崇明县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0230民初855号
原告上海宝翔农庄有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人马雄承，董事长。委托代理人秦欣，上海大邦律师事务所律师。委托代理人冯豪，男，1978年5月16日生，汉族，住上海市宝山区。被告上海市崇明县新河镇林业站，住所地上海市崇明县。负责人黄卫峰，主任。被告崇明县新河镇人民政府，住所地上海市崇明县。法定代表人季生全，镇长。委托代理人沈汉荣，上海聚隆律师事务所律师。原告上海宝翔农庄有限公司与被告上海市崇明县新河镇林业站、崇明县新河镇人民政府土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员施杰独任审判，于2016年3月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人冯豪、周斌，被告上海市崇明县新河镇林业站负责人黄卫峰，被告崇明县新河镇人民政府委托代理人沈汉荣到庭参加诉讼。嗣后，本院依法组成合议庭，于2016年5月11日公开开庭审理，原告委托代理人秦欣、冯豪，被告上海市崇明县新河镇林业站负责人黄卫峰、被告崇明县新河镇人民政府委托代理人沈汉荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海宝翔农庄有限公司诉称，2010年4月10日，原告(企业名称依法变更前为上海宝厦农庄有限公司)在崇明县新河镇人民政府会议室与被告上海市崇明县新河镇林业站签订了《土地租赁协议》一份，被告崇明县新河镇人民政府在该协议书上签字盖章予以见证担保。协议签订后，原告依约向被告上海市崇明县新河镇林业站支付了土地租赁费人民币1,000,000元(以下币种均为人民币)。嗣后，原告依约对涉讼土地委托了第三方进行勘察、设计、规划。2015年5月28日，原告及相关单位至涉讼地块现场勘察时，发现上述土地在未经原告同意许可的情况下，存在擅自放置箱式房屋、搭建围栏等情况。2015年6月3日，原告向两被告发出《关于限期清场搬离的函》，经多次与两被告沟通，原告才得知两被告对该涉讼土地均不具有出租的主体资格。2015年8月5日，原告向两被告发出《关于崇明新河镇地块索赔的函》，未果，故诉至法院，请求依法判令两被告：一、返还原告已支付土地租赁费人民币1,000,000元；二、支付土地租赁协议约定的违约金1,000,000元；三、赔偿原告已实际发生的土地围栏材料及安装费人民币318,040元和地块设计费140,000元；四、对上述第一、三项款项支付在占用期间的银行同期贷款利息计467,215.18元。原告上海宝翔农庄有限公司为证明其诉请，向本院提供如下证据材料：1、2010年4月10日《土地租赁协议书》一份，证明原告与被告上海市崇明县新河镇林业站建立租赁合同关系及各自权利义务的事实；2、2010年7月5日原告支付给被告上海市崇明县新河镇林业站100万元的付款凭证(CM/02)XXXXXXXX及2011年4月22日被告上海市崇明县新河镇林业站出具的收据(09)No.XXXXXXXX各一份，证明原告依约履行付款义务，且被告上海市崇明县新河镇林业站收到原告支付款项；3、2010年4月20日《规划设计合同》、图纸、付款凭证，2010年8月3日《崇明新光村地块护栏网采购及安装工程合同》、结算单、及相关的付款凭证，证明原告就该租赁地块已实际发生的各项费用；4、被告非法占用原告地块的照片，证明原告地块被非法占用的事实；5、2015年6月2日《关于限期清场搬离的函》、2015年8月5日索赔函及邮寄凭证各一份，证明原告就两被告违约向两被告提出异议及索赔；6、2015年11月27日原告再次向两被告发出的律师函及邮寄凭证，证明原告就两被告违约再次提出退款及赔偿；7、原告的工商变更资料，证明原告企业名称变更的事实；8、利息计算清单，证明索赔款项利息的计算方式；9、100万元的招商银行付款背书凭据；10、规划前期分析一份。被告上海市崇明县新河镇林业站认为证据1中涉及三块地块，第一块7.52亩属于崇明县教育局，本打算协商给崇明县新河镇人民政府使用，但未达成一致，第二块70多亩的涵养林，属于崇明县新河镇镇镇政府所有，本被告是实施管理养护单位，进行日常处置，第三块为一般农田大概4、5亩，属于光明集团长江公司所有，签协议时崇明县新河镇政府在和光明集团协调，最终没有达成协议，三块土地合计不到100亩，大约90亩左右。对证据2，表示在单位账上尚未查到该笔款项，需再行核实。认为证据3中的《规划设计合同》是违反在涵养林建造房屋的规定的，认为《崇明新光村地块护栏网采购及安装工程合同》和本案无关。对证据4，认为系教育局资产部门在7.52亩土地里将部分土地出租给一农户，该农户在里面放了几个简易集装箱。对证据5、6不知晓，两份函是寄到崇明县新河镇上，本被告未收到。对证据7、9无异议，对证据8、10不予认可。被告崇明县新河镇人民政府认为证据1被告上海市崇明县新河镇林业站仅对70亩涵养林有出租权，2014年上级政府出台文件禁止对外出租涵养林；该协议约定合同租期三十年，与法定最长租期二十年相违背。原告即使进行建设，也应当向有关部门申报。合同中违约金100万元约定过高。对证据2，认为尚未在账上查到该笔款项，需再行回去核实。认为证据3，规划设计合同与租赁协议相悖，违反法律法规，且原告也未就规划施工进行申报，原告支付的设计费140,000元也与被告无关。围栏合同的真实性无法确定，且也无法知晓是否搭建了围栏，即使围栏真实存在，也是不必要的，与租赁协议缺乏关联性。