重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中区法民初字第09431号
原告重庆永生商务咨询有限公司，住所地重庆市渝中区八一路9号38-13#。组织机构代码58147107-X。
法定代表人李荫国，该公司董事长。
委托代理人赵阳，重庆百君律师事务所律师。
委托代理人余升运，重庆百君律师事务所律师。
被告重庆渝亚房地产开发建设有限公司，住所地重庆市渝中区五一路8号。组织机构代码62190967-1。
法定代表人李凯，该公司董事长。
委托代理人辛渝，重庆恒庆律师事务所律师。
原告重庆永生商务咨询有限公司（以下简称“永生公司”）与被告重庆渝亚房地产开发建设有限公司（以下简称“渝亚公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈卓担任审判长，与人民陪审员刘玉梅、人民陪审员宋春蓉组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员艾志花担任法庭记录。原告永生公司的委托代理人赵阳，被告渝亚公司的委托代理人辛渝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告永生公司诉称，坐落于渝中区民族路99号名义层第1层建筑面积为752.16㎡的营业大厅是原告合法购买的商服用房，原告并因此持有重庆市国土资源和房屋管理局核发《房地产权证》。2012年11月20日，原被告双方就原告所有的上述房屋签订了租期为三年（即自2012年10月31日至2015年10月31日）的《帝都大厦房屋租赁合同》，双方除对房屋的情况、租赁用途、保证金的计缴、合同期限、改造和装修、房屋维修、房屋返还、转让及抵押、合同终止和解除等事项作出明确约定外，还在该合同第五条中特别约定：该房屋租金按本合同载明的房屋建筑面积752.16平方米计算，每平方米每月租金为600元，合计每月租金451296元，自2012年10月31日开始计租。租金的支付按先缴后用的原则执行，以每三个月为一个计租周期计收一次，本合同签订的同时，被告向原告支付首期三个月租金，之后的各期租金在下一个计租周期的前五日内付清；为约束被告的付款行为，双方还在协议第十一条第2项中特别约定被告逾期支付租金或其他应缴纳的相关费用的，每逾期一天，则按应支付或应缴纳款项的千分之一向原告承担逾期付款违约金的支付责任。协议签订后，被告实际控制了原告房屋并将该房屋转租给他人，但被告除了支付合同约定的保证金外，从未向原告支付任何租金。原告采用各种方式向被告追讨，但被告总以各种理由推脱，至原告起诉时，被告尚欠原告2012年10月31日至2013年10月31日的租金共计5415552元，并给原告造成巨大损失。原被告签订的《帝都大厦租赁合同》因依法成立而合法有效。被告无正当理由不支付租金的行为已构成重大违约并给原告造成巨大损失，为维护原告合法享有的财产权益，原告有权依据《合同法》第八条、第六十六条、第一百零七条的规定以及合同的约定要求被告立即支付欠付的租金及违约金。现诉至法院，请求：判令被告立即给付原告2012年10月31日起至2013年10月31日的租金共计5415552元，以及自逾期之日起至实际付清之日止，以欠付租金为基数并按每日千分之一计算的逾期付款违约金。
被告渝亚公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原被告之间不存在合法有效的租赁合同关系。首先，永生公司提供的《帝都大厦房屋租赁合同》上加盖的印章不是渝亚公司的印章，该印章是不真实的，由于该期间渝亚公司的印章在恒丰银行处监管，没有实际控制在渝亚公司之下。第二，即便该印章系渝亚公司的印章，那么合同也尚未具备生效条件。该合同第十二条第4项明确约定在渝亚公司缴纳首期租金后生效。而事实上渝亚公司也没有缴纳首期租金，因此合同也尚未生效。第三，按照相关规定，外商投资企业不得将所购买的房屋用于出租等营利活动。因此即便双方曾签订过这样一份合同，合同也是无效的。根据建设部等部门于2006年7月11日联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》第一条第一项，境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业经有关部门批准后方可按照核准的经营范围从事相关业务，而原告作为外商投资企业在工商局批准的经营范围内并没有取得房屋租赁的资格，因此原告购买的房屋只能自用，不能对外租赁，该意见第11条也有明确规定。第四，即便是经法庭审理后仍然认为被告应承担违约责任的，原告的起诉违约金也明显过高，应按同期银行贷款利率计算违约金。