广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2012）北民再终字第1号
上诉人（原审被告、反诉原告、再审被告、反诉原告）：陈用阶
上诉人（原审被告、反诉原告、再审被告、反诉原告）：冯寿新
上诉人（原审被告、反诉原告、再审被告、反诉原告）：李香
上诉人（原审被告、反诉原告、再审被告、反诉原告）：陈思荣
上诉人（原审被告、反诉原告、再审被告、反诉原告）：龙腾才
上列五上诉人的共同委托代理人：陈仕金，桂鸿凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告、再审原告、反诉被告）：北海海深实业发展公司
法定代表人：袁子雄，总经理。
第三人：北海市振发建筑工程公司
法定代表人：彭景强，经理。
第三人：邓景英
第三人：梁嘉勰
第三人：梁嘉利
第三人：梁嘉晓
第三人：梁嘉骅（同是邓景英、梁嘉勰、梁嘉利、梁嘉晓委托代理人）。
第三人：叶培鸿
委托代理人：叶植玲
第三人：彭冠文
第三人：张旭
第三人：黄琳
第三人：朱峰，男，1983年4月25日出生，汉族，住北海市海城区××号。
委托代理人（同是彭冠文、张旭、黄琳、朱峰的委托代理人）：李玉萍，广西天惠律师事务所律师。
上诉人陈用阶、冯寿新、李香、陈思荣、龙腾才［原审为被告北海市北部湾农机汽车配件公司（下称北部湾公司），再审变更为陈用阶、冯寿新、李香、陈思荣、龙腾才］与被上诉人北海海深实业发展公司（下称海深公司）土地使用权转让合同纠纷一案，北海市银海区人民法院于1999年5月28日作出（1999）银民初字第l7号民事判决书，已经发生法律效力。本院于2006年5月31日指令银海区人民法院再审本案，该院作出（2007）银民再初字第1号民事判决。陈用阶、冯寿新、李香、陈思荣、龙腾才不服向本院提出上诉，本院受理后，依法追加了北海市振发建筑工程公司（下称工程公司）、叶培鸿、梁邦福、彭冠文、张旭、黄琳、朱峰为本案第三人进行了调解未果，作岀（2008）北民再终字第8号民事裁定，发回银海区人民法院重审，该院作岀（2011）银民再字第1号民事判决。陈用阶、冯寿新、李香、陈思荣、龙腾才不服向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，因第三人梁邦福病故，追加其妻邓景英及子女梁嘉勰、梁嘉利、梁嘉晓、梁嘉骅为本案第三人参加诉讼，并公开开庭审理了本案，陈用阶及其共同委托代理人陈仕金，叶植玲，梁嘉骅，李玉萍到庭参加诉讼。海深公司，工程公司经本院合法传票传唤拒不到庭，本案依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，1993年12月5日，海深公司与北部湾公司签订《合作开发合同书》一份。约定由海深公司提供建设用地，北部湾公司投入资金，双方合作开发兴建汽车修理厂厂房和宿舍。海深公司占项目股权30％，北部湾公司占项目股权70％。1994年元月9日、10日，海深公司与北部湾公司分别签订《股权出让合同书》和《关于<；；股权出让合同书>；；的补充协议》各一份，约定由海深公司向北部湾公司出让项目的股份，股权承让金23万元／亩，总额为253万元。合同签订之日起，北部湾公司应付给海深公司人民币60万元，同年2月8日、28日前分别给付40万元、26.5万元，待北部湾公司向海深公司交付股权承让金80％后，海深公司须在5个月内为北部湾公司办好建设用地许可证，北部湾公司付款到95％时，海深公司即向北部湾公司交付建设用地许可证，余款5％在办好报建过户手续后付清。如北部湾公司违约，海深公司只需退还已付股权承让金的一半给北部湾公司，另一半则作违约金；如海深公司违约，罚款则按对等原则处罚。合同签订以后，自1994年1月10日起至1995年8月1日止，北部湾公司共付给海深公司土地转让款220.5万元。1994年9月14日，海深公司取得其名下土地的建设用地许可证［面积为6793.65㎡，证号为：［北土建设（94）字第142号］，但未能将该幅土地过户到北部湾公司的名下。经查海深公司转让给北部湾公司的土地为6793.65㎡，按双方约定的转让价23万元／亩，共计土地转让款应为234.3809万元，扣除北部湾公司已付给海深公司的土地转让款220.5万元外，北部湾公司实际拖欠海深公司的土地转让款为138809元。
