黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民初字第707号
原告（反诉被告）张连芝，女，1954年9月24日出生，汉族，呼兰区东方明珠服饰精品业主，现住哈尔滨市呼兰区。
委托代理人李东河，退休工人，现住哈尔滨市呼兰区。
委托代理人白丽娟，黑龙江萧乡律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘玉杰，，女，1955年4月25日出生，汉族，呼兰区东方明珠服饰精品承租人，现住哈尔滨市南岗区。
委托代理人苟学志，黑龙江郑永刚律师事务所律师。
原告（反诉被告）张连芝诉被告（反诉原告）刘玉杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月10日受理后，刘玉杰于2014年5月16日提出反诉，依法组成合议庭，分别于2014年8月21日、11月4日、11月12日公开开庭进行了审理，原、被告及委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年5月9日，我授权我爱人李东河与被告刘玉杰签订东方明珠商场租赁合同。合同明确约定，第一条：东方明珠商场租给乙方（刘玉杰）作商场经营鞋业；第二条：商场为二层，建筑面积900平方米，交付乙方使用。届满后保持原貌，不拆不卸不破坏，甲方不做任何赔偿；第三条：租期自2013年5月10日至2014年5月31日，内含装修时间，如续租下一年从6月1日起；第四条：乙方有如下情形之一时，甲方有权提前终止合同收回商场：（1）乙方未经甲方同意擅自将商场转租、转借或转让他人；（2）乙方拖欠租金，累计超过十天；第五条：首年合同期满后，乙方如有意续租，可于合同当年期满前60天，向甲方提出，双方另行协商，订立新的租赁合同；第六条：首年租金130万元；第七条：订立合同后被告向甲方缴纳1万元保证金；第八条：合同期满双方解除之日，如乙方没有违约，甲方需将该保证金一次性退还给乙方；第九条：合同期内，政府对租赁物征收的有关税项由乙方负责；第十条：合同期内商场物业、治安、卫生、电费、水费、及经营活动产生的一切费用，一概由乙方负责；第十一条：甲方法人代表聘为名誉经理，有偿处理内外常务事宜；第十二条：单方违约如给对方造成经济损失，赔偿对方十倍损失。合同签订后，被告的违约行为如下：1、被告除交付130万元租金外，并未按照合同约定向我交付1万元保证金；2、没有有偿聘请我为名誉经理；3、被告不是自己独立经营，而是分体出租其他商户，收取租金；4、不交纳供热费；5、被告没有提前60日要求续租，在收到我要求按照合同约定，如续租在合同届满前60日商定租金和签订合同，在多次通知后，都不予理睬，不明确告知是否续租，到期也不搬出商场，还躲避我，不接听我的电话，造成我巨大经济损失，我无法可施，特向贵院提起诉讼，请求：1、依法判决被告立即迁出租赁到期的东方明珠商场（因发现被告存在私自转租其他商户行为），被告应当停止收取其他商户的费用，被告与其他商户立即无条件迁出；2、被告赔偿原告租赁合同到期后的租赁费损失至房屋迁出之日，每天按5，000.00元计算，承担合同期内经营活动产生的一切费用（商场物业、治安、卫生、电费、水费及各种税费）至迁出之日止；3、被告给付原告垫付的原、被告租赁合同期间的供热费48，759.00元；4、被告承担本案全部诉讼费用；5、解除原、被告的租赁合同。
