广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第1667号
原告张曦。
委托代理人袁海兵，广西同望律师事务所律师。
委托代理人陈怡，广西同望律师事务所律师。
被告彭思圆。
被告广西中宝融资性担保有限公司，住所地：南宁市青秀区。
法定代表人穆国柱。
被告穆晓龙。
第三人南宁科盛物业服务有限公司，住所地：南宁市金湖路。
法定代表人林德荣，副总经理。
委托代理人吴志强，广西诚瑞律师事务所律师。
委托代理人张玲燕，广西诚瑞律师事务所律师。
原告张曦与彭思圆、广西中宝融资性担保有限公司（以下简称“中宝公司”）、穆晓龙、第三人南宁科盛物业服务有限公司（以下简称“科盛公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张曦的委托代理人陈怡、第三人科盛公司的委托代理人吴志强到庭参加诉讼。被告彭思圆、中宝公司、穆晓龙经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张曦诉称，2010年12月21日，原告与被告彭思圆签订了《房屋租赁合同》，第三人作为经纪方。合同约定被告彭思圆承租原告的房屋（面积822.68平方米）用于办公（用于被告中宝公司办公经营使用），租赁期限自2011年2月16日起至2014年2月15日止，月租金以每年递增的方式计算分别为：自2011年2月16日至2012年2月15日，月租金为85元／平方米；自2012年2月16日至2013年2月15日，月租金为92元／平方米；自2013年2月16日至2014年2月15日，月租金为99元／平方米。租金按每六个月支付一次，首期租金及履约保证金在签订合同之日起支付，此后在该六个月租金结束前十天内支付下六个月的租金。逾期支付租金的须每日按所欠金额的千分之一作为欠款利息及违约金，逾期不交或不足额交付租金达十五天的，原告有权解除合同并不予退还保证金。合同签订后，被告方一直拖欠租金，经原告多次催收仍拒不支付。2013年12月10日，被告中宝公司及穆晓龙向原告出具《确认书》和《保证承诺书》，承诺共同对被告彭思圆与原告签订的《房屋租赁合同》承担连带履行责任及违约责任，并将保证内容作为《房屋租赁合同》的补充协议。2014年1月17日，被告中宝公司及穆晓龙再次向原告出具了《付款承诺函》，承诺于2014年1月30日前付清所有拖欠房租并愿意承担一切违约责任。然而被告中宝公司及穆晓龙的上述承诺作出后，仍拒绝履行合同义务。综上，原告认为，原告与被告彭思圆之间的合同合法有效，被告彭思圆应依约足额支付租金，被告中宝公司作为租赁房屋的实际使用人，并与被告穆晓龙共同对支付租金作出连带保证承诺，应依约履行义务。但三被告无理由拒不付租至今，致使原告的合同目的无法实现，三被告的违约行为严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求依法判令：一、解除原告与被告彭思圆于2010年12月21日签订的《房屋租赁合同》；二、被告彭思圆、中宝公司、穆晓龙向原告共同连带支付从2011年2月16日至2014年2月15日的租金2235582.56元及利息993166.72元（利息按银行同期贷款利率的四倍计算至付清之日止）；三、被告彭思圆、中宝公司、穆晓龙向原告共同连带支付从2014年2月16日起至2014年5月15日的房屋占用费153705.4元及利息8395.28元（房屋占用费实际计算至搬离之日止，利息按银行同期贷款利率的四倍计算至付清之日止）；四、本案诉讼费用由被告彭思圆、中宝公司、穆晓龙共同承担。
被告彭思圆、中宝公司、穆晓龙未作书面答辩，亦未到庭参加诉讼。
第三人科盛公司陈述称，科盛公司与本案无关，不应当作为本案第三人参加诉讼。一、科盛公司不是本案适格第三人，科盛公司与原被告的关系仅是为双方提供房屋租赁信息并促成双方签订租赁合同，科盛公司的义务是为双方的租赁交易提供服务，并确保出租方为租赁房屋的合法产权人或享有合法的出租权，科盛公司促成原被告交易后依约收取佣金（中介费）4万元，原被告在此之后对租赁合同的履行情况与科盛公司无关，现原被告发生的纠纷亦与科盛公司无关。二、关于被告中宝公司、穆晓龙于2013年12月10日出具的《确认书》、《保证承诺书》及2014年1月17日出具的《付款承诺函》亦与科盛公司无关。
