广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第916号
上诉人（原审被告）：深圳赛博迈特数码科技有限公司。住所地：深圳市福田区。
法定代表人：陈力隽，董事长。
委托代理人：李翊，系该公司员工。
委托代理人：张学存，系该公司员工。
上诉人（原审原告）：吴宁明，女，汉族，住所地：广东省深圳市福田区。
委托代理人：刘承艺，广东恒和律师事务所律师。
上诉人深圳赛博迈特数码科技有限公司（以下简称赛博迈特公司）、上诉人吴宁明因双方之间房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第944号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年6月23日，吴宁明（甲方）与赛博迈特公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其拥有的位于深圳市福田区华强北路现代之窗大厦3楼xxxx商铺出租给乙方，租赁期限从2011年7月1日至2016年6月30日止；第1年月租金2600元，第2年月租金2730元，第3年月租金2866.50元，第4年月租金3009.83元，第5年月租金3160.32元；租金支付按照先付费后使用的原则，签订本合同后七个工作日，乙方向甲方支付押金2600元，并预先支付合同第一年前六个月的租金15600元，之后每年的年租金分两次提前一个月由乙方向甲方支付；在本合同自动终止时，由甲方无息退还乙方押金；乙方延迟付款，应按照每日万分之五的标准向甲方支付违约金；如在租赁合同期内，因一方责任导致合同提前终止或解除的，应赔偿对方违约金20万元。
合同签订后，吴宁明将铺位交给了赛博迈特公司经营。赛博迈特公司在2013年、2014年支付租金情况如下：2013年1月16日付2730元，2月5日付2730元，3月8日付2730元，5月9日付1365元，6月7日付1365元，7月5日付2730元，10月31日付8190元，12月17日付1832.27元，共计23672.27元。2014年1月14日付3627.73元，2014年1月27日付1911元，2014年3月7日付1911元，2014年4月4日付1911元，共计9360.73元。
诉讼中，赛博迈特公司提交了一份赛博迈特公司致吴宁明的署期为2014年1月10日的《解约暨铺位交接通知书》，称：“因2011年以来整体it行业不景气，同时面临华强北路为期四年的地铁7#线施工，致使我商场经营困难，亏损严重，大量铺位长期空置。我司已无力支付租金，故书面通知给贵方2014年1月31日解除双方所签租赁合同，请贵方于2014年1月31日到现场办理铺位交接手续，如逾期则视为该铺位已于2014年1月31日向贵方交接完毕。”吴宁明称未收到该函件，赛博迈特公司未能举证证明该邮件已送达到了吴宁明。
吴宁明的一审诉讼请求：1、赛博迈特公司向其支付租金35804元；2、赛博迈特公司向其支付利息，暂定2202元（按照一年至三年期贷款利率6.15%计算，自2014年1月1日至2014年12月31日，其余利息判决至实际付清为止）；3、赛博迈特公司向其支付违约金，暂定2361.37元（依据未付租金差额，以每日万分之五，暂定计算至2014年7月31日，其余违约金计至赛博迈特公司实际付清租金之日止）；4、赛博迈特公司向其支付20万元违约赔偿；5、由赛博迈特公司承担本案诉讼费。
原审法院认为：吴宁明与赛博迈特公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效。按照双方合同的约定，第二年（2012年7月1日至2013年6月30日）的月租金为2730元；第三年（2013年7月1日至2014年6月30日）的月租金应为2866.5元；第四年（2014年7月1日至2015年6月30日）的月租金应为3009.83元。赛博迈特公司于2013年5月9日支付的1365元，6月7日支付的1365元，应视为2013年4月的租金2730元；7月5日支付的2730元，应视为2013年5月的租金2730元；10月31日支付的8190元，应视为支付2013年6月的租金2730元，支付2013年7月的租金2866.50元，支付2013年8月的租金2593.5元（8月租金尚欠273元），即2013年6月30日之前的租金赛博迈特公司已经支付完毕。第三年（2013年7月1至2014年6月30日）的租金，赛博迈特公司仅支付了16653元，尚欠17745元（34398元-16653元）。赛博迈特公司未能按照合同的约定分两期提前一个月支付第三年的租金，吴宁明主张第三年租金按前半年拖欠的数额2457元、后半年拖欠的数额15288元为基数分别从2013年7月1日、2014年1月1日开始按每日万分之五计算违约金，没有超出合同的约定，原审法院予以支持。
