上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初475号
原告王周伟，住上海市闸北区。委托代理人李云祥，上海宏仑宇君律师事务所律师。被告赵建立，现住上海市闵行区。原告王周伟与被告赵建立房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判，于2016年3月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李云祥、被告赵建立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系上海市闵行区XX路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋产权人。2012年8月31日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定，被告向原告承租上述房屋，租期为2012年12月1日起至2022年11月30日止；月租金为7,000元(人民币，下同)，每三个月结算一次，每期租金提前三天，先付后用，若逾期支付租金达7天可追究承租方违约责任；承租方不得人为破坏房屋设施、不得利用房屋进行违法活动；承租方擅自违约的，出租方不退还保证金。此后，原告于2012年12月1日向被告交付了房屋。2015年8月，原告接到房屋所在地的居委会通知称上述房屋存在群租现象。原告遂上门查看，发现被告改变了房屋结构，将房屋分割成11个单间后分别对外转租。原告多次要求被告停止转租、群租，但被告未予理睬。2015年11月6日，闵行区住房保障和房屋管理局发出《责令限期改正通知书》，要求对群租情况进行整改。此后行政执法部门强行进行了整治。由于被告擅自转租、群租，拖欠租金，已严重违约，原告于2015年12月8日通知被告解除合同。现要求：确认原、被告签订的《租赁合同》于2015年12月8日解除；被告将房屋恢复原状后返还原告；被告支付自2015年12月1日起至12月8日期间的租金1,867元(按月租金7,000元计算)；被告支付自2015年12月9日起至实际返还房屋之日为止的房屋使用费(按每月7,000元计算，暂计至2015年12月31日的使用费为5,367元)；被告支付自2012年12月1日起至房屋返还之日为止的水、电、煤气、电信、宽带和有线电视费；被告已付保证金作为违约金由原告予以没收。被告辩称，2014年、2015年，被告对房屋进行了简单分割后，交给员工居住，对此原告予以默许。之后由于房管部门要求整改，故房屋内的隔断被拆除，被告不知道是谁进行了拆除。2015年期间由于房屋租金上涨，原告认为之前的租金过低，故一直上门骚扰，甚至破门而入。2016年2月中旬，被告发现房屋的水电被原告切断，只得自行花钱请人重新接通。然而三、四天后，原告竟将水表、电表拆卸，彻底停止了水电供应，导致被告无法正常使用房屋，目前只有两位员工住宿在涉案房屋内。被告已支付了截止2015年11月底的租金，此后被告曾以现金方式支付给原告，但原告拒收，被告从未故意拖欠租金。被告未收到原告的解除合同的通知，不同意解除合同，要求原告继续履行合同。同意支付2015年12月起的租金，但在原告切断水电期间，不应计算租金。涉案房屋内未开通电话和有线电视。如果存在有线电视的欠费，愿意按实支付。电信宽带系由被告以本人名义开通，且未欠费。被告承租房屋后未使用过燃气。现有部分水、电费未支付，愿意承担相应的。被告未违约，且地方政府的规章不能成为原告解除合同的依据。现不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原告王周伟系上海市闵行区XX路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房地产所有权人。2012年8月31日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)，双方签订一份《租赁合同》，约定，被告向原告承租上述房屋，租赁期限为2012年12月1日起至2022年11月30日止；租金7,000元/月，每三个月结算一次，每期租金提前三天支付，先付后用。若被告逾期支付租金达七天，按违约处理，(原告)追究被告违约责任；租赁保证金7,000元，待合同到期后，原告对房屋及所属设施检查无损，结清各种应缴纳费用后，全额无息退还被告；水、电、燃气、宽带、电话、闭路(有线)电视费由被告承担；被告责任：不得人为破坏房屋结构，不得损害公共利益，不得利用房屋进行违法活动；按时缴纳租金，先付后用，不得无故拖欠，否则视为违约；原告擅自违约，将返还被告双倍的保证金；被告擅自违约，原告不退保证金。在合同备注中双方约定：甲方同意乙方商住两用，大厅分隔，但乙方不得损坏原房结构；甲方要求乙方不得用此房做违法乱纪的事情；租期满后，乙方帮甲方恢复原房摆设。