湖南省郴州市苏仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1003民初1678号
原告：谢某某，男，l985年12月8日生，汉族，住湖南省郴州市。
委托诉讼代理人：廖振东，湖南星河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘梦妮，湖南星河律师事务所律师。
被告：郴州市苏仙区某公司。
法定代表人：李某，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙安慧，湖南楚瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李珍玲，湖南楚瑞律师事务所律师。
原告谢某某与被告郴州市苏仙区某公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢某某及其委托诉讼代理人廖振东，被告郴州市苏仙区某公司的委托诉讼代理人孙安慧、李珍玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告购买的位于郴州市白鹿洞镇某房屋办理不动产首次登记，并协助办理产权证；2、判令被告支付原告逾期办理不动产首次登记违约金27921.09元(暂从2014年12月4日计算至2017年10月9日，共计l040天，直至被告为原告所购房屋办理不动产首次登记之日止)：3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年2月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发的郴州市白鹿洞镇某房，房款总价268472元，面积144.34平方米，合同约定交房日期为2013年10月1日前。由于被告所建小区未经相关部门验收，在不具备法定交房的条件下，被告不断催促原告收房，明显违反法律的规定。原告多次找被告协商维权，但被告均以各种理由推脱。原告在万般无奈的情况之下于2014年9月4日收房，但因被告的违规操作，至今一直无法办理该商品房的产权登记。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记(即不动产首次登记)。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。如违约，出卖人则按照己付房款每日万分之一支付买受人违约金。因此，被告的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。综上，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，望判如所请。
被告郴州市苏仙区某公司辩称：一、答辩人办理不动产初始登记的义务是法定义务，不是合同约定义务。答辩人对被答辩人要求办理不动产首次登记的诉讼请求没有异议。但答辩人办理不动产首次登记的义务是根据《中华人民共和国物权法》以及《不动产登记暂行条例》的规定产生的出卖人义务，并不是《商品房买卖合同》原约定的合同义务。因我国不动产登记制度改革，《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，政府不再给开发项目办理商品房初始登记。因政策变化，《商品房买卖合同》原约定的办理商品房初始登记的义务，答辩人已无法履行。且答辩人与被答辩人未另行协商约定办理不动产首次登记事宜。因此，答辩人办理不动产登记的义务是基于法律法规的规定，而不是基于原《商品房买卖合同》的约定。二、被答辩人要求答辩人支付违约金的诉请应不予支持。1、虽然根据《中华人民共和国物权法》及《不动产登记暂行条例》的规定，答辩人应履行办理不动产首次登记义务，但不动产首次登记与原商品房初始登记相比较，在办证主管部门、办证条件、办证流程等方面均存在重大差异，并且答辩人与被答辩人未另行协商约定办理不动产首次登记的义务、期限及违约责任，被答辩人依据原《商品房买卖合同》关于办理初始登记的约定，主张逾期办理不动产首次登记的违约金，明显缺乏事实及法律依据，其诉请应不予支持。2、根据《郴州市商品房买卖合同》约定，因答辩人的责任导致逾期办理初始登记的，答辩人才应承担违约责任。本案答辩人未能办理初始登记是因我国不动产登记制度改革造成的，国家政策法律的重大改变属于不可抗力，因此导致的初始登记无法办理，答辩人可免责，无需承担2015年3月1日之后的逾期办理初始登记的违约责任。3、被答辩人有权主张2015年3月1日之前逾期办理初始登记的违约金，但该主张为债权请求权，应适用普通的2年诉讼时效规定。《郴州市商品房买卖合同》约定的交房时间为2013年10月1日，办理初始登记的期限为商品房交付使用后90日内。答辩人办理初始登记的期限于2013年12月31日期限届满，被答辩人主张逾期办证违约金的诉讼时效期间，应从约定的办证期限届满之次日即2014年1月1日起算，并已经于2016年1月1日诉讼时效期间届满。