浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙06民终1288号
上诉人（原审被告）：徐国娟，女，1971年9月15日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。
被上诉人（原审原告）：徐国云，女，1966年8月14日出生，汉族，住浙江省建德市。
委托诉讼代理人：胡莉莉，浙江正大金茂律师事务所律师。
上诉人徐国娟因与被上诉人徐国云合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602民初13469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并于同年4月12日对本案进行了询问，上诉人徐国娟、被上诉人徐国云的委托诉讼代理人胡莉莉到庭参加庭询。本案现已审理终结。
上诉人徐国娟上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实与理由：1.一审判决认为案涉租赁合同解除是干体所接到上级部队的通知所致，这是片面理解。2017年9月19日由中国人民解放军浙江省绍兴军分区离职干部休养所（以下简称干休所）出具给上诉人并由被上诉人最终签收的《通知》载明终止合同的原因是被上诉人未按约支付租金。根据上诉人与被上诉人签订的协议书以及上诉人与干休所签订的租赁协议、补充合同，承租人逾期支付租金将导致合同终止，并由违约方承担违约责任。被上诉人迟延支付租金导致干休所提前解除合同。2.一审判决对于被上诉人诉请的经营权转让费、解除劳动合同补偿费、拆机费运费、租金的认定证据不足。首先，上诉人与被上诉人签订的协议书中的经营权转让费实际包含了剩余租期的经营权以及宾馆的一切设施和装修而不是单纯的剩余期限的经管权，因此一审法院直接以协议书载明的赔偿方式计算显然极不合理；其次，被上诉人所谓支付给温爱萍、李倩的解除劳动合同补偿费在第一次庭审中被上诉人仅提交了承诺函，既没有劳动合同，也没有款项转账凭证，更没有温爱萍、李倩的社保参保记录和工资完税凭证。虽然第二次庭审中被上诉人补充提交了劳动合同，但是存在事后补签的嫌疑；同时，温爱萍、李倩的承诺函应当视为证人证言，而证人作证应当出庭接受询问，故对于温爱萍、李倩是否实际与宾馆存在劳动合同关系并已收取经济补偿金的问题认定事实不清。关于拆机费、搬运费、租金，被上诉人在一审中提交的证据不足以证明该笔费用已实际支出，也不能认定为是需要由上诉人承担的损失。3.上诉人与被上诉人签订的协议书第九条关于甲方责任的约定违反了《民法总则》规定的公平原则，属于合同显失公平的情形，故对于协议书第九条甲方责任的约定不应直接适用。协议书约定的违约责任明显偏高，应当依法予以调整。根据被上诉人的诉请，一审法院判决支持的包括转让费、补偿费、拆机费、运费、租金合计总额为246607元，已与双方转让费持平；同时，被上诉人还实际从干休所处获得补偿费用12.5万元；被上诉人所获得的赔偿款项高达371607元，其中，设备、资产、装修等折价款与转让费、干休所补偿费用存在重复计算。请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人徐国云辩称：1.涉案租赁合同提前解除的原因是干休所上级规定所致。中央军委要求军队和武警部队停止提供有偿服务。干休所出具的告知书中对于终止合同的理由也很明确，是接上级通知，不是因为欠交租费。在回复函中上诉人自己也明确干休所要求终止合同的原因是接上级通知。上诉人关于被上诉人违约导致租赁合同解除的主张不能成立。2.双方签订的转让协议第九条不存在显失公平的情况，上诉人要求调整违约金的主张也不能成立。3.上诉人和干休所签订的军队房地产租赁合同的第三条中对承租人逾期交付租金的违约责任有明确的规定。如果是被上诉人欠缴租金导致提前解除租赁协议，干休所不可能不向承租人追究违约责任，反而向承租人进行补偿。4.被上诉人主张的损失合理合法，损失计算方式是双方签订的协议书中明确约定的。员工提前解除补偿款19200元，有员工收款凭证为证。涉案房屋用于宾馆经营，雇佣两名员工是最低标准。被上诉人提供的是书证材料，不是证人证言，不存在证人出庭的必要。对于拆机费等损失，被上诉人也提供了相应发票。协议书第九条的约定不存在显失公平、不能适用的情况。且从程序上讲，上诉人如果认为合同显失公平，应当及时行使撤销权，但其没有主张，且已经超过了除斥期间。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
