山东省安丘市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0784民初1201号
原告：安丘沃翰经贸有限公司。住所地：安丘市经济开发区黄山西街**号。
法定代表人：赵家勇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李卫民，山东文信律师事务所律师。
被告：潍坊华帝机械有限公司。住所地：安丘市经济开发区黄山西街**号。
法定代表人：许天功，该公司执行董事兼总经理。
原告安丘沃翰经贸有限公司与被告潍坊华帝机械有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安丘沃翰经贸有限公司委托诉讼代理人李卫民到庭参加诉讼，被告潍坊华帝机械有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告安丘沃翰经贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金287634.50元（自2015年3月6日至2017年5月23日，按第一年租金上调10%计129800元的年租金标准计算）；2、判令被告支付原告租赁车间及平房的土地使用税和房产税44245.38元（自2015年3月6日至2017年5月23日，按每年19960.32元的标准计算）；3、就上述两项，被告自2017年5月24日起至付清租金及税金之日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率承担逾期付款损失；4、请求依法确认原告对被告存放于租赁场所的车床等机械设备和产品（详见查封裁定所附查封物品清单）具有留置权并有权优先受偿；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告公司分立的前身潍坊恒昌医药有限公司与被告的前身潍坊市华帝机械厂，于2011年3月6日签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：被告租赁原告的车间一处和三间平房、一个车库使用；房屋租赁期限为五年，自2011年3月6日至2016年3月5日止；租赁费第一年为118000元，第二年至第五年的租赁费原告将根据当时的市场租赁行情进行每年调整，租赁费半年一交，每年的租赁费应于每年的3月6日与9月6日一次付清；原告有权收取房屋租赁费及相关配套费用，被告不交付或不按约定交付房屋租赁费及相关配套费用达一个月以上，原告有权解除本合同；被告承担租赁车间和平房面积的土地使用税和房产税，年税额计19960.32元，如遇国家税率变动，作相应调整；合同期满，被告应于期满或合同终止后三日内，将自有物品撤离租赁场所，逾期原告有权处理商品……租赁期间被告停产，法定代表人下落不明，被告因涉及诉讼租赁车间内的机械设备和产品被法院查封。2012年3月6日至2015年3月5日，每年的租金为129800元。租赁合同到期后，被告仍占用房屋未腾出返还原告，2015年3月6日至今的租金及应承担的土地使用税和房产税未予支付，原告有权对被告存放于租赁车间的车床等机械设备和产品行使留置权并优先受偿。另，原告系2015年2月6日自潍坊恒昌医药有限公司资产分立设立，涉案租赁财产的产权已于2015年4月17日变更至原告名下，应由原告继续与被告履行租赁合同。被告于2012年8月17日成立，前身为潍坊市华帝机械厂。综上，原、被告之间的租赁合同合法有效，被告应诚实履行、按时支付租金及相应税款。为维护自身合同经济权益，原告特诉诸贵院，请依法判如所请。
被告潍坊华帝机械有限公司未答辩。
