安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民二终字第00273号
上诉人（原审原告）：合肥绿都物业管理公司。
法定代表人：朗道阔，总经理。
委托代理人：李世源，该公司客服中心副主任。
委托代理人：黄迎春，安徽凯安律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：合肥庆都文化娱乐有限公司。
法定代表人：陈良树，总经理。
委托代理人：林绪义，该公司副经理。
委托代理人：崔建军，安徽华人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中铁四局集团建筑装饰安装工程有限公司。
法定代表人：胡晓林，董事长。
委托代理人：李震，该公司员工。
委托代理人：马长征，安徽见谛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡晓峰。
委托代理人：陈立祥，安徽健友律师事务所律师。
委托代理人：张成，安徽健友律师事务所律师。
上诉人合肥绿都物业管理公司（以下简称绿都物业公司）、合肥庆都文化娱乐有限公司（以下简称庆都娱乐公司）与被上诉人中铁四局集团建筑装饰安装工程有限公司（以下简称中铁四局建安公司）、胡晓峰物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院2014年1月2日作出的（2013）庐民二初字第00009号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人绿都物业公司的委托代理人李世源、黄迎春、上诉人庆都娱乐公司的法定代表人陈良树及其委托代理人林绪义、崔建军、被上诉人中铁四局建安公司的委托代理人李震、马长征、被上诉人胡晓峰的委托代理人陈立祥、张成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：中铁四局建安公司系绿都商城（EF区三层）（权证字号：房地权合产字第113982号，建筑面积：1482.4平方米）房屋所有权人，产权登记时间为2008年12月11日；胡晓峰系绿都商城E、F区一层101室、102室、二层201室、202室（权证字号：房地权庐字第089316、089317、089319、089321号，建筑面积共计：1481.31平方米）房屋所有权人，产权登记时间为2008年12月19日，变更登记时间为2009年2月19日，原产权人为合肥饮食服务股份有限公司。
2006年4月16日，合肥市绿都商城业主委员会与合肥绿都商城物业管理公司（2006年5月12日名称变更为绿都物业公司）签订《合肥绿都商城物业管理委托合同》一份，合同约定：合肥市绿都商城业主委员会将绿都商城委托绿都物业公司实行物业管理。委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属物的维修、养护和管理、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生、商城内交通与车辆停放的管理；维持公共秩序等，并负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、共用设施设备更新、维修改造基金；3、共用、公益水电费及高层电梯使用费；4、消防设施设备使用费及维护基金。业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，绿都物业公司应接受并合理收费。委托管理期限为10年，自2006年4月19日零时起至2016年4月18日24时止。同时约定本物业的管理服务费按物价局核定的标准调整。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费和二次供水、供电（水：经营用水2.82元／m3，特种用水6.02元／m3；电1.08元／kwh）及其他费用的，按以下规定处理：从逾期之日起按每天欠费总额和应交管理费用的5‰缴纳滞纳金。
