上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终97号
上诉人（原审被告）上海弘亚汽车销售服务有限公司，住所地上海市金山工业区XX公路XX号XX幢XX室。法定代表人任海旺，执行董事。委托代理人吴滨，上海市通浩律师事务所律师。委托代理人刘高凤，上海市通浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张宪国，XX年XX月XX日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区XX街道XX街XX号。法定代表人张景嵩，董事长。委托代理人曹士磊，上海市浩信律师事务所律师。上诉人上海弘亚汽车销售服务有限公司（以下简称弘亚公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第2591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2012年3月19日，张宪国（甲方）、弘亚公司（乙方）签订《上海市房屋租赁/商品房预租合同》，甲方将其所有的座落于上海市徐汇区XX路XX号XX室房屋出租给乙方，用作办公使用。租赁期限自2012年4月23日至2017年4月22日止，月租金总计为人民币（下同）31,789元，该租金2年内不变，自第3年起，租金按现有租金每年递增月租金的5%。乙方应于每两月提前7日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金。甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月租金，即63,578元。双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（六）乙方逾期不支付租金累计超过半个月的。合同签订后，弘亚公司按约入住。2012年3月22日，弘亚公司向张宪国支付了房屋租赁保证金63,578元。2015年2月28日，浙江光正大律师事务所向弘亚公司发出律师函，就弘亚公司承租的上海市XX路XX号XX室已抵押给中国建设银行温州鹿城支行以及租金等相关事宜，函告弘亚公司，因张宪国逾期未履行债务，中国建设银行温州鹿城支行已向法院提起诉讼，将有权处置抵押物并收取抵押物租金。为避免弘亚公司方权益受损，特将上述详情善意函告弘亚公司，请弘亚公司将租金直接支付给中国建设银行温州鹿城支行或通过人民法院转交，并慎重续租系争房屋，以免诉累。弘亚公司接函后，担心房屋产权变更影响其正常使用，遂停止在系争房屋内办公，但并未搬走其在系争房屋内的家具等物品。2015年8月11日，张宪国诉至法院，请求判令：1、解除张宪国、弘亚公司之间的《房屋租赁合同》，弘亚公司将承租的房屋交还张宪国；2、弘亚公司向张宪国支付至实际交付日止的房租及违约金（计至2015年11月1日的房租为294,108元，违约金为118,090元）；3、支付物业管理费及滞纳金、电费及滞纳金，合计20,721.94元。2015年11月2日，经法院释明，弘亚公司将滞留在系争房屋内的家具等物品搬离，张宪国、弘亚公司双方并签署租赁房屋交接书，弘亚公司向张宪国交还房屋钥匙。弘亚公司搬离系争房屋时，将拖欠的物业费、电费全部缴清。张宪国遂变更诉讼请求，撤销了要求弘亚公司将承租的房屋交还张宪国及支付物业管理费、电费的诉讼请求。另查明，自租赁开始至2015年2月，弘亚公司均按照每月31,789元向张宪国支付房租，2015年3月起弘亚公司停止支付房租。审理中，张宪国、弘亚公司双方均要求将房屋租赁保证金63,578元直接抵扣房屋租金。原审认为，张宪国、弘亚公司所签房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，法院予以确认，双方均应恪守。合同约定了自第3年起租金每年递增5%，弘亚公司理应自第三年起按照调整后的租金向张宪国支付房租，但张宪国应当在法律规定的1年诉讼时效期间内主张收取房屋租金。按照双方合同约定，弘亚公司应于每两月提前7日前向张宪国支付租金。张宪国2015年8月11日起诉时，已有4个月的房屋差价超过了法律规定的诉讼时效，故该部分房租差价主张法院不予支持。案外人中国建设银行温州鹿城支行虽向弘亚公司发出了律师函，但律师函仅建议弘亚公司将房租支付给案外人或人民法院并慎重续租，并未要求弘亚公司搬离系争房屋，故张宪国对案外人的债务并不影响弘亚公司继续承租房屋，弘亚公司如需解除租赁合同，仍应按照合同约定或法律规定行使解除权，弘亚公司辩称已经通知张宪国解除合同，但并未对此提供相应的证据。弘亚公司虽然停止在系争房屋内办公，但并未与张宪国办理相关交接手续，亦未搬离系争房屋内的家具等物品，故弘亚公司仍应向张宪国支付2015年11月2日前的租金。弘亚公司提前解除合同，违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。弘亚公司认为张宪国主张的违约金过高应予调整，法院以张宪国方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，调整违约金为8万元。审理中，张宪国、弘亚公司双方均要求将房屋租赁保证金63,578元直接抵扣房屋租金，于法无悖，法院予以抵扣。原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，于二〇一五年十一月二十五日作出判决：一、张宪国与上海弘亚汽车销售服务有限公司2012年3月19日签订的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》，于2015年11月2日解除；二、上海弘亚汽车销售服务有限公司于判决生效后十日内，支付张宪国房屋租金224,170元（已抵扣房屋租赁保证金63,578元）；三、上海弘亚汽车销售服务有限公司于判决生效后十日内，支付张宪国违约金8万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,773元，财产保全费1,935.39元，由上海弘亚汽车销售服务有限公司负担。判决后，弘亚公司不服，上诉于本院，诉称：弘亚公司收到张宪国债权人的函件，要求其不要支付租金。期后，因房屋要进行司法处置又要求弘亚公司搬离房屋。在此情况下弘亚公司搬离房屋未及时办理交接手续。因此弘亚公司已无支付租金的义务，更无违约行为，要求二审法院撤销原审判决第二、三项，驳回张宪国的原审诉请。被上诉人张宪国辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案查明的事实，张宪国的债权人中国建设银行温州鹿城支行确实向弘亚公司发函，要求弘亚公司将租金直接支付给中国建设银行温州鹿城支行或通过人民法院转交，但并没有免除弘亚公司支付租金的义务。现弘亚公司以此主张免除租金义务，无相应的事实依据，本院不予采信。至于中国建设银行温州鹿城支行要求弘亚公司搬离房屋的事实，现仅有弘亚公司陈述，无任何相关证据予以证明，本院对该主张事实亦无法认定。因此，弘亚公司欠付租金，擅自搬离系争房屋构成违约，应当承担相应的违约责任。原审法院认定正确，所作处理恰当，本院予以维持。综上所述，上诉人弘亚公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,546元，由上诉人上海弘亚汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年五月三日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……