山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁17民终230号
上诉人（原审原告）：孟祥荣，女，1967年10月30日出生，汉族，市民，现住菏泽市牡丹区。
委托诉讼代理人：张旗，北京市都城（菏泽）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：菏泽市军安房地产置业有限公司。住所地：菏泽市军转培训中心*楼。统一社会信用代码：91371700789269970U。
法定代表人：李爱民，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：魏宝生，山东天清律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘云伟，山东天清律师事务所律师。
上诉人孟祥荣因与被上诉人菏泽市军安房地产置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院(2016)鲁1702民初1795号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
孟祥荣上诉请求：撤销山东省菏泽市牡丹区人民法院(2016)鲁1702民初1795号民事判决，查清事实后改判被上诉人赔偿逾期交付车库、储藏室违约金2272.53元及被上诉人将办理房产登记所需资料报产权登记机关备案。事实和理由：一、一审判决违反了当事人的合同约定，既不合理也不合法。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案。”但一审判决却擅自增加了“被告菏泽市军安房地产置业有限公司在取得菏泽市大学嘉园小区29幢3单元202房屋初始登记手续后”等内容，严重违反了当事人双方的合同约定。初始登记，是指在房屋竣工以后由开发商向登记机关申报，确认某一房地产的所有权并取得《房屋所有权证》（大产权证）。初始登记不同于建筑物区分所有权登记，不可能单独对29幢3单元202房屋进行登记。因此，一审判决中关于“被告菏泽市军安房地产置业有限公司在取得菏泽市大学嘉园小区29幢3单元202房屋初始登记手续后”的内容不可能得到履行。一审法院通过判决的方式为被上诉人履行合同义务附加了一个不可能完成的条件。该判决既不合理，也不合法。二、一审判决超出了一审原告的诉讼请求范围。上诉人一审诉讼请求第二项为：“判令被告将办理房屋权属登记所需材料报产权登记机关备案”。但一审法院对该诉求的判决结果却为：“被告菏泽市军安房地产置业有限公司在取得菏泽市大学嘉园29幢3单元202房屋初始登记手续后的三十日内，将办理房屋权属登记所需的应由其提交的全部材料交付行政主管部门。”该判决内容明显超出了一审原告的诉讼请求范围。三、一审判决不支持上诉人关于被上诉人逾期交付车库、储藏室的违约金错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”双方签订的储藏室（车库）买卖协议虽未约定违约金，但被上诉人逾期交付房屋的事实客观存在，上诉人要求被上诉人支付违约金的请求应当得到支持。一审判决不支持上诉人关于被上诉人逾期交付车库、储藏室的违约金错误。
菏泽市军安房地产置业有限公司辩称，孟祥荣的上诉请求缺乏事实与法律依据。1、目前不能办理房产证的原因是大学嘉园整个小区还没有验收及入住，若干业主私自建设阁楼，乱搭乱建致使规划部门不同意发放建设工程规划许可证，而且三期项目正在施工过程中。2、车库、储藏室买卖协议没有约定违约金，不能适用违约金条款。3、被上诉人尊重法院的生效裁判。但对一审判决第三项有意见，不符合被上诉人和菏泽学院的团购合同的约定。
孟祥荣向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期交房的违约金10447元（房屋、储藏室及车库的总价款222933元×0.05%×94），逾期办理房产证的违约金2229元（房屋、储藏室及车库的总价款222933元×1%）。2、判令被告将办理房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案。3、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2009年6月2日，原告孟祥荣与被告签订了合同编号为D0223的商品房买卖合同，合同约定:“原告孟祥荣向被告购买位于菏泽市大学路南牡丹区西大学嘉园小区29幢3单元202号房，房款共计182517元。原告孟祥荣应于本合同生效之日起十日内一次付清全部购房款。合同约定被告应于房款付清后一周内向原告孟祥荣交付房屋。