中华人民共和国
广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2012）东二法民一初字第2168号
原告（反诉被告）：安星测试仪器（国际）有限公司。住所地：加拿大安大略省多伦多市。
法定代表人：费力克斯·约翰·科莫，该公司董事长。
原告（反诉被告）：安星测试仪器（东莞）有限�司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：周承伟，该公司董事。
上述原告共同委托代理人：李海俅，东莞市启明律师事务所律师。
被告（反诉原告）：东莞市长安霄边工业发展公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：蔡彭鑫，该公司总经理。
委托代理人：叶雨，广东众达律师事务所律师。
委托代理人：张星，广东众达律师事务所律师。
原告安星测试仪器（国际）有限公司（以下称“安星国际”）、安星测试仪器（东莞）有限公司（以下称“东莞安星公司”）诉被告东莞市长安霄边工业发展公司（以下称“霄边工业发展公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年4月19日受理后，被告霄边工业发展公司提起反诉，本院对其反诉予以受理。本案依法由审判员卢秀文适用简易程序独任审判，后转换适用普通程序，由审判长段雅荣、审判员卢秀文和人民�审员李慧霞组成合议庭，于2012年7月17日公开开庭进行审理。两原告的共同委托代理人李海俅、被告霄边工业发展公司的委托代理人叶雨到庭参加诉讼。后本案因鉴定扣除部分审限，并变更合议庭组成人员为审判长段雅荣、审判员卢秀文和人民陪审员何耀军，于2013年11月27日公开开庭进行审理。两原告的共同委托代理人李海俅、被告霄边工业发展公司的委托代理人张星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安星国际、东莞安星公司共同诉称：原告安星国际是原告东莞安星公司的投资方。2010年8月5日，原告安星国际与被告霄边工业发展公司签订一份《厂房租赁合同书》，承租被告位于东莞市长安镇XXXX工业园X栋X楼第XX区面积共2114平方米的厂房，用于作原告东莞安星公司的经营场所。双方约定租赁期限从2010年8月15日起至2013年8月14日止，第一个月为装修免租期，租金�2010年9月15日起计，每月19026元，管理费每月3171元，且原告安星国际需支付定金38052元。双方还就租赁物的转移、维护、违约责任及免责条件等进行了约定。合同签订后，原告安星国际按照被告的要求，向被告指定的香港银行账户支付了当月租金21620港元、管理费3603港元和押金43240港元（分别折合人民币19026元、3171元和38052元），被告亦向原告安星国际交付房屋。2011年1月19日，原告安星国际利用上述房屋作为经营场所，成立了原告东莞安星公司，并将房屋交给原告东莞安星公司装修。期间，两原告经被告同意，委托第三方公司自2011年4月24日开始对房屋进行设计和装修。过程中，原告东莞安星公司要求被告提供房屋的产权证件、规划许可、报建文件、竣工验收合格文件及消防验收合格文件等，以协助原告东莞安星公司办理外贸出口审批、ISO认证及消防审核。但被告经原告东莞安星公司多次催促，直至2011年8月19日才函告原告东莞安星公司其未能提供消防资料。此后，被告也未能妥善解决该问题。故导致原告东莞安星公司无法正常投产营业，产生预期利息损失145981元、公司日常开支损失200000元和差旅费损失236905.92元，并导致原告安星国际无法收回投资回报，第三方公司无法按期完成二次装修及通过消防审核，影响装修进度。2011年9月28日，第三方公司被迫停止装修，两原告产生装修损失2503556.87元。2011年11月12日，两原告搬离房屋并另租房屋，同月17日，两原告向被告发出《律师函》，要求解除合同及赔偿损失，但被告未予理睬。