广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0113民初11429号原告：邓某某，男，1949年12月14日出生，汉族，住广州市番禺区。原告：许某某，女，1958年5月1日出生，汉族，住广州市番禺区。两原告共同委托诉讼代理人：梁燕萍，广东捷成律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：黎耀华，广东捷成律师事务所律师助理。被告：广州市番禺区某某建设综合开发公司，住所地广州市番禺区某某镇某某路某段145号，组织机构代码：191421325。法定代表人：钟某，职务：总经理。被告：广州市番禺某某某实业发展有限公司，住所地广州市番禺区某某大道某某大厦（西城所），组织机构代码：61870727－8。法定代表人：李某，董事长。原告邓某某、许某某与被告广州市番禺区某某建设综合开发公司、被告广州市番禺某某某实业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年12月27日立案后，依法适用普通程序开庭进行了审理。本案原告许某某及邓某某、许某某的共同委托代理人梁燕萍、黎耀华到庭参加诉讼。被告广州市番禺区某某建设综合开发公司、被告广州市番禺某某某实业发展有限公司经本院合法传唤无到庭应诉。本案现已审理终结。原告邓某某、许某某向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告向原告交付经验收合格的位于广州市番禺区市桥街禺山大道新世界大厦首层59号商铺；2.请求判令被告向原告支付逾期交付商铺补偿利息（从1996年3月1日起每月按已付房款总额1.5%计算至实际交付之日止，暂计至2016年12月31日为908512元）；3.请求判令两被告为两原告办理位于广州市番禺区市桥街禺山大道新世界大厦59号商铺的产权登记手续；4.诉讼费用由两被告承担。事实与理由：1995年3月6日，原告与被告广州市番禺区某某建设综合开发公司签订新世界大厦商场（写字楼）《认购合同书》【新商认购字第0168号】，约定1、原告认购被告广州市番禺某某某实业发展有限公司座落在番禺区市××山大道与××路交汇处××大厦××号商铺（以下简称涉案房产），认购（建筑）面积32.24平方米；2、认购价为人民币908512.00元（大写：人民币玖拾万捌仟伍佰壹拾贰元整）付款方式为先支付首付款人民币45425元，第二期款项为人民币90850元，需于1995年4月30日前付清，第三期款项为人民币90850元，需于1995年6月30日付清，第四期款项为人民币136275元，需于1995年8月31日付清，第五期款项为人民币136275元，需于1995年10月31日付清，第六、七、八期款项分别为136275元、90850元、90850元，需于1995年12月31日前付清，尾款为人民币90862元，需于甲方发出交付商场使用通知书后十天内付清；3、被告广州市番禺区某某建设综合开发公司需于1995年12月31日前将该商场建成，并经过番禺区建筑工程质量检验部门验收合格后交付原告使用，如被告广州市番禺区某某建设综合开发公司逾期超过两个月建成该商场，从第三个月起被告广州市番禺区某某建设综合开发公司每月须按照原告已付款项总额支付补偿利息，利息以月息1分五厘（1.5%）计算。签订合同后，原告与1995年3月3日向被告广州市番禺区某某建设综合开发公司支付了定金10000元，其后在1995年3月6日支付了首期款35425元，其后在1995年5月2日至1997年11月14日期间依约向被告广州市番禺区某某建设综合开发公司合计支付了购楼款合计650975元。合计已支付购房款为696400元。1996年11月19日支付电费6156元，但被告广州市番禺区某某建设综合开发公司、被告广州市番禺某某某实业发展有限公司收取两原告支付的购房款和电费后，至今尚未为原告办理涉案商铺房产证并向原告支付验收合格的商铺，且现今发现涉案商铺建筑面积与合同约定存在误差。1998年11月27日，被告广州市番禺某某某实业发展有限公司收取原告办理房产证材料原件后，至今未为原告办理涉案房产的房产证。原告认为，原告与被告广州市番禺区某某建设综合开发公司签订的新世界大厦商场（写字楼）《认购合同书》【新商认购字第0168号】是双方真实意思表示，合法有效，双方权利义务应受法律保护。