山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第997号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李适宝。
委托代理人：王君太，山东海平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张立新。
委托代理人：吕建坤，山东星河泰律师事务所律师。
上诉人李适宝因与被上诉人张立新房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2014）海民初字第593号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人李适宝及其委托代理人王君太、被上诉人张立新的委托代理人吕建坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2009年10月13日，李适宝与张立新及张明清签订编号为09010号的房屋租赁合同，李适宝是合同的甲方，张立新与张明清是合同的乙方。合同主要内容有：一、租赁事项：甲方将权属于自己位于海阳市虎山街68号，城北汽车站北，建筑面积820平方米商业网点房，第6、7、8号出租给乙方使用，水、电齐全。房屋状况及配套设施情况以现状出租，乙方已查勘无异议。二、租赁时间：自2009年10月1日起至2019年9月30日止，时间为10年。三、租金及交付方式：租金：第一年、第二年年租金为18万元，自第三年起每年递增10%，第一年租金于签订合同当日一次性交清，以后每一合同年度前一个月一次性交清当年租金，否则甲方有权解除合同。第五年：自2013年10月1日至2014年9月30日，年租金23.958万元。第六年：自2014年10月1日至2015年9月30日，年租金26.3538万元。第七年：自2015年10月1日至2016年9月30日，年租金28.9892万元。第八年：自2016年10月1日至2017年9月30日，年租金31.8881万元。第九年：自2017年10月1日至2018年9月30日，年租金35.0769万元。第十年：自2018年10月1日至2019年9月30日，年租金38.5846万元。四、相关约定：5、水电及该房屋租赁所有相关税费，由乙方按实际使用数额向有关部门交清，甲方不负责。6、乙方向甲方按时交纳物业管理费，物业费为0.4元／m2月，物业费交纳方式为：合同签订当时一次性交纳全年物业费，以后每年合同对应日前一个月与房屋租金一并向甲方交纳。物业费：820m2×0.4元／m2=328元×12个月=3936元（全年物业费）。五、违约责任：1、甲方不得提前终止收回房屋，否则视为违约，如果甲方提前终止合同，应向乙方偿付剩余年限租金的50%。2、除不可抗力原因外，乙方不得提前退回房屋，提前退回视为违约，除按实际使用时间交付租金外，应向甲方偿付剩余年限租金的50%。乙方应按时交清房租，逾期每日按年租金的5‰承担违约金。合同期内，如果乙方无力支付甲方的租金，超过一个月，按乙方违约处理，甲方有权扣留乙方租房内的所有物资抵顶所欠房租，并解除合同。4、乙方对房屋进行的装饰、装修（含楼梯、空调、装饰的门窗、灯具、厨房设施）等不动产投入，到期无偿归甲方所有，装饰装修不得损坏房屋室内外整体和外观。虎山街68号第6、7、8号房屋所有权登记在李适宝长子李金锋名下，登记时间为2008年11月，李金锋出生于1991年7月。
