广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠斗法民三初字第421号
原告（反诉被告）珠海市斗门区木材公司，住所地珠海市斗门区。
法定代表人陈洁敏。
委托代理人张丽，广东德赛律师事务所律师。
委托代理人刘贤娜，广东德赛律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈萍婉，女，汉族，1975年8月1日出生，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人区朝光，广东珠明律师事务所律师。
原告（反诉被告）珠海市斗门区木材公司与被告（反诉原告）陈萍婉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告珠海市斗门区木材公司（以下简称木材公司）的委托代理人张丽、刘贤娜，被告陈萍婉及其委托代理人区朝光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告木材公司诉称：2010年原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业租赁合同》，约定原告将位于珠海市斗门区某商铺及井岸镇某仓库出租给被告使用。合同第二条约定租赁期限“从2010年1月1日起至2016年4月30日止”；合同第三条约定“1、租金从2010年4月1日起计收，每月租金为20000元，从第二年起租金逐年递增5%；2、租金支付方式：（1）租赁标的自2010年3月1日起移交给乙方使用，租金从2010年4月1日起计收。乙方须于本合同签订之日起10日内一次性支付第一年的租金240000元给甲方。（2）从2011年4月1日起每月十日前交当月租金，每延期1天加收违约金3‰给甲方”；合同第四条第3款约定“甲方按现状把标的物出租给乙方，乙方负责对租赁标的清场、管理、日常维修保养及维护……”；合同第五条第2款约定“乙方未能按合同约定按时交租，累计超过一个月时，甲方有权单方终止合同，收回标的物，并向乙方要求赔偿损失。”合同签订后，被告一直在履行合同，但是到2014年3月份，被告拒不缴纳租金，原告进行了催收。被告以所承租的厂房出现渗漏进行抗辩，原告告知其维修商铺与交纳租金是两回事，并派人维修了商铺。但是被告一方面提出要求再续签四年，一方面又提出在续租不获同意的情况下要求提前解除租赁合同，对于合同期内的租金，被告一直拒不缴纳，原告为此多次进行催收，但是被告均不予理会。原告认为，被告的行为构成违约，根据合同约定，被告未能按合同约定按时交租，累计超过一个月时，原告有权单方终止合同，收回标的物，并有权要求被告赔偿损失。被告经原告多次催收拒绝履约，构成严重违约，原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的《物业租赁合同》，被告立即腾退租赁的场地；2、被告向原告支付拖欠的租金及违约金，自2014年3月到5月的租金为71772.5元、违约金按每延期一天3‰计算至实际付清日止（从应付款的每月10日之次日计至起诉日2014年6月7日违约金为12453.73元，起诉日至实际履行日另计）；从起诉月2014年6月至实际腾退日止被告占用场地的租金按合同约定的标准计算、违约金按每延期一天3‰计算至实际付清日止；3、本案诉讼费由被告承担。
开庭审理后，原告将第二项诉讼请求明确为：租金153616.86元，其中3到5月的租金71772.5元，6月到9月11日的租金为81844.1元，计到租赁房屋实际腾退之日的违约金为68540.67元（按每延期一天3‰计算），从实际腾退之日至实际付清日止的违约金按每延期一天3‰另计。
原告木材公司对其诉称提交如下证据：
1、物业租赁合同，拟证明原、被告之间的合同关系以及双方的权利、义务；
2、铺位维修申请书；
3、关于商铺承重柱浸水需维修的申请；
4、木材公司铺位下水道维修工程预算；
5、发票；
证据2-5拟共同证明被告欠付2014年3月租金，经原告催收，被告提出维修申请，原告予以维修；
6、通知；
7、国内特快专递详情单；
证据6-7拟共同证明被告拒不支付2014年3月租金，原告予以催收；
8、投诉书；
9、申请书；
10、关于木材公司租户陈萍婉要求续租或解除租赁合同的情况汇报；
