北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第17502号原告北京昊岳富润物业管理有限公司，住所地北京市海淀区学院路**富润家园**楼**（住宅）。注册号：110108003253445法定代表人韩伟，董事。委托代理人刘士忠，金研律师（北京）事务所律师。被告李秀莲，女，1959年9月5日出生。身份证号：×××原告北京昊岳富润物业管理有限公司（以下简称昊岳富润公司）与被告李秀莲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘雪琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告昊岳富润公司之委托代理人刘士忠与被告李秀莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昊岳富润公司诉称，2001年9月9日，我公司接受北京富润房地产开发有限公司的委托，对富润家园小区提供物业管理服务。2002年11月30日，李秀莲入住富润家园小区并签订了《富润家园前期物业管理服务协议》。协议对双方的权利和义务、服务内容、服务费用交纳等作出约定。此前，在我公司按约定提供服务并经我公司每年多次催缴物业管理费的情况下，李秀莲未能向我公司交纳相关费用。现我公司起诉要求李秀莲支付2004年4月30日至2015年4月29日的物业管理费18159.32元、滞纳金2000元；诉讼费由李秀莲负担。李秀莲辩称，我原是信息产业部电子第×研究所的职工，富润家园小区所在位置原是我单位的宿舍。2001年，北京富润房地产开发有限公司作为开发商对我居住的宿舍进行拆迁，我与该公司签订了购房协议书，明确约定提供给我们回迁房屋，房屋性质属于房改房。购房协议书中没有说明物业费用问题，开发商曾承诺物业费按照1元的标准收取。我入住时，昊岳富润公司提出让我们交一年的物业费，不然不给房屋钥匙，我没有办法才交纳了费用，但我对《富润家园前期物业管理服务协议》中的收费标准是不认可。我的房屋是成本价购买的房改房，应当按照《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》规定的标准收费。此前，和我家情况一样的业主张玉英也经历了诉讼，法院也调整了收费标准，但昊岳富润公司一直没有按照法院确定的标准收费，并拒绝和我沟通。现我不同意昊岳富润公司的诉讼请求。经审理查明，北京市海淀区学院路6号富润家园小区系北京×房地产开发有限公司（以下简称×房地产公司）开发建设的小区。2001年9月9日，×房地产公司与北京昊岳富润家园物业管理有限公司签订了《富润家园物业委托管理合同》，约定由北京昊岳富润家园物业管理有限公司为富润家园小区提供物业服务，委托管理期限自2001年9月9日至与富润家园业主委员会签订物业管理委托合同时止。2009年5月4日，北京昊岳富润家园物业管理有限公司经北京市工商行政管理局海淀分局核准，名称变更为昊岳富润公司。2001年6月12日，李秀莲（乙方）与富润房地产公司（甲方）签订《协议书（一）》，约定甲乙双方经友好协商，就甲方向乙方提供回迁房一事达成如下协议：乙方现居住在×#楼×单元204号，为贰居室，建筑面积55.8平方米，乙方应得货币补偿款为289044元；除货币补偿款外乙方应得的装修补偿为7058.84元，提前搬家奖及其他各种补助6475元；双方同意，以乙方应得的货币补偿款折抵回迁房款，折抵后同等面积互不找差价；甲方向乙方提供的回迁房为富润家园×#楼×层05号，为贰居室，建筑面积86.52平方米，乙方应向甲方支付差价房款47923.2元；该房屋产权性质为房改房，甲方负责在入住后1年内为乙方办理房产证。2002年11月，李秀莲入住富润家园小区，并于2004年7月29日取得上述房屋的房屋所有权证书，登记上述房屋为成本价出售住宅，房屋坐落为海淀区学院路6号×号楼×号房屋（以下简称1405号房屋），建筑面积为87.07平方米。