广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第130号
上诉人（原审被告）路鑫。
委托代理人谢卫华，广东君凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）深圳市银泉实业有限公司。
法定代表人庄凤仪，董事长。
委托代理人朱海峰，广东国欣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）许祥。
上诉人路鑫与被上诉人深圳市银泉实业有限公司（以下简称银泉公司）、许祥因租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第2091号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，：2011年7月22日，银泉公司（甲方）与许祥（乙方）签订《租赁合同》，合同约定许祥向银泉公司承租XXX路（食街）第X栋工业仓库第X层房X。合同租期为5年，自2011年7月23日至2016年7月23日。2011年7月22日起与以前租户合同失效。每月租金为30000元，每月装修补偿款为38800元，两项合计68800元，第二年起两项合并递增，递增幅度不超过含8%（递增部分按50%甲方消费）。合同签订当日内，许祥向银泉公司支付租赁保证金90000元，款到账后合同生效，保证金在租赁合同期满，许祥结清租金及各项费用，双方清算完毕，许祥交还场地后七日内无息返还。许祥进场需交水电费保证金20000元，期满结清账务后无息退还。每月5日前，许祥将租金和前一个月水电费、管理费、卫生费等汇至银泉公司指定账号。银泉公司拒收现金，否则后果自负。许祥拖欠租金，应向银泉公司交滞纳金，滞纳金金额为拖欠日数乘以拖欠费总额每日千分之一，若许祥拖欠租金超过15天，银泉公司有权对许祥停水停电及停止许祥相关设施的使用。许祥拖欠房租一个月以上银泉公司有权收回场地，不返还保证金。双方还签订了《补充协议》，该协议补充约定：第一年度租金：第一个月优惠（2011年7月23日-2011年7月23日，注：原文如此），租金现金为45600元、租金消费为14400元；第3-12个月（2011年8月23日-2012年8月23日，注：原文如此），租金现金为每月50000元，租金消费为每月18800元。第二年租金全部为现金或另议，详见合同。根据银泉公司提供的“石锅鱼欠交租金明细表”和“石锅鱼欠交水电费明细表”，共拖欠租金300900元、水电费12525元，上述费用均自2011年7月23日计至2012年7月23日。2012年7月18日、7月21日、7月24日，银泉公司分别以张贴、邮寄、登报公告等方式向许祥、路鑫发出“催款通知”、“催款声明”，要求其缴纳欠款，清理现场，处理善后事宜。2012年8月5日，银泉公司与案外人王俊奎签订《租赁合同》，将涉案房产另行出租。根据法庭调取的银泉公司指定收取租金账户在2011年7月1日至2012年8月30日间的流水信息，合同签订后，路鑫、许祥及案外人吴文秀在2011年7月26日至2012年6月30日间共向银泉公司指定的银泉公司法定代表人庄凤仪在平安银行深圳分行01×××31账号存入17笔共630696元，其中第一笔付款发生于2011年7月26日，金额为142796元。银泉公司称该部分款项包括了路鑫、许祥代上一家租户交纳的租金97196元，剩余的45600元为路鑫、许祥支付了本案租赁合同租金费用。银泉公司称路鑫、许祥付款时并未明确何笔款项是交纳的租赁保证金和水电保证金。银泉公司认为其共收取了租赁保证金和水电保证金11万元，并要求没收该两项款项。对于银泉公司计取租金的基数，银泉公司称其将合同约定的“租金消费”列入了租金金额，并已扣除了银泉公司实际消费金额30570元。
原审法院另查，路鑫系深圳市福田区七彩云南石锅鱼餐厅的开办人，该餐厅成立于2011年11月30日，其营业场所为深圳市福田区XX工业区XX厂房第x栋x号。根据银泉公司提交的房地产证复印件，涉案的深圳市福田区XX厂房第x栋第x层x为案外人深圳市大龙管道技术有限公司所有，深圳市大龙管道技术有限公司于2013年1月23日出具一份委托书称将涉案房产委托银泉公司处理管理、出租事宜，有效期为2010年1月1日至2016年12月30日。
