江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终2084号上诉人（原审原告）：武青春，男，1979年12月28日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人（原审被告）：潘迎江，女，1951年1月26日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人（原审被告）：孙培莉，女，1973年7月28日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：周军，江苏正大求实律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京满天红房地产经纪有限公司，住所地南京市鼓楼区定淮门12号。法定代表人：于翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐永恒，男，1989年12月19日生，汉族，南京满天红房地产经纪有限公司员工，住安徽省宿州市埇桥区。上诉人武青春、潘迎江、孙培莉因与被上诉人南京满天红房地产经纪有限公司（以下简称满天红公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初8014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人武青春、上诉人潘迎江与孙培莉的共同委托诉讼代理人周军、被上诉人满天红公司的委托诉讼代理人徐永恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武青春上诉请求：1、维持一审判决第一项，依法改判支持武青春一审全部诉讼请求或发回重审；2、改判潘迎江、孙培莉返还武青春2万元定金；3、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清楚，不完整、不正确。一审判决认定存在错误，一审判决认定的部分事实没有证据支撑，与直接证据相悖，必然导致因果颠倒，逻辑错误，责任承担主体错误。1、涉案房龄是2016年5月31日才调档查询，且在银行告知三方不能正常申请贷款之后，只有房主才能调档查询房龄，调档查询房龄是卖方和中介公司的义务。无论是故意隐瞒，还是过失遗漏，卖方和被上诉人没有尽到约定义务，构成违约，一审判决未能认定该项事实。2、一审判决完全遗漏到房产局办理银行贷款手续时的关键细节及产生争议后发现合同中的问题。满天红公司与上诉人达成了由满天红公司通过担保公司办理贷款79万元，贷款年限不少于20年，利率9折的口头合同。由于房龄的原因，满天红公司没能兑现该项承诺，构成违约。上诉人所持有的合同，卖方共有人签字、日期、违约金赔偿方式缺失，合同补充协议日期错误。附属设施保留问题的归属完全错误或有歧义，直接决定并影响上诉人合法权益的行使。二、一审判决没有依照合同中，丙方义务进行违约行为的认定，没有明确提出依据哪个法律条款驳回诉讼请求的判决依据。三、一审审理程序不严谨，不完整，不恰当，导致上诉人没有完全行使自己的合法权利。上诉人对被上诉人的口头陈述内容多次提出质疑，一审法官多次打断。上诉人在一审中多次提出争议焦点问题，都被法官打断。四、一审判决驳回由满天红公司返还2万元定金诉讼请求，处理不当。上诉人不能准确把握一审法官释明的意思，法院释明是为了让上诉人明白无误的理解并依法行使权利，释明目的并未达到，应释明变更由卖方单倍返还2万元定金。满天红公司辩称，《房地产买卖中介合同》系在三方真实自愿的基础上达成，内容并未违反法律法规的规定，应当受到法律保护。满天红公司促成双方合同的签订，已经尽到相关义务，并无违约行为。关于设施保留问题，并不涉及满天红公司，故满天红公司无法干涉，亦不存在欺诈。关于房龄问题，看房时潘迎江、孙培莉称房龄大概在1992至1997年，武青春并未深究，直接签订合同并支付定金2万元，后，武青春自愿签订《补充协议》，协议中亦未涉及房龄问题，说明武青春买房不以房龄作为购房条件，《房地产买卖中介合同》亦未对房龄作出具体约定，故满天红公司对房龄问题不存在违约。银行贷款系因武青春要求过高，但其并不符合银行打九折优惠的贷款政策，系武青春自身原因造成，与满天红公司无关。潘迎江、孙培莉辩称，答辩意见同我的上诉意见。潘迎江、孙培莉上诉请求：1、撤销一审判决，驳回武青春的一审诉讼请求，2、一、二审诉讼费用由武青春承担。