广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第307号
上诉人（原审被告、反诉原告）王鲁香，女，汉族，1979年5月21日出生。
委托代理人韦用文、柏永权，均为广东国晖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市裕都置业有限公司（以下简称裕都公司）。
法定代表人林穗斌，总经理。
委托代理人杨正华，广东广和律师事务所律师。
上诉人王鲁香因与被上诉人裕都公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第883号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
裕都公司原审诉讼请求：1、王鲁香向裕都公司支付第三方装修及市场运作费22万元及逾期付款的违约金（违约金按每日1.5‰为计算标准计算至实际付清之日，从第2期以后的欠付期间每期应付之次日起计算）；2、王鲁香承担本案诉讼费用。
王鲁香原审反诉请求：1、解除王鲁香与裕都公司于2011年1月14日签订的《商铺买卖合同》第四条；2、裕都公司向王鲁香返还市场运作费103158.17元及暂计利息（利息按中国人民银行同期同类贷款最高利率计算，从起诉之日起计至裕都公司付清全部款项本息之日止）；3、裕都公司承担本案所有诉讼费用。
原审法院审理查明，2011年1月14日，林穗斌作为卖方、裕都公司作为第三方、王鲁香作为买方签订了一份《商铺买卖合同》，相关约定如下：林穗斌将深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧xx园x栋x号铺位（以下简称涉案商铺）转让给王鲁香，房产用途为商业金融业，登记建筑面积为14.89平方米，套内建筑面积为8.14平方米，房产转让价格为44万元（注：房产转让价＝房价款116841.83元﹢第三方装修及市场运作费323158.17元）；王鲁香应当于2011年1月14日前支付全部房价款的100%计116841.83元（包含定金）；合同第四条约定：林穗斌、王鲁香双方同意由裕都公司统一经营本合同商铺物业，裕都公司将对本合同商铺物业进行广告宣传、装修、经营管理，以提升本合同商铺物业的市场价值，裕都公司的经营期限至2013年12月1日止，但王鲁香应按如下方式和期限支付裕都公司提升本合同商铺物业的装修及市场运作费323158.17元（共13期）：2011年1月14日前支付第1期装修及市场运作费103158.17元，2012年1月30日、2012年4月30日、2012年8月30日、2012年12月30日、2013年1月30日、2013年4月30日、2013年8月30日、2013年12月30日、2014年1月30日、2014年4月30日、2014年8月30日前分别支付第2期至第12期每期的装修及市场运作费18332元，2014年12月30日前支付第13期装修及市场运作费18348元；王鲁香如未按本合同规定的时间支付林穗斌的购房款和裕都公司的装修及市场运作费，逾期超过15日后，林穗斌有权单方面提出解除本合同，若林穗斌选择继续履行本合同的，本合同继续履行，从王鲁香逾期付款之日起至实际履行之日止，按欠付金额每日1.5‰向林穗斌计付违约金；林穗斌、王鲁香双方应在本合同签订并在王鲁香支付完所有购房款、裕都公司的装修及市场运作费以及相关税费后15个工作日内，签订《深圳市二手房买卖合同》办理房产过户手续；林穗斌、王鲁香双方均同意授权裕都公司与王鲁香办理商铺的交付手续，裕都公司应于2011年12月1日前，以书面形式通知王鲁香办理该商铺的交付手续，王鲁香负有积极配合裕都公司办理该商铺交付的义务，该商铺会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行交付，王鲁香不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺的交付手续，王鲁香未按时前来办理收楼手续的，从裕都公司发出交楼通知书之日起第十五天视为已收楼；林穗斌、王鲁香双方均同意，自本合同签订至2013年12月1日前，裕都公司享有该商铺的使用权及收益权，裕都公司应于2013年12月1日前将该商铺按本合同约定的装修标准（装修标准见附件二）移交给王鲁香，同时王鲁香自该日期起开始正式行使该商铺的使用权及收益权；王鲁香同意不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺装修移交以及使用权和收益权的交接手续，王鲁香同意办理该商铺使用权和收益权交接后不得以任何理由向裕都公司索取任何租金以及管理费用；王鲁香未按书面通知的时间办理商铺装修移交以及使用权和收益权交接手续的，视为从书面通知发出之日起该商铺的装修移交以及使用权和收益权已经实际交给王鲁香，一切风