浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第3561号
上诉人（原审被告）：浙江星杭汽车有限公司。
法定代表人：颜健生。
委托代理人：徐麟、季建阳。
被上诉人（原审原告）：杭州余杭星业塑化有限公司。
法定代表人：陶国强。
委托代理人：许观海、周宝林。
上诉人浙江星杭汽车有限公司（以下简称星杭汽车公司）因与被上诉人杭州余杭星业塑化有限公司（以下简称星业塑化公司）租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2013）杭余余民初字第729号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年11月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：星杭汽车公司欲租赁星业塑化公司房屋开设汽车展示销售维修店。经双方长期协商，最终星杭汽车公司确定租赁星业塑化公司所有的座落于余杭区星桥街道星桥北路72号1幢建筑面积为13326.93平方米的工业厂房。星业塑化公司的一名员工与祝亦灵一直以邮件往来的方式商讨《房屋租赁合同》条款，星业塑化公司的法定代表人陶国强亦通过短信形式与祝亦灵就同样内容进行沟通，后星业塑化公司、星杭汽车公司于2013年5月20日签订《意向书》一份，约定涉案房屋的租赁期限为自2013年7月1日起至2023年6月30日止。《意向书》第四、2条约定，星业塑化公司保证该房屋出租给星杭汽车公司前不在该房屋上设定任何性质的抵押，《意向书》第四、3条约定：星业塑化公司保证在房屋租赁合同签订之前不就本意向书项下的相同内容再与任何第三方进行磋商和谈判。《意向书》第五条约定：任何一方不履行或不完全履行本意向书约定义务的，应当赔偿由此给另一方造成的一切损失，且另一方有权解除本意向书。《意向书》还就双方的其他权利义务作了明确约定。但由于双方一直未就《房屋租赁合同》条款达成一致意见，星业塑化公司的法定代表人陶国强曾于2013年8月16日前往星杭汽车公司找到其行政部经理周捷催促星杭汽车公司尽快签订《房屋租赁合同》，但未果。另查明，星业塑化公司将涉案厂房于2013年7月25日抵押给浙江余杭德商村镇银行股份有限公司并办理抵押登记。至今双方仍未签订《房屋租赁合同》，故星业塑化公司诉至法院，请求判令：1、解除星业塑化公司、星杭汽车公司签订的《意向书》；2、星杭汽车公司向星业塑化公司支付租金损失633333元（自2013年5月20日起至2013年9月19日止，以后自2013年9月20日起按190万／年租金标准计算至判决解除《意向书》生效之日止）；3、本案案件受理费由星杭汽车公司承担。
原审法院认为：星业塑化公司、星杭汽车公司之间签订的《意向书》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应认定其合法有效，双方均应按照该约定履行自己的义务。《意向书》显示涉案房屋的租赁期限自2013年7月1日开始，应视为双方约定须在2013年7月1日前签订《房屋租赁合同》，但星杭汽车公司并未履行，应视为星杭汽车公司违约，应当承担相应的民事责任，星业塑化公司据此要求解除《意向书》的诉请，予以支持。《意向书》第四、3条约定星业塑化公司保证在房屋租赁合同签订之前不就本意向书项下的相同内容再与任何第三方进行磋商和谈判，星业塑化公司也依约遵守了该条款，那么星杭汽车公司应当支付从2013年5月20日起的租金损失。星业塑化公司于2013年7月25日在涉案房屋上设定抵押，应视为星业塑化公司以自己的行为表明不再继续履行《意向书》，故之后涉案房屋的租金损失应由星业塑化公司自行承担。因双方未约定租金计价方式，而星业塑化公司提供的证据2《管理方案》系杭州市余杭地方税务局临平税务分局与杭州市余杭区人民政府星桥街道办事处共同出具的星桥街道各地段厂房出租的最低租金计价参考标准，可以参照采纳。参照该标准，涉案房屋地段2012年最低租金收入为9元／平方／月，故本案涉案房屋租金损失的计算方法应为：房屋面积13326.93×9×12÷365×天数65（2013年5月20日起至2013年7月24日止）=256315.2元，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、星业塑化公司与星杭汽车公司签订的《租赁合同意向书》即日起解除；二、星杭汽车公司支付星业塑化公司租金损失256315.2元，于判决生效之日起十日内付清。三、驳回星业塑化公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10133元，减半收取5066.5元，由星杭汽车公司负担2572.5元，于判决生效之日起十日内付清，由星业塑化公司负担2494元。
