四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绵高新民初字第1776号
原告（反诉被告）四川绵阳泰峰实业有限公司。住所地：绵阳高新区火炬东街**号。组织机构代码：75230683-8。
法定代表人张万明，总经理。
委托代理人罗春兰，公司职员。
委托代理人胥洪标，绵阳市涪城区城郊法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）四川省邮政速递物流有限公司绵阳市分公司。住所地：绵阳市荷花北街**号。组织机构代码：55579434-2。
负责人龙华雄，总经理。
委托代理人王洪伟，公司职员。
委托代理人左军，四川高扬律师事务所律师。
被告（反诉原告）四川省邮政速递物流有限公司。住所地：成都市锦江区暑袜北一街**号。组织机构代码：55578796-X。
法定代表人阮大平，董事长。
委托代理人左军，四川高扬律师事务所律师。
原告（反诉被告）四川绵阳泰峰实业有限公司（以下简称“泰峰公司”）与被告（反诉原告）四川省邮政速递物流有限公司绵阳市分公司（以下简称“邮政物流绵阳分公司”）、四川省邮政速递物流有限公司（以下简称“四川邮政物流公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月22日立案受理。被告（反诉原告）邮政物流绵阳分公司、四川邮政物流公司在法定期限内提起反诉，本院予以准许。本案依法由审判员李美俊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）泰峰公司的委托代理人罗春兰、胥洪标，被告（反诉原告）邮政物流绵阳分公司的委托代理人王洪伟、左军，被告（反诉原告）四川邮政物流公司的委托代理人左军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）泰峰公司诉称：根据原、被告于2011年10月27日所签租赁合同约定，邮政物流绵阳分公司应于2014年9月19日前一次性缴纳次年租金。但其至今未予缴纳，理由是经营困难，项目下线，并向原告发了“不再续租的函”、“关于房屋退租的函”。原告收到上述函件后及时回复，要求面谈详细事宜未果。原告于2014年9月3日、9月25日又发给被告“催缴函”和“备款通知单”，被告仍不理会。故起诉请求人民法院依法判令：1.二被告承担租金108696.60元、滞纳金396743元、违约金13247.80元；2.本案诉讼费由二被告承担。
被告（反诉原告）邮政物流绵阳分公司、四川邮政物流公司答辩并反诉称：涉案《租赁合同》系邮政物流绵阳分公司与原告泰峰公司签订，该合同与四川邮政物流公司无关。原告主张的滞纳金及违约金在计算时间及种类上有重叠之处，按照合同约定每年9月19日支付次年租金，但租赁期间起算时间为10月19日；滞纳金与违约金属于同类性质的违约惩罚措施，不能重复使用，其约定的的标准过高，与原告的实际损失即利息损失相比偏高，已超出其实际损失。
关于反诉问题。合同签订后，双方依约履行，至2014年5月30日期间，双方的合作是融洽和愉快的。2013年年中开始，由于国家宏观经济调控影响，全国电子商务市场严重下滑，被告邮政物流绵阳分公司租赁原告物业设立的电子商务园区招商困难，已经入驻园区的电商客户绵阳皓泽商贸有限公司也因各种原因表达欲撤离园区的想法。被告在2013年9月18日转次年租金前，即派员与原告主管双方租赁事务的柳波经理进行了面谈，提出因上述原因拟提前退租，柳波经理表示向其公司其他领导汇报商议后答复。几日后，柳波经理答复说其公司同意被告退租，但需提前书面致函告知。被告根据园区具体经营情况于2014年5月21日向原告致函，表达从2014年10月18日租赁合同履行到第三年期满即不再续租的意愿。2014年5月30日原告回函表示，请被告于2014年7月31日前派专人到该公司协商处理租赁相关事宜。协商过程中，原告提出必须按照年度租赁费用20%向其支付违约金，被告表示可以适当补偿其部分经济损失，希望原告考虑再减少一部分，原告不予同意。被告再行多次与原告沟通和协商，但原告仍不同意，并明确要求被告继续履行合同。2014年9月3日，原告给被告发来《备款通知书》，要求被告在9月19日备好次年房屋租金66万余元向其支付，实则要求被告继续履行租赁合同。被告于2014年9月10日再次致函原告，表明需要终止《房屋租赁合同》的客观情况和终止意愿，并说明目前被告已经从租赁物全部搬出，请原告及时安排人员前来检查房屋结构、装饰及水电读数等情况，以便确认接收。但原告迄今置之不理。被告认为，双方的租赁关系因合同成立后，因客观情况发生了被告在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，双方继续履行合同对于被告不能实现合同目的，并给被告造成巨大经济损失。故反诉请求人民法院依法判令准予被告与原告解除租赁合同，案件受理费由双方公平承担。
