福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0211民初3898号原告：华绪阳，男，1989年7月15日出生，汉族，住福建省连城县。委托诉讼代理人：董美美、邱艳丽，福建兴世通律师事务所律师。被告：傅昌维，男，1993年4月5日出生，汉族，住福建省连城县。委托诉讼代理人：李建龙，福建法正联盟律师事务所律师。原告华绪阳与被告傅昌维房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日受理后，依照简易程序公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告华绪阳及其委托诉讼代理人董美美、邱艳丽、被告傅昌维及其委托诉讼代理人李建龙到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告华绪阳的委托诉讼代理人邱艳丽、被告傅昌维及其委托诉讼代理人李建龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华绪阳向本院提出诉讼请求：1.被�立即向原告支付拖欠的购房款101053.82元；2.被告向原告支付逾期支付购房款的违约金181896元（自2015年11月19日起暂算至2016年8月31日为181896元，实际应算至付清全部购房款之日止，每日按636元计算）；3.被告承担原告支出的律师费15000元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月9日，原、被告与案外人厦门房产有限公司签订一份《房产预约买卖协议书》（以下简称协议书），约定：原告同意将其购买的坐落于厦门市集美区房产及地下室一层车位转让给被告，房屋建筑面积84.47平方米；房屋及车位的成交总价为1272000元，协议签订之日，被告支付原告购房定金30000元，总房款分三次支付给原告即被告：1.于2015年11月30日前到公证处办理全权委托公证时支付600000元（含定金30000元）2.于公证当日起，该房产原原告的银行按揭余额由被告向银行支付3.到房管局过户�日向原告支付剩余房款（扣除首付款60万元和截止委托公证当日的银行贷款本金620946.18元）；房产的一手产权费用及过户手续所需缴纳的税费都由被告承担；若任何一方违约，违约方须向守约方承担全部的中介费、诉讼费及律师费；若被告不能按期向原告支付购房款，每逾期一日，由被告向原告支付全部购房款的0.05%作为违约金；若双方发生争议，由房屋所在地法院管辖。签约后，被告委托案外人王某分别于2015年11月9、10、13日分三次转账支付原告定金28000元及支付给中介方2000元。2015年11月18日，原告依约办理了案涉房屋和车位的委托公证，但被告却并未在公证当日足额支付600000元的首付款，而是在原告的屡次催讨下分别于2015年11月27日向原告支付了300000元、2016年4月16日向原告的姐夫案外人冯某某支付了120000元及另100000元，合计共支付首付款550000元（含定金），�除被告向银行支付的按揭款620946.18元后，被告仍拖欠原告购房款101053.82元尚未支付。经原告向厦门市国土房产测绘档案管理中心查询得知被告已于2016年3月29日将案涉房屋过户到其名下。原告认为，原、被告签订的《房产预约买卖协议书》合法有效，双方均有义务严格遵守。原告已如约办理了委托公证并将房产交付给被告使用，但被告却并未按合同约定如期足额支付购房款，被告长期拖欠购房款的行为已构成严重违约，应按协议约定向原告支付违约金；另原告为本诉讼实际支出15000元的律师费，亦应由被告承担。被告傅昌维辩称，1.原被告之间的房产交易方式系通过置业担保公司办理二手房抵押中过户的交易模式。具体为原被告办理房产买卖网签手续后置业担保公司以被告名义向银行申请贷款，在被告贷款审批后由置业担保公司向原告贷款银行借出产权证原件办理过户，被告贷款银行将款项发放至置业担保公司，再由担保公司将款项支付原告贷款银行提前偿还原告的贷款并办理房产在被告方名下。2.被告没有拖欠购房款。因原告经被告及中介方再三催促至今未与被告进行款项结算，致使双方无法确定尾款具体数额。原告诉称被告拖欠购房款101053.82元与事实不符。在原告未到其一手房贷款银行打印贷款信息，未经双方结算的情况下根本无法确定尾款的具体数额。