险由王鲁香承担；商铺所有权的转移交付，自国土房产部门将该商铺登记在王鲁香名下并办出房产证时，即视为林穗斌已完成向王鲁香交付该商铺的所有权，该商铺的使用权及收益权由裕都公司按本条规定向王鲁香履行交付义务，但林穗斌对裕都公司应向王鲁香履行的交付义务承担连带责任；裕都公司交付使用的商铺的装饰、设备标准应符合三方约定（附件二）的标准，达不到约定标准的，王鲁香有权要求裕都公司以装饰、设备差价为标准双倍赔偿；三方同意将裕都公司和林穗斌的两个账号为林穗斌及裕都公司指定的收款账号，王鲁香将款项存入至上述账号均视为林穗斌及裕都公司收到；本合同中约定林穗斌和裕都公司告知王鲁香相关事项的通知和信函（包括但不限于收楼通知书、催收楼通知书、办证通知书、取证通知书、催缴款通知书、解除合同通知书等），均须按本合同载明的三方通讯地址进行传送，如以邮件邮递形式进行，应以特快专递方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达，王鲁香如需变更通讯地址或代理人或联系电话，应及时书面通知林穗斌和裕都公司，否则按原通讯地址传送视为送达。该合同附件二为关于装修标准约定，约定的商铺装修标准为：商铺地面为高级抛光砖，供电为独立电表及配电箱，间隔为轻钢龙骨石膏板间隔，门面为豪华卷闸，公共设备、设施及公共区域：地面主通道为高级大理石或耐磨抛光砖，供电供水采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用，照明辅以配合商场整体装修风格的照明灯具，提供24小时保安服务，消防设备采用消防自动报警、自动喷淋系统，通风设备为中央空调。
裕都公司、王鲁香在原审庭审中确认：1、王鲁香于2011年1月14日之前已经支付完毕《商铺买卖合同》中约定的房价款116841.83元；2、王鲁香2012年1月30日之前已经支付了《商铺买卖合同》中约定第三方装修及市场运作费的数额为103158.17元。
2011年9月19日，涉案商铺过户登记至王鲁香名下，建筑面积14.89平方米，登记价为116842元。王鲁香主张房地产证登记价格116842元为涉案商铺的商铺转让价格，王鲁香应支付的323158.17元为向裕都公司支付的装修及市场运作费，即王鲁香和裕都公司为装修承揽合同及市场运作服务合同关系，王鲁香和林穗斌为房屋买卖合同关系；裕都公司主张涉案商铺的转让价格为《商铺买卖合同》中约定的全部房产转让款，之所以将其中323158.17元约定为向裕都公司支付的装修及市场运作费，并将房地产证登记价格登记为116842元，是为了避税。
2011年11月12日，王鲁香作为接收方（乙方），裕都公司作为移交方（甲方）签订了《【深圳市星x进出口交易中心】商铺交接确认书》，约定裕都公司受林穗斌（出卖人）的委托，代林穗斌按《商铺买卖合同》的有关约定将涉案商铺交付给王鲁香，该商铺的交付时间为2011年12月1日，王鲁香同意并确认于2011年12月1日已完成接收该商铺；按照《商铺买卖合同》的有关约定，2011年12月1日前交付的商铺，会因为整体经营的原因而未能按《商铺买卖合同》约定的装修标准进行装修，王鲁香不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺交接手续；林穗斌委托商场经营管理公司代为办理该商铺使用权的交接事宜，须于2013年12月1日前按《商铺买卖合同》约定的装修标准完成装修后，将该商铺的使用权移交给王鲁香。若商场经营管理公司未能如约将该商铺使用权交付给王鲁香，须参照《商铺买卖合同》的有关约定向王鲁香承担赔偿责任，商场经营管理公司向王鲁香做出赔偿后，林穗斌不再承担因该商铺使用权交接而形成的违约责任或经济赔偿，裕都公司在《商铺买卖合同》中约定的保证责任亦随之解除；裕都公司负责监督商场经营管理公司于2013年12月1日前按以下装修标准将商铺交付给王鲁香使用：商铺地面为高级耐磨抛光砖、供电为独立电表及配电箱、间隔为轻钢龙骨石膏板间隔、门面为豪华水晶卷闸；如因商场经营管理公司的原因，造成王鲁香未能按《商铺买卖合同》的约定接收该商铺的使用权，则由裕都公司代林穗斌向王鲁香承担相应的违约责任或经济赔偿，如因王鲁香原因造成商场经营管理公司未能按约定代林穗斌移交商铺使用权的，不视为林穗斌违约。
2013年11月22日，深圳市星x进出口交易中心（以下简称星x交易中心）以特快专递的方式向《商铺买卖合同》中载明的王鲁香的地址邮寄了一份《通知书》，该份通知书载明：星x交易中心经营期届满后，目前星x交易中心已经完成了装修恢复工作，请王鲁香于2013年11月25日至2013年11月28日期间办公时间带齐相关资料前来办理涉案商铺的交接手续，如王鲁香未能按本通知指定的时间前往办理手续，请提前书面通知星x交易中心并另行协商办理时间，但最迟不得超过2013年11月30日。王鲁香至今未办理涉案商铺装修后的交接手续，王鲁香主张其未办理的原因为：1、裕都公司未履行合同约定的义务；2、发函人星x交易中心身份不明确，其并不是合同相对人。
