江苏省淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0803民初2716号原告：江苏新时代物业服务有限公司，住所地淮安市淮安区大箔巷80—1号。法定代表人：成向芹，该公司董事长。委托诉讼代理人：李明，江苏誉淮律师事务所律师。被告：顾锦惠，女，1986年5月24日出生，汉族，住淮安市淮安区。委托诉讼代理人：顾锦明（系被告哥哥），男，1985年3月1日出生，汉族，住淮安市淮安区。原告江苏新时代物业服务有限公司（以下简称新时代公司）与被告顾锦惠物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告新时代公司的委托代理人李明，被告顾锦惠的委托诉讼人顾锦明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新时代公司向本院提出诉讼请求，判令被告立即支付原告物业费、公共水电费、垃圾处置费共计1584元（其中自2013年5月1日起至2017年4月30日期间物业服务费2784元、公共水电费240元、垃圾处置费240元，共计2784元，已付1200元，剩余1584元未付）及逾期付款滞纳金1270元，并承担本案的诉讼费用。事实与理由：2011年11月，原告开始为被告所在的韩桥小区提供物业服务。作为该小区的业主，被告应依据自己的物业面积126.4平方米给付原告物业管理费576元/年（126.4平方米*0.38元/平方米*12个月）、公共水电费60元/年、垃圾处置费60元/年等费用共计696元/年。但被告却从2013年5月1日起就没有给付过，截止2017年4月30日，被告已经有4个年度共计2784元没有给付，在2017年7月被告已付1200元，尚有1584元未付，为此，原告也曾多次向被告催要未果。鉴于上述事实，原告为依法维护自己的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。鉴于上述事实，原告为依法维护自己的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告顾锦惠辩称，第一，小区的绿化被占用为停车位，物业也没有制止；第二，物业人员收取物业费时态度不好，而且是酒后上门；第三、小区车库漫水，多年没有解决。本院经审理认定事实如下：原告系从事物业服务的企业，原企业名称为淮安新时代物业管理有限公司，2017年2月6日，企业名称变更为江苏新时代物业服务有限公司。2011年6月16日淮安市楚州区城投置业有限公司与原告签订韩桥安置小区前期物业服务合同，约定由原告为韩桥安置小区提供物业服务。2011年9月5日淮安市楚州区物价局出台楚价【2011】53号《关于韩桥安置小区物业服务收费的备案函》的文件，备案标准：1、普通住宅按每月每平方米不超过0.38元收取；2、商业用房物业服务费按每月每平方米不超过0.78元收取；3、装潢保证金按每户不超过600元收取；装潢垃圾清运费按照每平方米不超过1元一次性收取；5、公共水电费用，应签订相应委托协议，单独列账、按实收取，合理公开分摊。具体分摊方式、结算方式由物业公司与业主在管理合同中协商确定等等。后原告新时代公司按照物价局文件规定制定了韩桥小区收费公示表。2011年被告顾锦惠入住韩桥安置小区，2011年11月7日原告与被告签订《前期物业管理服务协议》。协议约定：由原告新时代公司为韩桥安置小区提供物业管理服务；第四条约定：物业管理公共服务费收费标准为，住宅房物业费0.40元/月/平方米，物业管理服务费按年度预收，每年缴纳一次，逾期交费，每逾期一天需增交该交费用万分之五的滞纳金；第五条约定：生活垃圾处置费60元/户/年，公共道路照明费60元/户/年,装修房屋时垃圾清运费用按每平方米1.5元收取。顾锦惠为小区住户的业主，其房屋的建筑面积为126.4平方米。顾锦惠在2011年11月入住时缴纳了一年物业服务费、生活垃圾处置费及公共水电费。从2013年5月1日开始被告只向原告交纳物业服务费用1200元。原告新时代公司因向被告索要剩余物业费用未果，遂向本院提起诉讼。以上事实，有原告提供的营业执照（副本），淮安市淮安区市场监督管理局出具的公司准予变更登记通知书，淮安市楚州区物价局楚价（2011）53号文件，前期物业管理服务协议,《关于韩桥安置小区物业服务收费的备案函》及韩桥小区收费公示表及庭审笔录在卷，经庭审审查，本院予以确认。本院认为，原告新时代公司作为具有物业服务资质的企业，与被告签订的前期物业服务协议，是双方真实意思表示，且内容符合法律的规定，属有效合同，该合同具有约束力。被告作为小区住户，接受物业服务，应当按照合同约定向原告缴纳物业服务费用，借故不交，显属违约。原告作为物业服务企业应该接受业主的监督，倾听业主的需求，不断改进物业服务水平，及时解决业主反映的问题；另一方面，物业服务是一个不断完善的过程，如果被告认为物业服务存在问题，应该采取相应的维权行为，而不是拒交物业费形式消极对抗，否则，业主拒付物业费必将导致物业服务无法正常开展下去，这既不利于物业服务的长远发展，阻碍物业公司提升物业服务层次，也不利于维护广大业主的利益。关于被告应支付物业费用的数额，本院认为，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。原告新时代公司按照物价局规定标准收取住宅房0.38元/月/平方米、生活垃圾处置费60元/户/年、公共道路照明费60元/户/年。顾锦惠在小区购买的住宅房，因此新时代公司按照规定标准收费符合法律规定，本院予以支持。因原告的服务未达到协议约定的标准，被告可以适当少交物业费，交纳80%物业费为宜。被告应给付原告2013年5月1日至2017年4月30日期间的物业服务费1844元（126.4平方*0.38元/月*48个月*0.8），公共水电费240元（60元/年*4年），生活垃圾处置费240元（60元/年*4年），合计2324元，扣除被告已交纳的1200元，被告应给付1124元。关于原告提出被告承担逾期付款违约金的主张。本院认为，被告在合同履行过程中存在服务不到位情形，故对原告的该项主张，本院不予支持。基层人民法院和它派出的法庭审理符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十（江苏省现为21800元）以下的，实行一审终审。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第三十二条第一款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告顾锦惠于本判决生效后十日内给付原告江苏新时代物业服务有限公司2013年5月1日至2017年4月30日期间的物业费服务费、公共水电费、生活垃圾处置费共计1124元（被告交纳的物业费1200元已扣除）；二、驳回原告江苏新时代物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告顾锦惠负担。本判决为终审判决。代理审判员  李艳二〇一八年七月三十日书 记 员  任越附：裁判所依据的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《物业管理条例》第三十二条第一款从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。