安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0503民初2743号 原告（反诉被告）：合肥建工集团有限公司，住所地安徽省合肥市。 法定代表人：刘国福，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张家林，该公司员工。 委托诉讼代理人：张宁庆，该公司员工。 被告（反诉原告）：马鞍山宏普房地产开发有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：卞亮璇，该公司经理。 委托诉讼代理人：顾春雷，安徽夏商周律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈德武，上海市锦天城律师事务所律师。 原告合肥建工集团有限公司(以下简称合肥建工集团公司)与被告马鞍山宏普房地产开发有限公司（以下简称宏普房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，宏普房地产公司提出反诉，本院依法合并审理,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）合肥建工集团公司的委托代理人张家林、张宁庆，被告（反诉原告）宏普房地产公司的委托代理人顾春雷、陈德武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 合肥建工集团公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付工程款23209106元及利息；2、支付文明示范工地奖励款20万元；3、承担擅自处置担保房产的违约金234950元；4、判决原告享有对本案所涉台商兴业大厦J1公寓楼、综合楼、J2公寓楼经法院折价、拍卖和其他处置所获得的价款享有优先受偿权；5、本案受理费、鉴定费、保全费、财产保全担保费等诉讼费用由被告承担。审理中，合肥建工集团公司变更诉讼请求为：1、判令被告支付工程款16940828元（117293475.42-229.4万元-98058646.89元）及违约金1794823元（2017年4月15日至2017年11月30日共229天，以117293475.42元×95%-98058646.89元为基数按日万分之二计算，自2017年12月1日至2018年11月14日共349天，以117293475.42元-229.4万元-98058646.89元为基数按日万分之二计算，此后的违约金日万分之二计算随本清）；2、承担擅自处置担保房产的违约金234950元；3、判决原告享有对本案所涉台商兴业大厦J1公寓楼、综合楼、J2公寓楼经法院折价、拍卖和其他处置所获得的价款享有优先受偿权；4、本案受理费、鉴定费、保全费、财产保全担保费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月，原告承建被告开发的台商兴业大厦工程，双方为此签订了《建设工程施工合同》，原告依约进场施工后，由于被告的原因，工程于2015年9月停工。2016年4月，双方经协商，签订《补充协议》一份，约定：于2016年4月18日起恢复施工；于2016年4月15日前一次性支付给原告600万元；全部工程验收合格前被告分四次支付原告1400万元；全部工程竣工验收合格，双方及时根据原合同、《补充协议》及本协议约定结算，在竣工验收备案后一个月内完成结算审计工作，支付至结算价款的95%；如工程结算审核工作不能如期完成，则按1.15亿元作为工程暂定价作为付款依据。《补充协议》签订后，原告恢复施工，于2016年11月完成了施工任务，并于2016年12月1日进行了竣工验收，综合验收结论是合格。2017年1月15日，原告将工程结算书报给了被告，但由于被告改变了规划设计，工程不能通过规划验收，导致项目至今近6个月不能完成备案及结算审核工作，工程款久拖不付，已构成违约，由于涉案工程已实际交付被告，被告应承担支付工程款和违约金的责任。2014年12月29日，马鞍山市建筑管理处以监管安[2014]141号文件《关于授予三十七项工程“市级安全质量标准化示范工地”称号的通知》中，涉案工程在列，根据双方签订的建设工程施工合同的约定，被告应给予原告20万元的奖励。2016年6月，被告在政府的帮助下向银行借款，要求原告放弃涉案工程214套房屋的优先受偿权，被告则提供62套未销售未抵押的房屋作为担保，担保的房屋经原告同意可以进行正常销售，如未经原告同意，被告对担保的房屋擅自进行抵押、销售及其他方法处置的，视为违约，被告承担相应价值30%的违约金，经在房产网上查实，被告擅自网签了二套房屋，应承担相应价值30%的违约金。