被答辩人于2017年l0月起诉，己超过了诉讼时效，其已丧失胜诉权，其诉讼请求依法应不予支持。4、“某”小区项目属于集资团购项目，房屋团购销售价格较低，答辩人的开发利益较少。且答辩人已将涉案房屋交付给被答辩人使用，被答辩人已全面行使了对该房屋所享有的占有、使用、收益的权利。虽然答辩人未能按期办理好初始登记，但被答辩人并未因此遭受实际损失，答辩人无需承担赔偿责任。三、《不动产登记暂行条例》施行后，答辩人积极开展办理首次登记的工作，但因郴州市不动产登记实施工作未能及时贯彻落实到位，导致答辩人无法办理首次登记，答辩人不应承担赔偿责任。《不动产登记暂行条例》施行后，郴州市为实施不动产统一登记，经历了较长时间的过渡准备期：2016年2月26日，正式确定市政府不动产登记主管部门为市国土资源局，并设立不动产登记中心；2016年4月25日，确定市不动产登记中心的内设机构和办事人员；2016年5月27日下发《关于实施不动产统一登记的通告》，确定从2016年6月28日起开始实施不动产统一登记。在此之前，郴州市并未开展办理不动产登记业务。另一方面，不动产登记制度改革后，开发商申请不动产首次登记的验收要求、验收流程、需提交的资料等方面均发生了重大变化。“某”项目土地属于分期开发，涉案房屋属一期项目工程。不动产统一登记制度实施前，分期开发项目可分期验收、办理初始登记。但郴州市不动产统一登记制度实施初期，政府要求开发项目用地整体验收，即答辩人在“某”二期项目全部开发、验收完毕前，无法办理一期项目国土验收及不动产首次登记。2017年7月，郴州市人民政府才发布《关于房地产开发项目首次登记工作的指导意见(试行)》，重新确定分期开发项目可分期验收、办理首次登记，至此，“某”一期项目才能申请办理国土验收手续。2017年7月前，答辩人无法办理“某”一期项目的不动产首次登记，是政策变化因素造成的，不是答辩人的原因造成的，答辩人不应承担赔偿责任。答辩人高度重视项目的不动产首次登记工作，已在合理期限内完成了验收、测绘等办证前期准备工作，现已向郴州市不动产登记中心提交了办证所需全部材料，排队等待办理不动产首次登记。综上所述，被答辩人要求答辩人支付违约金的诉讼请求依法应不予支持，请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据如下：1、原告身份信息及被告企业信息复印件；2、《商品房买卖合同》；3、物业费收据及房款缴纳凭据。被告提交的证据如下：1、《郴州市商品房买卖合同》；2、收据2张；3、某房屋验房表、前期物业管理服务协议、装修手续办理确认书、装修管理服务协议、装修申请表、某尊贵业主家庭信息表；4、关于某B、C1、C2栋住宅项目建设工程的房地产调查报告；5、《不动产登记暂行条例》、《关于郴州市区不动产登记职责整合和机构编制调整的通知》、《关于印发郴州市不动产登记中心主要职责内设机构和人员编制规定的通知》、《郴州市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》；6、《郴州市人民政府办公室关于规范房地产开发项目首次登记工作的指导意见（试行）》、《郴州市发展和改革委员会关于某住宅小区建设项目备案的通知》（郴发改备字【2011】12号）、《郴州市规划局关于某修建性详细规划及建筑设计方案的批复》（郴规审【2011】180号）、建设工程规划许可证（郴规【建筑2012】35号、郴规【建筑2012】47号）、建筑工程施工许可证（432800201301070101号、432801201406050101号）《郴州市城乡规划局房屋建设工程竣工规划核实意见书》（郴规核【2016】36号，该意见书为一期项目规划验收合格后，郴规【建筑2012】35号规划许可证换证）。
本院经审查并组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据事实，结合当事人的陈述和本院审查确认的证据内容，本院认定事实如下：
原告谢某某与被告郴州市苏仙区某某公司于2013年2月27日签订《郴州市商品房买卖合同》，合同约定的主要内容有：一、原告（买受人）购买被告（出卖人）开发位于郴州市白鹿洞镇某房，建筑面积144.34平方米。二、商品房单价每平方米1860元，总价款为268472元。三、付款方式为银行按揭贷款，买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计138472元，余款130000元向中国农业银行申请贷款。四、商品房交付期限及条件。出卖人应当在2013年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。五、关于产权登记的约定。出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本客户签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。签约后，原告谢某某向被告交付了购房款，被告于2014年9月4日将涉案房屋交付原告支配使用。截至法庭辩论终结时止，涉案房屋尚未办理不动产初始登记。按双方约定被告办理不动产首次登记存在逾期行为，原告据此诉至本院。