经审理查明，租赁房屋坐落于青秀区金湖路59号地王国际商会中心2213号-2223号，房屋所有权人为张曦，房产证号为邕房权证字第××号、01××65号、01××59号、01××49号、01××45号、01××94号、01××86号、01××72号、01××67号、01××66号、01××63号。
2010年12月21日，原告（出租方）（甲方）与被告彭思圆（承租方）（乙方）、第三人科盛公司（经纪方）（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于金湖路59号地王国际商会中心第22层GHIJK区（2213-2223号房）建筑面积共822.68平方米的房屋出租给乙方作为办公场地使用。合同第二条约定，2.1租赁期为三年，从2011年2月16日起至2014年2月15日止；2.2自2011年2月1日起至2011年2月15日为免租期，室内按现状出租。2011年2月1日后乙方应支付物业管理费的相关费用以及租赁期间的其他费用；2.3乙方若在租赁期满之后续租，应在租赁期满之前两个月书面通知甲方。在同等条件下，乙方享有优先选择权。若乙方续租，双方应根据当时写字楼租赁市场实际价格情况重新签订新的租赁合同。合同第三条约定，3.1该房屋的租金为：自2011年2月16日至2012年2月15日，月租金为85元／平方米；自2012年2月16日至2013年2月15日，月租金为92元／平方米；自2013年2月16日至2014年2月15日，月租金为99元／平方米；房屋租金按每六个月支付一次，乙方在签订本合同之日支付首期款（2011年2月16日至2011年8月15日）六个月的租金419566.8元及履约保证金130000元，此后在该六个月租金结束前十天内支付下六个月的租金；3.2如乙方未按时支付或交足租金，并逾期超过十天，甲方有权向乙方加收欠款利息和违约金；欠款利息按日计算，每日为所欠金额的1‰，拖欠时间自应支付之日起计至乙方付清所欠租金之日止；如乙方拖欠租金达十五天，甲方有权从乙方已支付的履约保证金中扣除相同的数额（含应付的利息）。并有权随时书面通知终止本合同；若甲方基于上述原因终止本合同，则甲方有权收回租赁房屋，乙方已缴纳的履约保证金、租金不予退回。合同第十三条约定，本合同由甲、乙、丙三方签字并（或）盖章，本合同自乙方向甲方支付履约保证金和首次租金之日起生效。
2013年12月10日，被告中宝公司、穆晓龙向原告出具《保证承诺书》，内容为：我公司员工彭思圆与你于2010年12月21日签订的《房屋租赁合同》项下的广西南宁市金湖路59号地王国际商会中心第22层GHIJK区（2213-2223号房），由广西中宝融资性担保有限公司长期使用，我是该公司的法定代表人穆国柱，现我以我个人的名义及代表广西中宝融资性担保有限公司向你做如下保证与承诺：1、我及广西中宝融资性担保有限公司将严格按照原彭思圆与你签订的《房屋租赁合同》的全部条款履行相应的义务和责任，并承担其相关的法律责任。2、关于彭思圆欠你的房屋租金将由我及广西中宝融资性担保有限公司履行付款责任，按照原合同的条款要求，我及广西中宝融资性担保有限公司保证2013年12月31日前分批付清，其中：2013年12月13日支付100万元，2013年12月20日前支付100万元，2013年12月31日前结清全部租金。3、我及广西中宝融资性担保有限公司愿意承担彭思圆与你签订合同项下的一切违约责任。4、本保证承诺书作为彭思圆与张曦2010年12月21日签订的《房屋租赁合同》的补充条款，与《房屋租赁合同》具有同等的法律效力。该《保证承诺书》落款处“广西中宝融资性担保有限公司”上加盖了被告中宝公司的公章，“法定代表人”处有穆晓龙签名并附其身份证号码。
同日，被告中宝公司及穆晓龙向原告出具《确认书》，内容为：我公司员工彭思圆与你于2010年12月21日签订的《房屋租赁合同》项下的广西南宁市金湖路59号地王国际商会中心第22层GHIJK区（2213-2223号房），该房系由彭思圆代我公司承租，实际上由广西中宝融资性担保有限公司长期使用，现广西中宝融资性担保有限公司向你做如下确认：1、广西中宝融资性担保有限公司将严格按照原彭思圆与你签订的《房屋租赁合同》的全部条款履行相应的义务和责任。2、关于欠你的房屋租金将由广西中宝融资性担保有限公司履行付款责任，按照原合同的条款要求，广西中宝融资性担保有限公司保证2013年12月31日前分批付清，其中：2013年12月13日支付100万元，2013年12月20日前支付100万元，2013年12月31日前结清全部租金。3、广西中宝融资性担保有限公司愿意承担原彭思圆与你签订合同项下的一切违约责任。4、广西中宝融资性担保有限法定代表人穆国柱及自然人穆小龙愿为广西中宝融资性担保有限公司担保。若广西中宝融资性担保公司不能履行上述付款责任，穆国柱及穆小龙愿以个人及家庭财产承担付款义务，并承担以上债务的法律连带责任。5、本确认书作为彭思圆与张曦2010年12月21日签订的《房屋租赁合同》的补充条款，与《房屋租赁合同》具有同等的法律效力。该《确认书》落款处“广西中宝融资性担保有限公司”上加盖了被告中宝公司的公章，“担保人”处有穆晓龙签名并附其身份证号码。
