江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镇民终字第00885号
上诉人（原审被告）张进。
上诉人（原审被告）金基础。
委托代理人袁俊，江苏律威律师事务所律师。
委托代理人仲梅，江苏律威律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）褚兼华。
上诉人张进、金基础因房屋买卖合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2013）润金民初字第00333号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
褚兼华诉称：2013年5月11日，褚兼华与张进、金基础签订房屋买卖合同一份，约定张进、金基础将位于长江路267号翠堤春晓7幢401室的房屋以100万元的价格卖给褚兼华，褚兼华于合同签订之日即支付了张进、金基础购房定金5万元。按照合同约定，张进、金基础应于2013年8月30日前办理交房手续，经褚兼华多次催促，张进、金基础方仍未履行合同。现请求判令：1、解除双方所签订的房屋买卖合同；2、张进、金基础双倍返还定金10万元。
张进、金基础辩称：1、褚兼华与中介方恶意串通，为牟取不正当利益，迫使张进、金基础签订了显失公平的合同，且该合同没有得到另外两位房屋共有人的同意，明显损害案外人利益，应属效力待定的合同；2、5万元购房定金是褚兼华交给中介的，张进、金基础从未收取该笔定金，签订合同十几天后中介将5万元给了张进、金基础，张进、金基础认为这笔钱是褚兼华购房的预付款，不是定金；3、如果另外两位共有人同意，张进、金基础仍然愿意卖房。
原审法院经审理查明：2013年5月，张进、金基础通过镇江我爱我家房产经纪有限公司登记售房信息，欲出售本市长江路267号翠堤春晓7幢401室的房屋。同年5月11日，经该中介公司联系，褚兼华、张进、金基础订立房屋买卖合同一份，约定张进、金基础将上述房屋（产权证号润70005354，建筑面积113.67平方米）以总价人民币100万元出售给褚兼华，褚兼华付给张进、金基础购房定金5万元，张进、金基础出具收条给褚兼华；为督促双方顺利履行合同义务，双方约定张进、金基础将所收定金及该房屋产权证交中介代为保管，中介出具收据给张进、金基础。双方约定于2013年8月30日前到房产交易所办理过户手续。合同签订后，褚兼华即支付5万元定金交中介保管，金基础依约出具收条一份交褚兼华执收，收条载明“今收到褚兼华购买长江路267号翠堤春晓7栋401室购房定金伍万元整（￥50000元）”。张进、金基础将房产证交中介保管后，中介出具暂保管定金和房产证的收据交张进、金基础执收。合同签订后十几日，中介又将5万元交给了张进、金基础并收回了暂保管收条，另开具了房产证暂保管收条。
另查，涉案房屋系张进、金基础与案外人金玮等共同共有，张进、金基础系夫妻关系，金玮、沈洁系张进、金基础的儿子、儿媳。由于张进、金基础在签订房屋买卖合同时未征得共有权人金玮、沈洁的同意，导致讼争房屋无法依约办理过户手续。
原审法院认为：当事人的合法权益受法律保护。张进、金基础明知出售的房屋系其与儿子、儿媳共同共有，在没有获得其他共有权人的同意和授权的情况下，张进、金基础对该房屋无处分权，但张进、金基础仍然与褚兼华签订涉案房屋买卖合同，违反了诚实信用原则。张进、金基础认为是褚兼华与中介恶意串通，为牟取不正当利益而迫使其签订了显失公平的买卖合同，但未提供相应的证据予以证明，对其抗辩不予支持。褚兼华与张进、金基础签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同内容并未违反法律法规的规定，且经双方签字确认，故该合同应认定为合法有效，对双方均具有约束力。张进、金基础以其在缔约时没有取得其他两位共有权人的同意为由主张合同效力待定，没有法律依据，不予支持。由于张进、金基础未取得房屋共有权人的授权，导致房屋无法过户，合同无法履行，造成褚兼华的损失，张进、金基础对此应当承担违约责任。合同签订后，褚兼华已按照合同约定将5万元定金交中介保管，张进、金基础出具了收条，而中介事后也将该笔款项交给张进、金基础，故张进、金基础已经实际收取了褚兼华的定金。张进、金基础辩称收条虽是其本人签字，但内容是中介所写，因此该收条并非其真实意思表示，且即使收到中介给的5万元，也是购房预付款，而不是定金。对此，原审法院认为，张进、金基础的上述抗辩主张没有事实依据和相应的证据证明，不予支持。根据合同约定，如张进、金基础违约，应将定金退还褚兼华，同时赔偿褚兼华相当于定金数额的违约金。现因张进、金基础原因导致合同无法继续履行，褚兼华也无购买意愿，因此，褚兼华请求解除合同，并要求张进、金基础双倍返还定金10万元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。
