广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第459号
上诉人（原审原告）：叶进祥，男，1964年7月22日出生，汉族，户籍所在地：珠海市斗门区，现住珠海市香洲区。
委托代理人：黄琦鑫，广东大公威德律师事务所律师。
委托代理人：温沃炜，广东大公威德律�事务所律师。
被上诉人（原审被告）：唐纯英，女，1970年10月14日出生，汉族，户籍所在地：珠海市香洲区香洲人民西路***号**栋***房，现住珠海市金湾区。
被上诉人（原审被告）：珠海市精彩人生电脑网络有限公司，住所地：珠海市南屏镇。
法定代表人：黄国劲。
两被上诉人的共同委托代理人：夏天风，广东益诺众承律师事务所律师。
上诉人叶进祥与被上诉人唐纯英、珠海市精彩人生电脑网络有限公司（以下简称精彩人生公司）租赁合同纠纷一案，叶进祥不服珠海市香洲区人民法院作出的（2013）珠香法湾民一初字第249号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年4月，叶进祥从珠海市香洲区南屏贸易货栈处承租了位于珠海市南屏东大街一号楼二、三层，珠海市南屏东大街一号楼二、三层未办�权属证书，实际使用人为珠海经济特区南屏企业集体公司，该公司委托珠海市香洲区南屏贸易货栈对上述房产进行管理出租。2007年5月25日，唐纯英与叶进祥签订一份《租赁合同书》，约定叶进祥将位于珠海市南屏东大街1号大楼三楼960平方米、四楼230平方米租给精彩人生公司经营网吧使用，租赁期间：2007年5月25日至2010年6月30日，履约保证金为人民币61880元，每月租金为30940元，每月5号前支付租金，逾期支付滞纳金，滞纳金计算方法为：拖欠天数乘以欠缴租金总额10%；合同到期后如叶进祥不改变物业功能或不进行拆迁改建，租赁合同顺延两年，顺延合同期每月租金价格在原合同的基础上上浮7％；该合同的抬头注明承租人为唐纯英个人，并表明了唐纯英的身份证号码，在合同落款处，唐纯英在代表人处签名，乙方注明为精彩人生电脑网络有限公司。合同签订并履行至2008年6月30日，叶进祥及唐纯英、唐建斌共同确认以2008年3月1日至2008年6月30日欠付的租金余额10万元抵付叶进祥的出资，2008年7月1日，叶进祥与精彩人生公司的两个股东唐纯英、唐建斌签订一份《合作经营意向书》，约定：唐纯英、唐建斌以精彩人生公司现有资产作价人民币160万元计算投资款，叶进祥另外投入80万元作投资款（出资方式为：三天之内支付现金50万元，一个月内付20万元，2008年3月1日至2008年6月30日欠付的租金余额10万元抵付叶进祥的出资10万元），精彩人生公司股东由两人变为三人，股权比例为：唐纯英占34％、唐建斌占33％、叶进祥占33％。同日精彩人生公司与叶进祥重新签订一份《租赁合约》，该《租赁合约》约定：精彩人生公司每月应交的租金定为每平方米l2元，租赁面积确定为900平方米，每月租金合计为10800元，租期为2008年7月1日至2016年6月31日，合约还特别约定，租赁期间，叶进祥不得以任何理由提高租金，更不得以任何理由把承租的物业单方面租给他人或终止合约，否则，由此给精彩人生公司造成的损失概由叶进祥负责赔偿。在《租赁合约》上，唐纯英作为承租方代表签名，精彩人生公司则加盖公章。对于该份合同叶进祥解释为双方非真实意思表示，仅仅是配合精彩人生公司办理行政手续使用，合同也并未履行，双方之间仍然按照《租赁合同书》履行；唐纯英、精彩人生公司解释认为，在叶进祥成为精彩人生公司的股东后，基于合作关系，叶进祥自愿给以租金优惠，双方的意思表示真实。2008年7月15日，唐纯英、唐建斌协助叶进祥办理了股权变更登记手续，叶进祥取得精彩人生公司股权的33％。2008年4月1日前，租金由唐纯英按照合同约定向叶进祥缴纳，月租金标准，2007年10月前为月租30000元，2007年11月起按�租31000元支付。