江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）淮中商外初字第0004号
原告淮安利佳房地产开发有限公司。
法定代表人胡兴定，该公司总经理。
委托代理人张仁勤、咸进，江苏天立言信律师事务所律师。
被告淮安美力富齐商业经营管理有限公司。
法定代表人林文忠，该公司董事长。
被告林文忠，男，汉族，1962年11月9日生，淮安美力富齐商业经营管理有限公司投资人。
两被告共同委托代理人沈辉、李梓，江苏律轩律师事务所律师。
原告淮安利佳房地产开发有限公司（以下简称利佳房地产公司）与被告淮安美力富齐商业经营管理有限公司（以下简称美力富齐公司）、林文忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月31日立案受理后，依法组成合议庭于2014年2月7日公开开庭审理了本案，原告利佳房地产公司委托代理人张仁勤、咸进，被告美力富齐公司、被告林文忠委托代理人沈辉、李梓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告利佳房地产公司诉称：2012年2月29日，原告利佳房地产公司与被告美力富齐公司签订房屋租赁合同，原告将位于淮安市河南东路28号房屋的一层、二层、五层、顶层（球形）全部以及从淮安市文化宫租赁的该房屋的三、四层部分区域租赁给被告经营，合同另约定：租金依据先支付后使用的原则，每三个月为一个支付周期，被告美力富齐公司必须在免租期届满前14天一次性支付首期三个月租金，以后被告必须在每一个给付期限开始前14天全额付清下三个月租金等。2012年3月1日，原告依约定向被告美力富齐公司交付了租赁房屋，但被告美力富齐公司并没有按期足额支付房屋租金，现已连续两期未足额支付租金。为此，原告诉讼至本院。请求：1、解除与被告美力富齐公司的房屋租赁合同，返还原告房屋；2、被告美力富齐公司给付房屋租金、违约金、滞纳金等费用合计8703442.9元（房租计算至2013年8月，后期按实结算至房屋交付之日），被告林文忠承担连带担保责任；3、两被告承担本案诉讼费用。
被告美力富齐公司、林文忠答辩称：1、原告诉请不符合法律规定和双方合同约定，被告有权行使不安抗辩权。双方在签订协议时约定向被告提供转租的授权委托书，但直至今日我方都没有收到淮安市文化宫向其出具的授权委托书，原告在没有取得全部转租权的情况下就与被告签订协议，从而导致业主抢占房屋，原告一开始就存在欺骗行为，导致被告后期使用房屋存在大量的风险，因此，被告并未违反双方的约定，相反是原告违约在先；2、原告交付的房屋不符合双方合同约定的条件，根据租赁合同第三条第3款的约定，原告应在房屋交付4个月内按图纸完成公共区域的装修和部分楼层的隔断工程，原告未完成先履行义务，故被告有权待原告完成上述工程后方可支付租金；3、原告在起诉时也确认被告之前已支付一部分租金，被告在支付租金时原告应当开具发票，但时至今日也未开具发票，根据双方合同，被告也有权利不支付后期租金直至原告向被告开具发票为止；4、双方对于房屋的具体面积没有进行确认，而且发生被业主抢占的事实，双方在实际履行合同过程中对于租金的支付方式和时间已经发生了根本的变化，而且，原告一直未提供具体的产权证面积，也一直未与被告明确双方的帐务，因此，租金的具体数额也无法确认，不存在被告不缴纳租金的事实；5、2013年9月，被告美力富齐公司收到了淮安市清浦区人民法院协助执行通知书和浙江省象山县人民法院的协助执行通知书，根据该协助执行通知书被告也不能向原告直接支付租金。综上，被告不存在违约，被告不应承担违约责任，且原告主张的违约金偏高。对于原告的违约行为，被告保留诉权。综上，请求依法判决，驳回原告诉讼请求。
原告为证明其主张，提供了如下证据：
1、2012年2月29日《租赁合同》，以及担保书各一份。证明原告将自己所有的位于淮安市河南东路28号的房屋一层、二层、五层及顶层全部出租给被告美力富齐公司作为商业使用，出租面积为16000多平方米，另外原告将从淮安市工人文化宫处租赁所得的该建筑三、四层部分面积转租给被告经营使用。林文忠签字对被告美力富齐公司履行合同后果承担连带责任；
