山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终605号
上诉人（原审被告）：烟台中拓房地产开发有限公司。住所地：烟台市芝罘区上夼西路***号***室。
法定代表人：刘玉仿，该公司经理。
委托代理人：王云飞，山东劳德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：任华。
委托代理人：任雁飞，山东绍元律师事务所律师。
委托代理人：高彬彬，山东绍元律师事务所律师。
上诉人烟台中拓房地产开发有限公司（以下简称“中拓公司”）因与被上诉人任华商品房买卖合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2015）牟民一初字第340号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中拓公司的委托代理人王云飞，被上诉人任华的委托代理人任雁飞和高彬彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，任华与中拓公司于2013年3月11日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，任华购买中拓公司开发的位于通海路655号通海新城7号楼4单元第3层302号房屋，房屋总价款为513709元。合同第八条约定了交付期限为2014年12月31日前，交付的房屋需取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》等。合同第九条约定卖方逾期交房的违约责任，“……逾期超过60日后，……买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之1的违约金”。2013年5月10日，任华与中拓公司签订了《储藏室使用权转让协议》，任华以28080元的价格购买通海新城7号楼4单元编号为1号的储藏室一个，合同约定该储藏室不具备住宅使用功能，不予办理产权登记手续。合同签订后，任华依约支付了全部房款及储藏室价款。涉案房屋建设完工后，中拓公司未在合同约定的期限内取得涉案房屋的《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》，任华在接到交房通知后拒绝接收房屋并提起诉讼，主张中拓公司没有交付合格房屋，其行为构成逾期交房，应承担违约责任。请求判令中拓公司支付逾期交房违约金14303.23元（截止2015年9月22日）及自2015年9月23日之后至房屋达到交付标准并实际交付之日止的违约金，诉讼费用由中拓公司承担。中拓公司称涉案房屋未取得上述证书的原因系行政部门要求一期、二期工程一同验收，符合合同第八条中关于特殊原因的约定，但对其主张未提供证据证实。任华主张违约金计算基数包含已付储藏室价款，中拓公司对此提出异议，称《储藏室使用权转让协议》未约定储藏室的交付需要中拓公司出具相应验收文件，亦未约定违约责任，在储藏室已建好而任华拒不交接的情况下，计算逾期交房违约金的基数不应包含储藏室价款。
原审法院依据《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《储藏室使用权转让协议》、房款发票、收据等证据以及当事人的陈述笔录认定上述事实。
原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的赔偿额的计算方法。任华与中拓公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、系双方真实意思表示，应为有效合同，双方均应按合同约定履行义务。任华在合同签订后依约向中拓公司支付了房款，中拓公司亦应依约向任华交付符合合同约定的房屋。合同对房屋交付的时间及条件进行了约定，中拓公司虽在约定时间内通知任华交接房屋，但未能提供有效证据证实其欲向任华交付的房屋符合合同约定的条件，致使任华拒绝交接房屋，应认定中拓公司逾期交房，中拓公司应依法承担逾期交房违约责任。合同中有关逾期交房违约金的计算方式约定明确，故任华要求中拓公司支付逾期交房违约金，理由正当，应予支持。关于违约金的计算方式问题，任华主张违约金的计算基数应包含已付储藏室价款，而中拓公司不予认可，《商品房买卖合同》有关房屋交付条件及逾期交房违约责任的约定是针对该商品房本身所作的约定，并未包含储藏室，双方所签订的《储藏室使用权转让协议》亦未对交付条件及违约责任作出约定，故任华要求将储藏室价款计入房款总额作为计算违约金的基数，理由不当，不予支持，任华应按513709元作为计算违约金的基数计算违约金，经计算，中拓公司应支付任华截止2015年9月22日逾期交房违约金13561.91元并自2015年9月23日起至涉案房屋达到合同约定条件并交付之日止、按日向任华支付已交房款513709元万分之一的违约金。中拓公司以涉案房屋因行政部门要求需与二期工程共同验收导致无法在合同约定时间内取得相应证件为由进行抗辩，但未有证据证实，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，原审法院于2015年10月12日判决：烟台中拓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向任华支付截止2015年9月22日逾期交房违约金13561.91元，并自2015年9月23日起至房屋达到符合合同约定条件并实际交付任华之日止按日向任华支付已付房款513709元万分之一的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费247元，由烟台中拓房地产开发有限公司负担。
