北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第52925号
原告（反诉被告）周逊，男，1978年8月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。
被告（反诉原告）邢玉芝，女，1932年12月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。
被告李凤强，男，1968年7月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。
被告李凤辉，男，1969年9月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。
三被告共同委托代理人窦艳群，北京市中明律师事务所律师。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人徐俊杰，男，1987年3月4日出生，汉族，住北京市大兴区，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。
原告周逊（反诉被告，以下简称姓名）与被告邢玉芝（反诉原告，以下简称姓名）、李凤强（以下简称姓名）、李凤辉（以下简称姓名，并与邢玉芝、李凤强并称三被告），第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。周逊，三被告的委托代理人窦艳群，我爱我家公司的委托代理人徐俊杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
周逊诉称：我与三被告于2015年3月29日经我爱我家公司居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同》，以成交价163万元购买邢玉芝及其房屋产权共有人名下的位于北京市朝阳区xx路x号楼x单元xx号的房屋（以下简称涉案房屋）。但因三被告隐瞒该房屋为央产房的事实，导致该房屋至今无法完成过户，故我诉至法院，要求：1、解除周逊与三被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：xxxxxxxxx）及网上签约的《存量房屋买卖合同》（合同编号：xxxxxxxx）；2、三被告向原告支付违约金32.6万元，返还定金1万元，赔偿已经发生的费用第一次评估费400元、第二次评估费200元、抵押登记费80元、税费1.5万元、中介费3万元；3我爱我家公司返还中介费3万元。
邢玉芝辩称并反诉称：2015年3月29日，周逊与我通过我爱我家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号xxxxxxxxx），约定我将涉案房屋以163万元的价格出售予周逊，合同签订的当日支付定金1万元，首付款在网签后1日内通过资金监管的方式由周逊向我支付58万元，余款104万元由周逊以商业贷款的方式向我支付。2015年4月15日，涉案房屋完成网签，根据合同约定，周逊应于2015年4月16日将首付款58万元办理资金监管并支付给我，但周逊至今除1万元定金外未支付其他任何款项，更没有办理资金监管。房产虽为央产房，但我方并未隐瞒该事实，合同里已经说明涉案房屋为已购公房，第三人已完成居间合同。故我不同意周逊的诉讼请求，并提出反诉，要求：1、解除周逊与邢玉芝于2015年3月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：xxxxxxxxx）及2015年4月15日网上签约的《存量房屋买卖合同》（合同编号：xxxxxxx）2、周逊支付违约金326000元。
李凤强和李凤辉同意邢玉芝的主张。
周逊针对反诉辩称：不同意邢玉芝的反诉请求。签约前双方约定做资金监管、公证和委托，但对方以邢玉芝年高为由拒绝做资金监管，故我一直未付首付款。
我爱我家公司辩称：我方对解除合同不持异议，我方已履行了居间义务，涉案房屋虽然是央产房，但不影响合同履行。合同没有履行的原因是双方对超标款支付方式产生了分歧，不是我方的责任，故我方不同意退还居间费用。
经审理查明：李凤强、李凤辉系邢玉芝与李xx（已故）之子。1994年，中煤建安公司北京留守处与李xx、邢玉芝签订了合同编号为（93）房售字第xxxx号《房屋买卖契约》，约定中煤建安公司北京留守处将涉案房屋出售给李xx、邢玉芝。1997年11月6日，北京市房屋土地管理局颁发朝私优更成字第xxxxx号《房屋所有权证》，记载涉案房屋为私产优惠出售，所有权人为邢玉芝，所有权性质为私产优惠出售。
2015年3月29日，李凤强、李凤辉代理邢玉芝与周逊签订了合同编号为xxxxxxxxx的《北京市存量房屋买卖合同》，约定邢玉芝（甲方）将涉案房屋出售给周逊（乙方），房屋性质为已购公有住房。合同通过我爱我家公司居间介绍签订，成交总价为163万元，乙方应于本合同签订当日向乙方支付定金人民币1万元，定金通过自行交接方式划转，于网签后1日内通过资金监管方式向甲方支付58万元，通过商业贷款方式1次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价104万元。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同，如乙方选择解除合同，应当以书面的方式进行，本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除，甲方应于五个工作日内将其已经收取的一方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金，如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金，在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担；除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款，逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同，甲方解除合同，应当以书面方式进行，本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除，乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任，甲方与合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款，如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分，在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。双方又签署了《存量房交易结算资金自行划转声明》，同意以自行划转方式结算资金。
