湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初6194号
原告（反诉被告）李某，女，1973年11月26日出生，汉族，住南京市玄武区。
委托代理人熊梦婷，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。
委托代理人许文静，北京浩天信和（长沙）律师事务所实习律师。
被告杨某，男，1966年10月12日出生，汉族，住长沙市雨花区。
委托代理人宋卫丰，男，1984年3月27日出生，汉族，住湖南省双峰县。
被告（反诉原告）新环境公司，住所地长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2218。
法定代表人袁李，系该公司总经理。
委托代理人李铁山，男，1987年7月10日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区，系公司员工。
委托代理人李宇光，男，1994年3月7日出生，汉族，住湖南省岳阳市云溪区。
第三人龚莉，女，1983年9月28日出生，汉族，住湖南省双峰县。
委托代理人宋卫丰，男，1984年3月27日出生，汉族，住湖南省双峰县。
第三人宋卫丰，男，1984年3月27日出生，汉族，住湖南省双峰县。
原告（反诉被告）李某诉被告杨某、被告（反诉原告）新环境公司（以下简称新环境公司）、第三人龚莉、宋卫丰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案受理。在审理过程中，本诉被告新环境公司向本院提起反诉。本院依法受理了反诉，并决定本诉与反诉合并审理。依法由助理审判员杨玮适用简易程序于2016年10月24日、2016年11月15日公开开庭进行了审理，书记员段腾腾担任法庭记录。原告李某及其委托代理人熊梦婷、许文静，被告杨某及第三人龚莉的委托代理人宋卫丰、被告新环境公司的委托代理人李铁山、李宇光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李某诉称：2016年5月9日，原被告签订《房屋买卖合同》，合同约定被告杨某将其所有的西岸润泽府1栋601房出售给原告，房屋总价款70万元人民币，定金4万元，在违约情况下的违约金4万元。被告新环境公司为此提供居间服务并收取了居间费用。依合同约定，在原告向被告杨某支付了定金后，被告杨某应在2016年6月9日即办理房屋产权过户之日前解除标的房屋的银行抵押。原告在合同签订当日依约向被告指定人员支付了定金人民币4万元。但被告杨某的诸多违约行为导致合同目的无法实现。截止合同约定的最后期限，被告杨某仍未依约解除标的房屋的银行抵押，导致原告一直无法办理产权过户手续，获得房屋所有权。被告杨某故意隐瞒标的房屋尚未办理国有土地使用权证的事实，导致原告无法依约获得标的房屋所属的土地使用权。被告杨某在向原告标的房屋之前将该房屋出卖给其他人并收取房屋价款的行为，构成了一房二卖。被告新环境公司作为居间人，未核实房产真实情况，且有故意隐瞒一房二卖且权属不完整的违约行为。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求依法判决：一、解除原告与二被告之间的《房屋买卖合同》；二、被告杨某向原告返还已支付定金人民币4万元，并向原告支付违约金4万元，共计8万元，被告新环境公司对此承担连带责任；三、二被告承担本案所有的诉讼费用。
被告杨某辩称：从2016年5月份开始，由新环境找到被告，需要买这套房子，当时被告代理人是住在涉案房屋的，之后原告的侄子就过来了，当时被告代理人在外地，当晚被告代理人及爱人带着房产证复印件和相关的手续和发票带过去，当晚就把合同签订了，原告就同意在2016年6月9日之前办完所有的交接，当时被告跟新环境的工作人员强调了涉案房屋有40万的贷款，也和原告委托签订合同的朋友范佑电话沟通了三次，讲清了贷款的事情，在签合同之前，跟原告讲过了，原告朋友说贷款由原告来弄，此过程中，被告多次跟新环境沟通，尽快把手续办好，新环境回复说原告那边手续没有办好，在2016年7月份时，原告找到被告，说新环境故意隐瞒，让被告跟原告一起起诉新环境，把押金拿出来，被告称被告一直都是跟新环境联系，期间跟原告联系了一次，约定的是2016年6月9日之前办手续，原告称新环境在两边说不同的话，双方跟新环境说的事情，新环境都没有告知。当时被告只是单方面跟新环境单方沟通，被告也不知道原告那边是什么情况，一直到原告找被告。新环境跟被告说的是一直在跟原告沟通办过户的问题，说原告负责还贷款，被告这边不负责，之后原告不同意还贷款了，新环境找的是担保公司还贷款，但原告一直不去办理过户手续的问题，一直到原告找到被告，说不想要房子了。之后，原告称不想要房子了，被告和原告一起去新环境，因为房屋每个月都有利息，那么利息都要原告负责，原告不同意。后来就没联系过了。
