北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终7085号
上诉人（原审被告、反诉原告）：贾志敏，女，1968年12月13日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘金玲，女，1987年9月11日出生。
上诉人贾志敏因与被上诉人刘金玲租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
贾志敏上诉请求：同意原判第一项、第二项、第三项、第五项，请求撤销原判第四项、第六项，改判刘金玲支付我违约金78840元，我无须返还刘金玲租金76212元，案件受理费由刘金玲负担。事实及理由：1.刘金玲存在以下违约行为：根据《写字楼租赁合同》的约定，房屋租期是2017年7月28日至2018年7月27日，刘金玲只交了第一期租金，第二期租金拖欠半月有余，构成违约；根据双方签订的《写字楼租赁合同》约定，刘金玲应当在租期满或之前，保持房屋设备及交付时附属配备完好状态下，交还于我。刘金玲如有装修，需恢复原状。合同期满后，我应与刘金玲共同清点室内设备设施。刘金玲未按照合同约定的交房条件履约，肆意违约。2.关于违约金与损失费，二者不能混为一谈。违约金是对违约方的经济惩罚，不应具有补偿性质。一审法院认为违约金应以损失为限，实际上违约金不足以弥补损失，一审反诉中我要求刘金玲给付我两个月的空置损失，是从2018年1月开始计算的，一审法院判决合同于2017年11月2日解除，空置损失增多，同时随着时间的推移，空置损失还在不断扩大。此外，刘金玲的违约行为给我造成了巨大的损失，包括浪费了大量的时间和精力、每天接到大量的广告电话、中介费等损失。
刘金玲辩称，同意一审判决，不同意贾志敏的上诉请求和理由。我认可迟延交付租金，但是经贾志敏催告之后，我立刻按照合同约定交付租金，不构成违约，不应支付贾志敏违约金。
刘金玲向一审法院起诉请求：1.判令我与贾志敏所签订的《写字楼租赁合同》自2017年11月12日解除；2.贾志敏返还我支付的房屋租金118260元；3.贾志敏支付我违约金78840元；4.贾志敏返还我租赁房屋押金78840元；5.贾志敏赔偿我装修损失50305.2元；6.诉讼费由贾志敏承担。
贾志敏向一审法院反诉请求：1.判令双方签订的租赁合同自2018年1月16日解除，刘金玲向我交付23把房屋钥匙，自判决生效之日起3日内，将房屋恢复原状、与我一起查验房屋并向我交付房屋；2.刘金玲向我支付截止到该房屋�次出租之前的房屋使用费，暂计78840元（两个月租金）；3.刘金玲支付我自行将房屋恢复原状的损失，暂计1万元整；4.刘金玲支付违约金78840元；5.诉讼费由刘金玲承担。
一审法院认定事实：位于北京经济技术开发区××号写字楼系贾志敏与严宁、严凯按份共有的房屋，贾志敏共有份额50%，严宁、严凯共有份额各为25%。2017年7月，在北京卓道商业地产经纪有限公司的居间下，贾志敏与刘金玲就上述写字楼出租事宜达成一致，2017年7月7日，贾志敏与刘金玲签订物业交割清单，贾志敏将上述写字楼交付刘金玲，确认交房日期为2017年7月7日，确认交付钥匙23把、门禁1个。
2017年7月19日，贾志敏（甲方）与刘金玲（乙方）补签了《写字楼租赁合同》，约定甲方将涉案写字楼出租给乙方。建筑面积为288平方米，承租用途为办公使用，承租方需要注册。免租期为21天，自2017年7月7日起至2017年7月27日止，租赁期间自2017年7月28日起至2018年7月27日止，租期为一年。租赁期满甲方有权收回房屋；乙方应当在租期满日或之前，保持房屋设备及交房时附属配备完好状态下，交还甲方。乙方如有装修，需恢复原状。租金标准：2017年7月28日至2018年7月27日，月租金为39420元，年租金总计473040元。租金支付方式为押二付三；乙方应于上期租金到期前13个工作日支付下期租金；各期租金支付时间为2017年7月19日，2017年10月15日，2018年1月15日，2018年4月15日以此类推。押金78840元；如乙方违反本合同各条款，甲方可按照约定扣留全部或部分押金。如果押金不足以弥补甲方损失的，乙方应按约定另行赔付。如甲乙双方约定好，乙方公司需要办理注册或迁址手续的，甲方应予以配合，提供乙方所需的房产相关材料。合同终止后，乙方将本人物品及�搬出本房屋。甲方不能提供本房屋的产权证明或所提供的房屋及各项设备设施不符合约定，影响乙方正常使用的，乙方有权解除合同。乙方未按约定缴纳各项费用达1000元，甲方有权解除合同，以上原因解除合同，甲方无须退还乙方所交押金，如押金不够赔付给甲方带来的经济损失的，甲方可再向乙方追偿。本合同签订即时起，甲乙双方任何一方违反合同约定的，应向守约方支付违约金78840元。
