北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初14281号原告：北京时尚金典商贸有限公司，住所地北京市西城区新街口北大街148号26号。法定代表人：栗志毅，总经理。委托代理人：张筠，北京市恒治律师事务所律师。被告：北京天和兴盛投资管理有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇林河南大街9号。法定代表人：许建军，总经理。委托代理人：房铭，该公司副总经理。委托代理人：杨志国，北京大成律师事务所律师。原告北京时尚金典商贸有限公司（以下简称时尚金典公司）与被告北京天和兴盛投资管理有限公司（以下简称天和兴盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告时尚金典公司之法定代表人栗志毅、委托代理人张筠，被告天和兴盛公司之委托代理人房铭、杨志国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。时尚金典公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原、被告的经营租赁合同于2017年5月24日解除；2.判决被告向原告支付自2017年4月22日至2017年5月31日期间的租金36.52万元；3.请求判令被告向原告支付逾期付租金的滞纳金5.23万元；4.判决被告向原告支付赔偿金33万元（按照双方签订的经营租赁合同约定）；5.判决被告立即腾退北京市西城区新街口北大街148号北京创时尚商场房屋，使用面积1500平方米，并按日租金9041元的标准支付自2017年7月1日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费。6.判决被告承担全部诉讼费用。事实及理由：原告从北京市天达粮油贸易公司（产权人）租赁北京市西城区新街口北大街148号北京创时尚商场房屋（下称诉争房屋），房屋使用面积1500平方米，租期从2014年1月1日起到2021年12月31日，允许转租。2013年12月21日，原、被告签订经营租赁合同，被告从原告处承租诉争房屋。租赁合同履行过程中，被告多次迟付租金构成违约。因被告拖欠2016年下半年租金，原告曾多次催要被告均不予理会，原告无奈曾依法书面函告被告解除合同。接到解除通知后，被告不但不妥善协商租金支付事宜，而是安排其公司员工强行占据房屋并与原告工作人员发生冲突，最终由公安部门出警才解决问题。此后，在被告的恳求下，原告委托律师与被告就合同履行进行谈判，双方于2016年8月1日签订关于经营租赁合同的备忘录，在备忘录中被告承认自身的违约行为，并郑重承诺今后将严格履行合同不再发生任何违约行为。原告同意暂不解除合同，双方继续履行。备忘录中双方还对2017年1月1日后的房租数额及支付达成一致，即2017年以后房租变更为每年330万元，每六个月支付一次，每次提前7天支付。然而出乎意料的是，被告在备忘录中口口声声承诺绝不再犯，实际却是言行不一。被告应在2016年12月20日之前支付2017年上半年的租金165万元，2016年12月18日原告向被告发出付款通知，被告在2017年1月25日、4月20日分别支付50万元租金，剩余租金仍拖欠。根据合同约定，逾期支付租金超过30日的原告有权解除合同。故2017年5月23日原告向被告发出了解约撤场通知。收到通知后，被告在2017年5月26日未经同意向原告银行账户打款55万元（仍拖欠租金10万元）。对该笔55万元租金我方明确通知要通过诉讼解决。被告作为合同当事人，应遵循诚实信用的民事活动基本原则，全面履行合同义务，被告迟付、拖欠租金的行为已违反双方合同及备忘录约定，损害原告合法权益，构成严重违约，故提起诉讼。天和兴盛公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。2016年迟延支付租金系因双方发生矛盾，原告强占房屋所致。双方签订的合同约定5年一签，如果不续签需要承担违约金。两个公司的经理通过沟通签订了备忘录，被告一直按约定履行合同。2016年10月15日至2017年5月15日期间，市政道路施工搭建围挡遮了诉争房屋。