广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终256号
上诉人（原审被告）：中山昆宏投资发展有限公司，住所地广东省中山市西区升华路8号南楼210室。
法定代表人：郑炎顺，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：叶建设，广东共阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄燕山，广东共阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴丽华，女，1974年6月1日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
委托诉讼代理人：李娥娇，广东洋三律师事务所律师。
上诉人中山昆宏投资发展有限公司（以下简称昆宏投资公司）因与被上诉人吴丽华商品房预售合�纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初7757号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人昆宏投资公司上诉请求：撤销一审判决，改判昆宏投资公司向吴丽华支付逾期交房违约金（违约金的计算方式：以530000元为计算基础，按每日千分之一的标准自2015年12月17日起计算至涉案商品房实际交付之日止；违约金总额累计最高不超过总购房款530000元的3%即15900元）。事实和理由：商品房买卖合同是上诉人与被上诉人的真实意思表示，一审法院应尊重上诉人与被上诉人关于逾期交房违约金计算方式的约定。被上诉人关于调整逾期交房违约金计算方式的请求不应得到支持。被上诉人系具有完全民事行为能力的民事主体，其购买涉案商铺是用于投资，其应具有识别各种法律风险并承担法律后果的�力。双方应遵守合同约定，被上诉人最多只能获得15900元违约金。
被上诉人吴丽华辩称，合同条款关于违约金总额不得超过总购房款的3%的约定，属于格式条款，且显示失平，合同中双方的权利义务并不对等。被上诉人购房商铺是为了投资收益，但涉案商铺至今未通过竣工验收，被上诉人现在仍无法将商铺验收并使用。上诉人已严重违约，其行为给被上诉人造成了较大的资金损失。被上诉人支付的维权费用及解除租赁合同后赔偿承租人的损失也已实际发生，一审法院已综合本案案情将千分之一的违约金下调至万分之二。故本案二审应维持一审判决。被上诉人也希望上诉人尽快将商铺交付被上诉人使用。
吴丽华向一审法院起诉请求：昆宏投资公司自2015年12月17日起按商品房房价款每日千分之一标准向吴丽华支付逾期交房违约金，直至昆宏投资公司履行交付义务之日止。
一审法院认定事实：2015年6月26日，吴丽华（买受人）与昆宏投资公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同以及补充协议，约定由买受人向出卖人购买出卖人开发建设的位于中山市西区翠虹路22号熙龙居1-5幢商铺32卡（建筑面积33.77平方米，套内建筑面积32.83平方米）；总价款为530000元，付款方式为2015年6月26日一次性现金付款530000元；出卖人应当在2015年12月16日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款1‰的违约金；若逾期超过90日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同，出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的3%。合同还约定了其他事项，并由吴丽华签名，昆宏投资公司盖章确认。签订合同后，吴丽华依约一次性向昆宏投资公司支付房价款530000元，涉讼商铺于2015年7月3日办理销售登记备案。昆宏投资公司至今未向吴丽华交付涉讼商铺，吴丽华遂诉至一审法院，主张前述实体权利。
一审庭审中，昆宏投资公司确认，涉讼商铺目前并未进行竣工验收，并未取得合同约定的中山市建设工程竣工验收备案登记证，亦未交付给吴丽华使用。
对于吴丽华提出的要求调整违约金的问题，吴丽华认为，一方面，中山市商品房买卖合同对于买卖双方在违约责任上的约定是不对等的，另一方面，昆宏投资公司未依约交付导致吴丽华无法对涉讼商铺进行出租，每月会产生租金损失，吴丽华并提交与案外人王其响的商铺租赁合同予以证明，该合同载明涉讼商铺第一年的租金标准为每月2364元。另外，吴丽华明确涉讼商铺的位置在政府规划中的公交枢纽处，涉讼商铺的现状是空置，只有简单的四面墙，地面是烂泥，天花不平整，没有通电。
对于前述吴丽华提交的其与案外人王其响的商铺租赁合同，昆宏投资公司不予确认，并向一审法院鉴定申请，要求对商铺租赁合同中的签名以及捺印的形成时间进行鉴定。后吴丽华向一审法院提交说明，明确不同意进行鉴定，并撤回该份证据。对此，一审法院认为，吴丽华自愿撤回该份证据，昆宏投资公司的申请已不存在基础，吴丽华自由处分民事权利，一审法院予以照准（一审法院不再另行制作通知书）。
一审诉讼中，因吴丽华、昆宏投资公�之间有和解意愿，申请庭外和解四个月时间，期限届满，双方并未达成一致意见。
