河南省郑州市管城回族区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）管民二初字第1789号
原告刘皓淳，男，1991年9月7日出生，汉族，无业。
委托代理人王迪，河南继春律师事务所律师。
被告河南省军安实业服务中心有限公司。住所地，郑州市。
法定代表人王春晖，经理。
委托代理人刘海威，河南金色阳光律师事务所律师。
委托代理人高朋仑，河南金色阳光律师事务所律师。
原告刘皓淳诉被告河南省军安实业服务中心有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王迪、被告法定代表人的委托代理人刘海威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年3月31日，原告与被告签订《河南军安军旅凯旋门房屋认购协议》，双方约定，由原告购买军旅凯旋门甲号楼东一单元18层E1户房屋，总建筑面积158.22平方米，单价3300元／平方米，总价522126元，原告分别于2008年5月13日、2008年5月23日、2009年10月27日交纳认购金300000元、100000元、50000元。后因被告一直未取得预售许可证及房屋无法竣工验收等原因导致其无法按照约定向原告履行交房义务。原告与被告签署的《河南军安军旅凯旋门房屋认购协议》属商品房预约合同，因被告自身过错致使其不能按照约定向原告履行交房义务，已构成根本违约，原告有权解除该预约合同。另因被告违约导致原告丧失了与他人签订同类本约合同的机会，造成原告信赖利益的损失，被告应给予赔偿。故原告提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告于2010年3月31日签订的《河南军安军旅凯旋门房屋认购协议》；2、被告返还原告认购金450000元；3、被告赔偿原告450000元的利息201800元（此利息仅为暂定数额，最终赔偿从交纳之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；4、被告赔偿原告250000元（暂定）；5、诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、原告不具备申购经济适用房的条件。军旅凯旋门项目是被告经市政府批准建设的经济适用房项目，土地是通过划拨方式取得，房屋性质属于经济适用房，而非原告起诉状中所称的商品房，原告不符合申购经济适用房的条件。二、双方签订的认购协议违法无效。涉案项目属于经济适用房，根据相关法律及政策要求，开发商没有单独销售权利。项目目前没有取得房屋预售许可证明文件，依法不能对外销售。被告与原告签订的《河南军安军旅凯旋门房屋认购协议》违背了法律法规的强行性规定，应当认定为无效。三、涉案认购协议并非商品房买卖合同或其组成部分。被告与原告签订的认购协议的认购说明表明，该认购书实为房屋认购保留协议，是被告以“为原告保留或预留房源”为条件而设立的合同，该协议并未约定购房款支付方式、公共设施的产权归属、房屋交付、办理产权登记、解决争议的方法等商品房买卖合同的主要内容，因此，涉案的认购协议书仅为双方预留房屋而设立，并非商品房买卖合同或其组成部分。四、原告在涉案纠纷中存在过错。在购买房屋的过程中，买受人有义务审查所购房屋的五证两书，有义务了解所购房屋的实际状况。原告在与被告签订认购协议过程中，被告将涉案项目房屋实际情况如实告知了原告，原告已知悉涉案房屋的性质及涉案项目房屋的实际情况。依据原告起诉状中称其分别于不同年份多次缴纳购房款，由此可以看出缴纳认购金的行为是在其本人深思熟虑后作出的决定，其对涉案房屋的状况认识清楚，原告应对其认购房屋所产生的后果自行承担责任。五、涉案建筑物所有权归属不明晰，房屋买卖关系及责任承担不确定。被告与老兵公司就涉案项目归属权争议诉讼长达6年之久，发生“一房两卖”事件后，政府责令停止与该项目有关的一切活动。被告未能办理各项手续及签订房屋买卖合同的原因是由于政府不可抗力原因造成的。2013年被告与老兵公司达成民事调解，军旅凯旋门项目建筑物所有权归被告所有，后案外人提出再审申诉，省高院裁定提审并中止原调解书的执行，该案件目前正在审理中。因此，该项目的建筑物所有权归属不确定，建筑物所有权可能归被告所有，也可能归老兵公司所有，由此而产生的房屋买卖法律关系及责任承担亦存在不确定性，并不能当然的确认由被告来承担责任。综上，结合本案事实，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：
