广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第2407号
原告（反诉被告）：中山市港南家居花卉基地。住所地：广东省中山市石岐区东河北“沙咀”，组织机构代码07026851-2。
代表人：吴炳初，总经理。
委托代理人：侯文黔、林倩雅，广东正鸿律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄斯婉，女，1983年4月10日，汉族，住广东省中山市西区，
委托代理人：王金府、丘丽琳，广东保信律师事务所律师。
反诉被告：吴炳初，男，1969年9月24日出生，汉族，住广东省中山市，
反诉被告：吴照初，男，1972年11月27日出生，汉族，住广东省中山市，
反诉被告吴炳初、吴照初的委托代理人：侯文黔，广东正鸿律师事务所律师。
原告中山市港南家居花卉基地（以下简称“港南家居基地”）诉被告黄斯婉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月15日受理后，被告于2015年9月6日依法提起反诉，本院依法合并审理后，组成合议庭公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依黄斯婉的申请追加吴炳初、吴照初作为本案反诉被告参加诉讼。原告港南家居基地的委托代理人林倩雅，原告及反诉被告吴炳初、吴照初的委托代理人侯文黔，被告黄斯婉的委托代理人王金府、丘丽琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告港南家居基地诉称：原、被告于2013年10月10日签订《商铺租赁合同》,约定:被告租赁原告位于中山市××区东××“××”商铺××区××19卡，租赁期限为3年，自2013年12月1日起至2016年11月30日止。原、被告一直保持良好的租赁关系。从2014年4月1日起，被告开始拖欠原告租金。经原告多次向被告催讨欠款，被告一直不予支付。原告为维护自身的合法权益，特具状至法院，请求判令：1.解除原、被告的租赁合同，归还租赁的商铺；2.被告支付原告从2014年4月1日至归还商铺之日止拖欠的租金，暂计算至2015年5月30日为117810元；3.被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告撤回第1项诉讼请求；变更第2项诉讼请求为被告向原告支付2014年4月1日至2015年8月31日期间拖欠的租金195730元（按8415元/月计算）。
原告港南家居基地对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.被告的身份证复印件；2.中山市港南家居花卉基地土地租赁合同；3.集体土地所用权证复印件；4.中山市张溪农业开发有限公司（以下简称张溪农业公司）的证明；5.中山市石岐区张溪股份合作经济联合社（以下简称张溪经联社）出具的关于出租土地作花卉管理中心的报告、证明；6.中山市石岐区办事处康华社区居民委员会出具的同址证明、权属证明；7.张溪农业公司与吴炳初签订的土地租赁合同；8.授权委托书；9.中山市房产产权档案馆档案资料证明表；10.确认协议书。
被告黄斯婉辩称：一、原、被告签订的租赁合同无效。原、被告于2013年10月10日签订《中山市港南家居花卉基地商铺租赁合同》,将位于中山市××区东××“××”商铺××区××19卡出租给被告使用。根据土地证资料显示，该土地为农业用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得转让、出让或者出租用于非农建设，原告将该商铺出租给被告作商业用途已违反上述规定，涉案租赁合同因违反法律的强制性规定而无效；二、在租赁合同签订前，原告通过大量的媒体、广告等宣传招租，并向租客承诺一定能办理营业执照，后原告以各种借口不协助被告办理营业执照，且在合同签订时原告没有如实向被告告知土地使用性质，为此，导致合同无效责任在原告，原告无权继续向被告要求支付租金。三、原、被告双方已对租金协商一致予以变更。租赁期间,被告与原告已协商减半收取租金并已履行数月，故应按新的租金标准计算；四、原告于2015年6月已将涉案租赁物强行收回，相关费用应计算至收回涉案商铺之日止。
被告黄斯婉提起反诉称：黄斯婉与港南家居基地于2013年10月10日签订《中山市港南家居花卉基地商铺租赁合同》,约定原告港南家居基地将位于中山市××区东××“××”商铺××区××19卡出租给被告黄斯婉使用，黄斯婉按照约定交纳了16830元租赁保证金给港南家居基地，合同签订后，黄斯婉根据经营需要对涉案租赁物进行装饰装修，先后投入约60000元。租赁过程中，黄斯婉多次要求港南家居基地协助其办理营业执照，港南家居基地以各种理由不予协助。2013年10月14日，中山市国土资源局出具的中土执法函（2013）220号函确认港南家居基地属非法用地行为。