广东省佛山市南海区人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤0605民初5496号
原告：周志聪，男，汉族，住广东省广宁县，公民身份号码×××1110。
委托代理人：王婉婷，广东泽康律师事务所律师。
被告：罗娟，女，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码×××0702。
委托代理人：倪家文，广东联顺律师事务所律师。
委托代理人：周澎，广东联顺律师事务所律师。
第三人：佛山云房数据信息技术有限公司，住所地：佛山市禅城区，统一社会信用代码91440604324827602M。
法定代表人：陈坚炜，总经理。
委托代理人：严碧芳，女，汉族，××年××月××日出生，住福建省福州市晋安区。
上列原、被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月1日受理后，依法由代理审判员孙秀娟独任审判，并于2016年6月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王婉婷、被告罗娟及其委托代理人倪家文、第三人的委托代理人严碧芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年10月27日，原告委托哥哥周X强与被告、第三人签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买位于广东省佛山市南海区桂城街道灯湖西路3号中海千灯湖花园XX栋XXXX房的房屋，成交价为3280000元。合同签订后，原告向中国银行股份有限公司广州东山支行申请贷款，并获得该银行的同意贷款审批。2016年1月25日，原告通知被告于2016年2月5日前往佛山市南海区行政服务中心办理房屋过户递件、报税手续，并承诺于递件、报税当天依约支付购房首付款950000元，但被告未依约前往办理递件、报税手续，并通知原告解除合同。被告单方解除房屋买卖合同的行为已构成违约，应依约承担违约责任。为此，诉请：1.解除原、被告、第三人签订的《房屋买卖合同》；2.被告返还原告已付的定金50000元；3.被告支付原告解除合同的违约金328000元；4.被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称，被告只与周X强签订了《房屋买卖合同》，并未与周志聪签订合同，周志聪不具备原告主体资格；被告与周X强签订合同后，因周X强的一再违约，被告依法行使合同解除权，已经解除了双方签订的《房屋买卖合同》，不存在被告违约的事实。周X强一直无法取得银行同意贷款批准，一再拖延，直到2016年1月15日才告知被告贷款审批同意的，后被告通知周X强去办理递件报税手续和交付首期款，但周X强无故一再拖延，也未支付首期款。签订合同至2016年1月28日已长达90天，已超过合同约定的45天内签订《佛山市存量房买卖合同》的最长期限。被告于2016年1月29日、2016年2月2日，向周X强及中介公司发出解除合同通知书，依法解除了合同，没收周X强所交定金，并保留追究其违约责任的权利。被告从未同意与周X强于2016年2月5日办理递件报税手续，因在此之前被告已经明确告知周X强解除双方签订的合同。
第三人陈述称请求法院查明事实，依法作出判决。
诉讼中，原告举证如下：
1.周志聪身份证复印件1份。
2.罗娟身份证复印件1份。
证据1、2，用以证明原、被告的诉讼主体资格。
3.工商公示信息打印件1份，用以证明第三人的诉讼主体资格。
4.房屋买卖合同原件1份，用以证明原告向被告购买案涉房屋，合同中约定首付款的时间为递件报税当天付清。
5.收款收据（1601800、1601761）原件2份，用以证明原告向被告支付了定金5万元。
6.周X强于2016年3月16日出具的证明原件1份、周X强身份证复印件1份、户籍资料原件4页，用以证明原告与周X强为兄弟关系，周X强受原告的委托与被告签订《房屋买卖合同》，案涉房屋的实际受买人是原告。
7.同意购房抵押贷款意向书打印件1份，用以证明原告于2016年1月15日获得银行同贷的批准。
