四川省金堂县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金堂民初字第2140号
原告成都天府水城房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市金堂县金中路**号*楼*号。
法定代表人熊敏，董事长。
委托代理人李建。系成都天府水城房地产开发有限公司职员。
被告彭川。
第三人徐倾浪。
原告成都天府水城房地产开发有限公司（以下简称天府公司）与被告彭川、第三人徐倾浪商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年7月16日受理后，依法由审判员雷山权适用简易程序进行审理。之后因被告彭川下落不明，需公告送达相关法律文书，依法将简易程序转为普通程序并组成合议庭于2014年11月24日公开开庭进行了审理。原告天府公司的委托代理人李建、第三人徐倾浪到庭参加诉讼，被告彭川经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告天府公司诉称，被告彭川于2011年12月14日与原告天府公司签订了一份《商品房买卖合同》及其《补充协议》，约定被告彭川购买原告天府公司开发的位于金堂县恒大御景半岛33幢1单元18层1号住房一套，总价526843元。被告彭川在中国工商银行股份有限公司金堂支行办理房屋按揭贷款，贷款金额合计为360000元。根据合同约定，在房屋产权证办理完毕前，被告彭川未按银行贷款合同偿还贷款，导致原告天府公司承担了保证责任的，原告天府公司有权单方解除商品房买卖合同，被告彭川应当协助到房产管理部门办理解除合同相关手续。因被告彭川连续逾期偿还银行贷款，银行在催告无效的情况下，要求原告天府公司承担保证责任。原告天府公司委托律师发函催告被告彭川履约，并告知其违约的法律后果，但被告彭川始终置之不理，迫于无奈，原告天府公司在向银行承担了保证责任后，向被告彭川发出《关于〈解除商品房买卖合同〉的通知》，并要求被告彭川协助办理合同解除手续，但被告彭川仍不予理睬。原告天府公司认为，被告彭川不按期偿还银行按揭贷款的行为已经导致原告天府公司承担了保证责任，解除合同的条件已经成就，原告天府公司有权解除合同。同时，第三人徐倾浪目前实际居住在该套房屋中，无权占有该房屋，应当排除妨害，向原告天府公司返还房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条的规定，请求判令：一、解除原告天府公司与被告彭川于2011年12月14日签订的《商品房买卖合同》及《成都恒大御景半岛商品房买卖合同补充协议》；二、第三人徐倾浪排除妨害，向原告天府公司返还房屋；三、本案案件受理费由被告彭川及第三人徐倾浪负担。
被告彭川未答辩。
第三人徐倾浪述称，原告天府公司没有通知到被告彭川，第三人徐倾浪与被告彭川之间签订了房屋买卖合同并支付了房款，第三人徐倾浪合法取得房屋，请驳回原告天府公司的诉请。
经审理查明：2011年12月14日，原告天府公司（出卖人）与被告彭川（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》，其主要内容为：第二条预售商品房许可机关为金堂县房地产管理办公室，商品房预售许可证号为275。出卖人委托测绘该商品房面积的房产测绘机构是金堂县房屋面积测绘站。第三条买受人购买的商品房为33幢1单元18层1号房住房一套，测绘建筑面积132.55平方米，其中，套内建筑面积110.50平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积22.05平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4767.81元，总价款526843元。第五条付款方式及期限。买受人可以首期支付购房总价款的30％，其余价款可以向中国工商银行股份有限公司金堂支行或住房公积金管理机构借款支付。抵押权人：中国工商银行股份有限公司金堂支行（以下简称工行金堂支行），期限20年。第十条交付条件。（一）出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付该商品房。第十九条产权登记。（二）转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照《恒大御景半岛商品房买卖合同补充协议》约定处理。同日，原、被告双方又签订了一份《成都恒大御景半岛商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），其主要内容为：3、对合同第五条的补充约定，买受人采用银行按揭付款或公积金贷款方式购房，须在合同签订同时付清首付款166843元。首付款付清当日内由买受人向工行金堂支行申请按揭贷款360000元。3.4在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人享有下列权：3.4.1有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同的手续。3.4.2有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。3.4.3有权终止或不予办理房地产权属证书，并无须承担任何责任。12.1双方同意以2012年12月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记，并将以买受人为所有权人的房屋所有权证交付买受人。
