北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终10103号
上诉人（原审原告、反诉被告）：赵洪，男，1963年11月3日出生，住北京市房山区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：李秀娟，女，1966年1月18日出生，住北京市房山区。
上诉人之共同委托诉讼代理人：赵建国，北京市国宁律师事务所律师。
上诉人之共同委托诉讼代理人：于鹏，北京市国宁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴金平，女，1976年1月21日出生，住北京市房山区。
原审被告：北京晨建顺房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区青龙湖镇大苑村小村48号。
法定代表人赵常建，总经理。
委托诉讼代理人：李国川，男，该公司职员。
上诉人赵洪、李秀娟因与被上诉人吴金平、原审被告北京晨建顺房地产经纪有限公司（以下简称晨建顺房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初1255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人赵洪、李秀娟及其委托诉讼代理人赵建国、于鹏，被上诉人吴金平，原审被告晨建顺房产经纪公司之委托诉讼代理人李国川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵洪、李秀娟上诉请求：撤销一审判决，改判解除赵洪、李秀娟与吴金平签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并判令吴金平支付赵洪、李秀娟违约金144000元。事实和理由：1.一审判决认定吴金平未于2016年11月30日前付清全部购房款不构成违约不符合法律规定。双方在合同中明确约定应于2016年11月30日前付清全部购房款，赵洪、李秀娟虽与吴金平约定公积金贷款方式付款，但与赵洪、李秀娟一方没有关系，付款方式的约定并不能变更付款期限。2.一审判决以“合同继续履行不存在现实困难”为由判令继续履行合同，无法律依据。吴金平未按期支付购房款，涉案房屋因市场波动价值已经远远高于2016年11月30日的价值，这就是合同继续履行的现实困难。
吴金平辩称，同意一审判决，不同意赵洪、李秀娟的上诉请求。双方于2016年10月17日签订了补充协议，约定买受人于网签完成后一个工作日内支付给出卖人首付款900000元。并且双方合同约定的付款方式为银行贷款，而房屋核验成功是2016年11月28日，只有房屋核验成功后才能往下走贷款等手续，因此2016年11月30日前不可能支付全部购房款。
晨建顺房产经纪公司辩称，同意一审判决。
赵洪、李秀娟向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除赵洪、李秀娟与吴金平之间的《北京市存量房屋买卖合同》；2.请求法院判令吴金平支付违约金144000元。
吴金平向一审法院反诉请求：1.判令赵洪、李秀娟继续履行涉案《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：C0019115），并将位于北京市房山区良乡镇行宫园小区一里15号楼5单元702号房屋（以下简称涉案房屋）交付吴金平；2.判令赵洪、李秀娟支付逾期交房违约金按每日1680000×0.5‰=840元计算至实际交房之日；3.判令赵洪、李秀娟履行权属转移登记手续，将涉案房屋产权人变更为吴金平。
一审法院认定事实：
涉案房屋（产权证号：京房权证房私字第XX**号）登记的所有权人为赵洪，为经济适用住房。
2016年8月22日，赵洪（出售方、甲方）与吴金平（买受方、乙方）及晨建顺房产经纪公司（见证方、丙方）签订《房屋买卖定金协议》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，丙方根据乙方委托购买房屋的意向条件推荐上述房屋，乙方已亲自现场勘验上述房屋，并对上述房屋的权属状况、设施设备、物业等相关情况进行了了解，确认以人民币2370000元整的价格购买上述房屋，此价格不包含国家规定应当由甲方承担的税费；甲方认可乙方以上述价格购买其房屋，且接受乙方在签署本协议当日交付的购房定金人民币200000元整；协议同时约定了各方其他权利义务。
同日，赵洪（出卖人）与吴金平（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号C0019115）。