浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙嘉民终字第765号
上诉人（原审原告）：张健。
上诉人（原审原告）：沈慧英。
委托代理人：徐海明，浙江安策律师事务所律师。
委托代理人：郭启强，浙江安策律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：平湖市饰美家贸易有限公司。住所地：平湖经济开发区兴平三路（北段）***号。
法定代表人：俞秀尉，该公司执行董事。
被上诉人（原审被告）：俞秀尉。系平湖市新博一阁大酒店经营业主。
原审第三人：平湖市景乐房地产有限公司。住所地：平湖市景兴工业园（九里亭）。
法定代表人：王建中，该公司董事长。
委托代理人：俞国华、潘旦，浙江东港律师事务所律师。
上诉人张健、沈慧英为与被上诉人平湖市饰美家贸易有限公司（以下简称饰美家公司）、俞秀尉及原审第三人平湖市景乐房地产有限公司（以下简称景乐公司）相邻通行纠纷一案，不服平湖市人民法院（2014）嘉平民初字第47号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月20日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月16日公开开庭进行了审理。上诉人张健、沈慧英的委托代理人徐海明、郭启强，原审第三人景乐公司的委托代理人潘旦到庭参加诉讼。被上诉人饰美家公司、俞秀尉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，案涉房屋系景乐公司开发建造，张健、沈慧英因涉及拆迁，从景乐公司处安置取得了平湖市环城西路451号至459号的5间底层营业房和二层全部的营业房（二层建筑面积为555.73平方米）。上述营业房于2008年4月21日交付后，张健、沈慧英即将底层的451号至459号5个营业房分别进行出租，二层的营业房整体出租给彭世有，后彭世有又转租给陆加华用于开办平湖市博一阁大酒店，2010年11月，陆加华将平湖市博一阁大酒店转让给俞秀尉，由俞秀尉于2010年12月14日登记开办了平湖市新博一阁大酒店（经营地址为环城西路461号二层，位于张健、沈慧英二层营业房的北面，现产权人为饰美家公司），2012年4月25日张健、沈慧英向原审提起民事诉讼，要求俞秀尉腾退环城西路451号至459号二层营业房，并支付相应的租金。同年12月10日，双方达成协议，约定俞秀尉将承租的房屋在2013年3月底前腾退给张健、沈慧英。此后，俞秀尉按约履行了房屋腾退义务，由于俞秀尉在腾退时将位于张健、沈慧英二层房屋西北角通向楼梯的出入门砌墙封住，导致张健、沈慧英与饰美家公司、俞秀尉再次发生纠纷。
原审另查明，张健、沈慧英所有的环城西路451号至459号（编号为由南向北的顺序）二层营业房位于饰美家公司所有的环城西路461号营业房的南侧，在该营业房西北角的墙壁北侧相邻一个楼梯，根据案涉房屋的设计图和竣工图显示，该楼梯仅供459号房屋北面相邻的二层以上营业房使用，与张健、沈慧英所有的二层营业房之间未设置通道，张健、沈慧英所有的二层营业房均系从底层对应的营业房中出入。
2013年12月25日，张健、沈慧英诉至原审法院称，张健、沈慧英所有的二层房屋系景乐公司开发建造，该房屋在设计时没有门口，饰美家公司、俞秀尉砌墙的门口系景乐公司在出售时变更设计开设的向外唯一通道，现饰美家公司、俞秀尉将该门口封住，属于侵权行为，故张健、沈慧英根据物权法的规定起诉要求：1、判令饰美家公司、俞秀尉停止侵害、排除妨碍，恢复张健、沈慧英在平湖市环城西路451-459号二层北墙原有的出入门，并使用该楼梯通道与外界联系；2、本案诉讼费由饰美家公司、俞秀尉承担。
