上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第1785号
原告朱文兵。
委托代理人吴宇驰，上海市雄风律师事务所律师。
委托代理人唐伟新。
被告张海荣。
被告蒋秀凤。
第三人上海中原物业顾问有限公司。
法定代表人陆成。
委托代理人姚莹莹。
原告朱文兵诉被告张海荣、蒋秀凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月8日立案受理后，依法由代理审判员高原进行审理。2014年5月8日，经原告申请，本院依法做出了保全裁定。2014年6月16日，本案进行了第一次公开开庭审理，原告委托代理人吴宇驰、被告张海荣、蒋秀凤到庭参加诉讼。2014年8月5日，本案进行了第二次公开开庭审理，原告委托代理人吴宇驰、被告张海荣、蒋秀凤到庭参加诉讼。2014年8月8日，因审理需要，本院依法追加上海中原物业顾问有限公司作为第三人参与诉讼。2014年10月10日，本案进行了第三次公开开庭审理，原告委托代理人吴宇驰、被告张海荣、蒋秀凤、第三人委托代理人姚莹莹到庭参加诉讼。后经原、被告及第三人同意，本案继续适用简易程序延长一个月审理。因案情复杂，本案于2014年12月8日转为普通程序进行审理并依法组成合议庭。2015年1月12日，本案进行了第四次公开开庭审理，原告委托代理人吴宇驰和唐伟新、被告张海荣、蒋秀凤到庭参加诉讼。第三人上海中原物业顾问有限公司经本院合法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告朱文兵诉称：2014年1月23日，原告与两被告在上海中原物业顾问有限公司（下简称“中原物业”）浦仓路店，就买卖坐落于上海市青浦区清河湾路X室房屋（即本案系争房屋）达成一致意见，并签订《房屋买卖合同》，约定系争房屋转让价款人民币2，700，000元。两被告于当日收取原告支付的定金20，000元。原告为履行该合同将坐落于上海市闵行区莘松路X室房屋低于市场价格抛售，但当原告按照合同约定于2014年2月20日到中原物业浦仓路店支付首期房款820，000（含定金）时，两被告却未按照合同约定到中原物业浦仓路店履行后续手续。经联系两被告，两被告称因家中父母不同意出让房产故单方终止履行合同。当日原告即向两被告发出催告函催促被告履行合同约定，并明确告知违约结果。两被告在收到函件后依然明确表示因家中父母不同意，故不再出售本案系争房产。原告认为，两被告单方终止合同构成实际违约，依据原、被告签订的买卖合同第12条关于双方违约责任的约定，故原告诉诸法院：要求判令：1、两被告返还定金20，000元；2、两被告支付违约金540，000元。
被告张海荣、蒋秀凤辩称：2014年1月23日，两被告与原告签订买卖合同后，回家就将房屋买卖事宜告知家中老人，虽房地产权证未登记老人姓名，但在购房时老人也进行了出资，多次做老人工作，老人均不同意出售房屋。为此，2014年1月25日晚，两被告就至中介方处，要求与原告联系，以便更好地处理此事。在年初七（即2014年2月6日），两被告再次至中介处，要求原告至中介处协商，但原告表示在上班没有时间。后两被告找到原告工作处要求与之协商，但原告不同意。此后，自2014年2月至5月期间，两被告多次联系中介，要求与原告联系将定金返还，但两被告至中介处了解到原告一直表示没空，中介也表示没有保管定金的义务，故两被告归还定金的事情一直拖延至今。且后因国家政策调整，青浦地区的房价呈下降趋势，原告并无损失。根据有关法律规定，违约金高于实际损失的，可以要求法院进行调整，违约金以实际损失为准，原告并未因两被告的行为造成损失。两被告一直在试图与原告协商解决此事，即使造成一些不必要的损失，主要责任也不在于两被告，故请求驳回原告的请求。
第三人上海中原物业顾问有限公司述称：原、被告签订合同后第3天，即2014年1月26日，被告电话联系第三人工作人员表示家中长辈不同意售房，所以无法履行合同，不愿意出售系争房屋。当天第三人就将该情况电话告知原告，原告表示很想购买该套房屋，要求继续履行合同，第三人将该情况告知被告，被告表示再做下长辈的工作。又过了10多天，即2014年2月7日左右，但当第三人再联系被告时，被告明确表示长辈不同意卖房，不能履行合同，第三人将被告意思转达给原告后，原告比较气愤，因为原告是出售已有房屋来购买本案所涉房屋的，所以原告要求继续履行合同，并表示若被告不履行合同将追究被告责任。第三人后来听说原告曾私自找房东谈过解约的事情，但最终没有谈成。待原、被告约定网签合同之日，原告到场，被告却未到场。
经开庭审理查明：2014年1月23日，原告朱文兵（作为乙方）与被告蒋秀凤、张海荣（作为甲方）在第三人中原物业居间介绍下签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将其所有的上海市青浦区清河湾路X室出卖于乙方，房屋建筑面积为159.17平方米，转让价款为2，700，000元。为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后28天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》（以下简称“示范合同”）。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期。乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含甲方已实际收到的定金）820，000元；于2014年3月20日前通过银行转账形式支付甲方1，360，000元；甲、乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后3天内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款20，000元。甲、乙双方应于乙方银行贷款审批通过后向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续。另关于定金责任，双方约定本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。关于违约责任，双方约定甲乙双方任何一方未按合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权继续履行或单方解除合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。本合同空白处填写文字与铅印文字具同等法律效力，若填写文字与铅印文字冲突，以填写文字为准；若甲、乙双方及居间方签署的《房地产买卖居间协议》内容与本合同冲突，以本合同为准。甲、乙双方一致同意严格按照本合同履行；签署示范合同仅为办理交易过户手续之需，若示范合同对本合同部分内容变更，以变更后的内容为准，本合同未变更的内容继续有效。合同签订当日，两被告收取原告定金20，000元。
另查明，因两被告未按合同约定时间签订《上海市房地产买卖合同》，原告曾于2014年2月20日发函给两被告催告其于2014年2月28日前往第三人浦仓路店签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。2014年2月20日，两被告未至第三人浦仓路店，并确认于当日收到原告发送的催告函。2014年4月17日，被告蒋秀凤签署告知书，确认两被告因家中老人不同意出让系争房屋故不再履行上述合同。同日，原告确认收到被告出具的不再履行合同的告知书。
又查明，2014年1月23日，原告与妻子唐伟新（作为出售方）与案外人刘某某、周某某（作为买入方）在案外人上海永发房产经纪行的居间介绍下签订《房地产居间合同》，约定出售方将位于上海市闵行区莘松路X室、面积为115.25平方米的房屋出售给买入方，房屋价款为2，600，000元。2014年2月17日，原告与妻子唐伟新（作为甲方）就上述房屋买卖与案外人刘某某、周某某（作为乙方）网签上海市房地产买卖合同，约定甲方将上述房屋出售给乙方，房价款为1，600，000元。现上述房屋登记在案外人刘某某、周某某名下。
还查明，2013年11月26日，系争房屋登记在两被告名下。
以上事实，由原、被告、第三人的陈述、房屋买卖合同、房地产居间合同、上海市房地产登记薄、收款收据、催告函、告知书等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，原告认为：原、被告签订的房屋买卖合同代表双方之间房屋买卖合同法律关系已经形成。被告若不愿出卖系争房屋，应提供书面材料通知原告其不愿继续履行合同。然而事实却是，2014年1月23日签订合同后，原告没有接到任何关于被告不出售系争房屋的消息。春节期间，原告一家还在讨论房子如何装修。2014年1月25日，被告和中介并未通知原告不出售系争房屋一事。因时间较长，原告记不得双方于2014年2月6日是否通话。2014年2月12日，中介曾联系原告表示被告可能不出售房屋，被告当天也找到了原告妻子所在单位，表示家里老人不同意出售房屋，但并未提出协商此事，被告张海荣并表示双方所签合同是随便签签的，不作数的。原告妻子当时表示系争房屋产权登记在被告名下，权利在被告，如果被告不愿意出售房屋，应向中介提供书面意见，否则原告要走法律程序。之后，原告询问中介经办人，经办人表示，不清楚被告现在何意，其也未向中介提供书面材料，只是说家中老人暂不同意，也可能改变想法的。2014年2月20日，被告没有按约定的时间办理后续手续，于是中介工作人员就给原告提供了一份《催告函》的范本，以便协助原告催促被告前来办理后续手续。但是直至2014年2月28日，被告也没有前来办理后续手续。原告从未表示同意被告不出卖房屋。现原告同意解除合同，但要求被告承担违约责任。
再者，被告未按约在2014年2月20日签订示范合同，且被告事先也未进行任何书面告知，给原告方的家人、工作、生活等均带来很大影响和经济损失，具体为：原告和妻子工作均在青浦区，原先是和妻子、父亲、外婆居住在一起，购买本案系争复式房屋也是为了工作和居住的方便所进行的房屋置换。原告在被告确认出售系争房屋并签订房屋买卖合同后的当天，将其位于莘庄的房屋以低于市场价200，000元的价格出售，以便筹措资金购买系争房屋。因为系争房屋为复式且顶层赠送面积60平方米，二层赠送8平方米的露台，考虑这些面积不计入产证，即使原告将自有的房屋低于市场价抛售也是合算的。考虑到房屋交易后需要装修，原告预先支付了8，000元的设计定金及60，000元的施工定金，这些费用是否能追回或减少损失现在无法得知。另原告将莘庄的房屋出售后，原居住在内的家人只得在外租住，第二次庭审时已经产生15，000元的租金损失，原告因家中的家具、物品搬运也产生约20，000元的费用。原告确定签订购房合同后将购房情况告知了家中老人，并告知老人拿到房屋后会一起居住，但由于被告拒绝交易，老人知道该情况后认为原告支付的购房款被骗，直至2014年5月份去世前一直念叨此事。为此原告并提供如下证据证明：1、书面意见、网页信息，以证明2014年1月，原告在柳明公寓的住房以2，600，000元售出，面积为115.25平方米，每平方米为22，559元，但同时期该区域网上估价为每平方米24，443元，单价每平方米相差1，884元，原告为此损失217，131元；2、情况说明，以证明原告出售与外婆一起居住的房屋用于购买被告的房屋，但由于被告违约导致原告无法实际取得房屋。原告外婆并认为是原告不让其居住，还担心原告被骗，原告外婆情绪、心理受到很大影响，因此过世；3、上海永发房产经纪行出具的情况说明，以证明原告在签订合同之后，为购买系争房屋将其所有的位于上海市闵行区莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋低价出售。为避免承担违约责任，原告只有按约履行合同并将其上述房屋过户给案外人。
