北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第06270号
上诉人（原审原告）张克勤，男，1985年1月20日出生。
上诉人（原审原告）韩仪，女，1986年11月2日出生。
二上诉人之委托代理人孙睿婕，北京市尚公律师事务所律师。
上诉人（原审被告）解青，女，1984年2月8日出生。
委托代理人曹迎春（解青之夫），男，1980年4月14日出生。
上诉人张克勤、韩仪、解青因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第14169号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张克勤、韩仪之委托代理人孙睿婕及上诉人张克勤、被上诉人解青之委托代理人曹迎春到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
张克勤、韩仪在原审法院起诉称：我方于2012年12月6日与解青签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定解青将诉争房屋海淀区定慧西里×号楼×号房屋卖给我方，房屋总售价260万元。我方当日向对方支付定金50000元，并于次日向中介公司支付居间代理费56160元。同年12月13日，我方又向解青支付购房款1050000元。2013年2月底，诉争房屋原租户租期已满并搬离该房屋，在中介公司经理高×的见证下，解青将房屋钥匙、电卡交予我方，无线网络密码告知我方，完成交付。2013年3月8日，中介公司按照合同约定办理房屋网签合同，3月11日三方在南新仓商务大厦我爱我家总部办理面签手续，并将剩余的900000元购房款进行了资金监管。但当日面签手续后，晚上7点左右当着中介王×的面，在通话中解青表示现在房屋可以卖到3300000元，要求我方加价400000元。此后几日又多次表示不想再卖该房屋，以家庭出现纠纷等各种理由推脱履行义务。我方、中介公司多次催促解青提交贷款所需材料，让其早日配合办理过户，但解青以各种理由不提交材料，并声称半年之内不予过户。现解青无故拒不履行合同，导致我方无法完成房屋贷款手续及过户。现起诉请求：1、解青继续履行房屋买卖合同，配合我方办理房屋过户手续；2、解青向我方支付违约金260000元；3、解青向我方支付房屋租金损失75600元；4、首付款利息损失4400元；5、诉讼费用由解青承担。
解青在原审法院辩称：我不同意张克勤、韩仪的诉讼请求。首先，客观情况发生变化，涉案房屋是五口人唯一住房，无法履行合同。其次，我方没有违约，有短信作为证据，而且我一直表明要遵守合同。再次，我没有地方将户口迁出。第四，我没有拖延办理过户。
原审法院经审理查明：2012年12月6日，张克勤、韩仪（买受人）与解青（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定如下：解青将坐落于北京市海淀区定慧西里×号楼×号房屋出卖给张克勤、韩仪，成交价格为2600000元。当天，张克勤、韩仪向解青支付购房定金50000元。
2012年12月6日，张克勤、韩仪（乙方）与解青（甲方）、北京伟嘉安捷投资担保有限公司（丙方）签订了《补充协议》，约定如下：甲方同意将位于北京市海淀区定慧西里×楼×的住房，计建筑面积81.8平方米出售给乙方；......如提出要求方所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额10%的违约金；......经甲乙双方协商乙方在2012年12月15日前支付甲方陆拾万元甲方将房产证交到我爱我家房地产经纪有限公司暂时保管，乙方在2012年12月21日之前支付甲方四十五万元；经甲乙双方协商在过户之前所产生的（水，电，燃气，物业卫生）费用由甲方承担，在过户后由乙方承担，甲方房屋内的租户到期日为2013年2月8日；经甲乙双方协商甲方只拿走房屋里的洗衣机，其他（空调、厨卫固定设施，冰箱）送于乙方；经甲乙双方协商同意于2013年3月14日后过户，甲乙双方于过户当日交付房屋。