2、2008年7月31日建筑工程规划许可证一份，证明出租房屋经有关部门批准建设，是合法建筑。该建筑的权属证书已经取得；
3、淮安市文化宫情况说明一份，证明其在2011年6月14日将淮安市河南东路28号的房屋一、三、四、五层9568平方米房屋租赁给原告，并经淮安市文化宫同意原告转租给美力富齐公司的事实；
4、2013年11月7日被告美力富齐公司《回复》函一份，证明双方确定的涉案房屋租金每季度为1095590.57元，除复函中6万元装潢隔断未实际发生和延长2个月免租期不予认定外，认可被告美力富齐公司复函中涉及的垫付款项，同意相互抵充，截止2013.5.31，被告美力富齐公司尚欠我公司6万元；
5、淮安市房地产测绘事务所出具的《房产测量成果报告》，证明租赁房屋中的一层、二层、五层，不含球形房屋的产权面积。
被告美力富齐公司、林文忠质证称，对原告所提供证据证实性均不表异议，但原告并没有依据租赁合同的约定，向被告提供享有转租权的相关授权文件，也没有依照合同约定完成约定内容的装修和隔断工程，而且从被告的复函中可以看出截止2013年5月31日，被告根本不欠原告房屋租金。根据合同约定，原告没有对被告缴纳的房屋租金开具发票，被告可以拒绝缴纳租金，且后发生业主抢占房屋的行为，以及被告收到法院协助执行通知，故被告美力富齐公司不存在违约行为，被告林文忠亦不存在担保责任。对于被告美力富齐复函中所涉每季度为1095590.57元的房屋租金，是在原告未提供房屋产权证的情况下形成，应当以产权证面积计算。对原告不认可复函中的6万元装潢隔断和延长2个月免租期费用，原告既然将复函作为证据提供，应当视为是对复函内容的认可。
被告为证明其主张，提供以下反驳证据：1、《租赁合同》和《同意行使租赁权的确认书》，证明原告至今未能依照合同约定提供淮安市文化宫授权委托书；
2、1楼A区蒋姓业主收回房屋自行经营与被告美力富齐公司发生纠纷的事实，证明原告违约在先；
3、关于监控、消防、装潢等方面的函件及房屋现状公证书，证明原告交付的房屋至今未达到交付的标准及原告未开具发票，被告有权拒付后期租金；
4、2013年6月2日《对账函》、《借据》、《付款明细》，2013年11月7日的《回复》函，证明双方对往来账一直存在争议，借条亦证明双方对租金的支付方式、时间均发生改变，回复函亦可证明2013年5月31日之前，被告不欠原告房租，后因1楼蒋姓业主向被告主张权利，迫使被告行使不安抗辩权和自力救济，不支付租金，原告要求依据合同约定解除合同请求不应支持；
5、2013年9月26日淮安市清浦区人民法院的《民事裁定书》和《协助执行通知书》，要求被告将属于原告的370万元，予以扣留、提取至淮安市清浦区人民法院账户，浙江省象山县人民法院的《执行裁定书》和《协助执行通知书》，要求被告将属于原告的4000万元，予以扣留、提取至浙江省象山县人民法院账户证明依据法院的要求也不应向原告支付租金，同时因租金数额不明确，被告无法履行协助执行义务；
6、2013年9月17日《承诺》，车库《物业管理服务协议》，证明原告擅自将车库抵押债权人，损害被告美力富齐公司利益，被告有权行使不安抗辩权。
原告质证认为，原告交付的房屋经过竣工验收，不存在消防等安全隐患，原告提供的2014年2月8日由淮安市文化宫出具的《情况说明》，足以证明原告已取得房屋转租权，且原告与淮安市文化宫之间的纠纷，系因拖欠租金引起，非房屋转租争议，该事实可通过原告与淮安市文化宫的判决书验证。合同实际履行中，因被告对外租赁系分期办理，每一客户对隔断的装潢标准和面积需求不同，而且也涉及到客户对内的装潢，为便于操作，经双方协商一致，由被告美力富齐公司来完成，原告负担费用，不存在原告违约问题。对于被告提供的几份函件，系被告公司单方制作，原告不予认可，且被告2013年11月7日的《回复》函已对上述问题均作了回应。