2009年10月14日，李适宝与张立新及张明清签订编号为09011号的房屋租赁合同，李适宝是合同的甲方，张立新与张明清是合同的乙方。合同主要内容有：一、租赁事项：甲方将权属于自己位于海阳市虎山街68号，城北汽车站北，城北佳苑6号楼东一单元202室建筑面积101.46平方米、东一单元一号车库建筑面积36平方米，出租给乙方使用，水、电齐全。房屋状况及配套设施情况以现状出租，乙方已查勘无异议。二、租赁时间：自2009年10月1日起至2019年9月30日止，时间为10年。三、租金及交付方式：租金：住宅202室年租金6000元，车库年租金8000元，合计年租金14000元。第一年租金于签订合同当日一次性交清，以后每一合同年度前一个月一次性交清当年租金，否则甲方有权解除合同。租金递增方式：第一年：自2009年10月1日至2010年9月30日，年租金1.4万元。第二年：自2010年10月1日至2011年9月30日，年租金1.4万元。第三年：自2011年10月1日至2012年9月30日，年租金1.53万元。第四年：自2012年10月1日至2013年9月30日，年租金1.66万元。第五年：自2013年10月1日至2014年9月30日，年租金1.79万元。第六年：自2014年10月1日至2015年9月30日，年租金1.92万元。第七年：自2015年10月1日至2016年9月30日，年租金2.05万元。第八年：自2016年10月1日至2017年9月30日，年租金2.18万元。第九年：自2017年10月1日至2018年9月30日，年租金2.31万元。第十年：自2018年10月1日至2019年9月30日，年租金2.44万元。四、相关约定：5、水电及该房屋租赁所有相关税费，由乙方按实际使用数额向有关部门交清，甲方不负责。6、乙方向甲方按时交纳物业管理费，物业费为0.4元／m2月，物业费交纳方式为：合同签订当时一次性交纳全年物业费，以后每年合同对应日前一个月与房屋租金一并向甲方交纳。物业费：137m2×0.4元／m2=54.8元×12个月=657元（全年物业费）。五、违约责任：1、甲方不得提前终止收回房屋，否则视为违约，如果甲方提前终止合同，应向乙方偿付剩余年限租金的50%。2、除不可抗力原因外，乙方不得提前退回房屋，提前退回视为违约，除按实际使用时间交付租金外，应向甲方偿付剩余年限租金的50%。乙方应按时交清房租，逾期每日按年租金的5‰承担违约金。合同期内，如果乙方无力支付甲方的租金，超过一个月，按乙方违约处理，甲方有权扣留乙方租房内的所有物资抵顶所欠房租，并解除合同。4、乙方对房屋进行的装饰、装修（含楼梯、空调、装饰的门窗、灯具、厨房设施）等不动产投入，到期无偿归甲方所有，装饰装修不得损坏房屋室内外整体和外观。城北佳苑6号楼东一单元202室所有权登记在叶林荣名下，登记时间为2011年5月26日。李适宝主张，与张立新签订合同一年后，他将城北佳苑6号楼东一单元202室出卖给叶林荣，由叶林荣与张立新重新签订租赁合同，他自2012年9月第四年度开始再没有收取该房屋的租金，只收取车库租金和物业费。李适宝没有提供车库的产权证书或相关证明，理由是车库是附属物，是他自己开发的，没有出卖。张立新辩称车库租赁合同已经解除，张立新没有提供出合同解除的证据。
张明清在与张立新合伙租赁李适宝房屋一年后退出了合伙，由张立新单独履行与李适宝签订的两份房屋租赁合同，张立新在租赁房屋里从事餐饮经营。李适宝与张立新履行合同至2013年9月30日，对此前的租金没有争议。
2013年9月10日、10月12日张立新分两次支付给李适宝第五年（2013年10月1日至2014年9月30日）的租金10万元（每次5万元）。李适宝于2014年2月17日诉来法院，要求张立新支付欠第五年的租金154513元、逾期付款违约金140606.83元。庭审中，李适宝将诉讼请求变更为：要求张立新支付欠第五年的租金154513元、逾期付款违约金140606.83元；要求张立新支付自2014年2月17日至2014年12月9日交付房屋之日租金50541元、物业费880.84元，合计51421.84元，要求抵顶张立新物资折价款20000元，剩余31421.84元计入租金内，解除合同违约金496617.60元从中减少31421.84元，就不用补交变更诉讼请求部分的案件受理费；要求张立新支付所欠水电费15616.5元。
张立新辩称在签订合同时交给李适宝押金15000元，李适宝不认可，张立新在法院限定的期限内未提供证据。
