北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第18360号
原告邢志全，男，1954年6月28日出生，社会退休。
委托代理人李顺存，北京李顺存律师事务所律师。
被告高瑞均，女，1963年1月19日出生。
委托代理人张敏，北京市赢嘉律师事务所律师。
原告邢志全与被告高瑞均房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告邢志全及其委托代理人李顺存、被告高瑞均及其委托代理人张敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告邢志全诉称：原、被告于2006年11月25日签订了房屋买卖合同书一份，原告为买受方，被告为出卖方，标的为宣武区小马厂X号院XX号楼XXXX号房屋，建筑面积71.13平方米，价款为50万元。合同签订后，双方约定房屋的所有权已经转移给原告。原告亦实际占有、使用了该房至今已近8年。近年来，原告得知该房已经开始办理产权等手续，经与被告联系，被告不仅怠于行使办理登记手续，且背着原告续交物业费，原告感到被告有毁约的可能，故现诉至本院，提出如下诉讼请求：1、要求确认原、被告之间签订的《购房协议书》有效；2、判令被告协助原告办理产权过户手续。
被告高瑞均辩称：原告所述情况不属实，被告一直没有接到可以办理产权证明的通知，按照协议约定自甲方（被告）取得房屋产权证明证书之日起满五年，甲方有义务协助乙方将房屋产权变更登记在乙方名下，变更等各项费用由乙方（原告）承担。但是被告（甲方）至今都没有取得产权证，所以不具备办理产权过户的条件，因此不同意原告的第二项诉讼请求。至于第一项诉讼请求存在问题，合同有效不是法院判决认定的判项。且涉案房屋是拆迁回迁房，属于政策性住房，被告只是其中的一个被安置人口。此外还有其他两位被拆迁安置人，均应该作为产权人。被告卖房没有经过他们同意，同时该房是贷款购房，因此房屋被银行抵押，被告卖房没有经过抵押权人同意，被告卖房属于无权处分行为，合同应该认定无效。因此，不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2002年7月29日，被告作为被拆迁人（乙方）与拆迁人（甲方）北京宣福房地产开发有限公司签署了《北京市宣武区危旧房改造拆迁就地房屋安置协议书》，约定由甲方拆迁乙方在拆迁范围内小马厂X巷X号私产房屋XX间，建筑面积12.1平方米。甲方就地安置乙方两居室一套，地址为小马厂小区XX号楼XXXX号，建筑面积暂定为71.13平方米。乙方现有人口叁人。
2002年10月23日被告（甲方、借款人）与中国建设银行北京宣武支行（贷款人、乙方，以下简称：建设银行宣武支行）、丙方（担保人：被告）签署了《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》，就乙方受北京市住宅房资金管理中心宣武分中心委托向甲方提供坐落在宣武区小马厂小区XXXX即涉案房屋的住房贷款，由丙方为贷款提供担保。贷款期限20年，自2002年10月23日至2022年10月22日，等额还款月还本息730.34元。
2006年5月21日，经北京中大恒基房地产经纪有限公司（以下简称：中大恒基公司）中介，被告与案外人彭春来签订了房屋买卖合同，约定彭春来购买被告的涉案房屋。在合同履行中，双方产生分歧，彭春来另案将被告起诉至原北京市宣武区人民法院（以下简称：原宣武法院）。
2006年11月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签署了《协议书》，内容如下：立协议人就买卖宣武区小马厂小区XX号楼XXXX号住宅房一套，建筑面积71.13平方米达成如下意向，特签订本意向书，以利共同遵守：一、本意向书所涉住宅房屋系乙方所有。现与他人因买卖纠纷正在宣武区法院审理，视法院审理结果，如果法院撤销原与他人的买卖法律关系，则乙方承诺将此房出售给甲方。二、甲方应乙方要求，向乙方支付定金人民币两万元，并于签约时交付清结。（此处空白处写有：“十一月十日又收到甲方定金人民币叁万元整，高瑞均”字样）三、如果宣武法院未将乙方与他人签订的买卖合同撤销，则乙方退回甲方定金，并且按人民银行同期贷款利息计算支付利息。四、宣武法院撤销乙方与他人签订的买卖关系后，乙方应在七日内与甲方联系，签订购房正式协议书。五、双方签字后生效。甲方：邢志全乙方：高瑞均中证人：李顺存二○○六年十一月八日。”被告在协议书上方空白处写有“2006年12月6日，收到叁拾柒万元整高瑞均2006年11月25日收购房款人民币肆万元整高瑞均”字样。
2006年11月10日，经原宣武法院调解，高瑞均与案外人彭春来和中介公司——中大恒基公司达成如下协议：一、解除高瑞均与彭春来签订的房屋买卖合同，高瑞均于2006年11月27日前给付彭春来经济损失一万元；二、解除彭春来与中大恒基公司签订的《购房委托合同》，中大恒基给付彭春来购房款、定金及中介服务费36.25万元。三、解除高瑞均与中大恒基公司收房委托合同，高瑞均给付中大恒基公司定金三万元。
