浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬慈民初字第854号
原告（反诉被告，以下简称原告）：周亚飞，居民。
委托代理人（系原告丈夫）：胡百银，男，1972年1月20日出生，汉族，居民。
被告（反诉原告，以下简称被告）：宁波市远策置业有限公司，住所地：慈溪市宗汉街道北二环西路411号（广电中心）。
法定代表人：冯禾安，该公司董事长。
委托代理人：王基铭，浙江甬望律师事务所律师。
委托代理人：孙可群，浙江甬望律师事务所律师。
原告周亚飞诉被告宁波市远策置业有限公司（以下简称远策公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年7月4日立案受理，后被告于2014年7月21日向本院提起反诉，本院于2014年7月22日立案受理后，依法由代理审判员王文艳适用简易程序于2014年8月6日对两案进行了合并公开开庭审理。后本院于2014年9月12日将本案转为普通程序并组成合议庭于2014年10月28日对本案进行了第二次公开开庭审理。原告的委托代理人胡百银及被告的委托代理人王基铭、孙可群到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。
原告起诉称：2013年8月14日，原、被告签署编号为20130800558号的商品房买卖合同，约定被告将其开发的白金湾小区35幢103室以总价3627999元出售给原告。之后，原告也按约付清所有房款。合同第九条约定，被告应在2014年5月31日前将符合约定条件即取得建设工程竣工验收备案证明、经竣工交付备案的房屋交付给原告。合同第十条约定，被告若未按规定的期限将商品房交付原告使用，逾期不超过90日的，被告应按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金。2014年5月31日，即合同约定的交付截止日，被告明确要求包括原告在内的诸多业主们必须先签订被告制作的商品房交付使用确认协议书（以下简称交房协议书），否则无法为原告办理交房手续。原告认为，双方在合同第九条已明确约定了交房所需要具备的条件，并没有交房协议书的特别约定，并且该交房协议书中包含了许多格式霸王条款，完全排除或限制了原告的权利、减轻或者免除了被告的责任，明显属于无效条款，导致原告至今仍无法办理收房手续。诉请判令：1.被告立即向原告交付慈溪市白金湾小区35幢103室房屋；2.被告以3627999元为基数、自2014年6月1日开始至判决确定的履行日止、以日万分之二为标准向原告支付违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩称：被告对原、被告之间签订商品房买卖合同的事实无异议，被告按合同约定通知原告交房并办理房屋交接手续，原告至今没有接受房屋完全是原告自身原因导致。
被告反诉称：2013年8月14日，原告向被告购买了慈溪市白金湾小区35幢103室房屋，双方签订了商品房买卖合同。合同约定：出卖人应当在2014年5月31日前将商品房交付买受人使用，合同第十二条也明确约定了具体的办理房屋交接手续以及买受人逾期办理交房手续的违约责任。2014年5月30日，白金湾小区已具备了交付使用条件，被告在报纸上刊登了交房公告，并按合同约定向原告邮寄了交房通知书，要求原告于2014年5月31日至2014年6月10日集中办理交付手续。原告于2014年6月1日收到了被告寄送的交房通知，但至今仍未来办理交房交接手续。被告认为，双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方应按约履行合同。被告具备交房条件后，按约向原告寄送交房通知书，履行了合同约定的按时交付房屋以及书面通知原告办理交房交接手续的义务，但原告在收到被告的交房通知后，未能按期办理交房手续，已构成违约。诉请判令：1.原告继续履行编号为20130800558号的商品房买卖合同，立即办理白金湾小区35幢103室房屋的交房交接手续；2.原告以3627999元为基数、自2014年6月11日开始至判决确定的履行日止、以日万分之二为标准向被告支付违约金；3.反诉费用由原告承担。
原告对被告的反诉答辩称：1.被告没有按照合同约定通知原告在2014年5月31日前办理交房手续，行为已构成违约；2.被告向原告邮寄交房通知单，并不能证明被告已经履行了交房义务。被告要求原告必须先签订交房协议书之后才同意交房给原告，无合同依据。由于被告的过错导致原告无法顺利完成交房手续，被告理应承担违约责任；3.被告要求原告签署的交房协议书排除了被告的责任和风险，属于霸王格式条款，应属无效条款。即便该条款不属于无效条款，也不应成为被告拒绝交房的理由；4.根据现有证据，被告交付的房屋存在许多问题，原告保留进一步追究被告违约责任的权利。
