广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法三民一初字第407号
原告（反诉被告）：中山公用市场管理有限公司，住所地广东省中山市东区兴中道18号财兴大厦北座五楼，组织机构代码5958×××××1。
法定代表人：王明华。
委托代理人：傅康、赵启东，分别系该公司的行政兼法务、市场主管。
被告：中山市坦洲镇新前进市场，住所地广东省中山市坦洲镇新前进村申堂三街。
单位负责人：吴亦棠。
被告：符忠文，男，1973年12月25日出生，住广东省中山市。
被告：吴亦棠，住广东省中山市。
被告（反诉原告）：中山市利泰市场经营管理有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇新前进村三顷街31号A区201。
法定代表人：符忠文。
委托代理人：刘叠，系广东香山律师事务所律师。
原告中山公用市场管理有限公司（以下简称公用公司）诉被告中山市坦洲镇新前进市场（以下简称前进市场）、符忠文、吴亦棠租赁合同纠纷一案，本院受理后，依原告申请追加中山市利泰市场经营管理有限公司（以下简称利泰公司）为被告参加诉讼，后组成合议庭公开开庭进行了审理。原告公用公司的委托代理人傅康、赵启东，被告利泰公司的委托代理人刘叠到庭参加了诉讼。被告前进市场、符忠文、吴亦棠经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告公用公司诉称：2013年5月16日，原告与被告前进市场签订租赁合同，约定将原告所经营的板芙市场东北区建筑面积1500㎡租赁给前进市场经营，租期6年，起始月租金单价50元/㎡，单月75000元，租金每两年递增5%，并由前进市场承担经营范围内的水电费。因前进市场在2014年长期存在延迟交租且拖欠租金及水电费的行为，原告多次与前进市场沟通催告未果，截止至2014年12月31日，共累计欠费288858元。2015年1月5日，原告正式发函解除与前进市场的租赁合同。被告符忠文是租赁合同中前进市场的签订人，被告吴亦棠是前进市场的代表负责人，故被告符忠文、吴亦棠应承担连带责任。而由于前进市场不是法人单位，2013年11月27日设立了利泰公司，由该公司继承前进市场关于《租赁合同》的权利与义务，履行合同，故利泰公司应对前进市场的债务承担连带责任。但原告多次与四被告沟通均无果，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.四被告连带支付所欠原告租金225222元水电费63636元，合计28858元；2.四被告连带支付所欠原告租金滞纳金。
原告为支持其诉请在举证期限内提交的证据有：1.租赁协议1份，证明租赁关系、租金金额及被告违约依据；2.物业交接确认书1份，证明收租起始时间；3.欠费明细1份，证明被告所欠费用；4.承诺书1份，证明被告认可欠租事实；5.快递单3份，证明原告已解除租赁合同及其时间节点；6.产权证1份，证明物业产权归属；7.委托管理协议1份，证明原告具有使用管理权限；8.催费、缴费通知书，证明被告的欠费事实及原告多次催缴的事实。
被告利泰公司辩称：我方与原告于2013年5月16日签订的租赁合同约定，我方租赁板芙市场东北区约1500㎡的物业，租赁区域物业管理由我方负责，原告不再收取物业管理费。同时，合同约定租赁范围的东门口广场由我方管理、使用，原告不另行收费用。但合同履行过程中，原告不但未将东门口广场交付我方管理和使用，还每日在该场地收取管理费，每月达3万多元。原告的这一行为严重影响了我方对租赁物业的使用，为此我方多次与原告提出异议，原告均置之不理。鉴于原告违约在先，我方不得已主张先履行抗辩，要求原告将租赁区域内东门口广场交付给我方后再行支付租金，没想到原告便通知我方解除合同，违法强行收回租赁物业，导致我方损失惨重。故原告违约在先，无权单方解除合同，请求法院查明事实后驳回原告的诉求。另外，符忠文是利泰公司的法定代表人，是职务行为，不应承担责任。吴亦棠也不应承担责任，前进市场已经注销，相关的业务已由我方接管。
