北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终9158号上诉人（原审原告）：张帆，男，1971年6月27日出生。委托诉讼代理人：孙凤起，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林锐，男，1984年10月26日出生。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生。委托诉讼代理人：余卓，女，1995年4月6日出生。上诉人张帆因与被上诉人林锐、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初17713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张帆上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或查清事实改判林锐支付张帆剩余购房款3万元，并支付逾期付款违约金；2.本案一审、二审诉讼费由林锐承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，违反法定程序。林锐陈述已以现金方式向张帆支付3万元现金为虚构事实。链家公司员工郭某有关看到林锐向张帆支付3万元现金为虚构事实。房屋买卖合同约定的房款总额多于合同约定的交易过程中有支付方式的总额3万元。无任何条款及附件提及此3万元房款的支付时间及方式，此为链家公司拟定合同中未发现的计算错误。林锐提及的物业交割保证金在房屋买卖合同中有明确约定，与张帆所诉欠款无关。退还物业交割保证金相关事实和本案的关联是：在张帆讨要物业交割保证金的过程中，林锐及其妻子的异常行为引起张帆的疑惑，重新仔细推敲房屋买卖合同发现了问题，通过链家公司客服讨要欠款未果。张帆在签订房屋买卖合同时没有发现合同中隐含的3万元未付房款，林锐与链家公司也始终未向张帆提及。林锐辩称：同意一审判决。交完房款、办理过户，双方完成了交易。在过户之前买卖双方要交接完除贷款以外的房款，链家公司工作人员是专业的，不可能存在房款没有交易完这种情况。如果真的存在这3万元，在房款没有结清的情况下，三方都同意过户，这是不符合逻辑的。事实是房款已经结清了，是以欠条的形式进行了约定，在链家公司店里进行了交付。林锐当时经验不足，也是出于信任，认为付完款过户就完成，缺乏经验没有让张帆写收条。张帆自身原因长期拖欠物业费、供暖费，一直没有进行物业交割，其实影响的只是物业交割保证金1万元的归还。张帆要求支付剩余的3万元购房款是不存在的，也不存在逾期付款违约金，且其按照应付款每日万分之五的标准计算违约金也是过高。链家公司述称：不同意一审判决，在本案最初链家公司与经办人郭某核实情况的时候，其已经明确表示记不清了。但是在开庭前以及开庭作证的时候，又清楚的陈述了事实，链家公司认为有一些蹊跷，因此与客服人员以及另一位经办人付某核实相关情况，付某对证人郭某陈述是均不知情的，故链家公司对一审的事实持怀疑态度，希望法院对事实情况予以查明。张帆于2017年5月向一审法院起诉请求：1.林锐向张帆支付剩余购房款3万元；2.林锐向张帆支付逾期支付购房款的违约金，每日按应付款的万分之五计算。事实和理由：2013年3月11日，张帆与林锐经链家公司居间签订房屋买卖合同，约定由林锐购买位于北京市朝阳区×里×区×号楼×号房屋（以下简称涉案房屋），房屋成交价款246万元，定金2万元，第一笔首付款150万元于2013年3月22日前直接支付给张帆，林锐拟贷款92万元，尾款3万元具体支付时间没有约定。签订合同当日，林锐支付定金2万元。2013年3月22日，林锐支付首付款150万元（包括定金2万元）。2013年4月24日，双方办理缴税过户手续，张帆于当日将涉案房屋交付给林锐。2016年底双方办理物业交割手续，林锐将保证金1万元支付给张帆。此后林锐一直未支付尾款3万元，故诉至法院，望判如所请。林锐在一审法院辩称，不同意张帆的诉讼请求。签订合同时，链家公司发现合同中未提到尾款3万元的支付时间，经各方协商，由林锐向张帆出具一张3万元的欠条，林锐于2013年3月将欠条交给张帆。2013年4月下旬，在双方办理缴税前，林锐在链家公司×园店内，当着链家店长郭某的面，将现金3万元给付张帆，张帆将欠条退还给林锐，林锐当着各方的面把欠条撕毁。当时林锐爱人也在现场，提醒林锐是否写一张收条，林锐基于对张帆的信任，没有要求张帆出具收条。