辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终8031号上诉人（原审被告）：王鸿丽，女，1983年11月28日出生，满族，住址：沈阳市沈河区。委托代理人：马翠丽，系辽宁安行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李文燕，女，1969年4月27日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。委托代理人：贺欣红，系辽宁晟盟律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：沈阳市大东区简爱风尚宾馆，住所地：沈阳市大东区北顺城路****号。经营者：曲娜，女，1988年2月22日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。委托代理人：曲艳华，女，1964年10月5日出生，汉族。被上诉人（原审第三人）：沈阳市大东区伊嘉族精品服饰，住所地：沈阳市大东其北顺城路****号。经营者：王丽，女，1972年6月3日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。上诉人王鸿丽因与被上诉人李文燕、沈阳市大东区简爱风尚宾馆、沈阳市大东区伊嘉族精品服饰房屋租赁合同纠纷一案不服沈阳市大东区人民法院[2016]辽01**民初877号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月7日受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长、审判员单立主审、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审原告李文燕一审诉称:2010年8月28日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告（乙方）承租原告（甲方）所有的位于沈阳市大东区北顺城路148甲号27—3号房屋，建筑面积1224平方米。房屋租赁合同第四条第1款约定：该房屋租赁期15年，自2010年9月1日起至2025年11月30日止；第四条第2款约定：乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为开设旅馆及餐饮服务业使用；第五条约定：房屋前三年每年租金为58万元，以后每三年以上一次租金为基数上调10%，第一年因乙方装修，甲方减少租金8万元，乙方按照50万元支付租金，房屋租金按年支付，乙方在每年的11月1日前支付下一年度的房屋租金；第七条第3款约定：租赁期满后，或因乙方原因提前终止合同的，乙方依附于房屋的装修归甲方所有；第八条第3款约定：未经甲方同意，乙方不得整体转租、转借房屋，但甲方同意乙方将一、二层部分出租给餐饮服务业（如乙方转租，所签合同一式三份，给甲方一份备案）；第九条第2款约定：房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途，（3）拖欠房租累计二个月以上的。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付房屋，但是被告并未按照约定履行合同义务。第一，2015年11月1日，被告未按照房屋租赁合同约定向原告支付63.8万元房屋租金，仅向原告支付8.8万元房租，尚欠原告房屋租金55万元，被告逾期交付房屋租金已超过两个月；第二，在未经原告同意的情况下，被告私自将部分房屋转租给第三人，第三人非餐饮服务业，改变合同约定的房屋租赁用途。原告认为被告的行为已经构成根本违约，严重损坏原告的财产权益，因此，请求法院判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同，被告将房屋返还原告，且因被告违约导致房屋租赁合同提前终止，依附于房屋的装修应当归还原告所有,被告无权拆除动力电及电梯，如果被告拆除电梯，需要将原有楼梯恢复，否则原告的整栋楼都无法使用。综上所述，恳请法院判令：1、解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2、被告将房屋腾空还给原告；3、诉讼费及诉讼相关费用由被告承担。