四川省达州市通川区人民法院民 事 判 决 书通川民初字第2170号原告（反诉被告）达州市通川区国有资产经营管理有限公司。法定代表人邓礼川，经理。住所地达州市通川区。委托代理人朱平，四川绥定律师事务所律师，一般代理。委托代理人朱牧，四川绥定律师事务所律师，一般代理。被告（反诉原告）周开华，男，生于1971年2月13日，汉族，大专文化，达州市达川区人，个体经营者，住达州市通川区。委托代理�赵文志，四川法之缘律师事务所律师，一般代理。原告（反诉被告）达州市通川区国有资产经营管理有限公司（以下简称区国资管理公司）诉被告（反诉原告）周开华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告）的委托代理人朱平、朱牧（一般代理），被告（反诉原告）周开华及其委托代理人赵文志（一般代理）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告区国资管理公司诉称，通川区西外镇金山顺街现代商城A1幢房产原系达州市通川区大众饮食服务有限责任公司所有，达州市通川区大众饮食服务有限责任公司于2003年12月16日与被告周开华签订了《出租合同》，约定将该诉争房屋出租给被告周开华，租期十年，年租金50万元。2004年11月5日，达州市通川区大�饮食服务有限责任公司与被告周开华签订《补偿协议》，约定租用时间顺延到2005年2月3日。2007年4月，达州市通川区大众饮食服务有限责任公司将诉争房屋作为国有资产移交给了国有资产管理公司。租赁期届满后，原告国有资产管理公司多次催告被告周开华腾退房屋，但被告周开华拒不搬离，给原告造成损失。现原告诉讼至法院，恳请判决：1、依法判令被告将坐落于通川区西外镇金山顺街现代商城A1幢的房屋，腾退并交还给原告；2、依法判令被告按照每日2487元的标准，向原告支付逾期腾房占有使用费（逾期腾房占有使用费从2015年2月2日起算，计算至被告交还房屋给原告之日止）；3、诉讼费用由被告承担。原告区国资管理公司为支持其诉讼请求，向人民法院提交了如下证据：1、原告营业执照复印件、�织机构代码证复印件、事业单位法人证书复印件、法人身份证明及法人的身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；2、国有资产抵缴合同及移交清单复印件、现代商城的房屋产权证和土地使用权证复印件、《通知》复印件，拟证明原告依法取得了诉争标的物产权，由原告承继了原通川区大众餐饮服务有限责任公司（以下简称原大众公司）权利和义务；3、被告与原大众公司签订的《出租合同》复印件、被告与原大众公司签订的《补充协议》复印件，拟证明被告租用了原大众公司所有的位于达州市通川区西外火车站巴山饭店拆迁安置房1—6楼（面积约3304.41平方米），租期至2015年2月2日届满，双方就权利和义务进行了约定。4、2014年9月9日、2015年1月8日、2015年2�2日，向被告发出的三份《通知》复印件、原告张贴通知和被告收取通知的照片复印件，拟证明因租期届满，原告要求收回租赁物并就此事通知了被告，然而被告却拒绝腾退的事实。被告周开华辩称：1、被告不应向原告腾退并将诉争房屋交给原告。2013年5月10日，达州市通川区消防大队不同意投入使用的决定以后，被告停业并向原告反映了相关情况。原告及相关领导口头承诺，重新装修并顺延租期。被告对租赁房屋进行了第三次装修，原告出尔反尔发出了腾退的通知，给被告造成了巨大的损失。被告认为，自己不应当腾退房屋，原告应该给被告顺延租期并承担因不能顺利经营的装修损失。2、原告主张的2487元/日的租金，我们认为原告的这一诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法院驳回原告的诉讼请求。被告周开华本诉没有提供证据。反诉原告周开华诉称，2003年12月16日，反诉原告与原大众公司签订了《出租合同》，承租了原大众公司位于火车站巴山饭店拆迁安置房1—6楼（约3304.41平方米）毛坯房用于经营旅馆，租期10年。后双方于2004年11月5日签订《补充协议》，约定将租期顺延至2015年2月3日，并由原大众公司承担铝合金恢复费用（从租金中扣除）。合同签订后，反诉原告多次投入资金对房屋进行装修，并完善了消防等设施。然而2013年5月10日，达州市通川区公安消防大队作出了达市通公消安不字[2013]第0005号《不同意投入使用、营业决定书》，认为旅馆未安装自动喷水灭火系统等消防设备，不符合消防安全标准，要求反诉原告停业。为此，反诉原告向反诉被告反映了前述情况，反诉被告口头承诺：同意顺延租期及补偿部分�修损失。鉴于此，反诉原告于2013年5月28日与重庆百信装饰设计有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》，并按合同约定向公司支付了50万元定金，再次准备对房屋进行装修施工。因租期不到1年，在准备装修过程中，反诉原告多次要求反诉被告出具同意顺延及补偿部分装修损失的书面依据，但反诉被告却不出具书面依据，反而多次复函反诉原告自负责任和作出限期腾退的通知。