2006年11月25日被告作为出售人（甲方）与作为买受人的原告（乙方）签署了《购房协议书》。约定甲方将自有的坐落在宣武区小马厂X号院XX号楼XXXX房，建筑面积71.13平方米，卖给乙方，乙方愿购买。二、双方议定价格人民币伍拾万元整。三、该房交易前曾有诉讼，宣武区人民法院（2006）宣民初字第07461号判决书第一项“经济损失一万元”由乙方代甲方支付，该款项不在房款伍拾万元之内。四、付款方式为现金支付，甲方出具收条。五、甲方取得产权证书之日起十五日内向乙方交付产权证书，乙方亦应交付剩余房款伍万元。六、甲方领取产权证书所需费用由甲方承担。七、本协议签订时，甲方向乙方转移了该房屋的所有权，由乙方实际占有使用，自转移产权之日该房屋产生的物业管理、水、电、取暖等费用由乙方承担。八，自甲方取得房屋产权证书之日起满五年之日，甲方有义务协助乙方将房屋产权变更登记在乙方名下，变更登记所需各项费用由乙方承担。九、在该房产权变更在乙方名下之前，发生的产权争议由甲方承担，乙方不负责任。十、因双方约定五年后办理过户登记，故五年以后因政策变更原因不能办理过户登记的情况出现，甲方承诺不再主张产权，由乙方长期所有、使用……。甲方：高瑞均乙方：邢志全签约时间：2006年11月25日”
现原告持诉称理由将被告诉至本院，提出如下诉讼请求：1、要求确认原、被告之间签订的《购房协议书》有效；2、判令被告协助原告办理产权过户手续。
二被告持答辩意见不同意原告诉讼请求。
审理中，被告提交了如下证据：1、2002年7月29日被告与开发商签署的《宣武区危旧房改造拆迁就地房屋安置协议书》，证明被安置人口3人，在购买时享受了夫妻37年的工龄优惠。2、2002年10月23日，北京房市住房资金管理中心委托贷款借款合同、核定贷款指标通知、（贷款单位为高瑞均）贷款准存凭证，证明涉案房屋为贷款购买，按照合同约定，未征得抵押权人书面同意，被告不得以出租、出售、转借、馈赠等形式处分自己占管的抵押物，否则处分行为无效。3、2002年8月6日，北京国土资源和房屋管理局房屋所有权抵押登记证明，证明涉案房屋已经办理抵押登记，显示房屋坐落：北京市宣武区广外小马厂小区11号楼2401号，权利种类：房屋所有权抵押、抵押权人：中国建设银行北京宣武支行、抵押人：高瑞均，贷款金额12万元整，抵押期限：20年整。4、2014年5月16日的物业收费单据，证明自2006年11月14日至2014年11月13日的马桶水费、物业费等费用，计7505元，均由被告交纳。
审理中，原告要求退还被告代为垫付的物业费，被告不同意接收。
上述事实，有原告、被告当庭陈述；《北京市宣武区危旧房改造拆迁就地房屋安置协议书》；《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》；被告与案外人彭春来签订的房屋买卖合同；原告与被告签署的《协议书》；原宣武法院（2006）宣民初字第07461号民事调解书；《购房协议书》；北京市住房资金管理中心委托贷款借款合同；核定贷款指标通知（贷款单位为高瑞均）；贷款准存凭证；北京国土资源和房屋管理局房屋所有权抵押登记证明在案佐证。
本院认为：原、被告双方签署的《购房协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签署涉案合同后，原告已依照合同约定先后向被告支付了房屋价款45万元，剩余房款5万元双方约定在被告取得产权证书并向原告交付该证书后交付。被告亦将涉案房屋实际交付给原告使用七年余。且按照合同约定，在该房产权变更在原告（乙方）名下之前，发生的产权争议由（被告）甲方承担，原告（乙方）不负责任。根据本案查明事实，被告系以涉案房屋购买人的名义向银行抵押贷款购房，虽然被告主张该房还有其他共有人，且房屋买卖未经过银行同意，合同存在无效的情形，但被告对此并未提交任何证据证明。同时按照合同约定在该房产权变更在原告名下之前，发生的产权争议由被告承担，原告不负责任。因此被告的上述抗辩理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。故原告要求认定合同合法有效，于法有据，本院予以支持。
关于原告要求被告协助原告办理涉案房屋的产权过户之请求，由于被告目前尚未办理房屋产权证，不具备协助原告办理房屋过户手续的客观条件和合同约定的条件，故原告要求被告协助办理房屋产权过户手续，于法无据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
确认原告邢志全与被告高瑞均于二○○六年十一月二十五日就买卖原宣武区小马厂X号院XX号楼XXXX号房屋达成的《购房协议书》合法有效。
二、驳回原告邢志全的其他诉讼请求。
案件受理费七十元，由被告高瑞均负担，自本判决书生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 李凤新
代理审判员 付晓斌
人民陪审员 佟凤华
二〇一四年十一月四日
书 记 员 刘晓冉