山东省潍坊市奎文区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）奎民一重初字第29号
原告杨传香。
原告（反诉被告）刘之爱。
被告（反诉原告）孙建萍。
委托代理人张丽君，山东瑞诺律师事务所律师。
委托代理人韩丽丽，山东瑞诺律师事务所律师。
原告杨传香、原告（反诉被告）刘之爱与被告（反诉原告）孙建萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年7月10日作出（2011）奎开民一初字第426号民事判决。被告孙建萍不服上诉至山东省潍坊市中级人民法院，2013年3月22日，山东省潍坊市中级人民法院裁定撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨传香、刘之爱、被告委托代理人张丽君、韩丽丽均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2002年4月份，原、被告所在的东庄村委筹建商品房，被告分得一购房指标，后经本村村民介绍，被告将该指标转让给原告。原告遂于2002年4月23日、2003年8月28日以被告名义分两次交“预交楼款”，共计96679元（之后退回7596元，实收89083元）。该楼房竣工后，为了进一步明确原、被告的权利义务，双方于2003年8月31日签订了《房屋买卖协议》，该协议明确约定，被告将坐落在奎文区东庄北小区9号楼1单元102室的房产及其附属设施转卖给原告，购房款89083元及该房相关的费用全部由原告交纳，被告积极配合原告办理房产过户手续等。协议签订后，被告收取了原告20000元的楼房转让费。房屋交付后，原告装修了该楼房，并于2003年12月入住至今。原告多次要求被告配合办理手续，被告总是推诿，不配合，严重损害了原告的合法权益，现诉至法院，请求法院判令：1，坐落在潍坊市奎文区东庄北小区9号楼×单元××室的房产归两原告所有；2，判令继续履行合同，配合原告办理房产过户手续；3，被告承担诉讼费用。
被告辩称，本案涉及的房屋占用的土地性质在起诉前系农村集体土地，故房屋买卖协议无效，原告刘之爱与杨传香均系城镇居民，根据现行法律规定，城镇居民不得购买集体土地房产，根据《合同法》和《土地管理法》相关规定，双方签订的房屋买卖协议也因此无效。原告杨传香不是本案适格诉讼主体，原告刘之爱主张其为杨传香的表见代理不能成立，如成立表见代理，仍然将原告刘之爱认定为合同权利主体也是不恰当的，涉案房屋买卖协议是被告与被反诉人刘之爱签订的，根据合同相对性原则，只能由刘之爱行使合同权利，杨传香只能以婚姻法的相关规定取得合同标的所有权，不能获得合同权利。
被告反诉称，2002年4月，被告所在村委在本村集体土地上筹建村民安置楼，被告分得本案争议房产－东庄村北区9#－×－××室。2003年8月31日，被告与原告刘之爱签订房屋买卖合同将争议房屋卖给原告刘之爱。该房屋买卖行为，违反了法律禁止性规定，亦未征得其他共有人同意，应依法认定无效，故请求法院判令：1，依法确认被告与原告刘之爱签订的房屋买卖合同无效，原告刘之爱将占有房产返还被告；2，原告承担诉讼费用。
针对被告的反诉，原告辩称，被告的反诉请求无事实和法律依据，请求法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明，二原告系夫妻关系。被告孙建萍曾用名孙建平。原告杨传香于1999年7月13日将户口由原安丘市南流镇河湾村迁至潍坊市奎文区大虞街道办事处东庄村，公安机关于1999年7月20日向原告杨传香发放户籍地址为潍坊市奎文区大虞街道办事处东庄村的居民户口簿。原告刘之爱的户籍性质为农业户口，其户口所在地为潍坊市坊子区南流镇。
2002年4月23日、2003年8月28日二原告以被告名义分两次向原潍坊市奎文区大虞街道办事处东庄村民委员会交“预交楼款”二笔，共计96679元（后实收房款89083元）。
2003年8月31日，原告刘之爱与被告签订房屋买卖协议一份，载明，经原告刘之爱与被告双方协商，原告刘之爱同意购买坐落于奎文东庄北校小区9号楼×单元××室的房产，建筑面积93，42㎡，并作如下约定，1、原告刘之爱对被告的房产经过了解，同意购买该房产，并要求被告首先保证该房产无任何纠纷，若发生与被告有关的产权纠纷或债权债务，概由被告清理，并承担民事诉讼责任，由此给原告刘之爱造成的损失，被告负责赔偿；2，原告刘之爱与被告协商房产价值为89083元整（包括付房一间，磁卡电表的费用及有线电视费用）；3，被告将上述房屋及附属物地下室一间移交给原告刘之爱时，该房屋及其附属物所占用的使用权一并转移给原告，在办理房产过户程序中，被告应积极配合原告，提供房产手续，不得拖延；4，房产买卖成交后，任何一方不得违约，如有违约，由违约方向另一方支付违约金壹仟元整，另外，赔偿整个楼房总款数的利息为百分之十（10%），从存款之日起息；5，房产过户费用由原告刘之爱承担；6，被告因有事或行走不方便，不能亲自前来办理的，可委托其他人办理房产事宜，受托人与原告刘之爱签订的协议经签章后与本协议具有同等法律效力；7，此协议签字盖章后生效；8，此房付款介有原告刘之爱负责付清房款；9，以后此房所有费用由原告承担，原告刘之爱、被告及保证人孙某、证人孙某均在协议上签名，落款时间为2003年8月31日。
2003年9月4日，被告以抽房劳务费的名义收取二原告现金20000元，并向原告刘之爱出具证明条一份。
涉案房屋建成交付后，原告即对该房屋进行了装修，并于2003年12月入住至今。