证据8-10拟共同证明被告一方面提出要求再续签四年，一方面又提出在续租不获同意的情况下要求提前解除租赁合同；
11、通知；
12、国内特快专递详情单；
证据11-12拟共同证明对于合同期内的租金，被告一直拒不缴纳，原告为此再次予以催收，但是被告不予理会；
13、退场通知书一份，拟证明原告于2014年7月31日前往涉案商铺办理交接手续时被告提出还没砌好墙，要求延期十天退场；
14、托管合同，拟证明珠海市斗门区木材公司于2009年11月1日托管给宏源，移交基准日是2009年11月1日；
15、何先源同志任职的通知、审计报告，拟证明证人何先源于1993年3月1日到2009年8月担任珠海市斗门区木材公司经理（法定代表人），2009年8月进行了离任审计；
16、退休基本信息，拟证明何先源于2009年8月办理退休；
17、房地产权证，拟证明涉案出租的房产的产权人是珠海市斗门区木材公司；
18、授权委托书；
19、企业印章托管清册（1）；
20、印鉴（模样）表（1-1）；
21、企业证照托管清册（2）；
22、企业人事档案资料托管清册（3）；
23、企业文书科技等档案资料托管清册（4）；
24、企业实物资产托管清册（7）；
25、托管企业资产明细表（7-1）；
26、支出报销单；
证据18-26拟共同证明何先源的法人变更虽然是于2012年3月20日办理工商变更登记，但是自原告被全面托管（2009年11月1日）后，何先源就已经全面移交原告的事务给陈洁敏，并由陈洁敏行使法人代表的职务，陈洁敏根据国资委的安排全面接管公司的公章、印鉴、证照、公司物权登记证等，且公司的财务报销自2009年8、9月开始就由何先源变更为陈洁敏签字；
27、托管申请书；
28、关于宏源利源两公司合并有关问题的批复；
29、关于区木材公司原已售商铺要求加建工程项目的调查意见；
30、木材公司厕所工程款；
31、报销单据封面、支票存根及发票联；
证据27-31拟共同证明1、原告因主营业务基本停止运作，于2003年7月16日就向斗门区利源公司提出《托管申请书》，后因斗门区资产经营有限公司的合并问题，原告归口宏源资产管理公司托管；2、经核查账务，在2004年4月原告的部分商铺有维修的记录，除此之外，并无其他维修记录，但是这一次维修是由于商铺被拍卖、经国资委同意而涉及的商铺维修，并非是针对被告提出的维修事项进行维修；
32、锁匙交接表，拟证明被告在2014年9月11日与原告办理了涉案房屋的交接手续。
被告陈萍婉辩称：一、原告未能交付合格的租赁物，租赁物存在重大质量问题，违反了租赁合同的主要义务，被告得以行使先履行抗辩权，拒付或减少租金。依据《合同法》第216条、第221条，本案中的租赁物自2013年3月起年久失修，出现重大瑕疵，导致被告不能正常经营使用，被告使用租赁物的目的不能实现，在租赁物未维修好前对部分租金不予支付，属于正当行使先履行抗辩权，并未构成违约，并非如原告所称“维修商铺与交纳租金是两回事”，相反，原告怠于维修租赁物违约在先，不但无权要求支付足额租金和违约金，还应承担赔偿损失、减少租金等违约责任。二、由于被告不存在违约行为，原告请求支付足额租金和违约金无法律依据。退一步讲，即便需支付违约金，一日按3‰计算亦过高，应予调整。2014年5月合同终止后，原告没有及时接收租赁物，合同终止后的租金为原告自行扩大的损失，不应由被告承担，按延期一日3‰计算违约金更是因无合同约定和法律规定而不应支持。
被告陈萍婉对其辩称提交如下证据：
1、租赁商铺渗水照片，拟证明原告的商铺漏水，有重大瑕疵；
2、2012年、2013年同期订单（部分），拟证明被告因租赁物质量问题发生经营损失；
3、退场通知及快递单，拟证明被告通知原告退场；
4、证人何先源出庭作证提供的证人证言，拟证明租赁物一直存在质量问题，被告曾向原告提出维修的要求，被告曾投入资金装修租赁物；
5、工商登记资料，拟证明何先源任原告的法定代表人到2012年3月20日，该工商登记具有公信力，原告不得以内部文件来对抗第三人；
6、照片，拟证明涉案商铺存在重大质量瑕疵，即漏水现象；
7、收款收据，拟证明被告向原告交纳了租赁押金60000元。