2012年12月6日，张克勤、韩仪（乙方）与解青（甲方）、北京伟嘉安捷投资担保有限公司（丙方）签订了《房屋交易保障服务合同》，约定鉴于甲乙双方就坐落于北京市海淀区定慧西里×号楼×号房屋之交易签署了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），现甲乙双方就委托丙方办理后续交易事宜订立本合同。在甲乙双方房屋交易过程中，为保障交易流程的顺利进行，负责办理交易方所需的各项服务、及时督促交易方履行应尽义务，并协调处理交易履行中产生的争议或纠纷，具体服务内容如下：办理银行贷款或公积金管理中心按揭贷款手续，及时跟进审批进度......甲乙双方同意对《买卖合同》作以下补充修订，乙方明确采取商贷方式购买交易之房屋，如甲乙任一方变更付款方式，则贷款过程中已产生的费用由提出变更方承担......。
2012年12月6日，张克勤、韩仪（乙方）与解青（甲方）签订了《存量房交易结算资金自行划转声明》，约定兹有乙方购买甲方位于北京市海淀区定慧西里×号楼×号房产，房价款为2600000元。甲乙双方在认真阅读北京市建设委员会发布的《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》后，经双方协商决定自行划转交易结算资金，特签署本声明。交易过程中发生的资金及权属风险由甲乙双方自行承担。甲方本人亲自办理转移登记手续。乙方本人亲自办理转移登记手续。落款处有甲方解青签字及电话139XX****XX，乙方有张克勤、韩仪签字及电话180XX****XX。银行凭证显示，2013年3月11日，张克勤将900000元汇入北京市海淀区房屋管理局银行托管账号，银行凭证上有解青、张克勤的签名及身份证号。
后张克勤、韩仪与解青、北京我爱我家房地产经纪有限公司签订了《居间服务合同》，约定如下：鉴于在丙方的居间服务下，甲乙双方于2012年12月6日签订编号为×的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），为明确甲乙丙三方权利义务，根据国家法律、法规的有关规定，在充分协商的基础上，订立本居间服务合同，以兹共同遵守。第一条居间服务......第二条居间代理费，乙方向丙方支付居间代理费56160元；第三条权利义务，甲乙双方应积极配合丙方居间活动，按照丙方要求提交房屋买卖所需一切证件资料，并依照本合同之约定，及时足额向丙方支付居间代理费，甲乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效......。
同年12月13日，张克勤通过银行转账方式向解青支付房款1050000元，解青出具《证明》一份，载明”证明；2012年12月13日，张克勤支付解青1**万（大写：人民币壹佰零伍万），房屋首付款。张克勤和解青同意将房产证（海私字第×号）交于王×，由王×交给我爱我家房产中介紫金长安店暂存，待过户时移交使用”，落款处有王×、张克勤、解青的签字。
庭审中，张克勤主张依据银行凭证，双方签订的房屋买卖合同已经办理完毕网签，并已经向解青交纳除商业贷款外的全部款项。张克勤向法庭提供北京市我爱我家房产经纪有限公司系统内部流程表，主张购房进度只等待解青配合办理房屋贷款及过户。解青对该流程表不予认可，称没有收到过，也看不懂内容。
张克勤主张：解青的真实用意在于房价上涨不想卖房、逃避违约责任致使过户手续拖延至今尚未办理，解青的真实想法是房子卖便宜了，想要毁约。就上述主张，张克勤向法庭提供了其与解青手机短信记录、证人证言、录音。对此，解青认可短信是其发的，但主张张克勤断章取义，不认可加价。解青向法庭提供其与张克勤短信记录，主张积极履行合同，并称张克勤为了避税导致时间拖延，而非自己没有提供材料。张克勤认可双方的短信记录，但对该证据的证明目的不予认可，称解青至今没有配合办理房屋贷款及过户手续。
张克勤向法庭提供在中介人员高×主持下的谈话录音一份，并向法庭申请证人高×出庭。高×认可2013年3月27日下午约张克勤、解青双方商谈房屋买卖一事，称买卖合同未继续履行的原因是尚未办理房屋贷款手续，原因是解青未能提供结婚证，并称已经向解青以快递方式发过书面通知，解青告知结婚证没有拿到，正在邮寄。录音内容主要涉及张克勤办理银行贷款，银行要求解青提供结婚证证明诉争房屋系其婚前购买才能办理等问题。另8月5日短信为”本人解青现告知买卖双方合同履行纠纷现已经法院受理，在法院生效判决未出来前买卖合同暂停履行。2013年8月5日”。张克勤对此予以认可，称可以证明其提供的录音证据的真实性。解青向法庭提供快递单一份，主张结婚证自老家寄回，其于3月26日收到结婚证，但未在3月27日三方谈话时出示。张克勤对解青主张邮寄结婚证一事不予认可，称无法显示邮寄内容。