原审法院再查，本案的民事起诉状的诉讼资料于2012年10月17日送达路鑫，于2012年10月21日以公告形式向许祥送达，公告期为60日，至2012年12月20日视为送达。以上事实有《租赁合同》、《补充协议》、“石锅鱼欠交租金明细表”、“石锅鱼欠交水电费明细表”、“催款通知”、“催款声明”、银行流水单、工商登记查询资料、房产证复印件、委托书等证据及开庭笔录、证据交换笔录为证。
银泉公司在原审中诉请：一、解除银泉公司、许祥签订的《租赁合同》；二、路鑫、许祥连带赔偿所欠银泉公司租金水电费共计313425元；三、路鑫、许祥承担本案诉讼费用。
原审法院认为，路鑫虽未在租赁合同及补充协议上签字，但其在涉案房产设立并经营深圳市福田区七彩云南石锅鱼餐厅，且向银泉公司交纳了部分租金，应视为其以实际行为加入了涉案合同的履行并取得了共同承租人地位，故路鑫系本案适格被告，银泉公司有权要求其承担相应的租金、水电费等费用。根据补充协议的约定，涉案房产2011年7月份现金租金为45600元、2011年8月至2012年8月份每月现金租金为50000元，2011年7月23日至2012年7月23日间路鑫、许祥应付现金租金为595600元，对于该部分租金请求，原审法院予以支持。对于银泉公司主张的将“租金消费”转化为现金收取租金的问题，原审法院认为，双方约定银泉公司工作人员可以“租金消费”的形式到被告所经营餐厅消费，银泉公司未能消费完毕相应额度，应视为放弃相应权利，而无权将未消费完的剩余额度转化为现金，故对于该部分“租金消费”，原审法院不予支持。对于银泉公司主张水电费12525元，路鑫、许祥应予支付。同时，银泉公司并未举证证明其主张的路鑫、许祥于2011年7月26日支付的142796元包含了路鑫、许祥代上一家租户交纳的租金97196元，对于银泉公司的该种主张，原审法院不予支持，路鑫、许祥于2011年7月26日支付的142796元应视为支付的本案款项。根据合同约定，银泉公司可以收取9万元的租赁保证及和2万元的水电保证金，该142796元中应视为包含了该11万元保证金，扣除该部分款项，路鑫、许祥实际支付的630696元中剩余的520696元为租金，路鑫、许祥共拖欠银泉公司租金74904元，加上应付电费12525元，路鑫、许祥应付银泉公司87429元。根据合同关于“乙方拖欠房租一个月以上甲方有权收回场地，不返还保证金”的约定，银泉公司有权解除合同，并不予退还前述保证金。银泉公司的民事起诉状兼具有解除合同通知书的效力，该起诉状已送达路鑫、许祥，银泉公司、路鑫、许祥间的租赁合同关系自2012年12月20日解除。路鑫要求以保证金充抵租金缺乏依据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、路鑫、许祥应于本判决发生法律效力之日起十日内支付深圳市银泉实业有限公司租金、水电费87429元；二、驳回深圳市银泉实业有限公司的其他诉讼请求。如路鑫、许祥未履行上述支付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6001元（已由银泉公司预交），由银泉公司负担3370元，由路鑫、许祥负担2631元。
路鑫不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销（2012）深福法民三初字第2091号民事判决书，驳回深圳市银泉实业有限公司的诉讼请求。事实与理由一、银泉没收保证金没有事实依据。1、截止目前证据看双方没有关于没收保证金的约定。虽然《租赁合同》第7．3条规定“乙方（许祥）拖欠房租一个月以上甲方有权收回场地，不返还保证金”，但原审法院混淆“不返还”和“没收”的差异，不返还并不代表不可以双方在合同关系终止双方进行清算时可以保证金折抵租金。2、且至目前，没有见到银泉公司没收房租和水电费保证金的诉求。3、吴文秀与银泉公司具有事实租赁关系，视为许祥与银泉公司租赁合同的变更。许祥将场地租给吴文秀，转租关系成立。