湖北省大冶市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂大冶民初字第02333号
原告张友君。
委托代理人王敏。
被告大冶市起华房地产开发有限公司。
法定代表人夏自高。
委托代理人袁东升。
原告张友君诉被告大冶市起华房地产开发有限公司（以下简称起华公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张友君及其委托代理人王敏，被告大冶市起华房地产开发有限公司的委托代理人袁东升到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张友君诉称：2008年7月3日，被告为了在原告房屋所在地进行房地产开发，与原告签订了《房屋拆迁还建协议书》及《补充协议》各一份，其中主要约定：由被告在原告房屋拆迁原址还建给原告商品房一套，还建面积79.92平方米，超出还建面积部分按照每平方米1500元补款；还建交房期限为1年；并约定逾期交房由被告承担每月300元的租房费用；如违约则由违约方承担10万元的违约金，并赔偿守约方全部损失。时至今日，被告虽已确定将其开发的粮食工贸商住楼一单元第十二层11201号94.16平方米的还建房屋分配给原告，但被告未按约定交付房屋，且要求原告按照每平方米4950元缴纳房屋差价款，并承担数万元的房屋装修及水电材料费等不合理费用。显然，被告逾期五年多拒不交房等严重违反法律规定和合同约定的违约行为，已严重损害了原告的合法权益。故诉来法院，请求判令：1、被告将位于大冶市北门路3号粮食工贸商住楼一单元第十二层11201号93.78平方米（依大冶市房管局核定的面积）的还建房屋交付给原告，并将该房屋的土地使用权和房屋所有权登记转让给原告；2、被告承担逾期交房租金23100元（自2009年8月-2015年12月止，此后部分由被告承担至实际交房时止）、违约金10万元等违约赔偿责任，在抵扣原告应补缴房款20790元后，将逾期交房违约金余额102310元给付原告。
原告张友君为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
1、居民身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。
2、被告工商注册信息复印件一份，证明被告的诉讼主体资格及其基本信息情况。
3、《房屋拆迁还建协议书》、《补充协议》各一份，证明2008年7月3日，原、被告分别签订了《房屋拆迁还建协议书》、《补充协议》各一份，主要约定：对还建面积，双方签订的主合同面积是70.08平方米，在补充协议中约定还建面积按1：1.3的比例计算为75.92平方米，加上补充协议约定的附属房屋增加面积4平方米，合计应返还原告面积为79.92平方米。被告拆迁还建一套房屋给原告，超出面积部分按照每平方米1500元补款；交房期限为1年；被告每月支付拆迁期间的房屋租金300元；如违约应付违约金10万元等事实。
4、《收条》一份，证明2009年6月8日被告收取原告所有的房屋所有权证、国有土地使用权证的事实。
5、《今日大冶》题为“协议一年交房却推迟6年”的报道一份，拟证明被告违约推迟6年仍拒不交付还建房的事实。
6、《关于起华公司抓阄分配拆迁还建房屋的说明》复印件一份，拟证明被告于2015年5月25日组织拆迁户按抓阄方式分配还建房屋，确定将其拆迁还建的粮食工贸商住楼一单元第十二层11201号94.16平方米（抓阄条上注明的面积，而大冶市房产局审批的面积为93.78平方米）的房屋分配给原告。
7、抓阄现场及抓阄条照片一套、房款计算单一份、黄琼《协议书》复印件一份，拟证明被告2015年5月25日现场组织按抓阄分配还建房屋的方式，确定将其拆迁还建的粮食工贸商住楼一单元第十二层11201号94.16平方米的房屋分配给原告，被告企图胁迫原告签订按照市场价补款及其他费用合计102273元的协议等事实；同时证实黄琼签订《协议书》。
8、《大冶市商品房预售许可证》复印件一份，大冶市房地产管理局在大冶市房地产信息发布平台网站上发布的粮食工贸商住楼商品房楼层分布图信息一套，拟证实发布平台中公布的粮食工贸商住楼整栋楼房的房屋编号、面积，并特别标注系拆迁安置；开发商即被告在发布平台上标明的房屋编号是11＋1层，实际上建成的是13层，被告标注原告的房屋编号是11101号，面积为187.56平方米（系大冶市房产局登记的面积，由原告与黄丽芳平分，各获93.78平方米，原告的实际房号为11201号），而被告在抓阄条中写的面积为94.16平方米。
