宜昌市夷陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂夷陵民初字第01997号
原告黄林（反诉被告），男，1965年2月16日出生，汉族，住宜昌市夷陵区黄花镇新坪村*组。
委托代理人张雨，宜昌市夷陵区黄花法律服务所法律工作者。
被告宜昌安华置业有限责任公司（以下简称安华置业公司，组织机构代码：70685880-X）（反诉原告），住所地宜昌市夷陵区夷兴大道（神仙湾）。
法定代表人王安旺，安华置业公司董事长。
委托代理人周泽成，湖北夷陵律师事务所律师。
第三人中国建设银行股份有限公司宜昌夷陵支行（以下简称建行夷陵支行，机构代码：88262668-8），住所地宜昌市夷陵区夷兴大道92号。
法定代表人赵轶庚，建行夷陵支行行长。
委托代理人胡云兰，湖北西陵律师事务所律师。
委托代理人何梦丽，湖北西陵律师事务所实习律师。
原告黄林与被告安华置业公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理后，依法由审判员冯ＸＸ适用简易程序于2015年11月23日公开开庭进行了审理。审理中，依法追加建行夷陵支行作为第三人参加诉讼。因案情复杂转为普通程序，依法由审判员冯ＸＸ担任审判长，与审判员姚卫琼、人民陪审员望西峨组成合议庭于2016年1月20日公开开庭进行了审理。原告黄林及其委托代理人张雨，被告安华置业公司的委托代理人周泽成，第三人建行夷陵支行的委托代理人胡云兰、何梦丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄林诉称，2007年12月10日，原、被告双方在被告售楼部签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的安旺花园16号楼一层11号房屋卖给原告，面积43.20平方米，总价款494120元。合同签订后，原告陆续交纳了购房款和办证费，但被告未为原告办理产权手续，并以购房款未付清等种种理由拖延至今。经协商未果，现诉至法院要求判令被告立即履行2007年12月10日与原告签订的《商品房买卖合同》，为原告办理安旺花园16栋一层11号房的房屋产权证和土地使用权证，并由被告承担本案诉讼费用。
被告安华置业公司辩称，原告应交房款494120元，实际交纳房款373882元，尚欠房款120238元；根据《商品房买卖合同》第7条第1款第二项约定，原告尚欠我公司房款120238元，我公司决定解除合同，收回房屋，并由原告支付违约金49412元。
反诉原告安华置业公司诉称，2007年12月10日，反诉被告黄林与我公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定将我公司开发的安旺花园16号楼一层11号房屋出卖给反诉被告黄林，面积43.20平方米，总价款494120元。反诉被告黄林必须在2008年3月21日支付总房款的50%即24710元首付款，剩余房款247000元由反诉被告黄林用银行按揭一次性付清。如果反诉被告黄林支付房款逾期三十日，我公司有权单方面解除合同，反诉被告黄林应按合同总房款的10%支付违约金。合同签订后，我公司在2008年6月将房屋交给了反诉被告黄林，反诉被告黄林接收房屋后将房屋出租牟利。反诉被告仅交纳房款373882元，尚欠120238元。反诉被告黄林的欠款行为已经远远超过了合同约定的缴款期限，为此，我公司请求依法解除双方于2007年12月10日签订的《商品房买卖合同》，由反诉被告黄林将安旺花园16号楼一层11号房屋返还给反诉原告，并支付违约金49412元。
反诉被告黄林辩称，反诉被告不欠反诉原告房款，不同意解除合同。
第三人建行夷陵支行述称，原告在我们那里办理贷款属实，同时被告为原告的借款提供保证责任至办理他项权证之时止。因此，只要有人偿还借款，我行无异议。
