新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2018）新0105民初169号原告：新疆汇特鑫地产置业有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市天山区。法定代表人：李世建，该公司董事长。委托诉讼代理人:ＸＸ梅，新疆方夏律师事务所律师。被告：袁云洋，男，1974年8月12日出生，汉族，现无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人:李军锋，新疆多盟律师事务所律师。原告新疆汇特鑫地产置业有限公司（以下简称汇特鑫公司）与被告袁云洋居间合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用简易程序于2018年2月1日公开开庭进行了审理。原告汇特鑫公司的委托诉讼代理人ＸＸ梅，被告袁云洋的委托诉讼代理人李军锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇特鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付佣金9300元；2.判令被告支付违约金1万元。事实和理由：2017年4月，被告通过原告公司提供的房屋信息，在原告工作人员的带领下，实地查看了位于乌鲁木齐市水磨沟区房屋一套，被告当即表示对此房屋很满意，并与4月15日签署了《看房确认书》。之后被告答复我方不买这套房屋了。事后，我公司得知被告私下与房主成交，并办理了房屋过户手续。被告的行为严重违反了《看房确认书》中的约定。综上所述，被告的行为违反了法律规定及双方的约定，故请求法院依法裁判如原告的诉讼请求。被告袁云洋辩称，原告的诉讼请求没有相应的事实及法律依据。原告诉称我方对涉案房屋满意，签订协议书后告知原告不买涉案房屋不是事实，原房主没有委托原告销售涉案房屋，且原房主委托的价格是90万元，而原告擅自加价3万元，其行为违反中介公司不得擅自加价的规定，我方对原告销售房屋的价格不能接受。2017年4月11日，我方看到原房主委托水磨沟区南湖东路玛雅房屋南湖花苑店（以下简称玛雅房屋南湖花苑店）出售该房屋，委托销售价为90万元，我方与原房主以895,000元的价格购买了该房屋。我方有购买房屋及委托中介的权利，有权选择质量好、服务好的中介公司，我方购买涉案房屋并非是利用原告的信息，不存在支付违约金、佣金的事由。最高院2012年第1号指导案例对类似案例有明确的说明。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方进行了证据交换和质证。本院经审查，对原告汇特鑫公司提交的《看房确认书》的真实性予以确认，与本案的关联性不予确认；对《乌鲁木齐市住房情况查询记录》的真实性予以确认。对被告袁云洋提交的《不动产权证书》、土地证及裴某某身份证复印件、房屋平面图、《一般委托售房协议书》、玛雅房屋南湖花苑店营业执照复印件、《居间合同》、《房屋买卖合同定金合同书》、中国建设银行个人活期账户交易明细、玛雅房屋收款收据的真实性及与本案的关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人裴某某原系龙海钻石广场XX室的产权人。2016年9月12日，裴某某委托玛雅房屋南湖花苑店出售龙海钻石广场XX室，委托售价为895,000元。2017年4月11日，袁云洋与玛雅房屋南湖花苑店签订《居间合同》，约定袁云洋委托玛雅房屋南湖花苑店购买房屋1套，带看的房屋为龙海钻石广场XX室，袁云洋预购房屋金额在85万元至95万元之间，居间期间自2017年4月11日至2014年7月30日。2017年4月15日，袁云洋（甲方，委托人）与汇特鑫公司公司（乙方，受托人）签订《看房确认书》，约定：汇特鑫公司为袁云洋提供房源、看房服务，汇特鑫公司提供的房源为龙海钻石广场XX室；第四条约定甲方确认未曾接受过第三方对上述房屋提供的看房服务；第五条约定，甲方承诺如与卖方成交，经过乙方签订相关中介合同，并向乙方交纳房屋成交价1%的佣金。第六条约定乙方向甲方介绍相关房屋信息或陪同实地视察之日起6个月内甲方同意不直接或间接与所介绍房屋之业主联系，如果甲方及其亲属直接或通过第三方与卖方私下成交，应当向乙方承担违约责任，其违约金等于转让价金额的6%。《看房确认书》系汇特鑫公司提供的制式合同。