浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第874号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郑祥诺，宁波市鄞州享诺建材贸易有限公司法定代表人。
委托代理人：何方荣，浙江甬望律师事务所律师。
委托代理人：袁逐，浙江甬望律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波佳德表业有限公司。住所地：宁波市鄞州区下应街道潘火桥村。
法定代表人：陈彬，该公司执行董事。
委托代理人：周伟荣，浙江浙东律师事务所律师。
上诉人郑祥诺因与被上诉人宁波佳德表业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2015年9月29日作出的（2015）甬鄞民初字第640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理认定：2009年6月13日，原告（甲方）与被告、案外人李新海（乙方）共同签订《租赁合同》（以下简称“厂房租赁合同”）一份，约定：甲方将位于宁波市鄞州区宁横路（潘火桥村）建筑面积约22300平方米的两幢厂房出租给乙方，空地上搭建的建筑物另行计费，租赁期间自2009年8月7日起至2019年8月6日止，第1-3年租金为每年2260000元，第4-5年租金为每年2370000元，第6-7年租金为每年2490000元，第8-9年年租金为2620000元，第10年租金为2750000元；付款方式为一年一付，先付后用，每年租金提前一个月支付，如逾期支付，应按拖欠金额的日千分之三支付滞纳金；如受到国家或政府部门规划需要拆迁的，承租方要无条件搬离，本合同终止履行，拆迁单位补偿的装修费、搬迁费、误工费归乙方所有，其他归甲方所有。
2010年1月15日，被告以其与李新海的名义（乙方）与原告（甲方）签订《租赁合同》（以下简称“临时厂房租赁合同”）一份，约定：甲方将位于宁波市鄞州区宁横路（潘火桥村）的临时厂房（甲方在空地上搭建的建筑物）共计3894.26平方米出租给乙方，定价为12元／平方米／月，以后隔年按5%的比例上升；租赁期限自2010年1月15日起，一年一付，先付后用，每年租金提前一个月支付；此租赁物为临时建筑物，如国家、政府部门规划和规定等其他原因需要拆迁的，承租方要在规定期限内无条件搬离，若政府有搬迁费和装修补偿的，归乙方所有，其他归甲方所有，本合同终止履行。该合同履行过程中，年租金发生变更，双方确认2014年1月15日至2016年1月14日期间每年年租金均为614601.75元。
2010年6月15日，原告（甲方）与案外人李新海（乙方）签订《简易棚租赁合同》一份，约定：甲方将位于宁波市鄞州区宁横路（潘火桥村）的面积为731.39平方米的河边简易棚租赁给乙方用于堆放轻便物品，租赁定价为12元／平方米／月，以后隔年按前一年租赁费上浮5%；租赁期限自2010年6月15日起，租金一年一付，先付后用，每年租金提前一个月支付；此租赁物为临时建筑物，如国家、政府部门规划和规定等其他原因需要拆迁的，承租方要在规定期限内无条件搬离，若政府有搬迁费和装修补偿的，归乙方所有，其他归甲方所有，本合同终止履行。
2011年12月4日，原告（甲方）与案外人宁波市鄞州阿诺文化传播有限公司（乙方，以下简称“阿诺公司”）签订《房屋租赁合同》（以下简称“店面租赁合同”）一份，约定：甲方将位于宁波市宁横路1489号一楼前面483.60平方米、一楼后面560平方米的房屋出租给乙方，一楼前面部分为20元／平方米／月，一楼后面部分为15元／平方米／月，第一年租金为219980元，以后每年租金按上一年租金总额增加5%；租赁期限自2011年12月15日至2017年2月14日止，租金一年一付，先付后用，每年租金提前一个月支付；乙方支付租赁保证金10000元，作为自身疏忽过失的赔偿和使用水电等设施按时付费的保证，租赁关系结束乙方迁出并付清全部应付费用后五日内甲方无息退还；承租期间如遇有关部门征用拆迁或旧城改造需要拆迁，本合同自然终止，双方互不承担违约责任，乙方同意甲方在有关部门通知拆迁十日后无条件停电、停水，并在收到拆迁通知后十日内完成搬离，双方同意有关拆迁赔偿及补偿费，装修、搬迁赔偿或补偿费归乙方所有，其他赔偿或补偿费归甲方所有，甲方收到政府赔偿或补偿款后五天内将乙方应得部分转交给乙方。被告作为乙方代表签字并加盖阿诺公司公章。同年12月8日，被告在乙方落款旁注明“本人同意对本合同乙方承担完全履行担保责任”并签字。
