湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀中民一终字第83号
上诉人（原审原告）刘良美。
委托代理人杨旭涛，湖南淮新律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）怀化市凯通房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路240号。
法定代表人张伟贤，该公司董事长。
委托代理人赵栋（特别授权），系怀化市凯通房地产开发有限公司员工。
上诉人刘良美因与被上诉人怀化市凯通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2014）怀鹤民一初字第1163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原判认定：刘良美与怀化市凯通房地产开发有限公司于2011年6月21日签订《商品房买卖合同》，约定刘良美购买怀化市凯通房地产开发有限公司开发的“凯通领域”住宅住房一套，房号为5幢1层105号，建筑面积140.76平方米，每平方米购房单价3230.91元，总购房价款447320元；怀化市凯通房地产开发有限公司应在2012年12月31日前交房给刘良美，交房时必须经竣工验收合格并取得竣工验收备案表；怀化市凯通房地产开发有限公司逾期交房超过60日后，刘良美要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交房期限的第二天起至实际交房日止，按日向刘良美支付已交付房价款万分之一的违约金；怀化市凯通房地产开发有限公司应在2013年12月31日前办理好房地产权属证书，逾期未办理，按刘良美已付房款支付0.5%的违约金；商品房交付时，产权登记面积与合同约定面积发生差异，最终以怀化市房产局核定面积为准，据实结算，多退少补；刘良美委托怀化市凯通房地产开发有限公司办理房屋所有权证和土地使用证，代收办证相关费用（交易契税、房屋维修基金、权属登记费、办理土地使用证费、代办费用等）。合同签订后，刘良美交清了合同约定的全部购房款447320元。该房屋经怀化市房产测绘事务所测量，实际建筑面积140.76平方米（其中入户花园面积5.08平方米）。刘良美于2011年6月20日交付了怀化市房地产开发有限公司办证等费用（代办费895元，产权登记费80元，国土证345元，税8946元，维修基金8946元），怀化市凯通房地产开发有限公司于2013年8月份通过邮局挂号信方式通知刘良美收房，刘良美在庭审中称未收到并至今未收房。怀化市凯通房地产开发有限公司至今未为刘良美办理好房屋所有权证及国有土地使用证。“凯通领域”5幢房屋于2013年5月29日竣工验收合格，于2013年7月26日完成竣工综合验收文件备案。于2011年8月12日取得了怀国用（2011）第出776号国有土地使用证，于2013年12月31日取得了怀房权证湖天开发字第××号房屋所有权证（含原告5幢1层105号房的在内）。
另查明，刘良美在购买“凯通领域”住宅住房5幢1层105号房之前，怀化市凯通房地产开发有限公司通过广告单的方式，宣传购买该户型住房，该广告单有明确的户型图文样式，并标注有“赠送超大入户花园，出入家门更加从容优雅”、“本广告仅为要约邀请，一切图文资料、规划设计均以政府最终授准文件及双方签订的买卖合同为准，最终解释权归开发商所有”等文字。
原判认为：刘良美与怀化市凯通房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应全面履行。怀化市凯通房地产开发有限公司开发的5幢房屋于2013年7月26日才完成竣工综合验收文件备案，应按合同约定条件于2012年12月31日前交房给刘良美，但怀化市凯通房地产开发有限公司于2013年8月份才以挂号信件方式通知收房，其逾期交房违约行为客观存在，予以认定。刘良美庭审中称未收到，但鉴于双方对送达收房通知的方式及确认送达完成的方式均未明确约定，应酌情推定刘良美收到收房通知的时间应为2013年9月15日前，刘良美应在此之前完成收房，故怀化市凯通房地产开发有限公司逾期交房的期间应为2013年1月1日至2013年9月15日（共258天）。依照《商品房买卖合同》约定怀化市凯通房地产开发有限公司支付刘良美逾期交房违约金11540.86元（447320元×258天×0.0001），逾期办证的违约金2236.6元（已交购房款447320元×0.5%）。虽然怀化市凯通房地产开发有限公司在推销房屋销售的广告宣传图文资料中标注了“赠送超大入户花园，出入家门更加从容优雅”文字，但同时也明确标注了“本广告仅为要约邀请，一切图文资料、规划设计均以政府最终授准文件及双方签订的买卖合同为准，最终解释权归开发商所有”等文字明确了该广告宣传中的“赠送超大入户花园，出入家门更加从容优雅”内容为要约邀请，在双方正式签订《商品房买卖合同》时，刘良并无证据证明将“赠送超大入户花园”内容作为要约，签订的《商品房买卖合同》中也没有“赠送超大入户花园”内容，故要求返还已收取的入户花园面积房款的诉讼请求没有合同依据，不予支持。