山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋01民终3572号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王艳，女，1985年4月5日出生，汉族，住河北省秦皇岛市。
委托诉讼代理人：王双喜，山西汇杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：山西海天世纪房地产开发有限公司，住所地太原市晋源区新晋祠路296号三层。
法定代表人：刘双印，董事长。
委托诉讼代理人：闫宏亮，北京盈科（太原）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江跃，北京盈科（太原）律师事务所律师。
上诉人王艳因与被上诉人山西海天世纪房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2016）晋0106民初3233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王艳的委托诉讼代理人王双喜、被上诉人山西海天世纪房地产开发有限公司（以下简称”海天公司”）的委托诉讼代理人闫宏亮、江跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王艳上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求或将本案发回一审法院重审；2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
事实和理由：一审判决认定事实错误，被上诉人收取上诉人购房尾款554475元的行为表明双方事实上就《商品房认购合同》所约定房屋由1号楼3单元13层B户型东户调整变更为1号楼1单元1702达成了一致合意，原告签订购房合同的目的可以实现，依法不应当解除。2009年11月10日上诉人与被上诉人签订的《商品房认购合同》所约定的标的房屋为海天世纪城1号楼3单元13层东户，其后由于被告单方面规划、设计变更原因导致1号楼的整体规划发生变更由3个主体单元变为2个主体单元，同时也导致房屋迟延交付；上诉人在被上诉人规划、设计变更及迟延交房后本可以要求解除合同退房，但是上诉人并未提出退房要求而是选择继续等待，且于2013年11月21日按照被上诉人的要求补交了变更后的房屋即1号楼1单元1702的购房尾款554475元，双方签订的《商品房认购合同》继续沿用，被上诉人之后也从未要求上诉人与其签订过任何协议。上诉人与被上诉人虽然未就房屋调整变更事宜签订书面的补充协议，但是双方通过各自的行为就房屋的调整变更达成了一致合意，该合意依法有效。一审判决适用法律错误，本案被上诉人并不享有约定解除权及法定解除权，原告签订购房合同的目的能够实现，合同不应当解除。双方签订的《商品房认购合同》合法有效，并不存在被上诉人享有约定解除权的情形，也不存在被上诉人作为解除权人行使法定解除权的情形。假设即使存在合同解除情形，被上诉人所享有的解除权也早已超过1年的行使期间，其合同解除权早已丧失。被上诉人恶意伪造证据（即天鹅堡交房费用明细表）提起反诉，否认上诉人已经向其交纳了海天世纪城1号楼1单元1702房屋全部购房款709475元的客观事实，二审法院应当依法追究其伪造证据的民事或刑事责任。因上诉人拒绝缴纳高额违法配套费项目和标准交费才未办理交房手续，在上诉人数次办理交房的过程中，被上诉人均认可与上诉人之间的房屋买卖关系，均认可上诉人购买的房屋为海天世纪城1号楼1单元1702号以及其已交纳全部购房款的事实，被上诉人财务交给上诉人的交房明细表上也明确写明上诉人所购房屋房号为1号楼1单元1702号，房屋总价为709475元。被上诉人一审时提供了一份证据即交房费用明细表（该明细表与上诉人办理交房时被上诉人公司财务提供的交房明细表所显示的房屋总价不同），将房屋总价篡改为1091500元，用以说明上诉人尚有382025元购房款未缴纳，构成迟延付款，因此被上诉人有权解除合同。一审法院未予釆纳上诉人提供的两份关键证据（即交房费用明细表、视听资料）的审理行为错误，显失公正。交房明细表系被上诉人售楼部办理交房事宜时给上诉人的原件，视听资料证据是视频原始载体（手机）并经被上诉人质证应予采纳。
