上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初20525号
原告：上海晶钰源投资管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：陈建伟，总经理。
委托诉讼代理人：汪漪，上海市锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈衍平，上海市锦天城律师事务所律师。
被告：陈伟，男，1975年9月29日出生，汉族，住上海市。
被告：张莉娜，女，1978年9月10日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：陈伟(系张莉娜丈夫，住上海市。
被告：陈艾嘉，女，2002年11月13日出生，汉族，住上海市。
法定代理人：陈伟(系陈艾嘉父亲，即本案被告之一),男，住上海市宝山路***号***室。
原告上海晶钰源投资管理有限公司(以下简称晶钰源公司)与被告陈伟、张莉娜、陈艾嘉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晶钰源公司的委托诉讼代理人汪漪，被告陈伟暨被告张莉娜的委托诉讼代理人、被告陈艾嘉的法定代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告晶钰源公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2016年1月1日至2016年9月30日期间的物业管理费共计10,895.76元；2、被告按照每日千分之三的比例支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金共计3,922.36元(物业管理费滞纳金的计算方式为以当季度物业管理费为本金从该季度的第一个月11日开始计算至2016年8�11日止)。事实与理由：2015年11月1日，宝山路XXX号海伦国际大厦的开发商与原告签订了《物业服务管理合同》，合同约定原告作为唯一的物业管理公司向全体业主提供包括保安、保洁、公共区域管理等内容的物业管理服务，原告有权按照建筑面积8.58元/平方米/月的标准收取物业管理费。被告陈伟、张莉娜、陈艾嘉系上海市宝山路XXX号601室房屋(以下简称宝山路601室房屋)的预购房屋权利人。被告自2016年1月1日起未按约定支付物业管理费，原告按合同约定为宝山路601室房屋所在小区提供了物业管理服务，但被告在享受服务的同时拒不履行缴纳物业费的义务，原告曾分别于2016年7月5日、2016年8月12日向被告发函催缴物业费，但被告仍拒不缴纳，故原告现起诉至法院，要求判如所请。关于逾期支付物业管理费的滞纳金，原告仅主张至2016年8月11日。
被告陈伟、张莉娜、陈艾嘉辩称，被告自2016年1月1日开始没有支付物业费。被告与开发商签订的预售合同约定的物业公司并非原告，被告不知道变更物业公司。被告支付了这么多物业费，未享受到同等的服务：原告违反合同规定将其指定的物业管理办公用房租借盈利；原告在宝山路601室房屋所在大楼的楼下公共面积，即在非机动车停车场违章搭建后租赁给他人经营商铺、自住，存在较大安全隐患；大楼地下车库有两个残疾车停车位在机房门口，而机房门口应当不能停车，存在安全隐患；物业人员管理不到位，白天仅有一名保洁员打扫卫生，下午四五点时再增加一人拖垃圾；环境管理不到位，楼道里堆放了纸箱，公共区域地面墙面、电梯脏，无人清理；停车费过高，合同约定地下车位600元每月，实际收费750元每月。物业公司整改后同意交纳物业费。
本院经审理认定事实如下�2011年11月6日，三被告(乙方)与上海金华成置业有限公司(甲方)就宝山路601室房屋签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买该房屋的相关事宜，该房建筑面积暂测141.10平方米，甲方于2012年11月30日前将该房屋交付给乙方，并约定甲方已选聘上海澳森普瑞特物业管理有限公司(以下简称澳森普瑞特公司)对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》，因该房屋规划用途为办公用房，甲乙双方已签订了《前期物业使某公约》。该合同附件五《海伦国际大厦临时管理规约》约定：本规约对本物业管理区域内的各业主和使某人具有约束力。业主未按规定交付物业管理服务费的，业主委员会应当督促其限期交付，业主逾期仍不交付的，业主委员会或其委托的物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费收缴情况，并注明欠缴费用的业主室号进行催缴，仍不交付的，业主大会或其委托的物业服务企业可以向物业所在地人民法院起诉；物业服务合同届满前3个月、因其他原因物业服务合同终止的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议讨论物业服务企业选聘事宜；业主按建筑面积向物业公司缴纳物业服务费8.58元/平方米/月；物业服务费用按季度缴纳，业主应当在每季度首月的十日前履行缴纳义务，逾期缴纳的，每逾期一日按应缴纳金额的千分之三支付滞纳金；本人(单位)承诺已详细阅读并理解建设单位上海金华成置业有限公司制定的《临时管理规约》，同意遵守本规约的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。合同补充条款一约定自房屋交付之日第二日起，由乙方承担物业管理费用。2012年11月13日，三被告被登记为宝山路601室房屋的预购房屋权利人。
