陕西省平利县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0926民初253号
原告柳某，男，1980年。
委托代理人柳某某，系原告柳某之父。
委托代理人邹平礼，陕西康利达律师事务所律师。
原告柳某某，男，1954年。
被告陈某某，男，1973年。
委托代理人张帆，平利县司法局“148”法律服务所法律工作者。
被告平利县昌盛房地产开发公司。
法定代表人高某某，该公司经理。
委托代理人康纪春，平利县司法局“148”法律服务所法律工作者。
原告柳某、柳某某与被告陈某某、平利县昌盛房地产开发公司(以下简称开发公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,原告于2016年4月19日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告柳某某、原告柳某的委托代理人邹平礼、被告陈某某及其诉讼代理人张帆、被告平利县昌盛房地产开发公司的诉讼代理人康纪春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年12月20日，原告与被告陈某某签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，约定将原告的土地面积300㎡及房屋总建筑面积615㎡置换给陈某某，由陈某某补偿原告建筑面积为1050㎡的房屋，其中一楼门面房300㎡，19楼750㎡住宅，地下室停车位一个，并办理房产“三证”，协助办理水电开户。过度期为三年，现过渡期已满，陈某某未履行义务，故诉请法院依法确认《房屋拆迁安置补偿协议》有效，判令被告交付原告门面房300㎡，19楼住房六套750㎡，地下室停车位一个，办理土地使用证、房产证、契证，协助原告办理水电开户，从2016年1月20日起，每月支付原告750元的逾期过渡费，门面房出租损失2000元，直至交付之日止。
被告陈某某辩称，按双方协议第三条约定，被告所置换的原告土地300㎡，扣除进出通道及消防需要占用的113.7㎡，被告只应补给原告门面房的面积为186.3㎡，原告要求补给其300㎡显然违反合同约定；原告要求交付其住房六套，协议中并没有约定具体面积，只是约定了住房的位置及价款相互找补的问题；给原告一个停车位的前提条件是原告对被告的开发建设需要配合和支持，但原告没有做到这点，而是刁难和阻扰；原告向被告交付了土地证、契证和480.55㎡的房屋产权证，与原告用于置换的房屋总建筑面积615㎡不符，故被告无法办理房产证；关于门面房，该商住楼工程于2016年1月2日通过施工验收，原告已于2016年1月10日前实际占有，并向社会打出房屋招租广告，故对门面房以事实上进行了交付，不存在逾期交付，原告要求支付逾期门面房租损失不成立，关于住宅楼置换问题，一方面，原告提供的其置换房屋房产证上面积不够615㎡，无法换证，二是按协议置换给原告1050㎡房屋，待一楼（门面房）的面积确定后，双方再按协议第三条约定进行找补相应面积，因双方对门面房面积问题发生纠纷后，多次商谈协商未果，致19楼住宅面积不能确定，原告不接手置换房屋，并不是被告不交付（19楼至今仍然给原告保留）。综上，被告没有违约，请求驳回原告的诉讼请求。
被告平利县开发公司辩称，原告与陈某某签订《房屋拆迁安置补偿协议》是他们双方的民事行为，开发公司与原告未签订任何协议，相互之间不存在权利义务关系；开发公司与陈某某签订了开发建设鑫华御庭商住楼协议，明确约定陈某某有偿使用开发公司的资质进行该项目建设，因该项目所产生的一切权利义务及法律责任均由陈某某负责，昌盛公司不承担任何连带责任。综上，请求驳回原告对开发公司的诉讼。
经审理查明，陈某某因在平利县城关镇新正街以南、东五路以东建设鑫华御庭商住楼用地需要，与原告2012年12月20日签订了《房屋拆迁安置补偿协议》（以下简称协议），原告将其房屋和土地全部置换给被告陈某某，原告置换给陈某某的土地面积为300㎡（东西宽12M，南北长25M），房屋建筑面为615㎡；陈某某置换给原告的房屋建筑面积为1050㎡，并由陈某某办理置换给原告房屋的“三证”（土地使用证、房产证、契证），另外，补偿原告一个地下室停车位。其中，协议第三条约定：甲方（陈某某）置换给乙方（原告）的房屋，其中与公路平行的楼房门面房在乙方原与公路平行的楼层东西宽范围内（12M×25M），因扣除满足消防和进出通道的设计要求（设计方案需要经乙方同意）；余下的置换面积用住宅楼层置换，置换的位置在西边19楼。置换的住宅套房的面积因结构因素大于置换面积占该套中的50％以上时，多余的面积乙方按甲方的售房价由乙方向甲方找补购房款并履行购房手续；置换面积小于50％之内时，应置换的住宅面积尾数，由甲方按房屋售价向乙方找补房款。