浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0523民初8069号
原告：安吉篁都大酒店有限公司，住所地安吉经济开发区灵峰北路东侧，统一社会信用代码91330500551779372Y。
法定代表人：王金玉，总经理。
委托诉讼代理人：陈石，浙江浦源律师事务所律师。
被告：安吉美高梅度假酒店有限公司，住所地安吉县昌硕街道苕溪路616号（泽贤铭楼）1幢315室，统一社会信用代码91330523MA28C7272L。
法定代表人：杜景，董事长。
被告：杜景，男，1986年7月1日出生，汉族，住安吉县。
二被告共同委托诉讼代理人：俞荣标，浙江振源律师事务所律师。
原告安吉篁都大酒店有限公司（以下简称篁都公司）与被告安吉美高梅度假酒店有限公司（以下简称美高梅公司）、杜景房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月21日立案受理后，依法适用普通程序于2017年2月23日公开开庭进行审理。原告篁都公司法定代表人王金玉的委托诉讼代理人陈石，被告美高梅公司法定代表人杜景及共同委托诉讼代理人俞荣标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告篁都公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告美高梅公司于2015年10月10日签订的租赁合同于2016年9月12日解除；2.被告美高梅公司立即支付合同解除前租金85万元，并参照租赁合同约定租金标准承担合同解除后至返还租赁物时止占有使用费（暂算至2016年12月30日90万元）扣除150万元保证金后尚欠使用费25万元；3.被告美高梅公司支付违约金300万元；4.被告美高梅公司立即对租赁财产恢复原状并搬离或立即搬离返还租赁物并赔偿原告恢复原状费用200万元；5.被告杜景对美高梅公司向原告履行上述义务承担连带清偿责任；6.二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年10月10日，美高梅公司为承租篁都公司位于安吉县吉庆桥头商业房地产特签订租赁合同一份，约定篁都公司以现状向美高梅公司出租位于安吉县吉庆桥头商业房地产主楼及辅楼的一层、五层、二层的50%，建筑面积约为31500平方米，用于经营，租赁期限从2016年6月1日起至2032年5月30日止。依照合同约定，合同第一年租金从2016年6月1日开始缴纳，为300万元，第二年至第六年为500万元等。另于合同签订30日内美高梅公司应支付原告保证金300万元，合同签订后从2015年10月10日至2016年5月31日为装修期。同时，被告杜景作为美高梅公司履行合同义务的连带保证人。合同签订后，篁都公司依约履行了租赁财产的交付义务，但美高梅公司未在合同约定期限内缴纳300万元保证金的义务，期限过后仅陆续缴纳了150万元保证金，剩余至今未履行。在合同约定2016年6月1日应缴第一年租金期限后，美高梅公司一直未履行支付义务，且一拖再拖；杜景也未按约履行保证义务。篁都公司于2016年7月28日向美高梅公司及杜景发出催要函，要求限期缴纳租金；2016年9月12日、2016年9月14日连续以未缴纳租金导致合同目的无法实现为由向被告发出解除合同通知书，并要求搬离租赁物并返还；2016年10月20日、2016年10月24日篁都公司又再次发出催告函，认为双方合同已经解除，要求美高梅公司搬离并返还租赁物。美高梅公司非但置篁都公司数次函告不顾，至今不按要求履行义务，反而本末倒置于2016年11月16日偏离事实真相以篁都公司违约为由向法院起诉要求解除合同并赔偿损失，严重丧失商业诚信。
