北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终7644号
上诉人（原审原告）：穆宝功，男，1963年2月12日出生。
委托诉讼代理人：刘铁征，北京山耀律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张宁，男，1972年2月26日出生。
委托诉讼代理人：闫涛，北京市君润律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：何晨光，男，1963年1月25日出生。
上诉人穆宝功、上诉人张宁因与被上诉人何晨光房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初13157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人穆宝功及其委托诉讼代理人刘铁征、上诉人张宁之委托诉讼代理人闫涛到庭参加诉讼，被上诉人何晨光未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
穆宝功上诉请求：1.判令张宁支付穆宝功从2017年1月1日起至2017年12月31日期间的房租租金1050000元；2.判令张宁支付2018年1月1日起至法院判令张宁腾退之日（按每月87500元支付房屋使用费）；3.判令张宁承担赔偿损失等违约责任（违约金525000元滞纳金日租金的5%借款利息25%计算）；4.本案上诉费由张宁承担。事实及理由：1.穆宝功认为一审法官对事实认识不明，定性不准。2.审理过程中有失公平公正，有意偏护张宁。3.穆宝功认为张宁出示一份虚假故意伪造的《房屋合作协议》，故意拒付房屋使用租金。另补充：穆宝功认为张宁没有按照原合同关系按时支付租金，一审法院认定事实不明确，实际合同的起止日期法院认定错误，比实际的日期晚了一个月。一审法院在征求对张宁提交的租赁房屋合作合同原件是否申请鉴定时，应当向张宁询问，不应当向穆宝功询问，因为申请鉴定的责任在于张宁，不在于穆宝功与何晨光。一审法院没有判决违约责任及损失。
张宁辩称，张宁不认可一审判决，支付房租的期间应该是2017年2月1日至2017年12月31日，张宁和何晨光的合同以及缴纳租金的时间是经过一审法院确认的，这一点张宁是认可的。其次，对于穆宝功的第三项诉讼请求，张宁认为支付房屋使用费是不当的，之前签订的合同是对960平米房屋的使用，2017年12月16日房屋已经部分被拆除了，双方合同第5.3条有明确约定，且房产证面积和承租面积是不符的，不符的面积是何晨光加建的部分，合同已经没有960平米的面积了，当时约定的房租也是基于房屋面积960平米来计算的，一审法院对于事实认定不清，按照87500元标准支付房屋使用费是不当的。另外，张宁不同意支付违约金，张宁没有违约，合同缴纳租金的期限还没有到，穆宝功已经起诉了，穆宝功认为合同是伪造的，但是还主张按照合同中约定的违约条款来主张违约金。
张宁上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审或直接改判驳回穆宝功的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审认定何晨光与张宁系不定期的租赁关系是错误的。1.合同对租赁期限约定是通过书面方式明确的。2.一审判决对合同第2.2条的解读是错误的。3.不定期合同的认定不是签署合同当事人的意思表示。二、一审判决适用法律错误，穆宝功的主体不适格。三、一审判决对于腾退期租金计算标准的认定明显错误。另补充：第一，张宁认为一审判决对于事实认定有重大错误，一审判决第11页第2行，“此外，何晨光与张宁签订涉诉房屋…”，合同中有明确约定租赁面积，且根据合同第5.2条，对于增建扩建的部分是有明确约定的，租金按照权属证书记载的面积来计算，没有法律依据。何晨光和张宁签订的合同部分无效，房屋产权面积有500多平米，但实际是960平米，多出来的是翻建的，一审法院对于这个事实没有进行审核，张宁返还穆宝功500多平米，也就是说张宁要拆除剩下的面积。第二，关于法律适用，在转移合同的过程中，一审法院认为是债权的转移，房屋租赁合同是双务合同，转移合同应当经过相对方同意。第三，一审法院认为合同是不定期租赁，张宁也认为是错误的。张宁和何晨光在签署第一份合同时，时间是明确的，是8年，当时是因为何晨光和产权人的合同就签了3年，剩下的5年还没有签下来，这个是待定的，张宁认为租赁期限是明确的，租金也是明确的，张宁认为不应当适用房屋租赁的司法解释，认定是不定期的租赁关系。
