浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0421民初2415号
原告：程皓。
原告：余小枚。
二原告委托代理人：陈燕，浙江天程律师事务所律师。
被告：邱佳贤。
委托代理人：邱金华。
委托代理人：张福根，嘉善县天成法律事务所法律工作者。
原告程皓、余小枚与被告邱佳贤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月24日立案受理后，依法由代理审判员曾宪未适用简易程序于2016年7月21日公开开庭进行了审理。原告程皓及余小枚委托代理人陈燕、被告邱佳贤委托代理人邱金华、张福根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程皓、余小枚起诉称：2016年5月20日，原告经案外人嘉善魏塘飞凡信息服务部介绍，与被告签订了关于嘉善县惠民街道大众湖滨花园70幢3室的《嘉善县房地产买卖合同》，内约定：“原、被告双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就原告方购买被告的房地产事宜，订立本合同，以资共同遵守，房屋售价为301万元，2016年5月20日先付定金五万元，双方约定一个月内先付房款五十万元给被告，用于还该房贷款，注销后办理过户手续后在付一百二十六万元给被告，余下房款一百二十六万元等原告产权证办好银行贷款出来一次性付清。原告于2016年6月10日之前交齐按揭所需资料，申请办理按揭手续。如被告不能按期向原告交付房屋，每逾期一日，违约方向对方付购房总价款的万分之五违约金；被告中途违约，应自违约之日起10天内归还原告所付款，并赔偿该房屋成交价的10%，作为违约金。”《嘉善县房地产买卖合同》签订后，原告即按照合同的约定当日向被告支付了五万元定金，并于2016年5月30日按照被告的要求支付了房屋款60万元，同时按照《嘉善县房地产买卖合同》于2016年6月2日将相关按揭所需资料交到嘉善交通银行，交通银行也通过原告的贷款审批手续。原告严格按照《嘉善县房地产买卖合同》的约定履行自己的义务，但被告却没有按照嘉善县房地产买卖合同》的约定履行其相应的义务，并于2016年6月15日欲单方面无故解除于原告签订的《嘉善县房地产买卖合同》，原告亦于2016年6月16日通过快递的形式明确告知被告，原告不愿解除合同，望被告按照《嘉善县房地产买卖合同》的约定继续履行合同，但是时至今日，被告仍未给原告一个准确的答复，也不按照合同的约定履行自己的义务，原告多次找被告协商未果，被告这一无故单方欲解除合同的行为给原告造成了诸多损失，无奈之下原告诉至法院，请求法庭依法判决被告按照合同履行义务，将房屋过户给原告，并赔偿原告损失，以维护原告的合法权益。2016年7月4日，二原告去查询该房屋信息，该房屋已经于2016年7月1日在原告起诉之后过户给案外人马应超，故原告只能变更诉请。现请求法院判令（变更后）：1.确认解除原、被告于2016年5月20日签订的《嘉善县商品房买卖合同》；2.被告支付违约金251000元；3.本案诉讼费由被告承担。
被告邱佳贤答辩称：1.同意确认解除双方于2016年5月20日签订的《嘉善房地产买卖合同》，双方签订的该份合同已经在调解时就已经解除了。2.原告是通过中介介绍与被告签订房屋买卖合同，这份合同是由中介单方面制作的，不是正规的房屋买卖合同，在合同条款中存在明显显失公平。3.合同约定2016年5月20日后一个月之内原告支付预付款，这笔钱不是支付给被告的，而是支付给被告的贷款银行。4.原告仅向被告支付定金3万元，另外2万元是原告支付给中介公司的。5.由于被告的父母不同意买卖，所以在合同有效期内，以被告的身份出了一份告知书给原告及中介各一份。双方进行调解，原告也同意不购买该房屋，并要求把预付款收回。我方已把70万元包括违约金一并返还给原告程皓。
原告程皓、余小枚为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1.二原告身份证、被告户籍证明复印件各1份，证明：原、被告的诉讼主体资格。
被告质证意见：无异议。
2.嘉善县房地产买卖合同1份，证明：2016年5月20日，原、被告在双方中介的共同见证下签署了一份房地产买卖合同，合同明确约定房屋成交价为301万元，5月20日前付定金，5月20日之后的一个月内支付房屋款项50万元，且第二条、第四条及第十条规定对付款时间、金额、期限及双方的违约责任做出明确约定的事实。
被告质证意见：真实性无异议，是事实。但是合同的301万元是房屋的售价，不是成交价，双方签订合同是意向性的，这份合同的主要条款不是嘉善县统一备份合同，这是由原告委托的中介改制的。合同约定原告一个月内先付50万元用于房屋的贷款。原告交押金2万元，这个押金是交给中介的。这份合同显示出约定了三种违约情形：定金违约、第三条约定的违约方向对方付购房款总价万分之五、第十条约定的中途违约应归还所有付款并赔偿房屋成交价百分之十。
