重庆市黔江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔法民初字第01186号
原告程支友，男，生于1967年，土家族，住重庆市黔江区。
原告冉瑞仙，女，生于1966年，土家族，住重庆市黔江区。
以上原告共同委托代理人杨举安，男，生于1972年，土家族，住重庆市黔江区，特别代理。
以上原告共同委托代理人李超，男，生于1977年，汉族，住重庆市黔江区，一般代理。
被告重庆汉唐置业有限公司，住所地重庆市渝中区五四路28号1627室。
法定代表人宋云海，该公司董事长。
委托代理人李菁，四川迪扬（重庆）律师事务所律师，特别代理。
原告程支友、冉瑞仙与被告重庆汉唐置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月26日受理后，依法由审判员杨露霜担任审判长和代理审判员谭东、代理审判员张益组成合议庭，于2015年9月1日、2015年9月18日公开开庭进行了审理。原告程支友、冉瑞仙的委托代理人杨举安、李超，被告重庆汉唐置业有限公司的委托代理人李菁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告程支友、冉瑞仙共同诉称，原、被告于2012年8月26日签订《重庆市商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于重庆市黔江区城南街道河滨南路东段66号的商品房，在合同中约定了逾期交房、房屋出现质量问题、逾期办理产权登记、逾期合同登记备案、未按约定使用条件提供基础设施和公共配套设施而原告缴纳物业费的均由被告承担违约责任，并约定了违约金的计算方式。一、根据《重庆市商品房买卖合同》约定，原告已经履行完付款义务，被告提供的房屋却不符合新建商品房质量保证书的规定，现房屋墙壁多处出现裂缝，已严重影响到原告的正常居住。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，被告应当承担房屋裂缝的赔偿责任。因被告的原因，导致原告需搬出后才能修复，会产生房租费9000元（计算6个月）和搬家费3000元，依法也应由被告赔偿。二、被告应根据《重庆市商品房买卖合同》约定承担逾期交房的违约责任。被告实际取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》是在2014年6月24日，提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》是在2014年11月3日。被告按合同约定应在2013年12月31日前交房，交房时须取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》并向业主提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。根据原、被告合同约定及相关法律法规规定，被告交房提供“一证两书”违约，应承担违约责任，违约期限应计算至被告取得“一证两书”的时间即逾期时间为175天，按约定的违约金计算方式，被告应承担违约金7161元。因被告延期交房还应承担原告因此多支付的租金9000元。三、原、被告合同约定在商品房交付使用之日起60日内需取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，但到现在被告还未拿到房地产权证。被告需承担逾期产权登记的违约金12276元（计算至2014年12月31日）。四、原告从2014年1月1日开始缴纳物管费，可此时房屋并未实际交付，且后来交付的房屋存在严重的质量问题，根据约定，被告应承担返还房屋实际交付前原告缴纳的物管费。综上，由于被告交付的房屋存在质量问题并多处违约，原告找被告多次协商未果，为维护合法权益，诉至法院，请求判决：1.被告修复原告的房屋裂缝并承担修复期间租房费和搬家费；2.被告向原告交付房屋产权证并支付违约金19437元（其中逾期交房违约7161元、逾期办证违约12276元）；3.被告向原告支付逾期交房的房租费9000元并退还逾期交房期间的物业费550元；4.被告承担诉讼费。
原告程支友、冉瑞仙为证明其主张，在庭审中向本院提交了以下证据材料：
1.原告的身份证明，证明当事人的身份。
2.重庆市商品房买卖合同，证明房屋买卖事实、违约条款约定、违约金计算方法。
3.重庆市建设工程竣工验收备案登记证、新建商品房屋质量保证书和新建商品房屋使用说明书，证明房屋质量损害、质量问题应当由开发商承担责任，交房时间以及竣工时间。
4.销售不动产统一发票和重庆市物业专项维修资金专用收据，证明房屋买卖交易情况事实。
5.重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明，证明违约时间、违约金计算标准等。
被告重庆汉唐置业有限公司辩称，1.被告认为原告请求的备案延期的依据，应按照合同的12条第1款来进行处理，关于备案登记延迟的赔偿方式是首付款乘以万分之一乘以天数来计算。时间是从双方签订合同之日至甲方办理备案登记之日止，再除去10日。已付房款应理解为按揭购房的首付款。
2.关于交房延迟的处理依据和处理方案，被告虽然没有按照合同约定在交房时取得“两证一书”，但是该房屋建设完毕，乙方实际接收房屋并居住，依照最高院关于商品房买卖合同的相关解释，视为乙方对甲方没有进行建设工程竣工验收备案登记的行为放弃了相关的主张权利。交房延迟金的计算方式为合同约定的房屋总价的万分之一再乘以迟延交房天数。请求法庭支持。
3.关于办证违约的问题，对办证登记的约定，本案所涉及的18案是按揭买房，应当依照13条的第2款规定进行，被代办证违约的计算方式是合同总价的万分之一乘以实际接房往后顺延60日至甲方实际将该房屋产权登记的相关资料提交房屋权属登记中心之日止，至于原告提出应由被告提交给原告办证登记受理单的复印件，合同没有此项约定，因此被告没有向原告交付该受理单的义务。
