湖南省临湘市人民法院民 事 裁 定 书（2017）湘0682民特8号申请人:喻应梅,女,1969年1月7日出生，汉族，职员,住临湘市。委托代理人:丁慧,湖南永发律师事务所律师。被申请人:赵清和，男，1964年2月7日出生，汉族，经商，住临湘市。委托代理人:黄晓平，女，1963年10月4日出生，汉族，无业，住临湘市(系被申请人赵清和之妻)。被申请人:黄晓平，女，1963年10月4日出生，汉族，无业，住临湘市。申请人喻应梅与被申请人赵清和、黄晓平申请实现担保物权一案,本院于2017年6月28日立案后依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。申请人喻应梅称，2015年11月26日，被申请人赵清和、黄晓平因办厂经营的需要,向申请人喻应梅借款800000元，借款期限为一年，月利率18‰。被申请人赵清和、黄晓平向申请人喻应梅出具了借条。当天，申请人通过银行转账向被申请人赵清和支付了借款本金800000元。同日双方签订了一份《房屋抵押合同》，合同主要内容：借款的有关事项；被申请人赵清和、黄晓平以其夫妻共同共有的位于临湘市XXX路XXX小区XX号私房(房屋所有权证号:临房权证路中区字第0006XX**号，建筑面积531.39平方米)提供抵押担保，并办理了房屋他项权证（房屋他项权证号：临房他证路中区字第0000XX**号）；如逾期未归还本息，则另按照中国人民银行延期还款利率计算罚息。同月30日,临湘市房地产管理局向申请人核发了《房屋他项权证》，他项权利信息登记的主要内容：贷款额800000元、担保范围为本金、利息（复利、罚息）违约金、赔偿金和实现债权的一切费用。2016年4月5日，因被申请人到期不能偿还借款，双方协商后，被申请人承诺在2017年1月10日前归还上述借款本息，逾期未归还，抵押房屋由申请人处理。债务履行期再次到期后，被申请人未能偿还借款本息。因此，申请人向法院申请实现担保物权，请求人民法院依法拍卖或变卖被申请人抵押给申请人的临房权证路中区字第0006XX**号房产及临国用（2015）第4XX号国有土地使用权，申请人在本金800000元及利息272640元（以月利率18‰自2015年11月26日计算至2017年6月28日，最终以实际清偿之日为准）范围优先受偿。被申请人赵清和、黄晓平称，申请人所述属实，现被申请人无力偿还借款本息，同意依法拍卖、变卖抵押的上述房地产。本院经审查认为：借款合同是贷款人向借款人提供借款，借款人到期返还借款，并向贷款人支付利息的合同，合同的订立以自愿、合意、合法为原则。申请人喻应梅与被申请人赵清和、黄晓平在自愿、充分协商的基础上达成借款协议，申请人也实际履行了出借义务，且该借贷行为没有违反法律法规的强制性规定。同时，双方约定的月息18‰，未超过民间借贷年利率24%的规定。因此，申请人与被申请人之间的借贷协议合法有效。根据《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国物权法》的相关规定，抵押合同是指当事人签订的债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依据法律规定以该财产折价或者拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的合同。该合同应以书面形式签订，涉及不动产抵押的，抵押权应以登记而设立。本案双方当事人是在自愿、合法、意思表示真实的情况下签订的《房屋抵押合同》，该合同合法有效。《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”；第四十二条第（二）项规定：“办理抵押物登记的部门如下：（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门”；《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（一）项规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物”；第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十一条规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”。本案被申请人自愿以夫妻合法共同共有的财产提供担保，签订了书面《房屋抵押合同》，并向临湘市房地产管理局申请办理抵押登记，该局核发了《房屋他项权证》。该他项权利信息登记记载贷款额800000元，担保范围为本金、利息（复利、罚息）、违约金、赔偿金和实现债权的一切费用。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”。“抵押人未按照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押”。被申请人在对房屋设定抵押时，应一并将该抵押房屋相应的国有土地使用权抵押。被申请人虽然未办理该抵押房屋相应的国有土地使用权抵押登记，也应视为一并设定了抵押。因此，申请人与被申请人之间的抵押权已依法设立，对双方均有约束力。《中华人民共和国物权法》第一百九十五条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿……”。“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”。被申请人在借款期限一年届满后，不能偿还债务，经协商延期履行后，亦未偿还借款本息，应承担未偿还借款的违约责任。而双方在协商处置抵押房产偿还债务时，不能达成一致意见，申请人实现担保物权的法定条件已成就。因而，申请人依法向人民法院申请实现担保物权，要求拍卖、变卖抵押物（房屋及该房屋相对应的国有土地使用权），以所得价款优先偿还其借款本息的申请请求，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条《最高人民法院关于适用的解释》第三百七十二条第一项的规定，裁定如下：一、准许拍卖、变卖被申请人赵清和、黄晓平共同共有的位于临湘市XXX路XXX小区XX号的房屋及相应的国有土地使用权[房屋所有权证号:临房权证路中区字第0006XX**号，房屋他项权证号：临房他证路中区字第0000XX**号,建筑面积531.39平方米；国有土地使用权证号：临国用(2015)第4XX号，使用权面积121.1平方米];二、申请人喻应梅对上述房屋及相应的国有土地使用权变价后所得款项在借款本金800000元及其利息范围内优先受偿（以月利率18‰，自2015年11月26日计算至偿清之日止）申请费1000元，由被申请人赵清和、黄晓平负担。申请人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。审判员  丁月亮二〇一七年七月二十日书记员  方 灿附：法律条文《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十一条抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理：（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。