湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2015）芦法民一初字第1947号原告李合荣。原告刘思远。原告刘建明。三原告共同委托代理人胡晓飞，湖南弘一律师事务所律师。委托权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或撤诉，代为签收法律文书等。被告株洲市金都实业有限公司。法定代表人伍志红，系公司董事长。委托代理人曹晓良，株洲市南天法律服务所法律服务工作者。委托权限为特别授权，代为承认、放弃、变更诉讼请求，调解及签收法律文书。第三人株洲诚益宾馆有限责任公司。法定代表人刘建明，系公司董事长。委托代理人吴思源，株洲市中良法律服务所法律服务工作者。委托权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更、增加诉讼请求，代为参与调解，诉讼中的代为申请鉴定、对鉴定材料质证，签收法律文书等。原告李合荣、刘思远、刘建明诉被告株洲市金都实业有限公司（以下简称金都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员粟欢担任审判长，人民陪审员易新能与人民陪审员陈兰君参加的合议庭，书记员喻露担任法庭记录。2016年3月1日，株洲诚益宾馆有限责任公司（以下简称诚益公司）向本院申请参加本案诉讼，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本案于2016年3月7日、2016年5月11日两次公开开庭进行审理。三原告的共同委托代理人胡晓飞，被告金都公司的委托代理人曹晓良以及第三人诚益公司的委托代理人吴思源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告诉称，三原告曾向被告及被告关联人员提供借款。截止2015年5月11日，经双方对账，被告共欠三原告本息合计2480万元。后经双方协商，被告自愿将其所有的位于株洲市芦淞区人民南路50号金都宾馆（负1,4-11层）作价3380万元出售给三原告，其中三原告以欠款冲抵2480万元，剩余900万元于交付金都宾馆之日支付100万元，另800万元于被告偿还中信银行贷款之日前由三原告支付给被告（该房屋在此协议签订时尚为被告向中信银行4000万元的贷款做抵押担保，其中1000万元贷款为2015年10月10日到期，另3000万元贷款于2016年1月23日到期）。双方口头约定由被告在2015年10月10日前一次性清偿4000万元贷款，其中被告自行筹资3200万元，三原告以剩余购房款支付800万元。协议签订后当天，原告刘建明向被告支付100万元购房款，被告也如约将金都宾馆移交给三原告，由三原告对其进行经营管理。2015年9月26日，因被告估计难以在2015年10月10日前筹集3200万元资金，要求先筹资1000万元以归还中信银行1000万元贷款，另2200万元于2016年1月15日前向银行清偿完毕，三原告支付剩余800万元购房款的时间也相应顺延至2016年1月15日，三原告均同意，遂双方签订《房屋买卖协议之补充协议》（以下简称《补充协议》）。该协议约定，被告应将株洲市芦淞区人民南路50号金都宾馆（负1,4-11层）过户给原告或原告指定的人，并由被告承担过户该房产应由其承担的税金。现因被告拒不将上述房产过户给原告，为保护自身的合法权益，三原告特向法院起诉，请求判令：1、确认株洲市芦淞区人民南路50号的金都宾馆（负1,4-11层）归原告所有，被告将上述房产过户给原告；2、被告承担过户上述房产的应由其承担的税费（约400余万元）；3、本案诉讼费用由被告承担。2016年3月1日，三原告将第一项诉讼请求变更为：请求判令株洲市芦淞区人民南路50号的金都宾馆（负1,4-11层）归第三人诚益公司所有，被告将上述房产过户给第三人诚益公司。三原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据1、三原告身份证、第三人营业执照，拟证明原告李合荣、刘建明、刘思远和第三人的诉讼主体资格；证据2、被告企业信息，拟证明被告的诉讼主体资格；证据3、《房屋买卖协议》，拟证明三原告以3380万元的价格购买被告位于株洲市芦淞区人民南路50号的金都宾馆（负1,4-11层），其中2480万元以被告拖欠原告的债务冲抵，另900万元以现金支付；证据4、收条四张，拟证明三原告依约向被告支付购房款2580万元；证据5、《房屋买卖协议之补充协议》，拟证明被告应将金都宾馆（负1,4-11层）房产过户给原告或原告指定的人，并由被告承担过户该房产应由其承担的税金；证据6、《房屋买卖协议的补充协议（二）》（以下简称《补充协议（二）》），拟证明原告与第三人约定将金都宾馆过户至第三人诚益公司名下；证据7、银行转账凭证，拟证明原告向被告支付818万元，其中的800万元为购房款余款；证据8、收条，拟证明被告确认收到三原告购房余款800万元；证据9、涉税财物价格认定结论书，拟证明评估机构对本案诉争房屋进行价格认定，评估价格为2361.4252万元，被告应缴纳相关税费约400万元。被告金都公司辩称：一、关于确认金都宾馆归原告所有及过户给原告，原告在诉状中也明确了履行协议的情况，故原告提起诉讼是于法无据的。