湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衡中法民一终字第560号
上诉人（原审原告）湖南衡山汽车制造有限公司，住所地湖南省衡山县开云镇东风路1号。
法定代表人刘智毅，该公司董事长。
委托代理人陈伟，湖南天戈律师事务所律师。
委托代理人李昌华，男，湖南衡山汽车制造有限公司部门经理。
被上诉人（原审被告）衡阳鸿源房地产开发有限公司，住所地衡阳市雁峰区环城南路63号。
法定代表人陈济泽，该公司董事长。
委托代理人杨和光，衡阳市衡州法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）衡阳市远大房地产开发有限公司，住所地衡阳市蒸湘区火车西站正街9号。
法定代表人贺元才，该公司董事长。
上诉人湖南衡山汽车制造有限公司（以下简称衡山公司）因与被上诉人衡阳鸿源房地产开发有限公司（以下简称鸿源公司）、衡阳市远大房地产开发有限公司（以下简称远大公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市（2013）雁民一初字第116号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年11月18日立案受理后，依法组成合议庭，于同年12月17日公开开庭审理了本案。上诉人衡山公司的委托代理人陈伟、李昌华，被上诉人鸿源公司的委托代理人杨和光到庭参加诉讼。被上诉人远大公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审查明：衡山公司原名为衡山专用汽车制造厂，系国有军工企业，2005年该厂实行企业改制更名为湖南衡山汽车制造有限公司。衡山公司在衡阳市火车西站正街16号有一座转运站，总面积为828平方米，其中房屋（含仓库）建筑面积449.76平方米，空坪面积378.24平方米。根据衡阳市旧城改造规划，该转运站属于旧城改造范围。同年3月，衡阳国联房地产开发有限公司（以下简称国联公司）获得该地段旧城改造开发权。同年4月18日，衡山公司获得其上级主管单位衡阳市机械工业集团有限公司批准，同意将驻衡转运站纳入国联公司旧城改造项目之中。同年4月19日，衡山公司与国联公司城南分公司、衡阳联享房地产开发有限公司（以下简称联亨公司）签订《衡阳市城市房屋拆迁补偿协议书》，该协议约定：衡山公司同意于2002年4月将驻衡转运站交付开发商拆除，开发商同意于2003年12月30日前以产权调换形式在原地段安置衡山公司，安置房屋的使用性质为住房，砖混结构，建筑面积770平方米，可在原地段所建的十四层带电梯楼自由预先选定；过度期限为18个月，搬迁过渡方式为自行过渡；建筑面积770平方米中，实行产权调换的建筑面积为449.76平方米,超面积320.24平方米由衡山公司支付50000元给开发商（后因安置房一直未予兴建，50000元也一直未予支付）；该处房地产拆迁的搬家费、临时安置补助费及附属物补偿费，以作上述增加面积（超面积）相抵。补偿协议签订后，联享公司因资金投入困难，自愿退出了项目开发，并终止了协议，该项目（雁城花苑）开发权由国联公司独家承受。
2003年9月9日，国联公司与远大公司签订了《雁城花苑项目转让合同书》，该合同约定：国联公司将“雁城花苑”项目开发权全部转让给远大公司。2004年5月18日，上述转让行为得到衡阳市人民政府批准。2005年10月10日，远大公司向衡山公司发出函件，告知“雁城花苑”项目已由远大公司承受，并承诺在2006年底前按原协议安置兑现。2006年12月28日，衡山公司与远大公司签订《补充协议》，该协议约定：“雁城花苑”于2007年6月份动工，违约按770平方米市场价总额5‰计算违约金，动工之日起15个月内交付房屋，房屋交付后180天内办好一切房产手续。2008年10月16日，衡山公司与远大公司经过协商，双方同意将《补充协议》延期两年有效。
