中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2014）民抗字第23号
抗诉机关：中华人民共和国最高人民检察院。
申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：北京金悦物业管理有限责任公司。
法定代表人：胡雅奇，总经理。
委托代理人：彭园园，北京市金德律师事务所律师。
委托代理人：张春玉，北京市金德律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：北京长信汇金投资咨询有限公司。
法定代表人：娜仁，总经理。
委托代理人：陈辉，北京市阳光律师事务所律师。
委托代理人：杨刚，北京市阳光律师事务所律师。
二审被上诉人（一审被告、反诉被告）：北京置地商贸有限责任公司。
法定代表人：胡雅奇，总经理。
委托代理人：宋双，该公司法务经理。
北京金悦物业管理有限责任公司（以下简称金悦公司）与北京长信汇金投资咨询有限公司（以下简称长信公司）及北京置地商贸有限责任公司（以下简称置地公司）租赁合同纠纷一案，北京市高级人民法院于2013年3月20日作出（2012）高民提字第4590号民事判决书，已经发生法律效力。金悦公司不服，向检察机关申诉。最高人民检察院以高检民抗（2014）8号民事抗诉书向本院提出抗诉，本院于2014年3月24日作出（2014）民抗字第23号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。中华人民共和国最高人民检察院指派助理检察员胡文正出庭，金悦公司委托代理人彭园园、张春玉及长信公司委托代理人陈辉、杨刚与置地公司委托代理人宋双出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年5月，金悦公司诉至北京市海淀区人民法院称，其与置地公司签订有《写字楼租赁合同》，部分租赁物的所有权由置地公司经中国建设银行股份有限公司北京市分行西单支行（以下简称西单建行）再转移到长信公司，根据“买卖不破租赁”原则，请求判令长信公司继续履行金悦公司与置地公司于2003年10月10日签订的《写字楼租赁合同》；判令长信公司将强占的诉争房产第三层腾空交还；判令长信公司赔偿强占第三层导致的经济损失，经济损失按3000平方米、每平方米每天2.6元计算至腾空交还之日。
长信公司辩称金悦公司诉请应予驳回，并反诉请求确认金悦公司与置地公司于2003年10月10日签订的《写字楼租赁合同》无效，并判令金悦公司将诉争房产第一、二层腾空交还。其答辩和反诉所持理由为，金悦公司与置地公司存在极强的关联关系，两公司恶意串通骗取银行贷款并签订租赁合同，租赁合同价格极低，严重偏离市场价格，以“买卖不破租赁”原则损害国有银行及第三人利益，利用租赁合同对抗债权人债权实现，直接损害了长信公司的利益。
金悦公司针对反诉辩称，租赁合同真实有效，价格略低是因为承租房屋为毛坯房，需投入大量装修资金。租赁合同的签订不存在恶意串通，且租赁合同签订时，长信公司并未获得争议房屋的所有权。故请求驳回反诉请求。
置地公司同意金悦公司的诉讼请求，不同意长信公司的反诉意见。
北京市海淀区人民法院一审认为，租赁合同约定租金略低，系因出租房屋为毛坯房；关联关系的存在不能否定法人独立的法律属性，置地公司与金悦公司签订合同，并未以损害长信公司利益为出发点，长信公司关于租赁合同无效的主张不予支持；长信公司通过商业拍卖获得诉争房产所有权时，租赁关系早已存在，租赁合同效力不应因产权变更而受影响，长信公司以产权变更作为原有租赁合同不应履行的主张不予采纳。据此于2011年8月2日作出（2011）海民初字第15106号民事判决：（一）确认由长信公司继续履行金悦公司与置地公司于2003年10月10日签订的《写字楼租赁合同》；（二）长信公司将诉争房产第三层腾空交还金悦公司；（三）长信公司按日3242元的标准向金悦公司赔偿自2010年9月7日起至诉争房产第三层腾空交还之日止的经济损失；（四）驳回长信公司的全部反诉请求。
