山东省昌邑市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第733号
原告昌邑市总工会，住所地：昌邑市天水路79号。
法定代表人孟凡铎，主席。
委托代理人丁伟波，山东倡义律师事务所律师。
被告王军宏，山东昌邑市人。
原告昌邑市总工会与被告王军宏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人丁伟波、被告王军宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年5月份，原、被告双方签订了《原职工中专教学楼租赁合同》，合同约定：租期半年，自2012年6月1日至2012年11月30日止，租赁费为75000元，该合同签订时，被告缴纳租赁保证金37500元，如被告违约，该保证金归原告所有。合同到期后，因原告需用，不再对外租赁，经原告多次催促要求被告交回租赁房屋，被告拒不交回所租赁房屋。原告无奈在2013年1月29日向被告发出交回房屋和补缴租赁费的《律师函》，被告依然置之不理，按照合同约定被告的行为构成违约，保证金归原告所有，同时应支付占有房屋期间的占用费，请求判令被告立即完整交回所租赁房屋；判令被告立即支付占用费按每天599.5元计算至交付房屋止；诉讼费用由被告承担。
被告辩称，双方存在租赁合同关系，2012年6月1日签订合同时，我交纳了租赁保证金，保证金是合同到期后续约保障，合同中约定政府拆迁、甲方需用及不可抗力因素，合同终止并退还保证金。如除上述情况应续约，我并未违约。原告诉讼请求中称合同到期后，因原告需用，不再对外租赁，但事实是原告在2011年11月中旬就开始对外招租，是原告违约。原告所述每天599.5元的租赁费不知是如何计算的，如需支付租赁期满后的租赁费，应该按照原合同约定的标准进行计算。
经审理查明，2012年6月1日，原、被告签订原职工中专教学楼租赁合同一份，第一条约定租赁范围为原教学楼72间（一楼西头六间图书室不在出租范围）及教学楼后西侧二层楼28间（此处一楼北侧四个车库不在出租范围）；第二条约定，租期半年，自2012年6月1日起至2012年11月30日止。因政府规划拆迁或另做他用、单位（甲方）需用及其他不可抗拒因素，租赁合同自行终止，自接到单位（甲方）通知之日起，乙方20天之内无条件交回所租赁房屋，租赁费按实际使用天数计算。如乙方自接到通知之日起20天内不能完整及时交回所租赁房屋，则房屋租赁保证金归甲方所有，同时终止本租赁合同；第五条约定，原楼房内桌椅条凳等其他物资可同时租赁，此部分物品除应交纳租金外，还要缴纳物资使用保证金，租赁期满在所租赁物品完好无损的情况下保证金全部退回，物品如有损坏照价赔偿；第七条约定，乙方确定租赁时，甲方与乙方签订房屋租赁合同并缴纳房屋租赁费。签订房屋租赁合同的同时缴纳房屋租赁保证金叁万柒仟伍佰元（￥37500），乙方如有违约，则房屋租赁保证金归甲方所有，同时终止此合同；第八条约定，半年租金为人民币柒万伍仟元整（￥75000）。合同还对管理方式、经营范围、房屋维修等作了相关约定。
原告为证明不应返还被告房屋租赁保证金，被告应支付合同期满后的占用费提供以下证据：
1、2012年11月13日，原告向被告发出通知一份，载明：按照《原职工中专教学楼租赁合同》约定，你在我处租赁原职工中专教学楼等设施于2012年11月30日到期，请于2012年12月1日前按时交房，我处按有关规定拟重新承包租赁，望你处尽早做好有关准备。被告在收到人处签名，收到时间为2012年11月13日。
2、原告提供2012年12月3日的招标说明一份以及投标书五份，招标说明载明：我单位于2012年12月3日在工人文化宫二楼进行了文化宫西楼租赁招标开标，截止十点三十分，共收到投标书五份。经现场开标，其中王军宏所投标书未按规定填写，认定为废标。其他肆人孙晓辉投标报价壹拾玖万陆仟元，李曙光投标报价贰拾壹万捌仟捌佰元，孙光彬投标报价壹拾捌万捌仟捌佰元，郝松林投标报价壹拾捌万伍仟元。其中李曙光以投标报价贰拾壹万捌仟捌佰元中标。上有原告三位工作人员、监督人赵新登及中标人李曙光的签字。因被告未将房屋腾出，中标者李曙光未与原告签订新的租赁合同。被告对证据的真实性无异议，但称该通知与原告诉状中所述需用不再租赁相矛盾，原告方在2012年11月初就已经违约。
3、2013年2月1日，山东倡义律师事务所向被告发出律师函一份，载明，王军宏经理好：昌邑市总工会于2012年5月与你签订了《原职工中专教学楼租赁合同》（具体内容见合同条款），由王经理租赁使用昌邑市总工会的房屋。截止本日，按照合同约定：你应当补缴租赁费25479元（自2012年12月1日至2013年2月1日）。另外，因为你未在约定时间交回房屋，已经构成违约。我所根据昌邑市总工会的意见向你提出以下意见：自收到我单位的律师函后20日内将你租赁使用的昌邑市总工会房屋及其他相应物品等全部无损交回，并同时交清应补缴租赁费25479元，逾期，昌邑市总工会将根据法律规定及合同约定处置双方的租赁费纠纷和房屋租赁保证金纠纷。被告认可收到了该律师函。
