北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终2585号
上诉人（原审原告）：周思宇，男，1977年3月19日出生，住辽宁省锦州市凌河区。
委托诉讼代理人：娄一林，北京市方元律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：姜兆孟，男，1982年1月25日出生，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：杜毅，北京天驰君泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王宏刚，男，1976年4月15日出生，住北京市丰台区。
上诉人周思宇、上诉人姜兆孟因与被上诉人王宏刚房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第62308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年02月05日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周思宇委托诉讼代理人娄一林，上诉人姜兆孟委托诉讼代理人杜毅，被上诉人王宏刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周思宇上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一项、第二项，支持周思宇的全部诉讼请求，即要求姜兆孟返还租金40万元、赔偿装修及相关设施费用40万元。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律有误。1.一审判决无视周思宇无法正常经营的基本事实。周思宇在承租坐落北京市朝阳区慧忠北里×号楼×层×号房屋（下称涉案房屋）之后即开始装修经营，但因姜兆孟无法履行办理餐饮经营执照的义务导致其经营处于违法状态而难以正常经营。庭审中，周思宇一再强调经常因为各种检查而关门歇业，导致其不能实现房屋承租的价值，还要承担装修、人员等各种损失。2.一审判决虽认定姜兆孟违约，但没有明确为根本性违约。周思宇承租房屋的目的在于合法从事餐饮经营，姜兆孟的违约导致合同目的难以实现，为根本性违约，理应承担全部或者大部分周思宇遭受的损失。3.房屋装修评估过期及无法再次评估非由周思宇造成。
姜兆孟辩称，不同意周思宇的上诉请求和理由。第一，周思宇实际上在合同履行期限内和合同解除后一直持续正常经营。第二，不存在根本违约的基础。第三，评估过期并非当事人的过错，现物品的价值无法确定。第四，关于营业执照的事情，姜兆孟有协助办照的义务，但是需要周思宇提供消防、安全、卫生方面的证照，在周思宇没有配合前期工作的情况下无法办理，过错不在于姜兆孟一方。周思宇也未提供办照的费用。
姜兆孟上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令驳回周思宇的所有诉讼请求；3.本案诉讼费用由周思宇承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。第一，姜兆孟不是本案适格被告。涉案房屋的产权人为北京鼎信联丰投资管理有限公司（以下简称鼎信公司），姜兆孟是鼎信公司的法定代表人，因此姜兆孟签署租赁合同的行为实际是履行职务的行为，应当构成表见代理。故出租房屋的相关权利义务，应由鼎信公司承担。第二，租赁房屋的根本目的已经实现。周思宇于2014年9月10日至2017年5月13日期间连续不间断地使用涉案房屋，2015年5月13日鼎信公司将涉案房屋出售，但原租赁合同不变，由新房东继续履行，而一审法院无视后面连续使用的事实，反过来判决退回前面的房租，让人无法理解。周思宇长期实际占用涉案房屋，开展多种经营，获取高额营利。至于是否具备营业执照，属于程序性问题，周思宇经营的餐饮企业也从未受到工商管理部门出局的书面处罚，无法认定由于执照的问题导致经营困难。第三，因周思宇未提供排污许可证、卫生许可证等相关证照，故最终导致营业执照无法办理，过错在于周思宇不配合，应当由其承担不利后果。第四，赔偿装饰装修及设备没有法定依据。关于装修、设备的赔偿问题双方早已于《商铺租赁合同》（下称涉案合同）第八条作出了明确约定，但一审法院却判决赔偿，与事实严重不符。另外，鉴定报告超过了法定的有效期限，并且涉案房屋被周思宇转租，当初的装修、设备已面目全非，不具备再次评估的可能，在没有任何合法有效证明装修、设备价值的情况下，一审法院依然支持了赔偿请求，与事实严重不符。此外，一审法院适用法律错误。虽然判决姜兆孟返还收取的租金，但是没有明确具体金额，造成了执行标的不明确，且收取的租金中有部分转给了王宏刚，该部分租金如何处理没有说清楚。一审法院既然已经判决了返还租金，就是认定出租方构成了根本违约，但本案中涉案房屋承租人始终连续占有使用并开展经营，还多次转手牟利，鉴于前述实际履行情况，出租方不可能构成根本违约。房屋出售以后，原合同继续履行，基本情况没有发生任何变化，对应的鼎信公司出租期间早已过去，要求返还之前已发生的租金没有事实和法律依据。
