安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖01民终2348号上诉人（原审被告）：丁敏进，男，1984年10月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：彭正萍，上海明伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：靳访友，男，1988年8月10日出生，汉族，住安徽省定远县。委托诉讼代理人：陈立东，安徽金的律师事务所律师。上诉人丁敏进因与被上诉人靳访友房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院（2016）皖0121民初2984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁敏进上诉请求：请求撤销一审判决第一项，依法改判驳回靳访友一审的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由靳访友承担。事实和理由：一、原判认定事实错误。1、2016年5月23日双方签订买卖合同当天，双方还签订了《房地产经纪合同》。并且是先签订的买卖合同，再签的《房地产经纪合同》。既然丁敏进是委托中介居间买卖房屋，只有在真正委托后才开始帮助丁敏进寻找真正的买家，由此可见从一开始，靳访友也就是居间方基于囤房的目的与丁敏进签订的买卖合同，并不是真实的交易行为。2、签订合同之时，中介方安择园投资管理有限公司北城分公司（以下简称中介公司）并未明确告知丁敏进买家即靳访友是中介公司的负责人，本次交易是中介公司自己买下这一房屋，靳访友一方面作为负责居间业务，同时又是买家，居间方很难做到维护丁敏进的利益。如果丁敏进知道这个事实则不会签订所谓买卖合同的。3、一审法院认定“丁敏进未提供证据证实其已协助靳访友办理相关手续，故过错责任在丁敏进”错误，靳访友才是真正的违约方。一审中靳访友仅提供了一个中介公司2016年5月26日的截图，以证明靳访友通知了丁敏进配合办理相关的过户手续，但因靳访友是中介公司的负责人，其证明力的效力十分低下。双方合同只约定了2016年7月31日前办理有关托管手续。而在办理正式的托管手续前的7月23日，与丁敏进进行协商的并不是靳访友本人而是另有其人，丁敏进才发现此次交易靳访友本人并没有打算真正履行这个买卖合同，靳访友违约在前。合同中因具体付款方式不明确，买卖合同本身就有重大瑕疵，无法继续履行，在达不成一致的确情况下，强求丁敏进按原有瑕疵的内容继续履行，因付款方式关系到作为卖家的丁敏进的切实利益，要求丁敏进履行一个无法继续履行的合同，对丁敏进显属不公平。4、原判认定“靳访友系中介公司人员但其也可以作为房屋买受人签订合同”错误。本案中所谓的中介工作人员即靳访友签订的买卖合同要真实有效，需丁敏进对其身份明知且愿意与之建立买卖关系将房屋卖给他的情况下。本案中靳访友所谓的中介工作人员的真实身份，丁敏进当时并不知情。根据国家相关法律规定，中介机构及其工作人员不能买卖其居间代理的房屋，其工作人员买受其居间代理的房屋的需明确告诉出卖方，且不得损害出卖方的利益。靳访友作为居间方的工作人员买卖丁敏进房屋，需要是具体真实的房屋买卖意愿，且准备好相关的自有资金，而不是利用其懂得二手房买卖的相关流程，利用其优势地位与自己的客户签订付款方式、期限都约定不明、损害丁敏进利益的买卖合同，企图用少量的成本和资金换取巨大的利益，这种非真实的交易行为应是为法律所禁止的。5、原审法院举证责任的分配有问题。原判认定“丁敏进未提供证据证实其已经协助靳访友办理相关手续”错误。一审中靳访友提供了一条短信截图证明其履行了义务，丁敏进提供了相关的录音证据证明靳访友的违约行为，且中介公司与靳访友本身就有利益关系的情况下，证明效力十分低下，不应采纳。