被告美高梅公司、杜景共同答辩称，一、原告篁都公司与被告美高梅公司于2015年10月10日签订租赁合同属实，但篁都公司严重违反合同约定，故美高梅公司于2016年9月16日发函给篁都公司要求于2016年10月31日前履行合同义务，否则美高梅公司要求解除合同，并追究篁都公司的违约责任，因此篁都公司起诉要求解除双方的租赁合同，与美高梅公司另案诉讼请求一致，美高梅公司同意解除双方的租赁合同。二、篁都公司的诉讼请求第2-4、6项，要求美高梅公司扣除150万元保证金之后支付25万元使用费，支付违约金300万元，恢复原状200万元及承担诉讼费的请求不能成立，本案所涉的租赁合同系因篁都公司严重违约，出租给美高梅公司的房屋至今未通过竣工验收合格，无法办理装修施工许可证，篁都公司未按照合同约定，履行其他的合同义务，也造成美高梅公司不能正常、合法施工，致使美高梅公司签订租赁合同的根本目的无法实现，篁都公司应当承担违约责任。三、美高梅公司不承担违约责任，作为合同的担保人杜景也无须履行任何担保义务，篁都公司要求杜景承担连带清偿责任的诉讼请求也不能成立。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的租赁合同、装饰工程进度情况、催告函、解除合同通知书及现场送达照片、解除合同通知书及邮寄凭证、限期办理函、公证书、土地使用权证、建设工程规划及建设许可证、建设用地规划许可、保证金付款凭证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院分析认定如下：1.2017年5月23日篁都公司出具的情况说明、主体结构中间及分部验收记录，加盖有安吉县住房和城乡建设局公章。美高梅公司、杜景对证据三性提出异议，五方主体验收缺乏勘查单位确认，不能证明主体结构验收合同；本案争议焦点为涉案房产未通过竣工验收，无法办理装修工程许可证，不能合法施工，与本案无关；住建局虽加盖公章但无经办人签名，不符合证据合法性要件。本院分析认为，结合本案双方当事人陈述可认定，涉案房产目前状态为未组织进行竣工验收，对于该节事实本院予以认定。2.落款日期为2016年9月16日、落款人为美高梅公司的函，篁都公司质疑未收到，美高梅公司无其他证据佐证，本院不予认定。3.损失清单、涉及合同、设计付款凭证、设计方案、装修材料及人工清单，篁都公司提出质疑，且认为篁都公司不存在违约行为，即使美高梅公司确有上述支出，也应由其自行承担。本院分析认为，美高梅公司提交的上述证据本院将在说理部分综合评判，在此不再赘述。4.工程施工补充合同，系篁都公司与案外人之间签订的合同，与本案不具关联性，本院不予认定。
经庭审，本院认定本案事实如下：
2015年10月10日，篁都公司与美高梅公司签订租赁合同，约定篁都公司以现状向美高梅公司出租位于安吉县吉庆桥头商业房地产主楼及辅楼的一层、五层、二层的50%，建筑面积约为31500平方米，未完成土建施工蓝图建设部分由篁都公司负责建设完成；租赁期限从2016年6月1日起至2032年5月30日止；合同第一年租金为300万元，第二年至第六年为500万元等，租金每年度支付一次，实行先付后用，第一年度租金于合同签订免租期结束日内一次性付清，第二年度租金于前一年度租赁期限届满前30天一次性付清；合同签订30日内美高梅公司应支付保证金300万元，合同期满后美高梅公司无违约行为，篁都公司应及时无息退还保证金，如美高梅公司违约，篁都公司有权视情直接扣除；篁都公司应于2015年月日前向美高梅公司交付不影响后续装修工程主体房产，配合美高梅公司做好消防验收及其他相关事宜。2015年10月10日至2016年5月31日为免租期，由美高梅公司用于装修和其他营业准备工作，不承担上述期间的租金。另外篁都公司保证对涉案房产拥有所有权及土地使用权，并提供真实有效的相应房产权属证书，负责提供1200KV变压器电力设备、7台电梯给美高梅公司使用。如违约，违约方承担守约方违约金300万元及由此产生的全部经济损失；篁都公司未能按期交付房产的，每逾期一日，篁都公司支付违约金2000元；美高梅公司未能按约支付租金的，每逾期一日按应付租金总价支付日万分之七的违约金，逾期60日以上的，篁都公司有权解除合同，由美高梅公司承担全部经济损失。另特别约定，被告杜景作为美高梅公司履行合同义务的连带保证人；在美高梅公司装修施工进度完成70%以上的，篁都公司同意以涉案房产担保融资不超过3000万借用给美高梅公司后续装修，融资所产生的利息及费用由美高梅公司承担。
2015年11月1日，美高梅公司进场做装修准备工作，至当年12月初陆续开始施工，主要是拆墙、隔墙、水电等工作；2015年12月20日前工地水电费均由上海铭城安吉项目部支付，此后由美高梅公司项目部支付；2016年4月13日大楼工程、消防工程恢复施工，地下车库排水工作仍由大楼土建施工单位负责，电费由美高梅公司项目部支付；装修工程于2016年5月13日停工，电梯亦停止工作。
2015年11月12日至同月20日，美高梅公司合计向篁都公司支付保证金150万元，未支付租金。
