山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第556号
上诉人（原审原告、反诉被告）青岛青联股份有限公司。
法定代表人吴庆安，董事长。
委托代理人宋华波，山东劳谦律师事务所律师。
委托代理人夏鑫，山东劳谦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）青岛鑫永达工贸有限公司。
法定代表人王修存，总经理。
委托代理人李山，山东海利丰律师事务所律师。
上诉人青岛青联股份有限公司（以下简称青联公司）因与被上诉人青岛鑫永达工贸有限公司（以下简称鑫永达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2013）李民初字第2031号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员嵇焕飞担任审判长，代理审判员苏勇担任本案主审、代理审判员甘玉军参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人青联公司的委托代理人宋华波、夏鑫，被上诉人鑫永达公司的委托代理人李山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
青联公司在一审中诉称，其与鑫永达公司约定，青联公司将坐落于青岛市李沧区大同南路2号院内的500平方米房屋及2000平方米场地出租给鑫永达公司，年租金为3.2万元，每季度支付8000元，鑫永达公司将租金实际支付至2012年6月底后再未支付。2012年7月10日，青联公司向鑫永达公司发出书面通知，通知鑫永达公司自2012年7月10日起解除租赁合同，但鑫永达公司至今未返还租赁物。为维护青联公司的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、鑫永达公司向青联公司支付欠付租金及占有期间使用费33955.56元，利息损失1338.73元（暂计算至2013年7月22日，应计算至实际支付之日），以上两项合计35294.30元；2、鑫永达公司交还《租赁合同》项下的租赁物；3、诉讼费用由鑫永达公司承担。
鑫永达公司在一审中辩称，青联公司主张租赁费或占用费是没有事实和法律依据的，单方终止租赁关系要求返还租赁物也是违背法律规定的，请求法院驳回青联公司的诉讼请求。
鑫永达公司认为，一、青联公司主体不适格。根据2013年5月11日李沧区房屋征收部门的通知和青联公司的通知，以及青联公司与政府部门签订的拆迁补偿协议，鑫永达公司占用的房屋早已于2013年4月30日被政府征用，产权已转移至政府部门，青联公司并不是产权所有人。因此，青联公司无权主张房租或占用费。二、租赁房屋不具备使用功能，鑫永达公司不应支付房屋租金或占用费。青联公司在几年前就给房屋断水，丧失了房屋部分功能，制约了鑫永达公司的部分生产项目，构成严重违约，鑫永达公司不应支付房租。更严重的是，在2012年8月10日后青联公司断水、断电，并且掘路阻碍交通，导致鑫永达公司完全无法生产经营，因此租赁房屋完全失去了原有的基本功能，给鑫永达公司带来了巨额经济损失。因此，鑫永达公司不应再支付房租或占用费，并且青联公司应赔偿给鑫永达公司带来的经济损失。三、青联公司第二项诉讼请求没有依据。青联公司声称与鑫永达公司没有书面租赁合同，青联公司要求鑫永达公司交还《租赁合同》项下的租赁物，此项请求不明确，应予驳回。四、青联公司无故单方终止租赁关系是无效的，应给予鑫永达公司征收补偿。青联公司于2012年7月10日给鑫永达公司的通知中已声明是由于政府征修建地铁而收回租赁物，终止租赁关系。根据先补偿后征收的原则，征收部门或产权人应当在搬迁补助、停产停业损失以及自建建筑物、附属物等方面给予承租人经济补偿，但时至今日，征收部门或青联公司未曾与鑫永达公司达成任何补偿协议或给予任何经济补偿。因此，青联公司单方强令终止租赁关系是违背法律规定的，是无效行为，在未给予鑫永达公司补偿前青联公司无权要求返还租赁物。
