北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第13852号
上诉人（原审被告）北京健将一品餐饮管理有限公司双井分公司，住所地北京市朝阳区。
负责人刘长义，总经理。
委托代理人张志扬，北京雷石律师事务所律师。
委托代理人高俊香，女，1973年3月11日出生。
被上诉人（原审原告）北京工业大学附属中学，住所地北京市朝阳区。
法定代表人李军，校长。
委托代理人王志刚，北京威诺律师事务所律师。
原审被告北京健将一品餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区花园北路。
法定代表人谢修元，总经理。
委托代理人张志扬，北京雷石律师事务所律师。
委托代理人高俊香，女，1973年3月11日出生。
上诉人北京健将一品餐饮管理有限公司双井分公司（以下简称健将一品双井分公司）因与被上诉人北京工业大学附属中学（以下简称工大附中）、原审被告北京健将一品餐饮管理有限公司（以下简称健将一品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第16737号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年4月，工大附中在原审法院诉称：2013年1月，工大附中与健将一品双井分公司签订《房屋租赁合同》，约定健将一品双井分公司租用位于北京市朝阳区东侧学校试验楼一层房屋（以下简称涉案房屋），作为经营餐厅使用，租期为2013年1月1日至2013年12月31日，年租金为15万元。双方就同一标的物，另签有2011年、2012年的《房屋租赁合同》，租期均为一年，年租金为150000元。经工大附中多次催要，截止2013年12月31日，健将一品双井分公司2011年、2012年、2013年拖欠房屋租金420000元。2013年2月17日，工大附中书面通知健将一品双井分公司合同到期后不再续签，并要求其应于2014年2月28日前协商腾退房屋，但双方未能就腾退事宜达成一致。另外，健将一品分公司是健将一品公司设立的分支机构。涉案房屋是朝阳区教委所有的教育用房，现按照市、区政府的要求进行清理，房屋收回后将不再出租，只供教育教学使用，以缓解教育资源紧张的社会需求。故工大附中诉至法院，要求健将一品公司、健将一品双井分公司：立即腾退涉案房屋，支付拖欠2011年、2012年、2013年的房屋租金420000元，按每日411元标准支付自2014年1月1日至实际腾退之日止的房屋使用费。
健将一品双井分公司辩称：2010年因工大附中抗震加固，导致我方营运损失，并且将原来花费一百多万的装修拆除了。工大附中承诺不收2010年房租，且没有补偿我方装修损失。租金的诉讼时效是一年，工大附中主张超出诉讼时效，故不同意支付2011、2012、2013年租金。我方对涉案房屋有巨额的装饰装修投入，且我方在此租赁多年，对涉案房屋继续承租有合理的期待权，如果立即腾退，会有巨额的运营损失和装修损失。因装饰装修费用没有得到补偿，故不同意支付2014年1月1日后的房屋使用费。
健将一品公司辩称：同健将一品双井分公司的答辩意见。涉案房屋由健将一品双井分公司独立使用，如果有责任的话，应由健将一品双井分公司独立承担。
原审法院经审理查明：涉案房屋土地使用者系北京市朝阳区教育委员会，土地用途为教育用地。2010年12月28日，工大附中作为出租方（甲方）与健将一品双井分公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋面积240平方米的房屋场地使用权出租给乙方使用。房屋用途为餐饮使用，并对其经营的合法性承担全部责任。租期自2011年1月1日至2011年12月31日，该房屋年租金150000元，分2次交清，交付时间及金额2011年2月、7月各7.5万元。甲方应于本合同生效即日，将租赁标的交付乙方使用。乙方未按合同约定时间交纳租金及水、电、气、暖等相关费用，累计超过三个月的，甲方有权终止合同，收回房屋（场地）使用权，由此产生的后果，甲方不承担任何责任。合同期满，如乙方需要继续租赁，须提前一个月向甲方书面提出，甲方在接到乙方申请20天内向乙方正式答复。如继续租赁，则按规定办理续签手续。合同终止，乙方应交清租金和其他应缴费用，将房屋归还甲方。超出五日房屋内仍有余物，视为乙方自动放弃所有权，甲方可以自行处置。该合同履行了北京市朝阳区教育委员会的审批手续。2011年12月31日，双方续签合同，租期自2012年1月1日至2012年12月31日，年租金150000元，分2次交清，交付时间及金额为2012年2月、7月各7.5万元。2013年1月1日，双方再次续签合同，租期自2013年1月1日至2013年12月31日。年租金150000元，分2次交清，交付时间及金额为2013年2月、7月各7.5万元。合同其他条款同原合同一致。
