阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳城法民二初字第308号
原告：中国农业银行股份有限公司阳江江城支行
负责人：冯曙光，该行行长。
委托代理人：谭乃忠，该行员工。
被告：李一兵，男
被告：阳江市京源实业发展有限公司
法定代表人：陈建宇，该公司执行董事。
委托代理人：李柏桦，广东众君法律师事务所律师。
委托代理人：林进福，广东众君法律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行（以下简称农业银行江城支行）诉被告李一兵、阳江市京源实业发展有限公司（以下简称京源实业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月10日立案受理后，由审判员杨冬航适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法转为适用普通程序组成合议庭再次公开开庭进行了审理。原告农业银行江城支行的委托代理人谭乃忠，被告李一兵，被告京源实业公司的委托代理人林进福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行江城支行诉称：被告李一兵因向被告京源实业公司购买位于阳江市江城区建设一路2号德信华城xx幢x单元xxx房，于2011年3月3日在原告处办理住房贷款271000元，期限20年，年利率5.61%，还款方式为等额本息还款法，并用被告李一兵所有的坐落于阳江市江城区建设一路2号德信华城xx幢x单元xxx房的房产作借款抵押及京源实业公司承担连带保证，且三方协商一致签订了《个人购房担保借款合同》，同时在阳江市住房和城乡规划建设局办理了《广东省房地产预告登记证明》，原告于2011年3月3日依约借款271000元给被告李一兵，被告李一兵依约清偿了35期本息，偿还本金30060.68元，利息55366.66元，但自2014年12月3日至2015年3月25日止连续4期没有清偿本息，违反了原告与两被告签订的《个人购房担保借款合同》的相关约定。至2015年3月25日止，被告李一兵尚欠贷款本金240939.32元及利息3275.29元（利息计至2015年3月25日止此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）。原告多次上门催收无果，为保障原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、解除原告与被告李一兵、京源实业公司签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告李一兵立即偿还借款本金240939.32元及利息3275.29（利息计至2015年3月25日，此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）；三、被告京源实业公司对被告李一兵的上述债务承担连带保证责任；四、原告在处置被告李一兵所有的坐落于阳江市江城区建设一路德信华城14幢3单元304房抵押物所得价款享有优先受偿；五、被告承担本案诉讼费及相关费用。
被告李一兵辩称：欠款本息属实，目前尚欠原告的款项不多，请求继续履行合同，按时供款。
被告京源实业公司辩称：一、原告抵押合法有效，其对抵押房产处置款项享有优先受偿权的事实清楚。根据有关法律规定，京源实业公司于2010年12月31日与与李一兵依法签订了《商品房买卖合同》，约定以银行按揭方式支付尚余购房款271000元。2011年1月14日李一兵与原告、京源实业公司三方共同签订了《个人购房担保借款合同》，约定以李一兵向京源实业公司所购的位于江城区建设一路2号德信华城xx幢x单元xxx房作抵押，京源实业公司作为阶段性保证担保人在合同上签章。随后三方到房管部门依法办理了预购商品房贷款抵押登记手续，2011年1月30日依法取得《预购商品房贷款抵押预告登记》证明。对于所购房产也已竣工交付给购房人李一兵居住和使用。因此，原告已取得抵押房产处置款项优先受偿权。二、原告债权已有借款人本人房产物的担保，京源实业公司只应对在处理抵押房产价值以外不足以清偿的部分债务承担补充担保责任，不应对借款人的全部债务承担连带清偿责任。原告诉请京源实业公司承担连带保证责任理据不足，理应予以驳回。三、原告从京源实业公司的保证金账户扣款用于偿还李一兵欠原告的款项，京源实业公司保留向李一兵追偿的权利。京源实业公司对追偿的款项在处置本案的抵押物所得价款应享有优先受偿权。
经审理查明：2010年12月31日，被告李一兵与被告京源实业公司签订的《商品房买卖合同》，合同约定由李一兵向京源实业公司购买坐落于阳江市江城区建设一路2号德信华城xx幢x单元xxx房房地产，签订本合同时交付首期116290元，余额271000元由银行提供按揭。同日，被告李一兵向原告农业银行江城支行递交一份《中国农业银行广东省分行个人房地产贷款申请表》，向原告申请贷款271000元用于购买京源实业公司出售的坐落于阳江市江城区建设一路2号德信华城xx幢x单元xxx号房地产。2011年1月14日，原告农业银行江城支行（贷款人）与被告李一兵（借款人、抵押人）、被告京源实业公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额为贰拾柒万壹仟元；借款用途为购买位于阳江市江城区建设一路2号德信华城xx幢x单元xxx房；借款期限自2011年1月14日起至2031年1月15日止，共计240个月；借款利率为浮动利率：在基准利率基础上下浮15%；借款人不可撤销的申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名阳江京源实业发展有限公司，开户行阳江江城支行，账号4454xxx；本合同的还款方式为等额本息还款房，还款周期为壹个月，还款日为每期借款发放对应日即末月的20日，借款人还款账号为6228xxx；本合同采用的担保方式为：1、由京源实业公司提供阶段性连带责任保证，阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止；2、由李一兵以购买的坐落于阳江市江城区建设一路2号德信华城xx幢x单元xxx房作抵押担保，担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。抵押人应配合贷款人自本合同签订之日起90日内办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记。本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。本合同项下借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍按照本合同约定承担连带保证责任。对借款人、抵押人的违约行为，按本合同项下借款本金数额的百分之壹拾收取违约金。……等等。农业银行江城支行、李一兵和京源实业公司均在合同上签字盖章。