为证明其诉称及反诉辩称成立，原告举证如下：
a1.商品房买卖合同一份，证明原、被告双方存在商品房买卖合同关系；
a2.购房发票一份，证明原告已经付清全部购房款；
a3.交房协议书一份，证明交房前，被告要求原告必须先签订交房协议书；
a4.慈溪市工商管理局于2014年6月10日对吕成、胡百银制作的现场笔录两份、交房协议书（空白）一份，证明被告要求业主在交房前必须先签署交房协议书，否则就不能办理交房手续，原告对此要求持有异议，在向有关部门投诉后，有关部门制作笔录，对上述事实予以确认；
a5.案外人厉振威、岑某签署的交房协议书一份，证明其他业主在收房之前，被迫按照被告的要求签署了交房协议书；
a6.2014年6月10日交房现场录音光盘一份，证明原告在交房当天与被告工作人员交涉，被告工作人员要求原告先签订交房协议书才能交房；
a7.慈溪市建筑安装工程质量监督站信访事项处理意见书一份，证明被告建设的房屋存在诸多质量问题，需要进行整改，被告要求原告签署的交房协议书的相关条款排除了被告的义务；
a8.照片四张，证明白金湾小区房屋存在严重质量问题；
a9.证人岑某当庭所作证人证言一份，岑某陈述：其购买了白金湾小区的房屋，在交房之前，远策公司要求其先签订交房协议书才能交房；
a10.证人秦某当庭所作证人证言一份，秦某陈述：其购买了白金湾小区的房屋，在交房之前，远策公司要求其先签订交房协议书才能交房，且交房协议书上的条款系霸王条款，对业主不公平；
a11.名片复印件两份，证明证据a6录音中的一方吕成系被告公司副总经理，张天明系被告公司销售部经理的事实；
a12.客户签收单一份，证明这份客户签收单系合同中约定的房屋交接单。
为证明其本诉辩称及反诉主张成立，被告向本院举证如下：
b1.商品房买卖合同及附件一份，证明原、被告签订了商品房买卖合同，对商品房的基本情况、价款、交付期限及条件、交房交接手续及违约责任等进行约定事实；
b2.慈溪市房地产开发项目竣工交付备案证明书一份，证明白金湾小区已竣工验收，并于2014年5月30日获得交付备案证明书，原告所购房屋符合交付条件；
b3.报刊上刊登的交房公告一份、交房通知书、交房结算单各一份、邮局挂号信回执二份，证明被告于2014年5月30日通过报纸刊登交房公告，并于当天通过挂号信的方式书面通知原告办理交房，原告收到交房通知书后至今未办理交房交接手续等事实；
b4.邬成杰等五人的房产证复印件五份，证明白金湾小区其他业主已经办理了房产证书；
b5.住宅使用说明书及住宅质量保证书各一份，证明买受人在办理收房交接时，出卖人按合同约定交给买受人上述材料，出卖人的保修义务是法律、合同明确约定的；
b6.原告及案外人周昊等七人验房报告七份及绿城物业服务集团有限公司慈溪分公司出具的情况说明一份，证明原告等业主接到被告交房通知后进行过验房，除原告之外其余六人的房产证均已办出或在办理过程中；
b7.案外人邬晓烽等人的商品房交付使用确认协议书八份，证明出卖人与买受人在交房时必须对房屋产权登记面积进行确认，并据此确定最终的结算总价，且若买受人对交付使用确认协议书中的相关条款可以持保留意见，原告至今尚未缴纳物业维修资金，表明原告本意不想接受房屋；
b8.交房催告函、ems快递单、送达回执各一份，证明被告在2014年10月15日又书面催告原告办理交房手续，但原告至今未办理房屋交接手续的事实。
原、被告双方质证及本院认证如下：被告对证据a1、a2、a3无异议，本院予以认定；被告对证据a4真实性有异议，且该笔录只是记载了问题反映方的要求，并未作出结论，且笔录中显示原告如对交房协议书中条款有异议，可以持保留意见，本院认为证据a4中的笔录能反映相关行政部门就原、被告交房过程中产生的纠纷进行协调的过程，本院对该笔录予以认定，被告对证据a4中的交房协议书的真实性无异议，但对其关联性有异议，本院对该交房协议书反映的事实予以认定；被告对证据a5真实性无异议，对证明对象有异议，认为在交房时房屋实际面积与合同约定面积往往存在差异，所以业主在交房时签署交房协议书系确定房屋总价的必要手续，本院认为，该证据能够反映白金湾小区其他业主在交房时签署交房协议书的事实，本院对该证据予以确认；被告对证据a6真实性没有异议，本院对该证据反映的事实予以认定；被告对证据a7真实性无异议，但对证明内容有异议，因为证据a7中反映的问题均属于保修范围，本院认为该证据仅能证明被告应当按照相关部门要求履行保修义务，并不能证明被告存在违约行为，本院对该证据反映的事实予以认定；被告对证据a8真实性有异议，认为该组照片无法看出房屋存在质量问题，本院认为该组照片与本案是否具备关联性无法确定，并不能直接证明被告交付的房屋存在质量问题，本院对该证据不予认定；被告对证据a9、a10两位证人证言陈述的在交房过程中要求两位证人签署交房协议书的事实无异议，但对证人秦某陈述的交房协议书中的条款系霸王格式条款的陈述有异议，本院认为，该两位证人关于交房时被告要求其签订交房协议书的事实的陈述能够相互印证，且被告对该事实也予以认可，本院对该事实予以认定；被告对证据a11无异议，本院予以认定；被告对证据a12真实性无异议，但认为该签收单并非合同中约定的房屋交接单，本院认为，该证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院对该证据予以认定。