江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终669号
上诉人（原审被告）高旭，农民。
委托代理人张蠡，江苏歌风律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐建廷，个体工商户。
委托代理人周伟，江苏弘润律师事务所律师。
原审第三人刘昌安，个体工商户。
原审第三人尹洪美，教师。
上诉人高旭因与被上诉人徐建廷、原审第三人刘昌安、尹洪美案外人执行异议纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2015）丰民初字第1359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月25日立案受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理。上诉人高旭的委托代理人张蠡，被上诉人徐建廷的委托代理人周伟到庭参加了诉讼。原审第三人刘昌安、尹洪美经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，按缺席处理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，刘昌安、尹洪美系夫妻关系。刘昌安曾多次向徐建廷借款，因刘昌安一直未能全部偿还所欠徐建廷借款，徐建廷和刘昌安于2012年1月1日签订了协议书一份协议内容为：“甲方：刘昌安，男，1965年12月1日出生，汉族，住：丰县凤城镇汇丰向阳北路200-23号。身份证号：××。乙方：徐建廷，男，1975年2月8日出生，汉族，住：丰县××镇××号。甲，乙双方就甲方款乙方款一事自愿达成如下协议：一，甲方借乙方人民币1315500元，自年月日至年月日止。二，甲方保证在约定的期限内归还借款，否则甲方将其所有的三间三层楼房中的两间三层楼房（位于华山××××路北侧东靠李忠良，西靠徐培成）现暂以100万元的价格冲抵借款，乙方同意时，该房屋买卖关系成立，房屋价格以实际价格为准。剩余款由甲方在叁年内还清，否则乙方按人民银行的贷款利息计算月息收取利息。（暂定按1%计息）。三，甲，乙双方签订本协议时，甲方将该房屋交付乙方使用，房屋买卖关系成立后，该房屋所有权归乙方所有。四，甲方在签订本协议后不得将该房屋向任何人出售或者任何人提供担保。五，甲，乙双方不得违约，否则违约方向对方支付违约金30万元。六，甲乙双方在本协议上签字时本协议生效，本协议一式两份。甲方：刘昌安，乙方：徐建廷，中间人：刘瑞田，2012年1月1日，备注：借据在乙方手中，甲方未抽单据，徐建廷”。该合同签订后，刘昌安将该房屋交给徐建廷，并将涉案房屋的产权证书、江苏省村镇工程建设许可证交付于徐建廷。其后刘昌安、尹洪美于2013年7月2日办理了涉案房屋的建设工程规划许可证（建字第320321201302041号），于2013年7月11日办理了涉案房屋的所有权证（丰房产证私字第××号）。
另查明：原审法院于2013年12月6日立案受理了高旭申请执行刘昌安、尹洪美民间借贷纠纷一案，案号为（2013）丰执字第2200号，执行依据为（2013）丰华民初字第0351号民事调解书，在执行过程中原审法院作出（2013）丰执字第2200号民事裁定书，查封了登记在被执行人刘昌安、尹洪美名下房产一套（房产证号：丰房产证私字第××）。2015年5月5日，案外人徐建廷提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封。2015年6月8日原审法院作出（2015）丰执异字第0013号裁定书，驳回徐建廷的异议请求。2015年6月24日徐建廷向原审法院提出案外人执行异议之诉，请求法院判令：1、停止对位于丰县华山镇徐公路北侧广播站西侧的房产中的东侧两间（三层合计六间房屋，一楼二楼三楼各两间）的执行。2、本案的一切诉讼费用等由被告承担。
