上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1563号
上诉人（原审原告）赵立芹
被上诉人（原审被告）上海润旅投资管理有限公司。
被上诉人（原审被告）上海天乐房产开发有限公司。
委托代理人周海英，上海市群成律师事务所律师。
上诉人赵立芹因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2013）金民三（民）初字第2752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月16日受理后依法组成合议庭，于2014年7月16日公开开庭进行了审理，上诉人赵立芹，被上诉人上海天乐房产开发有限公司（以下简称天乐公司）委托代理人周海英到庭参加诉讼，上海润旅投资管理有限公司（以下简称润旅公司）经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原审查明，2010年3月6日，赵立芹与天乐公司签订一份商品房销售合同，约定赵立芹向天乐公司购买位于金山区金龙新街商铺。
2010年8月19日，赵立芹与润旅公司签订《委托管理合同》，赵立芹将其名下的金龙新街商铺委托润旅公司统一经营。委托经营期限为八年，自2010年4月30日至2018年4月29日。合同约定，前两年租金一次性从商铺总价人民币（下同）1，290，960元中扣除；第三年至第四年回报率按总价的7%回报，第五年至第六年回报率按总价的8%，第七年至第八年回报率按总价的9%，每半年返还。在委托经营期限内，双方不得解除、终止委托关系，否则按本合同第5条处理。合同第5条约定违约责任，其中5.1约定，……若赵立芹无法继续履行的，赵立芹同意向润旅公司支付总房款20%的违约金，赵立芹、润旅公司双方的违约责任相等。5.2约定，委托方不得以违约金的多少向法院要求减免。
润旅公司租赁讼争房屋后，与其关联企业上海名谷餐馆有限公司、上海名谷实业有限公司对朱泾镇金龙新街和全部191户商铺进行整体装修，投资成立名谷大酒店、名谷浴场和名谷宾馆。后润旅公司因经营不善未能按合同约定的时间向赵立芹支付2012年4月30日起的租金。
2012年8月6日，《金龙新街》191户商铺业主代表陈波出具收条，载明，今收到名谷桑拿、酒店所有钥匙，已移交完毕，物资清单已确认。
2012年8月7日，移交人李贵峰和接收人四位业主代表在见朱泾镇司法工作人员王继洪见证下办理了名谷大酒店、名谷浴场、名谷宾馆的内部装潢及经营设备的移交手续。
2012年8月14日，润旅公司与《金龙新街》191户商铺业主代表（或《金龙新街》业委会筹备组）、上海名谷餐饮有限公司及上海名谷实业投资有限公司签订协议，润旅公司为协议的甲方，《金龙新街》191户商铺业主代表（或《金龙新街》业委会筹备组）为协议的乙方，上海名谷餐饮有限公司及上海名谷实业投资有限公司为协议的丙方。协议载明：甲乙双方借助于朱泾镇的政府平台，经过多次协商，于2012年7月10日形成会议纪要，明确：甲方与朱泾镇《金龙新街》191户商铺业主的委托经营管理合同解除；甲方及其关联企业上海名谷餐饮有限公司、上海名谷实业有限公司投资的名谷大酒店、名谷浴场、名谷宾馆内的装潢及经营设备折抵甲方欠付日起至解除委托经营管理合同之日止191户商铺业主的拖欠租金和解除委托经营管理合同甲方应承担的违约金；上述协议由每户业主与甲方分别签订。但是鉴于目前部分业主联系不上等原因，无法按会议纪要约定在短时间内全部完成协议签订，居于局部利益需服从整体利益的原则，由乙方代表与上海润旅投资管理有限公司全部解约的业主与甲方签约，乙方负责完成后续解除委托管理合同事宜。甲方表示同意上述操作办法，双方就此达成如下协议：一、甲乙双方一致同意在本协议签订之日起解除朱泾镇《金龙新街》商铺（铺号详见清单）的委托经营管理合同。二、甲方确保对甲方本身及其关联企业上海名谷餐饮有限公司、上海名谷实业有限公司投资的名谷大酒店、名谷浴场、名谷宾馆享有没有瑕疵的所有权，甲方同意将甲方及其关联企业上海名谷餐饮有限公司、上海名谷实业有限公司投资的名谷大酒店、名谷浴场、名谷宾馆中的装潢及经营设备（以下简称为“移交的资产”），全部折价赔抵甲方欠付乙方租金之日起至解除委托经营管理合同之日止拖欠的金龙街及全体业主的租金和解除委托经营管理合同的违约金。三、移交的资产另列清单，双方在本月7日已经办理交接手续，在办理手续时朱泾镇司法所监督人员在场，由甲方员工及乙方集体推荐的业主代表人员签字，甲方加盖公章为准，该清单作为本协议的附件。甲方向乙方移交资产清单之后，移交资产的所有权随之转移给金龙街及全体业主，另将属于移交资产的相关资料（如业主资料，水电管道图，设备发票，售后保修、维修卡等）同时一起移交给乙方。金龙街及全体业主任何人不得私自动用上述经营设备和物品。四、在移交前甲方及其关联企业产生的各种需缴费用，包括水电费、煤气费、物业管理费等费用必须由甲方负责结清。五、甲方确保将移交的资产的所有权移交给乙方时不侵犯任何第三方的权益，任何第三方无权对移交的资产主张权益。六、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，另一份于见证方朱泾镇司法所备案。
2013年9月18日，通过金龙新街业主委员会的努力，与上海柳鸿企业管理有限公司签订商铺整体租赁合同，将191户业主的商铺整体出租给上海柳鸿企业管理有限公司，租赁期限为15年，自2013年8月6日至2028年6月30日止。合同对每年的租金支付金额、免租期及违约责任等均作了约定。此后大部分商铺业主已到小区业委会领取2013年8月至2014年8月的租金。
2013年9月4日，赵立芹诉至法院，最后确定诉请为要求判令：1、润旅公司支付2012年5月1日至2013年8月1日的租金112，959元；2、润旅公司支付合同约定房款总价20%的违约金258，192元。3、天乐公司对第一项、第二项诉讼请求承担连带清偿责任。