周思宇辩称，第一，合同具有相对性，涉案合同系周思宇与姜兆孟签订，姜兆孟理所应当作为适格的被告。第二，本案的合同目的不是单纯的承租房屋，而是用于餐饮经营，姜兆孟的义务不仅仅是提供房屋，更重要的是负责办理餐饮经营的经营执照，姜兆孟不能履行该义务，导致合同目的不能实现，属于根本性违约。第三，营业执照不能办理下来，应由姜兆孟负责，虽然双方都知道涉案房屋的性质是住宅，不能用于商业用途，但是姜兆孟在合同中明确约定为周思宇办理执照，费用由周思宇负责，费用明确仅限于办理营业执照的费用，姜兆孟是以餐饮经营的用途来出租的，办理所需的其他费用应当由姜兆孟承担。涉案房屋虽然过户给王宏刚，即便房屋租赁本身的权利义务可以转移，但办理营业执照的核心义务不能随着房屋而转移到王宏刚身上。所有损失是在和姜兆孟履行合同期限发生的。
王宏刚辩称，对于周思宇、姜兆孟的争议，其不发表任何意见。周思宇和姜兆孟分别上诉与王宏刚没有关系。
周思宇向一审法院起诉请求：1.解除周思宇与姜兆孟签订的《商铺租赁合同》；2.要求姜兆孟返还租金40万元；3.要求姜兆孟赔偿装修及相关设施费用40万元。
一审法院认定事实：2014年9月10日，周思宇（乙方）与姜兆孟（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方同意将坐落北京市朝阳区慧忠北里×号楼×层×号房屋（下称涉案房屋）出租给乙方经营使用。房屋租赁期限自2014年9月11日至2019年10月20日止，每年租金为40万元，第一年付款为年付。从第二年起半年支付一年房屋租金，并且提前15天支付下月一次房屋租金。房屋第3年起开始递增，递增3%，第4年递增5%，第5年递增7%，合同期满后乙方具有承租优先权，如双方无异议乙方将续约。甲方让给乙方40天作为装修期（日期为2014年9月11日至2014年10月20日），免租期内甲方免除乙方租金。第四条约定甲方负责为乙方办理餐饮酒店类的营业执照，办照费用乙方自行负责（仅限办理工商营业执照）。第八条约定，租赁期届满或者解除契约的，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设备和装修，乙方一律不得拆走，甲方不予以补偿。如乙方经营不善，在承租期内乙方可自行转租转让，房屋租金不得低于本合同价格。在甲方有意出售此房或者进行银行抵押时乙方需配合甲方看房或评估，如乙方不配合视乙方违约，甲方有权提前收回房屋，解除合同，剩余租金不退。甲方出售房屋时，乙方无条件放弃优先购买权。
周思宇与姜兆孟签订上述《商铺租赁合同》后，当天周思宇支付姜兆孟一年租金（2014年10月21日至2015年10月20日）40万元，姜兆孟将涉案房屋交付周思宇使用。
另查1，涉案房屋产权人曾系鼎信公司，2015年鼎信公司将涉案房屋出售给案外人朱春起，并于2015年5月13日过户至朱春起名下。2015年3月31日姜兆孟变更为鼎信公司法定代表人。
另查2，2015年12月20日，出卖人鼎信公司、买受人朱春起、实际买受人王宏刚（身份证号：×××）签订《房屋买卖合同之补充协议》，约定：1、出卖人与买受人商定，由出卖人向买受人支付剩余房屋租金人民币5万，该租金对应的房租时间为2015年7月25日起至租期满一年为止。（实际对应房租时间为2015年7月至9月）。……3、买受人已知晓租户为从事烧烤经营的周思宇（×××），买受人购得房屋后已继续履行了原租赁合同，并将房屋继续租给周思宇从事烧烤经营生意至今。……姜兆孟、王宏刚对上述证据均认可，确认自2015年10月21日起，周思宇实际按每年40万标准向王宏刚交纳租金；2017年5月15日周思宇已将涉案房屋实际交还给王宏刚。
另查3，涉案房屋性质为住宅，至今未办理营业执照。
案件审理过程中，2015年12月，周思宇申请对涉案房屋内的装修现值和残值、房屋内的设施设备及相关物品进行评估。2016年1月19日，北京科正资产评估有限责任公司出具针对北京市朝阳区慧忠北里×号楼×层×号-钻木取火烧烤店装饰装修现值的评估值为581700元，残值评估值为511896元。周思宇支付评估费18000元。2016年1月18日，北京京评价格评估有限公司针对房屋内的设施设备及相关物品包括餐饮用途家具、厨房设备、餐具等，评估市场价格59346元。周思宇支付评估费2000元。针对上述评估报告，因本案承办人变更，2017年4月开庭时，周思宇表示涉案房屋装修已经发生变动，大部分没变、小部分有变更，姜兆孟表示涉案房屋一直在更换经营项目，周思宇对外转让获取了报酬，现在装修已经不存在、设备已面目全非，而且评估报告已过有效期。
庭审中，周思宇认为姜兆孟未按约定为其办理营业执照构成根本违约，合同约定姜兆孟负责办理营业执照，是人的能力履行不能移转。姜兆孟陈述同答辩，姜兆孟提交照片以及营业执照信息证明周思宇在实际经营，周思宇表示白天没有经营、晚上经营，确实有北京钻木取火餐饮管理有限公司，但是没有挂在租赁地点。
