北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第10047号
上诉人（原审被告）北京巢都宾馆，住所地北京市东长安街*号*号楼。
法定代表人陈恩保，总经理。
被上诉人（原审原告）北京国联同利物业管理中心，住所地北京市东城区和平里东街民旺**号楼。
法定代表人李玉山，经理。
委托代理人王汉军，北京市元昊律师事务所律师。
上诉人北京巢都宾馆因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东�区人民法院（2015）东民初字第08049号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年5月，北京国联同利物业管理中心（以下简称国联物业管理中心）起诉至原审法院称：2014年3月13日，我中心和北京巢都宾馆签订《房屋租赁合同》，约定：我中心将北京市东城区×街×号院×号楼（建筑面积1440.81平方米，以下简称涉案房屋）出租给北京巢都宾馆。租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日。年租金标准为1200000元，租金支付为合同签订之日起2日内，北京巢都宾馆支付首次半年租金600000元。签订合同后，北京巢都宾馆仅交纳了300000元租金，截止合同期满，北京巢都宾馆拖欠租金900000元。合同期满后，北京巢都宾馆未按照合同约定返还涉案房屋，至今仍然继续使用涉案房屋。2015年5月18日，我中心向北京巢都宾馆发出《律师函》，通知解除合同并要求北京巢都宾馆支付租金及违约金，北京巢都宾馆签收后未给予答复。故我中心起诉至法院，要求：1、确认双方租赁合同关系于2015年5月20日解除；2、要求北京巢都宾馆将涉案房屋腾空并交还我中心收回；3、要求北京巢都宾馆支付2014年12月31日之前拖欠租金900000元并按照每月100000元标准支付自2015年1月1日起至房屋实际腾空之日的房屋占有使用费；4、要求北京巢都宾馆支付违约金360000元并承担本案诉讼费用。
北京巢都宾馆辩称：国联物业管理中心陈述的合同签署情况和租金支付情况属实，但双方自2010年签署了第1份租赁合同，该合同到期后签署的涉案租赁合同。在2010年双方签署第1份租赁合同时，我宾馆向国联物业管理中心提出延长租赁期限，但国联物业管理中心没有明确回复；2010年双方签署第1份租赁合同后，国联物业管理中心没有及时�助我宾馆办理营业执照，导致1年无法正常经营，故我宾馆不同意国联物业管理中心的全部诉讼请求。
原审法院经审理认为：国联物业管理中心与北京巢都宾馆签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，国联物业管理中心提交的《律师函》，系专业法律人士出具的法律函件，虽然国联物业管理中心当庭陈述在2014年12月31日合同届满后曾要求北京巢都宾馆搬离涉案房屋，但结合《律师函》行文以及北京巢都宾馆继续使用涉案房屋的事实，法院认定2014年12月31日后双方系不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效。当事人可以约定一方解除�同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，北京巢都宾馆和北京念家缘宾馆系独立法律主体，且北京巢都宾馆未举证其和国联物业管理中心为就办理营业执照另有约定，故北京巢都宾馆以北京念家缘宾馆和国联物业管理中心合同履行期间，迟延履行协助办理北京巢都宾馆的营业执照的答辩意见，法院不予采纳。合同当事人的法律地位平等，当事人依法享有自愿订立合同的权利，一方不得将自己的意志强加给另一方。虽北京巢都宾馆曾申请延长租赁期限，但国联物业管理中心并未作出承诺，且北京巢都宾馆提交了申请后，双方实际签署了1年期的租赁合同，故北京巢都宾馆以申请延长租赁期限，但国联物业管理中心未答复为由拒绝支付租金的答辩意见，法院亦不予采纳。