广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终3502号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘友风，住所地：广东省深圳市南山区。
委托代理人：王鹏，广东董正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈红坚，住所地：广东省深圳市宝安区。
委托代理人：周争锋，广东华商律师事务所律师。
委托代理人：李云龙，广东华商律师事务所实习律师。
原审第三人：深圳市招商置业顾问有限公司。
法定代表人：何飞。
委托代理人：钟胜荣，广东中安律师事务所律师。
原审第三人：谈全，住所地：四川省井研县。
上诉人刘友风因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第804号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：位于深圳市南山区XXXX道XXX大道XXX花园XX栋XX房（涉案房产）于2013年12月17日登记至刘友风名下，建筑面积74.58平方米。
2015年4月23日，刘友风（卖方）与陈红坚（买方）及第三人深圳市招商置业顾问有限公司（以下简称：招商置业）（居间方）签订《房地产买卖居间合同》，约定：居间方接受买卖双方委托，促成买卖双方就涉案房产转让事宜达成本合同；该房产不存在抵押、查封或其他权利限制，卖方享有完全处分权，卖方须于签署本合同之日起当日内（含当日）将房地产证原件交给居间方；卖方以493万元的价格将房产转让给买方，买方应向卖方支付定金50万元，买方在签署本合同时向居间方交购房保证金50万元，若卖方签署本合同，则买方授权居间方将已交纳的购房保证金交卖方以定金名义签收；定金48万元，待卖方将房地产证原件托管给居间方或居间方指定担保公司处后再领取，定金2万元，由卖方作为交房保证金交居间方托管；买方应在2015年6月3日前将首期房款98万元存放于买方按揭银行监管，首期款金额以贷款银行批准为准；345万元为按揭付款，买方应在约定的应付首期房款之日起3个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭贷款所需的全部资料；卖方须配合提交签署申请按揭贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等；买方承担营业税、个人所得税、契税、公证费、评估费等所有税费；买卖双方于买方贷款银行出具贷款承诺书之日（若卖方须赎楼的，则在赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起二个工作日内共同到国土部门办理申请产权转移登记手续，并签署《深圳市二手房买卖合同》等相关资料；卖方在收到全部房款（不含交房保证金）的次日前将房产交付给买方；买方未按本合同约定期限支付或补足定金，逾期超过2日（不含2日），卖方有权单方书面解除本合同、将房产另行出售，同时有权选择没收买方已付定金，或要求买方支付相等于该房产总价款20%的违约金；买方逾期支付首期款或剩余房款，或申请房地产转移登记，每逾期1日即应按房产转让价格每日0.05%的标准向卖方支付违约金；逾期超过10日（不含10日）或有其他根本违约行为致使本合同无法继续履行的，卖方有权单方书面解除本合同、将房产另行出售，同时有权选择没收买方已付定金，或要求买方支付相等于该房产总价款20%的违约金；卖方未按本合同约定期限出具全权公证委托书、交付房地产证原件、申请房地产转移登记、支付房产转让税费、向买方交付该房产、结清费用等事项中每一事项每延迟1日办理，须按房产转让价格每日0.05%的标准向买方支付违约金；及其他内容。该合同补充条款中约定：关于租约的解除和赔偿事宜由买方自行解决，和卖方无关；在签署《深圳市二手房买卖合同（现售）》时由买方或买方指定的人过户其名下。
2015年4月23日和2015年4月24日，陈红坚分别向刘友风支付定金5万元和45万元，共计50万元（其中2万元作为交房保证金托管在招商置业处）。
2015年6月3日，刘友风（甲方、售房人）与谈全（乙方、购房人）、中国XX银行股份有限公司深圳滨海支行（丙方、托管银行）签订《二手房交易结算资金托管协议》，约定：甲乙双方为交易涉案房产而委托丙方管理资金98万元；及其他内容。同日，谈全将98万元资金存入监管账号。