鑫永达公司在一审中反诉称，一、鑫永达公司是青岛市李沧区永鑫达机械铁器加工厂（以下简称“永鑫达铁器加工厂”）的权利义务承继者。永鑫达铁器加工厂系由业主王修存一人成立的个体工商户，该个体工商户经营期限届满后其权利义务由王修存承担。鑫永达工贸是由王修存出资成立的自然人独资有限公司，投资权益主体为王修存。上述两个单位的投资权益主体均为王修存，地址相同，业务相同，因此，鑫永达公司承继了原个体工商户永鑫达铁器加工厂的权利义务。二、鑫永达公司与青联公司之间的租赁关系并未于2012年7月10日终止或解除，鑫永达公司对租赁物继续存在着事实租赁关系。（一）青联公司单方通知解除租赁合同是无效的。青联公司于2012年7月10日发送给鑫永达公司的解除合同通知书中明确写明是由于政府征用建地铁而进行搬迁，因此要求解除合同。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、山东省和青岛市的房屋拆迁管理条例以及2013年5月1日实施的《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，政府征收房屋，要保障房屋被征收人以及相关利害关系人的合法权益，给予承租人相应的搬迁补助和停产停业损失等经济补助。青联公司为了不给鑫永达公司经济补偿和补助，自己一方独享其权益，在可继续保持租赁关系的前提条件下，竟单方提出终止租赁合同，要求解除合同，青联公司的这一行为是在规避法律的强制性规定，是无效的。（二）鑫永达公司目前对租赁物仍保持着租赁事实。鑫永达公司至今仍占有控制着租赁物，而且青联公司仍在对鑫永达公司主张租赁费，这充分说明鑫永达公司仍在事实上和法律上合法控制着租赁物，鑫永达公司是租赁物的合法承租人，是一种事实租赁关系。三、鑫永达公司作为租赁物的实际承租人是房屋征收法律关系的利害关系人之一，有权获得相应搬迁补助和停产停业经济补偿等权益。我国关于征收的相关法律规定要求保障房屋产权人和利害关系人的合法权益。作为承租人的鑫永达公司是在实际占有、使用着租赁物，属于利害关系人之一，显然是法律明确保护的权利主体。因此，鑫永达公司主张相应搬迁补助费和停产停业经济损失补偿是有充分法律依据的，理应获得支持。四、青联公司应将属于鑫永达公司所有的建筑物及其附属物补偿权益返还给鑫永达公司。鑫永达公司及其前身永鑫达铁器加工厂与青联公司形成租赁关系十余年，鑫永达公司及前身在租赁的场地自建厂房用于生产经营也十多年。这些建筑是在青联公司院内空地所建，是经过青联公司许可的，青联公司也从未制止过鑫永达公司建设，因此这些建筑都是合法建设，地上建筑物及其附属物产权属于鑫永达公司所有。通过青骏评字第（2012）0356号房地产估价报告可知，在政府征收进行测量评估过程中，鑫永达公司自建建筑及其附属物也都在测量评估之内，并且给予了相应的经济补偿。又通过政府与青联公司签订的征收补偿协议可知，属于鑫永达公司所有的建筑物及附属物补偿款已通过协议的方式给予了青联公司，侵犯了鑫永达公司的合法权益。因此，青联公司理应将其获得的应属鑫永达公司所有的建筑物及附属物补偿款返还给鑫永达公司。综上，鑫永达公司作为租赁物的实际承租人，有权要求青联公司返还相应部分补偿和补助。青联公司将应属鑫永达公司所有的自建建筑物及附属物补偿款非法占有也是不当得利行为，应返还给鑫永达公司。为维护自身合法权益，故提起反诉，请求依法判令：1、青联公司向鑫永达公司支付搬迁补助费21405.6元、停产停业损失补助费321084元、房屋（含简易房）补偿款180869元、附属物（含棚、门、线杆、水泥地、照壁、树林等）补偿款81801元，以上合计605159.60元；2、反诉案件受理费由青联公司承担。
青联公司就鑫永达公司的反诉在一审中辩称，鑫永达公司反诉的不符合法律规定且没有事实和法律依据，依法应予以驳回。一、鑫永达公司提起的反诉与本诉不具有牵连关系，不符合提起反诉的条件，应当依法予以驳回。（一）反诉与本诉的主体没有关联性。根据法律规定，反诉的被告应为本诉的原告，反诉的原告应为本诉的被告。本案反诉是鑫永达公司要求青联公司支付房屋征收补偿款，但青联公司不是房屋征收人，不是房屋征收补偿款的支付人，不应作为反诉的鑫永达公司，因此，鑫永达公司的反诉不能成立。（二）反诉与本诉的法律关系没有关联性。根据法律规定，反诉与本诉应基于同一法律关系。本案反诉是基于房屋征收而产生的房屋征收补偿法律关系，本诉是基于房屋租赁而生的房屋租赁合同法律关系，本诉与反诉是两个不同的法律关系，因此，鑫永达公司的反诉不能成立。二、鑫永达公司的反诉请求没有事实及法律依据，应当依法予以驳回。