北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0101民初21569号
原告（反诉被告）：北京奥士凯东直门商贸中心，住所地北京市东城区东直门外小关**号。
法定代表人：刘志杰，经理。
委托诉讼代理人：刘卫，北京观韬中茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：靳晓晓，北京观韬中茂律师事务所律师。
被告（反诉原告）:北京椿柏居餐饮管理有限公司，住所地北京市东城区柏树胡同30号。
法定代表人：白璐，副总经理。
委托诉讼代理人：白广成，男，该单位工作人员。
委托诉讼代理人：张海兵，北京市法大律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京奥士凯东直门商贸中心（以下简称原告）诉被告（反诉原告）北京椿柏居餐饮管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案受理，于2018年3月26日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘卫，被告的委托诉讼代理人白广成、张海兵到庭参加诉�。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）北京奥士凯东直门商贸中心提出诉讼请求：1、要求被告腾退北京市东城区柏树胡同×号房屋；2、要求被告向原告支付2017年8月10日至2017年8月31日租金35483.8元；3、要求被告按照每日18000元的标准向原告支付自2017年9月6日至实际腾退涉案房屋之日止的房屋占有使用费；4、要求被告按照每日18000元的标准向原告支付自2017年9月6日至被告营业执照注册地址迁离涉案房屋之日止的延迟迁离违约金；5、诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年8月10日，原、被告签署《房屋租赁协议》，原告将东城区柏树胡同×号房屋出租给被告使用，租赁期限三年，自2014年8月10日至2017年8月9日，租金每年60万元。租赁期限届满时，被告应无条件将上述房屋交还原告，并将被告的营业执照注册地址迁离租赁场所，否则每延迟一日，被告应分别按全�租金的百分之三作为延迟交房的使用费和延迟迁离营业执照的违约金。2017年8月9日，租赁协议到期，根据被告要求，原告同意延长租赁期限至2017年8月31日，并同意给被告5天的搬离时间，原告分别于8月22日和8月29日书面通知被告，要求被告在9月5日前将涉案房屋交还原告，但被告至今未交还，亦未将营业执照注册地址迁离。另，被告租金交纳至2017年8月9日，之后未再交纳租金及占有使用费，故原告提起诉讼，诉如所请。
被告（反诉原告）北京椿柏居餐饮管理有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告的诉讼请求是在合同到期，原告收回房屋自用的前提下主张的。原、被告合同明确约定，合同到期后，被告有优先续租权，合同到期前，双方有协商续租事宜，当时原告回复的是一年一签，租金可能上调。合同快到期时，原告告知被告因国家政策原因要将房�收回自用，基于此我们无条件服从，愿意腾退，但在9月6日我们知晓原告将房屋另行出租给第三方北京天胜溯源信息科技有限公司，我们要求续租。故被告不同意原告第一项诉讼请求，第二、三项诉讼请求被告同意按照原合同标准支付2017年8月10日至双方签订续租合同之日的租金，第四项诉讼请求与第一项相关联，不存在迁离事由。第三、四项诉讼请求如经法院查明系被告方违约，被告方主张违约金过高，要求调整。原告收回房屋并非自用，涉案房屋为一层及地下一层，一层作餐饮，地下一层用作鬃人展览及文化宣传，无处腾退。北京椿柏居餐饮管理有限公司另提起反诉，要求：1、原告按照双方租赁合同的约定，参照原告与第三方合同的同等租金及租期与我方签订租赁合同；2、反诉费由被告承担。事实及理由：2009年7月起，被告承租涉案房屋，被告对涉案房屋做了大量的改造、装修，投入近230万元，接通天然气管道又花费20多万元，因原被告双方合同约定，被告方有优先承租权，被告于2013年下半年根据实际经营需要对半地下空间进行二次改造，投入170余万元。2014年8月10日，双方签订续租合同，2017年3月份，被告要求根据约定续租合同，原告先同意续租合同，但租期要一年一续，后又告知不再对外出租，要求被告合同期满后腾退。后被告得知原告将涉案房屋另租他人，被告认为根据原、被告双方合同约定，被告有优先承租权，故被告提出反诉，诉如所请。