原审认为，赵立芹与润旅公司签订的《委托管理合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，应当认定为合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。现润旅公司未按合同约定履行义务，显属违约，应承担相应的违约责任。2012年5、6月起，润旅公司因经营不善无法继续履行委托管理合同，如果维持现状不采取适当措施，所涉的191户商铺业主将面临损失不断扩大的危险。2012年8月6日及次日，润旅公司将全部房产及设备交付业主代表。同月14日，润旅公司与《金龙新街》191户商铺业主代表签订解除委托管理合同协议。上述行为均属于维护全体小业主的整体利益，采取防止损失扩大的有效措施，故解除合同的协议对全体讼争商铺业主均有效。同时法院注意到8月14日的解除协议中由商铺内的装潢和经营设备折抵润旅公司欠付整体业主的租金和承担的违约金，但未明确折抵金额和每位小业主经折抵后所得资产，故赵立芹向法院诉讼要求润旅公司支付租金和违约金具有合理性。法院根据本案的实际情况认定润旅公司所欠租金自第三年租赁期限开始日起至同年8月14日办理协议解除之日止计26，357.10元，违约金经与装潢和设备折抵后酌定房屋总价的10%。
关于天乐公司的民事责任问题。本案赵立芹就润旅公司在房屋销售过程中是否存在包租的允诺未提供相应证据证实。即便当时存在包租的口头允诺，那么润旅公司的包租允诺能否对天乐公司产生法律效力。最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋和相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据该解释，可以视为要约性质的说明和允诺所涉及的内容受到一定的限制，即内容限定在商品房本身及其所在的规划小区内的配套设施等，其他的说明或允诺一般不视为具有要约的性质。本案中即便润旅公司对赵立芹有过售后包租的允诺，但该允诺内容不属于上述解释第三条针对的情形，且将该允诺内容也未载入赵立芹与天乐公司的房屋买卖合同，故润旅公司包租的允诺对本案房屋买卖合同的当事人天乐公司不产生法律拘束力。就天乐公司出具给润旅公司的委托书，赵立芹认为是天乐公司对润旅公司与赵立芹所签租赁合同的追认，天乐公司对此予以否认。法院认为，润旅公司是以自己名义与赵立芹签订的委托管理合同，而不是以天乐公司的名义签订合同，故不能认定天乐公司对租赁合同的事后追认，赵立芹要求天乐公司承担连带赔偿责任的请求无事实依据，法院难以支持。诉讼过程中，赵立芹自愿撤回要求润旅公司返还商铺恢复原状等诉讼请求，于法不悖，法院予以准许。
原审法院审理后，为维护社会稳定，保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于二〇一四年五月十二日作出判决：一、赵立芹与上海润旅投资管理有限公司的《委托管理合同》于2012年8月14日解除；二、上海润旅投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付赵立芹自2012年4月30日起至同年8月14日止欠付的租金26，357.10元；三、上海润旅投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付赵立芹违约金129，096元；四、驳回赵立芹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费经减免后收取1，280元，由上海润旅投资管理有限公司负担。
判决后，赵立芹不服，上诉于本院，诉称：润旅公司提供的解约委托书系伪造，非上诉人真实意思表示，因此要求2013年8月6日之前的租金仍由润旅公司承担。所有业主均通过润旅公司购买该商铺并在购房时签订包租8年的《委托经营合同》，售后包租是该商铺的最大卖点，也是天乐公司宣传内容，因此在没有履行时，天乐公司应当承担责任。天乐公司与润旅公司之间有委托合同，作为天乐公司的代理人，润旅公司无法履行合同义务，天乐公司应当承担连带责任。综上，要求二审法院撤销原审判决，改判支持赵立芹的原审诉请。
被上诉人润旅公司未到庭，书面意见辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
被上诉人天乐公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：本案的争议焦点有二个，一、对于业主代表是否有权与润旅公司签订2012年8月14日的协议存有争议。对此本院认为：首先，购买房屋时，赵立芹将涉讼商铺委托润旅公司统一经营，可见其对商铺的整体出租、今后发生纠纷后的整体处理有相应的预见；其次，赵立芹虽未明确授权业主代表签订解约协议，然依据本案发生之经过，可推断赵立芹对于业主代表的产生及对外统一协调后续事宜应为明知；再次，业主代表与润旅公司签订的协议并未损害赵立芹的利益，考虑涉讼商铺之状况，解约协议显然有利于纠纷之解决。综上而言，原审结合本案的具体情况、综合考量业主利益所作的处理并无不当，故赵立芹关于撤销原审判决主文第二、三项，改判润旅公司支付112，959元租金、258，192元违约金，恢复购房时的房屋原状及水电、公共部位的上诉请求，本院不予支持。
二、天乐公司对润旅公司的债务是否应当承担连带责任。本院认为，合同具有相对性及独立性。本案中赵立芹与天乐公司签订的《商品房销售合同》及与润旅公司签订的《商品委托经营公司》均为独立的两份合同，权利义务主体明确。现赵立芹要求天乐公司对润旅公司的债务承担连带责任，无合同及法律依据，本院不予采信。综上所述，上诉人赵立芹的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，560元，准予赵立芹免缴。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年九月九日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……