广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第651号
原告杨南翔，男，1973年4月29日出生，汉族，住所地广州市。
原告徐君芝，女，1973年1月12日出生，汉族，住所地广州市。
原告共同委托代理人赵少伟，广东正大联合律师事务所律师。
第一被告廖东信，男，1984年10月6日出生，汉族，住所地广东省深圳市罗湖区。
第二被告广州市卓凡房地产开发有限公司，地址。
法定代表人廖东信，职务总经理。
上述被告共同委托代理人陈启荣，广东经国律师事务所律师。
第三人广州市越和睿坚市场经营管理有限公司，地址，南泰路359号、377号自编3层3D01A铺。
法定代表人莫海鹰，职务经理。
委托代理人莫柳俭、吴昌恒，均为广东环球经纬律师事务所律师。
原告杨南翔、徐君芝诉被告廖东信、广州市卓凡房地产开发有限公司、第三人广州市越和睿坚市场经营管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴丽云独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、两被告共同委托代理人、第三人委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，在2012年12月27日与第一被告签订《商铺买卖合同》，向第一被告购买位于海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号337商铺，总房价313500元。原告按照两被告的要求完全支付了所有房款及办证税费等费用（所有款项和费用由第二被告收取），根据双方合同第六条约定：“丙方交齐全部房款的，甲方于本合同生效后的300个工作日向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。……”。事后双方又签订了商铺买卖合同补充协议，约定被告在原告交付完房款后的220个工作日内，负责向广州市房地产交易中心申办该商铺的交易过户手续。2013年4月15日，原告交付完所有房款，被告应在2014年3月3日欠办妥涉案商铺的房产过户手续，但是第一被告直怠于履行协助办理过户手续，而且延迟办理银行涂销抵押，延迟缴纳税费，导致无法办理房产过户手续，恶意违约，故起诉要求：1、解除原告与第一被告签订的《商铺买卖合同》及《商铺买卖合同补充协议》；2、两被告向原告返还已付房款313500元、税费公证费10952元、维修基金738元及相应利息（利息以325190元为基数，按银行同期银行贷款利率计付，从2012年12月1日起计算至被告支付完所有房款之日）；3、第一被告向原告支付违约金（违约金从2014年3月4日起至法院生效判决判令双方商铺买卖合同解除之日止，每日按156.75元计算违约金。违约金暂计到2014年5月3日，暂计为10659元）；4、被告承担本案的诉讼费用。
两被告共同辩称，1、被告已经按照《商铺买卖合同》中的约定，按时办理涂销抵押登记，不存在违约行为。按照合同约定，被告应在2014年1月9日前办理涂销抵押登记并出示涂销抵押的证明。被告所提交的证据证明了涉案商铺的抵押权人珠海华润银行股份有限公司已于2013年6月同意被告的申请注销涉案商铺的抵押登记并出具了涂销证明，其后被告于2013年9月13日携上述涂销证明及房产权证向广州市海珠区房地产交易登记中心按时办理抵押权注销登记和存量房交易过户登记，即被告已经按照合同约定按时办理了涂销抵押登记，并无违约行为；2、被告已按时履行了合同义务，将涉案商铺过户到原告的名下，被告并无违约行为，原告无权解除合同。原告于2013年4月15日向被告支付了全部的房款，根据补充协议的约定，计算220个工作日，被告应于2014年3月5日前申办交易过户手续。现有证据表明，被告已于2013年6月24日持房地产权证为原告办理了抵押权注销登记和存量房交易过户登记，现涉案商铺的房地产权属人为原告，上述事实均能证明被告已经按照合同和补充协议的约定，按时办理涂销抵押登记和向广州市房地产交易中心申办涉案商铺的交易过户手续。被告已经全面妥当履行了合同义务，并无原告所称的“恶意违约行为”，原告无权解除合同；3、第二被告是第一被告的代理人，其代收涉案商铺房款的行为在第一被告的授权范围内，不应承担任何法律责任；4、原告第二、三项诉讼请求属于重复诉讼，原告第二项诉讼请求是要求支付利息，利息实际上相当于原告的损失，在损失没有大于违约金的情况下，不应当重复计算，而第三项诉讼请求是违约金，违约金有约定是包含在第二项诉讼请求中，所以第二、三项诉讼请求是属于重复计算。综上，请法院驳回原告诉讼请求。
第三人述称，原告的诉讼请求与第三人没有任何关系，第三人不是买卖合同的一方，第三人只是物业管理方。涉案物业是由第三人统一经营和管理的，第三人没有收到购买商铺的任何价款。第三人不同意解除合同，要求继续履行三方合同。
