江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中民终字第00004号
上诉人（原审被告、反诉原告）张怀勤，男。
委托代理人吴建明（特别授权），江苏国安泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈志高，男。
委托代理人任秋寒（特别授权），江苏东进信宇律师事务所律师。
上诉人张怀勤因与被上诉人陈志高房屋租赁合同纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院（2014）泰海民初字第1294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2003年6月11日，甲方唐楼村第五村民小组与乙方陈志高签订协议书一份，约定甲方将现有房屋四间及屋东20＊20平方米出租给乙方使用，租金为9200元（四间房屋2000＊4=8000元／每年，地皮1200元／年），租期自2003年9月1日至2013年8月31日。协议签订后，陈志高使用所承租的土地及房屋，并在土地上自建了房屋11间。2005年3月10日，陈志高（甲方）与案外人王振坤（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定乙方向甲方承租房屋十一间，建筑面积360平方米，承租期7年，从2005年7月10日至2012年7月9日。乙方租用金为每年30000元，先缴租金后租房屋，每年7月9日付清，若不结清，则甲方有权终止合同；若因乙方违约在7年内终止合同，则乙方无权拆除其建筑物，期满后如续租则提前半年通知甲方；租用期满后，在同等条件下，乙方享有优先续租权，若乙方不续租，其他租赁人需与乙方协商解决乙方的建筑、装璜、设施等费用补偿事宜，若无人续租，则乙方有权拆除添建的所有建筑装潢、设施等物品。王振坤所承租的11间房屋中包含陈志高自建的9间及唐楼村租赁给陈志高的2间。王振坤租赁上述房屋后，又在空地上自建了部分房屋，并对所承租的房屋及自建的房屋进行了装潢用于经营浴室。2007年5月31日，王振坤与陈志高的租赁合同解除，王振坤将其自建的房屋、设施设备及装潢（包括对所承租的11间房屋的装潢）全部转让给张怀勤用于经营浴室。陈志高与张怀勤沿用其与王振坤的租赁合同。张怀勤缴纳租金至2013年7月9日。2013年12月20日，甲方唐楼社区五组与乙方陈志高签订租赁协议，约定甲方将现有门面房四间及房东400平方米的土地出租给乙方使用，租金为13500元，租期自2013年9月1日起至2015年8月31日止。2014年3月1日，陈志高将张怀勤的浴室大门上锁。2014年7月24日，陈志高将钥匙交给张怀勤。现陈志高涉讼，要求张怀勤搬出所承租的土地、房屋，恢复原状等。
原审庭审中，陈志高表示不同意利用张怀勤从案外人王振坤处受让的房屋及装修；法庭询问张怀勤，如果法院判决拆除其从案外人王振坤处受让的房屋及装修，张怀勤是否申请对上述财产进行评估，张怀勤明确表示不申请评估。
原审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案中，出租人唐楼社区五组的四间门面房、陈志高自建的九间房屋均未取得上述手续，故陈志高与出租人唐楼社区五组、陈志高与案外人王振坤、陈志高与张怀勤签订的房屋租赁合同均应认定无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。陈志高要求张怀勤从承租的陈志高自建的房屋及转租的唐楼社区五组的房屋内搬出，符合法律规定。同理，根据该合同取得的土地应当返还给陈志高。关于房屋使用费，陈志高于2014年3月1日将张怀勤浴室的门上锁，致使张怀勤丧失了对所承租房屋的控制使用权，故从该日起，张怀勤无须向陈志高支付房屋使用费，张怀勤仅需支付自2013年7月10日至2014年2月28日的房屋使用费人民币19150.68元。陈志高主张张怀勤赔偿陈志高损失5000元，没有证据证明，不予支持。张怀勤主张陈志高将从王振坤处转让的房屋返还给张怀勤，案件审理过程中，陈志高已经履行了返还义务。关于张怀勤主张的经济损失，张怀勤陈述是按每月利润25000元计算的，但未能有充分的证据予以佐证，故对张怀勤的这一反诉请求不予支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决下：一、张怀勤于判决生效之日起十日内自从陈志高处承租、转租的房屋内搬离、腾空占用的土地，并恢复原状。二、张怀勤于判决生效之日起十日内支付陈志高房屋使用费人民币19150.68元。三、驳回陈志高的其它本诉请求及张怀勤的反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费人民币693元，由陈志高负担393元、张怀勤负担300元（此款陈志高已预交，张怀勤应负担部分于判决生效之日起十日内迳交陈志高）；反诉受理费942元，由张怀勤负担（此款张怀勤已预交）。
上诉人张怀勤不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审判决查明被上诉人自建房屋十一间与事实不符，实际自建房屋为九间；2、上诉人承租的土地属于唐楼村集体所有，被上诉人没有所有权也没有使用权，而上诉人与唐楼村五组之间有约定，诉争的房屋由上诉人承租，上诉人在院子内建筑房屋也是征得唐楼村同意的，且即使按照约定，也只有在无人续租的情况下才会产生拆除建筑、退还土地的法律后果，因此被上诉人无权要求上诉人将房屋拆除、腾空占用的土地并恢复原状；3、由于被上诉人强行将上诉人经营的浴室大门关闭，致使上诉人无法经营造成重大经济损失83333元，被上诉人应当承担赔偿责任。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人陈志高答辩称：1、一审判决认定的原有建房就是十一间，被上诉人自建的是9间，对此被上诉人没有异议；2、上诉人与唐楼村五组之间有约定不是事实，是被上诉人与唐楼村五组之间有协议，所以被上诉人对案涉土地及房屋有租赁使用权；3、上诉人提出的83333元的损失没有事实依据，因租赁合同已经到期，房屋使用权不再属于上诉人，上诉人无权要求经济损失，相反因为上诉人到期不搬走造成被上诉人无法使用，上诉人对此反而要承担经济赔偿。故上诉人认为一审判决错误的观点不成立，请求二审依法驳回上诉、维持原判。