反诉原告被迫停工，导致装修违约损失50万元定金。综上，反诉原告因反诉被告的违约导致损失，现诉讼至法院，恳请判决：1、请求人民法院依法判决反诉被告向反诉原告支付各项损失共计289.15万元（其中租金损失53.75万元、停业损失89.65万元、装修损失83.145万元、停业期间看守人员工资损失12.47万元、装修定金损失50万元）；2、请求依法判决反诉案件受理费及其他费用由反诉被告承担。为支持其诉讼请求，反诉原告向法院提供了如下证据：1、反诉原告身份证复印件，拟证明反诉原告的身份信息。2、出租合同、补充协议，拟证明反诉原告租用了原大众公司所有的位于达州市通川区西外火车站巴山饭店拆迁安置房1—6楼（面积约3304.41平方米），租期至2015年2月2日届满，双方就权利和义务进行了约定。3、协议、收条，拟证明反诉原告按照合同约定支付了相应租金，并就补偿部分装修损失等达成协议。4、达市通公消安不字[2013]第0004号《不同意投入使用、营业决定书》，拟证明因消防安全不合格，导致旅馆被迫停业整顿的事实。5、建筑装饰工程施工合同、收据、取款凭证、工作联系函、会议纪要，拟证明因旅馆消防安全不合格，为装修与重庆百信装饰设计有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》，并按合同约定向公司支付了50万元定金的事实。6、区国资公司函[2013]14号、区国资公司[2014]23号通知，拟证明反诉被告多次函告要求反诉原告自负责任和限期腾退。7、照片，拟证明房屋装修的事实。8、会计凭证、留守人员工作表及身份证复印件，拟证明反诉原告因停业导致的损失。反诉被告区国资管理公司辩称：一、反诉原告周开华与原达州市通川区大众饮食服务有限责任公司签订的《出租协议》和《补偿协议》是双方真实的意思表示，合法有效，依法应受法律保护。双方在签订前述协议时，对双方的�利义务作了明确约定，包括对租赁期限和承担的责任划分。两次协商均是在公平的基础上达成一致条款的，是双方真实意思的表示，经双方签字盖章和捺印，符合法律规定，依法成立。2007年4月，原达州市通川区大众饮食服务有限责任公司依法将租赁物作为国有资产移交给了反诉被告区国资管理公司，其作为权利承继者，依法享有租赁物的产权。二、反诉原告应自行承担租赁期内的损失，该损失与反诉被告无关，反诉被告不应承担任何赔偿责任。反诉原告在与原达州市通川区大众饮食服务有限责任公司签订的合同中明确写到，反诉原告应自行承担装修费用，并做到符合消防部门的有关规定和要求，独立承担承租期间产生的一切民事责任。反诉原告因自身经营不周和管理不善，导致亏损及消防整改，其责任完全应由反诉原告自行承担，而不是要求反诉被告来承担。反诉原告的要求于法无据，反诉被告不应承担任何赔偿责任。三、租赁物的租赁期限已届满，反诉被告依法应当收回该房产。租赁房产已于2015年2月2日到期，反诉被告作为产权人，依法应当收回该房产。因反诉原告一直未腾退，导致反诉被告无法进行处置。在反诉被告未同意续租的情况下，依法应当收回该租赁房产。反诉被告区国资管理公司为支持其反驳意见，向本院提交了如下证据：1、《出租合同》、《补偿协议》，拟证明两份协议均是双方真实的意思表示，合法有效，依法受法律保护。《出租合同》中明确约定了反诉原告自行承担装修费用，并做到符合消防部门的有关规定和要求。2、2013年9月26日反诉被告向反诉原告的回函、2013年11月14日向反诉原告发的《律师函》、2014年7月7日反诉被告向反诉原告的回复，拟证明反诉原告因自身消防设施不达标被停业整顿。反诉被告就反诉原告要求顺延租期和赔偿部分装修损失进行了回复，从没进行口头承诺；3、租赁物现状的照片，拟证明反诉原告将租赁物进行了转租，违反了合同约定，已构成违约；反诉原告经营的巴山招待所至今仍在营业，其所诉损失不成立。经审理查明，2003年12月16日，周开华（乙方）与原大众公司（甲方）签订了《出租合同》，承租了原大众公司位于火车站巴山饭店拆迁安置房1—6楼（约3304.41平方米）毛坯房用于经营旅馆，租期10年，即从2003年12月26日至2013年12月25日止；年租金伍拾万元。该《出租合同》第六条约定“……乙方装饰装潢的设计必须符合消�部门的有关规定和要求。合同期满后，如原大众公司不再出租，乙方所所投入的装饰装潢等资产不能移动的部分归出租方，甲方不给予任何补偿。出租期间对主体结构外的日常维修，由乙方自行负责”。后双方于2004年11月5日又签订《补充协议》，约定将租期顺延至2015年2月2日，并由原大众公司承担铝合金恢复费用（从租金中扣除）。合同签订后，周开华投入资金对房屋进行装修经营旅馆业。2013年5月10日，达州市通川区公安消防大队作出了达市通公消安不字[2013]第0005号《不同意投入使用、营业决定书》，旅馆未安装自动喷水灭火系统、未安装防火门等消防设备，不符合消防安全标准，不同意投入使用、营业，要求被告周开华停业整改。为此，周开华向区国资管理公司反映了前述情况，并要求顺延租期及补偿部分装修损失。