连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0703民初728号原告（反诉被告）：张志，男，1977年3月25日出生，汉族，住连云港市连云区。原告（反诉被告）：张竞之，女，1980年12月10日出生，汉族，住连云港市连云区。两原告共同委托诉讼代理人：张成柱、张贵，江苏云台山律师事务所律师。被告（反诉原告）：成树芹，女，1971年9月1日出生，汉族，住连云港市连云区。委托诉讼代理人：葛元建、王永刚，江苏新海连律师事务所律师。原告张志、张竞之与被告成树芹租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，被告成树芹在庭审中当庭提起反诉，本院依法合并审理。本案依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告张志及两原告共同委托诉讼代理人张贵，被告成树芹及其委托诉讼代理人王永刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张志、张竞之向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方于2015年签订的三年期租赁合同并判决被告立即搬离原告的租赁房屋。2、请求判令被告向原告支付逾期支付房租的违约金3304.89元（以13961.61元为基数，自2016年1月1日至2016年12月26日共计360日按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算）3、请求依法判令被告向原告支付51日的房屋占有使用费1956.16元（自2016年12月31日至2017年2月20日止按照年租金14000元计算）。4、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：两原告系夫妻，2015年1月1日，原告张志与被告签订《租赁合同》，约定由原告张志将两原告所有的德兰国际建材家居广场1期8-6号商铺租赁给被告使用。合同约定租期为3年，第二年租金在第一年度的12个月内一次性付清，超过30日原告有权终止合同。后两原告将涉案商铺交付被告使用，但被告一直拖欠租金，被告在拖欠原告近一年租金的情况下，于2016年12月26日擅自向原告汇款支付了2016年及2017年的租金，且未付任何违约金。但是在被告支付租金之前，原告已于2016年11月29日向被告发出了违约通知，要求与被告解除合同并要求被告于2016年12月31日前搬离涉案房屋。因此，双方合同已解除，被告应搬离涉案房屋并支付原告违约金。被告成树芹答辩并反诉称，两原告的诉请没有事实和法律依据，被告2017年的全年租金已经打给原告，两原告已经全部接受并同意履行租赁合同，应该按照合同约定继续履行。两原告在被告租赁房屋期间无故锁租赁商铺造成被告无法经营，产生部分损失。被告向本院提出反诉请求：要求判令两原告赔偿被告的营业损失共计2万元。针对被告成树芹的反诉，原告张志、张竞之答辩称，1、反诉人所提的2万元损失没有相应的证据予以证明，更无法证明相应的损失数额。2、反诉人强行占着被反诉人的房屋拒不退房，且被反诉人在上锁后立马向反诉人发送短信，告知其尽早搬离，如需任何协助我们都会进行协助，相应的损失也是由反诉人自己造成的。3、2017年1月18日至2月8日期间是春节休息期间，反诉人能够在2月8日以后撬锁自行营业且不通知被反诉人将钥匙送来，反诉人如不是恰逢春节进行休息，也可以早早撬锁。被反诉人的行为是为了维护自己的权益，早日让反诉人搬离，且被反诉人的行为也不可能起到阻碍反诉人经营的程度,相应的损失应当由反诉人自行承担。本院经审理认定事实如下：原告张竞之曾用名为张棉，与原告张志系夫妻关系，位于连云港市经济技术开发区××（××）××楼××室的商铺系两原告共同共有。2015年1月1日，原告张志（甲方）与被告成树芹（乙方）签订《租赁合同》，约定由原告张志将上述房屋租赁给被告用于经营瓷砖生意。该合同第二条第2款约定：“约定租赁期限为3年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止，年租金为14000元，于合同签订之日时付清第一年租金，第二年度的租金在第一年度的第十二个月内一次性付清，以此类推。”第四条第3款约定：“乙方未按时向甲方支付所有应付租金款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠租金款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金，超过30日甲方有权终止此合同。”该合同签订后，原告按合同约定将涉案房屋交付被告使用，被告向原告交付了10000元现金，另向原告交付了价值5000元的瓷砖用于冲抵租金（多出的1000元用于冲抵2016年租金），两原告对此予以认可。第一年租期届满后，被告在2015年年底前未向两原告支付第二年的租金。2016年11月29日，原告张志通过短信告知被告原告将于2016年12月29日前收房，让被告在这一个月的时间内腾房。2016年11月30日，原告张志通过短信向被告发送《违约通知》，告知被告因其没有按照合同约定支付租金，原告解除双方签订的《租赁合同》，并要求被告于2016年12月30日前搬离涉案商铺，如在上述期限未搬离，将要求被告负法律责任。2016年12月26日，被告通过银行汇款方式向两原告支付了2016年及2017年的租金共26500元（系原告提供银行账号给被告，对于少交的500元，两原告称是补偿被告为商铺修门的装修钱，被告称是原告同意减免500元）。后因被告未搬离商铺，两原告于2017年1月19日委托江苏云台山律师事务所向被告发出律师函，告知被告因其拖欠第二年租金近一年时间，故要求解除双方签订的《租赁合同》，并要求被告在收到律师函后5日内搬离涉案房屋。被告不认可其收到了原告的腾房通知及发送的《违约通知》，但认可其收到了律师函。2017年的1月19日，原告张志将涉案商铺的门锁住，2017年2月8日，被告将该锁撬开继续营业。