江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第1512号
上诉人（原审原告）林冬梅。
委托代理人钟俊，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏皇珈置业有限公司，住所地江苏省溧阳市天目湖旅游大厦322室。
法定代表人李星华，该公司总经理。
委托代理人王嘉瑜，江苏常明律师事务所律师。
上诉人林冬梅因与被上诉人江苏皇珈置业有限公司（以下简称皇珈公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省溧阳市人民法院（2014）溧天民初字第661号民事判决向本院提起上诉，本院于2015年8月5日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
林冬梅一审诉称：林冬梅、皇珈公司于2011年5月14日签订商品房买卖合同一份，约定由林冬梅购买皇珈公司建设的位于溧阳市天目湖镇迎宾大道北侧施工编号B地块2号商业楼743号房屋，总价款为574181元，交付日期为2012年12月31日前。同时合同约定，若出卖人逾期交房超过60日，买受人有权解除合同。合同签订后，皇珈公司未能按合同约定日期向林冬梅交付房屋，且逾期远超过60日。在此情况下，林冬梅于2014年3月25日向皇珈公司发出了解除合同通知书。林冬梅、皇珈公司之间的买卖合同合法有效，皇珈公司未按约定期限交付房屋，已达到合同约定的解除条件，林冬梅作为解除权人有权解除合同，林冬梅向皇珈公司发送解除合同通知后，皇珈公司未提出异议，应视皇珈公司对解除合同的认可。合同解除后，皇珈公司应当返还林冬梅已付购房款，并赔偿损失。故林冬梅诉至法院，请求判令：1、皇珈公司返还购房款574181元，支付自付款之日起至判决确定还款日止的利息损失（按银行同期贷款利率计算，暂定50000元）；2、皇珈公司赔偿损失10000元（暂定）；3、皇珈公司承担诉讼费用。
皇珈公司一审辩称：林冬梅购买的是产权式酒店，林冬梅在与皇珈公司签订商品房买卖合同的同时，就已将房屋出租给第三方溧阳市天目湖城市广场管理有限公司（以下简称城市广场公司）用于酒店经营，且前三年租金已在购房款中折抵。现皇珈公司已将房屋交付给承租人，并由承租人斥资上亿元对该房屋进行了装修，酒店也已经营业，林冬梅购买的房屋客观上无法返还皇珈公司，且返还造成的损失远大于房屋价值本身。另外，林冬梅购买的房屋早就具备了办理产权登记的条件，大部分的购房者都已办理了产权登记手续，林冬梅随时可以办理相关手续。综上，林冬梅要求解除合同没有事实和法律依据，请求法院依法驳回林冬梅的诉讼请求。
原审法院经审理查明：林冬梅、皇珈公司于2011年5月14日签订商品房买卖合同，约定由林冬梅购买皇珈公司建设的位于溧阳市天目湖镇迎宾大道北侧施工编号B地块2#商业楼743号房，房屋总价款为574181元。合同还约定：出卖人（即本案皇珈公司）应当在2012年12月31日前将符合交付条件的商品房交付买受人（即本案林冬梅）使用，并且应当书面通知买受人办理交付手续；出卖人如未按合同规定期限将商品房交付买受人，逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限次日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。合同签订当日，林冬梅依约向皇珈公司给付首付款294181元，后又通过银行贷款方式向皇珈公司给付了剩余房款。合同签订当日，林冬梅还与第三方城市广场公司签订了房屋租赁合同，该合同约定由林冬梅将本案涉诉房屋出租给城市广场公司用于酒店经营，租赁期为2012年10月1日至2022年9月30日，租金支付方式为：每半年将酒店客房营业总收入的40%提取后再根据林冬梅购房价款占酒店所有客房总价款的比例分红。
2012年12月31日，购房合同约定的房屋交付期限届满，皇珈公司未书面通知林冬梅办理交付手续，也未向林冬梅进行实际交付。后皇珈公司向第三方城市广场公司直接交付了案涉房屋，并与城市广场公司签订了交接协议，该份协议载明“2012年12月26日，乙方（即城市广场公司）同意甲方（即皇珈公司）将位于溧阳市天目湖镇迎宾路北侧地块2号商业楼工程正式移交乙方管理；乙方严格遵守与业主签订的《房屋租赁协议》，自2012年10月1日起，正式履行与业主的经营租约期限及业主利益”，但协议未载明签署时间。后城市广场公司对包括本案涉诉房屋在内的该地块商业楼进行整体装修用于酒店经营，现已正式对外营业。2014年3月20日，林冬梅以皇珈公司逾期交房超过60日为由向皇珈公司寄发了解除合同通知书，通知皇珈公司解除合同，并要求皇珈公司承担相应的损失。
