江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终9278号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄绍堂，男，1965年10月28日生，汉族，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：汤志武，江苏东方瑞信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京新明兰农业科技开发有限公司，住所地南京市江宁区谷里街道。
法定代表人：张治东，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵洪波，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人黄绍堂因与被上诉人南京新明兰农业科技开发有限公司（以下简称新明兰公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初10799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄绍堂及其委托诉讼代理人汤志武、被上诉人新明兰公司委托诉讼代理人赵洪波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
黄绍堂上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决在认定事实和适用法律上均存在错误。一、双方签订的租赁合同应为无效合同。1、被上诉人所取得的涉案土地所有权证上明确载明“本证每年检验一次，用地单位在验证到期前两个月内到发证机关办理验证手续，到期不验，证书过期无效”。而被上诉人自2011年至2016年长达六年的时间未办理验证手续，因此该证已经无效。因此上诉人与被上诉人签订的租赁合同因被上诉人不具备相应地块的合法使用权而无效。一审法院以被上诉人于双方发生诉讼后补办了年检手续为由认定双方的租赁合同有效于法无据。2、被上诉人出租给上诉人的鱼塘所属位置是否在该所有权证所附的位置图范围内，并不能清楚的确认，一审法院理应进行核实。3、上诉人承租的鱼塘紧邻赵宕水库，且位于淹没区内，显然属于水库管理范围，设置鱼塘应该是需要水利主管部门批准的。二、关于上诉人是否应当支付鱼塘使用费，清除3、4号鱼塘中的莲藕。1、即使双方的租赁合同合法有效，上诉人遭遇洪灾后，一直在与被上诉人协商租金减免事宜，因此被上诉人于2016年5月18日单方解除合同的行为不应得到法院支持。2、上诉人早己于2016年收过藕以后即根据被上诉人的通知停止了对鱼塘的占用。被上诉人自身怠于收回鱼塘，要求上诉人支付使用费没有事实和法律依据。至于3、4号鱼塘中的莲藕，上诉人早在2016年即己清除，目前塘内的莲耦并非上诉人种植。3、上诉人种藕期间还因被上诉人恶意停电给上诉人造成了数万元的经济损失。三、关于被上诉人是否应承担上诉人因洪灾造成的损失。被上诉人向上诉人隐瞒了鱼塘位于水库淹没区以及鱼塘之前被严重淹过的事实，未如实的告知上诉人相关风险，应当对上诉人因洪灾造成的损失承担全部责任。一审法院以上诉人疏于鱼塘管理为由，将应由被上诉人承担的义务强加给上诉人，认定被上诉人对鱼塘受淹不存在过错是完全错误的。
新明兰公司辩称，被上诉人依法通过拍卖取得涉案鱼塘的土地使用权，是该土地使用权的合法拥有者，有权出租该鱼塘。上诉人在使用期间，应该按照租赁合同的约定支付租金，2016年5月18日之后已符合解除鱼塘的合同条件。上诉人应当按照123元每日的标准支付鱼塘占用费。上诉人在使用过程中擅自改变鱼塘用途，在合同解除后，其有义务清除3、4号鱼塘中的莲藕。上诉人在经营活动中应自行管理鱼塘，因其管理不善导致的损失，应由其自行承担。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
新明兰公司向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的租赁协议已于2016年4月30日终止，立即将1、3、4、5、6、7号鱼塘恢复原状并返还给其，拆除私自搭建的活动板房；2、判令被告向其支付2015年剩余租金19942元；3、判令被告按每日123元的标准向其支付自2016年1月1日起至2016年4月30日止的租金14883元；4、判令被告按每日123元的标准向其支付自2016年5月1日起至实际返还之日止的鱼塘占用费。5、被告承担诉讼费用。
