湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂05民终2304号
上诉人（原审被告）：宜昌龙泉旅游发展有限公司（以下简称龙泉旅游公司），统一社会信用代码9142050634396730A，住所地宜昌市夷陵区龙泉镇龙镇村6组。
法定代表人：蔡宏柱，龙泉旅游公司董事长。
委托诉讼代理人：熊少杰，男，1988年4月22日出生，汉族，龙泉旅游公司员工，住广西自治区柳州市柳南区。
委托诉讼代理人：谭建春，湖北西陵律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：宜昌宏信房地产有限公司（以下简称宏信房地产公司），统一社会信用代码914205067570097873，住所地宜昌市夷陵区夷陵大道金凤朝阳1-202号。
法定代表人：谢永信，宏信房地产公司经理。
委托诉讼代理人：黎明，湖北前锋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蔡雯倩，女，1994年9月29日出生，汉族，住宜昌市西陵区。
委托诉讼代理人：王军荣、杨琳，湖北三峡律师事务所律师。
上诉人龙泉旅游公司、宏信房地产公司因与被上诉人蔡雯倩商品房买卖合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2017）鄂0506民初982号民事判决，提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
龙泉旅游公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判龙泉旅游公司仅承担返还订金的责任，并由蔡雯倩负担诉讼费。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。涉案商铺所有权人是宏信房地产公司，龙泉旅游公司只是商铺物业的管理人，不是商铺的出卖人，龙泉旅游公司没有出售商铺的意思表示，也未与蔡雯倩签订商铺买卖合同，不是商铺出卖人；蔡雯倩主张装修费损失未提交有效的证据证明。二、一审判决适用法律错误。涉案的商铺宣传广告从内容看应属于邀约邀请，不属于邀约；龙泉旅游公司没有销售商铺的意思，没有故意隐瞒商铺未取得预售许可证的事实。三、一审程序违法。一审法院依职权调取证据未经质证即予采信违法；对判决主文运用更正裁定违法。
宏信房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蔡雯倩对宏信房地产公司的诉讼请求，并由蔡雯倩负担诉讼费。事实与理由：一、一审向政府部门调取相关证据后未经当事人质证违反法定程序，对于蔡雯倩主张的装修损失未进行鉴定即予以认定损失金额5万元也程序违法；宏信房地产公司不是本案房屋买卖合同的当事人，一审法院仅以宏信房地产公司是项目开发单位就要承担全部责任没有法律依据。
蔡雯倩服从一审判决。
一审判决对双方争议的事实认定如下：
（一）“龙泉铺”与二被告之间的关系。
蔡雯倩主张“龙泉铺”是由宏信房地产开发，由龙泉旅游公司负责招商、销售，提供了龙泉旅游公司出具的购房订金收据、印发的招商和销售商铺广告。
龙泉旅游公司质证认为，上述证据的真实性没有异议，但收据不能证实是蔡雯倩购买商铺交纳的订金，其职责是负责龙泉商铺的物业服务管理。
宏信房地产公司质证认为，上述证据的真实性无异议，但与其无关；不清楚“龙泉铺”的开发商是谁。
一审法院为了查清双方争议的事实，依职权向宜昌市规划局夷陵分局调取了“龙泉铺”相关行政许可。证实“龙泉铺”在规划部门备案的工程名称是宜昌龙泉集镇临河路特色文化街A-
H共38栋建筑，建设单位宏信房地产公司，用地性质商业。2014年10月13日，被告宏信房地产公司取得该项目规划许可（用地规划和建设工程规划），2015年11月26日完成了建设工程规划验收。蔡雯倩提供的收据明确载明了订金，并注明了商铺号鳞甲街16-10、16-11，结合一审法院依职权调取的证据，认可蔡雯倩所陈述的该部分事实。龙泉旅游公司抗辩称不是收取的购房订金，与事实不符，不予采信。
（二）蔡雯倩所主张的商品房买卖合同是否成立，合同相对方是谁？
