天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终89号
上诉人（原审被告）耿瑞芝，无职业。
被上诉人（原审原告）天津市润彤房屋经营管理有限公司，住所地天津市和平区赤峰道37-45号39门地2。
法定代表人罗珣，总经理。
委托代理人刘辰雨，国浩律师（天津）事务所律师。
原审被告黄诚，无职业。
原审第三人天津市宗教房产公司，住所地天津市和平区卫津路佳怡公寓4-2-1102。
法定代表人孟庆家，总经理。
委托代理人刘卫勇，该公司主任。
原审第三人魏崇明，无职业。
上诉人耿瑞芝因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2015）和民二初字第0294号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人耿瑞芝，被上诉人天津市润彤房屋经营管理有限公司之委托代理人刘辰雨，原审被告黄诚，原审第三人天津市宗教房产公司之委托代理人刘卫勇及原审第三人魏崇明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审人民法院经审理查明，涉案房屋坐落于天津市和平区××道××底商11门，产别经管产，用途工商业，间号101、102、103、104、105、106，计租面积独用102.54平方米，产权人为第三人宗教房产公司，原告系承租人，租赁期限自2012年5月1日至2017年4月30日。2012年1月19日原告与被告耿瑞芝签订房屋租赁合同，约定原告将涉案房屋租赁给被告耿瑞芝使用，租赁期限为一年，自2012年1月20日至2013年1月19日止，房屋租金每年140000元，按年一次性交纳。该合同第四项“责任义务”第2条约定“未经甲方（原告）同意，乙方（被告耿瑞芝）不得将该房屋部分或全部转租他人。若擅自转租，甲方有权终止合同，由乙方承担甲方及第三方的违约责任。”第五项“违约责任”第2条约定“若乙方（被告耿瑞芝）擅自转租、转借、擅自拆改结构，并利用该房进行违法活动等行为，在赔偿甲方（原告）相应损失的同时，应按年租金20%额度向甲方支付违约金。”合同订立后，原告依约交付被告耿瑞芝涉案房屋，被告亦按期交纳房屋租金。上述合同到期后，双方未再续签，被告耿瑞芝继续使用涉案房屋，原告继续收取被告耿瑞芝交付的房屋使用费至2015年1月19日，数额调整为每年154000元。被告耿瑞芝在使用涉案房屋期间，自2012年4月28日即以联营名义将涉案房屋部分交予被告黄诚经营便利店，且在2014年2月17日与被告黄诚签订房屋租赁合同，约定被告耿瑞芝将涉案房屋中计租面积25平方米部分租给被告黄诚使用，租赁期限为一年，自2014年1月19日至2015年1月19日，租金每年72000元，按年支付，一次性交纳。原告发现被告耿瑞芝存在转租事实后，于2014年4月20日向二被告发出关于终止房屋租赁合同的通知，通知二被告“2015年1月20日后该房屋不再续租，三日内按照以上《房屋租赁合同》缴纳租金20%额度的滞纳金。并提前通知于你到期收房，不再赘述”2014年4月21日被告耿瑞芝收到该通知，被告黄诚于2014年10月31日收到该通知。上述通知到期后，二被告至今仍未从涉案房屋腾出。
再查，被告耿瑞芝在租赁原告涉案房屋期间，于2012年10月24日以原告委托代理人名义与第三人魏崇明签订房屋租赁合同，约定被告耿瑞芝将涉案房屋除被告黄诚经营便利店使用的部分外租赁给第三人魏崇明，租赁期限自2012年4月9日至2014年4月9日，每月租金8500元，支付方式为每半年支付。此份租赁合同上仅有被告耿瑞芝及第三人魏崇明的签字，并无原告公司签章。2012年10月25日被告耿瑞芝出具声明，明确被告耿瑞芝为涉案房屋使用人原告公司指定的委托人（承租人），出租涉案房屋、收取租金是经原告同意的，如由此给第三人魏崇明带来一切不良后果和经济损失均由被告耿瑞芝承担。该份声明上亦无原告公司签章。2012年10月26日被告耿瑞芝与第三人魏崇明签署备忘录，对租金的交付时间、续租、涨租金及经营执照等问题进行了再次约定。上述协议签署后，第三人魏崇明即在涉案房屋内经营黄金比萨饼店至今，2014年12月17日第三人魏崇明按照每月8500元一次性给付被告耿瑞芝2015年全年租金102000元。
