浙江省温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0302民初8200号
原告（执行案外人）：陈义，男，1979年4月18日出生，汉族，住温州市瓯海区泽雅镇垟坑村*组。
委托诉讼代理人：吴联威，浙江建桥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵一原,浙江建桥律师事务所律师。
被告（申请执行人）：陈社发，男，1957年2月22日出生，汉族，住温州市鹿城区广场后巷**号。
被告（被执行人）：温州城市建设开发有限公司，住所地：温州市鹿城区东游路67号。
法定代表人：陈聪武，董事长。
原告陈义为与被告陈社发、温州城市建设开发有限公司（以下简称城开公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年6月28日立案,并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈义的委托诉讼代理人吴联威、赵一原到庭参加诉讼，被告陈社发、城开公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈义向本院提出诉讼请求：一、判令不得执行温州市瓯海区山水名都43幢101室房产；二、判令原告系温州市瓯海区山水名都43幢101室房产所有权权利人；三、判令本案诉讼费由两被告承担。
事实与理由：陈社发因与城开公司商品房买卖合同纠纷一案，陈社发根据温州市鹿城区人民法院于2016年4月15日作出的（2016）浙0302民初1443号民事判决书及温州市中级人民法院于2016年8月11日作出的（2016）浙03民终03294号民事判决书，向法院申请对城开公司的强制执行。法院于2016年11月14日查封了坐落于温州市瓯海区山水名都43幢101室房屋(以下简称“涉案房屋”)。陈义知晓后，向法院提出执行异议。后，温州市鹿城区人民法院作出（2017）浙0302执异412号的执行裁定书，裁定驳回陈义的执行异议。陈义对该裁定不服提起诉讼。
陈义于2016年9月26日与城开公司签署《商品房买卖合同》一份，约定由陈义向城开公司购买涉案房屋，该商品房面积为108.8平方米，单价为7000元/平米，总购房款为756560元；签订合同时支付总购房款的10％即75656元，于2016年9月30日前再付378280元，于2017年3月25日前付清余款。合同签署后，陈义依照合同约定于2016年9月28日向城开公司支付了453936元购房款，城开公司于同日签发了商品房调拨单，将涉案房屋交付陈义使用。由于涉案房屋当时出租案外人姜锡洁使用，陈义与城开公司当时明确2016年9月28日以后的租金归陈义所有。因此，陈义已经成为涉案房屋的权利人，但因尚未到约定的余款支付时间，双方未办理房产登记手续。后，陈义想履行支付剩余房款时，涉案房屋已被法院查封，无法办理过户手续。
综上，陈义与城开公司签署的《商品房买卖合同》合法有效，陈义已经向城开公司支付了大部分款项，占总购房款的60%，且后续的款项亦非陈义原因而未能按约支付剩余房款。故双方未办理产权登记手续的原因不能归责于陈义。城开公司已将涉案房屋交付给陈义，陈义已经占有涉案房屋，取得涉案房屋的收益。因此，陈义系涉案房屋的所有权权利人。故，温州市鹿城区人民法院依法不得对涉案房屋采取查封、拍卖等执行措施。陈义依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定，向法院提起诉讼，请法院支持原告陈义的诉讼请求。
被告陈社发未做答辩。
被告城开公司亦未做答辩。
经审理，本院对本案的证据认定如下：
一、关于陈义提供的编号000000138947的《商品房买卖合同》、银行汇（本）票申请书、浙江增值税普通发票。该些证据可以证明2016年9月26日，陈义向城开公司购买涉案房屋，总房款756560元，陈义于2016年9月28日向城开公司支付房款453936元，城开公司于同年9月30日向陈义出具浙江增值税普通发票的事实。
二、关于陈义提供的房屋租赁合同、商品房调拨单、协议书。该些证据可以证明涉案房屋由城开公司于2014年11月7日出租给案外人姜锡洁，租赁期限为2014年12月10日起至2017年12月9日止。2016年9月28日，陈义按合同约定支付了房款453936元后，城开公司开具商品房调拨单通知陈义办理涉案房屋入住手续。因涉案房屋已出租他人，城开公司与陈义于同日签订协议书，约定房屋交付之日起（即2016年9月28日）的租金归陈义所有；城开公司已收取的2016年度租金中的3100元租金归陈义所有；2017年的租金由城开公司代为收取。上述租金在陈义支付最后一笔购房款进行结算时扣除。
根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
涉案房屋由城开公司开发，于2011年3月登记在权利人城开公司名下（所有权证号：温房权证瓯海字第××号）。