反诉原告陈萍婉诉称：2010年1月，反诉原告与反诉被告签订《物业租赁合同》，约定反诉被告将位于珠海市斗门区井岸镇中兴南路343-347号商铺及井岸镇美湾西的仓库租给反诉原告，租金20000元／月，租期从2010年1月1日起至2016年4月30日止。合同签订后，反诉原告投入资金对商铺地面、墙体、水电管线等进行装修。自2013年3月起，由于商铺年久失修，343-347号商铺之间柱位及其他多处开始渗出黄色液体，当时反诉原告即告知反诉被告并要求其维修，但至今商铺没有维修好。自从商铺渗漏后，商铺充满异味，每逢雨天更加严重，顾客大为减少，反诉原告的经营大受影响，生意一落千丈，并且导致商铺内的家私损坏。向反诉原告交付合格的商铺是反诉被告基本的合同义务，由于反诉被告交付的商铺不能正常使用，并经反诉原告多次催告仍不能维修好，反诉原告使用商铺经营的合同目的不能实现，合同终止的责任在于反诉被告，反诉被告应承担相应的违约责任。因此反诉原告请求判令：1、反诉被告赔偿反诉原告经营损失50000元；2、反诉被告赔偿反诉原告因合同终止导致的装修残值损失50000元；3、反诉被告返还押金60000元；4、反诉被告承担本案诉讼费用。
反诉原告陈萍婉对其反诉诉称所提交的证据与本诉辩称提交的证据相同。
反诉被告木材公司辩称：一、反诉原告要求反诉被告赔偿经营损失50000元没有依据，应当予以驳回。1、反诉原告主张商铺自2013年3月起渗漏，且经反诉原告“多次催告仍不能维修好”，从而导致其商铺内的家私损坏，没有任何事实依据。反诉原告于2014年3月20日提出维修涉案商铺的申请后，反诉被告已于2014年4月予以维修完毕。2、反诉原告提交的“租赁商铺渗水照片”是由其单方制作，不能证明商铺渗漏导致家具损坏。3、反诉原告所主张的经营损失与商铺渗漏没有因果关系。反诉原告提交的“2012年、2013年同期订单（部分）”由其单方制作，不能有效证明反诉原告的实际营业状况。更何况商业经营的盈亏情况受多种因素影响，无论盈亏，反诉原告都没有任何证据证明经营状况与商铺渗漏存在因果关系，更何况反诉原告主张经营损失50000元没有事实依据，依法应予以驳回。二、反诉原告要求反诉被告赔偿因合同目的不能实现导致终止的装修残值损失50000元没有依据，应予以驳回。1、从事实来看。涉案商铺一直由反诉原告正常进行经营活动，反诉原告提出商铺不能正常使用，其使用商铺经营的合同目的不能实现的主张，与事实不符。2、从合同解除原因来看。反诉被告已起诉判令解除双方合同，原因是反诉原告逾期缴纳租金，反诉原告以“反诉原告使用商铺经营的合同目的不能实现，合同终止的责任在于反诉被告”为由提起反诉，只是规避违约责任寻找借口，没有事实依据。3、从合同约定来看。根据《物业租赁合同》第四条第2款的约定“合同终止时，乙方（即反诉原告，下同）必须将标的物完整地移交给甲方（即反诉被告，下同），属于乙方配置的可动财产由乙方在终止合同前自行处置，并在5天之内交还标的物。不动资产、装修物等归甲方所有”，在合同终止时，涉案装修物应属于反诉被告所有，反诉原告现要求赔偿装修残值损失没有合同及事实依据。4、从法律来看。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”故反诉原告要求赔偿装修残值损失没有法律依据。因此，本案是因反诉原告的违约行为导致合同解除，反诉原告请求反诉被告赔偿因合同终止导致装修残值损失50000元完全只是一种说法，既无事实依据，亦不符合法律规定，应予驳回。三、反诉原告要求反诉被告返还押金60000元没有依据，应予以驳回。根据双方签订的《物业租赁合同》第三条“乙方在租赁合同签订时必须以月租金的三倍向甲方交纳租赁押金60000元（含水电押金）……如乙方在租赁期内违反合同规定的，乙方所交的租赁押金全额归甲方所有，乙方无权追回”的约定，本案是因为反诉原告的违约行为导致双方签订的《物业租赁合同》解除，故依据合同约定，反诉原告所交的租赁押金应全额归反诉被告所有，反诉原告无权追回。综上所述，反诉原告所提起的各项请求均无依据，依法应予驳回。
反诉被告木材公司对其反诉辩称所提交的证据与本诉诉称提交的证据相同。
上列证据，均经当庭出示及当事人质证，经本院审查认为，原告提交的所有证据及被告提交的证据3、5、7来源合法、内容真实，与本案有关联，本院予以采信，但具体的证明目的以本院认定的为准；被告提交的证据1、6不能反映拍照的具体时间，且没有其他证据予以佐证，本院不予采信；被告提交的证据2没有其他证据予以佐证，本院不予确认；被告提交的证据4，因证人何先源陈述的事实与本案无关联，本院不予采信。
本院根据确认的证据和庭审笔录，查明本案事实如下：
