安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）皖民四终字第00551号
上诉人（原审被告）：芜湖和众继业酒店管理有限公司，住所地安徽省芜湖市江岸路17号。
法定代表人：左继业，该公司总经理。
上诉人（原审被告）：杭州继业贸易有限公司，住所地浙江省杭州市上城区解放路206号三层301室。
法定代表人：左继业，该公司总经理。
上述两被告的共同委托代理人：王社教，安徽耕天律师事务所律师。
上述两被告的共同委托代理人：周旋，安徽耕天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：芜湖长江轮船公司，住所地安徽省芜湖市江岸路17号。
法定代表人：汪胜超，该公司总经理。
委托代理人：音邦定，安徽深蓝律师事务所律师。
委托代理人：徐珊珊，安徽深蓝律师事务所律师。
上诉人芜湖和众继业酒店管理有限公司（简称和众继业酒店）、杭州继业贸易有限公司（简称继业贸易公司）因与被上诉人芜湖长江轮船公司（简称长江轮船公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市中级人民法院于2015年8月6日作出的（2015）芜中民四初字第00062号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月12日公开开庭审理了本案。和众继业酒店、继业贸易公司的共同委托代理人王社教，长江轮船公司的委托代理人徐珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2011年1月16日，长江轮船公司（甲方）与继业贸易公司（乙方）签订房屋租赁意向书，甲方同意向乙方出租坐落在芜湖市镜湖区滨江公园C段建筑面积约11000平方米（具体数字以滨江公园建设办公室交付为准）的房屋，乙方租用上述房屋用于经营住宿、餐饮、娱乐休闲、会议服务；该意向书同时约定了租期、租金及支付方式、房屋交付、双方的权利义务、违约责任等内容；该意向书自甲乙双方签字、盖章之日起生效，并作为双方今后签订房屋租赁合同的基础条款。2011年10月20日，继业贸易公司向长江轮船公司发出请求变更签约主体的函，载明因继业贸易公司的经营范围不包含住宿、餐饮、娱乐休闲、会议服务等内容，继业贸易公司出资在芜湖设立了和众继业酒店，法定代表人仍由继业贸易公司的法定代表人左继业担任，请求变更原双方签订的房屋租赁意向书的主体继业贸易公司为和众继业酒店；2011年11月20日，长江轮船公司函复继业贸易公司称同意由和众继业酒店代继业贸易公司签订正式的房屋租赁合同，在正式的合同文本中，由继业贸易公司对和众继业酒店的签约和经营行为承担担保责任。2012年7月26日，长江轮船公司（甲方）与和众继业酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：长江轮船公司将其所有的坐落在芜湖市镜湖区滨江公园C段建筑面积10500平方米的房产出租给和众继业酒店用于经营住宿、餐饮、娱乐休闲、会议服务等；出租房产具体包括：28层商办楼的1层大厅3-8轴区域，28层商办楼的2层全部、4-7层全部，28层商办楼附属3层裙楼（3层连廊部分，不含1层长江轮船公司出入口处大厅），2层多功能会议中心（多功能厅1层、2层全部，不含架空层），长江轮船公司办公楼1-3层（不含1层大厅和2-3层楼梯公共部位，按1300平方米计算），地下车库内的汽车位10个（按42.12平方米/个计算），以上租赁建筑面积共计10501.83平方米，双方约定按10500平方米计算租赁面积；租赁期自2012年8月1日起至2027年7月31日止，租赁期15年；第2-3年单位月租标准为22.5元/平方米，合计年租费283.5万元；租金按每一年度（自计租起算日至下年同日的前一日）一次性付清，自次年度开始，每年提前一个月缴纳下一年度的全额租金；乙方逾期交付租金的，每逾期一天，须按月租金额的5%向甲方支付违约金，直至清偿之日止，如逾期60天，甲方有权解除合同，停止水、电、天然气的供应，收回房屋，没收全部租赁保证金，合同自甲方发出书面通知书之日起即行解除。