广西壮族自治区昭平县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1121民初833号原告:广西昭平县城市建设投资有限公司，住所地昭平县昭平镇河东路98号。法定代表人：龙礼喜，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨安团，男，瑶族，1973年12月7日出生，法律工作者，住昭平县。被告:刘佰根，男，汉族，1979年10月26日出生，住江西省丰城市。原告广西昭平县城市建设投资有限公司（以下简称昭平城投公司）与被告刘佰根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告昭平城投公司的委托诉讼代理人杨安团、被告刘佰根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昭平城投公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的租金494688元直至被告交清租金为止，截至2016年8月8日，被告共拖欠租金494688元；2.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁协议（合同）》，被告搬离并向原告交付所租赁的房屋；3.案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付拖欠的租金528841.6元直至协议（合同）解除为止，截至2016年9月，被告共拖欠租金528841.6元；2.判令解除原告与被告签订的4份《房屋租赁协议（合同）》，被告搬离并向原告交付所租赁的房屋；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2012年9月7日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将昭平县城综合市场地面一层21号、22号商铺租赁给被告使用，同时约定先交租金后使用，每月租金于当月8日前交付，在2015年11月前每月租金800元，2015年12月至2018年11月每月租金880元，被告逾期交付租金，逾期达一个月，原告有权向被告提出由此引起的经济责任，直至终止双方签订的租赁合同。2012年10月12日，原告与被告签订3份《房屋租赁协议》，分别约定原告将昭平县城综合市场铺面二楼73间（总面积2856m）、二层铺面119号、127号及地面负一层28号、29号、30号、31号、32号、33号（总面积278m）商铺租赁给被告使用，同时约定先交租金后使用，每月租金于当月5日前交付，其中二楼铺面73间，自2013年4月起至2016年3月，每月每平方米租金为10元，即每月租金28560元；2016年4月至2019年3月，每月每平方米租金为10.60元，即每月为30273.60元。另两份合同每月租金1500元。协议还约定：被告未按本合同规定的时间交付租金的，视为被告拖欠租金；被告拖欠租金超过3个月或拖欠租金累计达4次的，原告有权收回被告承租的房屋，被告除交清所欠租金外，其所交的押金不予退还。被告从2015年6月起至今，未支付过一分租金，至今共拖欠原告租金达15个月之久，期间原告多次追讨，但被告却置之不理，拒不履行合同约定的义务，被告的行为已构成违约，为维护合法权益，原告向人民法院提起诉讼。被告刘佰根辩称，拖欠租金是事实，被告租赁原告门面经营超市，之前被告都能按时给付租金，2015年6月以后，由于经营不善，导致超市亏损严重，被告因此拖欠租金。对于原告请求解除合同，被告没有意见，因被告经营超市的门面涉及到很多其他租户，被告希望与原告协商解决。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.《房屋租赁合同（协议）》4份；2.租金交付情况表1份；3.专柜租赁合同2份。被告刘佰根为其辩解未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月7日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其所有的昭平县城综合市场地面一层21号、22号商铺租赁给被告使用，租赁期限为10年：从2012年12月1日至2022年11月31日止；始租当年租金为每月800元，往后每三年租金递增10%；同时约定先交租金后使用，每月租金于当月8日前交付，被告逾期交付租金，逾期达一个月，原告有权向被告提出由此引起的经济责任，直至终止双方签订的租赁合同。2012年10月12日，原告与被告分别签订三份《房屋租赁协议》，协议分别约定：原告将其所有的昭平县城综合市场铺面二楼73间（总面积2856m）、二层铺面119号、127号及地面负一层28号、29号、30号、31号、32号、33号（总面积278m）商铺租赁给被告使用，租赁期限均为10年：从2012年11月1日至2022年10月31日止。同时约定先交租金后使用，每月租金于当月5日前交付，其中二楼73间商铺（总面积2856m）的租金，从2013年4月起至2016年3月，每月每平方米租金为10元，即每月租金28560元；2016年4月至2019年3月，每月每平方米租金为10.60元，即每月为30273.60元，二层铺面119号、127号及地面负一层28号、29号、30号、31号、32号、33号（总面积278m）商铺的租金分别为每月1500元。合同还约定：被告未按本合同规定的时间交付租金的，视为被告拖欠租金；被告拖欠租金超过3个月或拖欠租金累计达4次的，原告有权收回被告承租的房屋，被告除交清所欠租金外，其所交的押金不予退还。合同签订后，原告依约将商铺交付被告使用，被告依约交付了50800元的押金，并按约定支付租金至2015年5月，2015年6月起，由于被告经营不善，开始拖欠租金，期间原告多次追讨，但被告置之不理，拒不履行合同约定的义务。2016年8月15日，原告向人民法院提起诉讼，提出前述请求。本院认为，一、关于合同解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，本案中，被告从2015年6月至今拖欠租金未支付，原告与被告签订的房屋租赁合同明确约定了逾期交付租金达一个月后，原告有权主张解除合同，被告拖欠租金的行为违反了法律规定和合同约定，综上，原告主张解除与被告签订的四份《房屋租赁合同（协议）》及要求被告解除合同后交还租赁商铺的诉讼请求，本院予以支持。二、关于拖欠租金问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，本案中，《房屋租赁合同（协议）》是原、被告真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力，原、被告均应依约履行各自义务。合同签订后，原告依约将商铺交付被告使用，已履行了合同义务，被告应按合同的约定及时支付租金。被告在合同承租期内从2015年6月起开始拖欠租金至今，其行为已构成违约。原告主张被告支付拖欠的租金528841.6元（截止2016年9月）及至解除合同止的租金的请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，双方在庭审时都认可被告向原告交付50800元的押金，原告主张被告违约不予退还押金，本院认为，押金是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿，现原告未能提出证据证实被告拖欠租金造成的损害事实，因此，对原告主张不予退还押金50800元的请求，本院不予支持。被告所交押金应抵扣拖欠的租金，经抵扣，截止2016年9月30日被告尚欠租金为478041.6元（528841.6元-50800元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条的规定，判决如下：一、解除原告广西昭平县城市建设投资有限公司与被告刘佰根于2012年9月7日，2012年10月12日签订的四份《房屋租赁协议（合同）》，被告刘佰根在判决生效后30日内将四份租赁协议（合同）涉及的商铺交还给原告广西昭平县城市建设投资有限公司；二、被告刘佰根支付拖欠原告广西昭平县城市建设投资有限公司租金478041.6元（截止2016年9月30日），从2016年10月1日起按合同约定计付租金至本判决生效之日止，上述款项被告刘佰根应在判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8720元（原告已预交），由被告刘佰根负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或贺州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审 判 长  叶昌谋代理审判员  叶 琦人民陪审员  陆冬莲二〇一七年一月十八日书 记 员  吴 丹