湖南省麻阳苗族自治县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）湘1226执异1号
异议人：阳华，男，1980年1月1日出生，苗族。
申请执行人：湖南麻阳农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省怀化市麻阳苗族自治县高村镇富州南路210号。
法定代表人：杨文德，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：曾德胜（特别授权），系湖南麻阳农村商业银行股份有限公司职工。
委托诉讼代理人：滕陆军，系湖南锦江律师事务所律师。
被执行人：彭宏进，男，1977年1月24日出生，汉族，农村居民，住湖南省怀化市鹤城区盈口乡红星村大园村民小组。
被执行人：曾垂光，男，1962年8月9日出生，汉族，农村居民，住湖南省怀化市鹤城区盈口乡红星村鹤洲村民小组。
湖南麻阳农村商业银行股份有限公司与曾垂光、彭宏进金融借款合同纠纷一案，湖南麻阳农村商业银行股份有限公司依据（2016）湘1226民初290号民事判决书向本院申请强制执行。本院在执行过程中，案外人阳华提出执行异议申请。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭于2018年4月16日进行了公开听证。异议人阳华、申请执行人湖南麻阳农村商业银行股份有限公司委托诉讼代理人曾德胜、滕陆军到庭参加了听证，被执行人彭宏进、曾垂光经本院传票传唤未到庭。本案现已审查终结。
异议人阳华称：2007年8月13日异议人阳华与曾垂光签订购房合同书，购买位于湖南省怀化市花溪路世纪花园1#对面的安置房1栋603号，合同约定购房总价款为148000元，以按揭贷款的方式购买，首付款支付78000元，剩余70000元进行按揭贷款。合同签订后，异议人阳华即刻向曾垂光支付了78000元购房款，曾垂光将房屋交于异议人阳华使用。之后，曾垂光并未按照合同约定给异议人办理按揭手续，异议人多次催促，曾垂光以各种理由拖延。2017年下半年，异议人得知所购房屋并非曾垂光所有，而系彭宏进所有。异议人当即要求曾垂光办理过户登记手续，曾垂光再次以各种理由拖延。同时，在未告知异议人目的的情况下，安排人员到异议人家中进行拍照。2018年3月，异议人才发现所购买的房屋被麻阳苗族自治县人民法院进行拍卖。为维护自身的合法权益，故向法院提出执行异议申请。
申请执行人湖南麻阳农村商业银行股份有限公司称：1、异议人阳华与曾垂光虽然在2007年8月13日签订房屋买卖合同，合同约定阳华购买位于怀化市湖天开发区1栋603号房屋。若该合同属实，异议人阳华只与曾垂光形成合同债权法律关系，其不能主张该房屋的产权，该房屋的产权应依法确定为彭宏进所有。该房屋在2001年4月6日登记有房屋产权证，该房屋产权及土地使用证均登记在彭宏进名下。异议人阳华与曾垂光签订房屋买卖合同的时间在该房产办证之后，曾垂光作为合同的卖方，其无权处分出售属于彭宏进所有的房屋。异议人阳华作为完全民事行为能力人，作为合同的买方，不注意审查房屋的产权，由此造成的损失，其只能向曾垂光主张合同债权。若曾垂光具有恶意欺诈情形，异议人阳华可向公安机关提出控告，进而维护自己的合法权益。异议人阳华不能以其有房屋买卖合同和在该房屋居住了多年为由，来主张该房屋的产权。不动产的产权应以登记机关的登记为依据来确定房屋的产权。2、2013年8月5日，曾垂光向湖南麻阳农村商业银行股份有限公司申请贷款，由房屋所有人彭宏进设定抵押担保，并依法办理了抵押登记，湖南麻阳农村商业银行股份有限公司作为抵押权人获得由怀化市房产管理局所颁发的房屋他项权证。在曾垂光逾期不履行偿还贷款的情况下，麻阳苗族自治县人民法院执行局依据麻阳苗族自治县人民法院作出的（2016）湘1226民初290号生效的民事判决，执行拍卖彭宏进所设定的抵押财产，用拍卖或变卖所得的价款有限清偿湖南麻阳农村商业银行股份有限公司的贷款债权是合法的。异议人阳华提出的执行异议申请不能成立，请依法予以驳回。
异议人阳华为支持自己的主张，向本院提交下列证据：
1、阳华身份证复印件1份，拟证明阳华的身份情况。该证据系相关国家机关颁发的公文证件，能够证明异议人的身份情况，本院予以采信；
2、2007年8月13日78000元收据复印件（与原件核对一致）1份，拟证明收款的事实。该收据上有收款人的签名，且与购房合同相互印证，故对曾垂光收到阳华购房款78000元的事实予以采信；
3、2007年8月13日阳华与湖天开发区花溪路拆迁安置户代表曾垂光签订的购房合同书复印件（与原件核对一致）1份，拟证明签订购房合同的事实。该购房合同具有双方的签名，且有收据予以佐证，故对阳华与曾垂光签订购房合同的事实予以采信。
