北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民再74号
原告：中国工商银行股份有限公司北京宣武支行，住所地北京市西城区广安门内大街116号。
负责人：张渠，行长。
委托诉讼代理人：黄晨杰，男。
委托诉讼代理人：李嘉，女。
被告：秦碧明，男。
委托诉讼代理人：张天宝，北京中今律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴微，北京中今律师事务所律师。
被告：北京鸿润房地产开发有限公司，住所地北京市密云县西智路口番字牌工业小区。
法定代表人：于振国，职务不详。
秦碧明因与中国工商银行股份有限公司北京宣武支行（以下简称工行宣武支行）、北京鸿润房地产开发有限公司（以下简称鸿润公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市高级人民法院（2013）高民终字第3121号民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2014年10月21日作出（2014）民申字第1209号民事裁定，指令北京市高级人民法院再审本案。北京市高级人民法院于2015年12月22日作出（2015）高民（商）再终字第744号民事裁定，撤销北京市高级人民法院（2013）高民终字第3121号民事判决及本院（2012）一中民初字第6910号民事判决；将本案发回本院重审。本院于2016年4月8日立案后，依法另行组成合议庭，开庭进行了审理。原告工行宣武支行的委托诉讼代理人黄晨杰、李嘉，被告秦碧明及委托诉讼代理人张天宝、吴微到庭参加了诉讼。被告鸿润公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行宣武支行向本院提出诉讼请求：请求判令许可工行宣武支行在（2009）一中执字第1224号执行案件中对位于北京市海淀区X大厦F110、F110’号房产继续执行，且其拍卖、变卖所得价款优先偿还工行宣武支行贷款本息。本案诉讼费用由秦碧明和鸿润公司承担。
事实和理由：2008年，工行宣武支行以借款合同纠纷为由起诉了鸿润公司，请求其归还贷款本金600万元及相应利息，并请求判令对抵押物（X大厦部分房产，含本案诉争的标的房产F110、F110’）行使抵押权，就抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿。同年，北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）作出（2008）一中民初字第6585号民事判决，支持了工行宣武支行全部诉讼请求，确认工行宣武支行可就抵押物拍卖、变卖所得优先受偿，判决确认的抵押物包括本案诉争的位于北京市海淀区X大厦F110、F110’号房产。后该案经北京市高级人民法院二审，判决维持了一审判决结果，判决正式生效。工行宣武支行于2009年向一中院申请执行，目前案件正在强制执行过程中。
2011年5月，秦碧明向一中院提出执行异议申请，称其于2006年3月27日与鸿润公司订立《北京市商品房买卖合同》购买本案诉争房产—X大厦F110、F110’房产，并支付了全部购房价款，鸿润公司向秦碧明交付了房屋。经一中院（2009）一中民终字第16261号判决认定双方购房合同有效，鸿润公司应当为秦碧明办理房产权属证书。但由于上述房产已被工行宣武支行申请查封，无法办理，故向一中院申请撤销对X大厦F110、F110’房产的查封措施。经一中院审理，作出（2011）一中执异字第1020号民事裁定，支持了秦碧明的申请，中止对X大厦F110、F110’房产的执行，理由是秦碧明已支付了诉争房产的全部购房款且实际占有，亦无证据证明秦碧明对该房产未过户存在过错。
