杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0105民初1446号原告：沈丽强。委托代理人（特别授权代理）：程梦瑶，浙江朗铭律师事务所律师。被告：陈国华。被告：宋霞芬。委托代理人（特别授权代理）：傅娟娟，浙江宏昊律师事务所律师。原告沈丽强（以下简称原告）与被告陈国华、宋霞芬房屋租赁合同纠纷一案，于2016年3月7日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员邓瑶独任审理。本案于2016年6月2日公开开庭进行了审理，原告沈丽强委托代理人程梦瑶、被告宋霞芬及其委托代理人傅娟娟到庭参加诉讼，被告陈国华经本院合法传唤拒不到庭，本案依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，被告陈国华、宋霞芬系夫妻关系，两被告将杭州市和新南苑x幢x单元xxx室房屋出租给原告，原告与陈国华于2015年6月1日签订《杭州市房屋租赁合同》，约定租金为1700元每月，租期为20年，自2015年6月1日至2035年6月1日止，合同签订当日原告需将租金400000元一次性支付给被告。合同签订之日起20日内，被告需将房屋交原告使用，如被告逾期，每逾期一天支付原日租金2倍的违约金。原告已经将租金400000元支付被告，被告至今没有将房屋交原告使用，故原告提起诉讼，诉请为：1、判令两被告履行合同，将房屋交原告使用，如无法满足上述诉请，请求判令解除原被告签订的《杭州市房屋租赁合同》，返还租金人民币肆拾万元；2、两被告支付违约金27200元（月租金3400元暂计算至2016年2月21日，应计算至实际返还租金之日止）。3、诉讼费由被告承担。被告宋霞芬答辩称，宋霞芬对租赁合同事宜毫不知情，也未曾与陈国华一起与原告见面要把房子租给原告，宋霞芬与女儿作为案涉房屋的共有人不同意出租，被告陈国华的出租行为是无效的。原告与两被告是同村人，互相认识，原告很清楚案涉房屋是拆迁安置房，两被告及女儿三人按份共有30.58平方米，共同使用83.83平方米以及实际居住的情况。原告与陈国华签订租赁合同是隐瞒宋霞芬的，宋霞芬及女儿陈菁芸均不知情本案的租赁事宜，直到原告在2015年8月上门要钱才知房子被陈国华于2015年6月1日出租20年。该房屋是宋霞芬及女儿的唯一住所，不可能同意陈国华把房子租赁出去,更不可能114平方的房子每月租金1700元，并且出租20年。显然陈国华是隐瞒房屋已被查封、已被出租的情况，侵害了宋霞芬及陈菁芸的合法权益。据原告上门要钱时对宋霞芬的陈述，以及宋霞芬在收到诉状后找到陈国华后其本人的陈述，案涉房屋租赁合同应当是虚假的，实际上是陈国华给一个叫羊小平的人向原告借款50万作担保，后来羊小平还有40万未还，才逼着陈国华签的合同。原告打的40万款项也是打到陈国华账上后即转出打到原告指定其朋友徐刚的账户。实际上陈国华并没有收下所谓的20年租金40万，也没有将40万用到和宋霞芬的家庭生活中，因此与宋霞芬无关。因陈国华在外欠债累累，经常有人包括原告找上门来令宋霞芬担惊受怕，住在家里也经常钥匙孔被塞住或锁被撬掉，原告也经常发短信威胁宋霞芬并要去学校找宋霞芬女儿麻烦等，报警多次也没用，无奈离婚。在2015年8月7日，两被告离婚时约定了在女儿年满18周岁时将案涉房屋所有权做到女儿名下。综上，宋霞芬认为租赁合同是未经其及女儿同意签订的，请法院确认无效。同时为了虚假的租赁合同原告给陈国华打的所谓的租房款40万，宋霞芬从未经手，陈国华也未拿到家中用于婚姻生活，况且两被告已离婚，不应该让宋霞芬连带归还。被告陈国华未到庭，亦未向本院提交证据，视为放弃对本案抗辩以及举证、质证的权利。原告沈丽强为证明其主张的事实，向本院提交以下证据材料：1、结婚登记证明，证明两被告系夫妻关系。2、房屋租赁合同，证明原被告对房屋租赁租金、租期、交付时间、违约责任等事实的约定。3、结婚证、汇款凭证、房屋登记查询信息，证明汇款人盛先英与原告沈丽强系夫妻，原告已经将租金40万元支付给被告。被告宋霞芬对证据1真实性无异议，认为仅仅证明双方结婚的信息，没有证明两被告已经离婚的事实。证据2真实性有异议，被告没有在上面签字，对此不知情，陈国华的签名无法确认，案涉租赁合同约定的房租明显低于市场行情，租金至少每月五千元，且一次性支付20年租金也不符合常理。对证据3结婚证真实性无异议，汇款凭证也无异议，当时是原告和陈国华一起去银行，40万元款项是按照原告指示又打回徐刚名下，我方一直都不知情。上述事实是宋霞芬收到本案的诉状后询问陈国华得知的。对房屋登记查询信息真实性没有异议，但认为案涉出租房屋所有权人为五个，且为按份共有。被告宋霞芬向本院提交以下证据：1、银行汇款凭条一组，证明陈国华在收到40万元之后立即按照原告的指示打给原告的朋友徐刚，陈国华实际没有收到40万元所谓租金，去银行打款是原告一起去的，账号是原告提供的，仅仅是陈国华名下过了下账。