宁夏回族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁民终21号
上诉人（原审被告）：利通区上桥镇解放村民委员会。�所地：宁夏回族自治区吴忠市利通区。
负责人：周学云，系村委会主任。
委托诉讼代理人：魏晋喜，宁夏昊德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴忠市利通区城南医院。住所地：宁夏回族自治区吴忠市利通区。
法定代表人：杨立财，系该院院长。
委托诉讼代理人：王丽琴，宁夏辅德律师事务所律师。
上诉人利通区上桥镇解放村民委员会（以下简称上桥镇解放村委会）与被上诉人吴忠市利通区城南医院（以下简称城南医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院（2016）宁03民初38号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人上桥镇解放村委会的负责人周学云及委托诉讼代理人魏晋喜，被上诉人城南医院的委托诉讼代理人王丽琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上桥镇解放村委会上诉请求：一、撤销原判。驳回被上诉人城南医院的诉讼请求；二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。理由：一、原判认定事实不符合客观事实。原判认定被上诉人”系上桥镇解放村委会招商引进的经吴忠市卫生局依法审批的市级一级医院”，不符合客观事实；原判认定消防部门”将城南医院经营场地进行查封”缺乏事实依据，所谓”城南医院试营业2个月”，完全不符合客观事实；原判所谓被上诉人于”2015年3月装修施工完毕，报消防部门进行验收”，缺乏事实依据；原判对于”2016年2月5日吴忠市公安消防支队向上桥镇解放村委会出具一份吴公消验字（2016）第0020号建设工程消防验收意见书”的认定，存在断章取义。二、�判认定涉案租赁合同无效，不符合客观事实和法律规定。1、被上诉人自己并未主张租赁合同无效，只是要求解除租赁合同。因此，原判认定租赁合同无效，存在超诉讼请求审理之嫌。2、上诉人没有违约，是被上诉人因自身经营困难而行自我举报，栽赃陷害，存在恶意诉讼之实。3、原判适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定时，存在不当。4、原判在适用《中华人民共和国建筑法》规定中”夹带私货”。5、本案应当适用消防法相关规定以认定消防工程责任。三、原判程序违法，对于上诉人在原一审提交的证据未予以认证。四、原判认定的证据宁夏华恒信工程造价咨询有限公司作出的鉴定意见不具有证据”三性”，不能作为认定案件事实的依据。
城南医院答辩称：一、原�判决事实清楚，证据确实充分。二、原审法院在审理本案时行使释明权符合法律规定，不存在超诉请审理之嫌。三、原判适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，适用法律正确。四、原判适用《中华人民共和国建筑法》的规定判决本案适用法律正确。五、上诉人主张本案适用《消防法》的相关规定认定消防工程责任不能成立。六、原审委托鉴定机构对争议房屋装修价值进行鉴定，依据鉴定结论判决本案符合法律规定。
城南医院向一审法院起诉请求：1.判令依法解除其与上桥镇解放村委会于2014年8月20日签订的《房屋租赁合同》，并返还原告交纳的50万元房屋租赁费；2.判令被告向原告支付违约金1541520元；3.判令被告赔偿原告各项经济损失380万元，当庭增加诉讼请求营业损失55万元（自2015年3月至�决生效之日止），后又当庭变更诉讼请求（撤回营业损失1755263.12元诉讼），以上共计4636256.88元；4.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：城南医院系上桥镇解放村委会招商引资引进的经吴忠市卫生局依法审批成立的市级一级医院。2014年8月20日，双方签订《房屋租赁合同书》一份。