浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终4395号
上诉人（原审被告）：杭州欧迪芬化妆品有限公司，住所地：杭州市余杭区百丈镇百业路4号1至2层。组织机构代码：。
法定代表人：冯建忠，董事长。
被上诉人（原审被告）：应志强，男，1973年3月13日出生，汉族，住杭州市江干区。
委托代理人：张通，浙江京衡律师事务所律师。
原审被告：冯建忠，男，1971年10月28日出生，汉族，住杭州市西湖区。
上诉人杭州欧迪芬化妆品有限公司（以下简称欧迪芬公司）因与被上诉人应志强、原审被告冯建忠房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，欧迪芬公司原系案外人杭州鸿燕塑钢厂（以下简称鸿燕厂）位于余杭区仓前街道高桥工业区三仓路×号的标准厂房（面积2000平方米）的承租人，租赁关系于2014年10月中旬届满。同年8月27日，鸿燕厂与应志强签订《租赁合同》一份，约定鸿燕厂将上述标准厂房出租给应志强，租赁期5年，自2014年10月21日至2019年10月21日，每年租金为25万元，以后每年递增1万元；若鸿燕厂、应志强提出解除合同的，提出解除方赔偿另一方三个月的房租费。合同签订后，应志强于次日支付租金15万元。但由于欧迪芬公司在租期届满时无法按期搬迁腾空，故鸿燕厂负责人杜某与应志强及欧迪芬公司负责人冯建忠三方于2014年10月18日签订补充协议一份，约定该厂房由欧迪芬公司在2015年2月28日之前腾空并移交给应志强，鸿燕厂与应志强在2014年8月27日签订的合同不变；同时，冯建忠承诺鸿燕厂与应志强租赁合同中自2014年10月21日至2015年4月21日的房租由其承担支付给应志强。事后，欧迪芬公司仍未能在2015年2月28日前腾空上述厂房，为此应志强于2015年3月11日通过电话联系杜某及欧迪芬公司行政主管张杭华了解并催促腾房搬迁事宜，电话中杜某和张杭华均确认厂房正在搬迁中。当月24日应志强以邮政特快专递方式向鸿燕厂、杜某寄送解除合同通知函，但该邮件因杜某拒收而退回。2015年4月8日，应志强以鸿燕厂、杜某违约为由诉至原审法院，要求解除租赁合同并支付违约金。审理中，鸿燕厂提起反诉，要求应志强继续履行或按合同约定要求应志强支付三个月租金作补偿。经原审法院审理，于2015年6月16日作出（2015）杭余余民初字第389号民事判决书，认为应志强系单方解约，应赔偿三个月的房租费，逐判决：1.应志强与鸿燕厂于2014年8月27日签订的《租赁合同》自2015年5月15日起解除；2.应志强支付鸿燕厂自2014年10月21日至2015年8月15日的租金204795元；3.驳回应志强和鸿燕厂其他诉讼请求。应志强不服判决提起上诉，杭州市中级人民法院于2015年10月19日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。2016年1月4日，应志强向原审法院提起本案诉讼，请求：1.判令冯建忠和欧迪芬公司共同支付应志强自2014年10月21日至2015年4月21日期间的租金125000元及迟延付款利息损失4972.6元（按银行贷款年利率6%，自2015年2月28日暂计至2015年10月28日，此后至实际支付之日利息损失另行计算支付）；2.判令冯建忠和欧迪芬公司共同支付应志强根据余杭法院（2015）杭余余民初字第389号民事判决书确定的租金损失52055元（自2015年3月1日至2015年5月15日租赁合同解除时）以及违约金损失62500元（三个月租金）。
原审法院认为，应志强与冯建忠及鸿燕厂负责人杜某三方于2014年10月18日签订的补充协议系当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。本案应志强、欧迪芬公司双方争议的问题一是补充协议中冯建忠签字承诺是其个人行为还是履行欧迪芬公司的职务行为或是两者兼具，二是由于欧迪芬公司未按期搬迁所产生的违约损失赔偿的范围问题。
（一）、关于冯建忠补充协议中签字承诺的性质问题。一方面由于冯建忠系欧迪芬公司法定代表人，其有权代理欧迪芬公司作相关承诺；另一方面，案涉租赁的鸿燕厂厂房实际使用人系欧迪芬公司，逾期搬迁的违约责任应由其承担。故冯建忠在补充协议中所作的承诺应认定为系代理欧迪芬公司的职务行为，其法律后果应由欧迪芬公司承担。应志强诉请主张由冯建忠个人共同承担违约责任，缺乏依据，该院不予支持。
