福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2015）城民初字第1207号原告陈文榜，男，1950年10月1日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。委托代理人詹红英、胡秀红，福建品义律师事务所律师。被告黄国树，男，1966年2月17日出生，汉族，农民，住所地莆田市荔城区。原告陈文榜与被告黄国树房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈文榜的委托代理人詹红英和被告黄国树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈文榜诉称：其与被告于2013年8月5日签订《房屋租赁合同》，双方约定原告将位于莆田市城厢区XX路XX号X坎X层的房屋出租给被告，租赁期限自2013年8月15日至2015年8月14日，第一年月租金为人民币6700元（下币种同），第二年月租金为6900元，每月15日前支付租金，若逾期按日千分之五交纳滞纳金；被告因业务需要，将原告与XX店面的同墙共壁拆除，被告应在停租时将拆除的墙体恢复且拆除和恢复的费用均由被告承担；合同押金为13000元；被告违约时，原告有权收回房屋另行出租，承租期间，双方不得中途违约，否则按押金双倍罚款等。合同签订后原告即将店面交由被告使用，被告将上述同墙共壁进行拆除并装修使用。之后因被告未按约定的日期向原告足额支付租金，且虽经原告多次催讨但被告仍拒付，其行为已构成了根本性违约。故请求判令：1、解除租赁合同；2、被告将拆除的墙体恢复原状并搬出房屋；3、被告应向原告支付拖欠的房屋租金17400元、迟延支付滞纳金8957元，未付款滞纳金17081.50元及违约押金双倍罚款26000元；4、被告应补交拖欠的水费、电费、卫生费等费用暂计2000元；本案诉讼费由被告承担。2015年5月13日，原告当庭变更上述诉讼请求的第4点为请求判令被告在搬离店铺之前，将水费、电费、卫生费等费用结清并交还缴费登记本。被告黄国树辩称：答辩人分别承租原告陈文榜和案外人李淑霞的房屋用于经营服装生意，因生意不景气才偶尔拖欠房租，该两房东均无异议。2014年5月份答辩人与原告及案外人商量将房租从6700元降至5800元，同年11月又协商从5800元降至5000元，原告和案外人对此均无异议。但在答辩人按每月5000元交纳了三个月租金之后，原告提出异议并与其儿子到答辩人经营的店内吵闹，造成答辩人一定的经济损失；答辩人没有拖欠原告房租也未拖欠水费、电费和卫生费，不构成违约。原告陈文榜为证明其主张，向本院提供以下证据：1、原告身份证复印件一份，欲证明原告诉讼主体适格；2、房屋所有权证一份，欲证明莆田市城厢区XX路XX号X坎X层的房屋属原告所有；3、房屋租赁合同一份，欲证明原、被告于2013年8月5日签订租赁合同，约定被告向原告承租坐落在莆田市城厢区XX路XX号X坎X层的房屋，双方对租赁期限、租金、付款方式、权利义务及违约责任等均进行了约定；4、中国工商银行牡丹灵通卡账户历史明细清单和由原告制作的关于被告支付房租的情况表，欲证明被告未依约定期足额支付租金，截至起诉之日，被告尚欠原告租金17400元。被告黄国树对原告提供的证据质证认为：对证据1、2、3均无异议；对证据四中历史明细表的真实性不清楚，对情况表中的支付租金的时间和金额没有异议，但被告没有拖欠原告的租金。本院审查认为：被告对证据1、2、3的真实性没有异议，该三组证据的真实性可予以确认；证据4上盖有中国工商银行莆田公园支行的业务专用章，故本院对该证据的真实性亦予以确认。被告自认其向户名为钟鑫玉，卡号为62×××65的银行帐户转帐支付了诉争的房租，结合银行明细清单，本院认定上述表格中“实际日期”和“实付金额”两项内容可以反映被告支付房租的时间和金额。被告黄国树为证明其主张，向本院提供以下证据：1、中国工商银行个人业务凭证共计八张（时间分别为2012年4月20日、2012年5月21日、2012年6月21日、2013年2月18日、2014年12月12日、2015年1月6日、2015年2月17日、2015年3月21日），欲证明被告都有向原告交纳房屋租金。2、证人柯某的证言，欲证明原告陈文榜和其儿子曾于2014年除夕到被告处要求被告按每月5800元补交房租差额，之后因被告不同意双方发生争吵；3、交费提醒函六张，欲证明被告每月足额交纳电费的事实。原告对被告提供的证据质证认为：证据1的汇款凭证与本案无关，无法证明被告足额向原告支付房租的事实；证据2中证人对本案所涉及的房租价格不清楚，只是听说每月房租从5800元降到5000元，该证言不能作为定案的依据；证据3的真实性由法庭认定，但被告是否足额交纳电费应以搬离时电费缴纳登记本为准。本院审查认为：证据1的收款户名均为案外人李淑霞，故该证据与本案不具有关联系，本院不予采信；证据2证人陈述“……在旁边听他们吵架……”、“吵架吵了很久我听到的（房租要每月5800元）……”，该证言可以证实原告曾因房租问题与被告争吵，但因原告否认其同意被告的降低租金要求，而证人对于原、被告之间是否协商降低租金事宜表示“不清楚”，故该证据无法证明原、被告双方曾达成每月按5800元支付房租的约定；证据3系由电力主管部门出具，故本院对该证据的真实性予以确认，该证据可以证明被告已结清庭审结束前应缴纳的电费。