广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2015)穗中法民五终字第6124号上诉人（原审被告）：彭志标，身份证住址广州市海珠区，现住广州市白云区。委托代理人：郭金亮，广东启兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：关家驹，身份证住址广州市荔湾区。委托代理人：何树雄，广东隆利律师事务所律师。上诉人彭志标因与被上诉人关家驹房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1068号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1994年5月8日，广州市白云区石井镇人民政府核发穗郊字第0004219号《农村（墟镇）宅基地使用证》，宅基地坐落于广州沙凤上元里9号三幢三梯石井镇政府沙凤村居民首层A、B,使用人是关家驹，框架结构，建筑面积128平方米，说明：……三、凡发现买卖、出租或转让建房用地者，土地收归集体，取消宅基地使用证。2003年2月20日，关家驹（卖方）与彭志标（买方）签订《购房合同》，约定：彭志标在二00三年二月二十日购买关家驹座落在广州市白云区.沙某乡.上元里9号三幢三梯首层A、B套间128平方及花园、车库，价钱共人民币柒万元正。现彭志标先交给关家驹伍万元人民币，余下的贰万元人民币分别待该房屋公证后交人民币壹万元正，剩下的一万元人民币彭志标必须在2003年12月底前交齐，关家驹保证该房屋来历正当，如该房屋发生债权纠纷及争执，关家驹本人愿意负责法律及经济上责任，彭志标自购买该房屋之日起，该房屋之前发生的债权纠纷及争执，本人一概不负责任，与本人无关。买卖双方特立此购房合同。2003年2月21日，关家驹与案外人林玉心（共同作为赠与人）、彭志标（作为受赠人）在广州市白云区公证处签订《赠与合同》，并由该公证处出具（2003）穗白内民证字第0272号《公证书》，《赠与合同》主要内容为赠与人与受赠人是亲戚关系，涉案房屋是赠与人的夫妻共有财产，现赠与人自愿将上述财产全部业权无偿给予受赠人所有，受赠人表示接受赠与，赠与人拒不反悔。同日，关家驹、林某（共同作为委托人）、案外人曾某（作为受托人，是本案彭志标的妻子）在广州市白云区公证处签订《委托书》，并由该公证处出具（2003）穗白内民证字第0273号《公证书》，主要内容为委托人委托受托人办理涉案房屋登记、转名、换领《房地产证》等事务。2003年5月14日，彭志标向关家驹支付购房款余款10000元。关家驹依约将涉案房屋交付彭志标。涉案房屋由彭志标及家人使用，彭志标在该房屋开办“广州市白云区松洲西盛白蚁防治服务部”。彭志标不是涉案房屋所在的村社集体组织成员。关家驹于2015年7月27日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认双方签订的《购房合同》、《公证书》（穗白内民证字第0272号）无效；2、彭志标及其家人立即迁出石井镇沙凤村上元里9号三幢三梯A、B房屋，将该房屋及土地腾空交还关家驹；3、彭志标承担本案全部诉讼费。彭志标在原审中答辩称：不同意关家驹的诉讼请求。原审诉讼中，经原审法院释明双方签订的《购房合同》无效后，彭志标坚持认为合同有效，并表示本案不需要法院处理合同无效的损失问题。关家驹表示彭志标的损失赔偿问题可由双方另行协商解决。原审法院认为：《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”根据关家驹提供的《农村（墟镇）宅基地使用证》，证明涉案房屋所在土地是宅基地。彭志标抗辩主张涉案房屋及土地不是宅基地性质，但在举证期限内无提供证据证明，不予采信。双方签订的《购房合同》实质涉及宅基地房屋及所在的宅基地买卖，而《赠与合同》则是名为赠与，实为买卖，是双方为了履行《购房合同》而签订。综上，由于彭志标不是涉案房屋所在的村集体经济组织或村民小组成员，故双方签订的《购房合同》违反了上述法律的强制性规定，应为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故现关家驹要求彭志标及同住家人迁出并腾空返还涉案房屋及土地的诉讼请求合理合法，予以支持。考虑到彭志标迁出需要时间，关家驹应给予一定期限，酌情给予六十日。因合同无效，买卖双方均有过错，故本案诉讼费由双方各负担一半。关于合同无效的损失赔偿问题，双方可另循法律途径解决。关于关家驹要求确认（2003）穗白内民证字第0272号《公证书》无效的诉讼请求，因该项诉求涉及案外人广州市白云区公证处、林某，属于不同的法律关系，关家驹可另循法律途径解决，本案不予处理，对该诉讼请求已口头裁定驳回关家驹的起诉。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，于2015年10月15日作出判决：一、关家驹与彭志标签订的《购房合同》无效；二、在本判决生效之日起六十日内，彭志标及其同住家人迁出广州市白云区沙凤乡上元里9号三幢三梯首层A、B套间128平方及花园、车库，并将上述物业腾空后交还给关家驹。案件受理费1550元，由关家驹、彭志标各负担775元。