2010年5月13日，远大公司（甲方）与鸿源公司（乙方）签订了《土地转让协议》，该协议约定：甲方自愿将坐落在蒸湘区西站正街、土地使用权证号为“衡国用（2004）第089号”、面积为1265.3平方米的土地使用权转让给乙方，由乙方进行独立开发，自负盈亏；转让价格为人民币1000000元，由乙方在本协议生效时一次性付给甲方；甲方在该地段上原已达成的安置协议，由乙方按合同落实。同年5月17日，远大公司（甲方）与鸿源公司（乙方）签订《项目合作开发协议》，该协议约定：甲方经有关部门批准依法获得该项目的土地使用权，土地使用权证号码为“衡国用（2004）第089号”，土地使用面积为1265.3平方米，该部分土地使用权甲方确认已向政府部门交纳土地出让金及相关费用；甲方原已拆迁的市储运公司的雁城路118号房屋370.5平方米和西站居委会的西站正街4号门面计160平方米，甲方已安置妥当；现经双方同意以上共作价3300000元，其中土地使用权作价1000000元作为甲方投资款，2300000元系甲方在本项目的前期费用及安置上述两户拆迁户赔偿款；甲方原在该宗土地上拆除了衡山汽车制造厂厂房一处，双方同意按甲方原与衡山汽车制造厂签订的拆迁赔偿协议条款，在该宗土地上新建的房屋中进行赔偿安置；协议签订时，乙方应付给甲方拆赔安置款1000000元，甲方收到该款后，应立即出具该宗土地使用证和有关资料配合乙方办理国土过户手续，过户的税金费全部由乙方承担，该费用不进入成本；在国土过户批准办证之时，乙方应将欠付甲方的拆赔安置款1300000全部付给甲方，甲方应配合乙方将国土过户手续全部办完，并将土地证移交给乙方管理；本协议的1-2条中的赔偿安置费以及本项目开工后所有开支，都列入该项目成本中；项目竣工全部支付完成本费用后的纯利润，甲方占28%，乙方占72%；经双方协商同意甲方将该宗土地作价1000000元作为甲方的前期投入款与乙方合作开发，开发过程中，甲方不另行投入资金，乙方应投入人民币6000000元作起动资金，该款不计利息；该项目主要是为了建期的融资，才将土地过给乙方名下，以乙方的名称进行开发建设，但是该项目是独立核算，自负盈亏，与甲、乙双方的公司的其它债权债务及其它事项无关，如有债务或其它事项影响项目的建设和利润，由影响方赔偿对方的全部经济损失。双方还约定了违约责任等权利义务。协议签订后，远大公司于2010年6月4日将衡阳市蒸湘区火车西站正街1-55号地段（含1990年6月4日房屋所有权证登记为西站正街16号）的国有土地使用权过户登记到鸿源公司名下。
2012年5月29日，鸿源公司就与远大公司合作开发合同纠纷一案向衡阳仲裁委员会申请仲裁，同年12月17日，鸿源公司、远大公司在衡阳仲裁委员会的组织下达成仲裁调解协议[（2012）衡仲调字第46号仲裁调解书]，内容如下：远大公司与鸿源公司同意2010年5月17日签订的《项目合作开发协议》作废；远大公司退出项目合作，该合作项目由鸿源公司单独开发；远大公司放弃28%的股份，鸿源公司放弃原支付给远大公司的2300000元；远大公司的土地转让款1000000元，在本协议生效后放弃500000元，另500000元由鸿源公司在本调解书下达后一年内支付给远大公司；鸿源公司承担衡山汽车制造厂厂房拆迁安置义务，远大公司不再承担衡山汽车制造厂厂房的拆迁安置义务；本案仲裁费50000元由远大公司负担。
由于拆迁安置房至今未动工兴建，衡山公司于2011年3月22日向衡阳市蒸湘区人民法院提起诉讼，请求：1、确认鸿源公司对衡山公司进行房屋安置补偿的法律关系；2、确定鸿源公司以“雁城花苑”项目建成后的商品房770平方米面积房屋交付衡山公司进行安置补偿的具体安置补偿义务；3、确定鸿源公司承担迟延交房及迟延办理房产证的违约责任条款，即比照鸿源公司就“雁城花苑”项目房屋与其他购房户签订的商品房预售合同或商品房买卖合同所确定的交房日期，迟延交房及迟延办证的，按房屋总价值的每天万分之五支付迟延交房违约金或迟延办证违约金；4、华源公司、远大公司连带承担支付衡山公司迟延动工违约金11550元；5、鸿源公司、远大公司连带赔偿衡山公司被拆迁房屋转运站的停产停业损失补助费336600元。衡阳市蒸湘区人民法院经审理后作出（2011）衡蒸民一初字第96号民事判决，衡山公司不服提起上诉。本院作出（2012）衡中法民一终字第210-1号民事裁定，将该案发回衡阳市蒸湘区人民法院重审。衡阳市蒸湘区人民法院遂报请本院指定管辖，本院于2013年3月5日作出（2013）衡中法立管他字第11号指定管辖函，将该案指定原审法院管辖。
