上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0109民初560号
原告(反诉被告)：蔡魏佳，女，1984年8月23日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：魏里(系原告之母)，女，住址同上。
被告(反诉原告)：严逸云，男，1989年6月26日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：严有祥(系被告之父)，男，住址同上。
委托诉讼代理人：季仲彬，上海优一律师事务所律师。
原告蔡魏佳与被告严逸云房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告以相同案由提出反诉，本院依法合并审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人魏里，被告的委托诉讼代理人严有祥、季仲彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡魏佳向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告支付购房尾款人民币(以下币种均为人民币)2万元；2、要求判令被告支付逾期付款违约金，按照房屋总价款的每日万分之五即每日650元，自2016年11月22日起计算至实际支付之日为止；3、本案本诉受理费由被告承担。事实和理由：2016年7月29日，原、被告签订房屋买卖合同，原告将位于上海市广灵一路友谊二村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给被告。被告未按合同约定的时间支付房款，双方约定2016年9月10日原、被告办理系争房屋过户手续，被告支付原告房款58万元，但在前一天晚上，原告得知被告将要支付的房款用于理财，没有钱款可以支付，须10日后才能支付，本着诚信原则，原告容忍了被告的无理要求。2016年11月1日至2016年11月22日期间，原告先后三次欲将房屋交付给被告，但被告拒绝收房。2016年11月22日，原告第三次欲交付房屋时，双方协商未果，被告擅自拿螺丝刀等工具将原告的房门撬开，强行入住。原告本以为被告已入住系争房屋，应按照合同约定支付2万元购房尾款，但被告却拒绝支付。为此，原告找居委会反映情况，但居委会也表示无法解决。原告迫于无奈，为维护自身合法权益，故依法提起诉讼。
被告严逸云辩称，被告付款未违反合同约定，被告没有撬开房门，只是换锁，被告入住系争房屋表明被告急需收房。合同附件三第5条约定，在原告办理完所有手续后被告才支付尾款2万元，原告有先履行义务。因原告未迁出户口、未支付物业管理费等费用、未办理维修基金等更�手续，故被告未支付原告尾款。原告逾期迁移户口、逾期交付房屋，应承担违约责任，向被告支付违约金，该2万元尾款应抵扣原告应支付的违约金等费用，故不同意支付原告，也不同意支付逾期付款违约金。被告未支付尾款是有原因的，不应承担违约责任，如法院认为被告应承担违约责任，被告认为该违约金约定过高，要求调整。
被告严逸云向本院提出反诉请求：1、要求判令原告支付延期迁移户口的违约金123,500元(按照总房价款的每日万分之五即每日650元，自2016年8月14日起计算至2017年2月19日止，共计190天)；2、要求判令原告支付迟延交房违约金14,300元(按照总房价款的每日万分之五即每日650元，自2016年10月31日起计算至2016年11月21日止，共计22天)；3、要求判令原告赔偿其私自拆除的固定装修和固定设施损失6,000元；4、要求判令原告配合办理维修基金、物�登记等过户手续；5、本案反诉受理费由原告承担。审理中，被告撤回了第4项反诉请求。事实和理由：2016年7月29日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告将系争房屋以130万元的价格出售给被告。合同签订后，被告依约履行义务，但原告在收取除尾款外的其余房款后，拖延22天才勉强交房，且其还私自拆除了室内空调、热水器、增压泵等设施，至今原告仍拒绝迁出户口，拒绝办理水、电、燃气、维修基金、物业登记等过户手续。为此被告多次与其交涉，均无果。被告认为，双方签订的合同依法有效，原告应按照诚实信用原则履行合同，原告的违约行为造成被告购房后无法正常生活，现原告反以尾款未付为由无理起诉至法院，故为维护合法权益，请求法院依法支持被告的反诉请求。
原告蔡魏佳对反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求。原告欲将户口迁至502�，于2016年9月10日去派出所迁户口，但被告知502室的租赁户名在原告的外公名下，因原告的外公已去世，需先办理租赁户名变更及更换电子版租赁卡，原告遂于次日去物业公司申请办理租赁户名变更。物业公司办理更名需走流程，至2016年10月28日才完成更名。之后因双方为交房和购房尾款的支付产生纠纷，原告遂未迁户口。原告逾期迁出户口是有原因的，并非原告故意拖延，且被告违约在先，故原告不应承担违约责任。如法院认为原告应承担违约责任的，原告认为合同约定的违约金过高，要求调整。对于逾期交房，双方先后约定2016年11月1日及2016年11月7日交房，均因被告方原因交房未成，原告不应承担违约责任。如法院认为原告应承担违约责任的，原告认为合同约定的违约金也过高，要求调整。空调、热水器、增压泵系由原告安装，原告出售给被告的是毛坯房，有权拆除该些设备。对被告主张赔偿所依据的合同条款，应理解为按照实际损失的本数进行赔偿，而非按照2倍进行赔偿，被告主张估值是3,000元，也缺乏依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年7月29日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，原告将系争房屋(建筑面积43.92平方米)出售给被告，房屋价款为130万元。