广东省雷州市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0882民初547号原告叶光林，男，1938年7月15日出生，汉族，住雷州市。委托代理人吴国志，广东誉志律师事务所律师。被告罗堪周，男，1971年12月12日出生，汉族，住雷州市。委托代理人陈春彪，雷州市英利镇人民政府退休干部。委托代理人蔡锋，雷州市雷高镇法律服务所法律工作者。原告叶光林诉被告罗堪周农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2016年6月21日、7月22日、12月26日公开开庭进行了审理。原告叶光林及其委托代理人吴国志和被告罗堪周及其代理人陈春彪、蔡锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶光林向本院提出诉讼请求为：1、被告罗堪周与莫妃连于2012年8月3日所签订卖房契约无效；2、被告罗堪周将雷州市龙门镇平湖东环巷33号住宅用地《集体土地使用证》证号：010307返还给原告叶光林。事实与理由：位于雷州市龙门镇平湖村东环巷33号住宅用地是原告的合法宅基地，该地是龙门镇平湖村分给原告的宅地，一直是原告使用，原告在该地中盖有二间瓦房和二间草房，面积约80平方米。2000年7月11日，雷州市人民政府给原告颁发了（《集体土地使用证》，证号：010307），由于原告年纪已大，于2001年起就随儿子在湛江经济技术开发区龙潮村生活，较少在龙门镇平湖村居住。2013年9月份，被告罗堪周未经原告知道和同意，就支付给原告的妻子莫妃连（已去世）33000元，向莫妃连购买了该宅基地，并于第二天就占有了该宅基地。原告知道后不同意妻子莫妃连的行为，要求被告将宅基地及房屋返还给原告，但是被告不同意返还，遂造成纠纷。据以上事实，原告认为：涉案宅基地是原告的合法财产，且办理了《集体土地使用证》，被告占有该宅基地已经侵犯了原告的合法权益。根据《物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。据此，原告叶光林遂诉至法院要求处理。原告叶光林在举证期限内提交的证据有：1、身份证、户口簿，证明原告叶光林的基本情况及原告是龙门镇平湖村村民；2、土地登记状况证明书、地籍调查土地登记审批表，证明位于雷州市龙门镇平湖村东环巷33号住宅用地是原告的合法宅基地，原告已经取得使用权。被告罗堪周辩称，一、本案的起诉已经超过了诉讼时效，依法应驳回原告诉讼请求。1、原告夫妇于2012年8月3日将涉案房屋转让给被告，2013年3月原告反悔经平湖村委会调解无果，直至2016年5月份才起诉。从2013年3月起算，到2016年5月已经三年多时间，超过了两年的法定时效期间。2、自2013年3月份起，本案又无存在时效中断、中止、延长的事由。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”；最高人民法院《关于适用的解释》第二百一十九条规定：“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理，受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”。故本案依法应当判决驳回原告叶光林的诉讼请求。二、原告妻子莫妃连转让涉案房屋给被告，原告是知道和同意的。1、有证人林某（××）的证言可证；2、有证人梁某（××）的证词可证；3、有原告将涉案房屋凭证原件全部交给其妻子、转交被告的事实可证；4、有龙门镇平湖村委会出具的《证明》材料可证；5、还有被告与××林某亲自前往湛江开发区龙潮村原告住处，与原告夫妻商谈购买该房屋的客观事实可证。这些证据环环紧扣，已经形成严密有力的证据链条，足以证明被告购买涉案房屋，原告是完全知道并且经原告同意才购买的。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商达成一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。因此，原告在案中以“不知道”为由提起诉讼，根本站不住脚。