原告已经按照合同约定履行支付房款的合同义务，两被告应当按照合同约定在1995年12月31日前将符合约定的商铺交付给原告使用并为其办妥领取房地产权证的相关手续。但两被告因一直未能办妥建设工程的相关验收手续而没有按照合同约定履行交付商铺及办理房产证的义务，已经构成违约，原告依约有权要求其继续履行合同，交付涉案商铺、办妥房地产登记手续，并要求两被告按照认购合同书约定，自1996年3月1日起按月支付补偿利息并返还商铺建筑面积与合同约定面积误差部分的价款和利息。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定，向贵院提起诉讼，请求法院依法裁判。被告广州市番禺区某某建设综合开发公司无作答辩和举证。被告广州市番禺某某某实业发展有限公司无作答辩和举证。经审理查明：1994年9月25日，两被告与案外人港旅发展有限公司签订一份《变更“合作开发番禺市桥城商场合同”法定合作伙伴（单位）决议》。约定：1994年7月25日，被告广州市番禺区某某建设综合开发公司与港旅公司签订的《合作开发原番禺市桥城商场合同》由于港旅公司另有发展项目，经广州市番禺区某某建设综合开发公司同意，港旅公司退出该项目的合作，原应由该公司享有合作的权利及履行的义务，由被告广州市番禺某某某实业发展有限公司承担。被告广州市番禺区某某建设综合开发公司有偿提供土地，被告广州市番禺某某某实业发展有限公司负责出资兴建，承担合作经营风险，按约定支付土地费用、场地建筑补偿费及包干利润给被告广州市番禺区某某建设综合开发公司的前提下，合作经营的全部收益归被告广州市番禺某某某实业发展有限公司所有。被告广州市番禺区某某建设综合开发公司是具备房地产开发资质的企业，有预售座落在广州市番禺区市桥街禺山大道新世界大厦的资格。1995年3月6日，原告与被告广州市番禺区某某建设综合开发公司签订一份《新世界大厦商场（写字楼）认购合同书》，约定由原告向被告广州市番禺区某某建设综合开发公司购买座落在市桥禺山大道与环城西路交汇处的新世界大厦首层59号写字楼，建筑面积为32.24平方米，轴线面积各为24.8平方米，总价格为908512元；约定原告分九期支付；首期45425元于签订合同之前支付，第二期90850元于1995年4月30日前支付，第三期90850元于1995年6月30日前支付，第四期136275元于1995年8月31日前支付，第五期136275元于1995年10月31日前支付，第六期136275元于1995年12月31日前支付，第七期90850元于1995年12月31日前支付，第八期90850元于1995年12月31日前付清，尾期90862元于被告发出交付商场使用通知书后十天内付清；除依合同约定的特殊原因延期外，被告广州市番禺区某某建设综合开发公司须于1995年12月31日前将该商场建成，并经番禺市建筑工程质量检验部门验收后交付原告使用；如被告广州市番禺区某某建设综合开发公司逾期超过两个月建成该商场，由第三个月起被告广州市番禺区某某建设综合开发公司每月须按原告已付款项总额支付补偿利息，利息以月息1.5%计算；被告广州市番禺区某某建设综合开发公司有权按需要更改图纸，以达更完美的设计要求，但须书面通知原告，如更改后的面积比原合同面积大于或少于5%内，原告则不得异议；原告可选择接受新面积或收到通知书后七天内以书面提出取消合同，被告广州市番禺区某某建设综合开发公司收取原告的全部款项无息退还；该商场（写字楼）的认购价将以面积更改的百分比例增减；被告广州市番禺区某某建设综合开发公司须按照中国有关设计单位设计的建设图纸完成该大厦的全部建筑工程，经番禺市建筑工程质量检验部门检验合格后方可交付原告使用；原告不得籍词拒绝接收商场（写字楼）；原告必须签署“房地产买卖合同”（买卖合同必须以本合同内容为准），且原告必须在接到被告广州市番禺区某某建设综合开发公司发出签约通知书三十天内到被告广州市番禺区某某建设综合开发公司处办理签约手续，逾期办理，原告必须负责因此引起的任何损失；等。上述合同签订前，原告已向被告支付订金10000元及首期房款35425元。合同签订后，原告于1996年11月19日向被告交纳了电负荷费6156元，分别于1995年5月2日、1995年7月1日、1995年9月1日、1995年11月1日、1996年1月18日、1996年3月11日、1997年11月14向被告支付购房款90850元、90850元、136275元、113000元、100000元、60000元、60000元；余款212112元至今未有支付给被告。