安徽省定远县人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1125民初611号原告：王祥银，男，1987年2月13日出生，汉族，住安徽省定远县。原告：徐文联，女，1988年4月26日出生，汉族，住安徽省定远县，系原告王祥银妻子。委托代理人：徐联峰，安徽天定律师事务所律师。被告：定远县中盛置业有限公司，住所地安徽省定远县炉桥镇人民路，组织机构代码59869877-2。法定代表人：ＸＸ飞。第三人：中国工商银行股份有限公司定远支行，住所地安徽省定远县定城镇人民路20号，组织机构代码70496782-6。负责人：兰涛，该支行行长。委托代理人：谢其国，安徽会峰律师事务所律师。委托代理人：王有淼，男，1962年5月5日出生，汉族，该行员工，住安徽省定远县。原告王祥银、徐文联与被告定远县中盛置业有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司定远支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员胡成刚于2016年4月27日公开开庭进行了审理，原告徐文联及其委托代理人徐联峰、第三人中国工商银行股份有限公司定远支行委托代理人谢其国、王有淼到庭参加诉讼，被告定远县中盛置业有限公司经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王祥银、徐文联诉称：2013年11月8日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同及补充协议。被告将其开发的位于定远县炉桥镇的炉桥·国际城16幢二单元303号住房一套出售给原告，面积120.93平方米，单价2393.12元/平方米，房款计289400元。双方合同中约定，原告在签订合同时交首付款89400元，余款200000元通过按揭贷款方式付清；被告于2015年1月15日前，将上述住房交付原告；如被告逾期交房超过60日，原告有权解除合同，被告按原告累计已付款的2%支付原告违约金。合同签订后，原告按照约定支付了首付款89400元，在第三人处办理了购房按揭贷款200000元，已向被告付清房款。但是，被告至今未能按照合同约定向原告交付房屋。原告仍在向第三人偿还购房按揭贷款本息。综上，原告与被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方应按照合同的约定履行。原告履行了自己应承担的合同义务，但被告未能履行。被告的行为显然违约，严重损害了原告的合法权益，并给原告造成损失。故原告依法起诉，请求人民法院判令：1、解除原告与被告签订的商品房买卖合同及原告与第三人签订的个人商品房借款、担保合同；2、判令被告立即退还原告购房首付款89400元、代收办证费用3120元，返还原告购房贷款本金17321.79元、利息23640.01元（自2014年5月2日至2016年4月2日）计133481.8元；3、原告在解除与被告及第三人的商品房买卖合同、个人住房借款、担保合同后，判令被告除将上述款项返还原告外，该商品房剩余贷款本金182678.21元及利息，由被告直接返还给第三人；4、判令被告支付原告违约金5788元。被告中盛置业有限公司未答辩。第三人中国工商银行股份有限公司定远支行答辩称：1.是否解除商品房买卖合同及借款担保合同由法院根据事实和法律依法判决；2.如法院判决解除合同，第三人请求法院将剩余的贷款本金182678.21元自2016.4.20以后的利息直接判决由被告还给第三人。经审理查明：2013年11月8日，原告王祥银、徐文联与被告定远县中盛置业有限公司签订了《商品房买卖合同及合同补充协议》，约定原告购买被告开发的定远县炉桥镇“炉桥国际城”第16幢2单元303号房屋一套，总金额289400元，付款方式为其他方式：本合同签订之日交付首付款人民币捌万玖仟肆佰元整，其余房款人民币贰拾万元整转银行按揭贷款，需在2013年11月5日前到出卖人指定的银行办妥购房贷款事宜，逾期视为违约；合同第八条约定：出卖人应当在2015年1月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、……；合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）。（1）按逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2013年11月8日炉桥国际城收款收据中载明：原告徐文联已交房款共计89400元，同日支付代收费用1443元。2014年1月8日，原告徐文联支付被告定远县中盛置业有限公司代收税费款1677元。原告于2014年3月29日与第三人中国工商银行股份有限公司定远支行签订《个人购房借款/担保合同》，将贷款200000元支付定远县中盛置业有限公司。被告至今未将房屋交付给原告，原告诉讼来院。另查明：原告王祥银与徐文联为夫妻关系。原告王祥银、徐文联自2014年5月2日至2016年4月2日，通过徐文联账户共计偿还中国工商银行股份有限公司定远支行购房按揭贷款本金17321.79元、利息23640.01元。以上查明事实，有原告提供的身份证复印件、结婚证复印件、《商品房买卖合同及合同补充协议》、《个人购房借款/担保合同》复印件、两原告交付首付款收据、被告客户存款对账单、被告出具的收据、个人综合贷款还款计划查询信息、账户历史明细单、当事人当庭称述，足以认定。本院认为：原告王祥银、徐文联与被告定远县中盛置业有限公司签订的《商品房买卖合同及合同补充协议》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，双方当事人均应按照合同的约定履行义务和承担责任。根据《商品房买卖合同级合同补充协议》约定，若定远县中盛置业有限公司逾期交房超过60日，王祥银、徐文联即有权解除合同。本案中涉案商品房约定的交付时间为2015年1月15日前，定远县中盛置业有限公司至今没有交付房屋，显然已构成违约，原告行使合同解除权符合法律和合同的规定，本院予以支持。原告王祥银、徐文联与第三人中国工商银行股份有限公司定远支行签订的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故原告王祥银、徐文联提出解除与第三人中国工商银行股份有限公司定远支行《个人购房借款/担保合同》符合法律规定，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故原告要求被告返还原告支付的购房首付款89400元、代收办证费用3120元，返还原告购房贷款本金17321.79元、利息23640.01元（自2014年5月2日至2016年4月2日）计133481.8元的诉请本院予以支持，扣除原告已支付的按揭贷款本金，应将剩贷款余款182678.21元（200000-17321.79）退还给中国工商银行股份有限公司定远支行。另，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条的规定，买受人解除合同的，出卖人除退还全部已付款外，还应按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，故原告要求被告承担违约金的诉请，本院予以支持，经核算定远县中盛置业有限公司应支付原告违约金5788元（289400元×2%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人名共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王祥银、徐文联与被告定远县中盛置业有限公司于2013年11月8日签订的《商品房买卖合同及合同补充协议》；二、解除原告王祥银、徐文联与第三人中国工商银行股份有限公司定远支行于2014年3月29日签订的《个人购房借款/担保合同》；三、被告定远县中盛置业有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告王祥银、徐文联购房首付款89400元、代收办证费用3120元，返还原告王祥银、徐文联购房贷款本金17321.79元、利息23640.01元，共计133481.8元；四、被告定远县中盛置业有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告王祥银、徐文联违约金5788元；五、被告定远县中盛置业有限公司于本判决生效之日起三日内向第三人中国工商银行股份有限公司定远支行偿还原告王祥银、徐文联剩余个人购房贷款本金182678.21元及利息。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费928元，减半收取464元，由被告定远县中盛置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  胡成刚二〇一六年五月十六日书记员  武梦天附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。