赛博迈特公司未能提交证据证明其已将署期为2014年1月10日的《解约暨铺位交接通知书》送达到了吴宁明，也未能证明其将吴宁明的商铺返还给了吴宁明，吴宁明主张赛博迈特公司应支付第四年上半年（2014年7月1日至2014年12月31日）租金18059元，符合合同约定，原审法院予以支持。赛博迈特公司未在合同约定的期间内支付该款，吴宁明主张从2014年7月1日开始按日万分之五支付违约金，原审法院亦予以支持。赛博迈特公司逾期付款构成违约，吴宁明已主张了逾期付款违约金，足以弥补迟延付款利息，吴宁明还主张赛博迈特公司支付逾期付款利息及20万元违约赔偿，显然过分高于吴宁明的实际损失，原审法院不予支持。赛博迈特公司的抗辩依据不足，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、赛博迈特公司应于判决生效之日起10日内向吴宁明支付2013年7月1至2014年6月30日租金17745元；二、赛博迈特公司应于判决生效之日起10日内向吴宁明支付2014年7月1日至2014年12月31日的租金18059元；三、赛博迈特公司应于判决生效之日起10日内向吴宁明支付延期付款违约金（2457元从2013年7月1日起，15288元从2014年1月1日起，18059元从2014年7月1日起均按每日万分之五计算至实际付清款项之日止）；四、驳回吴宁明的其它诉讼请求。如果赛博迈特公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4906元，因本案适用简易程序审理，减半收取2453元，由吴宁明负担2150元，赛博迈特公司负担303元；保全费520元，由赛博迈特公司负担。
上诉人赛博迈特公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决第一项，改判赛博迈特公司支付吴宁明2013年7月1日至2013年6月30日租金l7745元中扣除吴宁明应退还的押金2600元，应支付15145元；2、撤销原审判决第二项，改判赛博迈特公司支付吴宁明2014年7月1日至2014年9月15日的租金7524.58元；3、由吴宁明承担本案诉讼费。上诉理由：一、原审判决认定事实错误，赛博迈特公司于2014年9月15日已整体撤出涉案卖场，租赁合同于2014年9月15日已实际解除。2014年9月15日赛博迈特公司因经营不善，关门停业，清走了卖场里的所有商户，并整体撤出了涉案商铺所在卖场。该事实在（2014）深福法民三初字第l200、1201号等判决书中均予以认定。赛博迈特公司己将所有商铺的实际经营商户赶走，并清空商铺，即为了履行向吴宁明交还涉案商铺的义务。且赛博迈特公司已经以不支付租金、发函解约并交还商铺的多个行为表明无意继续履行租赁合同。因此，于2014年9月15日时，赛博迈特公司与吴宁明之间的租赁合同已经没有继续履行的事实可能，合同实际已经解除。二、赛博迈特公司应支付吴宁明的款项中，应扣除吴宁明应退还的押金2600元。赛博迈特公司与吴宁明之间的租赁合同第一条第3款约定“在本合同自动终止时，由甲方无息退还乙方的押金”，由此可见，不管租赁合同因何种原因终止，吴宁明均应退还赛博迈特公司全额押金。因此，赛博迈特公司应支付吴宁明的款项中，应扣除押金2600元。
吴宁明针对赛博迈特公司的上诉，答辩称：一、吴宁明对赛博迈特公司所称的整体退出卖场的时间、方式均不知情，赛博迈特公司在法庭上也从未提交证据证明。二、吴宁明坚持不同意解除租赁合同，而赛博迈特公司也没有通过反诉的方式提出解除合同的诉讼请求，其仅在答辩状中提出2014年1月10日发出所谓的函，在原审庭审质证过程中吴宁明明确表示没有收到解除合同的通知，原审笔录和判决书均有提到。在这种前提下，合同没有解除，也不符合合同到期自动终止返还押金的约定，吴宁明认为在本案一审、二审均不涉及押金返还的问题，请求驳回赛博迈特公司的上诉请求。
