江苏省南京市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）宁民再终字第45号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：李明柏（曾用名李明白），男，汉族，1971年9月27日生。
被申请人（一审被告，二审上诉人）南京金陵置业发展有限公司，组织机构代码72609586-2，住所地：南京市江宁经济技术开发区将军路8号。
法定代表人赵裕源，该公司董事长。
委托代理人：胡士香，江苏上元律师事务所律师。
委托代理人：陈钢，江苏上元律师事务所律师。
申请再审人李明柏因与被申请人南京金陵置业发展有限公司（以下简称金陵置业公司）商品房预售合同纠纷一案，南京市江宁区人民法院于2013年6月13日作出（2012）江宁开民初字第808号民事判决。李明柏不服，向本院提出上诉，本院审理后于2013年11月8日作出（2013）宁民终字第2605号民事判决。李明柏仍然不服，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2014年10月8作出（2014）苏审三民申字第0314号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2014年11月14日公开开庭审理了本案。申请再审人李明柏、被申请人金陵置业公司的委托代理人胡士香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年10月16日，一审原告李明柏诉至南京市江宁区人民法院称：2007年6月7日，其与金陵置业公司签订商品房买卖契约一份，约定由其购买金陵置业公司开发的位于江宁区将军大道8号美仕别墅辣椒街区某幢01室房屋。因该房屋存在质量问题，其曾诉至法院要求金陵置业公司赔偿经济损失，但当时其仅主张了2010年4月20日前的租金损失。现再次诉至法院，要求被告金陵置业公司赔偿其损失357000元（自2010年4月21日起至2011年9月21日止，按21000元／月计算），并赔偿其向物业公司支付的2008年7月至2011年9月21日期间所发生的所有费用29638元。
一审被告金陵置业公司辩称：李明柏主张租金损失计算至2011年9月21日没有依据，其在对李明柏房屋加固后，李明柏不配合其进行检测，导致检测报告出具迟延，从检测结果来看，其完成加固后房屋完全可以使用，且即使租金损失继续存在，也应当以前一案件判决确定的租金标准为依据；本案与物业公司向李明柏主张物业管理费用不属于同一合同关系，且该房屋不具备安全居住条件并不表示李明柏不需要支付物业管理费用，该诉讼请求应当驳回。
南京市江宁区人民法院一审查明，2007年6月7日，李明柏（即乙方）与金陵置业公司（即甲方）签订《美仕别墅》商品房买卖契约，约定乙方向甲方购买位于南京市江宁区将军大道8号美仕别墅辣椒街区某幢01室房屋。同年6月24日，金陵置业公司向李明柏交付了该房屋。2008年，李明柏向金陵置业公司报告该房屋存在质量问题。2010年3月18日，锋固建筑公司针对该房屋出具了结构加固设计图、工程报价单，并于2010年3月29日进场施工，施工期为8天。施工结束后，双方仍然存在争议，李明柏诉至南京市江宁区人民法院，要求金陵置业公司对房屋楼板进行修复以达到安全使用的合格标准并赔偿损失50万元。该案审理中，李明柏与金陵置业公司进行协商，双方约定对房屋加固后的楼板是否达到安全使用的合格标准进行鉴定，鉴定机构为南京建研建设工程鉴定有限公司（以下简称建研公司），双方均不得以不是法院委托鉴定推翻鉴定结论。此后，由金陵置业公司委托建研公司进行了鉴定。2011年3月28日，建研公司作出（2011）建鉴字第5144号鉴定报告，结论为：该建筑一层客厅楼面板承载力满足相关规范要求。另外，就租金标准，南京市江宁区人民法院曾向南京市江宁区物价局价格认证中心咨询，答复为：2010年，与本案诉争房屋同地段同类型的精装修房屋（建筑面积为240平方米-205平方米）月租金价格为7000元到8000元，毛坯房的租金价格为2000元（建筑面积为280.22平方米），2007年至2010年，房屋租金上涨的幅度为8%-10%。南京市江宁区人民法院对该案审理后认为，金陵置业公司交付的房屋存在质量问题，致使李明柏不能居住使用该房屋，故金陵置业公司应当赔偿因此给李明柏造成的租金损失，该损失应当截止至李明柏知道房屋可以安全居住时为止，故判决支持李明柏就该房屋在2010年4月之前的租金损失（自2008年7月起算，扣除2008年12月至2009年3月装修期）。
