上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初814号
原告(反诉被告)上海东磊工贸有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陈军，总经理。被告(反诉原告)左祠雲，男，1973年1月8日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人奚少忠，上海市东策律师事务所律师。原告(反诉被告)上海东磊工贸有限公司(以下简称东磊公司)诉被告(反诉原告)左祠雲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年2月19日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)东磊公司的法定代表人陈军、被告(反诉原告)左祠雲及其委托代理人奚少忠到庭参加了诉讼。审理中，被告(反诉原告)左祠雲申请司法鉴定，后又撤回鉴定申请。本案现已审理终结。原告东磊公司诉称，2010年11月，原、被告签订厂房租赁合同，约定原告将坐落于本市浦东新区祝桥镇祝西村约3300平方米的房屋租赁给被告使用，租赁期10年，自2010年11月起，每年租金人民币(以下币种相同)30万元，租金半年一付。租赁期间，任何一方违约的，须支付另一方相当于三个月租金的违约金，另一方有权决定终止租赁协议等。合同签订后，被告按约支付了定金1万元。自2014年7月起，被告拖欠租金，原告几次催讨未果，无奈之下原告于2015年7月25日向被告发函限期其支付租金，被告收函后仅支付了原告租金5万元，尚欠租金仍然未能支付。被告长期拖欠租金，已严重违约。诉请判令：1、解除原、被告于2010年签订的《厂房租赁合同》；2、被告支付拖欠原告的租金417500元(计算至2015年12月31日)，并按年租金33万元为计算标准，支付自2016年1月1日起至实际迁出租赁房屋之日止的房屋使用费；3、被告立即迁出浦东新区祝桥镇祝西村的租赁厂房。被告左祠雲辩称，不同意原告的诉请，原、被告间的租赁合同应当认定无效，被告同意支付房屋使用费，但原告计算欠付使用费的金额有误，使用费的标准应当按照每年30万元计算。原、被告约定的租赁期限是10年，被告承租后对租赁房屋的投资是按照长期租赁的计划进行投资，希望继续承租经营。如果立即迁出，事必造成被告的损失，故不同意迁出。反诉请求判令：被反诉人赔偿反诉人装修费、增添设施材料费、人工费、设备安装费损失40万元。针对反诉，东磊公司辩称，不同意反诉人的反诉请求，出租给反诉人租赁使用的厂房及办公室原来就有装修，反诉人没有任何装修的依据。经审理查明，2010年10月，东磊公司(出租方、甲方)与左祠雲(承租方、乙方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落于本市浦东新区祝桥镇祝西村，面积大约3300平方米，房屋用途限制在乙方工商营业执照生产经营范围之内，本协议签订后，由乙方一次性支付租赁定金1万元(租赁期满退还)，以后在租金里扣除。租赁期为10年，2010年-月-日(空白)至-月-日(空白)每年租金30万元。-年-月-日(空白)在原基价上每3年上浮10%，为每年租金33万元。付款方式，半年一付，每次付款以收据作为凭证。租赁期间，双方不得违约，任何一方违约，违约方须支付另一方相当于三个月租金的违约金，另一方并有权决定是否终止协议。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，东磊公司向左祠雲交付了租赁物，左祠雲支付东磊公司定金1万元。2015年7月25日，东磊公司向左祠雲发送通知书，称自2014年7月起左祠雲未能按期支付租金，至今已欠一年租金计30万元。已多次催讨未果，限收到通知书后7日内支付尚欠租金30万元，否则将终止双方间的《厂房租赁合同》，并追究违约责任。同年10月15日，左祠雲支付东磊公司5万元。审理中，东磊公司、左祠雲确认租赁合同的租期自2010年11月15日起租。东磊公司称左祠雲已经支付了截止2014年9月15日之前的租金，其中包含了2015年10月15日支付的5万元，拖欠2014年9月16日至12月底租金87500元(按年租金30万元计算)，2015年1月至12月间按年租金33万元计算，截止2015年底的拖欠租金为417500元，根据合同约定，2014年起应当按照每年33万元计算租金，但原告在诉讼中是以2015年开始计算租金递增。左祠雲称欠付租金出入不大，但需要核实，双方在合同中没有对何时开始每三年递增租金予以约定，故租金仍应当按照每年30万元计算。庭审以后，左祠雲未在本院限定的期限内将核实以后的结果告知本院。另查明，东磊公司与案外人上海市浦东新区祝桥镇祝西村民委员会就祝西村九组中心场土地签有房屋租赁合同。东磊公司称其在该租赁土地上于2005年左右建造了涉案租赁房屋，没有建造批复手续。审理中，经本院释明，原、被告间的《厂房租赁合同》因所涉租赁物未取得建设工程规划许可证而无效。左祠雲就其反诉主张的装修费、添置设施材料费和人工费损失申请司法鉴定，后其又撤回了鉴定申请。东磊公司表示租赁物内均是原告的装修，故不同意对装修内容申请鉴定，对于租赁定金1万元，同意返还承租人，抵扣承租人欠付费用。以上事实，由当事人提供并经庭审质证的《厂房租赁合同》、通知书及送达凭证、交易明细、房屋租赁协议书等证据以及当事人的当庭陈述、谈话笔录在案佐证，查证属实。本院认为，原、被告间签订的《厂房租赁合同》，由于所涉租赁物系未取得建设工程规划许可证而建设的房屋，租赁物不具有合法性，故该租赁合同无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告应当搬离租赁物，并将租赁房屋返还给原告。房屋租赁合同无效，原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。对于使用费的计算金额，租赁合同明确了每三年上浮10%，合同虽然没有明确开始上浮的具体年、月、日。但根据原、被告确认的租赁起始日期，以及对每三年上浮的约定，原告自2015年1月起计算上浮10%后的使用费标准即每年33万元，符合该合同文意以及租赁合同的一般履行惯例，本院予以采纳。被告认为租赁期内应始终按照每年30万元的标准计算使用费，与合同约定有悖，本院难以采纳。对于欠付的使用费，被告没有就其已经缴纳使用费的事实予以举证，故本院采纳原告的主张，被告应当向原告支付截止2015年12月31日止的欠付使用费417500元，并按33万元每年即每月27500元的标准支付自2016年1月起至迁出租赁房屋之日止的占有使用费。被告缴纳的定金1万元，原告同意返还，本院一并予以处理。被告虽在反诉中主张了装修损失以及增添设备的材料费、人工费、设备安装费损失共计40万元，由于被告未就其损失的客观存在提供证据加以证明，且在本院释明后又不同意对其主张的装修等损失内容进行鉴定，因此，其反诉主张，缺乏事实依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海东磊工贸有限公司与被告(反诉原告)左祠雲签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)左祠雲于本判决生效之日起十日内迁出位于上海市浦东新区祝桥镇祝西村租赁原告(反诉被告)上海东磊工贸有限公司的约3300平方米房屋；三、被告(反诉原告)左祠雲于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海东磊工贸有限公司截止2015年12月31日止的欠付房屋使用费417500元，并按每月27500元为标准，支付自2016年1月1日起至迁出租赁房屋之日止的占有使用费；四、原告(反诉被告)上海东磊工贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)左祠雲定金10000元；五、驳回反诉原告左祠雲的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费7562元，减半收取计3781元，由被告左祠雲负担。反诉案件受理费减半收取计3650元，由反诉原告左祠雲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一六年五月十一日
书记员 于 晔
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……