被告及中介方多次催促原告到银行打印贷款明细给双方进行结算，但原告却至今未向被告及中介方提供该信息，致使被告无法单方结算剩余尾款。3.原被告在2015年11月27日对600000元的实际付款方式进行约定，被告于2015年11月27日支付首付400000元，于房产过户时支付一部分款项，于原告提前偿还银行贷款双方结算时支付全部尾款。(1)2015年11月27日，原、被告及中介方三方在厦门房产有限公司就600000元款项的付款方式进行协商，为确保原告后续积极配合被告办理房产过户、提前还贷解除抵押手续，600000元款项被告分三次向原告支付，即2015年11月27日向被告支付首付400000元，剩余款项待房产过户后被告向原告支付一部分，在原告办理提前还贷解除抵押手续后经双方结算支付全部尾款。(2)《房产预约买卖协议书》第五条第1款并未对600000元款项支付方式进行明确约定。该款约定的“2015年11月30日前”仅是对办理公证时间的约定，而非对600000元款项支付时间的具体约定。原告诉称被告应于办理公证时支付600000元属曲解合同。(3)原告诉称在“原告的屡次催讨下分别于……”与事实不符也有违背常理。实际情况是在2015年11月27日经原被告双方就600000元款项支付方式协商确定，当日支付400000元，余款分两次支付后，原告方即向被告方出具《收据》，载明“今收到傅昌维购买厦门市集美区房产的购房首付款人民币肆拾万元整（￥400000）以实际到账为准”。被告收到该收据后即和中介公司石某到银行向被告转款。该收据明确了首付款为400000元的事实，也印证了双方协商后原告方为被告方出具收据，被告方再到银行转账的事实。原告在2016年4月16日出具给被告的《收据》中对收到120000元款项的性质定性为购房款，而非首付款，也再次印证了原被告双方对600000元款项的付款方式进行约定的事实。原告诉状中声称在原告屡次催讨的情况下被告至今才支付了550000元款项与常理不符。依照原告诉状所述，原告在2015年11月18日后屡次向被告催讨款项，但纵观原告提供的全案证据材料，原告都未提供任何一丝能够证明其有过向被告催讨付款的证据材料。2015年11月份至2016年5月份，在签订房产预约买卖协议至房产�户至被告名下这段期间，厦门楼市价格疯狂飙涨，如果并非协商过付款方式，原告完全可以在房产过户至被告名下前解除协议书，但原告却配合被告办理过户、提前偿还贷款，原告完全可以不配合被告办理过户来要求被告支付款项而不至于至今仍未收到600000元款项。如果被告真心拒不支付款项的话，不会一而再再而三地主动催促原告打印其贷款清单，要求支付尾款。因此，被告是根据双方约定的付款方式向原告支付款项，诚实履行了合同义务，并未违约。4.本案尾款仅有91877.79元，并非原告主张的101053.82元。协议书约定购房款为1272000元，即双方在签订房产预约买卖协议书后在房子过户至被告名下时被告总计需向原告支付款项1272000元。截至原告起诉时被告已向原告支付了550000元款项和615718.96元提前还贷款项，并且为原告支付了自2015年12月份起至房产过户至被告名下前的银行按揭款共计14403.25元，前述三项合计向原告支付了1180122.21元。根据被告方的结算，被告还需支付91877.79元。（印证原告起诉状中所陈述的原告办理公证后房产解押前被告支付的按揭款也属被告支付1272000元购房款的部分）5.退一万步，假设法院认定被告存在违约行为，原告所主张的违约金也已经远远超过其实际损失，请求法院根据本案买卖双方履行合同的真实情况予以降低。（1）根据双方房产买卖交易方式，需要原告向被告提供按揭贷款信息才有可能确定某个时间节点原告尚欠的银行贷款本金，否则无法确定被告通过为原告偿还银行贷款本金的方式支付购房款的金额。但在本案房产交易过程中，原告至今都未向被告提供该信息。（2）根据协议书第五条的约定，原告最迟应当在房产过户前即2016年4月29日前提供其在银行中的贷款信息，且在此之前，被告和中介都�催促原告提供该信息以便结算款项，但原告至今都未提供，因此即便认定被告存在违约，其违约期限也只能计至2016年4月29日，在此之后未支付全部款项的行为系原告方自己造成的，被告方无需承担。（3）即便依据原告所主张的600000元款项应当在2015年11月18日支付认定被告存在违约行为，也恳请法院依照其未按时支付款项部分按同期同类银行贷款利息的1.3倍来追究被告的违约责任。6.原告主张律师代理费没有合同依据和法律依据，不应得到支持。