浙江省桐乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉桐乌民初字第148号
原告：马钰蕙。
原告：吴玉凯。
二原告委托代理人：谢文波，上海李东方律师事务所律师。
被告：北京蓬达度假酒店管理有限公司。
法定代表人：盖其东。
被告：蓬莱市蓬达房地产开发有限公司。
法定代表人：盖其东。
委托代理人：刘永福，山东蓬祥律师事务所律师。
原告马钰蕙、吴玉凯诉被告北京蓬达度假酒店管理有限公司（以下简称北京蓬达）、蓬莱市蓬达房地产开发有限公司（以下简称山东蓬达）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年5月4日向本院起诉，本院于当天受理后，依法组成合议庭，于2015年6月23日公开开庭进行了审理，原告马钰蕙及两原告委托代理人谢文波、被告山东蓬达委托代理人刘永福到庭参加了诉讼，被告北京蓬达经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称：原告与被告北京蓬达于2008年1月1日签订位于乌镇第一商业街C楼2层208室房屋全权委托经营协议书，被告山东蓬达承担担保责任。该协议对双方权利义务约定明确，根据协议第四条规定，租赁经营期限为6年，从2008年1月15日至2013年12月31日。而且双方签订补充协议第一条规定，合同期满被告山东蓬达回购系争房屋。现双方委托合同经营期届满，被告山东蓬达未按照合同约定回购房屋及支付购房款。现要求：1、判令原告与山东蓬达继续履行双方签订的乌镇蓬达度假酒店经营委托合同补充协议，被告山东蓬达向原告支付位于乌镇第一商业街C楼2层208室房屋回购款计171190元；2、判令被告北京蓬达对被告山东蓬达支付房屋回购款给原告承担连带清偿责任；3、判令被告山东蓬达向原告履行支付房屋回购款后该房屋归被告山东蓬达所有；4、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告撤回了第三项诉讼请求。
被告北京蓬达未作答辩。
被告山东蓬达辩称：
一、原告起诉要求被告山东蓬达回购房屋主体错误。1、系争房屋是原告向桐乡市佳立房地产开发有限公司购买。该房产法律上的回购主体应为佳立房地产公司。回购从字面解释是购回卖出之物。回购在法律上的特征是标的物在一定条件下使用权的回归。即在本案中，只有卖出房产的佳立房地产才可能“回购”房产。2、原告与被告北京蓬达的合同关系是租赁关系，而非房屋买卖关系。根据2007年12月26日原、被告三方签订委托经营协议书相关约定，合同三方主体法律关系是：北京蓬达接受原告的委托，对原告的房屋进行统一配套装修、统一经营，北京蓬达向原告支付租金；当北京蓬达未向原告支付租金时，山东蓬达承担支付租金的义务。合同的法律关系是租赁关系，而非房屋买卖关系。3、委托经营合同补充协议约定回购主体不明确。补充协议第一条约定：在6年委托经营期满后，业主如要求北京蓬达回购业主的物业，山东蓬达同意不低于业主原实际支付价款的价格进行回购。三方约定的情形是，业主要求北京蓬达回购物业，则回购物业的主体是北京蓬达；但是三方又约定，由山东蓬达公司以不低于原实际支付款的价格进行回购，回购主体又变成山东蓬达。因此合同约定的回购义务人不明确。因此原告要求山东蓬达回购房产主体错误，山东蓬达不是回购房产的义务人。
二、补充协议第一条系原告及二被告关于房产回购达成的意向，而并非合同约定。从原告提供的经营协议及补充协议中可以看出是原告与二被告主要对于原告的房产经营管理及回报等条款进行约定，其中关于回购的约定也是意向性质，诉争房产的房产证、土地证及装修、折旧、房产交付等房产买卖中应当预备的条款均没有进行约定。委托经营协议书第十一条关于北京蓬达与原告合同到期后解决的一种方式，仍然是要进行协商。而补充协议第一条中约定由被告北京蓬达来回购原告的物业，前提是原告委托6年经营期满后，原告要求被告北京蓬达回购原告的物业，该条款并非买卖房产的明确确定。被告山东蓬达现不同意回购。
