浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0381民初1991号
原告（反诉被告）袁建强。
委托代理人（特别授权代理）洪汝逢、蔡李娜，浙江玉海律师事务所律师。
被告（反诉原告）周文财。
委托代理人（特别授权代理）黄晓燕，浙江品和律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）徐莉秋。
原告（反诉被告）袁建强与被告（反诉原告）周文财房屋租赁合同纠纷一案，于2016年2月24日向本院起诉，本院于当日立案受理后，被告周文财于2016年3月8日向本院提起反诉，本院于2016年3月9日受理后决定合并审理，依法由审判员董跃绵适用简易程序于2016年3月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）袁建强及其委托代理人洪汝逢、被告（反诉原告）周文财的委托代理人黄晓燕、徐莉秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁建强起诉称：被告于2014年与瑞安市仙降街道横街村村民委员会（以下简称横街村村委会）签订房屋租赁合同，租用坐落于瑞安市仙降街道横街村新工业区厂房，租赁期限为三年，横街村村委会收取被告租金共计807000元。后被告于2014年10月20日将该厂房转租给原告，双方约定租期为三年，即从2014年10月25日至2017年10月25日，三年租金合计1050000元整，原告已向被告支付租金970000元。后原告收到被告通知称2015年9月30日仙降街道国土资源管理所、仙降街道办事处、仙降街道住建所等三个单位联合颁发限期拆除横街村新工业区厂房的通知，并限期在2015年10月10日前自行拆除，若在限期内未自行拆除，将依法组织强制拆除。至此原告才知晓该房屋系违章建筑，且被告在转租给原告时未征得横街村村委会的同意。之后，被告与横街村村委会签订《解除租赁合同》，横街村村委会减收租金3个月作为补偿被告的经济损失，将被告实际使用9个月按6个月实际承租时间计算，并返还被告剩余租赁期限30个月的租金672500元。此后，原告多次要求被告返还原告所支付的合同定金及剩余租赁期限的租金，并依法赔偿原告经济损失，被告仅退还原告640000元，其余款项未予支付。现原告起诉请求：一、依法确认原、被告双方于2014年10月20日签订的《厂房设备转让协议》无效；二、依法判令被告返还原告租金150666.72元；三、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，因《厂房设备转让协议》中涉及到两部分内容，一部分为厂房租赁内容，一部分为设备转让内容，故原告明确第一项诉讼请求：依法确认原、被告双方于2014年10月20日签订的《厂房设备转让协议》中所涉厂房租赁部分的内容无效。并明确陈述因原、被告签订的《厂房设备转让协议》中所涉厂房租赁部分的内容无效，对原告实际占有厂房期间的使用费应参照被告与横街村村委会签订的《厂房租赁合同》约定的租金标准计算，即被告与横街村村委会签订的《厂房租赁合同》约定的三年租金为807000元，每月租金为22416.66元，原告转租使用11个月（2014年10月25日-2015年9月30日接到限期拆除通知止），减掉三个月的租金补偿，应付租金为八个月，即22416.66×8=179333.28元，原告已付租金970000元，被告已退租金640000元，原告应付租金为179333.28元，故被告还需退还租金150666.72元（970000元-640000元-179333.28元）。
被告周文财答辩称：第一，原告主张《厂房设备转让协议》中涉及租赁部分的内容无效，被告予以确认；第二，该份厂房租赁合同经过双方当事人协商一致已经解除，被告也已经退还租金640000元；第三，原告主张按照被告与横街村村委会签订的《厂房租赁合同》约定的租金标准计算原告厂房实际占有使用费，没有事实和法律依据，根据合同的相对性，被告与横街村村委会签订的《厂房租赁合同》与原告无关，原、被告之间的租金计算方式应当按照原、被告之间签订的协议约定内容予以计算，原、被告签订的协议所涉租赁部分内容虽然无效，但参照双方合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，符合法律规定，综上，原告主张根据被告与横街村村委会签订的《厂房租赁合同》约定的租金标准计算原告厂房实际占有使用费，计算后要求被告还需返还租金150666.72元，依据不足，不应予以支持，请求法院驳回原告的第二项诉讼请求。
