贵州省毕节市七星关区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔七民初字第1380号
原告（反诉被告）胡蓉，女，1977年11月20日出生，汉族，贵州省毕节市人。
委托代理人周勇（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。
委托代理人韩贤跃（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。
被告（反诉原告）丁俊（七星关区奇创名家居装饰材料销售中心业主），男，1968年11月5日出生，汉族，贵州省毕节市人。
委托代理人丁鹏志（特别授权代理），贵州中创联律师事务所毕节分所律师。
委托代理人丁山（一般授权代理），贵州中创联律师事务所毕节分所律师。
原告（反诉被告“下称原告”）胡蓉诉被告（反诉原告“下称被告”）丁俊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2014年8月13日公开开庭进行了审理，原告胡蓉、委托代理人周勇，被告委托代理人丁鹏志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告从事灯具经营多年，2014年4月10日，原告与被告签订《商场出租合同》，承租被告位于毕节市七星关区开行路（三十米大道）富丽东方商场正街“格莱斯”门面。合同约定：出租单价为每平方米每月64元，该门面建筑面积333.83平方米，公摊面积26.71平方米，综合面积为360.54平方米，租期为5年，即从2014年6月13日到2019年6月12日止……乙方租用商场时需向甲方交纳20，000.00元保证金。合同签订后，原告根据约定交纳了保证金20，000.00元、预付租金30，000.00元，而被告未按约定交付租赁物，并明确表示不履行交付租赁物义务。为减少损失，原告多次找被告协商，但被告仍拒绝履行合同。原告对被告充分信任，委托设计、装修商铺支付了定金160，000.00元，订购灯具支付了定金212，100.00元。上述定金因被告违约致使原告亦不能履行设计、装修合同和订货合同，导致372，100.00元定金因违约而必然损失；同时，原告租赁被告商铺经营之可得利益亦因被告违约而丧失。为此，原告为维护自己合法利益，诉至法院。请求法院：1、依法判决解除原、被告双方签订的《商铺出租合同》；2、判令被告双倍返还定金100，000.00元；3、判令被告赔偿原告为履行合同支付的设计定金、装修定金、订货定金损失共计372，100.00元；4、判令被告赔偿原告合同履行后可得利益损失300，000.00元（暂定，具体金额待评估后确定）；5、本案诉讼费由被告承担。
为支持其诉讼主张，原告胡蓉在举证时限内提交了如下证据：
证据一：身份证、商场出租合、工商登记档案，证明原告具有适格的诉讼主体资格，七星关区奇创名家居装饰材料销售中心业主是丁俊，双方签订合同约定租赁期为2014年6月13日至2019年6月12日。被告质证无异议，能达到证明目的。
证据二：中国工商银行转款凭证、收款单、光盘（附书面文字），证明原告依合同约定履行了定金20，000.00元义务，并于2014年4月10日，原告又向被告支付定金30，000.00元，被告2014年5月3日前一直经营涉案商场，拒不交付商场，且认可交付给被告的50，000.00元为定金。被告质证收款单上注明的20，000.00元是保证金，30，000.00元是预交租金，不适用定金的法律规定，关于光盘，达不到证明目的，不能证明丁俊不履行合同，对于双倍返还，不是定金的返还而是调解过程中，出于感情所述。
