湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00462号
上诉人（原审被告、反诉原告）：汪昌霞，男，1950年10月29日出生，汉族，湖北省武汉市人。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：付秀荣，女，1973年3月25日出生，汉族，湖北省汉川市人。
原审被告（反诉第三人）：徐九斤，男，1961年10月26日出生，汉族，湖北省武汉市人。
上诉人汪昌霞因租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2012）鄂江夏民二初字第00440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2012年6月5日，付秀荣诉至一审法院，请求判令：一、由徐九斤、汪昌霞及时腾退出付秀荣所有的到期租赁房屋四、五、六层；二、由徐九斤、汪昌霞支付合同期满后占用房屋租金损失29167元并至腾退完毕之日止；三、本案诉讼费由徐九斤、汪昌霞负担。一审审理期间，汪昌霞提起反诉，请求判令：1、由付秀荣返还汪昌霞的房屋装修维修、设备购置费用等360000元。2、反诉费由付秀荣负担。
一审法院审理查明：2004年12月6日，付秀荣购买了武汉市江夏区纸坊街锶业小区地基并建成一栋六层半住房（门牌号为：锶业小区学府路76号）。2005年8月17日，付秀荣与案外人王新华签订了一份租赁合同，约定付秀荣将其房屋的四、五、六楼租给王新华使用，租赁期为2005年9月20日至2011年9月19日止，前三年租金为29000元，三年后房价另议。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，付秀荣将约定的房屋交给王新华使用，王新华随后对该房屋进行了装修并开办成立了“江城宾馆”进行经营。2007年8月15日，王新华与徐九斤、汪昌霞签订“江城宾馆股份经营协议书”，约定进行合股经营，并由徐九斤负责进行经营管理。同日，付秀荣（甲方）与徐九斤（乙方）签订房屋租赁合同，但双方合同签署的日期为2005年8月17日，合同约定：一、租赁地点：锶业小区地大西门付秀荣房屋四、五、六层；二、租用期限及其约定：1、租用期限：甲方同意将房屋四、五、六层租给乙方使用六年，其中房价议订三年，三年后房价另议，租期为2005年9月20日至2011年9月19日止；2、房屋租金：前三年每年叁万贰仟元人民币（￥32000元），此价格不含相关税费；……5、租用期内，乙方有下列情形之一的，甲方可以随时终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失；A、乙方擅自将房屋转租，转让或转借的；……三、双方责任义务：1、乙方须按时交纳水、电、电话、有线电视等费用；2、在租用期内，甲方必须确保乙方房屋的正常使用，不得将乙方租用的房屋转租（卖）给任何第三者，或在租赁期内房租加价；3、租用期满后，乙方如需继续使用，应提前一个月提出，甲方可根据实际情况，在同等条件下给予优先；4、乙方入住应保持周围环境整洁，做好防水防火防盗工作，若发生人为事故，乙方应负全部责任；5、乙方不得擅自改变室内结构并爱惜使用室内设施，若人为损坏的将给予甲方相应赔偿，如发生自然损坏，应及时通知甲方并配合甲方及时给予修复，如租赁合同期满后，乙方不得损坏房屋原有的装修，否则甲方有权扣押乙方的固定资产作抵押。（其中包括乙方装修的墙面、地面、门、楼梯、照明用电及卫生洁具）。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，徐九斤即负责对“江城宾馆”进行日常经营管理活动，并按约定向付秀荣支付租金，期间王新华退出合股经营。2009年，双方口头约定将年租金变更为40000元。2009年10月3日，徐九斤、汪昌霞签订协议书，徐九斤将其股份转让给汪昌霞退出合伙。汪昌霞在租赁期间亦按上述合同约定支付了租金。2011年9月19日双方合同期限届满前，付秀荣打电话给徐九斤，要求其在合同期限届满后退出租赁房屋。合同到期后，付秀荣仍要求徐九斤退出租赁房屋未果，双方为此多次发生纠纷，其间汪昌霞继续占有使用该房屋经营，且未支付任何费用。付秀荣多次要求腾退无果，遂向一审法院起诉。
另查明，付秀荣的学府路76号一栋六层半住房于2008年7月8日经武汉市江夏区土地管理局办理了个人建房用地许可证，土地性质及用途为国有建设用地，批准宅基地使用面积176.3㎡。房屋建成后，现仍未办理房屋产权登记。
