上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第776号
上诉人（原审原告）刘必平。
委托代理人陈莉，上海共识久久律师事务所律师。
委托代理人李君静，上海共识久久律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海民办大通学校。
法定代表人施廷桢。
委托代理人曹洪洲。
上诉人刘必平因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市崇明县人民法院（2013）崇民一（民）初字第4680号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘必平及其委托代理人陈莉、李君静，被上诉人上海民办大通学校（以下简称“大通学校”）的委托代理人曹洪洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2001年8月，刘必平与大通学校约定，由刘必平租用大通学校的房屋经营中西糕点，刘必平向大通学校交付房屋折旧费人民币（以下币种均为人民币）10，000元（2004年度因使用的房屋面积多，故房屋的折旧费交付16，000元）。同时约定，所有的机器设备由刘必平投资，刘必平按照营业额16%的比例向大通学校交付房屋租金，水费按照营业额的1%上缴，电费按实结算。从2003年10月开始，经双方协商租金由营业额的16%调整至12%。2006年3月25日开始，租金从12%调整至10%，2010年8月31日开始，因为刘必平经营状况不佳，租金予以免交。期间，刘必平、大通学校于2008年1月5日签订了《房屋借用经营协议》一份，于2010年8月及2011年8月分别签订了《补充协议》各一份，再次明确了双方的权利、义务。
2013年9月，刘必平诉至原审法院，认为大通学校违约，要求：大通学校赔偿刘必平设备及投资款678，113元、违约金982，791.9元、营业性亏损153，200.19元以及人工安置费19，440元（4人×3个月×1，620元），以上四项共计1，833，545.09元。
原审审理中，依据刘必平提供的财产清单，法院前往刘必平的租赁处清点核实，查明：刘必平列举的财产属实，现该财产保管在大通学校处；刘必平列举的财产，其中有部分机器设备是在2013年度运到大通学校处，且并未使用过；刘必平已将租金及水电费付清。大通学校表示愿意与刘必平继续履行合同，刘必平表示因大通学校生源太少，经营下去只会亏本，故不愿继续履行合同。
原审法院经审理后认为，本案的主要争议在于，第一，刘必平、大通学校之间合同的起始日期是什么时间，合同是否届满；第二，合同期限如未届满，那么合同是单方解除还是双方已合意解除，解除后大通学校是否要承担违约责任。第一，2008年1月5日《房屋借用经营协议》第一条中约定借用生产经营时间为拾年，由于没有明确合同的起始日期，通常情况下可以认为合同的起始日期即为2008年1月5日。但由于双方一致确认租赁实际开始时间为2001年，该份协议及2010年8月和2011年8月的二份补充协议中又有“……2006年至2007年两年度乙方（刘必平）在校（大通学校）生产经营总额的50%作违约赔偿金给对方作为补偿”的表述，即协议内容对之前的营业额亦作为参考，结合大通学校2001年合同已遗失的陈述，合同的起始日期为2001年也有一定的可信度。所以根据现有证据难予认定十年的合同期限。刘必平主张合同未届满依据不足。第二，从以下几方面分析可以认定，即使合同未到期，合同也已合意解除，大通学校无需承担违约责任：（1）双方约定租金没有用固定单价而采用“按营业额10%和水费1%”浮动的计算标准及大通学校方自愿减让收租金的情况可以看出双方租赁期间彼此信任，合作愉快，有合意解除的基础；（2）从双方一致认可学生人数持续减少，大通学校也自认连续三年亏损的情形来看，双方有合意解除的可能；（3）大通学校辩称中表明，在刘必平亏损的情形下，大通学校出具证明表示自2013年6月30日起终止双方的房屋租赁关系，由刘必平寻找新的承租人利用其机器设备继续租赁，这一辩称具有可信度，辩称中表述的这一过程可视为双方合意解除合同的磋商过程；（4）从2013年7月7日刘必平致信大通学校的内容“……数年来的彼此相互帮助，坦诚待之……”分析来看，双方达成合意解除之时，大通学校并未承诺给予补偿，刘必平也未曾要求大通学校承担相应的违约责任，刘必平在寻找新承租户无果的情况下才向大通学校提出补偿请求，有失诚信；（5）没有证据显示大通学校干涉刘必平正常经营，涉讼场地至今未挪作他用，如果刘必平仍坚持继续经营没有任何障碍；（6）更为重要的是，法院在庭审中询问刘必平、大通学校假如法院认定合同尚未到期是否愿意继续履行合同时，大通学校表示愿意，而刘必平明确表示不愿意，可推定刘必平早有解除合同之意愿。