北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大民初字第7526号
原告陈春雨，男，1969年4月1日出生。
被告周宁，女，1967年10月16日出生。
委托代理人张雪，北京市大成律师事务所律师。
原告陈春雨与被告周宁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈春雨，被告周宁及其委托代理人张雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈春雨诉称：2007年10月18日，原被告双方签订《房屋租赁协议》，原告将其所有的位于北京市大兴区x镇x路东侧，x民营企业园区x巷x号院内，西院原告自建的办公楼及院落租给被告使用，后由于被告没有支付租金违约，2012年9月份原告提起诉讼。2013年2月6日，贵院作出（2012）大民初字第12104号民事判决书，判决解除双方签订的《房屋租赁协议》，被告支付违约金及部分租金。判决作出后，被告不服，提起上诉，在二审期间被告撤回诉讼，2013年5月13日，北京市第一中级人民法院作出（2013）一中民终字第0552号民事裁定书，准予被告撤回裁定，按一审判决执行。现在二审裁定已经生效。由于原一审只是支持了不服原告的房屋租金的损失，被告也没有按照原一审判决按期腾租赁房屋，现在还继续占用原告的房屋，被告理应向原告支付占用期间的房屋租金，直至腾退日止。在被告租赁原告房屋期间，在原告房屋里面进行了大量的改造，并拆除了原告院落的部分房屋，给原告造成了财产损失，被告应赔偿原告的该部分损失。在租赁期间，被告未支付1900元的电费，请法院判决被告予以支持。综上，为了维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请贵院依法判决：1、被告支付原告房屋租金8万元；2、被告赔偿原告财产损失费120460.26元；3、被告支付原告电费1900元；4、诉讼费和鉴定费由被告承担。
被告周宁辩称：不同意原告要求支付房屋租金8万元的请求，理由如下：1、原告与被告就北京市大兴区x镇x路东侧，x民营企业园区x巷x号院内西院房屋达成的房屋租赁协议已于2012年2月6日经法院判决宣告解除，解除后租赁关系不存在，被告亦无交纳房屋租金的义务。2、原告在（2012）大民初字第12104号案件起诉前就经常对被告承租的房屋断水断电，被告只能请求政府和民政部门多次协调。2012年9月19日原告提起上述解除合同之诉后，被告更加无法正常使用房屋，对院内老人生活造成了极大不便。另外，被告于2013年5月8日开始腾退房屋，由于原告阻挠并锁门，在派出所协调下，被告才将人员和部分物品搬出，此后无法进入房屋进行腾退，直至2013年6月13日经执行法官协调，原告才允许被告于2013年6月16日至20日继续腾退完毕。因此，无法及时腾退房屋的责任在于原告，2013年5月8日后，原告自行扩大损失的部分不应由被告承担。不同意原告提出的财产损失的诉讼请求。原告在合同履行过程中没有任何财产损失，也未提交任何关于财产损失的证明，这一请求没有事实根据和法律依据，不应得到支持。不同意原告提出的电费1900元的诉讼请求，仅同意承担被告腾退房屋前原告有合法票据证明的金额的三分之一。被告自租赁合同签订后，按照合同约定向供电局直接交纳电费至2013年4月。由于被告向原告租赁的东、西两个院及原告自建使用的另一房屋共同使用一个电表，至2013年4月，上述三处房屋的电费均由被告支付，在无法分清三处房屋各自使用的度数的情况下，原告至少应负担三分之一的电费，本案只涉及西院，因此东院的相关费用原告无权再本案中请求。其次，对于原告在诉状中提出的事实及理由，称被告没有按期腾退房屋，继续占用房屋的情节与事实不符。被告在2013年5月8日即开始将西院内老人及工作人员、部分物品撤出，原告组织人员在搬家公司进院后，阻扰被告搬出，搬家公司人员当即报警，派出所当日出警，次日原告才将搬家公司车辆放行。被告想要将物品搬出时，发现原告将西院大门上锁，不允许被告进入。被告数次与原告联系腾退均遭到拒绝，直至原告申请强制执行，被告给付钱款时，被告接执行通知后及时向执行庭法官提出腾退请求，在执行法官协调下，原告才将大门打开，允许被告于2013年6月16日至20日将物品搬出，截至2013年6月20日，院内物品已腾空完毕。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法裁决。