张立新在庭审中提出反诉，反诉请求：判令李适宝、张立新自2014年3月7日解除租赁合同；要求李适宝赔偿停电造成的损失30000元；要求李适宝支付违约金80000元。理由是，2014年2月9日，李适宝私自给其租赁的房屋停电，使其无法经营，也使租赁房屋没有了使用价值，李适宝的行为属于根本违约，其在2014年3月7日通知李适宝解除合同。
2014年12月9日，李适宝与张立新通过法院进行了房屋交接，张立新将房屋里的设备设施等物资折价20000元转让给了李适宝，并由双方确认张立新欠李适宝水电费15616.5元。
法院根据李适宝的申请对张立新名下位于海阳市工业园区内土地证号2007第1**号的土地使用权予以查封，李适宝为此预交保全费2020元。
李适宝与张立新争议的焦点一：房屋租赁合同的解除时间。
在2014年3月7日的庭审中，张立新称：2014年2月9日李适宝将电停了，致使我无法经营，现在当庭通知李适宝解除合同。
在2014年4月4日的庭审中，李适宝称：同意解除与张立新的房屋租赁合同，但张立新要求解除合同的行为已构成违约；张立新要求自3月7日解除合同，我不同意，等2014年9月30日合同年度结束后解除，我不退还租金并要求张立新支付违约金。
在2014年4月29日的庭审中，张立新要求把租赁房屋退给李适宝，双方进行交接。李适宝不同意，理由是房屋里的空调等相关设备被张立新搬走了，他不同意接收房屋。
李适宝与张立新争议的焦点二：合同解除是由李适宝还是张立新的违约行为造成的。
李适宝主张合同解除是由张立新的违约行为造成的，张立新逾期支付租金及要求解除合同，均违反了房屋租赁合同的约定。李适宝提供了以下证据：
1、署名张立新的回函一份，以证明张立新辩称的以实际履行方式对租金交付方式进行了变更不成立。函的主要内容有：李适宝你好你的催缴房租的函本人已于2014年1月16日下午收到，现回复如下：1、你催缴的租金数额和我方统计的数额有出入，不相吻合。请你列出明细，双方核对确认。2、关于你说的车库租赁事宜，我没有找到租赁合同，请将该合同的复印件出示我方，以便核对租金的具体数额。3、鉴于目前全国餐饮市场的不景气，餐饮企业纷纷倒闭的大环境下，我本人经营的“海阳鸿运楼烤鸭店”也是举步维艰。特恳请贵方适当减免房租，并允许第五个合同年的剩余房租春节后分批缓交，以保证双方合同的顺利履行。真诚希望得到贵方的理解与支持。张立新（盖章）2014-1-17。张立新认为回函能够证明以实际履行方式对租金交付方式进行了变更。
2、署名张立新的两份函，2014年1月25日的函证明张立新已承认没有能力履行房屋租赁合同，2014年2月10日的函证明张立新说的停电达半个月之久不存在。前一份函的主要内容有：李适宝你好为避免你我合同双方因沟通不畅产生纠纷，给双方利益造成不必要的损害，现将如下几方面内容明确告知你方：1、你方作为催缴方有义务出具催缴款项的明细，请你方尽快列出明细，以书面形式送达我方。2、截止今天，你在本店用餐的餐费累计16786元，请速来本店结清，或核对确认后充抵租金。3、你我双方签订的租赁合同第三条约定，如我方不能在新的合同年前一个月一次性交清整年租金，你方有权解除合同。如你方放弃此项权利则表明你方同意我方分批缓交租金。4、鉴于目前全国餐饮市场整体滑坡的形势和本人能力所限，现我店经营已陷入困境，随时有倒闭停业的可能。为避免给你方造成经济损失，你方可另寻实力雄厚、餐饮专业能力强的合作伙伴进行合作，我方同意解除合同。张立新（签名、盖章）2014-1-25。后一份函的主要内容有：李适宝你好你方于2014年2月9日下午3时无端切断我饭店内电源，距今已长达6天之久。虽经多次协商仍未正常供电。由此致使我店无法正常经营，冰箱、冷库内大量冷冻食品腐烂变质。现郑重通知你方立即恢复我店的电力供应，停止对我方的不法侵害。我方保留向你方追讨相关经济损失的权利。另外，你我双方的租赁合同已执行到第五个合同年，仅主合同约定的租金我已向你方支付捌拾柒万伍仟捌佰元整，你方一直未出具正式发票，多次催讨一直未果。根据税务机关相关规定要求和本店财务记帐需要，请你方三日内补齐所有发票，否则由此造成的一切后果由你方承担。张立新（签名、按印）2014年2月10日。张立新代理人表示，不清楚函是否是张立新出具的，如果是真实的，前一份函只是双方对租金支付情况进行协商的一种请求；后一份函的落款时间是笔误，是为了证实李适宝无端停电，张立新要求李适宝供电、提供发票。