长信公司不服，上诉至北京市第一中级人民法院，请求驳回金悦公司诉请，支持其反诉请求。其所持上诉理由为：金悦公司长达8年未交租金；金悦公司装修的证据系伪造；置地公司与金悦公司之间不是租赁关系，而是委托代理关系。金悦公司与置地公司同意一审判决。
北京市第一中级人民法院二审认为，金悦公司与置地公司之间租金支付问题与长信公司无关；工商查询资料可以否定大部分装修票据，金悦公司在装修问题上所作的陈述确有不实之处，但不能据此否定租赁合同效力；合同约定租金低于市场价格，并不违反法律规定。租赁合同的效力不因租赁物所有权变动而受到影响，承租人依据合同享有的使用、收益权利不因租赁物所有权的变动而变动，金悦公司自2003年10月10日起已享有租赁权，并对租赁物进行使用、收益，长信公司应保证金悦公司在合同期内行使承租权。据此于2012年2月22日作出（2011）一中民终字第14645号民事判决：驳回上诉，维持原判。
长信公司不服，向北京市高级人民法院申请再审。该院于2012年10月18日作出（2012）高民申字第2570号民事裁定，提审本案。
长信公司在北京市高级人民法院再审期间称：金悦公司与置地公司在向银行申请贷款前签订《写字楼租赁合同》，目的是为了损害将来必然会出现的诉争房产所有人的利益，合同履行八年，却没有证据证明金悦公司支付过租金。《写字楼租赁合同》属于恶意串通签订的，严重损害长信公司的利益，应认定无效。金悦公司没有向长信公司支付过租金，长信公司已有权解除合同。
金悦公司辩称，其与置地公司签订《写字楼租赁合同》直至对外转租前，诉争房产并未被抵押，不存在因房屋抵押而恶意串通的可能性。长信公司在取得产权证前即强占房屋，拒绝承认合同效力，要求交出租赁房屋，导致金悦公司无法向长信公司正常缴纳租金，长信公司无权据此要求解除合同。请求驳回长信公司的诉请。
置地公司同意金悦公司的答辩意见。
北京市高级人民法院再审认为，法律规定的承租人是为自己的生产、生活或工作需要，实际占有、使用租赁物，“买卖不破租赁”是为了保护承租人自身的生产、生活不因租赁物产权变化而受影响。金悦公司与置地公司签订的租赁期为20年的《写字楼租赁合同》的目的，并非金悦公司为自身生产经营而占有使用租赁物，而是对外开展出租业务，金悦公司并就诉争房产对外签订了相应的租赁合同，故金悦公司与置地公司签订《写字楼租赁合同》名为租赁合同，实际上是一般商业承包合同，不应受“买卖不破租赁”法律规定的保护。故长信公司拍得诉争房产时，合同涉及诉争房产部分即应解除，该部分房屋应由长信公司行使产权人权利。对于金悦公司和其他租户签订的合同可由长信公司承继处理。鉴于《写字楼租赁合同》1-3层之外的部分与长信公司无关，故对于长信公司租赁合同无效的反诉请求不予支持。据此于2013年3月20日作出（2012）高民提字第4590号民事判决：（一）撤销一、二审判决；（二）《写字楼租赁合同》第1-3层部分自2010年8月9日起予以解除；（三）金悦公司于判决生效之日起10日内将诉争房产交予长信公司；（四）驳回金悦公司的诉讼请求；（五）驳回长信公司要求确认《写字楼租赁合同》无效的反诉请求。
金悦公司不服，向检察机关申诉。最高人民检察院抗诉认为：（一）原判认定《写字楼租赁合同》是一般商业合同缺乏法律依据；（二）原判认为“买卖不破租赁”是为了保护承租人自身的生产或生活不因租赁物产权人变化而受影响，从而认为金悦公司不应受该规定的保护，属于适用法律错误；（三）判决解除《写字楼租赁合同》第1-3层部分，违背诚信原则，导致判决结果不公；（四）判决解除《写字楼租赁合同》第1-3层部分，超出了当事人诉讼请求范围。据此，根据民事诉讼法第二百条第（六）项、第（十一）项及第二百零八条提出抗诉。
金悦公司在本院再审期间，请求撤销北京市高级人民法院再审判决，维持原一、二审判决，并由长信公司承担所有诉讼费用。
长信公司在本院再审期间称，《写字楼租赁合同》是虚假伪造不真实的，属于恶意串通，依法当属无效。请求维持北京市高级人民法院再审判决。
置地公司在本院再审期间称，《写字楼租赁合同》依法成立并生效且已实际履行，北京市高级人民法院再审判决认定该合同是一般商业承包合同缺乏法律依据。
