福建省福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）融民初字第3969号
原告盘昇（福建）实业发展有限公司，住所地：福清市出口加工区办公楼。
法定代表人ＸＸ寿，总经理。
委托代理人林颖，福建向高律师事务所律师。
被告陈华中，男，1979年12月9日出生，汉族，福建省安溪县人，住福建省福清市。
被告吴敏，女，1986年11月25日出生，汉族，福建省福清市人，住福清市。
原告盘昇（福建）实业发展有限公司（以下简称盘昇公司）与被告陈华中、吴敏商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人林颖到庭参加诉讼，被告陈华中、吴敏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告盘昇公司诉称：原告与被告陈华中于2013年5月14日就位于福清市新厝镇界下村盘昇新港花园第14号商住楼1单元超市号房合计建筑面积2050.59平方米的商业店面（以下简称店面）在原告与案外人卢杰于2012年7月3日签订的《店面买卖合同》的基础上签订了《店面买卖合同补充协议》。根据《店面买卖合同补充协议》的约定，原告将店面按照被告陈华中的要求，于2013年5月15日与二被告签订了《商品房买卖合同》。根据《商品房买卖合同》及《店面买卖合同补充协议》的约定，店面总价款为1322.6305万元，支付方式为：签订《店面买卖合同》当日支付500万元，于2012年7月31日前支付150万元，签订《商品房买卖合同》后于2013年5月31日前支付100万元，产权证办出两个月后三个月内支付200万元，产权证办出来三个月后五个月内支付3，626，305元，剩余10万元于办理好土地证手续后十日内付清，迟延支付购房款的，按照应付款项的3.5%／月向原告支付违约金，原告迟延办证的，按被告已支付金额的3.5%／月向被告支付违约金。《商品房买卖合同》签订当日，两被告向原告出具欠条一份确认截止2013年5月15日，两被告按照《店面买卖合同补充协议》仅支付第一期和第二期的购房款650万元，尚欠原告购房款672.6305万元未付，还款时间按照被告一于原告签订的《店面买卖合同补充协议》执行。2013年6月份，房屋产权证已经办出，两被告未按照《店面买卖合同补充协议》的约定及时足额向原告支付剩余的购房款，仅在此期间归还部分购房款和违约金。2015年4月14日，原告向两被告寄送催款通知书，但两被告依然未还清剩余款项。截止原告起诉时，被告尚欠购房款1，027，975.68元、违约金139687.25元未付。在案件审理中，被告吴敏出具了一份由陈华中书写的《声明》，确认所欠剩余款项系其个人所欠，与被告吴敏无关，故原告现也不要求被告吴敏承担还款责任。现为维护原告的合法权益，请求判令：一、被告陈华中偿还原告购房款1，027，975.68元及迟延付款违约金163，674.55元（计至2015年6月30日）；二、被告陈华中按银行同期同类贷款利率四倍的标准向原告支付2015年6月30日之后的迟延付款违约金，直至付清所欠房款之日止；三、本案诉讼费由被告陈华中承担。
被告陈华中、吴敏未作答辩。
经审理查明：2012年7月3日，原告与案外人卢杰签订了一份《店面买卖合同》，约定盘昇公司将其所有的盘昇新港花园14#楼裙楼一层商业店面（建筑面积1979平方米，最终以房管部门测绘数据为准）出售给卢杰，房屋单价为6450元／㎡，总价为12，764，550元。购房款分三期支付，在协议签署当天即支付500万元，2012年7月31日前支付150万元，余下款项在店面产权办理交付卢杰后五个月内付清（如将该店面抵押贷款，银行放款期限较五个月短，则在银行放款后三日内付清）。双方另约定于2012年10月31日前签署预售合同，店面产权需在2012年12月31日前办理清楚；双方还对合同的其他一些权利义务及违约责任等进行了约定。2013年5月14日，以原告作为甲方，案外人卢杰作为乙方，被告陈华中作为丙方，签订了一份《店面买卖合同补充协议》，三方约定将总建筑面积改为2050.59平方米（以房管部门测绘数据为准），总价改为13，226，306元，并将付款方式中的第三期改为2013年5月31日前支付100万元，房产证办出后三个月内支付200万元，房产证办出三个月后的五个月内支付3，626，306元，预留10万元在土地证办理后十日内付清（如丙方以店面作为抵押贷款，银行放款期限较五个月短，丙方需在银行放款后七日内付清），各方同意在签署《预售合同》时以陈华中及其指定的人作为购买人，所有权利义务均由陈华中及陈华中指定的人承担。各方对于违约责任也进行了约定，其中如丙方陈华中未按约定时间付款，按应付款每月3.5%的标准支付违约金，超出五个月未付清款项，盘昇公司可单方面终止合同，陈华中应配合办理终止《预售合同》手续，盘昇公司在十天内退还陈华中已付款项；双方同意《预售合同》中约定的违约内容与责任按补充协议执行。2013年5月15日，原告与被告陈华中、吴敏签订了一份《商品房买卖合同》，约定由被告陈华中、吴敏共同购买盘昇新港花园14号商住楼1层超市商业用房，建筑面积2050.59平方米，单价每平方米6450元，总金额为13，226，305元，并约定付款方式为一次性付款。同日，被告陈华中、吴敏共同向原告出具了一份《欠条》，确认欠原告超市商铺款6，726，305元，具体还款时间见陈华中与原告签署的补充协议。2015年5月29日，房管部门就本案讼争房屋颁发，房屋产权人为陈华中、吴敏（原告确认陈华中占70%的份额，吴敏占30%的份额）。此后，因两被告未能全部清偿购房款，原告于2015年4月14日向两被告发函要求在接到函件五日内清偿全部的款项。被告陈华中于2015年5月26日出具一份《声明》，确认其与吴敏于2013年5月15日共同出具给盘昇公司的欠条中剩余的款项均系其本人所欠，与吴敏无关。现上述超市商业房已抵押给中国银行，并被本院查封。原告以被告陈华中未履行支付购房款的义务诉至本院。