（一）根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，即使鑫永达公司有权主张各项拆迁安置补偿款，也应向房屋征收主管部门，即青岛市李沧区房屋拆迁管理办公室主张，不应向青联公司主张。（二）鑫永达公司不是被征收房屋的所有权人，无权获得房屋征收补偿款。（三）青联公司与鑫永达公司之间的租赁关系已于2012年7月10日解除，租赁关系解除后，政府才与青联公司签订房屋征收补偿协议，因此，房屋征收补偿款是向青联公司支付，与鑫永达公司无关。（四）根据青联公司向鑫永达公司送达的通知要求，鑫永达公司应于2012年8月9日前搬离，将租赁物恢复原状并返还给青联公司。因此，在政府征收青联公司的涉案房屋和土地时，双方已不存在房屋租赁合同关系，鑫永达公司也无权再占用租赁房屋土地，不存在因房屋征收给鑫永达公司造成搬迁、停产停业等损失。因此，鑫永达公司的反诉请求没有依据。（五）根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉的青联公司应当是与本案具有直接利害关系的公民、法人和其他组织。鑫永达公司的反诉请求与其没有直接利害关系，其反诉不能成立。
一审法院查明，鑫永达公司的法定代表人王修存自2002年10月9日起经营永鑫达铁器加工厂，该加工厂的经营场所为李沧区四流中支路3号，个体工商户营业执照有效期为2002年10月9日至2010年3月26日。鑫永达公司系王修存独资于2012年2月16日成立，公司住所地为李沧区大同南路2号。2003年3月26日，青联公司与永鑫达铁器加工厂签订《协议书》约定：青联公司将原饲养场大院内（原基建库院场地约500平方米）房屋8间租赁给加工厂从事机械加工业务；协议时间自2003年3月28日起至2006年3月27日止，如需延长或终止协议时间，由双方商定；年租金24000元，加工厂应于合同签订之日一次性付清租金24000元，第二年3月28日前和9月28日前付租金，以此类推，直至租赁期结束。2004年6月30日，青联公司物业管理部出具证明称：“工商所：兹有李沧区永鑫达机械铁器加工厂承租青联股份房屋及场地，位于李沧区四流中支路3号。”2005年4月30日，永鑫达铁器加工厂向青联公司支付租赁费12000元，青联公司向其出具了盖有青联公司发票专用章的收据。鑫永达公司称，虽然永鑫达铁器加工厂的营业执照显示经营期限届满，但实际上王修存在经营期限届满后一直以加工厂的名义继续经营，直到鑫永达公司成立，上述两个单位的投资权益主体均为王修存，且经营场所相同，二者之间具有权利义务的前后承继关系。青联公司称，鑫永达公司提交的个体工商户营业执照、个体登记信息查询结果、个体工商户登记档案与本案没有关联，且该证据有效期至2010年3月26日，已经超过了有效期，依规定应由工商部门收回，对其真实性不能确认；对鑫永达公司工商登记档案的真实性没有异议，但称该证据不能证明鑫永达公司与永鑫达铁器加工厂具有权利义务的前后承继关系，鑫永达公司作为有限责任公司，其权利义务独立于投资人；该《协议书》、收据与本案没有关联性，《协议书》只能说明铁器加工厂在2003年至2006年的权利义务关系，鑫永达公司成立于2012年，不能证明其占用租赁物已达十余年，收据无法证明是青联公司向永鑫达铁器加工厂收取的费用。
一审另查明，2011年4月20日，青联公司与永鑫达铁器加工厂签订《租赁合同》，合同的主要内容为：1、青联公司将李沧区大同南路2号青联公司院内房屋面积500平方米、场地面积2000平方米出租给永鑫达铁器加工厂。2、租赁期限自2011年1月1日起至2011年12月30日止。3、年租金32000元，协议签订之日支付第一季度租金8000元，4月1日、7月1日、10月1日前分别支付相应季度的租金8000元。4、永鑫达铁器加工厂承担使用房屋或场地的水电费，在每月5日前支付给青联公司。5、青联公司同意永鑫达铁器加工厂在不改变房屋结构的情况下，对房间内部进行粉刷、门窗置换等装修，费用由永鑫达铁器加工厂自理。6、永鑫达铁器加工厂按青联公司的要求使用、管理房屋或场地，如政府有关部门要求拆除、改建、重建或青联公司统一规划改造时，永鑫达铁器加工厂应无条件服从，按时搬迁，青联公司按永鑫达铁器加工厂实际租赁时间退还剩余租金，永鑫达铁器加工厂不得提出任何赔偿要求。7、未经青联公司书面同意，永鑫达铁器加工厂擅自将房屋或场地改变用途、拆除或加建的，除应支付违约金1000元和按实际损失进行赔偿外，并应在十日内予以改正，否则青联公司有权终止合同。如因政府决定征用土地而需拆除永鑫达铁器加工厂使用的房屋或场地的，本合同自动终止，永鑫达铁器加工厂所欠费用仍需支付，青联公司无需对永鑫达铁器加工厂做出任何形式的赔偿或补偿。8、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商解决不成任何一方均可到合同履行地所属的青岛仲裁委员会申请仲裁。鑫永达公司于2012年4月26日向青联公司支付了2012年第一季度的房屋租赁费3000元、场地租赁费5000元。