二审期间，上诉人张怀勤向本院提交以下证据：1、上诉人与唐楼社区五组于2011年8月17日签订的房屋租赁合同复印件一份，以证明上诉人与唐楼村五组之间存在直接的租赁关系，即上诉人与唐楼村五组之间有约定；2、购货单位为泰州市海陵区唐楼浴城、货物名称为蒸汽的增值税发票复印件七份，以证明其有营业损失，从而进一步证明其在一审期间自行制作的流水账部分的支出部分。被上诉人陈志高质证认为：1、该份合同第一页是复印件，与第二页没有骑缝章，落款处甲方的签名和公章不完整，合同中对于承租的土地及房屋具体名称和大小均没有约定，因此对该份合同的真实性有异议，且该份合同签订的日期是2011年8月17日，但上诉人一直将房租交给被上诉人，因此要求上诉人提供向村里缴纳租金的证据；2、对发票的真实性无法确认，且与本案无关，不能证明上诉人主张的营业损失的证明目的。
本院为核查上诉人提供的上述房屋租赁合同的真实性，依职权至唐楼社区调查，并与唐楼社区五组队长陶志生（亦为上诉人所提供的房屋租赁合同甲方落款处的签名人）制作谈话笔录一份，陶志生在本院调查中称，唐楼村五组一直都是将土地和房子租给陈志高的，村里只认陈志高说话，其确实曾代表村里与上诉人签订了一份房屋租赁合同，但该份租赁合同并非真实的，是因为张怀勤找到村里，声称只有凭他与村里的租赁合同，他才能到工商部门办理其经营浴室的营业执照等手续，因此在张怀勤的要求下村里出于纯粹帮忙的角度才跟他签了一份租赁合同，但该份合同双方并没有实际履行，村里也从未向张怀勤收取过任何租金；且村里为了防止日后与张怀勤产生纠纷，在帮他签订这份合同时特地让张怀勤另行提供了一份空白合同，并由张怀勤在空白合同的两页的下方均手写了“此协议为应付领营业执照张怀勤”的承诺字样。陶志生为证实其所陈述的上述情况，向本院提交了一份抬头与落款处的甲方均为空白、乙方为张怀勤，时间亦为2011年8月17日的房屋租赁合同一份，该份合同两页的下方均有“此协议为应付领营业执照张怀勤”的字样；同时陶志生亦表示，双方当事人之间的房屋租赁合同纠纷系因村里与陈志高上涨房租、后陈志高遂与张怀勤协商房租上调事宜所起，村里也组织双方多次调解未果。
针对上述谈话笔录和房屋租赁合同，上诉人张怀勤质证认为，陶志生所反映的情况不是事实，因为陶志生与被上诉人有亲戚关系，其所作证言没有效力，也不真实，其向法院提供的房屋租赁合同上并没有甲方的签名和盖章，不能证明张怀勤是为了领取营业执照签订的合同；对于上述合同两页下方的承诺字样，上诉人张怀勤表示记不清了，有可能是其写的；对于合同签订后每年三万元的租金，上诉人表示与村里有口头约定，所以仍是交给被上诉人陈志高的。被上诉人陈志高质证认为，村里提供的合同与张怀勤提供的合同不完全一致，说明上诉人提供的合同是虚假的，而且村里提供的合同上也已经明确注明是为了领取营业执照；上诉人所称被上诉人与陶志生系亲戚关系不是事实，相反是上诉人与陶志生有关联。
二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的事实主张有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，应承担举证不能的法律后果。本案中，被上诉人陈志高先与唐楼社区五组签订租赁协议，从唐楼社区五组处承租四间门面房和土地，并在上述土地上又自建房屋9间，后将其自建房屋以及从唐楼村租赁的部分房屋一同出租给上诉人张怀勤，因上述房屋均系未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的违法建筑，故上诉人与被上诉人之间签订的案涉房屋租赁合同以及被上诉人与唐楼村五组之间签订的租赁协议中有关房屋租赁部分内容均应为无效，被上诉人陈志高作为案涉土地的承租人以及案涉房屋租赁合同的出租人，其要求上诉人返还承租的土地及房屋，与法有据，一审判决予以支持并无不当。上诉人张怀勤称其与唐楼村五组之间有约定、其系直接从唐楼村五组承租案涉房屋及土地，并提供了其与唐楼社区五组签订的房屋租赁合同复印件一份以证明其主张事实，但经查，该份房屋租赁合同系上诉人因办理其经营浴室的营业执照手续要求唐楼村五组配合其签订的，该份房屋租赁合同并非合同双方当事人的真实意思表示，且亦未实际履行，上诉人张怀勤自2011年8月17日签订上述合同以来从未按照该合同约定向唐楼村五组给付过租金，故上诉人提供的该份证据不足以证明其与唐楼社区五组之间存在真实有效的房屋租赁关系，对其该项上诉理由，本院不予采纳。上诉人张怀勤又称根据合同的约定、被上诉人要求恢复原状的条件并没有成就，因案涉房屋租赁合同为无效合同，上诉人依据无效的合同条款提出的该项上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。关于上诉人所主张的83333元经营损失的问题，上诉人在二审期间提供的蒸汽发票仅能证明其在经营浴室期间可能发生的成本支出，并不足以充分证明其主张的营业损失，故对其该项上诉理由，本院亦不予支持。
综上，上诉人张怀勤所持诸上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费942元，由上诉人张怀勤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 杰
审 判 员 刘艳生
代理审判员 王小莉
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 侯永羚