贵州省安顺市中级人民法院民事判决书（2016）黔04民终83号上诉人（原审原告）李X，男，1979年6月29日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。上诉人（原审原告）张XX，女，1978年9月10出生，汉族，住址同上，系李X之妻。被上诉人（原审被告）贵州安电房地产开发有限公司，住所地：安顺市西秀区。法定代表人岑紫活，系该公司总经理。委托代理人申源泉，贵州青蓝紫律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人田泓敏，贵州青蓝紫律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人中国工商银行股份有限公司安顺分行，住所地：贵州省安顺市东郊路18号。法定代表人严发忠，该分行行长。委托代理人张忠星，男，1962年10月8日出生，该行员工，住安顺市市东路**号附*号。代理权限：特别授权代理。委托代理人黎露欢，女，1977年5月19日出生，该行员工，住安顺市市东路**号。代理权限：特别授权代理。上诉人李X、张XX因与被上诉人贵州安电房地产开发有限公司（以下简称“安电公司”）及第三人中国工商银行股份有限公司安顺分行（以下简称“工商银行安顺分行”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2015）西民初字第1905号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。原审原告李X、张XX在原审中诉称：2013年1月30日我与安电公司签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），购买安电公司开发的“天瀑阳光—翠园”1单元5层3号房，合同约定总房价354603元，安电公司于2014年12月31日交房。之后我按《合同》约定履行付款义务，但安电公司却没有在合同约定的时间内交付房屋。我于2015年1月27日向西秀区人民法院起诉请求解除合同，在法院调解下，安电公司承诺2015年6月30日之前交房，如逾期不能交房，我可以依法主张权利。2015年6月30日我到安电公司办公地点请求交房，安电公司仍不能履行交房义务。庭审中我要求解除合同的理由如下：一、我多次要求安电公司履行义务并给以合理期限后安电公司仍未履行，且该《合同》第十三条约定属于格式合同为无效条款；二、我买房屋的主要目的是安电公司与安顺利发物业管理有限公司签订有前期物业合作协议，我是为了享受该物业公司提供的物业服务才与安电公司订立《合同》，现该物业公司已经被其他物业公司更换；三、安电公司未能向我提供《合同》中约定的《住宅工程分户验收表》，现无法证明该房屋质量通过验收。综上所述，为维护我的权益，现请求法院判决：一、判令解除双方于2013年1月30日签订的《商品房买卖合同》；二、判令安电公司返还我2012年、2013年支付的购房款、办证费、公共维修基金123128.00元，及以上三项费用的同期银行存款利息（4.875%、3.75%）共计141563.73元；三、判令安电公司按双方签订的《合同》第十三条约定自合同规定的交房之日起到合同解除之日止按日向我支付总房款354603.00元的万分之一（35.46元）的违约金；四、请求法院判令安电公司将我自2013年12月9日起至合同解除之日止按月向工商银行安顺分行偿还的贷款本息支付给我。五、判令安电公司将我基于此购房合同，用公积金在工商银行安顺分行办理的贷款号为0240400XXXXXXXX委托贷0000047的公积金贷款的剩余本息支付给工商银行安顺分行，以解除我与工商银行安顺分行的贷款合同。六、诉讼费由安电公司承担。原审被告安电公司在原审中辩称：我们之前因为文件没有完备达不到约定的交房条件，没有按时交房是我方过错造成,但我方已严格按合同约定履行支付违约金，李X、张XX已经领取了补偿金。我们并于今年的8月19日在黔中早报刊登交房公告，现已经完全有条件向李X、张XX交付房屋，并且按《合同》13条约定我方支付违约金合同继续履行，并不能解除，我方要求继续履行合同。原审第三人工商银行安顺分行未作述称。原审法院经审理查明：2013年1月30日，李X、张XX与安电公司签订《商品房买卖合同》，李X、张XX购买安电公司开发的“天瀑阳光—翠园”1单元5层3号房，合同约定该商品房建筑面积117.73平方米，单价每平方米3644.430元，按套内建筑面积计算总房价354603.00元，李X、张XX首付114603.00元，余额240000.00元以公积金贷款方式支付，《合同》第十条对逾期付款责任约定：“买受人未按照约定时间付款，双方同意按照下列第2种方式处理：2、自本合同规定的应付款期限之日起至买受人实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之一的违约金，合同继续履行”；《合同》第十一条交付时间和条件约定；“交付时间为2014年12月31日，交付条件为：1、该房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求”；《合同》第十二条，关于本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件，其中对城市基础设施、公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）及商业配套设施进行了约定；《合同》第十三条约定：1、“逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照第2种方式处理，2、自合同规定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一违约金，合同继续履行”。