文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初4172号原告罗震峰，男，汉族，1979年7月4日出生，户籍所在地广东省深圳市宝安区，委托代理人覃俊翔，广东深宝律师事务所律师。委托代理人凌志翔，广东迎东律师事务所律师。被告彭石浪，男，汉族，1982年9月2日出生，户籍所在地广东省陆河县，委托代理人刘玉英，广东惠商律师事务所律师。原告罗震峰与被告彭石浪房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘定宏独任审判，公开开庭进行了审理，原告、原告委托代理人及被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告罗震峰与被告彭石浪签订《租房经营商场协议书》（以下简称《协议书》），约定2010年1月1日起将其所有的深圳市宝安区黄麻布村黄麻布路58号综合楼的一楼出租给被告彭石浪经营商场使用。约定租赁房屋的建筑使用面积为一楼992平方米，租期为十年，即从2010年1月1日至2020年1月1日止。每月租金为人民币15,000元，从2014年1月1日起至2017年1月1日，按原价递增10%，每三年按原价递增一次，以此类推。被告应在每月十日前将当月租金上交原告，不得拖欠，逾期滞纳金每天按月2%收取。如连续拖欠超一个月，作中途退出协议处理。2011年12月1日起，原告将上述房屋后面约350平方米的空地出租给被告放置货物使用，被告每月将补交人民币1,300元给原告方。2011年12月27日，原告将上述房屋后的铁皮房出租给被告作仓库用，双方签订补充条款约定“合同期内，商场每月将补人民币500元给原告方作仓库费用”。《协议书》第三条约定，协议签订后，被告上交两个月的租金给原告作为押金，协议期满后全部退还给被告。第四条约定被告上交水电保证金人民币2万元整给原告，协议期满后全数退还被告。第八条约定被告中途终止合约，原告有权没收押金并监督其处理好政府部门有关手续及清算工人工资、水电费。现被告拖欠租金长达一年，原告有权解除协议书并要求被告返还租赁房屋。为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，请求判决：1、解除原、被告签订的《租房经营商场协议书》，被告腾空租赁的房屋并返还给原告；2、被告向原告支付租金人民币237,600元（按每月人民币19,800元租金，自2016年1月1日起计算，暂计至2016年12月31日为人民币237,600元，后续按每月人民币21,300元占有使用费计至被告实际交还房屋之日止）；3、被告向原告支付逾期付款滞纳金人民币35,640元（以每月人民币19,800元租金为基数，按每月2%的标准收取，自2016年1月1日起计算，暂计至起诉之日合计为人民币19,800元×2%×90=35,640元，后续计至实际支付租金之日止）；4、判令被告向原告支付水电费人民币7,009.13元，管理费人民币1,045元，电信费人民币1,626.01元，合计人民币9,680.14元，后续费用计至被告实际交还房屋之日止；5、本案诉讼费用由被告承担。庭审期间原告变更诉讼请求第2项为：判令被告向原告支付租金人民币237,600元（按每月人民币19,800元租金，自2016年1月1日起计算，暂计至2016年12月31日为人民币237,600元，后续按每月人民币19,800元占有使用费计至被告实际交还房屋之日止。）；变更诉讼请求第4项为：判令被告向原告支付水电费、管理费、电信费，合计人民币18,330.55元，后续各费用计至被告实际交还房屋之日止。被告辩称，被告只是代案外人彭焕粱与原告签订租房经营商场协议书，实际租赁场地的使用人为案外人彭焕粱。与本案原告有权利义务关系的人并不是本案的被告，被告不是本案适格的被告，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告罗震峰与被告彭石浪于2011年12月21日签订《租房经营商场协议书》（以下简称《协议书》），约定原告将其所有的位于深圳市宝安区黄麻布村黄麻布路58号综合楼的一楼出租给被告彭石浪经营商场使用。约定租赁房屋的建筑使用面积为一楼992平方米，租期为十年，即从2010年1月1日至2020年1月1日止，每月租金为人民币15,000元，从2014年1月1日起至2017年1月1日，按原价递增10%，每三年按原价递增一次，以此类推。双方在协议书中约定，被告应在每月十日前将当月租金上交原告，不得拖欠，逾期滞纳金每天按月2%收取。