四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第357号
上诉人（原审原告）蒲万德。
委托代理人何世方，四川志宽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）成都市茂文房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市青白江区团结北路***号。
法定代表人肖茂文，董事长。
委托代理人岳明，四川原则律师事务所律师。
委托代理人曾敏。
上诉人蒲万德与被上诉人成都市茂文房地产开发有限公司（以下简称茂文公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2013）青白民初字第1328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月17日公开开庭进行了审理。上诉人蒲万德及其委托代理人何世方，被上诉人茂文公司的委托代理人岳明、曾敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，蒲万德、茂文公司达成口头购房协议后，蒲万德于2010年4月21日向茂文公司交纳购房定金20000元，定金收据注明“茶铺每平方米2500元，坝子50000元”。2010年4月27日，茂文公司收取蒲万德现金230000元。2011年4月22日，茂文公司收取蒲万德现金6625元，收款收据注明“补住房余款，不含办证费”。茂文公司分三次共收取蒲万德购房款256625元。
原审法院另查明，1、在蒲万德、茂文公司达成购房协议及蒲万德支付购房款之前，本案所涉房屋已经修建完毕。双方在协议购房时，对交房时间并未约定。
2、成都市公安局青白江分局大弯派出所出具的《关于成都市茂文房产开发有限公司开发、改建“建安苑”房屋门牌号编制的说明》（以下简称《编制说明》）载明：开发、改建后的“建安苑”房屋，大门牌为建安街92号，共3栋，其中2栋为大�左侧房屋及附属房屋（局部3层），门牌号分别为建安街72、74、76、78、80号，建安街82号附1-5号、建安街84号、建安街92号2栋1-10号。
3、涉案的房屋编号为“建安街84号”，土地使用权人为“成都市茂文房地产开发有限公司”，权证号为“青国用（2004）第07768号”，土地用途为住宅用地。
4、成都市青白江区住房专项维修资金监督管理办公室出具的《成都市房屋专项维修资金-
物业管理区域业主分户清册》（以下简称《业主分户清册》）载明：业主为蒲万德的位于成都市青白江区建安街84号2幢1单元1楼的房屋类型为“其它非住宅”。
2011年6月22日，茂文公司向蒲万德发出办理房屋产权证的通知，因蒲万德要求茂文公司办理商业用途的房屋产权证和土地使用权证，茂文公司不能办理，双方酿成纠纷。2013年8月8日，蒲万德向原审法院起诉，请求判令：1、解除蒲万德、茂文�司签订的房屋买卖合同；2、茂文公司返还蒲万德已付的购房款256625元及资金占用利息；3、茂文公司因合同欺诈行为赔偿蒲万德损失256625元。原审庭审中，茂文公司同意解除双方签订的房屋买卖合同。
原审法院认定上述事实采信了如下证据：房屋信息摘要、收款收据、办证通知、土地使用权证、房屋明细清册、《业主分户清册》、《编制说明》、（2012）青白民初字第800号民事判决书、庭审笔录以及双方当事人的陈述。
原审法院认为，蒲万德、茂文公司就案涉房屋买卖达成口头协议，该协议不违反相关法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人真实意思的表示，合法有效。蒲万德认为其所购的房屋已经不能办理商业用途的房屋产权证和土地使用权证，要求解除双方签订的房屋买卖合同，茂文公司同意解除合同，故对蒲万德要求解除双方签订的房屋买卖合同，并�茂文公司返还购房款256625元的诉求，原审法院予以支持；对蒲万德要求茂文公司支付购房款256625元的利息的诉求，符合法律规定，原审法院予以支持，因蒲万德要求计算利息是以256625元为基数，故利息起算的时间应是蒲万德最后交钱时间的次日，即2011年4月23日。对蒲万德要求判令茂文公司因合同欺诈行为赔偿蒲万德的损失256625元的诉求，由于没有事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决：一、解除蒲万德与茂文公司签订的房屋买卖合同；二、茂文公司于判决生效后十日内返还蒲万德购房款256625元并从2011年4月23日起按照中国人民银行同期定期存款利率支付利息至付清时止；三、驳回蒲万德的其他诉讼请求。如果茂文公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4466元，由蒲万德承担2233元，由茂文公司承担2233元。