6、一审法院一方面认定丁敏进是过错方，也就是违约方，在买卖合同对违约金的计算方面有约定的情况下，一方面又对靳访友的支付违约金的诉请不予支持。由此可以推定，一审法院对靳访友此次签订买卖合同目的是为囤积房屋赚取差价的行为更是明知。二、在丁敏进有相对充分的证据证明靳访友不是因为自身需要买卖房屋，而很可能是基于赚取差价的囤房目的时，此时的买卖合同就存有虚假交易之可能。法院应继续查明靳访友真实的买房目的、意图、有无实际、完全的履约能力等，以综合判断其交易的真实性。特别是在买卖合同中对付款方式约定不明时，靳访友的房款是否全部准备到位，其资金款项来源、房产交易中心方面能否正常备案、托管直至顺利过户，只有全面了解了这些情况才能做出科学、公正的判决。三、原判适用法律错误。1、双方的买卖合同其实已经解除。2016年5月23日，靳访友支付了5000元定金，该定金的性质是履约担保定金，具有担保性质。丁敏进有权主动选择以损失定金的方式解除双方签订的买卖合同，在靳访友违约的情况下，丁敏进有权不退还定金。2016年8月2日，丁敏进即以《律师函》的形式通知靳访友解除了双方的买卖合同。靳访友只能诉请法院确定解除合同的效力，而不是诉请继续履行合同，该项诉请更不应该得到法院的支持。2、双方之间买卖行为不是真实的民事法律行为。首先靳访友隐瞒了其实际是居间方的重要事实，主体不适格，靳访友购买房屋的意思表示并不真实，从合同的内容上来说，双方对合同约定的付款期限、方式等重要内容约定不清，根本没法具体履行、实施，更无可操作性。本案中，靳访友及中介公司并没有告知丁敏进其真实身份，同一天先签订买卖合同再签居间协议，付款期限方式等重要内容都约定不清。无论是从签约主体、签约过程、到合同的内容，更符合基于囤房目的虚假交易的行为特征。此种虚假的交易行为，违背了《合同法》诚实信用的立法原则和宗旨，法律不仅不应支持更应予以严厉禁止和打击。3、从合同履行情况来说，截止一审开庭审理之时，靳访友仍仅支付定金5000元，如是真实的交易关系，此种情况下资金托管不成后，靳访友完全可以采取提存的方式履行支付剩余房款，在知晓丁敏进账号的情况下，也可以将剩余房款采取直接付款给丁敏进，以此证明买卖合同的真实性。四、原判程序错误，遗漏了重要当事人。1、合同签订的主体是叶秋琼、丁敏进二人，但在原审审理中叶秋琼并没有作为本案的被告参加到诉讼中来，遗漏了重要当事人，属于重大程序错误。2、靳访友一方系居间方同时又作为买受人一方买受丁敏进的房屋，此次交易不同于一般正常的房屋买卖纠纷，有其特殊性、复杂性，原审没有通知中介公司出庭参与本次诉讼，即没法查明整个事情真相，难以作出公正、合法的判决。靳访友辩称，双方签订的存量房买卖合同系真实意思表示，不违反法律规定，双方应当各自履行。双方在签订合同的当日，靳访友支付了5000元定金，并且约定了房屋的资金托管及付款方式为商业贷款，该合同经过了丁敏进及其配偶签字确认。涉案房屋产权人是丁敏进，根据不动产公示原则，丁敏进完全有权处分该房屋，并且案涉房屋买卖合同也经过了丁敏进的配偶签字，故案涉房屋买卖合同合法有效，应当依法履行。丁敏进虽然主张合同存在欺诈或者其他原因，但是并未提供任何证据予以证明其主张。综上，丁敏进的上诉请求无事实和法律依据。靳访友向一审法院起诉请求：1、丁敏进继续履行双方于2016年5月23日签订的《存量房买卖合同》，将房屋过户至靳访友名下并将涉案房屋交付给靳访友；2、丁敏进支付靳访友违约金（按房价款日万分之三计算）；3、本案诉讼费由丁敏进承担。一审法院认定事实：2016年5月23日，靳访友与丁敏进签订了《存量房买卖合同》，约定靳访友购买丁敏进位于长丰县双墩镇国强丰瑞园31幢606室房屋一套，建筑面积为112.27平方米，房屋转让价为620000元。合同约定靳访友于签订合同时支付丁敏进5000元定金（靳访友当天支付5000元定金），丁敏进出具收条。2016年5月26日，中介公司工作人员朱建华通过信息告知丁敏进双方于2016年7月20日办理过户手续，但丁敏进于2016年8月2日向靳访友出具律师函一份，要求解除双方于2016年5月23日签订的《存量房买卖合同》，双方发生争议，故靳访友诉讼至法院。