江苏省南京市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）苏01民终4485号
上诉人（原审。
诉讼代表人邵千芳，男，汉族。
诉讼代表人史习宏，男，汉族。
诉讼代表人邵靓，男，汉族。
诉讼代表人孙华山，男，汉族。
诉讼代表人郭雪芹，女，汉族。
委托代理人丁明柱，男，汉族。
委托代理人封顶，江苏衡鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京积富顺物业管理有限公司，住所地在南京市高淳县漆桥镇河滨路1号。
法定代表人赵伟庆，该公司董事长。
委托代理人许玉良，江苏天九律师事务所律师。
委托代理人姜新平，江苏天九律师事务所律师。
上诉人南京市天润城第二街区574户业主（以下简称574户业主）因与被上诉人南京积富顺物业管理有限公司（以下简称积富顺物业）物业服务合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第1557号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2016年5月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
574户业主原审诉称：2011年1月，积富顺物业与天润城第二街区原业主委员会签订一份《物业服务合同》，约定积富顺物业为天润城第二街区提供物业服务，合同对双方的权利、义务，物业费的收取、停车费、广告、公共场地等经营性收入分配等作了约定。2013年，天润城第二街区原业主委员会被沿江街道物管办终止，并成立天润城第二街区临管会代替业委会工作。2013年9月，天润城第二街区临管会与积富顺物业签订了一份《物业服务合同》。上述两份合同履行过程中，积富顺物业多次未按合同约定履行相应义务，存在提供物业服务不到位、未按合同支付保证金、经营性收入未按合同约定分配、撤出小区未交接等问题。其中2011年3月1日至2013年8月31日，积富顺物业就门面房、广告费、停车费等经营性收入尚有296400.4元未按合同约定返还业主，2011年3月1日至2013年8月31日门面房、广告费、停车费等227613.5元未返还给业主，以上费用共计524013.9元。另2014年6月天润城第二街区临管会被原审法院认定不具备主体资格。为此，2014年8月天润城第二街区业主为维护自身权益，召开业主大会书面征询业主意见，取得小区内574户业主书面同意，推选邵千芳、陈兴柱、史习宏等七名业主作为代表人进行维权诉讼，并决定2014年8月31日物业服务期满后不再与积富顺物业续订合同。故诉请判令积富顺物业：1、返还2011年3月-2013年8月经营性收入524013.9元；2、承担本案诉讼费用。
积富顺物业辩称：1、本案的原审原告主体资格不适格。首先，根据合同相对性原则，574户业主并非物业合同的主体，合同的主体为南京市天润城第二街区业主委员会和积富顺物业，合同的权利和义务与574户业主无关。其次，574户业主所谓的全体业主并未召开业主代表大会，其程序违法，其提供的业主同意书并没有任何盖章，全部为手写，同时其征询的时间是2014年7月之后，推选的代表也只能参与2014年8月以后的事务，故其对2011年3月至2013年8月期间的经营性收入无权主张。再次，本案的574户业主诉讼代表人邵千芳、史习宏截止到2013年8月31日未交清物业费，根据《江苏省物业管理条例》第二十一条的规定，积富顺物业认为本案的诉讼代表人无业主代表资格。另外，574户业主中有437户未交清物业费，占天润城二街区总欠金额的85%以上，574户业主通过以上85%以上的业主来征询所谓业主意见，可谓用心良苦，也根本不符合物业服务合同业主的基本权利和义务，同时积富顺物业对于2011年3月1日至2013年2月28日期间的财务收支已经与原来的业委会进行了交接并结算完毕。同时对于2013年3月1日至2013年8月31日期间的财务收支也向原业委会进行递交，根据《南京市业主大会和业主委员会指导规则》第四十条规定，原业主委员会负责在新一届业主委员会成立之日起十五日内应当移交其保管的相关档案、资料以及属于业主大会所有用房和财物，并做好相关的交接工作，逾期未移交的，物业所在地的街道办事处或镇人民政府应当责令其及时移交，给业主造成损失的，应当承担赔偿责任，故574户业主向积富顺物业主张2011年3月1日至2013年8月31日期间的门面房、广告费、停车费等经营性收入无事实及法律依据，应由原业委会与新一届业委会进行交接，与积富顺物业无关。