穆宝功辩称，在本案立案之前，张宁没有向穆宝功和何晨光缴纳租金，张宁应当承担违约责任。在2017年期间，向房主缴纳的租金都是穆宝功筹集的。张宁也提到了房产证，可见张宁承租房屋时是知道房屋的实际面积的，因为原合同到期，双方并没有续签新的合同，依据法律规定，没有书面合同的，都视为不定期合同。另外，涉诉房屋现在市面租金在每平米12万左右，张宁支付的价格低于市场价。在合同解除后，应当参照当地的租赁市场的平均价格支付房屋使用费，价格依法应当提高。综上，张宁的上诉没有依据，请求驳回张宁的上诉请求。另外，何晨光和张宁的房屋合作协议是张宁给穆宝功的，何晨光的协议丢了。合同上有很多错误，是虚假的，合同中还有很多修改的内容，签字也是假的，一审法院判决解除合同，穆宝功不同意一审判决认定的解除合同的理由。
何晨光述称：同意穆宝功的意见。
穆宝功向一审法院起诉请求：1.判决解除张宁与何晨光以及与穆宝功之间的租赁关系；2.判令张宁腾退位于北京市朝阳区西坝河中里6号楼全部房屋（538.38平方米）；3.张宁支付自2016年11月20日至2018年1月20日的租金1225000元（按每月87500元计算）；4.张宁支付自2018年1月21日至法院判令张宁腾退之日的使用费，按照每月87500元的标准支付使用费；5.判令张宁向穆宝功支付违约金525000元；6.要求张宁支付自2016年11月20日至2016年12月20日止的滞纳金4375元（以日租金2917元为基数，按5%计算，计算一个月）。
一审法院认定事实：2011年10月1日，穆宝功与何晨光签订了《借款合同》1份，何晨光向穆宝功借款人民币80万元。2011年7月15日，何晨光作为承租方（乙方）与北京市朝阳副食品总公司作为出租方（甲方）签订了《房屋租赁合同》1份，约定，甲方将位于北京市朝阳区西坝河中里6号楼的全部房屋（建筑面积约538.38平方米）（即涉诉房屋），另加水、电、暖气、燃气等配套设施，按现状租给乙方经营使用。租期三年半，自2011年7月1日至2014年12月31日止。2014年12月8日，北京市朝阳副食品总公司作为出租方（甲方）与何晨光作为承租方（乙方）以及案外人刘健作为保证人签订了《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于北京市朝阳区西坝河中里6号楼的全部房屋（建筑面积约538.38平方米）（即涉诉房屋），另加水、电、暖气、燃气等配套设施，按现状租给乙方经营使用。租期三年，自2015年1月1日至2017年12月31日止。2016年10月31日，北京市朝阳副食品总公司作为甲方与何晨光作为乙方，以及穆宝功作为丙方签订了《补充协议》1份，约定，甲、乙双方于2014年12月8日签订的西坝河中里6号楼（建筑面积约538.38平方米）（即涉诉房屋）《房屋租赁合同》，因乙方于2016年10月31日提出书面申请经甲乙双方协商一致，对2014年12月8日签订的《房屋租赁合同》做如下补充，以求共同遵守执行：一、将原合同乙方变更为丙方（即穆宝功）。二、原签订的《房屋租赁合同》其它条款不变，双方仍需严格履行。三、本补充协议条款作为双方签署《房屋租赁合同》的附件，与《房屋租赁合同》具同等法律效力。四、本协议一式四份，双方各执两份。
另，2011年11月20日，何晨光作为甲方与张宁作为乙方签订了《房屋合作合同》1份，约定甲方将坐落于北京市朝阳区西坝河中里6号楼的全部房屋面积960平方米毛坯房提供给乙方（即涉诉房屋），用途为乙方自行合法经营，自行办理营业执照，自负盈亏，独立承担合作期间债权债务关系。双方约定的合作期限为3年，从2012年2月1日起至2015年1月31日止；合作期满甲方保证乙方继续对该房屋合作经营5年，合作费用涨幅不得超过院里合作费的5%，并签订新的合作合同予以确定；合作费用为每年人民币100万元；合同签订当日，乙方向甲方交人民币80万元，加上原来20万元定金共计100万元作为2012年2月1日至2013年1月31日的合作费用；以后每半年支付一次，即每年的二月一日和八月一日各支付伍十（应为“伍拾”或“五十”）万元；甲方按合同规定合法收取乙方合作费用，如乙方由于自身原因拖欠合作费则每天按照日合作费5%缴纳滞纳金，逾期一个月以上则甲方有权收回该房屋；自双方签署本合同后，任何一方未经另一方同意，不得擅自变更或解除合同（本合同另有约定的除外）。如任何一方在签署本合同后单方解除合同，应当向守约方支付当年租金的50%的违约金。张宁自2011年11月20日起即开始使用涉诉房屋，且张宁至今仍在使用涉诉房屋。
