广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法虎民二初字第434号
原告：东莞市丰瑞园房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：陈小明，该公司总经理。
被告：田跃吉，男，汉族，1983年3月19日出生，住湖南省道县。
委托代理人：蒋青华，女，汉族，1981年7月24日出生，住湖南省武冈市，系被告的妻子。
原告东莞市丰瑞园房地产经纪有限公司（以下简称“丰瑞园公司”）诉被告田跃吉居间合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理后，依法由审判员陈国云适用简易程序进行独任审理，于2015年6月19日公开开庭进行了审理，原告丰瑞园公司的法定代表人陈小明、被告田跃吉及其委托代理人蒋青华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告丰瑞园公司诉称：丰瑞园公司是从事房屋买卖（租赁）经纪服务的公司。2014年12月25日，田跃吉联系丰瑞园公司的员工邓某某说要买房，委托丰瑞园公司代为提供购买房屋的信息。2015年3月3日，经丰瑞园公司多方联系后找到公司现有在售房源，即位于东莞市虎门镇金湾花园金荣楼14E房和东莞市虎门镇富民花园富瑶阁XXX座XXX室，丰瑞园公司就带田跃吉到上述房屋看房并详细了解周边情况。在丰瑞园公司的介绍下，田跃吉看中了其中一套位于东莞市虎门镇富民花园富瑶阁XXX座XXX室的房屋，并于2015年3月10日交纳诚意金1000元以表诚意，签订了一份编号为NO：0000048的《购房委托合同》，委托丰瑞园公司为其谈价等事项。经过丰瑞园公司不断与卖方联系，磋商房价，买卖双方价格达成一致。2015年3月20日，丰瑞园公司约买卖双方见面谈房产交易程序等事宜以及到房管部门查询卖方产权等情况，田跃吉提交其个人贷款资料给丰瑞园以查询落实其银行贷款事项。由于买卖双方是第一次接触房产交易，所以双方态度比较小心谨慎。2015年3月28日，田跃吉为了能更直接地了解卖方情况而向丰瑞园公司要了卖方的联系方式，并承诺不会私自与卖方成交，只要是买丰瑞园公司介绍的房产，会照常支付中介服务费。但当田跃吉取得了卖方的联系方式后，整个事情就变了，卖方不再接听丰瑞园公司的电话，田跃吉也说不想在虎门买房了，要回老家买。经过暗中调查得知，原来买卖双方自行达成交易，买卖双方撇开丰瑞园公司而找其他中介公司为其代办交易，且已经办理了该房的过户交易手续，为的就是省下一万几千元的中介服务费。为维护自身的合法权益，原告丰瑞园公司诉至法院，请求判令：1.被告田跃吉立即向原告丰瑞园公司支付拖欠的经纪费（中介服务费）12000元；2.被告田跃吉立即向原告丰瑞园公司支付违约金（以总中介服务费12000元为基数，从2015年3月10日开始按月利率4%计，算至2015年6月10日）；3.被告田跃吉承担本案诉讼费。
被告田跃吉辩称：一、丰瑞园公司接受田跃吉的购房委托，但从始至终并没有就购房价格促成买卖双方达成一致。在无法履行购房委托的情况下，丰瑞园公司自愿退还田跃吉10**元购房诚意金。按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十一条、第九十四条的规定，丰瑞园公司一方明确表示无法履行约定并自愿退还诚意金，则双方的居间求购协议自动终止。1.按照《广东省房地产经纪管理暂行办法》第四条、第五条、第九条、第十七条、第十八条、第十九条、第二十条、第二十一条的规定，没有备案和执业资质的房产中介不得营业，不具备房产服务资质。经了解，丰瑞园公司作为房地产经纪公司，并没有在房产管理部门登记备案，其属于违法经营，且存在隐瞒。2.按照国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》，房地产中介服务收费实行明码标价制度。中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用的地点醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。