贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔六中民终字第01794号
上诉人（原审原告）贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司。
法定代表人陈惠武，系该公司经理。
特别授权委托代理人陈照强，贵州祥紫律师事务所律师。
委托代理人陶健，贵州祥紫律师事务所律师。
上诉人（原审被告）六盘水南旗文化茶业有限责任公司。
法定代表人严春雷，系六盘水南旗文化茶业有限责任公司经理。
特别授权委托代理人严印（系严春雷之弟），男。
被上诉人（原审被告）严春雷，男。
特别授权委托代理人严印（系严春雷之弟），男。
上诉人贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司、六盘水南旗文化茶业有限责任公司因与被上诉人严春雷房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2015）黔钟民初字第1799号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审审理查明，2010年10月15日原告贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司的法定代表人陈惠武通过竞标方式以年租金3150000元获得六盘水市燃气总公司综合大楼整体承租经营权。2011年5月27日原告经工商部门批准设立，因该租赁物系原告使用，故2011年6月17日以原告为乙方与六盘水市燃气总公司为甲方签订《房屋租赁合同》约定：房屋整体出租，包括地下一层、地上二十五层；年租金一年一付，装修期一年免租金；租赁期限为15年，即自2011年6月18日至2026年6月17日；房屋内部装修由乙方承担，甲方承担的电梯、暖通、主配电等工程部分按乙方提供技术标准采购和安装；乙方不得整体转租、转借承租房屋。
2012年12月20日以原告贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司为甲方与被告六盘水南旗文化茶业有限责任公司为乙方签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于六盘水市钟山区南环路圣地亚哥国际大酒店侧面的一楼建筑面积172平方米门面出租给乙方作茶艺展示及茶叶销售使用；租赁期限为5年，即自2012年12月15日至2018年1月30日，其中有45天为甲方提供给乙方的装修时间；前三年年租金为300000元，第四年起租金在原来租金的基础上递增10%，2017年2月1日起的租金在2016年2月1日至2017年1月31日的基础上再递增10%；合同签订之日起即付半年租金150000元，2013年7月30日前支付另外半年租金150000元及水电费保证金50000元；2014年2月1日起的余下四年租金均为一年一付，即在该年度租期开始的前30日内给付；租赁税由乙方承担；物业管理费每月每平米为8元，一月一交；乙方必须依约交纳租金，否则每天以所欠租金的万分之五向甲方支付滞纳金等。
合同签订后，被告六盘水南旗文化茶业有限责任公司分别于2013年1月25日给付原告租金150000元、2014年7月24日给付原告租金70000元、2014年12月1日给付原告租金20000元，共计240000元。双方约定原告应给被告提供45天的装修时间，扣除双方约定的该装修期限，租金应自2013年2月1日开始计算，至2014年11月12日被告六盘水南旗文化茶业有限责任公司应付原告租金为533478元（扣除装修期45天后，自2013年2月1日算至2014年11月12日共计为649天，每天以822元计付），故2014年11月12日严春雷给原告保证在2014年11月31日前付清租金；2015年3月6日被告严春雷给原告作出承诺，承诺六盘水南旗文化茶业有限责任公司欠付原告的租金由严春雷给付。2013年2月1日至2015年3月23日被告六盘水南旗文化茶业有限责任公司应付原告租金为641160元（共计780天，每天以822元计付）。
原审法院认为，2011年6月17日原告贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司与六盘水市燃气总公司所签订的《租赁合同》已经明确原告可以部分转租，故原告与被告六盘水南旗文化茶业有限责任公司于2012年12月20日签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方均有约束力，合同双方约定乙方应于2012年12月20日支付半年租金150000元及2013年7月30日前支付另外半年租金150000元和水电费的保证金50000元，也就是被告六盘水南旗文化茶业有限责任公司在2013年7月30日前就应支付第一年租金300000元及保证金50000元，即自2012年12月15日至2014年2月1日期间的租金（包括45天的装修时间），但六盘水南旗文化茶业有限责任公司至2014年12月1日共计仅给付原告240000元，其行为已违约，且该被告同意解除与原告签订的《房屋租赁合同》，故对原告要求解除其与六盘水南旗文化茶业有限责任公司签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，予以支持。原告主张至2015年3月23日尚欠租金为660000元，而扣除约定的45天装修时间后，按约定计算2013年2月1日至2015年3月23日被告六盘水南旗文化茶业有限责任公司应付原告租金仅为641160元，扣除已付款240000元，被告六盘水南旗文化茶业有限责任公司实际尚欠原告租金为401160元，该款应由被告六盘水南旗文化茶业有限责任公司给付原告，对于原告多主张的部分本院支持。被告严春雷给原告作出承诺愿意对被告六盘水南旗文化茶业有限责任公司欠付原告的租金承担给付责任，故上列款项401160元由二被告共同给付原告。