吉林市船营区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）船民一初字第551号
原告：孙丽杰，住吉林市。
被告：长春市鑫隆房地产开发有限责任公司，住所地长春市。
法定代表人：胡志，董事长。
委托代理人：方向卓，吉林兢诚律师事务所律师。
被告：长春市鑫隆房地产开发有限责任公司吉林市分公司，住所地吉林市。
代表人：胡志，负责人。
原告孙丽杰与被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司、长春市鑫隆房地产开发有限责任公司吉林市分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王新颖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙丽杰与被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司的委托代理人方向卓到庭参加诉讼，被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司吉林市分公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙丽杰诉称：原告出于居住的目的，在被告未办理《商品房预售许可证》的情况下，与被告在2010年4月18日签订“鑫隆帝豪内部认购协议书”。约定：原告购买被告鑫隆帝豪的房屋，房屋建筑面积152.5平方米。房屋价格每平方米4，668.00元，总房款711，870.00元。定金10，000.00元，首期房款211，870.00元，余款以按揭方式给付。并约定了办理房屋产权及入住时应缴纳的款项。原告于2010年4月18日向被告支付了定金及首期购房款21，1870.00元。被告在与原告签订协议时，表示其单位于2011年10月1日前向原告交付房屋。现被告尚未进行施工。
按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”之规定，原告与被告签订的协议无效。因被告为经营房地产的开发公司，较普通人更具有专业知识，所以其在不具有商品房预售许可证的情况下预先销售未进行建设的房屋，明显具有重大过错，故应赔偿原告损失。请求法院判令：1、确认“鑫隆帝豪内部认购协议无效”；2、返还原告购房款21，1870.00元；3.返还原告定金10，000.00元；4.以22，1870.00元为基数，按同期银行贷款利率计算原告损失，自2010年4月18日至判决之日；5.被告承担诉讼费用。
被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司辩称：协议有效，被告无权主张返款。
被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司吉林市分公司未向本院提供答辩意见。
原告孙丽杰针对自己的诉讼主张向本院提供如下证据：
1.原告身份证复印件1份，证明原告的身份；
2.机读档案材料2份，证明两被告的主体资格；
3.鑫隆帝豪内部协议、交款须知、收费凭据各1份，证明原告与被告签订购房及交款的事实。
被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司对原告孙丽杰提举的证据质证意见：对证据1、2均无异议；对证据3的真实性无异议，但认为认购协议并非预售合同，认购协议不以预售许可证为先提。
被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司未就其抗辩主张向本院提供证据。
对原告孙丽杰提举的证据，因被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司对真实性均无异议，同时这些证据合法且同本案具有关联性，故均予采信。
通过原、被告诉辩、陈述及举证、质证，本院确认如下事实：
原告孙丽杰在被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司未办理“鑫隆帝豪”24号楼商品房预售许可证的情况下，于2010年4月18日与被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司吉林市分公司签订“鑫隆帝豪内部认购协议书”。约定：原告孙丽杰购买被告鑫隆帝豪的房屋，房屋建筑面积152.5平方米。房屋价格每平方米4，668.00元，总房款711，870.00元。定金10，000.00元，首期房款211，870.00元，余款以按揭方式给付。并约定了办理房屋产权及入住时应缴纳的款项及违约责任。同日，原告孙丽杰向被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司吉林市分公司支付定金10，000.00元及首期购房款211，870.00元。至庭审时，被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司尚未取得“鑫隆帝豪”24号楼商品房预售许可证。
本院认为，一、原告孙丽杰与被告长春市鑫隆房地产开发有限责任吉林市分公司签订的“鑫隆帝豪内部认购协议书”为商品房买卖合同。因为该协议书及附件约定了当事人名称、姓名和住所、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、房屋位置及具体楼层和户号、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、办理入住需要提供的手续及应交纳的款项、房屋公共部分的使用和房屋装修应遵守的规定及违约责任等商品房屋买卖合同的主要内容。并且，被告长春市鑫隆房地产开发有限责任吉林市分公司已经按照约定收受了原告孙丽杰的购房款，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，应当认定原告孙丽杰与被告长春市鑫隆房地产开发有限责任吉林市分公司签订的“鑫隆帝豪内部认购协议书”为商品房买卖合同。另外，此协议虽名称为“内部认购协议书”，但因原告孙丽杰并非为被告单位职工或其因亲属关系而享受被告单位福利或内部优惠政策而与被告签订协议，故原告孙丽杰购买被告长春市鑫隆房地产开发有限责任吉林市分公司的房屋并非是内部认购行为。
二、原告孙丽杰与被告被告长春市鑫隆房地产开发有限责任吉林市分公司签订的“鑫隆帝豪内部认购协议书”为无效合同。因至本案庭审时，被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司尚未取得该协议书约定出售的房屋的商品房预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，应当认定原告孙丽杰与被告被告长春市鑫隆房地产开发有限责任吉林市分公司签订的“鑫隆帝豪内部认购协议书”无效。
三、被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司应承担返还原告孙丽杰购房款并赔偿利息损失的责任。被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司吉林市分公司为房地产专营企业，其对房屋销售的法律规定较比常人更为专业，其在未取得商品房屋预售许可证的情况下销售房屋，过错程度明显大于作为购买者的原告。并且被告实际收取了原告购房款，获取了使用原告资金的利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司吉林市分公司应当返还原告孙丽杰购房款，并应按照中国人民银行同期贷款利率标准赔偿原告孙丽杰的利息损失。又因被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司吉林市分公司为被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司的分公司，依据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”之规定，被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司应承担返还原告孙丽杰的购房款及赔偿利息损失的责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、原告孙丽杰与被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司吉林市分公司于2010年4月18日签订的“鑫隆帝豪内部认购协议”无效；
二、被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内，返还原告孙丽杰所缴纳的购房款（含定金）总计221，870.00元；
三、被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内给付原告孙丽杰本金22，1870.00元的利息损失（自2010年4月18日起计算至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）；
四、驳回原告孙丽杰其他诉讼请求。
被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费4134.00元（其中案件受理费2314.00元，保全费用1820.00元，原告孙丽杰均已预交），由被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起三日内径行给付原告孙丽杰。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
代理审判员 王新颖
二〇一二年七月二十五日
代理书记员 申 颖