约定：”一、上桥镇解放村委会将其场及旧机动车辆交易市场J8标段综合服务楼一至五层，共计6423平方米租赁给城南医院作为开办医院使用；二、租赁期十年，自2014年11月20日至2024年11月20日止；三、租赁费的计算为五年一段，第一段2014年11月至2019年11月，按每月每平方米10元计算，五年租赁费共计3853800元；四、付款方式，采取按年度支付租金的方式；本合同签订时，城南医院一次性向上桥镇解放村委会交清第一年度租赁费770760元，以后各年度的租赁费在每年的10月30日前一次性交清当年度的租金，如不按时交清租赁费，上桥镇解放村委会有权停止使用权直至交清为止，在此期间所造成的全部损失由城南医院承担，上桥镇解放村委会负责安装电梯二部，将该出租房一楼门面房的水、电、分户由上桥镇解放村委会负责安装，其他设施由城南医院安装，产生的费用由城南医院承担；六、甲方确保租赁楼房上下水、电、暖、消防各项设施齐全且能正常使用。”合同签订后，上桥镇解放村委会未能依照合同约定向城南医院全部交付租赁房屋，城南医院依照合同约定先缴纳第一年房租50万元。2014年9月26日，城南医院依约对涉案租赁房屋按照医院性质进行装修预决算开始装修，2014年9月10日，城南医院聘请有资质的单位对城南医院消防工程（喷淋系统、水箱系统、火灾自动报警系统）进行预决算，于2014年10月12日进行施工，2015年3月装�施工完毕，报消防部门进行验收，城南医院开始试营业。2015年3月11日，吴忠市利通区公安消防大队到城南医院检查，遂将一楼收费室、二楼药房封闭，三四楼电源关闭。2015年7月7日，城南医院以吴城医字2015第（011）号书面文件就双方履行合同相关问题与上桥镇解放村委会协商，主要内容为”1.我院是你村作为招商项目引进，但你村到目前仍无法提供施工许可证，规划许可证、竣工验收报告，使消防无法验收，致使我院医保系统无法营业。2.我院整体承租你村综合楼，到目前为止，部分营业房仍没有交付，你村将部分营业房另租他人，并在我院楼下开设歌厅，严重影响我院正常营业。3.请尽快解决”；2015年10月28日，城南医院又以涉案租赁房屋相关行政许可证不全，导致办理审批文件受阻，不能正常营业为由，书面报告上桥镇解放村委会以及其上级部门上桥镇党委、政府。2015年11月21日，利通区公安消防大队以涉案租赁房屋土建部分及装修完工后均未进行合格有效的消防验收，遂将城南医院经营场地进行查封。本案在原一审诉讼过程中，吴忠市公安消防支队于2015年12月26日，向上桥镇解放村委会出具一份吴公消审字（2015）第0202号建设工程消防设计审核意见书：”同意该工程的消防设计，本意见书仅证明该工程消防设计符合国家工程建设消防技术标准的规定，工程如需开工建设，还应取得其他行政主管部门的行政许可”，2016年2月5日，吴忠市公安消防支队向上桥镇解放村委会出具一份吴公消验字（2016）第0020号建设工程消防验收意见书，综合评定该工程消防验收不合格，认为”该工程未经消防验收合格不得投入使用”。2015年11月5日，城南医院以特快专递向上桥镇解放村委会递交书面《关于解�合同的通知》一份。期间，城南医院试营业2个月。
在审理过程中，原审法院依城南医院申请，依法委托宁夏华恒信工程造价咨询有限公司就涉案城南医院室内外装修、装潢（不可拆卸部分）、天然气锅炉、消防设施、中央供氧系统工程进行造价鉴定，该鉴定机构以定额、图纸、现场实际测量为计价依据作出的鉴定意见（2.），工程造价为2462697元（其中包括设计方案、墙体拆除及楼梯拆除、土建改造、室外防水雨蓬、卫生间防水、垃圾清运等无法计算工程量等项目的金额，此项金额共计227000元，按委托方所提供的《城南医院装修工程（预）决算书》所载金额计入）。其中门头制作安装101555元、指示牌、门牌、制度牌17600元，不属于形成附合的装饰装修物。
另查明，涉案租赁房屋（土建）属于办公综合用房，截止法庭辩论结束时，上桥镇解放村委�尚未能提交建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、工程竣工合格验收，也无土建工程消防部门的消防合格验收意见书。城南医院承租后将涉案房屋依约装修成为医院投入试营运，虽经多次整改消防喷淋等设施，因无法提供上述行政许可证，截止法庭辩论结束时，也未取得消防验收合格投入使用的意见书。