原告（反诉被告）泰峰公司答辩称：原告泰峰公司的柳波经理虽与被告邮政物流绵阳分公司谈过几次合同解除事宜，但并未书面或者口头同意解除合同。如双方对原告所提诉讼请求以及因被告反诉解除合同造成原告损失扩大的问题上不能达成一致意见，则原告不同意解除合同。
经审理查明：2011年10月27日，原告泰峰公司（甲方）与被告邮政物流绵阳分公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于绵阳高新区永兴工业园区共8000余平方米的土地及土地上的厂房办公楼整体租赁给乙方用作经营使用。合同中第二条“租赁期限、费用、费用缴纳及其他相关费用”约定：租赁期限自2011年10月19日至2016年10月18日共计5年，租赁期第一年甲方厂房及办公区分段交与乙方；租赁费用支付：（1）因2011年10月19日至2012年5月5日甲方是分段将房屋交给乙方，故第一年即2011年10月19日至2012年10月18日的年总费用为人民币447260元，其中租金为228000元，场地综合管理费为152000元，税金为67260元。（2）第二年即2012年10月19日至2013年10月18日的年总费用为588500元，其中租金为300000元，场地综合管理费为200000元，税金为88500元。（3）第三年起，每年的房屋的租赁费及管理费以上年总费用为基数，按6%的比例逐年递增，并负责缴纳相应税金；付款方式：（1）第一年：在双方签字合同生效后，乙方在3日内首付40000元，乙方在合同生效一个月内将尾款407260元一次性付给甲方。第二年至第五年：乙方应在每年9月19日前一次性将次年全年总费用付给甲方。若乙方未按规定及时缴纳租金及管理费用，甲方将按该场地全年总费用的1%／天缴纳滞纳金；保证金：签订合同时甲方一次性收取乙方水、电、气及履约保证金10000元，合同终止时甲方将一次性退还乙方（不计息）。第四条“甲方的权利和义务”约定：乙方不能按时足额向甲方缴纳租赁费时，逾期十天甲方有权单方面终止合同，另外每逾期一天，甲方有权按须缴纳的租赁费总额加收乙方1%的滞纳金。第七条“违约及责任”约定：1.甲乙双方任何一方不履行本合同约定义务或履行本合同义务不符合约定、提前终止合同，即构成违约；2.违约方应向守约方支付该场地全年总费用（租赁费及管理费等）的20%违约金，并承担相应经济损失，如造成的损失大于违约金的，则按实际损失赔偿；3.因乙方违约造成合同终止，乙方按当年总费用总额的20%支付违约金于甲方且甲方不必向乙方归还水、电及其他费用保证金。合同还对其他事项作了约定。之后，原告泰峰公司按照合同约定向被告邮政物流绵阳分公司移交了上述租赁物，被告邮政物流绵阳分公司亦支付了相应的租金。庭审中，双方均确认2013年10月19日至2014年10月18日期间所支付的租赁费用为623810元，按照合同约定2014年10月19日至2015年10月18日应付租赁费用为661239元，其中租金为337080元、场地综合管理费为224720元、税金为99439元。
2014年5月21日，被告邮政物流绵阳分公司向原告泰峰公司发出《关于房屋租赁到期后不再续租的函》，载明：“……目前，由于我司电子商务创业园项目因亏损下线，不再有仓储需求。根据2013年10月我司与贵司的约定，如果2014年合同到期后不再续租，可提前告知贵司。现我司特致函贵公司，2014年10月18日合同到期后不再续租，请贵司提前做好相关安排。”2014年5月30日，原告泰峰公司向被告邮政物流绵阳分公司回函，要求其在2014年7月31日前与泰峰公司协商处理《租赁合同》相关事宜。2014年9月3日，原告泰峰公司向被告邮政物流绵阳分公司发出《备款通知单》，要求其在2014年9月19日前缴纳租金661239元。2014年9月10日，被告邮政物流绵阳分公司向原告泰峰公司发出《关于房屋退租的函》，该函载明邮政物流绵阳分公司整个生产场地及办公场地设施、设备等已全部从涉案租赁物处搬出，要求原告泰峰公司在接函后及时安排人员检查房屋结构、装饰及水电表读数等情况，以便确认接收。庭审中，原告泰峰公司向本院提供了落款时间为2014年9月25日的《催缴函》，载明其公司要求邮政物流绵阳分公司在三日内按照备款通知单支付租金，否则追究违约责任。被告邮政物流绵阳分公司则称未收到该函件。本院于庭审日（即2014年11月25日）组织双方对租赁场地及房屋的现状进行核实，原告泰峰公司也确认被告邮政物流绵阳分公司已搬离租赁场地且未再开展经营业务。原告泰峰公司陈述涉案租赁物在被告方搬离后未租赁给他人，被告方对此不持异议。