本院再审查明，2002年10月17日，置地公司作为买受人与北京东方海体置业有限公司签订商品房买卖合同，购买位于北京市海淀区苏州街79号暂定名为金色谷大厦（华育大厦）B座（大厦后更名为金洲大厦，以下均称金洲大厦）的商品房。后获得编号为“京房权证海其字第＊号”房屋所有权证书，证书注明填发日期为2003年12月18日。
2004年，置地公司以金洲大厦B座第1-3层（即诉争房产）为北京中海园电子市场有限公司（以下简称中海园公司）向西单建行借款提供担保。因置地公司不能自动履行相关法律文书确定的义务，北京市门头沟区人民法院委托太平洋国际拍卖有限公司公开拍卖。三次流拍后，门头沟区人民法院于2008年6月27日作出（2007）门执字第66号民事裁定书，裁定将诉争房产过户给西单建行用于抵偿中海园公司所欠借款及利息。
2010年6月23日西单建行将诉争房产委托北京海华宏业拍卖有限责任公司进行拍卖。长信公司于2010年8月9日依法拍得诉争房产，并于同年12月17日取得所有权证书。长信公司签订拍卖确认书后占有诉争房产第三层，直至金悦公司通过法院执行收回。2011年5月10日，长信公司向诉争房产的承租商户发出通知，通告产权变更状况，要求各租户腾退房屋，如继续租赁需与长信公司重新协商签订租赁合同，不得再向其他人缴纳租赁费。
一审中，长信公司向法庭提交了诉争房产第1-2层的租赁合同，金悦公司向法庭提交了诉争房产第3层的租赁合同，庭审中各方当事人对三份合同的真实性无异议。诉争房产第1层由金悦公司作为出租人与北京市弈奇特上网服务有限公司签订，租期十年，自2006年7月3日起至2016年7月3日止；第2层由金悦公司作为出租人与北京醉乡餐饮有限公司签订，租期十二年，自2004年7月25日起至2016年7月24日止；第3层由金悦公司作为出租人与湘财证券有限责任公司北京北三环西路证券营业部签订，租期五年，自2005年9月1日起至2010年8月31日止。
太平洋国际拍卖有限公司职员王京平出席本院庭审作证称，在门头沟区人民法院委托拍卖活动中，其作为公司项目经理负责具体的拍卖事宜，置地公司负责人胡雅奇向其提交了《物业管理委托合同》和3份租赁合同。合同证明置地公司已于2005年1月1日将金洲大厦B座委托金悦公司进行物业管理，包括代收租金和物业管理费等；诉争房产1-3层分别出租给了北京市弈奇特上网服务有限公司、北京醉乡餐饮有限公司、湘财证券有限责任公司北京北三环西路证券营业部。除此以外，没有从置地公司收到其他文件。
在西单建行委托拍卖的活动中，受托的北京海华宏业拍卖有限责任公司在《标的说明》中对诉争房产特别说明，诉争房产1-2层处于租赁之中，3层闲置。长信公司称，拍卖中没有涉案的《写字楼租赁合同》，只有《物业管理委托合同》，并向法庭提交了北京海华宏业拍卖有限责任公司提供的《物业管理委托合同》复印件。证人王京平称，该《物业管理委托合同》与其所在公司接受门头沟区人民法院委托拍卖时所收集到的《物业管理委托合同》一致。《物业管理委托合同》主要内容为：置地公司将金洲大厦B座委托金悦公司进行物业管理，委托管理事项包括房屋建筑共用部分的维修养护和管理、公用设施与设备的维修养护和管理、附属配套建筑和设施的维修养护和管理以及收取租金和物业管理费等；委托期限15年，自2005年1月1日至2020年12月31日；金悦公司每月收取酬金33300元，金悦公司应保证置地公司全年最低租金收入人民币1060万元，超出部分两公司五五分成等。
金悦公司诉请长信公司继续履行的其与置地公司于2003年10月10日签订的《写字楼租赁合同》，主要内容为：置地公司将“金州大厦”1-14层南部、建筑面积为10377.75平方米、装修状态为毛坯房的房产出租给金悦公司；租期二十年，自2003年10月10日至2023年10月9日；租金共计5900万元人民币等。
长信公司在本院再审中对该合同真实性提出质疑。长信公司称，《写字楼租赁合同》签订日期为2003年10月10日，已经注明了租赁物的产权证书编号，但租赁物产权证填发日期为2003年12月18日，有伪造嫌疑。对长信公司的质疑，金悦公司与置地公司提交了未注明产权证号的另一份租赁合同复印件，并解释称，该合同为原有合同，只注明了房屋买卖合同编号，在租赁房屋获得产权证后，应西单建行办理抵押手续的要求，另行签订了注明产权证号的租赁合同，主要内容与时间未变。除了对金悦公司和置地公司不能提交原件提出质疑外，长信公司还认为该合同复印件中作为租赁物的同一大厦出现两个不同的名称，且名称与抵押登记中大厦的名称也不相同，该复印件亦为编造。
