辽宁省黑山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0726民初602号
原告高某某，男，汉族，住葫芦岛市。
委托代理人刘某某，辽宁华峰律师事务所律师。
被告佟某某，女，汉族，住沈阳市。
委托代理人赵某，辽宁曌益律师事务所律师。
被告傅某，女，满族，无业，住黑山县。
被告杜某某，男，满族，工人，住黑山县。
被告某房地产开发有限公司，住所地黑山县。
法定代表人张某。
委托代理人李某某，该公司法律顾问。
原告高某某与佟某某、傅某、杜某某、黑山县某房地产开发有限公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月19日公开开庭审理了此案，原告高某某及其委托代理人刘某某、被告佟某某的委托代理人赵某、被告傅某和杜某某，被告某公司的委托代理人李某某均到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议，并经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告高某某诉称，诉讼请求：依法判令被告佟某某与被告某公司继续履行原、被告之间于2013年10月18日签订的售楼协议书并协助原告办理本案所诉的房屋产权过户手续，被告承担本案诉讼费。
被告某公司拥有的龙腾嘉源小区龙腾一期东侧由北向南第一户1700平方米楼房，黑房权证黑山镇字第81700号和816**号，登记在被告傅某名下，实际房屋所有权人为佟某某。原告与佟某某在X年签署购原水泥厂土地协议，同时原告用购地款中的一半款购买了龙腾嘉源小区龙腾一期东侧由北向南第一户1700平方米楼房。之后，在2014年3月26日交给佟某某30万过户费，有收据证明。后因某公司法人代表及佟某某涉嫌犯罪未能过户，公安机关现已查明该房产与犯罪无关，并解除了查封。同时，原告了解到，被告将该房产卖给原告之后，将该房产抵押给银行，在银行抵押期间又非法抵押给甲公司，甲公司（法人代表李某某）现已起诉至贵院，为此，请求法院查清事实，支持原告的诉讼请求。
庭审中补充：2011年10月11日，原告与佟某某签订协议书，将原告名下的黑山县第三水泥厂及其附属土地使用权以2800万元转让给佟某某，佟某某给付我1300万元现金，剩余1500万拟用所购买土地开发的2680平方米门市房及20个车库（价格1480万元）抵顶给原告。协议签订后，2012年年底至2013年年初，佟某某无力开发，拟将此地块转让给他人。为解决原告欠款问题，于2013年10月18日，双方签订了售楼协议书，甲方为锦州某房地产公司，落款人为佟某某，所购商品房是龙腾1期东侧由北向南第一户1626.35平方米，作价10637386元。协议签订后，佟某某于2014年2月13日将黑山县水泥厂地块以2800万元转让给案外人高春雨，在签订售房协议时，佟某某告知该房在黑山县信用社有抵押借款，暂不能过户，待抵押解除后，立即通知原告过户，2014年3月7日，佟某某告知原告可以过户，并为原告开据收款收据1张。该收据表明所购买的楼房是本案争议的楼房，争议金额为10637386元，由某公司盖章，开出收据后于2014年3月16日，佟某某要求原告缴纳了30万元过户费，过由于佟某某事发，未能办理。
原告为支持自己的主张，提供了如下证据：
1、协议书一份，拟证明原告的土地使用权转让给佟某某，价格是2800万元，已付1300万元，尚欠1500万元；
2、售楼协议书一份，拟证明被告佟某某与原告签订了售楼协议，售楼所在位置及价格及一次性付款情况；
3、2014年2月13日佟某某与高春雨签订的协议书，拟证明2014年2月13日，佟某某将从原告手中购买的土地转让给高春雨，高春雨给付其2800万元，为解决原告问题，在2013年10月18日签订了购房协议；
4、2014年3月7日，被告佟某某为原告开具的收款收据，证明其所购房屋位置为龙腾2期东侧由北向南第一户，面积为1662.35平方米，价格是10637386元，拟证明原告购买楼房是真实意思，同时为了办理过户，佟某某给开具了收据；
5、2014年3月16日，被告佟某某为原告出具的收据一张，拟证明被告佟某某收到30万元过户费，原告买楼是真实意思表示，被告佟某某同意协助原告过户也是真实意思；