被上诉人海天公司辩称，一审判决认定事实、适用法律正确。双方签订的《商品房认购合同》所约定的标的物由1号楼3单元13层B户型东户的商品房变更为1号楼1单元1702房屋达成了合意，对合同中商品房单价、总价、交房时间、产权办理、违约责任等主要条款未达成一致意见，也未签署变更或补充协议。在”天鹅堡”项目整体交房的情况下，双方仍未协商一致，在原《商品房认购合同》无法实际履行的情况下，依法解除双方签署的《商品房认购合同》是合法正确的。被上诉人收到王艳709475元房款仅是1702房产65%的价款。王艳曾是被上诉人所属上级集团公司的员工，劳动合同未到期提前离岗，只能按市场价取得1702号房屋。如起诉状所述，房款在交房时才付尾款30%。被上诉人在交房时通知王艳接房并交清余款及代收（预收）的相关配套费用，符合正常的交易习惯，并非是对王艳交清房屋全款的认可。被上诉人取得1号楼的《商品房预售许可证》的时间是2013年9月11日，该预售许可证上载明的交付时间是2015年11月4日。王艳说被上诉人承诺2014年12月底交房与事实不符，一审法院驳回20余万元的违约金是正确的。被上诉人与王艳存在《商品房买卖合同》法律关系，在该合同标的物因规划变更已不存在而双方无法达成一致的情况下，王艳以自己的实际行为表明不会按照答辩人要约的价款交纳尾款，故请求解除合同，理由充分。一审认定事实清楚，适用法律准确。
王艳向一审法院起诉请求：1、依法判令被告为原告办理交房手续，并按照合法标准收取交房相关配套费用；2、依法判令被告支付原告迟延交房违约金人民币212842.5元；3、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。海天公司向一审提起反诉请求：1、依法解除双方签订的《商品房认购合同》；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：2009年11月10日，原告（反诉被告）王艳（合同乙方）与被告（反诉原告）海天公司（合同甲方）签订了《商品房认购合同》，合同编号为HTSJ(1)2009024。合同约定由原告（反诉被告）王艳出资认购被告（反诉原告）海天公司拟开发的”海天世纪城”1号楼3单元13层B户型东户，每平方米价格为4316.90元。截止合同签订之日，被告（反诉原告）海天公司共分两笔收到原告（反诉被告）王艳支付的首付款155000元，有被告（反诉原告）海天公司出具的收据两张为证（其中2009年10月28日收到定金5000元，2009年11月10日收到购房首付款150000元）。合同第二条约定了房屋价款及支付方式。合同第三条约定了房屋交付，其中第1项约定交房时间为2012年12月31日。合同第八条约定了合同变更及解除，第2项约定，本合同的变更须经双方协商一致后，以书面形式另行签订补充协议。
《商品房认购合同》签订后，海天世纪城项目发生规划变更，认购合同所约定的原房屋1号楼由3个主体单元变更为2个主体单元，房屋面积也发生重大变更，原约定的3单元13层B户型东户无法交付。2013年11月21日，被告（反诉原告）海天公司收取原告（反诉被告）王艳房款554475元，但双方未协商一致签订变更房屋的补充协议。
海天世纪城于2013年9月11日取得海天世纪城1#、2#、5#、7#楼的商品房预售许可证。预售许可证载明1#楼的竣工日期为2015年11月，交付使用日期为2015年11月4日。2015年12月，被告（反诉原告）海天公司向购房业主交房。原告（反诉被告）王艳认为，被告（反诉原告）海天公司要求业主交纳的交房配套费用里存在诸多违法收费项目，遂与被告（反诉原告）海天公司交涉以合同约定的迟延交房违约金抵消部分不合法的配套费用。被告（反诉原告）海天公司认为，原告（反诉被告）王艳已非本单位职工，应按商品房的市场价每平米7400元交付房款，原告（反诉被告）王艳已付房款1#楼1单元1702房产（面积147.5㎡）占总价1091500元的65%，只有在交清余款35%即382025元及相关配套费、办理产权需代收的税费等费用后才给原告（反诉被告）王艳交房。为此，双方无法协商一致，形成本案诉讼。