合同签订后，双方按约履行上述合同。被告向原告支付了7,000元保证金。在合同履行期间，被告对房屋进行了分隔转由他人居住。2015年11月6日，上海市闵行区住房保障和房屋管理局向原告王周伟发出《责令限期改正通知书》，认定涉案存在“不符合最小出租单位”即群租，要求在五日内自行改正上述行为。此后，由于原、被告均未按《责令限期改正通知书》进行整改，上海市闵行区住房保障和房屋管理局强制拆除了房屋内的隔断。被告支付了截止2015年11月底的租金。2015年12月8日，原告向被告发出手机短信(被告手机号XXXXXXXXXXX)，内容为：赵建立：本人系XX路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室及春申路3799弄地下2层车库185号产权人，于2012年8月31日就出租前述不动产事宜与你签订《租赁合同》1份。现因你破坏房屋结构及设施，违法将上述不动产转租及群租，并拖欠房屋租金，已严重违反合同约定。现本人书面通知你：2012年8月31日签订的《租赁合同》自今日起解除，请你于2015年12月15日前与我结算费用，并按原状向我返还房屋。特此通知。被告收到此通知后未回复原告。现原告以诉称理由诉至本院。另查，在本案诉讼期间，原告于2016年2月初切断了水、电。2月中旬，被告自行接通了水、电。三天后，原告再次停水停电并拆卸了涉案房屋的电表和水表。涉案房屋目前仍由被告占有使用。庭审后，原告向本院表示，要求被告结清水、电费，不再要求被告结付有线电视、电信和宽带费。上述事实，由原告提供的涉案房屋产权证、租赁合同、责令限期改正通知书及行政机关强制执行时的照片、原、被告之间的手机短信截屏等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告承租涉案房屋后应严格按约履行合同，并应遵守相关法律法规。然，被告在履约期间，被告擅自将房屋进行分隔后进行群租，构成违约。合同约定被告应当提前租金，即“先付后用”，但被告未能按约支付2015年12月起的租金，亦构成违约。原告是基于对被告的信任而与被告签订合同出租房屋，而被告的上述违约行为，致使原告丧失了对被告的信任，也失去了继续履行合同的基础。因被告的上述违约行为，原告依法享有合同解除权。原告于2015年12月8日通过手机短信通知被告解除合同，被告确认收到该手机短信，故原、被告签订的《租赁合同》于2015年12月8日解除。租赁合同解除后，返还房屋系被告的义务，应当与原告办理返还房屋的交接手续。合同约定被告在租期届满后应恢复房屋愿意状，现由于被告的违约而导致合同被解除，则被告应恢复房屋原状后返还给原告。在将房屋返还原告时，被告应与原告结清使用房屋过程中所产生的水、电费。在租赁合同解除前，被告拖欠了2015年12月1日至8月的租金，该期间的租金为1,806.40元(月租金7,000元/31天=225.80元*8天)。自2015年12月9日起，由于房屋仍由被告占有使用，故被告应当支付房屋使用费。原告在2016年2月切断了涉案房屋的水、电供应，其目的是要求被告立即搬离房屋，将房屋返还给原告，然而被告却继续占有使用涉案房屋，造成原告不能及时收回房屋而产生房屋收益的损失，故被告应当支付原告房屋占有使用费，计算标准参照租赁合同中的租金标准。由于被告违约导致合同解除，被告已支付的7,000元保证金按合同约定原告作为违约金予以没收。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告王周伟与被告赵建立于2012年8月31日签订的《租赁合同》于2015年12月8日解除；二、被告赵建立于本判决生效之日起三十日内恢复上海市闵行区XX路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋的原状后，将此房返还给原告王周伟。被告赵建立在向原告王周伟返还房屋之日，应与原告王周伟结清在使用房屋期间所产生的水费、电费；三、被告赵建立于本判决生效之日起十日内支付原告王周伟自2015年12月1日起至2015年12月8日为止的租金人民币1,806.40元，以及自2015年12月9日起至实际返还房屋之日为止按每月7,000元计算的房屋使用费；四、被告赵建立已支付给原告王周伟的租赁保证金7,000元由原告作为违约金予以没收。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币237.53元，减半收取计118.76元，由被告赵建立负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邹巧弟
二〇一六年三月二十三日
书记员 周佳慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。