房地产中介服务机构在接受当事人委托时应当主动向当事人介绍有关中介服务的价格及服务内容等情况。而事实上，从田跃吉于2014年12月25日与丰瑞园公司取得联系，至2015年3月3日，丰瑞园公司先后三次安排田跃吉及其他看房者在金湾花园、宜家花园和富民花园三处看房。2015年3月10日，因田跃吉对富民花园富瑶阁XXX座XXX室房产有兴趣，丰瑞园公司便要求缴纳1000元现金作为诚意金，并在未公示收费项目、服务内容等情况下，要求签署编号为N0：0000048的中介服务合同。而纵观该中介服务合同，通篇都没有相关法律依据。合同中也一味强调田跃吉的义务，避而不谈田跃吉的合法权利。同时，合同中没有明确服务的内容、质量、履行期限、解决争议的方法等。其违约责任也只注明了田跃吉一方违约的责任，对丰瑞园公司的违约则只字不提。按照《中华人民共和国合同法》第五条、第九条和第十二条的规定，丰瑞园公司要求田跃吉签署的合同并没有遵照公平的原则，没有实现合作双方的权、责、利对等；且丰瑞园公司隐瞒其没有在房产管理部门登记备案等事实，并不具备相应的民事权利能力和民事行为能力。则该合同的订立并不合法。同时，国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额0.5-2.5％计收。而该合同中第六条和第八条要求田跃吉支付12000元中介费。按照合同总价40万元计，其中介费提取比达3%。鉴于该购房委托并非独家代理，则丰瑞园公司的收费不合理，属于乱收费。另外，签署合同时，田跃吉曾提出12000元的中介费用太高，自己承受不了。而丰瑞园公司当时的业务经办人陈某某则告之，公司所有的协议上都写12000元，到时候买卖双方谈妥了，中介费可降低5000元。由此观之，丰瑞园公司和具体业务经办人利用田跃吉对房产、合同等法律不熟悉，在订立合同时设下文字陷阱，存在价格欺诈、价格歧视等嫌疑。3.丰瑞园公司在民事诉状的事实和理由中写道：“在原告的努力下，买卖双方价格达成一致。于是，促成了2015年3月20日买卖双方面谈。”但事实上，无论是3月20日第一次面谈，还是3月24日第二次约谈，买卖双方就价格一直都没有达成一致。当时，卖方出价42万元，买方出价41万元。而丰瑞园公司在明知买卖双方均不肯让步的情况下，仍以“先见面谈谈”为由邀请双方见面。见面后，却直接带着双方去房产管理部门核产权，并要求买方提供个人贷款等资料，造成买卖双方已达成一致的假象。结果最后，买卖双方说到价格问题时，导致双方不欢而散。3月24日，丰瑞园公司又打来电话约买卖双方于当晚19：00在丰瑞园面谈。田跃吉因路上塞车，在19：05分左右赶到，却没有见到房主董某某和卢先生（卢先生也是房东之一）。询问后得知，董某某两人提前到了，但其向丰瑞园公司提出了一些具体服务条款，却遭到丰瑞园公司的拒绝，随后房主两人气愤而走。事后，经田跃吉向卢先生求证，当天其确实向丰瑞园公司提出一些具体要求，但对方不答应，且认为丰瑞园不讲诚信，不相信他们。在此情况下，田跃吉提出：不行就退诚意金。3月24日19点18分，丰瑞园公司通过网上银行将1000元诚意金退还给田跃吉。丰瑞园公司在起诉状中隐瞒诸多事实，是其缺乏诚信的表现，且其由于缺乏沟通的邀约，最终导致卖方拒绝商谈，并取消丰瑞园的代理销售权，从而导致田跃吉无法履行与其委托。丰瑞园公司自愿退还诚意金，也意味着双方的委托关系随即终止。田跃吉因文化教育不高、法律知识缺乏，并不知道诚意金退还后，还应书面解除委托协议。而丰瑞园公司作为服务机构，再次故意隐瞒。3月24日晚，田跃吉曾要求丰瑞园公司归还个人资料，但其却以递交银行审核为由拒绝，事后一直未归还。田跃吉认为，丰瑞园公司的行为违背了《合同法》第九十二条，严重缺乏诚信。4.丰瑞园公司在民事诉状的事实和理由中还写道：“被告为了了解卖方情况，2015年3月28日向原告要了卖方的联系方式，并承诺不会私自与卖方成交，只要是买原告介绍的房产，照常支付中介服务费给原告。当原告把卖方联系方式给被告后，他们双方私下交谈后，整个事情就变了。