福建省莆田市城厢区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0302民初1419号
原告：莆田市凤达房地产开发有限公司，住所地：莆田市城厢区梅园路西段梅园桥南侧。统一社会信用代码：913503007053647018。
法定代表人：林凤鸣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：余元庭、翁庆燕，福建普阳律师事务所执业律师。
被告：陈明亮，男，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。
被告：杨慧华，女，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。
第三人：中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行，住所地莆田市荔城区梅园东路616号。统一社会信用代码：91350304855516192Y。
负责人：洪雄伟，该行行长。
委托诉讼代理人：郑长山、朱春金，福建思阳律师事务所执业律师。
原告莆田市凤达房地产开发有限公司与被告陈明亮、被告杨慧华、第三人中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告莆田市凤达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人余元庭、被告杨慧华和第三人中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行的委托诉讼代理人朱春金到庭参加诉讼；被告陈明亮经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
莆田市凤达房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除莆田市凤达房地产开发有限公司和杨慧华、陈明亮于2013年9月19日签订的编号为的《商品房买卖合同》；2、陈明亮、杨慧华协助办理上述商品房买卖合同登记备案注销及房屋预告登记注销手续；3、陈明亮、杨慧华退出该商品房买卖合同项下房产，不得侵占；4、陈明亮、杨慧华支付莆田市凤达房地产开发有限公司解除合同的违约金人民币74243.15元（该违约金从该二人已付的购房款中直接抵扣）；5、本案诉讼费用由陈明亮、杨慧华负担。事实和理由：2013年9月19日，莆田市凤达房地产开发有限公司与陈明亮、杨慧华签订编号为的《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定陈明亮、杨慧华以人民币1484863元向莆田市凤达房地产开发有限公司购买位莆田市城厢区号商品房；陈明亮、杨慧华应支付首付款454863元、余款103万元向银行办理按揭贷款；按揭到位以出卖人实际收到贷款银行（公积金）发放的按揭贷款为准，只有出卖人实际收到按揭贷款，才视为买受人履行完毕按揭贷款付款义务。2013年10月17日，中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行与莆田市凤达房地产开发有限公司、陈明亮、杨慧华签订《个人购房担保借款合同》，约定由杨慧华向银行借款103万元，由莆田市凤达房地产开发有限公司提供阶段性担保。之后因陈明亮、杨慧华未能按时支付按揭贷款，中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行于2016年6月13日向莆田市荔城区人民起诉，要求杨慧华偿还借款本息1002123.96元及利息、罚息、违约金等并要求莆田市凤达房地产开发有限公司承担连带偿还责任。案经判决，生效法律文书判令杨慧华偿还中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行借款本金1002123.96元及截至2015年5月30日的利息、罚息、复利并要求莆田市凤达房地产开发有限公司对该笔债务承担连带偿还责任。因陈明亮、杨慧华拒不办理涉案商品房产权登记手续，涉案商品房产权物权至今未发生转移并仍归莆田市凤达房地产开发有限公司所有。现荔城区人民法院强制要求莆田市凤达房地产开发有限公司履行替陈明亮、杨慧华向银行偿还购房贷款的义务，莆田市凤达房地产开发有限公司归还借款及代偿利息不可避免，实际上莆田市凤达房地产开发有限公司不能实际收到该二人支付的足额购房款；现陈明亮、杨慧华明显以自己行为表明拒不履行还款义务，也拒不履行购买方接受商品房的义务，致使莆田市凤达房地产开发有限公司不能实现本案《商品房买卖合同》的目的，本案商品房买卖合同依法应当解除；陈明亮、杨慧华的行为视为该二人没有履行支付购房款的义务，应当按照合同第七条及合同补充协议约定支付购房款5%的违约金计74243.15元。故提起诉讼。
陈明亮未作答辩。
杨慧华辩称，其同意解除本案《商品房买卖合同》，并对莆田市凤达房地产开发有限公司的第一、二、三项诉讼请求没有异议；但其和陈明亮无需支付违约金；其他由法院依法处理。
中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行述称，在莆田市凤达房地产开发有限公司为陈明亮、杨慧华偿还拖欠第三人的借款本金及利息、罚息、复利的情况下，第三人同意本案《商品房买卖合同》解除。