被告辩称：原告变更前的诉讼请求属于债权纠纷，变更后的诉讼请求为物权迁让纠纷，对于变更后的诉请不应在本案进行审理。理由：1、原告诉讼主体不适合，根据原告提交的证据没有证实原告为东方明珠商场房屋的所有权人，双方虽然签属租赁合同，但是原告属于二房东，原告并未向法庭提供证据证实有权对该房屋进行出租。根据合同法第224条规定，承租人经出租人同意可以转租第三人。原告即不是该房屋所有权人，也未向法庭提供证据证实有权转租，原告无权起诉要求支付租金和迁让。被告暂时不支付下一年度租金有法律依据，根据双方签属的租赁合同，租期为意向性四年，履行完毕第一年后，2014年初，双方就下一年度租金商谈，过程中原告无故将租金涨至170万元，提高接近25%，属漫天要价，租金上调应当以市场价及双方协商为主。在未经双方协商的情况下，原告以远高于同等地段租金向被告要求缴纳，在被告不同意的情况下就解除合同，其行为明显违背了民法诚实信用原则。在双方协商最后支付租金前，被告就提起了诉讼，其行为明显是利用司法权利掩盖其违法解除合同的行为。本案中违约的主体为原告，而不是被告，被告之所以不交租金是为了行使不安抗辩权。在双方合同未到期，原告就提出解除租赁合同，一旦被告履行了付款义务，原告仍强行解除合同，被告的利益将无法保障。因为结合原告不诚信行为，被告有权在合同未到期及租金未确定情况下拒绝支付下一年租金。2、原告起诉时，双方合同未到期，被告第一年租金支付给原告，被告不存在违约情况，根据租赁合同第三条约定，首年租金2013年5月10日起至2014年5月31日止，原告起诉日期2014年4月9日。租期到期还有22天，双方虽然约定到期前60日进行商定，但是并没有在合同中约定到期前60日支付完毕下一年租金。被告已将第一年度租金支付给原告，双方之间不存在法定解除合同事由。在合同未到期情况下，原告要求解除合同是没有事实依据和法律依据的。3、对于1万元质保金的问题，是原告主动放弃，双方在签订合同初期，关系融洽，相互信任，希望长期合作，在被告表示要将1万元交给原告时，原告并未收取，在租期内，原告也未到商场上班，未付出实际劳动，被告没有义务向原告支付劳动报酬。4、因原告违法解除合同造成被告经济损失约50万元人民币，该损失还在继续扩大，如果法院判令解除该合同，那么原告应该赔偿被告剩余三年损失共计100余万元。5、原告在诉讼过程中变更诉讼请求，要求被告迁出该商场。该房屋既不是原告所有，也未得到原房主的授权，原告无权要求被告迁出该房，无权要求被告赔偿其各项损失。根据物权法的规定，只有房屋所有权人有权要求侵权人赔偿其侵权损失。综上所述，因原告主体不适合，而且存在先违约情形，请求法院判令驳回原告诉讼请求，维护被告合法权益。
反诉原告诉称：2013年5月9日反诉原告与反诉被告签订租赁合同一份，期限四年，反诉原告交付一年租金。合同签订后，反诉原告按照四年经营期限对商场装修，现合同未到期，反诉被告违法提出解除合同。反诉被告应该赔偿反诉原告经济损失和可期待利润损失。现提出反诉。1、要求反诉被告赔偿装修损失255，208.14元。2、鉴定费7，000.00元、出庭费500.00元由反诉被告承担。
反诉被告辩称：1、反诉原告要求反诉被告赔偿装修损失不成立。反诉被告没有赔偿义务。因为反诉原告和反诉被告签订租赁合同第二条约定，如反诉原告装修，届满后保持原貌，不拆不卸不破坏，反诉被告不做任何赔偿。所以该项主张不成立，请法院驳回反诉原告的反诉请求。双方签订的合同已经于2014年5月31日到期，反诉原告没有在合同约定的60日合同期届满前主张续约并商定下一年租金价格，并且在张连芝和丈夫多次下达书面通知要求续签后，仍然回避张连芝，不表示续租，更不交纳租金，是属于反诉原告放弃续租的权利。在本案中，张连芝没有任何的违约行为，而是反诉原告一再的违反双方合同约定，反诉原告主张合同期限为四年是不能成立的，合同期限就是一年，合同明确期限是从2013年5月10日起至2014年5月31日，内含装修时间，意向性是四年，不是合同期约定为四年。因为意向是不特定的，无论哪一方在合同届满60日前达不成共识都有解除权。