上述四份合同签订后，原告按约将租赁物交付给承租人使用。2012年7月11日，由于承租人之间达成内部协议，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合同主体变更协议书》一份，约定：双方同意将甲方与乙方和李新海于2009年6月13日签订的《租赁合同》、2010年1月15日签订的《租赁合同》以及甲方与李新海于2010年6月15日签订的《简易棚租赁合同》之承租方变更为本协议的乙方，除本协议约定情形外，原合同其他内容不变，由乙方单独承担原租赁合同的全部权利和责任，乙方与李新海之间因原合同权利义务转移产生的一切问题与甲方无关；原三份合同的租赁期限均同意到2019年8月6日为止，租金按原合同约定计算；乙方应按约履行合同义务，如逾期支付租金及其他费用，按应付款金额的日千分之一承担违约金；由于合同主体变更原因及甲方为实现债权而导致纠纷，甲方因此所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由乙方承担。
2014年2月18日，原告向被告发送通知一份，告知被告因原告与中河街道拆迁办在2014年1月28日签订征用厂房协议书，要求被告在2014年6月30日前予以搬迁。此后，原、被告就拆迁补偿问题未能协商一致。
另查明：被告向原告支付厂房租赁合同租金至2014年8月6日、临时厂房租赁合同租金至2015年1月14日、简易棚租赁合同租金至2014年6月14日、店面租赁合同租金至2014年12月14日及保证金10000元。此后，被告未支付后续租金亦未搬离涉案房屋。
又查明：位于宁波市鄞州区宁横路面积为22395.98平方米的两幢厂房原登记在原告名下，后因原告与中河街道拆迁办就该房屋签订了征收补偿协议，该房屋的房屋所有权证、土地使用权证已注销。临时厂房、简易棚及宁横路1489号房屋均无产权证，亦无建设工程规划许可证。审理期间，中河街道拆迁办向原审法院表示，涉案房屋腾退并交给拆迁办之前由原告使用，涉案房屋上的相关纠纷由原告处理，与拆迁办无关。
再查明：原告为本案支出律师费50000元。
原审原告宁波佳德表业有限公司于2015年4月3日诉至原审法院，请求判令：1.解除原审原、被告签订的四份房屋租赁合同，原审被告立即腾退所租赁的房屋；2.原审被告支付原审原告至腾退之日止的房屋租赁（暂算至2015年3月31日为2205093元）；3.原审被告支付原审原告至实际腾退之日止按日千分之一计算的违约金（暂算至2015年3月31日为909749元）；4.原审被告支付原审原告律师费50000元。原审审理期间，原审原告变更第1至3项诉讼请求为：1.解除原审原、被告于2009年6月13日签订的房屋租赁合同；2.原审被告支付原审原告两幢厂房自2014年8月7日起至合同解除之日止的租金及合同解除后至实际腾退之日止的房屋使用费（暂算至2015年4月30日为1826000元），至实际腾退之日止的临时厂房、简易棚、1489号房屋的使用费（暂算至2015年4月30日为379093元）；3.原审被告支付原审原告自2014年8月7日至2015年7月31日止的违约金739530元。
原审被告郑祥诺反诉诉讼请求：原审原告退还房屋租金681094元。原审审理期间，原审被告变更诉讼请求为要求原审原告返还租金240241元、使用费427465元、保证金10000元，合计677706元。
原审法院认为：2009年6月13日《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。2010年1月15日《临时厂房租赁合同》、2010年6月15日《简易棚租赁合同》、2011年12月4日《店面租赁合同》，租赁房屋既无产权证又无建设工程规划许可证，违反法律强制性规定，应属无效。本案主要争议焦点为：原、被告主体是否适格，2009年6月13日《厂房租赁合同》是否已终止以及是否符合解除条件。
一、原告主体是否适格。
原告认为，由于被告未按时腾退，涉案房屋并未实际移交给中河街道拆迁办，故房屋所有权尚未变更，被告仍应向原告支付租金及房屋使用费。被告认为，涉案房屋产权证均已注销，原告并非房屋所有权人，故无权主张租金及房屋使用费。原审法院认为，厂房租赁合同的签订人为原告，该厂房的房屋所有权证、土地使用权证现已注销，并未重新进行产权登记，该房屋并未实际交付给中河街道拆迁办，且中河街道拆迁办明确表示该房屋移交前的纠纷由原告自行处理，故原告作为合同当事人有权就该房屋向被告主张权利，包括要求解除合同及收取租金。同理，临时厂房、简易棚、宁横路1489号房屋的租赁合同无效不影响原告作为出租人向承租人收取房屋使用费，故本案原告主体适格。
