广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终18668号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州珠ＸＸ侨大酒店有限责任公司，住所地广州市越秀区长堤大马路316号。法定代表人：周道印。委托诉讼代理人：刘妍，广东科德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州林广盛健身有限公司长堤分公司，经营场所广州市越秀区长堤大马路316号203、204、205、206、207房。负责人：林广盛。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州林广盛健身有限公司，住所地广州市越秀区广园西路33号3楼。法定代表人：林广盛，职务：总经理。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：林晓丹，广东国智律师事务所律师。上诉人广州珠ＸＸ侨大酒店有限责任公司（以下简称华侨大酒店）、广州林广盛健身有限公司长堤分公司（以下简称长堤分公司）、广州林广盛健身有限公司（以下简称林广盛健身公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初11476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。华侨大酒店上诉请求：1.撤销一审判决第五项，改判华侨大酒店无需退还保证金230000元；2、撤销一审判决第六项，改判驳回长堤分公司、林广盛健身公司的全部反诉请求；3、撤销一审判决第七项；4、长堤分公司、林广盛健身公司向华侨大酒店支付逾期支付租金的违约金（违约金以拖欠的租金为基数，每逾期一日按拖欠金额的千分之五为标准从应缴付之日起计至实际付清之日止）；5、长堤分公司、林广盛健身公司向华侨大酒店支付逾期支付水电及其分摊费的违约金（违约金以拖欠的上述费用为基数，每逾期一日按拖欠金额的千分之五为标准从应缴付之日起计至实际付清之日止）；6、长堤分公司、林广盛健身公司向华侨大酒店支付逾期支付物业管理费的违约金（违约金以拖欠的上述费用为基数，每逾期一日按拖欠金额的千分之五为标准从应缴付之日起计至实际付清之日止）；7、改判长堤分公司、林广盛健身公司向华侨大酒店支付从2016年7月9日起至实际交还场地之日止的场地占用费（按月租金10%每天的标准即场地占用费为2817.7元/日）；8、长堤分公司、林广盛健身公司向华侨大酒店补缴免租期(2015年10月1日至2015年11月30日)的租金56354元；9、一、二审诉讼费用及评估费由长堤分公司、林广盛健身公司承担。事实和理由如下：1、一审法院采信第一份签署的租赁合同错误。第二份租赁合同签署的时间晚于第一份租赁合同，且第二份租赁合同签署后进行了租赁备案，实际上第二份租赁合同的内容是对第一份租赁合同进行了更正，故应以后签署的第二份租赁合同约定内容为准。物业管理公司开具的收据及催款通知书均分是按五套房产对应的面积开具，长堤分公司、林广盛健身公司提出的缴纳保证金和银行流水无法看出实际履行的是哪一份合同。2、涉案租赁合同的解除是长堤分公司、林广盛健身公司未按时缴纳租金及相关费用构成违约所致，而非一审认定的合同目的不能实现。第二份租赁合同中已经明确约定了经营范围为办公，其不可能不知道承租物业的性质，且营业执照上也显示了经营地址仅限于办公用途，长堤分公司、林广盛健身公司也应该清楚知晓涉案场地的性质，事实上，长堤分公司、林广盛健身公司一直在涉案物业中健身经营。华侨大酒店了解到涉案物业消防不能通过是长堤分公司、林广盛健身公司擅自将消防通道围蔽造成的。3、如上所述，合同解除是长堤分公司、林广盛健身公司违约所致，华侨大酒店有权追究长堤分公司、林广盛健身公司的违约责任，其的诉讼请求应全部支持，长堤分公司、林广盛健身公司的反诉主张不应支持。长堤分公司、林广盛健身公司将涉案物业交还给物业公司也不能视为已经交还场地给华侨大酒店，仍应支付2016年6月30日之后的场地占用费。二审庭后，华侨大酒店向本院提交了《撤回部分上诉请求申请书》，申请撤回第7项上诉请求，即：改判长堤分公司、林广盛健身公司向华侨大酒店支付从2016年7月9日起至实际交还场地之日止的场地占用费（按月租金10%每天的标准即场地占用费为2817.7元/日）。针对华侨大酒店的上诉请求，长堤分公司、林广盛健身公司答辩认为：长堤分公司、林广盛健身公司提交的保证金和首月租金的数额与第一份租赁合同是一致的，且第二份合同签订是为了办理临商用途，故一审以第一份租赁合同确定各方权利义务正确。