江苏省句容市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）句商初字第808号
原告江苏省句容中等专业学校，住所地在句容市东门五里墩。
法定代表人赵建康，系该学校校长。
委托代理人费宁龙、陈燕，江苏汇瑞律师事务所律师。
被告王银强。
原告江苏省句容中等专业学校与被告王银强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月21日立案受理后，依法由审判员房道生适用简易程序，于2014年11月13日公开开庭进行了审理。因原、被告双方争议较大，本院裁定本案转为普通程序审理，于2015年3月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈燕，被告王银强两次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江苏省句容中等专业学校诉称：原、被告于2012年9月1日签订了校园商店承包合同一份，合同约定由原告将校园内现有的商店用房及设备承包给被告经营使用，承包期限自2012年8月29日起至2013年7月16日结束，承包期内被告应交纳承包金47.5万元，合同并对违约责任等事项作了约定。订约后，原告将校园商店的房屋及设备承包给了被告经营使用。合同到期后，被告向原告申请续包经营了一年。按照双方原承包合同的约定，被告需交纳续包一年期间的承包金47.5万元，但截止目前被告仅交纳了2013年下半年度的承包费23.5万元，尚有24万元没有交纳。现被告续包期限已经届满，原告多次要求被告支付拖欠的承包金和腾退房屋，被告一直未能履行。现起诉要求：1、判令被告王银强支付拖欠的承包费24万元；2、判令被告腾空并返还占有使用的房屋；3、判令被告承担本案受理费。
被告王银强辩称：2012年8月29日至2013年7月16日间原、被告双方存在校园商店承包合同关系属实。在2013年7月16日以后，虽然被告向原告申请了续包一年，并支付了半年的续包费用，但双方并没有达成续包的协议，2013年7月16日以后双方没有校园商店承包合同关系。在2013年7月16日以后，被告在经营校园商店期间受到了原告阻扰，原告收回了被告烧饭的伙房，剥夺了被告正常经营的权利。而且原告在外自购矿泉水，不在被告经营的校园商店购买矿泉水，学校的学生也不在被告经营的校园商店购买矿泉水，学校也不在被告经营的校园商店采购劳动生活用具，与被告经营利益产生了冲突。此外，原告对学生也不严格管理，有些学生从校外采购食品带到学校内销售，影响了校园商店的生意。目前原告尚未安排其他人来接收校园商店内未销售完的商品，也未向被告提出腾房的要求。被告不欠原告承包金，请求驳回原告对被告的诉讼请求。
原告针对其诉请，向本院举证如下：
1、2012年9月1日校园商店承包合同一份，拟证明原、被告双方具有校园商店承包经营合同关系，以及合同约定的承包期限、承包费用、违约责任等权利义务内容。并证明合同约定到期后被告如果续包，第二年度承包费与第一年相同。
2、2013年7月17日被告向原告提交的申请一份，拟证明被告于第一年承包经营期满后，向原告申请了续包校园商店，续包时间为一年。
3、通知一份，拟证明在被告续包期间届满前，原告书面通知了被告，要求被告做好到期撤离及清空商店物品的准备，办理到期移交手续，并通知被告交纳剩余24万元承包费的事实。
4、江苏省非税收一般缴款书复印件一份，拟证明被告在续包期间仅缴纳了半年的房租23.5万元和4万元保证金的事实。
上述证据经被告质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4的真实性无异议，称证据1合同是2012年8月29日至2013年7月16日承包期间的合同，证据3通知是原告于2014年7月5日送到被告经营的校园商店发送给被告的。
被告针对其辩解未向本院提交证据。
经审核，本院认为原告提交的证据具有真实性、合法性、关联性，证据能够证明本案的相关事实，本院对原告提交的证据予以确认。
经审理查明：2012年9月1日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订校园商店承包合同一份，合同约定为加强原告校园商店的管理，规范校园商店的经营行为，原告将其校园内现有的商店用房及设备提供给被告经营使用。该合同第一条约定：甲方提供现有商店用房及设备（柜台和货架，冰柜为供应商提供），不再增加用房和设备；第二条约定：乙方应遵章守法，坚决杜绝将烟酒卖给学生。乙方售卖商品的价格与市场价格持平，甲方有权对乙方售卖商品价格进行监控；第六条约定，所有证照的办理均由乙方负责，办证费用由乙方负担。