天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民撤6号
原告：周力，男，1934年7月6日出生，汉族，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：赵杰，天津亚泽律师事务所律师。
被告（原审原告）：中国光大银行股份有限公司天津开发区支行，住所地天津开发区展望路7号18-101号。
主要负责人：翟哲，行长。
委托诉讼代理人：张烜墚，天津明义律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王海，天津明义律师事务所律师。
被告（原审被告）：天津开发区新发房地产开发有限公司，住所地天津开发区翠园公寓2号楼403室。
法定代表人：吴从泉（已死亡），现负责人为孙佩珍。
委托诉讼代理人：李绍家，天津日昇律师事务所律师。
原告周力因与被告中国光大银行股份有限公司天津开发区支行（以下简称光大银行开发区支行）、天津开发区新发房地产开发有限公司（以下简称新发公司）借款合同纠纷一案，不服本院（2005）二中保民初字第144号民事判决，向本院提起第三人撤销之诉，本院于2017年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周力及委托诉讼代理人赵杰，被告光大银行开发区支行的委托诉讼代理人张烜墚、王海，被告新发公司的委托诉讼代理人李绍家到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周力诉称：请求撤销（2005）二中保民初字第144号民事判决（以下简称144号判决）第三项；确认光大银行开发区支行与新发公司签订的抵押合同无效，撤销光大银行开发区支行在紫来花园B座××号房屋上的抵押登记；案件受理费由被告负担。事实及理由：一是原告对144号案件并不知情，没有人通知参加诉讼，2016年办理产权证时才得知房屋抵押，并从葛青生在南开区人民法院提起的诉讼中得知该判决存在；二是144号判决第三项内容侵犯了原告的利益应当撤销；原告与新发公司2002年4月签订房屋买卖合同付清全款并居住至今，新发公司隐瞒房屋出售的事实，光大银行开发区支行明知房屋已经出售，双方仍签订抵押合同并进行登记，侵犯了原告的合法权益。
被告光大银行开发区支行辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。理由是：1、原告立案存在明显的瑕疵，在光大银行开发区支行没有提出书面意见的情况下即立案，违反法律规定；2、应追加长城资产管理公司及天津中环公司、天津金融投资服务有限公司参加诉讼，因为案件涉及的债权已经转让；3、144号判决生效后即申请了执行；4、二被告之间的抵押合同合法有效。
被告新发公司辩称，全部同意原告的诉讼请求。理由是：2004年新发公司在光大银行开发区支行的贷款是用于以新还旧，新发公司明知房屋已经出售的事实，对此银行也应该知道。现新发公司法定代表人涉刑事案件且已经去世。新发公司之所以能够将出售的房屋进行抵押，系因新发公司配套款未交齐，故房屋仍登记在公司名下。
本院作出的144号判决认定，2004年12月27日，二被告签订BS本2004010号“借款合同”。双方约定，借款期限自2004年12月31日至2005年7月22日止；借款用途为借新还旧；年利率为6.903%，按月还息，结息日为每月20日；合同到期一次性偿还全部本息、复利及所有其他应付费用；新发公司出现信誉不好、拖欠借款本金及利息，光大银行开发区支行有权提前收回合同项下借款本金、利息、复利及所有其他应付费用；并约定了借款的其他事项及违约责任，包括因新发公司违约致使光大银行开发区支行采取诉讼方式实现债权的，新发公司应承担光大银行开发区支行支付的诉讼费用、律师费、差旅费等。为保证借款合同的履行，双方同时签订BS抵2004004号“抵押合同”。约定，以新发公司所有的坐落南开区西湖道紫来花园1号楼、2号楼18套商品房总计面积××9.58平方米作为抵押担保并依法进行了登记。合同签订后，光大银行开发区支行如约履行，发放了贷款。合同履行中，新发公司未按照约定如期向光大银行开发区支行支付利息。光大银行开发区支行提起诉讼，提出出现新发公司资信情况严重恶化，开发项目陷于停顿，双方在借款合同中约定，当新发公司没有按照合同约定履行还本付息义务时，光大银行开发区支行有权提起收回借款本金和利息，且诉讼过程中“借款合同”已经到期，请求偿还本金300万元及利息69541.52元（截至2005年5月21日），承担抵押担保责任，支付律师费、诉讼费等。
