黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑10民初17号原告：周慧敏，女，1967年10月30日出生，汉族，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：孙少敏，黑龙江正泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜惠琳，黑龙江正泰律师事务所律师。被告：任淑艳，女，1966年8月14日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：崔小峰，上海市君悦律师事务所律师。被告：牡丹江均胜房地产置业有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区。法定代表人：鲍建胜，董事长。委托诉讼代理人：宋文娟，女，该公司员工。委托诉讼代理人：潘龙，黑龙江宇通律师事务所律师。原告周慧敏与被告任淑艳、牡丹江均胜房地产置业有限公司（以下简称均胜公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年2月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周慧敏的委托诉讼代理人孙少敏、姜惠琳、被告任淑艳的委托诉讼代理人崔小峰、被告均胜公司的委托诉讼代理人宋文娟、潘龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周慧敏向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告向均胜公司购买的均胜牡丹城57套商品房为原告所有；2.立即停止并排除对上述57套商品房的强制执行，并依法解除查封。事实和理由：自2013年末，被告均胜公司因资金紧张，向穆丽媛借款用于开发其承建的均胜“牡丹城”项目，所借款项均汇入被告法定代表人或其指定的账户。2014年7月14日，经双方核对账目，被告均胜公司欠穆丽媛8000万元。经双方协商后签订协议书，该欠款转为穆丽媛购买均胜公司开发承建的商品房购房款，做为所购房屋的全额付款，从而使双方的债权债务予以清偿并消灭。购房人由穆丽媛指定为本案原告周慧敏。综上所述，债权人穆丽媛指定的购房人为原告周慧敏，全额支付了本案诉争的57套商品房的购房款，并签订了购房合同。在本案二被告的债务尚未形成前，原告已成为诉争57套房屋的所有权人。请求法院依法保护原告的合法权益，确认诉争房屋为原告所有，且排除非法执行，予以解封。被告任淑艳辩称，原告的诉讼请求不能成立。1.原告与均胜公司之间根本不存在8000万元债务的事实，“以房抵偿”完全子虚乌有，属于双方之间的恶意虚构，并不真实。原告基于虚构的抵债协议提起本案诉讼，严重损害了其他债权人的合法权益，明显涉嫌虚假诉讼刑事犯罪。2.根据现行法律规定，“以物抵债”协议的有效，必须由生效法律文书予以确认，或者以办理物权转移手续为生效要件，否则仍然按照双方原本的债权债务合同关系处理。本案中，假设原告声称的8000万元债务真实存在，双方签订的“以房抵债”协议也真实，那么也不存在原告对于案涉房屋的物权权利，无法对抗被告的依法查封行为。3.原告与均胜公司在签订了商品房买卖协议之后，办理的仅仅是备案手续，而不是具有准物权效力的预告登记。行政备案行为属于债权属性，不具有任何物权效力，无法对抗被告对案涉房屋的依法查封和处分。4.本案事实不符合最高人民法院有关“排除执行、停止处分”的法律规定，牡丹江市中级人民法院作出的驳回裁定完全正确。因此，原告的主张无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告均胜公司辩称，我方基于借款关系，将原告起诉状中所述房屋与原告签订了商品房买卖合同，并在房地产部门办理备案登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告证据一，欠条、协议书、57套商品房的购房合同、收据及穆丽媛向“均胜公司”汇款的明细表等，证明：穆丽媛与均胜公司存在债权债务关系，均胜公司就如何偿还拖欠穆丽媛的8000万元债务协商一致，由穆丽媛购买均胜公司开发承建的商品房，将欠款转变为购房款。