被告租赁房屋后将房屋另租他人，围挡影响次承租人的经营，次承租人拒绝或要求减免租金，故被告多次找原告要求明确围挡拆除的时间，但原告始终无法明确围挡拆除时间，双方未就围挡减免租金达成一致意见。围挡经过7个月才拆除的情况下，在次承租人未支付租金的情况下，被告垫付了租金。原告所述两笔各50万元租金的支付时间认可。第3笔55万元系双方公司负责人商量后确定并支付的租金，支付完毕后被告就不再拖欠2017年上半年租金，但双方未就此环节形成书面证据。原告起诉过程中，被告于2017年6月支付2017年下半年租金165万元，故不同意解除合同。被告认为市政施工围挡属情势变更，双方因此变更了合同并正常履行至今，被告不存在违约情形，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院认定事实如下：原告提交的房屋所有权证（京房权证西字第XX**号）显示，西城区新街口北大街148号、新街口东街66、正觉夹道甲1号房屋的产权人为北京市天达粮油贸易公司（下称天达粮油公司），房屋建筑面积3139.87平方米。原告提供的产权证所附房地平面图显示，其中编号17、18、19、20、21号房屋及17-20号房屋中间部分面积即为诉争房屋所在位置。被告对房地平面图显示的房屋坐落情况予以认可，但表示诉争房屋为二层房屋，房地平面图仅显示了一层房屋，未显示二层房屋的情况，不能证明二层房屋为合法建筑。针对被告提出产权证未显示二层房屋及二层房屋合法性的情况，原告表示，因部分房屋被鉴定为严重损坏房屋，经许可后对房屋进行了挑顶改造内二层，房本未做变更。根据规划部门意见，此次挑顶改造内二层并未改变原有建筑结构，改造相当于装修，无需另行规划许可。为此，原告提交了房屋规划设计用途证明、房屋安全鉴定报告、建筑工程施工许可证。其中，房屋规划设计用途证明显示，2007年7月12日，西城区房管局权属科出具证明：位于西城区新街口北大街148号、正觉夹道甲1号、新街口东街66号第5幢的房屋，其证号为京房权证西国字第XX**号，建设工程规划许可证号为（97）西规建字37号，该房屋为商业用房内加层及翻扩建附属用房。鉴定报告显示，2009年3月，包括诉争房屋在内的西城区新街口北大街148号院25号（对应房地平面图中编号20号房）房屋在内的部分房屋属严重损坏房屋，建议进行挑顶大修。建筑工程施工许可证显示，2009年9月，西城区新街口北大街148号挑顶改造内二层工程经相关部门准许进行施工。对此，被告表示，仅凭施工许可不能证明二层建筑合法。另查，天达粮油公司向原告出具的书面文件显示，该公司同意原告将诉争房屋对外整租。2013年12月21日，原、被告签订经营租赁合同，约定甲方（原告）将西城区新街口北大街148号的北京创时尚商场的房屋租赁给乙方（被告）使用，使用面积共计约1500平方米，房屋所有权证号为京房权证西字第XX**号。合同第二条租期：3+5年，租赁期限自2014年1月1日起算。第三条2014年1月至2015年1月期间年租金为250万元，2015年1月至2016年11月年租金为300万元。乙方于2014年6月1日前支付下期6个月的租金150万元。自第三笔租金开始为每6个月支付一次，每次须提前10天支付下期租金。至2016年11月15日止，此后租金支付方式和金额双方另行约定。第六条约定，租赁期限内乙方不得擅自将租赁物整体转租。否则甲方有权单方解除合同，保证金不予退还。第七条违约责任，乙方逾期支付租金，每逾期一日乙方应按当期租金的万分之三向甲方交付滞纳金。第九条合同解除。乙方经甲方书面提醒，逾期20日未付清租金、水费、电费等，甲方有权单方解除合同，自甲方发出的解除合同通知书到达乙方时合同即告解除，同时乙方按年租金的10%向甲方赔偿损失。自解除合同生效起七日内撤场并于20日内恢复原状，否则要承担年租金30%的违约金。2016年8月1日，原、被告签订关于经营租赁合同的备忘录，该备忘录载明：双方于2013年12月21日签订经营租赁合同，根据约定，乙方应于2016年6月20日前向甲方支付2016年度下半年租金150万元。但乙方违反约定，经甲方催告仍未按期支付租金，已构成对甲方的严重违约，甲方依法履行单方解除权。现乙方向甲方提出希望继续履行合同，双方经协商后达成以下内容：一、乙方承认，在合同履行过程中，未按约定按时向甲方支付房屋租金，已构成对甲方的严重违约，应当承担违约责任。