浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第706号
上诉人（原审被告）：范舜。
上诉人（原审被告）：吕雪尔。
以上上诉人共同的委托代理人：方勇。
被上诉人（原审原告）：华润置地（北京）物业管理有限责任公司慈溪分公司。
负责人：宋悠优。
委托代理人：杜琴。
上诉人范舜、吕雪尔因与被上诉人华润置地（北京）物业管理有限责任公司慈溪分公司（以下简称华润置地慈溪分公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2015年9月6日作出的（2015）甬慈民初字第1126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月16日受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2009年7月16日，原告华润置地慈溪分公司与二被告签订前期物业服务协议，约定由原告为橡树湾小区提供前期物业服务，委托管理期限自该协议生效之日起至橡树湾小区业主委员会与物业服务公司签订物业委托合同生效时止，前期物业服务收费标准：物业综合服务费，按业主或物业使用人拥有的建筑面积（自有和共有面积之和）计算，住宅用房按2.80元／平方米／月。同时，该协议约定，被告的房屋坐落于橡树湾小区10幢104室，建筑面积为267.68平方米（以产权证登记面积为准）。前期物业管理服务内容包括：房屋共用部位、共用设施设备维护和管理、安全防范、交通秩序管理、环境卫生管理、绿化管理、房屋装修管理等。合同签订后，原告按前期物业服务协议的约定，为橡树湾小区提供了物业管理服务，被告作为该小区10号楼104室的业主，未支付2012年4月10日至2015年4月9日的物业管理服务费。在协议的违约责任中约定，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告支付从逾期之日起每天按所欠额5‰的违约金。
另查明，两被告系夫妻关系。
原审原告华润置地慈溪分公司于2015年7月9日诉至原审法院，请求判令：原审被告范舜、吕雪尔立即向原审原告支付2012年4月10日至2015年4月9日期间的物业管理费21578.46元，违约金1156.56元，合计22735.02元。
原审法院审理认为：物业管理服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备及相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。原告与二被告签订的前期物业服务协议，系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效，并对双方当事人具有约束力。原告根据前期物业服务协议的约定为橡树湾小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主，事实上也享受了原告提供的物业管理服务，理应支付物业管理服务费用。现原告要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。原告要求被告支付拖欠物业费计算至2015年4月11日的违约金1156.56元，并在此后按银行同期贷款利率支付违约金至判决确定的履行日止，远低于原、被告双方约定的违约金额度，也未违反法律规定，予以照准。关于被告房屋地下储藏室面积是否包含在物业服务费计收的面积之内的问题，该院认为，首先，从原、被告的约定来看，双方签订的前期物业服务协议中已明确约定物业服务费的计收方式：即按照业主或物业使用人拥有的建筑面积计算，该建筑面积以房屋产权证登记面积为准，而房屋产权证登记面积不仅包括房屋主体建筑面积，亦应包括记载于房屋产权证附记中的如储藏间、地下室、阁楼等的建筑面积。且前期物业服务协议中明确“建筑面积：267.68平方米”，显然该建筑面积包含了地上面积与地下面积。其次，从双方交易习惯来看，根据被告范舜在庭审中的陈述，2011年4月10日至2012年4月9日，被告按267.59平方米的建筑面积（包括地上面积与地下面积）向原告缴纳了物业服务费，可视为被告对原告收费标准的认可。第三，从房屋的使用性质来看，本案中被告的地下房屋建筑面积较大，与地上一层相连，已和主要居住活动空间有效融合为一体，并非严格意义上的单独用于储藏杂物的空间，显然应与地上面积一并列入到收取物业服务费的计收面积之内。最后，商品房买卖合同附件四第九条对物业费用的收取已作明确约定：物业管理费按照总建筑面积（含地上面积与地下面积）收取，为每平方米每月2.8元。关于被告房屋地下室漏水问题，对尚在保修期内的房屋漏水问题，应由房产开发商履行维修义务。本案中，物业公司已就被告房屋维修事宜向房产开发商进行了沟通协调，履行了协议约定义务。关于被告范舜辩称的原告未履行环境卫生管理、绿化管理义务，因其未提供任何证据，故不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：被告范舜、吕雪尔应于本判决生效之日起七日内支付原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司慈溪分公司物业管理服务费21578.46元，并支付计算至2015年4月11日的违约金1156.56元和自2015年4月12日起至判决确定的履行日止，以21578.46元为基数，按银行同期贷款利率计算的违约金。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费368元，减半收取184元，由被告范舜、吕雪尔负担。
宣判后，原审被告范舜、吕雪尔不服，上诉至本院，称：1.原审法院按照建筑面积267.68平方米作为物业费计算依据有误。涉案前期物业服务协议第四条第一款第一项（1）中明确收费标准为［住宅用房］2.8元／平方米／月。被上诉人提供的房屋登记簿查阅证明中记载房屋状况，用途为住宅的建筑面积为160.89平方米，涉案协议中又载明以产权证登记的面积为准，故物业服务费收费计价的基础是住宅面积160.89平方米。2.对于2011年4月15日上诉人支付给被上诉人物业费中的不合理部分，被上诉人应予退还，并支付相应违约金。3.根据《宁波市物业服务收费管理实施细则》的有关规定，普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价。被上诉人应提供物价部门核准其收取2.8元／平方米／月物业费的批准文件。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人华润置地慈溪分公司答辩称：根据涉案前期物业服务协议约定，建筑面积包含地下室，被上诉人有权按照包含地下室面积在内的建筑面积收取物业费。上诉人缴纳的2011年度物业费包含了地下室面积，因此，根据双方之间的交易习惯，上诉人缴纳物业费的面积也应包含地下室。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人范舜、吕雪尔向本院提交收据一份，拟证明被上诉人华润置地慈溪分公司已经收取了2011年度物业费，对于多收的地下室面积部分，被上诉人应予返还。
被上诉人华润置地慈溪分公司经质证认为：对证据的真实性、合法性予以认可，但从上诉人缴纳的收据金额看，已经包含了地下室面积，因此，按交易习惯，上诉人缴纳物业费的面积应为267.59平方米。
本院经审查认为，上述收据的真实性可予以确认，但上诉人范舜、吕雪尔关于返还地下室物业费的主张并非本案审理范围，故本院对上诉人提供上述证据所主张的事实不予认定。
二审中，双方当事人对原审认定的事实均无异议，本院认定事实与原审一致。
本院认为：上诉人范舜、吕雪尔与被上诉人华润置地慈溪分公司签订的前期物业服务协议是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。根据该前期物业服务协议约定，物业管理综合服务费，按业主或物业使用人拥有的建筑面积（自有和共有建筑面积之和）计算。根据被上诉人提供的慈溪市房地产管理中心房屋登记簿查阅证明，涉案房屋建筑面积为267.59平方米。上诉人上诉称物业管理服务费应按建筑面积160.89平方米收取，依据不足，本院不予采纳。上诉人主张被上诉人多收取了2011年度的物业费，理由不能成立。其在二审中提出要求返还多收取的物业费并支付违约金，亦非本案二审审查范围。上诉人主张被上诉人收取的物业费未经物价部门核定，无事实依据，本院亦不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费368元，由上诉人范舜、吕雪尔负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙锦菁
代理审判员 张颖璐
代理审判员 郑 辉
二〇一五年十一月十七日
代书 记员 薛 楠