广东省深圳市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）深中法行终字第231号
上诉人（原审原告）深圳市罗湖区布心花园四区业主委员会。
代表人王金�，主任。
委托代理人宋玉涵，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）深圳市规划和国土资源委员会。
法定代表人王幼鹏，主任。
委托代理人张东煜，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
委托代理人李晓，深圳市房地产权登记中心工作人员。
原审第三人深圳市城市建设开发（集团）公司。
法定代表人方一兵，董事长。
委托代理人杨洲，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
委托代理人徐仲南，男。
上诉人深圳市罗湖区布心花园四区业主委员会（以下简称布心花园四区业委会）因诉被上诉人深圳市规划和国土资源委员会房屋行政登记一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法行初字第52号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。
原审认定，1990年12月3日，深圳市住宅工程开发股份有限公司取得H410-4宗地的土地使用权，土地面积为3459平方米。1990年12月19日，深圳市建设局向深圳市住宅工程开发股份有限公司颁发执许字（1990）B250号《建筑许可证》。1992年6月8日，深圳市罗湖区布心花园24栋竣工，竣工图显示该栋底层北部为商场。1992年8月17日，深圳市规划国土局在执许字（1990）B250号《建筑许可证》上备注增加架空层面积993平方米，商场面积320平方米。1992年8月18日，深圳市城市建设开发（集团）公司（以下简称城建集团）取得H410-4宗地的土地使用权，土地面积为9515平方米。1998年8月18日，深圳市房地产权登记机关核准深圳市罗湖区布心花园24栋的初始登记，权利人为城建集团，建筑面积为8029.49平方米，其中住宅部分的建筑面积为6788.46平方米，24栋底层1（即涉案商场）分摊公用面积为127.23平方米，分摊基地面积为53.4平方米。2012年7月18日，深圳市房地产权登记中心根据城建集团的申请，依据执许字（1990）B250号《建筑许可证》、《深圳市规划国土局罗湖分局产权登记分栋（分户）表概况》、《分户汇总表》等相关材料，对涉案商场核发深房地字第2000562X**号《房地产证》，登记在城建集团名下，建筑面积为327平方米，用途为商业。
原审认为，布心花园四区业委会所诉的核发深房地字第2000562X**号《房地产证》的行为是初始登记的分证登记，属于房屋所有权变更登记。《深圳经济特区房地产登记条例》第四十六条规定，申请人申请变更登记应提交《房地产变更登记申请书》、房地产权利证书、身份证明等材料供登记机关审查。根据上述法律规定，本案深圳市规划和国土资源委员会已审查城建集团提交的申请材料，在调查确认城建集团是深圳市罗湖区布心花园24栋初始登记的权利人，该初始登记范围包括涉案商�且该商场的建设符合规划并已分摊其所在宗地土地使用面积的条件下，向城建集团核发深房地字第2000562X**号《房地产证》，符合法律规定，依法予以支持。因城建集团取得H410-4宗地的土地使用权时，深圳市罗湖区布心花园24栋已开始施工建设，架空层部分已取得商场的建设规划许可，故深圳市罗湖区布心花园的土地用途由住宅变更为住宅、商业是符合建设规划要求的。布心花园四区业委会诉称深圳市规划和国土资源委员会擅自变更土地用途，架空层不能单独办理房地产权利证书等主张缺乏事实根据及法律依据，对于其据此提出撤销被诉登记行为的诉讼请求，依法不予支持。为此，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决驳回布心花园四区业委会的诉讼请求。案件受理费人民币50元由布心花园�区业委会负担。
上诉人布心花园四区业委会不服原审判决上诉称，城建集团于1992年8月18日签订的《深圳经济特区土地使用合同书》明确载明H410-4宗地的土地用途为住宅，并不包括商业，深圳市罗湖区布心花园24栋全体业主持有的《房地产证》上亦载明土地用途为住宅用地，但深圳市规划和国土资源委员会针对涉案商场作出被诉登记行为时却将土地用途擅自变更为商业，故深圳市规划和国土资源委员会未对城建集团提交的申请材料依法进行审查，其擅自变更土地用途缺乏事实根据。根据深圳市规划和国土资源委员会提交的修改前的《分户汇总表》，深圳市罗湖区布心花园24栋分摊用地面积为4157.58平方米，原21栋、22栋、23栋分摊用地面积为5357.82平方米，即深圳市罗湖区布心花园196户业主共计分摊用地面积为9515平方米，深圳市规划和国土资源委员会作出被诉登记行为所针对的涉案商场无分摊用地面积，即无存在基础，深圳市规划和国土资源委员会系通过私自更改深圳市罗湖区布心花园24栋全体业主的分摊用地面积等才使涉案商场有分摊用地面积，由此导致深圳市罗湖区布心花园24栋全体业主各自持有的《房地产证》上记载的用地面积等与产权资料电脑查询的结果不一致。