上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初233号
原告徐也娟，女，1966年7月9日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告王家贵，男，1962年12月4日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告陈文蕾，女，1966年10月7日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告徐也娟诉被告王家贵、陈文蕾案外人执行异议之诉一案，本院于2016年1月6日立案受理后依法由审判员徐冬梅适用简易程序审理。本院于2016年1月12日依法组成合议庭适用普通程序进行审理。因无法用其他方式直接向其送达有关诉讼文书，本院于2016年1月25日向被告王家贵、被告陈文蕾公告送达包括开庭传票在内的有关诉讼文书。本案于2016年4月27日公开开庭进行审理，原告徐也娟到庭参加诉讼，被告王家贵、被告陈文蕾经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐也娟诉称：2006年，原告通过案外人上海雪奕房地产经纪事务所居间，与被告陈文蕾(以下简称第二被告)签订《房屋认购协议》及《补充协议》，约定原告以人民币(以下币种均为人民币)39万元的价格向第二被告购买青浦区宜达新居198号301室房屋。原告按约支付了定金2万元及房款34万元，合计36万元，剩余3万元约定在房屋产权过户后一次性付清。之后原告装修系争房屋并入住至今，第二被告亦将房屋小产证、发票、动迁安置协议等材料交由原告保管。系争房屋为动迁安置房，当时尚不能办理过户手续，待能过户时又无法找到第二被告。原告发现系争房屋因第二被告对外欠债被被告王家贵(以下称第一被告)申请法院查封。原告认为其购买系争房屋并已实际占有使用，也基本付清房款，只是因为动迁安置房和第二被告消失的原因没能及时办理过户，故诉至本院要求：1、判令不得执行青浦区宜达新居198号301室(即青浦区华盈路XXX弄XXX号XXX室)房屋；2、判令第二被告陈文蕾将上述系争房屋产权过户至原告名下。被告王家贵、陈文蕾未作答辩。经开庭审理查明：位于上海市青浦区华盈路1085弄(宜达新居)198号301室房屋系登记于第二被告陈文蕾名下的动迁安置房，2008年6月取得小产权证。2006年7月时，第二被告陈文蕾(甲方)与原告(乙方)在上海雪奕房地产经纪事务所的居间下，签订《房屋认购协议》及《补充协议》，约定：由甲方将系争的青浦区宜达新居198号301室房屋转让给原告，售价39万元，乙方应向甲方支付购房定金2万元，并于2006年7月30日之前付34万元，余3万元等过户后一次性付清；补充协议约定乙方向甲方支付36万元后，房屋交于乙方，余3万元等产证过户后一次性付清，第一笔房产证费用由甲方承担，第二笔过户费用各自承担各自费用。协议另对其他内容进行了约定。上述协议签订前后，原告于2006年7月2日向第二被告支付系争房屋定金2万元、于2006年7月25日向第二被告支付首付款34万元。上述款项均由房产中介事务所及第二被告出具相应的收据。另查明，因两被告之间的民间借贷纠纷，2012年2月27日第一被告王家贵诉至上海市青浦区人民法院(以下称青浦法院)，并提出财产保全申请查封了系争房屋，青浦法院以(2012)青民一(民)初字第575号案件受理。经审理，2012年8月28日青浦法院作出(2012)青民一(民)初字第575号民事判决，判令：被告陈文蕾应于本判决生效之日起十日内归还王家贵借款42万元。上述(2012)青民一(民)初字第575号民事判决生效后，第二被告陈文蕾未主动履行付款义务，2013年3月8日第一被告王家贵申请青浦法院执行。执行过程中，原告徐也娟对执行标的提出书面异议，认为：执行标的房屋系其向第二被告陈文蕾出资购买的动迁安置房，原告已按约定支付了相应的对价，并接收房屋装修后入住使用至今，系争房屋的产权证及相关房屋资料均由原告保管，因无法找到被执行人至今未能办理产权过户手续，系争房屋属于原告所有，故提出异议请求停止对系争房屋的执行。