安徽省马鞍山市花山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0503民初3159号
原告：交机新村业主委员会，住所地马鞍山市花山区交机新村。
负责人：吴荣跃，该委员会主任。
委托诉讼代理人：魏广金，安徽明博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱兴萍，安徽明博律师事务所律师。
被告：李志能，男，1956年7月31日出生，汉族，住马鞍山市花山区。
原告交机新村业主委员会（以下简称交机新村业委会）与被告李志能租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月29日立案受理,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告交机新村业委会的委托诉讼代理人魏广金，被告李志能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
交机新村业委会向本院提出诉讼请求：1、被告立即将马鞍山市花山区交机新村南侧1号车库返还给原告；2、被告向原告支付自2012年1月1日起至实际返还之日止的车库占有使用费（按200元/月的标准计算）；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2010年3月24日，原告与李志能签订《租赁协议》--份，约定原告将位于交机新村小区南侧空置的1号车库出租给李志能使用，租金150元/月，租期从2010年4月1日起至2011年3月31日止。后因小区物业费用入不敷出，2011年底原告向李志能提出将租金上调为200元/月，李志能拒绝按照新标准缴纳租金，双方租赁合同解除。合同解除后，原告多次催促李志能返还车库钥匙，但李志能拒绝交还并实际占有使用至今。故原告具状法院请求判如所请。
李志能辩称，被告是2007年住进交机新村，2009年的时候有业主委员会，到2012年的等于没有业委会，被告将钱直接交给业委会的何大玉，2011年9月最后一次交付租金至2011年底。2012年底后小区车库混乱没法使用。吴荣跃用自己的权利将小区里的房子租出去了。2012年以后，被告确实没有支付租金，但吴荣跃代表不了业主委员会，吴荣跃的行为不符合法律规定。被告去社区交钱，社区说不能收。被告从2014年到2016年搬出一直在反映问题，钱和钥匙交给社区或街道，但他们不收。最后一次是2016年找的王家山社区的毛主任，毛主任让本被告自己保管钱和钥匙。本被告支付的租金应交到2014年为止，2015年开始小区车库非常混乱，车辆不能进入车库。
当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。交机新村业委会针对其主张递交了下列证据并予以说明：1、《租赁协议》（2010年3月24日签订），证明原、被告之间系租赁合同关系，案涉车库租金为150元/月，租赁期限是2010年4月1日至2011年3月31日；2、2012年、2013年其他车库租金收据各一份，证明自2012年起交机新村车库租金调整为200元/月；3、接警记录、照片各一张，证明2018年5月17日，原告为要回车库，曾经报警；4、2012年12月6日解放路街道向市住建委的请示报告，证明交机新村存在许多问题，业主不愿意进入业委会；5、马鞍山市花山人民法院民事判决书两份，证明交机新村业委会依法成立，小区的21间小车库包括第15号车库均通过诉讼要回所有权，现任业委会为了小区业主公共利益尽职尽责；6、解放路街道证明，证明交机新村2009年成立业委会，到期后换届无人参与，原来的业委会主任一直履行职责至今。李志能对交机新村业委会所举证据发表质证意见如下：1、对证据1没有异议，但2012年1月1日起调价是后来吴荣跃自己补的；2、对证据2，按原业委会的标准，小区内部人员是每月150元，对外是每月200元；3、对证据3，因被告当时不在马鞍山，不知道这个情况，当时撬门应当通知被告本人，社区同意由被告本人保管钥匙；4、证据4的内容不真实，小区业主一直向有关部门反映要求公布账目和更换业委会；5、对证据5没有异议；6、对证据6，被告去过街道多次，分管的人接待过被告，反映了小区业委会应3人以上，吴荣跃一个人不能代表业委会。李志能针对其抗辩向本院递交证据并说明如下：1、社区关于车库缴费的情况说明，证明被告去了社区要缴费和交钥匙；2、何大玉的证言，证明小区内部人员租金是每月150元；3、照片，证明案涉车库前堆放了垃圾，小区管理有问题，无法正常使用车库。