重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝北法民初字第01607号
原告唐文彬，男，汉族，1965年8月14日出生，住重庆市渝北区。
委托代理人田玉章，男，住重庆市渝中区。
委托代理人唐文明，系唐文彬兄弟，住重庆市渝北区。
原告唐文伦，男，汉族，1974年2月28日出生，住重庆市渝北区。
委托代理人田玉章，男，住重庆市渝中区。
委托代理人唐文明，系唐文彬兄弟，住重庆市渝北区。
被告彭瑚，男，汉族，1941年12月2日出生，住重庆市渝北区。
委托代理人余超平，重庆博强律师事务所律师。
被告彭敏，女，汉族，1971年5月19日出生，住重庆市渝北区。
委托代理人余超平，重庆博强律师事务所律师。
原告唐文彬、唐文伦与被告彭瑚、彭敏合同纠纷一案，本院于2014年8月25日立案受理后，依法由代理审判员刘杨担任审判长，与人民陪审员樊素英、人民陪审员樊从容组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐文伦及其委托代理人田玉章、被告彭瑚、彭敏及其委托代理人余超平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐文彬、唐文伦诉称：2007年8月13日，原告唐文彬与被告彭敏（彭瑚之女）签订《合建房屋协议》，将彭敏位于渝北区房屋166.99平方米拆除与原告合建新房，建成后由原告返还同等面积的新房。但被告反悔不撤该旧房。同年8月16日二被告要求向原告再购一套住房，双方签订说明。之后原告多次通知被告订立购房合同，被告均未予理睬。2010年2月22日，原告唐文伦与第三人杜春田签订《房屋合建协议》，将该房以143080元的价格卖给杜春田。2010年5月被告将该房钥匙更换。2013年渝北区人民法院主持调解，唐文明、唐文伦赔偿杜春田资金占用损失48000元。现二原告起诉要求：1、判令二被告返还位于渝北区合建房二单元3楼3号并排除妨害、恢复原状；2、判令二被告偿还二原告支付给杜春田的资金占用损失48000元并加收利息（以48000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率四倍，自原告支付杜春田之日起计算至付清时止）；3、判令二被告支付2010年5月至今的房租费20000元。诉讼费由被告负担。
被告彭瑚、彭敏辩称：双方在2007年8月13日签订的“说明”具有合同性质，二被告对诉争房屋系合法占有，要求驳回原告诉讼请求。
在举证期限内，原告唐文彬、唐文伦举示了下列证据：
1、建设工程规划许可证，拟证明原、被告合建房屋合法，原告是适格主体；
2、合建房屋协议书及完善合同，拟证明双方自愿签订该协议，约定合建后返还彭敏的房屋面积；
3、说明一份，拟证明彭瑚购买房屋一套，位于该合建新房第三层，但该说明不具有合同性质，说明中彭瑚的签名及手印系其事后添加；
4、照片及庭审笔录，拟证明唐文明于2009年3月8日曾发短信给彭敏通知其交房款；
5、（2010）渝北法民初字第1270号民事裁定书及该案诉状，拟证明二被告自认系非法占据诉争房屋；
6、房屋合建协议、（2013）渝北法民初字第00454号民事调解书、收条，拟证明二原告因被告非法占据诉争房屋导致原告赔偿杜春田48000元；
7、面积分摊表、房屋汇总表及房屋平面图，拟证明合建新房的面积。
二被告发表如下质证意见：对原告举示证据的真实性均予认可，但不能达到原告的证明目的。原、被告签订的合建协议、说明、完善合同均能证实二被告对该房屋系合法占有。
在举证期限内，被告彭瑚、彭敏举示土地房屋权属登记表，拟证明二被告对新建房屋前的原址旧房拥有合法使用权。
二原告对被告举示的该份证据无异议。
本院对原、被告举示的上述证据予以采信。
依据原、被告提交的证据及庭审调查，本院确认以下事实：
被告彭瑚系被告彭敏父亲。彭敏在原渝北区拥有房屋一套，使用权面积84平方米，建筑面积166.99平方米，套内面积159.84平方米。2007年8月13日，以彭敏为甲方，唐文彬为乙方签订《合建房屋协议书》，约定：一、甲方自有一幢危房，坐落在重庆市渝北区，土木砖混结构，面积84平方米（建筑面积166.99平方米）。乙方将该幢危房拆除，重新修建。二、新修的房屋为清水房，乙方还给甲方家住面积166.99平方米，有关手续及产权证由乙方同意办理……楼层由甲方自选，门市在原位置，剩余门市及住房归乙方所有。当日，唐文明、唐文伦、唐文彬、冯宗伟向彭敏出具“说明”一份，载明：唐文彬、唐文伦、冯宗伟、唐文明所修房屋，彭敏购一套，面积在90平方米左右，价格在建房成本价内，交房付清房款。特此说明，特立据。价格在四百元。楼层第三层。2007年8月16日，唐文明在该份“说明”中加注：还房一至二层共166.99平方米，如超出的平方甲方不另付款。2008年1月22日，以彭敏为甲方，唐文伦为乙方签订“完善合同”，约定：以房管证平方面积为准，建成平方面积如有超出的平方面积，甲方不另外付款，如壹、贰、叁层加成的平方面积少于房管证的平方面积，乙方必须用本房的第肆层给予甲方补足平方面积，甲方不另付钱。第肆层除去补偿的平方面积剩余的平方面积由甲方按每平方肆佰元付给乙方……。2008年1月25日，重庆市规划局发布建设工程规划许可证，同意彭敏等户按许可的工程项目内容及对应的图纸进行建设。