经审理查明，原告（买受人，丙方）、第一被告（出卖人，甲方）、广州市越和睿坚物业管理有限公司（物业经营管理方，乙方）于2012年12月27日签订《商铺买卖合同》，约定丙方向甲方购买广州市海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号337号铺，建筑面积7.03平方米，房价款总金额为320000元；（第六条）丙方交齐全部房款的，甲方于本合同生效后的300个工作日内向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，丙方应提供必要的文件予以配合。丙方未能在本合同生效后300个工作日内付清全部房价款或未能取得银行同意贷款书面文件的，甲方在丙方交齐全部房款或出示银行同意贷款书面文件后30个工作日内向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，丙方不得以此为由追究甲方迟延办理产权变更登记手续的迟延责任。丙方怠慢提供相关文件或不予配合的，申办该商铺的交易过户的期限相应顺延，丙方不得以此为由追究甲方迟延办理产权变更登记手续的迟延责任。甲方如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：1、逾期不超过15日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起实际申办之日止，甲方每日按已付房价款万分之五的标准向丙方支付违约金，本合同继续履行；2、逾期超过15日的，丙方有权单方提出和决定解除本合同。若丙方决定解除本合同的，甲方应当自丙方解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房款及银行同期贷款利息，并自本合同规定的申办期限届满的第二天起至合同解除之日止，每日按已付房价款万分之五的标准向丙方计付违约金。丙方要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，甲方每日按已付房价款万分之五的标准向丙方支付违约金；等。2013年3月31日，三方再签订《商铺买卖合同补充协议》，约定买受人自愿购买出卖人所有的广州市海珠区翠城南城64号68号72号南泰路359号377号337号铺；买受人向出卖人申请变更购房款付款方式为一次性付款；2012年12月30日前支付全部房价款的61%计190000元（其中包含全部房价款的20%共64000元为定金）；2013年4月15日前支付剩余全部房价款130000元的91%计123500元：即2013年3月28日前支付50000元，2013年4月15日前支付73500元；如果买受人按照上述期限支付款项，则剩余全部房价款的百分之五合计6500元，出卖人同意免除；买受人如未按本协议第五条规定的任一期付款时间付清约定余款，则按买卖合同第五条逾期付款的违约责任处理，同时，买受人须补交剩余房价款6500元，并从本协议签订之日起，以剩余未付房价款为基数计算逾期付款违约金，直至买受人付清全部房价款止，同时，本协议第七条所约定的办证期限，相应顺延；（第七条）出卖人于收齐上述全部房价款后220个工作日内，负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；等。原告因按合同约定期限支付了房价款313500元，故第一被告免收了剩余的6500元房价款，两被告对此没有异议，并确认已收到原告交付的物业维修基金738元。另，原告提交收据证明其支付了税费、公证费等10952元，提交了收款单位为广东华硕投资有限公司的收据予以证明，被告表示该款项并非由其收取。原、被告及第三人确认上述合同的乙方即“广州市越和睿坚物业管理有限公司”的名称已经变更为“广州市越和睿坚市场经营管理有限公司”。原告表示第三人加入涉案合同是违法的，因为涉案物业所在的翠城花园已经存在物业服务方，一个小区只能有一个物业服务公司，第三人对此表示其参加签订合同时处于对商铺的经营管理、出租招商等的管理，是一种商业管理，而非纯粹的物业管理，根据合同，原告在2016年5月1日才有商铺的使用和收益权，目前商铺由第三人经营、管理和收益，所以要求继续履行合同。
诉讼中，原、被告双方确认补充协议第七条关于“出卖人于收齐上述全部房价款后220个工作日内，负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续”中220个工作日的届满日期为2014年3月3日。另，原、被告双方确认广州市房地产交易登记中心对涉案商铺的抵押权注销登记、存量房交易过户登记的的收件日期为2013年6月24日，受理日期为2014年4月22日。涉案商铺已于2014年4月25日核准登记在原告名下。原告主张房管部门出具收件收据不能证明被告正式履行了申办义务，房管部门出具受理回执当天才能视为被告履行了申办过户的手续，事实上因被告一直怠于履行其应缴税费的义务才导致2014年4月22日才去的房管部门核发的受理通知。另，原告表示从2014年4月20日口头向被告提出解除合同，2014年5月2日以快递方式向被告发出解除合同通知，但该通知无法送达而退件。原告还主张被告没有按期办理涂销抵押，涂销抵押手续和过户登记是一并办理的，但在本案中被告没有按期办理涂销抵押手续不作为主张合同解除的事由。
