福建省三明市梅列区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0402民初650号
原告：福建省三明军供站，住所地三明市梅列区列东街**号。
法定代表人：吴章宏，站长。
委托诉讼代理人：倪友贤、廖金水，福建万天律师事务所律师。
被告：张传海，男，1963年12月28日出生，汉族，住三明市梅列区。
被告：三明市南江商务酒店有限公司，住所地三明市梅列区列东街49号。
法定代表人：张传海，执行董事。
原告福建省三明军供站与被告张传海、三明市南江商务酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福建省三明军供站的委托诉讼代理人倪友贤及被告张传海、三明市南江商务酒店有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
福建省三明军供站向本院提出诉讼请求：1.解除福建省三明军供站与张传海、三明市南江商务酒店有限公司于2017年7月7日签订的《房屋租赁协议》；2.张传海腾空返还租赁房屋三明市梅列区列东街49号的三明军供大楼（除七楼整层、十楼整层及3、4、5号店面、储藏室、配电室外）及三明市梅列区梅岭新村24幢一层1号、2号、3号、A号、B号车库；3.张传海支付租金及管理费714335元（自2017年11月1日起暂计至2018年3月5日）及至张传海交还承租房屋为止的租金及管理费（解除合同前按每月142867元计算；解除合同后的逾期腾房占有使用费，按每月428601元计算）；4.张传海交纳的履约保证金428601元归福建省三明军供站所有；5.张传海支付逾期支付租金及管理费的违约金28573元（暂计算至2018年3月5日）及至张传海付清租金及管理费为止的违约金（按所欠租金及管理费的每月2%计算）；6.张传海支付律师费8000元；7.三明市南江商务酒店有限公司对张传海的前述债务承担连带清偿责任；8.本案的案件受理费、诉讼保全费由张传海、三明市南江商务酒店有限公司共同承担。事实和理由：2017年7月7日，福建省三明军供站（甲方）与张传海（乙方）、三明市南江商务酒店有限公司（丙方）签订《房屋租赁协议》。约定：1.甲方将位于三明市梅列区列东街49号的三明军供大楼房产（除七楼整层、十楼整层及3、4、5号店面、储藏室、配电室外）及三明市梅列区梅岭新村24幢一层1号、2号、3号、A号、B号车库房产出租给乙方使用；2.租赁期限自2017年11月1日起至2019年2月28日止，若乙方正常履约并提出申请，经甲方同意，可续租一次，自2019年3月1日起至2021年2月28日止；3.2017年11月1日起至2019年2月28日的租金及管理费按每平方米每月人民币20.7元计算，每月租金及管理费为142867元，租金及管理费按月支付，于每月头5日前支付当月租金及管理费；4.乙方任一期租金或水、电费及其他各种应缴纳的费用拖欠达一个月的，甲方有权单方解除合同、收回房屋、恢复原状、不予退还履约保证金；5.乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按所欠租金千分之一的标准向甲方支付违约金；6.逾期不恢复原状或不腾房、不交还租赁房屋的，甲方有权不予退还乙方的履约保证金外，甲方有权按本协议约定租金标准的3倍向乙方收取逾期腾房占有使用费；7.丙方同意为乙方的债务承担连带保证责任。丙方的保证范围包括乙方所欠甲方的全部租金、各项费用、甲方的损失、违约金及甲方为实现债权支出的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、保全担保费、评估鉴定费、律师代理费）。从2017年11月1日起，张传海即未按合同约定支付租金及管理费。至2018年3月5日，张传海欠租金及管理费714335元。
张传海、三明市南江商务酒店有限公司辩称，福建省三明军供站要求解除《房屋租赁协议》不当，造成今天的局面，是福建省三明军供站违约在先。从2016年开始，租赁物外墙渗水，造成墙纸脱落，2017年4月开始，整栋楼的地下自来水管老化漏水，造成每月多交了一万多元的水费，至今都未解决，这些原因造成无法正常经营，因此，并不是其恶意拖欠房租。从2012年3月1日起，其资金已经累计投入一千多万元，解除合同会给其造成严重的经济损失。福建省三明军供站要求交纳的履约保证金428601予以没收，缺乏法律依据。福建省三明军供站要求逾期腾房占有使用费也不合理。对其他诉讼请求及事实没有异议。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁协议》、房产证、土地证、民事调解书等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年7月7日，福建省三明军供站（甲方）与张传海（乙方）、三明市南江商务酒店有限公司（丙方）签订《房屋租赁协议》。约定：1.甲方将位于三明市梅列区列东街49号的三明军供大楼房产（除七楼整层、十楼整层及3、4、5号店面、储藏室、配电室外）及三明市梅列区梅岭新村24幢一层1号、2号、3号、A号、B号车库的房产按现状继续出租给乙方使用；2.租赁期限自2017年11月1日起至2019年2月28日止，若乙方正常履约并提出申请，经甲方同意，可续租一次，自2019年3月1日起至2021年2月28日止；3.2017年11月1日起至2019年2月28日的租金及管理费按每平方米每月人民币20.7元计算，每月租金及管理费为142867元，租金及管理费按月支付，于每月头5日前支付当月租金及管理费；4.