蔡雯倩主张其是鳞甲街16-10、16-11号商铺的购买人，龙泉旅游公司是该龙泉商铺的销售人，双方虽然没有签订房屋买卖合同，但是其提供被告龙泉旅游公司招商广告、购商铺订金、《商铺物业管理合同》、《商户入住手册》、《装修合同》及预算表、短信转账记录可以证实，其与龙泉旅游公司成立了商品房买卖合同民事关系。
龙泉旅游公司质证认为，上述证据的真实性没有异议，但不能证明其与蔡雯倩成立了有关鳞甲街16-10、16-11号商铺的买卖关系。
宏信房地产公司质证认为，与其无关。
一审法院认为，龙泉旅游公司印发的“龙泉铺”招商销售广告虽系要约邀请，但是广告中关于商铺销售政策能够确定所售商铺的范围、商铺的价格，对订立商铺买卖合同有重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，应当视为要约。蔡雯倩根据该销售政策在2015年7月1日至9月30日期间订购一楼商铺，按销售政策确定的8000元/平方米交纳订金231480元的行为属于承诺。虽然双方一直没有签订商品房买卖合同，但是蔡雯倩所购商铺明确，即鳞甲街16-10号和16-11号两个商铺；商铺面积确定，即鳞甲街16-10号为36.79平方米、16-11号为21.08平方米，合计57.87平方米；合同价款确定，即462960元（57.87平方米×8000元/平方米），与蔡雯倩陈述订金为购房款的50%，即231480元相互吻合；鳞甲街16-10号和16-11号两个商铺已经交付给蔡雯倩，蔡雯倩不仅与龙泉旅游公司签订了《物业管理合同》，而且还进行了装修。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”的规定，蔡雯倩与龙泉旅游公司关于鳞甲街16-10号和16-11号两个商铺的买卖合同成立。蔡雯倩是该商铺的买受人，龙泉旅游公司是出卖人。
（三）蔡雯倩主张装修损失8万元的证据是否充分。
蔡雯倩要求二被告赔偿装修损失8万元，提供了一份《装修合同》、装饰设计预算表、支付装修款的短信记录及相应的银行流水。
龙泉旅游公司质证认为，不清楚蔡雯倩是否装修。
宏信房地产公司质证认为，真实性无法核实。
一审法院认为，龙泉旅游公司既是“龙泉铺”的销售者，又与蔡雯倩签订了《商铺物业管理合同》，并向蔡雯发放了《商户入驻经营手册》。该手册专门有对物业装修进行管理的规定。蔡雯倩是否对所购买的商铺进行了装修，对龙泉旅游公司和宏信房地产公司而言是很容易确定的事实，其在庭审中对蔡雯倩的装修行为以“不清楚”进行抗辩，视为对蔡雯倩的主张放弃提供反证的权利。二被告未能提供反证，且蔡雯倩提供的上述证据可以相互印证，应予认定。据此，认定如下事实：蔡雯倩在2015年12月10日以全包形式与刘立华签订了一份关于位于鳞甲街173号、175号（商铺号16-10、16-11）的《装修合同》，房型为门面、面积57.87平方米、工程价款6万元。刘立华根据蔡雯倩的装修内容要求，编制了预算表。合同签订后，刘立华进场施工。蔡雯倩自2015年12月9日起至2016年1月27日分10次通过银行转账方式向刘立华支付装修款5万元。
（四）“龙泉铺”商铺销售涉及的相关行政许可。
庭审中，一审法院要求二被告提供“龙泉铺”销售所涉及的相关行政许可，二被告均以不清楚为由拒不提供。为查清案件事实，一审法院依职权向规划、房管等行政部门调查核实，宏信房地产公司开发的宜昌龙泉集镇临河路特色文化街（又称龙泉古镇）没有在房管行政机关办理商品房预售许可，因没有进行全面竣工验收，未办理产权登记手续，不具备现房销售条件。
一审法院认为，龙泉旅游公司既没有提供证据证明有宏信房地产公司委托其销售“龙泉铺”龙泉商铺的授权，且工商登记也没有从事房地产销售的经营范围，更没有取得商品房预售许可、不具备现房销售条件的情况下，与蔡雯倩签订关于鳞甲街16-10号、16-11号两个商铺的买卖合同虽然成立，但是因违反《商品房销售理办法》有关规定而无效。加之庭外和解期间，二被告仍未能完成相关审批手续，为蔡雯倩办理不动产权属登记，故蔡雯倩要求确认双方关于鳞甲街16-10号、16-11号两个商铺的买卖合同无效的诉讼请求成立，予以支持。根据无效合同处理原则，蔡雯倩要求返还交付的购房款231480元，予以支持。因实际收款人系龙泉旅游公司，由龙泉旅游公司承担返还义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人在订立商品房买卖合同因隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。