合同解除的根本原因在于租赁场地规划用途无法用作健身用途。长堤分公司、林广盛健身公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，确认涉案租赁合同于2016年6月25日解除；2、撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回华侨大酒店的全部诉讼请求；3、改判一审判决第五项，判令华侨大酒店向长堤分公司、林广盛健身公司返还保证金及利息（从2015年8月27日止算至实际返还之日止，按同期同类银行贷款利率计算）；4、撤销一审判决第六项，改判华侨大酒店赔偿装修装饰的全部损失（即510485元）；5、撤销一审判决第八项，判令华侨大酒店退还2015年12月租金115000元及利息（自2015年8月27日起算至实际返还之日止，按同期同类贷款利率计算），赔偿经营损失529360元；6、华侨大酒店承担一、二审案件受理费。二审庭后，长堤分公司、林广盛健身公司向本院提交撤回上诉申请书，申请撤回其全部上诉请求。2016年8月8日，华侨大酒店向一审法院提起本案诉讼，请求：一、确认华侨大酒店与长堤分公司在2015年8月27日签订的《房地产租赁合同》于2016年7月8日解除；二、长堤分公司向华侨大酒店支付拖欠的2016年1月至2016年6月共6个月的租金169063.44元（按每月28177元标准计）及逾期支付租金的违约金（违约金以拖欠的上述租金为基数，每逾期一日按拖欠金额的千分之五为标准从应缴付之日起计至实际付清之日止）；三、长堤分公司向华侨大酒店支付拖欠的2016年4月至2016年6月的水电及水电分摊费5285.15元及逾期付款违约金（违约金以拖欠的上述费用为基数，每逾期一日按拖欠金额的千分之五为标准从应缴之日计至实际付清之日止）；四、长堤分公司向华侨大酒店支付拖欠的2016年3月至2016年6月的物业管理费10380.52元（每月按2595.13元计）及逾期付款违约金（违约金以拖欠的上述费用为基数，每逾期一日按拖欠金额的千分之五为标准从应缴之日计至实际付清之日止）；五、长堤分公司向华侨大酒店支付从2016年7月9日起至实际交还场地之日止的场地占用费（按月租金10%每天的标准即场地占用费为2817.70元/日）；六、长堤分公司向华侨大酒店补缴免租期（2015年10月1日至2015年11月30日）的租金合计56354元；七、林广盛健身公司就上述诉讼请求与长堤分公司共同向华侨大酒店承担清偿责任。林广盛健身公司反诉请求：一、华侨大酒店退还保证金230000元及利息（自2015年8月27日起算至实际退还之日止，按同期同类银行贷款利率计算直至付清为止）；二、华侨大酒店退还2015年12月租金115000元及利息（自2015年8月27日起算至实际退还之日止，按同期同类银行贷款利率计算直至付清为止）三、华侨大酒店赔偿运动器械损失630000元（运动器械没有使用过，几乎没有折旧，要求按照原价赔偿，不需要评估）；四、华侨大酒店赔偿装修装饰损失1000000元（具体以评估为准）；五、华侨大酒店赔偿经营损失529360元（员工遣散费129360元、会员退费损失400000元）。一审法院经审理查明：广州市越秀区长堤大马路316号203房（建筑面积207.61平方米）、204房（建筑面积129.72平方米）、205房（建筑面积121.48平方米）、206房（建筑面积181.5平方米）、207房（建筑面积207.01平方米），房产证上登记的用途均为办公。2015年8月27日，李丽旋（为甲方、出租方）与林广盛（为乙方、承租方）签订《房地产租赁合同》，其中内容为：甲方同意将座落在广州市越秀区长堤大马路316号2层203、204、205、206、207房的现有物业出租给乙方，经营范围健身。租赁期八年，即从2015年9月1日至2023年8月31日止；免租期（含装修期）共计3个月，免租期从2015年9月1日至2015年11月30日止；免租期间无须支付租金、管理费，但应支付水电费、煤气费以及通讯费等费用。起租日：免租期结束的次日为计租日，即计租日为2015年12月1日，从计租日开始，乙方每月10日17:00前向甲方缴齐所有费用。