镇江市润州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）润民初字第00284号
原告孙东杰。
委托代理人许兆玉，江苏中坚汇律师事务所律师。
被告镇江市润州区土地房屋开发总公司，住所地本市润州区黄山南路20号。
法定代表人吴忠，该公司总经理。
委托代理人陈悦忠，江苏思扬宏律师事务所律师。
原告（反诉被告）孙东杰与被告（反诉原告）镇江市润州区土地房屋开发总公司（以下简称润州公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙东杰的委托代理人许兆玉、被告润州公司的委托代理人陈悦忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙东杰诉称，2011年9月3日，原、被告双方签订了商品房买卖合同一份。合同约定：被告将位于黄山南路19号润州花园二区二期14幢402室房屋出售给孙东杰、彭爱凤、孙贤和，所有权人为孙东杰；合同总价款为979982元；被告应在2012年12月31日前交付房屋，若被告逾期交房超过15日，原告要求继续履行的，被告每日应当按已付房款的万分之二承担违约金。合同同时约定被告在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的原因，原告在规定的期间内不能取得房产证的，原告不退房，被告应当承担已付房款2%的违约金。合同签订后，原告按约支付了房款，然被告于2013年9月11日才交付房屋，且至今不能办理房屋产权登记手续。现要求被告承担逾期交房违约金49195元（979982元×0.02%／天×251天）、未能在约定期间内提交办理权属登记的资料违约金19600元（979982元×2%），以上合计68795元。针对被告反诉的逾期付款违约金的请求，原告认为，1、原告不存在违约，原告于2011年9月13日给付了价款309982元，发票系被告于2011年10月13日开具的。关于贷款的问题，原告只是按照被告及银行安排前去签字而已，至于何时贷款发放给被告，与原告无关。2、即使违约，违约金也应按照银行同期贷款利率上浮30%予以计算。请求驳回被告的反诉请求。
被告润州公司辩称，1、被告并未延期交房，被告已按约于2012年12月27日通知被告，并于2013年1月9日将房屋钥匙交由原告验房，原告实际于2013年1月19日已经取得房屋。2、逾期办证系因为二期的业主对规划公示采取了过急手段造成的，并非被告故意行为，应属不可抗力。3、即使被告违约，原告主张的违约金也过高。综上，请求驳回原告的请求。同时，合同约定原告应于2011年9月13日给付房款300000元，于2011年9月30日前给付房款679982元。现原告实际于2011年10月13日给付房款309982元，于2011年10月18日给付房款670000元。按照合同约定，逾期给付房款原告应按照每日万分之二承担违约金。故要求原告承担违逾期付款约金4212元（300000元×0.02%／天×30天＋670000元×0.02%／天×18天）。
经审理查明，2011年9月13日，被告润州公司与原告孙东杰、彭爱凤、孙贤和就位于本市润州花园二期14幢4层402室建筑面积为119.51平方米的房屋签订了买卖合同一份。合同约定：房屋总价款为979982元，所有权人为孙东杰。房屋经验收合格后于2012年12月31日前交付。房屋交付时，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示房屋验收合格的证明，签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人应提供《住宅质量保证书》和《住宅质量使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交房，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同同时约定，逾期交付房屋，不超过15日的，出卖人每日按照买受人已付房款承担万分之二的违约金，逾期超过15日，买受人要求继续履行合同的，出卖人每日按照买受人已付房款承担万分之二的违约金。关于合同价款的支付方式，双方约定买受人于2011年9月13日支付300000元，于2011年9月30日前办理完相关贷款手续，贷款金额为679982元。关于办理贷款事项，双方约定买受人如需办理贷款，应根据出卖人通知在十日内备齐相关的资料交由出卖人，在首期房款之后的三十日内办理完有关手续，如果买受人未征得出卖人同意，擅自拖延或拒绝办理有关手续，不超过15日，买受人每日按照应付房款承担万分之二的违约金，逾期超过15日，出卖人要求继续履行合同的，买受人每日按照应付房款承担万分之二的违约金。因买受人提供的资料不符合银行贷款条件，银行不同意贷款的，按照上述未提供贷款资料或拖延提供贷款资料情形处理。另合同也约定，双方不办理商品房预购登记的，出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人应承担房屋价款2%的违约金。