2009年6月5日，绿都物业公司与中铁四局建安公司签订《物业管理委托合同》一份，合同约定：中铁四局建安公司按照本合同的约定，接受绿都物业公司提供的物业服务。同时约定，出租物业时，中铁四局建安公司应在出租房屋15天内告知绿都物业公司，要求物业使用人与绿都物业公司约定相关事宜，物业使用人违反《绿都商城物业管理办法》、《绿都商城广告管理办法》及本合同所造成的经济损失和法律后果，中铁四局建安公司需承担连带责任。合同同时约定物业管理费为建筑面积每月每平方米2.1元，合计每月3133元。绿都商城系二次供水供电，中铁四局建安公司同意缴纳水电预付金2万元，并按照绿都商城收费标准交纳水电费（水：经营用水2.82元／m3，特种用水6.02元／m3；电1.08元／kwh），应于每月10日前缴纳。本合同为长期服务合同从2009年元月1日起执行。
2006年7月10日，中铁四局集团实业有限公司（后由中铁四局建安公司承接）与合肥黄金一代商务俱乐部［后更名为合肥黄金一代文化娱乐有限公司（以下简称黄金一代公司）、庆都娱乐公司］签订《房屋租赁合同》一份，合同约定将其位于绿都商城EF区三层（总面积1420平方米）商用楼房租赁给合肥黄金一代商务俱乐部使用，时间自2006年7月1日至2009年6月30日。合同中还约定“租赁期间房屋管理费、水电费、门前三包费、治安费等其他经营税费，由合肥黄金一代商务俱乐部承担”。2009年6月2日，黄金一代公司向中铁四局建安公司出具《承诺书》一份，承诺承租期间，该公司承担物业管理费用和消防安全责任。合同到期后双方续租三年。2012年7月1日，中铁四局建安公司与庆都娱乐公司签订《房屋租合同》，约定租赁期共三年，自2012年7月1日至2015年6月30日止。
庭审中，绿都物业公司向该院提交了涉案物业自2008年6月至2012年3月期间的水电费、物业费明细表以及催款通知单。根据明细表的统计：该期间的水费数据依据安装在绿都商城EF区三层（中铁四局建安公司房产内）水表一和安装在绿都商城E区七层的水表二（空调补水，现已拆除），收费标准分别为2007年6月至2010年10月经营用水3.27元／吨，特种用水7.02元／吨；2010年11月至今经营用水3.27元／吨，特种用水9.02元／吨。电费计费依据为安装在绿都商城F区变电所内，表号为No008253，倍率600／5，收费标准为1.08元／度。2008年6月至2012年3月期间水费为36092.21元、电费为510364.80元，二项合计546460.01元。物业费的收费标准为：负一层及一层按建筑面积每月每平方米1.86元；二层至六层每月每平方米2.1元。涉案物业一、二层建筑面积1481.30平方米，每月物业费计算为2970元（583.37平方米×1.86元／平方米＋897.93平方米×2.1元／平方米）；三层建筑面积1420.80平方米，每月物业费计算为2983元（1420.80平方米×2.1元／平方米），一至三层每月物业费合计5953元。2008年6月至2012年3月物业费合计271638元（其中：2008年6月的物业费为3753元，其余月份为5953元）。同时主张违约金按每日千分之五计算违约金，水电违约金总计1652331.52元，物业费违约金为1129835.67元。对前述欠费金额，绿都物业公司根据建筑面积将总水电费、物业费和违约金进行分摊后得出：一二层欠费总额为414448.42元、三层欠费总额为403649.59元；违约金分摊为：一二层1371343.36元、三层1340823.83元（其中已扣除2010年8月23日、8月26日、9月9日以“合肥日月明一代商务俱乐部”名义向绿都物业公司帐户现金交纳的共计7万元）。
庭审中，绿都物业公司还向该院提交了2010年6月至2012年8月期间的书面催款通知（包括欠费明细表），庆都娱乐公司、中铁四局建安公司以及胡晓峰对上述证据的真实性、合法性以及关联性均提出异议。从绿都物业公司提交的催款通知的内容以及发送对象看，该通知的发送对象均为黄金一代公司（其中2012年8月2日通知发送至更名后的庆都娱乐公司），另自2011年8月起同样内容的催款通知同时发送至合肥百明电器有限责任公司（以下简称百明电器）。庆都娱乐公司当庭陈述其自更名以来仅使用三层物业，未使用一、二层物业。胡晓峰亦陈述自2011年1月29日起其名下的一、二层物业使用人为百明电器。
原审法院另查明：2012年11月28日，庆都娱乐公司就本案管辖权提出异议申请。异议审理期间，庆都娱乐公司于2012年12月4日撤回管辖权异议申请。