租金，乙方承租上述物业，按如下标准向甲方交纳租金，租赁物业的租金第一年每月租金为115000元，第三年起，每年租金按上年基数递增5%（以此类推），即2015年9月1日至2017年8月31日每月租金为115000元，2017年9月1日至2018年8月31日每月租金为120750元，2018年9月1日至2019年8月31日每月租金为126788元，……；租赁保证金，本合同签订当日，乙方应向甲方一次性交纳二个月的首月租金共计230000元作为租赁保证金；同时向甲方交纳首月租金115000元，此款作为免租期后的首月租金；租赁保证金在合同期满，且乙方不存在任何违约的情况下，乙方按双方约定时间交还场地，并经甲方验收、结清相关费用后五个工作日内甲方无息退还乙方；其他各项费用，租赁期间该物业发生的房屋租赁税费、水电费、水电分摊费、物业管理费以及其他因使用房屋产生的一切费用均由乙方承担。租赁期内，甲方依合同将该物业交付乙方使用，配合并提供该物业的有关证明文件给乙方办理营业执照。乙方必须具有符合广州市工商行政管理部门规定的经营资格，自行办理营业执照、税务登记证等经营许可证照；否则，乙方应承担由此产生的全部责任；甲方应在乙方办理过程中提供协助，提供相关租赁场地文件。乙方的二次装修消防报批等手续由其自行负责及承担，并需通过相关消防等部门验收通过之后方可开业。乙方须按时缴付租金、管理费、水、电费等其他费用，如逾期缴交，甲方可向乙方行使以下权益；乙方如逾期七天不缴付租金，甲方有权向乙方发出书面通知要求立即缴付租金，如乙方于甲方发出书面通知后十五天内仍未缴付租金，则甲方有权解除本合同，并收回该物业及保留向乙方追讨租金、其他损失的权利；乙方如拖欠电费或水费等其他费用达七天，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付欠款，如乙方于甲方发出书面通知后十五天内仍未缴付欠款，则甲方有权停止向该物业供应水、电或该物业内之其他设施服务；在不影响甲方其他权益的前提下，如乙方逾期缴交上述款项，每逾期一日，甲方有权按照按欠款总额的千分之五收取违约金。协议解除，出现下列情形之一，甲方有权解除本协议，同时停止水、电等供应，并责成乙方限期内搬出该物业；每月10日前要缴清该房屋的所有费用包括租金、管理费用及水、电费用等，不按时、按量交付租金、水电费及有关费用的，每逾期一日，甲方每日按应收款项的千分之五加收违约金，逾期十五日未缴付的（即每月25日），视为乙方放弃退场，甲方即时停止提供水电给乙方使用并马上终止本合同，并不需要通知乙方的情况下单方破门收回物业另行处置并可处理物业内一切物品，所收保证金不退回给乙方；如因以上情形甲方单方面解除本协议，乙方应自本协议解除之日起三日内将该物业交还甲方，乙方所交各种保证金、押金及费用甲方有权全部不予退还，乙方还需补缴免租期内的租金给甲方；如乙方不按时退还甲方还有权直接收回该场地（包括物业内部所有物品），如违约、违法行为造成甲方其他损失的，乙方还应负责赔偿，对不足部分进行追索。如甲方违约在租赁期内提前解除合同的，甲方要退回乙方所交的保证金。场地交还，租赁期满或本协议提前终止时，乙方应在协议规定的日期或按甲方通知的期限内，与甲方共同验收该物业及其附属设施并签署交接单；乙方逾期交还该物业的，每日按月租金的10%向甲方交纳违约金；逾期十五天，甲方有权自行收回该物业。租赁期满或合同终止，乙方可依据需求撤离或取回可移动设施、设备、装饰用品用具，其余等固定装修设置不得拆除，应予保留，不得破坏，甲方对此不做补偿。租赁期满或提前解除本合同，乙方投入装修的不动产和一切镶装在房屋结构或者墙体内的设备和装修，乙方不得损坏和拆走，须完好交还给甲方，甲方不予补偿等。李丽旋于上述合同签订当日收齐林广盛支付的租赁保证金230000元和首月租金115000元。后华侨大酒店（为甲方、出租方）与长堤分公司（为乙方、承租方）分别就上述203房、204房、205房、206房、207房签订了五份《房地产租赁合同》并于2015年11月4日办理了房屋租赁登记备案，其中关于203房的编号为20150901-1《房地产租赁合同》约定：甲方同意将座落在广州市越秀区长堤大马路316号2层203房（建筑面积207.61平方米）的现有物业出租给乙方，经营范围办公。租赁期七年零十一个月，即从2015年10月1日至2023年8月31日止；免租期（含装修期）共计2个月，免租期从2015年10月1日至2015年11月30日止；免租期间无须支付租金、管理费，但应支付水电费、煤气费以及通讯费等费用。起租日：免租期结束的次日为计租日，即计租日为2015年12月1日，从计租日开始，乙方每月10日17:00前向甲方缴齐所有费用。