大连市中山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中民初字第2788号
原告（反诉被告）闫士杰，男，1954年2月15日出生，汉族，现住大连市金州区。
委托代理人臧恩富，辽宁壹品律师事务所律师。
被告（反诉原告）李牮卓，男，1974年11月7日出生，汉族，辽宁省大连市西岗区。
委托代理人王雷，辽宁君广泽律师事务所律师。
原告（反诉被告）闫士杰诉被告（反诉原告）李牮卓房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）闫士杰的委托代理人臧恩富、被告（反诉原告）李牮卓的委托代理人王雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉辩称，闫士杰原在沈阳军区后勤部经贸局工作，拥有军产房一套，位于大连市中山区X-Y，建筑面积129平方米。经案外人刘帅介绍，李牮卓向闫士杰购买了该军产房，并且于2014年7月4日、7月21日签订了《购房协议》及《购房补充协议》。双方约定：李牮卓应在2014年7月4日支付购房款40万元，闫士杰作为卖方为李牮卓办完过户手续。李牮卓应在2015年3月底之前付清全部购房款118万元。并且明确约定：“在全部房款付清之前，卖方不交付房屋。”上述协议签订后，李牮卓在2014年7月4日向闫士杰支付购房款40万元，闫士杰为李牮卓办理了军产房过户更名手续。至2014年9月20日，李牮卓共向闫士杰支付购房款832000元，余款348000元至今未付。2015年2月2日，闫士杰从上述房屋所在小区门卫孙师傅处获悉，李牮卓在1月31日伙同刘帅擅自将闫士杰的上述房屋的房门锁更换并抢占了上述房屋。闫士杰在上述房屋中居住了14年，闫士杰家的私人物品均在此房屋中，在闫士杰的私人物品没有清理之前，在该房屋未到交付期限、交付条件没有成就的情况下，李牮卓通过更换房门钥匙的方式强占了上述房屋。闫士杰在向李牮卓屡次催要房款及要求其在付清房款前将房屋恢复原状无果的情况下，特此诉至贵法院。闫士杰在起诉前没有同意李牮卓解除合同的请求，闫士杰依据双方之间签订的购房协议及补充协议为李牮卓办理军产房过户手续。双方之间是军产房的现房买卖，我方有财产处分权，双方之间约定在全部房款付清前，闫士杰不向李牮卓交付房屋，李牮卓不支付尾款的行为是一种违约行为，其所述称在合同履行过程中案涉房屋的房门被贴讨债标语等与事实不符，并且也不构成李牮卓违约不支付房款的理由，李牮卓要付清房款之后我方才向其交付房屋。并且李牮卓将案涉房屋门锁更换，控制房屋。在2015年2月4日，闫士杰曾就李牮卓擅自强行更换门锁提前抢占房屋一事向大连市中山区桃源派出所进行过书面报案，综上我方不同意李牮卓的反诉请求，请求法院判令李牮卓向闫士杰立即支付所欠的购房款348000元及自2015年4月1日起至该房款付清日的利息；由李牮卓向闫士杰支付违约抢占房屋的赔偿金（计算方式是自2015年2月1日起至上述房款付清日止按60元/天计算）。
被告（反诉原告）诉辩称，李牮卓为购买案涉房产共计向闫士杰支付了83.2万元，闫士杰在起诉状中也确定了付款金额，至于李牮卓为何没有按约支付余款34.8万元，原因是在案涉房屋履行期间李牮卓发现由于闫士杰及其子闫骏，因为民间债务不能偿还，造成债权人多次来到案涉房屋，在房门及楼道张贴讨债标语，把入户门锁也给撬坏，入户房门多处也被砸坏。基于李牮卓发现上述情形，考虑到如果继续履行房屋买卖合同，在入住后还将面临这些骚扰行为，为李牮卓人身安全及健康考虑，李牮卓与闫士杰协商解除双方的购房协议及补充协议，闫士杰对李牮卓提出的解除合同和返还购房款的要求，表示理解和同意，所以李牮卓才没有继续支付购房款，而是等待闫士杰将已收取的80万元购房款退还。闫士杰在起诉状中描述，李牮卓擅自将案涉房屋的房门锁更换并抢占了案涉房屋，李牮卓认为这不是事实，李牮卓没有实施上述行为，按双方订立合同，全部房款付清前，闫士杰不向李牮卓交付房屋，所以案涉房屋始终在闫士杰手中，李牮卓没有实际入住。闫士杰在收取李牮卓83.2万元房款后，并未按照合同约定为李牮卓办理合法有效的军产房屋使用权证，其要求李牮卓继续支付剩余房款的请求违背合同约定，应当依法予以驳回；李牮卓请求解除合同的诉讼请求应当予以支持。李牮卓依据上述答辩的事实及理由向法庭提出反诉，请求判决解除原被告签订的《购房协议》及《购房补充协议》；闫士杰在房屋买卖合同解除后退还购房款832000元。
经审理查明，2014年7月4日，原告（反诉被告）闫士杰与被告（反诉原告）李牮卓签订了购房协议，约定李牮卓购买闫士杰位于大连市中山区X-
