辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终7170号
上诉人（原审被告）：陈强，男，汉族，1982年6月9日出生，住沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：苗瑞兴，辽宁明格律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高煜博，男，汉族，1986年2月15日出生，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：王祎，辽宁正直律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王奕文，辽宁正直律师事务所实业律师。
被上诉人（原审第三人）：吕佳妮，女，汉族，1987年4月22日出生，住沈阳市和平区。
上诉人陈强因与被上诉人高煜博、吕佳妮房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初11612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陈强上诉请求：1.撤销一审判决并发回重审或依法改判；2.高煜博、吕佳妮承担本案一切诉讼费用。事实和理由：一审未查明事实和正确适用法律。一、一审认定2017年12月17日腾房撤场，按差一天4个月租赁期认定返还租金数额，事实认定不清。一审认定租期时长，没有事实和证据依据。认定2017年12月17日腾房撤场，从法庭调查及证据采信上，没有视频或物业公司出具证据材料。根据合同相对性，交付腾退场地，相关手续和房屋钥匙应直接与我方联络办理。高煜博、吕佳妮未举证，应承担举证不能的不利后果。一审认定腾退时间缺乏依据，事实认定不清。二、一审认定兑店费返还比例，没有法律依据，不符合市场交易秩序的一般常理。一审依据租期使用比例判定返还标准缺乏事实和法律依据。1、一审认定房屋腾退时间是错误和没有证据支持的，以此来判定兑店费返还比例也是错误的；2、即使租期重新确认，也不能将租期长短用于判定兑店费返还比例，二者是两个概念，单纯根据房屋使用周期界定兑店费比例违反公平原则，承兑人不仅利用出兑人房屋经营，更是利用出兑人原学校品牌价值（百荟芭蕾校名）、生源（经营三年积累学生和良好口碑）、原始装饰装修价值（耗资10万元装修）进而继续使用房屋，高煜博、吕佳妮实际经营使用数月后，上述在兑店费中占有极大比重的经济价值便已被实际掌握取得。三、一审法院认定装修及物品损失缺少事实和法律依据。1、合同双方并未就房屋装修物品添附进行约定，无约定则从法定，我国合同法规定，我方可请求拆除装修装饰并恢复原状，我方并非装修损失的赔偿义务责任主体。2、部分装修和物品可以拆卸和再利用，不存在价值完全贬损，且作为消耗品，纵使赔偿损失，也应合理计算老化折旧，一审根据原值判定赔偿于法无据。另，一审仅根据网购记录，和自述，认定装修投入和损失，明显不是直接证据。3、租期认定错误，以此比例认定装修和物品投入损失，缺乏事实和证据支撑。
高煜博辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确。腾房视频不能单独证明，不是必要证据。我方出示照片，结合其他证据，能够证明被迫腾房给我方造成经济损失，陈强提出物业公司出具意见不合门市房租赁客观情况，物业公司无权决定和参与。合同被迫解除不适用公平原则，房主要求我方腾房，不需要与陈强联络办理。我方积极联系告知陈强房主清退事宜并要求赔偿损失，陈强未理睬，我方才诉至法院。二、兑店费的经济价值，我方并未实际完全享有，合同签订一年，陈强订立合同欺诈导致我方只使用四个月，陈强违约退赔符合公平原则。三、装修费用损失。合同被迫解除，我方不知道陈强擅自转租，陈强应当承担违约责任。根据合同法规定，我方有权要求赔偿损失，包括装修损失。我方投入医用地胶不可拆卸，应全额赔偿。沙袋与热屏风等教学用品只适用于艺术学校，若拆卸会导致部分损坏且无其他用处。一审认定装修损失合法合理。
吕佳妮辩称，同意高煜博的答辩意见，要求维持原判。
高煜博向一审法院起诉请求：1.判令陈强偿还房租和兑费的不当得利共计83,500元、装修损失16,173元，合作违约金损失17,430元，合计117,103元；2.陈强承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：沈阳市铁西区北一中路1号（59门）房屋所有权人系杨文。2014年6月19日杨文与陈强签订《商铺租赁合同》一份，该合同约定杨文将该房屋租赁给陈强，租期为2014年8月20日至2019年8月19日，合同对租金、违约金均作了约定。
