广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终1224号
上诉人（原审被告）：广州鑫耀物业管理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：王绪鑫，职务：总经理。
委托诉讼代理人：刘威宇，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：欧阳宝凤，身份证住址广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：广东耀华房产开发有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：傅宜全。
被上诉人（原审被告）：广州市越丽市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：陈壮欣。
上诉人广州鑫耀物业管理有限公司（以下简称鑫耀公司）因与被上诉人欧阳宝凤、广东耀华房产开发有限公司（以下简称耀华公司）、广州市越丽市场经营管理有限公司（以下简称越丽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初10613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鑫耀公司的委托诉讼代理人刘威宇、被上诉人欧阳宝凤到庭参加诉讼。耀华公司、越丽公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。
鑫耀公司上诉请求：1、改判鑫耀公司无责任将涉案商铺腾空交还给欧阳宝凤；2、本案一、二审诉讼费由欧阳宝凤、耀华公司、越丽公司共同承担。事实与理由：从一审判决可知，涉案商铺已由越丽公司占有，即该商铺已不在鑫耀公司所控制之下，不由鑫耀公司所占有。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定，欧阳宝凤作为涉案商铺的占有人，可诉请越丽公司返还涉案商铺，而非诉请鑫耀公司。同时欧阳宝凤也未能举证证明涉案商铺由鑫耀公司及耀华公司所侵占的事实，在此情况下，一审判决鑫耀公司与耀华公司共同承担交还商铺的责任，无事实和法律依据。
欧阳宝凤辩称：同意一审判决，不同意鑫耀公司的上诉请求。
耀华公司、越丽公司经本院合法传唤未到庭表明意见。
欧阳宝凤向一审法院起诉请求判令：1、耀华公司、鑫耀公司、越丽公司将广州市xx区xx路xx号之二之三之四484房屋腾空交还经营权给欧阳宝凤使用；二、耀华公司、鑫耀公司、越丽公司向欧阳宝凤支付房屋占用费（按月租金15832元，即租赁合同第五年租金计算，自2015年7月28日起计至返还房屋之日止）。三、本案诉讼费由耀华公司、鑫耀公司、越丽公司共同负担。
一审法院认定事实：2010年6月21日，欧阳宝凤与耀华公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定欧阳宝凤向耀华公司购买xx大厦（裙楼栋）幢4层484号房（以下简称涉案商铺），房屋地址为广州市xx区xx路xx号之三484房；合同约定建筑面积27.16平方米，其中套内建筑面积11.86平方米，楼款总金额为2021045元。耀华公司应当在2010年7月28日前将涉案商铺交付给欧阳宝凤使用。同年12月29日，耀华公司向鑫耀大厦商铺业主出具《承诺函》，内容为耀华公司以未出售的158间商铺作为承担重新签订《租赁合同》的担保，如在2015年7月27日前销售，则保证以销售回笼资金优先一次性支付业主全部剩余租金。
上述合同签订后，欧阳宝凤已向耀华公司付清合同约定的全部房价款，并向耀华公司支付了代缴税费。
2010年12月31日，欧阳宝凤（出租方，甲方）与鑫耀公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方经营使用；租赁期限为5年，即从2010年7月28日至2015年7月27日；租金从2010年7月28日起计收；租金暂以买卖合同之房屋总价款为基础，按第一至第五年回报率分别5.64%、6.58%、7.52%、8.46%、9.4%计算，若因确权后因商铺面积增减导致房屋总价款增加或减少，则以增加或减少后的房屋总价款为基础按对应回报率重新核定租金；2010年7月28日至2011年7月27日期间的月租金为9499元，2011年7月28日至2012年7月27日期间的月租金为11082元，2012年7月28日至2013年7月27日期间的月租金为12665元，2013年7月28日至2014年7月27日期间的月租金为14248元，2014年7月28日至2015年7月27日期间的月租金为15832元；租金支付周期为从2010年7月28日起，每3个月支付一次；甲方委托乙方收楼，乙方代理甲方办理收楼手续，乙方代理甲方收楼视为房屋自然交付乙方，并不影响甲方租金收益。本合同期满双方未能达成续约协议的，或合同被终止、解除的，乙方应于本合同终止或解除后10个工作日内将该房屋腾空交还甲方。乙方逾期没有搬走的物件视为乙方放弃所有权，由甲方自行处置。欧阳宝凤确认上述《租赁合同》约定的租赁期租金已全部收到。
欧阳宝凤主张涉案商铺在2015年7月28日之后由越丽公司控制和使用，证明上述主张，欧阳宝凤提交了以下证据：1.越丽公司于2015年9月9日向其发出的《关于再一次敦请业主及时缴付管理费的函》，主要内容是按照双方的约定，从2015年7月28日后，由业主承担商铺每月交付管理费的义务，但业主没有依约依时交付管理费，经多次催缴后仍未缴纳，越丽公司将采取临时经营管理业主商铺，向社会招租，以收回商铺的管理费。2.2016年5月11日，越丽公司向欧阳宝凤发出《关于临时经营管理贵业主商铺的告知函》，主要内容是按照双方的约定，从2015年7月28日后，由业主承担其商铺每月交付管理费的义务，但业主没有依约依时交付管理费，经越丽公司多次催缴未果。为改变这种双输局面，减少双方的损失，越丽公司决定采取临时经营管理贵业主的商铺，已于2016年4月1日将涉案商铺招租了，所收取的租金优先冲抵贵业主所欠商铺的管理费，然后留存待交贵业主等。
