广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初17438号原告：中山火炬开发区五星股份合作经济联合社，住所地广东省中山市火炬开发区五星村朗内正街23号，组织机构代码77189484-X。主要负责人：高志伟，该社社长。委托诉讼代理人：黄炳星，广东ＸＸ海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东ＸＸ海天律师事务所律师。被告：刘志威，男，1975年11月19日出生，汉族，住广东省中山市南区，原告中山火炬开发区五星股份合作经济联合社（以下简称五星经联社）与被告刘志威房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告五星经联社的委托诉讼代理人黄炳星到庭参加诉讼。被告刘志威经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告五星经联社向本院提出诉讼请求：一、判令准许解除原、被告的《厂房租赁合同书》及《补充协议》；二、判令被告立即向原告支付拖欠的租金及水、电费共计250160.77元（暂计至2017年8月31日止租金为237550元、水费6000元、电费6610.77元）；三、判令被告按逾期付款每日万分之五向原告支付违约金。诉讼中，原告五星经联社就第一项诉讼请求变更为：解除原被告签订的厂房租赁合同书、补充协议，并要求被告刘志威返还租赁物；明确第三项诉讼请求中的违约金计算以每月租金24255元为基数，从每月11日开始计算至2017年8月31日。事实和理由：原告与黄汉波于2013年8月12日签订《厂房租赁合同书》一份，由黄汉波向原告承租位于中山市火炬开发区五星长尾坑的厂房，租赁面积为2100平方米。租赁期限5年，从2013年8月1日起至2018年7月31日止。合同约定，2013年8月1日至2016年7月31日，租金（不含税）为每月每平方米11元，每月租金为23100元；以后租金每三年递增5%，由2016年8月1日至2018年7月31日止，租金（不含税）为每月每平方米11.55元，每月租金为24255元，另卫生、物业管理费为每月500元。合同还约定，黄汉波逾期交租时按延迟天数每日加收欠租金额万分之五作为滞纳金，逾期超过三个月未交租的，原告有权解除合同，收回厂房，向黄汉波追收欠租及卫生、物业管理费等，并有权留置黄汉波的设备及货物。合同签订后原告依约将厂房移交黄汉波使用，但黄汉波却违约，从2014年10月起逾期21个月未交纳租金及卫生、物业管理费，原告已通过法律途径从2016年10月31日起解除与黄汉波的租赁合同关系。但在合同期内，黄汉波早已将租赁物转租给被告使用。为此，原、被告于2017年1月20日签订《补充协议》一份，约定从2016年11月1日起，被告承担黄汉波在《厂房租赁合同书》中的全部责任、权利和义务。此后，原告继续依约履行《厂房租赁合同书》中的义务。但被告却违约，租赁厂房后一直拒绝交纳租金及卫生、物业管理费。为此，原告于2017年6月13日向被告发出《租金催缴通知》，但被告仍拒交欠款，暂计至2017年8月31日止欠款金额已达250160.77元（其中水费6000元、电费6610.77元），造成原告经济上的损失。综上所述，被告长时间拖欠原告租金，经反复催告仍不支付，严重损害了原告的经济利益。原告五星经联社为支持其诉讼请求在举证期限内向本院提交的证据主要有：1.刘志威身份证复印件；2.厂房租赁合同书；3.补充协议；4.租金催缴通知；5.付款协议书；6.（2017）广海律函字第211号《律师函》；7.证明、发票。因被告刘志威下落不明，本院依法向其公告送达开庭传票、证据等诉讼材料，通知其到庭参加诉讼、答辩、质证。公告期满，被告刘志威未到庭应诉、答辩，亦未向本院提交证据。公告期间六十天，不计入审理期间。本院经审理认定事实如下：2013年8月14日，五星经联社（出租方、甲方）与黄汉波（承租方、乙方）签订厂房租赁合同书，主要约定：1.甲方将位于中山市火炬开发区五星长尾坑厂房租赁给乙方使用，租赁面积2100平方米；2.租赁期限为5年即2013年8月1日至2018年7月31日止，2013年8月1日至2016年7月31日厂房租金每月每平方米11元，即每月租金为23100元，以后租金每三年递增百分之五，由2016年8月1日至2018年7月31日止，租金每月每平方米11.55元，即每月租金为24255元，卫生、物业管理费每月500元；3.乙方须在每月10日前上缴当月租金及物业、卫生管理费、电梯维护费，如无故拖欠3个月租金，甲方有权终止合同、收回租赁物，并追回所欠租金，在乙方清偿所欠租金之前，甲方有权留置其设备及货物；4.合同期内租赁物所发生的债权、债务、水、电费、工商管理费、税收等费用开支由乙方负责，与甲方无关；5.若乙方欠交租金或卫生、物业管理费超过2个月，甲方有权提前解除本合同，并有权留置乙方租赁物内的财产；6.合同生效后，在合同履行期间，若乙方未按约定时间缴纳租金，则每迟延一日，承担日万分之五滞纳金。该商铺租赁合同还对双方之间的其他权利义务作出了具体约定。