陈强承租该房屋后用于开办艺术培训班。2017年8月18日陈强的妻子在微信朋友圈发出培训学校整体出兑信息。吕佳妮系高煜博的女朋友，吕佳妮与陈强有意承兑，于是吕佳妮多次在微信上与陈强妻子沟通承兑事宜，并多次要求见房主共同商谈，陈强妻子表示由她与房主联系。
2017年7月26日陈强与高煜博签订租赁合同，合同约定租期一年，从2017年8月19日至2018年8月18日，租金5万元，保证金5000元，口头约定兑店费40,000元。合同签订后，高煜博及吕佳妮先后支付陈强及其妻子83,500元（83,500元包含以上课不收取学生学费的方式抵顶1000元），陈强妻子在2017年10月11日收到吕佳妮转款2500元后认可已总计收到83,500元，尚欠11,500元（房租50,000元加上兑店费40,000元加保证金5000元，共计95,000元减去已付83,500元，尚欠11,500元）。
高煜博接收房屋后仍经营舞蹈培训班。先后以1600元购买热风幕、12,400元购买医用地胶、388元购买沙袋、300元购买小凳子、1485元购买空中瑜伽吊床用于装修及使用，上述费用共计16,173元。因陈强转租并未告知房主，更未取得其同意。2017年10月上旬房主得知后要求收回房屋并多次找陈强商谈无结果后，于2017年10月28日在高煜博处张贴合同违约通知书，要求高煜博在一周内搬离。由于高煜博未按时搬离，房主杨文又在2017年11月5日书面通知高煜博收房，辽宁君秀律师事务所并接受杨文的委托，于2017年12月17日给高煜博发律师函，限高煜博两日内腾房，高煜博并于2017年12月17日搬离。
杨文于2017年11月以陈强违约转租在一审法院提起诉讼，一审法院经审理作出（2017）辽0106民初11453号民事判决书。
吕佳妮对高煜博的诉讼请求表示无异议，对自己支付的款项表示不向陈强主张。
一审法院认为，合同法规定，承租人经出租人同意可以将租赁物转租吕佳妮，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。陈强承租杨文的房屋后在合同未到期前转租应取得杨文的同意，陈强与高煜博签订转租合同时陈强并未取得杨文的同意。合同签订后也没有取得杨文的认可，导致杨文要求高煜博腾房，因此高煜博腾房，陈强对此应承担全部的责任。高煜博、陈强合同租赁期从2017年8月19日起，高煜博并于2017年12月17日腾房，实际使用房屋时间差一天4个月计算，房屋租金按月按天计算，年租金50,000元，每月租金4000元，每天租金133元，即高煜博应支付陈强租金15,867元。兑店费40,000元，实际经营差一天4个月，高煜博应支付陈强总兑店费三分之一，即13,333元。高煜博实际支付陈强83,500元，减去高煜博应支付陈强的房屋租金及兑店费，陈强应返还高煜博54,300元。高煜博所主张的装修及物品损失16,173元，按总款额三分之二支持高煜博主张，即10,782元。高煜博主张的合作违约金损失17,430元，因高煜博未能提供证据原件，相关证人未能到庭，陈强对该证据及该主张提出异议，高煜博应承担举证不能的责任。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条之规定，一审法院判决：一、确认高煜博、陈强合同解除时间为2017年11月27日；二、陈强于判决生效后十日内返还高煜博房屋租金及兑店费54,300元；三、陈强于判决生效后十日内赔偿高煜博装修及物品损失10,782元；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回高煜博、陈强其他诉讼请求。案件受理费2642元，由陈强承担1427元，高煜博承担1215元。（高煜博已预交，由陈强直接给付高煜博）
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈强提交下列证据：证据1、视频和录音，主张2018年5月29日到案涉房屋现场拍摄，次日电话录音，证明：高煜博、吕佳妮一直使用案涉房屋经营培训学校至今。高煜博、吕佳妮发表质证意见称：对证据的真实性没有异议，对证明内容有异议，主张因合同被迫解除导致我方违约，需要赔偿合作方案外人郭梦欣，吕佳妮以教师身份在培训学校执教补偿。因案外人郭梦欣在外地，故培训学校由吕佳妮代理各项事务，视频中吕佳妮称培训学校是其开办是招生方法。吕佳妮提交微信聊天截图，主张其与案外人郭梦欣的微信聊天内容可以证明其是案外人郭梦欣开办繁星艺术培训中心的授课老师，案外人郭梦欣在外地，由其代管学校帮助招生，吕佳妮将学校事宜向案外人郭梦欣上报，因欠案外人郭梦欣学费，要求案外人郭梦欣做好预算，给吕佳妮开工资。陈强发表质证意见称：对证明问题有异议，仅为吕佳妮与好友微信对话，对方身份以及双方是否存在欠款无法确认，与本案没有关联性，不能证明其主张，相反证明案涉房屋一直用于经营舞蹈学校。在本庭释明下，高煜博、吕佳妮提交照片四张，证明热风幕、沙袋、空中瑜伽吊床、小凳子的物品状况。陈强对照片的真实性没有异议，对热风幕价值有异议，提出高煜博、吕佳妮一直使用上述物品，不存在损失赔偿问题。高煜博、吕佳妮提交房主和案外人郭梦欣签订的《房屋租赁合同》，证明房主将案涉房屋另行出租。陈强提出合同能够证明案涉房屋仍用于开设培训学校。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。
