福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽09民终352号
上诉人（原审原告）：曹鼎红，女，1966年1月10日出生，汉族，户籍地：福建省厦门市思明区，住福建省福鼎市。
委托诉讼代理人：曾锋、林灏，福建瑞佑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：雷阿丽，女，1974年6月26日出生，畲族，幼师，住福鼎市。
被上诉人（原审被告）：刘丽芳，女，1968年4月13日出生，汉族，户籍地福建省福鼎市。
被上诉人（原审被告）：敖仕妹，女，1975年1月11日出生，汉族，户籍地福建省福鼎市。
被上诉人（原审被告）：高杰，女，1975年6月12日出生，汉族，户籍地福建省福鼎市。
被上诉人（原审被告）：王英，女，1977年2月7日出生，汉族，户籍地福建省福鼎市。
被上诉人（原审被告）：林燕，女，1979年4月14日出生，汉族，户籍地福建省福鼎市。
被上诉人（原审被告）：刘正航，女，1976年12月10日出生，汉族，户籍地福建省福鼎市。
被上诉人（原审被告）：宋仁宫，男，1973年4月6日出生，汉族，住福鼎市。
被上诉人（原审被告）：魏纯，女，1977年2月10日出生，汉族，户籍地福建省古田县。
被上诉人（原审被告）：刘清银，女，1974年6月6日出生，汉族，户籍地福建省福鼎市。
被上诉人（原审被告）：黄小红，女，1970年11月5日出生，汉族，户籍地福建省福鼎市。
上述被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈建雄，福建鹏远律师事务所律师。
被上诉人（一审第三人）：福鼎电脑学校计算机技术咨询服务有限公司，住所地：福鼎市山前祥和路128号，统一社会信用代码：×××458。
法定代表人：曹小红，系该公司董事长。
上诉人曹鼎红因与被上诉人雷阿丽、刘丽芳、敖仕妹、高杰、王英、林燕、刘正航、宋仁宫、魏纯、刘清银、黄小红、被上诉人福鼎电脑学校计算机技术咨询服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服福鼎市人民法院（2016）闽0982民初1543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曹鼎红上诉请求：撤销福鼎市人民法院（2016）闽0982民初1543号民事判决，改判支持其一审的全部诉讼请求或发回重审。
事实和理由：1、2013年2月20日其与电脑学校签订了租赁合同，并依约支付了30万元的租金，2013年6月3日签订了《补充协议》，该租赁合同并没有违反法律规定，合法有效；2、被上诉人仅是拍卖物买受人，被上诉人与上诉人、电脑学校之间的法律关系不同于抵押权人、执行申请人与上诉人、电脑学校之间的法律关系，上诉人享有的租赁权并未影响抵押权人债权的实现，更不会与抵押权形成对抗。一审法院混淆了抵押权人、执行申请人和拍卖物买受人的法律概念，混淆了合同效力与抵押权登记对抗的法律界限，由此推导出的判决结果必然错误；3、一审法院在执行拍卖时，并未依法涤除上诉人对涉案房产享有的租赁权，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，被上诉人买受的涉案房屋上存在的上诉人租赁权对被上诉人继续有效；4、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条及相关司法解释规定，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务和委托拍卖时，应当通知承租人，承租人有优先购买权。一审法院在执行拍卖时并没有告知上诉人行使优先购买权，该拍卖应属无效，上诉人享有的租赁权自然具有对抗拍卖物买受人的效力；5、本案一审法院是涉案租赁标的的执行拍卖机构，对涉案标的的拍卖行为是否合法，有直接的利害关系，一审法院未主动回避，审理程序违法。
雷阿丽、刘丽芳、敖仕妹、高杰、王英、林燕、刘正航、宋仁宫、魏纯、刘清银、黄小红辩称：本案一审第三人是租赁合同的出租方，其在一审中已经确认本案的房屋租赁合同是虚假的，是上诉人曹鼎红以帮助一审第三人保住财产为由胁迫本案一审第三人的代理人签订的，不是一审第三人的真实意思表示，事实上曹鼎红至今也没有向一审第三人支付过房屋租金。本案的租赁合同不具有真实性，是无效的；2、涉案房产在2007年已由本案一审第三人贷款抵押给福鼎农村信用社，曹鼎红与本案一审第三人签订租赁合同时抵押权尚未解除，2014年一审法院在执行本案一审第三人借贷纠纷系列案件时依法将涉案房产拍卖，其通过竞拍买受，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款规定，即便租赁合同是真实和有效的，对其也不具有约束力；3、本案的合同不具有真实性，是无效的，曹鼎红对涉案房产不具有任何权利。一审法院在执行程序中没有损害曹鼎红任何权利，本案的处理结果与一审法院没有任何的利害关系，不存在需要回避和审理程序违法的问题，且曹鼎红主张的优先购买权及拍卖的效力问题不属本案审理范围。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人福鼎电脑学校计算机技术咨询服务有限公司经本院依法传唤未到庭，亦未提交书面意见。
曹鼎红向一审法院起诉请求：1、其对雷阿丽、刘丽芳、敖仕妹、高杰、王英、林燕、刘正航、宋仁宫、魏纯、刘清银、黄小红受让（司法委托拍卖）的坐落于福鼎市山前祥和路128号房屋在原租赁合同期限（2015年1月30日至2019年2月19日止）享有租赁权；2、雷阿丽、刘丽芳、敖仕妹、高杰、王英、林燕、刘正航、宋仁宫、魏纯、刘清银、黄小红腾退并清空非法占有的坐落于福鼎市山前祥和路128号租赁房屋并交付其占有、使用和收益。