两原告认为，案涉房屋未经消防验收合格及未进行合法报建，案涉《厂房租赁合同书》无效。故两原告提起诉讼，请求判令：1.确认两原告与被告于2010年8月5日签订的《厂房租赁合同书》无效。2.被告向两原告�还2010年9月15日至2011年10月14日的租金和管理费共288561元。3.被告向两原告双倍返还押金共76104元。4.被告向两原告赔偿损失3086443.79元，包括：（1）装修费用2503556.87元；（2）两原告在2011年4月24日至2012年3月24日期间的生产利润损失145981元；（3）原告东莞安星公司在2010年8月5日至2012年3月24日期间的公司日常开支费用200000元；（4）原告安星国际因案涉合同洽谈、签约而产生的差旅费、伙食费等各项合理费用支出236905.92元。5.本案诉讼费由被告承担。
被告霄边工业发展公司答辩及反诉称：第一，原告东莞安星公司不是本案适格主体。案涉《厂房租赁合同书》是由被告与原告安星国际签订，原告东莞安星公司不是该合同的当事人。虽然被告出具《场地证明》表述以租赁形式提供场地给独资企业，但该内容是原告安星国际要求被告所写，且是工商行政部门的格式文本，不能�明原告东莞安星公司与被告之间存在房屋租赁合同关系。第二，被告从未收取原告安星国际租金、管理费和押金，故无需返还。根据双方签订的《厂房租赁合同书》约定，租金应于每月5日前转入被告名下东莞银行富昌支行账号XXXXX的账户。而两原告提供的银行往来明细显示，原告安星国际在15日将款项汇至“霄边贸易发展公司”名下香港南洋商业银行沙田分行账号XXXXX的账户，其并未将租金、管理费和押金付给被告或合同约定的指定收款账户。第三，被告提供的房屋已办理消防手续并验收合格，被告无需向两原告赔偿损失。原告安星国际在承租房屋时，没有对房屋的产权、报建手续及消防手续等提出异议，视为没有异议。且被告已于2012年5月18日办理了案涉房屋的消防手续，并报验收合格，有《建设工程消防验收意见书》和《建设工程消防设计审核意见书》为证，现两原告以消防问题要求被告赔偿损失，没有事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。此外，原告安星国际无故拖欠被告租金和管理费，经被告多次催告未果，原告安星国际作为承租人，原告东莞安星公司作为租赁物的使用人，应对租金和管理费承担连带清偿责任。故被告提起反诉，请求判令：1.确认原告安星国际与被告于2010年8月15日签订的《厂房租赁合同书》无效，原告东莞安星公司立即腾退租赁物给被告。2.两原告连带支付被告房屋占有使用费和管理费，分别按照每月19026元和每月3171元的标准，自2010年9月15日起付至腾退租赁物之日止。3.两原告连带支付被告逾期付款利息，以两原告应付未付的房屋占有使用费和管理费数额为基数，按照中国人民银行同期同类流动资金贷款基准利率，分别从拖欠之日起计至清偿完毕之日止。4.本案诉讼费用由两原告承担。
原告安星国�和原告东莞安星公司针对被告霄边工业发展公司的反诉共同答辩称：第一，被告请求法院确认案涉《厂房租赁合同书》无效，说明被告早已知晓合同涉及无效的情形，但被告仍与原告安星国际签订合同，足见被告在签约时存在故意隐瞒或欺诈的行为。第二，原告安星国际已支付被告押金和截至2011年10月14日止的租金，原告东莞安星公司也已搬离房屋，故没有继续支付房屋占有使用费、管理费、支付逾期付款利息和腾退房屋的必要。由上，请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明：原告安星国际是一家外国企业。2010年8月15日，原告安星国际与被告霄边工业发展公司签订一份《厂房租赁合同书》，约定原告安星国际承租被告位于东莞市长安镇XXXX工业园X栋X楼第XX区面积共2114平方米的房屋用于工业用途，租赁期限从2010年8月15日起至2013年8月14日止，第一个月为装修免租期�从2010年9月15日起开始计租，每月租金19026元、管理费3171元，原告安星国际需于每月5日前支付当月租金至被告名下东莞银行富昌支行账号XXXXX的账户内，并于签订合同之日一次性支付被告定金38052元和第一个月的租金19026元。