2016年8月4日，篁都公司向美高梅公司发函，催告美高梅公司于2016年8月5日前完全履行保证金及第一年度租金的支付义务，并保留解除合同及追究违约责任的权利。同年9月12日，篁都公司向美高梅公司发出解除租赁合同通知书，告知租赁合同已于2016年9月12日解除，要求美高梅公司于接到通知10日内将房产恢复原状并腾空返还，并支付结欠的租金、违约金及实际占有使用的损失。同年10月20日，篁都公司在《安吉新闻》刊登催告函，重申上述主张。
另查明，截至本案诉讼期间，部分土建工程仍未完工，未安装1200KV变压器电力设备。涉案房产未经竣工验收。
本院认为，篁都公司、美高梅公司签订的涉案租赁合同系对未经竣工验收的房产进行约定，该约定未违反强制性法律规定，系双方真实意思表示，应为有效，双方应当按约履行。租赁合同约定2015年月日前，篁都公司向美高梅公司交付不影响装修的房产，该约定虽未具体明确日期，但可以认定篁都公司至迟应于2016年1月1日前向美高梅公司交付可供合法装修的房产。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”；《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条规定第二款规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”；《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”。装饰装修应属租赁合同所约定的“使用”之范畴，截至本案诉讼期间，涉案房产未经竣工验收，美高梅公司对涉案房产装修不具合法性，篁都公司存在违约行为。至于篁都公司援引租赁合同关于其协助美高梅公司办理经营、设计、装修所需要或可能发生的规划、环保、水、电、通讯、消防、卫生及其他国家规定的申请报批手续，房产为现状交付的约定等抗辩事由，本院分析认为，该约定内容并未明确由美高梅公司承担竣工验收的义务，同时亦违反强制性法律规定，本院不予采纳。鉴于，美高梅公司签订合同目的不能实现，且双方均同意解除涉案租赁合同，故本院确认涉案租赁合同解除，美高梅公司法定代表人杜景于2016年9月12日收到解除通知书，此后并未就合同解除的效力提出实质性异议，本院确认双方合同于2016年9月12日解除的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况，当事人可以要求恢复原状。篁都公司未按时交付竣工验收合格的房产、未完成部分土建工程、未能提供融资担保等情形均属违约；未能及时采取补救措施使合同得以继续履行，此后装修期间租金及占有使用费等损失、以及修复费用，上述部分费用损失系篁都公司未采取补救措施造成的扩大损失，余下部分费用按照双方已发生的实际损失，综合衡量篁都公司、美高梅公司违约程度及各自损失，由篁都公司自行负担。本院对篁都公司要求美高梅公司支付违约金以及杜景承担连带责任的诉请不予支持。
综上，篁都公司、美高梅公司签订的租赁合同于2016年9月12日解除；出于减少篁都公司的经济损失以及资源的合理利用，美高梅公司应及时搬离并以目前装修的现状向篁都公司返还房产。篁都公司诉请合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。美高梅公司、杜景抗辩意见合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、确认原告安吉篁都大酒店有限公司与被告安吉美高梅度假酒店有限公司于2015年10月10日签订的租赁合同于2016年9月12日解除；
二、被告安吉美高梅度假酒店有限公司于判决生效之日起三十日内搬离由原告安吉篁都大酒店有限公司建造的、位于安吉县吉庆桥头商业房；
三、驳回原告安吉篁都大酒店有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费48550元，由原告安吉篁都大酒店有限公司负担40000元，被告安吉美高梅度假酒店有限公司负担8550元，于判决生效之日起七日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 陈 浩
审 判 员 王洪波
人民陪审员 王俊涛
二〇一七年十一月二十七日
书 记 员 阚晓景