在本案审理过程中，因无法确定拆迁安置项目何时动工以及峻工时期，经原审法院释明，衡山公司于2013年7月15日将诉讼请求变更为：1、判决确认鸿源公司对衡山公司原转运站的房屋、土地的拆迁安置补偿义务，安置补偿该址新建商品房面积770平方米；2、判决鸿源公司支付房屋拆迁补偿款3465000元（770平方米×4500元/平方米）；3、判决远大公司支付迟延动工违约金11550元；4、判决远大公司支付被拆迁房屋（仓库）停产停业损失补助费388593元，判令鸿源公司对上述损失承担连带赔偿责任。以上损失额系计算至2013年7月15日，延计至两被告履行义务完毕止。
2013年10月23日，原审法院委托湖南志成房地产评估有限公司（以下简称志成公司）对涉案拆迁安置补偿协议中安置房（建筑面积为770平方米）按衡阳市同地段商品房现有市场价值进行评估，以确定市场总金额。2014年4月15日，志成公司作出志成估字（2014）第0415WHA号房地产评估报告，认定估价对象单价为2498元/平方米，总价值为1923460元。经质证，衡山公司提出异议并申请重新鉴定。同年7月22日，原审法院向志成公司发函，认为评估报告采用的实例标准与委托评估事项的要求不一致，要求其对相关问题进行修正并重新作出评估报告。2015年4月10日，志成公司作出志成估字（2014）第0415WHC号房地产估价报告，认定估价对象单价为2920元/平方米，总价值为2248400元。
原审认为：本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。依据衡阳市政府的旧城改造规划以及合同约定，衡山公司将其所有的房屋交由开发商拆迁，开发商给予被拆迁人相应面积的住宅安置，是双方权利义务的体现。衡山公司与国联公司、联亨公司签订的《城市房屋拆迁补偿协议书》、《补充协议书》，该协议系双方真实意思表示，符合法律规定，应受到法律的保护，各方均应严格履行协议所约定的义务。但由于开发商未及时投入资金且国有土地使用权和开发权又几度易主，致使衡山公司建筑面积770平方米的住房安置至今未能实现，均是开发商未履行合同义务所致。远大公司从国联公司手中获得该地段的国有土地使用权和开发权，已经衡阳市人民政府审查和批准，符合法律规定。远大公司获得土地使用权和开发权后，与衡山公司签订《补充协议》，承受了安置补偿义务，原《城市房屋拆迁补偿协议书》权利义务概括转移给远大公司，远大公司应当依约全面履行义务。鸿源公司虽在2010年5月13日与远大公司签订了《土地转让协议》，但2010年5月17日，鸿源公司、远大公司以合作形式签订了《项目合作开发协议》，变更了《土地转让协议》的内容，鸿源公司、远大公司之间的关系应为合作开发房地产合同关系。此后鸿源公司与远大公司经仲裁程序撤销了原签订的《项目合作开发协议》，约定由鸿源公司单独开发项目并承担衡山汽车制造厂厂房拆迁安置义务，拆迁安置义务主体已由远大公司变更为鸿源公司。后衡山公司多次向鸿源公司主张权利以及提起诉讼，均是对上述债务转让行为的认可。因无法确定安置房能否建成，衡山公司将诉讼请求变更为货币补偿，要求鸿源公司按现在同地段购置相应面积商品房的价格赔偿损失，其诉请符合法律规定，依法予以支持。