租金，乙方承租上述物业，按如下标准向甲方交纳租金，租赁物业的租金第一年每月租金为28177元，第三年起，每年租金按上年基数递增5%（以此类推），即2015年10月1日至2017年8月31日每月租金为28177元，2017年9月1日至2018年8月31日每月租金为29586元，2018年9月1日至2019年8月31日每月租金为31065元，……；租赁保证金，本合同签订当日，乙方应向甲方一次性交纳二个月的首月租金共计56354元作为租赁保证金；同时向甲方交纳首月租金28177元，此款作为免租期后的首月租金；租赁保证金在合同期满，且乙方不存在任何违约的情况下，乙方按双方约定时间交还场地，并经甲方验收、结清相关费用后五个工作日内甲方无息退还乙方；其他各项费用，租赁期间该物业发生的房屋租赁税费、水电费、水电分摊费、物业管理费以及其他因使用房屋产生的一切费用均由乙方承担。租赁期内，甲方依合同将该物业交付乙方使用，配合并提供该物业的有关证明文件给乙方办理营业执照。乙方必须具有符合广州市工商行政管理部门规定的经营资格，自行办理营业执照、税务登记证等经营许可证照；否则，乙方应承担由此产生的全部责任；甲方应在乙方办理过程中提供协助，提供相关租赁场地文件。乙方的二次装修消防报批等手续由其自行负责及承担，并需通过相关消防等部门验收通过之后方可开业。乙方须按时缴付租金、管理费、水、电费等其他费用，如逾期缴交，甲方可向乙方行使以下权益；乙方如逾期七天不缴付租金，甲方有权向乙方发出书面通知要求立即缴付租金，如乙方于甲方发出书面通知后十五天内仍未缴付租金，则甲方有权解除本合同，并收回该物业及保留向乙方追讨租金、其他损失的权利；乙方如拖欠电费或水费等其他费用达七天，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付欠款，如乙方于甲方发出书面通知后十五天内仍未缴付欠款，则甲方有权停止向该物业供应水、电或该物业内之其他设施服务；在不影响甲方其他权益的前提下，如乙方逾期缴交上述款项，每逾期一日，甲方有权按照按欠款总额的千分之五收取违约金。协议解除，出现下列情形之一，甲方有权解除本协议，同时停止水、电等供应，并责成乙方限期内搬出该物业；每月10日前要缴清该房屋的所有费用包括租金、管理费用及水、电费用等，不按时、按量交付租金、水电费及有关费用的，每逾期一日，甲方每日按应收款项的千分之五加收违约金，逾期十五日未缴付的（即每月25日），视为乙方放弃退场，甲方即时停止提供水电给乙方使用并马上终止本合同，并不需要通知乙方的情况下单方破门收回物业另行处置并可处理物业内一切物品，所收保证金不退回给乙方；如因以上情形甲方单方面解除本协议，乙方应自本协议解除之日起三日内将该物业交还甲方，乙方所交各种保证金、押金及费用甲方有权全部不予退还，乙方还需补缴免租期内的租金给甲方；如乙方不按时退还甲方还有权直接收回该场地（包括物业内部所有物品），如违约、违法行为造成甲方其他损失的，乙方还应负责赔偿，对不足部分进行追索。如甲方违约在租赁期内提前解除合同的，甲方要退回乙方所交的保证金。场地交还，租赁期满或本协议提前终止时，乙方应在协议规定的日期或按甲方通知的期限内，与甲方共同验收该物业及其附属设施并签署交接单；乙方逾期交还该物业的，每日按月租金的10%向甲方交纳违约金；逾期十五天，甲方有权自行收回该物业。租赁期满或合同终止，乙方可依据需求撤离或取回可移动设施、设备、装饰用品用具，其余等固定装修设置不得拆除，应予保留，不得破坏，甲方对此不做补偿。租赁期满或提前解除本合同，乙方投入装修的不动产和一切镶装在房屋结构或者墙体内的设备和装修，乙方不得损坏和拆走，须完好交还给甲方，甲方不予补偿等。2016年6月13日，华侨大酒店委托律师向长堤分公司发出《律师函》，要求收到本函起三日内结清拖欠广州市越秀区长堤大马路316号2层203、204、205、206、207房2016年1月1日至5月31日共五个月的租金等所有费用。2016年7月7日，华侨大酒店再次委托律师向长堤分公司、林广盛健身公司发出《律师函》，以长堤分公司拒不支付租金为由，要求于2016年7月1日解除租赁合同，并要求结清所欠债务等。该函于2016年7月8日送达长堤分公司、林广盛健身公司。据华侨大酒店提交的广州民间金融大厦物业管理有限公司于2016年6月30日向民间金融大厦203房住户发出的《催缴通知单》记载，截止2016年6月30日，203房拖欠水、电及管理费用已达15665.67元，具体为2016年3月至6月共四个月，物业管理费合计10380.52元（每月2595.13元），2016年4月至6月的水费(含分摊)共1103.95元，2016年4月至6月的电费（含分摊）共4181.20元，以上合计15665.67元。据华侨大酒店提交的广州民间金融大厦物业管理有限公司出具的收款收据记载，该公司已于2016年7月11日收取了华侨大酒店交纳的203房上述费用。