根据上述认定的有效证据，结合庭审情况，本院认定本案事实如下：原告陈文榜与被告黄国树于2013年8月5日签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：被告向原告承租坐落在莆田市城厢区XX路XX号X坎X层的店铺；租赁期限二年，自2013年8月15日起至2015年8月14日止；第一年月租金6700元，被告应于每月的十五日交纳当月租金，不得拖欠，超过时间交纳按每天5‰交纳滞纳金；第二年租金每月6900元；租房押金13000元，租期届满时经原告验收确认房屋无损后将押金全部返还给被告，被告付还钥匙给原告；另收押金1500元作为同墙共扇砌墙用，届时多还少补，被告应提前一周将墙体砌完整并交付给原告；……承租期间被告由于业务需要，将原告与XX店面不同业主的同墙共壁拆除，被告应在无计划续租情况下租期届满前两个月内，按拆除前的原样墙体砌堵完整，若中途各种原因停租时，应在停租前15天内按拆除前原样墙体砌堵完整交还双方业主使用，拆除和恢复砌堵墙体的费用均由被告负责；……被告承担在承租期间内的水费、电费、卫生费、电话费、治安费等其他一切费用；承租期间，双方不得中途违约，否则按押金双倍罚款，租赁期将满期时，被告需提前两个月提出是否续租等。该合同同时备注“水底3.0折壹本，电底4738.6折壹本，钥匙叁把”。之后被告依约使用承租房并支付给原告押金人民币13000元及墙体维修费1500元，在租赁期间被告以银行转帐的方式向原告支付租金共计118200元（其中：2013年8月19日转账6900元，9月21日转账4300元，10月23日、11月25日、12月26日各转账6700元；2014年1月28日、3月2日、4月3日、5月13日各转账6700元，5月27日转账5500元，6月25日转账5600元，7月26日转账5800元，9月2日转账5600元，9月30日转账6000元，11月7日转账5800元，12月4日转账5800元，12月30日转账5000元；2015年1月30日、2015年3月3日、2015年3月24日各转账5000元）。2015年3月30日，原告以被告未依约支付足额租金已构成违约为由，向本院提起诉讼。对双方当事人争议的的问题，本院予以分析、认定如下：关于被告是否违约的问题。原告主张租赁合同约定租赁期间第一年月租金为6700元，第二年月租金为6900元，应在每月15日前支付，而银行转帐明细清单可证明被告未按期足额支付租金，构成了违约。被告主张原、被告之间已达成口头的降租协议，即每月房租从2014年5月份起由6700元降至5800元，2014年11月份起再次降为5000元。被告按5800元／月支付了半年房租，又按5000元／月支付了三个月租金，原告在此期间均无异议，之后因原告的儿子不同意降租才引起纠纷；而被告未及时交付房租，原告也未提出异议，故不构成违约。本院审查认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。现被告主张双方就租金达成两次降低租金口头协议，因原告予以否认，而被告提交的证据又不能证实原告同意被告的降低租金要求，故对其该主张，本院不予采纳。被告应按2013年8月5日签定的《房屋租赁合同》的约定交纳租金，即根据原、被告双方的约定，第一年（即2013年8月15日至2014年8月14日）租金为每月6700元，第二年（即2014年8月15日至2015年8月14日）租金为每月6900元，交付租金的日期为每月15日。经核算，截止2015年3月24日，被告应支付给原告在租金应为共计人民币135600元（6700元／月＊12个月＋6900元／月＊8个月=135600元），现被告实际已支付给原告租金共计人民币118200元，尚欠17400元。租赁合同约定被告应于每月15日支付租金，但从原告提供的经被告确认的银行转帐明细单可以看出，被告从2013年8月至2015年4月期间支付房租的时间也均不符合租赁合同的约定。二、关于原告是否有权要求解除合同的问题。原告认为双方在合同中约定被告违约时原告有权收回房屋并另行出租，现被告未按期足额缴纳房租的行为违反了合同约定，故原告有权请求解除租赁合同。被告认为其未拖欠房租，原告也未对其不及时支付房租提出异议，故不存在违约的情形，原告无权解除合同。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》中第十条约定“承租期间，如乙方违约，在甲方提出异议无效的情况下，甲方有权将房屋再租于别人”。该条约定可以认定为，若被告违约且原告提出异议后被告仍继续违约时，原告有权解除该合同并另行寻租。而根据上述分析，本案被告未按时足额支付租金，已构成违约，故现原告要求解除该租赁合同，符合双方对合同解除的约定，本院予以支持。