江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏11民终1407号
上诉人（原审原告）：叶博龙。
委托诉讼代理人：胡玉祥，江苏汇典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李正云，江苏汇典律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：镇江和信诚金属材料有限公司，住所地江苏省扬中市扬子中路199号5楼。
法定代表人：宗健，该公司董事长。
原审第三人：扬中市新坝镇新坝社区居民委员会第八村民小组。
负责人：严华保，该村民小组组长。
上诉人叶博龙因与被上诉人镇江和信诚金属材料有限公司（以下简称和信诚公司）、原审第三人扬中市新坝镇新坝社区居民委员会第八村民小组（以下简称新坝第八村民小组）租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬中市人民法院（2015）扬民初字第139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月25日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人叶博龙及其委托诉讼代理人胡云祥、李正云，原审第三人新坝第八村民小组负责人严华保参加诉讼。本案现已审理终结。
叶博龙上诉请求：撤销一审判决，改判和信诚公司返还租金及押金42万元，并赔偿其损失20万元。事实与理由：和信诚公司出租给其的院落存在权属不清问题，导致其事实上无法装修使用该租赁物。合同解除的过错在和信诚公司，一审法院认定其负担80%责任错误。
和信诚公司未应诉答辩。
新坝第八村民小组述称，讼争院落的土地属村民小组所有，房屋租赁合同纠纷与村民小组无关。
叶博龙向一审法院起诉请求：1、解除其与和信诚公司签订的房屋租赁合同；2、和信诚公司退回租金和水电押金42万元；3、和信诚公司向其赔偿各项（包括装修损失及预期收益）损失582404元。
一审法院认定事实：2011年9月13日，案外人陈荷芬与和信诚公司签订房屋买卖合同约定，陈荷芬以508万元的价格将位于新坝镇南街138号（现前进路28号，以下简称讼争房屋）使用权面积为3614.4平米的土地及房屋出售给和信诚公司。2011年9月28日，和信诚公司取得讼争房屋所有权证书；同年10月26日，和信诚公司办理讼争房屋国有土地使用权证书。
2011年11月7日，和信诚公司与扬中农村合作银行签订最高额抵押合同约定，和信诚公司用讼争房屋，为星贝克公司在2011年11月7日至2016年11月6日期间的债务，提供最高额为700万元的抵押担保。2011年11月7日，和信诚公司与扬中农村合作银行签订最高额抵押合同约定，和信诚公司用讼争房屋，为星贝克公司在2011年11月7日至2016年11月6日期间的债务，提供最高额为790万元的抵押担保，并于2011年11月18日办理了抵押登记。
2012年5月26日，叶博龙与和信诚公司签订房屋租赁合同约定：和信诚公司讼争房屋及相应配套设施出租给叶博龙经营超市使用，租期10年，自2013年1月1日起至2022年12月31日止；第一年租金为80万元，第二年起每年递增5%。该合同还约定：租赁期间承租方因特殊原因需提前终止合同的，应提前三个月通知出租房，所有装潢、水电设施均应无偿为出租方所有，并赔偿出租方五十万元；租赁期间出租方因特殊原因需提前解除合同的，应提前三个月通知承租方，并赔偿承租方所有装潢、水电设施及违约金五十万元……和信诚公司保证上述房屋地产权清楚，若发生与出租方有关的产权纠纷或债务，概由和信诚公司负责清理，与叶博龙无关，因此给叶博龙造成的经济损失，和信诚公司负责赔偿。江涌作为和信诚公司的委托代理人在合同上签字确认。合同签订后，叶博龙按约向和信诚公司支付了水电押金2万元及预付租金40万元，和信诚公司将讼争房屋交付给叶博龙装潢施工。
