陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终209号
上诉人（原审被告）西安开元商业地产发展有限公司，住所地西安市莲湖区西稍门十字东南角。
法定代表人王爱萍，该公司董事长。
委托代理人杨彩虹，陕西云德律师事务所律师。
委托代理人黄会娜，陕西云德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李凤平，男，汉族，1965年2月28日出生，碑林区水务局职工，住西安市碑林区。
委托代理人党敏，陕西稼轩律师事务所律师。
委托代理人杜若，陕西稼轩律师事务所律师。
上诉人西安开元商业地产发展有限公司（以下简称开元公司）与被上诉人李凤平因商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2014）莲民初字第02719号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年12月3日，李凤平与开元公司签订《商品房买卖合同》，约定由李凤平购买开元公司开发的位于西安市莲湖区西稍门十字“开元商住广场”1幢1单元25层12505号房。合同签订后，李凤平交付了购房款，2012年2月29日开元公司向李凤平交付房屋。2013年12月17日，该房屋内暖气分水器出现爆裂，李凤平向物业公司报修，物业工作人员将排查，确认系1单元12505房屋漏水，关掉该房屋水和暖气阀门，并与业主取得联系。同年12月19日下午，地暖安装公司售后负责人与李凤平及物业工作人员再次到现场查看情况，并在《情况说明》上签字。
2014年12月16日陕西兵器建设监理咨询有限公司对房屋漏水原因及损失进行鉴定，作出陕兵监检字（2014）-JGS-14-19《建筑工程司法鉴定报告》，鉴定意见为：1、施工过程中操作不当，接头处管件未拧紧，在供暖系统运行中，系统回水直接冲开未拧紧管件而导致漏水；2、修复费用估算为35512.46元。鉴定报告送达后，李凤平申请鉴定中心对鉴定结论中“施工过程”所指房屋建筑工程施工亦或是装修施工予以明确，2015年4月8日，陕西兵器建设监理咨询有限公司作出回复，意见为：鉴定报告中“施工过程”是指房屋建筑工程施工中的安装工程施工。2015年5月8日，开元公司申请鉴定中心释明其认定施工过程为房屋建筑工程施工中的安装工程施工的理由，同年6月23日，鉴定中心作出回复，再次明确鉴定报告中“施工过程”是指房屋建筑工程施工中的安装施工过程。开元公司申请补充鉴定，但其未有充分证据足以反驳鉴定结论，亦未有证据证明鉴定程序违法，故不符合申请重新鉴定的法定情形。
另查，李凤平收房后，对房屋进行了装修并出租，租期自2013年6月1日至2015年12月31日，租金每月3200元，屋内有床铺两个、柜子一个、电视一台、热水器一台、桌子一张及电脑桌一张。后因房屋漏水无法继续使用，李凤平退还承租人房屋租金22400元。
依据《西安市商品住宅质量保证书》显示，供热系统和设备的保修期为2个采暖期，李凤平房屋漏水发生在交房后第二个采暖期，李凤平已缴纳了该采暖期的取暖费3128.5元。
李凤平于2014年7月4日诉至法院称，2009年12月3日其与开元公司签署了编号为1978333《商品房买卖合同》，约定由其购买开元公司所开发的“开元商住广场”1幢楼1单元25层12505号商品房，交付日期为2011年6月30日前。合同签订后，其严格按照合同约定向开元公司履行了付款义务，开元公司于2012年2月29日向其交付上述房屋，并提供了《西安市商品房住宅质量保证书》。2013年12月17日下午，开元公司向其所交付的上述房屋暖气分水器出现爆裂，造成其所装修的房屋地板、橱柜、门、衣柜等物品遭受浸泡，给其造成严重损失，后经其多次要求损失赔偿事宜，开元公司均未给予解决。现诉至法院，请求：1、依法判令被告就原告房屋暖气分水器质量问题进行维修至合格；2、依法判令被告向原告赔偿财物损失共计人民币78196元；3、依法判令被告向原告赔偿暖气费用3128.1元；4、依法判令被告向原告赔偿房屋使用费用19200元（自2013年12月17日起按每月3200元计算自起诉之日），并要求被告按3200元标准计算至实际维修合格之日；5、本案诉讼费由被告承担。