原告围绕其诉讼请求，依法向本院提交如下证据：证据一、房屋租赁合同一份，证明原潍坊恒昌医药有限公司与原潍坊市华帝机械厂存在房屋租赁合同关系，合同期满或终止后出租方对承租方的商品有留置处置权，在合同的第二条第十三项有明确约定。证据二、潍坊恒昌医药有限公司营业执照复印件和组织机构代码证复印件各一份，该公司于2015年2月9日出具的证明复印件一份，该公司于2015年2月28日出具的无形资产和固定资产分立前后明细表一份，原告企业信用信息公示报告复印件一份，证明原告于2015年2月6日自原潍坊恒昌医药有限公司分立设立，涉案房屋及相应土地使用权已转移至原告名下，归原告所有，原告享有租赁合同的租金、税金收取权利。证据三、房产证复印件两份，证明涉案房屋于2015年4月17日因公司分立，过户登记归原告所有（6#房车间是1695.40㎡,2#房伙房是187.60㎡）。证据四、合伙企业注销情况一份、合伙人名录及出资情况一份、企业信息一份、企业信用信息公示报告一份，证明原潍坊市华帝机械厂是许君宝、徐天功、辛瑞芬于2005年出资设立的合伙企业，于2012年7月30日因决议解散而注销，企业负责人是许君宝。被告潍坊华帝机械有限公司是股东许君宝、徐天功、辛瑞芬于2012年8月17日设立的公司法人，设立时法定代表人为许君宝，2014年11月28日股东变更为徐天功、辛瑞芬，法定代表人变更为徐天功。该公司住所在安丘市经济开发区黄山西街，涉案房屋原由潍坊华帝机械厂租赁使用，该厂注销、被告设立后，就由被告使用，所欠原告的租金及税金应由被告承担。合同是由原潍坊市华帝机械厂与原潍坊恒昌医药有限公司签订，潍坊市华帝机械厂租赁使用后于2012年7月解散注销，被告潍坊华帝机械有限公司于2012年8月设立并使用涉案租赁房屋，潍坊市华帝机械厂与潍坊华帝机械有限公司股东是一致的。自2012年8月之后的租赁均由被告潍坊华帝机械有限公司缴纳租金和税金，该公司是承继了原潍坊市华帝机械厂租赁合同的义务，所以自2015年3月6日之后的租金税金应由该公司承担。原告是2015年2月自原潍坊恒昌医药有限公司分立设立的，涉案出租房屋转移为原告所有，原告是承继了原潍坊恒昌医药有限公司房屋租赁合同的出租方权利义务，所以原告有权要求被告支付所欠的租金税金。合同签订之后，潍坊市华帝机械厂和潍坊华帝机械有限公司实际一直不间断使用原告的房屋，潍坊华帝机械厂2012年7月30日注销至2012年8月17日被告设立这段时间，是被告的正式工商登记前成立阶段，该期间也是由被告使用了原告的房屋。证据五、收据存根十五份，证明租期第一年的租金为118000元，第二年至第四年租金每年为129800元（比第一年上调10%），土地使用税和房产税每年为19960.32元，所以自2015年3月6日至返还租赁房屋2017年5月23日止的租金及税金应继续按相同标准予以计算。2011年、2012年的租金及税金由原华帝机械厂交纳，2013年、2014年的租金及税金是由被告交纳，2015年之后的租金及税金应由被告继续交纳。证据六、2015年4月17日原告及原恒昌医药公司共同给被告的通知一份、2015年4月18日原告给法院的申请书一份，分别证明因被告未按时交纳租金，公司分立后租赁房屋已归原告所有，原告与原恒昌医药公司通知被告向原告履行交纳租金义务。因被告存放于租赁车间的机械设备涉及其它民间借贷案件被法院查封，原告申请法院依法保障原告对被告存放于租赁车间的机械设备享有的合法留置权。申请书已提交法院执行局，通知书张贴于被告租赁房屋用做办公室的门上。
审理中，原告申请调取本院（2015）安执字第1704号案件中原告将被告被查封财产搬离的相关证据，证明房屋租赁截止2017年5月23日，被告所欠租金、税金应计算至该日。本院依法调取了执行员对申请执行人的调查笔录一份。
以上证据被告未到庭质证，但真实、合法，且与本案有关联，对案件事实具有证明力，依法应予认定为有效证据。
根据原、被告陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：
2011年3月6日，潍坊恒昌医药有限公司（甲方）、被告潍坊市华帝机械厂（乙方）签订《房屋租赁合同》，载明：“房屋租赁合同甲方：潍坊恒昌医药有限公司乙方：潍坊市华帝机械厂根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，在平等互惠互利的基础上，经甲、乙双方协商一致就房屋租赁事宜达成如下协议：一、房屋位置及租金、用途、租赁期限：1、甲方同意将位于安丘市开发区黄山西街79号（潍坊恒昌医药有限公司院内）车间一处和三间平房、一个车库租赁给乙方使用，对房屋质量及配套设施双方确认没有异议。