中华人民共和国上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终4419号
上诉人（原审原告）QIAN，SUSANXIAOJING（中文名钱小景），XX年XX月XX日生，住上海市XX路XX弄XX号XX室。被上诉人（原审被告）何光，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市XX路XX弄XX号XX室。被上诉人（原审被告）FENG,GARYGUOXIN（中文名冯国新），XX年XX月XX日生，住上海市XX路XX弄XX号XX室。上诉人QIAN，SUSANXIAOJING（中文名钱小景，以下称钱小景）因确认合同无效纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第3327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审认定，钱小景与FENG,GARYGUOXIN（中文名冯国新，以下称冯国新）系夫妻关系，婚姻登记时间为1987年4月25日，冯国新于2005年购买上海市XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），产权登记在冯国新一人名下。2012年6月9日（时值钱小景在美国期间），何光、冯国新签订房屋租赁合同，冯国新将系争房屋出租给何光使用，租赁期为三年，自2012年7月2日起至2015年7月1日止，租赁期满，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同。房屋月租金为人民币5,300元（以下币种相同），每三个月结算一次。合同还约定，如租期未满甲方违约，则甲方愿意承担乙方装修补偿计30,000元，乙方装修该房屋只允许再隔二间。2014年5月钱小景回国，钱小景与冯国新关系不和，同年9月分居。2015年1月，钱小景向上海市闸北区人民法院提起诉讼[（2015）闸民三（民）初字第292号]，要求确认冯国新与王某某签订的本市XX路XX弄XX号XX室房屋（系钱小景与冯国新的夫妻共同财产）的房地产买卖合同无效，房屋恢复登记至冯国新名下等。同年2月26日，钱小景向上海市公安局闸北分局举报冯国新涉嫌重婚罪，该局于同年3月2日立案。2015年3月，钱小景向原审法院提起诉讼[（2015）徐民一（民）初字第1552号]，要求确认登记在冯国新名下的上海市XX路XX弄XX号XX室房屋为双方共同共有。同年5月，钱小景向原审法院提起诉讼[（2015）徐民一（民）初字第3465号]，要求确认登记在冯国新名下的上海市XX路XX弄XX号XX室、上海市XX路XX号XX室及系争房屋共三套房屋为双方共同共有。上述两起案件审理过程中，冯国新均经法院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。同年6月9日,原审法院作出（2015）徐民一（民）初字第1552号民事判决，判决确认上海市XX路XX弄XX号XX室房屋为钱小景与冯国新共同共有。同年6月29日，原审法院作出（2015）徐民一（民）初字第3465号民事判决，判决确认上海市XX路XX弄XX号XX室、上海市XX路XX号XX室及系争房屋共三套房屋均为钱小景与冯国新共同共有，该判决于同年7月20日生效。同年10月30日，上海市闸北区人民法院作出（2015）闸民三（民）初字第292号民事判决，判决王某某配合办理上海市XX路XX弄XX号XX室房屋的产权变更手续，将房屋产权恢复登记至冯国新名下；王某某配合办理上海市XX路XX弄XX号地下一层车位249室房屋的产权变更手续，将房屋产权变更至冯国新名下。2015年8月27日，经钱小景申请，上海市徐汇区房地产交易中心核准登记系争房屋为钱小景与冯国新共同共有。同年9月1日，钱小景发短信给何光，告知系争房屋加了钱小景名字，何光与冯国新签订的租房合同无效，请何光搬走。何光回复：“我告诉你我工作忙，谁有权力告知我非要和你见面？非要回你电话？我正常履行租赁合同，无任何违约行为，你威胁我？”钱小景回复：“你在威胁我”、“你按时搬走就好，谢谢”。2015年9月3日，何光、冯国新签订续租协议，系争房屋续租2年，自2015年7月12日至2017年7月11日，原合同月租金5,300元调整至5,700元，其他条款按原合同。同年9月20日，钱小景与何光面谈，何光将续租协议复印件交予钱小景，钱小景给何光看了身份证件及判决书，要求何光今后将房租支付给钱小景，后双方不欢而散。钱小景诉称，本市XX路XX弄XX号XX室房屋在2015年6月30日经法院判决为其与冯国新共同共有。钱小景打电话告知何光，叫他不要再承租了。何光于7月2日继续付房租给冯国新。同年9月2日，钱小景通过短信把产权证照片发给何光看，何光开始辱骂钱小景。9月15日、9月20日、10月2日，钱小景多次与何光交涉，但何光、冯国新还是串通签订了续租协议。钱小景遂起诉请求法院确认何光、冯国新于2015年9月3日签订的续租协议无效。何光辩称，其与冯国新自2012年7月就签订租赁合同，2015年7月合同到期后，双方于同年9月3日签订续租协议。何光第一次和钱小景见面是2015年9月20日，当天才确认钱小景身份。约谈中钱小景诉说夫妻关系不好，冯国新犯有重婚罪，要求以后的房租付给她，何光要求钱小景提供一份冯国新写的委托书，双方就争吵起来。钱小景还去物业公司告何光群租，骚扰房客，何光确实将房屋转租，但没有群租。