刘金玲接收房屋后，根据自己的需要对房屋进行了装修，并按约定交纳了押金78840元及第一期即2017年7月28日至2017年10月27日的租金，但未按约定期限于2017年10月15日交纳第二期即2017年10月28日至2018年1月27日的租金。
2017年10月31日，贾志敏向刘金玲发送短信：您所承租的该房，应予2017年10月15日交纳租金，至今已拖欠半月有余，按照合同约定，我可以单方解除�同，特此通知。并再次发送短信：解决方案：1.请您三天内搬离此房，我将收回房屋。2.请您3日内交齐剩余9个月租金，可以继续承租（因您拖欠房租，信用不良，不可以再按季度支付）。刘金玲于2017年10月31日缴纳了3个月的房屋租金，并给贾志敏发短信：谢谢您的提醒，3个月的租金已转您，请查收，如给您造成了困扰，深表歉意，我下次注意。但贾志敏并未同意刘金玲仅缴纳三个月的租金，2017年11月2日贾志敏通知刘金玲解除合同，并要求对方3日内搬离，2017年11月8日并再次通知刘金玲于次日搬出涉案房屋，但刘金玲并未搬离。2017年11月12日，贾志敏对涉案房屋采取了锁门的措施，后刘金玲将该门自行撬开。2017年11月16日刘金玲向贾志敏回复短信：合同还未正式解除，您提醒过后我立即支付了租金给您，我对您提出的解除合同要求有异议……。2017年11月24日贾志敏向刘金玲发送短信通知刘金玲涉案房屋于2017年11月20日已打开，要求刘金玲搬出自己的物品并交接钥匙。但刘金玲未搬出房屋，并要求多几天的时间搬离，搬好后会交接钥匙。2017年11月27日贾志敏向刘金玲发送短信：我已多次通知您解除合同、办理钥匙交接，您拒不同意，说您对合同有异议，还强行撬锁入住，既然如此，那就视同原合同继续履行，与您签订的荣华鑫泰5-2007的房屋租赁合同继续履行。贾志敏同时告知刘金玲从2017年11月27日至2017年12月24日，持续在外出差、培训，不方便接电话。之后刘金玲于2017年11月29日将物品全部搬走，并通知对方进行钥匙交接。刘金玲于2017年12月7日和12月11日两次通过顺丰速运向贾志敏的身份证地址北京市海淀区××楼邮寄物品，其中2017年12月7日快递单记载的托寄物信息为文件，2017年12月11日快递单记载的托寄物信息为钥匙。刘金玲主张两次向贾志敏邮寄涉案房屋钥匙，但贾志敏拒收。贾志敏称没有收到钥匙。
2017年12月12日，刘金玲向贾志敏提出要在涉案房屋注册公司要求，并要求贾志敏提供房本复印件等材料，贾志敏于2017年12月13日短信回复刘金玲：房本以及个人身份证信息涉及个人隐私，若需要注册，可以带上原件、陪同刘金玲去工商局注册。2017年12月16日，刘金玲发短信：不需要您房本的原件，复印件就行，复印件上需要签名。贾志敏短信回复：1.恪守诚信、遵守合同，是一个人和一个企业的立足之本，如果您再出现逾期缴纳租金，自逾期次日起本合同自动解除；2.您本期租金逾期16天，下期租金需早交16天，即于2017-12-31日前缴纳。请刘金玲女士确认。刘金玲发短信：您好，我们已经腾房了，钥匙也已经寄给您了，合同也已经解除了，不存在继续缴纳租金的事情。您要继续履行合同�这是您单方面的想法。我们的押金，11月12日后未使用的租金您到现在都还没有退还给我们。贾志敏短信回复：您的意思是已解除合同，但你要继续在合同地址注册？刘金玲发短信：合同地址已被占用，我们是没有办法用这个地址注册的，但您一直主张合同地址可以注册，说是因为我没有向您提出过注册要求，那我现在对您提出了注册要求，需要您将材料拍照给我，也没有见您有行动。
庭审中，刘金玲主张由于2017年11月12日贾志敏要求物业锁住门刘金玲无法办公，合同于2017年11月12日解除，解除理由为涉案房屋无法完成公司注册，贾志敏锁门无法办公，且贾志敏只有该处房屋份额的50%，贾志敏系无权处分该房屋。贾志敏主张双方解除合同的时间为2018年1月16日，称刘金玲应于2018年1月15日交纳下一季度租金但未交纳，贾志敏于2018年1月16日以短信形式通知刘金玲解除合同。
一审法院认为，依法成立的合同，双方均应依约履行。刘金玲与贾志敏签订的《北京市写字楼租赁合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。
对于双方争议的解除合同的日期。根据合同法第九十三条第二款的规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，租赁合同约定刘金玲应于2017年10月15日交纳第二期即3个月的租金，但截止到2017年10月31日仍未交纳，刘金玲构成违约，根据双方租赁合同中约定的解除合同的条件，贾志敏解除合同的条件成就，贾志敏享有合同解除权，可以解除合同。贾志敏于2017年10月31日向刘金玲发短信告知刘金玲违约及贾志敏享有合同解除权的事实，并提出解决方案：1.请您三天内搬离此房，我将收回房屋。2.请您3日内交齐剩余9个月租金，可以继续承租（因您拖欠房租，信用不良，不可以再按季度支付）。该第2项解决方案的履行应以贾志敏放弃解除权为前提条件。刘金玲虽选择继续承租房屋，但未按第2项解决方案的要求交纳租金，仅交纳了3个月租金，故贾志敏仍享有合同解除权，可以解除合同。根据合同法第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，2017年11月2日贾志敏以短信方式通知刘金玲解除合同，并要求对方3日内搬离，刘金玲收到该短信。故应认定2017年11月2日为刘金玲与贾志敏合同解除之日。刘金玲、贾志敏所主张的解除合同的日期，无事实和法律依据，法院均不予采纳。
