四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0303民初1552号原告：赵振东，男，汉族，1961年8月28日生，现住吉林省双辽市。委托代理人：王晓飞，吉林辅民律师事务所律师。被告：秦波，男，汉族，1953年2月25日生，住四平市铁东区。被告：肖继红，女，汉族，1954年1月17日生，住四平市铁东区。本院受理的原告赵振东诉被告秦波、肖继红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月20日受理，2016年12月26日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告赵振东及其代理人王晓飞，被告肖继红到庭参加本案诉讼，被告秦波经本院传票传唤未到庭参加本案诉讼，现本案已审理终结。赵振东诉称：原、被告于2001年7月3日签订“房屋买卖协议书”一份，被告将坐落于本市铁东区一建家属楼平东一处小区3号楼3单元1层、面积为43平方米房屋，以18800元价格卖给原告，当时双方各自履行了自己的义务，原告一直在该房屋居住至今，现原告预将房屋更名过户，被告拒不配合，为了维护自己的合法权益不受侵害，故诉至贵院，请求依法判令原、被告签订“房屋买卖协议”有效；依法判令被告配合原告更名过户，诉讼费由被告承担。肖继红答辩称：当时是我卖的房子，秦波不同意，房子是福利房。秦波未到庭，向本院提交书面答辩意见为：2001年肖继红将我们夫妻共有的房屋卖给赵振东的时候，我不在四平而在外地打工，对肖继红卖房之事并不知情，具体写没写房屋买卖协议和收多少房价款也一概不知。我在外地打工，平时很少回家，卖房之事肖继红也从来没有当我讲过。由于房屋的所有权属于肖继红与我夫妻二人所有，买卖房屋没有通过我的同意，买卖关系应属无效。赵振东要求我配合办理�户手续的请求也不合理。综上，请求法院依法驳回被原告诉讼请求。在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：一、身份证复印件一份，证明原告是适格的诉讼主体。被告肖继红质证认为：无异议。二、2001年7月3日信息中心买卖房屋协议书复印件一份，证明原告在2001年7月3日与被告二肖继红签订房屋买卖协议，原告以1.88万元购买被告二位于四平市铁东区一建家属楼平东一处小区3号楼3单元1层，面积43平方米的房屋，诉争房屋所有权人是被告一秦波，协议签订是由中介的两名工作人员在场，签协议当天，肖继红出具了秦波的身份证原件，证明被告秦波对该房屋买卖是知情的。被告肖继红质证认为：真实性无异议，签字是我签的，房产证不是我带的。三、2016年12月26日王春林、李淑清、艾福兴、王廷美的证明。证明：二被告夫妻在本案诉争房屋居住至2001年后，把房屋卖给原告赵振东，被告秦波对房屋买卖是明知默认的。被告肖继红质证认为：无异议。四、2002年1月14日6600元收条一份，证明房款全部结清，肖继红把房产证交给原告赵振东。被告肖继红质证认为：有异议。房照不是我给的，当时我在北京打工，我没见过房照，我们15年没在一起生活。五、本案诉争房屋房权证原件，所有人是秦波。证明肖继红与秦波是夫妻关系，房权证是夫妻共同财产。秦波把产权证原件交给肖继红，肖继红又交给赵振东，证明秦波对该房屋买卖是知情的。被告肖继红质证认为：有异议，房产证我没见过，当时我在北京打工。六、2016年10月20日下午13:27分及2016年10月23日下午13:52分电话录音各一份。证明被告秦波在原告赵振东刚立案一周，诉讼期间也知道和同意把该房屋卖给赵振东，在录音里明确说明配合原告办理过户手续。被告肖继红质证认为：我们已经离婚，不在一起生活。七、2001-2016年，赵振东所交付的取暖费增值税普通发票及收据，证明赵振东于2001-2016年一直在该房屋居住的事实，居住时间为15年。秦波对该房屋卖给原告是知情的。被告肖继红质证认为：无异议。八、2016吉03**民初1015号民事调解书一份，证明1、二被告在2001年签订房屋买卖时，是婚姻存续期间，该房屋是夫妻共同财产，而且该房屋在2001年被告与原告签定合同时，二被告一直在房屋居住，被告秦波知道房屋已经卖给原告。2、房屋是二被告夫妻重要的共同财产，肖继红把该房屋卖给赵振东，秦波是知情和同意的。3、调解书所调解的财产内容，房屋财产分割上并没有该房屋的产权，所以肖继红和秦波对该房产已经共同同意卖给赵振东。