2014年1月17日，被告中宝公司、穆晓龙向原告出具《付款承诺函》，内容为：根据我司与你签订的房屋租赁合同及相应的补充协议说明，我司及穆小龙个人承诺于2014年1月30日前结清拖欠你的全部房屋欠款，并愿意承担违约的一切责任。该《付款承诺函》落款处“广西中宝融资性担保有限公司”上加盖了被告中宝公司的公章，“担保人”处有穆晓龙签名。此后，原告于2014年5月12日诉至本院，请求判如所请。
另查明，在诉讼过程中，原告主张被告方分别于2011年6月29日支付209350.2元（其中租金79350.2元、保证金130000元），2011年10月24日支付租金209783.4元，2013年12月25日支付租金200000元，2014年3月5日支付租金5000元，2014年3月7日支付租金100000元，合计支付租金594133.6元及保证金130000元。原告为证明被告方2011年6月29日支付租金、保证金的情况，提供了《中国工商银行网上银行电子回单》载明：时间：2011年6月29日、付款人：彭思圆、金额：209350.2元、用途：地王22楼第三季度房租。
又查明，被告中宝公司成立于2008年10月16日，工商登记注册的营业地址位于南宁市青秀区金湖路59号地王国际商会中心22楼G-K房。
再查明，2014年7月22日，原告与案外人陈勉虹就涉案租赁房屋签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉案租赁房屋出租给陈勉虹使用。在诉讼过程中，原告自认陈勉虹于2014年7月30日开始实际使用涉案租赁房屋。
还查明，原告于2014年5月12日向本院递交起诉状，提出解除合同的意思表示，本院于2014年12月16日向被告彭思圆、中宝公司、穆晓龙公告送达起诉状副本、应诉通知书等相关法律文书。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告彭思圆、中宝公司、穆晓龙经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。
根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。根据2013年12月10日被告中宝公司、穆晓龙出具的《保证承诺书》及《确认书》，被告中宝公司自认被告彭思圆系其委托代理人，应视为被告中宝公司对被告彭思圆在2010年12月21日的《房屋租赁合同》上签名的行为的效力的追认。原告在诉讼过程中亦对被告彭思圆系被告中宝公司的员工的事实予以认可。因此，被告彭思圆与原告签订合同的行为符合委托代理关系的特征，被告中宝公司应对被告彭思圆的上述行为承担民事责任。原告与被告中宝公司于2010年12月21日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性或强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应恪守履行。
《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，在原合同租赁期限于2014年2月15日届满后，合同双方未另签订新的租赁合同约定延长租赁期限，但被告中宝公司仍继续使用租赁房屋，原告并未对此提出异议要求搬离，故双方继续存在租赁关系，原租赁合同继续有效，租赁期限变更为不定期租赁。
原告自认被告方于2011年10月24日支付租金209783.4元、于2013年12月25日支付租金200000元、于2014年3月5日支付租金5000元、于2014年3月7日支付租金100000元，本院对此予以确认。原告还主张被告方于2011年6月29日支付209350.2元，其中130000元为保证金、79350.2元为租金，但未能提供充分证据予以证明，本院对此不予采信。根据《中国工商银行网上银行电子回单》载明的用途，上述209350.2元应为租金的性质。
