浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙05民终1323号
上诉人（原审原告）：喻清明，男，1964年4月3日出生，汉族，住安吉县。
委托诉讼代理人：刘健慧、朱四明，浙江银湖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐国华，男，1974年12月30日出生，汉族，住安吉县。
上诉人喻清明因与被上诉人徐国华租赁合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院（2016）浙0523民初4400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
喻清明上诉请求：依法撤销一审判决，改判徐国华归还喻清明转让款85万元，诉讼费由徐国华承担。事实和理由：一、一审法院对本案部分事实认定不清、不全。案涉土地上水泥地的所有权、地面上房屋的所有权和一台变压器的所有权（包括该变压器人民币5万元押金所有权）至今都没有转让过户给喻清明，根本不属于喻清明所有。根据协议约定，徐国华应将水泥地、房屋和变压器的所有权打包以85万元的价格一次性全部转让给喻清明。但徐国华显然违反了协议。2015年5月，案涉土地的使用权、水泥地的所有权和地面上房屋的所有权均被原场地使用权人安吉毛竹山货物装卸搬运站收回，变压器的所有权（包括该变压器5万元押金）至今属于陈庭荣所有（用于安吉三安沙石厂）。徐国华对水泥地、房屋、变压器根本不具有所有权，故其与喻清明签订协议属于诈骗和无权处分。二、一审适用法律错误。《中华人民共和国民法通则》第四条规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”，而本案一审判决违反了该条法律。按照一审的判决结果，徐国华将不属于其的财物转让给喻清明，系无权处分，现徐国华已经收到喻清明支付的转让款，但喻清明最终没有得到双方约定的转让标的物，有违法律规定。退一步说，徐国华获得转让款也是不当得利，应予返还。本案存在先后两份合同，就同一个问题先后合同规定不一致的，后合同有效；就不同的问题，后合同没有规定的而先合同规定的，则依据先合同。本案中，先协议中徐国华承诺案涉土地使用权属无争议，并确保五年内无第三人主张该土地使用权，后协议约定案涉土地转租期限为三年，前合同中徐国华的权利保证和后合同中约定的第一个租期并不矛盾，这是两个不同的问题。因为有徐国华五年的承诺，喻清明考虑到将来可以续租，才将转租协议暂定为三年，但原场地使用权人安吉毛竹山货物装卸搬运站却在协议约定的三年转租期限届满时收回土地。显然徐国华违反协议，理应按协议约定归还转让款。同理，先协议约定变压器应在一个月内完成过户变更手续，押金也归喻清明所有，若违反则徐国华归还喻清明转让款85万元。现徐国华一直未履行约定义务，反而收取了转让款，喻清明要求其归还85万元完全符合法律规定。
徐国华辩称，喻清明没有按期支付租金，导致土地、房屋、水泥地等被安吉毛竹山货物装卸搬运站收回。喻清明在签订合同时对土地的权属情况是明知的。至于变压器未过户也是喻清明不积极配合造成的。变压器原本登记在陈庭荣名下，喻清明从未联系本人要求变更。且变更登记需要喻清明提供相应手续，否则无法完成变更。故变压器未完成变更登记的原因在于喻清明。另外，变压器的变更与否不影响对其的使用。喻清明始终都在使用变压器，徐国华并未违约。另外喻清明的诉讼请求超过了诉讼时效。
喻清明向一审法院起诉请求：判令徐国华返还转让款85万元并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2012年5月22日，徐国华将鞍山村安吉县敏信塑料造粒厂门前场地转租给喻清明使用，双方约定：1.场地上的房屋、变压器、水泥地作价85万元转让喻清明，扣除徐国华此前结欠喻清明的30万元借款，喻清明应支付的55万元转让款双方另行协议；2.徐国华承诺“上述土地使用权属无争议，并确保五年内无第三人主张该土地使用权；变压器徐国华应当在一个月内完成过户变更手续（该变压器五万元押金所有权归喻清明所有）。如徐国华违反上述承诺内容，则应当归还喻清明支付的85万元转让款。……”。上述协议签订后，徐国华将场地等交付喻清明使用。喻清明于协议签订当日支付转让款10万元，后又于6月10日和6月29日分别支付转让款5万元和30万元。2012年10月10日，因徐国华原承租场地即将到期，喻清明与徐国华双方为此再次签订协议书，双方约定：1.徐国华应在2012年10月30日前与原场地使用权人继续签订三年租赁合同，并将该场地转租给喻清明使用三年；2.