安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0103民初2614号
原告（反诉被告）：合肥庐阳国有资产经营有限公司，住所地安徽省合肥市阜阳路47号。
法定代表人：解光熙，总经理。
委托诉讼代理人：徐俊峰，该公司员工。
委托诉讼代理人：唐卫国，安徽众城高昕律师事务所律师。
被告（反诉原告）：合肥市琼菁物资有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区四里河路88号明发商业广场4栋2203室。
法定代表人：李维林，董事长。
原告合肥庐阳国有资产经营有限公司（以下简称庐阳国资经营公司）与被告合肥市琼菁物资有限公司（以下简称琼菁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庐阳国资经营公司的委托诉讼代理人徐俊峰、胡安杨，被告琼菁公司的法定代表人李维林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
庐阳国资经营公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将支付房租2016年8月31日至2017年11月30日的房租372500元，并从2016年8月31日起按同期银行贷款利率计算逾期付款违约金12109.68元，款清违约金止，共计384609.68元；2、被告承担本案的诉讼费。
事实与理由：2012年10月26日，合肥市庐阳区双岗街道办事处（以下简称双岗街道）与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定该办事处将位于合肥市蒙城北路108号2-4层1410平方米的房屋租赁给被告使用；租期5年（自2012年12月1日一2017年11月30日），租金为第一年租金为26万元，第二年起每年递增1万元，到第五年年租金30万元，按季支付租金，先租后用。协议第十条约定被告拖欠租金，应缴纳滞纳金，每逾期一日，将按照月租金的千分之五支付违约金。合同生效后，双岗街道按期将房屋交付给了被告使用，被告也基本按期支付了租金。根据《中共合肥市庐阳区委文件》庐阳发〔2010〕59号关于进一步明确庐阳区国有资产监督管理委员会的通知，2013年8月20曰双岗街道将其管理的所有经营性资产（含被告租赁的合肥市蒙城北路108号2-4层1410平方米房产）移交给合肥庐阳国有资产投资控股集团有限公司管理，并办理了移交手续。根据2013年2月7日合肥庐阳国有资产投资控股集团有限公司庐国投（2013）2号文件《关于经营性资产授权管理的通知》的要求，将上述租赁房产交给原告授权管理。原告接手管理后，立即告知被告，并出示了相关文件，要求被告将接手后的房租交给原告，被告自2013年8月以后就将房租直接交给原告，但被告未能缴纳2016年8月31日至2017年11月30日期间房租。为了维护自身的合法权益，故原告诉请法院，望判如所请。
琼菁公司辩称：一、庐阳国资经营公司违反了国有企业国有资产管理法、国有资产租赁管理条例等，以及无视合同法、物权法等相关法律法规的规定，不作为、不履约，应对造成本案所涉房屋被迫中止履约承担法律责任。二、安徽省合肥市中级人民法院（2017）皖01民终2939号民事判决书已终审判决琼菁公司无需缴纳2016年3月1日至2016年8月31日期间除酒店部分的房屋租金、违约金，涉案房屋在2016年8月31日至2017年11月30日期间被迫停业的状态没有改变，琼菁公司因庐阳国资经营公司的原因无法经营、合同无法履约的客观事实没有改变，故琼菁公司无需缴纳2016年8月31日至2017年11月30日期间涉案房屋的租金、违约金。综上，恳请法院查明事实，驳回庐阳国资经营公司的所有诉讼请求。
反诉原告琼菁公司据此向本院提出反诉请求：1、庐阳国资经营公司赔偿琼菁公司造成的损失共计161万；2、庐阳国资经营公司返还琼菁公司预交的2015年12月20日至2016年2月29日的房租58000元及利息；3、庐阳国资经营公司负担案件的全部受理费；
事实与理由：2003年，琼菁公司与合肥公交公司签订案涉房屋租赁合同，约定使用性质为经营歌舞厅，同时符合消防法规。2005年消防法增加规定，需在楼顶建造80吨消防水箱。但设计单位查验资料确定本楼房不能满足增加80吨载荷，不予建设。后由合肥公交公司通过国资委与消防大队商定边经营边整改，这就金百汇持续经营十几年的原因。
