河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民一初字第4472号
原告（反诉被告）郑州美中商都妇产医院。住所地郑州市花园路***号。
法定代表人赵杨，财务总监。
委托代理人陈玲娣，该医院职员。
委托代理人王喜文，河南金色阳光律师事务所律师。
被告（反诉原告）河南佳泰置业有限公司。住所地郑州市金水区文化路**号附*号*层。
法定代表人王向前，总经理。
委托代理人秦超贤、豆坤明，河南天基律师事务所律师。
原告（反诉被告）郑州美中商都妇产医院（以下简称商都医院）与被告（反诉原告）河南佳泰置业有限公司（以下简称佳泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈玲娣、王喜文，被告佳泰公司的委托代理人秦超贤、豆坤明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）商都医院诉称，原告与被告在2011年10月21日签订了《房屋租赁协议书》一份，在该协议中，原告为乙方、被告为甲方。根据该协议约定，租赁期限从2011年11月28日至2014年11月27日共计三年，等。协议签订后，原、被告双方都积极履行该协议，由于受到郑州轨道交通2号线工程农业路站的影响，原告租用被告的该房产被列为被征收房屋。2013年4月9日，郑州市金水区人民政府将关于房屋征收与补偿安置的方案在医院内张贴公示，被告于2013年4月10日向原告出具书面通知一份，以通知原告积极做好搬迁准备工作。原告收到被告的通知后，积极同被告和政府拆迁部门协调搬迁相关事宜。在拆迁补偿协议签订前，原告根据政府拆迁部门的意见，同被告就补偿款内容的分配问题多次沟通，并要求实事求是地将属于各方的补偿款分别补偿各方。但是被告一直强硬要求将包括属于原告部分的全部补偿款补偿给被告。2013年9月13日，原告为了保证地铁二号线顺利施工，积极配合政府拆迁部门签订了《补偿协议书》。由于受被告向原告出具的《解除合同通知》的影响，政府拆迁部门仅将大型设备迁移费的补偿款补偿给了原告，而对于应该补偿给原告的停产停业损失补偿、装修补偿、临时安置补助费及其他补助费等款项，虽然原告向政府拆迁部门提供了上述项目的相关材料及依据，但政府拆迁部门却依据原告提供的相关材料及依据将相应补偿款全部补偿给了被告。综上，由于原告是该租赁房产的实际使用和经营方，该房产的全部装修为原告出资完成。拆迁行为给原告带来了巨大的停产停业损失，临时安置的全部人员都是原告的员工。但是由于被告为了达到方案所规定针对房产所有人给予不产的条件而恶意要求解除双方所签订的《房屋租赁协议书》，并最终导致政府拆迁部门依据相关规定将相应补偿款补偿给了被告。原告起诉至本院。请求：一、被告赔偿原告经济损失共计200万元；二、被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）河南佳泰置业有限公司辩称，依据2008年8月26日、2008年12月21日、2009年5月13日双方签署的租赁协议，约定在租赁合同到期之后，附属于房产上的固定设施、不可移动物品包括电梯等设施设备，完全归属于出租方佳泰公司。双方之间于2011年10月27日签署的租赁合同是一份新的租赁合同，前提是佳泰公司将拥有完全所有权的房产（含固定设施、设备）租赁给承租方商都医院使用；2013年商都医院存在延迟支付房屋租金的违约行为，佳泰公司有权依据双方之间的《租赁协议》约定提出解除协议；商都医院不能依据《方案》第九条房屋征收补偿安置方法及标准（一）、住宅补偿安置办法及标准诉求佳泰公司承担赔偿责任；佳泰公司依据双方的租赁合同约定，及时通知商都医院该房产有拆迁的可能，以及善意提醒商都医院不要投入大额资金设备。佳泰公司作为出租方尽到了义务，不存在过错，商都医院的诉请不能成立，请依法驳回商都医院的诉讼请求。
