江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0412民初1134号原告：蒋福连，男，1954年3月5日出生，汉族，户籍地常州市武进区。委托诉讼代理人：宗根法，江苏红雨律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：蒋福本，男，1961年7月14日出生，汉族，户籍地为常州市武进区，现住常州市武进区。委托诉讼代理人：吴伯华，江苏常运律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：庄依桐，江苏常运律师事务所实习律师。原告蒋福连诉被告蒋福本所有权确认纠纷一案，本院于2017年3月1日受理后，先依法由审判员唐蕴东适用简易程序进行审理，因采用其他方式无法向被告有效送达诉讼文书，本院遂将本案转为普通程序并以公告方式向被告送达了诉讼文书。嗣后，被告到庭领取了诉讼材料。本院对本案于2017年6月28日、7月26日两次公开开庭进行了审理，原告蒋福连及其委托诉讼代理人宗根法、被告蒋福本及其委托诉讼代理人吴伯华和庄依桐两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋福连的诉讼请求为：1、请求判决确认座落于常州市武进区XXX号房屋（占地面积124平方米，二间三层）为原告所有；2、判令被告立即归还所占房屋，赔偿原告租金损失20000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由为，1989年3月1日，原告与施柏青签订《房屋转让协议》，购买施柏青坐落于常州市武进区XXX号房屋两间，并经当地政府审批同意。施柏青依约将房屋交付给原告，武进县土地管理办公室当月为原告办理宅基地使用证。因母亲和被告等无房居住，便共同居住生活在一起。被告与前妻离婚后将原告的房屋出租给他人，原告多次要求被告归还房屋，为此双方发生打斗，被刑事处罚。1997年12月18日，武进区人民政府为被告颁发了宅基地使用证（集体土地使用权证），该证于2014年8月7日被武进区人民法院撤销。原告与施柏青的买卖合同合法有效，坐落于武进区XXX号房屋依法为原告所有。被告将该房出租，侵犯了原告的财产权利。被告蒋福本辩称：原告所诉不实，请求驳回原告的诉请。XXX号房屋并非原告所购，实际是原、被告于1985年下半年共同向施柏青购买地基两间建造而成，当时言明是原、被告各造一间（两人东、西各一间），费用共同支出。造好后，被告于1987年在西侧那间房结的婚，当时因双方都是船户，长期很少在家居住，所以当时讲好做一个楼梯就行，后来双方逐渐产生矛盾，在2012年时由原告负责将两间房屋隔开，所有的门樘都用砖砌没，一到三层的阳台中间也用砖砌造了隔墙，被告在西间重新砌造了楼梯、卫生间等，双方就此也经过结算。总之，原、被告对该房屋是每人一间是明确的，原告现诉求两间均为其所有没有依据。经审理查明：原告曾以常州市武进区人民政府（以下简称武进区政府）为被告于2014年5月14日向本院提起土地行政登记纠纷诉讼。原告在该案中诉称，施柏青于1985年8月申请宅基地建房；蒋福连与施柏青于1989年3月1日签订《房屋转让协议》，施柏青将两间七架两层房屋转让给蒋福连；蒋福连办理了宅基地使用证；现发现武进区政府将蒋福连使用的宅基地又发证给蒋福本，故请求判令撤销武进区政府于1997年颁发给蒋福本的地号为16-X-3的集体土地建设用地使用权证。蒋福连为支持其请求提交的证据包括施柏青户建房基地申请书、蒋福连与施柏青的房屋转让协议、宅基地使用证及平面图复印件、蒋福本的集体土地建设用地使用权证及宗地图复印件。本院在该案中认定，1985年8月14日施柏青申请建房基地并获批准，1989年3月1日蒋福连与施柏青签订了购房协议；1997年12月18日，武进区政府颁发了地址为原庙桥镇XXX号、地号为16-X-3的集体土地建设用地使用权证，登记的土地使用者为蒋福本，用地面积为106.7平方米。本院基于查明的事实，认为蒋福连提供的证据能够证明其与案件讼争的土地证有利害关系，遂作出（2014）武环行初字第6号行政判决，撤销了武进区政府于1997年颁发给蒋福本的地号为16-X-3的集体土地建设用地使用证。蒋福连此后又于2016年8月以常州市国土资源局为被告向本院提起土地行政登记诉讼，要求补发武进区南夏墅镇居委会XXX号宅基地使用证，后于同年11月申请撤回了起诉。现蒋福连向本院提起民事诉讼要求判如所请。另查明：原告与施柏青订立的《房屋转让协议》载明转让的房屋为两间两层七架平顶。原、被告对交易时间、买受人存在争议，原告认为是其个人所买、交易时间就是房屋转让协议落款时间，被告认为是原、被告共同购买，购买时间大约是在1987年。双方均认可前述房屋加建的第三层并非施柏青建造而是在转让后建造，加造部分未另行办理审批手续。现两间三层楼房中东侧一间一至三层由原告占有使用、西侧一间一至三层由被告占有使用,被告将西侧一间三层出租收取租金。