原审法院认为：2012年1月1日，徐建廷与刘昌安签订房屋买卖协议一份，约定以刘昌安所拥有的位于华山镇丰徐公路北侧的房屋抵偿债务，2012年3月，刘昌安已经将房屋及房屋所有权证交付于徐建廷，原审法院于2013年12月9日查封涉案房屋，徐建廷于查封前已经合法占有涉案房屋。因徐建廷与第三人约定的是以债权抵偿购房款，应当认定徐建廷于查封前已经将购房款交付于第三人。刘昌安、尹洪美将涉案房屋办理了房屋产权证书，并未向徐建廷过户，但产生没有过户的后果是因为第三人和徐建廷签订协议时向徐建廷交付的房屋产权证书不能办理过户，使徐建廷产生了房屋无法过户的认识，且没有证据证明徐建廷知道该房产证书的存在，故没有登记办理过户的后果不能由徐建廷承担。现徐建廷已和第三人协议用欠款抵消购房款，并对涉案房屋实际占有，故徐建廷应享有足以排除强制执行涉案房屋的实体权利，涉案房屋应停止执行。刘昌安、尹洪美经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应依法缺席判决。遂判决：停止对登记在刘昌安、尹洪美名下位于丰县华山镇丰徐公路北侧广播站西侧的房产一处中东侧两间（房产证号：29××85）房屋的执行。
上诉人高旭不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院适用法律错误。涉案房屋在2003年12月1日取得村镇房屋所有权证（丰华第388号）、村镇工程建设许可证（丰华建字237号），涉案房屋为小产权房。被上诉人与原审第三人并非同一集体经济组织成员。双方签订的购房协议违反了土地管理法等法律相关规定，为无效合同，不适用善意取得制度。故请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审或依法改判继续对涉案房屋进行执行。
被上诉人徐建廷答辩称：1、涉案房屋并非是法律意义上的购房，而是以债权抵购房款，不适用上诉人提出的法律规定。2、涉案房屋当时有国有土地使用权证，可以自由交易。3、被上诉人在法院查封前签订了合法有效的书面合同，同时合法实际占有，并且以债权抵偿了全部购房款，该房屋未办理过户不是被上诉人的自身原因，因此被上诉人享有足以排除强制执行的实体权利。综上，原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
原审第三人未到庭亦未发表答辩意见。
经当事人确认，本案的争议焦点为：被上诉人享有的权利能否阻却上诉人对涉案房屋的执行。
二审期间，上诉人提交2008年1月14日丰县建设局和丰县房管局联合下发的《关于开展村镇房屋所有权验证换证工作的通知》，证明：1、涉案房屋为村镇房屋，被上诉人与第三人为小产权房之间的交易，被上诉人与第三人不是同一集体经济组织成员，双方购房协议无效。2、根据文件规定，2001年1月1日后的发证是无效，故被上诉人在一审中所提交的涉案房屋的村镇房屋所有权证应是无效证件。被上诉人对文件的真实性没有异议，但认为该文件不属于证据种类，即使是证据也属于二审新新证据。该文件内容并不约束被上诉人与第三人交易涉案房产，因为被上诉人与第三人在购房协议时，涉案房产已有国有土地使用权证，双方的协议并不违反国家强制性规定。
本院认为，根据双方当事人各自的举证，能够看出涉案房屋的土地使用证号为丰土国用（2001）字第356号，土地使用类型为协议转让，土地性质为国有土地。而上诉人所说的小产权房，一般是指未经建设部门规划许可建设在农村集体土地上的房屋。本案房屋的建设取得了规划许可证书，并且土地性质为国有土地，与上诉人所说的小产权房有所区别。2012年1月1日原审第三人刘昌安与被上诉人达成协议并将房屋交付给被上诉人时，涉案房屋的土地性质为协议转让，房屋不具备办理过户登记的条件。此后，原审第三人在2013年7月11日取得丰房产证私字第××号房屋所有权证，原审第三人未能举证证明其将此情况告知了被上诉人，并且涉案房屋目前土地性质仍为协议转让，因此被上诉人对于涉案房屋没有办理过户登记手续，不存在过错。被上诉人享有排除上诉人对涉案房屋执行的民事权利。
综上，上诉人高旭的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人高旭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦国渠
审 判 员 陈 颖
代理审判员 崔金城
二〇一六年四月十八日
书 记 员 宗 正