另解青向法庭主张已经向中介公司邮寄《告知函》，并提供了邮寄单。《告知函》主要内容有：申请更换我爱我家房地产经纪有限公司房产经理人，并解除授权我爱我家房地产经纪有限公司办理网上签约手续告知函；2013年3月11日下午，以房屋涨价为由劝说帮助本人涨房价，并提出索要十万元好处费一直未遂。之后，又用耍诈等手段迫使本人不能正确表达想法，曲解本人真实意愿并传达买方，导致买方误解，买卖合同无法正常进行。2013年，3月27日晚17点左右，本人在我爱我家房地产经纪有限公司紫金长安店已向高店长和王×当面表达了自己真实准确的意思。索要房产证，是为了维护自己的合法权益，对房款的安全采取有效保障。绝对不是像王×传达给买方的本人索要房产证作抵押用，同时本人要求王×出示代交资金长安店的房产证移交手续，王×及高店长均无法提供并没有任何书面说明。......本人提出并告知：1、本人已收取的房屋首付款人民币一百零五万元存入我爱我家房地产经纪有限公司的居间账户，归还本人房产证，由本人自行保管，待过户时使用。2、因网上签约价格与真实成交价不符，并在本人不知情的情况下进行网上签约。严重损害了本人合法权益，违反了国家相关法律、法规。因此本人提出解除与我爱我家房地产经纪有限公司签署的《居间服务合同》中授权办理网上签约手续一项。3、本告知书一式三份，本人（卖方）一份，我爱我家房地产经纪有限公司总部一份，我爱我家房地产经纪有限公司长安店高店长一份。告知人：解青；2013年3月23日星期六。”对此，张克勤主张与本案无关，快递单未显示时间，且无法证明邮寄内容，并称该函件可以证明解青要涨价才不愿意卖房。解青向法庭提供医院检查报告单一份，主张自己怀孕，现在无法履行合同，不能搬出涉案房屋。对此，张克勤称与本案无关。解青向法庭提供其自行打印的北京市住房和城乡建设委员会网页，主张没有接到网签价格通知，网签价格与成交价格不符。张克勤对该证据不予认可。
张克勤主张因解青提出加价、以各种理由拒绝履行合同、不提交贷款所需材料导致双方买卖合同无法进行，要求解青按照《补充协议》约定向其支付10%即260000元违约金。张克勤向法庭提供《北京市房屋租赁合同》，主张解青应向其支付另行租房的租金损失75600元。该合同中写明承租人为张克勤，租金标准为半年37800元，租期自2013年4月1日至2014年3月31日，合同签订时间为2013年3月30日。解青对该合同不予认可。张克勤主张已经向解青支付的首付款1100000元及900000元资金托管产生利息损失4400元，应由解青向其支付。
诉讼中，张克勤向法院交纳了诉争房屋尾款600000元，主张自己在与解青的房屋买卖合同履行过程中现在不需要办理房屋贷款手续，可以直接过户，并坚持要求解青继续履行合同。后经法院询问解青，其称只有这一套住房，卖掉诉争房屋后无法再买，无法继续履行合同。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、录音、短信记录等证据材料在案佐证。
原审法院经审理认为：张克勤、韩仪与解青签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，张克勤、韩仪已按照合同约定支付购房定金、首付款等约定义务，并表示可以一次性支付解青房屋尾款，故北京市海淀区定慧西里×号楼×号房屋具备过户条件，解青亦应依约协助张克勤、韩仪办理房屋过户手续。张克勤、韩仪已向解青支付的定金50000元应当抵作房屋价款，因此，张克勤、韩仪共向解青支付房款1100000元，另900000元于托管账户中，尾款600000元已经向法院交纳，因此双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》具备继续履行条件，双方应继续履行合同。现张克勤、韩仪要求解青协助其办理房屋过户的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。关于托管账户中900000元的给付方式和时间，因双方未于《北京市存量房屋买卖合同》进行约定，法院将根据交易惯例进行判定。张克勤、韩仪要求解青承担违约责任支付违约金260000元、租金损失75600元、利息损失4400元，无相应事实及法律依据，法院不予支持。