山东省青岛市崂山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崂民一初字第708号
原告（反诉被告）张铁军，男，汉族，住辽宁省调兵山市。
委托代理人肖宏波，男，汉族，住辽宁省抚顺市系原告张铁军的表哥。
被告（反诉原告）石佳，女，汉族，住山东省青岛市李沧区。
委托代理人陈永超，山东名昊律师事务所律师。
原告（反诉被告）张铁军诉被告（反诉原告）石佳房屋租赁合同纠纷一案，被告石佳提起反诉，本院受理后，依法组成合议庭，将二案合并、公开开庭进行了审理。原告张铁军之委托代理人肖宏波，被告石佳之委托代理人陈永超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年5月15日，原告与被告签订一份《租赁合同》，被告将位于青岛市崂山区的四间房屋租赁给原告以经营大排档，租期为三年，每年租金为人民币75000元。但在合同履行期间，被告将建筑垃圾等杂物堆置在租赁场地，导致原告无法进行正常的经营活动。原告多次找到被告进行协商，在协商未果的情况下，原告提出解除《租赁合同》并返还原告已支付的租赁费，被告却以未付清租赁费为由私自扣留了原告的电瓶车、冰箱等财产，给原告造成经济损失。被告的行为已导致原告签订该《租赁合同》的目的无法实现，已构成根本违约。为此，请求判令：1、解除原告与被告之间签订的《租赁合同》；2、被告返还原告租赁费人民币35000元；3、被告赔偿原告各项损失15000元；4、诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告所诉与事实不符，要求继续履行租赁合同，并且要求按照约定支付剩余租金，原告诉称的损失15000元不予认可。
被告反诉称，。因此被告反诉请求：1、原告赔偿被告经营损失295640元；2、反诉费用由原告承担。
原告针对被告的反诉辩称，被告应当提交相关证据予以证明。
经审理查明，2013年8月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《橄榄城商业租赁合同》一份，合同约定：乙方承租甲方位于青岛市网点。租赁期限自2013年10月10日起至2016年10月10日止，暂定3年，实行年支付租金制，第一年租金40000元，付款日期为2013年8月10日前；第二年租金43100元，付款日期为2014年9月15日前；第三年租金46500元，付款日期为2015年9月15日前。合同同时约定：为了保证乙方更好地保护甲方的房屋结构设施，乙方在支付租金的同时向甲方交纳5000元的保证金，保证金在租赁期结束后经双方检查无误后30日内由甲方无息返还乙方。
合同第七条约定：甲乙双方未经协商，任何一方不得提前终止本合同，如果一方违反协议，提前结束本合同，需向另一方支付本合同第二条款规定剩余租赁期限的租金。若乙方与甲方签订合同后未及时交付租金超过10天，则甲方有权收回网点，并有权要求乙方支付逾期占有期间的租金和当年租金总额100%的违约金。
合同签订后，被告按照合同约定交纳了第一年的房租40000元及保证金5000元，2014年10月10日之后的房租被告至今未缴纳。被告实际于2015年9月20日搬离涉案房屋，并结清了相关水电、物业管理费用。原、被告当庭确认第二年房租月租金为3592元，日租金为120元。
庭审中，被告称2014年11月14日至2015年5月5日期间，原告将涉案房屋加锁，导致被告无法经营，无收入，并提交以下证据予以证明：证据1、手机短信记录、手机费缴费发票。原告质证称对手机及短信的真实性予以认可，其确实说过要给被告锁门，但是并没有锁，在短信中称要锁门是随便说说而已；证据2、2014年9月份至11月份及2015年5月份青岛市劳动和社会保障卡卡金支付对账单四份、2014年10月份至2015年6月份中国农业银行对账单一宗。原告质证称被告本身经营亏损，经常锁门，下午才营业，其所提交证据不足以证明原告锁门，没有刷卡记录是被告自身经营原因造成的；没有收入也是被告自身原因导致，没有进账是因为被告经营不善，本身就不存在天天进账，本身就是阶段性进账。
被告称其2014年全年利润为443459.28元，月平均利润为36954.94元，主张2014年11月15日至2015年5月30日期间的经营损失共计221729.4元，并提交2014年1月份至12月份会计凭证予以证明，原告对该证据不予认可，认为应当由国家认可的审计事务所认定并出具审计报告。被告于2015年11月5日向本院提交了会计审计申请书。
被告提交药品经营许可证一份，欲证明该证于2014年12月6日营业期限届满，由于原告锁门导致被告无法办理续证手续，被告现在也不能经营药品，只能经营保健品，且无法正常开门营业，原告属于过错方，应当承担过错责任。被告质证称与其无关，不清楚。