黄斯婉经查得知，该土地的使用性质为农业用地，而港南家居基地出租给黄斯婉作为商业用途使用，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，黄斯婉与港南家居基地签订的合同因违反法律的强制性规定而无效。合同无效责任在于港南家居基地，港南家居基地应当返还黄斯婉交纳的保证金、租金及赔偿黄斯婉的损失。黄斯婉遂提出反诉，请求判令：1.港南家居基地赔偿黄斯婉损失60000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算至付清之日止）；2.港南家居基地向黄斯婉退还租赁保证金16830元；3.港南家居基地向黄斯婉返还2013年12月至2014年4月期间已收取的租金24750元（其中2013年12月的租金为8415元，2014年1、2月每月租金合计8415元,2014年3、4月每月租金为3960元）；4.港南家居基地承担本诉及反诉的全部诉讼费用。诉讼中，黄斯婉变更其第1项诉讼请求中的损失金额为42930元，利息计算标准为以42930元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年7月15日起计算至付清之日止，明确损失为装饰费用损失，费用项目按评估报告所列；增加一项反诉请求为吴炳初、吴照初对港南家居基地的上述债务承担补充清偿责任及承担本案诉讼费用。
被告黄斯婉就其辩解及反诉诉求在举证期限内提交了如下主要证据：1.土地所有权证复印件；2.中山市港南家居花卉基地土地租赁合同；3.宣传资料；4.土地使用权性质的说明；5.关于协助做好土地执法检查工作的函复印件；6.收据；7.企业机读档案登记资料；8.网页截图；9.相片。
反诉被告港南家居基地辩称：一、黄斯婉要求港南家居基地赔偿其相关装修损失没有事实及法律依据；二、黄斯婉一直在使用涉案租赁物，其应当缴纳租金给港南家居基地；三、港南家居无需退还租赁保证金及已收取的租金给黄斯婉；四、黄斯婉要求吴炳初、吴照初承担本案补充清偿责任没有事实及法律依据。综上，请法院驳回黄斯婉的反诉请求。
反诉被告港南家居基地就其辩解在举证期限内提交的证据与港南家居基地在本诉中提供的证据一致。
反诉被告吴炳初、吴照初辩称意见与港南家居基地一致。
反诉被告吴炳初、吴照初就其辩解在举证期限内没有提交证据。
经审理查明：张溪经联社系中山市石岐区张溪村地块的产权人，土地所有权证号为中府集有（2013）第230024号，土地总面积17.878287公顷，其中农用地9.8624公顷、建设用地7.543687公顷，未利用地0.4722公顷。为盘活闲置土地，张溪经联社授权张溪农业公司对上述部分土地进行出租。2013年4月11日，张溪农业公司（甲方、出租方）与吴炳初（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将位于中山市××区东河北“沙咀”地块出租给乙方作花卉种养基地；租赁总面积50666平方米，每月总租金101300元；租赁期限6年，即自2013年12月1日起至2019年11月30日止，建设期5个月为免租期（即自2013年7月1日至同年11月30日免租）；乙方已充分了解并熟知上述土地使用权限，乙方负责办理经营项目审批手续，甲方予以配合；乙方经营过程中变更租赁场地用途，将租赁场地转租，承包或转借，须经甲方同意，否则按乙方违约处理。土地租赁合同还约定了其他事项。签订土地租赁合同后，张溪开发公司依约交付上述土地给吴炳初使用。期间，张溪经联社、张溪农业公司分别向有关部门出具证明及关于出租土地作花卉管理中心的报告，同意吴炳初对租赁土地进行分租，并协助分租商户办理工商执照。
吴炳初签订上述土地租赁合同后于2013年6月注册成立本案原告，企业性质为个人独资企业，并以原告名义对外招租。2013年10月10日，港南家居基地（甲方、出租方）与黄斯婉（乙方、承租方）签订《中山市港南家居花卉基地商铺租赁合同》，约定：甲方将位于中山市××区东××“××”商铺××区××19卡出租给乙方作经营小食百货使用。租赁总面积约99平方米；第一年每月总租金8415元，第二年开始在原租金的基础上逐年递增10%；租赁期限3年，即自2013年12月1日起至2016年11月30日止（免租期自2013年9月15日至同年11月30日止）,乙方应于每月5日前支付当月租金和上月水电费；商铺交付使用时间为2013年9月15日，乙方应于2013年11月30日之前进场经营；租赁期满,乙方的所有固定装修不能拆走,并无偿归甲方所有;在签订本合同时，乙方向甲方支付该商铺2个月租金共16830元作为租赁保证金，租赁期满或合同到期后，商铺租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方，不计利息；租赁期限内，乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回该商铺；在租赁期限内，乙方不能提前退租，否则所有装修、硬件设施不准拆走和不退还保证金以及追讨剩余租金；甲方无故单方收回该商铺及转租他人，属甲方违约，并双倍赔偿乙方保证金。商铺租赁合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约交付上述商铺交付给被告经营使用，被告亦向原告交纳了租赁保证金16830元及2013年12月至2014年4月期间租金24750元。2014年5月起，被告拖欠原告租金未付，原告经多次向被告催讨无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。诉讼期间，黄斯婉认为涉案租赁合同无效，港南家居基地、吴炳初、吴照初应返还其已缴纳的租金、保证金，遂依法提起反诉，主张前述反诉实体权利。
