北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0111民初2989号
原告：刘圣寅，男，1985年7月28日出生。
委托诉讼代理人：方斌，北京市鑫诺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨丹，北京市鑫诺律师事务所律师。
被告：缪锐，男，1968年3月3日出生，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：王珅，北京市玄德律师事务所律师。
被告：缪锦，女，1971年1月24日出生，住北京市崇文区。
原告刘圣寅与被告缪锐房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员付雪担任审判长，与审判员肖海珅、人民陪审员张德志组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加缪锦为本案被告参加诉讼。原告刘圣寅的委托诉讼代理人方斌、杨丹，被告缪锐的委托诉讼代理人王珅到庭参加了诉讼。被告缪锦经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘圣寅诉称，2006年2月17日，买受人刘顶钧（原告父亲）与出卖人谢祖琇（被告母亲）签订了《房屋买卖合同》，合同中约定谢祖琇将自己位于房山区×巷×号楼×门×号的房屋出卖给刘顶钧，约定买受人一次性支付15万元整购房款及出卖人交付房屋日期，同时亦约定房屋可过户买卖后，出卖人配合买受人提供一切过户手续。合同签订后，出卖人与买受人均按照约定支付房屋价款及交付房屋。刘顶钧一家居住至今。2015年刘顶钧去世，2016年底，被告联系原告，告知谢祖琇已去世，认为房屋未过户自己也有份额，与原告协商把房屋出卖后如何分成，原告拒绝。原告认为，刘顶钧与谢祖琇之间签订的合同是合法有效的，而且双方也按照约定完成了支付房款和交付房屋，后刘顶钧和谢祖琇死亡，根据我国《继承法》、《合同法》的相关规定，原告继承了父亲财产，被告应配合原告完成房屋过户手续。综上，为维护原告合法权益，原告诉至法院，提出诉讼请求：1、请求法院判决原告为涉案房屋的所有权人；2、请求法院判决被告协助原告办理位于房山区×巷×号楼×-×-×房屋的过户手续；3、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第一项诉讼请求。
被告缪锐辩称，不同意原告的诉讼请求，请法院裁定驳回原告的起诉。一、原、被告均无诉讼主体资格。1、房屋买卖合同的双方当事人是原告之父刘顶钧和被告之母谢祖琇，而非本案原告和答辩人。既然房屋买卖合同的当事人现在均已去世，则原告和答辩人是否受合同约束，也就是原告是否享有合同中的权利、答辩人是否承担合同中的义务，属于继承法律关系需要先行解决的问题。本案是合同纠纷而非继承纠纷，按照不告不理的诉讼原则，法院无权在本案中审理继承法律关系的问题。2、原告是否为刘顶钧的唯一继承人、原告是否享有继承权，都是需要通过公证处或者法院的继承程序先行查明、确定的。原告提交的独生子女证书只是身份关系的证据，不是继承公证书和法院继承案件的生效法律文书，无法由此确定原告享有继承权。不论是法律规定还是司法实践，继承权目前只能通过继承公证或者法院继承两种程序确定，答辩人的继承权亦是如此。3、谢祖琇的子女除了答辩人外，还有答辩人的妹妹缪锦，因此，本案涉及的利害关系人还有缪锦。
二、谢祖琇无权处分诉争房屋，房屋买卖合同无效。1、诉争房屋是谢祖琇1994年10月10日从北京电力设备总厂购买的，房屋所有权证的填发日期是1998年3月26日，都是在谢祖琇和缪光钰的夫妻关系存续期间，因此，诉争房屋是夫妻共同财产。2、缪光钰是2003年6月28日去世，诉争房屋产权的二分之一是缪光钰的遗产，已经发生继承。如果按照法定继承份额分配，谢祖琇、答辩人和缪锦每人应继承房屋产权的六分之一。因此，自2003年6月28日起，诉争房屋是由谢祖琇、答辩人和缪锦按份共有，比例分别是六分之四、六分之一和六分之一。3、谢祖琇2006年2月17日签订房屋买卖合同时，谢祖琇只是诉争房屋的共有人之一，其无权擅自处分诉争房屋。谢祖琇和刘顶钧的房屋买卖合同侵犯了答辩人和缪锦的法定继承权，应属无效。
