上海市第二中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪02执异84号
案外人：上海华哲印务有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：何佰华，总经理。
委托诉讼代理人：马继杰，上海慕恩律师事务所律师。
申请执行人：中国建设银行股份有限公司上海市分行，地址上海市。
负责人：段超良，该分行行长。
委托诉讼代理人：朱剑，中豪律师集团(上海)律师事务所律师。
被执行人：上海君蕾汽车配件有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：黎娟芬。
被执行人：徐永灿，男，汉族，1970年3月24日出生，住浙江省上虞市。
被执行人：黎娟芬，女，汉族，1967年1月21日出生，住浙江省上虞市。
被执行人：徐琪胜，男，汉族，1994年6月19日出生，住浙江省上虞市。
被执行人：上海茗圣贸易有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：黎娟芬。
被执行人：上海永圣建设有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：徐永灿。
第三人：丰骅军，男，1975年3月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：龙珑，上海市海华永泰律师事务所律师。
本院在执行中国建设银行股份有限公司上海市分行(以下简称建行上海分行)与上海君蕾汽车配件有限公司(以下简称君蕾公司)、徐永灿、黎娟芬、徐琪胜、上海茗圣贸易有限公司(以下简称茗圣公司)、上海永圣建设有限公司(以下简称永圣公司)金融借款合同纠纷一案中，案外人上海华哲印务有限公司(以下简称华哲公司)对本院执行君蕾公司名下位于上海市松江区鼎盛路XXX号XXX幢房产及其辅助设施(以下简称4幢厂房)不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人华哲公司称，其于2013年9月29日与君蕾公司签订《厂房订购协议》，购买4幢厂房，总价为人民币1,350万元(以下币种相同)，华哲公司已支付购房款721万元且愿意将剩余房款交付法院执行。2014年11月30日，君蕾公司将4幢厂房交付华哲公司，华哲公司随后对4幢厂房进行装修并使用至今。另外，4幢厂房未及时办理过户登记系因君蕾公司拖延交房时间、4幢厂房被查封所致，并非华哲公司的过错。综上，华哲公司符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《异议复议规定》)第二十八条规定的情形，请求撤销(2016)沪02执74号执行裁定书并解除对4幢厂房的查封。
申请执行人建行上海分行称，对华哲公司提供的《厂房订购协议》的真实性不予认可。华哲公司无法提供4幢厂房的房屋交接签收证明，其提供的证据也不足以证明其于法院查封之前已经合法占有4幢厂房。另外，华哲公司提供的付款凭证存在银行承兑汇票付款人并非华哲公司，收款人也非君蕾公司；支票存根无对应银行入账凭证等问题，其主张支付的购房款金额也欠缺证据证明。而且，上海市规划和土地资源管理局沪规土资地[2011]1023号文件，以及《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定(试行)》、《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》均明确规定，工业用地标准厂房类，建设用地使用权不得整体或分割转让；宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让。华哲公司理应知晓上述规章对工业厂房分割买卖的限制，并应在签订买卖合同时尽到审慎注意义务。华哲公司无视上述交易限制，其对4幢厂房不能办理过户登记存在明显过错。综上，请求驳回华哲公司的异议请求。
第三人丰骅军称，同意建行上海分行的意见。
被执行人君蕾公司、徐永灿、黎娟芬、徐琪胜、茗圣公司、永圣公司未发表意见。
本院查明，本院于2015年12月3日作出(2015)沪二中民六(商)初字第125号民事调解书，确定君蕾公司同意于2016年1月8日前支付建行上海分行贷款本金75,000,000元、截至2015年8月14日的贷款利息796,500元、逾期利息21,830元，及自2015年8月15日起至实际清偿之日止的逾期利息(以75,000,000元为本金，根据合同编号为XXXXXXXXXXXXXX《固定资产贷款合同》约定的贷款利率上浮50%为罚息利率计息)；徐永灿、黎娟芬、徐琪胜、永圣公司、茗圣公司对君蕾公司的上述债务承担连带清偿责任；如君蕾公司未按约履行还款义务，建行上海分行可与君蕾公司协商，以君蕾公司名下位于上海市松江区鼎盛路XXX号1至10幢的抵押房产(以下简称鼎盛路XXX号1至10幢房产)折价，或者申请以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿；如君蕾公司未按约履行还款义务，建行上海分行可与徐永灿、黎娟芬协商，以徐永灿、黎娟芬名下位于上海市浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室的抵押房产折价，或者申请以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿等。后建行上海分行向本院申请强制执行，本院于2016年1月19日立案受理，案号为(2016)沪02执74号。2016年4月27日，本院作出(2016)沪02执74号执行裁定书，裁定冻结、划拨君蕾公司、徐永灿、黎娟芬、徐琪胜、永圣公司、茗圣公司银行存款76,168,200.61元和逾期利息并加倍支付迟延履行期间的债务利息；银行存款不足之数，查封、扣押或拍卖、变卖君蕾公司、徐永灿、黎娟芬、徐琪胜、永圣公司、茗圣公司相应价值的其他财产。2015年9月8日，本院在(2015)沪二中民六(商)初字第125号案件审理过程中，轮候查封鼎盛路XXX号1至10幢房产。
