九江市濂溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0402民初224号
原告：江西银湾物业管理有限公司九江分公司，住所地：九江市开发区龙开御景1号楼113号。
法定代表人：裴天惠，该公司总经理。
委托诉讼代理人：叶志辉，男，江西康润律师事务所律师，执业证号：13604201010608342。
委托诉讼代理人：钱海琼，女，江西康润律师事务所律师，执业证号：13604201411225176。
被告：伍维根，男，汉族，1967年5月3日出生，武宁县人，自由职业，住九江市庐山区，
委托诉讼代理人：胡兰芳，女，汉族，1971年8月14日出生，自由职业，住址同上，（被告伍维根前妻）
原告江西银湾物业管理有限公司九江分公司诉被告伍维根物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江西银湾物业管理有限公司九江分公司委托诉讼代理人叶志辉、钱海琼、被告伍维根的委托诉讼代理人胡兰芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江西银湾物业管理有限公司九江分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即向原告偿还拖欠的物业服务费本金845.78元及自逾期之日起至还清之日止的违约金（暂计算自2015年12月31日至2016年12月31日止的违约金计154.78元），共计1000.56元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月1日，江西国豪房地产开发有限责任公司、江西深长城物业管理有限公司（国豪山景城小区原物业服务公司）（以下简称“长城公司”）和原告共同约定，由原告接手被告所在的国豪山景城小区物业管理继续提供物业服务，三方在当日办理了交接工作并就此向山景城全体业主进行了公告。被告作为国豪山景城的业主，享受了原告提供的物业服务，但却拖欠物业费，暂计算自2015年12月31日至2016年12月31日止，被告已累计欠付原告物业服务费本金845.78元，违约金154.78元。原告认为，原告接手前期物业后，原、被告之间形成了事实上的物业服务合同关系，原告提供了合格的物业服务，被告享受原告提供的物业服务后拒付物业服务费，已经构成违约，且经原告多次催讨均未果，侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院。
被告伍维根辩称：1、物业更换不知情，业主的好评也没发现；2、不是故意拖欠物业费，我家房屋漏水墙面破损等问题向物业反映均未得到回复，即使维修后我的损失也无人过问，物业对业主的服务不是尽心尽力，物业应当起到业主与开发商之间的桥梁作用，而非不作为；3、物业公司对业委会的发函不闻不问，小区公共场所设立停车位收费不合理，应当与业委会协商收费金额及收费主体，且物业有肆意断水断电，殴打业主的行为，物业存在违法行为业主可以拒绝缴费。
本院经审理认定事实如下：
2015年5月21日原告与江西国豪房地产开发有限责任公司（以下简称“国豪房产公司”）签订《国豪·山景城前期物业管理服务合同》，约定：由原告为国豪山景城小区提供物业服务，自原告进驻交接之日起向后延续叁年为合同有效期。成立业主委员会后，在业主委员会认可的条件下，合同可以自动延续至业主委员会提出更换，新物业入场移交认可为止；收费标准为电梯房物业服务费标准：每平方米1.5元/月等；第一年物业服务费用在办理入伙手续时一次性预缴，以后缴费周期按每半年或一年缴纳一次，业主或物业使用人应在规定缴纳日期首月十日前履行交纳义务，逾期交纳每日加收千分之三的滞纳金；该前期物业服务合同还对物业管理服务质量等内容作了约定。同时原告、国豪房产公司与江西深长城物业管理有限公司（以下简称“长城物业公司”）共同向山景城小区业主发布公告，告知因长城物业公司战略调整，国豪房产公司决定终止与长城物业公司的山景城《前期物业管理服务合同》及其相关补充协议和附件，引进上海银湾物业继续打造高品质的服务质量。届时，有关各位业主与长城物业签订的物业服务合同、其他协议及交缴的物业服务费、装修保证金、各类押金等一并移交国豪房产公司、银湾物业，由银湾物业继续提供服务。2015年6月1日原告与长城物业公司办理国豪山景城管理费台账交接手续后正式入驻该小区，为全体小区业主提供物业服务至今。
另查，2012年12月1日，被告伍维根向国豪房产公司购买其开发的位于九江市××区××号国豪山景城第十二栋二单元404号商品房，房屋面积82.92㎡，并向原长城物业公司缴纳物业费至2014年12月31日，自原告入驻小区提供物业服务后被告又于2015年7月21日向原告缴纳2015年全年度物业费846元。
再查，2015年9月6日，国豪山景城小区的国豪山景城业主委员会（以下简称“业委会”）正式成立并在九江市住房保障和房产管理局进行备案。业委会成立后于2015年10月12日向原告出具《整改通知书》一份，要求原告物业服务过程中存在的问题进行整改。2015年11月11日，业委会再次向原告出具《国豪山景城业委会致银湾物业公司整改函》一份，再次要求原告公司对物业服务过程中存在的问题进行整改。
上述事实有《九江市商品房预（销）售合同》复印件、《“国豪.山景城”前期物业管理服务合同》、《公告》、《国豪.山景城管理费台账》、被告提交的业委会成立备案表复印件、关于移交国豪山景城业委会办公室及相关资料的函复印件、整改通知书和整改函复印件、照片打印件3组，经庭审质证及原、被告双方当庭陈述记录在卷，予以佐证，足以认定。
本院认为，虽然本案原告与被告伍维根之间未签订物业管理服务合同，但依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。结合本案，国豪山景城小区未成立业主委员会之前，小区的建设单位即国豪房产公司与原告签订的《国豪·山景城前期物业管理服务合同》对两被告具有约束力，且该小区成立业主委员会后，业委会多次向原告函告要求原告对小区的物业服务质量进行整改，这足以证明业委会对原告为其小区提供物业服务的事实并未否认，仅是对原告提供的物业服务质量提出整改要求，但并未作出解聘或更换物业公司的意思表示。而被告亦在原告入驻后缴纳了2015年度的物业费，故被告辩称物业公司更换并无知情，无事实依据，本院依法不予采信。另被告以原告未合理解决房屋漏水、有效沟通与开放商关系、小区公共场所停车位收费等问题为由拒绝缴纳物业费的辩称，并非法定或约定的抗辩事由，本院依法不予采纳。且其所涉事项均不属本案所涉物业服务合同纠纷调整范围，权利人可另行主张。故原告诉请要求被告支付自2015年12月31日起至2016年12月31日止的物业费845.78元，事实清楚证据充分，本院依法予以支持。但该小区业委会针对原告物业服务质量多次发函要求整改，亦能说明原告对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，存在物业服务瑕疵。故对原告主张逾期缴费违约金的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、限被告伍维根于本判决书生效之日起十日内向原告江西银湾物业管理有限公司九江分公司交纳物业服务费845.78元；
二、驳回原告江西银湾物业管理有限公司九江分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告伍维根负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判员 宋浩洁
二〇一七年五月八日
书记员 余艺琪