河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终18号上诉人（原审原告）：巩义市万邦物业管理有限公司，住所地：巩义市货场路8号。法定代表人：孙丽霞，经理。委托诉讼代理人：孙双红，河南魁达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：岳德青，男，1963年10月14日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：杨威，巩义市法律服务所法律工作者。上诉人巩义市万邦物业管理有限公司（以下简称万邦公司）因与被上诉人岳德青物业服务合同纠纷一案，不服巩义市人民法院（2016）豫0181民初6379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人万邦公司的委托诉讼代理人孙双红、被上诉人岳德青的委托诉讼代理人杨威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万邦公司上诉请求：1、一审判决认定事实错误，适用法律错误。根据最高人民法院司法解释，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。因此，岳德青应当按照万邦公司与郑州仲泰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》的约定缴纳物业管理费。2、一审认定前期物业服务合同剥夺了岳德青的知情权和通过协商维护自己合法权益的权利，应由开发商向万邦公司承担责任，没有依据。3、岳德青购买房屋后，万邦公司告知岳德青住宅室内装饰装修管理服务协议和装修申报表，虽然岳德青没有签字，但是岳德青缴纳了装修押金，同时岳德青向万邦公司缴纳了2014年3月之前的物业费。足以看出岳德青明知万邦公司是该小区的物业服务企业，明知物业服务收费标准。从岳德青20**年4月购买房屋至今一直享受万邦公司的物业服务，对万邦公司提供的物业服务是认可的。请求二审法院依法改判岳德青支付物业管理费18605元。岳德青辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2、岳德青购买房屋为一楼，并不在小区院内，不用缴纳相关物业费，开发商承诺不用签订前期物业管理合同。既然没有签订前期物业管理合同，岳德青就不用承担费用。3、岳德青没有使用电梯和小区门卫服务，门前卫生费用也是自己承担。请求二审驳回上诉，维持原判。万邦公司向一审法院起诉请求：1、岳德青支付物业管理费18605元（截止2016年6月30日）及从2016年7月1日起按日万分之五计算的滞纳金；2、本案诉讼费由岳德青承担。一审法院认定事实：2012年1月1日，万邦公司与巩义市龙泉花园小区的开发商郑州仲泰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定物业服务费用采用包干制，商业物业由业主按其拥有的物业的建筑面积1.5元/平方米/月缴纳…业主未缴纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金等其它条款。2012年4月13日，开发商郑州仲泰房地产开发有限公司与岳德青就本案讼争涉及的房产签订合同一份，但合同中未包含前期物业服务合同的内容，未约定房屋交付后物业管理及费用缴纳有关内容，也未另行签订物业服务性质的协议或合同。后岳德青入住该房屋，开办佰健源大药房营业至今。万邦公司于2012年12月18日、2016年7月8日分别向岳德青发送了催费通知书，岳德青未予签收。诉讼中，万邦公司提交写有岳德青姓名的住宅室内装饰装修管理服务协议和装修申报表复印件各一份，在该协议和申报表结束处没有岳德青确认的签名；万邦公司提供的佰健源大药房岳德青欠费明细显示，岳德青拖欠物业费时长28个月，按面积442.97㎡、1.5元/平方米/月计算，物业服务费共计18605元。万邦公司据此向岳德青讨要，岳德青不付，引起诉讼。一审法院认为：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的是债权人，负有义务的是债务人。开发商郑州仲泰房地产开发有限公司在将讼争涉及的房屋出售给岳德青时，未在商品房买卖合同中约定物业管理及费用缴纳有关内容，也未将其与万邦公司签订前期物业服务合同的事实及物业服务费收费标准告知岳德青，更未按照《物业管理条例》的规定要求岳德青做出书面承诺，而且万邦公司与开发商签订前期物业服务合同在前，岳德青向开发商购买房屋在后，其实质是向岳德青隐瞒了开发商和万邦公司之间商定的物业服务收费标准，剥夺了岳德青的知情权和通过协商维护自己合法权益的权利，此责任应由开发商向万邦公司承担。但在前期物业服务合同履行中，万邦公司按照合同履行了义务，岳德青享受了相应的服务，岳德青应按照权利义务对等原则支付相应的物业服务费，岳德青辩称自己不是前期物业服务合同的当事方，该合同对自己没有约束力的主张不能成立。但万邦公司没有向岳德青告知或明示的标准向岳德青主张物业服务费18605元和违约金，缺乏事实根据和法律依据，对万邦公司的主张，不予支持。