二、被告主体是否适格。
《临时厂房租赁合同》的承租方书写为“李新海、郑祥诺”，但落款处仅有被告郑祥诺签字，故临时厂房的承租人为被告。《厂房租赁合同》、《简易棚租赁合同》的签订人李新海将其合同权利义务交由被告享有和承担，并征得原告同意，故被告成为厂房、简易棚的承租人。《店面租赁合同》书写的承租人为宁波市鄞州阿诺文化传播有限公司，该公司依法成立，系合同当事人，但原、被告在庭审中一致确认该合同的实际履行人为被告，权利义务均由被告享有和承担，合同当事人发生变更，被告为宁横路1489号房屋的承租人。《临时厂房租赁合同》、《简易棚租赁合同》、《店面租赁合同》虽归于无效，但不影响被告作为承租人向出租人支付房屋使用费，故本案被告主体适格。
三、2009年6月13日《厂房租赁合同》是否已终止以及是否符合解除条件。
被告认为，《厂房租赁合同》约定“如受到国家或政府部门规划需要拆迁的，承租方要无条件搬离，本合同终止履行”，原告又通知被告于2014年6月30日搬离，故合同已于2014年6月30日终止。原审法院认为，此处“本合同终止履行”包含两层含义：1.国家或政府拆迁是双方约定的解除合同的条件；2.承租人已搬离的，合同权利义务终止，不须另行解除。本案中，原告虽通知被告搬离，但通知中并未行使合同解除权，被告亦未实际搬离涉案房屋，故该《厂房租赁合同》并未终止，被告的主张不成立。对于原告要求解除合同的诉讼请求，符合该条款约定的解除条件，予以支持。
《厂房租赁合同》解除，原告有权要求被告腾退该合同所涉的两幢厂房；《临时厂房租赁合同》、《简易棚租赁合同》、《店面租赁》合同无效，被告应该返还涉案房屋；故对原告要求被告腾退所租赁房屋的诉讼请求，予以支持。涉案房屋的租金及使用费应由原告向被告收取，前文已进行论述，不再赘述，故被告的反诉请求不成立，被告应向原告支付厂房租金及临时厂房、简易棚、宁横路1489号房屋的占有使用费。对于《厂房租赁合同》涉及的两幢厂房，被告应支付自2014年8月7日起至合同解除之日止的租金及合同解除次日起至实际腾退之日止按该合同租金标准计算的房屋使用费，租金暂算至2015年4月30日为1826000元（8个月24天÷12个月×2490000元）。对于《临时厂房租赁合同》涉及的临时厂房，被告应支付自2015年1月15日至实际腾退之日止按该合同租金标准计算的房屋使用费，暂算至2015年4月30日为180966元（3个月16天÷12个月×614601.75元／年）。对于《简易棚租赁合同》涉及的简易棚，被告应支付自2014年6月15日起至实际腾退之日止按该合同租金标准计算的房屋使用费，暂算至2015年4月30日为101924元（10个月16天÷12个月×116115.48元）。对于《店面租赁合同》涉及的宁横路1489号房屋，被告应支付自2014年12月15日起至实际腾退之日止按该合同租金标准计算的房屋使用费，暂算至2015年4月30日为96203元（4个月16天÷12个月×254654.35元）。被告未按约支付《厂房租赁合同》约定的租金，构成违约，应承担相应的违约责任。对于原告要求按应付年租金2490000元的日千分之一计算自2014年8月7日起至2015年7月31日止的违约金共计739530元的诉讼请求，被告认为违约金约定过高，要求法院予以调整。原审法院认为，厂房租赁合同约定每年租金提前一个月支付，2014年8月7日至2015年7月31日期间，该合同尚未解除，被告仍应按合同约定履行，故原告主张在此期间以年租金2490000元为本金计算违约金，符合合同约定；对于日千分之一的违约金计算方式，鉴于诉讼前原、被告一直就腾退及拆迁补偿问题进行协商，被告主观恶意较小，结合原告的实际损失，酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，经计算，2014年8月7日至2015年7月31日期间的违约金为182088.33元。对于原告主张的律师费50000元，本案中原告的诉讼请求涉及有效合同（厂房租赁合同）及无效合同（临时厂房租赁合同等），根据《合同主体变更协议书》的约定及该协议效力，原告就其合法建筑即《厂房租赁合同》涉及的两幢厂房向被告主张权利所产生的律师费应由被告负担，故根据原告就其合法建筑与临时建筑所主张的诉讼请求的比例，酌情确定被告应承担律师费30000元。