综上事实和理由，故原告具状法院请求判如所请。 宏普房地产公司辩称，一、被告一直按施工合同及补充协议的约定付款，目前实际已付款为98263978.89元，即使按1.15亿元计算，已大大超过了80%，完全达到施工合同第26条第7向约定的在竣工严肃后这个时间节点需要支付的款项。二、因补充协议约定的付款节点未到，因此被告无需向原告付款。根据补充协议约定，应当在竣工验收备案后一个月内完成审计工作，支付至结算价款的95%，目前工程尚未竣工验收备案，故无需支付工程款。三、根据施工合同第26条第10项约定，被告在收到原告发票十日内付款，原告至今尚欠被告前期已付款的发票，更不要说付至95%时应当向被告开具的全额发票。因原告违约在先，被告未达付款条件，无需支付任何工程款项。四、原告恶意拖延办理竣工验收备案手续，至今没有向被告交付完整的备案资料，根据施工合同的约定，损失由原告自己承担。五、被告在施工合同签订时就已变更设计规划，而非在补充协议签订后才变更，因此签订补充协议时，原、被告双方对规划变更的情况是充分了解的，其完全可以预见到可能会造成竣工验收备案的困难。事实上，被告一直在用最大努力去通过规划验收，并没有任何恶意阻扰规划验收的企图和行为，故不存在任何违约行为。六、原、被告双方目前仍在对账审计中，结算价款并没有明确。七、被告并未擅自处分担保房产，当时已征得原告的同意。八、原告要求支付文明工地奖励不符合合同约定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 宏普房地产公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付违约金1518000元及利息（以1518000元为基数，按照人民银行同期贷款利率1.3倍计算）；2、由反诉被告承担诉讼费用。事实和理由：2013年8月，反诉原、被告签订了《建设工程施工合同》，由反诉被告承建反诉原告开发的台商兴业广场项目，后因故停工，2016年恢复施工，双方于2016年4月7日签订了补充协议，补充协议约定“工期在合理范围内由双方另行约定，但最迟不得迟于2016年9月30日。”经反诉原、被告与监理单位确认的工期为2016年9月25日，但反诉被告却未能在2016年9月25日前竣工验收，其所施工部分直到2016年11月30日才刚完工，2016年12月1日勉强通过验收，工期延误达66天。根据双方签订的《建设工程施工合同》的约定，因承包人的原因导致工期延误，反诉被告应当承担合同总价款万分之二每日的违约金，现工期延误66天，合同价款暂按1.15亿元计算，违约金为151.8万元。2017年6月，反诉被告以反诉原告不支付工程款为由起诉反诉原告，反诉原告为维护自身合法权益，特提起反诉，请求判如所请。 合肥建工集团公司对宏普房地产公司的反诉辩称，反诉原告陈述的事实和理由不符合客观事实，导致工期延误是反诉原告拖欠工程款、要求设计变更、直接分包工程造成，工程工期延误的责任应由反诉原告执行承担，与反诉被告无关。 当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 合肥建工集团公司针对其主张递交了如下证据并予以说明：1、《建设工程施工合同》，证明双方存在建设工程施工合同关系，双方在合同中约定了各自的权利义务及付款方式、违约责任等；2、2016年4月双方签订的《补充协议》，证明被告没有履行补充协议约定的义务，至今没有完成工程造价审核工作；3、马鞍山市建筑管理处的监管安[2014]141号文件《关于授予三十七项工程“市级安全质量标准化示范工地”称号的通知》，证明案涉工程获得市级安全质量标准化示范工地，被告应按合同约定给予原告20万元奖励；4、2016年6月双方签订的《补充协议》及马鞍山市房产局网站截图，证明双方约定了被告用62套未抵押销售的房屋，为原告放弃优先受偿权提供担保，未经原告同意，被告不得擅自处置，否则构成违约，需承担相应价值30%的违约金，网站截图证明被告擅自出售了两套用于担保的房屋，其应承担相依价值的违约责任；5、承诺书，证明原告放弃优先受偿权的承诺书已由马鞍山创意软件园管理发展有限公司签收，原、被告双方于2016年6月签订的《补充协议》生效；6、人员变动通知，证明被告委派的工程师由孙峰变更为周奕新、崔朴生；7、工程竣工验收报告，证明原告施工的涉案工程J1公寓楼、J2公寓楼、综合楼、地下车库于2016年12月1日经竣工验收均为合格工程；8、工程结算表及工程决算书，证明原告于2017年1月15日将工程结算表及工程决算书交给被告，被告工程师崔朴生签收，但被告至今没有完成工程造价的审核工作。 