8.EMS全球邮政特快专递邮件详情单（编号：1058347612512、1058347611112）复印件（加盖广东佛山禅城速递印章）2份、邮件查询结果打印件（加盖佛山市禅城区邮政局速递查验专用章）2份。
9.关于递件、报税的通知原件1份、EMS全球邮政特快专递邮件详情单（编号：1058347611112）复印件1份。
10.关于办理递件、报税的通知原件1份、EMS全球邮政特快专递邮件详情单（编号：1058347612512）复印件1份。
证据8-10，用以证明原告在获得同贷批准后，即委托哥哥周X强与被告联系进行递件报税的手续，并通知被告于2016年2月5日前往南海区行政服务中心进行递件报税，并按约定在当天支付首付款95万元。
11.南海区行政服务中心排队号码打印件10份，用以证明原告委托周X强于2016年2月5日当天前往行政服务中心办理手续，但被告并未依约前往。
12.招商银行户口交易明细表原件1份，用以证明原告已经准备了95万元首付款，在递件报税当天支付给被告。
13.光盘1个，用以证明周X强在2016年2月5日当天前往行政服务中心办理递件报税手续，并被告未依约前往。
14.二手房购房合复印件1份，用以证明案涉房屋的实际受买人是原告。原、被告签订了该份购房合同是为了向银行申请贷款，双方关于买卖案涉房屋的约定仍按前一份房屋买卖合同履行。
15.香港入境处访客批准逗留号码纸打印件1份，用以证明周X强于2016年2月1日前往香港特别行政区，并未在中国大陆。
16.网银转账记录打印件1份，用以证明原告通过周X强向被告支付2万元，该款项的用途是因同贷批准下发时间较迟用于支付被告的利息。从侧面证明了被告是清楚并且同意原告办理同贷申请时间。
经质证，被告对原告的证据1-3的真实性无异议，但认为周志聪不符合本案的主体资格。对证据4的真实性无异议，但对其证明内容有异议，合同第三条第2款第2项约定了买方应于银行贷款审批通过当日将首期楼款95万元付清或双方约定递件报税当天付清。买卖合同的买方是周X强，并不是周志聪，而且当时签订合同时周志聪并没有出具相关的委托手续证明其是实际购买，所以房屋买卖合同的当事人是周X强，而不是周志聪。对证据5无异议，但对其证明内容有异议，被告是收到周X强交来的购房合同定金，而不是原告的定金。对证据6不予认可，认为该证明被告从未看过，而且落款的时间是2016年3月16日，并非签订合同当日，所以证明的合法性是不成立的。对于周X强与周志聪的兄弟关系与案件当事人并不存在等同的法律关系，是两个不同的法律关系。对证据7，认为没有原件，无法核实其真实性，但该证据的落款日期是2016年1月6日，并非2016年1月15日。对证据8的真实性无异议，对证据9、10的通知的真实性及证明内容有异议，认为被告没有收到该份通知及对邮件的内容不清楚。被告并没有与周X强达成2016年2月5日8时30分办理递件报税手续的一致约定。对证据11的真实性无法确认，对证明内容有异议，被告没有与周X强达成2016年2月5日递件报税的约定，被告在2016年2月2日已经解除了与周X强的房屋买卖合同。对证据12的真实性无异议，但对其证明内容有异议，该银行账户证实到2016年2月4日该账户的余款仅303011元，不足首期款95万元的三份之一，而且2016年2月4日才陆续分十五笔分别转入，每笔5万元，在2016年2月5日又分七笔，每笔5万元，对私提出贷转账提出35万元。到2016年2月6日，账户余额为402208元，证明了周X强在2016年2月5日其资金明显属于短期拆借，并且当天已将大部分资金又对私转出，证明周X强并不具备支付首期款95万元的实际能力。对证据13，只能证明周X强到行政服务中心，并不能证明被告与周X强达成在2016年2月5日去办理递件报税的约定，而且在2016年2月2日被告已经解除了双方的买卖合同。对证据14的真实性不予确认，首先被告并没有在该份证据上签名，该签名不是被告本人的签名；其次该份二手房购房合同约定的价款是438万元，周X强与被告签订的房屋买卖合同约定的购房价款是328万元，两份合同的付款方式和首付款及违约责任均明显不同；两份合同并没有约定以哪份为准，况且两份合同的当事人均分别不同，不能证实原告所称的是以第一份周X强所签的合同为准无依据；该份合同并不能证明与被告形成的买卖关系是同一个买卖关系。