3、证人王某、张某到庭作证，以证明张立新停止饭店营业的真实原因。王某证言的主要内容有：他在鸿运楼饭店刷碗，2013年腊月28日饭店放假，说第二年初八上班，初八上班的时候杨经理说还没开业不上班了，等21号来领工资，干不干等21号再说，21号他去领了工资，饭店也没有开业；饭店不开业的原因他不清楚；他是2012年7月到鸿运楼饭店干活的，共干了一年半多。张某证言的主要内容有：她在鸿运楼饭店刷碗，共干了一年；去年腊月28日放假，让正月初八上班，初七晚上有人打电话给她，说明天不用上班了，告诉她21号去领工资；她21号去领了工资，是杨经理把工资给了她，没有说什么时间再回去上班；她不清楚饭店没有开业的原因。李适宝对证人证言没有异议，认为证人证言充分证明2014年正月初八没有开业的原因是张立新的情况引起的，与所谓的停电无任何关系。张立新对证人证言有异议，认为二人的证言不能证明本案的事实，且二人是否是饭店职工需要核实；另外，无论是否在正月初八开业，李适宝都无权停电，水电是房屋必不可少的一部分，李适宝停电导致房屋无法使用，其行为构成违约。
张立新主张合同解除是由李适宝的违约行为造成的，李适宝自2014年2月9日停电，致使他无法经营，李适宝的行为属于根本违约。张立新提供了以下证据：
1、录音材料一份。张立新称是2014年2月9日、2月15日其酒店经理杨某与李适宝通话的手机录音。第一段录音的主要内容有：杨总：李总，你最好是别给停，我这个库里还有好多东西，那不全坏了。李总：不是，你不能欠我的电费，杨总，我告诉你这是客气的，你现在已经不做生意了，生意不做了，而且你欠我的电费，天下哪有这样的事情。杨总，你上哪说你都没有理由，我还告诉你，电业局还告诉你给你停电？他不会告诉你，马上就给你停了，我这个还告诉你，这个你理解理解，我已经仁至义尽了，这个没办法。杨总：电业局停电那还好说，你停电我们没办法跟张总说。李总：说不说不该我事，反正是你在这边主事的，我就和你讲了，我和张立新讲不着，张立新什么事现在都不和我讲。不做买卖你有若干设备在耗电，你耗电耗的我的电，你不给我钱，我不给你停电我傻子。杨总：那必须得停？李总：对对对。第二段录音的主要内容有：李总：杨经理。杨：李总，我给你商量点事。李总：你说。杨：那不你从九号给我们停电了吗，我说什么意思，我说要不你给我们送一天电。李总：送一天电什么意思？杨：我库里的东西都坏了，是不是给我送一天电，要不全糟蹋了。李总：行啊。杨：行吗？李总：送一天就行了？杨：送一天就得了，你说呢？李总：好。李适宝对录音材料有异议，第一，录音中的李总不是李适宝；第二，假设录音材料是真实的，也是因张立新欠李适宝15000多元电费引起的。
2、证人杨某到庭作证，证明停电的过程。证言的主要内容有：他与张立新是雇佣关系，开始是给张立新开车，后来在张立新开的鸿运楼酒店负责采购；录音材料是他与李适宝通话时录的，一次录音的时间是2014年2月9日上午9到10点期间，另一次录音的时间是2014年2月15日上午9、10点左右；鸿运楼酒店从2014年2月9日上午9、10点左右停电，之后就一直没有电；2月9日到2月16日期间他每天白天都到鸿运楼酒店，之后他在2月20日回去给工人发过工资，再没有回去过；鸿运楼酒店在春节过后没有进行过营业，没有营业的原因他不知道，在春节期间张立新打电话说过完春节准备跟北京小石头锅餐饮有限公司合作；2014年春节回来后酒店没有进行采购，跟供货商定好了，没有送过来。李适宝对杨某的证言有异议，认为他与张立新关系非常密切，存在利害关系，证言不应采纳。