工行金堂支行于2013年12月11日向原告天府公司送达了一份《工行个人贷款逾期催收通知书》，载明：彭川与其签订了《个人借款合同》，按该合同约定，贵公司为彭川在该合同项下的借款本金、利息及其他有关费用承担连带保证责任。本行已依约向彭川发放了贷款，而彭川至2013年12月10日止，已连续5期未按约定还款，共拖欠贷款本息13624.89元，请贵公司在收到本函后督促彭川还款或承担连带保证责任，否则，本行将通过法律途径予以解决。工行金堂支行于2013年12月11日、12月31日向原告天府公司送达了二份《履行保证责任通知书》，载明：贵单位2013年4月23日为彭川在本行申请的个人一手住房购置贷款提供阶段性连带责任保证，金额36万元，已连续违约5期，经本行催收，截至2013年12月10日尚欠贷款本金358536.63元，利息9896.17元。由于该笔借款尚未办妥有效的抵押，请尽快筹措资金履行保证责任，或督促借款人偿还贷款本息，本行保留依照有关法律和保证合同采取相应措施的权利。
原告天府公司于2013年12月19日以国内特快专递的方式向被告彭川送达了一份《律师函》，主要内容为：现因您逾期支付银行按揭款超过5期，您所办理按揭贷款业务银行已向恒大天府公司提出承担连带责任的要求。现受恒大天府公司委托特向您致函：请您在收到本函后3日内向工行金堂支行办理欠款清缴手续。否则，天府公司因您拒绝支付按揭款项而向工行金堂支行承担连带责任后，将按照合同约定解除与您签订的《商品房买卖合同》、收回您购买的商品房并要求承担合同约定的其他违约责任。工行金堂支行于2013年12月31日出具了一份《证明》，载明：兹有客户彭川在本行办理了一笔个人一手住房购置贷款，金额36万元，期限20年，该笔贷款已于2013年12月31日由天府公司代为清偿，共计清偿了彭川欠本行的全部贷款本息（含利息、罚息）合计370973.83元。之后，天府公司于2014年1月8日、2月18日两次经国内标准快递向被告彭川送达了《关于解除＜商品房买卖合同＞的通知》（以下简称解除通知），主张自通知到达后，双方于2011年12月14日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》即行解除，天府水城公司有权向他人销售该商品房。被告彭川未签收上述解除通知。
另查明，被告彭川于2013年3月14日接收了涉案商品房后，又将该商品房出卖给第三人徐倾浪并由其使用至今。
以上事实，有商品房买卖合同、补充协议、工行个人贷款逾期催收通知书、履行保证责任通知书、律师函、证明、房屋买卖合同、合家欢房屋中介收据等证据在案佐证。上述证据经庭审举证、质证核实，具有真实性、合法性和与本案纠纷事实的关联性，本院予以采信。
本院认为，涉案《商品房买卖合同》及其《补充协议》系格式条款合同，原告天府公司未提供在合同订立时已尽提请原告方注意免除、加重其责任或者排除对方主要权利条款的说明义务。因此，除《补充协议》中排除对方主要权利条款无效外，原告天府公司与被告彭川签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的其他条款，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当严格按照商品房买卖合同及补充协议有效条款的约定，履行各自的义务。但被告彭川不按商品房买卖合同及补充协议的约定按时向工行金堂支行偿还按揭贷款，多次逾期未履行义务，致使原告天府公司承担保证责任并向工行金堂支行清偿了其全部按揭贷款本息。双方签订的补充协议约定：“在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人享有下列权利：有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房”。该约定符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件”的规定，原告天府公司请求解除合同于法有据，本院予以支持。关于原告天府公司主张第三人徐倾浪排除妨害，向其返还房屋的问题，该主张系另一法律关系的问题，且第三人徐倾浪与原告天府公司不具有合同关系，在本案中对该主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告成都天府水城房地产开发有限公司与被告彭川于2011年12月14日签订的《商品房买卖合同》及《成都恒大御景半岛商品房买卖合同补充协议》；
二、驳回原告成都天府水城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费100元，由被告彭川负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 陈 晓
审 判 员 雷山权
人民陪审员 唐全淑
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 郑世艳