广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1947号
上诉人（原审被告）：曾亚梅，住所地：湖南省湘乡市。
委托代理人：何谦，广东信达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谭肖霞，住所地：广东省深圳市南山区。
委托代理人：孔磊，广东鹏泰律师事务所律师。
原审第三人：深圳市中联地产置业顾问有限公司，住所地：深圳市福田区。
法定代表人：杜欣。
委托代理人：袁斯山，住所地：安微省，系该公司员工。
上诉人曾亚梅因与被上诉人谭肖霞、原审第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司（以下简称“XX公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第845号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
谭肖霞原审诉讼请求：1、解除谭肖霞、曾亚梅之间的《房地产买卖合同》；2、曾亚梅向谭肖霞返还定金人民币50，000元；3、曾亚梅向谭肖霞返还交房保证金人民币5，000元；4、曾亚梅向谭肖霞支付违约金人民币349，600元；5、曾亚梅承担本案全部诉讼费用。
原审法院审理查明：2015年3月19日，谭肖霞作为买方，曾亚梅作为卖方，双方签订了编号为2015000438-2的《房产买卖合同》，相关约定如下：1、曾亚梅将其所有的深圳市宝安区XXXXXXXXXX转让给谭肖霞，转让成交价为人民币1，748，000元；2、买方在签订合同当日向卖方支付购房定金人民币50，000元；3、付款方式为银行按揭付款，买方应于2015年4月25日之前预付首期购房款（不包括定金）到买方贷款银行办理资金监管，卖方应当在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议。买方应当在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料；4、卖方应结清房产交付前所欠的物管、水电及其他设备设施等应付费用，并保证按约定的交房条件如期向买方交付房产，为此卖方同意从定金中预留人民币5，000元作为交房保证金；5、该物业有抵押，卖方应当在签订合同后三日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等；6、任何一方不履行合同义务导致交易无法完成的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或要求违约方按房产转让价20%支付违约金。
2015年3月19日，曾亚梅分别向谭肖霞开具两份《收款收据》，表明收到谭肖霞交付的购买涉案房产的定金人民币10，000元、40，000元。曾亚梅确认收到谭肖霞交付的定金人民币50，000元。
2015年3月20日，曾亚梅出具了《委托书》，并办理了公证委托手续，将转让涉案房产的相关事宜委托给深圳市XXXX融资担保有限公司、张XX、吕XX、张X、项XX。谭肖霞和XX公司均主张曾亚梅未将公证书和委托书原件交付给担保公司，致使无法办理赎楼手续。
2015年4月8日，谭肖霞作为甲方（买方），曾亚梅作为乙方（卖方），中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行作为丙方，三方签订了《二手楼交易资金监管协议》，约定甲乙双方同意，自愿将房产交易资金人民币793，000元委托给丙方进行托管，监管期限自交易款项划入丙方指定监管账号之日起90天。当日，谭肖霞将款项人民币793，000元存入资金监管账号。
2015年4月9日，谭肖霞代曾亚梅向XX公司交付交房保证金人民币5000元，并有XX公司出具《收款收据》。XX公司在庭审中表明其愿意根据法院的判决予以发放由其托管的上述交房保证金人民币5，000元。
2015年4月，中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行出具《二手楼按揭贷款确认书》，承诺同意向谭肖霞发放贷款人民币900，000元，该确认书自签发之日起生效，有效期90天。
2015年4月23日，XX公司以快递的方式向曾亚梅发送了《履约催促函》，向曾亚梅告知：根据合同约定，曾亚梅应当在2015年4月27日将公证书交付到曾亚梅委托的XXXX担保公司办理赎楼，但曾亚梅未在约定的期限内履行义务，曾亚梅的行为已经构成违约。曾亚梅应当在收到该函后于2015年4月27日前将公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户、继续履行合同，否则将追究曾亚梅的违约责任。曾亚梅在庭审中主张其未收到该份《履约催促函》，但快递查询单中载明签收状态为2015年4月25日已签收。
