广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤53民终891号
上诉人（原审被告）：云浮市创宇贸易有限公司。住所地：罗定市。
法定代表人：肖志均，该公司总经理。
委托代理人：成国英，广东百誉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：范荷芬，女，1980年1月10日出生，汉族，罗定市人，户籍住址罗定市。现住罗定市。
委托代理人：陈其荣，男，63岁，住罗定市。
上诉人云浮市创宇贸易有限公司（以下简称创宇公司）因与被上诉人范荷芬商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初1771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
创宇公司上诉请求：一、维持一审判决第一项；二、撤销一审判决第二项；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：
一、一审法院认定上诉人存在逾期办证的违约责任行为是法律适用错误。
《合同法司法解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
本案中，因为《不动产登记暂行条例》的出台，是上诉人无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，导致上诉人不能按合同办证的主要原因是政策发生了相关的重大变化，要求上诉人继续履行合同是明显不公平，请贵院根据公平原则，结合案件的实际情况确定对合同办证部分条款进行变更或者解除。
二、一审法院要求上诉人承担的违约责任存在事实认定错误与法律适用错误。
1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。
本案中，罗定市房管局按法律规定要求委托办理产权登记的必须出具书面委托，该委托书是双方确立委托代理关系的法定要件。上诉人在知悉上述情况下，已从多渠道（电话、EMS、小区公示栏公示）、多次要求业主配合办理书面授权委托书，但被上诉人置若罔闻。根据《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”
本案中，上诉人自签订合同和收到罗定市房管局通知后，已从多渠道（电话、EMS、小区公示栏公示）、多次要求业主配合办理书面授权委托书，并于2015年11月16日在XX小区每座楼的大堂公示处公示关于办理房屋权属证书的通知，又在2015年12月13日通过EMS发出书面通知，要求其签署《办理房产证的书面授权委托书》，但被上诉人至今未签署、提供书面授权委托书，导致上诉人无法为被上诉人办理房产证，因此责任在于被上诉人。从本案可推知：被上诉人明显是为自己的利益而不正当地阻止办证条件成就的，因此应当视为办证条件已成就。被上诉人对自己的过错应当承担责任。
2、《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定：“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。”
在本案中，上诉人为协助被上诉人办理相关权属证书，已经将同一小区的数百户业主有关办理房屋权属证书的资料递交给罗定市房管局，而罗定市房管局在审理后也进行接收并开具相关回执，需要一提的是，罗定市房管局也只有在已具备办证条件的情况才会向提交人（即本案上诉人）开具回执。可见，上诉人出售的商品房是已经符合《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条的相关规定，但因被上诉人拒不提供委托办证的授权委托书的行为，导致产权登记迟延，造成上诉人无法按要求提交办理权属证书的材料的原因在于被上诉人。
一审法院存在事实认定的错误。
《附件四：合同补充协议》第四条约定第1点第一句后面的内容：“但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知……”该条约定明确，上诉人代办房地产权证，必须由被上诉人履行了两个义务后才可以进行：一是缴清办证相关费用，二是委托办证的书面委托手续。至目前为此，被上诉仅完成了第一项义务，而没有完成第二项义务。
综上，至今不能办证的责任在于被上诉人，被上诉人要求上诉人承担办证迟延的违约责任于法无据，也与约定不符。
请求二审法院依法予以改判，支持上诉人的上诉请求。
二审诉讼中，上诉人补充事实理由如下：根据《合同补充协议》第四条的约定，上诉人在被上诉人交齐房价款并办理收楼手续后180日内将办证资料报产权登记机关备案的前提是被上诉人不但需要交清办理房地产权证应交的费用，还需完善办理房地产权证的有关手续如授权委托手续，否则上诉人办理房地产权证的期限相应顺延，并不再另行通知。即如被上诉人未履行前述完善办证手续义务的，上诉人协助办证的时限不受前述180日的限制。
本案中，被上诉人虽已于2012年4月24日向上诉人交付办证相关费用，但其并未向上诉人提交书面的授权委托书以完善办证相关手续，另，案涉商品房于2014年4月28日取得竣工验收备案表，此时的案涉商品房才符合交付条件，在此后的180日内（即2014年10月25日前，被上诉人曾向产权登记机关申请案涉商品房产权登记，但因欠缺前述授权委托书等办证手续材料而未果，对此，产权登记部门根据《房屋登记办法》第17条之规定只是口头通知上诉人需要补正的材料，而且，产权登记部门作为行政机关在无书面授权委托书的情况下不可能也不能简单地根据被上诉人的办证收据就认定被上诉人已完善办理房地产权证的授权委托手续。此后，上诉人已通过电话通知被上诉人并要求其补足授权委托书以完善办证手续，但被上诉人一直未予以回应，直至《不动产登记暂行条例》施行前被上诉人仍未给予任何答复，对此，上诉人根据《补充协议》第四条之规定有权顺延办证期限。《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行后，办理产权登记需要提供书面的授权委托书，为此，上诉人已多次通过电话方式通知被上诉人，但仍未收到回应，后上诉人于2015年12月13日通过快递形式通知被上诉人，至此，被上诉人仍未予以配合。
