南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第542号
原告（反诉被告）广西华晟名置业投资有限公司，住所地南宁市青秀区建政路，组织机构代码：08364570-0。
法定代表人杨浩澜，该公司执行董事。
委托代理人陈陆文，广西金狮律师事务所律师。
委托代理人陈燕军，广西金狮律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）张振雷，男，1974年11月23日出生，汉族，住南宁市青秀区。
被告黄捷，女，1968年11月2日出生，汉族，户籍所在地南宁市青秀区，现住南宁市。
原告广西华晟名置业投资有限公司（以下简称华晟名公司）与被告张振雷、黄捷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员蓝丹丹独任审理，书记员秦翔华担任记录。因被告张振雷于2015年11月17日向本院提出反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。审理过程中，因双方当事人争议较大，不宜适用简易程序审理，本院依法于2016年1月21日转为普通程序审理，依法由审判员杜金泽担任审判长，与审判员蓝丹丹、代理审判员梁耀美组成合议庭，书记员秦翔华担任记录，于2016年3月2日、2016年5月30日两次公开开庭审理本案。原告（反诉被告）华晟名公司的委托代理人陈陆文、陈燕军，被告（反诉原告）张振雷、被告黄捷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告华晟名公司诉称，2014年7月24日，原告与被告张振雷签订了一份《场地租赁合同》，合同约定原告将南宁市青秀区东葛路延长线景晖花园小区商铺C、E栋1-30#号的商铺（以下简称30号商铺）租给被告张振雷。租赁期为10年，2014年9月10日开始收取租金，租金三个月为一期。首期租金为54174元，履约保证金为54174元，每期租金提前7个工作日交付；如逾期交付租金，每逾期一天，按应收金额的0.3‰加收违约金。合同签订后原告已将店铺交付被告张振雷，被告张振雷除了交付首期租金和履约保证金外，未支付任何其他费用。故原告于2015年9月23日向法院起诉，要求被告支付拖欠租金和违约金。原告认为按照合同之约定，被告张振雷已经构成违约，须承担所欠租金以及违约责任，被告黄捷与被告张振雷乃夫妻关系，须与被告张振雷共同承担。原告请求判令：1、两被告向原告支付2014年9月10日起至2016年3月9日的租金270870元、违约金8820元；2、两被告承担本案诉讼费用。被告张振雷辩称，原告提供的房屋因不通水电不能实际使用，其已于2014年12月10日将房屋清空，故不应支付从2014年12月10日起至今的租金和违约金。
被告黄捷辩称，其乃被告张振雷的前妻，虽然原告与被告张振雷签订的租赁合同是在两被告婚姻关系存续期间签订的，但其对该合同的存在和收益均不知情，而且当时两被告已处于分居状态，因此债务不属于夫妻共同债务，其不应当承担偿还的责任。
被告（反诉原告）张振雷反诉称，2014年2月21日，张振雷与原告委托代理人刘海军签订《场地租赁合同》（以下简称旧合同），约定租用原告场地作为汽车美容、装饰销售等商业用途使用，租赁期为10年，合同期限从2014年3月1日起至2024年2月28日止。租金为三个月一期，首期租金及履约保证金均为54174元。张振雷于签约当日以现金支付方式将首期租金及履约保证金共108348元交给原告委托代理人刘海军。2014年3月1日张振雷正式进入租赁场地，发现场地水电设施并未符合其经营需要，2014年7月24日经原告与张振雷协商，原告完善整改事项并与被告张振雷重新签订《场地租赁合同》（以下简称新合同），租赁期为2014年5月15日至2024年5月15日，且明确张振雷已将首期租金和履约保证金于2014年2月21日以现金方式支付给原告代理人刘海军。
由于涉案房屋所在的景晖花园项目是广西壮族自治区未成年犯管教所（以下简称未管所）与广西方成房地产有限公司（以下简称方成公司）合作投资建设的职工集资建房项目，至今未取得房产证。方成公司在与原告签订的《租赁合同》中约定，方成公司出租给原告的“租赁的场地只能用作经营家具、休闲会所、办公、展厅、商场、银行营业、美容、按摩、桑拿、烟、酒茶等使用”。因此，原告一直不能提供符合工商要求的营业场地证明，导致张振雷一直无法办理工商登记。