合同分别由长江轮船公司、和众继业酒店在出租方、承租方处签字盖章，继业贸易公司的法定代表人左继业在担保方继业贸易公司处签字。2013年4月25日，和众继业酒店向长江轮船公司出具承诺函称，因和众继业酒店贸然将厨房从宾馆楼调整至办公楼1层并先期进行了煤气管道及排烟管道的铺设，在铺设管道过程中，破拆了长江轮船公司办公楼1层西立面幕墙约1平方米的铝单板墙体，和众继业酒店一次性赔付补偿款按每年度26000元标准支付至主合同期满。2014年3月28日，芜湖长航物业管理公司（出租方）与和众继业酒店（承租方）签订房屋租赁合同，将芜湖市镜湖区滨江公园C段的2层多功能厅负一层出租给和众继业酒店使用，合同约定租期自2014年4月1日起至2016年3月31日止，合同签约日付2014年度费用计37500元整，2014年12月30日前支付2015年度费用50000元；该合同的末尾处写有“双方确认，甲方芜湖长航物业管理公司出租方主体变更为芜湖长江轮船公司，长江轮船公司自本确认之日起履行本合同出租方权利和义务，双方签章无异议”的字样，并由长江轮船公司与和众继业酒店共同在该字样上加盖印章。2014年8月17日，和众继业酒店向长江轮船公司报告称，由于前期酒店经营亏损严重，恳请长江轮船公司给予延迟3个月交纳房屋租金，和众继业酒店愿意支付相应迟交租金的利息，原定于2014年7月30日交纳的租金延期到2014年10月底交纳（租金计算时间为2014年8月1日-2015年7月31日）。2014年11月10日，长江轮船公司向和众继业酒店发出催款函，同意和众继业酒店延期两个月支付租金，即2014年9月30日前一次性支付2014年8月1日-2015年7月31日年度租金283.5万元，同时按银行相同利率支付两个月的利息；该催款函同时载明因和众继业酒店仍未支付房屋租金及利息，长江轮船公司将按房屋租赁合同的约定行使权利，停止一切服务，由此产生的损失由和众继业酒店承担；和众继业酒店于11月18日在该催款函上加盖公司印章。2014年12月3日，长江轮船公司向和众继业酒店发出律师函，要求和众继业酒店自收到律师函之日起一周内支付全额租金、厨房改造补偿款及至给付之日止逾期付款的违约金和利息，否则将追究其法律责任并依据合同约定行使合同解除权及收回租赁房屋。2015年2月12日，长江轮船公司向和众继业酒店发出解除合同通知，载明因和众继业酒店逾期七个半月未能支付2014年8月1日至2015年7月31日期间的房屋租金283.5万元，根据合同约定通知解除长江轮船公司与和众继业酒店签订的房屋租赁合同，并要求和众继业酒店尽快返还房屋，支付欠付的租金、违约金及房屋实际占用费等；该解除合同通知于2015年2月13日以邮政特快专递的形式送达和众继业酒店。因和众继业酒店拒不支付租金等款项并不腾让房屋，长江轮船公司遂诉至原审法院，请求判令：1、解除长江轮船公司与和众继业酒店签订的《房屋租赁合同》，和众继业酒店及时置空租赁房返还给长江轮船公司；2、和众继业酒店支付欠付租金283.5万元（自2014年8月1日至2015年7月31日）、利息2.646万元（自2014年8月1日至9月30日）、违约金194.9万元（自2014年10月1日至2015年3月15日），三项共计481万元，以及和众继业酒店搬让房屋前实际发生的租金费用和违约金；3、和众继业酒店支付多功能厅负一层（厨房）租金5万元；4、和众继业酒店支付房屋改造赔付年度补偿款5.2万元；5、继业贸易公司对和众继业酒店的上述支付义务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用由和众继业酒店、继业贸易公司共同承担。