对于被告要求原告返还保证金10000元的诉讼请求，参照《店面租赁合同》的约定，原告应于被告迁出并付清所有费用后返还，现被告仍使用该房屋，也未结清房屋使用费、水电费等费用，不符合返还条件，对被告的该项诉讼请求，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，作出如下判决：一、解除原告宁波佳德表业有限公司与被告郑祥诺于2009年6月13日签订的《租赁合同》；二、被告郑祥诺于判决生效后一个月内腾退2009年6月13日《租赁合同》（即厂房租赁合同）、2010年1月15日《租赁合同》（即临时厂房租赁合同）、2010年6月15日《简易棚租赁合同》、2011年12月4日《房屋租赁合同》所载明的租赁房屋；三、被告郑祥诺按2009年6月13日《租赁合同》约定的租金标准支付原告宁波佳德表业有限公司自2014年8月7日起至合同解除之日止的租金及合同解除之次日起至实际腾退之日止的房屋使用费（暂算至2015年4月30日为1826000元），限于判决生效后十日内履行完毕；四、被告郑祥诺按2010年1月15日《租赁合同》约定的租金标准支付原告宁波佳德表业有限公司自2015年1月15日起至实际腾退之日止的临时厂房使用费（暂算至2015年4月30日为180966元），限于判决生效后十日内履行完毕；五、被告郑祥诺按2010年6月15日《简易棚租赁合同》约定的租金标准支付原告宁波佳德表业有限公司自2014年6月15日起至实际腾退之日止的简易棚使用费（暂算至2015年4月30日为101924元），限于判决生效后十日内履行完毕；六、被告郑祥诺按2011年12月4日《房屋租赁合同》约定的租金标准支付原告宁波佳德表业有限公司自2014年12月15日起至实际腾退之日止的房屋使用费（暂算至2015年4月30日为96203元），限于判决生效后十日内履行完毕；七、被告郑祥诺支付原告宁波佳德表业有限公司违约金182088.33元，限于判决生效后十日内履行完毕；八、被告郑祥诺支付原告宁波佳德表业有限公司律师费30000元，限于判决生效后十日内履行完毕；九、驳回原告宁波佳德表业有限公司的其他诉讼请求；十、驳回被告郑祥诺的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费30”757元，由原告宁波佳德表业有限公司负担4620元，被告郑祥诺负担26137元；反诉案件受理费减半收取5288.50元，由被告郑祥诺负担。
宣判后，原审被告、反诉原告郑祥诺不服，向本院提起上诉，称：一、被上诉人已通知上诉人在2014年6月30日前搬迁，租赁合同约定的解除条件已成就，租赁合同已于2014年6月30日解除，原审判决租赁合同现在才解除，违背《合同法》第九十六条的规定。二、根据租赁合同约定及拆迁政策，被上诉人应按租赁合同约定向上诉人支付因房屋征用而产生的各项补偿款，否则无理由要求上诉人腾退房屋。三、原审判决上诉人向被上诉人支付2014年6月30日以后的租金及以原标准收取占有使用费，无事实及法律依据。四、租赁合同已解除，被上诉人违约在先，上诉人依法不承担违约责任及律师费。五、被上诉人应返还上诉人已支付的2014年6月30日以后的租金。综上，原审判决在认定事实、适用法律、拆迁政策方面均存在错误，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人宁波佳德表业有限公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审期间均未提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：双方当事人签订的《厂房租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。双方另行签订的《临时厂房租赁合同》、《简易棚租赁合同》、《店面租赁合同》，因承租房屋无建设工程规划许可证，该三份租赁合同应认定无效。在租赁期间，因诉争房屋被征用，被上诉人已通知上诉人按约在2014年6月30日前搬迁。中河街道拆迁办已明确表示诉争房屋移交前的纠纷由被上诉人自行处理，故被上诉人有权作为合同当事人向上诉人主张权利。被上诉人虽通知上诉人在2014年6月30日前搬迁，但被上诉人在该通知中并未行使合同解除权，上诉人也未实际搬离诉争房屋，上诉人认为租赁合同已于2014年6月30日解除，依据不足。原审法院据此判决上诉人支付相应的租金、占有使用费，并承担相应的违约责任及30000元律师费，并无不当。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31425.50元，由上诉人郑祥诺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 闵群锋
代理审判员 郑 辉
二〇一六年二月二十二日
代书 记员 陆 琼