本案审理过程中，原告主张撤回要求被告腾房的诉讼请求，本院予以准许。原审被告王鸿丽一审辩称：原告单方要求解除房屋租赁合同，被告也同意解除合同，但并非是被告违约，被告不欠原告房租，欠原告房租的是第三人沈阳市大东区简爱风尚宾馆。依据原、被告双方合同约定，租赁期满后，依附于房屋的装修归原告，但电梯、消防通道及动力电都不属于装修，且均为被告支付对价换来的。当时由于涉案房屋没有消防通道，被告花钱让案外人把其单位的收发室迁走，才让出了一个消防通道，消防通道的使用期限是15年，被告支付了5万元，被告购买动力电花费了6万元，电梯也是被告花钱安装的，原来房屋里没有电梯。解除合同之后，如果原告能够支付对价，其就可以继续使用被告购买的电梯和动力电，如果原告不能支付对价，被告将拆除。原审第三人沈阳市大东区简爱风尚宾馆一审述称：第三人与被告王鸿丽之间是有租赁合同的，当初签订租赁合同时，被告王鸿丽向第三人出示了一份假合同，假合同上写明被告有权将涉案房屋转租。经过被告王鸿丽的同意，第三人直接把今年的房屋租金45万元汇款给原告李文燕了。此外，被告王鸿丽是将其经营的宾馆及附属设施出兑给第三人，并收取了第三人兑费130万元。原审第三人沈阳市大东区伊嘉族精品服饰一审述称：第三人与被告王鸿丽之间签订了租赁合同，第三人已经将2015年11月份至2016年11月份的租金17.6万元交给了被告王鸿丽了。原审法院经审理查明:本案涉案房屋坐落于沈阳市大东区北顺城路148甲号，建筑面积1224平方米，房屋所有权人为原告李文燕。2010年8月28日，原告李文燕与被告王鸿丽签订房屋租赁合同，合同约定原告将涉案房屋出租给被告，租赁期限自2010年9月4日起至2025年4月30日止；被告向原告承诺，租赁房屋仅作为开设旅店及餐饮服务业使用；该房屋前三年每年租金为58万元，以后每三年以上一次租金为基数上调10%，被告在每年的11月1日前支付下一年度的房屋租金；租赁期满后或因被告提前终止合同的，被告依附于房屋的装修归原告所有；未经原告同意，被告不得整体转租、转借房屋，但原告同意被告将一、二层部分出租给餐饮服务业，如被告转租所签合同一式三份，给原告一份备案；房屋租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权解除合同，收回房屋：1、未经原告书面同意，改变本合同约定的房屋租金用途，2、利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动，3、拖欠房租累计二个月以上。签订租赁合同后，原告将涉案房屋交付给被告，被告使用涉案房屋中1-8层的大部分房屋经营金之星宾馆。2012年8月22日，被告与第三人沈阳市大东区简爱风尚宾馆经营者曲娜的母亲曲丽华签订宾馆出兑合同，约定将金之星宾馆内的设施、设备及经营资质、开业手续、经营财务一并出兑给曲丽华，出兑价款为130万元，出兑期限为2012年9月30日至2017年10月30日止，租赁期满后，曲丽华不得将房屋附属物拆改，协议终止时，电梯、消防设备归王鸿丽所有。签订该协议后，曲丽娜向王鸿丽支付了出兑费130万元。同日，被告王鸿丽与曲丽华签订了房屋租赁合同一份，约定将涉案房屋中经营宾馆的部分房屋出租给曲丽华，租赁期限自2012年9月31日至2017年10月30日，年租金48万元，从2013年8月30日起，在原年租金基础上递增15%，以此类推，每三年在上一年租金基础上递增15%。此外，2010年10月7日，被告王鸿丽与第三人沈阳市大东区伊嘉族精品服饰经营者王丽的丈夫孟庆春签订房屋租赁合同，将涉案房屋中一层的部分房屋出租给孟庆春用于经营服装店，租赁期限自2010年11月1日起至2019年10月30日止。原审法院另查明，涉案房屋2016年度租金应为63.8万元，被告王鸿丽向原告支付了88000元，第三人沈阳市大东区简爱风尚宾馆代替王鸿丽向原告支付了45万元，目前，被告尚欠房租10万元未予支付。原审法院又查明，被告王鸿丽承租涉案房屋后，为了解决涉案房屋内无消防通道的问题，被告王鸿丽与案外人闫忠林于2010年9月10日签订协议约定，将案外人单位的收发室迁至其厂大门东侧，腾出地方给被告安装消防通道，被告需要支付费用5万元。被告王鸿丽与案外人闫忠林于2010年10月19日又签订协议书一份，约定案外人闫忠林同意被告使用大门西侧小门前走廊为门市房，同意被告使用楼房北侧空地建防火消防通道，同意被告使用电源15年，但被告不租房屋之日起，电源使用权自动停止，被告王鸿丽需一次性支付费用6万元，且由于变电所已报停，重新启动时是为王鸿丽用电启动，今后发生问题，维修费用由王鸿丽承担。