湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1202民初3078号原告怀化润兰物业服务有限公司，住所地湖南省怀化市红开区河西润兰路2号6楼602，组织机构代码：78362799。法定代表人向纯兰，该公司董事长。委托诉讼代理人唐永洪，湖南诚怀律师事务所律师，执业证号：14312201310483853。被告廖家南，男，1970年5月17日出生，汉族，户籍所在地湖南省辰溪县。委托诉讼代理人刘光元，男，1971年12月16日出生，汉族，住所地湖南省会同县林。委托诉讼代理人刘成君，男，1959年10月25日出生，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区。原告怀化润兰物业服务有限公司（以下简称润兰物业公司）与被告廖家南物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告润兰物业公司的委托诉讼代理人唐永洪、被告廖家南及其委托诉讼代理人刘光元、刘成君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告润兰物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告廖家南支付原告润兰物业公司2010年11月至2016年8月物业管理费2548元（91m2×0.4元/m2×70个月）；2、被告廖家南支付原告润兰物业公司滞纳金5350.80元（以拖欠物业管理费为基数，按每日1‰的标准，从逾期之日起计算至缴清之日，诉求金额暂算至2016年8月30日）；3、本案诉讼费用由被�廖家南承担。事实与理由：被告系原告管理的锦绣湘维小区的业主。2007年6月1日，原、被告签订《锦绣湘维物业管理合同书》，合同约定乙方的物业基本情况为房号3栋505号房，建筑面积91平方米，住宅物业综合管理服务费按物业建筑面积每月每平米0.4元，甲方须于每月5日前付清上月的物业管理费，甲方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补缴并从逾期之日起按每日1‰加收滞纳金，逾期六个月以上者，乙方可依法清收。合同生效后，原告提供了物业管理服务，但被告未依约向原告缴纳物业管理费，从2010年11月至2016年8月止，被告共欠原告物业管理费2548元。根据合同约定，被告还需承担相应的滞纳金。现经原告多次口头和上门催缴，被告均未给付。被告拒不支付物业费行为，侵害了原告的合法权益。原告特诉至法院。被告廖家南辩称：1、廖家南与怀化市广宇蓝物业管理有限公司签订的《锦绣湘维物业管理合同书》，而没有与润兰物业公司签订物业服务合同，故原告润业物业公司起诉的主体资格不成立；2、润兰物业公司、润兰房地产开发公司同属一个法人，建设单位要按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选择具有相应资质的物业公司；3、被告居住的房屋至今没有房屋质量验收合格证；4、《锦绣湘维物业管理合同书》规定被告有权采取停水、停电等催缴措施，不提供钥匙、不办理房产证、国土证胁迫被告签订的合同，系无效合同；5、原告提供的服务质价不符，始终没有实现封闭管理，物业服务人员严重失职缺位，外来车辆、人员自由出入，业主安全提不到保障，多位业家被盗。物业服务人员履行职责不到位，小区环境脏乱差，被�自2008年10月收房后，发现房屋漏水严重，原告至今未处理好；6、2013年二期工程动工以来，钻机、挖机、炮机、渣土车、水泥罐车等各种工程车辆通宵工作，严重影响被告和家人的正常休息和生活；7、廖家南持有的《商品房买卖合同》约定房屋面积为92.51平方米，但房屋所有权证建筑面积为91.03平方米，相差1.48平方米，按每平方米0.4元计算，应为2476.6元，而不应为2548元；8、原告主张权利已经超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告廖家南系原告润兰物业公司管理的锦绣湘维小区的业主。2007年6月1日，原怀化市广宇蓝物业管理有限公司（乙方）与被告廖家南（甲方）签订《锦绣湘维物业管理合同书》，约定乙方的物业基本情况为住宅，房号3栋505号、建筑面积92.51平方米。乙方提供的物业服务项目及标准：1、�业共用部分的维护与管理，确保物业使用功能正常；2、物业共用设施设备及其运行的维护和管理，保持物业及其附属的各类设施设备的完好及正常使用；3、环境卫生、绿化管理服务。