2、房屋租赁期限为五年，自2011年3月6日至2016年3月5日止。合同期满后乙方需继续租赁的，应于本合同到期前两个月书面通知甲方。在相同租金的情况下，乙方有优先租赁使用权。3、房屋租赁费第一年为壹拾壹拾捌仟元整，第二年至第五年的租赁费甲方将根据当时的市场租赁行情进行每年调整。租赁费半年一交，每年的租赁费应于每年的3月6日与9月6日一次付清……二、甲乙双方的权利及违约责任。1、甲方有权收取房屋租赁费及相关配套费用，乙方不交付或不按约定交付房屋租赁费及相关配套费用达一个月以上，甲方有权解除本合同……3、乙方承担租赁车间和平房面积的土地使用税和房产税。（车间1700平方米，平房和车库108平方米）年税额计19960.32元，每季度税额为4990.08元，一季度一交（每季度末的28日交纳）。如遇国家税率变动，作相应调整……13、合同期满，乙方应于期满或合同终止后三日内，将自有物品撤离租赁场所，逾期甲方有权处置商品，若有丢失或损坏，甲方不负任何责任。14、本合同生效后，未尽事宜由双方协商解决，如有争议由房屋所在地的人民法院解决，本合同一式两份，双方各执一份，双方签字盖章后生效。甲方（公章）：潍坊恒昌医药有限公司（盖章）法定代表人：赵家勇乙方（公章）：潍坊华帝机械厂（盖章）法定代表人：许君宝合同签订日期：2011年3月6日”。
合同签订后，潍坊华帝机械厂（普通合伙）进场经营使用，并按合同约定支付租金及土地使用税和房产税，自2012年起上调租金10%按每年129800元支付。2012年7月30日，潍坊华帝机械厂决议解散，并到安丘市市场监督管理局办理了合伙企业注销登记。该厂注销后，全体合伙人又以股东发起人身份于2012年8月17日另行成立潍坊华帝机械有限公司。该公司接续潍坊华帝机械厂的承租方地位继续使用涉案房屋，并履行租赁合同义务，缴纳租金到2015年3月5日。后潍坊华帝机械有限公司在租赁期间停产，继续占用涉案房屋至2017年5月23日，但未再缴纳租金。
2014年12月3日，被告潍坊华帝机械有限公司位于涉案房屋内的设备等因另案被申请查封，并被指定潍坊华帝机械有限公司继续看管，可以使用。后潍坊华帝机械有限公司停产，该宗设备一直被存放于涉案房屋，直至2017年5月23日，原告申请本院执行部门，将其搬离。
2015年2月6日，潍坊恒昌医药有限公司分立为潍坊恒昌医药有限公司和安丘瀚沃经贸有限公司，涉案房屋划分归安丘瀚沃经贸有限公司所有，并于2015年4月9日和2015年4月17日全部办理所有权登记。
2017年3月6日，安丘瀚沃经贸有限公司以潍坊华帝机械有限公司违约为由，向本院起诉，要求潍坊华帝机械有限公司支付逾期未付租金（2015年3月6日至2017年3月5日）259600元，支付租赁房屋的土地使用税和房产税39920.64元，并要求确认对被告存放于涉案房屋内的机械设备和产品享有留置权，有权优先受偿。同时，申请本院对被告已查封的机械设备和产品进行财产保全，本院于2017年3月7日再次对潍坊华帝机械有限公司所有的车床、碗形塞等机械设备和产品作出查封的民事裁定。庭审中，原告变更诉讼请求，追加主张2017年3月6日至2017年5月23日的租金共计28034.50元和2017年3月6日至2017年5月23日的土地使用税、房产税共计44245.38元。后安丘瀚沃经贸有限公司向本院执行部门申请将潍坊华帝机械有限公司前期即被查封但仍留在涉案房屋的财产腾出，并要求保障自身对该财产所享有的留置权。本院执行部门协商另案在先申请查封该财产的申请执行人同意，于2017年5月23日将该财产腾出涉案房屋，移交占有。