根据合同第三条的约定，租金每六个月支付一次，乙方应在签订合同之日即2010年12月21日支付2011年2月16日至2011年8月15日的租金419566.8元，于2011年8月5日前支付2011年8月16日至2012年2月15日的租金419566.8元，于2012年2月5日前支付2012年2月16日至2012年8月15日的租金454119.4元，于2012年8月5日前支付2012年8月16日至2013年2月15日的租金454119.4元，于2013年2月5日前支付2013年2月16日至2013年8月15日的租金488671.9元，于2013年8月5日前支付2013年8月16日至2014年2月15日的租金488671.9元。但被告方实际于2011年6月29日支付租金209350.2元、于2011年10月24日支付租金209783.4元、于2013年12月25日支付租金200000元、于2014年3月5日支付租金5000元、于2014年3月7日支付租金100000元，其行为已经构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据合同第三条“如乙方拖欠租金达十五天，甲方有权随时书面通知终止本合同”的约定，被告方上述拖欠租金的行为构成违约，原告依据合同的约定享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。享有合同解除权的一方，只要通知到达对方，合同即告解除，无须得到相对人的确认或同意。本案中，原告诉至法院作出解除合同的意思表示，本案合同于解除通知送达被告中宝公司之日，即2014年12月16日起解除。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，被告中宝公司还应向原告支付2010年12月21日至2014年2月15日的租金2000582.6元（计算方式：419566.8元×2＋454119.4元×2＋488671.9元×2-724133.6元=2000582.6元）。另外，原、被告之间的租赁合同没有就2014年2月15日之后的租金的支付时间及方式进行约定，亦未能就此达成补充协议。原告于2014年7月30日将租赁房屋出租给案外人并交付使用，因此，被告方还应承担2014年2月16日至2014年7月29日的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于“租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，被告方应于2014年7月29日前付清2014年2月16日至2014年7月29日的租金445234元（计算方式：822.68㎡×99元／月／㎡×5个月＋822.68㎡×99元／月／㎡×14天／30天=445234元）。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被告方未按合同的约定支付租金的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定逾期支付租金的利息（违约金）每日按欠付金额的1‰计算，而原告主张按银行同期贷款利率四倍的标准计算违约金，没有事实和法律依据，原告也未能主张因被告方欠付租金还给其造成除利息损失以外的其他经济损失，因此，本案逾期支付租金的违约金应按银行同期贷款基准利率计算如下：
1、被告方应于2010年12月21日支付2011年2月16日至2011年8月15日的租金419566.8元，于2011年8月5日前支付2011年8月16日至2012年2月15日的租金419566.8元，于2012年2月5日前支付2012年2月16日至2012年8月15日的租金454119.4元，于2012年8月5日前支付2012年8月16日至2013年2月15日的租金454119.4元，于2013年2月5日前支付2013年2月16日至2013年8月15日的租金488671.9元，于2013年8月5日前支付2013年8月16日至2014年2月15日的租金488671.9元。但被告方实际于2011年6月29日支付租金209350.2元、于2011年10月24日支付租金209783.4元、于2013年12月25日支付租金200000元、于2014年3月5日支付租金5000元、于2014年3月7日支付租金100000元。