另查，被告黄诚经营的便利店和第三人魏崇明经营的黄金比萨饼店共用自来水，每月的水费是两个店平均负担，目前不存在拖欠水费情况。两个店共用一个卫生间，该卫生间在比萨饼店内。便利店和比萨饼店内均没有煤气和暖气，各有独立电表，各自承担相应电费。目前，第三人魏崇明经营的黄金比萨饼店内存有被告耿瑞芝的物品有：进门处左右两侧分体壁挂式LG空调两个；厨房内家用微波炉一个、两层不锈钢小桌一个、三眼不锈钢水池一个。经和平区人民法院释明，原告对上述物品在本次诉讼中不要求腾空，由原告另行解决。
在案件审理过程中，经和平区人民法院带领原、被告及第三人对涉案房屋现场勘验确认，目前被告耿瑞芝租赁原告房屋已分为两部分，一部分由被告黄诚实际占用约25平米经营便利店，另为第三人魏崇明实际占用经营黄金比萨饼店。和平区人民法院已绘制平面图、拍照并制作勘验笔录。原、被告及第三人对此予以确认。
庭审中，原告向和平区人民法院书面承诺，表示原告已与涉案房屋内第三人魏崇明达成和解，故本案中未将其列为被告，且在本案执行阶段不要求其腾房，由此产生的法律后果由原告自行承担。
原告起诉，请求依法判令二被告从实际占用的天津市和平区蛇口道同发里11号（44号）房屋中腾出；支付原告自2015年1月21日至2015年4月23日止的房屋使用费35287.52元及2015年4月23日起至实际腾出诉争房屋止的房屋使用费，按照每日383.56元计算；支付原告违约金28000元；承担诉讼费。
原审人民法院认为，原告经第三人宗教房产公司许可，将涉案房屋租予被告耿瑞芝使用并签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，应受法律保护。原告依法享有涉案房屋的收益权，被告耿瑞芝应按双方合同的约定，依约使用涉案房屋并按期交付租金。双方租赁合同到期后，虽未对合同进行续签，但双方仍按租赁合同继续履行，已形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效。被告耿瑞芝违反租赁合同的约定，未经原告同意，以联营名义将涉案房屋部分租赁给被告黄诚经营使用，业已违反租赁合同中不得擅自转租的约定，已构成事实违约，原告据此以书面形式通知二被告终止租赁关系并无不当，二被告接收通知后未按期腾空涉案房屋已违反双方约定及法律规定，应承担由此产生的法律责任。
关于原告诉请二被告从涉案房屋中腾出一节，庭审中原告明确要求被告耿瑞芝从涉案房屋中全部腾出，因为被告耿瑞芝将涉案房屋部分转租给被告黄诚，所以要求被告黄诚将其占用的约25平米的便利店部分腾空，二被告对其实际占用部分并无异议，原告该项主张符合法律规定，应当予以支持。
关于原告诉请二被告支付自2015年1月21日至2015年4月23日止的房屋使用费35287.52元及2015年4月23日起至实际腾出诉争房屋止的房屋使用费（按照每日383.56元计算）一节，被告耿瑞芝在收到原告终止租赁合同的通知后，未按期腾空涉案房屋且未交纳房屋使用费，原告据此按照原租赁合同中约定的年租金140000元折合每天383.56元向被告主张权利，符合法律的规定，应当予以支持。
关于原告诉请被告黄诚连带承担房屋使用费一节，因被告黄诚实际占用涉案房屋经营便利店的部分约占全部面积的25%，故被告黄诚应就其实际占用涉案房屋面积的比例对被告耿瑞芝应负担房屋使用费承担连带给付责任，故原告该部分诉请，应予以部分支持。
关于原告主张二被告支付违约金28000元一节，经庭审查明，被告耿瑞芝违反租赁合同的约定，以联营名义将涉案房屋部分转租给被告黄诚，原告依据合同约定对其主张违约金，符合合同的约定，应当予以支持。对于原告向被告黄诚主张违约金的诉请，因双方未有该项约定及法律的规定，该部分主张，不应予支持。