二、原告要求被告承担税费约400万元，该款项因未实际发生，无法确定数额，因此是明显不合理的，也是不严谨的。原、被告于2015年12月2日订立《租金转让协议》就过户缴纳的税金做了约定，并同时订立的《补充协议（二）》也对过户税金等做了约定。三、被告按合同办理了涉案标的的抵押登记，并还清了原告所主张的中信银行贷款，解除了涉案标的抵押，并不存在被告违约，且双方的《补充协议（二）》等明确了双方的权利义务，原告提起诉讼明显是滥用诉权，占用诉讼资源。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告金都公司为支持其答辩意见，向本院提交一份证据：《房屋买卖协议的补充协议（二）》、《租金转让协议》，拟证明涉案房屋应缴纳税费在合同中已有约定，三原告无权要求被告提前支付，应以实际发生为准。第三人诚益公司述称，本案系因借款合同纠纷转化的房屋买卖纠纷。在本案审理中，三原告与被告签订《补充协议（二）》，约定由三原告将剩余的房款付清，由被告将金都宾馆（负1,4-11层）过户至由三原告共同出资设立的第三人诚益公司名下。该协议签订后，三原告依约付清全部房款，但被告仍拒绝过户。第三人诚益公司已是金都宾馆的权利人，三原告亦同意被告将金都宾馆过户给第三人，故请求法院判令：1、确认株洲市芦淞区人民南路50号的金都宾馆（负1,4-11层）归第三人诚益公司所有，判令被告将上述房产过户给第三人诚益公司；2、被告承担过户上述房产的应由其承担的税费（约400余万元）；3、本案诉讼费用由被告承担。第三人诚益公司未向本院提交证据。被告对三原告提交的证据的质证意见为：对证据1、2、3、4、5、7、8无异议；对证据6的真实性无异议，但是认为对房屋过户有约定；对证据9有异议，涉案房屋的价值，原、被告双方合同中有约定，以合同约定为准。第三人对三原告提交的证据的质证意见为：对于证据1、2、3、4、5、6、7、8、9的真实性、合法性、关联性均无异议。三原告与第三人对被告提交的证据的质证意见为：对证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，两份协议虽然都约定了由三原告向被告借款缴纳相关税费，但并不是三原告不愿意提供该笔借款，在三原告积极向税务机关申报过户手续且交纳了评估费用之后，被告却不在相关的过户文件上签字，导致涉案房屋无法过户，故该过户未完成的责任在于被告，且两份协议也约定了借款是以实际支付为准，而现在事实是没有支付，被告应根据《补充协议（二）》的约定承担缴纳的税费。本院对三原告提交的证据的认证意见为：1、2、3、4、5、6、7、8、9，经审查，具备真实性、合法性和关联性，本院予以采信；对证据6的真实性予以采信，能够证明三原告、被告及第三人约定，将涉案金都宾馆（负1、4-11层）过户给第三人诚益公司。本院对被告提交的证据的认证意见为：对两份协议的真实性予以采信。经审理查明，2015年5月11日，原告李合荣、刘思远、刘建明与被告金都公司签订《房屋买卖协议》，主要内容为：“一、房屋状况：1、房屋坐落位置：芦淞区人民南路50号金都宾馆（负1、4-11楼）……二、转让金额及支付方式：1、叁仟叁佰捌拾万元整（￥：3380万元）。2、支付方式：甲方（即本案被告金都公司，以下甲方均指本案被告金都公司）现欠乙方（即本案原告李合荣、刘思远、刘建明，以下乙方均指本案三原告）款项共计2480万元。乙方在扣除前述款项后尚应支付甲方900万元。三、税费承担：甲乙双方完成本次房屋买卖行为所应承担的税费按相关法律规定……五、时间约定：1、款项支付时间：宾馆交付之日，必须支付甲方现金壹佰万元整，余款在甲方还中信银行肆仟万贷款之日前还清，甲方需提前10天通知乙方。2、宾馆交付时间：2015年5月20日之前。3、房屋转让办证时间：2015年10月30日前”。2015年9月26日，原告李合荣、刘思远、刘建明与被告金都公司又签订《补充协议》，主要内容为：“1、甲乙双方原计划于2015年10月10日前，由甲方出资3200万元，乙方支付剩余房屋购买款800万元，共计4000万元用于清偿中信银行贷款（其中3000万元属于提前清偿，双方各自负担应由各自承担的税费），现因甲方的资金暂时周转困难，预计难以完全清偿完毕。故甲乙双方一致同意，由甲方先在2015年10月10日前清偿中信银行1000万元，再于2016年元月15日前，清偿中信银行剩余贷款，乙方支付剩余房屋购买款800万元的时间也调整为2016年元月15日前。2、乙方必须在2016年元月14日前，将购房余款800万元支付至如下账户……甲方承诺，上述款项全部归还中信银行后的当日，解除中信银行在该房屋的抵押权，并承诺在2016年元月16日前，将乙方所购买的房屋办理他项权证抵押手续至乙方指定的公司或个人名下”。2015年12月2日，原告李合荣、刘思远、刘建明、被告金都公司与第三人诚益公司签订《补充协议（二）》，主要内容为：“甲、乙双方于2015年5月11日签订《房屋买卖协议》……协议签订后，甲方即将宾馆交付乙方使用，乙方三股东注册成立了丙方（即本案第三人诚益公司）公司，另截至本协议签订时，乙方共支付购房款2580万元……中信银行解除对本协议所涉及房产的抵押权，并有甲方将本协议所涉及房产最终过户给乙方所成立的新公司即丙方。