原告诉请要求被告每日以万分之五计付违约金105415元和以每月每平方米8元计付物业管理费37152元给原告，并支付原告代被告垫付的水费368元，因双方在合同中未约定违约金，原告未提交其已为被告提供物业管理服务及代被告支付水费的证据，故对原告的该部分诉讼请求，不予支持。被告辩称原告自2014年10月3日开始将门面锁上至今，导致被告无法经营，但无证据证实，故本院不予采信。被告导致本纠纷的产生被告应负全部过错责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、解除原告贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司与被告六盘水南旗文化茶业有限责任公司于2012年12月20日所签订的《房屋租赁合同》；二、被告六盘水南旗文化茶业有限责任公司、严春雷于本判决生效之日起十日内给付原告贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司房屋租金401160元；三、驳回原告贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司的诉讼请求。案件受理费11830元，因适用简易程序减半收取5915元，原告贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司负担2256元，由被告六盘水南旗文化茶业有限责任公司及严春雷负担3659元。
一审宣判后，贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司及六盘水南旗文化茶业有限责任公司不服，向本院提起上诉。贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司上诉请求：撤销原审判决第三项，改判由被上诉人支付违约金68263元、物业管理费37152元，共计105415元。其上诉理由：1、原判认定事实错误。首先，原判认定双方未约定违约金，但双方合同第六条第一款明确约定被上诉人无故拖欠租金，上诉人有权向其加收所欠租金总额万分之五的滞纳金，该约定应视为对被上诉人拖欠租金的违约责任。其次，原判认定上诉人未提交物业管理服务的相应证据错误。租赁合同第四条明确约定物业管理费按8元／平方米交纳，且从被上诉人严春雷的书面承诺中也可以明确，其仅仅请求上诉人免除物业管理费，免除的前提是应当支付相应的费用，其从未否认上诉人给其提供物业管理服务。2、原判适用法律错误。本案中，双方都认可滞纳金的实质是违约金，一审庭审中，被上诉人陈述违约金过高，不应得到支持，故其应当支付违约金。
六盘水南旗文化茶业有限责任公司上诉请求：撤销原判第二项，改判上诉人承担租金260598元。其上诉理由：原判认定事实不清，适用法律错误。首先，贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司存在严重违约行为，应承担相应责任。因受经济大环境影响，上诉人经营困难，拖欠被上诉人租金，但被上诉人在没有依法解除合同的情况下，于2014年10月3日就将上诉人合法经营的门面上锁至今，导致上诉人无法经营，更无法补交所欠租金。因此，被上诉人存在严重违约，合同解除责任在被上诉人方。其次，被上诉人于2014年10月3日起就将上诉人合法经营的门面上锁，其在笔录中也自认2015年2月将上诉人经营期间的店面上锁，因此一审判决将租金计算至2015年3月23日不合理，其中从2014年10月3日至2015年3月23日的共计171天的租金140562元不应计算。
被上诉人严春雷未作答辩。
本院二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。二审审理期间，上诉人贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司及被上诉人严春雷均未提交新的证据，上诉人六盘水南旗文化茶业有限责任公司申请证人阚祥远、罗静、蒋玲玲出庭作证，拟证实在2014年10月六盘水南旗文化茶业有限责任公司所租门面被锁，未营业。
经质证，上诉人贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司对证人证言均有异议，认为不能达到其证明目的。
本院对上述证人证言的分析认定如下：上述证人的证言，只能证实门面被上锁的事实，而不能证实系贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司于2014年10月3日对该门面上锁。故该证据不能作为本案认定事实的依据。
综合当事人二审诉辩，归纳本案争议焦点为：1、贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司是否存在违约行为？2、一审租金计算是否正确？3、贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司主张违约金及物业管理费是否应当支持？
本院认为，关于贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司是否存在违约行为的问题。本案中，上诉人六盘水南旗文化茶业有限责任公司提出贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司在双方没有解除合同的情况下，于2014年10月就将其所租店面上锁，导致其无法经营，认为贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司已构成违约。但贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司否认其在2014年10月锁该店面，称系在六盘水南旗文化茶业有限责任公司已将门面内大部分物品转移并锁上的情况下，其才于2015年2月加了一把锁。二审中，虽然六盘水南旗文化茶业有限责任公司提供证人证实该门面被上锁，但证人不能证实2014年10月上锁时是贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司所为。故上诉人六盘水南旗文化茶业有限责任公司认为贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司构成违约的上诉理由没有充分证据予以证实，本院不予认定。