1998年2月26日，被告广州市番禺区新世界实业发展有限公司向原告发出交楼通知书，通知原告办理交楼手续，并于1998年3月1日将上述商铺交付原告使用，但该商铺并不具备交付条件。1998年11月27日，原告将办理房产证的资料提交给被告广州市番禺区新世界实业发展有限公司，在收取了原告上述认购合同和收据的原件，并开具一份《委托办理房产证资料证件收单》承诺代其办理房产证。但此后，两被告没有办理涉案商场（写字楼）的产权登记手续。原告称被告于1999年年初强行收回上述商铺，其没有实际占有和使用。目前，涉案商场（写字楼）所在大厦已具备办理产权登记手续和交付使用的条件。因本院以直接送达和其他送达方式无法联系被告广州市番禺某某某实业发展有限公司，本院依法向其发出应诉公告，现公告期限已届满，未见被告广州市番禺某某某实业发展有限公司与本院联系。本院认为：原告与被告广州市番禺区某某建设综合开发公司签订的上述《新世界大厦商场（写字楼）认购合同书》是双方真实意思表示，合法有效，对签约双方都有约束力。被告广州市番禺区某某建设综合开发公司逾期交楼已构成违约，应负违约责任。现原告所购商场（写字楼）所属楼宇已建成并具备交付使用的条件，而原告已支付了楼价的90%，虽有最后一期未付，但根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”本案两被告均未能按约履行上述合同中的相应义务，原告基于不安抗辩权，可相对延期给付，故原告要求被告广州市番禺区某某建设综合开发公司按合同约定向其交付所购商铺和办理所购商场（写字楼）的房产证手续，符合合同约定和法律规定，本院予以准许。至于原告主张的逾期交付商铺补偿利息，因其未提供曾于提起本案诉讼请求前已向两被告主张该权利的依据，从公平合理出发，从原告主张权利（2016年12月27日）起倒推两年计算至被告将涉案商场（写字楼）交付原告使用之日止，但欠款利息总额不得超出已付购房款本金696400。被告广州市番禺某某某实业发展有限公司没有开发房地产的资格，但该公司是上述商厦的实际经营者，其与被告广州市番禺区某某建设综合开发公司是挂靠与被挂靠的关系，故被告广州市番禺某某某实业发展有限公司应对上述逾期交楼利息负第一清偿责任，被告广州市番禺区某某建设综合开发公司负补充清偿责任。被告广州市番禺区某某建设综合开发公司和被告广州市番禺某某某实业发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视作放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十八条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》九十条、第九十三条的规定，判决如下：一、被告广州市番禺区某某建设综合开发公司应于本判决发生法律之日起十日内把位于广州市某街某某大道与某某路交汇处某某大厦某层59号商铺（写字楼）交付原告邓某某、许某某管业；二、被告广州市番禺区某某建设综合开发公司应于本判决发生法律之日起十日内协助原告邓某某、许某某办理位于广州市市桥街禺山大道与环城西路交汇处的新世界大厦首层59号商铺（写字楼）至原告邓某某、许某某名下的手续；三、被告广州市番禺某某某实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓某某、许某某支付逾期交付商铺补偿利息（以696400元为本金，从2014年12月27日起按月息1.5%计算至上述涉案房屋交付之日止，但利息总额不得超出696400元）；四、被告广州市番禺区某某建设综合开发公司对被告广州市番禺某某某实业发展有限公司的上述欠款承担补充清偿责任；五、驳回原告邓某某、许某某的其余诉讼请求。本案受理费10282元，由被告广州市番禺区某某建设综合开发公司与被告广州市番禺某某某实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（以下无正文）审 判 长  冯静雯审 判 员  蔡淑慧人民陪审员  巫晓蓉二〇一七年八月二十六日书 记 员  何绮静