浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台临民初字第1473号
原告（反诉被告）：临海知足工艺礼品厂。
法定代表人：戴兴法。职务：。
委托代理人：杨颖敏。
委托代理人：丁雅洁。
被告（反诉原告）：临海市古城街道办事处合利村村民委员会。
法定代表人：周尧顺。职务：。
委托代理人：许先德，浙江时空律师事务所律师。
原告临海知足工艺礼品厂为与被告临海市古城街道办事处合利村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，于2015年5月14日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序审理。2015年5月29日，被告临海市古城街道办事处合利村村民委员会提起反诉，经审查后，本院予以受理。本院于2015年6月4日公开开庭审理了本案。原告临海知足工艺礼品厂法定代表人戴兴法及其委托代理人杨颖敏和被告临海市古城街道办事处合利村村民委员会的委托代理人许先德均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告临海知足工艺礼品厂起诉称：原、被告于2009年3月25日签订了租房协议书，协议约定将原合利小学的部分房屋约计1000平方米加上前面的临时工棚、水泥道地、围墙、铁门等租给原告办厂使用，租期十年，自2009年4月1日至2019年3月31日止，租金为36000元/年，于每年3月1日前付清。合同签订后，原告于2009年3月25日支付了第一年租金，后每期房租双方都协商一致重新确定了支付时间。2014年双方再度协商一致，该年房租于2014年12月13日由原告支付给被告，被告出具了收据给原告。2015年1月20日被告将通知贴在原告厂门口，称根据租房协议书第二条有关规定，乙方（原告）没有按规定履行合同，甲方（被告）有权终止合同，因此甲方（被告）要求于2015年3月31日终止合同。原告认为原告已每年支付租金，虽然支付时间不一，但均是与被告协商一致的，且有被告出具的收据为证，故并未违约。原告曾于2015年2月26日发了回函给被告，表明自己并没有违约且不同意解除合同。同时，原告于2015年2月17日将2015年的房租支付到被告帐户，但被告又于2015年4月16日以原告拖欠房租为由将终止合同的通知再次贴在原告大门，并将石头堆放在原告厂门口堵住原告大门并将原告大门用电焊焊死，造成原告停工三天且无法出货，计损失约二万元。综上所述，原告认为原告从未拖欠过租金，前几年租金交付时间不一，也是与被告协商一致的，且被告也从未提过异议，2014年的租金在十二月交付，也是原告与被告协商一致且被告也认可的，而2015年的租金原告已按合同约定在三月份以前即已交付，因此不存在原告违约情形。现被告要求与原告终止合同，没有任何理由及法律依据。故请求依法判令：一、原、被告继续履行《租房协议书》并判令被告清除厂门口石头；二、被告赔偿原告损失两万元。
在审理过程中，原告变更诉讼请求，在本次诉讼中放弃了要求被告赔偿两万元损失的主张。
被告临海市古城街道办事处合利村村民委员会答辩并反诉称：一、原告所称从未拖欠过租金，前几年租金交付时间也是与被告协商一致的说法与事实不符。双方签订协议后原告仅第一期按合同约定支付，之后每年均拖欠租金。租金的支付时间双方从未进行协商，都是被告在每年租金到期后经过催讨原告才支付。原告声称的其在2015年2月将2015年租金支付到被告帐户，被告认为这是原告的单方行为，被告未以任何形式将租金收取，也未出具收据给原告。二、由于原告方多次逾期违约了合同关于租金的支付，2014年12月6日被告通过村民代表大会形式决定解除与原告之间的租房协议，并以书面通知方式告知原告双方解除合同，并告知其在2015年3月底前必须搬离，但原告不理睬。2015年4月16日，被告再次书面通知原告要求终止合同并敦促原告在2015年5月1日前自行搬出，未果。于是，被告在万不得已的情况下将原告厂门封闭，三、原告曾到古城街道信访办要求政府出面协议解决。2015年5月5日，由古城街道牵头双方进行了调解，最后达成共识，但因原告出尔反尔，对达成的共识又予以推翻。被告认为，原告屡次使其缴纳租金，已构成违约，《租赁协议书》约定的解除条件已成就，原告应承担《租赁协议书》约定的违约责任，被告有权没收5000元保证金。综上，被告认为是原告的行为构成了根本性违约，被告有权解除与原告之间的租赁协议，请求法院驳回原告的诉讼请求，并反诉请求法院依法判决解除《租赁协议书》；被告没收原告的5000元保证金。