综上所述，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请法院依法裁判，压制在房价高涨时房屋买卖大量违约的情形，维护公平正义。本院经审理认定事实如下：2013年6月3日，华绪阳以按揭付款方式购买厦门地产有限公司开发建设的厦门市集美区商品房，该房屋于2016年1月22日办理权属登记至华绪阳名下。2015年11月9日，在厦门房产有限公司居间下，以华绪阳为甲方傅昌维为乙方、厦门房产有限公司为丙方，三方签订《房产预约买卖协议书》，约定：“第一条甲方同意将其已购买座落于厦门市集美区及地下一层车位的房产，用途住宅，转让给乙方，原购房合同号为03075246，建筑面积84.47平方米。该房产已抵押至农业银行。第二条甲乙双方同意，上述房产以套计价，总价共计人民币（大写）壹佰贰拾七万贰仟（￥1272000.-）元整。本协议签订之日，乙方应支付购房定金人民币（大写）叁万（￥30000.-）元整，并按以下第壹种方式支付给甲方；1、乙方于本协议签订之日直接支付给甲方。……第三条甲乙双方应遵守国家房地产法律法规政策，并按规定缴纳办理上述房产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易相关税费由乙方全额承担。第四条办理甲方名下产权（一手产权）�用由乙方全额承担。第五条甲乙双方同意，乙方将上述购房款分叁次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1、乙方应于2015年11月30日前到公证处办理全权委托公证向甲方支付人民币（大写）陆拾万（￥600000.-）元整（含定金）；2、乙方于到房管局过户当日向甲方支付人民币（大写）元整；……4、乙方于公证当日之日起，该房产原甲方的银行按揭余额，由乙方向银行支付。在产权过户到乙方名下之前，乙方必须每月按时足额支付甲方银行按揭余额（包括本金和利息）；如遇利率调整，多出或减少的利息由乙方承受，若未按时足额还款，逾期叁次，将视为悔约，按第十三条承担违约责任。5、付款前提：甲乙双方约定，甲方应在上述第1款所约定的付款期限之前将出售上述房产的所有相关手续的权利书面委托给乙方指定人员，并对该�托进行公证。公证书由乙方执管。第六条甲方应于到公证处办理公证之日将房产交付给乙方使用。……第七条乙方购买甲方上述房产即实际面积大于甲方合同购买面积，乙方补交差额款（按甲方购买价）交于开发商，实际面积小于购房面积时，则所退差额款归乙方所有。……第十三条甲乙双方签订本协议后，乙方已支付购房款后，双方除遇到不可抗力因素外，否则不得中途悔约。若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付该房产总价款的百分之贰拾作为违约金；……若乙方中途悔约，甲方应退还乙方所支付的购房款，但乙方须向甲方支付该房产总价款的百分之贰拾作为违约金。在此条件下，任何一方违约，违约方须向守约方承担全部的中介费、诉讼费及律师费。第十四条若乙方不能按期向甲方支付购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金。第十五条甲乙双方保证于2015年11月30日前到公证处办理相关买卖公证或委托公证，所产生的公证费用由乙方承担；甲方应于可以办理其名下产权时及时办理，如未及时办理，乙方有权书面催促其办理，甲方在收到乙方催促函件之日起两个工作日内必须办理，并将办理完毕的产权凭证交由乙方执管；并约定于甲方名下产权出证后叁拾个工作日内签订房管局提供的《厦门市房地产买卖合同》；并前往房管局办理交易登记手续。若任何一方违反上述约定，视为违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。任何一方违约逾期拾日以上仍未履行的，视为悔约，另一方有权解除协议，同时要求违约方承担相应违约责任。第十六条乙方应在向房管部门办理过户登记收件手续后叁日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并经银行确认，在乙方取得产权证时立即办理抵押手续，于叁日内办妥银行按揭手续。第十八条本协议经叁方签名盖章后生效，若有未尽事宜，甲乙双方日后可再行协商，经协商所签订的补充协议与本协议具有同等效力。……双方约定的其他事项：1.甲方不得撤销委托，如撤销属于甲方违约；2、日后办理产权过户如委托担保公司办理担保费用由乙方承担。”