（二）、关于欧迪芬公司应承担违约损失的赔偿范围问题。由于欧迪芬公司未在补充协议约定的期限搬离鸿燕厂厂房，致使应志强无法实现其向鸿燕厂租赁厂房的目的，故应志强因此向鸿燕厂主张解除租赁合同而产生的违约责任与欧迪芬公司的逾期搬迁之间存在因果关系，欧迪芬公司不仅应承担补充协议所约定的付款义务和逾期搬迁期间的租金损失，还应承担应志强因主张解除租赁合同而赔偿的三个月租金。应志强诉请主张赔偿的范围，符合法律的规定，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2016年6月12日作出判决：一、欧迪芬公司支付应志强租金补偿费125000元及逾期付款利息损失4972.60元（暂计算至2015年10月28日止，此后至款项付清日止的利息损失按年利率6%另行计算），于判决生效后十日内付清。二、欧迪芬公司支付应志强租金损失114555元，于判决生效后十日内付清。三、驳回应志强其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4968元，由欧迪芬公司负担。
宣判后，欧迪芬公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。一审判决在第6页，本院认为部分关于欧迪芬公司未按期搬迁所产生的违约损失赔偿的范围问题第（二）中阐述“由于欧迪芬公司未在补充协议约定的期限搬离鸿燕厂厂房，致使应志强无法实现其向鸿燕厂租赁厂房的目的，故应志强因此向鸿燕厂主张解除租赁合同而产生的违约责任与欧迪芬公司的逾期搬迁之间存在因果关系，欧迪芬公司不仅应承担样充协议所约定的付款义务和逾期搬迁期间的租金损失，还应承担应志强因主张解除租赁合同而赔偿的三个月租金。”一审法院关于该部分事实的认定至少存在下述方面的错误：1.“由于欧迪芬公司未在补充协议约定的期限搬离鸿燕厂厂房，致使应志强无法实现其向鸿燕厂租赁厂房的目的，故应志强因此向鸿燕厂主张解除租赁合同而产生的违约责任与欧迪芬公司的逾期搬迁之间存在因果关系。”这个说法与本案事实不符，理由如下：（1）本案所涉三方协议约定欧迪芬公司于2015年2月28日将厂房交付与应志强，欧迪芬公司承担2014年10月21日至2015年4月21日的房租，从客观事实上来看，应志强在2015年4月8日即向余杭区法院提起诉讼，要求解除与鸿燕厂之间的租赁合同，也就是说，应志强在欧迪芬公司承担租金的期限内即主张解除租赁合同，就算欧迪芬公司有逾期交付厂房的情况，三方协议明确欧迪芬公司承担租金的期限到2015年4月21日，应志强对此应该早有心理预期，不至于到4月8日就认为无法实现合同目的，这从逻辑上也是完全说不通的。（2）从上面事实也可以判定，应志强当时选择起诉鸿燕厂是应志强自己选择的解约行为，与欧迪芬公司逾期交付厂房的行为之间并没有必然的因果关系。到2015年4月8日，尚在欧迪芬公司承诺承担租金责任的期限之内，既然三方在2014年10月18日关于厂房交付事宜有明确约定，至少到2015年4月8日并没有面临必须解约的经济风险，应志强完全可以选择继续履行合同。（3）应志强主张的租金损失52055元是2015年2月28日至5月15日之间的损失，本案所涉三方协议明确约定欧迪芬公司承担2014年10月21日至2015年4月21日之间的租金，对一审法院判决要求欧迪芬公司支付该部分款项欧迪芬公司无异议，问题是应志强主张的租金损失与三方协议约定由欧迪芬公司承担的租金之间有近两个月时间是重复的，如果按一审判决，欧迪芬公司岂非要重复支付这些租金。二、一审法院适用法律不当。根据合同相对性原则，应志强与鸿燕厂之间因为解除合同而产生的违约责任只发生在合同主体各方之间，一审法院转而判由欧迪芬公司来承担有违基本法理。本案应志强在诉讼中并没有提交其履行了（2015)第389号判决的依据就转而要求欧迪芬公司承担支付（2015）第389号判决确定的违约金和租金损失114555元的责任不知道基于何种法律关系，更可笑的是一审法院竟然予以支持。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，与法与理，欧迪芬公司均不应该承担（2015）第389号判决确定是的应志强应该承担的违约责任和租金损失，故提起上诉，请求：依法撤销杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初59号民事判决第二项，依法改判驳回应志强该项诉讼请求。