双方办理过户手续时，张帆未按照合同约定清偿欠付的物业费，因此双方一直没有办理物业交割手续。2016年12月10日，张帆告知林锐物业费已结清，要求林锐退还物业交割保证金。2016年12月13日，林锐收到并核实了张帆提交的缴费凭证。2016年12月16日，林锐通过支付宝向张帆退还保证金1万元。根据交易习惯可以看出，张帆不可能在明知林锐欠付尾款的情况下，还与林锐办理物业交割。按照张帆的说法，假设林锐没有支付尾款，按照交易习惯，张帆应于过户当日即知晓并要求林锐支付尾款，诉讼时效应截至2015年4月23日，因此张帆起诉已过诉讼时效。链家公司在一审法院述称，张帆的诉讼请求与链家公司无关，不发表意见。具体事实情况以链家公司当时的×园店店长郭某的证人证言为准。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：2013年3月11日，经链家公司居间，张帆作为出卖人与林锐作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定由买受人购买涉案房屋，成交价格为130万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价116万元；定金2万元，由买受人直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额92万元。同日，张帆作为甲方（出卖方）、林锐作为乙方（买受方）与链家公司作为丙方（居间方）签订《补充协议》，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为246万元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2013年3月11日向甲方支付定金2万元；乙方于2013年3月22日前将首付款150万元（包含前期支付全部定金2万元）自行支付给甲方；甲乙双方同意，在2013年4月20日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应当在2013年5月20日前自行办理物业交割手续，丙方陪同，乙方从协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。2013年3月11日，林锐向张帆支付定金2万元。2013年3月22日，林锐向张帆支付首付款150万元（包括定金）。2013年4月24日，双方办理缴税过户手续，张帆于当日将涉案房屋交付给林锐。2016年11月24日，张帆向北京鸿运达物业管理有限责任公司支付2006年11月1日至2013年5月20日期间的物业费共计7202元。2016年12月9日，张帆向北京市热力集团有限责任公司支付2012-2013年度的供暖费共计1914.48元。2016年12月16日，林锐通过支付宝转账的方式向张帆退还保证金1万元。庭审中，张帆主张林锐至今未支付尾款3万元。林锐对此不予认可，表示其已于双方办理缴税手续前在链家公司×园店支付全部尾款，并提交其与张帆微信聊天记录、物业费发票复印件、供暖费发票复印件及证人郭某证言加以证明。双方微信聊天记录显示，2016年12月10日，张帆：“你好，林锐。×里×区×号楼×的物业费、供暖费已结清，请将留存的一万元物业交割保证金退还予我”；林锐：“好的，辛苦了。可否将以上发票收据的复印件，连同一万元保证金收据放×信箱里，我收到后即给你转账？微信，支付宝，银行卡都行”；2016年12月13日，林锐：“收到了，周末之前把钱给你。微信还是银行卡”；张帆：“支付宝××××@yahoo.cn张帆”。对于上述证据，林锐表示双方于2016年12月16日即办理完毕物业交割手续，且张帆于同日收到林锐退还的物业交割保证金1万元，根据交易习惯，如果尾款尚未结清，张帆应对该3万元一并向林锐主张。而截至张帆起诉之日即2017年5月23日，张帆从未向林锐主张过上述权利，与常理不符，另外，张帆何时办理完毕物业交割手续与林锐何时支付尾款无任何关联，张帆没有必要等到结清物业费后再要林锐支付尾款。张帆对于微信聊天记录真实性予以认可，但表示当时未要求林锐支付3万元是因为合同对此没有约定，后张帆重新核算已收房款，才发现尾款未支付。证人郭某到庭作证称：“张帆、林锐签订买卖合同时，我时任链家公司×园店店长，与业务员付某一起接手这一单合同。合同对于尾款3万元的支付时间确实没有约定。