广西壮族自治区北海市海城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民一初字第1802号
原告：岑某华。
原告：岑某亚。
原告：岑某英。
原告：岑某珍（曾用名岑某某）。
以上原告共同的委托代理人：吴恒彩，广西桂三力律师事务所北海分所律师。
被告：北海地立物业发展公司。
法定代表人：唐时旺。
被告：海南金元实业有限公司。
法定代表人：苗再轩。
原告岑某华、岑某亚、岑某英、岑某珍诉被告北海地立物业发展公司、海南金元实业有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理后，依法组成由代理审判员沈海浪担任审判长，人民陪审员马杰、赵爱琴参加的合议庭，于2016年2月29日公开开庭审理。原告岑某华及其委托代理人吴恒彩到庭参加诉讼，被告北海地立物业发展公司、海南金元实业有限公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告岑某华、岑某亚、岑某英、岑某珍诉称：1998年7月，两被告签订《联合开发海宁住宅小区合同书》，合同约定共同开发被告海南金元实业公司名下位于原××路（国家安全局对面）的海宁小区土地（建设用地批准用书证号：北海市（1997）北房地交字476号），并由被告北海地立物业发展公司负责项目立项，办理设计方案和总评，负责处理和海南金元实业有限公司小区住宅的拆迁和“三通一平”，被告海南金元实业有限公司负责办理年度的基建计划及建设许可证手续。2000年4月，北海市建设工程管理处为两被告颁发了《建设工程施工许可证》（许可证号：（2000）北建工字第05－17号），并确定该项目建设业主为两被告，项目业主代表为被告北海地立物业发展公司的法人代表唐时旺。
原告的父亲岑起良于1999年11月8日与被告北海地立物业发展公司就该项目中第3号地签订了《宅基地转让协议书》，并按合同约定向被告支付了宅基地转让款246000元，工程挂靠费3000元，同时按合同约定要求和被告提供的该小区的平面图纸进行了建设，现已建设完工并搬进入住长达10年之久。在受让宅基地建房入住后，岑起良及原告一直要求被告办理宅基地过户及房屋产权证书，但被告置之不理，由于被告的违约行为导致原告无法取得权属证书，该问题已成为北海市独立式住宅小区历史遗留问题。2001年2月15日，岑起良病故，按照岑起良生前意愿，该房屋及土地归原告岑某华继承，原告母亲王凤儒也同意上述安排。2014年3月31日，王凤儒去世。2014年初，原告岑某华等金元小区19户业主就房屋及土地过户事宜向法院起诉，原告因缺少部分证据不得不先行撤回起诉，其他18户业主的诉讼请求得到法院的支持。为此原告诉请法院判决：1、两被告将位于北海市海城区海南路“海宁住宅小区”（安全局对面）（建设用地批准用书证号：北海市（1997）北房地交字476号）第3号宅基地过户至原告岑某华名下；2、两被告协助原告岑某华办理已建房屋产权权属证书；3、两被告承担本案的诉讼费用。原告在举证期限内向法院提交的证据有：1、身份证，证明四原告的主体资格；2、电脑咨询单、企业机读档案登记资料，证明两被告主体资格；3、联合开发海宁住宅小区合同书，证明两被告之间对外共同开发涉案的宅基地项目；4、建设用地批准证书，证明涉案宅基地权属为两被告；5、建设用地规划许可证审批单、建设用地界限图，证明涉案宅基地项目的权属及范围；6、建设工程施工许可证、小区平面图，证明涉案宅基地已经取得了建设部门批准；7、处理房地产项目独立式住宅小区历史遗留问题的程序，证明北海市政府已对此类宅基地转让同意依法办理产权登记；8、土地转让合同、合同补充协议，证明两被告之间的关系是名为合作，实为土地使用权转让；9、民事起诉状，证明被告地立物业公司因欠被告金元实业公司土地转让款，金元公司已经对地立公司提起民事诉讼；10、民事调解书，证明两被告之间因为土地转让产生的欠款纠纷已经达成调解协议；11、民事裁定书，证明两被告之间关于土地转让产生的欠款纠纷在调解书生效后，已经执行终结；12、宅基地转让协议书，证明原告父亲岑起良与被告地立物业公司签订了涉案宅基地转让合同，被告应为原告办理宅基地权属证书；13、收据8张，证明原告已向被告支付了宅基地转让款246000元、工程挂靠费3000元；14、电费清单，证明诉讼争议的房屋及土地一直归原告岑某华使用；15、照片，证明原告已在受让宅基地上建成房屋并归岑某华占有使用，现住的门牌号为“海南路金元小区3号”；16、常（寄）住人口开登记卡，证明岑起良、王凤儒是原告的父亲，岑人坤与原告是兄弟关系；17、常住人口登记卡，证明岑起良、王凤儒分别于2001年2月5日、2014年3月31日死亡；18、广西医学院检验报告；19、出院记录；20、××案首页；××于1971年在广西医学院附属医院住院治疗，并于1971年7月23日死亡；21、协议书，证明原告同意诉讼争议指向的房屋及土地均办至原告岑某华名下；22、岑某华案件询问笔录，证明原告同意诉讼争议指向的房屋及土地均办至原告岑某华名下；23、梁俊梅民事判决书、法律文书生效证明，证明北海市海城区人民法院对金元小区类似案件已经作出支持办理过户的判决并且已生效；24、廖集珠民事判决书、法律文书生效证明，证明内容同上；25、民事裁定书，证明原告针对本案提起过民事诉讼，由于缺乏岑人坤的证据材料而撤诉，现原告已重新提起诉讼。被告北海地立物业发展公司、海南金元实业有限公司未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案的被告北海地立物业发展公司、海南金元实业有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告举证的证据予以确认。