另查明，双方在合同附件中仅约定2016年7月31日将房款存入托管账户，但未约定具体房款数额；同时在附件中约定甲方（丁敏进）同意乙方（靳访友）向商业性银行申请抵押贷款，也未约定具体数额。一审法院认为，本案中，丁敏进辩称其受到价格欺诈，且靳访友有炒房嫌疑，该院认为，靳访友虽系中介公司人员但其也可作为房屋买卖的买受人签订合同，丁敏进为完全民事行为能力人，丁敏进及其妻子叶秋琼均在合同上签字确认，丁敏进应对自己的行为负完全责任，且丁敏进亦无证据证实“受到价格欺诈，且靳访友有炒房嫌疑”的抗辩主张成立。另双方在合同中对涉案房屋的款项如何支付未书面约定，但合同附件中双方约定丁敏进同意靳访友向商业银行申请抵押贷款，而靳访友办理过户手续或者将房款存入托管账户均需要丁敏进配合协助，而丁敏进未提供证据证实其已协助靳访友办理相关手续，故过错责任应在丁敏进。综上，双方于2016年5月23日签订的《存量房买卖合同》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。故对于靳访友要求继续履行《存量房买卖合同》的诉讼请求予以支持。关于靳访友要求支付违约金的请求，考虑合同已继续履行，且靳访友亦未提供证据证实其损失数额及依据，依法不予支持。关于《存量房买卖合同》的继续履行问题，该院认为，支付房款、办理过户及房屋交付都是双方约定的合同内容，即是继续履行合同项下的主合同义务，因此，为了便于双方能够更好的继续履行，该院酌情确定相关的具体履行方式和期限。双方约定的房屋价款是620000元，因靳访友已经支付了5000元定金，靳访友还需支付房款615000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，判决：一、靳访友与丁敏进继续履行2016年5月23日签订的《存量房买卖合同》（靳访友于本判决生效后三十日内向丁敏进支付剩余房款人民币615000元，丁敏进在靳访友付款后三十日内协助靳访友办理房屋权属变更登记，并在权属登记变更后三十日内将房屋交付靳访友）；二、驳回靳访友的其他诉讼请求。本案一审案件受理费130元，减半收取65元，由丁敏进负担。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，2016年5月23日，靳访友与丁敏进签订的《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。丁敏进认为靳访友系中介公司工作人员，其基于囤房目的签订案涉合同并不是真实的交易行为，本院认为靳访友虽为中介公司工作人员，但其基于个人身份与丁敏进签订案涉房屋买卖合同，在双方对案涉房屋交易价格均认可的情况下，现其认为靳访友签订合同不是真实交易行为的主张，依据不足，不予采信。在双方签订合同后，靳访友依约交付5000元定金，双方合同对涉案房屋的款项如何支付未书面约定，但附件二约定丁敏进同意靳访友向商业银行申请贷款，靳访友在2016年7月31日前将房款存入托管账户。因房款存入托管账户需要丁敏进予以配合协助，在丁敏进未提供证据证实其履行了协助义务的情况下，现其认为靳访友存在违约，要求解除案涉房屋买卖合同，依据不足，不予支持。因案涉房屋产权登记在丁敏进一人名下，一审法院在此情况下未追加叶秋琼为本案当事人并无不当，丁敏进认为本案遗漏当事人存在程序错误，依据不足，不予采信。综上所述，丁敏进的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人丁敏进负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一八年八月三日书记员 李 颖附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。