一、2005年，被告经相关部门批准在郑州市未来路西、城北路南开发经济适用房，土地性质为划拨。
此后，被告与河南省新安老兵地产开发有限公司（以下简称老兵公司）联合在上述地段开发“军旅凯旋门”项目。在联合开发中，因双方发生纠纷产生诉讼；2013年8月27日，经郑州市中级人民法院主持，双方达成了调解协议，主要内容为：1、双方同意军旅凯旋门项目的建筑物归被告所有，被告对建筑物享有所有者权利，同时承担所有者义务和责任；2、军旅凯旋门项目后续开发建设由被告完成，被告承担项目后续开发的全部资金以及法律责任，老兵公司配合被告后续工作；3、双方的认购客户，由被告统一负责解决，老兵公司积极配合；4、老兵公司在开发建设该项目中所形成的其他问题，由双方配合有权机关协调解决；5、未尽事宜，双方另行协商解决；6、协议签订后，双方就军旅凯旋门项目不再向对方主张经济和其他法律责任。
二、2010年3月31日，原告与被告签订《河南军安军旅凯旋门房屋认购协议》一份，主要约定：原告购买被告开发的位于郑州市未来路与城北路交汇处军旅凯旋门项目甲座一单元18层E1户房屋一套，建筑面积158.22平方米，单价3300元／平方米，总价522126元，认购金450000元。协议签订前，被告曾于2009年10月27日出具收据，确认收到原告交纳的认购金共计450000元。
后因涉案楼盘牵涉“一房多卖”产生纠纷，后续问题已由相关部门介入处理。
诉讼中，原告明确其第三、四项诉讼请求，主张被告应自2009年10月27日起按同期银行贷款利率的标准计算认购金450000元的利息损失，且考虑目前房屋市价与当时房屋市价的差额，主张信赖利益损失250000元。
上述事实，有当事人提交的证据及庭审陈述等在卷佐证。
本院认为：证据表明，原告系先交纳房屋认购金，后签订房屋认购协议，涉案认购协议抬头为《河南军安军旅凯旋门房屋认购协议》，且加盖被告公司印章，故原告主张与被告签订认购协议并向被告交纳认购金的事实属实，本院予以确认。但被告介入开发的涉案楼盘属于经济适用房，因此，原告与被告基于签订的上述认购协议而建立的房屋买卖合同关系应属无效，原告诉请解除不当。合同关系无效之下，被告应将所收取的购房款项如数退还原告。原告主张的信赖利益损失，于法无据，本院不予支持；本院综合考虑合同履行情况、被告的过错情形及涉诉标的额等因素，本着公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告应按同期银行贷款利率的两倍赔偿原告自交纳房款之日起至本判决确定退还之日止的相应利息损失。被告与老兵公司之间诉讼纠纷的审理情况，对于目前本案争议纠纷的审理并不构成实质影响，被告作为认购协议的签订方及认购金的收取方，理应就本案承担责任。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及相关法律之规定，判决如下：
一、原告刘皓淳与被告河南省军安实业服务中心有限公司于2010年3月31日签订的《河南军安军旅凯旋门房屋认购协议》无效；
二、被告河南省军安实业服务中心有限公司于本判决书生效后十日内退还原告刘皓淳购房款项450000元并赔偿其相应利息损失（以450000元为基数，自2009年10月27日起按中国人民银行同期贷款利率的两倍计付至本判决确定还款之日止）；
三、驳回原告刘皓淳的其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12818元，由被告河南省军安实业服务中心有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向郑州市中级人民法院预交上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期不交的视为自动放弃上诉。
审 判 长 杨绿水
人民陪审员 崔淑娟
人民陪审员 蒲景枝
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 高媛媛