宏普房地产公司对上述证据发表质证意见如下：对证据1不持异议；对证据2的真实性、合法性不持异议，但与原告的证明目的无关联性,相反该证据证明被告目前无需支付合同价款；对证据3的真实性、合法性不持异议，但不具有关联性，施工合同中仅有获得市级文明工地的约定，并无市级安全质量标准化示范工地的约定；对证据4的真实性、合法性不持异议，但不具有关联性，被告出售房屋是经过原告同意的，目前也不可能给原告造成任何损失，无需承担任何违约金；对证据5、6不持异议；对证据7的真实性不持异议，但案涉工程没有经过质检站的最后验收,实际上不是验收合格；对证据8的真实性不持异议，但该组证据不是合法的结算文件，也与原告的证明目的无关联性，至今原告仍未能提供完整的结算资料给被告。 宏普房地产公司针对其抗辩向本院递交证据并说明如下：1、营业执照、法定代表人证明书，证明被告的主体身份；2、《建设工程施工合同》、《补充协议》，证明双方之间的合同关系，双方约定被告付款前，原告应给付发票（第26条第10项），约定完成结算的时间为竣工验收备案后一个月（补充协议第二条第3项）约定竣工验收后付款至80%（26条第7项）；3、对账单、付款凭证、电费确认单，证明截止2017年6月26日，被告已向原告支付98263978.89元；4、录音材料，证明被告没有擅自处置担保房产；5、责令整改通知书，证明原告施工的工程直到2016年12月29日还未完工。 合肥建工集团公司对上述证据发表质证意见如下：对证据1不持异议；对证据2不持异议，但被告的证明目的是断章取义，合同第26条第8项约定是工程竣工结算完成，第10项满足付款节点后开具正式发票，本案的实际情况与被告所述不一致，本案是在工程决算前提起诉讼，不存在开具发票，目前被告没有办理竣工备案已构成违约；双方在《补充协议》中约定了结算时间以及没有按期完成结算的工程款支付方式，并非被告所述的只支付80%；对证据3的真实性不持异议，但对合法性持有异议，本案起诉后被告又支付了50万元，与原告计算的款项还差20万元，原告对此有异议；对证据4有异议，该录音达不到被告的证明目的，接听电话的原告一分公司副总赵贤斌并没有在电话里明确被告方赵总的意见，就双方签订的补充协议看，被告如处置担保房产必须经原告同意；对证据5的真实性不持异议，但并不能说明原告承建的工程没有竣工验收，只是在竣工验收以后还存在瑕疵需要整改。 宏普房地产公司针对其反诉主张向本院递交证据并说明如下：1、《建设工程施工合同》、《补充协议》，证明原、被告双方权利、义务关系，双方约定竣工时间为2016年9月30日前，工期逾期后应当按照日万分之二支付违约金；2、竣工验收报告、证明、施工进度计划，证明双方最终约定的实际竣工时间为2016年9月25日，但实际完工时间为2017年12月1日。 合肥建工集团公司对上述证据发表质证意见如下：对证据1的三性不持异议，但《补充协议》签订后，双方约定的款项2000万元，反诉原告到2016年10月才陆续支付完，反诉原告已构成违约；对证据2的三性均不持异议，但对证明目的有异议。 合肥建工集团公司针对其抗辩向本院递交证据并说明如下：1、对账单1份，证明根据2016年4月双方签订的《补充协议》第2条约定，反诉原告没有按照时间支付工程款，反诉原告的违约行为直接导致工期延误；2、087号工程技术核定单，证明2016年8月1日反诉被告向反诉原告发送了工程技术核定单，建设单位拖延到2016年8月16日才签字盖章，导致了工期延误；3、049、088、089号工程技术核定单，证明反诉原告一直不断要求设计变更，直至到2016年11月8日反诉原告变更设计的要求没有停止过；4、045号工程技术核定单、验收记录，证明反诉原告直接分包的单项工程施工进度滞后，造成反诉被告后续的修补和收尾工作无法提供工作面，要求顺延工期；5、电话录音，证明反诉原告提供的证明无论从证据形式和证据内容都不符合民事诉讼法司法解释的规定和客观事实，该证明是由反诉原告自己编写，监理公司盖章，所以没有制作人签名；监理张军利的电话录音足以证明反诉原告所述的地下室误工期2个多月不是事实，且影响地下室施工是反诉原告自己的原因。 宏普房地产公司对上述证据发表质证意见如下：证据1系反诉被告单方盖章的，不具有合法性，反诉原告在四月份已支付555万元，另代垫水电费47万元，合计已经超过600万元，另1400万元如包括抵房部分，也已经按照合同约定支付完毕；证据2不具有关联性，不是延期的原因，反诉被告在其递交的2016年9月2日出具的045号工程联系单中都没有将该工程技术联系单作为工期顺延的理由；证据3中，088号是当日即批发，不影响时间，实际施工难度也降低，不影响工期，也不是因为防水原因导致工期延期，089号和049号均是在9月30日后的变更，更说明反诉被告无法在9月30日前完成；证据4系反诉被告单方表述，监理单位对该事实不予认可，反诉原告更不认可；证据5即录音相当于证人证言，不代表监理单位的意见，另外证人应当出庭，否则无法认定，同时该录音与监理单位出具的书证完全不同，应当以反诉原告提供的书证为准。 