饰美家公司、俞秀尉在原审中均未作答辩。
景乐公司在原审中答辩称，案涉房屋在设计时就没有门口，在出售时也是整体销售的，也没有门口，因此张健、沈慧英的诉讼请求与景乐公司无关。
原审法院认为，张健、沈慧英所有的环城西路451号至459号二层营业房与饰美家公司所有的环城西路461号二层营业房属于相邻关系，张健、沈慧英与饰美家公司、俞秀尉因为双方营业房之间的楼梯通行问题发生纠纷。虽然张健、沈慧英、饰美家公司、俞秀尉争议的楼梯位于双方营业房的中间部位，但从房屋的设计图和竣工图可以看出该楼梯仅供环城西路461号二层以上营业房的业主使用，在楼梯与张健、沈慧英所有的二层营业房之间并未设置通道，张健、沈慧英认为案涉房屋在实际施工时变更了规划设计，但未能提供相应的证据予以证明，原审不予采信。从案涉房屋的交付与租赁经过来看，即使景乐公司在交付房屋时或者之后在房屋租赁使用过程中存在着张健、沈慧英的二层房屋与该楼梯之间的通道，也应当认定是相关当事人为了履行租赁合同而开设，现房屋的承租人在将房屋退还给张健、沈慧英时将该通道进行封堵，并无不当，也未侵害张健、沈慧英的权利。综上所述，张健、沈慧英认为该楼梯属于张健、沈慧英、饰美家公司、俞秀尉共同共有，其有权从该楼梯进行通行的主张，缺乏依据，原审不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决驳回张健、沈慧英的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由张健、沈慧英共同负担。
判决宣告后，张健、沈慧英不服，向本院提起上诉称，原审枉顾饰美家公司、俞秀尉侵犯张健、沈慧英建筑物区分所有权的事实，致使张健、沈慧英房屋应有的通行权无法实现，存在事实认定不清、法律适用错误的问题。具体如下：一、原审对张健、沈慧英依法享有的墙壁专有权及诉争楼梯、出入口共有权的事实未进行查证和认定，属事实认定不清。从三方面可以印证原审未查证认定的上述事实：一是饰美家公司、俞秀尉封闭的位置处于张健、沈慧英专有的墙面上；二是张健、沈慧英与饰美家公司、俞秀尉的房产位于同一幢楼中，诉争楼梯、出入口位于张健、沈慧英与饰美家公司、俞秀尉房屋的中间，而不是位于饰美家公司、俞秀尉房屋内，该位置本身证明了该楼梯、出入口不是饰美家公司、俞秀尉专有部分；三、张健、沈慧英房屋权证对该共有部分已有体现。房产证中载明共有分摊面积为26.43平方米。而从房屋分户平面图来看，该公摊面积只能是诉争的楼梯、出入口面积，而不可能是其他。因此，诉争的楼梯、出入口属于张健、沈慧英与饰美家公司、俞秀尉共有部分，属于物权法规定的建筑物区分所有权的范畴。因此，饰美家公司、俞秀尉无权封闭张健、沈慧英的专有部分，也无权将共有楼梯、出入口封住，此系侵犯张健、沈慧英所有权，应承担恢复原状的法律后果。二、原审枉顾诉争楼梯、出入口是张健、沈慧英房屋唯一外向通道的事实，导致张健、沈慧英房屋无外向通道，剥夺了张健、沈慧英房屋的外向通行权。张健、沈慧英所有的二层房屋具有独立房屋产权证，与饰美家公司、俞秀尉所有的底层营业房，属于不同产权单位。这意味着该两房屋具有独立的使用价值和交易价值，应当都具有外向通道，这是独立产权房屋的一个基本自然属性。张健、沈慧英作为二层房屋的所有权人，应享有一般房屋所有权人具有的一切权利，包括外向通行权。本案中，由于张健、沈慧英不得不自行凿开楼板，开辟楼梯从底层营业房出入，但该通道不是法定通道、也不是自然通道，不能成为剥夺张健、沈慧英外向通行权的理由。本案诉争的楼梯、出入口是当时房屋交付时包括饰美家公司、俞秀尉承租时既定存在的外向通道。诉争房屋于2008年4月交付，直至饰美家公司、俞秀尉于2013年3月将诉争楼梯、出入口封闭，5年时间内该房屋一直以诉争的楼梯、出入口为唯一外向通道。