本院依被告黄斯婉的申请，委托中山市中正信德资产评估与土地房地产估价有限公司（以下简称中正信德公司）对涉案商铺内的装饰装修（范围包括地面砖、石膏天花板、雨蓬、增加围墙、二层阁楼、全屋乳胶漆、全屋水电等）进行价值评估。中正信德公司适用成本法对上述物品价值进行评估后，于2015年3月16日作出中信评鉴字【2016】第0006号资产评估报告书，评估价值为42930元，评估基准日为2016年3月4日。港南家居基地、吴炳初、吴照初对上述报告的评估价值及评估流程没有异议，但不确认黄斯婉在涉案商铺上修建过评估报告书中所列的项目，认为涉案商铺已另行出租给第三人，第三人已对涉案商铺进行装修，无法区分黄斯婉与新租户的装修项目。黄斯婉对上述报告的评估项目及评估结论没有异议，亦确认涉案商铺在港南家居基地收回后另行出租，新承租人对涉案商铺进行了装修，但表示可以区分其装饰装修的部分。
本院依黄斯婉的申请调取了2015年度中一法行非诉审字第478号案卷的证据材料及行政裁定书，包括中土执法决字[2014]第298号行政处罚决定书、责令停止国土资源违法行为通知书、行政处罚听政告知书、图片若干张、询问笔录、现场勘测笔录、用地示意图、用地图、违法用地地块的地类证明、土地利用总体规划用途分类情况表、履行行政处罚决定催告书。行政处罚决定书、（2015）中一法行非诉审字第478号行政裁定书等材料。上述材料显示：市国土资源局于2014年6月11日作出中土执法决字[2014]第298号行政处罚决定，认定港南家居基地未经依法批准，于2013年6月始，占用位于中山市××区东河北土名“沙咀”地段处的土地实施建筑，建成星铁结构建筑物及水泥硬底化场地，作商业项目用途。经实地测量，占用面积为41810.3平方米（折合62.7155亩），该用地土地利用现状地类分别为建设用地41801.2平方米，未利用地9.1平方米，该用地中有41794.8平方米土地符合土地利用总体规划，有15.4平方米土地违反土地利用总体规划。市国土资源局认为港南家居基地的上述行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，遂依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条以及《广东省国土资源行政处罚自由权实施标准》第一条的规定，决定处以责令退还非法占用的41810.3平方米土地，对非法占用土地面积41810.3平方米建设用地及未利用地处以10元/平方米的罚款共418103元。经催告后港南家居基地仍未履行上述处罚决定，市国土资源局向本院申请强制执行，本院作出（2015）中一法行非诉审字第478号行政裁定书，对上述处罚决定准予强制执行。现该行政裁定书已发生法律效力。
诉讼中，港南家居基地、吴炳初、吴照初、黄斯婉均确认涉案土地在港南家居基地所在地块内，港南家居基地已收取黄斯婉租赁保证金16830元及2013年12月至2014年4月期间的租金24750元，部分月份按合同约定租金标准的50%收取。黄斯婉认为租金标准已变更为合同约定租金标准的50%，但港南家居基地则认为只是给予黄斯婉部分月份的租金优惠，租金标准并未变更。原、被告确认涉案商铺交付给被告时为毛坯房，至今未取得规划许可，涉案商铺已被原告收回并另行出租，涉案合同已实际解除，新承租人对涉案商铺亦进行了装修。原告称涉案商铺于2015年9月2日被收回，被告则称涉案商铺于2015年6月被收回。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。港南家居基地在涉案土地上建造商铺并将该商铺转租给黄斯婉虽然已得到张溪经联社、张溪农业公司的同意，但基于港南家居基地建造的涉案商铺在一审辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本院认定港南家居基地与黄斯婉于2013年10月10日签订的《中山市港南家居花卉基地商铺租赁合同》因违反上述法律强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，原告要求被告返还涉案商铺，符合前述法律规定，本院予以支持。原告因涉案商铺租赁合同已收取被告的保证金16830元应依法向被告返还。