经审理查明，2007年12月10日，黄林与安华置业公司经协商签订《商品房买卖合同》，约定由黄林出资494120元购买安华置业公司开发的安旺花园第16幢1层11房，面积44.92平方米，单价11000元／平方米；2008年3月21日前首付总房款的50%，剩余房款用银行按揭方式一次性付清；逾期付款超过三十日后，安华置业公司有权单方解除合同，并按总房款的10%支付违约金。2008年3月18日，安华置业公司为黄林开具了247120元的购房发票。2008年8月4日，黄林向安华置业公司支付16#楼11号商铺的办证费用30468元、土地证费283元；同日，安华置业公司用欠黄林往来款冲抵16#楼11号商铺欠款26267.50元。2009年3月10日，黄林向安华置业公司交纳16#楼11号商铺评估代交费1000元。2010年12月8日，黄林向安华置业公司交纳16#楼11号商铺房款40000元。2011年12月10日，黄林向安华置业公司交纳16#楼11号商铺房款56762元，该收据备注“欠余款及办证费23778元”。2013年12月19日，黄林向安华置业公司交纳16#楼11号商铺房款尾款30000元。随后，因安华置业公司未为黄林办理安旺花园第16幢1层11房的权属证书，黄林遂于2015年10月19日诉至本院要求安华置业公司立即履行2007年12月10日签订的《商品房买卖合同》，办理安旺花园16栋一层11号房的房屋产权证和土地使用权证，并由其承担本案诉讼费用。审理中，安华置业公司提起反诉要求解除双方于2007年12月10日签订的《商品房买卖合同》，由黄林将安旺花园16号楼一层11号房屋返还给反诉原告，并支付违约金49412元。
同时查明，黄林在安华置业公司处曾承接工程。黄林与安华置业公司经协商签订《商品房买卖合同》后于2008年5月5日与第三人建行夷陵支行签订借款合同，在第三人建行夷陵支行借款240000元，安华置业公司提供保证责任担保，黄林按月偿还建行夷陵支行借款本息，截止2015年12月6日尚欠借款本金74448.84元。安华置业公司已将安旺花园16号楼一层11号交付给黄林。
上述事实，有原告提供的购房发票、收款收据、共有协议书及说明、工程款结算单，被告提供的商品房买卖合同、购房发票、收款收据、借款合同，第三人提供的对账单以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为，黄林与安华置业公司于2007年12月10日签订《商品房买卖合同》及2008年5月5日与第三人建行夷陵支行签订的《借款合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。合同签订后，黄林分多次向安华置业公司支付房款，在2011年12月10日安华置业公司出具的收据上载明黄林“欠余款及办证费23778元”，而2013年12月19日安华置业公司出具的收据载明收到黄林尾款30000元。结合这两份收据看，足以证明黄林已经履行了全部的付款义务。安华置业公司认为该收据系公司临时人员所出且已经从公司离职，但该收据加盖了安华置业公司的公章，应当认定系安华置业公司认可上述事实，故其该辩解理由不能成立，本院不予采信。根据合同约定，黄林应当在2008年3月21日前首付总房款的50%，剩余房款用银行按揭方式一次性付清，故黄林应当在银行按揭款到账后不欠安华置业公司购房款，但从双方提交的证据看，黄林最后一笔款项系在2013年12月19日，显然黄林存在逾期支付购房款的行为。根据合同约定，安华置业公司在黄林未按时付清全部房款已构成违约的情况下，双方约定的合同解除条件已经成就，安华置业公司即有权解除商品房买卖合同，将所收取的房款退回黄林，但是安华置业公司在约定的合同解除条件成就后，未将所收取的房款退回黄林，又先后多次接受黄林支付的房款直至其将全部房款付清，这是接受违约方继续履行合同的行为，应视为对合同解除权的放弃，故双方签订的商品房买卖合同应当继续履行。同时，结合黄林提供的证据看，黄林在安华置业公司承接有工程，并曾用部分工程款抵偿购房款，可以认定双方实际上对《商品房买卖合同》约定的付款方式及付款时间另行口头作出了变更。故黄林要求安华置业公司立即履行2007年12月10日签订的《商品房买卖合同》，办理安旺花园16栋一层11号房的房屋产权证和土地使用权证的理由成立，本院予以支持。安华置业公司反诉要求解除双方于2007年12月10日签订的《商品房买卖合同》，由黄林将安旺花园16号楼一层11号房屋返还给反诉原告，并支付违约金49412元的理由不成立，本院不予采信。经本院主持调解，双方当事人不能达成一致意见。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、由被告宜昌安华置业有限责任公司在本判决发生法律效力后立即协助原告黄林办理安旺花园16栋一层11号房的房屋产权证及土地使用权证。
二、驳回被告宜昌安华置业有限责任公司的反诉请求。
案件受理费80元、反诉费9200元，由被告宜昌安华置业有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 冯ＸＸ
审 判 员 姚卫琼
人民陪审员 望西峨
二〇一六年二月十九日
书 记 员 李南萱