承包结束后由乙方自行处理，缴清所产生的水、电等费用；第七条约定：商店经营范围不得经营或自行加工与食堂有冲突的食品；第八条约定：乙方不得干涉购物渠道，不得强行要求甲方在商店购物；第九条约定：合同一年一签，无特殊情况可以续签一年。承包期从2012年8月29日开始到2013年7月16日结束。承包期结束后，所有商品和乙方自购设备与甲方无关，由乙方自行解决。甲方提供的房屋及设备等，有人为损坏的照价赔偿；第十条约定：为确保合同的严肃性，乙方在承包前应交纳保证金5万元；第十一条约定：乙方应上缴甲方承包费用47.5万元，乙方在签订合同时，交纳第一年承包款的50%，第一年的余款在第二学期开学前交清。如续签，第二年的承包款参照缴纳。第二年上交金额与第一年相同，与学生数量变化无关。合同还对校园商店周边卫生保洁责任、销售商品质量责任等事项作了约定。签约后，原告依约将其校园内的商店用房及设备交付给被告经营使用，被告自行办理了商店营业证照经营校园商店，直至约定期限届满。在履行该合同期间，被告向原告交纳了5万元保证金，并缴清了该年度校园商店房屋租金47.5万元。该合同履行期满，原告将5万元保证金退还给了被告。
2013年7月17日，被告向原告提交了一份申请，申请再续包经营校园商店一年，原告对此予以同意。同年8月13日，被告向原告交纳了续包保证金4万元以及2013年下半年校园商店房屋租金23.5万元，该校园商店用房亦由被告继续经营使用了一年。在续租一年期限届满前，原告于2014年7月5日向被告送达了一份书面通知，通知被告续包校园商店将于2014年7月16日到期，要求被告做好到期撤离及清空商店物品的准备，办理到期移交手续，并通知被告交纳剩余的24万元承包费。在续租一年经营期限届满后，被告未能腾空商店房屋与原告办理移交房屋及设备的手续，亦未能交纳所欠的24万元商店房屋租金。后原告与被告协商无果，遂于2014年10月21日向本院提起诉讼，要求判令被告支付拖欠的承包费24万元，并赔付逾期付款利息损失；判令被告腾空和返还占有使用的房屋，并支付逾期腾房占有使用费。审理中，原告自愿放弃了要求被告赔付逾期付款利息损失以及支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求。审理中，被告表示不同意将其续包期间交纳的4万元保证金等额抵销拖欠的房屋租金。
本院认为：原、被告双方于2012年9月1日签订的合同名称虽为校园商店承包合同，但该合同约定的主要权利义务实际是由原告将其校园内的房屋租赁给被告，由被告用于经营商店，商店的营业证照约定由被告自行办理，被告向原告支付费用，故原、被告双方间合同的性质实为房屋租赁合同关系。在该合同约定的一年租赁期间届满后，被告向原告申请续租经营一年，原告同意续租，且实际由被告续租经营了一年。根据双方2012年9月1日所订合同的约定，续租一年期间的房屋租金参照第一年缴纳，故被告应支付续租一年的房屋租金47.5万元，被告未能依约足额支付，仅支付了续租期间的租金23.5万元，且在续租期限届满后又未能腾空并返还租用的房屋，被告的行为已构成违约，理应立即支付所欠的租金，并返还租用的房屋。被告辩称双方在2013年7月16日以后没有房屋租赁合同关系，且不欠原告租金，该辩解与事实不符，本院不予采纳。关于被告另辩称在2013年7月16日以后，原告不在其经营的商店购买矿泉水和劳动生活用具，且对学生没有严格管理，有学生在校外采购食品带到学校内销售，与被告的经营利益产生冲突。对此辩解本院认为，在被告租赁原告房屋经营校园商店期间，双方并未明确约定原告所用的矿泉水和劳动生活用具须在被告商店购买。而且双方2012年9月1日订立的合同中第八条也明确约定被告不得干涉购物渠道，不得强行要求原告在商店购物。故被告该辩解意见亦不能成立，本院亦不予采纳。原告的诉讼请求成立，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告王银强于本判决生效后十日内将租赁原告江苏省句容中等专业学校的房屋清空并返还给原告。
二、被告王银强于本判决生效后十日内给付原告江苏省句容中等专业学校租金人民币24万元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费4900元，由被告王银强负担（此款原告已预交本院，被告于本判决生效后十日内将此款给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费（户名：江苏省镇江市中级人民法院，开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61），上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
审 判 长 房道生
代理审判员 赵剑岚
人民陪审员 杨丹凤
二〇一五年三月十九日
书 记 员 张 平