合同签订后，原告安星国际称于2010年8月17日至2011年10月20日分多次通过其加拿大汇丰银行的账户，向“SiuBinTradingDevelopmentCompany”（译作“霄边贸易发展公司”，地址：东莞市）名下香港南洋商业银行沙田分行账号XXXXX的账户汇款，数额共371139港元（折合人民币326613元），该款包括合同约定的定金38052元、2010年9月15日至2011年10月14日共13个月的租金247338元和管理费41223元，且收款账户由被告提供。原告安星国际提供网上银行各次转账的明细及一份由加拿大汇丰银行高级客户经理RyanCorkum签名、经加拿大公证机关公证，并经我国驻该国领事馆认证的《给中国东莞市霄边贸易发展公司的电汇确认信》证明其主张。其中转账明细有注明相关汇款为租金，确认信则载明明细所列款项已付给“霄边贸易公司”，且付款金额及付款时间均无误。被告对以上原告安星国际的主张及提供的证据均不予确认，称没有收到任何款项，但被告确认合同签订后已将房屋交付原告安星国际使用。
租赁期间，原告安星国际拟利用案涉房屋开办原告东莞安星公司。2010年12月16日，原告安星国际向工商行政部门提交一份《住所（经营场地）使用协议的权利义务确认书》，确认案涉房屋用于作原告东莞安星公司的经营场所，在原告东莞安星公司成立以前，上述合同的权利义务由原告安星国际承担，在原告东莞安星公司成立以后，合同的权利义务自动转由原告东莞安星公司承接。2010年12月22日，东莞市长安镇霄边社区居民委员会向工商行政部门提交�份《场地证明》，证明被告以租赁形式提供案涉房屋给原告安星国际设立原告东莞安星公司。该《场地证明》有被告法定代表人蔡彭鑫的签名。同月，原告安星国际以原告东莞安星公司的名义与被告签订一份《综合服务协议书》，就被告向原告东莞安星公司提供综合咨询服务并收取相应综合服务费的事宜进行了约定。
2011年1月19日，原告东莞安星公司以案涉房屋作为经营场所正式成立。同年4月22日，原告东莞安星公司与案外人东莞市凯丰装饰工程有限公司（以下称“凯丰公司”）签订两份《合同书》（含附件），分别以2215000元和731000元的价格，将案涉房屋第一期的办公室消防工程、室内装修及电气工程、中央空调工程、太阳能工程，以及第二期的办公室网络布线工程、办公家具工程、空压机设备及安装工程、空压机房工程和楼顶铁网围墙工程发包给凯丰公司施工�同时约定第一期工程自2011年4月26日开工，总工期为70个工作日，第二期工程自2011年6月28日开工，总工期为38个工作日。其间，原告东莞安星公司称，因案涉房屋需要办理室内二次消防报建手续，原告东莞安星公司自2011年4月底开始，要求被告提供案涉房屋的相关报建文件、消防验收文件等，但被告一直未提供。2011年6月7日、15日、16日，2011年7月4日、5日、12日和2011年8月12日，原告东莞安星公司称其先后发函给被告进行催促，并就案涉房屋的天花渗漏问题及在顶层加建围网设施的事宜与被告交涉，而被告直至2011年8月19日才函复原告东莞安星公司称：“消防证书已交由社区工程部处理，因报消防部门过程中，部分资料未齐全，导致迟迟未能解决”。由此，原告东莞安星公司于2011年9月28日通知凯丰公司即日起无限期暂停工程施工。原告东莞安星公司提供其向被告、凯丰�司发送的函件及被告、凯丰公司的复函等证明其主张。被告确认收到原告东莞安星公司于2011年8月12日发出的函件，但其余函件均不予确认。
