温州市鹿城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0302执异10号
案外人：赵佳佳。
案外人：吴弼。
两案外人的委托代理人：王春美，浙江××××律师事务所律师。
申请执行人：温州鹿城捷信小额贷款股份有限公司，住所地：温州市温州。
法定代表人：李跃胜，董事长。
委托代理人：庄玉婷，温州鹿城××额贷款股份有限公司职工。
被执行人：浙江亨客超市有限公司，住所地：温州市瓯海区。
法定代表人：郑碧城，董事长。
被执行人：郑碧城。
被执行人：张海雷。
被执行人：郑素微。
被执行人：郑慧。
本院在执行申请执行人温州鹿城捷信小额贷款股份有限公司（以下简称：捷信贷款公司）与被执行人浙江亨客超市有限公司（以下简称：亨客超市公司）、郑碧城、张海雷、郑素微、郑慧小额借款合同纠纷一案中，案外人赵佳佳、吴弼向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年2月19日进行公开听证，申请执行人捷信贷款公司的委托代理人庄玉婷，案外人赵佳佳、吴弼及其委托代理人王春美到庭参加听证。现本案已审查终结。
案外人赵佳佳、吴弼称：俩案外人系夫妻关系。2009年11月25日，被执行人郑慧与浙江万川房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定：郑慧购买了万川锦苑2幢802室房屋，首付款为2947579元，剩余房款以按揭方式支付。2010年1月19日，郑慧与招商银行股份有限公司温州分行签订了《个人购房借款及担保合同》，约定：郑慧向招商银行借款589万元，以房产作为抵押，贷款期限为360个月，即从2010年1月19日起至2040年1月19日止。嗣后，郑慧将万川锦苑2幢802室房屋出卖给陈某。2011年4月5日，陈某将上述房屋卖给案外人赵佳佳。同年4月14日，案外人向陈某支付了购房款12302338元，剩余部分房款由案外人每月向郑慧支付还贷款项，再由郑慧向招商银行还款。合同签订后，陈某将房屋交付给案外人，案外人对房屋装修后入住至今。因房开公司未足额缴纳土地出让金等原因，致使案外人至今无法办理产权过户手续。现因郑慧与他人借贷纠纷案件，该房产被贵院查封。案外人认为，案外人与陈某在贵院查封之前已经签订了合法有效的书面合同，支付了前部价款，且在法院查封之前已经合法占有该房屋，无法办理产权过户手续亦非案外人原因造成的。请求中止对坐落温州市鹿城区万川锦苑2幢802室房产的执行，解除对该房产的查封措施。
申请执行人捷信贷款公司称：一、贵院依职权作出的裁定书及协助执行通知书均符合法律规定。二、涉案房屋系招商银行抵押物，处置权和优先受偿权均归招商银行。申请执行人仅以普通债权参与分配，并无处置权。三、案外人提供房屋买卖合同不完整，款项来往均未注明系购房款，不排除双方系借贷关系。四、房屋买卖应到房管部门办理相关手续，私下买卖不受法律保护。无论案外人是否存在真实购房，其仅享有普通债权。请求驳回案外人的执行异议。
本院查明：本院在审理申请执行人捷信贷款公司与被执行人亨客超市公司、郑碧城、张海雷、郑素微、郑慧小额借款合同纠纷一案中，于2013年10月14日民事裁定书，裁定：查封郑慧名下的坐落温州市鹿城区锦绣路与府东路交叉口西北侧万川锦苑2幢802室房产。2014年3月17日，本院作出（2014）温鹿商初字第658号民事判决书，判决：亨客超市公司于本判决生效之日起十日内偿还捷信贷款公司借款本金1050万元及利息；若亨客超市公司未按期履行上述给付义务，则依法拍卖、变卖亨客超市公司单独所有的坐落温州市瓯海区三垟工业区非居住房产（所有权证号：温房权证瓯海区字第××号，建筑面积：1898.05平方米、509.37平方米），所得价款由捷信贷款公司优先受偿，但优先受偿的范围与编号为鹿城捷信高抵字第20121220011《最高额抵押合同》项下担保的其他债权合计不超过1500万元；郑碧城、张海雷、郑素微、郑慧均对亨客超市公司的上述债务承担连带清偿责任。该民事判决书生效后，捷信贷款公司向本院申请执行。案件进入执行程序后，诉讼中的财产保全措施即转为执行中的查封措施。案外人赵佳佳、吴弼知晓后，向本院提出执行异议。
