广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第952号
上诉人（原审原告）李华，男，1937年5月4日出生，香港特别行政区居民。
委托代理人李健德，男，汉族，1965年5月1日出生，上诉人李华的儿子。
上诉人（原审被告）陈结，女，汉族，1930年2月24日出生。
委托代理人徐剑文，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。
上诉人李华、陈结因物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2704号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，本市越秀区百灵路29号房屋是以李华名义登记的房屋，该屋曾由国家经租，由广州市越秀区第二土地房屋管理所管业。2013年9月1日，房管部门将越秀区百灵路29号房屋发还李华管业，在广州市越秀区第二土地房屋管理所交付给李华的《住户居住情况移交表》中显示，由陈结承租百灵路29号房屋101房、201房作住宅使用，分别承租面积为6.56平方米、36.94平方米，每月租金分别为14.90元、80.20元。
2013年10月中旬，李华向作为百灵路29号101、201房住户的陈结送达了《房屋收回通知书》，该通知书的其中内容为：广州市国土房管局已于2013年9月1日将该户房屋业权发还原业主，现业主决定收回房屋进行自用，请住户于2013年10月15日前自行搬出，交还房屋，住户如在搬迁时限存在实际困难，可向业主申请原址临时租住一年，租金则按百灵路同路段房屋租赁价格计算，每月人民币1500元，租户如需租赁，请于2013年10月15日前与业主联系商议，签订租赁合同，否则视作自行放弃租赁和非法侵占他人房屋处理。此后，李华、陈结没有签订租赁合同，也没有交收2013年9月1日起至今的租金。陈结户现在讼争房的户籍人口为户主陈结、女胡美琼、外孙女伍诗玮共三人。
李华于2013年10月17日向原审法院起诉请求：1、判令陈结立即停止侵权，立即腾退非法侵占李华的百灵路29号101、201房；2、陈结赔偿从2013年9月1日起至腾退房屋当日止的全部市值租金（按每月1500元计）及迟延给付上述租金的滞纳金（该滞纳金从2013年9月1日起计至陈结实际交付之日止，按同期应付而未付租金的10%计）。
陈结辩称：不同意李华要求我户马上迁出的诉讼请求，希望李华配合我方一起到相关部门协调另行提供房屋给我户居住的问题，待相关部门提供了房屋给我户后，我户立即将上述房屋交回李华；我在2013年10月中旬，收到要求按市值1500元标准支付租金的书面通知，但没见到李华，且按每月1500元标准支付租金也不合理，故没有向李华支付2013年9月1日起的租金，现同意按房管部门收取我户的租金标准支付从2013年9月1日起的租金给李华。
原审庭审中，陈结表示：我户现在101、201房的居住人口为我与女儿胡美琼两人，外孙女伍诗玮因出国读书，现没在上述房屋居住；上述101、201房中101房是通往201房的通道，且该通道只由我户使用；我户没有其他房屋搬迁居住。李华表示：不清楚房管部门有否与陈结签订租约，也不清楚陈结户在承租房内的使用状况，也不清楚陈结户有否其他房屋搬迁居住。
原审法院认为：鉴于从广州市越秀区第二土地房屋管理所发出的《住户居住情况移交表》中显示，陈结是百灵路29号101、201房的承租人，在广州市越秀区第二土地房屋管理所没与陈结签订租赁合同，但陈结户实际在上述房屋居住至今的情况下，故可认定在发还经租前，广州市越秀区第二土地房屋管理所与陈结就讼争房形成的是不定期的租赁关系。
自2013年9月1日，取回百灵路29号房屋的管业权后，李华作为百灵路29号房屋的所有权人，对该屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，李华据此要求陈结户迁出百灵路29号101、201房是有理由的。但鉴于陈结户租住讼争房屋已多年，讼争房屋只是从2013年9月1日才发还李华管业，时间不长，且陈结户目前没有其他房屋搬迁居住，故李华宜让陈结户暂住一段时间。暂住期间，陈结户应积极另寻房屋搬迁，以便暂住期限届满将讼争房腾空交回李华；暂住期限届满，陈结户应将暂住房腾空交回李华。