事实上，上述诉争房产及对应的土地使用权在2005年7月28日便设定了抵押，并办理了抵押登记，工行宣武支行为抵押权人。具体过程如下：2005年7月28日，鸿润公司因借款合同将X大厦部分房产（含F110、F110’房产）抵押给工行宣武支行，并办理了在建工程抵押登记，登记时的房号为104。2007年4月11日，由在建工程抵押转为现房抵押，登记的房号变更为F110、F110’，以上事实在房屋他项权利证（京房海其他字第X号和土地他项权利证明书）、[京海土他项(2007抵）X号]均有明确的注记并加盖相关登记机关的公章，且该事实已经（2008）一中民初字第6585号民事判决确认。因而，工行宣武支行对X大厦F110、F110’房产的抵押权设定日为2005年7月28日，早于秦碧明所称订立《北京市商品房买卖合同》，购买F110、F110’房产的日期2006年3月27日。根据《中华人民共和国担保法》（当时《中华人民共和国物权法》尚未生效）第四十九条之规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”而本案中，直至2011年5月秦碧明提出执行异议，工行宣武支行方知晓该情况。因此，秦碧明与鸿润公司之间的买卖抵押物的行为依法应属无效，不应获得法律保护。
而（2011）一中执异字第1020号裁定的法律依据是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该条明确规定了不得查封的前提是“第三人对此没有过错”，而实际上，在秦碧明买受诉争房产时，工行宣武支行已在诉争房产上设立了抵押权并进行了登记，秦碧明应当知道该情形，并应当知道相关法律对抵押房产不能转让的规定。秦碧明在应当知道其买受抵押物的行为应属法定无效情形的前提下，仍坚持订立买卖合同并交付价款，有明显的过错。因此，（2011）一中执异字第1020号裁定认为秦碧明对房产未过户“不存在过错”无任何事实与法律依据，而应当适用上述司法解释中：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”之规定，驳回秦碧明的执行异议申请。
秦碧明辩称：1、（2011）一中执异字第1020号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，秦碧明的情况与此完全相符，且与（2011）一中执异字第1020号执行裁定认定的事实和适用的法律是一脉相承的。3、秦碧明从买卖房屋至起诉鸿润公司办理诉争房屋的过户手续，最终导致没有办理房屋过户手续的责任不在于秦碧明，而在于鸿润公司。
鸿润公司一审未到庭，亦未提交书面答辩意见。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
工行宣武支行向本院提交以下证据材料：
1.证据一，（2011）一中执异字第1020号执行裁定书，证明：（1）.工行宣武支行与鸿润公司的借款合同纠纷案件仍在执行过程中，鸿润公司尚未清偿工行宣武支行贷款本息；（2）.秦碧明购买诉争房产的时间为2006年3月27日。
2.证据二，送达回证，证明工行宣武支行签收上述执行裁定书的日期为2011年9月29日，本次起诉在法定的时效内。
3.证据三，房地产估价报告（康正评字2009-1-E0043-1号）及证据五土地他项权利证明书（京海土他项2007抵第X号），证明本案诉争的F110、F110’号房产的评估价值为4951790元。
4.证据四，房屋他项权利证（京房海其他字第X号）,证明工行宣武支行基于与鸿润公司建立的借款合同关系（债权债务关系），于2005年7月28日在诉争房产上设立了抵押权，现借款尚未得到清偿，抵押权仍然有效。
5.证据六，房屋所有权证（京房权证海其字第X号），证明：（1）.诉争房产的所有权人为鸿润公司，工行宣武支行与其就诉争房产设定的抵押合法有效。（2）.证书中他项权利摘要部分对前述抵押有明确注记。
6.证据七，国有土地使用证[京海国用(2003出)字第X号]，证明诉争房产所占土地使用权的权利人为鸿润公司，双方就诉争房产及其土地使用权设定的抵押合法有效。
7.证据八，（2008）一中民初字第6585号民事判决书。证明：1.工行宣武支行对鸿润公司执行案件的执行依据；2．工行宣武支行对鸿润公司的债权得到法院生效判决确认，并依法受到保护；3．工行宣武支行就诉争房产设定的抵押权得到法院生效判决确认，行使抵押权受到法律保护。
