湖南省郴州市苏仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴苏民初字第1174号
原告（反诉被告）某某院，住所地湖南省郴州市某某号。
法定代表人曹某某，该院校长。
委托代理人李某，湖南福城律师事务所律师。
委托代理人李健某，湖南福城律师事务所律师。
被告（反诉原告）龙某某，男，1982年10月25日出生，汉族，湖南省郴州市苏仙区人，高中文化，农民，户籍地湖南省郴州市苏仙区马某某组，现租住湖南省郴州市某某院。。
委托代理人罗某某，湖南星河律师事务所律师。
原告（反诉被告）某某院与被告（反诉原告）龙某某房屋租赁合同纠纷一案，2014年9月28日本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）某某院及委托代理人李某、李健某，被告（反诉原告）龙某某及其委托代理人罗某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告某某院诉称，2014年1月1日，原告与被告签订《门面租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于郴州市王仙岭校区动感地带侧面门面，租期为七个月，自2014年1月1日起至2014年7月31日止，年租金10500元，原告向被告收取门面押金5000元。原、被告双方在合同中还约定“合同期满，乙方需无条件退还门面给甲方，如甲方门面继续出租，乙方在同等条件下享有优先承租权。乙方需提前一个月与甲方商议续签事宜，并办理有关手续，逾期，甲方视为乙方自动放弃续签权利，合同期满甲方有权另行安排，租约期满乙方不再续租，解除合同或终止合同时，乙方应及时迁出并交还该门面给甲方；乙方合同到期不再续租或甲方解除合同的，乙方需在3日内搬出门面交还甲方，每逾期一日，按每日500元收取滞纳违约金，所造成的损失概由乙方承担。”租赁合同期满后，原告决定不与被告续租，合同租赁期满前，原告向被告发出了书面收房通知，但被告在接到原告通知后，在合同租赁期满后仍拒不搬出。原告认为，原告与被告就门面租赁事宜签订了书面租赁合同，该合同为双方真实意思表示，合同各项条款，也未违反法律禁止性规定，该合同当属合法有效。被告在租赁期满后，应依约向原告交还门面，被告不肯交还，应按约定承担每日500元的违约金，并应承担逾期交还门面的房屋占有使用费。原告与被告多次协商未果，原告诉至法院，请求：一、判令被告将承租的门面交还原告；二、判令被告按现有市场价向原告支付从2014年8月至被告归还门面之日的房屋占有使用费；三、判令被告自2014年8月4日起按合同约定向原告支付逾期交还门面每日500元的违约金；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告（反诉被告）某某院为证实其诉讼请求以及事实、理由，向本院提供如下证据：
一、门面租赁合同，拟证明原告与被告2014年1月1日签订的门面租赁事宜，租期为七个月，租期已满，被告应返还门面。
二、快递单（10079511XXX），拟证明原告以邮寄送达的方式向被告邮寄了门面到期、对承租房有关问题的答复等。
三、某某院经营性资产租赁合同，拟证明本诉合同之前，原、被告双方约定年租金为18000元。
四、2014年6月10日某某院依法依合同收回门面的有关问题说明书，拟证明原告在合同期满前，以书面的形式向被告送达了收回门面的通知。
被告龙某某辩称：一、被告承租的门面年租金10500元，月租金875元，应返还多收租金4375元；二、被告没有收到原告书面专门的收房文件，原、被告之间的合同应为继续履行的，不存在违约；三、每日500元违约金太高，违约是因原告的行为造成的，不应由被告承担。
反诉原告龙某某诉称：一、反诉原告与反诉被告签订的门面租赁合同到期时，反诉原告按反诉被告的要求报名参加门面投标，却被告知反诉原告所承租的门面不参与投标。这与反诉被告公开的通知不符，因学院处于暑假中，以致无法在合同期内与反诉被告协商解决。二、反诉原告所承租的门面经反诉原告支付近10万元进行装修及改装，反诉被告应当予以补偿。按照之前反诉被告曾对承租户有过补偿的先例，反诉原告也应当得到补偿。三、按照合同约定的年租金为10500元，反诉原告实际多付了4375元租金，理应退还。故依法提起反诉，请求：一、解除反诉原告与反诉被告签定的《门面租赁合同》，判令反诉被告某某院退还门面押金5000元，及多收租金4375元；二、判令反诉被告补偿门面部分承建、改造装修费用50000元；三、判令反诉被告支付合同违约金5000元（参考押金计），误工费100元／人／天，2人三个月合计18000元，以上一、二、三项合计82375元；四、判令反诉及本诉费用由反诉被告承担。