因本案纠纷，华侨大酒店于2016年8月8日向一审法院提起诉讼。一审诉讼中，华侨大酒店称：当月10日前应交纳当月租金，逾期交纳从当月11日起算违约金；当月15日前应交纳当月物业管理费，逾期交纳从当月16日起算违约金；当月的水电费应在次月的15日前交纳，逾期交纳从次月16日起算违约金。物业管理费，华侨大酒店已经代长堤分公司、林广盛健身公司交纳。关于租赁合同的签订。华侨大酒店、长堤分公司、林广盛健身公司均确认：李丽旋代表华侨大酒店与林广盛代表长堤分公司在2015年8月27日签订了一份租赁合同，这租赁合同是针对五套房屋签订的总合同；后来再根据每套房屋分别签了租赁合同。华侨大酒店并提交了李丽旋所作的说明予以证实。华侨大酒店称：虽然分合同落款时间是2015年8月27日，但实际签订时间为9月22日；签合同时，华侨大酒店有向长堤分公司、林广盛健身公司出示过房产证，房产证上登记房屋为办公用途。长堤分公司、林广盛健身公司共同称：之后分别以五套房屋签订合同是办理备案在2015年11月份签订的，备案合同签订时间是倒签的；在签订合同时，华侨大酒店没有出示过房产证，长堤分公司、林广盛健身公司不清楚房屋性质；华侨大酒店承诺可以用作所有商业使用，也承诺为长堤分公司、林广盛健身公司办理临时商业就可以通过消防。关于场地的交接。华侨大酒店称：长堤分公司、林广盛健身公司已经搬出，目前场地为空置。长堤分公司、林广盛健身公司何时搬出不清楚，但没有与华侨大酒店办理交接手续，长堤分公司、林广盛健身公司未交回钥匙，场地仍然由长堤分公司、林广盛健身公司控制，华侨大酒店没有进入过场地。长堤分公司、林广盛健身公司主张其已于2016年6月30日将场地交还华侨大酒店，提交了一份《协议书》予以证明。《协议书》的抬头甲方为华侨大酒店，乙方为林广盛，落款甲方由广州民间金融大厦物业管理有限公司盖章，乙方由林建雄签字。其中内容为：经双方协商一致，达成协议如下，一、由于甲方出租给乙方的广州市越秀区长堤大马路316号2层203、204、205、206、207房属于办公性质，无法用于健身房经营，双方确认于2015年8月27日签订的《房地产租赁合同》自即日起解除。二、甲方同意乙方在2016年6月19日之前将健身器材、空调、电器等一切可移动设施、设备、装饰用品用具搬离租赁房屋。三、甲方确认已于2016年6月19日收取乙方230000元作为租赁保证金，以及115000元作为首月租金，且确认乙方在得到甲方同意的前提下，已对租赁房屋进行装修；乙方确认除上述首月租金115000元之外，未向甲方支付过租金。由于合同提前解除给乙方至少造成了装修款、员工遣散费、健身器材等损失，双方未能就合同解除后的款项结算问题达成一致意见，同意另循诉讼途径解决，由法院查明是哪一方的过错导致合同解除等。《协议书》最后一段由广州民间金融大厦物业管理有限公司签约代表黄姓人员于2016年6月30日手写上“林广盛已于2016年6月25日将316号203-207房场地交于物管公司”。关于水电及水电分摊费。长堤分公司、林广盛健身公司对华侨大酒店主张的数额无异议，同意按广州民间金融大厦物业管理有限公司发出的《催缴通知单》来计算水电及水电分摊费。关于物业管理费。长堤分公司、林广盛健身公司称：其已交纳了2016年3月份的物业管理费2595.13元，2016年4月、5月、6月的没有交纳。长堤分公司、林广盛健身公司并提交了广州民间金融大厦物业管理有限公司于2016年4月19日出具的收款收据予以证实。该证据载明，林广盛健身公司交纳了2楼1-3月的物业管理费27437.21元。华侨大酒店质证称：租赁的5套物业每月的物业管理费合计为10951.51元，3个月的物业管理费为10951.51元×3=36524.24元，物业公司向长堤分公司收取了2016年1-3月的物业管理费27437.21元，由此可见长堤分公司少缴了9087.03元，长堤分公司并未全部交纳上述期间的物业管理费。据长堤分公司的工商登记信息显示，长堤分公司成立日期2015年9月22日，经营场所广州市越秀区长堤大马路316号2层203、204、205、206、207房（仅限办公用途），营业期限自2015年9月22日，营业期限长期，经营范围：体育培训、体育组织、竞技体育科技服务、体育运动咨询服务、会议及展览服务、健身服务、全民健身科技服务、健美运动技术咨询、运动场馆服务（游泳馆除外）、体育用品及器材批发、体育用品及器材零售、商品零售贸易（许可审批类商品除外）、商品批发贸易（许可审批类商品除外），依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。