云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2014）文中民二终字第109号上诉人（原审被告）姚流超，男，1983年10月19日生，汉族，广南县人，本科文化，居民，教师，现住砚山县。委托代理人姚传伟，男，汉族，1990年1月18日生，家住广南县。系上诉人姚流超侄子，特别授权。被上诉人（原审原告）砚山县红土地物业管理有限公司。法定代表人李霖，总经理。公司地址：砚山县嘉园小区B区。上诉人姚流超因与被上诉人砚山县红土地物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服砚山县人民法院（2014）砚民初字第92号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月5日受理后依法组成合议庭，并于2014年6月11日组织双方当事人进行法庭调查，上诉人姚流超的委托代理人姚传伟、被上诉人的法定代表人李霖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理确认的本案事实是：2008年8月1日，原告砚山县红土地物业管理有限公司与昆明盛庭峰房地产公司砚山分公司签订了《砚山县雅苑盛庭花园物业管理服务委托合同》，双方约定管理期限为两年（自2008年8月1日至2010年7月31日止）。2010年10月11日，原告与砚山县盛庭花园小区业主委员会签订了《砚山盛庭花园物业管理服务委托合同》，约定管理期限两年（自2010年8月1日至2012年7月31日止），《合同》第七条一项约定：本物业的管理服务费，住宅房屋按照乙方建筑面积每月每平方米0.36元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋按乙方建筑面积每月每平方米0.40元向业主或物业使用人收取；第四项约定：业主和物业使用人逾期缴纳管理费的，从逾期之日按每天应缴纳费用的10％加收滞纳金（或按每年应缴物管费的15％承担违约金）。2012年9月11日，双方又续签了《砚山盛庭花园物业管理服务委托合同》，管理期限仍为两年（自2012年8月1日至2014年8月1日止），《合同》第七条一项将本物业管理服务费变更为：住宅房屋面积按每月每平方米0.40元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋每月每平方米0.45元向业主或物业使用人收取；第四项约定：收费期限自合同签订之日起30日内由业主和物业使用人向物业管理服务公司缴纳，逾期交纳物业管理费的，按每年应缴纳费用的15％承担滞纳金。合同签订后，原告按照合同履行了物业管理服务，被告作为盛庭花园业主没有按照合同约定全面履行缴费义务，在服务期间仅缴纳部分物业管理服务费，现尚欠原告物业管理服务费2158元（2010年8月1日至2014年7月31日期间的住房118.35平方米的物业管理费）。后经原告多次催要未果而诉至本院。原审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行其义务。原告砚山县红土地物业管理有限公司受昆明盛庭峰房地产公司砚山分公司及砚山县盛庭花园小区业主委员会的委托，自2008年8月1日起至今对砚山县盛庭花园小区进行物业管理服务。被告作为砚山县盛庭花园小区业主，应当按该小区业主委员会签订的合同约定缴纳物业管理服务费，但自入住以来仅缴纳部分物业管理服务费，所欠部分一直未给付。现原告主张由被告给付尚欠物业管理服务费的请求，事实清楚，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。但原告主张违约金按总费用的20％加收的请求，因与合同约定不相符，故本院不予支持。被告辩称该小区业主委员会的产生不合法，属另一法律关系调整的范畴，其以此拒交物业管理服务费的理由，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条之规定，判决：一、由被告姚流超在本判决生效后三十日内给付原告砚山县红土地物业管理有限公司物业管理服务费2158元；二、驳回原告砚山县红土地物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告姚流超承担。一审判决送达后，被告姚流超不服，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销一审判决，依法改判。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决认定事实不清，故判决错误。1、业主委员会是由业主大会选举出来的，是代表整个小区业主的一个机构，它的成立应当具有合法的程序，签订的合同才具有合法的效力。根据中华人民共和国建设部2003年6月26日下发的建住房【2003】131号文件《业主大会规程》第五条之规定业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，负责业主大会的筹备工作。筹备组成员名单确定后，以书面的形式在物业管理区域内公告。从入住到现在我并没有看到过任何筹备组人员的名单，我们业主到锦山社区和房管所询问，对于当时盛庭花园成立业主大会和选举业主委员会的过程，他们都说不清楚，没有参加过会议，仅仅只是盖了一个申请成立业主委员会的公章而已，至于会有没有开，怎样开他们都不请楚，也没有相应的备案。