2015年6月16日，刘友风委托律师向陈红坚邮寄《律师函》，内容为：刘友风和陈红坚指定的人谈全签署了首期款资金监管协议，并向银行提交了按揭贷款的资料并办理了贷款手续，现已有10个工作日之久，银行的贷款承诺书仍没有批下来，后刘友风于2015年6月16日接到银行客户经理通知，贷款审核未通过，不能出具贷款承诺书，并将退回贷款资料，现因陈红坚未能在正常时间内完成购房按揭贷款，致使合同目的很难实现，故请陈红坚在收到该函之日起七日内务必以其它的方法完成按揭贷款，以期待合同继续履行。
2015年6月22日，陈红坚向刘友风邮寄《关于深圳市南山区XXXXX栋XX房产律师函的回复》，内容为：经陈红坚本人到农业银行了解，银行要求补充一份刘友风、陈红坚及第三人谈全三方签订的主体变更书，该行即可上报审批该笔贷款，不存在贷款审批未能通过，不能出具贷款承诺书一说法；但刘友风经过居间方多次催促后，至今仍未能到居间方签署该份资料，导致银行贷款审批延误，致使合同无法继续履行；故陈红坚提出两种处理方案，一是请刘友风签署补充材料，让银行尽快上报贷款审批，二是陈红坚一次性付款，一次性将剩余房款443万元存入监管银行做监管；请刘友风收到本函复之日起7个工作日内以书面形式明确回复陈红坚。
2015年6月27日，刘友风委托律师向陈红坚邮寄《律师函》，内容为：针对陈红坚回信的两种方案刘友风代理人认为第一种根本无法实现，至于陈红坚要求刘友风签署银行需要的主体变更书，刘友风没有义务签署，刘友风只有按照《房地产买卖居间合同》中约定的配合到银行签署资金监管及其到房产部门签订二手房买卖合同，并变更过户的义务，故第一种方案根本无法实现；第二个方案，刘友风可以接受，但陈红坚已违反了限购政策，不能购买该房产，故双方根本无法实现合同目的，致使合同不能履行，故刘友风有权解除合同。
2015年6月30日，陈红坚向刘友风邮寄《关于深圳市南山区XX东方X栋XX房产律师函的回复2》，内容为：陈红坚从未收到贷款银行的电话及任何说明，说陈红坚指定的第三人谈全无法贷款的情况，是因刘友风的不作为不配合导致贷款至今无法正常提交和审批；刘友风、陈红坚签订的买卖合同补充条款的约定合法有效，在签订资金监管协议时，刘友风对陈红坚指定人谈全没有任何异议，且陈红坚愿意一次性付款，谈全也完全符合政策规定，不存在刘友风所说的不能过户的说法。
2015年7月6日，刘友风委托律师向陈红坚邮寄《律师函》，内容为：陈红坚所说贷款申请未获审批是刘友风不作为不配合没有根据，是推卸责任的行为；因陈红坚明确拒绝了进行协商的提议，故刘友风已向法院提起诉讼要求解除合同。
为证明刘友风与谈全进行交易是自愿的，刘友风存在违约行为，陈红坚提交了招商置业工作人员与刘友风的短信记录、证人张某的证人证言予以证明，并申请了证人出庭作证。刘友风对前述证据的真实性予以认可，但表示，补充条款签署时，陈红坚曾说是过户至陈红坚或其丈夫名下，而签订资金监管协议也是因该证人和谈全多次致电刘友风甚至威胁刘友风的情况下才签订的。
陈红坚提交评估报告，以证明涉案房产的房价上浮明显。刘友风对该评估报告不予认可。
一审庭审中，各方均表示贷款承诺函未出具的原因是银行要求刘友风、陈红坚及谈全签订主体变更确认书，但刘友风不同意签署。
一审庭审中，陈红坚表示同意解除合同。
刘友风向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除刘友风、陈红坚签订的《房地产买卖居间合同》；2、刘友风没收陈红坚已经支付的定金50万元；3、本案诉讼费由陈红坚承担。
陈红坚亦向原审法院提起反诉，请求判令：1、刘友风向陈红坚返还已支付的定金50万元；2、刘友风向陈红坚支付违约金98.6万元；3、刘友风承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，刘友风、陈红坚签订的《房地产买卖居间合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院确认其效力。
