湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀鹤民一初字第1020号
原告黄河，男，汉族，1977年7月27日出生。
委托代理人姚刚（特别授权），湖南宏峰律师事务所律师。
被告怀化好安居房地产开发有限公司。
法定代表人龙宪忠，该公司董事长。
委托代理人梁海山（特别授权），湖南五溪律师事务所律师。
被告王丽平，女，汉族，1974年2月14日出生。
委托代理人吴玉文（特别授权），湖南泰阳律师事务所律师。
被告段招军，男，汉族，1972年11月13日出生。
委托代理人吴玉文（特别授权），湖南泰阳律师事务所律师。
原告黄河与被告怀化好安居房地产开发有限公司、王丽平、段招军商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月28日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月13日公开开庭进行了审理。原告黄河及委托代理人姚刚、被告怀化好安居房地产开发有限公司的委托代理人梁海山、被告王丽平与段招军的共同委托代理人吴玉文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄河诉称：2013年6月18日，就商品房购买事宜，原告黄河与第一被告怀化好安居房地产开发有限公司（以下简称好安居公司）签订了《商品房买卖合同》（编号：湘怀房［合］NO.1301985）。约定原告购买由第一被告开发的“新天地城市广场”第40座的2737#、2738#、2739#、2740#四套商品房。合同约定单价为4303.1／平方米，四房总面积139.55平方米，合同总价款600479元，同时还约定了原告以按揭方式分期付款和第一被告应于2013年8月1日前交付房屋等义务。合同签订后，原告依约于当日向第一被告支付了首期购房款300479元。然而，至原告起诉之日止，第一被告不仅未能如期履行向原告交付房产的义务，反而与第二被告王丽平、第三被告段招军恶意串通，以另行达成购房合同的形式，分别将2737#住房再次卖给了第二被告、将2738#、2739#、2740#三套住房再次卖给了第三被告，并在2014年9月5日与其全部办理了网签手续。综上，第一被告与第二被告、第三被告之间恶意串通，另行签订购房合同并办理网签的行为，已导致原告无法实际取得房屋，严重侵犯了原告的财产权利。为依法维权，特向贵院提起诉讼，请求判决：1、第一被告与第二被告、第三被告分别签订的购房合同无效；2、确认原告与第一被告签订的商品房买卖合同合法有效，并判令第一被告限期交付房产；3、三被告共同承担本案全部诉讼费用（含诉讼费、保全费）。
被告好安居公司辩称：原告起诉的基本事实我们认可，请法院公正判决。
被告王丽平、段招军共同辩称：案外人唐勇借给龙宪忠200万现金，龙宪忠用其所在公司房产做担保，担保的形式是签订购房合同，签订购房合同中买受人是二被告。这担保合同是否有效，请求法院依法审理。
经审理查明：2013年6月18日，原告与被告好安居公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于怀化市人民北路与迎丰西路交汇处“新天地城市广场”项目第40幢2737、2738、2739、2740号商品房；该房的预售许可证号为怀房售许字（2011）第0051号；总建筑面积139.55平方米，每平方米单价4303.10元，房屋总价600497元，付款方式为合同签订后当日付房款300497元，向银行按揭贷款300000元；买受人需在2013年6月25日前申请办理按揭贷款手续，并交齐办理按揭手续所需资料；被告应当在2013年8月1日前，交付经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》的商品房。当日，双方签订了合同补充协议，约定：
买受人应于《商品房买卖合同》签订30日内向出卖人提交按揭贷款所需要的全部真实、有效的材料；若由于买受人自身原因（包括手续不齐备、个人信誉不良、延误办理等）导致银行拒绝批准按揭贷款，或由于买受人购买第二套或第二套以上房产而致使按揭贷款条件不符合银行按揭要求的，买受人应在该事项确定之日起20日内，补足余款或一次性付清购房款；买受人不履行本协议各款规定的，应承担违约责任，出卖人有权拒绝交房。签订合同当日，原告交付购房款300497元，剩余房款
300000元至今未交付。原告未提交证据证明该房已经竣工验收合格。
2014年9月5日，被告王丽平与被告好安居公司签订《商品房买卖合同》并办理了合同网签，约定：被告王丽平购买被告开发的“新天地城市广场”项目第40幢2737-7号商品房；该房的预售许可证号为怀房售许字（2011）第0051号；总建筑面积34.55平方米，每平方单价2000元，房屋总价69100元，付款方式为一次性付款；被告应当在2013年3月30日前，交付经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》的商品房。2014年9月5日，被告段招军与被告好安居公司签订了三份《商品房买卖合同》并办理了合同网签，约定：被告段招军购买被告开发的“新天地城市广场”项目第40幢2738-7、2739-7、2740-7号商品房；该房的预售许可证号为怀房售许字（2011）第0051号；总建筑面积均为35平方米，每平方单价均为2000元，房屋总价款为210000元，付款方式为一次性付款；被告应当在2013年3月30日前，交付经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》的商品房。被告王丽平、段招军至今未支付房款。
