广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第2027号
上诉人（原审被告）：张建雄，男。
委托代理人：韩远颂，广东砝码律师事务所律师。
委托代理人：唐金秀，广东砝码律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：庄沛明，男。
委托代理人：宋宏俊，广东智捷律师事务所律师。
上诉人张建雄与被上诉人庄沛明租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法沙民一初字第98号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年12月18日，庄沛明向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.张建雄立即偿还所欠庄沛明2013年10月份至12月份的厂房租金、管理费和水费共142528元；2.张建雄单方违约，张建雄立即搬离该厂房并恢复该厂房当初签约交付使用时的原状，其中包括恢复正常的电力供应并将变压器过户给庄沛明，所交的保证金全部由庄沛明没收；3.张建雄承担本案所有的诉讼费用。经原审法院释明，庄沛明明确第2项恢复原状的诉讼请求为：张建雄协助庄沛明到沙田供电公司将租赁物的变压器过户给庄沛明，张建雄恢复涉案厂房的用电。后庄沛明向原审法院提出增加另外两项诉讼请求：1.张建雄赔偿庄沛明违约损失165000元；2.张建雄支付庄沛明逾期付款的违约金143000元。
原审法院经审理查明，庄沛明系东莞市虎门某某电器购销部的经营者，庄沛明于2010年5月22日与张建雄签订了两份《租赁合同书》，约定由庄沛明将位于东莞市沙田镇某某洲某某洲某某工业城A栋厂房及A栋宿舍租赁给张建雄使用，租赁期限从2010年8月1日起至2015年7月31日止共五年，厂房的月租金为30000元，厂房的租赁保证金为60000元，水电按金20000元；宿舍的月租金为25000元，宿舍的租赁保证金为50000元；张建雄应于每月5日前交纳当月费用，否则逾期要向庄沛明支付每天1%的滞纳金。上述两份《租赁合同书》均约定，如张建雄确实提前解约，须提前三个月书面向庄沛明提出请求，经庄沛明同意后，庄沛明除没收张建雄的租赁保证金外，并且张建雄在合同提前终止前一个月之前结清因租赁行为所产生的一切费用后方能搬离租赁物内的设备。庄沛明、张建雄双方于同日还签定了一份《补充协议》，约定张建雄每月需向庄沛明支付管理费3000元，由庄沛明负责聘请大门保安两名，清洁工人一名。在上述合同及协议签订后，张建雄共向庄沛明支付了130000元，其中包括厂房的保证金60000元、宿舍保证金50000元及水电费按金20000元；张建雄在租赁物处开设了东莞市泰盈电子科技有限公司。张建雄以被拖欠巨额货款而无法继续经营下去为由，于2013年12月31日将涉案的厂房退还给庄沛明，双方并未办理书面的交接手续。
又查，庄沛明确认张建雄在诉讼期间支付了22405元，尚欠的2013年11月、12月租金及水电费120123元，张建雄对拖欠上述费用的金额予以确认。
再查，庄沛明代表东莞永亨织带有限公司于2010年8月26日与代表泰盈电子厂的张建雄签订了一份《协议书》，该协议的内容为“因泰盈电子厂（乙方）租用沙田某某工业城A座厂房及宿舍，为方便乙方用电管理，现东莞永亨织带有限公司（甲方）将（户名：9900383661）的壹台250K**变压器使用权无偿过户给乙方使用，乙方只拥有使用权，物权仍属甲方所有，合同期满后乙方须无偿将（户名：9900383661）的变压器过户给回甲方，此证！”
还查，广东电网公司东莞供电局于2013年7月15日向东莞市泰盈电子科技有限公司发出《广东电网公司东莞供电局客户违约用电、窃电通知书》，以其存在故意损坏供电企业用电计量装置、故意使供电企业用电计量不准或失效的窃电行为，而对其终止供电，并要求其收到该通知之日起3日内到沙田供电公司用电部办理有关手续。
另查，涉案的租赁物的土地的使用权人为东莞市虎门某某电器购销部，东莞市虎门某某电器购销部已于2008年12月29日为涉案的租赁物（建筑物）办理了建设工程规划许可证。
原审法院认定以上事实的证据有：《租赁合同书》、《补充协议》、《协议书》、营业执照、《广东电网公司东莞供电局客户用电检查工作单》、《广东电网公司东莞供电局客户违约用电、窃电通知书》、收条、费用通知单、建设工程规划许可证、国有土地使用证以及本案一审庭审笔录、质证笔录等。
原审法院认为，庄沛明与张建雄对两份《租赁合同书》及《补充协议》的真实性均予确认，且涉案的租赁物已办理建设工程规划许可证，庄沛明与张建雄签订的两份《租赁合同书》及《补充协议》合法有效，应受法律保护。庄沛明张建雄双方对涉案的两份《租赁合同书》及《补充协议》已由张建雄提出而解除均无异议，原审法院对此予以确认。另庄沛明与张建雄对张建雄未交纳2013年11月、12月份的租金及水电费共计120123元均没有异议，原审法院对此也予以确认。现庄沛明诉请张建雄支付2013年11月、12月份的租金及水电费共计120123元符合法律规定，原审法院对该请求予以支持。张建雄主张其在签订租赁合同时所交纳的20000元水电按金并非租赁保证金，应在上述应付款项中予扣减。结合双方在租赁合同中的约定，虽然水电按金20000元单独标明，但其也作为租赁保证金的其中一项予以约定，《租赁合同书》中也约定在张建雄违约时对该两项金额的总额一并没收，故原审法院对张建雄的主张不予采纳。
