河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0105民初5019号原告杨某，男，汉族，1949年出生，住郑州市管城回族区。委托代理人牛秀娟，河南博正律师事务所律师。被告某公司，住所地郑州市。法定代表人王某，总经理。委托代理人柴永胜，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托代理人陈某，男，汉族，1965年出生，住郑州市。被告张某，女，汉族，1965年出生，住郑州市金水区。被告某公司，营业场所郑州市。负责人朱杰，副总经理。委托代理人晏某，男，汉族，1980年出生，住郑州市金水区。委托代理人张某，男，汉族，1978年12月10日出生，住郑州市金水区，系该公司员工。原告杨某诉被告某公司、张某、某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨某的委托代理人牛秀娟，被告某公司（以下简称某公司）的委托代理人柴永胜、陈某，被告某公司（以下简称东方资产）的委托代理人晏某、张某到庭参加诉讼。被告张某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2002年2月原告购买了被告单位开发并出售的位于郑州市（下称本案争议房屋），原告依约支付了全部房款，被告也依约向原告实际交付了所购房屋，但一直未办理房产证。2010年7月29日原告看到大河报的公告才得知原告购买的房屋被告河南某公司公司在2002年为了套取银行贷款将本案争议房屋和张某在2002年1月30日签订了商品房买卖合同，并在房管局办理了备案登记。二被告所签的合同不是买卖本案争议房产的真实交易，张某没有支付房款也没有实际占有房屋，二被告并没有达成买卖本案争议房屋的合意。因张某对该房屋在房管局的备案行为，对作为实际买受人的原告取得房屋所有权造成了法律障碍，对原告的合法权益造成损害，原告也曾就被告与张某的交易行为向公安机关报案，公安机关以不属于刑事立案范围为由不予受理原告的刑事立案。在原告漫长的维权过程中也促进被告某公司与东方资产公司之间就贷款问题的处理达成一致意见，且通力公司已偿还大部分，仅剩小部分未还清。东方资产公司也承诺，款项还清后将对原告的该套房产予以解押，故原告诉至本院，请求判令：1、依法解除被告张某位于金水区西户房屋在房管局的备案信息；并判令某公司协助原告办理该房屋产权证。2、依法确认二被告之间的房屋买卖合同无效。被告某公司辩称，一、本案的基本事实。本案争议的房屋位于金水区西户房屋，系由我方开发建设。2001年左右，我方为融资需要，与张某就本案房屋签订了一份《商品房买卖合同》，并进行了备案登记。2001年左右，以购买本案房屋为由以张某名义向银行进行按揭贷款，并将房屋抵押给该银行。备案登记的《商品房买卖合同》的首付款并未缴纳，且该银行贷款一直由我方负责归还。后我方又将争议房产卖给原告，收到购房款并向原告交付争议房屋。后因我方资金困难，无力偿还月供，银行将张某户贷款作为不良资产划归东方资产管理中心。现争议房屋由原告居住，原告是实际购房人。因之前已存在一个备案登记的《商品房买卖合同》且未解除抵押手续，我方无法为原告办理房屋备案手续和房产证。二、针对原告的起诉，1、我方与原告之间就争议房屋的买卖协议，是双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制规定，依法有效。原告是实际购房人。2、原告已支付购房款和天然气初装费，在原告愿意履行其承诺的情况下，我方同意为其办理房产证。3.由于争议房屋已存在备案登记的《商品房买卖合同》，登记备案的买受人是张某，因张某与我方不存在房屋买卖合同关系，只是一个名义的买房人，我方同意原告关于该备案《商品房买卖合同》无效并解除备案的请求。4、由于本案争议房屋目前尚未解除抵押手续，我方愿意筹集资金还清贷款，早日解除抵押手续。综上所述，请人民法院查明事实，依法判决。被告东方资产辩称，我方对张某抵押的房屋依法享有优先受偿权，被告张某、通力公司应对我方履行还款责任。一、我方对抵押人张某抵押的房屋依法享有抵押优先受偿权。1、张某与中国建设银行河南省分行直属支行、被告通力签订了《银行个人住房借款合同（抵押加保证借款）》，合同主要约定：借款金额、用途、借款期间、利率、违约责任等（详见附件）；被告通力在借款合同保证人处加盖印章。建行直属分行向本行会计部门出具《放款通知书》，主要显示：借款人姓名、金额、贷款用途、收款人及收款人账户等；建行直属支行依据《银行个人住房借款合同（抵押加保证借款）》的约定向张某借款人发放了贷款。