徐国云向一审法院起诉请求：判令解除双方于2016年9月5日签订的转让协议书；判令徐国娟立即向徐国云退还转让费207307元及支付其他损失94200元（其中解除员工劳动合同的补偿费19200元，营业收益损失60000元，搬迁腾退费用15000元），合计301507元，并承担上述款项自起诉日起至实际付清日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息损失。
一审法院认定事实：2012年9月21日，徐国娟与干休所签订军队房地产租赁合同一份，约定干休所将坐落于绍兴市越城区建筑面积620平方米的房屋出租给徐国娟使用，用途为招待所或宾馆，租金为910800元，租赁期限自2013年1月1日至2017年12月31日，租金按半年结算，合同还对其他事项作了约定。2012年9月25日，干休所与徐国娟又签订房屋租赁补充协议一份，约定房屋租赁期限为2013年1月1日至2017年12月31日，实际租赁期为2013年1月1日至2022年12月31日止，租赁期内房屋租金为每3年按3％递增。
2016年9月5日，以徐国云为甲方，徐国娟为乙方签订《干休所白衙弄商务宾馆资产及其经营权转让协议书》一份，该协议书约定，乙方名下登记有位于绍兴市越城区宾馆干休所，乙方将其经营权转让给甲方，转让标的物为白衙弄干休所商务宾馆经营权，位于绍兴市越城区，建筑面积约为680平方米，现有客房间22间，均为标准房，另有二个临街营业房（16平方米和20平方米各一个）。其房屋所有权人为中国人民解放军绍兴市军分区，转让人已与干休所签订房屋租赁合同，其租赁期限为十年，自2013年1月1日始至2022年12月31日止，目前，其前三年八个月的房屋租金已支付（即2016年8月底）；经营设施、资产及其经营权转让费为25万元，受让人于本转让协议签订时一次性付清；受让人自2016年9月1日实际接管白衙弄宾馆；若出租方绍兴军分区离职干部休养所提前收回房屋，则甲方应赔偿乙方损失，包括但不限于经营权转让费25万元按天折算（具体金额以提前收回三日起至2022年12月31日止，乘以每天的转让费），乙方已支付但未实际使用的房租，乙方的其他损失；甲方承诺绍兴军分区离职干部休养所提前收回房屋对甲方有补偿的，甲方自愿将补偿款给乙方，该补偿款应在甲方实际收到相关款项之日起三日内支付给乙方，协议还对其他事项作了约定。协议签订当日，徐国云己将25万元转让款支付给徐国娟，并经营宾馆。
2017年8月31日，干休所发告知书给徐国娟，该告知书载明：接上级通知，位于绍兴市越城区的宾馆租赁项目于2017年9月30日终止合同。（我所潘全民同志于8月30日上午8时44分、8时49分通过短信和电话方式已与你联系）。
2017年11月14日，徐国娟与干休所签订协议书一份，该协议书载明：干休所与徐国娟于2012年9月25日、2015年11月23日签订的《军队房地产租赁合同》、《补充协议》，约定干休所将绍兴市越城区1幢房屋出租给徐国娟，现干休所根据上级部门规定解除上述租赁合同，徐国娟同意解除并要求补偿装修等相关费用。为此，双方就合同解除有关事宜经协商达成如下协议：双方于2012年9月25日、2015年11月23日签订的军队房地产租赁合同、补充协议于2017年9月30日起解除；截止2017年9月30日徐国娟应付租金13.5万元，干休所同意补偿徐国娟的装修等相关费用12.5万元，上述费用相抵销，徐国娟还应向干休所支付租金1万元，该款于签订协议之日付清。同时，徐国娟同意不再向干休所主张任何权利，包括房屋装修、改造等与合同有关的所有损失；徐国娟应于2017年12月30日前腾空绍兴市越城区1幢房屋。该协议签订后徐国娟按约履行，徐国云亦已腾退出屋。
该院同时认定，徐国云腾退出屋后，解除了与员工温爱萍、李倩的劳动合同，并支付给温爱萍、李倩解除劳动合同的补偿费各9600元，合计19200元，为拆除宾馆内电器支付给绍兴市越城区百达家电维修部拆机费4300元，支付给绍兴市越城区如意搬家服务部搬运费6800元，因存放物品而租房支付租金9000元。