综上，上诉人在2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行前并不存在逾期办证的行为。在2015年3月1日至2015年12月13日期间，上诉人虽有通知被上诉人补足办证手续，但鉴于无相应书面证据予以证实，为此，上诉人愿意按照合同约定承担该期间的逾期办证违约责任。但在2015年12月13日后的时间内，因上诉人已书面通知被上诉人补足办证手续，但被上诉人至今仍未给予配合，由此产生的逾期办证责任应由被上诉人自行承担，与上诉人无关。
范荷芬辩称：一审判决第一、二项正确，第三项是不正确的。
一、上诉人上诉要求变更或解除商品房销售合同办证部分条款是不合法的诉求。1、合同是双方真实意思表示，合同法规定，未经双方协商一致，不得变更或解除。2、上诉人在签订合同时早已预见到《不动产登记暂行条例》出台将产生不动产登记的新规。2012年开始酝酿《不动产登记暂行条例》，2013年草拟不动产登记条例，2014年11月24日公布《不动产登记暂行条例》，2015年3月1日施行，先后历经四年时间。上诉人早已预见到不动产登记暂行条例的相关新规。
二、被上诉人早已按合同履行义务，也积极配合上诉人办证所需要的一切手续，是上诉人故意延迟办证时间，应承担逾期办证违约责任。1、在2013年6月3日签合同时，被上诉人按上诉人的要求，交足办理土地证、房产证、契税等费用。被上诉人在事实上已委托上诉人办证。2、在2015年11月16日，上诉人书面通知业主办理房屋所有权属证，被上诉人积极配合签订委托办证的委托书，故上诉人在原审庭审的举证中，没有向被上诉人寄出快递的回执。说明上诉人在2015年11月16日才通知业主办理房地产权证，表明上诉人故意迟延办证，应承担逾期办证违约责任。3、原审判决上诉人承担逾期办证违约责任正确。据向罗定市行政中心不动产登记部门负责人了解，迟延办证原因有三：一是上诉人未能提供土地使用权证的原件，不动产登记部门不能办理；二是上诉人未能提供完税证明，从被上诉人提交的《办证契税资料收件回执》可知，上诉人于2016年10月5日才开始着手办理完税手续；三是上诉人未能办理商品房权属证明书，证明销售商品房给被上诉人所有办证合法性。4、被上诉人从2015年12月16日签订办证委托书至今，上诉人仍未能为被上诉人办证。可见，逾期办证的违约责任在于上诉人。
三、一审判决的第三项驳回被上诉人主张逾期交房违约责任是错误的。1、上诉人未在2014年4月28日取得竣工验收备案证明并向被上诉人出示，被上诉人不知道上诉人何时取得备案证明，上诉人取得备案证明也没有向被上诉人出示。2、上诉人在2015年11月16日通知被上诉人签署办理房屋权属证书的委托书时，被上诉人向上诉人主张逾期交房违约金，上诉人并不拒付，只认为等待办好房产证时，与逾期办证违约金一起计付。如当时上诉人拒付逾期交付房屋违约金的，被上诉人肯定即时提起诉讼，主张逾期交付违约金和逾期办证违约金。
综上，原审判决第一、二项正确，请二审法院予以维持，原审判决第三项不正确，请予以改判。
范荷芬向一审法院起诉请求：1、判令创宇公司在十天内支付逾期交房违约金18183元给范荷芬；2、创宇公司在十天内支付逾期办房产证违约金38418元给范荷芬；3、创宇公司在一个月内为范荷芬办好房地产权证书；4、本案的诉讼费用由创宇公司承担。后范荷芬在一审庭审中，要求增加其第二项诉讼请求为创宇公司在十天内支付从2014年10月27日起至2016年8月31日逾期办房产证违约金38418元给范荷芬，从2016年9月1日起的逾期办证违约金按总房价款570000元的每日0.1‰计算至办妥房产证之日止。
一审法院认定事实：创宇公司是位于罗定市XX街道XX路XX号的XX住宅小区的房地产开发商。2013年6月13日，范荷芬作为买受人（乙方）与创宇公司作为出卖人（甲方），双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XX住宅小区第X座X层X号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为570000元。第六条约定买受人必须在2013年5月6日前付清首期房款180000元给出卖人，剩余房款390000元须于2013年6月20日前申请办理银行按揭手续。第八条约定出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：3、详见本合同附件《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的甲方无须承担责任……
合同签订后，范荷芬已于2013年5月6日向创宇公司支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共17350元，并按约定支付完全部购房款。2013年10月14日，范荷芬办理了收楼手续，签收了钥匙。
另查明：涉案商品房于2014年4月28日予以备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2016年1月5日，创宇公司向罗定市房管局递交商品房权属初始登记资料。范荷芬认为，创宇公司存在逾期交付房屋和逾期办理房屋权属证书的违约行为，遂于2016年8月4日诉至一审法院，要求处理。