经庭审质证，秦碧明对工行宣武支行提交的所有证据的真实性及证据一、二的证明目的予以认可；对证据三的证明目的不认可，认为证据三与本案无关；对证据四的证明目的不认可，认为抵押权的效力只在工行宣武支行和鸿润公司之间有效，对秦碧明无效；对证据五的证明目的不认可，认为土地他项权利证书是2007年6月8日才设定的，在秦碧明买房前，还没有土地他项权利证明书。对证据六的证明目的不认可，认为房屋所有权证书的签发日期2006年4月3日，是在秦碧明购房之后才签发。对证据七的证明目的不认可，认为根据国有土地使用证中的记事栏中抵押情况的记载，至今未显示工行宣武支行的权利，未显示F110、F110’号房产的权利存在抵押情况。对证据八的证明目的不认可，认为工行宣武支行享有的抵押权对秦碧明没有优先性。
对于以上证据，本院经审查认为，证据一、二为裁判文书及送达回证，能证明工行宣武支行的起诉符合条件，故本院对证据一、二予以采信。证据三与本案缺乏直接关联性，本院不予采信。证据四、五、六、七、八为相关权属凭证及裁判文书，真实合法且能证明工行宣武支行就诉争房产享有合法抵押权，本院对该五份证据予以采信。
秦碧明向本院提交以下证据材料：
1．证据一，《北京市商品房买卖合同》及附件，证明秦碧明在购买X大厦F110、F110’号房产时，不知道也不应当知道该房产存在抵押担保的情况，其购房不存在过错。
2.证据二，《北京市交通业、运输业、销售不动产和转让无形资产专用发票》，证明秦碧明已经一次性支付了购房款510万元。
3.证据三，《协议书》、《房屋租赁合同》，证明秦碧明购买房产后占有、使用、经营该房产至今。
4.证据四，（2009）一中民终字第16261号民事判决书，证明秦碧明向鸿润公司主张办理房产所有权手续的诉请得到法院支持，且在该案诉讼过程中，鸿润公司未表示该房产存在抵押担保情况，故秦碧明不存在过错。
5.证据五，北京市高级人民法院（2012）高民申字第02841号民事裁定书，证明再审法院对秦碧明提出的“在购买本案争议房产时无过错，应依法保护其合法权益”的意见予以认可，驳回了工行宣武支行要求认定《北京市商品房买卖合同》及《补充协议》无效的再审申请。
6.证据六，《委托代理协议》、《关于<北京市商品房买卖合同>的审查修改意见》及《情况说明》，证明秦碧明在购置该房产前已经委托律师事务所进行了相关法律审查，尽到了买房人的注意义务。
7.证据七，税务机关代开统一发票（11份）。证明税务机关依法代秦碧明向承租人开具房租发票，秦碧明系诉争房屋的产权人，且占有、使用、经营至今。
8.证据八，承租人开具的收到租金发票的证明（1份），证明秦碧明已将房租发票实际交付承租人。
9.证据九，中华人民共和国税收通用完税证，证明税务机关依法向秦碧明出具房产税的完税证，证明秦碧明是诉争房屋的产权所有人。
10.证据十，北京市商品房预售许可证，证明2003年12月22日，经北京市国土资源和房屋管理局批准，鸿润公司就涉案房屋公开预售，作为普通消费者的秦碧明按照通常的交易习惯判定，足以信赖买受涉案房屋不存在障碍。
11.证据十一，北京铁路运输中级法院民事裁定书、公告、送达回证、执行裁定书、民事起诉状，证明自2007年9月6日起，涉案房产的建筑工程承包人中铁建设集团有限公司申请查封了涉案房产。未办理过户登记的原因是因为鸿润公司没有履行提供办证条件的义务，秦碧明无任何过错。迫于无奈，秦碧明于2009年2月27日诉至法院请求办证。
另，秦碧明将《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（简称批复）作为证据提交欲证明工行宣武支行的抵押权不得对抗秦碧明的执行异议权和请求办证的债权。
