吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终2300号
上诉人（原审原告）：吉林太阳城有限公司，住所地长春市杭州路56号。
法定代表人：汪林朋，总经理。
委托诉讼代理人：王朱绂，北京大成（长春）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄宝圣，男，汉族，1983年5月28日生，原住长春市南关区。
上诉人吉林太阳城有限公司（以下简称太阳城公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2017）吉0102民初2484号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
太阳城公司原审诉称：2013年12月24日，双方当事人签订《商品房买卖合同》，约定太阳城公司将位于长春市南关区102国道以北、乙西路以西太阳世家B1幢3单元205室出售给黄宝圣，房屋建筑面积140.82平方米，每平方单价7400元，合同总价款总计1042068元，黄宝圣采用银行按揭贷款方式支付购房款。黄宝圣应向太阳城公司支付房屋首付款322068元，黄宝圣实际向太阳城公司支付122068元，其他20万系黄宝圣向太阳城公司借款，并约定借款利息1‰。黄宝圣与中国农业银行股份有限公司长春二道支行（以下简称农业银行二道支行）签订《个人购房担保借款合同》，黄宝圣向农业银行二道支行贷款72万元用于购房，太阳城公司为黄宝圣的借款向农业银行二道支行提供阶段性担保。合同附件四《商品房买卖合同补充协议》中第四条约定：“1）在出卖人保证期内，如因买受人原因，导致银行从出卖人处扣款，……③买受人超出90日内仍未归还出卖人代还款项的，应按中国人民银行逾期贷款利率支付代垫期间的利息，以及代还金额10%违约金，……出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付总房价款30%的违约金，同时买受人应向出卖人支付自商品房交付使用之日起的房屋使用费，每个月的房屋使用费按总房价款的1%的标准计算”。2016年9月20日，因黄宝圣未能按时偿还银行贷款，经长春市二道区人民法院做出（2016）吉0105民初569号民事判决书，判决黄宝圣向银行履行清偿责任，太阳城公司对前述债务承担连带保证责任。判决作出后，太阳城公司于2017年1月16日向法院履行了给付义务，共支付贷款本金、利息、罚息、执行费、案件受理费、公告费合计824212.94元。太阳城公司认为，黄宝圣未按照贷款合同约定向银行按期偿还贷款，导致太阳城公司承担了连带保证责任，黄宝圣的行为已经构成违约，满足双方当事人双方在附件四《商品房买卖合同补充协议》中约定的条件，太阳城公司有权解除《商品房买卖合同》，并要求黄宝圣承担违约责任，赔偿太阳城公司损失。因此，太阳城公司向法院提起诉讼，请求：1.依法判令解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令黄宝圣将位于长春市南关区102国道以北、乙西路以西太阳世家小区B1幢3单元205号房屋返还给太阳城公司并恢复原状；3.依法判令黄宝圣协助太阳城公司办理涉案房屋的商品房预告登记注销手续及商品房买卖合同备案注销手续；4.依法判令黄宝圣支付太阳城公司5万元的借款利息（自2014年10月19日起，按日1‰的利率计算至判决合同解除之日止）；5.依法判令黄宝圣向太阳城公司支付自2014年4月10日起按每月10420.68元的标准计算至黄宝圣实际返还房屋之日止的房屋使用费，截至2017年4月10日暂计375144.48元；6.依法判令黄宝圣向太阳城公司支付违约金312620元、代偿中国农业银行股份有限公司长春二道支行贷款及各项诉讼费用104212.94元（贷款本金、利息、罚息合计802171.94元+执行费10400元+案件受理费11381元+公告费260元-银行贷款72万元）及利息（利息自2017年1月16日起，以824212.94元为基数，按中国人民银行同期同种逾期贷款利率计算至实际清偿之日止），暂计416833.34元，扣除黄宝圣支付的首付款272068.00，黄宝圣还需向太阳城公司给付暂计144765.34元；7.本案诉讼费、保全费由黄宝圣承担。
黄宝圣原审未出庭，亦未提交书面答辩意见。
