安徽省庐江县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐江民一初字第00546号
原告：许汉生，男，1978年11月6日出生，汉族，居民，住安徽省庐江县。
委托代理人：刘爱民，安徽潜川律师事务所律师。
被告：李良福，男，1984年9月8日出生，汉族，个体工商户，住安徽省庐江县。
委托代理人：蔡铮，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
原告许汉生与被告李良福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月10日立案受理后，根据原告的申请，依法委托安徽百友资产评估司法鉴定所对原告所租赁房屋的装修等损失进行鉴定，2014年4月20日，该鉴定所作出皖百友（2014）资鉴字第058号鉴定意见书。本案依法由审判员黄路英适用简易程序于2014年5月26日公开开庭进行了审理。原告许汉生的委托代理人刘爱民、被告李良福及其委托代理人蔡铮到庭参加诉讼。庭审中，因被告李良福对该鉴定结果提出确有理由的异议，本院再次委托安徽百友资产评估司法鉴定所进行补充鉴定，该鉴定所于2014年7月13日作出对（2014）资鉴字第058号鉴定意见书的补充函。本院于2014年7月30日第二次公开开庭审理了本案。原告许汉生的委托代理人刘爱民、被告李良福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许汉生诉称：2012年4月，原告因经营需要租赁门面房，得知被告有门面房对外招租。经与被告恰谈得知，被告从庐江县佛教协会处租赁了十三间门面房并对外招租，被告声称庐江县佛教协会允许其对外招租。在此情形下，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，转租了该十三间门面房中的六间门面房，租赁期限自2012年5月1日至2015年4月30日。2013年3月，庐江县佛教协会起诉至庐江县人民法院，要求解除其与被告之间签订的门面房租赁协议并返还房屋，原告才得知被告向原告转租的门面房，并未得到庐江县佛教协会的同意。案经审理，庐江县人民法院生效的民判决解除了被告与庐江县佛教协会之间的门面房租赁协议，并责令被告返还所租赁的十三间门面房。原告根据庐江县人民法院的执行公告已腾让出所租赁房屋，但原告因此所造成的损失应由被告赔偿。现要求依法确认原、被告于2012年4月29日签订的《房屋租赁合同》无效，并要求被告赔偿各项损失计87601元，本案诉讼费、鉴定费由被告承担。
李良福辩称：1、原告在租赁房屋时明知被告非房屋产权人，其未核实被告是否有转租权即从被告处转租房屋，其自身亦存在过错，应承担相应的责任；2、原告在装修时未取得被告的同意，其擅自装修所造成的损失，应自行承担；3、安徽百友资产评估司法鉴定所出具的鉴定意见书存在瑕疵，部分设施没有形成添附，可以搬离，该鉴定意见书不能作为损失的赔偿依据；3、原告尚欠被告租金近10万元未付，双方互付债务，应予抵销。
经审理查明：2012年4月2日，庐江县佛教协会与被告签订《地王庙门面房租赁协议》，将其所有的位于庐江县庐城镇越城中路（临近庐江县地王庙）十三间门面房出租给李良福经营。2014年4月29日，被告未经庐江县佛教协会同意，与原告签订《房屋租赁合同》一份，将其中六间门面房转租给原告从事经营。合同约定：租期从2012年5月1日至2015年4月30日；租金第一年为88000元，第二年租金为98000元，第三年租金为10万元；租用期原告对房屋进行的装修费用不得抵算房租，终止合同后，也不得向被告要求任何补偿，期满后原告应自行拆除装潢、恢复原状。此外，双方还对原告的经营范围、违约责任等事项作了约定。合同签订后，被告将该六间门面房交付原告经营，原告亦支付了被告部分房屋租金，并将所租赁房屋进行装修后投入使用（开设电动车销售部）。2013年3月，庐江县佛教协会起诉至本院，要求判决解除其与被告之间的《地王庙门面房租赁协议》，并要求被告返还所租赁的十三间门面房。案经审理，本院作出（2013）庐江民二初字第00202号民事判决，判决解除被告与庐江县佛教协会之间签订的《地王庙门面房租赁协议》，并判令被告返还庐江县佛教协会所租赁的十三间门面房。被告不服该判决，提起上诉，合肥市中级人民法院二审判决维持。2013年12月，本院发出执行公告，要求被告限期腾让所租赁的十三门面房，原告遂于2014年2月实际腾让出该六间门面房。
以上事实，有下列证据证明：1、原告提供的《房屋租赁合同》及本院（2013）庐江民二初字第00202号民事判决书1份，证实原、被告签订《房屋租赁合同》、被告与庐江县佛教协会签订《地王庙门面房租赁协议》的时间、内容以及被告未经庐江县佛教协会同意转租门面房且已被人民法院生效民事判决书确认为无效等事实；2、原、被告的当庭陈述及原告提供的本院执行公告一份，证实原告已于2014年2月实际腾让出所承租的六间门面房的事实。以上证据，业经庭审质证，其内容客观、真实，具有关联性，足以证明所认定的事实。
