河南省郑州市金水区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）豫0105执异34号
案外人：刘红，女，1978年7月15日出生，汉族，住郑州市中原区。
委托代理人：樊颖川、魏静（实习），河南程功律师事务所律师。
申请执行人：汪艳东，男，1977年12月22日出生，汉族，住河南省杞县。
被执行人：宋振华，男，1977年1月4日出生，汉族，住郑州市。
被执行人：刘哲，女，1978年4月5日出生，汉族，住址不详。
被执行人：河南易邦科贸有限公司，住所地郑州市金水区农业路72号2号楼18层1810号。
法定代表人：宋振华。
本院在执行汪艳东与宋振华、刘哲、河南易邦科贸有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人刘红提出书面执行异议，本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
案外人刘红称：法院在申请执行人汪艳东与被执行人宋振华、刘哲、河南易邦科贸有限公司就（2014）郑黄证民字第33953号公证书的强制执行过程中，向宋振华发出公告，责令宋振华于2016年9月4日前迁出郑州市金水区X房屋，否则法院将于2016年9月5日强制腾迁。该强制执行行为严重侵害案外人的合法权益，案外人依法提出执行异议。一、（2014）郑黄证民字第33953号公证书确有错误，应裁定不予执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条及《中华人民共和国公证法》第三十七条第二款之规定，公证债权文书确有错误的，人民法院裁定不予执行，并将裁定书送达双方当事人和公证机关。依照目前法律规定，以下几种情况应认定“确有错误”：（一）债权文书没有给付内容的；（二）债权债务关系约定不明确，双方当事人对债权文书约定的给付内容（数额、期限、方式等）存在争议的；（三）债权文书没有明确载明债务人愿意接受强制执行承诺的；（四）利害关系人有充分证据证明债权文书是债务人与债权人为规避法律义务、损害他人利益恶意串通进行公证的；（五）公证员在办理公证时有受贿、舞弊行为的；（六）提交的证据足以推翻债权文书的；（七）人民法院认为执行该债权文书违背社会公共利益的。本案中，案外人刘红已于2014年10月10日承租了宋振华、刘哲位于郑州市金水区X房屋，其后宋振华、刘哲却又于2014年11月21日以该处X房屋作抵押同出借人汪艳东办理了具有强制执行效力的债权文书公证书。宋振华、刘哲二人在与案外人签订房屋租赁协议之后，又迅速与他人办理了债权文书公证，其明显属于为逃避法律义务而恶意串通进行公证的行为，严重损害了案外人刘红的合法权益，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条第二款中“确有错误”第四、六、七的情形，应当依法裁定不予执行。另根据司法部《公证程序规则》第五章第二十六条：公证机构在审查中，对申请公证的事项以及当事人提供的证明材料，按照有关办证规则需要核实或者对其有疑义的，应当进行核实，或者委托异地公证机构代为核实。有关单位或者个人应当依法予以协助。第二十七条公证机构可以采用下列方式，核实公证事项的有关情况以及证明材料：(一)通过询问当事人、公证事项的利害关系人核实；(二)通过询问证人核实；(三)向有关单位或者个人了解相关情况或者核实、收集相关书证、物证、视听资料等证明材料；(四)通过现场勘验核实。该公证机构在办理该债权文书公证书时未能依据《公证程序规则》第二十六条、二十七条之规定，依法进行现场勘验核实调查公证房屋的实际权属和使用状况，即是否存在产权争议、有无房屋租赁情况等，也未就当事人是否具有其他债权债务关系进行调查询问，就草率作出该公证书，违背了公证应当具备的合法性、真实性、关联性和排他性原则，应当属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条第二款中“确有错误”的情形。