连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海商初字第1124号
原告（反诉被告）连云港市梓渊物业管理有限公司，住所地连云港市海州区紫云街南极南路77-33号。
法定代表人卢迪，经理。
委托代理人王绪霞。
被告谭道君（反诉原告）。
委托代理人姜海燕（系谭道君的妻子），女，1974年12月15日生，汉族。
委托代理人韩善武，江苏公善民律师事务所律师。
原告（反诉被告）连云港市梓渊物业管理有限公司（以下简称梓渊物业公司）与被告（反诉原告）谭道君物业服务合同纠纷一案中，本院受理后，依法由代理审判员鲁珍珍独任审判，公开开庭进行了审理。梓渊物业公司的委托代理人王绪霞，谭道君的委托代理人姜海燕、韩善武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告梓渊物业公司诉称，被告系园林花园小区业主，原告系该小区的物业管理企业，从2013年1月至2013年12月被告欠原告物业费等共计1433元，经催要未果，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令被告给付物业费1433元（143平方米＊0.55元每月每平方米＊12个月＋公用电费60元＋电梯维护费用430元），诉讼费用由被告承担。在案件审理过程中，梓渊物业公司称2013年上半年按100%收取物业费，2013年下半年按70%收取物业费共计1218.73元。
被告谭道君辩称，原告的主张与客观事实不符，答辩人已经于2012年12月2日向原告缴纳了2013年上半年的物业费。答辩人并未收到书面通知催缴。物业公司按照0.55元每平方米的物业费，但是物业公司没有达到三级标准进行服务，小区垃圾成堆，乱堆乱放，公共场所进行广告出租，小区绿化变车位，因物业公司未履行合同义务，被告不应缴纳物业费。2013年7月1日至2014年1月1日，我们没有住在涉案房屋。
反诉原告谭道君反诉称，2013年初，园林花园小区5号楼一门面房被租给一位商人开设KTV。被反诉人为了能收取物业费和其他费用，在明知道娱乐场所不能开设在居民楼内和居民区附近，却同意和默示该商人进行粗暴的装修，而且KTV装修过程中却将二楼面向小区内侧的外墙砸开，声称是安装消防通道，实际上给小区的居民带来了重大安全、消防隐患，反诉被告擅自将小区公共绿地划为停车位，并对外出租收取租金，反诉人于2014年4月20日缴纳了960元的租金，被反诉人应当退还。请求判令反诉被告梓渊物业公司返还收取的车位费960元，诉讼费用由反诉被告缴纳。
反诉被告梓渊物业公司辩称，如果到期后谭道君不愿意租用就不用再租用了，已经缴费了的，他们已经正常使用了，就不能再退了。
经审理查明，2012年7月27日，梓渊物业公司与连云港市园林花园业主委员会签订《物业管理服务合同》一份，合同约定：“服务内容包括公用绿地、花木等的养护与管理，公用环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生，交通与车辆停放秩序的管理；住宅有电梯0.55元／月／每平方米，公用水电费50元／户／每年，露天机动车位，甲方依每车位80元／个／每月标准，按年收取；电梯的运行费用，包括电梯定期常规保养、电梯年安全检测、零星配件和维修等费用由使用人的业主及用户按年分摊收取，电梯的运行电费另计。物业公司协助业主委员会妥善处理遗留问题，制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为。本合同的期限为两年，自2012年7月1日至2014年6月31日止。”
谭道君系连云港市海州区园林花园5-1-302室房屋的业主，涉案房屋面积为143平方米。谭道君未缴纳2013年1月1日至2013年12月31日的物业服务费等费用。2013年1月1日至2013年6月30日，谭道君居住在上述房屋中，2013年7月1日至2013年12月31日，谭道君未居住在上述房屋中。
梓渊物业公司收取了谭道君车位费960元，该车位系在绿化带里、小区内垃圾乱放现场严重，车辆停放管理混乱。
上述事实，有双方的当庭陈述及物业服务合同、照片、收据、缴费发票、催缴通知等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，梓渊物业公司与连云港市园林花园业主委员会签订《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。谭道君作为小区业主应当根据合同的约定交纳物业服务费用，经梓渊物业公司催缴后，谭道君未交纳相应的费用，应承担民事法律责任。关于谭道君应当交纳的物业服务费的数额，本院认为：第一，根据《物业管理条例》的相关规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。本案中物业服务合同约定，梓渊物业公司的服务内容包括公用绿地、花木等的养护与管理，公用环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生，交通与车辆停放秩序的管理等。第二，依据双方的举证及陈述可以证实，小区内绿地变停车场、车辆停放管理混乱、小区存在垃圾乱丢的情况。因此，虽然按照合同约定，谭道君应当支付2013年1月至2013年12月的物业服务费及公用水电费，但基于梓渊物业管理缺位，未能完全履行合同义务的原因，本院酌情扣除合同约定应交物业服务费用的20％，即谭道君应当向梓渊物业公司交纳物业服务费及公用水电费2013年上半年为（143平方米×0.55元每月每平方米×12个月＋50元＋430元）／2＊80%=569.52元，因2013年下半年涉案房屋空置，故2013年下半年应当缴纳的物业费用为（143平方米×0.55元每月每平方米×12个月＋50元＋430元）／2＊70%＊80%=398.66元，合计968.18元。对于谭道君辩称的其已经缴纳了2013年上半年的物业费的辩解意见，本院认为，其未提供充分证据证实其辩解意见，故对该辩解意见本院不予采信。
对于谭道君反诉的要求梓渊物业公司返还收取的车位费960元，本院认为，梓渊物业公司收取的谭道君的车位费系在绿化带中划出的车位，根据合同约定梓渊物业公司应当尽到对公用绿地、花木等的养护与管理，而非利用绿化带收取车位费，故对谭道君的该反诉请求本院依法予以支持。对于梓渊物业辩称的，绿化带中的车位系之前遗留的，而非其司所划的辩解意见，本院认为，根据涉案物业合同约定梓渊物业公司应当制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，而非利用遗留问题赚取利益，故对该辩解意见，本院不予采信。据此，根据《物业管理条例》第三十五条、第三十六条第一款、第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告谭道君于本判决生效后十日内给付原告连云港市梓渊物业管理有限公司物业管理等费用968.18元。
二、反诉被告连云港市梓渊物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还反诉原告谭道君车位费960元。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，由谭道君负担。反诉案件受理费25元，由连云港市梓渊物业管理有限公司负担。于给付上述款项时一并给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费本诉50元，反诉25元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94。
代理审判员 鲁珍珍
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 陆 元
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《物业管理条例》
第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费应、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定
第三十六条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
（二）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院应予支持。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。