2、原告与被告宋霞芬的短信记录，3、原告与被告陈国华的通话录音及书面记录，共同证明租赁合同是假，陈国华给原告担保羊小平的借款是真，原告多次以封门、去两被告女儿学校贴大字报为由威胁两被告。4、离婚证、离婚协议，证明两被告在2015年8月7日离婚，离婚协议中约定涉案房屋归女儿名下。原告对证据1-4的真实性无异议，对待证事实、关联性有异议，认为不能证明被告要证明的事实，租赁协议是婚姻存续期间签订，被告宋霞芬应当承担责任，虽然离婚协议约定房屋归女儿，但对外是无效的。打款凭证只能证明汇款给徐刚，不能证明系原告沈丽强指示陈国华打款的。对原被告提交的证据，本院认证如下：（一）对原告提交的证据1、3予以确认，证据2为案涉租赁合同，被告宋霞芬未能提交相反证据，故对该合同的真实性予以确认。（二）对被告提交的证据1至4真实性予以确认，对证据2、3的证明力综合全案认定。根据上述有效证据及当事人陈述，本院认定以下事实：被告陈国华宋霞芬于1996年1月9日登记结婚，陈菁芸系陈国华与宋霞芬婚生女儿。陈国华与原告于2015年6月1日签订了《杭州市房屋租赁合同》，合同约定甲方（陈国华）自愿将坐落杭州市和新南苑x幢x单元xxx室房屋、使用面积114平方米，出租给乙方（沈丽强）使用，该房屋租赁期自2015年6月1日至2034年6月1日止。该房屋按每月1700元出租，租期20年整，自合同签订当日，乙方需将租金肆拾万元以现金方式一次性支付给甲方。自本合同签订之日20天内，甲方将出租的房屋交乙方使用，如甲方逾期不交房屋的，则每逾期一天应向乙方支付原日租金2倍的违约金。合同签订后，2016年6月14日沈丽强通过从其配偶盛先英的账户向陈国华的账户转账人民币400000元。因陈国华逾期未交付房屋，故原告起诉至本院。另查明，杭州市和新南苑x幢x单元xxx室房屋系杭州市拱墅区城市建设发展中心、杭州市土地储备中心、陈菁芸、及被告陈国华、宋霞芬按份共有，其中由陈菁芸、陈国华、宋霞芬共同共有30.58平方米，杭州市拱墅区城市建设发展中心、杭州市土地储备中心共同共有83.83平方米（该部分面积的使用人为陈菁芸、陈国华、宋霞芬）。该房屋目前无抵押，杭州市下城区人民法院对该房屋进行了查封，查封期限为2015年2月17日至2017年2月16日。2015年8月7日陈国华与宋霞芬协议离婚并办理离婚登记手续。本院认为，原告沈丽强与被告陈国华之间的租赁合同，双方主体适格，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。本案中被告宋霞芬关于案涉租赁合同为虚假行为，且该租赁合同自己不知情的抗辩，根据我国《合同法》规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，陈国华与沈丽强相识数年，沈丽强有理由相信陈国华与其签订房屋租赁合同的行为系陈国华、宋霞芬夫妻共同的意思表示，同时也符合日常家事代理的基本法理。且当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在被告宋霞芬、陈国华未提交相反证据的前提下，该租赁合同应认定为双方的真实意思表示，原、被告均应按约履行。根据《合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”之规定，结合本案中作为案涉房屋所有权人之一的宋霞芬认为案涉房屋为其唯一住所，不同意交付案涉房屋，且案涉房屋现已被杭州市下城区人民法院查封（查封期限为2015年2月17日至2017年2月16日）的实际情况，导致本案《房屋租赁合同》存在事实上不能履行的情形，故对原告诉请解除案涉租赁合同并要求被告返还租金400000元的诉请本院予以支持。两被告未按时交付房屋应承担相应的违约责任，本院酌情确定违约金为20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告沈丽强与被告陈国华于2015年6月1日签订的《杭州市房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除。二、被告陈国华、宋霞芬返还原告沈丽强租金400000元。三、被告陈国华、宋霞芬支付原告沈丽强违约金20000元。以上二、三项判决限于本判决生效之日起十五日内付清。四、驳回原告沈丽强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6524元，由被告陈国华、宋霞芬负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费13048元（开户银行：工商银行湖滨支行；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 邓 瑶二〇一六年八月一日代书 记员 林珊珊