上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终874号
上诉人（原审被告）上海定源房地产有限公司，住所地上海市奉贤区XX镇XX庙XX园区XX路XX号XX幢XX室。法定代表人王莉伟，总经理。委托代理人曾允清，该公司员工。被上诉人（原审原告）程云，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市奉贤区XX镇XX村XX号。委托代理人张天宇，上海徐卫红律师事务所律师。原审第三人中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行，住所地上海市杨浦区XX路XX号。负责人王育松，行长。委托代理人刘心怡，该行员工。上诉人上海定源房地产有限公司因商品房预售合同、抵押合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三（民）初字第4776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2014年1月20日，程云（乙方）与上海定源房地产有限公司（甲方、以下简称定源公司）签订《上海市商品房预售合同》，合同约定，乙方购买甲方坐落于上海市奉贤区XX路XX弄XX城XX号XX层XX室，暂测建筑面积为141.20平方米，总房价款暂定为1,624,349元（人民币，下同）。合同约定，甲方承诺在2015年7月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证),乙方有权单方面解除本合同。合同第十九条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任。赔偿金额为总房款的1.00%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。合同第二十条约定，按本合同约定，甲、乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除。合同第二十一条约定，甲方或乙方对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起30天内，向按第三十三条选定的解决争议机关确认解除合同的效力。签约后，程云以现金方式共支付购房款417,850元。2014年2月27日，程云与第三人签订《个人购房借款担保合同》，约定贷款金额为1,100,000元，贷款期限为360个月，初定为2014年2月27日起至2044年2月27日止，贷款用于购买坐落于上海市奉贤区XX路XX弄XX号XX室，以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，还约定贷款发放或继续发放的前提条件是本合同项下抵押物已办妥抵押权预告登记并持续有效。嗣后，第三人将贷款金额划入定源公司账户。2015年5月15日，定源公司向程云交付房屋，并向程云支付延期交房违约金4,279元。同日，定源公司向程云出具金额为1,517,850元销售不动产统一发票一份。2015年8月14日，程云以定源公司未按约取得大产证等理由邮寄信函给定源公司，要求与定源公司解除合同。定源公司于同年8月21日收悉。审理中，三方确认，2014年4月28日至2015年10月28日，程云共支付第三人贷款本金20,460.19元、贷款利息109,528.31元。程云向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除程云与定源公司签订的《上海市商品房预售合同》；2、定源公司返还程云购房款417,850元及程云已向第三人归还的贷款本金20,460.19元、贷款利息109,528.31元；3、解除程云与第三人签订的《个人购房借款担保合同》，由定源公司将程云尚未偿还的贷款金额直接支付给第三人；4、定源公司支付程云以417,850元为本金，自2014年1月21日起至判决生效日止，按中国人民银行同期存款利率计算的利息；5、定源公司支付程云赔偿金15,178.5元。庭审中，程云变更诉讼请求4为：定源公司支付程云以417,850元为本金，自2014年3月29日起至判决生效日止，按中国人民银行同期存款利率计算的利息。定源公司辩称，同意解除上海市商品房预售合同，并返还程云购房款417,850元及以417,850元为本金，自2014年3月29日起至判决生效日止，按中国人民银行同期存款利率计算的利息。同意支付程云已归还的贷款本金20,460.19元，但不同意支付程云已向银行支付的贷款利息，只愿意以20,460.19元为本金，按存款利率计算的利息。关于总房价款1%的赔偿金，定源公司认为和程云主张的利息系重复计算，不同意支付。定源公司还要求其向程云支付的延期交房违约金4,279元予以返还。第三人中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行述称，要求继续履行个人购房借款担保合同，若最后法院判决解除的话，程云必须还清剩余贷款本金及利息，并由定源公司承担连带保证责任。原审认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。程云与定源公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故预售合同合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。定源公司作为涉案房产的开发商，按约取得大产证系其基本的合同义务，现定源公司未能按约于2015年7月31日前取得涉案房屋的大产证，显已违约，程云据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。定源公司现确认于2015年8月21日收到程云邮寄的关于解除合同的律师函，故法院确认程云与定源公司之间的《上海市商品房预售合同》于2015年8月21日解除。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。程云要求解除与第三人签订的《个人购房借款担保合同》，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房预售合同解除后，定源公司应将程云支付的购房款返还给程云，并赔偿程云因此所产生的损失，程云应将定源公司交付的涉案商品房返还给定源公司。据此，程云要求定源公司返还已付购房首付款417,850元及程云已向第三人归还的贷款本金，并赔偿以首付款417,850元为本金，自2014年3月29日起至判决生效日止，按中国人民银行同期存款利率计算的利息及程云已向第三人归还的贷款利息的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于程云主张要求定源公司支付总房款1%的赔偿金，法院认为，合同所约定解除合同违约金，主要为填补守约方损失，兼具惩罚性。程云的实际损失高于合同解除违约金，为填补程云实际损失，法院以程云实际产生损失进行调整，但该损失不包括因程云自身逾期还款等所扩大产生罚息等损失。程云的该项主张，不予支持。