1楼蒋姓业主收回房屋的时间与被告接受该房屋对外租赁经营时间间隔1年余，证明导致蒋姓业主收回房屋完全系因被告美力富齐公司未按时向原告支付租金，导致原告无力向业主支付租金造成，被告美力富齐公司应承担过错责任。被告公司并没有主动缴纳过租金，不存在未开具发票的事实，至于被告在《回复》函中提及6万元隔断和延长2个月的免租期，以及《回复》函之后的账目要求原告承担，被告应提供证据证实，否则，应承担举证不能责任。关于法院法律文书，均发生在被告美力富齐公司未缴纳2个季度房屋租金之后，且被告亦未向法院履行支付义务，故被告抗辩理由不能成立。车库本身并不在租赁范围，且原告将车库无偿交给美力富齐公司使用后，原告的抵押行为并没有损害到美力富齐公司对车库的实际使用，被告的该主张，不符合事实，也无法律依据。
经审理查明，2012年2月29日，原告利佳房地产公司（甲方）与被告美力富齐公司（乙方）签订《租赁合同》，合同约定，甲方将坐落于淮安市河南东路28号房屋一层、二层、五层、顶层（球形）全部及三层、四层部分出租给乙方作商业使用，乙方拥有租赁经营权和转租权，租赁期限自2012年3月1日起至2021年12月31日止，前9个月（2012年11月31日止）为免租期，后期的租金每3个月为一个支付周期，乙方须在免租期满14天前一次性支付首期3个月租金，以后均在每一支付周期开始的前14天预付3个月租金。乙方按法律相关财务制度规定将租金汇入甲方指定账户，甲方应按法律财务制度规定及时出具正规票据给乙方，如当次票据延迟14天后交付乙方，乙方有权相应顺延下次租金交付时间。租赁面积一层、二层、五层的建筑面积以产权证记载面积为准，球形顶层房屋以实测面积为准。2012年12月1日至2014年1月31日一层、二层、五层及球形顶层房屋租金以市房地产测绘事务所测量面积按每日每平方0.40元计算，2014年2月1日至2016年1月31日，以每日每平方0.42元计算；三层、四层于2012年12月1日至2014年7月31日期间按照年租金200万元计付，2014年8月1日至2016年7月31日期间按照年租金212万元计付等阶梯式的标准计付租金至租赁期满。第三条第3款：“甲方承诺在该房屋交付后尽快完成房屋一、二楼的墙面隔断及三楼的地面低洼填平工作；房屋外立面LED灯布线，且与乙方安装LED等同步进行，公共区域的装修工程在签订本合同后四个月内完成。…若逾期完成上述隔断或装修工程，并影响正式开业，则租期相应顺延。”第十条第3款约定乙方逾期支付租金，应按逾期付款金额日千分之一标准支付滞纳金。第十二条违约责任条款约定：若一方擅自提前终止本租赁合同、提前收回或退还该房屋的，违反合同的一方，应按9个月租金的标准向另一方支付违约金，并由违约方赔偿守约方的直接经济损失。乙方因违约被甲方通知解除合同或乙方中途退租的，乙方除需承担上述违约责任外，还需按本合同约定的首期租金标准向甲方补交免租期间减免的租金。此外，双方还就房屋的交付时间、交付履行方式、双方的权利义务等进行了约定。租赁合同签订当日，被告林文忠向原告出具不可撤销《担保书》，为上述租赁合同及附件所产生的全部责任与义务承担连带责任保证，直至责任与义务履行完毕。2012年3月1日，原告依据合同约定向被告美力富齐公司交付了租赁房屋，被告美力富齐公司接收房屋并实际经营使用。2012年11月30日（合同为31日）免租期满，被告美力富齐公司未向原告缴纳过租金，亦未结算前期抵充租金之账务。2013年10月8日，原告以被告已连续两期未足额支付房屋租金，向被告美力富齐公司发出律师函，要求被告在接函3日内付清款项。2013年11月7日，被告美力富齐公司向原告发出《回复》函称：我司已通过与贵司的往来账务抵销了2013年5月31日前的租金。其中包括2012年12月1日至2013年5月31日的租金2191181.14元；3013年6月1日始的6个月的租金2191181.14元，亦以双方往来账及贵司同意延长2月免租期费用抵充后，尚欠1405264.16元，由于贵司出租的房屋至今仍有未完善情况，且未开具前期已清偿租金的正式发票，已构成违约，此外，2013年9月，我司收到淮安市清浦区人民法院的《协助执行通知书》，要求将租赁费用直接支付到法院账户，我司未存在违约行为，故不同意终止租赁合同。庭审中，原告对于被告《回复》函中的往来账务，除5层天井隔断费用6万元及延长2个月的免租期租金397060.38元不予认可外，其余均无异议。对5层天井隔断费用6万元及原告同意延长两个月的免租期事实，被告未能提供证据证实。
