北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终8370号
上诉人（原审原告）：姚元玺，男，1987年10月6日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：孙凤起，北京市华泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：杨震，男，1942年12月21日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：尤宝柱，北京市威创律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601。
法定代表人：彭永东，董事长。
委托诉讼代理人：余卓，女，北京链家房地产经纪有限公司职员。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，北京链家房地产经纪有限公司职员。
上诉人姚元玺、上诉人杨震因与被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初65712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月6日立案后，依法组成由蒋巍担任审判长，法官付辉、曹炜组成的合议庭，于2018年7月30日公开开庭进行了审理。上诉人姚元玺及其诉讼代理人孙凤起，上诉人杨震及其诉讼代理人尤宝柱，被上诉人链家公司的诉讼代理人樊耀博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
姚元玺上诉请求：1.撤销一审判决第四项、第五项，改判杨震支付违约金496000元，赔偿房屋差价损失200万元，赔偿中介费损失67560元；2.一、二审案件受理费、保全费由杨震承担。事实和理由：1.北京市朝阳区××号房屋（以下简称涉案房屋）在2016年1月13日经链家公司办理了存量房网签手续，导致姚元玺购房资格被占用至今，同类房屋市场价格达到每平方米94040元，合同约定的房屋总价款20%的违约金不足以弥补姚元玺损失；2.一审法院认定事实错误，杨震对涉案房屋是否擅自转卖或抵押与姚元玺主张房屋差价损失没有因果关系；3.一审法院酌定的20万元损失过低，其中还包括了杨震应当赔偿的居间服务费67560元不合理；4.根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十四条的规定，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持。姚元玺提交的涉案房屋市场价格成交证明，确实存在房屋差价损失，杨震应该赔偿。
杨震答辩称并上诉称：1.撤销一审判决第三项、第四项，改判驳回姚元玺的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由姚元玺承担。事实和理由：1.姚元玺是链家公司的从业人员，在链家公司提供的房地产经纪事项告知书中第二条明确规定：“链家地产及其从业人员与交易房屋不存在利害关系”，显然姚元玺违背了作为公司员工应当履行的一项职责。同时也有违于房地产经纪人员的职业纪律。2.虽然双方明确签订买卖合同，但网签手续并非杨震的真实意思表示，网签手续也没有得到杨震的授权。网签手续后，杨震及时向姚元玺发出了解除买卖的通知，意思表示非常明确，距离网签只有四个月的时间，当时房地产价格没有太大浮动，至于姚元玺提起的继续履行合同的诉讼，杨震认为诉讼都有风险，姚元玺明知涉案房屋存在抵押情形，依然提起了继续履行合同之诉，显然有不被法院支持的风险。至于期间法院审理的安排与本案杨震没有任何关系，也不是因为杨震造成的。因此期间房屋价格的上涨造成的损失应当由姚元玺承担责任。3.姚元玺在本案中仅仅支付了2万元购房款，没有支付首付，杨震也不存在长期占有姚元玺资金的事实。在这种情况下，杨震及时发出解除合同通知，并没有给姚元玺造成大额的经济损失，杨震也不应当承担相应的赔偿损失的责任。至于姚元玺所述支付的中介费用，首先，姚元玺就是链家公司海淀区某店的负责人，姚元玺已经违背了行业或其自身职业要求。中介损失应当由姚元玺自行承担。
