河南省漯河市郾城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郾民初字第00479号
原告庞建娥。
委托代理人尚本辉，河南汇星律师事务所律师。
被告魏红耀。
被告乔慧枝。
二被告共同委托代理人孙东晓，河南恩达律师事务所律师。
原告庞建娥诉被告魏红耀、乔慧枝侵权纠纷及被告魏红耀、乔慧枝反诉原告庞建娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月11日作出（2013）郾民初字第714号民事判决，原告庞建娥和被告魏红耀、乔慧枝均不服判决提起上诉，漯河市中级人民法院于2014年1月17日作出（2013）漯民一终字第209号民事裁定，将本案发回重审。本院另行组成合议庭，于2014年4月10日公开开庭进行了审理，原告庞建娥及其委托代理人尚本辉、被告魏红耀、乔慧枝及二被告共同委托代理人孙东晓到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告庞建娥系城关镇居民，1988年8月17日原郾城县人民政府为原告颁发了宅基地使用权证，原告在该宅基地上建造了居民住房，2000年3月，原郾城县人民政府为原告换发了国有土地使用权证。原告系被告的嫂子，几年前因被告无住房，原告为照顾被告就让被告暂时居住，现原告因居住需要，多次要求被告搬离均遭到拒绝。为维护自己的合法权益，诉至法院请求：1、判令二被告停止侵权行为，归还原告所有的位于许慎路北的住房；2、本案诉讼费用等由二被告负担。
针对庞建娥的起诉，被告魏红耀、乔慧枝答辩称：一、庞建娥所述与事实不符。原告系答辩人的二嫂，2002年，答辩人与原告及其丈夫李水彦（被告魏红耀二哥，2010年因车祸去�）经协商达成口头协议，原告及其丈夫李水彦将其居住的一套旧房子以6万元的价格卖给答辩人。后因答辩人只筹借到59000元，原告及其丈夫说不要余下这1000元了，答辩人遂将59000元购房款支付给原告，双方的买卖合同已经成立。2003年春节，原告将涉诉房屋交付给答辩人居住至今。答辩人随后对该房屋进行了简装、改造，还新建了个小厨房，并安装了天然气等设施。亲戚朋友都知道原告将涉诉房屋以59000元卖给了答辩人，在答辩人搬家那天都过来庆贺，答辩人二哥李水彦也来了。二、原告的行为已经构成违约，依法应当承担协助答辩人办理房屋过户手续的义务。
二被告魏红耀、乔慧枝反诉称：二反诉人与被反诉人庞建娥系叔嫂关系。2002年，二反诉人与庞建娥及其丈夫李水彦（系魏红耀二哥，2010年因车祸去世）经协商达成口头协议，庞建娥夫妻将位于漯河�郾城区拥军路1巷24号房屋以60000元的价格出卖给二反诉人。因经济紧张，庞建娥夫妻实际收到二反诉人购房款59000元。2003年春节，庞建娥夫妻将该房屋交付给二反诉人，二反诉人一家一直居住至今，并先后对该房屋进行了装修、改造、新盖了厨房，并增添了天然气等设施。自房屋买卖合同成立后，二反诉人多次向庞建娥提出协助办理房屋产权过户手续的要求，但庞建娥一直推脱。2010年春节，二反诉人再次请求办理房屋过户的事，庞建娥矢口否认曾将房屋出卖给二反诉人一事。为维护自身合法权益，二反诉人请求：1、确认反诉人与被反诉人之间存在房屋买卖合同关系；2判令被反诉人协助反诉人办理房屋产权过户手续和国有土地使用权证过户手续。3、本案诉讼费由被反诉人承担。
针对魏红耀、乔慧枝的反诉，被反诉人庞建娥答辩称：一、本案房屋为被反诉�庞建娥的自建房，土地性质为“划拨”土地，是在庞建娥宅基地使用权证上衍变而来的。庞建娥与反诉人之间从未商谈过买卖房屋事宜，而是庞建娥听丈夫生前说过曾因自建祁山路南段房屋时分两次借过反诉人59000元，当时反诉人孩子在城里上学，在外租赁房屋，因双方关系不错，便让其暂住，等反诉人购买房屋后再搬离。2010年庞建娥丈夫因车祸去世。2012年庞建娥才知道反诉人已另购新房，便多次催促反诉人搬离房屋，反诉人却伪造与庞建娥丈夫达成口头协议，将涉案房屋卖与反诉人。本案已经一审、二审、发回重审，在诉讼期间，反诉人不经被反诉人准许，强行又在被反诉人房屋上添加了铁皮围墙，并将被反诉人在涉案房屋内原有的压面条机设备、地磅、桌子、沙发、床等扔出我的房屋，导致被反诉人的损失进一步扩大。二、涉案59000元性质系借款，不是购房�。双方根本不存在房屋买卖关系，更不存在59000元系购房款之说。庞建娥曾听丈夫生前说分两次借过反诉人59000元钱，虽然双方没有借款手续，但庞建娥认可该借款，不能因被反诉人较长时间内没有偿还借款，就否定该款项为借款的性质。反诉人仅仅是暂住该房，若物权不发生变化，居住时间再长也不影响房产所有权。三、反诉人要求确认存在买卖关系及要求过户的诉求也没有法律依据，不应支持。退一步讲，即便庞建娥丈夫与反诉人存在口头房屋买卖合同关系，双方的房屋买卖协议也是法定的无效协议。因涉案房产是庞建娥自建房，类型为“划拨”，《城市房地产管理法》第40条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批……。”该土地使用权一直未经有关部门审批，若转让该土地使用权上房产，违反上述规定，依据《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，为无效合同的法定情形。综上所述，涉案房产归庞建娥所有，反诉人借故占有，应当立即停止侵权，即刻搬离。反诉人的诉请没有事实及法律依据，不应支持。
