广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初6377号
原告：徐斌，女，1983年1月5日出生，汉族，住江门市蓬江区。
委托代理人：尹玉胜，女，1954年11月2日出生，汉族，住江门市蓬江区。
被告：钟远大，男，1972年4月7日出生，汉族，住广东省鹤山市。
被告：钟天行，男，1985年3月6日出生，汉族，住广东省鹤山市。
委托代理人：钟远大，男，1972年4月7日出生，汉族，住广东省鹤山市。
第三人：江门市东鹏地产发展有限公司，住所地：江门市蓬江区迎宾大道中17号301-B室。
法定代表人：黎峰。
委托代理人：冯健庭，男，1985年10月2日出生，汉族，住广东省台山市。
委托代理人：雷健飞，男，1996年6月16日出生，汉族，住广东省台山市。系该公司的员工。
原告徐斌诉被告钟远大、钟天行、第三人江门市东鹏地产发展有限公司（以下简称“东鹏公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12�7日公开开庭进行了审理。原告徐斌及其委托代理人尹玉胜，被告钟远大，被告钟天行的委托代理人钟远大、第三人东鹏公司的委托代理人冯健庭、雷健飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐斌诉称：原告的委托代理人尹玉胜于2016年10月10日下午到东鹏公司上城店查看二手学位房信息，上城店工作人员雷健飞接待了尹玉胜，其告诉尹玉胜上城骏园有各单位放盘，而且该单位的学位还未使用。尹玉胜随即致电原告告诉该二手房信息。原告即于当日下午6点下班后去东鹏公司上城店，随即雷健飞带原告和尹玉胜到涉案房屋看房。在看房过程中，雷健飞告诉原告，由于该房屋刚放盘，物主不清楚行情，所以单价较低，房屋又带装修，性价比较高，且没有任何问题，很划算，叫原告赶快决定买下来。原告片面听从雷健飞及被告钟远大的介绍，随即于当晚与钟远大、东鹏公司上城店店长冯建平签订《房地产买卖合同》，并交付了20000元定金给钟远大。钟远大向原告出具了涉案房屋的房产证原件，此时原告才注意到房屋的业主是钟天行，而非钟远大。钟远大向原告解释该房屋实际属于自己所有，钟天行是其侄子，房屋只是挂在钟天行名下，但钟远大当时并未向原告出具任何有法律效力的授权委托书，钟远大就在合同上代钟天行签名。定金交付后，原告对非业权人钟远大的卖售及收取定金事宜一直放心不下，后又经了解得知，涉案单位下面一楼101房屋的业主在装修时，将承重墙拆除，违规改动了部分主梁，而且该违规拆建改建的违法行为，已经被广东卫视公共频道的DV现场节目进行报道，事情已十分严重，城管部门也来张贴责令限期改正通知书，证实确实存在楼下业主擅自拆建改建，危害楼宇安全的事实。而在DV现场节目的报�当中，一楼违规改建的业主还对其他业主进行威胁，并使用不文明的语言辱骂其他业主，其恶劣性可见一斑。综上，钟远大并非该房屋登记权人，在收到定金时并未出具有权代为买卖涉案房屋的具有法律效力的授权委托书，因此钟远大当时并未具有出售涉案房屋的权利。同时钟远大又隐瞒了房屋现时一楼拆除承重墙，改动部分主梁严重危及楼宇安全的情况，一楼与二楼上下紧密相连，在签订合同时，钟远大对这一情况未尽及时告知义务，这严重影响到原告是否还会愿意购买这样一所房屋，钟远大隐瞒事实情况的行为，使原告产生重大误解的情况下签订了涉案房屋的买卖合同。为此，原告起诉至法院，请求判令：一、解除原告徐斌与被告钟天行于2016年10月10日签订的《房地产买卖合同》，或原、被告在签订合同时存在重大误解或显失公平的情形，撤销上述《房地产买卖合同》；二、被告钟远大、钟天行共同向原告返还定金人民币20000元；三、两被告承担本案的诉讼费用。
徐斌在举证期限内提供的证据有：
1、房地产买卖合同，证明买卖双方约定涉案房屋的定金为两万元，房屋业主为钟天行，但合同并非钟天行与原告签署，由声称为钟天行的代理人钟远大代为签署，钟远大并未向原告出具授权委托公证书的事实；