2011年11月12日，原告东莞安星公司撤出案涉房屋，并在案涉房屋的大门上张贴了封条，但其未与被告交接房屋。同月16日，原告东莞安星公司委托东莞市启明律师事务所律师李海俅于2011年11月16日向被告发出《律师函》，以案涉《厂房租赁合同书》无效为由，要求被告赔偿损失，但该《律师函》未提及返还房屋事宜。两原告确认自此未再向被告支付租金和管理费。被告确认案涉房屋未取得房地产权证和建设工程规划许可证，也未取得主管部门批准建设的证明，但被告提供东莞市公安消防局于2012年5月18日出具的《建设工程消防验收意见书》，证明案涉房屋的消防工程已经验收合格。两原告确认《建设工程消防验收意见书》的真实�，但认为被告是在两原告发出律师函后才取得消防验收合格。
本案中，两原告要求被告赔偿的损失包括：
1.装修费用。除前述原告东莞安星公司提供的其与凯丰公司签订的两份《合同书》（含附件）以外，两原告还提供凯丰公司的营业执照、原告东莞安星公司与凯丰公司共同签章确认的已完成工程百分比报告及装修工程款发票，证明凯丰公司已完成案涉房屋的部分装修工程，原告东莞安星公司截至2012年2月17日止向凯丰公司支付了工程款2503556.87元。被告对上述证据的真实性均不予确认，认为不能证明实际付款及装修损失情况。
2012年8月9日，本院组织双方当事人到案涉房屋查看现场，双方对案涉房屋已进行部分装修工程且尚有部分工程未完工的事实均予确认，但双方就装修物的权属以及应如何利用等问题未能达成一致意见。两原告主张由被告利用装修物，并由被告向两原告折价补偿，但被告不同意。2012年8月10日，两原告向本院申请对案涉房屋的装修工程造价进行鉴定。经本院委托广东金厦工程管理造价咨询有限公司东莞分公司鉴定，该公司依据2013年9月4日原、被告及鉴定机构三方现场丈量数据及现场照片，于2013年10月11日作出《工程造价鉴定编制报告书》，结果为案涉房屋装修工程总造价1666602.5元，其中办公室装修工程造价679444.05元、网络布线工程造价178337.61元、太阳能工程造价13105.38元、中央空调工程造价540314.70元、消防工程造价130528.82元、电气工程造价124871.89元，除此之外，现场未施工项目未列入鉴定范围。
对该鉴定报告，两原告对工人工资、税金费率、材料单价的计取标准及鉴定机构不鉴定“未施工项目”等持有异议，认为与客观情况不符。被告对工人工资、材料单价的计取标准也有异议，并对鉴定机构在工程未竣工的情况下，计取“措施项目费、安全防护、文明施工费、其他措施项目费、措施一般项目费、其他项目费、材料检验试验费、防洪工程维护费”有异议，同时提出部分设施设备如太阳能工程、中央空调工程等未与房屋形成附合，可以移除，部分工程如太阳能工程、消防工程、顶层加建围网等未经被告的同意进行施工，且没有达到使用功能，消防栓、洗手间大便器、墙面固定窗及钢化清玻面等属于被告自有部分，以上内容均不应纳入鉴定范围。2013年11月7日，鉴定机构针对原、被告的异议向本院作出《联络函回复》，称报告适用的工人工资、税金费率和材料单价标准，均有相关部门发布的文件为依据，并提供了该些文件作为附件；而原告提出“未施工项目”的问题，鉴定机构认为其只是受托对施工现场已施工的项目进行鉴定，不包含未施工项目；关于被告提出“措施项目、……防洪工程维护费”的问题，鉴定机构称只对已施工部分按照政府文件计取，未施工部分不计取；关于被告提出的自有部分设施设备，鉴定机构称没有计算（但报告中实际已计算）；关于被告提出部分施工未达使用功能的问题，鉴定机构称并未受托对未达使用标准的装修部分不予鉴定。对此，原、被告仍有异议，但均未提供相关证据进行反驳。该次鉴定费用为62920元。
2.生产利润损失。原告安星国际提供一份其制作的《外商独资企业安星测试仪器（东莞）有限公司可行性研究报告》，其中提及原告东莞安星公司预算第一个营业年度能取得净利润25000加拿大元（折合人民币159265元），计算方式：净利润=销售额968000加拿大元-
产品成本562000加拿大元-