同日，李凤强、李凤辉代表邢玉芝（甲方），与周逊（乙方）、我爱我家公司签订编号为xxxxxxxxx号的《居间服务合同》，确认本合同内容为甲、乙、丙三方资源真实的意思表示，甲方确认丙方已按期委托销售并发布房屋销售信息；乙方确认丙方已按其要求向其提供房源，并带其查看了房屋；甲乙双方确认丙方已提供订立买卖合同的信息和机会，并确认丙方协助甲乙双方订立了涉案房屋的买卖合同；乙方向丙方支付居间服务费3万元。李凤强、李凤辉分别签订了《同意出售声明书》，内容为二人作为涉案房屋的共有权人同意将涉案房屋出售。
周逊于2015年3月29日支付三被告定金1万元，2015年3月31日支付我爱我家公司服务佣金3万元，2015年4月21日、2015年4月27日分别支付我爱我家公司评估费400元、200元，抵押登记费80元，2015年6月2日支付税款1.5万元。周逊于2015年6月搬入涉案房屋，后因双方就合同继续履行未能达成一致于2015年9月搬出。
庭审中，周逊提交两份录音，证明不做资金监管原因是在三被告且涉案房屋是央产房；三被告认为根据录音中原告说“当初做资金监管没有问题”，结合合同附件三自行划转声明，可知当时没有就资金监管达成一致。我爱我家公司认可录音真实性。
三被告提交国家安全生产监督管理总局住房档案登记表，证明涉案房屋原系央产房，但已由邢玉芝购买，不影响房屋买卖合同的履行；周逊认为房屋性质实际影响房屋买卖合同的履行；提交2015年7月1日北京市方圆公证处出具的编号为（2015）京方圆内民证字第xxxxx号，内容为李凤强、李凤辉自愿放弃对涉案房屋的继承权、涉案房屋属于李绍杰的份额由邢玉芝继承，证明李凤强、李凤辉不是适格当事人，邢玉芝对涉案房屋享有完全处分权；周逊对此不认可，指出公证时间是在买卖合同签订之后；提交2015年6月3日涉案房屋供暖费缴费收据、2015年7月22日涉案房屋物业部门出具的《证明》，证明邢玉芝已经按照合同约定结清所有物业费、供暖费，在周逊未付款的情况下，向周逊交付房屋的事实；周逊确认供暖费已结清，物业费是否结清并不清楚。提交李凤辉与周逊于2015年9月1日签订的协议，内容为“甲方李凤辉与乙方周逊友好协商，位于广和东里4号楼4门11号该房屋，乙方周逊最晚于2015年9月5日上午10点交付房屋钥匙并保护好现有物品，交清在住房子时所有费用，并与我爱我家公司的工作人员、双井派出所民警共同到派出所办理交接手续，如其中任何一方不配合，需承担违约责任”，证明周逊未支付首付款的情况下，邢玉芝将涉案房屋交付周逊，在周逊迟迟不履行合同的前提下，邢玉芝将涉案房屋收回的事实；周逊认为不履行合同是对方原因所致。我爱我家公司认可上述证据真实性。
经询，周逊及三被告均同意解除合同，并确认双方就资金于过户当天自行交接、不需要资金监管达成一致。在2015年6月2日办理房屋过户时得知涉案房屋属于超标公房，需要补交超标款才能办理过户。
周逊称得知涉案房屋是超标公房后，对方要求其补交超标款才能办理过户，周逊认为涉案房屋是央产房，上市问题应由三被告提前解决，在过户问题解决之前其不可能付给对方首付款。
三被告称，涉案房屋为央产房，但并不影响交易；也没有将超标款项加在原告购房款上。周逊所称的口头约定情况不属实，合同约定支付104万元是自行交接，并非资金监管，现有证据证明双方约定的首付款并非通过资金监管方式进行，原告至今未付首付款属于违反合同的行为。
我爱我家公司称涉案房屋产权证上并未显示是央产房，是由优惠价变更为成本价购房，这种情况并不影响过户。签合同时其还和三被告一起去建委询问涉案房屋是否为央产房，当时得到的口头答复为不是央产房，所以合同一直履行直到准备过户。过户时才被告知是央产房不能过户，三被告去办理央产房上市时被要求交超标款，三被告的意思是用首付款中一部分交，但周逊不同意。
以上事实，有当事人陈述及相关证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人均应按照约定履行自己的义务。本案中，周逊及三被告均要求解除合同，我爱我家公司亦同意解除，本院对此不持异议。周逊有权要求三被告返还定金。
涉案房屋虽为央产房，但并非不能流通。三被告并未故意隐瞒房屋性质，需要另行支付超标款亦非其所能预见的。三被告曾将涉案房屋交付原告使用一段期间，足以证明其履约诚意。结合现有证据及各方陈述可知，涉案房屋最终没有完成过户的实质原因是周逊与三被告对超标款的支付方式产生分歧。双方就合同履行过程中出现的新问题未能达成一致致使合同不能继续履行，现互诉对方违约，本院均不予支持。对于周逊在履行合同过程中产生评估费、税费、登记费、中介费，双方应予以分摊。三被告虽然就涉案房屋属于李绍杰的份额办理了继承公证，由邢玉芝继承上述遗产，但该公证时间发生在房屋买卖合同签订之后，合同订立时李凤强、李凤辉仍是房屋的共同所有人，故三被告均应对返还周逊的费用承担责任。
关于中介费，虽然我爱我家公司已经履行了义务，但其作为专业的房屋经纪机构，在了解房屋产权性质时存在疏忽，对于涉案房屋最终未能过户存在一定责任。故周逊要求其返还中介费的诉讼请求，本院部分支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）周逊与被告（反诉原告）邢玉芝、被告李凤强、被告李凤辉签订的《北京市存量房屋买卖合同》和网上签订的《存量房屋买卖合同》解除。
二、被告（反诉原告）邢玉芝、被告李凤强、被告李凤辉于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）周逊定金一万元。
三、被告（反诉原告）邢玉芝、被告李凤强、被告李凤辉于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）周逊各项损失九千三百四十元。
四、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）周逊中介费两万五千元。
五、驳回原告（反诉被告）周逊其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）邢玉芝其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7025元，由原告（反诉被告）周逊负担6209元（已交纳）；由被告（反诉原告）邢玉芝、被告李凤强、被告李凤辉负担356元；第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司负担460元【原告（反诉被告）周逊已预交，被告（反诉原告）邢玉芝、被告李凤强、被告李凤辉、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）周逊】。
反诉受理费6190元，由被告（反诉原告）邢玉芝（已交纳）。
如不服本判决，双方可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 白小莉
人民陪审员 李秀敏
人民陪审员 杨燕笙
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 邓嘉男