浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2011）湖安民初字第241号
原告：郑向东。
原告：胡丽敏。
委托代理人：孙志闻。
委托代理人：卓广平。
被告：湖州市织里金利宝房地产开发有限公司安吉分公司。
负责人：王泽民。
委托代理人：胡光春，。
委托代理人：倪建波，。
被告：湖州市织里金利宝房地产开发有限公司。
委托代理人：胡光春。
委托代理人：倪建波。
原告郑向东、胡丽敏与被告湖州市织里金利宝�地产开发有限公司安吉分公司（以下简称被告一）、湖州市织里金利宝房地产开发有限公司（以下简称被告二）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年3月28日立案受理后，依法适用简易程序由审判员余文尧于2011年4月19日公开开庭进行了审理。原告郑向东及两原告的委托代理人孙志闻、卓广平，被告一、被告二的委托代理人胡光春、倪建波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告郑向东、胡丽敏诉称，两原告向被告一购买“山水华庭.东苑”9幢501号商品房并签订了《商品房买卖合同》，合同约定该商品房层高2.9米，单价3066元每平方米，建筑面积183.46平方米，房屋应当于2009年10月31日前交付，但被告一至今未交付，两原告已另案处理该房屋交付问题。同时，两原告经检测发现，被告一应交付商品房有40.81平方米的层高不到2.9米，显属违约，侵犯了两原告的合法权益，应当承担违约责任，被告二作为被告一的开办公司，应与被告共同承担违约责任。原告请求参照《最高人民法院关于审商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定及层高违约的具体情况，结合双方曾商谈过的标准及其他类似案件在湖州中院的处理方案，按照不符合约定的层高对应面积×单价×4折的计算公式，酌定两被告赔偿原告40.81平方米×3066元每平方米×40％＝50049元。故诉请确认两被告应交付的商品房层高不符合约定，存在违约，判令两被告因层高违约而立即赔偿原告50049元及承担本案诉讼费用。
两被告辩称，两原告之诉请应予驳回，理由为：一、虽然生效判决要求两被告向两原告交付房屋，但两被告尚未履行，法院也未执行，因此房屋尚未交付。二、在房屋尚未交付的情况下，原告提出要求赔偿所谓层高不足的违约责任，缺乏基础。三、两被告所应向两原告交付的房屋符合房屋买卖合同的约定，并不存在层高不足的问题。
两原告举下列证据：
一、商品房买卖合同一份，证明原、被告双方成立房屋买卖合同，该合同第三条约定了该商品房的层高、建筑面积等。第五条约定了面积出现差异时的处理方法。两被告认为，对证据的真实性无异议，但对证明对象有异议。合同第三条的2.9米层高仅仅是指第五层楼的层高；关于合同第五条面积约定的问题，两被告建造的房屋是符合合同约定标准，相应的误差在3％之内，因此本案不适用本合同第五条中的面积出现差异的处理方法。
二、建筑面积鉴证报告书一份（杭州博成工程咨询有限公司对涉案房屋的层高进行的鉴定），证明被告应交付的商品房部分层高不足合同约定的2.9米从而构成违约。两被告认为，对该证据的真实性无异议，但该鉴定结论与本案无关联性。该鉴定结论仅仅是对层高的鉴定，本案中商品房五层与本案诉争房屋的层高是两回事。
三、湖州市中级人民法院（2010）浙湖民终字第442号民事裁定书一份，证明与本案相关的类似案件在二审中双方当事人于庭外达成协议，最终该类案件的原告撤回上诉的事实。两被告认为，对该证据的真实性、合法性无异议，该裁定书仅仅证实了和本案有关联性的另案原告均撤回了上诉，也证实了与本案类似的另案之所以撤回上诉就是认可安吉县人民法院一审判决。因此该裁定书可以进一步证实原告的举证是缺乏事实和法律依据的。
两被告举安吉县人民法院制发的（2010）湖安民初字第32号原告邱志良、章爱春与被告湖州市织里金利宝房地产开发有限公司安吉分公司、湖州市织里金利宝房地产开发有限公司民事判决书一份，用以说明，该判决书所及争议事实与本案争议事实类�，判决结果是驳回原告诉请。从而证明两被告在本案诉争房屋层高问题上不违反合同约定，也即不构成违约。两原告认为，对该判决书的真实性及与本案的关联性也无异议，但不能证明原告主张的证明目的，当时与本案类似案件共有12件，一审判决书送达后，其中有部分案件的原告考虑到诉讼成本问题，也考虑到被告公司实力较强，放弃了上诉。其余案件的原告上诉后，湖州中院作了协调处理。但不能以此推定本案原告就本案诉争问题不享有实体权利。
本院结合原、被告陈述及双方举证、质证内容认定下列事实，被告一系被告二开办的分公司，曾以出让方式取得位于递铺镇生态广场西侧浦源大道北侧编号为01-01-21-0011的地块（定名为“山水华庭•东苑”）的土地使用权并经批准在该地块上建设商品房，后取得售许字（2008）第29号商品房预售许可证。原告向被告一购�“山水华庭•东苑”9幢501号商品房，双方为此签订了商品房买卖合同，合同第三条约定，原告向被告一购买的商品房的基本情况为，买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的下表所列房屋（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）：
幢号房号层次用途结构层高（米）地上层地下层建筑面积（平方米）套内面积（平方米）分摊面积（平方米）95015住宅钢混2.950183.46171.3312.13合同第四条约定，出卖人与买受人约定合同第三条所列房屋的计价方式与价款为如下：