是不是随便某个人捡到小区公章随便签一份合同，我就该付钱?2、根据《中华人民共和国物业管理条例》第十二条之规定，业主大会选聘物业管理企业等方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会都没有成立过，更别说2/3以上的业主通过，我们这里能提供不知业主大会和业主委员会成立与成员业主的签名和手印，既然有那么多的业主都没有开过业主大会，选聘红土地物业管理公司作为盛庭花园小区的物业管理公司肯定也是滑稽之谈。3、根据《中华人民共和国物业管理条例》第十八条之规定，业主大会的会议应当由业主委员会作书面记录并存档，并且决定应该以书面形式在物业管理区域内及时公告。我们也从来没有见过公告，至于当时要选聘红土地物业管理公司作为我们小区的物管公司的会议书面记录存档在哪里我也不知道。4、根据《中华人民共和国物业管理条例》第十六条之规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。根据中华人民共和国建设部2003年6月26日下发的建住房[2003]131号文件《业主大会规程》第二十二条之规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。但是我们业主到房管所去查到的备案却只有业主大会和业主委员会议事规则、业主委员会名单备案申请和名单。业主大会成立的情况和业主委员会选举产生的过程一概没有。可笑的是主任的名字不是被答辩人签到合同上的张慧芬而是沈正海，更可笑的是连沈正海本人都从来不知道他自己就是业主委员会主任。二、一审判决上诉人承担责任证据不足。1、我们小区根本就没有成立业主委员会，没有制定相关的章程。完全是被上诉人自己选定的物管公司，业主委员会的成立没有通过合法程序，所指定的物业管理公司也没有真正履行职责，就向住户收取管理费，于法无据。2、根据规定业主委员会和物业管理公司应该到相关部门备案，但是这一切都没有到主管部门进行备案，该物业管理公司没有得到业主委员会和主管部门的认可。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请二审人民法院查明事实，依法进行该判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人辩称：一审法院认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，因此（2014）砚民初字第92号判决合理合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审原判。理由如下：一、本案答辩人的诉讼请求为被答辩人支付欠款的物业管理费和违约金，而为此争议的核心问题是答辩人与开发商签订的《砚山县盛庭花园前期物业管理服务委托合同》是否对被答辩人有约束力。国务院颁发的《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业管理服务合同之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。到2010年7月盛庭花园业主或业主委员会也没有和原告重新签定物业服务合同。因此，原告与文山盛庭峰房地产开发经营有限责任公司签订的《砚山县盛庭花园前期物业管理服务委托合同》属于《物业管理条例》规定的“前期物业服务合同”。对此“前期服务合同”是否对被告具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定可以看出该前期物业服务合同对业主具有约束力，业主与物业管理企业之间构成合同关系，业主不履行前期服务合同中约定义务，即构成违约。二、答辩人有权按照与开发商约定的标准收取物业管理服务费。物业的原始产权人是开发商，然后经出手将产权转移给业主。然而在产权转移前物业就已经存在，就当进行对物业的管理。因此开发商作为产权人有权利、也有必要聘请物业公司管理物业签订前期物业服务合同。另外，物业服务合同的管理对象是小区的共有部分，该共有部分属于为数众多各自独立的业主，如果要求物业公司在房屋每出售一套时都要与新产权人协商确定物业费标准的话，实际是不可能的。因此从合理和可行的角度考虑，仍应暂时执行开发商签订的物业管理费标准，待业主委员会成立后再做调整。从双方争议看，被答辩人对接受答辩人的物业管理服务并无异议，既然双方对服务关系的有效存在没有异议，在2008年8月1日至2010年7月31日两年期间内就应当按照合同中关于物业费每月每平方米0.35元的约定履行交费义务，2010年8月1日到2012年7月31日两年期间内就应当按照合同中关于物业费每平方米0.36元约定履行交费义务，2012年8月1日到2014年7月31日两年期间内就应当按照合同中关于物业费每月每平方米0.40元的约定履行交费义务。三、被答辩人（上诉人）不能以收费标准未被告知或未经同意而拒绝付费。1、按照民法平等自愿的原则，涉及到第三方承担义务的约定，必须经第三方认可的才对第三方具有约束力。但是该一般原则并非绝对和无一例外。在传统的物权制度中，物权具有单一性，所有权人对物具有完全的处分权利，而在建筑物区分所有权中，所有权具有集合性。区分所有权由所有人对专有部分的所有权、对共有部分的共有权(其中又包括共同使用权与专有使用权)以及成员权组成的，因此，物业公司对小区共有部分的前期管理很难与所有业主达成一致。在收费的约定上也不可能取得所有业主的一致同意。即使在成立业主委员会后重新签订物业合同时，也很难得到全体业主的一致同意，因此《物业管理条例》只要求2/3以上投票通过，并与业主委员会签订一个合同，然后对所有业主生效。对另外可能不同意的1/3业主来说，业主委员会签订的合同同样涉及到其承担的义务，并未经其同意，但合同仍然生效，或经其同意作为约束力产生的前提。