安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖11民终2044号
上诉人（原审原告）：安徽永辉超市有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖新区。
法定代表人：官长衡，该公司总经理。
委托诉讼代理人：安超，安徽睿正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨阳，安徽睿正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：来安县金鹏置业有限公司，住所地安徽省来安县。
法定代表人：范国红，该公司总经理。
委托诉讼代理人：经世成，来安县新安法律服务所法律工作者。
上诉人安徽永辉超市有限公司（以下简称安徽永辉超市公司）因与被上诉人来安县金鹏置业有限公司（以下简称来安金鹏置业公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院（2016）皖1122民初950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人安徽永辉超市公司的委托诉讼代理人杨阳、被上诉人来安金鹏置业公司委托诉讼代理人经世成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安徽永辉超市上诉请求：1、依法改判支持其公司双倍返还履约保证金及由来安金鹏置业公司给付300万元违约金的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由来安金鹏置业公司承担。事实和理由：1、一审法院以安徽永辉超市公司与来安金鹏置业公司约定的履约保证金并非法律意义上的定金为由，驳回安徽永辉超市公司双倍返还履约保证金的诉讼请求，属于事实认定错误，依法应予纠正。本案中，虽双方《租赁合同》并未明确写明定金字样，但安徽永辉超市公司与来安金鹏置业公司已就履约保证金的性质进行了明确的界定，即该履约保证金主要是为了确保安徽永辉超市公司依约履行合同，若安徽永辉超市公司不履行合同，则丧失该履约保证金；同时，如果来安金鹏置业公司逾期超过90日不能交房的，则来安金鹏置业公司应双倍返还其已经收取的50万元的履约保证金。故安徽永辉超市公司与来安金鹏置业公司约定的履约保证金属于法律意义上的定金，一审法院驳回安徽永辉超市公司双倍返还履约保证金的诉讼请求，属于事实认定错误；2、一审法院以安徽永辉超市公司与来安金鹏置业公司约定的惩罚性违约金过高为由，将300万元的违约金调整为20万元，属于法律适用错误。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。根据双方租赁合同，安徽永辉超市公司每月需向来安金鹏置业公司支租赁费大约为32万元，而双方约定的300万元惩罚性违约金仅仅大约相当于10个月的房屋租赁费用，此外，双方约定的交付租赁物的日期为2013年8月8日，而来安金鹏置业公司至今并未向安徽永辉超市公司交付租赁物，逾期时间长达3年之久，且擅自将租赁物出租给他人，直接导致安徽永辉超市公司的合同目的无法实现。故双方约定的300万元惩罚性违约金属于法律予以保护的合理金额，一审法院以违约金过高为由将300万元调整为20万元，属于适用法律错误，依法应予纠正。
来安金鹏置业公司辩称：1、安徽永辉超市公司的上诉理由不能成立，其既要求承担违约金又要求返还定金，应择其一，本案双方签订合同中约定的是履约保证金非定金，不适用双倍返还；2、安徽永辉超市公司要求支付惩罚性违约金没有法律依据，安徽永辉超市公司仅支付了80万元租金和50万元的履约保证金，且来安金鹏置业公司已退还安徽永辉超市公司50万元的履约保证金。另，根据双方合同规定，如果逾期交房超过90天的，安徽永辉超市公司有权解除合同，在安徽永辉超市公司已知晓合同无法履行，但安徽永辉超市公司并未解除合同，因此，安徽永辉超市公司对扩大的损失无权要求来安金鹏置业公司承担。综上，原判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审理程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