根据协议约定，穆丽媛指定周慧敏为购房人。协议书已履行完毕，穆丽媛购买均胜公司的商品房应履行的给付购房款义务亦全部履行。原告对诉争事实履行了合法手续，应当享有诉争57套房屋的完整权益。被告任淑艳质证认为，对证据的形式要件有异议，无法核实证据的真实性。对证明问题有异议，一是欠条体现其与均胜公司是2014年7月1日对账结算，原告起诉状中称是2014年7月14日对账，二者相互冲突；二是从原告证据中看不出有8000万元抵债的事实；三是原告将款汇入鲍建胜等人的个人账户，无法证明其付款给均胜公司的账户；四是该组证据的时间点与原告所述双方于2014年7月已经结算，发生以房抵债事实的陈述相悖。故原告与均胜公司不存在8000万元借贷事实。被告均胜公司质证认为，对证据的形式要件无异议。对欠条是否为鲍建胜本人签署及向张瑞杰账户转入款项需庭后核实，对收款收据无异议。对证明问题不发表质证意见。本院认为，被告任淑艳对证据的形式要件有异议，被告均胜公司虽对该组证据的形式要件无异议，但结合原告证据三，在本案中无法认定穆丽媛向均胜公司支付8000万元借款的事实。对于穆丽媛与均胜公司之间存在借款及用借款抵顶房款，由周慧敏与均胜公司签订商品房买卖合同的事实予以确认。2.原告证据二，补充协议、预购商品房预告登记设立申请书、询问笔录、牡丹江市房屋产籍图、预购商品房预告登记约定书、2013东商督字第1号支付令诉讼费票据、均胜公司财务账页（2013年5月15日3000万元）、（2013）东执字第133-1号执行裁定书、（2013）东法执字133-1号协助执行通知书、（2013）东执字第133-2执行裁定书、（2013）东执字第133号协助执行通知书、（2013）东执字第133号执行裁定书、（2016）黑1005财保9号裁定书、牡丹江市西安区人民法院民事裁定书（2016）1005财保字第9号协助执行通知书，证明：原告并非未办理受让物权预告登记，而是无法办理。因不适当的执行行为导致原告未办理预告登记。牡丹江市东安区人民法院、牡丹江市西安区人民法院的执行行为损害了原告实体权利。原告在购买房屋后办理预告登记申请时，被房产部门告知所购买房屋被牡丹江市东安区人民法院查封，理由是任淑艳所接受的让与人申请支付令，进入执行程序。该案件问题在支付令申请时，债权尚未发生，调解书所涉及标的是2013年5月份，分两笔转入均胜公司的。债务还没发生，主张债权的行为却发生了。牡丹江市东安区人民法院错误立案、执行的行为影响到原告权益。牡丹江市东安区人民法院解除查封后，原告去办理预告登记，发现诉争房屋又被牡丹江市西安区人民法院查封，依据是诉前保全，于2016年1月12日查封。牡丹江市西安区人民法院违反了一事不再理原则。由于牡丹江市东安区人民法院的执行行为和牡丹江市西安区人民法院的诉前保全行为致使原告无法办理预告登记。被告任淑艳质证认为，对于57套商品房协议的形式要件无异议，对于2016年商品房买卖合同补充协议、预购商品房登记设立申请书、预购商品房预告登记约定书、牡丹江房屋产籍图、询问笔录的形式要件不认可。2015年11月19日牡丹江房屋产籍图因有两个公章，法人也不同，故不予认可。诉争房屋在2012年12月时被法院查封至今，均胜公司不可能在房屋被查封的情况下办理预告登记，且涉案房屋只是进行备案而没有办理登记，没有物权效力。对于法院制作的文书、裁定的形式要件予以认可，但这是法院依法作出的裁定，若原告有异议应通过申诉程序主张权利，该组证据和本案没有关联性。被告均胜公司质证认为，对预购商品房登记设立申请书、预购商品房预告登记约定书中的公章认可，是被告公司的印章；对第二枚公章和鲍建胜印章是否真实需要庭外核实；对法院的相关文书无异议；对盖绍梅的印章需要庭外核实；对该组证据的证明问题不发表质证意见。本院认为，对诉争房屋未办理预告登记的事实予以确认，对证明问题不予采信。3.原告证据三，汇款明细表及说明、银行流水单、微信截屏、牡丹江市中级人民法院（2014）牡商初字第113号民事判决书，证明：均胜公司向穆丽媛借款8000万元属实。被告任淑艳质证认为，该证据是复印件，对真实性不予认可。原告没有提供有效证据证明借款实际发生，卓亚楠汇入的160万元与原告没有关系，请法院甄别是否发生8000万元借款的真实性，原告认为该借款不存在。被告均胜公司与被告任淑艳的质证意见一致。