三、补充协议第一条最后一句话，实际是被告山东蓬达以第三人的身份代替被告北京蓬达履行义务。合同法第65条规定“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人没有履行或者履行不全面的，应由债务人向债权人承担违约责任。”因此，即使本案被告山东蓬达不同意回购原告的物业，也应由被告北京蓬达向原告承担违约责任，而被告山东蓬达不承担任何责任。
四、即使山东蓬达有购买房产的义务，山东蓬达对原告单方面要求的回购价格不认可，购买房产的价格应双方协商。1、原告要求的物业回购价格包括房产价格和装修价格。《乌镇蓬达度假酒店装修配套及价格确认书》中认定的物业总价为171190元，是毛坯房的价格加装修的价格，其中装修价格为50000元，毛坯房价格121190元。2、山东蓬达同意购买毛坯房产，但是不认可装修费用。原告的房产是乌镇蓬达度假酒店的一个客房，北京蓬达租赁原告的房产是统一装修后用作于酒店客房供游客等入住。按照酒店的经营管理，酒店作为提供服务的场所，其保养程度和酒店装修的品味要跟进潮流，因此酒店3-5年就需要进行一次大装修。原告的房产现在已经投入使用6年，也就是说2008年对酒店进行的装修现在已经无法使用。若答辩人接受房产，那么答辩人要把之前所有的装修和电器全部拆除重新装修后才能投入使用。同时，酒店其他房间正在进行大装修改造，答辩人若接受房产，为保证酒店的统一形象统一装修，也需要对房产进行重新装修改造。3、从行业惯例，物业所指的范围不包括装修。物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场所。附属设施是指建筑物内和建筑物外的各类共用设备、共用设施及相关的场地、绿化、道路等，包括建筑物的公共部位，以及公共设施设备。从法律以及行业惯例看，物业所指代的范围并不包括房屋的装修，原告要求被告山东蓬达支付房屋装修的费用于法无据。因此，山东蓬达认为，原告对被告山东蓬达要求的物业总价中装修部分不予认可，山东蓬达可以购买毛坯房，但是不会购买装修。
原告举证：
证据一、桐国用2008第11500号国有土地证、桐房权证桐字第××号房产证各1份，证明位于桐乡市乌镇第一坊1幢208号房屋属于原告所有的事实。
证据二、乌镇蓬达度假酒店全权委托经营协议书、乌镇蓬达度假酒店装修配套及价格确认书、乌镇蓬达度假酒店经营委托合同补充协议各1份，委托经营协议书证明委托经营期间自2008年1月1日至2013年12月31日止，第十一条第3项约定的回购主体与补充协议约定的回购主体是一致的。补充协议证明对回购进行了约定，即在6年委托经营期满后，业主如要求被告北京蓬达回购业主的物业，被告山东蓬达同意不低于业主原实际支付款的价格进行回购。乌镇蓬达度假酒店装修配套及价格确认书证明原告购买房屋时实际支付的价款是171190元，要求被告方按照该价款进行回购。
证据三、律师函1份、EMS回单2份，证明起诉之前原告通过律师发函给二被告要求其对房屋进行回购，被告北京蓬达是查无此人，被告山东蓬达是拒收，原告对于回购履行了先行告知的义务的事实。
证据四、销售不动产统一发票、中国工商银行转账凭证（复印件）、收款收据各1份，证明总转账金额为267600元，其中133800元是本案原告的，另133800元是原告帮万成平付的，原告实际支付的款项分为3部分：实际房款93800元，装修款50000元，抵扣的租金27390元的事实。
证据五、上海楼市周刊1份，证明当时被告是以回购，保证业主不亏损为宣传条件，原告看了宣传才去买房的事实。
证据六、内资企业设立（变更）登记（备案）审核表、北京蓬达度假酒店管理有限公司营业执照、私营公司迁入登记情况各1份，证明盖其东系二被告的法定代表人，被告山东蓬达系被告北京蓬达的出资人之一的事实。
被告山东蓬达质证认为：对证据一没有异议。对证据二中的委托经营协议书及补充协议的真实性没有异议。但对证明内容有异议：1、从合同的内容可以看出原告将其所有的房产交给被告北京蓬达进行经营管理，合同的权利义务是关于房产委托经营方面内容的约定。2、委托经营协议书第十一条1项约定由被告北京蓬达与原告进行协商。该条是双方对继续合作方式的意向表示，而不是必须选择的一种方式，例如原告可以自用等其他形式的处分。第十一条第3项约定由被告山东蓬达根据合同到期后的市场情况报出价格，并没有说明回购的主体。3、委托经营合同补充协议的第1条说明即使回购，原告应当向被告北京蓬达要求回购，被告山东蓬达作为第三人介入原告与被告北京蓬达之间的关系。