杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余良民初字第386号
原告：宋华裕。
原告：樊一林。
委托代理人：宋华裕，男，汉族，1977年9月26日出生，系原告樊一林丈夫，现住杭州市下城区北景园方舟苑*幢*单元302。公民身份号码：3306211977********。
被告：浙江现代商贸物流发展有限公司，住所地：杭州市余杭区良渚街道博园路1号1幢3层301、302室。
法定代表人：章鹏飞，董事长。
委托代理人：何杭生，该公司员工。
委托代理人：钱永波，该公司员工。
第三人：浙江精锐房地产营销代理有限公司，住所地：杭州市下城区体育场路427-429号天和大厦五楼。
法定代表人：张杭新，董事长。
原告宋华裕、樊一林为与被告浙江现代商贸物流发展有限公司（以下简称现代商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年10月23日向本院起诉，本院立案受理后依法适用简易程序进行审理，并根据原告宋华裕、樊一林的申请，追加浙江精锐房地产营销代理有限公司（以下简称精锐营销公司）作为本案第三人参加诉讼。后因案情复杂，本院于2014年12月30日依法裁定本案适用普通程序审理。本院于2014年11月18日、2015年3月13日对本案进行了公开开庭审理。原告宋华裕及原告樊一林委托代理人宋华裕，被告现代商贸公司委托代理人何杭生、钱永波到庭参加诉讼，第三人精锐营销公司经本院通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋华裕、樊一林起诉称：宋华裕、樊一林于2011年4月30日就承租浙江现代国际食品城（暂定名）2楼200-1号商铺物业与现代商贸公司签订了《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书》，根据该合同书第五条”物业交付”，若超过2011年11月30日经营户仍未进入租赁物业进行装修，即可视为现代商贸公司违约；合同第七条”违约责任7.1条”，如现代商贸公司超过合同约定最后期限仍未交付的，应按租金总额的万分之二每日的标准缴纳违约金，超过约定最后期限90天仍未交付的，按租金总额的万分之五每日的标准缴纳违约金。但截止2014年8月8日，经营户仍未进入宋华裕、樊一林承租的商铺物业进行装修，从而增加了宋华裕、樊一林对该商铺物业进行转让难度，也缩减了市场的培育期，根据租赁合同第三条”租金及支付方式”中对租金总额的定义（489525元整）及合同第五条、第七条的约定，自2014年5月1日起至2014年8月8日止这100天，现代商贸公司应按租金总额的万分之五每日的标准支付违约金24476元，但宋华裕、樊一林经多次催讨无果。与此同时，宋华裕、樊一林依租赁合同的约定交付案涉商铺物业的租金，但至今只收到现代商贸公司的招租代理商精锐营销公司出具的租金收款收据，为此宋华裕、樊一林多次向现代商贸公司讨要租金正规发票，而现代商贸公司总是以需向税务局交税为由拒不开具正规的租金发票。综合前述，宋华裕、樊一林向法院提起诉讼，要求：1、判令现代商贸公司支付自2014年5月1日起至8月8日的逾期交付商铺物业违约金人民币24476元；2、判令现代商贸公司开具案涉商铺物业租金金额328326元的正规租金发票；3、判令现代商贸公司承担本案诉讼费用。
原告宋华裕、樊一林为支持其诉讼请求，向本院提交证据材料如下：
1、收款收据5份，用以证明宋华裕、樊一林已依约交付承租商铺的租金，已完全履行了租赁合同约定义务的事实；
2、商铺订金协议书1份，用以证明宋华裕、樊一林与现代商贸公司就承租商铺签订订金协议，支付定金的事实；
3、2011年4月30日签订的《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书》1份，用以证明宋华裕、樊一林与现代商贸公司之间存在租赁合同关系以及宋华裕、樊一林主张的违约金计算依据；
4、委托转租合同1份，用以证明宋华裕、樊一林已就承租的商铺与杭州恒瑞企业营销策划有限公司签订了委托转租合同的事实；