本院认为，汇款明细表系原告单方制作，银行流水单、微信截屏及牡丹江市中级人民法院（2014）牡商初字第113号民事判决书不能证明穆丽媛向被告均胜公司汇入8000万元的事实，故对该组证据不予采信。4.被告任淑艳证据一，2014年7月10日、7月14日两份协议书，证明：原告与均胜公司之间不存在8000万元的借贷事实，签订的抵债协议属双方恶意编造，不具有真实性，且原告的行为已涉嫌虚假诉讼刑事犯罪。即便存在借贷事实，根据现行法律规定，“以物抵债”协议的有效须以生效法律文书予以确认或以办理物权转移为要件，否则仍按双方原债权债务合同关系处理，仍属于债权性质，无法对抗被告的查封行为。无论借贷事实或以房抵债是否成立，案涉的借贷债权权益或案涉房屋的物权权益均与原告无关。原告周慧敏质证认为，对证明问题有异议，8000万元借款需要签订协议是事实问题，两份协议时间不一致，但是可以协商同一件事，协议签订的时间与合同内容虚假、借贷关系是否存在的问题无关。被告均胜公司认为，我们签了协议，但是具体是哪一份协议不确定，对证明问题不发表质证意见。本院认为，原告周慧敏与被告均胜公司对证据的形式要件无异议，故对形式要件予以采信。该组证据不能证明穆丽媛与均胜公司签订的抵债协议系双方恶意串通形成，故对证明问题不予采信。5.被告任淑艳证据二，2014年12月25日对鲍建胜的调查笔录、2014年12月26日均胜公司的告知函，证明：诉争商品房买卖协议的订立及备案，是基于均胜公司拟实施的一笔5000万元融资而事先办理的一项风险防范措施，事后实际的借贷金额只有500万元。诉争商品房买卖协议及备案行为并不存在原告所称的8000万元借贷和所谓的“以房抵债”事实。原告周慧敏质证认为，对该证据有异议。被告任淑艳与原告对事实的陈述有矛盾，却无证据证实其主张，证据中的调查笔录是从错误案件的卷宗中调取的，证明不了案件事实。被告均胜公司对该证据不发表质证意见。本院认为，原告对该证据有异议，均胜公司对该证据不发表意见，在无其他证据予以佐证的情况，无法证实该证据的真实性，故对该组证据不予采信。6.被告任淑艳证据三，2015年12月15日张瑞杰的事实说明及身份证、2014年7月16日至2014年7月29日的银行转账明细，证明：如果存在真实的借贷事实，那么在“以物抵债”法律框架下，不应人为补造全部购房款已经支付到位的事实，进一步印证了原告所谓的“以物抵债”事实纯属虚构和恶意串通。原告在明知8000万元借贷事实属于虚构的情况下仍然提起本案诉讼，已涉嫌虚假诉讼刑事犯罪。原告周慧敏质证认为，原告提供的是2013年12月份的汇款，与被告提供的汇款不一致，房屋权利处分的形式不重要。被告均胜公司对该证据不发表质证意见。本院认为，该事实说明无张瑞杰本人及均胜公司的认可，无法证实其真实性，故对该组证据不予采信。7.被告任淑艳证据四，2014年12月30日承诺书及身份证、2014年12月31日的《三方协议》、2014年12月31日、2015年1月5日网银凭证及付款委托书、敦促函及EMS邮寄凭证，证明：以原告和案外人周慧敏名义签订的共计113套商品房买卖协议，是为均胜公司准备实施的一笔融资借贷而先行设定的一种担保手段。在协议签订之后实际融资金额只有500万元，且已经偿还完毕。原告诉称的8000万元借贷事实及以房抵债事实均不成立。原告周慧敏质证认为，此组证据与本案无关，三方协议中的王铭扬和原告无关，商品房买卖合同和融资无关。被告均胜公司对该证据不发表质证意见。本院认为，因均胜公司对证据不发表质证意见，三方协议中的其他两方当事人亦未到庭陈述相关事实，无法核实证据的真实性，故对该组证据不予采信。8.被告任淑艳证据五，均胜公司于2016年12月29日出具的关于对牡丹江市西安区人民法院查封133套住宅情况说明，证明：均胜公司再次明确否认存在8000万元债务以及向原告以房抵债的事实，同时确认以周慧敏、周慧敏名义签订的113套商品房仍为均胜公司财产，可以查封和处分。原告周慧敏质证认为，该证据属于言词证据无法与书面证据对抗。被告均胜公司对证据的真实性无异议，对证明问题不发表质证意见。本院认为，原告及均胜公司对证据的形式要件无异议，故对形式要件予以采信，结合其他证据，可以证实以周慧敏、周慧敏名义签订的113套商品房仍为均胜公司财产的事实，对该证明问题予以采信。