上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终8394号
上诉人(原审被告)：北京宁绍帮餐饮有限公司上海第一分公司，营业场所上海市。负责人：傅丹舟，总经理。委托诉讼代理人：龚坚，上海恒洋律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海老码头文化创意发展有限公司(原上海创邑港企业管理有限公司)，住所地上海市黄浦区。法定代表人：胡少波，董事长。委托诉讼代理人：徐兆铭，上海市国雄律师事务所律师。原审被告：北京宁绍帮餐饮有限公司(原北京孔乙己餐饮文化有限公司)，住所地北京市。法定代表人：杨冬花。上诉人北京宁绍帮餐饮有限公司上海第一分公司(以下简称“宁绍帮上海分公司”)因与被上诉人上海老码头文化创意发展有限公司(以下简称“老码头创意公司”)及原审被告北京宁绍帮餐饮有限公司(下称宁绍帮公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初7988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宁绍帮上海分公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判，不同意迁出上海市黄浦区外马路XXX号XXX号幢201-206室房屋(以下简称“系争房屋”)。事实和理由：宁绍帮上海分公司是因实际经营情况不好而未支付租金，并非恶意拖欠租金。现宁绍帮上海分公司经营状况已有所好转，希望老码头创意公司能允许其继续租赁系争房屋经营。老码头创意公司辩称，不同意宁绍帮上海分公司的上诉请求。宁绍帮上海分公司如要继续租赁系争房屋，需要将之前拖欠的租金支付完毕。宁绍帮公司未作述称。老码头创意公司向一审法院起诉请求：1.老码头创意公司与宁绍帮公司所签租赁合同立即解除；2.宁绍帮公司支付截至2016年2月29日止尚欠租金人民币(以下币种均为人民币)4,669,419元；3.宁绍帮公司就上述尚欠租金支付截至2016年2月29日止之滞纳金233,535元；4.宁绍帮公司支付自2014年6月1日起至2016年2月29日止之物业管理费；5.宁绍帮公司就上述尚欠物业管理费支付截至2016年2月29日止之滞纳金161,165元；6.宁绍帮公司支付截至2016年2月29日止尚欠电费85,393.10元；7.宁绍帮公司就上述尚欠电费支付截至2016年2月29日止之滞纳金743元；8.宁绍帮公司支付截至2016年2月29日止尚欠水费4,246元；9.宁绍帮公司支付相当于6个月租金数额之违约金3,601,074元；10.宁绍帮公司支付免租期期间5个月租金2,000,595元；11.宁绍帮上海分公司迁出并返还系争房屋。同时，老码头创意公司称因宁绍帮公司在租赁期间存在违约情节，故对其所付租赁保证金1,059,500元不予退还。一审法院认定事实：2011年5月4日，老码头创意公司与宁绍帮公司签订《租赁合同》，约定：(1)老码头创意公司将系争房屋出租予宁绍帮公司作为经营餐饮会所使用，租期自2011年5月15日起至2021年5月14日止；(2)前4年月租金分别为400,119元、440,131元、480,143元及536,160元，第5年月租金为600,179元，租金按2个月作为一期支付，须于下一期租金的前1个月25日前支付下一期租金；(3)免租装修期为2011年5月15日至2011年10月14日期间共计5个月，月物业管理费为60,511元；(4)宁绍帮公司须支付显示于其独立仪表之有关水电费用；(5)宁绍帮公司如逾期支付合同约定任何款项，则每逾期1日，须按应付金额千分之三支付滞纳金；(6)宁绍帮公司拖欠任何费用连续超过30日或累计超过60日，老码头创意公司可要求收回房屋，合同即自行终止，在此情形下，宁绍帮公司所付保证金不予退还，且另须支付相当于当期6个月租金数额之违约金，并且须按合同约定租金标准向老码头创意公司支付已享受之装修免租期间之租金；(7)宁绍帮公司应付履约保证金1,059,500元，包括租金保证金800,238元、公用事业费保证金138,240元及物业管理费保证金121,022元。