综上所述，万邦公司要求岳德青支付物业服务费，请求合法正当，但万邦公司请求岳德青支付的具体数额缺乏事实根据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十八条、《物业管理条例》第二十三条、第二十五条、第四十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的规定》第一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第七十三条、最高人民法院《关于适用的解释》第一百零五条之规定，一审法院判决：驳回万邦公司的诉讼请求。案件受理费二百六十六元，减半收取一百三十三元，由万邦公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：1、岳德青于2012年4月27日向万邦公司缴纳2000元装修押金，装修完毕后即入住龙泉花园小区，开办药房营业至今。2013年4月19日万邦公司开具收到“岳德青大药房”4000元的收据一份，载明：物业费止2014年2月28日。万邦公司据此认为岳德青已向其缴纳物业费共计6000元，并主张从2012年4月27日到2014年2月28日收取岳德青物业费6000元，没有按照面积计算，是双方协商结果。岳德青对缴纳2000元装修押金予以认可，但认为万邦公司没有按承诺到期退还押金，岳德青又补交2000元，形成4000元物业费收据。庭审调查中，岳德青认可考虑到万邦公司当时确实提供了服务，所以缴纳4000元。2、岳德青使用房屋的水电费由万邦公司代收。万邦公司为岳德青办理了小区停车场蓝牙停车卡两个，岳德青向万邦公司缴纳蓝牙升级费200元。本院认为：本案争议焦点为岳德青是否有义务向万邦公司缴纳物业费及缴纳标准。依照我国法律规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业应当签订书面前期物业服务合同，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。本案中，万邦公司与龙泉花园小区的建设单位郑州仲泰房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，为该小区提供物业管理服务。后岳德青与郑州仲泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买龙泉花园小区房屋，成为该小区的业主。岳德青作为业主本应受到《前期物业服务合同》的约束，有义务按约定向万邦公司交纳物业费。但本案中，郑州仲泰房地产开发有限公司与岳德青签订的商品房买卖合同未包含上述《前期物业服务合同》的内容，也未就房屋交付后物业管理及费用缴纳有关事项进行书面约定。现岳德青对于上述前期物业服务合同不予认可，万邦公司主张按照前期物业服务合同的标准要求岳德青缴纳物业费缺乏依据。但是根据本案已查明事实，岳德青购买房屋后向万邦公司缴纳装修押金并入住使用，在入住期间接受了万邦公司相应物业服务，并且缴纳部分费用，双方已形成事实上的物业服务合同关系。故按照权利义务对等原则，岳德青以未享受或无需接受相关物业服务为由作为其抗辩，拒绝缴纳物业费，本院不予支持。关于物业费的缴纳标准，结合本案证据和庭审调查情况，岳德青和万邦公司实际已对物业费进行过协商并予以缴纳和收取。根据2013年4月19日收据，物业费收止2014年2月28日，自岳德青装修入住（2012年4月27日）22个月物业费为4000元。按此标准计算，自2014年3月1日起至万邦公司起诉截止2016年6月30日，岳德青应支付万邦公司物业费5091元。万邦公司上诉要求判令岳德青支付物业费，本院予以支持，但要求按照《前期物业服务合同》标准支付，依据不足，本院不予支持。一审判决认定万邦公司要求岳德青支付物业费请求合法正当，但又以请求数额缺乏事实根据和法律根据为由驳回万邦公司的诉讼请求，处理欠妥，应予纠正。综上所述，上诉人万邦公司部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百五十三条、《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销巩义市人民法院（2016）豫0181民初6379号民事判决。二、岳德青于本判决生效后十日内支付巩义市万邦物业管理有限公司2014年3月1日至2016年6月30日的物业管理费5091元及滞纳金（按中国人民银行同期贷款利率计自2016年7月1日起算至实际付款之日止）。逾期履行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回巩义市万邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费133元，由岳德青负担50元，由巩义市万邦物业管理有限公司负担83元。二审案件受理费266元，由岳德青负担50元，由巩义市万邦物业管理有限公司负担216元。本判决为终审判决。审判长 王 怡审判员 马常有审判员 刘颖超二〇一七年二月二十四日书记员 王玺凯