广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第4454号原告：梁启标，1943年9月17日出生，香港特别行政区永久居民，现住广东省中山市西区，原告：梁启镇，1947年7月9日出生，香港特别行政区永久性居民，现住广东省中山市西区，A），原告：梁启铨，1956年1月27日出生，香港特别行政区永久性居民，现住广东省中山市西区，原告：朱佩仪，1951年4月30日出生，香港特别行政区永久性居民，现住广东省中山市西区，原告：彭润娟，1952年4月2日出生，香港特别行政区永久性居民，现住广东省中山市西区，原告：彭小娟，1958年4月15日出生，香港特别行政区永久性居民，现住广东省中山市西区，上列六原告共同委托诉讼代理人：张峰，广东铭致律师事务所律师。上列六原告共同委托诉讼代理人：马璐，广东铭致律师事务所律师。被告：中山市中锐房地产开发有限公司，住所地广东省中山市西区广珠公路沙朗路段，组织机构代码28201366-9。法定代表人：贺臻（工商登记记载）。委托诉讼代理人：肖腾追，广东泽荣律师事务所律师。原告梁启标、梁启镇、梁启铨、朱佩仪、彭润娟、彭小娟（以下简称六原告）诉被告中山市中锐房地产开发有限公司（以下简称中锐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。六原告共同委托诉讼代理人张峰，被告中锐公司委托诉讼代理人肖腾追到庭参加诉讼。本案现已审理终结。六原告向本院提出诉讼请求：被告协助六原告办理位于中山市西区××花园××房的产权证明。事实与理由：六原告于1992年6月12日通过澳门地产公司购买位于中山市沙朗镇××花园××别墅连花园××（后期地址××为××西区××花园××房），并签订承诺买卖楼宇合约。1992年8月6日，签订××花园别墅买卖合同，并由中山市公证处出具（92）中证经字第1004号公证书，证明购买事实。同日，被告向中山市国土部门办理商品房销售合同登记备案手续。六原告已按约定于1996年1月14日支付全部购房款，被告于1994年12月14日将上述物业交付六原告使用，但经多次催促及协商，被告至今未协助六原告办理产权证明。为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。庭审中，六原告明确，在办理权属证书的过程中所产生的税费由六原告自行负担，但由于被告逾期办证，若存在逾期办证产生税费上的差额，则由六原告另寻合法途径主张。六原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据材料有：1.工商查询登记表；2.中山市商品房销售合同登记备案证明表；3.承诺买卖楼宇合约、××花园别墅买卖合同、入伙通知书；4.购房款收据6份；5.中山市公安局西区分局沙朗派出所出具的证明一份。被告中锐公司辩称，请求法院驳回六原告的诉讼请求，理由是六原告还没有缴纳涉讼房地产的购房款，在六原告没有付清购房款的情况下，被告有权拒绝为六原告办理产权证书。被告中锐公司就其辩解在举证期限内并未提交证据。本院经审理认定事实如下：1992年6月12日，六原告（乙方）与澳门地产公司（甲方）签订承诺买卖楼宇合约，约定由乙方购买位于中山市沙朗镇××花园××别墅连花园××的房地产，约定购房价格为港币725120元，楼款的支付方式为：签订合约时支付首期楼款（连订金）港币145024元，1992年7月5日内付楼款港币72512元，1992年9月5日付楼款港币145024元，入伙纸发出七天内付清楼款尾数362560元，入伙纸发出七天内付清楼款或由银行办理分期付款手续；该别墅将来正式立契时，有关政府税项，均由乙方负责支付。该合同还约定了其他事项，并由六原告签字，澳门地产公司盖章确认。1992年8月6日，六原告（乙方）与广东省中山市中朗房地产业务部（以下简称中朗业务部）（甲方）签订××花园别墅买卖合同，合同约定：第一条、别墅地址、型号、幢号、面积、售价：1.乙方自愿向甲方购买坐落于广东省中山市××中山市××花园××型××别墅××幢（实用面积2780平方英尺）；2.别墅售价总金额为港币725120元。第三条、别墅交付时间：2.甲方出售给乙方的别墅，由完成地基工程日起共180个晴天交付给乙方使用，如遇不可抗力的自然灾害或施工过程中遇到不能克服的困难而耽误施工进度时，交付别墅时间可根据实际情况顺延；第四条、付款办法：1.签订本合同时付首期楼价款（含订金）20%，即港币145024元；2.于1992年7月5日前付总楼价款10%，即港币72512元；3.于1992年9月5日前付总楼价款20%，即港币145024元；4.剩余款项即港币362560元在入伙纸发出后七天内付清;第六条、乙方在交清购房款后，由甲方提供有关证明，并协助乙方申领中山市人民政府房产管理部门发给的房屋所有权证，办证时发生的增值税、契税、手续费等由乙方自行负责；第十条、本合同经甲乙双方签字，并经中山市公证处公证之日起生效。六原告在合同上签名，中朗业务部在合同上盖章。1992年8月6日，中山市公证处出具（92）中证经字第1004号证明书，其内容为：兹证明甲方中朗业务部的代表人李玉媚与购买方梁启标、梁启镇、梁启铨、朱佩仪、彭润娟、彭小娟，于1992年8月6日签订前面的××花园别墅买卖合同，合同上甲方所盖之单位印鉴及双方签名均属实。