重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第00322号
上诉人（原审原告）何蜀懿，男，1977年6月7日出生，汉族。
委托代理人廖宇，重庆智峥博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆渝海地王广场商业有限责任公司，住所地重庆市渝中区民族路166号地王广场，组织机构代码45040425-6。
法定代表人李哲学，总经理。
委托代理人曾莉佳，重庆昆德律师事务所律师。
委托代理人王天强，�庆昆德律师事务所律师。
原审第三人重庆王府井百货有限责任公司，住所地重庆市渝中区民族路166号，组织机构代码75308139-4。
法定代表人郭志刚，副总裁。
委托代理人侯春，女，1983年12月7日出生，汉族。
上诉人何蜀懿与被上诉人重庆渝海地王广场商业有限责任公司（以下简称渝海公司）、原审第三人重庆王府井百货有限责任公司（以下简称重庆王府井公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝中区人民法院于2013年4月18日作出（2012）中区民初字第07707号民事判决，何蜀懿对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了询问审理。何蜀懿的委托代理人廖宇、渝海公司的委托代理人曾莉佳、重庆王府井公司的委托代理人侯春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：何蜀懿系重庆市渝中区负一层C003号商铺所有权人。1998年4月，广场公司向渝海公司出具委托书，载明甲方（广场公司）委托乙方（渝海公司）对重庆市渝中区的招商、租赁、经营管理、会展、物业管理工作进行全面管理，行使管理权及决策权。
2001年1月14日，何蜀懿（甲方）与渝海公司（乙方）签订经营使用权转让协议，约定将其所有的重庆市渝中区商品交易市场负一层C003号商铺交付给乙方，办理招商及统一经营管理等相关事务，转让期限十年，从协议生效之日算起。甲方收益按照甲方支付按揭月供款为基准，从协议生效时至第120个月合同到期按十次逐次递增，具体比例从50%至200%。商铺交付后，乙方有权拆除商铺割断。协议期满不再续签，交还给甲方的商铺无需恢复原状。
2001年8月1日，渝海公司向何蜀懿发出通知，确认上述协议自2001年8月1日生效，何蜀懿对该通知予以认可。合同生效后，渝海公司以向何蜀懿的银行卡打款的方式按约支付收益款。2011年1月至2011年8月，渝海公司支付租金标准为4428.91元每月。
2003年4月25日，广场公司（甲方）与北京王府井公司（乙方）签订租赁合同，约定将重庆市渝中区中裙楼负二层部分、负一层部分、地面一层至五层部分总建筑面积47691平方米房屋租赁给北京王府井公司，租期15年。该合同第十一条约定，甲方委托的管理公司为渝海公司。第八十一条约定，甲方同意乙方在当地设立有限责任公司后，由该公司继承本合同项下的乙方权利，并承担乙方义务。2003年9月25日，重庆王府井公司登记设立并由重庆市工商行政管理局渝中区分局颁发了企业法人营业执照，并经营至今。该商铺现处于重庆王府井公司统一经营范围内。
2012年2月21日，何蜀懿委托其律师廖宇向渝海公司发出律师函载明因双方就继续履行协议等事宜多次协商未果，向渝海公司告知：1�请贵司于2012年3月1日前，清空房屋以交还何蜀懿先生。2、请贵司在交还物业前结清水、电等费用。3、请贵司在2012年3月1日前按2011年8月租金标准结清物业使用费。渝海公司表示收到该律师函。2011年9月至2012年2月，渝海公司按4016.92元／月标准向何蜀懿的银行卡支付租金。2012年3月至2012年11月，渝海公司继续向何蜀懿的银行卡内打款，除2012年3月金额为4007.14元外，其余月份金额均为4016.92元／月。
2013年1月8日，地王广场业主委员会出具证明载明，地王广场负一楼业主的合同到期后，现已有98.1%与广场公司续签了委托租赁合同，合同期限至2018年12月19日止，地王广场商业公司也按时支付了租金。
一审审理过程中，何蜀懿和渝海公司确认2001年1月14日签订的经营使用权转让协议系租赁合同。
