江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2015)章民一初字第3322号原告：黄梦莉，女，1973年12月26日出生，汉族，赣州市章贡区人，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：付少天，江西明理律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：吴丹，江西明理律师事务所律师，特别授权代理。被告：谢人胜，男，1973年8月17日出生，汉族，赣州市章贡区人，住江西省赣州市章贡区。被告：蓝祥桂，男，1966年7月15日出生，汉族，赣州市章贡区人，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：肖章华，江西宋城律师事务所律师，特别授权代理。原告黄梦莉诉被告谢人胜、蓝祥桂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告黄梦莉的委托诉讼代理人付少天、吴丹，被告谢人胜，被告蓝祥桂的委托诉讼代理人肖章华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、解除原告与被告谢人胜之间的购房合同；2、被告退还原告支付的购房款计人民币叁拾叁万贰仟元（￥332000）整，并从2011年5月13日起至该款全部付清之日止按中国人民银行同期贷款利率承担利息（至本案起诉时利息为73826.8元）；3、被告蓝祥桂向原告退还拆迁征地补偿款计人民币95123.9元；4、本案的诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：1、请求法院确认原告与被告谢人胜之间签订的购房合同无效。事实和理由：2011年5月，原告经赣州中申置业顾问有限公司介绍认识了被告谢人胜。被告谢人胜向原告称：“其有拆迁房可以转让，并承诺于2-3年内交房”。后经口头协商，双方约定：被告向原告出售房屋面积为130平方米，单价为2400元/平方米,价款共计322000元。同年5月13日，原告通过银行转账方式向被告支付全部购房款322000元，同时，被告向原告另外收取安置过渡补助费10000元整。但被告不守诚信，款项支付后，房屋至今未向原告交付，且被告蓝祥桂作为拆迁房的业主，也未退还原告已支付的征地补偿款95123.9元。经原告多次要求交房或退款，被告均予以拒绝，故原告诉至人民法院，要求依法处理。原告为证明自己的主张，提交了以下证据：证据1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体适格；证据2、常住人口查询复印件，证明被告的诉讼主体资格及身份信息；证据3、中国工商银行个人业务凭证（填单）、情况说明及说明人身份证等复印件，证明原告委托案外人彭剑夫于2011年5月13日通过中国工商银行向被告支付购房款计人民币30万元的事实；证据4、收条复印件，证明被告已于2011年5月13日收到原告支付的购房款计人民币32.2万元的事实；证据5、存折、储蓄存款、取款凭条等复印件，证明原告已将征地补偿款计人民币95123.9元支付给被告蓝祥桂的事实。被告谢人胜辩称，其答辩意见与被告蓝祥桂的一致。但是答辩人是介绍人，其收取的是中介费，房屋指标是属于被告蓝祥桂的，责任应由被告蓝祥桂承担。被告谢人胜未提交证据。被告蓝祥桂辩称，1、本案真实情况是答辩人现将案涉房屋以2000元/平方米的价格卖指标给被告谢人胜，谢人胜再以2400元/平方米的价格转卖给被答辩人黄梦莉，2011年5月16日答辩人收取谢人胜购房款260000元可以证明，而不是被告谢人胜陈述的作为合同居间人帮答辩人代收房屋指标转让价款。2、被答辩人的实际购房目的是为了获取返迁安置房，其与赣州市国土资源局章贡分局、水南镇人民政府签订了《拆迁协议书》并领取过渡费的行为表明被答辩人购房的目的已达成。按照《拆迁协议书》的约定及合同相对性原则，交付房屋的义务是政府部门。在被答辩人不去签订《退房退款协议书》的情况下，政府会统一分房给被答辩人，答辩人并无交房义务。3、案涉原老房屋的拆迁是经过政府部门的合法确认，但《退款退房协议书》是被答辩人自己出具的，违法违规是被答辩人自认的，并且获得安置房的指标也是被答辩人自己清退的，与答辩人无关。4、答辩人与被告谢人胜均履行了配合其与政府部门签订《拆迁协议书》，并由被答辩人领取了1年多了过渡费，现由于自身原因退了房，又反悔要回购房款，不符合民商事活动的诚实信用原则。5、被答辩人的主张已经超过了2年的诉讼时效，已丧失了胜诉权，应驳回其起诉。原告主张的房屋买卖合同纠纷中行使合同解除权，其诉讼时效为2年。本案中，原告是在2011年5月份购买的指标，到2015年第一次起诉，已经超过了2年的诉讼时效，不再受到法律的保护。故请求法院查明事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告蓝祥桂为证明自己的答辩理由，提交了以下证据：证据1、谢人胜出具的收条复印件，证明被告蓝祥桂将涉案面积为130平方的房屋指标以2000元/平方的价格卖给被告谢人胜的事实以及被告蓝祥桂收到被告谢人胜26万元购指标的款项的事实情况；证据2、拆迁协议书及拆迁户情况登记表等复印件，证明原告已经与政府部门签订了拆迁协议书，且也已按拆迁协议书约定领取了过渡费，证明其获得政府交付安置房的目的已达成，交房的义务是拆迁方政府部门的事实；涉案被告蓝祥桂的老房子已经政府部门进行了测量和确认，已登记造册，是合法所建房屋的事实情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，被告谢人胜、蓝祥桂对原告提供的证据1、2的三性无异议，本院经庭审核实，认为上述证据内容真实，来源合法，与本案有关联，本院对上述证据的三性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、被告谢人胜、蓝祥桂对原告提供的证据3、4的关联性有异议，本院经庭审核实，原告提供该两份证据系证明原告已将案涉的购房款支付给两被告，两被告对上述事实并无异议，故本院对该两组证据的三性予以认可。