另查明，2013年5月，蒋姓业主因未能按期收到房屋租金，而将其所有的房屋收回使用至今，该房屋面积为263.74平方米。另被告美力富齐公司在2013年9月及10月收到淮安市清浦区人民法院和浙江省象山县人民法院《协助执行通知书》后，未履行协助义务将租金交付执行法院。2013年11月18日，淮安市文化宫诉讼原告利佳房地产公司，要求解除双方签订的淮安市河南东路28号一、三、四、五层商铺（含原告转租给美力富齐公司的租赁房屋）协议，返还房屋，并给付租金。在该案诉讼中，淮安市文化宫陈述知道利佳房地产公司将其诉讼标的房屋交付美力富齐公司经营的事实，未提出转租无效主张。2013年11月28日，淮安市清浦区人民法院作出（2013）浦民初字第3930号民事判决，解除原告与淮安市文化宫的房屋租赁合同，原告给付相应租金，该判决已经发生法律效力。
再查明，被告美力富齐公司在签订合同时给付原告75万元的保证金，双方对该保证金在合同解除后应否退还未作约定。
本院审理中，原、被告一致确认淮安市河南东路28号房屋一层、二层、五层房屋面积为15617.55平方米，顶层（球形）面积为700平方米，上述面积发生的租金与三层、四层房屋租金合计每季度租金为1095590.57元。另被告美力富齐公司向原告缴纳履约保证金75万元。
本案争议焦点为：1、被告是否存在根本性违约，原告是否提供不符合条件的租赁物；2、被告是否应当支付租金义务、应如何承担违约责任。
本院认为，原、被告于2012年2月29日签订的《租赁合同》、被告林文忠向原告出具的担保合同，均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同的约定享有权利，履行义务。
一、关于违约责任的认定。原告在房屋租赁合同签订后，按照合同约定的面积及区域将房屋交付被告美力富齐公司，原告已经履行了交付租赁物的义务。根据合同的约定，租金采取先付后使用的原则，被告美力富齐公司应当在每3个月支付周期开始的前的14天交付3个月的租金，但截至2012年11月31日免租期满，被告美力富齐公司未能在约定的期间内向原告缴纳当季度的房屋租金。本院审理中，原告同意用美力富齐公司前期垫付资金和双方往来账务与租金抵冲，根据被告美力富齐公司在《回复》函所涉及双方无争议的往来账务相抵后，被告美力富齐公司截止2013年5月31日，尚欠租金6万元，且美力富齐公司亦未能在此后的分段缴付租金时间内仍然未能按期和足额缴纳下一季度房屋租金，被告美力富齐公司不履行合同义务的行为，致使原告不能实现合同目的，被告美力富齐公司构成根本性违约。
被告美力富齐公司抗辩原告未完成先履行义务，违约在先，被告有权行使不安抗辩权。本院认为，不安抗辩权是指双务合同成立后，应当先履行的当事人有证据证明对方不能履行合同义务，或者有不能履行合同义务的可能性时，在对方没有履行或提供担保前，有权中止履行合同义务。原告在合同签订后，即将租赁房屋交付美力富齐公司，美力富齐公司接收并实际行使租赁经营业务，不存在原告不能履行合同的事实，从原告提供的淮安市文化宫出具的“情况说明”，也可以证明淮安市文化宫对原告转租行为的追认。且在原告与淮安市文化宫房屋租赁纠纷案件中，淮安市文化宫从未对原告将房屋整体转租美力富齐公司租赁经营行为提出异议。个别业主收回房屋的行为，系被告美力富齐公司对原告违约引起的连锁反映，且即使发生个别业主收回房屋事件，也不足以产生原告已交付的房屋将全部回归业主的后果，而且如果被告积极履行给付义务，这种情况是可以避免的，故亦不存在原告有不能履行合同义务的可能性。因此，被告抗辩主张不符合不安抗辩权行使的形式要件，对该请求本院不予支持。