一审法院认定事实：2007年4月18日，福鼎电脑学校计算机技术咨询服务有限公司提供福鼎市山前祥和路128号房地产作为抵押物，并经房管部门办理了抵押登记手续，向福鼎市农村信用合作联社借款。
2013年2月20日，乙方曹鼎红与甲方福鼎电脑学校计算机技术咨询服务有限公司签订《租赁协议书》，约定：福鼎市山前祥和路128号一幢五层结构综合楼的第一到第五层及操场出租给乙方教学使用；租赁期共6年，自2013年2月20日起至2019年2月19日止；每年租金为100000元。
2013年5月24日，曹鼎红与宋仁宫达成《合作协议》和《补偿协议》，约定曹鼎红将承租教学楼第二、三层及操场供幼儿园使用；2015年7月23日后再提供教学楼第一层；双方共同负责幼儿园经营、管理等；合作期间自2013年7月23日至2018年7月23日止。2015年8月30日，曹鼎红与宋仁宫协议解除2013年5月24日《合作协议》和《补偿协议》。
2013年12月5日，福鼎市人民法院作出（2013）鼎执行字第935号执行裁定书、协助执行通知书，裁定查封山前街道祥和路128号房地产。
2014年1月16日福建省宁德市中级人民法院（2014）宁民终字第108号民事判决认定：2007年4月18日，福鼎电脑学校计算机技术咨询服务有限公司提供福鼎市山前祥和路128号房地产作为抵押物，并经房管部门办理了抵押登记手续，向福鼎市农村信用合作联社借款。福鼎市农村信用合作联社有权以抵押财产福鼎市山前祥和路128号的房产和土地使用权折价或者拍卖等所得的价款优先受偿。
2015年1月30日，福鼎市人民法院（2013）鼎执行字第935-4号执行裁定书裁定：“1、被执行人福鼎电脑学校计算机技术咨询服务有限公司坐落于山前街道祥和路128号房地产的所有权及相应的其他权利归买受人雷阿丽及共有人刘丽芳、敖仕妹、高杰、王英、林燕、刘正航、宋仁宫、魏纯、刘清银、黄小红所有。福鼎市山前街道祥和路128号房地产的所财产权自本裁定送达买受人时起转移。2、买受人雷阿丽及共有人刘丽芳、敖仕妹、高杰、王英、林燕、刘正航、宋仁宫、魏纯、刘清银、黄小红可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。”
2015年7月10日，福鼎市人民法院通知曹鼎红搬离福鼎市山前街道祥和路128号房产。
一审法院认为：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。2007年4月18日，福鼎电脑学校计算机技术咨询服务有限公司将福鼎市山前祥和路128号房地产依法办理抵押并登记。之后，2013年2月20日，福鼎电脑学校计算机技术咨询服务有限公司将抵押的房地产出租。因此，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。曹鼎红要求对福鼎市山前祥和路128号房屋享有租赁权，要求雷阿丽、刘丽芳、敖仕妹、高杰、王英、林燕、刘正航、宋仁宫、魏纯、刘清银、黄小红腾退并清空占有的坐落于福鼎市山前祥和路128号房屋并交付曹鼎红占有、使用和收益，没有法律依据，本院不予支持，应予以驳回。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决驳回原告曹鼎红的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审判决已查明认定的事实没有争议，本院予以确认。本案上诉的争议焦点为：1、曹鼎红对雷阿丽等十一人通过竞拍买受的涉案房产是否享有租赁权及雷阿丽等十一人应否将涉案房产腾退、清空并交付给曹鼎红占有、使用和收益；2、一审审理程序是否违法；3、上诉人曹鼎红与原审第三人福鼎电脑学校计算机技术咨询服务有限公司签订的《租赁协议书》是否真实、合法有效。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。福鼎电脑学校计算机技术咨询服务有限公司于2007年4月18日已将涉案房产作为贷款抵押物抵押给福鼎市农村信用合作联社，并经房管部门办理了抵押登记手续，2014年1月16日，本院已生效的（2014）宁民终字第108号民事判决确认福鼎市农村信用合作联社对涉案房产享有优先受偿权，而曹鼎红与福鼎电脑学校计算机技术咨询服务有限公司签订涉案房产的《租赁协议书》发生于2013年2月20日，根据前述法律和司法解释的规定，即便曹鼎红与福鼎电脑学校计算机技术咨询服务有限公司签订涉案房产的《租赁协议书》是真实和合法有效，对雷阿丽等十一人通过竞拍买受的涉案房产不具有约束力，曹鼎红主张其对涉案房产享有租赁权并请求雷阿丽等十一人将涉案房产交付其占有、使用和收益没有法律依据。一审法院对涉案房产的查封扣押和拍卖，有执行根据，且与本案的处理结果没有利害关系，曹鼎红对此提出的上诉理由，不能成立。上诉人曹鼎红向一审提出的诉讼请求为确认其对雷阿丽第十一人通过竞拍买受的涉案房产享有租赁权和要求雷阿丽第十一人腾退、清空涉案房产并交付其占有、使用和收益，并未提出确认其与福鼎电脑学校计算机技术咨询服务有限公司签订的《租赁协议书》合法有效的诉讼请求，一审亦未对此作出判决，曹鼎红的该上诉请求，不属本案审理范围，本案不予涉及。曹鼎红的上诉理由均不能成立，不予采纳。
综上所述，曹鼎红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费100元，由上诉人曹鼎红负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈鸣鸣
审判员 易丽容
审判员 陈富强
二〇一七年六月九日
书记员 彭杨清
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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