天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民初字第6484号
原告（反诉被告）天津市兴凯体育器械有限公司。
住所：天津市宝坻区经济开发区宝旺道*号。
法定代表人李振凯，总经理。
委托代理人任景林，天津宝信律师事务所律师。
被告（反诉原告）东莞市成功幕墙建材有限公司。
住所：广东省东莞市大郎镇水口村中心金工业区。
法定代表人蓝轩，董事长。
委托代理人张皓、包更生，上海皓生律师事务所律师。
原告（反诉被告）天津市兴凯体育器械有限公司（下称体育器械公司）与被告（反诉原告）东莞市成功幕墙建材有限公司（下称建材公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人的委托代理人、被告法定代表人的委托代理人包更生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告法定代表人及其委托代理人诉称，2012年9月12日原、被告签署了租赁合同，约定，被告租赁原告院内一、二号车间（13000平米）、办公楼部分（500平米）及配套设施，租期为十年，车间租金每年100万元，办公楼年租金120元／平米。合同第十五条还约定“自签约至2013年10月31日，乙方解除合同的，赔偿甲方一年租金作为赔偿”。2012年10月11日原告与被告签署补充协议，约定原告为被告提供职工宿舍，不少于1000平米，租金每月8元／平米，违约条款同租赁合同。2012年12月5日，被告支付租金100万元。原告也于2012年12月初腾清车间并通知被告，被告也几次派人测量，2013年7月原告将职工宿舍建设完毕。2013年8月28日被告决定解除租赁合同及补充协议，并于9月4日通知原告。综上，原、被告所签订的租赁合同及补充协议合法有效，被告解除合同应按约支付原告损失。故此起诉要求：1、判令被告赔偿原告损失1156000元；2、诉讼费用由被告承担。（庭审中原告方陈述诉讼请求计算方式为：合同约定赔偿一年租金，两个车间年租金1000000元、办公楼年租金60000元、宿舍楼年租金96000元，合计1156000元）
原告为证实其主张提交证据如下：
1、2012年9月12日原、被告签订的租赁合同，用以证实通过协商被告租赁原告的1、2号车间、部分办公楼及配套设施，两车间年租金100万元，办公楼每平米每年120元，合同第15条约定自签约至2013年10月31日被告解除合同的，赔偿原告1年租金；
2、2012年10月11日原、被告签订的补充协议，用以证实双方约定，被告为解决职工住宿问题，由原告建设工人宿舍，提供宿舍时间为2013年8月底，不少于1000平米，每平米费用每月8元，协议第八条约定有关解除、违约责任参照主合同；
3、2013年8月28日解除合同通知书，原告于2013年9月4日收到，用以证实通知当中没有提到因原告未能提供租赁物而解除合同；
4、车间照片2张，用以证实车间腾清后的现状；
5、已建成的宿舍楼照片3张，用以证实原告已如约完成宿舍楼建设；
6、李振凯（原告法定代表人）、陈燕南（签订租赁合同时被告的委托代理人）短信照片6张，用以证实自签约至解约之间双方短信往来，涉及到合同履行内容，其中2013年5月14日短信包含询问被告何时入驻的内容；
7、李振凯向陈燕南发送的电子邮件两份，用以证实2012年10月10日李振凯向陈燕南发送电子邮件催促履行合同；同时证实2013年8月27日李振凯向陈燕南发送电子邮件询问被告为何迟迟未进驻。
8、房地产权证一份（编号为房地证津字第124021211910号），用以证实原告有权出租厂房，同时原告陈述该证是2012年12月11日换发的，产权证中标注有车间号和办公楼的情况；
