浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温执异终字第43号
上诉人（原审被告）：上海浦东发展银行股份有限公司温州瑞安支行。
法定代表人：金凡。
委托代理人（一般授权）：马调锋。
委托代理人（一般授权）：方海友。
上诉人（原审被告）：瑞安光裕针织有限公司。
法定代表人：孙裕强。
委托代理人（特别授权）：季凌坚。
被上诉人（原审原告）：浙江盛昌机械有限公司。
法定代表人：李海君。
委托代理人（特别授权）：余建飞。
原审被告：瑞安市盛丰废旧回收有限公司。
法定代表人：黄平妹。
原审被告：高建光。
原审被告：彭晓静。
上诉人上海浦东发展银行股份有限公司温州瑞安支行（以下简称浦发银行）、瑞安光裕针织有限公司（以下简称光裕公司）与被上诉人浙江盛昌机械有限公司（以下简称盛昌公司）、原审被告瑞安市盛丰废旧回收有限公司（以下简称盛丰公司）、高建光、彭晓静案外人执行异议之诉一案，瑞安市人民法院于2014年8月27日作出（2014）温瑞执异初字第1号民事判决书，浦发银行、光裕公司均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审认定：温州盛中石化装备有限公司原名温州盛中铸造有限公司，坐落于瑞安市陶山镇张染村的厂房（产权证号0007723，土地使用权证号：瑞国用（2008）第20
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117号）原登记在该公司名下。2008年7月30日，温州盛中铸造有限公司将该厂房及设备以900万元转让给高建光，缴纳税款705873元，同年8月22日双方交付确认，8月26日申请变更产权过户手续至高建光名下。2008年9月5日，高建光将厂房及设备出租给盛昌公司，2008年及2009年支付给高建光租金计60万元，2009年11月2日税务机关代开的统一发票中，注明租金280800元，房产税由盛昌公司负担。2010年因缴纳税款需要，盛昌公司提供给瑞安市陶山地方税务所一份租赁合同，注明：高建光将坐落于瑞安市陶山镇张染村的厂房及土地、设备一并出租给盛昌公司，租金每年280800元，每年给付，租赁期限五年，从签订协议之日起计算，签订协议时间2010年8月20日。后盛昌公司逐年支付给高建光租金280800元，并以此额缴纳税款。2013年12月份纳税时，盛昌公司又提供给陶山地方税务所一份租赁合同，注明：租赁期限十五年，自协议订立之日起至2028年8月30日止，其他内容与2010年8月份订立的租赁协议一致。
另查明，浦发银行与光裕公司于2011年3月24日签订一份《最高额保证合同》，约定光裕公司为盛丰公司在2011年3月24日至2013年3月24日间贷款最高额3700万元内承担连带责任保证；与高建光、彭晓静于2011年5月12日签订一份《房地产最高额抵押合同》，约定高建光将登记在其名下的上述厂房及土地使用权为盛丰公司在2011年5月12日至2014年5月12日间贷款最高额1303万元提供抵押担保，后浦发银行发放贷款1100万元给盛丰公司，盛丰公司到期未还。本院于2013年8月16日以（2013）温瑞商初字第729号民事判决判令盛丰公司一次性偿还浦发银行借款1100万元及利息，执行期间，查封了高建光名下的上述厂房。为此，盛昌公司提起执行异议，并提供了2008年9月5日双方签订的租赁协议，约定：租赁期限为二十年，自协议订立之日起计算，每年租金30万元，须在每年古历年底前付清，如一次性付清全部租金的，应给予优惠，优惠金额双方另行协商……。请求：判决停止对原告承租的坐落于瑞安市陶山镇张染村厂房（产权人：高建光，产权证号：0007723）的执行，并保护原告对执行标的物租赁权至2028年9月5日。