2014年10月15日，因租赁场地所的总电量不足以支撑经营汽车美容所需的大功率电压，物业公司工程部对张振雷租赁的场地安装新刷卡式电表，仅供应10千瓦电压，导致张振雷承租场地内多台机器无法正常启动，汽车美容等业务无法开展经营。张振雷及时向原告所设的招商中心反映并要求解决电力系统问题，一直都未能解决。2014年11月张振雷向原告委托代理人杜卫东当面提出解除合同，杜卫东答应改日详谈后就再未出现。张振雷所经营的汽车美容会所于2014年11月26日取得营业执照，但经营范围仅限于销售，不符合为了经营汽车美容而签订租赁合同的目的。2014年底，原告下设的招商中心撤出，而原告前后两份合同中均未提供其通讯地址，张振雷只能通过电话、短信、微信联系杜卫东要求当面协商解约事宜，但未能如愿。2014年12月10日张振雷关门停业，与物业公司结清了水电物业费用，并将机器物品搬离场地，而后短信通知杜卫东。
被告张振雷认为，原告未能按照合同约定提供电力及提供材料给被告办理符合合同目的的营业执照，导致合同目的无法实现。张振雷有权解除合同并要求原告按照合同赔偿相应损失。为维护自身合法权益，被告张振雷提起反诉，请求法院判令：1、双方签订的《场地租赁合同》自2014年12月11日起解除；2、反诉被告退回反诉原告履约保证金54174元；3、反诉被告赔偿反诉原告场地装修损失73764元，营业损失21.6万元，共计289764元；4、本诉及反诉的诉讼费用由反诉被告承担。
原告（反诉被告）华晟名公司对被告张振雷的反诉辩称：1、原告与张振雷双方在2014年7月24日重新签订场地租赁合同，本案的纠纷是发生在2014年7月24日之后；2、电表的安装是张振雷自身的责任，与原告没有直接关系；3、原告交付产权证给张振雷的最早时间是2014年5月14日，张振雷注册登记于2014年11月完成，延迟登记的原因是张振雷本身原因，责任不在原告；4、现场地仍被张振雷占有使用，原告同意在2016年3月9日解除合同，但要求张振雷须支付2014年12月10日至2016年3月9日期间的租金。综上，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年2月21日，原告与被告张振雷签订了一份《场地租赁合同》，双方约定由被告张振雷承租原告具有出租权的30号商铺。合同签订后，原告将该商铺交付被告张振雷，被告张振雷于当日支付了2014年6月1日至2014年8月31日的租金54174元以及履约保证金54174元。
经双方协商一致，2014年7月24日，原告（出租方，甲方）与被告张振雷（承租方，乙方）重新签订一份新的《场地租赁合同》，双方约定由被告张振雷承租30号商铺。合同约定租赁期限为十年，即自2014年5月15日起至2024年5月15日止，免租金装修期至2014年9月10日。合同第三条约定2014年5月15日至2016年5月14日的租金为18058元／月，按期支付（每三个月为一期），每期租金提前7个工作日内交付，乙方逾期交付租金的，每逾期一天，由甲方按应收金额的0.3‰向乙方加收违约金。合同第五条约定乙方应于该合同签订之日起七个工作日内一次性支付履约保证金54174元，该履约保证金作为乙方执行本合同的约定并履行义务的保证；在租赁期内，乙方因自身原因拖欠甲方款项，甲方均有权并从履约保证金中直接扣取，甲方从履约保证金中扣取款项后应书面通知乙方，乙方应在接到通知的七个工作日内补交被扣除款项否则甲方有权在七个工作日内书面单方提出终止本合同，并不退回余下的履约保证金。合同第六条约定，租赁场地交付标准为毛坯房。合同第十条第2点约定：乙方拖欠任何一项应付甲方的费用超过十五个工作日的，甲方有权没收乙方的履约保证金及要求乙方付清应付的租金和其他费用。合同签订后，原告及被告张振雷一致同意将2014年2月21日签订的合同中被告张振雷所交的租金及履约保证金作为2014年7月24日签订的合同的租金及履约保证金。被告张振雷于2014年9月试业一个月后，于2014年12月10日撤出该商铺。为此，2014年12月22日，南宁中侨物业服务有限公司景晖花园物业服务中心（即景晖花园的物业公司）出具一份《证明》，主要内容为：4栋外围商铺洗车店入伙时间为2014年3月1日；2014年10月15日我工程部人员对该店安装新刷卡式电表，由于当时线路设计过小，该店于2014年12月10日撤出该商铺，已结清物业相关费用。