海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第2444号
上诉人（原审被告）：彭林静。
被上诉人（原审原告）：林芳李。
委托代理人：曾广亮，海南刚峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李龙海。
原审第三人：李泽正。
上诉人彭林静因与被上诉人林芳李、李龙海、原审第三人李泽正案外人执行异议之诉纠纷一案，不服�口市美兰区人民法院（2015）美民一初字第564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月11日受理后，依法组成由审判员李玉民担任审判长，审判员张莲凤、苏慧参加的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理完毕。
原审法院经审理查明：2013年5月6日，彭林静向林芳李的女儿林蕾出具一份《借条》，载明“今借到林蕾人民币五万元整，以房产证（海口市海房权证海房字第HK016XXX**号证）做抵押。同日，林蕾向彭林静支付5万元。同年5月15日，林蕾（乙方）与彭林静（甲方）签署一份《说明》，约定，乙方将于2013年5月15日付给甲方剩余购房款叁万伍千元整，余下伍千元购房款至交房当日2013年5月15日交付。次日，林蕾向彭林静转账支付35000元。同年5月20日，林芳李（乙方）与彭林静（甲方）签订了一份《购房协议》，约定，甲方同意将坐落于海�市联桂坊38-1号的房屋（一栋四楼）转让给乙方，房屋建筑面积约90平方米，土地面积以土地证为准，该房屋售价总金额共计9万元，乙方于2013年5月6日起付给甲方定金5万元，同年5月14日又付给甲方35000元，共支付现金85000元，购房余款5000元在房屋交付之日支付。甲乙双方签订合同之后，甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，由此引发的债权债务由甲方自行处理，与乙方无关。房屋交付使用之前的有关费用包括水、电、气、物业等相关费用由甲方承担。有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前理清。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。如甲、乙一方提出终止合同，除退还购房款外，提出方按全额购房款的五倍支付违约金，追究提出方的违约责任。彭林静将涉案房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证交付给林芳李。2013年5月25日，林芳李（乙方）与彭林静（甲方）签订了一份《房地产买卖契约》，约定，甲方自愿将坐落于海口市联桂坊38号之一，海口市房权证海房字第HK016XXX**号《房屋所有权证》的房地产出售给乙方，房款90000元，双方同意于2013年6月15日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并移转给乙方等内容。同日，林芳李与彭林静共同出具了一份《划拨土地使用权转受让申请书》，载明，彭林静（甲方）与林芳李（乙方）签订有效合同，通过转让方式，由甲方将位于海口市联桂坊38-1号，土地证号为海口市国用（2000）字第470**号，地号为04-09-02-86的宗地的21.27平方米土地使用权中的21.27平方米依法转让给乙方等内容。同年6月20日，彭林静向林芳李出具一份《收条》，载明，今收到林芳李交来购房款9万元，该房屋坐落于海口市联桂坊38-1号（一栋�层楼），房产证号为海房字第HK016XXX**，转让此房款共计人民币9万元，已全部付清。同日，彭林静将房屋钥匙交给林芳李。之后，林芳李对上述房屋进行装修；后因该院对涉案房产进行查封，林芳李遂停止装修。彭林静于2013年7月24日向林芳李出具《声明书》称，涉案房屋买卖交易手续已办理完毕，并移交给林芳李。
李龙海因彭林静未按时向其偿还借款，向该院提出了诉前财产保全申请，该院以2013年7月26日作出的（2013）美民保字第38号民事裁定书于2013年7月31日查封了涉案房产。林芳李向该院提起诉讼，要求彭林静将涉案房屋过户。因彭林静未履行生效的（2013）美民一初字第1511号民事判决书，向李龙海偿还借款40万元及利息，李龙海向该院申请强制执行，涉案房屋进行执行程序。林芳李遂于2014年6月16日提出了撤诉申请，随后向该院提出执行异议；该院于2014年12月25日作出的（2015）美执异字第2号执行裁定书驳回了林芳李的异议。