2、建行直属支行、被告通力与借款人张某签订了《银行个人住房借款合同（抵押加保证借款）》和《借据》签署行为，由郑州市公证处出具了《具有强制执行效力的债权文书公证书》，公证书显示证明债务人即张某在《借据》上签名、按指印，签署《中国建设银行个人住房借款合同（抵押加保证借款）》签字和签章均属实。同时，债务人为了履行借款合同的还款义务，分别与建行直属分行签订了《房地产抵押合同》，债务人以其购买的位于郑州市金水区所购房屋为上述贷款提供抵押担保，并依法向郑州市房产管理部门办理了抵押登记。综上上述借款及抵押合同合法有效。3、张某与建行直属支行签订《抵押合同》并分别约定了具体抵押物（涉案争议房屋），约定以其位于郑州市金水区所购房屋为上述贷款提供抵押担保。在签订抵押合同后，依法向郑州市房产管理部门办理抵押登记，由郑州市房产管理部门向抵押权人出具房屋他项权利证书。依据《中华人民共和国担保法》第三十二条“本法所称抵押，是指债权人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权已按照本法规定以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”的规定，抵押权人即建行直属支行对抵押物依法享有优先受偿权；依据《中华人民共和国担保法》第四十三条“当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押登记，抵押合同自签订之日起生效”和《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，上述抵押合同合法有效，并已经分别办理了抵押登记，故抵押权人对抵押的房屋依法享有优先受偿权。二、张某房屋买卖合同真实有效，房屋备案信息合法有效，张某与被告通力签订了《商品房买卖合同》，主要约定：所购房屋位置郑州市金水区、面积、单价款；付款方式为首付30%，余款向建行直属支行办理按揭贷款用于支付购买被告通力房屋的款项。张某与银行签订了《中国建设银行个人住房借款合同（抵押加保证借款）》经过公证部门《具有强制执行效力的债权文书公证书》予以确认，足以证明借款合同的真实性。根据《民事诉讼法》关于证据的规定，经过公证的证据依法予以认可，而张某与中国建设银行河南省分行直属支行签订《借款合同》的目的系为了购买本案争议的房屋，并以其购买的房屋为上述借款合同提供抵押担保。在签订抵押合同后依法向郑州市房产管理部门办理了抵押登记，由房产管理部门出具填写权利证书。本案中涉及的借款合同和抵押合同签订均经过公证，且房屋买卖信息已经经过国家行政管理部门备案并办理了抵押登记，而且债务人向建行直属支行办理贷款就是为了支付其所购买房屋款。故张某签署的房屋买卖合同真实有效，房屋备案信息合法有效。三、被告某公司涉嫌欺诈，并应承担欺诈责任。2002年1月，某公司分别与张某签订了《商品房买卖合同》，主要约定房屋的坐落位置、面积、总价款，首付款比例，剩余房款向中国银行河南省分行直属支行按揭贷款及期限等，《商品房买卖合同》要素齐全，并由出卖方河南省通力集团公司和买受人签章及签字等。在被告某公司将上述房屋分别出售与张某后，违背诚信原则，置法律于不顾，再次与原告签订房屋买卖合同，低价出售已经无权销售的房屋，一房两卖或多卖，依法应当承担法律责任。四、原告存在重大过错，应当承担其与被告某公司房屋买卖合同无法履行的责任。在原告与某公司签订房屋买卖合同时，该房屋已经在此之前抵押于原告债权人即建行直属支行，并且抵押行为已经在郑州市房屋管理部门办理抵押登记，依据《中华人民共和国担保法》第四十三条“当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效”，抵押合同合法有效，抵押权人依法对抵押物享有优先受偿权。经过权利部门以登记的方对相应的房屋的权利限制了公示，原告在购买该房屋时用的应当知道所购房屋的权利已经被限制，但是元该仍然购买，原告应当对自己的交易行为所产生的结果自行承担责任。且对比我司拥有债权及抵押权的涉案房屋买卖合同内容，约定的房屋销售价格（房屋2001年11月的销售单价大多已经超过2100元平米）均大幅高于原告的房屋购买价格。众所周知的原因，郑州市的房屋价格一直处于上涨状态，而原告在2到3年之后竟然能够买到大幅折价的房子，显然是原告贪图便宜，明知所购房屋存在重大瑕疵而铤而走险，故原告因重大过错而应自行承担房屋买卖合同无效的法律责任。