浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙绍民终字第2309号
上诉人（原审原告）江金林。
委托代理人（特别授权）柳华，浙江学通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨国助。
上诉人江金林因与被上诉人杨国助房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2015）绍诸民初字第2280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年4月15日，原告江金林为乙方、被告杨国助为甲方就租赁诸暨市协和路49号营业用房签订协议一份。约定“一、甲方根据乙方要求，在朝马路院内增建200平方米以上营业用房，该建造归甲方负责投资施工。甲方负责乙方经营期间的稳定性不得拆除，如有这种情况发生，甲方负责退付租金及产生的损失。……三、经双方协商议定上述租用房屋总计年租金第一年9万元。甲方在三年内不递增租费，第4年至第5年每年按递增8%计算，第6年后按每年递增10%计算至第八年。甲方确保乙方三年内的租用期，第四年后如有不可抗拒原因无法续租，甲方应提前一年告知乙方做好过渡准备。约定期满后在同等条件下，乙方应优先续租。……五、在三年内乙方向甲方提供保证金壹万元保证三年续租期。如未满3年乙方提前终止租用，甲方有权收取该保证金作为补偿费用；租满三年后，甲方同意退付该保证金。……七、乙方在租用期间因经营不善需向第三者转让情况发生时，应征得甲方同意后另行议定方可实施，否则甲方有权终止续租”等内容。协议签订后，被告按合同要求除交付享有的产权的房子外，还将在房子与围墙间搭建顶棚的简易房（大约200平方米，其中50多平方为房屋的走廊）一并交付原告。2014年5月28日，被告杨国助收取原告江金林交付的租金97200元（其中1万元为原支付的押金作抵），由被告出具收条，并在收条中载明租期为2014年5月20日至2015年5月20日止。2014年在政府“三改一拆”整治行动中，除走廊部分外，其余被告搭建的约143平方米临时建筑被拆除。因临时建筑被拆除对原告的经营有影响，被告给予原告延长二个月的租期作为补偿，该期的租期延至2015年7月20日，原告亦予以认可。2015年3月10日，被告书面通知原告，由于违建部分被拆除房屋产权部分转移的原因，下半年不再续租。2015年3月28日，原告妻子方莲英与案外人邱王武签订房屋租赁协议，将涉案房屋租转租给邱王武，租赁期为2015年3月29日到2015年6月29日，租金为53000元。之后，租赁房屋内财物被腾空，交付给被告。2015年7月6日江金林向该院起诉杨国助，请求判令：被告继续履行有效部分租赁协议，并退还违章建筑部分租金2.5万元及装修费损失10万元。案经调解双方不能达成协议。
原审法院认为，原、被告于2011年4月15日签订的房屋租赁协议，由于其中部分出租房屋系未经批准搭建的临时建筑，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，故与临时建筑相关的部分协议无效，其余部分未违反法律及行政法规的强制性规定应有效。对无效部分，双方本应各自返还因该合同取得的财产，但由于原告实际占有使用了租赁房屋，临时搭建的房屋也是按原告要求建造的，原告本身也存在过错，且临时建筑拆除后，被告将租期延展二个月作为补偿原告的损失，原告对此并未提出异议。因此，原告仍应按租金的约定标准支付占有使用费，故对原告要求被告返还违章建筑部分租金的请求不予支持。原告要求继续履行有效部分协议，继续租赁第五年后的房屋的请求，鉴于下列理由，不予支持。首先，原、被告签订租房协议第三条约定，被告保证原告三年的租期，第四年后如有不可抗拒的原因无法续租，被告提前一年告知原告；也就是说第四年后是否继续承租尚有不确定性。虽被告于2014年5月28日接收了原告交付的租金，并在收条中注明了租赁期限为2014年5月20日止至2015年5月20日的内容，表明第四年原告已续租。但搭建部分在政府“三改一拆”活动中被拆除后，被告于2015年3月10日书面通知原告，第四年期满后不再续租。而原告虽在第四期期满前向该院起诉要求继续履行合同，但期满后，房屋已腾空由被告接收，无证据证明被告在这过程中有强制将原告的财产搬出租赁房屋的行为，双方事实上已解除了合同。其次，原告未征得被告同意情况下于2015年3月28日将房屋转租给邱王武；按双方协议第七条的规定，被告有权终止续租。最后，搭建的临时建筑被拆除后，租赁的房屋面积已发生变化，原有的租金约定，已难适用；但又不能当然的以原租金的总额折算成每平方米的价格与现有合法建筑面积多少来推算。至今双方未对租金协商一致，租赁协议缺乏重要内容，无继续履行之可能。合同解除后，原告有权要求被告赔偿由此造成的损失，但因在起诉前，原告已将房屋转租他人，之后未再实际经营，无证据证明其存在损失，本案对该部分不作处理。原告要求被告赔偿违章建筑部分装修费10万元，未提供证据证明，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第二百二十四条第二款、第九十六条第一款，第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告江金林与被告杨国助于2011年4月15日签订的房屋租赁协议有合法产权部分有效，未经批准搭建的临时建筑部分无效；
