甘肃省兰州市城关区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）城民一初字第906号 原告沈静，女，1984年11月18日出生，汉族，宁夏银川市人，中国银行甘肃省分行员工，住兰州市城关区。 委托代理人滕光浩，甘肃中天律师事务所律师。 原告吉琨，男，1982年12月29日出生，汉族，甘肃省兰州市人，兰州大学第一医院职工，住兰州市城关区。 委托代理人滕光浩，甘肃中天律师事务所律师。 被告兰州和泰房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区。 法定代表人刘盛波，该公司经理。 委托代理人李晓远，甘肃金城律师事务所律师。 委托代理人芦超，甘肃金城律师事务所律师。 原告沈静、吉琨诉被告兰州和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理后，依法由代理审判员陶生莲适用简易程序于2015年12月3日公开开庭进行了审理。二原告委托代理人滕光浩，被告委托代理人李晓远、芦超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2013年10月25日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的“和泰·馨和园”小区第2幢2单元1801号房屋出售给了原告，房屋总价款为605825元。双方约定被告应于2015年5月1日前将经验收合格的房屋交付给原告，交房时被告还需提供房屋经验收合格证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等证明文件，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝，由此产生的延期交房责任由被告承担。还约定被告逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，被告应当按合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止向原告按日支付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，但被告至今不能向原告交付经验收合格的房屋，被告的行为已经构成违约，为此诉讼来院，要求判令被告继续履行合同，向原告交付经验收合格的“和泰·馨和园”第2幢2单元1801号房屋，支付2015年5月2日至2015年10月12日期间逾期交房的违约金9935.5元及2015年10月13日至验收合格房屋实际交付期间的违约金，并承担本案诉讼费用。 被告辩称，因种种原因，被告确实存在逾期交房的行为。2015年8月19日，在兰州市城关区房产管理局、兰州市城关区人民政府雁北街道办事处的督促下，被告就迟延交房的问题提出以下解决方案：“1、承诺于2015年9月19日前全部具备合同约定交房条件，出具三书一表，通知业主进行交房。2、明确壁挂炉为赠送，不再单独收取壁挂炉费用。3、承诺免除3个月物业费（自业主房屋验收合格交房之日算起）、承诺物业费前三年之内按1.5元收取。4、契税采取自愿缴纳原则，对于交房时不交纳契税的业主须做出承诺，留房地产开发公司保存。5、卫生间暖气片安装到位。”并将上述方案告知了全体业主。2015年9月19日，被告通知全体业主前来收房，原告收到通知后不来办理房屋入住手续。现被告同意向二原告交付房屋，并按2015年8月19日达成的方案向原告补偿迟延交房的损失，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，被告以出让方式取得了兰州市城关区高新T6**以南，B637路以北，T608路以西编号为兰国用（2010）GX0012地块的土地使用权证，用于开发“和泰·馨和园”住宅小区。2013年10月25日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》，被告将其开发的“和泰·馨和园”小区第2幢2单元1801号房屋建筑面积98.03平方米的房屋以605825元的价款出售给了二原告。双方约定出卖人（被告）应于2015年5月1日前将经验收合格的房屋交付买受人（二原告）。出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止向买受人按日支付房价款万分之一的违约金。买受人在出卖人的通知交接期限之日起15日内未领取书面通知书的，视为出卖人已实际交付合格商品房。买受人拒绝交接，由此造成的责任均由买受人承担。