经审理查明：2007年10月18日，原告陈春雨（甲方）与被告周宁（乙方）签订《房屋租赁协议》，双方约定甲方将位于北京市大兴区x镇x路东侧x民营企业园区x巷x号院内西院的房屋租赁给乙方用作经营活动；租赁期间为6年，自2007年10月18日至2013年10月18日止；每年租金为138000元，一年付，自签订合同当日付138000元为2007年10月18日至2008年10月18日的房租。第二次付款为2008年8月18日至2009年8月18日的房租。第三次付款为2009年8月18日至2010年8月18日的房租。以此类推至合同终止。甲、乙双方在《房屋租赁协议》第十二条补充条款约定“付款为提前两个月”；《房屋租赁协议》第一条第6款约定，乙方若超过交纳租金的期限，则按单方违约并赔付给甲方违约金，双方解除合同，由甲方收回办公楼。第二条约定，在租赁期内乙方在不破坏主体结构的前提下，适当对楼内进行改造装修，合理使用甲方提供的办公楼，并负责办公楼内的保养及维修，租赁期内若乙方需在办公楼内建临时设施，必须征求甲方同意，甲方出具书面材料后方可建设，其临时设施产权归甲方，合同期满后乙方不得破坏任何地方，并保持原有楼房结构，否则视为违约。第八条违约责任约定，合同签订后，双方应共同遵守，不得违约，如一方违约，应赔付守约方相当于一年的租金作为违约金并负有连带的违约责任。
双方因西院租赁合同产生纠纷，2013年3月，原告陈春雨将被告周宁诉至本院，要求解除西院租赁合同，腾退房屋并恢复原状，支付违约金和房屋租金损失。本院作出（2012）大民初字第12104号民事判决书。在该判决书的审理查明中认定内容如下：周宁租赁诉争院落后，对租赁房屋及院落进行了部分拆除和改造，经现场勘查及双方当事人确认，可以确定的改造范围如下：1.双方租赁的东院和西院原本为两个独立的院落。周宁租赁两院后，自行在东院与西院交接的平房处，开通了一个圆形门洞，将东、西两院连通起来；2.周宁将西院北侧原有的大门改造为现在的门房一间，并在西院二层北侧承重墙和东院二层西侧承重墙上各开通门洞一处，通过在西院北侧门房上搭建过道的方式，将东院二层与西院二层连通起来；3.周宁将西院南侧原有的二层钢架房屋进行了部分拆除、改建；4.西院西侧一层房屋原有八大间，周宁租赁后改造为十五间房屋，并增建了相应的门窗和台阶；5.西院西侧二层房屋原有两大间，周宁将其中较大的一间房屋隔断为四个小房间，将较小的一间房屋隔断为二个小间。并对二层东侧的门窗进行了改造。本院根据查证的事实认定周宁在合同履行期间构成违约，判决如下：一、解除原告陈春雨与被告周宁于二○○七年十月十八日签订的《房屋租赁协议》；二、被告周宁于本判决生效后三十日内，腾退原告陈春雨位于北京市大兴区x镇x路东侧x民营企业园区x巷x号院西院的场地；三、被告周宁于本判决生效后十日内支付原告陈春雨违约金十三万八千元；四、被告周宁于本判决生效后十日内支付原告陈春雨房屋租金三万六千八百元；五、驳回原告陈春雨的其他诉讼请求。对于原告陈春雨在该案中就被拆除的部分钢结构提出的恢复原状的诉讼请求，本院以其未按照提交恢复原状清单及相应证据，故对该部分主张不予支持。
被告周宁不服（2012）大民初字第12104号民事判决书判决，提出上诉。2013年5月13日，周宁撤回上诉。
本案庭审中，经陈春雨申请，本院依法委托北京x工程造价咨询有限公司对于西院恢复原状所需费用进行鉴定，恢复内容为（2012）大民初字第12104号民事判决书中对于西院认定的改造内容。北京x工程造价咨询有限公司出具工程造价鉴定意见书确认：涉案工程恢复的工程总造价为24891.1元，局部修复费用为2000元。其中东西院二层连接处门洞的恢复费用在涉及东院的诉讼中已经进行了评估。陈春雨支付鉴定费12000元。周宁对鉴定报告的真实性认可。
因本案需要对被拆除的钢结构恢复费用进行造价鉴定，本院要求陈春雨提交其钢结构的构造图纸，陈春雨提交图纸后，周宁对该图纸不予认可。在本院对周宁所作的问话笔录中，本院向周宁说明如果其不认可陈春雨提交的图纸，其应向本院提交其认为合理的原钢结构图纸，但周宁未向本院提交。在该问话笔录中，周宁自述原有的钢结构位于西院，其将钢结构的材料纵向拆除部分，并将拆下的材料挪至东院搭建遮阳棚。此后庭审中，周宁开始否认其曾拆除过钢结构一事。为了协助开展鉴定工作，本院根据鉴定机构的意见，要求陈春雨根据生效判决书中查证的被拆除面积提交楼房建筑说明，周宁仍以其从未拆除过钢结构为由，对该说明内容不予认可。本院组织鉴定人员及双方当事人到现场进行实地勘验，在现场勘验过程中，周宁仍就以其未拆除过钢结构拒绝回答鉴定人员的相关询问，且其拒绝在现场勘验笔录上签字。后北京x工程造价咨询有限公司作出了造价鉴定意见书，在造价鉴定说明汇总记载本鉴定意见主要依据《建设工程造价鉴定调查笔录》中记录内容，结合现存的现场钢结构，参考法院提交的楼房建筑说明。在鉴定过程中根据常规做法，对楼房建筑说明中的部分内容进行相应调整。鉴定意见最终认定工程的恢复费用为93569.16元。
关于开始搬家的时间，周宁在涉及东院的二审诉讼中，主张其于2013年5月15日将东、西院居住的约六十位老人及部分物品搬出，陈春雨对其进行了阻拦，致使老人的床铺及用品未搬出。陈春雨提交了有周宁本人签字的书面材料一份，其上的打印内容如下：周宁于2013年6月16日将位于北京市大兴区x镇x路东侧x民营企业园区x巷x号院内的物品全部搬走。周宁认可该证据的真实性，