5、现代商贸公司制发的经营权证1份，用以证明现代商贸公司已就宋华裕、樊一林承租的商铺发放了经营使用权证的事实；
6、2014年8月14日公证书1份，用以证明现代商贸公司截止2014年8月8日尚未进入宋华裕、樊一林承租的商铺物业进行装修的事实；
7、杭州市余杭区人民法院（2014）杭余良民初字第98号民事判决书1份，用以证明宋华裕、樊一林已依约交付租金，已经完全履行租赁合同约定义务的事实。
被告现代商贸公司答辩称：（一）现代商贸公司与宋华裕、樊一林于2011年4月30日签订长期租赁合同书的同时，又签订了委托转租合同，在此之前双方还签订过商铺订金协议书，根据这三份相互关联的合同，证明现代商贸公司不存在违约。因为宋华裕、樊一林承租的是在建物业，其中前8年是委托现代商贸公司指定的第三方进行转租经营，转租前3年的每年收益约定为总租金额的8%，在签订长期租赁合同书时，现代商贸公司已将该前3年的收益冲抵3年租金的方式支付给了宋华裕、樊一林，因而现代商贸公司在这3年租期内即使迟延交付商铺物业也没有造成承租方经济损失，不属违约。（二）租赁合同签订后，宋华裕、樊一林并未将租金打入现代商贸公司指定的银行帐户，根据宋华裕、樊一林提供的证据，证明其支付的款项是支付给第三人精锐营销公司，并由精锐营销公司名义开具了收款发票，并不是以现代商贸公司的名义开具的发票，宋华裕、樊一林的付款行为违反了合同的约定，应视为未交付租金，因而现代商贸公司在没有实际收到租金款项的情况下，不应向宋华裕、樊一林开具收取租金的正规租金发票。总之，法院依法应当驳回宋华裕、樊一林的诉讼请求。
被告现代公司为支持其答辩意见，向本院提交证据材料如下：
1、2014年12月29日的钱江晚报1份，2015年1月31日的现代报1份，用以证明本案所涉商铺所在的浙江现代国际食品城（暂定名，三期）二楼现代名酒城已于2015年1月1日开张营业的事实。
第三人精锐营销公司书面陈述：精锐营销公司是现代商贸公司商铺物业招租总代理商，精锐营销公司所招的租户，由现代商贸公司与其签订《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书》等；在商铺物业招租过程中，因现代商贸公司欠精锐营销公司佣金，因此，现代商贸公司同意精锐营销公司从招入的租户处收取的商铺租金冲抵佣金，故精锐营销公司将所招的部分租户，其中包括宋华裕、樊一林租户的租金收取后抵作了佣金。事后，精锐营销公司一直催促现代商贸公司向包括宋华裕、樊一林在内的租户开具相应的租金发票，但现代商贸公司一直未予开具。
第三人精锐营销公司未在期限内向本院提交证据材料。
上列当事人提交的证据材料，经庭审质证，本院认证如下：
（一）宋华裕、樊一林提交的证据，现代商贸公司对其真实性均无异议，本院经审核，各项证据符合证据采信规则，故予以确认，并根据证据所载内容认定案件相关事实；（二）现代商贸公司提交的证据，宋华裕、樊一林对其真实性均无异议，本院经审核，各项证据符合证据采信规则，故予以确认，并根据证据所载内容认定案件相关事实。
综合上列当事人的陈述与辩解，以及举证与质证，本院认定事
实如下：
精锐营销公司系现代商贸公司开发的浙江现代国际食品城招租项目代理人；宋华裕、樊一林经由精锐营销公司招租于2011年3月13日与现代商贸公司签订《浙江现代商贸物流发展有限公司商铺订定金协议书》，约定：宋华裕、樊一林承租现代商贸公司开发的浙江现代国际食品城（三期）第二层2-200号商铺，约38.72平方米；签订协议当日一次交付订金50000元可在签订正式租赁合同时抵作100000元租金；在签订正式租赁合同后，宋华裕、樊一林将承租的商铺授权现代商贸公司指定的机构转租8年，前3年每年的收益为租金总额的8%，在支付租金总额中冲抵。宋华裕、樊一林在签订该订定金协议当即就二楼2-200号商铺交付订金50000元。