对证据15的真实性无法确认；需要提供出入境相应的证明才能确定周X强是否于2016年2月1日至2016年2月8日期间在香港逗留；即使周X强在该期间逗留香港，也与本案无关，对于周X强是否在大陆是其履行合同的自由，并不能以其不在大陆不能履行合同作为免除违约责任的理由。最后，房屋买卖合同明确约定了双方完成交易的最长期限是45天，即从2015年10月27日签订合同当天至2015年12月12日应当完成佛山市存量房买卖合同，而周X强以2016年2月1日离开大陆作为不履行合同的证据反而印证了周X强严重逾期履行合同支付首付款、办理递件报税的事实。对证据16的真实性无异议，但对其证明内容有异议，首先网银转账的2万元是周X强因同贷书批准的时间较长自愿补偿被告等待的损失，而且该损失是补偿到周X强同贷书获批并告知被告的时间即2016年1月15日。其次，被告在当天即要求周X强在下周二及2016年1月19日立即支付首期款95万元并办理递件报税手续。
第三人对原告的证据1-7无异议。对证据8-10的真实性无异议，2016年2月5日我司应原告的请求派工作人员陪同原告前往行政服务中心办理递件报税手续，但被告没有到场。对证据11-13的真实性无异议。对证据14，是原告自行寻找按揭公司申办贷款事宜，非第三人工作人员代办，故对此证据不予质证。认为证据15与本案无关。对证据16无异议。三方当面协商过2万元的补偿事宜，被告不再追究周X强迟延贷款审批事宜，同意接收2万元作为补偿。
诉讼中，被告举证如下：
1.房屋买卖合同原件1份，用以证明2015年10月27日，被告罗娟与周X强签订《房屋买卖合同》，约定房屋买卖价格328万元，合同签订当天支付定金5万元，其余楼款按揭付款，由周X强向银行贷款228万元支付；其中首期款95万元在贷款通过当天或递件报税当天支付其余楼款用商业贷款方式支付。合同还约定签订合同后45天内要签订《佛山市存量房屋买卖合同》，完成交易，否则违约方应赔偿损失、承担违约责任。违约责任为，如买方逾期履行义务超过7天或其它根本违约行为的，卖方可解除合同并要求买方支付房屋总销售价10%的违约金或没收定金。
2.工商银行个人贷款提前还款申请审批表复印件1份、工商银行凭证复印件4份、个人还款凭证原件1份、行政服务中心指项目办理表复印件1份、南海区房屋抵押注销证明书原件1份，用以证明2015年10月28日，被告立即向银行申请提前偿还贷款；2016年1月11日，被告经银行同意后提前偿还2670694元贷款本息；2016年1月14日，被告申请办理解除了该房屋抵押登记手续。
3.履约催告函原件1份、顺丰速运单（编号：664049070542）复印件1份，用以证明2016年1月22日，被告向周X强发出履行合同的书面通知，要求周X强按合同约定最迟于2016年1月28日前付清首期楼款并办理递件报税手续，并通过顺丰快递寄到合同约定的周X强的地址。
4.解除合同通知书原件3份、EMS全球邮政特快专递邮件详情单（编号：1058429494517）原件1份、快递查询记录打印件1份、改退批条原件1份，用以证明2016年1月29日及2016年2月2日，被告两次向周X强发出解除合同通知书，明确提出由于周X强未在2016年1月28日最后宽限期内支付首期款95万元，一直无法递件报税，因此解除双方签订的房屋买卖合同，没收定金，保留追究其违约责任的权利；该两份通知书已通过邮政快递邮寄给周X强合同所列明地址，但由于快递周X强拒收退回，但应视为被告已履行送达和通知义务，该责任由周X强自行承担。
5.短信打印件16条、中国电信短信清单原件2份，用以证明136××××3333是周X强使用的手机号码；2016年1月15日，被告通过手机短信的方式告知周X强，房屋注销贷款抵押手续已办妥；2016年1月16日，被告说明由于周X强一再违约，要求周X强在2016年1月19日递件报税并支付首付款，否则将终止合同、没收定金并追究其法律责任；2016年1月22日，被告向周X强发出履约催告函短信，要求周X强在2016年1月28日前支付首期款，否则终止合同、没收定金，并追究法律责任；2016年1月25日，被告再次向周X强提出，强烈要求周X强在2016年1月28日前支付首期款，否则终止合同、没收定金，并追究法律责任；2016年2月1日晚12时许，被告短信通知周X强，从未答应周X强提出的2016年2月5日递件报税的事实，并通知周X强于2016年2月2日上午10时办理递件报税、交付首付款；2016年2月2日17时50分被告通知解除与周X强的合同，没收定金，保留追究法律责任权利；2016年2月5日，被告再次明确告知周X强，已解除合同；中国电信短信记录证明上述短信内容已送达周X强，周X强手机号码为136××××3333。
