河北省衡水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀11民终14号
上诉人（原审原告）：河北高杰士房地产开发有限公司。住所地：石家庄市裕华区方兴路方兴小区*号楼*单元***室。
法定代表人：张亮，董事长。
委托代理人：吴栋，男，1984年8月9日出生，汉族，公司职员。
被上诉人（原审被告）刘倩，女，1984年3月10日出生，汉族，住深州市。
被上诉人（原审被告）赵亚茹，女，1980年3月20日出生，汉族，住深州市，
二被上诉人委托代理人：杨振通，河北天青律师事务所律师。
原审第三人李军粉，女，1984年12月11日出生，汉族，住石家庄市新华区。
委托代理人：姚政宏，河北济民律师事务所律师。
上诉人河北高杰士房地产开发有限公司（以下简称高杰士公司）与被上诉人刘倩、赵亚茹、原审第三人李军粉执行异议之诉纠纷一案，上诉人不服河北省深州市人民法院（2016）冀1182民初1315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人委托代理人吴栋、被上诉人刘倩、赵亚茹代理人杨振通、原审第三人委托代理人姚政宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人高杰士公司的上诉请求：请求撤销河北省深州市人民法院（2016）冀1182民初1315号民事判决，一审法院对于案件法律适用错误，事实认定不清，在法律适用应当依据《物权法》第14条及最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件的规定》第25.1款相应的规定，涉案房屋在未办理房产证之前应当以土地证、规划证和施工证作为房屋权属的判断标准；在事实认定方面，上诉人已经在一审当中提交了涉案房屋的商品房的买卖合同作为证据，该合同明确载明买受人是李军粉和赵鹏飞，而一审法院做出的（2015）深民二初字第5号判决认定李军粉一人承担履行债务义务。判决的执行以及后续的（2015）深执字第90号裁定显然与上述判决相矛盾。同时，自上诉人2015年3月知悉深州法院做出拍卖裁定之后，一审法院无论在执行异议的处理，以及一审判决当中多次出现违法、违规的情况，一审法院所出具的相关裁定以及判决无法使上诉人信服，也使法院权威受损。
被上诉人刘倩、赵亚茹辩称，本案中涉案房屋的所有权人不是上诉人，上诉人也不是执行异议的相关权利人；上诉人作为出卖人与本案李军粉签订了商品房买卖合同，并在房管部门办理了备案，李军粉以按揭方式支付全部房款，上诉人也依合同的约定交付了房屋，李军粉实际占有并使用。商品房买卖合同签订的目的就是将房屋向社会销售，买受人支付价款，取得房屋所有权的合同。从合同上看上诉人已经让渡房屋不再享有任何权利；最高院国土部、住建部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知第15.3条以及第18条，房屋未进行所有权登记，法院可以进行预查封，预查封效力等同于正式查封。住建部关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函，规定了对于未取得房产证的房屋，法院可以进行查封、拍卖，但要告知买受人。据此，法院进行查封、拍卖符合相关的法律规定；对于不动产物权的归属判断，应依赖于对原因行为或者基础关系的审查，还原事实真相。对最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件的规定》第25.1款相应的规定，最高院相关庭室进行了解读，这是有关执行审查的规定，因为审查期限短，确定的是以形式审查为主，实质审查为辅的原则。同时，该规定还明确了司法救济途径。因此，确定商品房所有权仅仅进行形式审查，显然曲解了法律的规定。关于上诉人提到的房屋属于李军粉和赵鹏飞共有问题，因为上诉人不是相关的权利人，且一审中未提及，二审不应该审理。
高士杰公司一审法院起诉请求：1、依法判令撤销深州市人民法院（2015）深执字第90号裁定；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年3月14日，深州市人民法院工作人员来原告处调取第三人李军粉购买的原告名下石家庄市裕华区方郄路178号恒大金碧雅苑小区12号楼2单元603室的商品房买卖合同，拟依据（2015）深执字第90号执行裁定书对上述房屋进行拍卖执行。恒大金碧雅苑小区12号楼2单元603室的所有人为原告，根据民事诉讼相关规定，原告于2016年4月6日向深州法院提出执行异议。2016年6月22日，深州市人民法院作出（2016）冀1182执异字第4号执行裁定，驳回原告的执行异议。原告对该裁定不服，理由如下：恒大金碧雅苑小区12号楼2单元603室的房屋并未办理特权登记，该房屋在房管局的手续仅为双方预售合同的备案手续，且双方也未办理预告登记，房屋的真正所有人仍为原告，深州市人民法院将尚未取得产权的房屋直接认定为被执行人李军粉的财产，违反了物权法中物权法定和不动产确权以登记为准的规定，侵犯了原告的合法权益；深州市人民法院（2015）深执字第90号执行裁定的被执行人李军粉通过银行贷款的方式购买恒大金碧雅苑小区12号楼2单元603室，截止目前已出现多期银行贷款逾期不还，产生的罚息已在原告提供的保证金中扣除，原告随时可能因第三人李军粉逾期还贷而承担担保责任；在此情况下拍卖该房屋会严重侵害原告的合法权益。