本院认为，依法成立并生效的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。潍坊恒昌医药有限公司与潍坊市华帝机械厂签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行自己的合同义务。合同履行过程中，潍坊恒昌医药有限公司依法分立设立安丘沃翰经贸有限公司，并将涉案房屋划归安丘沃翰经贸有限公司所有，安丘沃翰经贸有限公司承继取得合同出租方的合法主体资格，对该房屋有占有、使用、收益、处分的权利，有权向被告主张权利。潍坊华帝机械有限公司在潍坊市华帝机械厂注销后新设，继续使用涉案房屋，并主动按照租赁合同约定履行缴纳租金、税金等承租方的合同义务，应视为自愿接续潍坊市华帝机械厂成为房屋租赁合同的新承租人，接受房屋租赁合同的约束。租赁期满后，被告潍坊华帝机械有限公司继续使用涉案房屋，安丘沃瀚经贸有限公司继续收取租金、税金，没有提出异议，原租赁合同应继续有效。因此，被告潍坊华帝机械有限公司应按照合同约定，支付实际使用房屋期间的相应租金287338.08元（129800元×2年+129800元÷365×78天）、土地使用税和房产税44186.13元（19960.32元×2年+19960.32元÷365×78天）。
被告逾期支付租金、税金，原告要求按中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付逾期付款损失，事实清楚，合法有据，应予支持。
潍坊华帝机械有限公司在涉案房屋内的设备和产品（车床41台和碗型塞等），虽在租赁期内已被本院另案查封，但并未裁定转移占有，且指定潍坊华帝机械有限公司保管，可以使用。依照法律规定，查封的效力在于禁止潍坊华帝机械有限公司对查封财产再做处分，所有权仍归潍坊华帝机械有限公司享有。潍坊华帝机械有限公司此后继续租赁涉案房屋，占有使用查封财产，但在后续履行房屋租赁合同时未按期支付约定费用，构成违约。涉案财产虽与租赁费用不属于同一法律关系，但与原告主张的租赁费用具有关联性，且安丘沃瀚经贸有限公司、潍坊华帝机械有限公司均为企业，依照物权法的规定，安丘沃瀚经贸有限公司可以对其行使留置权，故安丘沃瀚经贸有限公司，根据对潍坊华帝机械有限公司享有的到期债权，留置出租房屋内合法占有的动产，主张留置权，符合留置权的法定基本要件，依法应予支持。
安丘沃瀚经贸有限公司在起诉时，也同时申请对留置财产进行了查封。潍坊华帝机械有限公司租赁到期后持续违约，在留置财产已被查封的情况下，原告自身无权擅自处置，只能通过法院的法定程序实现留置权。为防止自身损失的进一步扩大，在向本院申明保留留置权的前提下，安丘沃瀚经贸有限公司转移对涉案财产占有的行为，不应认定为留置权的主动放弃，而应视为留置权的主动实现，故安丘沃瀚经贸有限公司对留置财产主张优先受偿，有事实根据和法律依据，应予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第六十条、第一百零九条、第一百七十四条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第二百三十条、第二百三十一条，《中华人民共和国担保法》第八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、被告潍坊华帝机械有限公司支付原告安丘沃翰经贸有限公司自2015年3月6日至2017年5月23日的租金287338.08元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、被告潍坊华帝机械有限公司支付原告安丘沃翰经贸有限公司自2015年3月6日至2017年5月23日的土地使用税和房产税共计44186.13元，于本判决生效之日起十日内付清；
三、被告潍坊华帝机械有限公司就逾期租金287338.08元和税金44186.13元，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付原告安丘沃翰经贸有限公司自2017年5月24日起至付清之日止的逾期付款损失，于本判决生效之日起十日内付清。
四、原告安丘沃翰经贸有限公司对被告潍坊华帝机械有限公司涉案的车床、碗型塞等机械设备和产品，有权优先受偿。
五、驳回原告安丘沃翰经贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6278元，保全费2020元，共计8298元，由被告潍坊华帝机械有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 李文臣
人民陪审员 马同祥
人民陪审员 凌兰香
二〇一七年九月三十日
书 记 员 石泉洁