三亚市城郊人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼0271民初6207号
原告：褚某芬，住址三亚市某某区某某街某某号某某公寓。
委托诉讼代理人：吴丽珠，海南邦威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈雪莲，海南邦威律师事务所实习律师。
被告：三亚某某宾馆，住址三亚市某某区某某街某某号某某大厦。
经营者：王某华，住址三亚市某某区某某街某某号某某大厦。
委托诉讼代理人：住址三亚市某某区某某街某某号某某大厦。系王某华的丈夫。
委托诉讼代理人：徐秉仕，海南唐海律师事务所律师。
原告褚某芬诉被告三亚某某宾馆（以下简称：某某宾馆）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告褚某芬及其委托诉讼代理人吴丽珠、陈雪莲，被告某某宾馆的委托代理人高某军、徐秉仕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告褚某芬向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2013年9月-2017年7月物业管理费39672.7元及利息2792.45元（利息依照中国人民银行同期贷款利率暂计算至起诉之日即2017年7月31日止，实际计算至被告履行支付义务之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月20日，原告被任命为三亚某某公寓物业主任一职，为业主提供物业管理服务，业主应每月底向原告支付当月物业管理费，收费标准为每月1元/平方米。被告为三亚某某公寓三楼业主经营的旅馆，共有21间房，建筑面积844.1平方米，按规定每月应交物业管理费844.1元。被告从2013年9月开始拒交物业管理费，经原告长期多次催缴，一直拒不履行缴纳物业管理费的基本义务，被告自2013年9月1日-2017年7月31日，共计47个月，欠缴物业管理费合计39672.7元。而原告在被告拒交物业管理费的情况下，仍然积极帮助被告解决三楼下水管堵塞、反水等问题，自2011年5月11日至2015年11月25日期间，原告给被告三楼疏通管道53次，疏通费用26135元。而被告三楼下水管反水是因为二楼业主擅自改动排污管道而造成，与原告无任何关系，原告对被告的财产损失不承担任何责任。相反被告作为三亚某某公寓业主的一部分，应按规定缴纳物业管理费，但被告从2013年9月开始拒交物业管理费，为维护原告的合法权益，遂向贵院提起诉讼，请求判如所请。
被告某某宾馆辩称，一、被答辩人不具备诉讼主体资格。首先，被答辩人在诉状中陈述：2013年10月20日被任命为三亚某某公寓物业主任职务……。并且在其提交的证据二（委托书）证明了是接受某某公寓业主委员会主任高某立的委托。但由于高某立不具备某某公寓业主委员会主任资格，2013年7月24日被某某公寓业主委员会全体委员一致通过罢免了高某立业主委员会主任职务。之后三亚市住房和城乡建设局下发三住建某某号文件，以高某立2012年9月21日提供虚假材料被查出，解除某某公寓业主委员会备案资格。所以被答辩人所述的被任命为三亚某某公寓物业主任职务是一种虚假陈述，没有任何法律效力。其次，被答辩人不是某某公寓各业主通过法定程序选举产生，更没有与业主签订任何承包物业协议。再次，被答辩人不是该小区业主，只是居住亲属房屋在此生活，自设办公室，自封物业管理主任职务，因此被答辩人不具备诉讼主体资格。二、某某公寓公共管道多次堵塞，因被答辩人疏通不及时履行职责不力，给答辩人造成巨大损失，在涉及被答辩人应承担赔偿方面，另案诉讼仍在进行之中，答辩人不应向其缴纳物业费。某某公寓公共管道自2013年7月至2017年3月25日堵塞54次，每次的污水及粪便从答辩人经营的宾馆反出，都造成宾馆不同客房数天不能正常营业，并且房屋及宾馆内物品大部分受损。因多次的浸泡，同时加剧了答辩人房屋毁损。在2015年11月11日之前被答辩人接到报告后，疏通被堵塞的下水管道最快5个小时后进行实施，慢时拖延两三天开始实施。当时被答辩人还为答辩人的损失补偿过人民币2000元。由于前期答辩人通过诉讼进行了维权，所以自2016年1月30日之后被答辩人对某某公寓公共管道堵塞一直不闻不问，至2017年3月25日发生的19次公共管道堵塞，全部是答辩人自己雇人疏通，给答辩人造成了数万元的损失。尽管广东仲恒房屋安全鉴定有限公司对某某公寓公共管下水管反水原因鉴定认为：“该房屋下水管反水主要原因是雨水管与生活污水管相连接，不符合《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002的第5、3、4条规定）；次要原因是排水管坡度小，不符合《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002的第5、2、3条，第5、3、3条最小坡度的规定）。”，但是被答辩人不及时疏通被堵塞的公共管道对答辩人的经营、财产及物品造成巨大损失。在被答辩人应承担赔偿方面，另案诉讼仍在进行之中，所有答辩人不应向其缴纳物业费。三、即使答辩人应缴纳物业费，也应向通过合法程序选聘的有资质手续的物业部门缴纳，并且按照前期开发商及物业委员会成员认定的每月500元标准支付。被答辩人收取物业费是一个人行为，不具备收取物业费的合法资格，并且收取物业费的标准也应该有据可查。答辩人在前期是按照每月500元标准进行缴纳的物业费，并且是经过开发商和物业委员会成员认定的，现在被答辩人要求答辩人每月缴纳884.1元物业费，其自己决定完全推翻了前开发商及物业管理委员会全体成员意见，显然其个人行为既不合理也不合法。