1993年3月1日至2009年8月，何先源担任原告的法定代表人。2009年8月，何先源办理退休手续，并进行了离任审计。2009年11月1日，原告交由珠海市斗门区宏源资产经营有限公司托管部托管，托管期间原告的一切善后清理工作等事宜均由托管部代办。
从2000年起被告就开始租赁原告的部分商铺。2009年原告通过招投标的方式出租涉案商铺，同年12月23日被告中标，同年12月底，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将其位于珠海市斗门区某商铺及位于斗门区井岸镇某仓库，面积约共551.33平方米，按现状租给乙方。租赁期从2010年1月1日起至2016年4月30日止。合同第三条约定：“1、租金从2010年4月1日起计收租金，每月租金为20000元，从第二年起租金逐年递增5%；2、租金支付方式：（1）租赁标的自2010年3月1日起移交给乙方使用，租金从2010年4月1日起计收。乙方须于本合同签订之日起10日内一次性支付第一年的租金240000元给甲方。（2）从2011年4月1日起每月十日前交当月租金，每延期1天加收违约金3‰给甲方。3、乙方在租赁合同签订时必须以月租金的三倍向甲方交纳租赁押金60000元（含水电押金）。租赁期内乙方没有违反合同规定的，在合同期满后甲方将该租赁押金退还给乙方（凭押金收据退款不计利息）；如乙方在租赁期内违反合同规定的，乙方所交的租赁押金全额归甲方所有，乙方无权追回”。合同第四条约定：“……2、合同终止时，乙方必须将标的物完整地移交给甲方，属于乙方配置的可动财产由乙方在终止合同前自行处置，并在五天之内交还标的物。不动资产、装修物等归甲方所有。未能如期交还时，甲方有权收回标的物，室内所有物资视作乙方弃物，归甲方所有和处理。3、甲方按现状把标的出租给乙方，乙方负责对租赁标的清场、管理、日常维修保养及维护；乙方如需对标的物进行改动时，需向甲方提交书面改动方案，经甲方审查同意后方能进行，否则视同违约，乙方并应赔偿甲方因此而产生的损失”。合同第五条约定“乙方未能按合同约定按时交租，累计超过一个月时，甲方有权单方终止合同，收回标的物，并向乙方要求赔偿损失”。陈洁敏作为原告代表在《物业租赁合同》上签名。
2010年2月7日，被告向原告缴纳了60000元押金。从2011年4月1日起，被告按月向原告支付涉案物业的租金。但从2014年3月份起，被告拒绝向原告支付租金。
2014年3月20日，被告向原告提出铺位维修申请书称，去年三月份发现343号与345号之间的柱子有渗漏现象，渗漏出来的液体呈黄色，发出阵阵臭味，导致客人进店都避而走之，影响了店的生意，导致2013年每月亏损2万多元，到目前为止都是亏损经营，也找过多家补漏公司过来检测，都说是柱子里面的结构性问题，已经是年久失修，根本无法维修，随时都有坍塌的可能，我多次向你们公司反映，始终不见答复，现在我店经营困难，请求公司给我们解决实际困难。同年3月31日，珠海市斗门区宏源资产经营有限公司托管部向公司领导作了“关于商铺承重柱浸水需维修的申请”，称由于楼龄较长，原来铺设在墙内承重柱位置的下水道已经生锈浸水严重，租户陈萍婉提出要维修的申请，因浸水处属建筑物的固定部分，我部建议对该位置进行维修。4月份原告请人对涉案铺位进行了维修，工期三天，支出了维修费用5618元。
2014年4月1日，原告向被告发出通知，要求被告在4月4日前将所欠3月份的租金23152.5元一次性缴清。4月2日，被告向原告发出投诉书，要求原告在这个月内解决铺位柱子渗漏问题，要求原告于2014年4月7日前给予答复。4月22日，被告再次向原告申请，希望原告在原来租期的基础上，再续签四年时间给被告，希望能减免一些租金，让被告重新投入资金装修。如果前述没有通过，被告希望与原告提前解除租赁合同。原告收到该申请后，认为应该严格执行《租赁合同》的约定，合同期未满，不能续期，把租金缴清后可以解除租赁合同。2014年5月15日，原告再次向被告发出通知要求被告在5月20日前将所欠租金一次性缴清，但被告仍没有向原告支付租金。
2014年6月24日，原告向本院提起诉讼，同年7月18日，被告向原告发出退场通知书，载明原告已经起诉要求解除合同和腾退场地，现我方同意，希原告于7月底派人到我店进行交接手续，若贵方7月底前不办理交接事宜，其后产生的一切费用及租赁物的意外灭失风险将由原告承担。7月31日，原告工作人员来到涉案物业办理交接手续时，被告称由于还没砌墙、家俬未搬清，需要延期至8月10日退场。
2014年9月11日，被告向原告交付了涉案商铺的钥匙，退出涉案商铺。