根据当事人当庭陈述、举证、质证、法庭调查以及对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：任淑艳诉均胜公司债权转让合同纠纷一案，牡丹江市中级人民法院于2016年3月25日作出（2016）黑10民初字第21号民事调解书，调解书确认：“被告牡丹江均胜房地产置业有限公司偿还原告任淑艳借款本金4860万元及利息（其中4360万元借款本金自2015年3月21日起按月利率2%给付利息，至付清尚欠借款本金时止；500万元借款本金自2014年3月21日起按月利率2%给付利息，至付清尚欠借款本金时止），此款于2016年5月25日前偿还2860万元、余款于2016年12月31日前付清（先偿还借款利息，后偿还借款本金），如被告牡丹江均胜房地产置业有限公司未按上述任何一期限偿还借款本息，原告任淑艳可要求被告牡丹江均胜房地产置业有限公司立即偿还全部借款本息。”该案诉讼前，任淑艳向西安区人民法院提出诉前财产保全申请，西安区人民法院于2016年1月12日作出（2016）黑1005财保9号民事裁定书，裁定冻结牡丹江均胜房地产置业有限公司银行存款7500万元，如银行存款不足，查封或冻结同等价值财产。2016年1月13日，西安区人民法院作出（2016）黑1005财保9号协助执行通知书，查封了牡丹江均胜房地产置业有限公司所有的360-475-1/4-10-011303等133户房产，其中包括原告周慧敏提出异议的57套商品房。2016年11月21日，申请执行人任淑艳向本院申请执行，本院于2016年11月28日立案执行。周慧敏作为案外人，于2016年12月5日提出书面异议。本院于2017年1月18日作出（2017）黑10执异5号执行裁定，驳回案外人周慧敏的异议请求。周慧敏于2017年2月3日向本院提起案外人执行异议之诉，请求确认诉争57套商品房归原告所有，并停止对诉争房屋的执行。原告周慧敏诉称，其与被告均胜公司于2014年7月14日签订的购买57套商品住宅的《商品房买卖合同》，并非本人购买房屋，而是因均胜公司拖欠案外人穆丽媛借款，均胜公司为穆丽媛开具的商品房买卖合同，因周慧敏为穆丽媛代办相关事宜，故将商品房买卖合同写在周慧敏名下。另查，原告周慧敏主张所有权的57套商品房，在房地产管理部门办理了备案登记，未办理预告登记。本院认为，关于原告周慧敏主张对诉争房屋停止执行的问题。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”据此，案外人作为商品房买受人提出的执行异议，只有符合上述规定的情形，其提出的停止执行申请才能予以支持。本案中，均胜公司为偿还拖欠案外人穆丽媛的借款，与穆丽媛指定的人即本案原告周慧敏签订了购买诉争57套房屋的商品房买卖合同。原告未在法院查封之前实际占有诉争房屋，且原告提供的证据无法证明其已支付了全部价款或支付部分价款后将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除执行的情形。原告一次性购买57套商品房，在本案审理过程中，原告未向法院提供其所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住房屋的相关证据，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定排除执行的情形。故原告周慧敏对诉争房屋不享有排除执行的权利，其提出停止执行并确认诉争房屋归其所有的理由不成立，本院依法不予支持。关于原告周慧敏请求确认诉争房屋为其所有的问题。经审理查明，均胜公司与周慧敏签订购买诉争房屋的商品房买卖合同，系为偿还其拖欠案外人穆丽媛的借款。商品房买卖合同签订后，原告对诉争房屋仅办理了备案登记，未办理房屋产权预告登记或抵押权登记等，其与均胜公司就诉争房屋签订的商品房买卖合同本质上仍属于债权，不具有排他性，不具有对抗第三人的效力，不发生物权变动效力。原告对诉争房屋不享有物权，故原告关于确认诉争房屋为其所有的主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告周慧敏的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告周慧敏的诉讼请求。案件受理费224606元，由原告周慧敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 姚 波审判员 姜 波审判员 杜 敏二〇一七年四月二十七日书记员 张重阳