原告对证据b1、b2无异议，本院予以认定；原告对证据b3质证意见为被告在报刊上刊登的公告原告没有看到过，本院认为，该证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，且原告在庭审中认可收到交房通知书，本院对证据b3予以认定；原告对证据b4关联性有异议，本院认为，该证据系白金湾小区其他业主房屋的产权证书，与本案缺乏关联性，本院不予认定；原告对证据b5关联性有异议，不能证明被告实际履行了交房义务，本院认为，该证据与本案缺乏关联性，本院不予认定；原告对证据b6有异议，认为即便房屋无质量问题，被告要求原告签署交房协议书也无合同依据，本院认为，该证据仅能表明原告在交房前曾验房的事实，其他六人验房后办理房产证与本案缺乏关联性，本院对该证据中的原告的验房报告予以认定，对其他证据不予认定；原告对证据b7关联性有异议，本院认为，该证据仅能反映邬晓烽等业主在交房时签署了交房协议书，且对协议书中相关条款持保留意见，与本案缺乏关联性，本院对该证据不予认定；原告认为从未收到过证据b8，本院认为，该证据真实性无法核实，本院不予认定。
根据上述认定的证据，结合原、被告庭审陈述，本院认定本案事实如下：2013年8月14日，原、被告签订编号为20130800558号的商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的白金湾小区35幢103室商品房，总价款为3627999元；合同第九条约定：出卖人应在2014年5月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件，或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、电信、安防、有线电视等具备商品房正常使用的基本条件；4.经商品房竣工交付备案。合同第十条约定：出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。合同第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件九第九条第2项约定：买受人确认在签订本合同时已到项目所在地进行实地考察，对小区的四址、周边现状都已熟知和确认，对所购房屋所处的位置、楼层、朝向、间距、结构、高度、空间、入户门、单元门入口、门厅的设置、阳台、建筑平面、配套设施、空调机位等基本情况，以及由于上述情况导致该房屋采光、通风、噪音以及其他功能等的影响均已了解并认可无异议。合同附件九第九条第3项约定：买受人已仔细阅读售楼现场的特别提示及销售图纸，对其内容均已了解并认可，且不持异议。合同另对其他事项进行了约定。后原告按约付清了全部购房款。2014年5月30日，白金湾项目取得竣工交付备案证明书，同日，被告在《慈溪日报》上发布交房公告，通知业主办理交房手续并向原告寄送交房通知书（包含交房结算单）一份，要求原告于2014年5月31日起至2014年6月10日止到被告处办理交房手续。2014年6月5日，原告委托第三方对其购买的房屋进行验房并出具报告一份。2014年6月10日，原告至被告处办理交房手续时，被告要求包括原告在内的业主签署交房协议书，部分业主按被告要求签署了交房协议书并办理了交房手续，因原告拒绝在该交房协议书上签字，致使交房手续至今未能办理。同日，慈溪市工商行政管理局就原、被告在交房过程中产生的纠纷进行协调，因双方争议较大，致协调未果。同日，原告等业主向慈溪市建筑安装工程质量监督站反映涉案白金湾小区存在严重质量问题，慈溪市建筑安装工程质量监督站于同年7月9日就相关事项作出处理意见书一份。