经审查，青浦法院于2015年11月30日作出(2015)青执异字第154号执行裁定书，驳回原告徐也娟的执行异议。原告徐也娟遂在法定期限内依法提起本案诉讼。又查明，2008年6月2日，第二被告陈文蕾取得系争房屋的房地产权证。目前系争房屋上存有(2012)青民一(民)初字第575号民事判决对应的执行查封即(2013)青执字第1719号及其他轮候查封。以上事实，由原告的陈述，拆迁补偿安置协议、上海市商品房预售合同、房屋认购协议、补充协议、收据、(2012)青民一(民)初字第575号民事判决书、(2015)青执异字第154号执行裁定书、上海市房地产登记簿等证据予以证实，并经庭审出证，本院予以确认。审理中，原告表示：系争房屋是毛坯房，2006年7月25日其通过银行转账支付完34万元房款后，即领取钥匙接收房屋并进行装修，自2007年1月入住居住至今。未能及时办理产权过户是因当时政策规定拆迁房需满5年才能办理过户。剩余3万元房款原告要求在本案中一并处理，一次性付至法院，过户所涉税费各自承担。为此，原告提供了夏阳街道宜达社区居委会证明、物业费发票、水费发票、电费发票、网络开通的业务受理确认单，以证明自2007年1月原告实际入住系争房屋的事实。庭审中，第一被告王家贵之兄王根发来院表述：(1)王家贵目前人在缅甸做工程，人已出去约两三年；(2)虽未携带王家贵的授权委托书，但其能代表王家贵，王家贵在这边的事情都是委托其来办理的；(3)其平时是与王家贵通过微信联系的，无法提供王家贵在缅甸的电话或联系地址，但有事联系其即可；(4)本次是代表王家贵来法院到个场，具体情况其并不清楚，但要求按照法律规定来处理。根据庭审确认的事实，本院认为：案外人执行异议之诉，是案外人就执行标的有足以排除强制执行之权利者,在执行程序终结前,向执行法院对执行申请人或被执行人提起的旨在排除对执行标的之强制执行的诉讼。原告提起该诉讼，其须证明其对执行标的即涉案房屋享有足以排除强制执行的实体权益。原告与第二被告陈文蕾签订的《房屋认购协议》及《补充协议》系双方当事人在平等自愿基础上的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应为合法有效，当事人均应按约履行各自义务。原告已按约支付了除过户时应支付的房款外的其余全部房款，目前系争房屋按照动迁安置房的相关政策规定亦已符合可以办理过户手续的条件，第二被告陈文蕾也早已向原告交付了房屋，因此原告有权要求第二被告陈文蕾依法履行房屋产权过户手续。因系争房屋交易时政策受限致未能及时办理产权过户手续，产证登记的权利人故还是第二被告陈文蕾。原告和第二被告陈文蕾之间的房屋买卖交易行为发生在两被告欠款及借款诉讼之前，因此，原告对系争房屋具有实体上的权利。原告诉求停止对系争房屋的查封等强制执行措施，符合法律规定，本院予以支持。出于全面解决纠纷之考虑，原告要求对过户时才需支付的剩余房款3万元一并在本案中处理，与法无悖，本院予以准许。被告王家贵、被告陈文蕾经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于上海市青浦区华盈路XXX弄XXX号XXX室房屋；二、被告陈文蕾应于本判决生效之日起十日内协助原告徐也娟办理房屋的产权登记过户手续，将上海市青浦区华盈路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告徐也娟名下；三、原告徐也娟应于本判决生效之日起十日内支付被告陈文蕾剩余购房款人民币3万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币80元，由被告陈文蕾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐冬梅
人民陪审员 蔡锦珠
人民陪审员 沈礼梁
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 杨 洁
附：相关法律条文
附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。