本案的事实就是反诉原告放弃在合同届满前续租并放弃交纳租金，现在仍然在使用商场造成张连芝巨大经济损失。反诉原告不存在损失，第一年租金130万元，转租商户收取租金175万元，还有各商户收款提3个点钱，远远超过130万元的租金。现在张连芝受损失，而不是刘玉杰。为了促成也是帮助反诉原告把商场组建起来，第一年租金张连芝就赔了7万元钱。包括20天装修钱。现在不但不交租金，强占商场，而且还低价让某些商户使用，损害张连芝的利益，现在市场价格就是在170万元左右，如果任凭反诉原告继续使用，过了最佳租赁期，张连芝将损失170万元，还有各项使用费近200万元。综上，请法院依据本案事实驳回反诉原告的反诉请求，维护张连芝的合法权益。
本诉原告为证明其主张的事实成立，向本院提供证据如下：
证据一、东方明珠商场营业执照复印件。证明原告是合法经营商场，有经营资质。
证据二、租赁商场合同书。证明合同期限一年，意向性是四年，下一年需要当年合同期满前60日续租，另行协商订立新的合同，被告放弃续租未交租金，所以本案只是合同到期，到期后被告无权使用商场。
证据三、原告垫付供热费4.8759万元。证明供热费应由被告承担而不是原告承担。
证据四、原告与东方明珠产权人签订的房屋租赁合同和交纳租金凭证。证明原告有另行租赁他人的权利，作为本案的原告主体适合。
证据五、原告在租赁期满前2014年3月22日开始共4次向被告发出书面要求续租通知及照片，证明其中一份是被告经理签收，其余几次也有照片为证。
本诉被告的质证意见：对证据一：原告未提供原件，发证日期2013年的已失效，无法证明原告主张，无法证明原告有权要求被告迁出该房屋。对证据二的真实性无异议，证明内容有异议，该份合同第三条明确记载意向性使用权限为四年，被告也是按照四年使用租期来装修，双方第一年已经履行了各自义务，第五条约定新的租赁合同其主要意思是双方就租赁价格的协商，而不是对该份合同租期的否定，被告有权继续使用该房屋，而且根据第五条约定，被告已经在租期届满前的60天内与原告进行协商，双方只是就租金价格未达成一致。在5月31日未到期之前，原告就提出了解除合同之诉，由此可以证明原告是存在违约行为的。对证据三的真实性无异议，证明内容有异议，1、发票上并未记载交款人为张连芝，那么交款人有可能是原房东。2、根据合同并未约定由被告承担热费交纳义务。合同第十条约定商场内物业、治安、水电费由被告交纳，热费按合同惯例应当由出租人交纳。超过举证期限后提供，不属于新证据。对证据四：1、原告提供证据超过举证时限，2、根据该合同第九条第七款的约定，乙方张连芝无权将该房屋转让转租，根据最高院司法解释，双方签属租赁合同可能属于无效合同。因张连芝已经违约，所以她无权要求被告迁出该房屋，也证实张连芝在本案中没有主体资格。3、对于收据因房屋出租应当向国家交税，对于该收据的真实性被告不予认可，无法证实该收据是由原房主出具，交纳租金应当以完税的发票来确定。在原告未向法庭提交其向案外人交纳租金的前提下无权提起本案之诉。不属于新证据。原告未提供原件不予质证，汇款人显示是宋经涛并不是本案原告。对证据五的真实性有异议，证明内容也有异议。1、被告从未收到过上述通知，2、通知上也没有原告的签字，仅是机打的几份文件不能够证实原告向被告送达过该文件。
反诉原告为证明其主张的事实，提供从黑龙江省司法鉴定信息网下载的信息，证明出具鉴定报告的黑龙江省嘉信工程造价咨询有限责任公司没有鉴定资质。因为黑龙江省嘉信司法鉴定所在网上可以查到，没有查到出具鉴定报告的黑龙江省嘉信工程造价咨询有限责任公司。
反诉被告的质证意见：对该证据有异议，没有在网上查到不能没有资质，应当以资质的书证为准。
本院依据刘玉杰的申请依法委托黑龙江省嘉信工程造价咨询有限责任公司对装修造价进行鉴定，该公司于2014年10月22日作出的司法鉴定报告，装修造价为255，208.14元（包含可搬迁物品的搬迁费3，000.00元），双方的质证意见如下：