同日，华绪阳出具定金收据，载明收到傅昌维支付的购房定金30000元，并注明：“到账人民币叁仟元，剩余贰万七千元最晚不得超出2015年11月11日12点。”此后傅昌维通过案外人王冬分别于2015年11月9日、10日、13日转账支付定金共27000元。2015年11月18日，由华绪阳作为委托人与受托人傅昌维办理了案涉房屋的全权委托公证，委托事项及权限包括办理房屋交接的全部事宜、办理和领取产权证书、他项权证、代为还清银行按揭贷款，解除抵押登记、代为办理抵押贷款手续、有权出售案涉房屋等事宜。截止公证当日，华绪阳就案涉房屋尚欠银行贷款本金620946.18元未偿还。2015年11月27日，傅昌维通过其父亲银行账户向冯某某转账支付100000元。同日，傅昌维通过银行转账向华绪阳支付300000元，华绪阳向傅昌维出具收据，载明：“今日收到傅昌维购买厦门市集美区房产的购买首付款人民币肆拾万元整（￥：400000.-）以实际到账为准。此据”，收款人处签名为“华绪阳（冯立程代）”。2016年4月16日，傅昌维向华绪阳的姐夫冯某某银行账户转账支付华绪阳购房款120000元。2016年4月16日，冯立程向傅昌维出具收据，载明：“今收到傅昌维购买厦门市集美区的房款人民币大写：拾贰万元整（￥：120000.-）转入账号：建行卡号：62×××16.-户名：冯立程到账生效！”冯立程在收据落款处签名。庭审中，华绪阳认可傅昌维及其父支付冯立程的款项为本案购房款。至此，傅昌维共向华绪阳支付购房款550000元（含定金）。此后，傅昌维分别于2015年12月29日、2016年2月28日、2016年3月28日、2016年5月1日、2016年5月28日支付华绪阳3777.28元、3251.3元、3411.37元、3331.4元、3331.4元，共17102.8元，用于偿还华绪阳的按揭贷款。2016年6月20日，傅昌维代华绪阳向农业银行股份有限公司厦门金融中心支行提前偿还按揭贷款本金615718.96元。2016年5月，傅昌维多次向华绪阳发送微信，要求华绪阳打印银行贷款清单、办理解押手续。原、被告于2016年3月29日、2016年4月22日各签订《存量房买卖合同》一份，用于办理案涉房屋、车位的权属转移登记至傅昌维名下。案涉车位和房屋权属分别于2016年5月3日、2016年5月6日转移登记至傅昌维名下。庭审中，法庭询问双方对《房产预约买卖协议书》及两份《存量房买卖合同》的意见，原被告均认可本案房屋买卖应以《房产预约买卖协议书》作为履约的依据。法庭询问双方案涉房屋的交付时间，原告陈述为2015年11月18日，被告陈述为2015年12月份。审理中，傅昌维向本院申请向深圳市腾讯计算机系统有限公司调取以傅昌维手机号码186××××6693申请注册的微信（微信号：×××）与以华绪阳手机号码135××××0135注册的微信（微信号：×××）自2015年11月9日至2016年7月30日期间的微信聊天记录，用于证明双方在签订本案协议书之后对购房款支付方式在微信聊天中进行明确约定，本院依法向深圳市腾讯公司调取上述微信聊天记录。2016年12月20日，深圳市腾讯计算机系统有限公司向本院出具了调查函回函，载明：“由于微信聊天记录采用‘点对点’和‘加密’技术进行传输，我方未保存聊天记录，其仅保存在用户自己的手机或电脑等个人终端设备上，仅用户自己可查看，我方既无法也无权利查看，因此无法协助提供”。审理中，本院根据傅昌维的申请依法通知证人石某（原系厦门房产有限公司员工，已于2016年10月离职）出庭作证，庭审中，证人石某陈述2015年11月27日原被告双方在置联房产门店协商首期购房款为400000元，但随后又陈述当天去协商的是案外人原告的姐夫冯某某而非原告。当原告诉讼代理人询问石某：“你是否清楚整个协商的过程？”石某答：“我一直跟原告姐夫接触，协商的具体内容我不是很清楚。我只清楚交易的金额。”当法庭询问石某：“原被告双方有无约定尾款结算时间？”石某答：“买方放款之�结算，当初约定7月份左右结算，我有跟原告姐夫打电话，但最后卖方没有回复。”另查明，原告华绪阳因本案委托福建兴世通律师事务所律师为诉讼代理人，并支出律师费15000元。以上事实有原告华绪阳提交的《房产预约买卖协议书》、《厦门市商品房买卖合同》、银行卡客户查询单、厦门市国土房产测绘档案管理中心查询单、《委托代理合同》、律师费发票、贷款还款流水各一份、公证书、《存量房买卖合同》各两份，被告傅昌维提交的《房产预约买卖协议书》、银行转账明细、微信支付记录、农业银行业务凭证、厦门市不动产登记中心收件收据各一份，不动产权证书、公证书各两份，收据、微信聊天记录各三份，证人石某的证言、本院依法向深圳市腾讯计算机系统有限公司调查取证后该公司出具的回函一份及法庭笔录相互佐证，本院予以确认。