宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）宁0104执异165号
异议人（案外人）：赵君，男，1981年1月21日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
申请执行人：刘小平，男，1963年10月7日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托诉讼代理人：马自林，北京市泽元（银川）律师事务所律师（特别授权）。
委托诉讼代理人：蒋晓乐，宁夏维誉律师事务所律师（特别授权）。
被执行人：宁夏蓝山投资置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区阅海湾中央商务区万寿路138号2层211室。
法定代表人：肖奕，该公司董事长。
被执行人：宁夏蓝山置地集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区新昌东路187号圣雪绒大厦16层。
法定代表人：肖奕，该公司总经理。
本院在执行申请执行人刘小平与被执行人宁夏蓝山投资置业有限公司、宁夏蓝山置地集团有限公司借款合同纠纷一案中，在诉讼前依据申请保全了被执行人宁夏蓝山置地集团有限公司名下位于银川市金凤区聚合苑3号商住楼3号营业房产权。异议人赵君提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人赵君称，被采取财产保全措施的位于银川市金凤区雪绒巷聚合苑3号楼3号营业房，原所有权人宁夏蓝山置地集团有限公司在2015年12月23日就转让给了异议人赵君，上述交易通过债权债务转让完成了同等的全部付款义务，异议人并于当日实际占有了涉案房屋，也缴纳了房地产交易契税，且在办理交易时，涉案房屋没有被采取任何措施，不存在禁止交易的情形，只是在办理房产变更登记过程中，被房管部门告知该房产于2015年12月28日被法院查封。因此异议人对此交易不存在任何过错。请求法院停止对该房产的执行，并解除对该房产的保全措施。同时，异议人提交协议一份、税票三份、房地产买卖契约一份、银川市房产交易中心领证单一份、房屋交接书一份、金凤区法院民事判决书一份、借条一份、转账凭证三份、收据四份、借款协议一份、债权转让协议书一份、债权转让通知书一份，证明执行异议理由成立。
申请执行人称，截止到2016年1月26日，银川正航工程监理有限公司仍在被保全房屋内一直办公和经营，异议人并未实际占有此房屋，故其申请所述房屋已经在2015年12月23日交付使用的主张不能成立。此外，被保全房屋位于金凤区聚合苑，比照同地域相邻营业房2015年房产评估价14795元∕㎡，异议人从宁夏蓝山置地集团有限公司分别以206万元、226万元的价格购入聚合苑3号商住楼3号营业房（278.47㎡）和4号营业房（304.19㎡），购入价约为7430元∕㎡，此价格明显低于市场价，所以，申请执行人有理由怀疑，异议人可能是通过其他非合理的甚至违法的方式与房屋产权人进行的交易，甚至可能是恶意串通，进行的虚假交易，目的就是为了逃避债务，转移财产。异议人在提起保全复议申请及开庭时，并没有提供债权债务转让协议、转账记录等证据用以证明其买卖合法，并且交付了正常的购房款，在时隔九个月之后，却又提供了上述证据，明显不合交易习惯。请求依法驳回其执行异议申请。同时，申请执行人提交照片四份、房地产评估报告书调档复印件一份、驳回复议申请书一份，证明其主张成立。
被执行人宁夏蓝山投资置业有限公司、宁夏蓝山置地集团有限公司，未提交答辩意见。