新坝第八村民小组发现叶博龙施工后，于2012年10月15日张贴通知一份载明：“富豪大酒店院内施工的相关单位或相关人员：富豪大酒店建在新坝××组土地上，与新坝××组有相关协议，在协议执行过程中存在纠纷，任何第三方在富豪大酒店内搭建或搞永久性建筑都是违规的，如果改变富豪大酒店的经营范围或买断富豪大酒店，请相关单位或人员特别关注，大富豪的土地是新坝××组的，没有征得新坝××组村民的同意，由此所造成的后果，由大富豪酒店和第三方施工单位负责，特此通知。”嗣后，叶博龙停止了施工，并于2012年12月16日向和信诚公司邮寄送达通知函，告知新坝第八村民小组在承租房屋门口张贴通知阻挠叶博龙施工的情形，并催促和信诚公司及时解决其与新坝第八村民小组的纠纷。因与新坝第八村民小组之间的纠纷未及时解决，叶博龙诉至法院，引发本案诉讼。原审审理过程中，根据和信诚公司的申请，依法追加新坝第八村民小组作为本案第三人参加诉讼。
讼争土地及房屋的权属演变过程如下：原镇江市有色金属器材厂曾经征用新坝第八村民小组土地。该厂1992年关闭时，被有偿转让给扬中县亚东机电器材厂，后者在该地成立中外合资扬中富豪娱乐服务有限公司（以下简称富豪大酒店）。富豪大酒店占用的土地登记为新坝镇新宁村委会集体所有。因新坝镇新宁村委会及富豪大酒店上述土地及房屋为江苏浪花集团有限公司提供借款担保，2003年9月17日，镇江市中级人民法院作出（2003）镇执字第282号执行裁定书，将富豪大酒店1号楼、3、4号房屋、6、7号房屋、8号房屋、9号房屋、2号办公楼、发电机房等折价1510.5万元交由申请执行人中国银行扬中支行抵偿债务。该案执行期间，卢正赋于2003年5月18日作为富豪大酒店的代表人与新坝第八村民小组签订协议书，认可富豪大酒店征用新坝第八村民小组土地6.16亩，按照每亩面积需要安排村民小组3人，另外，每年交纳粮食差价8624元。2004年，新坝镇集体资产管理办公室出具承诺，载明：“新坝镇富豪大酒店的土地使用权为新坝镇人民政府所有，现中行依据法院裁定处置不良资产，对其进行房产拍卖，嗣后中标者办理国有土地使用权转让时，我们以每亩16万元的价格与之成交。”评估后，陈荷芬通过江苏省天平拍卖行取得上述抵债土地使用权及房屋。2005年4月1日，新坝镇人民政府向扬中市人民政府出具“关于减免富豪大酒店土地出让金的请示”，4月6日，扬中市人民政府同意按照15%征收土地出让金（该土地出让金已实际交纳）。2005年4月8日，扬中市国土资源局与富豪大酒店签订国有土地使用权出让合同，受让人富豪大酒店取得面积为3614.4平米的土地使用权，用途为综合用地。
富豪大酒店停业后，其安置18人的约定落空。2006年3月23日，卢正赋作为富豪大酒店的代表人又与新坝第八村民小组签订协议书，将安置18人改为每年交纳人民币4000元，即连同粮食差价，每年合计12624元。新坝第八村民小组以收取富豪大酒店粮食差价的名义实际向卢正赋每年收取12624元。2012年12月31日至2014年，新坝第八村民小组实际收取当年粮食差价15000元。
讼争房屋及土地当前的状态如下：叶博龙停止装修施工后，一直未将涉案房屋及土地交还和信诚公司，房屋处于空闲状态。2014年12月25日，江苏新富豪酒店管理有限公司与南京海兰装饰工程有限公司签订建筑装饰工程施工合同约定，由南京海兰装饰工程有限公司为江苏新富豪酒店管理有限公司就扬中市新坝镇前进路28号的房屋以包工包料方式进行装修。曹明、江涌作为江苏新富豪酒店管理有限公司代表在合同上签字确认。2015年6月，双方因工程款支付发生纷争，该工程现在处于停工状态。因江苏星贝克电器有限公司未依法偿还扬中市农村商业银行股份有限公司的欠款，2015年5月22日，镇江市中级人民法院作出（2014）镇执字第156号执行裁定书，对抵押房产及土地依法进行拍卖，以所得款偿还债务，并于2015年6月26日对涉案房屋进行了查封公告，目前仍在拍卖过程中。
一审法院认为，当事人签订的租赁合同系双方真实意思表示，双方均应当依据合同约定诚实履行自己的义务。现叶博龙认为新坝第八村民小组阻挠施工，要求提前解除合同，因所承租房屋已由和信诚公司交由南京海兰装饰工程有限公司重新进行装修，双方已无继续履行的可能，对叶博龙要求解除租赁合同的请求予以支持。合同解除时间确定为叶博龙提起诉讼的2013年4月26日。对于合同的解除，虽现有证据无法证明和信诚公司在购买房屋时不知道新坝第八村民小组与富豪大酒店之间关于粮差款的协议，但自新坝第八村民小组前来阻挠叶博龙施工，叶博龙书面通知和信诚公司时起，和信诚公司即应当获知该新坝第八村民小组与原房主之间的协议约定。