反诉原告的质证意见：对鉴定报告有异议。1、鉴定机构没有鉴定资质；2、鉴定人俞军建没有司法鉴定人资格；3、鉴定中出现多处漏项。
反诉被告的质证意见：对鉴定报告中三项有异议，1、多计算一层地面打垫层的费用；2、牌匾和外墙面认定面积过大；3、一、二楼楼梯之间的背景墙计算面积过大，造价过高。
鉴定人员出庭接受质询后，当庭表示鉴定计算有误，黑龙江省嘉信工程造价咨询有限责任公司于2014年11月4日作出补充鉴定意见，装修造价为223，111.17元，双方的质证意见如下：
反诉原告的质证意见：1、造价员万连生的资质有效期至2014年7月15日，作出鉴定时已经不具备鉴定资质；2、鉴定书格式不规范，在核算表中相关页码没有加盖公章及鉴定人印章。
反诉被告对补充鉴定意见无异议。
经审理查明：原告张连芝于2007年9月份租用案外人齐明所有位于呼兰区步行街商服房屋（建筑面积900平方米左右），用于商场经营，租期至2017年7月1日，合同约定从2013年6月1日起每年租金137万元，经营和使用发生的一切税费（如水、电、供热等）均由张连芝负责。2014年6月1日，张连芝向齐明交付2014年至2015年租金137万元。2013年5月9日，张连芝将该租赁的房屋转租给刘玉杰，用于经营鞋业，并使用张连芝的个体工商户营业执照办理缴税等交费业务，签订的租赁合同约定：租赁期限意向使用四年，首年租金130万元，期限从2013年5月10日至2014年5月31日。合同第二条约定：如刘玉杰装修，届满后保持原貌，不拆不卸不破坏，张连芝不做任何赔偿。合同第五条约定：首年合同期满后，如有意续租，可于合同当年期满前60天提出，双方另行协商，签订新的租赁合同。首年期满前60天，张连芝通知刘玉杰下一年租金涨到170万元，并多次通知如续租，签订新的租赁合同，刘玉杰回复涨一分都不租。双方因租金的数额产生争执，没有签订新的租赁合同。合同到期，刘玉杰仍然占有不同意迁出。合同第十条约定：合同期内商场物业、治安、卫生、电费、水费及经营活动产生的一切费用，由刘玉杰负责。刘玉杰租用期间的供热费48，759.00元，张连芝已经交付。张连芝2014年5月10日起诉要求解除租赁，刘玉杰不同意解除并提出反诉，要求张连芝给付装修费用。诉讼期间，刘玉杰申请对装修费用进行鉴定，2014年6月11日，经哈尔滨产权交易中心摇号选定鉴定机构为黑龙江利瑾海纳工程造价咨询有限公司，该公司于2014年7月21日作出鉴定意见书，鉴定意见为：刘玉杰装修费用折旧后252，930.69元。因鉴定机构出具意见书的造价工程师与勘查现场的鉴定人不是同一人，本院于2014年8月28日向哈尔滨市中级人民法院技术处发函，请求答复。哈尔滨产权交易中心给哈尔滨市中级人民法院技术处回函，建议暂停黑龙江利瑾海纳工程造价咨询有限公司参与摇号。根据刘玉杰提出的重新鉴定申请，2014年9月24日，哈尔滨产权交易中心重新摇号选取鉴定机构，此次选定鉴定机构为黑龙江省嘉信工程造价咨询有限责任公司，2014年10月22日作出刘玉杰装修造价折旧后255，208.14元，该造价中包含可搬迁物品的搬运费3000.00元，可搬迁物品有：一层座椅15套、一层矮鞋柜24件、一层收银台一件、一层水晶灯、二层座椅12套、二层矮鞋柜25件、二层收银台一件。经庭审质证，因鉴定机构计算有误，2014年11月4日该鉴定机构作出补充鉴定意见为223，111.17元。现张连芝诉讼请求：要求解除合同；判决刘玉杰立即迁出并赔偿原告租赁合同到期后的租赁费损失至房屋迁出之日，每天按5，000.00元计算，承担合同期内经营活动产生的一切费用（商场物业、治安、卫生、电费、水费及各种税费）至迁出之日止；给付租赁期间垫付的供热费48，759.00元。反诉原告刘玉杰要求张连芝给付装修费用255，208.14元。