本院作出的144号判决认为，双方签订的借款合同及抵押合同是当事人的真实意思表示，合同约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均应依法确认有效。光大银行开发区支行依约履行了合同后，新发公司未能按照双方约定的日期偿还借款利息，且现已超过借款合同约定的还款期限，已构成违约，应承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款。”第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”照此规定，光大银行开发区支行请求新发公司偿还借款本金及利息，应予支持。根据《中华人民共和国担保法》第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”照此规定，光大银行开发区支行请求新发公司按“抵押合同”约定承担抵押担保责任应予支持。关于光大银行开发区支行请求新发公司承担诉讼代理人律师费的问题，双方合同中有约定，亦应支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十三条之规定，判决：一、新发公司于判决生效后十日内偿还光大银行开发区支行借款本金300万元，并支付自2004年12月31日起至判决生效日止的利息，逾期利息按双方借款合同约定利率计付，逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定执行；二、新发公司于判决生效后十日内给付光大银行开发区支行律师费78890元；三、上述款项如未按期给付，光大银行开发区支行有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归新发公司所有，不足部分由新发公司继续清偿。案件受理费25752元，由新发公司承担。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告为支持诉讼主张，提交如下证据：
证据1、天津市南开区人民法院（2016）0104民初5174号民事判决及（2016）津0104民初12035号民事裁定，证明原告系2016年12月得知144号判决的存在；
证据2、原告与新发公司签订的房屋买卖合同及购房收据，证明原告于2002年购买了144号判决涉及的房屋；
证据3、二被告签订的借款合同，证明新发公司采取借新还旧方式掩盖贷款不能偿还的风险；
证据4、二被告签订的抵押合同，证明光大银行开发区支行未经核实即将原告的房屋作为新发公司的房屋进行抵押，且抵押率不合常理；
证据5、抵押登记证，证明2005年进行抵押登记时原告已经购买了房屋并居住，抵押权人是光大银行保税支行，其他转让无效；
证据6、天津市高级人民法院（2007）津高刑二终字第50号刑事判决，证明2004年新发公司财务状况恶化，刑事案件中没有查封冻结新发公司的财产；
证据7、光大银行中止执行申请书，系被告在南开区人民法院起诉案件中提交，证明中止执行的理由不成立，被告为继续查封财产而故意不执行；
证据8、南开区人民法院开庭笔录，证明原告知道144号案件存在的时间；
证据9、光大银行天津分行情况说明，证明光大银行开发区支行给新发公司的300万元贷款系不良资产；
证据10、债权转让协议，证明债权转让未支付对价，抵押权未转让；
证据11、开发区支行的情况说明，证明该行作假证；
证据12、光大银行与长城资产管理公司转让的债务催收公告等，证明公告的内容系转让债权，不包括抵押权；
证据13、长城资产公司与中环公司债权转让协议，证明300万元系不良资产的剥离。
针对原告提交的证据，光大银行开发区支行发表质证意见如下：对证据1的真实性、关联性没有异议，对原告的证明目的不认可。原告应当在2015年的时候就知道抵押的事实存在；对证据2提出收据的时间早于合同的签订时间；对证据3、4没有异议，且抵押合同第三条新发公司有承诺；对证据5没有异议，对原告的证明目的不认可，认为债权转让有效；对证据6-13的证明目的不认可，认为涉及债权转让的证据中明确约定了抵押权同时转让，且均支付了对价。
被告新发公司对原告提交的证据均无异议。
光大银行开发区支行提交如下证据：
证据1、天津市南开区人民法院（2016）0104民初5174号民事判决，证明另案原告葛某主张二被告恶意串通设定房屋抵押要求撤销被驳回，判决认定抵押合法有效；
证据2、天津市第一中级人民法院（2017）津01民终1617号民事判决，证明二审维持原判；
证据3、中止执行申请书，证明光大银行开发区支行申请了执行。
经质证，原告对上述证据的真实性认可，对证明目的不予认可。南开区法院的判决证明原告是在案件审理中知道144号判决的存在；对债权转让不予认可，且抵押权没有转让，仍在光大银行开发区支行名下，其应为被告。
被告新发公司对光大银行开发区支行提交的证据真实性没有异议。但提出上述两份判决与144号判决有因果关系问题。南开区人民法院的判决不能证明原告知道144号判决的存在，法院并没有对涉案房屋进行过查封或协助执行。对债权转让的事实认可，但并未办理抵押权人变更登记。
合议庭经评议认为：对原告提交证据的真实性予以认定。其提交的证据证明知道被诉判决的存在时间，购买房屋的事实存在。对其提交的证据6与本案不具有关联性不予认定；证据9-13的证明目的不予认定。其他证据均予认定。
对被告提交的证据的真实性予以认定。