保持小区内物业共用部位和公共场地、绿地的整洁、美观；4、住宅物业综合管理服务费按物业建筑面积多层住宅每月每平方米0.4元收取。甲方自该物业纳入物业管理范围（即交付钥匙）之日起缴纳物业管理服务费。第一次须预缴6个月的物业管理服务费222元，预缴期满后，甲方须于每月5日付清上月的物业管理服务费，甲方不按约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，乙方有权要求甲方补缴并从逾期之日起按每日1‰加收滞纳金等。合同签订后，润兰物业公司向廖家南所在的锦绣湘维小区提供物业管理服务，廖家南向润兰物业公司缴纳物业费，润兰物业公司并代收水电费。自2013年6月起，�家南认为润兰物业公司的物业管理服务存在问题拒绝缴纳物业费。2015年10月26日，怀化市房产管理局向润兰物业公司发送一份《限期整改通知书》，该通知载明：根据群众投诉举报和现场检查，你公司2007年开始提供物业服务的“锦绣湘维”项目，到目前为止存在以下几点突出问题：1、未依法组织成立业主大会和业主委员会，致使业主权利无法得到保障；2、物业收费和服务品质标准不符。物业服务区域未实行封闭式管理、管理制度混乱，管理措施缺失，人员车辆任意出入，监控盲区较多，建筑施工材料堆放，消防通道堵塞；3、部分业主擅自更改房屋用途，把车库柴棚擅自下挖更改住房，甚至更改为鸡舍、废品站。门面承租户厨房油烟直接向小区内排放，卫生间污水向雨水管排放，导致周围邻居苦不堪言；4、二期项目施工没有与物业服务区域隔离，施工车辆材料自�出入小区，致使小区内外路面破损，严重影响业主正常出行。提出以下整改意见：1、依法配合组织成业主大会和业主委员会；2、切实履行服务职责，完善相关管理制度，提升服务能力和水平；3、加强对业主行为的规范引导，协同业主大会和业主委员会及时制定业主公约和管理公约；4、尽快完善公共设施设备，对物业管理服务区域施行封闭管理，加强对施工活动管理，杜绝施工车辆和建设材料从小区出入，保证业主的正常生活。并载明在30日内进行整改。2015年11月27日，润兰物业公司向房产局、物管科送达一份《整改报告》，载明已经对相关问题进行了整改。廖家南及其他业主对润兰物业公司的整改结果不满意，物业费收取问题无法解决，润兰物业公司因而诉至法院，形成纠纷。另查明，2006年3月7日，怀化市广宇蓝物业管理有限公司登记成立，并经怀化市房产管理部门批准准予从事物业管理服务。2007年8月2日，怀化市广宇蓝物业管理有限公司将名称变更为怀化润兰物业管理有限公司，并于2009年4月30日再次将怀化润兰物业管理有限公司更名为怀化润兰物业服务有限公司。再查明，廖家南与怀化润兰房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》中约定3栋505号房屋建筑面积为92.51平方米，但房屋所有权证载明的建筑面积为91.03平方米。上述案件事实，经本院公开开庭审理，原、被告举证、质证，本院确认，有下列证据证实：证据1、润兰物业公司的营业执照、物业服务企业资质证书、物业从业人员资格证书5份、廖家南身份证复印件，证明双方的主体资格及润兰物业公司的物业从业资质；证据2、《锦绣湘维物业管理合同书》1份，证明廖家南与润兰物业管理有限公司签订物业管理服务协议，约定了物业管理服务的内容、收费标准及逾期缴纳费用的违约金等的事实；证据3、物业费欠交明细表、小区业主水电收费台账、催款通知，证明廖家南欠交物业费及润兰物业公司向廖家南催收物业费的情况；证据4、2015年12月23日报警案件登记表，证明润兰物业公司与业主因物业管理费用发生纠纷的事实；证据5、内资企业登记信息1份，证明润兰物业公司的成立及名称变更情况；证据6、怀化市房产局整改通知、整改报告、业主代表临时委员会公开信、小区照片，证明润兰物业公司在对锦绣湘维小区提供物业服务过程中，存在多种物业服务问题，被怀化市房产局责令30日内整�及润兰物业公司对相关问题进行了整改，但仍未整改到位的事实；证据7、《商品房买卖合同》、《房屋所有权证》，证实廖家南与怀化润兰房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》中约定3栋505号房屋建筑面积为92.51平方米，但房屋所有权证载明的建筑面积为91.03平方米；证据8、收款收据，证实廖家南交纳物业管理费按每月36.4元交纳至2013年5月；证据9、庭审笔录，证实本案其他事实。