2015年4月28日，曾亚梅向谭肖霞和XX公司出具《产权说明书》，表明其对履约催促函的回复意见如下：涉案房产为其与前夫婚姻期间共同购置，登记在曾亚梅名下，曾亚梅与其前夫2010年1月14日离婚时并未对涉案房产进行处理。因曾亚梅法律意识单薄，以为其有处分权，并与谭肖霞签订了《房产买卖合同》，但曾亚梅前夫知道后坚决不同意，认为曾亚梅无权处分该房产，经咨询律师也认为合同无效，现征求谭肖霞和XX公司的意见。
2015年5月4日，谭肖霞委托律师以特快专递的方式向曾亚梅发送了《关于要求曾亚梅女士继续履行合同的律师函》，向曾亚梅告知，曾亚梅的行为已经构成违约，曾亚梅应当于收到本律师函后二日内与谭肖霞联系，将房产证公证书原件交付担保公司赎楼，继续履行合同，否则应当承担违约责任。
谭肖霞主张曾亚梅拒绝办理赎楼手续，致使合同无法继续履行，曾亚梅的行为已经构成根本性违约，故谭肖霞现诉至法院，请求判令解除双方签订的房产买卖合同，且曾亚梅应向其返还定金人民币50，000元、交房保证金人民币5，000元，并向其按房屋转让价款的20%向其支付违约金人民币349，600元。曾亚梅确认其确实未办理赎楼手续，但原因是曾亚梅前夫主张对涉案房产享有共有权，不同意出售。
另查，1、谭肖霞委托深圳市XXXXX房地产估价顾问有限公司对涉案房产的市场价值进行评估鉴定，深圳市XXXXX房地产估价顾问有限公司于2015年5月6日出具《房地产估价报告》，评估结论为：涉案房产2015年5月5日时的市场价值为人民币2，057，952元。曾亚梅对该份评估报告不予认可。
2、2009年11月23日，曾亚梅办理了产权登记，涉案房产经核准登记在曾亚梅名下，房地产证号为：深房地字第XXXXXXXX**号，房产证“他项权利摘要及附记”中载明涉案房产为2008年7月14日向深圳市XX投资有限公司购买。2010年1月14日，深圳市南山区人民法院作出（2010）深南法民一初字第328号《民事调解书》，调解内容为梁X和曾亚梅自愿离婚，且该调解书中载明曾亚梅和梁X于2000年2月12日登记结婚，上述调解书于2010年1月14日生效。2015年5月15日，梁X出具《申明》，表明涉案房产为其与曾亚梅的夫妻共同财产，梁X和曾亚梅离婚时并未对涉案房产进行分割，涉案房产属于梁X和曾亚梅的共同财产，在女儿未满18岁前，梁X不同意对涉案房产进行处置。
原审法院认为：本案属于房地产买卖合同纠纷。本案中，曾亚梅和梁X结婚登记时间2000年2月12日，离婚时间为2010年1月14日，而涉案房产的购买时间为2008年7月14日，现梁X以出具《申明》的方式，主张涉案房产为其与曾亚梅的夫妻共同财产，其作为共有人不同意曾亚梅转让涉案房产。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。原审法院认为涉案房产登记在曾亚梅名下，曾亚梅是否属于无权处分其与梁X的夫妻共同财产，均不影响曾亚梅与谭肖霞签订的《房产买卖合同》的效力。谭肖霞、曾亚梅签订的《房产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。曾亚梅现以梁X作为共有权人不同意转让涉案房产为由，拒绝履行合同义务的行为，已经构成根本性违约，谭肖霞有权主张解除合同并要求曾亚梅承担违约责任。双方签订的《二手房买卖合同》应当于谭肖霞主张解除之日即2015年7月5日原审法院将起诉状副本送达至曾亚梅时解除。
关于违约金。谭肖霞诉请应当根据合同约定按转让成交价百分之二十支付违约金，曾亚梅提出违约金标准过高，本案中，综合考虑本案案情，原审法院认为合同约定的违约金并不过高，故谭肖霞主张曾亚梅向其支付违约金人民币349，600元（转让价款人民币1，748，000×20%），原审法院予以支持。
关于定金和交房保证金。根据原审法院查明的事实，谭肖霞于2015年3月19日向曾亚梅支付定金人民币50，000元、于2015年4月9日向XX公司支付交房保证金人民币5，000元，且XX公司在庭审中表明其愿意根据法院的判决予以发放由其托管的上述交房保证金人民币5，000元，根据合同解除的处理原则，原审法院判令曾亚梅应当向谭肖霞返还定金人民币50，000元，XX公司应当向谭肖霞返还交房保证金人民币5，000元。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认谭肖霞和曾亚梅于2015年3月19日签订的编号为2015000438-2的《房产买卖合同》于2015年7月5日解除；二、曾亚梅应当于判决发生法律效力之日起三日内向谭肖霞支付违约金人民币349，600元、返还定金人民币50，000元；三、XX公司应当于判决发生法律效力之日起三日内向谭肖霞返还交房保证金人民币5，000元；四、驳回谭肖霞的其他诉讼请求。案件受理费人民币3，685元，由曾亚梅负担，受理费谭肖霞已经预交。