2012年10月，合肥公交公司将案涉房屋（金百汇、小小食府、阿根煲仔、公交浴池）以及另外的房屋（公交宾馆、公交超市）交予双岗街道，琼菁公司与双岗街道续签合同，使用性质不变。2013年8月，双岗街道将案涉房屋管理权交予庐阳国资经营公司，庐阳国资经营公司完全承接该份合同的所有权利和义务。
多年来琼菁公司数次因消防问题被处罚、关门、整改，都在合同双方各负其责地共同努力下圆满解决，从未发生拖欠房租事宜，使国有资产得到最大限度发挥其作用，有效地避免了国有资产流失。
2015年12月20日，金百汇被合肥市庐阳区消防大队临时查封，要求尽快办理消防许可证。2015年12月26日，琼菁公司在合肥市庐阳区消防大队办理完所有审核完备资料后，前往合肥市行政服务中心消防行政窗口办理消防许可证，行政窗口工作人员在审核完全部材料后指出：你单位已完善所有材料，但该房屋的使用性质不符合要求，具体办理方法有两种：1、改变房屋使用性质；2、如果该房产确是国有资产，需县级或以上人民政府出具此房屋适合进行商业经营并允许经营的说明函来办理。次日，琼菁公司到庐阳国资经营公司房屋租赁部将该情况口头汇报给该单位张经理（女），张经理表示：尽快向上级汇报，尽快解决。
2016年3月，庐阳国资经营公司派员工张经理与琼菁公司同去合肥市庐阳消防大队进一步核实情况，张经理回来后在协调会上汇报：金百汇的消防整改已全部完成，各项办证资料已备好，庐阳消防大队已允许办理消防许可证，关于房产性质的解决方法有两种:改变房产性质、如是国有资产需要合肥市庐阳区人民政府出具此房屋可以进行商业经营的函，到行政大厅办理。其后，琼菁公司多次以口头及书面方式要求庐阳国资经营公司尽快办理，至今得到的回复是：经多方协调无法办理。
一、涉案房产现状是庐阳国资经营公司不履约造成的直接后果。法律、法规不断变化完善是客观规律，不断依据现行法律、法规完善出租房屋的合法、合规性是出租人的法律义务，也是房屋租赁合同能够合法履行的基本保障。庐阳国资经营公司是依法完善出租房屋履约条件的责任主体，琼菁公司无责任、能力、权利依法完善此处使用房屋的合法使用性能，庐阳国资经营公司至今没有任何证据证明履行了该项职责。2003年至2013年8月前，在合肥公交公司、双岗街道行使房屋主权时，类似情况多次发生，均由合同双方各负其责得到解决，从未出现类似现象，消防法规经过多次变化，再大的问题也没有影响合同的正常履行。
二、因庐阳国资经营公司故意违约行为已造成、将进一步造成极其严重的后果。已给琼菁公司造成巨大损失且不可弥补（另附财产损失统计表），琼菁公司完全合法经营、建设了13年的良性发展企业在一天的时间里完全灭失，且没有任何人承担责任，这完全违背了法律精神、客观规律、公序良俗。
国有资产大量流失且无时限、无制约：众所周知：无法办理消防许可证将使此处国有资产基本失去其使用功能。同样性质的相关经营单位（小小食府、阿根煲仔、公交浴池、公交宾馆、公交超市等）近7000平方国有资产租赁合同到期后，如公开招标经营户为他人，将也无法办理消防许可证，如此巨大的国有资产流失是谁承担责任？
三、琼菁公司仍将不遗余力通过一切合法途径追寻事实真相。综上所述，正因为庐阳国资经营公司故意违约行为造成琼菁公司的巨大损失。恳请法院彻查事实判令庐阳国资经营公司全额赔偿琼菁公司的损失，返还琼菁公司预交的租金和利息并承担案件审理的一切费用。
针对琼菁公司的反诉，庐阳国资经营公司辩称：一、琼菁公司的反诉请求中的损失没有事实及法律依据，也并非庐阳国资公司造成；二、琼菁公司要求返还房租不成立，因为并没有法律依据也无合同依据。
本院经审理查明的事实为：案涉房屋原为公交四场职工食堂，建筑性质为工业。琼菁公司于2003年起一直租赁案涉房屋经营商务会所，案涉租赁合同为续租合同。琼菁公司开办的商务会所在承租期间多次因消防不符合消防安全规定被责令整改。
合肥市蒙城北路108号2-4层的房屋所有权人为双岗街道。2013年8月20日，双岗街道将其管理的所有经营性资产（含被告租赁的合肥市蒙4层房产）移交给合肥庐阳国有资产投资控股集团有限公司管理,并办理了移交手续。合肥庐阳国有资产投资控股集团有限公司管理又将上述租赁房产交给庐阳国资经营公司授权管理。