北京巢都宾馆无正当理由拖欠租金的行为，已经构成违约，且满足双方�同约定的解除条件，国联物业管理中心有权解除合同，但国联物业管理中心未举证证实2015年5月20日曾通知北京巢都宾馆宾馆解除合同，故法院将依法确定合同解除时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方租赁合同解除后，北京巢都宾馆应将涉案房屋返还，返还的租赁物应当符合租赁物的性质使用后的状态。故国联物业管理中心要求北京巢都宾馆腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，法院予以支持。北京巢都宾馆亦应支付占有使用涉案房屋期间的对价，故国联物业管理中心要求北京巢都宾馆支付2014年1月1日至房屋实际腾空交还之日的拖欠租金及房屋占有使用费的诉讼请求，法院予以支持。北京巢都宾馆无正当理由未按照合同约定支付租金已经构成违约�故国联物业管理中心要求北京巢都宾馆支付违约金的诉讼请求，法院予以支持。据此，原审法院于2015年7月判决：一、解除北京国联同利物业管理中心与北京巢都宾馆的房屋租赁合同关系；二、北京巢都宾馆于判决生效后三十日内将北京市东城区东长安街六号院三号楼的房屋腾空并交还北京国联同利物业管理中心收回；三、北京巢都宾馆于判决生效后三十日内按照每月十万元标准支付北京国联同利物业管理中心自二〇一四年一月一日至房屋实际腾空交还之日的房屋租金及房屋占用使用费（北京巢都宾馆已交纳三十万元）；四、北京巢都宾馆于判决生效后三十日内支付北京国联同利物业管理中心违约金三十六万元；五、驳回北京国联同利物业管理中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，北京巢都宾馆不服，向本院提起上诉称：1、国联物业管理中心未及时履行协助我宾馆办理营业执照的义务，导致我宾馆长达1年时间无法正常经营，给我宾馆造成巨大经济损失，国联物业管理中心应承担赔偿责任；2、国联物业管理中心未举证证明所造成的损失数额，且其主张的违约金过分高于给其造成的损失，国联物业管理中心要求支付违约金的诉讼请求应予驳回。故我宾馆要求撤销一审判决，改判驳回国联物业管理中心的诉讼请求，并由国联物业管理中心负担一、二审诉讼费用。国联物业管理中心同意原审判决。
经审理查明：中央国家机关公务员住宅建设服务中心委托国联物业管理中心对涉案房屋进行经营管理。2014年3月13日，国联物业管理中心和北京巢都宾馆签订《房屋租赁合同》，�定：国联物业管理中心将涉案房屋出租给北京巢都宾馆用于经营宾馆，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日，年租金为1200000元，租金按半年支付，北京巢都宾馆自本合同签订之日2日内，向国联物业管理中心支付首次半年租金600000元，于7月1日前支付下半年的租金600000元，先付后用。北京巢都宾馆不按照合同的约定向国联物业管理中心按时足额支付租金和保证金的，每逾期1日，应按照年租金的1%向国联物业管理中心支付违约金，逾期超过15日的，国联物业管理中心有权解除合同。合同终止后，北京巢都宾馆未按时向国联物业管理中心移交承租房屋及原有设备设施并将房屋腾空的，每逾期1日，北京巢都宾馆应向国联物业管理中心支付逾期交房违约金1000元，并按照原租金标准的2倍向国联物业管理中心支付房屋使用费。2014年1月16日，北京巢都宾馆支付国联物业管理�心租金300000元，之后北京巢都宾馆未再支付租金。租期届满后，北京巢都宾馆继续占有使用涉案房屋至今。
为证明双方合同已经解除，国联物业管理中心提交了一份落款时间为2015年5月18日的《律师函》、快递存根以及邮件投递情况查询，以证明国联物业管理中心向北京巢都宾馆以邮寄《律师函》的形式通知解除双方租赁合同关系。北京巢都宾馆不认可曾经收到上述《律师函》。国联物业管理中心对其曾通知巢都宾馆解除合同未进一步举证。