2014年2月28日，裕都公司委托广东法丞律师事务所以特快专递的方式向《商铺买卖合同》中载明的王鲁香的地址邮寄了一份《律师函》，要求王鲁香履行支付裕都公司装修和市场运作费的义务，但该邮件被退回。
裕都公司主张王鲁香未依约支付第2期以后的裕都公司装修及市场运作费共计22万元，故诉至法院，主张王鲁香应当向其支付剩余的裕都公司装修及市场运作费22万元及逾期付款的违约金（违约金按每日1.5‰为计算标准计算至实际付清之日，从第2期以后的欠付期间每期应付之次日起计算）。王鲁香主张裕都公司作为第三方未履行《商铺买卖合同》第四条中约定的装修以及市场运作的义务，存在根本性违约，且涉案商铺的价值并未得到提升，故王鲁香提起反诉，请求解除王鲁香、裕都公司、林穗斌签订的《商铺买卖合同》第四条，并主张裕都公司应当向其退还已经交付的向裕都公司支付的装修及市场运作费103158.17元及利息。
原审另查，1、裕都公司于2010年12月7日成立，企业类型为有限责任公司，法定代表人为林穗斌。深圳市星x进出口交易中心（普通合伙）于2011年5月13日成立，企业类型为普通合伙，登记的经营场所于2013年12月13日由深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧xx园1栋J101-J104、J121-123、1006-1021、1023-1031、1033-1044、1071-1072变更为深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧xx园B栋22B，执行合伙人于2013年9月29日从林穗斌变更为尹合兴，2014年9月19日因深圳市星x进出口交易中心（普通合伙）通过住所或经营场所无法联系而被载入经营异常名录。2、关于涉案商铺的装修情况。2014年10月15日，经原审法院组织裕都公司、王鲁香进行现场勘查可知：涉案商铺所在商场现未在经营中，商场大门关闭，涉案商铺处于关闭状态，但有物业管理公司提供物业管理服务，经裕都公司、王鲁香确认：除商铺内未安装灯泡以及没有照明布线外，涉案商铺装修标准与《商铺买卖合同》中附件二约定的装修标准基本一致，但公共区域有照明设备。3、关于涉案商铺的广告宣传和经营管理。裕都公司主张其委托深圳市星x进出口交易中心（普通合伙）对涉案商铺统一进行了广告宣传和经营管理，虽然涉案商铺所在商场从2013年12月至今无人经营和管理，但在2011年1月至2013年11月1日期间，涉案商铺所在商场在深圳市星x进出口交易中心（普通合伙）的统一经营管理下一直处于经营状态，一楼出售家用电器，二楼和三楼出售灯具，2013年11月1日因经营期满需要重新装修而停止营业，裕都公司提供了委托书、广告宣传单、深圳市星x进出口交易中心商场开业以及进行宣传活动的照片证明其该主张，王鲁香对裕都公司提供的证据和主张均不予认可。裕都公司提供的委托书载明裕都公司于2011年5月25日委托深圳市星x进出口交易中心对星x交易中心进行管理，且裕都公司主张裕都公司的法定代表人与深圳市星x进出口交易中心的合伙人存在关联关系；裕都公司提供的广告宣传单显示的内容为涉案商铺所在商场进行了宣传；裕都公司提供的深圳市星x进出口交易中心商场开业以及进行宣传活动的照片中显示的地点为涉案商铺所在商场，显示的内容为该商场在经营状态且开展了一定的宣传活动。另，裕都公司、王鲁香在原审庭审中均确认双方对广告宣传和经营管理的内容和标准没有明确的约定。4、王鲁香主张裕都公司在广告宣传单中称将把涉案商铺打造成国际商铺交易会国际进出口商品展贸产权铺，引入知名厂商进驻，具有较强的升值空间，裕都公司的宣传属于虚假宣传，且裕都公司未能按其宣传的内容履行市场运作义务，构成合同欺诈，王鲁香亦提交了裕都公司为出售商铺而进行广告宣传的宣传单和2011年4月15日在报纸刊登的广告证明其该主张，裕都公司对宣传单的真实性不予认可。另，王鲁香提交的广告宣传单中未载明具体的宣传时间，2011年4月15日在报纸刊登的广告中未载明具体的具有可操作性的市场运营内容。5、2011年1月13日，邬x作为卖方，裕都公司作为第三方，葛x红作为买方签订了一份《商铺买卖合同》，约定邬x将位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧xx园1栋1078号商铺转让给葛x红，房产转让价格为466000元（包括房价款102325元＋裕都公司装修及市场运作费363675元），合同约定的其他权利义务的内容与本案中《商铺买卖合同》中约定的权利义务基本类似。