广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法观民初字第1233号
原告邓月云，身份证住址广东省连山壮族瑶族自治县。
委托代理人钟纯，广东天汇律师事务所律师。
被告深圳市凤天物业发展有限公司，住所地深圳市龙华新区民治街道中华路2号宿舍3栋1楼。
法定代表人张明海，该司总经理。
委托代理人夏学义，广东国晖律师事务所律师。
原告与被告房屋租赁合同纠纷�案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓月云及委托代理人钟纯、被告委托代理人夏学义到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2014年9月26日，原被告之间签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于深圳市龙华新区大浪街道荣华路的鹏翔大厦19号的铺位出租给原告经营“港安驾校”。铺位建筑面积为37.1平方米，租金单价为65元/平方/月，月租金为人民币2411.5元。租赁期限自2014年10月1日起至2015年9月30日止，在签订该合同前原告多年租赁该房屋用于经营。但在签订该合同后，被告在事前未告知原告的情况下，单方面拆除原告的招牌和广告架、用竹架挡住租赁房屋门口长期装修施工，原告曾应装修工程太大和装修时间太长严重影响原告的正常经营与被告交涉，被告称三个月就能装修完工，原告考虑到自己作为承租方，无奈忍让。但涉案房屋的装修工程远远超过三个月，在超期施工期间原告曾要求被告停止施工，被告一再推诿，还欺骗原告继续交租，但对于原告在涉案商铺装修期间搭的广告被告也强行拿掉。被告出租给原告的商铺对原告而言没有任何用处，合同临近届满前，被告提供的地下水管爆裂，原告多次要求被告进行维修，但被告一直不予理会，造成水资源大量浪费，原告自费重新安装新的管道才避免水资源进一步浪费，后被告通知原告须支付2015年8月份水费需要2912元，平时原告一个月的水费也就二十几元，就算原告该月日夜打开自用的水龙头也放不出这么多水，原告就此要求被告承担超出的水费，被告同意协商，但原告依约到被告处后，被告又拒不理会原告。现合同期限已满被告对涉案租赁房屋的装修过程装修一年之久才接近完成。被告在合同有效期内存在根本违约的行为，被告�赁给原告的房屋根本不能达到原告租赁房屋用于经营的目的，其被告的诸多行为严重侵犯原告的权利，原告为维护自身权益，特诉至法院，请求判令：1、原被告之间的租赁合同关系终止；2、被告向原告返还水电押金2000元；3、被告向原告返还房屋租赁押金4823元；4、原告无须向被告支付水费2912元；5、被告向原告返还全部租金26526.5元；6、被告承担本案全部诉讼费。
被告答辩称，双方合同已于2015年9月26日因到期而终止，原告要求解除双方之间的租赁合同关系于法无据。原告要求被告返还水电押金、房屋租赁押金，没有事实依据，且原告至今仍欠被告9月份房租、8月份水电费共计7228元。因为房屋一直由原告使用，原告不能因为合同到期后，被告不再履行租赁合同而要求返还其已租用的房屋。即使双方签订的合同无效，但原告已实际占有并使用该房屋，应按�双方合同约定，支付使用费用。
经审理查明，被告与深圳市腾海投资有限公司于2014年4月25日签订《物业租赁合同》，约定深圳市腾海投资有限公司将位于深圳市宝安区大浪接到华荣路北侧鹏翔大厦1-7层出租给被告作商业办公使用。期限自2014年5月1日至2026年5月31日止，被告可以房产转租分租。原、被告于2014年9月26日签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于深圳市龙华新区大浪街道华荣路的鹏翔大厦19号的铺位出租给原告经营“港安驾校”。铺位建筑面积为37.1平方米，租金单价为65元/平方/月，月租金为人民币2411.5元，每月管理费222.6元。租赁期限自2014年10月1日起至2015年9月30日止。原告于2014年9月26日向被告支付了水电押金2000元、房租押金4823元，2014年10月1日被告将该物业交付给原告使用。
庭审中，双方确认原告2015年9月之前的租金和管理费及2015�8月之前的水电费已缴清。被告主张原告尚欠2015年9月份租金及部分水电费未付，未提交任何证据予以证明。根据原告提交的经被告确认的缴费通知单，被告要求原告缴纳2015年8月份水费2912元、电费474元、9月份水费241元、电费365元、租金及管理费2634.1元，原告主张8月水费2912元及9月份水费241元严重超过实际用水量，系因被告提供的地下水管爆裂造成，不应支付。
另查明，涉案房屋未取得产权证明，原、被告均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续。
上述事实，有《商铺租赁合同》、收据、缴费通知单、催款通知单、光盘等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具�应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案原告与被告签订的《商铺租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，被告应将已经收取的水电押金2000元、房租押金4823元退还给原告，因原告已于2015年9月30日搬离涉案房产，故无需再向被告腾退。
《商铺租赁合同》虽然无效，但原告实际使用了涉案房产，应向被告支付实际使用期间的房屋占有使用费，房屋占有使用费可参照合同中约定的标准计算，即租金2411.5元/月、管理费222.6元/月，故原告要求被告返还已支付的租金26526.5元没有法律依据，本院不予支持，原告还应向被告支付2015年9月份房屋占有使用费2634.1元。
关于水电费，被告主张原告2015年8月份水费2912元、电费474元、9月份水费241元、电费365元，没有提交任何证据予以证明，且原告对于水费的金额不予认可。本院认为，结合原告租赁房屋的用途及其于2014年9月至2015年7月期间已缴纳的水费来看，被告主张的水费数额明显不合常理，亦未举证予以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院结合被告的主张及双方确认的2014年10月至2015年8月缴费通知单中水电费的金额，酌定原告应向被告支付2015年8月份水费27元、电费474元、9月份水费27元、电费365元，共计893元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原、被告于2014年9月26日签订《商铺租赁合同》为无效合同；
二�被告深圳市凤天物业发展有限公司于本判决生效之日起五日内一次性返还原告邓月云水电押金2000元、房租押金4823元；
三、原告邓月云于本判决生效之日起五日内一次性支付被告深圳市凤天物业发展有限公司2015年9月份房屋占有使用费2634.1元；
四、原告邓月云于本判决生效之日起五日内一次性支付被告深圳市凤天物业发展有限公司2015年8月份-9月份水电费共计893元；
五、驳回原告邓月云的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费共人民币353元，由原告承担267元，由被告承担86元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出�本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 张 媛
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 钟国良（兼）
书 记 员 邓 燕 玲
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未�照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。