广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤2071民初9387号
原告：欧小瑛，女，1960年11月15日出生，汉族，住中山市石岐区，
委托诉讼代理人：廖颖蓝，广东厚弘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱作智，广东厚弘律师事务所律师助理。
被告：广东永怡集团股份有限公司，住所地中山市石歧区富丽路2号永欣阁1-3幢二层商场，统一社会信用代码91442000282142903P。
法定代表人：温少松，董事长。
委托诉讼代理人：黄炳星，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄彦斌，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
原告欧小瑛与被告广东永怡集团股份有限公司（以下简称为永怡公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法由审判员杨颖适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人廖颖蓝，被告委托代理人黄炳星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
欧小瑛向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办证违约金151514元（以1652880元购房款为基数，从2015年5月1日起计算至2016年11月1日止，按年利率6%标准计算）；2.被告向原告退还房屋单价126720元及违约金13939.2元。事实和理由：2011年8月12日，原告与被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买位于中山市火炬开发区××区××房，建筑面积为206.61平方米，其中套内建筑面积199.84平方米，公共部位与公用分摊建筑面积6.77平方米，该商品房单价为人民币每平米8000元，合同价款总额为1652880元。合同第八条约定被告应当在2012年6月1日前，将经验收合格的商品房交付给原告使用。合同第十五条约定被告应在商品房交付后730个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内即2015年4月30日前取得房地产权属证书的，被告需要承担违约责任。合同签订后，原告按照合同约定履行了相关义务，原告的上述房产于2016年11月2日才取得不动产权证书，被告逾期办证长达18个月之久，严重侵害原告的合法权益。合同第五条约定，房屋面积差异值为正负0.6%以上（不含本数）至正负3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补，面积差超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，面积差异百分比为【（产权登记面积-
合同约定计价面积）/合同约定计价面积*100%】。合同约定的建筑面积为206.61平方米，其中套内建筑面积199.84平方米，公共部位与公用分摊建筑面积6.77平方米，而原告房产的不动产权证书上独用土地面积为149.7平方米，房屋面积为195.59平方米，根据上述面积差异百分比的公式计算出来为-5.33%，已符合合同第五条约定的面积差异处理多退少补和双倍返还的规则。
被告永怡公司答辩称，1.不论以往逾期办证违约金案件如何判决，本案应按省高院最新颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件指引》第39条作判决依据。2.关于指引规定，对商品房买卖合同未约定逾期办证违约金与有约定逾期办证固定违约金，作出了不同的处理规定。民事行为实行意思自治原则，当事人可自行处分自己的权利，甚至可以放弃自己的权利，合同有约定从约定，没有约定才从法定。本案当事人已经由约定逾期办证违约金，在原告没有证据证明其损失的情况下，要求调整本案逾期办证违约金的支付标准明显用法错误。3.合同约定了逾期办证违约金，不适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第18条第2款。4.合同约定逾期办证违约金为一次性固定违约金，原告提出支付持续性违约金不符合法律规定。案涉合同签订于2011年8月12日，当时中山市房地产正处于低迷状态，房价也很低廉，当时房产市场完全处于买方市场，原告不存在弱势的情形，原告签订合同后多年来也没有提出异议。案涉合同关于逾期办证违约金是一次性违约金约定，而非连续性违约金的约定，该条款当时被告已向原告解释清楚，原告完全清楚合同内容，不存在不公平或不知情的情形。5.原告与被告在商品房买卖合同中权利义务对等，不存在违约金不对等的事实。6.被告已经在2016年9月10日将权属登记需由被告提供的资料交产权登记机关备案，完成了合同约定的办证义务。同时，被告已经在2016年9月13日以快递的方式告知原告要求原告提供相关资料到售楼部办理办证手续，原告将逾期办证违约金计算至2016年11月1日严重错误。7.被告已经依约将案涉商品房交付原告使用，原告已经充分行使了房屋占有和使用权。原告向被告购房时，以银行按揭贷款方式支付购房款，将房屋抵押给建设银行中山分行，该房产至今仍处于抵押期内，原告对所购房屋没有处分权是因其将房屋抵押给银行。8.案涉商品房已经在2016年9月6日取得初始登记的商品房产权权属证明书，被告还于2016年9月13日通过快递通知原告携带身份证、购房款收据、发票、契税完税证、商品房备案表等资料到售楼部办理申请不动产权证的手续，但原告在2016年10月11日才向被告补齐资料，并于2017年1月6日已向售楼部领取了不动产权证书，原告故意拖延办证，责任应当自负。9.原告的房屋已经升值，原告没有任何损失，应按合同的约定按房价款1%计付违约金，而根据最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引第47条的规定，原告提出的逾期办证违约金已经超过法定诉讼时效，应依法不受法律保护。10.被告严格按照政府批准的规划报建施工，没有任何减少面积的行为。案涉楼盘整个竣工验收过程都处于政府相关部门监督管理中，施工前的测量产权面积与办理不动产权证的产权面积一致，有2016年5月24日的中山市商品房实测面积明细表为证，没有任何故意或过失减少房屋面积的事实。11.新旧版本商品房买卖合同对面积的约定有区别但不影响原告的产权面积，双方约定的建筑面积计算方式符合国家标准。原告所购别墅办证的产权面积由套内面积和架空层面积组成，原测量部门的证据直接证明原告所购别墅的产权面积和建筑面积均符合要求。12.原告与被告在合同中约定案涉房屋是按套计价，不适用补差价的条款。13.法院应根据最高人民法院今年1号文件的规定，平等保护企业家的合法权益。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的主要证据有：商品房买卖合同；不动产权证；发票。被告永怡公司提交的主要证据有：营业执照；中山市商品房买卖合同；个人住房（商业用房）借款合同及个人贷款支付凭证；商品房产权权属证明书；关于办理峰度苑房产证的通知及快递单；商住小区门牌编××）申报表；业主办证情况表；商品房交易审核股收件回执；业主领房产证情况表；报纸；中山市商品房买卖合同（新版本）；2016年5月24日办证时测量的中山市商品房实测面积明细表。