被告（反诉原告）龙某某提供如下证据：
一、2014年1月日原、被告双方签订的《门面租赁合同》、押金单、租金单，拟证明被告按门面租赁合同规定交纳了押金（2011年12月15日原告出具给被告的押金收据5000元）及全年租金（2013年12月27日出具的动感地带侧面门面租金收据2014年1月-2014年7月31日租金10500元），多交了5个月的租金；租赁合同没有对被告扩建部分进行约定。
二、郴州市苏仙区友缘水果店营业执照复印件，拟证明反诉人合法经营门面。
三、2014年7月8日某某院的《对承租方有关问题的答复》，拟证明原告在合同到期后，与反诉原告约定反诉原告承租的门面参加公开招投票，因此反诉原告继续承租门面，在此期间反诉被告未向反诉原告提出书面异议，视为默示反诉原告的承租行为，现反诉被告未按约定处理门面，同时扣除反诉人的合同押金，也不退还多收的租金，因此是反诉被告违约。反诉被告应当承担违约责任及赔偿反诉原告的损失。
四、门面被封图片，拟证明反诉被告在2014年9月，告知反诉原告承租的门面不参加公开招投标，反诉原告没有同意，与反诉被告协商未果。2014年9月19日，原告采取了强制措施不允许被告经营，造成了被告的损失；如答复为要约邀请的话，2014年7月30日已到期，在7月30日后至9月19日内没有收到书面收房通知。原告突然采取强制措施，属违约行为。
五、2011年10月24日曹彬与龙某某签订的门面经营变更协议，2011年10月24日曹彬与龙某某门面转让合同，某某院经营性资产租赁合同（某某院与曹彬签订的租赁时间2011年7月20日-2012年7月19日租赁合同），拟证明本案中原门面租户曹彬扩建、装修门面费用将近10万元，2011年10月被告承租门面时，经某某院同意后，与某某院签订了合同，原租户曹彬收取反诉原告的扩建部分费用，原告应作出相应补偿。
六、苏仙区人民政府办公室收文处理单及汇报材料（2014年10月16日某某院呈报苏仙区政府的《关于请求解决我校门面原承租户龙某某的实际困难的汇报》，编号为285-679），某某院附属医院出具的苏仙区医保中心城镇居民住院结算单，中南大学湘雅三医院出具的普外科诊断书（被告家庭背景介绍，父亲龙始清及岳父周建军患病证明），拟证明被告家庭极其困难，此门面收入为全家唯一经济来源。门面被封后，一家人陷入困境。此情况由原告违约造成，应当赔偿被告误工费及相关损失。
反诉被告某某院辩称：一、本案诉争门面的租赁期限已于本诉起诉前到期，该租赁合同因到期而终止，不应再进行解除。二、反诉原告在租赁期满后至今未退还本案门面，反诉被告没有先行退还门面押金的义务，待反诉被告收回门面后，扣除相关费用退还。三、本案诉争门面的年租金为18000元，按月计租金1500元，反诉原告租赁7个月，租金计收10500元，反诉被告未多收反诉原告租金4375元。四、反诉原告诉请反诉被告补偿装修费用没有法律和事实依据，依法不应得到支持。五、反诉被告在房屋租赁合同的履行过程中无任何违约行为，反诉原告诉请反诉被告承担违约金5000元无任何事实与法律依据。六、反诉原告诉请反诉被告支付其误工费18000元不应得到人民法院支持。七、反诉被告向所有承租户公开发放的《对承租人有关问题的答复》中的公开竞标招标说明，只属要约邀请，不具法律约束力，反诉原告以反诉被告向其发出过邀请为由拒不返还门面无法律依据
经庭审当事人当庭质证，本院对证据作如下确认：
