广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民一初字第835号原告罗静霜，女，1974年5月2日出生，壮族，住广东省深圳市南山区。原告罗静媛，女，1977年2月22日出生，壮族，住南宁市。两原告的共同委托代理人余刚，男，1968年9月2日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，系原告罗静霜丈夫、原告罗静媛姐夫。被告广西万事达房地产开发有限公司，住所地南宁市人民西路云亭街2号1栋206号。法定代表人王文栋，该公司总经理。委托代理人胡森，该公司职员。委托代理人吴长峰，广西桂霖峰律师事务所律师。原告罗静霜、罗静媛与被告广西万事达房地产开发有限公司（以下简称“万事达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月3日公开开庭进行了审理。原告罗静霜及原告罗静霜、罗静媛的共同委托代理人余刚、被告万事达公司的委托代理人胡森、吴长峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗静霜、罗静媛共同诉称：2009年10月21日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买即将建成的南宁市新阳北路20号锦绣豪庭3号楼2单元702号房（以下简称“702号房”），成交价为453849元。该合同为格式合同，由被告提供。签订合同时，因合同封面下方印有“南宁市房产管理局、南宁市工商行政管理局监制”的字样，原告相信合同内容的公平合法性，未再对合同条款逐一研究，并且被告利用原告初次置业、缺乏交易经验，没有对合同条款中添加的显失公平、违反法规的部分进行必要的说明。原告认为，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，而原、被告签订的合同第十七条第三款第（2）项中的内容却为：“买受人自行办理房屋所有权登记的，出卖人应在商品房交付使用后760日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人”，合同的约定显然违反了法律的规定，根据《中华人民共和国合同法》五十二条第（五）项之规定，合同约定的条款无效。另外，原、被告双方签订的合同第十七条第四款约定：“因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第（3）项处理：（3）买受人不退还房，每逾期一日，出卖人向买受人按日支付已付房款的万分之零点三的违约金，上限额为2000元”，明显轻于合同第八条对买受人未按期支付购房款所应承担的违约责任，合同条款显失公平，并且违约金数额设置了上限，明显限制了被告所应承担的违约责任，因此，依据《中华人民共和国合同法》第五十四第一款第（二）项之规定，合同第十七条第四款显示公平，应予撤销。最后，被告于2011年9月30日向原告交付房屋，应依法在90日内为原告办结房产证，但直至2014年12月15日，被告方为原告办结房产证，迟延履行了1082天。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项和第二款之规定，被告应按银行同类贷款利率标准向原告支付违约金，现原告酌情提出要求原告承担2014年4月7日至2014年12月15日的违约金26978元（453849元×6.15%÷365天×1.4×252天）。为此，原告特诉至法院，请求判令：一、确认原、被告双方于2009年10月21日签订的《南宁市商品房买卖合同》第十七条第三款第（2）项无效；二、撤销原、被告于2009年10月21日签订的《南宁市商品房买卖合同》第十七条第四款第（3）项；三、被告支付原告延迟取得房屋所有权证的违约金26978元。被告万事达公司辩称：一、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条为管理性规范，属倡导性质，原、被告双方签订的房屋买卖合同第十七条第三款约定的期限虽与前述规范不一，但不因此导致无效，该合同条款仍对双方当事人具有约束力；二、原告申请撤销原、被告于2009年10月21日签订的《南宁市商品房买卖合同》第十七条第四款，应自双方签订后合同之日起计算一年的除斥期间，现已逾期，该诉请不应得到法庭支持。并且，从实体上而言，原、被告双方在合同中均设置了相应的违约条款，也约定了违约金，双方的权利义务是对等的，不存在显示公平的情形。三、被告存在违反合同约定导致原告逾期取得房产证的违约行为。在合同履行过程中，因被告与政府签订协议，参加相关拆迁安置项目，导致讼争房屋所在项目的规划须依法变更，故该受影响的期间，即自2013年6月至2014年12月，应不计入被告履行义务的期间。并且，原告在本案中并未遭受任何损失，其主张的违约金实质是惩罚性违约金，不符合合同法的立法宗旨和本意，不应得到法庭支持。即使法庭认定被告构成违约，亦应按照合同约定确定被告之违约责任。因此，被告恳请法庭驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2009年10月21日，两原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》一份，约定由两原告向被告购买702号房，成交价为453849元。合同第十七条第3款约定：“3、双方同意选择以下第（2）种方式办理房屋所有权登记：（1）出卖人应当在商品房交付使用后X日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人；（2）买受人自行办理房屋所有权登记的，出卖人应在商品房交付使用后760日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人”。该条第4款约定：“因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第（3）项处理：（3）买受人不退房，每逾期一日，出卖人向买受人按日支付已付房款的万分之零点三的违约金，上限额为2000元。”合同还对其他相关事项作出约定。其后，原告按约向被告支付了453849元购房款。2014年6月30日，原告就讼争房屋所属的建设项目办结《商品房现售备案证明》。2014年12月15日，702号房的产权登记至两原告名下（权属证书编号：邕房权证字第02559493、02××94号）。此外，原、被告双方在庭审时均确认原告曾将相关办证需由原告本人所提交的材料交付被告，由被告为原告具体办理702号房的房产证，但被告具体接受材料的时间双方当事人均已无法准确回忆。2011年9月30日，被告向原告交付702号房。另查明：2013年10月8日，南宁市西乡塘区人民政府南宁市锦绣豪庭项目涉及的问题召开会议，其中涉及被告的部分内容为城区政府全力协助被告协调南宁市规划局落实锦绣豪庭项目的增容申请，“如未能办理增容手续，城区政府承诺将入住的拆迁安置房差价补回给万事达公司”。