为进一步查明案件事实，本院向施柏青作了调查。施柏青接受调查时称，《房屋转让协议》是其亲笔书写，见证人有白某、张某，是其将房屋转让给了蒋福连，转让时建造好了两间两层，第二层是1986年底或1987年初造好的，其是1986年被调到湖塘供销社工作的，转让时间按该协议确定。在本院调查前，原告提交了落款时间为2012年12月29日、证明人为施XX的证明，内容为庙桥镇蒋福连的住房七架两间（庙桥村庙北XXX号）楼房是在1987年因施柏青的工作调动后转让给蒋福连的。此外，本院就涉案房屋可否领取土地使用权证及房产证询问了原告，原告称其去常州市国土资源局武进分局申请办证时，该局答复只要其找到以前的土地证就可以换领现在的新证。原告称证件已被其遗失。在本院询问其是否申请过重新领证时，原告及其委托诉讼代理人一致述称登记部门明确答复是要先让施柏青申请办理房产证、土地证，然后再以买卖的形式过户登记给原告。又鉴于原告坚持称其已经取得了物权权利，本院要求原告在指定期限内补充提交不动产登记部门的登记簿中已有涉案房屋、土地使用权人登记内容的复制件及登记部门确认原告为受让施柏青的房屋及土地使用权的权利人证明。原告在指定期限内未有材料提交。原告对其主张的租金损失认为按两年即从起诉之日即2017年2月20日往前推算两年，每年按1万元计算。被告认为无需支付。诉讼中，经进一步审查，双方争议的是被告占有使用的西侧一间一至三层房屋及相应的土地使用权的权利归属。对于该争议，原告坚持认为其与施柏青是房屋买卖关系而享有全部权利，被告侵犯了原告的物权。被告则认为其是权利人，被告就此提交了武进法院（1999）武湖民初字第406号民事调解书，用以证明其与杨XX离婚时约定了夫妻共有的庙桥镇XXX号7架三层楼房一间归被告所有。被告还申请了陈XX、蒋XX、张XX、杨XX出庭作证。陈XX（原庙桥供销社职工）证称，施柏青跟其说因调到湖塘工作而把两间房基卖掉，其跟朋友蒋福本说后，蒋XX说他钱不够要和蒋福连商量，后和蒋福连一起买下来的，当时蒋福本向证人借了1000元给了蒋福连去把地基等买下来的，蒋福本结婚就结在那个房子里的。蒋XX（系原、被告的同胞兄弟）证称，1989年第三层造之后，看到原、被告及瓦工（张友芳）在客厅里结账，但没参与他们的结账。张XX芳（建造第三层的瓦工）证称，原、被告俩叫其造的第三层，两间房屋风格不一样，对他们间的经济问题不清楚，只知道是他们兄弟两个的房子，是跟他们兄弟俩结的账，现在原告不承认认识证人，那只能说是被告叫证人造的房子了。杨XX证称，是陈XX南叫其去XXX号看现场后，去买了砖头、楼板等做楼梯，连人工材料大概2万元，是陈XX付的款。原告认为，陈XX未参与过房屋买卖，做的是伪证；因家庭矛盾，蒋XX所述虚假；张XX是原告全权委托被告联系的，以前见过两次，印象不深，所以刚才没认出来，费用全是原告交给被告后由被告经手支付，第三层一共出了七、八千元；杨XX自己承认记性不佳，证言不可信。被告还提交了原告之女出具的收到装修补贴1500元的收条，原告则称是装修材料款。经搜索关联案件，因房屋权属、索要欠款等纠纷，蒋XX1、蒋XX2均因犯故意伤害罪而分别被本院以（2013）武刑初字第717号刑事判决、（2014）武刑初字第950号刑事判决判处有期徒刑。此外，本院（2014）武环行初字第6号、（2016）苏0412行初118号两起土地登记纠纷亦在关联案件之列。本院认为：按照规定，依法成立的合同，自成立时生效；法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定；法律、行政法规规定的合同应当办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。宅基地使用权属于不动产物权，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续；土地使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。国家依法实行土地登记发证制度；农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权；依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记；土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。本案中，原告对坐落于常州市武进区南夏墅街道XXX号房屋两间主张所有权，但因该处房屋的用地性质为宅基地，故对该处宅基地使用权及附着建筑物的争议处理应当适用土地管理法等法律和国家有关规定。虽然原告及其委托诉讼代理人坚持认为按照原告与施柏青交易时的规定转让有效并引用了《国务院村镇建房用地管理条例》等规定以支持其主张，但其显然混淆了涉及集体土地使用权转让的合同效力与物权（登记）效力的概念。