广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民一终字第195号
上诉人（一审被告）：北海恒基房地产开发有限公司清算组，住所地北海市宝晖大厦一楼。
负责人：陆泰业。
被上诉人（一审原告）：程林翼，住所地江西省九江市都昌镇。
委托代理人：李晓霞，住所地北海市海城区湖南路。
一审第三人：陆泰业，住所地北海市四川路。
上诉人北海恒基房地产开发有限公司清算组（以下简称恒基公司清算组）因与被上诉人程林翼、一审第三人陆泰业商品房买卖合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2009）海民初字第683号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年5月16日公开开庭审理了本案。上诉人恒基公司清算组的负责人陆泰业（同系一审第三人）、被上诉人程林冀及其委托代理人李晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：第三人陆泰业原系恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基公司）法定代表人，2007年12月29日恒基公司注销成立清算组，陆泰业是该清算组负责人。2006年11月23日程林冀因向恒基公司购买座落于北海市四川北路赵屋村44号宝晖大厦底层车库，与恒基公司签订《商品房买卖合同》，约定该车库价款l0万元，一次性付款。同日程林冀与恒基公司及陆泰业三方签订一份《借款协议》，协议约定：程林冀（乙方）原借到恒基公司100000元（购买底层车库款），现经恒基公司（丙方）同意，由第三人（甲方）代程林冀还本利息100000元。程林冀承诺，从借款协议签订之日起两年半内还清（借款），即于2007年2月底还10000元，2009年2月底还40000元，2009年6月底还50000元。若到应还款日5日内不还即属违约，将按日向第三人支付5‰的违约金。为保证程林冀按期还款，保障第三人陆泰业的利益，程林冀将宝晖大厦一号商铺抵押给第三人陆泰业，第三人陆泰业则通知恒基公司办理（底层车库）产权转移到程林冀名下。协议签订后，第三人陆泰业代程林冀支付了该车库购房款，恒基公司于2007年1月11日将底层车库的房屋所有权证及土地使用权证过户至程林冀名下，现该车库房屋所有权证及土地使用权证由第三人陆泰业保管。2007年2月26日，程林冀向恒基公司汇款9999.99元。2007年11月21日，恒基公司收款后给程林冀开具了收据，收据注明收到程林冀购买底层车库款9999.99元。
一审法院认为，程林冀与恒基公司签订商品房买卖合同约定程林冀为恒基公司购买车库一次性付款，同日程林冀与第三人陆泰业及恒基公司签订借款合同，约定程林冀向第三人陆泰业借款l0万元，由第三人陆泰业代程林冀支付购买车库欠款，恒基公司认可第三人陆泰业已代程林冀付清了该10万元购房款，并为程林冀办理了该车库的所有权证，程林冀与恒基公司签订的商品房买卖合同已履行完毕。程林冀在第三人陆泰业代其付清10万元购房款后，已不欠恒基公司的车库购房款，程林冀应按其与第三人陆泰业签订的借款协议约定返还借款给第三人陆泰业，而非恒基公司清算组。程林冀请求恒基公司清算组继续履行合同，按合同约定支付购房款无事实依据，不予支持。第三人陆泰业代程林冀付清购房款给恒基公司后，恒基公司已为程林冀办理了购买该车库的房地产证，恒基公司应将该房地产证交付给程林冀而非第三人陆泰业，程林冀没有按借款合同约定期限还款给第三人陆泰业，第三人陆泰业已另案起诉程林冀主张权利，且程林冀购买的车库非程林冀与第三人陆泰业借款合同的抵押物，第三人陆泰业无权持有程林冀的车库房地产证，应将该车库房地产证交还给程林冀。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告北海恒基房地产开发有限公司清算组及第三人陆泰业应将宝晖大厦一层底层车库的房屋所有权证［北房权证（2007）字第00089123号］及土地使用权证［北国用（2008）第13081**号］交付给程林翼；二、驳回程林翼其它诉讼请求。案件受理费2300元，法院专递费100元，合计2400元，由被告北海恒基房地产开发有限公司清算组及陆泰业承担。