被告（反诉原告）新环境公司辩称：原告和被告杨某经过我司的居间服务，达成房屋买卖合同，合同签订时，原告与被告杨某私下约定，因为被告杨某尚欠银行贷款41万元，双方约定由原告李某先行对杨某垫付银行抵押贷款用于解除房屋抵押，但双方的上述协商未签订书面合同，而合同签订房屋买受方委托其朋友签订合同代为促商买卖事宜，房屋买卖合同签订后，双方因解除房屋抵押事宜产生争议，被告杨某主张由原告代为垫付银行抵押款，但原告以书面合同未做约定为由，拒绝垫付，我司为促成买卖双方顺利交易，我司主动提出通过担保公司为被告杨某垫付银行抵押贷款，但需要原被告双方配合并办理相关手续，但原告拒绝配合，致使争议无法解决，原告在起诉状所称因国土证事宜无法过户系子虚乌有，2016年9月份长沙市房地局因房屋过户事宜发生重大政策调整，由原来的房产证、国土证过户变为两证合一，及不动产统一登记，合同签订时，政策尚未调整，双方可依照旧政策做房产变更登记过户，不存在任何障碍，政策调整期间，房地局有近一个月停止办理过户手续期间，新政策实施时，因政策实施混乱，造成几天的时间，因国土证原因，部分房屋无法过户，但经房地局主管部门积极改进，现该障碍已经解除，原被告之间的过户登记可以顺利进行，我司在居间服务过程中，做到了充分注意义务，不存在故意隐瞒欺诈，我司也不存在与被告杨某串通侵害原告的合法权益，故原告主张我司承担连带责任无法无据。
第三人宋卫丰、龚莉述称：没有意见。
反诉原告（本诉被告）新环境公司反诉称：2016年5月9日，反诉被告李某和本诉被告杨某在反诉原告的居间服务下，以杨某为出售方、李某为买受方、反诉原告为居间方，三方共同签订了《房屋买卖合同》，约定杨某出售其所有的位于长沙市岸润泽府1栋601房给李某。合同约定房屋总价款为70万元。李某通过支付全款方式购买标的房屋，合同居间服务费支付条款约定：签订合同后，买卖双方即认可共同委托原告为其已提供完居间服务，买卖双方应向丙方支付服务费用。杨某应向反诉原告支付居间服务费7000元。李某应支付反诉原告居间服务费用人民币14000元。合同签订后，李某至今未按照约定支付居间服务费，为维护反诉原告权益，特诉至法院，请求依法判决：一、反诉被告向反诉原告支付14000元居间服务费；二、反诉被告承担本诉及反诉全部诉讼费用。
反诉被告（本诉原告）李某辩称：反诉原告未落实房屋没有土地证这一情况，隐瞒了房屋一房二卖的情况，未向李某提供产权清晰、证件完备的房屋，未履行居间人的义务，不应获得居间费；李某是基于得知以上情况，对房屋买卖交易失去信心，暂不支付居间费。
经审理查明：原告李某与案外人范佑系亲戚关系。第三人宋卫丰与龚莉原系夫妻关系。涉案房屋位于长沙市岳麓区××大道××西岸润泽府1栋601房。该房屋在房屋产权登记部门登记的产权所有人为被告杨某。
2016年5月9日，原告李某委托范佑（乙方）、第三人龚莉代替被告杨某（甲方）与被告新环境公司（丙方）签订《房屋买卖合同》。该合同约定被告杨某将位于西岸润泽府1栋601房出售给原告李某。该房屋总售价为人民币柒拾万元，上述价款原告李某全额支付给被告杨某，付款步骤为：李某于2016年5月9日支付购房定金40000元；于2016年6月9日之前被告杨某解除抵押，产权过户，手续办理之时支付购房首付款人民币610000元；交付房屋时支付交房尾款50000元；合同签订当日原告李某、被告杨某应分别支付被告新环境公司居间服务费14000元、7000元。合同还约定，合同一方未按合同约定的条款履行义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。
合同签订后，原告李某及被告杨某均再次在上述合同上签字确认。同时，原告李某向被告新环境公司支付定金40000元。被告新环境公司在扣除5000元居间服务费之后将剩余的35000元支付给被告杨某。第三人龚莉代杨某出具定金收条，该收条载明：“今收到李某购买位于西岸润泽府1栋601房屋定金人民币肆万元整。若本人毁约则双倍赔偿定金，若付款人毁约则此定金不退还。此条签字并按手印方可生效。”之后被告杨某在上述定金收条上签字确认。
另查明，1.位于长沙市岳麓区西岸润泽府1栋601房至今未办理国有土地使用权证。2.在庭审过程中，被告杨某及第三人宋卫丰、龚莉均认可西岸润泽府1栋601房早在2010年其实际所有人就已经是第三人宋卫丰、龚莉，只是房屋一直未办理过户手续。3.在庭审过程中，第三人宋卫丰、龚莉认可两人已经于2012年办理离婚手续。办理离婚手续时，双方约定所有的财产归龚莉所有，目前房屋由龚莉居住使用。
上述事实，有到庭当事人的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的《房屋买卖合同》、《定金收条》、《房产证》等证据予以佐证，本院予以确认。
本院认为，本案的焦点问题主要包括以下三个方面：
