广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛南法民三初字第625号
原告（反诉被告）周镜佳，男，住广东省佛山市南海区。
委托代理人乔毅韧。
被告（反诉原告）林兆威，男，住广东省佛山市南海区。
委托代理人陈映青、李周明。
原告周镜佳诉被告林兆威土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月1日受理后，被告在举证期限内提出反诉，本院依法受理并决定合并审理。本案依法由审判员招伟妍独任审判，于2013年9月3日公开开庭进行了审理。诉讼期间，本院依法委托鉴定。后于2014年6月24日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人乔毅韧、被告林兆威及其委托代理人李周明到庭参加了两次庭审。被告的委托代理人陈映青到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年4月13日，被告和原告签订了一份《土地租赁使用合同》，合同中约定，原告将自己所租用的位于平洲平胜大马头鱼塘土地转租给被告使用，租赁期限为20年（从2010年4月1日起至2030年3月30日止），土地计租面积为5730平方米，计租日期为2010年4月1日起；并约定了租金计算和支付方式、环境配套设施费和支付方式及其他相关事项。合同签订后，原告把涉案土地依约交付给被告，被告接受了土地并投入使用。2010年12月31日前，被告依约支付租金，自2011年1月1日后，被告没有支付租金，经原告多次催要，被告仍然拒绝支付；原告无奈诉讼至人民法院。综上所述，原告和被告之间的《土地租赁使用使用合同》自签订时合法有效成立，原、被告有诚信履行合同义务的责任。现原告依约履行合同，而被告违约不完全履行合同，且不存在任何不可抗力免责的情形，被告应当承担依合同约定支付租金和其他费用的责任，并应当承担违约引起的其他责任。请求判令：1、被告支付原告土地租金659751元及其利息69261.93元（后在诉讼中变更为42851.23元，租金和利息计算至实际支付完结之日，暂计至2013年6月30日止，租金为半年支付一次，利息是以各段租金应付的次日开始，按商业银行同期贷款利率6.56%计算）；2、被告支付原告环境配套设施费47300元及其利息5712.12元（后在诉讼中变更为环境配套设施费43430元及其利息，设施费和利息计算至实际支付完结之日，此暂计至2013年6月30日，利息从2012年1月1日起按商业银行同期贷款利率6.56%计算）；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告答辩并反诉称，2010年4月，原告与被告签订《土地租赁使用合同》，合同约定：原告将其所租的工业用地（平洲平胜大马头鱼塘土地）转租给被告，被告可在该地上建工业厂房；该地实际使用面积为5659平方米，计租面积5730平方米，租期20年，从2010年4月1日起算，月租每平方米3.8元，每3年递增10%，环境配套设施费每亩每年2000元，被告一次性补偿原告已投入建设款项293000元；原告保证租赁土地使用权的合法性；被告按原告提供的设计图施工，基建投资由被告承担，合同期满租赁土地上的厂房与建筑物归原告所有。双方协商确认合同内容后，被告按约定支付基础基建打桩及其它杂费293000元给原告，后被告又按约定支付了2010年12月31日前的租金195966元、环境配套设施费12749元给原告。合同签订后，被告按合同约定在租赁土地上建设厂房，厂房按原告提供的图纸及其打桩的地基建设，被告共支付厂房建设费1810880元。因原告租赁给被告的土地不是合同约定的工业用地，2011年5月30日，国土部门到上述厂房上张贴《责令停止国土资源违法行为通知书》和整改通知，要求拆除地上建筑物、构筑物及水泥等硬底化地面，并清理建筑垃圾，做好地块复绿工作，并通知被告到国土部门签字确认。还没有铺设水泥地面的厂房不能再铺，供电局不予供电，从此至今，被告一直没有也不能按约定、按计划使用土地，损失巨大。原告将非工业用地当作工业用地租赁给被告，违反我国法律的规定，合同无效，不存在收取租金的权利，原告应将依据合同收取的上述款项返还给被告，并赔偿被告已支付的厂房建设费用。另外，国土部门上述要求拆除违建并复绿的费用也应由原告承担，如果被告因此受到损失，待实际发生后，被告有权另案诉讼。请求判令：1、确认原告与被告签订的《土地租赁使用合同》无效；2、原告向被告返还基础基建打桩及其它杂费293000元、已交租金195966元、环境配套设施费12749元；3、原告赔偿被告厂房建设费经济损失1810880元。
原告针对被告的反诉辩称，如果该合同无效的，请求被告返还土地，并且补足所欠原告方的租金。因被告实际占有使用了土地，在截止纠纷之前，被告一直在使用土地进行仓储，而且至今未返还予原告，所以其无权要求返还其已交租金及其他费用，并且应补交所拖欠的租金。被告没有履行报建手续，也没有按照合同约定的按原告提供给被告的设计图纸进行施工，而是由其自行找另外的图纸进行施工。鉴定价格过高，该部分的损失被告应承担一定的过错责任。
