吉林高新技术产业开发区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）吉0291执异1号
案外人:田宝良，男，1958年2月13日生，汉族，无职业，住吉林省桦甸市。
委托代理人：梅素贤，吉林达博律师事务所律师。
申请执行人：吉林市国鑫小额贷款有限责任公司，住所地吉林市昌邑区解放北路尚都东郡B号楼14号网点。
法定代表人：吉英慧，董事长。
被执行人：吉林省龙兴集团有限公司，住所地桦甸市苏密沟乡。
法定代表人：刘湃，总经理。
被执行人：刘湃，女，1965年4月3日生，汉族，吉林省龙兴集团有限公司总经理。住吉林省桦甸市。
被执行人：王晓燕，女，1966年3月8日生，汉族，无职业，住吉林省桦甸市。
被执行人：吉林省兴田置业有限公司，住所地吉林市昌邑区四川街4555号伊利雅居园72号楼4号网点。
法定代表人：刘湃，总经理。
被执行人：桦甸龙兴房地产投资开发有限公司，住所地吉林省桦甸市金华路长白山特长商贸城A区1栋4楼。
法定代表人：刘湃，总经理。
在本院执行吉林市国鑫小额贷款有限责任公司（以下简称国鑫小额贷款公司）与吉林省龙兴集团有限公司（以下简称龙兴集团公司）、刘湃、王晓燕、吉林省兴田置业有限公司（以下简称兴田置业公司）、桦甸龙兴房地产投资开发有限公司（以下简称龙兴房地产公司）借款合同纠纷一案中，案外人田宝良对本院作出的（2016）吉0291民初85-1号民事裁定书中查封龙兴房地产公司所有的坐落于桦甸市新华街龙兴水岸新城20号楼1、2、3、4、5号商业网点的房籍提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人田宝良称：2014年4月28日，案外人和龙兴房地产公司双方签订《认购协议书》，龙兴房地产公司将龙兴水岸新城20号楼101、102、103、104、105号商铺销售给案外人，并给案外人出具了收据，同时将上述房屋交付给案外人。至此，该房屋已归案外人所有，并使用至今。从2014年4月28日后的上述房屋的各项费用均由案外人交付。签订《认购协议书》时，案外人要求办理房屋过户登记手续，龙兴房地产公司推脱至今没有办理。现案外人发现该房屋被法院查封，请求贵院撤销（2016）吉0291民初85-1号民事裁定书，解除对坐落于桦甸市新华街龙兴水岸新城20号楼1、2、3、4、5号商业网点的房籍的查封。
申请执行人国鑫小额贷款公司称，一、我公司申请执行依据充分，法院查封龙兴水岸新城20号楼1-5门商业网点符合法律规定。我公司诉龙兴集团公司、刘湃、王晓燕、兴田置业公司、龙兴房地产公司借款合同纠纷案件，贵院作出的（2016）吉0291民初85号民事判决已经生效，我公司已经申请执行，高新法院对登记在被执行人龙兴房地产公司名下的龙兴水岸新城20号楼1-5门商业网点进行查封符合法律规定。二、案外人田宝良没有充分证据证明其对龙兴水岸新城20号楼1-5门商业网点享有物权，其主张不能对抗国鑫小额贷款公司的执行查封行为。1、田宝良对龙兴水岸新城20号楼1-5门商业网点不享有物权。龙兴水岸新城20号楼1-5门商业网点是被执行人龙兴房地产公司享有物权并办理了房屋产权登记，取得房屋产权证书的房屋。田宝良于2014年4月28日与被执行人龙兴房地产公司虽然签订了认购协议书，但没有签订正式的商品房买卖合同，没有办理房屋备案与登记备案手续，其没有取得房屋物权；2、2014年4月28日当期，1门、5门商业网点处在国鑫小额贷款公司抵押登记状态，2门、3门、4门商业网点在吉林市金霖小额贷款有限公司抵押登记状态，即使签订认购协议也是无效的；3、案外人田宝良没有正式的商品房买卖合同，没有给付龙兴房地产公司购房对价款的凭证，其请求不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的签订合法有效的书面买卖合同、实际占有、支付对价款、未更名无过错四个条件，其请求应予驳回。
被执行人龙兴集团公司、刘湃、王晓燕、兴田置业公司、龙兴房地产公司未提出书面答辩意见。
本院查明，国鑫小额贷款公司诉龙兴集团公司、刘湃、王晓燕、兴田置业公司、龙兴房地产公司小额借款合同纠纷一案，我院于2016年1月8日作出（2016）吉0291民初85-1号民事裁定书，裁定：将龙兴房地产公司所有的坐落于桦甸市新华街龙兴水岸新城26套房屋（包括本案争议5套商业网点）房籍予以查封。查封期限为3年。2016年5月3日，本院作出（2016）吉0291民初85号判决，判决主要内容：一、龙兴集团公司于本判决生效之日起十日内给付国鑫小额贷款公司借款本金500万元及利息（以500万元为本金，自2014年10月19日起至钱款付清之日止，按月利20‰计算）；二、刘湃、王晓燕、兴田置业公司、龙兴房地产公司对本判决第一项借款本金及利息承担连带偿还责任；三、刘湃、王晓燕、兴田置业公司、龙兴房地产公司承担上述保证责任后，有权向龙兴集团公司追偿。该判决已于2016年6月8日生效。国鑫小额贷款公司于2016年7月6日向本院申请执行。在执行过程中，案外人田宝良向本院提出执行异议。
