辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽01民终10662号
上诉人（一审原告）：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行，住所地沈阳市大东区小二台子二号。
法定代表人：唐隽，该行行长。
委托代理人：宫琳琳，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被上诉人（一审被告）：辽宁远东房屋土地开发公司，住所地沈阳市沈河区奉天街388-6号。
法定代表人：赵俊华，该公司总经理。
委托代理人：许亚新，辽宁东拓律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：赵晓淳，男，汉族，1982年6月14日出生，住址沈阳市和平区。
一审第三人：沈阳化工油漆厂，住所地沈阳市大东区榆林大街*号。
法定代表人：李宝清，该厂厂长。
委托代理人：何伟业，男，1950年2月6日出生，汉族，该厂工作人员。
委托代理人：李耿淼，男，1978年2月12日出生，汉族，该厂工作人员。
上诉人沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称“农村商业银行大东支行”）与被上诉人辽宁远东房屋土地开发公司（以下简称“远东公司”）、赵晓淳、一审第三人沈阳化工油漆厂（以下简称“油漆厂”）所有权确认纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2016）辽0104民初2888号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，审判员王虹（主审）、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人农村商业银行大东支行二审上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、改判支持上诉人全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：1、一审法院以《物权法》第九条规定，判决驳回上诉人诉讼请求，违反“法不溯及既往”原则。房屋买卖发生在1995年10月，当时《民法通则》第七十二条规定“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移”，《合同法》第一百三十三条规定“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，根据上述规定，上诉人在远东公司交付房屋起即获得房屋所有权。双方对于“所有权的转移”约定明确，远东公司发出的《商品房准住通知》已说明“建筑面积377.52平方米归你单位所有”。虽然《城市房地产管理法》等相关法规规定转让房地产时应向行政主管部门申请房产权属变更登记，但此为行政管理性规定，并非是不动产物权变动的生效条件。《物权法》生效于2007年10月1日，根据“法不溯及既往”原则，一审法院适用《物权法》错误。二、一审法院适用《物权法》第九条规定，认为上诉人尚未取得诉争房屋的所有权登记，认定上诉人要求确权无事实及法律依据，系法律理解适用错误。对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，一审法院未登记即无权利的认定本末倒置。三、本案系所有权确认纠纷，油漆厂是否支付购房款，不是本案的审理范围。如果远东公司认为油漆厂存在违约，可另行诉讼，不影响本案所有权确认的效力。
被上诉人远东公司二审答辩称：一、1995年10月26日签订商品房购销协议书，仅是确定了合同关系，因上诉人未履行对价义务违约在先，故房屋所有权并未转移，物权法生效后涉案房屋所有权关系应受物权法调整。二、涉案房屋在物权法颁布前未变动，不符合上诉状列明情形，不动产登记是查明所有权归属的重要证据，上诉人单凭协议书主张涉案房屋归其所有没有事实和法律依据。三、油漆厂并未按照协议约定支付购房款，违约责任应由上诉人承担，在此前提下上诉人要求办理更名过户手续没有依据。四、上诉人诉请不动产所有权其权利来源于房屋买卖关系，上诉人未尽到支付购房款的合同对价义务，不享有涉案房屋所有权。因此，同意一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人赵晓淳二审未到庭，亦未提交书面意见。
