江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）苏审二民申字第00041号申请再审人（一审原告、二审上诉人）：卞静。委托代理人：屈庆功，江苏逸诚律师事务所律师。委托代理人：张敏，江苏逸诚律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：徐州万裕房地产有限公司，住所地在江苏省徐州市解放南路300号。法定代表人：王毓亮，该公司董事长。委托代理人：焦明慧，江苏汇君律师事务所律师。申请再审人卞静因与被申请人徐州万裕房地产有限公司（以下简称万裕公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（2014）徐民终字第0629号民事判决，于2015年1月12日向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。卞静申请再审称：一、案涉《投资确认单》关于卞静付款期限的约定，属于格式条款，显失公平，应认定无效。二、卞静未收到万裕公司寄送的《限期签订购房合同通知书》，无法知晓万裕公司何时取得房屋销售许可证，生效判决关于卞静未在约定时间内履行办理贷款义务的认定错误。三、卞静并非不愿意办理贷款，而是万裕公司拒绝为卞静办理贷款。首先，《限期签订购房合同通知书》载明卞静应一次性支付220万元购房款，证明万裕公司拒绝为卞静办理贷款。同时，该通知书还载明，卞静支付购房款后再行签订商品房买卖合同，表明卞静在支付购房全款前无法取得办理贷款所需的商品房买卖合同，这也证明万裕公司拒绝为卞静办理贷款。其次，卞静与万裕公司谢经理通话录音中，谢经理表示“现在不能贷款”。四、生效判决关于万裕公司解除合同不违反法律规定的认定错误。首先，万裕公司公告解除合同的理由是“无法与卞静取得联系”，以该理由解除合同并无约定依据。其次，适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定的前提是解除人享有合同解除权，但万裕公司并不享有合同解除权。五、万裕公司向社会公示案涉房屋于2009年12月31日交房，但直至2013年，案涉房屋才获得销售许可，万裕公司存在重大过错，判决解除合同有违公平原则。综上，请求再审本案。万裕公司辩称：一、案涉房屋买卖合同解除前，万裕公司通过多种方式通知卞静，但卞静置之不理。二、万裕公司已按照卞静在《投资确认单》中预留的通讯地址向卞静寄送《限期签订购房合同通知书》，但被其拒收。三、卞静于2013年3月接到万裕公司购房通知，但其因经济困难、银行信用度差等原因，无法按照《投资确认单》的约定履行义务，万裕公司据此解除合同符合约定。综上，请求驳回再审申请。申请再审阶段，卞静提交以下新证据：证据1，光盘一张，拟证明因万裕公司关于2009年12月31日前交房的承诺未实现，约200名业主自发组织维权。证据2，民事起诉状两份，拟证明本案二审结束后，万裕公司以卞静为被告另行提起两案诉讼，请求权基础分别是返还案涉房屋和本案诉前保全错误。万裕公司质证认为，对于证据1，不是新证据；光盘并非电子数据原始载体，不认可其真实性；与本案无关联性。对于证据2，与本案无关联性，且起诉是万裕公司权利。本院认为，对于证据1，因万裕公司对真实性不予认可，且与本案无关联性，本院不予采信。对于证据2，与本案无关联性，本院不予采信。本院经审查查明：2009年12月7日，卞静与万裕公司签订《投资确认单》一份，约定投资物业类型为别墅，房号29-2，投资总额400万元；客户投资付款承诺栏载明：“卞静自愿投资上述物业，并承诺按如下方式付清投资款：2009年12月7日付款50万元、2009年12月30日付款50万元、2010年1-5月每月20日分别付20万元，余款待万裕公司取得销售许可证10日内办理按揭贷款。卞静如逾期付款，上述物业由万裕公司另行处置，投资款退还。”《投资确认单》签订当日，卞静向万裕公司交纳投资保证金50万元。2010年2月9日、2010年3月1日、2010年4月7日、2010年4月26日、2010年6月12日，卞静分别向万裕公司交纳投资款35万元、20万元、35万元、20万元和20万元。2011年8月29日，万裕公司向万裕风情园二期项目已定房客户（业主）进行书面回复。