对证据二中的蓬达度假酒店装修配套及价格确认书没有被告山东蓬达的盖章及签字，对真实性有异议，不予认可。对确认的物业的总价格也不予认可。因此不能作为认定由被告山东蓬达回购时房产价格的证据使用。对证据三的真实性没有异议，邮寄是寄给盖其东本人的，退回的原因是没有查找到，原址查无此人，也就是说该二份邮寄没有送到盖其东本人，被告山东蓬达也没有收到该邮寄。对证据四中的销售不动产统一发票及收款收据的真实性均没有异议。销售不动产统一发票体现原告的购房款为93800元，收款收据体现原告将50000元装修费交付给被告北京蓬达，但上述单据均与被告山东蓬达无关。对证据五，因报纸内容的发布主体不确定，原告与二被告已经签订了委托经营协议书及补充协议，应该按照原、被告签订的合同进行审理，认定双方的权利义务。至于要约邀请，因双方已经签订了合同，该报纸内容不应作为证据使用。该内容与现实中的合同内容不一致，报纸上约定的装修费用是40000元左右，但实际上装修费用是50000元左右，报纸上宣传的是6套特价房，本案是11套房子，也不是特价房，所以报纸内容不能作为本案认定的依据。对证据六没有异议。
两被告未提供证据。
本院经审查核实，认证认为：原告提供的证据一，被告山东蓬达没有异议，符合证据真实性、合法性、关联性要求，本院予以确认。原告提供的证据二中的委托经营协议书及补充协议系原件，本院对该证据的真实性予以确认，且马钰蕙系作为原告方代表签字，对原告方均有约束力，被告对此亦是认可，至于能否证明原告想要证明的待证事实，本院结合其他证据予以确认。原告提供的证据二中的确认书系原件，并由承租及装修方北京蓬达盖章确认，被告山东蓬达虽对真实性提出异议，但未提供反驳证据，故异议不成立，本院对该证据予以确认。此外，山东蓬达系北京蓬达的股东之一，法定代表人均为盖其东，并与北京蓬达一起签订委托经营协议书，而确认书又与委托经营协议书同一时间签订的，故可以认定被告山东蓬达对确认书应是知晓的。原告提供的证据三，原告对真实性没有异议，该证据符合证据真实性、合法性、关联性要求，本院予以确认。原告提供的证据四中发票及收款收据系原件，符合证据真实性、合法性、关联性要求，本院予以确认，其中的转账凭证系复印件，本院不予确认。原告提供的证据五，系公开发行的报纸，本院对该证据的真实性予以确认，发行时间虽在原告购房之后，但对能与本案相关事实相互印证的内容本院予以确认。原告提供的证据六，被告山东蓬达没有异议，符合证据真实性、合法性、关联性要求，本院予以确认。
根据本院确认的证据，并结合当事人的陈述，本院确认的案件事实为：
2007年12月26日，原告向桐乡市佳立房地产开发有限公司购买坐落于桐乡市乌镇第一坊1幢208号房屋一套。2008年1月15日佳立公司开具金额93800元的销售不动产统一发票。2008年1月12日，被告北京蓬达开具50000元的装修款收款收据给原告。2008年6月25日原告取得了房产证，载明建筑面积18.30平方米，设计用途为商业。同年8月1日取得了土地使用权证。
2007年12月26日，原告马钰蕙作为委托方（甲方）授权代表、被告北京蓬达作为承租方（乙方）、被告山东蓬达作为担保方（丙方）签订三方全权委托经营协议书，合同约定：原告将上述房屋全权委托被告乙方承租、经营，租赁经营期限为6年，自2008年1月1日起至2013年12月31日止。租金由乙方支付给甲方，支付方式是投资型业主类型的支付方式：2008年1月1日至2009年12月31日，两年租金收益16%已经在甲方购买该物业时一次性支付给甲方。2010年1月1日至2013年12月31日，每年收益为：每月租金收益为：171190元*7.2%=12326元，每月租金收益为：1027元。乙方每月20日前将上月的租金收益汇入原告指定的账户内。同时约定：乙方未支付租金，甲方有权要求丙方承担支付租金的义务。该协议书第十一条约定：本合同届满前三个月内，甲乙双方可就本续约问题进行协商，如双方协商一致，可以继续签订委托经营合同。届时乙方就受托物业的经营合作方式提供包括但不限于以下三种方式与甲方进行协商：1、业主自住，乙方统一物业管理，物业费用由业主付；全权委托经营的物业管理费用由乙方支付。2、乙方定出固定回报率给甲方，经甲方同意，委托乙方继续经营和管理。3、丙方根据那时的市场情况报出价格，经甲方同意向甲方回购该物业。同日，原告马钰蕙与被告北京蓬达签订了乌镇蓬达度假酒店装修配套及价格确认书一份，载明乌镇蓬达度假酒店由北京蓬达负责装修和经营，并对装修标准主要内容进行确认。此外，确认书对价格也进行了确认：业主马钰蕙于2007年12月26日购买了位于乌镇第一坊商业街C楼（乌镇蓬达度假酒店）208室物业。该物业的总价为171190元，实际支付总价为143800元，其中装修及配套费为50000元。