判后，彭志标不服，向本院提起上诉称：一、2003年2月20日，彭志标在白云区金沙洲横沙房屋中介看到一则金满花园马头岗上元里128平方房屋售价七万元的售房信息。经中介引进，彭志标与关家驹见面磋商达成以下内容：“彭志标以七万元价格买下讼争房屋，过户税费由彭志标负责。彭志标先给五万元剩下二万元分别于房屋公证后付一万元，2003年12月底付一万元”。在双方签订《购房合同》当日，彭志标即付五万元给关家驹，关家驹随之将《合作建房协议书》、《农村(墟镇)宅基地使用证》交彭志标收执。为打消彭志标对房屋是否完全归属于其使用的顾虑，关家驹还于次日(2003年2月21日)与彭志标到广州市白云区公证处办理赠与合同、委托书公证以再次确认将讼争房屋全部给彭志标。彭志标与关家驹在协商一致的基础上，于2003年2月20日签订的《购房合同》，是双方的真实意思表示。协议签订后，彭志标按约定支付了首期款与尾款，关家驹也将房屋钥匙交付彭志标，彭志标实际占有使用该房屋至今。双方均实际履行合同约定；二、原审法院对本案讼争纠纷漏查以下事实：其一，未对2003年5月14日盖有广州市天河区天安试剂仪器商店印章并在经手人处签署“关家驹”名字的N0：0125165号收据关于彭志标支付购房款七万元真实的收款人是谁这一个事实进行查明。彭志标支付的购房对价款收款人主体可以是房屋的主人或被授权者或法律规定等不同对象，但这笔钱最后应当归属于房屋的主人所有。收据上出现广州市天河区天安试剂仪器商店、关家驹二个不同主体名称导致这笔购房款到底是属于广州市天河区天安试剂仪器商店所有还是关家驹或者二者均尚未明确。只有查明这一事实，才能辩明本案诉讼主体资格。其二，漏查彭志标在入住前补交关家驹欠管理费五千多元的事实。其三，未查明关家驹取得穗郊字第0004219号《农村(墟镇)宅基地使用证》是否合法；三、合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿。原审既然认为双方签订的合同无效应返还财产，但却只判决彭志标负返还义务而关家驹不负返还义务；四、关家驹将房出卖多年后又以违法出卖房屋为由主张合同无效，有违在交易过程中应当遵守的诚实信用原则，其过错是明显的，应当承担主要责任。原审法院未能正确认定关家驹的违法事由，不适当地减轻了关家驹的法律责任。判决彭志标与关家驹平均承担案件受理费对彭志标不公平。综上，彭志标上诉请求判令：1、撤销原审判决第一、二项，将本案发回原审人民法院重审；2、本案全部诉讼费用全部由关家驹负担。被上诉人关家驹答辩称：一、原审法院认定涉案《购房合同》及《赠与合同》无效，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。因涉案《购房合同》所出让的标的物为宅基地房及其占用的宅基地，而彭志标不是该宅基地房所在的集体组织成员，故原审法院以涉案《购房合同》违反《中华人民共和国土地管理法》第八条及第十条的规定认定《购房合同》无效，适用法律正确。另，《购房合同》明确约定“余下的贰万元人民币分别待该房屋公证后付人民币壹万元正”而签订，应属《购房合同》的组成部分，其目的是在《购房合同》无法办理变更登记的情况下，用已公证的《赠与合同》完成涉案房产的变更登记手续。故《购房合同》被认定无效后，该合同的组成部分《赠与合同》应属无效；二、本案诉讼主体为关家驹及彭志标。涉案房产的业主为关家驹，《购房合同》亦由关家驹与彭志标所签订，且彭志标在原审中已明确购房款是交付给关家驹。至于收据上出现的广州市天河区天安试剂食品商店，原为关家驹妻子所开设的个体商店，已于2003年3月注销。关家驹在收受彭志标购房款后，为使其开具的收据更具正式性，故使用涉案收据；三、彭志标称其为关家驹代交五千元管理费，因未出示相关证据予以佐证，亦未曾要求关家驹返还上述费用，故关家驹对该项主张的真实性、合法性不予认可。且该管理费用的支付与本案并无关联；四、彭志标在原审中已明确表示无需法院处理合同无效后的损赔赔偿问题，现彭志标在二审中提出上述请求，显然有违诚实守信原则。故，关家驹对彭志标的上述请求不同意调解。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为：关家驹与彭志标签订《购房合同》转让涉案房屋，现双方就该《购房合同》的效力发生争议。经查，涉案房屋所占用的土地性质为宅基地，即农村集体土地，用地批准机关及发证机关均为广州市白云区石井镇人民政府，涉案房屋的建设是否属于合法用地及合法建设需要由行政主管部门作出认定，故本院对本案纠纷不予调处。原审法院对本案进行实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项及《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第186条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市白云区人民法院(2015)穗云法民四初字第1068号民事判决;二、驳回关家驹的起诉。本案一审已预收案件受理费1550元退还给关家驹，本案二审已预收案件受理费1550元退还给彭志标。本裁定为终审裁定。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一六年二月二十四日书记员  杨思敏