至于房屋租金，因自讼争房屋发还李华管业后，该房屋属私房性质，且李华要求陈结迁出讼争房及按私房租值计付租金的通知书已于2013年10月送达陈结，故李华要求陈结按私房租值交纳2013年11月起的租金是有理由的，但该租金标准应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋的参考价租值确定。因李华对陈结租赁讼争房提出异议的通知在2013年10月才送达陈结，故此前李华应承接房管部门与陈结之间的不定期租赁关系，对从2013年9月起至同年10月止的租金，李华应按房管部门与陈结约定的租值计收。因李华、陈结原没约定租金标准，而陈结是基于不同意李华提出每月1500元的租金标准，而没向李华交纳2013年9月1日起至今的租金，不属违约，故对李华要求陈结支付迟延给付租金滞纳金的请求，不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条之规定，判决：一、自本判决发生法律效力之日起，陈结户暂住百灵路29号101、201房，为期两年。暂住期间，陈结户应按月参照房管部门公布的同期同地段同类房屋的租金参考价确定的标准向李华支付房屋使用费；暂住期限届满，陈结户（含同住人员）应将上述百灵路29号101、201房腾空交回李华；二、陈结应于本判决发生法律效力之日起十日内，将从2013年9月1日起至2013年10月底止的本市百灵路29号101、201房租金（按每月95.1元计）一次性支付给李华；三、陈结应于本判决发生法律效力之日起十日内，将从2013年11月1日起至本判决发生法律效力之日止的本市百灵路29号101、201房租金（参照房管部门公布的同期同地段同类房屋的租金参考价确定）一次性支付给李华；四、驳回李华的其他诉讼请求。本案受理费50元由李华承担25元、由陈结承担25元。
判后，李华、陈结均不服，分别向本院提起上诉。
李华上诉并答辩称：1、根据穗国房字（2009）1280号《关于进一步做好我市落实侨房政策工作的意见》的指导，暂住期应在两周年内。为了保障侨房的真正落实和原告收回房屋的具体时间，请求变更原审判决的暂住期从房管局发还原告房屋产权之日（2013年9月1日）起计算，为期两年。2、陈结户暂住期间，如已获得购买经济适用房或廉租房及购买或租赁落实华侨政策专用房或购买商品房等，具备腾房条件，请求二审法院增加裁定陈结自收到购买或租赁房屋交付使用通知日起十日内，将涉案房屋交回李华。3、根据广州市房管局编印的《广州市直管房租赁合同》中第十八条的约定，从房管局发还之日（2013年9月1日）起，陈结与房管部门的租赁关系已终止，涉案房屋属于私房性质，租金标准应按照广州市房地产租赁管理所网上公布的（广州市2012年房屋租金参考价）越秀区百灵路楼梯楼住宅每月每平方30元确定，请求二审法院裁定陈结从2013年9月1日起至判决书发生效力之日止按照上述标准一次性支付给李华。综上，请求：1、改判原审判决判项一为“自2013年9月1日计算为期两年的暂住期”2、判项二、三同意一审判决。租金标准同意一审认定的标准。
陈结上诉并答辩称：1、诉争面积过于简陋，不适宜租赁，一审判决中“参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价确定”标准难以确定。根据《2012年广州市房屋租金参考价》的规定可知，目前房管部门公布的租金参考价是房管部门平均“市场交易数据的统计分析结果”，不能适用我方。本案中讼争房屋为低矮简陋的战前平房，房屋所有装修、水电均由我方铺设，大多数生活设施都是承租人自己搭建，建设标准远远低于同一片区的房屋建设标准，同时房管部门并没有就“同类房屋”的租金标准作出明确规定。因此，一审判决使用费标准过于模糊，而房管部门也未对讼争房屋的类似房屋租金进行过指导，如果机械适用《2012年广州市房屋租金参考价》会造成显示公平。2、陈结一户的收入无法支付《2012年广州市房屋租金参考价》中指导的房屋使用费。目前涉案房屋由陈结及女儿胡美琼及外孙女伍诗玮三人居住，现陈结、胡美琼皆为退休职工，而伍诗玮无任何收入来源，陈结、胡美琼每月收入退休金分别为2832.04元及1444.25元。3、对方提到的穗国房字××号没有明确规定搬迁的起算时间，而且判决生效后相应的事实才能确定。从公平而应，我方是弱势群体，需要合理时间安排住处。综上，请求：1、改判原审判决判项一、判项三为“支付房屋使用费和租金以每月每平方米10元标准计算”，判项其余部分没有意见。2、维持原审判决判项二、判项四。
