阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1702民初4196号
原告：阳江市海洋生物营养保健制品厂。住所地：广东省阳江市江闸公路埠场桥头。
法定代表人：陈超，该公司经理。
委托代理人：谢镇灿，广东真智律师事务所律师。
委托代理人：邝羡，该公司员工。
被告：阳江市奥先食品有限公司。住所地：广东省阳江市埠场工业开发区。
法定代表人：黄瑞芳，该公司总经理。
委托代理人：谭永雄，广东宏晖律师事务所律师。
委托代理人：谭建华，广东宏晖律师事务所律师。
第三人：阳江市江城区埠场镇人民政府。住所地：广东省阳江市江城区埠场镇江闸路边。
法定代表人：刘晓，该镇镇长。
委托代理人：杨华玉，广东晋辉律师事务所律师。
委托代理人：黄家荣，该镇镇委副书记。
原告阳江市海洋生物营养保健制品厂（以下简称海洋生物保健厂）诉被告阳江市奥先食品有限公司（以下简称奥先食品公司）及与第三人阳江市江城区埠场镇人民政府（以下简称埠场镇政府）返还原物纠纷一案，本院于2016年12月12日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告海洋生物保健厂的委托代理人谢镇灿、邝羡，被告奥先食品公司的委托代理人谭永雄，第三人埠场镇政府的委托代理人杨华玉、黄家荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告海洋生物保健厂向本院提出诉讼请求：1、判令被告停止侵害，打开封锁原告的大门。2、判令被告返还侵占原告的土地使用权4392.5平方米及占用原告的瓦房300平方米。3、本案诉讼费由被告承担。事实理由是：位于阳江市江城区埠场镇工业开发区内的7730平方米土地使用权系原告于1993年3月份通过埠场镇府征地所得，有阳江市国土局发出的阳国土征字（1992)177号《关于江城区埠场乡工业区第二期工程用地的批复》、许证建字（1992）145号《建设用地许可证》和埠场乡府与原告签订的《合作建设协议书》及“征地红线图”、征地“收款收据”为依据。原告取得上述7730平方米的土地使用权后，按政府部门的规划要求，扣除道路面积，实际拥有土地使用权面积(建厂面积）为5592.5平方米。此后，原告在实际拥有的土地使用权范围内建造挡土墙、围墙、厂房，并投产经营。1994年，阳江市菜篮子工程开发公司成立（下称菜篮子公司），经协商一致，原告转让1200平方米土地使用权给菜篮子公司。此后，菜篮子公司在受让的1200平方米土地范围内建造厂房及办公楼。1998年底，菜篮子公司将其受让的土地使用权及在受让的土地上兴建的厂房、办公楼申领国土证、房产证，经房地产管理部门核实，其土地使用权面积为1088平方米。2000年11月份，香港华芳企业公司投资收购菜篮子公司，并于当年12月份在阳江市注册成立阳江市奥先食品有限公司（下称奥先公司），香港华芳企业收购菜篮子公司时，以奥先公司为合同主体，与菜篮子公司签订了《合同书》和《移交细则》各一份，该合同和移交细则的内容具体明确，菜篮子公司转让的标的物就是菜篮子公司拥有的1200平方米土地使用权及其建造的办公楼和厂房。由于菜篮子公司受让原告土地使用权1200平方米没有建造围墙分隔，被告奥先公司受让菜篮子公司的房地产物业后，乘原告保健制品厂停止生产经营，土地、厂房无人管理之际，强行封锁原告进出大门，侵占原告全部土地，并擅自拆除原告厂房改装修，原告方前往维权，被告则蛮不讲理，原告要求政府部门出面调处，被告拒绝接受。综上述，被告的行为己构成侵权，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判令被告停止侵害，打开封锁原告的大门，并立即返还侵占原告的土地使用权4392.5平方米及侵占原告的厂房。