另查明，本案争议房屋的门牌号码已由原潍坊市奎文区东庄社区9号楼×单元××室变更为潍坊市奎文区早春园西巷77号×号楼×单元××室。
上述事实，有当事人陈述、二原告提供的房屋买卖协议、证明条、迁出通知单、户口簿、结婚证各一份、原潍坊市奎文区大虞街道办事处东庄村民委员会预收房款收据二份等证据予以证明。
原、被告双方争议的焦点问题为：原、被告签订的房屋买卖协议是否有效？
二原告认为，原告杨传香于1999年7月20日已具有原潍坊市奎文区大虞街道办事处东庄村户籍，二原告已向该村缴纳全部涉案房屋购房款、支付被告抽房劳务费并已经实际居住至今，故原、被告签订的房屋买卖协议有效。被告认为原告刘之爱与被告签订的房屋买卖协议因涉案房屋的土地使用权系集体土地，原告在购买涉案房屋时不是本村村民，故该房屋买卖协议违反法律强制性规定而无效。
二原告另提供如下证据：证据1，水电费、燃气费收款收据十张，证明二原告一直在该房屋居住；证据2，潍坊市奎文区大虞街道办事处东庄村2010年9月1日下发通知一份，证明涉案房屋已经办理房产证手续，该房产证的性质是国有土地，可以上市交易，二原告可以买卖涉案房屋；证据3，房屋产权归属协议复印件一份，证明被告与原告经协商一致将本案涉案房屋产权办理为原告杨传香名下；证据4，2011年10月17日潍坊市人民政府潍政土字（2011）119号批复，证明本案房屋土地性质为国有划拨土地；证据5，案外人杜某房屋产权证一份，证明争议房屋同案外人杜某购买的房屋性质相同，均是从村民手中购买，现已办理房产证。被告质证认为，对水电费、燃气费收据的真实性没有异议；对办证须知的真实性没有异议，但认为该须知中规定涉案房屋的产权人应为本村村民，原告系非农业户口且涉案房屋的出卖人并非是村委，所以该办证须知与本案无关，该须知同样证实二原告不在办证范围，不属于分房权利人；对房屋产权归属协议复印件真实性有异议，该证据系二原告伪造，该协议的被告签名及指印均不是被告所写及捺印；对潍坊市人民政府潍政土字（2011）119号批复的真实性无异议，但认为该批复仅能证实该宗土地系基于村民安置的国有划拨土地，该宗土地所建房屋仅用于村民安置且不能上市交易；对案外人杜某的房屋所有权证的真实性没有异议，但认为二原告不属于本村村民，买房主体不适格。
被告为证明自己的主张，提供如下证据：证据1，潍集有（2010）002号集体土地所有权证复印件一份，证明本案房屋土地性质为集体土地，该宗土地上建设的房屋不能买卖；证据2，二原告常住人口信息二份，证明二原告均系非农业户口，购房当时原告刘之爱户籍不在本村，且原告杨传香的户籍启用时间为2005年3月21日，原告杨传香购房当时不是东庄村民；提供证据3，案外人丁某、谭某、孙某、谭某的证言四份，证明本案争议房屋系村民安置楼。二原告质证认为，对被告提供的集体土地所有权证复印件真实性无异议，但该宗土地的性质已经变更为国有划拨土地；对常住人口信息认为该证据无相关部门盖章，证据来源不清，不予认可；对案外人丁某、谭某等四人的证言认为，该四人均系被告亲属，不予认可。
本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖协议实为被告转让购买村民安置房指标并协助二原告办理房屋产权证、二原告交纳房款及名额转让费并取得房屋所有权为合同目的的房屋买卖合同。原、被告签订的房屋买卖协议系双方当事人真实的意思表示，其内容不损害国家、集体、第三人利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按协议的约定履行各自义务。被告认为在购房时原告杨传香不是本村村民，并提出到公安机关调取原告杨传香户籍情况的申请，因被告对原告提交的居民户口簿真实性无异议，故该申请无事实和法律依据，本院不予准许。原告杨传香虽未在房屋买卖协议上签字，但二原告系夫妻关系，原告杨传香对房屋买卖协议又予以认可，故原告杨传香的主体适格。被告对原告提交的房屋归属协议复印件被告的签名的真实性提出鉴定申请，因原告未提交该证据原件，且认可该协议并非被告签名，故无需鉴定。被告主张二原告不具备购房资格，且涉案房屋的土地性质系集体土地依法不能转让，原、被告签订的房屋买卖协议因违反法律强制性规定而无效，请求确认房屋买卖协议无效并返还涉案房屋，无事实和法律依据，本院不予支持。二原告已向原潍坊市奎文区大虞街道办事处东庄村村民委员会交清涉案房屋的全部房款、支付被告名额转让费，并实际入住，故二原告主张涉案房屋归两原告所有，被告继续履行双方签订的房屋买卖协议，并配合原告办理房产过户手续的主张，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的规定》第二条及相关民事法律法规之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、位于潍坊市奎文区早春园西巷77号×号楼×单元××室房产归原告杨传香、原告（反诉被告）刘之爱所有；
二、被告（反诉原告）孙建萍继续履行2003年8月31日签订的房屋买卖协议，于本判决生效之日起三十日内配合原告杨传香、原告（反诉被告）刘之爱办理该房产过户手续，并由原告杨传香、原告（反诉被告）刘之爱负担相关税款及费用（金额以有关部门确定为准）；
三、驳回被告（反诉原告）孙建萍的反诉请求。
本诉案件受理费6550元、反诉案件受理费3275元，均由被告孙建萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 吴 萍
代理审判员 姜志伟
代理审判员 李方晓
二〇一四年三月二十日
代书 记员 王 琮