上述事实，有原告提交的橄榄城商业租赁合同，被告提交的橄榄城商业租赁合同、手机短信记录、缴费发票、对账单、会计凭证、经营许可证以及当事人的陈述、庭审笔录在案为凭，以上证据业经开庭审理、质证，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《橄榄城商业租赁合同》合法有效，双方均应严格履行。合同约定被告应于2014年9月15日前缴纳第二年（2014年10月10日至2015年10月9日）的租金43100元，被告逾期超过10天，原告有权收回网点。被告至今未缴纳该部分租金，现原告起诉要求解除租赁合同符合法律规定及合同约定，本院予以支持，确认原、被告于2013年8月10日签订的《橄榄城商业租赁合同》于原告起诉之日（2015年5月6日）解除。因被告实际于2015年9月20日搬离了涉案房屋，并结清了相关水电、物业管理费用，故本院对原告要求被告迁出租赁房屋并将房屋交付原告、缴纳水电费、物业管理费的诉讼请求不予支持。
被告欠付原告2014年10月10日至2015年5月6日的房屋租赁费，2015年5月7日至2015年9月20日的房屋占有使用费，共计11个月零11天。房屋占有使用费参照合同约定的租金标准支付，原、被告当庭确认第二年房租月租金为3592元，日租金为120元，因此被告共计欠费40832元（3592元×11个月＋120元×11天）。因被告已支付原告保证金5000元，该保证金按照合同约定应在租赁期结束后经双方检查无误后30日内由原告无息返还被告，被告于2015年9月20日搬离涉案房屋，原告未举证证明房屋结构设施遭到损坏，因此原告应返还被告5000元，现被告要求折抵房租，本院予以支持。故被告还应支付原告房屋租赁费及房屋占用费共计35832元（40832元－5000元）。
对于原告所主张的利息及违约金，虽然《橄榄城商业租赁合同》中对违约金进行了明确约定，但该违约金的计算标准明显过高，应予适当调整，本院以原告的实际损失为基础，酌定被告以35832元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍承担违约金，自2014年9月16日起计算至本判决生效之日止。
至于被告称原告将涉案房屋加锁，并反诉要求原告赔偿其经营损失共计221729.4元，因原告否认将涉案房屋加锁，被告亦未提供有效证据证明，本院对被告该辩驳意见不予采信，对其反诉请求不予支持。退一步讲，即便原告确实曾将涉案房屋予以加锁，一方面合同明确约定被告逾期交付租金超过10天，原告有权收回房屋，原告在被告违约后对涉案房屋予以加锁，其实际是在行使合同权利；另一方面被告在明知会造成自身经营损失的情况下，既未报警，也未起诉，更未积极采取其他有效途径减少或避免损失，反而以近6个月不营业的方式消极应对，被告即便有损失也是因其自身原因导致，无权要求原告赔偿。另，被告于2015年11月5日向本院提交会计审计申请书，本院认为会计审计结果并不能影响本案判决结论，因此对被告申请不予批准。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告范文丽（反诉被告）与被告青岛国恒大药房有限公司（反诉原告）签订的《橄榄城商业租赁合同》于2015年5月6日解除。
二、被告青岛国恒大药房有限公司（反诉原告）于本判决生效之日起10日内给付原告范文丽（反诉被告）房屋租赁费及房屋占用费共计35832元。
三、被告青岛国恒大药房有限公司（反诉原告）于本判决生效之日起10日内以35832元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍给付原告范文丽（反诉被告）违约金（自2014年9月16日起计算至本判决生效之日止）。
四、驳回原告范文丽（反诉被告）的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）青岛国恒大药房有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2408元，由原告负担1589元，由被告负担819元（因原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内支付原告人民币819元）；反诉费2867元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 代丛蔚
人民陪审员 薛 政
人民陪审员 陈玉芹
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 刘克升