租赁期间，租赁房屋主体存在重大安全隐患部分的维修由甲方负责，其余租赁房屋（含外墙的渗水）的维修、养护和修缮由乙方负责并承担相应费用；5.乙方任一期租金或水、电费及其他各种应缴纳的费用拖欠达一个月的，甲方有权单方解除合同、收回房屋、恢复原状、不予退还履约保证金；6.乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按所欠租金千分之一的标准向甲方支付违约金；7.乙方应在合同租赁期满、合同终止或解除合同之日起三日内将租赁房屋恢复原状并腾退交还甲方，逾期不恢复原状或不腾房、不交还租赁房屋的，甲方有权不予退还乙方的履约保证金外，甲方有权按本协议约定租金标准的3倍向乙方收取逾期腾房占有使用费；8.丙方同意为乙方的债务承担连带保证责任。丙方的保证范围包括乙方所欠甲方的全部租金、各项费用、甲方的损失、违约金及甲方为实现债权支出的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、保全担保费、评估鉴定费、律师代理费）。合同签订后，张传海缴纳履约保证金428601元。从2017年11月1日起，张传海未支付租金及管理费。
本院认为，福建省三明军供站与张传海、三明市南江商务酒店有限公司签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同，对双方具有约束力。张传海未按合同约定及时支付房屋租金及管理费，构成违约，应承担相应的民事责任。双方约定“张传海任一期租金或水、电费及其他各种应缴纳的费用拖欠达一个月的，福建省三明军供站有权单方解除合同”，现因张传海从2017年11月1日起未支付租金，解除合同的条件已成就，福建省三明军供站要求解除双方于2017年7月7日签订的《房屋租赁协议》，符合法律规定和合同约定，予以支持。张传海、三明市南江商务酒店有限公司辩称“福建省三明军供站要求解除《房屋租赁协议》不当，造成今天的局面，是福建省三明军供站违约在先。从2016年开始，租赁物外墙渗水，造成墙纸脱落，2017年4月开始，整栋楼的地下自来水管老化漏水，造成每月多交了一万多元的水费，至今都未解决，这些原因造成无法正常经营”，因双方约定“外墙的渗水的维修、养护和修缮由张传海负责并承担相应费用”，张传海认为租赁物外墙渗水，无法正常经营的责任在福建省三明军供站的意见，不予采信。张传海提出“地下自来水管老化漏水，造成每月多交了一万多元的水费”。因本案中张传海未提供证据证明该事实的存在和具体的损失，其在取得相应的证据后可另行主张权利。合同解除后，张传海应将租赁房屋三明市梅列区列东街49号的三明军供大楼（除七楼整层、十楼整层及3、4、5号店面、储藏室、配电室外）及三明市梅列区梅岭新村24幢一层1号、2号、3号、A号、B号车库腾空返还给福建省三明军供站。福建省三明军供站与张传海、三明市南江商务酒店有限公司约定“逾期支付租金的，每逾期一日，应按所欠租金千分之一的标准支付违约金”，现福建省三明军供站要求按所欠租金及管理费的2%计算违约金和张传海支付租金及管理费的诉讼请求，符合法律规定和双方约定，应予支持。本案中，由于合同没有对福建省三明军供站违约时，履约保证金是否可作为定金双倍返还的问题作出约定，故双方当事人的约定不符合定金罚则特性。从双方对履约保证金的约定上看，该履约保证金在性质上具备违约金的补偿性和惩罚性，因福建省三明军供站已主张了违约金，故福建省三明军供站要求张传海交纳的履约保证金428601元归其所有的诉讼请求不予支持。福建省三明军供站要求解除合同后的逾期腾房占有使用费，按每月428601元（约定租金的3倍）计算，因逾期腾房的事实尚未发生，待该事实发生后，福建省三明军供站可另行主张权利。福建省三明军供站要求张传海支付律师费8000元，因双方在主合同中未对实现债权的费用进行约定，仅在从合同中约定了实现债权的费用，因此，该项主张不予支持。三明市南江商务酒店有限公司自愿对张传海的债务提供连带责任担保，其应承担连带保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除福建省三明军供站与张传海、三明市南江商务酒店有限公司于2017年7月7日签订的《房屋租赁协议》；
二、张传海应于本判决生效之日起三日内腾空租赁房屋三明市梅列区列东街49号的三明军供大楼（除七楼整层、十楼整层及3、4、5号店面、储藏室、配电室外）及三明市梅列区梅岭新村24幢一层1号、2号、3号、A号、B号车库，返还给福建省三明军供站；
三、张传海应于本判决生效之日起三日支付给福建省三明军供站租金及管理费（按月租金142867元计算，从2017年11月1日起计至本判决确定的返还租赁房屋之日止）；
四、张传海应于本判决生效之日起三日支付给福建省三明军供逾期支付租金及管理费的违约金（该违约金按月利率2%计算，以每月未支付的租金及管理费分段计算，计至租金及管理费清偿之日止）；
五、三明市南江商务酒店有限公司对张传海的上述第三、四项债务承担连带保证责任；
六、驳回福建省三明军供的其他诉讼请求。
案件受理费26230元，减半收取计13115元，由张传海、三明市南江商务酒店有限公司负担8260元，福建省三明军供负担4855元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。
审判员 傅炳林
二〇一八年六月二十日
书记员 张 炎
附：本判决所依据的具体法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。