2017年4月18日，袁云洋（买方）与裴某某（卖方）、玛雅房屋南湖花苑店（居间方）签订《房屋买卖定金合同书》，约定卖方自愿将龙海钻石广场XX室出售与买方，交易金额为895,000元，买方签订协议时支付定金3000元，付款方式为一次性付款，于2017年5月10日前付清。合同签订当日，袁云洋向玛雅房屋南湖花苑店副店长索小芬交付龙海钻石广场XX室购房定金3000元及佣金8950元。2017年6月9日，龙海钻石广场XX室的国有建设用地使用权及房屋（构筑物）所有权变更登记至袁云洋名下。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。而委托人支付报酬的前提条件是居间人促成合同的成立。本案中，汇特鑫公司与袁云洋签订的《看房确认书》依法成立，其内容属于居间合同的性质。本案系汇特鑫公司基于双方之间的居间合同提起的居间报酬请求及认为袁云洋恶意绕过居间方与卖方私下成交而提起的违约金请求。本案的争议焦点为：袁云洋通过其他途径获取龙海钻石广场XX室的房源信息后通过其他中介公司与卖方签订房屋买卖合同，其行为是否构成违约，是否应当向汇特鑫公司支付佣金及违约金。一、针对汇特鑫公司的居间报酬请求权。首先，龙海钻石广场XX室的原产权人裴某某于2016年9月12日委托玛雅房屋南湖花苑店出售房屋，该房源信息自此时起已被玛雅房屋南湖花苑店所掌握，故涉案房产的房源信息并非汇特鑫公司独家掌握。且袁云洋与汇特鑫公司签订《看房确认书》的时间为2017年4月15日，而与玛雅房屋南湖花苑店签订《居间合同》的时间为2017年4月11日，早于签订《看房确认书》的时间。其次，袁云洋与汇特鑫公司签订的《看房确认书》中确认涉案房产的转让价为93万元，而与玛雅房屋南湖花苑店确认的涉案房产的预购价格在85万至95万之间，最终的转让价为895,000元，袁云洋最终选择更有利于自己的条件订立房屋买卖合同，是行使契约自由的权利。由此可见，龙海钻石广场XX室的交易成功并非汇特鑫公司居间促成，汇特鑫公司不具有居间报酬请求权，故汇特鑫公司请求袁云洋支付佣金的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。二、关于袁云洋的行为是否构成违约。虽然双方在《看房确认书》中对不得与卖方或通过第三方与卖方私下成交作出了禁止性的规定，但并不能据此认定袁云洋丧失了订立契约的完全自由。首先，《看房确认书》系汇特鑫公司提供的格式合同文本，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条规定：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”本案中，《看房确认书》中仅对买方与卖方或通过第三方与卖方私下成交的违约责任作出限制性的规定，而并没有对居间方的履约责任和违约责任作出规定，该格式条款实际上加重了委托人的责任，在此过程中，汇特鑫公司未提供证据证实在订立合同的过程中已采取合理的方式提醒袁云洋，违反了合同公平原则。其次，衡量买方是否违约的关键，是看买方是否利用了居间方提供的房源信息、机会等条件，如果买方通过正当途径获得同一房源信息，则买方有权利选择报价低、服务好的居间方促成房屋买卖合同成立，而不构成违约。本案中，汇特鑫公司未提供证据证明其与涉案房屋的原产权人裴某某存在房屋出售的独家代理，且袁云洋出示的证据能够证明裴某某早在2016年9月12日已将涉案房产委托玛雅房屋南湖花苑店出售，因此，可以认定袁云洋是可以通过其他公众可以获取的正当途径获得涉案房产的房源信息，袁云洋通过玛雅房屋南湖花苑店的居间以更优惠的价格与裴某某签订房屋买卖合同，其行为不构成违约。故对汇特鑫公司要求袁云洋支付违约金1万元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四百二十四条、第四百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告新疆汇特鑫地产置业有限公司要求被告袁云洋支付佣金9300元的诉讼请求；二、驳回原告新疆汇特鑫地产置业有限公司要求被告袁云洋支付违约金1万元的诉讼请求。案件受理费282.5元（原告已预交282.5元），减半收取141.25元，由原告新疆汇特鑫地产置业有限公司负担。本院退还原告新疆汇特鑫地产置业有限公司141.25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  王彩虹二〇一八年四月九日书记员  邵振录