广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第497号
上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地：广东省中山市。
法定代表人：张真理，该行行长。
委托代理人：郑祝远，该行职员。
委托代理人：丁金石，该行职员。
被上诉人（原审原告）：苏振江，男，1967年4月4日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。
被上诉人（原审原告）：郑雪茹，女，1968年3月2日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。
两被上诉人的共同委托代理人：李西美，广东广瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地：广东省中山市。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，系中山市吉雅房地产开发有限公司法定代表人张其的女儿。
被上诉人（原审第三人）：蓝万远，男，1965年5月10日出生，汉族，住广东省阳春市圭岗镇。
上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）因与被上诉人苏振江、郑雪茹、中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、蓝万远商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2012）中一法三民一初字第833号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2006年7月6日，苏振江与吉雅公司签订三乡中心区农贸市场认购书一份，约定：苏振江向吉雅公司认购其开发的位于三乡中心区农贸市场9号楼3幢604号房，该物业建筑面积约为106.69平方米，认购楼价为18万元；付款方式为一次性付款，首期定金15万元须于签署认购书时或之前付清，次期楼款3万元在交付房地产证时付清；认购书还就其他内容进行了约定。签订认购书当日，吉雅公司开具收到苏振江购买三乡镇中心区综合市场9号楼3幢604号房楼款15万元的收款收据，并与苏振江签订物业交接书，把涉讼房产交付给苏振江使用。2006年7月13日，苏振江、郑雪茹与吉雅公司签订广东省商品房买卖合同，约定：苏振江、郑雪茹向吉雅公司购买中山市三乡镇中心区综合市场9号楼3幢604号房，该商品房的建筑面积为106.69平方米，套内建筑面积为97.89平方米；单价为每平方米1839.79元，按套内建筑面积计，房价款合计18万元；付款方式为一次性付款，楼款15万元已付清，尚欠楼款3万元在交付房产证时付清；交楼期限为2006年7月30日前；关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；合同还约定了其他事项。签订合同当日，郑雪茹向中山市公证处支付了房屋买卖公证费324元。2006年7月20日，中山市公证处为苏振江、郑雪茹与吉雅公司于2006年7月13日签订的广东省商品房买卖合同出具公证书。
2012年7月30日，苏振江、郑雪茹向原审法院提起诉讼称：2006年7月13日，苏振江、郑雪茹与吉雅公司签订商品房买卖合同，约定由苏振江、郑雪茹购买中山市三乡镇中心区综合市场9号楼3幢604房产，购房款为18万元。2006年7月6日，苏振江、郑雪茹向吉雅公司支付购房款15万元，并于当日办理物业交接手续。收楼后，苏振江、郑雪茹对房产进行装修并使用至今，但吉雅公司一直未协助苏振江、郑雪茹办理房地产权属证书。为此，苏振江、郑雪茹向法院起诉，请求判令：一、确认原吉雅公司签订的商品房买卖合同有效；二、确认中山市三乡镇中心区综合市场9号楼3幢604房归苏振江、郑雪茹所有；三、吉雅公司为苏振江、郑雪茹办理中山市三乡镇中心区综合市场9号楼3幢604房的房地产权属证书；四、吉雅公司承担诉讼费用。诉讼中，苏振江、郑雪茹撤回第二项诉讼请求，并增加诉讼请求：一、确认蓝万远与吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；二、确认蓝万远与建行中山分行签订的借款抵押合同无效，建行中山分行注销中山市三乡镇中心区综合市场9号楼3幢604房的抵押权登记。
原审法院另查明：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的中山市三乡镇中心区综合市场9号楼3幢604房，建筑面积为106.69平方米，购房总价为160035元，于2004年12月30日登记备案在蓝万远名下，备案登记的商品房买卖合同签订于2004年12月24日；该房产于2005年1月19日抵押登记在建行中山分行名下，贷款金额为128000元，抵押人蓝万远。中山市公安局于2008年5月7日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉讼房产进行了查封。
2005年1月17日，建行中山分行与蓝万远、吉雅公司签订个人住房借款合同，约定由蓝万远向建行中山分行贷款128000元用于购买涉讼房产。
原审法院又查明：吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。
已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决所附的非法吸收公众存款明细表中，并未涉及苏振江、郑雪茹，涉讼房产涉及虚假按揭。（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定，蓝万远与吉雅公司之间对涉案的中山市三乡镇中心区综合市场9号楼3幢604号房的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。
原审法院再查明：诉讼中，原审法院派员到涉讼房产处核实使用人员。经核查，该房产交付后一直由苏振江、郑雪茹出租使用。
