黑龙江省黑河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑11民终236号
上诉人（原审被告）：李增志，男，汉族，1967年8月14日出生，个体业主，住黑河市爱辉区。
委托诉讼代理人：王淑清，黑龙江剑桥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：么琳，女，汉族，1976年5月1日出生，无职业，住黑河市。
被上诉人（原审原告）：孔悠，女，汉族，2005年7月5日出生，学生，住黑河市。
二被上诉人委托诉讼代理人：唐冰，黑河市爱辉区幸福法律服务所法律工作者。
原审被告：黑河市昌辉房地产开发有限公司，住所地中央东大街人大高层昌辉售楼处。
法定代表人：何德平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：成善国，黑河市中小企业法律援助中心法律工作者。
上诉人李增志因与被上诉人么琳、孔悠及原审被告黑河市昌辉房地产开发有限公司（以下简称昌辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑河市爱辉区人民法院（2016）黑1102民初1147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、询问当事人的方式审理了本案。上诉人李增志的委托诉讼代理人王淑清，被上诉人么琳、孔悠共同的委托诉讼代理人唐冰，原审被告昌辉公司的委托诉讼代理人成善国到庭参加询问。本案现已审理终结。
李增志上诉请求：1、请求撤销一审判决，驳回么琳、孔悠的诉讼请求；2、由么琳、孔悠、昌辉公司承担二审案件受理费。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，适用法律错误。2011年3月15日案外人庄品霞与昌辉公司签订《商品房买卖合同》，庄品霞购买争议房产黑河市人大商住3号楼000106室，双方于2011年3月21日办理预告登记，2015年9月8日庄品霞申请注销预告登记；2012年1月19日争议房屋办理了初始登记，权利人为昌辉公司；2015年5月20日昌辉公司与么琳、孔悠签订《商品房买卖合同》，将争议房产出售给么琳、孔悠。由此可见，2011年3月21日至2015年9月8日期间预购商品房预告登记的权利人是庄品霞，而作为开发商的昌辉公司在此期间将争议房产出售给么琳、孔悠，且未取得预告登记权利人庄品霞和抵押权权利人的同意。2015年9月10日昌辉公司与李增志签订《借款合同》，向李增志借款70万元，同日双方签订《抵押担保合同》，抵押物为争议房产，2015年9月28日办理抵押登记，抵押期为18个月。二、一审判决中认为昌辉公司与么琳、孔悠的合同合法有效是错误的，忽略了签订合同的时间点。一审法院只强调初始登记权利人是昌辉公司，而忽略昌辉公司是在庄品霞办理预购商品房预告登记和预购商品房抵押预告登记期间出售的争议房产，违背事实和法律，损害了李增志的合法权益。三、一审法院认为“昌辉公司与李增志不存在借贷关系，昌辉公司与李增志之间设定的抵押权并不存在事实和法律基础。”2015年9月10日昌辉公司与李增志签订《借款合同》，向李增志借款70万元，同日双方签订《抵押担保合同》，抵押物为争议房产，2015年9月28日办理了抵押登记，抵押期为18个月。双方之间的借贷关系真实合法。四、一审判决本院认为部分中：“二被告设定抵押权的时间为原告与被告昌辉公司签订买卖合同…………仍然设定抵押权违反了诚实信用原则，损害了第三人合法权益，该抵押行为应认为无效。”一审法院认定无效理由不存在。么琳、孔悠与昌辉公司签订《商品房买卖合同》，是在庄品霞预购预告登记期间，未经庄品霞同意，商品房买卖合同无效，么琳、孔悠无权提出为李增志设定的抵押权无效。五、一审法院适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》是错误的。根据后法优于前法，上位法优于下位法的原则，本案应适用物权法及物权法司法解释（一）。综上，昌辉公司与么琳、孔悠之间的房屋买卖合同无效，与李增志的抵押权是合法有效的，请二审法院依法维护李增志的合法权益。
么琳、孔悠辩称，通过一审法院认定事实可以得知，争议房屋是2011年3月21日办理预告登记，预告登记权利人为庄品霞，2012年1月19日办理初始登记，权利人为昌辉公司。2015年9月8日办理预购商品房注销登记，即该争议房屋在2012年1月19日由昌辉公司办理初始登记时，已经解除了案外人庄品霞与昌辉公司之间的买卖关系，此时争议房屋的所有权人是初始登记的权利人昌辉公司，昌辉公司有权处分争议房屋。2015年5月20日，么琳、孔悠与昌辉公司签订房屋买卖合同，2015年9月8日庄品霞办理预购商品房预告注销登记，故么琳、孔悠与昌辉公司的买卖合同应视为自动生效。综上，么琳、孔悠认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回李增志的上诉请求。
么琳、孔悠向一审法院起诉请求：1、确认昌辉公司于2015年9月28日对人大昌辉雅典城3号楼000106室房屋设定的抵押权无效，依法予以解除抵押；2、判令昌辉公司履行房屋买卖合同，为么琳、孔悠办理人大昌辉雅典城3号楼000106室房屋产权登记手续并对房屋进行预告登记；3、由昌辉公司、李增志承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年5月20日，么琳、孔悠与昌辉公司签订了人大昌辉雅典城3号楼000106室的《商品房买卖合同》并全额交纳房款800,000元，2015年7月14日，么琳、孔悠向昌辉公司交纳了全部进户费用，昌辉公司将房屋交付给么琳、孔悠使用至今。2015年9月24日，昌辉公司将人大昌辉雅典城3号楼000106室房屋抵押给李增志，双方在黑河市房产管理局办理了抵押登记手续。根据本院在黑河市房产管理局产权产籍科查询结果可认定，该争议房屋于2011年3月21日办理预告登记，预告登记权利人为庄品霞；2012年1月19日办理初始登记，权利人为昌辉公司；2015年9月8日办理预购商品房预告注销登记；2015年9月24日办理抵押登记，抵押人为昌辉公司，抵押权人为李增志，现该抵押未解除。