本案审理中，合肥建工集团公司申请对案涉的马鞍山市台商兴业大厦工程双方存在争议的造价约2255万元部分工程价款进行鉴定。本院依法委托安徽众志工程咨询有限公司（以下简称众志咨询公司）对案涉的马鞍山市台商兴业大厦工程双方存在争议的造价约2255万元部分工程价款进行了鉴定。众志咨询公司出具了众价鉴（2018）101949号《造价鉴定意见书》及《补充意见》，最终认定：（一）可确定的造价费用为894.96元，其中：1、马凳筋为20.45万元；2、J1、J2夹层降效增加费为7.45万元；3、办公楼取消夹层板措施费增加费为23.74万元；4、钢材差价为33.56万元；5、电梯租赁费为28.26万元；6、工程联系单鉴定造价为180万元；7、安全文明工地鉴定造价为122.25万元；8、安装工程原报价中的综合单价与审核中扣减人工费为基数的综合单价而产生的管理费、利润及高层建筑增加费71万元；9、审核报告中引用投标报价错误而对此进行的勘误180.91万元；10、以综合单价被扣减人工费为基数的取费扣减鉴定造价为217.75万元；甲方直接分包应摊销的规费鉴定造价为10万元；（二）可以部分确定的造价费用为310.62万元：1、停工补偿费300万元及相关税金，共计310.62万元，此费用建议委托人协商解决。（三）原告主张的其他项目费用428.12元。其中：1、天棚抹灰对现浇混凝土板底（含侧梁）直接满批了腻子，共计14.56万元，请委托人判定；2、地下混凝土（满堂基础、混凝土墙）鉴定造价为50.67万元，请委托人判定；3、室外分包工程中扣减总包部分费用鉴定造价为3.5953万元，此费用建议委托人依据质证情况来判定；4、内装饰施工管道井地面扣减总包费用鉴定造价为3.6135元，此费用建议委托人依据质证情况来判定；5、人工费调整费用（土建及装饰调整为39元/工日）扣除原标内人工费调整费用造价，余额为204.18万元，请委托人判定；6、人工费调整费用（土建及装饰调整为31元/工日），扣除原标内人工费调整费用造价，余额为355.68万元，请委托人判定；7、第5条、第6条费用，委托人不得同时计取。 合肥建工集团公司、宏普房地产公司对众志咨询公司出具的众价鉴（2018）101949号《造价鉴定意见书》及《补充意见》均持有异议。 本院对双方无争议的证据依法予以确认。对双方有争议的证据，本院认定如下：一、合肥建工集团公司递交的《工程竣工验收报告》具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法予以认定；二、合肥建工集团公司递交的工程结算表及工程决算书系其单方作出的决算，因双方对工程造价存在争议，故案涉工程价款应进行司法鉴定；三、宏普房地产公司递交的对账单、付款凭证、电费确认单具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法予以认定；四、宏普房地产公司递交的电话录音，达不到证明合肥建工集团公司同意其处置担保房产的目的；五、合肥建工集团公司递交的087号工程技术核定单，049、088、089号工程技术核定单，045号工程技术核定单、验收记录，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法予以认定；六、因众志咨询公司系经法定程序选定的鉴定机构，众志咨询公司出具的众价鉴（2018）101949号《造价鉴定意见书》及《补充意见》，应作为本案确定案涉工程造价争议部分的依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2013年8月7日，宏普房地产公司与合肥建工集团公司签订《建设工程施工合同》约定：一、宏普房地产将马鞍山台商兴业大厦工程交由合肥建工集团公司承包施工，工程施工内容为施工图纸范围内的施工总承包（包括土方开挖、回填、土建及水电安装、挑高办公和公寓夹层施工），承包方式为包工包料（其中发包人分包、发包人供应材料设备详见合同附表）；二、开工工期为2013年8月1日（具体开工以发包人批准开工报告为准），总工期550天（日历天数），竣工日期为2015年2月2日；三、合同暂定价款为124892444元，本合同采用固定单价合同，合同单价详见工程投标报价书（其中综合单价和措施费中的人工费部分以2013年6月24日的投标文件第1条结算，安装部分的综合单价依据投标澄清采用补充投标的综合单价），本合同暂定总价计算依据：投标清单报价125092444