安徽省安庆市宜秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜秀民一初字第00993号
原告：安庆市叶祠经贸有限责任公司，住安徽省安庆市。
法定代表人：王晓毛，执行董事。
委托代理人：张金金，安徽中皖律师事务所律师。
被告：齐胜，男，1988年4月16日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。
委托代理人：陈磊，安徽益上律师事务所律师。
原告安庆市叶祠经贸有限责任公司与被告齐胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理，依法组成合议庭，于2015年9月1日公开开庭进行了审理。原告安庆市叶祠经贸有限责任公司的法定代表人王晓毛及其委托代理人张金金、被告齐胜及其委托代理人陈磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告安庆市叶祠经贸有限责任公司诉称：2013年12月19日，原告将位于安庆市宜秀区柘山路叶祠东苑门面房出租给被告，双方签订了房屋租赁协议，协议约定：房屋用途为餐饮，租赁期限为2014年2月28日至2018年2月27日，租金为每月10316元，租金每六个月缴纳一次，在前六个月期满的一个月前交清下六个月的租金。合同还约定，若承租人拖欠房租，应按拖欠房租金额的20%支付违约金，且出租人有权解除合同。现被告拖欠房租，且所开饭店现已人去楼空，并未实际经营。原告为维护自身权益，诉至法院，请求：1、判令解除原被告间的房屋租赁合同；2、判令被告立即支付原告自2014年6月24日至实际交房之日止按每月10316元计算的租金（暂计算至2015年6月23日为123792元）；3、判令被告按上述拖欠租金总额的20%支付原告违约金（暂计算至2015年6月23日为24758.4元）；4、判令被告承担本案诉讼费。
被告齐胜当庭辩称：1、同意解除租赁合同；2、关于租金问题，（1）因柘山路一期黑化改造而饭店无法营业，2014年2月15日至7月15日期间的租金不应当由被告承担。安庆市政府对该施工公告的发布时间为2013年12月5日，原被告合同订立时间为2013年12月19日。原告的股东为宜秀区大桥街道办事处叶祠社居委（占股83%），该施工路段（租赁地点）在其辖区内，原告明知该道路即将施工，却故意隐瞒该情况，导致合同实际不具备履行条件的情况下订立了该合同。因此在2014年2月15日至7月15日期间的租金不应当由被告承担。（2）被告已缴纳133792元房租，按月房租10316计算，为13个月房租；（3）2014年10月份之后的房租不应由被告承担，因为原告在2014年10月份即锁闭了该房屋，导致被告根本无法使用该房屋，因此在2015年10月份以后的租金不应由被告承担。（4）原告实际使用该房屋的时间仅为2014年7月至10月，而缴纳了13个月的房租，原告应当退还被告10个月的房租及押金35765元。3、关于违约金，（1）本案所涉租赁合同明确了被告的租赁目的为餐饮经营，而原告明知所出租房屋面临市政施工，将导致合同目的不能实现仍与被告达成合同。因此，本案明显属于原告违约，应当由原告支付被告违约金。（2）我国合同法关于合同损失采用的是补偿性原则而非惩罚性原则，根据《合同法》第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告作为出租人，因合同导致的损失只能是租金损失。根据前面的答辩意见，被告并未造成原告任何租金损失，相反是原告自身违约导致的合同目的无法实现。4、本案的诉讼费用由法庭确定，由败诉方承担。
在举证期限内，原告向本院提交了以下证据：
1、营业执照、组织机构代码证复印件各一份，证明原告主体适格；
2、房屋租赁协议一份，证明原告将涉案房屋出租给被告，并约定房屋租金为每月10316元、租赁期限为2014年2月28日至2018年2月27日、若被告不按时交纳租金，应按照所欠租金金额的20%计算支付逾期违约金，同时原告有权解除合同等内容；
3、安庆长江大桥综合经济开发区管理委员会文件、C6地块还建房综合验收会议纪要、叶祠社居委证明各一份，证明原告为涉案房屋的所有人和管理人；
4、缴费发票两张，证明被告向原告交纳了40000元租金的事实。
被告对原告提交的证据的真实性均无异议。
被告齐胜向法庭提交了以下证据：
1、被告齐胜身份证复印件，证明被告主体资格；
2、安庆市人民政府关于迎宾东路（柘山路一期）道路黑色化改造工程建设的通告，市重点工程局关于道路封闭施工的情况说明、施工道路现场地图，证明2月15日至7月15日，因迎宾东路（柘山路一期）道路黑色化改造工程，被告经营的豪客酒店处于封闭施工状态，无法营业的事实；