宣判后，原审原告蒲万德不服，向本院提起上诉称：2010年初，蒲万德根据茂文公司发布的销售及租赁商铺的广告信息，与茂文公司口头达成了购买茶铺协议，蒲万德依约支付了购房款，但茂文公司迟迟不能按约交付房屋及办理商铺产权。蒲万德曾于2011年7月向原审法院起诉，请求判令茂文公司办理商铺产权证及国土证等，该案经原审法院一审判决，二审裁定发回重审后，原审法院于2013年7月判决驳回蒲万德的诉讼请求。至此，蒲万德才确信案涉房屋无法办理商铺产权证，蒲万德购买商铺的合同目的不能实现。茂文公司明知案涉房屋规划建设的性质为住宅，无法办理商铺产权，却在销售中故意隐瞒事实，对蒲万德进行虚假宣传、承诺，茂文公司的行为构成欺诈。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判：1、解除房屋买卖合同；2、茂文公司返还蒲万德256625元购房款并支付已付购房款的民间借贷资金利息；3、茂文公司赔偿因合同欺诈行为给蒲万德造成的损失256625元。二审庭审中，蒲万德当庭变更第一项诉讼请求为确认案涉房屋买卖合同无效，其主张合同无效的理由是：茂文公司销售案涉房屋属于预售，但茂文公司在与蒲万德订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，且至今没有取得该许可证，茂文公司违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及第九条第一款的规定，应向蒲万德赔偿�应的经济损失。
被上诉人茂文公司答辩称，案涉房屋属于改建加固后销售的存量房，而非新开发的商品房，案涉房屋产权证的办理是按区政府《会议纪要》的意见纳入历史遗留问题处理的。茂文公司销售的案涉房屋具备国有土地使用权证及房屋产权证（大产权），且茂文公司对外销售时公示了案涉房屋为住宅，双方在2011年4月22日签字确认的《收据》也载明交易房屋为住宅，案涉房屋的交易价格也是按住宅单价销售的，茂文公司在向蒲万德出售房屋时不存在任何欺诈行为。即使《收据》上载明为茶铺款，也不代表案涉房屋的用途是商业，只是当地存在住改商的情况而已。针对蒲万德在二审中当庭变更的诉讼请求，茂文公司的意见是：房屋买卖合同有效，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均无新证据提交。本院二审查明的事实及采信的证据与原审一致，本院对此予以确认。
本院另查明，1、2011年7月14日，蒲万德向原审法院起诉，请求判令茂文公司交付案涉房屋并办理商业用途的房屋产权证及国有土地使用权证，赔偿迟延办证的违约金34816元。原审法院于2011年11月7日作出（2011）青白民初字第1262号民事判决书，判决驳回蒲万德的诉讼请求。蒲万德不服该判决，向本院提起上诉，本院于2012年3月13日作出（2012）成民终字第385号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。2013年7月3日，原审法院作出（2012）青白民初字第800号民事判决书，确认蒲万德与茂文公司之间的房屋买卖合同合法有效，并判决驳回蒲万德的诉讼请求。（2012）青白民初字第800号民事判决书已发生法律效力。
2、（2012）青白民初字第800号民事判决书载明：“在诉讼过程中，原审法院向蒲万德释明，因案涉房屋和坝子的土地登记用途为住宅用地，在国土部分未变更土地用途为商业用地的情况下，蒲万德的诉讼请求可能得不到法院的支持，蒲万德可以变更诉讼请求，另行主张权利。蒲万德遂变更其诉讼请求为：判令解除合同，由茂文公司返还已付购房款和坝子款256625元及利息，茂文公司按已付购房款的0.99倍共计254058.75元承担赔偿责任。但在原审法院针对蒲万德变更后的诉请进行审理时，蒲万德又于2013年4月25日提交《撤销变更诉讼请求申请书》，恢复为原来的诉讼请求”。