一审第三人油漆厂二审陈述称：同意上诉人的上诉意见。房款支付问题，合同约定支付50万元现金，其他由物质补足。远东公司主张我厂没有支付房款不属实。远东公司下发准住通知书，如果我厂没有支付房款，这么长的时间远东公司不可能出具准住通知书，我厂至今也没有收到过远东公司催要房款，或者要求返还房屋的任何形式的通知，自入住起始终由农村商业银行大东支行交纳采暖费物业等费用。因我厂和农村商业银行大东支行之间有借贷关系，所以我厂拿涉案房屋抵顶债务，时至今日没有任何一方提出过任何异议。国家规定财务账保存15年，我厂原来是集体企业，后来转制了，所以无法提供出当年的付款财务凭据。综上，不存在远东公司所主张的我厂不支付购房款的情况。此外，涉案房屋于1995年进行买卖，当时赵晓淳年龄尚小，故远东公司将房屋出卖给赵晓淳是不可能的。
农村商业银行大东支行一审诉称：诉讼请求:1、确认沈阳市大东区合作街6#楼网点13-16轴（现地址：大东区合作街46号13-16轴）归原告所有；2、二被告协助原告将沈阳市大东区合作街6#楼网点13-16轴（现地址：大东区合作街46号13-16轴）房屋变更登记至原告名下；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告远东公司于1995年签订的《商品房购销协议书》已被生效法律文书认定有效，原告作为房屋所有权人，也一直占有、使用案涉房屋至今；而被告远东公司与被告赵晓淳签订的《商品房购销协议书》已被生效法律文书认定为无效，被告赵晓淳不具备取得房屋所有权的任何权利基础。
远东公司一审答辩称：被告是与原告签订过商品房购销协议，但是原告没有按约定时间付款，所以被告就将涉案房屋卖给被告赵晓淳了。第三人沈阳化工油漆厂并没有向被告支付过50万元现金，也没有向被告给付过物资，所以被告一直没有给原告或第三人开具过发票，所以原告一直未能办理房证。被告向原告出具商品房准住通知是为了协助其交纳采暖费。
赵晓淳一审答辩称：被告是正常从远东公司购买的房屋。
油漆厂一审陈述称：第三人已向远东公司支付了50万元购房款，剩下的购房款是用物资抵顶的，但是因为时间久远，第三人找不到当时的支付凭证了。在第三人支付购房款后，远东公司给第三人开具了入住手续，第三人取得房产之后，又因为第三人欠原告的钱，所以第三人又把房屋抵顶给了原告。原告使用房屋至今，被告远东公司从未向第三人或原告发出过要求腾退房屋的通知。
一审法院查明：2013年7月9日，原告与被告程诚、辽宁澳华铝塑窗制造有限公司签订了一份房屋租赁合同，合同约定被告出租给原告的房屋位于沈阳市苏家屯区银杏路22号1-3、房屋面积700平方米，租赁期限自2013年7月9日起至2018年7月29日止，租赁该房屋仅做台球和旱冰场使用。租金及支付方式：2013至2016年，每年租金11万元；2016年至2018年，每年租金137,500元。2014年7月7日，被告程诚收取原告2014年7月9日至2015年7月9日一年租金11万元，并收取押金2万元。之后，被告辽宁澳华铝塑窗制造有限公司向原告发出公告，要求原告自本公告发出之日起十日内搬出该房屋，故原告诉讼来院，要求被告返还租金及押金，并赔偿损失25万元。
一审法院认为：根据我国民事诉讼法规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告辽宁澳华铝一审法院查明：本案诉争房屋坐落于沈阳市大东区合作街46号13-16轴（旧址为大东区合作街6#13-16轴），面积为377.52平方米。原告沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行原名为沈阳市东陵区农村信用合作联社前进信用社。
1995年10月26日，原告与被告远东公司及第三人沈阳化工油漆厂签订商品房购销协议书一份，约定被告远东公司将诉争房屋出售给原告，售价为864,633元，购房款由第三人沈阳化工油漆厂支付；协议还约定签协议3日起付款50万，办结算手续，其余款打欠条，以石粉与四大油、水泥、油漆偿还；原告接到进住通知一个月内，办理完毕结算手续，超期未结算者按日缴纳商品房管理费，每平方米每天0.2元，超期三个月仍不办理者，协议自行解除，远东公司可将原告购房款退回，房源另行出售。签订上述协议后，被告远东公司将诉争房屋交付给原告，并于1995年11月28日向原告出具商品房准住通知一份，原告占有诉争房屋至今（2007年9月，原告将诉争房屋出租给案外人赵源立、杨春光）。