另查明，2014年4月28日，案外人田宝良与龙兴房地产公司签订认购协议书5份，吉林省龙兴房地产公司将龙兴水岸新城项目三期商铺20号楼南101号商铺、102、103、104、105号商铺出售给案外人，合计价款8142800元。龙兴房地产公司为案外人出具了收款收据，并于同年4月30日为案外人出具了2014年4月28日-2014年12月31日期间案外人交纳的物业费收据。2015年12月10日，吉林省桦甸市人民法院在执行申请执行人于虹与被执行人龙兴房地产公司民间借贷纠纷一案中作出（2015）桦执恢字第40-1号执行裁定，查封了龙兴房地产公司所有的坐落于桦甸市新华街龙兴水岸新城20号楼3门市（1-2层），面积196.24平方米，查封期限为3年。2016年1月5日，吉林省桦甸市人民法院又作出（2015）桦执恢字第40号执行裁定书，裁定：查封龙兴房地产公司所有的坐落于桦甸市新华街龙兴水岸新城20号楼2门市（1-2层），面积196.24平方米，查封期限为3年。案外人田宝良（亦是本案案外人）向吉林省桦甸市人民法院提出执行异议，2016年4月25日，桦甸市法院作出（2016）吉0282执异7号执行裁定书，裁定：一、中止对吉林省桦甸市人民法院桦执恢字第40号执行裁定书中“查封被执行人龙兴房地产公司坐落于桦甸市新华街龙兴水岸新城20号楼2门市（1-2层），面积196.24平方米，查封期限为3年，查封期间不得买卖、抵押、转让、抵债。房证号为FQ00000088。”的执行。二、中止对吉林省桦甸市人民法院桦执恢字第40-1号执行裁定书中“查封被执行人龙兴房地产公司坐落于桦甸市新华街龙兴水岸新城20号楼3门市（1-2层），面积196.24平方米，查封期限为3年，查封期间不得买卖、抵押、转让、抵债。”的执行。2016年6月20日，桦甸市人民法院作出（2015）桦民执字第40号民事裁定书，解除对龙兴房地产公司在桦甸市水岸新城20号楼2门市、3门市的查封。2016年7月8日，案外人田宝良在吉林省桦甸市人民法院起诉龙兴房地产公司，诉请：1、确认田宝良与龙兴房地产公司签订的5份《认购协议书》有效；2、判令兴房地产公司协助田宝良办理龙兴水岸新城20号楼101、102、103、104、105号商铺的所有权转移登记手续。2016年9月2日，吉林省桦甸市人民法院作出（2016）吉0282民初2297号民事调解书，其内容为：一、确认原告田宝良与被告桦甸龙兴房地产投资开发有限公司于2014年4月28日签订（标的位于龙兴水岸新城20号楼101、102、103、104、105号商铺）五份《认购协议书》有效；二、被告被告桦甸龙兴房地产投资开发有限公司于2016年9月9日前协助原告田宝良办理龙兴水岸新城20号楼101、102、103、104、105号商铺的房屋所有权转移登记手续。该调解书已于2016年9月2日发生法律效力。
再查明，桦甸市法院在执行申请执行人高光与被执行人吉林省龙兴集团民间借贷纠纷一案中，于2015年12月29日作出（2015）桦执字第684号执行裁定，其主要内容：轮候查封位于龙兴水岸新城20号楼4门涉案商业网点及土地使用权。2016年8月22日，案外人（即本案案外人）田宝良向桦甸法院提出执行异议，2016年11月7日，桦甸法院作出（2016）吉0282执异28号执行裁定书，认为案外人田宝良与本案被执行人龙兴公司签订的房屋认购协议书，已经生效的法律文书确认有效，龙兴公司将房屋（104号商铺）对田宝良进行了实际交付，田宝良已经实际占有和使用该房屋，房屋没有办理更名过户非田宝良之过错，故田宝良对该执行标的享有足以排除强制执行的权益，申请执行人高光对此无异议，故案外人对于轮候查封该房屋的执行异议理由成立。裁定：中止对（2015）桦执字第684号执行裁定书中“1、轮候查封被执行人位于桦甸市水岸新城20号楼4门，面积196.24㎡、房证号FQ00000080的房屋；2、轮候查封被执行人位于桦甸市水岸新城20号楼4门土地使用权，地号03-07-273、面积98.14；3、查封期限为三年。”的执行。该执行裁定书于2016年11月25日发生法律效力。
还查明，本案申请执行人国鑫小额贷款公司对龙兴房地产公司所有的坐落于桦甸市新华街龙兴水岸新城20号楼1门、5门商业网点于2013年9月9日设定了他项权利，并于2014年8月28日注销了他项权利。桦甸市法院对坐落于桦甸市新华街龙兴水岸新城20号楼3门、4门商业网点于2015年12月10日进行了查封，查封期间为36个月。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”结合本案已查明的事实，案外人田宝良与被执行人龙兴房地产公司于2014年4月28日签订的（标的位于龙兴水岸新城20号楼101、102、103、104、105号商铺）五份《认购协议书》已经被桦甸市人民法院（2016）吉0282民初2297号民事调解书确认有效（即本案争议的1门、2门、3门、4门、五门商业网点），签订协议时是在本院查封之前（2016年1月9日查封），且从形式要件看已经支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，但案外人购买的5套商业用房不能认为是用于居住而购买，同时案外人也无法证明除上述5套房屋之外其名下没有其他用于居住的房屋，其提出的案外人异议不符合上述司法解释第（二）项的规定，无法排除执行，故案外人田宝良的执行异议请求，本院不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行案件和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：
驳回案外人田宝良提出的执行异议请求。
如不服本裁定，案外人、当事人认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 金吉浩
人民陪审员 付永海
人民陪审员 张泽君
二〇一七年一月十三日
代理书记员 王 杨