原审法院认为，海深公司与北部湾公司所签订的《合作开发合同书》、《股权出让合同书》以及《关于<；；股权出让合同书>；；的补充协议》是名为合作，实为土地使用权转让。在整个土地使用权转让的过程中，海深公司已依法取得了转让土地的建设用地许可证，具备了办理土地转让的基本条件，且双方对土地使用权的转让并没有违反法律的规定，鉴于当时北海市房地产开发交易的特殊情况，应视为有效合同。合同签订后，双方应恪守信用，全面履行合同规定各自的义务。海深公司在收到北部湾公司所支付的80％土地转让款时，未能按合同规定在五个月内为北部湾公司办理建设用地许可证，属违约行为，应承担违约的民事责任，赔偿对方因此所造成的经济损失。作为北部湾公司，在合同签订后理应按规定付清土地转让款给海深公司。该公司要求北部湾公司支付所拖欠13.8809万元，予以支持。北部湾公司反诉请求认定双方签订的合同书及补充协议无效，判令海深公司返还土地转让款220.5万元，理由不成立，不予采纳。据此判决：一、海深公司应在本判决发生法律效力之日起三个月内将北土建（94）字第142号建设用地（面积6793.65㎡）过户到北部湾公司名下，过户的税金和费用按国家有关规定负担。二、北部湾公司应付给海深公司土地转让款13.8809万元。三、海深公司应赔偿给北部湾公司经济损失13.8809万元。四、驳回北部湾公司对海深公司的反诉请求。
北海市银海区人民法院再审查明的事实与原审查明事实相同外。另查明，北部湾公司于2000年1月11日被工商行政管理机关注销，该公司是由陈用阶、冯寿新、李香、陈思荣、龙腾才合伙兴办，再审法院于2007月20日作出了（2007）银民再字第1号民事裁定书，裁定变更陈用阶、冯寿新、李香、陈思荣、龙腾才为本案的原审被告（反诉原告）。海深公司转让给北部湾公司的土地使用权证号为：北土建设（94）字第142号。1998年12月24日，原审法院作出（1999）银民初字第17号民事裁定书，裁定查封海深公司上述土地，并于同年12月28日向北海市房地产交易中心送达协助执行通知书。此外，在本案再审期间，陈用阶、冯寿新、李香、陈思荣、龙腾才变更反诉请求，要求继续履行双方签订的《合作开发合同书》、《股权出让合同书》以及《关于〈股权出让合同书〉的补充协议》，并判令海深公司赔偿其经济损失718830元。
再审法院认为，海深公司与北部湾公司所签订的《合作开发合同书》、《股权出让合同书》以及《关于<；；股权出让合同书>；；的补充协议》是名为合作，实为土地使用权转让合同。本案海深公司虽已取得转让土地的《建设用地许可证》，但并未办理《土地使用权证》，取得《建设用地许可证》不意味着就具备了办理土地转让的基本条件。海深公司与北部湾公司签订的合同均因违反法律强制性规定而为无效合同。原判认定有误，处理不当，予以纠正。依法被确定合同无效，双方当事人应当相互返还，但由于海深公司请求北部湾公司继续履行合同，支付合同尾款，该诉求没有法律依据，依法不予支持。北部湾公司反诉请求继续合同，同样没有法律依据，依法也不予支持。对于第三人叶培鸿、梁邦福（邓景英、梁嘉勰、梁嘉利、梁嘉晓、梁嘉骅）取得部分讼争土地使用权是否合法，以及工程公司转让部分讼争的土地给彭冠文、张旭、黄琳、朱峰等人的行为是否合法的问题属另一法律关系，第三人之间的法律事实关系不属本案的审理范围，故本案的第三人均不承担责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》第七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》201条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、撤消本院（1999）银民初字第17号民事判决书；二、驳回海深公司对陈用阶、冯寿新、李香、陈思荣、龙腾才的诉讼请求；三、驳回陈用阶、冯寿新、李香、陈思荣、龙腾才反诉海深公司的诉讼请求。