综上所述，法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。如前所述，即使合同未到期，刘必平、大通学校在协商一致的情况下已合意解除合同，刘必平之诉请难予支持。需要指出的是，希望刘必平、大通学校双方以后在签订合同时，务必做到内容明确、具体、完整，避免发生不必要的纠纷。
原审法院据此作出判决：一、刘必平要求上海民办大通学校赔偿刘必平设备及投资款678，113元的诉讼请求，不予支持；二、刘必平要求上海民办大通学校支付违约金982，791.9元的诉讼请求，不予支持；三、刘必平要求上海民办大通学校支付营业性亏损153，200.19元以及人工安置费19，440元的诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人刘必平不服，向本院提起上诉称：2001年8月双方口头约定试营业，期间有数次口头约定调整租金等内容，后于2008年1月签订《房屋借用经营协议》，履行期约定十年是因为刘必平的经营状况较好，要长期经营，故起始时间自此时计算至2018年结束；即使如原审认定2011年8月之后双方为不定期租赁关系，原租赁协议相关条款仍继续有效；大通学校单方提出解除租赁合同（大通学校的投资人变更，故大通学校有与刘必平解约的动机和目的），并非刘必平提出或双方早有合意，否则大通学校不必在2013年5月22日出具终止合作的书面证明，系大通学校违约。刘必平同意解除租赁关系，要求撤销原判，改判支持刘必平的原审诉请。刘必平提供了《房屋借用协议》（2004年）、员工补助签收单以及《关于变更上海民办大通学校举办者的协议书》等以证明其上诉主张。
被上诉人大通学校答辩称：2001年8月双方曾签订书面合同（时间久远已遗失），从2001年到2008年这么长时间不可能都是试营业，《房屋借用经营协议》约定签字起生效针对的是租金调整问题，租赁十年期限到2011年8月结束，之后双方处于不定期租赁关系；双方约定的租金逐年减少，刘必平称经营状况越来越好不属实，因为刘必平近四年始终在亏损才做不下去，大通学校出于体谅，已数年免收租金；2013年5月证明开具时，包括6月份，刘必平并未要求赔偿，双方是不来不去，7月刘必平来信也不是要求赔偿，而是要学校把他的设备卖给别人；2013年6月30日之后刘必平未再经营，双方的租赁关系已经终止。大通学校至今为止没有使用系争租赁房屋，刘必平也始终占用着，学校同意刘必平继续租用，但后者在原审中就表示因长期亏损不愿再继续租赁。故刘必平所为有违诚信，要求驳回上诉，维持原判。对刘必平提供的材料，大通学校表示《房屋借用协议》（2004年）涉及其他房屋，并未实际履行，员工补助签收单不予认可，《关于变更上海民办大通学校举办者的协议书》等仅是变更股东，租赁可以继续。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明以下事实：1、关于解约的原委，在二审审理中，刘必平就2013年5月22日的大通学校的证明陈述：“这是我们协商好的，2013年5月22日之前大通学校口头告诉我方要引资办学，但之后学校是转让，然后就告诉我方要终止租赁关系，我要大通学校签署这个证明，是要固定大通学校要求与我方终止租赁关系”，“我没有找他人来看点心铺”。大通学校陈述：“因为学生减少，刘必平历年亏损，便于2013年5月之前向学校口头提出”，“刘必平介绍他人（名字读音为黄森）来承租点心铺，5月之前来看过几次，前述证明是刘必平打印好后让校方签字，当时刘必平解释是他人考查后很感兴趣，为了让他人放心，（证明）刘必平与大通学校的租赁关系已经了结了”，“刘必平是为了解脱自己的危机，自己准备不做，所以才介绍了黄森”。