一审法院审理认为：双方签订的干休所白衙弄商务宾馆资产及其经营权转让协议书双方主体适格，内容合法，当事人意思表示真实，故应认定依法成立，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方对2017年11月14日徐国娟与干休所签订的协议书无异议，故该院对该协议书的内容予以确认，根据该协议书所载明的内容，提前解除租赁合同是干休所因接到上级部队的通知所致，故徐国娟提出系徐国云欠缴租费所致的抗辩意见与事实不符，该院不予采纳。租赁合同提前解除后，徐国云转让经营权的根本目的已无法实现，且徐国娟亦承认租赁合同提前解除，故徐国云要求解除双方于2016年9月5日签订的转让协议，该院予以支持。租赁合同提前解除后己给徐国云造成装潢等损失，根据转让协议第九条之规定，徐国娟应按约赔偿给徐国云不限于经营权转让费及其他损失，徐国娟抗辩认为因徐国云的过错导致租赁合同提前解除，无需承担赔偿责任与约定的事实不符，即使提前解除租赁合同系徐国云所造成，那么根据转让协议第九条的规定，只要干休所提前收回房屋，徐国娟均应承担赔偿责任，故徐国娟的抗辩意见，该院不予采纳。徐国云诉请判令徐国娟退还转让款、赔付解除员工劳动合同的补偿费及拆装搬迁费，证据充分，该院予以支持，徐国娟在徐国云起诉后仍未按约退还转让款并赔付损失构成违约，徐国云诉请判令徐国娟支付从起诉日起的利息损失，该院亦予以支持；徐国云诉请判令徐国娟支付营业收益损失，证据不足，该院不予支持，徐国云举证后可另行向徐国娟主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、确认徐国云与徐国娟于2016年9月5日的转让协议终止履行；二、徐国娟应退还给徐国云转让费207307元，并赔付给徐国云解除劳动合同的补偿费19200元，拆机费4300元，搬运费6800元和租金9000元，合计人民币246607元，并支付该款自2017年11月22日起至判决确定履行日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算的利息损失，均于判决生效后十日内履行；三、驳回徐国云的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2911元，由徐国云负担411元，徐国娟负担2500元。
本院二审期间，上诉人提供宾馆内部装修照片一组，证明宾馆装修的事实，并要求被上诉人赔偿装修损失。
被上诉人认为该证据不是二审中的新证据；对该组证据的真实性有异议，即使真实，也不能达到其证明目的，因为根据双方协议约定，涉案宾馆内的所有资产全部转让给被上诉人徐国云；且上诉人在一审中并未提出反诉，故该证据与本案无关。
本院认为，上诉人提交该证据超过举证期限，且该证据不能达到其证明目的，故不作为二审中的新证据采纳。
经审理，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，停止军队有偿服务系中央军委作出的重大部署，合理推断案涉房屋提前终止租赁与此有关。从干休所与徐国娟签订补偿协议这一事实来看，干休所不仅未追究承租人的欠付租金的责任，反而同意补偿承租人，也可以看出终止租赁与承租人欠付租金无关。被上诉人陈述，因为可能涉及政策调整，各方同意暂缓租金缴纳，所以出现欠付租金的情况，该陈述具有合理性，可予采信。
上诉人与被上诉人之间的协议书对于干休所提前收回房屋的情况订有明确约定，上诉人本身作为宾馆经营者，熟知案涉房屋的情况，主张相关条款显失公平缺乏依据。合同第九条第一款明确约定上诉人应当赔偿被上诉人的其他损失，第二款约定干休所的补偿款应当归被上诉人所有，两者系并列关系根据合同约定被上诉人均有权主张。被上诉人主张的解除劳动合同的补偿费、拆机费、搬运费和租金尚在合理范围内，且有相应证据证明，一审判决予以支持并无不当。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5000元，由徐国娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳雪松
审判员 彭丽莉
审判员 陆卫东
二〇一八年四月十七日
书记员 李佳丽