苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吴江开民初字第1197号
原告苏州嘉慧投资管理有限公司。
法定代表人彭庆荣，总经理。
委托代理人杨建得，男，该公司职员。
被告鲍克勤，女，1972年6月19日生，汉族。
委托代理人王恩厚，江苏和舟律师事务所律师。
原告苏州嘉慧投资管理有限公司（以下简称嘉慧公司）诉被告鲍克勤租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月9日立案受理，依法由审判员曹玲玲于2013年10月16日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告嘉慧公司的委托代理人杨建得，被告鲍克勤及其委托代理人王恩厚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉慧公司诉称，2010年5月10日，原告与被告签订《江南奥斯卡商业房屋租赁合同》一份，由被告承租原告负责出租的江南奥斯卡商业广场1054号房屋，用于经营服饰及日用，双方约定了免租期为60天，合同期限为2010年5月10日至2013年5月9日。合同到期后，被告直至2013年8月20日才返还房屋，被告应当依法承担合同到期后占用期间的房屋使用费，按正常租赁期间租金每月4216元，共计14193元。
2009年10月18日，原告与被告签订《江南奥斯卡商业房屋租赁合同》一份，由被告承租原告负责出租的江南奥斯卡商业广场1061、1062、1065号房屋，合同期限为2010年4月1日至2015年3月31日，其中1061、1062号房屋后变更承租人为孟凡霞，根据合同约定2013年租金为每月4704元，目前应缴未缴的六个月租金为28224元。
2009年10月21日，原告与被告签订《江南奥斯卡商业房屋租赁合同》一份，由被告承租原告负责出租的江南奥斯卡商业广场1066号房屋，合同期限为2010年4月1日至2015年3月31日，根据合同约定2013年租金为每月2185元，目前应缴未缴的六个月租金为13110元。鉴于被告在房屋租赁期限届满后仍然占用房屋，应当依法承担占用期间相当于房租的使用费，而未到期房屋存在欠租拒付。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令被告赔偿1054号房产占用房屋期间的使用费14193元（按租金同等标准自2013年5月9日起计算，计算至2013年8月20日，按每月4216元）；判令被告立即支付结欠1065号、1066号房屋租金人民币41334元；被告承担逾期付款的违约责任及本案诉讼费。庭审中，原告嘉慧公司自愿放弃要求被告承担逾期付款违约责任的诉讼请求。
被告鲍克勤辩称，被告认为不存在1054号房屋占用使用费，因为原告没有按照约定进行免租，而且由于消防管道问题导致被告于2010年7月才入住，在这期间，亦应减免被告的房租。另外原告未经被告同意擅自将该房屋租赁给他方，其行为已经违反了合同第十一条第二款之约定，原告应当赔偿被告两个月的押金作为违约金，同时被告方未退还押金说明原告一直认为原被告双方之间是存在房屋租赁关系的。综上，请求法院依法判决。
经审理查明，2009年10月13日，嘉慧公司（甲方）与鲍克勤（乙方）签订《“江南奥斯卡”商业房屋租赁合同》一份，双方约定鲍克勤承租位于吴江区运东江南奥斯卡商业广场1053、1054房屋，暂测建筑面积为132.96平方米（实际以产权证记载为准）；乙方承租房屋用于经营服装；甲方暂定于2010年3月31日将房屋交付给乙方；房屋交付条件为主体结构毛坯房已完成，外立面幕墙工程已完成，施工通水通电，可基本满足乙方装修队伍的使用；甲方提供设施设备包括合格的消防设施、正常的供电系统、一条有限电视线路、一门直线电话预留线路、配电量标准；甲方应在交付日或之前按照交付标准将该房屋交付给乙方，乙方应于交付日验收该房屋，并签署“房屋交接书”，乙方未按通知办理交接手续的，或者没有合法理由拒绝接受该房屋的，视为甲方已经在通知载明的交付日期将该房屋交付给了乙方；甲方未能在交付日或之前交付该房屋的，甲方免收乙方在该拖延交付期间的租金、物业管理费及其他费用，并且拖延交付该房屋超过30日的，乙方有权解除本合同；租赁期限为3年，自2010年3月31日起至2013年4月1日止；鉴于乙方接房后装修及其他的考虑，给予乙方60天的免租期，自交房次日起算，在免