原告在诉讼中提供下列证据：
1、周镜佳身份证（1份，复印件），用以证明原告的诉讼主体资格。
2、土地租赁使用合同（1份，原件），用以证明原、被告之间的土地租赁使用关系以及租金的约定、期限及交纳租金的内容。
3、合同书（1份，原件），用以证明土地的性质，被告知道该土地的权属及其他的状况，原告出租涉讼土地合法有效。
4、录音光盘（1个）及录音记录（1份，打印件），用以证明原告一直向被告索要催收租金。
5、企业机读档案资料（1份，打印件，加盖佛山市南海区工商行政管理局政府信息公开专用章），用以证明被告一直在使用涉讼土地。
经质证，被告对原告出示的证据1无异议。对证据2的真实性、关联性无异议，但认为该证据违反法律的强制性规定，是无效的合同。合同正文第一句话甲方同意将工业用地转租给乙方使用。合同第四条第一项甲方保证土地使用权的合法性和缴纳土地使用税，保证乙方使用期间不受侵犯。原告当时保证可以办好土地使用证及缴纳土地使用税。对证据3的真实性无法确认，被告不是合同的当事人，在原告出租土地给被告时，也没有披露该合同，也没有将合同作为原、被告合同的附件。原告向稻竹经济合作社租的土地是5376平方米，但原、被告签订的合同约定的土地面积为5730平方米，该土地是否为同一块地不清楚。对证据4的真实性无异议，双方发生租赁合同关系后，双方相互打过电话联系，但该电话让被告清楚知道是周镜佳与周月霞共同经营土地，请求法庭通知周月霞作为共同原告参加诉讼。对证据5的真实性无异议，但对其证明内容有异议，南海远东机动车配件有限公司是被告与林知海两个股东共同经营的，该公司成立于2008年5月29日，该公司成立时在工商登记上使用的经营场地是在平胜工业西区，但该地与本案诉讼涉及的土地无关。本案诉讼所涉及的土地就是与该公司使用的土地是相邻的土地。
被告在诉讼中提供下列证据：
1、林兆威身份证（1份，原件），用以证明被告的诉讼主体资格。
2、存根、整改工作的通知存根（2份，复印件，加盖佛山市南海区桂城街道国土城建和水务局印章），用以证明原告租给被告的土地不是工业用地，政府国土部门责令被告停止使用该土地，并拆除地上建筑，清理建筑垃圾，复绿该地块，被告实际无法按与原告合同的约定使用该土地，通知书的正本张贴在涉案土地的现场，现在提交的是被告与平胜村民小组到国土部门签收的存根。
3、收款收据（4份，原件）。
4、个体户机读档案登记资料（1份，打印件，加盖佛山市南海区工商行政管理局政府信息公开专用章）。
证据3、4，用以证明被告已按合同约定向原告支付了基础基建打桩及其他杂费293000元。2010年4-12月的租金195976元、环境配套设施费12749元。在收款收据上盖章的配件店就是原告的。
5、建筑工程承包合同（1份，原件）。
6、收款收据（4份，原件）。
7、照片（2份，原件）。
证据5-7，用以证明被告依据合同约定按原告提供的图纸及已建设的地基建成5659平方米的工业厂房，并为此支付建筑工程款1810880元。厂房已经建成，地面没有硬化不能使用。
经质证，原告对被告出示的证据1无异议。对证据2的真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认，认为该证据显示的土地面积与合同约定的土地面积、位置不一致。对证据3无异议。对证据4无异议。对证据5、6的真实性、合法性、关联性均不予确认，形式上有瑕疵，不符合建筑工程的约定。对证据7的真实性、合法性、关联性均不予确认，不能证明被告所证明的内容。
经被告申请，本院依法委托鉴定：
1、工程造价鉴定报告（1份，原件）。
经质证，原告对本院出示的证据1的真实性、合法性、关联性均予确认，但认为鉴定的价格过高。被告对本院出示的证据1无异议。
经审查，原告出示的证据、被告出示的证据1-4及本院出示的证据1因双方对其真实性无异议或虽有异议未能举证推翻，本院予以确认。被告出示的证据5-7未经原告认可，相对方不明确，其证据效力本院不予确认，以本院出示的证据1为准。
经审理查明：2007年3月23日，佛山市南海区桂城街平胜村稻竹股份经济合作社（甲方）与原告（乙方）签订一份《土地租赁使用合同》，约定甲方同意将所属的大马头鱼塘土地租赁给乙方使用，乙方可作工业、仓储用地使用；因该出租地尚未办理转换功能、领取土地批文，如日后允许，甲方负责办理转换功能手续，其费用由甲方负责；并对租金支付等进行了约定。
2010年4月13日，原告与被告签订一份《土地租赁使用合同》，约定原告同意将所租的工业用地（平洲平胜大马鱼塘土地）转租给被告使用，被告可建工业厂房、仓储用地使用；土地实际计租面积5730平方米；租赁期限为20年，从2010年4月1日起至2030年3月30日止，合同正式计租日期为2010年4月1日起；月租价每平方米3.8元，从计租之日起每3年递增10%；第一年至第三年每月租金21774元，第四年至第六年每月租金为23951元；环境配套设施费为每亩每年2000元，每年十二月份交纳，每3年递增10%；在签订此合同的同时，被告要一次性将原告在此地块的前期投入293000元返还给原告；租金每6个月交纳一次（即每年6月20号、12月20号）；等等。