五、依法应当追加中国建设银行河南省分行直属支行参加本案的诉讼。关于张某诉被告、某公司、张某房屋买卖纠纷一案，业经贵院受理。因签订《银行个人住房借款合同（抵押加保证借款）》及《房地产抵押合同》的当事人均没有参加诉讼或到庭参加庭审活动，导致借款合同和抵押合同签订过程和原因无法查明，同样本案事实无法查明，为了便于查明案件事实，现申请贵院依法追加《中国建设银行个人住房借款合同（抵押加保证借款）》及《房地产抵押合同》的签订方即合同当事人中国建设银行河南省分行直属支行参加诉讼活动，以便于查明案件事实，请予以准许。综上，张某与建行直属支行之间存在借款合同法律关系，并经《具有强制执行效力的债权文书公证书》公证确认签名、签章的真实性。签订的《抵押合同》并约定了抵押物，依法向郑州市房产管理部门办理备案信息登记和房屋抵押登记。原告与建行直属支行签订的借款合同真实合法有效，建行依法履行了放款义务，张某应当履行借款合同约定还款责任，保证人某公司应当履行连带保证责任；抵押合同签订后，合同当事人依法向郑州市房产管理部门办理了抵押登记，并领取了房屋他项权利证书，抵押权人对抵押物依法享有抵押权。商品房买卖合同、抵押合同及抵押登记，真实合法有效依法应受法律保护，被告依法享有对抵押房屋的抵押权；故原告诉求无任何事实依据，依法应当驳回其诉讼请求，以保护被告的合法权益，防止国有资源流失，维护国有资产安全。被告张某未到庭，亦未答辩。经审理查明：1、2001年11月18日，原告与被告某公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定，原告购买被告某公司开发的金水区东户房屋一套，总金额136000元；付款方式为由建行直属支行按揭贷款，首付41000元（合同当日定金10000元），2001年11月23日前付完，余款95000元，由卖房人选择按揭贷款方式；被告应当在2002年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房并符合和合同约定的商品房交付给原告；等等。被告某公司于2000年4月4日出具《收据》一份，载明其收到原告房款127469元。2002年1月30日，被告某公司与被告张某签订《商品房买卖合同》一份，主要约定，被告张某购买被告某公司开发的位于金水区，总价款226560元，该客户于2001年12月30日首付人民币68560元，余款15800元由建行直属支行提供按揭贷款。4、2002年3月19日，被告张某（借款人）与银行河南省分行直属支行（贷款人）及被告某公司（保证人）签订《银行个人住房借款合同（抵押加保证借款）》一份，主要约定贷款人向借款人提供贷款158000元，用于购买位于金水区，借款期限自2002年3月18日至2017年3月18日，贷款人将款项支付划入保证人在贷款人开立的存款账户内；贷款人以借款人提供的所购的住房作抵押，并由保证人提供连带责任保证。同日，被告张某与中国建设银行河南省分行直属支行签订《房地产抵押合同》一份，主要约定将郑州市金水区西户的房屋抵押给中国建设银行河南省分行直属支行。2002年3月22日，中国建设银行河南省分行直属支行向被告某公司的账户发放了贷款158000元。2002年3月18日，中国建设银行河南省分行直属支行取得了该房屋的他项权利证书。5、庭审中，被告某公司认可其将涉案房屋交付给原告，原告为涉案房屋的实际购买人。本院认为，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。本案中，被告张某虽与被告某公司签订了《商品房买卖合同》，但根据庭审调查，被告某公司并未将涉案房屋交付给被告张某，也无证据证明被告张某交付了购房款，可见被告张某与被告某公司签订的《商品房买卖合同》并非双方的真实意思表示，该《商品房买卖合同》买卖合同应属无效。原告要求解除被告张某关于本案涉案房屋在房管局的备案，该项诉请并非民事案件受案范围，本案中不予处理。因涉案房屋上现在尚设定有抵押权，原告现在主张被告协助原告办理该房屋的产权证，不符合法律规定，原告可待抵押权解除后另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告某公司与被告张某于2002年1月30日签订的《商品房买卖合同》无效；二、驳回原告杨某的其他诉讼请求。案件受理费6794元，由被告某公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  何 珂代理审判员  宋克已人民陪审员  周海玲二〇一七年六月二十九日书 记 员  乔 洁