证据三：工程装修服务合同、七星关区雄旗装饰体验馆收据、订货单，证明原告为装修涉案商场，与七星关区雄旗装饰体验馆签订了装修合同，并支付了定金100，000.00元；与中山市叁陆零设计公司订立合同，并支付了定金60，000.00元；在广东省中山市古镇滨奇灯饰厂订货，并支付了定金50，000.00元；在中山市凯纳灯饰照明有限公司订货，并支付了定金60，000.00元；在中山市古镇凯伦堡灯饰订货，并支付了定金52，100.00元；在中山市雅斯灯饰照明有限公司订货，并支付了定金50，000.00元。被告质证对真实性、关联性均有异议，按合同约定，应在合同签订之日起三日内进场装修，即在2014年4月13日前进场，原告与装修公司签订装修合同日期最早也是在4月20日，所以之后签订的装修合同与本案无关，合同已经解除，其后的行为与丁俊无关，且恰好证明原告违约的事实存在。
被告反诉并辩称：被告系经营装饰材料的个体工商户，2014年4月10日，经与原告协商，被告将正在经营“格莱斯”地砖的富丽东方商场“格莱斯”门面租赁给原告，双方签订了合同，并在合同中约定必须在签订合同之日起三日内进场装修，否则被告有权无条件收回商场，并不退还保证金，合同自动解除。被告在签订合同当天，即2014年4月10日，便将门市的样砖及装修全部包给名叫顾光举的人撤除。2014年4月11日上午，门市的样砖及装修已全部撤除，被告的工作人员于刘军于当天11时18分、14时32分电话通知原告前来接收门市，原告没有来。被告的工作员刘军又分别于同月15日、18日、22日电话催促原告进场装修，原告仍然不进场装修。2014年5月6日，被告电话告知原告《商场租赁合同》已经自动解除。被告恢复已撤除的门市，重新经营，为恢复已经撤除的门市，购进样品，重新装修门市支付了132，140.00元费用，应由原告承担。
为支持其反诉主张及抗辩理由，被告丁俊在举证时限内提交了如下证据：
证据一：个体工商户营业执照、业主身份证，证明主体适格，原告质证无异议。
证据二：商场出租合同、中国移动通信客户详单、联通查询通话详单，证明被告通知原告进场装修事实，合同约定三日内进场装修，但原告截止2014年5月31日前未进场装修。原告质证只能证明通话事实，不能证明被告通知原告进场装修，达不到其证明目的。
证据三：奇创付款明细帐、付款凭证、领款单、天丰物流托运单，证明涉案门市造成被告直接经济损失132，140.00元及拆除费用9，300.00元，被告已履行了合同义务，腾出门市交给原告的事实。原告质证真实性、关联性均有异议，被告2014年5月3日前一直经营，未将门市交给原告，不能达到证明目的。
证据四：证人刘军、陈世海、周俊梅的证言，证明被告工作员刘军2014年4月11日至22日多次催促原告进场装修，丁俊电话通知原告合同已自然解除的事实。原告质证三个证人是被告员工，存在利害关系，证言内容不真实，三个证言内容矛盾，达不到证明目的。
经综合审查全案证据，原告所举三组证据属书证，证据一、二、证据三工程装修服务合同、七星关区雄旗装饰体验馆收据、具有证据三性，对本案相关事实具有证明力，本院予以采信；证据三原告与中山市叁陆零设计公司订立合同，与通话录音内容矛盾，不具有真实性，本院不予采信，证据三订货单与本案不具有关联性，本院不予采信。被告所举四组证据，证据一、证据二商场出租合同具有证据三性，本院予以采信；证据二中国移动通信客户详单、联通查询通话详单，证据三与本案不具有关联性，证据四属证人证言，不具有真实性，本院不予采信。
经审理查明：原告从事灯具经营多年，被告系经营装饰材料的个体工商户。2014年4月10日，原告与被告签订《商场出租合同》，将被告承租的位于毕节市七星关区开行路（三十米大道）富丽东方商场正经营“格莱斯”地砖的门面转租给原告。合同约定：出租单价为每平方米每月64元，该门面建筑面积333.83平方米，公摊面积26.71平方米，综合面积为360.54平方米，租期为5年，即从2014年6月13日到2019年6月12日止。乙方（原告）租用商场时需向甲方交纳20，000.00元保证金。乙方必须在签订合同三日之内进场装修，否则甲方（被告）有权无条件收回商场，并不退还保证金，合同自动解除。合同签订后，原告根据约定交纳了保证金20，000.00元、预付租金30，000.00元；与七星关区雄旗装饰体验馆签订《工程装修服务合同》，约定500，000.00元装修涉案商场并支付了定金100，000.00元。原告胡蓉与被告丁俊通话内容表明，双方将交房时间约定为2014年5月3号，后被告丁俊称，转租的事情因出租人干涉，不能交付铺面，并由被告一直经营。为减少损失，原告多次找被告协商，但被告不能履行合同，也不赔偿损失。为此，原告以前述诉请诉到法院。
