宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬鄞民初字第600号
原告：张爱菊，无固定职业。
委托代理人：童伊莉。
被告：缪维岳。
第三人：宁波市鄞州区中河街道宋诏桥村股份经济合作社。
代表人：缪坤云。
第三人：宁波市鄞州区人民政府中河街道宋诏桥村村民委员会。
代表人：朱宏海。
上述两第三人共同委托代理人：杨静。
原告张爱菊诉被告缪维岳返还原物纠纷一案，于2015年3月24日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用普通程序进行审理。审理期间，本院依职权追加宁波市鄞州区中河街道宋诏桥村股份经济合作社（以下简称宋诏桥村经济合作社）、宁波市鄞州区人民政府中河街道宋诏桥村村民委员会（以下简称宋诏桥村委会）为第三人参与本案诉讼。本案于2015年5月26日公开开庭进行了审理，原告张爱菊的委托代理人童伊莉，第三人宋诏桥村经济合作社、宋诏桥村委会的共同委托代理人杨静到庭参加诉讼，被告缪维岳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张爱菊起诉称：被告的父亲缪贵祥于2006年7月8日与宋诏桥村委会签订《房屋租赁协议》，承租了宋诏桥村委会所有的永泰花园49幢182号106A室，租赁期限为五年，自2006年8月1日至2011年7月31日，期满后未再续约。原告于2011年12月28日与宋诏桥村经济合作社签订《房地产转让合同》，购买了永泰花园49幢182号106A室，并于2013年1月18日办理了过户手续，此后，原告多次要求被告及其父亲缪贵祥腾退房屋，被告都不予理睬。被告的行为侵害了原告合法权益，现原告诉至法院，请求判令：1.被告缪维岳腾退位于永泰花园49幢182号106A室的房屋；2.被告缪维岳支付原告房屋使用费26571.6元（使用费按照每月20元／平方米计算，从2013年1月18日暂计至2014年11月17日，支付至被告实际履行之日）。
被告缪维岳未到庭应诉，在法定答辩期限内未提交书面答辩意见，视为放弃答辩权利。
第三人宋诏桥村经济合作社、宋诏桥村委会陈述：原告诉称的内容属实，被告的父亲缪贵祥于2006年7月8日与其签订《房屋租赁协议》，承租了其所有的永泰花园49幢182号106A室，租赁期限为五年，自2006年8月1日至2011年7月31日，期满后未再续约。但是原告出具的房屋买卖协议的有效性正在另案处理，且第三人的领导班子已换届，新的领导班子对房屋买卖协议的有效性无法确定。
原告为证明自己的诉讼主张，向本院提供证据及第三人质证意见如下：
1.房屋租赁协议一份，拟证明被告的父亲缪贵祥承租永泰花园49幢182号106A室，租赁期限自2006年8月1日至2011年7月31日的事实；
2.房地产转让合同、房产证、土地证、完税证各一份，拟证明永泰花园49幢182号106A室归原告所有的事实；
3.通知复印件、EMS邮单及投递查询单、照片各一份，拟证明原告向被告及其父亲发通知要求办理讼争房屋的事实。
原告提交的证据1、2，第三人对证据真实性无异议，但是认为房地产转让合同的有效性在江东区人民法院审理的案件中会涉及，现第三人正在等待江东区人民法院的判决结果；原告提交的证据3，第三人质证不知情。
被告及第三人未向法院提交证据材料。
为查明事实，本院依职权于2015年3月20日向被告缪维岳制作调查笔录一份，拟证明讼争房屋现实际控制人；向第三人宁波市鄞州区中河街道宋诏桥村股份经济合作社社长缪坤云制作调查笔录一份，拟证明缪贵祥已去世的情况。原告及第三人对调查笔录真实性无异议，但是认为调查对象为被告缪维岳的笔录无被告本人签字。
上述证据，经原、被告质证，第三人陈述意见，本院认证如
下：
原告提交的证据1、2，具有真实性，能够证明宁波市鄞州区中河街道永泰花园49幢182号106A室已由被告宋诏桥村经济合作社过户至原告名下的事实，本院予以认定。原告提交的证据3，照片显示拍摄地点为永泰花园49幢182号106A室，能够证明原告向被告发通知要求被告搬离讼争房屋的事实，本院对该证据予以认定，通知单复印件无印章及送达回执，无法证明通知情况及邮递内容，本院不予认定。
本院依照职权制作的调查笔录，原告及第三人对真实性无异议，向被告缪维岳制作调查笔录可证明讼争房屋现实际控制人即为被告本人；向第三人宁波市鄞州区中河街道宋诏桥村股份经济合作社社长缪坤云制作调查笔录可证明缪贵祥已去世的情况，均具有真实性，与本案具有关联性，本院予以认定。
