北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民再终字第12775号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）邢广凡，男，1961年8月15日出生。
委托代理人邹宗林，北京市博维律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）谢东贵，男，1949年8月30日出生。
委托代理人陈亮，北京中朗律师事务所律师。
委托代理人韩斌，北京中朗律师事务所律师。
申请再审人邢广凡因与被申请人谢东贵租赁合同纠纷一案，不服本院（2012）一中民终字第6号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2013年6月21日作出（2013）高民申字第01627号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人邢广凡及其委托代理人邹宗林，被申请人谢东贵委托代理人陈亮、韩斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年8月16日，一审原告谢东贵起诉至北京市大兴区人民法院称，2007年5月29日，其与邢广凡签订厂房租赁合同约定：其将大兴区瀛海镇北普陀北门对面厂房4815平方米租给邢广凡，租金每平方米65元，并且邢广凡仅能作厂房使用，不得转租和转借，同时严禁一切违法经营活动，如果发现邢广凡有不正当经营事项，其有权将厂房收回；第三条规定，租赁期间邢广凡必须提前30天一次性交清下一年全部租金，否则，其有权收回厂房并处置内部的设施。合同签订后，邢广凡擅自改变厂房的使用用途，办起了学校，但邢广凡并没有营业执照和办学手续，存在重大安全隐患。2011年4月25日，大兴区旧宫镇南小街发生火灾，造成重大人员伤亡，大兴区政府给全区的一封公开信，也明确要求全区广大群众共同遵守，不得未经审批开办幼儿园、学校。因邢广凡违反租赁合同中约定，未按时交纳租金且违规办学。其要求解除与邢广凡于2007年5月29日签订的厂房租赁合同；诉讼费用由邢广凡承担。邢广凡辩称，其与谢东贵签订合同时，谢东贵就知道其租赁房屋用于办学，其办学经过宣武区教育部门批准，在大兴区仅仅是训练基地；其在承租房屋后对房屋进行了改造（吊顶、打隔断等）；其不交纳租金，是因为谢东贵在其租赁的地点加盖房屋；综上，其不同意解除租赁合同，请求驳回谢东贵的诉讼请求。
北京市大兴区人民法院一审查明，2003年12月21日，北京市大兴区瀛海镇南宫村村民委员会、北京市大兴区瀛海镇南宫村经济合作社（甲方）与北京市南郊瀛海电信器材厂（乙方）签订土地承包协议约定：乙方承包甲方土地10亩，土地位置在北普陀影视城北门外，其四至为北至北野厂鱼池，西至北普陀影视城空地，东至南宫村土地，南至北京造纸厂道路；承包期限自2004年1月1日起至2034年1月1日止。2003年12月31日，北京市南郊瀛海电信器材厂与谢东贵签订土地转包协议，北京市南郊瀛海电信器材厂将承包的上述土地转包给谢东贵。2007年5月29日，谢东贵（出租方，甲方）与邢广凡（承租方，乙方）签订厂房租赁合同约定：厂房坐落于北京市大兴区瀛海镇南宫村北普陀北门对面；建筑面积4815平方米，场地面积4260平方米，单价65元每平方米；乙方作为厂房使用，不得转租、转借；同时严禁一切违法经营活动，如甲方发现乙方有不正当经营事项，甲方有权将厂房收回，剩余房租费一概不退；租赁期间自2007年9月26日至2015年9月26日；每年租金净为32万元，租赁期限内无递增，为互让互利，双方议为一次性交清全年租金（注：租赁期内，乙方必须提前30日内交清下一年租金，否则甲方有权收回该房屋，并处置内部设施）；乙方在生产中不影响房屋的整体结构下可作微改，如需再建厂房应提前告知甲方，经同意再施工；双方还就其他事项进行了约定。2011年5月，北京市大兴区人民政府发布的致全区单位组织群众的一封公开信中载有：任何单位和个人不得未经审批开办幼儿园、学校。2004年6月1日，北京新奥武术培训学校经北京市宣武区体育局批准取得北京市体育运动项目经营资质证书，单位地址为宣武区粉房琉璃街道15号，经营期限自2004年6月1日至2009年6月1日。邢广凡提交的一份个人独资企业营业执照显示：企业名称为北京兴奥武术培训中心，投资人为闫萍，企业住所地为北京市宣武区北纬路9号209F，发证时间为2009年10月23日。涉案场所现悬挂北京新奥武术学校字样，涉案租赁房屋用于办学。邢广凡租金交至2010年9月27日。上述事实，有双方当事人的陈述、土地承包协议、厂房租赁合同、公开信、营业执照等证据材料在案佐证。