绿都物业公司向该院提交2009年5月8日其与“胡晓峰”签订的《物业管理委托合同》和担保人签名为“胡晓峰”的《承诺书》各一份。在案件审理过程中，胡晓峰以上述证据中“胡晓峰”非其本人亲笔签名为由，于2012年12月7日向该院申请笔迹鉴定。该院委托安徽惠民司法鉴定所对上述证据签名的真伪进行鉴定。2013年1月25日，该司法鉴定所出具《笔迹检验鉴定意见书》，鉴定意见为：送检的签订时间为2009年5月8日的《物业管理委托合同》中乙方：法人代表或委托人（签字）栏“胡晓峰”签名和2009年5月8日的《承诺书》中担保人（签章）栏“胡晓峰”签名与胡晓峰的样本签名，两者不是同一人所写。庭审中，绿都物业公司当庭撤回该份证据。
2013年6月2日，该院以绿都物业公司诉讼请求的计算以及依据与其所主张的事实和理由之间逻辑混乱，模糊不清，其起诉不符合民事诉讼法关于起诉的规定为由，裁定驳回起诉。绿都物业公司不服提起上诉。2013年9月25日，合肥市中级人民法院裁定撤销该院民事裁定，指令该院进行审理。
在审理过程中，经法院组织双方调解，双方未达成一致意见。
绿都物业公司诉至原审法院，请求判令：庆都娱乐公司给付欠交绿都物业公司物业服务费、水费、电费共计818098.01元，违约金2712167.19元（2008年6月至2012年3月期间）；中铁四局建安公司与庆都娱乐公司连带承担欠绿都物业公司的物业服务费、水费、电费合计403649.59元，违约金1340823.83元；胡晓峰与庆都娱乐公司连带承担欠绿都物业公司的物业服务费、水费、电费合计414448.42元，违约金1371343.36元；以上合计3530265.2元。
原审法院认为：2006年4月，绿都物业公司作为受托方与合肥市绿都商城业主委员会签订《物业管理委托合同》，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，该合同对全体业主具有拘束力。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，绿都物业公司接受委托为绿都商城提供物业服务，中铁四局建安公司、胡晓峰作为绿都商城业主，虽分别与租户（物业使用人）签订租赁合同，并约定由物业使用人缴纳相关物业费用，但物业使用人所享有的物业服务，系基于业主的物业，业主实际为涉案物业服务的最终受益人，绿都物业公司诉请其承担连带责任，合法有据，予以支持。
关于诉讼时效的问题。涉案物业费欠款，绿都物业公司提交了相应的连续催款记录，诉讼时效期间应从最后一次催款之日起计算，本案诉讼时效未超过两年。
关于物业费，绿都物业公司以庆都娱乐公司（原黄金一代公司）为物业使用人向其主张物业费，主张物业费的时间段为2008年6月至2012年3月。从查明的房屋租赁时间看，庆都娱乐公司（原黄金一代公司）自2006年7月已经使用涉案物业，范围为一至三层。2012年9月因黄金一代公司的股东发生变更，变更时仅接受中铁四局建安公司名下物业（即绿都商城EF区三层），该部分事实在庆都娱乐公司提交的转让协议，以及其与中铁四局建安公司的房屋租赁合同中均予以印证。另胡晓峰亦当庭陈述自2011年1月29日起其名下的一、二层由百明电器承租，此前由原黄金一代公司承租；百明电器的工商登记成立时间为2010年11月1日，其工商备案的使用房屋即为胡晓峰名下房产。绿都物业公司在此时间后的催款通知中均同时抄送该公司。从上述事实分析，至少在2010年11月1日起，原黄金一代公司即不再使用胡晓峰名下的房产，绿都物业公司对此应为明知，其仍向庆都娱乐公司主张该时间之后的物业费用，缺乏事实依据，应予驳回。本案中，对于绿都物业公司主张的2008年6月至2012年3月中铁四局建安公司名下房屋的物业费，以及2008年6月至2010年10月期间胡晓峰名下房屋的物业费，予以支持。另胡晓峰自2008年12月19日登记为涉案物业的产权人，绿都物业公司主张其自2008年6月即承担连带责任，与查明事实不符，该部分诉请不予支持。涉案欠付物业费经计算为221148元［其中：1、2008年6月至2010年10月物业费170437元（一至三层，3753元＋5953元／月×28个月=170437元）；2、2010年11月至2012年3月（三层，2983元／月×17个月=50711元），二项合计221148元］。