如果再发生任何违约，乙方愿意立即按合同承担违约责任，不提出任何异议，本次甲方不追究乙方责任。二、乙方愿意在本备忘录签署时向甲方支付以下款项并承诺今后将严格履行合同约定，杜绝一切违约行为的发生。即付2016年度下半年房屋租金150万元。三、甲方同意，在乙方承认违约愿意承担违约责任并依据本备忘录第二条规定支付全部款项后，继续履行合同。四、甲乙双方同意将合同第三条第四款中（4）变更为第三笔租金开始为每6个月支付一次，每次须提前七天支付下期租金。至2016年12月31日止。自2017年1月1日起年租金双方约定涨浮10%，即每年330万元。合同其他条款不变。五、本备忘录自双方签章且甲方收到本备忘录第二条所列款项后即发生法律效力。2016年12月18日，原告向被告发送付款通知函，该函件显示：天和兴盛公司，经营租赁合同中第三条第3项及2016年8月1日签订的备忘录第四款之规定，2017年1月1日起年租金为330万元，贵司应于2016年12月20日前支付下期6个月的租金165万元。望提前做好支付准备。如逾期支付前述165万元租金，根据规定，每逾期一日贵司须按当期租金的万分之三向我公司支付滞纳金。鉴于贵司前期曾存在不当履约行为，请贵司严谨履行本次租金支付义务。针对原告发送的付款通知函，被告表示，由于诉争房屋外有施工围挡，影响了房屋的使用，其公司曾在2016年12月7日、12月20日分别向原告发送书面函件要求明确围挡拆除时间，并就损失分担问题进行协商，但原告未予回复。为此，被告提交了该两份函件。2016年12月7日商洽函显示，时尚金典公司：因2016年10月15日起我司租赁房屋因西城区新街口北大街道路施工导致的封路措施严重影响了我司商户的正常经营，造成我司商户正常营业额缩减80%，鉴于道路封闭施工工期预计为2个半月，又考虑到新街口地区商业环境不景气，为了我司商户能够更好地长期稳定经营，现我司特申请贵司能予以我司2个月免租期，我司将此免租期予以各商户。妥否，望函复。2016年12月20日关于付款通知函的复函显示，时尚金典公司：我司于2016年12月18日收到贵司关于2017年1月至6月房租的付款通知。我司愿意如约履行合同及备忘录约定的支付日期及款项，现因2016年10月15日起西城区新街口北大街道路施工导致的封路措施严重影响了我司商户的正常经营，造成我司商户正常营业额缩减约70%，在原有各项费用不变的情况下，我司商户已不堪重负，虽我司与商户已尽最大努力自救，但效果不尽人意，况且施工一再延后，至今已超过两个月有余，仍不能确定完工日期。特提出以下两点要求：1、按道路施工封堵措施实际施工时间每月相应减免租金，由原来的27.50万元/月减至15万元/月。2、支付方式变更为在道路施工封堵措施实际施工时间内按月支付租金。针对被告出示的上述商洽函、复函，原告表示，两份函件的真实性均认可，我方12月18日明确发出了付款通知函，被告提出的减免租金、变更付款方式的意见我方均不同意。原告提出的道路施工围挡并非我方过错，亦非我方能控制的因素，且围挡未影响商户经营，不构成迟延付租的理由。被告分别于2017年1月26日、2017年4月20日向原告汇款50万元房租。2017年5月22日，原告向被告发送解约撤场通知，该通知显示：天和兴盛公司：根据合同及备忘录约定，贵司应于2016年12月24日前向我司支付2017年上半年房租165万元，但经我司书面通知后，截至日前距付款期届满已近5个月时间，贵司仍有65万元拒绝支付。现贵司长时间拒付剩余租金的行为违反合同及备忘录约定。我司根据经营租赁合同规定通知贵司，经营租赁合同解除，请贵司于2017年5月31日前从西城区新街口北大街148号北京创时尚商场撤场并将租赁房屋恢复原状，否则我司将依法追究贵司相应法律责任。2017年5月25日，被告给原告回函：时尚金典公司：我司于2017年5月24日收到贵司关于解除合约及撤场的通知函。首先，我司非常愿意与贵司长期稳定合作，但贵司函中提到的我司拒绝支付65万元租金一事并未像贵司函中表述与事实一致，我司分别于2016年12月7日、20日向贵司发送了减免租金或免租期的申请函，但未收到贵司明确指示的回函，故支付剩余65万元一事暂时搁置。现新街口北大街道路施工围挡已于2017年5月中旬拆除并正式通车，我司盼望贵司考虑到我司商户的实际困难予以相应减免租金，在确定最终金额后我司将在第一时间如约履行支付日期及款项。