协议签订后，原告向佳立公司支付93800元购房款的同时一并支付了50000元的装修及配套费（包括之前已付的定金），即实际支付143800元，但装修及配套费的收款收据由被告北京蓬达出具。此外，根据委托经营协议书第四条约定，2008年1月1日至2009年12月31日的租金收益已在原告购房时一次性支付，即上述实际支付总价是已抵扣了原告两年租金的价格。
2007年12月26日，原告马钰蕙与被告方分别作为甲乙丙三方签订经营委托合同补充协议，协议约定“在6年委托经营期届满后，甲方如要求乙方回购甲方的物业，丙方同意不低于甲方实际支付款的价格进行回购”，并确认甲方回报按税后7.2%每月支付。同时还约定蓬达度假平台为甲方提供不低于九个城市或度假地的交换酒店。
上述原、被告签订的委托经营协议书、补充协议及装修配套及价格确认书均以“乌镇蓬达度假酒店”冠名。
涉案房产由被告北京蓬达依约装修后作为乌镇蓬达度假酒店的一间客房对外营业，原告则依约收取租金回报。
委托经营期满后，当事人未续签委托经营协议，涉案房屋闲置，并由原告占有，2014年3月14日原告委托律师向两被告发函，要求按照合同约定履行回购义务及支付购房款。
另查明，两被告曾以酒店经营商和投资商身份对涉案房产所处楼盘进行销售宣传，宣传内容包括乌镇景区产权酒店、回报率等。2008年4月27日的上海楼市周刊对涉案楼盘进行新闻宣传，其中“两年16%一次性返还、第三年起7.2%收益（税后）、6年委托期满回购”的宣传内容，与本案情况一致。
另被告北京蓬达成立于2003年3月26日，被告山东蓬达成立于1997年9月19日，两被告的法定代表人均为盖其东。被告北京蓬达的股东为蓬达资产管理有限公司和被告山东蓬达，分别占70%和30%的股权，蓬达资产管理有限公司的法定代表人也是盖其东。同时被告山东蓬达也是桐乡市乌镇蓬达度假酒店有限公司的法人股东，该公司法定代表人也是盖其东。
本院认为，原告所购房产是商业用途，系以产权式酒店的名义进行销售，且售后直接租赁，部分租金直接在房价中抵扣，固定回报率，再结合本案证据、当事人陈述、当事人情况及本院认定的事实，可以认定原告购买房屋系属投资行为。两被告虽不是原商品房买卖合同相对人，但结合销售宣传、委托经营、租金回报、房款与租金抵扣、装修款收据出具人、回购的意思表示和酒店名称及股权结构等实际情况，本院认定被告方系原告的投资相对人。原告在租赁经营期内的租金收益是被告方对原告的投资回报。而回购实际指向是被告方在经营期满后投资资本的返还，属降低原告投资风险的保障措施之一，目的是为了吸引原告等投资者。
关于回购，本案中不仅有委托经营协议书第十一条第3项和补充协议第一条的书面约定，根据确认的证据和事实，可以认定回报、回购是原告投资的主要动机，而回购是被告方关于安全投资保障的承诺，故原告购房时被告方存在回购承诺。委托经营协议书第十一条属选择性条款，虽有回购约定，但原、被告三方在签订时并未选择该项回购约定，当然也未选择其他而排除了回购。故该约定对当事人不具约束力。而补充协议第一条“在6年委托经营期届满后，甲方如要求乙方回购甲方的物业，丙方同意不低于甲方实际支付款的价格进行回购”，是原告在受回购宣传及被告方回购承诺的影响下作出投资决定和投资行为后签订的，应认定被告方作出的关于回购的书面意思表示（具体回购主体下文详述）。从投资角度来讲，回购主要指向是投资资本的返回，在仅讨论投资资本返回请求权的情况下，属单务合同，上述约定可作以下三种理解：1、原、被告已就投资资本返回达成合意，并对履行作出约定；2、关于投资资本返回的合意需在6年委托经营期满后，经原告提出和被告同意才达成；3、被告方在缔约时已作出了愿意返回投资资本的要约，在6年委托经营期满后，得经原告承诺而成立合同并产生投资资本返回请求权。