经审理查明，双方当事人对原审法院查明事实部分均无提出异议，本院依法予以确认。二审中陈结确认涉案房屋在越秀区第二土地房屋发还前后使用情况没有发生变化。
二审庭询后，陈结又提出：1、李华与李健德签订的《委托书》至今有三年多时间，是否继续存在委托关系存疑。李华已经77岁，本人也一直未到庭，对其是否在世提出异议。2、29号101铺与101房的面积重叠，故向法院申请现场调查。
二审另查明，原审庭审中陈结陈述“101房与101铺是独立间隔开，101房实际上就是通往201房的通道”。原审中陈结还提供一份2011年11月8日越秀区第二土地管理所出具《说明》，内容为“百灵路29号101、201房屋是我所直管房，该屋承租人胡历，承租面积43.5平方米，其中居住面积39.88平方米。租赁合同正在办理之中”，陈结确认胡历是其丈夫，已在2010年死亡，死亡后房管部门称变更承租人为陈结，但是至今都没有办理好已更名租赁合同。原审中李华对此《说明》亦没有异议。
二审再查明广东省广州市南方公证处于2011年6月3日出具（2011）南公证内字第21816号《公证书》，内容为“此委托书有效期从签署之日起至办妥委托事项止。”
陈结并无提供充分证据证明李华已不在世，亦无相反证据证明李华与其委托代理人李健德现无委托关系。
本院认为，首先，关于李华主张涉案物业暂住期应从房管局发回业权之日即2013年9月1日开始计算的问题，涉案房屋现处于诉讼阶段，涉案双方的权利义务亦尚未明确，故一审法院判令自本判决发生法律效力之日起计算两年暂住期并无不妥，李华该主张本院不予采纳。
其次，关于李华主张2013年9月1日至2013年10月底应按照房管部门公布的租金标准支付租金的问题。经查，李华十月中旬才向陈结发出《房屋收回通知书》，在此之前双方并未就房屋租金标准进行协商，陈结与广州市越秀区第二土地房屋管理所并无签订租赁合同，故一审法院判令2013年9月1日至10月底按照房管部门之前与陈结约定的标准支付租金（每月95.1元），处理并无不妥。
第三，关于陈结主张应按照每月每平方米十元标准支付房屋使用费和租金的问题。涉案双方并未签订房屋租赁合同，对租金标准并无明确约定，结合双方庭询陈述及证据，陈结方并未提供每平方米十元租金标准的计算依据，仅是其自己酌情估算，而且陈结方以涉案房屋的建设标准低于同一片区房屋建设的标准、房管部门公布的房屋租金标准超过了陈结一户收入为由主张不应参照房管部门标准支付使用费均理据不足，亦不成立，本院不予支持。原审法院基于李华请求判令参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金标准确定租金及房屋使用费并未显失公平，本院予以支持。
第四，关于陈结对李华与李健德之间是否继续存在委托关系及李华是否在世提出异议的问题，但陈结对其该主张并无提供合理、充分证据予以证明，且《公证书》也注明此委托书有效期从签署之日起至办妥委托事项止。故上述异议不成立。
第五，关于陈结提出因面积重叠申请现场调查的问题。首先，广州市越秀区第二土地管理所出具的《住户居住情况移交表》分别载明陈结使用的101房管业面积为6.56平方米，胡金成使用的101铺管业面积为11.1平方米，并无注明陈结使用的101房的面积涵括在101铺内。其次，陈结在一审中陈述“101房与101铺是独立间隔开的”，其并无对101房的面积提出过异议。陈结在一审中提供的越秀区第二土地管理所出具《说明》内容显示“百灵路29号101、201房屋承租面积43.5平方米”，该《说明》与《住户居住情况移交表》列明101房和201房面积总和相一致。二审中陈结也确认涉案房屋在发回前后使用情况没有发生变化。现陈结没有充分证据证明涉案101铺的使用面积与101房的面积重叠。故陈结该申请本院不予采纳。
综上，李华和陈结的上诉理由均不成立，其上诉请求均不应得到支持。原审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李华和上诉人陈结各负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 蔡 峰
代理审判员 刘 卉
二〇一四年××月××日
书 记 员 党春婷