签约后，租赁双方履行各自合同义务，宁绍帮公司亦实际支付履约保证金1,059,500元且在系争房屋处注册成立下属分公司即宁绍帮上海分公司，之后系争房屋实际由宁绍帮上海分公司作为经营使用。租赁期间，因宁绍帮公司欠付租赁费用，老码头创意公司曾提起诉讼，法院经审理后作出生效判决，判令：1.宁绍帮公司支付截至2014年5月31日止所欠租金2,077,273元并就该欠付租金偿付截至2014年6月1日止之滞纳金728,569元；2.宁绍帮公司支付截至2014年5月31日止所欠物业管理费665,621元并就该欠付物业管理费偿付截至2014年6月1日止之滞纳金376,499元；3.宁绍帮公司支付截至2014年4月31日止所欠电费138,923.20元并就该欠付电费偿付截至2014年6月1日止之滞纳金22,009元；4.宁绍帮公司支付截至2014年4月31日止所欠水费4,361.50元并就该欠付水费偿付截至2014年6月1日止之滞纳金599元。判决后，因宁绍帮公司始终未能按约履行付费义务，老码头创意公司遂提起本案诉讼，要求判如所请。老码头创意公司起诉状副本于2016年4月8日送达宁绍帮公司。一审法院另查明：1.老码头创意公司诉请租金及其滞纳金发生时段为2014年7月1日至2016年2月29日；2.老码头创意公司诉请物业管理费及其滞纳金发生时段为2013年9月1日至2016年2月29日，其中截至2014年5月31日止所欠物业管理费为544,599元，截至2014年5月31日止之滞纳金为124,222元，另2014年6月1日至2014年6月30日期间滞纳金为11,055元；3.老码头创意公司诉请水电费及电费滞纳金发生时段为2016年1月1日至2016年2月29日。一审法院认为，老码头创意公司与宁绍帮公司所签《租赁合同》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，老码头创意公司及宁绍帮公司作为签约方均应恪守合同约定之义务。针对老码头创意公司诉请，本案争议焦点在于：1.老码头创意公司是否享有合同解除权，如老码头创意公司享有合同解除权，则《租赁合同》应于何时予以解除；2.老码头创意公司要求宁绍帮公司支付之欠费及其滞纳金是否合法有据；3.老码头创意公司要求宁绍帮公司支付解约违约金并支付免租期租金之诉请是否存在合同依据；4.对于宁绍帮公司所付租赁保证金，老码头创意公司是否有权不予退还。对于争议焦点1，鉴于宁绍帮公司欠费情节构成合同约定之解约事由，老码头创意公司就此取得合同解除权，且老码头创意公司通过诉讼方式已实际行使合同解除权，鉴此老码头创意公司与宁绍帮公司所签《租赁合同》于宁绍帮公司收讫老码头创意公司起诉状副本之日即2016年4月8日予以解除，合同解除后，宁绍帮公司作为承租方应予返还系争房屋，而宁绍帮上海分公司作为实际使用方应予迁离系争房屋。对于争议焦点2，因宁绍帮公司针对老码头创意公司所称欠费，未能提供支付凭证，而老码头创意公司诉请之滞纳金计算标准与合同约定无悖，故宁绍帮公司对老码头创意公司诉请之欠费及其滞纳金负有支付义务，但鉴于生效法律文书已对老码头创意公司诉请之部分时段欠费及滞纳金作出处理，故对老码头创意公司诉请之欠费及其滞纳金予以扣除生效法律文书已予处理之费用及其滞纳金后再予依法支持。对于宁绍帮上海分公司称滞纳金约定过高一节，因《租赁合同》之合同当事人及费用支付方系宁绍帮公司，宁绍帮上海分公司系其下属分公司，故宁绍帮上海分公司所作陈述无法代表其上属公司之意思表示，再则老码头创意公司诉请之滞纳金数额并未超过欠费本金数额，鉴此，法院对滞纳金约定过高一节依法不予采纳。对于争议焦点3，《租赁合同》约定在合同因宁绍帮公司欠费并予解除情形下，老码头创意公司有权要求宁绍帮公司支付相当于6个月租金数额之违约金及免租期5个月之租金，故老码头创意公司该项诉请符合合同约定，依法予以支持。