原审认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2013年12月份盛昌公司纳税时提供给税务部门的租赁协议，系在盛昌公司提出执行异议被瑞安法院裁定驳回后提交的，真实性无法确认，不予采信。2010年8月20日签订的租期5年的租赁协议，系盛昌公司提供给税务部门纳税的凭证，租赁协议出租方“高建光”签名，盛昌公司提出系公司工作人员为应付纳税代签的，高建光否认系其亲笔签字，浦发银行也没有提出进行笔迹鉴定，并且税务部门反映盛昌公司于2009年、2010年纳税申报时，均提供类似租赁协议作为申报凭证，故该份租赁协议不具有真实性，不予采信。“2008年9月5日签订，租期20年，每年租金30万元”的租赁协议，由双方签字，盛昌公司与高建光均陈述该份协议属实。从厂房用电情况看，盛昌公司从2008年12月份起至2012年7月份一直在缴纳电费，每月电费10多万元，印证厂房租赁的事实。2008年、2009年每年租金30万元，由转账凭证为证，说明租赁协议约定的年租金30万元属实；税务部门缴纳租金凭证反映，2008年至2013年盛昌公司每年缴纳营业税的租赁额均为280800元，印证每年租金30万元的事实。银行汇款单据及租赁双方陈述，证明剩余租期16年租金290万元一次性支付，租赁协议也约定一次性支付可给予租金优惠，二者并不矛盾。另外，2008年、2009年该厂房确已租赁给盛昌公司，浦发银行称该厂房2009年即办理抵押手续，但提供不出当时厂房是否出租的现场照片，浦发银行提出申请鉴定该份租赁协议形成时间，目前限于技术原因无法鉴定。该份租赁协议，形式规范、内容合法，且被告方提供不出否定的依据，应予采信盛昌公司与高建光订立的20年租期的租赁协议系双方真实意思表示，没有违背《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定的期限，合法有效，盛昌公司的租赁权应予以保护；其请求保护租赁该厂房至2028年9月5日，予以支持。盛昌公司与高建光于2008年9月5日订立租赁协议，且已经履行，而涉案的浦发银行与高建光抵押合同于2011年5月12日订立，首次抵押于2009年4月28日设立的，故租赁合同在先，抵押在后，租赁权不受抵押权的影响。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。故保护盛昌公司的租赁权依据“买卖不破租赁”的规则，盛昌公司具有优先购买权，但租赁物的所有权没有改变，故盛昌公司请求停止对高建光厂房的执行，没有法律依据，不予支持。浦发银行、光裕公司提出租赁事实不真实、租赁协议没有在房管部门备案，均没有事实与法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定之规定，遂判决：一、确认原告浙江盛昌机械有限公司对坐落于瑞安市陶山镇张染村的厂房（产权人：高建光，产权证号：0007723，土地使用证号：瑞国用（2008）第20-117号）的租赁权至2028年9月5日止；二、驳回原告浙江盛昌机械有限公司的其他诉讼请求。本案受理费40480元，由原告浙江盛昌机械有限公司负担20240元，被告上海浦东发展银行股份有限公司温州瑞安支行负担20240元。
上诉人浦发银行上诉称：一、一审认定被上诉人盛昌公司与被上诉人高建光于2008年9月5日签订的租赁合同为有效合同是错误的，上诉人认为其向一审法院提供的三份租赁合同都是虚假的，双方并不存在租赁事实，应予以否定。理由：1、盛昌公司声称2008年9月5日开始租用抵押物并实际使用，但其最新营业执照上的住所不是其所谓租用的抵押物所在地。2、2009年和2011年高建光与上诉人签订抵押合同时，向上诉人明确承诺和保证抵押物在设置抵押前并未出租及不存在其他不利于抵押权人的利益。3、上述抵押物并没有去房管部门备案，不符常理。二、本案存在诸多不合理的地方，可推断出所谓租赁事实的虚假性。表现为：1、合同约定二十年租金不变，不符合常理，且三份合同均未有出租人配偶签字值得怀疑。2、高建光凭其收入根本无能力购买该抵押物。3、盛昌公司陈述2008年即签订合同并实际履行，但租金交纳却发生在2009年9月3日，前后相差一年，而且这个时间迟于银行对抵押物设置的时间。4、15年的“租金”一次性交纳290万元，其金额与所谓“租赁合同”约定不符。5、高建光在2008年9月2日就已委托评估，准备抵押，不可能再在2008年9月5日出租。6、本案涉案当事人之间的关系复杂，存在恶意串通虚构事实的嫌疑。三、若二审认为俩被上诉人存在租赁关系，上诉人认为2010年8月20日签订的租期为5年的租赁协议比较符合真实的可能性，理由：1、高建光在瑞安法院执行局的谈话笔录中承认其签字属实，盛昌公司在执行异议听证时也确认租赁合同上系高建光本人签字。2、该租赁协议虽然未经房管部门备案，但在税务部门有据可查。3、从租赁时间约定及租金等内容约定看，比较合理、比较符合本地实际，真实性较强。故请求依法撤销一审判决，并直接判决盛昌公司对落于瑞安市陶山镇张染村的厂房（产权人：高建光，产权证号：0007723，土地使用证号：瑞国用（2008）第20-117号）不具有租赁权。
