鄂尔多斯市东胜区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）内0602执异214号
案外人：张志，男，1979年11月2日出生，蒙古族。
申请执行人：董敏，男，1967年5月20日出生，汉族。
被执行人：张增明，男，1965年7月19日出生，汉族。
被执行人：武建梅，女，1965年12月12日出生，汉族。
被执行人：高学军，男，1969年9月15日出生，汉族。
在本院执行申请执行人董敏与被执行人张增明、武建梅、高学军民间借贷纠纷一案中，案外人张志于2016年8月1日对执行鄂尔多斯市东胜区X号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人张志称，2011年11月22日，其与被执行人张增明、武建梅签订一份《房屋买卖协议书》，协议约定被执行人张增明、武建梅将位于鄂尔多斯市东胜区X室的房屋一套售给案外人张志，房屋总价为600万元整，房屋面积为340.47平方米，房屋产权证号为鄂房权证东胜区字第X号，案外人张志交清了所有购房款。协议签订后案外人张志就对房屋进行装修并且入住至今，现在已经入住几年，以实际入住房屋缴纳的票据为证，这几年当中案外人张志要求办理过户手续，被执行人张增明、武建梅却以房屋产权证找不到或无钱过户为由一拖再拖，一直都没有办理相关过户手续。从2012年4月8日至今案外人张志及父母和孩子全家8口人都居住在这里，父母都已年迈，而且身体都有毛病，孩子最小的只有十个多月。2015年5月19日，案外人张志依照双方合同约定在内蒙古自治区锡林浩特市人民法院起诉，内蒙古自治区锡林浩特市人民法院于2015年7月29日作出（2015）锡民二初字第277号民事判决书，判决案外人张志与被执行人张增明、武建梅所签的合同有效，并办理过户手续，可是该房屋被鄂尔多斯市东胜区人民法院在申请执行人董敏诉被执行人张增明、武建梅民间借贷纠纷一案中于2013年5月14日作出（2013）东法民初字第2739-1号民事裁定查封，但是就该房屋案外人张志与被执行人张增明、武建梅在2011年11月22日签订合同，并且合同签订后案外人张志就已经入住，同时案外人张志已经全额支付房款，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人张志的申请符合该条规定的所有条件，依法应得到支持。现在案外人张志得知鄂尔多斯市东胜区人民法院要拍卖该房屋，故此提出异议，请求依法停止对鄂尔多斯市东胜区X室房屋的拍卖。为证明其主张，案外人张志向本院提交以下证据：房屋买卖协议书复印件一份、缴费单据复印件十一份、证明复印件八份、（2015）锡民二初字第277号民事判决书复印件一份。
本院查明，本院在审理申请执行人董敏诉被执行人张增明、武建梅、高学军民间借贷纠纷一案中，申请执行人董敏于2013年5月8日向本院申请诉讼财产保全，要求查封被执行人张增明所有的位于X号房屋（房产证号：鄂房权证产字第X号）、位于鄂尔多斯市东胜区X号房屋（房产证号：鄂房权证产字第X号）及被执行人武建梅所有的位于鄂尔多斯市东胜区X号房屋（房产证号：鄂房权证东胜区字第X号），并提供了相应的担保，本院于2013年5月14日作出（2013）东法民初字第2739-1号民事裁定，对上述房屋予以查封。该案经本院主持调解，双方当事人达成如下调解协议：一、被执行人张增明、武建梅偿还申请执行人董敏借款本金300万元；二、给付时间及方式：于2014年6月9日以前偿还原告本金200万元，于2014年12月9日前还清剩余本金100万元；三、如被执行人张增明、武建梅按上述约定偿还借款，则申请执行人董敏放弃利息的诉讼请求；如不能按照上述时间及金额偿还任何一期款项的，申请执行人董敏可以一次性申请执行全部欠款，并按照月息2%以先还息后还本的原则支付所欠部分从2012年5月10日至还清之日的利息；四、被执行人高学军对上述债务承担连带保证担保责任；诉讼费19720元，保全费5000元，由被执行人张增明、武建梅负担。本院据此于2014年1月24日作出（2013）东法民初字第2739号民事调解书。该调解书确定的履行期限届满后，被执行人张增明、武建梅、高学军未按期履行上述调解书所确定的义务，申请执行人董敏向本院申请强制执行。案件执行过程中，本院于2015年4月16日作出（2014）东执字第2445号执行裁定，续查封被执行人武建梅所有的位于鄂尔多斯市东胜区X号房屋（房产证号：鄂房权证东胜区字第X号）、被执行人张增明所有的位于鄂尔多斯市东胜区X号房屋（房产证号：鄂房权证产字第X号）。
