辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽07民终1742号
上诉人（原审原告）：大商集团锦州百货大楼有限公司，住所地锦州市凌河区。
法定代表人：田德斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴春红，该公司职员。
委托诉讼代理人：赵本国，辽宁金钟律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：孟晓明，男，1962年11月5日出生，汉族，退休工人，住锦州市古塔区。
委托诉讼代理人：秦岩，辽宁华英律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：锦州天兴置业有限公司，住所地锦州市凌河区。
法定代表人：韩玉，该公司董事长。
上诉人大商集团锦州百货大楼有限公司、孟晓明因与被上诉人锦州天兴置业有限公司服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2016）辽0703民初556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大商集团锦州百货大楼有限公司（以下简称百货大楼）的委托诉讼代理人吴春红、赵本国、上诉人孟晓明及其委托诉讼代理人秦岩到庭参加诉讼。被上诉人锦州天兴置业有限公司（以下简称天兴公司）经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
百货大楼上诉请求：撤销一审判决，依法改判按照11.19平方米×2.48元/平方米/天×475天收取费用或将本案发回重审；本案的诉讼相关费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决遗漏了案件的基本事实，属于事实认定错误。1、上诉人从管理伊始，就按照每平方米2.48元的标准提供服务，虽然孟晓明第一年的管理费用是按照其与天兴公司每平方米1.47元的约定交纳，但依据天兴公司2014年1月12日向上诉人出具的承诺书，即“第一年委托期内，我司出售的一、二、三、四、五层内商铺已缴纳物业管理费为使用面积每年、每平方米1.47元，不足部分由我司支付”。实际上第一年是由天兴公司为孟晓明承担了额外的费用。上诉人按照每平方米2.48元公示了管理服务费标准并进行了相关服务，有超过三分之二的商户都全额交纳了管理费，所以，第二年孟晓明理应按照每平方米2.48元的标准交纳物业管理费。2、孟晓明和天兴公司对于重新测算确定物业管理费用问题是有约定的。依据2012年12月24日天兴公司与孟晓明之间签订的《商铺合同》第十二条第三款：“物业公司在开业日起的第一年内实际收取的物业费以第十二条第2项约定标准执行，其后物业公司有权根据商铺所在地城市居民消费价格指数重新测算，乙方同意其后每个日历年的物业费，以物业公司向乙方发出的书面通知所载标准为准。乙方须根据物业公司调整后的收费标准支付物业管理费”。因此，上诉人的家乐汇购物广场在开业第二年依据实际情况测算费用标准，并收取相关费用是合法的。孟晓明对物业管理费的交纳是有承诺的，《商铺合同》第十二条：“乙方承诺遵守天兴家乐汇购物广场物业管理公约或临时管理规约，并遵守甲方和商业管理公司及物业服务公司制定，并不时修改的关于天兴家乐汇购物广场各方面物业管理的一切规章制度。乙方在物业服务协议下义务和责任也构成对甲方的单方承诺，甲方有权直接援引向乙方主张权利；服务公司有权直接援引本合同有关物业管理服务约定向乙方主张权利”。所以，孟晓明依据约定交纳相关费用理所当然。3、依据案涉的《商铺合同》第一条第二款，约定D区23号商铺，建筑面积11.19平方米，套内面积5.59平方米，众所周知，不论是住宅物业还是商业物业，管理的内容都包括自用部分和公共部分，管理公司付出的成本既包括自用部分，也包括公共部分，作为管理公司的上诉人按照11.19平方米建筑面积收取费用是合理合法的，应当得到法律的支持。一审判决对上诉人请求天兴公司承担连带责任不予支持是错误的，依据天兴公司与上诉人签订的《委托管理协议书》约定，上诉人是受天兴公司的委托管理家乐汇商场，上诉人为此付出了相关的成本，使得天兴公司的资产达到保值增值，根据《物业管理条例》、《锦州市物业管理办法》第二条、第十五条的规定：“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案孟晓明作为使用人，在将近二年的时间里享受了上诉人的物业服务，却未交纳相关费用，天兴公司作为家乐汇物业的所有权人即业主，对诉争的相关费用应负连带给付责任。综上，一审法院认定事实不清，依据错误，请求二审法院依法改判。
