湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株中法民四终字第64号
上诉人（原审原告）王江，男，1973年5月17日出生，汉族，住株洲市荷塘区。
委托代理人张立军，男，1974年5月6日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代签法律文书等。
委托代理人李丹红，株洲市南天法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审被告）株洲嘉天房地产开发有限公司，住所地为株洲市芦淞区建设中路151号。
法定代表人邓德松，系该公司董事长。
委托代理人易泉生，湖南金州律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，请求调解，领取相关文书
委托代理人周柳湘，男，1973年10月1日出生，汉族，住长沙市雨花区。系公司副总经理，代理权限一般代理。
上诉人王江因与被上诉人株洲嘉天房地产开发有限公司（以下简称嘉天房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服株洲市荷塘区人民法院2014年1月15日作出的（2013）株荷法民一初字第767号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2014年4月18日公开开庭审理了本案。上诉人王江及其委托代理人张立军、李丹红，被上诉人嘉天房产公司委托代理人易泉生、周柳湘到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审查明：2008年，被告株洲嘉天房地产开发有限公司开发建设嘉天紫东苑商品住宅小区。在2008年10月的紫东苑一期的报建送审图册中记载临街入户处为“入户花园”而非阳台。此后在销售楼盘过程中，被告株洲嘉天房地产开发有限公司制作的户型宣传画册中也记载临街入户处为“入户花园”。2010年2月2日，株洲市房地产测绘队根据被告株洲嘉天房地产开发有限公司提供的规划报建图、房屋建筑施工平面蓝图等资料制作了《株洲市房产预测算报告》，该报告中将嘉天紫东苑小区2栋房屋分层分户平面图临街入户处的“入户花园”更改为“阳台”。对此，株洲市房地产测绘队事后对更改为“阳台”问题做出了情况说明，其原因是被告株洲嘉天房地产开发有限公司在规划报建图册及施工图上均标注为封闭的“入户花园”，而在房屋分层分户平面图上标注为“阳台”。标注差异原因系该队采用的绘图机面积计算软件中无“入户花园”选项，按房产测绘相关规定，封闭的“入户花园”及封闭的“阳台”均计算全部建筑面积，故均按“阳台”定义。
2010年5月7日，原告王江与被告株洲嘉天房地产开发有限公司签订了《株洲市商品房预销售合同》，合同内容约定如下：由原告王江购买被告开发建设的嘉天紫东苑小区2栋404号房，该套房预测建筑面积为126.56平方米，其中套内建筑面积为100.39平方米，公用分摊面积为26.17平方米，单价按建筑面积每平方米2690.82元计收，根据预测房屋建筑面积，404号房总价款暂定为340550元。房屋交付时，该房建筑面积以株洲市房地产权属与市场管理处认定的测绘机构的实测面积为准。如预测面积与实测面积不一致，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。该合同签订时，被告将《株洲市房产预测算报告》中的房屋分层分户平面图复印件粘贴在合同附件中，故该合同附件二的房屋分层分户平面图中出现了二个阳台，同时合同附件三中注明，阳台不封闭。2011年7月，原告验收了房屋并领取了钥匙。2012年4月24日，被告出具销售不动产统一发票，发票记载付款方为原告王江，不动产楼牌号为2栋404号，建筑面积为129.3平米，单价为2690.82元，总金额为347923.03元。
一审法院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，原告认为多算了12405元的购房款，是基于被告将一楼由架空层改为大堂以及将入户花园全封闭导致多分摊了房屋面积，故本案从以上两个焦点问题进行阐述。一、一楼是架空层还是大堂。本案系违约之诉，原告要求被告履行合同义务须以双方合同约定的内容为依据，在商品房买卖合同及其附件中均未对一楼作出约定。在交易时，被告亦未向原告承诺一楼将设计为架空层。而合同书中约定的是预测面积，最终应以株洲市房产相关部门实测面积为准。因此，被告将一楼设计为大堂经过有关部门审批，其按大堂公摊面积并没有违反合同约定。对原告要求退还大堂所分摊面积房款的诉请不予支持。二、入户花园面积计算。紫东苑小区一期（2栋、3栋）报建日期为2008年10月，报建材料中体现临街“入户花园”封闭，而非临街阳台。而房产局测绘队进行了预测量工作后，出具了《株洲市房产预测算报告》，该报告中分户平面图与2011年12月的《株洲市房产测绘报告》中的分户平面图一致，房产局测绘队将报告中分户平面图临街“入户花园”更改为“阳台”。对此，株洲市房产局测绘队于2013年8月9日作出书面情况说明，“报告中临街部分住宅入口部位在房屋分层分户平面图标注为阳台，实际情况在规划报建图册及施工图上均标注为封闭的入户花园。标注差异系我队采用的测绘及面积计算软件中无入户花园选项”。而被告在与业主签订购房合同时将报告中的分户平面图复印后装订在合同附件中，故合同附件的分户平面图出现了两个阳台，被告在分户平面图的后一页附件上注明“阳台不封闭”。而根据原、被告双方提交的当时开盘宣传单中均体现临街是“入户花园”，即一个入户花园和一个阳台。对此，原告也是知情的，故开发商签订合同时的本意是一个阳台和一个入户花园，因株洲市房产局测绘队的更改行为导致原、被告双方产生重大误解，合同附件中的分户平面图临街应为“入户花园”，合同附件中表述的“阳台不封闭”仅指非临街阳台不封闭。因此，对原告要求被告退还多收的临街“入户花园”一半面积房款不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十九条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十四条、第六十条之规定，判决：驳回原告王江的全部诉讼请求。本案案件受理费155元，由原告王江承担。