原审法院认为：长江轮船公司与和众继业酒店于2012年7月26日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。和众继业酒店应当按照该合同的约定履行支付租金的义务。该合同约定第2-3年的年租费为283.5万元，租金按每一年度（自计租起算日至下年同日的前一日）一次性付清，自次年度开始，每年提前一个月缴纳下一年度的全额租金，故和众继业酒店应按约于2014年7月1日前一次性支付长江轮船公司2014年8月1日至2015年7月31日期间的租金283.5万元。经和众继业酒店向长江轮船公司请求延迟三个月缴纳租金，长江轮船公司同意延期两个月支付，故和众继业酒店至迟应于2014年9月30日前一次性支付该项租金给长江轮船公司。房屋租赁合同同时约定：“乙方（和众继业酒店）逾期交付租金的，如逾期60天，甲方（长江轮船公司）有权解除合同”。经长江轮船公司多次催告，直至本案起诉之日，和众继业酒店仍未支付上述283.5万元租金，逾期时间已超出合同约定的60天，其行为已构成根本违约，长江轮船公司依约享有解除合同的权利，其于2015年2月13日向和众继业酒店邮寄送达解除合同通知，系依法行使合同约定的解除权，对该行为的效力予以确认，故长江轮船公司与和众继业酒店签订的房屋租赁合同已于2015年2月13日解除。合同解除后，和众继业酒店应将涉案房屋返还给长江轮船公司；对于2014年8月1日至2015年2月13日期间的房屋租金以及2015年2月14日至2015年7月31日期间的房屋占有使用费，和众继业酒店仍应足额支付给长江轮船公司283.5万元。至于双方在催款函中一致确认的租金延期两个月缴纳应支付的利息标准为“2014年9月30日前，一次性支付年度租金283.5万元，按银行相同利率支付两个月的利息”，因该利息计算标准并不明确，本院酌定以283.5万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算两个月的利息，即283.5万元×5.6%÷12×2个月=2.646万元。双方所签房屋租赁合同还约定：“乙方（和众继业酒店）逾期交付租金的，每逾期一天，须按月租金额的5%向甲方（长江轮船公司）支付违约金，直至清偿之日止”，故和众继业酒店还应自2014年10月1日起支付直至租金清偿之日止的逾期违约金。因长江轮船公司按该项约定诉请的违约金数额194.9万元显然过高，远远超出违约行为给长江轮船公司造成的损失，和众继业酒店亦对此提出异议，故依法酌定调整违约金数额为以283.5万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算自2014年10月1日起至本判决确定的给付之日止的利息。因和众继业酒店在2013年装修涉案房屋过程中，破拆了长江轮船公司办公楼1层西立面幕墙约1平方米的铝单板墙体，和众继业酒店承诺一次性赔付补偿款按每年度26000元标准支付至主合同期满，故和众继业酒店应按该承诺的内容支付长江轮船公司相应的补偿款，长江轮船公司诉请和众继业酒店支付年度补偿款5.2万元符合承诺内容，应予支持。继业贸易公司自愿对和众继业酒店的签约和经营行为承担担保责任，故其应当对和众继业酒店的上述付款义务承担连带清偿责任。至于长江轮船公司诉请要求和众继业酒店支付多功能厅负一层（厨房）租金5万元，因该多功能厅负一层的出租方是芜湖长航物业管理公司，长江轮船公司并非该房屋租赁合同的当事人，虽然长江轮船公司与和众继业酒店在该房屋租赁合同末尾处协议约定出租方变更为长江轮船公司，但并未获得芜湖长航物业管理公司的签章确认，该约定对芜湖长航物业管理公司并不发生法律效力，属于出租方芜湖长航物业管理公司的合同权利义务并未转移给长江轮船公司，故长江轮船公司无权要求和众继业酒店向其支付多功能负一层的租金5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二项、第九十六条第一项、第九十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、长江轮船公司与和众继业酒店2012年7月26日签订的房屋租赁合同已于2015年2月13日解除；二、和众继业酒店于判决生效之日起十五日内将其承租的长江轮船公司所有的涉案房屋腾空并返还给长江轮船公司；三、和众继业酒店于判决生效之日起十日内支付长江轮船公司2014年8月1日至2015年7月31日期间的房屋租金及占有使用费283.5万元、利息2.646万元，并支付以283.5万元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算自2014年10月1日起至判决确定的给付之日止的利息；四、和众继业酒店于判决生效之日起十日内支付长江轮船公司房屋改造补偿款5.2万元；五、继业贸易公司对和众继业酒店的上述一、二、三、四项付款义务承担连带清偿责任；六、驳回长江轮船公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46096元，由和众继业酒店、继业贸易公司共同负担。
