北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民（商）初字第17935号
原告中国农业银行股份有限公司北京昌平支行，住所地北京市昌平区西环南路蓝郡嘉苑13号楼。
负责人杨荣斌，行长。
委托代理人韩飞宇，北京市善邦律师事务所律师。
被告林华荣，男，1979年10月25日出生。
原告中国农业银行股份有限公司北京昌平支行（以下简称农业银行）与被告林华荣借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由法官夏琳琳担任审判长，人民陪审员路玉国、李新立参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托代理人韩飞宇到庭参加了诉讼，被告林华荣经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告农业银行起诉称：原告与被告于2010年6月25日签订个人购房担保借款合同，约定：原告向被告提供借款277万元用于购买房屋，贷款期限240个月。被告采取等额本息还款法偿还贷款。原告还与被告签订房屋抵押贷款合同，被告用其购买的房屋向原告提供抵押担保，并办理的抵押登记，房屋他项权证号为：X京房他证昌字第1101**号。原告于2010年6月25日向被告发放了贷款，现被告没有按照合同约定偿还贷款，逾期已达六期构成违约。故起诉，请求：1、判令被告提前偿还原告贷款本金2329138.78元，支付截至2015年10月16日的利息38630.52元，合计2367769.3元，并支付自2015年10月17日至实际付清全部贷款之日止的利息，按照合同约定的标准计算；2、原告依法对被告所有的房屋（证号：）享有优先受偿权；3、本案诉讼费、保全费由被告负担。
被告林华荣经本院合法传唤未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。
经审理查明：2010年6月25日，林华荣（借款人、购房人）和农业银行（贷款人）、北京腾昌兴房地产开发有限公司（以下简称腾昌兴公司，保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放购房借款，借款金额为人民币277万元，借款实际发放额以借款凭证为准。本合同项下借款用途为购买房产，借款人购买的房产，借款期限自2010年6月25日起至2030年6月24日止，共计240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。本合同项下借款利率采用浮动利率，即借款利率在中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率基础上下浮20%，执行年利率4.752%，借款发放前如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整生效日起以调整后的人民币贷款基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度重新确定合同的借款执行利率。如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行利率，不另行通知借款人、保证人或抵押人。本合同项下借款采用分期还款方式还本付息，借款人以每一个月为一个还款周期，共240期，自借款发放后，每期末月的最后一日为还款日，借款人与贷款人采用等额本息还款法归还借款本息。林华荣同意以房屋设定抵押，抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。本合同项下债务履行期限届满，贷款人未受清偿的，贷款人有权与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。处分抵押物所得价款不足以清偿本合同项下所担保的债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者费用等。借款人以本合同所述房产作抵押的，由保证人腾昌兴公司提供阶段性保证担保，阶段性保证人自本合同签订之日起，至“借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续”完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。本合同有效期内，借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。合同还约定了其他内容…。
2010年6月25日，农业银行出具了《个人借款凭证》，载明：林华荣借款277万元，借款期限自2010年6月25日至2030年6月24日，执行利率为4.752%，还款日为每月25日。
合同签订后，农业银行向林华荣发放了贷款。2012年9月26日，双方对林华荣名下房屋进行了抵押权登记，房屋他项权利人为农业银行，债权数额为277万元。自2010年6月25日至2015年5月份，林华荣均按约定向农业银行支付了借款本息，自2015年6月份起林华荣未再支付借款本息，截至2015年10月16日，林华荣尚欠农业银行借款本金2329138.78元、利息37983.17元、逾期罚息309.5元、逾期复利337.85元，共计2367769.3元。
上述事实有当事人的当庭陈述及《个人购房担保借款合同》、贷款发放凭证、房屋他项权证、逾期查询明细等证据在案佐证。
本院认为：农业银行与林华荣签订的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应予认定合法有效。合同签订后，当事人均应全面履行各自义务。农业银行按约定向林华荣发放了贷款，林华荣未按合同约定返还借款本息，应当承担相应的违约责任。对于农业银行要求林华荣返还借款本息的诉讼请求，证据充分，故本院予以支持。对于农业银行要求对涉案房屋优先受偿的诉讼请求，因双方对该房屋进行了抵押登记，该抵押权合法有效，故对于农业银行的诉讼请求，本院予以支持。被告林华荣经本院合法传唤未到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，视为放弃答辩和质证权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告林华荣于本判决生效后十日内返还原告中国农业银行股份有限公司北京昌平支行贷款本金二百三十二万九千一百三十八元七角八分，及截至二○一五年十月十六日的利息三万七千九百八十三元一角七分、罚息三百零九元五角、复利三百三十七元八角五分，共计二百三十六万七千七百六十九元三角，并支付自二○一五年十月十七日起至付清之日止的利息、罚息及复利，按照双方签订的《个人购房担保借款合同》约定的标准计算；
二、原告中国农业银行股份有限公司北京昌平支行对被告林华荣名下房屋（房产证号：X京房权证昌字第**号）享有优先受偿权。
如果被告林华荣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万五千七百四十二元及公告费（以公告票据为准），由被告林华荣负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 夏琳琳
人民陪审员 路玉国
人民陪审员 李新立
二〇一六年五月十日
书 记 员 玄红莲