北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初28698号
原告：董振华，男，1953年9月13日出生，住北京市西城区。
原告：袁淑文，女，1955年11月26日出生，住北京市西城区。
二原告之委托代理人：刘乃标，河南陈州律师事务所律师。
二原告之委托代理人：朱英宗，北京融开律师事务所律师。
被告：郭静，女，1987年8月31日出生，住北京市西城区。
委托代理人：钱学志，北京天江律师事务所律师。
被告：万轲佳，男，1983年6月15日出生，住北京市东城区。
委托代理人：曹颖，北京天江律师事务所律师。
原告董振华、袁淑文与被告郭静、万轲佳确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告董振华及其委托代理人刘乃标、朱英宗、被告郭静之委托代理人钱学志、万轲佳之委托代理人曹颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
董振华、袁淑文向本院提出诉讼请求：1.判令郭静代理袁淑文与万轲佳之间的存量房屋买卖合同(合同编号：CW303693)无效；2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：二原告系夫妻关系。袁淑文为一级精神残疾人，董振华系袁淑文的监护人。2014年12月16日，二原告之子董某因急需资金周转，通过小贷公司向案外人李爱东、黄丹分别借款240万、40万元。以二原告的名义签订了借款协议，由董某负责还款。借款时按小贷公司、李爱东、黄丹的要求，二原告将自有的位于北京市西城区德胜门内大街111号5幢1层的房屋（诉争房屋）及海淀区林业大学北路9号院房屋的办理了委托卖房公证，小贷公司、李爱东、黄丹要求二原告指定郭静作为二原告的代理人。借款合同约定借款期3个月，利息标准为同期贷款利率4倍，但实际利息标准为每月9.8万元。借款在2015年1月15日到期，本金未还，仅偿还了2个月利息20万元。因未偿还本金，2015年5月29日，在二原告不知情的情况下郭静与万轲佳签订了存量房屋买卖合同（合同编号：CW303693），将诉争房屋以36万元价格卖给万轲佳，远低于市场价格，被告郭静系滥用代理权。根据《合同法》第52条之规定，二被告行为构成恶意串通，诉争存量房屋买卖合同应属无效。郭静系万轲佳实际控制的小贷公司的员工。
郭静辩称，不同意原告的诉讼请求。二原告之子董某通过我向黄丹、李爱东分别借款40万元、240万元，借款时债权人出于对我的信任让我作为代理人，在无法还钱时卖房。借款期限为2014年12月16日至2015年1月15日，利息为央行同期贷款利率的4倍。借款期间原告是否偿还了利息我不清楚，但到期本金未还。原告经过公证委托我售房，系原告的真实意思表示。2015年4月下旬，我通过朋友介绍联系到万轲佳，以80万元价格将诉争房屋出售，该价格属市场价。售房所得款已直接偿还债权人李爱东40万元、黄丹40万元。不存在原告所述恶意串通，我的代理行为合法有效。我并非万轲佳所在公司的员工，双方是个人关系。2015年7月7日诉争房屋过户给万轲佳。我认为我并非合同当事人，应以第三人身份参加诉讼。
万轲佳辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，我并非小贷公司老板，而是普通自然人。卖房信息系我通过白雪（郭静的朋友知晓）。2015年2月，买房之前曾到涉案房屋看过，当时二原告都在。不认可袁淑文有精神残疾的意见。二原告共同公证委托了郭静，即使袁淑文有精神残疾，其监护人董振华也在公证书上签字，该委托有效。第二，我支付80万元房款，高于市场价，诉争房屋有户口未迁出。第三，我与郭静并无恶意串通。购房款80万元系按原告、郭静的要求直接支付给黄丹、李爱东各40万元。郭静所述房屋面积、合同签订的情况均属实。
本院认定事实如下：
袁淑文、董振华提交的结婚证显示，二人系夫妻关系。袁淑文、董振华提交的残疾人证显示，袁淑文系一级精神残疾人，监护人为董振华。
2014年12月16日，袁淑文、董振华（甲方）与黄丹（乙方）签订借款合同（经公证），约定甲方向乙方借款40万元用于资金周转。借款期限自2014年12月16日至2015年1月15日。利息：以央行同期贷款利率四倍计算。甲方以到期一次性还本付息的方式还款。如甲方未按合同约定还款期限向乙方归还借款本金，每延期一天，甲方须向乙方支付剩余借款本金的万分之五作为滞纳金。
