陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0116民初4691号原告：陕西崇立物业管理有限公司。法定代表人：刘维娜。委托诉讼代理人：姜妮娜。委托诉讼代理人：晏宇。被告：吝小伟。委托诉讼代理人：张蕊。原告陕西崇立物业管理有限公司（以下简称崇立物业公司）与被告吝小伟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崇立物业公司之委托诉讼代理人姜妮娜、被告吝小伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崇立物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告支付物业费4401.4元、公摊电费974.2元、滞纳金7025.91元，共计12401.51元；2.本案诉讼费由被告承担。后原告变更第一项诉讼请求为：要求被告向原告支付物业费4401.4元、物业费滞纳金7025.91元、公摊电费974.2元、律师费700元，共计13101.51元。事实与理由：原告系西安市长安区金宇蓝苑小区的物业管理公司，被告系金宇蓝苑小区3号楼1单元6层3号房屋业主，房屋面积为95.77平方米。2013年7月20日，原、被告签订《前期物业服务管理协议》，该协议约定：（一）1.物业管理费每平方米1.1元；2.电梯运行费1层起收，1层每户每月10元，2-3层每户每月15元，4-6层每户每月20元，7-9层每户每月25元，10-12层每户每月30元，13-15层每户每月35元，16-18层每户每月40元，19-21层每户每月45元，22-24层每户每月50元，25层每户每月55元（试运行一段时间后，实际核算，多退少补）；3.水、电费按照国家规定执行；（二）物业费按季度缴纳，每季度第一个月1-15日为统一缴纳日；（三）每个季度第一个月第16日未缴纳物业费，被告须向原告另外缴纳每日3‰的滞纳金及追讨欠款发生的行政和法律费用。现原告按合同约定履行了相应的权利义务，但被告未按合同约定履行相应的支付义务，原告多次催告，被告均以各种理由拒缴，原告遂诉至法院。被告吝小伟认可其是涉案房屋的业主，房屋建筑面积为95.77平方米，其于2013年7月20日收房，并与原告签订《前期物业服务管理协议》，于2015年7月入住，自2015年10月1日起至今未交付物业费。辩称：1、其在装修时，原告收其电费300元，该费用的收取无依据，另外原告收取其装修管理费，国家已经取消了此项费用，原告强制收取该费用，后予以退还，其认为原告收取该项费用的行为不合适。2、从收房至装修入住，小区的电没有正式接入，有半年时间是临时用电，不符合交房标准。直至现在，地下室的电线没有归到桥架，线很凌乱。公摊电费收取的不合理，因为物业用电也计算入公摊电费里，且公摊电费没有进行公示，外来的一些用电是否计算在公摊电费内其不清楚，所以不同意承担公摊电费。3、物业服务不到位，北门没有开通，小区里没有自行车停放处，物业在公共区域盖了员工餐厅，没有提前告知业主，小区没有配信报箱，楼外瓷砖脱落至今还没有修理到位，存在安全隐患，其所在的楼栋消防系统瘫痪，所以没有缴纳物业费。其在欠费半年后，向原告缴纳电梯费及垃圾费，原告称不交物业费不收取电梯费和垃圾费，所以之后物业费及相关费用没有缴纳。对于原告的诉讼请求，表示物业费愿意承担，但是原告必须达到服务标准。滞纳金、公摊电费及律师费不同意承担。本院经审理认定事实如下：原告系西安市长安区金宇蓝苑小区的物业管理公司，被告系西安市长安区金宇蓝苑小区3号楼1单元6层3号房屋的业主，房屋建筑面积95.77平方米。2013年7月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务管理协议》，约定：原告受陕西崇立实业发展有限公司的委托，对其开发的“金宇蓝苑”实施前期物业管理；前期管理期限为自本合同签订之日起至小区业主委员会成立以后与新的物业管理公司签订聘任管理合同，新的物业管理公司正式接管小区之日止；甲方的权利和义务：对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行日常维护、修缮、服务与管理……；物业管理服务的内容：小区共用部位的维护与管理，小区共用设施运行维护和管理，共用部位、公共场地、公用设施设备的清洁卫生，绿化养护管理，协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序、车辆管理、消防管理、犬类管理、智能化监控等公共秩序维护；物业管理服务质量：外墙面整洁、无损坏、无违章搭建，水泵每天24小时正常运行，定期检修、保养，做好设备运行记录，如遇设备检修必须停水停电，物业管理处提前一天公告业主，场地无果皮、烟蒂、纸屑等杂物，生活垃圾日产日清，24小时保安人员值班，有完整记录，24小时定时巡逻，外来人员进入小区做好登记，接警后十分钟内赶到现场……；乙方的权利和义务：……监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出建议和意见……依据《物业管理条例》规定及本协议向甲方交纳物业管理费用……；物业管理费用具体内容：1.管理服务费，含共用部位清洁卫生，绿化、安全秩序维护、共用设施设备管理与维修，服务人员工资和按规定提取的福利费、办公费、固定资产折旧费、法定税费，共用设备设施的责任保险费用、经业主同意的其他费用。…..5.代收代缴费，代相关部门向业主或物业使用人收缴的水、电、气、有线等费用；物业管理服务收费标准：1.