反诉原告周文财反诉称：反诉被告袁建强租用反诉原告坐落于瑞安市仙降街道横街村新工业区厂房，双方于2014年10月签订租赁合同。2015年1月底，反诉被告袁建强要在厂房之间的通道、周围搭建彩钢房增加使用面积，要反诉原告帮忙找施工人员。彩钢房搭建好之后，由于反诉被告拒付搭建费用，最后由反诉原告代为支付了全部的搭建费用。后因横街村要求解除厂房租赁合同并拆除厂房，2015年12月反诉被告在反诉原告不知情的情况下自行拆除反诉原告搭建的彩钢房并进行变卖处理，造成反诉原告的损失。现反诉原告反诉请求：一、判令反诉被告赔偿彩钢房搭建费用130000元；二、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。
反诉被告袁建强答辩称：一、反诉原告在庭审中陈述双方已经协商好解除合同并由反诉原告返还反诉被告两年租金640000元，但现反诉原告又提出反诉要求反诉被告承担搭建费用，可见双方并未就合同解除情况协商一致，反诉原告的说法存在自相矛盾之处；二、所谓彩钢房系反诉被告租赁该房屋前就已经搭建好的，并非反诉被告租赁以后再要求反诉原告搭建，更不是反诉被告要求反诉原告帮忙找人搭建，该笔搭建费用与反诉被告无关；三、本案所涉的彩钢房系违章建筑，应仙降街道等部门要求也需要进行拆除，反诉被告应反诉原告的要求将本案所涉彩钢房进行拆除，反诉被告代付的拆除费用为3800元，废料卖掉所得款项为1100元，反诉被告因此赔了2700元，亦不存在拆除违章建筑后赔偿损失的说法。综上，不论在事实方面，还是在法律方面，该违章建筑就应当予以拆除，请法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。
原告（反诉被告）袁建强针对本诉及反诉在本院指定的举证期限内向本院提供了如下证据：
证据1、原告（反诉被告）袁建强的身份证一份，拟证明原告（反诉被告）袁建强的诉讼主体资格；
证据2、被告（反诉原告）周文财的户籍证明复印件一份，拟证明被告（反诉原告）周文财的诉讼主体资格；
证据3、《厂房设备转让协议》一份，拟证明被告（反诉原告）周文财将坐落于瑞安市仙降街道横街村新工业区厂房转租给原告（反诉被告）袁建强的事实。
依原告（反诉被告）袁建强的申请，本院依法调取了如下证据：
证据4、被告方与横街村村委会的《房屋租赁合同》、《解除租赁合同书》复印件各一份，拟证明被告方与横街村村委会订立租赁合同及解除租赁合同的情况。
被告（反诉原告）周文财针对本诉及反诉在本院指定的举证期限内向本院提供了如下证据：
证据5、领款凭证、银行汇款凭证及附属清单各一份，拟证明被告（反诉原告）周文财为搭建彩钢房支付的费用情况；
证据6、横街村村委会的证明两份、林光友的证明一份，拟证明彩钢房被原告（反诉被告）袁建强自行拆除的情况；
证据7、证人陈某的证言，拟证明被告（反诉原告）周文财为原告（反诉被告）袁建强搭建彩钢房支出搭建费用130000元的事实。
证人陈某的证言内容如下：证人陈某系搭建彩钢房的施工人员。2014年农历10月23日左右，本案所涉厂房三楼彩钢房因隔壁厂房发生火灾而受损，被告（反诉原告）周文财便联系证人，要求证人帮忙重新搭建三楼彩钢房及通道，搭建好之后被告（反诉原告）周文财向证人支付了工资及材料费共计130000元。
上述证据经庭审出示，被告（反诉原告）周文财的质证意见如下：对证据1、2、3的三性均无异议；对证据4的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，该组租赁及解除合同均系被告方与横街村村委会签订的合同，与本案无关。原告（反诉被告）袁建强的质证意见如下：证据5与本案不具有关联性，不能证明被告（反诉原告）周文财所主张的待证事实；证据6两份村委会的证明无单位负责人的签字，形式上不合法，证明的内容也不属实，林光友出具的证明形式上亦不具有合法性，林光友作为证人应当出庭作证，落款时间为2015年3月7日的村委会证明与林光友出具的证明在彩钢房拆除的时间上存在矛盾，两者时间相差一个月，故两份证明内容的真实性存在问题；证据7证人陈某的证言大部分属实，但其不能证明被告（反诉原告）周文财所主张的待证事实，彩钢房在原告（反诉被告）袁建强承租之前就已存在，并非原告（反诉被告）袁建强事后要求搭建，该彩钢房系隔壁厂房发生火灾时被殃及损毁，才要求证人陈某拆除并修复被火灾损毁的部分，这本来就是出租人应尽的义务，故该组证据亦不能证明被告（反诉原告）周文财所主张的待证事实。
经庭审质证，本院认证如下：证据1真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采纳；证据2虽系复印件，被告对其三性均无异议，能够证明被告的身份情况，本院予以采纳；证据3真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采纳；证据4与本案不具有关联性，本院不予采纳；证据5与证据7可以相互印证，可以反映被告（反诉原告）周文财为搭建彩钢房支出的费用，但对该笔费用如何处理本院在下文予以具体阐述；证据6中2016年3月21日横街村村委会的证明因双方当事人均一致确认《厂房设备转让协议》所涉的租赁部分内容无效，故对该证明在本案中不作认定，2015年3月7日横街村村委会的证明与林光友的证明的真实性无法确认，本院不予采纳。