另查明，本案异议房屋即位于鄂尔多斯市东胜区X号房屋（房产证号：鄂房权证东胜区字第X号）登记的所有权人为被执行人武建梅，登记时间为2010年7月1日。2011年11月22日，被执行人张增明、武建梅与案外人张志签订《房屋买卖协议书》，约定将异议房屋出售给案外人张志。该协议书签订后，协议双方未办理异议房屋的转移登记手续。2015年5月19日，案外人张志向内蒙古自治区锡林浩特市人民法院提起诉讼，要求确认上述《房屋买卖协议书》有效，并要求被执行人张增明、武建梅继续履行合同，办理过户手续，承担过户手续费用的一半。该案经内蒙古自治区锡林浩特市人民法院审理于2015年7月29日作出（2015）锡民二初字第277号民事判决：一、案外人张志与被执行人张增明、武建梅签订的《房屋买卖协议书》合法有效；二、被执行人张增明、武建梅继续履行合同，为案外人张志办理产权（鄂房权证东胜区字第1030**号）过户手续并承担过户手续费用的一半；案件受理费100元，由被执行人张增明、武建梅负担。该案进入执行程序后，内蒙古自治区锡林浩特市人民法院于2015年9月1日向鄂尔多斯市房屋产权市场管理处送达（2015）锡民二初字第277号民事判决书和（2015）锡执字第997号协助执行通知书，要求该管理处根据判决书的第二项为案外人张志办理异议房屋的过户手续。鄂尔多斯市房屋产权市场管理处协助办理过户手续完毕后，本院以“在异议房屋被本院查封阶段，内蒙古自治区锡林浩特市人民法院主审法官要求鄂尔多斯市房屋产权市场管理处协助办理过户手续的行为违反了执行相关法律规定，应予纠正”为由向内蒙古自治区锡林浩特市人民法院提出异议，该院对此进行审查后于2016年6月28日作出（2015）锡执字第997号之一执行裁定：一、撤销该院（2015）锡执字第997号协助执行通知书；二、解除该院采取的由鄂尔多斯市房屋产权市场管理处协助办理的异议房屋的过户措施。2016年6月30日，内蒙古自治区锡林浩特市人民法院作出（2015）锡执字第997号之一协助执行通知书，要求鄂尔多斯市房屋产权市场管理处解除该院于2015年9月1日送达的（2015）锡执字第997号协助执行通知书载明的执行措施，将异议房屋恢复到本院执行查封状态。恢复后异议房屋即鄂尔多斯市东胜区X号房屋的房产证号已于2016年7月28日变更为“鄂房权证东胜区字第X号”。
又查明，案外人张志与被执行人张增明、武建梅房屋买卖合同纠纷一案[案号：（2015）锡民二初字第277号]，因原判认定事实不清，经内蒙古自治区锡林浩特市人民法院审判委员会讨论决定，作出（2016）内2502民监1号民事裁定，对该案进行再审。现该案正在审理过程中。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。根据该条规定，买受人提出的异议须同时具备上述四个条件。本案中，案外人张志与被执行人张增明、武建梅于2011年11月22日签订《房屋买卖协议书》，但直至本院2013年5月14日对异议房屋采取查封措施时尚未办理过户登记，之后案外人张志虽于2015年5月19日向内蒙古自治区锡林浩特市人民法院起诉要求被执行人张增明、武建梅为其办理过户手续，但此事发生在异议房屋被本院查封之后，且该案现正在再审中，故案外人张志提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人张志的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 贺晓东
代理审判员 边远霞
代理审判员 马 畅
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 杨 娜