本院认为，对于陈强上诉提出一审法院认定房屋腾退时间错误的问题。根据一审法院查明房主知情后协商解决纠纷的情况，房主于2017年12月17日向高煜博发送律师函限定腾房时间，结合高煜博提供的案涉房屋现场照片，以及房主一审到庭出具的证言内容，一审法院认定高煜博腾房时间为2017年12月17日并无不当。虽然陈强二审提交视频和录音，证明案涉房屋继续作为舞蹈培训学校使用，且吕佳妮参与招生活动，但根据高煜博、吕佳妮二审提交房主与案外人郭梦欣签订的《房屋租赁合同》约定，案涉房屋由案外人郭梦欣承租。结合吕佳妮对其参与学校招生活动原因的陈述，并结合其提交的微信记录，本院认为案涉房屋虽仍作为舞蹈培训学校使用，但现有证据并不能证明是高煜博承租案涉房屋后继续经营，因此不能免除陈强的赔偿责任。
对于陈强上诉提出兑店费不应返还的问题。陈强上诉主张原学校品牌价值、生源、原始装修价值等，并没有在兑店费中具体量化的标准，兑店费虽与租金的性质不同，但给付兑店费应当是以实现合同目的，即承兑方能够对店铺持续经营和收益为前提。由于陈强在未取得房主同意的情况下，擅自将案涉房屋转租给高煜博，房主要求高煜博限期腾退房屋，导致高煜博无法继续经营，兑店目的无法实现，陈强应对此承担全部责任。据此，一审法院按照高煜博实际经营期限，判决按照比例返还兑店费并无不妥，本院予以维持。
对于陈强上诉提出装修物品损失的认定缺乏依据的问题。首先，陈强不是房主，在其违约情况下，应就高煜博的物品损失予以赔偿，其无权要求拆除并恢复原状。其次，陈强提出部分物品可以拆卸和再利用，应合理计算老化与折旧，以及应提供投入和损失证据的主张。根据高煜博主张的物品损失情况，结合其提交的照片和购置凭据，本院分析认定如下：
1、沙袋、空中瑜伽吊床。高煜博提供的淘宝购物订单能够证明物品的购置时间和价格，本院予以采信。高煜博二审提交物品照片，由于存在安置拆卸费用，后续承租人未予保留使用，且不属于常用物品，故陈强应当予以赔偿。考虑到物品已经使用一定期限，一审法院判决陈强按照比例给付损失赔偿金1249元[（388元+1485元）×2/3]并无不妥，但应判决物品归陈强所有，由陈强自行拆卸处置，发生费用由陈强承担，高煜博、吕佳妮予以协助配合。
2、热风幕、小凳子。小凳子虽无购置凭据，但高煜博主张的价格符合常理。热风幕高煜博仅提供购置收据，陈述托朋友购买的二手电器，没有其他证据证明物品购置来源和价值。根据物品照片所示，上述物品均为可移动和再利用的常用物品，高煜博可以自行处置，故一审判决给付损失不当，本院予以纠正。
3、医用地胶。由于医用地胶与地面形成附和，按照常理拆卸后会造成物品价值贬损，且难以再利用，故陈强应当予以赔偿。考虑到高煜博仅提供购置收据，并无其他证据证明物品品牌、数量和价值等，在物品已经使用一定期限的情况下，从减少损失保留物品价值的角度考虑，在后续承租人保留使用的情况下，不宜判决由陈强自行拆卸处置。故此，本院对一审判决比例适当酌减为按照购置收据记载金额的50%即6200元支持高煜博的主张。
综上所述，陈强的上诉请求部分成立，本院对其合理的部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初11612号民事判决第一项、第二项；
二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初11612号民事判决第四项；
三、变更沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初11612号民事判决第二项为陈强于本判决生效后十日内赔偿高煜博物品损失7449元（6200元+1249元），沙袋、空中瑜伽吊床归陈强所有，由陈强自行拆卸处置，发生费用由陈强承担，高煜博、吕佳妮予以协助配合；
四、驳回高煜博其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2642元（高煜博预交），由陈强承担1343元，由高煜博承担1299元。
二审案件受理费1427元（陈强预交2642元），由陈强承担1343元，由高煜博承担84元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年七月二十五日
法官助理 勾雪峰
书 记 员 许 璐
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；