贵州省桐梓县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0322民初2494号
原告：贵州省桐梓县国裕小额贷款有限公司，住所地桐梓县海校街道文笔路德利大厦4楼。
法定代表人：赵玖桐，该公司经理。
委托诉讼代理人：杨学勇，贵州大娄山律师事务所律师。
被告：周德建，男，汉族，1965年8月9日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。现居住遵义市红花岗区。
委托诉讼代理人：余国洪，系桐梓县花秋法律服务所法律工作者。
被告：周德琼，女，汉族，1970年9月5日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。
被告：代啟爱，男，汉族，1966年2月16日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。
共同委托诉讼代理人：令狐永康，系桐梓县民工事务协调服务中心副主任。
原告贵州省桐梓县国裕小额贷款有限公司（以下简称“国裕公司”）与被告周德建、周德琼、代啟爱借款合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案后，依法由审判员王乃富适用简易程序，于2017年7月12日公开开庭进行了审理。原告国裕公司委托代理人杨学勇，被告周德建委托代理人余国洪，被告周德琼、代啟爱委托代理人令狐永康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告国裕公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决三被告立即连带偿还借款本金100万元，并从2014年8月29日起按月利率2%支付利息至还清借款本金之日止（截止2016年10月11日利息为834167元）；2.判决三被告支付原告实现债权的代理费3万元；3.判决确认原告对被告提供的抵押物即位于桐梓县××镇××永兴组（黄家嘴）住房一栋（面积共为600平方米）享有优先受偿权；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年8月27日，原被告签订借款合同，约定被告周德建向原告借款100万元，被告周德琼、代啟爱自愿用桐梓县××镇××永兴组（黄家嘴）住房一栋为该借款作抵押，借款期限为四个月，合同签订后，原告履行了付款义务，被告支付了两个月的利息7万元后就再也没有支付借款本息，2016年5月17日，原告书面通知被告还款，2016年10月11日再次通知，但被告仍然没有偿还借款本息。被告的行为已严重违约，故原告诉至法院，请求依法判决。
被告周德建辩称，被告在原告处借款100万元事实，该借款是用于贵州华洪能源开发有限公司投资，因贵州华洪能源开发有限公司至今未拨付工程款，所以未能偿还原告债务，建议本案原告对周德建行使诉讼代位权，由贵州华洪能源有限公支付原告借款及利息。本案中，原告向被告周得琼、代啟爱主张保证责任已超过保证期间，故被告代啟爱、周德琼的保证责任免除。现被告没有履行能力，愿意偿还原告借款本金及按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息支付原告至本案判决之日止。
被告周得琼、代啟爱辩称，根据合同约定，被告周德琼、代啟爱承担连带保证责任，保证期间是主债务届满之日起的6个月内，偿还债务时间为2014年12月27日止，因原告未在保证期间内向被告主张保证责任，故二被告应当免除保证责任。原告与二被告之间在抵押桐梓县××镇××永兴组（黄家嘴）住房一栋时未办理抵押登记，该房不具备抵押物的合法性，因此涉案抵押无效。
本院经审理认定事实如下：2014年8月28日，以贷款方原告国裕公司为乙方与借款方被告周德建为甲方，签订《借款合同》，约定被告周德建向原告借款100万元，用于工程周转，借款期限为2014年8月28日至2014年12月27日，借款利率为月利率3.5%，被告周德建自愿用被告周德琼、代啟爱所有的在桐梓县××镇××永兴组（黄家嘴）住房一栋向原告作抵押，抵押人或者保证人的担保期限为借款人借款到期之日起两年，担保人对借款本息及因诉讼产生的诉讼费、律师费等负连带偿还责任，被告周德琼、代啟爱在《借款合同》上的担保人签字处签名；同日，原告与三被告另签订了《贷款担保承诺书》，约定被告周德琼、代啟爱同意为借款人周德建的此笔贷款向原告提供担保，同时承诺与借款人的债务承担连带保证责任，此承诺书作为提供担保的保证合同，担保人同意执行所提供的担保抵押物及一切连带保证责任。合同签订当日，原告按约定将借款100万元转账给被告周德建，后被告周德建按约定支付了两个月的利息7万元。后因被告未按约定偿还原告借款本息，2016年5月17日、8月5日、10月11日，原告向被告周德建送达了贷款催收通知书，2016年12月12日和2017年1月6日，被告周德建两次承诺还款，但均未按承诺期限偿还借款本息，故原告诉至本院，提出上述诉讼请求。
本院认为，2014年8月28日，原被告各方当事人签订的《借款合同》和《贷款担保承诺书》是各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，对合同各方具有约束力。涉案《借款合同》签订后，原告将借款100万元支付给了被告周德建，原告已按约定履行了义务，依据《中华人民共和国合同法》第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款没有约定或约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还，贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”之规定，被告应当按照约定的期限偿还原告借款，故对原告要求被告周德建偿还借款本金100万元的请求，本院依法予以支持。
对原告主张要求被告从2014年8月29日起至还清借款之日止按月利率2%计算支付利息的请求，因原告自认被告周德建已支付两个月的利息，故支付原告利息的时间应从2014年10月28日起计算，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%的部分利息的，人民法院应予支持”、第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”之规定，虽然原被告之间约定月利率3.5%违反了国家有关限制借款利率的规定，但原告主张只要求被告按月利率2%计算支付利息，不违反法律关于利息的限制性规定，本院予以支持，但利息支付截止期限调整至本判决确定的履行期限届满之日，同理，被告以没有履行能力为由，要求按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息支付原告的主张，本院不予采纳；因被告借款后已按月利率3.5%支付了原告国裕公司两个月的利息7万元，该利息超过了年利率36%，对超过年利率36%的部分1万元，被告虽未主张返还，但为了避免增加当事人诉累，此款可在被告偿还借款本息时予以扣除；对原告要求被告支付实现债权的律师代理费3万元的请求，因原告未提供已支付律师代理费的相关票据等证据佐证，且根据上述司法解释第三十条之规定，原告主张逾期利息、违约金或者其他费用总计不能超过年利率24%，故本院不予支持。被告周德建在庭审中辩称已按月利率3.5%支付了四个月的利息，但未提供证据证明，故本院不予采信。
对于原告诉请被告周德琼、代啟爱对前述借款本息承担连带责任保证的主张，因原被告在《借款合同》和《贷款担保承诺书》中明确约定了二被告承担连带责任保证，但各方在《借款合同》中约定的借款期限为2014年8月28日至2014年12月27日，保证期间为主债权履行期限届满之日起两年，现原告于2017年6月15日向本院提交起诉状向保证人主张保证责任，已超过约定的保证期间两年，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”、第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”之规定，保证人免除保证责任，故对原告要求被告周德琼、代啟爱对前述借款承担连带责任保证的主张，本院不予支持；关于原告主张要求对被告周德琼、代啟爱提供的抵押物即位于桐梓县××镇××永兴组（黄家嘴）住房一栋（面积共为600平方米）享有优先受偿权的请求，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”、第四十二条“办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。”之规定，因原被告各方对涉案抵押住房一栋未到相关部门办理抵押物登记，该抵押合同条款未生效，故对原告的该请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第三十条之规定，判决如下：
一、被告周德建于本判决生效后十日内偿还原告贵州省桐梓县国裕小额贷款有限公司借款100万元，并以100万元为基数按月利率2%计算支付原告从2014年10月28日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息（已经支付的1万元在偿还借款本息时应予扣除）。
二、驳回贵州省桐梓县国裕小额贷款有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21578元，减半收取10789元由被告周德建负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。
审判员 王乃富
二〇一七年七月十五日
书记员 敖 珣