事实与理由：上诉人认为一审判决认定上诉人存在违约行为，并判决上诉人支付违约金，没有事实和法律依据。上诉人与武青春签订合同后，是武青春多次违约。在此期间，上诉人积极配合武青春，到产权部门办理手续，由于武青春自身原因导致双方交易无法履行。上诉人多次告知武青春在约定的期间内如不交首付款即终止交易，一审中，武青春对该事实也予以认可。一审法院无视客观存在的事实及武青春违约在先的行为，不考虑双方签订合同中约定的违约条款，判定上诉人支付违约金4万元，显失公平，请求二审法院依法改判。满天红公司辩称，潘迎江、孙培莉在买卖合同履行过程中没有违约行为，所有的过错在于武青春。武青春辩称，在合同没有解除的情况下，孙培莉、潘迎江一房二卖，构成根本违约，一审判决潘迎江、孙培莉支付武青春违约金4万元正确。武青春向一审法院起诉请求：1、满天红公司赔偿4万元违约金，并返还2万元定金；2、潘迎江、孙培莉赔偿4万元违约金；3、按照相关法律法规对满天红公司给予处罚并向媒体曝光。一审案件审理过程中，武青春撤回第三项诉讼请求。一审法院认定事实：潘迎江、孙培莉原系位于南京市××××室房屋（建筑面积58.97平方米，建筑年代1991年，以下简称涉案房屋）的所有权人。2016年5月6日，武青春（买方）与满天红公司（中介方）签订《购房意向金协议》，约定买方经中介方介绍，对涉案房屋产生购买意向，现买方委托中介方向房屋业主发出购买要约；房屋业主委托价为115万元，买方同意以114万元认购该房屋，并采取按揭贷款交易；如中介方在2016年5月9日前未能与房屋业主就上述要约达成协议，中介方代管的1万元意向金须无息退还买方，买方不能为此追究中介方的责任；一旦业主同意上述购买要约内容，并承诺以上述或低于上述房价出售该房屋，买方即确认成交，中介方第一时间将意向金转交房屋业主作为认购的定金；房屋交易过程中产生的税费由买方承担，中介费为总房价的2.4%；中介方保证此房满两年不唯一，产权无纠纷，两证齐全，不是凶宅等等。当天，武青春向满天红公司缴纳意向金1万元。次日，武青春（乙方，委托人，买受方）与潘迎江、孙培莉（甲方，委托人，出售方）、满天红公司（丙方，受托人，中介方）签订《房地产买卖中介合同》及《补充协议》（以下简称5月7日买卖合同及补充协议），约定经满天红公司居间，潘迎江、孙培莉将涉案房屋出售给武青春，房屋价款为113.5万元，产权满五年，无抵押；乙方按照房款的2.4%，即27240元在签约三日内向丙方支付佣金及代办费；违约行为方分别向各守约方支付违约金4万元；2016年5月7日前，乙方支付甲方购房定金2万元，2016年5月28日前支付首付款50万元，并于同日办理产权过户手续，房屋60万元由乙方办理商业贷款，待银行下款之日由银行直接拨付给甲方；尾款15000元于交房时付清，交房时间为上述款项全部到甲方账户后七日内，交房时甲方需结清房内水、电、物业等费用，迁出房内户口；交易过程中一切税费由乙方承担，甲方保证产权满五年，违约方承担中介佣金；室内保留设施有电视机、冰箱、洗衣机各一台，固定装修固定设施等等。当日，武青春再次支付1万元。潘迎江、孙培莉表示已收到2万元定金。2016年5月28日，武青春（乙方，委托人，买受方）与潘迎江（甲方，委托人，出售方）、满天红公司（丙方，受托人，中介方）再次签订《房地产买卖中介合同》及《补充协议》（以下简称5月28日买卖合同及补充协议），其中潘迎江为孙培莉的代理人，5月28日买卖合同与5月7日买卖合同内容一致，5月28日补充协议对5月7日补充协议作出变更，主要变更内容为：2016年5月7日，乙方支付甲方购房定金2万元，2016年6月15日前支付首付款31万元，并于同日办理免网签产权过户手续，房屋79万元由乙方办理商业贷款，待银行下款之日由银行直接拨付给甲方；尾款15000元于交房时付清，交房时间为上述款项全部到甲方账户后七日内，交房时甲方需结清房内水、电、物业等费用，迁出房内户口；交易过程中一切税费由乙方承担，甲方保证产权满两年，违约方承担全额中介佣金；甲方保留附加设施自搭车棚一个，室内保留设施：冰箱（西门子）、热水器两套（AO史密斯、万家乐各一套）、空调一台（HUABAO）、液晶电视一台（海尔）、四开门柜子、双开门柜子各一个、洗衣机一台（小天鹅）、五斗橱两个、双人床一张、单人床一张、六人餐桌一套、沙发一套等等。孙培莉表示认可潘迎江的代理其签订5月28日买卖合同及补充协议的行为。后三方于2016年5月31日前往房产部门办理房屋过户手续时就贷款、房龄等问题产生争议，最终未能办理过户及贷款手续，武青春至今未支付首付款。