卖方不再接听原告电话，被告也说不想在虎门买房了，要回老家买。经暗中调查得知，原来双方自行达成交易，被告与卖方撇开原告，找其他中介公司为其代办交易，且已经办理了过户交易手续，为得就是省下一万几千元的中介费。”按照丰瑞园公司提供的证据，即业务经办人陈某某与田跃吉的手机信息截屏：田先生，我发房东号码给你，正常是公司不允许的，但我们是老乡我信任你，不管你们谈得如何，只要你跟房东达成共识，双方愿意成交买卖成功这套房子，就麻烦你到我公司签合同，中介费我会以最低价格收或者当面再议也行。事实上，田跃吉取得房东手机号码是在3月28日，而在3月24日丰瑞园公司就已经将诚意金退还给田跃吉，则双方的委托协议已经解除。而按照上述手机信息，田跃吉获取房东的手机号码不过是业务经办人陈某某自愿的私人行为。而按照《中介服务收费管理办法》第四条、第五条、第十六条、第十八条、第二十条、第二十三条的规定，中介机构要严格执行国家有关收费管理的法规和政策，不得违反规定设立收费项目、扩大收费范围、提高收费标准。委托人可自主选择中介机构提供服务，中介机构不得强制或变相强制当事人接受服务并收费。丰瑞园公司没有依法在房产管理部门备案，不具备房产服务和收费资质，且其因无法履行委托并自愿退还1000元诚意金，意味着双方的委托协议已终止。那么，自己完全可以自由选择别的中介机构提供服务。而陈某某告之房东的手机号码，那段时间房东的手机处于关机状态，没联系上，且因自身经济条件有限，田跃吉一直都有想回老家建房、买房的打算。其后，因妻子考虑小孩读书的问题，坚持在虎门置业，后来只好又联系了几家别的房产经纪公司。而丰瑞园公司却在民事诉状中曲解事实，以偏概全，恶意揣测，实属用污秽、讽刺、挖苦等攻击性语言对田跃吉进行人身攻击。二、田跃吉在与丰瑞园公司协议终止的前提下，因购房需要联系了合联地产（在房产管理部门依法备案，具备相关服务资质）。随后又与合联地产签订了购房委托协议，并成功购置位于东莞市虎门镇富民花园富瑶阁XXX座XXX室的在售房产。而田跃吉也履行约定，如约向合联地产支付了服务费用。田跃吉认为，在丰瑞园公司不具备房产服务资质、经营违法、合同订立违法、不诚信经营、无法完成委托、退还诚意金和终止委托协议等前提下，田跃吉完全具备自主选择其他中介机构提供服务的权利。根据以上事实和理由，丰瑞园公司对此应承担全部责任，请求人民法院依法判决，驳回丰瑞园公司的诉讼请求，维护田跃吉的合法权益。
经审理查明：原产权人董国平到多家房屋中介公司挂牌销售位于虎门富民花园富瑶阁XXX座XXX室房屋。因欲在虎门购房，田跃吉通过网上查询得知丰瑞园公司的联系方式后，于2014年12月25日主动与其联系。双方取得联系后，丰瑞园公司陪同田跃吉前往多个楼盘查看了多套房子，最后田跃吉看中了位于虎门富民花园富瑶阁XXX座XXX室房屋。2015年3月10日，丰瑞园公司作为甲方，田跃吉作为乙方，双方签订一份《房地产中介服务合同》（求购委托），主要约定内容如下：一、乙方同意独家委托甲方协助乙方购买位于虎门镇富民花园富瑶阁6A室的房地产；二、乙方确认求购该房地产的总价为人民币肆拾万元，以向当地银行按揭借贷相当于总楼价柒成约人民币叁拾万元购买上述物业；三、乙方义务：在甲方为乙方提供中介服务过程中，乙方应予配合并提供必要的协助，甲方根据诚实守信原则为乙方的房地产提供中介服务，乙方应支付中介服务费或支付甲方从事中介活动支出的必要费用；四、购房定金：乙方于签订本合同时向甲方支付人民币壹仟元整作为与业主签订房屋买卖合同的保证金，甲方如于2015年3月13日前取得业主同意以第二条约定的条件出售该房地产的书面文件，甲方不需乙方另行指示，可将保证金转交给业主作为购房定金，并以业主出具定金收据为实，如甲方未能按上述期限取得业主同意以第二条约定的条件出售该房地产的书面文件，代收的保证金应退还乙方；五、费用给付：甲方在取得业主同意出售房地产文件，并促成乙方与业主签署买卖合同后当天内，乙方应向甲方支付中介服务费壹万贰仟元整；六、合同的解除和变更：乙方取消委托或变更委托条件，应及时书面通知甲方，乙方通知甲方取消委托或变更委托条件前，甲方已取得业主同意以第二条约定的条件交易该物业的书面文件，乙方同意向甲方支付劳务费壹万贰仟元整；七、法律责任：1.