北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民终字第11514号
上诉人（原审被告）张银祥，男，1943年1月20日出生。
上诉人（原审被告）李翠华，女，1945年9月26日出生。
二上诉人的共同委托代理人王雪生，北京市永浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）魏憬诣，女，1971年7年15日出生。
委托代理人唐小五，北京市两高律师事务所律师。
上诉人张银祥、李翠华因与被上诉人魏憬诣房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第6233号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张银祥、李翠华的共同委托代理人王雪生和被上诉人魏憬诣的委托代理人唐小五到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
魏憬诣诉至原审法院称：2002年10月18日，我委托我的母亲王媛与被告张银祥、李翠华夫妇签订房屋租赁合同，以极低的价格将北京经济技术开发区天华园一里二区听涛雅苑小区4栋3单元203室（以下简称：涉诉房屋）租给二被告居住。因为当时我的胞弟魏为与二被告的女儿张典娜是恋爱关系，二被告想来北京居住，却没有住房，我考虑到也许很快能成为亲戚，就将房屋以低价租给二被告。但是半年之后，魏为与张典娜因感情不和而分手，二被告却一直住在我的房子里长达十余年，我多次要求二被告腾退房屋却遭拒绝。2013年5月，我发现二被告将房屋转租他人。因此，我主张该合同为不定期合同，并以双方关系变化和市场租金变化为基础的情势变更以及二被告未经我同意转租为由，请求人民法院判决：1、解除我与二被告之间的租赁合同，并且要求二被告腾退房屋；2、二被告按市场价格补充支付租赁差价8.24万元。
张银祥与李翠华在原审法院共同辩称：我不同意原告魏憬诣的诉讼请求。2002年10月18日，原告魏憬诣委托其母亲王媛与我们签订房屋租赁合同，约定原告魏憬诣将北京经济技术开发区听涛雅苑房屋4栋3单元203房屋租给我们居住，租赁期限至我们均身故，租金以现金方式一次性支付，该合同是有效合同。首先，我不认可原告魏憬诣关于双方关系变化系情势变更的主张，因为恋爱关系与婚姻关系没有必然联系，签订合同时是恋爱关系并不代表履行合同要以婚姻关系为基础，租赁合同中也没有关于婚姻关系的限制条款，所以双方关系变化并不影响租赁合同的效力。其次，我也不认可原告魏憬诣关于市场租金变化系情势变更的主张，租赁合同是双方自愿签订的，租赁价格也是双方自愿约定的，即便在合同履行过程中租金价格发生变动也是市场正常变化，并不构成原告解除合同的理由。再次，签订租赁合同时约定的7万元租金约占该房屋买入价的2／3，是我们将天津的两居室出卖所得的钱，在当时已属于高价，是我们的一次性投资，合同是融资租赁合同，应属于有效合同。最后，双方关系早在签订合同之后半年就发生变化，原告魏憬诣当时并未提出撤销合同，违反合同法第五十五条关于撤销合同一年时限的要求，原告魏憬诣已经丧失对合同的撤销权。另外，关于转租的事实，因为身体原因，我们搬到女儿家，所以在2013年3月将房屋进行转租，我们的合同中并没有约定不可转租，且之前有可以转租的口头约定。综上，合同双方应该履行自己的义务，不得擅自变更或者解除，原告魏憬诣要求解除合同没有合法的理由和依据，请求法院驳回。
原审法院经审理查明：原告魏憬诣系北京经济技术开发区天华园一里二区4幢3-302室（即涉诉房屋）的业主；2002年10月18日，原告魏憬诣委托其母亲王媛与被告张银祥、被告李翠华签订租赁合同，约定魏憬诣将涉诉房屋出租给张银祥、李翠华夫妇居住，租金为人民币七万元整，以现金方式一次性付清，租赁期限至张银祥夫妇两人均身故为止；2002年10月20日，被告张银祥、被告李翠华给付王媛现金七万元；2013年3月11日，被告张银祥及其女张典娜与案外人刘琳琳签订房屋租赁合同，约定将涉诉房屋出租给刘琳琳，租期自2013年3月10日至2014年3月9日，租金为每月2700元。
另查，被告张银祥与被告李翠华系夫妻关系；原告魏憬诣之弟魏为与二被告之女张典娜曾在1997年确立恋爱关系，并于2003年3月结束恋爱关系。
庭审中，原告魏憬诣为证明二被告转租涉诉房屋的事实，向法庭提交了证人证言1份，主张二被告自2009年起至今将涉诉房屋陆续转租，二被告不认可该证据的真实性，主张其仅从2013年3月起才将涉诉房屋转租；经询问，原告魏憬诣主张如果合同期限超过二十年，则主张超过部分无效。
上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述笔录、房产证、租赁合同、收条、证人证言等证据材料在案佐证。