2013年4月，在×园店会议室内，林锐当着我与付某的面将现金3万元支付给张帆，根据链家公司流程，在办理过户手续前，除贷款外的所有首付款必须结清。因张帆表示其与物业公司有纠纷，故要求暂不办理物业交割手续，林锐暂存物业交割保证金。2016年冬天，张帆找到我，说物业纠纷快处理完了，让我联系林锐支付保证金。至于双方就3万元是否签订书面凭证，我记不清楚了，一般这种情况我公司会要求双方出具欠条或者收条。”张帆不认可证人证言真实性，表示证人只是店长，经办人是付某，证人陈述林锐已支付3万元并未提交其他证据。林锐表示证人全程参与了合同的居间过程，证人没有动机作伪证，证人也提到了办理过户手续前买受人向出卖人支付除贷款外的全部首付款符合链家公司的居间交易习惯。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点为林锐是否已向张帆支付购房款尾款3万元，根据庭审查明的事实可知：一、张帆、林锐于2013年4月24日前即办理完毕支付首付款、缴税、过户、交付房屋之全部手续，由于张帆自身原因，物业交割手续推迟至2016年12月16日亦办理完毕，而张帆直至2017年5月才将林锐诉至法院要求支付购房款尾款，与常理不符；二、房屋交易对民事个体而言系重大处分行为，交易双方在交易完成前理应保持审慎的态度，张帆在其结清物业费及供暖费后第一时间联系林锐要求其支付物业交割保证金的行为亦可证明上述观点，现张帆主张因合同对尾款支付时间无约定，因此未向林锐要求支付尾款，亦不符合一般人的认知观念；三、林锐自述其已支付购房款尾款，并详细描述支付购房款的时间、地点、在场人员，与链家公司经办人之一即本案证人郭某描述内容相吻合；四、根据证人郭某陈述，链家公司的居间习惯为在办理房屋过户前，买受人应向出卖人支付除贷款外的全部首付款，这也符合普通人认知的房地产交易习惯。基于以上四点，关于林锐已向张帆支付尾款3万元之事实形成了较为完整的证据链，现张帆对于自己的主张未能进一步举证，法院认定林锐已向张帆支付尾款3万元。故法院对于张帆要求林锐支付尾款及违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院判决：驳回张帆的全部诉讼请求。本院二审期间，张帆围绕上诉请求依法提交了证据。林锐、链家公司没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张帆提交如下证据：张帆与经办人付某的通话录音和整理材料，用以证明证人郭某和付某打电话时，付某表示什么都记不清了，但是郭某在一审陈述付某和他一起回忆起来，郭某一审陈述的证言不实。张帆提交的电话录音中，关于3万元的事情，付某表示：“……因为时间太长了……根本就记不得了……根本一点概念没有……”关于郭某是否曾给付某打过电话，付某表示：“当时，他（郭某）确实给我打过电话，但是我一点印象没有，就是和刚才跟您说的一样，根本就想不起来，我这边。”林锐的质证意见是：不属于二审新证据；付某已经不在链家公司工作，付某就不愿意参与这个事情，也不想多事。链家公司的质证意见是：真实性认可，因为链家公司客服联系付某，付某也说记不清楚了。另查一，在一审庭审中，证人郭某陈述：张帆于2017年夏天或秋天联系我，说尾款3万元尚未支付，我与经纪人付某联系，我们回忆起来林锐已经支付了该笔3万元。另查二，2013年3月11日，张帆、林锐与链家公司签订的《补充协议》中，约定的涉案房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为246万元；其中明确约定了支付时间和支付方式的购房款总计为243万元。二审审理中，关于发现合同总价与约定了支付方式的购房款之间差额3万元的时间、人员，张帆陈述：是于2016年年末，张帆在与林锐联系物业交割保证金1万元时发现的。林锐陈述：在过户之前就知道合同有3万元没有写，但是谁提出的记不清楚了；因为我知道差了3万元，所以额外写了欠条。链家公司陈述：具体不知道；链家公司知道争议的3万元是在张帆起诉后；链家公司当时与证人郭某联系，郭某表示记不清楚，但是在开庭时郭某又说想起来了。审理中，张帆申请证人郭某再次出庭。链家公司亦要求郭某再次出庭。关于3万元的支付方式没有写入合同中的原因，郭某回答：“是我们的失误，少写了3万元，数没有对上……合同是我写的。”关于发现合同支付方式中少写3万元的时间、人员，郭某回答：“2016年年底，张帆找到我说合同不对少了3万元，我当时说时间太长了，我记不起来了。我得想一想，之后就没有找过我。”