乙方逾期支付中介服务费的，应向甲方支付违约金；2.乙方与甲方介绍的房地产私下交易的，甲方可以要求乙方支付全额中介服务费。合同签订后，田跃吉向丰瑞园公司交纳了1000元，丰瑞园公司也积极地多次与买卖双方联系沟通，希望促成双方就买卖价格达成一致意见，期间也为买卖双方解答关于房产交易程序与流程，到房管部门查询卖方产权，以及陪同田跃吉到达银行咨询其是否符合贷款申请条件等。经多次价格协调，田跃吉口头同意以410000元的价格购买，而卖方则让步至420000元，双方对价房屋交易价仅有10000元之差。为进一步促成买卖双方达成价格一致，丰瑞园公司于2015年3月24日约上双方见面洽谈价格及相关交易事宜。当天，田跃吉在赶到相约地点前与丰瑞园公司的工作人员联系称：“马上过去，你先谈好，过去就签了，不行就退诚意金。”田跃吉在赶至相约地点后，得知卖方因了解到田跃吉仅同意出价410000元而提前离开后，即要求丰瑞园公司退回《房地产中介服务合同》所约定的购房定金1000元。为此，丰瑞园公司于2015年3月24日晚将1000元退还给田跃吉，同时收回田跃吉所持有的一份《房地产中介服务合同》。2015年3月28日至2015年4月12日期间，丰瑞园公司的工作人员仍主动通过微信与田跃吉联系。其中：1.2015年3月28日，丰瑞园公司问：“田先生，昨天说的金湾那套37万谈下来，我算了下如果你手头首付款紧张的话，这套比起来可以省下5至6万以上，应该在40万左右可以全部搞定了，所以你们家人商量下综合意见比较下，6楼我们也同时跟进。”田跃吉答：“金湾太小，6楼你全包44万做的下来吗？3万税可以了。”丰瑞园公司：“我们可以做，除非房东答应我们按正常的交易流程。”田跃吉：“你们就叫他自己把流程了解清楚吗？能不能把业主的电话给我谢谢！”丰瑞园公司：“跟他讲得很清楚了，可能他自己这几天应该在了解了，如果按他说的那些，哪怕赚再多钱，我们也不会去交易的，所以你再等待下。”田跃吉：“发”丰瑞园公司：“田先生，我发房东号码给你正常是公司不允许的，但我们是老乡我信任你，不管你们谈得如何，只要是你跟房东达成共识双方愿意成交买卖成功这套房子，就麻烦你到我公司签合同，中介费我会以最低价格收或者当面再议也行，谢谢，不要让我为难被公司处分！”田跃吉：“好的。”丰瑞园公司：“董生：135＊＊＊＊****”；2.2015年3月29日：丰瑞园公司：“田先生，怎么样，这两天你有打电话给那房东沟通过吗？”田跃吉：“电话关机。”丰瑞园公司：“哦，我想着你在跟他联系了，这几天我就叫我这边的同事暂时没打电话给他先，等你们沟通看结果怎样商量。”田跃吉：“你们没和他沟通吗？”丰瑞园公司：“这几天都没有了，因为我把电话给你，你想亲自和他聊下，如果我们又去打，个个都去谈这样就不好了嘛。”田跃吉：“昨天打不通。”丰瑞园公司：“哦，那你有空时再试试，如果实在不行再告诉我，我们再联系。”3.2015年3月30日：田跃吉：“我和他哥说了，同意，不知道董生怎么样。”4.2014年4月8日：丰瑞园公司：“田先生你今晚没去签合同了吗，我有跟公司老板讲了不同意，我也没办法了…”田跃吉：“不买了，老婆说回老家买。”丰瑞园公司：“哎，其实最终就是因为一点中介费的问题。”田跃吉：“不知道，她说回家买。”丰瑞园公司：“我们也是打份工，没办法只能照公司规章制度做，这套要是不买了，不管在哪里买，还是祝福你能找到心宜的房子。”2015年4月10日，田跃吉通过东莞市合联房地产中介有限公司，以430000元的价格成功买得位于虎门富民花园富瑶阁XXX座XXX室，因此向该中介方支付费用3500元。得知田跃吉通过其他中介购买了上述房屋后，丰瑞园公司遂起诉至本院，请求判如所请。
诉讼期间，田跃吉主张，在与卖方达成交易后，因卖方不同意通过丰瑞园公司签订合同，才另行通过合联公司签订合同。为此，田跃吉提交了一份其与卖方董国平短信交谈记录，其中董国平有谈及：“这官司是你和丰之间及之前的协议问题，在你买房前有充分考虑，在你来电直接联系我买时，我已告知不与丰交易，我们没有任何威逼的买我们房，在我方立场不写证明也是正常的，如写那是我方出手帮你……。”
