河北省蔚县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0726民初694号
原告：杨正瑞，男，1953年3月21日出生，汉族，现住河北省张家口市蔚县。
委托诉讼代理人：宋志刚，河北兴蔚律师事务所律师。
被告：蔚县鑫盛食品肉联总厂，住所地：蔚县代王城镇石家庄村西。
法定代表人：范俊伟，该厂经理。
委托诉讼代理人：王继宝，该厂副经理。
委托诉讼代理人：高建利，河北兴蔚律师事务所律师。
原告杨正瑞与被告蔚县鑫盛食品肉联总厂合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨正瑞委托诉讼代理人宋志刚、被告蔚县鑫盛食品肉联总厂委托诉讼代理人王继宝、高建利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨正瑞向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原被告之间33平方米的土地使用合同(老君观南门西侧)，返还所使用的土地；2、请求判令被告支付违约金3万元；3、判决被告承担本案诉讼费用；事实和理由：被告为解决其开发建设的老君观商贸服务区向前进路的通道问题，于2006年5月30日与原告签订227平方米的土地使用合同，合同约定被告的使用期限为51年，使用目的为通道。然而被告违反合同约定将通道的西侧33平方米土地建设成街面房，原告多次找被告交涉要求被告按合同履行，至今未果。原告认为被告的行为严重违返了合同约定，现依法诉至贵院，请依法支持原告的诉求。
蔚县鑫盛食品肉联总厂辩称，被告虽在由案涉三间门脸房改造而成的通道西侧恢复建设房屋一间，但原被告之间签订的协议书对于被告受让房屋及土地的使用未作禁止性约定，也没有约定该方面的解除权，只是约定了原告同意按规划要求修理出入口通道的路面，所以被告在受让房屋被拆除以后的基础上修建起一间房屋，并未违反协议约定。在协议签订后，被告方也依照协议的约定向原告方全额支付了转让使用费780000元，作为被告方的主要合同义务已经履行完毕，对于协议约定的转让使用面积的第一条第一款，原告履行了房屋及3证复印件的交付义务，但对于第一条第二款约定的126.5平米的土地未按照协议第四条的约定提供使用手续复印件，原告尚有部分交付义务未履行。原告当庭出示的所谓楼北126.5平米的使用手续，系空白收据一张，难以辨认该收据所记载的内容，故被告对该证据的真实性、关联性、合法性均持有异议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。在庭审过程中，原告为证明其对案涉楼北土地拥有合法使用手续而出示的收据，因无法辨认其所载明的内容，系空白收据，故本院对该证据不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：为解决蔚县城南关环岛老君观商贸服务区新开回路前进路段出入口通道问题，原告杨正瑞与被告蔚县鑫盛食品肉联总厂于2006年5月30日签订《房屋转让协议书》一份，协议约定：甲方（杨正瑞）自愿将位于蔚县蔚州镇前进路00234号楼房东侧门脸房三间及楼北土地使用权供乙方（蔚县鑫盛食品肉联总厂）使用。其中案涉楼房东侧三间门脸房：南北10米，东西10.5米，占地面积100.5平方米；楼北土地：南北平均11米，东西11.5米，占地面积126.5平方米。使用期限自2006年6月1日始至2057年5月31日止，共计51年。使用费总计金额780000元，于2006年6月底前付清。同时双方亦约定由乙方将案涉三间门脸房及楼北土地改造成出入口通道并负担相关费用。协议签订后，被告蔚县鑫盛食品肉联总厂按照约定支付原告杨正瑞使用费780000元，案涉三间门脸房及楼北土地亦被改造成老君观商贸区前进路段出入口通道供通行使用。后被告蔚县鑫盛食品肉联总厂又将案涉三间门脸房改造成的通道西侧33平方米土地恢复建设成街面房，并对外出租。原告多次与被告协商，要求被告按照合同履行，但未果。
又查明，原告杨正瑞系案涉三间门脸房所在地块的国有土地使用权人，且该地块土地使用权类型为“划拨”。但对案涉楼北土地，现有证据不能证明原告杨正瑞对该地块拥有相关的物权权利。
本院认为，原被告之间签订的合同虽名为“房屋转让协议书”，但就合同的目的及合同的内容实质而言，该协议书则是被告蔚县鑫盛食品肉联总厂为便利通行以有偿方式使用案涉土地并意欲取得案涉土地地役权而与原告杨正瑞所达成的合意。针对原告的诉讼请求，结合原被告之间签订的地役权合同并综合全案案情，分述如下：
一、关于楼北土地。综合全案证据，从物权法意义上讲，原告杨正瑞并非案涉楼北土地的用益物权人，其无权以供役地不动产权利人的身份与被告蔚县鑫盛食品肉联总厂缔结地役权合同从而为被告在案涉楼北土地设定地役权。是故，原被告之间签订的《房屋转让协议书》中关于在案涉楼北地块上设定地役权的约定无效；依《中华人民共和国物权法》第一百五十六条第一款“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地”之规定，案涉楼北126.5平方米地块上的地役权自始未设定。该部分土地应恢复到案涉《房屋转让协议书》签订前的权利状态，同时，原告杨正瑞应将已取得的针对该地块的土地使用费780000×126.5÷（126.5+100.5）=434669元返还原告。