一审法院认为，原告（反诉被告）王艳与被告（反诉原告）海天公司签订的《商品房认购合同》具备了《商品房买卖合同》的主要内容，双方之间的权利义务明确具体，虽在合同签订当时，该项目尚未取得预售许可证，但起诉前被告（反诉原告）海天公司已取得海天世纪城1号楼的预售许可证，故该《商品房认购合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力。被告（反诉原告）海天公司辩称的原告（反诉被告）王艳离职后公司有权收回已售房产的主张，仅系其内部文件，且原告（反诉被告）王艳已于2010年4月28日办理离职手续，该文件在原告（反诉被告）王艳离职之后且原告（反诉被告）王艳不予认可，故本院对被告（反诉原告）海天公司该项辩解不予采纳。但海天世纪城规划变更后，认购合同原约定的1号楼3单元13层B户型东户无法交付，原告（反诉被告）王艳未依据认购合同的约定向被告（反诉原告）海天公司主张权利。被告（反诉原告）海天公司于2013年11月21日收取了原告（反诉被告）王艳1号楼1单元1702房产的房款554475元，应视为双方同意将原认购合同的房产变更为1号楼1单元1702房屋。在合同标的物发生变更的情况下，依据认购合同第八条第2项约定，双方应以书面形式另行签订补充协议，对变更后房产1号楼1单元1702房的房屋价款及总价、支付方式、交房时间、产权办理等违约责任另行作出书面约定。现原告（反诉被告）王艳诉称向被告（反诉原告）海天公司交纳709475元房款系变更后1702房产的全款，被告（反诉原告）海天公司辩称该款仅系1702房屋65%的房款。第三份收据载明的款项究竟是部分房款还是尾款，该收据确未注明。原告（反诉被告）王艳提供的关于1702号房产的交房费用明细表（复印件）与被告（反诉原告）海天公司提供的1702号房产的交房明细表并不一致，该复印件原告（反诉被告）王艳无法提供原件，被告（反诉原告）海天公司不予认可。原告（反诉被告）王艳提供的天鹅堡售楼部销售人员短信、录音及视频资料，被告（反诉原告）海天公司不予认可，本院经审查短信内容与本案无关，录音及视频无法确认其真实性。被告（反诉原告）海天公司提供的海天世纪城1号楼相近楼层在2013年11月份左右签订的在太原市房地产管理局备案的五份《商品房买卖合同》，可以证明2013年11月1号楼同类房产的市场价在每平方米7500元左右。鉴于双方未签订对1702房产的补充协议，故原告（反诉被告）王艳所称的709475元房款系变更后1702全额房款的主张，尚缺乏有效证据证明，本院对此不予认定。
在《商品房认购合同》的标的物发生根本变更的情况下，双方未依约签订变更或补充协议，现1号楼已于2015年12月进行交付，双方仍各执一词，无法协商一致，故本院认定双方对变更后的1702房产未能形成合法有效的《商品房买卖合同》关系，原告（反诉被告）王艳诉请被告（反诉原告）海天公司办理交房手续并按照合法标准收取相关配套费用，没有事实依据，本院不予支持。另原告（反诉被告）王艳主张被告（反诉原告）海天公司承诺于2014年12月底给其交付1702房产，没有向本院提供任何证据，被告（反诉原告）海天公司予以否认，故原告（反诉被告）王艳主张被告（反诉原告）海天公司支付迟延交房违约金，本院不予支持。
双方签订的《商品房认购合同》约定的标的物即1号楼3单元13层B户型东户无法交付，之后双方也未按该合同第八条第2项的约定形成合法有效的变更或补充协议，合同目的已无法实现，故被告（反诉原告）海天公司诉请解除《商品房认购合同》，本院应予以支持。合同解除后，被告（反诉原告）海天公司应退还原告所交购房款709475元，并支付按中国人民银行规定的同期贷款利率计算的利息损失。判决：一、解除被告（反诉原告）山西海天世纪房地产开发有限公司与原告（反诉被告）王艳于2009年11月10日签订的《商品房认购合同》，合同编号为HTSJ(1)2009024；二、被告（反诉原告）山西海天世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还原告（反诉被告）王艳购房款709475元及利息（以155000元为基数，从2009年11月10日起计算至付清之日，以554475元为基数，从2013年11月21日起计算至付清之日，均以中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；三、驳回原告（反诉被告）王艳的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