目前房租付至2016年1月，不同意合同无效，要求继续租赁。至于房租支付，只要钱小景夫妻协商好，付给谁何光都同意。冯国新辩称，房屋原在冯国新一人名下，2015年7月租赁合同到期后，何光、冯国新口头认可续约。钱小景要求共有的判决书冯国新没有收到。冯国新将房屋出租前，钱小景没有说过不同意，没有反对过。房租是冯国新收取，已收至2016年1月，合同有效，不同意钱小景的诉请。原审法院认为，何光、冯国新于2012年6月9日签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容于法无悖，应为合法有效。该租赁合同约定：“租赁期满，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同。”续租协议签订时，系争房屋由登记为冯国新一人名下，变更登记为钱小景及冯国新共同共有。物权法规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。钱小景与冯国新基于夫妻关系共有系争房屋，但双方间并无如何管理共有不动产的明确约定，对房屋进行出租收益，属于不动产的管理权范畴，共有人对于共有物的全部管理都有参与权。钱小景主张系争房屋登记为共有，冯国新因为背叛婚姻就丧失出租权，或钱小景不同意房屋出租就非法，不符合物权法的相关规定。其次，何光基于对物权登记的公信力与冯国新签订租赁合同，签订续租协议时，也没有确切证据证明此时冯国新已丧失对系争房屋的管理权，何光作为承租人，正常履行租赁合同，按时支付房租（即对价），其对钱小景与冯国新的夫妻关系和产生纠纷并无调查的义务，何光为善意相对方。合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。按此规定，系争房屋即便是产权变更为他人所有，租赁合同仍应继续有效，更何况本案系争房屋的所有权变动只是增加了共同共有人，原权利人并没有退出共有人范围。综上所述，钱小景要求何光、冯国新签订的续租协议无效，不符合合同法及物权法的相关规定，原审法院难以支持。钱小景与冯国新夫妻间的财产矛盾，可由双方另行协商或诉讼，并不能影响善意第三人的合法权益。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第九十六条的规定，于二〇一六年三月二日作出判决：驳回QIAN，SUSANXIAOJING（中文名钱小景）的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计40元，由QIAN，SUSANXIAOJING（中文名钱小景）负担。一审判决后，钱小景不服，上诉于本院，诉称，何光明知系争房屋属于钱小景与冯国新共同共有，还继续与冯国新续签租赁合同，这显然侵犯了钱小景的权益。何光与冯国新恶意串通，该租赁合同应被认定为无效。原审认定有误，故钱小景请求撤销原审判决，改判为支持其原审诉讼请求。被上诉人何光辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回钱小景的上诉请求，维持原判。被上诉人冯国新辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回钱小景的上诉请求，维持原判。本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为认定冯国新与何光于2015年9月3日签订的租赁协议是否有效。冯国新与何光就系争房屋于2012年6月9日即签署了租赁合同，该合同至2015年7月到期。之后何光继续使用该房屋。系争房屋原先登记的所有权人为冯国新一人。冯国新与钱小景因夫妻婚姻关系破裂而多次涉讼。经法院判决，系争房屋为冯国新与钱小景共同共有。钱小景据此至房产交易中心办理房屋的变更登记手续，于2015年8月27日将其名字登记为共有权人，并于同年9月1日将该事项告知何光。因此，何光于同年9月3日与冯国新签署租赁合同时确实已知悉该房屋为冯国新与钱小景所有。从常规而言，何光确实负有义务，在续签该租赁合同时，获得冯国新与钱小景双方的同意，否则很可能损害一方的利益。《物权法》第96条虽规定共有人在没有规定或者约定不明确时，皆有管理房屋的权利和义务，但此不等于任何一方可不顾及其他方的利益，随意的出租、使用共有物。当然，就本案而言，因钱小景在登记为房屋共有人且告知何光时，何光与冯国新的前一份租赁合同已然到期，双方事实上也达成续租合意，因此9月3日签署的协议仅系对之后续租的确认而已。同时，从本案双方的情况分析，难谓双方有恶意串通的行为。有鉴于此，本院对钱小景提出的确认该续租协议无效的主张不予认可。但本院需提及的是，该续租协议至2017年7月11日到期，之后何光如若需继续承租该房屋，应当取得冯国新与钱小景双方一致的同意。综上所述，原审所作判决并无不当，本院应予维持。上诉人钱小景的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币80元，由上诉人QIAN，SUSANXIAOJING（中文名钱小景）承担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛海波
代理审判员 李 兴
代理审判员 孙 飞
二〇一六年五月六日
书 记 员 洪燕君
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……