2013年4月28日，工大附中向健将一品双井分公司发出催款通知，称：现根据教委对学校审计情况反馈，责令尽快追缴根据协议约定的2011年、2012年房屋租金要求最迟在5月4日前上交租金款。其中2011年、2012年各欠交租金150000元。
2013年10月30日，工大附中向健将一品双井分公司发出《关于租用北京工业大学附属中学房屋的通知》，内容如下：一、请务必于2013年11月10日前，全额支付2013年度房屋租金。二、2014年度房屋租金由朝阳区财政局收取，纳入财政资金管理。如贵单位继续承租我校房屋，请备好租金。2014年3月31日前全额交付。否则不再办理任何手续，解除合约，收回房屋。按上级精神，2015年学校停止房屋出租。请贵单位，不要进行任何投资及扩大经营规模，以免造成财产损失。
2013年12月19日，工大附中向健将一品双井分公司发出催款通知，内容为：请务必于2013年12月30日前全额交付未交房屋租金。逾期未交，我校将执行上级单位规定，采取相应措施，所产生后果由贵单位负责。
2013年12月30日，工大附中再次向健将一品双井分公司发出催款通知，内容为：按照我校2013年12月19日《催款通知》的要求，贵单位应在今日交付房屋使用租金，请贵单位务必于今日16：00点以前办理。
2014年2月17日，工大附中向健将一品双井分公司发出通知，内容为：按照《中共北京市朝阳区教育工作委员会北京市朝阳区教育委员会关于对到期租赁项目进行清理的紧急通知》的要求，执行到期租赁项目清理工作。请贵单位务必于2014年2月28日以前与工大附中联系，协商租赁房屋腾退事宜，并签署房屋《腾退协议》、《腾退安全责任书》。
2014年双方未续签合同。
庭审中，双方确认健将一品双井分公司在租赁的三年内共交纳租金30000元，双方合同到期时间为2013年12月31日。健将一品双井分公司认可其欠付租金数额，并称由于其有高额的装修损失等问题，故未自涉案房屋内搬出，现仍在涉案房屋内正常经营。
庭审中，健将一品双井分公司称其没有注册资本，但可以独立承担责任，独立经营，财务独立，如果法院判决承担责任，双井分公司愿意独立承担责任。健将一品双井分公司提交发票一张，用以证明其在涉案房屋独立经营独立承担民事责任。工大附中认可该证据真实性，但不认可关联性和证明目的。健将一品双井分公司提交照片一张，用以证明其在涉案房屋有巨额的装修投入。工大附中认可该证据真实性，但不认可证明目的。审理中，法院向健将一品公司、健将一品双井分公司释明其可以在本案中针对损失赔偿等问题提出反诉，健将一品公司、健将一品双井分公司均明确表示不在本案中就损失赔偿等问题提出反诉。
原审法院经审理认为：工大附中与健将一品双井分公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行。现双方合同到期后未再续签，且健将一品双井分公司存在长期欠租的事实，故其无权继续占用涉案房屋。工大附中要求其腾退于法有据，法院予以支持。健将一品双井分公司无正当理由未按期交纳租金构成违约，工大附中有权要求支付。关于诉讼时效问题，工大附中在2013年4月及此后多次发出催款通知，故健将一品公司、健将一品双井分公司应在2012年4月之后交纳的租金（2012年7月应交纳租金7.5万元及2013年全年租金15万元）未过诉讼时效，工大附中有权要求司法保护，法院对该部分诉讼请求予以支持。合同到期后，承租人仍继续占用房屋的，出租人可以参照合同约定租金标准主张房屋使用费。故对于工大附中要求支付2014年1月1日起至实际腾退之日止房屋使用费的诉讼请求，法院予以支持。另外，健将一品双井分公司系健将一品公司的分公司，相关法律责任应由健将一品公司承担。