2016年9月26日，陈义与城开公司签订合同编号为000000138947的《商品房买卖合同》一份，约定：陈义向城开公司购买涉案房屋；该房屋建筑面积108.08平方米；总房款756560元；付款方式为分期付款，即签合同时付房款的10%，计75656元，于2016年9月30日前再付378280元，剩余房款2017年3月25日前付清。陈义于2016年9月28日支付给城开公司453936元。城开公司于同日向陈义出具商品房调拨单。因城开公司于2014年11月7日将涉案房屋出租给案外人姜锡洁（租赁期为2014年12月9日至2017年12月9日），城开公司与陈义于同日就涉案房屋的租金分配问题签订了《协议书》。该协议书约定：陈义购买的涉案房屋自城开公司向陈义交付产房之日起（即2016年9月28日）的租金归陈义所有；已经收取的2016年度的租金，其中3100元归陈义所有，2017年度的租金由城开公司代陈义收取，以上租金在陈义支付最后一笔购房款时进行结算扣除。2016年9月30日，城开公司向陈义开具涉案房屋的预收453936元的浙江增值税普通发票。后因涉案房屋被查封，陈义没有支付剩余房款。
另查明：陈社发与城开公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月15日作出（2016）浙0302民初1443号民事判决书，判令城开公司返还陈社发购房款并支付利息损失；并返还陈社发煤气报装费、物业维修基金及违约金等。城开公司不服，提起上诉。温州市中级人民法院于同年8月11日作出（2016）浙03民终03294号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该民事判决生效后，陈社发向本院申请执行。本院分别于同年9月、11月作出（2016）浙0302执8476号裁定书和（2016）浙0302执8476号协助执行通知书，并于2016年11月查封了涉案房屋。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房屋登记在城开公司名下，并未变更登记至陈义名下，故不发生物权变动的效力。因此，陈义请求确认涉案房屋归其所有于法无据，本院不予支持。
对于被执行人名下的不动产，人民法院可以作为被执行人的财产进行执行。若买受人主张对登记在被执行人名下的不动产停止执行的，应符合以下四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合上述条件，本院对本案具体评析如下：一、关于涉案房屋买卖的事实。2016年9月26日，陈义与城开公司签订合同编号为000000138947的《商品房买卖合同》，城开公司将涉案房屋出售给陈义，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，应受法律保护。同时，签订合同的时间早于涉案房屋被查封的时间（查封时间为2016年11月）。二、关于支付购房款的事实。2016年9月28日，陈义向城开公司支付453936元，城开公司也出具了增值税普通发票予以确认。因涉案房屋已出租，双方对涉案房屋的租金归属进行了协商。后因涉案房屋被查封，剩余房款302624元陈义没有交纳。但陈义现已将该302624元存至法院账户。可见，陈义已按照合同约定支付大部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。三、关于陈义是否已经占有涉案房屋。2016年9月28日，陈义按约支付房款后，城开公司向其出具商品房调拨单，将涉案房屋交付给陈义。双方并约定涉案房屋自城开公司向陈义交付产房之日起（即2016年9月28日）的租金归陈义所有。可见，陈义在查封之前已经占有了涉案房屋。四、关于陈义对未办理过户登记是否存在过错。陈义于2016年9月26日签订《商品房买卖合同》，于2016年9月28日支付房款453936元，约定支付剩余房款的时间为2017年3月25日前，而涉案车库于2016年11月被查封。现有证据不能证明系原告陈义的过错导致房屋未能过户。综上，陈义主张停止对涉案房屋的执行符合法律规定，本院予以支持。被告陈社发、城建公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国合同法》第二条、第十二条、第三十六条、第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，判决如下：
一、不得执行温州市瓯海区山水名都43幢101室房屋（所有权证号：温房权证瓯海字第××号）；
二、驳回原告陈义的其他诉讼请求。
案件受理费11366元，由被告陈社发负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本院（2017）浙0302执异412号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 叶宇锞
审 判 员 夏晓峰
人民陪审员 郑黎萍
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 吴晨丽
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