湖北省宜都市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0581民初1678号
原告宜都市环境保护局，住所地宜都市陆城街办园林大道25号。
代表人苏春华，该局局长。
委托代理人高松，宜都市法律援助中心律师。一般授权代理。
委托代理人周磊，男，住宜都市。系该局副局长。一般授权代理。
被告高先玉，女，生于1981年7月9日，汉族，宜都市人，住宜都市，现住宜都市。
委托代理人陈文刚，男，现住宜都市，系被告高先玉丈夫。特别授权代理。
原告宜都市环境保护局（以下简称“宜都环保局”）与被告高先玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案后，依法由审判员杨潇适用简易程序，于2016年9月29日公开开庭进行了审理。原告宜都环保局的委托代理人高松、周磊，被告高先玉的委托代理人陈文刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宜都环保局向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告间的房屋租赁合同关系；2、判令被告支付欠缴的2014年度、2015年度、2016年度1-7月租金42852元（人民币，下同）、水电费13191.99元及逾期缴纳租金的违约金217988元；3、判令被告赔偿2016年8月起至返还租赁房屋期间的租金损失（按16588元／年计算）；4、判令被告返还所租赁房屋并恢复原状；5、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年1月1日，原告与被告签订《房屋（场地）租赁合同》，约定被告租赁宜都市陆城街办园林大道25号的房屋（面积240.55㎡）用于经营，租赁期限为一年，至2014年12月31日止。2014年度租金为16588元，合同到期后被告占有房屋至今，双方未签订书面租赁合同，期间的租金未缴纳，租赁房屋经营发生的水电费也未缴纳。2016年1月，原告向被告发函，要求其限期返还租赁房屋。2016年7月，原告再次向被告发出律师函，要求被告在2016年8月2日前将租赁的房屋腾空并返还给原告，支付所欠缴的租金及水电费，但被告逾期未予理会。原告认为，被告拒绝履行缴纳租金义务，并在不定期租赁合同关系中，原告通知解除，要求其在合理期限内返还房屋，被告未履行，已经侵害了原告的权益，导致原告不能及时收回房屋，从而造成经济损失。
原告宜都环保局为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、房屋产权证一份，证明本案所涉及的房屋所有权为原告。
2、2016年1月5日原告向被告发出的《收回出租房屋通知书》、2016年7月24日原告向被告发出的《律师函》各一份、现场照片两张，证明原告向被告发出收回房屋通知书，要求被告缴纳租金，退还房屋，并给予了宽限期。
3、2014年1月1日原告和被告高先玉签订的《房屋（场地）租赁合同》一份，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，合同对租金标准，租金缴纳时间、方式，违约责任进行了约定。
4、宜都市供水总公司机打发票、湖北省电力公司普通电费发票复印件、被告高先玉签字的水电费登记表各一份，证明被告高先玉欠缴水吨位和电的度数及原告主张水电费的计算依据。
被告高先玉辩称，被告租赁的是面对宜都环保局大门右边第三、四间一二层门面，原告要求解除双方之间的租赁合同，双方可以协商。对诉请中违约金有异议，明显过高，一年的租金才16588元，违约金明显高于双方之间约定的租金，也高于银行同期贷款利率，并且重复计算，不符合法律规定。水电费13191.99元、房租42852元没有异议，违约金不认可。原告要求返还房屋，被告没有异议。对2016年8月后的租金损失，被告不认可，因为双方就解除合同事宜未谈清楚。被告租赁的房屋是在2013年上半年从“陶琼”手中转让来的，一次性支付了转让金50000元，原告也清楚。“陶琼”租赁该房屋也是开餐馆，当时处于歇业亏损状态，无法经营，且欠原告房租、水电费合计4万多元，“陶琼”把房屋转让给被告时原告是清楚的，并且被告听说该房屋要收回，既然要收回，为什么还同意“陶琼”把房屋转让给被告。被告租赁原告房屋经营“小高家常菜馆”，生意不好，装修支出11万多元、支付转让费50000元，合计16万多元。被告多次跟原告宜都环保局的领导表示想转让，领导表示门面迟早要收回，被告转让原告不认可，导致被告无法转让，给被告造成损失。被告要收回房屋可以，但是要给被告补偿，金额可以协商。
被告高先玉未向本院提交证据。
对于原告宜都环保局提交的证据，被告高先玉经质证认为，证据1、2、3、4，无异议，认可。
经庭审举证、质证，对于原告宜都环保局提交的证据，认证如下：证据1、2、3、4，被告均无异议，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：2013年上半年，“陶琼”将其租赁的原告所有的位于宜都市陆城街办园林大道25号房屋转让给被告，被告接手房屋后经营“小高家常菜”。2014年1月1日，被告与原告签订《宜都市行政事业单位房屋（场地）租赁合同书》，约定被告租赁原告所有的位于宜都市陆城街办园林大道25号的房屋两间（两层，面积240.55㎡，面对宜都环保局大门右边第三、四间）用于经营，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日，年租金为16588元，租金支付方式约定为“按年一次性交纳或按月（季）交纳，先交租金后使用”。合同第六条乙方（被告）责任第一款约定，乙方在租赁期间应依约及时交纳租金、水电费、物业管理费；第四款约定，乙方不得随意损坏房屋设施。如装饰装修房屋需改造、改变房屋的结构，须事先征得甲方（原告）书面同意，方可施工。乙方提前解除合同或租赁期满，对改修或增扩的设施不得拆除，应保持完好；乙方装潢（装饰）、改修或增扩的设施甲方不予补偿。合同第十条乙方违约责任第一款约定未按时交付租金及水电费用、物业管理费用的，应如数补交，每逾期一日，应按所欠费用总额的千分之八支付甲方违约金。双方合同签订后，被告继续在租赁房屋经营，未依约缴纳租金，水电费缴纳至2015年1月18日。租赁合同到期后，被告未交还房屋，也未另行签订租赁合同。2016年1月5日，原告向被告发出《收回出租房屋通知书》一份，要求被告腾空租赁房屋并交还给原告，被告未交还房屋。2016年7月24日，原告委托湖北夷洋律师事务所向被告发出《律师函》一份，通知被告解除双方的租赁合同关系，并要求被告在2016年8月2日腾空并返还所租赁房屋，支付所欠缴的租金和水电费。被告尚欠原告2014年1月1日至2016年7月31日的租金42852元，2015年1月19日至2016年7月15日的水电费13191.99元。