对于原告提供的上述证据，被告质证意见如下：对证据1，存有异议。据被告自中介处获得的消息，原告是知晓被告无法出售房屋的情况。网页显示的房价与实际房价之间存在差别，且房屋面积对房价也存在较大影响。对证据2，被告对于原告外婆过世深表遗憾。但当时被告已经找到原告的妻子，当面向其表示了被告无法出售房屋的理由，并表示协助原告寻找其他房源，但因双方情绪都比较激动，协商未果，原告表示要走法律程序。对证据3，上海市闵行区莘松路X室房屋的买卖合同系原告与案外人签订，且原告将其房屋出售的流程是在被告明确告知无法出售系争房屋后。
两被告认为，双方签订的合同仅为意向书性质，原告支付的20，000元也仅是意向金。2014年1月23日签订合同后，被告将出售系争房屋一事告诉家中老人，但老人不同意。2014年1月25日，被告就找到中介处，向中介表示无法出售房屋并说明了理由，中介表示会告知原告，并让被告再做做家里老人的工作。被告表示会试着再和老人商量。2014年2月6日晚上，被告又到中介处说明家里老人还是不同意出售房屋，希望原告能到中介处一起协商此事。中介当着被告的面电话联系原告，要求原告到中介商量解决此事。被告记不清楚中介是否将房屋不出售的意思告诉原告，只记得当时中介电话联系后说原告需要上班不能到中介。2014年2月12日，被告又去找中介，中介再次当着被告的面电话联系原告，具体通话内容被告不清楚，中介要求原告来中介商量，但原告仍表示上班不能到中介，于是被告就找到原告妻子的工作单位，告知原告妻子因为被告家里老人不同意出售房屋，所以不能出卖房屋，愿意协助原告寻找其他房源。被告也确实提供了其他房源，但原告妻子不同意被告的意见，并表示走法律程序。被告不是专业人员，并不清楚相关法律问题。另被告将不愿意履行合同的情况及时告知了原告，原告与案外人签订的合同情况被告也不知情，如果合同解除，被告支付的违约金不应超过定金金额。
根据庭审确认的事实，本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告签订的房屋买卖合同是当事人真实意思表示，未违反国家有关强制性法律、法规规定，应当确认为合法有效。根据合同约定，双方一致同意严格按照本案合同履行，签署示范合同仅为办理过户手续所需，可见双方之间已经形成正式房屋买卖合同法律关系，原告所支付定金性质亦为履约定金，双方均应按约依法履行协议内容。现两被告在签订合同之后告知原告表示不愿意继续履行合同，显属违约，现原、被告均同意解除合同，本院予以确认。两被告认为其在家中老人不同意出售系争房屋后第一时间内就至中介处联系原告，之后多次口头告知原告其不愿意继续履行合同，但未提供第一时间书面告知的证明，其陈述事后多次告知亦不符合合同约定的形式，原告确认收到被告不履行合同书面告知书的时间为2014年4月17日，故本院确认2014年4月17日为双方合同解除之日。合同解除后，两被告应返还原告定金20，000元。另根据双方合同约定，违约方需按总房价的20%向守约方支付违约金。而两被告认为违约金标准过高，要求法院予以调整。考虑到原告在与两被告签订合同当日，因筹集资金而将系争房屋出售，在知晓被告不愿出售系争房屋的情况下，原告亦不能因为被告违约而另行违约不将其所有房屋过户于案外人。两被告完全可以在准备出售系争房屋前听取家中老人的意见，而不是在与原告签订合同之后，且原告已经在为履行本案合同做出相关准备的情况下，再行告知原告其不愿意履行合同。在原告出售房屋价格暂且不论的情况下，两被告的违约行为确实也给原告居住、生活及家人身心等均带来很大程度的影响。另结合本案合同的履行情况及被告的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定违约金额为300，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
一、原告朱文兵与被告蒋秀凤、张海荣于2014年1月23日签订的《房屋买卖合同》于2014年4月17日解除；
二、被告蒋秀凤、张海荣应于本判决生效之日起十日内返还原告朱文兵定金人民币20，000元；
三、被告蒋秀凤、张海荣应于本判决生效之日起十日内支付原告朱文兵违约金人民币300，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9，400元，由原告负担4，029元，两被告负担5，371元；财产保全费3，320元，由原告负担1，423元，两被告负担1，897元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王美芳
人民陪审员 王 洪
人民陪审员 王 华
二〇一五年三月十一日
书 记 员 张 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
……
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。