衡山公司与国联公司、联亨公司签订的《城市房屋拆迁补偿协议书》约定：安置房的建筑面积共770平方米，其中实行产权调换的建筑面积449.76平方米，超面积320.24平方米，由乙方（衡山公司）付给甲方（安置义务方）人民币50000元。由于双方对超面积320.24平方米约定支付的50000元系一种预约购买行为，只有产权调换的449.76平方米才属于安置赔偿范畴，故衡山公司要求鸿源公司对根据2002年物价约定的“50000元购买的320.24平方米”按照现在同地段重置商品房的单价予以赔偿显失公平，应不予支持。因此，鸿源公司因未履行安置义务应当赔偿衡山公司的损失为1313299.2元（449.76平方米×2920元/平方米）。因鸿源公司系在2012年12月17日的（2012）衡仲调字第46号仲裁调解书中才确定其承担对衡山公司的拆迁安置义务，故此前延迟安置的违约责任仍应由远大公司承担。衡山公司主张由远大公司承担迟延动工违约金的合理诉求部分，符合合同约定和法律规定，予以支持。违约金应根据远大公司与衡山公司于2008年10月16日达成的“延期二年有效”的动工时间的约定，即从2009年6月开始计算，并以2009年的同时间、同地段的房屋每平方米2300元为标准，故违约金数额应为8855元（770㎡×2300元/㎡×5‰=8855元）。衡山公司主张远大公司承担停产停业损失的诉求，因衡山公司与远大公司之间无该方面的约定，且衡山公司未能举证证明停产停业损失数额，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告衡阳市远大房地产开发有限公司在本判决生效之次日起十日内支付原告湖南衡山汽车制造有限公司迟延动工违约金人民币8855元；二、被告衡阳鸿源房地产开发有限公司在本判决生效之次日起十日内支付原告湖南衡山汽车制造有限公司安置房折价损失人民币1313299.2元（按产权调换的建筑面积449.76平方米×评估单价2920元/平方米计算）；三、驳回原告湖南衡山汽车制造有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费31130元，财产保全费5000元，合计36130元，由被告衡阳市远大房地产开发有限公司负担10000元，由被告衡阳鸿源房地产开发有限公司负担26130元。
宣判后，原审原告衡山公司不服，向本院提起上诉称：原审采信的评估报告是虚假的；原审将《城市房屋拆迁补偿协议书》约定的安置补偿房屋面积由770平方米减少至449.76平方米没有法律依据；鸿源公司对衡山公司进行拆迁安置补偿是法定义务，而不是可选择的自愿义务，应承担延期安置的违约责任。请求撤销原判，支持衡山公司的诉讼请求。
被上诉人鸿源公司答辩称：双方都参加了鉴定机构的听证会，并达成了关于鉴定的一致意见；远大公司于2010年5月在拆迁地段已建设了两栋楼房，并占用了衡山公司的被拆迁的土地，衡山公司怠于行使权利，鸿源公司只能就仲裁调解生效之日起承担拆迁安置责任；《拆迁补偿协议》中涉及的320.24平方米属超面积安置，购买价格是50000元，系预约购买性质，衡山公司没有支付该款，故鸿源公司无需承担责任。请求驳回上诉，维持原判。
在本院指定的举证期限内，双方均未提交新的证据。
经审理查明，原审认定事实清楚，证据充分，本院予以确定。
另查明，衡山公司被拆迁的转运站属仓库性质。根据衡阳市物价局、衡阳市财政局、衡阳市房产管理局衡市价[1995]056号《衡阳市城镇房屋拆迁安置补偿费用及有关问题的规定》，拆除非住宅房屋的，拆迁人可以按被拆迁房屋使用面积适当付给临时安置补助费，其中仓库用房每月每平方米2元。根据衡阳市物价局、衡阳市财政局、衡阳市房产管理局衡价房字[2007]137号《关于调整我市城镇房屋拆迁安置、补偿相关费用标准的通知》，凡在2007年8月1日之前签的拆迁补偿安置合同的，仍按衡市价[1995]056号规定的标准执行。
本院认为，本案争议焦点为以下几个问题：
关于衡山公司应获补偿的房屋价格标准问题。经原审法院释明后，衡山公司变更诉讼请求，将请求判决鸿源公司履行安置义务变更为按照安置房屋的市场价值赔偿经济损失。鸿源公司随后提出鉴定申请，衡山公司亦同意司法鉴定，并负担50%的鉴定费。衡山公司还提供了包括志成公司在内的五家异地鉴定机构名单，要求本案鉴定机构应在上述鉴定机构中选定。志成公司受原审法院委托进行鉴定，该鉴定程序合法。在鉴定过程中，志成公司勘查了现场、进行了市场调查，并听取了双方的意见，其出具的鉴定意见及补充鉴定意见已充分考虑到被拆迁房屋的位置、周边环境、交通、基础设施等情况，较客观、真实。衡山公司主张鉴定意见是虚假的理由没有事实依据，本院不予采纳。
