湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初8044号
原告王春美，女，1951年10月2日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
委托代理人李春年，北京中银（长沙）律师事务所律师。
被告冯金亮，男，1968年3月1日出生，汉族，住湖南省宁乡县。
委托代理人徐爱群，湖南君卓律师事务所律师。
原告王春美诉被告冯金亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月15日受理后，依法由审判员卿斌担任审判长，与人民陪审员张永玲、唐丽君组成合议庭，于2017年2月17日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告王春美及其委托代理人李春年，被告冯金亮及其委托代理人徐爱群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王春美诉称，长沙市岳麓区望城坡沁园小区10栋102-502（以下简称“涉案房屋”，产权证号：长房权证岳麓字第××号）系原告王春美于上世纪90年代所建，该房屋主体部分共五层，第六层为隔热层。2013年10月，被告冯金亮因经营生意需要，经人介绍与原告协商租房事宜。2013年10月5日，原、被告签订《个人房屋租赁合同》，合同约定：原告将涉案房屋一共五层出租给被告，租期三年，自2013年11月1日起至2016年10月31日止，租金为第一年7万元，第二年8万元，第三年9万元。同时，合同约定被告不得损坏房屋的现有格局和装修格调，装修以来修去丢的原则执行，被告负责承租期内房屋设施设备的维护和修缮工作。合同期满时，被告未经原告同意，继续使用涉案房屋的，按约定租金的3倍按天支付违约金，且原告仍有权终止合同。另，合同还就水电费的承担及其他事宜作了约定。合同签订当日，被告支付了押金1万元和第一年的租金7万元。合同签订后，原告即将涉案房屋交付被告使用，并协助被告办理了《餐饮服务许可证》和《个体户营业执照》。原告交付房屋时的状况是：一楼至五楼的地面和楼梯间贴有瓷砖（不同楼层瓷砖的档次有区别），墙面贴有1.5米高的瓷砖，六楼加盖有隔热层。二楼到五楼每层隔开有五个小房间，门和窗户均已安装好，门为木门，窗系推窗，安装有钢筋焊接的防盗网，房间内无家具、空调。被告承租后，对涉案房屋进行了装修改造，将一楼用于经营嘉悦餐馆，二至五楼用于经营旅馆，六楼用于堆放杂物。原告曾对被告的部分装修行为提出了异议，但被告并未听取。合同履行期间，被告均按期交付了租金。租赁期届满前一个月，原、被告曾就租赁期届满后合同终止的事宜进行过沟通，同时，原告以书面及短信通知的形式告知被告房屋到期之后将不再续租，要求其在合同期满后办好费用结算和房屋移交手续。但被告均不理会，现合同期已届满，被告仍在使用涉案房屋。综上，被告的行为违反了合同约定及相关法律规定，其应在租赁期届满后向原告返还租赁物，及时腾空房屋，并向原告支付逾期腾房产生的占有使用费，承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：1.被告腾空原告所有的位于长沙市岳麓区玉兰路望城坡沁园小区的102-602房（具体为：搬离房屋内的床、桌子、椅子等可移动家具，拆除添加的洗手间、抽油烟机、排烟通道、空调、地毯、电表等，如拆除房屋致房屋毁损的，被告应当恢复原状）；2.被告向原告支付逾期腾房产生的占有使用费7500元和违约金22500元（占有使用费和违约金暂计算2016年11月（1个月），实际计算至被告腾退房屋之日止，占有使用费按每日250元计算，违约金按每日750元计算）；3.原告不退还押金10000元；4.本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：
1.《个人房屋租赁合同》，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，双方对租期、违约责任均进行了明确约定。
2.涉案房屋的产权证，证明原告系涉案房屋的所有权人。
3.嘉悦餐馆的个体工商户营业执照及照片，证明冯金亮将承租的房屋用于经营餐馆和旅馆的事实。
