湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘02民终1143号上诉人（原审被告，反诉原告）：杨梓锡，女，1985年2月12日出生，汉族，醴陵市人，住湖南省醴陵市。被上诉人（原审原告，反诉被告）：廖国栋，男，1985年10月8日出生，汉族，醴陵市人，住湖南省醴陵市，个体工商户，系原醴陵市酒仙名酒商行的经营者。被上诉人（原审原告，反诉被告）：醴陵市大喜酒酒行，住所地：湖南省醴陵市。经营者：廖喜爱，女，1962年4月20日出生，汉族，醴陵人，住湖南省醴陵市。委托诉讼代理人：钟紫芳，湖南弘扬律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：廖长江，男，1961年5月10日出生，汉族，醴陵市人，住湖南省醴陵市，系廖国栋的父亲，代理权限：一般代理。上诉人杨梓锡与被上诉人廖国栋、醴陵市大喜酒酒行房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省醴陵市人民法院（2017）湘0281民初3748号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨梓锡与被上诉人廖国栋、醴陵市大喜酒酒行及其共同委托诉讼代理人钟紫芳、廖长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨梓锡上诉请求：1、请求依法撤销原审判决；2、请求依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、请求依法支持上诉人的反诉请求即被上诉人返还上诉人人民币38550元；4、请求依法判令本案的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：醴陵市交通建设质量安全监督局所签订的本案两份租赁合同违反法律规定无效，一审判决认定错误且适用法律错误。被上诉人廖国栋、醴陵市大喜酒酒行辩称，一审法院认定事实清楚；答辩人通过合法租赁取得了诉争房屋的使用权，被答辩人强占诉争房屋毫无道理；被答辩人反诉于理不通，于法无据。廖国栋、醴陵市大喜酒酒行向一审法院起诉请求：1、判决被告立即将承租门面交还给原告；2、判决被告立即将其所欠的门面租金19200元（至2017年12月止），和电费2520元（至2017年11月30日止）支付给原告，并承担延期付款违约金及实际交付门面之日止的租金和水电费；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告廖国栋与醴陵市大喜酒酒行的经营者廖喜爱系母子关系，系共同从事食品、烟酒的个体户经营者，2007年7月注册登记的个体工商户名为“醴陵市酒仙名酒商行”，登记的经营者为廖国栋。2015年10月9日注销了该字号，2016年2月1日重新登记为“醴陵市大喜酒酒行”，个体经营者为廖喜爱。2014年1月1日，出租方醴陵市交通建设质量安全监督局与承租方醴陵市酒仙名酒商行签订了《房屋租赁合同》，出租方将其座落于醴陵市交通建设质量安全监督局办公楼一楼临街办公大厅（面积为117平方米）出租给醴陵市酒仙名酒商行作为经营场地，租赁时间从2014年1月1日至2016年12月30日。2016年12月30日，出租方醴陵市建设质量安全监督局与承租方醴陵市大喜酒酒行签订了《房屋续租（租赁）合同书》，约定将出租方座落于醴陵市交通建设质量安全监督局办公楼一楼临街办公大厅（面积为117平方米）继续出租给醴陵市大喜酒酒行作为经营场地，租赁时间从2017年1月1日至2023年12月31日止。2014年7月1日醴陵市酒仙名酒商行及廖喜爱作为出租方将从醴陵市交通建设质量安全监督局租来的大厅隔断为一分为二，并征得醴陵市交通建设质量安全监督局的同意，将其中一半门面计54平方米，转租给被告杨梓锡，并签订了一份《门面租赁合同》，租赁时间从2014年6月30日起至2016年6月30日止，暂定为两年，合同期满后终止。月租金为3200元，年租金为38400元，押金1600元，合同签订之日一次性缴清前6个月租金19200元，如发生拖欠，应按中国人民银行延期付款的规定支付违约金，如拖欠两个月以上，出租方可收回出租的房屋及场地，承租人应于每季末月的30日前向出租方按时缴纳水、电费。租赁期满或合同解除，承租人必须在七日内搬出所租赁房屋及场地内自购的全部物件。承租方对门面装修费用，出租方不予补偿。被告杨梓锡承租该门面后即开始经营江南茶庄，并按合同规定向原告交纳押金1600元和到2016年6月30日止的租金。2016年6月30日，双方签订的租赁合同到期，被告仍然在使用该出租房屋，双方没有续签租赁合同，但被告只按每月2800元租金向原告交纳了2016年7月1日至2017年6月30日止的租金33600元。原告没有就此租金的交纳提出异议。自2017年7月1日起被告便没有向原告继续交纳租金，至2018年3月15日止原告代被告缴纳的电费588元，被告没有支付给原告。原告所租赁的房屋，原系醴陵市交通规费征稽所的房屋，因政府机构设置的变化，醴陵市交通规费征稽所被撤销后，该房屋由醴陵市交通建设质量安全监督局接管。由于被告认为其已与株洲市行政资产经营有限责任公司形成了事实上的不定期租赁合同关系，并已向株洲市行政资产经营有限责任公司交纳了18000元租金，现被告仍在继续使用该门面，原告则要求收回门面，并由被告向其交纳租金和电费。双方为此多次协调不成，原告遂于2017年12月7日起诉来原审，请求处理。