如连续拖欠超一个月，作中途退出协议处理。2011年12月27日，被告在双方签订的原协议书最后一页备注，合同期内，被告商场每月将补人民币500元给原告作仓库费用。《协议书》第三条约定，协议签订后，被告上交两个月的租金给原告作为押金，协议期满后全部退还给被告。第四条约定被告上交水电保证金人民币2万元整给原告，协议期满后全数退还被告。第八条约定被告中途终止合约，原告有权没收押金并监督其处理好政府部门有关手续及清算工人工资、水电费。原告主张被告拖欠其租金达一年之久，因此向法院提起诉讼。以上审理查明的事实，有经当庭质证的租房经营商场协议书、建设工程消防设计备案受理凭证、管理费收据、电费发票、电信账单、租赁证等证据及庭审笔录予以证实。本院认为：原告主张与被告协商一致，将租赁物业出租给被告使用，由被告支付租赁费用，双方之间权利义务应受我国合同法调整。关于解除租赁合同。原告与被告签订租赁协议，该协议约定的租赁物无房产证，也无规划许可证。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的合同无效。因此，原告与被告之间签订的租赁房屋协议无效。原告主张被告返还房屋的诉求，有事实与法律依据，本院予以支持。被告主张其是受案外人委托，替案外人签订租赁合同，租赁合同的权利义务应当由案外人承受。被告提交租赁证以证明上述抗辩意见，本院认为，租赁证是在原、被告双方签订租赁协议后形成的，被告不能提交证据证明在原告同意的情况下，将物业进行转租，或者原告与案外人彭焕粱之间重新签订了新的租赁合同，本院无法确定租赁证的真实性，对被告的上述抗辩，本院不予采信，被告应当承担合同相对方缔约过失的责任。关于租金及水电费。租赁合同双方签订的租赁合同无效，出租人要求承租人按照双方约定的租金标准支付房屋使用费的，法院应当予以支持。原告主张被告从2016年1月1日起开始拖欠房租，暂计至2016年12月31日止的房租为人民币237,600元。被告未提交证据以证明其已向原告支付房屋使用费，本院采信原告的主张，确认被告应当按照双方约定按每月人民币19,800元的标准向原告支付房屋使用费，从2016年1月1日计至2016年12月31日为人民币237,600元，后续费用按约定以每月人民币19,800元计至实际腾房之日止。关于原告主张的逾期付款滞纳金。由于原告与被告之间签订的租赁合同无效，双方约定的逾期付款滞纳金条款也无效，但被告未按期支付房屋使用费，给原告造成了利息损失，被告应当按照中国人民银行同类同期贷款利率，支付占有使用费的利息损失，即从2016年1月1日起，以月使用费人民币19,800元计算至2017年12月31日为78个月，之后的利息继续计算至付清之日止。关于原告主张的水电费、电信费及管理费。原告提交水电费、管理费及电信费的收据、发票，证明被告在使用原告房屋期间产生的水电费、管理费及电信费等费用合计为人民币18,330.55元，该款原告已经先行垫付，被告应当向原告支付。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告罗震峰与被告彭石浪于2011年12月21日签订《租房经营商场协议书》无效；二、被告彭石浪应于本判决生效之日起三十日内腾空深圳市宝安区黄麻布村黄麻布路58号综合楼一楼商铺并交付给原告罗震峰；三、被告彭石浪应于本判决生效之日起三日内向原告罗震峰支付2016年1月1日起至2016年12月31日止的商铺使用费人民币237,600元及利息（利息以中国人民银行同类期贷款利率为准，以人民币19,800元为基数，计算78个月；以后的利息以人民币237,600元为基数，按中国人民银行同类同期贷款利率计至付清之日止）；四、被告彭石浪应于本判决生效之日起三日内支付原告罗震峰2017年1月1日起至腾房之日止的房屋占用费及利息（占用费以每月人民币19,800元为标准，利息以中国人民银行同类期贷款利率按月计算至付清之日止）；五、被告彭石浪应于本判决生效之日起三日内向原告罗震峰支付水电费、管理费及电信费等费用合计人民币18,330.55元；六、驳回原告罗震峰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2,772元，保全费人民币1,935元，原告已预缴，均由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  刘定宏二〇一七年十月十八日书记员  姚 梦书记员  何满园附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。