2、被告蓝祥桂提供了二组证据，被告谢人胜对该二组证据的三性均无异议，原告对被告蓝祥桂提供的证据1不清楚，不予质证，但基于被告谢人胜对该组证据的三性无异议，故本院对该组证据的三性予以认可；原告对被告蓝祥桂提交的证据2，原告对其合法性和关联性有异议，本院经庭审核实，该组证据来源于政府的拆迁过程中，内容真实，与本案具有关联性，但其合法性应结合庭审查明的事实以及其他证据给予综合认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月，原告黄梦莉是通过被告谢人胜购买拆迁返迁房指标，经原告与被告谢人胜口头约定，原告以每平方米2400元的价格购买一套面积约130平方米的拆迁返迁房。2011年5月13日，原告黄梦莉委托案外人彭剑夫向被告谢人胜支付购房款30万元，另外现金支付22000元，共计向被告谢人胜支付322000元。2011年5月30日，原告以被拆迁户名义与作为拆迁单位的赣州市国土资源局章贡分局、拆迁实施单位的赣州市章贡区水南镇人民政府签订了《拆迁协议书》。在原告签订该《拆迁协议书》之后，领取了拆迁补偿费95123.9元，原告黄梦莉于2011年8月18日将该款转账给了被告蓝祥桂。另原告黄梦莉领取了2012年1月21日之前政府发放的拆迁安置费3750元。之后，原告要求被告退还购房款未果，原告黄梦莉遂诉至本院，要求依法处理。另查明，案涉的拆迁指标房原拆迁权利人为被告蓝祥桂，被告蓝祥桂于2011年5月16日收取了被告谢人胜支付的购房款260000元。原告黄梦莉户籍登记地为赣州市章××区××室，为城镇户口。本院认为：首先，关于原、被告之间购买拆迁安置房的定性及法律问题。结合原、被告的陈述及原告与拆迁单位的赣州市国土资源局章贡分局、拆迁实施单位的赣州市章贡区水南镇人民政府签订了《拆迁协议书》来看，原告黄梦莉实际上是以对价322000元获得的是政府给拆迁安置房，原告黄梦莉与拆迁单位签订的《拆迁协议书》仅是为了获得拆迁单位的认可，以后可以直接参与安置房屋的位置选定、补差结算以及登记署名等事项，原告黄梦莉并不是实际的被拆迁人，其领取的拆迁补偿费给了被告蓝祥桂，因此，本案争议的房屋买卖的标的为未来安置的约130平方米的房屋。关于该房屋买卖的定性法律效力问题。虽然原、被告之间未订立书面的房屋买卖合同，但对口头约定的主要条款双方并无争议，双方将未来安置的房屋作为交易的标的物。由于该交易标的物的权利系由原被拆迁房屋在被拆迁后衍生出来的权利，该交易标的物合法与否，关键在于该标的物之前的被拆迁房屋即原权利是否合法以及原告黄梦莉能否实际取得该房屋。关于原被拆迁房屋是否合法问题，由于案涉房屋目前处于政府清查阶段，其权利来源尚未定性，但在本案审理过程中，被告蓝祥桂未能提供证据证明其对原被拆迁房屋具有合法的权属，应承担举证不能的法律后果。同时，原告黄梦莉作为非水南镇户籍的城镇户口，不具有直接获得拆迁安置的资格，即原告不具备取得拆迁安置房屋的资格，故其所衍生的未来权利是不合法的，也不能实际取得，因此，原、被告之间的房屋买卖合同关系应属于无效合同的法律关系。再次，关于房屋买卖合同无效后的法律处理问题。合同无效后，根据合同取得的财产应当给予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告黄梦莉已支付的购房款322000元，被告应当给予返还。其中对收取的费用问题，被告蓝祥桂对收取了260000元购房款，被告谢人胜对收取了62000元购房款的事实无异议。故被告蓝祥桂与谢人胜应分别对自己应返还的购房款承担支付义务。关于原告要求被告蓝祥桂返还征地补偿款95123.9元的问题，由于征地补偿款系基于拆迁安置房屋衍生而来的权利，其应归属于原权利人，即本案的被告蓝祥桂，故原告的该项诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。最后，关于原告主张的利息损失问题。原告黄梦莉明知其购买的房屋系由拆迁安置所得，在房屋买卖的交易过程中，未审验其购买的房屋是否符合安置条件以及是否具有产权，对合同无效，也应承担过错责任。因此，对原告主张利息的损失，没有法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告谢人胜于本判决生效之日起七日内向原告黄梦莉返还购房款62000元。二、被告蓝祥桂于本判决生效之日起七日内向原告黄梦莉返还购房款260000元。三、驳回原告黄梦莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8810元，由原告黄梦莉承担1810元，由被告谢人胜承担2000元，由被告蓝祥桂承担5000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判长  吴菁菁审判员  李 恒审判员  刘芳梅二〇一七年八月四日书记员  罗 群