根据被告方实际支付租金的情况，被告方应支付上述期间逾期支付租金的违约金分段计付如下：以419566.8元为基数，从2010年12月21日计算至2011年6月28日；以210216.6元为基数，从2011年6月29日计算至付清之日止；以419566.8元为基数，从2011年8月5日计算至2011年10月23日；以209783.4元为基数，从2011年10月24日计算至付清之日止；以454119.4元为基数，从2012年2月5日计算至付清之日止；以454119.4元为基数，从2012年8月5日计算至付清之日止；以488671.9元为基数，从2013年2月5日计算至付清之日止；以488671.9元为基数，从2013年8月5日计算至2013年12月24日；以288671.9元为基数，从2013年12月25日计算至2014年3月4日止；以283671.9元为基数，从2014年3月5日计算至2014年3月6日；以183671.9元为基数，从2014年3月7日计算至付清之日止。2、被告方应于2014年7月29日前付清2014年2月16日至2014年7月29日的租金445234元，因此，被告方应支付上述期间逾期支付租金的违约金从2014年7月29日计算至付清之日止。另外，原告还主张房屋占用费及逾期支付房屋占用费的违约金，没有事实和法律依据，不予支持。
关于责任承担的问题。被告中宝公司作为订立合同的一方当事人，应当按照约定全面履行义务，并承担因违反合同所应承担的继续履行、赔偿损失等违约责任。根据2014年1月17日被告中宝公司、穆晓龙出具的《付款承诺函》，可以视为被告穆晓龙自愿加入债务人，被告穆晓龙应与被告中宝公司对上述债务互负连带清偿责任。被告彭思圆作为被告中宝公司的委托代理人，其签订合同所产生的民事责任应由被告中宝公司承担。因此，原告要求被告彭思圆对被告中宝公司的上述债务承担连带清偿责任，于法无据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、确认原告张曦与被告广西中宝融资性担保有限公司于2010年12月21日签订的《房屋租赁合同》于2014年12月16日解除；
二、被告广西中宝融资性担保有限公司、穆晓龙共同向原告张曦支付2010年12月21日至2014年2月15日期间的租金2000582.6元；
三、被告广西中宝融资性担保有限公司、穆晓龙共同向原告张曦支付2014年2月16日至2014年7月29日期间的租金445234元；
四、被告广西中宝融资性担保有限公司、穆晓龙共同向原告张曦支付逾期支付租金的违约金（计算方式：以419566.8元为基数，从2010年12月21日计算至2011年6月28日；以210216.6元为基数，从2011年6月29日计算至付清之日止；以419566.8元为基数，从2011年8月5日计算至2011年10月23日；以209783.4元为基数，从2011年10月24日计算至付清之日止；以454119.4元为基数，从2012年2月5日计算至付清之日止；以454119.4元为基数，从2012年8月5日计算至付清之日止；以488671.9元为基数，从2013年2月5日计算至付清之日止；以488671.9元为基数，从2013年8月5日计算至2013年12月24日；以288671.9元为基数，从2013年12月25日计算至2014年3月4日止；以283671.9元为基数，从2014年3月5日计算至2014年3月6日；以183671.9元为基数，从2014年3月7日计算至付清之日止；以445234元为基数，从2014年7月29日计算至付清之日止）
五、被告广西中宝融资性担保有限公司、穆晓龙对上述第二、三、四项债务互负连带清偿责任；
六、驳回原告张曦的其他诉讼请求。
案件受理费33927元、保全费5000元、公告费260元，三项合计39187元，由被告广西中宝融资性担保有限公司、穆晓龙共同负担。上述款项原告张曦已预交，由被告广西中宝融资性担保有限公司、穆晓龙随同上述应付款项一并支付给原告张曦。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费用。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谭 妤
人民陪审员 潘晓艳
人民陪审员 杨晓玥
二〇一五年三月十六日
书 记 员 杨中稳
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。