河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0811民初1108号原告：翟新庄，男，汉族，1972年10月21日出生，住焦作市解放区。被告：河南建业物业管理有限公司焦作分公司，住所地：焦作市山阳区长恩路1506号。负责人：刘淑华，经理。被告：建业住宅集团焦作置业有限公司，住所地：焦作市高新区韩愈路999号。法定代表人：金红军，总经理。二被告共同委托代理人：苏碧野，金博大律师事务所律师。第三人：连自超，男，汉族，1980年4月18日出生，住焦作市解放区。第三人：张娟，女，汉族，1980年1月5日出生，住址同上，系连自超之妻。委托代理人：张卫杰，住焦作市解放区，系第三人张娟之父。第三人共同委托代理人：周玉涛，河南苍穹律师事务所律师。原告翟新庄与被告河南建业物业管理有限公司焦作分公司（以下简称建业物业焦作分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案后，被告建业物业焦作分公司于2016年5月23日申请追加连自超、张娟为第三人参加诉讼，原告2016年12月13日申请追加建业住宅集团焦作置业有限公司为（以下简称建业集团焦作置业公司）被告参加诉讼，本院予以准许。之后依法适用普通程序，于2017年1月19日、2月6日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告翟新庄、被告建业物业焦作分公司和被告建业集团焦作置业公司的共同委托代理人苏碧野、第三人张娟及其委托代理人姬丽丽、张卫杰到庭参加诉讼，被告连自超经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。第二次开庭，原告翟新庄、被告建业物业焦作分公司和被告建业集团焦作置业公司的共同委托代理人苏碧野、第三人张娟及其与连自超的共同委托代理人周玉涛、第三人张娟的委托代理人张卫杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翟新庄向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同赔偿原告装修、家具、租房等各项经济损失142800元，具体明细如下：地砖重新铺装计30000元、防水4000元、坐便和淋浴及洗脸池两套计18000元、卫生间门两个及厨房门计10000元、欧派橱柜15000元、地暖及水路计13000元、壁纸计10000元、粉墙含手工8000元、双叶三开门柜8000元、半年房租费用9000元、踢脚线5000元、三个木门及七个门套的费用共计12800元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月27日，原告购买了位于韩愈路与××交叉口××城××楼××单元××层的商品房。原告购房后，按照约定提前缴纳了物业服务费用，并于2015年9月5日装修完毕通过物业公司验收。但在2015年11月3日，原告到所购房屋发现满地脏水，橱柜等家具被浸泡，经检查，发现是厨房水槽反水所致。后经报被告建业物业焦作分公司检修得知，原因系楼下厨房主下水管堵30厘米高混凝土柱状物所致，因支管与主管管径相差较大，不是装修所致，应为楼房建筑施工时所致，后虽经申请，但物业只清理了积水，未予赔付。2016年1月28日，原告再一次来到所购房屋，准备检查并搬入新居时，却发现满屋再次被粪便等脏水浸泡，经检查，发现是卫生间马桶反水导致。原告向被告建业物业焦作分公司投诉后，建业物业焦作分公司壹号城邦负责人孙福生经理称因天气太冷，属于“天灾”，拒绝赔付。后经原告多次与被告交涉并向建业集团郑州总部投诉后，被告建业物业焦作分公司又称：事发是因为6楼业主拆除窗户未及时安装且天气寒冷，致使6楼室内下水管结冰所导致，应由6楼承担责任。被告建业物业焦作分公司以此为由再次拒绝对原告进行赔付。被告也不同意对原告损失进行诉前鉴定。原告认为，原告与被告已经签订了服务协议并提前足额缴纳了物业服务费用，被告建业物业焦作分公司应保障原告的房屋等财产安全。