根据浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》，如果租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前且案外人在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋至今的，执行中应当保护案外人的租赁权。本案中案外人刘红与宋振华、刘哲签订房屋租赁协议在先，该债权文书公证书订立在后，且在该租赁协议签订后案外人刘红一直在合法占有、使用、租赁该房屋，故应当依法优先保护案外人刘红的合法租赁权益。二、法院强制执行郑州市金水区x房屋，严重侵害案外人已享有的租赁权。案外人刘红诉河南易邦科贸有限公司、宋振华、刘哲民间借贷纠纷一案，经惠济区人民法院（2015）惠民初字第1681号《民事调解书》确认，河南易邦科贸有限公司于2015年9月24日前偿还原告借款本金800万元，并自2015年6月30日起按月息2%支付利息至付款之日止，宋振华、刘哲负连带清偿责任。到期后河南易邦科贸有限公司、宋振华、刘哲未按调解书予以清偿，案外人刘红向惠济区人民法院申请强制执行，案号为（2015）惠执字第857号。因案外人刘红已于2014年10月10日承租宋振华、刘哲位于郑州市金水区X号房屋，按季度支付房租。在执行过程中，案外人刘红与宋振华、刘哲在惠济法院执行局主持下达成《执行和解协议》，宋振华、刘哲自愿以租金方式折抵借款，租期为20年，将上述七套房屋租给刘红。《执行和解协议》达成后，惠济区法院将租房合同附卷进行备案，且惠济区人民法院也已将该执行案件结案。现贵院欲强制腾迁2305号房屋，严重侵害了案外人的合法权益，理由如下：（一）案外人的租赁权益是经惠济区法院执行局达成《执行和解协议》并由法院确认的，且正在履行过程中，贵院强制腾迁，影响惠济区法院的执行效力；（二）法院欲对房屋评估拍卖，根据“买卖不破租赁”原则，案外人的租赁权益在先，所以贵院无权要求案外人对该房屋强制腾迁。故请求：中止（2015）金执字第5438号执行裁定书对郑州市金水区X号房屋的执行。
本院查明，汪艳东申请执行宋振华、刘哲、河南易邦科贸有限公司民间借贷纠纷一案，执行依据是（2014）郑黄证民字第33953号具有强制执行效力的债权文书公证书和（2015）郑黄证执字第4810号执行证书。确认：2014年11月21日，甲方（出借人）汪艳东与乙方（借款人、抵押人）宋振华、刘哲、丙方（保证人）河南易邦科贸有限公司在黄河公证处签订“借款合同”一份，各方当事人约定：甲方将人民币200万元借给乙方，月利率为15‰，期限自2014年11月18日起至2015年8月17日。抵押人自愿将其所有的位于金水区X号（郑房权证字第X**号）的房产抵押给出借人。2015年9月21日，郑州市黄河公证处作出（2015）郑黄证执字第4810号执行证书，确认执行标的为：本金人民币200万元整、逾期利息（自借款合同届满次日起至执行完毕之日止）及债权人实现债权的一切合法费用。该案执行过程中，本院依法向被执行人送达了执行通知书，其未按执行通知书的要求履行生效法律文书确定的义务。2015年11月2日，本院作出（2015）金执字第5438号执行裁定书，裁定：一、将被执行人宋振华名下位于金水区X房屋（产权证号：郑房权证字第X**号）一套予以查封；二、责令被执行人宋振华、刘哲、河南易邦科贸有限公司于本裁定生效后3日内履行生效法律文书确定的义务，逾期不履行，本院将依法评估、拍卖上述查封的财产。2015年11月11日，本院向郑州市住房保障和房地产管理局送达了（2015）金执字第5438号执行裁定书和协助执行通知书，将上述房屋予以查封，该查封为轮候查封。首封法院为山东省寿光市人民法院。2015年9月11日，山东省寿光市人民法院将宋振华名下座落于金水区X房产予以查封，查封期限自2015年9月11日至2018年9月10日。