对于回复内容，卞静提供回复复印件一份，载明：一、同意万裕公司确认已签订投资合同或已收取投资保证金的前期客户（订房业主）均为开发商与客户的房屋买卖行为，待完善办理销售许可证后，可与上述前期客户签订正式的商品房买卖合同；二、万裕公司承诺已签订投资合同或已收取投资保证金的前期客户（订房业主）的购房价格在双方正式签订商品房买卖合同时维持原先价格不变。其他的相关约定酌情另行协商处理；三、万裕公司在2011年12月31日前按照相关法律法规和程序办理、完善商品房销售的相关手续，鉴于目前已有部分客户已上房（入住）的现状，如因自行装修而影响政府职能部门验收和分户测量手续的，则该时间将顺延；四、万裕公司对8·11事件的伤者依法承担相应的法律责任并遵循法律途径配合司法机关处理，同时积极配合医疗部门救治伤者，并妥善处理好善后事宜。对于该回复复印件，万裕公司称，并不否认与卞静存在房屋买卖合同关系，但因无法找到回复原件，无法确定卞静提供的复印件是否真实，且回复与本案无关联性。2013年1月30日，万裕公司取得案涉房屋的商品房销售备案证明。同年3月5日，万裕公司按照《投资确认单》上的通讯地址向卞静邮寄《限期签订购房合同通知书》一份，载明：万裕风情园二期各项变更手续已全部完成，现再次通知卞静于2013年3月10日前到万裕公司将所定商品房29-2的余款220万元一次性付清，并办理商品房买卖合同的网签与报备，逾期缴款将按照未缴金额的万分之五每日向万裕公司支付违约金，逾期超过10日未能缴清全款的，视为自动放弃购买该物业，万裕公司有权将该物业另行销售，并于30日内将扣除定金和违约金后的已缴房款无息退还给卞静，由此而造成的一切责任和损失均由卞静自行承担。徐州邮政速递公司出具的查询邮件回单显示该邮件于2013年3月9日因“用户拒收”退回。2013年4月25日，万裕公司在《都市晨报》向卞静发布公告载明：万裕公司自2013年3月以来，通过各种方式均无法与卞静取得联系，现通过公告方式向卞静告知，即日起卞静与万裕公司之间房屋买卖协议已解除，请卞静见此公告后速来万裕公司办理相关手续。2013年6月9日，万裕公司代理人向卞静寄送律师函，地址和电话与邮寄《限期签订购房合同通知书》的地址和电话一致，卞静认可收到该律师函，但称当时因其接到快递公司电话后自行去取，并非在邮寄地址签收。另查明，关于万裕公司通知卞静支付购房款问题，万裕公司一审庭审中提交照片两张，拟证明其于2013年3月12日在案涉房屋门口张贴《限期签订购房合同通知书》。卞静称，照片上的房屋应该是案涉房屋，但并不清楚何时张贴，也未见过该材料。万裕公司另提供关于通话记录的公证书一份，拟证明万裕公司于2013年3月27日使用电话与卞静通话42秒，内容是通知卞静案涉房屋已取得销售备案证明。卞静称，其没有接到过万裕公司电话，对陌生电话均不接听，通话记录也不能证明万裕公司与卞静通话内容。卞静未支付购房款，但原因双方各执一词。卞静称，因其是8·11事件发起人，万裕公司违约加价，并拒绝向卞静提供办理贷款手续。卞静曾遇到万裕公司王姓售楼人员，其称可以办上房手续，卞静遂于2013年3月底、4月初去万裕公司办理贷款，万裕公司售楼人员称要去交通银行查询信用记录，卞静接着去银行，银行称能贷款。后卞静又去万裕公司处见到谢姓工作人员一名，其称交通银行不给贷款且现在贷款也不在交行了，万裕公司不同意卞静贷款，并称如果想买必须在三天内拿现金来，还得加价80万元，并没有说解除合同的事情。卞静去万裕公司多次，2013年4月底，卞静在朋友打电话告知后才得知万裕公司解除合同的事情。万裕公司则称，2013年2月，万裕公司电话通知所有购房客户办理签订商品房买卖合同等事宜，卞静称其经济困难，无力支付剩余款项，此后万裕公司再打卞静电话，均拒绝接听；后万裕公司向卞静邮寄《限期签订购房合同通知书》，但卞静拒收；2013年3月27日，万裕公司又电话通知卞静付清余款、签订商品房买卖合同，否则就解除合同，但卞静仍称其经济上有点困难，当时没法支付房款。还查明，2013年4月26日，卞静与万裕公司王姓售楼员、谢经理谈话。其中，卞静陈述：经交行查询，卞静信用记录“歪歪巴巴”，但卞静丈夫及女儿信用记录“可以”；签订《投资确认单》时，卞静即要求房屋办理在其子名下；卞静儿子在国外，需等到2013年6月中旬才能回来办理购房手续。针对卞静关于房屋办理在儿子名下、6月中旬才能回来的陈述，谢经理回应，“当时没讲6月份，你（卞静）当时3月份时候讲的两个月，就到四月底，这都四月底了。”再查明，万裕公司陈述，解除《投资确认单》依据的是当事人约定，即卞静应在接到万裕公司关于已取得销售许可证通知后10日内办理按揭贷款手续或支付购房款现金。