1997年6月15日，被告远东公司与被告赵晓淳签订商品房购销协议书，约定远东公司将诉争房屋出售给赵晓淳，2013年1月8日，沈阳市房产产权登记中心登记被告赵晓淳为诉争房屋的所有权人。
2013年，赵晓淳到一审法院起诉诉争房屋的承租人赵源立、杨春光及远东公司，要求腾退诉争房屋。一审法院于2014年9月作出（2013）大东民二初字第3242号民事判决书，以赵晓淳虽然取得了诉争房屋的所有权证书，但其不具备善意取得的条件，要求腾房的依据不足为由，驳回赵晓淳的诉讼请求。宣判后，赵晓淳提出上诉，沈阳市中级人民法院作出（2014）沈中民二终字第2668号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
2015年，农村商业银行到一审法院起诉赵晓淳、远东公司，要求确认农村商业银行与远东公司就诉争房屋签订的商品房购销协议书有效、确认赵晓淳与远东公司就诉争房屋签订的商品房购销协议书无效，一审法院于2015年10月14日作出（2015）大东民二初字第00925号民事判决书，判决支持农村商业银行的诉讼请求，现该判决已经生效。
一审法院认为：原告农村商业银行与被告远东公司及第三人沈阳化工油漆厂于1995年10月26日就买卖诉争房屋签订的商品房购销协议书合法有效，各方均应依约履行。我国合同法第六十五条规定：当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。原告与被告远东公司签订商品房购销协议时，双方约定由第三人沈阳化工油漆厂负责支付购房款，而目前第三人沈阳化工油漆厂未提供相关证据证明其已经向被告远东公司交付了购房款，该违约责任应由原告承担，在原告违约在先的情况下，其要求二被告配合其办理诉争房屋产权登记更名过户手续的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
根据我国物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。目前，原告农村商业银行尚未取得诉争房屋的所有权登记，其与被告远东公司之间仍为房屋买卖合同关系，故原告要求确认诉争房屋产权归其所有的诉讼请求，没有法律和事实依据，一审法院不予支持。
一审法院判决：驳回原告沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行的诉讼请求。案件受理费12,446元，由原告负担。
本院认为：农村商业银行大东支行、远东公司、油漆厂三方于1995年10月26日签订《商品房购销协议书》，涉案房屋如约于1995年11月实际交付给农村商业银行大东支行占有使用至今，远东公司于1995年11月28日向农村商业银行大东支行下发《商品房准住通知》。故此，适用当时施行的法律规定，农村商业银行大东支行要求确认涉案房屋权利归属的诉讼请求，是否应予支持，一审法院应予重新审查认定，一审法院仅以农村商业银行大东支行未取得涉案房屋所有权登记为由，驳回农村商业银行大东支行的诉请不当，应予纠正。对于远东公司提出房款的支付问题，一审法院应当基于合同签订和履行的过程，合理分配举证责任，予以重新审查认定。
涉案房屋于何时开始能够办理权属登记，现是否已经能够取得权属证书，现登记的所有权人赵晓淳是否为合法的权利人，一审法院应在确认涉案房屋权利归属的前提下，对于农村商业银行大东支行要求远东公司、赵晓淳协助办理涉案房屋更名过户手续的诉讼请求，一并予以审查认定。
此外，赵晓淳在本案一审判决后，于2016年9月23日将涉案房屋办理抵押登记，抵押权人为“何越”，故一审法院应就该抵押是否有效，是否能够对抗农村商业银行大东支行的诉讼请求，一并进行审查认定。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市大东区人民法院（2016）辽0104民初2888号民事判决书；
二、发回沈阳市大东区人民法院重审。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一六年十月二十日
书 记 员 郑金玲
本案裁定所依据的相关法律
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；