还查明，医疗机构是广大人民群众看病就医的重要公共场所，服务对象特殊，人员密集且流动性大，属于公众场所。
原审庭审中，城南医院当庭变更诉讼请求，撤回对第三项中的营业损失共计1755263.12元的诉请，原审法院当庭予以准许。
一审法院认为，本案的争议焦点：一、涉案《房屋租赁合同》是否予以解除及合同的效力。二、已经交付50万元租赁费如何处理。三、装修损失如何承担。
一、关于涉案《房屋租赁合同》�否有效，是否应当予以解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案租赁房屋截止一审法庭辩论终结前，上桥镇解放村委会虽提交证据自治区发展和改革委员会文件和吴忠市发展和改革委员会文件及建设规划用地许可证一份，但该证据系现代商贸物流园区总体规划（十三个市场的规划），该发展和改革委员会也只是工程立项审批部门，不属于核发建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、工程竣工验收的主管部门，上桥镇解放村依照政府相关部门文件开发建设涉案租赁房屋，应�依照《城乡规划法》规定办理上述行政许可证，土建工程竣工后，还应当依照《中华人民共和国建筑法》规定，进行工程合格验收事宜，在取得建设部门竣工验收合格的情况下，再进行土建工程竣工合格后的消防验收，消防验收合格后才能投入使用，未经上述部门验收合格不得投入使用。截止法庭辩论结束时上桥镇解放村委会就涉案租赁房屋尚未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、工程竣工验收报告，也未取得公安消防部门的消防验收合格意见书，上桥镇解放村委会在涉案租赁房屋尚未办理上述行政许可证的情况下，未经竣工合格验收即投入使用，并出租给城南医院用于经营医院使用，系违反法律、行政法规强制性规定，故与城南医院签订《房屋租赁合同书》属无效合同，无效的合同自订立时无效，对此，上桥镇解放村委会明知合同相对方系医疗机构仍与城南医院签订《房屋租赁合同书》，应当承担主要责任。城南医院承租后开办医院，理应知晓医疗机构是广大人民群众看病就医的重要公共场所，服务对象特殊，人员密集且流动性大，属于公众场所，应当认真审查上述行政许可证件，其承租后装修完毕虽按照医疗机构性质经多次整改消防喷淋等设施，但因无法提供上述行政许可证，导致仍不能对涉案房屋消防工程和消防系统进行二次验收，系未尽到合理注意的义务，也应承担合同无效的相应责任，故城南医院请求上桥镇解放村委会应当承担违约金1541520元的诉讼主张不能成立，原审法院不予支持。
二、关于城南医院已经交付50万元租赁费如何处理。双方签订的《房屋租赁合同书》约定了城南医院、上桥镇解放村委会各自的义务，城南医院已经实际履行交付50万元房屋租赁费，按照双方约定租赁期十年，租赁费的计算为五年一段，第一段2014年11月至2019年11月，五年租赁费共计3853800元，平均每月64230元（770760元/年÷12月），城南医院虽于2014年9月26日开始装修，但因合同无效，双方已经无法实际履行合同，城南医院在试营业期间经营二个月，应当按照合同约定的租赁费标准予以扣减，50万元减去64230元／月×2个月=371540元，上桥镇解放村委会应当返还城南医院租赁费371540元。
三、关于装修损失如何承担。本案在原审审理过程中，依城南医院申请，依法委托宁夏华恒信工程造价咨询有限公司就涉案城南医院室内外装修、装潢（不可拆卸部分）等工程进行造价鉴定，鉴定机构以定额、图纸、现场实际测量为计价依据作出的鉴定意见工程造价为2462697元，鉴定程序合法，对于该意见书中，门头制作安装、指示牌、门牌、制度牌共计119155元，因不属于形成附合的装饰装�物，应当从工程造价中予以扣减，装修工程损失为2343542元（2462697元-119155元），导致合同无效的主要责任在于上桥镇解放村委会，故其应承担装修损失1406125.2元，城南医院自行承担装修损失937416.8元，对于上桥镇解放村委会认为天然气锅炉、装修工程、中央供氧系统与涉案房屋未形成附合关系，可以拆除，不属于可利用部分，不承担责任的抗辩理由不能成立，原审法院不予支持。