2017年5月26日，被告向原告汇款55万元房租。对此，原告强调被告仍拖欠2017年上半年房租10万元。被告则表示，双方公司负责人曾协商一致，支付完该笔55万元2017年上半年房租已付完。被告未就此向本院提供相关证据。诉讼中，被告表示，2017年6月20日又向原告支付了2017年下半年租金165万元。对此，原告表示，认可该笔款项支付情况，但强调已通知被告解除合同并腾房的情况下，该笔款项并非租金而是房屋使用费。关于双方争议的道路施工围挡情况。原告表示，围挡系市政施工非原告原因或过错，2016年10月下旬开始分段设立，2017年3月就拆除了。围挡围住主路，诉争房屋门口的辅路畅通，不影响经营，被告无权以此为由拒付租金。被告则表示，因道路施工2016年10月15日开始设立围挡，2017年5月15日才拆除。施工围挡遮挡了道路，行人无法行走，对房屋使用构成严重影响，且构成情势变更。为证明其对施工围挡的意见。原告提交了照片打印件，该部分照片显示诉争房屋门口所对马路进行施工相关情况，门口人行道未见被施工围挡阻拦的情况。被告提交的照片显示道路施工的情况，亦未见诉争房屋门口人行道被施工围挡阻拦的情况。关于房屋实际使用情况。原、被告均认可，被告承租诉争房屋后，将房屋整体转租给北京厚信诚商贸有限公司（下称厚信诚公司）实际使用。对被告的转租行为，原告表示，被告整体转租的情况我方知情，因未产生争议，故未对整体转租状况提出异议。诉讼中，被告表示，原告向厚信诚公司发函，导致厚信诚公司拒付租金并向我方提起诉讼，给我方造成损失（不提起反诉）。对此，原告表示，我公司给厚信诚公司发函系进行必要的风险提示。经核实，本案审理过程中厚信诚公司另案就其与天和兴盛公司之间的租赁关系进行诉讼。关于逾期支付租金的滞纳金5.23万元、赔偿金33万元损失赔偿问题。原告主张，被告应于2016年12月24日支付2017年上半年房租，逾期支付房租，应按经营租赁合同第七条违约责任，每逾期一日按当期租金的万分之三向甲方交付滞纳金。根据经营租赁合同第九条约定，原告依法有权解除合同情况下，被告应按年租金的10%即33万元支付赔偿。对此，被告表示，我方并未违约，且原告主张的违约金过高，申请法院对此进行调整。双方均未就原告损失情况向本院提供证据。本院认为，原告提供的房屋产权证、房屋规划设计用途证明、建筑工程施工许可证、房屋产权人出具的证明显示，原告有权对外整租诉争房屋。原、被告签订经营租赁合同、备忘录均系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效，对当事人具有法律约束力，当事人应依约行使权利、履行义务。根据备忘录约定，2017年1月1日起诉争房屋年租金为330万元，半年租金为165万元，且被告应在2017年1月1日前7日一次性支付半年租金，即被告最迟应在2016年12月24日向原告支付2017年上半年租金165万元，否则构成逾期。原告根据经营租赁合同约定，2016年12月18日向被告发送付款通知函的情况下，被告分别于2017年1月26日、2017年4月20日向原告支付50万元房租的情形，属约定逾期20日未付清租金的情形。根据相关约定，原告有权单方解除合同。原告2017年5月22日向被告发送解约撤场通知，属依法行使合同解除权。被告认可2017年5月24日收到解约撤场通知的情况下，发生合同依法解除的法律效果，双方租赁合同于2017年5月24日解除。对原告相应诉讼请求，本院予以支持。合同解除情况下，被告应及时将诉争房屋腾空交还原告，对原告要求腾房的相应诉讼请求，本院亦予以支持。被告提出迟延支付租金的理由均不能成立，本院逐条分析如下：关于被告提出施工围挡影响诉争租赁合同履行构成情势变更的问题。被告提供的施工围挡照片，不能充分证明道路施工搭建的围挡严重遮挡了诉争房屋进出的大门，被告并未就其该项主张完成举证责任。不仅如此，道路施工围挡亦不构成法律意义上情势变更的情形。被告以此作为延期且不足额支付房租的理由不能成立，该部分意见本院不予采纳。关于2016年12月7日、12月20日函件原告未予回复的问题。根据合同法相关规定，当事人协商一致情况下可以对合同内容进行变更，不允许当事人单方变更合同内容。