元-200000元（总价让利金额）＝124892444元；四、工程款（进度）支付：全部工程竣工验收合格后，且承包人向发包人移交全部合格的竣工资料（符合竣工备案的要求）、竣工图及结算资料后一个月内支付至累计完成工程量价款的80%；至此之前发生的甲供材及工程款全部开具建安发票；工程竣工结算完成，双方核对完毕，无异议时支付至结算价款的95%；余款5%为保修金，保修期满并经发包人确认工程保修验收合格后退还，返还比例：竣工验收合格后满一年退还结算价2%的保修金，满二年退还结算价1%的保修金，满三年退还结算价1%的保修金，满四年退还结算价0.5%的保修金，满五年退还结算价0.5%的保修金，上述保修金均系无息退还（优先执行马鞍山当地政府关于房屋保修金管理的规定）；五、如发包人无正当理由不支付工程进度价款及工程竣工结算价款，应当向承包人承担应付款额万分之二每日的违约金；如发包人原因造成本工程停工或终止，发包人应在工程停工或终止满一个月后进行工程结算，并于三个月内完成结算并付清工程款（暂扣质保金）；六、因承包人原因不能达到本合同约定的各关键节点工期或施工协调会议约定节点工期，每迟延一天，承包人按当期完成工程量价款的万分之二的标准向发包人支付违约金；七、若达到市级文明工地要求，发包人应向承包人支付20万元的奖励；若达到省级文明工地要求，发包人应向承包人支付50万元的奖励。上述合同签订后，合肥建工集团公司按约进行了施工。施工期间，因宏普房地产公司未按照合同约定支付工程进度款，导致合肥建工集团公司停工。 2016年4月，宏普房地产公司（甲方）与合肥建工集团公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定：2013年8月7日，双方签订了《建设工程施工合同》（以下简称原合同），2014年双方又签订了《补充协议》，甲方根据上述两份文件已支付工程款7086万元，其中汇款（现金）5986万元，以商品房抵扣1100万元，因甲方原因，自2015年9月底工程停工至今，现甲乙双方经协商，就有关后续施工等事宜达成如下一致意见：一、双方同意自2016年4月18日起恢复施工，工期在合理范围内由双方另行约定，但最迟不得迟于2016年9月30日，乙方应当排出每周的施工进度计划并书面提供给甲方。二、双方一致确认工程款余额按如下方式支付：1、甲方同意先行支付乙方工程款600万元，该款于2016年4月15日前一次性支付给乙方。2、全部工程竣工验收合格前，甲方按四个月再分批支付1400万元，如甲方财务状况确实困难（在保证所有工程均能竣工验收的前提下），可考虑其中400万元以抵房、销售配合办理个人按揭等方式及时回款给合肥建工集团的方式解决。3、全部工程竣工验收合格，双方及时根据原合同、《补充协议》及本补充协议的约定结算，在竣工验收备案后一个月内完成结算审计工作，支付至结算价款的95%。双方可协商不超过当时的销售价格抵扣部分房屋，视作为工程款支付。承包人应按照法律、法规规定开具全部发票（发票含质保金和甲供材），发包人在收到发票后十日内付款。三、双方对乙方承包范围内的工作量（不含甲方分包配套工程，不含合同约定的甲供材）造价在审核确定前，暂按1.10亿元计算。审核确定后按审定额计算。如工程结算审核不能如期完成，则按1.15亿元作为工程暂定价作为付款依据。因履行原合同及《补充协议》产生的纠纷，由双方在竣工验收备案后另行协商解决。四、乙方承诺：1、甲方按本协议支付给乙方的工程款应当专款专用于本工程，保证工程质量和进度。乙方不再向甲方或其他分包方提出其他额外要求。如乙方未能专款专用导致甲方无法按期交房，无论甲方是否解除双方之间的合同，除乙方按原合同约定向甲方承担违约责任外，甲方因此而逾期交房、房屋质量问题或其他相关工程合同违约需向购房者或合同相对方承担的违约金、赔偿金，甚至购房者退房的一切损失，均由乙方承担，甲方在支付其余工程款时予以扣除。为此，乙方应当确保工期和质量，并应当在发生质量问题时立即全力解决。2、乙方自行解决农民工工资问题，并保证农民工不向甲方或政府提出任何要求。否则由此造成的所有损失均由乙方承担。3、乙方有义务积极协助配套工程的施工并配合甲方办理工程竣工验收手续，相关资料应根据甲方要求及时提供给甲方或有关部门。五、本补充协议一式六份，双方各执三份，本补充协议自双方签字盖章之日起生效，本补充协议与原合同、《补充协议》具有同等法律效力，有不同之处，以本补充协议为准。同时，宏普房地产公司与合肥建工集团公司签订《备忘录》一份，内容为“关于2016年4月台商兴业大厦工程恢复施工，马鞍山宏普房地产开发有限公司与合肥建工集团有限公司签订的补充协议第三条双方履行原合同和补充协议存在争议部分，具体为两项内容，第一项：合肥建工集团公司提出自2015年9月底工程停工之后发生的人货电梯租赁费用及水电费用由宏普房地产开发有限公司承担。