开元公司辩称，李凤平房屋采暖管道开缝、渗水问题是由李凤平自身原因导致的，其公司不存在质量及其他违约情形，不应向李凤平赔偿损失。李凤平应就其提出的分水器质量问题及相关损失提交证据予以证明，其公司工作人员对管道进行清水处理后要进一步进行维修被李凤平拒绝，即使其公司要承担责任，对于扩大的损失也不应当赔偿。
原审法院认为，李凤平从开元公司处购买房屋，在质保期内出现漏水情况且发生在保质期内，经鉴定漏水原因为房屋建筑工程施工中的安装工程施工操作不当造成，故开元公司应予以维修并对因漏水造成的损失承担赔偿责任。依据鉴定意见书，因漏水对房屋内门套、踢脚线、涂料墙面、木门、木地板、客厅石材地面均造成一定的损坏，修复需花费35512.46元；另李凤平主张屋内衣柜、书柜、电脑桌、餐厅壁纸、地毯及两张床铺损失，因鉴定机构对此未予鉴定，结合李凤平提交照片显示上述物品损坏情况及使用折旧情况，酌定上述物品损失为20000元，故李凤平因漏水遭受的各项损失金额为55512.46元，开元公司应予赔偿。李凤平缴纳采暖季暖气费，后因漏水导致其自12月17日起无法享受当季暖气供应，其要求开元公司赔偿采暖费，符合法律规定，依法应予支持。开元公司自2013年12月17日漏水情况出现后，至今未予维修，导致李凤平无法正常居住，且漏水情况发生在质保期内，李凤平要求开元公司赔偿漏水之日至实际维修之日房屋使用费，符合法律规定，李凤平虽未提供充分证据证明其房屋租金，但结合同地段房屋租赁费用，其主张每月租金3200元，符合实际情况。开元公司辩称未予维修是因为李凤平不予配合，对扩大损失不应予以赔偿，但未提交证据予以证明，应承担举证不能的法律责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、自本判决书生效之日起十五日内，被告西安开元商业地产发展有限公司对原告所有的位于西安市莲湖区开元商住广场1幢楼1单元25层12505号房屋内漏水部位予以维修；二、自本判决生效之日起十五日内，被告西安开元商业地产发展有限公司一次性赔偿原告李凤平财产损失55512.46元；三、自本判决书生效之日起十五日内，被告西安开元商业地产发展有限公司一次性赔偿原告李凤平取暖费3128.1元；四、自本判决书生效之日起十五日内，被告西安开元商业地产发展有限公司以每月3200元标准赔偿原告李凤平自2013年12月17日至实际维修合格之日期间的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2184元，鉴定费8000元，由被告西安开元商业地产发展有限公司负担（原告已预交，被告在履行本判决时一并给付原告）。
宣判后，开元公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决程序违法，适用法律错误。原判认定对李凤平屋内衣柜、书柜、电脑桌、餐厅壁纸、地毯及二张床铺损失，未经鉴定，结合李凤平提供的照片显示物品损害情况及使用折旧情况，酌情上述物品损失为20000元，在案件审理过程中，我公司未见过照片，未对此照片进行质证。一审法院将未经质证的证据作为认定案件事实的依据，属程序违法；二、一审判决认定事实不清，适用法律错误。原审法院认定李凤平房屋漏水原因为建筑工程施工过程中的安装工程施工操作造成，这一认定属认定事实不清。首先，我公司提交的工程质量资料表、交付验收交接单等证据证明我公司交房时采暖设备安装合格。李凤平的厨房地暖管道有明显的拆卸、重装的痕迹，且分水器连接处脱管处的墙面明显已经贴瓷砖。我公司交房时，墙体未贴瓷砖，且管道离墙面的距离仅有1-2公分，在不拆卸此处地暖管道的情况下，是无法贴瓷砖的。李凤平擅自对采暖管及设施进行拆卸，所造成的脱管及损失，应由李凤平自己承担。陕西兵器建设监理咨询有限公司对本案作出的司法鉴定报告认为是房屋建筑工程施工过程中的安装施工不当造成使用中管件脱落，未写明如何排除李凤平装修过程中存在拆卸、二次安装而导致安装施工操作不当，就草率的认定房屋建筑施工过程的安装施工不当。而一审法院认定了该份鉴定报告，实属错误。即使本案中漏水原因系建筑安装过程中安装施工操作不当，李凤平也应承担自行扩大的损失。请求二审法院1、撤销原审判决，改判其公司不承担赔偿责任；2、一、二审诉讼费由李凤平承担。
