北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第07683号
上诉人（原审被告）程建兵，男，1970年9月26日出生。
委托代理人李丽，河北亚华律师事务所律师。
委托代理人张洪岩，北京市中北律师事务所律师。
上诉人（原审被告）孙凯明，男，1990年12月4日出生。
被上诉人（原审原告）北京万商投资发展有限公司，住所地北京市石景山区石景山路22号907室。
法定代表人毛盾，董事长。
委托代理人郭禹，男，1992年12月2日出生。
委托代理人马云双，女，1988年2月25日出生。
上诉人程建兵、孙凯明因排除妨害纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第31号民事案件，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人程建兵及其委托代理人李丽、鲁博鹏，被上诉人北京万商投资发展有限公司（以下简称万商公司）之委托代理人郭禹、马云双到庭参加了诉讼，上诉人孙凯明经本院传票传唤未到庭应诉，本案现已审理终结。
万商公司起诉称：2007年2月12日，万商公司与程建兵签订房屋租赁安置协议书，将鲁谷七星园白色综合楼西段商业用房一层180平米面积出租给程建兵，剩余33平米继续由万商公司对外出租。因签订合同时房屋由租户魏宏楠、刘玉敏承租经营北京市香食香里饺子馆（以下简称香食饺子馆），故万商公司与程建兵在房屋租赁安置协议书中明确约定，在魏宏楠、刘玉敏承租期间，程建兵不干涉其正常经营，承租期满后由程建兵自主经营。魏宏楠、刘玉敏在经营期间将承租房屋进行了改造装修，加盖二层。根据石景山法院针对万商公司与魏宏楠、刘玉敏租赁纠纷所作出的民事调解书，魏宏楠、刘玉敏应在2012年5月1前将房屋腾空交付万商公司。然而，未等魏宏楠、刘玉敏向万商公司交付房屋，程建兵、孙凯明即已进入房屋，并无理占据房屋全部面积。现万商公司多次要求程建兵腾退未果，故诉至法院。诉讼请求：1、判令程建兵、孙凯明将鲁谷七星园白色综合楼西段商业用房一层建筑面积180平方米以外部分和二层腾退交付我公司；2、诉讼费用由程建兵、孙凯明承担。
程建兵在原审法院答辩称：不同意万商公司的诉讼请求。程建兵占有房屋系依据与万商公司签订的房屋租赁安置协议书，属于有权占有，不存在腾退房屋排除妨害的事实。根据安置补偿协议书约定，万商公司应提供180平米，但现安置房屋不足180平米，不存在还有33平米退还问题。万商公司对二层无所有权，并非万商公司所建。综上，请求驳回万商公司全部诉讼请求。
原审法院经审理查明：位于北京市石景山区七星园综合商业楼西段商业用房（以下简称：涉案房屋）权利人为万商公司。根据石国经发（2006）19号文件，万商公司承继了原石景山城市建设开发公司相应资产。
2007年2月12日，甲方万商公司与乙方程建兵签订《房屋租赁安置协议书》，约定：“为妥善解决古城地铁拆迁遗留问题，本着尊重开发公司原领导班子决定，尊重历史。经开发公司处理遗留问题领导小组研究，授权原开发公司处理拆迁遗留问题办公室与程建兵协商一次性解决拆迁遗留问题。现甲、乙双方就租赁安置一事达成以下协议：一、甲方将鲁谷七星园白色综合楼中的180平方米出租给乙方，剩余面积33平方米仍由甲方出租。二、乙方向甲方交租金为每月每平方米20元，从2017年元月1日起租，租金不再调整。……四、因甲方安置给乙方的商业网点已由现租户租用（香食里），在原合同正常租赁期内，乙方保证原合同条款及租金不变，并且不干涉租赁方的正常经营，直至原合同期满（到期后由乙方自主经营）。五、甲方租赁安置给乙方以上商业网点为乙方享有长期租用权……。”
