江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终111号
上诉人（原审被告）沛县华宇房地产开发有限公司，住所地沛县东风路西段计经委商住楼西单元xx室。
法定代表人张建华，该公司经理。
委托代理人胡绍龙，江苏金维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱广坤。
委托代理人王孝远，江苏敏言律师事务所律师。
上诉人沛县华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇公司）因与被上诉人朱广坤拆迁安置补偿合同合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2014）沛民初字第2125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月11日立案受理后，依法审理了本案。上诉人华宇公司的委托代理人胡绍龙，被上诉人朱广坤及委托代理人王孝远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年华宇公司取得沛县汉城国际花苑住宅小区开发建设权，朱广坤的三间门面房在拆迁范围。2008年12月1日，朱广坤和华宇公司签订产权调换安置协议一份，华宇公司将朱广坤所有的商业门面房（一层）60.8平方米拆除，朱广坤应得房屋拆迁安置款187994元，临时性安置补助费18799元，附属设施补助费和搬家费3952元，总补偿额为210745元；协议第五项约定了过渡方式为朱广坤自行过渡，过渡期限18个月，逾期华宇公司应支付超期过渡费，直至上房为止；协议第七项约定了产权调换选房位置为沛县汉城路东侧最北段第一户，安置面积按实际面积结算，其中60.8平方米按每平方800元差价给拆迁人，超出部分按市场价每平方优惠600元计算。双方没有对安置房的楼层、超出60.8平方米的范围进行约定。协议签订时，开发项目尚未取得规划许可证，亦未制作完成小区设计图纸。2009年6月22日，上述工程取得建设工程规划许可证，其中20号楼为商住楼14层，一二层为商业，三层以上为住宅。协议中约定的汉城路东侧最北段第一户属于20号楼，但建筑楼层系一二层，一二层面积各为60.3平方米，楼梯在室内，为商业用房。2011年12月10日，该房建设竣工，后因安置问题双方发生纠纷，朱广坤提起诉讼。
原审庭审中，双方均认可被拆迁的门面房为一层，面积60.8平方米，约定安置的房屋一层面积60.3平方米，双方对把二层面积视为超出面积均不持异议，但对二层房屋的价格存在争议。经释明，朱广坤不同意货币补偿，双方亦达不成新的安置协议。2015年6月18日，原审法院依法委托江苏中证土地房地产评估造价咨询有限公司（徐州分公司）对安置房在过渡期满日即2010年6月1日的一、二层房价进行了评估。2015年8月18日，上述评估公司作出中证估字（2015）第6080号房地产估价报告书，确定安置房在2010年6月1日的司法鉴定总价值为151.58万元，一层单价为17178元／平方米，一层总价为103.58万元，二层单价为7961元／平方米，二层总价为48万元。该估价报告书送达后，双方均未申请重新评估。
另查明，安置协议约定的朱广坤应得房屋拆迁安置款187994元，过渡期内临时性安置补助费18799元，附属设施补助费和搬家费3952元，合计210745元，华宇公司尚未支付。
原审法院认为，一、双方协议的安置方式系产权调换，朱广坤不同意货币补偿，华宇公司应当按照约定向朱广坤交付安置房屋。由于产权调换安置协议没有对安置房屋的具体构造及面积进行约定，而协议第七条约定的安置房屋建设规划为二层房屋，且已竣工并具备上房条件，该房不可分割，应整体安置。由于被拆迁的门面房系一层，朱广坤要求以安置房的一层作为产权调换合理合法，不足部分（0.5平方米）按照评估的一层价格补偿价款，应予支持，朱广坤应按协议约定按每平方800元向华宇公司支付差价款。朱广坤主张由于安置房一层楼梯占用面积使一层实用营业面积比被拆迁的实用面积减少20平方米，要求华宇公司补偿10平方米的价款，该主张缺乏法律依据，不予支持。朱广坤要求超出面积即二层面积按照住宅价格计算房款。由于二层规划设计为商业用房，朱广坤可以商业用房从事经营、转让等，利益不会受到损害。因此对朱广坤的这一主张不予支持。朱广坤应按评估的二层价格每平方优惠600元与华宇公司结算超出面积即二层面积的价款。
