湖北省鄂州市华容区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0703民初183号
原告：毛元志。
委托代理人：袁芳、许俊，北京盈科（武汉）律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。
被告：湖北海江东盛置业有限公司。
法定代表人：韩晓跃，该公司董事长。
委托代理人：陈苏、郑蒙，湖北袁徐殷律师事务所律师，（代理权限为特别授权）。
第三人：中国工商银行股份有限公司鄂州分公司。
法定代表人：杨金祥，该公司负责人。
委托代理人：陈军平。
原告毛元志诉被告湖北海江东盛置业有限公司（以下简称“海江东盛公司”）、第三人中国工商银行股份有限公司鄂州分行（以下简称“工行鄂州分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理后，依法由审判员郭晓洁适用简易程序，于2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告毛元志委托代理人许俊、被告海江东盛公司委托代理人郑蒙、第三人工行鄂州分行委托代理人陈军平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毛元志诉称，原告于2013年7月12日与被告签订商品房买卖合同，原告支付首付款145，000元，并以贷款方式向被告支付150，000元，总计295，000元购买被告开发房。合同签订后，原告按约履行了全部付款义务，其中150，000元是原告与第三人工行鄂州分行办理《个人购房借贷／担保合同》后，直接由工行划入被告指定帐户，合同约定贷款期限15年，按月等额本息还款。截止2016年3月10日止，原告还款28，578.06元，其中还本金11，603.16元，被告还本金3583.50元，尚余134，813.34元贷款本金未尝清。后因被告屡次未按合同约定按期交房，原、被告签订《退房协议》。被告于2015年9月10日退还了首付款112，000元，至今尚余13，000元首付款未退。原告至今仍然在偿还房贷，至2015年9月30日止，总计支付贷款及利息28，578.06元。现原、被告双方的《商品房买卖合同》已解除，而该合同是《个人借贷和保证合同》的前提和必要条件，买卖合同解除后，保证合同已不能实现目的，其效力自然解除。且买卖合同解除的原因是被告逾期近二年不能交房造成的，故原告请求解除和第三人工行鄂州分行的借贷保证合同；要求被告退还原告首付款13，000元，支付违约金25，000元；要求被告退还原告已支付的贷款本金及利息；本案诉讼费用由被告承担。
原告毛元志为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、《商品房买卖合同》，证明原、被告签订商品房买卖合同协议，就双方权利义务、交房时间、违约责任等进行了明确约定。
证据二、《个人购房借款／担保合同》，证明原、被告和第三人就诉争房屋贷款进行了明确约定，第三人已将贷款全额划入被告帐户中，并且被告承担担保保证责任。
证据三、《银行流水》，证明原告偿还贷款情况及被告给付首付款的情况。
被告海江东盛公司辩称：原告要求我方退还首付款余额没有事实依据，我方已将首付款退还原告；原、被告双方签订的退房协议，约定退房后乙方不得在主张一切要求（包括经济），并已放弃解除保证合同的权利，其主张退还银行贷款本息违反退房协议第三条的约定，故请求法院依法驳回原告所有诉讼请求。
被告海江东盛公司为支持其辩称理由，向本院提交如下证据：
证据一、退房客户表，证明被告已将原告首付款全部退还。
证据二、原告退房协议，证明原告已放弃主张违约金的权利；原告偿还的贷款本金及一半的利息因在原告配合我方办理市房管局一切退房手续后结清，原告现在主张没有事实依据；原告已放弃解除《个人借款／担保合同》的权利。
第三人工行鄂州分行在法定期限内未向法庭提交证据材料，庭审中称：解除保证合同的基础是原告方把银行贷款本金及利息结清。
经庭审质证，被告海江东盛公司对原告毛元志提交的证据二无异议。本院认为，原告毛元志提交的证据二内容真实、来源合法，与本案具有关联性，且被告无异议，故对以上证据本院予以采信。
被告海江东盛公司对原告毛元志提交的证据一有异议，认为该商品房买卖合同已解除终止，与本案无关。本院认为，该组证据内容真实，与本案具有关联性，虽已解除，但可证明相关事实，予以采信。
被告海江东盛公司对原告毛元志提交的证据三有异议，认为原告偿还贷款情况与本案无关，原告应该配合被告公司办理完毕一切退房手续后才能主张该项权利。本院认为，原告向银行偿还贷款的根本目的是为了购买被告所售的商品房，与本案具有关联性，该组证据予以采信。
原告毛元志对被告海江东盛公司提交证据一的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为该客户表是在2015年9月14日签订的，其中已退款额是表示被告应当支付给原告的首付款，应当以被告实际履行支付的数额为准。本院认为，该证据中已退款项目写明“已退款33，000元”，原告签字予以确认，可以达到被告的证明目的，予以采信。
原告毛元志对被告海江东盛公司提交证据二的真实性无异议，但认为该协议违反了法律强制性规定，房屋贷款不能用于其他目的，在原、被告双方商品房买卖合同已经解除的情况下，房屋贷款当然解除。本院认为，该证据是原、被告双方当时真实意思表示，与本案有关联性，予以采信。
经审理查明：原、被告于2013年7月12日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发商品房，单价3280.33元，总金额295，000元。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款145，000元，再与第三人工行鄂州分行签订了《个人购房借款／担保合同》，以向第三人工行鄂州分行贷款的方式向被告支付150，000元，总计向被告支付购房款295，000元。《个人购房借款／担保合同》约定贷款期限15年，按月等额本息还款。因被告未按合同约定按期交房，原、被告多次协商退房事宜，2015年9月14日，原告再次就退房事宜进行协商，达成一致意见，双方签订了《退房协议》，协议约定被告于2015年9月30日前将原告首付款结清，从2015年9月30日起，由被告负责偿还原告在银行的贷款本金及利息，还清所有贷款后，双方再到房管局办理退房手续等。2015年9月14日，原、被告对原告已付房款及已退房款进行核实，制作《退房客户表》，说明被告在2015年9月14日前已退原告首付款33，000元，下欠原告首付款112，000元，原告在该表格上签字予以认可。2015年9月14日，被告向原告支付下欠首付款112，000元。