同时查明，双方在租赁合同履行过程中，租金交纳方式为由原告工作人员于当年10月向被告发出缴费通知，被告持缴费通知到银行交纳当年租金。
本院认为，原、被告签订的《宜都市行政事业单位房屋（场地）租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方房屋租赁合同关系依法成立并生效。原、被告双方的租赁合同于2014年12月31日到期，被告继续承租，双方未再签订书面租赁合同，直至2016年1月5日，原告向被告发出《收回出租房屋通知书》，要求被告腾空并返还房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，双方形成不定期租赁合同关系。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，原告于2016年7月24日委托湖北夷洋律师事务所向被告发出《律师函》一份，通知被告解除双方的租赁合同关系，并要求被告在2016年8月2日腾空并返还所租赁房屋，支付所欠缴的租金和水电费，应当认为原告已经在合理期限前通知被告解除合同。所以，原、被告双方的不定期租赁合同于2016年8月2日解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，故本院对于原告要求被告将租赁的房屋腾空并返还的诉请予以支持。被告辩称，原告对被告向“陶琼”支付转让费接手所租赁房屋未表示反对，又不同意被告将房屋转让给他人，由此造成被告转让费、装修费用损失，原告应补偿被告损失后，被告才将房屋返还给原告。本院认为，被告向他人支付的转让费，系其为接手租赁房屋所产生的费用，不排除包含房屋内的家具等物品折价款，被告也未举证证明系因原告而造成的损失，同时，双方租赁合同约定租赁期满装修费用原告不予补偿，故对于被告的该项抗辩理由，本院不予支持。
同时，被告负有根据合同约定向原告支付房屋租金、水电费的义务，现被告欠缴原告房屋租金、水电费，应承担支付所欠租金、水电费的民事责任，故原告要求被告支付所欠缴租金42852元（2014年1月1日至2016年7月31日）、水电费13191.99元（2015年1月19日至2016年7月15日）的诉讼请求，本院予以支持。现被告仍实际占有使用所租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益的规定，被告应当承担逾期腾房给原告造成的损失，故对于原告主张的从2016年8月2日起至实际腾退房屋之日止按照16588元／年计算的租金损失，本院予以支持。关于原告主张的逾期交纳租金的违约金。双方租赁合同约定租金支付方式为“按年一次性交纳或按月（季）交纳，先交租金后使用”，应认定支付方式约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”，被告应该在租赁期限满一年时支付当年租金。双方合同约定每逾期一日，应按所欠费用总额的千分之八支付违约金，该标准过高，故对于原告主张的逾期交纳租金的违约金，本院酌情支持2014年全年租金16588元按照人民银行同期贷款基准年利率5.6%从2015年1月1日计算至实际支付租金时止，2015年全年租金16588元按照人民银行同期贷款基准年利率4.35%从2016年1月1日计算至实际支付租金时止，2016年1月1日至2016年7月31日租金9676元按照人民银行同期贷款基准年利率4.35%从2016年8月3日计算至实际支付租金时止。关于被告主张交纳的押金，原告予以认可，但未确定具体金额，双方也均未举证证明，本院无法认定，在本案中不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告宜都市环境保护局与被告高先玉之间的房屋租赁合同于2016年8月2日解除；
二、被告高先玉于本判决生效之日起十五日内腾空并返还原告宜都市环境保护局位于宜都市陆城街办园林大道25号的房屋两间（两层，面积240.55㎡，面对宜都环保局大门右边第三、四间）；
三、被告高先玉于本判决生效之日起十五日内向原告宜都市环境保护局支付租金42852元（2014年1月1日至2016年7月31日）、水电费13191.99元（2015年1月19日至2016年7月15日）及2014年全年租金16588元按照年利率5.6%从2015年1月1日计算至实际支付租金时止的违约金、2015年全年租金16588元按照年利率4.35%从2016年1月1日计算至实际支付租金时止的违约金、2016年1月1日至2016年7月31日租金9676元按照年利率4.35%从2016年8月3日计算至实际支付租金时止的违约金；
四、被告高先玉于本判决生效之日起十五日内向原告宜都市环境保护局支付从2016年8月2日起至实际返还房屋之日止的租金损失（按照16588元／年计算）；
五、驳回原告宜都市环境保护局的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费，因适用简易程序减半收取3244元，由原告宜都市环境保护局负担2700元，被告高先玉负担544元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 杨潇
二〇一六年十一月十五日
书记员 王宇