本院认为，双方签订的《商品房认购合同》合法有效。因该合同约定的标的物即1号楼3单元13层B户型东户无法交付，合同标的物变更为1号楼1单元1702。2013年11月21日海天公司收取了王艳1号楼1单元1702房产的房款，可以认定双方同意将原认购合同的房产变更为1号楼1单元1702房屋，并认可已交付房款709475元的事实，现双方就房屋总价存在争议。在原购房合同标的物、价款发生部分变更后，双方均未签订新的《商品房认购合同》，也未就原《商品房认购合同》中除合同标的物、价款外另行作出其他书面约定，根据查明的事实王艳作为购房人已履行了支付价款的主要义务，海天公司亦已接受，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：”法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，王艳与海天公司之间对变更后的1702房屋已成立商品房买卖合同关系，一审认定双方对变更后的1702房屋未能形成合法有效的《商品房买卖合同》关系错误，本院予以纠正。
关于1号楼1单元1702房屋的总价问题。海天公司提交了《天鹅堡交房费用表》用以证明1号楼1单元1702房屋总价金额为1091500元，王艳也提交了一份《天鹅堡交房费用表》用以证明1号楼1单元1702房屋总价金额709475元，按照房屋面积147.5平方计算，海天公司主张该房屋每平米单价为7400元，王艳主张该房屋每平米单价为4810元。因上述两份《天鹅堡交房费用表》记载内容不同，本院均不予采信。考虑到王艳购房途径为单位团购，原购房合同中约定的价款为4316.9元，且王艳在2013年支付709475元的房款金额后，海天公司未提供向王艳进行催款的证据，故王艳主张该房屋每平米单价为4810元更为合理，可以认定1号楼1单元1702房屋总价为709475元。
在《商品房认购合同》标的物发生变更后，双方未就交房时间达成一致意见，按照原有时间认定交房时间有失公允，故一审认定王艳主张被告（反诉原告）海天公司支付迟延交房违约金本没有事实依据并无不当。
关于王艳要求海天公司按照合法标准收取交房相关配套费用的请求。在审理过程中，海天公司表示交房相关配套费用多项为代收（预收），王艳可自行缴费，王艳除《天鹅堡交房费用表》外没有提供其他直接证据证明海天公司已按照不合法标准收取交房相关配套费用，故一审法院认定王艳诉请海天公司办理交房手续并按照合法标准收取相关配套费用没有事实依据，并无不当。
综上所述，王艳的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持太原市迎泽区人民法院（2016）晋0106民初3233号民事判决第三项”驳回原告（反诉被告）王艳的其他诉讼请求”；
二、撤销太原市迎泽区人民法院（2016）晋0106民初3233号民事判决第一项”解除被告（反诉原告）山西海天世纪房地产开发有限公司与原告（反诉被告）王艳于2009年11月10日签订的《商品房认购合同》，合同编号为HTSJ(1)2009024”、第二项”被告（反诉原告）山西海天世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还原告（反诉被告）王艳购房款709475元及利息（以155000元为基数，从2009年11月10日起计算至付清之日，以554475元为基数，从2013年11月21日起计算至付清之日，均以中国人民银行规定的同期贷款利率计算）”；
三、山西海天世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日十五日内为王艳办理交房手续；
四、驳回山西海天世纪房地产开发有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费4493元、反诉受理费100元，由山西海天世纪房地产开发有限公司负担3000元，由王艳负担1593元。二审案件受理费4593元，由山西海天世纪房地产开发有限公司负担3000元，由王艳负担1593元。
本判决为终审判决。
审 判 长 景铜柱
审 判 员 刘平则
审 判 员 李翠萍
二〇一七年十一月二十八日
法官助理 王 艳
书 记 员 赵振清