合同约定，出卖人所售房屋坐落为北京市房山区良乡行宫园一里15号楼5单元702号；该房屋性质为向社会公开销售的经济适用房；该房屋已经设定抵押，抵押登记日期为2007年2月5日；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币2370000元；买受人采取通过存量房交易结算资金专用存款账户划转的方式付款，买卖双方签订的《存量房交易结算资金划转协议》见附件六，具体付款方式及期限的约定见附件五，买受人向出卖人支付定金，定金金额为人民币200000元；买受人向建设或其他银行申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币1200000元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照“买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受人自行负担”的方式解决；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任，在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信等所有一切费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担；出卖人应当在收到全部房款前将该房屋交付给买受人，该房屋交付时，出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品，买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字，移交该房屋房门钥匙，11月30日收到全部房款；逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在十日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行，（2）逾期超过十日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；逾期付款责任：买受人未按照附件五约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，（2）逾期超过十日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各种税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件七，因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金；当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；合同同时约定了双方其他权利义务。其中，附件二“配偶同意出售证明”中有李秀娟签字。附件五约定，乙方采取自行交割方式付款，采取公积金贷款的分期付款的方式。附件三约定，若此房产有银行抵押，则在双方约定付清首付款后2016年8月30日前必须由出卖人还清银行尾款，并办理房屋解押手续，如不按约定时间办理相关手续，按照出卖人违约执行。附件七约定，买卖双方同意，本次交易涉及的税费全部由买受人承担，并直接向主管机关缴纳，本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由买受人缴纳。上述合同签订后，各方开始履行。同日，吴金平向赵洪交付购房定金200000元。
2016年10月17日，吴金平（买受人）与赵洪（出卖人）签订《补充协议》，约定：①今收到买受人吴金平交来购买的房山区良乡镇行宫一里15号楼5单元702室房屋内的家具家电款30000元；②出卖人银行尾款100000元，由买受人出资100000元还银行尾款使用，出卖人银行尾款于2016年10月21日办理手续，买受人于2016年10月20日将100000元打入出卖人账户中，出卖人专款专用，不得用于其它使用；③买受人于网签完成后一个工作日内支付给出卖人首付款900000元；④出卖人带走室内茶几，餐桌，洗衣机，座钟。协议签订后，吴金平给付赵洪家具家电款30000元。
2016年8月22日至2016年11月1日，吴金平共计向赵洪支付1680000元首付款（包括200000元定金及30000元家具家电款）。2016年11月16日，吴金平通过购房资格审核。2016年11月28日，诉争房屋通过存量房房源核验。后双方在办理网签过程中产生争议，赵洪诉至法院，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并要求吴金平支付违约金。诉讼中，吴金平提起反诉，要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，将诉争房屋过户至吴金平名下、交付房屋，并要求赵洪支付违约金、赔偿律师费。
一审庭审中，赵洪和李秀娟主张吴金平未按照合同约定在2016年11月30日之前交付全部房款构成违约，要求解除合同，并提供其与晨建顺房产经纪公司工作人员的短信记录证明其配合网签，是吴金平不配合网签。吴金平对上述主张不予认可，不同意解除合同，并辩称其没有一直要求按照113万元的价格网签，后来晨建顺房产经纪公司工作人员也说了可以按照237万元的价格网签，是赵洪和李秀娟不配合网签。晨建顺房产经纪公司称，2016年12月初开始通知赵洪办理网签，赵洪未去；后又通知几次，赵洪均未去；2016年12月13日，通知赵洪于2016年12月14日下午按237万元的价格在晨建顺房产经纪公司进行网签，赵洪未去，因此吴金平也未去现场。赵洪不予认可，主张其去了现场，但未提供证据证明。吴金平主张赵洪、李秀娟未在2016年8月30日之前还清银行尾款、不配合网签、未按约定交付房屋构成违约。赵洪和李秀娟不予认可，称其知晓还清银行尾款日期时已经超期，没有不配合网签，交付房屋应当在收到全部房款之后。晨建顺房产经纪公司称双方签订合同时，该公司已向双方明示附件内容，合同附件是双方于2016年8月22日所签署。赵洪、李秀娟在庭审中陈述涉案房屋房款的支付并未选取公积金贷款分期付款方式，吴金平辩称合同约定了公积金贷款，因赵洪未配合办理网签，所以公积金贷款无法审批。晨建顺房产经纪公司称选择公积金贷款分期付款方式支付房款，需网签之后才能审批贷款，批贷后过户，过户后发放贷款，也可以交付房屋。