3、2010年9月20日，茂文公司向青白江区房管局提出书面申请，载明：“根据青府办阅（2010）19号《会议纪要》精神，现特向贵局申请办理我公司位于青白江区建安街92号2栋的房屋初始产权登记，请予支持”。2011年7月26日，茂文公司对青白江区建安街92号的房屋（含案涉房屋在内）进行了产权登记并取得了房屋产权证。
本院认定上述事实，依法采信了（2011）青白民初字第1262号民事判决书、（2012）成民终字第385号民事裁定书、（2012）青白民初字第800号民事判决书、《申请》、《房屋信息摘要》、成青房权证监证字第02846**号房屋产权证等证据。
本院认为，蒲万德与茂文公司虽未签订书面合同，但双方就案涉房屋买卖达成的口头协议，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。针对蒲万德在二审开庭时主张案涉房屋买卖合同无效的问题，因蒲万德的一审诉讼请求是解除与茂文公司之间的房屋买卖合同，该请求建立在房屋买卖合同有效的基础之上。蒲万德在二审中的主张超过了一审的诉讼请求，且本案所涉房屋买卖合同的效力，已经原审法院（2012）青白民初字第800号生效民事判决书确认为有效，蒲万德在本案中主张合同无效的理由不成立。
本案中，蒲万德请求解除案�房屋买卖合同，茂文公司虽抗辩认为其不存在欺诈行为，但同意解除双方之间的房屋买卖合同，故原审法院判决解除案涉房屋买卖合同并无不当，本院对此予以维持。同时，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原审法院判决茂文公司返还蒲万德已支付的256625元购房款及利息亦无不当，本院予以维持。
双方在二审中的争议焦点在于茂文公司应否向蒲万德赔偿损失。
对于该争议焦点，蒲万德主张茂文公司以出售商铺的名义向其销售明知不能办理商业用房产权证的案涉房屋，构成欺诈，茂文公司应当向蒲万德赔偿相应损失。对此，本院认为，案涉房屋的门牌号为青白江区建安街84号，土地用途登记为住宅用地，在国土部门未变更土地用途为商业用地的情况下，案涉房屋目前尚不具备办理商业用房产权证的条件。双方对案涉房屋不能办理商业用房产权证的事实均不持异议。蒲万德主张双方约定买卖的标的物系商业用房，但因双方未签订书面的房屋买卖合同，关于茂文公司就案涉房屋进行了商铺销售广告宣传的陈述，蒲万德并未提供证据予以证实。蒲万德还依据2010年4月21日的《收据》中关于“茶铺2500元／平方米，坝子50000元”的备注内容，主张双方约定买卖的标的物系商业用房。对此，本院认为，“茶铺”仅能表明双方对案涉房屋的约定用途，但并非案涉房屋的登记用途，当约定用途与登记用途不一致时，应以登记用途为准。仅凭《收据》中关于“茶铺”的约定内容，不能确认双方约定买卖的标的物系商业用房。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，蒲万德虽主张茂文公司存在欺诈行为，但对此未能提供充分证据予以证明，故对蒲万德以欺诈为由要求茂文公司赔偿损失的上诉请求，本院不予支持。
蒲万德还主张案涉合同因茂文公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实而解除，故茂文公司应向蒲万德承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失�并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”该司法解释虽赋予买受人请求赔偿的权利，但适用的前提需是合同因出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明而解除。本案中，茂文公司虽同意解除合同，但并非是由于茂文公司未取得商品房预售许可证明，且茂文公司已于2011年7月26日对案涉房屋进行了产权登记并取得了房屋产权证，蒲万德亦没有证据证明茂文公司存在故意隐瞒没有取得或者提供虚假商品房预售许可证明的行为，故蒲万德依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款之规定要求茂文公司赔偿256625元损失的上诉主张不能成立，本院不予支持。
综上，蒲万德的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费4466元，由上诉人蒲万德负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 骥
代理审判员 曾光勇
代理审判员 龚 耘
二〇一四年××月二十八日
书 记 员 郭乔乔