山西省偏关县人民法院民 事 判 决 书（2015）偏民初字第101号原告张某某，男。委托代理人张某甲，女，系原告之姐。委托权限：特别代理。被告五寨县创伟房地产开发有限公司。法定代表人门某某，任该公司经理。委托代理人李某某，男。委托权限：一般代理。委托代理人刘某，男。委托权限：一般代理。原告张某某诉被告五寨县创伟房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了此案。原告张某某的委托代理人张某甲，被告五寨县创伟房地产开发有限公司的委托代理人李某某和刘某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，我与被告在2012年10月11日签订房屋认购书一份，约定向被告购买偏关县塔梁新街建苑小区第一幢2单元19B层2193B号房，该房屋单价为3640元/m²,建筑面积共88.68m²，总房价为322795元，原告当时一次性交清全部房款。被告应在2014年7月31日前交房，但至今被告逾期长达345天拒不交房，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益。双方在认购书第六条第3项约定，非因甲方原因，乙方中途放弃认购，需按本房屋总房价的10%向甲方支付违约金。但对被告逾期交房如何承担违约责任没有约定，违背民事合同应遵循的“平等、自愿、等价有偿”原则，请求人民法院依法调整被告逾期交房的违约金应与乙方中途放弃认购承担的违约金一致，即被告应向原告支付逾期交房违约金32279.5元，对于违规违法另加部分被告不应向原告收取。另外，小区内绿化健身面积由被告建成房屋出卖，应判令其拆除违章建筑。被告还应从速依法将原告所认购房屋交付原告使用。综上，为维护自身合法权益，诉来法院请求依法判决：一、判令被告向原告支付延期交房违约金32279.5元；二、判令被告向原告支付其违法违建另加建筑面积部分款1201元；三、判令被告归还业主小区内绿化健身面积；四、判令被告从速依法依合同向原告交付所认购的房屋；五、本案诉讼费及一切实际费用由被告承担。被告辩称，第一、我公司并没有违约也就不应当承担违约金；第二、原告请求我公司支付其违法违建另加建筑面积部分款没有法律依据；第三、关于原告请求归还其绿化健身面积的诉讼请求因其不具备诉讼主体故不应支持；第四、我们去年就向原告交付房屋，是因原告还欠我公司房款导致交付未成功。另外，合同中明确约定，房屋认购面积与实际登记面积不一致的，以实际登记面积为准。因此，原告还欠我公司房款1万8千多元。合同中也约定，小区物业费由业主自行承担，原告并没有缴纳这笔费用。2015年4月8日我公司给原告打电话来交付房屋，但没有结清房屋尾款未能顺利交房。综上，我公司没有违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告张某某与被告五寨县创伟房地产开发有限公司于2012年10月11日签订了偏关建苑小区房屋认购书一份。认购书约定的主要内容为：一、由原告张某某认购位于偏关县塔梁新城建苑小区第1幢2单元19B层2193B号房，该房屋建筑面积共88.68平方米；二、按照建筑面积计算，该房屋单价为人民币3640元/m²，总价为人民币322795元整。认购书约定面积和产权登记面积有差异时，以产权登记面积为准，据实结清房款；三、原告张某某在签订本认购书时一次性付清房屋款总价人民币322795元；四、被告应当在2014年7月31日前依照相关规定，将具备条件并符合本认购书约定的房屋交付乙方使用。在认购书签订后，原告依据认购书约定将房屋款一次性交付给被告。该房屋在实际建成后面积为91.67平方米，与认购书中约定面积相差2.99平方米。被告五寨县创伟房地产开发有限公司在2014年7月31日前没有将房屋交付给原告。在2014年10月和2015年4月被告两次通知原告进行房屋交付，但因房屋尾款、小区物业费等问题发生争议，导致房屋交付不成功。原告认为被告逾期交房既违反约定也侵犯其合法利益，为维护自身合法权益诉来我院。以上事实，有原告的身份证复印件、被告的营业执照、组织机构代码证复印件及法定代表人身份证复印件、原被告双方签订的房屋认购书复印件、房屋交款收据复印件及银行卡转账业务回单、偏关县御景物业有限公司的证明、建苑客户来电登记表复印件、开庭笔录等在案予以佐证，经庭审举证质证可以作为认定本案事实的依据。