对于争议焦点4，《租赁合同》约定在合同因宁绍帮公司欠费并予解除情形下，老码头创意公司可不予退还保证金，该约定内容中并未对保证金具体性质内容予以明确，由此，该约定内容中所涉保证金应可视为合同项下之所有保证金，现老码头创意公司要求不予退还宁绍帮公司所付保证金共计1,059,500元，老码头创意公司该要求与合同约定无悖，法院依法应予准许。判决：一、上海老码头文化创意发展有限公司与北京宁绍帮餐饮有限公司于2011年5月4日所签《租赁合同》于2016年4月8日予以解除；二、北京宁绍帮餐饮有限公司上海第一分公司于判决生效之日起十日内迁离上海市黄浦区外马路XXX号XXX号幢201-206室房屋；三、北京宁绍帮餐饮有限公司于判决生效之日起十日内支付上海老码头文化创意发展有限公司2014年7月1日至2016年2月29日期间尚欠租金4,669,419元；四、北京宁绍帮餐饮有限公司于判决生效之日起十日内就上述第三项欠付租金偿付上海老码头文化创意发展有限公司2014年7月1日至2016年2月29日期间滞纳金233,535元；五、北京宁绍帮餐饮有限公司于判决生效之日起十日内支付上海老码头文化创意发展有限公司2014年6月1日至2016年2月29日期间尚欠物业管理费605,110元；六、北京宁绍帮餐饮有限公司于判决生效之日起十日内就上述第五项欠付物业管理费偿付上海老码头文化创意发展有限公司2014年6月2日至2016年2月29日期间滞纳金36,573.50元；七、北京宁绍帮餐饮有限公司于判决生效之日起十日内支付上海老码头文化创意发展有限公司2016年1月1日至2016年2月29日期间尚欠电费85,393.10元；八、北京宁绍帮餐饮有限公司于判决生效之日起十日内就上述第七项欠付电费偿付上海老码头文化创意发展有限公司2016年1月1日至2016年2月29日期间滞纳金743元；九、北京宁绍帮餐饮有限公司于判决生效之日起十日内支付上海老码头文化创意发展有限公司2016年1月1日至2016年2月29日期间尚欠水费4,246元；十、北京宁绍帮餐饮有限公司于判决生效之日起十日内支付上海老码头文化创意发展有限公司违约金3,601,074元；十一、北京宁绍帮餐饮有限公司于判决生效之日起十日内支付上海老码头文化创意发展有限公司装修免租期间5个月租金2,000,595元；十二、上海老码头文化创意发展有限公司不予退还北京宁绍帮餐饮有限公司保证金1,059,500元。本院二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，老码头创意公司与宁绍帮公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效。《租赁合同》约定，宁绍帮公司拖欠任何费用连续超过30日或者累计超过60日，老码头创意公司可要求收回房屋，合同即自行终止。根据查明事实，宁绍帮公司欠费情节已经构成合同约定的解约事由，老码头创意公司取得合同解除权，一审法院据此对老码头创意公司要求解除其与宁绍帮公司签订的《租赁合同》的诉讼请求予以支持，并无不妥。合同解除后，宁绍帮公司理应返还系争房屋，宁绍帮上海分公司作为实际使用方应迁离系争房屋。现宁绍帮上海分公司上诉以其非恶意拖欠租金、经营状况好转等为由，表示不同意迁出系争房屋，于法无据，对其上诉请求本院不予支持。一审法院在判决解除宁绍帮公司与老码头创意公司之间《租赁合同》的基础上，判令系争房屋实际使用方宁绍帮上海分公司迁离系争房屋，符合法律规定。综上，宁绍帮上海分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由北京宁绍帮餐饮有限公司上海第一分公司负担。本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一六年十一月二十八日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……