综上，上桥镇解放村委会作为出租方，在涉案租赁房屋因未办理建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，土建工程竣工后，未办理工程竣工验收、也未取得公安消防部门的消防验收合格意见书即投入使用，出租给城南医院后，未能履行双方约定”甲方解放村确保租赁楼房......消防各项设施齐全且能正常使用”的合同内容，违反了国家法律、行政法规强制性规定，导�合同无效，应当承担主要责任，城南医院承租后用于经营医院，未依照医疗机构相关规定严格审查相关行政许可，即对涉案房屋进行装修，造成损失，也应承担相应的责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条二款之规定，判决：一、城南医院于本判决生效后二十日内返还上桥镇解放村委会出租房屋（场及旧机动车辆交易市场J8标段综合服务楼一至五层）；二、上桥镇解放村委会会返还城南医院租赁费371540元；三、租赁房屋装修工程等损失2343542元，上桥镇解放村委会承担1406125.2元，城南医院自行承担937416.8元；以上二、三项折抵上桥镇解放村委会返还城南医院租赁费及装修损失两项共计1777665.2元，于本判决生效后十五日内付清。上述给付内容如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回城南医院的其它诉讼请求。案件受理费43890元，鉴定费20000元，共计63890元，城南医院负担39393元，上桥镇解放村委会负担24497元。
二审中双方坚持一审时的举质证意见外，上诉人提交新证据一份，系上诉人自行收集的被上诉人将涉案房屋对外租赁的合同复印件，欲证明被上诉人的德行存在瑕疵：在本案的诉讼过程中，2016年12月23日被上诉人仍然向承租人马城收取房屋租赁费，被上诉人在原审法院已向其释明房屋租赁合同无效的情况下，依然在收取房屋的租金。被上诉人质证意见为对该组证据的三性均不认可，对其证明目的不认可，认为该证据与本案的争议无关。
本院审查认为该组证据与本案的争议、纠纷无关，本院不予采信。
二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为：依照政府相关部门文件开发建设涉案租赁房屋，应当依照《城乡规划法》规定办理行政许可证，土建工程竣工后，还应当依照《中华人民共和国建筑法》规定，进行工程合格验收事宜，在取得建设部门竣工验收合格的情况下，再进行土建工程竣工合格后的消防验收，消防验收合格后才能投入使用，未经上述部门验收合格不得投入使用。截止一审法庭辩论结束时上诉人就涉案租赁房屋尚未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、工程竣工验收报告，也未取得公安消防部门的消防验收合格意见书，上诉人在涉案租赁房屋尚未办理上述行政许可证的情况下，未经竣工合格验收即投入使用，并出租给被上诉人用于经营医院使用，其未能履行双方约定”甲方解放村确保租赁楼房......消防各项设施齐全且能正常使用”的合同内容，系违反法律、行政法规强制性规定，亦违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，故其与被上诉人签订《房屋租赁合同书》属无效合同，无效的合同自订立时无效，对此双方皆应承担合同无效的相应责任。上诉人明知合同相对方系医疗机构仍与被上诉人签订《房屋租赁合同书》，原审据此认定上诉人应当承担主要责任正确。本案现有证据不能证明消防部门将涉案场所封闭、查封后被上诉人在继续运营，故原审法院采信了被上诉人的证据，认定被上诉人试运营时间为两个月并无不当。因导致合同无效的主要责任在于上诉人，原审法院依据已查明的事实及程序合法的鉴定结论，合理划分赔偿责任适当。
综上所述，上桥镇解放村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20799元，由利通区上桥镇解放村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李凤英
审 判 员 陶爱珍
代理审判员 罗卫江
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 叶敏娟