广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终8879号
上诉人（原审被告）：谢XX，住所地：广东省深圳市罗湖区。
委托代理人：周健，广东同观律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙X，住所地：广东深圳市宝安区。
原审第三人：深圳市XX房地产投资顾问有限公司。住所地：广东省深圳市福田区深南大道****号东海国际中心*期*栋**层01C。
法定代表人：吴军强。
上诉人谢XX因与被上诉人孙X及原审第三人深圳市XX房地产投资顾问有限公司（以下简称XX地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1140号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。XX地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：位于深圳市南山区月亮湾大道诺德假日花园8号楼A-1706号房（以下简称涉案房屋）于2015年4月28日登记在谢XX名下，产权份额分别为100%，房产证号为深房地字第××号。
2015年6月12日，孙X（买方）与谢XX（卖方）签订《二手房买卖合同》（编号1502045）一份，约定：卖方将涉案房屋以308万元的价格转让给买方；买方在签署本合同时向卖方支付定金3万元，在签署本合同之日起4日内再支付定金10万元，该定金交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金；买方应于签署本合同之日起20日（含当日）内付清首期房款以银行贷款为准，并于前述日期届满之日起3日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料（如按揭款项存入账户确认书等）；买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款，否则视为违约；涉案房屋处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起5日内（含当日）出具公证委托书委托担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同，同时买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等），卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约，卖方撤销该公证委托又不在撤销之日起7日（含当日）内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约，卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起40日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；买卖双方须于银行出具足额贷款承诺函之日起3日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，相关税费全部由买方承担；双方同意在定金中预留1万元作为该房产交易之交房保证金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；以及其他条款。
2015年6月12日，孙X支付第一笔定金3万元；6月15日支付第二笔定金10万元，XX地产公司向孙X出具收据两份。庭审中，各方当事人确认13万元的定金现在XX地产公司处托管。
2015年7月13日，双方办理了首期款为80万元的资金监管。
2015年8月3日，北京银行股份有限公司深圳分行向孙X出具《个人购房按揭贷款承诺书》，同意向孙X提供215万元的个人购房贷款。
庭审中，谢XX表示由于其自身涉及离婚纠纷，担保公司不愿意为其赎楼，自身没有能力赎楼，故没有办理相关赎楼手续。XX地产公司表示合同没办法继续履行的原因是谢XX未按合同约定履行赎楼义务。
孙X的一审诉讼请求：1、判令谢XX向孙X返还定金13万元；2、解除孙X、谢XX关于深圳市南山区诺德假日花园8号楼A-1706号房产的买卖合同；3、谢XX向孙X支付违约金61.6万元；4、本案全部诉讼费用及保全费用由谢XX承担。
原审法院认为：双方签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院确定其效力，各方均应按照该合同的约定履行义务。本案中，孙X积极履行《二手房买卖合同》，及时交付定金并办理首期款的资金监管，且获得银行的贷款承诺函，孙X不存在违约行为。谢XX未按照合同约定赎楼，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。因此孙X要求解除合同以及返还定金13万元的诉求，原审法院予以支持，庭审中，各方确认孙X已支付的定金13万元在XX地产公司处，为减少当事人的诉累，该定金由XX地产公司直接返还孙X。孙X诉至原审法院要求解除合同的起诉材料谢XX已于2015年12月8日收到，故原审法院确认孙X与谢XX签订的《二手房买卖合同》于2015年12月8日解除。关于违约金，庭审中谢XX申请对违约金数额进行调整，原审法院以孙X的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对谢XX应付违约金数额予以调整，从而确定谢XX向孙X支付56万元的违约金。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、确认孙X与谢XX双方于2015年6月12日签订的《二手房买卖合同》（编号1502045）于2015年12月8日解除；二、谢XX应于判决生效之日起十日内向孙X退还已支付的定金13万元（该13万元定金由XX地产公司直接退还孙X）；三、谢XX应于判决生效之日起十日内向孙X支付违约金56万元；四、驳回孙X的其他诉讼请求。当事人如未按判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费5630元，保全费4250元,共计9880元，由孙X负担742元，谢XX负担9138元。
上诉人谢XX不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，改判谢XX无需向孙X支付违约金56万元，并由孙X承担一、二审诉讼费。上诉理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误，涉案房屋买卖合同应为无效合同。谢XX在签订《二手房买卖合同》时，明确告知孙X涉案房屋为夫妻共同财产，可能会涉及离婚诉讼，孙X对此次交易风险是事先知晓的。正常的房屋交易，卖方肯定会收取相关款项，但谢XX在此次交易过程中，没有收取过任何款项，从这点可以反映出，孙X是知情的。因此，谢XX与孙X签订的《二手房买卖合同》无效，谢XX无需支付违约金。退一步讲，即使双方签订的《二手房买卖合同》有效，谢XX在与孙X签订合同后，积极履行了相关义务，并与孙X一起办理了资金监管手续。谢XX没有恶意违约，从签订合同之日起从未想过违约，至今仍想继续履行合同。只是因为谢XX突然涉及离婚诉讼，在办理赎楼时，因没有担保公司愿意为涉诉的房产办理赎楼，谢XX没有能力赎楼，孙X也没有赎楼意愿，致房屋买卖合同无法继续履行。谢XX并不是专业的炒房人员，购买房产是用于居住，卖房也是因经济原因迫不得己。因此，谢XX并非因房价上涨而恶意违约。此外，孙X在此次交易过程中，受到损失有限，但双方约定的违约金过高请求二审法院酌情调低。
被上诉人孙X答辩称：我方只知道谢XX结婚，并不知道其离婚，其只是说与丈夫感情不和。谢XX是完全有机会自己担保赎楼的，却把责任推到了买方身上，让买方去承担这些损失。深圳的房价涨得太快，错过了买点就再也买不起。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。双方签订的《二手房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，原审法院认定该合同有效，认定正确。依法成立的合同受法律保护。双方当事人均应严格按照合同约定履行合同义务。在本案中，孙X已经全面适当地履行了买方义务，谢XX未按合同约定履行赎楼义务，拒绝继续履行合同，构成违约。孙X请求解除合同，并要求谢XX返还定金，支付违约金，于法有据。原审法院判决双方合同于2015年12月8日解除，谢XX退还定金，并支付违约金56万元，处理正确。
综上，上诉人谢XX上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费9400元，由上诉人谢XX负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一六年七月十五日
书 记 员 陈艳华（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。