因葛x红未按约定付款，邬x和裕都公司于2012年8月23日诉至法院，请求葛x红向邬x和裕都公司支付剩余房款38322元以及违约金（按每日1.5‰计算），邬x和裕都公司在庭审后放弃了关于违约金的诉讼请求，原审法院于2012年11月12日做出（2012）深宝法民三初字第1658号民事判决，判决如下：一、葛x红应当在本判决发生法律效力之日起十日内向裕都公司支付装修及市场运作费38322元；二、驳回裕都公司的其他诉讼请求；三、驳回邬x的诉讼请求。葛x红不服上述判决，提起上诉，本院经审理，于2013年5月27日做出（2013）深中法房终字第630号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述生效判决相关认定如下：①邬x和裕都公司主张的款项38322元实际上为《商铺买卖合同》中约定的装修及市场运作费，葛x红已经向邬x支付了合同约定房价款，故邬x要求葛x红支付购房款无事实和法律依据，裕都公司有权向葛x红主张上述未支付的装修和市场运作费；②葛x红主张裕都公司未履行“宣传以及提升商铺价值”义务而违约在先，因双方在合同中对于“宣传”以及“提升商铺价值”的方式和标准并无具体约定，而葛x红虽称裕都公司曾承诺在涉案商铺经营区域引入知名厂商进驻，但就此并未举证予以证明，故葛x红该主张缺乏事实和合同依据。6、王鲁香在原审庭审中提出裕都公司主张的违约金标准过高。
原审法院审理认为，王鲁香与裕都公司、林穗斌签订的《商铺买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
关于涉案商铺的装修情况。王鲁香、裕都公司和林穗斌签订的《商铺买卖合同中》约定：王鲁香未按书面通知的时间办理商铺装修移交以及使用权和收益权交接手续的，视为从书面通知发出之日起该商铺的装修移交以及使用权和收益权已经实际交给王鲁香，一切风险由王鲁香承担；本合同中约定林穗斌和裕都公司告知王鲁香相关事项的通知和信函，均须按本合同载明的三方通讯地址进行传送。王鲁香和裕都公司签订的《【深圳市星x进出口交易中心】商铺交接确认书》中约定：裕都公司委托商场经营管理公司代为办理该商铺使用权的交接事宜，须于2013年12月1日前按《商铺买卖合同》约定的装修标准完成装修后，将该商铺的使用权移交给王鲁香。根据原审法院查明的事实，星x交易中心作为商场的经营管理公司已经于2013年11月22日以特快专递的方式向《商铺买卖合同》中载明的王鲁香的地址邮寄了一份《通知书》，通知王鲁香其已经完成了装修恢复工作，王鲁香应在2013年11月30日前办理交接手续，王鲁香未在书面通知的时间内办理交接手续，且王鲁香在明知裕都公司通讯地址的情况下，亦未就裕都公司未履行装修义务的相关事宜向裕都公司提出异议。另，经原审法院组织裕都公司、王鲁香进行现场勘查可知：除涉案商铺内未安装灯泡以及没有照明布线外，涉案商铺装修标准与《商铺买卖合同》中附件二约定的装修标准基本一致，但公共区域有照明设备。综上，结合裕都公司、王鲁香的相关约定，原审法院认定裕都公司已经完成了应于2013年12月1日前向王鲁香交付装修完毕的商铺的义务。虽然在照明设施上存在瑕疵，但均不足以构成根本性违约。
关于涉案商铺的广告宣传情况。王鲁香主张裕都公司进行了虚假宣传，且裕都公司未能按其宣传的内容开展市场运作，对其构成合同欺诈，王鲁香提交了裕都公司为出售商铺而进行广告宣传的宣传单和2011年4月15日在报纸刊登的广告证明其该主张。原审法院认为，首先根据王鲁香提交的广告宣传单原审法院无法认定广告宣传的时间在王鲁香购买涉案商铺之前，即原审法院无法根据王鲁香提供的广告宣传单认定王鲁香是基于宣传内容而购买的涉案商铺；其次，2011年4月15日在报纸刊登的广告中未载明具体的具有可操作性的市场运营内容，在缺乏充分有效证据予以证明的情况下，原审法院对王鲁香该主张不予认可。另根据裕都公司、王鲁香提交的广告宣传单、报纸刊登的广告以及照片均可以看出，裕都公司在2013年12月1日以前对涉案商铺的经营区域进行了一定的广告宣传，在裕都公司、王鲁香对广告宣传的方式、标准和内容均没有明确确定的情况下，原审法院认为裕都公司履行了广告宣传的义务。
关于涉案商铺的经营管理情况。涉案商铺所在商场虽然现未在经营中，涉案商铺处于关闭状态，但根据原审法院查明的事实，裕都公司已经于2013年11月履行了向王鲁香交付装修完毕的商铺的义务，而王鲁香、裕都公司、林穗斌签订的《商铺买卖合同》中约定的第三方经营期限为2013年12月1日以前，即根据合同约定，裕都公司并无在2013年12月1日以后仍对涉案商铺的经营区域进行市场运营的义务。根据广告宣传单以及照片可以看出，裕都公司委托深圳市星x进出口交易中心在2013年12月1日前对涉案商铺的经营区域进行了一定的经营管理，在裕都公司、王鲁香对经营管理的方式、标准和内容均没有明确确定的情况下，原审法院认为裕都公司履行了经营管理的义务。