2016年6月17日，满天红公司通过快递方式向武青春寄送《通知》，告知其补充协议中约定2016年6月15日前往房产局办理房屋买卖，现已超期，要求其尽快同满天红公司及潘迎江、孙培莉联系并办理相关手续，否则承担一切不利法律责任。武青春称当日接到快递员电话后要求前往寄件人满天红公司处取件，故快递员将该函件退回。后武青春前往满天红公司协商相关事宜。2016年6月23日，武青春前往潘迎江、孙培莉家中协商，潘迎江、孙培莉明确表示不再向其出售涉案房屋。涉案房屋后于2016年7月份左右被两被告出售给案外人。案件审理过程中，经一审法院释明，武青春坚持向满天红公司主张返还2万元。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。武青春、潘迎江、孙培莉之间签订的5月7日买卖合同及补充协议，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，依法成立并生效。潘迎江与武青春、满天红公司之间签订的5月28日买卖合同及补充协议，后经孙培莉追认，合法成立并生效，该合同与5月7日买卖合同及补充协议中约定不一致的事项，应视为对之前合同的变更。武青春、潘迎江、孙培莉均应依约全面履行自己的合同义务。关于合同有无解除的问题。案件当事人对此陈述不一，潘迎江、孙培莉陈述，2016年5月31日，三方前往房产部门办理过户手续时，武青春得知贷款利率比例无法达到其要求时明确表示此房无法购买，潘迎江、孙培莉当时表示如2016年6月15日武青春不支付首付款，则不再出售房屋，后武青春一直未支付首付款，潘迎江、孙培莉遂于2016年6月23日表示不再出售房屋，故合同已经解除。武青春陈述，其从未表明不再继续履行合同，卖方2016年5月31日有无声明，其记不清楚，后，6月23日卖方表明不再出售房屋，武青春表示谈不下去了，但并未表示同意解除合同。满天红公司陈述，武青春表示不是不想买涉案房屋，而是不能买。针对合同有无解除问题，一审法院认为，符合法律规定的解除条件的，合同解除，或者合同履行过程中，当事人协商一致的，可以解除合同。本案中，潘迎江、孙培莉主张合同已解除，但并未提出相应的证据证明武青春、潘迎江、孙培莉双方已就解除合同达成一致意见，或者曾明确发出催告武青春在合理期限内履行付款义务，否则合同解除的意思表示，应自行承担举证不能的不利后果，故武青春、潘迎江、孙培莉之间签订的合同并未解除。关于满天红公司是否存在违约行为并应返还2万元的问题。武青春认为合同履行过程中，满天红公司存在隐瞒房龄等偏向卖方，侵害买方利益的行为，故存在违约。为证实自己的主张，武青春向一审法院提交其与潘迎江、孙培莉、满天红公司就合同履行进行磋商的录音、录像及书面整理资料。本案中，鉴于武青春、潘迎江、孙培莉之间前后签订的两份买卖合同及补充协议上对房龄均无明确约定，无法认定当事人在合同签订过程中就此事达成一致意见，故即使涉案房屋的实际房龄与满天红公司在合同签订前的口头描述存在差异，亦不能据此认定被告满天红公司存在违约。故对于武青春主张满天红公司支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。案件审理过程中，潘迎江、孙培莉、满天红公司均认可武青春先后两次向满天红公司支付款项共计2万元已实际交付给潘迎江、孙培莉作为涉案房屋的定金，故武青春请求满天红公司返还2万元的诉讼请求无事实与法律依据，一审法院依法予以驳回。关于潘迎江、孙培莉是否存在违约行为并应支付违约金的问题。本案中，在合同并未解除的情况下，潘迎江、孙培莉将涉案房屋出售给他人，致使合同最终无法履行，存在严重违约行为，应承担相应的违约责任。武青春请求潘迎江、孙培莉支付违约金4万元的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，一审法院依法予以支持。据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、潘迎江、孙培莉于判决生效之日起十日内一次性支付武青春违约金4万元；二、驳回武青春的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，减半收取1150元，由潘迎江、孙培莉负担（武青春已预交，潘迎江、孙培莉在支付上述款项时加付此款）。二审中，除了上诉人武青春对一审查明的“2016年6月23日，武青春前往潘迎江、孙培莉家中协商，潘迎江、孙培莉明确表示不再向其出售涉案房屋。涉案房屋后于2016年7月份左右被两被告出售给案外人。