山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鲁民一初字第28号
原告中国农业银行股份有限公司滕州市支行，住所地：滕州市清河路39号。
法定代表人王玉栋，行长。
委托代理人ＸＸ，北京大成（济南）律师事务所律师。
委托代理人术洪颜，北京大成（济南）律师事务所律师。
被告滕州正宇房地产开发有限公司，住所地：滕州市开发区。
法定代表人吕金朝，执行董事。
委托代理人刘慧祥，山东善国律师事务所律师。
委托代理人聂成瑞，男，汉族，1957年9月6日出生，住枣庄市山亭区，该公司财务科长。
原告中国农业银行股份有限公司滕州市支行（以下简称滕州农行）与被告滕州正宇房地产开发有限公司（以下简称正宇公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告滕州农行的委托代理人ＸＸ、术洪颜，被告正宇公司的委托代理人刘慧祥、聂成瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告滕州农行诉称：2010年11月12日，原告滕州农行与被告正宇公司签订《团购住房合作协议（草稿）》（以下简称团购协议），约定：原告团购被告开发的正宇花园（暂定名）；被告应于2012年7月1日前将原告团购住房全部交付使用；原告凡参与团购住房的职工每人预付团购住房款20万元，于2010年11月19日前存入被告在农行专户；被告如不能于2012年7月1日前将团购住房全部交付使用，则应于2012年7月1日起按照年息20%的标准，依据实际推迟交付时间给付原告参加团购住房职工利息。如推迟交付使用时间3个月，被告还需一次性支付原告预付房款5%的违约金，交付使用时间每增加3个月违约金增加5%。协议签订后，原告共有470名职工参与团购，并依约缴纳了购房款9400万元。截止2013年11月11日，被告未依约履行合同。故提出如下诉讼请求：第一、依法判令解除双方所签订的《团购住房合作协议》；第二、依法判令被告返还原告购房款本金9314万元、利息5471.6667元、违约金2345万元。（利息计算至判决生效之日，暂计至2013年10月）；第三、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。
被告正宇公司辩称：第一、滕州农行作为原告，主体不适格。团购协议的主体应当是参加原告团购房屋的职工，而非滕州农行，购房职工的意见也不一致。第二、原告诉状中的第二项诉讼请求“依法判令被告返还原告购房款本金9314万元、利息5483.3335万元、违约金2345万元”，基于购房的实际权利主体是购房者个人的事实，原告无给付购房款的义务，不享有购房者的权利，因而无请求返还的权利，依法应当驳回此项诉讼请求。第三、原告的第一项诉讼请求“依法判令解除双方所签订的《团购住房合作协议》”，因该协议违反相关的法律法规应当认定为无效，依法不应该予以支持。该协议于2010年11月12日签订，要求职工19日前将20万元团购款交到农行双管帐户，而土地挂牌时间为11月23日，12月7日开拍，签订出让土地成交确认书。在土地尚未招拍前双方就签订了团购协议并将购房款预付到账，违反了房地产管理法及商品房预售的有关规定。《购房协议》约定2012年7月1日前交房，从拿地开始到交房不到十七个月，协议交房时间明显违反了规划、设计、建设周期等。还约定了年20%的高额利息和5%的累加违约金等，是客观上无法履行的时间、价格、利息及高额违约责任等。此外，由于双方没有进行公证，该协议在形式上不具备生效形式要件。第四、答辩人为了实现协议目的、履行承诺已经进行了大量的投入。至2011年1月25日足额缴纳了土地出让金，并一次性交齐各项规费税费，还拟定了开发项目的设计方案，多方筹集资金，累计投入3.3亿元。第五、就团购协议引发的纠纷各方已做了一定努力。造成双方签订购房协议无效以及至今无法交付房屋的原因是多方面的。双方的负责人和法人代表变更，政府迟发国有土地使用权证，净地、道路配套设施及承诺优惠政策没有落实到位等均造成项目无法按期进行。故请求驳回原告滕州农行的诉讼请求。
