湖南省江永县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江永法民初字第595号
原告李四妹，女。
委托代理人邓华，男，系原告李四妹的孙子。特别授权代理。
委托代理人何印飞，江永县法律援助中心法律援助志愿者。一般授权代理。
被告邓来付，男，系原告李四妹的儿子。
被告何连球，男。
委托代理人田维富，湖南广湘律师事务所律师。一般授权代理。
委托代理人何少军，男，系被告何连球的儿子。一般授权代理。
原告李四妹与被告邓来付、何连球确认合同无效纠纷一案，本院于2013年12月16日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周晓芳独任审理，于2014年1月14日公开开庭进行了审理。代理书记员周基权担任记录。原告李四妹的委托代理人邓华、何印飞，被告邓来付，被告何连球及其委托代理人田维富、何少军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李四妹诉称：1992年，原告及丈夫邓玉忠在老房倒塌后的地基上重建了一栋两层的砖混盖瓦结构住房，之后邓玉忠去世，原告一直居住在该房内。2013年11月底，原告听说被告邓来付以低价将该房屋卖给了被告何连球，便询问被告邓来付是否将房屋转让，至此，原告李四妹才得知被告邓来付将房屋卖给了被告何连球，且房产证已交付。两被告私自买卖的房屋属原告的个人财产，被告邓来付无权处分该房屋。被告何连球明知该房屋的产权为原告李四妹所有，还与被告邓来付约定隐瞒转让房屋，两被告的行为严重侵害了原告的合法权益，请求法院依法确认两被告于2011年11月2日签订的《房屋转让合同》无效，两被告之间的房屋买卖行为不成立；判令被告何连球归还产权证号为桃房字第9510**号房屋所有权证1本；两被告承担本案的诉讼费。
原告李四妹为支持自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据：
1、房屋所有证存根（复印件）1张。拟证明该房的房屋所有权属原告李四妹。
2、《房屋转让合同》1份。拟证明被告邓来付于2011年11月2日私自将房屋转让给被告何连球。
3、原告委托代理人对被告邓来付的调查笔录1份。拟证明被告邓来付未经其母亲李四妹同意擅自将房屋卖给何连球。
对于原告李四妹提供的证据1、2、3，被告邓来付经质证无异议。被告何连球的质证意见是：证据1，无异议；证据2，当时签订合同是双方的真实意思表示，没有欺诈、胁迫；证据3，真实性有异议，不予认可。
被告邓来付辩称：原告讲的基本属实，本来被告约定待原告李四妹去世后再卖，但是被告何连球先支付了部分定金给被告邓来付，于是答应将房子卖给被告何连球，后来被告何连球把余款补齐。后来，原告李四妹听说被告何连球把房子转让了，就要求被告邓来付把房子要回来，被告邓来付只能顺从原告李四妹的意思，要求被告何连球退房，被告邓来付将购房款退还给被告何连球。
被告邓来付未向本院提交证据。
被告何连球辩称：原告的诉请没有法律依据，合同是否有效应该依照合同法进行判断，两被告所签订的《房屋转让合同》没有合同法规定的无效情形，故该合同是一个合法有效的合同。被告邓来付与原告李四妹系母子关系，房产证已交付长达2年之久，原告李四妹在这么长的时间里没有作出任何反对的表示，说明应该知道房屋转让的事实。原告李四妹的诉请已经超过法律规定的两年诉讼时效。被告邓来付的行为构成表见代理，因为被告邓来付是原告李四妹的儿子，买卖房屋的事情是被告邓来付提出来的，且有相关见证人，被告何连球完全有理由相信在卖房的事情上是原告李四妹与被告邓来付商量好的。被告何连球作为善意的买受人、局外人，对被告邓来付与原告李四妹家庭中的财产关系不知情，并不知道也无从得知邓来付是否具有处分诉争房屋的权利。本案的案由为房屋买卖合同纠纷是不适当的。原告李四妹不是合同的当事人，原告应当追究第一被告邓来付承担侵权责任。综上，原告李四妹的诉讼请求没有法律和事实依据，请求法院依法驳回。
被告何连球为支持自己的抗辩主张，向本院提交了下列证据：
4、定金收据1张。拟证明被告何连球于2010年11月4日向被告邓来付支付购买房屋的定金款25000元。
5、《房屋转让合同》1份。拟证明买卖房屋合同已经成立，并已支付购房款，且有见证人在场，办了酒，买卖房子已经众所周知。
对于被告何连球提供的证据，原告李四妹的质证意见是：证据4，与原告李四妹无关；证据5，原告李四妹没有在协议上签字，原告李四妹并不知情。被告邓来付的质证意见是：证据4，无异议；证据5，被告何连球至今尚有购房款900元没有支付。
对于原、被告提交的证据，本院认证如下：