第二项：合肥建工集团有限公司提出因工程停工缓建，工程款延期支付乙方，造成的资金成本、管理人员工资增加、第三方索赔费用（待具体核算后确定）共计400万元由甲方承担。马鞍山宏普房地产开发有限公司对此有不同意见。为加快复工进程，经双方协商同意，约定如下：第一项自2015年11月1日起至2016年5月31日止甲方承担，第二项在工程竣工验收备案后，按300万元双方协商分担处理（由乙方提供清单）。如实际损失超过300万元，超出部分由合肥建工集团公司自行承担。此备忘录为补充协议的补充部分，与补充协议具有同等法律效力。”上述《补充协议》及《备忘录》签订后，合肥建工集团公司恢复施工。 2016年6月，宏普房地产公司与合肥建工集团公司又签订一份《补充协议》，双方约定：宏普房地产公司通过马鞍山市花山区人民政府帮助融资借款，合肥建工集团公司同意放弃涉案工程214套房屋的优先受偿权，宏普房地产公司则提供62套未销售未抵押的房屋作为担保，担保的房屋经合肥建工集团公司同意可以进行正常销售，如未经合肥建工集团公司同意，宏普房地产公司对担保的房屋擅自进行抵押、销售及其他方法处置的，视为违约，宏普房地产公司承担相应价值30%的违约金。嗣后，宏普房地产公司未经合肥建工集团公司将其提供担保的房号为1-1-4的房屋（双方约定暂定价为367391元）予以出售。合肥建工集团公司主张出售的另一套房号为1-204的房屋不在提供担保的房屋范围内。 2016年10月30日，宏普房地产公司与合肥建工集团公司经对账，确认宏普房地产公司截止2016年4月15日前支付工程款59242212元，自2016年4月至2016年10月共计向合肥建工集团公司支付15046000元，另于2016年8月19日汇入安徽天锦云漆业有限公司400000元，代垫水电费470128.21元。此后，宏普房地产公司向合肥建工集团公司付款情况如下：2016年10月31日付款560000元，2016年11月10日付款1000000元，2017年1月6日付款500000元，2017年1月20日付款500000元，2017年3月6日付款100000元，2017年3月10日付款200000元，2017年4月20日付款700000元，2017年6月1日付款500000元，共计4060000元。合肥建工集团公司确认宏普房地产公司以房抵款19044888.89元。 2017年5月6日，宏普房地产公司与合肥建工集团公司经核算确认，从2014年11月至2016年底，台商兴业广场发生水电费共计603071.53元，宏普房地产公司承担支付145385元，合肥建工集团公司承担支付455385元。2017年5月17日，宏普房地产公司与合肥建工集团公司经核算确认，合肥建工集团公司承担支付2016年后的电费5332.3元。 案涉工程于2016年12月1日办理竣工验收。2017年1月15日，合肥建工集团公司向宏普房地产公司递交了工程决算书和工程结算资料，案涉工程送审总价为127123950.39元。宏普房地产公司委托安徽天翰汇智造价咨询有限责任公司对案涉工程送审价进行审核，安徽天翰汇智造价咨询有限责任公司审核后确认审定值为99427075.42元，审减值合计27696874.90元。 本案审理中，合肥建工集团公司申请对案涉的马鞍山市台商兴业大厦工程双方存在争议的造价约2255万元部分工程价款进行鉴定。本院依法委托安徽众志工程咨询有限公司（以下简称众志咨询公司）对案涉的马鞍山市台商兴业大厦工程双方存在争议的造价约2255万元部分工程价款进行了鉴定。众志咨询公司出具了众价鉴（2018）101949号《造价鉴定意见书》及《补充意见》，认定：（一）可确定的造价费用为894.96万元，其中：1、马凳筋为20.45万元；2、J1、J2夹层降效增加费为7.45万元；3、办公楼取消夹层板措施费增加费为23.74万元；4、钢材差价为33.56万元；5、电梯租赁费为28.26万元；6、工程联系单鉴定造价为180万元；7、安全文明工地鉴定造价为122.25万元；8、安装工程原报价中的综合单价与审核中扣减人工费为基数的综合单价而产生的管理费、利润及高层建筑增加费71万元；9、审核报告中引用投标报价错误而对此进行的勘误180.91万元；10、以综合单价被扣减人工费为基数的取费扣减鉴定造价为217.75万元；甲方直接分包应摊销的规费鉴定造价为10万元；（二）可以部分确定的造价费用为310.62万元：1、停工补偿费300万元及相关税金，共计310.62万元，此费用建议委托人协商解决。（三）原告主张的其他项目费用428.12元。