经庭审质证，工行宣武支行对秦碧明提交证据的真实性及证据八、九、十一的证明目的予以认可。对证据一的证明目的不认可，认为签订买卖合同的时间为2006年，工行宣武支行2005年就对诉争房屋设定抵押登记，鸿润公司未告知抵押权人其转让诉争房屋的情形，转让行为应属无效；对证据二的证明目的不认可，认为转让行为隐瞒了所售房屋已经抵押的情况，转让应属无效；对证据三的证明目的不认可；对证据四、五的证明目的不认可，认为该案应追加工行宣武支行为第三人参加诉讼，该判决在没有查明抵押登记事实的前提下就作出判决是存在瑕疵的；对证据六的证明目的不认可，认为秦碧明委托的律师没有尽到合理的审查义务，诉争标的已经设定了抵押，对秦碧明有效；对证据七的证明目的不认可，认为房租发票不能证明秦碧明是产权人，产权应以登记为准；对证据十的证明目的不认可，认为商品房竣工之后由相关机关出具的预售许可证，不代表抵押权的消灭。
对于以上证据，本院经审查认为，证据一、四、五、六十、十一的真实性应予确认，且能证明秦碧明在购买诉争房产时不存在过错，故本院对该六份证据予以采信；证据二真实性应予确认，且能证明秦碧明已支付购房款510万元，本院对该证据予以采信；证据三、七、八的真实性应予确认，且能证明秦碧明购买诉争房产后占有、使用、经营该房产至今，本院对该三份证据予以采信；证据九的真实性应予确认，但无法证明秦碧明是诉争房屋的产权人，故本院对该证据的证明目的不予采信。另，秦碧明提交的批复系法律法规，不属于证据，本院将在判理部分对批复在本案中的适用问题予以阐述。
本院审理过程中，工行宣武支行与秦碧明均对（2013）高民终字第3121号民事判决中认定事实表示认可。秦碧明认可购买诉争房屋的目的为出租，其在2006年3月购买诉争房屋后即将诉争房屋出租给案外人。
本院经审理查明：2005年7月26日，工行宣武支行与鸿润公司签订《借款合同》及《抵押合同》，《抵押合同》所附抵押物清单载明抵押物名称为北京市海淀区X园配套项目，数量为地上一层配套（商业用房）101、102、103、104，国有土地使用权证号为京海国用（2003出）字第X号。工行宣武支行与鸿润公司就上述抵押物办理了抵押登记，工行宣武支行取得了京房海其他字第X号《房屋他项权证》。
2007年4月11日，工行宣武支行与鸿润公司签订一份《贷款抵押协议》，约定：由于北京市海淀区X园配套项目于2007年4月3日取得京房权证海其字第X号房屋所有权证，双方经友好协商，对贷款抵押相关事宜达成如下协议：1、双方同意将原北京市海淀区X园配套项目一层配套（商业用房）101、102、103、104号土地使用权及在建工程抵押，变更为北京市海淀区X号现房房屋土地使用权及房屋抵押。2、鉴于原贷款抵押物规划的房号及面积与实测的房号及面积发生变化，双方同意将原贷款抵押物规划房号101、102、103、104号建筑面积1353.81平方米、分摊土地面积283.59平方米、变更为实测报告房号F11-F110’建筑面积1277.89平方米、分摊土地面积265.77平方米，具体贷款抵押物由规划房号、面积变更为实测房号、面积的抵押物清单附后。3、双方对于贷款抵押物变更不再重新签订抵押合同，双方同意贷款抵押物中的土地抵押期限自2005年8月8日起至2010年8月7日止，本协议作为《抵押合同》的补充，具有同等的法律效力。上述《贷款抵押协议》签订后，工行宣武支行取得京海土他项（2007抵）第X号《土地他项权利证明书》，该证书载明：土地他项权利人为工行宣武支行，义务人为鸿润公司，抵押物坐落于北京市海淀区X园配套项目，抵押种类为房地抵押，土地证号为京海国用（2003出）字第X号，抵押范围为地上建筑物F11-F110、F110’及对应土地面积，建筑面积为1277.89平方米，土地面积为265.77平方米，权利价值为1500万元整，设定日期为2007年5月17日，存续期限为2005年8月8日至2010年8月7日，在该证书“记事”一栏载明：房屋他项权利证为京房海其他字第X号，该笔抵押为2005年7月28日设定的在建工程抵押转成现房抵押，根据权利双方抵押协议设定此笔抵押。就抵押物的变更，京房海其他字第X号《房屋他项权证》载明在建工程抵押时规划房号104，同意变更后的实测房号为F110、F110’。