经质证，原告对被告的证据1的真实性无异议，但对其证明内容有异议，根据合同第三条第2款的约定，首期款95万元付款时间为递件报税当天，而该合同关于递件报税的时间并没有明确约定，故原告相约被告于2016年2月5日办理递件报税手续并没有违反合同约定。对证据2的真实性无异议，根据该组证据显示被告于2016年1月11日才还清贷款，房屋的抵押登记注销手续是于2016年1月21日才完成，在2016年1月21日前被告并不具备签订《佛山市存量房买卖合同》的履约条件。对证据3的真实性不予确认，原告并没有收到被告的该份催告函，且原告并没有与被告达成于2016年1月28日办理递件报税手续的合意。对证据4的真实性不予确认，且被告也没有提供2016年1月29日邮寄给周X强、2016年2月2日邮寄给第三人的通知的快递单；关于2016年2月4日被告邮寄给周X强的解除合同通知书，周X强并没有收到。即使被告有寄出该份通知，也是被告在得知原告相约于2016年2月5日办理递件报税手续后才寄出的。对证据5的真实性不予确认，但原告确认136××××3333是周X强使用的手机号码，同时从该信息的内容可以看出被告是清楚原告相约其于2016年2月5日办理递件报税手续，并且被告也知晓本案的同贷申请是2016年1月15日才获批。
第三人对被告的证据1-3无异议。对证据4，第三人确认收到被告邮寄的解除合同通知书（落款时间为2016年2月2日下午罗娟到第三人分店直接交给第三人的经办人黄文威），但被告有无寄解除合同通知书给周X强，第三人不清楚。对证据5不清楚。
第三人没有提供证据。
经审查，被告对原告的证据1-4、8、12、16的真实性无异议，本院确认其真实性，被告对原告的证据5无异议，本院予以采信。原告的证据6为原件，本院对其真实性予以确认。原告的证据7虽然没有原件，但与各方庭审陈述相吻合，本院对其真实性予以确认。被告对原告的证据9-10的真实性和证明内容不予确认，证据8亦显示证据9的送达结果为退件，被告未收到该邮件，故本院对原告证据9-10的真实性不予确认。原告的证据11、13相互印证，本院对其真实性予以确认。原告的证据14为复印件，且被告对其真实性不予认可，本院对其真实性不予确认。原告的证据15与本案无关，本院不予审查。原告对被告的证据1-2的真实性无异议，本院确认其真实性。被告的证据3、4不能证明原告收到了相关邮件，且原告对函件内容不予确认，本院对该证据的证明内容不予确认。原告虽对被告的证据5真实性有异议，但未举证予以证明，本院确认其真实性。
本院综合原告的陈述及采信的证据，确认以下事实：
2015年10月27日，被告（甲方、卖方）、案外人周X强（乙方、买方）、第三人（丙方、经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定周X强购买被告所有的位于佛山市南海区桂城街道灯湖西路3号中海千灯湖花园XX栋XXXX房，建筑面积284.75平方米，成交价3280000元。定金为50000元，乙方应于合同签订当天向甲方支付定金10000元，余款40000元应于合同签订后两日内向甲方补齐。定金于乙方首次支付楼款时自动转为楼款的一部分。乙方采用按揭付款方式，乙方应于合同签订之日起7日内向贷款银行申请个人住房抵押贷款2280000元用于支付该房屋转让价款的余额，提供并签订办理按揭手续所需的全部资料并缴纳相关费用。乙方应于银行贷款审批通过后7（该“7”被手写笔迹划掉）日内（含当日）内将首期款950000元付清或双方约定于递件、报税当天（双方约定时间或条件）付清。甲方应在签订合同之日起3日（含当日）内向抵押权人申请提前还款（即赎契），并在收到抵押权人通知预约扣账日或之前将赎契款存入原供楼帐户内，用于还清贷款，涂销抵押登记。