同日，袁淑文、董振华（甲方）与李爱东（乙方）签订借款合同（经公证），约定甲方向乙方借款240万元用于资金周转。借款期限自2014年12月16日至2015年1月15日。利息：以央行同期贷款利率四倍计算。甲方以到期一次性还本付息的方式还款。如甲方未按合同约定还款期限向乙方归还借款本金，每延期一天，甲方须向乙方支付剩余借款本金的万分之五作为滞纳金。
同日，袁淑文、董振华向郭静出具委托书（经公证），该委托书显示，袁淑文是位于西城区德胜门内大街111号房屋的所有权人，袁淑文与董振华是夫妻关系。现我们想将上述房产出售，因我们工作忙，人在外地，不能亲自办理该房产的买卖手续及前往房管部门办理产权转移的相关手续，故委托郭静为我们的代理人，全权代表办理如下事项：在符合依法出售的前提下，以合理的市场价格出售上述房产，代办此房的买卖交易手续……代为收取相关售房款及到银行办理提款手续。委托期限为自委托之日起至委托事项办完为止。
2014年12月17日，袁淑文、董振华（甲方）、黄丹、李爱东（乙方）、郭静（丙方）签订房屋抵押担保借款合同，约定甲方向乙方借款，丙方作为借款担保人。借款期限自2014年12月17日至2015年1月16日止。到期一次性归还借款金额。甲方承诺以本人名下西城区德胜门内大街111号的房屋抵押给乙方，作为借款的担保。甲方同时委托丙方作为此次借款的担保人。若甲方不能如期还款或到期不能全额还款，乙方有权要求丙方履行连带担保责任，替乙方偿还借款及违约金。甲方承诺因自身违约导致丙方承担连带担保责任时或无法偿还乙方款项时，则由甲方委托丙方对上述房屋进行拍卖或出售，所售款可直接代为偿还乙方借款和违约金，如仍有不足抵偿部分，丙方在不足抵偿部分继续向乙方承担连带担保责任，甲方对丙方造成的损失进行赔偿。
同日，袁淑文、董振华向郭静出具两份委托书，特别授权郭静分别代为向李爱东还款200万元、向李爱东、黄丹还款80万元（可用出售房屋的房款直接偿还）。
另查，银行单据复印件显示，2014年12月17日，李爱东账户向袁淑文账户转款240万元。黄丹账户向袁淑文账户转款40万元。
诉讼中，郭静表示，因袁淑文、董振华未按约定还款，其已按委托及约定将诉争房屋出售给万轲佳。袁淑文、董振华认可未按约定还款的情况，但表示郭静与万轲佳恶意串通损害其合法权益，诉争买卖合同应属无效。
关于诉争买卖合同。2015年5月29日，郭静作为袁淑文（出卖人）代理人与万轲佳（买受人）签订存量房屋买卖合同（合同编号CW303693），约定出卖人通过自行成交的方式将诉争房屋出售给买受人，成交价格为36万元。合同对房屋交付、违约责任、税费负担、产权转移等均未做约定。
2015年7月7日，诉争房屋登记至万轲佳名下。
针对诉争买卖合同。袁淑文、董振华表示，郭静与万轲佳系员工与老板的关系，二人恶意串通以远低于市场价格的36万元出售诉争房屋，且郭静未将售房款交付委托人，所签合同应属无效。为证明其意见，袁淑文、董振华出示了董某（袁淑文、董振华之子）证人证言、（2016）京志诚内民证字第06624号、第06625号、第06626号公证书。
证人董某到庭接受质证表示，万轲佳系出借贷款的老板，郭静系万轲佳手下的员工。袁淑文、董振华上述借款实际用款人为董某，董某负责实际还款。借款、还款均系董某与万轲佳直接联系。过程中从未见过借款人李爱东、黄丹。2015年2月，董某曾向郭静、万轲佳表示过借款本金无法及时偿还，希望卖房还款，但郭静、万轲佳不同意。郭静、万轲佳对董某的证人证言均不认可。
（2016）京志诚内民证字第06625号公证书显示董某与郭静通过短信联系的过程。2014年12月17日，董：你好我是董某，这是我父亲的电话……，八点以后你跟他联系明天的时间。郭：好的。2015年1月16日，郭：董哥，方便时回电话，我是贷款给您的小郭，明天到日子要打利息了，如果晚了要按合同约定每天五千滞纳金。董：给我个账号。郭：工行×××，郭静，今天务必转。董：好的，十二点以前尽量。郭：如果没到，明天要收取您滞纳金。滞纳金就14000元。2015年1月19日，郭：董哥抓紧转账。董：回来路上了。郭：老板催我，您尽快。
（2016）京志诚内民证字第06624号公证书显示，董某与万轲佳短信联系的过程。2015年3月16日，万：那边也催死我了，要说法呢。不然我不会这么催你。董：一会电话说。2015年3月19日，万：你今天得给我一个说法。董：不行就卖房，你放心，不会让你为难。万：最好别卖，有解决办法。2015年5月5日，万：不是逼你有没有法子，我们把你欠的钱还上了，你就该配合我解上家抵押登记，你现在这样没有道理。董：放心，这两天绝对解押。万：都跟你说了这样解决不了任何问题，你们全家愿意把事弄大我能有什么办法，欠债还钱天经地义。董：这道理没问题，我父亲不就担心房租被处置么。万：你这样我也照样能处置，钱都还了我申请强制执行不就得了。
