山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1927号
上诉人（原审被告）青岛凤城置业有限公司。
法定代表人陈玉兰，董事长。
委托代理人郭若愚，北京市华堂（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张贺。
委托代理人夏洪政，山东首辰律师事务所律师。
委托代理人薛惠丽，山东首辰律师事务所律师。
上诉人青岛凤城置业有限公司（以下简称凤城公司）因与被上诉人张贺商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2011）黄民重字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人凤城公司的委托代理人郭若愚，被上诉人张贺的委托代理人夏洪政，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张贺在原审中诉称，张贺与凤城公司于2009年7月5日签订《青岛市商品房预售合同》，张贺购买凤城公司开发的位于青岛经济技术开发区珠江路106号（凤凰城小区）×栋×单元×层×户房屋。合同签约后，张贺即按照约定支付了全额房款，但凤城公司却未依约于2009年12月31日前交房，直至2010年3月29日张贺才收到凤城公司寄来的房屋交付通知书，根据合同约定，凤城公司应支付逾期交房违约金，因协商未成，张贺无奈之下，只得具状法院，请求依法判令凤城公司支付张贺逾期交房违约金15234.5元；诉讼费用由凤城公司承担。
凤城公司在原审中辩称，凤城公司已经按合同约定于2009年12月向张贺发出了《收房通知》，并为张贺办理了房屋交付手续。因此，凤城公司不应承担逾期交房的违约责任。
原审查明，2009年7月5日，张贺与凤城公司签订《青岛市商品房预售合同》。双方约定：张贺购买凤城公司开发的位于青岛经济技术开发区珠江路106号凤凰城×栋×单元×层×户房屋，房屋总价款暂定为577065元；凤城公司定于2009年12月31日前将房屋交付给张贺，交付条件为该商品房通过验收合格，同时张贺按合同约定已付清全部房款；凤城公司应在交付之日前10天书面通知张贺办理房屋交付手续，张贺应在收到通知之日起10天内同凤城公司进行房屋验收交接，房屋交付的标志为双方办理书面交接手续；如凤城公司未在约定期限内交付房屋，应当向张贺支付违约金，违约金按张贺已支付房款日万分之三计算，违约金自2010年1月1日起算至实际交付之日止。合同签订后，张贺按约定向凤城公司付清了房款577065元。2009年12月20日，凤城公司组织勘察、设计、施工、监理四家单位对涉案房屋进行了工程竣工联合验收，评定为合格等级；2010年3月12日，涉案工程通过竣工验收备案，竣工验收日期为2010年3月10日。
原审另查明，2009年12月22日，凤城公司向张贺寄送了落款时间为2009年12月31日的入住通知书，要求张贺接到通知后按合同约定的时间办理房屋交接手续。之后，凤城公司又在该通知书上盖章作废，并于2010年3月29日重新向张贺寄送了房屋交付通知书，将房屋交付给了张贺。
原审认为，张贺、凤城公司签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张贺、凤城公司双方均应按照约定全面履行各自的义务。合同签订后，张贺按照约定履行了付款义务，凤城公司亦应按约定及时将符合商品房交付条件的房屋交付张贺。由于合同中约定的房屋交付条件为该商品房通过验收合格，而凤城公司已于2009年12月20日组织勘察、设计、施工、监理四单位对涉案房屋联合验收合格，且该房屋已具备使用条件，因此，应认定涉案房屋在2009年12月31日前已具备交付条件。虽然凤城公司已于2009年12月22日向张贺发出交房通知，但因凤城公司又将该通知盖章作废，故不应认定凤城公司已于2009年12月31日前通知张贺办理房屋交接手续，因此，凤城公司应向张贺承担逾期交房的违约责任。因凤城公司重新通知张贺办理房屋交接手续的时间为2010年3月29日，张贺主张的逾期交房违约金计算至2010年3月29日，符合法律规定，原审法院予以支持。因此，凤城公司应当支付张贺88天的逾期交房违约金15234.5元（577065元×3／10000×88天）。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：凤城公司于判决生效后10日内一次性支付张贺逾期交房违约金15234.5元。