本案审理过程中，一审法院于2016年9月14日到越丽公司皮具城张贴公告，要求涉案商铺现实际使用人于张贴公告之日起七日之内与法院工作人员联系，并提交合法使用商铺依据（租赁合同等），以便法院查明事实，维护涉案当事各方的合法权益。上述公告张贴至今未有人与该院联系。
涉案商铺现地址为广州市xx区xx路xx号之二之三之四484房。
欧阳宝凤明确其第一项诉讼请求中“交还经营权”就是指“腾空交还商铺”。
另查，欧阳宝凤于2016年8月25日另案起诉耀华公司要求退还多收的房款97479.7元；一审法院于2016年11月9日作出（2016）粤0111民初10616号《民事判决书》，其中包括判令耀华公司向欧阳宝凤退还多收的房款97153.04元。
一审法院认为：欧阳宝凤与鑫耀公司签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定合法有效，双方应恪守履行。欧阳宝凤与鑫耀公司租赁合同已于2015年7月27日到期，根据《租赁合同》的约定，鑫耀公司应当在合同到期后10个工作日内将涉案商铺腾空交还给欧阳宝凤，鑫耀公司未提供证据证实其已交还涉案商铺，其未交还涉案商铺的行为已构成违约，依法应承担违约责任。欧阳宝凤要求鑫耀公司交还涉案商铺合理合法，予以支持。从《租赁合同》可以看出，该租赁合同出租方和承租方分别为欧阳宝凤和鑫耀公司，无证据证明耀华公司系租赁合同的承租方之一，现有证据不足以证明欧阳宝凤和耀华公司之间存在租赁合同关系，耀华公司与欧阳宝凤之间为房屋买卖合同关系，欧阳宝凤已经收取涉案商铺的租金，即耀华公司已经履行了房屋买卖合同项下的房屋交付义务，涉案商铺现在并非由耀华公司占有和使用，欧阳宝凤现要求耀华公司向其交还商铺依据不足，不予支持。涉案商铺现由越丽公司实际控制和使用，越丽公司未能提供其合法使用涉案商铺的依据，故越丽公司应当协助鑫耀公司将涉案商铺交还给欧阳宝凤。对于欧阳宝凤提出鑫耀公司支付从2015年7月28日起房屋占用费的诉讼请求，根据《租赁合同》约定，鑫耀公司应当在合同期满后10个工作日内将涉案商铺腾空交还给欧阳宝凤，即鑫耀公司应当在2015年7月27日起计10个工作日内即2015年8月10日前将涉案商铺交还给欧阳宝凤，欧阳宝凤现主张2015年8月10日以前的房屋占有费，不予支持；2015年8月11日之后的房屋占有使用费予以支持。关于占用费的标准，由于欧阳宝凤另案主张退还多收的房款，法院已作出民事判决由耀华公司向欧阳宝凤退还多收的房款97153.04元，根据租赁合同的约定第五年每月租金标准应调整为15070.49元【（2021045元-97153.04元）×9.4%÷12个月】，故欧阳宝凤主张占用费标准应按每月15070.49元计算，欧阳宝凤主张超出部分，不予支持。耀华公司和越丽公司并非《租赁合同》当事人，欧阳宝凤要求耀华公司、越丽公司支付租赁合同到期未及时腾退房屋的房屋占有使用费依据不足，不予支持。耀华公司、鑫耀公司、越丽公司经传票传唤逾期未到庭参加诉讼，依法缺席判决。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、鑫耀公司在本判决生效之日起三日内，将xx大厦（裙楼栋）幢4层484号房（现地址广州市xx区xx路xx号之二之三之四484房）腾空交还给欧阳宝凤；二、越丽公司协助鑫耀公司将xx大厦（裙楼栋）幢4层484号房（现地址广州市xx区xx路xx号之二之三之四484房）腾空交还给欧阳宝凤；三、鑫耀公司向欧阳宝凤支付房屋占有使用费（按照每月15070.49元的标准计算，从2015年8月11日计至交还房屋之日止；至本判决生效之日的房屋占有使用费于判决生效之日起十日内一次性支付，自判决生效之日次日起的房屋占有使用费于每月十日前逐月支付）；四、驳回欧阳宝凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2050元，由鑫耀公司负担。
本院二审期间，当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为：本案二审当事人之间的争议焦点为租赁合同期限届满后，鑫耀公司应否承担案涉商铺的腾空交还义务。《中华人民共和国合同法》第三百二十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，鑫耀公司与欧阳宝凤签订的《租赁合同》约定，鑫耀公司应于租赁合同终止或解除后10个工作日内将该房屋腾空交还欧阳宝凤。因此，在租赁合同期限届满后，双方当事人并未就继续履行租赁合同协商一致的情况下，欧阳宝凤坚持要求收回商铺，鑫耀公司即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，其作为承租方理应履行合同约定和法律规定的租赁物交还义务。鑫耀公司上诉提出因案涉商铺并未由其实际控制，故其不应承担交还义务。根据案件查明事实，案涉商铺是鑫耀公司向欧阳宝凤承租的，租赁期限届满本应如期交还出租方，但鑫耀公司交给越丽公司出租经营，由越丽公司占有和使用案涉商铺均没有合法依据。因此，鑫耀公司以其没有控制商铺为由主张不承担交还义务，缺乏理据，本院不予采信。一审法院依据合同约定判令鑫耀公司承担案涉商铺的腾空交还义务，处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，鑫耀公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由广州鑫耀物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一七年三月二十二日
书记员 陈婷婷