合同签订后，李X、张XX支付首付款、办证费、公共维修基金共计123128.00元，通过工商银行安顺分公司公积金方式贷款240000.00元，并办理了商品房预售合同备案登记，已全额向安电公司支付购房款人民币354603.00元。后因安电公司在约定的交房时间2014年12月31日未达到《合同》第十一条约定的交房条件，李X、张XX于2015年1月27日起诉至法院，要求安电公司按合同约定交房，并从2015年1月1日起支付逾期交房违约金至实际交房之日止。该案经调解，双方达成调解协议：一、安电公司争取在2015年6月30日向李X、张XX交房，逾期不能交付，李X、张XX可依照法律规定和合同约定主张权利；二、安电公司向李X、张XX支付逾期交房违约金（从2015年1月1日起按合同约定总房价的万分之一计算至符合交房条件止），按季度支付……。2015年6月30日，安电公司仍不能向李X、张XX交付符合合同约定条件的房屋，故李X、张XX提起诉讼，提出如上诉请。同时查明：安电公司开发的“天瀑阳光—翠园”于2015年6月5日取得建设工程竣工规划认可证，于2015年8月11日公示消防验收合格，于2015年8月18日通过安顺市建筑工程质量监督管理站验收合格，同日在安顺市住房和城乡建设局进行了竣工验收备案，于2015年8月19日在《黔中早报》上刊登交房公告。原审法院认为：李X、张XX与安电公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性及强制性规定，为有效合同，双方应依照该合同约定全面履行义务。安电公司应于2014年12月31日向李X、张XX交付符合《合同》第十一条约定条件的房屋，逾期安电公司构成违约，依法应承得违约责任。现李X、张XX以（2015）西民初字第398号民事调解书确定的交房日即2015年6月30日安电公司仍不能交付房屋、合同第十三条约定属于格式条款，剥夺了李X、张XX的主要权利，为无效条款为由，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、退还购房款、支付违约金。因双方《合同》第十条约定“自本合同规定的应付款期限之日起至买受人实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之一的违约金，合同继续履行”，第十三条约定“自合同规定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一违约金，合同继续履行”，《合同》第十条对买受人逾期付款和第十三条对出卖人逾期交房的权利义务及违约责任的约定系对等的，并均使用加重划线提示，不存在格式条款剥夺、限制李X、张XX主要权利的情形，属有效条款。二、李X、张XX买房屋的主要目的是安电公司与安顺利发物业管理有限公司签订有前期物业合作协议，李X、张XX是为了享受该物业公司提供的物业服务才与安电公司订立《合同》，现该物业公司已经被其他物业公司更换请求解除《合同》；前期物业公司具有临时性、易变更性等特点，《合同》约定的前期物业公司的变更不影响《合同》的成立及生效，亦达不到解除《合同》的法定条件。三、安电公司虽未能向李X、张XX提供《合同》中约定的《住宅工程分户验收表》，但《住宅工程分户验收汇总表》的验收结论中已经载明：“各户观感质量，安全使用功能质量均合格。”据此可推定该套房屋质量通过验收。四、因对逾期交房违约责任双方有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，李X、张XX请求解除双方签订的《商品房买卖合同》、判令安电公司返还其已交购房款，并承担已付款银行存款利息的诉讼请求，不予以支持；要求支付至合同解除之日止的违约金的诉讼请求，因逾期交房违约金已在（2015）西民初字第398号民事调解书中已作处理，并且李X、张XX已经收取违约金，本案不再重复处理。安电公司辩称“没有按时交房是我方过错造成,我方严格按合同约定履行支付违约金，按《合同》第13条约定我方支付违约金合同继续履行，并不能解除，我方要求继续履行合同”的辩称理由成立，予以采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定，判决：驳回李X、张XX的诉讼请求。本案受理费3130元，减半收取1565元，由李X、张XX负担。宣判后，李X、张XX不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判或发回重审，一二审案件受理费由安电公司承担。其主要上诉理由:1、案涉《商品房买卖合同》自始至终都使用了加重划线，第十三条约定并未使用任何有别于其他条款的提示或说明，剥夺了我的合同解除权。2、直到2015年10月15日一审开庭时安电公司依然无法提供合同约定的《住宅工程分户验收表》，故原判决推定该套房屋通过验收合格错误。3、在（2015）西民初字第398号民事案件的调解过程中，我方反复强调合同的主要目的是享受安顺利发物业管理公司提供的服务，因此该物业公司的物业服务是合同主要目的能否实现的重要标准，原判决认定的不影响合同的成立及生效亦达不到解除合同的法定条件错误。4、《中华人民共和国合同法》第三十九条、四十条，《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第六条、第九条、第十条规定了提供格式条款的一方未履行格式条款的提示、说明义务限制合同解除权的，格式条款无效，原判决认定该条款是有效条款，法律适用错误。5、解除权是形成权，一旦解除通知到达相对人，合同即解除，我于2015年7月获知安电公司依然无法按约定履行合同，明确表示不会接房，且安电公司擅自变更物管公司致使我不能实现合同目的，我解除合同符合法律规定。