3.2016年5月20日及5月30日收条2份、上海农商银行转账及进账凭证各1份，证明：原告严格按合同约定在2016年5月20日支付定金5万元，并在一个月主内按照被告要求支付了60万元的事实。
被告质证意见：真实性都认可。但是2016年5月20日的收条是中介出具的，由被告父亲签字的，收条是5万元，但是实际收到3万元；同年5月30日的收条60万元，第一次是支付10万元，我方没有要求原告方支付60万元，因为50万元是本票，直接将50万元本票给我方，都用于房屋贷款。
4.交通银行个人信贷业务调查、审查（批）表及原、被告在银行的照片各1份，证明：原告严格按照合同的约定提前向银行办理了贷款审批手续并贷款即将放贷的事实，及二原告的月收入为3.3万元的事实。
被告质证意见：复印件真实性无法核实，但是交通银行的个人信贷业务没有原告的签字，这个照片无法证明是何时、何地拍摄的，无本案无关。且而原告的收入未能提供确切的证据，且与本案无关联。
5.被告通过中介于2016年6月15日晚上提供的告知书复印件1份，证明：被告在未经过二原告同意的情况下欲单方解除双方之前签订的买卖合同的事实。且告知书中明确写明已收到定金5万元，预付款60万元的事实。
被告质证意见：真实性无异议，是我方出具的。告知书不需经对方同意，只是表示我方真实意思表示并告知对方。这份告知书的出具人是本案被告，但是收取定金的是本案被告的父亲，被告当时不知道定金只收到3万元。
6.快递单、告知书及快递单签收记录各1份，证明：2016年6月16日原告明确告知被告二原告严格按照合同的约定履行自己的义务，没有存在任何违约行为，而被告欲单方面解除该合同，二原告不同意要求继续履行的事实。
被告质证意见：我方是在2016年6月22日下午收到的，告知书陈述与本案无关联性，这份告知书出具前，我方已经退还了所有的款项，该合同已经解除。且该告知书已经超出合同约定的一个月的有效期。
7.嘉善县房地产管理处于2016年7月4日出具的房屋登记信息表1份，证明：本案房屋于本案受理后的2016年7月1日办理了过户手续，已经将房屋出售给案外人马应超的事实。
被告质证意见：真实性无异议，关联性有异议。2016年6月16日双方已经结束了买卖关系，被告将房屋出卖与本案原告无关。
8.嘉善县房地产管理处于2016年7月27日出具的房屋登记信息表1份，证明：房屋原所有权人为被告邱佳贤。
被告质证意见：无异议。
被告邱佳贤为支持其抗辩向本院提供以下证据：
1.告知书1份，证明：2016年6月14日被告告知原告以及中介，由于房屋的出资人倪彩芳即被告母亲不同意出售，告知双方解除买卖合同。定金真实收到的金额被告本人并不知道。我方有诚意及有权利提出解除合同的事实。
原告质证意见：真实性无异议，但是对证明内容有异议。该份告知书证明被告的违约行为在先，告知书系被告单方面解除合同，而买卖合同是双方当事人真实意思表示，按照正规程序，要双方同意认可签订的情况下才可解除合同，且该告知书是于2016年6月15日晚由中介告知原告的并给我们看的，但是我方没有签字。
2.2016年6月16日由原告程皓发给被告父亲邱金华的手机短信2条及中国工商银行的打款凭证1份，证明：2016年6月16日上午在中介主持下二原告和被告父亲及代理人进行了调解，当时原告程皓收到告知书并同意解除合同，要求退还房款。由原告程皓向被告父亲发账号短信，另一条是收到款项的信息。2016年6月16日被告父亲邱金华已经向原告程皓退还70万元包括违约金在内的款项的事实。2016年6月16日原告程皓向被告父亲邱金华发的短信也能证明原告是同意与被告解除合同。
原告质证意见：短信是程皓发给被告父亲邱金华的。真实性认可的。但对证明内容及关联性有异议，2016年6月16日双方协商时二原告是明确表示要求继续履行合同，且当日也将告知书内容一并陈述给被告父亲。由于该房屋离被告单位近，且浙师大附属学校入住，二原告系诚心购买被告房屋，且双方就该房屋已经谈了近三个月时间，希望被告继续履行合同，而被告父亲打给原告的70万元是没有经过原告同意的，是被告父亲自作主张打给原告的。且短信内容也明确了双方无法协商，希望通过法院来解决。
3.2016年6月22日收到的短信1条，证明：被告在22日收到原告发出的告知书，并不是原告所说的16日送到的。
原告质证意见：三性均有异议。快递信息显示被告于2016年6月18日已经签收。
4.2016年5月20日银行转账明细1份，证明：原告程皓支付给被告父亲的定金3万元的事实。
原告质证意见：真实性无异议，但是原告支付给被告的定金是5万元。
5.银行账目明细2份，证明：2016年5月30日被告方收到原告支付的60万元的事实。
原告质证意见：真实性无异议，证明二原告严格按照被告的口头要求支付了60万元，超过合同约定的10万元，交易时间分别为15：08、15：14。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：