原审法院审理查明：双方当事人于2013年12月24日签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定：太阳城公司将位于长春市南关区102国道以北、乙西路以西太阳世家B1幢3单元205室出售给黄宝圣，房屋建筑面积140.82平方米，每平方米单价7400元，合同总价款总计1042068元，黄宝圣采用银行按揭贷款方式支付购房款。黄宝圣应向太阳城公司支付房屋首付款322068元，并约定借款利息1‰。合同附件四《商品房买卖合同补充协议》中第四条约定：“1）在出卖人保证期内，如因买受人原因，导致银行从出卖人处扣款，……③买受人超出90日内未归还出卖人代还的款项，应按中国人民银行逾期贷款利率支付代垫期间的利息，以及代还金额10%违约金，同时出卖人还有权选择解除合同；出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付总房价款30%的违约金，同时买受人应向出卖人支付自商品房交付使用之日起的房屋使用费，每个月的房屋使用费按总房价款的1%的标准计算”。2014年2月26日黄宝圣与中国农业银行股份有限公司长春二道支行签订《个人购房担保借款合同》，黄宝圣向农业银行二道支行贷款72万元用于购房，太阳城公司为黄宝圣的借款向农业银行二道支行提供阶段性担保。2015年5月5日农业银行二道支行向双方当事人下达了债务逾期通知书及担保人履行责任通知书。再查，2016年9月20日，因黄宝圣未能按时偿还银行贷款，经长春市二道区人民法院做出（2016）吉0105民初569号民事判决书，判决黄宝圣向银行履行清偿责任，太阳城公司对前述债务承担连带保证责任。判决作出后，太阳城公司于2017年1月16日向法院履行了给付义务，共支付贷款本金、利息、罚息、执行费、案件受理费、公告费合计823212.94元。
原审法院认为：双方当事人于2013年12月24日签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属合法有效。本案太阳城公司诉讼请求能否得到支持在于太阳城公司是否可根据合同约定享有合同解除权。双方当事人签订上述合同后，黄宝圣按约定以按揭贷款的方式交付了全部购房款项、太阳城公司也已实际向其交付了房屋，双方均按照合同约定履行了各自义务。太阳城公司为黄宝圣向银行贷款提供阶段性保证，并已向农行二道支行履行完保证责任。太阳城公司在履行保证责任之后其享有的亦是代位追偿权。且太阳城公司主张解除合同的依据是《商品房买卖合同补充协议》中的约定，但《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定:“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。太阳城公司在《商品房买卖合同补充协议》中就解除合同的约定属于变相的“流质契约”，违反了法律关于抵押权流质契约的禁止规定。综上，太阳城公司不能以黄宝圣没有履行还款义务的事实理由，再以买卖合同的卖方的主体地位来主张解除房屋买卖合同，故对太阳城公司解除合同、返还房屋、恢复原状、办理注销手续及给付房屋占用使用费的诉讼请求，本院不予支持。关于太阳城公司主张的给付借款利息、代偿银行贷款及各项诉讼费用的请求，因本案系房屋买卖合同纠纷，太阳城公司可另行主张解决。关于太阳城公司主张的违约金，由于太阳城公司已依约收取了讼争房屋的全部购房款，故其主张黄宝圣承担违约金，缺乏事实依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《中国人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回被告吉林太阳城有限公司的诉讼请求。案件受理费9400元，保全费5000元，由被告吉林太阳城有限公司负担。
宣判后，太阳城公司不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：《商品房买卖合同》解除条件已经成就。该合同补充协议第四条明确约定了合同解除权，现该条件已经成就，应判决解除合同。原审以买卖合同已经履行完毕为由驳回我方诉讼请求错误，且解除条款并非流质条款。综上，请求二审法院撤销长春市南关区人民法院（2017）吉0102民初2484号民事判决，依法改判支持吉林太阳城有限公司全部诉讼请求，一、二审诉讼费及保全费,由黄宝圣承担。