安徽永辉超市公司向一审法院起诉请求：1、解除其与来安金鹏置业公司签订的《租赁合同》及两份《补充协议》；2、判令来安金鹏置业公司返还其预付租赁费80万元；双倍返还其履约保证金，扣除已返还的50万元，来安金鹏置业公司仍需支付其50万元；上述费用的利息共计1049750元（以银行同期贷款利率的4倍为标准自2012年1月1日起计算至2016年3月31日，此后顺延至其偿清全部费用时止）；支付惩罚性违约金300万元；3、判令来安金鹏置业公司承担诉讼费。
一审法院认定事实：2011年12月7日，来安金鹏置业公司为出租方（甲方）与安徽永辉超市公司为承租方（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：第一条、租赁场地概述。一、坐落：租赁场地为坐落于来安县南大街157号；二、概况：A、楼层：一层部分、负一层；B、层高：5.4米；C、房屋结构：框架结构；三、面积：……约12500平方米，……；五、性质及用途：甲方保证该租赁场地为商业用房，出租给乙方作为超市经营场所使用。第二条、租赁期限。一、租赁期限为20年，自计租起始日开始计算；……。第三条、履约保证金。一、乙方应于本合同签订之日起5个工作日内向甲方缴纳50万元整，作为履行本合同的保证金，甲方应在收到上述保证金后的3个工作日内向乙方出具等额的收款收据；二、甲方应于租赁期限届满或合同提起解除之日起15日内将前款所述保证金一次性退还给乙方。如因乙方违约产生损失或欠付租金，甲方在扣除上述款项的情况下，应一次性退还乙方剩余保证金（扣款前甲方应将扣款项目、金额等书面告知乙方；……。第四条、租赁费用及支付方式。一、租赁费用含应缴纳的租金、物业管理费、实施设备使用费及公共能源费等所有费用，标准如下：……二、支付方式：乙方应于甲方合同签订之日起5个工作日内向甲方缴纳第一个租赁年度2个月的租赁费用（80万元），作为其履行本合同的预付租赁费用，自房屋计租之日起转为房屋租赁费用，并从计租日起先行抵扣（甲方应提供租赁发票）；……第五条、租赁场地交付及责任。一、甲方应于2013年8月8日之前，将符合本合同及附件约定条件的租赁场地交付给乙方；……四、逾期交房。1、因甲方违反本条约定逾期交房的（不可抗力除外），每逾期一天，按第一计租年度日租赁费用金额向乙方支付违约金；若政府部门未能在2012年3月31日前，将该租赁场地地块交付给甲方时，甲乙双方交房时间顺延至2014年8月8日，顺延期满甲方未能交房的，承担前述逾期交房违约责任；2、逾期超过90日不能交房的，乙方有权解除本合同，甲方应双倍返还乙方已支付的履约保证金，退还乙方已付全部款项及利息，并赔偿乙方全部经济损失；如乙方选择不解除本合同，则甲方仍应继续履行本合同并按照本款第1项约定承担逾期交房的违约责任；3、逾期交付且乙方同意继续履行合同的，租赁期限、免租期、计租起始日均相应顺延。……第十五条、违约责任。……三、本合同生效后，租赁场地交付前，如甲方单方强制解除本合同（本合同约定了解除权的除外），甲方应退还乙方的保证金及利息，退还乙方已付全部款项及利息，同时按第一计租年度租赁费用标准总额向乙方支付违约金；如该违约金不足以补偿乙方的全部经济损失的，对超过部分甲方仍应赔偿；四、本合同生效后，租赁场地交付前，如乙方单方强制解除本合同（本合同约定了解除权除外），则按第一计租年度租赁费用标准总额向甲方支付延迟履行违约金；如该违约金不足以补偿甲方的全部经济损失的，对超过部分乙方仍应赔偿，乙方已付款项可以冲抵赔偿款。……六、合同双方应严格履行本合同所约定的义务，任何一方严重违约，导致合同严重变更或无法履行的，违约方应向对方支付300万元作为惩罚性违约金，给对方造成损失的，还应赔偿对方所遭受的损失。本合同其他部分对违约责任有约定的，依照其约定；其他部分没有约定的，适用本条其他款的约定；其他款亦无约定的，适用本款的约定。……2011年12月9日，来安金鹏置业公司为甲方与安徽永辉超市公司为乙方签订一份《租赁补充协议》，对供电系统、排水系统等进行重新约定。安徽永辉超市公司于2011年12月14日按合同约定支付给来安金鹏置业公司50万元履约保证金和预付80万元租赁费。