合同第十四条约定“出卖人承诺该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电设施在该商品房交付时使用。2、供暖设施在该商品房交付使用后第一个采暖季政府规定的供暖时间开始”。该合同附件三中约定装饰、设备标准为“1、外墙：底部为石材，其余外墙涂料；2、内墙：毛坯、抹灰面；3、顶棚：毛坯；4、地面：水泥沙浆拉毛；5、门窗：三防门，窗为中空断桥铝合金窗；6、厨房：上下水管到户，墙面、地面为水泥沙浆拉毛；7、卫生间：上下水管到户，墙面、地面为水泥沙浆拉毛；8、阳台：地面水泥沙浆拉毛；9、电梯：东南电梯。两原告于2013年10月25日向被告支付了首付款308766元，余款300000元由原告沈静于2014年4月1日办理了住房公积金贷款予以支付。 被告因配合兰州市冬季大气污染防治工作，冬季停止施工等诸多原因，未按合同约定于2015年5月1日向原告交付房屋。2015年8月19日，“和泰·馨和园”小区部分业主通过堵路方式维权，要求被告就迟延交房问题予以答复。兰州市城关区人民政府指派兰州市公安局城关分局、雁北街道办事处、兰州市城关区房产管理局、雁北街道办事处中河社区居委会等相关机构协调处理此事。当日，在上述机构的督促与协调下，被告就迟延交房的问题与部分业主达成如下解决方案：“1、承诺于2015年9月19日前全部具备合同约定交房条件，出具三书一表，通知业主进行交房。2、明确壁挂炉为赠送，不再单独收取壁挂炉费用。3、承诺免除3个月物业费（自业主房屋验收合格交房之日算起）、承诺物业费前三年之内按1.5元收取。4、契税采取自愿缴纳原则，对于交房时不交纳契税的业主须做出承诺，留房地产开发公司保存。5、卫生间暖气片安装到位。”以此折抵逾期交房违约责任。当场，有31名业主在该方案上签字确认。2015年9月19日，被告通知全体业主前来收房，二原告以被告未向其出具房屋经验收合格的手续为由，拒绝接受房屋。现二原告以被告迟延交房构成违约为由，诉讼来院。庭审中，被告同意随时配合二原告办理房屋入住手续，并承诺按上述方案向原告补偿迟延交房的损失。 另查明，“和泰·馨和园”小区供暖设施天燃气壁挂炉及被告承诺的卫生间暖气片已安装到位。被告承诺的“三书一表”为住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书、竣工质量验收备案表。 以上查明的事实有原告提供的商品房买卖合同、收款收据、借款合同，被告提供的答复函，本院制作的询问笔录等证据以及双方当事人在法庭上陈述的庭审笔录等证据在案为凭，并经开庭质证与本院审查，可以采信。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订商品房买卖合同后，原告依约向被告支付了购房款，被告也应依约按期向原告交付房屋。被告因配合兰州市冬季大气污染防治工作，冬季停止施工等诸多因素未按期交付房屋构成违约，应当承担违约责任。被告因逾期交房与业主发生纠纷后，在政府相关机构的督促与协调下，被告就其逾期交房违约责任与部分业主达成了解决方案。原告虽未在该方案上签字确认，但根据本案实际情况，原告对该解决方案应该知晓，且未提出异议，故在政府相关机构的督促与协调下达成的该解决方案对“和泰·馨和园”小区全体业主均有约束力。在该方案中被告承诺于2015年9月19日前交房，被告也于2015年9月19日前通知全体业主前来收房。至此，双方就逾期交房问题达成新的合意。被告通知交房后，原告以被告未交付承诺的“三书一表”为由拒绝接受房屋。本院认为，按期交房为被告的主要义务，交付与房屋有关的证明文件为附随义务。被告已按承诺的时间通知原告接受房屋，其未履行交付“三书一表”义务的行为不构成根本违约。被告应当向原告继续履行交付房屋的义务，原告入住涉案房屋后，被告应当将房屋验收合格的证明文件交付原告。纠纷发生后，被告一直同意按此方案不再向原告收取相关费用，并将承诺的卫生间暖气片已安装到位，故本院对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条之规定，判决如下： 一、被告兰州和泰房地产开发有限公司于本判决生效后五日内将位于兰州市城关区“和泰·馨和园”小区第2幢2单元1801号房屋交付给原告沈静、吉琨。 二、驳回原告沈静、吉琨的其他诉讼请求。 案件受理费150元，减半收取75元，由原告承担50元，被告承担25元。余款75元，退回原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。 本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。 代理审判员  陶生莲 二〇一五年十二月十六日 书 记 员  王 英