因签订《房屋租赁安置协议书》时，万商公司已将安置房屋出租给香食饺子馆，租期分别为2004年4月1日至2007年3月31日和2007年4月1日至2012年3月31日，因此双方约定“因甲方安置给乙方的商业网点已由现租户租用（香食里），在原合同正常租赁期内，乙方保证原合同条款及租金不变，并且不干涉租赁方的正常经营，直至原合同期满（到期后由乙方自主经营）”。香食饺子馆系个体工商户，业主为刘玉敏。香食饺子馆承租期间，于第二个租赁期限在涉案房屋加建二层。
2012年2月27日，万商公司以房屋租赁合同纠纷为由将刘玉敏、魏宏楠诉至北京市石景山区法院，要求解除租赁合同、腾退房屋、支付租金及滞纳金。2012年3月30日，万商公司与刘玉敏、魏宏楠达成调解协议，内容为：刘玉敏、魏宏楠于2012年5月1日前将位于石景山区鲁谷小区七星园综合商业用房西段的房屋（不得改变或损毁房屋主体结构）腾空并交付万商公司；万商公司不再向刘玉敏、魏宏楠主张2005年4月1日至2006年12月31日所欠租金及滞纳金。
万商公司与香食饺子馆租赁合同到期后，程建兵自行将涉案房屋收回，并将涉案房屋出租。现程建兵于2013年10月29日与孙凯明签订《房屋租赁协议》，将涉案房屋出租，租赁期限自2013年11月1日至2018年10月31日。
本案审理过程中，法院委托北京市石景山区测绘队对涉案房屋进行测量，万商公司与程建兵各支付测绘费942元。2015年5月26日，鉴定机构按双方意见出具测绘结果，测绘方案为：1、自房屋东侧墙（纵向）起划出由万商公司使用部分，其余180平方米属程建兵范围，东侧门由万商公司使用；2、自房屋西侧墙、北侧墙起至中间楼梯旁承重墙（横向），划出由万商公司使用部分，其余180平方米属程建兵范围；3、自房屋西侧墙（纵向）起划出由万商公司使用部分，其余180平方米属程建兵范围，东侧门由程建兵使用，万商公司使用西南侧门。其中，方案1和方案2系万商公司主张，方案3系程建兵主张。庭审中，万商公司主张《房屋租赁安置协议书》所述180平方米为建筑面积，程建兵主张180平方米为使用面积，鉴定机构已按建筑面积和使用面积分别作出测绘结论。
原审法院认定上述事实，有房屋租赁安置协议书、（2012）石民初字第1190号民事调解书、石国经发（2006）19号文件、建设工程规划许可证、测绘图、房屋租赁协议、（2013）石民初字第190号卷宗材料、开庭笔录、照片、测绘结论、测绘发票及双方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。
原审法院判决认为：根据《建设工程规划许可证》及石国经发（2006）19号文件可以证实，万商公司系诉争房屋权利人。程建兵虽依据《房屋租赁安置协议书》对涉案房屋一层180平方米享有使用权利，但其行使权利时不得妨害房屋权利人对涉案房屋其他部分的合理利用。本案中，程建兵在万商公司与香食饺子馆租赁合同到期后，自行占用涉案房屋全部，导致万商公司无法对180平方米以外部分进行使用，故程建兵侵犯了万商公司权利，程建兵应当将180平方米以外部分交还万商公司。因程建兵系因拆迁安置而对涉案房屋享有使用权利，故万商公司作为安置单位应当优先保障程建兵作为安置人能够有效利用涉案房屋进行正常经营。因此，法院结合现场勘查情况，对程建兵主张的测绘方案予以确认。庭审中，双方对180平方米标准存在争议，法院根据石景山区房屋拆迁安置通常情况，确认180平方米应属建筑面积。综上，根据测绘结论，涉案房屋总建筑面积为231平方米，程建兵应将自房屋东侧墙（纵向）起所划分建筑面积180平方米区域以外部分，即自房屋西侧墙（纵向）起所划分区域交由万商公司使用，其中东北侧门由程建兵使用，万商公司可使用西南侧门。在万商公司与香食饺子馆租赁期内，香食饺子馆在涉案房屋上加建二层。因房屋权利人为万商公司，在与香食饺子馆租赁合同终止后，房屋之添附应归万商公司所有，此二层与程建兵无关，程建兵无权占有使用，法院对万商公司要求腾退二层的诉讼请求予以支持。现涉案房屋已由程建兵出租给孙凯明，其系实际使用人，孙凯明亦有义务将所占部分返还房屋权利人。孙凯明经法院传票传唤，无正当理由未出庭应诉，视为放弃抗辩权利。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、程建兵、孙凯明于本判决生效后十五日内将位于北京市石景山区七星园综合商业楼西段商业用房之一层东侧建筑面积一百八十平方米区域以外的西侧部分（具体以测绘结果为准）和二层全部区域腾退并交付北京万商投资发展有限公司；二、驳回北京万商投资发展有限公司的其他诉讼请求。
