江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第00393号
上诉人（原审被告）徐州伟利房地产发展有限公司，住所地江苏省徐州市淮海东路39号富景广场七楼。
法定代表人农贵现，该公司经理。
委托代理人罗吉甫，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）谢世照。
委托代理人刘建华，江苏红杉树律师事务所律师。
原审第三人杨波。
委托代理人龙海江，江苏博事达（徐州）律师事务所律师。
原审第三人崔曦文。
上诉人徐州伟利房地产发展有限公司（以下简称伟利公司）因商品房买卖合同纠纷，不服徐州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第540号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人伟利公司的委托代理人罗吉甫、被上诉人谢世照的委托代理人刘建华、原审第三人杨波及其委托代理人龙海江到庭参加诉讼，原审第三人崔曦文未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2005年10月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的富景广场一层xxx号房，房屋总价款为560万元，原告在签订合同当日付清280万元，余款采用抵押按揭的方式支付。原告当日向被告支付房款280万元。之后双方就相关争议诉至徐州市中级人民法院，被告委托徐州市红杉树律师事务所律师赵春祥作为特别授权代理人处理相关事宜。2006年11月08日，原告与被告特别授权代理人庭外签订和解协议一份。协议约定：“…一、对于迟延办理房屋权属证书、延期交付、东面玻璃房三项事宜、被告分别补偿原告50万元、40万元、50万元，合计140万元。上述款项以购房款冲抵，不付现金。原告只需再付购房款140万元…二、本协议签订后被告即给原告发书面上房通知，原告签收上房通知后3日内上房并给付被告50万元购房款，如果原告未能按时上房、付款，视为放弃购买该房屋。原告付款、解除查封通知后30日内，被告给原告办理商品房备案申报手续…余款90万元原告于取得《房屋产权证》《国有土地使用权证》时给付。办证期限为2007年10月31日。…四、保全费用由被告承担（在给付50万元时，直接冲抵）。”双方按此约定于2006年11月09日签署上房通知书，原告在签署上房通知书当日按约定将50万元房款交付给被告。协议签订后，诉争房产已实际解除查封。2012年11月22日，被告在报纸上发布声明，要求符合条件的富景广场业主前来登记办理两证。2012年12月01日，被告向原告送达解除合同通知书，理由为原告未按商品房买卖合同的约定支付余款280万元，要求解除双方的商品房买卖合同。原告于2012年12月06日向被告邮寄律师函要求被告协助办理房屋两证。原告谢世照以徐州市鼓楼区明仁丰洋眼镜店的经营者的名义至今占有本案诉争房产，但未取得诉争房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证。
另查明，第三人杨波、崔曦文于2012年11月29日向江苏汉丰红木文化产业发展集团有限公司汇款100万元。2012年11月30日，江苏汉丰红木文化产业发展集团有限公司记账凭证显示，该公司将“代收商铺款”100万元转入“伟利房地产”。2012年12月06日，第三人杨波就淮海东路39号富景广场1-2-129号房（建筑面积63.78平方米）与被告伟利公司签订《商品房买卖合同》（合同号：0361509），约定房价为7653600元。2012年12月07日，被告伟利公司向第三人杨波开具了7653600元的销售不动产统一发票一张，第三人杨波向被告伟利公司出具欠购房款6653600元的欠条。2012年12月13日，第三人杨波取得淮海东路39号富景广场1#-1-1129号（原2-129）房产的房屋所有权证；2013年03月27日，第三人杨波、崔曦文取得淮海东路39号富景广场1#-1-1129号（原2-129）房产的国有土地使用证。第三人杨波于2013年10月17日就淮海东路39号富景广场1-2-130号房（建筑面积64.06平方米）与被告伟利公司签订《商品房买卖合同》（合同号：0367629），约定房价为768720元；第三人杨波于2013年10月17日就淮海东路39号富景广场1-2-150号房（建筑面积57.95平方米）与被告伟利公司签订《商品房买卖合同》（合同号：0367628），约定房价为695400元。2013年10月11日，第三人杨波向伟利公司出具欠购房款14641200元的欠条。当日，伟利公司向第三人杨波分别开具768720元及695400元的销售不动产统一发票各一张。2013年10月24日，第三人杨波分别取得淮海东路39号富景广场1#-1-1130号（原2-130）、1#-1-1150号（原2-150）房产的房屋所有权证；2013年10月29日，第三人杨波、崔曦文取得淮海东路39号富景广场1#-1-1130号（原2-130）、1#-1-1150号（原2-150）房产的国有土地使用证。2013年04月15日，第三人杨波、崔曦文就淮海东路39号富景广场1#-1-1129号（原2-129）房产与抵押权人汪钧、张绘设立了2500000元的抵押。2013年11月22日，第三人杨波就淮海东路39号富景广场1#-1-1130号（原2-130）、1#-1-1150号（原2-150）房产共同与抵押权人赵玉荣、郑仁芳设立了3000000元的抵押。