扣除绿都物业公司认可收到黄金一代公司支付的7万元，尚欠151148元。中铁四局建安公司对庆都娱乐公司上述数额中的101039.17元物业费［（170437元×2983／5953=85404.6元）＋50711元=136115.6元］、（136115.6元-70000元×2983／5953=101039.17元）承担连带责任，胡晓峰对庆都娱乐公司上述数额中的30416.43元物业费承担连带责任（2009年1月至2010年10月，即2970元×22个月=65340元、65340元-70000元×2970／5953=30416.43元），胡晓峰其他月份的物业费部分，因涉及案外物业使用人，本案中不予处理。绿都物业公司诉请超出部分，证据不足，不予支持。另，原黄金一代公司经工商登记名称变更为庆都娱乐公司，非新设公司，其应承继公司的债权债务。股权转让协议中关于公司债务的约定，属另一法律关系，不影响公司对外责任的承担。庆都娱乐公司辩称不承担工商变更前债权债务的理由，于法无据，不予支持。
关于水电费，作为物业管理企业的绿都物业公司，对绿都商城内的水电表的分装、使用负有管理职责和义务。本案中，双方对水电表的安装、控制范围以及其管线分布和实际用量产生分歧，绿都物业公司对此负有举证责任，同时应提供代缴、公摊和实际计收水电费的计算依据。案件审理中，绿都物业公司未能提供水电表分装、控制范围的相关材料，也未提供实际使用人对水电用量的确认记录；且在其主张时间期间内水电用量的实际使用人亦包括案外物业使用人的用量，绿都物业公司未能作出明确的划分和剔除。庆都娱乐公司以及中铁四局建安公司、胡晓峰对水电使用人和实际水电用量提出的异议成立，绿都物业公司该部分诉请，依据不足，不予支持。
关于违约金，合同约定逾期之日按每天欠费总额的5‰。缴纳滞纳金，中铁四局建安公司辩称该违约金过高。原审法院认为，涉案物业服务合同约定滞纳金实质是迟延履行的违约金，对于当事人约定的标准是否过高，需要与实际造成的损失进行比较，根据最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的司法解释，逾期付款违约金通常解释为同期银行贷款利率计算的推定资金利息损失。本案中，合同约定的日5‰标准，与同期银行贷款利率（年利率6%）计算的结果，二者相比明显高于后者。另人民法院在考量违约金标准是否过高，在实际损失的基础上，还需综合考虑合同的履行情况、当事人过错程度等因素。结合本案的实际情况，对于违约金的标准，参照人民银行规定的一年期贷款基准利率（年利率6%）的2倍（折合日利率0.32‰）予以调整。经计算，自2008年7月暂计算至2012年8月31日，违约金数额为65937.37元。连带责任中分担比例为：中铁四局建安公司对其中的44178.04元承担连带责任（65937.37元×101039.17元／151148元=44178.04元）；胡晓峰对其中的13187.47元承担连带责任（65937.37元×30416.43元／151148元=13187.47元）。
综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十二条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条、第四十四条、第四十五条、第四十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、庆都娱乐公司于判决生效之日起十日内支付绿都物业公司物业费151148元，支付逾期付款违约金65937.37元；二项合计217085.37元；二、中铁四局建安公司对庆都娱乐公司的付款义务在145217.21元（101039.17元＋44178.04元）范围内承担连带清偿责任；三、胡晓峰对庆都娱乐公司的付款义务在43603.9元（30416.43元＋13187.47元）范围内承担连带清偿责任；四、驳回绿都物业公司其他诉讼请求。案件受理费35202元，绿都物业公司承担30645.72元，庆都娱乐公司、中铁四局建安公司、胡晓峰共同承担4556.28元。