一审法院认为：首先，卞静要求万裕公司履行协议，但其所称“首付款为180万元、余款为贷款形式”的协议内容与双方所签《万裕风情园二期物业投资确认单》的约定并不一致，卞静也未能举证证实双方已对首付款和贷款的数额进行协议变更，故卞静主张余款220万元均应通过贷款支付没有依据。其次，卞静与万裕公司未签订书面商品房买卖合同，对于合同的具体内容应结合双方在磋商、交易过程中形成的各种材料及相关交易习惯确定。《投资确认单》无疑应作为确定合同内容的重要依据。在该确认单中，双方约定卞静逾期付款时，万裕公司可将房屋另行处置的内容。截至万裕公司向卞静寄送《限期签订购房合同通知书》时，卞静并未按照投资确认单的约定足额支付相应款项。卞静称未签订书面商品房买卖合同的原因之一为万裕公司拒绝提供贷款手续，而按照《投资确认单》的约定，卞静可通过银行贷款的数额应为200万元，在贷款前卞静应先支付共计200万元的首付款，而本案中，卞静仅支付了180万元的首付款，尚有20万元未依约支付，故而万裕公司依据双方所签《投资确认单》的约定解除合同有事实依据。再次，卞静虽称当时双方曾达成一致将房子办理在卞静儿子名下，但并未能对此举证证明，不予采信。结合卞静所举录音等证据，万裕公司在2013年3月份就已通知卞静上房，卞静已知案涉房屋可签订商品房买卖合同。综合万裕公司曾向卞静邮寄《限期签订购房合同通知书》的事实，再结合万裕公司所举的张贴该通知的照片、显示其曾给卞静电话联系的公证书，可推知卞静对于延期付款的法律后果应是明知的。卞静所举录音虽能证实万裕公司曾在合同解除后不同意卞静贷款且在之后的协商中有提高售价的意向，但并不能证实万裕公司在合同解除前即有上述行为，因而也不能证实双方未签订书面的商品房买卖合同是由于万裕公司不同意卞静贷款且提高售价所致。最后，根据卞静所举的短信、通话录音等证据，卞静在万裕公司公告解除合同的次日即2013年4月26日就已知晓解除的事实，如卞静对于万裕公司解除合同有异议，其依法应于三个月内向人民法院起诉，要求确认解除合同无效，但卞静至2013年8月21日方才向法院提起关于履行合同的诉讼，故对于卞静主张的合同解除无效不予支持。此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的在催告后三个月行使解除权属于合同的法定解除，而本案中，万裕公司解除合同的依据是《投资确认单》的约定，属于约定解除，故卞静关于万裕公司自2013年3月5日后三个月才能行使解除权的主张不应支持。综上，万裕公司解除合同符合双方约定，对于万裕公司关于双方的商品房买卖合同关系已经解除的辩称意见，予以支持；在合同已经解除的情况下，卞静主张判令万裕公司履行商品房买卖协议并协助办理万裕风情园二期29-1-102室房屋的产权登记手续没有法律依据，不予支持；由于卞静并未能举证证明双方就交房期限和条件进行约定且万裕公司存在逾期交房行为，故对于卞静要求赔偿损失的诉请，亦不予支持。一审法院判决：驳回卞静的诉讼请求。卞静不服一审判决，向江苏省徐州市中级人民法院提起上诉，二审法院认为：案涉房屋买卖合同关系已经解除。首先，当事人对于付款时间、金额、方式及违约责任有明确约定，双方均应按照诚实信用原则全面履行各自的合同义务。根据案涉《投资确认单》，卞静应于2009年12月7日付款50万元、2009年12月30日付款50万元、2010年1-5月每月20日分别付20万元，余款待万裕公司取得销售许可证10日内办理按揭贷款。同时还约定，如卞静逾期付款，上述物业由万裕公司另行处置。在实际履行过程中，卞静于2010年5月前仅支付180万元，尚有20万元现金未按约支付。对于余款200万元，上诉人卞静应当在万裕公司取得销售许可证10日内办理按揭贷款，至迟也应该在万裕公司取得了销售许可证并通知其付款之日起10日内办理按揭。然而，在万裕公司通过电话、在案涉房产大门上张贴告示，以及按照卞静在《投资确认单》上预留的通讯地址向其邮寄《限期签订购房合同通知书》后，卞静却拒绝签收，应当视为万裕公司已经履行相应的通知义务，卞静应当按照《投资确认单》的约定履行相应付款责任。由于卞静未在约定时间内履行其主要合同义务，因此万裕公司主张解除合同不违反法律规定。其次，卞静在一审中提供的录音材料能够反映出该份录音是在2013年4月25日万裕公司通过《都市晨报》发布公告后，卞静就公告解除合同一事找到万裕公司协商的情况下形成的。