广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1203民初468号原告：易婷静，女，汉族，1974年1月27日出生，住广州市越秀区。委托代理人：李渠海，广东众帮律师事务所律师。委托代理人：彭茵茵，广东众帮律师事务所实习律师。被告：肇庆市昆隆房地产开发有限公司，住所地：肇庆市鼎湖区鼎湖新城四十八区之三。法定代表人：吴东，该司总经理。委托代理人：吴展才，广东曜政律师事务所律师。委托代理人：黎金辉，广东曜政律师事务所律师。原告易婷静诉被告肇庆市昆隆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李渠海、彭茵茵，被告的委托代理人吴展才、黎金辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易婷静诉称：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的定名为“富海豪庭”的商品房一套，商品房的房号、面积及价格详见合同约定。双方还约定了商品房的交付条件，交付期限为2016年5月31日前。合同签订后，原告依约履行了给付房价款及合同约定的全部义务，但被告无理迟延交付符合条件的商品房给原告。被告的行为已构成违约，应按合同约定向原告承担违约责任，且逾期交楼违约金应计算到商品房办理了工程竣工验收备案手续并实际交付使用之日止。为此，特提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付违约金，自2016年6月1日起按已付房款人民币498000元的万分之五计付至实际交房之日止，暂计至起诉之日为人民币168324元；2、本案诉讼费用由被告承担。原告举证如下：1、全国企业信用信息公示报告，证明被告主体资格。2、《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2015082649），证明原告购买被告涉案房屋的事实。3、《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120150130677），证明原告作为抵押人向银行以所购房屋提供抵押的事实。4、《广东省地方税收通用发票》（发票号码：08135748）。5、《广东增值税普通发票》（发票号码：07409021）。6、《中华人民共和国税收缴款书》（税务现收专用）。证据4-6证明原告已履行支付案涉房屋对价义务的事实。7、（2017）粤1203民初955号民事判决书，证明被告存在违约的事实。被告肇庆市昆隆房地产开发有限公司辩称：一、被告迟延交付商品房按照约定不应承担违约责任。根据原、被告双方于2015年8月31日签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，因“水电、市政配套设施批准或安装延误，因政府建设部门等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误或其他非出卖人所能控制的因素”，出卖人（即被告）可据实予以延期。本案中，被告开发的富海豪庭小区配电房原已经规划行政部门同意设置在地下室，但因供电部门要求对配电房重新选址，导致规划发生变更，以致无法按期办理工程竣工验收备案手续，因此被告迟延履行交付商品房义务符合可据实予以延期的情形。目前，根据被告提交的《竣工验收备案表》可知，被告开发的小区现已符合交付使用条件，并已进行公告公示，广大业主能够正常收楼、装修和入住。二、原告迟延履行支付房款义务，被告可相应顺延商品房的交付使用时间。根据《商品房买卖合同》第六条的规定，“买受人于2015年8月31日支付首期房款：人民币￥208000元整，余下房款人民币￥290000元整通过出卖人指定的银行办理按揭”，“买受人未依约定付清房价款时，除应按本合同第七条承担责任外，出卖人有权顺延房屋交付使用时间”。本案中，原告直至2016年6月24日才付清房价款，因此被告有权按照原告迟延付款的时间相应顺延交付房屋使用的时间。三、原告主张的违约金过分高于其实际损失，应予适当减少。根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条也规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告主张被告应按日向其支付已交房价款万分之五的违约金明显过分高于原告的实际损失。理由如下：第一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款之规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，原告主张其已交房款为498000元，按日万分之五计算即为249元/天，每月为7470元，远远高于肇庆市鼎湖区同地段同类房屋的租金标准，远超原告的实际损失。第二，按照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定，房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。本案中，每日万分之五的标准，换算为年利率即为18.25%，也远远高于本省高级法院的指引标准。第三，根据中国人民银行在其官方网站公布的《人民币现行利率表（2015年10月24日）》，金融机构人民币贷款基准利率一年以内（含一年）的为4.35%，一至五年（含五年）的为4.75%，五年以上的为4.90%。即便按照五年以上的贷款利率上浮30%计算，年化利率也仅为6.37%（与本省高级法院的指引标准基本一致），除以365天换算为日化利率约为万分之1.74。因此，按日以已交房价款万分之五计算违约金明显过高，应予适当调整。四、关于本案被告逾期交付商品房的违约金计算标准是否过高的问题存在重大争议，已进入省高院的再审程序等待解决。被告在此前已经向广东省高级人民法院就罗建文、王丹诉被告商品房预售合同纠纷一案提出再审申请，目前已收到省高院作出的《民事申请再审案件受理通知书》，案号：（2017）粤民申10517号。换言之，关于本案及其他业主（买受人）起诉被告迟延履行交付房屋义务主张违约金的系列案件，其违约金计算标准存在重大争议，目前已经进入了省高院的再审程序，等候法院解决。综上所述，原告的起诉没有事实与法律依据，请求人民法院依法驳回其全部诉讼请求。被告举证如下：1、关于小区配电房选址问题的函；2、复函；3、审批意见；4、行政处罚决定书；5、竣工验收备案表；6、商品房买卖合同及补充协议。证据1-6证明被告开发的富海豪庭小区的配电房早已经规划行政部门同意设置在地下室，但因供电部门要求对配电房重新选址，导致无法如期验收，后经被告积极完善手续并经有关执法部门处理后，最终通过竣工验收备案，因此被告迟延履行交付商品房义务符合可据实予以延期的情形。