四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）成民终字第803号
上诉人（原审原告）郑淑子。
被上诉人（原审被告）钟凤。
上诉人郑淑子因与被上诉人钟凤租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2011）锦江民初字第2643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年1月19日立案受理后，依法组成合议庭于2012年2月22日公开开庭进行了审理，上诉人郑淑子，被上诉人钟凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，郑淑子与曾荣华签订《房屋出租协议》，约定郑淑子将其所有的位于海椒市街15号21栋1单元4楼面积为69.28平方米的套二房屋，出租给曾荣华使用，租赁期限从2010年7月26日起至2011年7月25日止，月租金为1150元。交租方式为每季度支付一次，计人民币3450元，以后在付款期末前15天支付。在协议期间，郑淑子不得干涉曾荣华的合法居住权，不得收回房屋或转租他人，更不得提高房租或终止协议。曾荣华必须按时交纳房租，否则郑淑子有权采取措施收回房屋，由此造成的损失由曾荣华承担。曾荣华租住郑淑子的房屋，房租交至2011年4月25日，此后，曾荣华未再支付租金。租赁协议到期前，曾荣华于2011年4月13日就提前解除《住房出租协议》事宜与郑淑子进行协商，但双方未达成一致意见。
2011年4月30日，郑淑子与钟凤签订《房屋出租协议》，约定郑淑子将其所有的位于海椒市街15号21栋1单元4楼面积为69.28平方米的套二房屋出租给钟凤使用，租赁期限从2011年5月1日起至2012年4月30日止，有效期为一年；该房出租使用性质为居住用房，月租金为1200元、缴租方式为每季度支付一次，计人民币3600元，以后在付款期末前15天支付（每月交收视费14元，一季一付）；钟凤不得擅自更改房屋的使用性质、房屋结构，必须爱护此房内设施，如有损坏应及时维修，否则照价赔偿；钟凤无权将此房转租他人，且必须按先缴房租后居住的方式按时交纳房租和水电气费等费用，否则视为钟凤自动放弃租用此房，郑淑子有权收回此房。在协议期内，郑淑子不得干涉钟凤的合法居住权，不得收回房屋或转租他人，更不得提高房租或终止协议。钟凤交保证金600元给郑淑子，钟凤退房时结清水、电、气、收视、卫生及治安、物业管理等费用后及屋内设施、家俱、家电无损坏，由郑淑子退还保证金给钟凤（第二季度再补交保证金600元）。郑淑子和钟凤双方在协议期内，均不得违约，如违约则违约方按房屋一月租金赔偿对方作为违约赔偿金。协议签订后，郑淑子向钟凤交付了房屋，并登记水、电、气读数供钟凤确认，钟凤向郑淑子支付了保证金600元。
2011年5月17日，钟凤向110报警，成都市公安局锦江区分局巡警大队2中队08巡组中班民警出警，《110接处警登记表》载明简要案情：在钢管厂五区21栋1单元4楼15号有人闹事。我组赶到现场后找到报案人王月，其称刚才有一群人称要来找房东，其告诉房东不在，他们便在门外闹，她便报了警。我组了解后经劝解，对方离开了，王月就不需要警察帮助了。该《110接处警登记表》上有王月签名。经查，王月系与钟凤共同租住该房屋者。
另查明，钟凤租住郑淑子房屋时，一直未缴纳水、电、气等相关费用。钟凤搬离所租赁的房屋时，也未结清水、电、气等费用。成都市长江紫东物业总公司于2011年7月28日出具的《成都长江紫东公司物业专用收据》（编码为0084658），截止2011年7月15日，该房屋应缴及欠缴水、电、气、生活垃圾处置费、物管费各项费用共计552.4元。
原审法院认为，王月与钟凤共同租住郑淑子所有的房屋，郑淑子依据合同的相对性原则仅起诉钟凤，不违反法律的相关规定，原审法院予以确认。本案争议的焦点是钟凤提前解除租赁合同是否应当承担违约责任。
郑淑子与曾荣华签订《住房出租协议》，将位于钢管厂五区21栋1单元4楼15号房屋出租给曾荣华，租赁期限从2010年7月26日起至2011年7月25日止。郑淑子辩称其已与曾荣华协议解除《房屋出租协议》，但并未提交相应证据加以证明。根据现有案件证据，不能确认双方签订的《房屋出租协议》已解除。
