湖北省鄂州市鄂城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0704民初1877号
原告明燕，女，1976年3月14日出生，汉族，武汉市人，身份证登记住址：武汉市江汉区，现住址：鄂州市鄂城区，
委托代理人程翔英，鄂州市古楼法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
被告章齐顺，男，1968年3月18日出生，汉族，鄂州市人，现住湖北省鄂州市鄂城区，
委托代理人苏晓兰，系章齐顺之妻，代理权限为特别授权。
被告鄂州市天发物业管理服务有限公司，住所地：鄂州市竹林广场5号楼物业办公室。
法定代表人祝发林，该公司经理。
委托代理人李汉中，该公司职员，代理权限为特别授权。
被告鄂州市凤凰桥物业管理服务有限公司，住所地：鄂州市滨湖南路黄金水岸8-11号裙楼。
法定代表人许洪清，该公司经理。
委托代理人严康，该公司职员，代理权限为特别授权。
原告明燕诉被告章齐顺、鄂州市天发物业管理服务有限公司（以下简称：天发物业公司）鄂州市凤凰桥物业管理服务有限公司（以下简称：凤凰物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邹志勇适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明燕及其委托代理人程翔英、被告章齐顺的委托代理人苏小兰、被告天发物业公司的代理人李汉中、被告凤凰物业公司的委托代理人严康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告明燕诉称：我与被告章齐顺均为鄂州市黄金水岸小区××楼独单元业主，我住在1802号楼与被告章齐顺的住房1902室系上下层相邻关系。自2011年6月起，我居住的房屋天花板等多处发生漏水，致使我家的房屋装修遭到严重损坏。我多次找被告天发物业公司反映情况，该物业公司告知我系被告章齐顺家房屋漏水造成，我要求被告章齐顺进行维修，但被告章齐顺声称其住房墙面也漏水，故其未予维修。被告天发物业公司向我承诺待被告章齐顺家装修时一并处理，但两被告一直未进行维修。后我们居住的小区物业管理公司由被告天发物业公司变更为被告凤凰物业公司，我找被告凤凰物业公司反映我家房屋漏水一事，要求该公司及时处理未果。为维护我的合法权益，特诉诸法院，请求：一、依法判令被告章齐顺、天发物业公司、凤凰物业公司共同赔偿因漏水造成的财产经济损失30197.00元及其他损失1605.00元，合计人民币31802.00元；二、本案诉讼费用由三被告负担。
被告章齐顺辩称：我与原告系黄金水岸16栋楼上楼下相邻关系，由于外墙渗水导致我家至今没有装修入住，为此我们也找物业公司反映此情况，但没有得到解决，我们也没办法自己处理，原告家的渗水与我家住房没有关系，我家也是受害者。
被告天发物业公司辩称：原告家漏水的情况如果是外墙渗水，责任主体不在我们物业公司，而是房屋建筑公司的问题；事发时我公司与原告协商过，我公司同意减免原告部分物业管理费；漏水是相邻权纠纷，我公司事发后亦通知楼上业主章齐顺进行处理。2014年9月1日我公司与黄金水岸小区业主解除了物业管理合同，渗水发生在2011年，自2012年至2014年原告未缴纳物业管理费，我公司管理期间的物业费可以用于处理此纠纷。
被告凤凰物业公司辩称：一、我公司在本案中的被告主体不适格；二、本案为民事侵权诉讼，原告并无证据证明我公司对其有侵权行为，亦不能证明其实际损害事实和其所述的损害后果之间存在因果关系，原告屋顶出现漏水时，我公司均及时做了相应的协调工作，并多次组织相邻业主与原告协商处理渗水问题而无果，我公司对小区仅负有管理职能，对于相邻权产生的房屋漏水问题并无强制处理权，其房屋维修或理赔应为相邻业主自担其责；三、依据客观事实发生的逻辑推断，因相邻业主对其房屋并未进行阳台封闭，窗户体（非公共部位）在下大雨时，雨水经阳台及窗户落入屋内继而渗透到下层原告家中造成其财产损失，原告房屋内出现的问题非物业公司所致，亦非物业公司服务合同范围之内，其过错在于相邻方。根据《物权法》第九十二条的规定：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害，造成损害的应当给予赔偿；四、我公司入驻该小区物业以来，兢兢业业、认证负责，在物业服务协议有效存续期间妥善地履行了合同义务，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、治安等项目进行了日常维护、修缮、服务与管理，建立严格的保卫登记、按班巡查的制度，对小区公共卫生也指派专人定期维护等。在小区业主向我告诉反馈各项问题后，我公司从未推卸或迟延履职，对于本小区其他业主反馈的非基于相邻权纠纷导致的财产损失，如外墙渗水问题均给予积极回应和有效的维护，得到了业主的好评。综上，我公司在本案中既非法定责任主体，亦非相应过错主体，其不应承担原告所请之责，故请求法院驳回原告对我公司的起诉。
原告明燕为支持其诉讼主张向本院提交了如下举证：
证据一、原告的身份证复印件1份，证明原告诉讼主体适格。