在叶进祥入股后，原审庭审中双方共同确认：2009年6月起，叶进祥以股东身份直接在精彩人生公司经营收入中按月租31000元扣除租金，一直到2012年6月，2012年6月当月以31000元计算，尚欠9083元，已收取了21917元，叶进祥请求自2012年7月起按月租33170元计算租金。双方共同确认：叶进祥及精彩人生公司分别与珠海经济特区南屏企业集体公司签订的租赁合同并非当事人真实意思表示，只是为了协助精彩人生公司办理登记备案手续。2013年2月，叶进祥委托律师向唐纯英发出律师函，称双方2007年5月25日签订的《租赁合同书》于2010年6月30日到期，提出解除与唐纯英的租赁合同，要求唐纯英付清欠付的租金并腾退物业。
原审法院另查明，精彩人生公司经营至2013年10月后歇业，电脑等经营用品仍存放于场地内，2013年10月10日，叶进祥又在场地大门加了一把门锁，场地一直闲置。案件审理过程中，2014年7月3日经协调双方同意进行清场，精彩人生公司法定代表人黄国劲将场地内遗留的电脑主机、显示器、椅子等用品自行搬迁，并由其个人暂为保管，原审法院对搬迁过程予以书面笔录确认。
原审法院认为，首先关于履行的租赁合同，案件中双方争议的焦点集中于履行的是2007年5月25日签订的《租赁合同书》还是精彩人生公司与叶进祥2008年7月1日签订的《租赁合约》，《租赁合同书》的抬头为唐纯英个人，并注明了唐纯英的个人身份证号码，应认定为唐纯英个人向叶进祥承租场地，虽然场地由精彩人生公司实际使用，唐纯英也是精彩人生公司当时的法定代表人，但精彩人生公司并没有在该合同书上盖章，在唐纯英的签名具有法定代表人及个人的双重含义时，由《租赁合同书》的抬头标注否定了唐纯英为精彩人生公司法定代表人签名的可�性，在其后的合同履行过程中唐纯英也是以个人名义支付租金给叶进祥，进一步印证了《租赁合同书》的签约主体为唐纯英个人。《租赁合同书》履行至2008年7月时，精彩人生公司与叶进祥又签订了《租赁合约》，该《租赁合约》与《租赁合同书》内容上相互矛盾，两份合同不可能同时履行，唐纯英也同时作为承租方代表签名，因此可认定唐纯英、精彩人生公司与叶进祥自行协商变更了《租赁合同书》的约定，由《租赁合约》取代了《租赁合同书》。叶进祥否定《租赁合约》的意思表示真实性，认为仅是办理手续之用，原审法院认为，该份合同是叶进祥同精彩人生公司签订，并无办理登记备案手续的用途，同时原审庭审中双方共同确认精彩人生公司与珠海经济特区南屏企业集体公司签订的租赁合同是办理登记备案手续之用，叶进祥并未对《租赁合约》的产生作出合理的解释。在《租赁合同书》及《租赁合约》签名真实性确认的情况下，且两份合同履行内容冲突，不可能同时存在，成立在后的《租赁合约》应认定为双方真实意思表示，以《租赁合约》取代了《租赁合同书》。同时，《租赁合约》产生于叶进祥投资入股精彩人生公司的节点上，更容易解释为何《租赁合同书》被取代，一方面叶进祥要入股，另一方面，唐纯英尚欠叶进祥租金，在此情况下，唐纯英出让部分股权，叶进祥以租金抵顶出资为合理的解释。综上，原审法院认定，2008年7月后，叶进祥与精彩人生公司签订了租赁合同，唐纯英作为个人退出租赁合同关系，叶进祥与唐纯英签订的《租赁合同书》履行终止。
其次，关于尚欠的租金数额，叶进祥认可自2009年6月至2012年6月均以31000元抵扣租金，唐纯英、精彩人生公司抗辩称叶进祥已经实际从营业收入中抵扣租金，原审法院认为，唐纯英、精彩人生公司提出了抵销的抗辩请求，依照《合同法》第九十一条的规定，债务相互抵销，合同的权利义务终止；第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外，案件中双方主张的债权均为租赁合同的租金，且均已到期，因此精彩人生公司基于多付的租金，主张与叶进祥的到期租金抵销，有法律依据，原审法院予以支持。