经审理，本院认定事实如下：2014年10月20日，原告（反诉被告）袁建强与被告（反诉原告）周文财签订了一份《厂房设备转让协议》，协议约定：被告（反诉原告）周文财将位于仙降街道横街工业区前面2间、后面3间三层厂房租赁给原告（反诉被告）袁建强使用；租赁期限为3年，即从2014年10月25日至2017年10月25日；三年租金为人民币1050000元，同时厂房内所有的生产设备及工具等一并转让给原告（反诉被告）袁建强所有，设备转让费为人民币300000元。协议签订后，原告（反诉被告）袁建强向被告（反诉原告）周文财支付了租金970000元。据双方当事人陈述2015年9月30日仙降街道国土资源管理所、仙降街道办事处、仙降街道住建所等三家单位联合颁发限期拆除横街村新工业区厂房的通知书，限期在2015年10月10日前自行拆除，若在限期内没有自行拆除，将依法组织强制拆除。后被告（反诉原告）周文财向原告（反诉被告）袁建强退还了租金640000元。
另查明，被告（反诉原告）周文财为重新搭建本案所涉厂房的三楼彩钢房花去费用130000元。
本院认为，双方当事人在审理过程中一致确认2014年10月20日签订的《厂房设备转让协议》所涉的租赁部分的内容无效，本院予以认可。原告（反诉被告）袁建强主张要求按照被告（反诉原告）周文财与横街村村委会签订的《解除租赁合同》内容履行原、被告之间的义务，即以被告（反诉原告）周文财与横街村村委会约定的租金标准计算原告（反诉被告）袁建强实际使用月份的租金，并需扣减三个月的租金作为补偿。本院认为，原告（反诉被告）袁建强系与被告（反诉原告）周文财签订了《厂房设备转让协议》，该份协议内容涉及到厂房转租内容，双方虽均认定该份协议无效，但就原告（反诉被告）袁建强已占有使用厂房期间的租金仍应参照原、被告约定的租金标准支付，被告（反诉原告）周文财与横街村村委会的约定内容对本案原、被告之间不具有约束力，故原告（反诉被告）袁建强的上述主张依据不足，本院不予支持。鉴于本案原、被告约定的三年租金为1050000元，即每年租金为350000元，原、被告双方对原告实际租用厂房的时间未能达成一致意见，本院结合双方签订的合同内容及原、被告陈述的拆除厂房的通知内容等确定原告使用厂房的时间从2014年10月25日至2015年10月10日，故原告对厂房的占有使用租金已超出330000元，鉴于原告（反诉被告）袁建强实际支付被告（反诉原告）周文财租金970000元，被告（反诉原告）周文财已退还租金640000元，原告（反诉被告）袁建强要求被告（反诉原告）周文财还需返还租金150666.72元，依据不足，本院不予支持。被告（反诉原告）周文财要求原告（反诉被告）袁建强承担彩钢房搭建费用130000元，本院认为，双方当事人在签订协议时已约定好租赁物系三层厂房，被告（反诉原告）周文财应当保障其租赁物的完整性，因他人原因造成租赁物的损毁，被告（反诉原告）周文财应该负有重建、修缮义务，故本案所涉厂房三楼彩钢房因损毁需要重新搭建的费用应由被告（反诉原告）周文财自行承担，其主张由原告（反诉被告）袁建强承担该部分费用，依据不足，本院不予支持。至于被告（反诉原告）周文财在庭审中提到的因彩钢房被原告（反诉被告）袁建强自行拆除所造成的损失情况，因被告（反诉原告）周文财既未提出明确主张又未提供相关证据予以证实，故在本院中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）袁建强与被告（反诉原告）周文财于2014年10月20日签订的《厂房设备转让协议》中所涉厂房租赁部分的内容无效；
二、驳回原告（反诉被告）袁建强的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）周文财的反诉诉讼请求。
本案本诉受理费3313元，减半收取1656.50元，由原告（反诉被告）袁建强负担；反诉受理费1450元，由被告（反诉原告）周文财负担［原告（反诉被告）袁建强已预交受理费3313元，于本判决生效后予以退回1656.50元］。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件本诉受理费3313元，反诉受理费1450元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 员 董跃绵
二〇一六年五月九日
代书记员 王盈楹