3、原告工商营业信息、租赁合同，证明原告的股东为宜秀区大桥街道办事处叶祠社居委（占股83%），明知安庆市政府于2013年12月5日发布了关于迎宾东路（柘山路一期）道路黑色化改造工程，而采取隐瞒手段与被告订立以餐饮经营为合同目的的租赁协议，该期间的租金不应当由被告承担，同时原告构成违约；
4、发票及收条，证明原告总缴纳租金133792元，保证金35765元。
原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据的2真实性无异议，对证明目的有异议，工程施工与被告酒店经营无关联性；对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，政府黑色化工程是公开信息，在签订合同时政府已发布了相关信息，原、被告均知晓这一事实；对证据4有异议，租赁期限为自2014年2月28日至2018年2月27日止，原告仅认可被告交纳了4万元租金，对保证金的金额无异议。
本院对原、被告提交的证据认证如下：
被告对原告提交的证据的真实性均无异议，经审查，本院予以认定。关于被告提交的证据，经审查，本院对其其中证据1、证据2、证据3的真实性予以认定；证据4中，2013年11月28日金额为33792元的发票及2013年11月18日的发票均为复印件，付款方并非齐胜，付款时间也不在被告的租赁期间，本院对该两份发票不予认定，对2013年12月19日金额为35765元的保证金收据及2014年9月13日金额为4万元的收条原告认可，本院依法予以认定。
根据以上认定的证据及当事人陈述，本院查明以下案件事实：
2013年12月19日，原、被告签订房屋租赁协议，约定由原告将位于安庆市宜秀区柘山路叶祠东苑门面房出租给被告经营饭店，租赁期限为2014年2月28日至2018年2月27日，租金为每月10316元，租金每六个月缴纳一次，在前六个月期满的一个月前交清下六个月的租金。合同还约定，若承租人拖欠房租，应按拖欠房租金额的20%支付违约金，且出租人有权解除合同。合同签订后，被告共计向原告交纳房租40000元及租赁保证金35765元。自2014年6月24日起，被告未向原告交纳房租。为维护自身合法权益，原告诉至法院。
本院认为：原告、被告之间的房屋租赁合同合法有效，合同双方均应按合同约定履行义务。被告承租房屋后，应按约定缴纳房屋租金，市政府的修路行为虽然对被告饭店的经营有一定影响，但该影响并非由原告的原因造成，经营过程中出现的风险应由经营者自己承担。原告关于被告支付拖欠的房屋租金的请求，符合法律规定，本院予以支持。双方在租赁协议中对合同解除的条件进行了约定，现被告拖欠房屋租金，已构成根本违约，原告主张解除租赁合同的请求，本院予以支持。被告关于修路期间及2015年10月份以后的租金不应由其承担、原告应向被告支付违约金的答辩意见，本院不予采纳。关于被告交纳的保证金，双方可在被告交还租赁房屋时按照约定进行处理。
违约金的主要功能是弥补守约方的损失，且应考虑当事人双方的过错程度及预期利益等综合情况。本案中，市政府于2014年2月15日至2014年7月15日期间对柘山路一期实施黑化改造，对道路封闭施工，导致车辆和人员不便进入，对被告的饭店经营确会产生一定的不利影响，被告违约的过错程度较低，且双方约定的违约金比例确实超出了原告因被告违约所产生的损失。对被告关于原告主张的违约金与其实际损失不符的答辩意见，本院予以采纳。综合案件的实际情况，本案的违约金本院酌定为2000元。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告安庆市叶祠经贸有限责任公司与被告齐胜于2013年12月19日签订的《房屋租赁协议》；
二、被告齐胜于本判决生效之日起十日内按月租金10316元的标准向原告安庆市叶祠经贸有限责任公司支付自2014年6月24日至实际交还租赁房屋之日止的房屋租金；
三、被告齐胜于本判决生效之日起十日内向原告安庆市叶祠经贸有限责任公司支付违约金2000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3271元，由原告负担271元，由被告齐胜负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 李元超
代理审判员 郝炎平
人民陪审员 杨 晶
二〇一五年十月十五日
书 记 员 杨荣凯
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够进行调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。