陈用阶、冯寿新、李香、陈思荣、龙腾才不服再审判决，上诉称，请求撤销再审判决，依法改判海深公司继续履行其与原北部湾公司签订的《合作开发合同书》、《股权出让合同》以及《关于<；；股权出让合同书>；；的补充协议》，将北土建（94）字第l42号建设用地许可证项下6793.65㎡土地使用权过户到上诉人名下，并判令海深公司赔偿损失718830元给上诉人。事实与理由：海深公司与北部湾公司签订的《合作开发合同书》、《股权出让合同书》以及《关于<；；股权出让合同书>；；的补充协议》是名为合作，实为土地使用权转让合同。海深公司已于1994年9月14日取得了该土地的建设用地许可证。依照最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第6条的规定，上述合同是合法有效的。虽然北海市海城区人民法院2004年l0月25日要求北海市地产交易中心协助将其中心2375.61㎡土地使用权变更至北海振发建筑工程公司。但北部湾公司与海深公司签订土地使用权转让合同的时间为1993年12月5日及l994年1月9日、10日，并于1994年1月至1995年8月共支付了土地转让价款220.5万元给海深公司。而且在本案纠纷原审过程中，原审法院在上诉人提岀申请，并提供了担保的情况下，于1998年12月24日裁定查封了讼争的6793.65㎡土地使用权，l999年5月28目作出（1999）银初字第17号民事判决书，判令海深公司将讼争土地过户到北部湾公司名下，可见北部湾公司与海深公司签订合同、支付土地价款在前，包括原审判令海深公司将该土地使用权过户给北部湾公司亦在前，而北海市海城区人民法院因海深公司的普通债权而处置该土地使用权在后，无论按先后顺序，还是物权优于债权的原则，均应优先保护上诉人的物权。依照最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第35条“经审查认定有效的合同，双方当事人应按照合同的约定或法律的规定履行”的规定，海深公司应将讼争的土地使用权过户到上诉人名下。同时，由于海深公司迟延履行合同已构成违约，其应依合同约定赔偿损失718830元给上诉人。
第三人叶培鸿、邓锦英、梁嘉勰、梁嘉利、梁嘉晓、梁嘉骅陈述称，再审法院认为其部分取得讼争的土地使用权是否合法属另一法律关系，不属本案的审理范围，不承担本案任何民事责任。
第三人彭冠文、张旭、黄琳、朱峰陈述称，海深公司与北部湾公司签订的土地使用权转让合同依法无效，上诉人认为再审法院适用法律不当是错误的，本案的第三人均为间接的第三人，依法不应一并审理，因此，北海市银海区人民法院（2011）银民初字第1号民事判决事实清楚，适用法律正确，判决合法，依法予以维持。
原审原告海深公司、第三人工程公司没有岀庭参加诉讼，亦没有提出书面答辩。
再审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，1998年5月22日，原审法院立案受理本案后，北部湾公司提起反诉后，向原审法院提供了陈思荣、冯寿新、陈思华、陈思莲共6份房地产权属证书和北海市海燕汽车修配焗漆厂财产作担保，申请查封了其与海深公司签订的《土地使用权转让合同》约定转让的特定标的物，即北土建（94）字第142号建设用地许可证项下6793.65㎡土地使用权。
本院认为，北海市银海区人民法院（2011）银民再初字第1号民事判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关案件管辖的规定，本案应属北海市海城区人民法院管辖。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条、第一百五十三条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销北海市银海区人民法院（2011）银民再初字第1号民事判决；
二、指令北海市海城区人民法院审理本案。
本案一审诉讼费22660元、反诉诉讼费21035元、财产保全费11545元，由北海市海城区人民法院根据审理的结果作出决定。二审诉讼费24540元，由本院直接退还上诉人陈用阶、冯寿新、李香、陈思荣、龙腾才。
审判长 黄世海
审判员 陈剑平
审判员 周润生
二〇一三年五月二十九日
书记员 薛清龙