原告已收取被告支付的基础基建打桩及其它杂费293000元、2010年4月-12月环境配套设施费12749元、2010年4月-6月租金65332元、2010年6月-12月租金130644元、
2011年5月30日，国土管理部门分别向稻竹村小组、被告发出违法违规用地整改通知。
2013年8月1日，原告向本院提起诉讼。
经鉴定，涉讼土地上厂房的地梁及以上工程造价为1637241.77元。
诉讼中，原告同意先行对涉讼标的进行交接，被告认为交接涉及建筑物的处理，须经本案确定后才办理交接。
本院认为，涉讼土地未取得经行政部门核发的权属证书或土地功能转换依据，原告将土地出租予被告用于非农建设，双方签订的《土地租赁使用合同》违反法律强制性规定，依法无效。合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还，原告因该合同收取的款项应退还予被告。原告作为出租方提供符合条件租赁物为必要的义务，被告作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务，了解查核涉讼土地权属、性质。从合同对土地办证约定条款可看出双方对涉讼土地的状况是清楚了解的，双方在土地未符合法律规定出租条件情况下签订租赁合同致合同无效，双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。本院综合考虑双方过错程度，酌定双方对土地使用（闲置）费用及厂房建设损失各承担50%的责任。参照合同约定，2010年4月1日至2013年3月31日使用费为每年278478.17元（21774×12＋2000×5730／666.66）、2013年4月1日至2016年3月31日使用费为304602.17元（23951×12＋2000×5730／666.66），被告承担该使用（闲置）费用50%，原、被告请求超出部分本院均不予支持。原告已收取的款项501725元（293000＋12749＋65332＋130644），扣除被告应承担2010年4月-12月使用（闲置）费用50%即104429.31元（278478.17／12×9×50%），余款397295.69元应返还予被告。双方并未对涉讼土地进行交接，诉讼后的情况尚不明确亦未实际发生，本案仅对2011年1月1日至本案法庭辩论终结之日（2014年6月24日）使用（闲置）费用进行处理，被告应支付500986.86元［（278478.17／12×27＋304602.17／12×14＋304602.17／365×24）×50%］予原告。至于其后的费用原告可待实际发生后另行主张权利。被告起建厂房造价1637241.77元损失原告承担50%责任，计818620.89元。致合同无效双方均存在过错，无效合同项下结算确定款项结退，原告请求对款项计付利息的主张本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）周镜佳与被告（反诉原告）林兆威于2010年4月13签订的《土地租赁使用合同》无效。
二、被告（反诉原告）林兆威应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2011年1月1日至2014年6月24日使用（闲置）费用500986.86元原告（反诉被告）周镜佳。
三、原告（反诉被告）周镜佳应于本判决发生法律效力之日起十日内返还397295.69元予被告（反诉原告）林兆威。
四、原告（反诉被告）周镜佳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付818620.89元予被告（反诉原告）林兆威。
五、驳回原告（反诉被告）周镜佳的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）林兆威的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取5641.44元（原告已预交5810.13），由原告负担1236.51元，由被告负担4404.93元。反诉受理费减半收取12650.38元（被告已预交），由原告负担7871.62元，由被告负担4778.76元。鉴定费20109元（被告已预交），由原告负担10054.5元，由被告负担10054.5元。相抵后，原告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付13521.19元予被告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 招伟妍
二〇一四年七月七日
书记员 刘冬花