现李明柏再次诉至南京市江宁区人民法院，主张2010年4月21日至2011年9月21日的租金损失以及其他经济损失。审理中，关于租金损失计算的截止时间，金陵置业公司未举证证明其向李明柏寄送（2011）建鉴字第5144号鉴定报告的情况，从前一案件的审理情况来看，双方曾于2011年7月22日对该鉴定报告进行质证，李明柏认为在2011年7月22日之后还应当给其合理的准备时间，故其主张租金损失至2011年9月21日；对于租金标准，李明柏提供租赁协议、租金发票等证据，证明2011年10月起，其房屋出租的月租金为21000元，金陵置业公司对以上证据均不予认可，认为租金标准应当参照法院询价结果确定。此外，李明柏还提供（2012）宁民终字第3568号民事判决书、发票等证据，证明其向物业公司支付了2009年1月1日至2012年5月31日期间的物业服务费以及逾期付款违约金、诉讼费等共计29638元，其认为该费用亦为金陵置业公司给其造成的经济损失，要求金陵置业公司赔偿。金陵置业公司认为该部分证据与本案无关，该费用亦不属于其应当承担的经济损失。因双方分歧较大，致调解未成。
以上事实，有（2010）江宁民初字第2338号民事判决书以及该案审理笔录、当事人陈述等证据证实。
南京市江宁区人民法院一审认为，李明柏与金陵置业公司签订的关于涉案房屋的商品房预售合同合法有效。金陵置业公司交付的房屋存在质量问题导致李明柏不能居住使用，故李明柏有权向金陵置业公司主张由此给其造成的损失，因李明柏在2011年7月22日已经知道该房屋可以安全居住，故该租金损失计算截止时间应当为2011年7月22日，关于李明柏提出的还应当再给其一定的合理准备时间的主张，无正当依据，法院不予支持，即李明柏可主张2010年5月至2011年7月22日的租金损失；关于租金计算标准，法院根据此前南京市江宁区物价局价格认证中心给出的意见确定，其中2010年5月至2010年12月为72000元（9000元／月×8个月），2011年1月1日至2011年7月22日为66660元（9900元／月×6个月零22天），合计138660元。对于李明柏提出的第二项诉讼请求，虽然金陵置业公司已于2007年6月将房屋交付给了李明柏，但因金陵置业公司的房屋质量存在问题，导致李明柏无法正常居住使用该房屋，故2008年7月至11月以及2009年4月至2011年7月22日发生的物业服务费，李明柏可视为因金陵置业公司违约给其造成的损失，现李明柏仅提供2009年1月1日开始的物业费发票，故2009年4月之前部分，李明柏未提供证据，法院不予支持，之后的部分，费用共计为18181.2元，应当由金陵置业公司赔偿，至于李明柏主张的逾期付款违约金以及诉讼费，不应当由金陵置业公司负担。据此，南京市江宁区人民法院作出（2012）江宁开民初字第808号民事判决：一、金陵置业公司赔偿李明柏损失138660元。二、金陵置业公司赔偿李明柏支付的物业费18181.2元。以上两项合计156841.2元，于判决发生法律效力之日起十日内支付。
李明柏不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判金陵置业公司赔偿损失218340元，物业管理费29638元，并由金陵置业公司承担诉讼费用。其理由为：1、一审判决租金计算标准没有事实和法律依据。所谓“江宁区物价局价格论证中心给出的意见”完全是工作人员的个人意见，没有任何数据支撑该工作人员的观点。上诉人已经提供实际租赁的合同和发票，足以证明当前市场的价格。2、损失计算到2011年7月22日不符合损失发生的实际情况。上诉人在2011年7月22日拿到鉴定报告，不可能当天就住进去，还需要进行装修整理，这段时间也是和房屋质量有问题存在因果关系的。3、2009年4月之前的上诉人物业费用，有证据可以支持。