经审理查明：2010年11月12日，原告滕州农行与被告正宇公司签订《团购住房合作开发协议（草稿）》，协议的主要内容为：一、团购房屋状况。房屋位置：坐落于滕州市解放东路北侧，荆泉路西侧，沿河路南侧(即七彩阳光城小区东侧)，暂定名为正宇花园。房屋户型：为小高层(12层，二户一梯)，包括90平方左右，120平方左右，140平方左右等3类，具体户型需经甲乙双方协商确认，总数为不多于500套，总建筑面积约7万平米。整体小区容积率不高于2.8；入户门对讲，品牌安全门；水、电接通，灶气、暖气入户，窗户为品牌塑钢中空双玻；外墙作保温处理或贴中档瓷砖或人造大理石。主房屋均价：2750元/平米，楼层不同，价格不同；车库、车位、储藏室价格，不在主房屋给农行团购价的优惠比率范围之内。交付使用时间：乙方应于2012年7月1日前将甲方团购住房全部交付使用。二、缴款额度及时间。甲方凡参与团购住房的职工每人预付团购住房款20万元，于2010年11月19日前存入乙方在农行专户。否则视为个人放弃参与团购住房权利。三、资金管理及使用。（一）甲方缴纳的团购住房款存入乙方在农行专户，实行封闭运行，集中管理、只能用于缴纳土地保证金、出让金及工程款等与住房建设有关的列支等项，实行双印鉴管理，甲乙双方分持印鉴。（二）乙方编制团购住房款的使用计划，负责建设资金的支付与决算。四、甲方参与团购住房的职工在选房前可以放弃选房权，其缴纳的团购住房预收款由乙方退回本人，并按照年息20%的标准支付利息。乙方如不能于2012年7月1日前将甲方团购住房全部交付使用，则应于2012年7月1日起按照年息20%的标准，依据实际推迟交付使用时间计付甲方参加团购住房职工利息。如推迟交付使用时间3个月，乙方还需一次性支付甲方预付房款5%的违约金，交付使用时间每增加3个月则违约金增加5%。五、乙方应确保团购住房符合国家建筑工程质量、安全标准。工程竣工后，乙方将经过建筑工程质量监督部门验收合格的房屋交付甲方，并由乙方负责为甲方团购住房的职工在付清所有购房款及应由申购人员承担的房价以外的税金和费用后，统一办理《房屋所有权证》、《土地使用权证》和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。甲方职工将相关费用及办理手续所需提供的资料提供后，乙方办理以上证件的时间不得超过壹年。六、团购住房全部实行物业管理，甲方职工入住后必须服从物业管理的有关规定和要求。七、本协议书一式叁份，甲乙双方各执—份，公证处留存一份。本协议书自双方签字盖章并共同申请滕州公证处公证后生效，公证费用甲乙双方均担。
协议签订后，原告滕州农行的470名职工参加团购，并依约交纳了预付款9400万元。合同履行中，有4人进行了部分退款，目前原告滕州农行职工在被告正宇公司处的预付款本金合计为9314万元。诉讼中，滕州农行的购房职工出具声明，内容为：“同意并认可由滕州农行全面负责相关诉讼等事宜，法院判决正宇公司支付的款项由滕州农行收取”。
2010年12月7日，正宇公司与滕州市国土资源局签订国有建设用地使用权公开出让成交确认书，以21202万元的出让价格，取得包括滕州农行“正宇花园”在内的国有土地使用权。正宇公司举证证明：其于2011年1月26日前交齐土地出让金后，因地上构筑物、规划等原因，滕州市国土资源局一直未交付该宗土地，正宇公司多次向枣庄市政府、滕州市政府及相关领导人报告情况，2013年4月3日，正宇公司取得案涉建设项目的国有土地使用权证。正宇公司主张至法庭开庭审理时，案涉土地上尚未全部完成地上构筑物的清理。案涉正宇花园项目尚未开工建设。
因合同签订后，正宇公司一直未取得案涉项目的国有土地使用权。2012年4月28日，正宇公司向滕州农行提出团购住房合作协议的解决方案，方案的主要内容为：1.正宇公司解除与滕州支行所签订团购住房合作协议。2.本年度7月份支付3000万元团购住房款本金，8月份支付剩余的团购住房款本金和利息。3.如部分员工不愿退款继续要房的，正宇公司同意重新签订协议，承诺两年内交房，整体小区容积率达到2.8，楼层提高至22层，并给与低于市场价格的优惠价，房屋参考价为3600元左右。后经双方协商，未达成一致意见。
上述事实，有双方当事人签订的《团购住房合作协议》（草稿）、国有建设用地使用权公开出让成交确认书（2010-35号出让宗地）、国有土地使用权证、缴款单据、《关于正宇公司与滕州支行所签订团购住房合作协议的解决方案》、滕州农行职工声明、双方当事人的陈述等证据在案为凭，已经庭审质证，可以采信。
本院认为：根据原告的诉讼请求和被告的答辩意见，本案有以下四个争议的焦点问题：第一、关于本案原告滕州农行的主体资格问题；第二、关于案涉团购协议的效力问题；第三、关于合同是否应当解除的问题；第四、关于购房款是否应当返还及利息和违约金的承担问题。
关于第一个焦点问题：对于本案原告滕州农行是否具备本案诉讼主体资格的问题，因签订案涉团购协议的主体系原告滕州农行与正宇公司，合同签订后，滕州农行职工按照合同约定将购房款存入指定帐户，是对案涉团购协议的一种履行行为。基于案涉房地产项目没有进行开发建设，滕州农行职工没有同被告正宇公司签订具体的商品房买卖合同，合同的履行仍处于滕州农行代表职工进行团购交易的阶段，且滕州农行职工在诉讼中出具声明，载明“同意并认可由滕州农行全面负责相关诉讼等事宜，法院判决正宇公司支付的款项由滕州农行收取。”根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。基于滕州农行职工的委托授权，滕州农行取得了对其职工交纳购房款的返还请求权，应当享有主张合同权利的主体资格。故被告正宇公司关于滕州农行不具备请求返还缴纳款项主体资格的抗辩意见，本院不予采纳。