何晨光于2016年4月14日为张宁出具了收条1张，确认其已经收到张宁交纳的2016年下半年的房屋租金525000元。庭审中，穆宝功、张宁及何晨光均确认前述收条中的钱款不涉及本案中涉诉房屋的租金，以及现涉诉房屋的租金标准为每月87500元。
穆宝功及何晨光对张宁所提交的《房屋合作合同》中的何晨光签字的真实性不予认可，但均未向法院提出进行笔迹鉴定的申请，故法院对该《房屋合作合同》的真实性予以确认。经法院多次释明，穆宝功以及何晨光均未就其所主张的合同内容向法院提供张宁与何晨光所签署的《房屋合作合同》原件。
另，庭审中，穆宝功称其与何晨光与北京市朝阳副食品总公司仅签订过《补充协议》，没有另行再签订合同或协议，在2016年的11月初就通知了张宁。张宁称在2016年11月左右给了穆宝功新的合同，穆宝功直接找到张宁的次承租人，张宁是通过租户了解到相关情况的，当时联系不到何晨光，穆宝功是要提高租金，张宁不同意，在何晨光与穆宝功签订《补充协议》之前不通知张宁，签订《补充协议》之后穆宝功又要提高租金。何晨光认可穆宝功所主张的事实，并称确实在2016年张宁就知道了穆宝功与其及北京市朝阳副食品总公司签订《补充协议》的情况。庭审中，穆宝功、张宁及何晨光均确认何晨光与张宁签订有《房屋合作合同》，在该合同到期后，何晨光与张宁未就涉诉房屋续签合同，穆宝功亦未就涉诉房屋与张宁签订有合同，但张宁仍占有并使用涉诉房屋。
庭审期间，穆宝功称张宁交付房屋租金至2016年12月底，张宁应当在2016年11月20日支付2017年6月30日之前的房租。张宁则称其交付房租至2017年1月31日，其应当在2017年1月支付2017年2月1日至2017年7月31日的房租，在2017年6月支付2017年8月1日至2018年1月31日的房租。何晨光对穆宝功的主张予以认可。
此外，何晨光与张宁签订涉诉房屋租赁合同时是按照涉诉房屋的房屋权属证书上显示的面积计算的租金。2017年12月15日，涉诉房屋的违规加建部分被拆除。庭审中，穆宝功称其已经向涉诉房屋的产权人交纳了2018年第一季度的租金。张宁对此表示不清楚。何晨光对此予以认可。庭审中，穆宝功、张宁及何晨光均确认张宁交纳涉诉房屋租金至2016年12月31日，但穆宝功称张宁应当于2016年11月20日前支付2017年6月之前的房屋租金，而张宁则表示其应当在2017年1月支付2017年2月1日至2017年7月31日期间的租金，2017年6月支付2017年8月1日至2018年1月31日的租金。张宁在庭审期间又表示其未向穆宝功支付自2017年2月1日起的租金。关于各期租金应当支付的时间一节，穆宝功称应该是每年的5月20日，支付当年6月20日至11月19日期间的租金；每年的11月20日，支付当年11月20日至次年5月19日期间的租金。何晨光对穆宝功的主张予以认可。张宁则称每年的2月1日，支付当年2月1日至7月31日期间的租金，每年的8月1日，支付当年8月1日至次年1月31日期间的租金。
张宁与何晨光签订的《房屋合作合同》于2015年1月31日到期，此后，何晨光与张宁未续签合同，但张宁仍继续使用涉诉房屋，并向何晨光支付租金，年租金变更为105万元。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。穆宝功对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
