安徽省歙县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖1021民初1858号
原告：安徽歙县嘉银村镇银行股份有限公司，住所地安徽省歙县徽城镇上海花园11幢101号，统一社会信用代码91341000586113220G（1-1）。
法定代表人：李吾卫，董事长。
委托诉讼代理人：高寒，该公司员工。
被告：程馀姝，女，1991年12月4日出生，汉族，住安徽省歙县。
被告：吴国庆，男，1989年10月1日出生，汉族，户籍地安徽省歙县。
被告：黄山华通物流置业有限公司，住所地安徽省黄山市歙县金三角，统一社会信用代码913410217964003168（1-1）。
法定代表人：郑志德，董事长。
原告安徽歙县嘉银村镇银行股份有限公司（以下简称歙县嘉银银行）诉被告程馀姝、吴国庆、黄山华通物流置业有限公司（以下简称华通公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告歙县嘉银银行的委托诉讼代理人高寒，被告华通公司的法定代表人郑志德到庭参加了诉讼，被告程馀姝、吴国庆经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
歙县嘉银银行向本院提出诉讼请求：1.判令程馀姝、吴国庆立即归还我行贷款本息306126.21元（截至2018年5月29日，所欠本金303622.7元、利息2503.51元），以及今后按合同约定至贷款本息全部还清为止的利息。2.依法要求对程馀姝、吴国庆共有的位于歙县徽城镇华通国际城25幢2单元1001号房产（房屋预告登记证号：房预歙字第20160910582号）折价或拍卖，变卖的价款在上述借款本息及实现债权的费用范围内我行享有优先受偿权。3.本案的诉讼费用由被告共同承担。庭审中，歙县嘉银银行将诉请第2项变更为：判令华通公司对上述债务承担连带保证责任。事实与理由：2016年7月12日，程馀姝、吴国庆因购置房产需办理个人长期住房按揭贷款，与我行签订了合同编号为gd201607116755《购房借款（担保）合同》，贷款金额32万元，贷款期限20年，自2016年7月12日至2036年7月12日，贷款年利率4.9%，逾期还款，按合同贷款利率上浮50%计收逾期利息。还款方式采用等额本息还款法：每月归还本息之和为2094.22元，还款日为每月12日，首期还款是为2016年8月12日。程馀姝、吴国庆愿以共同预购位于徽城镇华通国际城25幢2单元1001号商品房提供预抵押担保，并在歙县房地产管理服务中心办理预购商品房抵押权预告登记（房预歙字第20160910582号）。同时，被告华通公司为该贷款提供阶段性连带责任保证。贷款于2016年7月12日如期发放，借款人自2018年4月起连续拖欠利息至今，未履行按月及时还款义务，已构成违约。经我行多次电话、上门催收，被告均未履行归还本息义务。为维护我行信资资产的安全、减少损失，特向法院提起诉讼，请求依法判决。
歙县嘉银银行为支持其诉讼请求，向法庭提供如下证据：
1、原告营业执照复印件一份，证明原告主体资格。
2、被告身份证、结婚证及营业执照复印件一组，证明被告基本情况和主体资格。
3、个人购房借款申请书、面谈记录、信贷催收及送达地址确认书、个人贷款放款通知书、个人借款借据、《购房借款（担保）合同》、提款申请书复印件一组，证明原、被告双方之间的借款关系、借款金额及对抵押、担保等相关约定。
4、房屋抵押预告登记证复印件一份，证明该笔贷款以借款人预购商品房作抵押，并办理了预购商品房抵押预告登记。
5、欠息证明、还款明细清单一组，证明借款人欠息及还款情况，以及担保人华通公司代偿情况。
华通公司对原告提供的证据三性均无异议。
华通公司辩称：对原告主张的诉请、陈述的案件事实及提交的相关证据均无异议。我方依照合同约定愿意承担在办理抵押权登记前阶段性的连带担保责任。涉案房产因消防验收未通过，尚未办理房屋首次登记，房屋也未交付，也未能办理抵押登记。在案件处理时，望考虑到首付是我公司出借的事实，如果银行贷款我公司代偿后，应将涉案房屋买卖合同予以解除，并将该房屋产权收回。
华通公司为支持辩解，向法庭提供如下证据：
1、商品房买卖合同，证明双方就涉案房屋达成房屋买卖的一致协议。
2、程馀姝的借款协议及收条，证明程馀姝向我公司借款147964元，用于支付首付款，该借款由淮安绿林置业顾问有限公司提供担保的事实。
歙县嘉银银行对华通公司提供的证据不持异议。