9、厂房建设初期总体平面图，用以证实图上共有四个车间，在南侧一号车间与办公楼相连；同时原告陈述，后来原告在最北侧东北角新建一个宿舍楼、两个别墅办公楼和一个十二层办公楼；
10、证人王旭出庭作证陈述，证人于2012年10月承建了原告公司院内的宿舍楼工程，该工程于2013年4月底完工并交了钥匙，原告公司院建筑物排列情况：自公司南门向里，左边是1、2、3、4、5号车间，在1号车间前面还有一座2层办公楼，在证人于2012年10月承建宿舍楼的时候，这些建筑都已经建成；右边是在建的办公楼、两个别墅、餐厅，宿舍楼在五号车间北侧。
11、证人李仪恒出庭作证陈述，2012年12月初李振凯老板找到证人雇他搬东西，证人等一队人用汽车等工具从原告公司院内最南边的车间把东西搬到第三与第四车间中间的一个房子里，并拆除了一些设备，干了10来天，腾清了车间，工钱是3.5万元。
12、证人姜贵出庭作证陈述，证人与其他十来个人在原告公司院内1号车间干过零活儿，因为证人懂机械所以证人主要负责是拆卸机械设备，再把拆卸下来的设备搬运到第三个车间与第四个车间中间的房屋里，这些设备是邓禄普公司的，干了十来天，把车间基本腾清了，邓禄普公司付了3.5万元工钱。
被告法定代表人及其委托代理人辩称，原告没有证据证明其为涉案房产的所有权人或依法享有出租权。合同第7条第2款约定，甲方超过三个月未能向乙方交付租赁物，乙方可以解除合同，因甲方交付逾期导致解除合同的，甲方应退回已收款项，并按银行同期贷款利率的二倍支付违约金。被告在2012年12月4日按照合同第四条约定通过工商银行向原告汇付了100万元人民币。按合同第7条第1款的约定，被告应该在3个月内即2013年3月5日之前交付租赁物，原告在此期间未交付租赁物，因此我们认为原告构成根本违约。因原告未履行合同在先，被告解除与原告的合同并无过错，故此应当驳回原告的诉讼请求。由于原告的办公楼、厂房没有建成，导致被告在向原告支付100万元人民币租金后三个月内未进入约定承租场所，故此反诉要求：1、原告返还被告人民币1000000元；2、反诉费用由原告承担。
原告的法定代表人及其委托代理人针对被告的反诉辩称，1、原被告双方签订的租赁合同和补充协议所确定的租赁物即办公楼与1、2号车间在签订合同时已经存在，宿舍楼在2013年5月已经全部竣工，也符合约定的宿舍楼完工时间；2、2012年12月原告雇佣他人已将出租的车间内的设备腾清，完全具备交付条件，被告也能够使用，自2012年12月起被告应当支付原告租赁费；3、被告解除合同是因为自身原因，而不是原告的租赁物不具备交付条件，其要求退回租赁费无事实和法律依据；基于以上3点，请求驳回反诉原告的反诉请求。
被告为证实其主张提供证据如下：
1、2012年12月4日的中国工商银行汇划凭证一份，用以证实被告向原告支付了1000000元租金；
2、2013年4月23日原告法定代表人与被告副总陈燕南在原告厂区现场谈话的视频光盘，用以证实截止至2013年4月23日原告没有交付租赁物，厂房和办公楼都没有建成；
3、2013年9月12日原告律师提供的律师函一份，用以证实原告以被告主张解除合同为由要求被告按合同约定赔偿原告115.6万元。
4、被告与天津宝坻经济开发区管委会签订的投资合同书一份，用以证实被告租赁原告的厂房、办公楼目的是为了生产经营。
被告的质证意见为：对原告提供的租赁合同、补充协议、解除合同通知书、短信和邮件往来的真实性、客观性予以认可，但不认可原告的证明目的，原告提供的短信及邮件更加说明了原告没有履行合同，不认可原告提交的照片的真实性；原告提交的平面图与本案争议的厂房不能作同一认定；证人王旭的陈述不实，证人没有资质，没有提供预算、决算，没有出具工程款发票；证人李仪恒、姜贵的陈述不实，按照原被告双方合同，原告搬迁需要大量费用，双方心里都清楚搬迁需要多少费用，但是原告只给了证人3.5万元工钱，很不正常。