另查明，2012年3月20日，原告的法定代表人由何先源变更为陈洁敏。
本院认为：原、被告于2009年12月签订的《物业租赁合同》是双方在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的规定，是合法有效的，对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本院现就双方争议的几个问题进行分别阐述：
一、在租赁合同履行过程中，原、被告双方是否存在违约行为。根据庭审查明的事实，双方在签订涉案的商铺租赁合同之前，被告从2000年起就开始租赁原告的部分商铺。2009年原告通过招投标的方式出租涉案商铺，同年12月23日被告中标，同年12月底双方签订了本案的《物业租赁合同》。合同明确约定了双方的权利义务关系。2014年3月20日，被告书面向原告提出铺位维修的申请，并拒绝缴纳当月的租金。原告收到被告的申请后在同年4月对涉案商铺进行了维修，并支出了维修费用5618元。本院认为，根据双方合同第四条的约定，原告按现状把标的物出租给被告，被告负责对租赁标的清场、管理、日常维修保养及维护，即被告负有对租赁物进行维修保养的义务，被告在租赁合同履行过程中发现租赁物存在下水管渗漏问题后，原告组织人员进行了维修，被告没有提交证据证明在原告对租赁物进行维修后仍然存在其所称的质量问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，即使被告认为仍然存在质量问题需要原告维修，被告亦可以通过自行进行维修的方式减少损失的扩大。综上，被告以此为由拒绝向原告支付租金违反了物业租赁合同的约定和合同法的规定，应当承担违约责任。原告在被告提出书面维修的申请后，已经组织人员进行了维修，不存在违约行为。
被告辩称因原告未能交付合格的租赁物，租赁物存在重大质量问题，违反了租赁合同的主要义务，被告可以行使先履行抗辩权，拒付或者减少支付租金。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定，原告在被告提出维修申请后已经对涉案商铺进行了维修，被告没有证据证明原告维修后涉案商铺仍然存在质量问题，因此被告要求拒付或少付租金没有法律依据，被告的该答辩意见，本院不予采纳。
二、原告的本诉请求能否得到支持。本院认为，承租人向出租人支付租金是承租人的法定义务，根据双方合同的约定，被告须在每月十日前交当月租金，每延期一天加收违约金3‰给原告。被告未能按合同约定按时交租，累计超过一个月时，原告有权单方终止合同，收回标的物，并向被告要求赔偿损失。被告自2014年3月起未向原告支付租金，现原告要求解除合同，并由被告支付拖欠的租金及违约金，依法有据，本院予以支持，但支付租金及违约金的具体数额应以本院确定的为准。
在本案的审理过程中，被告曾在2014年7月18日发函要求原告在7月底前办理场地的交接手续，原告到场后，被告又提出由于还没砌墙，家俬未搬清，需要延期至8月10日退场，对于原告主张要求被告支付2014年8月11日至9月11日双方交接钥匙期间的租金，由于原告没有证据证明双方未在8月10日办理交接手续是因被告的原因导致的，因此对原告主张的此期间的租金的诉求，本院不予支持。综上，被告应向原告支付2014年3月至2014年8月10日期间的租金128235元，具体计算方式为23152.5元（3月份租金）＋24310.13元×4个月（4-7月份）＋24310.13元÷31天×10天（8月1日-10日）。
关于原告要求被告按合同约定按日3‰的标准支付从欠租之日到实际付清日止的违约金的请求，被告认为过高，要求按同期银行存款利率计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”本院认为，鉴于被告违约可能给原告造成的损失，本院酌情确定被告按银行同期贷款利率向原告支付违约金。因此，本院对原告主张的违约金以欠付租金总额每天加收3‰计算，不予支持。被告应向原告支付从2014年3月11日至被告实际付清款项日的违约金。其中2014年3月11日至4月10日的违约金以23152.5元为基数；4月11日至5月10日的违约金以47462.63元为基数；5月11日至6月10日的违约金以71772.76元为基数；6月11日至7月10日的违约金以96082.89元为基数；7月11日至8月10日的违约金以120393.02元为基数；8月11日至被告实际付清款项日的违约金以128235元为基数。上述违约金均按照中国人民银行同期贷款利率计算。