宣判后，星杭汽车公司不服，向本院提出上诉称：一、上诉人没有任何违反《意向书》约定的行为。《意向书》是上诉人与星业塑化公司双方签署且具有约束力的法律文件，在该《意向书》第四条“甲、乙双方义务”中对上诉人所约定的义务是“保证在房屋租赁合同签订之前不就本意向书项下的相同内容再与任何第三方进行磋商和谈判”。显然，上诉人没有违反其基于《意向书》所应承担的义务。二、《意向书》中关于租赁期限的约定并不表明上诉人与星业塑化公司之间必须在此期间签订正式租赁合同。上诉人与星业塑化公司所签署的《意向书》仅约束双方负有为案涉房屋租赁进一步磋商的义务，该《意向书》并未明确约定上诉人负有在2013年7月1日前必须签署《房屋租赁合同》的义务，且该《意向书》也不是正式的《房屋租赁合同》。而一审法院以“《意向书》显示涉案房屋的租赁期限自2013年7月1日开始，应视为双方约定须在2013年7月1日前签订《房屋租赁合同》，但星杭汽车公司并未履行，应视为星杭汽车公司违约，应当承担相应的民事责任”为由，判决上诉人承担民事责任，是将《意向书》中所约定的租赁起始时间作为上诉人负有强制缔约的时间起算点，这显然是没有法律依据和事实基础的，这是明显的偷换概念。三、星业塑化公司在《意向书》有效期内违反《意向书》的约定擅自对涉案房屋设定抵押是违约行为。《意向书》第四条“甲乙双方义务”对作为出租方的星业塑化公司的义务为“1、保证其有权出租该房屋且该房屋符合出租给乙方的一切法定条件；2、保证该房屋出租给乙方前不在该房屋上设定任何性质的抵押”。显然，星业塑化公司在2013年7月25日将涉案房屋设定抵押的行为属于明显的违约行为。一审法院不仅没有认定星业塑化公司这一明显的违约行为，还将该行为视为“星业塑化公司于2013年7月25日在涉案房屋上设定抵押，应视为星业塑化公司以自己的行为表明不再继续履行《意向书》”。一审法院这一观点显然是错误的。同时，一审法院在认定事实部分也没有注意到，星业塑化公司所谓的前往上诉人处对工作人员周捷所作的私下录音是在星业塑化公司自身存在违约行为后为逃脱自身的违约责任而进行的准备。四、一审法院以《意向书》签订之日至星业塑化公司对涉案房屋设定抵押之日为止作为计算上诉人赔偿租金损失的时间在逻辑上、法律上和事实上均不成立。就逻辑上而言，抛开上诉人是否存在违约这一问题，即使上诉人存在违约，上诉人承担违约责任的时间起算点也应当从上诉人违约行为发生之日开始计算。而一审法院一方面认定上诉人没有在2013年7月1日签署正式《房屋租赁合同》是违约，另一方面有关违约责任即租金损失的起算点又从《意向书》签署之日开始计算，这在逻辑上就是自相矛盾的。从法律上讲，一审法院以《意向书》作为上诉人应承担违约责任的法律依据，而《意向书》却没有要求上诉人强制缔约的约定且上诉人没有任何违反《意向书》的行为，一审法院判决上诉人自《意向书》签署之日承担违约责任没有法律依据。从事实上看，涉案房屋自始至终都在星业塑化公司的控制之下，并没有交付给上诉人，且星业塑化公司在《意向书》有效期内还擅自将涉案房屋进行抵押，一审法院判决上诉人自《意向书》签署之日承担违约责任没有事实基础。第五、一审法院有关违约责任的认定标准和计算依据均没有法律依据。同样，在抛开上诉人是否存在违约这一问题的前提下，即使上诉人存在违约，因上诉人违约行为而无法达成本约即签署正式的《房屋租赁合同》的，上诉人违约责任也仅能是该《意向书》项下的违约责任，交易双方的实际损失也应限定在为准备达成本约而支出的费用范围内。而一审法院将未达成租赁合同所产生的涉案房屋租金收入损失作为赔偿范围显然不正确。同时，一审法院以杭州余杭地方税务局和当地街道办事处所出具的关于税收的指导标准作为租金计算标准也没有法律依据。上诉请求：1、撤销原审判决第一项和第二项，改判驳回星业塑化公司的全部诉讼请求；2、判令星业塑化公司承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人星杭汽车公司辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求依法维持。
上诉人星业塑化公司、被上诉人星杭汽车公司在二审期间均未提交证据。
根据有效的证据及双方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，本案中，双方在《意向书》对房屋租赁的部分条款内容作出了约定，同时明确约定“星业塑化公司保证在房屋租赁合同签订之前不就本意向书项下的相同内容再与任何第三方进行磋商和谈判”。而实际履行过程中，双方在约定的房屋租赁起始时间（即2013年7月1日）之前并未能达成正式的房屋租赁合同，而星杭汽车公司
直至2013年8月才明确表示不再准备租赁星业塑化公司的房屋。现原审法院通过对双方提交证据的综合分析判断，结合日常生活经验，认为星杭汽车公司放弃租赁是造成合同未能按期签订的原因，进而考虑本案的实际情况，根据同地段相同性质房屋的最低租金标准，判令星杭汽车公司承担相应期间内的损失，基本合理，故本院对星杭汽车公司的上诉理由，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10133元，由上诉人浙江星杭汽车有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 磊
审判员 张一文
审判员 金瑞芳
二〇一四年四月二十四日
书记员 曹姝隽