被告奥先食品公司向本院提供答辩称：原告起诉被告返还4392.5平方米土地使用权没有物权依据，法院应依法驳回原告的诉讼请求，具体如下：1、被告于2000年支付255万元对价给阳江市菜蓝子工程开发有限公司及陈超，按2000年现状取得房屋及土地。原告一直按17年前房屋和土地现状使用至今。被告将房屋用于生产车间，土地用地晒场。房屋和土地是一个整体，由围场围在一起，没有分开，17年来与他人无争议。2、原告不具有阳江市江城区埠场工业开发区阳江市奥先食品有限公司内4392.5平方米土地不动产物权，原告请求返还土地及房屋、请求打开大门均没有事实依据和法律依据。原告不享有土地及房屋的物权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产登记簿由登记机构管理。”、第十七条：“不动产权归属证书是权利人享有该不动产权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记一致；记载不一致的，除有证明证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记薄为准。”国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，土地使用权和房屋所有权的归属办只有经房屋所有权登记才发生法律效力。本案中原告没有取得土地使用权和房屋所有权证所以不享有土地和房屋的物权。原告请求返还土地和房屋、请求打开大门没有事实依据，也没有法律依据。请法院予以驳回原告的诉讼请求。
第三人埠场镇政府述称：原、被告因物权及侵权的争议，均与第三人没有关联，双方的争议应由他们自己协商解决，协商不成的由法院依法判决。
经审理查明：原告海洋生物保健厂于1991年成立，经济性质为集体所有制，经营范围是卡拉胶、琼脂、营养保健系列产品，法定代表人是陈超，该公司于1998年12月31日被吊销。被告奥先食品公司于2000年成立，企事业类型为有限责任公司，经营范围是产销食品添加剂（琼脂、卡拉胶）、家副产品、水产品的批发及其进出口业务，法定代表人是黄瑞芳，投资者为香港华芳企业公司。
1992年8月12日，埠场镇府（当时为埠场乡人民政府）为了进一步深化改革，搞活经济，提高人民生活水平，如期实现“奔小康，追小龙”目标，根据阳江市人民政府（1992）7号文《关于扶持乡镇企业发展的若干规定》精神，对前来投资的企业制定了《关于加快发展乡镇企业的优惠办法》，凡到埠场乡投资办企业的，乡政府将努力提供所需用地，地价在同等级条件下给予优惠等等。1992年12月15日，阳江市国土局向埠场镇府（当时为埠场乡人民政府）发出阳国土征字（1992)177号《关于江城区埠场乡工业区第二期工程用地的批复》，同意埠场乡人民政府征用管理区渡头村位于漠阳江河边围仔地段土地42333.35平方米作为工业区第二期工程用地，该宗土地由乡政府统一征用开发，搞好三通一平后根据规划要求依法转让给各厂家使用。同日，阳江市国土局向埠场乡人民政府发出许证建字（1992)145号《建设用地许可证》，用地面积为42333.35平方米，用途为工业。1992年12月18日，埠场乡政府作为甲方与原告海洋生物保健厂作为乙方签订《合作建设协议书》，该协议书约定：一、围仔滩地由甲方统一在埠场乡渡头村办理征地手续，征地（乙方建厂及河堤路用地）长94米，宽125.5米，共7730平方米，均由乙方按每平方米拾元人民币支付给甲方办妥，并须领到乡政府发给的乡级土地使用手续，如需办理乡以上手续、费用自理，但甲方应积极协助办妥。二、甲方征用的围仔临河东面，须留出宽15米、长94米，作为建设河堤路用地（合计1410平方米），埠蓬路段（水闸南边）乙方须留出宽15米、长48.5米（含现在基面宽6米、长48.5米，但埠蓬路段基面面积不应交付地款）作为市政建设道路，其余5592.5平方米作为乙方的建设用地，并拥有使用处置权。乙方在该地的建筑物，有财产所有权。三、河堤路的填土及砌挡土墙的费用由甲方一次性补助33000元给乙方负责建设，该款可在乙方支付的征地款中扣除。四、……等等。协议签订后，原告海洋生物保健厂根据协议要求建设了挡土墙。1993年3月28日，埠场乡人民政府、埠场乡人民土地管理所、埠场乡居民管理区出具了土地红线图，并在红线图中注明海洋生物保健厂用地总面积7730平方米、建厂面积5592.5平方米、市政道路面积2137.5平方米。1993年4月16日，原告海洋生物保健厂向埠场乡人民政府支付了土地补偿款77300元。原告海洋生物保健厂取得土地后在该地上建设了厂房及在土地四周建设了围墙，并开始使用了该土地。