关于涉案商铺租赁合同的占有使用费问题。经上述分析，涉案商铺租赁合同为无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，被告于2013年9月15日至2015年10月22日实际使用涉案商铺，被告占有使用涉案商铺期间理应支付原告相应的占有使用费用。被告主张原告于2015年6月收回涉案商铺未提供证据证明，原告对此不予确认，本院不予认定。关于占有使用费标准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，本院认定占有使用费标准按合同约定的租金标准计算，原告主张按8415元/月的标准计算租金，本院予以采纳。因被告于2014年5月1日前已向原告交纳租金，该款应抵扣相应缴纳月份的占有使用费，被告反诉要求原告予以返还于法无据，本院不予支持。原告诉求被告支付其2014年5月1日至2015年8月31日期间的占有使用费134640元（8415元/月×16个月），本院予以支持。
关于装饰装修费用问题。本案中，被告在租赁涉案商铺后对涉案商铺进行装饰装修，原告在庭审中虽未明确同意被告进行装饰装修，但其在知悉被告进行装饰装修后并未向被告表示异议，应视为原告默示同意被告进行装饰装修。根据上述分析，涉案商铺租赁合同为无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款“已形成附合同的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照合同无效的过错分担现值损失。”的规定，合同无效系基于涉案商铺未取得相应的规划许可，责任在于原告，应承担70%的责任，而被告在签订合同未对涉案商铺的产权、规划报建情况审查核实，存在一定的过失，自身应承担30%的责任。基于涉案商铺交付被告时为毛坯房，被告进行装饰装修后涉案商铺又被原告收回并另外出租，新承租人亦在承租后对部分项目进行装修，原告对被告提出的装饰装修项目不予确认，本院酌情认定为20000元。故原告应赔偿被告因合同无效造成的涉案商铺装饰装修损失14000元，对被告就涉案商铺主张超过14000元损失赔偿范围的反诉请求，本院不予支持。
关于吴炳初、吴照初的责任承担问题。本案中，港南家居基地为个人独资企业，吴炳初为其投资经营者，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”规定，港南家居基地应返还黄斯婉的相关款项，应先以港南家居基地的资产清偿，不足部分由其投资人吴炳初清偿。至于吴照初责任问题。黄斯婉提供的证据不足以吴照初为港南家居基地的实际经营者，港南家居基地、吴炳初、吴照初对此不予确认，本院对此不予认定。黄斯婉要求吴照初承担本案付款责任，本院不予支持。
综上，港南家居基地诉求有理部分，本院予以支持。黄斯婉反诉请求有理部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百二十三条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款、第十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告黄斯婉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市港南家居花卉基地支付2014年5月1日至2015年8月31日期间的占有使用费134640元；
二、反诉被告中山市港南家居花卉基地于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告黄斯婉返还已收取的租赁保证金16830元；
三、反诉被告中山市港南家居花卉基地于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告黄斯婉赔偿装饰装修损失14000元；
四、反诉被告吴炳初对中山市港南家居花卉基地的上述债务承担补充清偿责任；
五、驳回原告中山市港南家居花卉基地的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告黄斯婉的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2656元（原告中山市港南家居花卉基地已预交），由原告中山市港南家居花卉基地负担656元，被告黄斯婉负担2000元（被告黄斯婉承担的部分应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给原告中山市港南家居花卉基地）；反诉案件受理费2330元，评估费2000元，合计4330元(被告黄斯婉已预交)，由反诉原告黄斯婉负担2330元，由反诉被告中山市港南家居花卉基地、吴炳初负担2000元（反诉被告中山市港南家居花卉基地、吴炳初承担的部分应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给反诉原告黄斯婉）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 仇丽君
人民陪审员 陈晓莹
人民陪审员 梁素轼
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 孙婉霞
许晓丹