二、驳回原告江金林的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1400元，由原告江金林负担1000元，被告杨国助负担400元。
上诉人江金林不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误，原审法院未予支持上诉人要求续租房屋的请求不能成立。租房协议租赁期限为8年，对第4年至第8年的租金及其支付方式的约定是明确具体的，且从第4年起，双方仍严格按租房协议条款进行交易。上诉人交付、被上诉人收取的租金数额按递增8%数额确定。而2015年3月10日被上诉人书面通知所列事项不属于不可抗拒原因，不能据此作为解除合同的事由。房屋已腾空是被上诉人采用欺诈、胁迫手段所致，并非上诉人真实意思表示。邱王武于2015年3月29日至2015年6月29日期间使用上述房屋，被上诉人明知且不反对，原判认定系未征得被上诉人同意情况下转租，被上诉人有权终止续租，显然不符合客观事实。在搭建的临时建筑被拆除，租赁房屋面积发生变化的情况下，原有的租金约定，当然仍可参照适用，原审判决以至今双方未对租金协商一致，租赁协议缺乏重要内容为由，无继续履行之可能，不予支持继续履行不当。二、原审判决适用法律错误，被上诉人辩称的解除合同的主张，不符合法律规定及当事人约定，不应得到法院的支持。原审判决适用《合同法》第二百二十四第二款、第九十六条第一款、第九十七条错误，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条之规定，原审判决不予支持装修费损失与法相悖。综上，请求二审法院撤销原判，查清事实后依法改判支持上诉人一审诉讼请求。
被上诉人杨国助答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、搭建部分在“三改一拆”活动中被拆除，被上诉人于2015年3月10日书面通知上诉人第四年期满后不再续租。搭建部分被拆除属于不可抗拒因素，且租赁合同中第三条约定被上诉人只保证上诉人三年的租期。搭建的200平方米营业房是在上诉人的要求下由被上诉人搭建，被拆除被上诉人损失较大。二、上诉人将房屋腾空后，主动交于被上诉人系双方自愿，不存在欺诈、胁迫手段，腾空交付系上诉人真实意思表示。三、上诉人未经被上诉人同意，将房屋转租给邱王武，被上诉人不知情。上诉人的行为违反了租赁合同第七条约定，被上诉人有权终止合同。四、搭建的建筑被拆除，租赁房屋的面积已发生变化，原先租金不能适用，无法继续履行合同。五、上诉人要求赔偿损失，未能提供证据，且上诉人腾空房屋时，能拆除的装修及电器已全部搬走，不存在有价值的装修物，即使有装修损失，也是上诉人自行导致的。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人江金林在二审期间向本院提供：1、诸暨市市场监督管理局出具的个体工商户登记情况以及住所信息表各一份，要求证明涉案房屋由被上诉人于2015年9月租赁给第三人，没有被上诉人陈述的房屋产权转移的情况。被上诉人杨国助陈述其确于2015年9月20日将房屋租赁给第三人。2、2015年6月30日上诉人与被上诉人的录音资料一份，要求证明被上诉人以欺诈和胁迫方式要求上诉人腾空房屋，故上诉人腾空房屋的行为是无效的。被上诉人杨国助质证认为该录音资料文字材料上一段内容与本案无关，对下一段内容没有异议。本院对上述证据认为讼争营业房屋现是否由被上诉人转租给他人与本案争议焦点之间不具有关联性，对证据1本院不作为二审中新证据予以收集。证据2通话的录音资料无法得出该房屋系被上诉人以欺诈和胁迫方式要求上诉人予以腾空，对其证明力本院不予认定。
被上诉人杨国助在二审中未向本院提供新的证据。
本院经二审查明的事实与原审法院认定的一致。
本院围绕上诉人的上诉请求及理由评析如下：本案上诉人主张其搬离租赁的营业房屋系因被上诉人欺诈及胁迫，但其未能证明被上诉人存在上述情形。再从双方当事人签订的租房协议内容看，约定被上诉人保证上诉人三年的租期，在被上诉人已保证上诉人三年租期的情况下，被上诉人于2015年3月10日书面告知上诉人第四年期满后不再续租，及结合上诉人已搬离的实际，原审法院认定双方当事人已实际上解除合同应属正确，上诉人要求继续履行合同无事实及法律依据。而对于临时搭建的建筑被拆除，被上诉人是否应予返还租金的问题，本院认为因被上诉人已将租期延展二个月作为上诉人的补偿，上诉人未提出异议，现上诉人要求被上诉人予以返还多支付的租金不合情理，原审法院未予支持应属合理，本院予以照准。而对于上诉人主张的装修损失的问题，本院认为其未能证明装修的花费，故对其主张的要求被上诉人支付装修损失10万元的诉请原审法院未予支持并无不当。综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2800元，由上诉人江金林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 艳
审 判 员 楼晓东
代理审判员 王 翠
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 俞小婷