其中：1、天棚抹灰对现浇混凝土板底（含侧梁）直接满批了腻子，共计14.56万元，请委托人判定；2、地下混凝土（满堂基础、混凝土墙）鉴定造价为50.67万元，请委托人判定；3、室外分包工程中扣减总包部分费用鉴定造价为3.5953万元，此费用建议委托人依据质证情况来判定；4、内装饰施工管道井地面扣减总包费用鉴定造价为3.6135元，此费用建议委托人依据质证情况来判定；5、人工费调整费用（土建及装饰调整为39元/工日）扣除原标内人工费调整费用造价，余额为204.18万元，请委托人判定；6、人工费调整费用（土建及装饰调整为31元/工日），扣除原标内人工费调整费用造价，余额为355.68万元，请委托人判定；7、第5条、第6条费用，委托人不得同时计取。 庭审中，合肥建工集团公司确认宏普房地产公司已向其支付工程款合计98058646.89元。2019年4月26日，合肥建工集团公司项目经理张家林确认合肥建工集团公司委托宏普房地产公司向徐飞飞支付的服务费87320元视为支付的工程款。 另查明，2014年12月29日，案涉马鞍山台商兴业大厦工程被马鞍山市建筑管理处授予“市级安全质量标准化示范工地”。2018年12月19日，马鞍山市建设工程监督站通知宏普房地产公司就商兴业大厦工程预留工程质量保证金229.4万元。 本院认为，合肥建工集团公司与宏普房地产公司于2013年8月7日签订的《建筑工程施工合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同签订后，合肥建工集团公司按照合同约定进行了施工，因宏普房地产公司未按照合同约定向合肥建工集团公司支付工程款，导致合肥建工集团公司停工。2016年4月，合肥建工集团公司与宏普房地产公司签订《补充协议》后，合肥建工集团公司恢复施工，直至工程全部完工。现双方的争议为：1、案涉工程价款的金额？2、宏普房地产公司向合肥建工集团公司实际支付工程款的数额？3、宏普房地产公司应否向合肥建工集团公司承担擅自处置担保房产的违约金234950元？4、合肥建工集团公司应否向宏普房地产公司支付违约金1518000元及利息？关于争议焦点一，2017年1月15日，合肥建工集团公司向宏普房地产公司递交了工程决算书和工程结算资料，案涉工程送审总价为127123950.39元。宏普房地产公司委托安徽天翰汇智造价咨询有限责任公司对案涉工程送审价进行审核，安徽天翰汇智造价咨询有限责任公司审核后确认审定值为99427075.42元，审减值合计27696874.90元。本案审理中，合肥建工集团公司申请对案涉的马鞍山市台商兴业大厦工程双方存在争议的造价约2255万元部分工程价款进行鉴定。根据鉴定机构众志咨询公司出具的众价鉴（2018）101949号《造价鉴定意见书》及《补充意见》，最终认定：（一）可确定的造价费用为894.96万元；（二）可以部分确定的造价费用为310.62万元；该两项造价费用合计为1205.58万元，应计入案涉工程总价款。对于上述《补充意见》认定：（三）原告主张的其他项目费用428.12万元。上述费用中对人工费调整费用余额分别认定为204.18万元和355.68万元，两项取其一。本院认为，由于合肥建工集团公司未提供工程投标书的电子版，导致人工费调整费用余额无法确定，故此认定人工费调整费用余额为204.18万元。综上，案涉工程的总造价为113524675.42元（99427075.42元+894.96万元+310.62万元+204.18万元）。关于争议焦点二。2016年10月30日，宏普房地产公司与合肥建工集团公司对账时，确认已支付的工程款为74688212元（含于2016年8月19日汇入安徽天锦云漆业有限公司400000元），此后截止2017年6月1日，宏普房地产公司又向合肥建工集团公司支付4060000元，加上合肥建工集团公司应承担的水电费463018.30元，本案审理中合肥建工集团公司项目经理张家林确认合肥建工集团公司委托宏普房地产公司向徐飞飞支付的服务费87320元，以及合肥建工集团公司确认宏普房地产公司以房抵款19044888.89元，应认定宏普房地产公司已向合肥建工集团公司支付98343439.19元。案涉工程于2016年12月1日办理竣工验收，实际的预留工程质量保证金229.4万元，故宏普房地产公司应向合肥房地产公司支付的工程价款为12887236.23元（113524675.42元-98343439.19元-229.4万元）。合肥建工集团公司与宏普房地产公司在2016年4月签订的《补充协议》中约定“在竣工验收备案后一个月内完成结算审计工作，支付至结算价款的95%。”2017年1月15日，合肥建工集团公司向宏普房地产公司递交了工程决算书和工程结算资料，但双方对案涉工程造价存在争议，一直未能协商达成一致意见。