一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。吴丽华与昆宏投资公司之间签订的商品房买卖合同以及补充协议是双方真实意思表示，内容及形式并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，吴丽华、昆宏投资公司双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。根据合同约定，昆宏投资公司应于2015年12月16日前取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，将符合合同约定的商铺交付给吴丽华使用，昆宏投资公司未依约交付，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担相应的违约责任，吴丽华有权向昆宏投资公司主张违约金。
关于吴丽华提出的要求调整违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，本案中，吴丽华主张违约金的计算不应受购房款3%的总额限制，一审法院认为，涉讼商铺在公共交通枢纽处，位置较好，若昆宏投资公司依约按时交付商铺的话，吴丽华会产生租金收益，昆宏投资公司长时间未交付商铺，吴丽华的损失持续产生和增加，若以总购房款3%为总额限制，则不足以弥补吴丽华的损失，而若按每日千分之一的标准计算至实际交付之日止又过高，故一审法院结合案情酌定将违约金的标准予以调整，调整为：以购房总价款530000元为计算基准，按每日万分之二的标准，从2015年12月17日起计算至昆宏投资公司实际交付涉讼商铺之日止。
综上，吴丽华诉求合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第�十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、昆宏投资公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向吴丽华支付逾期交房违约金（违约金的计算方式：以530000元为计算基准，按每日万分之二的标准自2015年12月17日起计算至实际交付之日止）；二、驳回吴丽华的其他诉讼请求。若未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费992元，减半收取为496元（吴丽华已预交），由吴丽华负担246元，昆宏投资公司负担250元(昆宏投资公司于一审判决生效之日起七日内迳付吴丽华)。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院另查明：昆宏投资公司与吴丽华于商品房买卖合同第七条约定，“买受人有下列任一违约情况的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.03%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价15%向出卖人支付违约金：（1）买受人选择一次性付款，而未能依照本合同第六条的约定足额付清全部购房款的……。”
一审认定的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案中昆宏投资公司与吴丽华于商品房买卖合同中约定，昆宏投资公司应于2015年12月16日前将符合约定的商铺交付吴丽华使用。昆宏投资公司至今未能按合同约定交付涉案商铺，已构成违约，应承担相应的违约责任。昆宏投资公司与吴丽华对昆宏投资公司违约的事实均无异议，故本案二审争议焦点为：一审判决认定昆宏投资公司应向吴丽华支付的违约金是否正确。对此，本院作如下分析：
昆宏投资公司主张，根据双方合同约定，如昆宏投资公司逾期交房，应以购房款530000元为基数，按每日千分之一的标准自2015年12月17日起至实际交付之日止向吴丽华支付违约金，但违约金总额累计最高不超过总购房款的3%即15900元。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第四条规定，“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”涉案商品房买卖合同系昆宏投资公司欲反复使用而预先制定�格式合同。昆宏投资公司作为该合同的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。昆宏投资公司作为该格式合同的提供者，在合同第七条、第九条对当事人违约责任分别约定，买受人逾期付款的，最高可承担总房价15%的违约责任，而出卖人逾期交房的，无论出卖人违约程度如何严重，其承担的违约金均不会超过总房价款的3%，由此可见，合同中关于各自违约时应承担的违约责任并不对等，出卖人违约时应承担违约责任的条款属于免除出卖人责任、排除买受人主要权利的条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因此，合同中关于逾期交付违约责任条款属无效条款，应视为合同双方没有约定逾期交付违约金。根据双方合同约定，昆宏投资公司应于2015年12月16日前将符合约定的商铺交付吴丽华使用。但至今昆宏投资公司仍不能按照约定交付涉案商铺。一审法院基于昆宏投资公司的违约事实，确定该公司应以购房总价款为基数，按每日万分之二的标准向吴丽华支付违约金并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人昆宏投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费922元（上诉人中山昆宏投资发展有限公司已预交），由上诉人中山昆宏投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一七年五月十�日
书 记 员 张欣琪