但被告建业物业焦作分公司未能保证主下水管道畅通，未尽到应尽责任，导致原告已装修完毕的房屋、装修及家具等财产在三个月内被脏水浸泡两次，虽经原告多次清理，目前仍无法入住，需重新装修，给原告造成较大的经济损失，应先行承担赔偿责任。至于6楼业主应负责任，应由被告代表6楼以上所有业主追责。根据新的物业管理条例第28条的规定，物业公司应当对主下水管道是否畅通进行验收。根据36条的规定，物业公司应当对业主造成的人身伤害、财产损失承担相应的法律责任。根据合同法107条的规定，物业公司承担违约赔偿责任。根据物业承接查验办法第16条、33条、39条规定，对业主造成的损失，物业公司应当承担赔偿责任。根据相关规定，共用雨、污水管道每年要疏通一次，原告2014年1月1日领取钥匙，同时缴纳了2014年、2015年的物业费，但是物业公司未疏通过雨、污水管道。综上所述，被告存在过错，导致原告的新房被污水浸泡，需重新装修，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告建业物业焦作分公司辩称，一、原告家中发生反水的事实存在。二、对于原告所称的反水原因有异议，在本案中原告陈述了两个事实：1．原告陈述的第一个事实发生在2015年11月3日，楼下主下水管道有水泥柱状物堵塞，发生这一事实的原因有很多种，既有可能是施工单位在施工中未按规范施工导致的，也有可能是业主在装修中不按规范施工导致的；2．原告陈述的第二个事实发生在2016年1月28日，事实发生后物业公司当即组织人员对原告家中进行清理，再将主管道检查后发现第三人家中正在装修期间，门窗均已经拆除，当时判断因天气寒冷导致结冰，物业公司当即采用热水外敷外壁浇灌，实施后管道畅通，事后为防止管道再次结冰，物业公司对第三人家中的下水管道采取材料包覆，之后未再发生结冰现象。三、物业公司的义务基于物业服务合同的约定，物业公司对于公共管道的维护责任判定不能以是否存在损坏结果而确定，且从物业公司处理的结果看，出现防水的原因有两个：1.第三人将门窗拆除，未采取保护措施；2.事发时是2016年1月28日，第二次反水前，天气寒冷，经过查询相应的天气资料，2016年1月28日前出现了最低温度零下12度的低温，是导致下水管道结冰的原因。综上，难以认定物业公司在此事件中的责任。原告主张的所有损失，除原告提交的相应证据外，其余部分应当由司法鉴定机构进行鉴定。被告建业集团焦作置业公司辩称，被告建业集团焦作置业公司与原告就所涉房屋签订买卖合同后，已经按照合同约定及时交付房屋。本案发生之日，被告建业集团焦作置业公司未接到原告关于房屋质量投诉，对于原告所称的损害事实以及损害后果均不知情，因此被告建业集团焦作置业公司不应对本案承担责任。第三人连自超未陈述参加诉讼的意见。第三人张娟述称，1.第三人与原告之间不存在合同关系，原告不能依据合同要求第三人承担责任，第三人不是本案适格当事人；2.对于主管道堵塞情形的发生，第三人不存在任何过错，没有实施任何侵权行为；3.二被告没有任何证据证明2016年1月28日第二次反水因下水管道结冰导致的，按照常理分析，流水不腐，主管道是垂直向下，水存在重力加速度，焦作处在温带，不存在滴水成冰的条件，滴水成冰的条件是温度达到零下25度，所以物业公司的说法不成立，如果管道是畅通的，下行水不可能在管道中进行停留，物业公司以天气寒冷推脱责任没有依据；4.原告主张的各项损失过高，超出其实际损失金额；5.主管道系住宅公共部分，应当由物业公承担责任；6.第一次反水，水泥块是在主管道中取出，水泥柱直径20厘米，高度30厘米，主管道在第三人家没有接口也没有私自打开，被告称是业主装修导致不符合事实；7.第一次反水维修过程中，因在装修期间，物业公司留存有第三人家钥匙，物业公司在没有通知第三人同意后私自进入第三人家，将主管道切开，事后物业公司也没有通知第三人；8.