浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第1843号
上诉人（原审被告）：杭州好美家房地产开发有限公司。
法定代表人：刘帮风。
委托代理人：许明。
被上诉人（原审原告）：吴阳春。
委托代理人：俞帅。
上诉人杭州好美家房地产开发有限公司（以下简称杭州好美家公司）因与被上诉人吴阳春房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2013）杭江笕民初字第628号民事判决，向本院提出上诉，本院于2014年6月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：
2011年9月5日，吴阳春（买受人）与杭州好美家公司（出卖人）签订浙江省商品房买卖合同（合同编号：2011预1117592），由吴阳春向杭州好美家公司购买位于杭州市江干区大世界五金城37幢606室商品房，建筑面积79.38平方米，单价每平方米12344元，总价款979866元。合同约定杭州好美家公司应于2012年12月18日前将符合相应条件的商品房交付买受人使用，合同还对杭州好美家公司可以据实延期交付的特殊情形作了约定。杭州好美家公司逾期交房的违约责任，按逾期时间，分别处理（不做累加）：逾期不超过120日，自合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。杭州好美家公司承诺于2013年3月18日前，取得规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人选择退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起且办理完成退房手续后，包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续后15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2011年9月5日，吴阳春与杭州好美家公司签订商品房买卖补充合同，约定杭州好美家公司对吴阳春购买的上述大世界五金城37幢606室房屋进行免费装修，装修完成时间为2013年3月31日。合同签订后，吴阳春按约于2011年9月5日支付了首期房款499866元并向中国农业银行杭州城东新城支行申请办理按揭贷款支付剩余房款，于2013年1月21日获得贷款480000元。2013年9月22日，吴阳春以邮寄的方式向杭州好美家公司送达退房通知书。吴阳春于2013年11月21日向法院提起诉讼，请求：1、确认吴阳春与杭州好美家公司签署的合同编号为2011年预1117592的浙江省商品房买卖合同已于2013年9月16日解除；2、判决杭州好美家公司依合同办理退房手续，退还购房首付款499866元和按揭贷款506213.17元（利息暂计算至2013年10月31日，实际金额按银行解除贷款合同时归还总额）；3、判决杭州好美家公司支付逾期交房违约金9796.66元（按购房款总额的1%计算）以及逾期交付房屋权属证书违约金12712元（自2013年3月19日起按已支付房价款每日万分之一暂计至2013年10月31日，并要求另行计算至杭州好美家公司实际退还上述第2条所述的款项时为止）；4、本案诉讼费用由杭州好美家公司承担。
原审法院认为，吴阳春与杭州好美家公司签订的浙江省商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。根据合同约定，若杭州好美家公司逾期交付房屋超过120日的，吴阳春有权解除合同。杭州好美家公司无证据证明逾期交付房屋存在合同约定或者法律规定的免责事由，应当承担相应的违约责任。根据合同法第九十六条第一款的规定，合同自一方主张解除合同的通知到达对方时解除。吴阳春与杭州好美家公司签署的浙江省商品房买卖合同已于2013年9月22日解除。杭州好美家公司应当自收到吴阳春解除合同通知之日起30天内退还全部已付购房款，吴阳春诉请杭州好美家公司返还购房款979866元，予以支持。在合同解除之前，杭州好美家公司存在逾期交房和逾期办证的违约事实，应分别承担相应的违约责任。合同约定逾期交房违约金按照已付购房款的1%计算，逾期办证违约金自2013年3月19日至实际退款之日按照已付购房款每日万分之一计算。法律规定合同约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。现吴阳春在主张逾期交房违约金和逾期办证违约金外，另行主张杭州好美家公司支付银行按揭贷款利息，经审查按揭贷款部分的损失存在违约金与利息重复计算情形，且按揭贷款利息即为贷款本金实际产生的损失，该部分不应再主张违约金，调整违约金按如下方式分段分别计算：2012年12月18日至2013年3月18日按已付首付款499866元的10%计算，2013年3月19日至实际退款之日以已付首付款499866元为基数按照每日万分之一计算，按揭贷款利息自获得贷款之日起至按揭贷款合同终止之日止以吴阳春实际支付的利息确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、2011年9月5日吴阳春与杭州好美家房地产开发有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2011预1117592）于2013年9月22日解除；二、杭州好美家房