到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，陈明亮未举证、亦未质证。本院组织到庭当事人进行证据交换和质证。对到庭当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据到庭当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年9月19日，莆田市凤达房地产开发有限公司（作为出卖人）与陈明亮、杨慧华（作为买受人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：陈明亮、杨慧华以人民币1484863元向莆田市凤达房地产开发有限公司购买坐落莆田市城厢区号商品房；购房款采取首付款和按揭贷款两种方式支付，支付详见合同补充协议等。该《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”载明：买受人逾期支付购房款超过30日后，买受人在出卖人书面催讨30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。该《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定”载明：出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并把办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的×%向买受人支付违约金；经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事宜在合同附件六中另行约定。同日，双方签订上述合同附件六《合同补充协议》一份，约定：陈明亮、杨慧华应在签订《商品房买卖合同》时支付首期购房款454863元，余款103万元以银行按揭贷款方式支付；买受人应按借款合同的约定按时归还贷款本息；因买受人未按时归还本息造成银行向出卖人扣收贷款本息及费用的，买受人应立即归还给出卖人被银行扣收的款项；按揭到位时间以出卖人实际收到贷款银行（公积金）发放的按揭贷款为准，只有出卖人实际收到按揭贷款，才视为买受人履行完毕按揭付款的义务；买受人应当在出卖人通知的交房期限内到指定地点办理房屋交接手续，交接前买受人应结清款项（含代收税费）；买受人未按时办理房屋交接手续的，超过60天仍不办理房屋交接手续，买受人有权单方解除合同并要求买受人按房价款的20%支付违约金，合同解除时买受人已付的购房款在扣除保管费、因解除合同而增加的费用、交易税费、应缴物业服务费、违约金及赔偿出卖人的损失后，余款无息退还给买受人；出卖人在商品房交付使用后60日内向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，但由于非出卖人原因造成买受人在商品房交付使用后90日内仍未取得房屋权属证书的，双方互不承担违约责任；买受人应及时向房屋权属登记机构申请办理产权登记，因买受人原因（如购房款未交清、资料未提供、相关费用未缴纳等）造成买受人未能在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书的，双方互不承担违约责任；补充协议自双方签章之日起生效等内容。后陈明亮、杨慧华依约付清首付款，该商品房买卖合同亦已了办理备案登记。
2013年10月17日，中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行与莆田市凤达房地产开发有限公司、陈明亮、杨慧华签订《个人购房担保借款合同》一份，约定杨慧华向银行贷款103万元用于购买上述商品房，款项指定汇入莆田市凤达房地产开发有限公司银行账户；借期三百个月，借款执行浮动利率；还款方式为每月等额本息还款法；上述商品房作为抵押物并由莆田市凤达房地产开发有限公司提供阶段性保证等。后中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行依约将杨慧华申请到的贷款103万元支付给莆田市凤达房地产开发有限公司。
因杨慧华自2015年6月21日起未能依约还款，中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行于2016年6月13日将陈明亮、杨慧华、莆田市凤达房地产开发有限公司列为共同被告向莆田市荔城区人民法院提起诉讼，要求：1、杨慧华偿还借款本金1002123.96并按照合同约定承担相应利息、罚息、违约金等费用；2、中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行对杨慧华、陈明亮所有莆田市城厢区号商品房的折价或变卖、拍卖价款享有优先受偿权；3、莆田市凤达房地产开发有限公司对第一项债务承担连带偿还责任。该案审理期间，中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行向莆田市荔城区人民法院提出财产保全申请，要求查封上述商品房（合同备案号）、查封金额以105.9万元为限，并提供财产担保。莆田市荔城区人民法院于2016年7月1日作出(2016)闽0304民初2605号民事裁定书，裁定查封上述涉案房产。2016年12月6日，莆田市荔城区人民法院作出（2016）闽0304民初2605号民事判决书，判决：一、杨慧华应在本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行借款本金1002123.96元和截至自2015年5月30日利息、罚息、复利57089.16元及自2015年5月31日起至还清借款本金之日止按合同约定计算的利息、罚息、复利(利息利率为中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率；罚息利率为利息利率上浮50%；复利以未能清偿的利息为基数，在借款期限内按利息利率计算，借款逾期后按罚息利率计算)；二、莆田市凤达房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任；三、驳回中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行的其他诉讼请求。莆田市凤达房地产开发有限公司不服，提起上诉。莆田市中级人民法院于2017年6月8日作出（2017）闽03民终1249号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后杨慧华仍未能还款。