被告虽然向原告发送了上述两封函件，并在函件中提出相关要求，但并无证据显示原告对被告两封函件中提出的要求予以同意，即双方未就合同变更达成协商一致的意见，双方仍应严格按原约定履行合同。被告主张原告未对其函件予以回复情况下，不应解除合同的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于厚信诚公司拖欠租金的问题。根据合同相对性原则，被告与厚信诚公司之间租赁合同履行中租金支付问题，不应作为原、被告之间租赁合同履行过程中租金支付的前提条件，被告强调厚信诚公司拖欠租金导致其未及时、足额向原告支付租金的意见，缺乏法律依据，本院亦不予采纳。关于被告称2017年5月26日向原告支付55万元房租后，双方已达成一致意见不再拖欠2017年上半年房租的意见。原告对此不予认可情况下，被告未就此主张提供证据加以证明。对被告该部分意见，本院不予采纳。被告2017年6月20日又向原告支付165万元款项的情形，亦不构成对上述合同依法解除法律后果的影响。对被告该部分意见，本院不予采纳。根据上述查明的付款情况，被告已将2017年4月22日至2017年5月24日期间的租金支付给原告，原告主张该段时间租金的诉讼请求，本院不予支持。合同已解除情况下，原告向被告主张2017年5月25日至31日期间的房租，缺乏法律依据，对原告该部分诉讼请求，本院亦不予支持。根据上述查明的付款情况可知，2017年6月20日被告已向原告支付165万元，原告主张该笔款项系房屋占用费情况下，原告再向被告主张2017年7月1日至12月31日期间租金的诉讼请求，缺乏事实基础，本院不予支持。尚未履行腾房义务情况下，被告应向原告支付2018年1月1日起至实际腾退房屋日止的房屋占用费。原告该部分诉讼请求，本院予以支持。关于逾期支付租金滞纳金问题。根据上述查明的租金支付约定、被告未付租金认定意见可知，被告存在逾期支付房租的情况，按合同第七条约定，被告每逾期一日有义务按当期租金的万分之三向原告支付滞纳金。原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，具有合同约定基础，本院予以支持。被告未就原告主张该笔滞纳金过高的情形向本院提供证据，原告主张计算滞纳金的标准亦未超合理标准，被告针对该部分违约金的抗辩意见，本院不予采纳。但原告核算滞纳金的具体数额有误，本院予以纠正。关于33万元损失赔偿问题。按合同第九条约定，被告拖欠租金，原告依法解除合同情况下，被告有义务按年租金的10%即33万元支付赔偿金。被告针对原告主张的该部分违约损失提出违约金过高进行调整的抗辩意见，双方均未就合同解除导致该部分损失向本院提供证据情况下，本院综合考虑解除原因、逾期腾房占用费支付、双方举证情况，依法酌情确定具体数额为1个月房租。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告北京时尚金典商贸有限公司与被告北京天和兴盛投资管理有限公司签订的经营租赁合同于二零一七年五月二十四日解除。二、本判决生效后三日内，被告北京天和兴盛投资管理有限公司向原告北京时尚金典商贸有限公司支付逾期付房租的滞纳金五万一千二百八十五元、赔偿金二十七万五千元。三、本判决生效后三日内，被告北京天和兴盛投资管理有限公司将北京市西城区新街口北大街148号北京创时尚商场房屋腾空交还原告北京时尚金典商贸有限公司（具体房屋坐落位置见京房权证西字第XX**号房屋产权证所附房地平面图）。四、本判决生效后三日内，被告北京天和兴盛投资管理有限公司向原告北京时尚金典商贸有限公司支付自二零一八年一月一日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费（按日租金九千零四十一元标准核算）。五、驳回原告北京时尚金典商贸有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费五千六百三十八元，由原告北京时尚金典商贸有限公司负担三千一百七十七元（已交纳），由被告北京天和兴盛投资管理有限公司负担二千四百六十一元（于本判决生效后三日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨成龙二〇一八年四月二十六日书记员  高 雅书记员  肖彦青