和众继业酒店、继业贸易公司不服上述判决，上诉称：1、双方签订的《房屋租赁合同》第二条，就租金、管理费以及不包含商办楼部分产生的不可分割的公共系统的分摊物业管理费用进行了约定，也就是该租赁合同约定了和众继业酒店应缴纳的费用有三项，即租金、管理费与物业公司签订的《物业管理合同》后应缴纳的物业管理费。和众继业酒店自租赁合同签订至长江轮船公司起诉，总计向长江轮船公司缴纳的费用为576.O4万元，而根据租赁合同的约定，和众继业酒店第一年应缴纳的租金为7O.875万元，第二至三年度应交的租金为141.75万元。因此，和众继业酒店不存在根本违约，原审法院也不应以和众继业酒店根本违约判决解除合同。2、即使和众继业酒店需要缴纳房租，也应当根据实际情况对房租相应核减。核减的部分：①长江轮船公司既收取和众继业酒店的租赁费，同时还收取管理费，按照合同的约定，管理费应当包含在租金内，长江轮船公司重复收取了50％的管理费，该多收取的费用应当在和众继业酒店应支付的费用中予以扣除。②实际租赁面积比合同中约定的少了331.4平方米，支付租金应按照实际面积进行计算。③停车位的分摊不合理，多计算的401.2平方米租金应当在租赁总面积中予以扣减。④租赁的新楼分摊面积过大，应对房租相应核减。⑤交付的连体楼两边漏水，导致和众继业酒店六个包厢不能经营，该损失应在租金中予减。3、和众继业酒店租用长江轮船公司房屋期间，各股东投入共计5232.01万元，其中装修费用共计2912.52万元，如此时解除合同，各项损失过大。如一定要解除合同，希望二审法院从公平原则进行考量，对和众继业酒店的装修予以折价补偿。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不正确，请求二审法院依法改判或发回重审；全部诉讼费用由长江轮船公司承担。
长江轮船公司答辩称：1、和众继业酒店至今未付房屋租金的行为已经构成根本违约，一审法院的认定符合案件事实，应予维持。2、和众继业酒店上诉称租赁面积不够，依据不足。租赁合同第一条约定，双方确认租赁建筑面积共10501.83平方米，双方同意按10500平方米进行计算租赁面积。和众继业酒店已经盖章确认按照该租赁面积计算租金，并且已经交纳的租金也是按照该租赁面积计算，从未提出过异议。和众继业酒店上诉称少5个停车位，也是依据不足。租赁合同第一条约定，长江轮船公司提供地下车库内的车位10个（按42.12平方米/个计算）租赁给和众继业酒店使用，实际上也提供了10个，履行了出租人的义务。和众继业酒店上诉称新楼分摊面积过大，也依据不足。租赁合同约定按照10500平方米（含公摊面积）计算租金，和众继业酒店对公摊面积是明知并确认的，且之前一直未提出过任何异议。和众继业酒店上诉称由于漏水导致其损失，也无依据。以上上诉理由应当通过另案诉讼解决，与本案无关。3、和众继业酒店上诉称其投入5232万元，如解除合同将导致损失过大。长江轮船公司认为该上诉理由并不能成为法院审理本案考虑合同解除或继续履行的理由。由于长江轮船公司起诉主张要求和众继业酒店支付至实际搬让房屋前的占有使用费，而一审法院仅判决了2014年8月1日至2015年7月31日期间的房屋租金及占有使用费283.5万，对于2015年7月31日至其实际搬让房屋前的占有使用费并未作处理。请求二审法院依法判决和众继业酒店支付占有使用费至其实际搬让房屋之日止。
和众继业酒店、继业贸易公司一审中未向法院提交证据。二审庭审中也无证据提交。长江轮船公司除一审提交的五份证据外，另提交一份芜湖长航物业管理有限公司出具的《情况说明》，证明出租方的主体为长江轮船公司，一审对多功能厅负一层（厨房）5万元租金没有认定。和众继业酒店、继业贸易公司质证认为，该份说明不属于新证据，具体情况代理人不清楚。