一、关于原、被告三方签订的《房屋买卖合同》能否确认解除的问题。原告主张被告杨某存在违约行为，要求解除《房屋买卖合同》。对此，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能够实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被告杨某未按照合同约定的时间解除涉案房屋的银行抵押，原告未按照合同约定的时间支付购房款，原、被告买卖房屋的合同目的已不能实现，现原告主张解除三方签订的《房屋买卖合同》，合法有据，本院予以支持。至于合同具体的解除时间，依据本院向被告杨某送达起诉状副本等诉讼资料的时间即2016年9月28日，本院确认原告与被告杨某、新环境公司于2016年5月9日签订的《房屋买卖合同》自2016年9月28日解除。因原、被告之间签订的合同已解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告杨某应将其收取的原告40000元的定金予以返还。原告主张被告新环境公司对被告杨某返还定金40000元承担连带责任，本院认为，该定金40000元的实际收取人为被告杨某，应由被告杨某向原告返还上述定金，故对原告的上述主张，本院不予支持。
二、关于被告杨某是否应向原告支付违约金40000元的问题。原告主张被告杨某将房屋一房二卖，故意隐瞒房屋没有国土证的事实，同时未按照合同约定的时间解除银行抵押，故要求被告支付违约金40000元。对此，本院认为：第一，依据查明的事实可知，房屋登记产权人虽为被告杨某，但该房屋实际为第三人龚莉所有，且龚莉在合同及定金收条上均代杨某签字，由此可知，第三人龚莉对本案房屋买卖情况是明知且同意的，故本案并不能认定为真正意义上的“一房二卖”；第二，依据查明的事实可知，涉案房屋至今未办理国有土地使用权证，但房屋没有国有土地使用权证，并不影响其办理过户手续；原告作为买受人及完全民事行为能力人，在合同订立的当时，应对房屋的权利状态尽到审查义务，但原告并未尽到相应的注意义务，被告作为房屋出卖人，熟知房屋的基本情况，但未明确告知原告，双方均存在一定过错；第三，合同第二条第二款对购房款中的首付款支付进行了约定，但对办理解除房屋抵押和支付首付款的先后顺序，双方在合同中并未进行明确约定，属于合同约定不明的情形，且对该先后顺序，双方未能达成补充协议，亦无法按照合同的有关条款或者交易习惯确定，导致合同无法继续履行，该问题的出现并不能归责于原、被告任何一方。综合以上三点，本院认为，在原、被告签订合同的过程中，双方均存在一定的过错；在原、被告履行合同的过程中，因不能归责于原、被告一方的原因，导致合同无法继续履行，现原告要求被告杨某支付违约金40000元，无法律和事实依据，本院不予支持。另原告主张涉案房屋已经卖给了第三人，且房屋没有国土证，被告新环境公司的居间义务未履行到位，故要求被告新环境公司对被告杨某支付违约金40000元承担连带责任，对此，本院认为，依据合同第八条约定，保证事项不真实，守约方可要求违约方支付与定金数目相同的违约金。本院认为，被告新环境公司仅向原告提供居间服务，且原告并未提供证据证明被告新环境公司与原告之间签订哪些保证事项的条款，故对原告的该主张，本院不予支持。
三、关于被告新环境公司反诉原告李某要求其支付居间服务费能否得到支持的问题。对此，本院认为，被告新环境公司作为房屋买卖交易居间人，应对房屋的基本情况尽到谨慎审查义务，并将房屋的基本情况尽可能详尽的告知买受人。原告主张是在合同签订后才对涉案房屋未办理国有土地使用权证及已实际归第三人龚莉所有的情况知晓，而被告新环境公司未能提供证据证明其在促成原告李某与被告杨某的房屋买卖交易的过程中，就已明确告知了原告李某涉案房屋上述情况，故本院认为，被告新环境并未在本次居间服务中尽到其审查告知义务，现原告李某与被告杨某的房屋买卖交易并未现实，被告新环境主张要求原告李某支付居间服务费，于法无据、于理不合，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)李某、被告杨某、被告（反诉原告）新环境公司于2016年5月9日签订的《房屋买卖合同》自2016年9月28日解除；
二、被告杨某于本判决生效之日起十日内返还原告李某支付的定金40000元；
三、驳回原告（反诉被告）李某的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）新环境公司的反诉请求。
本案本诉受理费减半收取900元，由原告(反诉被告)李某负担400元，被告杨某负担500元；反诉受理费减半收取75元，由被告（反诉原告）新环境公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
代理审判员 杨 玮
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 段腾腾