诉讼中健将一品双井分公司自愿承担责任，法院对此不持异议，故针对租金及房屋使用费的给付义务，法院将判令由健将一品公司、健将一品双井分公司连带承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，判决：一、北京健将一品餐饮管理有限公司双井分公司于本判决生效后十日内将北京市朝阳区东侧学校试验楼一层房屋腾空交还北京工业大学附属中学。二、北京健将一品餐饮管理有限公司、北京健将一品餐饮管理有限公司双井分公司于本判决生效后十日内连带给付北京工业大学附属中学房屋租金二十二万五千元。三、北京健将一品餐饮管理有限公司、北京健将一品餐饮管理有限公司双井分公司于本判决生效后十日内连带给付北京工业大学附属中学房屋使用费（自二Ｏ一四年一月一日起至北京健将一品餐饮管理有限公司双井分公司实际腾退之日止，以每日四百一十一元为标准）。四、驳回北京工业大学附属中学的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
健将一品双井分公司不服原审判决，向本院提起上诉。健将一品双井分公司的上诉请求为：1.请求依法撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第16737号民事判决书第一项内容；2.工大附中承担全部诉讼费用。健将一品双井分公司的上诉理由为：原审法院认定事实不清，适用法律错误。原审法院没有解除双方实际存在租赁关系判决健将一品双井分公司腾房不符合合同法规定。原审法院认定健将一品双井分公司不具备独立承担民事责任主体资格，又为什么判决由健将一品双井分公司单独返还房屋。健将一品双井分公司在2008年曾经对房屋进行装修，由于2010年工大附中原因进行抗震加固，健将一品双井分公司又在2011年对租赁房屋投资100万元进行二次装修，原审法院判决腾房将使健将一品双井分公司巨额损失无法挽回。健将一品双井分公司在租赁场所有40平方米自建房屋，原审法院应判决对自建房屋予以补偿。腾房将使几十名员工失业，健将一品双井分公司也将面临巨额经济补偿问题。租赁合同约定健将一品双井分公司有优先续租权，工大附中要求健将一品双井分公司腾房，将导致健将一品双井分公司损失，故健将一品双井分公司无法腾退租赁房屋。
工大附中同意原审判决。
健将一品公司同意健将一品双井分公司上诉请求及理由。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有《国有土地使用权证》、《房屋租赁合同》三份、催款通知三份、通知、《关于租用北京工业大学附属中学房屋的通知》、照片及双方当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为：工大附中与健将一品双井分公司签订的《房屋租赁合同》到期后未再续签，双方签订的《房屋租赁合同》已到期终止，健将一品双井分公司虽未腾退涉案房屋，但工大附中并未同意健将一品双井分公司继续使用涉案房屋，健将一品双井分公司也未交纳相应期间的房屋租金，故健将一品双井分公司继续占用涉案房屋缺乏事实依据。健将一品双井分公司以腾退房屋会导致巨额损失为由拒绝腾退房屋，但健将一品双井分公司及健将一品公司在原审法院并未提出赔偿损失等相关反诉请求，故健将一品双井分公司以存在损失拒绝腾退房屋的理由不能成立。工大附中要求健将一品双井分公司腾退于法有据，涉案房屋由健将一品双井分公司独立使用，原审法院判决健将一品双井分公司返还涉案房屋，并无不当，本院予以确认。
综上，健将一品双井分公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3800元，由北京工业大学附属中学负担1462元（已交纳），由北京健将一品餐饮管理有限公司、北京健将一品餐饮管理有限公司双井分公司负担2338元（北京工业大学附属中学已预交，北京健将一品餐饮管理有限公司、北京健将一品餐饮管理有限公司双井分公司于本判决生效后七日内给付北京工业大学附属中学）。
二审案件受理费70元，由北京健将一品餐饮管理有限公司双井分公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 帆
审 判 员 万丽丽
代理审判员 胡林强
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 孙思逸