就其主张的运动器械损失630000元，林广盛健身公司提交了《加工定做合同》、收据两张及银行转账流水单等予以证明。就其主张的经营损失529360元（员工遣散费129360元、会员退费损失400000元），林广盛健身公司提交了与员工签订的《协议书》、会员退费明细等予以证明。经委托，广州德高价格评估有限公司对广州市越秀区长堤大马路316号203房、204房、205房、206房、207房的装饰装修价值进行了评估，评估结果为：价值510485元，估价时点2016年7月1日。一审法院认为：根据合同的签订、履行情况，可确定华侨大酒店和长堤分公司、林广盛健身公司实际履行的是2015年8月27日签订的关于租赁广州市越秀区长堤大马路316号2层203、204、205、206、207房的《房地产租赁合同》。至于其后分别就上述203、204、205、206、207房签订的五份《房地产租赁合同》是依据前述总合同的内容而签订的，并用于办理租赁登记备案。因此，双方之间的合同权利义务应以总合同的约定为准。该合同明确约定，“甲方同意将座落在广州市越秀区长堤大马路316号2层203、204、205、206、207房的现有物业出租给乙方，经营范围健身”。即对于长堤分公司、林广盛健身公司承租上述房屋用于经营健身的合同目的，华侨大酒店和长堤分公司、林广盛健身公司双方均是清楚的。但华侨大酒店现无证据证实在合同签订之前已告知长堤分公司、林广盛健身公司其出租的房屋用途均为办公，以便于长堤分公司、林广盛健身公司据此考虑其中的风险。而长堤分公司、林广盛健身公司作为经营健身的专业公司，理应知道租赁房屋的用途对于实现其经营健身的合同目的至关重要，却在合同签订之前未对此作了解。至于长堤分公司、林广盛健身公司称华侨大酒店向其承诺租赁房屋可以用作所有商业使用，无提交相关证据予以证实，不予采信。因此，对于目前租赁房屋不能作经营健身之用，合同目的不能实现，并由此引发租金缴付等纠纷的后果，双方均负有相当的责任。华侨大酒店和长堤分公司、林广盛健身公司均以对方违约为由要求追究对方的违约责任，均不予支持。关于合同的解除。因各自的合同目的都无法实现，华侨大酒店和长堤分公司、林广盛健身公司均有解除合同之意思。长堤分公司、林广盛健身公司主张其已于2016年6月30日将承租的上述房屋交还华侨大酒店，合同于当日解除。因长堤分公司、林广盛健身公司提交的证据仅证明其将上述房屋交给了广州民间金融大厦物业管理有限公司，而非华侨大酒店，且无证据证实长堤分公司、林广盛健身公司已于当日通知华侨大酒店解除合同，故长堤分公司、林广盛健身公司主张合同于2016年6月30日解除，于法无据，不予支持。华侨大酒店于2016年7月8日向长堤分公司、林广盛健身公司送达了解除合同的《律师函》，依照合同法第九十六条的规定，可确定合同自该日解除。华侨大酒店请求确认合同于2016年7月8日解除，予以支持。基于合同解除，长堤分公司、林广盛健身公司反诉要求华侨大酒店退还保证金230000元，一审法院予以支持。关于租金的问题。在合同尚未解除，租赁房屋未交回之前，华侨大酒店依合同约定将租赁房屋交付给华侨大酒店和长堤分公司、林广盛健身公司，华侨大酒店和长堤分公司、林广盛健身公司也按合同约定实际占有使用了租赁房屋。依民法之公平、等价有偿原则，长堤分公司、林广盛健身公司应按合同约定向华侨大酒店支付相应的租金，故华侨大酒店要求长堤分公司、林广盛健身公司支付2016年1月至6月的租金，合法合理，予以支持。长堤分公司、林广盛健身公司反诉要求华侨大酒店退还2015年12月的租金，不予支持。关于2016年4月至6月期间的水电及水电分摊费。长堤分公司、林广盛健身公司对华侨大酒店主张的数额无异议，华侨大酒店已代长堤分公司、林广盛健身公司交纳，现华侨大酒店要求长堤分公司、林广盛健身公司向其支付，合法可行，予以支持。关于物业管理费的问题。长堤分公司、林广盛健身公司提交的证据证实其已交纳了2楼五套房屋2016年1月-3月的物业管理费27437.21元。而根据现有的证据可得出五套租赁房屋每月物业管理费合计为10591.51元，2016年1月-3月应付的物业管理费合共31774.53元，减去长堤分公司、林广盛健身公司已付的27437.21元，得出长堤分公司、林广盛健身公司尚欠五套房屋2016年3月份的物业管理费4337.32元。结合本案涉讼的203房的建筑面积207.61平方米，203房2016年3月份的物业管理费尚欠1062.73元未付。故长堤分公司、林广盛健身公司未付涉讼203房2016年3月至6月的物业管理费为8848.12元，华侨大酒店已代长堤分公司、林广盛健身公司交纳，现华侨大酒店要求长堤分公司、林广盛健身公司向其支付，合法可行，予以支持。