租期内，甲方不向乙方收取租金，甲方保证水、电等供应，乙方在开业前支付实际使用水电等的费用；租金：2010年3月31日至2012年3月31日租金为按建筑面积每平方米约2.2元／天，合计8800元／月；2012年3月31日至2013年4月1日租金为按建筑面积每平方米约2.6元／天，合计10500元／月；租金每期按半年支付，每期提前五日支付，第一期租金在租金起算日五日内支付；乙方应于本合同签订后当日内支付相当于一个月的租金，支付相当于二个月租金的押金，交房前再支付五个月的租金和物业管理费；甲方未按规定的时间交房，逾期一个月以上，则甲方赔偿乙方一个月租金，逾期二个月以上，则乙方有权将本合同终止，甲方需退还乙方之前已收取的全部租金；乙方须在合同终止或解除后十日内清理腾退完毕将房屋退还给甲方；若乙方未按规定履行退还房屋义务的，则从合同解除或终止日的第二日起直至双方签署验收交接单之日为止，甲方有权按日向乙方收取房屋占用费，房屋占用费为本合同约定当期租金的两倍。
2010年8月6日，1053号房屋由案外人滕宁购买，故嘉慧公司（甲方）与鲍克勤（乙方）于2010年5月10日重新签订了《“江南奥斯卡”商业房屋租赁合同》，双方约定鲍克勤承租位于吴江区运东江南奥斯卡商业广场1054房屋，暂测建筑面积分别为53.81平方米（实际以产权证记载为准）；甲方暂定于2010年5月10日将房屋交付给乙方；租赁期限为三年，自2010年5月10日起至2013年5月9日止；租金：2010年5月10日至2012年5月9日租金为按建筑面积每平方米约2.2元／天，合计3563元／月，2012年5月10日至2013年5月9日租金为按建筑面积每平方米约2.6元／天，合计4216元／月。其他内容与上述合同一致。
2009年10月18日，嘉慧公司（甲方）与鲍克勤（乙方）签订了《“江南奥斯卡”商业房屋租赁合同》一份，双方约定鲍克勤承租位于吴江区运东江南奥斯卡商业广场1061、1062、1065房屋，暂测建筑面积为168.02平方米（实际以产权证记载为准）；甲方暂定于2010年3月31日将房屋交付给乙方；租赁期限为5年，自2010年4月1日起至2015年3月31日止；鉴于乙方接房后装修及其他的考虑，给予乙方90天的免租期，自交房次日起算；租金：2010年4月1日至2012年3月31日租金为按建筑面积每平方米约2.2元／天，合计11400元／月，2012年4月1日至2014年3月31日租金按建筑面积每平方米约2.6元／天，合计13110元／月，2014年4月1日至2015年3月31日租金按建筑面积每平方米约2.9元／天，合计15000元／月。其他内容与上述合同一致。
2009年10月21日，嘉慧公司（甲方）与鲍克勤（乙方）又签订了《“江南奥斯卡”商业房屋租赁合同》一份，双方约定鲍克勤承租位于吴江区运东江南奥斯卡商业广场1066房屋，暂测建筑面积为39.93平方米（实际以产权证记载为准）；甲方暂定于2010年3月31日将房屋交付给乙方；租赁期限为5年，自2010年4月1日起至2015年3月31日止；鉴于乙方接房后装修及其他的考虑，给予乙方90天的免租期，自交房次日起算；租金：2010年4月1日至2012年3月31日租金为按建筑面积每平方米约1.6元／天，合计1900元／月，2012年4月1日至2014年3月31日租金按建筑面积每平方米约1.8元／天，合计2185元／月，2014年4月1日至2015年3月31日租金按建筑面积每平方米约2元／天，合计2512元／月。其他内容与上述合同一致。
2010年3月25日，吴江区住房和城乡建设局向本案所涉房屋的开发商吴江通达房产发展有限公司出具《吴江市商品房交付使用通知书》，载明“你公司开发建设的运河之东商业中心北区商业办公（5#楼1幢）（吴江开发区运东大道1088号）商品房工程建筑面积57633.8［其中商业用房46601.36（497套）、其他用房12032.44］平方米，已通过商品房交付使用备案。”2010年1月15日，本案所涉房屋通过消防竣工验收。2010年7月19日，苏州市公安消防局出具复验合格的建设工程消防验收意见书。
2010年8月10日，苏州市吴江区住房和城乡建设局出具本案所涉的1054号、1061号、1062号、1065号和1066号房屋的所有权初始登记证明，其载明1054号、1061号和1062号房屋的建筑面积均为54.43㎡、1065号房屋的建筑面积为61.09㎡、1066号房屋的建筑面积为40.38㎡。