认为证据4与本被告无关。对证据5、6中原告提出的要求不予认可。对证据7、9无异议。对证据8不予认可。认为证据10该规划未向被告申报，被告通过庭审才得知该规划设计，该设计也是超前的，按照规定也应先申报立项，且租赁协议上也没有约定过设计的事情。被告上海市崇明县新河镇林业站辩称，确实与原告签有土地租赁协议，虽然被告对其中7.52亩土地及4、5亩的农田没有使用权利，但是对剩余70多亩的涵养林系有权处置的，故该土地租赁协议应该是部分成立。至于土地上的围栏、设计，本被告并不了解，故不同意承担违约金、赔偿损失及支付利息。被告崇明县新河镇人民政府辩称，己方仅是土地租赁协议签订的见证人，并非合同缔约方，本被告作为见证方，无权对事情的真实性、合法性、关联性承担鉴定责任，故不同意返还100万元土地租赁费、承担违约责任。租赁合同签订后，被告上海市崇明县新河镇林业站虽然未取得剩余两块地块的使用权，然其对70多亩的涵养林仍系享有处分权。该份协议书中约定的租期三十年也超过了法定二十年最长租期的规定，故认为涉讼土地租赁协议应为部分有效。现在合同不能履行，是原告和被告上海市崇明县新河镇林业站的过错导致，与己方无关。且原告进行规划设计，不是合同约定的权利义务，原告超越权限单方面实施该行为，与本案没有关联性。两被告均未向本院提交证据。经开庭审理，双方当事人举证、质证，本院确认事实如下：2010年4月10日，原告(乙方)与被告崇明县新河镇林业站(甲方)在崇明县新河镇人民政府会议室签订《土地租赁协议书》一份，约定：甲方同意将原崇明县新民垦区小学7.52亩土地、新河镇新光村靠近北横引河的涵养林、原崇明县新民垦区小学附近北横引河控制线以外的一般农田及此处北横引河岸线三块地块租赁给乙方，乙方在租赁地上可根据需要重新建造房屋，用作培训基地、企业会所及现代农庄经营。合同租期为三十年，自2010年4月1日起至2041年3月30日止。租金总额为100万元整，于协议生效并交租赁地给乙方后，一次性付清。甲乙双方任何一方违约，违约一方应向对方支付违约金人民币100万元，造成对方损失的还应负责赔偿，对方要求继续履行协议的，还应继续履行。协议还就其他事项进行了约定。合同尾部，被告崇明县新河镇人民政府作为见证方亦签字、盖章。2015年5月28日，原告发现涉讼土地上被放置箱式房屋及搭建围栏，故于6月2日向两被告发函，要求限期清场搬离。后，原告了解到两被告对涉讼地块并不具有对外出租的处分权，故8月5日、11月27日再次向两被告发函，要求两被告予以赔偿。原、被告双方一致确认原告系2010年7月16日一次性给付了租金1,000,000元。后，双方就土地租赁事宜协商未果，故涉讼。另查明，涉讼土地中位于原崇明县新民垦区小学7.52亩土地及位于原崇明县新民垦区小学附近北横引河控制线以外的一般农田两块土地，两被告均未取得使用权。再查明，原告企业名称原为上海宝厦农庄有限公司，2014年5月22日经上海市工商行政管理局崇明分局准予，依法变更企业名称为“上海宝翔农庄有限公司”。本院认为，民事活动应当遵守诚实信用原则。原告与被告上海市崇明县新河镇林业站2010年4月10日签订的《土地租赁协议书》所涉地块中，关于原崇明县新民垦区7.52亩土地，原、被告双方在土地租赁协议书中曾约定由被告上海市崇明县新河镇林业站负责办理相关手续，后未果，故被告上海市崇明县新河镇林业站显然存在违约行为；现被告仅对位于新河镇新光村靠近北横引河的涵养林拥有出租权利。然，原告与被告上海市崇明县新河镇林业站订立合同目的在于建设培训基地、企业会所及现代农庄经营。若在涵养林及一般农用地上建设房屋，则擅自改变了土地用途，这是我国法律、法规严格禁止的。且该合同约定租赁期限三十年，超过法定二十年最长期限。故该合同部分违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为部分无效。被告崇明县新河镇人民政府作为合同的见证方，并非合同的相对人，故原告请求其一并承担相应责任，本院难予支持。自合同签订以来，原告实际使用土地五年左右，故原告主张返还已支付租金1,000,000元的诉请，本院予以部分支持。被告对尚未取得使用权的土地对外出租，且事后也未取得使用权，存在一定过错，故应当向原告遭受的损失予以赔偿；原告在签订合同当时亦未对被告土地权限进行审核，在合同履行不明情况下进行围栏安装及地块设计，亦存在一定过错。故原告主张损失及违约金具体数额由本院依法予以酌定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海市崇明县新河镇林业站于本判决生效之日起十日内返还原告上海宝翔农庄有限公司人民币950,000元；二、被告上海市崇明县新河镇林业站于本判决生效之日起十日内一次性给付原告上海宝翔农庄有限公司违约金及赔偿损失计人民币600,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币26,464元，由原告上海宝翔农庄有限公司负担人民币7,714元，被告上海市崇明县新河镇林业站负担18,750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 施 杰
代理审判员 顾锦华
人民陪审员 秦太龙
二〇一六年八月一日
书 记 员 孔 玲
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
以合法形式掩盖非法目的；
损害社会公共利益；
违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金，违约方支付违约金后，还应当履行债务。