2011年4月30日，现代商贸公司就二楼-200号商铺分成二楼-200-1、二楼-200-2二间即按每间约19.36平方米分别与宋华裕、樊一林签订二份租赁合同，其中二楼-200-1商铺的《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书》，主要约定：现代商贸公司将其开发的浙江现代国际食品城（暂定名，三期）二楼200-1号约19.36平方米的商铺出租给宋华裕、樊一林，租期20年，自2011年5月1日起至2031年4月30日止，期满后，现代商贸公司将该商铺提供给宋华裕、樊一林免费使用16.5年；商铺交付时间以经营户进场装修即视为交付，进场装修时间初定为2011年8月31日，若因特殊原因需要延迟的，视为宋华裕、樊一林认可，但最迟不超过2011年11月30日，如果现代商贸公司超过合同约定最后期限仍未交付，应按租金总额的万分之二／日的标准支付违约金，超过约定期限90天仍未交付的，按租金总额的万分之五／日的标准支付违约金；该商铺租金总计人民币489525元，扣除签订长期租赁合同前已交付定金及前3年租金抵扣等优惠后，实际应付租金总额为人民币328326元。在签订《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书》的同时，宋华裕、樊一林作为委托方，与杭州恒瑞企业营销策划有限公司（以下简称恒瑞公司）作为受托方，现代联合控股集团有限公司作为保证人，三方又签订了《委托转租合同》，该合同中约定：宋华裕、樊一林将前述商铺委托恒瑞公司转租给第三方进行经营，转租期限为8年，自2011年5月1日起到2019年4月30日止，其中第1-3年间的转租收益作为恒瑞公司的报酬，归恒瑞公司所有；同时约定现代联合控股集团公司承担恒瑞公司按期支付宋华裕、樊一林应得款项的保证责任。在签订《浙江现代商贸物流发展有限公司商铺订金协议书》、《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书》及《委托转租合同》后，宋华裕、樊一林根据招租代理人精锐营销工作人员的指引向该公司交付长期租赁合同中约定的全部应交款303326元（扣除已付订金25000元）并收取了由该公司开具的载明收租金的收款收据。现宋华裕、樊一林以现代商贸公司未能依约交付合同约定的出租商铺为由起诉至本院，要求判如所请
在本案诉讼中，宋华裕、樊一林将其诉讼请求变更为：要求现代商贸公司开具案涉浙江现代国际食品城（暂定名，三期）二楼200-1号商铺物业租金金额328326元的正规租金发票，并由第三人浙江精锐房地产营销代理有限公司予以协助；2、本案诉讼费由被告现代商贸公司承担。本案经开庭审理，且经多次调解无效。
本院认为，精锐营销公司系现代商贸公司开发的浙江现代国际食品城商铺招租项目代理人，宋华裕、樊一林经由精锐营销公司招租，与现代商贸公司签订商铺订定金协议书、长期租赁合同书等，精锐营销公司在这一招租过程中围绕案涉商铺租赁进行包括收取宋华裕、樊一林租金的民事行为，作为宋华裕、樊一林有理由相信是代表现代商贸公司，而且事实上，在租金交付之后作为现代商贸公司也已向宋华裕、樊一林发放了案涉商铺的经营权证，因此现代商贸公司有义务开具收取的租金款的票据，包括预付的订金转为租金金额。至于精锐营销公司以收取宋华裕、樊一林的租金抵作现代商贸公司向其支付佣金，这是精锐营销公司与现代商贸公司内部问题，不影响宋华裕、樊一林向现代商贸公司主张权利，现代商贸公司以未实际收到宋华裕、樊一林交付至精锐营销公司的租金为由不同意开具票据的抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告浙江现代商贸物流发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告宋华裕、樊一林开具并交付浙江现代国际食品城（暂定名，三期）二楼200-1号商铺物业租金金额328326元的租金发票（浙江省地方税务局统一机打发票）；
二、驳回原告宋华裕、樊一林的其他诉讼请求。
本案案件受理费80元，由被告浙江现代商贸物流发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【杭州市中级人民法院开户行为（工商银行湖滨分理处），户名（浙江省杭州市中级人民法院），帐号12×××68】。
审 判 长 王富春
审 判 员 阮志坤
人民陪审员 许国强
二〇一五年四月三日
书 记 员 许 峰