福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第1904号
原告（反诉被告）洪思兰，女，1984年4月3日出生，汉族，户籍所在地福建省南安市。
委托代理人刘丽萍，女，1985年8月16日出生，汉族，（注：系原告所在单位推荐的公民代理）。
被告（反诉原告）杨凯泽，男，1970年10月4日出生，汉族，住厦门市思明区。
原告（反诉被告）洪思兰与被告（反诉原告）杨凯泽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月10日立案受理后，依法由审判员郑志勇适用简易程序，公开开庭进行了审理。洪思兰的委托代理人刘丽萍和杨凯泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪思兰诉称，原、被告于2012年5月14日签订了《店面租赁合同》，约定由原告向被告承租位于厦门市思明区莲花北路70号之三的房屋，合同期限为2012年5月14日至2014年5月13日；租赁期间，双方均不得提前解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前二个月通知对方，经对方同意，合同解除后，由提出解除合同的一方支付4000元作为违约金。现因被告未向大房东张国钦续交房租，以致张国钦于2013年11月14日强制收回讼争房屋，后原告已与张国钦重新签订了房屋租赁合同；而原告于2013年11月6日预交了之后三个月的租金共12000元，但被告至今未归还该租金12000元及押金4000元。原告诉请判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还原告已支付的三个月租金12000元、押金4000元并向原告支付违约金4000元。
被告杨凯泽辩称，其同意解除租赁合同，但是原因在于原告，由于原告经常无故拖欠房租，被告遂按照合同约定于2013年11月4日与原告解除租赁合同，要求原告交还房屋并交纳之前所欠租金、滞纳金及没收押金，但原告迟迟不搬，导致被告无法正常与房东张国钦交接房屋，与房东的租赁合同于2013年11月14日解除。因此，被告并未违约，无须支付违约金，请求驳回原告的诉求。
反诉原告杨凯泽诉称，反诉被告在租赁期间并未按合同约定缴纳与租房税有关的税费（经计算，2012年5月14日至2013年11月4日转租产生的租房税为4176.64元），故诉请判令反诉被告向反诉原告支付租房税4176.64元让反诉原告到税务机关缴纳或由反诉被告直接到税务机关缴税并提供租房发票给反诉原告。
反诉被告洪思兰辩称，反诉被告已与房东张国钦约定，2013年11月15日起的租房税由张国钦缴交，之前的租房税亦应由出租方即反诉原告缴交，而不是由被告缴交，故请求驳回该反诉请求。
经审理查明，2009年11月11日，杨凯泽与张国钦签订一份《租赁合同书》，约定杨凯泽向张国钦承租位于厦门市思明区莲花北路70号的房屋（建筑面积75平方米）作商业使用，租赁期限从2009年11月11日起至2012年11月11日止（注：2012年11月7日，双方协议将合同期限延长至2018年11月11日）。2012年5月14日，杨凯泽与洪思兰签订一份《店面租赁合同书》，主要约定：洪思兰向杨凯泽承租位于厦门市思明区莲花北路70号之三的房屋（建筑面积10平方米）作商业使用，租赁期限从2012年5月14日至2014年5月13日止；每月房租为4000元，半年一付，押金为4000元；合同签定之日洪思兰应向杨凯泽支付首期房租24000元，以后每次提前二十天付清下半年租金；洪思兰必须依约交付租金，如有拖欠，每天按拖欠租金部分的3%加收滞纳金，拖欠期间杨凯泽可随时解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金，没收押金；租赁期间，双方均不得提前借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前二个月通知对方，经对方同意，合同解除后，由提出解除合同一方支付4000元作为违约金（第五条第2款）；承租期间，洪思兰租房所产生的一切税费、卫生费、煤气费、水电费、有线电视费、电话费、物业管理费等一切费用均由洪思兰自负。2012年5月14日，洪思兰转账支付给杨凯泽28000元（首期房租24000元及押金4000元），后在租赁期间又向杨凯泽转账支付六笔租金合计60000元（分别是：2012年10月28日通过李吉凯的银行账户转账支付12000元；2012年11月23日、2013年5月1日、2013年5月15日和2013年11月6日通过陈成喜的银行账户转账支付12000元、10000元、14000元及12000元）。2013年11月13日，张国钦以杨凯泽未依约按时交租为由通知杨凯泽正式解除双方签订的莲花北路70号店面租赁合同，并于次日日上午收回店面。2014年1月10日，洪思兰诉至本院；杨凯泽在案件审理过程中提起反诉。
上述事实，有在案的《租赁合同书》（2009年11月11日）、《店面租赁合同书》（2012年5月14日），交纳押金4000元及租金84000元的银行转账资料，李吉凯的身份证复印件及其书面证明（体现2012年10月28日受洪思兰委托转账支付给杨凯泽12000元），张国钦出具的书面证明以及当事人的庭审陈述等证据为证，本院予以确认。需要说明的是，杨凯泽对李吉凯于2012年10月28日转账支付12000元的事实予以确认，但以李吉凯未出庭作证难以确定书面证明的真实性为由否认该款是洪思兰所交的房租，鉴于杨凯泽未进一步说明其收款事由并提供相应反证，故该抗辩意见依法不予采纳。
本院认为，洪思兰（次承租人）与杨凯泽（承租人）于2012年5月14日所签订的《店面租赁合同书》系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效之合同，双方均应恪守履行；根据约定，该合同期限至2014年5月13日止，但因讼争店面已于2013年11月14日被出租人张国钦收回，导致合同无法继续履行，现双方合意解除合同，本院予以照准；至于杨凯泽主张其已于2013年11月4日以洪思兰违约为由先行解除合同，因该事实无以为证，依法不予采信。合同解除之后，杨凯泽理应返还已收取的押金4000元及预付租金12000元（截至2013年11月14日，应付租金共计72000元＜4000元×18个月＞，付款88000元中扣除押金4000元所付租金为84000元，超出的12000元系预付租金），洪思兰的该项诉求合理合法，可予支持；尽管杨凯泽在抗辩中主张洪思兰存在拖欠房租的情形，但因其未就此提出具体的赔偿要求，故不在本案中加以裁判。对于洪思兰依据合同第五条第2款的约定诉求杨凯泽支付违约金4000元，因杨凯泽并非提出解除合同的一方，不宜直接适用该条款追究其违约责任，故此项诉求依据不足，依法不予支持；如果洪思兰认为确因杨凯泽违约造成相应损失，可另行诉讼索赔。关于杨凯泽主张缴税的反诉请求，本案因租房所产生税费的征收主体并非杨凯泽，且杨凯泽亦无缴税的相关事实，故该诉求没有事实基础和法律依据，依法应当予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告洪思兰与被告杨凯泽于2012年5月14日签订的《店面租赁合同书》；
二、被告杨凯泽应于本判决生效之日起五日内向原告洪思兰返还预付租金12000元及押金4000元；
三、驳回原告洪思兰的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告杨凯泽的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费150元，由原告洪思兰负担30元，被告杨凯泽负担120元；本案反诉案件受理费25元，由反诉原告杨凯泽负担；上述款项，应于本判决生效之日起七日内向本院缴交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 郑志勇
二〇一四年五月五日
代书记员 夏怡茵
附件：本案所适用的法律
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。