结合原审法院查明的以上事实，王鲁香主张裕都公司作为第三方未履行《商铺买卖合同》第四条中约定的装修以及市场运作的义务，存在根本性违约，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。另，王鲁香、林穗斌、裕都公司签订的《商铺买卖合同》第四条约定：林穗斌、王鲁香双方同意由裕都公司统一经营本合同商铺物业，裕都公司将对本合同商铺物业进行广告宣传、装修、经营管理，以提升本合同商铺物业的市场价值，根据上述约定可知，双方对提升商铺价值的方式和标准并无约定，且涉案商铺的市场价值的必然提升并非裕都公司承诺的合同标准。综上，王鲁香主张解除《商铺买卖合同》第四条，并要求裕都公司向其返还已经支付的第三方装修及市场运作费以及利息，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于裕都公司主张的第三方装修及市场运作费。根据原审法院查明的事实，王鲁香存在未按约定支付第三方装修及市场运作费的情况，且王鲁香的行为足以构成预期违约，故裕都公司主张王鲁香向其支付剩余的第三方装修及市场运作费22万元（《商铺买卖合同》中约定的第三方装修及市场运作费323158.17元-王鲁香已经支付的第三方装修及市场运作费103158.17元），原审法院予以支持。
关于裕都公司主张的违约金。裕都公司诉请应当根据合同约定按欠付金额每日1.5‰的标准支付违约金，王鲁香主张违约金标准过高，综合考虑本案案情，原审法院认为合同约定的违约金数额存在过高的情形，故酌情调整为王鲁香应当向裕都公司按欠付金额的每日万分之四支付违约金，结合裕都公司主张的违约金计算方式，原审法院判令王鲁香应当向裕都公司支付的第2期至第12期每期的第三方装修及市场运作费的违约金分别以18332元为基数从2012年1月30日、2012年4月30日、2012年8月30日、2012年12月30日、2013年1月30日、2013年4月30日、2013年8月30日、2013年12月30日、2014年1月30日、2014年4月30日、2014年8月30日之次日起开始计算至本判决指定的付款之日，第13期第三方装修及市场运作费的违约金以18348元为基数，从2014年12月31日起开始计算至判决指定的付款之日，如本判决指定的付款之日或王鲁香实际支付该期款项之日小于或等于2014年12月30日，则第13期的第三方装修及市场运作费的违约金不予计算。裕都公司的其他超额诉讼请求，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王鲁香应于本判决发生法律效力之日起三日内向深圳市裕都置业有限公司支付剩余第三方装修及市场运作费22万元以及违约金（以每日万分之四为计算标准计算至本判决指定的付款之日，其中第2期至第12期每期的第三方装修及市场运作费的违约金分别以18332元为基数从2012年1月31日、2012年5月1日、2012年8月31日、2012年12月31日、2013年1月31日、2013年5月1日、2013年8月31日、2013年12月31日、2014年1月31日、2014年5月1日、2014年8月31日之次日起开始计算，第13期第三方装修及市场运作费的违约金以18348元为基数从2014年12月31日起开始计算，如本判决指定的付款之日或王鲁香实际支付该期款项之日小于或等于2014年12月30日，则第13期的第三方装修及市场运作费的违约金不予计算）；二、驳回深圳市裕都置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回王鲁香的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3188元，由裕都公司负担1086元，由王鲁香负担2102元；反诉受理费591元，由王鲁香负担。本案受理费裕都公司已预交，反诉费王鲁香已预交。
上诉人王鲁香不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决第一、二项；2、判决裕都公司向王鲁香返还市场运作费103158.17元及其利息（利息按中国人民银行同期同类贷款最高利率计算，从起诉之日起至裕都公司付清全部款项本息之日止）；3、判决本案的一、二审全部诉讼费用均由裕都公司承担。上诉事实与理由：原审判决在事实认定方面存在严重错漏，错误认定裕都公司已经履行了市场运作（含广告宣传和经营管理，以下同）的合同义务，应予纠正。在《商铺买卖合同》对第三方市场运作的方式、标准和内容以及提升商铺价值的方式和标准约定不明时，原审判决既未认定市场运作合同条款无效，也未做出对裕都公司不利的解释。本案《商铺买卖合同》第四条虽然对涉案商铺装修标准有明确约定，但对第三方市场运作的方式、标准和内容以及提升商铺价值的方式和标准均约定不明，考虑到《商铺买卖合同》是商铺卖方和裕都公司提供的格式合同条款，裕都公司对第三方市场运作的方式、标准和内容以及提升商铺价值的方式和标准刻意约定不明，目的是为了免除其主要合同责任和义务，根据《合同法》第40条规定，《商铺买卖合同》第四条应当无效；而且根据《合同法》第41条规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于裕都公司一方的解释，即应当以符合合同目的的标准对《商铺买卖合同》第四条市场运作条款进行解释，即使裕都公司做了一些市场运作的动作，但由于裕都公司未能证明因此大幅提升了涉案商铺物业的市场价值，应当认定裕都公司未履行市场运作的义务，构成根本性违约，并致使王鲁香与裕都公司订立该合同的目的未实现。