3、订餐协议一份，以证明因李适宝停电造成合同不能履行。订餐协议是海阳鸿运楼烤鸭店（乙方）与海阳万豪酒店管理咨询有限公司（甲方）签订的，主要内容是2014年2月1日-2014年10月31日期间，甲方安排不低于5000人次到乙方处就餐。李适宝对协议的真实性有异议，认为协议约定从2月1日开始履行，2月1日是春节，协议是张立新为达到不可告人的诉讼目的而伪造的。
4、合作协议书一份，以证实2014年要转变经营方式。合作协议是海阳鸿运楼烤鸭店（乙方）与北京小石头锅餐饮有限公司（甲方）签订的，协议的主要内容是双方合作共同经营海阳鸿运楼烤鸭店；甲方负责酒楼的日常管理和运营，乙方不直接参与管理；利润和亏损双方按各50%分享和承担；合作期限自2014年2月1日起至乙方房屋租赁合同期满止；初定2014年2月11日农历初十开业，甲方相关人员必须提前三天到位，筹备开业；乙方原有人员，甲方有权决定去留。李适宝认为协议有漏洞，不可能从2月1日起，因为2月1日是初二，是不现实的；约定2月11日农历初十开业是错误的，因为2月11日是农历十二，所以协议是不可能有的。
李适宝承认在2014年2月9日停电，称停电是进行正常维修，维修完在2月11日就开始正常供电，张立新说停电造成他无法经营不成立，张立新从春节后就没有再经营。
李适宝与张立新争议的焦点三：合同解除后违约责任的承担。
李适宝要求张立新支付：
（1）第五年的租金154513元。6、7、8号房屋租金239580元，车库租金10340元、物业费4593元（09010合同物业费3936元，09011合同物业费657元），合计254513元，减去张立新支付的100000元，尚欠154513元。
逾期付款违约金140606.83元，按154513元，每天5‰，自2013年10月1日至2014年3月31日逾期182天计算。
解除合同违约金496617.60元。按未履行部分房屋租金总额（自2014年10月1日起至2019年9月30日，不含物业费）1655392元的30%要求。李适宝在第四次庭审时要求从该违约金中减去自起诉之日至房屋交付之日的租金、物业费与张立新折抵给李适宝设施等物资剩余额。
（4）水电费15616.5元。张立新提供了水电费收据2张，其中一张盖有海阳市城北佳苑＊＊＊＊＊公章，收款人盖有李适宝的章。
张立新反诉要求李适宝支付：
损失3万元。张立新主张因李适宝停电，其准备开业的食材都坏了，估计损失为3万元。张立新就其损失提供了一组照片。李适宝认为照片没有时间也没有其他参照物，不能证明李适宝的主张。
违约金80000元。张立新认为租赁合同第五条第二款约定的违约金数额过高，请求将违约金数额调整为合同未履行部分租金总额的5%，按80000元要求。
饭费16786元。张立新主张李适宝在其饭店就餐，欠饭费16786元，要求李适宝支付。
另查明：09010号合同2014年10月1日至2019年9月30日期间的租金总额为1608926元。09011号合同中202室和车库第一、二年的租金数额分别为6000元、8000元，年租金总额为14000元，自第三年起年租金总额每年增加1300元。
原审法院依据双方当事人提供的证据及法院调查笔录、庭审笔录等证据认定上述事实。
原审法院认为，李适宝与张立新及张明清签订的09010号房屋租赁合同是双方真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，合同有效。合同签订一年后张明清退出与张立新的合伙租赁房屋关系，房屋租赁的承租方由张立新、张明清两人变更为张立新一人，李适宝、张立新、张明清对此均无异议，法院予以确认。根据房屋租赁合同约定，张立新应于2013年9月30日前付清2013年10月1日至2014年9月30日期间的租金239580元、物业费3936元。