庭审中，彭林静提出，涉案房屋为其与已经去世的丈夫李廷元共有；李廷元去世后遗产尚未进行分配；李南青、李路平、李泽正作为李廷元的儿子均享有继承权。经该院询问，李南青、李路平确认其父亲李廷元去世后尚未就遗产进行分割，两人均明确表示放弃对涉案的房产主张继承权，不主张权利。该院依法追加了李泽正。
另查明，彭林静与李廷元于1996年2月17日生育儿子李泽正，李廷元于2007年8月20日去世。
再查，经该院向房产部门查询，截至2015年7月14日，彭林静名下的位于海口市联桂坊XXX房产【房产证号：海房字第HK016XXX**】，除该院于2013年7月31日以（2013）美民保字第38号民事裁定书进行查封，并以（2014）美执字第475-1号执行裁定书进行续封外，未发现其他查封记录，亦未发现有抵押登记信息。经该院向国土管理部门查询，截至2015年7月14日，上述房产所属的国有土地使用权【国有土地使用证号：海口市国用（2000）字第47058号】未发现其他查封记录，亦未发现有抵押登记信息。
被上诉人林芳李在原审中的诉讼请求为：1、林芳李与彭林静于2013年5月20日签订的《购房协议》和于2013年5月25日签订的《房地产买卖契约》有效。2、彭林静名下位于海口市联桂坊38号之一房产所有权及土地使用权（房产证号：海口市房权证海房字第HK016XXX**号、土地证号：海口市国用（2000）字第470**号）房产归林芳李所有。3、彭林静将其名下位于海口市联桂坊38号之一房产所有权及土地使用权（房产证号：海口市房权证海房字第HK016XXX**号、土地证之一：海口市国用（2000）字第47058号）房产过户登记至林芳李名下。4、本案诉讼费由彭林静负�。5、停止对本案涉案房产的执行，并解除查封。
原审法院审理认定：一、关于彭林静与林芳李签订的《购房协议》和《房地产买卖契约》是否合法有效的问题。彭林静主张涉案房产为其与李南青、李路平、李泽正共有。李南青、李路平已经明确表示放弃对该海口市联桂坊XXX房产的继承，不再对该房产主张权利。故该房产应为彭林静与李泽正共有。至2013年彭林静与林芳李签订《购房协议》、《房地产买卖契约》、支付房款并交付使用时，第三人李泽正尚未满18周岁，属于限制行为能力人。彭林静作为监护人有权代为行使财产处置权利。李泽正经该院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利。故《购房协议》和《房地产买卖契约》，系双方当事人真实的意思表示，主体适格，内容未违反法律强制性、禁止性规定，签约后，林芳李已支付了全部的转让款并占有使用至今，故该《购房协议》和《房地产买卖契约》应认定为有效合同，受法律保护。
关于本案讼争的房屋是否应停止执行、解除查封，并办理房屋及土地使用权过户登记至林芳李名下的问题。虽然该院在执行申请执行人李龙海与被执行人彭林静借款纠纷一案中查封了上述房产，但该房产之前已由彭林静转让给林芳李，林芳李也已支付全部的转让款并进行了装修占有使用。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，查封上述房产的前提是林芳李对于未办理房屋所有权过户登记手续存在过错。本案林芳李于2013年6月20日支付全部购房款。之后林芳李向彭林静提出过户请求，双方在同年7月份为办理过户手续进行公证时，因彭林静无法提供完善的资料导致未能办理公证手续，进而无法办理房屋过户手续。随后，在同年7月31日，该院依李龙海的申请查封了上述房产。故该房未能办理过户登记，责任不在林芳李。在无证据证明林芳李对此存在过错的情形下，按上述规定应停止对上述房屋的执行并解除对该房产的查封。由于以上《购房协议》和《房地产买卖契约》已认定为有效合同，林芳李已依约履行了付款义务，彭林静理应依约协助将房屋所有权及土地使用权办理过户登记至林芳李名下。林芳李请求判令停止对上述房产的执行、解除查封，并判令彭林静协助办理房屋所有权和土地使用权的过户手续，合理合法，应予支持。彭林静主张林芳李提前获知涉案房产拆迁信息而与其签订《购房协议》和《房地产买卖契约》，存在欺诈情形，但其未能提供其他证据加以证明，故该院对其该辩驳意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百三十八条、第三百一十二条之规定，原审法院缺席判决：一、确认林芳李与彭林静于2013年5月20日签订的《购房协议》，于2013年5月25日签订的《房地产买卖契约》合法有效；二、不得执行彭林静名下位于海口市联桂坊38之一号房产【房屋所有权证号：海房字第HK016XXXXX】，解除对该房产的查封；三、彭林静须于本判决发生法律效力之日起三十日内协助将其名下位于联桂坊38之一号房产【房屋所有权证号：海房字第HK016XXXXX】过户至林芳李名下。四、彭林静须于本判决发生法律效力之日起三十日内协助将其名下位于海口市联桂坊-38-1号国有土地使用权【国有土地使用权证号：国用（2000）字第47058号，地号：04-09-02-86，用地面积21.27平方米】过户至林芳李名下。案件受理费2050元，由彭林静负担。