黄绍堂向一审法院提起反诉请求：1、判令反诉被告赔偿其所承租鱼塘因被洪水淹没产生的经济损失计368196元；2、反诉诉讼费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：2001年2月28日，南京明兰农庄实业有限责任公司（以下简称明兰公司）取得了位于南京市江宁区谷里街道箭塘社区377333.33平方米“四荒”土地的集体土地使用证[证号：江宁卖荒（2001）字第04号]。该证书载明，相应土地用途为种植、养殖，应每年验证一次，到期不验，证书过期无效。同年6月1日，明兰公司更名为南京新明兰农业科技开发有限公司。2011年1月1日，原告（反诉被告）新明兰公司与被告（反诉原告）黄绍堂签订租赁协议一份，约定黄绍堂向新明兰公司租赁上述土地中的1、3、4、5号鱼塘及鱼塘管理房等辅助建筑物及设备若干，面积约20亩，用于垂钓和水产养殖，租期自2011年1月1日起至2013年12月31日止，年租金47000元。合同到期后，2014年1月26日，新明兰公司又与黄绍堂签订了租赁协议一份，约定黄绍堂向新明兰公司租赁上述土地中的1、3、4、5、6、7号鱼塘及鱼塘管理房等辅助建筑物及设备若干，面积约60亩，用于垂钓和水产养殖，租期自2014年1月1日起至2016年12月31日止，2014年、2015年租金均为77000元，每年1月30日前支付20000元，6月30日前支付320000元，10月30日前支付25000元。2016年租金为80000元。合同还约定，如黄绍堂不能按期支付租金，超过半年，合同自然终止。合同签订后，黄绍堂已付清2014年租金。2015年，黄绍堂支付租金37058元。2016年，经双方协商，黄绍堂将6、7号鱼塘退还给新明兰公司，当年租金变更为45000元。2016年1月，黄绍堂支付租金20000元，后未再支付租金。黄绍堂在使用鱼塘过程中，将3、4、5号鱼塘种植了莲藕，并在鱼塘边搭建了两栋六间活动板房。至今，3、4号鱼塘仍有莲藕，黄绍堂仍在使用上述活动板房。
本诉中，双方确认的争议焦点是：1、租赁协议是否有效；2、如果有效合同是否已于2016年4月30日解除；3、原告主张的费用是否适当，如果恢复原状，如何恢复。反诉中，双方确认的争议焦点是：1、反诉原告的损失与反诉被告是否有关；2、反诉原告主张的费用是否适当。
审理中，对于本诉争议焦点一，新明兰公司提交《“四荒”土地集体土地使用证》一份，证明其拥有案涉土地合法使用权，租赁合同有效。该土地证年检日期至2010年4月28日。黄绍堂质证认为该土地使用证在2010年后未经年检，双方签订的租赁协议无效。后新明兰公司补办了年检手续，年检日期至2016年12月6日。
对于本诉争议焦点二，新明兰公司除提交租赁协议外，还提交2015年12月10日催缴通知单一份（内容为催促黄绍堂交纳2015年度拖欠租金40342元，并告知其如违约租赁协议将自动终止）、2016年1月30日协议终止通知书一份（内容为通知黄绍堂因其拖欠租金40342元，租赁协议已自动终止）、2016年4月18日违约通知书、2016年5月18日违约通知书各一份（内容为通知黄绍堂因其拖欠租金、擅自改变鱼塘功能，协议已自动终止，要求其停止经营、恢复原状、赔偿损失）。新明兰公司据此证明依租赁协议约定，黄绍堂应于2015年10月30日前付清当年租金，超过半年，合同自然终止，但黄绍堂至今拖欠2015年部分租金，且其擅自改变鱼塘用途，故合同已于2016年4月30日自动解除，其已通知黄绍堂解除合同。黄绍堂对证据真实性认可，但提交2015年12月6日向新明兰公司提交的申请、2015年12月16日向南京市江宁区水利局提交的申请各一份，内容为因为鱼塘被淹、损失巨大向新明兰公司申请减免当年剩余租金、向政府部门申请经济补偿，据此证明减免租金的事实。该两份申请中均载明2013年、2014年部分鱼塘被淹没过。新明兰公司质证认为，该证据仅能证明黄绍堂申请过减免租金，但其未同意。黄绍堂陈述新明兰公司工作人员曾口头同意免除2015年剩余租金，但新明兰公司予以否认。黄绍堂未就相应口头同意的事实提交证据。
对于本诉争议焦点三，新明兰公司提交鱼塘、活动板房照片及2015年3月通知（通知黄绍堂拆除两栋临时性住房）等证据，据此证明黄绍堂擅自改变鱼塘用途及搭建活动板房。黄绍堂质证认为，3、4号鱼塘确实种植莲藕，但5号鱼塘已经没有莲藕，并提交5号鱼塘照片加以证实；活动板房系新明兰公司同意搭建，该通知系为了应付社区检查。黄绍堂对新明兰公司同意搭建活动板房未提交证据证实。
