福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0103民初1502号原告：刘君瑜，女，1981年6月20日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈宇、张强（实习），福建汇德律师事务所律师。被告：万象（福建）置业发展有限公司，住所地福州市台江区西环中路691号负一层，统一社会信用代码913501007463930820。法定代表人：黄振明，董事长。委托诉讼代理人：张健、张晓燕（实习），北京大成（福州）律师事务所律师。原告刘君瑜与被告万象（福建）置业发展有限公司（以下简称万象置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘君瑜的委托诉讼代理人陈宇、张强，万象置业公司的委托诉讼代理人张健、张晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘君瑜向本院提出诉讼请求：1、万象置业公司腾空并向其返还非法侵占的福州市台江区XX路XX号XX商业广场XX铺位商铺（面积为12.24平方米）；2、万象置业公司向其赔偿自2018年1月1日起至万象置业公司向其返还案涉商铺之日止的占用费（按1200元/月计算，暂计至2018年3月31日止为3600元。）；3、由万象置业公司承担本案的诉讼费用。诉讼中，刘君瑜将诉请第2项中占用费的计算标准变更为按1379.75元/月计算，暂计至2018年3月31日止为4139.25元。刘君瑜主张的事实和理由：2005年3月26日，案外人张灵与福建万象城物业管理有限公司签订《房屋委托出租协议书》。案外人张灵将坐落于福州市台江区XX路XX号XX商业广场XX商铺委托给福建万象城物业管理有限公司代理出租，期限10年，自2005年10月1日起至2015年9月30日止。2006年12月31日，福建万象城物业管理有限公司、福建泛华房地产开发有限公司与案外人张灵签订三方《协议书》，约定福建万象城物业管理有限公司将上述《房屋委托出租协议书》的权利、义务转让给福建泛华房地产开发有限公司，案外人张灵同意上述转让。2010年11月11日，福建泛华房地产开发有限公司变更为万象（福建）置业发展有限公司。此后，委托出租的权利、义务由万象置业公司承继。2013年，案外人张灵将上述商铺转让给刘君瑜，并办理了变更登记手续，上述委托出租协议书的权利义务均转移给其。2015年9月30日，其与万象置业公司的委托出租期满终止。委托期满前，其等业主与万象置业公司协商续租事宜。但万象置业公司提出的续租方案先是月租金80元/平方米，后又降至年租金为购房款总价款的6%，计算下来月租金不足70元/平方米，比10年前的租金还低，也远低于周边商铺，显失公平，故双方无法达成续租。委托期满后，其根据《房屋委托出租协议书》第六条第3款“甲方保留产权并自行决定处理方式”的约定，决定收回案涉商铺自营。万象置业公司却一再制造障碍，继续非法侵占。其多次以各种方式与万象置业公司交涉，包括两次律师函告，要求万象置业公司归还案涉商铺并支付占用费，但均未得到解决。依据《物权法》规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。现双方之间的委托出租协议已经届满，其明确表示收铺自营，万象置业公司继续非法侵占案涉商铺的行为侵犯了其的合法权益，给其造成了巨大损失。现其为维护自身合法的权益，依法提起上述诉讼。万象置业公司辩称：1、其已向刘君瑜发出了《关于交铺的通知》，告知刘君瑜可前往XX商业广场收铺。其不存在占用案涉商铺的事实，刘君瑜亦未能举证证明其有占用案涉商铺的事实。万象置业公司曾多次通知刘君瑜就案涉商铺确定新的商铺运营方案，以减轻案涉商铺空置造成的损失，刘君瑜始终未予确定。并且万象置业公司已向刘君瑜发出《关于交铺的通知》，并附上案涉商铺已腾空的照片，告知刘君瑜案涉商铺因租期届满已处于腾空状态，刘君瑜可前往万象商业广场收铺。因此，万象置业公司不存在占用案涉商铺的事实。2、刘君瑜要求万象置业公司自2018年1月1日起按其单方所提出的每月1379.75元的标准支付案涉商铺的占用费，缺乏事实及法律依据。