合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，刘金玲应当向贾志敏返还房屋钥匙。对贾志敏要求刘金玲返还钥匙的诉讼请求，法院予以支持。对于返还数量，根据双方签订的物业交割清单所记载的钥匙交接情况，应认定贾志敏交付刘金玲钥匙数量为23把，刘金玲主张只给付19把钥匙，法院不予采信。刘金玲称现在只有19把钥匙，故其应将19把钥匙返还贾志敏，对于不能返还的，应赔偿贾志敏配钥匙费用，具体数额法院酌定40元。
根据双方当事人陈述及其提交的短信、微信记录，刘金玲在收到解除合同及限期腾房的通知后，未按时腾房，贾志敏采取2017年11月12日锁门措施属于合理维权。刘金玲实际于2017年11月29日腾空房屋，故应向贾志敏支付至房屋腾空之日的占用费。刘金玲主张租金支付至锁门之日即2017年11月12日，法院不予支持。刘金玲缴纳了2017年10月28日至2018年1月27日的房屋租金，贾志敏应返还刘金玲2017年11月29日房屋腾空以后的租金76212元。
根据合同约定，刘金玲对房屋进行了装修，返还房屋时应当恢复原状，贾志敏要求将房屋恢复原状的诉讼请求，符合合同约定，法院予以支持。贾志敏同时主张恢复原状损失1万元，缺乏依据，法院不予支持。
刘金玲延付租金导致合同解除，刘金玲应承担赔偿损失的违约责任。贾志敏主张需再次租赁造成2个月房屋空置损失78840元，请求合理，法院予以支持。合同约定违约金为78840元，违约金应以损失为限，贾志敏既主张空置损失又主张违约金，缺乏依据，法院已支持其空置损失，其违约金请�，法院不予支持。
刘金玲主张的贾志敏违约事由不成立，其要求贾志敏支付违约金及赔偿装修损失的诉讼请求，法院不予支持。根据合同约定，对于刘金玲所交纳的押金，贾志敏有权扣留该押金用于弥补因刘金玲违约给贾志敏造成的损失。现刘金玲违约行为已给贾志敏造成损失，该押金应抵扣贾志敏的损失。刘金玲要求返还押金的诉讼请求，法院不予支持。判决：一、刘金玲与贾志敏签订的《北京市写字楼租赁合同》于2017年11月2日解除；二、于判决生效后七日内，刘金玲向贾志敏返还北京经济技术开发区××号写字楼的钥匙19把，并将该房屋恢复原状，同时赔偿贾志敏配钥匙费用40元；三、于判决生效后七日内，刘金玲赔偿贾志敏房屋空置损失78840元（以刘金玲交纳的押金78840元直接抵扣）；四、于判决生效后七日内，贾志敏返还刘金玲租金76212元；五、驳回刘金玲的其他诉讼请求；六、驳回贾志敏的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二审期间双方当事人未向本院提交新证据，双方当事人对于一审判决认定的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。贾志敏与刘金玲签订的《北京市写字楼租赁合同》于2017年11月2日解除，此后刘金玲于2017年11月29日腾空涉案房屋并通知贾志敏接收钥匙，应视为其履行了返还涉案房屋的义务，故刘金玲应当支付合同解除前的租金及合同解除后至返还涉案房屋之日的使用费。刘金玲已交付租金至2018�1月27日，一审法院判决贾志敏返还刘金玲2017年11月29日以后的租金76212元，并无不妥，故本院对贾志敏关于不返还刘金玲租金的上诉请求不予支持。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金数额以不超过实际损失额为限，守约方可择其一进行主张，但不能同时主张违约金和损失赔偿金。一审法院已判决支持贾志敏空置损失78840元，现贾志敏上诉称其一审要求的损失赔偿数额不足以弥补其实际损失，要求刘金玲另行支付其违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，贾志敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7017元，由贾志敏负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖荣远
审 判 员 刁久豹
审 判 员 赵胤晨
二〇一八年七月二十七日
法官助理 郭 融
书 记 员 云 姣