二、根据合同意思自治原则，当事人的约定优于法定。根据双方签订的安置协议第五条的规定，朱广坤的过渡方式为自行过渡，过渡期限为十八个月，且双方还约定按照徐州市人民政府第78号令《徐州市城市房屋拆迁管理条例》规定进行补偿。该条例第三十七条第三款规定“由于拆迁人的责任延长过渡期限，对自行安排住房过渡的，从逾期之日起应当加一倍支付临时安置补助费；六个月后仍不能交付使用的，自第七个月开始应当加二倍支付临时安置补助费，直至交付使用。……”。所以，华宇公司应向朱广坤支付过渡费（临时安置补助费），至华宇公司交付朱广坤房屋为止。
此外，由于朱广坤在本案中未主张拆迁安置款187994元、附属设施补助费和搬家费3952元，故华宇公司在履行判决时应一并结清，已达案结事了。
综上，遂判决：一、沛县华宇房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向朱广坤交付沛县汉城路东侧汉城国际花苑小区xx号楼最北段两层营业用房，其中第一层60.3㎡用于产权调换被拆迁面积60.8㎡，沛县华宇房地产开发有限公司支付不足部分价款8589元（17178×0.5）。同时，朱广坤向沛县华宇房地产开发有限公司交付产权调换面积差价款48600元（60.8×800），向沛县华宇房地产开发有限公司支付安置超出面积价款443868.3元【60.3×（7961-600）】。二、沛县华宇房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向朱广坤支付过渡费至交付上述房屋为止【具体为：2008年12月至2010年5月临时安置补助费为18799元、2010年6月至2010年11月临时安置补助费加一倍为12532.67元（18799元／18×6×2）、2010年12月至交付上述房屋时临时安置补助费加二倍支付】。三、驳回朱广坤的其他诉讼请求。
上诉人华宇公司不服上述民事判决，向本院提其上诉称：1、被上诉人在原审中仅要求上诉人交付60.8平方米的房屋，原审判决超出被上诉人诉请，违反“不告不理”原则。2、原审法院主动委托评估是代当事人行使诉权，违反法律规定。评估报告不满足其自身的假设条件，不能作为认定案件的依据。3、双方约定的临时安置补助费实质上是一次性损失补偿。被拆迁房屋是非住宅房屋，法律并未规定非住宅房屋的过渡费。原审判决上诉人支付过渡费没有依据。请求撤销原判，改判驳回被上诉人诉讼请求。
被上诉人朱广坤答辩称：一审审理程序正当，认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立。1、本案不是判非所请，被上诉人要求安置60.8平米的一层已经判决，二层是根据买卖合同进行买卖的，并非安置。2、上诉人在一审只对评估报告提出抗辩，没有提出补充鉴定或者重新评估，因此评估报告发生效力。法院以评估报告为依据对本案作出认定，并不违反法律规定。3、双方在合同中约定了过渡费的计算方法和支付方法，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，该约定合法有效。请求驳回上诉，维持原判。
经当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、一审诉讼程序是否违法。2、涉案的评估报告能否作为证据使用。3、被上诉人要求的过渡费应否支持。
二审期间，双方当事人未提交新证据。
二审查明的事实同一审。
本院认为，关于一审诉讼程序是否违法的问题。被上诉人在诉状中要求被上诉人按照约定交付60.8平方米的回迁营业房，而上诉人坚持一、二层整体安置。因涉案房屋一、二层不能单独分割出售，原审法院于庭后征询被上诉人意见，被上诉人同意整体安置。故原审判决整体安置，并未超出当事人诉请。
关于涉案的评估报告能否作为证据使用的问题。因涉案房屋整体安置需要补足相应面积的差价，原审法院委托评估机构对涉案房屋一、二层的单价进行评估，并未违反法律规定。评估报告已经双方当事人质证，上诉人对报告的真实性无异议，在原审中亦未要求重新评估或补充鉴定，该评估报告可以作为定案依据。
关于被上诉人要求的过渡费应否支持的问题。双方在拆迁安置协议第五项中明确约定，“乙方过渡方式为自行过渡，甲乙双方约定过渡期限为十八个月，超过约定过渡期限甲方应按规定向乙方支付超期过渡费，直至上房定居为止。”原审法院根据双方的约定判处上诉人支付过渡费，并无不当。
综上，上诉人华宇公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4684元，由沛县华宇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 程 叶
二〇一六年三月二日
书 记 员 苗 鑫