宣判后，上诉人中拓公司不服提起上诉称，一、诉争房屋交付时验收文件未取得的原因符合双方合同约定的特殊原因，中拓公司依法不应承担违约责任。《商品房买卖合同》第八条关于可以延期交房特殊原因第二项明确约定：为配合执行政府规定文件以及政策而延误的。涉案房屋属于整个小区的一期建设工程，中拓公司申请验收时，政府主管部门回复需二期工程完工后共同验收并出具验收文件。现二期工程已完工正在进行相关验收，政府相关部门关于验收政策符合双方合同第八条特殊原因中第二项的约定。相关验收文件未取得的责任不在中拓公司，中拓公司依法不需要支付违约金。二、原审法院应依法调查房屋验收主管部门房屋未验收的相关原因及证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条之规定，中拓公司因客观原因无法取得政府主管部门一、二期工程一起验收的相关证据材料，法院应依职权调取，以便查清事实，作出公正判决。三、本案诉争房屋事实上完全具备交付使用条件，该房屋所有楼盘其他业主已办理房屋交接入住手续，但任华在接到交付房屋通知后拒不办理房屋交接手续，中拓公司不应承担违约责任。请求二审法院查清事实，依法改判或发回重审。
被上诉人任华答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明，任华与中拓公司签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，卖方可据实予以延期：2、为配合执行政府规定文件以及政策而延误的；4、遭遇上述一种或几种情况的，卖方应在发生之日起30日内告知买方。中拓公司主张涉案工程一期完工后，向牟平区住建局提交了书面验收申请材料，但住建局工作人员口头回复等二期工程完工后，整个小区共同进行验收。中拓公司未在限期内提交向政府主管部门申请验收的材料。中拓公司主张在原审法院庭审时提出申请，请求法院调取未能进行验收的证据，庭后也提交了书面调取证据申请。经查，原审庭审笔录中没有中拓公司提出调取证据申请的记录，原审卷宗中也没有中拓公司主张的书面调取证据申请。中拓公司未在限期内提交向原审法院申请调取证据的申请材料。中拓公司在电话通知业主接收房屋时，并未告知业主涉案房屋要延期交付。
本院查明的其它案件事实与原审法院认定的一致。
本院认为，上诉人中拓公司与被上诉人任华签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格全面履行各自的义务。《商品房买卖合同》第八条约定了交付期限为2014年12月31日前，交付的房屋需取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》等相关验收文件。上诉人中拓公司在合同约定的交付期限前并未取得合同约定的《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》的事实清楚。上诉人中拓公司主张系因政府的原因未能取得相关验收文件，依据《商品房买卖合同》第八条第二款约定的特殊原因，为配合执行政府规定文件以及政策而延误的，其可以延期交付房屋。因上诉人中拓公司既未提交证据证明系政府的原因未取得相关验收文件，也未依据合同约定在发生延期交房情形之日起30日内告知被上诉人任华，故对其主张依法不予支持。上诉人中拓公司未提交证据证明其在原审审理期间曾提出要求法院依据职权调取证据的申请，其主张原审法院应依法调查取证，没有法律和事实依据，依法不予支持。双方当事人签订的《商品房买卖合同》明确约定了房屋的交付条件，上诉人中拓公司交付合同约定条件的房屋是其应有的合同义务，上诉人中拓公司以房屋具备使用条件为由主张不应承担违约责任，与合同约定不符，依法不予支持。综上，上诉人中拓公司未按合同约定交付房屋，依法应承担相应的违约责任。原审法院依据合同第九条约定的逾期交房违约责任，判决上诉人中拓公司支付被上诉人任华逾期交房违约金，符合合同约定及法律规定，依法应予维持。上诉人之上诉主张不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费247元，由上诉人烟台中拓房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥顺
审判员 王家国
审判员 于 慧
二〇一六年五月十九日
书记员 陈蒙蒙