对于反诉争议焦点一，黄绍堂提交南京市江宁区水利局于2015年12月25日向其出具的书面回复一份，载明洪水位34.2米，在此水位以下均为淹没区，经现场调查鱼塘所在位置位于水库库稍，由农田改建而成，鱼塘受淹因塘埂低矮所致。黄绍堂据此证明鱼塘位于水库淹没区，新明兰公司在合同中未明确说明，由此造成的损失应由新明兰公司赔偿。黄绍堂还提交照片一张，据此证明新明兰公司曾试图改建鱼塘塘埂，南京市江宁区水利局不允许加高塘埂，故未改建成功。新明兰公司质证认为，书面回复明确鱼塘受淹系塘埂低矮所致，而鱼塘系黄绍堂使用管理，受淹系黄绍堂疏于管理所致。对于照片，内容并非黄绍堂租赁的鱼塘。
对于反诉争议焦点二，黄绍堂提交证明一份，计算方法二份等证据，证明其损失养殖鱼出售收入245700元（9元/斤×700斤/亩×39亩）、鱼苗款68496元（8元/斤×8562斤）、租金及生活费54000元（300元/天×180天），合计368196元。新明兰公司质证对上述证据真实性均不认可
一审法院认为，关于本诉争议焦点一，虽签订租赁协议时案涉土地使用证未年检，但原告（反诉被告）新明兰公司在签订协议前就已合法取得了相应土地的使用权，土地使用证未年检不影响合同效力，且新明兰公司已补办了所有年检手续，双方签订的租赁协议合法有效。被告（反诉原告）黄绍堂以土地使用证未年检为由抗辩租赁协议无效，无事实和法律依据，不予采纳。
关于本诉争议焦点二，根据租赁协议约定，黄绍堂应于2015年10月30日前付清当年租金，超过半年，合同自然终止。黄绍堂至今只部分支付2015年度租金，故按照合同约定，新明兰公司有权解除合同。现新明兰公司在双方约定的解除条件成就后于2016年5月18日通知黄绍堂解除合同，故合同应自该日起解除，黄绍堂应返还相应鱼塘。黄绍堂抗辩新明兰公司同意免除其2015年度剩余租金，但未提交证据证实，不予采信。
关于本诉争议焦点三，黄绍堂于2015年支付租金37058元，于2016年1月支付租金20000元，在2015年度租金未付清的情况下，该两笔租金均应优先支付2015年度租金。黄绍堂未能举证证实新明兰公司同意免除2015年度剩余租金，故剩余租金19942元黄绍堂亦应支付。原、被告双方协商一致，2016年租金变更为45000元，故黄绍堂在合同解除之前应支付2016年度租金17097元（45000元÷365天×139天）。黄绍堂在合同解除后仍继续占有使用相应鱼塘，应参照租金标准123元/天（45000元÷365天）支付占有使用费。黄绍堂在使用鱼塘过程中种植莲藕，改变了鱼塘的用途，现合同已经解除，黄绍堂在返还鱼塘时应清除3、4号鱼塘中的莲藕，恢复鱼塘原状。5号鱼塘先已无莲藕，无需黄绍堂清除。黄绍堂在租赁期间未经新明兰公司允许搭建活动板房两栋，在合同解除后应予拆除。
关于反诉争议焦点，案涉土地使用证载明，相应土地可以用于养殖。根据南京市江宁区水利局的书面回复，鱼塘受淹系塘埂低矮所致，即便在水库淹没区，如果塘埂足够高，鱼塘也不会受淹。黄绍堂系鱼塘租赁人，其在租赁期间对鱼塘进行管理。根据黄绍堂提交给新明兰公司和南京市江宁区水利局的申请，部分鱼塘在2013年即已受淹，黄绍堂在2014年1月签订第二份租赁协议前即已知晓鱼塘具有受淹风险，其仍选择继续租赁鱼塘，对鱼塘存在受淹风险是知情的。但黄绍堂在租赁期间，未能及时加高塘埂，致鱼塘再次受淹。新明兰公司作为鱼塘出租方，对鱼塘受淹不存在过错。故对黄绍堂要求新明兰公司赔偿损失的反诉主张，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、原告南京新明兰农业科技开发有限公司与被告黄绍堂于2014年1月26日签订的租赁协议于2016年5月18日解除。二、被告黄绍堂于判决发生法律效力之日起30日内清除所租赁的3、4号鱼塘中的莲藕，拆除所建的两栋活动板房，并将所租赁的1、3、4、5号鱼塘返还给原告南京新明兰农业科技开发有限公司。四、被告黄绍堂于判决发生法律效力之日起10日内支付原告南京新明兰农业科技开发有限公司租金37039元及占有使用费（按每日123元的标准，自2016年5月19日起计算至实际返还租赁物之日止）。五、驳回原告南京新明兰农业科技开发有限公司的其他本诉请求。六、驳回反诉原告黄绍堂的反诉请求。本诉案件受理费1090元，由被告黄绍堂负担（此款已由原告南京新明兰农业科技开发有限公司垫付，黄绍堂在支付上述款额时应加付此垫款）。