区国资管理公司于2013年9月26日、11月14日向周开华回复不同意顺延租期及赔偿部分装修损失，并认为停业整顿系周开华自身消防设施不达标造成。同时查明，一、周开华于2013年5月28日与重庆百信装饰设计有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》，并按合同约定向公司支付了50万元定金，准备对房屋进行装修施工；二、周开华申请对其租赁期间经营旅馆业2013年5月19日起至2015年2月3日的停业损失计息评估，经本院鉴定办公室委托四川建业会计师事务所予以评估，2016年4月26收到该所《关于退回达州市通川区人民法院委托被告租用该房经营旅馆业从2013年5月19日起至2015年2月3日止期间的停业损失进行评估的委托函》，回复本院因申请人仅有部分现金日记账，未能满足审计的条件，要求提供补充材料，但周开华答复无法提供，故鉴定无法进行而退回委托。三、2007年5月17日，�国资管理公司从原大众公司接收了本案诉争租赁物（通川区西外镇金山顺街现代商城A1幢）。双方为此签订了《国有资产抵缴合同》和《移交清单》；四、本案租赁物在2016年1月27日通过拍卖的方式由区国资管理公司卖给案外人段玉，于2016年3月31日交付购买人段玉。区国资管理公司认可购买人段玉接收房屋之日即为周开华腾退交付房屋之日。本院认为，周开华与原大众公司签订的《出租合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，本院予以确认。根据前述合同内容，周开华租赁标的物的租期届满日为2015年2月2日，之后周开华如需续租，应征得产权人的同意。2007年5月17，区国资管理公司从原大众公司接收了本案诉争租赁物后，区国资管理公司即为实际产权人，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，《出租合同》及《补充协议》对原、被告之间具有约束力，因此，区国资管理公司在租赁期届满后有权收回租赁物。周开华辩称区国资管理公司口头承诺租期顺延，其未提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于审理民事诉讼证据若干问题的规定》第二条“当事人对自己提供的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，对周开华反驳区国资管理公司承诺顺延租期的辩解意见，本院不予采纳；本案所涉租赁物在诉讼中，区国资管理公司通过拍卖方式出售，并于2016年3月31日交付购买人段玉。周开华在租赁期满后至腾退房屋之日占用租赁房屋共一年又28天（2015年2月3日至2016年3月31日）。区国资管理公司主张的逾期腾房占有使用费，应参照原《出租合同》约定50万元/年标准为53.836万元[50万元＋(50万元÷365×28天]。对于周开华称因达州市通川区公安消防大队作出了达市通公消安不字[2013]第0005号《不同意投入使用、营业决定书》，旅馆未安装自动喷水灭火系统等消防设备，不符合消防安全标准，需停业整改而造成，并向区国资管理公司主张的各项损失289.15万元（其中租金损失53.75万元、停业损失89.65万元、装修损失83.145万元、停业期间看守人员工资损失12.47万元、装修定金损失50万元）的诉求，根据《出租合同》第六条的约定周开华装修装饰的设计必须符合消防安全规定，消防安全设备应由周开华负责及周开华所投入的装饰装潢等资产不能移动的部分归出租方，�租方不给予任何补偿的约定，其装修租赁物消防安全未达标造成停业整顿，过错责任在周开华，区国资管理公司无过错责任，不应当承担赔偿损失的责任。关于装修定金损失系周开华违反其与重庆百信装饰设计有限公司签订的《建筑装饰工程施工合同》，区国资管理公司不是该合同的相对人，与此并无因果关系，故该项主张本院不予支持。鉴于区国资管理公司现已收回租赁房屋交予了买受人，故其第一项诉求已消除，本院不予裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十九、第二百三十五条和《最高人民法院关于审理民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：被告（反诉原告）周开华在本判决生效后次日向原告（反诉被告）达州市通川区国有资产经营管理有限公司支付逾期返还租赁物造成的损失费53.836万元；驳回反诉原告周开华的诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，从本判决确定的给付期届满之日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4400.00元，反诉案件受理费14966.00元，共计19366.00元，由被告（反诉原告）周开华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审 判 长  李海燕人民陪审员  曲绍菊人民陪审员  李长明二〇一六年六月二十日书 记 员  陈 媛