原审法院判决：一、解除褚兼华与张进、金基础于2013年5月11日签订的房屋买卖合同；二、张进、金基础于判决生效后十日内返还10万元给褚兼华。
张进、金基础不服原审法院民事判决，向本院上诉称：一、原审法院认定事实错误。二、上诉人明确告知被上诉人，上诉人的儿子、儿媳在外地、没有他们的授权，而中介为得到佣金利用自身优势，骗取上诉人作出不真实意思表示；褚兼华与中介方恶意串通，原审法院对责任认定上偏袒被上诉人。三、张进、金基础仍然愿意卖房，无违约行为，导致房屋不能过户是案外权利人不愿意卖房，上诉人同意做案外人的工作。四、褚兼华起诉时曾列金玮、沈洁为原审被告，原审法院指使褚兼华撤回了对其起诉。双方当事人在原审同时请一个律师事务所律师，后更换为现委托代理人。原审法院判决添加了两个不存在的代理律师。原审法院收取诉讼费违反规定标准。原审程序严重违法。请求撤销原判，改判上诉人不支付双倍定金10万元。
褚兼华辩称：一、被上诉人买房绝非上诉人所说的串通、引诱，有镇江市政府有关部门在2013年初发布的李家大山片区改造拆迁的公示、镇江市润州区的房屋征收通知书和选择评估通知书及补偿协议、润州区房屋征收安置选房证，说明被上诉人需要买房住。二、上诉人主动卖房，在网上发布售房信息。中介机构工作人员向买卖双方讲明了房屋买卖尤其是违约后的利害关系的有关事项，上诉人看房屋买卖合同先在合同书上签名，然后被上诉人才在合同书上签了名，上诉人收到中介出具5万元定金的暂保管收条。三、对于上诉人儿子媳妇未能在卖方合同上签字一事，视为他们同意其父母卖房，因为上诉人儿子媳妇的产权证是上诉人主动拿出，并交由中介工作人员保管核实，且房屋买卖是件大事，没有儿子儿媳的同意或者委托（有书面或者口头两种），其父母不可能擅自做主，且在网上发布信息广而告之。四、2013年本市大规模的拆迁助推了二手房房价不断上涨，上诉人在利益驱动下，让儿子儿媳用欺骗手段从中介机构拿走了产权证，而后又到别的中介登记卖方信息，登记价格112万元，暴露了上诉人真正的违约动机和目的，想高价二次卖房。请求维持原判。
本院对原审法院查明事实予以确认。
本院认为，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。虽然涉案房屋由张进、金基础与金玮等共同共有，张进、金基础没有获得其他共有权人的同意和授权，但是张进、金基础通过镇江我爱我家房产经纪有限公司联系，于2013年5月与褚兼华订立房屋买卖合同一份，约定张进、金基础将涉案房屋以总价100万元出售给褚兼华，2013年5月房屋买卖合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。张进、金基础未取得房屋共有权人的授权，导致房屋无法过户，合同无法履行，张进、金基础应当承担违约责任。因此，原审法院判决支持褚兼华的解除合同并由张进、金基础双倍返还定金10万元的诉讼请求并无不当。
张进、金基础上诉所称“中介骗取其作出不真实意思表示，褚兼华与中介恶意串通”的理由，没有相应的证据证实，本院不予采纳。根据合同相对性原则，褚兼华起诉时曾列金玮、沈洁为原审被告，后撤回对其起诉，列张进、金基础为原审被告，原审法院予以准许并无不当；原审判决列明的委托代理人均有相应的委托代理手续，故张进、金基础上诉所称“原审法院判决添加了两个不存在的代理律师”的理由没有依据；原审法院确定本案诉讼费用不违反国务院《诉讼费用交纳办法》相关规定，因此，张进、金基础上诉所称“原审程序严重违法”，没有依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人张进、金基础共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊华勇
代理审判员 张 剑
代理审判员 田 原
二〇一四年九月三日
书 记 员 张伟兰
本法律文书所附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国物权法》第十五条【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。