北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第15138号
上诉人（原审原告）北京诚智慧中物业管理有限公司，住所地北京市海淀区杏石口路55号二层203室。
法定代表�梁建，董事长。
委托代理人李洋，男，1983年2月14日出生。
被上诉人（原审被告）苏于辉，男，1957年3月15日出生。
委托代理人邓言英，女，1963年4月25日出生。
上诉人北京诚智慧中物业管理有限公司（以下简称诚智慧中公司）因与被上诉人苏于辉物业服务合同纠纷一案不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第25177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月14日受理后，依法组成由法官全奕颖担任审判长，法官蒙瑞、法官于洪群参加的合议庭，于2014年11月19日进行了法庭询问，上诉人诚智慧中公司的委托代理人李洋、被上诉人苏于辉及其委托代理人邓言英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
诚智慧中公司在一审中起诉称：诚智慧中公司受北京京德顺房地产开发有限公司（以下简称京德顺公司）的委托自2010年5月1日起对其开发的水郡长安家园小区进行物业管理服务，并签订《水郡长安家园前期物业管理服务合同》，合同约定小区内别墅部分物业费收费标准为2.88元／平米／月，高层住宅2.5元／平米／月，多层住宅（小高层）2.4元／平米／月。苏于辉居住的涉案房屋建筑面积148.34平方米，自2010年5月1日至2013年4月30日一直未交纳物业管理费，经诚智慧中公司多次催缴未果，故诉至法院，请求判令：1.苏于辉支付2010年5月1日至2013年4月30日的物业管理费13350.6元；2.苏于辉以4450.2元为基数，按照日万分之三的标准支付2011年5月1日至实际给付之日的违约金。
苏于辉在一审中答辩称：苏于辉是涉案房屋业主，自2010年5月1日后确实未交纳物业费。涉案房屋所在小区最初的前期物业为北京万通鼎安国际物业服务有限公司，后更换成深圳市开元国际物业管理有限公司（以下简称开元公司），到2009年底，开发商京德顺公司已经将小区内产权房屋售罄，此时其不再具备对小区物业招标投标的资格，故2010年2月京德顺公司擅自通过招投标方式将开元公司替换为诚智慧中公司的行为违反物权法的规定，诚智慧中公司进驻小区不合法，且未向业主进行告知，也没有重新与业主签订物业服务合同，无权向苏于辉追索物业费。在物业服务方面，诚智慧中公司进驻小区后明显降低了服务标准，没有对小区内各类受损的公用照明设备及时维修，小区亮灯率很低。小区内广告费用由诚智慧中公司自行占有，未向业主公示，地下停车场管理不作为，小区绿化混乱，卫生质量差，小区房屋外观、公共楼道多年无人修理维护，楼上两次漏水把苏于辉家墙面泡烂，苏于辉向诚智慧中公司反映多次，但他们把责任推给楼上和开发商，不给苏于辉书面结论，也不起任何协调作用，导致苏于辉的权利无法主张。苏于辉对诚智慧�公司进驻小区的资格存疑，是否进行了物业服务又无从考证，远远未达到2.5元／平方米／月的收费标准，违约金亦无合同约定，故不同意诚智慧中公司的诉讼请求。
一审法院审理查明：诚智慧中公司原名北京房修一慧中物业管理有限责任公司，2010年3月31日经北京市工商行政管理局海淀分局核准变更为现名。
苏于辉系涉案房屋业主。2008年3月15日，苏于辉与开元公司签署《前期物业管理服务协议》，约定开元公司为涉案房屋提供物业服务。