另查明：被告好安居公司至今未向原告或二被告交付房屋。被告好安居公司认可涉诉的2737与2737-7、2738与2738-7、2739与2739-7、2740与2740-7号商品房为同套商品房。三被告均自认：被告好安居公司与被告王丽平、段招军签订的《商品房买卖合同》其实是抵押合同，用好安居公司的商品房为案外人的借贷提供抵押担保。
再查明：庭审中，原告将诉讼请求第一条明确为：判令被告好安居公司与被告王丽平签订的购买“新天地城市广场”第40幢2737-7号房的商品房买卖合同无效，被告好安居公司与被告段招军签订的购买“新天地城市广场”第40幢2738-7、2739-7、2740-7号房的商品房买卖合同无效。原告将诉讼请求第二条中“限期交付房产”明确为“立即交付房产”。
上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证、辩论，本院确认，有下列证据证实：
1、原告身份证复印件，被告王丽平、段招军常住人口登记信息，被告企业营业执照、组织机构代码证各一份，证明原、被告诉讼主体资格适格；
2、《商品房买卖合同》、收据一份，证明原告与被告好安居公司就购买商品房进行了相关约定，原告已支付房款300497元；
3、王丽平网签合同一份、段招军网签合同三份，证明被告王丽平、段招军与被告好安居公司签订了购房合同并办理了合同网签；
4、情况说明一份，与其他证据相印证，证明2014年9月5日，被告好安居公司与被告王丽平、段招军签订购买“新天地城市广场”第40幢2737-7、2738-7、2739-7、2740-7号商品房的《商品房买卖合同》并办理合同网签；
5、庭审笔录一份，证明本案其他事实。
对于被告王丽平、段招军提交的借据，因无原件核对，缺乏真实性，本院不予采信。
本院认为：判断合同的性质不应仅根据合同名称，而应以合同内容所涉法律关系作为基本依据。
本案三被告均自认被告好安居公司与被告王丽平、段招军之间所谓的商品房买卖并非签约双方真实的合同目的，而是以商品房买卖合同的形式代替借款担保合同，为案外人借款提供抵押担保。本案被告王丽平、段招军与案外人的真实意思是案外人如果不按时返还借款，被告王丽平、段招军有权以商品房买卖合同的形式取得房屋所有权，上述合同约定符合“流质契约”的要件，违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条及《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，应认定为无效合同。
原告与被告好安居公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，未违反法律、规定的禁止性规定，合法有效，双方应诚实全面履行。原告未依约交清剩余房款300000元，按照合同补充协议的约定，被告有权拒绝交房。且原告未提交证据证明房屋已经竣工验收合格，达到法定交付条件，故对于原告要求被告立即交房的诉请，本院不予支持。原告辩称因被告好安居公司的原因致使原告未能在约定的时间内办好按揭手续，未提交证据证明，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王丽平与被告怀化好安居房地产开发有限公司于2013年9月5日签订的标的物为“新天地城市广场”第40幢2737-7号商品房的《商品房买卖合同》无效；
二、被告段招军与被告怀化好安居房地产开发有限公司于2013年9月5日签订的标的物为“新天地城市广场”第40幢2738-7、2739-7、2740-7号商品房的三份《商品房买卖合同》无效；
三、原告黄河与被告怀化好安居房地产开发有限公司于2013年6月18日签订的购买“新天地城市广场”第40幢2737、2738、2739、2740号商品房的《商品房买卖合同》有效；
四、驳回原告黄河的其他诉讼请求。
案件受理费9805元，由原告黄河负担505元，由被告怀化好安居房地产开发有限公司、王丽平、段招军各承担3100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 王 黎
人民陪审员 丁 伟
人民陪审员 舒友德
二〇一四年十一月二十五日
代理书记员 曾建波
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《中华人民共和国担保法》
第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。