鑫永达公司称，租赁房屋早已断水，制约租赁物的基本功能，青联公司构成违约，应减少租赁费，鑫永达公司提交2011年2月21日至2012年4月20日能耗交费通知单4份证明其主张。青联公司对上述证据的真实性不予认可，认为该证据系打印件，受通知的单位为永鑫达铁器加工厂，与本案没有关联性，即使该证据是真实的，该期间双方租赁关系依然存在，且鑫永达公司未提出异议按时缴纳租赁费，从通知单上可以看出鑫永达公司依然在用电，正常进行生产，未使用水并不能证明系青联公司断水所致。
一审又查明，2012年7月10日，青联公司作出《通知书》1份，通知的内容为：“尊敬的租赁客户鑫永达工贸有限公司：根据青岛市地铁配套工程安顺路车辆段的建设需要，青岛青联股份有限公司（以下简称青联公司）长治路1号（现大同南路2号）134亩土地及地上建筑物已被列入征迁范围，青岛市地铁工程建设指挥部、青岛市李沧区建管局等相关政府主管部门已通知青联公司进行搬迁。基于此，青联公司现正式通知贵方：一、鉴于青联公司与贵方所签订《租赁合同》的租赁期间已于2011年12月31日届满，但贵方自2012年1月1日起仍继续使用《租赁合同》约定的租赁物至今，故双方间的原《租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。根据《合同法》第232条、第236条及《租赁合同》的规定，现通知贵方，自2012年7月10日起，解除青联公司与贵方间的租赁合同关系。二、经查，截止到2012年6月20日，贵方仍欠付青联公司的款项包括：1、租赁费8000元（2012年4月1日至2012年6月30日期间；2、水电费782.79元（2012年4月21日至2012年6月20日期间）。以上两项费用合计为8782.79元，请贵方于2012年7月20日前缴至青联公司财务部。三、请贵方于2012年8月9日17：30前将租赁物内的相应财产清理完毕，将租赁物交还给青联公司，并同时结清2012年6月21日至贵方交还租赁物之日期间的水电费等费用。四、为保障租赁区域内清理、搬迁等工作的正常有序进行，保护租赁客户的利益，青联公司将自2012年7月11日起安排人员对贵方租赁区域内的相应人员、车辆进出等情况进行必要的监督、检查、登记、管理。请贵方尽快安排向青联公司支付本通知第二条规定的费用，其后开始组织清理、搬迁租赁物内的相应财产。对于未结清费用的租赁客户，青联公司将依法采取留置等措施，保障自身的合法权益。五、因工程施工需要，青联公司将于2012年8月10日起停止贵方租赁区域内的供电、供水，并委托拆迁公司启动房屋、场地、道路的拆除、清理、挖掘等工作。…”王修存于2012年7月12日在该通知书上签收。鑫永达公司于7月12日向青联公司支付了2012年第二季度的房屋租赁费3000元、场地租赁费5000元。青联公司称，双方未达成书面协议，系不定期租赁，青联公司向鑫永达公司发出《通知书》时，因《通知书》第一段系青联公司对所有租赁户发出的通知，未就单一租赁户做出修改，但是不影响解除租赁合同的意思表示。鑫永达公司称，《通知书》恰恰证明了双方存在着书面租赁合同，鑫永达公司缴纳的租赁费是依据以往的标准。
一审又查明，2012年12月7日，青岛骏业房地产评估所受李沧区拆迁办委托，就地铁工程车辆段建设项目涉及青联公司土地及地上附着物征收成本出具《房地产估价报告》，估价作业日期为2011年9月8日至2012年12月7日，估价时点为2012年9月30日。《房地产估价报告》中青联公司地上附着物征收评估结果表所涉及的车工院部分即为鑫永达公司租赁青联公司的房屋及场地。青联公司对《房地产估价报告》提出异议：1、对真实性提出异议，该证据系复印件，法院应当出示依职权调查的相关材料；2、青联公司系涉案房屋及土地的所有权人，属于被征收人，所有权利归青联公司享有，如鑫永达公司主张部分房屋是其所有，应提供相关证据予以证明；3、估价时点为2012年9月30日，青联公司解除租赁合同的时间为2012年7月10日，因此鑫永达公司自2012年7月10日起对租赁物不再享有任何权利；4、估价报告只能证明征收人在征收青联公司的房屋时参考该金额，并不能证明实际按照该数额计算，更不能证明青联公司已经收到了该房屋的补偿款。鑫永达公司对《房地产估价报告》没有异议，认为该证据恰恰证明鑫永达公司所租赁的标的物和鑫永达公司自身所建的建筑物、所拥有的附属物等均已被纳入政府征收评估范围之内，也就是说补偿权也都算在了青联公司名下，估价报告书的估价期间是2011年9月8日至2012年12月7日在正常租赁期内。