以上事实，有房地产中介服务合同、税收缴款书（税务收现专用）、银行对账单、微信聊天记录、房地产买卖合同、看房证明及委托协议书、买卖代理费支付承诺书（买方）、收款收据、照片、当事人的陈述以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案是居间合同关系。虽然没有证据证明丰瑞园公司有在相关主管部门进行登记备案，但是鉴于并未构成对效力性强制性规定的违反，不影响丰瑞园公司与田跃吉签订的《房地产中介服务合同》的有效性。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点有二，一是双方的居间合同是否已经解除；二是丰瑞园公司主张的中介服务费能否得以支持。
关于争点一。因未能按照合同之约定，在2015年3月13日前取得卖方同意以40万元的条件出售涉案房屋，丰瑞园公司将1000元退回给田跃吉，且收回田跃吉手持的《房地产中介服务合同》原件。由此可见，鉴于丰瑞园公司未能按照约定的时间取得卖方的价格让步，双方签订的《房地产中介服务合同》已经解除。
虽然双方此前签订的《房地产中介服务合同》已经解除，但是此后在丰瑞园公司工作人员表示会继续跟进涉案房屋时，田跃吉并未表示反对，反而示意丰瑞园公司按照其所提出的条件即“全包44万”与卖方进一步磋商。由此可见，双方在解除此前的《房地产中介服务合同》后，又通过口头的方式确立了居间合同关系。
关于争点二。首先，虽然涉案房屋有被通过多家房屋中介公司挂牌出售，但是毕竟田跃吉对于涉案房屋的房源信息仅仅来源于丰瑞园公司。其次，在田跃吉要求提供卖方联系方式时，丰瑞园公司明确提出“田先生，我发房东号码给你正常是公司不允许的，但我们是老乡我信任你，不管你们谈得如何，只要是你跟房东达成共识双方愿意成交买卖成功这套房子，就麻烦你到我公司签合同，中介费我会以最低价格收或者当面再议也行，谢谢，不要让我为难被公司处分！”而田跃吉也明确表示“好”，而该约定是合法有效的。最后，从田跃吉提供的其与卖方的短信交谈记录以及丰瑞园公司提供的微信记录均可见，田跃吉在从丰瑞园公司处获得卖方联系方式后即取得与卖方联系，且与卖方就价格问题达成一致意见。亦即，田跃吉在与卖方达成交易的一致意见前，均系由丰瑞园公司提供房源信息以及提供价格洽谈以及其他服务。田跃吉系在与卖方达成一致的交易意见后，才另行委托其他中介公司签订房屋买卖合同的。况且，丰瑞园公司通过努力已经取得卖方的价格让步至420000元，而田跃吉最终却同意以430000元购买。综上几点，田跃吉最终并未通过丰瑞园公司签订房屋买卖合同，其行为构成违约，俗称“跳单”，应当就其“跳单”行为导致丰瑞园公司对于预期可得中介费的损失予以赔偿。而对于中介费的数额，双方虽曾签订一份《房地产中介服务合同》予以约定，但如前所述，该合同已经解除，丰瑞园公司依据此份合同要求中介费12000元，不能成立。针对房屋买卖代理收费，国家计委建设部《关于房地产中介服务收费的通知》第六条规定可按成交价格总额的0.5%-2.5%计收，因此，本院酌情认定按照成交价的1.5%计算中介费，再结合涉案房屋的最终交易价为430000元，可计得中介费为6450元。因此，田跃吉应当赔偿丰瑞园公司中介费损失6450元。丰瑞园公司要求田跃吉按照月利率4%从2015年3月10日起计付违约金至2015年6月10日，缺乏依据，依法不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告田跃吉应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市丰瑞园房地产经纪有限公司支付中介费损失6450元；
二、驳回原告东莞市丰瑞园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取案件受理费50元（已由原告预交），由原告丰瑞园公司承担24元，被告田跃吉承担26元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 陈国云
二〇一五年七月十五日
书记员 何丽姗
李友维