庭审中，对于1065号商铺已交纳的租金，嘉慧公司与鲍克勤确认以下事实：2009年10月19日，鲍克勤交纳了1065号商铺一个月的租金4090元；2010年4月1日，鲍克勤交纳了1065号商铺二个月的租金8180元，即截止2010年10月1日鲍克勤交纳了共计三个月的租金，嘉慧公司免了三个月的租金。2010年10月8日，鲍克勤交纳了1065号商铺五个月的租金20450元，嘉慧公司免了一个月的租金。2011年5月11日，鲍克勤交纳了1065号商铺五个月的租金20450元，嘉慧公司免了一个月的租金。2011年10月14日，鲍克勤交纳了1065号商铺五个月的租金20450元，嘉慧公司免了一个月的租金。2012年4月26日，鲍克勤交纳了1065号商铺十个月的租金40900元，嘉慧公司免了二个月的租金。2013年4月1日以后1065号商铺的租金鲍克勤至今未交纳。同时双方确认1065号商铺的交房时间为2010年3月31日。
对于1066号商铺已交纳的租金，嘉慧公司与鲍克勤确认以下事实：2009年10月20日，鲍克勤交纳了1066号商铺一个月的租金1900元；2010年4月1日，鲍克勤交纳了1066号商铺二个月的租金3800元，即截止2010年10月1日鲍克勤交纳了共计三个月的租金，嘉慧公司免了三个月的租金。2010年10月8日，鲍克勤交纳了1066号商铺五个月的租金9500元，嘉慧公司免了一个月的租金。2011年5月30日，鲍克勤交纳了1066号商铺五个月的租金9500元，嘉慧公司免了一个月的租金。2011年10月14日，鲍克勤交纳了1066号商铺五个月的租金9500元，嘉慧公司免了一个月的租金。2012年4月26日，鲍克勤交纳了1066号商铺十个月的租金19000元，嘉慧公司免了二个月的租金。2013年4月1日以后1066号商铺的租金鲍克勤至今未交纳。同时双方确认1066号商铺的交房时间为2010年3月31日。
对于1054号商铺已交纳的租金，嘉慧公司与鲍克勤确认以下事实：2010年10月8日，鲍克勤交纳了1054号商铺五个月的租金17815元，嘉慧公司免了一个月的租金。2011年5月30日，鲍克勤交纳了1054号商铺五个月的租金17815元，嘉慧公司免了一个月的租金。2011年11月21日，鲍克勤交纳了1054号商铺五个月的租金17815元，嘉慧公司免了一个月的租金。2012年6月21日，鲍克勤交纳了1054号商铺十个月的租金35630元，嘉慧公司免了二个月的租金。后鲍克勤于2013年8月19日迁出1054号商铺，但1054号商铺的押金7126元嘉慧公司至今未退还鲍克勤。同时双方当事人对1054号商铺的交房时间表述不一，嘉慧公司陈述是2010年3月31日交房，鲍克勤陈述是2010年5月底交房。
另外，原告嘉慧公司为支持其主张向本院提交了1054号、1065号、1066号商铺的收据，其注明2010年4月1日，鲍克勤预交1065号和1066号商铺的物业费、垃圾清运费和电费押金；2010年5月10日，鲍克勤预交1054号商铺的物业费、垃圾清运费和电费押金。同时嘉慧公司还向本院提交1054号、1065号商铺的催款通知，要求鲍克勤在2013年7月1日前付清结欠租金。
以上事实，有原告提交的《“江南奥斯卡”商业房屋租赁合同》五份、《吴江市商品房交付使用通知书》、所有权初始登记证明五份、收据、银行回单、照片的复印件、《建设工程竣工验收消防备案表》、苏州市公安消防局建设工程消防验收意见书以及当事人的陈述在卷佐证。
本院认为，嘉慧公司与鲍克勤签订的《“江南奥斯卡”商业房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方理应按约履行。
首先，关于1065号、1066号商铺的租金，原告嘉慧公司认为，被告鲍克勤应当支付1065号和1066号商铺六个月（2013年4月1日至2013年10月1日）的租金合计41334元（4704×6＋2185×6）。被告鲍克勤认为，按照合同约定，1065号、1066号商铺截止2010年7月1日均是免租期，后由于交房时消防不过关，导致被告于2010年7月才入住装修，故截止2010年10月1日均应免租，被告鲍克勤截止2010年10月1日已交纳的三个月的租金，应当抵扣后面的租金。本院认为，根据合同约定，嘉慧公司给予鲍克勤90天的装修免租期。