关于第三人魏崇明实际占用涉案房屋问题，因原告对其并无相关诉请，且经和平区人民法院释明，原告已出具相关承诺，故对此不予调整。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、判决生效之日起十日内，被告耿瑞芝及被告黄诚将其实际占用的坐落于本市和平区蛇口道同发里11号房屋及附属设施所占用的面积一并腾空归还原告；二、判决生效之日起十日内，被告耿瑞芝支付原告自2015年1月21日至2015年4月23日止的房屋使用费35287.52元，并于实际腾房之日支付自2015年4月23日起至实际腾出诉争房屋止的房屋使用费（按照每日383.56元计算），被告黄诚对于上述款项承担25%的连带责任；三、判决生效之日起十日内，被告耿瑞芝支付原告违约金28000元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1382元，减半收取691元，由二被告负担。
原审人民法院判决后，上诉人耿瑞芝不服，向本院提起上诉，请求二审法院将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由为：一审法院认定事实不清，判决明显错误。
被上诉人天津市润彤房屋经营管理有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院维持原判。
原审被告黄诚述称，与上诉人意见相同。
原审第三人天津市宗教房产公司述称，与被上诉人意见相同。原审第三人魏崇明述称，本案与我无关，听从法院判决。
经本院审理查明，原审人民法院查明认定的事实无误，本院予以确认。二审期间，当事人均未提交新的证据。案经本院调解，当事人未能达成一致意见。
本院认为，被上诉人在原审中明确表示仅请求原审二被告将其实际占用的涉案房屋部分腾交予被上诉人并承担相应费用，明确表示在本案中对原审第三人魏崇明实际占用涉案房屋部分不予请求，因此，原审法院围绕原审原告的诉请进行析理裁判并无不妥。
被上诉人与上诉人签订的关于和平区蛇口道同发里1-11底商11门的房屋租赁合同约定于2013年1月19日到期，到期后，被上诉人允许上诉人继续使用并收取相应使用费，双方签订的原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期，当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。上诉人与原审被告黄诚于2014年2月17日签订房屋租赁合同，约定上诉人将涉案房屋中计租面积25平方米部分租给原审被告黄诚使用，被上诉人知悉后，于2014年4月20日向上诉人及原审被告黄诚发出通知，通知其二人“2015年1月20日后该房屋不再续租”，由此可知，被上诉人追认并准许上诉人及原审被告黄诚使用涉案房屋至2015年1月19日，且实际收取房屋使用费亦至2015年1月19日，因此，被上诉人以上诉人擅自转租为由主张违约金不应得到支持，原审人民法院对此予以支持不妥，本院予以纠正。上诉人与原审被告黄诚收到通知，应当知道被上诉人解除合同的相关意思表示，而上诉人与原审被告黄诚至今未将其实际占用的涉案房屋部分腾交予被上诉人无事实根据及法律依据，故原审人民法院依法判决上诉人与原审被告黄诚将其实际占用的涉案房屋部分腾交予被上诉人并支付相应的房屋使用费是正确的，本院应予维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十四条之规定，判决如下：
一、维持天津市和平区人民法院（2015）和民二初字第0294号民事判决第一、二、四项；
二、撤销天津市和平区人民法院（2015）和民二初字第0294号民事判决第三项。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费691元，由上诉人与原审被告黄诚负担；二审案件受理费1392元，由上诉人负担1000元、由被上诉人负担392元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 妍
审 判 员 王 路
代理审判员 姜纪超
二〇一六年二月十六日
书 记 员 仇 维
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条：
第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。