运营成本381000加拿大元。另，原告安星国际提供的东莞市长安镇人民政府外经办公室《关于设立外资企业安星测�仪器（东莞）有限公司可行性报告、章程的请示》和东莞市对外贸易经济合作局《关于设立外资企业安星测试仪器（东莞）有限公司申请表、可行性研究报告和章程的批复》中，也提及原告东莞安星公司生产和销售酒精测试仪器及其零部件，年产量为50000套。据此，两原告主张因无法正常经营，在2011年4月24日至2012年3月24日期间，生产利润损失折算为145981元（159265元÷12个月×11个月）。被告认为该计算是两原告的单方行为，不能证明利润情况，且生产利润实际属于预期利益，并未实际发生，故不应赔偿。
3.公司日常开支费用。两原告提供东莞市信隆会计师事务所于2012年3月19日作出的《安星测试仪器（东莞）有限公司2011年度费用支出专项审计报告》及相应票据，证明该会计师事务所审计了原告东莞安星公司2011年度的费用支出情况明细表以及费用支出情况明细表附注�认为“财务报表符合《企业会计准则》和《企业会计制度》的相关规定，在所有重大方面公允地反映了该公司2011年度费用支出情况”。相关支出费用包括：工资薪金30013.8元、信息费2800元、差旅费51666.5元、房租26700元、快递费2116元、汽车使用费4399.49元、制作费12885元、水电费4782.91元、电话费8189元、办公费33700.6元、业务招待费45659.4元和手续费181.2元等，合计223093.9元。两原告参照上述报告，主张原告东莞安星公司在2010年8月5日至2012年3月24日期间的日常开支费用按照200000元计算，且由于该费用是因无法正常经营而额外产生，故属于损失，要求被告赔偿。被告认为公司日常费用开支属于原告东莞安星公司运营的正常支出，且相关审计报告并未对票据的真实性进行审查，故不应由被告承担。
4.差旅费、伙食费。原告安星国际称因案涉合同的洽谈和签约，其在2010年7月至2011年12月期间产生了差旅费、伙食费共236905.92元，有差旅费票据、订单及两原告制作的费用明细为证。被告认为差旅费和伙食费的票据没有显示用途及经手人，不能确认与本案有关，故不应支持。
此外，在本案审理过程中，双方当事人同意案涉房屋自2013年11月27日起交由被告占有使用，被告主张该日为房屋的交接日，两原告则主张案涉房屋早已返还被告并由被告实际控制，但其对此没有提供相应的证据予以证明。
以上事实，有《厂房租赁合同书》、授权委托书、支付租金摘要、汇丰银行的汇款明细、《住所（经营场所）使用协议的权利义务确认书》、《场地证明》、《综合服务协议书》、《中华人民共和国外商投资企业批准证书》、《安星测试仪器（东莞）有限公司章程》及公司注册登记表、公司变更登记表公证、认证文件、凯丰公司的营业执照、工程合同书及其附件、函件及国内特快专递有邮件详情单、《关于安星测试仪器（东莞）有限公司消防报建事宜的复函》、《关于东莞市凯丰装饰工程有限公司室内装修工程函的回复》、工程联系单、录像、《律师函》、《建设工程消防验收意见书》、已完成工程百分比报告、工程款发票、《工程造价鉴定编制报告书》、异议书、《联络函回复》、鉴定费收据、《外商独资企业安星测试仪器（东莞）有限公司可行性研究报告》、《关于设立外资企业安星测试仪器（东莞）有限公司可行性报告、章程的请示》、《关于设立外资企业安星测试仪器（东莞）有限公司申请表、可行性研究报告和章程的批复》、《安星测试仪器（东莞）有限公司2011年度费用支出专项审计报告》及相应票据、差旅费票据、订单、差旅费和伙食费费用明细、翻译材料、公证、认证文件、原、被告的陈述及本院谈话笔录、现场勘验照片、质证笔录和庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案为当事人一方涉及外国法人的房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，在涉外民事关系中，当事人没有协议选择合同适用的法律的，可适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。故按照最密切联系原则，案涉合同项下的房屋位于中华人民共和国大陆，本案可适用中华人民共和国大陆的法律。