许祥即退租，由吴文秀承接租赁义务。许祥与银泉公司租赁关系实际上早已解除。因为原审法院已查明吴文秀直接将房租及水电费交给银泉公司，而吴文秀入驻后对餐馆进行了巨额装修（银泉公司提供王俊奎支付吴文秀转手费人民币500000元可间接证明此事实）。若银泉公司不同意，装修无法进行，所以这应是经银泉公司批准再进行的，银泉公司原审却称其对转租事宜并不知情，不符合逻辑，也不符合情理。吴文秀与银泉公司最终没有达成一致意见，与路鑫无关。租金有无拖欠，金额多少，银泉公司应找吴文秀结算。二、原审判决路鑫承担责任没有事实和法律依据。1、原审已查明，本案是银泉公司与自然人之间的租赁合同纠纷。合同的双方当事人是银泉公司与自然人许祥。根据合同相对性原理，该合同仅对银泉公司和许祥具有约束力。2、路鑫也不是该租赁合同的实际承租人。路鑫不应成为原审被告。使用该租赁合同房产有好几家餐厅。银泉公司原审提供的资料显示，其提供一个酒楼执照给许祥使用即深圳市福田区福泽园酒楼。还有吴文秀经营的餐厅。吴文秀应成为本案的原审被告。原审遗漏了诉讼当事人。以路鑫名义注册的餐厅，路鑫仅提供注册名字。从该餐厅的注册经营时间、场地面积、租金金额等内容可以看出。不能因为以路鑫名字注册餐厅就认为路鑫为共同承租人。
银泉公司公司答辩称：请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审审理过程中，路鑫称许祥将涉案场地转租了一部分给吴文秀。
本院认为，涉案房产已取得房产证，银泉公司与许祥于2011年7月22日签订的《租赁合同》以及《补充协议》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应全面履行。在合同的履行过程中，许祥未按合同约定支付租金以及水电费，其应承担合同期内的欠付的租金以及水电费。
本案的争议焦点为：1、路鑫是否应对欠付的租金和水电费承担责任；2、案外人吴文秀是否应对欠付的租金和水电费承担责任；3、保证金是否应当抵扣欠付的租金和水电费。
关于第一个争议焦点，路鑫虽不是涉案《租赁合同》以及《补充协议》的签订人，但其在涉案租赁场所设立并经营了深圳市福田区七彩云南石锅鱼餐厅，且向银泉公司支付了租金，而银泉公司对此亦是明知并予以认可，故应视为路鑫以实际行为加入了涉案合同并取得了共同承租人的地位，银泉公司有权要求路鑫承担相应的租金以及水电费。
关于第二个争议焦点，路鑫上诉主张吴文秀是实际承租人，应当由吴文秀承担欠付租金的责任。本院认为，吴文秀承担欠付租金以及水电费的前提是许祥、路鑫将其在《租赁合同》中的权利义务概括转移给了吴文秀且得到了银泉公司的认可。本案中，路鑫二审审理中认可许祥将涉案场地部分转租给了吴文秀，故涉案《租赁合同》的相对方仍是许祥、路鑫与银泉公司，吴文秀直接向银泉公司支付部分租金应认定为代付租金的行为，原审未将吴文秀追加为当事人正确。
关于第三个争议焦点，许祥、路鑫已支付的费用为630696元，其应当已包括了租赁保证金以及水电保证金110000元，原审计算许祥、路鑫拖欠租金74904元、水电费12525元正确。涉案合同约定承租方拖欠房租一个月以上出租人有权没收保证金，故银泉公司没收涉案租赁保证金110000元具有合同依据。另外，虽然银泉公司未直接提出没收保证金的诉请，但是其诉请的欠付租金数额是在扣除保证金之外的欠付租金，路鑫若认为可以由保证金来抵扣欠付租金，应当在原审中提起反诉。原审的相关处理无误，本院予以确认。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序无误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3048.58元，由路鑫承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 聂 效
代理审判员 许 莹 姣
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 陈晓莹（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。