陕西省三原县人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0422民初字209号原告：崔冉冉。委托诉讼代理人：史万利，系陕西海普睿诚律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：吴选明，系陕西海普睿诚律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：陕西三飞房地产开发有限公司，住所地西安市碑林区新廓门55号。法定代表人：刘学，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李宇，系陕西法智律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：姚立建，系陕西三飞房地产开发有限公司经理，委托权限为特别授权。原告崔冉冉与被告陕西三飞房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔冉冉委托诉讼代理人史万利、吴选明、被告陕西三飞房地产开发有限公司委托诉讼代理人李宇、姚立建均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告崔冉冉向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告退还房款11034元；2、依法判令被告退还收取原告供暖设施费2500元、数字电视入网费300元及多收取的房费598元，契税、维修基金、天然气费用4330元，合计18762元；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：2011年3月23日原、被告签订商品房销售合同一份，原告在被告购买了池阳·华锦苑小区A—2706商品房一套，合同约定房屋建筑面积为92.77㎡，单价为3130元/㎡，房屋总价款为290370元，同时约定在原告入住时天然气、水、电等配套设施正常使用。原告在合同签订后，一次性交纳了全部购房款。2015年初三原县房产局给原告下发了房屋所有权证，确定原告购买的该商品房建筑面积为89.59㎡，比购房合同约定的面积少3.18㎡。按照合同约定，被告应该退还多收原告的房款并双倍赔偿款原告房款11034元。被告还额外收取原告其他名目房款598元、供暖设施费2500元、数字电视入网费300元、多收的契税、维修基金、天然气费用4330元，以上费用合计18762元。为此原告多次要求被告退还多收的房款及不合理的费用，被告拒不退还，故原告诉至法院，提起以上诉讼请求。被告陕西三飞房地产开发有限公司辩称，原告所诉不实。房屋面积计算的方法按照合同约定应包括公共分摊面积（3.06㎡），故该商品房实际面积为89.59+3.06=92.65㎡。与合同约定面积92.77㎡基本相符，不存在退还房屋面积差价。另外原告请求退还收取原告供暖设施费2500元、数字电视入网费300元、办理房产证的相关手续费598元、契税、维修基金、天然气费用4330元均系被告代收的费用，并非被告收取，故不承担退还义务。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提供了证据，本院组织了当事人进行了举证和质证。商品房销售合同、房屋所有权证、收据、收款收据、房管所出具的情况说明、池阳华锦苑面积核算表、房管所出具的房屋分层分户面积统计表、天然气用户安装合同、有线电视网络协议书、锅炉供热合同真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本案查明的事实如下：被告系池阳·华锦苑项目的房地产开发企业，并取得了该项目预售许可证。2011年3月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，向被告购买位于三原县宴友思大街东北角池阳·华锦苑第A幢27层06号的房屋。合同约定：一、该商品房的用途为居住，属框剪结构，层高为3米，建筑层数地上28层，地下1层。二、该商品房建筑面积为92.77㎡，其中包括套内建筑面积75.62㎡、公共部分与公用房屋分摊建筑面积17.15㎡（有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。三、计价方式及价款即按建筑面积计算，该房屋单价为人民币3130.00元/㎡，总金额为290370元。四、以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按最终面积以房管所测量面积为准，实行多退少补（不含公共设施公摊）。五、银行按揭：买受人在2011年3月23日前支付全部房款的30%，合计人民币90370元，剩余房款20万元整，采取银行15年按揭支付。