天津市东丽区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0110民初8541号
原告：刘凤平，女，1964年12月25日出生，汉族，农民，住天津市东丽区。
委托诉讼代理人：韩远涛，天津东昀律师事务所律师。
原告：刘凤婵，女，1971年11月13日出生，汉族，农民，住天津市东丽区。
委托诉讼代理人：韩远涛，天津东昀律师事务所律师。
原告：刘凤茹，女，1977年6月1日出生，汉族，农民，住天津市东丽区。
委托诉讼代理人：韩远涛，天津东昀律师事务所律师。
被告：刘凤轩，男，1967年12月11日出生，汉族，天津市东丽区华隆亨通工贸有限公司员工，住天津市东丽区。
被告：刘天鑫，男，1981年1月23日出生，汉族，天津市东丽区华隆亨通工贸有限公司经理，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：刘晓桐，天津秦天律师事务所律师。
原告刘凤平、刘凤婵、刘凤茹与被告刘凤轩、刘天鑫所有权确认纠纷一案，本院于2016年12月2日立案后，依法适用简易程序，分别于2017年1月5日、2月17日、2月24日公开开庭进行了审理。三原告及其委托诉讼代理人韩远涛，被告刘天鑫及其委托诉讼代理人刘晓桐，被告刘凤轩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘凤平、刘凤婵、刘凤茹向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认天津市东丽区军粮城街示范镇秋堂轩4-1804号房屋系被继承人刘树兴、佟桂兰的遗产；2.本案诉讼费用由被告承担。三原告于2016年12月12日变更其诉讼请求为：1.请求依法确认秋棠轩4-1804号房屋属于三原告及被告刘凤轩共同共有；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告系被继承人刘树兴和佟桂兰的婚生子女，被继承人刘树兴于2008年2月26日因病去世，被继承人佟桂兰于2016年3月25日因病去世。由被继承人刘树兴、佟桂兰原有的坐落于东丽区军粮城街苗街村11区63号平房一处（下称“涉案平房”），因规划拆迁分得坐落于天津市××区军粮城示范镇××楼××号房××套（下称“诉争楼房”）。该处楼房一直由被告刘凤轩占有、居住。三原告认为，诉争楼房系被继承人刘树兴和佟桂兰的遗产，三原告认为应属各子女共同共有。现双方就诉争楼房权属发生争议，故成诉。
被告刘凤轩辩称，诉争楼房是以涉案平房拆迁置换而来，置换过程中须缴纳5万余元的房屋差价款，该款系由被告及被告前妻所支付。三原告曾在家庭会议中承诺放弃对诉争楼房的权利。此外，诉争楼房也已经在2015年8月底由佟桂兰出卖给被告刘天鑫。因此，诉争楼房应归被告刘天鑫所有。
被告刘天鑫辩称，涉案平房属佟桂兰所有，诉争楼房也系佟桂兰所认购。2015年8月29日，佟桂兰已将涉案房屋出卖给了被告。佟桂兰系完全民事行为能力人，其与被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思，买卖行为已经完成，故诉争楼房应归被告所有。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：
一、经原、被告确认，刘树兴与佟桂兰系夫妻关系，二人共育有原告刘凤平、刘凤婵、刘凤茹及被告刘凤轩四子女，刘树兴于2008年2月26日去世，去世时未留有遗嘱，佟桂兰于2016年3月25日去世。
被告刘凤轩与杨爱敏原系夫妻关系，二人于1989年3月3日登记结婚，于2015年8月24日登记离婚。
二、刘树兴、佟桂兰夫妇生前建有坐落于天津市××区军粮城街××区××号平房一处（即“涉案平房”）。经被告刘凤轩确认，建造该平房时其尚未结婚，仍与父母同住。结合当时的社会背景、经济水平、各方年龄等判断，虽然子女在成婚前均将劳动收入交父母，建房时也参加劳动，但子女支出亦由父母统一负担，建房的主要经济来源仍应为父母。
三、本院依原告申请自天津市东丽区军粮城街道办事处调取《拆迁补偿协议书》、《拆迁还迁房屋认购证》、《房屋认购及房款核算表》、《认购证持有人确认书》、《认购协议（顺序号2910）》（证据编号：调001-005）各一份，该证据形式合法、内容可信，且与本案具有关联性，本院依法均予采信。