本院认为，原告谢某某与被告郴州市苏仙区某公司签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依法全面履行。本案的争议焦点为：1、关于不动产首次登记和初始登记的定性问题；2、本案是否超过诉讼时效；3、被告是否应支付原告逾期办证违约金及违约金数额;4、原告要求被告协助办理产权证的问题。
1、关于不动产首次登记和初始登记的定性问题。被告抗辩其办理不动产初始登记的义务是法定义务，而不是合同约定义务。被告对原告要求办理不动产首次登记的诉讼请求没有异议，主张办理不动产首次登记的义务是根据《中华人民共和国物权法》及《不动产登记暂行条例》的规定产生的出卖人义务，并不是《郴州市商品房买卖合同》原约定的合同义务，认为《不动产登记暂行条例》自2015年3月1起施行，政府不再给开发项目办理商品房初始登记，因政策变化，《郴州市商品房买卖合同》原约定的办理商品房初始登记的义务，被告已无法履行，且原、被告未另行协商约定办理不动产首次登记事宜。本院认为，被告不能将不动产首次登记和初始登记割裂起来理解。《不动产登记暂行条例》第3条规定了8种登记类型，第一种即首次登记，此次《条例》将之前分散不统一的总登记、初始登记、约定登记等统一称为首次登记。不动产首次登记即初始登记，原《郴州市商品房买卖合同》的约定符合法律规定，故本院对被告的抗辩主张不予支持。另被告抗辩不动产登记制度改革后，开发商申请不动产首次登记的验收、验收流程、需提交的资料等方面均发生了重大变化，“某”项目属分期开发、分期验收项目，2017年7月前，被告无法办理“某”一期项目的不动产首次登记，是政策因素造成的，不是被告的原因造成的，被告不应承担赔偿责任。本院认为，被告的抗辩主张缺乏相关的证据予以证实，其理由不充分，故本院不予支持。
2、关于诉讼时效问题。本院认为，商品房的初始登记是物权公示的一种载体，其属于物权的范畴，故办理商品房初始登记属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定，而支付逾期办证违约金属于一种债权请求权，应适用诉讼时效的规定。原告请求被告支付的逾期办证违约金，属于按日计付的继续性债权，应按每日形成的个别债权分别单独适用诉讼时效，诉讼时效期间应从合同约定的办证期限届满之次日起计算。原告主张的2015年10月1日之前的违约金债权，应适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效规定，该部分债权已于2017年9月30日前诉讼时效期间届满，被告已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭。因此，对原告主张的2015年10月1日之前的逾期办证违约金诉请，本院不予支持。
3、被告是否应支付逾期办证违约金及违约金数额。对于涉案房办理初始登记，原告与被告在《郴州市商品房买卖合同》中约定，如因被告的责任，致使原告未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：原告不能解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥之日止，被告按日向原告支付已付款万分之一的违约金。经查，被告至今未完成初始登记，还不具备房屋产权变更登记条件。被告的逾期行为已经违约，应向原告承担违约责任。被告应支付原告逾期办证违约金19840.08元（268472元×0.0001×739天，违约金从2015年10月1日计算至2017年10月9日共计739天）。
4、原告要求被告协助办理产权证的问题。原告要求被告协助办理所购房屋的产权证，属于双方当事人签订的《郴州市商品房买卖合同》约定的内容。原告可待被告办理出该栋商品房的初始登记后，自行办理或另行委托被告办理。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、限被告郴州市苏仙区某公司于本判决生效后三十日内为原告谢某某办理郴州市白鹿洞镇某房屋的不动产首次登记,将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并通知原告。
二、限被告郴州市苏仙区某公司于本判决生效后十日内支付原告谢某某逾期办证违约金19840.08元。(后续违约金以已交房款268472元为基数按日万分之一自2017年10月10日起计算至被告为原告所购房屋办理不动产首次登记之日止)。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费498.03元，由被告郴州市苏仙区某公司负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 员 周 敏
人民陪审员 胡贵成
人民陪审员 杨建宜
二〇一八年六月十四日
书 记 员 雷露萍