一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。范荷芬在法庭调查阶段提出增加诉讼请求，符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十二条的规定，一审法院予以合并审理。范荷芬与创宇公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，一审法院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：1、范荷芬主张的逾期交楼违约金，是否已经超过了两年的诉讼时效？2、创宇公司是否存在逾期办证的违约行为？至今未能办理房产证的责任应归责于哪一方？
对于第1个争议焦点，即范荷芬主张的逾期交楼违约金是否超过法律规定的诉讼时效问题。一审法院认为，范荷芬起诉的逾期交楼违约金已超过诉讼时效。首先，双方在合同第九条约定了逾期交房的违约金，是按日向买受人支付已付房价款的万分之一计算，由于违约金属合同之债受损后产生的救济性债权，且违约金在数额上持续变动，与日俱增，需要等到迟延履行时间确定下来，违约金的数额才能确定下来，权利人方可知道具体损失为多少，故诉讼时效从此时起算，符合我国民法通则第137条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定的本意。其次，双方在合同第九条仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有约定期限的债务，债权人可随时主张，只有当债务人明确表示不履行时，才认定债权人知道或应当知道权利受到侵害，诉讼时效才可依法起算。再次，就本案的实际情况而言，要求买受人在出卖人因违约行为持续而每日都产生的违约金债权提起诉讼或主张权利，不符合社会公众生活中所遵从的公序良俗。创宇公司迟延履行交付符合合同约定的商品房的违约行为直到2014年4月28日取得《竣工验收备案表》时才停止，即此时才确定迟延履行的时间。范荷芬于2013年10月14日收楼时，创宇公司未能出示《竣工验收报告》及《竣工验收备案表》就应当知道自己的权利受到侵害，直至2014年4月28日创宇公司取得《竣工验收备案表》，涉案商品房符合法律规定和双方约定的交付条件，确定了创宇公司迟延履行的时间，故从该日起计算诉讼时效，范荷芬于2016年8月4日才诉至一审法院，已超过法律规定的二年的诉讼时效期间。故范荷芬主张的逾期交楼违约金已丧失了胜诉权，法律不再保护，依法应予驳回。创宇公司对此提出的抗辩意见理由成立，一审法院予以采纳。
对于第2个争议焦点即创宇公司是否存在逾期办证的违约行为？至今未能办理房产证的责任应归责于哪一方的问题。本案中，创宇公司于2013年5月6日已收取范荷芬支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共17350元，创宇公司收取了上述费用，以该行为表示接受范荷芬要求其代为申办房地产权证的委托。同时，根据双方在《合同补充协议》第四条：“乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，范荷芬已履行签约手续并同时缴清办证费用的义务，由此可见，范荷芬亦已向创宇公司交付了办证资料及完善了有关手续，范荷芬与创宇公司之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系于2013年6月13日已成立。根据《商品房买卖合同》和《合同补充协议》的约定，创宇公司须在商品房“交付”使用后的180日内为范荷芬办妥房产证。《商品房买卖合同》第八条、第十一条及《合同补充协议》第七条的约定，涉案的商品房只有在满足本合同约定的两个条件，才能交付使用：一是取得报告结论为“合格”的《建筑工程竣工验收报告》；二是出示工程竣工验收相关备案证明，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，而涉案商品房于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即涉案房屋于2014年4月28日才符合交付使用条件。根据范荷芬、创宇公司双方签订的《合同补充协议》第四条的约定，“甲方应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；……乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行……”即创宇公司在上述期限内，不仅应将办理权属登记需由创宇公司提供的资料报产权登记机关备案，还应为范荷芬办妥房地产权证。该约定明确了创宇公司的办证义务及期限，现创宇公司未能依约为范荷芬办妥产权证件，其行为已构成违约。因此，创宇公司须在将符合约定的商品房交付使用后的180日内（即2014年4月28日至2014年10月25日期间）办妥房产证，否则，创宇公司应自逾期之日的次日（即2014年10月26日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向范荷芬支付违约金，至房地产权证出证之日止。创宇公司至今未向房地产登记部门递交权属转移登记所需的材料，且对逾期办证的原因未能提供充分证据证明在于范荷芬方面或在约定的期间内因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，已构成违约，故范荷芬要求创宇公司办理房屋权属证书及支付逾期办证违约金的主张，合法有据，一审法院予以支持。