2008年，工行宣武支行就上述借款合同纠纷起诉了鸿润公司，请求其归还贷款本金600万元及相应利息，并请求判令对抵押物（X大厦部分房产，含本案诉争的标的房产F110、F110’）行使抵押权，就抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿。同年，本院作出（2008）一中民初字第6585号民事判决，支持了工行宣武支行全部诉讼请求，确认工行宣武支行可就抵押物拍卖、变卖所得优先受偿，判决确认的抵押物包括本案诉争的位于北京市海淀区X号X大厦F110、F110’号房产。后本案经北京市高级人民法院二审，判决维持了一审判决结果，判决正式生效。工行宣武支行于2009年7月向本院申请强制执行。
2009年2月，秦碧明向北京市海淀区人民法院起诉鸿润公司，要求判令鸿润公司给付逾期办理房屋所有权证的违约金，要求鸿润公司为秦碧明办理房屋所有权证。经北京市海淀区人民法院审理查明：2006年3月，买受人秦碧明与出卖人鸿润公司签订了《北京市商品房买卖合同》，双方约定秦碧明购买位于北京市海淀区X大厦F110、F110’号房产，实测建筑面积199.11平方米，总金额510万元。合同第四条抵押情况：与该商品房有关的抵押情况为：该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押。后双方又就办理产权登记所需税费等事宜签订了补充协议。买卖合同及补充协议签订后，秦碧明于2006年3月31日向鸿润公司支付了购房款510万元，鸿润公司于2006年3月27日向秦碧明交付房屋。鸿润公司主张秦碧明未缴纳专项维修基金、契税及未提交相关资料系未为秦碧明办理产权证的主要原因。秦碧明主张系因鸿润公司未对办理产权证需要的手续及资料履行通知义务。北京市海淀区人民法院一审以秦碧明并未完全履行合同约定的办理产权证需要缴纳相关费用的义务，且合同约定的逾期办理产权证的违约金条款内容亦与秦碧明的主张不一致为由，判决驳回秦碧明的全部诉讼请求。秦碧明不服向本院提起上诉，本院经审理查明，北京市海淀区人民法院查明的事实属实。本院另查明，在本院审理期间，秦碧明表示如鸿润公司同意在90日内为其办理北京市海淀区X大厦F110、F110’号房屋所有权证，其可以放弃要求鸿润公司支付取得房屋所有权证之前的所有逾期违约金的诉讼请求。鸿润公司同意在90日内为秦碧明办理完毕该房屋的房产证，如逾期每日按全部已付款万分之二的标准承担责任。秦碧明对此予以认可。本院于2009年12月18日改判撤销一审判决，判令鸿润公司于判决生效之日起90日内为秦碧明办理北京市海淀区X大厦F110、F110’房屋的所有权证书。
2011年5月，秦碧明向本院提出执行异议申请，称其于2006年3月27日与鸿润公司订立《北京市商品房买卖合同》，购买本案诉争房产—X大厦F110、F110’房产，并支付了全部购房价款，鸿润公司向秦碧明交付了房屋。经（2009）一中民终字第16261号判决认定双方购房合同有效，鸿润公司应当为秦碧明办理房产权属证书。但由于上述房产已被工行宣武支行申请查封，无法办理，故申请撤销对X大厦F110、F110’房产的查封措施。经本院审理，作出（2011）一中执异字第1020号民事裁定，该民事裁定载明[执行依据（2008）一中民初字第6585号民事判决、执行案号（2009）一中执字第1224号]本院查封X大厦F110、F110’房产，秦碧明提出案外人异议。依据相关法律规定，秦碧明提供了已支付X大厦F110、F110’房产全部购房款且实际占有的证据，亦无证据证明秦碧明对该房产未过户存在过错，故其提出的解除X大厦F110、F110’房产查封的主张理由充分，裁定秦碧明的异议成立，中止对X大厦F110、F110’房产的执行。
鸿润公司与秦碧明签署的商品房买卖合同第四条抵押情况，载明：与该商品房有关的抵押情况为，该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押。同时该条载明，抵押权人同意该商品房销售的证明及关于抵押的相关约定见附件三。附件三写明“该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关约定。”