宣判后，王江因不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，判令被上诉人多算住房面积部分的房款12405元退还上诉人，上诉费由被上诉人承担。上诉事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，判决结果错误。一审法院不应认定是违约之诉，房产局将嘉天东苑小区该处的一楼为架空层变更为大堂作为公摊面积计算入户，既没有事实依据也没有法律依据。一审法院对嘉天东苑小区是入户花园还是阳台的事实认定不清。根据双方签订的合同约定为阳台不封闭。综上，请求二审法院支持上诉人上诉请求。
被上诉人嘉天房产公司辩称：1、无论是大堂还是架空层都应该计算分摊面积；2、嘉天房产公司在开发嘉天小区过程中手续齐全；3、入户花园是只靠临街的阳台，而不是后面的生活阳台，合同没有提到入户花园的封闭问题。嘉天小区2号楼入户花园不封闭，合同没有约定。封闭的阳台就是应该交全费。请求法院维持一审判决。
二审期间，被上诉人嘉天房产公司未提交新的证据。上诉人王江则提交了以下证据材料：证据1、申请修改涉及方案的报告和申请办理建设工程规划许可证的报告，拟证明被上诉人承建的涉案去年房屋工程项目至15层时，株洲市气象局提出该项目楼层过高将影响气象工作的正常运行，在政府各智能部门的协调下，被上诉人不得进行降层处理。
证据2、住房设计图，拟证明2008年10月22日根据市建筑设计院提供的设计图证实上诉人房屋的阳台为不封闭。
被上诉人嘉天房产公司的质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据正好说明了嘉天房产公司在工程开发过程中是最大的受害者，公司买地时是买了22层的楼层，但降层到了15层，公司也没有对上诉人房屋的价格进行提高；对证据2真实性无异议，要以交房和房产证上的为准，不能以单一的图纸来说明证明目的。
本院认为，证据1、2符合证据的真实性、合法性，与本案不具有关联性，也不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》关于二审新证据的规定，不予采信。
结合双方当事人的陈述，本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明：株洲市房产局颁发了株房权证株字第10002602**号房产证，房屋所有权人为王江、龙开凡，该证登记记载建筑面积为129.3平方米。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案争议焦点为被上诉人嘉天房产公司是否多算住房面积？如多算应退房款如何确定？现综合分析如下：
依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。2010年5月7日，王江与株洲嘉天房地产开发有限公司签订的《株洲市商品房预销售合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规，是合法有效的。双方签订的合同第五条明确约定：房屋交付时，该房屋的建筑面积以株洲市房地产权属与市场管理处认定的测绘机构的实测面积为准，如甲方的预测面积与该实测面积不一致的，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。行政机关颁发的权属证书具有公信力和确定力，如果没有足够证据推翻，应作为审理案件的依据。株洲市房产局颁发的株房权证株字第10002602**号房产证，该证登记记载建筑面积为129.3平方米。该证登记记载建筑面积129.3平方米应为嘉天紫东苑小区2栋404号房的建筑面积。而嘉天紫东苑小区2栋404号房合同预测建筑面积为126.56平方米。从庭审查明的事实看，上诉人王江交纳了347923.03元房款。按照建筑面积为129.3平方米，单价为2690.82元的标准，上诉人王江需交纳房款347923.03元。从上述数据看，被上诉人嘉天房产公司没有多收取上诉人王江的房款。为此，上诉人王江要求被上诉人嘉天房产公司退还多算住房面积部分的房款12405元没有事实和法律依据。通过上述分析，上诉人王江上诉请求均不成立。
综上，一审判决认定事实清楚，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费155元，由上诉人王江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳战文
代理审判员 谢晓红
代理审判员 陈 强
二〇一四年五月八日
书 记 员 王 琳
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。