2015年11月1日，原告(乙方)与上海金华成置业有限公司(甲方)签订《物业服务管理合同》，约定，甲乙双方就海伦国际大厦的物业管理服务事宜订立本合同，物业名称为海伦国际大厦，物业类型为商办楼(非住宅)，坐落位置为上海虹口区宝山路XXX号；乙方为本物业管理区域的业主、物业使某人提供下列物业管理服务事项：物业共用部位的维护，物业共有设施设备的日常运行和维护，公共绿化养护服务，物业公共区域的清洁卫生服务，公共秩序的维护服务，物业使某禁止性行为的管理，物业其他公共事务的管理服务，业主委托的其他物业管理服务事项；物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使某人可以向乙方保修，也可以自行维修，经保修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使某人承担；甲方按约定向乙方提供位于宝山路XXX号(建筑面积100平方米)的房屋作为物业管理办公用房，在�同履行期间供乙方无偿使某，但不得改变其用途；在本合同履约期内，甲方根据国家相关政策规定，尽到维修义务(第六条)；乙方根据下述约定，按建筑面积8.58元/平方米/月向业主收取物业服务费：综合管理服务费3.35元/月/平方米，共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用1.14元/月/平方米，公共区域的清洁卫生服务费用1.57元/月/平方米，公共区域绿化养护费用0.15元/月/平方米，公共区域秩序维护服务费用1.93元/月/平方米，税金0.44元/月/平方米；本合同生效之日起，乙方在本物业管理区域提供物业管理服务期间发生的物业管理费用，由物业买受人按照物业出售合同及本物业管理服务合同的约定承担；物业管理期间，乙方按包干制确定物业服务费用；甲方在物业销售前，应在其制定的《业主临时管理规约》中向业主明示物业管理服务收费的标准，督促业主、物业使某人按时交纳物业服务费用，对业主或物业使某人违反《业主临时管理规约》的行为予以劝阻、制止；乙方设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派具有岗位资格的人员履行本合同；在物业管理服务过程中，乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的，乙方不承担责任；甲方违反本合同第六条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和标准，由甲方赔偿由此给业主和物业使某人造成的损失；甲方拒绝或拖延应当履行保修及维修义务的，业主、物业使某人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担，本合同为壹年，自2015年11月30日起至2016年11月29日止。
2016年1月起，被告未支付物业管理费。2016年7月5日，原告以挂号信形式向被告寄送催款通知书，催缴2016年1月至2016年6月的物业管理�7263.8元，要求被告于2016年7月15日前至物业管理处缴清所有欠款。2016年8月12日，原告再次以挂号信形式向被告寄送催款通知书，催缴2016年1月至2016年9月的物业管理费10,895.76元以及产生的滞纳金3,605元，要求被告于2016年8月20日前至物业管理处缴清所有欠款。后由于原告催讨无果，现诉至本院要求判如所请。
另查明，宝山路601室房屋所在的海伦国际大厦至今尚未成立业主委员会。宝山路XXX号地下1层车位(人防)3-5、地下1层机械车位(人防)6-34的权利人为上海金华成置业有限公司，宝山路XXX号地下1层车位(人防)1、2的产权分别在2014年8月21日和2015年4月10日被转移登记。
审理中，被告表示违章搭建系交房入住后一年搭建的，被告没有原告出租给案外人使某的依据；被告未收到2016年7月5日的催款通知书，仅收到2016年8月12日的催款通知书。原告表示地下一层机�门口的两个车位分别于2013年5月24日、2013年6月25日被开发商出售给小区业主，原告无权干涉车位权利人的物权；关于被告提出的违章搭建，系前任物业公司澳森普瑞特公司搭建，没有产权证，在开发商产权范围内，现该违章搭建并不存在出租情形；关于被告提出的物业管理用房出租问题，不存在物业用房对外出租的情况，物业用房使某者为原告。
本院认为，公民及法人的合法权益受法律保护。原告自2015年11月30日起接受海伦国际大厦的房地产开发商的委托对海伦国际大厦进行物业管理，被告作为海伦国际大厦601室房屋的预购房屋权利人应当按约支付物业管理费。关于违章搭建，被告表示在其交房入住后一年已搭建，该搭建于原告受海伦国际大厦的房地产开发商的委托对海伦国际大厦进行物业管理之前已经存在，被告亦无证据证明原告将该搭建对外出租，因此对被告抗辩原告在非机动车库内违章搭建仓库用于租借盈利，本院不予采纳。被告无证据证明原告擅自改变物业管理办公用房用途，对该抗辩意见本院亦不予采纳。被告提出的地下一层机房外车位存有安全隐患的问题不足以构成被告拒付物业管理费的理由，且宝山路XXX号地下1层车位1-34的权利人登记为开发商或其他业主，地下车位在原告管理海伦国际大厦前已经存在并使某，故被告的该抗辩意见本院不予采纳。被告认为原告在公用部位管理和公共设施保养等方面不到位，被告可以向原告提出整改意见，要求其按照物业管理行业规范和物业管理服务合同的要求，努力改进工作中存在的不足和差距，提升服务质量和水平，不能以不付物业服务费来对抗物业服务中存在的瑕疵。原告作为物业公司应增强服务意识，认真听取业主的批评和建议，加强与业主的交流与沟通�为构建和谐文明小区作出努力。被告如认为原告或其他主体有侵犯被告的业主权益的行为和事实，可通过合法途径主张，但不能以此为由拒付物业管理费。综上，原告要求被告支付物业管理费，本院依法予以支持。原告与开发商签订的《物业服务管理合同》约定原告在物业管理区域提供物业管理服务期间发生的物业管理费用，由物业买受人按照物业出售合同及物业管理服务合同的约定承担，现原告按照被告与开发商签订的《上海市商品房预售合同》的附件《业主临时管理规约》的约定主张2016年1月1日起至2016年8月11日期间的逾期支付物业管理费的滞纳金，并无不当。被告认为滞纳金过高，本院结合原告实际损失和合同实际履行情况酌情认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起15日内，被告陈伟、张莉娜、陈艾嘉应支付原告上海晶钰源投资管理有限公司自2016年1月1日至2016年9月30日期间的物业管理费人民币10,895.76元；
二、自本判决生效之日起15日内，被告陈伟、张莉娜、陈艾嘉应支付原告上海晶钰源投资管理有限公司逾期支付自2016年1月1日至2016年9月30日期间物业管理费的滞纳金1,500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费170.45元，减半收取85.23元，由被告陈伟、张莉娜、陈艾嘉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 赖维娜
二〇一七年二�二十日
书记员 戴 燚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。