六、被告承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、电梯于入住时达到使用条件；2、天然气由天然气公司统一确定；3、有线电视由广播电视公司统一确定。七、（附件二）公共部位与公用房屋分摊建筑面积按照中华人民共和国建设部颁布的房屋测量规范执行。八、办理入住手续时，天然气材料工费、契税、维修基金及相关费用，原告应按国家规定标准一次性付清。合同签订后，原告按合同约定向被告支付房屋首付款90370元及办理了按揭手续，交纳数字电视入网费300元、办理房产证手续费598元、契税、维修基金、天然气费用15547元。后被告将该商品房交付予原告使用至今，并收取了原告供暖设施费2500元。三原县住房和城乡建设局和三原县城关镇房屋产权发证办公室对涉案的房屋颁发三房权证城关字第201535**号房屋所有权证书，该证书中记载该套房屋建筑面积89.59㎡、套内建筑面积73.96㎡。审理过程中，被告曾以就三原县住房和城乡建设局以房屋行政登记一案诉至法院，要求三原县住房和城乡建设局撤销其给陕西三飞房地产开发有限公司开发的“池阳·华锦苑”项目的房产所颁发的《房屋所有权证书》。2016年9月18日，三原县房产管理所向本院作出情况说明，说明其所在池阳·华锦苑小区房产面积测绘中是按照《中华人民共和国国家标准》《GB/T17986—2000》《房产测量规范第一单元：房产测量规定》之规定核算。对该项目各户商品房屋进行产权登记时，按照房屋产权登记发证的相关规范登记，建筑物的外墙保温层面积1003.06㎡未计入各户的房屋产权登记面积。陕西三飞房地产开发有限公司在房屋销售时与购房人签订《商品房买卖合同》的房屋面积，系依据《建筑工程建设面积计算规范》将保温层计入建筑面积销售，双方按照《商品房买卖合同》约定处理。三原县房管所盖章确认池阳·华锦苑面积核算测量结果：建筑物结构框剪；建筑物地面层次29；地下层次1；商住地上建筑面积50858.26㎡；商住地下室建筑面积3444㎡；商住总建筑面积54302.26㎡；物业用房建筑面积：锅炉房110㎡，物业用房123.50㎡，洗手间6.50㎡；小区总建筑面积54542.26㎡。本院认为，原、被告签订的商品房销售合同系双方当事人的真实意思表示，且合法有效，应予以确认。依据合同约定产权登记面积与合同约定面积发生差异，最终面积以房管所测量面积为准，实行多退少补，其中房管所测量面积不包括公共设施公摊面积。合同约定有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积按照中华人民共和国建设部颁布的房屋测量规范执行，而三原县房产管理所向本院作出的情况说明确认其所在池阳·华锦苑小区房产面积测绘中未将建筑物的外墙保温层面积（1003.06㎡）计入各户的房屋产权登记面积，故根据《建筑工程建设面积计算规范》第3.0.24条之规定，建筑物的外墙保温层面积（1003.06㎡）应计入各业主房屋建筑面积；对被告提出将物业用房等面积由各业主进行分摊，因合同约定以建筑面积计价并且以房管所测量面积为准，被告未提供证据证明其所主张的物业用房等面积，经房管所测量后应计入而未计入原告商品房建筑面积，故对其辩称本院不予采信。被告应对分摊后其多收原告的购房款按照多退少补的约定予以返还。对原告主张被告退还其收取的数字电视入网费、办理房屋所有权证书手续费及多收的契税、维修基金、天然气费用之请求，因被告系代收行为，以上费用均系原告向各行政部门交纳的费用，故原告无权向被告主张返还。原告主张的供暖设施费，系另一法律关系，故本案不予处理。综上，被告应返还原告购房款4413.30元〔（92.77—89.59—89.59÷50858.26×1003.06）㎡×3130元/㎡=4413.30元〕。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件的司法解释》第十四条、《建筑工程建设面积计算规范》第3.0.24条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，并经审判委员会讨论，判决如下：一、原告崔冉冉与被告陕西三飞房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、限被告陕西三飞房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告崔冉冉购房款4413.30元；三、驳回原告崔冉冉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费260元，原告承担200元，被告承担60元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长  缑培强审 判 员  夏 芳人民陪审员  赵勤胜二〇一六年十二月一日书 记 员  曹 粤