一审法院认为，据查明事实，2014年9月周思宇与姜兆孟签订《商铺租赁合同》，2015年涉案房屋产权人鼎信公司将房屋出售并于2015年5月13日过户，姜兆孟表示涉案房屋实际买受人为王宏刚，周思宇认可2015年10月21日起开始按《商铺租赁合同》租金标准向王宏刚交付租金，王宏刚将涉案房屋继续交付周思宇使用，虽王宏刚与周思宇确认双方未签署新的租赁合同，但实际上涉案房屋出租人已经由姜兆孟变更为王宏刚。本案中，关于责任承担，经法院释明周思宇表示不向王宏刚主张，仅要求姜兆孟承担责任，故法院仅就周思宇与姜兆孟租期内双方是否存在违约进行判定。周思宇、姜兆孟签订《商铺租赁合同》后，周思宇向姜兆孟交付一年租金40万，姜兆孟向周思宇交付房屋。《商铺租赁合同》中约定姜兆孟负责为周思宇办理餐饮酒店类的营业执照，但经查涉案房屋性质系住宅，不是商业用途，至今无法办理营业执照，故姜兆孟在合同中约定负责办理营业执照但其租期内未能办理，姜兆孟应就此承担一定的违约责任。关于违约后果，合同中就此未有约定，周思宇表示因无照影响经营导致合同目的无法实现，要求姜兆孟退还一年租金及装修等费用，姜兆孟在其租期内已将涉案房屋交付周思宇使用，而且姜兆孟提交照片证明周思宇进行了经营，周思宇亦认可白天没有经营、晚上进行了经营；另周思宇虽对涉案房屋进行装饰装修，但经法院评估后又对外转让导致装修部分发生变化，而且周思宇与王宏刚确认双方继续履行租赁至2017年5月。故法院结合周思宇诉求综合考虑姜兆孟违约情节、收取租金数额、评估结论等对姜兆孟应承担违约责任酌情判处。
另，周思宇要求解除与姜兆孟的《商铺租赁合同》，已无事实依据，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、姜兆孟于判决生效之日起七日内退回周思宇租金并赔偿装修费用十万元。二、驳回周思宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院另查明：周思宇于二审庭审中认可其已经将涉案房屋内设施设备及相关物品取走，取走的物品范围与《价格评估报告书》中所载的可移动物品基本一致。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，结合各方意见，本案二审的争议焦点为：姜兆孟是否应向周思宇退回租金、赔偿装修费用；如应支付，则一审判决确定的相应金额是否妥当。
首先，关于本案违约责任的认定一节。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据涉案合同约定，姜兆孟负责为周思宇办理餐饮酒店类的营业执照，办照费用周思宇自行负责（仅限办理工商营业执照），因此姜兆孟应遵此合同条款履行。一方面，周思宇主张因工商营业执照未能办理下来而导致其经营性使用涉案房屋的合同目的不达，但涉案合同签订后姜兆孟向周思宇交付房屋，周思宇未举证证明其在对涉案房屋的占有、使用过程中因执照缺失造成其经营上的障碍以致无法实现合同目的。事实上，周思宇进行了经营，且在向王宏刚交还涉案房屋之前，并未因其主张的事由向姜兆孟主张过解除合同，综合以上事实，周思宇主张姜兆孟未履行办照义务而构成根本违约无法成立。另一方面，姜兆孟主张周思宇承租并使用涉案房屋的合同目的已经实现，但在签订涉案合同伊始双方均知悉涉案房屋性质为住宅，对于在涉案房屋上办理工商营业执照可能存在的客观障碍均应有所认知，在此情形下姜兆孟仍自愿承担办理营业执照的合同义务，现涉案房屋至今未能办理工商营业执照，姜兆孟就此节确实存在违约情形。姜兆孟主张未能办理餐饮酒店类营业执照的原因在于周思宇自身未能完成办理营业执照的前提证照，但未就此举证证明该理由成立，因此姜兆孟应承担一定的违约责任。
其次，关于本案违约责任的承担一节。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。周思宇主张姜兆孟应退还租金40万元并赔偿装修损失40万元，但其自2015年10月21日起按照涉案合同标准向王宏刚交纳租金，并于2017年5月15日将房屋实际交还给王宏刚，一审法院考虑到周思宇、姜兆孟的合同履行期间、租金交纳情况、出租人的变更情况、装修及室内物品变化情况等因素，酌情确定姜兆孟退回周思宇租金并赔偿装修费用十万元，并无不当，本院予以维持。因周思宇对涉案房屋的装饰装修物已经形成房屋的附合，如周思宇认为其仍有损失的，或者实际收回房屋的出租人同意加以利用的，周思宇可另行主张。
此外，本案乃房屋租赁合同纠纷，且在案证据并未显示姜兆孟系以鼎信公司的名义承受涉案合同的权利义务关系，根据合同相对性原则，姜兆孟系本案适格主体无误。姜兆孟称其并非本案适格被告、其权利义务应由鼎信公司承担，理由无法成立，本院不予支持。
综上所述，周思宇、姜兆孟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
评估费2万元，由周思宇负担17000元（已交纳），由姜兆孟负担3000元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
一审案件受理费5900元，由周思宇负担3600元（已交纳），由姜兆孟负担2300元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费8200元，由周思宇负担5900元（已交纳），由姜兆孟负担2300元（已交纳）。
审 判 长 胡新华
审 判 员 陈 静
审 判 员 江 惠
二〇一八年四月十六日
法官助理 张日广
书 记 员 祖志贤