本院认为，第3种理解更符合本案的实际情况。如按第1种理解，双方在缔约时已经成立关于投资资本返回的合同，其实是对原告不选择回购而是与被告方建立其他法律关系，如续签委托经营协议，设立了法律障碍。因为只有前者解除后，才能订立后者。且该种理解也超出了原、被告当时的真实意思范围。第2种理解则与被告方在原告购房时已作出回购承诺的事实不符，并且在被告方拒绝的情况下无法兑现其之前作出的保障安全投资的承诺，不利于投资方权益的保障。而第3种理解不仅符合被告方业已作出回购承诺的客观情况，更不会超出当事人意思范围而认定关于投资资本返回的合同关系业已缔结，同时在委托经营期满后原告选择自住或续签委托经营协议的行为，可直接认定对上述要约的拒绝，即对成立其他法律关系并不存在障碍。该理解实际上是赋予了原告投资资本返回请求权产生与否的决定权，因为被告方单方面的意思表示，也不能直接使单务合同成立而产生投资资本返回请求权，需原告作出承诺。而原告要求回购的意思表示，既包含了承诺的意思表示，也包含了行使投资资本返回请求权的意思。此外，补充协议是委托经营协议书的进一步约定，补充协议第一条实际上是被告方在缔约时根据委托经营协议书第十一条第3项作出的意思表示，具体内容包括了回购、报价等。依此而言，上述第3种理解更为合理。但本案实际情况是原告以购房作为投资形式，且涉案房产权属也早已转移至原告名下。故上述所谓的回购实际指向是原告的房款支付请求权，即对涉案房屋建立一个新的房屋买卖合同（双务合同），以此赋予原告房款支付请求权（原实际支付款的价格范围内），以实现原告投资资本的回收。也就是说原告的投资资本返回请求权在本案中体现为原告的房款支付请求权（原实际支付款的价格范围内）。有鉴于此，本案纠纷仍须在房屋买卖的法律框架范围内解决，故本案案由确定为房屋买卖合同纠纷并无不当。
根据原、被告之间的举证、质证，综合各方观点，本案争议的焦点有：
一、补充协议第一条的性质认定。
被告山东蓬达认为经营委托合同补充协议第一条约定是关于房产回购达成的意向，因其不具备诉争房产的房产证、土地证及装修、折旧、房产交付等房产买卖中应当具备的条款。本院认为，被告山东蓬达所谓的意向实质是指预约合同，即将来订立一定契约的契约。补充协议第一条作为房屋买卖合同内容虽不尽全面，但不能据此认定系房屋买卖的预约合同。
首先，上述关于回购的约定并不是出现在以意向书、认购书、订购书、预订书、备忘录等冠名的直接体现预约合同性质的文件中。
其次，上文已述，原告的投资资本返回请求权在本案中体现为原告的房款支付请求权。故在房屋买卖合同框架内，对补充协议第一条也应作与上述相同的理解：补充协议缔结时，房屋买卖合同未成立，但被告方作出了愿意以不低于原实际支付款的报价向原告购房的要约（具体要约主体下文详述），委托经营期满后原告作出承诺时房屋买卖合同成立，并据此直接享有房款支付请求权。而原告要求以实际支付款的价格回购的意思表示，既包含了承诺的意思表示，也包含了行使房款支付请求权的意思。故补充协议不具有当事人约定将来订立回购本约的意思表示。
最后，约定内容的全面与否，并不能据以界分预约和本约。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条规定“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”即一般而言，除当事人名称或者姓名、标的和数量外，其余合同条款的欠缺，可以通过由当事人达成补充协议确认，协议不成，由法院依据法律确认，并不影响合同成立，而非要求当事人另行订立一个条款完备的合同。本案中，补充协议第一条作为购房要约，已经具备了当事人、标的、数量、甚至价款等必备条款，该要约经原告承诺后，可以成立房屋买卖合同。理由如下：1、补充协议是委托经营协议书进一步约定，因此能够确定合同标的及数量，即是涉案房产。2、原告作为受要约人，经承诺而成为房屋买卖合同出卖人没有疑问。但被告山东蓬达对回购主体提出异议，认为约定不明确，且其为代为履行第三人。事实上无论是委托经营协议书或者是补充协议均是三方协议，山东蓬达均作为合同当事人在协议上盖章，且上述约定均明确由丙方而非乙方甚至佳立公司进行回购，并不存在歧义。而山东蓬达在委托经营、租赁合同关系上担保人的角色，并不影响对其在回购条款中的真实意思表示的认定。同时山东蓬达对回购的价格作出了具体意思表示，且回购的话不仅有支付房款的义务，更有享有要求交付和过户的权利，而这些都是第三人代为履行制度所不能涵盖的。故据此可以确认被告山东蓬达是回购主体，也即要约人，经原告承诺后而成为房屋买受人。3、合同价款虽不是固定的价格，但确定了范围，且对于最低价来讲已属确认，原告以此价格承诺，不视为对要约的变更，故价款应属确定。