幢号房号计价方式单价单位总价9501建筑面积3066元／平方米562442元该商品房房款合计人民币562442元整。9幢1号储藏室面积17.75平方米房款计人民币22187元，以上款项须在本合同第六条约定的时间内一次性付�。该合同附件一内容为房屋平面图（其中包括9#五层平面图、9#阁楼层平面图、9#贮藏室层平面图，各平面图标明了当层格局的间距数据，原告在三个平面图上示意的约定售买的五层房屋位置、五层上的阁楼位置、贮藏室位置上签名捺印），但合同内容（包括附件）未就阁楼层高作特别约定，也未就上述合同第四条表格所列建筑面积单价3066元／平方米系阁楼建筑面积总价（即阁楼建筑面积单价×阁楼建筑面积）加第五层房屋建筑面积总价（即第五层建筑面积单价×第五层建筑面积）的总价之和除以建筑面积之和（即阁楼建筑面积＋第五层房屋建筑面积）构成作出明确具体的说明。此后，被告一所应交付的房屋经测量情况为下表所列：
幢号房号层次用途结构层高（米）地上层地下层建筑面积（平方米）第五层建筑面积（平方米）阁楼建筑面积（平方米）高度符合2.9米�阁楼建筑面积（平方米）高度符合2.2米但不符合2.9米的阁楼建筑面积（平方米）95015住宅钢混2.950183.1138.0145.094.2840.81另两原告与两被告双方就房屋迟延交付问题纠纷成讼，业经本院（2010）湖安民初字第764号民事判决（已生效），判决主文“一、被告湖州市织里金利宝房地产开发有限公司安吉分公司、湖州市织里金利宝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑向东、胡丽敏交付“山水华庭•东苑”9幢501号商品房。二、被告湖州市织里金利宝房地产开发有限公司安吉分公司、湖州市织里金利宝房地产开发有限公司自2009年11月1日起按原告郑向东、胡丽敏已付总房价584629元的每日万分之五向原告郑向东、胡丽敏支付逾期交房违约金至本判决生效之日止，限于本判决生效之日起十日内付清”。现该判决正在执行过程中。随后，两原告就双方一直争执不一的被告一所应交付的商品房的阁楼建筑面积对应高度未达到2.9米是否构成违约的问题，向本院起诉。
本院认为，在本案，原告认为被告一交付的房屋阁楼的建筑面积对应层高均应达到合同约定的2.9米但实际上虽然达到2.2米但部分建筑面积的层高不足2.9米，其行为构成违约；两被告则提出，合同第三条所列层高2.9米单指第五层而不包括阁楼层高（阁楼在表述上并不表述为第几层，阁楼层高按建设部门规定达到2.2米即可算入建筑面积），至于合同第三条所列房屋建筑面积单价3066元／平方米是阁楼建筑面积总价（即阁楼建筑面积单价×阁楼建筑面积）加第五层房屋建筑面积总价（即第五层建筑面积单价×第五层建筑面积）的总价之和除以建筑面积之和（即阁楼建筑面积＋第五层房屋建筑面积）构成的建筑面积平均价，因此不能视作被告违约。
双方有关被告是否构成违约的争�起因在于在商品房交付后原、被告双方对此前原告与被告一签订的商品房买卖合同条款的理解争议，对此本院认为两被告的抗辩成立，理由为以下几点：
其一、《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案所涉合同条款的理解争议应当适用该条处理。
其二、经查阅及了解，建设部曾于2002年3月20日向各省、自治区建设厅，直辖市建委及有关部门印发《房地产统计指标解释（试行）》，此后商品房产权登记事项及统计事项均按《房地产统计指标解释（试行）》内容执行，故如无特别的、排除性的约定，对商品房买卖合同“所使用的词句”所及专业术语的含义理解上的争议，应以《房地产统计指标解释（试行）》作为最权威的参照标准从而理解争议条款的含义进而判断孰是孰非。
其三、原、被告就买卖标的物是含阁楼的第五层商品房无争议。
其四、顶层阁楼的特点相当明显，比如空间不规则、空间矮小应该是具有一般生活经验的人的常识性问题。
其五、《房地产统计指标解释（试行）》中涉及阁楼含义、阁楼是否计入层数、阁楼面积如何计算、阁楼高度问题等，有以下条款，“［房屋层数］房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。……［阁楼（暗楼）］一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。……［房屋建筑面积］是指含自有（私有）房屋在内的各类房屋建筑面积之和。指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。……房屋天面上，属永久性建筑，层高2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。……［住宅使用面积］是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅（堂屋）、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼、（暗楼）等面积。住宅使用面积按住宅的内墙线计算。……”由此可见，阁楼一般是房屋建成后，因各种需要，�用房间内部空间上部搭建的楼层；阁楼不计入房屋层数；阁楼的建筑面积，阁楼的斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位按其外围水平投影面积计算其建筑面积。
其六、对照本案，合同第三条表格中所列层高2.9米的真实意思是合同双方特别约定第五层建筑面积对应层高应该达到2.9米，而非指阁楼建筑面积对应的室内地坪与斜面结构屋顶高度应该达到2.9米。至于阁楼建筑面积对应的室内地坪与斜面结构屋顶高度应该达到多少米，合同未作特别约定，则被告按“一般品质之物”对应标准（即按《房地产统计指标解释（试行）》中阁楼建筑面积对应的室内地坪与斜面结构屋顶高度应该达到2.2米）交付相应阁楼即可，原告所指阁楼建筑面积达到2.2米而未达到2.9米，不构成违约，故原告相应诉请，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，判决如下：
驳回原告郑向东、胡丽敏的诉请。
本案受理费530元（已减半），由原告郑向东、胡丽敏负担（已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 余文尧
二０一一年四月二十五日
书记员 杨 晔