4.关于原告提出的由于被告延迟向原告交房，原告因此产生的租金损失由被告支付的主张，合同没有约定，且合同中约定了对被告的延迟交房进行相关处罚的条款，因此在合同没有约定的情况下，考虑到公平原则，请求法院驳回。
5.由于延期交房，原告主张退还相对应时间的原告已经缴纳的物管费，于法无据，请求法院驳回。
6.原、被告签订的买卖合同附件五中合同补充协议中第5条双方约定甲乙双方同意合同的第7条的交房时间为甲方实际交付房屋的时间，因此被告认为甲方实际交房给乙方，乙方签收验收表时间为双方补充约定的交房时间，因此认为乙方不应向甲方主张交房延期的违约金。
被告为支持其抗辩理由，在庭审中向本院提交了以下证据材料：
1．网页截图（黔江区土地权属登记中心查询），证明预售合同备案中业务编号为被告向相关行政部门进行备案申请的时间；证明编号为被告为原告办理房屋权属登记的申请受理时间。
2.汉唐上河龙景交房验收表，证明原告对被告交付的房屋表示验收合格，并接受该房屋的情况。
3.原告房地产权证的复印件，证明被告代原告依约办理了房地产权证的事实。
经审理查明：2012年8月26日，原告程支友、冉瑞仙（乙方）与被告重庆汉唐置业有限公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，二原告以共同共有方式购买被告开发的位于黔江区城南街道河滨南路东段XX号X号楼X-
X三室两厅商品房住宅一套，建筑面积108.02㎡（其中套内面积90.05㎡、公摊面积17.79㎡）；房屋总成交金额409204元；销售方式为预售商品房；付款方式为按揭付款。《合同》第七条第一款第二项约定，属预售商品房的，甲方应当在2013年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用。《合同》第九条甲方逾期交房的违约责任中约定，甲方未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、……（2）逾期超过90日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。《合同》第十二条关于办理合同登记备案中约定，1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2、甲、乙方双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。3、如因甲方的责任，……双方同意按下列方式处理：逾期在90日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款价万分之一的违约金。《合同》第十三条关于办理产权登记中约定，……。2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房的《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，……。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房的《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……（2）逾期超过90日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的受理单之日止，甲方按日向乙方支付房价款万分之一的违约金，……。5、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地的土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。原、被告在《合同补充协议》中约定，甲、乙双方同意合同第七条约定的交房时间为甲方实际交付房屋给乙方的时间。
另查明，2013年2月19日，原、被告所签订的《重庆市商品房买卖合同》经过重庆市黔江区国土资源和房屋管理局登记备案。原、被告买卖商品房所涉工程于2014年1月27日进行竣工验收，被告于2014年6月24日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。原告程支友、冉瑞仙于2012年8月26日签订合同前支付购房款123204元，于2014年11月3日通过银行按揭贷款支付了余下购房款，于2014年2月21日接收房屋。被告重庆汉唐置业有限公司与原告未能按照合同约定在房屋所在地的土地房屋登记机构取得商品房合同备案登记受理单和办理房地产权证的登记受理单。
庭审中，原告自愿撤回要求被告修复房屋裂缝并承担维修期间的租房费和搬家费的诉讼请求。
上述事实，有原、被告双方庭审陈述及其相关证据在案佐证，足以认定。
本院认为，原、被告于2013年1月5日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，本院予以确认。合同签订后，原、被告均应按约定履行各自的义务。原告应履行交付全部购房款、办理产权登记等义务，被告重庆汉唐置业有限公司应履行保证房屋质量、按期交付房屋、办理产权登记等义务。如一方履行合同义务不符合约定，应按照相关法律规定及合同约定承担违约责任。现针对原告的诉讼请求，本院作如下评析：
一、关于原告主张修复房屋裂缝并承担维修期间的租房费和搬家费的问题。原告在庭审中自愿撤回此项诉讼请求，系原告对自己民事权利的自行处分，本院予以确认。
二、关于原告主张的交付房屋产权证的问题。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》关于办理产权登记约定，被告的义务是向土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，并取得登记受理单，原告的义务是将办理产权登记的所需要的资料提交给被告，双方都负有义务。现原告未举证证明房地产权证是在被告手中，故原告要求被告交付房屋产权证的请求本院不予支持。