反诉案件受理费3411元，由反诉原告黄绍堂负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人黄绍堂提交两份录音证据：1、江宁区水利局赵科长的谈话录音；2、上诉人承包的鱼塘所在地箭塘社区张虎谈话录音。证明鱼塘所在地是属于赵宕水库的淹没区，在被上诉人出租给上诉人之前，鱼塘曾经也被淹过。2015年洪水之后，被上诉人曾经试图加高塘埂被叫停。被上诉人新明兰公司质证，对两份证据的真实性无法确认，认为该证据不能证明鱼塘被淹应由被上诉人来承担责任。上诉人申请证人董某到庭作证。董某陈述，其原为新明兰公司的员工，2016年9月离职，其证明：1、涉案鱼塘在之前被严重淹过，被淹的程度和2015年被淹的程度类似。2、2016年5-6月份曾停过鱼塘的电。3、鱼塘边的活动板房，黄绍堂盖了6间，公司盖了4间。4、2015年大水淹过以后，被上诉人试图加高塘埂，被当地政府叫停。被上诉人质证对上诉人的证明目的不予认可，认为上诉人从2011年开始承租鱼塘，2013年发生过淹水的事实，上诉人于2014年继续承包鱼塘，说明上诉人对于淹水的事实是明知，上诉人对鱼塘具有管理、维护、正常使用的义务，鱼塘淹水是由于上诉人自身的经营原因所致，与被上诉人无关。关于停电的事情，是在被上诉人通知上诉人解除合同之后发生的，此时上诉人对于鱼塘已经没有使用权；且停电与莲藕的损失之间没有必然的联系。关于上诉人所说的加盖板房的事情，被上诉人在2015年3月份就已书面通知上诉人不允许加盖板房，对于已建的两栋临时性房屋要求上诉人自行拆除。本院认为，上述证据不属于二审的新证据，不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，被上诉人新明兰公司与上诉人黄绍堂于2014年1月26日签订的租赁协议合法有效，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。虽签订租赁协议时涉案土地的使用权证未年检，但该土地的使用权由被上诉人依法取得，且现已补办了使用权证年检手续。故上诉人以签订租赁协议时被上诉人不具有涉案土地的使用权为由主张合同无效，于法无据，本院不予采纳。
关于合同的解除。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。根据合同约定，上诉人应于2015年10月30日前付清当年租金，超过半年，合同自然终止。因上诉人未能按约支付租金，被上诉人有权依约解除合同。被上诉人于2016年5月18日通知上诉人解除合同，故双方的租赁协议自该日起解除。
关于合同解除后的法律后果。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据一审已查明的事实，在2016年5月18日合同解除前，上诉人还应支付欠付的租金为37039元。合同解除后，上诉人仍继续占有使用相应鱼塘，应参照租金标准支付占有使用费。故一审判令上诉人支付租金37039元及相应占有使用费，有事实与法律依据，本院予以维持。上诉人虽主张，2016年收过藕后其即通知对方停止对鱼塘的占用，被上诉人怠于收回鱼塘，上诉人不应支付占有使用费，但对此并未提供相应的证据予以证明，且在3、4号鱼塘仍种有莲藕，故对该上诉理由，本院不予采信。在租赁期间，上诉人未经被上诉人同意，改变鱼塘用途种植莲藕以及在塘边搭建活动板房。合同解除后，被上诉人有权要求上诉人恢复原状。故一审判令被上诉人清除3、4号鱼塘的莲藕，拆除所建的活动样板房并将所租赁的鱼塘返还给被上诉人，并无不当。
上诉人主张，被上诉人向其隐瞒了涉案鱼塘处于水库淹没区，并且之前曾经被严重淹过的事实，故被上诉人应当承担因2015年洪灾给鱼塘造成的损失。本院认为，涉案部分鱼塘在2013年即已受淹，在此情况下，上诉人仍于2014年1月与被上诉人签订了第二份租赁协议，继续租赁鱼塘，可见其对鱼塘存在受淹风险是知情的。且黄绍堂系鱼塘租赁人，在租赁期间对鱼塘负有管理的义务，其应及时加高塘埂以应对相应风险。因此鱼塘再次因洪灾受淹，上诉人对此存在过错，故上诉人要求被上诉人承担鱼塘被淹的损失，依据不足，本院不予支持。
综上所述，黄绍堂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1090元，由上诉人黄绍堂负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 郑 慧
审判员 徐聪萍
二〇一八年一月八日
书记员 汪海燕