六原告分别于1992年6月12日、1992年7月2日、1995年2月18日、1995年9月30日、1996年1月14日向澳门地产公司支付楼款合计港币725120元。澳门地产公司分别开具收据确认。1994年12月14日，六原告收到由澳门地产公司发出的入伙通知书。六原告认为，六原告已交纳全部购房款，被告已将涉讼房地产交付给六原告使用，被告并未为六原告办理产权证书，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，六原告购买的中山市西区××花园××房，已办理中山市商品房销售合同登记备案，登记备案表载明买方姓名为“梁启铨朱？仪”，购房总价为725120元，登记备案日期为1992年8月6日，发展商名称为中锐公司。针对此，庭审中，六原告确认涉讼房地产的权利人应是本案六原告，但是被告在向有关部门提交登记申请表时字体看得清楚的只有梁启铨和朱佩仪的名字，而且当时受电脑限制，所以产权登记只有梁启铨和朱佩仪名字，但六原告提供的公证书以及申请表中明确载明买受人为本案六原告。又查，据已经发生法律效力的关联案件的民事判决书查明：1990年11月10日，原中山市沙朗镇经济发展总公司向中山市沙朗镇政府提交关于申报中朗业务部注册开业的请示，同年11月13日原沙朗镇政府批复同意成立中朗业务部，同年11月17日，中山市政府批复同意成立中朗业务部，1991年3月16日，中朗业务部完成工商登记并成立。1991年4月15日，中朗业务部办理了住所、经营范围、企业名称的工商变更登记，其企业名称变更为中山市中朗房地产发展总公司。2000年12月14日，中山市人民政府西区办事处批复同意中山市中朗房地产发展总公司产权转让，同意按拟定的合同条款将中山市中朗房地产发展总公司整体转让给广州中联置业公司和广州中联幕墙发展有限公司，2001年5月10日，中山市中朗房地产发展总公司完成股权转让及转制手续，由集体企业转制为有限责任公司，即中锐公司。自成立中朗业务部至变更为中山市中朗房地产发展总公司再至转制变更为中锐公司的过程中，作为同一经营主体的中朗业务部、中山市中朗房地产发展总公司、中锐公司未进行清算程序，未办理注销及重新成立程序。再查，六原告明确，涉讼房地产目前由其居住使用，并无案外人向其主张权利。另，中山市公安局西区分局沙朗派出所出具证明证实：中山市西区××花园××房、广东省中山市沙朗镇中山市××花园之××花园××型××苑别墅××、中山市西区××大道××号××花园××街××号（当前使用的地址），是同一地址，同一地方。另外，原、被告各方因核实相关情况以及协商解决本案纠纷，申请庭外和解时间，并同意本案按简易程序审理。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。关于本案的主体问题，中朗业务部、中山市中朗房地产发展总公司与中锐公司存在债权债务承继关系，故中朗业务部实施的民事行为，其法律后果均应由中锐公司承继。六原告与中锐公司的前身中朗业务部于1992年8月6日签署的锦绣花园别墅买卖合同，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，签约行为是当事人的真实意思表示，合同依法成立并生效，合同各方均应严格履行。六原告提交了××花园别墅买卖合同、澳门地产公司收据、入伙通知书等证据，上述证据均为原件，其中入伙通知书中明确注明收款人为澳门地产公司，该入伙通知书盖有澳门地产公司印章，这些证据能证实中朗业务部与澳门地产公司之间存在委托收款关系，故六原告向澳门地产公司支付了购房总款港币725120元，即可视为六原告已按照合同约定向中锐公司的前身中朗业务部支付了全部房款，且涉讼房地产已办理商品房销售合同登记备案手续，六原告亦已居住使用，故基于前述，中锐公司作为中朗业务部的承继者，应承担为六原告办理产权证书的义务。六原告的诉讼请求有事实依据和法律依据，本院予以支持。另外，根据证据显示，涉讼房地产的实际购买人，应为六原告，而并非只有备案登记表上的两人。综上，六原告诉求理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告中山市中锐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为原告梁启标、梁启镇、梁启铨、朱佩仪、彭润娟、彭小娟办理坐落于中山市西区××花园××期××房（当前地址：中山市西区××大道××号××花园××街××号）房地产的权属证书，所产生的费用由原告梁启标、梁启镇、梁启铨、朱佩仪、彭润娟、彭小娟负担。案件受理费11052元,减半收取5526元（原告梁启标、梁启镇、梁启铨、朱佩仪、彭润娟、彭小娟已预交），由被告中山市中锐房地产开发有限公司负担（被告中山市中锐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内迳付原告梁启标、梁启镇、梁启铨、朱佩仪、彭润娟、彭小娟）。如不服本判决，原告梁启标、梁启镇、梁启铨、朱佩仪、彭润娟、彭小娟可在判决书送达之日起三十日内，被告中山市中锐房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁丹妮二〇一七年五月九日书记员  梁 琳刘佳林