再查明，原、被告于2005年10月26日签订的《商品房买卖合同》中约定的“富景广场129、130-1、130-2号”三套房产，分别为被告出售给第三人杨波的“淮海东路39号富景广场1#-1-1129号（原2-129）、1#-1-1130号（原2-130）、1#-1-1150号（原2-150）”三套房产。
原审法院认为：房地产开发企业将其开发的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同为商品房买卖合同。本案原、被告于2005年10月26日签订的《商品房买卖合同》是合同当事人双方的真实意思表示，合同依法成立。根据法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。2006年11月08日，原告与被告特别授权代理人签订的《和解协议》，亦是合同当事人双方的真实意思表示，是对2005年10月26日《商品房买卖合同》内容的变更。和解协议条款与原合同中未变更的条款共同构成商品房买卖合同的内容。原、被告之间的合同依法成立，且不违反法律行政法规的强制性规定，依法具有合同的效力。2012年12月01日，被告基于合同变更前的条款，以原告未按照约定支付房款为由向原告送达解除合同通知书，要求解除双方的《商品房买卖合同》。根据法律规定，合同解除是合同权利义务终止的原因之一。合同当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告实际已经按照变更后的合同约定支付了相应的房款。原告不存在违约支付房款的行为。故被告行使单方解除权的条件不成就，被告单方解除合同的行为不能产生合同权利义务终止的法律效果。故原、被告之间的商品房买卖合同仍具有合同效力。
关于被告与第三人杨波签订的三份《商品房买卖合同》的效力问题。被告在与原告订立商品房买卖合同，并按照约定收取房款、将房产交付原告占有后，就诉争的三处房产又与第三人另行订立商品房买卖合同。在1-2-129号房合同履行的过程中，第三人仅支付了700余万元房款中的100万元，被告就为第三人开具了全额的销售不动产统一发票并协助第三人办理完毕两证。至于1-2-130号房、1-2-150号房，被告则是在本案原审诉讼期间内，明知上述房屋仍存在权属争议且正待人民法院予以裁判确定的情况下，仍与第三人以显著低于市场价格的房价进行订立合同；在第三人未支付任何购房款的情况下，被告又为第三人开具销售不动产统一发票并协助第三人办理完毕两证。被告的主观恶意明显。而第三人在与被告缔约时未充分了解涉案房产权属状况及占有、使用情况，仍然同被告签订购房合同，在未支付任何购房款的情况下，又以两房的市场价向被告出具欠条；且第三人在办理三处房产的两证后迟迟又未向被告主张实际交付。第三人在购买价值上千万元的房产时，其交易行为不符合常理，第三人显然也存在恶意。以上事实足以认定被告与第三人就诉争房产的买卖存在恶意串通。根据相关法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案被告与第三人恶意串通就诉争房产订立买卖合同，不仅损害了原告的利益，也损害了国家的利益。故被告与第三人就诉争房产签订的三份《商品房买卖合同》应为无效合同。又根据法律规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并办理交付手续，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。本案被告在与原告订立商品房买卖合同后，又与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同，并为第三人办理了两证，导致原告无法取得房屋的产权登记。原告将被告及第三人诉至法院，要求确认被告与第三人签订的涉案房产的商品房买卖合同无效，其请求有事实及法律依据，应予支持。故本院依法确认被告与第三人就诉争房产签订的商品房买卖合同无效。
根据法律规定，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行的违约责任。本案中，原、被告双方在《和解协议》中约定：原告付款、解除查封通知后30日内，被告给原告办理商品房备案申报手续…办证期限为2007年10月31日。原告于通知上房当日已经按照约定支付50万元房款，已经履行了付款义务，且在协议达成后，查封房产已经实际解除了查封。但直至2007年10月31日，被告仍未履行商品房备案申报义务，并协助原告办理两证。在2012年12月06日原告向被告邮寄律师函要求被告协助办理房屋两证后30日内，被告仍未履行协助办证义务。应当认定被告不履行合同义务，被告应当承担继续履行的违约责任。故被告应当办理商品房备案申报手续并协助原告办理两证。因诉争房产已向案外人设立了他项权，且被告及第三人就涉案房产签订的商品房买卖合同存在恶意，故被告及第三人有义务消灭抵押权，为原告办理两证消除障碍。