合同签订后，原告于当日通过银行卡给付被告房款300000元。2011年10月13日，被告开具一张金额为309982元的购房发票给原告。2011年10月18日，原、被告及案外人中国建设银行股份有限公司镇江分行就涉案房屋签订了一份金额为670000元的借款合同。2013年1月17日，涉案房屋竣工验收。2013年1月9日，双方进行蓄水试验，并于2013年1月20日蓄水试验结束。2013年7月10日，原告领取车库钥匙一套。2013年9月11日，被告就涉案房屋出具房屋交接单一份给原告。
另查明，原、被告双方并未办理商品房预购登记。原、被告合同纠纷亦非个案，因被告原因原告至今不能办理房屋权属登记手续。
庭审中，被告提供单方记录一份，证明被告已于2012年12月27日通知被告领取钥匙，并于2013年1月19日实际交付房屋。被告认为原告并未于2013年1月19日给付涉案房屋钥匙给被告，被告实际领取钥匙的时间为2013年9月11日之前几日。
以上事实，由原告提供的购房合同、补充合同、银行卡明细单、房屋交接单、借款合同、被告提供的发票等证据及双方当事人的当庭陈述予以证实。
本院认为，合同依法成立生效后，对双方当事人均具有法律约束力。双方应根据合同的约定严格履行各自的义务。本案争议焦点在于被告何时交房。对此，被告认为其已于2013年1月19日交付钥匙，应当视为已交付房屋，从被告提供的单方记录看，即使真实，也只能证明原、被告双方曾对诉争房屋进行过蓄水试验，并不能证明原告于上述日期领取房屋钥匙，且上述交付也不符合合同约定的交付方式，被告亦未提供其他证据予以佐证，原告对此也予以否认，故本院对于被告该项抗辩意见不予采信。原告主张被告于2013年9月11日交付房屋，并已提供交接单予以证明，本院予以确认。至此，被告应当承担逾期交房的违约金。至于被告辩称违约金过高，要求予以调整的意见，参照同地段同时期同类型房屋的市场租赁价格，原告主张逾期交房违约金过高，本院对于被告该项抗辩意见予以采纳。参照原告主张逾期交房的天数，本院对原告主张的逾期交房违约金予以适当调整为16498元。至于逾期办证问题，因被告原因致使原告至今不能办理房屋权属登记手续，且双方亦未办理预购登记，故被告应按约承担违约责任。至于被告辩称属于不可抗力，其并未提供证明予以证明，且即使规划调整导致其他业主有过激行为，也不属于不可抗力，故本院对于被告该项抗辩意见不予采信。至于被告辩称逾期办理违约金过高的意见，本院认为房屋交接距今已数年，原告因无法取得房产证从而无法办理房屋买卖过户手续或转公积金贷款，影响颇巨，故本院对于被告该项抗辩意见亦不予采信。综上，被告应当支付原告不能办理房产证的违约金19600元。
至于原告是否延期付款的问题，根据合同约定，原告应当于2011年9月13日支付给原告购房款300000元。原告也提供证据证明于2013年9月13日支付了购房款300000元，被告对此也予以认可，故本院认定原告第一笔房款已按约给付，并不违约。至于原告就剩余670000元房款给付是否违约问题，合同约定买受人根据出卖人的通知在十日内备齐贷款所需资料送交出卖人，买受人只有在拖延、拒绝办理贷款、贷款额度不够或提供的贷款资料不符合贷款条件从而导致贷款迟延的情形才承担违约责任，现虽然贷款迟延了18日，但被告并无证据证明原告存在上述违约情形，故本院认定原告该笔670000万的房款给付亦不违约。综上，本院对于被告的反诉请求不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告镇江市润州区土地房屋开发总公司于本判决生效后十日内给付原告孙东杰逾期交房违约金16498元，未能在约定期间提交办理房屋权属登记相关资料的违约金19600元，以上合计36098元。
二、驳回被告镇江市润州区土地房屋开发总公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1520元，由被告负担（此款原告已垫付，由被告连同上述款项一并支付给原告），反诉部分案件受理费25元，由被告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共两份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知一份）
审 判 长 李祥华
人民陪审员 周宏秀
人民陪审员 孙海芬
二〇一五年二月十二日
书 记 员 林 洁