一审还查明，2013年4月10日，青联公司（乙方）与李沧区房屋拆迁管理办公室（甲方，以下简称“李沧区拆迁办”）签订《非住宅房屋征收补偿协议》1份。该协议约定：一、征收范围（一）甲方需对征收乙方位于青岛市地铁一期工程（M3号线）车辆段工程范围内国有土地82932.6平方米，该地块坐落于青岛市李沧区长治路1号，房地产权证号青房地权市字第××号，地号E8-5-3，证载使用权面积82932.6平方米。（二）甲方需征收乙方位于该片区范围内有权属证书的非住宅房屋，房屋房产证件名称为房屋所有权证，房屋所有权性质为全民，证号为青房自字第611号，房屋证载建筑面积为17045.32平方米，该房屋证载地址为沧口区四流中路支3号。（三）甲方需征收乙方位于该片区范围内无权属证书但已认定应当给予征收补偿的非住宅房屋，房屋建筑面积为1525.99平方米。二、征收补偿方式乙方自愿服从规划要求，同意甲方征用上述土地及房屋，并选择货币补偿。三、征收补偿款（即征收补偿及奖励、补助等）（一）有证房地产、简易房屋、附属物、设备迁移、剩余土地补偿费合计102338200元；（二）征收补偿的各种奖励、补助费合计：45304900元；（三）拆除及垃圾清运费：742900元；（四）不可预见费：14932700元；（五）区政府征收补助费：14681300元。四、土地交付期限（一）乙方在2013年4月30日前将拆除干净清理完毕的征收范围内的土地交付甲方。（二）乙方于2013年4月30日前使约定土地达到可收储状态。因法定不可抗力因素，或非乙方自身原因导致在上述期限内不能交付土地或不能使约定土地达到可收储状态的，双方应当另行协商，顺延期限。五、场地验收标准拆除征地范围内的房屋及地上建筑物，场地平整、无建筑垃圾及生活垃圾。六、征收补偿款的支付（一）本协议签订后7个工作日内，甲方支付乙方第一期征收补偿款78000000元，具体用途按本协议第八条第2项执行。…七、甲方的承诺与保证甲方保证未经乙方同意，不得向任何第三方支付征收补偿款。八、乙方的承诺与保证1、乙方保证于本协议签订时，将房地产权证（证号：青房地权市字第××号）、房产证（证号：青房自字第611号）、冻结及查封申请人清单和相关法律文书交付甲方，并办理房地产权证、房产证的注销手续。2、乙方保证将本协议第六条约定的第一期征收补偿款用于征收范围内土地及房屋的场地清理，和用于支付办理解除征收范围内土地及房屋冻结、查封的案款。…同日，甲、乙双方另行签订补偿协议1份。青联公司称，对上述证据的真实性有异议，因为该证据系复印件，法院依职权调查应当出示依职权调查的相关材料予以证明，即使该证据是真实的，该协议的被征收人是青联公司，补偿款均应由青联公司享有，与鑫永达公司没有关系，另外该证据不全面，仅有附件1没有其他相关附件。鑫永达公司对上述证据的真实性没有异议，认为：1、2013年4月30日后租赁物的所有权已转移到政府，青联公司不是租赁物的合法所有人，青联公司已无权对租赁物主张租赁费或占有费等权益。2、协议中主要项目的补偿费计算依据是房地产估价报告书，二者的数值是一致的。青联公司辩称，土地和房产的所有权应当以土地及房屋管理相关部门的登记为准，交付并不产生所有权的转移。
一审又查明，2013年5月11日，李沧区房屋征收办公室发出通知，内容为：“各相关单位：因青岛市地铁一期工程（M3）号线车辆段工程建设需要，青岛青联股份有限公司位于长治路1号的土地、房屋已被依法征收，为保证地铁工程建设如期竣工，现拆除清理工作已全面展开，望各相关单位积极配合，共同支持我市重点工程建设。”当日，青联公司亦发出通知，内容为：“各租赁业户：因青岛市地铁一期工程（M3）号线车辆段工程建设需要，我公司位于长治路1号（原饲养场）的土地、房屋已被依法征收，搬迁通知早于2012年7月9日前已经下发。现全权委托青岛市李沧区建安机械化施工处对我公司所属的房屋进行拆除，对现场进行清理，请还未搬迁的租赁业户务必于2013年5月25日前迁出该地块，逾期未迁，遗留资产将视为遗弃物一并清除，影响施工建设的自行承担法律责任，与青联公司无关。”
