成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0106民初6185号原告（反诉被告）：成都迅驰大厦有限公司，住所地：成都市金牛区。法定代表人：刘大犇，总经理。委托诉讼代理人：张纯，四川思沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：张栋伟，男，汉族，1974年12月18日出生，成都市武侯区，成都迅驰大厦有限公司员工。被告（反诉原告）：成都市金牛区米多网吧，住所地；四川省成都市金牛区。投资人：罗程，总经理。委托诉讼代理人：柴春明，四川建春律师事务所律师。被告（反诉原告）：王某某，男，汉族，1986年7月3日出生，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：柴春明，四川建春律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴苏琪，女，汉族，1988年2月26日出生，住成都市金牛区，王某某妻子。原告（反诉被告）成都迅驰大厦有限公司（以下简称成都迅驰公司）与被告（反诉原告）成都市金牛区米多网吧（以下简称米多网吧）、王某某房屋租赁合同纠纷二案，本院于2016年8月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。成都迅驰公司委托诉讼代理人张纯、张栋伟，米多网吧委托诉讼代理人柴春明，王某某委托诉讼代理人柴春明、柴苏琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告成都迅驰公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》（以下简称《合同》）；2.米多网吧、王某某向成都迅驰公司支付违约金392670元；3.米多网吧、王某某负担本案的诉讼费。事实和理由：2015年1月4日，米多网吧、王某某与成都迅驰公司签订《合同》，约定米多网吧、王某某承租位于成都金牛大道营门口路45号的迅驰大厦*楼*室房屋，出租房屋面积为550平方米，每月租金为33000元，租期为72个月，自2015年3月16日起至2021年3月15日止。2016年5月29日，米多网吧向成都迅驰公司寄送《告知书》提出2016年6月16日退租。2016年6月7日成都迅驰公司向米多网吧寄送的《关于米多网吧的回函》明确表示双方继续履行合同，如米多网吧单方面退租已构成违约，要求米多网吧、王某某按合同约定承担违约责任后办理退租相关手续。双方协商无果后，米多网吧、王某某于2016年6月9日、10日、11日强行搬出房屋内经营物品。为维护公司权益，成都迅驰公司特诉至法院。本诉被告米多网吧、王某某辩称，成都迅驰公司违约在先，未按合同约定向米多网吧、王某某足额提供550平方米的承租房；成都迅驰公司擅自违法改造公用电梯。反诉原告米多网吧、王某某向本院提出诉讼请求:1.请求人民法院依法解除成都迅驰公司与米多网吧、王某某于2015年1月4日签订的《合同》；2.成都迅驰公司承担违约责任，退还成都迅驰公司多收的房屋租金143100元，支付违约金10万元，退还保证金3.3万元，并赔偿米多网吧、王某某装饰、装修损失5万元；3.成都迅驰公司承担本案的诉讼费用。反诉被告成都迅驰公司辩称，对米多网吧、王某某解除合同的诉求予以认可，成都迅驰公司没有违约，米多网吧、王某某经营不善，中途退租，构成违约。本院经审理认定事实如下：2015年1月4日，米多网吧、王某某与成都迅驰公司签订《合同》，《合同》第二条约定，米多网吧、王某某承租位于成都金牛大道营门口路45号*楼*室房屋，出租房屋面积为550平方米（建筑面积/使用面积/套内面积），每月租金为33000元，租期为72个月，自2015年3月16日起至2021年3月15日止；《合同》第六条约定，米多网吧、王某某交纳保证金33000元，在合同签订之日起3日内支付；《合同》第十二条约定，在租赁期内，米多网吧、王某某未经成都迅驰公司同意，中途擅自退租的，米多网吧、王某某所交的保证金和预付租金作为违约金不予退还，若支付的违约金不足弥补成都迅驰公司损失的，米多网吧、王某某还应承担赔偿责任；甲方（成都迅驰公司）违约责任处理规定，成都迅驰公司因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方（米多网吧、王某某）本合同年租金总额5%的违约金；《合同》第十八条约定，双方协商一致补充以下条款，违约方向守约方支付违约金的计算方式，违约方按照合同未履行期间租金总额的同期银行贷款基准利率的4倍向守约方支付违约金。