2002年11月30日，北京昊岳富润家园物业管理有限公司（甲方）与李秀莲（乙方）签订《富润家园前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费住宅按建筑面积每月平方米1.58元，物业管理服务费用调整标准以物业管理有关规定和物价行政主管部门批准为准；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天加收应交费用的千分之三比例的违约金。昊岳富润公司为富润家园小区提供了物业服务，李秀莲自2004年4月30日起未向昊岳富润公司交纳物业管理费。庭审中，李秀莲虽认可欠缴物业费的事实，但对昊岳富润公司的收费标准存在质疑，主张1405号房屋性质为房改房，应按照《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的标准收费，或参照经济适用房物业费收费标准收费，不应按照商品房性质住房确定收费标准，且昊岳富润公司曾同意按照8元／月·户的标准交纳物业费用。李秀莲为此向本院提交了（2007）一中民终字第12627号民事判决书一份用于证实收费标准已经法院调整及双方曾协商确定按照8元／月·户的标准交纳物业费的事实。上述案件中查明，2004年8月2日，昊岳富润公司负责人吴×代表公司与业主代表董×、张×签订《会议纪要》一份，载明：按照196号文，2号楼房改房业主个人应交物业管理费8元／月·户，但此后昊岳富润公司与张×间针对收费标准仍有分歧。对此，昊岳富润公司主张上述判决仅为张×个人情况，不同意对收费标准进行调整。李秀莲入住后，双方当事人曾针对物业费收费标准进行多次沟通，但均未能达成一致意见。上述事实，有双方当事人陈述、《富润家园物业委托管理合同》、《富润家园前期物业管理服务协议》、名称变更通知、《协议书（一）》、房屋所有权证书、（2007）一中民终字第12627号民事判决书等证据材料在案佐证。本院认为，李秀莲入住后与昊岳富润公司签订的《富润家园前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，其中约定的收费标准经李秀莲签字认可，但此后双方当事人曾针对收费标准问题进行多次沟通，但均未达成一致意见。2004年8月，与李秀莲同住富润家园小区2号楼的业主张×曾作为业主代表与昊岳富润公司签订《会议纪要》，对收费标准作出调整，但此后对收费标准仍存有分歧。综上，昊岳富润公司针对2号楼房改房业主的收费标准曾作出调整的意思表示，此后又未能达成一致意见，故应视为双方对物业管理费的收费标准约定不明。考虑到李秀莲是使用拆迁补偿款及支付差价的方式购买1405号房屋，且根据房屋所有权证书记载，1405号房屋为成本价售房，故这种房屋性质确有别于普通意义的商品住房，但是否符合《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字（1997）第196号）规定的“房改房”性质，以及富润房地产公司是否属于该文件中所指的“按房改规定出售公有住宅楼房的单位”，李秀莲并没有提供充分证据予以证明，且房屋所有权证书中亦未注明富润房地产公司享有部分产权，故本院对李秀莲主张要求按照上述文件标准支付物业管理费的主张不予采信。另根据房屋所有权证书记载，1405号房屋性质亦非经济适用房，故本院对李秀莲要求依据经济适用房性质住房收费标准的主张亦不予采信。鉴于1405号房屋性质的特殊性，以及李秀莲实际接受昊岳富润公司物业服务的事实，其收费标准本院参照双方争议时施行的有关政府主管部门确定的指导性文件进行确定，对昊岳富润公司主张的收费标准不予采信。李秀莲与昊岳富润公司系因收费标准存在争议而未依约交纳物业费用，且曾为此多次与昊岳富润公司沟通，并非恶意拖欠物业费用，故本院对昊岳富润公司主张滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第二款之规定，判决如下：一、李秀莲于本判决生效后七日内向北京昊岳富润物业管理有限公司交纳二ＯＯ四年四月三十日至二〇一五年四月二十九日期间的物业管理费人民币一万一千八百二十三元二角四分；二、驳回北京昊岳富润物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百五十二元，由李秀莲负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  刘雪琳二〇一四年八月二十一日书 记 员  赵鸣鸣