姚元玺针对杨震的上诉请求答辩称，1.姚元玺是否为链家公司员工与本案没有任何关系，购房行为是姚元玺的个人行为，没有法律规定经纪公司工作人员不能购买房屋。2.涉案房屋的网签是在签约当日由姚元玺与杨震共同签署了网签授权委托书，委托第三人链家公司为涉案房屋办理网签手续，该授权委托书已经表明了买卖双方授权链家公司办理网签的意思表示，杨震陈述不真实。3.涉案房屋存在抵押登记，杨震之所以出售涉案房屋，其根本原因也是为了偿还抵押借款。2016年1月8日，双方携带房产证原件及链家公司已经在朝阳区不动产登记中心办理了房屋核验手续，说明姚元玺对房屋的抵押情况没有异议。4.因涉案房屋为案外人提供抵押借款担保，已经由法院判决杨震偿还借款本金160余万元，年利息是24%，现在房产进入执行拍卖程序，姚元玺了解拍卖金额是300多万元。5.姚元玺虽然是经纪公司员工，但同时也按照合同约定交纳居间服务费用，也要受到合同的约定和约束。所以杨震的上诉请求不成立。6.之前，杨震提出了评估，用以证明签约时的房屋价格远远低于市场价格，也用于拖延诉讼时间。但是评估结论与当时2015年姚元玺之间的买卖价格是一致，不存在欺骗行为。
链家公司述称，认可姚元玺的一审诉讼请求和二审上诉请求和事实理由，其他事项与链家公司无关。
姚元玺向一审法院起诉请求：1.判令解除姚元玺、杨震于2015年12月27日就涉案房屋签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》；2.判令杨震返还购房定金2万元；3.判令杨震支付违约金496000元；4.判令杨震赔偿房屋差价损失200万元；5.判令杨震赔偿中介费损失67560元。事实和理由：2015年12月27日，姚元玺经链家公司居间与杨震在其配偶白淑铃、女儿杨春鹏在场的情况下签署《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》。2015年12月27日，姚元玺向杨震支付购房定金2万元。2015年12月27日，姚元玺向链家公司支付居间服务费54560元、保障服务费12400元、评估费600元，以上共计67560元。2016年1月8日，杨震、房屋抵押权人张向新、链家公司经办人共同前往朝阳区不动产登记中心办理房屋核验手续。2016年1月13日，链家公司为涉案房屋办理存量房网签手续。2016年1月15日，姚元玺、杨震及链家公司经办人到北京中融信担保有限公司办理贷款面签手续，杨震当场拒绝办理。后经多次协商，杨震拒绝履约，并于2016年4月25日向姚元玺发送《解除房屋买卖合同及居间服务合同通知书》。现因杨震涉及其他未履行生效判决义务，导致合同无法继续履行，特此起诉。
杨震在一审答辩称，姚元玺只支付2万元。杨震只有这一套房屋不打算卖房了。双方签订的是定金协议，只需要还4万元。
链家公司述称，同意姚元玺诉讼请求，中介费应该由违约方承担。
一审法院认定事实：杨震系涉案房屋的所有权人，该房屋建筑面积56.86平方米。
2015年12月27日，杨震作为甲方、姚元玺作为乙方、链家公司作为丙方共同签订《买卖定金协议书》，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋总价款为248万元；乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金2万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据；甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同，如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金，如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。
当日，杨震向姚元玺出具收取定金2万元的收据。
2015年12月27日，姚元玺、杨震签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：出卖人所售房屋位于北京市朝阳区××号，该房屋已设定抵押，抵押权人为张向新；该房屋成交价格为248万元；具体付款方式及期限由补充协议约定。
同日，杨震作为甲方、姚元玺作为乙方、链家公司作为丙方共同签订《补充协议》，约定：乙方于2015年12月27日向甲方支付定金2万元；甲方承诺在2016年2月19日前取得该房屋的所有权证，且必须在取得房屋产权证5日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续；如在甲方取得交易房屋的房屋所有权证书前，乙方即需支付首付款的，甲方应当在乙方支付首付款前3个工作日内将交易房屋交付乙方；乙方于出网签、出批贷函后5个工作日内将第一笔首付款54万元（不包含前期支付的全部定金）以理房通托管的方式支付甲方；甲乙双方应于出网签、出评估报告后5个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意在贷款批贷后3个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋的所有权转移登记手续；甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。