北京市大兴区人民法院一审认为，谢东贵与邢广凡签订的厂房租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均依约享有权利并应履行各自义务。邢广凡租用谢东贵房屋用于办学，违背了双方当事人签订合同中关于出租物用途的规定；同时从目前看，其开办学校未有相关机关的核准手续，虽然其提交其妻子闫萍为投资人的营业执照等信息，但是从企业名称、企业住所、法定代表人姓名看，均无法体现与本案的关联性；邢广凡应于2010年9月26日前交清下一年度租金，其至今未交纳；综合上述情形，谢东贵要求解除双方签订的厂房租赁合同，有事实和法律依据，法院予以支持；对邢广凡提出的因谢东贵加盖房屋，其与谢东贵口头协商，免除两年房屋租金的抗辩理由，没有证据证明，法院不予采信。北京市大兴区人民法院作出（2011）大民初字第10252号民事判决：解除谢东贵与邢广凡于二○○七年五月二十九日签订的厂房租赁合同。
邢广凡不服一审判决，向本院提起上诉称，被上诉人与上诉人签订租赁合同时，就明确知道上诉人使用租赁场地是为开展武术培训，且被上诉人住处与租赁房屋相距仅百米，租金一直由被上诉人亲自收取，但其从未提出过异议，应视为被上诉人以默认的方式对租赁场地及房屋的用途进行了变更；被上诉人在本案租赁场地内进行改建工程，缩小了上诉人的租赁面积，对此被上诉人表示自愿免除自2010年9月27日起两年的租金；上诉人并无违反租赁合同的违约行为，原审法院适用合同法94条规定判决解除合同属适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的上诉请求。谢东贵答辩称，原审判决认定事实清楚，双方签订的合同明确约定了被上诉人有权单方解除合同的情形，而上诉人在租赁期间存在违法改变租赁用途、违法经营和不按期缴纳租金的行为。被上诉人依照合同规定请求法院解除合同的主张有事实和法律依据。表示同意原判决。
本院经审理所查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。上述事实，有土地承包协议、厂房租赁合同、公开信、营业执照及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院二审认为：根据本案查明的事实，谢东贵与邢广凡签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，应为合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利和义务。在合同履行过程中，邢广凡未按约支付租金，谢东贵可依约解除合同，收回房屋，并处置内部设施。邢广凡上诉称谢东贵明知租赁场地用于开展武术培训，且因谢东贵加盖房屋，导致租赁面积减少，故与其口头协商免除了两年租金一节，本院审查后认为，邢广凡对上述主张均无相关证据予以证明，故本院对此不予认可；邢广凡上诉称原判适用法律不当，本院审查后认为原审判决不存在适用法律不当的情形。综上，原审法院根据实际情况并结合相关证据作出的判决结果，并无不妥，应予维持。邢广凡的上诉请求，依据不足，本院不予支持。本院作出（2012）一中民终字第6号民事判决：驳回上诉，维持原判。
邢广凡申请再审称：在签定租赁合同之前，双方明确租赁用途为武术学校培训基地；申请人有两个办学的执照，大兴政府发了一个公开信称，不能办学校。可我方有合法的营业执照，所以经营合法；被申请人以拖欠租金为由解除合同，但双方之间实际存在口头协议，被申请人要求在申请人租赁的房屋上改扩建，故免除申请人两年租金，不存在拖欠租金的情形。2010年9月26日之前的房租申请人都已交纳，在被申请人起诉之前，从未要求申请人交纳租金；被申请人要求解除租赁合同无法律依据。其请求是：1、撤销一、二审判决；2、改判驳回被申请人原审诉讼请求。3、一、二审诉讼费由被申请人承担。被申请人谢东贵辩称，同意原一、二审判决。
原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院再审另查明，邢广凡已于2013年初向谢东贵腾退所租厂房。上述事实，除原审法院认定的证据外，还有当事人的陈述在案佐证。
本院再审认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，对于邢广凡申请再审提出的其与谢东贵明确租赁用途为武术学校培训基地，因谢东贵要求在其租赁的房屋上改扩建，故双方曾达成口头协议免除其两年租金一节，邢广凡并未提供有效证据予以证明，本院对此不予采信。谢东贵所提供证据证明在合同履行过程中，邢广凡未按约支付租金，谢东贵可依约收回该房屋，并处置内部设施。同时，结合本案实际情况考虑，因邢广凡已将所租厂房腾退，双方继续履行租赁合同既缺乏法律依据亦不具有实际意义。由此，原审法院判决支持谢东贵的诉讼请求并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十七条的规定，判决如下：
维持本院（2012）一中民终字第6号民事判决。
一审案件受理费三十五元，由邢广凡负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由邢广凡负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹 锋
代理审判员 王颖君
代理审判员 邓 卓
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 亢 娜