另查明，2014年11月26日，被告张振雷以承租自原告的房屋为经营场所注册了“广西南宁魅途汽车用品有限公司”，法定代表人为刘一峰，经营的范围为仪器仪表、汽车美容品等。2015年1月26日，原告向被告张振雷（地址为：南宁市青秀区东葛路延长线景晖花园小区C、E栋1-30#号商铺）邮寄《律师函》，该函的主要内容为：被告张振雷应于2014年12月1日内缴纳第二期租金，但至今未予缴纳，拖欠租金已超过15个工作日，原告主张解除合同并没收履约保证金，并要求被告张振雷支付拖欠的租金并按每日应收金额的0.3‰支付相应违约金。该函于2015年1月27日妥投，在30号商铺被一个名叫“卢宫遇”的人签收。
还查明，被告张振雷与被告黄捷于2007年登记结婚，2015年3月23日协议离婚。涉案房屋所属的景晖花园项目是未管所与方成公司合作投资建设的，该项目办理有《建设工程规划许可证》。未管所同意方成公司对景晖花园项目4#楼一、二层活动用房进行出租或分租经营。2013年5月31日，原告与方成公司签订《租赁合同》，约定由原告承租方成公司具有出租权的南宁市东葛路延长线159号景晖花园4号楼C、E栋1-23#至1-30#等处，租赁期限自2014年2月1日至2034年1月31日。
以上事实，有原告与被告张振雷2014年2月21日签订的《场地租赁合同》、《收据》、原告与被告张振雷2014年7月24日签订的《场地租赁合同》、方成公司与原告签订的《租赁合同》、《律师函》、《EMS快递单》及回执查询、《建设工程规划许可证》、《电脑咨询单》、中侨物业出具的《证明》、未管所出具的《证明》、魅途公司《营业执照》及税务登记证、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。
根据本诉及反诉中诉、辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：1、原告要求被告支付租金和违约金是否有事实和法律依据；2、被告（反诉原告）要求确认原告与被告张振雷于2014年7月24日签订的《场地租赁合同》于2014年12月11日起解除是否有事实和法律依据？3、反诉原告要求反诉被告返还履约保证金54174元是否有事实和法律依据？4、反诉原告要求反诉被告赔偿铺面装修损失73764元、营业损失21.6万元是否有事实和法律依据？
本院认为，原告与被告张振雷于2014年7月24日签订的《场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案中原告已按照合同的约定将涉案房屋交付给被告张振雷，被告张振雷也应按时支付相应租金。被告张振雷认为原告提供的房屋无法实现合同目的，其在承租后于2014年12月11日退场，并口头向原告工作人员提出退租要求，有中侨物业提供的《证明》为凭，故要求确认该租赁合同已于2015年12月11日起解除；原告认为原告起诉被告张振雷要求支付逾期支付租金，被告张振雷提出反诉并称其已将设备搬离租赁房屋，双方租赁合同已无继续履行的必要和可能，故认为该租赁合同自2016年3月9日起解除。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同；第九十六条规定：当事人一方依照第九十四条规定主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除。本案中，因被告张振雷不按时支付租金，原告于2015年1月26日向被告张振雷发出的《律师函》要求解除合同，故本案涉案合同自被告张振雷收到原告《律师函》之日，即2015年1月27日解除。关于原告要求被告张振雷支付租金的问题。合同签订后，被告张振雷接收了房屋，应按合同约定支付相应的租金，本院确认原告与被告张振雷解除合同的时间为2015年1月27日。原告向被告张振雷发出解除合同的通知后，原告也确认被告张振雷收到该份解除通知（即《律师函》），应及时主动到涉案商铺与被告张振雷交涉并及时收回涉案商铺，但原告怠于履行该义务，从而未能及时发现被告张振雷已于2014年12月撤出涉案商铺。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，在被告张振雷有未按时支付租金的违约行为之后，原告未主动履行止损义务造成的损失应由原告自行承担，因此原告要求被告张振雷支付2015年1月27日合同解除后的租金没有事实和法律依据，本院不予支持。