宣判后，上诉人彭林静不服上述原审判决，向本院提出上诉称：一、一审法院在查明事实时未查明彭林静向林芳李女儿林蕾借款5万的事实，林芳李及女儿林蕾作为国土局公职人员对位于海口市联挂坊一38号之一号房产（房屋所有权证号；海房字第HK016XXXXX）故意隐瞒欺骗拆迁房事实，因此，�审法院遗漏该部分事实未查清，导致判决不公正。二、李龙海及律师篡改彭林静丈夫死亡证明，用所谓借款条查封彭林静、李泽正位于海口市联挂坊一38号之一号房产（房屋所有权证号；海房字第HK016XXXXX），可以说不诚信，不重视法律。综上所述，一审法院遗漏部分事实未查明，以及主观臆断，没有根据事实做出公正的判决，请求：1、判令不对位于海口市联挂坊一38号之一号房产（房屋所有权证号：海房字第HK016XXXXX）解除对该房产的查封。
被上诉人林芳李针对上诉人彭林静的上诉理由答辩称：林芳李向彭林静购买位于海口市联挂坊38号之一房产（房产证号：海口市房权证海房字第HK016XXX**号、土地证号：海口市国用（2000）孜第470**号）的事实，其事实清楚，证据充分。彭林静向林芳李女儿林蕾出具借条借款5万元后转为购房款的事实，该款属于借款或购房�，在一审陈述事实时，林芳李已确认为购房款；涉案房产的转让事项，林芳李已付清全部购房款，房屋也已移交使用，一审判决书据此判决解除查封及不得对该房产执行，并判决房产过户登记林芳李名下正确，请求二审法院维持原判。
被上诉人李龙海没有进行答辩。
原审第三人陈述：同意彭林静的意见。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点为：案涉房屋是否应解除查封。本案中，彭林静与林芳李分别于2013年5月20日和25日签订的《购房协议》和《房地产买卖契约》是双方当事人真实的意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定履行各自义务。签约后，林芳李已依约向彭林静支付了全部案涉房产转让款，彭林静也将案涉房产交付给林芳李并占有使用�今。后因原审法院在执行申请执行人李龙海与被执行人彭林静借款纠纷一案中查封了案涉房产，致使案涉房产办理产权过户手续。林芳李在向原审法院提出执行异议被裁定驳回后，依法提起诉讼，要求确认上述协议有效和彭林静将案涉房产过户至其名下，符合法律规定和合同约定，应予以支持。原审判决支持林芳李的该项诉讼请求正确，应予以维持。彭林静上诉称林芳李故意隐瞒案涉房产即将被拆迁的事实，存在欺诈情形。因彭林静未能提供证据证明案涉房产即将被拆迁的事实存在，林芳李也予以否认，故彭林静的该上诉主张缺乏证据支持，本院不予采信。如彭林静认为上述协议显失公平，可与林芳李协商或提起撤销权之诉解决。经查，林芳李于2013年6月20日支付了案涉房产的购房款后，即要求彭林静办理过户手续，双方在为办理过户手续进行公证时，因彭林静无�提供完善的资料导致未能办理公证手续，进而无法办理房屋过户手续，随后，原审法院依李龙海的申请查封了案涉房产。对此，林芳李没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，应停止对案涉房产的执行并解除对该房产的查封。林芳李诉请停止对案涉房产的执行和解除查封，符合法律规定，应予支持。原审判决支持林芳李的该项诉请正确，应予以维持。彭林静上诉称李龙海篡改其丈夫死亡证明，用所谓借款查封案涉房产不诚信。经查，李龙海诉彭林静借款纠纷一案，原审法院已于2013年9月12日作出（2013）美民一初字第1511号民事判决书并发生法律效力。因此，彭林静如认为该民事判决确有错误，可通过提起审判监督程序解决。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人彭林静的上诉主张不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人彭林静负担。
本判决为终审判决。
审判长 李玉民
审判员 张莲凤
审判员 苏 慧
二〇一五年十二月二十五日
书记员 符雪梅