上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初2016号
原告梁邦跃，男，1979年11月23日生，汉族，户籍所在地河南省。委托代理人朱明，上海益澄泓律师事务所律师。被告金锦，女，1976年9月1日生，汉族，户籍所在地上海市松江区。原告梁邦跃与被告金锦、杨士武民间借贷纠纷一案，本院于2016年1月18日受理后，依法适用简易程序审理。审理中，原告于2016年3月25日自愿撤回了对杨士武的起诉，本院裁定予以准许。本案于2016年3月25日公开开庭进行了审理。原告梁邦跃及其委托代理人朱明、被告金锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁邦跃诉称：原、被告系通过朋友介绍认识，2014年9月25日，被告以资金周转需要临时借款2至3个月为由向原告借款80万元，当日双方签订《借款合同》及《房地产抵押合同》各一份，合同就借款金额、借款期限、利息计算及违约责任等进行了约定，案外人杨士武作为担保人签字确认，被告还用其自己名下位于上海市松江区九亭镇朗亭路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)为借款本息进行抵押担保。合同签订后原、被告至交易中心就涉案房屋办理了抵押登记。2014年9月29日原告领取了抵押证并将借款转账给了被告，被告出具收条一份。双方实际约定给付的利息是每月2万元，被告按约支付了三个月(自2014年9月29日至2014年12月28日)利息6万元，之后又陆续支付了利息合计73,000元。借款期限届满，原告多次催讨本息未果。原告认为，被告应立即归还借款，同时还应按合同约定支付利息和违约金。因三个月利息是按约支付的，虽然利率超过年24%，但并未达36%，仍然符合法律规定，所以2014年9月29日至2014年12月28日三个月的利息双方已结算清楚。被告不按约支付利息是从2014年12月29日开始，但是为了计算方便，所以原告从2015年1月1日起一直主张到借款归还之日止。因被告不按约支付利息，故按照合同约定还要承担违约金，原告两项合并主张，按照法律规定的年利率24%计算，上述主张中还应扣除已支付的利息73,000元。综上，原告起诉至法院请求判令：1、被告归还原告借款80万元；2、被告支付原告上述借款自2015年1月1日至实际归还之日止的利息及违约金，以80万元为本金，按照年利率24%计算，其中扣除已付的利息73000元；3、若被告未履行清偿债务、利息、违约金的付款义务，则原告可就涉案房屋折价、拍卖或变卖所得折价款优先受偿。被告金锦辩称：原告陈述的借款经过属实。原告打款给被告80万元，因双方口头约定利息每月2万元，故当日被告取出4万元作为二个月的利息给了原告。2014年12月1日又支付了12月一个月的利息2万元。自2015年1月5日起至2015年12月8日，被告还陆续支付了原告利息合计73,000元。被告认为关于本金，虽然转账的是80万元，但当日被告已取现4万元作为头两个月的利息给原告，实际到手仅为76万元，故被告只认可借款本金为76万元。关于利息，虽然被告按照2万元一个月支付了三个月，但此数额已经超过法律规定的最高不得超过年利率24%，不同意原告主张的因未超过36%所以尚属合理的意见。经审理查明：2014年9月25日，原告作为出借人、被告作为借款人、案外人杨士武作为保证人签订《借款合同》，约定：被告向原告借款80万元；借款期限三个月，自2014年9月26日至2014年12月25日，被告应在借款期限届满之日立即归还上述借款，本合同约定的借款期限起始日与原告实际向被告提供借款之日不一致的，从原告实际向被告提供借款之日起计算借款期限和利息；借款利率为银行同期贷款利率的4倍；利息自原告提供借款之日起计算，按月支付，每月1日前支付，利息不足一月，按一月计算；若被告逾期还款的，逾期还款期间的利息按照未还款的总额和银行同期贷款利率的四倍计算至实际还款之日；被告未按时偿还本合同项下全部或部分到期应付本金；利息或相关费用，则原告有权要求被告按照应还款日5‰支付违约金。合同另对保证人的责任等进行了约定。同日，原、被告还签订《房地产抵押合同》，约定，被告用涉案房屋为主债务借款80万元提供抵押担保，履行期限自2014年9月26日至2014年12月25日。嗣后，原、被告就涉案房屋办理了以原告为抵押权人的抵押权登记，债务履行期限为2014年9月26日至2014年12月25日，登记日为2014年9月28日，登记证明号为松XXXXXXXXXXXX。2014年9月29日，原告通过工商银行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX卡号向被告XXXXXXXXXXXXXXXXXXX卡号转帐80万元。同日，被告出具收据一份，载明：今收到出借人梁邦跃借给本人金锦的借款共计80万元。另查明：根据上海市房地产登记簿中记载，涉案房屋位于上海市松江区九亭镇朗亭路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积89.24平方米，房地产登记号为松XXXXXXXXXX，核准登记日期为2013年3月17日。