抵销的具体金额，原审法院认定双方实际是《租赁合约》的约定为履行内容，月租金为10800元，2009年6月至2012年6月（含6月当月）合计36个月，合计租金为388800元，叶进祥实际收取租金合计1116000元，按照月租金10800元计算，已经计算到103.3月，已超出精彩人生公司2014年6月底实际占用场地的期间，精彩人生公司未有拖延支付租金的事实，因此对于叶进祥的全部诉讼请求，原审法院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十九条、第二百一十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判令驳回叶进祥的全部诉讼请求。案件受理费人民币7464元，由叶进祥负担。
上诉人叶进祥不服原审判决，依法提起上诉，请求撤销原审判决，改判支持叶进祥在原审期间提出的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用均由唐纯英、精彩人生公司承担。
上诉理由如下：一、原审法院对案件事实认定错误。叶进祥与唐纯英之间履行租赁合同的唯一依据就是2007年5月25日签订的《租赁合同书》（以下简称合同书）。除此之外所签订的所有协议都是叶进祥与唐纯英、精彩人生公司为了办理相关行政审�手续和税务登记等事项而签订，既不是双方真实意思表示，也没有切实履行。其一，其他合同中约定的租赁面积与最初的合同不一致，实际上租赁面积自始从未变化；其二，其他合同租赁时间不对，其他合同租赁时间远远长于叶进祥从南屏贸易货栈租赁的时间，承租人与业主约定的租期短于其与次承租人“约定”租期，不符合生活常识；其三，整个租赁期内，唐纯英从未对租金提出过任何异议。
二、原审法院依照时间顺序认定合同效力，作出的认定必然自相矛盾。1.在原审庭审过程中，叶进祥与唐纯英、精彩人生公司均确认唐纯英、精彩人生公司与珠海经济特区南屏企业集团公司签订的租赁合同是办理登记备案手续之用，既然叶进祥与唐纯英、精彩人生公司对《租赁合同书》与《租赁合约》存在争议，原审法院为何不引用登记备案的租赁合同作出认定，反而使用存在争议的《租赁合约》作为认定本案的依据？2.在《租赁合约》签订之后，叶进祥仍依据2007年5月25日的《租赁合同书》每月收取租金30940元，直至《租赁合同书》约定的期限届满，在此期间，唐纯英与精彩人生公司未提出任何异议，唐纯英作为精彩人生公司的股东，明知叶进祥每月从精彩人生公司扣取30940元的租金，仍未提出异议，反而默认叶进祥从精彩人生公司扣除租金至合同期满，因此原审法院认定唐纯英2008年7月退出租赁合同，《租赁合同书》履行终止，没有事实依据，明显错误。
唐纯英、精彩人生公司二审辩称，原审判决符合客观事实，逻辑严密。1.叶进祥以唐纯英和精彩人生公司长期未提出异议为由认为应采纳《租赁合同书》，但实际上精彩人生公司先后共签订了四份租赁合同，《租赁合同书》是为向工商局备案而签订。2.叶进祥既向精彩人生公司收取�金，其本身亦是精彩人生公司的股东，从公司分红获利，因此原审法院对合同的采信所作的认定符合逻辑，本案不能简单的运用证据规则进行推断。3.叶进祥作为精彩人生的股东，以收取租金的方式把持住了公司的财务。由于叶进祥委托精彩人生公司起诉二楼的网吧，从此可以看出叶进祥与精彩人生公司之间存在同盟关系，是利益共同体，即精彩人生公司有求于叶进祥将二楼的网吧赶走，因此原审法院认定租金相抵符合常理，唐纯英和精彩人生公司不提出异议亦合理。
唐纯英、精彩人生公司二审未提交新证据。
叶进祥二审期间提交如下证据：2009年6月、10月、12月，2010年2月、7月，2011年1月、5月、7月、8月流水账记录本、分红收款收据及2010年3月12日租金收款收据，证明叶进祥从2009年6月才开始用网吧收入抵顶租金，网吧每天的收入都有记载，记账人为唐纯英的哥哥唐建斌的妻子宋兰云，账本上记载了扣除房租的情况，且有股东签名，叶进祥并没有把持财务。