综上所述，请求法院依法驳回原告诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2013年10月20日某某公寓业主委员会向原告褚某芬出具《委托书》，委托原告褚某芬担任某某公寓小区的物业管理主任，从2013年10月20日开始负责某某公寓小区的保安、保洁、电工、财务等工作。被告某某宾馆系个体工商户，该宾馆位于某某公寓三楼，共21间客房，面积共计844.1平方米。因某某宾馆306、307、309、310、311、312、315、316房出现污水无法下排的问题，物业管理人褚某芬从2011年5月11日开始，多次找人为三楼疏通管道。从2011年5月11日至2012年12月13日，物业管理人为三楼疏通下水管道17次，花费疏通费4740元，2013年3月30日至2013年11月15日，物业管理人为三楼疏通下水管道15次，共花费4020元。2012年8月30日，物业管理人支付给某某宾馆2000元作为其三楼反水的损失赔偿。2014年3月6日某某宾馆就反水问题诉至本院，诉讼过程中，某某宾馆申请对该宾馆下水管反水的原因进行鉴定，经委托，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出仲恒鉴字[2014]SW0319号《房屋下水管反水原因鉴定报告》，结论为某某宾馆306、307、309、310、311、312、315、316房下水管反水主要原因是雨水管与生活污水管相连接，不符合《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002）的第5.3.4条规定；次要原因是排水管横管坡度不符合上述验收规范的第5.2.3条、第5.3.3条最小坡度的规定。依据上述鉴定意见，本院于2015年9月11日作出（2014）城民一初字第548号民事判决书，判决认定被告处反水的原因系由于二楼改动排污管道所造成。并判决由二楼业主对某某宾馆的损失承担赔偿责任。同时判决认定三楼下水管发生反水后至2013年11月30日期间，物业管理处因一直积极为某某宾馆疏通管道，支付疏通费，不存在过错。其后，该案上诉至三亚市中级人民法院，三亚市中级人民法院于2015年12月10日作出（2015）三亚民一终字第517号民事判决，驳回上诉，维持原判。因反水问题被告于2013年9月至今一直拒绝交纳物业费，经原告催缴未果后，特诉至法院。
另，褚某芬于2013年10月担任物业主任至今涉案小区物业费均以建筑面积1元/㎡/月的价格收取物业费。2013年9月月前，王某华的丈夫高某军担任物业主任期间被告某某宾馆固定按500元/月的标准交纳物业费，未按实际建筑面积计算物业费。
再查，2012年9月21日三亚市住房和城乡建设局和三亚市河西管理委员作出三住建[2012]641号文件，同意某某公寓业主大会选举第二届业主委员会，委员会主任为高某立，成员包含庞香云、高某军、温春嫒、余朋梅。本届业主委员任期为自通知之日起五年止。2013年10月29日，三亚市住房和城乡建设局作出三住建[2013]898号文件，以高某立当时没有拥有某某公寓房产证可以认定不是业主，所报投票资料存在不符合《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）的相关规定为由，决定解除某某公寓业主委员会的备案。小区没有业主委员会，由属地社区委员会负责业主委员会工作。
本院认为：本案的争议焦点是被告某某宾馆是否应向原告褚某芬交纳物业管理费。本案中，原告褚某芬虽经业主委员会委托对涉案小区进行物业管理，但因褚某芬未取得物业服务资质，故该委托行为应认定为无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”的规定，原告褚某芬从2013年9月至今确为被告某某宾馆提供了相关物业服务，该服务无法返还，则应折价补偿，原告褚某芬现要求被告某某宾馆交纳物业管理费用的请求，理由正当且符合法律规定，依法应当予以支持。对于某某宾馆管道堵塞一事，生效判决已认定三楼下水管发生反水后至2013年11月30日期间原告不存在过错，判决生效后被告处虽又出现过相关堵塞问题，但原告褚某芬是否存在怠于履行物业管理义务的行为，被告并未提交相关证据予以证明，故被告现以此抗辩拒绝交纳物业费，理由不成立，本院不予采纳。
关于被告某某宾馆应当交纳的物业费标准问题，庭审中经原告举证，被告当庭确认的除被告外其他业主物业收费标准均为1元/㎡/月，被告虽称其于2013年9月份前的收费标准为与开发商确认的价格，但未提交证据予以证明，且被告向本院提交的物业费收费票据亦是在被告某某宾馆经营者丈夫高某军担任物业主任期间所产生。基于公平原则，原告现关于要求被告按1元/㎡/月的标准支付物业费的主张，并未超出合理范围，可予以参照。被告某某宾馆的建筑面积为844.1平方米，每月产生的物业费为844.1元，故从2013年9月至2017年7月期间应向原告交纳的物业费共计39672.7元（844.1元/月×47个月）。
关于原告主张的逾期付款利息，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，虽然被告某某宾馆存在逾期支付的情形，但合同无效主要是原告褚某芬的过错。因此，对于褚某芬主张的逾期付款利息，本院不予支持。
综上，依照《物业管理条例》第三十二条第二款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告三亚某某宾馆应于本判决生效之日起十日内向原告褚某芬支付2013年9月-2017年7月期间的物业管理费共计39672.7元；
驳回原告褚某芬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费430元，由被告三亚某某宾馆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。
审判员 陈孟灿
二〇一七年九月二十二日
书记员 陈俊瑾