对于原告提供的证据1-3、5、7-8以及被告提供的证据1-2、4-5，因对方对其真实性均认可，且与本案相关联，本院对此予以认定。对于原告提供的证据6中的快递单及告知书，因被告确认已收到，且于本案相关联，故本院亦对此认定。对于原告提供的证据6中的快递单签收记录、证据4以及被告提供的证据3，因非原件，本院不予认定。
经审理，本院认定事实如下：
2016年5月20日，原告程皓、余小枚与被告邱佳贤签订《嘉善县房地产买卖合同》一份，该合同约定：被告将其所有的位于惠民街道大众·湖滨花园70幢3室房屋出售给原告程皓、余小枚，房屋售价为301万元；付款方式约定为：2016年5月20日付定金5万元，一个月内先付房款50万元，用于还该房贷，注销后办理过户手续，后再付126万元，余下房款120万元等原告产权证办好及银行贷款出来时一次性付清；违约责任有如下约定：双方签订合同后，原告中途违约，购房定金5万元归被告所有，被告中途违约，应自违约之日起10天内归还原告所有付款，并赔偿该房屋成交价的10%作为违约金。当日，被告邱佳贤父亲邱金华向原告出具收条一份，载明收到上述合同项下的定金5万元。
2016年5月30日，原告余小枚向被告邱佳贤支付60万元。被告父亲邱金华亦出具收条一份，载明收到购房款60万元。
2016年6月14日，被告邱佳贤手写了《告知书》一份，该告知书明确房屋买卖合同的价格为301万元，已收定金5万元、预付款60万元，现由于倪彩芳(系被告母亲)不同意卖出该房屋，特此告知解除双方签订的房屋买卖合同。出资人同意补偿60万元的利息5000元，定金双倍返还。原告于次日收到该告知书，但未在其中签字。
2016年6月16日，被告父亲邱金华向原告程皓转账70万元，备注内容为退购房款及违约金。原、被告及邱金华对该笔款项为被告退给原告的与本案房屋买卖相关的款项均无异议。
2016年6月22日，被告收到了原告的《告知书》一份，原告在该告知书中指出不同意解除房屋买卖合同，要求被告继续履行该合同。
另查明，本案房屋被告已出售给案外人马应超，并已于2016年7月4日（本案受理后）办理房屋转移登记手续。
本院认为：原、被告签订的《嘉善县房地产买卖合同》合法有效，对双方均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务，对方当事人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。在本案中，被告通过告知书的形式明确表示不履行主要义务，且已将房屋出售给他人并办理了转移登记手续，致使合同目的不能实现，故原告有权解除合同。因被告收到原告要求解除合同的时间为2016年7月27日，故本院确认原、被告签订的《嘉善县房地产买卖合同》于2016年7月27日解除。
关于违约金。本院认为，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，故原告在本案中选择适用违约金条款要求被告赔偿房屋成交价10%的违约金（301000元）符合法律规定。因原告共向被告支付65万元，后被告向原告转账70万元，已承担5万元的违约金，故还需支付251000元，因此，对于原告主张被告支付剩余违约金251000元的诉讼请求，本院予以支持。
对于被告提出的本案合同不正规、条款不公平的意见，本院认为，本案合同系双方以书面方式签订，且合同内容完整，条款中对双方违约时各应承担的责任均有约定，故本院对该意见不予采纳。对于被告提出的301万元不是成交价的意见，本院认为，合同中已明确房屋的售价为301万元，该价格即为成交价。对于被告提出的原告仅支付定金3万元，违约在先的意见，本院认为，签订合同当日被告的父亲邱金华出具了一张明确记载已收到定金5万元的收条，且被告邱佳贤本人出具的告知书中亦明确收到的定金为5万元，故本院对该意见亦不予采纳。对于被告提出原告同意解除合同无需承担违约金的意见，本院认为，被告作为违约方无权解除合同，且被告提供的证据不能证明原告同意解除合同以及免除了被告需承担的违约责任，故本院对该意见不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十六条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告程皓、余小枚与被告邱佳贤于2016年5月20日签订的《嘉善县房地产买卖合同》于2016年7月27日解除；
二、被告邱佳贤应于本判决生效之日起五日内支付违约金251000元。
如果当事人未按本判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5065元，减半收取2532.5元，由被告邱佳贤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理审判员 曾宪未
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 姚雅婷
附页
一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。