原审法院2014年6月3日作出的（2013）浦民初字第752号民事裁定认定天润城二街区业委会被相关部门停止一切事务，天润城二街区临时管委会也并非由全体业主选举产生，两者均不具备代表天润城二街区业主进行诉讼的资格，故本案574户业主也不具备诉讼主体资格。2、574户业主在起诉状第二页第三行至第七行两次陈述2011年3月1日至2013年8月31日就相同的门面房、广告费、停车费等经营性收入，主张两笔费用，这两笔费用属于相同的期间，相同的项目，但是数字不同，积富顺物业从未收取过227613.5元，故574户业主主张的该笔费用不符合事实。综上所述，本案的574户业主并非天润城二街区的所有业主，574户业主的诉讼代表人也不具备业主的代表资格，不具备诉讼主体资格，故其要求积富顺物业支付相关费用无法律依据，恳请法院依法驳回574户业主的全部诉请，待其解决诉讼主体资格后可再行主张权利。
原审法院经审理查明，2011年1月20日，南京市天润城第二街区住宅小区业主委员会与积富顺物业签订《物业服务合同》，双方约定由积富顺物业对天润城第二街区提供物业服务，合同期限自2011年3月1日起至2013年2月28日止。2013年2月28日，南京市天润城第二街区住宅小区业主委员会再次与积富顺物业签订《物业服务合同》，合同期限自2013年3月1日起至2015年2月28日止。2013年9月1日，浦口区天润城第二街区临管会与积富顺物业签订《物业服务合同》，合同期限自2013年9月1日起至2014年8月31日止。
2013年8月21日，南京市浦口区沿江街道物业管理办公室出具情况说明，其内容为：位于南京市××区××街道××街区，近半年以来，由于小区内部矛盾极为突出，业主多次反映小区业委会的多种问题，沿江街道物管办在征求了广大业主的意见后，根据《江苏省物业管理条例》第二十七条及《浦口区关于进一步推动物业体制创新工作的实施意见》，成立了浦口区天润城二街区临时管理委员会，代行业主大会和业委会职责，原天润城二街区业委会停止一切事务。
574户业主陈述，2014年8月，天润城第二街区业主为维护自身权益，召开业主大会书面征询业主意见，取得小区内574户业主书面同意，推选邵千芳、陈兴柱、史习宏等七名业主作为代表人进行维权诉讼。其中有部分诉讼代表人没有交纳物业服务费用。
原审法院认为，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋子外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主委员会委员。本案中天润城二街区业委会已被相关部门“停止一切事务”，574户业主未提交证据证明574户业主均已交纳物业服务费，应承担举证不能的法律后果，故其作为原告，主体不适格。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第（一）项，《江苏省物业管理条例》第二十一条的规定，裁定驳回574户业主的起诉。
上诉人574户业主不服原审裁定，向本院提起上诉称：本案中原审法院应当审查574户业主是否有权提起诉讼，是否聘请了被上诉人实施物业管理服务，而不是审查业主是否交纳物业费的问题，即便574户业主全部未交纳物业服务费，亦不影响其业主资格的认定。综上，本案原告提起诉讼无法律上的障碍，请求二审法院撤销原审裁定，指令原审法院对本案进行实体审理。
被上诉人积富顺物业答辩称，原审法院适用法律正确，请求二审法院维持原裁定。
本院经审查认为，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。574户业主在业主大会的授权下，以自己的名义向人民法院提起诉讼，要求积富顺物业返还经营性收入524013.9元，符合人民法院受理民事诉讼的范围，人民法院应当予以实体审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十一条之规定，裁定如下：
一、撤销南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第1557号民事裁定；
二、指令南京市浦口区人民法院进行实体审理。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 王 慧