原审法院庭审中，北京巢都宾馆提交了落款时间为2014年1月20日的《关于房屋租赁合同合同续期的申请》，以证明北京巢都宾馆曾将该申请提交国联物业管理中心，申请合同续期3到5年。国联物业管理中心不认可北京巢都宾馆提交的《关于房屋租赁合同合同续期的申请》，并主张北京巢都宾馆提交给国联物业管理中心的申请材料和北京巢都宾馆提交法庭的申请材料并不一致，双方是在修改申请材料后才签署的2013年3月13日的《房屋租赁合同》，故双方权利义务应以2013年3月13日签署的《房屋租赁合同》为准。针对国联物业管理中心的陈述，北京巢都宾馆承认确实存在修改申请材料的情况，且修改申请材料后双方才签署的2013年3月13日《房屋租赁合同》。另，北京巢都宾馆亦承认其在答辩意见中主张的2010年签署了第1份租赁合同指的即是案外人北京念家缘宾馆和国联物业管理中心在2010年12月23日签署的《房屋租赁合同》，同时北京巢都宾馆主张，在2010年12月23日签署的《房屋租赁合同》履行期间，国联物业管理中心开具的发票抬头即为北京巢都宾馆。国联中心承认其在和北京念家缘宾馆的合同履行期间，确实曾经开过以巢都宾馆为抬头的发票，但国联物业管理中心认为发票问题�北京巢都宾馆和北京念家缘宾馆内部问题，与合同主体无关，且国联物业管理中心和北京念家缘宾馆的租赁合同已经到期终止，该合同履行情况和本案无关。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《律师函》、快递存根、发票、《关于房屋租赁合同合同续期的申请》以及双方当事人陈述等证据材料在案为证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，国联物业管理中心与北京巢都宾馆签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。租赁合同到期后，北京巢都宾馆继�占有使用涉案房屋，而根据国联物业管理中心提交的《律师函》，租赁期间届满后，国联物业管理中心并未提出异议，而是要求北京巢都宾馆继续支付占用涉案房屋期间的租金。因此，双方签订的《房屋租赁合同》继续有效。北京巢都宾馆租用涉案房屋，理应按照合同约定按时支付租金。但北京巢都宾馆违反合同约定，在支付国联物业管理中心300000元租金后，拖欠剩余租金至今。北京巢都宾馆的拒绝支付租金的行为已经构成根本违约，致使国联物业管理中心签订合同的目的不能实现，国联物业管理中心有权要求解除合同并要求北京巢都宾馆支付拖欠的租金及违约金。但国联物业管理中心提交的证据尚不足以证明北京巢都宾馆实际收到了《律师函》，因此，原审法院判决在诉讼中解除双方之间的《房屋租赁合同》并无不当。合同解除后，北京巢都宾馆无继续占有涉�房屋的权利，应当将涉案房屋腾空并交还国联物业管理中心。如其继续占有使用涉案房屋，则应按照《房屋租赁合同》约定的租金标准向国联物业管理中心支付占有使用费。原审法院判决北京巢都宾馆腾退涉案房屋并按照《房屋租赁合同》约定的标准向国联物业管理中心支付其占用涉案房屋期间的租金、房屋占有使用费及违约金是正确的。
北京巢都宾馆上诉主张国联物业管理中心未及时协助其办理营业执照，给其造成巨大经济损失。但北京巢都宾馆并未举证其和国联物业管理中心就办理营业执照另有约定，也未举证国联物业管理中心迟延履行协助其办理营业执照，而且，北京巢都宾馆认可其主张的事实发生在国联物业管理中心与北京念家缘履行租赁合同期间，而在本案租赁合同履行期间，国联物业管理中心并无违约行为。综上，本院对北京巢都宾馆的该�主张不予支持。北京巢都宾馆还主张国联物业管理中心要求支付的违约金过分高于给其造成的损失，故国联物业管理中心该项请求不应得到支持，但根据双方签订的《房租租赁合同》约定的租金标准及违约金计算标准，国联物业管理中心主张的违约金并未超出合理范围，故本院对北京巢都宾馆的该项主张亦不予支持。
综上，北京巢都宾馆的上诉请求，依据不足，本院对其上诉请求予以驳回。原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费10320元，由北京巢都宾馆负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费20640元，由北京巢都宾馆负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
�判长白松代理审判员袁芳代理审判员王磊
二〇一五年十一月二日
书记员 牛晓煜