本院认为，被告廖家南系原告润兰物业公司管理的锦绣湘维小区的业主，润兰物业公司与廖家南签订的《锦绣湘维物业管理合同书》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效，双方当事人应当按照合同全面履行义务。怀化润兰物业管理有限公司名称的变更不影响其合同权利和义务，被告廖家南辩称其与怀化市广宇蓝物业管理有限公司签订的《锦绣湘维物业管理合同书》，故原告润业物业公司起诉的主体资格不成立的理由不能成立，本院不予采纳。合同签订后，原告润兰物业公司一直为被告所在的锦绣湘维小区提供物业管理服务，被告廖家南对原告的物业管理服务提出异议，自2013年6月开始拒绝缴纳物业管理费。作为物业管理服务的提供者，原告应根据合同约定为被告提供优质、高效的服务，也有权向被告收取物业管理费。但在提供物业服务的过程中，原告存在管理制度混乱、管理措施缺失等问题，锦绣湘维小区内存在人员车辆任意出入，监控盲区较多，建筑施工材料随意堆放，消防通道堵塞等状况。又由于锦绣湘维小区未实行封闭式管理，二期工程施工未与物业服务区域隔离，导致施工车�材料自由出入小区，致使小区路面破损等影响到业主出行及生活的现实情况。在怀化市房产局下达责令整改通知书后，原告仍未整改到位。由此可以确定原告未按照合同约定全面履行，其履行行为为瑕疵履行。根据民事活动应当遵循公平的原则，润兰物业公司在存在履行瑕疵的情况下仍然要求业主按照合同的约定收取物业管理服务费用，对业主来说显失公平，故本院酌定润兰物业公司可以按约定物业费的80%收取物业费。按此计算，又因被告已经缴纳物业管理费至2013年5月，2013年6月至2016年8月被告应支付原告的物业管理费为1135.68元（91平米×0.4元/平米/月×80%×39个月），故对原告主张被告支付物业管理费超出1135.68元的部分，本院不予支持。因原告在履行物业管理服务合同中存在瑕疵，并导致双方因物业管理费的交纳产生纠纷，在纠纷解决前，被告未按照物业合同约定的数额、时间交纳物业管理费，具有正当理由，故对原告请求法院判令被告支付截至2016年8月30日的滞纳金5350.80元（以拖欠物业管理费为基数，按每日1‰的标准，从逾期之日起计算至缴清拖欠的物业管理费止）的诉讼请求，本院不予支持。原告按被告廖家南房屋建筑面积91平方米计算收取物业费并无不当之处，被告廖家南辩称房屋买卖合同约定的房屋面积与房屋所有权证载明的面积不一致以及房屋没有质量验收合格，属另一法律关系，被告廖家南可另行主张权利。被告廖家南辩称原告主张的物业管理费部分已经超过了诉讼时效的理由，因本案被告未缴纳物业管理费为持续状态，且原告与被告及其他业主因物业管理费缴纳多次发生纠纷的事实，原告并未消极主张权利，故对于被告的的辩解理由，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应�法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，湘维小区由怀化润兰房地产公司与润兰物业公司签订《物业管理合同书》并未违反法律强制性规定，被告廖家南辩称润兰物业公司、润兰房地产开发公司同属一个法人，建设单位要按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选择具有相应资质的物业公司的理由与法不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条�第六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告廖家南于本判决生效之日起15日内向原告怀化润兰物业服务有限公司支付2013年6月至2016年8月的物业管理费1135.68元；二、驳回原告怀化润兰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告怀化润兰物业服务有限公司承担30元、被告廖家南承担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  沈 青人民陪审员  陈方长人民陪审员  周嘉琪二〇一七年四月十五日代理书记员  杨小妹附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量�符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理费，物业服务企业请�业主支付物业管理费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。