北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终5669号
上诉人（原审被告）：宫某，女，1945年7月5日出生。
上诉人（原审被告）：关某1，男，1971年10月22日出生。
上诉人（原审被告）：关某2，女，1969年8月12日出生。
上诉人（原审被告）：关某3，女，1977年8月14日出生。
被上诉人（原审原告）：刘某，男，1958年12月3日出生。
委托诉讼代理人：蔡正文，北京市蓝鹏律师事务所律师。
原审第三人：北京京香伟业房地产开发公司，住所地北京市海淀区门头村。
法定代表人：高丽，总经理。
委托诉讼代理人：魏翰杰，男，北京京香伟业房地产开发公司职工。
上诉人宫某、关某1、关某2、关某3因与被上诉人刘某、原审第三人北京京香伟业房地产开发公司（以下简称京香公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民9382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
宫某、关某1、关某2、关某3上诉请求：撤销原审判决，改判驳回刘某原审全部诉讼请求。事实和理由：1.原审认定事实错误。赵某在原审电话询问中对宫某本人是否在签约现场表达不置可否，且刘某无其他证据证明宫某本人在签约现场，原审判定宫某本人在签约现场与事实不符。2.原审适用法律错误。被拆迁人与被安置人对于回迁房为共同共有，但《购房协议书》仅有关某4及关某1签字，为无权处分；刘某购房时明知回迁房存在其他利害关系人未尽到合理注意义务，不构成善意取得。
刘某辩称，同意原审法院判决，不同意宫某、关某1、关某2、关某3的上诉请求和理由。
京香公司述称，同意原审法院判决，不同意宫某、关某1、关某2、关某3的上诉请求和理由。
刘某向一审法院起诉请求：1.确认我与关某4于2006年8月5日签订的《购房协议书》有效；2.宫某、关某1、关某2、关某3及京香公司协助我办理北京市海淀区102号房屋（以下简称102号房屋）所有权登记；3.宫某、关某1、关某2、关某3向我支付公共维修基金2375元；4.宫某、关某1、关某2、关某3支付土地出让金，具体金额以建委核算为准；5.本案诉讼费用由宫某、关某1、关某2、关某3承担。
一审法院认定事实：2004年12月23日，京香公司（拆迁人，甲方）与关某4（被拆迁人，乙方）就海淀区399号所有房屋签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，依据协议约定，京香公司支付被拆迁人关某4拆迁补偿、补助费共计630086元（其中拆迁补偿款598269.6元，拆迁补助费31816.4元），关某4承诺于2004年12月30日前完成搬迁，并将原住房交京香公司拆除。
2006年1月6日，京香公司（甲方）与关某4（乙方）就102号房屋签订《回购回迁房协议》，约定：乙方自愿在此次拆迁中就地上楼，所选回迁房为某村（暂定名）102号，建筑面积90.41平方米，购房人实际应交购房款237484元。
2006年8月5日，经赵某居间见证，关某4（甲方）与刘某（乙方）就102号房屋签订《购房协议书》，协议约定：一、甲方以建筑面积总额一切费用在内65万元价格将该房卖给乙方，在无产权证的情况下，甲方应将分房时签定的有关文件正本交于乙方保存，待办产权证时，甲方将该房产权无条件过户给乙方。二、乙方接到该房间钥匙及双方协�签字后先交给甲方房款，待甲方将分房的有关证明文件交给乙方后，乙方将房款全部交齐。该房面积90.41平方米，房款总额65万元。三、乙方从接收房屋钥匙之日起的水、暖、电和物业管理费用全部由乙方交纳。在钥匙交接前的一切费用由甲方负责。在双方进行房屋产权过户时的契税、印花税由乙方全部交齐。如果发生土地出让金或其它有关费用应由甲方负担。五、乙方购得房屋后，即具有居住权、出售权、继承权、转让权、出租权。六、双方签定协议，并完成买卖移交后，双方不得反悔，如果反悔，反悔方将向对方交付赔偿金，数额不低于总额的20%。七、本协议一式肆份，甲乙双方各执两份，具有同等法律效力。八、为了双方更加放心起见，可以请保证人中间签字为证。九、甲方交了钥匙，乙方交了房款，此协议生效。该协议除有刘某、关某4的签名外，还有�证人赵某及关某4之子关某1的签名。
