呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民一终字第00415号
上诉人（原审原告）祁海峰，男，1967年11月16日出生，蒙古族，内蒙古电广传媒有限公司经理，住呼和浩特市赛罕区。
委托代理人王春林，北京市王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。
被上诉人（原审被告）内蒙古恒伟房地产开发有限责任公司。住所地：呼和浩特市赛罕区乌兰察布东路**号。
法定代表人张锐，该公司总经理。
委托代理人董占军，男，1974年8月1日出生，汉族，该公司法律顾问，住呼和浩特市赛罕区。
上诉人祁海峰因与被上诉人内蒙古恒伟房地产开发有限公司（以下简称恒伟公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服武川县人民法院（2014）武民初字第152号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月21日公开开庭审理了本案。上诉人祁海峰的委托代理人王春林，被上诉人恒伟公司的法定代表人张锐及其委托代理人董占军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年1月29日，案外人任晓东向祁海峰借款300万元（其借款方式是祁海峰从武川县信用联社营业部的存折上转取并存入任晓东个人名下），2012年1月18日祁海峰以内蒙古电广传媒有限公司的名义借给内蒙古百安居房地产开发有限公司任晓东90万元，借款期限从2012年1月19日至2012年2月19日，月息2分，到期还本付息。因到期未归还，2013年1月29日祁海峰与恒伟公司签订了《商品房买卖合同》，在合同的第一条项目建设依据栏没有填写出卖人的出让方式取得土地位置、土地使用权的编号，没有填写土地使用权出让合同号、土地使用权划拨批准文件号、划拨土地使用权转让批准文件号，没有建设工程规划许可证号、施工许可证号。在合同第二条商品房销售依据一栏中没有填写预售商品房批准机关、商品房预售许可证号。合同约定祁海峰以每平方米2899元购买和谐城第2幢1-2单元14-15号商业用房，建筑面积共1725平方米，总金额500万元，付款方式：一次性付款，2013年2月19日，恒伟房地产公司和谐城建设指挥部出具收据收祁海峰购房款500万元。合同第8条约定：出卖人应当在2013年2月29日前，将该商品房具备使用功能的商品房交付买受人使用。合同第9条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第8条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后548日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
另查明，2008年7月22日任晓东（乙方）与恒伟公司（甲方）签订《协议书》，协议内容：1.甲方同意乙方以其名义进行房地产开发、招投标、施工建设等活动，在乙方需要时提供（包括但不限于）有关营业执照、资质证书等必要文件和手续，总的原则是不耽误乙方进行前述活动。2.乙方就准备在位于武川县城内的开发项目，与甲方合作并成立项目部，乙方独立核算，自负盈亏，与甲方没有财务关系，甲方只分得该项目20万元人民币的利润。3.合作期限自2008年7月22日起至2009年12月31日止，期满后双方如果需要继续合作，应当另行签订书面协议。4.付款方式：项目开工前一次性付清甲方应得20万利润。6.甲方对乙方开发的该项目授权行政财务权利。7.乙方所发生的一切债权、债务以及相关税费等与甲方无关，甲方不予承担任何责任。8.有关事宜双方可以另行签订书面补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。后恒伟公司于2013年11月13日在内蒙古晨报刊登声明：2008年7月22日，恒伟公司与任晓东签订《协议书》合作开发武川工程项目。《协议书》约定，项目所发生的债权债务均由任晓东负责，与恒伟公司无关。该《协议书》已于2009年12月31日终止，之后双方未再签合作协议。恒伟公司郑重声明，自2009年12月31日起，恒伟公司对该项目不承担任何责任，之前的债务亦与恒伟公司无关。
再查明，2008年9月18日恒伟公司向武川县建设规划局发出的《关于建设武川县“和谐城”经济适用住房项目申请批复的报告》中记载的项目负责人为任晓东。建设年限：2008年9月-2010年7月底。2008年9月18日，恒伟公司向武川县建设规划局发出《武川县用地申请书》。恒伟公司法定代表人张锐授权任晓东权限范围：1.办理武川县和谐城住宅区开发项目手续及实施工作；2.办理武川县和谐城住宅区销售及其财务工作；3.负责武川县和谐城住宅区项目债权债务工作。代理期限从2008年7月22日至2009年12月31日止。2008年9月8日武川县人民政府（甲方）与恒伟公司（乙方）签订《开发建设武川县可镇经济适用住房住宅小区项目协议书》，乙方委托代理人任晓东。2008年10月13日武川县发改局同意改建武川县“和谐城”经济适用住房项目的立项。2008年9月19日恒伟公司申请开工。祁海峰请求：一、判令恒伟公司交付房屋并办理武川县和谐城第二幢14号、15号商业房屋所有权证；二、判令恒伟公司承担逾期交付房屋的违约金12万元。
原审法院认为，《商品房销售管理办法》第六条、第七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，恒伟公司和谐城指挥部与祁海峰签订的《商品房买卖合同》上没有填写相关证件编号，属手续不全，不能现售或预售商品房，故该合同应认定为无效合同。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中任晓东明知自己的代理权限时间从2008年7月22日至2009年12月31日止，期满后双方没有另行签订书面协议。任晓东与祁海峰签订协议后，恒伟公司也未追认，属合同法第四十八条规定的情形，故祁海峰提出的诉讼请求该院不予支持。依照《民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《商品房销售管理办法》第六条、第七条之规定，判决：驳回祁海峰的诉讼请求。案件受理费2700元，由祁海峰负担。