上诉人曾亚梅不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，依法发回重审或改判；2、谭肖霞承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、曾亚梅因本案所涉房产的共有权人不同意出售房产误解导致最终无法履行房产买卖合同，曾亚梅并非恶意违约不履行房产买卖合同。一审法院在作出一审判决时并未审慎考虑该等因素。本案中，曾亚梅与谭肖霞签订的《房产买卖合同》所涉的交易房产系2009年7月14日购置，系曾亚梅与其前夫梁X在双方婚姻关系存续期间购置，属于夫妻共有财产。曾亚梅与其前夫梁X在2010年1月14日在深圳市南山区人民法院通过调解解除婚姻关系，但是，双方在离婚时并未对上述房产进行分割，该房产仍属于曾亚梅与其前夫梁X的共有财产。曾亚梅在与谭肖霞签订《房产买卖合同》后，将房产出售事宣告知了梁X，梁X对此明确表示反对，称不同意出售该房产，并强调曾亚梅与任何第三方签订的房屋买卖合同无效。为此，曾亚梅也多方咨询法律专业人士，均被告知在房产共有权人不同意出售房产的情况下，曾亚梅无权单方面出售房产。基于上述认识，曾亚梅多次与谭肖霞沟通，表示无法继续履行合同，并同意双倍返还定金。特别需要说明的是，在曾亚梅因本案所涉房产的共有权人梁X不同意出售房产向谭肖霞表明无法继续履行合同时，本案所涉房产的价值并未出现重大价格波动，曾亚梅也并非因此恶意不履行双方之间的房产买卖合同。因此，曾亚梅认为，曾亚梅因本案所涉房产的共有权人不同意出售房产误解导致最终无法履行房产买卖合同，曾亚梅并非恶意违约不履行房产买卖合同。一审法院在作出一审判决时并未审慎考虑该等因素，其作出的一审判决明显对曾亚梅不公平。二、一审判决按照《房产买卖合同》约定交易总额的20%确定违约金数额明显过高，缺乏事实和法律依据。在本案中，谭肖霞提供的对本案所涉房产的评估报告是曾亚梅串通XX公司非法进入涉案房屋并单方面委托评估机构作出的，该评估报告认定的本案所涉房产的市场价格并不客观，曾亚梅不予认可。除此之外，谭肖霞并未提供任何证据证明其经济损失的事实。然而，一审法院在没有任何事实依据的情况下，仅凭主观考虑深圳市房地产市场价格在2015年3月30日之后出现较大涨幅的情形，即判令曾亚梅按照《房产买卖合同》约定交易总额的20%支付违约金显然不能成立。深圳市房地产市场价格随时也可能出现下跌的情况，一审判决的违约金认定不仅严重违背市场经济的客观规律，也严重违背了公平原则。综上所述，一审法院对本案基本事实认定不清，适用法律不当。因此，请贵院在查明事实的基础上，依法撤销一审判决，依法发回重审或改判，以维护曾亚梅的合法权益。
被上诉人谭肖霞答辩称，一、原审查明事实清楚，适用法律正确，应当支持原审判决。二、曾亚梅提出的关于前夫不同意出售涉案物业，根据最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释，即使曾亚梅无权处分，也应当承担违约责任。三、关于违约金的问题，一审时谭肖霞提交了一份评估报告，是2015年5月6日出具的，当时的市场评估价值为2057952元，但是现在这个房价远远不止这个金额，由于曾亚梅的违约行为，导致谭肖霞至今已经没有能力再购买房产，因此该违约金的金额，其实是远远低于谭肖霞的损失。
原审第三人XX公司述称，合同履行过程中XX公司基于居间义务，促进双方履行合同，但由于曾亚梅的原因，导致合同无法继续履行，为此XX公司保留追加曾亚梅必要费用的权利。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。曾亚梅与谭肖霞签订的涉案合同系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效因素，原审法院认定涉案合同合法有效正确，本院予以确认。曾亚梅主张因其前夫不同意出售涉案房产而导致涉案合同无法继续履行，该原因属于曾亚梅一方的原因，谭肖霞对合同不能继续履行不存在过错，原审法院认定曾亚梅为根本违约方正确，本院予以确认。关于违约责任的处理，涉案合同明确约定，任何一方不履行合同义务导致交易无法完成的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或要求违约方按房产转让价20%支付违约金。谭肖霞作为守约方请求违约方曾亚梅支付涉案房产转让价20%的违约金有合同依据，原审法院结合本案案情予以支持符合法律规定，本院予以确认。曾亚梅要求调低违约金的理由不充分，本院不予采纳。综上，曾亚梅的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
二审案件受理费7294元，由上诉人曾亚梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 邓 媛
代理审判员 吴 思 罕
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 王倚霖（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。