本院认为，购房认购书是双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。本案中原被告签订的认购书关于认购房屋的位置、面积、总价等均做了详细约定，符合商品房买卖合同的主要条件，而且合同中也约定原告张某某交的保证款即为实际购房款，故本院依法认定该认购书为原被告双方签订的买卖商品房合同。关于原告第一项诉讼请求，合同约定被告应在2014年7月31日前将约定的房屋交付原告使用，被告逾期未交付房屋构成违约，应承担违约责任。被告辩称，导致交房主要有两方面的原因，第一是根据忻州市新建住宅小区供电设施工程建设管理办法的规定，安装供电实施导致延误工期，属于合同中约定的迟延交付房屋的免责条款。本院认为，安装供电设施是住宅小区建设的部分工程应包含在工期以内，而合同中约定因偏关县人民政府以上部门出台或执行新政策，是指因国家宏观政策调控导致不能如期开工，因此本院对于被告的辩解理由不予支持。第二方面的原因是因为房屋实际面积超出认购书中约定的面积，原告未交足房屋尾款及小区物业费等款项导致交房没有成功。本院认为，合同中明确约定被告应在水、暖、电、煤气管道等达到正常使用的条件下才能正常交房。庭审中被告提出在2014年10月第一次通知交房的时候就符合交房条件，但没有提供相关证据予以证实。根据民事诉讼法中“谁主张谁举证”的举证责任分配原则，不能举证的则要承担不利后果，故本院对被告的辩解意见不予支持。综上，被告逾期交房的行为构成违约，损害了原告张某某的利益，应承担违约责任。在房屋认购书中原、被告没有约定逾期交房承担违约责任的方式，原告请求法院调整被告逾期交房承担的违约金应与原告放弃认购房屋承担违约金的标准一致。本院认为，该项诉讼请求于法无据，根据《最高人民法院的解释》第十七条规定，被告应承担逾期交房期间同地段同类房屋租金的违约金。本案中被告从2014年7月31日起直至2014年10月25日第一次通知原告交付房屋时一直未按照合同约定履行交房义务，故本院认定逾期交房时间为2个月26天，结合本案争议房屋的实际地段以及当地关于楼房租金的习惯，本院酌情认定该房屋每月租金为750元，故本院酌情支持被告向原告支付违约金2129元。关于原告的第二项诉讼请求，本院认为，原、被告在认购书中约定以产权登记面积为准，是双方当事人的真实意思表示，应按照合同约定履行，也符合《最高人民法院的解释》规定，故对原告请求判令被告支付另加建筑面积部分款1201元的诉讼请求无法支持。关于原告的第三项诉讼请求，本院认为，小区绿化健身面积规划权应归属于小区全体业主，原告该项诉讼请求主体不合格。关于原告的第四项诉讼请求，本院认为，关于合同约定的内容双方当事人均应全面履行自己的义务。本案中被告存在未如期交付房屋的违约行为，但原告也存在未能据实结清全部房款的违约行为，从2014年10月25日起原、被告存在双方违约行为，并且没有约定履行债务的先后顺序，所以应当同时履行各自的合同义务，被告以原告未结清房款的理由来抗辩其不交付房屋的行为符合法律规定及交易习惯，故本院对该项诉讼请求无法支持。根据国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十条、《最高人民法院的解释》第五条、第十七条、《国务院诉讼费用交纳办法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十五条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告五寨县创伟房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告张某某支付逾期交房损失款人民币2129元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费637元（原告已预交），由原告张某某承担596元，由被告五寨县创伟房地产开发有限公司承担41元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。审 判 长  李俊杰代理审判员  徐金虎代理审判员  周渊龙二〇一六年一月十五日书 记 员  孙忠磊