另查明：案外人吴弼、赵佳佳系夫妻关系。2009年11月25日，郑慧以9817579元的价格向浙江万川房地产开发有限公司购买坐落温州市鹿城区锦绣路与府东路交叉口西北侧万川锦苑2幢802室房屋。同年12月31日，上述房屋在房管部门办理了预购商品房预告登记，登记的产权人为郑慧。2010年1月19日，郑慧以该房产为抵押向招商银行股份有限公司温州分行贷款589万元，贷款期限为360个月，即从2010年1月19日起至2040年1月19日止。2010年9月27日，陈某通过银行转账向郑慧的丈夫王策支付了600万元。陈某（作为甲方）与案外人赵佳佳（作为乙方）签订了落款时间为2011年4月5日的《房屋买卖定金合同》一份，约定甲方将坐落温州市万川锦苑2幢802室房屋出卖给乙方，成交总价为18330400元；乙方在签订本合同时，向甲方支付购房定金200万元；双方承诺于2011年4月15日前办理委托公证手续；乙方于办理委托公证当日，支付甲方全部房款（除银行按揭贷款外）；该房的银行按揭贷款由乙方偿还；房开公司的部分房款（需缴纳房款272706.8元）由甲方结清。2011年4月5日，案外人赵佳佳的母亲吴某通过银行转账向陈某支付了200万元。同年4月14日，郑慧、王策在温州市华东公证处办理了委托公证手续，委托黄良丹办理上述房屋的结算、交付、领取权利凭证及出卖给吴弼、赵佳佳等手续。同日，案外人赵佳佳的母亲吴某向陈某开具了金额为102338元的本票，刘丽莉向陈某的丈夫叶春桂开具了金额为1015万元的本票。浙江万川房地产开发有限公司开具了收到郑慧房款232062.8元的《发票》一份。陈某出具了落款时间为2011年4月14日的《房款收据》一份，载明：收到赵佳佳购买万川锦苑2幢802室房产房款12302338元（房款已清）。后案外人便入住上述房屋。2011年5月开始，案外人赵佳佳每月向郑慧的招商银行账户转账34000元至38000元不等款项，用于偿还按揭贷款。
上述事实有案外人提供的身份证、结婚证、商品房买卖合同、银行转账凭证、房屋购买委托合同、房屋买卖订金合同、委托公证书、发票、户口本、银行业务委托书、本票、中介费收款收据、房款收条、个人购房借款及担保合同、银行交易流水账单、物业管理费收款收据、电费、燃气费、配套费缴费单据、温州市城建档案馆系统资料、证人陈某、吴某的证言，本院依职权调取的（2014）温鹿商初字第658号民事判决书、民事裁定书、立案登记表、房屋权属登记信息查询证明，以及案外人、申请执行人的陈述等证据所证实。
本院认为，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，本院对被执行人郑慧名下的坐落温州市鹿城区锦绣路与府东路交叉口西北侧万川锦苑2幢802室房产采取查封等执行措施，符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人没有与产权人即被执行人郑慧签订过合法有效的书面合同，案外人也未提供被执行人郑慧与陈某签订的书面合同，现银行的按揭贷款尚未还清，说明案外人并未付清全部价款。案外人因此取得的权利不能对抗本院对涉案房产的执行。案外人提出的执行异议，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人赵佳佳、吴弼的执行异议。
如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 苏 惺
审 判 员 沈文江
审 判 员 林 洁
二〇一六年三月二十四日
代书记员 季珊珊