1994年，原告海洋生物保健厂与阳江市菜蓝子工程开发公司（下称菜篮子公司）达成协议，由原告海洋生物保健厂将上述土地中的1200平方米土地转让给菜蓝子公司。1995年4月3日，菜蓝子公司因需在该地上建设综合楼及车间，办理了《建设用地规划许可证》，用地面积为1200平方米。1995年4月19日，埠场镇政府在许证建字（1992)145号《建设用地许可证》的右上方注明“市房管局：市菜蓝子工程开发公司的建设用地1200平方米，是该许可证土地中的一部分”的内容，并加盖了埠场镇政府的公章。1998年12月31日，菜蓝子公司领取了《国有土地使用权证》，证号为阳府国用（1998）字第98-807号，土地使用权面积为1088平方米。
2000年11月份，香港华芳企业公司投资收购菜篮子公司，并于2000年12月在阳江市注册成立阳江市奥先食品有限公司（下称奥先公司），香港华芳企业公司收购菜篮子公司时，以奥先公司为合同主体（甲方），于2000年11月28日与菜篮子公司（乙方）签订了《合同书》，合同约定：一、甲方收购乙方财产内容：1、乙方的土地使用权，办公大楼、车间、仓库等所有权（详见国土使用许可证、房屋产权证）；2、乙方现有的设备所有权（详见乙方提供的设备明细单）；3、乙方现有的“海洋”牌商标所有权，“广东省民营科技企业”称号、“纳税先进单位”等等在社会上已拥有的商誉；4、承担偿还乙方现有银行、信用社和国税局合计750000元债务，借款利息以合同签订日期起为界限，即签订合同前由乙方承担，后由甲方承担。二、甲方收购的总额和付款办法。1、收购总金额为人民币1800000元整。2、……。三、其它事项……等等。合同尾部甲方代表处加盖华芳企业公司印章及代表签名，乙方代表处加盖菜篮子公司公章及代表陈超签名。2001年1月10日，奥先公司作为甲方与阳江市海洋生物保健食品研究所作为乙方签订《移交细则》：根据2000年11月28日签订的收购合同制定如下交接细则：1、交接时间2001年1月10日。2、交接内容包括如下几点：（1）、乙方持有的阳江市菜蓝子工程开发公司的土地使用证、办公大楼房产证、车间房产证、仓库房产证。（指财产持有人变更为奥先食品有限公司后的新证。办理新证的费用甲乙双方各负担50%）。（2）、乙方向甲方提供菜蓝子公司的财产清单上的所财产。（3）、……。……（8）……等等。
被告奥先公司受让菜篮子公司的房地产物业后开始经营至今。被告在经营期间，对原来整块土地5592.5平方米四周的围墙进行了加高加固，对厂内的仓库、瓦房顶部进行了翻新，在门口右边加建一平房等进行了改动。由于被告封锁进出大门，原告认为被告侵占其全部土地并擅自拆除厂房改装修，原告要求政府部门出面调处。由于双方争议较大，埠场镇人民政府调解无果，并于2015年12月10日出具《调解终结书》。
以上事实，有原、被告庭审陈述记录在案，有原告提供的营业执照、被告工商登记信息、《关于加快发展乡镇企业的优惠办法》、《关于江城区埠场乡工业区第二期工程用地的批复》、许证建字（1992)145号《建设用地许可证》、《合作建设协议书》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《合同书》等；被告提供的企业法人营业执照等证据证明，综合分析予以确认。