另查明：从2013年12月至2015年9月，原告自行向第三人工行鄂州分行按月偿还贷款本金11，603.16元及利息16，984.10元，合计本息共计28，587.26元；2015年10月至2016年7月，由被告代替原告向第三人工行鄂州分行按月偿还贷款本金6166.19元及利息6095.53元。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及原、被告与第三人工行鄂州分行签订的《个人购房借款／担保合同》，内容合法，均是双方当事人真实意思表示，为有效合同。原、被告应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告按照二份合同的约定，向原告支付了首付款，按月向第三人偿还贷款本金及利息，履行了付款及还款义务。而依据《商品房买卖合同》约定的交房时间多次超出后，被告仍不能按期交房，故原、被告多次协商退房事宜，并在2015年9月14日最终达成了《退房协议》，双方原签订的《商品房买卖合同》应视为已解除。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故原告要求解除原、被告与工行鄂州分行签订的《个人购房借款／担保合同》，本院予以支持。被告辩称：原告已在《退房协议》中放弃解除《个人购房借款／担保合同》的权利，但该《退房协议》并没有明确予以约定，该辩称意见不予支持。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，被告已分二次将原告已付首付款145，000元给付原告，故原告要求被告退还首付款13，000元的诉讼请求，本院不予支持。但原告因购房而向第三人工行鄂州分行支付的贷款本金及利息，被告应予返还，故原告要求被告返还因购房而向第三人工行鄂州分行支付的贷款本金及利息，本院予以支持。被告辩称原告主张退还银行贷款本金及利息违反《退房协议》的约定。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条之规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本院认为，原、被告签订的《退房协议》中关于偿还第三人工行鄂州分行贷款的约定，未经债权人，即第三人工行鄂州分行的同意，对合同相对方不具有约束力，故被告的辩称意见不予支持。
原告要求被告支付逾期交房违约金25，000元（按首付款日万分之二计算），但依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第（2）项约定：买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。后原、被告签订的《延期交房违约责任补充协议》将万分之一变更为万分之二。本案中，原、被告间的买卖合同已解除，并不是继续履行，故不能按照日万分之二计算违约金，只能按照解除合同的约定，即已付款的1%计算违约金，为145，000元×1%=1450元。被告辩称，原、被告签订《退房协议》约定，退房后原告不得再主张一切要求（包括经济），原告要求被告支付违约金于法无据。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条之规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。以上约定内容不明确，故对被告辩称意见不予支持。故对原告要求被告支付逾期交房违约金合法部分的诉讼请求，予以支持。
综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第八条、第七十八条、第八十四条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
解除原告毛元志、被告湖北海江东盛置业有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司鄂州分公司签订的《个人购房借款／担保合同》（编号A：［一手贷］字［鄂州工］行［开发区］支行（2013）年（1259）号）；
二、被告湖北海江东盛置业有限公司向原告毛元志返还自2013年12月至2015年9月原告已向第三人中国工商银行股份有限公司鄂州分公司支付的贷款本金11，603.16元及利息16，984.10元，合计本息共计28，587.26元。
三、被告湖北海江东盛置业有限公司向第三人中国工商银行股份有限公司鄂州分公司偿还原告自2016年8月就《个人购房借款／担保合同》剩余的贷款本金132，230.65元（150，000元-11，603.16元-6166.19元）及利息（以第三人中国工商银行股份有限公司鄂州分公司出具的还款明细清单为准）。
四、被告湖北海江东盛置业有限公司向原告毛元志赔偿违约金1450元。
上列应付款项，于本判决生效之日起五日内履行，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。
驳回原告毛元志其他诉讼请求。
本案受理费人民币4060元，减半收取2030元，由被告湖北海江东盛置业有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院；对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，上诉案件期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位为湖北省鄂州市中级人民法院，开户银行为中国农业银行鄂州市分行鄂城支行，账号为17×××61，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为0711-3587670。
审判员 郭晓洁
二〇一六年八月二十四日
书记员 夏 唯