广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初23974号原告（反诉被告）：高伟新，男，1968年6月2日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：赵剑华，广东正也律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡亚平，男，1964年2月2日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，被告（反诉原告）：孙忠弟，男，1964年2月6日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，上述两被告共同委托诉讼代理人：麦康杰，广东暨众律师事务所律师。原告（反诉被告）高伟新与被告（反诉原告）蔡亚平、孙忠弟建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年12月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高伟新委托诉讼代理人赵建华，被告（反诉原告）蔡亚平及其与被告（反诉原告）孙忠弟共同委托诉讼代理人麦康杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高伟新向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2016年11月4日签订的有关中山市××××队的土地使用权有偿转让合同书已解除[土地使用权证号：中府国用（2007）第易331803号]；2.被告协助原告收回缴存于中山市国土资源局的上述土地使用权证书。诉讼中，原告明确诉讼请求第1项中合同解除时间为2017年5月15日。事实与理由：2016年11月4日，原告与被告签订土地使用权有偿转让合同书，约定由原告向被告转让位于中山市××××队的土地一块,为保证合同的履行，双方就该土地向中山市国土资源局申请办理了抵押登记。合同签订后，在被告依约报建过程中，中山市规划局发现该地块与政府的征地红线有重叠之处，不能批准建设使用。原、被告双方认为转让合同书已无履行可能，遂同意解除合同书，并解除相应抵押登记，由原告退还被告已支付的全部转让款，但被告拒绝协助原告收回案涉国有土地权证。中山市国土资源局要求只有申请人（权利人）才有权取回在办理土地抵押权注销登记中上交的国有土地权证。被告蔡亚平、孙忠伟辩称，2016年11月4日，原告与被告签订土地使用权有偿转让合同。合同签订后，双方办理了土地抵押登记手续及授权公证手续，被告也依约定向原告支付了2400000元转让款。在办理土地（房产）报建时，却被告知不予批准报建。土地使用权有偿转让合同约定，在办理公证授权及抵押登记后，该地块的使用权益归被告所有，今后该地块的利益风险由被告承担。因此，虽然被暂时不批准报建，但涉案合同仍然有效。原告却不愿意继续履行合同，强行要求解除合同并收回地块，导致涉案合同无法继续履行。被告已在涉案土地投入了几十万元资金基础建设费用，原告只愿意退还已付本金，却不愿意承担违约责任及赔偿损失。现该土地已溢价好几十万，且原告拖延几个月时间退款的恶意行为，导致被告存在高利息等直接经济损失。被告蔡亚平、孙忠弟向本院提出反诉请求：1.解除被告蔡亚平、孙忠弟与原告高伟新于2016年11月4日签订的土地使用权有偿转让合同书；2.原告高伟新赔偿被告蔡亚平、孙忠弟解除合同违约金2376000元；3.原告高伟新赔偿被告蔡亚平、孙忠弟解除合同直接经济损失200000元。原告高伟新就被告蔡亚平、孙忠弟向本院提出的反诉辩称，1.涉案土地转让合同无法履行是原告无法预见的事实，原告事先并不知涉案土地是在第三方征收范围之内，原告也是在被告报建时才知道这一事实，并未有隐瞒该事实的行为，属于原告不能控制的范围，不应该承担原合同履行的违约责任；2.原合同出现无法履行的事实后，被告首先提出退还土地转让款解除合同的要求，原告也同意该提议并按被告要求予以退款，被告出具了相关收据对退款事实没有异议，且配合原告解除涉案土地的抵押保证，被告接收第一笔退款同时双方就已同意原合同的解除；3.被告在签署合同后并未在该土地使用上投入相应的资金，原告交付的土地没有建筑物，是平整的一块土地，因此不存在被告所称的施工费用；4.