另查明，一审期间，胡雅奇时任金悦公司、中海园公司的法定代表人，曾任置地公司、北京旭钊技术发展有限公司（以下简称旭钊公司）法定代表人；徐国有系置地公司、旭钊公司法定代表人，并曾任中海园公司法定代表人；中海园公司是旭钊公司股东、旭钊公司是置地公司股东。现胡雅奇再次担任置地公司法定代表人。
以上事实有商品房买卖合同、编号为“京房权证海其字第＊号”房屋所有权证书、（2007）门执字第66号民事裁定书、委托拍卖合同、拍卖成交确认书、《重要通知》、3份租赁合同、《物业管理委托合同》、拍卖标的房地产说明、证人证言、《写字楼租赁合同》、企业营业执照、企业信息、企业变更申请书、公司章程以及庭审笔录等证据材料在案佐证。
本院认为，金悦公司在本院再审期间的请求是撤销北京市高级人民法院再审判决、维持一二审判决，即支持其一审中的全部诉讼请求，驳回长信公司一审中的全部反诉请求。金悦公司一审中诉请，依据合同法第二百二十九条规定判令长信公司继续履行金悦公司与置地公司于2003年10月10日签订的《写字楼租赁合同》，并基于此提出了其他诉请；长信公司一审中反诉请求确认该合同无效，并基于此提出了其他反诉请求。租赁物所有权转移时是否存在合法有效的租赁合同，是适用合同法第二百二十九条的基础，故本院在再审开庭期间将本案再审期间的焦点确定为：本案能否适用合同法第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定。
金悦公司诉请依据合同法第二百二十九条由长信公司继续履行《写字楼租赁合同》，因金悦公司称该合同由其与置地公司签订，而诉争房产所有权发生了两次转移，即由置地公司转移到西单建行，再由西单建行转移到长信公司，故金悦公司诉请获得支持的前提有二：一是诉争房产所有权由置地公司转移到西单建行时，该《写字楼租赁合同》合法有效存在；二是西单建行持有诉争房产至其将所有权转移到长信公司时，西单建行仍在与金悦公司继续履行该《写字楼租赁合同》，或者至少西单建行没有明确与金悦公司解除或变更该合同。任一前提不能成立，则金悦公司的诉请即不能获得支持。因金悦公司只起诉了长信公司和置地公司，未起诉西单建行，且各方当事人在原审期间只对第一个前提展开了诉辩，原审也只就第一个前提作了审理认定，也即当事人的诉辩和原审的审理均未涉及第二个前提。为减少当事人诉累，减少不必要的发回重审，本院再审先对第一个前提展开审理认定。
关于诉争房产所有权由置地公司转移到西单建行时，金悦公司诉请继续履行的《写字楼租赁合同》是否合法有效存在的问题。首先，该《写字楼租赁合同》存在疑点，金悦公司未能给出合理解释。金悦公司提交法院、诉请继续履行的是其与置地公司于2003年10月10日签订的《写字楼租赁合同》，该合同记载了租赁房屋所有权证书编号，但租赁物所有权证书填发于2003年12月18日，明显存有疑点。针对这一疑点，金悦公司与置地公司解释称，原另有租赁合同，应西单建行办理抵押手续的要求，另行签订了注明所有权证书编号的本案合同，但其不能提供原租赁合同原件，也不能提交其他证据证明另行签订合同的事实或其必要性。其次，该《写字楼租赁合同》与《物业管理委托合同》内容存在较大冲突。长信公司再审中提交了北京海华宏业拍卖有限责任公司提供的《物业管理委托合同》，金悦公司与置地公司以其为复印件而否认其真实性，但该合同与证人王京平的证言能相互印证，而证人王京平的证言能与拍卖中的房地产说明、金悦公司作为出租人签订的三份租赁合同等证据相互印证，故《物业管理委托合同》可依法采信。《物业管理委托合同》约定，置地公司委托金悦公司收取租金，金悦公司需保证置地公司全年最低租金收入1060万元（每日每平方米2.8元）；而依《写字楼租赁合同》，置地公司将金洲大厦B座出租给金悦公司，20年租金共计5900万元，每日每平方米租金约为0.78元。对同一标的，《写字楼租赁合同》约定由置地公司直接出租给金悦公司，《物业管理委托合同》则约定由置地公司委托金悦公司代收租金并保障最低租金收益，两种模式不可能并存。