签订上述两份协议后，案外人将其单位收发室迁址，被告在涉案房屋楼梯侧面安装了悬挂楼梯作为消防通道，案外人还重新启动变电所为涉案房屋提供动力电。原审法院还查明，涉案房屋内原本只有楼梯，没有电梯，被告王鸿丽承租涉案房屋后，将涉案房屋内原本的楼梯改造为房间，并出资在涉案房屋的另一侧加装了电梯。原审法院认为：原、被告于2010年8月28日签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应恪守履约。现原告李文燕主张解除房屋租赁合同，被告王鸿丽亦同意解除，故本院认定解除原、被告于2010年8月28日签订的房屋租赁合同。被告王鸿丽为涉案房屋安装的电梯及悬挂楼梯均不属于依附于房屋的装修。被告王鸿丽向案外人闫忠林支付费用以请求将其单位的收发室从原有位置迁移，系为了通过王鸿丽开设宾馆所需要的消防审批，故此项费用应由被告王鸿丽自行承担，在原、被告签订的房屋租赁合同解除后，被告王鸿丽安装的悬挂楼梯归被告王鸿丽所有。原、被告签订的房屋租赁合同解除后，被告王鸿丽安装的电梯归被告王鸿丽所有，关于原告提出的“如果被告将电梯拆除，其应当恢复涉案房屋内原有楼梯，否则房屋无法使用”的主张，如果被告将其安装的电梯拆除，原告可以在现有电梯井内重新安装电梯，房屋内原有楼梯的部位已经改造为房间，如果再重新改造为楼梯，会对涉案房屋的主体结构造成二次损害，故对于原告的此项主张，不予支持。由于被告王鸿丽与案外人闫忠林签订的协议书中已约定自王鸿丽不租涉案房屋之日起，电源使用权自动停止，故原、被告签订的房屋租赁合同解除后，涉案房屋能否使用案外人闫忠林提供的电源，与被告王鸿丽无关。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，原审法院判决如下：一、解除原告李文燕与被告王鸿丽于2010年8月28日签订的房屋租赁协议；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告王鸿丽负担。宣判后，王鸿丽不服，向原审法院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决，改判或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1、一审判决认定事实不清，上诉人王鸿丽不欠被上诉人李文燕房租，被上诉人沈阳市大东区简爱风尚宾馆欠李文燕房屋租金。2、一审判决并没有解决实际纠纷。一审法院只判决解除了2010年8月28日签订的房屋租赁合同，上诉人王鸿丽一审中提到的动力电、电梯、消防通道都是由上诉人王鸿丽支付对价取得，所有权虽然归属上诉人王鸿丽，却不能实现。审理已经查明王鸿丽为该房屋能正常使用支出消防通道费用，购买电动力的费用，安装电梯费用，判决中判决李文燕承担，否则显失公平。被上诉人李文燕辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。被上诉人沈阳市大东区简爱风尚宾馆辩称：同意一审判决。被上诉人沈阳市大东区伊嘉族精品服饰辩称：同意一审判决。本院审理查明事实与原审查明事实基本一致。上述事实，有房产证、房屋租赁合同、协议书、宾馆出兑合同、照片及庭审笔录，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，上诉人王鸿丽与被上诉人李文燕签订的房屋租赁合同是当事人双方真实意思表示，合法有效。出租人李文燕请求法院判令解除双方之间的租赁合同，承租人表示同意，协商一致，本院对此予以确认。原审原告李文燕明确表示如果有纠纷另案解决，不需要法院在此案件中一并处理。原审被告王鸿丽在本案中并未提出反诉，因此如果存在纠纷，可以另案诉讼。原审法院判决解除合同正确，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王鸿丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 妍审 判 长  于利军审 判 员  单 立代理审判员  吕长辉二〇一六年七月十四日书 记 员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。