诉讼双方签订的租赁合同约定，若发生与出租方有关的产权纠纷或债务，概由和信诚公司负责清理，现和信诚公司明知新坝第八村民小组前来阻挠，并未积极协调，对合同的解除负有一定的过错。新坝第八村民小组前往叶博龙施工的工地门口张贴通知，并未采取强行阻挠叶博龙施工等阻挠措施，叶博龙考虑到自己今后的经营风险后中途停止施工，并未积极与新坝第八村民小组或和信诚公司沟通，且新坝第八村民小组张贴通知的阻挠行为并未达到必须解除合同的严重程度，故叶博龙在未经双方耐心沟通的情形下，考虑到自己的经营风险，中途要求终止履行合同，对合同的解除亦具有一定的过错，根据双方当事人的过错大小，酌定叶博龙负80%的责任，和信诚公司负担20%的责任。双方合同约定的租赁期间为2013年1月1日起至2022年12月31日止，第一年租金为80万元，尽管因所租房屋未装修完毕，叶博龙未实际使用，但此后其并未交还和信诚公司，故至合同解除之日即2013年4月26日期间的租金叶博龙仍应支付，叶博龙应当支付的租金为254246元（800000元/年÷365天×116天），对该笔租金，双方按照过错程度，由和信诚公司负担50849.2元，由叶博龙负担203396.8元。
对于叶博龙主张的装修损失，叶博龙提供了刘其胜等人的收条及（2015）扬民初字第66号民事判决书等予以证实，对于该部分费用共计356157元，因装修物已经和信诚公司雇请的装修公司拆除，对装修残值无法确定，故对该部分费用予以确认。对该部分费用，应由合同双方当事人根据各自在合同解除中的过错各自承担相应的责任，即叶博龙承担284925.6元，和信诚公司负担71231.4元。同时依据诉讼双方之间的租赁合同约定，承租方要求提前解除合同的，需支付出租方违约金五十万元。该约定系双方当事人的真实意思表示，现叶博龙提前要求解除合同，应当按照合同约定支付违约金。考虑到本案中叶博龙并未实际开业经营，且和信诚公司对于合同的解除负有一定的过错，酌定叶博龙支付违约金50000元。叶博龙已实际预付400000元租金及20000元水电押金，故扣减其应当支付的租金及违约金，和信诚公司尚应退还叶博龙237834.6元。
对于叶博龙主张的可得利益损失，因其未实际营业，且其单方要求解除合同，故对于该项诉请不予支持。对于叶博龙主张的差旅费等损失，于法无据，不予支持。
一审法院判决：一、镇江和信诚金属材料有限公司于判决生效之日起十日内返还叶博龙237834.6元。二、驳回叶博龙的其他诉讼请求。
二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，叶博龙与和信诚公司签订租赁合同后，叶博龙对承租房屋进行装修施工时，新坝第八村民小组以张贴通知的方式，主张讼争房屋及院落所在的土地使用权归其所有。后叶博龙停止施工，要求解除合同，并请求法院判令和信诚公司返还租金及赔偿损失。关于合同解除的问题，双方已无争议，且合同事实上也无法履行，本院对合同解除事宜予以确认。叶博龙装修承租房屋过程中，在收到新坝第八村民小组通知后，主动停止施工。新坝第八村民小组通知的内容，主要在于告知该村民小组与富豪大酒店间存在补偿协议纠纷。该双方纠纷仅仅是，富豪大酒店每年应付而未付新坝第八村民小组12642元粮食差价款。叶博龙在这种情况下未积极主动与各方当事人寻求问题的妥善解决，而是对此持放任的态度，以致租赁合同最终无法履行。叶博龙对合同的解除存在重大过失，一审法院判令其承担80%的责任并无明显不当。
关于租金的问题。诉讼双方签订租赁合同后，和信诚公司将租赁物交付叶博龙使用，后叶博龙虽未实际经营，但也未将其交还和信诚公司，故租金应支付。一审法院判决和信诚公司按80%计收租金已经考虑到租赁合同履行的实际状况，并无不可。关于叶博龙的装修损失，一审法院判令由和信诚公司承担20%的责任，符合诉讼双方就合同解除的过错程度，当予维持。叶博龙主张的可得利益等损失，无事实依据，不予支持。故一审法院在损失认定上已充分考虑了叶博龙的实际损失情况，可予维持。
综上所述，叶博龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7624元，由上诉人叶博龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳建安
代理审判员 孙 毅
代理审判员 严晓璞
二〇一六年十月十一日
书 记 员 王 萍