长堤分公司、林广盛健身公司已于2016年6月30日将租赁房屋交给广州民间金融大厦物业管理有限公司。该公司是租赁房屋所在大厦的物业管理公司，结合华侨大酒店是租赁房屋的产权人，其住所也在涉讼大厦，及华侨大酒店自己也立即于2016年7月7日发出《律师函》要求于2016年7月1日解除合同的事实，可认定华侨大酒店应当知道有关长堤分公司、林广盛健身公司交屋的事实。因此，在长堤分公司、林广盛健身公司交屋后，华侨大酒店不及时去收回房屋而造成的损失，应由华侨大酒店自行承担。华侨大酒店要求长堤分公司、林广盛健身公司支付2016年7月9日之后的场地占用费，不予支持。因对于纠纷的产生，华侨大酒店也负有相当的责任，在纠纷未解决之前，长堤分公司、林广盛健身公司暂时未支付租金、物业管理费、水电及水电分摊费等费用，合情合理。华侨大酒店要求长堤分公司、林广盛健身公司支付逾期支付上述费用的违约金，不予支持。同理，华侨大酒店根据合同的相关约定要求补缴免租期的租金，一审法院亦不予支持。关于长堤分公司、林广盛健身公司反诉要求华侨大酒店赔偿损失的问题。因其所谓的运动器械没有使用过、没有折旧，可另行使用，并未因此造成损失，长堤分公司、林广盛健身公司要求作为损失由华侨大酒店赔偿，不予支持。至于其所谓的员工遣散费、会员退费损失，长堤分公司、林广盛健身公司并没有提供充分确凿的证据证实其已实际支出上述费用；而且，在未确定可经营健身的情况下，长堤分公司、林广盛健身公司仍提前去招聘员工、招揽会员，由此扩大的损失，应由其自行承担；再者，长堤分公司、林广盛健身公司未提供服务而会员退费，也并未产生实际损失。因此，长堤分公司、林广盛健身公司要求赔偿该损失，亦不予支持。关于装修装饰损失，因合同解除、租赁房屋交回，造成长堤分公司、林广盛健身公司投入的装修无法继续使用，长堤分公司、林广盛健身公司要求予以赔偿，合法合理，予以支持。鉴于合同的解除，双方均负有相当的责任，故依民法之公平原则，由华侨大酒店和长堤分公司、林广盛健身公司各自承担一半的损失即255242.50元（510485元的50%）。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条之规定，于2017年7月6日作出如下判决：一、确认李丽旋代广州珠ＸＸ侨大酒店有限责任公司（为甲方、出租方）与林广盛代表广州林广盛健身有限公司（为乙方、承租方）于2015年8月27日签订的《房地产租赁合同》、广州珠ＸＸ侨大酒店有限责任公司（为甲方、出租方）与广州林广盛健身有限公司长堤分公司（为乙方、承租方）签订的编号为20150901-1《房地产租赁合同》，于2016年7月8日解除；二、自判决发生法律效力之日起十日内，广州林广盛健身有限公司长堤分公司、广州林广盛健身有限公司向广州珠ＸＸ侨大酒店有限责任公司支付租赁广州市越秀区长堤大马路316号203房2016年1月至6月共六个月的租金169062元（按28177元/月计）；三、自判决发生法律效力之日起十日内，广州林广盛健身有限公司长堤分公司、广州林广盛健身有限公司向广州珠ＸＸ侨大酒店有限责任公司支付租赁广州市越秀区长堤大马路316号203房2016年4月至6月期间的水电及水电分摊费5285.15元；四、自判决发生法律效力之日起十日内，广州林广盛健身有限公司长堤分公司、广州林广盛健身有限公司向广州珠ＸＸ侨大酒店有限责任公司支付租赁广州市越秀区长堤大马路316号203房2016年3月至6月期间的物业管理费8848.12元；五、自判决发生法律效力之日起十日内，广州珠ＸＸ侨大酒店有限责任公司向广州林广盛健身有限公司退回租赁保证金230000元；六、自判决发生法律效力之日起十日内，广州珠ＸＸ侨大酒店有限责任公司向广州林广盛健身有限公司赔偿装修装饰损失255242.50元；七、驳回广州珠ＸＸ侨大酒店有限责任公司的其他诉讼请求；八、驳回广州林广盛健身有限公司的其他反诉请求。案件受理费7031元、反诉费13417.50元、评估费25000元，由广州珠ＸＸ侨大酒店有限责任公司负担18760元，广州林广盛健身有限公司长堤分公司、广州林广盛健身有限公司共同负担26688.50元。本院经二审审理，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审期间，华侨公司提交如下证据：1、工商档案资料，根据华侨大酒店和长堤分公司、林广盛健身公司于2015年9月1日签订的租赁合同，拟证明约定涉案房屋为办公用途，且当时华侨大酒店已经向林广盛健身公司提供了涉案房屋的房地产权证。