第三人李军粉述称，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，请求法院依法判令撤销（2015）深执字第90号执行裁定。本案诉讼费由原告承担。事实与理由：本案中涉案房产购房合同是原告和第三人双方在自愿平等协商一致的情况下签订的，第三人给付了购房款履行了合同，合同依法有效，且在房管部门进行了备案登记；房屋备案登记实质上具有预告登记的效力和作用，我国物权法设立预告登记的目的是为了保护购房者的利益，防止开发商进行一房多卖或进行其他抵押。本案中售房人和购房人权利主体清楚，且并无其他第三人主张该房屋所有权，第三人李军粉依法具有涉案房屋的产权；涉案房屋已交付使用，且第三人李军粉一直在归还贷款。涉案房屋属于按揭贷款购买，银行已将全部购房款给付了原告，合同已经如约履行。因此原告不具有对涉案房屋的追索权。本案的涉案房屋是第三人和其3岁孩子的唯一住房。最高人民法院有明确的司法解释，对于此类情况要慎重执行或不予执行。即使执行也应当告知申请人先为被执行人租房或垫付租金，这是有明确规定的，为此第三人请求法院撤销2015深执字第90号裁定。
一审法院认定事实：对原告提交的（2015）深执字第90号执行裁定书、执行异议申请书、（2016）冀1182执异字第4号执行裁定书、商品房买卖合同及补充协议，被告刘倩、赵亚茹无异议，第三人李军粉对其真实性无异议，对其关联性提出异议，认为该证据不能证实原告对涉案房产享有所有权。本院认为第三人李军粉的异议不成立，故予以采信。2011年6月23日，第三人李军粉与原告签订商品房买卖合同，购买了原告位于石家庄市裕华区方郄路178号恒大金碧雅苑12号楼2单元603室，第三人以按揭贷款交付了全部购房款，并于2011年7月29日在房管部门办理备案，该房已交付使用。因被告与第三人发生债务纠纷，本院依法查封了涉案房产。在涉案房产执行过程中，原告于2016年4月6日提出执行异议申请书，本院于2016年6月22日作出（2016）冀1182执异字第4号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。
一审法院认为：原告与第三人李军粉在自愿、平等、协商一致的基础上签订了房屋买卖合同，并在房管部门办理了备案，该合同系双方当事人的真实意思表示，应合法有效；并且第三人已交付了全部购房款，原告也已经将房屋交付第三人使用，第三人已实际占有该房屋，故第三人应享有涉案房产的所有权。综上所述，原告并不享有涉案房产的所有权。故其异议理由不能成立。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，判决如下：
驳回原告河北高杰士房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费9557元，由原告河北高杰士房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，上诉人提交证据一，涉案标的房屋的建筑施工许可证、规划证、土地证，证明上诉人是涉案房屋的合法的开发人和建设人；证据二，中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书，此份证据是在一审审理后，中国建设银行向上诉人送达的，用于证明李军粉未按时偿还贷款，致使上诉人利益可能产生损失。庭后上诉人与被上诉人达成调解意见，赵亚茹和刘倩自愿提供担保，2017年3月8日，深州市人民法院及办案人张小舵向本院提交证明一份，证实刘倩、赵亚茹已经向深州市法院账户交纳执行保证金40万元；上诉人当庭表示，被上诉人申请拍卖李军粉的房屋，在保证上诉人在银行的保证金不受损失前提下，一审法院拍卖之后应结清银行与第三人李军粉银行按揭贷款及罚息，40万元保证金如不足，应以拍卖款优先补足，被上诉人刘倩、赵亚茹当庭表示同意。其他查明事实与一审基本一致。
本院认为，上诉人作为出卖人与本案李军粉签订了商品房买卖合同，并在房管部门办理了备案，李军粉以按揭方式支付房款，上诉人也依合同的约定交付了房屋，李军粉实际占有并使用。本案的争议焦点，购房人在支付首付购房款后，以按揭的形式支付其余房款，但中途拒绝按期归还贷款，导致开发商承担阶段性保证责任，保证金如果被按揭银行扣划后，开发商能否能够解除商品房买卖合同并享有房屋产权，购房人是违反按揭贷款合同的行为，还是违反商品房买卖合同而构成解除商品房买卖合同的条件，在审判实务中虽有争议，但应依据最高法院、国土部、住建部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知内容，对房屋未进行所有权登记，法院可以进行预查封，预查封效力等同于正式查封。住建部关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函，规定了对于未取得房产证的房屋，法院可以进行查封、拍卖，但要告知买受人。从合同约定上看，上诉人应予2012年10月1日的次日起，540天内为第三人办理房屋产权登记的时间段，2014年5月1日为最后日期，至今，上诉人仍未通知第三人领取房产证登记书，上诉人已经让渡的房屋不再享有房屋所有权利。本案的涉案房屋是否为第三人李军粉和其3岁孩子的唯一住房，要予以查清。依据最高人民法院《婚姻法》司法解释（二）第二十四条补充规定，对于此类情况要慎重执行。上诉人与被上诉人自愿达成调解意见，保障上诉人在阶段性担保过程中免除利益损失，被上诉人赵亚茹和刘倩自愿向深州市法院账户交纳执行保证金40万元，合情、合理、合法，予以采信。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，高士杰公司的上诉请求不予支持，双方的调解意见，符合法律规定，应予照准。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条、第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持河北省深州市人民法院（2016）冀1182民初1315号民事判决；
二、被上诉人赵亚茹和刘倩自愿向深州市人民法院指定账户交纳执行保证金40万元，用于保障上诉人河北高士杰公司在阶段性担保过程中免除利益损失，房屋拍卖所的款项优先偿还第三人李军粉银行按揭贷款本息。
二审案件受理费9557元减半收取，由河北高士杰公司负担2778元，赵亚茹、刘倩各负担1000元。
本判决为终审判决。
审判长 王连峰
审判员 张 晓
审判员 关信娜
二〇一七年三月二十三日
书记员 刘婷婷