本案的争议焦点为：（一）庄沛明诉请的逾期付款的违约金是否合法；（二）庄沛明诉请的违约损失是否合法；（三）张建雄是否有义务协助庄沛明办理户名为9900383661的250KVA变压器的过户手续；（四）庄沛明要求张建雄恢复涉案厂房的用电是否合法。
关于焦点一，庄沛明与张建雄签订的两份《租赁合同书》中明确约定，张建雄应于每月5日前交纳当月费用，否则逾期要向庄沛明支付每天1%的滞纳金。张建雄并未按约定足额支付租金、水电费等款项，该行为已构成违约，依法应按上述约定支付违约金。现庄沛明诉请张建雄支付违约金143000元，虽然根据双方约定的标准计得的违约金金额超过庄沛明的主张金额，但结合张建雄目前尚欠的款项为120123元，故违约金应以不超过120123元为宜，对庄沛明主张超出部分，原审法院予以驳回。
关于焦点二，如上所述，因张建雄的违约行为，庄沛明已没收了张建雄交纳的租赁保证金，原审法院亦支持其诉请的违约金120123元。在庄沛明没有证据证实其损失及上述款项不足于弥补其损失的情况下，原审法院对庄沛明诉请损失165000元的请求不予支持。
关于焦点三，从庄沛明代表东莞永亨织带有限公司于2010年8月26日与代表泰盈电子厂的张建雄签订了一份《协议书》可知，庄沛明要求办理过户的户名为9900383661的250KVA变压器原登记的名称为东莞永亨织带有限公司，现登记的名称为东莞市泰盈电子科技有限公司，该先后登记的主体均非庄沛明张建雄，且双方在租赁合同中也没有对变压器的登记过户进行约定，故庄沛明要求张建雄协助过户的请求于法无据，原审法院对庄沛明的该请求予以驳回。
关于焦点四，涉案厂房被停止供电的原因是其租赁物的电表在用电期间被改动而涉嫌窃电，能否恢复用电并非张建雄一方的意愿就能独立完成，还需供电部门的审批。故张建雄只有协助庄沛明办理恢复用电手续的义务，对庄沛明主张超出部分的诉讼请求，原审法院予以驳回。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、张建雄于判决发生法律效力之日起三日内向庄沛明支付2013年11月、12月份的租金及水电费共计120123元；二、张建雄于判决发生法律效力之日起三日内向庄沛明支付逾期付款的违约金120123元；三、张建雄于判决发生法律效力之日起三日内协助庄沛明办理位于东莞市沙田镇某某洲某某洲某某工业城厂房A栋厂房的恢复用电手续；四、驳回庄沛明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9070元，由庄沛明负担3600元，张建雄负担5470元。
上诉人张建雄不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院判决张建雄向庄沛明支付逾期付款的违约金是错误的。庄沛明主张的违约金，因张建雄与庄沛明签订的两份《租赁合同》中已约定了租赁保证金80000元作违约金，在张建雄违约后，庄沛明也已经没收了租赁保证金，故庄沛明在没收租赁保证金的同时，又主张逾期付款的违约金，属于重复主张，故原审法院判决张建雄须向庄沛明支付违约金120123元有失公平。综上，请求本院撤销原审判决第二项，改判张建雄无须向庄沛明支付逾期付款的违约金。
被上诉人庄沛明答辩称：（一）在案涉租赁合同履行过程中，张建雄存在两个违约行为：一是未经庄沛明的同意，提前解除租赁合同，违反了案涉租赁合同第八条“如张建雄提前解约，须提前三个月书面向庄沛明提出请求”的约定，给庄沛明造成了严重的经济损失。二是张建雄逾期支付租金。案涉租赁合同约定张建雄应于每月5日前向庄沛明支付当月租金，逾期则要向庄沛明支付每天1%滞纳金，张建雄于2013年10月开始拖欠租金120123元至今，其违约行为给庄沛明造成了严重经济损失。原审法院判令庄沛明没收张建雄的租赁保证金80000元及支付逾期付款违约金120123元是为了弥补张建雄因上述两个违约行为造成给庄沛明的经济损失。综上，请求本院依法驳回上诉人张建雄的上诉请求。
本院经审查查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院仅对上诉人张建雄上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：张建雄应否支付违约金120123元给庄沛明。本院作如下分析：
首先，案涉租赁合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应属合法有效的合同，双方当事人应当按照合同履行权利义务。按照案涉租赁合同的约定，张建雄应于每月5日前支付当月费用，否则要向庄沛明支付每天1%的滞纳金。张建雄并未按照上述合同的约定支付租金，其应当按照合同的约定支付违约金。其次，案涉租赁合同约定，如张建雄需提前解约，须提前三个月书面向庄沛明提出请求，如张建雄无故单方终止合同，庄沛明有权没收租赁保证金80000元。张建雄于2013年12月31日单方提出解除合同，其行为已违反了上述合同的约定，庄沛明有权没收张建雄的租赁保证金。再次，庄沛明诉请的违约金为143000元，原审法院结合案情亦对违约金亦作了相应的调整，认定本案的违约金以不超过120123元为宜，故张建雄主张违约金过高的依据不足。综上，张建雄上诉主张缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。张建雄的上诉主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2702元，由张建雄负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第9页，共10页