针对反诉原告临海市古城街道办事处合利村村民委员会的反诉，反诉被告临海知足工艺礼品厂答辩称：一、2009年3月25日双方签订的《租赁协议书》约定在每年3月1日前付清租金这是事实。但是2010年至2014年每年双方都协议变更了租金支付时间，这从原、被告双方提供的收据可以看出。原告虽然延迟支付房租，但每次都是被告出具收据认可的，实质上2010年至2014年期间双方是通过实际履行来协议变更租金的交付时间的，因此原告并未违约。2015年1月20日被告通知原告称原告违约要求与原告解除合同，原告认为2015年3月还没到，原告就已在2015年2月17日将租金汇入被告帐户，被告说原告将租金汇入其帐户是单方行为，但原告认为原告是根据协议将租金汇入被告账户的，于是原告在2015年2月26日发函给被告，认为自己没有违约，不同意解除合同，但被告却将原告厂门焊死，造成原告无法出货损失二万元，对这两万元保留另案起诉的权利。二、被告诉讼中称2014年12月6日，被告经村民代表大会决议，决定按《租赁协议书》约定解除协议。对此原告认为自己不知情，而且被告所谓的村民代表大会自然代表被告的意志和利益，不具有客观性，如此原告的合法权益和合同的交易安全无法保证。另外，2014年3月原告对所租赁房屋投入了10万多元进行大范围装修，如果解除合同这笔损失该应该如何主张。因此，原告认为被告所称的村民代表决议不得对抗原告。三、被告在诉状中称已经通过古城街道信访办要求政府出面协调并已达成共识。原告认为这不是事实，古城街道信访办出面调解过这是事实，但双方并未达成最终的共识。综上所述，原告认为自己从未违约，也不同意解除《租房协议书》，恳请法庭依法驳回被告的反诉请求。
原告临海知足工艺礼品厂为证明其主张的事实，向本院提供证据如下：
证据1、法定代表人身份证明，用以证明原告的主体资格。
证据2、租房协议书，用以证明原、被告于2009年3月25日签订了租房协议书，租期自2009年4月1日至2019年3月31日止，于每年3月1日前付清，到目前为止租赁时间未到期的事实。
证据3、现金缴款单5张，用以证明原告一直在支付房租，且原告延期支付房租最终都经被告出具收据表示同意的，2015年2月17日原告已将2015年的租金打入被告账户，原告并未违约。
证据4、通知二张，证明被告在没有合理理由的情况下通知原告方解除合同，原告不同意解除合同的事实。
证据5、挂号信回执，挂号信内容，证明原告以回函给被告做出了说明，原告并未违约且不同意解除合同的事实。
经质证，被告对原告提供的证据1、2均无异议；对证据3的真实性没有异议，对证明对象有异议，被告认为这些票据仅仅能够证明被告于某年某月收到原告的租金，但不能证明双方经达成协议来变更支付时间的；对证据4的真实性没有异议，但被告认为不能就此证明被告是无理由解除合同的；对证据5的真实性没有异议，但对其关联性有异议。被告收到该函系事实，但被告并不同意原告的要求。
根据上述当事人的质证意见，本院对原告提供的证据认证如下：被告对证据1、2无异议，本院对其证明效力予以认定；被告对证据3的真实性没有异议，但认为这些票据仅仅能够证明被告于某年某月收到原告的租金，但不能证明双方经达成协议来变更支付时间。本院认为虽然单凭这些票据确实无法证明双方经过达成协议来变更租金支付时间，但是被告每次都出具了收据，这代表被告通过该行为在事实上认可了双方对租金支付时间延迟的变更，故本院对该项证据的证明力予以认定；被告对证据4的真实性没有异议，对待证事实有异议，该证据确能证明被告在原告不存在根本违约情况下两次向原告发出通知要求解除合同，故本院对其证明效力予以认定；被告对证据5的真实性没有异议，该证据能证明原告曾向被告发函表示自己并未违约故不同意解除合同的事实，故本院对其证明效力予以认定。
被告临海市古城街道办事处合利村村民委员会为证明其主张的事实，向本院提供证据如下：
证据6、租房协议书一份，用以证明原、被告双方在协议书中约定了解除条件和违约责任的事实。
证据7、统一收据6张，用以证明原告没有按协议约定在每年3月1日前付清租金，其行为已构成违约的事实。
证据8、村民代表大会决议一份，用以证明被告村的村民代表大会通过同意解除原、被告的租赁合同的决议。
证据9、情况说明一份，用以证明原、被告双方经古城街道信访办调解达成共识的事实。
经质证，原告对被告提供的证据6的的真实性无异议，对待证事实有异议，原告认为按协议约定租金于每年3月1日前付清系事实，但后来双方已经进行了变更；对证据7的真实性无异议，对其待证事实有异议，原告认为这几份收据完全能够证明双方对延期支付租金是达成一致的，否则被告不可能出具收据；原告对证据8有异议，原告认为该份村民代表大会决议系被告内部作出的决定，原、被告之间租赁协议不能根据被告内部的决定进行解除，该决议不能对抗与原、被告签订的租赁协议；原告对证据9制作形式的真实性没有异议，但是对合法性及具体内容的真实性有异议，这个情况说明只盖了信访专用章，没有负责人签字，按证据规则形式上是不合法，内容也是不真实的，原告从未答应解除合同，也没有答应这三条约定。对双方当事人提供的上列证据，本院认证如下：