被告利泰公司反诉称：因原告违约未将涉案租赁物业中东门口广场的管理和使用权交付我方，导致我方未能实现合同目的，后因原告违法解除合同强行收回租赁物业，导致我方损失惨重。我方租赁涉案物业后，投入了大量费用进行装修，而因原告强行收回物业，我方遭受大量分租方的索赔，这些损失我方申请评估。为维护我方的合法权益，现提起反诉，请求判令：1.确认原告违法解除与我方的租赁合同；2.原告退还我方支付的押金15万元；3.原告赔偿租赁区域东门口广场的管理费损失66.5万元（按每月35000元计算，从2013年6月9日计算至2015年1月5日）；4.原告赔偿我方因违法解除合同所导致的损失（包括装修损失80万元、分租租金损失、分租业主索赔损失等）；5.由原告承担全部诉讼费用。
被告利泰公司就其答辩意见及反诉请求，在举证期限内提交的证据有：1.利泰公司执照、组织机构代码证、法人身份证明，证明反诉主体资格；2.视频录像，证明被告反诉人违反租赁合同约定，拒绝交付租赁合同范围的东门口广场1000㎡给反诉人管理、使用和被反诉人私自在租赁范围内收取物业管理费和租金的事实；3.装修费用相关单据，证明反诉人投入大量的装修费用，最终按评估为准。
原告公用公司辩称：第一，原告解除合同、不予返还押金符合法律及合同约定。合同33条规定，承租人延迟支付租金超过15日，出租人有权解除合同、没收承租人租金押金并要求承租人偿付拖欠的租金，同时承租人须按照出租人的要求退出租赁物业。利泰公司长期拖欠租金属于根本违约，故原告依合同约定合法解除合同。第二，利泰公司主张的东门口广场管理费损失没有事实和法律依据。东门口广场是提供给承租用作停车之用，原告已交付给利泰公司使用。东门口广场是用作停车之用，合同中约定利泰公司不得用于经营肉菜类生鲜食品，否则原告有解除合同、收回租赁物。利泰公司无权经营农贸产品，自然无权向农贸商户收取任何费用。租赁物周边的农贸早市系当地居民长期形成的贸易习惯，城管执法部门没有异议，农贸早市并未影响利泰公司对租赁物的经营管理，也未影响广场在利泰公司营业期间用于停车。再者，利泰公司不具备物业管理资质，不能收取管理费。且利泰公司主张的损失金额无实际证据支持，也无法律依据。第三，利泰公司的装修损失、分租租金损失、分租业主索赔损失无事实与法律依据。由于利泰公司拖欠租金，原告依约解除合同，依合同75条，如承租人违约导致合同解除，出租人有权不退还租赁押金，且承租人对物业所做的不可分离的固定装修归出租人所有，出租人无需支付任何补偿。故利泰公司主张的装修损失无法律依据。由其违约造成合同解除，其分租租金损失、分租业主索赔损失也应由其自行承担。综上，利泰公司的反诉请求无事实及法律依据，请法院予以驳回。
原告公用公司未就其反诉答辩意见另行提供证据。
经审理查明:2013年5月16日，原告作为出租方（甲方），前进市场作为承租方（乙方）签订一份租赁合同。合同第一条约定出租物业情况，甲方将位于中山市板芙镇板芙市场东北区出租给乙方，租赁区域的建筑面积约为1500㎡（包含公摊面积），租金按上述面积计算，租赁区域物业管理由乙方负责，甲方不再收取物业管理费。租赁范围的东门口广场由乙方管理、使用，甲方不另收费用。乙方租赁该物业的用途为超市、百货行业且不得用于经营肉菜类生鲜食品。第二条约定租赁期限，租赁期为起租日起六年，免租期3个月，自双方完成交接之日起计算，起租日为免租期满后第一日。合同生效之日起10日内，乙方向甲方支付租赁押金15万元。第三条约定租金。31条，双方约定起始月租金单价为50元/㎡，起始月租金为75000元，每满两年递增5%，无论租赁物最终测量面积是否为1500㎡，租金均不做调整；32条，乙方经营使用的水、电、通迅、物业管理费等所有费用全部由乙方承担，乙方应按时向相关部门支付相关费用并承担拖欠的责任，如乙方拖欠上述任何一项运营费用超过30日，甲方有权解除合同且不予退还租赁押金；33条，乙方应按月交纳租金，每月10日前缴纳下月租金，若乙方迟延支付租金，每迟延一日，应按迟延支付的租金金额的千分之五向甲方支付违约金。乙方迟延支付租金超过15日，甲方有权解除合同、没收乙方租赁押金并要求乙方偿付拖欠的租金，同时乙方须按照甲方的要求退出租赁物业。第六条约定其他条款。69条，乙方为实际经营需要，可将本合同项下其全部权利义务转让给乙方为该项目重新成立的公司，但应以书面方式提前告知并取得甲方书面许可，且乙方同意为上述关联方履行本合同承担不可撤销的连带保证责任。