经本院庭审举证、质证，原告提供的证据及被告华通公司提供的证据1，经审查与本案具有关联性、来源合法，能够证明案件的客观事实，本院予以认定。华通公司提供的证据2，与本案不具关联性，不予以认定。
本院经审理查明的事实与歙县嘉银银行陈述的一致。另还审理查明如下事实：涉案商品房出卖人为华通公司，买受人为程馀姝、吴国庆，房屋建筑面积104.27平方米，单价每平方米4488元，总价467964元，首付147964元，向原告按揭贷款32万元。房屋约定交付期限为2016年12月31日前，但因消防验收未通过，至今尚未办理房屋首次登记，房屋也未能交付。另根据《购房借款（担保）合同》约定：保证人华通物流为该借款提供阶段性担保。阶段性保证的保证期间为本合同生效之日起至抵押人办妥房地产抵押手续，并将抵押权证交贷款人代为保管之日止。同时，还约定借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下的贷款提前到期，并要求借款人提前还款，清偿全部贷款本息（包括逾期利息）。本案借款人程馀姝、吴国庆自2017年1月份起就未还款，之后，担保人华通公司陆续代偿了八期贷款，本息（含复利、罚息）合计16864.61元。自2018年4月起该贷款连续拖欠至今未付。
本院认为：歙县嘉银银行与程馀姝、吴国庆、华通公司签订的《购房借款（担保）合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，依法有效，应受法律保护。程馀姝、吴国庆向歙县嘉银银行申请贷款，歙县嘉银银行已按约足额发放贷款，程馀姝、吴国庆自2018年4月起未依约偿付欠款，至今已经连续超过3期，歙县嘉银银行依约有权要求提前收回全部借款本金及利息。华通公司自愿为程馀姝、吴国庆向歙县嘉银银行贷款的还款承担连带责任，提供阶段性担保。阶段性保证的保证期间自本合同生效之日起至抵押人办妥房地产抵押手续，并将抵押权证交贷款人代为保管之日止。在商品房竣工交付购房人办理产权登记及他项权证后，开发商的连带责任保证即终止，银行期房按揭权转为现房抵押权，开发商对于保证期间届满后借款人的违约还贷行为不承担保证责任。因而，开发商阶段性保证合同系附解除条件的保证合同，在房屋竣工办理产权登记及他项权证后，应视为条件已成就，开发商不应再承担保证责任。本案预购商品房虽然办理了抵押权预告登记，但依《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。因而，解除担保的条件未成就。同时，涉案房产是因消防验收未能通过，尚未办理房屋首次登记，房屋也未交付，可见，未能推进抵押登记并非债权人的原因所造成。故开发商华通公司在完成涉案抵押房产产权登记前对程馀姝、吴国庆应偿还的借款本息承担连带责任。华通公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。另华通公司要求在其将银行贷款代偿后，应将涉案房屋买卖合同予以解除，并将该房屋产权收回。因该请求与本案金融借款合同不属于同一法律关系，不是本案的审查处理范围，故对其请求不予采纳。程馀姝、吴国庆经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，本院可以缺席判决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款之规定，判决如下：
一、被告程馀姝、吴国庆于判决书生效之日起立即偿还原告安徽歙县嘉银村镇银行股份有限公司借款本金303622.7元及利息2503.51元（该利息暂计算至2018年5月29日，之后的利息以303622.7元为基数，按借款合同约定的违约利率计算至借款实际付清之日止）；
二、被告黄山华通物流置业有限公司在完成涉案抵押房产产权登记前对被告程馀姝、吴国庆应偿还的借款本息承担连带责任。保证人黄山华通物流置业有限公司在承担保证责任后，有权向债务人程馀姝、吴国庆追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5980元，由被告程馀姝、吴国庆、黄山华通物流置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
审 判 长 黄江涌
人民陪审员 汪玉梅
人民陪审员 余瑞芸
二〇一八年七月十九日
书 记 员 王志芬
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
《中华人民共和国物权法》
第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。