原告认为按照双方租赁合同第二条的约定，原告已于2012年11月13日向被告发出通知，明确告知原告对涉案租赁房屋重新承包租赁且给被告留了20日的准备期限，该通知由被告本人签收，但被告在限定的期限内没有交回房屋，被告已经违约，房屋租赁保证金37500元应归原告所有。并且原告为保证被告的优先租赁权，一方面用通知的方式告知，另一方面用公开招投标的形式，且被告也参与了该次招投标活动，在同等条件下被告并未中标，因此原告并未违约。
庭审中，原告主张合同期满后的占用费按中标人李曙某的中标价格218800元除以365天，每天599.5元，计算至被告实际交付房屋之日。被告认为招投标是违约行为，违背了当时签订合同时交纳租赁保证金续约保障的原则，中标价格不应作为房屋使用的承租价格。如果缴纳租赁费应以当时签订合同时的半年租金75000元计算。
被告认为原告向被告发出的通知恰恰证明原告终止合同并非因租赁合同所约定的事由，也证明原告自11月初就开始了违约行为。被告为证明房屋租赁保证金是续约保证金，原告已经违约，提供以下证据：
1、提供合同两份，这两份合同与原告提供的合同是连续的。第一份合同为2008年11月18日，原、被告签订原职工中专教学楼租赁合同一份，约定租期为三年，自2008年12月1日起至2011年11月30日止，租赁期满现租赁使用人在同等条件下可以优先继续租赁。因政府规划及其他不可抗拒的因素而终止租赁的情况下，租赁合同自行终止，租赁费按实际使用天数计算。年租金为150000元整。
第二份合同为2011年12月1日，原、被告签订原职工中专教学楼租赁合同一份，约定租期半年，自2011年12月1日起至2012年5月31日止。租赁到期后现租赁使用人在同等条件下可以优先继续租赁。因政府拆迁或另做他用、单位需用及其他不可抗拒，租赁合同自行终止，自接到单位通知之日起，乙方（被告）20天之内无条件交回所租赁房屋，租赁费按实际使用天数计算。如乙方自接到通知之日起20天内不能完整及时交回所租赁房屋，则房屋租赁保证金归甲方所有，同时终止本租赁合同。签订房屋租赁合同的同时缴纳房屋租赁保证金37500元，乙方如有违约，则房屋租赁保证金归甲方所有，同时终止此合同。半年租金为75000元。
2、提供2011年12月12日和2012年6月29日的工会经费收入专用收据各一份，均载明房屋租赁保证金为37500元，被告以此来主张该租赁保证金为续约保证金。
3、提供2008年12月3日，原、被告签订的物资租赁使用协议一份，载明：经主席办公会研究，将原职工中专部分物资移交给王军宏使用，使用时间为该房屋租赁期间，在此期间应妥善保管，房屋租赁期满，应将所有物资完好无损归还。如有损失按原价赔偿。
以上事实，由原告提交的山东省城镇公房所有权证一份、财产租赁合同一份、通知一份、律师函一份、招标说明一份、文化宫西楼租赁经营投标书五份、被告提供的原职工中专教学楼租赁合同二份、工会经费收入专用收据二份、物资租赁使用协议一份、本院调查笔录二份、堪验笔录一份及当事人陈述等在案佐证。
本院认为，原、被告双方于2012年6月1日签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，应为合法有效。合同期满后，双方未再续签租赁合同，双方的租赁关系已经终止，原告要求被告返还租赁房屋，符合有关法律规定，应予支持，但应给被告预留合理的腾房期；原告主张被告违约，房屋租赁保证金不应返还，但房屋租赁保证金是原、被告对合同期内的违约情形的约定，合同期满后，原告应将租赁保证金返还被告。被告认可收到了原告的腾房通知，且对原告提交的招标说明及相关的租赁经营投标书无异议，原告主张房屋占用费按中标者的中标价格，即每日599.5元，计算至被告实际腾房之日，不违反法律规定，应予支持，但占用费应自招投标之日即2012年12月3日起计算。为此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告王军宏返还原告昌邑市总工会租赁房屋即原职工中专教学楼，于判决生效之日起一个月内交付。
二、被告王军宏支付原告昌邑市总工会房屋占用费（自2012年12月3日起，按每日599.5元，计算至本判决生效后自动履行期内的给付之日），于本判决生效之日起一个月内付清。
三、原告昌邑市总工会返还被告王军宏房屋租赁保证金37500元，于本判决生效之日起一个月内付清。
如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1464元，由被告承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费1464元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判长 付明琪
审判员 朱国华
审判员 刘斐斐
二〇一三年七月十六日
书记员 夏天华