2011年4月30日，郑淑子与钟凤签订《房屋出租协议》，约定郑淑子将其所有的位于钢管厂五区21栋1单元4楼15号房屋出租给钟凤，租赁期限从2011年5月1日起至2012年4月30日。该协议系双方真实意思表示，符合法律规定，对双方均具有约束力。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。钟凤租住郑淑子房屋期间，因郑淑子与原承租人之间就该租赁房屋的纠纷尚未得到解决，导致钟凤租赁房屋的使用权受到影响。该事实有钟凤提交的郑淑子与曾荣华签订的《房屋出租协议》、《110接处警登记表》和曾荣华出庭作证予以证实。根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，郑淑子向钟凤出租房屋时，应排除第三人对该房屋主张使用权的情形，如该房屋存在权利瑕疵，郑淑子应遵循诚实信用原则，如实告知承租人。同时，也违反了其与钟凤签订《房屋出租协议》中有关在协议期间，郑淑子不得干涉钟凤的合法居住权的约定。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实行合同目的的”。故钟凤因其对承租房屋的使用权受到干涉无法正常居住而解除合同，不应承担违约责任。郑淑子请求钟凤支付600元违约赔偿金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于水、电、气等费用。郑淑子与钟凤所签订的《房屋出租协议》中约定，钟凤退房时应结清水、电、气、收视、卫生及治安、物业管理等费用。即房屋租赁合同明确约定，钟凤负担租用房屋期间的水、电、气、收视、卫生及治安、物业管理等费用。根据《中华人民共和国合同法》第八条和第六十条第一款的规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，郑淑子主张由钟凤支付租赁房屋期间的水、电、气等费用，于法有据。郑淑子提供的《成都长江紫东公司物业专用收据》的计费期间与钟凤的租住郑淑子房屋的居住期间不完全吻合，但钟凤在庭审中认可该收据中的水、电、气费、物业管理费和生活垃圾费552.4元系其租住期间产生，并表示愿意承担前述费用，原审法院予以采纳。关于钟凤请求将其向郑淑子交纳的押金抵扣水、电、气费，郑淑子与钟凤签订的《房屋出租协议》中约定，钟凤退房时结清相应费用后并确认屋内设施、家俱、家电无损坏，由郑淑子退还保证金给钟凤（第二季度再补交保证金600元）。依据郑淑子、钟凤所签订的租赁合同，600元保证金的性质是确保合同终止时，钟凤依约结清相关费用和未损坏家具、家电等设施。该保证金的性质不同于前述各种费用，对于钟凤用押金抵扣水、电、气费的请求原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、钟凤应于本判决发生法律效力之日起十日内给付郑淑子水、电、气等费用552.4元。二、驳回郑淑子的其他诉讼请求。
宣判后，郑淑子不服原审法院作出的上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销原判决第二项，依法判决钟凤支付违约赔偿金600元。郑淑子的主要上诉理由为：郑淑子没有干涉钟凤的居住权，钟凤在租住房屋时三个月未交水、电、气等费用，不和郑淑子当面交清租赁房屋的物品和设施就自行离开，已构成违约。
被上诉人钟凤答辩称，上诉人没有解决好与上任承租人曾荣华的租房协议纠纷，导致其无法继续居住，是上诉人违约在先。
经二审审理查明的事实与一审一致。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，2010年4月30日，郑淑子、钟凤签订《房屋出租协议》后，钟凤进入租赁房屋居住。同年5月17日，钟凤向110报警称有人在其住处闹事，成都市公安局锦江区分局巡警大队民警出警并进行了处理。根据现有证据，本案系涉案租赁房屋原承租人曾荣华因与郑淑子之间就该租赁房屋的纠纷尚未得到解决而引发，在二审庭审中郑淑子也陈述其当天到了现场配合110解决问题。由此可见，钟凤租住郑淑子房屋期间，因郑淑子与原承租人之间就该租赁房屋的纠纷尚未得到解决，致钟凤对承租房屋的使用权受到干涉无法正常居住而离开，钟凤不应承担违约责任。综上，郑淑子的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。原判审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担方式不变。二审案件受理费50元，由郑淑子负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王卫红
代理审判员 叶 歆
代理审判员 高 波
二〇一二年三月二日
书 记 员 欧阳楠