Y号军产房，面积129平方米，价格118万元；李牮卓应于2014年7月4日向闫士杰支付购房款40万元，于2014年7月25日前向闫士杰支付购房款40万元；两笔购房款共80万元付清当日闫士杰将房产证书交给李牮卓；购房尾款38万元应于2015年3月底前付清。2014年7月21日，原被告就双方于2014年7月4日签订的购房协议，达成补充条款如下：李牮卓承诺尾款付清最后期限为2015年3月底之前，期间付款方式为不定期陆续支付；在尾款付清期限不能完成视为李牮卓违约，闫士杰有权解除协议，将房证收回重新变更；双方确认在全部房款付清之前，闫士杰不交付房屋，李牮卓在此期间不得用此房证办理任何形式的抵押担保。至2014年9月20日，李牮卓共向闫士杰支付购房款832000元，尚余348000元未支付。
另查，1997年6月30日，沈阳军区大连离退休干部住房建设工作办公室与大连凯达房屋开发公司签订《军区后勤部大连第四批离退休干部住房建设工程委托协议书》，约定沈阳军区大连离退休干部住房建设工作办公室委托大连凯达房屋开发公司承担军区后勤部大连第四批离退休干部住房建设工程任务，建设地点为大连市中山区解放路先锋巷民主街和长春街地段及大连市规划局指定的建筑位置。该协议经上级主管部门沈阳军区后勤部基建营房部和沈阳军区后勤部沈阳企业管理局批准。闫士杰于2000年12月13日办理的案涉住房证发证单位为沈阳军区大连离退休干部住房建设工作办公室，在该住房证所附的《说明》中规定，因职务提升等原因调整住房的，应及时更换住房证；因复原、转业、离退休、工作调动等调离本单位的，应退交住房，需暂借住原住房的，应办理借房手续。原被告签订案涉购房协议后，在履行过程中，闫士杰为李牮卓办理的住房证的发证单位为沈阳军区政治部联络局大连办事处。闫士杰提请证人李欣出庭作证，证明为闫士杰办理住房证的沈阳军区大连离退休干部住房建设工作办公室于2008年撤销，现案涉房屋由沈阳军区政治部联络局大连办事处负责管理。证人李欣原系沈阳军区政治部联络局大连办事处负责人，其自述于2013年不再担任该办事处负责人。在庭审中，证人李欣称案涉房屋由沈阳军区大连离退休干部住房建设工作办公室移交沈阳军区政治部联络局大连办事负责管理，系上级部门电话通知。
本院所确认的上述事实，有原、被告提供的购房协议及补充协议、中国人民解放军住房证、原告提供的军区后勤部大连第四批离退休干部住房建设工程委托协议书及当事人陈述笔录在案为凭，这些材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。
本院认为，根据《中国人民解放军房地产管理条例》第三条第二款、第八条第（八）项的规定，军队房地产管理的业务工作由各级后勤（联勤）机关营房管理部门归口管理，各级后勤（联勤）机关营房管理部门管理军队房地产的产权产籍档案。本案中，在被告（反诉原告）李牮卓付清832000元购房款后，原告（反诉被告）闫士杰应根据协议约定和住房证所附《说明》中的规定，为李牮卓办理符合法律法规规定的住房证，但是闫士杰为李牮卓办理的住房证的发证单位沈阳军区政治部联络局大连办事处，并不是案涉房屋开发建设单位及原住房证发放单位沈阳军区大连离退休干部住房建设工作办公室，而闫士杰未提举充足的证据证明沈阳军区政治部联络局大连办事处现为案涉房屋的管理管理部门，因此对闫士杰为李牮卓办理的住房证的合法性，本院无法认定，对闫士杰请求判令李牮卓立即支付购房款348000元及自2015年4月1日起至该房款付清日的利息的诉讼请求不予支持，对李牮卓请求判令解除原被告间购房协议，闫士杰退还购房款832000元的诉讼请求，本院予以支持。因李牮卓未举证证明曾通知被告解除案涉协议，本院认定闫士杰收到李牮卓要求解除案涉协议反诉状之日即2015年7月6日为案涉协议的解除之日。关于闫士杰请求判令李牮卓支付违约抢占房屋的赔偿金的诉讼请求，闫士杰未提供证据予以证明李牮卓存在抢占房屋的事实，而李牮卓亦否认抢占案涉房屋，故对该诉讼请求不予支持。关于闫士杰提请证人李欣出庭作证用以证明沈阳军区政治部联络局大连办事处现为案涉房屋的管理部门一节，因李欣自述于2013年不再担任该办事处负责人，且闫士杰未提供案涉房屋管理权由原管理部门沈阳军区大连离退休干部住房建设工作办公室划转至沈阳军区政治部联络局大连办事处相关文件予以佐证，故对该证人证言，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）闫士杰与被告（反诉原告）李牮卓签订的购买大连市中山区X-Y号房屋的购房协议及补充协议于2015年7月6日解除；
二、原告（反诉被告）闫士杰于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告（反诉原告）李牮卓购房款832000元；
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、驳回原告（反诉被告）闫士杰的诉讼请求；
诉讼费16570元（含案件受理费6600元、反诉费7710元、保全费2260元），由原告（反诉被告）闫士杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 周 倩
人民陪审员 杜庆敏
人民陪审员 谢淑云
二0一六年八月八日书记员周思雨