被上诉人盛昌公司辩称：一、一审认定被上诉人与高建光在2008年9月5日签订的合同真实有效是正确的。本案之所以出现了多份合同是因为行政机关的行政管理行为造成的，被上诉人向税务部门做纳税申报时，必须提供租赁协议，而税务部门并不审查协议的真实性。被上诉人交给税务部门的协议书全部是被上诉人为了纳税制作的，不能体现双方当事人的真实意思表示。二、租赁合同未备案不影响合同效力，也不影响对抗之后成立的抵押权。被上诉人和高建光于2008年9月5日签订的租赁协议书是双方真实意思，合同未备案不影响合同真实性。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同号纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第二十条分别对租赁未备案不影响合同效力，也不影响对抗之后成立的抵押权做出了明确规定。三、浦发银行明知出租在前抵押在后仍发放贷款，风险理应自行承担。2011年设定抵押时被上诉人已在使用，对此有电费缴纳发票可以证实。四、上诉人提出的租赁虚假、恶意串通没有任何证据支撑，全凭自己的主观推测。五、认定五年租期将割裂本案事实之间的内在联系。上诉人既认为三份合同应全部无效，又提出可以其中五年租期的协议认定本案的租赁期限，自相矛盾不说，割裂本案事实之间的内在联系。请求二审驳回上诉，维持一审判决。
原审被告盛丰公司、高建光、彭晓静均未作答辩。
在二审审理期间，上诉人光裕公司以本案双方当事人已达成和解协议为由，于2015年2月5日向本院提出撤回上诉的请求。
上诉人浦发银行提供了二份新证据：1、工商登记基本资料，欲证明盛昌机械公司住所地一直在花园底村。2、2008年至2013年年检报告，欲证明盛昌机械公司2008年的备案的公章有数字的防伪标志的。请求对盛昌公司2008年的印章进行鉴定。被上诉人盛昌公司质证认为：浦发银行该二份新证据超过举证期限，不予质证。但对浦发银行的材料说明如下：1、增加经营场所，不一定要变更住所地。2、对于公章，浦发银行只提供了2011年、2012年的样式，而没有提供2008年的样式，而且盛昌公司确实使用了两个公章，公章是无法鉴定的，也不同意鉴定。本院认为，双方当事人没有提供印章样本，无法鉴定。
本院审理查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：本案争议的焦点：被上诉人盛昌公司与原审被告高建光于2008年9月5日签订的20年租赁协议书真实性问题。从现有的证据来看，该协议书有被上诉人盛昌公司盖章、高建光签名；盛昌公司从2008年12月份起至2012年7月份一直在缴纳电费，每月电费10多万元；2008年、2009年每年租金30万元转账凭证及2008年至2013年盛昌公司每年缴纳营业税的租赁额均为280800元收款收据；银行汇款单据剩余租期16年租金290万元一次性支付凭证等证据予以佐证。现上诉人浦发银行没有新证据证明该租赁协议不真实，原审认定该份租赁合同为有效合同，并无不当。由于高建光与盛昌公司订立租赁合同在先，与浦发银行抵押在后，故原审确认盛昌公司对坐落于瑞安市陶山镇张染村的厂房的租赁权至2028年9月5日止，与法不悖。上诉人光裕公司在本案审理期间提出撤回上诉的请求，是依法处分自己的权利，不违反法律规定，应予以准许。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。上诉人浦发银行上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费40480元，由上诉人上海浦东发展银行股份有限公司温州瑞安支行负担30360元、瑞安光裕针织有限公司负担10120元。
本判决为终审判决。
审判长 陈国庆
审判员 叶 峰
审判员 李爱素
二〇一五年二月六日
书记员 黄欢乐