甲、乙双方任何一方违约导致该房屋无法完成过户手续的，违约方应按该房屋出售总金额的3%向丙方支付违约金，若双方均有违约行为的，双方就《居间服务费支付承诺书》约定的居间服务费向丙方承担连带责任。甲乙双方均同意按此合同条款签订《佛山市存量房买卖合同》，并同意在签订本合同后45日内办理《佛山市存量房买卖合同》签订手续。如乙方未按合同约定的期限履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，甲方可解除合同并选择要求乙方支付该房屋出售总金额10%的违约金或没收乙方已支付的定金。如甲方未按合同约定的期限履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，乙方可解除合同并选择要求乙方支付该房屋出售总金额10%的违约金或双倍返还乙方已支付的定金。
2015年10月27日，被告收取周X强的定金10000元并出具收款收据。
2015年10月28日，被告收取周X强的定金40000元并出具收款收据。
2015年10月28日，被告向中国工商银行申请个人贷款提前还款。2016年1月11日，被告拖欠还款2670694.50元。2016年1月14日，被告申请办理商品房抵押权预告登记注销登记。
2016年1月6日，中国银行股份有限公司广州XX支行出具《同意购房抵押贷款意向书》，载明兹有买方（借款申请人）周志聪向卖方罗娟为购买涉案房屋，向我行申请个人住房抵押贷款，申请贷款金额为3030000元，期限30年。在上述房地产买卖双方补齐我行所需资料、落实我行所需的放款前提条件，办妥上述房地产交易过户手续以及我行为第一顺位抵押权人的抵押登记手续后，贷款将划入卖方指定的账户。
2016年1月25日，周X强向被告邮寄《关于递件、报税的通知》，通知被告于2016年2月5日8:30前往佛山市南海区行政服务中心办理房屋过户递件、报税及付款手续。邮件被退回。同日，周X强亦向第三人邮寄《关于办理递件、报税的通知》，邮件于2016年1月26日被签收。
2016年2月5日，周X强与第三人到达南海区行政服务中心，被告没有到场。
2016年3月16日，案外人周X强出具证明，载明：本人周X强接收周志聪委托，购买罗娟名下涉案房产，并于2015年10月27日签订了《房屋买卖合同》。上述合同是周志聪委托本人代理签订的，周志聪是上述合同项下房产的实际受买人。
周X强因迟延贷款审批事宜，向被告支付了20000元作为补偿。
2016年3月，被告将涉案房屋另行出售予案外人。
诉讼中，原告自认签订合同前未向被告披露原告委托周X强事宜。
本院认为，原告不是2015年10月27日案外人周X强与被告、第三人签订的《房屋买卖合同》的当事人，理由如下：第一，从合同的签订情况分析，合同的乙方、买方和落款签名处均不是原告，原告不是合同上载明的合同主体。第二，从合同的履行情况分析，被告收取定金开具的收据不是以原告为支付主体，往来函件、电话信息不是以原告为相对方，原告没有举证证明被告收取的定金是由原告直接支付予被告。无论从卖方的认知还是买方的履行方式均可看出，合同的履行主体不是原告。第三，签订合同时周X强未向被告披露其受委托事宜，原告亦没有举证证明原告或周X强在合同履行过程中向被告披露合同存在其他主体并得到被告追认原告为合同相对方。周X强出具的委托证明亦是为了诉讼后补的，被告对此并不知情。经本院在诉讼中释明后，被告明确选定周X强为合同的相对方。第四，原告作为贷款申请人向银行申请贷款，只是款项支付的一种方式，不影响房屋买卖合同的相对方。综上，原告不是涉案合同的当事人，不具本案房屋诉讼的适格主体。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
驳回原告周志聪的起诉。
本案无需交纳案件受理费。原告已预交的受理费3485元在本裁定发生法律效力后，经原告申请予以退还。原告申请财产保全，本院已采取保全措施，财产保全费2410元（原告已预交），由原告负担，本院不予退还。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 孙秀娟
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 刘冬花