综上所述，本院认为，原告陈文榜与被告黄国树签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，也未损害社会公共利益，是合法有效的，双方当事人均应依约履行约定的义务。原告依约将房屋交付被告使用后，被告未按时足额支付租金，已构成违约，故现原告要求解除租赁合同并要求被告支付拖欠的租金共计人民币17400元，符合双方约定和法律规定，本院依法予以支持。原告同时要求被告支付拖欠的租金（包括延迟支付的租金和应付未付的租金）按日5‰计算的滞纳金，该约定实际上是对违约金的约定，因被告逾期支付租金已构成违约，故其依约应承担违约金。但因原告该要求的该违约金大大高于原告的实际损失，故本院根据法律规定和本案的实际情况酌情调整为由被告支付给原告以每月迟延支付的租金和拖欠的租金分别为基数按中国人民银行发布的银行同期贷款利率的四倍计算滞纳金。被告已交纳押金人民币13000元，因双方在合同中约定被告若违约应支付双倍押金作为罚款，故该押金实质上也是违约金。根据法律规定，设定违约金的主要目的在于填补守约方的损失，且本院已确定被告应承担的违约金总额为以迟延和拖欠的租金为基数按银行同期贷款利率的四倍计算滞纳金，故该13000元应从滞纳金总额中予以扣除。对原告要求被告在搬离承租房前将拆除的墙体恢复原状的问题，因双方虽在租赁合同中约定合同终止后被告需修复好同墙共壁，但由于原告未能提供证据证实房屋墙体的原状及现状，故其该要求缺乏依据，况且原、被告双方还在合同中约定修复墙体的“押金”多还少补，原告在庭审时承认预先收取了被告的墙体修砌费人民币1500元，该约定明显赋予被告可选择修复或不修复的权利，故对原告该项请求，本院不予支持。原告同时要求被告在搬离之前缴清水费、电费、卫生费等费用并交还缴费登记本，因该后续水费、电费、卫生费等费用尚未届缴纳时间，且费用尚未确定，故原告可待实际发生后另行主张权利。据此，为维护公民的合法财产权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、解除原告陈文榜与被告黄国树于2013年8月5日签定的《房屋租赁合同》；二、被告黄国树于判决生效后十日之内搬离原告陈文榜所有的位于莆田市城厢区XX路XX号房屋并将房屋交还给原告；三、被告黄国树应于判决生效之日起十日内支付给原告陈文榜拖欠的租金人民币17400元及相应的滞纳金（其中4300元自2013年9月15日起计算至同月21日，2400元自2013年9月15日计算至本判决指定的还款之日止；6700元自2013年10月15日起计算至同月23日；6700元自2013年11月25日起计算至同月25日；6700元自2013年12月15日起计算至同月26日；6700元自2014年1月15日起计算至同月28日；6700元自2014年2月15日起计算至同年3月2日；6700元自2014年3月15日起计算至同年4月3日；6700元自2014年4月15日起计算至同年5月13日；5500元自2014年5月15日起计算至同月27日，1200元自2014年5月15日起计算至本判决指定的还款之日止；5600元自2014年6月15日起计算至同月25日，1100元自2014年6月15日起计算至本判决指定的还款之日止；5800元自2014年7月15日起计算至同月26日，900元自2014年7月15日起计算至本判决指定的还款之日止；5600元自2014年8月15日起计算至9月2日，1300元自2014年8月15日起计算至本判决指定的还款之日止；6000元自2014年9月15日起计算至同月30日，900元自2014年9月15日起计算至本判决指定的还款之日止；5800元自2014年10月15日起计算至同年11月7日，1100元自2014年10月15日起计算至本判决指定的还款之日止；5800元自2014年11月15日起计算至同年12月4日，1100元自2014年11月15日起计算至本判决指定的还款之日止；5000元自2014年12月15日起计算至同年12月30日，1900元自2014年12月15日起计算至本判决指定的还款之日止；5000元自2015年1月15日起计算至同月30日，1900元自2015年1月15日起计算至本判决指定的还款之日止；5000元自2015年2月15日起计算至3月3日，1900元自2015年2月15日起计算至本判决指定的还款之日止；5000元自2015年3月15日起计算至3月24日，1900元自2015年3月15日起计算至本判决指定的还款之日止，均按中国人民银行发布的银行同期贷款利率的四倍计算，被告已支付的押金人民币13000元予以扣抵）；四、驳回原告陈文榜的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币2833元，减半收取为人民币1416.50元，由原告陈文榜负担466.50元，被告黄国树负担950元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员 陈 妍二〇一五年六月二十三日书记员 陈建英附：本案所适用的法律法规及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。