广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民二终字第623号
上诉人（原审被告）：王业辉。
上诉人（原审被告）：邓选平。
上诉人（原审被告）：彭小红。
三上诉人共同委托代理人：罗健章，广东法行律师事务所律师。
三上诉人共同委托代理人：傅志坚，广东法行律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：清远市允建房地产开发有限公司。
法定代表人：谢始文，总经理。
委托代理人：罗莲君，广东远大永恒律师事务所律师。
委托代理人：禤世文，广东远大永恒律师事务所实习律师。
上诉人王业辉、邓选平、彭小红因与被上诉人清远市允建房地产开发有限公司（以下简称：允建公司）商品房销售合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2015）清城法横民初字第35号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年6月1日，允建公司作为借款人（乙方），与作为出借人王业辉、邓选平、彭小红（甲方）及保证人（丙方）谢始文、郑莹棣、郑亦婷、郑树开、郑建珍共同签订《借款合同》，约定乙方向甲方申请借款600万元，甲方同意出借上述款项；借款期限一个月，自甲方或甲方授权的第三方将借款划入结算账户之日起计算，如乙方需要续借，则需在借款到期之前向甲方交纳续借手续费，续借手续费为借款总额的5%，每次续借时间不超过一个月，续借次数最多为五次；丙方同意，如本合同全部或部分被认定为无效，无效条款不影响丙方保证责任的承担。《借款合同》还就其他事项作出约定。
就借款事宜，允建公司（乙方）与王业辉、邓选平、彭小红另行签订《补充协议》，约定为达成借款事项，保障甲方更方便实现债权回收，双方同意乙方将其名下位于清远市龙塘镇御景龙城二号楼首层商铺及公寓楼首层商铺共计1775.46㎡物业网签给甲方作价人民币600万元作借款抵押；乙方网签给甲方之日，甲方至少支付100万元给乙方，剩余款项在10日内全额支付给乙方；若于2011年11月30日或之前，乙方能依约归还上述借款，则双方同意甲方在三个工作日内无条件配合乙方办理解除网签的购房合同，终止相关手续，办理过程所产生的费用由乙方承担，如甲方不按时办理解除网签的购房合同，对乙方造成的一切损失由甲方负责；若于2011年11月30日乙方仍未能归还上述借款，则双方同意，乙方将上述物业立即交付甲方使用并于一个月内无条件过户至甲方名下，办理过程所产生的费用由乙方承担。
《借款合同》签订当天，允建公司作为出卖人，与作为买受人的王业辉、邓选平、彭小红签订包括本案《商品房买卖合同》（合同编号：2011012306147835）在内的共计十四份《商品房买卖合同》，分别约定王业辉、邓选平、彭小红向允建公司购买位于清远市清城区龙塘镇御景龙城二号楼首层商铺01号、02号、03号、04号、05号、06号、07号、18号、20号、21号、22号、24号、25号、26号。十四份《商品房买卖合同》约定的购房款合计600万元，每份《商品房买卖合同》均载明2011年6月1日已付清购房款，并就房屋交付期限、违约责任等其他事项作出约定。
另查明，王业辉、邓选平、彭小红作为原告，以允建公司为被告，郑亦婷、谢始文、郑莹棣、郑树开、郑建珍为第三人向清远市清城区人民法院提起诉讼，要求确认本案争议的十四份《商品房买卖合同》合法有效，判令允建公司向房管部门办理上述十四间商铺的登记备案手续及将十四间商铺交付使用。
原审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。案件的焦点问题是涉案《商品房买卖合同》的效力问题。根据《借款合同》及《补充协议》，双方签订《商品房买卖合同》的真实意思，是作为允建公司向王业辉、邓选平、彭小红借款600万元的抵押担保，《补充协议》约定借款支付的前提条件是允建公司将房屋网签给王业辉、邓选平、彭小红。在签订《商品房买卖合同》时，双方即已约定购房款已付清，且王业辉、邓选平、彭小红此后也没有缴纳契税及物业维修基金，以上事实有违正常的商品房交易习惯。因此，《商品房买卖合同》是基于借款担保需要形成，而不是因王业辉、邓选平、彭小红真实购房需求签订，《商品房买卖合同》名为房屋买卖，实为借款抵押。《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”双方关于允建公司未能返还欠款时将《商品房买卖合同》载明的抵押房屋无条件过户给王业辉、邓选平、彭小红的约定违反了法律的强制性规定，《商品房买卖合同》应认定为无效合同。对允建公司主张合同无效的诉讼请求，本院予以支持。王业辉、邓选平、彭小红辩称合同合法有效的观点没有事实依据，原审法院不予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审判决如下：1、确认清远市允建房地产开发有限公司与王业辉、邓选平、彭小红于2011年6月1日签订的编号为2011012306147835的《商品房买卖合同》无效。2、案件受理费192元，由王业辉、邓选平、彭小红负担。
宣判后，王业辉、邓选平、彭小红不服原审判决，向本院提起诉讼，请求：1、撤销（2015）清城法横民初字第35号民事判决书，依法改判编号为2011012306147835的《商品房买卖合同》合法有效，或裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，借款合同与该合同是具有选择性的，不属于《担保法》第40条所形成的情形。二、被上诉人在签订合同后，并没有在一年的除斥期中行使撤销权。综上，请求判如所请。
被上诉人允建公司答辩称：请求维持一审判决。一、双方签订的《商品房买卖合同》真实意思是作为被上诉人向上诉人借款600万元的担保，且上诉人事后并没有缴纳契税及物业维修基金。故实际上是名为买卖，实为借款抵押。二、根据担保法的规定，违反克法律的强制性规定，属于流质条款，是无效的。三、本案的合同是无效合同，是自始无效，根本不存在除斥期。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：本案所涉的《商品房买卖合同》的效力问题。
关于争议焦点。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》反映，可以认定本案所签订的《商品房买卖合同》是为被上诉人向上诉人借600万元提供抵押担保，其中，借款约定前提条件是将房屋网签给上诉人及被上诉人于2011年11月30日前归还借款，则解除网签购房合同。可见，本案的《商品房买卖合同》是基于《借款合同》、《补充协议》而产生，房屋买卖并非双方真实意思的表示，其实质是名为房屋买卖，实为借款抵押。
其次，根据《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”而《补充协议》内“被上诉人若于2011年11月30日未能归还上诉人的借款，上述物业交付上诉人使用，并于一个月内无条件过户到上诉人的名下，办理过程所产生的费用由被上诉人承担”的条款违反了法律的强制性规定，属无效条款。故基于该条款而签订的《商品房买卖合同》应认定为无效合同。
再次，关于上诉人提出被上诉人在签订合同后，并没有在一年的除斥期中行使撤销权的理由。经查，本案所涉的《商品房买卖合同》为无效合同，应自始无效，故不存在除斥期。
综上，原审法院认定事实基本清楚，适用法律和实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费192元，由上诉人王业辉、邓选平、彭小红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖惠文
审 判 员 巢忠文
代理审判员 何昭敏
二〇一五年十一月五日
书 记 员 冯敏静
附相关法律法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。