针对上诉人孟晓明的上诉请求、事实和理由辩称，不论是物业费还是管理服务费，其实质都是服务费，上诉人百货大楼所付出的服务经营实际发生，作为商铺的经营业主已经享受了服务，且其在享受服务时对提供服务的主体及质量未提出任何异议，因此，其应该交纳相关的服务费用。
孟晓明上诉请求：依法撤销一审判决，驳回一审原告的诉讼请求，并由其承担本案的诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实正确，但论述的观点及判决结果错误。1、根据民事诉讼的不告不理原则，本案原告在诉讼中，明确主张管理服务费而不是物业费，且在法庭调查中已经释明的情况下，原告应主张管理服务费，而不是物业费，法院却判决给付物业费。2、一审法院认为资质制度只适用于民用住宅部分的物业管理，而非民用住宅的物业管理不在规定的调整范围内的结论错误。《物业管理条例》第一条规定，为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。这里的工作环境绝非是指民用住宅，而是指除民用住宅之外的需要进行物业管理的所有公共场所。3、一审原告向上诉人主张管理服务费没有合同依据，根据《商铺合同》第十二条第1项：“乙方承诺遵守天兴家乐汇购物广场物业管理公约或临时管理规约，并遵守甲方和商业管理公司及物业服务公司制定，并不时修改的关于天兴家乐汇购物广场各方面物业管理的一切规章制度。乙方应与物业服务公司签署物业管理服务协议，乙方在物业管理服务协议项下义务和责任也构成对甲方的单方承诺”。第2项规定“物业管理费收费标准将由物业服务公司实际发生的费用作为依据进行测算，经锦州市权威或物价部门核定后统一收取”。显然，按照该合同约定，孟晓明在商业经营中需接受天兴公司与商业管理公司的商业管理及物业公司的物业管理，即两种不同的管理。按照合同约定对商业管理是只需接受管理而不需要交费，只是在享受物业管理时，方应与物业服务公司签署物业管理服务协议，并按照物业管理服务的约定向物业服务公司交纳物业管理费。而本案原告只是天兴公司请来的商业管理公司，而非合同中约定的物业服务公司，其所进行的是商业管理而非物业服务。上诉人与一审原告既没有商业管理协议，也没有物业服务合同，因此，一审原告主张管理服务费没有合同依据。4、一审原告所进行的仅仅是基于商品零售企业的管理经验，在天兴公司的委托下对商场进行的商业管理，而不是物业管理，收取物业服务费没有法律依据。根据《物业管理条例》第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。本案中一审原告只是商品零售企业，且无物业管理的经营项目，因此，因其没有物业管理资质而不能从事物业管理，因其无物业管理的经营范围属违法经营。5、上诉人入住时交给天兴公司的物业费，是天兴公司的合同中表明其应委托物业公司进行物业管理而先行代收的，但不能推导出一审原告就当然享有这一权利。综上，一审判决错误，违法，依法应予撤销，并驳回一审原告的诉求。
针对百货大楼上诉请求、事实和理由辩称，百货大楼提出从开始就按照每天每平方米2.48元的标准提供服务，但在一审审理中没有陈述，同时没有证据证明每平方米2.48元的服务标准，与天兴公司的《商铺合同》中约定的每平方米1.47元的收费标准的区别。上诉人作为商铺的实际经营者就在相应的区域内营业，百货大楼完全可以和上诉人签订相应的协议，但是其仅是以每平方米2.48元的收费标准进行了公示，上诉人认为该公示不具有送达和生效的效力。百货大楼援引的《商铺合同》条款已经证明，上诉人与天兴公司对于物业费的收取对象直指的是该公司聘请的物业公司，但是百货大楼并非物业公司。关于使用面积和建筑面积问题，上诉人认为合同的约定是约束双方当事人的，在实际经营过程中，如何交纳物业费、按照何种标准是基于《商铺合同》的约定，在天兴公司与上诉人没有变更合同，百货大楼也没有与上诉人签订任何合同的前提下，其主张按照建筑面积收取费用没有任何依据。综上，二审法院应该驳回百货大楼的上诉请求。
天兴公司未提交答辩意见。
百货大楼向一审法院起诉请求：判决被告向原告支付拖欠的2015年1月1日至2016年6月30日止的管理服务费本金15179.91元，延期支付利息4500元，合计为19679.91元；由被告承担本案的一切诉讼相关费用。