此外，被告曾分别于2013年6月、2013年10月与南宁市西乡塘区人民政府签订《协议书》，约定由区政府协助被告落实锦绣豪庭增容一定面积的申请，如未能办理增容申请的，区政府将补偿被告相应的让利价格。上述事实，有原、被告陈述、《南宁市商品房买卖合同》、收据、《商品房现售备案证明》、房产证、《协议书》、会议纪要等证据在案佐证。本院认为：首先，关于原、被告约定办结《商品房现售备案证明》的时限条款是否无效的问题。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，原、被告双方在商品房买卖合同中约定的被告履行相关协助义务的时间长达760日，确远远超出《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的时限，但该法第三十三条并未明确规定违反该行为模式则民事行为无效之法律后果。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条之规定，本案应考察《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条是否属于效力性强制性规范，如属于，则原、被告双方约定无效，否则有效。因《城市房地产开发经营管理条例》第一条明确规定：“为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例”，该总则条款表明了该法的立法宗旨在于行业的管控，在于对房地产开发经营的管理，而在该法第五章法律责任部分，对于房地产开发经营中的违法行为，亦采取由相关行政机关或其职能部门依法处罚之方式，具有行政调控的性质，可见，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的虽有规范买卖双方权利义务的内容，但其本质为行政机关对相关管理行为的指导、规制、调整，目的并不在于取缔与其内容相悖的民事行为之效力，原、被告双方对协助义务的具体时限约定本身属当事人利益的分配和调节，并不直接影响到社会公共利益和秩序，并非效力性规范，因此，本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同第十七条第三款第（2）项并未违反现行的效力性强制性规范，原告主张该条款内容无效缺乏法律依据，本院不予支持。其次，关于合同第十七条第四款第（3）项应否撤销的问题。原告主张本案存在显失公平情形，应予撤销。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条之规定，原告应于知道或应到知道撤销事由后一年内行使。显然，在本案中，应自原、被告双方签订合同之日的2009年10月21日起算一年之除斥期间，原告于2015年4月7日方起诉，超出了法定时限，对该项诉请，应予驳回，该条款仍对双方当事人应具有约束力。但原告仍有权依据其他实体法规范，请求调整违约金。最后，关于违约金的问题。原、被告双方在合同中虽约定由买受人自行办理房产证，出卖人予以配合的办证方式，但实际办证过程中，双方当事人已以实际行为变更了该方式。但对于出卖人应在多久内办结《商品房现售备案证明》，双方当事人未作出变更，因此，被告仍应按约在商品房交付使用后760天内办结《商品房现售备案证明。被告主张政府行为介入的时间应予扣除，但根据会议纪要及被告与政府签订的协议书，被告参与相关项目系在于政府平等协商基础上作出的自主缔约，并且从中获取利益，该行为显然不属于不可抗力，不构成免责条款，因此，对被告该抗辩，本院不予支持。被告于2011年9月30日向原告交付房屋，应至迟于2013年10月28日前办结《商品房现售备案证明》，被告于2014年6月30日方实际办结该备案证明，迟延履行245天，对其违约行为，本院依法予以认定。对于违约金，原告主张适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，本院对此不予支持，理由为：原、被告双方虽在合同第十七条第4款第（3）项文义上约定的是被告逾期办理《商品房现售备案证明》之法律后果，但被告办结了《商品房现售备案证明》后，即完成初始登记后，方可能进行转移登记，将房屋产权转移登记至原告名下。如原、被告不存在房产交易，何时办结《商品房现售备案证明》属被告本身之权利，不对原告产生任何影响，因此，双方当事人对《商品房现售备案证明》作出约定的法律效果意思即在于约束被告办理初始登记的时间以保证原告取得房屋权属证明的预期，那么，在被告违反约定，迟延办理《商品房现售备案证明》时，必然导致原告取得房屋所有权证的日期迟延，因此，原、被告双方在合同第十七条第四款第（3）项所作之约定，实际应为对因出卖人原因导致买受人未能依法或依约取得房屋权属证书的法律后果之约定。故，鉴于双方当事人已对违约责任作出直接约定的情形下，不应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定。当然，原告在庭审时认为合同约定的违约金过低，可依法请求对违约金进行调整并实际提出了该请求权。但原告主张调整违约金，应对其实际损失承担举证责任，现原告未能充分举证证明相关要件事实，被告对此又不予认可，应由原告承担举证不能之后果，因此，对原告调整违约金，直接适用相关司法解释确定违约金诉请，本院不予支持。在本案中，被告应支付的违约金应为2000元（453849元×0.3／10000×245天=3063元，取合同约定的上限额2000元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第一百三十条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告罗静霜、罗静媛确认原、被告于2009年10月21日签订的《南宁市商品房买卖合同》第十七条第三款第（2）项无效的诉讼请求；二、驳回原告罗静霜、罗静媛撤销原、被告于2009年10月21日签订的《南宁市商品房买卖合同》第十七条第四款第（3）项无效的诉讼请求；三、被告广西万事达房地产开发有限公司向原告罗静霜、罗静媛支付违约金2000元。本案受理费474元（原告罗静霜、罗静媛已预交），由原告罗静霜、罗静媛负担400元，被告广西万事达房地产开发有限公司负担74元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南宁市竹溪分理处；户名：南宁市中级人民法院诉讼费专户；账号：01×××17）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭 轶人民陪审员  张有德人民陪审员  朱进德二〇一五年六月三日书 记 员  梁艳艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。