综合全案证据及审理笔录，本院确认以下法律事实：
位于北海市××路，东至路、南至银海区政府用地、西至市水电局、银海区政府、北至海宁路，面积7520.7平方米的土地，由被告海南金元实业有限公司于1997年10月16日取得建设用地批准证书（1997北房地交字第476号）。1997年11月1日，两被告签订《土地转让合同》，约定被告海南金元实业有限公司将上述土地转让给被告北海地立物业发展公司，转让价为5400000元，被告北海地立物业发展有限公司交足全部转让费后，对土地有开发使用权。1998年7月15日，两被告签订《联合开发海宁小区合同书》，约定双方联合开发上述土地，共同建设“海宁住宅小区”，1999年11月30日，两被告取得上述土地《建设用地规划许可证审批单》（1999城规管地规字第0234号），涉案土地规划为居住用地。2000年2月2日，两被告取得在上述土地建设商住楼的建设工程临时许可证。2000年5月26日，两被告取得在上述土地上建设商住楼的建设工程施工许可证。
1998年10月12日，被告北海地立物业发展公司与岑起良签订《宅基地转让协议书》，约定被告北海地立物业发展公司将海宁住宅小区内第3号宅基地转让给岑起良，该宅基地占地面积80平方米，转让价格为250000元；协议签订之日起5天内交足10万元，被告负责在2个月内为岑起良办理好报建手续和分户领取土地证，余下购地款待办好土地证后支付；岑起良接到开工通知后必须按线、按图施工，必须争取时间把房屋建好，以便被告协助办理房产证，办证费用由岑起良负责等内容。合同签订后，岑起良告向被告北海地立物业发展公司交纳了购地款246000元及工程挂靠费3000元，被告亦将涉案土地交付岑起良，岑起良于2001年在涉案土地上建好房屋并入住，涉案房屋至今未办理验收，亦未办理土地证和房产证到岑起良名下。为此，原告诉至法院，提出上述诉讼请求。
另查明，岑起良（于2001年2月15日去世）与王凤儒（已于2014年3月31日去世）系夫妻关系，岑起良的父亲岑珠海已于1974年1月7日去世，母亲苏六妉已于1969年8月20日去世。岑起良与王凤儒共生育有岑某华、岑某亚、岑某英、岑某珍、岑人坤（已于1971年7月23日去世，未结婚、未育有子女）等五子女。2012年3月10日，王凤儒、岑某英、岑某亚、岑某珍立下《协议书》一份，内容为：“经家庭会议协商后，按照父亲岑起良生前的颐愿，同意将海城区海南路金元小区3号一幢的房产权交给大儿子岑某华所有。母亲王凤儒、二儿子岑某亚、三女儿岑某英、四女岑人珍同意放弃对该房屋的房产继承权。口说无凭，特立此据。”
还查明，两被告曾因上述土地的转让产生纠纷起诉至法院，2001年9月17日，经北海市中级人民法院主持调解，双方达成一致意见。其中第四条约定，北海地立物业发展公司付清调解书约定款项中的1500000元后，海南金元实业公司即允许北海地立物业发展公司开发全部土地。后该案经法院执行，只执行了518640元给海南金元实业公司。
本院曾就本案房屋所在小区的土地分割过户问题去函北海市规划局咨询，北海市规划局函复本院如下：该小区基本符合市城市规划委员会2013年第七次会议纪要关于处理房地产项目独立式住宅小区历史遗留问题的精神，但是否能协助执行必须看是否有违法建设。如有违法建设则按城乡规划法的相关规定处理，情节严重的不能协助执行。该小区房屋能否办理房产权权属证书，请向房产部门咨询。
经本院就该小区房屋能否办理房产证咨询北海市房地产交易中心，北海市房地产交易中心函复本院：涉案房屋在我中心未有初始登记记录。而办理房屋所有权初始登记必须提交：1、登记申请书，2、建设用地使用权证证明，3、建设工程符合规划的证明，4、经核准备案的房屋测绘成果报告书，5、房屋地址证明，6、房屋已竣工的证明，7、申请人的身份证明。
本院认为，案涉的《宅基地转让合同书》是当事人在自愿、平等的基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的合同，双方应全面履行合同的义务。原告作为岑起良的法定继承人，有权提起本案诉讼；原告岑某亚、岑某英、岑某珍作出将案涉房屋的继承权全部由原告岑某华所有的表示系其真实、合法的意思表示，本院予以准许。合同签订后，受让方已按约定向转让方交纳购地款并在涉案土地上建房居住，转让方应按合同的约定履行协助办证的义务，由于涉案的海宁住宅小区项目是以两被告名义建设，故原告主张两被告共同协助原告办理房地产证的诉讼请求，本院予以支持。本案中，虽然原告未能提供涉案房屋的建设工程规划许可证以及涉案房屋未经过验收，但本院主要审查的是合同的权利义务，至于涉案房屋是否符合办证的条件，应由权属登记机关在办理权属登记的过程中审查。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
被告北海地立物业发展公司、海南金元实业有限公司协助原告岑某华将位于北海市海城区海南路“海宁住宅小区”（安全局对面）（建设用地批准用书证号：北海市（1997）北房地交字476号）第3号宅基地及房屋的房地产证办理到原告岑某华名下（涉案房地产是否符合办证条件，由权属登记机关审查）。
案件受理费5034元，公告费350元，由两被告负担。（该款原告已预交，两被告在本案判决生效之日起十日内返还给原告）
上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费5034元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 沈海浪
人民陪审员 马 杰
人民陪审员 赵爱琴
二〇一六年三月十五日
书 记 员 林广青
附：本判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。