被告佟某某辫称，1、对剩余欠款1500万元，表示认可，但由于现在涉及刑事案件，没有能力承担该笔款项。2、原告对所主张的涉案楼房抵押给信用合作社及后来抵押给甲宾馆一事是清楚的。当时双方签订的只是个协议，对所欠款有保证作用，并不是真正想要涉案楼房，本意是要求所欠款项以现金方式还款，因此，原告对涉案房产已抵押状况知道并认可。3、原告要求被告协助办理过户一事，被告无力解决。
被告傅某辩称，抵押房屋实际所有权人是佟某某，我只是顶了个名，不是所有权人，关于过户一事，取决于佟某某，如果佟某某同意，我则协助办理，如果佟某某不同意，我不能参与，因房屋所有权不是我的。
被告杜某某辩称，同意傅某意见，对方要求过户，我们尊重实际产权人和法院的意见。
被告某公司辩称，本案诉争的标的物的买卖合同无论是否成立均与黑山县某房地产开发公司没有任何法律关系，某公司不是本案适格被告。所以，请求依法驳回原告对某公司的诉讼。
四名被告均未提交证据。
经庭审，本院结合原、被告陈述及对事实和证据的分析与认定，确认如下法律事实：
一、2011年10月11日，原告高某某与被告佟某某签订协议书，约定将原告名下的黑山县第三水泥厂及其附属土地使用权以2800万元转让给佟某某，佟某某给付原告1300万元现金，剩余1500万元用佟某某所购买土地开发的2680平方米门市房及20个车库（价格1480万元）抵顶给原告。
二、2014年2月13日，被告佟某某将从原告处购买的黑山县第三水泥厂地块以2800万元价格卖给高春雨。
三、原告提供没有签订时间的售楼协议书一份，出卖方为锦州某房地产开发有限公司，买受方为高某某。主要内容为买受方所购买的商品房为龙腾一期东侧由北向南第1户门市，建筑面积1626.35平方米，单价6540.65元，一次付款10637386元，签名处为甲方为佟某某，乙方为高某某。同时，原告还提供了一份2014年3月7日收款收据一张，金额为10637386元，收款事由为龙腾一期东侧由北向南第1户，面积1626.35平方米，单价6540.65元，加盖了财务章（模糊不清），收款单位为龙腾嘉源，同时原告还提供了2014年3月26日佟某某收到其30万元办手续费（含其他房屋过户费）收据一张。被告佟某某承认2014年3月将涉案门市房屋顶账给本案原告，并由侯曼代签了协议，同时称该门市在黑山县信用合作联社有抵押，同时又于2014年2月将此房屋抵押给黑山县甲宾馆，并办理了抵押登记；收据上所加盖的公章为锦州市嘉源房地产开发有限公司。
另查明，诉争房屋系被告佟某某所有，因贷款需要，已于2006年10月23日产权办理在被告傅某名下，被告傅某与杜某某系夫妻关系。
本院认为，原告诉争房屋系被告佟某某所有，因贷款需要，于2006年10月23日产权办理在被告傅某名下。原告高某某提供的购房协议中没有签署时间，没有加盖公章，但通过对被告佟某某的询问及佟某某于2014年3月7日为原告出具的房屋收款收据，2014年3月26日佟某某出具的30万元办手续费用收据可以认定：原、被告之间的以房抵账协议系于2014年3月签署，此时产权早已登记在被告傅某名下，实际所有权人为佟某某，抵账行为与黑山县某房地产开发公司无关。本案争议房屋被告佟某某既未向原告交付，也未办理房屋过户手续，且被告佟某某承认此前该房屋已因向黑山县甲宾馆借款抵押，并到房屋管理部门办理了他项权证，此笔借款未予偿还，抵押权未消灭，故被告用抵押房屋进行抵账的行为无效。原告要求被告佟某某、傅某、杜某某、某公司继续履行原、被告之间于2013年10月18日签订的售楼协议书并协助原告办理本案所诉房屋产权过户手续的诉讼请求，依法不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告高某某的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告高某某负担。
如不服本判决，可以在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。
审 判 长 刘雪莲
审 判 员 刘翠微
人民陪审员 张素美
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 安 安