广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终490号
上诉人（原审原告）伍炎伟，男，汉族，住广东省佛山市高明区。
被上诉人（原审被告）陈庭芳，男，汉族，住广东省佛山市高明区。
委托代理人杨赛红，广东泛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘树珍，女，汉族，住广东省佛山市高明区。
委托代理人杨赛红，广东泛邦律师事务所律师。
上诉人伍炎伟为与被上诉人陈庭芳、刘树珍房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法龙民初字第898号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：陈庭芳、刘树珍系夫妻关系。
陈庭芳系位于佛山市顺德区某交易中心B5-05房产的登记所有权人。
2015年5月14日，陈庭芳、刘树珍【出卖方（甲方）】与伍炎伟【购买方（乙方）】签订《购房合同》一份，约定，乙方向甲方购买上述陈庭芳名下的房产；交易价格280万元，因上述房产有在银行办理抵押贷款，因此先由乙方垫付银行抵押贷款共计200万元，余款于双方办理过户手续，乙方领取新证后三个月内支付；如甲方中途违约，除须返还乙方代甲方垫付偿还银行贷款200万元之外，并须额外支付乙方代垫付该笔贷款额的0.2%的滞纳金（按日计算）及赔偿乙方违约金50万元整。上述合同签订当日，伍炎伟即向指定账户转账200万元用于办理银行贷款解除抵押，但由于该房产于2015年4月23日被其他法院查封，导致最终不能办理房产过户手续。
原审法院认为：陈庭芳、刘树珍承认伍炎伟关于解除《购房合同》的诉讼请求，没有违反法律规定，本院对伍炎伟解除《购房合同》的诉讼请求予以支持。伍炎伟与陈庭芳、刘树珍签订的《购房合同》有双方签名按印，体现了双方的真实意思表示，因此该合同应为合法有效并对伍炎伟及陈庭芳、刘树珍具有约束力。上述合同签订后，伍炎伟即时支付部分款项，陈庭芳、刘树珍也配合伍炎伟办理银行解除抵押手续，可见双方具有履行合同的真实意愿。虽然在伍炎伟支付部分款项，双方办理解除抵押手续后，相关部门以案涉房产被查封为由不予办理过户手续，但从陈庭芳、刘树珍并未直接收取款项以满足自己即时的资金需求来看，很可能在签订《购房合同》以及办理过户手续前陈庭芳、刘树珍并不清楚案涉房产被查封的事实。因此，本案合同不能继续履行，案涉房产不能即时办理过户手续非因陈庭芳、刘树珍主观上反悔或不愿继续履行合同，而是因为其他客观事由出现导致履行合同的基础发生变化，故，伍炎伟以陈庭芳、刘树珍中途违约为由要求违约金等，其理据不足，应不予支持。另，基于伍炎伟、陈庭芳、刘树珍双方一致同意解除合同的前提，伍炎伟要求退回购房款项200万元，其理据充分，应予以支持；为此，依照《中华人民共和国共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、陈庭芳、刘树珍应于判决发生法律效力之日起十日内向伍炎伟返还购房款200万元；二、驳回伍炎伟的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为14680元，财产保全费5000元，合共19680元，由伍炎伟负担5707元，陈庭芳、刘树珍负担13973元。
上诉人伍炎伟不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院没有查清陈庭芳与伍炎伟在签订《购房合同》时，是否已经知悉涉案房产被查封的事实。一审法院认为“从两被告并未直接收取款项以满足自己即时的资金需求来看，很可能在签订《购房合同》以及办理过户手续前两被告并不清楚案涉房产被查封的事实”。一审法院在审理案件过程中，要求陈庭芳、刘树珍提交证据证明收到海宁市人民法院的（2015）嘉海商初字第712号查封裁定书的时间，但是陈庭芳、刘树珍并没有提供。陈庭芳是能够提供证据证明收到查封裁定书的时间的，但其拒不提供，故可以推定陈庭芳在与伍炎伟签订《购房合同》的时候，已经收到查封裁定并知悉房屋已经被查封的事实，陈庭芳应该承担房屋不能办理过户的违约责任，应该依照《购房合同》的约定支付违约金50万元及滞纳金32万元。二、陈庭芳、刘树珍违反合同约定，应该按约定承担违约责任。《购房合同》第一条第一款约定：该房产合法、权属清楚，有合法的土地使用权并能顺利通过合法办理过户手续。第三款约定：该房产没有作他人担保借贷及任何债权债务纠纷。作为买方的伍炎伟的义务是按时支付购房款，作为卖方的陈庭芳的义务是把房屋交付给买方并且办理过户手续。伍炎伟依约支付了购房款，但是在过户的时候被告知涉案房屋在签订《购房合同》前已被查封（2015年4月23日），不能办理房产过户手续。陈庭芳在明知涉案房屋被查封的情况下，仍然与伍炎伟签订《购房合同》，其违反了诚实信用原则，并最终导致了《购房合同》因无法过户被解除，陈庭芳、刘树珍应该承担违约责任，并依照《购房合同》的约定支付违约金50万元及滞纳金32万元。上诉请求：1.维持原审判决第一项，并判令陈庭芳、刘树珍向伍炎伟支付违约金50万元及滞纳金32万元；2.本案一审、二审诉讼费用由陈庭芳、刘树珍承担。
上诉人伍炎伟在二审期间未向本院提交新证据。