2010年3月8日，北京房修一慧中物业管理有限责任公司中标涉案房屋所在水郡长安家园小区的物业管理服务项目，该招投标过程经过了北京市居住小区管理办公室备案。2010年3月9日，北京房修一慧中物业管理有限公司（乙方）与京德顺公司（甲方）签署《水郡长安家园前期物业管理服务合同》，约定甲方通过邀请招标方式选聘乙方�水郡长安家园实行专业化的物业管理服务，委托管理期限自2010年3月9日至本物业区域的业主委员会成立并代表全体业主选聘新的物业管理企业，并与所选聘的物业管理企业签订新的物业服务合同时，服务内容包括房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，物业管理区域内共用设施和附属建筑物、建筑物的维修、养护和管理，制冷与供暖系统的切换及大系统的维护和清洗，供电系统的维修养护，公共绿地、花木、建筑小品、本小区专用市政道路道行树等的养护与管理，配套商业服务设施、公共部分及系统的正常运行的维修、养护和管理，公共环境卫生，维持公共秩序，维修物业区域内车辆行驶秩序，消防管理服务，房屋装饰装修管理服务，公示特约服务的内容、标准及收费标准等。物业服务费收费标准为多层住宅2.4�／平方米／月，高层住宅2.5元／平方米／月，别墅2.88元／平方米／月，甲方、业主逾期未交纳物业服务费的，乙方应从逾期之日起每日加收应缴而未缴费用的千分之五的违约金。
现诚智慧中公司以苏于辉未交纳2010年5月1日至2013年4月30日的物业费为由诉至法院，要求苏于辉交纳相应费用。苏于辉除对诚智慧中公司进驻小区的主体资格存疑外，认为诚智慧中公司物业服务水平并未达标，服务价值达不到2.5元／平方米／月的物业费收费标准，为此，苏于辉提供部分照片，反映涉案房屋顶棚出现漏水情况，小区地下室出租，自行车随意停放，小广告遍布，卫生环境差，部分楼栋墙面、顶棚、大门、装修出现裂缝、阴水、墙皮瓷砖脱落现象无人维修，别墅区内停车混乱，绿化环境退步，保安措施缺乏，各类照明设施维修不及时，小区内广告及经营性收入未公示等问题。诚�慧中公司称不否认小区曾经出现过部分照片反映的问题，但都是临时性的，已经采取措施，其中涉案房屋漏水系相邻关系问题，与诚智慧中公司无关；地下室出租并非诚智慧中公司的管理范围；小区内设有专门的自行车停车处，并且进行了清理；涉案房屋所在部分的地上停车没有收取任何费用，只能在保证消防安全的情况下让业主有地方停车；小广告是社会问题，曾经抓到过散发小广告的人员，尽到了物业服务责任；部分地区阴水、脱落、瓷砖裂缝均属于开发商的房屋质量问题，会在发现后逐步维修；照明设施大部分已经修理完毕；广告费用主要用于基础设施的维修等。为此，诚智慧中公司提供了工作简报及工作照片，证明其提供物业服务的情况。苏于辉认可工作简报确实张贴于广告牌上，但无法核实其真实性，事实是整个小区的服务状况确实不如从前。
一审法�判决认定：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。民事活动应当以公平及等价有偿为原则。物业服务费是物业服务企业赖以生存和持续提供物业服务的资金来源，关于诚智慧中公司的主体资格问题，诚智慧中公司提供的证据能够证明其进驻涉案房屋所在小区通过了合法的招投标途径，且与小区开发商签订了前期物业管理服务合同，进驻程序并无违反法律法规强制性规定之处。苏于辉虽未与诚智慧中公司签署物业服务合同，但实际享受了诚智慧中公司提供的物业服务，双方形成事实物业服务合同关系，苏于辉应当交纳物业费用。诚智慧中公司作为接管开元公司服务涉案房屋所在小区的继任物业公司，不仅应当继受前任物业公司收取物业费的权利，亦应当承担履行前任物业公司义务的责任，按照与开发商签订的《水郡长安家园前期物�管理服务合同》进行物业服务，积极妥善解决业主问题。根据苏于辉提交的证据，诚智慧中公司在小区房屋外观、共用部位的维修维护、环境卫生、公共区域照明管理方面确实存在一定的服务不到位之处，未达到前期物业管理服务合同约定的质量标准，该院对苏于辉应当缴纳的物业费酌情予以扣减。违约金一节，因诚智慧中公司、苏于辉并未签署合同对违约金作出约定，且诚智慧中公司的物业服务亦存在一定瑕疵，故该院对诚智慧中公司要求苏于辉支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、苏于辉于判决生效后7日内向诚智慧中公司交纳2010年5月1日至2013年4月30日的物业管理费10680.48元；二、驳回诚智慧中公司的其他诉讼请求�如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诚智慧中公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审判决认定事实不清。1.