绿都物业公司不服上述判决，向本院上诉称：1、绿都物业公司提供了庆都娱乐公司在实际使用中铁四局建安公司和胡晓峰的物业过程中所发生的水电费用的相关证据，庆都娱乐公司的单独电表、水表记录的具体度数指数、用水用电的抄报单、绿都物业公司代交绿都商城全部物业水电费的凭证、庆都娱乐公司前期实际转付物业费、水电费的转账凭证以及绿都物业公司收到前期支付的物业费、水电费后开具的缴费票据等，足以证明庆都娱乐公司欠绿都物业公司为其代付水电费的客观事实。庆都娱乐公司未就其经营期间未实际用水用电及全额支付绿都物业公司为其垫付水电费用提供证据，原审法院驳回绿都物业公司要求庆都娱乐公司等给付绿都物业公司为庆都娱乐公司垫付的546460.01元水电费及相应违约金的诉讼请求，违背客观事实，也无法律依据。2、绿都物业公司主张违约金的标准是根据绿都物业公司与绿都商城业主委员会签订的物业服务合同，以及与中铁四局建安公司签订的物业服务合同的违约金条款，除中铁四局建安公司提出违约金过高，庆都娱乐公司、胡晓峰并未提出并要求调减，即使适当减少违约金约定的比例，也不适用于庆都娱乐公司和胡晓峰。原审法院将合同约定的违约金调整为人民银行一年期贷款基准利率的2倍，超越了自由裁量权，无事实和法律依据。请求撤销原审判决第一、二、三项中关于违约金数额部分的判决和第四项判决，改判支持绿都物业公司主张的要求庆都娱乐公司等给付绿都物业公司为其垫付的水电费546460.01元及相应违约金，并依据原合同约定由被上诉人承担逾期给付物业服务费用的违约金，或将本案发回原审法院重新审理。
庆都娱乐公司答辩称：1、本案系物业服务合同法律关系，庆都娱乐公司从未与绿都物业公司签订过物业服务合同，该物业服务合同对答辩人不产生效力。2、庆都娱乐公司2012年9月5日才经工商管理部门核准成立。3、2012年3月10日的转让协议第五条约定，“此前黄金一代公司有关债务与乙方无关”，由此庆都娱乐公司不应承担民事责任。4、绿都物业公司认为应当支持其为庆都娱乐公司垫付的水电费，违背事实，无法律依据。5、绿都物业公司主张的违约金数额过高，如认定我公司承担责任，同意一审认定的违约金数额。
中铁四局建安公司答辩称：1、原审驳回绿都物业公司的请求符合事实和法律规定。水电费是否发生，庆都娱乐公司和中铁四局建安公司是否使用，绿都物业公司无证据证明。中铁四局建安公司并未使用。绿都物业公司一审提供的证据不能证明水电费系中铁四局建安公司实际使用。绿都物业公司明确了户名是黄金一代公司，要求中铁四局建安公司承担水电费不能成立。2、本案物业费未能支付与物业公司拒收物业费的行为有关。原审法院认定欠付物业费不应当考虑逾期利息，中铁四局建安公司未欠缴物业费，绿都物业公司也未向中铁四局建安公司主张。绿都物业公司在长达四年之后主张物业费系恶意行为，对物业费不应当认定违约金。即使认定也应对同期贷款2倍的标准予以调减。3、物业费的支付义务应由实际使用人承担。
胡晓峰答辩称：1、同意中铁四局建安公司的答辩意见。2、绿都物业公司主张水电费没有事实依据，原审法院驳回该部分请求合法。3、胡晓峰与庆都娱乐公司之间没有合同关系，绿都物业公司要求胡晓峰承担连带责任没有事实和法律依据。
庆都娱乐公司上诉称：1、绿都物业公司与业主签订的自2009年1月1日起执行的《物业管理委托合同》第十四条约定，“本合同执行之日前，乙方所欠的费用，双方另行结算，执行之日以后，该房屋发生的各项费用由乙方按本合同履行”，原审判决将2008年6月至12月的物业管理费39471元及违约金18007.89元，合计57487.89元，计算在庆都娱乐公司名下，与合同约定相违背。自2009年3月至2010年10月共20个月的物业管理费59400元和违约金36579.9元，合计95979.9元应从原审判决认定的总数额中扣除。2、绿都物业公司首先根本违约，未按照其公开承诺执行一户一表制度，案涉的EF区1至3层只有一块水表。我公司成立后由我公司使用的物业费、水电费我公司可以缴纳，但之前黄金一代公司使用的费用不应当由我方承担。根据绿都物业公司提供的业主手册，“物业公司应做到发放给每位业主相关资料进行入住前的宣传，同时缴纳当月的物业管理费及水电费预付金”，但绿都物业公司未做到。绿都物业公司仅具有三级资质却一直按一级资质收费，应扣除不当得利部分。绿都物业公司存在严重失职行为，无权收取100%物业管理费。