上列证据，经质证，本院审查认为，该证据来源合法，内容真实，且与本案有关联和起到证明案件事实的作用，本院予以认定。
本院经审理查明，精彩人生公司与叶进祥均确认2008年7月至2009年5月期间，精彩人生公司以现金方式按每月3万多元的标准向叶进祥交纳租金。从2009年6月起，叶进祥则从精彩人生公司的经营收入中按月扣除租金。根据账本记载，2009年11月11日，叶进祥从精彩人生公司经营收入中扣取2009年10月、11月的租金56000元，唐纯英、唐建斌、叶进祥各分得利润44216元，唐纯英、唐建斌、叶进祥均在账本上签名，并出具分得利润的收据。2010年1月9日，叶进祥从精彩人生公司经营收入中扣取2009年12月及2010年1月的租金56000元，黄杰义、唐建斌、叶进祥各分得利润39803.5元，黄杰义、唐建斌、叶进祥均在账本上签名，并出具分得利润的收据。2010年3月12日，叶进祥从精彩人生公司经营收入中扣取2010年2月、3月的租金56000元，唐纯英、宋兰云、叶进祥各分得利润31045元，唐纯英、宋兰云、叶进祥均在账本上签名，并出具分得利润的收据，而且均在载明“收到精彩人生公司2010年2月、3月56000元房租款”的收据上签名。2010年8月16日，叶进祥从精彩人生公司经营收入中扣取2010年7月、8月的租金66340元，宋兰云、黄杰义、叶进祥各分得利润42228元，均在账本上签名，并出具分得利润的收据。2010年12月12日，叶进祥从精彩人生公司经营收入中扣取2010年10月、11月的租金各33170元，宋兰云、黄杰义、叶进祥各分得利润32864元，并出具分得利润的收据。2011年2月22日，叶进祥从精彩人生公司经营收入中扣取2010年12月及2011年1月的租金各33170元，宋兰云、黄�义、叶进祥各分得利润18836元，宋兰云、黄杰义出具分得利润的收据。2011年4月28日，叶进祥从精彩人生公司经营收入中扣取2011年2月、3月的租金各33170元，宋兰云、黄杰义、叶进祥各分得利润18836元，并出具分得利润的收据。2011年7月3日，叶进祥从精彩人生公司经营收入中扣取2011年5月的租金33170元，唐建斌、黄杰义、叶进祥各分得利润23050元，并出具分得利润的收据。叶进祥陈述黄杰义为唐纯英的丈夫，宋兰云为唐建斌的妻子，2009年及2010年部分月份扣除月租金28000元是因为网吧附近修路遂减免了部分租金。
本院二审查明的其他事实与原审查明的事实基本一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，根据叶进祥上诉的事实和理由，各方当事人争议的焦点包括以下两方面：1.租金标准；2.租金的承担主体。
关于租金的标准问题。
关于租金标准，各方当事人争议主要集中在履行的是唐纯英与叶进祥于2007年5月25日签订的《租赁合同书》还是精彩人生公司与叶进祥于2008年7月1日签订的《租赁合约》。叶进祥主张双方履行的是《租赁合同书》，唐纯英和精彩人生公司则辩称由于叶进祥入股精彩人生公司，故降低租金标准，双方履行的是《租赁合约》，之所以每月仍按3万多元的标准扣除租金是因为叶进祥把持精彩人生公司的网吧财务。本院认为，虽然《租赁合约》签订时间在后，但是唐纯英及精彩人生公司均确认2008年7月至2009年5月期间，精彩人生公司以现金方式按每月3万多元的标准向叶进祥交纳租金。从2009年6月起，叶进祥则从精彩人生公司的经营收入中按月扣除租金。根据叶进祥提供的2009年6月之后的财务账本，精彩人生公司每月从网吧营业收入中扣除租金以向叶进祥交租，租金标准在2009年及2010年部分月份为28000元，从2010年7月开始一直按每月33170元的标准支付，如2009年10月至12月，2010年1月至12月，2011年1至3月及5月租金的扣除及利润分配由唐纯英及唐建斌、叶进祥签名确认，并且唐纯英、唐建斌出具了收取利润的收据，因此本院据此认定叶进祥从精彩人生公司的网吧收入中按每月28000元或33170元的标准扣取租金得到了该公司其他股东的确认，唐纯英及精彩人生公司辩称因叶进祥入股公司而降低租金标准并且叶进祥控制公司财务缺乏事实依据，本院不予采信，叶进祥主张实际履行的是《租赁合同书》的租金标准，证据充分，本院予以采信，原审法院对此认定有误，本院予以纠正。