本案在审理过程中，本院根据原告的申请，依法委托安徽百友资产评估司法鉴定所对原告所租赁房屋的装修损失以及店内设备、货物等搬迁所需费用进行鉴定。2014年4月20日，该鉴定所作出皖百友（2014）资鉴字第058号鉴定意见书，其鉴定意见为：1、原告的房屋装修损失价值为人民币84301元；2、店内设备、货物的搬迁费用为人民币3300元。原告因本次鉴定支付鉴定费4000元。
该鉴定意见书经庭审质证，原告不持异议。被告认为，鉴定意见书中的“地砖”不是原告铺设的，该9072元应予扣除；“吧台、钢化玻璃展台、吸塑字、LED灯箱片、铝合金LED灯片、筒灯、灯管、防盗网、货架、木门、防盗网、油烟机、不绣钢水池”为可移动物品，不属于赔偿范围；“搬迁费用3300元”是合同到期后也必然发生的费用，不应予以赔偿。
鉴于被告在庭审中提出的部分异议确有理由，且为了进一步核实腾让房屋后室内原装修物品的状况，本院组织原、被告及鉴定人现场进行勘验，并再次委托安徽百友资产评估司法鉴定所对装修物品中可移动并有使用价值的部分进行补充鉴定。2014年7月13日，该鉴定所作出对（2014）资鉴字第058号鉴定意见书的补充函，其内容为：原告装修物品中的“钢化玻璃展台、吧台、油烟机”价值总计6370元的物品属可移动和可利用范围。本院的勘验结果为：涉案装修物品中，除“钢化玻璃展台”数量短少9个外，其余物品与鉴定意见书一致。
对于该补充函及本院现场勘验笔录，经第二次开庭质证，原告的意见为：价值为9072元的地砖确系庐江县佛教协会铺设；价值840元的油烟机可以重复利用，同意扣除；而“钢化玻璃展台、吧台”这些物品都是根据租赁房屋的状况量身打造的，不可以重复使用，不应扣除；“钢化玻璃展台”短少的原因是在强制搬迁的过程中摔碎了。
对此补充函，被告不持异议，但仍主张鉴定意见书中所列的“货架、筒灯、灯管”三项不属赔偿范围，同时主张价值6300元的“隔墙”是其出资做的，但对此未能提供相关证据证明。
本院认为：公民合法的民事权益受法律保护。被告作为承租人，在未经出租人庐江县佛教协会同意的情况下，与原告签订《房屋租赁合同》，擅自将租赁房屋转租给原告，事后也未得到出租人的追认，双方所签订的《房屋租赁合同》无效。合同签订后，原告对所租赁房屋进行装修，其装修行为并非被告所辩称的“未经其同意”，因《房屋租赁合同》中对装修费用已作了约定，应视为业经被告同意。原告在签订合同时，已明知租赁房屋属庐江县佛教协会所有，不论被告是否声称其有权对外转租，原告未尽审慎的审查义务即与被告签订合同，对自身损失的发生具有一定的过错，应承担相应的责任，其责任比例本院酌定为百分之三十。鉴于被告在本案中具有较大的过错，应承担原告因此造成损失的百分之七十责任。对于原告诉争的装修损失，安徽百友资产评估司法鉴定所已作出司法鉴定，原告的装修损失总计84301元，其中未形成附合部分的装修物品损失为6370元。对于该鉴定意见，原、被告虽有部分异议，但双方均未能提供其他证据足以推翻该鉴定结论，故本院对其证明效力予以确认。未形成附合部分的装修物品损失6370元应予剔除。审理中，原、被告已一致认可该鉴定意见书中所列的“地砖”系庐江县佛教协会铺设，故该部份费用9072元亦应予以扣除。被告另主张价值6300元的“隔墙”是其出资做的，因其对此未能提供相关证据证明，本院不予采信。对于原告主张的店内设备和货物的搬迁损失3300元，被告虽提出异议，但该部分损失为原告在搬迁过程中必然产生的费用，应属原告的实际损失范围，故本院亦予以支持。综上，原告的装修及搬迁损失总计为72159元，被告应按责赔偿50511.3元（72159元×70%），原告自行承担21647.7元（72159元×30%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、第九条之规定，判决如下：
一、确认原告许汉生与被告李良福于2012年4月29日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告李良福于本判决生效后三十日内赔偿原告许汉生房屋装修及货物搬迁损失计50511.3元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1060元，减半收取530元；鉴定费4000元，合计4530元，由原告许汉生负担1360元，被告李良福负担3170元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 黄路英
二〇一四年八月五日
书记员 李德友
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条第二款当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。