案件审理过程中，经一审法院释明，武青春坚持向满天红公司主张返还2万元”有异议外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人武青春提供其向中国农业银行南京建邺支行申请贷款的审批表，证明其符合贷款条件，并非不符合贷款条件。潘迎江、孙培莉对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。满天红公司质证意见同潘迎江、孙培莉。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点为：一、武青春要求满天红公司赔偿4万元违约金，并返还2万元定金的主张应否支持；二、武青春要求潘迎江、孙培莉赔偿4万元违约金的主张应否支持。一、关于武青春要求满天红公司赔偿4万元违约金，并返还2万元定金的主张应否支持问题。本院认为，合同的效力，是指合同依法成立后所产生的法律约束力。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，各方当事人签订的《房地产买卖中介合同》及《补充协议》，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，各方当事人均应按约履行。《房地产买卖中介合同》约定，满天红公司有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同；2、与他人串通、损害潘迎江、孙培莉、武青春利益的；3、故意隐瞒，提供委托标的利差；4、其他过失影响潘迎江、孙培莉、武青春交易的。《房地产买卖中介合同》还约定，约定违约金4万元作为分别支付给各守约方。武青春称在合同履行中，满天红公司存在隐瞒房龄，导致其无法申请贷款，构成违约，应承担违约赔偿责任。但根据查明的事实，由于《房地产买卖中介合同》及《补充协议》并未对涉案房屋房龄进行书面约定，上诉人武青春并无充分证据证明满天红公司故意隐瞒之情形。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，依法应由武青春承担举证不利的后果。据此，一审法院对武青春主张满天红公司支付违约金的诉讼请求不予支持，并无不当。本院依法予以维持。关于要求满天红公司返还2万元定金问题。本院认为，各方《房地产买卖中介合同》当日，武青春再次支付定金1万元，潘迎江、孙培莉作为卖方亦明确表示已经收到武青春2万元定金，在一审法院向武青春释明的情况下，武青春坚持向满天红公司主张返还该2万元，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持武青春要求满天红公司2万元定金的诉请并无不当，本院依法予以维持。二审中，武青春变更诉请为要求潘迎江、孙培莉返还该2万元定金，因潘迎江、孙培莉就武青春变更后的诉求不同意调解，故本院对武青春要求潘迎江、孙培莉返还该2万元定金的诉请不予处理，武青春可另案主张。二、关于武青春要求潘迎江、孙培莉赔偿4万元违约金的主张应否支持问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《房地产买卖中介合同》约定，三方商定，潘迎江、孙培莉、武青春有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成满天红公司无法履行合同的；3、相互或与他人串通，损害满天红公司利益的；4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；5、其他造成满天红公司无法完成委托事项的行为。《房地产买卖中介合同》还约定，上述违约行为方支付4万元违约金给守约方。合同签订后，双方就贷款、房龄等问题产生争议，双方并未已协商同意解除合同，2016年6月23日，潘迎江、孙培莉明确表示不再向武青春出售诉争房屋，潘迎江、孙培莉该行为应视为明示毁约，构成根本违约，依法理当承担违约赔偿责任。一审法院根据查明的事实，认定潘迎江、孙培莉应承担相应的违约责任，并对武青春要求潘迎江、孙培莉支付4万元违约金的主张予以支持，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，武青春、潘迎江、孙培莉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人武青春负担1150元、上诉人潘迎江、孙培莉负担1150元。本判决为终审判决。审判长  涂甫审判员  吴勇审判员  付双二〇一七年三月二十九日书记员  戴苗