本院查明，本院于2016年1月15日，受理原告刘小平与被告宁夏蓝山投资置业有限公司（以下简称蓝山投资公司）、宁夏蓝山置地集团有限公司（以下简称蓝山置地公司）借款合同纠纷一案，2015年12月28日，依据原告的诉前保全申请，作出（2015）兴财保字第918号民事裁定书，依法冻结了被申请人宁夏蓝山置地集团有限公司名下位于银川市金凤区聚合苑3号商住楼3号营业房产权。后异议人赵君提出保全复议，本院以复议人未提供相关证据证明其已支付涉案房屋的全部价款，也不能证明涉案房屋已经交付并占有使用，驳回了复议人赵君的复议申请。于2016年2月23日作出（2016）宁0104民初656号民事判决书，判决：一、被告宁夏蓝山投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告刘小平借款本金400万元、利息59278元（截止2016年1月15日），并承担利息至借款还清之日（利率按每日万分之1.35计算）；二、被告宁夏蓝山置地集团有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任，承担清偿责任后有权向被告宁夏蓝山投资置业有限公司追偿。案件受理费19654元、诉前财产保全费5000元，由被告宁夏蓝山投资置业有限公司、宁夏蓝山置地集团有限公司负担。判决书生效后，申请执行人刘小平向本院申请强制执行，本院于2016年5月17日立案执行。
另查明，2015年12月23日，异议人赵君、宁夏蓝山投资置业有限公司、宁夏蓝山置地集团有限公司、第三人江建云，四方签订了协议一份，因欠款关系将位于金凤区聚合苑3号商住楼3号营业房，建筑面积278.47平米，以每平米7430元，总价2069032元抵顶给赵君。同日，异议人赵君与宁夏蓝山置地集团有限公司签订了房地产买卖契约，约定将位于金凤区聚合苑3号商住楼3号营业房（建筑面积278.47平米）出售给赵君，出售价格为206万元，双方同意于2015年12月23日将上述房地产正式交付给赵君。同日，向银川市房地产交易中心申请办理房屋所有权转移登记，并缴纳了相应税费，当日，房产交易中心受理后出具领证单一份。因本院在2015年12月28日对该房产进行了诉讼保全，该房产过户交易未能完成。2016年5月24日异议人赵君向金凤区法院提起诉讼，要求确认其对位于金凤区聚合苑3号商住楼3号营业房享有所有权，该院作出（2016）宁0106民初2346号民事判决书，认定：2015年12月23日赵君、宁夏蓝山投资置业有限公司、宁夏蓝山置地集团有限公司、江建云、刘勤保之间，因债权债务关系以金凤区聚合苑3号商住楼3号营业房抵顶给赵君，同日，赵君与宁夏蓝山置地集团有限公司签订了《房地产买卖契约》一份，并缴纳了相关税费于当日接收了房屋，确认位于金凤区聚合苑3号商住楼3号营业房所有权归赵君所有。
还查明，2011年4月30日，宁夏圣雪绒房地产开发有限公司，将位于金凤区聚合苑3号商住楼3号营业房，建筑面积278.47平米，以总价1067650元出售给宁夏蓝山置地有限公司。2015年8月11日，银川市地方税务局直属征收管理局向银川市住房保障局发函，因宁夏蓝山置地有限公司名称变更为宁夏蓝山置地集团有限公司，需要将位于金凤区聚合苑3号商住楼3号营业房权属变更到宁夏蓝山置地集团有限公司名下，同意不征收契税。
本院认为，依据法律规定在诉讼前采取的保全措施，进入执行程序后，自动转为执行中的冻结措施。异议人赵君对本院冻结位于金凤区聚合苑3号商住楼3号营业房提出执行异议，请求中止对冻结房产的执行，应当提供证据证明其对该房产享有实体权利足以阻却强制执行措施。异议人赵君提供的证据材料，证明异议人购买该房产的行为先于保全措施，且通过债权债务转让的形式结清了购房款，且已向房屋产权登记机关申请了变更登记。关于双方对房产是否实际交付的争议，依据银川市金凤区人民法院判决书查明的事实，可以认定该房屋已于2015年12月23日交付。关于申请执行人认为，异议人与被执行人相互串通转移财产、逃避债务以及涉案房屋未交付的理由，缺乏证据材料，本院不予支持。故异议人赵君对该房屋享有足以排除强制执行的权益。综上，异议人赵君的执行异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：
中止对银川市金凤区聚合苑3号商住楼3号营业房的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 孙志军
审判员 马立忠
审判员 弥天亮
二〇一六年十一月一日
书记员 张 勇
附：本案适用的相关法律、司法解释条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。