经检索《国务院村镇建房用地管理条例》（1982年2月13日）的条文规定可知，农村社员，回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨，建房需要宅基地的，应向所在生产队申请，经社员大会讨论通过，生产大队审核同意，报公社管理委员会批准；确实需要占用耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明；由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按申请建房规定办理申请、审查、批准手续。又经检索《江苏省实施办法》（1987年6月26日江苏省人民代表大会常务委员会通过）的条文规定可知，集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权；依法需要改变土地所有权、使用权或者因买卖房屋，转让、调拨土地上的附着物而涉及土地使用权变更的，必须报经县级以上人民政府批准，办理土地权属变更登记手续，更换证书。因此，按照房屋转让协议落款时间执行的规定，由于买卖房屋而转移了宅基地使用权，是必须报经登记管理部门批准，办理土地权属变更登记手续，更换证书。而《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）和《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2011修订）也明确规定，转让地上建筑物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地使用权变更登记，土地使用权的变更，自变更登记之日起生效。因此，现行规定也明确了集体土地使用权流转必须经过审批、登记方能生效。现原告就其所称的受让了施柏青的房屋并享有所有权的意见并未能提交宅基地使用证或变更登记后的权利证书等权利凭证证实，而能提交的“权利凭证”也仅是户主姓名显示为“蒋福连”的宅基地使用证复印件，原告也未能在本院指定期限内补充提交土地主管部门的登记簿记载内容以证实其为登记权利人。本院生效的（2014）武环行初字第6号行政判决是撤销了登记为蒋XX的集体土地使用权证，但并未认定原告所称的其曾经办理了宅基地使用证等情形；本院（2016）苏0412行初118号案件，也是以原告自愿申请撤回起诉结案。因此，当事人就所称的购自施柏青的房屋并未完成土地使用权变更审批、登记、换发证书等手续。又按原告及其委托诉讼代理人所述的常州市国土资源局武进分局明确向其答复了登记颁证、转让审批发证流程，原告自然应当按照登记主管部门指引的流程办事。此外，《房屋转让协议》载明的转让房屋状况与现时的房屋实际状况并不一致，是否可以办理登记及流转亦应经由登记主管机关一并审批。原告及其委托诉讼代理人或许是忽视了国家对宅基地使用权及其附着建筑物流转实施的严格的审批、登记制度，当然也不能排除其意图通过民事诉讼达到以司法确认宅基地使用权及附着建筑物权利而规避转让所必需履行的审批登记程序及契税的目的。综上，在施柏青户就申请建造的坐落于常州市武进区南夏墅街道XXX号房屋未办理过初始登记的情形下，虽然原告坚持认为其通过与施柏青交易而取得所有权，但鉴于房屋转让协议当事人至今未经过登记主管部门办理批准、登记、更换证书等手续，又考虑到因被告坚持对部分房屋主张权利致双方对案涉房屋的买受人确定和权利归属存在重大争议，双方亦曾因房屋归属争执受过刑事处罚，而房屋转让协议的受让人的确定及受让人能否取得物权权利尚须视房屋转让协议的主体、协议效力和登记主管机关是否批准转让并同意办理土地使用权变更登记以确定是否可以继续履行等情形确定，民事审判职能并不能替代行政审批、登记职能，登记主管机关也已经向原告指引了办事流程，故原告要求判决认定其为坐落于常州市武进区南夏墅街道XXX号房屋（占地面积124平方米，二间三层）的所有权人的请求因不符合法律规定，本院不予支持；对原告主张的租金损失，本院亦不予支持。当事人应当通过合法的、合适的程序主张符合法律规定的权益。本院于接待原告时及两次庭审过程中向原告及其委托诉讼代理人作了释明并提示其注意考虑行政诉讼案件查明的事实及法律法规规定的宅基地使用权流转需履行的审批登记程序和规则，但原告仍坚持其诉讼请求。在原告坚持其诉讼请求的情形下，基于查明的事实，对照法律规定，本案并不适宜调解。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条第一款、第四条第二款、第六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回蒋福连的诉讼请求。案件受理费2300元由蒋福连负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  唐蕴东人民陪审员  周敬羲人民陪审员  杨厚余二〇一七年八月十一日书 记 员  徐汝玉第8页共9页