江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏07民终2452号上诉人（原审原告）：宋长青。委托诉讼代理人：秦礼伟、刘睿，江苏华德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：左良超。委托诉讼代理人：徐继刚，江苏尚扬律师事务所律师。上诉人宋长青与被上诉人左良超房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第05399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋长青上诉称，一审法院认定事实不清，判决有误，请求依法改判或发回重审。被上诉人逾期未交纳房屋租金，违约在先，非一审法院认定的上诉人违约。2014年11月20日上诉人取得涉案房屋所有权，被上诉人与涉案房屋原所有人钟守成于2013年6月11日签订租赁合同，租下了涉案房屋，约定租期8年，一次性预交2年租金，由被上诉人在合同签订日交付给钟守成。据此，根据房屋租赁交易习惯及合同约定，被上诉人应于2015年6月11日将下两年的房屋租金交付给上诉人。事实上，被上诉人在逾期一个多月后才向上诉人索要账号以交纳房租。因此，是被上诉人逾期交纳房屋租金，违约在先。且涉案房屋为住宅，被上诉人将其作为超市经营使用加大了房屋使用风险。鉴于被上诉人以上违约行为，上诉人不愿再将房屋租给被上诉人，故单方解除合同，同时告知其限期搬离。被上诉人不肯搬离，在2015年7月1日租金到期后，占用房屋一直到10月份，上诉人无奈强制其搬离，并向其主张占用房屋的费用。因此，一审法院认定上诉人严重违约在先，无权要求被上诉人对待给付，支付占用房屋费用显然与事实不符。被上诉人左良超辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人请求无法律依据，请求二审法院依法予以驳回上诉，维持原判。宋长青向一审法院的起诉请求：一、判令左良超支付占用宋长青房产费用30000.15元（自2015年7月1日起计算至2015年11月15日止）；二、判令左良超承担诉讼费用。一审法院经审理查明：2013年6月11日，案外人钟守成与左良超签订《房屋租赁合同》一份，约定：钟守成将位于海州区板浦镇新民路东侧的房屋出租给左良超使用，租赁期限自2013年7月1日至2021年7月1日，前四年租金为8万元/年，后四年租金为9万元/年，一次性预交两年租金。该合同签订后，左良超向钟守成支付了2013年7月1日至2015年6月30日两年的租金。2014年，一审法院在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖被执行人钟守成、刘洪梅夫妻共有的位于海州区板浦镇新民路东侧的房屋（丘号：09012762-1、09012762-2），在拍卖公告中载明房屋情况有租赁，出租作为超市使用。宋长青通过竞拍方式拍卖成交上述房屋。2014年11月20日，宋长青签订了拍卖成交确认书；同日，一审法院出具(2014)海执字第0143-2号执行裁定书，裁定将上述两套房屋所有权过户到买受人宋长青名下。2015年6月，坐落于海州区板浦镇新民路东侧房屋（丘号：09012762-1、09012762-2）登记为宋长青、薄祥燕共同所有。2016年5月16日，薄祥燕出具《声明》一份，表示“本人作为涉案房屋共有人，相关诉讼权利全部由宋长青主张”。2015年7月13日，左良超向宋长青邮寄送达《接收房屋租金催告函》，左良超委托的徐继刚律师向宋长青邮寄送达《律师函》，内容为左良超要求宋长青继续履行租期为8年的《房屋租赁合同》，并尽快提供接收租金的银行卡账号或提供其他有效接收租金的途径，若不提供收款账户，所产生的任何法律后果由宋长青承担。上述两份函件已送达。因为双方就房屋租赁等相关事宜发生争议，连云港市公安局海州分局板浦派出所于2015年7月21日、7月23日、8月11日多次出警，《接处警工作登记表》上载明宋长青曾锁超市店门、拆除电表。2015年10月8日，江苏省连云港市海州公证处出具（2015）连海证民内字第603号《公证书》，公证事项为保全证据，证明公证员于2015年10月4日下午随同左良超及拍摄人员到海州区××新民路东侧保真超市门口，对摆放在保真超市门口的商品、货架等现状予以现场摄像。一审法院审理的（2015）海民初字第04059号左良超起诉宋长青房屋租赁合同纠纷一案，在2015年11月13日的庭审笔录中，审判员问“超市是否正常经营”，宋长青称“不经营，10月份货物被我搬出来了，搬在门口了，门被我关了”。现涉案房屋在宋长青控制之下。一审法院认为：根据买卖不破租赁规则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，承租人与原出租人的租赁合同有效，且对房屋受让人有约束力。本案中，左良超于之前交纳的两年租金到期后不久即函告宋长青，要求继续履行合同，并要求宋长青提供银行账户或其他有效接收资金的途径以便于支付租金。宋长青未按照先前的房屋租赁合同履行，反而是将涉案房屋内左良超的物品予以搬离。宋长青严重违约在先，无权要求左良超为对待给付，即无权要求左良超支付2015年7月1日起至2015年11月15日止的房屋占用费用或者说是租金费用。对于宋长青的诉讼请求，法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院》第二十条之规定，一审法院遂判决：驳回宋长青的诉讼请求。一审案件受理费550元，由宋长青负担。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院二审期间，双方未提交新证据。本院认为，根据买卖不破租赁规则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，承租人与原出租人的租赁合同有效，且对房屋受让人有约束力。本案中，被上诉人左良超于之前交纳的两年租金到期后不久即函告上诉人宋长青，要求继续履行合同，并要求宋长青提供银行账户或其他有效接收资金的途径以便于支付租金。宋长青取得房屋产权后，没有告知被上诉人房屋产权变更情况及租金交纳方法，在双方发生纠纷，被上诉人多次报警处理的情况下，不按公安机关的告知处理，反而是将涉案房屋内被上诉人的物品予以搬离。上诉人严重违约在先，无权要求被上诉人对待给付，即无权要求被上诉人支付2015年7月1日起至2015年11月15日止的房屋占用费用或者说是租金费用。对于上诉人所称涉案房屋为住宅，被上诉人将其作为超市经营使用加大了房屋使用风险的理由，本院认为，原房屋租赁合同是钟守成与左良超达成，双方均知该房屋用于经营，在该房屋拍卖公告中也载明房屋情况有租赁，出租作为超市使用，且上诉人无证据证明被上诉人的经营加大了房屋使用风险。综上所述，上诉人宋长青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元(宋长青已预交)，由宋长青负担。本判决为终审判决。审 判 员  田 勇代理审判员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一六年九月十二日书 记 员  卞晓璐法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。