原告确认被告支付款项的时间及金额为：2012年7月3日支付500万元，2012年7月31日支付150万元，2012年9月24日支付200万元，2013年5月30日支付100万元，2013年11月1日支付180万元，2014年1月18日支付35万元，2014年4月9日支付50万元，2014年11月3日支付20万元，2015年3月10日支付20万元。
以上事实，有当事人的陈述，原告提供的《店面买卖合同》、《店面买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同》、欠条、催款通知书、EMS快递单、快递发票、《声明》、房屋权属登记信息等为证，上述证据真实、合法，且与本案有直接关联，经本院审查核实，予以确认。
本院认为：原告与两被告签订《商品房买卖合同》及《店面买卖合同》、《店面买卖合同补充协议》所约定的内容均为两被告向原告购买位于盘昇新港花园14号商住楼1层超市商业用房，上述合同（协议）的内容相互补充，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效，原、被告均应按照合同（协议）的内容严格予以履行。原告已履行交付房屋的义务，被告应按合同约定履行支付购房款的义务。据双方签订的补充协议约定，被告应于房产证办出三个月后的五个月内支付购房款3，626，305元，但两被告仅在约定的付款期间内支付215万元，并在约定的付款期间届满后又支付了90万元，剩余款项仍应继续予以支付。原告确认被告吴敏已付清其应承担的购房款的份额，故放弃要求被告吴敏承担还款责任，系其处分自身的权利，不违反法律规定，本院予以照准。被告陈华中未按照合同约定的期间内履行支付购房款的义务，应承担相应的违约责任。讼争合同约定未按约定时间付款按应付款的月3.5%的标准支付违约金，从该违约金的性质上看，属于一种逾期还款利息的约定。在原告未能提供有效证据证明因被告违约造成其实际损失的情况下，双方对于违约金的约定明显偏高，应酌情予以调整。对于违约金数额的调整应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，考虑到双方约定的违约金实质上是一种逾期付款利息，则对该违约金的标准可参照法律对于民间借贷利率的限制性规定，故本院酌定原告在起诉前按照应付款月利率2%支付违约金，对于原告超出部分的诉讼请求，依法不予支持。在逾期还款期间，被告陈华中存在同时应支付购房款和违约金的情况，因此，参照合同法及其解释的相关规定，在被告陈华中的给付不足以清偿所有债务的情况下应优先偿还债务利息，故在此期间被告陈华中陆续还款的90万元应优先用于偿还违约金（逾期利息）。即扣除原告已支付的1165万元及办证预留的10万元，剩余1，476，305元的违约金从2014年2月10日（房产证领证时间为2013年5月29日，故应支付全部购房款项的时间为2014年1月29日前，原告自愿从2014年2月10日起开始计算违约金系处分自身的权利，予以照准）起开始计算，计至2014年4月9日为87，594.1元，故被告陈华中于2014年4月9日支付的50万元款项中87，594.1元用于支付违约金，剩余的412，405.9元用于支付购房款，尚余购房款1，063，899.1元。同理至2014年11月3日的违约金为144，141.17元，被告陈华中支付的20万元款项扣除违约金144，141.17元后剩余55，858.83元用以偿还购房款，此时购房款剩余1，008，040.27元。此后，被告陈华中于2015年3月10日支付的20万元款项中扣除违约金85，280.21元后支付购房款114，719.79元，即仍剩余购房款893，320.48元尚未支付，剩余购房款计至起诉时（2015年6月30日）违约金为65，569.72元。对于原告要求在本案起诉后按照银行同期贷款利率四倍支付违约金不违反法律规定，本院予以支持。被告陈华中、吴敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告陈华中于判决生效之日起十日内支付给原告盘昇（福建）实业发展有限公司购房款人民币893，320.48元及截至2015年6月30日逾期付款违约金人民币65，569.72元，并支付上述购房款从2015年7月1日起至还清款项之日止按银行同期贷款利率四倍计算的逾期利息；
二、驳回原告盘昇（福建）实业发展有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币15525元，由原告盘昇（福建）实业发展有限公司负担人民币2136元，由被告陈华中负担人民币13389元（款限本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判长 吴叔凯
审判员 林远程
审判员 游 捷
二〇一六年三月二十一日
书记员 周 帆
附注：本判决引用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：
（一）实现债权的有关费用；
（二）利息；
（三）主债务。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。