广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1591号
原告邓春娥，女，汉族，1987年3月22日出生，住址湖北省松滋市。
委托代理人胡沁，广东鼎方律师事务所律师。
委托代理人苏莉霞，广东鼎方律师事务所实习律师。
被告李昌海，男，汉族，1960年4月28日出生，住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人王志锐，广东鹏浩律师事务所律师。
委托代理人谭帆，广东鹏浩律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址广东省深圳市福田区。
法定代表人吴军强，执行董事。
委托代理人李常优，女，汉族，1986年10月19日出生，该公司职员。
原告邓春娥与被告李昌海、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡沁、苏莉霞，被告委托代理人王志锐，第三人委托代理人李常优到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年4月3日，原、被告签订了《房地产买卖合同》，约定原告向被告购买位于深圳市宝安区西乡街道前进路北侧桃源盛景园3栋17D房产一套，转让成交价为人民币3,000,000元。合同签订后，原告按照合同约定于2015年4月3日支付定金人民币200,000元，后双方于2015年6月3日在北京银行股份有限公司深圳分行办理了资金监管手续，监管资金为人民币700,000元。2015年6月23日，原告取得了贷款承诺函。但是，由于二手房价格猛涨，被告为了获取更大的利益，明确告知原告不愿继续履行合同，也不愿配合原告办理房产变更登记手续，还委托第三人将涉案房产以人民币4,500,000元的价格进行转让，被告的行为已经构成严重违约。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2015年4月3日签订的《房地产买卖合同》（编号：8203720）；2、被告向原告返还定金人民币200,000元及利息人民币3,210元（按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2015年4月3日起计算至款项还清之日止，暂计至2015年7月21日）；3、被告向原告支付房产成交价20%的违约金人民币600,000元及赔偿原告损失房产差额人民币800,000元；4、本案的诉讼费、诉前保全费人民币5,000元、诉前保全担保费人民币10,500元等由被告承担。
被告答辩称，一、涉案房产系陈女士（案外人）与被告夫妻共同财产，由其夫妻共同共有，原告与被告签订的《房地产买卖合同》处于效力待定阶段，该合同并未生效。二、即使合同有效的情况下，也是原告违约在先。原告不知出于何种原因未于合同签订之日起60日内（即2015年6月2日前）付清首期房款（存入资金监管账户），被告在原告迟迟未履行该支付义务的情况下，多次催促原告于2015年6月8日方将首期房款存入资金监管账户，原告的行为显然违反了双方签订的《房地产买卖合同》第三条的约定。三、被告只收取了原告定金人民币150,000元，另人民币50,000元是由原告交由第三人作为保证金，被告并未收取。因此，作为保证金的部分的款项人民币50,000元定金不应由被告进行返还。四、原告主张被告支付违约金600,000元及赔偿损失房产差额人民币800,000元没有法律及合同依据。
第三人答辩称，第三人处目前监管定金人民币50,000元，愿按照法院判决进行处理。第三人为本案的原、被告提供了全面的居间服务，二手房交易流程已办理到递件过户的手续，同时根据房地产买卖合同第20条备注条款第三项之约定，违约方需支付居间方佣金3%，第三人有权向法院认定的违约方主张涉案房产3%的佣金。
经审理查明：2015年4月3日，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订了编号为8203720的《房地产买卖合同》，相关约定如下：1、被告将其所有的位于深圳市宝安区西乡街道前进路北侧桃源盛景园3栋17D（房地产证号码500××××6253）转让给原告，转让成交价为人民币3,000,000元；2、买方在签订本合同时向卖方支付购房定金人民币200,000元。前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金；3、第二部分房款的付款方式为银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起60内付清首期款（以银行贷款承诺书为准），买方应于应付首期款之日起3日（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；4、该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同之日起60日内（含当日）将房地产证原件交予居间方；5、买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺之日）起3日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；6、买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留人民币50,000元作为交房保证金，交由居间方托管，此款在完成产权转移登记后卖方实际交付房地产时进行结算；7、如一方逾期履行义务超过10日或有其他根本性违约行为的，守约方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金并向违约方主张适用定金罚则；8、双方在备注条款中注明：双方若有一方违约须赔偿守约方人民币400,000元，并支付居间方佣金人民币3%。
原、被告及第三人在庭审中确认：2015年4月3日原告向被告支付定金人民币150,000元，当日原告将定金人民币50,000元交由第三人进行托管。第三人明确表明愿意根据法院判决发放尤其托管的定金人民币50,000元。
2015年6月3日，原告作为买房人，被告作为卖房人，双方为申请办理涉案房产的资金监管手续在《二手房交易资金监管申请审批表》中签字确认。
2015年6月8日，原告作为甲方（买方），被告作为乙方（卖方），北京银行股份有限公司深圳分行作为丙方（监管方），三方签订了《二手房交易资金监管协议》，约定甲乙双方为交易涉案房产将监管资金人民币700,000元委托给丙方进行监管，本协议自生效日起6个月内有效。6月8日，原告将监管资金存入监管账户。
2015年6月23日，北京银行股份有限公司深圳分行出具《个人购房按揭贷款承诺书》，表明在买卖双方办理完毕过户手续，核发了以按揭贷款申请人为权利人的《房地产证》，且该行与按揭贷款申请人已经签署借款合同等有关法律文件并以“交易房产”在房地产登记部门办妥了以该行为抵押权人的抵押登记手续和其他必要手续，经该行审查无误后，该行同意向贷款申请人即本案原告发放贷款人民币2,100,000元，本承诺书自签发之日起生效，有效期为3个月。