本案中，张宁向法院提交了其与何晨光签署的《房屋合作合同》，虽然穆宝功及何晨光对该合同上的何晨光的签名真实性不予认可，但经法院多次释明，穆宝功及何晨光均不申请进行笔迹鉴定，亦未向法院提交张宁与何晨光所签署合同的原件，故穆宝功及何晨光应当对其主张承担举证不能的责任；另，穆宝功亦向法院提交了与张宁所提交的合同内容一致的《房屋合作合同》复印件，并基于该合同的内容向张宁主张租金及违约金和滞纳金，故法院对张宁所提交《房屋合作合同》的真实性予以采信。张宁与何晨光签订的《房屋合作合同》根据合同内容显示，应当认定为房屋租赁合同，故张宁与何晨光之间应为租赁合同关系。双方所签订的合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应履行合同义务。另，何晨光与张宁所签订的合同期限为2012年2月1日至2015年1月31日，故双方所签的《房屋合作合同》于2015年1月31日到期。张宁与何晨光在合同到期后未续订合同，但张宁仍继续使用涉诉房屋并向何晨光支付租金。虽然《房屋合作合同》中约定有“合作期满甲方保证乙方继续对该房屋合作经营5年，合作费用涨幅不得超过原来合作费的5％，并签订新的合作合同予以确定”的内容，但该条约定只是赋予张宁作为承租人享有继续签订新的合作合同的权利，然张宁并未基于该内容与何晨光续签新的合作合同，故应当认定在何晨光与张宁《房屋合作合同》到期后，双方形成了事实上的租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”据此，可以确定在张宁与何晨光之间形成了不定期租赁关系。
关于穆宝功向张宁主张权利是否符合法律规定一节。《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”此处的“通知”不应仅限于书面方式的通知以及直接向债务人进行通知，也应包括以口头的方式进行告知以及通过向债务人的次债务人进行通知。本案中，穆宝功与何晨光及涉诉房屋的产权人签署了《补充协议》，穆宝功已经取得了涉诉房屋的占有、使用以及收益的权利，根据现有证据显示，张宁已经对此转让行为知晓，且未在合理期限内提出过任何异议，何晨光亦当庭表示同意由穆宝功向张宁主张租赁关系中的相关权益，故穆宝功有权利以自己的名义向张宁主张相关权利。
另，关于各期租金应当支付的时间一节，穆宝功与张宁虽各执一词，但根据在案证据显示，《房屋合作合同》中约定的张宁支付租金的时间应为每年的2月1日和8月1日，给付的相应的期间为每年的2月1日至7月31日以及8月1日至次年的1月31日。据此，法院确认张宁已经向穆宝功及第三人支付了涉诉房屋2017年1月31日之前的租金。
《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，穆宝功要求判决解除张宁与何晨光以及与穆宝功之间的租赁关系的诉讼请求于法有据，故法院予以支持。
关于穆宝功要求判令张宁腾退位于北京市朝阳区西坝河中里6号楼全部房屋（538.38平方米）的诉讼请求，因于法有据，故法院予以支持，但应当给予张宁一定的合理腾退时间，具体腾退时间法院予以确定。
因张宁已经向何晨光支付了截至2017年1月31日期间的租金，故穆宝功要求张宁支付2016年11月20日至2017年1月31日期间租金的诉讼请求，因依据不足，故法院不予支持。关于穆宝功要求判令张宁支付自2017年2月1日至2018年1月20日期间租金的诉讼请求，于法有据，故法院予以支持。关于穆宝功要求张宁支付自2018年1月21日至张宁实际腾退涉诉房屋之日的租金和使用费的诉讼请求，因于法有据，故法院亦予以支持。另，为了准确以及便于计算张宁应当向穆宝功支付的租金数额，法院将以2017年2月1日至2018年1月31日以及2018年2月1日至张宁实际腾退涉诉房屋之日作为裁判的时间标准予以计算。
关于穆宝功要求判令张宁向其支付违约金的诉讼请求，因依据不足，故法院不予支持。
关于穆宝功要求张宁支付自2016年11月20日至2016年12月20日止的滞纳金的诉讼请求，因缺乏事实与法律依据，故法院亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、穆宝功以及何晨光与张宁之间的房屋租赁法律关系自判决生效之日解除；二、张宁于判决生效后九十日内自行腾退位于北京市朝阳区西坝河中里6号楼的全部涉案租赁房屋（面积约为538.38平方米，以房屋产权证明内容所载为准），并交付给穆宝功；三、张宁于判决生效后七日内给付穆宝功二○一七年二月一日至二○一八年一月三十一日期间的租金105万元；四、张宁于判决生效后七日内给付穆宝功自二○一八年二月一日起至涉诉房屋实际腾退之日止的租金及使用费（按照每月87500元的标准计算）；五、驳回穆宝功的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。