根据《租赁合同》第三条的约定，原告负有对已交付房屋的一、二楼的墙面隔断、三楼的低洼填平及在4个月内对文化宫楼公共部分装修的义务，但根据美力富齐公司2013年11月7日的《回复》函“本应由贵司负责完成，经贵我双方达成协议，以下由我司垫付装潢费用应予以抵销”的内容，与原告的陈述一致，证明原、被告之间存在由被告美力富齐公司负责完成公共区域的装修，原告承担费用抵扣租金协商的过程，且协商一致，并已实际履行，原、被告的行为视为是对合同第三条款的变更，而且被告亦未能提供证据证明原告的行为足以影响其正式开业的事实，故被告以原告未履行先履行义务，违约在先主张，无事实依据，本院不予支持。
被告美力富齐公司主张原告未在规定时间内开具发票，其延付下期租金符合合同约定，不构成违约。合同第三条第5款虽然授予美力富齐公司租金“票据延迟14天后交付，乙方有权相应顺延下次租金交付时间”的权利，但该条款的前提条件必须是存在租金交付的行为。合同履行至今，美力富齐公司未在合同约定的期间内交付过租金，双方亦没有对租金进行结算的事实，在本院审理中确认的租金数额亦是以往来账抵扣的形式体现，故不存在原告未及时开具发票的事实，其有权拒付下期租金的主张，不符合合同约定。
被告美力富齐公司关于租金标准、履行方式发生变化，及原告未提供账号，导致其无法缴纳租金主张。本院认为，租赁合同对于租赁标的一层、二层、五层约定是以产权建筑面积为准，但在被告给原告的《回复》函中记载了每季度交纳租金的标准，证明被双方对每季度缴纳租金的数额是明确、清楚的，本院审理期间双方进一步确认每季度租金标准，该确认的标准与被告回函中所载一致，证明租金标准明确，虽然此后发生以垫付费用抵扣租金的变化，但被告作为垫付方，对其垫付费用、每季度应交租金应该清楚，交纳租金是美力富齐公司的义务。应积极履行这种义务，其以原告未提供账号导致其无法缴纳租金抗辩理由，不符合常理，亦无事实依据；
相关人民法院向美力富齐公司送达《协助执行通知书》均在2013年9月之后，而在2013年5月31日前，被告美力富齐公司已经欠付原告2013年6月至8月的租金100余万，被告已经违约，且在法院协助执行通知之后其并没有向司法部门履行协助执行的义务，亦没有将所欠租金进行提存，其主张因客观原因，不能交付租金理由，无事实与法律依据。依上述事实和法律规定，原告要求解除合同及返还房屋的诉求，应予支持。
二、关于被告美力富齐公司拖欠原告房屋租金事实。诉讼中，原告对美力富齐公司所欠租金同意以2013年11月30日之前双方往来账务抵扣，应予准许。美力富齐公司主张2013年5月31日之前的账目中有12万元的装潢隔断费用，原告认为被告美力富齐公司仅完成一个隔断费用6万元，被告主张另一个隔断6万元原告应当预付，原告不予认可，且租赁合同面临解除的现状，被告主张预付6万元隔断费用，不予采纳。美力富齐公司《回复》函中提及原告同意2013年6月之后延长2个月免租期，原告不予认可，被告亦未能提供证据证实，对该事实，本院不予认定。依据双方一致确认的每季度租金1095590.57元，2013年5月31日之前账目冲抵美力富齐公司租金后尚欠6万元，及2013年6月1日至同年11月30日美力富齐公司垫付的水电、装潢款项388856.6元，扣除2013年5月被蒋姓业主收回的263.74平方米房屋面积，以合同约定每平方米每日0.40元计算为32703.76元（263.74m×0.4元×31天×10个月，计算至2014年2月底），被告美力富齐公司截止2014年2月底，应给付原告拖欠的房屋租金2925211.35元（1095590.57元×3个季度＋60000－388856.6元－32703.76），后期占用费参照租金标准给付。
