上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终3498号
上诉人（原审被告、反诉原告）：芦宝委，男，1981年7月22日生，汉族，住上�市浦东新区。
委托诉讼代理人：王建定，男，1957年2月23日生，汉族，住上海市浦东新区，系芦宝委所在社区推荐。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：傅邵春，男，1973年2月26日生，汉族，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：蒋玉林，上海融力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林巧，上海融力律师事务所律师。
原审第三人：上海邻海小镇餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区五莲路1751号1-2层。
法定代表人：芦宝委，总经理。
委托诉讼代理人：王建定，系上海邻海小镇餐饮有限公司人员，其他身份信息同上。
上诉人芦宝委因与被上诉人傅邵春、原审第三人上海邻海小镇餐饮管理有限公司（以下简称邻海小镇餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初47017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
芦宝委上诉请求：撤销原审判决第二项，依法改判，并支持其反诉请求。事实和理由：芦宝委租金已经付至2017年8月31日，傅邵春对芦宝委支付租金的行为予以默认，应视为芦宝委同意2017年8月31日之前的租金按每天每平方米人民币2.73元的标准确定。之后的租金按双方合同约定应以原租金两倍的标准计算，不应按照估价报告所确定的每天每平方米6.08元的标准计算。
傅邵春辩称，双方就续租事宜未达成一致，芦宝委擅自按照合同约定租金标准即每月46,021元自行向傅邵春账户汇入钱款是其自单方行为，傅邵春并未默认接收。租金损失赔偿标准，一审以评估结论计算并无不当。
邻海小镇餐饮公司则同意芦宝委上诉请求�
傅邵春向一审法院起诉请求：1、判令芦宝委及邻海小镇餐饮公司自上海市浦东新区XX路XX号房屋（以下称为涉案房屋）迁出，并将该房屋返还傅邵春；2、判令芦宝委赔偿市场租金损失：按照每天每平方米7.5元的标准，自2016年5月1日起计算至实际迁出之日止。
芦宝委向一审法院提起反诉请求判令：芦宝委承担装修款761,822.86元。
一审法院认定事实：傅邵春为涉案房屋权利人之一。2010年6月7日，傅邵春（甲方）与芦宝委（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积554.22平方米，该房屋经过装修；乙方租赁房屋作为经营餐饮业使用，租期自本合同签订日起至2016年4月30日止；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租房屋，应于租赁期届满前3个月，向甲方提出续租书面要求，如甲方同意后双方重新签订租赁合同，乙方在同等条件下有优先续租权；本合同签署日至2011年4月30日每天每平方米2.15元……2015年5月1日至2016年4月30日每天每平方米2.73元；乙方向甲方支付相当于两个月的租金72,488元，作为租赁保证金；若合同到期或终止日时乙方对房屋造成了损害，或乙方未付租金、物业管理费或其他费用，或给甲方造成了任何损失的，则甲方有权对保证金作相应抵扣以补偿此等损害或支付相应费用；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的10日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，应当承担违约责任，即按照约定日租金的两倍向甲方支付房屋占用费。
2016年3月，傅邵春与芦宝委就续租事宜多次沟通未果。
2016年5月7日，双方再次微信沟通，傅邵春�知芦宝委租赁合同于2016年4月30日到期，要求在5月10日前按照合同约定归还房屋，逾期交房的要求按照日租金的2倍支付房屋占用费。芦宝委回复表示，每平方每天7元的租金标准无法接受，并提出三种方案：1、在原有基础上上涨20%，即每月46,021元上涨至55,225元，第4、5个年头各上涨5%；2、在原有基础上上涨10%，即46,021元上涨为50,623元，以后每年递增5%；3、补偿装修等费用100万元，即将饭店按现状完整交还。由于双方均无法接受对方的方案，故协商未果。后芦宝委并未搬离，继续占用涉案房屋，并自行按照原租金标准即每月46,021元向傅邵春账户汇入租金，至2017年7月31日，共汇入736,336元。