6、物业管理条款是《商品房买卖合同》的必备条款，关系到安电公司能否取得商品房预售许可证，前期物业管理合同对建设单位、房屋买受人均具有约束力，安电公司未经任何程序，未履行任何通知义务，单方两次变更物业公司，已构成违约或欺诈。二审中安电公司、工商银行安顺分行未答辩。二审查明：案涉《商品房买卖合同》第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照下列第2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在/日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之/的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率，并于该商品房实际交付之日起/日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过/日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起/日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的/%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之/（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起/日内向买受人支付违约金。2、自合同规定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金，合同继续履行。2015年1月1日至2015年8月18日安电公司按已交购房款日万分之一的比例向李X、张XX支付了违约金。其他事实与一审认定的事实一致。本案的争议焦点是：1、案涉《商品房买卖合同》第十三条是否为无效条款；2、案涉《商品房买卖合同》是否应当解除。本院认为：从整体来看，案涉《商品房买卖合同》第十三条是格式条款，但也是选择性条款，双方当事人选择了该条第2款，而没有选择含有解除权的第1款，是双方当事人意思自治的体现，第2款整款加注了下划线，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称采取合理的方式”的规定，安电公司已经履行了采取合理的方式提示说明的义务。第2款约定了安电公司逾期交房的违约责任，因此不存在免除已方责任、加重对方责任的情形，同时第2款虽约定了合同继续履行，但合同继续履行的前提是安电公司按约定支付逾期交房的违约金，离开了这个前提，李X、张XX仍可选择解除合同，故该款也不存在排除对方主要权利的情形，综上李X、张XX关于案涉《商品房买卖合同》第十三条无效的上诉理由，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”的规定，本院不予支持。安电公司提交的《建设工程竣工验收报告》、《住宅工程分户验收汇总表》已经能够证明案涉房屋质量验收合格，李X、张XX如认为房屋质量不合格，拒绝收房，应当提交相应的反驳证据，故李X、张XX以此主张解除《商品房买卖合同》的理由不成立。关于案涉《商品房买卖合同》目的问题，本院认为合同目的是指合同双方通过合同的订立和履行最终所期待得到的东西或达到的状态，合同动机是指驱使、推动行为人订立合同的内心起因，合同动机只有在明确告知对方当事人并形成合议的情况下才能转化为合同目的，因此合同目的是当事人合议的结果，对当事人各方均有约束力，而合同动机当事人各方可不尽相同，合同目的能否实现决定着合同是否解除，而合同动机是否实现则不能决定合同的解除与否。从案涉《商品房买卖合同》的内容来看，双方未约定特定的物业服务企业是合同履行的必要条件，因此本案的合同目的是：双方通过交易行为，安电公司实现商品房的交换价值，李X、张XX实现商品房的使用价值。至于李X、张XX所主张的为了享受安顺利发物业管理有限公司提供的物业服务而购买商品房，只是二人签订《商品房买卖合同》的动机，该动机无法实现，并不必然导致合同解除。解除权虽是形成权，解除通知到达对方时合同解除，但在（2015）西民初字第398号民事案件中，双方同意将交房时间变更为2015年6月30日，并继续履行合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”的规定，李X、张XX应催告安电公司，要求其于2015年9月30日前交房，如安电公司仍未履行交房义务，李X、张XX才能依法解除《商品房买卖合同》，但2015年8月19日案涉房屋已经具备交房条件，李X、张XX以已起诉解除《商品房买卖合同》为由拒绝收房，于法无据，拒绝收房只是《商品房买卖合同》解除的结果，而不是《商品房买卖合同》解除的原因。李X、张XX拒绝收房的行为不等同于催告行为，故李X、张XX行使解除权的方式不符合上述法律的规定。聘请前期物业服务企业虽是安电公司取得商品房预售许可证的条件之一，但这只是解决物业服务企业有无的问题，法律、行政法规并不要求房开企业与特定的物业服务企业签订前期物业服务合同。安电公司虽更换了案涉《商品房买卖合同》中约定的物业服务企业，构成违约，李X、张XX可依法向安电公司主张违约责任，但该违约行为不构成根本性违约，不足以导致合同解除。综上，李X、张XX的上诉理由和请求均不能成立，依法应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3132元，由上诉人李X、张XX承担。本判决为终审判决。审 判 长 李   翔审 判 员 刘   熹代理审判员 宋   颂二〇一六年四月七日书 记 员 王浩（代）