综上，原告要求确认被告与第三人签订的商品房买房合同无效及要求被告履行办理涉案房产的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》义务的诉讼请求，有事实及法律依据，依法应当予以支持。被告与第三人因存在过错，负有消灭抵押权以便为原告办理涉案房产权属登记的义务。故依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（二）项、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条、第一百零七条、第一百三十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条第一款的规定，遂判决：一、被告徐州伟利房地产发展有限公司与第三人杨波签订的合同号分别为0361509、0367628、0367629的三份《商品房买卖合同》无效。二、被告徐州伟利房地产发展有限公司于本判决生效后30日内协助原告谢世照办理“富景广场129、130-1、130-2号”【现房号为“淮海东路39号富景广场1#-1-1129号（原2-129）、1#-1-1130号（原2-130）、1#-1-1150号（原2-150）”】三处房产的房屋产权登记及国有土地使用权登记。
上诉人伟利公司不服上述民事判决向本院提起上诉称：1、一审认定上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同仍具有法律效力缺乏事实和法律依据。上诉人并未授权代理人签订和解协议，故2006年11月8日签订的协议对上诉人不产生法律效力；2、一审认定上诉人与第三人就诉争房屋签订的商品房买卖合同无效缺乏事实和法律依据。上诉人与第三人之间签订商品房买卖合同是双方的真实意思表示，并非恶意串通损害第三人利益；3、一审判决上诉人协助被上诉人办理诉争房屋的权属登记客观上无法履行。请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人谢世照答辩称：上诉人的上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
原审第三人杨波答辩称：1、原审法院认定第三人与上诉人签订的三份商品房买卖合同无效缺乏事实和法律依据；2、上诉人与被上诉人之间的买卖合同已经无法履行，应当由上诉人赔偿被上诉人损失。
原审第三人崔曦文未到庭，也未提交书面答辩意见。
本案的争议焦点为：1、上诉人与被上诉人及第三人分别签订的商品房买卖合同效力如何确定；2、一审裁判的事项是否适当。
二审期间各方当事人均未提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审查明事实一致。
一、关于伟利公司与谢世照之间的商品房买卖合同效力如何确定的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十二条规定：“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。”本案中，谢世照与伟利公司在（2006）徐民一终字第56号民事案件中，徐州市红杉树律师事务所律师赵春祥作为该案特别授权的诉讼代理人，在诉讼过程中代表伟利公司与谢世照庭外签订了和解协议，谢世照有理由相信赵春祥作为特别授权的代理人具有代理权，且和解协议签订后，谢世照与伟利公司也已经开始按照和解协议约定的内容履行各自义务，应视为伟利公司对和解协议的追认。故一审判决认定伟利公司与谢世照之间签订的《商品房买卖合同》及《和解协议》为有效合同，并无不当。
二、关于伟利公司与第三人杨波、崔曦文之间的商品房买卖合同效力如何确定的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，从诉争房产的买卖情况来看，杨波购买涉案房产仅支付给伟利公司100万元，不足总房价的10%，在此情况下，伟利公司却仅让杨波出具欠条，并为其快速办理产权证书，不符合正常的交易习惯。谢世照以徐州市鼓楼区明仁丰洋眼镜店经营者的名义至今占有本案诉争房产，杨波在购房时却未查看房屋的实际情况，也不符合正常的购房习惯。从杨波与伟利公司之间的购房以及权属证书的办理情况综合判断，能够认定杨波与伟利公司之间的房屋买卖行为存在恶意串通，损害了谢世照的利益。故一审判决确认伟利公司与杨波之间就诉争房产签订的商品房买卖合同无效，并无不当。
三、关于一审裁判的事项是否适当的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”谢世照与伟利公司之间签订的涉案房屋的买卖合同是双方当事人之间的真实意思表示，合法有效。而杨波与伟利公司之间签订的涉案房屋的买卖合同存在恶意串通的情形，损害了谢世照的利益，属于无效合同。因此，伟利公司应当按照合同的约定承担继续履行合同的义务。故一审法院判决伟利公司协助谢世照办理诉争房产的房屋产权登记及国有土地使用权登记，并无不当。伟利公司上诉称因涉案房屋已经设立有效的抵押权，客观上已经无法履行，无法律依据。
综上，徐州伟利房地产发展有限公司的上诉请求证据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60800元，由上诉人徐州伟利房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 政
审 判 员 周向前
代理审判员 王素芳
二〇一五年三月十九日
书 记 员 吉彬彬