该调解书中，只处理分割的是肖继红与秦波调解书中诉争房屋的71.05平方米，不包括现原告居住的43平方米的房屋。调解书中明确写明，秦波、肖继红无其他争议。被告肖继红质证认为：对证明问题第1项无异议，第2-3项问题，当时在处理财产上，我当时就要离婚，没有多想，在经济上我没想设置障碍。九、证人赵国军当庭证言，内容为2016年秋天10月，我开车在南二纬一马路接的秦波直接去房产局过户，房产局说媳妇也得来就没过了，回来就到铁东法院了。原告赵振东质证认为：证人证明秦波对该房屋买卖是知情并且同意出卖该房屋，也同意陪原告配合办理过户手续。因当时没有办成过户，是因为肖继红没有到场。证人所证实的是在2016年10月份左右，与被告秦波去的房产局，并不存在福利房之说。被告肖继红质证认为：据我儿子秦宇光所述，我知道他们去过，房产局说房子是福利房，不允许买卖。被告肖继红、秦波未向本院提供证据。经本院审理查明：2001年7月3日被告肖继红将四平市铁东区一建家属楼平东一处小区3号楼3单元1层，面积43平方米的房屋以18800元价格出售给原告赵振东。被告肖继红与被告秦波原系夫妻关系，于2016年8月26日经本院调解离婚。本案的争议焦点是：原告赵振东与被告肖继红所签订的房屋买卖协议是否有效？被告肖继红、秦波是否应配合原告办理房屋过户手续？本院认为：被告肖继红与被告秦波原系夫妻关系，本案诉争房屋系被告肖继红、秦波夫妻关系存续期间的共同共有财产。原告在庭审中答辩认为：1、该房屋原告已经实际居住15年，在这期间，二被告没有要求原告收回该房屋，因该房屋也是二被告的婚姻存续期间的重要财产，被告肖继红把该房屋以个人名义签订的合同，被告秦波是默认的，否则不会让赵振东在该房屋居住15年，在这期间都是由赵振东交付房屋的各项费用，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条第二款之规定，“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等�处理权”的规定，应当理解为：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”另《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见试行》第89条之规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务｡在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效｡但第三人善意､有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿｡”根据民法通则若干问题的意见的规定，原告系是善意取得的财产，并且原告已经支付了合理价格的房款，本合同不符合合同法的第五十二条，应认定该合同有效。但依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款之规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，原告赵振东购买被告肖继红、秦波所共有的房屋时对于肖继红与秦波当时存在夫妻关系虽存在知情并给付合理价款，但本案诉争房屋至今未登记在原告赵振东名下，故原告对本案诉争房屋并不构成善意取得。因此对于原告主张其基于善意取得而取得本案诉争房屋的所有权，本院不予采信。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案诉争房屋系被告肖继红、秦波的共同财产，在处分房屋时应取得一致意见。现被告肖继红在夫妻关系存续期间将本案诉争房屋出售给原告赵振东，但被告秦波未在房屋买卖协议书上签字，仅为被告肖继红签字，被告秦波在答辩意见中认为“由于房屋的所有权属于肖继红与我夫妻二人所有，买卖房屋没有通过我的同意，买卖关系应属无效。”现本案诉争房屋另一共有人秦波对被告肖继红出售本案诉争房屋这一行为并没进行追认、或确认，故对于原告的诉讼请求，本院不�支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告赵振东的诉讼请求。案件受理费975元，由原告赵振东负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四平市中级人民法院。代理审判员  周明博二〇一六年十二月二十三日书 记 员  于志强