原审判决关于“涉案商铺的市场价值的必然提升并非裕都公司承诺的合同标准”的观点明显不符合王鲁香订立市场运作服务合同的目的，显示出原审判决明显偏袒裕都公司，二审法院应当予以纠正。况且，裕都公司在原审庭审时主张《商铺买卖合同》为“阴阳合同”，其没有市场运作的合同义务。裕都公司既然认为自身没有市场运作的合同义务，就不可能实施任何的市场运作行为，从而也印证了裕都公司没有市场运作的事实。原审判决未认定裕都公司提交委托第三方进行市场运作的证据互相矛盾、不应采信，从而认定裕都公司委托了第三方进行市场运作，不符合客观事实。首先，裕都公司提交的委托合伙企业“深圳市星x进出口交易中心”为“星x进出口交易中心”经营管理公司的委托书，并没有“深圳市星x进出口交易中心”盖章确认，从而不能认定“深圳市星x进出口交易中心”已经同意接受委托，裕都公司也没有提供任何证据证明“深圳市星x进出口交易中心”对“星x进出口交易中心”做了实质的经营管理。其次，裕都公司在原审提交的（2013）深宝法民二初字第882号民事判决反映裕都公司坚持认为广州星x投资顾问有限公司没有开展宣传推广活动，根据“禁止反言”原则，应当认定裕都公司承认其委托的广州星x投资顾问有限公司没有对“星x进出口交易中心”进行宣传推广。然而原审判决竟然对此证据未做任何的认定和说明。再次，裕都公司一方面主张委托“深圳市星x进出口交易中心”对该商场进行经营管理，另一方面又主张委托广州星x投资顾问有限公司“负责该商场整个招商业务所涉及运作和管理”，对同一个商场同时委托不同的经营管理方，不符合常理，且明显互相矛盾。从而，不应当采信裕都公司关于已经委托第三方进行市场运作的主张。然而原审判决对此竟然未做任何的认定和说明，显示出原审判决明显偏袒裕都公司。综上，裕都公司委托第三方进行市场运作的主张缺乏充分证据支持，不符合客观事实，应不予采信。原审判决根据裕都公司提交的照片、宣传页、光盘即认定裕都公司履行了市场运作义务，不符合客观事实。从王鲁香提交的广告宣传单的内容看，广告宣传单中写明“即买即获16％高额回赠，6米层高，买一层送一层”、“70年独立产权，超8％年投资回报率，5年千万身家不是梦”等内容，2011年4月15日报纸也载明“即买即赚国际商品1000亿商机”、“28万／间上游源头铺王”等内容，可以认定此类广告宣传单、报纸广告是涉案商铺卖方和裕都公司为了销售涉案商铺而做的广告，而非裕都公司为了市场运作涉案商铺而做的广告宣传，从而不能认定裕都公司履行了市场运作中的广告宣传义务。从裕都公司提交的照片、宣传页、光盘的内容看，无法证明裕都公司履行了市场运作义务，也无法证明裕都公司委托深圳市星x进出口交易中心进行市场运作，而原审判决认定裕都公司履行了市场运作义务，不符合客观事实，二审法院应当予以纠正。原审判决在法律程序上存在严重错误，未采信王鲁香关于调取证明涉案楼盘及相邻小区商铺物业目前房产评估价格的证据的申请，未对涉案商铺装修价值委托评估，对此也未作任何的认定和说明，应予纠正。原审判决未采信王鲁香关于调取证明涉案楼盘及相邻小区商铺物业目前房产评估价格的证据的申请，也未作任何的认定和说明，程序严重违法。在原审时，王鲁香在举证期内向法院提交了关于调取证明涉案楼盘商铺物业及相邻小区商铺物业目前房产评估价格的证据的申请，原审法院对此未做任何口头或书面回复，在原审判决中也未做任何的认定和说明，程序上严重违法，王鲁香认为通过此调查取证可证明涉案商铺物业与没有缴纳市场运作费的相邻小区商铺物业的房产评估价格基本一致，对查明本案裕都公司没有履行市场运作义务并大幅提升了涉案商铺物业市场价值的关键事实非常重要，请求二审法院批准王鲁香的申请。原审判决未对涉案商铺装修价值委托评估，也未作任何的认定和说明，致使无法查明本案关键事实，程序严重违法。截止2013年12月1日装修期限届满，裕都公司虽然对涉案商铺进行了装修，但是未经王鲁香验收，因此，不能认定裕都公司提供的装修符合双方合同约定的装修标准。裕都公司对涉案商铺进行装修花费只占装修及市场运作费很小比例，而装修及市场运作费无法区分装修费和市场运作费，由于裕都公司未履行市场运作义务，因此王鲁香在原审时提出希望法院对涉案商铺装修价值委托评估，从而区分装修费和市场运作费，王鲁香同意裕都公司在退还装修及市场运作费时扣除相应装修费用，但是，原审判决对此未做任何的认定和说明，致使无法查明本案关键事实，程序严重违法，王鲁香认为查明涉案商铺物业装修价值是本案的关键事实，请求二审法院委托有资质的独立第三方机构对涉案商铺装修价值进行评估。