本院认为，根据当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1、和众继业酒店是否欠付长江轮船公司房屋租金，相关费用是否应在租金中予以核减；和众继业酒店是否构成根本违约，涉案租赁合同应否解除。2、如涉案租赁合同解除，长江轮船公司应否对和众继业酒店、继业贸易公司投入的装修费用予以折价补偿。
（一）关于和众继业酒店是否欠付租金，是否构成根本违约，租赁合同应否解除问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”一审中，和众继业酒店、继业贸易公司对长江轮船公司所举的五份证据的真实性均无异议，仅认为长江轮船公司同时主张的利息和违约金不能超过法律规定，长江轮船公司解除合同的通知未生效。原审依据长江轮船公司提交的租赁合同、迟延支付租金的报告、催款函等，认定和众继业酒店应交租金的标准、期限以及欠付租金数额，和众继业酒店请求迟延支付、长江轮船公司催促交付的事实正确。和众继业酒店、继业贸易公司上诉认为其不欠付租金也不构成根本违约，但没有举出任何证据予以证实。和众继业酒店、继业贸易公司上诉关于应交租金中应当扣减相关费用，属和众继业酒店对租赁合同约定的相关费用计算的变更，在没有得到租赁合同相对人长江轮船公司的认可的情况下，和众酒店仍应履行租赁合同的约定。故和众继业酒店、继业贸易公司在本案二审中上诉请求在应交租金中对相关费用予以扣减的理由不能成立，本院不予支持。依据法律规定，交付租金是承租人的主要义务，承租人不履行或迟延履行，出租人可以要求承租人在合理期限内履行。承租人逾期不履行的，出租人可以解除合同。双方签订的租赁合同第五条2项约定：“乙方逾期交付租金的，每逾期一天，须按月租金额的5%向甲方支付违约金，直至清偿之日止，如逾期60天，甲方有权解除合同，停止水、电、天然气的供应，收回房屋，没收全部租赁保证金，合同自甲方发出书面通知书之日起即行解除。”长江轮船公司在同意和众继业酒店延期两个月支付租金到期后又进行书面催款，和众继业酒店仍不能支付租金，长江轮船公司于2015年2月12日向和众继业酒店送达《解除合同通知》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定。原审判决确认双方签订的租赁合同于2015年2月13日解除，有事实和法律依据。和众继业酒店、继业贸易公司上诉认为该解除通知未生效，双方租赁合同不能解除的理由不能成立，本院不予支持。
（二）关于涉案租赁合同解除，长江轮船公司应否对和众继业酒店、继业贸易公司投入的装修费用予以折价补偿问题。原审业已确认双方于2012年7月26日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故双方当事人应按照合同的约定享有权利和履行义务。双方在租赁合同的甲乙权利和义务中对租赁期满或依约终止等相关事宜的处理进行了约定，故本案的合同解除，并不影响双方对合同解除后依约对相关争议事项的处理。由于和众继业酒店、继业贸易公司在一审中没有该补偿的诉讼主张，一审未予处理，并无不当。和众继业酒店、继业贸易公司二审提出该请求，不符合法律规定，本院不予审理。另外，长江轮船公司二审提出的关于多功能厅负一层（厨房）5万元租金的认定问题、和众继业酒店在租赁合同解除后应支付占有使用费至其实际搬让房屋之日止的问题，因其没有提出上诉，本院二审也不予以审理。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。和众继业酒店、继业贸易公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30107元，由芜湖和众继业酒店管理有限公司、杭州继业贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 钢
代理审判员 赵 方 超
代理审判员 吴 辉
二〇一七年三月一日
书 记 员 陈茜（代）
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。