上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第4043号
原告（暨被告）于维桢。
原告（暨被告）于娇。
上述二原告（暨被告）委托代理人高佳文，上海市申松律师事务所律师。
上述二原告（暨被告）委托代理人田苗，上海市申松律师事务所实习律师。
被告（暨原告）李杨。
被告（暨原告）梁银花。
上述二被告（暨原告）委托代理人陈敏，北京同一源（上海）律师事务所律师。
原告（暨被告）于维桢、于娇与被告（暨原告）李杨、梁银花房屋买卖合同纠纷两案，原告（暨被告）于维桢、于娇诉被告（暨原告）李杨、梁银花房屋买卖合同一案于2014年12月1日立案受理，被告（暨原告）李杨、梁银花诉原告（暨被告）于维桢、于娇房屋买卖合同一案于2014年12月3日立案受理。两案依法由审判员张丹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（暨被告）于维桢、于娇的委托代理人高佳文、田苗，被告（暨原告）李杨、梁银花的委托代理人陈敏到庭参加诉讼。两案现已审理终结。
原告（暨被告）于维桢、于娇诉称：2014年4月18日、于维桢、于娇与李杨、梁银花签订房屋买卖合同一份，约定李杨、梁银花向于维桢、于娇购买坐落于上海市松江区弘翔路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）。根据合同约定，李杨、梁银花应在2014年6月20日前支付于维桢、于娇510，000元首付款及390，000元装修款，并提供由贷款银行开具给李杨、梁银花用以购买系争房屋的1，080，000元贷款额度证明。但由于李杨、梁银花自身的原因，其始终无法申请足额的贷款，经于维桢、于娇多次催讨，李杨、梁银花仅支付共计1，300，000元购房款，余款无法筹足。故于维桢、于娇诉至法院，请求判令：1、解除于维桢、于娇与李杨、梁银花签订的房屋买卖合同及补充协议；2、李杨、梁银花向于维桢、于娇支付合同解除违约金198，000元及逾期违约金68，400元；3、李杨、梁银花承担于维桢、于娇发送律师函费用5，000元。审理中，于维桢、于娇自愿申请撤回要求李杨、梁银花支付逾期违约金68，400元的诉讼请求。
被告（暨原告）李杨、梁银花辩称：其同意解除合同，但不同意支付违约金，理由是：首先，其付款义务应在银行收到系争房屋抵押他项权利证明后，因于维桢、于娇未按约配合其办理房屋过户手续，导致其无法向银行设置他项权利证明，故其付款义务尚未成就。其次，于维桢、于娇未按约过户之后，双方重新达成协议，其向于维桢、于娇再支付400，000元后由于维桢、于娇配合办理贷款及过户手续，但于维桢、于娇仍怠于履行上述义务。最后，于维桢、于娇不配合办理贷款及过户手续的原因在于系争房屋马上届满5年，于维桢、于娇要求其等系争房屋满5年后再过户以达到逃避税费的目的。
被告（暨原告）李杨、梁银花亦提出诉讼称：根据合同约定，于维桢、于娇应于2014年6月20日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，并于2014年7月10日前向李杨、梁银花办理房屋移交手续。合同签订后，李杨、梁银花按约支付转让款90万元，但于维桢、于娇未办理房屋过户手续。嗣后，应于维桢、于娇要求，李杨、梁银花又向于维桢、于娇支付40万元转让款，但于维桢、于娇仍拒绝办理房屋的过户手续。故李杨、梁银花诉至法院，请求判令：1、解除于维桢、于娇与李杨、梁银花签订的房屋买卖合同及补充协议；2、于维桢、于娇退还李杨、梁银花购房款1，300，000元；3、于维桢、于娇支付李杨、梁银花违约金287，150元。
原告（暨被告）于维桢、于娇辩称：因李杨、梁银花未能于2014年6月20日过户前出具银行的贷款额度证明或以现金补足剩余房款，此系李杨、梁银花违约在先，故为了保证自身交易安全其未将系争房屋过户给李杨、梁银花。现其同意解除合同并退还购房款，但不同意承担违约金。
经审理查明：2014年4月18日，于维桢、于娇（甲方）与李杨、梁银花（乙方）签订上海市房地产买卖合同一份。合同第一条约定乙方受让系争房屋；第二条约定房地产转让价款为1，590，000元；第四条约定甲方于2014年7月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；第六条约定在2014年6月20日之前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，乙方逾期未付款，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付的0.05%作为逾期违约金，合同继续履行。乙方逾期未付款达到15日，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，乙方自收到甲方书面解除合同通知书之日起5日内向甲方支付房产总价的10%作为其违约导致合同解除的违约金。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方承担的因其违约导致的房产总价10%的合同解除违约金，余款返还给乙方，若乙方已付款不足支付违约部分，乙方应在接到甲方解除合同的书面通知书之日起5日内以现金形式补足；第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲方逾期未交付房地产，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款的0.05%作为逾期违约金，合同继续履行。乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起15日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方面解除合同，合同自甲方收到乙方解除合同通知书之日解除。甲方除应在收到乙方合同解除通知书之日起5日内向乙方返还已收款和利息（自乙方支付房款之日起至合同解除之日止）外，还应按房产总价的10%向乙方支付违约金。若甲方违约金不足以弥补乙方相关损失的，则乙方的损失与甲方违约金之间的差额，由甲方以现金形式补足。补充条款（一）第4条约定，乙方应于签订买卖合同后向贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于过户当天以现金的方式支付甲方。合同附件（三）付款协议约定：1、乙方于2014年4月18日向甲方支付房款510，000元，含定金30，000元；2、乙方于银行收到该房屋抵押他项权利证明以银行贷款的形式向甲方支付房款1，080，000元。
同日，于维桢、于娇（甲方）与李杨、梁银花（乙方）签订房屋买卖合同的补充协议一份，约定系争房屋的实际成交总价为1，980，000元，双方同意以1，590，000元为房屋合同总价，乙方需于2014年4月18日向甲方支付390，000元，为该房屋的相关装修补偿款。
上述合同及协议签订后，李杨、梁银花分别于2014年3月28日、2014年4月18日、2014年8月30日向于维桢、于娇支付30，000元、870，000元、400，000元。
嗣后，因李杨、梁银花未能按约于2014年6月20日前获得银行贷款审批且未能以现金补足余款，致使双方在2014年6月20日未办理系争房屋过户手续。在李杨、梁银花向于维桢、于娇支付400，000元后，因双方仍未能就款项支付、过户时间达成一致协议。故双方分别以其诉称事由向本院提起诉讼，并分别提出如上诉讼请求。
另查明，于维桢、于娇系系争房屋的权利人，其于2014年5月20日结清系争房屋的个人住房抵押贷款。2014年6月5日，系争房屋的抵押被登记注销。
审理中，于维桢、于娇向本院提交：1、2014年7月2日律师函及邮寄凭证，证明于维桢、于娇向李杨、梁银花催告并要求李杨、梁银花支付违约金；2、2014年11月6日发送的律师函、邮寄凭证及投递情况，要求李杨、梁银花在收函三日内，提供已获得银行审批68万元的证明或以其他方式筹足68万元剩余房款，若未能按照上述期限办妥购房款68万元，于维桢、于娇将依法解除合同，并追究李杨、梁银花的违约责任。该份函件向李杨、梁银花李杨坐落于“广富林路XXX弄XXX号XXX室”进行送达，投递情况载明“派件已签收，签收人是拍照签收”，签收日期为2014年11月7日；3、收款收据，证明于维桢、于娇为此支付律师费5，000元。李杨、梁银花对二份律师函真实性有异议，称其未收到过该二份律师函，对律师函的内容亦不予认可；对收款收据真实性、关联性均不予认可。
同时，李杨、梁银花向本院提交：1、2014年11月5日发给中介的催告函，证明李杨、梁银花要求于维桢、于娇配合其办理房屋过户手续，若于维桢、于娇继续怠于履行该义务，李杨、梁银花将解除合同；2、协议，证明推迟过户的事实；3、录音光盘，证明于维桢、于娇将过户时间拖延至2015年3月的事实；4、申请回单及银行卡，证明李杨、梁银花为申请贷款办理相关手续；5、贷款申请审批资料，证明因于维桢、于娇不配合在审批资料上签字，导致贷款无法继续进行，过错在于维桢、于娇。于维桢、于娇对催告函的真实性不予认可，称其未收到该份律师函；对协议的真实性不予认可；对录音的真实性没有异议，但认为无法证明双方达成新的协议，恰恰证明李杨、梁银花擅自变更贷款方式；对回单及银行卡真实性没有异议，但认为无法证明待证内容；对审批资料的真实性没有异议，但认为无法证明李杨、梁银花已申请贷款。
此外，本院依李杨、梁银花申请就系争房屋的贷款事宜向北京银行松江支行工作人员制作询问笔录，该银行工作人员称贷款审批中负责通知出卖方来办理手续的义务在于买受方，同时李杨、梁银花没有提交完整的办理贷款所需的相关材料。双方对该份询问笔录的真实性均没有异议，李杨、梁银花认为银行未说明贷款未获审批的具体原因，另因于维桢、于娇未签字，即便其向银行提供再多材料也无法获得银行审批。
庭审中，经本院释明，双方均表示对对方主张的违约金的计算标准没有意见，违约金符合合同约定，无需法院进行调整。同时，双方均同意办理房地产买卖合同的网上备案登记撤销手续。此外，李杨、梁银花首先表示房产总价应包括装修款，但此后其又表示房产总价不应包括装修款。另，李杨、梁银花亦明确其无能力于2014年6月20日前现金补足余款。
以上事实，由上海市房地产买卖合同、补充协议、律师函、贷款结清证明、上海市房地产登记薄、收款收据及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，双方之间签订的上海市房地产买卖合同及补偿协议系当事人的真实意思表示，约定的内容并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，该合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照约定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。