第七条合同解除及违约责任。75条，如乙方擅自解除合同或者因乙方违约导致的合同解除，甲方有权不退还租赁押金，并且，乙方对物业所做的不可分离的固定装修归甲方所有，甲方无需支付任何补偿。乙方因装修和运营等所产生的一切债权债务均由乙方负责。合同签订后，双方于2013年6月9日就涉案物业办理了交接手续，并确认以该日作为合同约定的免租期及起租期。双方在履行合同期间，前进市场因经营需要，于2013年11月27日设立利泰公司承接原前进市场的业务，涉案的租赁合同由利泰公司概括承受，利泰公司向原告支付租金，原告亦没有对由利泰公司支付租金提出任何异议。利泰公司为自然人独资有限责任公司，其法定代表人为符忠文。然而，自2014年以来，利泰公司常拖欠原告租金。2014年9月12日，利泰公司以新前进市场的名义向原告作出一份承诺书，承诺“于2014年9月26日前交清拖欠板芙市场的租金（7、8月份），若交不清，可按合同处理”。但事后，利泰公司仍未能按时足额付清所欠租金，原告多次催收均无果。为此，原告于2015年1月5日分别向利泰公司、符忠文、汪宝辉邮寄解除租赁协议通知，要求与利泰公司解除租赁合同，利泰公司当庭确认2015年1月5日为合同解除时间。
另查：原告及利泰公司均确认截止2015年1月5日，利泰公司共向原告支付租金及水电费共计974778元。原告提交的五份“催费通知书”，均有“汪宝辉”或“杨湛”的签收，利泰公司不确认原告提供的是原件，但经当庭核对，原告提供该五份“催费通知书”确为原件。该五份“催费通知书”中载明：2013年911月电费13163元，水费245元；12月份电费5057元，水费21元；2014年4月份电费5236元，水费14元；5月份电费5842元，水费21元；6月份电费8754元，水费21元；7月份电费8110元，水费21元；8月份电费8433元，水费21元；9月份电费5748元，水费0元；10月份电费4373元，水费0元；11月份电费3732元，水费56元。以上合计电费68448元，水费420元。
再查：涉案租赁物业为中山公用事业集团股份有限公司所有，2013年10月20日，该公司与原告签订一份委托管理协议，该公司委托原告对包括板芙市场在内的物业进行日常经营、管理工作，委托管理期限自2013年1月1日至2022年12月31日。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。原告对涉案租赁物业有合法的使用权，其与前进市场于2013年5月16日签订的租赁合同是双方的真实意思表示，无违反法律法规的强制规定，是合法有效的合同，双方应恪守履行。而利泰公司成立后概括承受上述合同的权利义务，原告对此无异议，故租赁合同的双方当事人从2013年11月27日起应为原告与利泰公司。现原告以利泰公司长期未足额支付租金为由，单方于2015年1月5日通知利泰公司解除租赁合同，而利泰公司亦确认合同于该日解除，故本院确认双方的租赁合同已于2015年1月5日解除。但利泰公司认为原告单方解除合同是违约行为，应承担相应的违约责任，因此，本案争议的焦点在于合同解除的责任归属，对此，本院分析如下：
原告主张利泰公司长期拖欠租金，依合同约定，原告有权单方解除合同；而利泰公司则认为原告未按合同约定交付东门口广场，严重影响合同目的的实现，故是原告违约在先，利泰公司拒付部分租金是自我救济，并非违约。对于利泰公司的答辩意见，本院认为合同明确约定租赁物业为“中山市板芙镇板芙市场东北区，租赁区域的建筑面积约为1500㎡”，而且租金条款中也约定“无论租赁物最终测量面积是否为1500㎡，租金均不做调整”，所以合同中约定的租赁物为板芙市场东北区1500㎡的场地。而利泰公司提出的东门口广场场地在合同中只是约定“东门口广场由乙方管理、使用，甲方不另收费用”，该部分场地只是租赁物业的附随部分。并且，利泰公司主张原告未交付该部分场地，但其也确认该部分场地除了早上八、九点前被占用外，其他时间不影响使用。故在利泰公司主张的“东门口广场”既非合同约定的租赁物业，作为附随物，在不影响主要租赁物正常使用的情况下，利泰公司的公司拒交租金为行使先履行抗辩权的答辩意见本院不予采信，利泰公司未按约足额支付租金已构成违约，原告依合同约定解除双方的租赁合同是合法的，合同解除后，利泰公司仍应承担相应的违约责任。