交机新村业委会对上述证据发表质证意见如下：1、对证据1的真实性不持异议，但被告主动去社区目的是能够按150元每月缴纳，为了少缴费，被告是明知社区不能接受费用，被告有意为之；2、证据2，何大玉没有出庭，对真实性有异议，对内和对外的费用不能通过证人证言说明；3、对证据3真实性有异议，这是当时墙角被当成垃圾投放处，是保洁人员清理过程中的状况。本院对双方当事人无争议的证据依法予以确认。对双方当事人有争议的证据认定如下：一、交机新村业委会递交的2012年、2013年其他车库租金收据、接警记录、照片、2012年12月6日解放路街道向市住建委的请示报告、解放路街道证明具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法予以认定；二、李志能递交的王家山社区证明具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法予以认定；三、李志能递交的何大玉的证词因何大玉未到庭作证，对该份证词不予认定；四、李志能递交的照片只能反映车库前曾有垃圾，但不能达到其主张的车库无法使用的证明目的。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2010年3月24日，交机新村业委会（甲方）与李志能（乙方）签订《租赁协议》一份，约定：一、甲方将位于交机新村小区内南侧空置1号车库出租给乙方使用，租期暂定一年，自2010年4月1日至2011年3月31日止；二、租金为每月150元，全年1800元，本协议签订时乙方应交纳租金900元，以后每期的租金应提前一个月交纳，逾期十五天不交，甲方有权解除合同，并追索所欠租金。合同签订后，交机新村业委会按约将1号车库交付李志能使用。上述协议到期后，交机新村业委会与李志能未再签订书面租赁合同，李志能继续使用1号车库，并支付租金至2011年12月30日。2012年1月1日起，交机新村业委会决定案涉车库租金按每月200元收取，李志能未予同意亦未将案涉车库退还。因李志能未向交机新村业委会支付租金，交机新村业委会负责人吴荣跃于2018年5月17日向马鞍山市公安局花山派出所报案后将19号车库收回。
另查明，交机新村业委会于2009年成立，该业委会到期后，马鞍山市花山区解放路街道办事处多次组织换届工作，由于该小区业主无人参与，多次做相关业主工作无果，原民选业委会主任吴荣跃一直履行业委会主任职务。
本院认为，交机新村业委会与李志能签订《租赁协议》于2011年3月31日到期后，双方未再签订书面租赁合同，李志能继续使用案涉的1号车库并支付了至2011年12月30日止的租金，双方之间应为不定期租赁合同关系。交机新村业委会于2009年成立，该业委会到期后，马鞍山市花山区解放路街道办事处多次组织换届工作，由于该小区业主无人参与，多次做相关业主工作无果，原民选业委会主任吴荣跃一直履行业委会主任职务。因此，吴荣跃在新的业委会未能成立的情况下，根据所在街道办事处安排履行业委会主任职务，并无不当，故李志能提出的原告主体不适格的抗辩意见不能成立。交机新村业委会主张自2012年1月1日起将车库租金调整为每月200元，其在李志能不同意按每月200元支付租金的情况下，应当及时通过正当途径解除合同，收回案涉车库，但其仍继续由李志能使用案涉车库，故在双方就案涉车库租金未能达成新的协议的情况下，案涉车库应按原《租赁协议》约定的每月150元收取租金。2018年5月17日，交机新村业委会负责人报警后将案涉的19号车库收回，李志能应向交机新村业委会支付自2012年1月1日起至2018年5月17日止的车库租金共计11625元（150元/月×77.5月）。因交机新村业委会已于2018年5月17日将案涉车库收回，故对其诉请李志能返还案涉车库的诉讼请求，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告李志能于本判决生效之日起十日内日向原告交机新村业主委员会支付租金11625元；
二、驳回原告交机新村业主委员会的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元减半收取40元，由被告李志能负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 郭庆
二〇一八年八月九日
书记员 徐锴
附：相关适用法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。