关于衡山公司应获补偿的房屋面积和折价损失问题。衡山公司与国联公司、联亨公司签订的《城市房屋拆迁补偿协议书》系当事人真实意思表示，符合法律规定，应受到法律的保护，各方均应严格履行协议所约定的义务。上述协议确定衡山公司被拆迁建筑面积为770平方米，其中449.76平方米实行产权调换,超出产权调换面积320.24平方米抵偿搬家费、临时安置补助费及附属物补偿费，同时，衡山公司还需支付50000元。双方根据拆迁面积、补偿项目及标准和当时的物价水平等综合因素，对该320.24平方米的安置补偿方案作出了概括性的约定，该约定所涉及的权利义务与买卖合同存在本质区别，衡山公司与国联公司、联亨公司之间也没有房屋买卖的意思表示，故衡山公司提出原审将安置补偿房屋面积由770平方米减少至449.76平方米不当的理由于法有据，本院予以支持。因此，在核减衡山公司应支付鸿源公司的50000元之后，衡山公司应获补偿的房屋折价损失为2198400元（770平方米×2920元/平方米-50000元）。衡山公司诉请房屋折价损失的合理部分，本院予以支持。
关于衡山公司应获的临时安置补助费的标准和数额问题。衡山公司转运站被拆除后，因安置项目几经转手，安置协议至今未予履行，衡山公司应当获得安置补助费。根据《城市房屋拆迁补偿协议书》的约定，国联公司、联亨公司应当在2003年12月30日前向衡山公司交付房屋，由于安置过渡期间相关费用双方已进行了抵偿，故安置补助费应从2003年12月31日起计算。因转运站属于仓库性质，故根据《衡阳市城镇房屋拆迁安置补偿费用及有关问题的规定》，安置补助费应按每月每平方米2元的标准计算。截止于2015年12月24日，安置补助费为224635元（770平方米×2元/每月/每平方米×4376天÷30天/月）。由于远大公司已将拆迁安置项目转让给鸿源公司，根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人……”之规定，涉及该项目的全部权利义务均由鸿源公司享有并承担，故鸿源公司应向衡山公司支付上述安置补助费。衡山公司诉请鸿源公司支付安置补助费的的合理部分，本院予以支持。鸿源公司辩称远大公司已在被拆迁地段新建房屋，衡山公司怠于行使权利，但其未提供充分证据证明上述事实，对该辩解理由，本院不予采纳。
综上，原审认定基本事实清楚，但适用法律不当，处理欠妥，依法应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条之规定，判决如下：
一、维持湖南省衡阳市（2013）雁民一初字第116号民事判决第一项及诉讼费用的负担；
二、撤销湖南省衡阳市（2013）雁民一初字第116号民事判决第三项；
三、变更湖南省衡阳市（2013）雁民一初字第116号民事判决第二项为：被上诉人衡阳鸿源房地产开发有限公司赔偿上诉人湖南衡山汽车制造有限公司安置房屋折价损失2198400元；
四、被上诉人衡阳鸿源房地产开发有限公司支付上诉人湖南衡山汽车制造有限公司安置补助费224635元；
上述款项限于本判决生效之日起十五日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回上诉人湖南衡山汽车制造有限公司的其他诉讼请求。
二审案件受理费31130元，由上诉人湖南衡山汽车制造有限公司负担6130元，被上诉人衡阳鸿源房地产开发有限公司负担25000元。
本判决为终审判决。
（转下页）
（本页无正文）
审判长 龙 巍
审判员 刘丽娅
审判员 周隽斓
二〇一五年十二月三十日
书记员 唐宇翔
校对责任人：龙巍 打印责任人：唐宇翔
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《城市房地产开发经营管理条例》
第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。