北京奥士凯东直门商贸中心针对北京椿柏居餐饮管理有限公司的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。原告并未以“收回自用”为由拒绝出租给被告，根据北京市总体规划要求，北京市疏解政治专项行动要求疏解“散乱污”企业，国企要起到带头作用，原告上级单位�求涉案房屋不能开办餐厅经营餐饮，同等条件下的优先续租权，是出租人欲另与他人订立房屋租赁合同达成的租赁条件，被告作为餐饮企业，其业态不符合原告对承租方的要求，因此涉案房屋不能出租给被告。同时，被告承租房屋期间延迟支付租金，并改变地下室用途，违反了国家对地下室使用用途的规定，地下室内堆积物品易燃，极易造成消防安全隐患，原告不同意继续出租给被告。
经审理查明：北京市东城区柏树胡同×号系北京东×××，北京东×××，包括对外出租。2014年8月10日，原、被告签署《房屋租赁合同》，约定原告将东城区柏树胡同×号房屋出租给被告用于经营餐饮，租赁期限三年，自2014年8月10日至2017年8月9日，租金每年60万元，履约保证金12万元,履约保证金不折抵租金、其他应付费用，租赁期满或因国家征地等因素导致协议终止时，在乙方�即本案被告）履行完该协议项下的全部应尽义务后的15日内，乙方交还甲方（即本案原告）出具的履约保证金收据后，甲方应一次性返还履约保证金。合同同时约定，协议期满，如原告继续出租该房屋，同等条件下，被告有优先承租权。被告需要继续租用的，应当在租赁期满前3个月提出，重新洽谈合作条件，提交相关材料，并履行申报、审批程序，签订新的《房屋租赁合同》。合同另约定，被告应予协议终止或解除后第六日将租赁房屋交还原告，每延迟一日，被告应向原告支付全年租金的百分之三作为延迟交房的每日占用房屋的使用费；协议终止或解除后，如被告每延迟一日将工商注册地址等迁离甲方，应另行支付全年租金的百分之三作为延迟履行的违约金。
2017年8月9日，原、被告合同到期，原告于2017年8月22日向被告出具《关于<北京都一斋餐�有限公司（即本案被告）提出延长合同期限>的回复》（以下简称《回复》），载明原被告租赁合同于2017年8月9日到期，被告提出续约申请，原告于2017年7月25日明确告知被告不再续租收回房屋，但同意被告延长至8月31日撤离，即从2017年9月1日起停止营业，给被告5天搬家时间，2017年9月5日上午9点完成交接，所延长时段的房屋租金从保证金中按日进行扣减。该份《回复》上有被告方工作人员白广成签字。
2017年8月29日，原告向被告发出限期撤场通知书，要求其于2017年9月5日前撤出场地并抓紧时间办理相关事宜。
2017年9月1日，原告与案外人北京天胜溯源信息科技有限公司就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为3年，自2017年9月6日起至2020年9月5日止，租金每年66万元。
2017年9月5日，被告未撤离涉案房屋，亦未将营业执照�离涉案房屋。
截止本案开庭之日，被告向原告支付租金至2017年8月9日，并有12万元履约保证金在原告处。关于履约保证金，原被告双方均认可不抵扣房租，如有需要另行解决。
另查，2017年7月26日，被告方工作人员白广成向北京市东城区人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称东城区国资委）去信反映涉案房屋租赁合同问题，2017年8月15日，东城区国资委作出回复称“委领导非常重视，立即要求崇远公司责成奥天公司对此事进行了解，现将有关情况回复如下：……在征询崇远公司意见后，并经云龙公司领导班子集体研究，由于都一斋公司的经营业态，不符合王府井商圈新的发展定位；该房产在经营使用中多次被有关部门检查出存在安全隐患，却不能按要求整改到位；租赁期内，都一斋公司并未信守合同约定，存在一定程度拖欠租金及转租经营等行为；故决定不再与都一斋公司续租，并按照合同规定提前通知了都一斋公司方”，“您来信提及欲与云龙公司续签房屋租赁协议事宜，请与云龙公司具体商谈”。（奥天公司为原告上级，崇远公司为奥天公司上级，云龙公司系指原告）被告于2017年9月3日收到该函件。
