广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂12民终1770号
上诉人（原审被告）：广西我爱宜家水产品贸易有限公司，住所地广西北海市。
法定代表人：韩夺，总经理。
委托诉讼代理人：郑武贵、王文利，广西纵华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗冬梅，女，1971年8月8日出生，壮族，干部，住凤山县。
委托诉讼代理人：陈业芸，广西源群律师事务所律师。
原审被告：张凯，男，1988年1月4日出生，汉族，住广西南宁市。
上诉人广西我爱宜家水产品贸易有限公司（下称宜家公司）因与被上诉人罗冬梅、原审被告张凯确认合同无效纠纷一案，不服凤山县人民法院（2016）桂1223民初502号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因张凯下落不明需公告，公告期间二个月不计入审限。本案现已审理终结。
宜家公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回罗冬梅的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定本案系双方恶意串通，属事实不清，认定错误。1、《合同法》中对恶意串通的构成要件其一表现为当事人在主观上具有恶意性，即明知其行为会造成国家、集体或第三人利益的损害而故意为之。本案中，宜家公司并不存在该明知的故意。张凯作为罗冬梅的代理人与宜家公司签订《房屋买卖合同》，在签订合同时，张凯向宜家公司出示了经凤山县公证处公证过的《委托书》、《公证书》，《委托书》上明确了委托张凯为其代理人，在委托权限内实施的法律行为及签署的文件，均予以承认，并承担法律责任。因而宜家公司与张凯签订合同，实际就是在与罗冬梅签订合同，张凯并未超过其代理权限，且双方的真实意思表示一致，并非构成主观故意。2、恶意串通的构成要件其二表现在当事人之间具有串通性，且签订的合同是为牟取非法利益。罗冬梅向张凯借款，按张凯陈述，罗冬梅已经出现逾期还款的行为，且已无法联系罗冬梅，故已经出现了《委托书》上载明的委托情形，且双方签订买卖合同是为了实现自己的合法债权，并非牟取非法利益。《价格鉴定结论书》是经凤山县价格认证中心所出具，其载明的本案土地的价值为54万元，而双方签订的《地产转让合同》的价格为74.09万元，房屋转让合同价款为1596796.92元，该购买价格符合市场的正常交易价格，也可以证实双方并不存在恶意的行为。至于购买款是否到罗冬梅处，那是张凯与罗冬梅之间的问题，与宜家公司无关。3、本案的《房屋买卖合同》已生效，并实际完成了过户更名手续。罗冬梅出具给张凯的《委托书》是其真实意思表示，且经过公证处公证，在该公证书未被法院依法撤销之前，都是生效的法律文书，法院就不应跳开该公证书而直接认定涉案《房屋买卖合同》无效。二、一审判决存在程序违法。本案的案由为确认合同无效纠纷，本案的两个被告住所地均不在凤山县，本案也不适用原告住所地法院管辖的情形，应按照一般的地域管辖“原告就被告”原则，由被告所在地法院进行管辖。《民事诉讼法》第二十三条规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地人民法院管辖。第三十三条第一款因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。三十三条的规定是针对不动产的专属管辖，其司法解释也明确是因不动产本身的原因而提起的诉讼，才适用不动产所在地法院管辖。
罗冬梅辩称，1、罗冬梅与张凯只存在民间借贷关系，并没有委托张凯出售房屋的意思表示。罗冬梅向张凯出具《委托书》，仅是担保性质，应认定为非典型担保。本案的情形与最高人民法院指导性案例(2013)民提字第135号民事判决案例的情形如出一辙，当事人均是为了偿还银行到期贷款而向他人借款，该案例是以借款等额的价格向出借人出售房屋，本案是委托出借人出售房屋，性质上没有区别。因此，最高法的判例认定为非典型担保，本案也应认定为非典型担保。2、既然是担保，就应遵循担保法的基本原则。本案中，罗冬梅与张凯在合同中关于若罗冬梅到期没有偿还其借款，张凯自行代罗冬梅转让其房屋的这一约定，是担保法所指的典型的流质条款，是无效的。