被告张振雷已支付租金至2014年12月9日，故被告张振雷还应支付2014年12月10日至2015年1月27日的租金给原告，该租金应为：18058元／月÷30天×48天=28892.8元。因双方在合同第八条中约定，在被告张振雷没有按时支付租金时，原告可以直接从履约保证金中扣取，而被告张振雷缴纳的履约保证金已足以扣除其所欠租金，故该笔租金原告应直接在被告交纳的履约保证金中扣取。关于原告要求被告张振雷支付违约金的问题。因原告与被告张振雷在合同第三条中约定，张振雷逾期交付租金的，每逾期一天，由原告按应收金额的0.3‰向张振雷加收违约金。但双方又在合同第十条中约定，被告张振雷违约，原告可以没收被告张振雷的履约保证金。该约定实际是对违约方在违约时承担违约责任的约定，该履约保证金的扣除实为双方约定的被告张振雷在未按时支付租金时的违约金。因此，是双方在合同中对同一违约事由约定了两个违约金，原告在起诉中是要求被告张振雷以应付租金为基数，按每日0.3‰计算违约金，故可以确认原告是选择适用双方合同第三条的违约金条款。故被告张振雷应以所欠租金28892.8元为基数，从2014年12月3日（每期租金提前7个工作日支付，2014年12月10日起的租金应在2014年12月3日前支付）起计算至2015年1月27日（即合同解除之日），按每日0.3‰的标准支付违约金。
关于被告张振雷要求原告退回履约保证金的问题。根据原告与被告张振雷签订的合同第八条，张振雷缴纳的履约保证金的最主要的目的是保证张振雷履行合同的约定，在张振雷没有按时支付租金时，原告可以直接从履约保证金中扣取；又根据双方合同的约定，张振雷有不按时支付租金的违约行为，原告可以选择没收张振雷的履约保证金或者要求张振雷以所欠租金为基数按每日0.3‰的标准支付违约金，而原告选择后一种违约金支付方式，故原告在张振雷已交的履约保证金中扣除张振雷欠付的租金后应将剩余履约保证金退还张振雷，应退还的履约保证金为：54174元-28892.8元﹦25281.2元
关于被告张振雷（反诉原告）要求原告赔偿铺面装修损失73764元、营业损失21.6万元的问题。本院认为，被告张振雷有提前退租的意愿，并以实际行动搬离承租房屋，但其未履行合同约定的退租程序，或者通过法律途径与原告解除合同，至2015年1月27日双方才解除合同。且在解除合同过程中，原告并不存在违约行为，故被告张振雷要求原告赔偿铺面装修损失及营业损失没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于被告黄捷对被告张振雷对原告所负债务是否应当承担连带责任的问题。被告黄捷辩称，被告张振雷与原告签订合同时两被告处于分居状态，对该合同的存在和收益均不知情，因此该债务不应属于夫妻共同债务。本院认为，两被告是夫妻关系，本案债务形成期间属两被告夫妻关系存续期间，双方的身份证只能证明两人户籍所在地不同，不能证明双方处于分居状态，也不能证明在原告与被告张振雷签订合同期间两被告收支独立，故对被告黄捷的意见不予采纳，该债务应为夫妻共同债务，被告黄捷应承担连带清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）广西华晟名置业投资有限公司与被告（反诉原告）张振雷2014年7月24日签订的《场地租赁合同》于2015年1月27日解除；
二、被告（反诉原告）张振雷、黄捷向原告（反诉被告）广西华晟名置业投资有限公司支付违约金（违约金计算方式：以28892.8元为基数，从2014年12月3日起计算至2015年1月27日止按每日0.3‰）计算；
三、反诉被告广西华晟名置业投资有限公司退回反诉原告张振雷履约保证金25281.2元；
四、驳回原告（反诉被告）广西华晟名置业投资有限公司其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）张振雷的其他反诉请求。
本案本诉受理费5652元（原告已预交），由原告广西华晟名置业投资有限公司承担3652元，由被告张振雷、黄捷承担2000元；反诉受理费2823元（被告张振雷已预交），由原告广西华晟名置业投资有限公司承担523元，被告张振雷负担2300元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杜金泽
审 判 员 蓝丹丹
代理审判员 梁耀美
二〇一六年七月三十日
书 记 员 秦翔华
appoint