一审中苏于辉提供的部分证据来源于论坛，是很久之前的情况，现在早已经解决，一审法院判决对此不应该认可。2.诚智慧中公司一审中提供了每季度都制作且在小区内展示的工作简报，以及在小区内提供物业服务的照片，证明诚智慧中公司已经完成了自己的义务。3.有很多问题，如房屋质量问题、基础建设问题是开发商造成的；有些问题是前任物业公司开元公司造成的，开元公司至今未与诚智慧中公司办理交接。4.诚智慧中公司提供了合格的服务，只有一些工作上的细节的瑕疵，且瑕疵是短期的，临时的，一审判决以此为由将物业费打八折，不符合实际情况。且即使要酌减物业费也应该对相应的瑕疵进行酌减，而不应该总体打八折。诚智慧中公司的物业费标准是10年前的标准，本来就较低。二、一审审理超审限，一审法院判决程序违法；三、一审判决适用法律不当。诚智慧中公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持诚智慧中公司的全部诉讼请求；苏于辉负担本案一、二审诉讼费用。
苏于辉服从一审法院判决，其针对的诚智慧中公司的上诉请求和理由答辩称：1.苏于辉提供的证据并非来自于业主论坛，均系其自行拍摄。2.一些苏于辉提供的证据证明的问题是诚智慧中公司在苏于辉本案起诉后才着手开始解决，还有一些至今仍未解决。3.诚智慧中公司的物业服务很多项目并未达标，诚智慧中公司的工作简报与实际物业服务情况不符。4.诚智慧中公司获取的广告费、出�费、因通讯公司进驻小区取得的费用，均未向业主公示；5.诚智慧中公司2010年5月1日到2013年4月30日期间没有及时纠正物业服务存在的问题，所以应该酌减这期间的物业费。6.苏于辉一审中提交的证据反映的物业服务的问题，可以体现诚智慧中公司就物业服务合同八十多条的规定中有四十多条没有达标，所以应该全面减免诚智慧中公司的物业费。7.诚智慧中公司称物业费标准还是10年前的标准，但诚智慧中公司已经利用各种经营性收费、降低服务标准等方法，增加了其实际收入。综上苏于辉认为诚智慧中公司的上诉请求及理由缺乏事实及法律依据，应予驳回。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、照片、庭审笔录等在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或�证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。苏于辉虽未与诚智慧中公司签署物业服务合同，但实际享受了诚智慧中公司提供的物业服务，双方形成事实物业服务合同关系，苏于辉应当交纳物业费用。诚智慧中公司作为接管开元公司服务涉案房屋所在小区的继任物业公司，不仅应当继受前任物业公司收取物业费的权利，亦应当承担履行前任物业公司义务的责任，按照与开发商签订的《水郡长安家园前期物业管理服务合同》进行物业服务，积极妥善解决业主问题。
综合双方当事人提交的证据及法庭陈述，诚智慧中公司在小区房屋外观、共用部位的维修维护、环境卫生、公共区域照明、管理方面确实存在一定的服务不到位之处，未达到《水郡长安家园前期物业管�服务合同》约定的质量标准，一审法院对苏于辉应当缴纳的物业费酌情予以扣减，并无不当。
诚智慧中公司上诉关于一审法院审理超审限一节，因一审审理中存在从2014年7月29日至2014年8月28日因调解扣除审限的情形，且有双方当事人的签字确认，故诚智慧中公司的该项主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
综上，诚智慧中公司的上诉请求及理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费79元，由北京诚智慧中物业管理有限公司负担29元（已交纳），由苏于辉负担50元（于本判决生效后7日内交纳）。
二审案件受理费134元，由北京诚智慧中物业管理有限公司负担（已�纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 全奕颖
代理审判员 蒙 瑞
代理审判员 于洪群
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 沈 力