一审法院认为，根据《合同法》第四百零三条第三款规定，受托人因委托人的原因�第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。何蜀懿与渝海公司签订经营使用权转让协议时，并不知道渝海公司系受广场公司委托签订该协议，现何蜀懿选择与其签订协议的渝海公司主张权利，符合法律规定。因渝海公司的委托人广场公司与北京王府井公司签订的租赁合同中约定甲方（广场公司）同意乙方（北京王府井公司）在当地设立有限责任公司后，由该公司继受本合同项下的乙方权利，并承担乙方义务，且重庆王府井公司已于2003年9月25日成立，故现该租赁合同的乙方应系重庆王府井公司。何蜀懿现以渝海公司为被告，以重庆王府井公司为第三人，符合法律规定。
关于何蜀懿要求渝海公司及王府井公司返还商铺的诉讼请求，一审法院认为，《中华人民�和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。何蜀懿系重庆市渝中区商品交易市场负一层C003号商铺的所有权人，依法对其所有的商铺享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国物权法》第七十一条明确规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。何蜀懿仅系重庆市渝中区众多商铺业主之一。其仅对地王广场中专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，同时在行使权利时不得损害其他业主的合法权益。本案中，地王广场中的绝大多数业主均将其所有的房屋租赁给渝海公司整体经营并收取租金；且重庆王府井公司也对整个地王广场进行了统一改造并进行整体经营。同时，渝海公司仍继续按照�履行方式向何蜀懿支付租金。据此，何蜀懿作为地王广场众多商铺业主之一，与其他业主作为一个利益共同体，其权利的行使方式必然会相互影响。现地王广场由重庆王府井公司整体租赁后进行统一经营，并由渝海公司继续向业主支付租金，符合绝大多数业主的利益，能够最大限度地发挥物的效用，同时亦并不损害何蜀懿的合法权益。在此情况下，何蜀懿要求返还商铺，势必影响其他众多业主权利的实现，损害其他众多业主的合法权益。因此，何蜀懿的该项诉讼请求与上述法律规定相悖，一审法院依法不予支持。
关于何蜀懿第二、三项诉讼请求，一审法院认为，何蜀懿与渝海公司签订的经营使用权转让协议约定，甲方（何蜀懿）租金数额是以其支付按揭月供款为基准计算，渝海公司无权以何蜀懿房屋面积变化为由对租金进行调整。对于渝海公司减少支付部分的差�，何蜀懿有权要求渝海公司支付。故对2011年9月至2012年2月期间差额441.99元＊6=2471.94元，一审法院予以主张。至于何蜀懿请求的2012年3月至8月期间按8000元／月计算差额损失，其并未举示证据证明该计算标准具有合理性，一审法院对该标准不予认可，对于该段期间内差额损失可参照原4428.91元／月标准计算，共计4428.91＊6-（4016.92＊5＋4007.14）=2481.72元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第九十九条的规定，一审法院判决：“一、被告重庆渝海地王广场商业有限公司于本判决生效后立即支付原告何蜀懿租金及房屋占用使用费共计4953.66元；二、驳回原告何蜀懿其他诉讼请求。本案减半收取受理费531元，由原告何蜀懿负担200元，被告重庆渝海地王广场商业有限公司负担331元。”
何蜀懿不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判支持我的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由渝海公司承担。主要事实和理由：1、我将我自有的负一层C003号商铺交付给渝海公司使用，双方签订的合同已于2011年8月到期。合同到期后双方未续签租赁协议。渝海公司于2012年2月收到我发出的“要求收回物业及结清水、电费的律师函”，渝海公司对此无异议，但渝海公司却在收到该律师函后没有作任何回应，继续占用、使用该商铺。作为产权人，我要求渝海公司返还商铺的行为完全符合《物权法》第三十四条的规定。而渝海公司继续占用商铺的行为既未得到我的同意，也无任何法律依据，属于无权占有，根据《合同法》第二百三十五条的规定，渝海公司理应将诉争商铺返还给我。2、我并无损害“其他业主的合法权益”的行为，《物权法》第七十一条的规定不适用于本案。（1）我将自己私有的、合法的财产交付给渝海公司使用，在租赁关系已经终止的情况下，无法收回自己合法拥有的商铺，我的合法权益已遭受到渝海公司的严重侵害，诉争商铺在渝海公司的实际控制之下，我根本无从行使占有、使用、收益和处分的权利。在此情况下，我作为产权人，连自己的权利都无法行使，又如何能损害其他业主的合法权益呢？