本院认为，原告（反诉被告）张连芝将承租齐明的房屋转租给被告（反诉原告）刘玉杰，即齐明为出租人，张连芝为承租人，刘玉杰为次承租人。原、被告签订的转租合同，是双方当事人的真实意思表示，合同约定的内容不违反法律规定，对双方具有约束力，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。合同约定租期意向性四年，首年租金130万元，同时约定如续租在合同届满前60日提出，双方对后三年租金数额未明确，属于合同缺乏主要条款，但合同成立。在第一年履行届满前60日，因租金数额未达成一致意见，双方发生纠纷，经张连芝多次催告，刘玉杰未明确表示是否续租，张连芝主张解除合同，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。依据该规定，出租人齐明未提出转租合同无效。刘玉杰提出张连芝不是房屋所有权人，主张诉讼主体不适格及转租无效，无权要求迁出等主张不成立，本院不予支持。刘玉杰自2014年6月1日占有使用商场至今，给张连芝造成经济损失，张连芝要求刘玉杰赔偿占用期间的损失，予以支持，但要求每天5，000.00元过高，结合本案的实际，关于租金损失按照张连芝与房屋所有人齐明履行的年租费137万元计算为宜，即日损失3，753.42（137÷365）元。因合同中未写明供热费的负担，张连芝要求刘玉杰给付首年合同期内的供热费48，759.00元，不予支持。双方签订的租赁合同中约定意向使用四年，刘玉杰对商场按照四年的使用期限进行装修，经鉴定，根据刘玉杰的使用期限进行折旧，装修费用造价为223，111.17元，刘玉杰要求张连芝给付装修费用255，208.14元，本院按照鉴定造价223，111.17元予以支持，超出223，111.17元部分，不予支持。双方合同约定刘玉杰负责合同期内商场物业、治安、卫生、电费、水费、及经营活动产生的一切费用，刘玉杰经营期间使用张连芝营业执照交税和办理相关业务，其尚未将上述费用与有关部门结清，若迁出前不能结清，对张连芝亦是直接经济损失，产生损失刘玉杰应当承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）张连芝与被告（反诉原告）刘玉杰于2013年5月9日签订的意向四年的租赁合同，刘玉杰于本判决生效后五日内迁出。
二、按照鉴定报告确定可搬迁物品（一层座椅15套、一层矮鞋柜24件、一层收银台一件、一层水晶灯、二层座椅12套、二层矮鞋柜25件、二层收银台一件）由刘玉杰于本判决生效后五日内自行搬出；
三、被告（反诉原告）刘玉杰于本判决生效后五日内赔偿原告（反诉被告）张连芝租金损失按日3，753.42元，从2014年6月1日起计算至刘玉杰实际迁出之日止；
四、原告（反诉被告）张连芝于本判决生效后五日内给付被告（反诉原告）刘玉杰装修费223，111.17元；
五、被告（反诉原告）刘玉杰于本判决生效后五日内将占有商场期间的税费、物业费、治安费、卫生费、电费、水费等费用与相关部门结清，逾期结清由刘玉杰按照张连芝向相关部门交费数额给付张连芝；
六、驳回张连芝、刘玉杰的其他请求。
本诉案件受理费12，000.00元，由本诉原告张连芝负担1，924.00元，由本诉被告刘玉杰负担10，076.00元。反诉案件受理费2，564.00元，由刘玉杰负担241.00元，由张连芝负担2，323.00元。保全费820.00元，由刘玉杰负担。鉴定费7，000.00元，鉴定人员出庭费500.00元，由张连芝负担。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审判长 张树生
审判员 由春荣
审判员 王春蚕
二〇一四年十一月二十四日
书记员 高莹莹