广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3406号
上诉人（原审被告）：黄伟平，身份证登记住址广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：张爱琼，身份证登记住址广州市越秀区。
两上诉人的共同委托代理人：韩志旅，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：广州市馨盛物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：封焯勋，该公司总经理。
委托代理人：郭水华，广东华之杰律师事务所律师。
委托代理人：周晓雪，广东华之杰律师事务所实习律师。
原审被告：黄翠珍，身份证登记住址广州市越秀区。
原审被告：黄翠容，身份证登记住址广州越秀区。
上诉人黄伟平、张爱琼因与被上诉人广州市馨盛物业管理有限公司（以下简称馨盛公司），原审被告黄翠珍、黄翠容物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1472号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：黄伟平是原广州市珠光路荣利新街57号地下房屋的承租人。该房屋所在地段后被广州市广协房地产开发公司征用拆迁。1993年4月20日，黄伟平（乙方）与案外人广州市广协房地产开发公司（甲方、以下简称广协公司）签订《房屋拆迁安置协议书》及《房屋拆迁补偿协议书》，其中约定甲方应于1995年12月1日前在珠光路祖庙小区C4区（第北幢）第8层北向建筑面积47平方米的套间安置给乙方回迁居住。后因广协公司未为广州市馨盛物业管理有限公司办理用于抵偿部分工程款的各套房屋的产权证，馨盛公司于2007年4月4日向原审法院起诉。原审法院于2007年7月31日作出（2007）越法民三初字第1528号民事判决书，确认广州市八旗二马路福行街24号906房、26号106房，广州市珠光路荣利新街47号403房，49号103、104、105、403、802、905房，51号706房，53号805、905房归馨盛公司所有等。该判决已于2007年8月16日生效。
2010年9月6日馨盛公司取得涉案房屋的《房地产权证》（粤房地权证穗字第01500191**），房地产权属人登记在馨盛公司名下，房屋建筑面积为75.36平方米。2012年，馨盛公司向原审法院提起涉案房屋物权保护纠纷，原审法院于2012年8月8日作出（2012）穗越法民三初字第1532号民事判决，认定双方为不定期租赁关系，判令黄伟平在判决生效之日起5日内，向馨盛公司支付从2007年8月16日至判决发生法律效力之日止的租金（每月参照房管部门评定的同期公房住宅租金标准计付）及利息；驳回了馨盛公司要求黄伟平腾退房屋的诉讼请求。2013年1月29日本院作出了（2012）穗中法民五终字第3726号民事判决，驳回上诉，维持原判，该判决于2013年1月29日生效。
2014年1月7日，馨盛公司向原审法院申请强制执行（2012）穗越法民三初字第1532号裁判文书，执行案号为（2014）穗越法执字第1629号，经原审法院执行后黄伟平向馨盛公司支付了从2007年8月16日起至2013年1月29日止的租金及利息。2013年1月29日后，馨盛公司与黄伟平、张爱琼双方确认没有签订房屋租赁合同，亦没有交收租金。2014年6月23日，黄伟平向馨盛公司发函称黄伟平户同意按《广州市房屋租金评估答复书》（穗租估136号）房屋租金标准（穗国房字（2001）174号公房住宅金标准）中评定本户的月租金，小写：270.45元缴纳。具体缴纳租金日期由2013年8月16日至2014年6月23日，合计11个月，金额共2974.95元。2014年6月26日，黄伟平到广州公证处对该项事项进行公证，并提交了提存公证书，证明其已向馨盛公司履行相应的租金债务2975元。馨盛公司称，因黄伟平是以公房租金标准提存租金，其不同意领取。馨盛公司曾复函给黄伟平表示不同意，黄伟平亦表示收到该函件。
馨盛公司于2014年6月12日向原审法院提起本案诉讼，馨盛公司以黄伟平、张爱琼、黄翠珍、黄翠容拒绝与其签订租赁合同、拒绝向其缴纳租金为由，请求：1.判令黄伟平、张爱琼、黄翠珍、黄翠容等户（含同住人员）立即腾空腾退广州市越秀区珠光路荣利新街51号102房交还给馨盛公司；2.判令黄伟平、张爱琼、黄翠珍、黄翠容等立即向馨盛公司支付广州市越秀区珠光路荣利新街51号102房的房屋使用金（自2013年1月30日起参照广州市房地产管理部门公布的同期同地段房屋租金参考价标准计算至实际搬空腾退上述房屋给馨盛公司之日为止的房屋使用金，建筑面积75.36平方米）；3.判令黄伟平、张爱琼、黄翠珍、黄翠容等从2013年1月30日开始逐月按照中国人民银行规定的逾期贷款利息向馨盛公司支付租金利息。