莆田市凤达房地产开发有限公司于2014年年底将上述涉案商品房交付给杨慧华、陈明亮。2015年9月23日，该涉案商品房办理了房屋所有权初始登记，登记的房屋所有权人为莆田市凤达房地产开发有限公司，房屋所有权证号为莆房权城厢字第××8。2015年11月10日，莆田市凤达房地产开发有限公司在《湄洲日报》刊登公告一则，载明“尊敬的滨河豪园业主：我公司开发的坐落于莆田市城厢区已办理完成房屋所有权出示登记，请您于2015年11月10日至2015年12月31日携带相关税款和证件，亲临莆田市凤达房地产开发有限公司办理契税申报及房屋权属证书等相关手续。若因您迟延办理相关手续，造成您未能及时取得房屋权属证书及国有土地使用权证，由此产生的经济与法律责任由您本人承担。特此公告!”。但该商品房至今仍登记在莆田市凤达房地产开发有限公司名下。该商品房除于2016年7月6日被莆田市荔城区人民法院以(2016)闽0304民初2605号民事裁定书查封外，还因陈明亮作为被执行人的其他债务案件被轮候查封。
2018年2月8日，莆田市凤达房地产开发有限公司向本院提起本案诉讼。
本院认为，莆田市凤达房地产开发有限公司与陈明亮、杨慧华之间签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》，均系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应严格遵守并全面履行合同约定的义务。杨慧华、陈明亮以支付首付款和办理个人购房按揭贷款的方式向莆田市凤达房地产开发有限公司支付了购房款1484863元，莆田市凤达房地产开发有限公司依约将涉案的位于莆田市城厢区商品房出卖给该二人并为杨慧华的个人购房按揭贷款提供阶段性保证，但杨慧华未能按时偿还按揭贷款，致使另案生效判决认定莆田市凤达房地产开发有限公司对杨慧华拖欠的贷款本金1002123.96元及相应利息、罚息、复利承担连带偿还责任。因莆田市凤达房地产开发有限公司与陈明亮、杨慧华在本案《商品房买卖合同》及附件中没有约定合同解除的条件包括买受人逾期偿还按揭贷款，故本案《商品房买卖合同》能否解除取决于合同履行过程中是否出现《中华人民共和国合同》第九十四条规定的法定解除情形。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除情形包括：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。对此，本院认为，在买受人以按揭贷款方式支付购房款的商品房买卖合同中存在商品房买卖和担保贷款两种复合法律关系，其中出卖人的合同目的和主要权利是取得买受人支付的价款（包括银行的贷款），义务是转让商品房所有权给买受人，并在贷款银行设立抵押权之前承担买受人归还贷款的保证责任，因此在保证责任消灭前，出卖人取得的价款是负有权利瑕疵的；买受人的合同目的是取得商品房所有权，义务是支付房款（以担保贷款方式支付的价款）给出卖人，同时承担按期归还贷款，将房屋抵押给银行、消除支付给出卖人价款上权利瑕疵的义务。商品房担保贷款合同与商品房买卖合同存在法律上的因果联系，取得《商品房买卖合同》项下的以担保贷款方式支付的价款，是出卖人承担保证责任的唯一目的。而买受人不履行还贷义务，导致出卖人承担保证责任，使得出卖人已经取得的房价款得而复失，实质为买受人违反了《商品房买卖合同》项下相应的付款义务，造成出卖人在《商品房买卖合同》项下享有的取得买受人支付房价款的合同目的无法实现，此符合上述第（四）种情形即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形。本案中虽然杨慧华、陈明亮已向莆田市凤达房地产开发有限公司支付了购房款1484863元，但因杨慧华自2015年6月21日起至今未能偿还按揭贷款，致使另案生效判决认定莆田市凤达房地产开发有限公司对杨慧华拖欠的贷款本金1002123.96元及相应利息、罚息、复利承担连带偿还责任；涉案商品房的权属虽仍登记在莆田市凤达房地产开发有限公司名下，但莆田市凤达房地产开发有限公司已于2015年11月10日通知包括杨慧华、陈明亮在内的买受人办理权属过户登记，涉案商品房权属无法过户至杨慧华、陈明亮的原因不在于出卖人；同时该商品房因该笔贷款债务于2016年7月6日被法院财产保全，同时还存在因陈明亮另案债务纠纷的轮候查封，结合本案庭审情况和现有证据来看，因杨慧华、陈明亮的违约行为，莆田市凤达房地产开发有限公司须替陈明亮、杨慧华偿还贷款本息即实际履行保证责任是不可避免的。莆田市凤达房地产开发有限公司基于本案《商品房买卖合同》享有的取得商品房价款的合同目的无法实现。基于上述分析，莆田市凤达房地产开发有限公司要求解除其和杨慧华、陈明亮于2013年9月19日签订的编号为的《商品房买卖合同》，符合法定解除合同条件，本院予以支持。因涉案商品房已被法院查封，故莆田市凤达房地产开发有限公司要求陈明亮、杨慧华协助办理商品房买卖合同登记备案注销及房屋预告登记注销手续的请求在本案中无法处理。莆田市凤达房地产开发有限公司同时要求陈明亮、杨慧华退出涉案商品房有理，本院予以支持；其还要求陈明亮、杨慧华不得侵占涉案商品房，因本案案由系商品房销售合同纠纷，该诉求亦无法在本案中一并处理，相关权利人可另行起诉；其要求陈明亮、杨慧华依约支付解除合同违约金人民币74243.15元，因买受人逾期还贷导致出卖人承担保证责任与买受人逾期支付购房款不能等同，双方在《商品房买卖合同》中又没有对此类情况应承担的违约金进行约定，故本院认为莆田市凤达房地产开发有限公司的该诉求缺乏依据，不予支持。陈明亮经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除莆田市凤达房地产开发有限公司和杨慧华、陈明亮于2013年9月19日签订的编号为的《商品房买卖合同》；
二、陈明亮、杨慧华应于本判决生效之日起十日内退出上述《商品房买卖合同》项下的位于莆田市城厢区的商品房；
三、驳回莆田市凤达房地产开发有限公司要求杨慧华、陈明亮支付解除合同违约金74234.15元（从该二人支付的购房款中直接抵扣）的诉讼请求。
本案案件受理费18164元，由被告陈明亮、杨慧华负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
申请执行的期间为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 谢倩倩
人民陪审员 郑志平
人民陪审员 蔡雪楠
二〇一八年六月十三日
书 记 员 吴进伟
附本案相关的法律法规及申请执行提示：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。