另查明，赵洪与李秀娟系夫妻关系。一审庭审中，赵洪与李秀娟自述涉案房屋系二人婚后购买。赵洪于2016年10月31日办理了诉争房屋的解押手续。
经本院询问，如果判决合同继续履行，办理涉案房屋过户手续，吴金平同意一次性付清剩余房款，并自愿承担无法付清房款的不利法律后果。经查，吴金平具有在北京市购买房屋的资格。
本案在审理过程中，经吴金平申请，法院作出（2017）京0111民初1255号民事裁定书，裁定对赵洪名下的位于房山区良乡行宫园一里15号楼7层5-702房屋进行了查封。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、短信记录、收据、家具家电款证明、购房资格查询结果、存量房房源核验信息表、《房屋买卖定金协议》、房屋所有权证、查询结果、当事人陈述意见等证据在案佐证。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
本案中，赵洪与吴金平经晨建顺房产经纪公司居间签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。合同签订后，吴金平支付了定金、家具家电款及首付款，并通过了购房资格审核，赵洪还清了贷款、申请了存量房房源核验并通过，后双方因网签事宜产生争议，未办理网签赵洪即诉至法院。根据相关规定及二手房市场交易习惯，房源核验通过后才能办理网签，办理网签之后才能进行公积金贷款的审批。本案中，赵洪于2016年10月31日办理解押、于2016年11月28日通过诉争房屋的房源核验，又依据合同约定，双方选择公积金贷款分期付款方式支付房款，现双方尚未办理网签，所以无法办理公积金贷款，吴金平在2016年11月30日前未付清房款并非吴金平恶意违约、拒不履行合同，故赵洪以吴金平未按约定于2016年11月30日付清全部房款构成根本违约为由要求解除合同，依据不足，法院不予支持。赵洪、李秀娟亦未提供其他证据证明吴金平存在拒不配合网签等其他违约行为，故赵洪、李秀娟要求吴金平承担违约责任，没有事实和法律依据，法院不予支持。
综合考虑双方合同履行情况及现有证据，合同继续履行不存在现实困难，为维护合同稳定性及市场交易秩序，合同继续履行为宜，吴金平要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，将涉案房屋过户至吴金平名下并交付房屋，理由正当，证据充分，法院予以支持。同时，在办理过户之前，吴金平应当向赵洪支付剩余房款720000元，因过户产生的税费由吴金平负担。
关于吴金平要求赵洪、李秀娟支付违约金的反诉请求，吴金平主张赵洪未按约定时间解押，《北京市存量房屋买卖合同》附件三约定，“若此房产有银行抵押，则在双方约定付清首付款后2016年8月30日前必须由出卖人还清银行尾款，并办理房屋解押手续，如不按约定时间办理相关手续，按照出卖人违约执行”，但《北京市存量房屋买卖合同》并未明确约定首付款的金额及付款方式，上述约定应属不明确约定，且双方于2016年10月17日签订《补充协议》，对于解押款项及时间进行了约定，视为对解押事项进行了变更，吴金平亦未提出异议，现吴金平因此主张赵洪违约，依据不足。吴金平主张赵洪不配合网签，依据现有证据可以证明，双方于2016年12月1日进行网签时，因网签合同中的房屋价款约定产生争议，未能顺利网签，后双方一直未能达成一致意见，赵洪起诉，亦不能证明系赵洪恶意违约，吴金平因此主张赵洪违约，依据不足。吴金平主张赵洪未按照约定时间交付房屋，《北京市存量房屋买卖合同》约定“出卖人应当在收到全部房款前将该房屋交付给买受人”，又约定“11月30日收到全部房款”，其认为赵洪应当在2016年11月30日前交付房屋，虽然合同约定是付清全部房款“前”交付房屋，但依据交易习惯，通常应当在付清全部房款或过户后交付房屋，现吴金平并未付清全部房款，房屋也并未过户，其据此主张赵洪违约，依据不足。综上，吴金平未提供充分证明赵洪存在违约行为，其要求赵洪承担违约责任，依据不足，法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条之规定，于2017年8月判决：一、赵洪与吴金平继续履行双方于2016年8月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及于2016年10月17日签订的《补充协议》，吴金平于判决生效后十日内给付赵洪剩余房款七十二万元；二、赵洪、李秀娟于收到上述剩余房款之日协助吴金平办理位于房山区良乡行宫园一里15号楼7层5-702房屋所有权转移登记手续，将房屋过户至吴金平名下，因过户产生的税费由吴金平负担；赵洪于过户后当日将房屋交付给吴金平；三、驳回赵洪、李秀娟的其他诉讼请求；四、驳回吴金平的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人未提交新的证据。