本案中，被告确认案涉房屋未取得房地产权证、建设工程规划许可证或主管部门批准建设的证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，故案涉原告安星国际与被告于2010年8月15日签订的《厂房租赁合同书》无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据该法律规定，结合两原告的起诉、被告的反诉及双方的答辩，本案的争议焦点是：（一）合同的主体问题；（二）返还财产的问题；（三）损失的承担及认定问题。
针对焦点一。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相�人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”结合本案而言，案涉合同由原告安星国际与被告签订，按照合同相对性和名义主义原则，原告安星国际是该合同的主体，原告安星国际有权基于合同向被告主张权利，被告也有权要求原告安星国际承担合同责任。此外，基于合同签订后，原告安星国际明确表示该合同是为设立原告东莞安星公司而签订，被告对此予以确认，且原告东莞安星公司成立后，原告东莞安星公司也确认该合同并实际占有使用案涉房屋，即原告东莞安星公司实际享有了合同的主要权利，以上事实有原告安星国际向工商行政部门提交的《住所（经营场所）使用协议的权利义务确认书》、被告法定代表人签名确认的《场地证明》及原告东莞安星公司与凯丰公司签订的《合同书》等为证，结合本案中本诉两原告是以共同的名义主张权利，两原告主�案涉房屋为两原告共同承租使用，且反诉中被告也没有在两原告之间明确选择一方承担责任，而是要求两原告承担连带责任，均可表明两原告愿意成为共同的合同主体并且被告也愿意接受两原告作为合同主体，因此，本院对此予以确认，案涉合同中关于承租人的权利义务应由两原告共同享有和承担。.
针对焦点二。首先，关于两原告诉请被告返还租金、管理费及双倍返还定金的问题。两原告提供的原告安星国际网上银行转账明细及该银行工作人员出具的确认信，经过加拿大公证机关公证和我国驻该国领事馆认证，本院对其真实性和合法性予以认定。以上证据显示原告安星国际已将371139港元（折合人民币326613元）汇至“霄边贸易发展公司”名下香港南洋商业银行沙田分行账号XXXXX的账户。该汇款的付款时间、付款金额与案涉合同约定的应付定金及2010年9月15日至2011年10月14日的租金、管理费的时间和金额相吻合，收款人的名称和地址也与被告相似；虽然被告不确认收到该款，但被告在提起反诉前并未就此向两原告提出过任何异议，而且，被告还交付案涉房屋给两原告使用，同时协助原告安星国际办理原告东莞安星公司的开办手续，显然不符合常理，故本院对被告所称未收款的主张不予采信，认定两原告已支付被告定金38052元及2010年9月15日至2011年10月14日共13个月的租金247338元和管理费41223元。以上定金，属于被告因无效合同取得的财产，被告应返还两原告。而两原告要求被告额外支付一倍的定金，没有事实和法律依据，本院不予支持。对已付租金和管理费，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占�使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，两原告于2010年9月15日至2011年10月14日实际占有使用案涉房屋，被告根据上述司法解释的规定，有权要求两原告参照合同约定的租金和管理费标准支付房屋占有使用费和管理费。故以上已付租金和管理费作为合同无效情形下两原告基于实际占有使用案涉房屋并享受被告提供的管理服务而对被告的折价补偿，被告无需返还给两原告。