9、证人尹某证言一份，拟证明被告2015年5月25日按抓阄分配还建房屋的方式，首先由黄丽芳抓阄分得拆迁还建的粮食工贸商住楼一单元第十二层11101号94.16平方米的房屋，然后原告抓阄分得该楼一单元第十二层11201号94.16平方米的房屋；但被告企图胁迫原告等人签订按照每平方米4780元补款的协议，均被拆迁户拒绝；同时证实原告提交的证据中的房款计算单均由被告售楼人员手写，补款金额自几万至十几万不等，亦被上述拆迁户拒绝。
10、《建筑工程竣工验收报告》复印件一份，拟证明起华公司实际建造的13层粮食工贸商居楼，已于2014年11月17日竣工验收合格，并于2014年12月12日办理全部验收备案手续，完全具备交房条件等事实。
11、（2016）鄂02民终238号《民事判决书》一份，拟证明二审法院终审认定《房屋拆迁还建协议》为有效合同，起华公司采取抓阄方式确定了各被拆迁人的具体楼层和门牌号，起华公司应按《房屋拆迁还建协议》以及用抓阄方式确定的房屋号交付房屋，拆迁户只需按约定的每平方米1800元的价格向起华公司支付购房款即可，双方无需另行签订房屋买卖合同；二审法院判决起华公司交付还建房屋、给付租金、支付违约金的责任，超过面积部分按每平方米1800元的价格结算等事实。
被告起华公司辩称，1、原告要求判决被告将位于大冶市北门路3号粮食工贸商住楼一单元第十二层11201号94.16平方米房屋交付给原告，无事实根据和法律依据，因本案原、被告双方并无任何关于11201号房屋的约定，属无理要求，应予以驳回；2、原告要求判决被告承担逾期交房租金23100元，与客观事实不符。原告的诉求2交房租金被告方同意按照合同约定每月300元自签订合同之日开始计算，第一年已支付3000元，从第二年开始至起诉时为止据实结算；3、原告要求判决被告承担违约金10万元的请求，既无事实根据也无法律依据。本案中双方已在合同条款对“逾期交房行为”作出了单独条款的专门约定，按月租金300元承担逾期交房的费用，约定承担10万元违约金的条款只对合同中逾期交房以外条款具有合同约束力，故被告不应承担违约金10万元，依法应予以驳回；4、对于原告起诉状中陈述的抓阄分房并无该事实存在，且其他拆迁户在起诉、庭审过程中均没有证据证明有抓阄分房的事实存在。
被告起华公司为支持其答辩意见，向本院提交了《房屋拆迁还建协议书》、《补充协议》各一份，拟证明该两份协议约定了还建原告商品房面积共计79.92平方米，并未约定还建其11201号房屋；协议中对逾期交房的情形作出了单项专门条款约定，逾期交房按每月300元承担租金，故此违约金十万元对逾期交房的情形不具有合同约束力。
经庭审举证、质证，被告起华公司对原告张友君提交的证据1、2、4不持异议；对原告张友君提交的证据3的真实性无异议，认为该证据不能达到原告证明目的，不能证明被告应当交付11201号房屋；对原告张友君提交的证据5有异议，认为该证据属于新闻媒体报道，不属本案法律意义上的证据；对原告提交的证据6的三性均有异议，上述签字人员均属拆迁户，且均在大冶市人民法院起诉、开庭审理、等待判决中，不符合法律上的证人身份，不具有证明效力；对原告提交的证据7中证明抓阄现场、抓阄条照片三性均有异议；对黄琼的分房协议书真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据只能证明2015年5月25日黄琼签订了分房协议，并不能证明原告也分到了房屋；房屋计算单三性均有异议，该证据不能证明原告分得了11201号房屋；对原告提交的证据8中的预售许可证无异议；对楼层分布图三性均有异议，该证据不能证实原告分得了11201号房屋；对原告张友君提交的证据9有异议，认为是自我证明，不具有法律效力；对原告张友君提交的证据10、11的三性均持异议，不能达到其证明目的。
原告张友君对被告起华公司提交的证据的真实性无异议，但认为不能达到被告想要证明的目的。
对上述双方不持争议的证据本院予以确认，对双方有争议的证据将结合案件的具体情况予以综合评判。