3、绿都物业公司主张债权，没有债务人签字认可的欠款证据，绿都物业公司的催款通知不具证据的三性，不应作为证据使用。催款通知上虽有对方公司员工签收，但没有交给其法定代表人或授权主体签收，不能视为公司的确认。绿都物业公司主张无证据证实，且超过诉讼时效。4、本案属于物业服务合同法律关系，股权转让协议涉及的当事人、权利义务所指向的对象、标的与物业服务合同法律关系不属同一法律关系和法律事实，原审判决认定股权转让法律关系的当事人履行物业服务合同法律关系当事人应履行的义务，显属适用法律错误。原审判决提及庆都娱乐公司由黄金一代公司变更而来，公司变更和股权转让属于同一法律关系审理范围，该法律关系的当事人另一方必须到庭应诉才能审理清楚。原审法院不同意原黄金一代公司的法定代表人顾维明参加诉讼，属适用法律错误，既不公平又不合法。工商变更前庆都娱乐公司的企业法人营业执照未经过合法批准，庆都娱乐公司不承认工商变更前的债权债务符合法律规定。5、转让协议是原黄金一代公司于2012年3月10日和陈维庆签订，庆都娱乐公司于2012年9月5日依法成立，并无公司之间股权转让事实存在。转让协议约定转让前原黄金一代公司的债权债务与陈维庆无关，与本案物业服务合同纠纷案无关联性。2012年5月8日合肥日月明娱乐管理有限公司出具收到黄金一代转让款135万元的收款收据中明确写明交款人是陈维庆个人，不是庆都娱乐公司。6、中铁四局建安公司提交的2012年11月30日的证明证明绿都物业公司已经明知庆都娱乐公司是新的物业使用人，如绿都物业公司当时告知庆都娱乐公司如原公司欠费不结清，要由庆都娱乐公司承担物业费，庆都娱乐公司在2012年5月18日支付135万元转让款时，一定会邀请物业公司到场为其追回欠款，绿都物业公司拒绝庆都娱乐公司商谈作为新的物业使用人的交费事宜，绿都物业公司现要庆都娱乐公司承担已经被物业公司主动放弃的债权，无事实和法律依据。7、在2009年5月8日承诺书上签字的吴东林，时任合肥日月明娱乐管理有限公司的法定代表人，吴东林对偿还黄金一代公司欠款负有不可推卸之责。8、庆都娱乐公司不是案涉物业的实际使用人，不应承担相应责任。请求撤销原审判决第一项，改判庆都娱乐公司不承担本案的全部民事责任。
绿都物业公司答辩称：1、绿都物业公司有权要求物业的实际使用人承担物业服务费。黄金一代公司股权变更后更名为庆都娱乐公司，两者不是收购和转让关系，应由变更后的公司承担变更前的债权债务。2、绿都商城业主委员会与绿都物业公司签订了物业服务合同，签订的程序合法，内容真实有效，对物业费、水电费等有明确约定。百明电器在绿都物业公司管理期间对胡晓峰的房屋进行了使用，庆都娱乐公司与胡晓峰均未将此情况通知我方。胡晓峰的房屋确实由百明电器使用，对原审判决扣除的该部分物业费，我方没有异议。3、庆都娱乐公司强调其于2012年9月5日成立，其前身是黄金一代公司，其变更了股东，对未支付的物业费用等债务应当由变更后的庆都娱乐公司承担。庆都娱乐公司一直实际使用绿都物业公司的水电，我方一审已经提交了水电费用凭证，原审未认定，是认定事实错误。4、本案不存在诉讼时效问题，本案发生于绿都物业公司提供服务期间。本案诉讼前，我公司已向各方主张相应的权利，提供的证据均有黄金一代公司或庆都娱乐公司签字。5、庆都娱乐公司将部分房屋出租给百明电器，庆都娱乐公司和胡晓峰均未告知我方，导致无法分表，责任应当由庆都娱乐公司和胡晓峰承担。6、我方与业委会签订的物业服务合同中明确约定了业主和物业使用人应当共同承担责任。
中铁四局建安公司答辩称：1、《物业管理委托合同》第十四条约定，“本合同执行之日前，乙方所欠的费用，双方另行结算，执行之日以后，该房屋发生的各项费用由乙方按本合同履行”，原审判决判令中铁四局建安公司承担2008年6月至12月的物业管理费及违约金，与合同约定相违背。2、原审判决认定证据不足，绿都物业公司主张没有证据支持，不应予以认定。3、股权转让后庆都娱乐公司是否承担责任与我方无关。4、庆都娱乐公司的其他上诉理由与我方无关。
胡晓峰答辩称：1、庆都娱乐公司上诉理由与胡晓峰无关。2、违约金的标准过高，应当按照同期贷款利率标准计算违约金。
二审期间，庆都娱乐公司向本院提交以下证据：
房屋租赁合同一份。证明：2006年至2008年租赁了EF区1-3层，2008年之后公司只租赁EF区3层，1-2层没有租赁。