金陵置业公司答辩称：物价部门是对当地的物价出具意见的职能部门，尽管我们认为物价部门出具的价格偏高，但是基于我方没有对该点上诉，我方认为应该依据政府职能部门的意见作出判决。双方签订委托鉴定协议时，仅有我方代理律师和李明柏两人。双方协议形成后，建研公司的鉴定报告出具时间是2011年3月28日，但由于李明柏拒绝交换意见并提出更换主审法官故直到同年7月22日才质证，该段时间的租金损失不应当判决我方负担。2011年3月28日鉴定结论出来后，李明柏就应当知晓案涉房屋能够居住。我方已经承担了房屋的租金损失，房屋质量是一个法律关系，物业费是另外的合同关系，如果判决承担租金损失又认定房屋不能居住，承担物业费损失属于重复计算。
金陵置业公司不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回李明柏的原审诉讼请求，并由李明柏承担一、二审诉讼费用。理由为：1、一审法院认定租金损失计算截止时间应当为2011年7月22日。原因是上诉人未举证证明其向被上诉人寄送（2011）建鉴字第5144号鉴定报告的情况。对于该鉴定实际是由法院委托的鉴定机构，该鉴定报告上诉人没有义务进行送达，也没有对此举证的义务，并且也没有任何法律依据应以2011年7月22日为损失期限。同时，被上诉人没有积极配合房屋的检测，造成不必要的损失扩大，由此而造成的损失应由其个人承担，房屋经完全加固后就已经完全可以使用。2、一审法院认定的金陵置业公司赔偿李明柏支付的物业损失，物业费用不仅仅是房屋的日常管理费用，还包括小区的园林、绿化、道路、水电管网等设施的维护费用。一审法院认为物业费用是房屋的损失费用，不符合实际情况。
李明柏答辩称：租金损失应该按照实际损失计算，李明柏提供的租赁合同和发票足以证明涉案房屋的租金标准，一审法院以江宁物价局估价中心工作人员个人观点作为租金标准无事实和法律依据。李明柏2011年7月22日才看到建研公司的鉴定报告，因此损失时间至少应该到7月22日，且根据实际情况，不可能在当天就居住，还应该适当放宽损失的时间。房屋不能居住但是李明柏却需要缴纳物业管理费用，而不能居住的原因是因为房屋质量导致，因此该损失和房屋质量问题有直接的因果关系，该损失应由金陵置业公司承担。
对一审法院查明的事实，李明柏认为其在2007年6月份就向金陵置业公司报告该房屋存在质量问题，但对此其并未提供证据证实。此外李明柏不认可一审法院向物价局咨询的租金价格，认为其已提供了出租房屋的发票等证据证实了租金损失数额。
双方当事人对一审查明的其他事实无异议，本院原二审予以确认。
原二审中，李明柏还提交2013年7月10日出具的付款方为辣椒58-1李明柏的物业公司代收公共电费561元发票存根联复印件一份，2013年7月11日编制的2008年9月-2013年4月辣椒58-1公摊电费明细表一份，2008年11月28日物业公司出具的付款方为辣椒58-1的2008年1月-12月物业管理费4612元发票复印件一份，欲证明其缴纳了相关费用及费用标准，金陵置业公司对该证据的真实性予以认可，但认为李明柏的原审诉讼主张是2008年7月至2011年9月21日期间的费用，李明柏在二审中主张超过了其原审诉讼请求的范围，李明柏表示原审主张的物业费等的时间范围，是律师口误造成的。
原二审另查明，李明柏的原审诉讼请求为请求法院判令金陵置业公司支付2010年4月21日至2011年9月21日的租金损失357000元以及从2008年7月到2011年9月21日期间的物业管理费、滞纳金和诉讼费用共计29638元。
本院原二审认为，李明柏与金陵置业公司的商品房预售合同合法有效，双方均应按约履行。因房屋质量问题导致李明柏无法对涉案房屋使用、收益，金陵置业公司应该赔偿李明柏的相关损失。关于租金损失的计算标准问题，一审法院根据此前南京市江宁区物价局价格认证中心给出的意见确定租金损失，较为合理。李明柏要求按其2011年12月以后出租的价格计算2010年5月至2011年7月的租金损失，法院不予支持。
关于损失计算截止时间问题，根据一审查明的事实，双方曾于2011年7月22日对鉴定报告进行质证，此时李明柏才看到建研公司的鉴定报告，一审法院认定的损失截止时间为7月22日，较为合乎情理，故金陵置业公司对此的上诉意见，法院不予支持。因鉴定报告表明房屋已可居住，故李明柏对此的上诉意见，法院不予采纳。关于物业费是否应当作为损失进行赔偿问题，因金陵置业公司交付的房屋质量不符合合同约定，金陵置业公司应当赔偿李明柏物业费的损失。故对金陵置业公司的上诉意见，法院不予采纳。