解青以自己怀孕、诉争房屋为唯一住房、无法再次购买其他房屋为抗辩主张，不同意继续履行合同，有悖诚实信用原则，法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决：一、张克勤、韩仪与解青继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，张克勤、韩仪于本判决生效后七日内一次性向解青支付购房款余款人民币六十万元，解青收到上述房款后七日内协助张克勤、韩仪办理北京市海淀区定慧西里×号楼×号房屋的过户手续，过户后当天张克勤、韩仪协助将北京市海淀区房屋管理局银行托管账号中九十万元支付给解青。二、驳回张克勤、韩仪其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张克勤、韩仪、解青均不服，均向本院提起上诉。张克勤、韩仪的上诉请求是：撤销原审判决第二项，改判解青向其支付违约金26万元，房屋租金损失75600元，首付款利息4400元。张克勤、韩仪的上诉理由是：第一，原审判决认定事实不清。双方当事人在《买卖合同》中约定，自合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因出卖人责任未能于上述约定期限内办理完毕权属转移登记手续的，如买受人不退房，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得所有权证书之日起三日内向买受人支付。《补充协议》约定，若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求违约方承担合同金额10％的违约金。双方同意于2013年3月14日过户，于过户当日交付房屋。双方约定上诉人采取”商业贷款”的形式支付购房尾款，但根据银行的贷款规定，必须提供原房主的结婚证，用以证明该房产为婚前个人财产，但被上诉人一直未配合提供。在中介公司努力下，双方于2013年3月27日进行协商，依据当时谈话录音，是因为被上诉人反悔不想出卖房屋由此不配合提供结婚证让上诉人贷款，合同没有履行下去。因此被上诉人的行为构成违约。
第二，原审判决适用法律错误。如果被上诉人积极配合，在2013年4月14日房屋就能过户完毕，但至今双方未完成房屋交接。同类房屋，租金每月约5500元，年租金6.6万元，该损失应为上诉人的损失。另外双方约定被上诉人只拿走房屋内的洗衣机，其他送给上诉人，但实际上被上诉人已将涉案房屋内的家具和空调等设施搬走，该项损失约2万元。原审判决未支持上诉人关于损失的主张，属于适用法律错误。
针对张克勤、韩仪的上诉请求及上诉理由，解青答辩称：不同意其上诉请求及上诉理由。我方不存在违约行为。关于结婚证的情况是，对方要求我方提供结婚证，但结婚证在老家，在往北京邮寄的时候丢失了，后来我方又在2013年12月补办的结婚证。但因为对方起诉我了，我就没有再给对方结婚证。对于对方所说的录音证据的真实性不予认可。
上诉人解青的上诉请求是：撤销原审判决第一项，驳回张克勤、韩仪的全部诉讼请求。解青的上诉理由是：诉争房屋是解青的唯一住房，继续履行会对解青的生活造成困境，不公平，属于情势变更，故买卖合同不应再继续履行。
针对解青的上诉请求及上诉理由，张克勤、韩仪辩称：不同意对方的上诉请求及上诉理由。对方行为构成违约，应当承担违约责任。
本院审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
首先，解青是否有违约行为，是否应当承担违约责任的问题。依据现有证据，解青确实补办了结婚证，在寄回的时候双方已经诉讼，无充分证据证明解青故意不提交结婚证来拖延张克勤、韩仪办理商业贷款。因此张克勤、韩仪请求解青支付违约金及损失的请求，依据不足，本院不予支持。
其次，本合同是否不应继续履行的问题。对此，解青上诉认为本案情形构成情势变更而不应继续履行合同，但该项主张并无充分证据予以支持，该依据不足，本院不予支持。综上，双方当事人的上诉请求均依据不足，本院不予支持。原审判决并无不当之处，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二千九百七十五元，由解青负担一千四百八十七元五角（本判决生效后七日内交纳），由张克勤、韩仪负担一千四百八十七元五角（已交纳）。
二审案件受理费二千九百七十五元，由解青负担一千四百八十七元五角（已交纳），由张克勤、韩仪负担一千四百八十七元五角（已交纳）。
本案判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 冀 东
二〇一四年八月十九日
书 记 员 刘芳芳