请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2012年8月8日，永生公司（李荫国、李陈淑微）（甲方）与渝亚公司（丙方）、重庆美联营销策划有限公司（丁方）及时任渝亚公司法定代表人魏强（乙方）于重庆市外侨办签订《谅解方案备忘录》，该备忘录载明：鉴于甲方在丁方的居间服务下于2011年8月3日与乙方、丁方签署《买卖协议书》，甲方以9000万元购买重庆市渝中区民族路99号名义层第1层营业大厅（建筑面积为752.16㎡），甲方已支付完购房款，因乙、丙方原因未能办理产权转移登记也无力退还购房款，故在有关部门见证下签署本谅解方案备忘录。甲方同意乙方继续完成产权过户登记，乙、丙方自愿返还甲方700万元等，若乙、丙方如期履约完毕，则甲方应以“建筑面积600元／平方米，租期三年，租金按季度提前支付”的原则与丙方签署该房屋的《房屋租赁合同》，该租赁合同的租金起算时间自2012年10月31日起算。
2012年11月20日，永生公司（出租方，甲方）与渝亚公司（承租方，乙方）就重庆市渝中区民族路99号名义层第1层营业大厅（建筑面积为752.16㎡）签订《帝都大厦房屋租赁合同》，约定：甲方所购该房屋由乙方承诺自2012年11月16日起算60个工作日内办妥该房屋的房屋产权证；根据甲、乙方及其他主体于2012年8月8日签署的《谅解方案备忘录》有关该房屋租赁的意向，双方签订本合同。乙方租赁该房屋作为商业经营使用，甲方在出租期间不干预乙方将租赁物业纳入商场统一管理，同意乙方在不违反法律法规规定和本合同约定范围内行使对物业的管理权、转租权。本合同签署的同时，乙方向甲方缴纳相当于一个月租金金额的履约保证金，即人民币451296元，租赁期满或租赁合同解除时，乙方无违约情形或相关争议已解决的，甲方一次性向乙方无息退还履约保证金；租赁期限内，若乙方出现违约情形或欠缴相关款项的，甲方可直接在履行保证金中扣除相应金额作为违约金或赔偿金；扣去保证金后，不能免除乙方对甲方的支付责任，乙方应在甲方通知的时限内向甲方支付相应款项并补足保证金金额；租赁期限为三年，自2012年10月31日至2015年10月31日，在签署本合同之日前，该房屋已由甲方移交给乙方并在乙方控制、使用之下；该房屋租金按本合同载明的房屋建筑面积752.16平方米计算，每平方米每月租金为600元，合计每月租金451296元，自2012年10月31日开始计租；租金的支付按先缴后用的原则执行，以每三个月为一个计租周期计收一次，本合同签订的同时，乙方向甲方支付首期三个月租金（即1353888元），之后的各期租金在下一个计租周期的前五日内付清；乙方逾期支付租金或其他应缴纳的相关费用，每逾期一天，乙方按应支付或应缴纳款项金额的千分之一向甲方承担逾期付款违约金；本合同经双方签字盖章，乙方缴纳履约保证金首期租金后生效。
协议签订后，渝亚公司（魏强）于2012年11月21日向永生公司支付了合同保证金450000元，但至今未支付过房屋租金，亦未将重庆市渝中区民族路99号名义层第1层营业大厅交还永生公司。
2013年2月28日，渝亚公司向永生公司出具承诺书一份：渝亚公司为切实履行与永生公司关于重庆市渝中区帝都大厦裙楼一层弧形位置（营业大厅一）的非住宅房屋租赁事宜，于2012年11月20日签订《帝都大厦房屋租赁合同》，渝亚公司应付款项如下：1、2012年10月31日至2013年1月30日期间的租金1353888元，2、2013年1月31日至2013年4月31日的租金1353888元，两项合计2707776元，承诺于2013年3月10日前付清。
2013年3月22日，渝亚公司又向永生公司出具承诺书一份，载明：渝亚公司与永生公司关于重庆市渝中区帝都大厦裙楼一层弧形位置（营业大厅一）的非住宅房屋买卖及租赁事宜，渝亚公司承诺于2013年3月31日前付清租金2707776元及违约金241810.74元，并在2013年6月30日前付清退款700万元及办妥交付房产证等。
2013年8月6日，永生公司取得重庆市渝中区民族路99号名义层第1层营业大厅（建筑面积为752.16㎡）的房地产权证。
审理中，渝亚公司以2012年下半年至2014年1月期间该公司印章由监管银行恒丰银行保管，其无法加盖印章为由，申请对永生公司举示的《帝都大厦房屋租赁合同》及两份承诺书上所加盖的渝亚公司印章的真实性进行鉴定，但未提供任何依据。经本院依法向恒丰银行重庆分行调查，渝亚公司所述理由并不属实：该行公司业务部自2012年10月开始接管渝亚公司相关业务开始，渝亚公司的印章均处于渝亚公司的自由控制之下。且该行还留存有渝亚公司提交的《帝都大厦房屋租赁合同》复印件一份。经核实，该份合同复印件与永生公司向本院提交的证据《帝都大厦房屋租赁合同》内容完全一致。结合永生公司所举示的其他证据，本院对渝亚公司提出的鉴定申请不予准许，对永生公司举示的该组证据予以采纳。