违约金计算公式为：未履行期间租金总额*银行同期贷款基准利率*4。合同签订后，米多网吧经营了一年零两个月，2016年5月29日，米多网吧向成都迅驰公司寄送《告知书》，由于环境的影响，人流量很少，行业竞争太大，房租偏高等问题，导致经营状况仍无起色，累计亏损较多，于2016年6月16日正式退租。各方当事人对前述事实没有争议，本院予以确认。庭审中，成都迅驰公司、米多网吧、王某某一致认可：米多网吧、王某某的租金从2015年3月分付到2016年6月，保证金33000元也支付给成都迅驰公司；双方一致同意涉案的租赁合同已于2016年6月16日实际解除。成都迅驰公司自认涉案租赁房屋使用面积不足550平方米，大约400平方米左右。上述事实，有《合同》、《告知书》等证据及成都迅驰公司、米多网吧、王某某庭审陈述在卷佐证。本院认为，米多网吧、王某某与成都迅驰公司签订《合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。因米多网吧向成都迅驰公司寄送《告知书》，因经营状况仍无起色，累计亏损较多，于2016年6月16日正式单方退租，并搬出涉案房屋。在庭审中双方一致认可：米多网吧、王某某与成都迅驰公司签订《合同》于2016年6月16日解除。关于本诉，本院对成都迅驰公司依法解除成都迅驰公司与米多网吧、王某某于2015年1月4日签订的《合同》诉请，予以支持，并确认双方租赁合同关系于2016年6月16日解除。租赁合同解除后，关于成都迅驰公司主张米多网吧、王某某支付违约金392670元的诉请，成都迅驰公司要求米多网吧、王某某支付违约金的计算标准是依据《合同》第十八条，本院认为因《合同》的第十二条三项明确约定，若合同未到期，米多网吧退租，保证金不予退还和预付租金作为违约金不予退还，米多网吧支付的违约金不足以弥补成都迅驰公司损失的，还应承担赔偿责任。因成都迅驰公司对米多网吧、王某某提前退租产生的损失未提出相应有效证据予以证明，故本院只支持成都迅驰公司对米多网吧、王某某缴纳的保证金33000元不予退还。关于米多网吧、王某某还提出成都迅驰公司擅自违法改造公用电梯的辩称理由，因未提出相应证据予以证明，故本院不予支持。关于反诉中，米多网吧、王某某提出因成都迅驰公司未足额提供550平方米的承租房而要求成都迅驰公司承担违约责任，退还成都迅驰公司多收的房屋租金143100元、支付违约金10万元，退还保证金3.3万元，并赔偿米多网吧、王某某装饰、装修损失5万元的诉请，因《合同》第二条约定，米多网吧、王某某承租位于成都市金牛区营门口路45号的迅驰大厦*楼*室房屋，出租房屋面积为550平方米（建筑面积/使用面积/套内面积），故没有明确约定清楚550平方米是建筑面积/使用面积/套内面积，视为约定不明确，且米多网吧于2016年5月15日向成都迅驰公司寄送《告知书》载明：因经营状况仍无起色，累计亏损较多，于2016年6月16日正式单方退租，故米多网吧、王某某提出因成都迅驰公司违约不能成立，本院对米多网吧、王某某该项诉请不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认成都迅驰大厦有限公司与成都市金牛区米多网吧、王某某之间的租赁合同关系于2016年6月16日解除；二、成都迅驰大厦有限公司对成都市金牛区米多网吧、王某某缴纳的保证金33000元不予退还；三、驳回成都迅驰大厦有限公司其他诉讼请求；四、驳回成都市金牛区米多网吧、王某某的其他诉讼请求。本诉案件受理费7190元（减半收取3595元），由成都市金牛区米多网吧、王某某负担1000元，由成都迅驰大厦有限公司负担2595元，反诉案件受理费3096元（减半收取1548元），由成都市金牛区米多网吧、王某某负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。审判员  涂彦二〇一七年四月一日书记员  张莉