上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初81686号
原告鞠扬骎，男，1985年11月14日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
原告沈燕，女，1985年11月23日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
上列两原告共同委托代理人徐娟，上海恒杰律师事务所律师。
被告马爱芹，女，1972年3月3日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人胡小汉，上海汉科律师事务所律师。
原告鞠扬骎、沈燕与被告马爱芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月22日公开开庭进行了审理，原告鞠扬骎、沈燕及其委托代理人徐娟，被告马爱芹的委托代理人胡小汉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鞠扬骎、沈燕诉称，原、被告通过中介于2015年9月底签订房地产买卖居间协议及补充协议各一份，约定由被告将浦东新区惠南镇宣黄公路XXX弄XXX号XXX室房屋以1,555,000元(人民币，下同)的价格转让给原告，原告于2015年10月31日前支付定金和房款共计600,000元，余款由原告申请贷款银行支付，被告应于开发商交房后30日内将房屋交付给原告。协议签订后，原告按约交付了定金和房款计600,000元，被告也在开发商交房后向原告交付了房屋，但被告在办好小产证后要求涨价，经多次协商，原告作出了让步，双方签署房地产买卖合同约定在2016年11月15日之前办理房屋转让过户手续，并由被告在办理过户手续之前还清房屋贷款、撤销房屋上的抵押。嗣后，原告积极办理了公积金贷款手续及房地产交易合同预告登记，但被告仍未及时办理好撤销抵押事宜，反而要求原告配合其去办理借款公证还贷手续，否则不予配合办理过户手续。原告认为，被告的行为明显违反约定不履行应尽义务，故起诉至法院，要求判令被告：1、立即撤销浦东新区惠南镇宣黄公路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记；2、协助原告办理浦东新区惠南镇宣黄公路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续；3、承担逾期过户违约金155,000元。
被告马爱芹辩称，首先，其已将房屋抵押给了建设银行，原、被告未经抵押权人即建设银行的同意擅自签订合同出售系争房屋；其次，其为了清偿银行债务，于2016年12月15日发出通知要求原告在2016年12月19日前支付房款955,000元，以偿还银行债务、涤除抵押，但原告没有履行付款义务，不愿意代为清偿以消除抵押。综上，双方之间的合同根据法律规定应为无效合同，且原告明知该房屋上存在抵押，故要求驳回原告的诉讼请求，已收取的房款同意返还。
经审理查明，两原告系夫妻关系。被告马爱芹系上海市浦东新区宣黄公路XXX弄XXX号XXX室房地产的权利人，该房屋于2016年7月25日被登记至被告名下。
2015年9月28日，原、被告通过上海弘迪房地产经纪事务所(以下简称弘迪事务所)居间介绍，签订了一份《房地产买卖居间协议》，约定由两原告向被告购买上海市浦东新区惠南镇宣黄公路XXX弄XXX号XXX室房屋，总房价款为1,555,000元，原告应于2015年9月28日前支付20,000元作为购房定金，于2015年10月15日前支付300,000元作为购房首付款，于2015年10月31日支付280,000元作为购房第二期款，由原告申请银行贷款955,000元，放款期限以贷款银行规定为准，如贷款金额不足申请额度，不足部分在交易中心过户当日支付。该协议中还补充约定“定金中乙方(即原告)欠甲方(即被告)伍仟元整于首付同时补上，甲方产权自行做好同时银行还贷，同时配合乙方办理一切过户手续，具体时间由开发商定。”签订居间协议当天，原告按约支付给被告定金20,000元，后于2015年10月15日转账支付给被告300,000元。
2015年10月17日，原、被告通过弘迪事务所又签订了一份《＜房地产买卖居间协议＞补充协议》，其中约定：一、按甲方(即被告)与开发商(上海宝筑房地产开发有限公司)所订上海市商品房预售合同之约定，开发商于2015年10月底前将宝业华庭69号12层1501室交付于甲方，故甲方应于收房后30日内将该房(钥匙)交付于乙方。二、按甲方与开发商所订预售合同之约定，开发商在办出大产证后甲方即在约定的期限内办理该房屋小产证等事宜，故甲方应在办证完毕后一个月内与乙方(即原告)再行签订双方之房屋买卖合同，并配合乙方将产权过户给乙方。如甲方未能按约办证且超过二年而免交营业税和个人调节税，则将免交部分之百分之五十作赔偿款支付给乙方(乙方可在总应付款中扣除)。2015年10月31日，原告又通过银行转账方式支付给被告280,000元，至此，共计支付给被告600,000元。
2016年8月29日，原告鞠扬骎、沈燕作为买受人(乙方)，被告马爱芹作为卖售人(甲方)，双方签订了一份《上海市房地产买卖合同》，约定由甲方将依法取得房地产权证的系争房屋出售给两原告。合同第二条约定，房地产转让价款共计1,360,000元。第四条约定，甲方于2016年8月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。第六条约定，在2016年11月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第(一)款内容处理：(一)每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款5%的违约金，合同继续履行。合同“补充条款(一)”中约定：1、甲乙双方协商同意交易税费由乙方承担，具体税费按交易中心核价为准。2、甲方承诺该房地产中贷款部分由甲方自行在过户之前还清贷款并且撤销抵押。3、甲乙双方任何一方违约赔偿对方双倍的总房价款。合同“附件二”中约定，随房屋同时转让的设备、装饰装修未包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方需另行支付费用195,000元，在本合同第四条约定的房屋验收交接时，由乙方支付给甲方。合同“附件五”中明确系争房屋有抵押信息。