关于第二个焦点问题：对于案涉团购协议的效力问题，原告滕州农行主张合同有效，请求解除合同。被告正宇公司主张合同无效，主要理由为：1.该协议应认定为商品房买卖合同，因签订协议时不具备预售房屋的法定条件、约定的内容明显违反法律规定；2.协议约定从拿地到交房仅仅一年半的时间，违背了相关规划、设计、建设周期的规定。此外，约定的年20%的高额利息和5%累加违约金等，均是客观上无法履行的时间、价格、利息及高额违约责任。3.协议约定“经共同申请滕州公证处公证后生效”，因未办理公证，故协议尚未发生效力。因此，本案讼争的团购协议是否有效关键在于是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，因正宇公司未取得商品房预售许可证明而应被认定无效。被告正宇公司主张：案涉团购协议明确规定了交易房屋的位置、面积、价格，正宇公司已经按约定收受购房款，团购协议不能因买卖的团体性改变商品房买卖合同的性质，应当认定为商品房买卖合同，受《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整，合同有效应以取得预售许可证明作为前提。
对此，本院认为，第一、根据审理查明的事实，本案讼争的团购协议系滕州农行与正宇公司签订，签订时间在国有土地使用权取得之前，约定由滕州农行职工先行预付团购款，并对资金进行双印签管理，同时约定如职工放弃选房可退款并支付年20%的利息。尽管该团购协议整体性质上应属于具有预约性质的房屋买卖合同，但从内容上分析，存在着开发前出资、对资金使用双方共管、可退款还息等约定，房屋的开发建设专门针对农行职工进行，并非开发商向不特定社会公众进行销售的商品房，不同于一般的向社会公众销售的商品房买卖合同。同时，由于案涉房地产项目并未实际进行开发建设，正宇公司尚未与滕州农行职工签订具体的商品房买卖合同，未确定交易房屋具体的面积、位置。团购协议仅仅从整体上确定了建设楼房的基本类型、套数，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具有的主要内容。故该团购协议属于签订正式商品房买卖合同前的基础性合同，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条关于商品房买卖合同的规定。由于在此阶段，是否要求开发商取得商品房预售许可证明没有法律规定，故正宇公司以未取得商品房预售许可证为由，主张认定双方签订的团购协议无效，缺乏法律依据。
第二、对于被告正宇公司主张的约定时间过短、违约金过高等问题，正宇公司并未举证证明合同约定的履行期限低于国家法律、行政法规关于规划、设计、建设的强制性规定，且双方签订的协议属于团购协议，并非建设工程承包合同，约定的期限和责任等内容不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，不能作为认定合同无效的事由。对于约定的违约金过高的问题，正宇公司可以依法主张调减，亦非导致合同无效的事由。故正宇公司的这一答辩理由不能成立。
第三、关于案涉团购协议未予公证的问题。案涉团购协议第七条约定了“共同到滕州市公证处公证生效”，但根据审理查明的事实，在团购协议未按照约定进行公证的情形下，原告滕州农行依约履行了协议，正宇公司收受了楼房团购款项，双方设立共管账户，将团购款用于缴纳土地出让金等事宜，双方也就合同的解除及继续履行进行过协商。基于本案原被告对团购协议进行了部分履行，该履行行为表明双方对合同生效的要件已经进行了变更，且公证是对合同订立的事实予以证明，不能作为协议的生效要件，因而应认定团购协议已经生效。故被告正宇公司在已经接受购楼款用于缴纳土地出让金，享有合同履行的权利后，以协议未经登记为由，主张合同尚未发生效力的答辩理由不能成立。
综上，案涉团购协议属于双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应当认定有效。被告正宇公司主张案涉团购协议无效，但未能举证证实该协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故对于正宇公司主张合同无效的答辩意见，本院不予支持。