录音内容能够反映出双方曾就贷款期限问题进行过协商，卞静承诺于2013年4月底办理贷款，后因种种原因未能办理，同时卞静要求以其儿子名义贷款，希望万裕公司延期到6月中旬，万裕公司明确予以拒绝。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，即便卞静于2013年4月底才知道合同解除的情况，如有异议，也应当在2013年7月底之前向人民法院提起诉讼，而卞静直到2013年8月21日才诉至法院，因此已超过法律规定的异议期，案涉买卖合同已经解除。二审法院判决：驳回上诉，维持原判决。本院认为：一、卞静关于《投资确认书》付款期限约定属于格式条款、应认定无效的主张不能成立。首先，卞静未能举证证明付款期限约定属于格式条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，格式条款是当事人为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《投资确认单》关于购房款付款期限的约定系手写形成，卞静亦未能举证证明该条款系万裕公司为重复使用而预先拟定，或举证证明万裕公司订立该条款时未与卞静协商。其次，《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具备该法第五十二条和第五十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《投资确认单》关于付款期限的约定不属于上述无效情形，故即便卞静能够证明《投资确认单》关于付款期限的约定属于格式条款，也不应认定该约定无效。至于卞静关于《投资确认书》限制卞静付款期限而未就万裕公司交房期限作约定、显失公平的主张，因显失公平的法律效果是合同可撤销或可变更，而卞静诉请的是继续履行《投资确认书》，故该主张本院不予理涉。二、卞静关于万裕公司在取得房屋销售许可证后未向卞静履行通知义务的主张不能成立，卞静应在约定期限即接到通知后10日内通过贷款或现金方式履行支付房款义务。首先，卞静在《投资确认单》中预留地址作为“通讯地址”，万裕公司于2013年3月3日向该地址邮寄《限期签订购房合同通知书》，应认定万裕公司已履行通知义务。至于卞静关于其于2012年至2013年期间不在该地址居住的主张，与邮局回单关于“用户拒收”的记载以及万裕公司代理人于2013年6月9日向该地址寄送律师函得到签收的事实相悖，本院不予支持。其次，卞静认可于2013年3月知晓房屋已取得销售许可证，并于2013年3月底4月初赴万裕公司办理贷款手续。据此，亦可认定万裕公司通知义务已完成。三、卞静关于万裕公司未按约履行协助办理贷款义务的主张不能成立。首先，《限期签订购房合同通知书》关于卞静应一次性支付220万元购房余款、并办理商品房买卖合同网签与报备的记载，从内容看，并未限制卞静通过贷款方式一次性支付购房款，也并未将支付购房款作为办理商品房买卖合同网签与报备的前提，而是作为并列关系，不能据此认定万裕公司拒绝协助办理贷款手续。其次，卞静与万裕公司谢经理谈话录音能够证明，万裕公司与卞静于2013年3月就贷款事宜作了协调，未能在约定期限内办理贷款的原因是卞静要求等其儿子回国后再办理贷款手续，并非是万裕公司拒绝在约定期限内协助办理贷款手续。再次，尽管谢经理在其与卞静的谈话录音中表示“现在不能办理贷款”，但该谈话录音形成于万裕公司公告解除房屋买卖合同即2013年4月25日后，已超出《投资确认单》约定的办理贷款期限，万裕公司此时拒绝协助办理贷款手续，并未违反约定。至于谢经理在与卞静谈话录音中关于“你（卞静）当时三月份的时候讲的两个月，就到四月底，这都四月底了”的陈述，并不能证明万裕公司同意卞静延长办理贷款的期限，卞静也未提供证据证明与万裕公司就延长办理贷款期限达成新的合意，据此，卞静关于万裕公司同意卞静最迟于2013年4月底办理贷款的陈述，本院不予采信。此外，卞静关于万裕公司向社会公示案涉房屋于2009年12月31日交付、但直至2013年万裕公司才取得销售许可证、万裕公司存在重大过错的主张，与案涉房屋买卖合同解除并无关联性，本院不予理涉。综上，卞静的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回卞静的再审申请。审 判 长 杨 艳代理审判员 李 荐代理审判员 刘尚雷二〇一五年五月十一日书 记 员 庆姝驿