2、另外，签约及交房时提拱物业服务合同及告知收费标准的义务在开发商，并不在物业公司，因为签约及交房都不是物业公司的行为因此，即使从未告知被告有关合同及收费标准，那是开发商的责任。不能将开发商承担的责任作为对物业公司的抗辩。物业公司只是根据当初与房屋的原所有权人开发商签订的物业合同而收费，该物业合同并不因所有权的转移而失效。四、被答辩人(上诉人)不能以摩托车被盗、供水、供电、以及与本案无关的问题为抗辩理由不缴纳物业管理服务费，答辩人认为这是另一个法律关系，如果认为物业管理公司应当承担责任的被告方可向人民法院另行起诉要求物业管理公司承担责任，但不能在本案中作为不交物业管理费抗辩理由。为此《物业管理条例》第三十六条规定:“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行服务合同的约定，提供相应的服务。导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”如果物业服务企业在提供物业服务时，在保全措施和安全防范方面不存在疏忽和过失，尽到了必要的管理、保障义务，物业服务企业就不应承担因犯罪分子行为导致业主财产损失的赔偿。《文山州物业管理办法》第五十一条规定“小区内的停车场地、空地、道路可设置固定停车位或临时停车位，但应当征得三分之二以上的业主同意，且不得影响业主的正常生活，不得影响道路通畅等，物业企业可收取车位费。收取的车位费70%归业主所有，作为专项维修基金存放房地产行政主管部门的专项帐户内,30%归物业企业所有。交纳车位费的车辆丢失、损坏等，业主和物业企业均不承担责任。业主确需对停放的车辆要求特殊保管的，物业企业应当视情况收取车辆保管费，并出具车辆保管的有关依据和时限等手续并经业主签名认可，车辆保管费扣出车位费后全部归物业企业所有。在保管期限内发生车辆丢失、损坏(停放时间过长不能正常启动等除外)的，全部责任由物业企业承担。”因此被辩人(上诉人)的上诉请求既没有事实根据、也没有法律上的依据。一审判决认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，被答辩人(上诉人)的上诉理由不能成立，恳请二审法院依法驳回被答辩人(上诉人)的上诉请求，维持一审判决，以维护答辩人的合法权益。二审审理过程中，双方当事人均未向本院提交新证据。经征询双方当事人对一审法院认定的事实是否有异议时，上诉人回答以上诉状的为准；被上诉人对一审法院认定的事实无异议。本院认定的法律事实与一审法院认定一致。归纳各方当事人的诉辩主张，本案主要争议的焦点是：（一）砚山县雅苑盛庭花园业主委员会与被上诉人签订的《砚山县雅苑盛庭花园物业管理服务委托合同》对上诉人是否具有约束力。（二）被上诉人主张上诉人支付2010年8月1日至2014年8月1日的物业服务服务费是否成立的问题。关于被上诉人砚山县雅苑盛庭花园业主委员会与被上诉人签订的《砚山县雅苑盛庭花园物业管理服务委托合同》对上诉人是否具有约束力的问题。本院认为，砚山红土地物业管理有限公司是依法成立并取得经营物业管理服务的公司，砚山县雅苑盛庭花园业主委员会是代表和维护产权人和使用人合法权益的组织，是业主大会的执行机构。另，砚山县雅苑盛庭花园业主委员会与被上诉人签订的《砚山县雅苑盛庭花园物业管理服务委托合同》上有业主委员会成员的签名和业主委员会盖章。业主委员会成立是否违法系另一法律关系调整的范畴，故砚山红土地物业管理有限公司与被上诉人签订的委托合同是双方在平等、自愿的基础上签订的，并不违反合同的强制性规定，系合法有效合同，所以双方应当按合同的约定行使权利和履行义务。被上诉人砚山红土地物业管理有限公司通过与砚山县雅苑盛庭花园业主委员会签订《砚山县雅苑盛庭花园物业管理服务委托合同》，已取得砚山县雅苑盛庭花园小区物业管理权。根据权利义务对等原则，被上诉人砚山红土地物业管理有限公司依约履行了义务，那么综上所述砚山县雅苑盛庭花园业主委员会与被上诉人签订的《砚山县雅苑盛庭花园物业管理服务委托合同》对上诉人是具有约束力的。关于被上诉人主张上诉人支付2010年8月1日至2014年8月1日的物业服务服务费是否成立的问题。本院认为，根据《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《物业管理条例》第七条第5款“业主在物业管理活动中，履行以下义务：（五）按时交纳物业服务费用。”的规定，本案中砚山红土地物业管理有限公司按照砚山县雅苑盛庭花园业主委员会与被上诉人砚山红土地物业管理有限公司签订《砚山县雅苑盛庭花园物业管理服务委托合同》，因该合同并未违反法律、法规的强制性规定，且被上诉人从2008年8月1日起对盛庭花园小区进行了物业管理服务，根据合同约定上诉人作为物业服务合同的接受者，业主方应当按照双方签订的合同履行交纳物业管理服务费，现因上诉人未按照合同的约定交纳合理的物业管理费，故被上诉人依据其与砚山县雅苑盛庭花园业主委员会签订的《砚山县雅苑盛庭花园物业管理服务委托合同》主张上诉人支付2010年8月1日至2014年8月1日的物业服务服务费的请求是有事实和法律依据的。综上所述，本院认为，一审认定事实基本清楚，证据充分，审判程序合法，适用法律正确，判决结果适当。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：维持原判，驳回上诉。二审案件受理费50元，由上诉人姚流超承担。一审案件受理费按一审判决执行。本判决为终审判决。本判决送达即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请强制执行。审判长 杨 琴审判员 秦永兴审判员 谢忠伶二〇一四年八月十二日书记员 林 川