李适宝与张立新及张明清签订的09011号房屋租赁合同，合同签订一年后张明清退出与张立新的合伙租赁房屋关系，房屋租赁的承租方由张立新、张明清两人变更为张立新一人，李适宝、张立新、张明清对此均无异议，本院予以确认。09011号房屋租赁合同涉及202室、车库两部分，202室的房屋所有权登记在叶林荣名下，因李适宝的诉讼请求、张立新的反诉请求均不涉及202室，对202室部分的合同效力法院不予审理。张立新没有证据证明车库租赁合同已经解除，对其主张法院不予采信。李适宝没有提供车库的产权证书、建设工程规划许可证或主管部门批准建设材料，09011号房屋租赁合同所涉及的车库租赁内容无效。张立新占有使用车库，李适宝有权要求张立新按合同约定的租金标准支付租金及相应物业费。
张立新辩称在签订合同时交给李适宝押金15000元，没有提供证据，法院不予采信。
对于焦点一，李适宝与张立新均同意解除房屋租赁合同，张立新在2014年3月7日当庭向李适宝提出解除合同，且在2014年4月29日向李适宝提出交接房屋，合同没有约定提前解除合同后房屋装饰装修部分的处理，李适宝拒绝接受房屋的理由不成立，对09010号房屋租赁合同的解除时间应以2014年4月29日为宜。
根据合同法的规定，无效合同自始没有法律效力。因此，李适宝与张立新签订的09011号房屋租赁合同所涉及的车库租赁内容自始无效。
对于焦点二，张立新辩称以实际履行方式对租金交付方式进行了变更，没有证据，法院不予采信。张立新未按09010号合同约定的时间支付租金，构成违约，应承担逾期支付租金的违约责任。李适宝在2014年2月9日给张立新租赁房屋停电是事实，但停电的到什么时间张立新的证据无法证实，结合李适宝提供的函、李适宝提供的证人证言及张立新证人杨某的证言，无法认定停电是造成张立新不能继续营业的原因。因此，张立新主张合同解除是由李适宝违约停电，导致他无法经营造成的，证据不足，法院不予采信。张立新擅自要求解除09010号房屋租赁合同，违反了合同第五条第2款的约定，应承担违约责任。
因09011号房屋租赁合同所涉及的车库租赁内容无效，张立新不需要承担违约责任。
对于焦点三，09010号房屋租赁合同于2014年4月29日解除，张立新应向李适宝支付2013年10月1日至2014年4月29日期间的租金139755元（年租金239580元，按7个月计算）、物业费2296元（年物业费328元，按7个月计算），合计142051元。扣除张立新已支付的100000元，张立新还应支付给李适宝42051元。张立新未按约定时间支付租金，应承担逾期违约金，合同约定的日5‰违约金过高，张立新要求调整，法院予以支持。逾期支付租金违约金可按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，按42051元，自2013年10月1日计算至判决生效之日。
张立新违约解除09010号房屋租赁合同，应按合同约定向李适宝支付解约违约金，合同约定的剩余年限租金的50%违约金过高，张立新要求调整，法院予以支持。张立新要求解除合同，会影响到李适宝房屋的出租，给李适宝造成租金损失，结合李适宝要求进行房屋交接的时间，李适宝与张立新实际交接房屋时间、李适宝预期利益等因素综合考虑，对李适宝租金损失的赔偿宜以本年度未履行期间的租金为限，即由张立新按本年度未履行的5个月的租金标准向李适宝支付违约金99825元。
09011号房屋租赁合同所涉及车库租赁内容无效，张立新实际占有使用该车库，应向李适宝支付占有使用期间的租金。根据合同第一、二年的租金数额，车库租金所占比例为57%，因此在以后每年增加的1300元租金中，车库租金的比例按57%计算为宜，即每年741元，2013年10月1日至2014年9月30日期间车库的租金为10223元。张立新在2014年4月29日向李适宝提出交接房屋，李适宝拒绝，车库租金、物业费应计算至2014年4月，即由张立新向李适宝支付车库租金5963.44元（年租金10223元，按7个月计算）、物业费100.80元（月物业费14.4元，按7个月计算），合计6064.24元。
李适宝与张立新均同意租赁的房屋内的设施折价20000元抵顶给李适宝，法院予以确认，张立新要求从中折抵租金，法院予以准许。
对李适宝其余诉讼请求，法院不予支持。