协议签订后，刘某向关某4支付购房款65万元，关某4将102号房屋及相关购房文件正本交付给刘某。关某4收取的购房款已被关某4用于夫妻日常生活支出。2011年1月18日，刘某与案外人齐某1、齐某2签订《购房协议书》，刘某将102号房屋转售给齐某1、齐某2。
2015年2月，关某4因病去世。宫某与关某4系夫妻关系。关某1、关某2、关某3系关某4与宫某之子女。此后，因关某4的继承人拒绝配合刘某办理102号房屋产权过户手续，双方产生纠纷。
庭审中，刘某就诉讼请求提交《购房协议书》、转账凭条及收条、缴纳费用收据、《回购回迁房协议》及收据、转售《购房协议书》及收条、公共维修基金收据等证据材料予以证明，关某1、关某2、�某3、宫某对《购房协议书》、转账凭条及收条、缴纳费用收据、《回购回迁房协议》及收据等材料的真实性予以认可，但对刘某所要证明的内容提出异议，不予认可;对转售《购房协议书》及收条、公共维修基金收据等材料的真实性及证明内容均不予认可。京香公司对《购房协议书》、转账凭条及收条、缴纳费用收据、《回购回迁房协议》及收据、转售《购房协议书》及收条的真实性及证明目的均予以认可，对公共维修基金收据的真实性提出异议。关某1、关某2、关某3、宫某提交《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》证明涉案房屋中还有其他共有权利人，关某4单独与刘某签订102号房屋买卖协议无效。刘某对关某1、关某2、关某3、宫某提交证据的真实性没有异议，但对其所要证明的内容不予认可。经核实，刘某提交的公共维修基金收据注明的交款人为齐某1，刘某称�已将相关费用还给齐某1，关某1、关某2、关某3、宫某对此不予认可，刘某未提供其他相关证据。关某1称刘某支付65万元购房款后，又拿回5万元，刘某对此予以否认，关某1未提供相关证据。经询问，京香公司表示涉案房屋现已具备办理房屋所有权证的条件。
另查，经双方当事人同意，法院在庭审中与赵某进行了电话核实，赵某在电话中明确证明在刘某与关某4签订102号房屋买卖合同时，宫某本人也在签约现场，宫某对关某4出售102号房屋是完全知情的。经释明，关某1、关某2、关某3、宫某坚持主张关某4与刘某签订的房屋买卖合同无效，但未提供其他相关证据。
2018年5月10日，经原审法院传票传唤，京香公司无正当理由，未到庭应诉。
一审法院认为，依法成立的�同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。刘某与关某4于2006年8月5日就102号房屋签订的《购房协议书》系双方当事人真实意思表示，尽管102号房屋应属关某4与宫某夫妻共有房产，而上述协议中并无宫某的签名，但依据本案查明事实，宫某对其夫关某4将102号房屋出售给刘某的情况是明知的，其本人在关某4与刘某签订102号房屋买卖协议时亦在现场，其对关某4与刘某签订102号房屋买卖协议并未提出异议，且买卖双方实际已完成102号房屋及相关购房款的交付手续，据此，刘某与关某4就102号房屋签订的《购房协议书》应属合法有效，双方均应遵守履行。现刘某起诉主张确认与关某4于2006年8月5日签订的《购房协议书》有�，请求合理，于法有据，法院予以确认。宫某、关某1、关某2、关某3以原拆迁协议中还有其他共有人的合法利益，刘某与关某4、关某1所签房屋买卖合同没有宫某及其他共有权利人签字认可，关某4及关某1的签字行为应属无权处分为由，否认刘某与关某4所签房屋买卖合同具有法律效力，未提供确实充分的证据，且与查明事实不符，故法院对宫某、关某1、关某2、关某3相关抗辩意见，不予采信。在关某4与刘某所签《购房协议书》合法有效且102号房屋已实际具备办理房屋所有权证的情况下，宫某、关某1、关某2、关某3作为关某4的合法继承人，应当依据协议内容履行协助刘某办理房屋所有权登记手续，将102号房屋所有权登记至刘某名下，第三人京香公司作为相关当事方也应当予以协助。
