黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鸡民终字第347号
上诉人（原审被告）牡丹江天福利亨房地产开发有限公司。
法定代表人李功波，董事长。
委托代理人杨静昕，法律事务部主管。
被上诉人（原审原告）刘玉玲，女，35岁。
委托代理人许大亮（系刘玉玲丈夫）。
上诉人牡丹江天福利亨房地产开发有限公司（以下简称房开公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服鸡冠区人民法院（2015）鸡冠民初字第551号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人房开公司的委托代理人杨静昕、被上诉人刘玉玲的委托代理人许大亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定，2012年9月29日，祝翠梅、张宏宇、刘利泉、王成涛作为鸡西市中级人民法院、鸡西市鸡冠区人民法院团购干警代表与被告天福利亨公司签订一份商品房团购协议书，该协议书约定“第二条：出卖人有权对“星河公馆”商品房开发项目进行整体开发建设，在开发过程中产生的任何纠纷均不影响本商品房团购协议的履行。第四条：出卖人所建“星河公馆”位于鸡冠新区A-08块。出卖人确保“星河公馆”于2013年12月31日完全竣工并交付使用，确保“星河公馆”整体环境符合规划设计，实现绿化、美化要求。第五条：购买人所购买的为“星河公馆”的1#、2#、4#号楼，设计为300套住房，全部为东西走向，南北朝向住宅楼。第七条：购买人按选定的房屋套型建筑面积付款，凡购买者：（1）采取分期付款方式的购买者，于2012年9月29日前交纳总房款的50%；于2013年3月1日前交纳总房款的40%，待楼房交付使用时结清剩余房款。出卖人取得《预售房屋许可证》后30日内，由出卖人和购房者个人签订《商品房预售合同书》，确认双方权利和义务，《商品房预售合同书》应与《商品房团购协议书》一致，如有抵触以《商品房团购协议书》为准。出卖人对外销售价格确定后出现降价调整，购买人的团购价格也相应予以调整。如出卖人在对外销售过程中给予其他单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购买人的团购价格将以优惠价格为准（包括每平方米单价及层次费任何一项）。第八条：1、出卖人应当按照第四条约定的交付时间，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件的商品房整体向购买人交付：（1）待商品房经验收合格，向购买人提供一套完整的竣工图纸。（2）星河公馆一年内综合验收合格。（3）商品房和小区符合交付使用的批准文件。4、出卖人如未按本协议约定的期限和方式将商品房交付于购买人及未能使购买人在约定时间内拿到办理房屋产权证照的相关手续，购买人有权选择要求出卖人按本协议第十条、第十一条的约定承担违约责任。第十条、星河公馆项目的地下停车位及车库的房源在同等条件下由法院团购优先选择。第十一条：本协议签订后，任何一方不得擅自变更、解除本协议（包括补充协议及附件）的内容。开始计算工期后，因出卖人原因拖延开工日期达90日，或出卖人不能交付商品房，或出卖人没有按约定提供商品房质量时，购买人可解除协议。协议解除后由出卖人向购买人返还已经支付的全部款项，并按银行同期贷款利率4倍承担违约责任。如出卖人不能承担上述违约责任，购买人有权对出卖人已建筑完的建筑接管、出售。第十二条：出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算的违约金；由于出卖人的原因，导致商品房买卖合同目的不能实现无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”原告刘玉玲基于上述团购协议书，购买了被告开发的星河公馆四号楼2单元7层2071号，建筑面积132.67平方米楼房一套，单价3860元／㎡。原告按约定于2012年9月29日向被告交纳购房款256100元，于2013年2月27日向被告交纳购房款204800元，合计交纳购房款460900元。被告取得《预售房屋许可证》后，没有按团购协议书的约定与原告签订商品房预售合同书。因被告开发的星河公馆四号楼工程没有竣工，被告在团购协议书约定的2013年12月31日前没有向原告交付房屋。原告诉至法院。本案审理过程中，经原告申请并提供担保，本院于2015年4月10日预查封被告开发的星河公馆6号楼1单元1101室，建筑面积122.28平方米、6号楼2单元1003室，建筑面积122.28平方米、2号楼1单元1101室，建筑面积112.51平方米住宅房屋各一套，同时查封原告提供担保的房屋所有权人为曲庆斌的坐落于鸡西市鸡冠区园丁小区2-3-7-1，建筑面积74.46平方米、房屋所有权人为刘兆华的坐落于鸡西市鸡冠区新建92号楼4单元8层1836号，建筑面积54.04平方米、房屋所有权人为邱成杰的坐落于鸡西市鸡冠区东风办新立委13-3-7-3，建筑面积57.58平方米、房屋所有权人为刘玉玲的坐落于鸡西市鸡冠区南山20号楼2单元6层39号，建筑面积55.75平方米住宅楼房各一套。
另查，鸡西市房产管理局对星河公馆4号楼测绘后，2014年9月29日，被告与案外人耿孟辉签订一份房屋预售合同，房屋位于星河公馆A4号楼2单元7层1号，建筑面积132.38平方米，单价每平方米3980元。被告对星河公馆4号楼房号排列顺序东侧为1号、西侧为2号，而鸡西市房地产管理局测绘部门为星河公馆房4号楼房号排列顺序西侧为1号、东侧为2号。