李适宝要求张立新支付水电费15616.5元，因合同明确约定“水电由乙方按实际使用数额向有关部门交清，甲方不负责”，且收据盖有某公司公章，应由该公司向张立新主张权利，李适宝要求张立新向其支付法院不予支持。
李适宝承认停电2天，张立新提供的照片无法证实其损失，对其要求李适宝赔偿损失30000元的反诉请求，法院不予支持。张立新证实不了停电是导致合同解除的原因，对其要求李适宝支付违约金80000元的反诉请求，法院不予支持。张立新要求的饭费与本案不是同一法律关系，法院不予合并审理。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条第一款之规定，于2015年4月24日判决：一、李适宝与张立新签订的09010号房屋租赁合同自2014年4月29日解除。二、张立新支付李适宝09010号房屋租赁合同房屋租金42051元及逾期付款违约金（按中国人民银行同期贷款利率的四倍，自2013年10月1日计算至判决生效之日）。三、张立新赔偿李适宝09010号房屋租赁合同解约违约金99825元。四、李适宝与张立新签订的09011号房屋租赁合同中车库的租赁内容自始无效。五、张立新支付李适宝09011号房屋租赁合同车库租金5963.44元、物业费100.80元，合计6064.24元。六、张立新转让给李适宝房屋内的物资折抵租金20000元。七、驳回李适宝的其余诉讼请求。八、驳回张立新的其余诉讼请求。上述第二、三、五的款项与第六项兑除后，余款127940.24元由张立新于本判决生效后连同逾期付款违约金（第二项）于十日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11784元，由李适宝承担8425元，由张立新承担3359元；保全费2020元，由张立新承担；反诉费2500元，由张立新承担2450元，李适宝承担50元。
宣判后，上诉人李适宝不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认定09010号房屋租赁合同于2014年4月9日解除是错误的。被上诉人虽然在2014年4月29日的庭审中提出要把租赁的房屋退给上诉人，但被上诉人已将双方约定应归上诉人的物品拆除，上诉人为此要求在法院主持下进行交接，一审法院在2014年12月9日才召集双方进行了交接，被上诉人将租赁房屋内的设备设施等物资折价20000元转让给了上诉人。因此，2014年12月9日才是房屋租赁合同的实际解除之日。被上诉人欠付上诉人的房屋租金数额应为209711元（扣减物资折抵的房屋租金20000元），并应支付逾期付款的违约金。一审法院判决被上诉人仅支付上诉人房屋租金42051元显失公平。二、被上诉人提前退回房屋构成违约，根据房屋租赁合同约定应向上诉人偿付剩余年限租金的50%。一审法院可以对约定过高的违约金进行调整，但却以“对原告租金损失的赔偿以本年度未履行期间的租金为限”判令被上诉人按本年度未履行的5个月的租金标准向上诉人支付违约金99825元，完全背离了房屋租赁合同的约定。上诉人认为把合同约定50%的违约金调整降低一半即30%较为合理，按此比例被上诉人应向上诉人支付违约金478757.40元，一审法院仅判令被上诉人支付上诉人违约金99825元是错误的。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人答辩称，上诉人的上诉理由不成，房屋租赁合同是由于上诉人违约造成，2014年2月9日因上诉人无正当理由给被上诉人租赁的房屋停电，导致合同无法履行。2014年4月9日被上诉人在一审庭审中要求将房屋退还给上诉人，但上诉人拒接，因此产生的扩大损失及租金不应由被上诉人负担。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，2004年2月17日涉案房屋取得建设工程规划许可证，根据平面规划示意图显示，涉案车库在规划审批范围内。2015年6月19日，上诉人与丁树荣签订房屋租赁合同，将涉案房屋租赁给丁树荣使用，租期5年。本院审理查明的其他事实同原审。