申请执行人湖南麻阳农村商业银行股份有限公司为支持自己的主张，向本院提交下列证据：
1、申请执行人营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件各1份，拟证明申请执行人的身份情况。该组证据系国家机关颁发的公文证件，予以采信；
2、个人贷款合同1份，拟证明曾垂光与申请执行人存在借款的事实。该合同具有双方的签名或盖章，且有最高额抵押合同予以佐证，本院予以采信；
3、最高额抵押合同、抵押承诺书各1份，拟证明彭宏进及其妻子何娟共同为曾垂光借款提供抵押担保，担保财产为位于怀化市湖天开发区花溪路1栋603房。该组证据内容客观真实，证据之间相互印证，予以采信；
4、彭宏进房屋产权证、土地证各1份，拟证明该争议房屋为彭宏进所有及登记时间。该组证据系国家职能机关出具的公文书证，能够证明争议房屋的权属，本院予以采信；
5、怀房湖他字第xxx号房屋他项权证，拟证明彭宏进将房屋抵押给申请执行人的事实。该证系国家机关出具的公文书证，能够证明设定抵押权的事实，予以采信；
6、（2016）湘1226民初290号民事判决书1份，拟证明曾垂光向申请执行人借款彭宏进以该争议房屋设定抵押担保的事实。该份判决书系法院的生效法律文书，能够证明彭宏进用争议房屋提供担保的事实，本院予以采信。
经审理查明：2007年8月13日异议人阳华与被执行人曾垂光签订购房合同书，约定阳华以148000元的价格购买位于湖南省怀化市花溪路世纪花园1#对面1栋603号房屋（房产证登记位置为湖南省怀化市湖天开发区花溪路1栋603号），双方约定以按揭贷款的方式进行购买。当日，异议人阳华给曾垂光支付了78000元的首付款，曾垂光将该房屋交付阳华使用。2013年8月5日，曾垂光与湖南省麻阳苗族自治县农村信用合作联社签订个人贷款合同，被执行人彭宏进自愿用其所有的位于湖南省怀化市湖天开发区花溪路1栋603号房屋为曾垂光贷款提供抵押担保，并于2013年8月13日办理了怀房湖他字第xxx号房屋他项权证，房屋他项权人为湖南省麻阳苗族自治县农村信用合作联社。后因曾垂光未按时偿还贷款，湖南麻阳农村商业银行股份有限公司于2016年5月12日向麻阳苗族自治县人民法院提起诉讼，本院于2016年6月9日作出（2016）湘1226民初290号民事判决书，判决曾垂光依法履行偿还借款义务，彭宏进承担相应的抵押担保责任。该判决生效后，湖南麻阳农村商业银行股份有限公司向本院申请强制执行，本院依据（2016）湘1226民初290号生效民事判决依法拍卖彭宏进提供的抵押担保财产即位于湖南省怀化市湖天开发区花溪路1栋603号房屋。在拍卖过程中，异议人阳华认为该房屋系其所有，故向本院提出执行异议申请。
另查明，该争议房屋于2001年4月6日已经办理房屋产权登记，产权证号为：怀房权证字第x**号，登记房屋所有权人为彭宏进。湖南省麻阳苗族自治县农村信用合作联社于2014年8月1日更名为湖南麻阳农村商业银行股份有限公司。
本院认为，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案争议房屋于2001年4月6日已经办理房屋产权登记，登记房屋所有权人为彭宏进。虽然异议人阳华与曾垂光于2007年8月13日签订购房合同书，约定阳华购买争议房屋，该购房合同自签字之日已发生法律效力，但因曾垂光并非房屋的所有权人，其没有权利出售该房屋，且不动产物权的变更必须经依法登记，故该房屋的所有权人并未发生变更，仍系彭宏进。2013年8月5日曾垂光向湖南省麻阳苗族自治县农村信用合作联社（后更名为湖南麻阳农村商业银行股份有限公司）贷款，彭宏进自愿用其所有的该争议房屋为贷款行为提供抵押担保，并于2013年8月13日办理了怀房湖他字第xxx号房屋他项权证，房屋他项权人为湖南省麻阳苗族自治县农村信用合作联社。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”曾垂光在贷款到期后，未依法履行还款义务，抵押权人即湖南麻阳农村商业银行股份有限公司有权就该财产优先受偿。故湖南麻阳农村商业银行股份有限公司向本院提起诉讼后，本院依据（2016）湘1226民初290号生效民事判决依法拍卖彭宏进提供的抵押担保财产即位于湖南省怀化市湖天开发区花溪路1栋603号房屋的行为符合法律规定。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第二百二十五条之规定，裁定如下：
驳回异议人阳华执行异议请求。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向湖南省怀化市中级人民法院申请复议。
审 判 长 黄 键
代理审判员 路 琴
人民陪审员 谭彩静
二〇一八年五月二日
书 记 员 彭 盼