上述事实，有《谅解方案备忘录》、《帝都大厦房屋租赁合同》、《承诺书》及双方当事人的陈述等证据载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原告永生公司与被告渝亚公司签订的《帝都大厦房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的合同义务。
关于被告渝亚公司辩称合同因违反《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的规定而无效的意见。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原被告之间签订的合同并无《合同法》所规定的无效情形，故被告关于合同无效的抗辩意见不能成立。
关于被告渝亚公司辩称合同第十二条第四项明确约定在渝亚公司在缴纳首期租金后生效而渝亚公司并未缴纳首期租金，因此合同尚未生效的意见。原被告签订的租赁合同约定“本合同经双方签字盖章，乙方缴纳履约保证金首期租金后生效”，是对合同生效条件的约定。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”合同签订前，租赁房屋已由被告占有使用，此后被告亦支付了履约保证金并承诺按约支付租金，即原被告双方已以实际行为在履行合同，而被告逾期支付租金的行为显然系不正当地阻止合同约定生效条件的成就，应当视为条件已经成就。因此，被告关于合同尚未生效的抗辩意见亦不能成立。
按照合同约定，“每月租金451296元，自2012年10月31日开始计租……以每三个月为一个计租周期计收一次，本合同签订的同时，乙方向甲方支付首期三个月租金（即1353888元），之后的各期租金在下一个计租周期的前五日内付清；乙方逾期支付租金或其他应缴纳的相关费用，每逾期一天，乙方按应支付或应缴纳款项金额的千分之一向甲方承担逾期付款违约金”，至2013年10月31日，被告应付原告租金5415552元。因此，原告永生公司要求被告渝亚公司立即支付自2012年10月31日起至2013年10月31日的租金5415552元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
至于逾期付款的违约金。被告未按合同约定的时间向原告支付租金，属违约行为，应当承担逾期付款的违约责任。鉴于被告抗辩违约金标准过高，而双方所约定的违约金计付标准确实过高，根据《合同法》第一百一十四条第二款及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，综合本案合同履行情况及双方过错程度等因素，本院将逾期支付租金的违约金标准调整为按照中国人民银行规定的同期贷款利率的4倍计算。至于违约金的起止时间，按照合同约定，逾期支付2012年10月31日起至2013年1月31日的租金1353888元的违约金应自2012年11月1日起算，逾期支付2013年2月1日起至2013年4月30日的租金1353888元的违约金应自2012年2月6日起算，2013年5月1日起至2013年7月31日的租金1353888元的违约金应自2012年5月6日起算，2013年8月1日起至2013年10月31日的租金1353888元的违约金应自2012年8月6日起算，至付清之日止，利随本清。
综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告重庆渝亚房地产开发建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆永生商务咨询有限公司支付2012年10月31日起至2013年10月31日的租金5415552元及逾期支付该期间租金的违约金，违约金以4期租金每期各1353888元为本金分别计算，逾期支付2012年10月31日起至2013年1月31日的租金1353888元的违约金自2012年11月1日起算，逾期支付2013年2月1日起至2013年4月30日的租金1353888元的违约金自2012年2月6日起算，2013年5月1日起至2013年7月31日的租金1353888元的违约金自2012年5月6日起算，2013年8月1日起至2013年10月31日的租金1353888元的违约金自2012年8月6日起算，均按照中国人民银行规定的同期贷款利率的4倍为标准计至付清之日止，利随本清；
二、驳回原告重庆永生商务咨询有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费57935元、保全费5000元，由被告重庆渝亚房地产开发建设有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 陈 卓
人民陪审员 刘玉梅
人民陪审员 宋春蓉
二〇一四年四月九日
书 记 员 艾志花