被告（反诉原告）河南佳泰置业有限公司反诉称，2008年8月28日反诉人与被反诉人的发起人赵杨签署了租赁合同，反诉人出租的2号楼的房间内的部分设施设备转交给被反诉人使用，被反诉人从未支付过使用费。2008年底被反诉人提出急需部分行政办公用房，反诉人将院内二楼一层14间房屋及一楼北4间房屋，以低于市场价50%的价格租赁给商都医院。反诉人还将大门两侧2个套间房，免费提供给被反诉人使用至2013年9月房屋拆除。2012年10月17日反诉人向被反诉人发出告知单，告知郑花路37号院及住宅楼有被拆迁的可能，告知医院提前做好准备，以免造成更大的经济损失。郑州市金水区政府在小区张贴公布了房屋征收与补偿安置方案后，反诉人又于2013年4月10日向被反诉人发出拆迁通知，做好搬迁准备。依据《房屋租赁协议书》，被反诉人应于2013年4月28日之前向反诉人支付下期租金。但被反诉人以各种借口不予支付。2013年7月19日在被反诉人已拖欠两个月租金的情况下，反诉人通过郑州市黄河公证处向被反诉人送达了《解除合同通知》。自2008年至2013年，被反诉人已经租用反诉人的房屋五年。依据双方签署的《房屋租赁协议》，在被反诉人搬走时，应将反诉人的19台（21寸）、9台（14寸）电视机以及窗机空调8台、柜机空调2台返还给反诉人。但被反诉人私自将房屋设施设备物品全部拆除，把原属于反诉人安装的电线也挖出卖掉，楼梯扶手以及房间内的任何物品全部运走。被反诉人的侵权行为已侵犯了反诉人的合法权益，故诉至法院请求：1.依法判令被反诉人向反诉人支付2013年7月21日至9月15日期间产生的水电费76937元，2013年7月28日至9月15日的占房费150740元（按照租赁合同标准支付）；2.依法判令被反诉人向反诉人返还电视机19台（21寸）、9台（14寸）以及窗机空调8台、柜机空调2台（价值共计162200元）；3.依法判令被反诉人向反诉人支付私自拆除二层钢架结构房屋、电梯、广告架、楼梯扶手等固定设施，造成反诉人经济损失957000元；4.本案本诉、反诉费用均由被反诉人承担。
针对反诉，原告（反诉被告）商都医院辩称，被答辩人在反诉状中的部分事实及意见错误。对于被答辩人的第一项反诉请求所称的水电费，答辩人在此前使用房屋期间一直正常支付水电费由于后期忙于配合拆迁，可能有拆迁期间的水电费没有支付。至于未付水费需被答辩人提供确凿证据，则答辩人履行应付义务。而且答辩人在2008年9月18日和2011年11月8日分两次共向反诉原告缴纳租赁房屋水电押金人民币80000元整，答辩人不欠反诉原告水电费，反而反诉原告应当将扣除相应水电费后的剩余押金返还给反诉答辩人。对于占房费，该占房费实为租金，至于租金的期限及数额，答辩人认为由于在2013年7月13日政府拆迁部门公布《通告》和方案以后，答辩人并没有使用该房产继续经营，且政府拆迁部门对于本应该补偿给答辩人的停产停业损失补偿、装修补偿、临时安置补助费及其他补助费等款项全部补偿给了被答辩人，被答辩人要求支付的占房费属于对同一内容再次要求补偿。对于被答辩人的第二项反诉请求所称的电视和空调等，这些家电年久老化，答辩人欲全部交给被答辩人，被答辩人明确表示这些家电不值多少钱，被答辩人为避免麻烦明确表示由答辩人随便处置，更何况这些家电根本不值被答辩人在反诉请求中所称的价值。答辩人在积极配合政府拆迁部门签订《补偿协议书》期间已基本上将全部医疗设备搬迁完毕，《补偿协议书》签订以后，答辩人随即撤离房屋，并将所租赁房屋交付给被答辩人及在现场的政府拆迁部门。对于被答辩人在反诉状中的第三项反诉请求所称的答辩人“私自拆除并搬运走二层钢架结构房屋、电梯、广告架、楼梯扶手等固定设施”的说法根本不存在。
经审理查明：
2008年8月26日，原告商都医院（作为承租方）与被告佳泰公司（作为出租方）签订了一份《房屋租赁协议书》，租赁期限自2008年8月28日至2011年11月27日。2008年9月2日，原告商都医院（作为承租方）与被告佳泰公司（作为出租方）签订了一份《关于“房屋租赁”中物品交接的情况说明》，对部分电视机、空调等物品进行了交接。
2011年10月27日，原告商都医院（作为承租方）与被告佳泰公司（作为出租方）签订了一份《房屋租赁协议书》，主要载明：（第一条）房屋基本情况。该房屋坐落于郑州市××郑花路，使用用途为医院。1、郑花路37号院2号楼，建筑面积为3046.4平方米；另外一楼大厅占地三间房屋，面积157.5平方米；院内包括锅炉房，面积46.85平方米；三间车库，面积84.89平方米；餐厅用房，面积230平方米，合计面积3565.64平方米。2、郑花路37号院2号楼一楼门面房，建筑面积为200平方米。3、郑花路37号院3号楼，一楼北四间，二楼全部十四间，建筑面积为444.35平方米。4、楼顶广告位归原告商都医院使用，原告每年向被告交纳广告费用3万元。合计总面积为4209.99平方米。（第二条）租金及支付方法。年租金1095192元/年，每6个月付一次，原告在双方签订合同后10日内向被告转账6个月房屋租金547596元，第二次付款原告在第一次房租到期前30天向被告付款，以此类推。（第三条）租赁期限。房屋租赁期自2011年11月28日至2014年11月27日。若被告需拆除、改建或原告需退租，双方必须提前6个月书面通知或在医院门口张贴公告，双方互不承担违约责任。