经审理查明：原告庞建娥与被告魏红耀系叔嫂关系，二被告魏红耀和乔慧枝系夫妻关系，原告庞建娥丈夫李水彦于2010年2月份因车祸去世。本案原、被告争议的房产位于漯河市郾城区拥军路1巷24号（原郾城北街），1988年8月17日原郾城县人民政府为原告庞建娥颁发了宅基地使用证，原告在该宅基地上自建住房，2000年3月，原郾城县人民政府为原告换发国有土地使用证，土地使用权类型是“划拨”。另查，本案争议房屋一直没有办理房屋所有权证。
2002年前后，被告魏红耀给付庞建娥夫妇59000元，庞建娥夫妇于2003年将�案涉争房屋交给魏红耀夫妇，二被告一家在该房屋居住至今，并先后安装了天然气、有线电视、添建了厨房，对房屋附属设施进行了改造。庭审中，二被告称给付原告夫妇的59000元系购房款，原告庞建娥称该款系借款，因原告丈夫曾借被告59000元，口头承诺让被告暂时居住，不能因较长时间没有偿还借款就否认该款项为借款的性质，也不能因被告较长时间暂住房屋就推定该款项为购房款。
另查，原告庞建娥在原一审庭审中称“这59000元是听李水彦说了之后才让魏红耀住的……当时如果他不拿这钱，我就不会让他住。”二被告提供的庞建娥与魏红耀的谈话录音中庞建娥也称“开始9000，后来是50000，你不拿那50000我根本就不会叫你住。”被告魏红耀称其养母（魏红耀自小跟随其舅舅、舅母长大，其养母即其舅母）去世办丧事也在该房屋，原告庞建娥对此称“自己亲一窝哩碍啥了”。
本院审判委员会研究后认为：本案争议的焦点是原、被告所称的59000元性质是借款还是购房款，以及双方之间是否存在房屋买卖关系。
首先，公民之间的民间借贷关系通常的表现形式是有借有还，本案涉及的59000元若如原告庞建娥所述为借款，自2002年至今已有10余年之久，即使考虑借贷双方之间的亲属关系，但10余年间，二被告新购其他房屋，原告获得拆迁款及丈夫李水彦的死亡赔款，贷款方不主张债权，借款方不偿还债务，有悖常理，也不符合借款的表现形式。而买卖合同的通常表现形式是出卖人转移所有权，买受人支付相应价款，双方交易完成后不再发生其它权利义务关系，本案中，二被告给付原告夫妇59000元后入住涉争房屋并一直居住至今，添加了部分房屋设施，并根据民俗在房屋中办理丧事，对于二被告以上行为，�告一直未加干涉，符合买卖合同的形式要件。其次，原告庞建娥也称如果被告不拿钱就不会让被告住，证人证言也印证了被告魏红耀购买其哥嫂房屋的事实。虽然原、被告之间未签订书面合同，但合同形式只是合同当事人所达成协议的表现形式，仅是合同内容的载体，我国《合同法》对合同形式采取了相对宽松的规定，合同形式可以是口头形式、书面形式和其他形式，充分体现了合同形式自由的理念，其宗旨是鼓励、保护、促成市场交易的实现，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，二被告给付原告夫妇59000元后，原告夫妇将房屋交付给二被告居住，合同双方均履行了主要义务。再次，兄弟、叔嫂之间买卖房屋，未签订书面协议在常理之中。基于上述理由，应当确定原、被告双方之间存在房屋买卖合同关系，涉案59000元应当属于购房款。
既是存在房屋买卖关系，原告主张二被告侵权没有事实及法律依据，其诉讼请求应当予以驳回。原告庞建娥辩称涉案土地性质为国有划拨土地，划拨土地未经批准不得转让、出租和抵押，即便双方存在房屋买卖合同关系，也因违反《城市房地产管理法》第四十条和《合同法》第五十二条规定，属于无效合同的情形。对此，本院认为，合同成立和合同生效是两个概念，合同的成立是指订约当事人就合同的主要条款达成合意，是合同订立过程的完成，合同的生效是指合同的权利义务开始发生法律上的效力，一般情形下，依法成立的合同，自成立时生效，但法律对于某些合同发生效力附加有特殊条件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案中，二被告给付房款，原告夫妇交付房屋，双方各自履行完房屋买卖合同约定的主要义务后合同即已成立。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定的房地一体原则，转让房屋所有权时，其占用范围内的土地使用权应当一并转让，而本案涉争房屋相关土地使用权性质为划拨，故原、被告之间的房屋买卖合同应当依法办理审批手续后才能发生法律效力，但不属于无效合同的范畴，故本院对原告庞建娥该项辩称，不予采信。
对于二被告要求原告协助其办理房屋产权过户手续及国有土地使用�证过户手续的诉讼请求，因涉争房屋没有进行房屋所有权登记，其土地使用权转让也未经依法审批，故本院对二被告该项主张，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告魏红耀、乔慧枝和原告庞建娥之间存在房屋买卖合同关系。
二、驳回原告庞建娥的诉讼请求。
三、驳回被告魏红耀、乔慧枝的其他反诉请求。
本案诉讼费300元，由原告庞建娥负担，反诉费640元，由被告魏红耀、乔慧枝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于漯河市中级人民法院。
审判长 朱开元
审判员 陈质彬
审判员 朱拴稳
二〇一四年八月二十七日
书记员 赵乐乐