三、关于违约金认定及承担。原、被告在租赁合同中对违约责任约定明确。租赁合同约定，被告因违约而被解除合同或中途退租的，除需承担违约责任外，还需按合同约定的首期租金标准补交免租期间减免的租金。免租9个月期间系原告给予被告美力富齐公司完全履行合同义务的优惠条款，为附条件行为，如被告出现违约行为，则该优惠条件就不再享有。租赁合同的解除系基于美力富齐公司根本违约所致，且免租期间的房屋已为美力富齐公司实际使用，原告要求美力富齐公司补缴免租期间9个月租金请求，符合合同约定，亦不违背公平原则，应予支持。合同约定该费用系以首付租金标准计付，则该费用应为3286771.71元（1095590.57元×3个季度）。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”原、被告在合同中约定违约一方按9个月租金标准向守约方支付违约金，同时约定还应支付未交纳租金金额日千分之一的滞纳金，明显偏高，现被告以违约金约定过高为由，请求调整，应予支持。参照被告美力富齐公司欠付原告租金的银行贷款基准利率，结合原告与蒋姓业主履约不当导致业主收回房屋，确给被告美力富齐公司的整体租赁带来一定影响及已判令被告承担免租期租金等因素，酌定被告美力富齐公司承担违约金10万元。
综上，被告美力富齐构成根本性违约，合同应予解除，被告美力富齐公司应返还原告房屋，并向原告承担9个月免租期间租金、拖欠的租金及违约金，原告返还被告美力富齐公司已交纳的75万元保证金，被告林文忠对被告美力富齐公司的上述债务承担连带还款责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告淮安利佳房地产开发有限公司与被告淮安美力富齐商业经营管理有限公司于2012年2月29日签订的《租赁合同》；
二、被告淮安美力富齐商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出位于淮安市河南东路28号房屋（一层、二层、五层、球形顶层全部房屋及双方房屋交接的三、四层部分区域），并将上述房屋返还给原告淮安利佳房地产开发有限公司；
三、被告淮安美力富齐商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告淮安利佳房地产开发有限公司免租期房租人民币3286771.71元、房屋租金人民币2925211.35元（计算至2014年2月底），后期占用费参照租金标准给付；
四、被告淮安美力富齐商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告淮安利佳房地产开发有限公司支付违约金人民币10万元；
五、原告淮安利佳房地产开发有限公司公司退还被告淮安美力富齐商业经营管理有限公司保证金人民币75万元；
上述三、四、五项相互抵冲，合计人民币5561983.06元，由被告淮安美力富齐商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内直接支付至本院账户，收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国工商银行城中支行账号：1110010129200095668）。
六、被告林文忠对被告淮安美力富齐商业经营管理有限公司上述债务承担连带还款责任；
七、驳回原告淮安利佳房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费72724元，由被告淮安美力富齐商业经营管理有限公司负担50907元，原告淮安利佳房地产开发有限公司21817元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本六份，上诉于江苏省高级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。（收款单位：江苏省高级人民法院；开户行：中国农业银行南京市分行江苏路分理处；账号：03329113301040002475）。
审 判 长 江东新
代理审判员 庞海涛
人民陪审员 陈 勇
二〇一四年四月十八日
书 记 员 靖芳芳
附相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。