案件受理费181元，由青岛凤城置业有限公司负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人凤城公司上诉称：一审判决凤城公司承担逾期交房违约责任于法无据。商品房预售合同第11条约定，甲方定于2009年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第13条约定，该房屋符合本合同第10条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收。上述规定可见，上诉人的义务是：1、确保涉案房产在2009年12月31日前满足交付条件；2、在交付日前10天书面通知办理交付手续；3、在被上诉人前来办理交付手续时，配合进行验收交接，前两项上诉人均已履行，但第三项需与被上诉人共同完成。2009年12月22日发出的交房通知，内容合法，形式规范，且已送达被上诉人，不存在任何丧失法律效力之情形。因被上诉人迟延办理交接手续的不当行为导致双方未能于合同约定及交房通知指定的时间内完成房屋交接，却要由凤城公司承担逾期交房责任，对凤城公司明显不公。请求二审撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人张贺辩称：凤城公司的上诉理由不成立，其未将符合交付条件的房屋交付给被上诉人，一审判令其支付逾期交房违约金于法有据。
经审理查明，凤城公司对于落款时间为2009年12月31日的入住通知书中标注“作废”字样及划痕不予认可，主张该标注并非其书写。双方均无证据证实该标注字样系对方书写。
二审查明的其他事实与原审查明一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是凤城公司于2009年12月22日发函通知的入住通知书是否已作废以及凤城公司是否存在逾期交房行为。
双方签订的商品房预售合同合法有效，双方合同中约定的交房条件为商品房通过验收合格。诉争房屋已由凤城公司于2009年12月20日组织通过验收合格，房屋具备使用条件，符合合同约定。其后进行报送备案工作，并于2010年3月通过了竣工验收备案，故，原审认定诉争房屋于2009年12月31日前已具备交付条件符合事实。
上诉人向被上诉人发函通知，被上诉人提交的入住通知书顶端左侧加盖凤城公司印章，并书写“作废”字样，入住通知书主文中划有长斜线划痕。关于该通知书效力问题，凤城公司主张该入住通知书顶端的公章系其公司工作人员加盖，但“作废”字样及划痕并非其书写。对此，本院认为，上诉人开发的房产于2012年12月31日前已经具备交付条件，且上诉人已向被上诉人发送入住通知书，因此其无需将入住通知书标注作废并留存于被上诉人处，被上诉人持有所谓标注作废的入住通知书并不符合常理，且被上诉人并无证据证明该入住通知书中标注的“作废”字样及划痕系上诉人书写。因此，本院采信上诉人关于2009年12月22日发出的入住通知书合法有效的主张，本案应认定上诉人已于2009年12月22日向被上诉人发函通知，但该入住通知书落款日期为2009年12月31日，应视为2009年12月31日生效。而按照双方合同约定上诉人应于交房前10日书面通知办理交接手续，被上诉人应自接到该通知之日起10日内进行验房交接，故，该交房通知于2009年12月31日生效后，被上诉人可按约定在10日内收房，该10日虽超出合同约定的交房期限，但不属被上诉人逾期收房，而应认定系上诉人逾期通知交房。因此，上诉人应承担10天逾期交房违约金577065元×3／10000×10天=1731.20元。超出该部分的日期，应视为被上诉人自行拖延收房，与上诉人无关。综上，上诉人上诉主张部分成立，本院对其成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更青岛市黄岛区人民法院（2011）黄民重字第14号民事判决书判决主文为：上诉人青岛凤城置业有限公司于本判决生效后十日内一次性支付被上诉人张贺逾期交房违约金1731.20元。
二、驳回上诉人青岛凤城置业有限公司其他上诉请求；
三、驳回被上诉人张贺的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费共计362元，由上诉人青岛凤城置业有限公司负担52元，由被上诉人张贺负担310元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 王化宿
代理审判员 高仁青
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 王 繁