综上请求法院依法驳回刘君瑜的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。现就本案查明的事实及有争议的证据分别认定如下：2005年3月26日，以案外人张灵为甲方，福建万象城物业管理有限公司为乙方，双方签订《房屋委托出租协议书》。该协议书主要内容约定：第一条委托出租标的物。1、甲方同意将其于2005年3月26日向福建泛华房地产开发有限公司购买的坐落于福建省福州市台江区XX路XX号“XX”XX号商铺（以下简称案涉商铺），全权委托乙方代理出租。2、标的物暂测建筑面积为12.2平方米（实际面积以福州市房地产管理局测量颁发的产权证为准），购房总价暂以甲方与福建泛华房地产开发有限公司订立的《商品房买卖合同》人民币183968元为准，购房总价若因实测面积而有增减则按实际金额计算租金。第二条委托出租期限。甲方委托乙方代理出租标的物的期限为十年（从乙方接收委托标的物之日起计算）。第三条租金计算及支付。从乙方接收该标的物之日起五年内，每一年租金总额为甲方实际购房总价款的7%，即2005年10月1日起至2010年9月30日止，暂定为12877元/年，从乙方接收该标的物之日起五年后到十年内间，每一年租金总额为甲方实际购房总价款的9%即2010年10月1日起至2015年9月30日止，暂定为16557元/年。乙方承诺确保委托出租的标的物在委托期内支付给甲方的租金标准为按年租金计算。即自起租计算起点起，乙方应在每3个月的前五日向甲方支付租金一次，每次支付的租金金额为年租金总额的25%。第四条出租方的变更。在委托出租期限内，甲方如将标的物转让或赠予第三方或与第三方置换资产，甲方须事先书面通知乙方，并应确保该新的房产所有者以书面形式承认并接受本协议及所有附件，同时甲方在本协议的权利、义务亦随之转给该房产新所有者……第五条双方的其他权利和义务……其中第6点乙方承诺在委托出租期限内，乙方免收甲方物业管理费，委托期满后若未续租，甲方应按政府有关规定向物业管理公司支付物业管理费。第六条委托期满的处理。委托期满双方可采用下列方式之一处理：……其中第3点甲方保留产权并自行决定处理方式。该协议还约定了争议解决方式、违约责任等条款。2006年12月31日，福建万象城物业管理有限公司、福建泛华房地产开发有限公司及案外人张灵三方签订一份《协议书》，三方同意将福建万象城物业管理有限公司在上述案涉《房屋委托出租协议书》中的权利、义务一并转让给福建泛华房地产开发有限公司。2010年11月11日，福建泛华房地产开发有限公司变更为万象（福建）置业发展有限公司。2013年7月3日，刘君瑜通过买卖方式取得了案外人张灵案涉商铺的所有权（榕房权证Ｒ字第××号），上述案涉《房屋委托出租协议书》中案外人张灵的权利、义务全部由刘君瑜承继。2015年7月，刘君瑜等业主委托福建名仕律师事务所律师向万象置业公司发出《律师函》，该函主要内容为：“XX业主为了更好地经营管理其所有的XX商铺，分别委托贵司对各自所有的商铺进行整体出租……。我方XX业主与贵公司所签订的《房屋委托出租协议书》业已到期或者即将到期，现就续约事宜尚未达成一致意见。业主意见一致明确：一、如果租金仍旧为每平方米80元，则我们业主明确拒绝贵司提出的续签协议方案并有权按照《房屋委托出租协议书》的约定，在协议到期后收回所有之商铺；二、如租金标准符合如下方案，则尚有委托贵司续租之协商的可能……（二）四楼商铺出租租金每平方米不得低于200元（不包含贵司应收取的物业管理费等相关费用）。三、如贵司未能按照上述二中的方案与我方业主就商铺租金进行协商并达成一致意见，并于《房屋委托出租协议书》到期之日如期交还商铺，则我方有权自协议到期之日起，要求贵司按照上述二中方案支付商铺租金，直至贵司交还商铺之日止”。2015年9月30日，案涉《房屋委托出租协议书》期限届满。此后双方仍按原案涉《房屋委托出租协议书》履行，万象置业公司继续向刘君瑜支付租金至2017年10月19日止。2017年10月16日万象置业公司向刘君瑜邮寄《关于交铺的通知》，该通知主要内容为：您的商铺已处于腾空状态，请您务必于2017年10月19日前至XX商业广场“业主接待处”办理收铺手续。