2013年11月18日，一审法院组织青岛公司、鑫永达公司到租赁房屋现场进行勘验。勘验中，鑫永达公司称，2002年该处房屋属于青联公司西大院基建仓库。现在的北侧房屋系原先的基建仓库，南侧偏厦也是青联公司的房屋，东侧6间房屋和西侧的棚子是鑫永达公司2003年建的，鑫永达公司同时出示其制作的平面图1份；青联公司称，对于租赁物的位置应当经过庭审调查，根据双方在庭审中确认的位置、面积等细节启动勘验程序，在庭审调查前鑫永达公司对于房屋所在地以及现场房屋的实际情况不予回答。庭审中，青联公司认可勘验现场就是租赁房屋所在地，对于现场勘验照片18张没有异议，但认为勘验笔录仅能证明租赁土地上附着物的状况，并不能证明鑫永达公司对地上附着物享有所有权，因为租赁关系已经于2012年7月10日解除，鑫永达公司应返还所有租赁物；对于鑫永达公司制作的平面图认为系其单方制作，不予认可，鑫永达公司主张租赁土地范围内的房屋系其所有，应当提供相关的权属证明。鑫永达公司认为勘验笔录证明了鑫永达公司自身的临时建筑物及其附属物都在政府估价范围之内，政府给予了相应的补偿。
一审法院认为，本案系鑫永达公司租赁青联公司坐落于青岛市李沧区大同南路2号院内的500平方米房屋及2000平方米场地引发的纠纷。涉案房屋和土地原由永鑫达铁器加工厂业主王修存经营，该加工厂与青联公司于2011年签订了《租赁合同》，该合同系当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，一审对此予以确认。
《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”上述《租赁合同》于2011年12月30日到期后，王修存继续使用租赁物，因此《租赁合同》继续有效，且成为不定期租赁合同。2012年2月鑫永达公司成立后，鑫永达公司缴纳了自2012年1月至6月的租金，青联公司于2012年7月10日给鑫永达公司的通知中亦认可原租赁合同继续有效。综合以上事实，一审认为，鑫永达公司成立后概括承受了上述《租赁合同》的权利和义务，双方均受该《租赁合同》效力的约束。青联公司关于双方之间仅存在口头协议的主张与事实不符，不予采纳。鑫永达公司主张王修存自2003年3月起即租赁涉案房屋和土地，连续使用至鑫永达公司成立。青联公司虽对鑫永达公司的主张不予认可，但未在一审限定期限内提交证据证明，应承担举证不能的法律后果，因此一审对鑫永达公司的上述主张予以采纳。
关于青联公司的诉讼请求，一审认为，双方存在不定期租赁合同关系，青联公司解除合同的通知于2012年7月12日送达鑫永达公司，因此一审确认双方之间的租赁合同于2012年7月12日解除，但是青联公司解除合同时并未向鑫永达公司主张2012年6月30日之后的租赁费，且鑫永达公司自2012年8月10日后将涉案房屋断水、断电，租赁房屋已不具有正常使用功能，因此对青联公司主张的自2012年7月1日至2013年7月22日的租赁费、占用费及利息的诉讼请求，一审不予支持。青联公司要求鑫永达公司交还租赁物的诉讼请求，一审予以支持。
关于鑫永达公司的反诉是否成立，一审认为，本案的本诉系基于租赁关系，反诉系基于鑫永达公司主张其在租赁期间自建房屋、增添附着物并由青联公司获得相关补偿权益的事实，二者之间具有牵连关系，且鑫永达公司提出的反诉请求能够抵消青联公司的诉讼请求。因此，鑫永达公司的反诉成立。关于反诉主体是否适格，鑫永达公司概括承受了原永鑫达铁器加工厂的权利和义务，因此鑫永达公司作为反诉原告主体适格；同时，青联公司与李沧区拆迁办签订的拆迁协议明确约定，未经青联公司同意，李沧区拆迁办不得向任何第三方支付征收补偿款，且青联公司将第一期征收补偿款用于征收范围内土地及房屋的场地清理和用于支付办理解除征收范围内土地及房屋冻结、查封的案款。根据合同的相对性原则，承租人只能向青联公司提起反诉。因此，青联公司作为反诉被告主体适格。