故张健、沈慧英以此作为诉争房屋外向通道的权利应得到保护。三、原审仅以竣工图、设计图没有体现而否定张健、沈慧英房屋的通行权，其裁判方法简单粗糙，侵犯了张健、沈慧英的权利。签订买卖合同时，诉争房屋是已竣工的现房，诉争的楼梯、出入口已存在。张健、沈慧英对标的物的审查主要基于房屋所展现的现状进行判断。竣工图、设计图属于专业用图纸，非专业人士仅从竣工图、设计图很难知悉房屋的具体状况。且涉案竣工图、设计图不仅没有诉争房屋设计的外向通道，甚至连消防安全通道也没有，如完全按此施工，则房屋不可能通过验收。因此，即使竣工图、设计图没有该通道的存在，施工方、建设方事实上已经作了改变。故原审仅以此为定案依据，存有错误。综上，请求撤销原判，改判支持张健、沈慧英全部诉讼请求。
景乐公司在二审中答辩称，诉争房屋在设计时就没有门通向诉争楼梯，在出售时也是整体销售的，也没有门口，因此张健、沈慧英的诉讼请求与景乐公司无关。
饰美家公司、俞秀尉在二审中未作答辩。
二审中，张健、沈慧英向本院提供了以下证据：
证据一、房屋产权证复印件一份（共16页），证明张健、沈慧英所有的环城西路451号至459号二层营业用房与底层营业用房系独立产权单位；
证据二、环城西路461号二层房屋产权证及平面图一份，证明诉争的通道系张健、沈慧英与饰美家公司共有。
景乐公司质证后认为，对证据一没有异议，对证据二的真实性没有异议，但认为不能证明张健、沈慧英要证明的内容，对平面图没有异议，但对关联性有异议。
饰美家公司、俞秀尉未予质证。
本院认证意见：张健、沈慧英提供的证据一，景乐公司没有异议，本院对此予以认定；张健、沈慧英提供的证据二，景乐公司对真实性没有异议，本院对真实性予以确认，但仅凭该材料并不能得出诉争通道系共有的结论，故对关联性不予认定。
景乐公司及饰美家公司、俞秀尉在二审中未向本院提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，张健、沈慧英认为饰美家公司、俞秀尉将张健、沈慧英二层房屋西北角通向楼梯的出入门砌墙封住，侵害了其对共有楼梯的通行权。该争议楼梯虽然位于张健、沈慧英二层房屋（环城西路451号至4**号）与饰美家公司、俞秀尉二层房屋（环城西路461号）的中间部位，但从房屋的设计图和竣工图看，该楼梯仅供环城西路461号二层以上营业房的业主使用，在楼梯与张健、沈慧英所有的二层营业房之间并未设置通道。张健、沈慧英辩称涉案房屋实际施工时进行了变更，其受让时该通道存在，但没有提供相应证据予以证明，景乐公司也陈述该房屋在销售时并无上述出入门通往诉争楼梯。故张健、沈慧英主张该楼梯系其房屋与饰美家公司、俞秀尉房屋的公用楼梯，缺乏证据证明。从涉案房屋的交付及租赁经过看，被封住的出入门，实际应是相关当事人为了履行租赁合同而开设，现房屋的承租人在租赁关系终止并将房屋退还给张健、沈慧英时将该通道进行封堵，等于将房屋恢复到了竣工图的状态，并不侵害张健、沈慧英的权利。因张健、沈慧英的二层营业房没有可供通行的楼梯，在一定程度上可能影响通行，但由于设计图和竣工图显示诉争楼梯并非公用楼梯，故此非其与饰美家公司、俞秀尉之间的相邻通行纠纷，张健、沈慧英如认为其权益受到侵害，应另行向有关方主张。综上，张健、沈慧英不能举证证明其对诉争楼梯有通行权，其主张饰美家公司、俞秀尉行为侵害其相邻通行权，依据不足，原审不予支持，并无不当。
综上，张健、沈慧英的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张健、沈慧英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 ＸＸ芳
代理审判员 章玉萍
二〇一五年十月十四日
书 记 员 郑 茜