本案中，刘友风、陈红坚在签订合同时明确约定：“在签署《深圳市二手房买卖合同（现售）》时由买方或买方指定的人过户其名下”，可见签署合同时，刘友风承诺愿意配合陈红坚将房产过户至其指定的人员名下。在合同履行过程中，刘友风于2015年6月3日与陈红坚指定的人员，即谈全签署了资金监管的协议，但因刘友风不配合签署主体变更确认书，导致银行无法出具贷款承诺函，因此，涉案买卖合同未能继续履行的主要原因在于刘友风，而刘友风不签署主体变更确认书并无正当理由，故刘友风违反了合同约定，导致合同未能继续履行，构成违约。而且，即使陈红坚无法取得贷款承诺函，但陈红坚亦承诺可一次性向刘友风支付购房款，故刘友风出卖涉案房产取得购房款的目的可以实现，刘友风以合同目的无法实现为由要求解除合同，无事实和法律依据。综上，刘友风的行为已构成违约，刘友风应承担相应的违约责任。对于陈红坚请求刘友风支付违约金98.6万元的诉讼请求，原审法院认为，违约金旨在补偿非违约方的损失，而陈红坚提交的评估报告等证据不足以证明其因刘友风的违约导致的实际损失与合同约定的违约金相当，故综合本案刘友风的过错程度、合同的履行情况等，原审法院对陈红坚提出的要求刘友风承担违约责任的诉讼请求予以部分支持，酌情判令刘友风向陈红坚支付违约金60万元。
对于刘友风要求解除合同并要求没收陈红坚已经支付的定金50万元的诉讼请求，如上所述，因刘友风违约，刘友风虽无权要求解除合同，但陈红坚同意解除合同，故双方签订的《房地产买卖居间合同》应予解除。合同解除后，已经履行的部分依法应当恢复原状，刘友风应退还陈红坚已收取的定金50万元，因其中2万元托管在招商置业处，故该2万元定金由招商置业直接退还陈红坚。对于刘友风要求没收定金的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除刘友风与陈红坚于2015年4月23日签订的《房地产买卖居间合同》；二、刘友风于判决生效之日起十日内向陈红坚退还定金50万元（其中2万元定金由招商置业于判决生效之日起十日内向陈红坚退还）；三、刘友风于判决生效之日起十日内向陈红坚支付违约金60万元；四、驳回刘友风的其他诉讼请求；驳回陈红坚的其他反诉请求。当事人如未按判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费4400元，由刘友风负担；反诉案件受理费4543.5元，由刘友风负担1834.5元，由陈红坚负担2709元。
上诉人刘友风不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、原审法院认定事实错误。理由如下：1、根据具体合同条款，是由买方或买方指定的人过户其名下，而双方合同中并没有约定，在资会监管和办理银行按揭时指定由其他人代为办理。因为本合同的主体是刘友风和陈红坚，在办理资金监管和银行按揭贷款时也应当是陈红坚本人，不应当是其他人。在本案中，陈红坚指定谈全和刘友风签订资金监管和办理银行按揭手续，刘友风完全可以拒绝。此外陈红坚其单方面要求做合同主体变更，刘友风也完全可以拒绝。2、无论是陈红坚自己买房要求过户到谈全名下，还是陈红坚把房子转让给谈全都是违反限购政策行为。这两种情况均要求陈红坚其自身能够通过合同的履行取得涉诉房产的所有权才能进行，但由于陈红坚受到限购令的限制，不符合在深圳市继续购房的条件，因此该合同在客观上已无法继续履行。如果能够继续履行，则意味着不具有购房资格的人也可以通过此类合同购买房屋，也可以获得该房产的所有权，这样的结果将是不仅使得国家的房产调控政策落空，也会扰乱国家的经济秩序，还会引发房屋实际所有人与被借名过户人之间的大量有关房屋所有权争议，以及税费等问题的争议等。因此，在本案中，虽然双方所签署的合同已经成立，但双方的合同目的不能实现。根据《合同法》第九十四条第五项规定及《合同法》第七条规定，签订规避房屋限购政策的合同，无疑属于扰乱社会经济秩序的行为，属于法律规定的其他情形．因此，此类合同应当依法解除。