在本案审理期间，本院依职权调取了《天津市房屋所有权申请登记表》，证明新发公司对紫来花园进行了初始登记；二被告抵押登记的相关材料，包括抵押登记申请表、《建设施工合同》、新发公司董事会决议、光大银行开发区支行同意书。经质证，原告认为通过该证据材料可以证实是为了办抵押形成。光大银行开发区支行提交书面质证意见对上述证据的真实性无异议。关于抵押登记中提交的《建设施工合同》，合同上约定的竣工日期不能认定为实际竣工日；初始登记证明新发公司就是房屋所有权人，有权进行处置；抵押登记的材料证明已经履行了办理抵押登记的手续，同意出租出借房屋符合法律规定。新发公司对证据的真实性没有异议。认为从施工合同中可以看出房屋的竣工时间是1999年，初始登记的时间是2004年12月，此前房屋已经全部出售，董事会决议内容不真实；光大银行开发区支行的同意书表明对当时房屋的实际情况是熟知的；在办理初始登记时又办理抵押登记，可以看出新发公司与光大银行开发区支行属于串通一致。
依据上述证据，本院认定，紫来花园系新发公司根据天津市危改计划开发建设的商品房。2002年4月1日，周力与新发公司签订《天津市商品房买卖合同》，购买新发公司开发的紫来花园B幢2层B5号房屋，价款31.9万元，1997年2月27日缴款10万元，2002年3月18日缴款3万元，并以河西区大沽南路1314号房屋一套作价18.9万元。合同约定为现房。在办理产权手续中，周力得知该房有抵押手续。其在葛青生在天津市南开区人民法院提起的诉讼中，得知本院144号判决的存在，故向本院提起诉讼，请求判如所请。
本院另查明，2004年11月24日，新发公司申请对紫来花园进行初始登记，2005年1月审查发证。
2004年12月31日，二被告申请办理了在建工程抵押登记，将包括原告购买房屋在内的18套房屋作为抵押物，签订了借款合同及抵押合同。
本院作出的144号判决生效后，光大银行开发区支行2006年2月16日申请执行。本院2月28日立案受理。2006年7月19日，光大银行开发区支行申请中止执行，2006年7月本院裁定中止执行。
再查，光大银行开发区支行原名称为中国光大银行股份有限公司天津保税支行，2016年3月核准变更为现名称。
本院认为，当事人争议的焦点问题一是本院对原告的起诉予以受理是否符合法律规定，二是对原告的诉讼请求是否应予支持。
关于本院对原告的起诉受理问题，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”本案中，周力与新发公司签订了房屋买卖合同并交付了合同约定的款项，新发公司亦将房屋实际交付，周力居住至今，因此涉及房屋的判决与其具有法律上的利害关系，周力因不能归责于本人的原因未参加144号案件的诉讼，其具有提起第三人撤销之诉的主体资格，有权提起诉讼维护自身的合法权益。虽然本院作出的144号判决系在2005年作出，但现有证据表明周力知道144号判决存在，系在葛青生在南开区人民法院的民事案件审理过程中，其提起第三人撤销之诉并未超出法律规定六个月的起诉期限。本院立案前已将周力的起诉书及相关证据邮寄二被告，光大银行开发区支行拒收，本院在对周力的起诉审查后立案受理并无不当。光大银行开发区支行提出立案违法的主张与客观事实及法律规定不符，对其主张不予支持。
关于对原告的诉讼请求是否应予支持的问题。本院认为，周力与新发公司签订的《天津市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，合法有效，本院予以确认。周力在合同签订后按照约定交付了全部房款，新发公司亦将房屋交付，周力有权要求新发公司为其办理房屋所有权证，周力对于买卖合同未办理备案登记不存在过错。因新发公司未办理初始登记，致使光大银行开发区支行能够在2004年年底办理了在建工程抵押，将周力购买的且已实际入住的房屋作为新发公司的在建工程进行了抵押登记。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”从上述规定可以看出，交付全部或者大部分款项的房屋买受人的权利优先于承包人对工程价款的优先受偿权，而承包人的优先受偿权又优先于抵押权。本案中，周力交付了全部款项并实际占有房屋，在周力的权利与光大银行开发区支行的权利并存且发生冲突的情况下，依法应优先保护周力的权利。因此，对周力要求撤销本院144号判决第三项涉及到其购买房屋部分的请求应予支持。对于其提出撤销房屋上的抵押登记的请求，超出了第三人撤销之诉的审理范围，本院不予涉及。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百条第一款第一项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2005）二中保民初字第144号民事判决第三项中涉及原告周力紫来花园B座××号房屋部分；
二、驳回原告周力其他诉讼请求。
案件受理费3525元，由被告天津开发区新发房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市高级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉权），上诉于天津市高级人民法院。
审判长 陈 健
审判员 王业香
审判员 孟晓兰
二〇一七年十二月八日
书记员 房利甲