依上述证据可认定，2015年1月12日，佟桂兰就涉案平房与军粮街道办事处就涉案平房签订《拆迁补偿协议书》一份，协议约定：1.涉案平房折合有效置换面积70.22㎡；2.货币补偿合计20284.5元。2015年5月15日，军粮城示范镇拆迁还迁领导小组办公室出具《拆迁还迁房屋认购证》一份，上载“持有人”为“佟桂兰”，有效置换面积70.22㎡折合金额252792元，有效资格人员数1人，搬家费1000元，合计253792元。2015年5月16日，军粮城街道办事处为甲方、佟桂兰为乙方，双方签订《认购协议》一份，协议约定：1.乙方可置换面积折算成认购证金额为253792元；2.乙方自行认购的楼房号为秋棠轩4号楼1804号房屋，建筑面积为92.89平方米，总金额为297248元。协议上乙方签字处由被告刘凤轩代为签署。同日，军粮城示范镇拆迁还迁领导小组出具《房屋认购及房款核算表》一份，上载“1.秋棠轩4号楼1804室92.89㎡楼层价格3200元/㎡房款金额297248元；2.认购证金额253792元；3.认购证金额减去总房款应收取还迁户金额43456元”。
诉争楼房现仍未办理不动产登记，尚未取得房屋所有权证。
四、经原、被告确认，佟桂兰在楼房认购置换后在诉争楼房内居住，并在该房屋内去世（第一次庭审笔录/p9/17-23行）。
经二被告确认，佟桂兰去世后，诉争楼房仍由被告刘凤轩居住，后在2016年12月份搬出，现诉争楼房平常无人居住（同上笔录/p9/12-16行）。
五、被告刘凤轩主张曾由家中长辈召集家庭会议，并形成书面协议，三原告曾明确承诺放弃对诉争楼房的权利。就上述事实主张，三原告予以否认。
首先，如形成书面决议，则该书证定为被告最有力之证据，但被告未能提交。被告称因有事先离开会场、原告刘凤茹因事未签字且事后其他与会者拒绝交出决议等原因无法提供该书证，但原告对此事实亦予否认。被告虽申请其前妻杨爱敏出庭作证，但考虑到证人与刘凤轩的特殊关系，在无其他证据佐证的情况下，其证言亦不足采信；其次，按被告主张，当时会议召集人为其大舅妈宋连平。本院依被告申请于2017年1月24日询问宋连平，宋连平确认当时虽曾召集家庭会议，但因各方发生激烈冲突，故最终并未达成协议；最后，被告刘凤轩提交其前妻杨爱敏与宋连平的电话录音以证明其主张，该证据中，当通话进行到家庭会议是否已经达成决议问题的内容时突然中断，其证据即存有疑点，不足采信。因此，被告的上述事实主张，证据不足，本院不予确认。
六、2016年7月11日，三原告曾起诉被告刘凤轩，诉请要求继承诉争楼房相应对价的份额。2016年10月19日，本院以（2016）津0110民初5131号民事裁定书裁定准许三原告撤回起诉。
七、本院于第一次开庭时即向被告刘天鑫释明，如其对诉争楼房主张所有权，可在指定期间内以独立请求权第三人身份提起诉讼或另案起诉确权。此后，被告刘天鑫并未提起诉讼。
被告刘凤轩前妻于庭审中亦明确表示，对诉争楼房不主张所有权。
本院认为：
一、涉案平房的权属问题。
涉案平房主要系由佟桂兰夫妇建造，应认定佟桂兰夫妇基于建造的事实行为原始取得涉案平房的所有权，涉案平房归佟桂兰、刘树兴夫妇所有，属二人夫妻共同财产。
刘树兴于平房拆迁前去世，涉案平房50%的所有权份额为佟桂兰个人财产，另50%份额属于刘树兴遗产，由其继承人继承。按《物权法》第一百零三条的反面解释，遗产未分割的，应为共同共有。因此，刘树兴的上述遗产现尚未分割完毕，应属其继承人即佟桂兰、三原告及被告刘凤轩共同共有。
二、诉争楼房在刚认购完毕时的权属状态
(一)诉争楼房为拆迁置换房屋，其权属状态不能单以协议主体作判断，而应依房款实际来源予以认定。按《房屋认购及房款核算表》（编号：调003），诉争楼房房款（297248元）由两部分组成，一为应付款项43456元，在总房款中占比为14.62%，一为涉案平房折价款253792元，占比为85.38%。楼房认购置换后，两部分房款出资人就诉争楼房的所有权份额，亦应按上述房款占比确定。其中：
1.就前者应付款项及其对应的楼房所有权份额（14.62%），原告并未举证证明系由佟桂兰出资，自应承担举证不能的不利后果，其相应权利主张，即缺乏事实依据。