2、收据，证明原告已支付两万元定金给钟远大的事实；
3、房产证，证明涉案房屋所有权为钟天行，而非钟远大的事实；
4、责令限期改正通知书及照片、新闻报道视频（附光盘），证明原告在签订合同后，发现涉案房屋的楼下业主对房屋进行违规改建，并危及到整栋楼宇安全，已由相关部门介入作出限期改正的通知书，且该事件由广东卫视公共频道DV现场节目进行了报道�视频当中可见房屋改建的严重情况，且一楼业主对其他有意见的业主态度极其恶劣，威胁业主使用不文明语言，可见邻里关系紧张的事实；
5、与东鹏地产上城店雷健飞的微信聊天记录截图，证明原告与雷健飞的沟通经过，10月17日雷健飞要求原告准备资料，10月17日两被告才去银行办理申请提前还贷和赎证，10月18日已经同意原告和丈夫在10月24日才提交贷款资料，10月23日原告及丈夫已经提出66栋101违规拆改的问题，10月26日追问房屋评估报告的问题以及中介的回复，11月4日约定5日三方对房屋问题进行商议等事实；
6、尹玉胜交通银行开户存折复印件，证明尹玉胜10月11日为配合付首期款在交通银行用两万元开设银行账户的事实；
7、尹玉胜广发银行个人活期对账单，证明尹玉胜10月18日-10月19日凑齐首期款的事实；
8、原告银行账户�细查询记录单，证明原告10月11日办理银行流水资料的事实；
9、原告单位开具的收入证明，证明原告10月18日开具收入证明的事实；
10、原告丈夫林超斌的出差返程航班记录，证明原告丈夫由于出差在10月20日晚上才能回到江门的事实。
被告钟远大、钟天行共同辩称：被告不退定金20000元给原告。根据合同法第三十二条、第四十四条的规定，据原告及其父母（包括原告委托代理人尹玉胜）讲述，原告及其父母在签订合同前已看过上城骏园，并已了解上城骏园的周边环境、幼儿园、小学、公园及楼房状况，在上城骏园还看过几个单元，并于2016年10月10日两次进入涉案房屋察看房屋，原告及代理人问到关于涉案房屋的状况，被告都一一作了真实的回答，原告及其父母都很满意，并于2016年10月10日晚上主动自愿通过东鹏公司通知被告过去洽谈签�合同事宜，经原、被告及原告父母、东鹏公司友好协商，并了解房屋状况和房地产买卖办理手续以及违约责任，原告及其父母在看过并了解合同内容（包括知道房产证和土地证登记的权属人是钟天行，合同备注已注明“钟远大是甲方委托代理人，发生全部违约由钟远大负责”）后，自愿签订《房地产买卖合同》，该合同依法成立，合法有效。原告按合同约定，在签订合同当时支付了定金20000元，并已知悉不买或违约的情况下，定金是不退的。原告及其父母签订合同后还要求钟远大尽快通知钟天行回来到银行办理还贷手续并协助原告办理银行贷款。原告及其父母还讲述，该房屋的首期款是原告父母出具的，余下的供楼款项由原告自己供，徐斌及其父母讲述原告为江门职院教师，上城骏园环境好，上城骏园买房上班方便，而且又有好的学位（紫茶小学、市一幼、青少年�），小孩上学好，故原告及其父母很愿意买涉案房屋，原告及其父母还讲述其买该房屋后要办理公证什么的，证明这些款项是其支付的，财产属于其所有，怕有其他人有问题争其财产，这样做的目的是给原告将来有个保障，原告的丈夫是新会的，其丈夫想在新会买房。实际上原告及其父母已知悉涉案房屋的产权状况和房屋状况，并知悉钟远大是业主钟天行的委托代理人，发生全部违约由钟远大负责，原告及其父母看过房屋，看过房产证和土地证，看过合同并了解合同内容后，自愿签订《房地产买卖合同》，钟远大是得到钟天行授权而签订合同，自始至终原告及其父母、丈夫从来没有要求钟远大及业主出具授权委托书。签订合同后的几天，原告和其母亲又来看了一次房屋，讲述看清楚房屋并拍了一些照片，其很满意地离开，又过了几天，原告带上其小孩、父母、老�以及老公的父母再一次（第四次）过来参观房屋，也是很满意地离开，原告及其母亲没有提过对房子买卖有任何的异议。