上诉人恒基公司不服一审判决，上诉称：本案事实是：l、被上诉人程林冀早于2008年10月1日，在其尚未付清房款及未经上诉人移交房屋的情况下，单方面强行占有尚未获得使用权的底层车库（连同相连铺面宝晖大厦商铺一号）并出租，租金每月3000元；2、恒基公司早于2007年1月已将涉案车库过户到了程林冀名下；3、程林冀所谓请求支付余下车库购房款77370元给恒基公司与事实不符，因此前程林冀通过向第三人陆泰业借款已代其偿还房款，其只须把房款还给第三人陆泰业便可，而不是还给恒基公司。程林冀之所以要求继续履行合同，其按合同约定支付余下的车库购房款77370元给恒基公司，恒基公司在一个月内协助其办理涉案车库的房权证到其名下，完全是为了混淆债权人与房屋出卖人的两者关系，以达到其拖延还款、逃避违约责任的目的。
上述事实表明，程林冀占用涉案房屋多年，起诉要求继续履行合同没有理由。根据房屋交易习惯，房产过户是第一步，过户未领证是第二步，领出房产证交给谁是第三步。即房屋过户了未把产权证领出来，房产就还不算是买受人的，比如只付定金或首付，但无钱付清房款，交易还可取消，买卖就还没有成功。产权证领出来了，买受人一次性付清房款的，产权证应当交给买受人，买受人用房屋作抵押按揭付款的，就交由银行作抵押借款登记。但是本案中，被上诉人未还清购房款（只付过1万元给恒基公司），其只请求协助办理过户，一审法院却根据2013年6月27日庭审中程林冀主张将79200元提存到了公证处作还款，没有实际还款给陆泰业，就判决恒基公司清算组及第三人陆泰业将房产证交予未付清房款的程林冀是错误的。此外，一审判决既驳回程林冀其他诉求，又判决上诉人及第三人承担本案全部诉讼费、专递费也是不合理的。
综上所述，一审判决错误地认定程林冀已还清房款，上诉人及第三人的行为存在过错，从而错误地判决上诉人、第三人将涉案房产证交给程林冀，并要求上诉人及第三人承担本案全部诉讼费、专递费。一审判决认定事实、适用法律均错误，请求二审法院：1、依法撤销（2009）海民初字第683号判决；2、一、二审案件诉讼费由程林冀承担。
被上诉人程林冀答辩称：一审判决认定的事实清楚，证据充分，适用法律正确，要求上诉人恒基公司清算组及第三人陆泰业立即执行一审判决的内容。请求二审法院驳回上诉人恒基公司清算组的上诉，维持一审判决。同时请求二审法院将本案与另一相关的案件合并审理。
二审期间各方当事人均无新证据提供。二审查明的事实与一审
一致，本院对一审查明的事实予以确认。
综合诉辩双方的意见，本案争议焦点归纳为：上诉人恒基公司清算组及一审第三人陆泰业应否将涉案的房产证和土地使用权证交付被上诉人程林冀。
本院认为，恒基公司与程林冀签订的《商品房买卖合同》合法有效，该合同约定涉案车库的价款为10万元，支付方式是一次性付款。程林冀因购买该车库经恒基公司同意后与恒基公司、一审第三人陆泰业签订了《借款协议》，约定程林冀欠恒基公司的该10万元购房款由陆泰业代为偿还。合同、协议签订之后，陆泰业主张其已代程林冀向恒基公司支付了该10万元购房款，恒基公司亦认可收到了该10万元，并将涉案车库所有权证办至程林冀名下，所以恒基公司与程林冀已经实际履行了涉案的《商品房买卖合同》。上诉人恒基公司清算组应该将涉案车库的房产证和土地使用权证交付程林冀，而不是交给陆泰业。至于程林冀是否按借款协议偿还陆泰业的借款属另外一个法律关系，陆泰业亦已经另案向程林冀主张权利。再者，程林冀向陆泰业借款10万元提供的抵押物并非是涉案车库，而是另一房产，陆泰业为实现自己的债权可以该抵押物为保证，而无权扣押涉案车库所有权证。故陆泰业持有该车库所有权证不返还程林冀无事实与法律依据。故对上诉人恒基公司清算组及一审第三人陆泰业的抗辩理由本院不予支持。程林冀一审诉求继续履行合同，将款项支付给恒基公司清算组于法无据，一审判决驳回其该诉请亦合法有据。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院予以维持。上诉人恒基公司清算组的上诉无理，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元由上诉人北海恒基房地产开发有限公司清算组负担1100元，被上诉人程林冀负担1200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何能媛
审 判 员 汪海敏
代理审判员 黄辉远
二〇一五年二月五日
书 记 员 陈永辉
附本判决引用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判。