4.原告发给被告的《房屋到期收回通知》、《限期搬离通知书》及租赁期满后原告将收回涉案房屋的手机短信，证明原告在租赁合同到期前已通知被告，要求被告在合同期满后搬离、腾空房屋，缴清各种费用，办理房屋移交手续。
对原告提交的证据，被告冯金亮质证如下：、
对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该份合同实际签订的时间为2014年3月22日，涉案房屋系被告从原承租户尹书生处转租，当时是按原承租合同签订时间签订的该份合同。原、被告在签订该合同时，对房屋到期后的续租问题进行了口头约定，合同到期后如被告继续租赁，则按市场价续租。因此，是原告违约在先；对证据2-3无异议；对证据4的三性均有异议，被告一直在与原告协商续租事宜，只是因为原告要求30万元/年的租金标准明显高于市场价，致使无法达成一致，并非被告不愿意腾房。
被告冯金亮辩称：一、原、被告除签订《个人房屋租赁合同》时，曾口头达成一致意见，约定被告在合同约定的租期届满后按市场价继续承租房屋，本案系原告违约在先。二、即使被告在本案中存在违约行为，原告主张的腾房占有使用费及违约金明显过高，请求法院依法核减。三、原告方主张的不退还1万元押金的请求无事实及法律依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告冯金亮为支持其答辩意见，向本院提交证据如下：
1.人民调解协议，证明原、被告曾就涉案房屋的续租事宜进行调解的事实。
2.《房屋租赁协议》4份，证明涉案房屋附近的房租情况。
3.被告与钟某签订的《装修合同协议书》、装修款收条，证明被告对涉案房屋进行装修及支付装修费用的情况。
4.被告情况说明，证明被告接手涉案房屋时的原状，被告承租后的装修情况及经营期间因道路施工对被告的经营造成影响的事实。
5.证人吴某的当庭陈述，证明涉原、被告之间房屋租赁合同实际签订的时间为2014年3月22日，被告对涉案房屋的装修经过了原告的同意，双方对租赁期届满后按市场价续租有约定。
6.证人钟某的当庭陈述，证明被告对涉案房屋进行了装修并支出装修费52万元的事实。
对被告冯金亮提交的证据，原告王春美质证如下：
对证据1的三性无异议，该份证据除了证明原、被告曾经调解过之外，也证明了原告已通知被告租赁期满后要腾房的事实；对证据2的三性有异议，且三份合同均无原件；对证据3的三性有异议，与本案无关联；对证据4的三性有异议，证人应当出庭作证；对证据5的真实性有异议，该证人与被告系合伙人，存在利益关系，且其证实了原、被告所签合同上的字是被告本人所签，由此可以证明合同签订的时间为2013年10月6日；证据6，与本案无关联。
本院质证如下:
对原告王春美提交的证据1-3的真实性，被告无异议，予以采信；对证据4，结合被告提交的证据1予以综合认定。
对被告冯金亮提交的证据1，原告无异议，予以采信；证据2，无原件核对，对其真实性不予采信，且与本案无关联；对证据3的真实性予以采信，对其关联性不予采信；证据4，系原告个人出具，无其他证据佐证，对其真实性不予采信；对证据5，因原告在庭审中已认可涉案房屋在租给被告之前已租给尹书生，故对被告从尹书生处转租到涉案房屋的事实本院予以采信，但对原告所主张的其与被告曾约定租赁期满后按市场价续租的证明目的，因无其他证据佐证，本院不予采信；证据6与本案无关联，不予采信。
根据当事人在庭审过程中的陈述及上述有效证据，本院确认以下基本事实：
原告王春美系涉案房屋（产权证号：长房权证岳麓字第××号）的所有权人，该房屋共有六层，其中，第六层为隔热层。2014年3月22日，被告冯金亮从尹书生处转租到涉案房屋用于经营餐馆及旅馆，同时，被告冯金亮（乙方）与原告王春美（甲方）另行签订了《个人房屋租赁合同》一份，但双方在合同上注明的签订时间为2013年10月6日，合同约定：“一、甲方将位于汽车西站附近的自有产权房屋一栋共五层出租给乙方，面积大约300-400平米（实际面积以现房面积为准，不影响本合同的执行）。二、租赁期限为三年，自2013年11月1日起至2016年10月30日止。三、租金价格：第一年为7万元；第二年为8万元；第三年为9万元整。四、付款方式：双方于签订合同之日，乙方向甲方支付1万元整作为押金，另支付第一年一年的租金7万元整，第二年和第三年提前一个月支付当年的租金。五、甲、乙双方的权利义务1.甲方交付给乙方的房屋为现状交付，甲方有义务配合乙方办理相关的法律手续，但一切费用由乙方承担，（如办理工商、税务、卫生等手续，甲方应配合提供房屋产权证明材料）；2.