根据上述当事人的质证意见，本院对被告提供的证据认证如下：原告对证据6的真实性没有异议，被告提交的该份租房协议能够证明原、被告双方在协议书中约定了解除条件和违约责任的事实，故本院对其证明效力予以认定；原告对证据7的真实性无异议，被告出具的收据能够证明双方对延期支付租金是达成一致的，原告不构成违约，本院对其证明效力不予认定；原告对证据8有异议，认为其系被告内部的决议，不应该用来对抗原、被告之间所签订的租赁协议，本院认为被告出具的村民代表大会决议可以证明被告村的村民代表大会通过了同意解除原、被告的租赁合同的决议这样一个事实，故对其证明效力予以认定；原告对证据9的合法性和内容的真实性有异议，原告认为自己从未答应解除合同，也没有答应情况说明中提到的三条约定，该份说明只能证明原、被告曾经经行政机关调解的事实，原、被告双方未在协议上签字，其并不能证明双方曾就此达成了一致意见这样的事实，故本院对其证明效力不予认定。
本院经审理，认定事实如下：原、被告于2009年3月25日签订了《租房协议书》，租赁时间自2009年4月1日至2019年3月31日止，租金为每年36000元，每年3月1日前付清。合同签订后，原告于2009年3月25日支付了第一年租金，之后几年租金支付时间均晚于约定时间。2015年1月20日被告将通知贴在原告厂门口，要求终止合同。原告于2015年2月17日将2015年的房租打到了被告帐户。原告在2015年2月26日发函给被告不同意解除合同。2015年4月16日，被告再次书面通知原告要求终止合同并敦促原告在2015年5月1日前自行搬出。2015年5月5日经古城街道调解，双方未达成一致意见。
本院认为：原告临海市知足工艺礼品厂和被告临海市古城街道办事处合利村村民委员会订立的《租房协议书》，系双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的禁止性规定，应当确认合法有效。《租房协议书》签订后，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人应当严格遵守，适当履行，不得擅自变更或者解除合同。原、被告对于双方所签订的租赁合同所约定的事项并无异议，双方的争议焦点在于原告是否存在根本违约：原告认为双方已经就延迟支付租金达成了一致意见，故不存在违约。被告认为双方并未就延迟支付租金达成一致意见，原告存在根本违约。本院认为，原告虽然多次延迟支付租金，但多年来被告每次在收到租金后都向原告出具了盖有被告方公章的收据凭证，表明被告对于租金支付时间的延迟是认可的，可以理解为原、被告双方以事实上的行为就延期支付租金达成了一致意见，原告不存在根本违约情况，故对于原告临海市知足工艺礼品厂要求继续履行《租房协议书》及要求被告清除厂门口石头的诉请，本院予以支持。对于反诉原告临海市古城街道办事处合利村村民委员要求解除《租房协议书》并没收5000元保证金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
1、原告临海市知足工艺礼品厂与被告临海市古城街道办事处合利村村民委员会于2009年3月25日签订的《租房协议书》依法继续履行。
2、被告临海市古城街道办事处合利村村民委员会在本判决发生效力之日起十五日内清除原告临海市知足工艺礼品厂厂门口的石头。
三、驳回反诉原告临海市古城街道办事处合利村村民委员会的反诉请求。
案件受理费300元，减半收取150元，由原告临海知足工艺礼品厂负担。反诉案件受理费25元,减半收取12.5元,由被告临海市古城街道办事处合利村村民委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。【在递交上诉状后七日内，向浙江省台州市中级人民法院交纳上诉案件受理费200元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19-900001040000225089001】
如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在法律文书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期申请，本院不予受理。
代理审判员 王 嘉
二〇一五年七月十三日
代理书记员 朱玲英