其次，关于被告反诉请求两原告返还房屋并支付房屋占有使用费、管理费及相关利息的问题。其一，原、被告在诉讼中均同意案涉房屋自2013年11月27日起交由被告占有使用，即自该日起两原告已无实际占有使用案涉房屋的事实，故被告反诉请求两原告返还房屋已无必要，本院对此请求不予支持。其二，对2010年9月15日至2011年10月14日的房屋占有使用费和管理费，根据本院的前述认定，两原告已支�被告，故无需再行支付。对2011年10月15日起的房屋占有使用费和管理费，两原告主张应计算至2011年11月12日其撤离案涉房屋之日止，本院不予采纳。原因是截止2011年11月12日，两原告并未与被告交接房屋，而且，两原告在案涉房屋大门上张贴了封条，说明两原告并无意让被告或其他人员进入案涉房屋，结合两原告在其《律师函》中也无提及返还房屋的事宜，可见两原告在2011年11月12日之后的一段期间内，仍实际占有和控制案涉房屋，直至2012年8月9日本院组织双方当事人到案涉房屋查看现场，并于其后启动鉴定程序，案涉房屋才因双方通过法院处理纠纷而闲置。由此，本院认定2011年10月15日至2012年8月8日，属于两原告实际占有使用案涉房屋并享受被告管理服务的期间，两原告应参照合同约定的租金和管理费标准，向被告折价补偿房屋占有使用费和管理费，数额共217530.6元［（19026元＋3171元）×9.8个月］；自2012年8月9日起至2013年11月27日止，因双方通过法院处理纠纷而导致案涉房屋闲置，期间被告因无法使用房屋而较少的收入以及其因管理房屋而产生的费用，作为合同无效情形下的闲置损失，应在以下损失的认定部分按照双方对导致合同无效的过错，确定各自承担的责任。至于2013年11月27日以后，因房屋已返还被告，故不存在支付占有使用费、管理费或闲置损失的问题。其三，对房屋占有使用费和管理费的利息，由于案涉房屋占有使用费和管理费性质上为折价补偿，自合同被确认无效时才产生折价补偿的后果，因此在合同无效的判决尚未生效时，被告请求两原告支付上述费用的利息没有依据，本院不予支持。
针对焦点三。在房屋租赁合同关系中，出租人负有交付合法租赁物的义务，承租人在订约、交付时对租赁物是否取得建设工程�划许可证等亦负有审查的义务，但本案中，原、被告均未尽到上述义务，故对导致合同无效，双方均有过错，对因合同无效产生的损失，应承担同等责任。
关于损失的认定：
1.装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，原、被告签订的合同约定了装修免租期，说明被告同意两原告对房屋进行装饰装修。现合同无效，被告不同意利用装饰装修物，原、被告应各自按照导致合同无效的过错分担装饰装修物的现值损失。两原告主张装修损失应以原告东莞安星公司支付的装修费用2503556.87元计算，并提供工程款发票为证，但以上金额反映的是案涉工程相关进度款的支付情况，并非案涉房屋装饰装修物的现存价值，故本院不予采纳。根据本院委托的广东金厦工程管理造价咨询有限公司东莞分公司对案涉房屋装饰装修物所作的《工程造价鉴定编制报告书》显示，案涉房屋装修工程总造价为1666602.5元。虽然原、被告对该鉴定结果均提出了异议，但鉴定机构作出的《联络函回复》，针对工人工资、税金费率、材料单价的计取标准问题，已提供相关部门发布的文件说明其依据，针对原告提出的“未施工项目”问题、被告提出的“措施项目、……防洪工程维护费”计取问题、及被告提出的部分施工未达使用功能的问题，鉴定机构也一一作出了合理的解释，故本院采纳鉴定机构的意见。并且，针对被告提出的部分工程是两原告未经被告同意擅自施工，以及现场部分设施设备是被告自有财产的问题，由于被告对其该主张没有提供任何证据予以证明，原告不予确认，本院不予确认。由上，本院确认案涉房屋的装修装修物现值为1666602.5元。
2.生产利润损失。本案房屋租赁合同属无效合同，自始不具有法律约束力，即从其订立时起就不应当履行。而两原告主张的生产利润，实际是合同正常履行后可获得的利益，属于有效合同不履行情况下的违约责任的损失范围，并非合同无效情况下产生的损失，故对两原告的该项请求，本院不予支持。