本院认为，华绪阳与傅昌维签订的《房产预约买卖协议书》系双方真实意思表示，且内容没有违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按照协议书的约定履行各自义务。下面就本案争议焦点分述如下：1.关于傅昌维是否应承担逾期付款违约责任的问题。华绪阳认为首期购房款600000元应于全权委托公证当日即2015年11月18日付清，剩余购房款应于办理房屋权属转移登记时付清，傅昌维未依约支付首期购房款及剩余购房款系违约。傅昌维辩称协议书并未明确约定首期购房款的支付时间，且双方在2015年11月27日对购房款的支付进行了变更，即华绪阳同意傅昌维于2015年11月27日支付首期购房款400000万元，于房屋交付时再支付一部分价款，于提前还清按揭贷款双方�算时支付尾款，但经傅昌维及中介方多次催促，华绪阳至今未与傅昌维进行结算，致使双方无法确定尾款具体数额，故其并未拖欠购房款。本院认为，关于傅昌维是否承担逾期付款违约责任，双方争议在于购房款支付的约定是否明确、合同实际履行中双方是否对付款约定进行了变更。按照协议书第五条约定：“甲乙双方同意，乙方将上述购房款分叁次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1、乙方应于2015年11月30日前到公证处办理全权委托公证向甲方支付人民币（大写）陆拾万（￥600000.-）元整（含定金）；2、乙方于到房管局过户当日向甲方支付人民币（大写）元整；……4、乙方于公证当日之日起，该房产原甲方的银行按揭余额，由乙方向银行支付。在产权过户到乙方名下之前，乙方必须每月按时足额支付甲方银行按揭余额（包�本金和利息）；如遇利率调整，多出或减少的利息由乙方承受，若未按时足额还款，逾期叁次，将视为悔约，按第十三条承担违约责任。”并根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”结合协议书第五条第1、第4项之约定，协议书第五条第1项所约定的首期购房款支付时间应为到公证处办理全权委托公证之日，即傅昌维应于2015年11月18日向华绪阳支付首期购房款600000元，但傅昌维除支付定金30000元外，仅于2015年11月27日支付400000元、于2016年4月16日支付120000元，故傅昌维应就首期购房款600000元的支付依合同约定承担逾期付款违约责任。关于剩余购房款的支付，因双方未明确约定除首期购房款、银行按揭之�的剩余购房款支付时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。……”，故本院认定傅昌维至迟应于案涉房屋交付当日履行支付剩余购房款的义务，傅昌维至今未支付剩余购房款应承担逾期付款违约责任。关于傅昌维提出的双方对600000元首期购房款的金额及付款时间进行了变更，华绪阳不提供银行还款流水故无法结算尾款的答辩意见，本院认为，支付购房款是房屋买卖合同的重要事项，买卖双方可通过补充协议等方式变更关于付款金额及付款时间的约定，但傅昌维无法提供证据证明双方就首期购房款的金额及支付之间进行了变更；证人石某的证言表明2015年11月27日协商时是原告姐夫冯某某参与而非原告，故无法依据证人证言认定原被告就首期购房款的金额及付款时间作出了不同于协议书记载的意思表示；腾讯公司回函亦表示无法提供微信聊天记录证明原被告之间的微信往来情况。华绪阳虽就傅昌维支付的首期购房款出具了收据并配合傅昌维办理房屋权属转移登记，但出卖人接受款项及履行合同义务，并不能推出其有放弃追究逾期付款违约责任的意思表示。综上，傅昌维无法举证证明双方对购房款的支付进行了变更，华绪阳亦不予认可，故本院对傅昌维的辩解不予采信。因协议书第五条明确约定了购房款的组成部分，傅昌维提出因华绪阳不提供银行还款流水故无法结算剩余购房款的辩解本院不予采信。2．关于剩余购房款的数额问题。原告华绪阳认为傅昌维尚欠剩余购房款101053.82元，具体计算方式为1272000元（房屋总价）-550000元（已支付的首期购房款）-620946.18元（全权委托公证当日剩余银行贷款本金）。