林广盛公司质证后认为，工商备案中所附的租赁合同，月租金的缴费方式和履约保证金均与双方实际履行过程中的总合同不一致，根据原审法院查明双方实际履行的合同应该是2015年8月27日签订的租赁总合同，而工商档案登记是2015年9月21日才去办理，无法证明华侨大酒店在租赁合同签订时已经向林广盛健身公司出示过涉案场地的房地产权证，并明确告知该场地用于办公，确认在2015年9月21日前其司已经看了涉案房屋的产权证。二审期间，长堤分公司、林广盛健身公司提交如下证据材料：1和鲁工的短信聊天记录、2和李浩进的微信聊天内容，上述两份证据拟共同证明租赁场地二次消防验收无法通过的根本原因是规划用途不能作为健身房，华侨大酒店未能提供适租的场所，华侨大酒店应承担全部责任。华侨公司质证后对两份证据的真实性不予确认，因为长堤分公司、林广盛健身公司提交的只是一个聊天记录，没有办法确认聊天对象“鲁工”和“李浩进”的身份情况；即使鲁工的身份是真实的，鲁工不是消防部门的工作人员，他的陈述不能够真实反映出涉案场地未能通过消防验收的真正原因；李浩进的聊天记录也未显示是华侨大酒店的原因造成消防验收未通过。二审庭后，华侨大酒店提交《补充质证意见》，内称鲁工确实是受华侨大酒店委托办理一次消防验收的第三方，但华侨大酒店并未指定鲁工为林广盛健身公司办理二次消防验收，从林广盛健身公司和鲁工、李浩进的聊天内容来看，虽然鲁工在记录中提到消防通不过的原因在于涉案房屋是为办公用途，但结合该聊天内容，鲁工陈述消防不通过的原因可能是对己身责任的推脱，达到无须退回消防报批费用的目的，且鲁工并非消防审批部门，其的说法不能代表官方意见。李浩进的聊天记录也只是提及转临商工作，也没有说帮林广盛健身公司办理临商手续。本院认为，华侨大酒店自愿撤回部分上诉请求和长堤分公司、林广盛健身公司自愿撤回全部上诉请求，并未违反法律和行政法规的规定，本院均予以准许，对相应的上诉请求不再审查。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点问题是华侨大酒店对涉案合同的不能履行应否承责。对此，本院评析如下：华侨大酒店以长堤分公司、林广盛健身公司迟延缴纳租金为由，主张系长堤分公司、林广盛健身公司违约导致涉案合同解除，长堤分公司、林广盛健身公司则以因华侨大酒店提供的涉案场地的规划用途不能变更为健身使用，无法办理二次消防验收为由，主张系华侨大酒店违约导致涉案合同解除。从双方证据来看，华侨大酒店的代理人李丽旋和林广盛健身公司的代理人林广盛最初签订的涉案房屋租赁合同仅载明经营范围是健身，却未载明房屋是办公性质，故难以证实在签约之初华侨大酒店就已经告知长堤分公司、林广盛健身公司涉案房屋的性质，华侨大酒店对此确有过错。从长堤分公司、林广盛健身公司提供的和李丽旋、鲁工及李浩进的微信、短信记录内容来看，可以合理采信长堤分公司、林广盛健身公司的说法，即涉案物业确系因规划用途为办公性质，导致涉案房屋不能办理消防验收，无法正常经营。虽华侨大酒店不能确认和长堤分公司、林广盛健身公司短信往来的鲁工的身份，但并不否认鲁工是受其委托办理涉案物业一次消防的第三方，依据优势证据规则，现有证据形成的证据链可以支撑长堤分公司、林广盛健身公司的上述说法。从情理上分析，长堤分公司、林广盛健身公司承租涉案房屋合计800多平方米，每月租金10多万，且已缴纳了20多万元保证金，投入了50多万元对涉案房屋进行装修，作为一个理性的经营主体，若非涉案房屋确实无法营业，其不可能在刚一承租就开始拒付租金，故长堤分公司、林广盛健身公司关于因涉案房屋不能通过二次消防验收导致其无法营业的陈述应当可以合理采信。另一方面，长堤分公司、林广盛健身公司作为承租主体，本应全面了解承租物业是否符合自身经营需要才决定是否承租场地，其在未能谨慎核实涉案物业的基本情况下就签订涉案租赁合同，亦有过错。故一审法院认定是合同目的不能实现引发了本案纠纷，双方均负有相当责任，并无不当，本院予以维持。基于上述分析和认定，一审判令华侨大酒店承担部分责任，即承担涉案房屋装修损失的一半，已经考虑了各方在签订涉案租赁合同中存在的过错责任，并行使了自由裁量权，本院予以尊重并维持。华侨大酒店的上诉请求均理据不足，本院不予支持。综上所述，华侨大酒店上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11280.5元，由广州珠ＸＸ侨大酒店有限责任公司负担9216元，由广州林广盛健身有限公司长堤分公司、广州林广盛健身有限公司负担2064.5元本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一七年十一月十七日书记员 李依虹