协议第四条：乙方现有房屋面积以实际丈量的面积双方确认数字为准；甲方置换的房屋面积按国家建筑面积计算规定进行计算，以房产部门丈量确认数为准；双方的建筑面积均包括公摊面积。协议第七条：过渡期为三年，从搬迁之日起计算。过渡期满如甲方不能按期交付置换房屋的，从逾期之日起每年由甲方向乙方支付过渡费9000元，直至交付房屋止。门面房过渡期满如甲方不能按期交付门面房的，从逾期之日起每月由甲方向乙方支付损失2000元，直至交付门面房止。协议签订的当日，原告即将其房屋“三证”交付给陈某某，并于2013年2月18日搬出房屋。此后，陈某某于2013年3月25日与开发公司签订协议书，借用昌盛公司的建筑资质，并以昌盛公司项目经理的身份，建设鑫华御庭商住楼，于2016年1月竣工验收。该商住楼在建设时，临街面向南退让了2M，即所置换的原告300㎡（25M×12M）土地中有24㎡（2M×12M）未用于建房，商住楼的进出通道（电梯及人行楼梯等）及消防设施占用了所置换原告房屋东西宽（门面房）12M范围内的3.9M。即占用了所置换原告土地300㎡中的89.7㎡（3.9M×23M），其中包含物业值班室19.72㎡。即所置换原告300㎡土地中，扣除退让的24㎡和进出通道及消防需要占用的89.7㎡，实际建筑面积为186.3㎡（即东西宽为12M-3.9M＝8.1M，南北长为25M-2M＝23M，8.1M×23M＝186.3㎡）。该商住楼竣工后，原告于2016年2月3日在被告应交付给原告的门面房墙面张贴门面房出租和住房出售（19楼西）广告，因双方未能对门面房的面积达成一致，故被告陈某某置换给原告的门面房和住宅房一直未履行交付手续，亦未办理房屋“三证”。
另查明，2013年3月25日，二被告之间签订了《协议书》，约定陈某某挂靠开发公司，有偿借用开发公司的建设资质，自主开发建设，开发公司只给陈某某提供报建和房屋销售相关资料。
上述事实，有《房屋拆迁补偿安置协议》、收条、照片、《协议书》、现场勘验笔录及当事人陈述证实。
本院认为，原告与被告陈某某签订的《协议》是双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应按照约定，诚信履行合同义务。本案中，由于双方对门面房的计算方式发生分歧，致被告未能交付房屋，这也是本案的争议焦点。对于陈某某置换给原告房屋建筑面积1050㎡，以及该1050㎡由临街门面和19楼西的房屋组成双方无争议；协议第一条约定陈某某置换给原告建筑面积为1050㎡的房屋，第三条约定，陈某某置换给原告的房屋，其中与公路平行的楼层门面房在原告原与公路平行的楼层东西宽（12M×25M）范围内，因扣除满足消防和进出通道的设计要求，余下的置换面积用住宅楼层置换，置换的位置在西边19楼，这两条约定的真实意思应是，陈某某应置换给原告建筑面积为1050㎡的房屋，其中门面房在原告置换给陈某某土地面积300㎡（12M×25M）中，扣除陈某某所建商住楼用于进出通道及消防设施所占用的面积后，余下的面积即为陈某某应置换给原告的门面房面积，下余不足1050㎡的房屋面积，由陈某某以19楼西边的房屋置换给原告，故原告要求陈某某置换给其300㎡门面房不符双方约定，本院不予支持；被告陈某某主张，因建设商住楼时，临街面往后退让了2M，该退让2M的面积为24㎡（12M×2M），应从置换原告300㎡门面房中扣减，因双方无约定，本院不予支持；陈某某在置换的原告土地东西12M宽的范围内占用了3.9M，用于建设进出通道和消防设施，共占用面积为89.7㎡（3.9M×23M），其中一间19.72㎡的房屋并未用于进出通道及消防，故陈某某应交付给原告；因双方约定所置换房屋以实际丈量经双方确认数为准，故陈某某以原告的房产证面积不足615㎡不能办理“三证”的辩解理由不能成立，本院不予支持；被告陈某某未能在约定期内交付所置换给原告房屋，是因为原告对交付的门面房面积提出了异议，致使陈某某无法履行交付房屋的义务，故对原告要求陈某某支付门面房损失和过渡费的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百二十五条之规定，判决如下：
一、原告柳某某、柳某与被告陈某某所签订的《房屋拆迁安置补偿协议》属有效合同；
二、限被告陈某某于本判决生效后一个月内交付原告210.3㎡的门面房（24㎡+186.3㎡），交付19楼西边建筑面积为819.98㎡的房屋，交付给原告19.72㎡的物业值班室，交付原告地下停车位一个，并办理土地使用证、房产证、契证，协助原告办理水电开户。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
本案诉讼费300元，由原告负担100元，被告陈某某负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审判长 邹尚元
审判员 田富先
审判员 骆兴云
二〇一六年七月二十八日
书记员 罗 丹