一审法院认定事实：2012年12月24日，被告天兴公司（甲方）与被告孟晓明（乙方）签订商铺买卖合同，被告天兴公司将其开发建设的天兴家乐汇购物广场五层D区23号建筑面积11.19平方米（套内面积5.59平方米）商铺出售给被告孟晓明。经营品项为轻餐饮，该商铺首期签约期限为20年。2013年12月23日，被告孟晓明向天兴公司交纳一年的物业费3010元（1.47元/平方米/天×365天×5.59平方米）。商铺买卖合同中关于物业服务及物业管理费部分约定，乙方承诺遵守天兴家乐汇购物广场物业管理公约或临时管理规约，并遵守甲方和商业管理公司及物业服务公司制定、并不时修改的关于天兴家乐汇购物广场各方面物业管理的一切规章制度。乙方应与物业服务公司签署物业管理服务协议，乙方在物业服务协议项下义务和责任也构成对甲方的单方承诺，甲方有权直接援引向乙方主张权利；物业服务公司有权直接援引本合同有关物业管理服务约定向乙方主张权利。2013年12月31日，被告天兴公司将天兴家乐汇购物广场整体出租给原告百货大楼，2014年1月12日天兴公司与百货大楼签订委托管理协议书，约定天兴公司将其拥有产权和管理权的家乐汇物业周边区域、楼体立面及楼顶，除百货大楼租赁区域以外的部分及为整楼配套和服务的基础设施设备，委托给百货大楼管理。委托管理协议签订后，原告按照协议的内容进行了相关的管理和服务。
一审法院认为，被告天兴公司与被告孟晓明签订的商铺买卖合同中关于物业服务及物业管理费部分约定表明，天兴家乐汇物业公司有权就物业费收取问题向孟晓明主张权利。原告百货大楼与被告天兴公司签订委托协议后，天兴公司将家乐汇的物业管理服务委托给原告，原告百货大楼据此取得其管理区域范围内含被告孟晓明商铺的物业管理费收取的权利。被告孟晓明已于2013年12月23日向天兴公司交纳了一年的物业管理费，表明双方已就物业管理费的收取单价每日每平方米1.47元，按照使用面积（套内面积）5.59平方米收费的问题达成合意。现原告主张按照建筑面积及单价每日每平方米2.48元收费，因双方就此未达成合意，本院不予支持，百货大楼仍应按照天兴公司与被告孟晓明达成合意的内容即按照每日每平方米1.47元及按照使用面积5.59平方米计算物业费收取的标准执行。对被告孟晓明所辩，原告未与孟晓明签订物业管理协议的辩解，经查，原告百货大楼与被告孟晓明虽未签订物业管理服务协议，但原告接管家乐汇后，通过自身的工作，与被告孟晓明形成了事实上的管理与服务的关系，且被告孟晓明已于2013年12月23日交纳了一年的物业管理费，说明其对应交纳物业管理费的事宜是明知的，故对原告要求被告孟晓明给付物业管理服务费的请求予以支持。给付物业管理费的起算时间自被告孟晓明拖欠物业费的时间即2015年1月1日开始止于原告主张的起诉日2016年4月20日。对原告要求天兴公司承担连带责任及被告孟晓明所辩原告无物业费收取资质，无权收取物业费一节，经查，物业管理资质制度只适用于住宅部分的物业管理，而非住宅的物业管理不在以上规定的调整范围内，故对原告的该请求及被告的该辩解不予支持。对原告主张的利息一节，因原、被告双方未有约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告孟晓明于本判决生效后十日内给付原告大商集团锦州百货大楼有限公司2015年1月1日至2016年4月20日期间拖欠的物业管理费3903元（1.47元/平方米/天×5.59平方米×475天）；二、驳回原告大商集团锦州百货大楼有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费146元，由原告大商集团锦州百货大楼有限公司负担117元，由被告孟晓明负担29元。
二审中，百货大楼提交天兴公司于2014年1月12日出具的承诺书一份及2016年5月24日锦州市工商行政管理局颁发的营业执照。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定的事实基本属实，本院予以确认。
另查明，2013年12月31日，被上诉人天兴公司（甲方、出租人）与上诉人百货大楼（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，该合同约定：“根据《中华人民共和国合同法》及其他法律、法规的规定，并依据双方2013年5月8日签署的《协议书》，双方本着平等互利的原则，经协商一致，就乙方承租甲方房屋之有关事宜订立本合同。……租金标准为：首年租金按1.1元/平方米/天的标准计算。前三年租金标准不变；第四年开始，租金标准每两年递增百分之三。应付租金=计租建筑面积×租金标准×计租天数，计租天数指从计租日开始计算的天数。计租日从开业日起计算，按承租建筑面积分层确定……”。
2014年1月12日，被上诉人天兴公司向上诉人百货大楼出具承诺书一份，内容为：“我司现就《委托管理协议书》相关事宜向贵司做如下承诺：一、第一年委托期内，我司出售的一、二、三、四、五层内铺商户已缴纳物业管理费为使用面积每年、每平方米1.47元，不足部分由我公司支付。二、如委托范围内的商户发生拖欠或不缴纳物业管理费的情况，贵司可采取法律手段进行追索，商户如果以其与我司原有的约定进行抗辩，则我司继续采取法律手段追索，同时先行垫付该部分的物业管理费。如我司胜诉，则贵司返还我司先行垫付的物业管理费；如我司败诉，则差额部分的物业管理费由我司支付”。
