上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3457号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海康尼文具用品有限公司。
委托代理人顾晓栋，男，上海康尼文具用品有限公司工作。
委托代理人廖潇歌，上海市杰豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海润璜建筑装饰工程有限公司。
委托代理人何卫国，上海锦智律师事务所律师。
上诉人上海康尼文具用品有限公司（以下简称康尼公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第12083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月10日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月18日公开开庭审理了本案。上诉人康尼公司的委托代理人顾晓栋、廖潇歌，被上诉人上海润璜建筑装饰工程有限公司（以下简称润璜公司）委托代理人何卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2012年10月16日，润璜公司（乙方）与康尼公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将浦东康尼商务中心房屋54间租赁给乙方作为宿舍、办公、商业使用；租赁期从2012年10月16日起至2021年2月28日止；租金支付方式为先付后用的原则，采取付三押一，第一年每月租金人民币（下同）55，000元，乙方应于合同签订之日付清3个月的租金合计165，000元，并在2013年5月15日、8月15日、11月15日前支付下3个月房租，以此类推；第一年乙方装修期，租金起算日为2013年3月1日，乙方如已开始使用，则必须补交一个月房租，第二年2014年3月1日起租金每月56，700元……；在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修�改建设计方案，并经甲方同意，同时须向政府有关部门申报同意。合同签订后，润璜公司向康尼公司支付了三个月的租金165，000元和相当于一个月租金的押金55，000元。2012年10月24日，康尼公司交付了租赁房屋钥匙，双方签署了移交设备清单。润璜公司承租后进行了简单装修，包括卫生间重做防水及安装挡水槽、重新油漆房门、在大堂门口人行道上浇筑了混凝土。
另查，租赁房屋无产权证或建设工程规划许可证。润璜公司已将底楼一间租赁房屋转租给他人使用。
2013年4月9日，润潢公司提起诉讼，要求判令：1、解除房屋租赁合同；2、康尼公司返还租金及押金共计22万元，并按银行同期贷款利率支付2012年10月16日至判决生效日止的利息；3、康尼公司返还装修费用99，781元。原审审理中，润璜公司将第1项诉讼请求变更为要求确认租赁合同无效，第3项诉讼请求中的装修�用金额减少至61，851元。
2013年9月13日，康尼公司提起反诉，请求判令：1.润璜公司向康尼公司支付房屋占用费375，500元（从2012年10月16日计算至2013年9月10日，按每月55，000元计算，已扣除润璜公司支付的22万元）。
原审审理中，润璜公司认为康尼公司一直没有将原先出租给他人的9间房屋交付润璜公司；康尼公司于2013年1月底已收回房屋，当时润璜公司将钥匙交给康尼公司的法定代表人，但其不肯收，要求润璜公司支付免租期的房租，润璜公司就将钥匙放在办公桌上，另从润璜公司2013年2、3月拍摄的照片来看，康尼公司已将房屋大门上锁。康尼公司认为润璜公司所述未交付9间房屋的租户于2013年1月10日左右已撤离，润璜公司可直接使用；不认可租赁房屋已交接或收回。
2013年9月13日，在法院主持下，康尼公司、润璜公司对租赁房屋进行了现场交接，交接时发现房屋二楼过道部分区域吊、砌有康尼公司试验用的防火板材、四楼一间房屋贴了墙砖。对涉及的一间转租房屋，康尼公司同意由其自行处理。
对润璜公司主张的装修行为及价值，康尼公司不认可，但在第三次开庭的法庭辩论阶段陈述“我方也给足了免租期给润璜公司装修”，另润璜公司未申请对装修进行评估，康尼公司、润璜公司均同意装修价值由法院根据本案证据及双方确认的装修内容酌定。