刘必平陈述：“黄森是一个食品公司的老总，而大通学校也准备引资办学的，我原来在黄森处培训，了解到他准备扩张，就介绍他来学校谈，并不是来看点心铺”。2、关于损失问题，在原审审理中，就最近三年经营状况如何的问题，刘必平陈述“持续亏损”，另陈述“5月通知我们学校要改，让我们搬东西”，“5月份的时候我又出资了十多万买了设备”、“新买的设备没有发票，我买的二手设备，老板还送了很多东西给我”。二审审理中，刘必平陈述因大通学校表示要引资办学，刘必平在2012年底及2013年5月各进过一批设备，准备扩大经营。其表示要求赔偿设备及投资款的依据是《货物及设备名称盘存表》，设备没有坏，但由于是为学校定制的，所以要求赔偿。2003、2004年其进行了装修，没有发票。营业性亏损可由《生产成本核算表》中的成本总额减销售总额所得负数证明。大通学校表示《货物及设备名称盘存表》上的物品还在学校中，刘必平几乎没有装修，在学校的经营也用不到那么多设备，刘必平进了很多设备是为了让学校转卖他人。《生产成本核算表》是计算租金之用，并未核算过。3、双方均认可租金、水电费等已结清（付到2013年6月30日），且刘必平自2013年6月30日之后没有再经营，租赁关系终止。4、原审审理中，经法院主持清点，确认《货物及设备名称盘存表》列举物品属实，该《货物及设备名称盘存表》由双方签字确认，存档于上海市崇明县人民法院（2013）崇民一（民）初字第4680号案件卷宗中。
二审审理中，大通学校表示其愿意按照《货物及设备名称盘存表》返还刘必平相关物品，并自愿一次性补偿刘必平5万元。
本院认为，民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。首先，本案中刘必平主张双方的十年租赁期限自2008年1月签订《房屋借用经营协议》起至2018年止，大通学校主张应自2001年8月实际租赁起至2011年结束，综合双方履约的情况以及当事人陈述等在案证据，本院认为刘必平的主张尚未具有足够的证据优势，难以采纳。具体理由原审已作详细阐述，本院不再赘述。其次，且不论之后的不定期租赁状态中依照法律规定双方可随时解除合同，单就哪方提出解约或双方是否已经就和平解约达成一致的问题，刘必平不仅在是否寻找他人接手店铺、多年来经营亏损却仍主张签署自2008年起的十年租赁合同，且多次购置设备等细节上出现前后矛盾、不合常理的陈述，亦认可其介绍他人来学校商谈，并要求大通学校出具了终止租赁关系的证明。种种证据显示，本案不符合一般租赁纠纷中出租人违约提前要求解约的常态，刘必平未能就大通学校违约解除租赁关系提供充分证据予以证明，其主张亦未比大通学校的观点更具可信度，本院不予采信。再次，刘必平主张大通学校赔偿设备及投资款，但其自认设备并未损坏，相关投资亦缺乏证据证明，现大通学校自愿按照《货物及设备名称盘存表》返还刘必平相关物品并无不当。刘必平主张的违约金、营业性亏损、人工安置费同样缺乏事实和法律依据，本院不予支持。双方均认可租赁关系已终止，结合费用结清以及经营终止时间，本院在此一并予以判明。现大通学校自愿补偿刘必平5万元，系其对自身权利的依法处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市崇明县人民法院（2013）崇民一（民）初字第4680号民事判决；
二、刘必平与上海民办大通学校的涉案租赁关系于2013年6月30日终止；
三、刘必平自本判决生效之日起十五日内按照《货物及设备名称盘存表》自上海民办大通学校处取回相关物品，上海民办大通学校应予配合；
四、上海民办大通学校自本判决生效之日起十五日内支付刘必平人民币5万元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
二审案件受理费人民币21，302元，由上诉人刘必平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一四年七月十七日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
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《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。