2017年1月20日，五星经联社（甲方）与刘志威（乙方）签订补充协议，载明五星经联社与黄汉波签订的厂房租赁合同书已于2016年10月31日解除，鉴于在解除之前黄汉波已经涉案租赁物转租给刘志威使用，双方就厂房租赁事宜进行变更，并约定：1.甲方同意乙方于2016年11月1日起承担甲方与黄汉波于2013年8月12日签订的厂房租赁合同所规定的黄汉波承担的全部责任、权利和义务；2.本协议未涉及的其他条款和内容继续按甲方与黄汉波于2013年8月12日签订的厂房租赁合同履行，前述合同的权利义务自本协议签订之日起由乙方履行。2017年6月13日，五星经联社向刘志威发送租金催缴通知，要求刘志威尽快缴清所拖欠的2016年11月至2017年5月租金163285元。刘志威于2017年6月15日签收该通知。同日，五星经联社（甲方）与刘志威（乙方）签订付款协议书，刘志威承诺在不影响正常租金的缴纳情况下分期偿还所拖欠的租金163285元，即2017年7月31日前支付20000元、2017年8月31日前支付25000元、2017年9月30日前支付30000元、2017年10月31日前支付35000元、2017年11月30日前支付26000元、2017年12月31日前支付27285元。2017年7月24日，五星经联社向刘志威寄发律师函，称因刘志威不依约交纳租金及卫生、物业管理费，已构成违约，敦促刘志威在收到律师函之日起五日内付清拖欠的租金、卫生及物业管理费。五星经联社提供的发票显示，中山市五星经济发展公司支付2017年5月、7月、8月、11月水费（3069.27元）、垃圾处理费（351.96元）合计3421.23元，支付2017年4月、6月电费合计6707.78元。2017年9月1日，五星经联社收回涉案厂房。五星经联社称刘志威至今拖欠2016年11月至2017年8月租金232550元（24255元×10个月-10000元）、物业管理费5000元（500元×10个月）、水费3421.23元、电费6707.78元，遂于2017年9月14日诉至本院，主张前述实体权利。另查：已生效的（2016）粤2071民初17719号民事判决书确认解除五星经联社与黄汉波签订的《厂房租赁合同书》。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据五星经联社与刘志威签订的补充协议可知，双方对涉案租赁厂房的承租事宜作出的变更实际是五星经联社与刘志威签订与原厂房租赁合同书的内容一致的租赁合同。该厂房租赁合同书、补充协议系五星经联社与刘志威之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据厂房租赁合同书的约定，刘志威欠缴租金超过两个月，五星经联社有权解除合同。本案中，刘志威至今拖欠2016年11月至2017年8月的租金、水电费，已构成违约，根据前述约定，五星经联社有权解除厂房租赁合同书及补充协议。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，五星经联社确认已于2017年9月1日收回涉案租赁厂房，那么刘志威应向五星经联社支付2016年11月至2017年8月租金232550元、水费3069.27元、电费6707.68元。刘志威拖欠租金的行为自然给五星经联社造成了经济损失，根据商铺租赁合同的约定刘志威应按日万分之五支付滞纳金。五星经联社于2017年7月24日向刘志威发出的律师函中明确要求刘志威收到函件之日起五天内付清租金，视为五星经联社对欠付租金的支付时间作出了变更，但是五星经联社并未向本院提供证据证实刘志威已实际收到该函件，故本院判令刘志威向五星经联社支付自2017年9月1日起至付清之日止的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，缺席判决如下：一、确认解除原告中山火炬开发区五星股份合作经济联合社与被告刘志威之间的厂房租赁合同书及补充协议;二、被告刘志威于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山火炬开发区五星股份合作经济联合社支付2016年11月至2017年8月的租金232550元、水费3069.27元、电费6707.68元，并支付违约金（违约金计算方式：以232550元为基数，按日万分之五自2017年9月1日起计至实际清偿之日止）；三、驳回原告中山火炬开发区五星股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5052元（原告中山火炬开发区五星股份合作经济联合社已预交），由原告中山火炬开发区五星股份合作经济联合社负担117元、由被告刘志威负担4935元（该款被告刘志威于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山火炬开发区五星股份合作经济联合社）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 周 逵审判员 陆招胜审判员 陈春华二〇一八年五月十日书记员 叶丽敏孙永辉