（2016）京志诚内民证字第06626号公证书显示，万轲佳与董某之间微信聊天记录。微信显示2015年2月至7月期间，万轲佳与郭静等人陆续一起出游、微信互动的情况。2015年4月20日，万：你明天赶快让你父亲配合我把上家抵押解了，我公司小锅已经联系很多次了，如果我们解就对你家很不利了。董：我一会跟我父亲说，他现在生我气没接我电话，我尽量这月底或月初把本金给你凑出来。万：好的。2015年4月28日，万：你得先还我一部分，你爸说了先还一到二百万，然后配合卖房。董：我给老头打个电话，一会告诉你。万：好的。
针对原告出示的上述公证书反映的内容。郭静表示，我与董某之间短信沟通内容显示，袁淑文、董振华、董某一家并未按约定履行还款义务，我有义务帮助债权人追要借款。
针对原告出示的上述公证书反映的内容。万轲佳表示，对我与董某短信沟通的真实性不认可，短信内容与本案无关。我与董某之间微信聊天记录已证明袁淑文一家卖房的意愿。
针对袁淑文、董振华主张合同无效的理由。郭静、万轲佳表示，诉争买卖合同（合同编号CW303693）的情况属实，该合同系网签合同，仅为避税所用。双方实际交易价格为80万元，该价款符合市场价格且已直接支付给李爱东、黄丹用以偿还借款。购房前2015年2月万轲佳去房屋看过房。
为此，郭静提交了银行付款凭证、新线零售交易流水表、信息咨询意见，万轲佳提交了照片、北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）、银行付款凭证、万伯彰说明、吴秋爽证明。其中，照片显示诉争房屋相关情况，照片中袁淑文、董振华穿着较厚羽绒服。北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）显示，2015年4月28日，郭静作为袁淑文代理人与万轲佳签订房屋买卖合同，约定将诉争房屋售予万轲佳，成交价格为80万元。信息咨询意见显示，北京京城万巷房地产经纪有限公司（未派人出庭质证）对诉争房屋2015年4月价格意见为，市值110万元左右，由于有户口无法迁出，房屋价格要低于市场价。银行付款凭证、新线零售交易流水表显示，2015年5月18日吴秋爽账户向李爱东账户汇款40万元。2015年7月3日，万伯彰账户向黄丹账户转账35万元，7月7日转账5万元。对上述付款情况，万伯彰、吴秋爽分别提供证明表示系替万轲佳支付诉争房屋房款（万伯彰、吴秋爽均未出庭质证）。
郭静、万轲佳对对方出示的证据均予以认可。
针对郭静、万轲佳出示的证据，袁淑文、董振华表示，照片的真实性认可，证明目的不认可。照片是借款发生前2014年12月13日左右的情况，照片显示的衣着属于冬天着装。2015年2月时仍在协商还款事宜，不可能涉及卖房问题。不仅如此，诉争房屋2015年5月份之前尚有抵押未解，在5月之前看房、卖房是不可能的，万轲佳不可能在2015年2月看房。北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）的真实性不认可，万轲佳、郭静系老板、员工关系，随时可伪造合同。信息咨询意见的真实性、证明目的不认可。银行付款凭证、新线零售交易流水表、万伯彰说明、吴秋爽证明，证明目的均不认可，转账内容未显示系房款，万伯彰、吴秋爽所述代理亦无手续证明。吴秋爽向李爱东转账40万的时间为2015年5月18日，诉争买卖合同签订于2015年5月29日，付款早于合同不合常理。而且，起诉要求确认无效的诉争合同与万轲佳提交的买卖合同均未显示付款时间等主要条款，明显不合常理。
针对质疑，郭静、万轲佳表示，实际履行价格为80万元的合同为2015年4月28日签订，5月18日吴秋爽代为付款符合常理。合同未约定付款时间等主要条款，并非不合常理。
关于交易价格是否合理的问题。万轲佳提交的房屋产权证显示，诉争房屋2015年7月7日过户给万轲佳后，2016年3月14日对外设立抵押，借款金额为120万元。对此，袁淑文、董振华表示，上述抵押情况证明诉争房屋价值显然超过诉争买卖合同约定的36万元，亦远高于郭静、万轲佳所称80万元。郭静、万轲佳则表示，抵押价格与市场价格并非一个概念，抵押物金额不必然高于借款金额，郭静对抵押不知情。