本案争议焦点为被告是否已经完成交房义务、是否构成违约并应承担违约责任。本院认为，被告并未完成交房义务，构成违约，应承担违约责任。理由如下：一、被告自认尚未交房，并提出要求原告继续履行交房交接手续的反诉；二、合同第九条约定了交房条件，被告仅需将符合交房条件的房屋交付给原告即可，被告要求原告在交房前必须签订交房协议书，无异于给原告设定了一个义务，于法无据；三、合同第十二条明确约定交房时双方应当签署房屋交接单，双方对房屋交接单的理解存在争议，原告认为房屋交接单仅指买受人对出卖人交付的房屋钥匙、住宅使用说明书、质量保证书及其他物料的确认。被告认为房屋交接单即为本案中的交房协议书。本院认为，原告对房屋交接单的理解更符合一般人对事物的判断，即房屋交接单仅是买受人房屋钥匙、住宅使用说明书、质量保证书等物料的确认，而非本案中的交房协议书，被告要求原告签订交房协议书无合同依据；四、交房协议书第一条约定“确认该商品房与签约时预售商品房合同附图一致，对小区公共配套、公建设施、绿化道路等无异议，对房屋的具体位置、朝向、楼层、结构、层高、阳台、进户门、信报箱等无异议，乙方（原告）确认接受该商品房。”本院认为，虽被告认可其负有保修义务，但被告要求原告在其保修义务尚未履行前即对房屋及配套设施等确认无异议，该条款确系免除责任条款，被告将此条款的确认作为交房必要条件之一，于法无据；五、被告认为交房协议书中第三条系双方结算总房款的必要手续。本院认为，被告在向原告寄送交房通知书时已经包括了一份交房结算单，对总房款进行了相应结算，原告仅需在该交房结算单上确认即可，无需另行与被告就该事项签订协议。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并生效，双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。原告已付清房款，被告应按约交付符合合同约定的房屋给被告。因被告以签署交房协议书作为向原告交房的必要条件，致使涉案房屋未能按期交付，被告应承担延期交房的违约责任。原告要求被告交付涉案房屋并按合同约定支付违约金，于法有据，本院予以支持。被告反诉要求原告办理包括签署交房协议书在内的交房手续并支付违约金的诉请，于法无据，本院不予支持。根据合同第十条约定，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。原告主张被告支付自2014年6月1日起至判决确定的履行日止、以3627999元为基数、按日万分之二计算的违约金，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告宁波市远策置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告周亚飞交付合同编号为20130800558号项下的慈溪市白金湾小区35幢楼103室房屋；
二、被告宁波市远策置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告周亚飞自2014年6月1日起至款项实际履行日止、以3627999元为基数、按日万分之二计算的违约金；
三、驳回被告宁波市远策置业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本诉案件受理费35960元，由被告宁波市远策置业有限公司负担，反诉案件受理费36050元，由被告宁波市远策置业有限公司负担，均于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理）。
审 判 长 王文艳
人民陪审员 金冠旦
人民陪审员 张永立
二〇一四年十月二十九日
代书 记员 张 严
附一：本判决依据的相关法律及司法解释条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
附二：相关执行规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效的中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《最高人民法院关于执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：
（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；
（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；
（3）申请执行人在法定期限内提出申请；
（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；
（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；
（6）属于受申请执行的人民法院管辖。
人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。