合同签订后，钟远大根据合同的约定，及时通知钟天行，讲述涉案房屋已出售，需要钟天行回来到交通银行申请提前还贷手续，业主钟天行在澳门工作，其接到钟远大的通知后，专程从澳门请假回来江门到交通银行办理申请提前还贷手续，钟天行在交通银行办理完申请提前还贷手续之后，从江门准备回澳门时接到东鹏公司的电话，讲述原告很急，要求钟天行不要走，要求钟天行马上到银行协助原告办理涉案房屋的贷款手续，钟天行很乐意把回澳门的车票退了，留在江门协助原告办理涉案房屋的贷款手续，原告很满意没有提出任何异议。钟远大按合同约定办好一切手续后，也配合原告提前把涉案房屋的贷款手续办理，之后被告就一直等着原告根据合同约定履行合同，但过了一天又一天，银行打电话过来说申请提前还贷已经审批下来，并已通知东鹏公司通知原告，于10月23日可以过去还贷，但原告一直没有按合同约定的时间履行合同并超过合同约定的五天时间，违反了合同第三条关于付款方式的约定。根据原告提供的视频，66栋1单元101室负一楼的装修是在2016年9月已开始，101室负一楼拆外墙装修改造早已发生在钟远大与原告签订合同之前，而且101室负一楼装修改造任何人都可看到，原告来来回回上城骏园多次，看过上城骏园的许多单元，对上城骏园的周边环境和房屋状况很了解，还说过负一楼的装修状况其知道，因此，原告及其母亲是在了解、知悉、清楚、自愿的情况下签订《房地产买卖合同》，不存在钟远大隐瞒事实，不存在重大误解订立合同，不存在订立合同时显失公平的状况。原告购买的是66栋2单元的202�，不是购买1单元的101室负一楼，202室没有质量问题，101室负一楼装修与原告无关，原告签订合同后一直没有异议，直到11月5日才过来说不买了，那是签订合同后的第26天，根据合同条款已严重违约。根据原告提供的视频、整改通知和图片，1单元101室负一楼的装修在2016年9月已开始，对于1单元101室负一楼的装修拆除外墙改造部分在采访视频里，蓬江区城管与规划局已认定为是违章开设后门，并要求业主恢复后门，并不是原告所讲述的“严重危及楼宇安全的情况”，1单元101室负一楼的装修行为与被告无关。原告一直没有提过对购买上城骏园66栋202室有任何异议，不存在原告和尹玉胜不清楚的状况。原告签订合同后，被告、东鹏公司按照合同约定积极主动办理相关手续，而且是原告要求被告、东鹏公司尽快把相关手续办好（包括申请银行还贷），还要求业主协助原告办�涉案房屋的银行贷款手续，被告、东鹏公司都一一积极配合，不存在原告不知道没授权的情况，原告一直不履行，已构成违约。直到2016年11月5日，被告接到东鹏公司电话，讲述原告要求过来洽谈涉案房屋的买卖问题，原告及其母亲都说房子不买了，补偿几千元给被告以及补偿几千元给东鹏公司当违约金算了，剩下的定金退回给其，可见，原告及尹玉胜是主动承认违约并进行相关的补偿。由于原告违约，拖延时间以及无理起诉被告钟远大和钟天行致使涉案房屋不能及时交易，给钟远大和钟天行造成相应的经济损失（商品房交易行情的变化以及钟远大和钟天行资金周转需要所造成的损失等），精神上的困扰、误工费及等合计伍万元人民币由徐斌赔偿给钟远大和钟天行，此意见作为抗辩意见，不是提出反诉。综上，被告不退回定金给原告。
钟远大、钟天行在�证期限内提供的证据有：授权委托书，证明被告钟天行授权被告钟远大代理涉案房屋的所有买卖手续。
第三人东鹏公司述称：原告购买的房屋是二楼202，原告所陈述的是101房屋存在改建的问题，原告也未有证明101房屋存在安全问题或者说影响了整栋楼的安全质量问题，所以他们的起诉是不成立的。
东鹏公司在举证期限内无提供证据。
本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：