3、宜家公司与张凯签订本案涉诉房屋的《房屋买卖合同》时存在明显恶意串通。理由：宜家公司的法定代表人和和信公司的法定代表人同为韩夺，且罗冬梅向张凯借款时，曾与张凯、韩夺三人共同商量，由张凯先将拟出借的资金转入和信公司的账户再通过和信公司的账户将1128000元的款项汇给罗冬梅。罗冬梅与张凯签订《房产抵押担保借款合同》时，韩夺不仅在场，还在《房产抵押担保借款合同》的担保人处加盖其私章。因此，韩夺对罗冬梅与张凯签订《房产抵押担保借款合同》的内容十分清楚，对合同约定的还款日期是明知的。张凯在约定的还款期限尚未届满的情况下，就私自出卖罗冬梅的房屋，对此，韩夺是明知的。而同为和信公司和宜家公司法定代表人的韩夺，作为罗冬梅与张凯签订的《房产抵押担保借款合同》的担保人，明知罗冬梅的还款期限尚未届满的情况下，就代表宜家公司与张凯签订《房屋买卖合同》，低价受让罗冬梅的房屋，是典型的恶意串通严重损害答辩人利益的行为，当属无效。4、《委托书》的法律效力与《房屋买卖合同》的法律效力无必然关系，《房屋买卖合同》是否有效，并不以《委托书》是否有效为前提，委托行为有效，不等于买卖合同有效。本案中，确认张凯与宜家公司签订的《房屋买卖合同》无效，无需以撤销《委托书》为前提。5、本案是确认房屋买卖合同是否有效的纠纷，是典型的涉及不动产的纠纷，按专属管辖原则，应由房屋所在地的凤山县人民法院管辖。
张凯未提交书面答辩。
罗冬梅向一审法院起诉请求：确认张凯代罗冬梅签字与宜家公司于2015年1月25日签订的《房屋买卖合同》无效。
一审法院认定事实：2015年1月13日，罗冬梅作为借款人与出借人张凯、担保人广西和信高盛非融资性担保有限公司（下称和信公司）、抵押人（反担保人）罗冬梅签订《房产抵押担保借款合同》1份，在担保人和信公司法定代表人处加盖韩夺私章。合同第一条主要借款内容约定：借款金额120万元，借款种类为房产抵押借款，资金用途为垫资解押，借款期限自2015年1月13日至2015年2月12日止等等。合同第二条抵押物情况约定：房屋座凤山县路，抵押内容包括房产及房屋内一切家具家电等，房产件号为房产凤字第××号号，房产建筑面积为951.80㎡（共六层），土地证件号为凤国用（2005）字第130号，土地使用面积135.3㎡。合同第三条还款约定：还款日期为2015年2月12日。合同还对双方违约责任等进行了约定。同日，罗冬梅出具借据1张给张凯，载明：今收到张凯借来现金120万元，借款时间为：自2015年1月13日至2015年2月12日止，本人承诺在借款合同期限中及借款期起两年内以夫妻名下所有财产承担此借款的全部连带经济责任。收款人：罗冬梅。同日，罗冬梅还出具委托书1份给张凯，委托书载明：“委托人罗冬梅，因无暇亲自办理坐落凤山县路【房屋所有权证号为：房权凤字第××号号】【土地证件号：凤国用（2005）字第130号】的有关事宜，现自愿委托张凯为我的代理人，全权办理如下事项：……4、委托人不能履行《房产抵押担保借款合同》中的相关条款，构成违约事实后，办理上述房屋及房屋所占土地使用权的转让手续（包括与买方签订房地产买卖合同、申报纳税并缴纳有关税费、代为收取房屋及土地转让款项、办理房地产过户及水、电、管道煤气、数字电视、物业等附属配套设施的过户等手续）。……”。
2015年1月25日，罗冬梅作为甲方与乙方宜家公司签订《房屋买卖合同》，张凯作为甲方代理人签字，并代罗冬梅签名，合同主要约定：甲方自愿将位凤山县路的房屋证号：房权证凤字第××号号）卖给乙方，房屋成交价格为1360000元。付款方式：甲乙双方协商，乙方于2015年1月14日以银行转账的方式转给甲方1128000元购房款，余下232000元购房款乙方于2015年1月15日以现金形式付给甲方，乙方已全部付完购房款给甲方。甲方于2015年3月23日前将房屋交付乙方使用，2015年4月1日前将房屋产权过户到乙方名下。
另查明，2015年5月13日，罗冬梅所有的位凤山县路的房屋证号：房权证凤字第××号号）过户到宜家公司名下。宜家公司的法定代表人及和信公司的法定代表人均为韩夺。