绿都物业公司质证认为：证据的三性没有异议，但对证明目的有异议。
中铁四局建安公司质证认为：证据的三性没有异议，但与中铁四局建安公司无关。
胡晓峰质证认为：证据的真实性没有异议，关联性有异议。租期届满后应该还在租赁。
绿都物业公司、中铁四局建安公司、胡晓峰二审期间均未提交新证据。
二审查明：原黄金一代公司（后更名为庆都娱乐公司）于2009年5月8日向绿都物业公司出具承诺书一份，载明，“我单位营业场所位于绿都商城E、F区一至三层，……我单位承诺于2009年9月30日前交清所欠费用，并按时交纳2009年4月以后发生的水电费和物业管理费……”。
除本院认定的上述事实，原审认定的其他事实本院予以确认。
本院认为：合肥市绿都商城业主委员会与绿都物业公司于2006年4月16日签订的《合肥绿都商城物业管理委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，该合同对绿都商城的全体业主均具有约束力。
绿都物业公司为绿都商城提供了物业服务，业主及物业使用人依据国务院《物业管理条例》的规定以及《物业管理委托合同》的约定，应当向绿都物业公司交纳物业费。物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响绿都物业公司的服务水平和服务质量。根据查明的案涉房屋使用情况，原黄金一代公司（后更名为庆都娱乐公司）自2006年7月已使用案涉物业即绿都商城EF区一至三层，直至2010年11月1日起百明电器工商登记成立，百明电器工商备案的使用房屋为绿都商城EF区1-2层，结合原黄金一代公司出具承诺书的内容，业主胡晓峰于一审陈述的案涉房屋使用情况，以及庆都娱乐公司于2012年7月与中铁四局建安公司签订的房屋租赁合同的事实，原审认定庆都娱乐公司（原黄金一代公司）应当承担自2008年6月至2010年10月期间的绿都商城EF区一至三层的物业费及2010年11月至2012年3月期间的绿都商城EF区三层的物业费并无不妥。
原黄金一代公司经过工商变更登记更名为庆都娱乐公司，虽公司内部股东亦发生变化，但其更名前后在法律上仍系同一法人。庆都娱乐公司应当承担交纳物业费的义务。至于转让协议中关于公司债务的约定，与本案不属于同一法律关系，转让协议的内部约定不能作为物业使用人庆都娱乐公司（原黄金一代公司）对外不承担物业费的合法理由。
案涉物业因业主和物业使用人未按时缴纳物业费，绿都物业公司已提交了相关的催款通知，诉讼时效应自最后一次催款之日起算，本案并未超过两年的诉讼时效。
关于水电费，绿都物业公司作为物业管理企业，对绿都商城内的水电表的分装、控制、使用负有管理义务，绿都物业公司应尽到谨慎注意义务。本案中，业主及物业使用人对绿都物业公司诉称并经一审法院现场勘验的水电表的安装、控制范围及实际用量均持有异议，绿都物业公司未能举证证明其主张的水电费的计算依据及各业主、物业使用人实际的用水用电量。绿都物业公司也未能提供水电表分装、控制范围的相关证据及实际使用人对水电用量确认的证据。另在绿都物业公司主张的期间内水电用量的实际使用人亦包括案外物业使用人的用量，绿都物业公司未能提供明确区分的证据。绿都物业公司有关水电费及该部分违约金的上诉主张，依据不足，本院不予支持。
关于违约金，《物业管理委托合同》约定逾期之日按每天5‰缴纳滞纳金，绿都物业公司未提交证据证明因业主及实际使用人的逾期支付物业费的行为给绿都物业公司造成的实际损失，原审法院酌情将违约金标准调整为银行一年期贷款基准利率的2倍，根据公平原则和诚实信用原则，原审法院对违约金的调整并无不当。
综上所述，绿都物业公司与庆都娱乐公司的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审判决结果并无不当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25748元，由上诉人合肥绿都物业管理公司负担21192元，由上诉人合肥庆都文化娱乐有限公司负担4556元。
本判决为终审判决。
审判长 钱爱民
审判员 沈 静
审判员 程亚娟
二〇一四年八月八日
书记员 汪 磊
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。