上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第1455号
原告贾政艺，女，，户籍地上海市，现住上海市。
委托代理人白青昕，上海市申房律师事务所律师。
委托代理人马海燕，上海市申房律师事务所律师。
被告郑敏伟，男，住上海市。
被告郑叶萍，女，户籍地上海市，现住上海市。
被告杜占兰，女，户籍地上海市，现住上海市。
被告郑叶萍、杜占兰的共同委托代理人姜涛，上海市兴业律师事务所律师。
被告郑叶萍、杜占兰的共同委托代理人张浩，上海市兴业律师事务所律师。
原告贾政艺诉被告郑敏伟、郑叶萍、杜占兰房屋买卖合同纠纷一案，于2014年5月30日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月1日组织原、被告进行了证据交换，并于2015年3月5日公开开庭进行了审理。原告贾政艺及其委托代理人马海燕、被告郑敏伟、被告郑叶萍、杜占兰的共同委托代理人姜涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贾政艺诉称，原告与第一被告系夫妻关系，第一被告与第二被告系兄妹关系，第三被告系第一被告与第二被告之母。原告与第一被告于1982年登记结婚。1998年，原告与第一被告共同购买了上海市2B室房屋（以下简称“涉案房屋”），产权登记在第一被告名下。2002年，第一被告在未征得原告同意的情况下，擅自以买卖的形式将涉案房屋出售给第二被告、第三被告，并办理了产权过户手续。原告认为，涉案房屋系原告与第一被告的夫妻共同财产，第一被告擅自将涉案房屋出售给第二被告、第三被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至本院，请求判令：1、确认三被告就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、第二、第三被告涤除上述抵押权后将涉案房屋恢复登记至第一被告名下。
被告郑敏伟辩称，因为其2002年做生意缺钱，所以与第二被告及第三被告商量，第二被告提出通过虚假买卖套取银行贷款，故签订了买卖合同将房屋过户至第二被告、第三被告名下。房屋买卖过程中，同意书上“贾政艺”的签字并非原告本人所签。故其对原告诉请没有异议，同意原告的诉讼请求。
被告郑叶萍、杜占兰共同辩称，认可原告关于房屋买卖合同无效的诉请；对于第二项诉请，涉及债权人及抵押权人的关系，系由三被告共同完成虚假债权债务，故不应指向第二、第三被告完成涤除义务。
经审理查明，原告与第一被告系夫妻关系，第一被告与第二被告系兄妹关系，第三被告系第一被告与第二被告之母。
1982年5月13日，原告与第一被告结婚。
1998年9月28日，第一被告与案外人上海斯菲科房地产开发有限公司签订《上海市内销商品房预售合同》，由第一被告以人民币464，370元的价格购买涉案房屋。涉案房屋登记至第一被告名下。
2002年9月20日，第一被告与第二被告、第三被告签订《上海市房地产买卖合同》，由第一被告以650，000元的价格将涉案房屋转让给第二被告及第三被告。对于买卖合同附件同意书中“贾政艺”的签字，原告表示并不知道房屋买卖情况，也不是其本人的签名；第一被告则表示系第二被告找人代替原告进行签名。
2002年10月18日，涉案房屋过户至第二被告、第三被告名下，共有形式为共同共有。
庭审中，第一被告表述，上述买卖合同签订后，第二被告将涉案房屋向银行进行了抵押并办理了抵押贷款，贷款中的300，000元给了第一被告，第一被告、第三被告均归还过部分贷款；第二被告则表示银行贷款的550，000元给了第一被告，第一被告、第三被告均归还过部分贷款。目前，涉案房屋上存在案外人中国农业银行上海市闵行支行债权数额为700，000元的抵押。
2004年9月13日，第二被告及第三被告与案外人李刚签订《房地产借款抵押合同》，由第二、三被告向李刚借款370，000元，并在涉案房屋上办理了抵押登记。
2006年8月7日，第二被告与案外人徐董签订《抵押担保借款合同》，由第二被告向徐董借款500，000元，并在涉案房屋上办理了抵押登记。
截止本案起诉之前，涉案房屋上总共存在如下权利限制：案外人中国农业银行上海市闵行支行债权数额为700，000元的抵押；案外人李刚债权数额为370，000元的抵押；案外人徐董债权数额为500，000元的抵押；本院（2008）长执字第1852号、（2008）长执字第394号两案的轮候查封等。
本院将涉案房屋的权利限制情况及相关风险向原告进行了释明，原告表示仍然坚持原来的诉讼请求。
涉案房屋并未实际交付给第二被告及第三被告，一直由原告及第一被告一家使用。
上述事实，有结婚证、《上海市内销商品房销售合同》、《上海市房地产买卖合同》、房地产登记簿信息、《房地产借款抵押合同》、《抵押担保借款合同》以及双方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。
由于本案涉及合同效力，故不宜调解。
本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，三被告之间签订房屋买卖合同的目的是为了套取银行贷款，并无真实交易涉案房屋的意思表示，双方也无交付房屋、支付房款等合同履行行为，故从合同订立及履行等情况来看，当事人内心真实的意思与合同表示的意思相悖，属于较为典型的通谋虚伪意思表示，意思表示不真实而签订的房屋买卖合同应为无效。
涉案房屋应系原告与第一被告婚后取得的夫妻共同财产，现第一被告在原告并不知情的情况下，通过签订房屋买卖合同的形式将涉案房屋转让至第二被告及第三被告名下，属于擅自处分夫妻共有财产的行为；第二被告、第三被告作为与原告及第一被告具有亲属关系的家人，显然也不符合善意第三人的条件；结合案件其他情况，可以认定第一被告与第二被告、第三被告之间就涉案房屋签订的买卖合同应属无效。
合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还，第二、第三被告亦应协助将涉案房屋产权恢复过户至第一被告名下。但本案中涉案房屋上已存在多个抵押及司法查封，庭审中本院亦将权利限制情况及相应的风险向原告进行了释明，原告仍然坚持本案诉请。本院认为，为保护案外抵押权人的合法权益，应由相关义务人涤除涉案房屋上设定的抵押权后，方能将涉案房屋产权变更登记至第一被告名下。
据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、确认被告郑敏伟与被告郑叶萍、杜占兰就上海市2B室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告郑叶萍、杜占兰应于上海市2B室房屋上之司法限制及抵押登记被涤除后的三十日内将上海市2B室房屋产权恢复登记至被告郑敏伟名下。
案件受理费人民币10，300元，由被告郑敏伟、郑叶萍、杜占兰共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 章晨煜
代理审判员 张 艨
人民陪审员 牟世荣
二〇一五年三月五日
书 记 员 杨 芳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
二、《中华人民共和国婚姻法》
第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》
第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
四、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。