原告的质证意见为：对被告提供的4份证据真实性认可，通过被告提供的视频资料可以确定，租赁物已经建成，从办公楼出来经过南侧车间，在视频中西侧四个车间很清楚，从北方看可以看到宿舍楼、别墅楼、四月份打桩的办公楼，租赁物第一个车间门是开着的，在视频中可以看到租赁物是存在的，在4月23日的时候宿舍楼已经建成；视频中的谈话内容为厂区规划，而不是谈租赁物没有建成；双方的谈话内容没有涉及到租赁物的交付问题。
经审理查明，2012年9月12日被告建材公司为了在天津市宝坻区经济开发区经营金属装饰板材加工项目与原告体育器械公司签订租赁合同，被告建材公司（作为乙方）租赁原告体育器械公司（作为甲方）的车间、办公楼。双方约定：甲方将位于天津市宝坻区经济技术开发区体育器械公司院内的一、二号车间（暂定租赁面积为13000平米）、办公楼的部分（暂定租赁面积为500平米）及配套设施部分租赁给乙方使用，甲方应确保其所出租的物业产权清晰、没有瑕疵，并取得国有产权证书，符合国家有关生产厂房消防标准；租赁期为10年，自乙方交付本合同第四条款项之后延后四个月起算，每年的11月1日至次年10月31日为一个租赁年度；租金标准：第一个五年租赁期内，两车间租金标准为人民币100万元整，办公楼年租金120元／平方米，第二个五年租赁期内，年租金标准上浮10%；合同第四条约定，考虑甲方搬迁需要支付大量费用，签订协议后，乙方一次性支付甲方壹年租金，租期的第二年至第十年租金按年支付，支付时间为每租赁年度开始前一个月；合同第7条约定乙方支付第四条款项三个月内甲方将租赁车间、办公楼交付给乙方，并同意给予一个月装修、机器安装调试的免租期，租期从交付之日第二个月起算，如果甲方未按期交付，每延迟一天，按已付租金的1%向乙方支付违约金，甲方超过三个月未能向乙方交付租赁物，乙方可解除本合同，因甲方交付逾期乙方解除合同的，甲方应退回已收款项，并按银行同期贷款利率的二倍支付违约金；合同第十五条约定，……自签约至2013年10月31日乙方解除租赁合同的，赔偿甲方一年租金。租赁合同对其他权利义务进行了约定。被告方的委托代理人陈燕南在合同上签了字。
2012年10月11日原告体育器械公司（作为甲方）与被告建材公司（作为乙方）经过协商签订补充协议，约定：甲方施工建设工人宿舍，用于解决乙方职工住宿问题；考虑到施工需要审批和建设过程，甲方提供住宿时间为2013年8月底，在此之前职工住宿问题由乙方自行解决；乙方租赁宿舍不少于1000平米（建筑面积）每平方米费用每月8元（不含水、电、暖费用），如果少于1000平米，按1000平米结算，超出1000平米，据实结算，租金预付，每租赁年度开始前一次付清；有关解除、违约责任参照租赁协议。补充协议对其他权利义务进行了约定。
2012年10月10日原告的法定代表人李振凯向被告的签约代理人陈燕南发送短信，要求“速速履行前面合约”。
2012年12月5日被告向原告支付租金100万元整。2013年4月底原告将补充协议当中约定的宿舍楼建成。
2013年5月14日李振凯再次向陈燕南发送短信询问被告何时进驻。2013年8月27日原告李振凯向陈燕南发送电子邮件，其主要内容为：根据2012年9月12日租赁协议，我们已于2012年12月初将租赁房屋腾清，并将此情况告知了贵方，此后贵方两次派人测量了房屋，双方在宝坻和东莞也进行了沟通，现合同约定的第二个租赁年度也要开始，可贵方仍未使用，自签署租赁协议后，我方投入了较大资金，新建了宿舍楼、食堂等配套设施，陈总到宝坻时亲自看过，不知道贵方为何迟迟未进驻，我们想知道贵方是如何安排的？我们欢迎贵方的到来并得到贵方的真实信息。
2013年9月4日原告收到被告于2013年8月28日签署的解除合同的书面通知，通知的主要内容为：原、被告于2012年9月12日签订的车间、办公楼租赁合同，由于各种原因未能实际履行，现被告决定即日起解除租赁合同及补充协议，该合同有关的权利义务即行终止。原告接到通知后于2013年9月12日委托律师向被告发出律师函，要求被告按合同约定赔付原告一年租金115.6万元。