李明柏在二审中提交的新证据可以证明2008年7月-11月期间其缴纳的物管费用为1922元（4612元÷12×5），该费用在其原审主张的时间范围内（扣除2008年12月至2009年3月的装修期），本院予以支持，对于超出其原审诉讼请求主张时间范围的物管费用，本院不予理涉。
李明柏在二审中关于公共电费损失的上诉主张，因其在原审诉讼请求中并未提出，对该部分本院不予理涉。
综上，因李明柏在二审中提供了新证据，一审判决赔偿的数额应变更为损失138660元，物业费20103.2元，合计共158763.2元。据此，本院作出（2013）宁民终字第2605号民事判决：一、撤销南京市江宁区人民法院（2012）江宁开民初字第808号民事判决；二、金陵置业公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性赔偿李明柏损失共158763.2元。
本案再审过程中，李明柏诉称，原审判决认定事实缺乏证据，请求法院撤销原审判决，支持其全部诉讼请求。理由是：1、原审法院认定的案涉房屋租金标准的证据不足，没有事实和法律依据。申请人提供的证据足以证实案涉房屋租金的市场价格。2、房屋租金损失计算的截止时间认定为2011年7月22日不符合损失发生的实际情况，应当认定为2011年9月21日。3、建研公司出具的案涉鉴定报告不符合法律规定应属无效。
金陵置业公司辩称：1、原一、二审判决认定的江宁区物价局给出的价格应当认可，江宁区物价局关于案涉租金标准的询价行为不是个人行为。2、建研公司于2011年3月28日作出案涉鉴定报告，该报告于同年7月22日开庭质证，租金损失计算的截止时间认定为2011年7月22日已是对李明柏予以照顾。3、鉴定机构建研公司系双方当事人经协商所指定的，且双方明确约定不得以该鉴定机构不是法院委托的理由推翻鉴定结论。故案涉鉴定报告合法、有效。综上，请求法院驳回申请人的再审请求。
再审中，李明柏对原一审判决书中认定的部分内容，即“双方约定对房屋加固后的楼板是否达到安全使用的合格标准进行鉴定，鉴定机构建研公司，双方均不得以不是法院委托鉴定推翻鉴定结论”不予认可。李明柏当庭辩称，其没有与金陵置业公司约定共同委托建研公司作为鉴定机构，其一直要求由法院指定鉴定机构。另外，李明柏对原一审判决书认定，“本院曾向南京市江宁区物价局价格认证中心咨询，2010年，与本案诉争房屋同地段同类型的精装修房屋……月租金价格为7000元到8000元，毛坯房的租金价格为2000元”的内容不予认可。李明柏辩称，法院向物价局咨询租金价格的相关证据没有经过质证。
在再审过程中，李明柏对法院调取的案涉房屋相同区位房屋的同期市场租赁价格清册（以下简称清册）无异议，金陵置业公司对该清册的真实性、合法性无异议，但认为清册中房屋的面积、类型、坐落并不相同，与案涉房屋的租金价格应有区别。
本院再审中查明，案涉房屋相同区位房屋的同期市场租赁价格远高于南京市江宁区物价局价格认证中心咨询意见反映的房屋租金标准。
上述事实有（2010）江宁民初字第2338号案件审理笔录、当事人陈述、物业管理费发票、清册等证据证实。
本院认为，李明柏与金陵置业公司签订的案涉房屋的商品房预售合同合法有效。金陵置业公司交付的案涉房屋存在质量问题导致李明柏不能正常使用，故金陵置业公司应当向李明柏赔偿相关经济损失。原一、二审判决以南京市江宁区物价局价格认证中心工作人员出具的咨询意见作为案涉房屋的租金标准，并以此计算李明柏案涉房屋的租金损失，但该咨询意见所反映的房屋租金标准与案涉房屋实际出租价格明显不符，故原一、二审判决对案涉房屋的真实租赁价格没有查清，属于认定基本事实不清。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第二百零七条第一款之规定，裁定如下：
一、撤销本院（2013）宁民终字第2605号民事判决及南京市江宁区人民法院（2012）江宁开民初字第808号民事判决；
二、本案发回南京市江宁区人民法院重审。
审判长 任志中
审判员 李 伟
审判员 李明伟
二〇一四年十二月十八日
书记员 杨 帆