湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0121民初1867号原告（反诉被告）彭军。委托代理人罗广亮，长沙县经开法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）王泽峰。委托代理人白德胤，湖南博泰律师事务所律师。原告（反诉被告）彭军与被告（反诉原告）王泽峰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告（反诉被告）彭军请求判令：1.解除承包合同（后当庭撤回该诉讼请求）；2.王泽峰缴纳的押金20万元转为违约金支付给彭军；3.王泽峰支付彭军所欠租金7.5万元（暂计算至2016年4月10日至4月28日止）、滞纳金3600元，及2016年4月29日起至2016年6月1日止的房租和滞纳金；4.王泽峰承担本案诉讼费；5.王泽峰赔偿彭军地毯费用39125元、床上用品费用48000元。被告（反诉原告）王泽峰答辩要点：未及时交付租金因原告未结清宽带费等前期费用，且两间尚未交付的房屋存在安全隐患，影响酒店的安全使用。被告（反诉原告）王泽峰请求判令：1.解除2015年3月26日签订的《房屋承包合同》（后当庭撤回该诉讼请求）；2.彭军应立即退还王泽峰押金20万元；3.彭军应赔偿王泽峰未交付的两间客房的营业收入损失103680元；4.彭军应返还王泽峰为彭军支付的酒店承包前期费用（宽带费3000元，广告费1500元，电费欠款3800元，水费欠款935元，电视和热水系统工程款3380元，门锁修复费用12480元）共计25095元；5.由彭军承担本案诉讼费用。原告（反诉被告）彭军答辩要点：1.押金条款系双方真实意思表示，该条款合法有效，要求退还押金的请求没有依据；2.未交付的两间客房的损失按营业收入计算没有依据，且未交付两间客房已获王泽峰同意；3.王泽峰所称酒店承包前期费用和彭军均无关，应由承租人王泽峰负担费用。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实1.2015年3月26日，彭军（甲方）与王泽峰（乙方）签订《房屋承包合同》，合同约定彭军将位于长沙县榔梨街道龙华安置小区二期24栋的酒店出租给王泽峰经营，租期为2015年4月10日至2025年4月9日，应移交一楼的酒店吧台及客房48间，年租金为50万元一次性付清，押金为20万元，乙方负责承保期内公共设施的日常维修及保养，承包期内所发生的一切费用（如：电费、水费、网络费、有线电视费……）全由乙方自行承担，乙方如不能按期缴纳承包金，则按每迟一天支付滞纳金200元每天计算。《房屋承包合同》还附有“附件财物移交清单全新”，并约定“酒店财产移交清单双方签字与本合同具有同等效力”。2015年3月26日双方又达成《承包合同补充协议》。2015年3月27日，王泽峰与彭军补充约定“承包金每年在4月10日前十天必须付清，如有违约押金不退”。2.该《房屋承包合同》签订后，王泽峰即向彭军支付了押金20万元。彭军实际交付一楼的酒店吧台及客房46间（8610房、8612房未交付）后，王泽峰支付了第一年部分租金共45万元。3．2016年4月10日起至2016年6月1日，王泽峰未支付房租。4.2016年6月2日，王泽峰将客房46间退还彭军，双方一致认可涉案合同于当日解除。二、双方当事人有争议的事实1.合同约定应交付的客房数量是否变更。彭军认为其向王泽峰提供了八楼部分空间作为补偿，且王泽峰有向8610房、8612房实际承租人彭震军收取水电费，说明王泽峰事实上已同意变更应交付的客房数量。王泽峰对此不予认可。本院认为，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，王泽峰向彭震军收取水电费仅能证明王泽峰曾因垫付彭震军使用8610房、8612房期间所产生的水电费而要求返还，不能推定王泽峰事实上同意，彭军提供八楼空间作为补偿亦不能证明王泽峰与彭军之间就变更租赁客房数量达成合意，故彭军关于王泽峰事实上已同意客房租赁给他人的主张，本院不予采信。2.王泽峰是否违约。彭军认为王泽峰未依约于2016年4月10日前支付第二年租金，已构成违约。王泽峰认为彭军两间客房未交付，并未与其结清前期费用，且未交付的两件客房用作它途带来安全风险影响酒店经营，故未按时支付租金，其并未违约。本院认为，合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求，彭军履行合同不符合约定，王泽峰有权拒绝其相应的履行要求，故彭军关于王泽峰未按约交付第二年租金已构成违约的主张，本院不予支持。3.关于王泽峰欠付租金及滞纳金。彭军认为王泽峰欠付自2015年4月10日起至2016年4月9日止的租金5万元，2016年4月10日起至6月1日止的租金7.1052万元（2.5万元÷19日×54日）及滞纳金10800元（200元×54天）。王泽峰认为上述租金因彭军违约确未支付，滞纳金因彭军违约不应支付。本院认为，关于租金，彭军交付46间的行为属于部分履行，王泽峰受领该部分履行，彭军有权提出相当部分的对待给付。