由于拆迁进度、规划调整等因素的影响，来安金鹏置业公司与安徽永辉超市公司多次通过函件方式进行沟通，沟通内容包括租赁场地的变更、租金的提高等等。2013年5月10日，来安金鹏置业公司为甲方与安徽永辉超市公司为乙方又签订一份《租赁补充协议》，约定：就甲、乙双方于2011年12元7日签订的关于租赁甲方位于来安县南大街157号的《租赁合同》，现经双方协商一致，作如下补充：1、根据《租赁合同》第三条租赁场地概述的第2款和第3款约定：二、概况：A、楼层：一层、负一层；B、层高：5.4米；C、房屋结构：框架结构；三、面积：甲方出租给乙方的租赁场地面积按红线所标套内建筑面积计算（约12500平方米），如有误差，双方按最终测绘套内建筑面积对租赁费用进行重新计算，并多退少补，租赁场地套内建筑面积计算依据：独立外墙的，以墙体外围计算面积，与相邻建筑为共墙部分，以共墙的二分之一计算面积。现经甲乙双方协商一致，同意将上述两条款调整如下：二、概况：A、楼层：一层、二层；B、层高：一楼6米、二楼5米；C、房屋结构：框架结构；三、面积：甲方出租给乙方的租赁场地面积按红线所标套内建筑面积计算（约9979平方米），如有误差，双方按最终测绘套内建筑面积对租赁费用进行重新计算，并多退少补，租赁场地套内建筑面积计算依据：独立外墙的，以墙体外围计算面积，与相邻建筑为共墙部分，以共墙的二分之一计算面积。2、协议作为甲、乙双方于2011年12月7日签订的《租赁合同》的补充协议。本协议与《租赁合同》约定不一致之处，依本协议执行，其它条款依《租赁合同》不变。
来安金鹏置业公司未按合同约定的期限将《租赁合同》及《租赁补充协议》中约定的租赁场地A楼一层、二层交付给安徽永辉超市公司，而是将A楼一层、二层租赁给第三人使用。为此，双方产生纠纷，来安金鹏置业公司也于2015年7月17日将50万元履约保证金返还给安徽永辉超市公司。
一审法院认为，根据安徽永辉超市公司、来安金鹏置业公司的诉辩主张以及庭审中各方当事人和代理人的举证、质证、辩论意见，本案争议的焦点是：一、安徽永辉超市公司与来安金鹏置业公司签订的《租赁合同》、《租赁补充合同》是否符合解除条件；二、安徽永辉超市公司的其他诉讼请求能否得到支持。
对于争议焦点一，安徽永辉超市公司与来安金鹏置业公司签订的《租赁合同》、《租赁补充合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，是合法有效合同。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。由于来安金鹏置业公司已将安徽永辉超市公司欲承租的租赁场地出租给第三人使用，来安金鹏置业公司构成违约，已不能实现合同目的，应予解除；同时，《租赁合同》约定逾期超过90日不能交房的，安徽永辉超市公司有权解除本合同，故对安徽永辉超市公司要求解除其与来安金鹏置业公司签订的《租赁合同》、《租赁补充合同》请求，予以支持。
对于争议焦点二，安徽永辉超市公司已按约定向来安金鹏置业公司支付履约保证金50万元、预付租赁费80万元，由于来安金鹏置业公司不但未能按期将合同约定租赁场地交付给安徽永辉超市公司，而是将约定的租赁场地租赁给第三人，导致合同不能履行，来安金鹏置业公司应当承担违约责任，来安金鹏置业公司应退还安徽永辉超市公司的预付租赁费80万元，并承担利息损失。由于来安金鹏置业公司已将安徽永辉超市公司欲承租的场地租赁给他人，便于2015年7月17日退还安徽永辉超市公司履约保证金50万元，双方签订的《租赁合同》约定：来安金鹏置业公司逾期超过90日不能交房的，来安金鹏置业公司应双倍返还安徽永辉超市公司已支付的履约保证金，退还安徽永辉超市公司已付全部款项及利息，并赔偿安徽永辉超市公司全部经济损失；审查认为，安徽永辉超市公司与来安金鹏置业公司约定的履约保证金，并不是法律意义上的定金，安徽永辉超市公司要求来安金鹏置业公司双倍返还履约保证金，无法律依据，因此，对安徽永辉超市公司要求来安金鹏置业公司再支付履约保证金50万元的请求，不予支持。安徽永辉超市公司与来安金鹏置业公司签订的《租赁合同》约定“任何一方严重违约，导致合同严重变更或无法履行的，违约方应向对方支付300万元作为惩罚性违约金，给对方造成损失的，还应赔偿对方所遭受的损失”，审查认为，该约定的违约金明显过高，结合本案实际，确定来安金鹏置业公司支付安徽永辉超市公司违约金20万元。
综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、安徽永辉超市有限公司与来安县金鹏置业有限公司2011年12月7日签订的《租赁合同》、2011年12月9日和2013年5月10日签订的《租赁补充合同》于本判决生效后予以解除；二、来安县金鹏置业有限公司于判决生效之日起十日内退还安徽永辉超市有限公司预付的租赁费80万元及利息（自2011年12月15日起按欠款80万元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，上浮50﹪计算至付清之日止）；三、来安县金鹏置业有限公司于判决生效之日起十日内支付安徽永辉超市有限公司违约金20万元；四、驳回安徽永辉超市有限公司的其他诉讼请求。案件受理费49248元，由安徽永辉超市有限公司负担31248元，来安县金鹏置业有限公司负担18000元。