黄伟平和张爱琼原审共同答辩称：我方不同意馨盛公司的诉讼请求。（2012）穗越法民三初字第1532号和（2012）穗中法民五终字第3726号民事判决对本案的房屋关系已确认，馨盛公司本次起诉属于重复起诉，应驳回。针对馨盛公司起诉理由，本案经人民法院依法认定涉案房屋是回迁房，双方依法成立不定期租赁关系，该房屋的租赁权利义务关系应该由馨盛公司承担。判决生效后，我方已经按要求履行了相应的义务。但是馨盛公司不予理睬，在这种情况下，我方已经在公证处提存了租金。我方同意按照房管部门评定的公房租金标准缴纳租金。另，黄翠珍、黄翠容不曾居住涉案房屋。
黄翠容、黄翠珍原审无答辩。
在本案原审审理过程中，黄伟平、张爱琼向原审法院表示在广州市内没有其他房产，涉案房屋是其唯一住房，现实际居住有七人，但黄翠珍、黄翠容并未实际居住。馨盛公司未举证证明黄翠珍、黄翠容实际居住在涉讼房屋。
原审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据本案查明的事实，馨盛公司已于2010年9月6日取得涉案房屋的房地产权证。依据上述法律规定，馨盛公司作为涉案房屋的产权人对于该房屋依法享有上述各项权能。根据已经发生法律效力的民事判决，馨盛公司与黄伟平、张爱琼双方是不定期租赁关系，故黄伟平、张爱琼作为该房屋的实际使用人，应向馨盛公司支付租金。至于租金标准的问题，因涉案房屋现已归馨盛公司所有，非原拆迁人广协公司所有，且馨盛公司与黄伟平、张爱琼之间不存在拆迁安置关系，故根据公平原则、等价有偿原则，从馨盛公司起诉之日即2014年6月12日起，租金按房管部门评定的同期住宅租金参考价计算为宜。黄伟平、张爱琼要求一直按公房租金标准计算，不予采纳。至于逾期交租的利息问题，因双方对租金计算标准一直未能协商一致，未交租的责任不能归咎于黄伟平、张爱琼，故馨盛公司提出的该请求，不予支持。在双方对租金计算标准未能协商一致的情况下，黄伟平按每月270.45元的标准将2013年8月16日至2014年6月23日期间的租金进行提存，馨盛公司有权予以拒绝领取。黄伟平可自行向公证处申请领回该款项。
鉴于黄伟平、张爱琼目前在本市没有其他住房，不具备立即搬出涉案房屋的条件，馨盛公司要求黄伟平、张爱琼立即腾空腾退涉案房屋缺乏理据，根据公平公正原则，黄伟平、张爱琼户可暂住涉案房屋两年。因馨盛公司没有充分证据证明黄翠珍、黄翠容居住在涉案房屋，故馨盛公司请求黄翠珍、黄翠容承担本案责任不具有事实和法律依据，不予支持。
据此，原审法院于2015年1月30日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起，黄伟平、张爱琼户暂住广州市越秀区荣利新街51号102房两年。暂住期间，黄伟平、张爱琼按房管部门评定的同期同地段同类住宅租金参考价标准逐月支付房屋租金给馨盛公司；二、自判决发生法律效力之日起七日内，黄伟平、张爱琼向馨盛公司支付从2013年1月30日至判决发生法律效力之日止的上述房屋租金（其中从2013年1月30日起至2014年6月11日止，按房管部门评定的同期同地段同类公房住宅租金标准计算；从2014年6月12日起至判决发生法律效力之日止，按房管部门评定的同期同地段同类住宅租金参考价计算）；三、驳回馨盛公司的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由黄伟平、张爱琼共同负担。
判后，上诉人黄伟平、张爱琼不服原审判决，向本院提起上诉称：一、生效的（2012）穗越法民三初字第1532号和（2012）穗中法民五终字第3726号民事判决书均认定黄伟平、张爱琼与广协公司之间形成不定期租赁关系。根据《合同法》第二百二十九条的规定，该房屋产权转移至馨盛公司后，馨盛公司应全面继受广协公司不定期租赁合同项下的全部权利义务；二、馨盛公司作为公房出租方，应履行交付房屋、维持租赁关系的义务，黄伟平、张爱琼应履行按照公房租金标准交付租金的义务，且黄伟平、张爱琼同意按照广州市越秀区房地产租赁管理所评定的租金标准支付租金，在馨盛公司拒绝接受该租金的情况下，黄伟平、张爱琼已经向公证机关进行了租金提存；三、黄伟平、张爱琼与馨盛公司之间的权利义务关系应以（2012）穗中法民五终字第3726号民事判决为依据，在没有新的事实及理由的情况下，馨盛公司重复起诉，法院应予驳回。四、由于馨盛公司的法定代理人封焯勋是广协公司开办的广协物业管理公司的法定代表人，黄伟平、张爱琼认为封焯勋利用手中权力侵占国家资产并采取不正当手段获得涉案房产。为此上诉请求：1.撤销原审判决第一、二项；2.改判驳回馨盛公司全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由馨盛公司承担。