证据1，当事人均无异议，证实了本案诉争房屋属于原告李四妹所有。证据2、5，结合证据1和经庭审核实的情况，可以证实被告邓来付转让房屋时未经原告李四妹的同意，签订合同时被告邓来付也未出具转让房屋的授权委托书，在转让该房屋以前被告邓来付也未以相同的方式变卖过原告李四妹的财产给被告何连球，故被告邓来付无权处分本案诉争的房屋，被告邓来付与被告何连球于2011年11月2日签订的《房屋转让合同》为效力待定的合同；同时，该合同约定购房余款29900元于签订合同当天一次性付清，被告邓来付收到余款后将房屋的房产证交给被告何连球，虽被告邓来付提出被告何连球尚有900元未支付，由于被告何连球予以否认，被告邓来付未提供相应的证据佐证，现该房屋的房产证在被告何连球处，可以证实被告邓来付已经收到该房的购房款55900元。证据3，被告何连球虽对其真实性提出质疑，但并未提供相应的证据进行佐证，该证据证实了被告邓来付将本案诉争房屋转让给被告何连球并未经过其母亲即原告李四妹的同意，原告李四妹是2013年11月底才得知房屋已被转让给了被告何连球。证据4，被告邓来付无异议，证实了被告邓来付于2010年11月4日收到被告何连球购买该房屋的定金款25000元。
根据当事人所提交的证据、当事人在法庭上的陈述以及本院对证据的分析、认证，本院可以确认本案如下事实：
2011年11月2日，被告邓来付与被告何连球签订《房屋转让合同》，合同约定被告邓来付将位于江永县桃川镇太平街一栋二层砖混结构的房屋以55900元（含2010年11月4日被告何连球向被告邓来付支付的购房定金25000元）的价格转让给被告何连球，被告邓来付在收到购房款后将该房屋的房产证交付被告何连球，被告邓来付的母亲即原告李四妹可在该房屋过世，被告何连球不得驱赶或要求搬出。本案诉争的房屋属原告李四妹所有，房屋面积137.7平方米，房权证号为桃房字第9510**号，原告至今一直居住在该房屋内。被告邓来付在签订该房屋的转让合同时未经过原告李四妹的同意。被告何连球居住的地方与本案诉争的房屋间隔一条胡同。2013年11月底，原告李四妹得知房屋已被转让给被告何连球，便到法院起诉要求确认两被告签订的房屋转让合同无效，并由被告何连球返还该房屋的房产证。
本院认为：民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定，原告李四妹起诉请求确认两被告签订的《房屋转让合同》无效，故本案的案由应确定为确认合同无效纠纷。本案争议的焦点是被告邓来付与被告何连球签订的《房屋转让合同》是否有效。一方面，签订该合同时被告邓来付将房产证交给被告何连球，被告何连球明知被告邓来付不是该房屋的所有权人，属于无权处分人；另一方面，被告邓来付在签订合同时未经过原告李四妹的同意，也未出具原告李四妹关于转让房屋的授权委托书，同时，此前被告邓来付也未以相同的方式变卖过原告李四妹的财产给被告何连球，故本案被告邓来付的行为既不是表见代理，也不构成善意取得，属于无权处分，两被告所签订房屋转让合同的效力处于待定状态，必须得到原告李四妹的追认才产生法律效力。现原告李四妹既未对《房屋转让合同》的效力进行追认，又向法院起诉要求确认两被告签订的《房屋转让合同》无效，且要求被告何连球返还该房的房产证，原告李四妹起诉的行为否认了两被告《房屋转让合同》的效力，故被告邓来付与被告何连球于2011年11月2日签订的《房屋转让合同》无效，被告何连球应将该房的房产证归还给原告李四妹，原告李四妹的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。被告何连球辩称“原告李四妹的诉请已超过2年的诉讼时效”，由于原告李四妹不知晓两被告转让房屋之事且一直居住在该房屋内，直到2013年11月底才得知被告邓来付将房屋转让给了被告何连球，原告于2013年12月向法院提起诉讼，并未超过法律规定的2年诉讼时效。至于两被告签订的《房屋转让合同》被确认无效之后的购房款返还等问题，与本案分别属于不同的法律关系，应由相关当事人另行解决。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告邓来付与被告何连球于2011年11月2日签订的《房屋转让合同》无效；
二、被告何连球在本判决生效后十日内将《房屋所有权证》（房屋坐落在江永县桃川镇太平街，产权证号为桃房字第9510**号）返还给原告李四妹。
本案案件受理费1197元，由被告邓来付负担598.5元，被告何连球负担598.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 员 周晓芳
二〇一四年二月十三日
代理书记员 周基权
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权，该合同有效。
第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……