三、房屋买卖合同纠纷超过了诉讼时效。1、房屋所有权证书标明了房产性质是私产，房屋买卖合同签订时，房屋也已经取得了所有权证书，房屋买卖合同第九条第一款也约定了房屋应当过户。因此，刘顶钧自2006年2月17日起就知道按照合同约定，房屋当时就可以办理过户手续。2、房屋买卖合同纠纷应适用《民法通则》第135条规定的2年的普通诉讼时效。3、刘顶钧2015年10月2日去世，距离签订房屋买卖合同已经过去了9年多，此期间其从未要求谢祖琇配合办理过户手续。
四、关于财产保全。答辩人认为法院查封诉争房屋的财产保全措施是错误的，严重侵害了答辩人和缪锦对诉争房屋的法定继承权。虽然答辩人错过了《民事诉讼法》第108条和《民事诉讼法解释》第171条规定的5天申请复议期，但是答辩人认为法院仍应主动依据民事诉讼法解释第166条第一款第（一）项之规定，立即做出解除保全的裁定，答辩人保留要求原告赔偿损失的权利。
被告缪锦经本院合法传唤未到庭应诉，亦未答辩。
经审理查明，位于房山区×巷×号楼×-×-×房屋（产权证号为：房优字第×××号）登记的所有权人为谢祖琇。2006年2月17日，谢祖琇（出卖人）与刘顶钧（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定，出卖人以买卖方式取得位于房山区×巷×号楼×门×号房屋使用权；买受人所购商品房为第×幢×-×-×号房，该房用途为住宅，建筑面积共56.92平方米；出卖人与买受人约定该房总金额15万元人民币；买受人按一次性付款方式按期付款15万元整；出卖人应当在2006年2月25日前，并符合本合同约定的房屋交付买受人使用；本房屋可以过户买卖后，出卖人配合买受人提供一切过户手续；合同同时约定了双方其他权利义务。合同签订后，双方依约履行，谢祖琇向刘顶钧交付房屋后，刘顶钧及其家人一直占有使用房屋，2015年10月2日，刘顶钧去世，刘顶钧去世后，其家人继续占有使用房屋至今。2016年11月26日，谢祖琇去世。后刘顶钧的继承人与谢祖琇的继承人因诉争房屋过户事宜产生纠纷，刘圣寅将缪锐、缪锦诉至本院，要求缪锐、缪锦协助办理诉争房屋的过户手续。
庭审中，刘圣寅向本院提交北京电力设备总厂有限公司人力资源处出具的《证明》一份，载明“刘顶钧原系我单位退休职工；其配偶：陈文会，1955年4月出生，病故；刘顶钧与陈文会结婚共生育子女包括：独子：刘圣寅，健在；其父：刘钟骙，于2008年7月6日病故；其母：蒋耀琴，于1997年7月11日病故；刘顶钧的父母均先于刘顶钧去世；该职工未收养过其他子女，无其他被抚养人，无第二次婚姻”；提交北京市房山区周口店地区办事处鑫山矿社区居委会出具的《证明》一份，载明“原我社区居民陈振荣，男，1931年1月12日出生，于2015年12月19日去世，其与冯克新结婚，共生育有三个子女；配偶：冯克新，健在；长女，陈文会，于2012年4月22日去世；长子，陈文福；次子，陈东风；陈振荣的父母已先于陈振荣去世，陈振荣未收养过其他子女，无第二次婚姻，无其他抚养人”；提交北京市公安局拱辰派出所出具的《证明信》两份，载明刘钟骙与蒋耀琴的户口登记情况及死亡时间,并提交冯克新、陈文福、陈东风签名的《放弃遗产继承的声明》。经本院向冯克新、陈文福、陈东风核实，三人均表示《放弃遗产继承的声明》系其真实意思，冯克新自愿放弃对陈文会的遗产及陈振荣从陈文会处继承的遗产的继承权，陈文福、陈东风自愿放弃继承陈振荣从陈文会处继承的遗产部分，三人均不参加本案诉讼。缪锐向本院提交北京市房山区人民政府拱辰街道办事处北京电力设备总厂社区居委会出具的《证明》一份，载明“谢祖琇与缪光钰结婚，共生育有二个子女，长子缪锐与长女缪锦；缪光钰于2003年6月28日去世；谢祖琇的父母已先于谢祖琇去世，谢祖琇未收养过其他子女、无第二次婚姻、无其他被抚养人”。
