上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民四（民）初字第546号
原告蔡红。
委托代理人钱俊华。
委托代理人陈亮，上海创远律师事务所律师。
被告徐晨昊。
委托代理人谢鹏，北京市竞天公诚律师事务所律师。
委托代理人杨权根，上海容和律师事务所律师。
第三人兴业银行股份有限公司上海长宁支行，住所地上海市长宁区华山路800弄6号。
负责人孟健平，行长。
委托代理人刘晔。
原告蔡红诉被告徐晨昊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年2月6日立案受理后，适用简易程序，后转为普通程序，依法组成合议庭，于2013年7月26日追加兴业银行股份有限公司上海长宁支行为本案第三人，本院于2013年3月27日、2013年12月25日分别公开开庭进行了审理。原告蔡红及其委托代理人陈亮、被告徐晨昊的委托代理人谢鹏、杨权根、第三人兴业银行股份有限公司上海长宁支行的委托代理人刘晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡红诉称，原告于2004年3月购买上海市徐汇区某路某弄某号房屋（以下简称系争房屋）。原告的男友王某某与被告之父徐某甲系朋友关系。2009年4月，因王某某经商出现资金短缺，向原告提出将系争房屋以房屋买卖方式转让给被告，由被告出面获取银行贷款，从而解决王某某的资金需求。2009年4月13日，原、被告签订上海市房屋买卖合同，由被告购买系争房屋，房地产转让价款为人民币1，000万元（以下币种均为人民币），被告需支付首付款200万元，800万元通过银行贷款支付。合同签订后，原告通过案外人虚假转账制作了被告支付房款150万元的虚假房款收据。由于银行只同意贷款730万元，2009年6月1日，原告又出具收到被告房款70万元的虚假收据。2009年6月20日，双方按照房屋买卖的形式办理了产权变更登记手续，获得银行贷款730万元。然而，原、被告始终未办理水电煤过户等手续，系争房屋由原告居住至今。2009年6月18日，原、被告签订房屋购回协议书，约定，原告承担被告所欠的房屋贷款730万元，且必须在3-5年内以不低于贷款总额价款回购系争房屋。之后，原告按约代被告偿还银行贷款。原告认为，原、被告签订的房屋买卖合同并非房屋买卖的真实意思表示，目的获取银行贷款，且被告未实际支付任何房屋买卖价款，故要求确认原、被告于2009年4月13日签订的上海市房地产买卖合同无效，将上海市某路某弄某号房屋产权变更登记至原告名下。
被告徐晨昊辩称，原、被告双方的买卖合同是真实的，鉴于原告与被告以及被告父母一直发生借贷，在购房时原告欠付高额借款，被告用原债权抵消了全部购房首付款。在签署买卖合同时，被告方打给了原告600余万元。本案房屋确实是原告自己的房屋，原告应该珍惜使用权，不应该不支付物业费及贷款，在原告违约后被告解除房屋回购协议书，并代原告还贷，是为了维护买卖合同。案外人王某某已经去世，原告想将债务推到死人身上，再将房屋拿回去。即使冲抵房屋的首付款后，原告还有11万元没有偿还被告，不包括支付的物业费等费用，故请求驳回原告的诉讼请求。
第三人兴业银行股份有限公司上海长宁支行述称，从现有资料看，被告账户的还款状态正常，截至2013年12月25日，系争房屋的尚余本金为6，692，034.61元。法院判决后，第三人会积极配合的；同时请求法院保护第三人的抵押权。
经审理查明，上海市某路某弄某号房屋即系争房屋权利人原为原告，于2004年3月12日取得。
2009年4月13日，原、被告签订上海市房地产买卖合同，约定，原告转让系争房屋给被告，建筑面积为264.35平方米，转让价款为1，000万元；该合同第四条同时约定，双方同意，原告于2009年6月30日前腾出房屋并通知被告进行验收交接；该合同第六条同时约定，双方确认，在2009年6月15日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；该合同附件三付款协议同时约定，被告于2009年4月15日前向原告支付定金50万元，于2009年4月20日前向原告支付150万元，在向房地产交易中心申请办理转让过户手续之日起30天内，被告向原告支付800万元（该合同逾期交房、付款违约条款均空白未填）。