本院认为，民事法律行为是公民、法人设立、变更或者终止民事权利和民事义务的合法行为。上诉人与被上诉人签订的09010号、09011号房屋租赁合同均系双方当事人的真实意思表示，且未违背国家法律规定，亦不损害社会公共利益或第三人合法权利，应为有效。双方当事人均应按照合同约定享受权利、承担义务。被上诉人以上诉人停电为由要求解除房屋租赁合同，但不能提供证据证明停电是导致房屋租赁合同无法履行的原因，故被上诉人理应按照09010号、09011号合同约定承担提前解除合同、退回房屋的违约责任。
上诉人与被上诉人在房屋租赁合同中约定，被上诉人对房屋进行的装饰、装修（含楼梯、空调、装饰的门窗、灯具、厨房设施）等不动产投入，到期无偿归上诉人所有，但双方未对合同提前解除时被上诉人的不动产投入如何处理进行明确约定。2014年4月29日，被上诉人虽提出将涉案房屋退还上诉人，双方进行交接，但上诉人因房屋内的空调等设施被被上诉人搬走而与被上诉人发生争议，双方交接未成，上诉人对此并无过错。此后，直至2014年12月9日，被上诉人将房屋内的设备设施等物资折价20000元转让了给上诉人，双方方经法院进行了交接，故涉案房屋的交接时间应为2014年12月9日，而非2014年4月29日。上诉人要求被上诉人给付2014年12月9日前租金的请求，与法相合，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。上诉人与被上诉人在09010号、09011号房屋租赁合同中均约定，如上诉人提前终止收回房屋或被上诉人人提前退回房屋，均视为违约，除按实际使用时间交付租金外，应向对方偿付剩余年限租金的50%。该条款是双方当事人对因违约产生的损失赔偿额计算方法的明确约定，上诉人与被上诉人对此均应预见。上诉人认为被上诉人应按该约定承担违约责任的主张，于法有据，本院予以支持。诉讼中，上诉人主张被上诉人承担的违约损失赔偿额可按剩余年限租金的30%计算，系当事人对自身诉权的处分，且该损失赔偿额并未超过被上诉人在订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失，本院予以确认。
综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予纠正。上诉人的上诉主张成立，本院依法予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省海阳市人民法院（2014）海民初字第593号民事判决第六、七、八项。
二、撤销山东省海阳市人民法院（2014）海民初字第593号民事判决第一、二、三、四、五项。
三、上诉人李适宝与被上诉人张立新签订的09010号、09011号房屋租赁合同自2014年12月9日解除。
四、被上诉人张立新给付上诉人李适宝09010号、09011号房屋租赁合同房屋租金229711元（自2013年10月1日至2014年12月9日）及逾期付款违约金（按中国人民银行同期贷款利率的四倍，自2013年10月1日起计算至本判决生效之日）。
五、被上诉人张立新应给付上诉人李适宝09010号、09011号房屋租赁合同违约金478757.40元。
以上第四、五项与山东省海阳市人民法院（2014）海民初字第593号民事判决第六项兑除后，余款688468.40元及逾期付款违约金，限被上诉人张立新于本判决生效之日起10日内给付上诉人李适宝。
如被上诉人张立新未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11784元，由上诉人李适宝负担1736元，由被上诉人张立新负担10048元。二审案件受理费8256元，财产保全费2020元，均由被上诉人张立新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王云龙
审 判 员 樊 勇
代理审判员 李 安
二〇一六年二月十六日
书 记 员 辛婷婷