黄宝圣二审未提交答辩意见。
除原审查明的案件事实外，本院另查明：农业银行二道支行于2016年将黄宝圣、太阳城公司诉至法院，长春市二道区人民法院于2016年9月20日作出（2016）吉0105民初569号民事判决，判令：一、黄宝圣于本判决生效后立即给付中国农业银行股份有限公司长春二道支行借款本金713743.05元，并自2015年4月28日起至2016年8月18日止给付利息、罚息、复利，其中利息按年利率6.8775%计算、罚息按年利率上浮50%计算、复利按照逾期本金和逾期正常息为基数，按逾期执行利率10.31625%计算；二、黄宝圣于本判决生效后立即给付中国农业银行股份有限公司长春二道支行借款本金713743.05元的罚息和复利，时间自2016年8月19日起至借款付清之日止，罚息按双方约定的年利率6.8775%上浮50%计算，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；复利按照逾期正常息为基数，按逾期执行利率10.31625%计算，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起复利利率相应上调;三、吉林太阳城有限公司对上述款项的偿还承担连带保证责任；四、驳回中国农业银行股份有限公司长春二道支行其他诉讼请求。判决生效后，太阳城公司履行了该判决确定的义务，向农业银行二道支行支付了802171.94元（其中包含房屋本金72万元）、执行费10400元、案件受理费11381元、公告费260元。
本院认为：黄宝圣与太阳城公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方应当据此履行。因黄宝圣未能依约按时偿还贷款，太阳城公司代黄宝圣向农业银行二道支行偿还了剩余全部贷款，符合《商品房买卖合同》补充协议第四条约定的解除条件，太阳城公司依此要求解除《商品房买卖合同》及补充协议，应予支持。因案涉《商品房买卖合同》及补充协议已解除，黄宝圣应将房屋恢复原状后返还太阳城公司并配合办理撤销备案登记，太阳城该诉请本院予以支持。关于太阳城公司主张黄宝圣支付首付款借款利息问题，因与本案非同一法律关系，本案不予审理，其可另案告诉。关于太阳城公司要求黄宝圣代偿农业银行二道支行贷款利息及各项诉讼费用的问题，因该项损失系因黄宝圣违约行为给太阳城公司造成的实际损失，总计金额104212.94元（802171.94元-720000元+10400元+11381元+260元），应由黄宝圣承担。关于太阳城公司要求黄宝圣支付违约金的问题，因双方《商品房买卖合同》中补充协议条款约定，买受人超出90日仍未归还出卖人代还款项的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付总房价款30%的违约金,故本院对太阳城公司此主张予以支持。关于太阳城公司主张房屋使用费的问题，因黄宝圣占有使用房屋系其向太阳城公司交付首付款取得的对价，房屋占有使用费亦应包含在黄宝圣应支付的违约金范围内，故该项主张本院不予支持。关于太阳城公司主张违约金与黄宝圣支付购房首付款进行抵消问题，可待太阳城公司向黄宝圣返还购房款时自行解决，本院不予审理。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春市南关区人民法院（2017）吉0102民初2484号民事判决；
二、解除上诉人吉林太阳城有限公司与被上诉人黄宝圣于2013年12月24日签订的《商品房买卖合同》；
三、被上诉人黄宝圣将房屋恢复原状后返还上诉人吉林太阳城有限公司，并配合上诉人吉林太阳城有限公司办理撤销备案登记手续；
四、被上诉人黄宝圣自本判决生效之日立即给付吉林太阳城有限公司违约金312620元；
五、被上诉人黄宝圣自本判决生效之日立即给付吉林太阳城有限公司损失104212.94元；
六、驳回吉林太阳城有限公司的其他上诉请求及诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费9400元，保全费5000元，由黄宝圣负担。二审案件受理费9400元，由黄宝圣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 贺银婷
代理审判员 张新华
二〇一八年八月九日
书 记 员 王 淇