合同签订当天，原、被告共同出具二手房买卖交易承诺书，明确委托兴业银行股份有限公司上海长宁支行开立姓名为原告的个人结算账户，用于接受房款，并签收兴业银行卡。2009年4月13日，被告转账50万元给原告，原告通过案外人间接将50万元还给被告。2009年6月20日，原告支付付款人为原告的交易税费及交易手续等费用计283，711元，当天，原告支付了付款人为被告的交易税费及交易手续等费用计300，766元，又支付了付款人为第三人的产权登记费80元。2009年6月8日第三人放贷，收款人为上海汇海担保有限公司，当天，上海汇海担保有限公司将钱款289.5万元通过转账至原告在兴业银行的账户内，2009年7月1日，上海汇海担保有限公司将钱款440.5万元通过转账至原告在兴业银行的账户内，至此，原告收到贷款730万元。
2009年6月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋购回协议书》，约定，“乙方必须在3-5年内以本人或乙方指定的购买人的名义，向甲方回购系争房产，回购价格不低于730万元，回购房产产生的一切税费及交易费用均由乙方或指定的购买人承担，在此回购前，甲方不得向其他任何人出售上述房产；甲方在兴业银行所贷的730万房款，乙方必须每月按贷款合同规定的还款金额按时还入甲方还贷账户，并以此还款额抵冲乙方使用上述房产而应向被告支付的使用费，为保证乙方按时还款，乙方同意将上海市长宁区某路某号某楼某座房产抵押给甲方（乙方保证在电气公司撤销抵押后办理该房产抵押）作为以上事宜的担保，如果在回购前发生乙方停止还款的情况，本协议自动中止；在未回购期间，房产升值和下降均与甲方无关，系争房屋的使用权归乙方所有，房产出租等权利归乙方所有”。之后，原告按约向被告还贷账户汇入相当于每月偿还贷款的数额，代被告偿还贷款至2013年3月。
2009年6月26日，被告取得系争房屋的房地产权证。当天，兴业银行股份有限公司上海长宁支行取得系争房屋的他项权利证。
系争房屋由原告居住使用至今，原告支付了至2013年3月前使用系争房屋期间的水电煤及部分物业管理等费用。被告于2013年10月30日支付了系争房屋2009年10月至2013年12月间的物业管理费。2013年12月25日，系争房屋全部贷款提前还款的本金为6，692，034.61元。
以上事实，除原告、被告、第三人庭审陈述一致外，另有原告出示的房屋买卖合同、房屋购回协议书、银行贷款归还凭证、兴业银行理财卡、房屋交易税、费、房款发票及代被告缴纳涉案房屋契税的申请表、涉案房屋的水、电、煤、物业管理费之付款凭证；被告出示的上海市房地产权证、他项权利证、支付730万元贷款给原告的付款凭证；第三人出示的承诺书、交接签收表等书证佐证，本院确认上述材料对本案具有证据效力。原告出示了其于2009年4月14日，原告分别出具的房款计150万元的收据及被告支付给原告钱款的凭证、于2009年6月1日，原告再次出具房款70万元的收据；经质证，被告表示，不知道这些材料，均系原告自行伪造，首付款270万元由原告向被告借款抵冲；本院认为，上述材料真实性无法确认，故上述材料对本案不具有证据效力。原告出示的原告于2004年汇款给被告、于2005、2006年、2009年、2010年、2011年、2012年汇款给案外人徐某甲以及案外人王某某与案外人徐某甲的借款协议；被告出示的其父亲徐某甲于2004年、2005年、2006年、2007年、2008年、2009年划款给原告的付款凭证；本院认为，上述材料与本案无关联性，故确认对本案不具有证据效力。被告出示独生子女证，拟证明徐某甲、徐某乙系被告父母，经质证，原告认为，与本案无关，承认徐某甲系被告父亲，本院认为，该材料与本案无关联性，故确认该材料对本案不具有证据效力。被告出示的徐某甲、徐某乙出具的情况说明，经质证，原告认为，仅为被告家庭为本次诉讼而做，无相关书证予以证明，本院认为，该材料系证人证词，证人未到庭作证，且无相关书证佐证，故确认该材料对本案不具有证据效力。被告出示的其代理人向徐某丙询问的调查笔录，经质证，原告认为，徐某丙记忆错误，故不予认可，本院认为，该材料系证人证词，证人未到庭作证，且无相关书证予以佐证，故确认该材料对本案不具有证据效力。被告出示的由北京市国信公证处出具公证书含耿某某出具情况说明、北京约克仪器技术开发有限责任公司出具的情况说明及经济往来凭证、152万元支付凭证、还贷协议，经质证，原告提出，上海晟煌自动化设备有限公司的法定代表人蔡某是原告的兄弟，与北京约克仪器技术开发有限责任公司间有贸易往来，系我们公司购买该公司的货物，认为，公证书不能证明情况说明是真实的，本院认为，上述材料与本案无关联性，故确认该材料对本案不具有证据效力。