3.日常开支费用。首先，两原告提供的审计报告是两原告单方委托会计公司进行，审计依据的相应票据是否实际与两原告日常经营有关联，报告没有显示，故对其内�本院不予采信。其次，案涉合同虽然无效，但这并不影响原告东莞安星公司的成立以及通过其他途径进行运营。作为依法成立的公司，两原告自身也必然存在运营成本的问题，即本案应区分两原告正常的运营开支以及因履行案涉合同而额外产生的开支。但两原告提供的证据并未体现以上区分，相关票据既无法确认与两原告有关，也无法确认系为履行案涉合同而产生。因此，两原告主张本案中存在日常开支费用损失，依据不足，本院不予确认。
4.差旅费、伙食费等。原告安星国际是外国企业，其主张因案涉合同的洽谈和签约，支出了差旅费和伙食费，符合客观实际，但其提供的差旅费和伙食费票据，由于无法确认与本案的关联性，故根据客观情况和市场情况，本院酌定该期间两原告产生的差旅费和伙食费为40000元。至于两原告主张的签约后产生的差旅费和伙食费，因两原告的举证不足以证明费用是为履行案涉合同而产生，故本院不予确认。
5.房屋闲置损失。根据本院前述认定，参照合同约定的租金和管理费标准，本院核定该部分损失为346939.11元［（19026元＋3171元）×15.63个月］。
以上损失由原、被告各自承担一半并相互折抵后，被告实际需向两原告赔偿损失679831.69元［（1666602.5元＋40000元）÷2-346939.11元÷2］。
综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十�条的规定，判决如下：
一、确认原告安星测试仪器（国际）有限公司与被告东莞市长安霄边工业发展公司于2010年8月15日签订的《厂房租赁合同书》无效。
二、限被告东莞市长安霄边工业发展公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告安星测试仪器（国际）有限公司和原告安星测试仪器（东莞）有限公司返还定金38052元。
三、限被告东莞市长安霄边工业发展公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告安星测试仪器（国际）有限公司和原告安星测试仪器（东莞）有限公司赔偿损失679831.69元。
四、限原告安星测试仪器（国际）有限公司和原告安星测试仪器（东莞）有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向被告东莞市长安霄边工业发展公司支付房屋占有使用费和管理费共217530.6元。
五、驳回原告安星测试仪器（国际）有限公司和原告安星测试仪器（�莞）有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回被告东莞市长安霄边工业发展公司的其他反诉请求。
以上第二、第三判项与第四判项相抵后，被告东莞市长安霄边工业发展公司实际应支付原告安星测试仪器（国际）有限公司和原告安星测试仪器（东莞）有限公司500353.09元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费34408元，由两原告承担27182元，被告承担7226元；反诉受理费4340元，由两原告承担1910元，被告承担2430元；鉴定费62920元，由两原告与被告各承担一半。
如不服本判决，原告安星测试仪器（国际）有限公司可在判决书送达之日起三十日内，原告安星测试仪器（东莞）有限公司和被告东莞市长安霄边工业发展公司可在判决书送达之日起十五日�，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 段雅荣
审 判 员 卢秀文
人民陪审员 何耀军
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 汤 锋
莫耀荣