广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）桂0406执异13号
案外人：林丽清，女，1989年5月5日出生，汉族，广西梧州恒嘉投资有限公司职员，住梧州市万秀区。
委托诉讼代理人：邱悦，广西彤日律师事务所律师。
申请执行人：李汉连，女，1964年4月5日出生，汉族，广西强寿药业有限公司职员，住广西南宁市。
委托诉讼代理人：徐欢、卢上宁，北京市炜衡律师事务所广西分所律师。
被执行人：梧州广汇房地产开发有限公司，住所地梧州市新兴一路228号。
法定代表人：谭锦文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李文锋，梧州市万秀区法律事务中心法律工作者。
本院在执行申请执行人李汉连与被执行人梧州广汇房地产开发有限公司（以下简称广汇公司）民间借贷纠纷一案（即发生法律效力的（2014）龙民初字第760号民事判决书）的过程中，案外人林丽清于2016年11月16日向本院提出书面执行异议。本院于同月21日立案受理后，依法组成合议庭，于同月28日组织听证会，对案外人的异议进行了审查。现已审查终结。
案外人林丽清称，2014年5月14日，案外人与被执行人广汇公司签订了七份《商品房买卖合同》，向广汇公司购买梧州市蝶山二路蝶山里一级2号A幢1单元801房（房价款761425元）、A幢1单元802房（房价款605325元）、A幢2单元801房（房价款605325元）、A幢2单元802房（房价款594275元）、B幢2单元801房（房价款518850元）、B幢2单元802房（房价款525175元）、B幢3单元802房（房价款626225元）。2014年5月15日，案外人向广汇公司支付七套商品房的全部价款，广汇公司向案外人开具了发票。2014年5月19日，案外人缴纳七套商品房契税并收取税收缴款书。2014年6月13日，广汇公司向案外人交付七套商品房，案外人领取房门钥匙，缴纳了公共水电周转金、水电费押金、物管费等相关费用，并行使了业主权利。综上，案外人与被执行人签订合法有效的买卖合同，已支付全部价款，缴纳物管费及相关费用并已实际占有上述商品房。案外人支付上述七套商品房的全部价款后，多次催促广汇公司向产权登记机构申请办理合同备案手续及协助案外人办理预告登记，广汇公司均不予理会。因广汇公司的原因，导致案外人一直不能办理上述七套商品房的过户登记。现广汇公司作为被执行人，上述七套商品房于2014年10月被法院查封，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，请求人民法院中止对上述七套商品房的执行，并解除对上述房产的查封。
申请执行人李汉连辩称，一是案涉房产未办理商品房买卖合同备案、预告登记或者过户登记，案外人对案涉房产不享有物权，仅享有物权期待权。二是案外人在事实理由部分援引的是《执行异议和复议规定》第二十八条规定，该条规定针对的是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，排除了被执行人为房地产开发企业的情形，如果被执行人为房地产开发企业，应当适用的是《执行异议和复议规定》第二十九条，该条规定的关于买受人物权期待权的保护条件与第二十八条的规定是不一致的。三是房屋消费者物权期待权与债权人利益冲突，应当严格按照《执行异议和复议规定》第二十九的规定办理。在听证中，案外人认可：1.案外人所购七套房产部分用于居住、部分用于投资；2.除此七套房产外，案外人还有其他在其名下可以居住的房屋；3.至今七套房产未装修入住。说明案外人所说七套房产部分用于居住的理由不能成立，因此，案外人不符合第二十九条第（二）项情形，其执行异议不能成立。四是《执行异议和复议规定》第二十九条的法理基础，系保障消费者对房屋的物权期待权在顺位上的优先性，但应当准确判断购房人是否属于消费者。本案中，案外人一次性全款购买7套房屋，显然不符合正常的生活居住需要，听证调查中，案外人已提出上述房产有部分用于投资。综上所述，广汇公司有明确可执行房产，且上述七套房产尚未装修入住，符合可执行标准，恳请法院依法在期限内执结本案。
被执行人广汇公司辩称，被执行人于2014年5月已经将案涉的七套房产出售给案外人，案外人已经支付了全部价款，并且被执行人于2014年6月13日已经将钥匙和房屋交付给案外人管理使用，房产应属于案外人所有。由于被执行人诸多客观原因，导致被执行人至今没有为案外人办理房产备案、登记手续。
经审查查明，本院在审理申请执行人李汉连与被执行人广汇公司民间借贷纠纷一案过程中，于2014年10月31日作出（2014）龙民初字第760-1号民事裁定，查封了被执行人广汇公司名下的坐落于梧州市蝶山二路蝶山里一级2号的A幢1单元801房、A幢1单元802房、A幢2单元801房、A幢2单元802房、B幢2单元801房、B幢2单元802房、B幢3单元802房等房。2014年12月19日，本院作出（2014）龙民初字第760号民事判决，判决被执行人广汇公司归还给申请执行人李汉连借款本金450万元及从2014年5月31日起至生效判决规定的履行期限最后一日止的利息。因被执行人广汇公司未按生效法律文书履行义务，李汉连于2015年1月19日向本院申请强制执行。2016年10月24日，本院作出（2015）龙执字第26-1号执行裁定，对上述案涉房产继续查封。
另查明，2014年5月14日，案外人林丽清与广汇公司签订《梧州市商品房买卖合同》，约定案外人购买广汇公司开发的坐落于梧州市蝶山二路蝶山里一级2号的A幢1单元801房、A幢1单元802房、A幢2单元801房、A幢2单元802房、B幢2单元801房、B幢2单元802房、B幢3单元802房。次日，案外人支付七套商品房的全部价款，广汇公司向案外人开具七套商品房的预收购房款的发票。同年5月19日，案外人缴纳七套商品房契税。同年6月13日，广汇公司向案外人交付上述七套商品房，案外人领取房门钥匙，并缴纳了公共水电周转金、水电费押金、物管费等相关费用。但广汇公司未为上述七套商品房办理备案登记手续，且至今没有到相关部门办理房产预告登记手续。听证过程中，案外人承认其在梧州市有其他用于居住的房产，所购买的七套商品房部分用于居住，部分用于投资，至今没有装修入住使用。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，商品房预告登记是《物权法》规定的一种不动产登记制度，具有物权的排他效力。本案中，虽然案外人林丽清与被执行人广汇公司签订了七套房产的《商品房买卖合同》，但广汇公司至今没有为案涉房产办理房产预告登记手续，因此，不具有物权的排他效力。现七套房产仍登记在被执行人广汇公司名下，本院依法予以查封并无不当。
另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，虽然案外人林丽清与被执行人广汇公司签订《梧州市商品房买卖合同》在本院查封之前，且被执行人广汇公司出具《销售不动产统一发票》确认收到了购房款，但案外人林丽清承认所购商品房部分用于居住，部分用于投资，至今没有装修入住使用，且其名下有其他用于居住的房屋，同时林丽清未通过另案诉讼确认其对法院查封的房屋享有所有权，不符合上述规定的情形，故其主张的异议不能排除法院的执行。本院依法查封案涉七套房产并无不妥。
综上所述，案外人林丽清提出的异议理由不成立，不能排除法院的执行，本院对其异议申请不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十六条、第二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第71条第3项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：
驳回案外人林丽清的异议。
如不服本裁定，可在接到裁定书之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 樊逢春
人民陪审员 朱芳勇
人民陪审员 莫洁清
二〇一六年十二月六日
书 记 员 钟嘉莹