湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0111民初831号
原告：湖南天诚物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区建湘南路154号。
法定代表人：罗时辉，总经理。
委托诉讼代理人：周己中，男，1964年8月28日出生，汉族，住湖南省涟源市，系湖南天诚物业管理有限公司员工。
委托诉讼代理人：周四华，男，1963年1月29日出生，汉族，住湖南省涟源市，系湖南天诚物业管理有限公司员工。
被告：梁首军，男，1970年8月21日出生，汉族，住湖南省涟源市。
原告湖南天诚物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告梁首军（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周四华，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2011年1月25日至2017年10月24日物业管理费21809元，违约金按每日3‰标准计算至物业管理费缴清之日止；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年12月16日，湖南高桥大市场发展有限公司通过公开招标的方式选聘了原告作为皮具百货城1-8栋，日化城1-5栋，家电百货城1-13栋、14栋综合楼，接1-5栋、新12栋、酒水食品城1-8栋（新家电城19-26栋）等区域的物业管理公司，并依法与原告签订了《物业管理服务合同》（前期物业）。2011年1月25日，原告依法进场并开展了日常物业工作，对市场物业进行了有效规范的服务，防范了一些事故的发生。被告系皮具城4栋505号住房（经营面积192.32平方米）的业主。根据已发生法律效力的民事判决书，原告将物业管理费收取标准酌情予以调整，其中商业用房（门面）的物业费收取标准酌情调整为4.5元每平方米每月，居住用房改变用途作为商业用房的按1.4元每平方米每月收取，居住用房按0.7元每平方米每月收取。按此标准计算，被告从2011年1月25日至2017年10月24日拖欠物业管理费用共计21809元，经原告多次催收，被告一直拒绝缴纳物业管理费，根据《物业管理服务合同》第19条的规定，被告应按应付款每日0.3％的标准向原告支付违约金。
被告辩称，被告于2011年下半年才购买的涉案房屋，但原告要求其从2011年开始交纳物业费无事实依据；原告的收费标准混乱，原告不应按1.4元每平米的标准收取物业服务费，应按住宅0.7元每平米的标准收取物业服务。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告系长沙市环城东路168号高桥大市场百货皮具城004栋505号房屋业主，房屋产权面积为192.32平方米。
案涉物业由原长沙市雨花区机械化施工公司开发建设，但未选聘物业管理机构。该公司于1998年与罗映红、刘金华共同出资成立原湖南高桥房地产开发有限公司，先后于2000年变更为湖南映山红实业有限公司，2005年变更为湖南高桥大市场药材有限公司。其间，原长沙市雨花区机械化施工公司于2003年改制更名为湖南高桥大市场发展有限公司。2010年7月28日，湖南高桥大市场药材有限公司将其所开发的高桥大市场家电百货城中所开发的楼盘物业全权委托湖南高桥大市场发展有限公司管理或统一招聘、选聘物业公司管理。
2010年12月16日，原告通过社会公开招标后与湖南高桥大市场发展有限公司签订了《物业管理服务合同》（前期物业）。合同约定由湖南高桥大市场发展有限公司选聘原告对湖南高桥大市场皮具百货城、日化城、家电百货城、新家电城等共计41栋房屋提供前期物业管理服务，并约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，标准（具体按物价局最终核定的价格为准）如下：住宅为1元／平方米／月，门面为3元／平方米／月；业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费的，应按应付款每天0.3%的标准向原告支付违约金。合同期限自湖南高桥大市场发展有限公司交房之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，合同还对物业的基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任及其他事项进行了约定。2010年12月30日，湖南高桥大市场发展有限公司向高桥大市场家电百货城、皮具百货城、日化城、新家电城的业主发布了《公告》：为改善家电百货城、皮具百货城、日化城、新家电城等区域的居住环境和经营环境，根据《湖南省物业管理条例》和政府对城市管理的要求，上述区域将外聘专业物业管理公司进行管理并实行有偿服务；湖南高桥大市场发展有限公司经面向社会招标，最后确定原告中标，并已正式签订《物业管理服务合同》，原告将于2011年1月25日进场开始履行职责和提供服务；望所辖区域内的全体业主和物业使用人积极支持，共同配合；原告进场后，湖南高桥大市场发展有限公司对上述区域的管理服务职能随即终止。
