屋，被告于2012年5月11日向原告交纳了104178元租金及34726元押金，并于2012年11月16日向原告交纳了69452元租金。被告未交纳此后的租金，且自2013年6月底与被告失去联系。
2012年9月11日，被告（甲方）与案外人赵×（乙方）签订了《租赁合同》，约定被告将涉案房屋中40平方米的部分出租给赵×经营，租期为2年，自2012年9月11日至2014年9月10日，租金季付，数额为每月3500元；经甲、乙双方协商，租期满以后乙方有优先承租权，租金按原租金（3000元）的5%递增；如在租期内甲方出现房屋转让情况，承接方应按原甲乙双方签订的合同，履行责任义务。
2013年8月26日，原告与案外人赵×就涉案房屋签订了租赁合同，约定将涉案房屋出租给赵×进行商业经营，租期3年，自2013年8月27日至2016年8月26日，免租期2个月，租金为3元每建筑平方米每天，支付方式为现金，自第3年起，房租每年以8%环比递增；租金采用分期先付制度，每6个月缴付一次。原告对此解释称，因被告迟迟未交纳租金，其于2013年5月31日向被告发出催缴租金的律师函，未见回复，又于2013年7月19日向被告发出解除租赁合同的通知书，被告仍未见回复。其依据合同约定认为自2013年7月20日起已经解除了合同，故另行将涉案房屋出租。对此，向本院提交了顺丰速运详情单两份及解除租赁合同通知单，但未提交被告已签收的证据。
经原告申请，证人赵×到庭作证称，证人依据与被告的租赁合同向陈×交纳了2012年9月11日至2013年9月10日期间的租金，但自2013年6月中旬证人承租的40平方米房屋被断水断电，无法继续使用，此后证人联系被告，被告给证人说不租涉案房屋了，到8月份以后就联系不到被告了，后来听原告说被告欠付租金。
上述事实，有《租赁合同》、商铺租赁缴费单、证人赵×证言及原告陈述在案为证。
本院认为：原、被告的《21号楼8房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，也未发现有其他无效情形，故本院认定双方合同有效。依法成立的合同受法律保护，双方均应严格履行各自义务。根据租赁合同约定，被告应于2013年5月12日之前预交2013年5月至2013年11月期间的租金，但被告无正当理由未交纳，应承担继续履行的义务，并承担相应的违约责任。
根据合同第十四条，在被告未按时支付租金时原告可以通知被告单方面终止合同，据此，原告提出解除合同的主张符合上述约定，但原告未提交证据证明已向被告有效送达了解除合同的意思表示，故本院对其主张的确认合同已解除的请求不予支持。被告作为承租人，未履行交纳租金的主要合同义务，构成根本违约，综合本案情况判断，双方租赁合同已无法实际履行，故对双方的租赁协议应予解除。
原告在本案审理中、在双方租赁合同被依法解除前自行将涉案标的物再行出租虽有不妥，但该行为缩短了房屋空置期，减少了原告相应损失，本院将根据原告另行出租的时间等情况，对被告应给付的租金、违约金数额予以确定。
原告因被告未按时支付租金的行为主张两项违约金，既欠缺法律依据，又不符合公平原则，考虑到双方合同约定的日万分之五的违约金标准过高，本院根据本案情况，判令被告支付原告相当于两个月租金的违约金，对原告的其他违约金请求本院不予支持。
双方合同明确约定了免租期，未约定在承租人违约时取消免租期的优惠，故对原告要求被告支付一个月免租期租金的相应诉讼请求本院不予支持。
被告有接受法院合法传唤、按时出庭应诉的义务及答辩、质证等诉讼权利，本案被告经本院公告传唤，未出庭应诉，视为放弃其相应诉讼权利，其不到庭，不影响本院根据现有证据对事实的认定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，缺席判决如下：
一、解除原告北京奥林匹克置业投资有限公司与被告陈×于2012年4月18日签订的《21号楼8房屋租赁合同》；
二、被告陈×于本判决生效后十日内给付原告北京奥林匹克置业投资有限公司2013年5月12日起至2013年8月26日止的租金六万零五百零九元；
三、被告陈×于本判决生效后十日内给付原告北京奥林匹克置业投资有限公司违约金三万四千七百二十六元；
四、驳回原告北京奥林匹克置业投资有限公司其他诉讼请求。
如被告陈×未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费二千六百八十六元，由原告北京奥林匹克置业投资有限公司负担五百零六元（已交纳）；由被告陈×负担二千一百八十元（原告北京奥林匹克置业投资有限公司已预交，被告陈×于本判决生效后七日内给付原告北京奥林匹克置业投资有限公司）；公告费五百六十元，由被告陈×负担（原告北京奥林匹克置业投资有限公司已预交，被告陈×于本判决生效后七日内给付原告）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈建斌
代理审判员 徐永飞
代理审判员 陈 蕾
二〇一四年一月二十四日
书 记 员 郭玉房