关于刘某起诉主张关某1、关某2、关某3、宫某向其支付公共维修基金2375元及相关土地出让金之请求，因刘某并未提供充分证据证明其已承担了102号房屋的公共维修基金，且在办理102号房屋过户手续时需要支付相关土地出让金，故法院对刘某上述诉讼请求，不予支持。
京香公司在本案审理期间，经合法传唤，无正当理由，未于2018年5月10日到庭应诉，法院依法缺席判决。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、刘某与关某4于二ＯＯ六年八月五日就北京市海淀区一Ｏ二号房屋签订的《购房协议书》有效；二、宫某、关某1、关某2、关某3于本判决生效后十日内协助刘某办理北京市海淀区一Ｏ二号房屋的所有权登记手续，将房屋所有权登记�刘某名下;北京京香伟业房地产开发公司一并予以协助；三、驳回刘某其他诉讼请求。
本院经审理查明：1.关某1在庭审中表示其2007年知道关某4将102号房屋出售；2.关某2认可其在1992年嫁给了外村村民；关某3认可其在1998年嫁给了某村民，但2001年离婚。本院查明的事实与原审法院一致。
本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。宫某、关某1、关某2、关某3以关某4无处分权为由主张《购房协议书》无效，该主张于法无据，本院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。上述规定中，司法解释区分了买卖合同是否有效与物权应否转移。基于如下理由，本院认定，关某4签订《购房协议书》时取得了102号房屋的处分权。1.关某4处分102号房屋取得了关某1、关某3的同意。一方面，房屋拆迁事宜是整个家庭的重要事项，关某4在拆迁过程中作为102号房屋的购房人与京香公司签订《购房协议书》，关某1、关某3在此过程中并未提出异议。关某1、关某3同意由关某4取得102号房屋的所有权。关某1、关某3同意关某4取得102号房屋的所有权时，关某1、关某3不再享有102号房屋的处分权。另一方面，关某4处分房屋多年，关某1、关某3对此知晓或应当知晓，但超过十年之久未提出异议，应当认定关某4处分房屋取得了关某1、关某3的同意。2.关某4处分102号房屋取得了宫某的同意。一方面，原审经向赵某电话核实，证明签订《购房协议书》时宫某在场且对出卖房�知情，在宫某知道房屋处分事实时未予表示反对，则应当认为宫某同意关某4的处分行为。另一方面，关某4处分房屋多年，宫某应当知晓此事但超过十年之久未提出异议，应当认定关某4处分房屋取得了宫某的同意。3.关某4处分102号房屋无须取得关某2同意。关某2已经嫁给外村村民，不再以本村集体土地作为其基本生活来源，不再享有在某村集体经济组织的宅基地使用权利。此时，关某2不再因拆迁而对102号房屋享有权利。关某4对回迁房的处分为有权处分，在权利人对涉案房屋为有权处分时，则无适用善意取得之必要。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依据《购房协议书》第一条之约定，关某4应履行为刘某办理过户手续的义务。现京香公司认可涉案回迁房可办理产权证，宫某、关某1、关某2、关某3均为关某4的继承人，宫某、关某1、关某2、关某3应配合刘某履行过户义务。
综上所述，宫某、关某1、关某2、关某3的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10300元，由宫某、关某1、关某2、关某3负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 范 磊
审 判 员 刘新泉
审 判 员 刘国俊
二〇一八年七月二十三日
法官助理 张 超
书 记 员 武 旋