上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初7281号
原告(反诉被告)邱禹，男，1985年12月24日出生，汉族，住上海市。
委托代理人朱永香，上海申之春律师事务所律师。
被告(反诉原告)陈强，男，1966年10月14日出生，汉族，户籍地上海市。
被告(反诉原告)陈刚，男，1964年11月24日出生，汉族，户籍地同上。
两被告共同委托代理人孙九可，上海市大公律师事务所律师。
原告邱禹与被告陈强、陈刚及反诉原告陈强、陈刚与反诉被告邱禹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈文丽独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)邱禹及其委托代理人朱永香，被告(反诉原告)陈强、陈刚的共同委托代理人孙九可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱禹诉称，原、被告双方于2015年9月20日签订了《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买被告所有的上海市曹杨九村XXX号XXX-
XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房价款为人民币153万元(以下币种均为人民币)，交付日期为2016年1月25日。合同签订前后，原告分别于2015年9月5日支付给被告定金1万元，于2015年9月20日支付房款39万元，2015年11月28日支付房款51万元，2016年1月30日支付房款10万元，共计支付房款101万元，余款由原告向银行申请贷款后支付。双方于2016年1月30日签订补充协议约定交付日期更改为2016年2月20日。但被告在收到上述房款后，原告要求其配合办理贷款手续和交房手续时，被告予以拒绝。原告认为被告迟延交房的行为不存在法定的免责事由，也没有合同约定的免责事由，其行为已构成违约，给原告造成了损失。现原告诉至法院，请求判决：1、被告继续履行合同约定的过户、交付义务，交房前迁出户口，办理水、电、煤气、有线电视的户名变更，结清交房前的全部费用；2、被告支付因迟延交房承担违约金(按已付款为基数，按日万分之五的标准，自2016年2月21日计至实际交房之日止)；3、本案诉讼费及保全费由被告承担。
被告陈刚、陈强辩称，第一，原告是单身，其置换房屋的两份合同的衔接存在问题。原告没有按约履行其出售房屋的合同，导致无法按约履行与被告的买卖合同。第二，合同没有约定被告要配合原告办理贷款，如果贷款不足，被告应当以现金补足。在约定的过户日期2015年12月31日前，被告未被通知要求配合原告申请贷款，原告没有办妥贷款手续也未支付剩余房款，故转让过户手续无法办理，过户不成的责任不在于被告。第三，被告陈刚认可被告陈强与原告于2016年1月30日签订的《补充协议》以及收取房款10万元的效力，但该协议并未变更过户日期。第四，虽然合同约定2016年2月20日交房，但交房前还是应该先办理转让过户手续，故在未办理转让过户手续前，交房是不现实的。第五，因原告未按约履行合同，导致被告无法进行置换，定金也被案外人没某。综上，不同意原告的诉讼请求。
反诉原告陈强、陈刚诉称，双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定反诉被告通过银行贷款方式支付60万元，由银行在见他证、新产证后直接放款给反诉原告，若反诉被告贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度的，反诉被告应于过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给反诉原告。同时合同约定若反诉被告未按合同付款协议期限付款的应当向反诉原告支付违约金，逾期超过15日的反诉原告有权单方解除合同，并承担20%的赔偿责任。双方约定应于2015年12月31日前办理过户手续，但因反诉被告贷款未办出也未向反诉原告支付现金用以抵充贷款部分，因此反诉原告有权单方解除合同并要求反诉被告承担赔偿责任。现反诉原告诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、反诉被告支付违约金30.6万元。
反诉被告邱禹辩称，反诉被告支付了三分之二的房款，按约履行了大部分义务，双方签订并履行了《补充协议》，故迟延过户是双方协商一致的结果，故不同意反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，系争房屋由两被告按份共有，其中被告陈刚占有三分之二产权份额，被告陈强占有三分之一产权份额。
2015年9月20日，原告(买受人、乙方)与两被告(卖售人、甲方)就系争房屋签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定房地产转让价款为153万元；甲、乙双方确认，在2015年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲乙双方同意按照以下方式处理：甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自约定的应当交付之日起至实际交付之日止；补充条款约定甲方于2016年1月25日前将系争房屋交付乙方，交付标志为甲方将系争房屋的钥匙交付乙方，并对水、电、煤气、有线电视等费用和所欠费用进行结算，甲乙双方对水、电、煤气户头、有线电视的户名进行更名，更名费由乙方承担；甲方于交房前迁出系争房屋内所有户口，如逾期未迁出则按每天100元向乙方支付违约金；甲乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供办理贷款所需的材料；附件三付款协议约定乙方于2015年9月5日支付甲方定金1万元，于2015年9月21日支付房款39万元，于2015年11月25日支付房款51万元，乙方通过向银行贷款方式申请60万元，由银行在见他证、新产证后直接放款给甲方账户，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给甲方，交房当日，乙方支付甲方剩余房款2万元。同日，双方签订《补充协议》，约定将买卖合同约定的乙方于2015年11月25日支付甲方房款51万元的支付时间更改为11月30日前。