（第四条）其他费用。租赁期内，与该房屋有关的各项费用的承担方式为：自原告商都医院接收房屋之日起，原告承担（水费/电费/电话费/电视收视费/燃气费）等费用，水费为4.05元/吨、电费为0.85元/度。合同订立七日内，原告向被告缴纳水、电押金8万元，协议到期后，若原告无水、电拖欠行为，双方应在交接签字后七日内全额退还原告。（第六条）房屋的设施及返还。租赁期满或合同解除后，应在七日内将所承租房屋交还被告。原告添置的所有可移动物品由原告自行收回，如原告安装不可移动物品如：门、窗、护栏等，应无偿转移给被告。其他原被告的设施和物品要完整的交给被告。（第七条）房屋及附属设施的维护。原告应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，原告不得随意对房屋结构进行改动，如需改动必须保证结构安全及使用功能的完善，并报被告备案，所有装修图纸均需报被告备案。（第九条）不可抗力因素。如因国家建设、不可抗力或自然灾害致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的，原、被告互不承担违约责任。（第十条）违约责任。原告应严格按照协议日期向被告支付租金，若在被告未书面同意的情况下，原告每迟延支付租金一天应向被告支付年度租金的1/1000作为滞纳金。合同生效后，任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任一方承担。（第十一条）其他约定事项。原告安装电梯，应确保房屋结构安全及运行安全，并严格按照国家规定办理电梯年检手续，如出现安全问题及费用均由原告负责，原告不再租赁本房屋后，电梯产权无偿转移给被告等。
2013年4月10日，被告佳泰公司向原告商都医院发出了《拆迁通知》，主要内容有：郑州市金水区人民政府已于2013年4月9日将《郑州市金水区人民政府关于郑州市轨道交通2号线工程黄河路站农业路站房屋征收与补偿安置方案的通告》张贴在小区内，为了尽可能的减少因政府行为给贵院所造成的损失，本公司特再次向贵院书面通知：贵院承租的房屋，政府将于近期征用、拆除，望引起贵方的重视并积极做好搬迁准备工作等。
2013年7月13日，郑州市金水区人民政府发布的通告，主要内容有：征收项目名称：（第一条）郑州市轨道交通2号线工程黄河路站、农业路站；（第二条）征收范围：黄河路与花园路交叉口南侧、农业路花园路交叉口。具体为：农业路站，金水区郑花路37号院1、2、3、4、5号楼及其附号。该通告所附的方案，内容有：（第三条）房屋征收时间：2013年7月13日至2013年8月12日。
2013年7月19日，被告佳泰公司向原告商都医院发出了《解除合同通知》，主要内容有：首先，根据郑州市金水区人民政府通告的通知，本公司坐落于郑州市金水区××院（××）的房产属于征收范围；其次，贵院已拖欠2013年近两个月租金，依据《房屋租赁协议书》的规定，本公司决定解除租赁合同；另外，依据《房屋租赁协议书》的规定，望贵方在2013年7月26日前将拖欠租金本息、所承租的房屋以及保持正常使用状态后的固定装修物品（包括原被告佳泰公司的设施和物品）交还本公司等。
2013年9月13日，原告商都医院与郑州市金水区房屋征收与补偿办公室及郑州市轨道交通工程金水区项目协调指挥部文化路接到办事处分指挥部（以下简称指挥部）达成的《补偿协议书》，主要载明：原告商都医院租用房屋位于郑花路37号院2号、3号、4号、5号楼，在郑州范围内，房屋产权人为河南佳泰置业有限公司；原告商都医院在签订本协议后应于五日内搬迁完毕，并将空房向指挥部交付，指挥部经验收合格后7个工作日之内向原告商都医院支付以下费用：大型设备迁移费5114478元等。
期间，被告佳泰公司所举两份《河南省电力公司电费结算清单》载明：2013年8月，一般商业及其他用电电量60590（度），电费47938.81元；2013年9月，一般商业及其他用电电量24015（度），电费19000.67元。
2013年9月2日，郑州自来水投资控股有限公司出具的《发票》载明：付款单位被告佳泰公司；水费月份2013年8月；总金额6034.5元等。2013年10月29日，郑州自来水投资控股有限公司出具的《发票》载明：付款单位被告佳泰公司；水费月份2013年9月；总金额5589元等。
原告认可上述水电费未付，但提交收据押金收据显示，2008年9月18日、2011年11月8日，商都医院向佳泰公司交水电费押金共计80000元；2008年12月12日，商都医院向佳泰公司交装修押金2万元。