上海市浦东新区人民法院(以下简称浦东法院)在丰骅军与徐永灿、黎娟芬、君蕾公司、永圣公司、上海昆川实业发展有限公司、上海恒恩货物运输代理有限公司民间借贷纠纷一案审理过程中，于2015年8月12日首先查封了鼎盛路XXX号1至10幢房产。2016年2月3日，浦东法院作出(2015)浦民一(民)初字第29901号民事调解书，确认徐永灿、黎娟芬应于2016年2月23日前归还丰骅军借款本金400万元及相应的利息、逾期息；君蕾公司、永圣公司、上海昆川实业发展有限公司、上海恒恩货物运输代理有限公司对上述还款义务承担连带责任。后丰骅军向浦东法院申请强制执行，浦东法院于2016年3月7日以(2016)沪0115执4734号立案受理。2016年3月29日，本院作为优先债权执行法院，函请浦东法院将鼎盛路XXX号1至10幢房产移交本院处置。2016年4月13日，浦东法院出具移送执行函，将鼎盛路XXX号1至10幢房产交由本院处置。后本院通过上海市高级人民法院委托上海城市房地产估价有限公司对鼎盛路XXX号1至10幢房产进行评估。上海城市房地产估价有限公司于2016年6月8日出具沪城估(2016)(估)字第01488号房地产估价报告。2017年6月12日，本院作出(2016)沪02执74号之一执行裁定书，裁定拍卖君蕾公司名下的鼎盛路XXX号1至10幢房产；拍卖徐永灿、黎娟芬名下位于上海市浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室房产。对此，华哲公司不服，向本院提出执行异议。
另查明之一，2013年9月29日，君蕾公司(甲方)与华哲公司(乙方)签订《厂房订购协议》一份，约定：甲方通过转让方式取得产证号沪房地松字(2011)第027147号土地使用权，土地用途为工业用地，使用年限为2011年8月19日至2061年8月18日。乙方有意购买甲方开发的上述地产中的4幢厂房，总价暂定为1,350万元。君蕾公司在标准厂房竣工验收合格后，于2014年7月31日将4幢厂房交付华哲公司使用，并于交房后180天内为华哲公司取得合法产权证。该协议还对付款方式、违约责任等事项作了约定。该协议签订后，华哲公司向君蕾公司支付了部分购房款。有关4幢厂房的交付无书面交接材料，华哲公司提供了其于2014年12月18日与上海盛泉建筑工程有限公司签订的钢结构工程的《建设工程施工合同》，于2014年12月20日与上海朗智室内装潢有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》，于2014年12月30日与波士顿电梯(苏州)有限公司签订的《电梯设备承揽合同》,以证明其于2014年12月开始占有使用4幢厂房。
另查明之二，2014年4月30日，建行上海分行就鼎盛路XXX号房屋建设工程设立抵押。2015年7月28日，松江区建设和交通委员会向君蕾公司颁发鼎盛路XXX号建设工程竣工验收备案证书。2015年8月4日，鼎盛路XXX号1至10幢房产取得产权证，该产权证记载的产权人为君蕾公司、土地用途为工业用地、房屋用途为厂房。同日，建行上海分行将鼎盛路XXX号房屋建设工程抵押转为新建房屋抵押，并办理抵押登记。
另查明之三，在浦东法院审理(2015)浦民一(民)初字第29897号、第29902-29904号案件中，浦东法院于2015年8月12日查封了鼎盛路XXX号1至10幢房产。包括华哲公司在内的11个案外人提出保全异议。2016年1月13日，浦东法院口头裁定驳回上述保全异议人的异议请求，并告知各方可以在执行阶段申请执行异议。
以上事实有(2015)沪二中民六(商)初字第125号民事调解书、(2015)浦民一(民)初字第29901号民事调解书、(2016)沪02执74号执行裁定书、(2016)沪02执74号之一执行裁定书、《厂房订购协议》、付款凭证、房地产登记信息以及当事人陈述等为证。
本院认为，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议、主张排除执行的，应当符合《异议复议规定》第二十八条规定的全部情形。本案中，虽然华哲公司在浦东法院查封之前已与君蕾公司就4幢厂房签订了《厂房订购协议》，并实际占有使用，但鼎盛路XXX号建设工程竣工验收合格在2015年7月28日。按照法律规定，建设工程竣工经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。即华哲公司在鼎盛路XXX号建设工程竣工验收之前对4幢厂房的占有并非合法占有。而且，鼎盛路XXX号1至10幢房产系在工业用地上建造的厂房，其建设用地使用权及宗地上房屋的转让受到相关规章的限制。华哲公司作为买受人理应在签订买卖合同之时了解相关对工业厂房分割转让的限制性规定。因华哲公司未尽到审慎注意义务，导致华哲公司购买的4幢厂房无法办理过户登记。对此，华哲公司具有过错。故华哲公司不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，其异议请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
驳回上海华哲印务有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 朱志红
人民陪审员 ＸＸ旦
人民陪审员 王承奇
二〇一七年九月十五日
书 记 员 沈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。