本案中，根据查明的事实，李杨、梁银花的贷款在过户当天即2014年6月20日前未获银行审批，其亦表示无能力于过户当天以现金形式支付于维桢、于娇，致使双方在2014年6月20日未办理系争房屋过户手续，此违约责任在于李杨、梁银花。虽其后又向于维桢、于娇支付400，000元房款，但根据李杨、梁银花提交的录音内容看，于维桢、于娇提出的过户时间李杨、梁银花并未予以同意，双方确未能就过户时间达成一致意见，且李杨、梁银花陈述的贷款方式为先过户再持证抵押，此与合同的约定明显不符。因此对李杨、梁银花认为系于维桢、于娇拖延履行合同、待系争房屋满5年后过户以达到避税的目的的抗辩意见，本院不予采信。至于李杨、梁银花认为因于维桢、于娇不配合办理贷款手续的抗辩意见，本院认为：一方面，没有证据证明李杨、梁银花已向于维桢、于娇履行通知的义务；另一方面，根据银行工作人员陈述，李杨、梁银花未向银行提供齐全办理贷款所需的全部材料，故本院对被告的该抗辩意见不予采信。现于维桢、于娇关于解除合同的诉讼请求，符合合同关于李杨、梁银花逾期未付款达到15日，于维桢、于娇有权单方解除合同的约定，本院予以支持。李杨、梁银花诉称的解约事由不成立，本院不予支持。鉴于此，对于李杨、梁银花据此提出的其余诉讼请求，本院亦不予支持。
至于合同的解除之日，尽管李杨、梁银花否认收到于维桢、于娇于2014年11月6日向李杨、梁银花发送的律师函，但李杨、梁银花亦确认其确系居住于“广富林路XXX弄XXX号XXX室”，且李杨、梁银花向本院提交的诉状载明的现住地亦为上述地址，故根据邮寄凭证及投递情况等证据，应当认定于维桢、于娇已尽通知李杨、梁银花的义务。根据该份律师函，若李杨、梁银花未能在收函三日内办妥购房款68万元，于维桢、于娇依法解除合同，故本院确认于维桢、于娇与李杨、梁银花之间的买卖合同及补充协议自2014年11月11日解除。鉴于双方当事人均同意办理合同的网上备案登记撤销手续，故本院予以准许。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于此，在合同解除后，于维桢、于娇应当将李杨、梁银花已付房款返还给李杨、梁银花，同时还应按约支付房屋总价10％合同解除的违约金。至于房屋总价的确定。首先，双方均确认房屋实际成交价为1，980，000元。其次，根据查明的事实，当事人通过补充协议，将在网上备案的上海市房地产买卖合同中约定的转让价款做低，其目的是为了少缴税款，故应认定上海市房地产买卖合同中关于转让价款为1，590，000元的约定无效，但上述条款的无效，并不影响其他条款的效力。最后，李杨、梁银花向于维桢、于娇主张违约金的计算标准亦以1，980，000元为基数，故于维桢、于娇以1，980，000元为房屋总价计算合同解除的违约金，并无不当，本院予以支持。
关于合同解除的违约金的数额。当事人在合同中可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。现李杨、梁银花明确违约金的数额符合合同约定，不请求法院予以调整，同时李杨、梁银花亦按照同样的标准向于维桢、于娇主张违约金，故本院对违约金不予调整。
此外，于维桢、于娇自愿撤回逾期付款违约金的诉讼请求，系其对自身权利的处分，于法不悖，本院亦予以准许。
至于于维桢、于娇要求李杨、梁银花承担发送律师函费用的诉讼请求，无合同约定及法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、于维桢、于娇与李杨、梁银花于2014年4月18日签订的上海市房地产买卖合同及房屋买卖合同的补充协议自2014年11月11日解除；
二、李杨、梁银花于本判决生效之日起十日内配合于维桢、于娇办理双方于2014年4月18日签订的上海市房地产买卖合同的网上备案登记撤销手续；
三、于维桢、于娇于本判决生效之日起十日内返还李杨、梁银花购房款1，300，000元；
四、李杨、梁银花于本判决生效之日起十日内支付于维桢、于娇合同解除的违约金198，000元；
五、驳回于维桢、于娇的其余诉讼请求；
六、驳回李杨、梁银花的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
（2014）松民三（民）初字第4027号案件受理费5，371元，减半收取2，685.50元，由于维桢、于娇负担515.50元（已付），李杨、梁银花负担2，170元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
（2014）松民三（民）初字第4043号案件受理费19，164元，减半收取9，582元，由李杨、梁银花负担1，292元（已付），于维桢、于娇负担8，290元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 丹
二〇一五年二月二十八日
书记员 邵玲玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……