广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）象民初字第1050号
原告桂林中大物业服务有限责任公司，所地：桂林市穿山东路11号.
法定代表人邬文康，公司董事长。
委托代理人梁勇，广西嘉合律师事务所律师。
委托代理人张音芸，广西嘉合律师事务所律师。
被告石斌，男，汉族，1958年4月生。
原告桂林中大物业服务有限责任公司（以下简称中大物业公司）与被告石斌物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告中大物业公司的委托代理人张音芸，被告石斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中大物业公司诉称，2006年7月22日，原告与桂林花为媒投资发展有限公司签订了《幸福家前期物业管理服务委托合同》，原告接受委托后一直履行提供物业管理服务合同义务。合同约定多层住宅物业费标准按1.0元／㎡（均含空置房）收取，被告在幸福家小区有住宅面积为197.65㎡享受原告提供的物业管理服务，但原告至今仍拖欠物业服务费人民币7504.6元未付，按上述物业服务合同约定违约金标准计算违约金人民币13171.3元，原告多次上门催缴，屡次未果。为此，原告诉至法院，请求法院判令被告支付2009年10月-2012年11月30日拖欠的物业服务费人民币7504.6元，违约金13171.3元。
原告中大物业公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据一、房产登记表，证明被告是诉争房屋的产权人，应当承担给付物业费及违约金的责任；证据二、幸福家前期物业管理委托合同，证明原告从2006年7月22日起即接受幸福家房产商花为媒公司的委托进入被告小区进行物业管理；证据三、物业管理服务协议，证明原、被告缔结了物业服务协议，原告有收取物业费的权利，被告有缴纳物业费的义务，违反协议方需承担相应的违约责任；证据四、催款通知，证明被告一直拖欠原告物业费，原告也一直向被告追索；证据五、保安巡逻登记表、设施维修登记表，证明原告履行了派保安巡逻、维修小区内各类设施的义务；证据六、给房产商的函三份，证明原告就漏水问题多次找房产商协调，督促其解决房屋建筑中的遗留问题，已尽到应尽的义务。
被告石斌辩称，一、原告未履行幸福家前期物业管理服务协议约定的义务，业主拒交物业费合理合法。1、未尽与开发商沟通为业主解决问题义务。本人因质量问题如房屋渗漏水等问题无数次向物业反映，但物业爱理不理，要求强烈时最多派人看一下，做下记录，但始终未予解决，本人无奈只能自费请人员进行维修；2、小区管理存在严重瑕疵甚至缺失，存在绿化维护不周、监控设备不检修等多项问题，服务内容和质量严重违约。根据合同相对性原则，原告只有履行了合同中约定的服务，才有权要求业主付费，然而原告没有举证证明自己履行了合同义务，应承担举证不能的法律后果。物业服务公司缺失服务理念，无视业主权益，甚至变本加厉，停止高楼层加压供水和停开电梯，引发共愤，导致绝大部分业主拒交物业费，最终被逐出小区。二、业主是否应承担缴纳滞纳金的违约责任。由于该《协议》是业主在收房时领到的由开发商提供的格式合同，其公平合理合法性质存疑，即便是有效合同，但当中约定的滞纳金条款原告没有履行说明义务，根据法律规定，该格式条款应为无效。并且，该《协议》约定的日千分之三的滞纳金比例，明显违背《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条规定精神，故请求法院驳回原告有关滞纳金的诉求。三、对于2011年6月前发生的物业收费已过诉讼时效。
被告石斌对其辩解事实在举证期限内向本院提供的证据有：照片24张，证明原告物业服务质量差及向媒体多次反映情况，也有媒体来小区采访，但问题一直没有解决。
上述证据，经庭审质证，原、被告质证意见如下：
被告对原告提供的证据一、二、三真实性无异议；对证据四真实性不清楚，没有收到；对证据五无法核实真实性，没有记录我反映的问题；对证据六真实性无法核实，不清楚对方是否已收到。原告对被告提供的证据真实性无异议，但对证明内容有异议，因为都是开发商遗留的问题，我们也进行过多次沟通协调。
经审理查明，2006年7月22日，“幸福·家”小区开发商桂林花为媒投资发展有限公司与原告中大物业公司签订《前期物业管理服务委托合同》，其将“幸福·家”小区委托原告实行统一专业的前期物业管理、综合服务，期限暂定两年。2008年8月，两方续约，管理期限延至该小区业主委员会成立并选聘物业公司之时。
被告石斌系“幸福·家”小区29#楼2-11、12-4号房屋的所有权人，房屋建筑面积为197.65平方米。2008年10月，原告与被告石斌签订《幸福·家前期物业管理服务协议》，双方就物业服务内容和质量、收费办法、管理期限、违约责任及其他权利义务作出了明确约定。其中，原告按被告房屋建筑面积每月每平方米1.0元收取物业管理费；被告应于每月10日前缴纳物业费，否则按应缴金额每日千分之三计付违约金。协议签订后，原告按合同约定对“幸福·家”小区实施专业化物业服务管理并收取有关费用。“幸福·家”小区业主委员会2012年成立后，其于同年11月30日与原告终止了前期物业管理服务关系。在原告提供物业服务期间，被告从2009年10月起拖欠物业费，合计7504.6元。原告向本院出示催费通知两份，写明2012年6月10日、2012年10月20日其曾向被告催缴物业费；2012年7月31日、2012年11月22日，原告在幸福家小区张贴告示，向被告等业主催缴物业费。庭审中，原告称为不激化矛盾，在此之前原告都是通过电话向被告催缴物业费。但至今，被告仍未缴纳物业费。
另查明，被告长期因墙壁渗水等房屋质量问题找到原告协调处理，原告多次发函向开发商桂林花为媒投资发展有限公司反映情况，但问题始终未得到解决。被告认为，原告不为其修缮房屋，且物业服务质量整体较差，故拖欠物业费。
本院认为，原告与被告签订的前期物业管理服务协议，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。原告按合同约定对“幸福·家”小区实行统一专业的物业管理及综合服务后，被告应按约交纳物业费；被告房屋存在漏水、霉变等质量问题，属房屋买卖双方之间的合同纠纷，非本案审理范围，被告以此作为拖欠物业费的抗辩理由，本院不予采纳；故对于原告要求被告给付所欠物业费的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于诉讼时效问题，本院认为，在被告欠缴物业费后，原告已先后通过电话通知及张贴告示发书面通知的形式通知被告缴费，故原告的诉请未过诉讼时效，对于被告该项辩解本院不予支持。故对于原告要求被告给付所欠物业费7504.6元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金，《幸福家前期物业服务协议》第六条约定了被告逾期缴纳物业管理服务费应支付违约金，违约金的收取标准为每逾期一日加收应缴额的千分之三，本院认为，该违约金计算标准已大大超过了原告的实际损失，本院酌情予以降低，本院认为本案违约金的收取标准应以中国人民银行同期流动资金贷款利率计算为宜。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告石斌应给付原告桂林中大物业服务有限责任公司物业费7504.6元并支付逾期付款的违约金（违约金计算，本金7504.6元，从2012年11月30日起计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计付）。
二、驳回原告桂林中大物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费50元（原告已预交），由被告石斌负担。
上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 苏 敏
人民 陪 审员 刘慧飞
人民 陪 审员 林 媚
二〇一四年七月一日
（代）书记员 朱 薇