被告另向本院提供2017年1月1日其与张竞之的短信记录并申请孙某出庭作证，证明两原告已同意由其继续租赁房屋，短信内容为张竞之称“我们同意租给你了，那就付违约金吧。”孙某称其系被告租赁期间邻居，其于2016年12月15日之前打电话给张竞之，张竞之表示同意由被告继续租赁房屋。另查明，两原告曾于2017年1月24日将被告诉至本院，要求解除与被告签订的租赁合同并要求被告支付原告违约金及房屋占有使用费，后两原告于2017年2月16日向本院申请撤回对被告的起诉，本院于同日作出（2017）苏0703民初420号民事裁定，裁定准许两原告撤诉。上述事实，有两原告提供的租赁合同、两原告结婚证、房产证、手机短信截图、律师函、EMS回执单两张、交通银行银行流水单、户口本，被告提供的连云港东方农商银行的账户明细、短信记录两份、证明，证人孙某的证言以及当事人的陈述予以证实，本院依法予以确认。本案争议焦点为：1、在被告拖欠第二年租金后，两原告是否已同意由被告继续履行涉案《租赁合同》；2、两原告是否应赔偿被告的营业损失。本院认为，关于第一个争议焦点，本院认为，被告逾期交付租金近1年时间，原告已于2016年11月29日及30日通过短信告知被告解除合同并要求腾房，被告称其没有收到《违约通知》，但15950731555号码系被告使用，且被告提供的短信记录与原告提供的短信记录相吻合，故本院对被告该抗辩理由不予采信。因被告一直欠交租金，原告告知被告银行账号让其打款的行为不能代表其同意由被告继续租赁。关于张竞之2017年1月1日短信曾说的“我们同意租给你了，那就付违约金吧”，被告只向本院截取了这一句话，前后文未向本院提供，且被告之后已表示不愿意支付任何违约金，双方未达成一致意见，该记录亦不能证明原告同意被告继续租赁。对证人孙某的证言，因其系被告租赁期间的邻居，与被告存在一定的利害关系，其证言不足以证实两原告已与被告达成继续租赁房屋的合意。据此，本院确认两原告并未同意由被告继续租赁涉案房屋，因被告逾期交付租金近一年，远远超过了《租赁合同》约定的30天期限，两原告于2016年11月30日向被告发出解除合同通知，被告也已收到了通知，故两原告有权按合同约定解除双方签订的《租赁合同》，涉案《租赁合同》于2016年11月30日即解除。关于第二个争议焦点，因涉案《租赁合同》已于2016年11月30日解除，且两原告也已多次要求被告腾房，被告自2016年11月30日起已无权占有涉案房屋，被告主张两原告赔偿其2017年1月18日至2月8日期间的营业损失并无依据。据此，本院对两原告要求解除双方于2015年1月1日签订的《租赁合同》的诉求依法予以支持，对两原告要求被告搬离涉案房屋的诉讼请求依法予以支持，对被告要求两原告赔偿其2017年1月18日至2月8日期间的营业损失的诉求不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告张志与被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告主张的逾期支付租金违约金3304.89元，根据涉案《租赁合同》约定，被告应于2015年12月31日前支付两原告2016年租金13000元（已扣除被告2015年支付的1000元），该款项被告于2016年12月26日支付完毕，逾期近一年。涉案合同约定每逾期一天支付所欠款1%的违约金，该条约定的违约金过高。对原告主张的违约金，本院酌情按以13000元为基数，自2016年1月1日起至涉案合同解除之日即2016年11月30日止按中国人民银行同期贷款利率2倍计算。关于原告主张的2016年12月31日至2017年2月20日期间逾期腾房占有使用费1956.16元，房屋租赁合同解除，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，应予支持。涉案合同已于2016年11月30日解除，被告在2016年12月31日至2017年2月20日共51天期间一直占用涉案房屋，应支付两原告占有使用费,但鉴于原告曾在1月19日至2月8日共20天时间将涉案房屋门上锁，导致被告无法经营，故对于该20天时间的使用费本院不予支持。对原告主张的占有使用费本院按14000元/365天*31天=1189元予以支持。被告目前已向原告支付了15000元+26500元=41500元，因涉案合同已于2016年11月30日解除，故解除之前共产生租金14000元+14000元*11个月/12个月=26833元，被告向原告多支付14667元。被告应向原告支付的违约金及逾期腾房占有使用费应从该14667元中予以扣减，扣减后剩余款项二原告应返还被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、确认原告张志与被告成树芹于2015年1月1日签订的《租赁合同》于2016年11月30日解除。二、被告成树芹于本判决发生法律效力之日起三十日内搬离涉案房屋并将房屋交还原告张志、张竞之。三、被告成树芹于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张志、张竞之逾期支付租金违约金（以13000元为基数，自2016年1月1日起至2016年11月30日止按中国人民银行同期贷款利率2倍计算，该款项从被告向原告多支付的14667元中扣减）。四、被告成树芹于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张志、张竞之逾期腾房占有使用费1189元（该款项从被告向原告多支付的14667元中扣减）。五、驳回被告成树芹要求原告张志、张竞之赔偿其经营损失20000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元、反诉费150元，合计390元，由被告成树芹负担（因案件受理费140元原告已预交，被告成树芹于支付上述款项时将该款项一并支付原告）。本判决为终审判决。代理审判员  薛锦二〇一七年三月二十四日书 记 员  杨露法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。