陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汉中民一终字第00105号
上诉人（原审原告）曹杰。
上诉人（原审原告）张芳琴。
上诉人（原审被告）吴慧芸。
上诉人（原审被告）贺鹏。
上诉人曹杰、张芳琴因与上诉人吴慧芸、贺鹏合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2013）汉台民初字第00576号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。上诉人曹杰，上诉人吴慧芸及其委托代理人张振华，上诉人贺鹏的委托代理人吴慧芸均到庭参加诉讼。上诉人张芳琴经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院认定：原告曹杰、张芳琴系夫妻关系，且均为秦峰航空液压公司职工。二原告在汉台区东塔南路拥有该公司家属院9号楼5单元109室房屋一套（面积63.53平方米，房屋产权证号为：汉中市房权证汉台字第0212**号，所有权人曹杰）。1998年，被告吴慧芸从西乡县沙河坎迁往汉中，与二原告居住在同一家属院。2000年前后，被告吴慧芸在该家属院开了一个缝纫店。原告张芳琴做衣服便与吴慧芸认识，后二人关系要好，即以姊妹相称，互相关照。2001年，二原告夫妇先后离开汉中往广东东莞打工，张芳琴走时将其家房门钥匙交给吴慧芸让其照管。2002年10月，经二原告联系介绍，被告吴慧芸也到广东东莞打工。在广东打工期间两家相处融洽，关系甚好。2006年6月，因曹杰欲在广东办厂需用钱，向被告吴慧芸借了五万元现金，因双方并未签订书面协议，被告认为该款系支付的原告房屋转让款，而原告则认为并未将房屋卖于被告吴慧芸，此为双方以后产生矛盾埋下了隐患。2010年4月，原告方委托其亲家李林森将涉案房屋出租他人。2010年9月30日，被告吴慧芸与原告曹杰通电话，谈到房屋买卖问题并录了音；2010年12月7日，吴慧芸与张芳琴通电话时谈到借钱以及房屋问题并录了音。2011年3月，被告吴慧芸回汉中。2011年6月25日被告吴慧芸自行更换上述房屋防盗门锁，使房客无法入住，李林森报警。同年7月1日在汉中市公安局汉台分局东关派出所民警协调下，房客搬出该房屋。原告张芳琴得知上述情况后回到汉中，要求吴慧芸搬出，而吴慧芸以原告已将该房卖给她为由而拒绝搬出。同年7月26日原告张芳琴带人要换门锁，双方发生冲突。对此，原告张芳琴进行了录像。当日，原告张芳琴以被告吴慧芸非法侵入住宅向当地公安派出所报案。当地公安派出所认为双方系因债务引起的纠纷，不构成刑事案件，建议双方通过诉讼程序解决。期间，双方进行过协商，但双方就归还金额多少未能达成一致意见。2011年11月9日，二原告以返还原物纠纷提起诉讼，要求二被告排除妨害，归还房屋并赔偿损失，本院调解未成，法院遂于2012年9月3日进行了判决宣判，被告吴慧芸不服该判决而提起上诉，并提交新证据两份，即吴慧芸与张芳琴的录音、吴慧芸与胡兴武的录音，2013年2月5日，经汉中市中级人民法院（2012）汉中民终字第00583号民事裁定书裁定，撤销（2012）汉民初字第00172号民事判决并发回重审。本案在审理中，二原告对吴慧芸提交的证据即2011年7月19日下午的谈话录音提出质疑，并提出鉴定申请，后二原告以“鉴定难度大时间长”为由撤回了鉴定申请。
原审法院认为：原、被告于2011年6、7月份发生纠纷后，二原告即以返还原物纠纷提起诉讼，在审理中查明，双方发生纠纷的实质原因系一方认为涉案房屋已买卖而另一方认为涉案金额5万元属民间借贷纠纷，双方争议的买卖纠纷与民间借贷纠纷均属于合同纠纷，故本案案由应以合同纠纷确定。房地产转让，应当签订书面转让合同，二原告与被告吴慧芸并未订立该房屋买卖书面合同，并为此发生争议纠纷，被告吴慧芸举证提交双方的多次录音即音像资料类证据，对证实双方就买卖问题已达成一致意见的事实仍证据不足，不能据此认定双方就涉及房屋的买卖合同已经成立，故对被告吴慧芸的庭审相关辩论意见不予采纳。二原告于2006年6月从被告吴慧芸处借款5万元是事实，但从原、被告的陈述以及被告多次举证的音像资料类证据比照印证，该5万元借款本身的性质又发生了一定的变化即该5万元借款与双方就房屋买卖意向之间存在关联，在涉案房屋买或不卖的商讨过程中，反反复复，双方既不能依法以书面形式明确各方权利义务，同时，又未能通过其他途径早日了断，致使埋下矛盾隐患，沉积难除，时间愈长，各方实际损失愈加扩大，更加难以调和，究其责任，二原告一直占有使用对方资金，在房屋买卖问题上致吴慧芸对此形成信赖期待；被告吴慧芸明知或应当知道相关法律规定及一般正常交易习惯，却未形成正确判断，其自身责任难以免除；本案双方属缔约过失责任性质范畴，若单纯归责一方，既与事实不符又显失公平，故认为二原告及被告吴慧芸均存在过错，均应对自身或对方所造成的损失分别承担责任。综合考虑市场及标的物状况等因素，结合本案实际情况，选择并参照适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定计算赔偿损失的额度，而对2011年6月25日即双方发生矛盾之日以后的房屋租金损失以及对应的5万元资金占用的利息损失，因属双方各自过错导致，由各自承担各自的损失，即房屋租金损失由二原告自己承担而5万元资金占用的利息损失由被告吴慧芸承担；对该日之前的损失因争议性质不明确故而不再计算涉及。