一审法院审理认为，付秀荣与徐九斤签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应严格履行各自义务并享有其合法权益。在双方合同履行期间，徐九斤与汪昌霞合伙经营，后又退出合伙并由汪昌霞独自经营，按双方合同约定，应当经出租人付秀荣同意，后虽然按约支付了租金，但2011年9月19日双方在该合同履行期限届满后未就是否续租达成新的协议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，付秀荣要求徐九斤及实际承租人汪昌霞及时腾退出其到期租赁房屋的诉讼请求，合法有理，应予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”在合同履行期限届满后，实际承租人汪昌霞未就是否续租与付秀荣达成新的协议而继续使用房屋，付秀荣要求汪昌霞支付合同期满后占用房屋租金损失的诉讼请求亦合法有理，予以支持，占用房屋租金损失可以参照年租金40000元计算，从2011年9月20日起至实际腾退房屋之日止（其中从2011年9月20日至2013年9月19日为80000元）。由于租赁合同期满后，承租人未依约返还承租的房屋，其对占用房屋租金损失应当承担连带责任，付秀荣要求徐九斤支付占用房屋租金损失的诉讼请求，予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”双方签订的《房屋租赁合同》第三条第5项约定：“乙方不得擅自改变室内结构并爱惜使用室内设施，若人为损坏的将给予甲方相应赔偿，如发生自然损坏，应及时通知甲方并配合甲方及时给予修复，如租赁合同期满后，乙方不得损坏房屋原有的装修，否则甲方有权扣押乙方的固定资产作抵押（其中包括乙方装修的墙面、地面、门、楼梯、照明用电及卫生洁具）。”双方对租赁期间的装饰装修的方式虽然作出了约定，但对装饰装修费用在合同期满后出租人是否给予补偿并未明确约定，故汪昌霞反诉要求付秀荣返还转让费250000元及房屋装修维修、设备购置费用等费用共计360000元，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：一、汪昌霞、徐九斤于本判决生效之日起一个月内向付秀荣腾退位于武汉市江夏区纸坊街锶业小区76号房屋1栋的四、五、六层。二、汪昌霞于本判决生效之日起10日内，按年租金40000元标准，给付付秀荣从2011年9月20日起至房屋腾退完毕期间占用房屋租金损失；由徐九斤承担连带给付责任。三、驳回付秀荣的其他诉讼请求。四、驳回汪昌霞的反诉请求。本案受理费2219元，反诉受理费6700元，合计8919元，由汪昌霞负担。
判后，汪昌霞不服，向本院提起上诉称：1、汪昌霞经营的付秀荣的位于武汉市江夏区纸坊街锶业小区76号房屋，原为毛坯房，由汪昌霞出资36万装修且不断投资修缮，一审法院未依法支持汪昌霞的反诉请求。2、在合同后期经营中，付秀荣以锁门、断电等方式多次影响汪昌霞正常经营，导致汪昌霞严重亏损，应在房屋租金中扣减，对此，一审法院未予考量。3、付秀荣违反合同，剥夺汪昌霞的优先承租权，恶意造成汪昌霞的财产损失。上诉请求：依法纠正一审法院的不当判决，依法维护汪昌霞的合法财产权利。
付秀荣答辩称：一审判决认定事实清楚，判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
徐九斤未到庭答辩。
经审理查明：一审法院审理查明的事实属实。
本院认为：徐九斤与汪昌霞系合伙经营关系，徐九斤与付秀荣签订的《房屋租赁合同》对汪昌霞亦具有法律约束力，该合同是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。双方租赁合同至2011年9月19日履行期限届满，双方的租赁关系因合同到期而终止，此后，双方未能就是否续租达成新的协议，汪昌霞则应依约定将租赁房屋腾退返还于付秀荣，因汪昌霞在租赁期间届满后，仍继续占有使用租赁房屋，一审判决参照年租金40000元标准由汪昌霞向付秀荣支付占用房屋租金损失于法有据。汪昌霞上诉认为付秀荣以锁门、断电等方式多次影响其正常经营，导致严重亏损，但未提交相应证据予以证实，故汪昌霞该上诉理由不能成立；
关于汪昌霞提出其出资36万装修租赁物要求出租人付秀荣返还的问题。因双方合同中对装修费用在合同期满后，是否由出租人补偿并未明确约定，且汪昌霞对出资36万装修的事实未能举证，该项上诉理由本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8，919元，由汪昌霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余小乔
审 判 员 陈继红
代理审判员 安林锋
二〇一四年七月十四日
书 记 员 申光伟