祁海峰不服一审判决，向本院提起上诉称，一、祁海峰与恒伟公司是房屋买卖合同的法律关系。恒伟公司以和谐城指挥部的名义对外销售房屋，应当由恒伟公司追究以和谐城指挥部出售房屋的行为，并非由祁海峰追究。祁海峰基于与恒伟公司所建设的房屋系商品房性质，在确认系祁海峰开发建设将已经尽到的审慎支付价款的义务。若确认合同效力，应当依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，行为人没有代理权、超越代理权、或者代理权中止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效的规定。和谐城指挥部与恒伟公司属于对内行政管理关系；买卖合同属于对外具有约束力的债权凭证。一审法院将行政管理关系导致的后果，要求合同相对人承担追认的民事责任，属于认定事实错误；二、法院认定事实和适用法律错误。一审法院适用《商品房销售管理办法》第六条、第七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件相关若干问题的解释》第二条规定而未适用《中华人民共和国物权法》第十五条，即当事人订立、变更、转让消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。《中华人民共和国物权法》是国家立法，自2007年10月1日起施行，是后法；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》不属于国家立法，属于审判参考依据，并且是2003年6月1日起施行，《商品房销售管理办法》是2001年6月1日起施行，不属于部门规章，不属于国家立法。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》【法发（2009）40号】第15条规定：违反效力性规定的仅限于法律禁止性、限制性、特许经营的才能构成合同无效。否则，均不存在合同无效的情形。祁海峰与恒伟公司系平等民事主体的合同当事人，恒伟公司以和谐城指挥部名义对外销售房屋的行为，祁海峰对和谐城的指挥部的销售行为没有审查合法性义务，仅尽到一般注意义务即可。综上所述，祁海峰与恒伟公司之间的房屋买卖合同不存在违反法律禁止性、限制性、特许经营的规定，不存在合同无效的事由。恒伟公司与第三人合作建房，或者委托建房行为均与祁海峰的买卖合同没有关联性。恒伟公司所建房屋的大量资金全部通过预销售融资行为建成，并且有证据证明是恒伟公司为其提供的房屋建设审批文件。一审法院未按照《中华人民共和国物权法》规定审理本案属适用法律错误。请求：一、依法撤销（2014）武民初字第152号民事判决；二、判令恒伟公司交付房屋并办理武川县和谐城第二幢14号、15号商业房屋所有权证；三、判令恒伟公司承担逾期交付房屋的违约金12万元。
恒伟公司辩称，一、关于合同主体。恒伟公司从未在武川县销售过商品房，祁海峰自认本案合同主体是祁海峰与和谐建设指挥部，该商品房买卖合同并没有加盖恒伟公司的公章，恒伟公司与和谐建设指挥部之间不存在合法有效的代理关系，更不是房屋买卖合同法律关系。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案和谐建设指挥部没有销售商品房的资格，也不可能取得商品房预售许可证明。因此，一审法院认定合同无效正确。二、关于效力性强制性规定。最高人民法院制定的司法解释是对如何正确适用法律规范作出的有权解释，对各级人民法院处理案件具有普遍的约束力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定属于最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定的“效力性、强制性规定”。祁海峰认为，在认定合同无效时，最高院司法解释不能作为法律依据，可是在说明“效力性、强制性规定”时却又将最高院司法解释作为依据是自相矛盾的。三、关于《物权法》第十五条。本案因合同主体不适格，出卖人未取得商品房预售许可证而导致合同无效。而取得预售许可证才能销售商品房的规定，是《中华人民共和国物权法》第十五条的例外条款，是认定合同无效的直接依据。祁海峰以《中华人民共和国物权法》第十五条作为合同有效的依据是错误的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，持原判。
二审中，各方当事人均未提交新证据。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：一、案外人任晓东是否构成表见代理；二、祁海峰请求恒伟公司交付涉案房屋、办理房屋所有权证并支付违约金的诉讼请求是否成立。
针对第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”据此，表见代理有三个构成要件：其一，无权代理人并没有获得本人的授权；其二，无权代理人与相对人之间的民事行为具备民事法律行为的一般有效要件和代理人有代理权的客观表象；其三，相对人主观上善意无过失。具体到本案，任晓东与祁海峰签订商品房买卖合同时与恒伟公司的代理关系已终止，商品房买卖合同上加盖的“恒伟公司和谐城指挥部”印章仅能证明任晓东是该项目的负责人，项目指挥部的印章不具有代理恒伟公司的权利外观。祁海峰在签订合同时应对其他客观表象诸如协议书、授权委托书、营业执照等进行审查，以确定任晓东是否具有代理权。祁海峰并未举证证明其已进行审查，如祁海峰未进行审查，则任晓东因无具有代理权的客观表象而不构成表见代理。针对第二个争议焦点，任晓东并无代理权且亦不构成表见代理，祁海峰与任晓东签订合同后，恒伟公司亦未追认，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”据此，祁海峰要求恒伟公司交付涉案房屋、办理房屋所有权证并支付违约金的诉讼请求不能成立。
综上，祁海峰的上诉理由均不能成立，对其上诉请求均不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由祁海峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨福金
代理审判员 杨蔚堃
代理审判员 张蒙江
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 于文硕