若你逾期未前往办理收铺的，由此带来的不利后果将由您自行承担。并附万象商业广场案涉铺位腾空的照片。现刘君瑜向本院提起上述诉请，要求万象置业公司返还案涉商铺及支付占用费等。诉讼中，万象置业公司提出案涉商铺原在“妈妈集市”区域，“妈妈集市”于2017年10月份整体搬至XX负一楼后，案涉商铺处于腾空状态，其公司才通知刘君瑜于2017年10月19日收铺。刘君瑜表示在搁置夹层争议的前提下，对万象置业公司提出的案涉商铺已经腾空没有异议。现刘君瑜和万象置业公司均确认案涉商铺具体位置以案涉商铺所有权证及原《商品房买卖合同》上所附的图纸为准。本案争议的主要焦点是万象置业公司向刘君瑜发出交铺通知后是否存在阻挠刘君瑜收铺以及是否仍然占用案涉商铺。现就双方争议的证据认定如下：1、刘君瑜提供证据《告知函》复印件（无原件核对），以证明万象置业公司设置苛刻的条件，阻挠其收铺。该《告知函》主要内容是“您委托我司代为租赁的铺位，因2015年9月1日起委托租赁期限届满，故我司自委托期满后将不再向您支付租金……。为此请您自2015年9月1日起按每月46元/平方米的标准向我司按年支付物业管理费，并于委托期满后一个月内向我司支付首年物业管理费。如果您按上述标准支付了首年物业管理费，请您本人携带身份证原件、产权证原件与我司共同确认所属铺位的方位，然后我司将铺位归还给您，并签署由您自营的确认书……”。该《告知函》落款单位为福建万象生活城商业管理有限责任公司，没有盖章，没有落款时间。刘君瑜提出2015年8月大部分业主租期即将届满时，由福建万象商业管理公司陆续向业主发出，且在万象城内张贴。万象置业公司提出该《告知函》不是其公司发出的，且函上也没有盖章，其公司对该《告知函》的真实性不予确认，不予认可。本院认为，从《告知函》内容来看，该函件发出的时间是在2015年9月1日之前，且告知的对象为2015年9月1日前委托期满的业主，而本案《房屋委托出租协议书》的期满时间为2015年9月30日，与《告知函》所载告知对象不一致，且落款单位不是万象置业公司，因此该函件不能证明万象置业公司于2017年10月16日向刘君瑜发出《关于交铺的通知》时存在要求其先交物业费再收铺的情形，故刘君瑜关于万象置业公司阻挠其收铺的主张无据，本院不予采信。2、刘君瑜提交2016年12月30日福建汇德律师事务所《律师函》、福州电视台节目翻拍录像（庭审中刘君瑜提出该节目播出时间是在2017年4月4日），以证明前两批案件判决后，刘君瑜等业主一再催促，但万象置业公司言行不一，表面函告业主收铺，但刘君瑜等业主多次前去收铺时，万象置业公司仍以缴纳46元物业费等为借口，拒不配合，阻挠收铺。万象置业公司对刘君瑜提供的该组证据真实性无异议，对证明对象有异议。本院认为，双方在2015年9月30日委托租赁期限届满后仍按原案涉《房屋委托出租协议书》履行至2017年10月19日止，且万象置业公司于2017年10月16日才向刘君瑜发出《关于交铺的通知》，因此刘君瑜提供的2016年12月30日《律师函》及2017年4月4日福州电视台节日翻拍录像均不能证明万象置业公司在2017年10月16日向刘君瑜发出《关于交铺的通知》后存在阻挠其收铺的行为，故对刘君瑜该主张，本院不予采信。3、关于刘君瑜提出2018年2月12日在万象商业管理公司门口拍摄到《告知函》的主张，万象置业公司提出该《告知函》系刘君瑜重复提交，真实性无法确认，其公司质证意见与上同。现从刘君瑜提供拍摄的《告知函》的内容来看，与上述《告知函》的内容完全一致，落款单位仍为福建万象生活城商业管理有限责任公司，没有盖章，没有落款时间。现再从该《告知函》内容来看，函中提出“您委托我司代为租赁的铺位，因2015年9月1日起委托租赁期限届满，故我司自委托期满后将不再向您支付租金……”。事实上万象置业公司在2015年9月30日就案涉商铺委托出租期限届满后一直支付租金至2017年10月19日，并不存在该《告知函》中提出的“自委托期满后将不再向您支付租金”的问题，从合同相对性上讲万象置业公司是受托方，而该《告知函》落款单位福建万象生活城商业管理有限责任公司不是受托方，而且万象置业公司向刘君瑜发出的《关于交铺的通知》中并没有设置先缴纳物业费再办理交铺的条件，因此刘君瑜提供的该拍摄的落款为福建万象生活城商业管理有限责任公司的《告知函》无法证明万象置业公司存在阻挠其收铺的行为，在此本院不再重复评判。