原审判决在法律适用上存在严重错误，未认定裕都公司构成根本性违约，也未适用公平原则判决裕都公司向王鲁香返还装修及市场运作费，二审法院应予改判。原审判决未认定裕都公司构成根本性违约，在法律适用上存在严重错误。裕都公司与商铺卖方在订立《商铺买卖合同》时谎称将本系列案涉案楼盘商铺打造为“深圳市星x进出口交易中心”，以此吸引购房者购买商铺，裕都公司所做的“深圳市星x进出口交易中心”广告宣传均是为了配合商铺卖方销售商铺而做，而非为了涉案楼盘商铺市场运作而做，但是在商铺卖方将商铺售出、裕都公司收取了相当于商铺房价款几倍的“装修及市场运作费”之后，裕都公司并未对“深圳市星x进出口交易中心”进行市场运作，涉案商铺物业的市场价值也并未因此提升，裕都公司也未能证明其委托合伙企业深圳市星x进出口交易中心进行市场运作，因此根据《合同法》第94条等规定，应当认定裕都公司未履行《商铺买卖合同》第四条约定的装修及市场运作的义务，构成根本性违约，但是原审判决未认定裕都公司构成根本性违约，存在严重的法律适用错误。原审判决未适用民法公平原则判决裕都公司向王鲁香返还装修及市场运作费，在法律适用上存在严重错误。在装修承揽及市场运作服务合同中，王鲁香向裕都公司支付的合同对价是装修及市场运作费，裕都公司如未履行装修及市场运作义务，则无权收取该合同对价。根据对《商铺买卖合同》第四条约定的通常理解，只有在2013年12月1日经营期限届满之时，本系列案涉案商铺的销售价格比同时间同地段同类型商铺的销售价格高，才能认定为裕都公司履行市场运作义务并提升了涉案商铺物业的市场价值。但是由于裕都公司（或者其委托的第三方）没有任何的市场运作，导致涉案商铺没有提升相应销售价格，应当认定裕都公司存在根本性违约，并导致王鲁香合同目的无法实现。根据法院的现场考察，涉案物业无法出租且照明设施不全是基本事实。因此，王鲁香依法有权解除《商铺买卖合同》第四条，并要求裕都公司返还装修及市场运作费。退一万步讲，如果法院最终认定裕都公司做了部分市场运作服务，由于裕都公司收取了相当于房价款几倍的高额的装修及市场运作费，除了简单的商铺装修，未能有效提升涉案商铺物业的市场价值，导致了王鲁香合同目的不能实现，按照民法上的公平原则，法院也应当判令裕都公司在扣除适当的商铺装修费用后向王鲁香返还大部分的装修及市场运作费。然而原审判决只是机械地认定裕都公司对涉案商铺进行了一定的市场运作，即认为裕都公司完全履行了市场运作义务，明显违反了民法上的公平原则，依法应予纠正。王鲁香不构成预期违约。王鲁香未按约定支付第三方装修及市场运作费的原因是裕都公司构成根本性违约在先，故王鲁香无须再向裕都公司支付尚未支付的装修及市场运作费，从而王鲁香不构成预期违约。本案案由不应确定为房屋买卖合同纠纷，而应当确定为服务合同纠纷。虽然本系列案中王鲁香与裕都公司、林穗斌（或邬x）签订的合同名称为“《商铺买卖合同》”，与《深圳市二手房买卖合同》不构成“阴阳合同”，但是该合同中实际上包含了2个合同关系，其一，本系列案中王鲁香与商铺出卖人之间成立商铺买卖合同关系，其二，王鲁香与裕都公司之间成立商铺装修承揽及市场运作服务合同关系。本系列案所有涉案商铺均已过户，买卖双方的合同已经履行完毕，王鲁香和裕都公司对此均认可，都没有提请追加商铺出卖人林穗斌（或邬x）为第三人，法院亦未依职权追加商铺出卖人为第三人，本案存在争议的是王鲁香与裕都公司之间的商铺装修承揽及市场运作服务合同关系，与商铺买卖合同关系无关，因此本案的案由不应当确定为房屋买卖合同纠纷，而应当确定为服务合同纠纷。综上所述，原审判决事实认定不清、法律程序和法律适用错误，是一个严重违反公平正义原则的判决，请求二审法院依法改判，支持王鲁香的全部上诉请求，并判令裕都公司承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人裕都公司口头辩称，王鲁香的上诉请求没有事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，法律依据充分，双方签订《商铺买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，请求二审法院驳回王鲁香的上诉请求。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
另查，裕都公司以案外人广州星x投资顾问有限公司、广州星x投资顾问有限公司深圳分公司（以下统称星x公司）为被告，向原审法院提起委托合同纠纷之诉，认为星x公司未按照旺场推广计划开展宣传推广活动，导致涉案商铺所在的深圳市星x进出口交易中心经营状况不佳，要求星x公司赔偿裕都公司经济损失20万元。原审法院受理裕都公司起诉后，于2013年6月28日作出（2013）深宝法民二初字第882号民事判决，查明：星x公司于2012年5月将《深圳星x进出口交易中心旺场推广方案书》提交给裕都公司，该方案书中明确了2012年5月12日至2013年10月的旺场推广活动，同时，根据星x公司提交并经裕都公司确认的证据，星x公司已按《旺场推广方案书》开展促销和宣传等推广活动；认定：星x公司已向裕都公司提交了《旺场推广方案书》并按照该方案开展推广活动；判决：驳回裕都公司诉讼请求。该民事判决因双方当事人均未上诉而现已生效。