被上诉人馨盛公司答辩称：不同意黄伟平、张爱琼的上诉请求、事实和理由，同意原审判决，请求驳回黄伟平、张爱琼的全部上诉。一、馨盛公司取得涉案房产已获得产权登记；二、涉案房屋产权归馨盛公司所有，馨盛公司是私有企业，黄伟平、张爱琼要求按照公房租金标准支付租金缺乏事实及法律依据；三、生效的判决书判令按照公房租金标准支付租金至2013年1月29日止，而本案中馨盛公司起诉要求支付自2013年1月29日之后的租金，且生效的判决书没有确认要一直按照公房租金标准支付租金；四、与本案类似案件，已有生效判决，其中陈炳勋案与本案一审判决结果一致，二审维持原判，陈炳勋不服向检察院提起抗诉，检察院驳回其申诉。
原审被告黄翠珍、黄翠容经本院合法传唤，无到庭陈述意见。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
在本案二审过程中，黄伟平、张爱琼向本院提交了以下证据：证据1.西村街信访回复，拟证明封悼勋是该街管理的党员；证据2.广州交易所集团的信访回复，拟证明黄伟平、张爱琼等户的临迁费已经抵扣回迁房租金；证据3.广州公共资源交易中心复函，拟证明确认督促广交集团协助解决珠光路项目的历史遗留问题；证据4.越秀区房管分局信访事项告知函，拟证明广协公司未将拆迁的珠光路地块直管房交接给房管局；证据5.（2004）越法民二初字第967号民事调解书，拟证明黄伟平、张爱琼的回迁房是国有企业资产流失；证据6.拆迁安置明细表，拟证明黄伟平、张爱琼回迁至广协公司的公房内，应交公房租金；证据7.工商局提供关于广州广协物业管理有限公司登记资料，拟证明广协物业管理有限公司是国营企业，封悼勋是该公司执行董事兼经理；证据8.馨园物业有限公司工商登记资料，拟证明广协物业管理有限公司改名为馨园物业有限公司，封悼勋任法定代表人；证据9.馨盛公司工商登记资料，拟证明封悼勋出资40万成立馨盛公司并担任法定代表人；证据10.两份公证书，其中一份为2014年7月7日的提存公证书，一份为2014年6月26日保全行为公证书，均拟证明馨盛公司拒收租金，黄伟平、张爱琼将租金进行提存；证据11.银行明细信息，拟证明黄伟平、张爱琼每月存公房租金270.4元到银行等待馨盛公司收租；证据12.法院强制执行收据，拟证明黄伟平、张爱琼被执行多年公房租金；证据13.法定代表人履历表，拟证明封悼勋任广协公司副经理。黄伟平、张爱琼表示上述证据5.证据6无原件，馨盛公司以上述证据均不属于二审新证据不同意质证。
二审中，黄伟平、张爱琼表示：1.其与广州市广协房地产开发公司签订的协议书中没有约定租赁期限；2.馨盛公司与广州市广协房地产开发公司所签订的协议中也没有约定租赁期限及租金标准，但按照国家政策，馨盛公司应当按照公房租金标准永久出租给黄伟平、张爱琼。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案中，根据（2007）越法民三初字第1529号民事判决，原审法院已经确认涉案房屋归馨盛公司所有，该判决已经发生法律效力。因此，馨盛公司作为涉案房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。现因双方当事人之间没有就案涉房屋签订书面租赁合同，故应视为不定期的租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，馨盛公司作为不定期租赁关系中的出租人，可以随时主张解除合同，但本案鉴于黄伟平、张爱琼目前没有可供搬迁去处，故原审法院判令给予两年的暂住期并无不妥，本院予以维持。至于租金标准的问题，根据物权法对于私有人物权受法律保护的立法宗旨，同时结合馨盛公司在取得私有产权后已经向黄伟平、张爱琼承担了提供了公房租金标准长达近6年之久的义务，因此，在双方当事人对于租金标准仍无法协商一致的情况下，根据公平合理、等价有偿的原则，原审法院判令从馨盛公司起诉之日起租金按房管部门评定的同期住宅租金参考价计算正确，本院予以维持。黄伟平、张爱琼上诉提出应适用（2012）穗中法民五终字第3726号民事判决确定租金标准，对此，因该判决调处的仅为2007年8月16日至2013年1月29日的租金标准，故该判决对于本案所涉的2013年1月29日之后的争议租金标准并无拘束力，黄伟平、张爱琼上诉认为本案属于重复诉讼，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
因黄伟平、张爱琼二审提交的证据不能支持其上诉主张，故本院均不予采信。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人黄伟平、张爱琼的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费510元由上诉人黄伟平、张爱琼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 张永亮