原审认为，租赁房屋无产权证或合法建房手续，润璜公司与康尼公司签订的《房屋租赁合同》应依法确认为无效。康尼公司将不合法建筑进行出租，其应承担合同无效的主要过错责任；润璜公司疏于对租赁房屋合法性的审查、注意义务，其也应当承担一定的过错责任。合同已被确认为无效，康尼公司再行占有押金已无合同依据，润璜公司要求返还，法院予以支持。润璜公司承租不久，双方即发生履约争议并涉讼；除一间转租房屋外，润璜公司虽对房屋进行了简单装修但未实际投入使用；从润璜公司首次开庭时提交的一楼大门上锁照片及交接现场情况来看，康尼公司在法院组织双方正式交接前已经控制租赁房屋并进入房屋进行了一定利用，故对康尼公司主张的房屋正式交接前的占用费，根据承租人对房屋实际使用状况以及合同无效过错责任，法院酌定润璜公司承担相当于二个月租金的房屋占用费，康尼公司应将剩余一个月租金返还润璜公司。关于润璜公司主张的装修损失，康尼公司在庭审中表示“我方也给足了免租期给润璜公司装修”，证明康尼公司对润璜公司的装修行为是认可的。对装修赔偿数额，亦由法院根据案件证据、过错责任及双方确认的装修内容酌情确定。润璜公司对合同无效自身亦有过错，其主张利息损失，法院不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款之规定，于二○一三年十一月五日作出判决：一、润璜公司与康尼公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、康尼公司于判决生效之日起十日内返还润璜公司押金55，000元；三、康尼公司于判决生效之日起十日内返还润璜公司租金55，000元；四、康尼公司于判决生效之日起十日内支付润璜公司装修损失25，000元；五、润璜公司支付康尼公司房屋占用费11万元（该款项直接以润璜公司的已付租金抵扣，无需另行支付）；六、驳回润璜公司要求康尼公司支付利息的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法�第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5，528元，由润璜公司负担2，528元，康尼公司负担3，000元。反诉案件受理费3，466元（已减半收取），由康尼公司负担。
原审判决后，康尼公司不服，上诉于本院。其诉称：1、原审仅通过被上诉人提供的一楼大门上锁照片就简单判断房屋已由上诉人控制，并据此酌定房屋占用费为两个月；原审仅凭合同中约定装修免租期就认定上诉人对被上诉人的装修行为予以认可，并据此判决上诉人承担装修损失，均过于简单片面。2、原审引用《合同法》第52条、58条的原则性规定，据此认定合同无效的主要责任应由上诉人承担，被上诉人只须支付上诉人两个月的房屋占用费，均缺乏依据。同时，全面否定上诉人的反诉请求，适用法律不严谨，判决不公正。据此，请求撤销原审判决第三项、第四项和第五项，驳回被上诉人要求上诉人支付房屋租金、装修损失的原审诉讼请求，改判支持上诉人的全部原审反诉请求。
被上诉人润璜公司辩称：原审判决认定事实、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，上诉人康尼公司提交了快递件一份，欲证明2013年6月7日被上诉人润璜公司仍向上诉人寄回系争房屋的部分房卡，故房屋此前并未完成交接。被上诉人润璜公司对该材料的证明效力不予认可。
本院经审查，对上述材料的真实性予以确认。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，系争房屋至今未能取得合法权利凭证和建设工程规划许可，属于违法建筑，故双方当事人以此为租赁标的物的租赁合同应为无效。原审对于本案合同效力的认定正确，本院予以认同。本案的争议实际在于对合同无效后果的处理，而焦点则在于房屋占有使用费的认定。本院认为，租赁合同无效后，上诉人作为出租人，应当返还押金并承担相应的装修损失；而根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，当事人亦有权主张相应的房屋占有使用费。但在无效合同情况下，对承租人使用费的确定，应当与出租人的损失及承租人实际取得的占有利益相符合。本案中，被上诉人润璜公司并未实际使用系争房屋，而上诉人康尼公司由于系争房屋本身的违法性，也不应取得另行出租的收益，故上诉人提出应完全按照有效合同的租金标准支付自2012年10月16日至2013年9月10日的房屋占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院难以采信。原审结合本案的具体情况，所酌定的使用费数额尚属合理，本院依法予以维持。综上所述，上诉人康尼公司的上诉请求不能成立，本院不予支持�依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币5，266元，由上诉人上海康尼文具用品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
审 判 员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年一月十五日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……