陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终482号
上诉人（原审被告，反诉原告）西安海汇万家房产经纪有限责任公司，住所地西安市雁塔区二环南路228号中海华庭1单元1幢10202室。
法定代表人姜坤，该公司总经理。
委托代理人范晓艳，西安海汇万家房产经纪有限责任公司法务。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王姝莉，西安市南门湘子庙街东升管理所工人。
上诉人西安海汇万家房产经纪有限责任公司（以下简称海汇万家公司）因与被上诉人王姝莉租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第04411号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
王姝莉原审诉称，其与海汇万家公司于2012年11月5日签订《房屋租赁合同》，其将坐落于西安市竹笆市35号面积30平方米的临街门面房租给海汇万家公司办公使用。双方约定租期为两年（2012年11月5日至2014年12月31日），租金4500元/月。同时还约定租期满后海汇万家公司应如期交还该房屋，若逾期归还则每逾期一日应向其支付原日租金20%的滞纳金，海汇万家公司还应承担因逾期交还房屋所造成的损失。租赁期满后海汇万家公司2015年3月中旬才将房屋及钥匙交还给其。因海汇万家公司未能及时交还房屋，造成其在合同期满后的四个月内失去多次出租机会，直到2015年5月1日才将该房租出。给其造成了经济损失，故诉至法院，请求判决：一、依法判令海汇万家公司向其支付因延期退回租赁房屋所造成租金损失18000元（2015年1月1日至2015年4月30日）；违约金（滞纳金）3600元（每天30元，共120天）；误工费8000元（每个月2000元，共4个月）；修理上下水的费用1000元；修理电路费用1000元。以上共计人民币31600元。二、诉讼费用由海汇万家公司承担。
海汇万家公司辩称，法律上规定违约金和损失不能同时主张，王姝莉的诉请没有事实和法律依据。王姝莉称3月中旬归还房屋与事实不符，在双方合同第九条中约定，其3个月前未书面通知，就表示其不再续租王姝莉的房屋，且2014年12月31日前其已将房屋钥匙归还、水电费均已结清，租赁合同已履行完毕。王姝莉的损失没有任何的法律依据，故拒绝承担王姝莉的损失和违约金。
海汇万家公司反诉称，王姝莉与其双方签订的《房屋租赁合同》，2014年12月31日已履行完毕，已将房屋交付王姝莉，不存在违约行为，请求法院判令：要求王姝莉退回房屋保证金（押金）4500元；诉讼费由王姝莉承担。
针对海汇万家公司的反诉，王姝莉辩称，2015年3月14日海汇万家公司才将房屋及钥匙交还其，而且交房后房屋设施损坏严重，房屋保证金不足以弥补其损失，故拒绝退还。
原审法院经审理查明，王姝莉与海汇万家公司于2012年11月5日签订《房屋租赁合同》，约定：王姝莉将其坐落于西安市竹笆市35号面积30平方米的临街门面房一间租给海汇万家公司办公使用。租期两年（2012年11月5日至2014年12月31日），租金4500元/月，海汇万家公司向王姝莉缴纳房屋租赁保证金4500元。同时还约定“租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方若逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金20%的滞纳金。乙方还应承担因逾期还给甲方造成的损失”等。租金每半年一付，租金分四期付至2014年12月31日。对2012年11月5日签订的《房屋租赁合同》双方没有争议。合同签订后，王姝莉交付该门面房给海汇万家公司使用，海汇万家公司按照合同约定付租金至2014年12月31日止，并付王姝莉房屋保证金4500元。关于租赁期满后，海汇万家公司何时将涉案房屋交还王姝莉，王姝莉认为，2015年3月14日海汇万家公司才将房屋钥匙还给王姝莉,并提供了以下证据：1、证人吴某出庭作证，吴某系王姝莉门面房南隔壁商户主要经营家具，证人证明2014年4月以前，海汇万家公司在王姝莉门面房进行经营活动，自此后房屋一直空着，期间听说修过一次上下水，在2015元旦前后王姝莉贴出租房广告，因为他们两家是隔壁而且户型结构一样，有人来看房的时候王姝莉经常让房客去看他的房子，直到2015年3月14日看见过有人开门，当时王姝莉告诉他是海汇万家公司来还钥匙。