诉讼中，本院询问万轲佳是否与黄丹、李爱东认识。万轲佳表示不认识该二人。经查，上述万轲佳认可的微信记录显示，万轲佳微信登记的电话号码为：188XX****XX，该电话与李爱东、黄丹与郭静、袁淑文、董振华所签上述房屋抵押担保借款合同中记录的李爱东、黄丹联系电话一致。
本院认为，董振华作为袁淑文的监护人与袁淑文一起办理本案涉及的借款、委托等手续，故相关行为依法有效。关于郭静诉讼地位问题。根据民法通则相关规定，代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。现袁淑文、董振华主张郭静作为代理人与万轲佳恶意串通损害其利益，袁淑文、董振华有权将郭静作为被告主张权利。
关于诉争存量房屋买卖合同是否无效的问题。解决该问题主要在于，认定诉争合同中郭静、万轲佳是否存在恶意串通损害袁淑文、董振华利益的情形。本院认为，郭静、万轲佳存在此种情形。理由如下：第一、郭静对其与万轲佳认识过程、时间存在虚假陈述。郭静在答辩时称其2015年4月下旬通过朋友介绍才联系到万轲佳，沟通进行后续房屋买卖。但根据董某提供的相关微信记录显示，至少在2015年2月，郭静与万轲佳已经彼此熟识，并有互动、共同出游的情况。第二、万轲佳对其与李爱东、黄丹关系存在不实陈述。万轲佳虽表示其不认识李爱东、黄丹，但上述查明的抵押担保借款合同中登记的李爱东、黄丹填写的联系电话，却为万轲佳微信登记的联系电话。第三、郭静、万轲佳在本次房屋买卖过程中并非其所称，仅为经人介绍认识的普通朋友、二人均为善意交易人。梳理董某与郭静短信沟通记录、董某与万轲佳短信、微信记录中的内容可知：郭静在借款到期的前一日，以债权人身份和口吻表示“我是贷款给您的小郭，明天到日子要打利息了”，后续郭静又直接将自己个人账号给董某要求打利息、滞纳金，履行债权人职责，并表示其之所以如此做是因为“老板催我”。而万轲佳则在短信、微信中多处以债权人的口吻要求董某还钱、解押，并表示“我公司小锅已经联系很多次了，如果我们解就对你家很不利了”。该部分证据证明，郭静并非如其所述作为善意代理人代为实施相关代理行为，万轲佳亦并非在袁淑文、董振华无法还款后经郭静介绍才介入诉争房屋买卖关系，万轲佳并非其所称的善意买房人。郭静、万轲佳之间存在催债工作中的合作关系。第四、万轲佳所称2015年2月在借款逾期后去现场看房的情况亦与相关证据矛盾。万轲佳虽称2015年2月其作为善意买房人去诉争房屋实地查看，并提供相关照片作为证据。但董某提供的与万轲佳短信记录中显示，截至2015年3月19日万轲佳仍劝董某表示最好别卖房，有解决办法。万轲佳所称2015年2月买房看现场与上述短信内容存在时间逻辑上的矛盾。第五、郭静、万轲佳之间房屋交易价格明显偏低。诉争合同显示房屋交易价格为36万元。根据诉争房屋面积、地段的实际情况，结合过户后万轲佳对外抵押借款120万元的情况，综合抵押物价值一般高于抵押借款数额的社会经验可知，36万元的价格明显低于诉争房屋实际价值。诉讼中，郭静、万轲佳虽称诉争房屋实际另有买卖合同且交易价格为80万元，但该部分抗辩意见、证据系针对诉争合同之外的另一份合同相关情况，不能作为认定诉争合同价格合理的依据。对郭静、万轲佳该部分意见，本院不予采纳。第六、郭静、万轲佳所签诉争合同内容与常理不符。根据上述查明情况，诉争合同中涉及房屋买卖的价款、付款期限、房屋交付、过户等核心条款，均无明确约定，不合常理。
所以，综合上述分析意见，本院认为，郭静、万轲佳在诉争买卖合同签订、履行过程中存在恶意串通损害袁淑文、万轲佳利益的情形，诉争合同应属无效。对原告诉讼请求，本院予以支持。对郭静、万轲佳抗辩意见，本院不予采纳。对郭静、万轲佳不实陈述情况，本院提出批评。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第六十六条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，本院判决如下：
确认被告郭静代理原告袁淑文与被告万轲佳二零一五年五月二十九日所签存量房屋买卖合同(合同编号：CW303693)无效。
案件受理费三千三百五十元，由被告郭静、万轲佳负担（本判决生效之日起三日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审判员 杨成龙
二〇一七年十月十一日
书记员 袁 慧
书记员 张晓奕
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