又查，被告认可在双方履行合同期间，被告有迟延交付租金的行为，但截止2017年8月9日，被告未欠租金。
再查，2017年11月29日，原告曾去涉案房屋断水电、贴封条，当日晚间，被告恢复营业。对此，原告表示，此举并非强行收房，系因大兴失火事件，市政府要求排查安全隐患，被告在地下室有住人情况，原告将涉案房屋断水电及贴封条，是希望所有人从里面出来。对此被告表示原告当日宣读了告知书后即要求其停产停业，住宿的人是原告安排的保安。
上述事实，有《房�租赁合同》、《回复》、信访回复及原被告的当庭陈述等证据在案为证。
本院认为：双方之间的租赁合同是双方当事人的真实意思表达，合法有效，双方均应依约履行。
本案中，双方合同中虽有关于优先承租权的约定，但原告已与第三方签订房屋租赁合同，现被告要求原告参照原告与第三方合同的同等租金及租期与其签订租赁合同的诉讼请求本院无法支持，如被告认为原告违反了双方关于优先承租权的约定，可另行追究其相关责任。
原被告之间合同已经到期，在原告未与被告签订新的租赁合同的情况下，被告应将涉案房屋予以腾退，鉴于原告同意被告延期至2017年8月31日，故2017年8月10日至2017年8月31日的租金被告应按合同标准予以支付。关于原告要求被告按照每日18000元的标准向原告支付自2017年9月6日至实际腾退涉案房屋之日止的占有�用费的诉讼请求，本院认为，双方均认可合同中关于占用费的标准有违约惩罚的性质，且该约定标准明显过高，现被告占用房屋系因双方就优先承租涉案房屋有争议，并非故意违约，故本院认为被告按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费即可。
关于原告要求被告按照每日18000元的标准向原告支付自2017年9月6日至被告将营业执照注册地址迁离涉案房屋之日止的延迟迁离违约金的诉讼请求，本院认为，被告未将注册地址迁离涉案房屋，同样系因双方就优先承租涉案房屋问题有争议，并非故意违约，在本案判决生效前，被告可不予支付该笔费用。鉴于目前无法判断被告是否将在本判决生效后将工商注册地址迁离涉案房屋，故本院对此不予处理，若在本案判决生效后，在指定的腾房期间过后，被告仍未将注册地址迁离涉案房屋，原告可另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）北京椿柏居餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾退北京市东城区柏树胡同×号房屋；
二、被告（反诉原告）北京椿柏居餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）北京奥士凯东直门商贸中心支付2017年8月10日至2017年8月31日租金35483.8元；
三、被告（反诉原告）北京椿柏居餐饮管理有限公司按照每年60万元的标准向原告（反诉被告）北京奥士凯东直门商贸中心支付自2017年9月6日至实际腾退北京市东城区柏树胡同×号房屋之日止的房屋占有使用费；
四、驳回原告（反诉被告）北京奥士凯东直门商贸中心其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）北京椿柏居餐饮管理有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23204元，由原告北京奥士凯东直门商贸中心负担10050元（已交纳）、被告北京椿柏居餐饮管理有限公司负担13154元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费11310元，由被告北京椿柏居餐饮管理有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 闫 薇
审 判 员 王 亮
人民陪审员 王虹珏
二〇一八年五月二十四日
书 记 员 邵 蕾