第二，关于租金的承担主体问题。
虽然《租赁合同书》的抬头承租方载明为“唐纯英”，但该合同的落款处却载明乙方为“精彩人生电脑网络有限公司”，唐纯英仅在代表人处签名。实际上，该租赁的场地一�由精彩人生公司使用，叶进祥从2009年6月起亦是直接从精彩人生公司的营业收入中扣除租金，而非从唐纯英个人处收取，例如叶进祥提供的2010年3月12日的租金收据，亦是载明收取精彩人生公司的租金。签订合同时唐纯英是精彩人生公司的法定代表人，因此唐纯英及精彩人生公司主张唐纯英是代表精彩人生公司签订租赁合同书，是履行职务的行为，有事实和法律依据，本院予以采信，故精彩人生公司作为承租人应当向叶进祥支付租金，叶进祥要求唐纯英承担连带支付责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于欠付租金的数额，叶进祥主张2012年6月欠9083元，2012年7月起按每月33170元计至搬离之日。本院认为，首先，因叶进祥及唐纯英、精彩人生公司均确认2012年6月以31000元计算，尚欠租金9083元，故本院对叶进祥主张2012年6月欠9083元予以认定。其次，由于2013年10月精彩人生公司歇业，但未清场，直至2014年7月3日才搬离，因此从2012年7月1日至2014年7月3日精彩人生公司应当支付租金。对于2012年7月之后的租金标准，由于2007年11月起精彩人生公司按每月31000元的标准支付租金，按租赁合同书的约定，合同期满后，租金在原合同基础上上浮7%，即每月33170元，且从叶进祥的账本显示，叶进祥从2010年7月开始一直按每月33170元的标准收取租金，因此从2012年7月1日至2014年7月3日，精彩人生公司应按每月33170元支付租金，共计798220元（33170元×24月＋33170÷31×2天）。
关于滞纳金的问题。《租赁合同书》约定每月5号前支付租金，逾期则支付滞纳金，滞纳金计算方法为拖欠天数乘以欠缴租金总额的10%，对此本院认为，精彩人生公司未按合同约定按期支付租金，理应承担违约责任，叶进祥要求支付滞纳金有事实和法律依据，本院予以支持，但是合同�定的滞纳金计算标准明显过高，本院酌定精彩人生公司按中国人民银行同期一年期贷款利率从当月6日起以拖欠租金的数额为本金计算滞纳金。
综上所述，叶进祥上诉部分有理，本院对其有理之诉求予以支持，对其无理之诉求予以驳回。原审判决认定事实确有不清，适用法律不当，本院予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法湾民一初字第249号民事判决；
二、珠海市精彩人生电脑网络有限公司于本判决生效之日起十日内向叶进祥支付租金798220元及滞纳金（从2012年6月起，以当月所欠租金数额为本金，自当月的6日起按中国人民银行同期一年期贷款利率计至实际付清之日）。
如果未按判决指定的期间履行给�金钱义务或其它义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
一审案件受理费人民币7464元及二审案件受理费人民币7464元，均由珠海市精彩人生电脑网络有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 黄小珊