本案在审理过程中，被告自认，原、被告签订上海市房地产买卖合同后，被告未向原告支付首付款150万元，原告出示的150万元收据是原告自己的行为，被告不清楚，并称，原告收到银行贷款730万元后，向被告父亲还款，曾于2009年7月6日还款1，415，650元，于2009年7月17日还款10万元，于2010年9月29日还款64.5万元，于2011年3月23日还款5万元，于2011年6月13日还款5万元。对此，原告表示，对被告陈述的归还金额与日期没有异议。原告自认，在2013年2月前，由原告代被告每月偿还兴业银行贷款，2013年3月起停止还贷，由被告还贷。被告表示，2013年3月起，被告每月按照银行还贷标准27，300元进行还贷；被告提出，原告与被告父母间存在债务关系，但没有书面借贷合同。被告在诉讼期间于2013年8月29日向原告发出“《终止回购协议通知书》”，原告于2013年9月18日出具回函给被告。双方确认，目前系争房屋仍由原告使用。
庭审后，第三人称，截止2013年12月27日，2013年3月至12月间的还贷（含本息）金额计379，111.20元。
本院认为，公民的合法权利受法律保护。纵观系争房屋的整个买卖过程，存在以下疑点：被告事实上未支付房屋首付款，原告作为出卖人却偿还系争房屋的银行贷款，上述行为有违一般房地产买卖的常规。即使如被告所言原告支付银行贷款的行为系给付房屋使用费，但2013年3月后，被告如期归还银行贷款且未向原告提出异议，亦有违常理。结合原、被告均表示，原告收到银行贷款后，向被告父亲给付钱款以及原、被告签订的《房屋购回协议书》、案外人间《借款协议》表明，买卖系争房屋的目的是为取得银行贷款。现系争房屋虽办理了过户手续，但未办理房屋交接手续，原告一直居住在系争房屋内等事实，使得本院确信原、被告间的房屋买卖非通常意义上的真实的房屋买卖关系，故原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》、《房屋购回协议书》应为无效。原、被告双方对合同的无效均存在过错。合同被认定无效后，双方应返还各自所得，由此产生的损失由各方承担。据此，被告应将房屋产权恢复至原告名下，原告偿还系争房屋的银行贷款。至于原告与被告、被告父母间是否存在债权债务关系，由于该债权债务关系与本案不是同一法律关系，各方可另寻途径解决。第三人愿在原告付清银行贷款后撤销设定于系争房屋上的抵押权，并无不妥，可予采纳。被告支付了2013年3月至2013年12月间系争房屋贷款本息计379，111.20元，原告应将该款返还被告。如被告在2013年12月25日庭审后又偿还之后贷款，有证据的，另案起诉主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告蔡红与被告徐晨昊签订的关于上海市某路某弄某号房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、原告蔡红应于本判决生效之日起十日内与第三人兴业银行股份有限公司上海长宁支行结清上海市某路某弄某号房屋上的银行贷款，第三人兴业银行股份有限公司上海长宁支行于贷款结清后十日之内办理撤销该房屋的抵押手续；
三、原告蔡红于本判决生效之日起十日内返还被告徐晨昊人民币379，111.20元；
四、在第三人兴业银行股份有限公司上海长宁支行撤销上海市某路某弄某号房屋抵押手续后十日内，被告徐晨昊协助原告蔡红办理该房屋产权变更手续，将产权过户至原告蔡红名下。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币81，800元，原告、被告各负担40，900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 汪俭蓉
人民陪审员 严国华
人民陪审员 王婉娜
二〇一四年一月二十六日
书 记 员 李 蕴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。