为进一步明确双方的权利义务，甲乙丙三方达成如下协议……三、甲方确保中信银行在收到本协议第一条所涉及的款项后，立即解除对本协议项下房屋的抵押权，抵押权解除后，甲方本应将该房产立即过户给丙方，但因过户手续时间较长，且过户所产生的税费暂未筹集完毕，故先由甲方立即将本协议项下的房屋抵押给丙方，并在政府房产登记部门办理抵押登记，待条件成熟后，再由甲方将本协议项下房产过户给丙方……四、在甲方将本协议项下房产抵押给丙方后，甲方根据乙方或丙方的要求，立即配合丙方将该房产过户至丙方名下。本协议项下房产过户所需支付税金，依法应由甲方承担的由甲方承担，但因甲方目前资金周转困难，该费用由甲方向丙方借款支付税金。因税金目前不能精确确定，故甲方的实际借款金额以丙方实际代为支付的税金为准。五、甲方积极配合乙方办理抵押或过户登记，因甲方原因导致乙方办理延迟，甲方需承担相应的赔偿责任”。另查明，2015年5月11日，被告金都公司向原告李合荣、刘思远、刘建明分别出具四张收条，分别确认收到原告李合荣人民币1532.3万元、原告刘思远人民币535.85万元、原告刘建明人民币411.85万元、原告刘建明人民币100万元。2015年12月1日，被告金都公司向三原告出具收条一张，确认收到三原告人民币800万元。2015年12月31日，株洲市价格认证中心出具株价认定【2015】61号涉税财务价格认定结论书，该结论书认定：株洲市芦淞区人民南路50号金都宾馆（负1、4-11层）房产总价格为人民币2361.4252万元。又查明，株洲市芦淞区人民南路50号金都宾馆（负1,4-11层）登记的所有权人为被告金都公司（株房权证株字第××号，总建筑面积为5040.74平方米，设计用途为商业）。在本案庭审中，被告对上述房屋所有权变更登记至第三人名下无异议，且表示愿意配合办理上述房屋所有权变更登记手续。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：一、被告是否应协助第三人办理位于株洲市芦淞区人民南路50号金都宾馆（负1、4-11层）房屋的所有权变更登记手续；二、因房屋所有权变更登记而产生的税费承担。现分析如下：一、被告是否应协助第三人办理位于株洲市芦淞区人民南路50号金都宾馆（负1、4-11层）房屋的所有权变更登记手续。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，三原告与被告金都公司签订的《房屋买卖协议》、《补充协议》，以及三原告、被告金都公司、第三人诚益公司签订的《补充协议（二）》，均系双方真实意思表示，房屋买卖合同关系成立，合法有效，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，《房屋买卖协议》、《补充协议》中约定，三原告购买被告金都公司名下位于株洲市芦淞区人民南路50号金都宾馆（负1、4-11层）的房屋，且双方还约定了房屋价款、房屋过户等内容。后三原告、被告金都公司与第三人诚益公司又签订了《补充协议（二）》，该协议中三方对上述房屋的过户等内容进行了变更，约定由被告金都公司将上述房屋过户至第三人诚益公司名下，但未约定办理房屋过户的具体时间。本院认为，三原告、被告及第三人对上述房屋所有权变更登记至第三人名下无异议，且三原告已向被告支付了上述房屋的全部转让款，故被告应当履行协助办理房屋所有权变更登记的义务。二、涉案房屋所有权变更登记的税费承担。虽然三原告、被告金都公司与第三人诚益公司在《补充协议（二）》中对涉案房屋过户所需税金进行了约定，但该税金并未实际发生，且三原告、第三人诚益公司亦未向本院提交证据证明涉案房屋过户时实际所需的税金数额，故本院对三原告、第三人诚益公司关于由被告金都公司承担过户涉案房屋应由其承担的税费（约400余万元）的诉请不予支持，第三人诚益公司可在实际发生上述费用后，另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告株洲市金都实业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助第三人株洲诚益宾馆有限责任公司将位于株洲市芦淞区人民南路50号金都宾馆（负1,4-11层）的房屋所有权变更登记至第三人株洲诚益宾馆有限责任公司名下；二、驳回原告李合荣、刘思远、刘建明的其他诉讼请求；三、驳回第三人株洲诚益宾馆有限责任公司的其他诉讼请求。本案案件受理费38800元，诉讼保全费5000元，以上共计43800元，由原告李合荣、刘思远、刘建明承担38000元，由被告株洲市金都实业有限公司承担5800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：16×××86。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  粟 欢人民陪审员  易新能人民陪审员  陈兰君二〇一六年五月十一日书 记 员  喻 露附本判决书适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十三条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。