再查，工行宣武支行就（2009）一中民终字第16261号民事判决向北京市高级人民法院提起再审称：本案判决中的房产在鸿润公司和秦碧明买卖前已经抵押给工行宣武支行，该买卖合同应属无效。北京市高级人民法院经审查后认为，鸿润公司与秦碧明签订的商品房买卖合同有效，于2012年11月20日作出（2012）高民申字第2841号民事裁定，裁定驳回工行宣武支行的再审申请。
又查，（2008）一中民初字第6585号民事判决载明的抵押物为F110、F110’号房产，（2009）一中民终字第16261号判决载明的标的物为F10、F10’，原审审理过程中，双方当事人均表示仅系表述不一致的问题，二者所指向的为相同的房屋。鉴于相关行政管理机关在权利证明书上使用的系F110、F110’的表述，且房屋平面图使用的也是F110，故本判决论理及判决部分统一使用的表述为F110、F110’。
以上事实有本院(2011)一中执异字第1020号民事裁定、（2009）一中民终字第16261号民事判决、（2008）一中民初字第6585号民事判决、北京市高级人民法院（2009）高民终字第2327号民事判决、（2012）高民申字第2841号民事裁定、京房海其他字第X号房屋他项权利证、京房权证海其字第X号房屋所有权证、京海国用（2003出）字第X号国有土地使用权证、商品房买卖合同及附件等证据材料及当事人陈述在案佐证。
本院认为,本案的争议焦点为工行宣武支行就诉争F110、F110’号房屋享有的抵押权能否对抗房屋买受人秦碧明。
首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（简称担保法司法解释）第六十七条第一款规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。本案中，秦碧明于2006年从鸿润公司处购买诉争房屋时，鸿润公司已将在建工程抵押给工行宣武支行并办理了抵押登记，鸿润公司出售诉争房屋时既未通知工行宣武支行，亦未将在建工程已抵押之事实告知秦碧明，依据上述物权法及担保法司法解释的相关规定，工行宣武支行可以行使抵押权。
其次，关于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是否适用于本案的问题。本院认为，该两项规定针对的是被执行人将名下财产出卖给第三人的情形，而并未规定被执行人财产上设定抵押时应如何处理，故该两项规定不可直接适用于本案，且依据物权法及担保法司法解释的相关规定，受让人不存在过错并不能阻碍抵押权人行使抵押权。因此，本案中，秦碧明在房屋买卖过程中是否存在过错并不影响工行宣武支行抵押权的行使。
最后，关于批复在本案中是否适用的问题。依据该批复的规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。优先保护交付全部或者大部分款项的消费者是基于生存权利优于经营权利之原则，故批复中的“消费者”并非一般意义上的房屋买受人，应限于为生活消费而非为经营需要而购房的消费者。本案中，秦碧明购买诉争房屋的目的为出租营利而非基于生活居住需要，故其就诉争房屋享有的权利不能优先于抵押权。秦碧明以批复为依据主张工行宣武支行的抵押权不得对抗秦碧明的执行异议权和请求办证的债权缺乏依据，本院不予支持。
综上，工行宣武支行要求许可其在（2009）一中执字第1224号执行案件中对位于北京市海淀区X大厦F110、F110’号房产继续执行的诉讼请求具有法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：
许可中国工商银行股份有限公司北京宣武支行在本院（2009）一中执字第1224号执行案件中对位于北京市海淀X大厦F110、F110’号房产继续执行。
案件受理费七十元，由秦碧明、北京鸿润房地产开发有限公司共同负担。
公告费五百六十元，由秦碧明负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。
审 判 长 王 京
审 判 员 刘燕风
代理审判员 尤 頔
二〇一七年一月五日
书 记 员 张 海