被告对原告提供第一组证据的真实性无异议，但认为约定年租金为10500元／年，按约定应退还多收租金；被告的扩建装修费用租赁合同中没有约定，合同到期后，被告没有收到原告收回门面的通知，此租赁合同应为继续履行。被告对原告提供第二组证据的真实性无异议，对证明方向有异议，认为不能证实所邮寄的内容为收回门面的通知，此快递单上无被告龙某某的亲笔签名，邮寄时间为2014年6月23日，如邮寄内容为真实的话与某某院在2014年7月份对承租户有关问题的答复相矛盾。被告对原告提供第三组证据的真实性无异议，对证明方向有异议，认为此合同为以前的合同，与本案无关，本案的合同为年租金为10500元，一切按原告单方向的要求更改，租金是随时可变更的，法律并没有规定只能高不能低。被告对原告提供第四组证据的真实性无异议，但认为是公开发布的，没有书面证据证明被告收到了此说明书，更没有书面证据证实原告向被告发放了书面的收房通知；此说明书的时间为2014年6月10日，2014年7月30日前被告收到的某某院对有关问题的答复与此说明书相矛盾。应当以答复为准，答复是同意被告继续承租门面。
原告对被告提供第一组证据的真实性无异议，对证明方向有异议，认为门面租赁合同证明租期已到，因被告一直未退还门面，故原告没有返还押金的义务；租金收据显示2014年1月-2014年7月31日租金10500元，只有七个月的租金。原告对被告提供的第二组证据无异议。原告对被告提供第三组证据的真实性无异议，对证明方向有异议，认为答复中的内容为要约邀请。原告对被告提供第四组证据的真实性无异议，但认为书面和其他行为均不允许被告在合同到期后继续使用门面，故此损失不由原告承担。原告对被告提供第五组证据的关联性有异议。原告对被告提供第六组证据的关联性有异议，认为不能成为合同到期后不返还门面的理由；原告考虑到被告的家庭困难，特向相关单位呈报的报告。
原告对被告提供的第二组证据无异议，当事人均无异议的证据，与本案具有关联性，能够证明案件事实，可作为定案依据，本院予以采信。被告对原告提供第一、二、三、四组证据的真实性无异议，原告对被告提供第一、三组证据的真实性无异议，以上证据符合证据要求，与本案具有关联性，能够证明案件事实，可作为定案依据，本院予以采信。被告提供的第五、六组证据符与本案不具有关联性，不符合证据要求，本院不予采信。
本院根据采信的证据，确认以下案件事实：
2014年1月1日，原告某某院（甲方）与被告龙某某（乙方）签订《门面租赁合同》，约定：一、甲方将位于某某院王仙岭校区的动感地带侧面门面出租给乙方经营。二、租赁期限为7个月，自2014年1月1日起至2014年7月31日止。三、门面租金（税后）每年为人民币壹万零伍佰元（￥10500元），按7个月一次支付。四、乙方向甲方交纳门面押金5000元，租赁期内乙方拖延甲方租金，甲方有权利自行从押金中相应抵扣。租赁期满后乙方不再续租或合同解除时，甲方应在租赁期满或合同解除后3个工作日内将剩余押金无息退还乙方。五、甲方、乙方的权利义务：（一）甲方的权利与义务…..（二）乙方的权利与义务：2、乙方须按时交纳租金及水电费和卫生费，自行承担经营中相关一切费用。3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，无权自行转租。5、合同期满，乙方需无条件退还门面给甲方。如甲方门面继续出租，乙方在同等条件下享有优先承租权。乙方需提前一个月与甲方商议续签事宜，并办理有关手续，逾期，甲方视为乙方自动放弃续签权利，合同期满甲方有权另行安排。租约期满乙方不再续租，解除合同或终止合同时，乙方应及时迁出并交还该门面给甲方。六、违约责任：3、乙方合同到期不再续租或甲方解除合同的，乙方需在3日内搬出门面交还甲方，每逾期一日，按每日500元收取滞纳违约金，所造成的损失概由乙方承担（其余略）。原、被告均在合同上签章和签名。2014年5月28日，原告出具《通知》，载明：“我院所有门面2014年7月31日到期，合同到期后我院决定所有门面全部收回另作他用不再续租。请各门面业主提前做好各项相关工作”。同年6月10日，原告再次下发《某某院依法依合同收回门面的有关问题的说明书》，该说明载明：“你方与某某院签订的《门面租赁合同》于2014年7月31日合同租赁期期满。原门面出租方某某院不再与你方续租，门面予以收回。希你方做好合同期满后的门面移交相关事宜，依法和依合同约定将门面移交给某某院”。2014年7月8日，原告公开发布《对承租方有关问题的答复》，载明：“十、学校如何处置暂不用于实习实训创业就业孵化基地的合同到期门面？为公正起见，对于田径场下面约53间到期门面全部收回用于大学生实习实训创业就业孵化基地。53间外的到期门面收回腾空，学校重新通过公开竞标方式对外招租，欢迎原承租户及学校其它门面承租户前来投标，并且在同等条件下优先承租。正因如此，凡合同到期门面均应清空门面交还学校（其余略）”。被告均知晓上述通知、答复的内容。门面租赁期满后，原告与被告未再续签租赁协议，被告未搬离门面，原告于2014年9月19日组织人员将该租赁门面的门口用钢管以井字形焊封。之后，被告未再使用该门面经营果汁店也未按合同约定搬离将门面交还给原告，原告遂诉至本院。