7、房屋租赁合同；8、房地产估价报告；9、国人民银行公布的1-5年期贷款利率。证据7-9证明《商品房买卖合同》约定被告延迟交楼按日支付已付房款万分之五违约金远超过原告的实际损失，违约金额数应予减少。10、民事申请再审案件受理通知书，证明被告对之前法院判决认定被告延迟交楼应按日支付已付房款万分之五违约金不服已提出再审申请，广东省高级人民法院已受理的事实。经审理查明：2014年6月25日，广东电网肇庆鼎湖供电局营业部向被告发出《关于小区配电房选址问题的函》，认为被告开发建设的富海豪庭小区配电房选址在负楼层内，不符合规定，要求被告对配电房和电表房重新选址。2015年8月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》约定：被告向原告销售肇庆市鼎湖区鼎湖新城四十八区之三富海豪庭C1C2C3幢13层C1-1301房，建筑面积为136.69平方米，套内面积113.07平方米，价款498000元；原告于2015年8月31日支付首期款208000元，余款290000元办理银行按揭支付，原告必须在签订合同7天内办理完毕按揭手续并签订抵押贷款合同，否则视为逾期付款；原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金；被告有权顺延房屋交付使用时间。被告应在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格（验收合格，是指建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续），并符合合同约定的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2.施工中遇到重大技术问题，经被告争取而有关部门未能及时解决的；3.水电、市政配套设施批准或安装延误，因政府建设部门等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误或其他非被告所能控制的因素；4.因原告逾期付款或银行按揭借款未划入被告账户，被告有权通知原告按累计逾期天数相应顺延交楼时间；5.因政府机关行为导致工期延误的。除以上特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。1.逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。2.逾期超过60日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。原、被告签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》后，原告于2015年8月31日支付首期款208000元，余款290000元于2015年9月7日签订住房贷款合同办理银行按揭支付。该房屋是未装修的毛坯房。被告未通知原告接收房屋。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原、被告于2015年8月31日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，合同和补充协议的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同和补充协议订立后，原告向被告付清涉案商品房的总价款。广东电网肇庆鼎湖供电局营业部于2014年6月25日向被告发出《关于小区配电房选址问题的函》，要求被告对配电房和电表房重新选址；被告仍在2015年8月31日与原告签订本案合同，并约定在2016年5月31日前交付商品房。因此，由此产生的相关责任应由被告承担。被告在合同约定时间未通知原告收楼，被告逾期交付涉案商品房构成违约，应负违约责任，逾期交楼期间应从2016年6月1日起算。原告要求被告按已付房价款每日万分之五计付逾期交付房屋违约金即每日249（498000元×5/10000＝249元），每月7470元。但是，原告没有就未交付房屋所造成损失提供任何事实依据。常理上，不能交付房屋使用，其损失相当于租房替代所付租金。然而，原告主张的违约金过分高于当地同地段同等建筑面积136.69平方米、套内面积113.07平方米房屋的租金实际水平，况且该房屋是未装修的毛坯房。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”因此，原告要求被告按已付房价款每日万分之五计付逾期交房违约金，既缺乏损失事实依据，也不公平、不合理。所以，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情予以调整为按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算违约金，即被告向原告支付逾期交房违约金为购房款498000元×中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍×逾期交房天数（从2016年6月1日起计至交付合同约定房屋止）。对于被告认为原告逾期交清房价款，被告可相应顺延交楼时间的意见，根据购房合同、购房发票及借款合同可知，原告于2015年8月31日支付了首期房款208000元，余下房款290000元已于2015年9月7日与被告指定银行签订《个人购房担保借款合同》办理银行按揭，符合合同补充协议中“买受人必须在签署《商品房买卖合同》七日内按出卖人指定地点办理完毕按揭申请手续并签署抵押贷款合同”的规定，因此原告不存在逾期交清房价款的情形，本院对被告该意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：限被告肇庆市昆隆房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向易婷静支付逾期交房违约金，违约金按购房款498000元×中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍×逾期交房天数（从2016年6月1日起计至交付合同约定房屋止）计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1833元，由原告负担1210元，被告负担623元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。（本页无正文）审判员  黄登魁二〇一八年六月十一日书记员  王婉懿