涉案土地转让合同已解除，原告是否对第三方国家机关的征收行为提起行政诉讼与本案没有关联性，也不是原告的权利，不能因此认定原告有违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年11月4日，高伟新（甲方，出让方）与孙忠弟、蔡亚平（乙方、受让方）签订土地使用权有偿转让合同书，约定：转让土地使用权的地点为中山市××××队，土地使用证号为中府国用（2007）第易331803号，土地面积330平方米，转让土地总价格为2970000元，土地使用用途为住宅用地，签订合同当天乙方支付50000元给甲方作购土地房屋定金；由于该地块因政策原因不能转名过户以及该土地是否能报建等问题，需在双方签订合同后到公证部门办理授权委托公证，方便今后办理报建和水电开户的手续，并在2016年11月25日前到中山市国土局办理抵押登记手续（双方一致同意签署借款协议，用于办理抵押登记手续，该借款协议除此外别无它用）；签署抵押后十五天内支付2326000元，余款594000元在甲方协助乙方办妥房产和土地使用权过户手续时或甲方办理委托公证时一次性付清，或在签订合同起计十五个月内一次性付清（付款日期以先到期的时间为准）；该地块的报建费及设计图费用由乙方支付；报建手续办妥后，如乙方原因或政策原因导致十五个月内仍不能办理转名过户的，乙方仍需将余款付清给甲方，但今后乙方需要办理过户的，甲方无条件协助办理过户手续；在办理好公证授权及抵押登记，该地块的使用权益归乙方所有，今后该地块的利益风险由乙方承担；如乙方在办理转名过户手续前需以甲方名义办理报建手续或其他开发该地块的相关手续，甲方须无条件协助，该地块房屋竣工验收办理到甲方名下房产证后，甲方收到余款后必须无条件将房地产转名过户给乙方或乙方指定人名下，上述所需费用由乙方自行承担；本合同签订后，建筑物在报建/施工/监督过程中、建筑物完成和安监/质监/质检/消防/环保等有关职能部门过程验收/最终验收合格后，和房地产转合过户手续办理所涉及的所有一切费用均与甲方无关，甲方不负任何经济及法律责任；同时，在此过程中，甲方不与任何一方（含乙方/工程总承包方/分承包方及政府有关职能部门等第三方）存在任何的经济及法律关系，各方之间所签订的任何合同/协议等均与甲方无关；甲方负责协助乙方办理该用地的报建手续、水电开户及建成房产后的过户相关手续，甲方在收到乙方支付的2376000元土地款的同时将该用地交付给乙方使用；乙方自行负责办理报建手续、水电开户及建成房产后的相关过户手续的一切费用，乙方使用该土地必须严格遵守中山市坦洲镇规划管理所划定的红线图及规划建设要点的规定建设；双方签订合同后，该土地的报建手续办齐并由乙方投入建设施工后的利益风险（包括政策变动因素）由乙方自行承担；若甲方中途不卖或因甲方的原因造成土地交易不能完成的属甲方违约，甲方退还乙方所付的购地款项并赔偿2376000元作违约金，并终止本合同；签订本合同交付土地使用权，在该地块为办理转名过户手续前，如遇国家或政府部门征收该地块或调整该地块的，需经乙方书面同意后才可与政府部门协商解决，甲方必须协助办理补偿手续，所得的一切补偿归乙方所有；合同还约定了其他事项。合同签订后，双方就涉案土地办理抵押登记。高伟新于2016年11月23日到广东省桂山公证处签订委托书，委托蔡亚平代表其办理住房报建手续。2016年11月25日，高伟新出具收据确认收到蔡亚平、孙忠弟购买中山市××××队土地[土地证号：中府国用（2007）第易331803号]转让款24000**元。2016年12月22日，高伟新（甲方）与李火庆、李伙强（乙方）签订一份补偿协议，约定：因乙方在甲方中山市××××队土地上所搭建的没有合法证件的建筑物，现经双方友好协商。甲方愿意支付补偿金80000元，让乙方尽快迁出该土地，交还甲方使用。双方约定迁出时间为2016年12月26日前。李火庆、李伙强出具（NO.1123515）收据确认收到高伟新同胜村××队拆迁款80000元。2017年1月19日，中山市城乡规划局作出不予行政许可通知书，载明高伟新为中山市××××队的出让土地申请办理建设用地规划条件，因该用地北侧约有215.3平方米进入土发公司征地红线范围内，暂不同办理三线图及设计要点。