第二次反水前，当事人将反水的卫生间窗户于2015年8月拆除，所有房间因没有装修所有都没有安装门，被告称将反水卫生间门窗拆除不属实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对证据6照片6张、证据7光盘2份（包括照片72张、视频4段）中的照片和3段视频，因被告建业物业焦作分公司对真实性无异议，能够证明原告家房屋内反水后的状况，本院予以认定，第三人虽然不清楚，并不足以否定该证据的证明效力。证据7光盘中的剩余1段视频，与本案欠缺关联性，本院不予认定。证据8欧派企业橱柜购货合同书1份、收款收据1张、欧凯龙家具交款凭单1张，证据9焦作建材家居工厂特供会订单1份（关于木门）、0010136号合同1份、欧凯龙家具交款凭单2张、交款单1张，证据10合同1份（关于浴柜等）、收款收据2张，证据11雨虹防水质保单1份，证据12壁纸合同1份、欧凯龙家具广场交款单3张、欧凯龙家具交款凭单1张、现场活动专用收据1张，证据13合同1份（关于坐便等）、票据1张，证据14家悦暖通水电暖施工合同（包括结算表1页）、收据2张，证据18西建材马可波罗瓷砖店出具的收据1张，证据20广州建骏石膏装饰派工单1张，证据21焦作市立邦漆专卖清单1份，证据22欧凯龙家具广场交款单2张、双叶家具实业有限公司信誉卡2张，本院对真实性予以认定，对证据指向本院综合证据6、7等证据综合认定。证据15郑春生出具的收条1张、证据16王璞出具的收条1张、证据17舒志勇出具的收条1张、19王书涛出具的收条1张，没有收款人出庭作证，也没有其它证据印证收条的客观真实性，本院不予认定。被告建业物业焦作分公司提交的证据1被告建业物业焦作分公司与第三人签订的前期物业服务协议、证据2装修手册，第三人虽然提出异议，但没有提交证据推翻被告建业物业焦作公司提交证据的证明力，本院被予以认定；证据4照片中，第三人提出异议的照片一张，不能反映与本的案关联性，本院不予认定。被告建业集团焦作置业公司提交的证据事发当时的气象资料一份7页，原告与第三人虽然提出异议，但也未提交相反证据翻该证据的证明力，结合其它证据，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院依法确认以下案件事实：2013年9月27日，原告翟新庄（××）和被告建业集团焦作置业公司(作为出卖人)签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买了被告建业集团焦作置业公司开发的位于山阳区××路××号建业小区壹号城邦10号住宅楼3单元7层西户的房屋。2015年元月2日，原告作为乙方、被告建业物业焦作分公司作为甲方签订了《前期物业服务协议》，协议中第二条物业管理服务内容包括：“二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、电梯、。池、井、共用设施设备使用的房屋等”;协议第三条物业管理服务质量包括:“二、共用部位、共用设施设备的运行、维护和管理。4.对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录，在巡查中发现需要维修及突发故障损坏的,属于小修范围的,及时修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的。”;协议中第八条违约责任包括:“一、甲方违反协议，未达到服务质量约定的目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。”该协议签订后，原告按照约定缴纳了物业服务费用，并于2015年9月将房屋装修完毕。2015年11月3日，原告到上述房屋中发现厨房反水致使厨房水池中、地面上有部分积水，经被告建业物业焦作分公司检修得知，原因系六楼厨房主下水管堵了30厘米高混凝土柱状物所致。在此期间，被告建业物业焦作分公司对六楼厨房堵塞的主下水管切开进行了修复，并为原告家清理了积水。2016年1月28日，原告准备搬入新居时，再一次来到所购房屋，发现自己家室内被粪便污水浸泡，经被告建业物业焦作分公司检查得知，原因系六楼客卫卫生间主下水管道结冰致使原告家客卫卫生间马桶反水所致。