定源公司要求程云返还已支付的延期交房违约金，法院认为，支付延期交房违约金的前提为双方按约继续履行合同，现双方的合同已解除，且根据合同约定，双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金中扣除，故定源公司的该项主张，予以支持。关于程云要求定源公司返还已支付的物业管理费，因程云尚未返还房屋，本案中不作处理，双方可另案诉讼。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故程云要求定源公司向第三人返还剩余贷款的请求，法院予以支持；对第三人要求程云承担返还责任，定源公司承担连带清偿责任的主张，法院不予采信。定源公司清偿剩余贷款本息等债务后，第三人应及时涤除涉案商品房上的抵押登记。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，于二○一五年十一月二十五日作出判决：一、确认程云与上海定源房地产有限公司于2014年1月20日签订的《上海市商品房预售合同》已于2015年8月21日解除；二、解除程云与中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行于2014年2月27日签订的《个人购房借款担保合同》；三、上海定源房地产有限公司于判决生效之日起十日内返还程云购房款人民币417,850元、及自2014年4月28日起至本判决生效之日止，程云已向中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行归还的贷款本金（以中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、程云于判决生效之日起十日内将坐落于上海市奉贤区XX路XX弄XX城XX号XX层XX室房屋返还给上海定源房地产有限公司；五、上海定源房地产有限公司于判决生效之日起十日内赔偿程云以人民币417,850元为本金，自2014年3月29日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期存款利率计算的利息损失、及自2014年4月28日起至判决生效之日止，程云已向中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行归还的贷款利息（以中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、上海定源房地产有限公司于判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行偿还程云自判决生效之日起就《个人购房借款担保合同》剩余的贷款（以中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行出具的还款明细清单为准）。自上海定源房地产有限公司清偿上述贷款之日起七日内，中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行办理上海市奉贤区XX路XX弄XX城XX号XX层XX室房屋上抵押登记的涤除手续；七、程云于判决生效之日起十日内向返还上海定源房地产有限公司支付的延期交房违约金人民币4,279元；八、驳回程云的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,430元，减半收取计4,715元，由上海定源房地产有限公司负担。判决后，定源公司不服，上诉于本院称，1、上诉人与被上诉人签订的预售合同第十条及第十一条对交房时间约定不一致，存在相互冲突和矛盾之处，属于效力待定的条款，以是否交房判断。2、交房与办理大产证在流程上也有前后，上诉人交房延期，势必办理大产证也会延期。被上诉人在接受房屋时对上诉人延期交房明知，对大产证延期办理也应明知，被上诉人选择接受房屋及延期交房违约金，应属于被上诉人放弃行使合同解除权。据此，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉请，要求继续履行预售合同。被上诉人程云辩称，1、预售合同合法有效。合同第十条约定的是上诉人办理大产证的时间及上诉人不能办出大产证情况下被上诉人享有的合同解除权；合同第十一条、第十二条约定的是上诉人交房条件及逾期交房的违约责任、逾期90天情况下被上诉人享有的合同解除权，两个权利不同，因此两个合同解除权不矛盾，依法有效。2、被上诉人并没有声明放弃合同解除权，被上诉人接受房屋及逾期违约金的行为不能认定被上诉人放弃了合同解除权。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行述称，程云还在正常还款，只要不影响第三人抵押权实现，由法院依法处理。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的上海市商品房预售合同合法有效。在预售合同第十条中上诉人承诺于2015年7月31日前办理房地产初始登记手续、取得新建商品房房地产权证（大产证），并同时约定上诉人不能取得商品房房地产权（大产证），被上诉人有权单方面解除合同，该条款是对房屋权利交付的约定，被上诉人取得的房屋具有排他的法律效力。在预售合同第十一条、第十二条中，上诉人承诺于2015年4月30日将房屋交付，以及逾期交房的违约责任、逾期90天后被上诉人有权单方面解除合同，上述条款实际是对房屋具备交付使用许可证情况下的实物交付约定，也就是通常所称的“交钥匙”。由于开发商获得住宅交付使用许可证与办理房地产初始登记手续、取得新建商品房房地产权证之间确实有先后次序，通常情况下住宅交付使用许可证先申请，在取得住宅交房使用许可证后再申请办理大产证，因此双方在合同中约定的二个时间节点即先实物交付后权利交付与相关的申请程序并无矛盾和冲突，由此被上诉人在二个时间节点上享有的单方合同解除权也无矛盾和冲突。上诉人对上述条款以存在矛盾和冲突为由主张效力待定，本院不予采信。被上诉人在接到上诉人的交房通知后与上诉人进行验收交接房屋之行为，以及接受上诉人支付的逾期交房违约金，系双方对预售合同第十一条、第十二条约定内容的履约行为，因交付的法律性质不同，被上诉人享有的合同解除权依据不同，故在被上诉人没有声明放弃第十条中享有的合同解除权情况下，被上诉人仍可依据第十条中的约定行使单方合同解除权。上诉人认为被上诉人接受房屋及逾期交房违约金的行为应认定被上诉人放弃合同解除权，理由并不充分，本院不予采信。原审法院确认双方之间的预售合同于2015年8月21日解除，并无不当，本院予以维持。基于对预售合同解除的认定，原审法院还就被上诉人与原审第三人之间的借款担保合同一并作出解除判决，亦无不当，本院予以维持。基于查明的事实及上诉人应承担合同解除的违约责任，原审法院还就合同解除后已付房款的返还、贷款本息的归还、房屋的返还、违约金的认定以及原审第三人的配合义务等，一并作出判决，亦属正确，本院予以维持。综上所述，上诉人定源公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,430元，由上诉人上海定源房地产有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 严佳维
审 判 员 郑卫青
二〇一六年三月九日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……