2015年1月1日，上诉人百货大楼就2015年家乐汇商场管理费收费标准进行了公示，并在公示板上注明：自公示之日起15个工作日内，任何单位和个人均可以向我商场反映对公示内容是否存在异议，如无异议即视为认可本公示标准。
2016年3月3日，家乐汇购物广场向上诉人孟晓明发出了物业费二次催缴函，内容为：“D23号商铺业户：您未缴纳2015年全年物业费10129元，现进行二次催缴通知，请于2016年3月8日前到五楼餐饮办公室，办理缴费手续，逾期不进行缴纳，公司将采取相应措施，特此通知”。
2016年5月24日，锦州市工商行政管理局对现名称为大商集团锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场颁发的营业执照载明，经营范围包括物业管理，营业期限：自2014年1月14日至长期。
上述事实，有一审卷宗所载的房屋租赁合同、2015家乐汇商场管理费公示板、大商集团锦州家乐汇购物广场收款发票记账联、催缴函为凭。在二审审理，上诉人百货大楼提交的承诺书、营业执照等新证据，并对此进行质证和审查，本院予以确认并采信。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人百货大楼是否具有收取物业服务费的权利，以及按照何种标准、面积进行收取；被上诉人天兴公司是否承担连带责任；本案是否违反民事诉讼的不告不理原则。
本案上诉人百货大楼所提交的其下属分公司营业执照，证明其具有物业管理资质，已经得到锦州市工商行政管理局的依法确认，自2014年1月14日开始，即具有物业管理资格。即便上诉人百货大楼当时超出经营范围，不具有物业管理资质，亦应由行政管理部门对其进行处罚，也不构成上诉人孟晓明拒交物业管理服务费的抗辩理由。上诉人孟晓明的第一年物业费的收费标准虽按每天、每平方米1.47元，并按照套内面积5.59平方米交纳，但是，上诉人孟晓明与被上诉人天兴公司之间所签订的商铺合同第十二条物业服务及物业管理费，表明双方当事人对商业管理及物业服务的费用并非以合同方式予以确定，而是以实际发生的相关费用作为依据进行测算，同时，从被上诉人天兴公司与上诉人百货大楼之间签订的委托管理协议书中，也反映出物业内各层各区域的物业管理费收费标准，应依据实际情况公平合理确定。且被上诉人天兴公司为上诉人百货大楼出具的承诺函，已经证明每天、每平方米1.47元，按照套内面积予以计算，其中的不足部分由天兴公司支付，故每天、每平方米1.47元的标准，并按照套内面积计算物业管理服务费，非经上诉人百货大楼的认可，对其不具有法律约束力。另，依据被上诉人天兴公司与上诉人百货大楼之间签订的房屋租赁合同，证明被上诉人天兴公司的房屋租金是按照建筑面积予以收取。根据权利与义务相一致的原则，上诉人百货大楼亦应按照建筑面积予以收取相应的费用，且在我市按照建筑面积收取物业管理服务费已经为公众所认知。因商铺经营者较多，上诉人百货大楼虽未与每位商铺经营者重新签订协议，但其于2015年1月1日已经对2015年的收费标准进行了公示，并明确规定了异议期，上诉人孟晓明作为D23号商铺的经营者在公示期内并未提出任何异议。在上诉人孟晓明拒不交纳相关费用后，上诉人百货大楼又先后两次对其进行催缴，根据合同履行的权利与义务对等及诚实信用原则，上诉人百货大楼按每天、每平方米2.48元标准，并按照建筑面积收取物业管理服务费的诉求，且依据承诺书请求被上诉人天兴公司承担连带责任，本院应予支持。
关于上诉人孟晓明提出的本案违反不告不理的民事诉讼原则，经查，上诉人百货大楼一审诉求为管理服务费，在事实与理由中，明确了按照合同中的物业服务及物业管理费约定，商铺经营者孟晓明应该交纳相关的管理服务费用，从文意理解，物业费亦应属管理服务费的范围，故一审判决并未违反不告不理的民事诉讼原则，对上诉人孟晓明的此项主张，本院不予支持。
综上所述，百货大楼的上诉请求成立，本院应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销辽宁省锦州市凌河区人民法院（2016）辽0703民初556号民事判决；
二、上诉人孟晓明于本判决生效后十日内支付上诉人大商集团锦州百货大楼有限公司自2015年1月1日起至2016年4月20日期间的物业管理服务费13181.82元（2.48元/平方米/天×11.19平方米×475天）；
三、被上诉人锦州天兴置业有限公司对上款承担连带支付责任；
四、驳回上诉人大商集团锦州百货大楼有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计292元，由上诉人大商集团锦州百货大楼有限公司负担97元，由上诉人孟晓明负担195元。
本判决为终审判决。
审判长 王玉龙
审判员 李 阳
审判员 方结平
二〇一六年十一月八日
书记员 刘 微