即创宇公司应支付逾期办理房地产权证的违约金38418元（从2014年10月27日起至2016年8月31日止，共674天，每日按商品房总价款570000元的0.1‰的标准计付违约金）给范荷芬，2016年9月1日起至办妥房产权证之日止的违约金每日按商品房总价款570000元的0.1‰的标准计算。创宇公司对此提出的抗辩意见，理据不成立，一审法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，作出如下判决：一、由云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起60日内协助范荷芬办理罗定市XX街道XX路XX号XX住宅小区第X座X层X号房的房屋权属证书。二、限云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付从2014年10月27日计至2016年8月31日止的逾期办证违约金38418元给范荷芬；从2016年9月1日起的违约金，每日按商品房总价款570000元的0.1‰的标准计至办妥房产证之日止。三、驳回范荷芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费608元，由范荷芬负担195元，云浮市创宇贸易有限公司负担413元。
二审中，被上诉人提交证据一办理契税资料收件回执复印件一份，拟证明被上诉人积极配合上诉人办证，也证明上诉人到2016年10月5日才着手为被上诉人办证，被上诉人实际在2015年11月16日接到上诉人办理房屋权属证书的通知，也配合上诉人于11月16日或17日签订授权委托书给上诉人办证；提交证据二（2016）粤5381民初1514、1515号两份判决书复印件第一、二、八页，拟证明该两份判决书已生效，判决上诉人要支付逾期办证违约金，并已申请执行到款项。上诉人认为上述证据一无原件核对，对其真实性、合法性和关联性有异议，认为证据二与本案无关。上诉人在二审中没有新证据提交。
一审法院查明的事实除“2016年1月5日，创宇公司向罗定市房管局递交商品房权属初始登记资料。”与本院查明的不一致外，其他事实与本院查明的一致，本院予以确认。
另查明：创宇公司于2016年1月4日为办理罗定市XX路XX住宅小区X座的商品房权属初始登记向罗定市房地产管理局递交资料。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：上诉人应否承担逾期办证的违约责任。
上诉人认为《不动产登记暂行条例》的出台导致其未能按合同约定办证，属于上诉人无法预见的重大变化，上诉人无需承担逾期办证的违约责任。本案商品房于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即本案商品房于2014年4月28日才符合交付使用条件，上诉人须在商品房符合交付条件使用后的180日内（即2014年4月28日至2014年10月25日期间）办妥房产证，否则应自逾期之日的次日（即2014年10月26日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向被上诉人计付违约金至房地产权证办妥之日止。而《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日才开始施行。也就是说，《不动产登记暂行条例》实施前，上诉人的逾期办证违约责任已经产生，上诉人于2016年1月4日才向罗定市房管局递交商品房权属初始登记的材料，至今未能提供其已向办证机构递交了权属转移登记所需的材料，且对逾期办证的原因未能提供充分证据证明在于被上诉人方面或因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。
上诉人还认为被上诉人未能出具委托书给上诉人，致其不能办证。本院认为，根据双方在《合同补充协议》第四条“乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，被上诉人向上诉人交付了办证资料并缴清办证费用，上诉人已收取被上诉人支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用，表明其接受被上诉人要求其代为申办房地产权证的委托，被上诉人与上诉人之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系成立。上诉人在2016年1月4日前从未向房地产管理部门递交办证资料，更没有证据证实不能办理房产证的原因是被上诉人没有签署委托书，本院对其没有委托书而不能办证的主张不予采信。上诉人于2016年1月4日才向罗定市房管局递交商品房权属初始登记的材料，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。
至于被上诉人在二审中辩称一审法院没有支持其请求上诉人支付逾期交楼违约金的问题。由于被上诉人在2013年10月14日收楼时就已经知道上诉人未能出示《竣工验收报告》和《竣工验收备案表》，且直到上诉人于2014年4月28日取得竣工验收备案表，确定了上诉人迟延履行的行为，被上诉人应行使逾期交楼违约金的请求权，从此时起计算二年诉讼时效，而被上诉人于2016年8月4日才起诉至一审法院，已超过了诉讼时效。因此，一审法院对该请求予以驳回正确，本院予以维持。
另外，被上诉人二审提交的证据一不属于新证据，证据二与本案无关，本院对此均不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费760元，由上诉人云浮市创宇贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓建勇
审判员 罗晓红
审判员 陈洁涛
二〇一七年二月二十八日
书记员 冯梓叶