新房建成后，被告彭敏分得该房屋2单元2-1-3、2-2-3房屋。双方对合建房2单元2-3-3的分配产生纠纷。
2009年3月8日，唐文彬向彭敏发送短信：请你于3月10日上午10点前，代（带）上身份证、钱来签订购房合同，我好上报有关材料，逾期后果自负。
2009年11月22日，彭敏、彭瑚向本院提取诉讼请求判令唐文明、唐文彬、唐文伦、冯宗伟按合建房屋约定履行返还合建房屋第三层面积为90平方米的房屋一套给原告。2010年3月17日，彭敏、彭瑚自愿撤回起诉。
2010年2月22日，以唐文伦为甲方，杜春田为乙方签订《房屋合建协议》，约定：甲方在统景镇景正路后街与统景林场、杨世纪等户合建房屋，现因条件需要，特约乙方共同合建，现达成如下协议共同遵守：……2、甲方负责组织施工承建，筹集资金。总建筑面积大约6000平方米左右，其中乙方合建的建筑面积98平方米（含公摊在内），建筑面积以有关部门测量为准。3、乙方楼层确定在第2单元第3楼1号房。甲方在2010年2月24日交房……建房款约定为每平方米1460元，共计143080元……。之后，二被告搬入该房屋内居住使用至今。
2013年杜春田向本院起诉要求确认其与唐文伦、唐文明签订的《房屋合建协议》无效，要求二被告返还购房款132000元并赔偿原告购房损失、租金损失等。2013年9月30日，双方达成调解协议：一、解除原告与被告唐文伦于2010年2月22日签订的《房屋合建协议》；二、被告唐文伦、唐文明在2013年10月16日前返还原告购房款132000元，并支付资金占用损失48000元。如到期未付，则以132000元为本金，从2010年3月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率的4倍支付资金占用损失至本金付清时止。2013年10月16日，唐文明、唐文伦支付上述款项。
庭审中，被告陈述因原告担心其他合建户按每平方米400元的价格买房子，故单独出具该份“说明”而未将购买第三层的事项写入双方签订的《房屋合建协议》。房屋建成后，被告按约定支付房款，但原告希望涨价，双方未达成一致意见，故未交付房款。庭审中，原告陈述若认定该买卖合同有效，要求被告按照统景镇货币安置指导价4300元每平方米支付房款；被告同意按原合同约定支付4万元房款，并按银行同期贷款利率支付利息。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，原、被告双方签订《房屋合建协议》、“完善合同”，被告向原告出具“说明”，对共同合建房屋、建成后房屋处置及买卖等事项作出约定，均是在自愿平等的前提下达成，具有法律效力。原告提出“说明”中“彭瑚”的签字及按印系其事后添加，但从该“说明”的表述可以认定是承建方向彭敏作出的购房价格承诺，“完善合同”是双方就彭敏购买合建房2单元3-3房屋的具体约定，应当认定双方已就诉争房屋形成买卖合意。虽然原告曾于2009年3月短信通知被告办理购房合同事宜，但该短信未对逾期后果进行明确告知，被告也未举示证据证实通过其他方式明确告知与原告解除诉争房屋的买卖合同，故不足以认定二被告存在违约。此外，被告在2010年的撤诉行为不能认定其做出了解除双方买卖合同的意思表示，因此原、被告就诉争房屋达成的买卖合同有效。原告在未与被告解除买卖合同的前提下将诉争房屋卖予第三方，系一房二卖行为，应当自行承担相应后果。被告对诉争房屋的占有使用系原告一房二卖后的自力救济行为。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”根据《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”原告现无证据证实其对诉争房屋办理产权证明，故对其要求被告返还房屋、排除妨害、恢复原状的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告唐文彬、唐文伦的诉讼请求。
本案受理费1500元，由原告唐文彬、唐文伦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 刘 杨
人民陪审员 樊素英
人民陪审员 樊从容
二〇一五年七月十六日
书 记 员 王 维