关于第三个焦点问题：对于案涉团购协议是否应当解除的问题。原告滕州农行与正宇公司签订案涉团购协议后，滕州农行依约履行了合同义务，交纳了相应的购房款。合同约定交房时间为2012年7月1日，由于案涉项目国有土地使用权证办理迟延，正宇公司至2013年4月3日才取得国有土地使用权证，至法庭辩论终结时仍未进行开发建设。由于政策、市场等方面的原因，房屋价格已经发生变化。合同履行中，正宇公司曾提出解除合同及调整房屋价款，但双方未协商一致。在本案审理中，正宇公司仅抗辩合同无效，亦未反诉主张继续履行。从本案合同履行的状态分析，因正宇公司未在合理期限内取得国有土地使用权证，合同无法按照约定的时间、价格履行，导致双方订立合同的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，案涉团购协议应当解除。故对于原告滕州农行关于解除案涉团购协议的诉讼请求，本院予以支持。
关于第四个焦点问题：对于购房款的返还及利息、违约金的承担问题。根据审理查明的事实，滕州农行职工在交纳9400万元预付款后，有4人退回了部分款项，有9314万元款项尚在正宇公司处。案涉团购协议解除后，根据《中华人民共和国合同法》九十七条规定的解除合同的处理原则，该笔款项正宇公司应当归还。因交纳款项的滕州农行职工出具声明,同意该笔款项由滕州农行收取。故正宇公司应返还滕州农行9314万元款项。对于滕州农行主张的利息及违约金的问题，根据案涉团购协议第四条的约定，“乙方（正宇公司）如不能于2012年7月1日前将甲方团购住房全部交付使用，则应于2012年7月1日起按照年息20%的标准，依据实际推迟交付使用时间计付甲方（滕州农行）参加团购住房职工利息。如推迟交付使用时间3个月，乙方（正宇公司）还需一次性支付甲方（滕州农行）预付房款5%的违约金，交付使用时间每增加3个月则违约金增加5%。”正宇公司在答辩中提出：20%的高额利息和5%的累加违约金，是客观上无法履行的高额违约责任。在案件审理中，原告滕州农行未举证证明实际损失的数额。本院认为，案涉团购协议对于20%的利息及每3个月累加违约金5%的约定，从性质上均属于正宇公司迟延交房的违约金。根据案涉团购协议的约定，正宇公司负有在2012年7月1日前交付团购住房的合同义务，其未按约定交付房屋构成违约，应依约承担违约责任。
但是根据审理查明的事实，正宇公司履约迟延的原因，主要在于国有土地使用权证一直未办理。对于购房款项也由双方共同管理，用于支付了土地出让金，团购协议未履行存在着部分不可归责于双方当事人的原因。故对于正宇公司主张违约金过高应予调低的诉讼请求，应予支持。按照双方团购协议的约定，自2012年7月1日起，未交付房屋即为违约。正宇公司违约后前三个月的违约金，按照年息20%的标准计算，3个月至6个月的违约金按照年息25%计算，不存在约定明显过高的情形，不应予以调整。对于违约6个月后的违约金，按照合同约定达到年息30%以上，明显过高，对于正宇公司要求调减的答辩意见，应予支持。因本案滕州农行所支付款项，并非银行贷款，而是职工个人的款项，且在合同履行中不存在违约行为。该笔资金被正宇公司用于支付案涉国有土地使用权的土地出让金，由正宇公司使用并获得了土地利益。故对于滕州农行职工的资金损失，可参照民间借贷利息的相关规定，确定为中国人民银行公布的同期贷款基准利率的4倍。正宇公司违约六个月后的违约金，应减少至中国人民银行公布的同期贷款基准利率的4倍为宜。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司滕州市支行与被告滕州正宇房地产开发有限公司签订的团购住房合作协议；
二、被告滕州正宇房地产开发有限公司于判决生效后三十日内返还原告购房款本金9314万元；
三、被告滕州正宇房地产开发有限公司于判决生效后三十日内向原告中国农业银行股份有限公司滕州市支行支付自2012年7月1日起至判决生效之日止的违约金（具体计算方式为：以9314万元为基数，自2012年7月1日至2012年9月30日按照年息20%计算，2012年10月1日至2012年12月31日按照年息25%计算，2013年1月1日起至判决生效之日止按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率的4倍计算）；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司滕州市支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费898333元，由原告中国农业银行股份有限公司滕州市支行承担143733元，被告滕州正宇房地产开发有限公司承担754600元。诉讼保全费5000元，由被告滕州正宇房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审 判 长 栾建德
代理审判员 陈东强
代理审判员 张 磊
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 史小君