判决后，程建兵、孙凯明不服原判，上诉至本院。程建兵的上诉请求为：撤销原判，将本案发回重审或依法改判驳回万商公司的全部诉讼请求。主要上诉理由为：双方合同中并没有明确万商公司在一层房屋33平方米的具体位置以及在二层使用权没有确定的情况下，提起本案诉讼，请求排除妨碍没有事实和法律依据。孙凯明的上诉请求为撤销原判，依法改判或发回重审。主要上诉理由为：该房屋由孙凯明全部用于经营，无法分割，原判未从实际出发，判决不公。
万商公司同意原审法院判决，不同意上诉人程建兵及孙凯明的上诉请求。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另，在本院审理期间，上诉人程建兵向北京市石景山区人民法院提起诉讼，请求确认其对于涉案二层房屋享有权益，该案尚未审结。
上述事实，有北京市石景山区人民法院立案受理通知书、双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据法律规定，上诉人经传票传唤，无正当理由拒不到庭的可以按撤诉处理。上诉人孙凯明因不服原审法院判决，向本院提出上诉。但经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院对其按自动撤回上诉处理，因本案亦有他人提出上诉，孙凯明虽未到庭，不影响对本案进行处理。
根据《建设工程规划许可证》以及石国经发（2006）19号文件能够证实，万商公司系涉案房屋的权利人。程建兵在与万商公司签订的《房屋租赁安置协议书》中约定程建兵可以使用涉案房屋内180平方米的面积，程建兵无权使用剩余面积，原审法院判令程建兵将剩余面积腾空交万商公司并无不当。上诉人程建兵所述，面积的计算方法应以使用面积计算一节，结合测绘结论，按建筑面积计算不存在不合理性，因此按照建筑面积计算更符合实际，原审法院按照按建筑面积计算程建兵有权使用的房屋面积并无不当，原审法院处理方式符合合理利用的原则，因此上诉人程建兵所述，双方合同约定不明，不能腾出剩余面积的上诉理由不能成立。本院对其上诉请求不予支持。
鉴于确认该二层权益的相关案件尚在另案处理中，本案仅就涉诉一层房屋的相关问题进行处理，二层的相关问题待另案明确后，可另行解决。本院对于原审法院将二层全部区域腾退并交付万商公司的判决内容予以撤销。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第31号民事判决第二项；
二、变更北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第31号民事判决第一项为：程建兵、孙凯明于本判生效后十五日内将位于北京市石景山区七星园综合商业楼西段商业用房之一层东侧建筑面积一百八十平方米区域以外的西侧部分（具体以测绘结果为准）腾空并交付北京市万商投资发展有限公司；
三、驳回北京万商投资发展有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费七十元，由北京万商投资发展有限公司负担三十五元（已交纳），由程建兵负担三十五元（本判决生效后七日内交纳）。测绘鉴定费一千八百八十四元，由北京万商投资发展有限公司负担（已交纳九百四十二元，其余九百四十二元于本判决生效后十五日内支付程建兵）。
二审案件受理费七十元，由程建兵、孙凯明负担三十五元（已交纳），余款三十五元，由北京万商投资发展有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 田 星