本院认为：原、被告双方虽未提供证据证明涉案铺面系被告转租的，但经法庭询问被告，被告明确表示系其承租的铺面，双方成立的租赁合同属转租合同。原、被告双方成立的转租合同虽未经出租人同意，但系双方真实意思表示，系有效合同，双方应根据合同约定履行各自义务。原告履行了其交付保证金及预付租金义务，但因其未尽到审查被告是否有权出租涉案房屋的义务，应当承担次要责任。被告因出租人不同意，不能履行合同，其未尽到转租行为需经出租人同意的义务，应当承担合同不能履行的主要责任。由于原告签订合同后，充分信任被告能够履行合同，与七星关区雄旗装饰体验馆签订《工程装修服务合同》，约定500，000.00元装修涉案商场并支付了定金100，000.00元。由于双方于2014年4月10日签订的合同约定，租期为5年，即从2014年6月13日到2019年6月12日止，故合同约定乙方必须在签订合同三日之内进场装修，并不影响双方的租赁期限，且被告提供的证据不能证明其在合同签订后三日内将铺面腾空交给原告。本案最能反应真实情况的是原告与被告于2014年5月7日的通话录音，从通话录音内容可知，双方对原合同中约定的三日内进场装修已经口头更改为2014年5月3日。整个通话录音内容体现的是因出租人不同意转租，导致合同不能履行，故被告应当承担主要责任。原告主张支付装修涉案商场定金100，000.00元的损失，对于该损失，原、被告应当分别承担30﹪和70﹪的责任，应予支持原告损失70，000.00元；原告主张双倍返还定金100，000.00元，因合同约定及收条显示为保证金20，000.00元、预付租金30，000.00元，不是定金，本院予以支持返还现金50，000.00元。原告主张的交付中山市叁陆零设计公司订立门头设计及材料费定金60，000.00元的事实，因与录音通话内容矛盾，不具有真实性，本院不予支持。原告主张的与广东省各灯饰公司签了订货单并交付定金212，100.00元，因原告从事灯具经营多年，无相关证据证明其系为租赁被告铺面经营而购买灯饰，本院不予支持。原告主张解除原、被告双方签订的《商铺出租合同》，因合同已经不能履行，本院予以支持；原告主张合同履行后可得利益损失300，000.00元（暂定，具体金额待评估后确定），因原告放弃评估，无法认定损失数额，本院不予支持。被告反诉主张的为恢复被撤除的门市，重新装修支付了现金132，140.00元，被告提供的证据不能证明其拆除并腾空铺面交付给原告，庭审中，被告也认可一直经营着涉案铺面，故被告主张的损失132，140.00元的证据与本案无关联性，对被告的反诉及答辩主张，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第一百二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）丁俊（七星关区奇创名家居装饰材料销售中心业主）于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）胡蓉保证金、预付租金及定金损失合计人民币120，000.00元。
二、驳回原告（反诉被告）胡蓉的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）丁俊（七星关区奇创名家居装饰材料销售中心业主）的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间债务的利息。
案件受理费本诉人民币11，521.00元，减半收取人民币5，760.50元，由原告承担人民币3，500.00元，被告丁俊承担人民币2，260.50元。反诉费人民币1，471.00元，减半收取人民币735.50元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 易 国
二〇一四年九月二十三日
书记员 刘玉桂（代）