北京市第四中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）京04执异1号
异议人：杨文婷，男，1986年4月5日出生。
委托诉讼代理人：王甫，北京市晨野律师事务所律师。
申请执行人：兴业银行股份有限公司北京甘家口支行，住所地北京市海淀区三里河路19号甘家口大厦一层北侧。
负责人：葛欣，行长。
委托诉讼代理人：刘海屏，北京大成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：温梦宇，北京大成律师事务所律师。
被执行人：北京金政房地产开发有限责任公司，住所地北京市东城区史家胡同24号9室。
法定代表人：张玉国，董事长。
被执行人：北京庆凯投资有限公司，住所地北京市海淀区增光路55号紫玉饭店1202号。
法定代表人：马明，董事长。
被执行人：北京华纵投资有限责任公司，住所地北京市海淀区西四环北路117号三层339室。
法定代表人：石清东，总经理。
被执行人：常顺同，男，1959年6月25日出生。
以上四被执行人之委托诉讼代理人：曾赞新，北京市中伦律师事务所律师。
以上四被执行人之委托诉讼代理人：孙望清，北京市中伦律师事务所律师。
在本院执行兴业银行股份有限公司北京甘家口支行（以下简称兴业银行）与北京庆凯投资有限公司（以下简称庆凯公司）、北京金政房地产开发有限责任公司（以下简称金政公司）、北京华纵投资有限责任公司（以下简称华纵公司）、常顺同金融借款合同纠纷一案中，异议人杨文婷对本院查封的位于北京市朝阳区青年沟路8号楼的11套房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人杨文婷称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，杨文婷有权提出执行异议，排除对杨文婷已经购买的11套底商的执行。杨文婷申请排除执行符合该司法解释规定的4个要件：1、在法院查封之前，杨文婷早就与金政公司签订了合法有效的书面买卖合同，且该合同的效力已经被法院生效判决确认；2、在法院查封之前，杨文婷早已合法占有并使用该11套底商多年；3、杨文婷已就11套底商支付了全部价款；4、没有办理11套底商的过户登记不是杨文婷自身的原因。故请求法院停止、排除对以下11套房屋及相应国有土地使用权的强制执行（朝阳区青年沟路8号锦鸿阁B座B101、B102、B103、B105、B106、B107、B108、B201、B202、B203、B205）。
兴业银行称，不同意异议人的申请，兴业银行就本案11套房屋在内的总共29套房产享有合法的抵押权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，异议人杨文婷所提异议应不予支持。金政公司开发项目自建设阶段就已将全部土地使用权在建工程抵押给了兴业银行，第一次设定抵押时间为2004年6月2日，在2007年9月金政公司取得房屋所有权之后，该29套房产持续抵押给兴业银行至今，并不是异议人所述在2014年新设的抵押。另外，异议人杨文婷的情形不符合其所依据的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定，其异议申请不能成立。
被执行人庆凯公司、金政公司、华纵公司、常顺同称，争议的11套底商没有出售给杨文婷，双方没有签订正式的商品房买卖合同，异议人没有就11套底商支付购房款，金政公司不可能存在过户义务。现在杨文婷占有11套底商是基于2007年初杨文婷和金政公司签订的房屋租赁合同来使用的。异议人在申请书中引用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，不适用于本案。
经审理查明，2015年12月17日，本院作出（2015）四中民（商）初字第00065号民事判决，其中判决主文第三项为“原告兴业银行股份有限公司北京甘家口支行对被告北京金政房地产开发有限责任公司抵押的位于北京市朝阳区青年沟路8号楼A座A-01、A-02、A101、A102、A103、A105、A106、A107、A201、A202、A203、A205、B座B101、B102、B103、B105、B106、B107、B108、B109、B110、B111、B201、B202、B203、B205、B206、B207、会所的房屋所有权及其分摊范围内的建设用地使用权折价或者以拍卖、变卖的价款，在判决第一项、第二项确定的债权范围内按照抵押登记的先后顺序优先受偿”。
2015年2月5日，本院依法查封了被执行人金政公司名下的坐落于北京市朝阳区青年沟路8号楼的上述房屋及相应的国有土地使用权。