关于一审租金计算是否正确的问题。本案中，双方对于从2013年2月1日开始起算租金均无异议，因双方约定年租金为300000元，一审据此计算至2015年3月23日，按每日822元计算为641160元，扣除所付的240000元，尚欠401160元。但根据贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司自认，其于2015年2月将六盘水南旗文化茶业有限责任公司经营门面上锁。其上锁行为导致六盘水南旗文化茶业有限责任公司不能经营，故租金应计算至2015年2月。即自2013年2月1日至2015年1月31日共计二年的租金为600000元，减去已支付的240000元，欠付的租金应为360000元。一审法院计算尚欠租金为401160元不当，应予纠正。
关于贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司主张违约金及物业管理费是否应当支持的问题。双方在合同中虽然约定无故拖欠租金应支付所欠租金日万分之五的滞纳金，但因双方均认可该滞纳金实际为违约金，故贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司主张违约金由于对方已违约，应该得到支持。物业管理费双方在合同上约定应由上诉人六盘水南旗文化茶业有限责任公司按每平方米8元，每月交纳。该门面172平方米，每月应交纳1376元，从2013年2月1日至2015年1月31日计24个月为33024元。关于违约金的计算，按照双方合同约定，六盘水南旗文化有限责任公司应于2013年7月30日前支付第一年的租金300000元，2014年1月31日前支付第二年的租金300000元。而该公司仅于2013年1月25日支付租金150000元，2014年7月24日支付租金70000元，2014年12月1日支付租金20000元。六盘水南旗文化茶叶有限责任公司拖欠租金，应以其所欠租金的日万分之五向贵州圣地亚哥大酒店有限公司支付违约金。故违约金应为：2013年7月31日至2014年1月31日期间拖欠租金150000元，共180天，违约金为13500元；自2014年2月1日至2014年7月23日期间拖欠租金450000元，共172天违约金为38700元；2014年7月24日自2014年11月30日期间拖欠租金380000元，共126天，违约金为为23940元；2014年12月1日至2015年1月31日期间拖欠租金360000元，共60天，违约金为10800元。以上违约金共计为86940元。贵州圣地亚哥大酒店有限公司主张的违约金为68263元，是对其权利的处分，本院予以支持。
综上所述，上诉人贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司的上诉理由成立，原审判决对其主张的违约金、物业管理费不予不当，依法应予改判。因上诉人贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司于2015年2月就将租赁给上诉人六盘水南旗文化茶业有限责任公司的门面上锁，故上诉人六盘水南旗文化茶业有限责任公司应付的租金计算至2015年1月31日止。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持贵州省六盘水市钟山区人民法院（2015）黔钟民初字第1799号民事判决第一项，即解除原告贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司与被告六盘水南旗文化茶业有限责任公司于2012年12月20日所签订的《房屋租赁合同》；
二、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2015）黔钟民初字第1799号民事判决第二项、第三项，即被告六盘水南旗文化茶业有限责任公司、严春雷于本判决生效之日起十日内给付原告贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司房屋租金401160元；驳回原告贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司的诉讼请求；
三、六盘水南旗文化茶业有限责任公司、严春雷于本判决生效之日起十日内给付原告贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司房屋租金360000元；
四、六盘水南旗文化茶业有限责任公司、严春雷于本判决生效之日起十日内给付贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司违约金68263元、物业管理费33024元，合计101287元；
五、驳回贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费5915元，二审案件受理费5519元，共计11434元，由上诉人贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司负担4000元，上诉人六盘水南旗文化茶业有限责任公司、严春雷负担7434元。
本判决为终审判决。
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审判长 林 波
审判员 张 荣
审判员 朱会峰
二〇一六年二月二十六日
书记员 严秋玲