如果被告没有按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照以下方式处理：逾期超过30日后，原告孟祥荣有权解除合同。如果原告孟祥荣要求继续履行合同，合同继续履行。被告应自本合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日向原告孟祥荣支付已交付款万分之五的违约金。被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案。如因出卖人原因，原告孟祥荣不能在规定的期限内取得房地产权属证书，被告应当承担违约责任。如果原告孟祥荣不退房，被告应按已付房价款1%向原告孟祥荣支付违约金。2009年6月2日”。
2009年6月2日，原告孟祥荣与被告菏泽市军安房地产置业有限公司签订了储藏室（车库）买卖协议，协议的主要内容为：“孟祥荣自愿购买菏泽市军安房地产置业有限公司所有的大学嘉园29号楼3单元3号储藏室及3号车库。储存室面积10.06平方米，单价1230元，合价12374元。车库建筑面积22.97平方米，单价1260元，合价28947元。总价41316元，与所购商品住宅同时一次付清。2009年6月2日”。
2009年6月3日，原告孟祥荣向被告菏泽市军安房地产置业有限公司交付了房款182517元。被告菏泽市军安房地产置业有限公司向原告孟祥荣出具了房款收据一份，收据的主要内容为：“菏泽市军安房地产置业有限公司于2015年10月10日收到孟祥荣支付的29-3-202房款182517元。”同日，原告孟祥荣向被告菏泽市军安房地产置业有限公司交付了车库款40416元。被告菏泽市军安房地产置业有限公司向原告孟祥荣出具了房款收据一份，收据的主要内容为：“菏泽市军安房地产置业有限公司于2015年10月10日收到孟祥荣支付的车库款40416元”。
2009年9月14日，被告菏泽市军安房地产置业有限公司通过菏泽君信物业服务有限公司向原告孟祥荣交付了房屋。同日，孟爱荣向菏泽君信物业服务有限公司交付了维修登记费200元、垃圾转运费131元、有线电视初装费120元。
一审法院认为，根据原告提交的证据，结合庭审查明的事实，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条之规定，对原告孟祥荣向被告菏泽市军安房地产置业有限公司购买房屋、车库及储藏室的事实予以认定，且原告孟祥荣已履行了支付房款、车库款及储藏室款的义务。对于原告孟祥荣要求被告支付逾期交房的违约金10447元（房屋、阁楼及车库的总价款222933元×0.05%×94）以及逾期办理房产证的违约金2229元（房屋、储藏室及车库的总价款222933元×1%），依据原告提交的商品房买卖合同约定，对原告孟祥荣主张的房屋部分的违约金予以支持。依据原告孟祥荣提交的储藏室（车库）买卖协议，原被告在协议中并没有约定车库、储藏室相关违约责任的承担。因此，对原告孟祥荣主张的车库、储藏室部分的违约金不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，被告应当向原告支付的逾期交房的违约金数额为8578.3元（182517元×0.05%×94），被告应当向原告支付的逾期办理房产证违约金数额为1825.17元（182517元×1%）。依据原被告提交的证据以及原被告的陈述，被告菏泽市军安房地产置业有限公司辩称由于菏泽学院教职工对阁楼的非法改造和在楼顶搭建板房以及公司的项目经理黄建涉嫌职务犯罪，现已被菏泽市公安局牡丹分局通缉，由其保管的建设工程施工许可证、建设工程规划许可证（副本）无法提交，导致规划部门不给颁发建设工程规划许可证正本，但没有提交相应的证据予以证明，因此对被告菏泽市军安房地产置业有限公司上述答辩意见不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，对原告孟祥荣要求被告菏泽市军安房地产置业有限公司将办理房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案的诉讼请求予以支持。综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决：一、被告菏泽市军安房地产置业有限公司于本判决生效十日内赔偿原告孟祥荣逾期交房的违约金8578.3元；二、被告菏泽市军安房地产置业有限公司于本判决生效十日内赔偿原告孟祥荣逾期办理房产证的违约金1825.17元；三、被告菏泽市军安房地产置业有限公司在取得菏泽市大学嘉园小区29幢3单元202号房屋初始登记手续后的三十日内，将办理房屋权属登记所需的应由其提交的全部材料交付行政主管部门；四、驳回原告孟祥荣要求过高部分的诉讼请求。