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：被告是否应当将所承租门面交还给原告？被告是否拖欠原告的门面租金及代缴电费？反诉被告是否应当退回门面租金给反诉原告？醴陵市酒仙名酒商行和醴陵市大喜酒酒行均系廖国栋和其母亲廖喜爱的个体经营商行，在醴陵市酒仙名酒商行被注销后，原告又重新登记为醴陵市大喜酒酒行，其权利义务关系没有发生变化，原告的主体资格合乎法律规定。原告与出租方醴陵市交通建设质量安全监督局签订的两份租赁合同没有违反法律规定，均为有效合同。被告提出醴陵市交通建设质量安全监督局不是房屋的所有权人，也不是房屋的管理人，无权处理诉争房屋，缺乏事实和法律依据，原审不予认可。原、被告之间签订的《门面租赁合同》系转租合同，原告转租其所承租的房屋的部分门面给被告使用，征得了醴陵市交通建设质量安全监督局的同意，该合同为有效合同。合同到期后，双方没有续签租赁合同，但被告按每月2800元的租金标准向原告交纳了2016年7月1日至2017年6月30日止的租金，这属于法律规定的：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。现被告仍在继续使用该门面，故原告要求被告交还门面的诉讼请求合乎法律规定，原审予以支持，但应当给予被告一定的合理期限。租赁合同到期后即2016年7月1日至2017年6月30日止，原告接受了被告每月2800元的租金，故自2017年7月1日起至被告搬出房屋之日止，被告仍可按照每月2800元的标准向原告交纳租金，但应当扣除被告所交押金1600元。原告要求的超过部分，原审不予支持。对于原告代被告所缴电费588元，被告已当庭认可，此款应由被告向原告支付。原告要求被告承担所欠租金的延期付款违约金，因合同中约定不明，对此请求原审不予支持。反诉原告提出所涉租赁房屋系国有资产，且统一由株洲市行政资产经营有限责任公司管理，其已向株洲市行政资产经营有限责任公司交纳了18000元租金，与株洲市行政资产经营有限责任公司形成了事实上的租赁关系，没有提供可信的证据予以证明，故对反诉原告要求反诉被告退回门面租金38550元的反诉请求，原审不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨梓锡自本判决发生法律效力之日起三十日内将所租位于醴陵市交通建设质量安全监督局一楼用于经营江南茶庄的门面交还给原告醴陵市大喜酒酒行；二、被告杨梓锡自本判决发生法律效力之日起三十日内向原告醴陵市大喜酒酒行支付自2017年7月1日起至交还门面之日止的租金（按月租金标准2800元计算，但应扣除被告已交1600元押金），和代缴电费588元（自2018年3月16日起至交还门面之日止的电费据实结算）；三、驳回原告醴陵市大喜酒酒行和廖国栋的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告杨梓锡的全部反诉请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费172元，反诉费382元，合计554元，由原告承担172元，被告承担382元。二审中上诉人杨梓锡提交证据，上诉人与株洲行政资产有限责任公司工作人员胡永梅的聊天记录，拟证明上诉人交纳了租金。被上诉人质证认为，对该份证据关联性有异议，与本案无关。被上诉人提交证据，醴陵市交通建设质量安全监督局2018年6月12日出具证明，拟证明醴陵市交通建设质量安全监督局对本案的房屋有管理权。上诉人质证认为，对该证据有异议，醴陵市交通建设质量安全监督局没有进行管理，亦未收取租金。本院经审核认为，上诉人提交证据无法核实真实性，不予采信；被上诉人提交证据不属于新证据，二审不作证据使用。对一审采信的证据和查明的事实，二审予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案争议焦点：醴陵市交通建设质量安全监督局与被上诉人所签订的《房屋租赁合同》是否合法有效及上诉人要求返还38550元租金是否予以支持。经查，诉争租赁房屋原系醴陵市交通规费征稽所的房屋，因政府机构设置的变化，醴陵市交通规费征稽所被撤销后，该房屋由醴陵市交通建设质量安全监督局接管，故醴陵市交通建设质量安全监督局有权将该房屋出租，醴陵市交通建设质量安全监督局与被上诉人所签订的《租赁合同》合法有效。上诉人称醴陵市交通建设质量安全监督局不是房屋所有权人，亦非管理人，故其所签订的《房屋租赁合同》无效，该上诉理由于法无据，本院不予采纳。上诉人称其与株洲市行政资产经营有限责任公司形成了事实上的租赁关系，向株洲市行政资产经营有限责任公司交纳了18000元租金，但其并未提交与株洲市行政资产经营有限责任公司签订的租赁合同，也没有提供该公司对租赁房产有所有权亦或管理权资格的证据，应承担举证不能的法律后果，故对上诉人要求被上诉人退回门面租金38550元的上诉请求，本院亦不予支持。综上所述，杨梓锡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确、处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费554元，由上诉人杨梓锡负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘焦平审 判 员 陈卫中审 判 员 段郴雯二〇一八年七月十七日法官助理 姜胜强书 记 员 李瑞婷