对此，海汇万家公司认为此证人证言不能证明2015年3月14日当天所来人员为海汇万家公司的员工，不认可2015年3月14日交还房屋及钥匙的事实。2、手机通话录音。王姝莉向法庭提供了一段2015年7月24日其与海汇万家公司总监贾军关于协商因延迟交还钥匙造成损失电话录音。海汇万家公司认可这段录音证据的真实性，但不认可其证明目的，认为录音内容原告有目的性和引导性的。海汇万家公司认为，2014年12月31日前房屋已经腾空，其已于2014年11月15日将房屋及钥匙交还王姝莉，并提供了证人张某、王某甲及海汇万家公司员工王某乙出庭作证，张某、王某甲系个体装修工人，从2013年开始就给海汇万家公司陆续干装修。证人张某证明大概2014年11月15日中午，其与海汇万家公司员工王某乙在老三届一楼大厅将钥匙交给了王姝莉。证人王某甲证明当时在老三届八楼，听到海汇万家公司员工王某乙接了个电话，电话内容为要把钥匙交还给王姝莉，交钥匙的原因是退房，之后张某就与王某乙下楼了。证人王某乙证明当时海汇万家公司的经理让其将钥匙交还给王姝莉，但并没讲明交还钥匙的原因。对于2014年11月15日在老三届一楼大厅由海汇万家公司员工王某乙交还钥匙的事实，王姝莉认可，但是，不认可交钥匙的原因是退房，称当时交钥匙的原因是修理房屋上下水所用，用完后12月9日又交还给海汇万家公司。关于修理上下水的费用，在租赁期间王姝莉应海汇万家公司要求对房屋上下水进行了修理，共花费1000元，提供了以下证据：1、修理上下水的材料费和劳务费收据两张，分别是2014年11月15日600元和2014年12月8日400元，共计1000元整；2、修理上下水的书面证人证言，证人王某丙未出庭。海汇万家公司对于修理上下水的事实予以认可，但对于修理费用有异议，海汇万家公司讲当时费用已经按王姝莉的要求提供了两条芙蓉王牌香烟所代替，但未提供证据证明。关于收回房屋后修理损坏的电路产生的费用和误工费，王姝莉主张2015年3月14日收回房屋后发现房屋的门及电路多处损坏，修理电路共花费1000元，以及从2015年1至4月份开始请假，每个月2000元的误工费，总计8000元，但未提供相关证据。
原审法院经审理认为,海汇万家公司与王姝莉双方签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应受该合同的约束。关于海汇万家公司何时将涉案房屋交还王姝莉，成为双方争议的焦点。王姝莉认为海汇万家公司退房交付房屋及钥匙的时间为2015年3月14日，提供了隔壁邻居的证言和海汇万家公司总监录音证据。经庭审质证两份证据具有真实性，两份证据从不同方面证实了海汇万家公司交付房屋及钥匙的时间应为2015年3月14日。海汇万家公司认为其2014年11月15日退房交付钥匙，提供的证人张某、王某甲自2013年开始为海汇万家公司进行装修工作，证人王某乙是海汇万家公司员工。海汇万家公司提供的三位证人中，张某和王某甲称是因为退房而交还钥匙，经法庭询问王某乙称其本人并不知交钥匙原因，三人证言存在矛盾，且三位证人与海汇万家公司存在一定的利害关系。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》相关规定，海汇万家公司所提供证据的证明力小于王姝莉所提供证据的证明力。因此，应认定海汇万家公司交还涉案房屋的时间为2015年3月14日，海汇万家公司应按照《房屋租赁合同》第十二条第三款约定，向王姝莉支付因延期退回租赁房屋所造成的损失房租11100元（2015年1月1日至2015年3月14日，每月4500元），及违约金（滞纳金）2220元（2015年1月1日至2015年3月14日，每日30元）。关于在租赁期间王姝莉按海汇万家公司要求对房屋上下水进行了修理的费用，共花费1000元，王姝莉提供了修理的票据，海汇万家公司承认修理的事实，但对修理费用有异议，其未提供当时费用已经结清的证据，对于王姝莉的诉讼请求，应予以支持。关于王姝莉主张2015年3月14日收回房屋后发现房屋的门及电路多处损坏，修理电路共花费1000元，以及从2015年1至4月份开始请假，每个月2000元的误工费，总计8000元，由于王姝莉未提供相关证据，故不予支持。关于海汇万家公司反诉王姝莉退回房屋保证金（押金）4500元的请求，由于王姝莉没有证据证明海汇万家公司交房时房屋设施被损坏，所以按照《房屋租赁合同》约定，房屋保证金（押金）4500元应退还海汇万家公司。