原审法院认为，被告与原告方团购代表签订的商品房团购协议书是双方当事人真实意思表示，双方约定的违约责任条款不违反法律规定，故协议书合法有效。原告基于团购协议书购买了被告开发的位于鸡冠区文化路南，康新路北侧“星河公馆”四号楼2单元7层2071室132.67平方米房屋，虽然双方没有签订商品房预售合同书，但被告为原告出具的商品房销售预收款专用票据写明了房屋位置、建筑面积、房屋单价，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故原、被告形成房屋买卖合同关系。原告向被告交纳购房款后，被告没有按照团购协议约定的时间向原告交付房屋，属违约行为。原告有权按照协议的约定解除双方的房屋买卖合同关系，要求被告返还已经支付的购房款，并按银行同期贷款利率4倍承担违约责任。被告排列星河公馆4号楼房号时星河公馆4号楼工程尚未施工，而房屋管理部门排列该4号楼房号时该工程主体已施工完毕，且房产管理部门对套内建筑面积进行了测绘，被告排列房号顺序与房产管理部门排列房号顺序不同，故案外人耿孟辉购买房屋的房号与原告购买房屋的房号出现一致的现象，但不是同一套楼房。所以，原告提出被告将其购买的房屋又出卖给案外人，要求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任没有事实根据，该诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。被告提出法院应追加星河公馆工程施工单位为共同被告，因原告在被告处购买房屋，与被告形成房屋买卖合同关系，被告与建设单位系建设工程施工合同关系，与本案不是同一法律关系，被告的请求不符合合同相对性原则，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告刘玉玲与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司房屋买卖合同关系；二、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘玉玲交纳的购房款460900元，给付原告刘玉玲自2014年1月1日起至2015年6月19日止的违约金162679元，合计623579元。原告刘玉玲自2015年6月20日起至本判决确定的给付之日止的损失，被告按中国人民银行同期贷款利率给付；三、驳回原告刘玉玲要求被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司赔偿一倍购房款的诉讼请求。
宣判后，被告房开公司不服，向本院提出上诉，其主要上诉理由是：1、一审程序违法；2、被上诉人已超过法定解除合同时限；3、被上诉人所购房屋现已办理入住使用，合同目的能够实现，上诉人不构成实质违约；4、原审超标的查封，查封案外人房屋错误。请求二审依法改判或发回重审。
被上诉人刘玉玲以原判正确为由答辩。
本案二审的争议焦点是：1、一审是否违反法定程序；2、本案是否超过解除权行使期限；3、双方的合同应否判决解除。
二审期间上诉人未向本院提供证据。被上诉人向本院提供光碟一份，旨在证实被上诉人购买的4号楼至今不具备交付条件。
上诉人对被上诉人提供的证据的真实性没有异议，但认为不能入住是受到原施工单位的阻挠，上诉人已向公安机关报案，现该房屋完全具备入住条件。
本院经审查核实，认证意见：对被上诉人提供的证据因上诉人对证据的真实性无异议，对视频中工作人员的身份亦无异议，故对该证据本院予以采信。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，关于上诉人提出的一审违反法定程序的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十七条规定：“人民法院对当事人提出的回避申请，应当在申请提出的三日内，以口头或者书面形式作出决定。申请人对决定不服的，可以在接到决定时申请复议一次。复议期间，被申请回避的人员，不停止参与本案的工作”。故上诉人提出复议期间合议庭应停止庭审活动，程序违法的上诉理由不成立。
关于上诉人提出的本案超过法定解除期限的问题。根据《合同法》第九十五条的规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。本案双方当事人并未约定解除权行使期限，上诉人也没有证据证明其进行过催告，上诉人所引用的《合同法》第五十五条规定的是撤销权的行使期限，并非解除权的行使期限。故上诉人的该项上诉理由不成立。
关于上诉人提出的诉争房屋已交付使用的问题。在一审判决前诉争房屋并未交付，违约事实已经发生，被上诉人有权选择继续履行还是解除合同，现被上诉人选择解除合同既符合《商品房团购协议书》中的约定，又不违反法律规定，应予准许。
关于上诉人提出的法院超标的查封问题，因不是本案二审审理的范围，故本院不予审理。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14590元（上诉人已交纳），由上诉人牡丹江天福利亨房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王立丽
审 判 员 刘兆宇
代理审判员 朱玉丹
二〇一五年八月四日
书 记 员 马琳琳
附件：
本案判决所依据的法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第四十七条人民法院对当事人提出的回避申请，应当在申请提出的三日内，以口头或者书面形式作出决定。申请人对决定不服的，可以在接到决定时申请复议一次。复议期间，被申请回避的人员，不停止参与本案的工作。人民法院对复议申请，应当在三人内作出复议决定，并通知复议申请人。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。