按合同约定2013年6月9日为免租期的起算日，约定的免租期为3个月，则2013年9月10日为起租日，即按合同约定从2013年9月10日至2015年1月5日（共15个月零25日）的租金应为1187500元，而利泰公司公司已支付了974778元，则欠原告租金212722元。而水电费虽利泰公司不予确认，但原告提供的五份催收通知书均有利泰公司人员的签名确认，故本院确认该证据的真实性，确认截止2015年1月5日前，利泰公司欠原告水电费共计68868元，但原告只要求利泰公司支付水电费63636元，这是原告对自身权利的处分，本院予以支持。由于利泰公司违约，按合同约定应支付未付租金的滞纳金，法律没有关于滞纳金的规定，合同中约定的滞纳金应为合同法规定的违约金。但合同约定每日5‰违约金明显过高，应调整为人民银行同期同类贷款利率的四倍为宜。至于利泰公司反诉要求退还押金及赔偿装修费用、分租商户的损失问题，合同第75条明确约定“因承租方违约导致的合同解除，出租方有权不退还押金，并且承租方对物业所做的不可分离的固定装修归出租方所有，承租方无需支付任何补偿。承租方因装修和运营等所产生的一切债权债务均由承租方负责”，故由于利泰公司违约，则其无权要求退回押金及主张装修及运营损失，本院对利泰公司的反诉请求不予以支持。
利泰公司系自然人独资有限责任公司，按《公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，符忠文作为利泰公司的股东，其未提供证据证明公司财产独立于自己的财产，故应对公司的上述债务承担连带责任。另，自利泰公司概括承受了合同的权利义务后，该合同的权利义务便与前进市场无关，故原告要求前进市场及其负责人对利泰公司的上述债务承担连带责任于法无据，本院不予支持。被告前进市场、符忠文、吴亦棠经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩和质证的权利，应承担相应的诉讼风险。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三第第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、确认原告中山公用市场管理有限公司与被告中山市利泰市场经营管理有限公司于2013年5月16日就中山市板芙镇板芙市场东北区1500㎡场地签订的租赁合同已于2015年1月5日解除；
二、被告中山市利泰市场经营管理有限公司于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山公用市场管理有限公司支付截止2015年1月5日止拖欠的租金212722元及水电费68868元，并支付违约金（以212722元为基准，从2015年1月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍至付清之日止）；
三、被告符忠文对被告中山市利泰市场经营管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告中山公用市场管理有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告中山市利泰市场经营管理有限公司的全部反诉请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7583元（原告已预交），由被告中山市利泰市场经营管理有限公司、符忠文连带负担（该款两被告须在本判决生效之日起7日内向本院交纳）；反诉费9667元（被告已预交），由被告中山市利泰市场经营管理有限公司负担。
如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于中山市中级人民法院。
审 判 长 向良平
审 判 员 温泳梅
代理审判员 邓文辉
二○一五年十二○一五年十二月九日
书 记 员 黄冠华