原审庭审中，林冬梅、皇珈公司还就房屋交付时间及林冬梅是否已经享受合同利益的问题产生争议。
针对房屋交付时间问题。皇珈公司认为，皇珈公司已经于2012年下半年将房屋交付给第三方城市广场公司，并多次电话联系过林冬梅办理产权登记手续，应视为已经向林冬梅实际交付。为证明该主张，皇珈公司向该院提交了房屋交接协议和城市广场公司及皇珈公司出具的情况说明等书证，其中皇珈公司自行出具的情况说明称案涉房屋于2013年8月办理竣工验收手续。对此，林冬梅质证称，对上述证据真实性不予认可，交接协议没有落款时间，协议载明于2012年12月26日交接房屋，但皇珈公司并未向林冬梅进行交接，且皇珈公司向案外人交付也不符合合同约定，另外2012年12月26日房屋尚未竣工验收，无法交接，由此可见皇珈公司所称的交接是虚假的。
针对林冬梅是否已经享受合同利益的问题。皇珈公司认为，案涉房屋的总价款实际为728765元，林冬梅在购房的同时将房屋出租给城市广场公司，三方约定前三年的租金预先抵扣林冬梅20%的购房款，所以才会在买卖合同中出现购房款为574181元的情形，林冬梅实际已经享受了合同利益，实现了合同目的。为证明该主张，皇珈公司向该院提交了销售广告、认购协议书、计价单、签约收费清单等书证，其中计价单载明房屋总价728765元，认购优惠包括“前三年返益6%、7%、7%共20%即￥144295.47”，实际合同总价577181元。对此，林冬梅质证称，对上述证据的真实性无异议，但证据与本案无关联性，房屋价格应以买卖合同为准，林冬梅对前三年返益不知情，据皇珈公司销售人员称系计算价格优惠的方式，但林冬梅不清楚如何计算。
原审庭审中，林冬梅明确其诉讼请求为：要求解除合同，皇珈公司返还购房款574181元，支付自付款之日起至判决确定还款日止的利息损失（按银行同期贷款利率计算，暂定50000元），赔偿林冬梅因办理他项权证等产生手续费损失1950元，并承担本案诉讼费用。
以上事实，由林冬梅提供的购房合同、收据、发票、银行卡签购单存根、解除合同通知、投递邮件清单，皇珈公司提供的认购协议书、房价计算清单、签约收费清单、房屋租赁合同、交接协议、情况说明、房屋产权证、广告，林冬梅委托代理人、皇珈公司委托代理人的当庭陈述随卷佐证。
原审法院认为：林冬梅、皇珈公司订立的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应属合法有效。合同订立后，林冬梅、皇珈公司双方应依照合同约定全面履行各自义务。
关于案涉合同是否已经解除的问题。虽然林冬梅主张依照合同法第九十六条的规定，林冬梅已向皇珈公司送达解除合同通知，且皇珈公司未提出异议，双方之间的购房合同已经解除，但该条规定的适用应当具有法律前提，即林冬梅已经享有合同解除权，而就本案来看，林冬梅向皇珈公司发出解除合同通知时，其享有的合同解除权已经灭失，理由如下：根据合同约定，皇珈公司逾期交房60日后，林冬梅有权解除合同。合同约定的最后履行期限为2012年12月31日，依约定，林冬梅自2013年3月2日起即享有合同解除权。但合同解除权的行使必须及时，否则会使当事人双方的权利义务关系难以确定，为此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款对解除权行使期限作出了明确规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”在皇珈公司未催告的情况下，林冬梅直至2014年3月25日才明确发出解除合同通知，此时已经超过法律规定的一年行使期间，林冬梅享有的解除权已经消灭。因此，林冬梅于2014年3月25日发出的解除合同通知并不发生解除合同的效力。
关于林冬梅能否再要求解除合同的问题。合同的解除方式有两种：约定解除和法定解除。虽然双方在购房合同中约定了合同解除条件，但林冬梅未在合理期限内行使解除权，约定解除权已经消灭。而本案中，林冬梅也不享有法定解除权，理由如下：合同是双方当事人自由意志的体现，除非出现根本违约的情形，否则法律就应尽量尊重双方当事人的意思表示，不能轻易解除合同。本案中皇珈公司并不存在根本违约的情形。从合同目的来看，林冬梅购买案涉房屋主要为了投资，林冬梅于签订购房合同的同时即与第三方城市广场公司签订了租赁合同的行为，也足以证实投资经营获取收益是林冬梅购房的目的。