合同第五条约定：甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施估值1倍向乙方支付违约金。合同第六条约定：甲、乙双方确认于2016年10月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款(一)约定：1、该房地产上的维修基金、管理费押金、电话初装费、煤气初装费、有线电视申请费等费用(若有)均已包含在房价款内，不再另行结算，但以上各项的更名费用由乙方承担。室内固定装修及固定设施设备一并随同转让，价格均已包含在房价款内；2、若该房地产上有户口，则甲方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后15日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续，否则每逾期1日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止；3、……；4、……；5、……；6、……；7、……；8、违约责任：(1)甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期1日，需向乙方支付总房价款的万分之五的赔偿金，并应继续履行。……；(2)乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期1日，需向甲方支付总房价款的万分之五的赔偿金，并应继续履行……。合同附件二《随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理》中“设备”、“装饰”一栏载明为毛坯。合同附件三《付款协议》约定：一、首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款40万元。1、乙方已在甲、乙双方签订本合同前直接支付甲方定金7万元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款；2、乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内直接支付甲方部分首期房价款33万元；二、第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款30万元，乙方通过如下方式支付：申请贷款：乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后30日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户�前将相应部分房价款直接支付甲方；贷款支付：乙方应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后3个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，甲乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料；三、其他房价款(除尾款外)：乙方应支付甲方第三期房价款58万元，待房地产所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内，乙方应直接支付甲方全额第三期房价款；四、交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后15日内(不得晚于本合同第六条约定的时间)赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)。在交易过户前，甲乙双方应积极配合按照房地产登�条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)；五、交房时间及尾款：乙方应支付甲方尾款2万元。交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且甲方已收到除尾款外的其他款项后5日内，双方对该房地产进行验看、清点、确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准；6、……；7、……。该合同附件四载明：甲方在房屋验收交接后，与乙方共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续。
上述合同签订前，被告支付原告定金7万元。合同签订当日，被告支付原告房款33万元。2016年9月20日，双方共同办理系争房屋的产权过户手续，被告于当日支付原告房款58万元。2016年9月29日，被告办出系争房屋产权证。2016年10月27日，被告申请的30万元贷款转入原告账户。被告�计向原告支付了房款128万元。
2016年11月1日、2016年11月7日，原、被告双方先后两次办理房屋交接，均未成。2016年11月22日，双方第三次相约办理房屋交接，因原告拆除了屋内安装的自来水增压泵、淋浴器和空调，引起被告不满，被告遂拆掉门锁，入住系争房屋进行装修。
审理中，被告称：2016年11月1日双方办理房屋交接时，被告验看房屋发现水管没有接通，就走了，交接未成；2016年11月7日双方再次办理房屋交接，此时水管仍未接通，原告称可以马上接通，但要将淋浴器、空调拆走，被告认为淋浴器、空调是固定设备已随同房屋一并转让给被告，不能拆走，双方产生纠纷，被告就离开了，房屋又未能交接成。原告称，2016年11月1日交接未成的原因是被告没有拿到产权证，物业公司不给办理物业变更登记手续，原告要求先交接房屋，但被告拒收；淋浴�等设备是原告安装的，原告出售给被告的是毛坯房，不带设备，原告有权拆走；2016年11月7日办理交接时，水管是没有接通，原告答应当天可以接通，但等原告将安装人员叫来时，被告已经离开，原告在被告走后拆除了淋浴器、空调并将水管接通。
