黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第12号
上诉人（原审被告）郭志伟，男，1963年5月4日生，汉族，中国工商银行哈尔滨顾乡大街支行客户经理，住哈尔滨市道里区。
被上诉人（原审原告）赵继伟，男，1981年2月2日生，汉族，哈尔滨万达商业广场管理有限公司营运部经理，住哈尔滨市道里区。
委托代理人徐智，黑龙江擎雨律师事务所律师。
上诉人郭志伟因与被上诉人赵继伟房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2014）里民一初字第157号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭志伟，被上诉人赵继伟及其委托代理人徐智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵继伟诉称：2013年4月6日，赵继伟、郭志伟签订了房屋买卖协议。协议约定赵继伟购买郭志伟位于哈尔滨市道里区埃德蒙顿路23号郁金台小区C栋1单元18层2号房屋，购房合同编号为120XXXXXXXX，房屋总价款111万元，赵继伟于协议签订当日支付定金10万元，房屋更名过户手续应在2013年4月8日至2013年7月5日期间办理完毕，但郭志伟未能在协议约定的期间办理完更名过户手续。2013年7月5日，经郭志伟、赵继伟协商签订补充协议，约定将房屋过户期限延长至2013年7月31日，但至起诉之日郭志伟仍不能办理完毕，且明确告知赵继伟无法办理更名，郭志伟的行为已经构成根本违约。故请求判令解除郭志伟、赵继伟签订的房屋买卖协议及补充协议；判令郭志伟支付赵继伟违约金22.2万元。
郭志伟辩称：因郭志伟不是诉争房屋的产权人，郭志伟没有相关的权属登记证明，故双方签订的买卖协议是无效的。即使该协议有效，赵继伟要求的违约金过高，请求法院予以调整。
原审判决认定：2013年4月6日，赵继伟、郭志伟签订房屋买卖协议一份，协议约定主要内容：卖方（甲方）为郭志伟，卖方（乙方）为赵继伟。第一条、甲方房屋坐落于哈尔滨市道里区埃德蒙顿路23号郁金台小区C栋1单元1802号，登记面积133.51平方米，测量报告面积133.51平方米，使用面积约为105.35平方米，购房合同编号为120XXXXXXXX。第二条、该房屋售价总金额为111万元，付款方式为现金。第三条、乙方于本合同签订之日向甲方支付定金10万元整作为购房担保。在办理房屋过户前，甲方毁约的，双倍返还乙方定金，乙方毁约的，无权要求甲方返还定金。完成房屋产权过户申请手续签字后，定金抵作购房款。余款101万分两次付清，在房屋过户及相关手续办理完毕后3日内付50万元，2013年7月5日前支付剩余51万元。第四条、甲方应于乙方交完全部购房款之后，立即将该房屋交付乙方。第五条、乙方如未按本合同第三条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，每逾期一天，乙方按累计应付款的5%向甲方支付违约金。逾期超过5日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同。且乙方应按该房地产成交总价的20%向甲方支付违约金，并追究乙方的违约责任。第六条、除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第四条的规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约责任。每逾期一天，甲方按累计已付款的5%向乙方支付违约金。逾期超过5日，则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，且甲方应按照该房地产成交总价的20%向乙方支付违约金，并追究甲方的违约责任。第七条、甲方负责向房屋产权登记机关及售楼处办理相关过户登记手续。包括不限于更改三联单、购房发票、购房合同、联机备案信息等相关手续，乙方应予配合办理相关手续。手续办理时间为2013年4月8日至2013年7月5日止。如在此时间段内甲方未办理完相关手续，乙方有权解除合同，甲方须在乙方提出退房要求之日起将乙方已付款退还给乙方。除支付违约金外，并按已付款的5%赔偿乙方损失。在办理更名手续期间甲方将位于道里区斯大林街32号东塔1706室自有房产放于乙方处抵押，房屋产权证号：00237300放于乙处抵押。第十条、本合同未尽事项，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意在所在地人民法院起诉。协议签订当日郭志伟为赵继伟出具收条一份，记载内容：现收到赵继伟购房定金壹拾万元整。收款人郭志伟。郭志伟签字捺印。2013年7月5日，赵继伟、郭志伟签订补充协议书一份，协议约定主要内容：“由于甲方实际房屋产权人为郭志伟与乙方赵继伟房屋买卖协议已经到期，现签订如下补充协议。1、由于甲方原因没能在原协议约定时间完成过户，现将房屋过户手续时间延长至2013年7月31日。2、由于原合同已经到期，甲方将乙方购买的房产哈尔滨市道里区埃德蒙顿路23号郁金台小区C栋1802号房屋的钥匙交予乙方，乙方可以进行房屋的装修和居住。3、在补充协议期内甲方完成房屋过户的所有手续，乙方一次性付清剩余房款101万元整。4、此协议为补充协议，原合同所有条款依然有效”。补充协议签订后，郭志伟未在2013年7月31日前将诉争房屋更名过户到赵继伟名下。截止2014年2月21日，郭志伟已分两次将10万元购房定金返还给赵继伟。