被上诉人陈庭芳、刘树珍答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
被上诉人陈庭芳、刘树珍在二审期间向本院提交了以下证据：
证据1.企业机读档案登记资料；
证据2.中国工商银行客户存款对账单；
证据3.业务回单两份；
以上证据拟证明陈庭芳、刘树珍收到伍炎伟的购房款后，将上述款项支付给了中国工商银行股份有限公司佛山高明沧江支行用于偿还抵押贷款，解除案涉房屋的抵押。
本院依职权向中国工商银行股份有限公司佛山高明沧江支行发函，调查伍炎伟所支付的款项是否用于归还以案涉房屋为抵押的贷款以及案涉房屋办理抵押物注销手续的时间，中国工商银行股份有限公司佛山高明支行于2016年4月26日向本院出具了《关于佛山市高明盈泰新材料有限公司贷款账户及抵押物等问题的复函》。
上诉人伍炎伟对被上诉人陈庭芳、刘树珍提交证据的真实性、合法性、关联性没有异议。伍炎伟、陈庭芳、刘树珍对中国工商银行股份有限公司佛山高明支行的复函的真实性、合法性、关联性没有异议。
被上诉人陈庭芳、刘树珍提交的证据1-3，伍炎伟对其真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以确认。当事人双方对中国工商银行股份有限公司佛山高明支行于2016年4月26日向本院出具的《关于佛山市高明盈泰新材料有限公司贷款账户及抵押物等问题的复函》无异议，本院予以采信。
经审理，本院对原审查明的事实予以确认。
另查明，佛山市高明盈泰新材料有限公司为自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人为陈庭芳、投资人为陈庭芳、叶振兴。2015年5月14日，伍炎伟通过其账号为62×××41的账户向佛山市高明盈泰新材料有限公司账号为20×××73的账户转账200万元，后该笔款项从佛山市高明盈泰新材料有限公司账号为20×××73的账户转至佛山市高明盈泰新材料有限公司账号为20×××05的账户。中国工商银行股份有限公司佛山高明支行于2016年4月26日向本院复函称：一、佛山市高明盈泰新材料有限公司于2013年7月在我行建立信贷关系，贷款专用账户20×××05，还款付息账户20×××73（亦可用作日常结算用途）。二、我行于2014年8月11日向佛山市高明盈泰新材料有限公司发放贷款200万元，并以该公司位于佛山市顺德区龙江镇龙江社区居民委员会325国道龙江段102号之二亚洲国际家具材料交易中心B5-05的房产作为抵押。该笔贷款已于2015年5月14日结清，并于同日办理完毕上述抵押物注销手续。
被上诉人陈庭芳、刘树珍二审陈述：伍炎伟于2015年5月14日向佛山市高明盈泰新材料有限公司账号为20×××73的账户转账200万元为案涉房屋的购房款，且陈庭芳、刘树珍在收到上述款项后，已将上述款项支付给中国工商银行股份有限公司佛山高明沧江支行，用于归还以案涉房屋为抵押物的贷款，且案涉房屋已于2015年5月14日办理完毕抵押物注销手续。
本院认为：伍炎伟与陈庭芳、刘树珍所签订的《购房合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定、合法有效，当事人各方应依约定履行义务。根据案涉《购房合同》第一条第1点“该房产合法、权属清楚，有合法的土地使用权并能顺利通过合法办理过户手续”及第3点“该房产没有作他人担保借贷及任何债权债务纠纷”之约定，在双方的房屋买卖合同关系中，陈庭芳、刘树珍应保证案涉房产无债权债务纠纷且能顺利过户，现伍炎伟已按照《购房合同》约定支付购房款200万元，但由于案涉房屋被法院查封，导致陈庭芳、刘树珍无法将案涉房屋过户至伍炎伟，致案涉合同不能履行，陈庭芳、刘树珍的行为已构成违约，其应将购房款200万元返还伍炎伟，并承担违约责任。原审法院判决陈庭芳、刘树珍返还伍炎伟购房款200万元正确，依法应予维持，但对伍炎伟请求支付违约金及滞纳金的诉讼请求不予支持不当，依法应予改判。伍炎伟上诉主张陈庭芳、刘树珍支付违约金50万元及滞纳金32万元，该违约金金额过高，本院根据陈庭芳、刘树珍违约情形、主观过错、伍炎伟受损状况等案件情形酌定陈庭芳、刘树珍支付伍炎伟违约金40万元，对超过该部分的诉讼主张，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚、但适用法律不当，应予改判。伍炎伟的上诉请求部分有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法龙民初字第898号民事判决第一项；
二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法龙民初字第898号民事判决第二项；
三、陈庭芳、刘树珍应于本判决发生法律效力之日起十日内向伍炎伟支付违约金40万元；
四、驳回伍炎伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取14680元，财产保全费5000元，合共19680元，由伍炎伟负担2186，由陈庭芳、刘树珍负担17494元；二审案件受理费12000元，由伍炎伟负担6146元，由陈庭芳、刘树珍负担5854元。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
代理审判员 黄玉凤
代理审判员 张雪洁
二〇一六年五月十八日
书 记 员 李嘉敏