本案审查中，案外人刘红向本院提交：（2015）惠执字第857号执行卷宗复印件共计58页，证明案外人刘红申请执行河南易邦科贸有限公司、宋振华、刘哲案件过程中，在惠济区法院执行局主持下达成和解协议，宋振华、刘哲自愿以租金方式折抵借款，租期为20年，将金水区X七套房屋租给刘红；2014年10月10日租房合同和房屋租赁交接协议书复印件各一份，2014年10月10日收据复印件一份，2015年1月8日收据复印件一份，2015年4月10日收据复印件一份，证明案外人刘红于2014年10月10日起承租该房屋，并按约交付房租；房屋租赁合同复印件3份，证明案外人刘红已将该房屋合法转租给他人使用。
另查明，刘红与刘哲、宋振华、河南易邦科贸有限公司民间借贷纠纷一案，郑州市惠济区人民法院（2015）惠民初字第1681号民事调解书确认：2015年6月30日，原告刘红与被告刘哲、宋振华、河南易邦科贸有限公司签订借款担保合同一份，约定被告河南易邦科贸有限公司向原告刘红借款800万元，借款期限为2015年6月30日至2015年8月29日止。双方自愿达成协议如下：一、河南易邦科贸有限公司于2015年9月24日前偿还原告借款本金800万元，并自2015年6月30日起按照月息2％支付利息至付款之日止，被告宋振华、刘哲负连带清偿责任。二、原告放弃其他诉讼请求。2015年11月2日，刘红与刘哲、宋振华达成和解协议，双方自愿履行租房合同，愿意以租金方式抵为借款，租期为20年，年限届满，双方借款及利息抵销，租房合同终止。
再查明，2014年11月25日，郑州市住房保障和房地产管理局向申请执行人汪艳东颁发了郑房他证字第X**号房屋他项权证，房屋坐落金水区X，他项权种类为抵押，债权数额为2000000元，登记时间为2014年11月25日。
本院认为，对于案外人刘红提出的（2014）郑黄证民字第33953号公证书确有错误、应裁定不予执行的问题，根据相关法律规定，被执行人对仲裁裁决或者公证机关赋予强制执行效力的公证债权文书申请不予执行的，人民法院应当按照执行异议案件予以审查立案。本案中，案外人刘红并非案件当事人，不具备相关主体资格，对于其提出的不予执行公证债权文书的异议理由本院不予审查。案外人刘红提出的其对位于郑州市金水区X房屋享有合法租赁权的问题，根据相关法律规定，承租人请求在租赁期间内提出阻止向受让人移交不动产的，需要于人民法院查封前签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，案外人刘红向本院提交了2014年10月10日租房合同及宋振华出具的收条3份，证明其于2014年10月10日起承租该2305号房屋，并按约交付房租。但其提交的租金收据显示交款金额25万元，并无任何银行交易凭证予以证实，该租金交付行为的真实性无法认定。同时，2014年10月10日租房合同显示，刘红承租位于金水区郑花路59号21世纪广场6号楼23层2301-2307号的房屋共7套，约定房屋月租金为82680元，租金每季度交付，则双方年租金应为992160元。而双方当天签订的房屋租赁交接协议书中则约定房租费用为每年100万元，双方当天当天签订的两份协议书中对同一事项作出不同约定，对于该租房合同及房屋租赁交接协议书的真实性无法认定。另，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。申请执行人汪艳东与被执行人宋振华于2014年11月25日办理抵押登记，案外人与被执行人宋振华签订约定租房期限为2014年10月10日起，双方于2015年11月2日达成和解协议，双方约定以租金方式折抵借款。从案外人刘红提交的证据来看，并不能认定其与被执行人宋振华之间自2014年10月10日起的租赁关系的真实性。对于其与被执行人宋振华之间的租赁关系是否真实、有效，案外人、当事人可通过法定诉讼程序予以确认。案外人刘红异议理由不能成立，其异议请求本院不予支持，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下：
驳回案外人刘红的异议。
案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 王璐佳
审 判 员 张宝霞
代理审判员 王 尧
二〇一七年二月十日
书 记 员 张 璇