庭审中，陈春雨提交了北京市电力公司出具的电费发票一张，内容为2013年5月电费，金额为1971.18元。开票日期为2013年5月22日。周宁对发票的真实性认可。
庭审中，周宁提交了反映情况说明一份和照片一组，证明2012年6月16日和2012年7月6日，陈春雨向养老院的大门口三次倾倒渣土。陈春雨否认照片中的渣土为其所倾倒。周宁提交了录像光盘和书面说明一份，证明2012年7月29日和2012年8月2日，陈春雨断水、断电。自2013年4月3日起至2013年5月6日期间，陈春雨共有9天对养老院多次断电，在其不断向西红门镇政府领导和原西院案件承办法官反映后，陈春雨又恢复供电。陈春雨否认断电系其所为。
上述事实，有双方当事人的陈述意见、照片、收据、房屋租赁协议、证人证言、现场勘查笔录、录音、（2012）大民初字第12104号民事判决书、（2013）大民初字第8808号民事判决、（2015）二中民终字第8931号等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
双方之间的租赁合同合法有效。原一审判决中判决租金的计算日期截止至一审辩论终结前，因二审裁定书作出日期为2013年5月13日，故对于原一审法庭辩论终结后至租赁合同被依法解除期间的租金，周宁应当给付。因周宁自认其于2013年5月15日开始搬家，故对其主张2013年5月8日以后的损失不予赔偿的意见，本院不予采信。2013年5月13日二审裁定书生效后，双方的租赁合同即已解除。考虑周宁在合同解除后即开始腾退院落，占用租赁物的时间较短，且腾退过程中双方曾发生争议，故综合上述情况，本院对合同解除后至搬出院落期间的使用费不再支持。对于周宁主张陈春雨采取渣土堵门影响其使用房屋一事，首先，周宁虽然提交的照片证明其门前有渣土存在，但陈春雨否认渣土系其堆放，周宁对此亦未能进一步举证证明，第二，周宁主张的最后一次被渣土堵门的日期为2012年7月6日，而该日期之前的租金已由另案的生效判决所确定，该渣土堵门一事未发生在本案欠付租金的时间范围内，因此，对于周宁所提出的渣土堵门的抗辩主张，本院不予采信，且也无需再次审查。同理，对于周宁主张的2012年7月29日和2012年8月2日断水、断电一事，本院在本案中不予审查。对于2013年4月3日至2013年5月6日期间敬老院被断电一事，虽然陈春雨否认断电系其所为，但该段时间内数次发生停电系客观事实，作为出租人应保障出租房屋的正常用电，停电对于房屋的正常使用会造成一定的影响，故本院据此酌情减少该段时间的房屋租金。
因周宁未经陈春雨同意，擅自改造租赁房屋，故对于改造部分的恢复费用，周宁应按照鉴定意见的价款进行赔偿。关于钢结构是否拆除的问题，虽然周宁在本案现场勘验及庭审中一直否认其拆除过钢结构，但生效判决书中的认定其在租赁期间拆除了部分钢结构，且在本案问话笔录中，其也认可了此事。故本院对其未曾拆除的主张不予采信。周宁在租赁合同期间，未经允许擅自拆除租赁物，已经违约在先。周宁作为赔偿义务人，在涉及恢复费用的鉴定过程中，理应积极协助本院和鉴定机构，最大限度地还原被拆除部分钢结构的原貌，但其拒不配合的态度增加了鉴定工作的难度。现鉴定机构根据剩余大部分钢结构的现状，结合现场勘验情况和陈春雨的描述，从专业角度参照常规施工情况作出的鉴定意见，比较客观真实，本院予以采信。关于陈春雨曾提出恢复原状诉讼请求未被支持是否影响本案的诉讼请求一事，本院认为恢复原状与赔偿损失属于不同的诉讼请求，陈春雨在其受损财产客观上无法恢复原状的情况下，要求周宁承担恢复原状的赔偿费用，有法律依据，本院予以支持。
关于2013年5月份的电费争议，因无法分清电费的使用人的分摊金额，且东、西院电费与陈春雨自用院落的电费混同在一起，故本院采信周宁的主张，依法判令由其负担三分之一的电费。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十七条之规定，判决如下：
一、被告周宁本判决生效后十日内给付原告陈春雨租金三万五千元；
二、被告周宁本判决生效后十日内给付原告陈春雨电费六百三十四元；
三、被告周宁本判决生效后十日内赔偿原告陈春雨财产损失费十二万零四百六十元二角六分；
四、驳回原告陈春雨的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千五百一十五元，由原告陈春雨负担九百四十五元（已交纳），由被告周宁负担三千五百七十元（于本判决生效后七日内交纳）；鉴定费一万二千元，由被告周宁负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 齐伟龙
人民陪审员 朱庆华
人民陪审员 于 静
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 高 奡