庭审中鲍克勤也自认截止2010年10月1日，鲍克勤只交纳了三个月的租金，嘉慧公司减免了三个月的租金，现鲍克勤以消防不过关为由要求减免共计六个月租金，本院认为，根据《吴江市商品房交付使用通知书》，1065号和1066号商铺已于2010年3月25日符合交房条件，且双方确认2010年3月31日办理了交收房手续，虽然交房后开发商吴江通达房产发展有限公司对部分消防问题进行了整改，但鲍克勤未向本院提交证据证明消防整改对其用于服装经营的房屋装修存在影响，故鲍克勤要求减少六个月租金的答辩意见，本院不予采纳。按照合同约定，1065号商铺每月租金应为4765.02元（2.6×61.09×30），现原告主张按照每月4704元计算，在法定范围内，本院予以确认；1066号商铺每月租金为2185元。综上，被告鲍克勤应支付原告嘉慧公司自2013年4月1日起至2013年10月1日止的租金41334元（4704×6＋2185×6）。
其次，关于1054号商铺的房屋占有使用费，原告嘉慧公司认为根据合同约定，鲍克勤应于2013年5月10日迁出房屋，但直至2013年8月19日，鲍克勤才迁出房屋，故应参照租金支付房屋占有使用费。被告鲍克勤认为，按照合同约定，2010年7月1日前是免租期，后由于交房时消防不过关，导致被告于2010年7月才入住装修，即截止2010年10月1日前都不应缴纳租金，现被告已多交了3个月的租金共计5700元，所以1054号商铺的租赁期限应当顺延三个月。本院认为，根据合同约定，1054号商铺的交房时间为2010年5月10日，而鲍克勤也于2010年5月10日交纳了交房时需交纳的相关费用，现鲍克勤认为交房时间为2010年5月底的答辩意见无证据支持，本院不予采纳。关于鲍克勤要求延长租赁期限的辩称意见，本院认为，根据《吴江市商品房交付使用通知书》，1054号商铺已于2010年3月25日符合交房条件，且如上所述，双方于2010年5月10日办理了交收房手续，虽然交房后开发商吴江通达房产发展有限公司对部分消防问题进行了整改，但鲍克勤未向本院提交证据证明消防整改对其用于服装经营的房屋装修存在影响，故鲍克勤要求延长租赁期限的答辩意见，本院不予支持。按照合同约定的租赁期限，1054号商铺的合同已经终止，故鲍克勤应于2013年5月9日迁出1054号商铺，但鲍克勤直至8月19日才迁出，2013年5月10日至8月19日鲍克勤占用租赁房屋无法律依据，现原告主张参照租金计算房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。根据合同约定，1054号商铺的每月租金为4216元，故被告鲍克勤应支付原告嘉慧公司自2013年5月10日起至8月19日止房屋占有使用费14334.4元，现原告主张房屋占有使用费14193元，系其自愿处分权利，本院予以支持，不过原告嘉慧公司应在被告鲍克勤返还房屋时将押金7126元退还鲍克勤，为了减少讼累，本院予以直接扣除，故被告鲍克勤尚应支付原告嘉慧公司房屋占有使用费7067元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告鲍克勤应于本判决生效之日起十日内给付原告苏州嘉慧投资管理有限公司1065号和1066号房屋自2013年4月1日起至2013年10月1日止的租金41334元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号0706678011120100001793）。
二、被告鲍克勤应于本判决生效之日起十日内给付原告苏州嘉慧投资管理有限公司1054号房屋占有使用费7067元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，账号0706678011120100001793，开户行：吴江农村商业银行营业部）。
赔偿义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取495元，由原告苏州嘉慧投资管理有限公司负担25元，由被告鲍克勤负担470元。被告负担之数于本判决生效后十日内直接给付原告苏州嘉慧投资管理有限公司（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号0706678011120100001793）。原告预交的诉讼费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10-550101040009599），并将已交上诉费的凭证提交本院。
审判员 曹玲玲
二〇一三年十一月十九日
书记员 柳 莹