合肥建工集团公司主张自2017年4月15日起计算违约金符合合同约定。案涉工程于2016年12月1日办理竣工验收，故自2017年4月15日至2017年11月30日期间的违约金为431330元[（113524675.42元×95%-98343439.19元-87320元）×0.2‰/日×229天]，此后的逾期付款违约金应以12887236.23元为基数按照日万分之二计算至实际付款之日止。针对争议焦点三。宏普房地产公司未经合肥建工集团公司将其提供担保的房号为1-1-4的房屋（双方约定暂定价为367391元）予以出售。合肥建工集团公司主张出售的另一套房号为1-204的房屋不在提供担保的房屋范围内。因此，宏普房地产公司应向合肥建工集团公司支付违约金110217.3元（367391元×30％）。针对争议焦点四。根据合肥建工集团公司提供的《工程技术核定单》及《工程联系单》及宏普房地产公司的付款情况，宏普房地产公司并未按照《补充协议》支付工程款，且案涉工程存在设计变更及宏普房地产公司直接分包的单项工程进度滞后，因此宏普房地产公司主张合肥建工集团公司延误工期，并要求支付违约金1518000元及利息，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百八十六条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七、第十八、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、马鞍山宏普房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向合肥建工集团有限公司支付工程款12887236.23元及逾期付款违约金431330元（计算至2017年11月30日止），并以12887236.23元为基数按照日万分之二的标准支付自2017年12月1日起至实际付款之日止的逾期付款违约金； 二、马鞍山宏普房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向合肥建工集团有限公司支付擅自处置担保房屋的违约金110217.3元； 三、合肥建工集团有限公司享有对本案所涉台商兴业大厦J1公寓楼、综合楼、J2公寓楼折价或者拍卖的价款在本判决第一项确定的欠付款项及利息范围内享有优先受偿权； 四、驳回合肥建工集团有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回马鞍山宏普房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费160020元减半收取80010元，原告合肥建工集团有限公司负担29154元，被告马鞍山宏普房地产开发有限公司负担50856元；保全费5000元，由被告马鞍山宏普房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费9231元，由反诉原告鞍山宏普房地产开发有限公司负担；本案鉴定费225000元，合肥建工集团有限公司、马鞍山宏普房地产开发有限公司各负担112500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  郭庆 二〇一九年十月三十日 书记员  徐锴 附：相关适用法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。 建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 二、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十七条当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。 第十八条利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间： （一）建设工程已实际交付的，为交付之日； （二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日； （三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。 第十九条当事人对工程量有争议的，按照施工过程中形成的签证等书面文件确认。承包人能够证明发包人同意其施工，但未能提供签证文件证明工程量发生的，可以按照当事人提供的其他证据确认实际发生的工程量。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。