故王泽峰应支付2015年4月10日起至2016年4月9日止的租金479167元（500000元÷48间×46间），2016年4月10日起至6月1日止的租金70890元（479167元÷365天×54天），王泽峰已支付租金45万元，尚欠彭军租金100057元。关于滞纳金，本案中双方约定“如不能按期缴纳承包金，则按每迟一天支付滞纳金200元每天计算”，虽滞纳金作为执行罚具有法定性，但本案双方当事人对协议中约定的滞纳金条款均无异议，且依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，故本院将上述约定视为双方当事人对逾期付款损失计算方式的约定。因王泽峰仅就彭军未履行部分有权拒绝履行对待合同义务，其仍应向彭军支付46间客房的租金，故王泽峰应支付彭军滞纳金10350元（200元×54天÷48间×46间）。4.关于地毯和床上用品损失的赔偿。彭军认为地毯和床上用品均已损毁，王泽峰应按购入价格赔偿其地毯损失39125元、床上用品损失48000元。王泽峰认为地毯和床上用品的损耗系正常使用所致，要求赔偿没有依据。本院认为，彭军就此提交的证据不能证明王泽峰承租与损失之间的因果关系及酒店内地毯和床上用品的整体损失大小，故彭军的上述主张本院不予支持。5.关于彭军是否应返还王泽峰承包酒店的前期费用。王泽峰认为彭军应支付其宽带费3000元，电费3800元，水费935元，广告费1500元，电视和热水系统工程款项3380元、门锁修复费12480元。彭军认为除双方约定的2015年4月10日前发生的水费、电费由其承担以外其他前期费用均与其无关。本院认为，“附件财物移交清单全新”中所述房间网络配套设施不等同于王泽峰所称宽带费，且《房屋承包合同》第五条第二项第12点中明确约定网络费由王泽峰一方承担，王泽峰亦未就宽带费的发生时间段提交其他证据予以证明，故对王泽峰关于宽带费按约定应由彭军负责的主张，本院不予支持。虽彭军自认2015年4月10日前发生的水费、电费由其承担，但因王泽峰就其主张的电费3800元、水费935元的发生时间段未提交证据予以证明，故本院在本案中暂不予以支持，双方可就该项费用另寻合法途径解决。王泽峰未就其主张的广告费1500元、电视和热水系统工程款项3380元提交证据予以证明，故对上述两项费用的主张本院不予支持。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。双方在《房屋承包合同》中虽约定王泽峰一方负责承包期内公共设施的日常维修及保养，但王泽峰提交的“收据”证明酒店之前感应卡锁需要更换，酒店感应卡锁无法正常开门已明显超出日常维修及保养的范围，故门锁修复费用12480元应由彭军承担。6.关于彭军是否应赔偿王泽峰因两间客房未交付所产生的营业损失103680元。王泽峰认为应自2015年4月10日起至2016年5月31日止按照128元/天计算两间客房未交付所产生的损失共计103680元。彭军认为不存在两间客房未交付的事实及造成的损失。本院认为，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。王泽峰主张按100%的入住率计算损失，明显超过彭军预见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失,且王泽峰未就该项损失情况提交其他证据予以证明，故王泽峰的上述主张本院不予支持。综上，彭军应退还王泽峰押金20万元，并向王泽峰支付门锁修复费用12480元，王泽峰应支付彭军租金100057元、滞纳金10350元，两相抵扣彭军应向王泽峰支付102073元。判决的理由与结果本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。彭军履行合同不符合约定，王泽峰有权拒绝其相应的履行要求，故彭军关于王泽峰缴纳的押金20万元转为违约金支付给彭军的诉讼主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十七条、第一百一十三条、第二百二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由原告（反诉被告）彭军于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）支付102073元。二、驳回原告（反诉被告）彭军的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王泽峰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费7584元，减半收取3792元，由原告（反诉被告）彭军负担2793元，由被告（反诉原告）王泽峰负担999元；反诉案件受理费6232元，减半收3116元，有被告（反诉原告）王泽峰负担1102元，由原告（反诉被告）彭军负担2014元。如不服本判决，可在判决书送达至日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。代理审判员  杜外二〇一六年八月二十二日书 记 员  肖喆附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。