同日，杨震作为甲方、姚元玺作为乙方、链家公司作为丙方共同签订《居间服务合同》，约定：甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人；经各方协商，应向丙方支付的居间代理费为54560元，由乙方承担，并应于本合同签订当日向丙方支付；甲方或乙方违反合同约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取合同约定的全部居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。
同日，杨震作为甲方、姚元玺作为乙方，北京中融信担保有限公司作为丙方共同签订《房屋交易保障服务合同》，约定：甲乙双方共同委托丙方办理交易方所需各项服务、及时督促交易方履行应尽义务，并协调处理交易履行中产生的争议或纠纷；丙方保障服务费的收费标准为按房屋交易总额的0.5%收取，共计12400元，由乙方承担，应于签订本合同当日一次性向丙方支付；甲乙双方中任何一方如未按照本合同约定履行义务，导致本合同迟延履行或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失。
2016年1月13日，双方就涉案房屋买卖合同办理网签。
姚元玺于2016年1月29日支付链家公司居间代理费54560元，支付北京中融信担保有限公司保障服务费12400元及代收评估费600元。
2016年4月25日，杨震向姚元玺发出《解除房屋买卖合同及居间服务合同通知书》，称：姚元玺系链家公司的工作人员，且双方签订的房屋买卖合同中条款约定不明，存在严重瑕疵，故房屋买卖合同及居间服务合同均已无法继续履行，为此特通知解除上述房屋买卖合同及居间服务合同。姚元玺收到该通知后不同意杨震解除合同的要求。
后双方协商无果，姚元玺于2017年8月16日向一审法院提起诉讼。一审法院于2017年11月17日向链家公司送达起诉材料，于2017年11月18日向杨震送达起诉材料。
姚元玺提交安贞西里于2017年4月16日在链家成交的57.21平方米的一套房屋的交易信息截图，显示单价为94040元/平方米；提交安贞西里于2017年5月21日在链家成交的73.67平方米的一套房屋的交易信息截图，显示单价为93118元/平方米；提交安贞西里于2017年5月31日在链家成交的71.28平方米的一套房屋的交易信息截图，显示单价为90489元/平方米；提交安贞西里于2017年6月3日在链家成交的76.7平方米的一套房屋的交易信息截图，显示单价为93873元/平方米；提交安贞西里于2017年6月26日在链家成交的56.71平方米的一套房屋的交易信息截图，显示单价为89932元/平方米。杨震称对此不清楚。
一审法院认为，涉案围绕了北京市朝阳区××号房屋交易而签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》均系签约各方真实意思表示，内容合法有效，各相关合同相对方均应依约履行。现杨震拒绝履行合同，构成违约，姚元玺在合同目的无法实现的情况下，要求解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》，符合法律规定，一审法院予以准许，并根据杨震及链家公司收到姚元玺起诉状的时间认定上述合同自2017年11月18日解除。杨震已收取的定金2万元应予返还。
关于杨震应承担的违约责任。姚元玺同时主张违约金和损失赔偿。一审法院认为，关于违约金请求权与损害赔偿请求权之间的关系问题，在法律上并无相应规则，但从违约金功能出发，结合损害赔偿法的基本原则，应当认为二者之间存在选择性竞合关系。违约金请求权与损害赔偿请求权因债务人违约而同时产生效力，若二者针对的利益并非同一，当事人可累加主张，若指向同一利益，则不能累加主张，此为不得因损害赔偿而获利基本原则的应有之义。但不得累加主张，并不意味着债权人只能主张违约金请求权，原则上债权人得选择行使，在债权人选择了行使违约金请求权的情况下，违约金计入损害赔偿额，作为最低损害赔偿额。损害小于违约金数额的，损害赔偿请求权并不因债权人选择违约金请求权而丧失，对于超出违约金的损害，债权人仍可主张赔偿，但对损害负有举证责任。相反，在债权人首先要求损害赔偿的情况下，违约金数额超过损害赔偿数额的，债权人仍得请求超出损害部分的违约金数额。在本案中，杨震虽拒绝履行合同，但并无转卖或擅自抵押的行为，姚元玺主张房屋差价损失，一审法院不予支持；关于居间代理费及服务费共计67560元，已由姚元玺实际支出，一审法院认为已构成姚元玺的实际损失，杨震应予赔偿，但赔偿后如就相关费用发生的合理性另有争议，杨震基于代位追偿的权利另行解决。