2011年1月12日，农业银行江城支行与李一兵在阳江市房地产交易所就坐落于阳江市江城区建设一路2号德信华城xx幢x单元xxx房房地产办理商品房买卖（预购）登记证明手续。阳江市房地产交易所向原告出具了预告登记证书，该证书载明：预告登记权利人为农业银行江城支行，预告登记义务人为李一兵，房屋坐落阳江市江城区建设一路2号德信华城xx幢x单元xxx房，预告登记业务种类为预购商品房抵押预告登记，预告登记依据合同号为4402xxx，登记时间2011-01-30。
2011年3月3日，农业银行江城支行向李一兵发放贷款271000元，并制作了《个人借款凭证》，该凭证载明：借款人李一兵，借款金额271000元，借款年利率5.61%，借款到期日2031年3月2日，还款方式等额本息还款法。
发放贷款后，被告只按合同约定偿还部分贷款本金和利息。截至2015年3月25日止，被告所欠原告贷款至今已逾期4期，尚欠贷款本金240939.32元、利息3275.29元。原告农业银行江城支行向被告李一兵催收未果，遂向本院提起诉讼，请求如诉称。
庭审中，原告确认其于2015年4月29日从被告京源实业公司的保证金帐户直接扣划本息8000元用于偿还被告李一兵尚欠原告的借款本息，并变更第二项诉讼请求为：被告李一兵立即偿还借款本金237313.15元及利息1034.08元（利息计至2015年5月21日止，此后的利息按借款合同约定的利率计算）。被告李一兵、京源实业公司均确认本案的抵押房房地产尚未取得房地产权证，京源实业公司还主张本案涉诉的抵押房地产已竣工交付给被告李一兵使用。
以上事实有原告提供的《个人房地产贷款申请表》、借款人身份证、户口簿、离婚证、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、《商品房买卖合同》、《商品房买卖（预购）登记证明书》、《房地产预告登记证明》、个人未还逾期查询、机读资料个人逾期信息查询结果、《一手房贷款业务银企合作协议》、股东会决议、营业执照、机构代码证、法定代表人的身份证、股东身份证、法定代表人身份证明书、《担保人履行责任通知书》，被告京源实业公司提供的转账凭证等证据及庭审笔录证实，上述证据来源合法并经原、被告质证，本院对上述证据予以采纳。
本院认为：农业银行江城支行与李一兵、京源实业公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订《个人购房担保借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应认定为合法有效。农业银行江城支行与李一兵之间形成了借款合同和抵押合同关系，农业银行江城支行与京源实业公司之间形成了保证合同关系。签订合同后，原告农业银行江城支行依约履行了发放贷款的义务，但被告李一兵多期逾期未按时足额偿还借款本息。截至2015年5月21日止，被告李一兵逾期5期还款，尚欠借款本金237313.15元及利息1034.08元，其行为已构成违约。根据农业银行江城支行与李一兵、京源实业公司签订的《个人购房担保借款合同》第十二条的约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”之规定，现农业银行江城支行请求解除与李一兵签订的《个人购房担保借款合同》，并要求被告提前清偿借款本金237313.15元及利息1034.08元（利息暂计至2015年5月21日，从2015年5月22日起至被告全部清偿借款本息之日止的利息按合同约定的利率计算），合法合理，本院予以支持。
关于农业银行江城支行对李一兵提供的抵押房产是否享有优先权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现农业银行江城支行就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然农业银行江城支行、李一兵双方就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现农业银行江城支行、李一兵双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，农业银行江城支行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，农业银行江城支行就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
根据《个人购房担保借款合同》，京源实业公司与农业银行江城支行形成了合法有效的保证合同关系，该合同约定“京源实业公司作为阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。……本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。本合同项下借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍按照本合同约定承担连带保证责任。”，由此，京源实业公司为本案涉案借款提供的是阶段性保证担保，抵押房产至今尚未办理正式抵押登记手续，京源实业公司应按约定在保证担保范围内对借款人李一兵的债务承担连带保证责任。京源实业公司承担保证责任后，有权向李一兵追偿。京源实业公司辩称本案债权已有借款人李一兵的房产作抵押担保，其只应对在处理抵押房产价值不足以清偿的部分承担补充清偿责任，不应对借款人的全部债务承担连带清偿责任，理据不足，本院对该辩称意见不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与被告李一兵、阳江市京源实业发展有限公司签订《个人购房担保借款合同》；
二、限被告李一兵在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金237313.15元及利息1034.08元（利息计至2015年5月21日，从2015年5月22日起至被告全部清偿借款本息之日止的利息按合同约定的利率计算）给原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行；
三、被告阳江市京源实业发展有限公司对上述判决第二项确定的债务承担连带清偿责任。被告阳江市京源实业发展有限公司
承担保证责任后，有权向被告李一兵追偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4875元，由被告李一兵负担，被告阳江市京源实业发展有限公司连带负担（原告已预交受理费5366元，本院予以退还491元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 杨冬航
人民陪审员 谢仕生
人民陪审员 林天成
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 敖卓斌