另查明，被告龙某某从2014年8月起至今未向原告支付门面租金。
本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点：一是本案被告在租赁期满后是否应当返还租赁物；二是被告是否违约，应承担何种违约责任；三是被告的反诉诉请是否应得到支持。
关于焦点一，本案中原告在租赁期限届满前多次通知被告不再续租，要将租赁门面予以收回，符合合同约定与法律规定，因此，原告要求被告将承租的门面交还原告的主张，本院予以支持。被告在房屋租赁合同届满后未及时腾房，在原告对租赁门面采取封门的措施后，被告虽未再使用门面但仍拒不将门面腾出，应当支付逾期腾房的房屋占用使用费，原告要求被告支付相应的房屋占用使用费的主张，本院予以支持。但合同到期后原告应依约退回被告所交门面押金5000元，至于被告要求因支付了原租户的补偿金原告应当补偿的主张，于法无据，本院不予支持。
关于焦点二，本案中原、被告签订的《门面租赁合同》中约定“合同期满，乙方需无条件退还门面给甲方”。原告在租赁期限届满前多次通知被告不再续租，要将租赁门面予以收回，被告在租赁期满后未及时迁出并交还该门面给原告，属未按合同约定履行义务，应承担违约责任。原告诉请被告自2014年8月4日起按合同约定向原告支付逾期交还门面每日500元的违约金。但在诉讼中，原告未提供证据证明其实际损失金额，故本院考虑被告2014年9月19日在原告对租赁门面采取封门措施后未再使用门面经营，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及公平、诚实信用原则等因素综合考量，酌定违约金按逾期腾房的房屋占用使用费的10%予以计算，（即从2014年8月3日至2015年3月23日，10500元／年÷365天×232天×10%﹦667元，后段另计）。
关于焦点三，因原、被告双方签订的门面租赁合同是属于有效合同，本案中没有符合法定或者合同约定的解除情形，且该合同约定的履行期限已届满，被告反诉诉求要求解除门面租赁合同的主张，本院不予支持；因原、被告双方签订的门面租赁合同中约定：“门面租金为10500元／年，按7个月一次性支付”，那么，被告支付的门面租金则应当按照年租金按月实际计算，被告要求员工返还多收取的租金的主张，本院予以支持；被告要求原告补偿门面部分承建、改造装修费用的主张，原、被告双方在门面租赁合同没有约定，也没有法律依据，本院不予支持；本案中，原告没有违约情形，被告要求原告支付违约金、误工费的主张，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、限被告龙某某在本判决生效后十五天内返还原告某某院位于某某院王仙岭校区的动感地带侧面门面，并恢复原状；
二、被告龙某某在本判决生效后十五天内向原告某某院支付逾期腾房的房屋占用使用费667元（从2014年8月3日至2015年3月23日，10500元／年÷365天×232天×10%﹦667元，后段另计）；
三、限被告龙某某在本判决生效后十五天内向原告某某院支付违约金667元（从2014年8月3日至2015年3月23日，10500元／年÷365天×232天×10%﹦667元，后段另计）；
四、限原告某某院在本判决生效后十五天内退还被告龙某某所交纳的门面押金5000元；
五、限原告某某院在本判决生效后十五天内退还被告龙某某多交纳的门面租金4375元；
六、驳回原告某某院其他诉讼请求；
七、驳回被告龙某某其他反诉请求。
本案受理费80元，反诉受理费930元，合计1010元，由被告龙某某负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 文勇军
审 判 员 刘卫华
人民陪审员 陈景荣
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 王洪亮
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。