上诉人吴宁明也不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决第四项，改判赛博迈特公司向吴宁明支付利息，暂定2202元（按照一至三年期贷款利率6.15%计算，自2014年1月l日至2014年12月3l日，其余利息判决至实际付清为止），改判赛博迈特公司向吴宁明支付20万元违约赔偿金，并由赛博迈特公司承担全部诉讼费。上诉理由：赛博迈特公司违约情节严重，给吴宁明的预期可得利益造成了巨大损失。合同期未满之前，赛博迈特公司对广大业主的租金进行诱导性压减，而吴宁明坚持不同意减租，因为吴宁明认为，基于合同的租金标准已经很低了。此时，赛博迈特公司无故停止向吴宁明支付租金，导致仅有的微薄租金收益也无从收取。据吴宁明了解，在赛博迈特公司未离场前，其是正常经营的。依据合同的约定，赛博迈特公司违约应当承担20万元的赔偿，属于合同明确约定的条款，赛博迈特公司应当遵守。
赛博迈特公司针对吴宁明的上诉，答辩称：一、吴宁明要求判决赛博迈特公司支付延期支付的租金利息，但吴宁明已经主张了延期违约金，足以弥补延期付款的利息，两个主张属于重复主张，也不合理，不应当支持。二、对于20万元违约金，我方认为违约金过高，并且一审判决中已经判决支付租金至2014年12月31日，足以弥补吴宁明的损失。吴宁明于2014年7月起诉，一审2014年10月开庭，已经有五个月的租金，足以让吴宁明重新寻租。三、赛博迈特公司已经按照双方租赁合同的地址向吴宁明发送了解除交接铺位的通知，吴宁明也承认到赛博迈特公司现场退租金，我方的员工通过电话和现场沟通时都应该提及退还铺位及时间。2014年8月、9月，我方在办公室外墙张贴了公告，告知业主前往专门的办公室办理撤场和解约的事实，电视也对撤场进行了报道，该卖场的物业公司以及其委托的管理公司均在卖场通道张贴通知，均提及赛博迈特公司整体撤场的事宜，因此我方已尽到了通知义务，不能因为吴宁明主张没有收到通知书而无限扩大我方的通知义务。因2014年9月15日我方已整体撤出卖场，双方合同没有继续履行的可能，实际上已于2014年9月15日解除。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。在二审期间，赛博迈特公司向本院提交了一份邮单回执和邮件投递情况记录，以证明其于2014年1月15日已经将解约及交接铺位通知书邮寄给吴宁明。
本院认为，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。赛博迈特公司二审提交的证据即使真实，该证据在一审开庭前即已形成，而赛博迈特公司直至二审才提交，已经超过举证期限，赛博迈特公司也未就逾期提供证据说明正当理由，对其二审提交的上述证据，本院依法不予采纳。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。合同法第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在本案中，赛博迈特公司单方提出解约，构成违约，应当承担相应的违约责任。而作为守约方，吴宁明在得知赛博迈特公司将整体撤场，不再继续履行涉案租赁合同后，也应当积极采取措施，避免损失扩大。原审法院酌情认定吴宁明另寻租户或作自用准备的合理时间为3个月，判令赛博迈特公司支付2014年12月份之前的租金，驳回吴宁明有关2015年1月份之后租金的诉讼请求，并无不当。
赛博迈特公司上诉称其应支付的租金中应当扣除吴宁明应退还的押金2600元。本院认为，租赁合同约定“在本合同自动终止时，由甲方无息退还乙方的押金”，应当理解为合同到期后，吴宁明应当退还押金。但在本案中，租赁合同系因赛博迈特公司提前解约而无法继续履行，并非到期终止。赛博迈特公司作为违约方，无权要求退还押金。其上述上诉主张，缺乏依据，本院不予采纳。
至于吴宁明上诉所主张的20万元赔偿金，原审法院考虑到已经判决赛博迈特公司支付2014年12月31日之前的租金，吴宁明的损失已经得到弥补，20万赔偿金过分高于吴宁明的实际损失，驳回吴宁明的该项请求。原审法院的上述处理并无不当，对吴宁明的上述上诉主张，本院不予采纳。
综上，上诉人赛博迈特公司和吴宁明的上诉均无依据，依法应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2278元（深圳赛博迈特数码科技有限公司已预交128元，吴宁明已预交4300元），由上诉人深圳赛博迈特数码科技有限公司负担128元，由上诉人吴宁明负担2150元。上诉人吴宁明多预交的2150元，由本院予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年六月十日
书 记 员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。