一审法院认为，本案系确认合同无效纠纷。关于张凯代罗冬梅签字与宜家公司签订《房屋买卖合同》效力问题，罗冬梅出具给张凯的委托书，明确约定：委托人不能履行《房产抵押担保借款合同》中的相关条款，构成违约事实后，办理上述房屋及房屋所占土地使用权的转让手续，包括与买方签订房地产买卖合同、申报纳税并缴纳有关税费、代为收取房屋及土地转让款项、办理房地产过户及水、电、管道煤气、数字电视、物业等附属配套设施的过户等手续。但是，罗冬梅与张凯签订的《房产抵押担保借款合同》及罗冬梅出具给张凯的借据均约定借款期限自2015年1月13日至2015年2月12日止。2015年1月25日，张凯在约定的合同履行期限届满之前，就将抵押物即罗冬梅所有的房屋出卖给宜家公司。张凯这一行为违反了双方的合同约定，也违背了罗冬梅委托相关事项的约定，明显具有恶意。宜家公司的法定代表人及和信公司的法定代表人均为韩夺，韩夺作为法定代表人在罗冬梅与张凯签订的《房产抵押担保借款合同》担保人处加盖私章，对合同约定的还款期限及将罗冬梅所有的房屋作为抵押物是清楚的，因此，张凯在合同约定的还款期限尚未届满的情况下，就出卖抵押物即罗冬梅房屋，作为买方的宜家公司应当是知情的，宜家公司行为不能认定为善意。另外，张凯与宜家公司签订的《房屋买卖合同》约定于2015年1月15日已全部付清购房款，而合同落款时间为2015年1月25日，先付清房款10天，后才签订合同，不符合正常的交易习惯。综上所述，张凯与宜家公司恶意串通，签订房屋买卖合同的行为，损害了罗冬梅的合法权益。因此，罗冬梅的诉讼请求及理由成立，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：张凯代罗冬梅签字与宜家公司于2015年1月25日签订的《房屋买卖合同》无效。
本院二审期间，宜家公司围绕其上诉请求提交如下证据：1、《承诺书》，证明罗冬梅对整个房屋买卖过程均知情以及其出现数次违约情形；2、民事判决书2份及生效证明，证明宜家公司因向案外人借款，已将涉案房屋抵押给案外人李卿，且办理了抵押登记，与案外人的借款及抵押均真实有效；3、抵押权证，证明宜家公司已于2015年7月2日将涉案房屋抵押给案外人李卿的事实；4、《税票》，证明宜家公司与罗冬梅签订的《地产转让合同》和《房屋转让合同》，转让价格分别为74.09万元和1596796.92元。罗冬梅质证认为：证据1真实性无异议，但与本案无关联性，时间是在宜家公司与张凯已经实际转让房屋后接近一年的时间后罗冬梅才知道这事情的，所以我们在知道该事情后一年内提起诉讼的，没有超过诉讼时效；证据2与本案无关；证据3办理抵押是在宜家公司与张凯实际转让房屋后才发生的，转让合同无效抵押就无效；证据4真实性无异议，合法性有异议，因为没有经过罗冬梅同意是不能转让房屋的，且宜家公司与张凯恶意串通，他们之间房屋买卖没有经过评估等程序，并且双方签订的合同价款是136万多元，但是实际税票是159万多元，市场价格是230万元，进一步证明张凯和宜家公司是恶意串通低价买卖罗冬梅的房屋。本院认为：1、证据1、2、3真实合法，但与本案待证事实无关联性，本院不予采信；2、证据4真实合法，且与本案待证事实有关联性，本院予以采信。
一审认定的事实除认定罗冬梅在签订借款抵押合同的同日向张凯出具委托书有误应更正为同月15日外，其他属实，本院予以确认。
二审另查明，宜家公司与罗冬梅（张凯代表罗冬梅签字）签订《房屋买卖合同》后，并没有实际支付购房款给张凯或罗冬梅；宜家公司与罗冬梅（张凯代表罗冬梅签字）签订《地产转让合同》后，亦未支付购房款给张凯或罗冬梅。张凯在二审陈述，在罗冬梅还款期未到的情况下，由张凯代表罗冬梅与宜家公司签订《房屋买卖合同》及《地产转让合同》均是由同为信和公司和宜家公司法定代表人的韩夺所授意，目的是想低价购买罗冬梅的涉案房地产。
《房产抵押担保借款合同》第五条第4项约定，抵押人负责依法向相关部门办理抵押登记给出借人，所登记的抵押权的存续时间应与抵押担保期间一致。第十二条第2项约定，当事人各方约定的其他事项：若借款人在此《借款合同》到期之日无力偿还借款人的借款，则借款人同意出借人以下列方式收回此借款:在由出借人的同意下，由担保人替借款人还此借款给出借人，此房产的产权由担保人处置；第3项约定，出借人承诺于2015年1月16日之前提供借款用途证明及其他相关材料给担保人，若未按时提供，视为违约，担保人或出借人有权提前收回借款并按违约处理；第4项约定，借款人承诺在借款期间房产证下来三个工作日内通知担保人和出借人，并三方到开发商处或房地产所在地的房产交易中心领取房产证，并承诺于领取房产证后三个工作日内到房地产所在地的房产交易中心办理房产抵押登记手续，若借款人单方到开发商处或房地产交易中心领取房产证，视为违约，借款人自愿按照借款额度的双倍值赔付给担保人作为违约金。