另查，原告于2012年11月1日原告取得坐落于天津市宝坻区宝平公路西侧天宝工业园内该公司院内的办公楼及厂房的房地产权证。厂区的规划总平面图显示，厂房计为1号（规划面积为为7521.23平方米）、2号（规划面积为6431.1平方米）、3号、4号共四间，与1号厂房相临接的办公楼为二层，规划建筑面积为1040平方米。
庭审当中原告方陈述，电话通知过陈燕南接收厂房和办公楼，也发了短信联系过，自2012年12月被告给付租金后至2012年5月被告两次派人测量了车间，2013年4月陈燕南亲自到场解决如何入驻问题，2013年5月被告第二次测量车间，说准备入驻，此后仍然没有入驻；后来原告法定代表人李振凯与陈燕南沟通，陈燕南说公司在北方的投资出了问题；原告法定代表人李振凯等四人即去了东莞，被告方承诺2013年7月底入驻，但是2013年8月初被告仍然没有入驻，2013年8月底原告方给陈燕南发了邮件，在2013年9月4日陈燕南带着解除通知来到原告处，称因资金周转不过来要与我们解除合同。
庭审当中被告方陈述，在2012年12月5日被告向原告支付了100万元租金之后马上派人到现场要求原告提供合同约定的场地，但原告始终没有提供，未能提供的原因是合同约定的办公楼、厂房没有建成，这也是被告未能进驻租赁场所的唯一原因。
上述事实有当事人陈述、书证等证据予以证实。
本院认为，公民、法人或其他组织从事民事活动，应当在不违反国家法律、法规及不违反社会公共利益的前提下进行，同时遵守诚实信用及公平原则，全面履行各自的义务，在双方协商一致时可以解除合同。本案中原、被告签订的租赁合同及补充协议系双方真实的意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告于2013年9月4日书面通知原告解除租赁合同及补充协议，原告于2013年9月12日向被告发出律师函，以被告单方解除合同为由要求被告承担解除合同的违约责任，说明原告同意解除合同，此时双方签订的租赁合同及补充协议已经解除，本院予以确认。
被告主张原告尚未建成租赁物即厂房与办公楼，因此不能交付租赁物，构成根本违约。但原告提供的厂区规划总平图及2012年11月1日颁发的房地产权证能够证实原告租赁物在取得产权证时已经建成；同时租赁合同第四条约定“考虑甲方搬迁需要支付大量费用……”，该约定亦可证实租赁物即厂房及办公楼在签订租赁合同时既已建成，原告提供的证人姜贵、李仪恒的证言亦证实原告于2012年12月初腾清了厂房；被告虽提供了视频资料用以证实租赁物即厂房与办公楼正在建设当中，但原告所提供的上述证据足以反驳被告提供的视频资料；原告提供的证人王旭的证言亦能够证实租赁物即厂房、办公楼在2012年10月时已经存在，而且尚有在建的办公楼、别墅、餐厅；综合原告提供的证据可以认定视频当中正在施工的工程并非合同约定的租赁物即厂房与办公楼，故此被告的上述主张不能成立，本院不予采信。
被告在解除合同的书面通知中称：“原、被告签订的车间、办公楼租赁合同，由于各种原因未能实际履行……。”其中并未明确因原告未建成厂房及办公楼导致不能交付而解除合同；同时庭审当中被告明确表示其未进驻租赁物的唯一原因是原告未将租赁物建成，而上述原因并不成立；本案当中租赁物为不动产，在交付时应由承租方到不动产所在地受领，被告未能提供证据证实其在受领租赁物时原告拒绝交付，且原告已经腾清厂房，并通过短信方式催促原告履行合同、询问被告何时进驻，可以认定原告一直在积极准备履行合同，无意悔约；同时合同约定，签约后即一次性支付一年租金，依常理，付款时间最迟也不会在签约后的一个月以后，但被告却在同年12月4日才给付原告，而原告也并未提出异议，可见原告是愿意履行合同的；故此本院认定被告未能进驻租赁的厂房、办公楼的真实原因系被告未到现场受领租赁物；被告在合同约定的2013年10月31日前提出解除合同应属违约，应当按合同约定承担违约责任。根据合同及补充协议约定，厂房的年租金为1000000元、办公楼的年租金为60000元、宿舍楼的年租金为96000元，故此，按合同约定违约金的数额应为1156000元，本院对原告的诉讼请求予以支持。
