福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0102民初977号原告：福建金帝物业有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区洪山镇。法定代表人：李雄虎，职务：执行董事。委托诉讼代理人：杨清，福建瑞权律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞欢，福建瑞权律师事务所律师。被告：吕鉴国，男，汉族，1980年12月12日出生，住福建省福州市鼓楼区。被告：候瑞英，女，汉族，1986年7月27日出生，住福建省福州市鼓楼区。原告福建金帝物业管理有限公司与被告吕鉴国、候瑞英物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福建金帝物业有限公司委托诉讼代理人杨清、被告候瑞英到庭参加诉讼。被告吕鉴国经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告福建金帝物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求贵院判令被告向原告支付2015年12月至2017年6月的物业服务费2726.5元，并按照每日千分之三支付逾期违约金2208.5元（暂计至2017年9月30日，至实际结清全部物业管理费止）;2.请求贵院判令被告向原告支付原告垫付的自2014年6月至2017年5月的公摊水费37.8元及公摊电费864.2元；3.本案诉讼费用由被告承担。本案诉讼标的暂计为5837.0元。事实与理由：被告系原告（2010年4月21日由福建省仁信物业管理有限公司变更为福建金帝物业有限公司）所管理的大儒世家朗园小区7#1304单元业主。2006年4月25日，原告与福建仁文建设有限公司签订了《前期物业服务合同》，该合同已于2010年8月20日在福州市鼓楼区房管局备案（编号：鼓物合备（2010)045号）。合同约定业主自交房之日起缴纳物业服务费，公共水电费用由小区全体业主共同公摊，业主应在每月I0日前交纳物业管理费，逾期付款从逾期之日起按每日千分之三支付违约金。被告每月应交物业费143.5元，于2015年12月至2017年6月共拖欠物业服务费2726.5元。另外，被告还欠原告代缴的自2014年6月至2017年5月的公摊水费37.8元及公摊电费864.2元。经原告工作人员多次催促未果。被告的行为违反了双方签订的《前期物业服务合同》的约定，并且严重损害了原告的权益。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告候瑞英辩称，我的房子外墙漏水，物业的人和开发商等也到我家确认了这件事。当时他们补了2500元的柜子损失给我，但是至今外墙还是没有修补，我家的墙面还是发霉的。我是从2015年12月开始没有交物业费。2014年6月至2017年5月的公摊水费也未缴纳。我不交物业费是物业不作为，违约金也不应当被告承担。被告吕鉴国经本院合法传唤未到庭应诉，也无提出书面答辩意见及证据。经审理查明，2006年4月25日，福建省仁信物业管理有限公司与福建仁文建设有限公司签订《前期物业服务协议》，约定由福建省仁信物业管理有限公司为被告所在的仁文•大儒世家C地块住宅小区提供物业服务。该协议第六条对物业服务费用作了约定：高层住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取（不含水电公摊）……。第七条约定物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行物业服务费用交纳义务。第二十七条就违约责任作了约定：业主或物业使用人违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，福建省仁信物业管理有限公司有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之五收取违约金。2010年4月28日，福建省仁信物业管理有限公司变更为福建金帝物业有限公司。另查，被告系仁文•大儒世家XX单元业主，该房屋建筑面积为95.69平方米，每月应交纳物业服务费为1.5元/平方米×95.69平方米=143.5元。自2015年12月至2017年6月，被告累计拖欠物业服务费143.5元/月×19个月=2726.5元。自2014年6月起至2017年5月，被告累计拖欠公摊水费37.8元、公摊电费864.2元。本院认为，《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与福建仁文建设有限公司（原为福建省仁信物业管理有限公司）签订《福州市前期物业服务合同》，为大儒世家C地块小区提供物业服务；被告系大儒世家C地块7座1304单元业主，故被告应受合同约束，依约履行交纳物业管理费等义务。本案被告在享受原告提供的物业服务同时拒交物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。被告辩称房屋外墙漏水，物业未尽义务，本院认为，被告的主张与本案并非同一法律关系，被告可另案起诉解决。原告为被告提供了主要的物业服务，被告仍应依约缴纳物业费。因此，原告要求被告缴纳物业费和支付违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。由于被告所在小区多处地方管理不善，故本院将原告主张的按日千分之三的标准支付违约金，调整为每月2%的标准计付。关于水电公摊费用，依据《福州市物业管理若干规定》第二十七条第一款“物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业收取有关费用，业主使用的向业主收取；物业管理企业使用的向物业管理企业收取；公共使用的由业主分摊”之规定，被告应依法支付原告代垫的水、电公摊费用。综上，被告吕鉴国经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法视为放弃诉讼权利，并予以缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下：一、被告吕鉴国、候瑞英于本判决生效之日起十日内向原告福建金帝物业有限公司支付自2015年12月至2017年6月的物业服务费2726.5元及其违约金（以每月物业管理费143.5元为基数，按月利率2%的标准，从当月11日起分别计算至本判决确定还款之日止）；二、被告吕鉴国、候瑞英于本判决生效之日起十日内向原告福建金帝物业有限公司支付自2014年6月起至2017年5月的公摊水费37.8元、公摊电费864.2元；三、驳回原告福建金帝物业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员  黄昌杰二〇一八年三月二十七日书记员  施倩莹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。申请执行提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。