庭审中，刘圣寅向本院提交其与缪锐于2017年2月11日的通话录音，证明缪锐知道刘顶钧与谢祖琇当初签订合同之事，表示尊重老人意见。缪锐对录音真实性认可，不认可证明目的，认为录音仅能证明在2017年2月11日的时候缪锐对双方的买卖合同知情，并不能回述到买卖合同签订时是否知情，且能证明缪锐是不同意卖房的，因为录音可以看出缪锐已经在向刘圣寅主张自己的继承份额。经本院询问，缪锐表示谢祖琇在签订买卖合同之前在家里聊天时提到过卖房之事，当时未提出异议，卖房时缪锐并未与谢祖琇居住在一起，缪锐是事后才知道卖房的事，谢祖琇卖完房后与缪锐一起居住。缪锐称缪锦当时不与谢祖琇及缪锐一起居住，且来往不多，不知道缪锦是否知晓谢祖琇卖房之事。
诉争房屋系北京市电力设备总厂于1994年10月10日以优惠价向谢祖琇出售的房屋。经本院向北京市房山区住房和城乡建设委员会及北京市国土资源局房山分局调查核实，诉争房屋属央产房，需要产权单位开具同意出售的证明；经本院向北京电力设备总厂调查，该单位称诉争房屋已于2013年办理了二手房上市手续，但过户前可能需向该单位缴纳相应的费用。经本院询问，刘圣寅同意如果需要，在办理过户时向北京电力设备总厂缴纳相应的费用。庭审中，刘圣寅自述因过户产生的税费由其承担。
本案在审理过程中，经刘圣寅申请，本院作出（2017）京0111民初2989号民事裁定书，裁定对谢祖琇名下位于房山区×巷×号楼×-×-×号房屋（房产证号：房优字第XX**号）进行查封，刘圣寅提供安心财产保险有限责任公司保函作为担保。
上述事实，有双方当事人的陈述，户口本、死亡证明、独生子女证明、放弃遗产继承的声明、《房屋买卖合同》、房屋所有权证书、证明信、证明、居民死亡医学证明书、北京市居民死亡医学证明书、《房屋买卖契约》、查询结果、工作笔录等证据在案佐证，以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
本案中，谢祖琇与刘顶钧签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。上述合同签订后，双方依约履行，谢祖琇向刘顶钧交付房屋后，刘顶钧及其家人占有使用房屋至今。现诉争房屋已经办理二手房上市手续、刘圣寅亦同意如果需要可以在办理过户时向北京电力设备总厂缴纳相应的费用，故诉争房屋符合合同约定的“可以过户买卖”，出卖人应当配合买受人提供一切过户手续。经查，刘顶钧与谢祖琇均已去世，因冯克新、陈文福、陈东风自愿放弃其相应的继承权利，现刘圣寅作为刘顶钧的遗产继承人，起诉要求谢祖琇的法定继承人缪锐、缪锦协助其办理诉争房屋的过户手续，符合法律规定和合同约定，本院予以支持，因过户产生的税费由刘圣寅负担。缪锐辩称的原、被告均无诉讼主体资格，与查明事实不符，本院不予采纳。缪锐辩称的谢祖琇无权处分诉争房屋，《房屋买卖合同》无效，没有法律依据，且，虽然诉争房屋是谢祖琇与缪光钰夫妻关系存续期间购买的共同财产，谢祖琇在缪光钰去世后出卖的诉争房屋，缪锐、缪锦作为缪光钰的法定继承人对诉争房屋享有一定的权利，但其二人作为谢祖琇的子女，在谢祖琇出卖房屋并交付房屋后多年一直未提出异议，缪锐又自认诉争房屋出卖后谢祖琇即跟其一起生活，故综合考虑双方合同履行情况及现有证据，合同继续履行为宜，对缪锐的上述抗辩意见不予采纳。缪锐辩称的房屋买卖合同纠纷超过了诉讼时效，本案中，谢祖琇已经将诉争房屋交付于刘顶钧，刘顶钧及其家人一直占有使用房屋，缪锐主张房屋买卖合同纠纷超过诉讼时效，依据不足，该抗辩意见本院不予采纳。缪锦经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为其放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告缪锐、缪锦于本判决生效后十日内协助原告刘圣寅办理位于房山区×巷×号楼×-×-×房屋的过户手续，因过户产生的税费由原告刘圣寅交纳。
案件受理费三千三百元，由被告缪锐、缪锦负担（于判决生效后七日内交纳）。
公告费五百六十元，由被告缪锐、缪锦负担（于判决生效后七日内交纳）。
保全费五千元，由被告缪锐、缪锦负担（于判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 付 雪
审 判 员 肖海珅
人民陪审员 张德志
二〇一八年一月三十一日
书 记 员 许静然