本院认为：本案的争议焦点，一是本案的争议应由法院处理或由政府处理。二是被告是否应当返还土地给原告。对于焦点一，当时的埠场乡人民政府为了发展当地经济，根据阳江市人民政府（1992）7号文《关于扶持乡镇企业发展的若干规定》精神，对凡到埠场乡投资的企业由乡政府提供所需用地并给予优惠。阳江市国土局向埠场乡人民政府发出阳国土征字（1992)177号《关于江城区埠场乡工业区第二期工程用地的批复》，同意埠场乡人民府征用管理区渡头村位于漠阳江河边围仔地段土地42333.35平方米作为工业区第二期工程用地，该宗土地由乡政府统一征用开发，搞好三通一平后根据规划要求依法转让给各厂家使用，且阳江市国土局向埠场乡人民政府发出许证建字（1992)145号《建设用地许可证》。在此背景下，埠场乡政府与原告海洋生物保健厂签订《合作建设协议书》，原告海洋生物保健厂依合同取得5592.5平方米土地后在该地上建设了厂房及在土地四周建设了围墙并使用了该土地。原告海洋生物保健厂与埠场乡政府的协议是当事人的真实意思表示，没有违反当时的法律、法规规定。根据《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定，该《合作建设协议书》应为合法有效。同时，原告海洋生物保健厂将其中1200平方米土地转让给菜篮子公司后，菜篮子公司取得土地后建设房屋，并领取了国有土地使用权证及房地产权证，也可以说明上述土地的取得为合法。原告海洋生物保健厂虽然没有取得国有土地使用权证，但并不排除其可以对土地的合法使用权。为此，本案不属于土地使用权纠纷，依法应由人民法院受理民事诉讼的范围。对于焦点二，第一，原告海洋生物保健厂转让土地给菜篮子公司时，菜蓝子公司因需在该地上建设综合楼及车间，且办理《建设用地规划许可证》的用地面积为1200平方米。1995年4月19日，埠场镇政府在许证建字（1992)145号《建设用地许可证》的右上方注明“市房管局：市菜蓝子工程开发公司的建设用地1200平方米，是该许可证土地中的一部分”的内容也可以证明原告海洋生物保健厂只将其中的1200平方米土地转让给菜篮子公司。1998年12月31日，菜蓝子公司领取了《国有土地使用权证》，证号为阳府国用（1998）字第98-807号，土地使用权面积为1088平方米。通过上述证据分析，可以认定原告海洋生物保健厂只将其中的1200平方米土地转让给菜篮子公司。第二，香港华芳企业公司收购菜篮子公司时以奥先公司为合同主体与菜篮子公司签订的《合同书》第一条约定收购的财产内容为“乙方的土地使用权，办公大楼、车间、仓库等所有权（详见国土使用许可证、房屋产权证）”及《移交细则》交接内容为“乙方持有的阳江市菜蓝子工程开发公司的土地使用证、办公大楼房产证、车间房产证、仓库房产证。（指财产持有人变更为奥先食品有限公司后的新证。办理新证的费用甲乙双方各负担50%）”，由此可见，被告奥先公司只是受让菜篮子公司的财产，被告奥先公司只能在受让菜篮子公司的1200平方米土地范围内依法享有权利。由于被告奥先公司占有、使用4392.5平方米土地没有依据，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”及第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”的规定，原告请求被告停止侵害，打开封锁的大门，返还侵占原告的土地使用权4392.5平方米及占用原告的300平方米瓦房合理合法，应予支持。至于被告奥先公司占用土地后在土地上建设的临时建筑物因没有合法的报建手续，其相关损失本案不宜直接处理，相关权利人可另循途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
限被告阳江市奥先食品有限公司在本判决发生法律效力之日起30日内返还侵占的位于阳江市江城区埠场镇工业开发区内的4392.5平方米土地及占用的300平方米瓦房给原告阳江市海洋生物营养保健制品厂，并打开封锁的大门。
案件受理费16660元，由被告阳江市奥先食品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 林良玺
审 判 员 柯明智
人民陪审员 敖卓吕
二〇一七年六月一日
书 记 员 李 婷