2012年10月26日，琼菁公司与双岗街道签订了一份《安徽省房屋租赁合同》和《补充协议》,约定：1、该办事处将位于合肥市蒙城北路108号三层楼面积为1500平方米房屋租赁给琼菁公司,用途为歌舞厅等（金百汇商务会所）；2、租期五年，自2012年12月1日起至2017年11月30日止；3、第一年租金为26万元，第二年起每年租金递增1万元，至第五年时租金每年30万元；承租方将租金以现金方式，于每季度预付给出租方；4、承租方逾期交付租金的，除及时如数补交外，应支付违约金每月千分之五；5、经有关部门鉴定，租赁期间房屋如因不可抗力的原因导致损失和造成承租方损失的，双方互不承担责任；6、案涉房屋消防用水事宜由琼菁公司负责联系施工解决，使其符合消防安全用水要求，其费用2万元由办事处承担，如超过2万元，超出费用由琼菁公司自行解决，2万元以下施工费从琼菁公司欠付的剩余房租费中扣除。
琼菁公司承租案涉房屋后，将该房屋用于开办商务会所，以及300平方米用于经营酒店。
2013年9月12日，合肥市庐阳区公安消防大队因案涉房屋未经消防安全检查擅自营业，对商务会所作出行政处罚，决定给予责令停产停业并处罚款叁万伍仟元整的处罚。2014年，商务会所对案涉房屋进行了包括消防工程的装修改造。但因案涉房屋性质为工业，不能办理商用消防审批手续，致使商务会所未能办理消防许可证。为此，合肥市庐阳区公安消防大队于2015年12月20日对商务会所进行了查封。后，琼菁公司就案涉房屋查封以及办理房产性质变更，多次向庐阳国资经营公司和有关部门汇报申请。2016年5月23日，庐阳国资经营公司向琼菁公司回函，答复称庐阳国资经营公司就房产性质变更手续与有关部门协调，但仍然暂不能变更房产性质。
因商务会所被合肥市庐阳区公安消防大队查封而停业，琼菁公司自2016年2月29日起至今未能支付租金。庐阳国资经营公司向琼菁公司催缴无果，故诉至本院，琼菁公司则提起反诉，反诉请求：1、判令庐阳国资经营公司赔偿琼菁公司因无法经营造成的装修损失、停业损失、购买经营物品损失、消费工程损失等暂计3077597元（具体损失以评估报告确定的实际损失为准）；2、庐阳国资经营公司赔偿因房屋使用性质导致的行政罚款35000元；3、本案反诉费由被反诉人承担。
本院经审理认为，“琼菁公司停止支付租金是否有法定事由。因为房屋性质不能变更，无法办理消防许可证，系案涉房屋被消防部门查封的原因。本院认为，案涉房屋被司法机关或者行政机关依法查封，致使琼菁公司无法使用案涉房屋，琼菁公司可停止支付租金，但案涉房屋除商务会所外，尚有300平方米酒店正常经营，该部分租金应正常支付”。故本院判决如下：一、解除合肥庐阳国有资产经营有限公司与合肥市琼菁物资有限公司签订的《安徽省房屋租赁合同》和《补充协议》；二、合肥市琼菁物资有限公司于本判决生效之日起三十日内向合肥庐阳国有资产经营有限公司返还位于合肥市蒙城北路108号2-4层房屋；三、合肥市琼菁物资有限公司于本判决生效之日起十日内支付合肥庐阳国有资产经营有限公司房屋租金24166.7元（该房屋租金支付至2016年8月31日）；四、合肥市琼菁物资有限公司于本判决生效之日起十日内支付合肥庐阳国有资产经营有限公司违约金725元，之后违约金自2016年9月1日起按年利率6%计算至欠付房屋租金实际付清之日止；五、驳回合肥庐阳国有资产经营有限公司的其他诉讼请求；六、驳回合肥市琼菁物资有限公司的反诉请求。
宣判后，琼菁公司上诉至合肥市中级人民法院，合肥市中级人民法院于2017年9月26日作出（2017）皖01民终2939号民事判决书，二审法院认为，琼菁公司自2003年起承租案涉房屋，对于案涉房屋属于工业性质的情况，以及房屋符合当时的消防规范要求和使用条件是明知的，具有一定的历史因素。随着消防规范的不断完善，双方当事人也在租赁合同中约定了由琼菁公司负责消防用水事宜的施工解决问题。现案涉房屋因房屋性质不能变更，无法办理消防许可证被消防部门查封，导致琼菁公司无法继续使用房屋，属于琼菁公司使用工业性质房屋用于开办商业会所应承担的商业风险，庐阳国资经营公司对造成琼菁公司无法经营的结果并无违约行为，双方在租赁合同中亦未对装饰装修部分的处理作出约定，琼菁公司主张庐阳国资经营公司应对其装修、停业等损失承担赔偿责任的理由，依据不足，本院不予支持。综上所述，琼菁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。故合肥市中级人民法院终审判决：驳回上诉，维持原判。
2017年11月16日，琼菁公司将除小小食府以外的案涉房屋交付给庐阳国资经营公司。小小食府租金自2018年4月1日起由庐阳国资经营公司收取。