综上，原、被告三方于2007年12月26日签订的经营委托合同补充协议并非是关于将来订立房屋买卖合同的预约合同，而是被告山东蓬达向原告作出的愿意以不低于原实际支付款的价格购房的要约。2014年3月14日原告委托律师向被告山东蓬达发函，被告山东蓬达虽然拒收，但原告向本院起诉后，本院依法向被告山东蓬达送达起诉状副本等材料，可视为原告已发出承诺且承诺业已生效，并已依约主张了支付房款的请求权。据此，本院认为原告与被告山东蓬达之间的关于桐乡市乌镇第一坊1幢208室的房屋买卖合同依法成立并生效，原告依法享有要求被告山东蓬达支付房款的权利。双方虽未约定履行期间，但根据合同法规定，履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行，故原告要求其支付房款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。至于原告要求被告北京蓬达承担连带清偿责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
二、如何认定回购价格。
原告主张回购价款是乌镇蓬达度假酒店装修配套及价格确认书上的物业总价171190元。本院对该确认书在证据认证中已以确认，故对物业总价171190元的真实性予以确认。山东蓬达对物业总价中装修部分不予认可。本院认为，补充协议约定“丙方同意不低于甲方实际支付款的价格进行回购”，故应以此认定回购价格，而非以回购方的实际需要或者关于“物业”的字面理解来认定。确认书中的物业总价包括了装修及配套费，双方均无异议，根据原告提供的收款收据，该部分费用属原告实际支付部分，故本院对被告山东蓬达上述辩称不予采信。此外，根据认定的事实，该价格还包括了在房价中抵扣的两年租金，因该两年租金实际应归属于原告，应计算入原告的实际支付款。故原告实际支付款的价格就是物业总价171190元。另外，从投资角度讲，委托经营协议书和补充协议均约定每月7.2%的回报率，委托经营协议书计算回报收益的基数是171190元。按照投资回报的概念，171190元应是原告的实际投资，也即实际支付的价格。当然，原告按照171190元主张被告山东蓬达支付回购款，在被告山东蓬达的约定和预见范围内，且是最低价格，不属于对要约的变更，而是承诺，上文已述。据此，本院对原告要求被告山东蓬达支付171190元回购款的诉讼请求予以支持。原告自愿撤回第三项诉讼请求，系对其自身权利的处分，本院依法予以准许。至于涉案房产的交付及过户，因被告山东蓬达并未以请求提出，故本案不作处理。且对于交付及过户的履行时间，双方并未约定，且存在争议，故其作为被告方权利，在并未以请求形式提出的情况下，本案也不宜处理。另外，本案关于房款支付义务的判决并不妨碍被告另案主张的权利。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条第二十一条、第二十五条、第二十六条、第三十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告蓬莱市蓬达房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告马钰蕙、吴玉凯房款171190元；
二、驳回原告其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3724元，由被告蓬莱市蓬达房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。
审 判 长 邹 丹
审 判 员 高 庆
人民陪审员 方梅君
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 吕艾迪