关于鑫永达公司的反诉请求。鑫永达公司主张《青联地上附着物征收评估结果表》车工院部分的补偿，除有证房屋部分的第6-9项、附属物部分的第63项、73-75项外，其余按有证房屋面积补偿部分（第8项）、简易房部分（第14-17项）、附属物部分第61、62、64-72项均系鑫永达公司自建或属鑫永达公司所有（见附表1）。青联公司称，鑫永达公司应当提供证据证实其主张。一审认为，青联公司于1989年即已取得房屋所有权证，王修存于2003年租赁涉案房屋时，《协议书》中明确载明租赁房屋为基建库院场地约500平方米的房屋8间，2011年双方之间的《租赁合同》中仍约定租赁房屋面积为500平方米，并未约定租赁土地上有其他简易房及附属物。而2012年李沧区拆迁办委托估价机构对涉案房屋进行估价时，除有证房屋部分外，对35.14平方米的无证房屋按有证房屋的砖木结构建造成本进行了补偿，对简易房的价值进行补偿并按200元／平方米的补偿标准给予简易房综合补助费，对附属物的价值也进行了补偿。现青联公司没有证据证明有证房屋部分外的建筑物及其附属物系其所有，一审对鑫永达公司的主张予以采纳。虽青联公司与李沧区拆迁办签订拆迁协议时，双方之间的租赁合同已经解除，但鑫永达公司于租赁期间在租赁土地上自建房屋并增添附属物，且鑫永达公司所建部分均已被纳入征收补偿范围，因此青联公司应将上述房屋（含简易房）补偿款180869元、附属物（含棚、门、线杆、水泥地、照壁、树林等）补偿款81801元返还给鑫永达公司。关于鑫永达公司要求青联公司支付搬迁补助费21405.6元、停产停业损失补助费321084元的诉讼请求，因《租赁合同》中明确约定，如因政府决定征用土地而需拆除鑫永达公司使用的房屋或场地的，本合同自动终止，青联公司无需对永鑫达铁器加工厂做出任何形式的赔偿或补偿。故对鑫永达公司的主张上述两项诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，一审法院做出如下判决：一、鑫永达公司于判决生效之日起10日内将坐落于青岛市李沧区大同南路2号的租赁房屋及场地交付给青联公司青岛青联股份有限公司；二、驳回青联公司的其他诉讼请求；三、青联公司于判决生效之日起10日内给付鑫永达公司房屋（含简易房）征收补偿款180869元、附属物征收补偿款81801元；四、驳回鑫永达公司的其他反诉请求。本诉案件受理费682元，由青联公司负担582元，鑫永达公司负担100元。反诉案件受理费4926元，由青联公司负担2620元，鑫永达公司负担2306元。
宣判后，青联公司不服一审判决，向本院提出上诉。
上诉人青联公司上诉称，一、一审认定鑫永达公司不支付租赁费、占用费及利息没有依据。青联公司于2012年7月10日向鑫永达公司发出通知书，通知双方之间的租赁于2012年7月10日解除，要求鑫永达公司支付2012年6月30日之前欠付的租赁费，并要求其于2012年8月9日前搬离，但鑫永达公司没有按照通知要求返还租赁物。虽然青联公司通知鑫永达公司于2012年8月10日停水停电，但实际并没实行，鑫永达公司对此也未能举证证明，并且鑫永达公司应支付占有使用费与此无关；二、一审法院认定有证房屋以外的建筑物及其附属物系鑫永达公司所有，并判决青联公司支付补偿金错误。鑫永达公司不能证明其对有证房屋外的建筑物及其附属物享有所有权，根据房随地走的原则，租赁土地及其上附着物应归青联公司所有。鑫永达公司于2012年成立，而争议房屋及其附属物建设于2012年之前。根据双方之间的租赁合同，鑫永达公司将房屋拆除、加建须征得青联公司的同意，否则不享有合法权益。同时，双方还约定，如果因政府征用土地而拆除租赁物，青联公司无需对鑫永达公司做出任何形式的赔偿或补偿；三、一审认定鑫永达公司与青岛市李沧区永鑫达铁器加工厂之间存在承继关系是错误的；四、鑫永达公司作为反诉主体不适格，其在一审中提出的反诉与本诉没有关联性，青联公司既不是房屋征收人也不是房屋征收补偿款的支付人，不能作为反诉被告。一审法院调取《房地产估价报告》、《非住宅房屋征收补偿协议》的程序违反法律规定。综上，请求二审撤销一审判决第二、第三项，将本案发回重审或改判：一、鑫永达公司支付青联公司欠付租金、占有使用费33955.56元及利息损失1338.73元；二、青联公司不支付鑫永达公司房屋征收补偿款180869元、附属物征收补偿款81801元；三、一二审诉讼费用由鑫永达公司承担。
被上诉人鑫永达公司答辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法、应当判决青联公司支付搬迁补助费、停产停业补助。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本案经调解，双方未能达成一致。
