湖南省益阳市赫山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）益赫民一初字第2021号
原告：殷艳辉。
委托诉讼代理人：刘剑。
委托诉讼代理人：邓理强。
被告：益阳赫山区经济适用住房开发有限公司。
法定代表人：孙国荣。
委托诉讼代理人：谌文武。
原告殷艳辉（以下简称原告）与被告益阳赫山区经济适用住房开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘剑、邓理强，被告的委托诉讼代理人谌文武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告按原、被告签订的《房屋买卖合同》为原告办理全丰小区临萝溪北路B11第一层北面连续三间房屋的《国有土地使用证》；2.被告按合同约定向原告支付违约金128000元。事实与理由：2010年4月19日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定被告应在原告付足应付总价款的90%后十二个月内为原告办理好《国有土地使用证》，如在约定期限内未办好国有土地使用证，每逾期一个月则按所付款（房款90%）的3‰递增支付违约金。合同签订后，原告按约支付了房款，但被告至今仍未为原告办理好《国有土地使用证》，原告多次找被告协商未果，被告之行为已严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院。
被告辩称：原、被告签订《房屋买卖合同》中的房屋土地是划拨用地，未经相关政府部门审批，不能进行买卖，违反了法律的强制性规定，该合同属于无效合同。被告与原告签订合同后，多次向政府相关部门反映情况，但至今未取得政府相关部门的审批同意，至今未能办理国有土地使用证，故双方合同中约定的办理国有土地使用证的条款是无效的。因此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1.原告提供的证据《益阳市全丰小区房屋买卖合同》，被告对其真实性无异议，故予以认定；
2.被告提供的证据国有土地使用证书，被告已提供原件予以核对，故予以认定。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年4月19日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《益阳市全丰小区房屋买卖合同》，约定乙方购买坐落在全丰小区临萝溪北路B11的第一层北面连续三间商业用房，具体权界见测绘平面图标注（不含夹空层和门楼空间），房屋建筑面积约230㎡，按4080元∕㎡计价，分摊面积同价计取，总购房价款约为95万元，以登记机关确定的建筑面积按实核算，乙方在合同签订之日首次付清50万元，合同签订之日起六个月内，甲方为乙方办结《房屋所有权证》，2010年10月20日前，乙方付足应付总价款的90%，付清该90%之日起十二个月内，甲方办结《国有土地使用证》后十五天内乙方付清全部购房价款，乙方委托甲方办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，用地性质为出让土地，办证所需税费公共维修基金已包含在总购房价款中。甲方在合同签订之日起六个月内未办理好产权证，每逾期一个月按首次付款（50万元）的3‰递增支付违约金，付清房款90%之日起十二个月内未办好国土证，每逾期一个月按所付款（房款的90%）的3‰递增支付违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了明确约定。
上述合同签订后的次日，原告即向被告支付了购房价款500000元。2010年12月20日，原告再次向被告支付了购房价款346616元。两次共支付购房款846616元。2010年12月14日，原告购买的上述房屋办理了产权登记，房屋产权证号为益房权证赫山字第7100101**号，登记的建筑面积为230.56㎡。诉争房屋所在的国有土地使用权证编号为益国用（2007）第D00377号，登记的土地使用权人为被告，地类（用途）为住宅，使用权类型为划拨，使用权面积为45633.25㎡。后被告未按合同约定为原告办理国有土地使用证，双方发生争议，原告诉至本院。在庭审中，原告将其诉讼请求第2项中违约金的计算时间明确为从2011年12月21日起计算至2015年11月20日止；被告对该计算方式无异议，但认为违约金约定过高。
另查明，原告购买房屋的土地性质为国有划拨用地，无法办理国有土地使用证。
本院认为，原、被告签订的《益阳市全丰小区房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行各自的义务。本案原告已按合同约定向被告支付了90%的购房总价款，但是被告在为原告办理好房屋所有权证后，并未在2011年12月20日前为原告办理国有土地使用证，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。因原告购买房屋的土地性质为国有划拨用地，无法办理国有土地使用证，属于合同条款的履行不能，故对原告要求被告办理涉案房屋的《国有土地使用证》的诉讼请求，本院不予支持。被告未按约定期限办理国有土地使用证，应当承担违约责任，但是双方约定的违约金计算标准明显过高，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为被告以原告已付购房款846616元为基数、每月按2‰的标准向原告支付违约金较为适宜。被告应自2011年12月21日起向原告支付逾期办理国有土地使用证的违约金，按原告请求支付的期限计算至2015年11月20日应为79581.9元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：
一、被告益阳赫山区经济适用住房开发有限公司自本判决生效后五日内支付原告殷艳辉违约金79581.9元；
二、驳回原告殷艳辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14400元，由原告殷艳辉负担13000元，被告益阳赫山区经济适用住房开发有限公司负担1400元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。
审 判 长 陈留永
审 判 员 王 姣
人民陪审员 夏克军
二〇一七年四月一日
代理书记员 黄 晨
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。