2017年5月15日，高伟新退还孙忠弟、蔡亚平购地款500000元，同年6月30日，高伟新向孙忠弟、蔡亚平退还1000000元，同年8月1日，高伟新向孙忠弟、蔡亚平退还900000元。后蔡亚平、孙忠弟向高伟新出具了退款证明。2017年8月1日，不动产登记受理通知书记载业务类型为土地抵押权注销登记，申请人（权利人）为蔡亚平，申请人（义务人）为高伟新，坐落中山市××××队，权属证书为粤（2016）中山市不动产证明第0102029号，材料名称不动产权证书（国有土地权证、房产证）原件。告知依法予以登记后，申请人持有效身份证明原件、缴费通知单及本受理通知书领取相应的不动产权证书（证明）；委托人领取的，还应提交代理人有效身份证原件、缴费通知单及授权委托书原件。蔡亚平、孙忠弟提交的四份收据分别载明：蔡亚平支付同胜村××队（331803）号设计及报建费用55440元，水闸边挖机费及拖车费共计7600元，测量土地费及破树费，沟机费共计5300元，水闸边回填土方合计77280元，上述费用合计149220元。庭审中，高伟新与蔡亚平、孙忠弟均同意解除合同，高伟新主张合同解除的时间为2017年5月15日，蔡亚平、孙忠弟对此不予确认，并表示双方在涉案地块不能报建的情况下进行协商，其要求高伟新赔偿损失才同意解除合同，而高伟新只是退还了本金。另外，蔡亚平、孙忠弟主张中山市城乡规划局称两三年前就已经将涉案地块划入征收范围，高伟新对上述征收情况不确认。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。高伟新与蔡亚平、孙忠弟于2016年11月4日签订的土地使用权有偿转让合同书是双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。高伟新与蔡亚平、孙忠弟均同意解除双方签订的土地使用权有偿转让合同，本院予以确认。高伟新于2017年5月15日退还蔡亚平、孙忠弟购地款500000元，蔡亚平、孙忠弟对此未提出异议，表明双方协商一致终止履行土地使用权有偿转让合同，高伟新主张该合同应于当日解除，于法有据，本院予以支持。本案中，由于案涉地块进入土发公司征地红线范围内，故中山市城乡规划局作出不予行政许可通知书，暂不同意申请办理建设用地规划，案涉合同因不可抗力致使不能实现合同目的。虽然蔡亚平、孙忠弟主张高伟新在签订案涉合同前知道或应知道案涉土地进入征收范围，但其并未提供证据作出证明，且高伟新不予确认，因此本院对此不予采纳，认定合同未能继续履行双方均不存在过错。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，高伟新与蔡亚平、孙忠弟在签订案涉合同之后即办理案涉土地的抵押登记，现双方已依法注销该抵押登记，高伟新主张蔡亚平、孙忠弟协助其取回因抵押而缴存于中山市国土资源局的案涉土地的中府国用（2007）第易331803号土地使用权证书，符合事实和法律规定，本院予以支持。关于违约金问题，因双方所签订的案涉合同是基于法定条件而解除，双方均不存在违约行为，故蔡亚平、孙忠弟主张高伟新支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于经济损失问题，蔡亚平、孙忠弟要求高伟新赔偿经济损失，并提供四份收据证明其损失，但案涉合同约定土地的报建手续办齐并由蔡亚平、孙忠弟投入建设施工后的利益风险（包括政策变动因素）由蔡亚平、孙忠弟自行承担，且蔡亚平、孙忠弟在未取得报建许可情况下动工，因该行为造成的损失应由其自身承担，本院对其该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告高伟新与被告蔡亚平、孙忠弟于2016年11月4日签订的土地使用权有偿转让合同于2017年5月15日解除；二、被告蔡亚平、孙忠弟于本判决生效之日起七日内协助原告高伟新收回缴存于中山市国土资源局的原告名下位于中山市坦洲镇同胜村十二围队的土地权属证书[中府国用（2007）第易331803号]；三、驳回反诉原告蔡亚平、孙忠弟的反诉请求。本诉案件受理费100元（原告已预交），由原告高伟新负担；反诉案件受理费13704元（反诉原告已预交），由反诉原告蔡亚平、孙忠弟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈 睿人民陪审员  陈香玲人民陪审员  冼超群二〇一八年五月二十八日书 记 员  林振华马倩