诉讼中就万象置业公司向刘君瑜发出《关于交铺的通知》后，刘君瑜是否有前往万象置业公司收铺，对此万象置业公司提出刘君瑜没有前来收铺，而刘君瑜提出其在2017年10月期间有前往收铺，当时物业公司每个月都有群发短信通知其前往续签或者收铺，所以其即使没收到万象置业公司发出的交铺通知，也知道租期届满，需前往收铺，其有前往现场，但找不到自己商铺所在位置。本院认为，万象置业公司发出的交铺通知函，明确通知办理收铺手续的地址为XX商业广场“业主接待处”，刘君瑜上述主张不能证明其有到万象置业公司设立的“业主接待处”办理收铺手续。本院认为，案外人张灵与福建万象城物业管理有限公司订立的《房屋委托出租协议书》系当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，因而合法有效，具有法律约束力。刘君瑜向案外人张灵购买案涉商铺后已经成为案涉《房屋委托出租协议书》的委托方，万象置业公司承继了福建万象城物业管理有限公司就案涉《房屋委托出租协议书》中的权利义务后也依约履行了案涉《房屋委托出租协议书》约定的支付案涉商铺的租金义务。案涉《房屋委托出租协议书》委托出租期限于2015年9月30日届满后，刘君瑜与万象置业公司仍然按原案涉《房屋委托出租协议书》继续履行至2017年10月19日，且万象置业公司已经于2017年10月16日通知刘君瑜收铺。刘君瑜提出其不确定是否收到万象置业公司的交铺通知函，但从刘君瑜提出2017年10月期间其有前往收铺以及万象置业公司阻止其收铺的主张来看，本院认定刘君瑜已经收万象置业公司的发出的交铺通知函。此外本院上述已经认定刘君瑜提供的证据不能证明万象置业公司存在阻挠其收铺的行为，且刘君瑜也没有证据证明万象置业公司在通知交铺期满后仍占用案涉商铺的事实。因此刘君瑜要求万象置业公司支付2018年1月1日之后占用费的诉请于法无据，本院不予支持。至于刘君瑜提出在搁置夹层争议前提下，目前顶层有部分商铺万象置业公司仍在经营，腾空的部分商铺也被万象置业公司撬掉地板、切断水电、根本不具备交铺条件。对此万象置业公司提出其公司已腾空讼争商铺，并向刘君瑜发出上述《关于交铺的通知》，其公司已经积极履行了交铺义务，实际上是刘君瑜等业主以楼层差等理由拒不收铺，此外腾空的铺位所呈现出来的状态是委托其公司出租时的状态，实际承租人只是按照租赁合同的约定在撤场时将商铺恢复原状，公共区域的水电均处于正常状态，并未切断，并非刘君瑜所说的一片狼藉。本院认为，从刘君瑜提供的《房屋所有权证》来看案涉商铺为铺位，案涉《房屋委托出租协议书》没有注明刘君瑜委托万象置业公司出租的案涉商铺有装修以及有水电等附属设施，且案涉《房屋委托出租协议书》对期满后交还铺位的条件也没有作出约定，因此万象置业公司将案涉商铺腾空后就视为具备了交还条件，故对刘君瑜这一主张本院不予采纳。综上，刘君瑜诉请万象置业公司腾空并返还占用的案涉商铺，事实上万象置业公司已腾空案涉商铺并向刘君瑜发出了《关于交铺的通知》。刘君瑜可自行前往万象置业公司办理收回案涉商铺的手续，万象置业公司应予以配合。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、刘君瑜于本判决生效之日起十五日内前往万象（福建）置业发展有限公司办理福州市台江区XX街道XX路XX号（原XXX路XX号）XX商业广场XX铺位的交接手续，万象（福建）置业发展有限公司予以配合；二、驳回刘君瑜的其他诉讼请求。案件受理费734元，由刘君瑜负担362元，万象（福建）置业发展有限公司负担372元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  黄敬宏人民陪审员  林丽娜人民陪审员  林秀英二〇一八年五月二十四日法官 助理  曾 琦书 记 员  马艳珍附：一、本案适用的主要法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。