2.就涉案平房折价款及其对应的楼房所有权份额（85.38%），系涉案平房物权的价值转化，其权属状态应与涉案平房保持一致，即其中50%属佟桂兰个人所有，另50%属佟桂兰、三原告及被告刘凤轩共同共有。
（二）被告刘凤轩主张各方曾召开家庭会议，并形成书面决议：佟桂兰由被告刘凤轩赡养，刘凤轩再向佟桂兰支付5万元，三原告放弃对诉争楼房的继承权，但其上述主张因举证不能未被本院采信，已如上述。即使其主张属实，经双方确认，该决议当时并未经共有权人佟桂兰及原告刘凤茹签字或捺印，其效力即有疑问。退步言之，即使该决议已经生效，该决议所约定“诉争楼房归被告刘凤轩所有”也是附有条件的，而被告刘凤轩是否履行了相应义务、所附条件是否已成就也均村疑义。因此，被告上述抗辩意见，本院依法不予采纳。
三、所谓“买卖”能否改变诉争楼房的权属状态
被告刘天鑫主张，佟桂兰在世前已将诉争楼房向其出卖，其已取得诉争楼房的所有权。
（一）被告刘天鑫所主张的房屋买卖合同为债权关系，而本案系为解决原、被告间就诉争楼房的物权纠纷。刘天鑫所主张的合同关系虽非本案评价范围，但其所主张的物权效果仍属本案审理范围。
（二）按《物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。诉争楼房为不动产，则即使被告刘天鑫与佟桂兰之间的合同关系属实、有效，也仅系完成债权行为，不动产所有权的变更并非以交付为准，在不动产登记完成之前，诉争楼房的权属较刚认购完毕时并未发生变化，即仍由佟桂兰、三原告及被告刘凤轩共有。
（三）况且，按照《物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。所谓“买卖”当时，诉争楼房由佟桂兰、三原告及被告刘凤轩共有，即使“买卖”属实，佟桂兰的处分行为仍为无权处分，在物权效果上即存在瑕疵。同时，三原告于庭审中亦明确拒绝追认该处分行为。
（四）被告刘天鑫另主张，即使佟桂兰为无权处分，但基于对《认购协议》（编号：调004）上乙方为佟桂兰的记载，可信赖涉案房屋即属于佟桂兰，其已善意取得诉争楼房的所有权。
按《物权法》第一百零六条第一款第三项的规定，善意取得的构成要件之一即“转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记”，但诉争楼房现并未登记在被告刘天鑫名下，适用善意取得即缺乏构成要件。此外，由于拆迁置换房屋的特殊性，认购协议上的合同主体常非房屋的唯一所有权人，此点当广为知晓。被告刘天鑫与佟桂兰系属同一拆迁区域村民，对上述政策亦当了解，故其所谓信赖是否“合理”，是否为善意，亦有疑问。因此，被告刘天鑫的上述抗辩意见，于法无据。
四、诉争楼房在佟桂兰去世后的权属状态
佟桂兰去世后，其对诉争楼房的所有权份额属其遗产，应由其继承人即三原告及被告刘凤轩继承，现该遗产尚未分割完毕，为共同共有。至此，诉争楼房85.38%的所有权份额系佟桂兰夫妇遗产，应由三原告及被告刘凤轩共同共有。
综上，原告的诉讼请求，部分具有事实和法律依据，本院在上述范围内依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十条、第九十七条、第一百零三条、第一百零六条第一款第三项，《中华人民共和国继承法》第十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、依法确认坐落于天津市东丽区军粮城街秋棠轩4-1804室房屋中85.38%的所有权份额属于原告刘凤平、刘凤婵、刘凤茹及被告刘凤轩共同共有。
二、驳回原告刘凤平、刘凤婵、刘凤茹的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取3275元，由原告刘凤平、刘凤婵、刘凤茹负担479元，由被告刘天鑫负担2796元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 张 梁
二〇一七年三月一日
书 记 员 刘战飞
本判决所依照的法律、法规
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
《中华人民共和国继承法》
第十条遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。