原告徐斌与被告钟远大、第三人东鹏公司于2016年10月10日签订《房地产买卖合同》，主要约定：“甲方（卖方）：钟天行，乙方（买方）：徐斌，丙方（中介方）：东鹏公司，甲方向乙方转让坐落于江门市蓬江区上城骏园某66幢某202房屋，建筑面积为97.89㎡，该房屋带装修。该房屋总成交价为人民币950000元，乙方于2016年10月10日签署本合同�天向甲方支付定金人民币20000元。该房屋已抵押给银行，由乙方出资赎证，甲方必须在合同签订后五天内向抵押银行申请提前还贷…乙方须在银行发出可以还贷通知之日起五天内交付首期房款即赎证款人民币约350000元至甲方还贷账户内。甲、乙双方同意在本合同签订之日起十日内共同向银行递交按揭贷款所需资料，乙方拟贷款金额为人民币600000元。甲、乙双方约定于2016年11月25日或之前必须到房产交易中心办理该房屋的过户手续。在乙方已交付房款人民币950000元给甲方后（包括银行按揭贷款在内），甲方应将该房屋于过户当日内移交给乙方实际使用。违约责任：如因乙方未履行本合同之条款而导致本合同不能完全或不完全履行的，甲方在没收乙方已付定金并转作违约金的同时，甲方有权将房屋再次转让给第三人，甲方不得再另行向乙方追究其他任何责任。如因甲方�履行本合同之条款而导致本合同不能完全或不完全履行的，则甲方须双倍返还定金给乙方转作违约金以弥补损失，乙方不得再另行向甲方追究其他任何责任，且本合同作自动解除处理，房款及违约金均在合同解除之日起五天内退还…备注（备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准）：甲方承诺学位没有用，钟远大是甲方委托代理人，发生全部违约由钟远大负责…落款甲方：钟天行、钟远大，乙方：徐斌，丙方盖章：东鹏公司，2016年10月10日。”
原告提供的《收据》（NO.1044030）载明：“今收到徐斌交来购买江门市蓬江区上城骏园66栋202室购房定金人民币20000元，收款人：钟远大，2016年10月10日…。”原告提供的《房地产权证》载明：“房地产权属人：钟天行，登记时间：2014年5月22日，房屋坐落：江门市蓬江区上城骏园某66幢某202室，房地产他�权利人：交通银行江门分行，登记日期：2014年5月22日…。”
在庭审中，原告陈述其在签订合同前及当时没有看过或了解过涉案楼盘所在某101房屋的情况，其在签订合同后至2016年10月23日听朋友讲述才知道涉案楼盘所在的某101房屋拆建改建情况，之后其到现场察看时，看到某101房屋门口有张贴责令限期改正通知书，原告并在现场进行拍照。被告及第三人陈述不清楚原告在签订合同前及当时有无去看过或了解过某101房屋的情况，但原告曾多次前往某202房屋察看，且被告出售的是202房屋，101房屋存在的情况与102202房屋无关，101房屋存在什么情况，被告、第三人无需告知原告。被告及第三人陈述于2016年10月17日申请提前还贷后，同日申请原告房款的按揭贷款手续，按第三人的工作模式，没有等提前还贷审批好，原告存入赎证款（首期款）后才办理房款按揭贷款手�，而是待房款按揭贷款手续审批后，才通知原告存入赎证款，在按揭贷款未审批好的期间，原告于2016年10月23日向第三人提出涉案楼盘101房屋存在拆建改建的情况，要求三方协商解决，之后三方无法协商一致，原告为此提起诉讼。
本院认为：综合分析双方当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，关于本案房屋买卖合同关系的主体认定问题。依据原告提供的《房地产买卖合同》、《房地产权证》，合同上卖方列明为“钟天行”，房屋权属人为“钟天行”，备注条款列明“钟远大是钟天行委托代理人”，在庭审中，原告也陈述被告钟远大在签订合同时声称代表钟天行签订合同，被告钟天行、钟远大及第三人也陈述钟远大为钟天行的代理人，故可以认定被告钟远大代表被告钟天行签订上述合同，上述合同是原、被告双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，故其双方签订的《房地产买卖合同》在原告与被告钟天行之间依法具有法律效力。