如果菏泽市军安房地产置业有限公司未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告菏泽市军安房地产置业有限公司负担。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明：菏泽市物价局、菏泽市财政局2013年11月22日下发的菏价费发（2013）68号文件《关于公布交通家园、水岸家园公共租赁住房租金试行标准的通知》中规定：交通家园储藏室基准租金为1.6元/平方米/月。菏泽市物价局、菏泽市财政局2013年11月22日下发的菏价费发（2015）3号文件《关于公布康馨雅苑公共租赁住房租金试行标准的通知》中规定：康馨雅苑储藏室基准租金为1.6元/平方米/月。
本院认为，本案的争议焦点是：1、上诉人请求判决被上诉人将办理房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案应否支持；2、被上诉人是否应赔偿上诉人逾期交付车库、储藏室违约金2272.53元。
关于焦点一。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。该约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，双方均应遵照执行。被上诉人早已将涉案房屋交付上诉人使用，被上诉人理应按照约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被上诉人辩称，由于菏泽学院教职工对阁楼的非法改造和在楼顶搭建板房等原因，导致规划部门不给颁发建设工程规划许可证正本，不具备办理房产登记的条件。但被上诉人对以上辩解理由未提供相应证据予以证实，对其辩解意见本院不予采信。一审判决“被上诉人在取得菏泽市大学嘉园小区房屋初始登记手续后的三十日内，将办理房屋权属登记所需的应由其提交的全部材料交付行政主管部门”，该判决内容不符合双方合同约定，本院予以纠正。
关于焦点二。双方签订的储藏室（车库）买卖协议，虽没有约定车库、储藏室相关违约责任的承担，但被上诉人逾期交付储藏室（车库）的事实客观存在。经审查，双方签订的储藏室（车库）买卖协议中约定：储藏室（车库）价款与所购商品住宅同时付清；所购储藏室（车库）依法享有产权，使用年限同所购商品住宅。既然双方在《商品房买卖合同》中约定了具体的交房时间，那么作为主房的储藏室（车库）理应与主房同时一并交付。被上诉人未按照约定时间交付，应承担相应法律责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”据此规定，本案中上诉人请求的逾期交付储藏室（车库）的违约金可以参照菏泽市物价局、菏泽市财政局公布的水岸家园、康馨家园的储藏室租金标准1.6元/平方米/月计算，应为165.59元（（10.06＋22.97）×1.60÷30×94），加上一审判决的主房逾期交房违约金8578.30元，共计8743.89元，应由被上诉人承担。
综上，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持山东省菏泽市牡丹区人民法院(2016)鲁1702民初1795号民事判决第二项：菏泽市军安房地产置业有限公司于判决生效十日内赔偿孟祥荣逾期办理房产证的违约金1825.17元；第四项：驳回孟祥荣要求过高部分的诉讼请求。
二、撤销山东省菏泽市牡丹区人民法院(2016)鲁1702民初1795号民事判决第一项：菏泽市军安房地产置业有限公司于判决生效十日内赔偿孟祥荣逾期交房的违约金8578.3元；第三项：菏泽市军安房地产置业有限公司在取得菏泽市大学嘉园小区29幢3单元202号房屋初始登记手续后的三十日内，将办理房屋权属登记所需的应由其提交的全部材料交付行政主管部门。
三、菏泽市军安房地产置业有限公司于判决生效后十日内支付孟祥荣逾期交房的违约金8743.89元。
四、菏泽市军安房地产置业有限公司于判决生效后三十日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费100元，减半收取50元，由菏泽市军安房地产置业有限公司负担。二审案件受理费100元，由菏泽市军安房地产置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴树峰
代理审判员 李 锋
代理审判员 张宪明
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 李 峰