蔡雯倩要求按已交纳赔偿款231480元的一倍承担赔偿责任，根据本案实际情况，酌定确定按已交纳购房款的70%，即162036元由出卖人承担赔偿责任；蔡雯倩要求赔偿装修损失8万元，根据庭审查明的事实，确定蔡雯倩的装修损失为5万元。宏信房地产公司虽然不是本案买卖合同的相对方，但作为“龙泉铺”的开发商，在没有取得商品房预售许可，也不具备现房销售条件的情况下，对龙泉旅游公司的售房行为不予反对，应当与被告龙泉旅游公司对本案买卖合同的无效承担全部责任，故蔡雯倩要求二被告承担连带赔偿责任，符合法律规定，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、蔡雯倩与宜昌龙泉旅游发展有限公司关于“龙泉铺”鳞甲街16-10号、16-11号两个商铺的买卖合同无效；二、宜昌龙泉旅游发展有限公司返还蔡雯倩交纳的购房订金231480元；三、宜昌龙泉旅游发展有限公司和宜昌宏信房地产有限公司连带向蔡雯倩承担已交纳购房款231480元70%的赔偿责任，即162036元；四、宜昌龙泉旅游发展有限公司和宜昌宏信房地产有限公司连带赔偿蔡雯倩装修损失5万元；五、驳回蔡雯倩其他诉讼请求。上述判决二、三、四项，合计443516元，限于判决发生法律效力后立即履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4615元（已减半收取），由宜昌龙泉旅游发展有限公司和宜昌宏信房地产有限公司负担（该费用蔡雯倩已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给蔡雯倩）。
当事人在二审中均未提供新的证据。
本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。
本院认为：1、一审法院从行政主管部门调取的涉案商铺项目“龙泉铺”的开发单位以及预售许可情况在一审中未经质证，存在程序瑕疵。但在二审中龙泉旅游公司与宏信房地产公司均对上述证据没有异议，应予采信。且龙泉旅游公司与宏信房地产公司对于上述情况应当清楚，却在一审中陈述不知道，有违诚信。至于蔡雯倩主张的装修损失，其提供了装修合同以及转款凭证，足以认定其支出装修费用5万元，一审法院据此认定装修损失金额并未违反程序。2、龙泉旅游公司印发的“龙泉铺”招商销售广告中关于商铺销售政策能够确定所售商铺的范围、商铺的价格，对订立商铺买卖合同有重大影响。蔡雯倩也是根据该销售政策在2015年7月1日至9月30日期间向龙泉旅游公司订购一楼两个商铺，即鳞甲街16-10号为36.79平方米、16-11号为21.08平方米，合计57.87平方米；单价8000元/平方米；合同价款462960元（57.87平方米×8000元/平方米），虽然双方没有签订商品房买卖合同，但是蔡雯倩按照招商销售广告所购商铺位置明确，面积明确，价款明确，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，龙泉旅游公司的招商销售广告应当视为要约。鳞甲街16-10号和16-11号两个商铺在蔡雯倩交付50%订金后，已经由龙泉旅游公司交付给蔡雯倩。故一审法院认定龙泉旅游公司与蔡雯倩关于鳞甲街16-10号和16-11号两个商铺的买卖合同成立、龙泉旅游公司是出卖人并无不当。3、宏信房地产公司开发的龙泉古镇项目即“龙泉铺”未办理商品房预售许可，龙泉旅游公司即对社会公开销售，违反法律规定，其与蔡雯倩之间的商铺买卖合同依法无效，且龙泉旅游公司隐瞒该商铺未取得预售许可的事实，依法应当承担返还房款、赔偿装修损失及赔偿不超过一倍购房款的责任。龙泉旅游公司对于龙泉古镇项目在长时间内进行公开销售、招商营运和进行物业管理，作为龙泉古镇项目业主的宏信房地产公司未采取任何制止措施，应视为其许可龙泉旅游公司从事上列行为，其依法对于未经预售许可销售的行为应与龙泉旅游公司承担连带责任。综上，上诉人龙泉旅游公司与宏信房地产公司的上诉理由均不能成立，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13711元，由宜昌龙泉旅游发展有限公司负担9230元，宜昌宏信房地产有限公司负担4481元。
本判决为终审判决。
审判长 高见成
审判员 李建敏
审判员 胡建华
二〇一七年九月二十日
书记员 张鹏炜