福建省清流县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清民初字第523号
原告翁文彬，男，汉族，1980年1月26日出生，住福建省建瓯市。
委托代理人黄学用，福建韩思律师事务所律师。
原告郑祥明，男，汉族，1980年6月1日出生，住福建省南平市延平区。
委托代理人黄学用，福建韩思律师事务所律师。
被告福建省三明弘林房地产开发有限公司，登记住所地福建省清流县龙津镇河滨路1幢（建行四楼），现住所地福建省清流县龙津镇文华小区售楼部（孔子公园对面），组织机构代码66926775-1。
法定代表人林求潘，该公司经理。
委托代理人阳金香，该公司员工。
原告翁文彬、郑祥明与被告福建省三明弘林房地产开发有限公司（以下简称弘林公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翁文彬，原告翁文彬、郑祥明的委托代理人黄学用，被告弘林公司的委托代理人阳金香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翁文彬、郑祥明诉称：2010年7月11日，被告弘林公司与福建鸿恒基建设工程有限公司（以下简称鸿恒基公司）签订了清流文华新城1号楼工程的《建设工程施工合同》（项目位于清流县水东路398号）。之后，鸿恒基公司与二原告签订了承包文华新城1号楼工程项目的班组施工承包合同。该项目由二原告的班组负责施工。1号楼工程经竣工结算，工程款计5，696，828元（人民币，下同），扣除被告弘林公司已支付工程款4，865，900元，余款为830，928元。因被告弘林公司无现金支付鸿恒基公司，鸿恒基公司也没有钱支付二原告。经协商，2013年9月4日，被告弘林公司作为合同甲方，鸿恒基公司作为合同乙方，二原告作为合同丙方，达成了《房屋抵付工程款协议》。该协议约定，鸿恒基公司同意被告弘林公司以文华新城2幢203仓库抵付1号楼应付工程款794，052元给二原告；二原告作为鸿恒基公司指定的购买人与被告弘林公司签订《商品房买卖合同》并办理房屋产权登记。文华新城2幢203仓库房款总额957，370元；协议签订后7日内，被告弘林公司与二原告签订《商品房销售合同》；二原告将上述房产总价与应付工程款差额汇到被告弘林公司账户，该公司将该款转到鸿恒基公司账户，鸿恒基公司在扣除相关费用后转至二原告账户，二原告补足被鸿恒基公司扣除的金额，把差额全部转账到被告弘林公司账户，如此反复转账，直到全部冲抵完应付工程款发票金额。应付工程款＝工程余款－甲方代保修费用－预留保修金＝830，928元－16，876元－20，000元＝794，052元。丙方补房价差额＝房款总价－应付工程款＝163，318元。以上冲抵完成，被告弘林公司在收到全部房产差价以及工程款发票后，向二原告开具商品房购房发票，办理合同备案，并在三个月内办完房产证等手续。上述协议签订后，被告弘林公司与二原告签订了《商品房买卖合同》。双方约定，二原告所购买的第2幢203号商品房的用途为住宅，建筑面积共241.76平方米，其中，套内建筑面积217.74平方米，公共部分共有分摊建筑面积24.02平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3，960元，总金额957，370元。按上述《房屋抵付工程款协议》的约定，房产总价与被告应付的工程款对扣后，二原告只需支付被告弘林公司购房款163，318元。因上述房产早被被告弘林公司抵押用于银行贷款，二原告无法与被告弘林公司办理该房产的相关手续。虽然被告弘林公司曾于2014年1月14日通知尽快办理相关手续，但当时该房产仍处于抵押状态，被告弘林公司无法与二原告办理相关手续。据了解，被告弘林公司现已偿还了银行贷款，抵押手续也已解除。为此，请求法院依法判令被告弘林履行《商品房买卖合同》，向二原告交付位于清流县龙津镇城北文华新城2幢2单位203号房，同时协助二原告办理该房产的房屋所有权和国有土地使用权的过户登记手续。
被告弘林公司辩称：其与二原告于2013年9月4日签订了《房屋抵付工程款协议》。根据该协议，二原告应在7日内将补房价差额汇到被告弘林公司账户。该协议签订后，被告弘林公司有派人到二原告住处签订《商品房买卖合同》。在签订《房屋抵付工程款协议》前，该房屋产权登记在被告弘林公司名下，并办理了产权登记。被告弘林公司于2014年1月14日再次催促二原告办理相关手续，但二原告一直没有来办理。2015年5月份，另一施工企业起诉被告弘林公司，并申请保全被告弘林公司的财产，导致讼争商品房被查封，现无法办理相关手续。