皇珈公司确已向第三方城市广场公司交付了房屋，尽管交房的时间迟于租赁合同约定的交房时间，然城市广场公司仍在与皇珈公司的交接协议中明确表示“严格遵守与业主签订的房屋租赁协议，自2012年10月1日起，正式履行与业主的经营租约期限及业主利益”，从未因房屋交付问题而要求林冬梅承担相应责任，可见皇珈公司的行为客观上并未影响林冬梅与城市广场公司之间租赁合同的实际履行。此外，林冬梅提供的城市广场的计价单、签约收费签单、销售广告等证据能够相互印证，该院对于皇珈公司提出的林冬梅已实际享受租金收益的主张予以采信。据此，皇珈公司向城市广场公司直接交房的行为也没有对林冬梅的预期收益产生影响，皇珈公司的迟延履行行为没有导致林冬梅合同目的根本不能实现。综上，林冬梅并不享有法定解除权。因此，对林冬梅要求解除购房合同、返还购房款的请求，该院不予支持。
对于林冬梅要求皇珈公司按照中国人民银行同期贷款利率支付利息损失、赔偿办证手续费损失的请求，该院认为，上述请求是林冬梅基于解除合同为前提提出，现合同不予解除，上述请求的基础丧失，故该院对上述请求无法支持。此外，购房合同对相应的违约责任都有明确规定，如果林冬梅认为皇珈公司存在违约情形，可以依据合同约定另行主张。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及相关民事法律的规定，作出判决驳回林冬梅的诉讼请求。案件受理费10142元（已由林冬梅预交），由林冬梅负担。
林冬梅不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、按照《商品房买卖合同》第十一条的规定房屋交付必须“有相关部门办妥竣工备案手续”，原审庭审中皇珈公司承认2013年8月才办理竣工备案手续，故皇珈公司与第三人城市广场公司恶意串通存在虚假行为，原审认定2012年12月26日交接房屋错误。2、根据合同相对性，皇珈公司应当向林冬梅交付房屋，承租人城市广场公司无权代表产权人收房，故皇珈公司向第三人交付不合法。3、林冬梅未收到任何租金，房屋价格应以合同价格为准，否则皇珈公司应补开发票。4、购房投资包括出租、转卖、融资等多种方式，原审法院将投资等同于出租错误。5、皇珈公司没有向林冬梅交付房屋，更没有办理房产证，已经严重违约，林冬梅依法享有解除权，且在书面告知前曾以电话方式口头解除案涉商品房买卖合同。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人皇珈公司答辩称：案涉房屋已经交付给承租的第三方用于酒店经营。第三方已经投入上亿元进行改造装修，现已营业，案涉房屋无法返还，且返还的损失远远大于房屋本身。该房屋也早已具备变更产权登记的条件。请求法院依法驳回上诉，维持原判。
上诉人林冬梅为支持其上诉理由，二审中提供通话录音、身份证、结婚证复印件各1份，证明林冬梅的丈夫宁高于2014年春节前向皇珈公司经理张寒宾提及退房事宜。被上诉人皇珈公司质证认为，对真实性无法核实，当庭播放的录音内容也与书面文字材料有所出入，录音内容也无法证明宁高提出要求解除合同。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，出卖人迟延交付房屋当事人一方有权请求解除合同，且对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。前述条款所引述的合同解除权的行使期限属于除斥期间，不存在期间的中止、中断和延长的情形。案涉《商品房买卖合同》约定，皇珈公司应在2012年12月31日前交付商品房，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，故林冬梅的解除权发生之日为2013年3月2日，林冬梅应在2014年3月2日前行使解除权，其在该期间内未予行使，解除权消灭，无权再行要求解除案涉《商品房买卖合同》。林冬梅上诉主张曾于2014年春节前由其丈夫宁高口头向皇珈公司提出解除合同，但其提供的通话内容中仅有宁高所称“白纸黑字有合同，按照合同办”，并未提出解除合同，该主张没有事实依据，本院不予支持。至于林冬梅上诉主张皇珈公司存在瑕疵交付的情形，可另行解决。综上，林冬梅的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费10142元，由上诉人林冬梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔裕华
代理审判员 钱 锦
代理审判员 吴立春
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 浦 萍