经审理查明，2008年7月3日，被告起华公司与原告签订了《房屋拆迁还建协议书》及《补充协议》各一份，约定由起华公司对原告张友君拥有的58.4平方米所有权的原大冶市粮食局工贸公司职工宿舍楼进行拆迁改造，开发建造“粮食局工贸商居楼”，被告起华公司按1：1.3的比例返还原告张友君75.92平方米的商品房。同时被告起华公司对原告张友君未取得所有权的8平方米自建房屋同意按1：0.5的比例返还4平方米商品房，合计返还原告商品房面积79.92平方米。如被告起华公司返还的房屋超出上述面积，超出部分由原告张友君按每平方米1500元购买，不足部分由被告起华公司按每平方米1500元对原告张友君进行补偿。水电开户、房产证、土地证由被告起华公司负责办理并承担相关费用，新房产权登记的契税，超过还建面积部分由原告张友君承担。被告起华公司在还建楼动工之日起12个月内交付商品房，逾期须按每月300元承担原告张友君房租。任何一方违约，应向对方赔偿一切经济损失，并承担10万元的违约罚款。协议签订后，原告张友君于2009年6月8日向被告起华公司交付了拆迁房屋的所有权证和土地使用权证，被告起华公司于2009年6月11日向原告支付了2009年7月份前的安置和租房费3000元。2015年5月25日，被告起华公司组织原告张友君等拆迁户以抓阄形式确定还建房并签订协议。原告张友君通过抓阄确定的还建房是一单元第十二层11201号94.16平方米的房屋，该房面积经大冶市房管局核定为93.78平方米。因该房屋面积超出还建面积，被告起华公司认为依原约定按每平方米1500元支付超出还建面积房款价格偏低，要求按实际市场价格支付超出还建面积房款，同时要求原告承担相关材料费等费用，但双方未能达成一致意见，故双方未能签订购房合同，被告起华公司亦未实际向原告交付房屋，故而成讼。
本院认为，原、被告自愿签订的《房屋拆迁还建协议》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律强制性规定，属有效协议，双方应当全面自觉履行。被告起华公司未能按约定的时间交付还建房及在其具备交屋条件和能力后，又以原双方约定按每平方米1500元支付超出还建面积部分的购房款价格偏低为由，而拒绝交付双方采取抓阄方式确定的房屋的行为均构成违约，应承担违约责任。故原告张友君要求被告起华公司交付一单元第十二层11201号还建房并承担被告逾期交房租金及违约金的请求，符合法律规定，本院应予以支持。但鉴于双方约定的10万元违约金数额偏高，本院根据实际情况并权衡各方利益，酌情调整为5万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告大冶市起华房地产开发有限公司定于本判决生效之日起三十日内向原告张友君交付位于大冶市北门路3号的粮食工贸商居楼一单元第十二层11201号房屋；对该房超出还建面积（以大冶市房管局核定的93.78平方米面积为准）13.86平方米部分，按每平方米1500元的价款20790元，由原告张友君于本判决生效之日起三十日内支付给被告大冶市起华房地产开发有限公司；
二、被告大冶市起华房地产开发有限公司应在房屋交付后三个月内，为原告张友君办理房屋产权登记手续，相关费用依照双方合同约定承担；
三、被告大冶市起华房地产开发有限公司定于本判决生效之日起三十日内支付原告张友君违约金5万元；
四、被告大冶市起华房地产开发有限公司从2009年8月起至还建房实际交付之日止，每月支付原告张友君租房费用人民币300元，定于交付房屋后十日内付清；
五、驳回原告张友君的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7106元，由被告大冶市起华房地产开发有限公司公司负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费7106元，款汇湖北省黄石市中级人民法院。开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行。户名：湖北省黄石市中级人民法院。账号：17×××18。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张炳锐
人民陪审员 刘 军
人民陪审员 马 攀
二〇一六年十一月二日
书 记 员 叶梦君