信和公司出具给罗冬梅的《收条》载明，今收到罗冬梅质押到我公司以下材料：1、罗冬梅身份证原件一张……11、房屋所有权证复印件一本；12、国有土地使用证复印件一本。
综合双方当事人的诉辩主张，本院归纳二审争议焦点为：1、本案是否属一二审法院管辖；2、涉案房屋买卖合同是否有效。
本院认为，关于本案是否属一二审法院管辖的问题。宜家公司在一审提交答辩状期间，对一审法院管辖本案提出了异议，认为该院无管辖权，应将本案移送有管辖权的北海海城区人民法院审理，但在该院裁定驳回其管辖权异议后，其并未在法定期间内提出上诉，视为其接受一审法院管辖本案，其在二审再对管辖权提出异议没有事实与法律依据，本院不予支持。
关于涉案房屋买卖合同是否有效的问题。本院认为，一审认定张凯与宜家公司恶意串通，代表罗冬梅与宜家公司签订的《房屋买卖合同》损害罗冬梅的合法权益，系无效合同，该认定理据充分，应予维持，具体理由详如一审判决所述，本院不再赘述。宜家公司认为合同有效的上诉理由不能成立，应不予采纳，具体理由如下：1、宜家公司上诉认为张凯声称罗冬梅已出现逾期还款的行为且无法联系罗冬梅，其代理罗冬梅出售房屋的条件已成就，该主张与事实不符，因为签订涉案房屋买卖合同的时间是2015年1月25日，而《房产抵押担保借款合同》约定的还款最后时间为2015年2月12日，宜家公司与和信公司的法定代表人均为韩夺，且两份合同上韩夺均盖了私人印章，故一审判决推定宜家公司应当知道还款期限未到、张凯接受罗冬梅售房委托的条件尚未成就这一事实并无不当，张凯在二审的陈述更印证了一审判决前述推定的正确性；张凯无售房代理权限而售房，且罗冬梅事后未予追认，故其代表罗冬梅与宜家公司签订的《房屋买卖合同》被代理人罗冬梅不发生效力；2、罗冬梅向宜家公司的代理人李卿出具《承诺书》承诺要付定金回购涉案房屋，系罗冬梅知道涉案房屋已经实际登记变更了所有权人后阻止涉案房屋再次被转让的行为，并不构成对张凯以其名义售卖涉案房屋给宜家公司行为的追认；3、宜家公司认为罗冬梅违反《房产抵押担保借款合同》第五条第4项及第十二条第2项、第3项、第4项的约定，构成违约，张凯可代表罗冬梅售房的委托条件已经成就，该主张亦与查明的事实不符，因为涉案罗冬梅名下的房地产权属证书均为张凯保管和占有（否则其不可能以罗冬梅的名义办理房屋过户登记手续），在宜家公司无证据证明罗冬梅拒绝办理抵押登记手续给和信公司的前提下，不能视为罗冬梅拒绝办理抵押登记手续违约；售房之时罗冬梅的还款期限未到，其不违反合同第十二条第2项约定；虽然罗冬梅没有提供借款用途证明，但宜家公司也认可罗冬梅陈述的涉案借款用于偿还农行贷款解押涉案房屋之事实，此外，罗冬梅提交了和信公司要求提交的其他材料，故罗冬梅亦不违反合同第十二条第3项约定；如前所述，房屋产权证在农行解压后由张凯保管和占有，不能视为罗冬梅拒绝办理抵押登记手续，罗冬梅亦不违反合同第十二条第4项之约定；4、张凯在二审的陈述证明作为同为宜家公司和信和公司法定代理人的韩夺，存在与张凯恶意串通，企图通过只签合同不支付合同价款的方式低价购买罗冬梅的涉案房地产，损害了罗冬梅的利益，该合同系《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第三项界定的无效合同。
综上，宜家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽适用法律有遗漏，但实体裁判正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十二条第二项及第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，公告费350元，共计450元，由上诉人广西我爱宜家水产品贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张世道
审判员 李剑峰
审判员 韦海平
二〇一八年五月三日
书记员 张恒瑞
本案适用法律法规：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
2、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
3、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的。