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还吴阳春购房款979866元；三、杭州好美家房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付吴阳春违约金16452.6元，2013年11月1日至判决确定的履行之日止以首付款499866元为基数按每日万分之一计算，按揭贷款利息26213.2元（自2013年1月21日暂计算至2013年10月31日，此后利息为至按揭贷款合同终止之日吴阳春支付中国农业银行杭州城东新城支行的实际利息）；四、驳回吴阳春其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14057元，减半收取人民币7028.5元，由吴阳春负担41.5元，杭州好美家房地产开发有限公司负担6987元。
宣判后，杭州好美家公司不服，向本院提出上诉称：一、一审判决存在重复计算违约金的问题，请求予以纠正。虽然诉讼双方的房屋买卖合同同时规定了逾期交房和逾期办证的违约金计算方法，但吴阳春在诉讼中同时主张两种违约金，违反逻辑，既然吴阳春要求退房，就意味着杭州好美家公司的办证义务被免除，吴阳春当然不能再主张逾期办证的违约金，只有吴阳春要求杭州好美家公司继续履行合同，吴阳春才可能同时承担两种违约金。二、一审法院支持吴阳春的按揭贷款利息没有法律依据，请求予以改判。首先，按揭利息是吴阳春进行商业活动应当承担的必要成本，无论杭州好美家公司是否按时交房，吴阳春都必须承担此项成本，按揭利息的产生与杭州好美家公司违约没有法律上的因果关系，即按揭利息不能算是吴阳春因对方违约而遭受的实际损失，一审法院支持吴阳春该项诉求无法律依据。综上，本案一审判决存在重复计算、错误认定违约金的问题，加重了杭州好美家公司的负担，请求撤销原判第三项，依法改判第三项为杭州好美家公司支付吴阳春违约金9798.66元。
被上诉人吴阳春辩称：一、商品房买卖合同中，出卖人逾期交房以及逾期办证违约责任的约定，是双方真实意思表示，而且该意思表示不违反法律、行政法规的规定，系有效约定，所以，杭州好美家公司关于违约责任不存在重复计算的问题。二、一审法院判决因杭州好美家公司违约而导致吴阳春向银行支付按揭贷款利息损失，该损失应由杭州好美家公司承担，该判决认定事实清楚，适用法律正确，理应维持。同时，根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干解释第16条的规定，约定的违约金低于实际损失的，法院应按实际损失来支持，因此，一审认定吴阳春的实际损失一部分为按揭贷款利息损失，该损失由杭州好美家公司承担，该认定理应得到支持。三、一审法院已经考虑吴阳春主张的违约金以及银行贷款利息可能存在重复计算的部分，所以，一审判决中已经予以了适当调低，仅支持了逾期办证部分的违约金，没有支持逾期交房部分的违约金，因此，一审已经根据自由裁量原则对违约金和实际损失进行了调低，一审认定事实清楚，适用法律正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人杭州好美家公司和被上诉人吴阳春在二审期间均未向本院提交新的证据。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，吴阳春与杭州好美家公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。根据双方所签订的合同约定，杭州好美家公司应于2012年12月18日前将符合相应条件的商品房交付买受人使用，若逾期超过120日后，买受人有权解除合同。同时，杭州好美家公司承诺于2013年3月18日前，将取得规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人可选择退房。为此，吴阳春有权选择解除合同，吴阳春于2013年9月22日以邮寄的方式向杭州好美家公司送达退房通知书。因此，原审法院判决吴阳春与杭州好美家公司于2011年9月5日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2011预1117592）于2013年9月22日解除，同时判决杭州好美家公司返还吴阳春购房款979866元并无不当。对此判决，吴阳春与杭州好美家公司均无异议。由于在合同解除之前，杭州好美家公司既存在逾期交房，又存在逾期办证的违约事实，按杭州好美家公司上诉认为吴阳春要求退房，就意味着杭州好美家公司的办证义务被免除，吴阳春就不能再主张逾期办证的违约金的主张，则使杭州好美家公司基于前一个违约行为导致后一个违反承诺的行为合法，显有悖于法律原则。故原审法院判决杭州好美家公司承担逾期交房和逾期办证的违约责任并无不当。吴阳春要求杭州好美家公司支付银行按揭贷款利息即为贷款本金实际产生的损失，该损失是由杭州好美家公司的违约所造成，故原审法院予以支持亦并无不当。杭州好美家公司的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费622元，由杭州好美家房地产开发有限公司负担（杭州好美家房地产开发有限公司已预交二审案件受理费14057元，应退还13435元，于本判决书生效之日起十五日内来本院退费）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 盛 峰
代理审判员 睢晓鹏
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 项 琳