三、原告王光林的起诉违背了我国民法“诚实信用”原则。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则”。根据这一规定，对照本案，原告明知是自己委托妻子将该房屋证照原件带回与被告办理转让手续；也明知自己叫被告与××林某前往湛江龙潮村其家中协商该房屋的买卖事实，并亲自确定价款33000元，却昧着良心说自己对涉案房屋交易都不知情，是其妻子背着他私自与被告交易。原告这种说词严重违背了我国民诉法诚实信用原则，原告的诉讼请求，依法不应当支持。四、被告受让涉案房屋，自始至终都是善意取得。1、与原告平等协商确定价款。2、价格公平合理。3、该房屋已经接手使用多年。经××居间介绍、经××起草见证，最后才签订契约。因此，在本案中被告完全是善意的购买者。被告罗堪周在举证期限内提交证据有：1、卖房宅契，证明罗堪周取得涉案房屋及宅基地使用权是通过双方自愿买卖转让善取得来的；2、证明材料及证明人身份证，证明叶光林和其妻子莫妃连出卖转让其家庭旧房子、宅基地给罗堪周使用，是他们夫妻的真实意思；3、证明材料及证明人身份证，证明叶光林和妻子莫妃连出卖转让其家庭旧房子、宅基地给罗堪周使用，是经过叶光林和莫妃连同意和自愿出卖的事实，是他们夫妻的真实意思。4、龙门镇平湖村委会证明材料，证明叶光林2012年以33000元价格出卖转让自家房宅及宅基地给罗堪周使用的事实，后来叶光林反悔后要求平湖村委会组织调解的事实，另证明叶光林在2013年3月就知道了莫妃莲签名出卖房子及宅地，经村委会调解无果至今才向法院起诉，诉讼时效已过；5、罗堪周身份证，证明罗堪周是雷州市龙门镇谭边村人及其出生年月日的基本情况；6、《中华人民共和国集体土地使用证》、叶光林与陈祺兴1966年的《卖房契》证明叶光林将该地的有关权属依据交给妻子带回平湖与罗堪周办理买卖房手续的事实，也证明叶光林妻子莫妃连代表签名办理卖房手续是她们夫妻共同意愿。经庭审质证，被告罗堪周对原告叶光林提交的证据1、2无异议，本院确认原告叶光林提交的证据1、2的证明力。原告叶光林对被告罗堪周提供的证据1、4、5、6无异议，本院确认被告罗堪周提供的证据1、4、5、6的证明力。原告对被告提交的证据2、3有异议，认为上述证据2、3不具有真实性，本院认为，由于证据2是证人证言，证人梁某没有出庭作证，故本院对被告提交的证据2不予认可，对于被告提交的证据3，是证人证言，证人林某出庭作证，陈述事实，本院对被告提交的证据3予以认可。经庭审质证，原、被告对本院依法委托湛江市天南勘测工程有限公司作出的第20160923号测绘技术报告及广东新鸿信土地房地产评估有限公司作出广鸿信评（湛）字第【2016】1206001号房地产评估报告发表质证意见：原告叶光林对湛江市天南勘测工程有限公司在2016年9月23日作出第20160923号测绘技术报告及广东新鸿信土地房地产评估有限公司对位于雷州市龙门镇平湖村东环巷33号于2016年12月6日作出广鸿信评（湛）字第【2016】1206001号房地产评估报告均无异议；被告罗堪周对湛江市天南勘测工程有限公司在于2016年9月23日作出第20160923号测绘技术报告无异议，对广东新鸿信土地房地产评估有限公司对位于雷州市龙门镇平湖村东环巷33号于2016年12月6日作出广鸿信评（湛）字第【2016】1206001号房地产评估报告真实性关联性无异议，对评估价格有异议，认为评估价格过低。由于该证据具真实性、合法性和关联性，故本院确认该证据的证明力。经审理查明，原告叶光林与莫妃连（已去世）系夫妻关系，系雷州市龙门镇平湖村村民。被告罗堪周系雷州市龙门镇谭边村村民，于2012年8月3日，原告妻子莫妃连与被告罗堪周签订《卖房宅契》，该契约的主要内容为：“立卖断房屋人平湖东村村民叶光林因迁居自将所居住房屋地座落平湖东村东环巷三十三号门牌计量壹佰柒拾壹平方米（国土证为据还有平湖土改老干部罗周保出证）亲房无就托中问到本镇谭边村罗堪周承买房宅地价人币叁万叁仟元整由卖主叶光林之妻莫妃连亲手领足日后父子兄弟不得生端异言口讲无凭以契为据。四至按国土证为据。卖主叶光林其妻莫妃莲手摹，中人林某手摹，代笔人梁某手摹。公元二0一二年八月三日”。