综上，一审法院综合杨震违约的具体情况、姚元玺的实际损失、已付房款数额以及姚元玺由此丧失的购房机会成本等因素，酌定杨震支付姚元玺违约金20万元，并对姚元玺的其他诉讼请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认姚元玺与杨震就北京市朝阳区××号房屋达成的房屋买卖合同关系于二〇一七年十一月十八日解除；二、确认姚元玺、杨震、链家公司就北京市朝阳区××号房屋交易达成《补充协议》及《居间服务合同》于二〇一七年十一月十八日解除；三、杨震于判决生效之日起七日内返还姚元玺定金二万元；四、杨震于判决生效之日起七日内支付姚元玺违约金二十万元；五、驳回姚元玺的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，姚元玺提交：1.网上签约授权委托书，证明杨震授权链家公司办理网上签约。2.合同编号为：C1169424存量房屋买卖合同，证明涉案房屋办理了网上签约，在撤销网上签约前，姚元玺无法购买其他房屋，姚元玺损失不断扩大。3.姚元玺之妻赵宏燕与案外人高润京签订的《北京市房屋租赁合同》和房租转账记录，证明姚元玺租房损失达到171537.74元。4.诉讼费票据明细，证明姚元玺损失诉讼费和财产保全费共计78076.25元；5.居间代理费、评估费、保障服务费票据，证明姚元玺花费上述费用共计67560元。6.链家公司网站关于涉案房屋周边房屋成交价的网络打印件，证明房屋差价损失达到263万元。杨震提交：《房地产经纪事项告知书》一份，证明链家公司从业人员与交易房屋不应存在利害关系，姚元玺作为链家公司从业人员不应作为涉案房屋的买受方。经本院庭审质证，本院确认姚元玺与杨震提交的上述证据的真实性，但是证据的关联性及证明目的将结合案情综合予以认定。
本院经审理查明的事实与一审法院一致。
本院认为，依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力。杨震、姚元玺为买卖涉案房屋而签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》均系签约各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，是有效合同。各方当事人应按照合同的约定履行合同义务。现杨震拒绝履行合同，违反合同约定，在合同目的无法实现的情形下，姚元玺有权要求解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》，一审法院根据杨震及链家公司收到姚元玺起诉状的时间认定上述合同自2017年11月18日解除，经本院审查并无不当。因双方为买卖涉案房屋而签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已经解除，故链家公司为北京市朝阳区××号房屋办理的编号为C1169424的网签合同也应一并解除。
因杨震拒绝履行合同，构成违约，根据双方《买卖定金协议书》的约定，杨震收取的定金2万元应该予以返还，杨震上诉要求不予返还定金以及不予赔偿违约金没有法律依据。
根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点是杨震是否应该按照合同约定的标准向姚元玺赔偿违约金496000元及房屋差价损失200万元。关于房屋差价损失，双方于2015年12月27日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，根据姚元玺陈述，杨震在2016年1月15日拒绝办理贷款面签手续，于2016年4月25日发送解除合同通知书。在杨震明确拒绝履约的情形下，合同目的已经无法实现，姚元玺未采取合理措施降低可能出现的损失，故姚元玺要求赔偿从签约至今的房屋差价损失，本院难以支持。关于违约金，一审法院已经综合了杨震违约的具体情况、姚元玺支付款项的数额、姚元玺的实际损失以及因此丧失的购房机会成本等因素，酌定了违约金20万元，本院经审查认为并无不当之处。
综上所述，姚元玺、杨震的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件诉讼保全费5000元，由杨震负担（姚元玺已预交，杨震于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费31909元，由杨震负担4600元（已交纳）；由姚元玺负担27309（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋 巍
审 判 员 付 辉
审 判 员 曹 炜
二〇一八年七月三十日
法官助理 吴可加
法官助理 李 惠
书 记 员 刘怡然