综上,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，第六十九条第（二）项、第七十三条、第七十七条第（五）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告（反诉原告）西安海汇万家房产经纪有限责任公司自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）王姝莉房租11100元，违约金2220元，维修费1000元，共计14320元。二、原告（反诉被告）王姝莉自本判决发生法律效力之日起十日内退还被告（反诉原告）西安海汇万家房产经纪有限责任公司房屋保证金（押金）4500元。三、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费615元（原告已缴纳本诉受理费590元，被告已缴纳反诉受理费25元），由原告王姝莉承担368元（本诉受理费343元、反诉受理费25元），被告西安海汇万家房产经纪有限责任公司承担247元，被告西安海汇万家房产经纪有限责任公司自本判决发生法律效力之日起十日内直付原告王姝莉222元。
宣判后，海汇万家公司不服，向本院提起上诉称，一审判决认定事实不清，证据不足，其与王姝莉2012年11月5日签订《房屋租赁合同》，按照合同约定其已于2014年11月15日退房，同时将房屋钥匙归还王姝莉，对于王姝莉提出的证据，其认为吴某所做证言为传来证据，证明力不足，王姝莉提供的电话录音未提到归还钥匙时间，且具有明显引导性和目的性，一审法院依据这两项证据认定其未按合同约定时间退房证据不足；一审判决适用法律错误，法律规定违约金和损失不能同时主张，且修理上下水和修理电路本就是出租人（王姝莉）应尽的维修义务，该费用不应由其承担；一审审理中，其提供了三位证人证明其已于2014年11月15日退房并交付仅有的一把钥匙，但一审法院却以证人与其存在一定利害关系而未采纳，应属错误。请求：撤销原判决，发回重审，或驳回王姝莉的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由王姝莉承担。
王姝莉辩称，其对海汇万家公司的上诉请求与事实理由不予认可，海汇万家公司上诉称2014年11月15日将房屋钥匙给其并退房与事实不符，11月15日其并未去过老三届，也从未见过海汇万家公司提到的两位证人，那时钥匙已经在工人手中做上下水，该工程于12月8日完工，其于12月9日将用来做上下水的钥匙重新交还给王某乙，海汇万家公司的证人均系该公司员工，存在利益关系，且证言之间相互矛盾，一审认定事实无误，海汇万家公司系2015年3月才将钥匙交还。至于录音问题，其没有引导对方，只是还原事实真相。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，海汇万家公司与王姝莉签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据合同约定，租赁期限为自2012年11月5日起至2014年12月31日止。海汇万家公司称其于2014年11月15日退房并交付钥匙，对此王姝莉称交钥匙的原因是应海汇万家公司要求修理房屋上下水所用，用完后于12月9日又交还给海汇万家公司，海汇万家公司系2015年3月14日将涉案房屋交还退房，经查2012年11月15日海汇万家公司并未与王姝莉办理退房手续，且海汇万家公司承认对房屋上下水进行了修理的事实，结合双方提交的相关证据，原审法院认定海汇万家公司交还涉案房屋时间为2015年3月14日，并无不当。依照双方签订的《房屋租赁合同》第七条第一款、第十二条第三款约定，海汇万家公司应向王姝莉给付延期退回租赁房屋给王姝莉所造成的损失房租11100元、违约金2220元及房屋上下水修理费1000元。综上，海汇万家公司上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费615元，西安海汇万家房产经纪有限责任公司已预交，由西安海汇万家房产经纪有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 师 婷
代理审判员 同江龙
二〇一六年三月二日
书 记 员 刘家圳