（2）我已经非常明确地表示我不愿再将诉争商铺租赁给渝海公司；渝海公司也收到了我的“律师函”，也非常清楚我的意思。如照一审判决认定的那样，渝海公司想继续使用该商铺，只要向我支付了租金就不会损害我的合法权益。照此，岂不是强买强卖，哪里还有意思自治原则可言。（3）与我相邻的商铺均由不同产权人持有，房管部门也是颁发了产权证的，大家的�利各有所属，互不影响，不属一个整体。一审中，没有任何证据能够证明我使用自己的商铺将导致相邻商铺的业主不能行使占有、使用、收益等权利，也没有相邻商铺的业主向法院提出诉讼，这恰能说明本案并无损害其他业主合法权益的地方。3、本案诉争房屋处于重庆市CBD的核心区域，我要求按8000元／月来计算我的差额损失是完全合情、合理的。
渝海公司答辩称：1、地王广场业主众多，产权分散，只有集中统一经营才是唯一出路。2、何蜀懿仅系地王广场负一层众多小业之一，只对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，同时在行使其权利时不得损害其他业主的合法权益。本案中，地王广场中的绝大多数业主均同意将其所有的商铺出租给重庆王府井公司经营并收取了租金，负一层的绝大多数业主也续签了新的《委托租赁合同》，直到重庆王府井公司租�期满为止。因此，何蜀懿作为地王广场的众多小业主之一，与其他业主是一个利益共同体，其权利的行使必然会影响其他业主。现重庆王府井公司整体租赁了地王广场，并向各业主按时按约支付租金，符合绝大多数业主的利益，这样能够最大限度地发挥物的价值。3、何蜀懿从合同到期后到现在，一直在领取我公司支付的租金，应当视为双方已达成新的不定期租赁合同关系。4、由于重庆王府井公司进行了整体规划装修，现在已经无法划分何蜀懿的商铺的具体位置。同时，如果何蜀懿坚持要求将其所有的房屋恢复独立使用的状态，会导致我公司代表其他广大业主与重庆王府井公司续签的租赁合同无法继续履行，必将影响其他业主的合法权益。5、我公司曾向其他小业主承诺，不会出现特殊合同。如果何蜀懿的诉讼请求得到了法院的支持，势必造成其他产权人竞相效仿，进而影响到重庆王府井公司的整体经营及稳定，导致经济效益的降低、社会失业率的提高以及社会不稳定因素的增加。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
重庆王府井公司陈述称：我公司同意渝海公司的答辩意见，请求二审法院维持原判。
本院二审审理过程中，渝海公司向本院提交了以下新证据：1、2012年9月至2013年11月期间，其向何蜀懿支付租金的转款凭据；2、与本案诉争的C003号商铺靠近的A044号、A048号、C001号、C004号商铺的新、旧租赁合同，拟证明何蜀懿已收取了2012年9月至2013年11月期间的商铺租金；与诉争商铺靠近的其它商铺在续签租赁合同时均保持了租金标准的一致性，诉争商铺的租金单价高于与之靠近的这几个商铺的租金单价。何蜀懿质证后对已收取商铺租金的事实不予认可，表示其所收款项只能认定为不当得利；对与诉争商铺靠近的其它商铺的�旧租赁合同的真实性无法核实，即使这几份合同是真实的，其内容也与本案不具有关联性。重庆王府井公司质证后表示同意渝海公司的举证意见。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，虽然渝海公司与何蜀懿签订的关于诉争商铺的租赁合同已经到期，但鉴于地王广场已由重庆王府井公司整体租赁并投资进行了统一的装修改造，且渝海公司已向地王广场全体业主支付了租金，这符合绝大多数业主的利益。何蜀懿仅是地王广场负一层众多商铺业主之一，现其要求收回自有的商铺，不再租赁给渝海公司，势必影响地王广场的整体经营和其他众多业主权利的实现，故一审法院驳回何蜀懿要求渝海公司返还商铺的诉讼请求，并无不当。但渝海公司公司应当按照市场价格向何蜀懿支付费用。至于何蜀懿请求从2012年3月至8月期间按8000元／月计算差额损失，并未举示相关证据予以证明，一审法院对其这一诉讼请求不予支持亦无不当。以后渝海公司公司仍应当按照市场价格向何蜀懿支付费用。
综上所述，何蜀懿的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求，依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1062元，由上诉人何蜀懿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪洪杰
审 判 员 秦 敏
代理审判员 周 舟
二〇一四年三月十三日
书 记 员 蒋 茜