被上诉人应志强答辩称：首先，一审判决认定事实正确，本案的事实清楚，经过（2015）杭余余民初字第389号民事判决及二审认定，以及本案的一审，本案的事实是清楚的，唯一有争议的是，违约金损失是否应当由欧迪芬公司承担，以及是否存在重复计算的问题。一审法院关于欧迪芬公司应当承担房租损失及违约金的理由已经阐述清楚。关于租金是否重复计算，欧迪芬公司认为2015年2月28日至2015年4月21日期间的房租和应志强承担的房租之间有重复计算。欧迪芬公司承担的租金是因为欧迪芬公司延误搬迁造成应志强的经济损失，三方达成协议，是按照六个月承担损失，这六个月的房租只是补充应志强不能按期获得房屋导致的损失，这部分损失和违约金是没有关系的，一审法院认定是明确的。关于应志强无法实现合同目的的问题，欧迪芬公司是在三方协议中约定的六个月房租，实际是没有支付给应志强的，也没有按照合同约定交付房屋，导致了应志强损失，应志强实现合同目的与欧迪芬公司是否承担六个月房租之间不存在必然关系。综上，请求二审维持原审判决。
原审被告冯建忠答辩称：同意上诉人欧迪芬公司的上诉意见。
二审中，在本院指定的举证期限内，各方均未提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：1.欧迪芬公司逾期腾退及移交案涉厂房的行为与应志强向鸿燕厂主张解除租赁合同之间是否存在因果关系；2.原审判决第一项、第二项是否存在重复计算。第一，欧迪芬公司的逾期腾退与应志强单方解除租赁合同之间是否存在因果关系。本院认为，首先，欧迪芬公司并非应志强与鸿燕厂《租赁合同》的当事人，该《租赁合同》对欧迪芬公司并无拘束力。其次，欧迪芬公司逾期腾退给应志强造成的直接损失是房屋不能自行使用而向鸿燕厂支付的租金损失。再次，三方签订《补充协议》时，欧迪芬公司亦无法预见应志强会单方提出解除与鸿燕厂之间的《租赁合同》，并因此承担三个月租金的违约金。故应志强提出解除租赁合同而承担的违约金与欧迪芬公司之间并无法律上的因果关系，欧迪芬公司无需承担该违约金损失。第二，原审判决是否存在重复计算，即2015年3月1日至2015年5月15日期间应志强支付鸿燕厂的租金是否应当由欧迪芬公司承担。因（2015）杭余余民初字第389号民事判决认定应志强与鸿燕厂签订的《租赁合同》自2015年5月15日解除，而欧迪芬公司并无证据证明其实际腾空并向应志强移交案涉厂房的时间，故欧迪芬公司应承担应志强2015年3月1至2015年5月15日期间的租金损失。欧迪芬公司认为，其中2015年3月1日至2015年4月21日的租金损失与原审判决第一项的租金补偿费时间上有重叠，属于重复计算。本院认为，《补充协议》系因欧迪芬公司未能在2014年10月18日前腾退案涉厂房而签订，并约定由欧迪芬公司支付应志强相当于六个月的租金的补偿费，是对应志强不能自2014年10月21日至2015年2月28日期间不能使用租赁房屋的补偿。故原审判决第一项中的租金补偿费与原审判决第二项中2015年3月1日至2015年5月15日期间的租金损失性质不同，不存在时间上的重叠。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误。欧迪芬公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初59号民事判决第一项；
二、撤销杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初59号民事判决第二、三项；
三、杭州欧迪芬化妆品有限公司支付应志强租金损失52055元，于本判决生效后十日内付清；
四、驳回应志强其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4968元，由杭州欧迪芬化妆品有限公司负担3698元，由应志强负担1270元。二审案件受理费2591元，由杭州欧迪芬化妆品有限公司负担1177元，由应志强负担1414元。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一六年十月十八日
书记员 赵 勤