经审理查明：（一）2013年9月4日，被告弘林公司作为甲方，鸿恒基公司作为乙方，二原告作为丙方，签订了一份《房屋抵付工程款协议》。该协议主要约定：1.工程施工合同及结算情况。（1）被告弘林公司与鸿恒基公司于2010年7月11日签订了清流文华新城1号楼工程建设工程施工合同（项目位于清流县水东路398号），之后，鸿恒基公司与二原告签订了承包文华新城1号楼工程项目的班组施工承包合同（该项目由二原告班组施工），该工程已竣工结算，结算工程款5，696，828元，被告弘林公司已支付工程款合计4，865，900元，余款830，928元。因被告弘林公司暂无现金支付，经协商被告弘林公司同意将部分房屋以出售的形式作为工程款抵付给二原告。（2）鸿恒基公司、二原告保证签订本协议时，二原告是符合现行法律法规、规章及政策条件下购房条件的主体，有权购买三明市清流县的商品房。若二原告不符合购买商品房条件导致有关行政主管部门不予办理合同备案的，鸿恒基公司和二原告需另行安排购房人与被告弘林公司签订《商品房销售合同》，二原告应承担由此给被告弘林公司造成的一切损失。（3）鸿恒基公司与二原告均已悉知所抵付工程款的房屋位置、面积、户型等房屋具体情况。鸿恒基公司同意被告弘林公司以文华新城2幢203仓库抵1号楼抵付应付工程款794，052元。二原告作为鸿恒基公司指定的购买者与被告弘林公司签订《商品房销售合同》并办理房屋产权登记。2.抵扣工程款房屋情况：清流县龙津镇水东路398号2幢203仓库，房权证号清字第2012003**，建筑面积241.76平方米，优惠后价格为每平方米3，960元，房款总额为957，370元。3.抵款具体流程。（1）本协议签字盖章且工程结算审核意见书经各方签字、盖章之日起5日内，鸿恒基公司向被告弘林公司开具与工程余款金额等同的工程款发票。（2）二原告同意、自愿按本协议协商的房屋及单价签订《商品房销售合同》，二原告提供经鸿恒基公司、二原告确认的所有产权人身份证以及产权比例证明给被告弘林公司，以便办理产权证。（3）本协议签订后7日内，被告弘林公司与二原告签订（＊＊＊号）房屋的《商品房销售合同》，合同签订后7天内二原告将差额款汇入被告弘林公司指定账户。（4）二原告将上述房产总价与应付工程款差额汇到被告弘林公司账户，被告弘林公司将此款转到鸿恒基公司账户，鸿恒基公司扣除相关费用后转到二原告账户，二原告补足被鸿恒基公司扣除的金额，把差额全部转账到被告弘林公司账户，如此反复转账，直到全部冲抵完应付工程款发票金额。应付工程款＝工程余款－被告弘林公司代保修费用－预留保修金＝830，928元－16，876元－20，000元＝794，052元。二原告补房价差额＝房款总价－应付工程款＝163，318元。（5）以上冲抵完成，被告弘林公司收到全部房产差价后，向二原告开具商品房购房发票，办理合同备案，并在三个月内办完房产证过户等手续。同时各方还约定了其他事项。
（二）签订上述协议后，被告弘林公司与二原告签订了《商品房买卖合同》。双方约定，二原告向被告弘林公司购买址在清流县龙津镇城北的文华新城第2幢2单元203号现房；该商品房的用途为住宅，产权登记建筑面积共241.76平方米，其中，套内建筑面积217.74平方米，公共部位共有分摊建筑面积24.02平方米；该商品房按建筑面积计算价款，单价为3，960元，总金额为957，370元，付款方式为一次性付款。
（三）2014年1月14日，被告弘林公司以各方签订的上述《房屋抵付工程款协议》已于2013年9月4日起生效为由发出通知函，通知鸿恒基公司和二原告尽快办理相关手续。
（四）三明市中级人民法院于2015年3月25日作出（2015）三民初字第218-1号民事裁定书，依法查封了被告弘林公司名下的清流县龙津镇水东路398号2幢203仓库的房屋产权。后二原告向三明市中级人民法院提出保全异议申请。三明市中级人民法院受理后，依法进行审查并公开举行听证会，于2015年9月11日作出（2015）三民复字第19号民事裁定书，裁定驳回了二原告的异议申请。
上述事实，有二原告举示的《房屋抵付工程款协议》、《商品房买卖合同》、《通知函》，被告弘林公司的委托代理人举示的（2015）三民复字第19号民事裁定书，以及原告翁文彬、二原告的委托代理人黄学用与被告弘林公司的委托代理人阳金香的当庭陈述在案为凭，以上证据均经庭审当庭举证、当庭质证，并经本院审查核实，予以采信。
本院认为：二原告与被告弘林公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合有关法律规定，为有效合同，对合同确定的义务，双方应自觉履行。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定，下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……。现讼争房屋已被法院因其他案件依法裁定查封，因此该房屋的所有权已受到了限制。在上述障碍未消除前，二原告与被告弘林公司签订的《商品房买卖合同》的目的能否实现处于待定状态，二原告现起诉要求被告弘林公司交付讼争商品房并为其办理讼争商品房的房屋权属登记手续的条件尚不具备，待条件成就后二原告可另循途径解决。故二原告的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告翁文彬、郑祥明的诉讼请求。
案件受理费13，374元，由原告翁文彬、郑祥明共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。
审 判 长 江开万
审 判 员 余忠发
人民陪审员 曾德星
二〇一五年十月三十日
书 记 员 吴 娟