原审法院审理认为：本案为商品房预售合同纠纷。苏振江、郑雪茹与吉雅公司签订的认购书及商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，应认定有效，双方均应恪守约定全面履行。苏振江、郑雪茹持有认购书及商品房买卖合同原件并向吉雅公司支付了部分购房款，且在房屋交付后已实际使用多年，故应认定苏振江、郑雪茹与吉雅公司之间存在真实的商品房买卖关系。虽然涉讼房产于2004年12月30日登记备案在蓝万远名下，且蓝万远与建行中山分行签订个人住房借款合同，并将涉讼房产抵押登记在建行中山分行名下。但根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，蓝万远与吉雅公司之间对中山市三乡镇中心区综合市场9号楼3幢604房的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。蓝万远与吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效；基于上述同样理由，蓝万远、吉雅公司与建行中山分行签订的个人住房借款合同也一并无效，建行中山分行应协助办理注销涉讼房产上所设的抵押权登记。吉雅公司收取了苏振江、郑雪茹的部分购房款，并已将房屋实际交付给了苏振江、郑雪茹使用多年，应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书。故苏振江、郑雪茹主张吉雅公司继续履行合同，并为苏振江、郑雪茹办理房地产权属证书的诉求原审法院予以支持。苏振江、郑雪茹亦负有同时履行向吉雅公司支付购房余款的合同义务，其尚欠吉雅公司的购房款30000元，应一并支付给吉雅公司。吉雅公司经原审法院的合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证的权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（三）、（五）项、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认蓝万远与吉雅公司于2004年12月24日签订的中山市三乡镇中心区综合市场9号楼3幢604房的商品房买卖合同无效；二、确认蓝万远、吉雅公司与建行中山分行于2005年1月17日签订的个人住房借款合同无效，建行中山分行于原审判决发生法律效力之日起三十日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场9号楼3幢604房上所设的抵押权登记；三、确认苏振江、郑雪茹与吉雅公司于2006年7月13日签订的商品房买卖合同合法有效；四、吉雅限公司于原审判决发生法律效力之日起三十日内协助苏振江、郑雪茹办理位于中山市三乡镇中心区综合市场9号楼3幢604房的房地产权属证书；五、苏振江、郑雪茹于原审判决发生法律效力之日起三十日内向吉雅公司支付购房余款30000元。案件受理费3900元（苏振江、郑雪茹已预交），由吉雅公司负担（吉雅公司应在原审判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。
上诉人建行中山分行不服上述判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定事实不清。苏振江、郑雪茹于2006年7月13日与吉雅公司签订商品房买卖合同购买涉案房屋，该房产已抵押给建行中山分行，并在国土局不动产登记簿公示，根据物权法第106条，建行中山分行已经善意取得抵押权，苏振江、郑雪茹在订立商品房买卖合同时存在重大过错。（二）原审判决法律依据不充分。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实……”，苏振江、郑雪茹应当主张债权而非物权。尽管吉雅公司与蓝万远签订了虚假的商品房买卖合同，但借款合同和抵押合同都是有效合同。根据物权法第106条，银行已经善意取得抵押权。《北京市法院关于审理个人购房贷款纠纷案件座谈会纪要》明确规定，在按揭背景不真实情形下，借款合同应认定为有效。
原审法院适用合同法第五十二条第（五）项作为判决的法律依据，但蓝万远与吉雅公司签订的商品房买卖合同并不属于认定无效的范畴，该法律适用是错误的。尽管吉雅公司与蓝万远签订了虚假的商品房买卖合同，但借款合同和抵押合同都是有效合同。根据物权法第106条，银行已经善意取得抵押权。（三）原审法院程序违法。按照之前的判决，建行中山分行系无独立请求权的第三人，如法院要认定个人住房借款合同无效，应将建行中山分行列为被告，并将案由进行相应变更，原审将案由确定为商品房预售合同纠纷不当，并且剥夺了建行中山分行的上诉权。综上，请求二审法院判令：（一）撤销原审判决；（二）本案一审、二审的诉讼费由苏振江、郑雪茹、吉雅公司、蓝万远承担。
被上诉人苏振江、郑雪茹答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决，驳回建行中山分行的上诉请求。
被上诉人吉雅公司经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
被上诉人蓝万远经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。苏振江、郑雪茹与吉雅公司于2006年7月6日、2006年7月13日分别签订的三乡中心区综合市场认购书以及广东省商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，且广东省商品房买卖合同经公证机关公证，均应当认定为合法有效，双方均应依约履行各方义务。2006年7月6日，苏振江、郑雪茹支付了购房款150000元，尚欠余款30000元未付。同日，苏振江与中山市吉雅物业管理有限公司签订了物业管理服务协议、三乡镇中心区综合市场业主公约、三乡镇中心区综合市场物业交接书以及业主／住户消防安全责任书。涉案房屋交付苏振江、郑雪茹使用后，由苏振江、郑雪茹出租收益。根据广东省商品房买卖合同的约定，吉雅公司应自合同生效之日起30天内向中山市房地产交易所申请登记备案，并在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由吉雅公司提供的资料报产权登记机关备案。但吉雅公司不仅未依约履行上述义务，还隐瞒其早于2004年12月24日与蓝万远签订商品房买卖合同，2004年12月30日为蓝万远办理登记备案，以及2005年1月17日与蓝万远、建行中山分行签订个人住房借款合同的事实，吉雅公司的行为已经构成违约。本院已经发生法律效力的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定，蓝万远与吉雅公司买卖涉案房屋签订商品房买卖合同，属于虚假的商品房买卖，目的是为办理虚假按揭，骗取银行的按揭贷款。故蓝万远与吉雅公司签订商品房买卖合同以及吉雅公司、蓝万远与建行中山分行签订借款个人住房借款合同的行为，均违反了法律、行政法规的强制性规定，原审法院对此均认定为无效，处理并无不妥，本院对此予以维持。在苏振江、郑雪茹与吉雅公司签订的商品房买卖合同具备继续履行条件的情况下，吉雅公司应当依约继续履行合同义务，按照合同约定的面积、位置等内容，协助苏振江、郑雪茹办理相关房屋的房地产权属过户登记手续，苏振江、郑雪茹亦应向吉雅公司履行购房余款30000元的支付义务。原审法院对苏振江、郑雪茹要求吉雅公司协助办理位于中山市三乡镇中心区综合市场9号楼3幢604房的房地产权属证书的诉讼请求予以支持，处理并无不妥，本院对此予以维持。
综上，上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理3900元，由上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行负担。
本判决为终审判决。
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审判长 孟 晋
审判员 赵伟光
审判员 胡健仪
二〇一四年六月十五日
书记员 易嘉璇