本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题有：一、鑫永达公司与青联公司之间的关系如何认定；二、鑫永达公司是否应当支付青联公司租赁费、房屋使用费及利息；三、鑫永达公司是否可以提出反诉及青联公司是否应当将涉案房屋中有证房屋以外的建筑物及其附属物的拆迁利益补偿给鑫永达公司。
一、关于第一个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，永鑫达铁器加工厂在其营业执照到期后又与青联公司签订了租赁合同，鑫永达公司于2012年2月成立后实际使用了涉案租赁物，并且鑫永达公司与青联公司均按照永鑫达铁器加工厂与青联公司之间的合同约定履行各自的义务。因此，无论永鑫达铁器加工厂与鑫永达公司之间是否存在承继关系，本案都应认定鑫永达公司与青联公司存在租赁关系，且双方之间的权利义务受永鑫达铁器加工厂与青联公司所签订的合同直接约束。因鑫永达公司与青联公司没有签订书面合同，依据上述规定，应认定双方之间存在不定期租赁关系。
二、关于第二个焦点问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人可以随时解除双方之间的不定期租赁合同，故在鑫永达公司于2012年7月12日收到青联公司的解除通知之日，双方之间的租赁合同解除。合同解除后，鑫永达公司未向青联公司交还租赁物，但因青联公司在解除通知中明确告知其将于2012年8月10日停止供水供电，并且青联公司没有证据证明其于该日后继续供水供电，鑫永达公司亦否认此后涉案租赁物具有正常的使用功能，故鑫永达公司应当支付青联公司2012年7月1日至8月10日期间的租赁费、房屋使用费3594.5元（32000元／年÷365天×41天），对青联公司主张2012年8月10日以后的房屋使用费，本院不予支持。解除合同后，双方对合同履行发生争议，2012年7月1日以后的租赁费未到期，双方亦未对房屋使用费的缴纳达成一致，故对青联公司主张起诉前租赁费、房屋使用费的利息损失，本院不予支持。一审法院仅以合同解除时青联公司未向鑫永达公司主张2012年6月30日后的租赁费为由，对青联公司要求鑫永达公司支付租赁费、房屋使用费的主张全部不予支持，没有法律依据，本院依法予以纠正。
三、关于第三个焦点问题。本院认为，虽然鑫永达公司有权就青联公司的本诉提出反诉，但其提出要求青联公司支付搬迁补助费、停产停业损失、房屋补偿款等反诉主张，系基于征收补偿的法律关系，而涉案租赁物的征收补偿系由李沧区房屋拆迁管理办公室作为征收人与被征收人青联公司签订了《非住宅房屋征收补偿协议》，鑫永达公司不是涉案租赁物的被征收人，故鑫永达公司提出的反诉与本诉房屋租赁合同纠纷并非同一法律关系，亦不属于人民法院受理民事案件的范围，故法院对其所提反诉不应予以处理。一审法院就征收补偿关系对鑫永达公司提出反诉请求予以受理并做出实体处理不当，应予纠正。
综上，上诉人青联公司的上诉理由部分成立，本院对其请求部分予以支持。一审判决对租赁费、房屋使用费的处理及对鑫永达公司提出的反诉进行实体处理存在适用法律不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持第一项青岛市李沧区（2013）李民初字第2031号民事判决第一项；
二、撤销青岛市李沧区（2013）李民初字第2031号民事判决第二至第四项；
三、被上诉人青岛鑫永达工贸有限公司支付上诉人青岛青联股份有限公司租赁费、房屋使用费3594.5元；
四、驳回上诉人青岛青联股份有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费682元，由上诉人青岛青联股份有限公司负担613元，被上诉人青岛鑫永达工贸有限公司负担69元。反诉案件受理费4926元，退还给被上诉人青岛鑫永达工贸有限公司。二审案件受理费3302元，由上诉人青岛青联股份有限公司负担613元，被上诉人青岛鑫永达工贸有限公司负担69元，剩余2620元退还给上诉人青岛青联股份有限公司。
本判决为终审判决
审 判 长 嵇焕飞
代理审判员 苏 勇
代理审判员 甘玉军
二〇一四年八月十一日
书 记 员 徐雪峰
书 记 员 李珊珊