三、关于原告主张的违约金的问题。1.对于逾期交房违约的违约金。按原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定，被告应在2013年12月31日前将商品房屋交付给原告，同时商品房屋须通过竣工验收备案登记。根据该约定，在商品房屋未通过竣工验收备案登记情况下，原告有权拒绝接房。本案中，原告在商品房屋未通过竣工验收备案登记情况下，已经实际接收房，房屋已经转移占有，应视为被告已经将房屋交付给原告使用，故原告要求被告承担逾期交房违约金计算至被告通过竣工验收备案登记之日止缺乏依据，本院不予支持。虽然原、被告之间的《商品房买卖合同》附件五：《合同补充协议》第七条将约定的交房时间更改为甲方实际交付房屋给一方的时间，但是在商品房买卖合同中，按期交付房屋是出卖人的主要义务之一，而这一条款的约定，免除了出卖人的责任，排除了买房人的主要权利，因此，该条款约定无效。故被告应当按照双方之间的商品房买卖合同约定的交付房屋的时间履行交房义务。本案中，被告逾期交付房屋的时间为52天（2014年1月1日至2014年2月21日），其应当向原告支付的违约金数额为640.66元（123204元×0.0001元／天×52天）。
2.对于逾期办理合同登记备案违约的违约金。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》关于办理合同登记备案的约定，被告的义务是向土地房屋登记机构提出办理合同登记备案的申请，并取得登记受理单，原告的义务是将办理合同登记备案的所需要的资料提交给被告，双方都负有义务。按照双方的合同约定，对于逾期办理备案登记的违约责任应从签订合同第11日起至被告实际取得办理合同登记备案的受理单之日止。被告辩称，已向土地房屋登记机构提出申请，因其他原因未取得这一受理单。现原告未举示证据证明逾期办理合同登记备案系被告违约造成，亦未举示证据证明被告向土地房屋登记机构申请办理合同登记备案的时间。本院依据现有证据无法确认被告办理合同登记备案逾期的违约责任及违约期间，原告应承担举证不能的责任，故对原告主张被告承担逾期办理合同登记备案的违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告可在取得被告申请办理合同登记备案时间方面的证据，或者被告在办理合同登记备案过程中存在违约行为的证据后，另外主张被告的此项违约责任。
3.对于逾期办理产权登记违约的违约金。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》的关于办理产权登记约定，被告的义务是向土地房屋登记机构提出办理房地产权证的申请，并取得登记受理单，原告的义务是将办理产权登记的所需要的资料提交给被告，双方都负有义务。被告辩称，已向土地房屋登记机构提出申请，因其他原因未取得这一受理单。但是办理产权登记必先通过工程竣工验收备案登记，被告于2014年6月24日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，因此从被告实际交房后的第61日到2014年6月24这期间被告是无法向土地房屋登记机构申请办理产权登记，故被告办理产权登记方面存在违约行为。本案中，被告逾期办理产权登记的违约天数从商品房实际交付之后的第61日起计算至被告实际取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日，即是从2014年4月23日至2014年6月24日，共计62天。被告应当向原告支付的违约金数额为763.86元（123204元×0.0001元／天×62天）。被告取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后，原告未举示证据证明逾期办理产权登记系被告违约造成，亦未举示证据证明被告向土地房屋登记机构申请办理产权登记的时间。本院依据现有证据无法确认被告在取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之后在办理产权登记方面的违约责任及违约期间，原告应承担举证不能的责任。原告可在取得被告申请办理产权登记时间方面的证据，或者被告在办理产权登记过程中存在违约行为的证据后，另外主张被告的此项违约责任。
四、关于原告主张被告承担逾期交房期间的房租及退还物业费的问题。原、被告在《重庆市商品房买卖合同》中已经明确约定逾期交房的违约责任，没有约定逾期交房后被告应当承担逾期交房期间原告的租房费及退还原告交纳的物业费。原告也未举示逾期交房期间租房产生房租费及交纳物业费的证据。故原告的该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告重庆汉唐置业有限公司于本判决生效之日起立即支付原告程支友、冉瑞仙逾期交付房屋的违约金640.66元。
二、被告重庆汉唐置业有限公司于本判决生效之日起立即支付原告程支友、冉瑞仙逾期办理房屋产权登记的违约金763.86元。
三、驳回原告程支友、冉瑞仙的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费600元（原告已预交），由被告重庆汉唐置业有限公司负担50元，原告程支友、冉瑞仙负担550元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉费用（金额与一审相同）。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 杨露霜
代理审判员 谭 东
代理审判员 张 益
二〇一五年九月十八日
书 记 员 张云江