二审期间，来安金鹏置业公司围绕抗辩理由依法提交了收款凭证两份，该证据已经安徽永辉超市公司质证。本院认为，该证据与来安金鹏置业公司在本案一审中所举证据能够相互印证，故本院对该证据的真实性予以采信，但该证据虽能证明安徽永辉超市公司的支付履约保证金及预付租金的时间晚于双方租赁合同上约定的时间，属于违约，但该违约行为轻微，该违约行为并不足以导致来安金鹏置业公司逾期交付房屋，故不能成为来安金鹏置业公司逾期交房及将案涉房屋另行租赁他人的抗辩理由。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辩情况，本案二审争议焦点为：安徽永辉超市主张来安金鹏置业公司双倍返还履约保证金及违约金300万元的上诉请求能否成立。
本案双方当事人所签订的《租赁合同》及二份《租赁补充合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。根据本案查明的案件事实，来安金鹏置业公司在未解除与安徽永辉超市租赁合同关系的情况下，擅自将案涉房屋租赁给他人，显属根本违约，该根本违约行为系双方租赁合同解除的直接原因，来安金鹏置业公司应承担相应的违约责任。根据双方《租赁合同》第四条第2项约定，逾期超过90日不能交房的，安徽永辉超市公司有权解除本合同，来安金鹏置业公司应双倍返还安徽永辉超市公司已支付的履约保证金，退还安徽永辉超市公司已付全部款项及利息，并赔偿安徽永辉超市全部经济损失。虽该条款中并未明确安徽永辉超市公司所交纳的50万元履约保证金系定金性质，但上述条款系对违约方承担违约责任的约定，安徽永辉超市依照双方上述合同约定主张来安县金鹏置业公司双倍返还其已经支付的50万元履约保证金，亦不违反法律规定，应予支持。对于安徽永辉超市公司主张还应由来安县金鹏置业公司向其公司承担300万元违约金的诉讼请求，因安徽永辉超市公司并未举证证明其公司实际损失，且来安金鹏置业公司请求对300元违约金进行调整，原审法院根据本案双方合同履行情况，依法将300万元违约金调整为20万元，并无明显不当，本院予以维持。
综上所述，安徽永辉超市公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持安徽省来安县人民法院（2016）皖1122民初950号民事判决第一项、第二项、第三项，即“安徽永辉超市有限公司与来安县金鹏置业有限公司2011年12月7日签订的《租赁合同》、2011年12月9日和2013年5月10日签订的《租赁补充合同》于本判决生效后予以解除”、“来安县金鹏置业有限公司于判决生效之日起十日内退还安徽永辉超市有限公司预付的租赁费80万元及利息（自2011年12月15日起按欠款80万元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，上浮50﹪计算至付清之日止）”、“来安县金鹏置业有限公司于判决生效之日起十日内支付安徽永辉超市有限公司违约金20万元”；
二、撤销安徽省来安县人民法院（2016）皖1122民初950号民事判决第四项，即“驳回安徽永辉超市有限公司的其他诉讼请求”；
三、来安县金鹏置业有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还安徽永辉超市有限公司履约保证金50万元（已返还50万元）；
四、驳回安徽永辉超市有限公司其他诉讼请求。
若来安县金鹏置业有限公司未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费49248元，由上诉人安徽永辉超市有限公司负担35440元，被上诉人来安县金鹏置业有限公司负担13808元。二审案件受理费34800元，由上诉人安徽永辉超市有限公司负担29829元，被上诉人来安县金鹏置业有限公司负担4971元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔德敬
代理审判员 付广永
代理审判员 郭东武
二〇一六年十一月四日
书 记 员 吴 敬
附本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；