另查明，琼菁公司本次反诉请求的损失清单具体如下：1、100千瓦三项电力设施申领、开户、安装，计23万元；2、申请拆除绿化带并开口，计7万元；3、三次楼面防水维修，计12万元；4、墙体漏水修复，计2万元；5、消防水池建设，计2万元；6、新风系统，计13万元；7、大理石地面，计58万元；8、卫生间上下水系统，计3万元；9、卫生间管道维保金属支架安装，计2万元；10、楼顶、外立面广告支架安装，计6万元；10、沙发、家具，计15万元；11、墙体砖砌、粉刷，计18万元。前述合计为161万元。
上述事实，由双方提供的《房屋产权证》、合肥市庐阳区人民政府庐政（2013）3号文件、收据、缴费通知、《安徽省房屋租赁合同》、《补充协议》、《合作经营协议书》、《责令整改通知书》、《行政处罚决定书》、《消防工程合同书》、《同意解除临时查封决定书》、查封照片、报告、说明、回复函，合肥市中级人民法院（2017）皖01民终2939号民事判决书等证据以及当事人庭审陈述予以证实。
本院认为：庐阳国资经营公司与琼菁公司签订的《安徽省房屋租赁合同》被依法解除后，琼菁公司应将案涉房屋返还房屋，双方于2017年11月16日办理了除小小食府以外的案涉房屋交付手续，现庐阳国资经营公司诉请琼菁公司支付该部分房屋在交付之前的租金，本院认为，合肥市中级人民法院（2017）皖01民终2939号民事判决书已经认定琼菁公司在案涉房屋被查封后可依法停止支付租金，故本院对庐阳国资经营公司的该部分诉请不予支持，但由于小小食府正常营业，该部分租金仍然需自2016年9月1日支付至2017年11月30日，据此计算，该部分租金为60420元（290000元/年÷12个月×300平方米/1800平方米×15个月）。
关于琼菁公司反诉庐阳国资经营公司返还2015年12月20日至2016年2月29日房租58000元，由于琼菁公司在案涉房屋被查封后可依法停止支付租金，故本院对琼菁公司的该项反诉请求予以支持。关于琼菁公司反诉庐阳国资经营公司支付的利息，由于琼菁公司欠付租金大于返还租金，故本院不予支持。
关于庐阳国资经营公司诉请的违约金，应以2420元（60420元-58000元）为基数按年利率为6%计付，违约金自2016年9月1日起计算至2017年11月30日应为184元，之后违约金计算至欠付房屋租金实际付清之日止。
关于琼菁公司反诉庐阳国资经营公司支付违约损失161万元，本院认为，依据琼菁公司提供的损失清单，该清单包括两部分，其中第7项至第11项为案涉房屋的装修损失，该部分损失经本院及二审法院认定不应由出租方即庐阳国资经营公司承担，故本院对该部分损失不予支持；对第1项至第6项损失，该部分损失因琼菁公司无证据予以佐证，且庐阳国资经营公司不予认可，故本院对琼菁公司的该部分诉请亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、合肥市琼菁物资有限公司于本判决生效之日起十日内支付合肥庐阳国有资产经营有限公司房屋租金60420元（该房屋租金支付至2017年11月30日）；
二、合肥庐阳国有资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内返还合肥市琼菁物资有限公司交付的2015年12月20日至2016年2月29日房屋租金58000元；
上述第一项和第二项判决相抵扣后，合肥市琼菁物资有限公司需支付合肥庐阳国有资产经营有限公司房屋租金为2420元；
三、合肥市琼菁物资有限公司于本判决生效之日起十日内支付合肥庐阳国有资产经营有限公司违约金184元，之后违约金以2420元为基数，自2017年12月1日起按年利率6%计算至欠付房屋租金实际付清之日止；
四、驳回合肥庐阳国有资产经营有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回合肥市琼菁物资有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取为3535元，由合肥庐阳国有资产经营有限公司负担2877元，由合肥市琼菁物资有限公司负担658元；反诉案件受理费减半收取为9906元，由合肥庐阳国有资产经营有限公司负担625元，由合肥市琼菁物资有限公司负担9281元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 谢伟林
二〇一八年八月九日
书记员 王 蓓
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。