根据本院对争议房屋承租人所做的调查可以认定，争议房屋于2015年8月前由昌辉公司出售给么琳、孔悠，承租人与么琳、孔悠签订租赁合同并交纳房租，并且在房屋出售后，李增志曾向承租人询问该房屋是否出售，承租人告知其该房屋已经出售并指引其找到么琳、孔悠。根据李增志提供的证据可以认定，庄品霞与案外人黑河市汇丰小额贷款有限责任公司（以下简称汇丰贷款公司）曾存在民间借贷关系，昌辉公司与案外人汇丰贷款公司于2015年12月11日签订借款合同及抵押担保合同，向案外人汇丰贷款公司借款3,000,000元，并用包括争议房屋在内的五户房屋作为抵押，但未与汇丰贷款公司办理抵押登记手续。李增志系案外人汇丰贷款公司的职员，与汇丰贷款公司并非同一主体。昌辉公司与李增志之间并不存在借贷关系，且昌辉公司与李增志之间的抵押登记设立时间为2015年9月24日。
一审法院认为，一、争议房屋的初始登记权利人为昌辉公司，昌辉公司即为争议房屋的所有权人，么琳、孔悠与昌辉公司的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且么琳、孔悠已全额给付价款，履行了买方的义务，昌辉公司已将该房屋交付么琳、孔悠使用，双方的买卖合同合法、有效，应予保护。二、根据李增志提供的借款合同可以证明，李增志与昌辉公司之间并不存在借贷关系，昌辉公司与案外人汇丰贷款公司签订的抵押担保合同中抵押权人为汇丰贷款公司，并非李增志，且昌辉公司与案外人汇丰贷款公司签订的借款合同及抵押担保合同的时间为2015年12月11日，晚于李增志与昌辉公司设定抵押权的时间。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十二条及第一百七十九条的规定，设立担保物权，应当订立担保合同，并且抵押权人应为主债权债务合同中的债权人，因此李增志与昌辉公司之间设定的抵押权并无事实及法律基础。三、李增志与昌辉公司设定抵押权的时间为么琳、孔悠与昌辉公司签订房屋买卖合同、全额交纳房款及进户费用并实际取得房屋使用权之后，因此李增志和昌辉公司在明知该房屋已经出售给他人，并且李增志和昌辉公司间并不存在借贷关系的情况下，仍然设定抵押权违反了诚实信用原则，损害了第三人的合法权益，该抵押行为应认定为无效。且根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条及第2条，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，买受人的请求权可以对抗承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权以及其他债权人就该房屋所享有的抵押权。综上所述，么琳、孔悠要求解除李增志与昌辉公司之间抵押权的诉讼请求合理，本院予以支持，因么琳、孔悠与昌辉公司签订的房屋买卖合同有效，么琳、孔悠已交付全部房款并实际取得房屋使用权，昌辉公司应履行卖方的义务，协助么琳、孔悠办理房屋产权登记手续，因争议房屋现暂不具备办理房屋所有权证的条件，可暂予办理预告登记，待具备办证条件后办理不动产登记证明。昌辉公司辩称么琳、孔悠在购买房屋时明知该房屋已设定抵押权，但未能提交相应证据，故该答辩意见不予采信。对李增志提出的该争议房屋的所有权人为庄品霞，昌辉公司无权处分该房屋的答辩意见，因该房屋的初始登记权利人为昌辉公司，因此该房屋的所有人应为昌辉公司。且庄品霞所做的预告登记及抵押登记均已注销，庄品霞及原抵押权人均未对该买卖行为提出异议，故该答辩意见不予采信，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十二条、第一百七十九条之规定，判决，一、被告昌辉房地产开发有限公司解除与被告李增志设定的人大昌辉雅典城3号楼000106室房屋抵押权，于本判决生效后七日内履行完毕；二、被告昌辉房地产开发有限公司协助原告办理房屋预告登记手续，于抵押权解除后三日内履行完毕。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告昌辉房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内给付）。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，么琳、孔悠与昌辉公司对双方于2015年5月20日签订的商品房买卖合同，均无异议。合同签订后，么琳、孔悠已支付全部购房款，并于2015年8月10日与王英华签订房屋租赁协议，么琳、孔悠与昌辉公司签订的房屋买卖合同已经实际履行。李增志认为么琳、孔悠与昌辉公司签订商品房买卖合同系在商品房预告登记期间处分房屋，房屋买卖合同应属无效。但诉争房屋上设定预告登记，与出售房屋具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产预告登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。诉争房屋于2012年1月19日昌辉公司办理初始登记时已经具备交付办理房屋产权证的条件，预告登记权利人庄品霞未积极办理商品房登记，故诉争房屋的权利人应为昌辉公司，昌辉公司是有权处分房屋，其与么琳、孔悠签订的商品房买卖合同有效。李增志的上诉理由不能成立。关于李增志主张其与昌辉公司于2015年9月24日设定的抵押权的问题。李增志的抵押权设定在房屋买卖合同之后，李增志明知该房屋已经出售，不属于善意第三人，该抵押行为无效。
综上所述，李增志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由李增志负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘红梅
审判员 曹 伟
审判员 沈洋洋
二〇一七年六月五日
书记员 仇长城