查册时间为2014年5月4日的《房地产登记簿查册表》载明涉案商铺2013年6月24日杨南翔等2人申请转移（商品房过户）、涂销抵押，2013登记字8364601号存案；2014年4月25日核准登记，2013登记字8364601号存案；等。
两被告就其之间的委托关系提交了广东省广州市南方公证处作出的（2011）南公证内字第44235号《公证书》予以证明，载明：委托人廖东信，受托人广州市卓凡房地产开发有限公司，委托人是位于在广州市海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号101房、201房、301房、海珠区南泰路14套物业（房屋地址“详见附件1”）、海珠区宝岗大道7套物业（房屋地址“详见附件2”）的产权共有人，现委托受托人作为委托人的合法代理人，代理执行和处理以下事项：依法对外出售上述物业，有权签订买卖合同；等。原告对此没有异议，但认为两被告实际上有利害关系，第一被告是第二被告的唯一股东，在被告不能证明债权债务可以分割的情况下，第二被告应当承担第一被告的所有责任。
诉讼中，原告主张其于2014年7月17日提起了三件行政诉讼案件，分别要求确认广州市国土资源和房屋管理局于2012年6月6日向第一被告核发的广州市海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号337铺的房产证属于违法无效行为、2011年12月23日向第一被告出具广州市海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号337铺分割登记的受理回执属于违法无效行为、撤销2014年4月30日向原告核发的广州市海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号337铺的房产证等，主要理由是第一被告购买的广州市海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号301房，建筑面积8076.6887平方米，规划为超市，第一被告申请办理该房屋的产权转移登记，房管部门也出具了受理回执，但一直未核发该房屋的产权证，在未核发产权证的情况下，第一被告根据测绘部门出具的分割后的600多个铺的测绘成果报告及图申请分割登记，房管部门予以核发，涉案商铺为其中一个商铺。原告前往现场查看，发现涉案商铺所在的301房实际未分割，每个铺没有明确的界线及不具有独立使用功能，故认为房管部门在未现场查看情况下，未确认第一被告要求分割成600多个铺是否具备登记、交易及是否通过消防验收情况下违法同意第一被告的分割申请，在此前提下继续核发给原告房产证也是违法的。原告以其提起了上述行政诉讼为由申请对本案中止审理。
本院认为，原告、第一被告、第三人签订的《商铺买卖合同》及《商铺买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。本案争议的焦点是第一被告是否按合同约定于收齐全部房价款后，220个工作日内，负责向广州市房地产交易登记中心申办涉案商铺的交易过户手续。本案中，原、被告双方均确认“收齐全部房价款后220个工作日”的届满日期为2014年3月3日，第一被告在2013年6月24日向广州市房地产交易登记中心申请办理涉案商铺的抵押权注销登记、存量房交易过户登记手续，房管部门于当日收件，2014年4月22日受理，2014年4月25日核准登记在原告名下。另，《房地产登记簿查册表》载明涉案商铺2013年6月24日杨南翔等2人申请转移（商品房过户）、涂销抵押，2013登记字8364601号存案；2014年4月25日核准登记，2013登记字8364601号存案的内容，本院认为，广州市房地产交易登记中心已确认涉案商铺已于2013年6月24日申请转移（商品房过户）并予以存案登记，由此证明第一被告已按合同约定履行了申办交易过户手续的义务，原告主张应以房管部门的受理日期2014年4月22日视为申办日期的意见，因缺乏依据，本院不予采纳。综上，原告以第一被告没有按合同约定的期限申办过户手续而主张解除合同，因缺乏依据，本院不予支持。对原告的其他诉讼请求，因缺乏事实依据，本院均不予支持。如前所述，因原告在本案中是以被告没有按合同约定履行申办产权登记手续为由要求解除合同，原告提起的行政诉讼与本案中原告主张的解除合同的事由没有关联，故本院认为原告以其提起行政诉讼为由申请对本案中止审理，依据不足，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告杨南翔、徐君芝的全部诉讼请求。
本案受理费3169元、财产保全申请费2199元均由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 吴丽云
二〇一四年八月一日
书记员 徐 石
张洁