2015年9月5日、9月20日、11月28日，被告陈强分别出具收据，确认收到原告支付的定金1万元、房款39万元、房款51万元，共计91万元。
2015年12月31日前，双方未按约办理系争房屋的产权过户手续。
2016年1月30日，在居间方工作人员李某某的见证下，原告与被告陈强签订《补充协议》，约定乙方购买甲方系争房屋，按原定合同约定向银行贷款60万元，于2016年1月30日预先支付甲方10万元，其他付款不变，甲方须于收到乙方贷款60万元后七天内退还甲方10万元；甲方于2016年2月20日将系争房屋交给乙方。当日，被告陈强出具收据，确认收到原告房屋贷款预先支付款10万元。
另查明，(一)本次交易的所有税费全部由原告承担。(二)2015年9月19日，原告、案外人邱某某(卖售人)与案外人黄某、朱某某(买受人)就上海市菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价款为180万元，双方应于2015年11月30日前办理过户手续。合同履行过程中，该房屋产权最终于2016年1月26日登记至案外人名某。
现原告诉至本院，请求判决如其诉请。诉讼过程中，被告提出反诉，请求判决如其反诉请求。庭审中，原告撤回要求被告承担迟延交房违约金以及迁出户口的诉讼请求，并称不通过贷款也能够先行支付剩余房款给被告，无论被告是否迁出户口。反诉原告撤回要求反诉被告支付违约金的诉讼请求。
反诉部分查明事实同本诉。
庭审中，原告补充意见如下：因被告在2016年2月初明确不出售系争房屋，居间方表示原告无法单方向银行申请贷款，故原告未办理贷款申请手续。
审理中，原告申请证人李某某出庭作证，其证人证言为：证人是本次交易的经办人。因原告是置换房屋，原告的下家拖延，而原告需要以首套房名义贷款，故系争房屋的交易需要相应地延后进行，证人向被告告知了这一情况，因被告也是置换房屋，可能面临违约，被告要求原告提前支付10万元。2016年春节后，证人通知被告配合办理贷款，被告称因其要购买的房屋要涨价，故要求将系争房屋的价格加至190万元，否则不配合贷款与过户。原告对证人证言无异议，被告认为证人证言能够证明2015年12月31日前未办理贷款手续的原因在于原告，也能够证明被告是因为原告违约而无法置换才不愿配合原告办理贷款，事实上原告也根本没有去办理贷款申请。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》以及《补充协议》均系当事人真实意思表示，且合法有效，双方均应恪守履行。
就本诉而言，首先，根据买卖合同约定，双方应于2015年12月31日前办理系争房屋的产权过户手续，但原告因其与案外人直至2016年1月26日才交易过户完毕致使未能在上述期限内与被告办理过户手续亦未办理贷款手续，责任在于原告。然被告并未因此单方解除与原告的买卖合同，而是通过与原告签订《补充协议》的方式变更了贷款部分的付款金额与方式以及交房日期，并按协议收取了原告支付的10万元房款。被告辩称协议并未变更过户日期。分析该协议，约定被告在收到原告贷款后退还原告提前支付的10万元，由此可见，被告明知原告当时未办理贷款、双方未办理过户，仍同意原告继续办理贷款以支付房款，同意接受银行的放款，而放款的前提是产权过户，故《补充协议》也包含了对过户日期的变更，本院对被告的辩称不予采信。其次，原告已经按约支付了除贷款及尾款外的各项房款，并表示可以以现金方式支付剩余房款，故即使原告未办理贷款申请，也能够履行买卖合同。本院认为，本案买卖合同继续履行无其他明显障碍，故对原告要求被告继续履行买卖合同、办理过户手续、交付房屋的诉讼请求予以支持。基于合同相对性，原告应向两被告支付剩余房款，至于两被告对房款如何分配，由两被告自行处理。原告要求办理水、电、煤气、有线电视的户名变更，结清交房前的全部费用的诉讼请求，符合约定，本院一并予以支持。原告撤回要求被告承担迟延交房违约金以及迁出户口的诉讼请求，无不当，本院予以准许。
就反诉而言，基于上述论述，反诉原告、反诉被告以签订《补充协议》的方式变更了买卖合同对于过户日期、房款支付期限的约定，故反诉原告无权在签订并部分履行协议后，以原合同的约定主张单方解除买卖合同，本院对反诉原告的诉讼请求不予支持。反诉原告撤回要求反诉被告承担违约金的诉讼请求，无不当，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、原告邱禹与被告陈强、陈刚就上海市曹杨九村XXX号XXX-XXX室房屋签订的编号为XXXXXXX号的《上海市房地产买卖合同》继续履行；
二、被告陈强、陈刚应于本判决生效之日起十日内配合原告邱禹办理上述房屋产权过户至原告邱禹名某的手续，相关税、费均由原告邱禹承担；
三、原告邱禹应于本判决生效之日起十日内支付被告陈强、陈刚房款人民币520000元；
四、被告陈强、陈刚应于本判决生效之日起十日内将上述房屋交付原告邱禹并协助原告邱禹办理水、电、煤气、有线电视的户名变更手续(更名费由原告邱禹承担)、结清截止交付上述房屋前的相关费用；
五、对反诉原告陈强、陈刚的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案保全费人民币5000元，由被告(反诉原告)承担。
本案本诉受理费人民币9075元，减半收取计人民币4537.5元，由被告负担。
本案反诉受理费人民币40元，已减半收取，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈文丽
二〇一六年十二月二十七日
书记员 陈文渊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。