被告傅�维认为剩余购房款为91877.79元，具体计算方式为1272000元-550000元-14403.25元（自公证委托之日起至办理房屋权属转移登记至被告名下前被告支付的按揭款）-615718.96元（2016年6月20日被告代为提前偿还的银行贷款金额）。本院认为，依据协议书约定购房总价为1272000元，依照协议书第五条约定，购房款具体包括：1.首期购房款600000元；2.公证当日之日起至办理房屋权属转移登记至傅昌维名下前傅昌维支付的银行按揭（包括本金和利息）；3.2016年6月20日傅昌维代华绪阳提前偿还的银行贷款本金。故剩余购房款为：1272000元-550000元-14403.25元-615718.96元=91877.79元。因协议书第五条明确约定傅昌维代为偿还的银行按揭款系傅昌维支付的购房款的一部分，故本院对傅昌维提出其支付的自全权委托公证之日起至案涉房屋权属转移登记至被告名下前的银行按揭款共计14403.25元也应作为房款支�的一部分的辩解意见予以采信。华绪阳主张剩余购房款为101053.82元，本院对其中的91877.79元予以支持。华绪阳主张通过扣除委托公证当日剩余的银行贷款本金计算尾款，没有合同依据，本院不予采信。3.关于违约金数额及律师费。华绪阳主张傅昌维逾期支付购房款应按照协议书第十四条约定，按每逾期一日支付房屋总价款的0.05%（即1272000元*0.05%=636元）作为违约金，自2015年11月19日计至实际还清之日，并承担原告因本案支出的律师费15000元。被告傅昌维提出原告主张的违约金过高，违约金计算基数应以应付而未付的款项而非总房价款为计算基数，且律师代理费没有合同依据。本院认为，傅昌维逾期支付购房款已构成违约，依法应当承担违约责任。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问�的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”违约金具有补偿性，是以填补损害为目的，双方约定的违约金过分高于造成的损失的，可予以适当减少。本院认为，首先，违约造成的损失是衡量违约金是否过高的标准；其二，一个几近履行完毕的合同与尚未履行合同主要义务的合同，违约所造成的结果有很大区别；此外，还应考虑当事人的过错程度确定违约金是否过高。具体到本案而言，卖方已协助办理房屋权属转移登记、买方已经支付大部分房价款并非根本违反合同，在损失认定上，没有充分证据证明出卖人因买受人违约受到的相应直接损失，故综合考虑合同的履行情况、违约情况和损失大小，本院酌情认定违约金数额为40000元。原告主张的超出上述部分的违约金，于法无据，本院不予支持。关于律师代理费，依照协议书第十三条约定：“甲乙双方签订本协议后，乙方已支付购房款后，双方除遇到不可抗力因素外，否则不得中途悔约。若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付该房产总价款的百分之贰拾作为违约金；……若乙方中途悔约，甲方应退还乙方所支付的购房款，但乙方须向甲方支付该房产总价款的百分之贰拾作为违约金。在此条件下，任何一方违约，违约方须向守约方承担全部的中介费、诉讼费及律师费。”�违约方支付律师费的合同依据为中途悔约的情形，如前所述，傅昌维已经支付大部分房价款并非根本违反合同，故不适用协议书第十三条之约定，因此对华绪阳主张的律师代理费不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告傅昌维应于本判决生效之日起七日内支付原告华绪阳剩余购房款91877.79元；二、被告傅昌维应于本判决生效之日起七日内支付原告华绪阳违约金40000元；三、驳回原告华绪阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5769元，减半收取2885元，由原告华绪阳负担1608元（原告已预交），由被告傅昌维负担1277元。该款被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。代理审判员 王 悦二〇一七年三月二十六日代书 记员 林雅玲附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法�立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共�国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。