二审审理中，赵洪、李秀娟提出其于2016年10月21日已经向银行偿还贷款申请解押，未能及时注销房屋抵押登记系晨建顺房产经纪公司之责任，一审判决认定赵洪于2016年10月31日办理了涉案房屋解押手续，认定事实错误。本院依据涉案房屋所有权证书记载的抵押登记注销日期，认定赵洪办理完成房屋解押手续的日期为2016年10月31日，对其诉讼意见不予采纳。
本院补充查明认定以下与购房款付款方式及期限相关的事实：
赵洪、吴金平于2016年8月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》第四条（三）约定“买受人向建设或其他银行申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币1200000元”；第六条4约定“11月30日收到全部房款”；合同附件五约定乙方采取自行交割方式付款，具体付款方式为公积金贷款分期付款，资金划转方式为“乙方于过户当天必须将首付款打入甲方账户，剩余尾款在产权转移后由贷款银行打入甲方账户”。此外，合同附件三还约定“若此房产有银行抵押，则在双方约定付清首付款后2016年8月30日前必须由出卖人还清银行尾款，并办理房屋解押手续，如不按约定时间办理相关手续，按照出卖人违约执行”。后双方于2016年10月17日签订《补充协议》，又约定“出卖人银行尾款100000元，由买受人出资100000元还银行尾款使用，出卖人银行尾款于2016年10月21日办理手续，买受人于2016年10月20日将100000元打入出卖人账户中，出卖人专款专用，不得用于其它使用”，并约定“买受人于网签完成后一个工作日内支付给出卖人首付款900000元”。
针对合同关于付款方式及期限的理解，晨建顺房产经纪公司解释称2016年8月22日签订合同，在解押、网签手续正常办理的情况下，11月30日前付清购房款没有问题；实际11月28日才通过购房核验，又是采取公积金贷款方式付款，11月30日前不可能完成付款。赵洪、李秀娟主张，不管采取什么方式，买房人都应在11月30日前把房款付清。
此外，赵洪虽然认可合同附件系其签字，但是主张其没有看，签完字后中介公司并未将附件给其，因此其并不知晓合同附件的内容。对于该意见，本院不予采纳。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点为吴金平未于2016年11月30日前支付赵洪全部购房款是否构成违约，以及赵洪、李秀娟是否有权以此为由主张解除合同及违约金。
首先，从吴金平未能支付全部购房款的原因来看。尽管双方在《北京市存量房屋买卖合同》中约定了“11月30日收到全部房款”，但是同时约定买房人以贷款方式支付120万元购房款，该款项应于产权转移后由贷款银行打入卖房人账户，并且还约定卖房人应于2016年8月30日前办理房屋解押手续。根据查明事实，截至2016年11月1日，吴金平共计已支付168万元购房款，剩余72万元未付，未付部分应系约定以贷款支付的购房款。同时，赵洪于2016年10月31日才完成涉案房屋解押手续，房源核验于2016年11月28日方通过。本院认为，完整的房屋交易需要经过签约、房屋还款解押、购房资格及房源核验、网签、银行贷款面签、产权转移登记、银行放款等一系列步骤，方能最终顺利完成。上述交易步骤环环相扣，有些甚至步步相随，不容颠倒，例如房屋如果未能解押就可能无法通过房源核验，网签、贷款等后续环节更将难以进行。因此，尽管在房屋买卖合同中，支付购房款系购房人一方之义务，交付房屋、转移房屋所有权系卖房人一方之义务，但是当事人履行己方义务、取得合同对价、实现合同目的，均有赖于双方秉承诚实信用精神相互配合，通过合作共同推进交易进程。本案中，卖房人赵洪于2016年10月31日方完成房屋解押手续的办理，迟于合同约定的2016年8月30日，房源核验至2016年11月28日方通过，且双方尚未办理网签手续。在解押、房源核验、网签前期环节迟延、未完成的情况下，买房人吴金平显然不具备于2016年10月30日前办理贷款、支付房款的客观可能性。而该情况的出现系源于房屋交易流程前期环节的迟延，造成迟延的原因中并不排除卖房人未按期办理解押的因素。因此，本院认定未能于2016年10月31日前付清全部购房款的责任不能归责于吴金平。
其次，从双方于2016年10月17日签订的《补充协议》来看。双方在《补充协议》中不但对于办理房屋解押的出资、时间进行了重新约定，并且约定买受人于网签完成后一个工作日内支付给出卖人首付款90万元。《补充协议》签订时间在后，内容与《北京市存量房屋买卖合同》不一致的，应当以《补充协议》为准。而双方尚未办理网签，吴金平仅余72万元购房款尚未支付。
综合前述分析，本院认定吴金平未于2016年10月30日前付清全部购房款不构成根本违约。赵洪、李秀娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25760元，由赵洪、李秀娟负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王金龙
审 判 员 霍翠玲
审 判 员 王 佳
二〇一七年十月三十日
法官助理 王继玉
书 记 员 胡 月