在本案审理过程中，原告申请调取拆迁补偿协议书及计算补偿款的全部材料。本院依法调取郑州市金水区房屋征收与补偿办公室、郑州市轨道交通工程金水区项目协调指挥部文化路街道办事处分指挥部、河南佳泰置业有限公司签订的编号为006、007、008、009、010号国有土地上非住宅房屋征收货币补偿协议书五份。007号协议书显示被征收的佳泰公司房屋位于郑花路37号院2号楼，建筑面积为3673.73平方米房屋货币补偿费用为28247309.97元、搬迁补助费146949.20元、临时安置补助费为1129892.40元、室内装饰装修补偿5510595.00元，等。009号协议书显示被征收的佳泰公司房屋位于郑花路37号院3号楼，建筑面积为775.21平方米房屋货币补偿费用为6380753.51元、搬迁补助费31008.40元、临时安置补助费为255230.14元、室内装饰装修补偿201555.00元，等。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。
关于本诉，原告商都医院与被告佳泰公司之间系房屋租赁合同关系，合同第九条载明：如因国家建设、不可抗力或自然灾害致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的，原、被告互不承担违约责任。本案中，因轨道交通2号线的建设，致使涉案房屋被征收，符合合同第九条的约定，原、被告互不承担违约责任。但是，在被告佳泰公司取得的补偿款中的搬迁补助费、室内装修补偿中，应包含有原告作为承租人应享有的部分。2号楼均为原告承租，故搬迁补助费146949.20元应归原告所有。原告承租3号楼面积共计444.35平方米，被告所得的3号楼补偿面积是775.21平方米，被告取得3号楼的搬迁补助费31008.40元，按照相应比例，原告应得17774元。关于装修补偿费，该房屋在出租前就曾装修过，原告虽称在2011年10月27日的《房屋租赁协议书》签订后对房屋进行过部分添附，但未提交相应的装修费用票据。原告称相关证据交给拆迁部门，但经本院到相关部门调取，没有相关票据等证据。考虑到原告为了经营需要会对房屋进行必要的装饰的实际情况，再结合两次租赁合同期限共计六年、剩余租期一年多等因素，在装修补偿中，原告也应得到一部分补偿，酌定为10万元。因原告商都医院并非房屋所有人，其主张临时安置补助费，依据不足，不予支持。原告主张受到停产停业损失，因被告并未得到停产停业损失补偿，故对该诉讼请求不予支持。原告诉请过高，过高部分不予支持。
关于反诉，原告商都医院作为承租人，应当按照合同约定交纳水电费及租金。被告要求原告支付2013年7月21日至9月15日期间水电费76937元，2013年7月28日至9月15日按租金标准支付占房费150740元，证据充分，本院予以支持，但应扣除原告缴纳的水电费、装修等押金共计100000元，扣除后尚余127677元。被告主张原告未返还被告电视21寸19台、14寸9台，窗机空调8台，柜机空调2台，请求赔偿被告损失162200元，对物品价值的证据不力，但考虑到折旧因素、市场价值，酌定为15000元。被告主张原告私自拆除并搬运走二层钢架结构房屋、电梯、广告架、楼梯扶手等固定设施，要求赔偿被告损失957000元，证据不力，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告河南佳泰置业有限公司于判决生效后十日内支付原告郑州美中商都妇产医院搬迁补助费164723.2元、装修补偿10万元，共计264723.2元。
二、原告郑州美中商都妇产医院于判决生效后十日内支付被告河南佳泰置业有限公司水电费、占房费、物品损失共计142677元。
三、驳回原告郑州美中商都妇产医院的其余诉讼请求。
四、驳回被告河南佳泰置业有限公司的其余反诉请求。
上述一、二项折抵后，由被告河南佳泰置业有限公司于判决生效后十日内支付原告郑州美中商都妇产医院共计122046.2元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22800元，由原告郑州美中商都妇产医院负担19782元，被告河南佳泰置业有限公司负担3018元。反诉受理费8461元，由原告郑州美中商都妇产医院负担896元，被告河南佳泰置业有限公司负担7565元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 王松鹤
人民陪审员 贾荣花
人民陪审员 张继红
二〇一七年二月二十四日
书 记 员 王巍巍