本院认为，关于本案案件性质。首先，根据《合同法》第一百三十条之规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。涉案《商铺买卖合同》已明确约定林穗斌将涉案商铺出售给王鲁香，王鲁香为此应支付房产转让价44万元，而第三方装修及市场运作费包含在王鲁香应支付的房产转让价中，属于房产转让价的一部分。根据《合同法》上述规定，王鲁香应向裕都公司支付的第三方装修及市场运作费属于王鲁香取得涉案商铺应支付的对价，为购房款。其次，若如王鲁香所述，涉案商铺的购买价只为合同约定的房价款116841.83元，则涉案商铺的单价仅为7847元／平方米（116841.83元÷14.89平方米），远低于同类商铺的市场价，明显不符合常理。王鲁香主张涉案商铺的转让价格只系合同约定的房价款部分，不包括第三方装修及市场运作费，本院不予支持。最后，生效的（2013）深中法房终字第630号民事判决已认定裕都公司向葛x红主张第三方装修及市场运作费属于房屋买卖合同纠纷案件，实际已对第三方装修及市场运作费属于房屋买卖合同转让价款的性质作出了认定。综上，因裕都公司主张的第三方装修及市场运作费属于涉案商铺转让价款的一部分，故本案案由应确定为房屋买卖合同纠纷案件，王鲁香主张本案应为服务合同纠纷案件，理由不能成立，本院不予支持。
关于裕都公司是否履行了装修及市场运作合同义务的问题。首先，王鲁香未能举证证明涉案《商铺买卖合同》第四条是裕都公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与其协商的条款。王鲁香主张该第四条为格式条款，应认定无效且应作出对裕都公司不利解释的上诉理由，缺乏证据支持，本院不予采信。其次，涉案《商铺买卖合同》第四条约定，由裕都公司统一经营本合同商铺物业，裕都公司将对本合同商铺物业进行广告宣传、装修、经营管理，以提升本合同商铺物业的市场价值。而在整个合同中，合同当事人均未对宣传及提升商铺价值的方式和标准作出具体约定，亦未明确约定王鲁香支付第三方装修及市场运作费的目的即为涉案商铺市场价值的必然或必须提升，更未约定若裕都公司不能提升涉案商铺市场价值即需承担违约责任。根据文意解释方法，本院确定上述第四条所称“以提升本合同商铺物业的市场价值”只是合同当事人的目标或良好愿望，而非合同当事人均予确认的王鲁香的合同目的，能否实现，不在合同当事人所能控制及裕都公司承诺的范围。基于此，判断裕都公司装修及市场运作义务的履行是否符合合同约定，不能以涉案商铺市场价值是否有提升为标准，王鲁香以涉案商铺市场价值未提升为由主张裕都公司未履行市场运作义务的上诉理由，缺乏合同依据，本院不予支持。同理，本院对王鲁香要求调取涉案商铺邻近商铺市场价值的申请不予准许。再次，根据（2013）深宝法民二初字第882号民事判决查明的事实，裕都公司已履行了广告宣传义务，同时根据裕都公司提交的证据，裕都公司已委托深圳市星x进出口交易中心对涉案商铺进行了统一经营管理，而王鲁香对裕都公司提交的证据未能提交反驳的证据，据此，本院认定裕都公司已履行了广告宣传和经营管理的合同义务。最后，根据原审法院组织的现场勘查，除涉案商铺内未安装灯泡及没有照明布线外，涉案商铺装修标准与《商铺买卖合同》中附件二约定的装修标准基本一致，且公共区域有照明设备，裕都公司对涉案商铺的装修瑕疵，并不构成根本违约。综上，原审判决认定王鲁香不能以裕都公司构成根本违约为由主张解除合同并要求裕都公司返还已付的装修及市场运作费，认定正确，本院予以维持。
关于裕都公司能否主张剩余装修及市场运作费及相应违约金的问题。如上所述，裕都公司已履行涉案《商铺买卖合同》约定义务，涉案商铺亦已按约交付王鲁香，王鲁香未按合同约定支付装修及市场运作费，构成根本违约，应承担相应违约责任，向裕都公司支付尚欠的装修及市场运作费并承担违约金。因裕都公司装修确存在瑕疵，原审在考虑本案实际情况下，调低违约金标准，处理得当，本院予以维持。同理，因本案不存在应扣减市场运作费的情形，本院对王鲁香要求对涉案商铺的装修价值进行评估的申请不予准许。
综上，上诉人王鲁香的上诉请求理由均不能成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6147元，由上诉人王鲁香负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
代理审判员 庄 齐 明
代理审判员 张 睿
二〇一五年三月十日
书 记 员 李开宇（兼）