二、原审法院未查明事实，理由如下：在本案中，认定事实未查明，在一审庭审中，法官问谈全，房产是谁在买，开始谈全说自己买，后又说两个人出资买。本身就自相矛盾，其不能自圆其说。证人张某证言是陈红坚把房子转让给谈全。而从陈红坚本人谈话和短信内容来看是她本人买房，因为她是考虑小孩上学而买这个房，而且希望尽快完成交易搬到该房子去住。以上各种说法不同，刘友风认为事实未查明。在本案中，刘友风认为，以上各种不同说法是陈红坚和谈全为掩盖自身真实目的而编造，事实情况是陈红坚是为了赚取差价和中介公司的工作人员谈全合伙炒房。3月初刘友风委托招商置业出售房产的价格是500万，3月30同中央新政出台后，房价随即大幅上涨，见有利可图，陈红坚与谈全合伙，谈全以中介公司人员的身份骗取刘友风的信任进行议价，陈红坚作为买家形式出现，隐瞒了房价大涨的情况，从而达到压低价格成交的目的。另外陈红坚为了实现炒房赚钱的目的，在签订二手房买卖合同时，已经打好了埋伏，以不确定房产登记到自己名下还是其丈夫名下为由在合同中补充可以将房屋过户到买方或买方指定的人的名下的条款，以便其达到转卖给下家的目的。后可能因付首期款期限已到但没有找好下家，或者是判断房价会继续涨等原因，而要求过户到谈全名下。这些行为严重的损害了刘友风的利益，也违反了政府的相关政策。
三、刘友风在房屋买卖合同履行过程中不存在违约行为，并且在积极履行合同约定。因此，刘友风不应承担违约责任。本案中，双方合同不能履行的主要原因是，陈红坚违反了限购政策，因自己不能取得银行贷款和办理过户手续而导致不能履行合同的情况下，由谈全代为履行合同，并要求刘友风签署合同主体变更书，而刘友风不同意做主体变更，致使合同不能履行。因合同中约定的买方是陈红坚，陈红坚没有权利单方面要求卖方做合同主体变更，同时合同中也没有约定资金监管和银行按揭贷款由陈红坚指定第三人代为履行。因此刘友风没有义务和谈全签订银行按揭贷款手续，办理银行按揭贷款和办理指定过户是两个不同的概念，本案中，只有在陈红坚通过合同的履行完成一个合法的交易，取得涉诉房产的产权后才能将取得的房产再行指定过户到他人的名下，反之亦然。本案陈红坚显然是为赚取差价而违规操作，不是以正常的房产买卖为目的，同时损害刘友风的利益。故刘友风要求解除合同不存在违约，也不应承担违约责任。
综上，为维护刘友风的合法权益，请求判令：1、撤销原审判决，依法将本案发回重审或查清事实后予以改判（依法没收陈红坚定金50万元）。2、一、二审诉讼费用全部由陈红坚承担。
被上诉人陈红坚答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
二、本案是刘友风作为一审原告提起解除合同的诉讼，其解约理由不符合合同法第九十三、九十四条规定，其向法院主张解除合同的行为构成根本违约。
三、涉案房产至今已经上涨300万元，一审法院在此情况下，判决刘友风承担60万元的违约金不高，二审应予以维持。
原审第三人招商置业书面答辩称：一、认可一审判决查明的事实。
二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，刘友风系违约方，应承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人谈全未作答辩。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。当事各方签订的涉案《房地产买卖居间合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，原审法院认定其有效，适用法律正确，本院予以确认，各方均应严格遵照履行。根据前述合同的约定，“在签署《深圳市二手房买卖合同（现售）》时由买方或买方指定的人过户其名下。”在合同履行过程中，刘友风亦与陈红坚指定的谈全签署了资金托管协议。可知刘友风对将涉案房产过户至陈红坚指定的人名下并无异议，且已明确谈全为陈红坚所指定的人。前述合同同时约定，“卖方须配合提交签署申请按揭贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等。”现因刘友风拒绝签署主体变更确认书，导致银行无法出具贷款承诺函，已构成违约。在陈红坚表示可一次性付款的情况下，刘友风拒绝履行合同，最终导致合同解除，刘友风应承担相应的违约责任，原审法院据此判决刘友风支付60万元违约金，认定事实清楚，处理结果亦无不当，本院予以维持。刘友风的上诉理由均不成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8800元，由上诉人刘友风负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 林晓翔(兼)
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。