在此期间，被告建业物业焦作分公司对第三人家的客卫卫生间主下水管道采用热水灌壁、材料包裹等方式使管道得以疏通，并为原告家清理了粪便污水。原告家客卫卫生间具体开始反水的时间各方均不清楚。原告发现时客卫卫生间坐便中的粪便污水已经满溢，卫生间地板砖全部被粪便污水浸泡，坐便上和卫生间地面上均结了较厚的冰，客厅和餐厅的地板砖大部分面积也被粪便污水污染，且大部分也存在结冰现象，原告家新装修好的客卫卫生间门一个及门套两个、浴室柜一个、客厅和餐厅的地板砖及踢脚线被粪便污水污染严重，三个卧室门套和厨房门套及临近厨房的阳台的门套共五个、客厅和餐厅墙面壁纸接近踢脚线的部分也受到不同程度的污染。原告家受到污染损害的物品及价值为：TOTO牌坐便一个，系原告2015年7月份出资1690元所购；司郎牌浴室柜一个，系原告2015年8月份出资1350元所购；被污染损害的门套具体价值无法确定，原告提交的证据反映原告2015年7、8月份购买的三和木门及门套共出资9700元；被污染损害的壁纸具体价值无法确定，原告提交的证据反映原告2015年7月份购买的壁纸出资9900元；购买踢脚线支出3375元，购买地砖支出17733元。另查明，第三人连自超、张娟夫妻系山阳区××路××号建业小区壹号城邦10号住宅楼3单元6层西户的业主，所购房屋与原告所购的前述房屋上下相邻，原告的房屋居上，第三人的房屋居下。第三人于2015年8月拆除了所购房屋的客卫卫生间窗户，于2016年10月进行了安装。因第三人家对房屋未进行装修也未入住，故关于第三人家卫生间主下水管道结冰的情况和原告家反水及修复的情况，第三人在事发时并不知情。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于原告主张的第一次反水造成的损失，因原告提供的证据不足以证明反水造成有财产损害，故本院不予支持。关于原告主张的第二次反水给原告造成的损失，本院根据原告提交的照片、视频等证据综合认定为：TOTO牌坐便一个，损失价值为1690元；司郎牌浴室柜一个，损失价值为1350元；被污染损害的门套本院酌定损失价值为9700元的三分之二即6467元；被污染损害的壁纸损失价值酌定为9900元的三分之二即6600元；被污染损害的踢脚线损失价值酌定为3375元的三分之二即2250元，被污染损害的地砖损失价值酌定为17733元的三分之二即11822元；上述损失共计30179元。关于第二次反水，原告提交的证据只能显示客卫卫生间门受到污染损害，不能证明主卫卫生间门也受到污染损害，且原告未提交证据证实受到污染损害的卫生间门的价值。原告提交的证据不能证明厨房门受到损害。原告提交的证据不能证明橱柜及双叶三开门柜受到损害。原告未提交证据证明原告家被污染后水暖和防水必须进行重做。故本院对原告主张的上述损失不予支持。原告主张的其它损失，因证据不足，本院不予认定。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。被告建业物业焦作分公司在履行物业服务合同中，在第三人家将卫生间窗户拆除后长期未安装的情况下，未及时发现存在的安全隐患并采取措施，致使在天气特别寒冷的情况下共用下水管道结冰，引起原告家卫生间反水，导致原告家被粪便污水污染严重，造成原告的财产受损，因此被告建业物业焦作分公司应依据物业服务合同约定及相关法律规定对原告家因此所受的损失承担赔偿责任。原告要求被告建业集团焦作公司承担赔偿责任缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告河南建业物业管理有限公司焦作分公司在本判决生效后五日内赔偿原告翟新庄30179元；二、驳回原告的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3156元，由原告负担2489元，由被告河南建业物业管理有限公司焦作分公司负担667元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  冯爱萍代理审判员  闫若男人民陪审员  宋 欣二〇一七年四月十七日书 记 员  许 峰