被告未到庭应诉，视为放弃举证质证权利。
综上，根据当事人对事实的陈述以及本院确认的有效证据，认定事实如下：
被告及其父亲缪贵祥均系宋诏桥村村民。2006年7月8日，缪贵祥与第三人宋诏桥村委会签订房屋租赁协议一份，由缪贵祥承租该村位于中河街道永泰花园49幢182号106A室房屋，租赁期间自2006年8月1日至2011年7月31日，年租金为3000元，合同载明：“因宋诏桥村的无房户较多，且现有的永泰花园住宅房不足以安排全部的无房户，甲方（宋诏桥村委会）为缩小无房户间差距，同时考虑乙方（本案被告）的实际困难，安排以每月每平方米伍元的优惠价格租赁给乙方房屋一套，面积按产权证面积计算”。此后，缪贵祥除用现金支付第一年房租3000元外，其余租金以其每年可在宋诏桥村分得的股金抵扣。期满后，双方未续订合同，但缪贵祥合同期满后仍居住在该房屋内。2011年7月31日以后第三人宋诏桥村委会未向被告收取租金。因合作开发建房欠款，第三人宋诏桥村经济合作社于2011年12月将包括讼争房屋在内的21套房屋作价抵偿给宁波市诚泰世纪国际贸易有限公司，但未办理过户手续。后原告从宁波市诚泰世纪国际贸易有限公司购买了上述房屋，房屋面积51.41平方米，售价668330元。但购房买卖合同订立的双方为原告和第三人宋诏桥村经济合作社，房地产转让合同签订日期为2011年12月28日。2013年1月18日，讼争房屋的产权由宋诏桥村经济合作社名下变更至原告名下。2013年4月9日原告向缪贵祥发出书面通知，要求缪贵祥于2013年4月20日前搬离讼争的房屋。缪贵祥于2015年2月27日死亡后，讼争房屋现由被告管理使用。
本院认为，本案被告之父缪贵祥与第三人宋诏桥村委会签订房屋租赁合同，租赁期间为2006年8月1日至2011年7月31日。租期届满后，缪贵祥作为承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。在缪贵祥租赁房屋期间，第三人宋诏桥村经济合作社将出租的房屋卖予原告并办理过户登记手续，根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。但第三人作为原出租人的权利因房屋所有权的变动而转移，原告在2013年1月18日办理了房屋过户登记手续后取得房屋所有权，对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因缪贵祥与第三人之间的原租赁合同为不定期合同，原告取得出租人的权利后，其有权要求随时解除租赁合同，有权要求缪贵祥返还房屋。原告于2013年4月9日书面通知缪贵祥于2013年4月20日前搬离讼争房屋，已经表达了解除租赁合同的意思表示，租赁合同解除后缪贵祥无权占有该房屋。缪贵祥去世之后，被告实际控制占有该房屋，故原告要求被告腾退房屋的主张应当予以支持。
关于原告主张的房屋使用费，本院认为，原告与缪贵祥的租赁合同于2013年4月20日解除。原告于2013年1月18日获得出租房屋所有权后至租赁合同解除之前，有权向原承租人收取房屋使用费。因缪贵祥于2015年2月27日死亡后，该房屋由被告实际控制，故被告作为房屋实际占有人，应从2013年1月18日至2013年4月19日按原租赁合同的约定向原告支付房屋使用费1166.6元。2013年4月20日起原告解除租赁合同，但被告仍然占有该房屋，给被告造成损失，原告要求被告按照每月20元／平方米的标准支付占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告缪维岳于本判决生效之日起十日内腾退并返还原告张爱菊位于宁波市鄞州区中河街道永泰花园49幢182号106A室的房屋；
二、被告缪维岳于本判决生效之日起十日内支付原告张爱菊2013年1月18日起至2013年4月19日期间的房屋使用费1166.6元；
三、被告缪维岳按照每月20元/平方米的标准向原告张爱菊支付自2013年4月20日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费464元，由被告缪维岳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
代理审判员 张 敏
人民陪审员 王秀梅
人民陪审员 朱占年
二〇一五年六月十五日
代书 记员 傅旭亚