其后，湖南高桥大市场发展有限公司向原告移交了相关物业资料，原告依约进入上述区域进行了物业管理服务的日常工作。2011年4月12日，原告与湖南高桥大市场发展有限公司签订《补充协议》，约定原住宅物业服务费由每平方米1元/月，调整为每平方米0.7元/月；商业门面由每平方米3元/月，调整为每平方米8.5元/月，并报物价局备案。湖南省物价局向原告下达湘价服[2010]76号《湖南省服务价格登记证》，规定收费标准为：非电梯住宅0.7元／平方米／月，商业用房由合同约定（市场调节价）。原告对业主发布的收费标准为：非电梯住宅0.7元／平方米／月，仓库2.1元／平方米／月，写字楼（办公）1.4元／平方米／月，商业用房（门面）8.5元／平方米／月。为此，原告制作了收费公示牌并对全体业主进行了公示。
2011年9月23日，湖南高桥大市场发展有限公司出具《情况说明》：湖南高桥大市场发展有限公司于2010年4月份向市场的全体业主、经营户下发了湖南高桥大市场管理公约，原告依法经招标投标接管了湖南高桥大市场日化城、皮具城、家电城物业管理工作，以后与业主、经营户都应该接受公约的约束，并作为临时管理规约实施。湖南高桥大市场发展有限公司和原告签订的物业管理合同与公约具有同等的法律效力。
2012年11月13日，原告根据法院的生效民事判决书确定的收费标准对相应收费标准进行调整，并在高桥市场日化城东头中国建设银行自助银行服务处外墙张贴公告，载明：决定从2012年11月4日起按商业门面4.5元／平方米／月，办公、商用房1.4元／平方米／月，非电梯住房0.7元／平方米／月收费标准收取物业管理费，并要求辖区各业主及物业使用人积极配合交纳所欠的物业管理费。
2016年7月，长沙市公安局雨花分局高桥派出所、长沙市工商行政管理局雨花分局高桥工商所、长沙市雨花区高桥街道高桥大市场社区居民委员会联合签章认可原告出具的《情况说明》，其中载明：原告从2011年元月25日接管高桥大市场家电城、日化城、皮具城、新家电城的物业管理工作以来，改善了业主、经营户的居住和经营环境，使辖区内安全、稳定、舒适、清洁、交通顺畅、消防设备健全，消防通道畅通，养护、修缮及时。
另查明，高桥大市场家电百货城、皮具城、日化城至今未成立业主委员会，亦未自行选聘物业服务企业。
原告多次向被告催收物业服务费未果，遂诉至本院，请求判如所请。
本院认为：
一、关于本案是否适用前期物业管理服务的问题。
《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，建设单位原长沙市雨花区机械化施工公司成立的原湖南高桥房地产开发有限公司（现更名为湖南高桥大市场药材有限公司）在出售房屋时未选聘物业服务企业，业主亦未成立业主委员会。后湖南高桥大市场药材有限公司将物业服务事宜委托给湖南高桥大市场发展有限公司，湖南高桥大市场发展有限公司与原告签订物业服务合同，符合前期物业服务的适用情形。原告与湖南高桥大市场发展有限公司签订的《物业管理服务合同》（前期物业）及补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因此，该合同及补充协议对被告具有约束力。
二、关于物业服务费及违约金的认定问题。
原告按《物业管理服务合同》的约定提供了物业管理服务，被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照《物业管理服务合同》的约定按时交纳物业服务费。原告依据法院生效判决确定的物业服务费标准进行收取，并向服务区域内业主和物业使用人发布公告：商业门面按4.5元／平方米／月，办公、商用房按1.4元／平方米／月，非电梯住房按0.7元／平方米／月的标准收取物业服务费。原告据此标准收取物业服务费并无不当。被告为涉案房屋所有权人，根据法院生效判决确定的收费标准及被告的房屋面积，被告每月应支付的物业服务费计算为269.25元（192.32平方米×1.4元）。被告购买的系二手房，于2011年3月30日成交，故自2011年4月1日起至2017年10月24日止，被告累计应支付原告物业管理费21270.75元（269.25元/月×79月）。被告至今未交纳，已构成违约，应承担支付物业管理费及违约金的违约责任。原告诉请被告支付物业服务费21270.75元，本院予以支持。原告主张超出部分，本院不予支持。
湖南高桥大市场发展有限公司与原告在《物业管理服务合同》中约定，业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费的，按应付款每天0.3%的标准向原告支付违约金。对于原告主张的按日千分之三的标准支付至费用缴清为止的拖欠物业服务费违约金，本院审查后认为，原告该项主张的标准过高。本院以原告所受的实际损失为基础，结合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整为以三个月的物业服务费807.75元（269.25元/月×3月）为基数，自原告应交物业服务费三个月之日起按日万分之五的标准支付违约金至其所欠物业服务费付清为止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告梁首军于本判决生效后7日内向原告湖南天诚物业管理有限公司支付自2011年4月1日至2017年10月24日止的物业管理费21270.75元及违约金（以807.75元为基数，按照日万分之五的标准自2011年7月1日起计算至实际付清之日止）；
二、驳回原告湖南天诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费445元，因适用简易程序减半收取222.5元，由被告梁首军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 陈 颖
二〇一八年五月十八日
书记员 张赛君
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。