原审判决认为：依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，赵继伟、郭志伟签订的房屋买卖协议及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，赵继伟、郭志伟应当按照约定全面履行自己的义务。协议约定赵继伟在签订协议当日支付郭志伟购房定金10万元，郭志伟办理更名过户后赵继伟支付购房款101万元。协议约定郭志伟应在2013年7月31日前将诉争房屋更名过户到赵继伟名下，如未办理，赵继伟有权解除协议。协议签订后，赵继伟按约支付郭志伟购房定金10万元，但郭志伟未能在补充协议约定的2013年7月31日前将诉争房屋更名到赵继伟名下，且至起诉之日仍不能办理更名过户。故赵继伟要求解除双方签订的房屋买卖协议、补充协议及郭志伟支付违约金的诉请，法院予以支持。按照协议约定郭志伟应按照诉争房屋成交总价的20%，即22.2万元向赵继伟支付违约金，但该违约金过分高于赵继伟的实际损失，故郭志伟请求适当减少违约金的主张，予以支持，酌定按诉争房屋成交总价的10%支付。因郭志伟非诉争房屋权属登记所有人，所以其不能享有诉争房屋的物权处分权，但不影响其与赵继伟签订的房屋买卖协议的债权效力，故郭志伟提出双方签订的房屋买卖协议属无效合同的抗辩主张，法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、赵继伟与郭志伟于2013年4月6日签订的房屋买卖协议及2013年7月5日签订的补充协议解除；二、郭志伟于本判决生效后十日内给付赵继伟违约金11.1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6130元，赵继伟负担3815元，郭志伟负担2315元（此款赵继伟已预交，郭志伟于本判决生效后十日内给付赵继伟）。
郭志伟不服原审判决，向本院提起上诉称：2013年4月6日，双方签订《房屋买卖协议》，约定郭志伟将位于哈尔滨市道里区埃德蒙顿路23号郁金台小区C栋一单元第18层2号房屋出售给赵继伟，房屋总价款111万元元整，签订协议之日赵继伟给付郭志伟定金10万整，双方约定在2013年4月8日办理更名过户手续，由于《房屋买卖协议》中约定的房屋并不是郭志伟的财产，所以在2013年4月6日双方签订的《房屋买卖协议》属于效力待定合同，后来郭志伟并没有取得实际房主的授权，因此双方签订的《房屋买卖协议》为无效合同，无效合同自始无效，就不存在合同违约，已付的定金郭志伟已经返还给赵继伟。一审法院适用法律错误，不应支持赵继伟的请求，请求法院依法作出公正判决。一审判决郭志伟给付赵继伟房屋成交总价的10%违约金不合理。郭志伟的行为未给赵继伟造成任何损失，请求二审法院撤销原判，驳回赵继伟的诉讼请求。
赵继伟辩称：诉争的买卖合同涉及到债权行为的一个无权处分问题，郭志伟没有按照约定取得标的物的所有权，导致不能履行合同中约定的内容，属于无权处分范围内的，并不影响双方之间签订的合同效益。在原审中郭志伟已经提出了要求适当降低违约金的请求，原审法院也考虑了郭志伟的该项请求，已经降低到10%，已经适当考虑到了违约金比例的问题。赵继伟在跟郭志伟签订合同时当时完全有机会购买其他相类似的房产，没有购买等于赵继伟丧失了购买机会，也丧失了房产在一段时间的利益，这都是赵继伟无形中的损失，据此请求驳回郭志伟的上诉请求。
在二审审理期间双方当事人均未举示新证据。
本院经审理认定的事实与原审重审判决认定的事实一致。
本院认为：郭志伟与赵继伟签订《房屋买卖合同》时虽未取得标的物的所有权，但上述买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，上述买卖协议系有效合同，因此原审判决认定合同有效正确，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。
关于违约责任承担问题。《房屋买卖合同》第七条约定：郭志伟负责向房屋产权登记机关及售楼处办理相关过户登记手续。包括不限于更改三联单、购房发票、购房合同、联机备案信息等相关手续，赵继伟应予配合办理相关手续。郭志伟未完成合同约定的义务，导致合同无法履行，因此应根据上述合同约定对赵继伟承担违约责任。
关于违约金认定标准问题。《房屋买卖合同》协议第七条约定，即除支付违约金外，按已付款的5%赔偿乙方（赵继伟）损失。违约金方面，参照协议中约定的成交总价的20%标准，结合本地区诉争房屋所在地段的市场价值、法定定金罚则标准，原审判决认定由郭志伟赔偿赵继伟11.1万元违约金并无不当。至于郭志伟提出的签订合同时赵继伟存在主观恶意之主张，因未举示相关证据加以证明，故本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律得当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2315元，由郭志伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 韧
代理审判员 周力平
代理审判员 辛吉雁
二〇一五年三月三十日
书 记 员 王梦薇
安娜