穆宝功提交1份房屋租赁合同原件，用以证明涉案房屋现在的租金是108万元，张宁提出的拆除违建后应该减免租金的理由不成立。张宁发表质证意见称：合同是穆宝功与第三方签订的，真实性无法确认，且与本案没有直接的关联性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：该份证据与本案无关联性，本院不予采纳。本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，张宁出具的其与何晨光签订的《房屋合作合同》落款处有张宁与何晨光的签名，一审中，穆宝功与何晨光均对该合同不认可，但均不申请进行笔迹鉴定，又未提供证据。二审中，穆宝功仍以该合同条款与何晨光和北京市朝阳副食品总公司签订的《房屋租赁合同》约定条款不相符为由上诉主张张宁和何晨光签订的《房屋合作合同》虚假，但未提供充分证据证明，故本院对穆宝功的上诉主张不予采纳。根据张宁和何晨光签订的《房屋合作合同》约定，双方约定的合作期限为3年，合作期满何晨光保证张宁继续对该房屋合作经营5年的表述并不能认定为合同约定的时间为8年，且双方同时约定该5年的合作费用涨幅不得超过原来合作费的5%，并签订新的合作合同予以确定，可以认定双方签订该合同时对5年期间的合作费亦未明确，即合同的主要条款未予作出明确约定，因此，双方在3年合同期届满后未续签合同，张宁继续使用涉案房屋，一审法院据此认定张宁与何晨光形成了不定期租赁关系并无不当，本院不持异议，对张宁关于其与何晨光签订《房屋合作合同》约定的合同期间为八年的上诉主张不予采纳。
关于穆宝功的主体资格问题。穆宝功与何晨光及北京市朝阳副食品总公司签署《补充协议》后，穆宝功承继何晨光在《房屋租赁合同》中的权利义务。根据一审中双方的陈述记录，张宁在《补充协议》签订后其将《房屋合作合同》交与穆宝功。根据查明的事实，张宁未在合理期限内提出过任何异议，而系继续使用涉案房屋，一审中何晨光亦当庭表示同意由穆宝功向张宁主张租赁关系中的相关权益，故穆宝功有权利以自己的名义向张宁主张相关权利。张宁以《补充协议》未经其同意为由主张穆宝功的诉讼主体不适格，无事实和法律依据，本院不予采纳。
关于张宁已支付的房租的期限问题。根据《房屋合作合同》约定，张宁支付租金的时间应为每年的2月1日和8月1日，给付的相应的期间为每年的2月1日至7月31日以及8月1日至次年的1月31日。《房屋合作合同》与《房屋租赁合同》系两份独立合同，《房屋租赁合同》约定的交纳租金的方式为一次性交纳与季付两种方式，而《房屋合作合同》为半年付的方式，根据何晨光为张宁出具收条的内容，应当认定张宁交的下半年的房租租金应指支付了涉案房屋2017年1月31日之前的租金，而非应依据《房屋合作合同》约定认定张宁支付租金至2016年12月31日。穆宝功上诉主张张宁的交付租金系2016年12月31日前租金，无合理依据，本院不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”现何晨光明确表明其同意穆宝功的诉讼请求，而穆宝功主张解除《房屋合作合同》，故该不定期租赁合同因一方不同意继续履行而无法实际履行，一审法院对该合同予以确认解除且未支持穆宝功要求张宁承担违约责任的诉讼请求并无不当，本院不持异议。
关于租金支付问题。《房屋合作合同》到期后，张宁继续使用涉案房屋，应当支付租金。现《房屋合作合同》中所涉房屋面积虽有所变化，但根据现有证据，张宁未因面积变化就租金情况与何晨光重新签订协议，结合本案的审理情况及房屋的情况，张宁以《房屋合作合同》中所涉房屋面积减少为由上诉主张一审法院认定的租金错误，本院不予采纳。
综上所述，穆宝功、张宁的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20590元，由穆宝功负担10295元（已交纳）；由张宁负担10295元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 全奕颖
审 判 员 潘 蓉
审 判 员 闫 慧
二〇一八年七月三十一日
法官助理 赵 纳
法官助理 薛俣潇
书 记 员 田亚男