原审法院判决认为：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。原告魏憬诣委托王媛与被告张银祥、被告李翠华约定的租赁合同期限为2002年10月18日起至二被告均身故为止，为确定本合同的租赁期限，该院参照2012年北京市人均期望寿命（男：79.35岁，女：83.42岁），结合二被告的出生日期，确定本合同的租赁终止日为2029年2月27日。因租赁期限不得超过二十年，故本租赁合同的有效期限为2002年10月18日至2022年10月17日，剩余超过二十年的部分，即2022年10月18日至2029年2月27日的合同部分无效。
合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。原告魏憬诣委托王媛与被告张银祥、被告李翠华签订的租赁合同系双方真实意思表示，租赁期限自2002年10月18日至2022年10月17日止的合同部分合法有效，签约双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。二被告已一次性支付租金70000元，并自2002年10月18日起居住使用涉诉房屋。原告魏憬诣主张因情势变更而要求解除合同，因双方关系变化和市场租金变化不构成情势变更，故该院不予支持。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。原告魏憬诣主张二被告未经其同意转租涉诉房屋，根据其提供的证据，该院予以采信，二被告主张存在同意转租的口头约定，未提供充分证据予以佐证，该院不予采信，故原告魏憬诣以二被告未经其同意转租为由要求解除租赁合同的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告魏憬诣要求二被告腾退房屋的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。对于合同无效部分和未履行部分的租金，原告魏憬诣应当返还二被告，但鉴于二被告未就该环节提出反诉，故其可另行解决。对于原告魏憬诣要求二被告按市场价格补充支付租金差价的诉讼请求，无事实及法律依据，该院不予支持。二被告的其他辩解意见，无事实及法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第九十七条、第二百一十四条、第二百二十四条的规定，判决如下：一、原告魏憬诣与被告张银祥、被告李翠华之间关于北京经济技术开发区天华园一里二区听涛雅苑小区四栋三单元二○三号房屋的租赁合同期限二十年内的部分予以解除，超出二十年的部分无效；二、被告张银祥、被告刘翠华将北京经济技术开发区天华园一里二区听涛雅苑小区四栋三单元二○三号房屋腾退给原告魏憬诣（于本判决生效后十日内履行）；三、驳回原告魏憬诣的其他诉讼请求。
判决后，张银祥、李翠华不服原审判决上诉至本院。其上诉请求：一、判令张银祥、李翠华与魏憬诣之间关于北京经济技术开发区天华园一里二区听涛雅苑小区四栋三单元二零三号房屋的租赁合同期限二十年内的部分予以继续履行，或发回重审；二、上诉费用由被上诉人承担。上诉理由是：一、一审法院认定事实不清；二、一审法院适用法律不当；三、一审法院对案件性质缺乏综合考虑，适用法律机械，判决结果违反公平原则。
魏憬诣答辩称：对一审法院判决解除租赁关系认可，其他判决不予认可，但没有上诉。上诉人的上诉理由不能成立。
张银祥、李翠华及魏憬诣在本院审理中，均未提交新证据。
本院经审理所查明的事实与原审法院认定的事实一致。
上述事实，有当事人在庭审中的陈述笔录、房产证、租赁合同、收条、证人证言等证据材料在案佐证。
本院认为：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。魏憬诣委托其母王媛与张银祥、李翠华所订立的租赁合同约定租赁期限为2002年10月18日至张银祥夫妇均身故为止。其期限如超过二十年，超过的部分应属无效。关于合同无效之后的租金返还问题，张银祥、李翠华可另案解决。
关于魏憬诣是否有权解除租赁合同一节，合同法明确规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。魏憬诣委托王媛与张银祥、李翠华所签署的租赁合同中，并未写明同意张银祥、李翠华转租。张银祥、李翠华在诉讼中主张当年魏憬诣曾口头同意其转租，未提供相应证据，本院不予采信。通过张银祥与李翠华之女张典娜、张银祥与案外人刘琳琳签订的房屋租赁合同、涉案房屋所在小区保安队长李大超提供的供词可以证明，张银祥、李翠华确有转租，故魏憬诣有权解除合同。因此，魏憬诣要求解除租赁合同并腾退房屋，符合法律规定，本院予以支持。关于合同解除后租金返还问题，因张银祥、李翠华并未在一审中提出反诉，可另案解决。
综上，张银祥、李翠华的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费九百三十元，由魏憬诣负担四百六十五元（已交纳），由张银祥和李翠华共同负担四百六十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由张银祥、李翠华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 军
代理审判员 刘梦玲
代理审判员 刘福春
二〇一三年十一月二十日
书 记 员 胡春萌