诉讼中，原告泰峰公司将租金变更为661239元÷365天×36天（2014年10月19日至2014年11月25日）=65218元，并增加诉讼请求即：如果人民法院依法判决解除合同，则二被告应向原告泰峰公司赔偿租赁费用损失280896元（其中租金为337080元÷12个月×6个月=168540元，场地综合管理费为224720元÷12个月×6个月=112356元）。庭审中，被告方同意对原告泰峰公司增加的诉讼请求在本案中作出处理，并表示：1.同意承担违约金即（337080元＋224720元）×20%=112360元；2.同意赔偿一个月的租金损失（含场地综合管理费）即（337080元＋224720元）÷12个月=46816元。原告泰峰公司则同意违约金计算为112360元。
另查明：被告邮政物流绵阳分公司系四川邮政物流公司设立的无法人资格的分公司。
上述事实，有经过庭审核实的身份证明、营业执照、组织机构代码证、租赁合同、关于房屋租赁到期后不再续租的函、回复函、备款通知单、关于房屋退租的函、催缴函以及当事人陈述等证据载卷佐证，足以认定。
本院认为：原告泰峰公司与被告邮政物流绵阳分公司在平等自愿、协商一致的基础上所签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告泰峰公司按照约定向被告邮政物流绵阳分公司交付了租赁物，被告邮政物流绵阳分公司依约应按期支付租赁费用。因被告邮政物流绵阳分公司系四川邮政物流公司所设立的无法人资格的分公司，故其权利义务应归属于四川邮政物流公司。
被告邮政物流绵阳分公司按照合同约定已向原告泰峰公司支付2014年10月18日之前的租赁费用，并于2014年5月21日、9月10日分别向原告泰峰公司发出《关于房屋租赁到期后不再续租的函》、《关于房屋退租的函》，表明其不再续租并已搬离租赁场地及房屋。经本院组织双方对现场核实，原告泰峰公司也确认邮政物流绵阳分公司未再继续使用租赁场地及房屋。基于以上因素，原告泰峰公司有义务在被告方因单方搬离租赁物存在违约的情形下防止损失的扩大。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，对原告泰峰公司所提要求被告方支付2014年10月19日至2014年11月25日的租金以及滞纳金的主张，本院不予支持。
关于合同解除的问题。被告邮政物流绵阳分公司在租赁合同履行期限内单方搬离租赁场地及房屋并通知原告泰峰公司收回租赁物的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，因该义务性质不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理的期限内未要求履行”的规定，被告邮政物流绵阳分公司已经通知原告解除合同并搬离租赁场地，双方之间的租赁合同事实上已经解除。但原告按照合同约定属于提前终止合同，应当承担约定的违约金。其次，该行为也必然造成原告泰峰公司在较短时间内难以将上述租赁物再行出租，客观上会给原告泰峰公司带来一定的租金损失。故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”的规定，被告邮政物流绵阳分公司应当按照合同约定承担给付解除合同的违约金及赔偿租金损失的违约责任。双方当事人均同意违约金按照合同约定计算为112360元，本院予以确认。至于租金损失。如前所述，被告方在2014年5月份即告知原告不再续租，2014年9月就已表明搬离租赁物，原告泰峰公司在此情况下亦应采取适当措施尽量避免租金损失的的扩大。综合当事人的过错程度，本院确定租金损失以两个月为宜，即337080元÷12个月×2个月=56180元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）四川绵阳泰峰实业有限公司与被告（反诉原告）四川省邮政速递物流有限公司绵阳市分公司于2011年10月27日签订的《租赁合同》；
二、被告（反诉原告）四川省邮政速递物流有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）四川绵阳泰峰实业有限公司违约金人民币112360元；
三、被告（反诉原告）四川省邮政速递物流有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）四川绵阳泰峰实业有限公司租金损失人民币56180元；
四、驳回原告（反诉被告）四川绵阳泰峰实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费7260元，由原告（反诉被告）四川绵阳泰峰实业有限公司负担1260元，由被告（反诉原告）四川省邮政速递物流有限公司负担6000元；反诉受理费150元，由被告（反诉原告）四川省邮政速递物流有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 李美俊
二〇一四年十二月十五日
书记员 顾鸿飞