关于原、被告在本案是否构成违约的问题。综合原、被告的陈述，因原告认为被告、第三人在售房过程中未如实告知涉案楼盘所在101房屋的情况，被告存在隐瞒事实的行为，故原告无法再履行合同，不再购买202室房屋。虽原告陈述的101室房屋情况不属于原、被告买卖合同成立的必要条件，被告作为卖方也不必对101房屋存在的问题负权利保证的义务，但从原告提供的关于101房屋现状的照片、视频等证据可以显示，101房屋虽不在原告购买202房屋正楼下，但仍属于同幢楼层相连的楼下，且101房屋拆建改建的情况较为严重，拆建改建后的影响也较大，表面上有可能引发楼层的质量安全问题，在未最终对该问题进行质量鉴定前，可能会因此引发101房屋业主与其他业主包括被告�侵权纠纷，而该问题或可能引发的纠纷产生在被告购买房屋后，原、被告签订合同之前，故依据民事活动应遵循诚实信用的原则，被告在出售房屋时应明确告知原告101房屋存在的实际情况或带领原告前往察看，在原告明知或察看后再签订合同的后果将由原告自行承担，而被告及第三人在庭审中也陈述不清楚原告是否看过或了解过101房屋的情况，并认为不需要告知原告，被告也未能举证证明其在售房过程中已明确告知原告涉案楼盘所在101房屋的情况或带领原告前往察看，且原告亦予以否认。同时，原告作为购房者，具备正常民事行为能力，在购买涉及标的金额较大的房屋前或签订合同当时，其对202房屋周围的房屋情况有期望和要求的情况下，也应自行查询清楚或要求被告带领察看清楚，从而避免引发纠纷，故从上述情况可以认定被告在售房过程中针对涉案楼盘所在101房屋的情况没有明确告知原告或带领原告察看，或与原告就此达成合意，以使原告明确知道101房屋的现状情况后仍同意签订合同以及购买房屋，而原告作为购房者又未主动查询清楚或要求被告带领察看清楚的情况下，导致本案房屋买卖与原告当初预期的结果不一致，最终双方对此又未能达成一致意见予以继续履行合同，因此，原、被告双方在买卖交易过程中均存在一定的过失或疏忽，但未能举证显示哪一方存在明显过错，以致造成无法继续履行合同，故原告认为在签订合同时存在重大误解或显失公平，主张撤销合同的意见理据不足，本院不予采信。据此，原告要求解除《房地产买卖合同》的请求合法有据，本院予以支持。被告抗辩认为由于原告违约而导致合同无法履行，不同意解除合同的意见，因从庭审双方的陈述显示，原、被告在发生因存在101房屋问题而引发纠�前双方均按合同的约定或东鹏公司的引导履行合同的内容，未有证据显示原告或被告一方有违反双方约定或东鹏公司引导履行的内容，故被告的上述意见依据不足，本院不予采纳。由此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因原、被告均未能举证证明由于对方的原因直接导致无法履行合同，故原告要求被告钟天行返还定金人民币20000元的请求合法合理，本院予以支持。对原告要求被告钟远大对上述定金承担共同返还责任的请求，因被告钟远大代表被告钟天行与原告签订合同，双方约定“发生全部违约由钟远大负责”，虽本案没有认定被告一方构成违约，但被告钟远大在庭审中陈述本案的法律责任全部由其承担，故原告的上述请求合法合理，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告徐斌与被告钟天行于2016年10月10日签订的《房地产买卖合同》；
二、被告钟远大、钟天行应自本判决生效之日起十日内向原告徐斌返还定金人民币20000元。
被告钟远大、钟天行如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费300元，由原告徐斌负担150元，被告钟远大、钟天行负担150元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审判员 杨丽燕
二〇一六年十二月二十六日
书记员 李贞琴
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