2016年3月10日，本院依法作出（2016）京04执76号执行裁定书，“查封、冻结、扣押、扣留、提取、拍卖、变卖被执行人北京庆凯投资有限公司、北京金政房地产开发有限责任公司、北京华纵投资有限责任公司、常顺同应当履行义务部分的财产”。
2016年12月28日，本院执行局发出执行公告，对查封的上述房屋及相应国有土地使用权将依法进行司法处置。
2014年6月20日，兴业银行与庆凯公司签订《借款合同》。《借款合同》签订后，兴业银行与金政公司签订《抵押合同》，约定由金政公司以其所有的位于北京市朝阳区青年沟路8号楼底层商业部分房屋产权及其分摊土地使用权设定抵押担保。抵押财产为X京房权证朝其字第5173**号房屋所有权证附记栏中列明的下列房屋:8号楼A座A-01、A-02、A101、A102、A103、A105、A106、A107、A201、A202、A203、A205、B座B101、B102、B103、B105、B106、B107、B108、B109、B110、B111、B201、B202、B203、B205、B206、B207、会所。2014年6月25日及7月29日，兴业银行与金政公司就抵押物办理了抵押登记手续。
另查明，2013年北京市朝阳区人民法院作出（2013）朝民初字第11283号民事判决，确认原告杨文婷与被告金政公司关于北京市朝阳区青年沟路8号楼B座101号、102号、103号、105号、106号、107号、108号、201号、202号、203号、205号商品房的买卖关系有效。金政公司不服提起上诉，北京市第二中级人民法院于2013年10月18日作出（2013）二中民终字第07631号民事判决：驳回上诉，维持原判。
再查明：本院于2016年4月12日立案受理了杨文婷就本院（2015）四中民（商）初字第00065号民事判决第三项中针对“北京市朝阳区青年沟路8号楼B座B101、B102、B103、B105、B106、B107、B108、B201、B202、B203、B205号”房屋的判决内容提出的第三人撤销之诉,现该案现仍在审理之中。
本院认为，异议人的实体权利真实存在且能够排除执行时，可提起排除执行异议。本院依法作出（2015）四中民（商）初字第00065号民事判决以及（2016）京04执76号执行裁定书，查封了被执行人金政公司名下的位于北京市朝阳区青年沟路8号楼包括本案所涉B座11套商业用房在内的共计29套房屋及相应的土地使用权。异议人杨文婷并未就涉案11套房屋办理不动产登记和取得所有权，仅享有基于买卖合同取得的债权请求权，不能对抗兴业银行依法对执行标的享有的抵押权，且本案所涉11套房屋的执行，性质上亦属于物权优先受偿权的执行，故对杨文婷提出的其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及相关法律规定请求排除对该标的执行的异议，本院依法不予支持。
在本院已经作出生效判决认定兴业银行依法对执行标的享有抵押权并有优先受偿权的情况下，杨文婷系针对本院原判决错误提出的执行异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，对于异议人认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，只有与原判决、裁定无关的情况下，可以提起执行异议之诉，故杨文婷在本院驳回其异议请求后，应依照审判监督程序办理。本案的特别情况在于杨文婷在提出执行异议前已经提起第三人撤销之诉，目前在审理中。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零三条规定“第三人提起撤销之诉后，未中止生效判决、裁定、调解书执行的，执行法院对第三人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出的执行异议，应予审查。第三人不服驳回执行异议裁定，申请对原判决、裁定、调解书再审的，人民法院不予受理。”杨文婷提起第三人撤销之诉后又依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提出执行异议符合上述《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零三条所规定的情形，故本院释明其在本异议裁定作出后根据上述法律及司法解释的规定，应在第三人撤销之诉中解决相关纠纷。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零三条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人杨文婷的异议请求。
审 判 长 李 军
人民陪审员
王占平
人民陪审员
王丽丽
二〇一七年一月二十三日
法官 助理 罗佳琳
书 记 员 张 薇