审理中，原告于2017年2月16日付清物业管理费，并就房屋维修基金等办理了更名手续。2017年2月19日，原告将户口迁出系争房屋。
审理中，本院就系争房屋2016年10月、11月的市场租金价格向上海市中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)进行了询价，询价结果为：2016年10月的市场租金价格为3,300元，2016年11月的市场租金价格为3,400元。
上述事实，有原告提供的上海市房地产买卖合同、电话录音、房地产买卖居间协议、银行本票、水费发票、户口簿、个人房屋修缮基金结算交割单、物业管理费帐单、502室租用居住公房凭证，被告提供的户籍证明、上海市房地产买卖合同、房地产买卖居间协议、上海市房地产权证、现场照片、燃气费发票，中原公司出具的房地产价格咨询意见书以及双方当事人的陈述等证据为证。
本院认为：原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应按约履行。根据合同的约定，原告向被告交付房屋时，被告支付原告购房尾款2万元，相关费用的结算日期以交接之日为准。现被告已于2016年11月22日自行收房，被告支付购房尾款的期限已至，但该笔购房尾款应在原告付清或结算抵扣相关费用后支付。鉴于被告收房之日，原告尚有物业管理费、水费、燃气费未与被告结算且原告未迁出户口，直至本案诉讼中才结清上述费用并迁出户口，故被告未及时支付原告购房尾款系事出有因，不构成违约。原告主张被告支付逾期付款违约金，依据不足，本院不予支持。现双方已结清物业管理费、水费、燃气费，原告也已迁出户口，故被告应支付原告购房尾款2万元。
根据合同的约定，被告应于签订合同后15日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续，否则每逾期1日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向被告支付违约金，直至原户口迁出时止。双方的合同于2016年7月29日签订，按照上述约定，原告应于2016年8月13日前迁出户口，但原告实际是在本案诉讼中于2017年2月19日才完成户口的迁移。原告虽辩称其迁出户口须先办理迁入地公房的承租户名变更，物业公司办理承租户名变更要走流程，需一定时间，但根据原告的陈述，其向派出所申请迁移户口、向物业公司申请变更租赁户名，就已经晚于合同约定的须完成户口迁移的最后期限将近1个月。502室租赁户名变更后，迁移户口已不存在障碍，但原告仍未办理户口迁移。原告主张系因双方就交房和购房尾款的支付产生纠纷而未办理，但该些原因不能成为原告可以拒绝办理迁移户口的理由。原告主张被告违约在先，其可以延迟迁户口，也缺乏合同依据和法律依据，原告显然已构成违约。违约金带有补偿和惩罚的双重属性，鉴于被告未举证证明原告逾期迁移户口造成其实际损失，双方约定的违约金明显过高，故违约金数额由本院根据实际情况酌定。
根据合同的约定，交易中心出具以被告为权利人的房地产权证且原告已收到除尾款外的其他款项后5日内，双方对该房地产进行验看、清点、确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》。交易中心出具以被告为权利人的房地产权证的时间是在2016年9月29日，原告收到除尾款外的其他款项的时间是在2016年10月27日，根据上述约定，双方应于2016年11月1日前办理房屋交接，交接的房屋应该是符合正常使用状态的房屋。然该日交接时，即便如原告所言，系因被告未拿到产权证，不能办理物业变更登记手续，被告不同意交接房屋导致交接未成，但当时系争房屋内的水管未接通也是不争的事实，该日并不具备交房的条件。2016年11月7日双方再次交接时，根据被告的陈述，系因原告称接通水管，其要拆除淋浴器、空调，被告不同意拆除，双方产生纠纷，被告离开了交接现场。合同第五条约定，凡已纳入合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，原告应向被告支付违约金，换言之，已纳入合同附件二的房屋装饰及附属设施是不可以拆除的。鉴于合同附件二载明设备、装修为毛坯，淋浴器、空调并没有被纳入不可拆除的设备、装修，原告拆除淋浴器、空调并无不当。该日未完成房屋交接不能完全归责于原告，故对被告所称该日未完成交接系原告方原因造成的意见，本院不予采纳。合同约定的违约金过分高于造成被告的损失，本院综合考虑双方的过错及被告的实际损失情况，酌情确定原告应承担的违约金数额。
合同附件二载明设备、装修为毛坯，空调、热水器及增压泵均未被纳入不可拆除的设备、装修，被告主张原告赔偿拆除该等设备的损失，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、被告严逸云应支付原告蔡魏佳房款2万元；
二、原告蔡魏佳应支付被告严逸云逾期迁移户口的违约金9,000元；
三、原告蔡魏佳应支付被告严逸云�期交房的违约金1,000元；
上述第一款至第三款所述款项，原告蔡魏佳、被告严逸云应于本判决生效之日起10内付清；
四、驳回原告蔡魏佳的其余诉讼请求；
五、驳回被告严逸云的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2,038.75元，由原告蔡魏佳、被告严逸云各半负担；本案反诉受理费1,355.50元，由原告蔡魏佳负担96.44元，被告严逸云负担1,259.06元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
人民陪审员 郭 瑛
人民陪审员 毛济平
二〇一七年九月十二日
书 记 员 叶晓欣
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约�因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……