《物业管理委托合同》签订时间在后，且由置地公司向拍卖公司提交并得以在两次拍卖活动中出示，其证明效力和可信程度明显高于《写字楼租赁合同》。再次，门头沟区人民法院委托拍卖时，置地公司是诉争房产所有权人，其与金悦公司存在关联关系，置地公司向拍卖公司提交了其他房屋租赁合同，如果《写字楼租赁合同》当时存在，则置地公司不提交其与存有关联关系的金悦公司之间的《写字楼租赁合同》，无法令人信服。金悦公司系诉争房产物业管理人，应该知晓两次拍卖活动，如果《写字楼租赁合同》当时存在，则其不向拍卖公司提交该合同也无法令人信服。综合上述情形，本院认为，诉争房产所有权由置地公司转移到西单建行时，诉争的《写字楼租赁合同》并不存在，金悦公司诉请长信公司继续履行该《写字楼租赁合同》的诉讼请求无法获得支持，其基于这一诉请而提出的另外两项诉讼请求亦无法获得支持。
关于长信公司在原一审中要求确认《写字楼租赁合同》无效的反诉请求是否应予支持的问题。长信公司在本院再审期间请求维持北京市高级人民法院的再审判决，而该判决驳回了其要求确认该合同无效的反诉请求，但长信公司又同时主张该合同是虚假伪造的，属于恶意串通损害其合法利益，依法当属无效，其主张和请求之间存在矛盾。金悦公司与置地公司均认可该合同的真实性，即承认印章为其加盖，长信公司没有提交任何证据证明该合同上金悦公司与置地公司的印章不真实或存在其他伪造情形，故其关于《写字楼租赁合同》虚假伪造的主张无法获得支持。本院已认定诉争房产所有权由置地公司转移到西单建行时，该《写字楼租赁合同》并不存在，长信公司参与拍卖时亦不可能知道该合同存在，长信公司通过竞拍依法获得诉争房产所有权后，金悦公司不能依据合同法第二百二十九条规定要求长信公司继续履行该合同，故该合同不存在损害长信公司利益的情形，长信公司关于恶意串通损害其合法权益的主张也无法支持。故长信公司要求确认《写字楼租赁合同》无效的反诉请求无法获得支持。
关于长信公司在原一审中要求判令金悦公司将诉争房产第一、二层腾空交还的反诉请求是否应予支持的问题。诉争房产第1层由金悦公司作为出租人与北京市弈奇特上网服务有限公司签订租赁合同，租期十年，自2006年7月3日起至2016年7月3日止；第2层由金悦公司作为出租人与北京醉乡餐饮有限公司签订租赁合同，租期十二年，自2004年7月25日起至2016年7月24日止。在西单建行委托拍卖的活动中，受托的北京海华宏业拍卖有限责任公司在《标的说明》中对诉争房产1-2层处于租赁之中的状态做了特别说明，长信公司参与竞拍时也签字确认亲自勘察和充分了解拍卖标的物，对标的的实际状况都完全清楚，上述两份租赁合同也系其向法院提交的。长信公司参与竞拍时即清楚诉争房产上存在上述两份租赁合同，且其未对上述两份租赁合同的真实合法性提出任何异议，而依据合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故长信公司要求判令金悦公司将诉争房产第一、二层腾空交还的反诉请求无法获得支持。
综上，原判关于诉争房产所有权由置地公司转移到西单建行时金悦公司诉请继续履行的《写字楼租赁合同》是否存在的事实认定不清，关于该合同实际上是一般商业合同、不应受“买卖不破租赁”法律规定保护的认定适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市高级人民法院（2012）高民提字第4590号民事判决、北京市第一中级人民法院（2011）一中民终字第14645号民事判决以及北京市海淀区人民法院（2011）海民初字第15106号民事判决；
二、驳回北京金悦物业管理有限责任公司全部诉讼请求；
三、驳回北京长信汇金投资咨询有限公司全部反诉请求。
一审案件受理费五千零二十元，由北京金悦物业管理有限责任公司承担；一审反诉案件受理费三十五元，由北京长信汇金投资咨询有限公司承担。二审案件受理费一万零一百元，由北京金悦物业管理有限责任公司、北京长信汇金投资咨询有限公司各承担五千零五十元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜 伟
代理审判员 马成波
代理审判员 田朗亮
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 郭 魏