深圳市规划和国土资源委员会提交的执许字（1990）B250号《建筑许可证》上所记载的兴建单位为深圳市住宅工程开发股份有限公司，并非城建集团，该集团不可能持他人的许可证施工，且城建集团未在核准之日起6个月内施工，深圳市罗湖区布心花园24栋底层的架空层至今未施工，故执许字（1990）B250号《建筑许可证》已作废。经查询，城建集团申请时未提交涉案商场的《深圳市房屋建筑面积测绘报告》、《深圳市建筑工程竣工测绘报告》及《宗地图》，故深圳市�划和国土资源委员会对城建集团的申请材料审查不严，未尽审查义务。另原审法院认定被诉登记行为系初始登记的分证登记，属于变更登记，但深圳市规划和国土资源委员会未提交初始登记的房地产权利证书，其系根据修改后的《分户汇总表》作出被诉登记行为，应是初始登记。即使认定被诉登记行为是分证登记，深圳市规划和国土资源委员会亦不能通过更改数据的方式使涉案商场有分摊用地面积，且该委员会更改数据时未通知全体业主，属违法更改。深圳市规划和国土资源委员会作出被诉登记行为时未进行调查确认，至今都不知道涉案商场的具体位置，城建集团作为房地产开发商，在全体业主登记入住后即应退出，因整个小区土地已被全体业主分割完毕。此外，相关民事判决已认定涉案商场为架空层改造，系违法搭建，占用架空层，原审判决支持被诉登记行为与民事判决相矛盾。综上，深圳市罗湖区布心花园24栋底层全为架空层，不具有独立产权，其理应归全体业主所有，依法不得核发房地产权利证书，更不能从事商业用途，故深圳市规划和国土资源委员会作出被诉登记行为缺乏事实根据及法律依据，依法应予撤销。布心花园四区业委会为维护其合法权益，诉至本院请求依法撤销（2013）深罗法行初字第52号行政判决及深圳市规划和国土资源委员会核发深房地字第2000562X**号《房地产证》的具体行政行为，并由深圳市规划和国土资源委员会负担本案诉讼费用。
被上诉人深圳市规划和国土资源委员会答辩称，布心花园四区业委会的上诉请求没有法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回布心花园四区业委会的上诉，维持（2013）深罗法行初字第52号行政判决。
原审第三人城建集团陈述称，布心花园四区业委会的上诉请求没有法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回布心花园四区业委会的上诉，维持（2013）深罗法行初字第52号行政判决。
经审理查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
另查明，深圳市规划和国土资源委员会提交的《竣工图》载明深圳市罗湖区布心花园24栋底层北部为商场，但未明确该商场的坐落、坐标、形状等，即未明确该商场的具体位置。
本院认为，本案被诉具体行政行为是深圳市规划和国土资源委员会向城建集团核发深房地字第2000562X**号《房地产证》的行为，人民法院依法对该行为的合法性进行审查。《深圳经济特区房地产登记条例》第八条规定，房地产登记应对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，即房地产登记机关�作出登记行为时应明确其登记的房地产所坐落的具体位置，从而在空间上界定权利人可行使的所有权范围。本案根据深圳市规划和国土资源委员会提交的据以作出被诉登记行为的《竣工图》等证据材料，可认定涉案商场位于深圳市罗湖区布心花园24栋底层北部，但因无坐标等信息，无法进一步确定该商场的具体位置，故深圳市规划和国土资源委员会作出被诉登记行为缺乏主要证据，不符合具体行政行为合法性的要求，依法应予撤销。深圳市规划和国土资源委员会提交的执许字（1990）B250号《建筑许可证》、《深圳市规划国土局罗湖分局产权登记分栋（分户）表概况》、《分户汇总表》及深圳市罗湖区布心花园24栋初始登记资料等证据材料，可证明深圳市规划国土局于1992年8月17日许可在深圳市罗湖区布心花园24栋底层增加架空层面积993平方米、商场面积320平方米，即�栋底层并非全是架空层，可存在约320平方米的商场，也就是涉案商场。深圳市罗湖区布心花园的业主与城建集团因涉案商场的具体位置不明确已产生纷争，故深圳市规划和国土资源委员会在针对城建集团的申请重新审查是否准予登记时应对涉案商场的坐标等信息进行核实，明确该商场的具体位置。
综上，深圳市规划和国土资源委员会向城建集团核发深房地字第2000562X**号《房地产证》主要证据不足，对于布心花园四区业委会提出撤销该具体行政行为的上诉请求，本院予以支持。原审判决实体处理有误，依法应予纠正。为此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（三）项及第五十四条第（二）项第1目之规定，判决如下：
一、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法行初字第52号行政判决；
二、撤销被上诉人深圳市规划和国土资源委员会于2012年7月18日核发深房地字第2000562X**号《房地产证》的具体行政行为；
三、被上诉人深圳市规划和国土资源委员会应于本判决生效之日起六十日内针对原审第三人深圳市城市建设开发（集团）公司提出的关于涉案商场的登记申请依法作出处理决定。
本案一、二审案件受理费共人民币100元，由被上诉人深圳市规划和国土资源委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 何连塘
审判员 曹 勇
审判员 罗毓莉
二〇一五年四月二十二日
书记员 ＸＸ聪