2015年6月29日，原告以特快专递的方式向被告发出《履约催告函》，向被告告知：被告拒绝办理房产过户手续的行为已经构成违约，被告应当于收到本催告函之日起2个工作日内协助办理房产过户手续，逾期则视为被告拒绝履行合同，原告将依法追究被告的法律责任。被告在庭审中确认已经于2015年6月30日收到上述《履约催告函》。
原告主张被告拒绝办理过户手续的行为违约，故原告现诉至法院，请求判令解除合同，并主张被告应当向其返还定金人民币200,000元，按房屋转让价款的20%承担违约金人民币600,000元，赔偿差价损失人民币800,000元，且被告还应当承担诉前保全费用人民币10,500元。
另查，1、原告主张被告于2015年6月23日明确表示不继续履行合同，且6月26日被告代理人提出要加价，双方未能达成一致意见，故被告不配合办理过户手续；被告主张因原告逾期支付首期款，且取得贷款承诺函的时间过长，故被告于2015年6月17日明确表示不再继续履行合同；第三人主张2015年6月20日左右被告向第三人业务员询问贷款承诺函是否已经出具，且表明再不出来就不卖了，贷款承诺函6月23日出来后第三人通知被告办理过户手续，但被告于当日表明不卖了。
2、原告主张涉案房产在2015年6月23日的市场价值为人民币4,500,000元；被告主张涉案房产在2015年6月23日的市场价值为人民币4,000,000元；第三人主张涉案房产在2015年6月23日的市场价值为人民币4,200,000元。
以上事实，有房地产买卖合同、收据、二手房交易资金监管协议、个人购房按揭贷款承诺书、PDS签购单、付款凭证、履约催告函、快递回执等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。本案中，涉案房产是否为被告及其配偶的夫妻共同财产，以及被告是否属于无权处分，均不影响合同效力，且为保障合同的全面履行，被告作为有完全民事行为能力的卖方，在签订涉案合同时，对涉案房产的物权转移是否存在障碍应当自行负有审慎的注意义务。原告和被告签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，合法，有效，双方均应当依法全面履行合同约定的义务。
关于违约责任的认定。首先，涉案合同约定，买方应当于签署本合同之日起60日内（含当日）付清首期款，由此可见原告应当在2015年6月1日之前完成支付首期款的义务。本案中，原告虽然于2015年6月8日才支付首期款，但原告逾期支付首期款的行为并未超过合同约定的10日的宽限期，即原告逾期支付首期款的行为尚不构成根本违约，且被告亦于2015年6月8日配合签订了《二手房交易资金监管协议》。其次，双方约定支付首期款即办理资金监管的日期为签订合同之日起60日内，且双方并未约定贷款银行出具贷款承诺函的日期，银行出具贷款承诺函的日期为2015年6月23日，按照交易惯例该放款日期亦尚在合理日期内，被告以银行出具贷款承诺函的时间过长为由拒绝履行合同缺乏合法性和合理性依据。综上，原告已经依约履行了相关义务，被告拒绝履行合同的行为构成根本违约，原告作为守约方有权主张解除合同并要求被告承担违约责任。综上，原告和被告签订的《房地产买卖合同》应当自原告向被告主张解除合同之日即本院于2015年8月4日将起诉状副本送达至被告之日解除。
关于违约金和损失。首先，原、被告签订的《二手房买卖合同》第十五约定：如卖方逾期履行合同义务超过10日，买方有权解除合同并选择要求违约方支付房产转让价20%的违约金承担违约责任或要求违约方承担定金罚则，但合同备注条款又约定双方若有一方违约须赔偿守约方人民币400,000元。本院认为按照交易惯例，合同备注条款为合同特别条款，效力优于合同的一般条款，即当合同备注条款与一般条款内容不一致时应当以双方特别注明的合同备注条款为准，根据合同特别条款的文义内容，并结合居间方即第三人的相关陈述，本院认为原、被告已经在合同备注条款中约定降低了合同第十五条约定的违约金标准，即将违约金降低为人民币400,000元，且降低违约金标准为原、被告协商一致的意思表示。其次，根据本院查明的事实，原告亦存在逾期支付首期款的违约行为。再次，银行已经出具贷款承诺函，且即使根据被告的主张，涉案房产在6月23日的市场价值亦为人民币4,000,000元。最后，在被告明确表示不继续履行合同后，原告在选择解除合同的情况下，应当负有一定的积极止损的义务。综上，基于双方对违约金数额的约定，双方的履行程度，以及原告在合同履行过程中亦存在一定过错的情况，本院酌情将违约金调整至人民币600,000元，但原告另行主张的损失人民币800,000元，本院不予支持。
关于定金。根据本院查明的事实，现有定金人民币150,000元在被告处，有定金人民币50,000元在第三人处进行托管，且第三人表明同意根据判决发放，根据合同解除的处理原则，涉案合同解除后，被告应当向原告返还定金人民币150,000元，第三人应当向原告返还定金人民币50,000元。
关于定金的利息。因违约金同时均有惩罚性和补偿性的功能，原告主张的定金利息损失尚在本院支持的违约金数额范围内，对于原告另行主张的定金利息损失，本院不予支持。
关于诉前保全担保费。担保费属于原告自行选择的担保方式而产生的费用，在双方对此并无明确约定的情况下，该费用应当由原告自行承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告邓春娥和被告李昌海2015年4月3日签订的编号为8203720的《房地产买卖合同》于2015年8月4日解除；
二、被告李昌海应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告邓春娥支付违约金人民币600,000元，返还定金人民币150,000元；
三、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告邓春娥返还定金人民币50,000元；
四、驳回原告邓春娥的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币19,368元，保全费人民币5,000元，由原告负担人民币12,325元，由被告负担人民币12,043元，受理费和保全费原告已经预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 郭映舜
二〇一六年一月十九日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 林斯瑜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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