为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第十条、第四十二条（三）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、第三十七条、第四十一条之规定，判决如下：一、原告张芳琴、曹杰与被告吴慧芸之间的房屋买卖合同不成立；二、被告吴慧芸、贺鹏于本判决生效后十日内返还原告曹杰、张芳琴座落在汉台区东塔南路秦峰航空液压公司家属院9号楼5单元109室住宅房一套（房权证号为：汉中市房权证汉台字第0212**号）。三、原告张芳琴、曹杰退还被告吴慧芸现金50000元，并赔偿被告吴慧芸经济损失50000元正，以上共计100000元，限本判决生效后十日内付清。四、驳回原告张芳琴、曹杰的其他诉讼请求以及被告吴慧芸、贺鹏的其他诉辩请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息；如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费2300元，由二原告负担1150元，由被告吴慧芸负担1150元。
上诉人曹杰、张芳琴不服原审判决，上诉请求：依法改判上诉人不承担赔偿5万元的责任；撤销原判关于“5万元资金占用的利息损失”的认定；改判要求被上诉人赔偿霸占房屋期间按照500元每月计算的损失；其主要事实与理由：一、依据法律规定及事实，双方之间房屋买卖关系不存在，不存在合同纠纷问题，一审既然判定房屋买卖合同不成立，但却适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，按照房屋买卖违约进行赔偿是错误的。二、吴慧芸强行赶走房客并私自换锁，非法霸占房屋，应当承担赔偿责任，按照每月500元计算赔偿损失。三、吴慧芸提交的证据，证人证言基本都是亲戚及老乡，视听资料存有疑点且不完整，不符合证据规则的规定，不能作为案件事实认定的依据。尤其是上诉人提交的付霞的电话录音及贺满平的证明，可以推翻吴慧芸所证不实，其应承担举证不力后果。四、5万元借款不应当计算利息。自然人之间借款没有约定利息的视为不支付利息，因此本案吴慧芸于2006年8月主动借给上诉人5万元，期间2007年、2008年、2009年数次提出还款，吴慧芸表示不急，待回汉中了再还。综上，一审判决有失公平、适用法律错误，请求二审依法裁判。
吴慧芸、贺鹏针对曹杰、张芳琴的上诉答辩称：双方房屋买卖关系成立，上诉人说的不是事实，请求不能成立。
上诉人吴慧芸、贺鹏不服原审判决，上诉请求：撤销原判，改判认定双方房屋买卖关系成立；并判令对方给予办理房屋产权过户手续；诉讼费由对方承担。其主要事实与理由：一、双方虽没有书面协议，但不影响对房屋买卖关系成立的认定。根据传统习惯做法与常理，可以看出对方认可出卖房屋后又矢口否认的事实，通过多份的电话录音、证人证言等资料，依法可以推定双方房屋转让关系成立。二、房屋转让交易完成已历时五年，对方主张返还原物之诉，不应当得到纵容与支持。假如对方坚持反悔态度，要求按照2011年上半年二手房的市场价，支付赔偿。综上，请求二审法院依法支持上诉请求。
曹杰、张芳琴针对吴慧芸、贺鹏的上诉答辩称：双方的房屋买卖关系是不成立的。
经审理查明，原审认定的案件事实清楚，证据确实、充分，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点，一是双方房屋买卖合同是否成立，以及5万元款项的性质；二是双方对此是否存在过错，涉及的损失大小和承担问题；三是返还5万元款项时，原审参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定而确定再承担一倍的赔偿责任，适当与否的问题。
关于双方房屋买卖合同是否成立，本案中综合全案证据，能证实双方就房屋买或不卖进行过多次沟通，但无法证实双方达成过一致的合意，因此原审认定房屋买卖法律关系不能成立，并无不当。
关于曹杰、张芳琴从吴慧芸处借款5万元的性质问题。借款初始属于民间借贷关系，此后双方就房屋买或不卖的问题，多次商讨并产生矛盾，但此后曹杰、张芳琴占用资金多年是客观事实，又一直未能解决双方的矛盾，该5万元借款的性质在客观上与欲缔结房屋买卖关系形成了一定的因果关系。因此，原审认为吴慧芸对此形成了信赖期待，双方对缔约过失均存在过错责任，并无不当。基于吴慧芸购房目的落空，因此在返还5万元款项时，还应当计算赔偿损失，但此部分损失并无具体核算标准，因此原审从本地区市场房屋升值状况，本案房屋状况及本案实际情况等因素考虑，酌情参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定处理损失问题，而确定由曹杰、张芳琴“承担一倍的赔偿责任”即赔偿该部分损失按5万元计，对双方比较公平、合理。对本案的其他损失，即5万元资金的利息，以及纠纷加剧后期限内的房屋租金损失，因双方均存在过错，故此原审确定此部分损失由双方各自自行承担，两者相差不大，也比较公平、适当，符合法律规定。
综上，原审判决认定事实清楚、审判程序合法、适用法律正确。各上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费2300元，由曹杰、张芳琴负担1150元，由吴慧芸、贺鹏负担1150元。曹杰、张芳琴多预交的上诉案件受理费1150元，吴慧芸、贺鹏多预交的上诉案件受理费1150元，均予以退还，由各方持收据及领条到本院领取。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹建祥
代理审判员 李 晓
代理审判员 冯 婧
二〇一五年三月二十日
书 记 员 胡新一