物业管理费由甲方按产权证面积每月每平方米1.1元收取；2.电梯运行费一层起收，一层每户每月10元，2-3层每户每月15元，4-6层每户每月20元，7-9层每户每月25元，10-12层每户每月30元，13-15层每户每月35元，16-18层每户每月40元，19-21层每户每月45元，22-24层每户每月50元，25层每户每月55元（试运行一段时间后，实际核算，多退少补）；3.水、电费价格按照国家规定执行；乙方缴费时间：按季缴费，每季度第一个月1-15日为集中交费时间；乙方若到每季度第一个月第16日仍未交物业费，乙方须向物业管理处另外缴付每天3‰的滞纳金以及管理者为追讨欠款而发生的额外行政、法律费用；乙方办理入伙手续后，房屋连续空置6个月以上的，从第7个月开始，管理服务费按照原收费标准每月每平米1.1元的70%计收；其他有偿服务项目：甲方为方便乙方而提供的其他有偿服务项目待乙方入住后，根据实际需要另行制定服务项目和收费标准；……违约责任：1.甲方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任；2.甲方违反约定，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退超出部分所有费用，退还利息并支付违约金；3.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补交本金、滞纳金及相关费用。……合同签订后，原告依约向西安市长安区金宇蓝苑小区提供了物业服务。被告于2013年7月20日收房，并向原告交纳物业费（含物业服务费、电梯费、垃圾处理费）至2015年9月30日，自2015年10月1日起至今未交纳物业服务费、电梯费、垃圾处理费。2015年8月5日，原告向涉案小区业主公示，2015年7月份开始收取2014年1月份至2015年9月份的公摊电费，每户每月18.04元。被告自2014年1月1日至今未交纳公摊电费。现原告向被告主张2015年10月1日至2018年6月30日期间物业费4401.4元（含物业服务费、电梯费、垃圾费）、2014年1月1日至2018年6月30日的公摊电费974.2元、律师费700元。被告以其答辩理由不同意支付原告相关费用。另查明，西安市长安区金宇蓝苑小区的垃圾费为每户每月6元，该小区尚未成立业主委员会。上述事实有当事人陈述、《前期物业服务管理协议》、公区供电公示、收款收据、委托代理合同、照片等在卷为凭，已经庭审质证。本院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原、被告订立的《前期物业服务管理协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。现涉案小区尚未成立业主委员会，故该《前期物业服务管理协议》继续有效。原告应按照合同的约定提供相应的服务，被告亦应按照合同的约定交纳物业服务费用。原告实际为西安市长安区金宇蓝苑提供了物业服务，现原告要求被告支付2015年10月1日至2018年6月30日期间的物业费（含物业服务费、电梯费、垃圾处理费），因被告认可其该期间未交纳上述费用，本院予以支持，具体金额计算如下：物业服务费3476.45元（1.1元月平方米×95.77平方米×33个月）、电梯费726.66元（22.02元月户×33个月）、垃圾处理费198元（6元月户×33个月），以上物业费总计4401.11元；对原告主张2014年1月1日至2018年6月30日期间产生的公摊电费974.2元一节，因公摊电费实际产生，且原告亦进行了公示，故本院对公摊电费予以支持，根据公示的每户每月公摊电费18.04元计算54个月为974.16元；对原告主张物业费滞纳金7025.91元一节，《前期物业服务管理协议》约定每季度第一个月第16日仍未交物业费，乙方须向物业管理处另外缴付每天3‰的滞纳金，系双方对于违约责任的约定，因该约定的违约金计算标准明显过高，故本院酌定以拖欠物业费金额4401.11元的10%计算被告应支付的违约金为440.11元。对原告主张律师费700元一节，因《前期物业服务管理协议》约定乙方若到每季度第一个月第16日仍未交物业费，乙方须向物业管理处另外缴付每天3‰的滞纳金以及管理者为追讨欠款而发生的额外行政、法律费用，原告提供委托代理合同为据，故原告主张律师费700元，本院予以支持。因《前期物业服务管理协议》约定甲方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任，被告若认为原告提供服务不到位给其造成损失，可另行主张，故其答辩理由不足，本院不予支持。综上所述，原告请求之合理部分，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吝小伟于本判决生效之日起十日内向原告陕西崇立物业管理有限公司支付2015年10月1日至2018年6月30日期间的物业费4401.11元、滞纳金440.11元、2014年5月1日至2018年6月30日期间的公摊电费974.16元、律师费700元，以上共计6515.38元；二、驳回原告陕西崇立物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128元，原告已经预交，本院减半收取计64元，由原告负担30元，由被告负担34元，于本判决生效后十日内直接给付原告,余款64元，由本院退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  苗卫平二〇一八年七月十七日书记员  翟梦娜