怀化市凯通房地产开发有限公司现尚未给刘良美办理好国有土地使用权证及房屋所有权证，相关税费还没有向相关部门交纳，双方也没有就相关税费进行结算，故刘良美要求返还多收的其他费用376元的诉讼请求没有事实依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、怀化市凯通房地产开发有限公司支付刘良美逾期交房的违约金11540.86元，于本判决生效后7日内付清；二、怀化市凯通房地产开发有限公司支付刘良美逾期办理房地产权属证书的违约金2236.6元，于本判决生效后7日内付清；三、驳回刘良美的其他诉讼请求。案件受理费814元，减半收取407元，由怀化市凯通房地产开发有限公司承担。
宣判后，上诉人刘良美不服，向本院提起上诉称：1、一审认定事实有误。2014年8月11日，被上诉人才申请“凯通领域”花园一期5、8幢建设工程消防验收，同年8月28日，怀化市公安消防支队出具怀公消验字（2014）第0096号《建设工程消防验收意见书》，综合评定5、8幢工程消防验收不合格，并要求对问题进行整改后重新申报，未经消防验收合格，该工程不得投入使用。2014年12月10日，怀化市住房和城乡建设局已经取消“凯通领域”花园一期5、8幢建设工程验收备案表。一审计算逾期至2014年9月15日没有合同依据，房屋面积最终测量已定，被上诉人多收费用376元应予退回。2、一审适用法律错误，判决理由不成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”一审随意认定被上诉人的“允诺”为要约邀请，适用法律错误，判决不公。请求二审撤销原判，依法改判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人怀化市凯通房地产开发有限公司答辩称：“凯通领域”花园一期5、8幢当时验收是合格的，后来发现问题一直在整改。
本院二审经审理查明的基本事实与一审一致。二审补充查明：2014年12月10日，怀化市住房和城乡建设局公告取消怀化市“凯通领域”花园一期5、8幢建设工程竣工验收备案表，待消防验收合格后重新备案。
以上事实有一审判决确认的证据及二审调查询问笔录证实。
本院认为：本案中《商品房买卖合同》系刘良美与怀化市凯通房地产开发有限公司的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，为有效合同。双方应当诚实、全面履行合同约定的义务。
怀化市凯通房地产开发有限公司开发的“凯通领域”花园一期5幢于2013年5月29日经竣工验收合格，同年7月26日取得竣工验收备案表，满足合同约定的交房条件。同年8月，怀化市凯通房地产开发有限公司向刘良美送达收房通知。按照《商品房买卖合同》约定，怀化市凯通房地产开发有限公司应当承担自2012年12月31日起至刘良美收到收房通知之日止的违约责任。刘良美在收到收房通知后，未及时办理收房手续，因此产生的延期交房责任应由刘良美自行承担。2014年12月10日，怀化市住房和城乡建设局公告取消怀化市“凯通领域”花园一期5、8幢建设工程竣工验收备案表，刘良美因此拒绝收房，对此违约责任双方在签订合同时没有作出约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”可见因违约造成的损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；约定的违约金是可以调整的。怀化市凯通房地产开发有限公司在二审中明确提出因行政部门取消建设工程竣工验收备案表后产生的违约损失，是不能预见的，不应由其承担责任，应视为对违约金的抗辩。考虑到怀化市凯通房地产开发有限公司在取得工程竣工验收备案表后又被取消的具体情况，为平衡双方的利益，对刘良美要求怀化市凯通房地产开发有限公司承担其拒绝收房及因行政部门取消建设工程竣工验收备案表后产生的违约损失不予支持。
怀化市凯通房地产开发有限公司制作的“3栋标准层户型”是向不特定的对象发放，属商业广告性质。根据《中华人民共和国合同法》第十五条之规定，该商业广告为要约邀请，广告内容不能视为合同内容，对合同双方没有约束力。刘良美主张应当视为要约，并没有提供该广告单对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的证据，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定之情形，应承担举证不能的法律后果。
综上，原判主要事实清楚，处理恰当。上诉人刘良美的上诉理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费583元，由刘良美负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 向淑莉
审 判 员 曾美英
代理审判员 罗雪花
二〇一五年四月十日
代理书记员 沈慧娟