关于被告反诉的诉讼请求本院认定如下：原、被告签订的租赁合同的租赁物为不动产，那么被告作为承租人就应该到不动产所在地受领租赁物。现在通过原告法定代表人与被告方签约代表人陈燕南间短信、电子邮件的联系、沟通以及被告方2013年8月28日签署的解除合同通知分析，并没有原告未能及时提供租赁物情形的存在。相反，原告一方已经告知被告，2012年12月初已将租赁物腾清，被告完全可以受领租赁物。虽然被告一方存在违约情形，但双方所签合同约定的第一个租赁年并非整年度，需要扣除交付期和免租期，故依据公平原则，原告一方应将上述期限的租金返还给原告。依照普通人的一般认知、常识、习惯，月初可以理解为当月10日前，月末可以理解为当月20日以后，即本院依此确定原告在2012年12月10日就可以交付租赁物，被告在此日期应当受领租赁物，实际租赁的期限在此顺延一个月免租期，即2013年1月10日起被告即应据实支付租金。而此后，被告未受领租赁物造成租赁物闲置，故此闲置期间的租金被告应照付。虽然原、被告所签合同第7条约定，被告支付第四条款项后三个月内原告将租赁物交付被告，并约定一个月免租期，但被告付款时间为2012年12月5日，原告在同年12月10日就可以交付租赁物，故2012年11月1日至2012年12月9日期间计39天，被告可不予支付租金，因原、被告合同约定每年的11月1日至转年的10月31日为一个租赁年；同时，原告在收到被告解除合同通知后，于2013年9月12日即向被告发出律师函，要求被告依照合同约定赔偿原告损失，此说明自此时起原告亦同意解除合同，故此自2013年9月12日至2013年10月31日间计49天，被告亦不需支付租金；再减掉一个月的免租期，合计118天被告不需向原告支付租金，以上租金共计323288.14元。原、被告补充协议约定，原告在2013年8月底向被告提供宿舍楼，故宿舍楼的闲置期间为2013年9月1日至9月12日共计12天，租金应为3156元，此款应由被告支付。故此被告应当返还给原告的租金应为320132.14元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）东莞市成功幕墙建材有限公司于判决生效后五日内给付原告（反诉被告）天津市兴凯体育器械有限公司违约金1156000元。
二、原告（反诉被告）天津市兴凯体育器械有限公司于判决生效后五日内返还被告（反诉原告）东莞市成功幕墙建材有限公司租金320132.14元。
原、被告如果未按上述期限履行给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15204元、保全费5000元（原告均已预缴），由被告负担，于判决生效后五日内缴纳。
反诉费6900元（被告已经预缴），由被告负担4700元，由原告负担2200元，原告负担部分于判决生效后五日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 赵宝栋
人民陪审员 王连广
人民陪审员 丁建华
二〇一四年三月六日
书 记 员 李泽阳
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
最高人民民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。