证据二、被告企业法人信息资料1份，证明被告诉状主体适格。
证据三、不动产权证房产证复印件1份，证明原被告系上下楼相邻关系，及原告房屋平面图。
证据四、交通费发票1份，证明原告为处理房屋漏水之事花费交通费1105元。
证据五、评估报告及发票各1份。拟证明原告经过评估财产损失为30197.01元，评估费500元的事实。
被告章齐顺、天发物业公司在举证期限内未向本院提交证据。
被告凤凰物业公司为支持其抗辩理由提交了一份证据：即《物业管理服务合同》1份。拟证明其公司于2014年9月1日接受小区物业管理，涉案事发时间系2011年，与其公司无关。
庭审质证时，被告章齐顺、天发物业公司、凤凰物业公司对原告出示的五份证据均无异议；原告明燕、被告天发物业公司对被告凤凰物业公司出示的一份证据无异议。
本院对本案证据审核认定如下：对上述当事人无异议的证据，作为认定本案事实的有效证据，依法予以确认。
本院根据以上有效证据对本案的基本事实认定如下：
原告明燕与被告章齐顺共同居住在鄂州市黄金水岸小区××楼独单元，原告居住在该单元1802号室，被告章齐顺购买的住房位于1901号、1902和1903号三套住房，双方为上下层相邻关系。原告明燕于2011年3月装修入住，被告章齐顺购买的三套住房至本案开庭时尚未装修入住，现状为毛坯房。2011年6月，因天降大雨，原告的住房天花板等多处渗水，导致室内装修严重受损，为此原告多次找被告天发物业公司反映情况，被告天发物业公司与被告章齐顺进行协调，被告章齐顺因其住房外墙渗水导致没有装修入住，亦长期未予维修。另查明：原告自住房渗水未解决，自2012年至2017年期间的物业管理费7467.00元未缴纳。2014年9月1日，被告天发物业公司解除与黄金水岸小区的物业管理合同，由被告凤凰物业公司与黄金水岸小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，该合同第二章第四条约定委托管理事项为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院等。原告亦要求被告凤凰物业公司处理房屋渗水之事，经被告凤凰物业公司协调无果。又查明：经本庭对涉案房屋现场进行核实，被告章齐顺购买的1901号、1902和1903号三套住房均未进行装修，水电未接通室内，其中1902室客厅窗户顶部至下端已滋生线形绿苔，系外墙渗水形成，再渗入原告的住房，导致原告房屋装饰装修遭受渗水损毁。同时查明，2017年7月3日，原告委托鄂州金盛源土地房地产评估咨询有限公司对其房屋受损装饰装修市场价值进行评估，该公司于同年7月10日做出《房屋装饰装修市场价值咨询报告书》，结论为：估价财产价值时点为2017年7月3日，房屋部分装饰装修市场价（共计11项，明细详见评估报告）共计为RMB30197元（取整数），金额大写：人民币叁万零壹佰玖拾柒元整，原告支付评估费500.00元。
本院认为：本案系物业服务合同引起的民事纠纷，原告明燕以及被告章齐顺均为黄金水岸小区业主，与被告凤凰物业公司之间形成的物业服务合同关系，依法成立。根据《物业管理服务合同》的约定，房屋建筑共用部分的外墙面维修系物业管理范围，被告章齐顺所购住房，至今仍保持原购买现状，后因外墙体渗水而未装修入住，该渗水沿墙体渗入原告家中，致使原告的房屋及财产遭受损失，引起本纠纷的原因系房屋建筑共用部分的外墙质量导致，属于物业服务合同内的义务，被告凤凰物业公司作为物业管理者，应承担维修义务，其怠于履行维修义务是酿成本纠纷的责任方，应由其承担相应的民事责任；被告天发物业公司已解除与黄金水岸小区业主之间的物业服务合同，虽然本案事发于其物业服务合同期内，但黄金水岸小区的物业服务义务已由被告凤凰物业公司承受，故被告天发物业公司在本案亦不应承担民事责任。原告请求被告赔偿所需恢复受损财产费用30,197.00元，鉴定费500.00元，合计人民币30,697.00元的诉讼请求，依法予以支持；请求的其他费用1605.00元的诉讼请求，于法无据，依法不予支持；被告章齐顺与原告之间虽系相邻关系，但涉案纠纷系建筑物外墙公共部分渗水引发，与被告章齐顺的住房之间无因果关系，故被告章齐顺在本案中不应承担民事责任；被告天发物业公司已与黄金水岸小区业主委员会解除了合同关系，在本案中不再是物业服务合同的相对人，故在本案中亦不应承担民事责任。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十四条第一款第（七）项、《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告凤凰物业公司于本判决书生效之日起十日内一次性赔偿原告明燕财产损失费30,697.00元。
二、驳回原告对被告章齐顺的诉讼请求。
三、驳回原告明燕对被告天发物业公司的诉讼请求。
四、驳回原告明燕的其他诉讼请求。
本案受理费595.00元，被告凤凰物业负担565.00元，原告负担30.00元。
如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。
审判员 ：邹志勇
二〇一八年三月十日
书记员 ：胡志雷