涉案房屋除本案所涉的抵押登记外另有抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市杨浦区支行，债权数额为50万元，受理日期为2013年3月7日，核准日期为2013年3月17日。审理中，原、被告一致确认，借款利息从2014年9月29日出借日起算，借款后被告曾给过原告4万元现金作为二个月的利息，2014年12月1日支付一个月利息2万元。之后又陆续支付了73,000元。以上事实，由借款合同、房地产抵押合同、转账凭证、收条、房地产抵押证明、上海市房地产登记簿以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：合法的民间借贷关系受法律保护。原告为证明自己的主张而提供的《借款合同》系原件，且已提供相关银行支付凭证及被告出具收条，本院对原、被之间的借贷关系予以确认。现借期已届至，故被告金锦理应按照借条确认的金额履行还款义务。本案中，原、被告对于借款本金数额有争议，本院认为根据原告提供的转账凭证原告实际交付被告的借款为80万元，至于之后被告再交付原告现金4万元作为利息，该情况与法律规定的出借人直接在本金中扣除利息后交付借款人并不相同，故被告抗辩本案借款本金仅为76万元难以成立，本院不予采信，本院确认本案借款本金应为80万元。现原告主张被告归还上述借款，本院予以支持。关于原告主张上述借款的利息及违约金。根据查明的事实，本院确认被告已经支付原告的利息合计为133,000元，其中6万元是按期支付的头三个月的利息，被告认为虽然实际按每月2万元标准支付，但该标准已经明显高于法律规定了。本院认为对于2014年9月29日至2014年12月28日已经支付的6万元利息，虽然高于合同约定标准，但系原告自愿支付，且利率并未超过年36%，故被告认为过高的抗辩意见难以成立。关于另外的73,000元，因系陆续零散支付，所以原告愿意将其抵扣按照合同约定被告尚欠的利息及违约金，本院予以准许。为了结算方便，本案中原告利息及违约金从整月的2015年1月1日起算，并无不当。因按照合同约定利息及违约金两项合计标准过高，故原告自行调低至年利率24%，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的抵押权。因涉案房屋向二个债权人抵押，应按抵押物登记的先后顺序清偿，因案外人中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行抵押登记在先，故由其优先受偿，而后才由本案原告受偿。原告优先受偿金额为800,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第五十三条、《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉》第三十条、第三十一条的规定，判决如下：一、被告金锦于本判决生效之日起十日内偿还原告梁邦跃借款800,000元；二、被告金锦于本判决生效之日起十日内支付原告梁邦跃上述借款的利息及违约金(以800,000元为本金，自2015年1月1日起至实际清偿之日止，按照年利率24%，其中应扣除已付的73,000元);三、被告金锦若在上述履行期内未履行上述第一、二项付款义务，则折价或拍卖、变卖被告金锦名下位于上海市松江区九亭镇朗亭路XXX弄XXX号XXX室房屋，所得价款由中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行优先受偿(数额不超过500,000元)，余款由原告梁邦跃优先受偿(数额不超过800,000元)，不足部分由被告金锦继续清偿；案件受理费11,800元，减半收取5,900元，由被告金锦负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 莉
二〇一六年四月十三日
书记员 余诗诗
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。
……
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
二、《中华人民共和国担保法》
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
三、《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉》
第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张的，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。
第三十一条没有约定利息但借款人自愿支付，或者超过约定利率自愿支付利息或违约金，且没有损害国家、集体和第三人利息，借款人又以不当得利为由要求出借人返还的，人民法院不予支持，但借款人要求返还超过年利率36%部分的利息除外。