2016年9月28日，原告鞠扬骎签署了《个人住房贷款代办服务委托书》，委托上海市住房置业担保有限公司、上海集汇置业有限公司代为办理住房贷款事宜。当天，两原告与上海市公积金管理中心、上海农商银行南汇支行签订了《住房公积金个人住房抵押借款合同》，约定：借款金额为945,000元，借款期限为30年，即从2016年9月28日至2046年9月28日止，贷款资金收款人名称为被告马爱芹，并载明了被告的收款帐号(XXXXXXXXXXXXXXXXX)。前述住房个人公积金贷款申请已于2016年10月14日经审批通过。
另查明，系争房屋已由被告向中国建设银行股份有限公司上海市分行申请商业贷款而抵押给该行，债权数额为960,000元，期限从2014年3月1日至2024年3月1日。目前该银行贷款尚未清结。
2016年11月17日，原告起诉来院，诉请如前。
审理中，被告于2016年12月15日向原告寄送《催收函》称，依据原、被告于2016年8月29日签订的上海市房地产买卖合同，两原告应当支付被告购房款955,000元，要求两原告于2016年12月19日前支付给被告，如逾期支付，被告则解除上述房地产买卖合同。原告确认收到了被告寄送的函件，但认为这只是被告的单方行为，其已根据合同约定履行了付款义务，且相应的银行贷款申请也获得审批通过，被告也已经于2015年11月将系争房屋交付给原告，之后原告已就系争房屋申请安装了有线数字电视，并将房屋出租给他人使用，被告应当再根据约定履行协助办理房屋过户手续的义务；另外，原告表示，因为被告的违约行为，应当根据合同约定支付双倍房价款的违约金，现其自愿将违约金调整至100,000元。被告则坚称买卖系争房屋未经抵押权人同意，如原告不同意代为清偿债务，涉案合同应为无效，故应当驳回原告的诉讼请求，且双方约定的违约金标准过高，如被告需要承担违约金，要求法院予以调整。
关于剩余的房屋价款问题，原告称其申请并获批的银行的银行贷款数额为945,000元，未付的房屋价款为955,000元，两者之间的差价10,000元愿意在被告协助办理房屋过户交易手续当天支付给被告。
又，审理中，本院与上海市公积金管理中心联系，该中心表示在涉案的房屋买卖合同继续履行的情况下，原告申请的贷款仍能正常发放。
上述事实，由原、被告的陈述及《房地产买卖居间协议》、《＜房地产买卖居间协议＞补充协议》、《上海市房地产买卖合同》、《个人住房贷款代为服务委托书》和付款凭证、《上海市房地产登记簿》信息等、《上海市住房公积金个人住房抵押借款申请表》、《住房公积金个人住房抵押借款合同》、《催收函》证据予以佐证。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》、《＜房地产买卖居间协议＞补充协议》及《上海市房地产买卖合同》系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应全面切实履行。原告已按约履行了支付首期房价款的义务，且在2016年9月办理了相关贷款手续并获审批通过，被告应根据合同约定在2016年11月15日之前协助原告向房地产交易中心申请办理房屋转让过户手续，故原告要求被告办理房屋转让过户手续具有合同和法律依据，本院予以支持。被告在将房屋出卖给原告之前已就系争房屋作了抵押借款，理应在协助原告办理房屋过户手续之前还清所贷款项以涤除建设银行在该房屋上的抵押权，且双方亦在合同中约定，该房地产中的贷款部分由被告自行在过户之前还清贷款并且撤销抵押，故被告至今未还清贷款涤除抵押实属不当，原告要求被告涤除抵押的请求于法并无不当，本院亦予支持。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，涉案合同亦约定，原、被告任何一方违约，应赔偿对方双倍的总房价款。本案中，被告未按约清结其向建设银行所贷的款项并及时涤除房屋上的抵押，导致无法办理系争房屋的过户登记手续，已构成违约，故原告要求其支付违约金具有合同和法律依据，审理中，原告自愿将违约金数额调整至100,000元，经查并无不当，本院可予准许。另，原告自愿在被告协助办理房屋过户交易手续当天支付剩余的房屋差价款10,000元，经查亦无不当，本院可予照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告马爱芹于本判决生效之日起十日内涤除上海市浦东新区惠南镇宣黄公路XXX弄XXX号XXX室房屋上所设定的抵押权登记；
二、被告马爱芹于上述第一项中的抵押权涤除后十日内协助原告鞠扬骎、沈燕办理将上海市浦东新区惠南镇宣黄公路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告鞠扬骎、沈燕名下的手续；
三、被告马爱芹于本判决生效之日起十日内支付原告鞠扬骎、沈燕违约金100,000元；
四、原告鞠扬骎、沈燕于办理将上海市浦东新区惠南镇宣黄公路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记于其名下手续之日支付被告马爱芹房屋价款10,000元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17,040元，减半收取计8,520元，财产保全费5,000元，共计13,520元(已由原告鞠扬骎、沈燕预交)，由被告马爱芹负担，于本判决生效之日起七日内交至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 倪军燕
二〇一七年一月九日
书记员 唐 蕾
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿款的计算方法。
约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。