三年租赁费30万元，喻清明应于2012年10月10日支付10万元，余款20万元在徐国华与原土地使用权人签订协议前即2012年10月30日前支付；3.喻清明尚欠的10万元转让款，喻清明于2012年11月20日前支付徐国华13.8万元（含其他费用3.8万元）。该协议签订当日，喻清明支付租金10万元。2012年10月25日，喻清明再次支付租金20万元。2012年11月29日，喻清明支付徐国华剩余的13.8万元转让款。三年租期届满后，喻清明承租并使用的场地等在2015年5月被原场地使用权人收回。现喻清明以其承租场地五年内被第三人主张使用权收回，以及徐国华未按期将变压器办理过户为由要求判令徐国华返还其85万元转让款，徐国华则以喻清明未续租并支付此后租金，以及喻清明未要求办理变压器过户为由要求驳回喻清明诉请，双方就此纠纷成讼。
一审法院认为，喻清明与徐国华双方就案涉场地转租而形成的租赁合同关系成立并生效。喻清明与徐国华于2012年5月22日签订的协议书中，徐国华承诺案涉场地五年内无第三人主张使用权，但双方并未约定转租期限。此后，喻清明与徐国华于2012年10月10日签订的协议书明确案涉场地的转租期限为三年。因此，三年租期届满后案涉场地将被收回应系双方签约时即可预见的基本事实，故而本案双方约定的五年内无第三人主张场地使用权并无现实意义。现喻清明以承租场地租期届满后被他人收回为由要求徐国华返还85万元转让款，有违生活常识，对此不予支持。此外，喻清明以徐国华未在一个月内办理变压器变更登记为由要求徐国华返还85万元转让款，但从双方的履约行为来看，喻清明在承租并使用案涉场地半年后仍在继续支付转让款。因此，本案喻清明的诉请与其当时的行为明显不符。喻清明庭审解释称，变压器未办理变更登记对实际使用并未构成实质性障碍，故而双方当时因此并未形成争议。考虑到徐国华将变压器变更登记至喻清明名下需由双方相互配合完成的情况，喻清明与徐国华在租赁期限内未相互配合办理变压器变更登记应系双方默认的一种事实状态，因此与违约无关。现喻清明据此要求徐国华返还85万元转让款，亦有违生活常识，对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，驳回喻清明的诉讼请求。一审案件受理费6150元（已减半），由喻清明负担（已预交）。
二审中，双方均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：徐国华应否返还85万元转让款。根据徐国华二审中的陈述，双方讼争的房屋系其从案外人处受让取得，该房屋建造前未经过审批，也没有取得权属证明；水泥地等系徐国华自行浇筑；变压器亦系徐国华从案外人处受让取得。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证……建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续”，现讼争房屋既未取得规划许可证，也未办理用地审批手续，属于违章建筑。因此，喻清明和徐国华关于转让房屋所有权的约定是无效的。水泥地面作为土地上的附着物，亦不能脱离土地使用权单独转让，故关于转让水泥地所有权的约定亦属无效。由于双方将房屋、水泥地、变压器整体作价85万元转让，本院无法进行区分，故本院认定双方关于水泥地、房屋及变压器的整体转让均属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，徐国华应当向喻清明返还转让款85万元。考虑到喻清明受让房屋、水泥地和变压器后对其进行了三年的占有和使用，喻清明应承担相应的占有使用费。本院综合考虑上述房屋、水泥地、变压器的投入价值、使用功能、新旧程度等，酌定其的使用费为10万元/年，故喻清明应承担3年的使用费为30万元。上述使用费与转让款进行抵扣后，徐国华应向喻清明返还55万元。
综上，喻清明的上诉请求部分成立，对其合理部分，本院予以支持；原审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院据此对一审判决予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销浙江省安吉县人民法院（2016）浙0523民初4400号民事判决；
二、徐国华于本判决生效之日起十日内返还喻清明550000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12300元，由上诉人喻清明负担4300元，被上诉人徐国华负担8000元；二审案件受理费12300元，由上诉人喻清明负担4300元，被上诉人徐国华负担8000元。
本判决为终审判决。
审判长 周辰晨
审判员 徐 晶
审判员 赵哨兵
二〇一八年五月二十五日
书记员 谢敏飞