根据欧小瑛、永怡公司提交之证据及双方陈述，本院查明以下事实：
1.2011年8月12日，欧小瑛与永怡公司签订中山市商品房买卖合同1份，约定：欧小瑛向永怡公司购买位中山市火炬开发区××区××房房，该商品房合同约定建筑面积共206.61平方米，其中套内建筑面积199.84平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.77平方米；该商品房属预售，双方约定该商品房按套整层整幢出售并计价，总金额为1652880元；该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补[面积差异百分比=(产权登记面积-
合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%]，但当事人选择按套计价的，不适用上述关于面积差异处理的约定；永怡公司应在2012年6月1日前将经单体竣工验收合格的商品房交欧小瑛使用；永怡公司应在商品房交付使用后730个工作日内，将办理权属登记需由永怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因永怡公司责任导致欧小瑛不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意欧小瑛不退房，永怡公司按已付房价款的1%向欧小瑛支付违约金，若因欧小瑛的原因，如按揭供款因由未还款记录、银行不移交商品房买卖合同/备案表等文件给出卖人办证，或面积差异买受人不及时前述确认文件，或不及时缴交办证契税等，导致不如期取得房地产权属证书，永怡公司不承担任何责任，办契证期限相应顺延。
2.永怡公司主张于2016年9月13日向欧小瑛寄发办证通知书。
3.永怡公司于2016年10月12日将将办理权属登记需由永怡公司提供的资料报产权登记机关备案。
4.2016年11月2日，案涉房屋办妥不动产权证书，载明案涉房屋产权面积为195.59平方米。2017年1月6日，欧小瑛领取案涉房屋不动产权证书。
本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。案涉商品房买卖合同系欧小瑛与永怡公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
关于逾期办证违约金的问题。合同第十五条约定：永怡公司应当在商品房交付使用后730个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因永怡公司的责任欧小瑛不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，欧小瑛不退房，永怡公司按已付房价款的1%向欧小瑛支付违约金。本院认为，该条款中的“商品房交付使用”应当是指合同第八条约定的：永怡公司应当在2012年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合合同约定的商品房交付给欧小瑛，即永怡公司应在2015年5月11日前将办理权属登记需由永怡公司提供的资料报产权登记机关备案，但永怡公司在2016年10月12日才将上述资料报产权登记机关备案，永怡公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据案涉合同约定，若永怡公司逾期办证，欧小瑛不退房，永怡公司按已付购房款的1%向欧小瑛支付违约金。因案涉合同约定逾期办证违约金为固定金额，故该违约金的诉讼时效应从合同约定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间，故本案的诉讼时效应从2015年5月12日开始计算。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”对于两年诉讼时效与三年诉讼时效的衔接问题，在《中华人民共和国民法总则》生效前（2017年10月1日生效）已经满两年诉讼时效的案件，仍适用《中华人民共和国民法通则》中关于两年诉讼时效的规定。具体到本案，欧小瑛主张逾期办证违约金的诉讼时效应从2015年5月12日至2017年5月11日，该主张的诉讼时效在2017年10月1日前已届满，因此适用两年的诉讼时效规定。欧小瑛于2018年5月10日诉至本院要求永怡公司支付逾期办证违约金，已超过法定诉讼时效，依法丧失胜诉权，对其该项诉讼请求，本院依法予以驳回。
关于房屋面积差的问题。根据案涉合同约定，若房屋产权面积与合同约定计价面积发生差异的，若差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内的（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补，但当事人选择按套计价的，不适用上述约定。欧小瑛与永怡公司关于案涉房屋的计价方式双方一致同意选择按套/整层/整幢出售并计价，因此，如果案涉房屋产权登记面积与合同约定面积有差异的，不适用上述关于面积差异的处理方式。欧小瑛主张按照上述关于面积差异处理方式要求永怡公司退还房屋差价款，无合同及法律依据，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告欧小瑛的全部诉讼请求。
案件受理费5683元，减半收取为2841元（该款原告已预付），由原告欧小瑛负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审判员 杨 颖
二〇一八年七月三日
书记员 张梦如
孙永辉