关于原告请求的要求被告立即腾退租赁的场地的请求，因被告在案件审理过程中已经与原告办理了交接手续，从租赁场地上退出，原告的该请求本院不予处理。
三、被告的反诉请求能否得到支持。被告在举证期内向本院提出了反诉请求，并书面申请对涉案物业的装修费进行鉴定。被告申请鉴定的依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”本院认为，适用本条司法解释的前提一是承租人所做附合的装饰装修经出租人同意，二是租赁合同解除时出租人和承租人没有约定如何处理附合的装饰装修物。本案的《物业租赁合同》第四条对管理和维修进行了约定“……2、合同终止时，乙方（被告）必须将标的物完整地移交给甲方（原告），属于乙方配置的可动财产由乙方在终止合同前自行处置，并在五天之内交还标的物。不动资产、装修物等归甲方所有。未能如期交还时，甲方有权收回标的物，室内所有物资视作乙方弃物，归甲方所有和处理。3、……乙方如需对标的物进行改动时，需向甲方提交书面改动方案，经甲方审查同意后方能进行，否则视同违约，乙方并应赔偿甲方因此而产生的损失。”，被告在庭审中主张其对涉案商铺进行了装修，但没有提交证据证明其装修内容，也没有证据证明其所做的装修经过了原告的同意，原告在庭审中辩称其不清楚被告的装修事宜，因此被告的鉴定申请没有法律依据，本院不予准许。被告反诉请求原告赔偿其因合同终止导致的装修残值损失50000元既没有事实依据，也没有合同和法律依据，本院不予支持。
就被告提出因涉案商铺渗水导致其经营损失50000元的请求，被告提交了涉案商铺的照片和商户订单作为证据，该部分证据均没有被本院采信，被告提交的证据不足以证明其损失的存在。根据本院前述的分析，导致物业租赁合同终止的原因在于被告而非原告，而被告的经营盈亏情况受多方面的影响，被告亦没有证据证明是因房屋渗水导致了其经营受损。被告的该项反诉请求，本院不予支持。
关于被告要求原告返还押金60000元的反诉请求，本院认为，根据双方合同第三条第3点“租赁期内被告没有违反合同规定的，在合同期满后原告将该租赁押金退还给被告（凭押金收据退款不计利息）；如被告在租赁期内违反合同规定的，被告所交的租赁押金全额归原告所有，被告无权收回”的约定，因被告没有按时向原告支付租金，违反了合同约定，故被告反诉请求原告返还押金没有合同依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告珠海市斗门区木材公司与被告陈萍婉于2009年12月底签订的《物业租赁合同》；
二、被告陈萍婉于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门区木材公司支付拖欠的租金128235元；
三、被告陈萍婉于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门区木材公司支付从2014年3月11日至被告陈萍婉实际付清款项之日按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金（其中2014年3月11日至4月10日的违约金以23152.5元为基数；4月11日至5月10日的违约金以47462.63元为基数；5月11日至6月10日的违约金以71772.76元为基数；6月11日至7月10日的违约金以96082.89元为基数；7月11日至8月10日的违约金以120393.02元为基数；8月11日至被告实际付清款项日的违约金以128235元为基数）；
四、驳回原告珠海市斗门区木材公司的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告陈萍婉的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费6163元（原告已预交），由原告珠海市斗门区木材公司负担1018元，被告陈萍婉负担5145元；反诉受理费1750元（反诉原告已预交），由反诉原告陈萍婉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审 判 长 吴坤年
代理审判员 刘改宏
人民陪审员 梁国裕
二〇一四年十二月四日
书 记 员 刘华东