关于郭某一审出庭作证证明的2013年过户前张帆与林锐交接3万元的原因，郭某回答：“因为合同错了，少了3万元”。关于发现少给3万元是否核对合同的问题，郭某回答：“当时没有核对合同，因为知道总价……按正常的工作规程，会翻看合同，但是这个没有看合同。”关于收条与欠条的问题，郭某回答：“张帆给林锐打的3万元收条……欠条没印象……不记得撕欠条……”关于一审出庭作证时所述与付某联系后，“我们回忆起来……”的问题，郭某回答：“付某能不能确认我不知道，我确认给过这3万元。”张帆的质证意见是：不认可证人证言。林锐的质证意见是：证人说的收条不认可，实际上是有欠条，没有收条；其他内容认可。链家公司的质证意见是：不认可证人证言，跟与其他工作人员核实的情况不符。链家公司认可如果出现这样的合同错误，对郭某的级别和薪酬都会有影响，影响大小取决于后果严重程度。另查三，2013年3月11日，张帆作为出卖人与林锐作为买受人签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中，第七条违约责任，（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同……本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。依本案查明事实，张帆与林锐约定的涉案房屋交易总价款应为246万元，而《补充协议》中仅明确约定了243万元购房款的支付时间、支付方式，故结合双方诉辩意见及庭审情况可知，本案二审的争议焦点为：林锐是否已向张帆支付《补充协议》中未约定支付方式的购房款3万元。林锐自述其已支付此3万元购房款。链家公司经办人之一即本案证人郭某亦证明林锐曾向张帆支付此3万元。但林锐的陈述、证人郭某的证言中均存在前后矛盾及互相矛盾之处。首先，林锐在一审曾陈述是链家公司工作人员发现合同中未提到尾款3万元的支付时间。二审期间，林锐陈述记不清楚谁提出的了。其次，林锐陈述是先向张帆出具欠条，支付3万元时，张帆将欠条退还给林锐，林锐当着各方的面把欠条撕毁；没有让张帆出具收条。证人郭某证明张帆收取3万元的时候出具了收条。最后，证人郭某认可是2016年年底张帆发现合同上少写了3万元的支付方式，但同时其又证明2013年4月双方过户前就发现支付总额不对，因此由林锐向张帆支付3万元。本院认为，房屋交易对民事个体而言系重大处分行为，交易双方在交易完成前理应保持审慎的态度。证人郭某所述在交易各方不核对合同的情况下，仅凭知道总价即直接由林锐向张帆支付3万元，明显不合常理，亦不符合交易习惯。故对郭某的证言本院不予采纳。虽然按照交易习惯在办理房屋过户前，买受人应向出卖人支付除贷款外的全部首付款，但在未发现《补充协议》约定的支付方式少3万元的情况下，张帆按照《补充协议》约定的金额收取房款后协助林锐办理房屋过户符合普通人认知的房地产交易习惯。林锐所述已向张帆支付3万元购房款，依据不足，本院不予采信。林锐应向张帆支付购房款3万元。关于违约金。按照林锐陈述，其过户前即已知晓《补充协议》支付方式中少写了3万元，故《补充协议》虽未约定此3万元的支付时间，按照交易习惯林锐亦应至少于过户当日将该3万元支付张帆。现张帆要求林锐按应付款的日万分之五标准支付逾期付款违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。林锐主张违约金标准过高，无事实依据，本院不予支持。关于诉讼时效。依前述查明事实，张帆系于2016年底方发现林锐欠付3万元购房款，张帆起诉要求林锐支付3万元购房款未超过诉讼时效。综上所述，一审判决认定事实错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初17713号民事判决；二、林锐于本判决生效之日起七日内给付张帆剩余房款3万元及逾期付款违约金（以3万元为基数，自2013年4月25日起计算至实际给付之日止，按照日万分之五计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费550元，由林锐负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费550元，由林锐负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄海涛审 判 员 杨 夏审 判 员 万丽丽二〇一八年八月十七日法官助理 仵 霞书 记 员 卢园园书 记 员 王 艳