当时中间人林某和代笔人梁某按捺指模。被告罗堪周付清房地款后，莫妃连将房屋及《集体土地使用证》交付给被告罗堪周。之后被告罗堪周搬入诉争房屋及院落内居住至今。期间，被告罗堪周对房屋及院落进行了拆旧建新，新建了一层楼房。另查，于2000年7月11日雷州市人民政府颁发给原告叶光林（《集体土地使用证》证号：010307）。该证载明：土地使用者叶光林；土地所有者平湖村集体所有；土地座落龙门镇平湖乡东环巷33号；用途住宅用地；使用权类型划拨；使用面积171平方米。在本案审理过程中，由于原告叶光林申请对被告罗堪周的新建房屋的造价进行评估，本院依据原告叶光林的申请依法委托湛江天南勘测工程有限公司对被告罗堪周新建房屋建筑面积进行测量及依法委托广东新鸿信土地房地产评估有限公司对被告罗堪周新建房屋进行评估；经评估被告罗堪周的新建房屋价值为81000元。原、被告双方因农村房屋买卖产生纠纷，经有关部门多次调解未果，遂诉至法院要求处理。本院认为，本案属于农村房屋买卖合同纠纷。涉案的原、被告双方于2012年8月3日所签订的《卖房宅契》系双方当事人真实意思表示，但不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则应属无效。根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告叶光林的妻子莫妃连与被告罗堪周签订的《卖房宅契》是农村房屋买卖合同，根据“地随房走”的原则，该协议书在处分诉争房屋的同时亦处分转让了相应的宅基地使用权。被告罗堪周并非诉争房屋所在村集体经济组织成员，也未取得《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施细则》规定的集体土地使用权变更登记手续，其与莫妃连签订的《卖房宅契》违反了法律关于禁止农村宅基地使用权违法转让的强制性规定。农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告罗堪周在签订《卖房宅契》时并非诉争房屋所在地龙门镇平湖村集体经济组织成员，在交易行为完成后亦未取得该集体经济组织成员资格，故被告罗堪周不具备取得该村宅基地上房屋的条件。因此，原告叶光林的妻子莫妃连与被告罗堪周签订的《卖房宅契》违反了法律规定，应为无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。故原告要求被告罗堪周返还位于龙门镇平湖村东环巷33号住宅用地的（证号：010307《集体土地使用证》）及确认卖房宅契无效的诉讼请求，理由正当，于法有据，本院予以支持。据此，被告罗堪周应将位于雷州市龙门镇平湖村东环巷33号雷州市人民政府2000年7月11日给原告叶光林颁发的（《集体土地使用证》证号：010307）返还给原告叶光林，原告叶光林亦应将卖房款33000元及产生的利息（从2012年8月3日起月利率按中国人民银行同期同类代款利率计算）返还给被告罗堪周。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：一、原告叶光林的妻子莫妃连与被告罗堪周于2012年8月3日签订的《卖房宅契》无效。二、限被告罗堪周在本判决发生法律效力后十日内将雷州市人民政府于2000年7月11日给原告叶光林颁发位于雷州市龙门镇平湖乡东环巷33号的（《集体土地使用证》证号：010307）返还给原告叶光林。三、限原告叶光林在本判决发生法律效力后十日内给被告罗堪周返还购房款33000元及利息（从2012年8月3日起月利率按中国人民银行同期同类贷款利率计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费625元，丈量测绘费2500元，评估费1800元，共计4925元，由原告叶光林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  戴志才审 判 员  黄 森人民陪审员  邓江洪二〇一七年一月四日书 记 员  蔡慧瑾附相关法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。