被上诉人李凤平答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
经审理查明，该房屋漏水部位已由李凤平维修。原审判决认定的其他事实属实。
本院认为，李凤平从开元公司处购买房屋，开元公司应将质量合格的房屋交付李凤平，并在质保期内对对房屋出现的质量问题承担相应的责任。李凤平购买的房屋在质保期内出现暖气管道漏水情况，经鉴定漏水原因为房屋建筑工程施工中的安装工程施工操作不当造成，故开元公司应对李凤平房屋漏水造成的损失承担相应的赔偿责任。开元公司上诉称其公司提交的工程质量资料表、交付验收交接单等证据证明其公司交房时采暖设备安装合格。李凤平的厨房地暖管道有明显的拆卸、重装的痕迹，且分水器连接处脱管处的墙面明显已经贴瓷砖。其公司交房时，墙体未贴瓷砖，且管道离墙面的距离仅有1-2公分，在不拆卸此处地暖管道的情况下，是无法贴瓷砖的。李凤平擅自对采暖管及设施进行拆卸，所造成的脱管及损失，应由李凤平承担，不应由其公司承担。因该房屋采暖管道接口脱开为真实发生的事实，且发生在房屋使用后第二个采暖期内，开元公司提交的工程质量资料表、交付验收交接单等证据不能证明该房屋暖气管道接口在使用中被流动水冲开与其公司在该处管道安装时质量无关且经鉴定漏水原因为房屋建筑工程施工中的安装工程施工操作不当造成。故其公司上诉称其公司不应承担赔偿责任，理由不成立。李凤平主张屋内衣柜、书柜、电脑桌、餐厅壁纸、地毯及两张床铺损失，因鉴定机构对此未予鉴定，李凤平主张按其购买时的票据计赔6万余元，原审法院结合李凤平提交照片显示上述物品损坏情况及使用折旧情况，酌定上述物品损失为20000元并无不当，开元公司上诉称原审法院对此认定程序违法，其该项上诉理由不成立。原审判决判令开元公司一次性赔偿李凤平财产损失55512.46元无不当之处，予以维持。《中华人民共和国合同法》第119条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。李凤平房屋出现漏水后，李凤平要求开元公司予以维修，开元公司未予维修，为防止间接损失的进一步扩大，李凤平应在合理的期限内自行对此修复，并有权要求开元公司承担维修费用。但李凤平在2013年12月17日发生暖气漏水之后，亦未对漏水的暖气管道进行维修，致暖气管道漏水的间接损失时间长达近二年之久，对超出合理交涉、维修时间的间接损失，应由李凤平自行承担。结合本案的事实情况，本院酌情认定该合理的交涉、维修期限为三个月，李凤平的房屋租金为每月3200元，该损失为9600元。原审判决未认定本案中损失扩大问题欠妥，应予纠正。由于该房屋漏水部位已由李凤平维修，故原判决第一项内容应予撤销，原判其他内容，当事人未上诉，予以维持。综上，原审判决应予部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市莲湖区人民法院（2014）莲民初字第02719号民事判决第二项、第三项；
二、撤销西安市莲湖区人民法院（2014）莲民初字第02719号民事判决第一项、第四项；
三、自本判决书生效之日起十五日内，西安开元商业地产发展有限公司赔偿李凤平房屋使用费9600元；
四、驳回李凤平其余诉讼请求。
一审案件受理费，鉴定费按原审判决执行；二审案件受理费2184元，由开元公司、李凤平各承担1092元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张亚凤
审 判 员 肖晓通
代理审判员 辛 娟
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 石李婷