甲方在乙方不按合同执行时有权终止本合同，将合同作废收回房屋，押金不退······4.乙方应遵守本合同，不得擅自将承租房屋转租、转让给第三方，如确实要将房屋租赁权转让给第三方，必须经甲方书面同意，同时转让时甲方必须在场参与证明，乙方不得在承租房屋内从事非法活动和损害公共利益的事情。乙方在租赁期满到想要续约时要在本合同到期前一个月提前告知甲方。合同期满而且乙方不再续签时，乙方应于本合同到期时主动将房屋交付甲方，（注：乙方不得损坏房屋的现有格局和装修格调，装修将以来修去丢的原则执行）。乙方在承租期内房屋设施设备的维护和修缮工作应自行负责。本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，按约定租金的3倍，以天数向甲方支付违约金后，甲方仍有权终止本合同……”。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告亦依约向原告支付了1万元押金并对涉案房屋进行了装修改造，添置了桌椅板凳、床、空调等设备。其中，一楼用于经营餐馆，二楼至五楼用于经营旅馆，六楼用于堆放杂物。合同履行期间，涉案房屋的租金被告均已依约支付给原告。租赁期届满后，原、被告因租金标准问题未能达成一致意见致使续租事宜发生争议，经长沙市岳麓区望城坡街道人民调解委员会调解未果。现被告仍在用于涉案房屋。
本院认为，原、被告双方签订的《个人房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行。本案的争议焦点为被告冯金亮对涉案房屋是否享有继续使用的权利。对此，本院认为，原、被告双方签订的《个人房屋租赁合同》约定的租赁期限已于2016年10月31日届满，故双方的权利义务关系已于该日终止。虽然该合同中第五条第4项约定了“乙方在租赁期满到想要续约时要在本合同到期前一个月提前告知甲方”，但该条并未对续租的期限及租金标准作出明确约定，且在合同终止后被告亦未就续租的期限及租金支付标准与原告达成一致意见，故被告显然不享有继续使用涉案房屋的权利，其理应将涉案房屋腾空并返还给原告，但应当给予其合理的腾房时间。虽然被告辩称其曾与原告口头协议，租赁期满后原告将涉案房屋按市场价格继续租给被告使用，但其并未提供相应的证据予以证明，故对其上述答辩意见，本院不予采信。
关于原告要求被告对涉案房屋受损部分恢复原状的问题，因原告未提供相应的证据证明被告对涉案房屋有毁损的事实，且双方已在《个人房屋租赁合同》中明确约定对房屋的装修依来修去丢的原则处理，故对其该项主张，本院不予支持。
关于原告主张的对合同期满后被告继续占用涉案房屋的占有使用费问题，鉴于《个人房屋租赁合同》约定的租赁合同期届满后被告仍在占有、使用涉案房屋，故对其占用涉案房屋期间的占有使用费理应支付给原告，现原告要求被告自《个人房屋租赁合同》期届满之次日起按《个人房屋租赁合同》中约定的9万元/年（7500元/月）的租金标准向其支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止的诉请，理由正当，本院予以支持。
关于原告要求被告支付违约金并不退还被告押金10000元的问题，因原、被双方未能就续租事宜达成一致意见的主要原因在于双方未能就续租的租金标准达成一致意见，而非被告主观违约造成，且原告已在本案中主张了涉案房屋的占有使用费，故对其要求被告支付违约金、不退还被告押金的主张，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、限被告冯金亮于本判决生效之日起六十日内将位于长沙市岳麓区望城坡沁园小区10栋102-502房（产权证号：长房权证岳麓字第××号）腾空并交付给原告王春美；
二、由被告冯金亮自2016年11月1日起按7500元每月的标准向原告王春美支付房屋占有使用费至涉案房屋实际返还给原告王春美之日止；
三、驳回原告王春美的其他诉讼请求。
本案受理费800元，由原告王春美负担200元，由被告冯金亮负担600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 卿 斌
人民陪审员 张永玲
人民陪审员 唐丽君
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 罗翠玲