一审审理中，傅邵春申请对涉案房屋在2016年5月1日至2017年8月23日的市场租金标准进行评估。2017年9月27日，上海XX有限公司出具估价报告，自2016年5月1日起至2017年8月23日止，涉案房屋租金市场价值为1,609,000元。傅邵春为此支付评估费5,800元。鉴定人员出庭表示估价报告记载的为估价期间的总价，折合成每天每平方米为6.08元，系按现状评估，傅邵春对此无异议，芦宝委认为估价过高，且评估时考虑到房屋的装修，而装修系芦宝委所为，故不予认可。
关于租赁保证金，双方均同意在本案中一并处理。傅邵春要求将保证金抵扣租金损失，芦宝委则要求将保证金返还。
一审法院认为，傅邵春与芦宝委之间的租赁合同系双方真实意思表示，属合法有效，合同双方均应遵照履行。在租赁期间届满，双方并未续约的情况下，承租人应当返还租赁物。芦宝委承租房屋后，成立了邻海小镇餐饮公司，并由该公司实际经营使用涉案房屋，故租赁期限届满后，上海邻海小镇餐饮管理有限公司应搬离涉案房屋，由芦宝委向傅邵春返还。芦宝委虽辩称其与傅邵春于2015年6月27日就涉案房屋达成续租5年的口头协议，但未能提供证据予以佐证，故对芦宝委的该项辩称，不予采信。由于芦宝委拒不返还房屋使得傅邵春利益受损，傅邵春要求赔偿租金损失，合法合理，予以支持。关于租金损失的数额，上海XX有限公司系具有相应估价资质的评估机构，其依据专业规范和技能作出的《房地产估价报告书》，予以采信。芦宝委对估价报告虽持异议，但未能提供证据予以佐证，不予采纳。同理，傅邵春主张每天每平方米7.5元的标准，缺乏依据，亦不予采信。一审法院根据租金估价报告及鉴定人员当庭陈述确认芦宝委应支付的租金损失按每天每平方米6.08元的标准计算。需要指出的是，租赁合同约定租期届满后的10日内返还涉案房屋，该10日系出租方给予承租方清空返还房屋时间，不应计算房屋使用费，故傅�春主张的租金损失自2016年5月10日起算为宜。芦宝委在租赁期限届满后自行支付的736,336元应从租金损失中扣除。关于租赁保证金，根据合同约定，可用作抵扣租金损失，故对傅邵春要求抵扣的主张，予以支持。关于反诉部分，鉴于租赁合同期限届满，芦宝委要求傅邵春承担装修费用，缺乏依据，不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，于二○一八年一月二十四日作出判决：一、上海邻海小镇餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区XX路XX号房屋，由芦宝委将该房屋返还傅邵春；二、芦宝委于判决生效之日起十日内赔偿傅邵春自2016年5月10日起至芦宝委实际返还租赁房屋�日止的租金损失：按照每天每平米6.08元的标准计算建筑面积554.22平方米，芦宝委已经支付款项736,336元及租赁保证金72,488元予以抵扣租金损失；三、驳回芦宝委的反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18,492元，减半收取计9,246元，诉讼保全费5,000元，合计14,246元，由傅邵春负担1,850元，由芦宝委负担12,396元。反诉案件受理费（减半收取）5,709元，由芦宝委负担。评估费5,800元，由傅邵春各半负担。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，傅邵春与芦宝委签订的《房屋租赁合同》期满终止后，并无证据证明双方曾达成续租协议，芦宝委继续占有、使用涉案房屋缺�合同依据，构成无权占有。傅邵春要求芦宝委返还涉案房屋并赔偿市场租金损失，于法有据。关于租金损失的赔偿标准，双方在一审中不能达成一致，一审法院以租金评估报告的结论确定租金损失的赔偿标准并无不当。
关于芦宝委要求傅邵春承担装修费用，芦宝委称其装修经过傅邵春同意，但未能提供证据予以佐证，即使芦宝委装修经过傅邵春同意，根据相关法律规定，在租赁期间届满时，除双方另有约定的除外，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。
综上，芦宝委的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22,214元，由上诉人芦宝委负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 翟从海
审判员 许 军
二〇一八年五月二十四日
书记员 刘 皓
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……