二、关于三间门脸房所在土地。就该部分土地而言，原告杨正瑞作为物权法意义上的国有土地使用权人，且该地块土地使用权类型为“划拨”，故原被告之间签订的《房屋转让协议书》中针对该地块而设定地役权的约定，合法有效。被告蔚县鑫盛食品肉联总厂作为地役权人负有按照合同约定的利用目的和方法利用供役地之义务。案涉三间门脸房在为便利被告通行而改造成通道之后，被告又自行在该通道西侧自行建设门脸房一间并对外出租，系物权法上违反合同约定滥用地役权之情形，原告杨正瑞作为供役地一方依法有权解除在被告自行建设的33平方米门脸房土地上原被告之间所达成的地役权合同。本案经本院受理后，于2016年7月26日向被告蔚县鑫盛食品肉联总厂依法送达了起诉状副本、应诉通知书等相关法律文书，故原被告之间在案涉33平方米土地上形成的地役权合同应自2016年7月26日起解除为宜。该部分土地上的地役权合同解除后，被告蔚县鑫盛食品肉联总厂对该部分土地不再享有地役权并将该部分土地返还原告杨正瑞。同时，原告杨正瑞亦应参照《房屋转让协议书》中约定的土地使用总面积、土地使用年限、土地使用费总金额按照比例将已收取的该33平方米土地使用费中自2016年7月26日始至2057年5月31日止部分即780000÷（126.5+100.5）÷51×33×{41-(30+25)/365}=90823元退还被告蔚县鑫盛食品肉联总厂。
三、关于违约金。结合庭审情况，并综合审查全案证据，案涉合同中未约定具体的违约金条款，原告亦未提供充分有力的证据对其主张的违约金予以证实，故本院在本次诉讼中对其不予支持。待有新的证据后，原告可另行诉讼解决。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十六条、一百五十七条、一百六十条、一百六十八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、九十七条之规定，判决如下：
一、原告杨正瑞与被告蔚县鑫盛食品肉联总厂所签订的《房屋转让协议书》中就楼北126.5平方米土地设定地役权的约定，自始无效；被告蔚县鑫盛食品肉联总厂自始未取得上述地块的地役权；原告杨正瑞应于本判决生效之日起十五日内一次性将已取得的该地块土地使用费434669元退还被告蔚县鑫盛食品肉联总厂。
二、原告杨正瑞与被告蔚县鑫盛食品肉联总厂所签订的《房屋转让协议书》中就蔚县蔚州镇南关环岛老君观商贸区南门通道西侧33平方米土地设定地役权的约定，自2016年7月26日起解除；被告蔚县鑫盛食品肉联总厂应于本判决生效之日起十五日内将该33平方米土地返还原告杨正瑞；原告杨正瑞应于本判决生效之日起十五日内一次性将已收取的上述地块的自2016年7月26日始至2057年5月31日止期间的土地使用费90823元退还被告蔚县鑫盛食品肉联总厂。
三、驳回原告杨正瑞的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2716元，由原告杨正瑞负担674元，被告蔚县鑫盛食品肉联总厂负担2042元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审 判 长 李凌云
审 判 员 李 成
代理审判员 常向东
二〇一七年四月十七日
书 记 员 刘丽媛
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国物权法》
第一百五十六条【地役权】地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。
前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
第一百五十七条【设立地役权】设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。
地役权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）供役地和需役地的位置；
（三）利用目的和方法；
（四）利用期限；
（五）费用及其支付方式；
（六）解决争议的方法。
第一百六十条【地役权人权利义务】地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。
第一百六十八条【地役权消灭】地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：
（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；
（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
《中华人民共和国合同法》
第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。