广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第946号原告：郭玲，住广东省广州市萝岗区。委托代理人：陈鉴豪、关元朝，分别系广东天穗律师事务所律师、实习律师。被告：杨冬梅，住广东省广州市越秀区。被告：刘焰，住广东省广州市荔湾区。原告郭玲诉被告杨冬梅、刘焰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭玲及其委托代理人陈鉴豪到庭参加了诉讼，被告杨冬梅、刘焰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭玲诉称：2013年6月29日，原告与刘焰签订了《存量房买卖合同》，约定由原告出资2520000元，购买杨冬梅所有的位于广州市天河区天河北路445号5E房屋一套。随后原告依约向被告支付了全部的购房定金、购房款，合计2520000元。但刘焰并未履行交付房屋及车位使用权的义务。后在原告的多次催促下，刘焰于2013年11月21日与原告办理了房屋交接的手续，并把房屋交付给原告使用。原告意图为房屋进行装修时发现该房屋交付原告使用前对外已拖欠大量债务，其中，拖欠水某高达8680.32元。为此，原告多次联系刘焰，但刘焰却一直拖延缴付。后原告迫于使用该房屋进行装修，遂自行垫付了资金并补缴了所欠的全部费用。原告认为，两被告延迟向原告交付房屋、未向原告交付车位使用权并在未缴清房屋的欠费即将房屋交付给原告使用的行为已经构成欺诈与重大违约，严重侵害了原告的合法利益，具体情况如下：1、延迟交付房屋。根据《存量房买卖合同》的约定，两被告须在收齐房款的当天即将该房屋交付给原告使用，否则延迟交房每日按总房款的0.05%支付违约金。但刘焰在2013年10月18日收齐房款后，并未立即向原告交付房屋，直至2013年11月21日才正式向原告交付。2、未提供车位车位使用权。根据《存量房买卖合同》的约定，两被告须从交易过户当天起将嘉怡苑P923A车位免费提供给原告使用2年。但至今为止，两被告仍然未把车位交付给原告正常使用。3、未缴清交付房屋前的欠费（水某）。根据原、被告在2013年11月21日签订的《收楼确认书》，约定该房屋在2013年11月17日前所产生的一切相关费用（包括水某、电费、煤气费等）及一切相关债权债务均与原告无关。但原告收楼后才发现，两被告根本没有缴清水某等费用。其中，水某拖欠8680.32元。另据查，两被告为夫妻关系，涉案房产交易发生在两被告夫妻关系存续期间，故两被告应该当对原告承担连带清偿（赔偿）责任。现请求法院判令：1、杨冬梅立即向原告支付迟延交付房屋的违约金44100元；2、杨冬梅立即向原告清偿原告代为垫付的水某8680.32元并支付利息（利息以8680.32为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率的标准，自2013年12月26日起计至清偿之日止，暂计至2015年5月22日为1107.74元）；3、杨冬梅按照同时期（2013年10月26日至2015年10月25日）同地段车位月租费予以补偿（每月800元）；4、刘焰对杨冬梅的上述清偿（赔偿）义务向原告承担连带责任；5、本案诉讼费、公告费由两被告承担。被告杨冬梅、刘焰未答辩。经审理查明：杨冬梅与刘焰于1991年10月16日登记结婚。广州市天河区天河北路445号5E房（以下简称涉案房屋）的原登记权属人为杨冬梅，相应的《房地产权证》载明共有情况为单独所有，建筑面积为114.65平方米，登记时间为2012年12月27日。2013年6月29日，杨冬梅（甲方/卖方）与原告（乙方/买方）签订《存量房买卖合同》（合同首部显示甲方委托代理人为刘焰），约定：房地产地址为广州市天河区天河北路445号5E房，无房屋共有情况，总成交价为2520000元；付款房屋为一次性付款，签订本合同时支付252000元作为定金，在本合同签订后5个工作日内共同到房管部门办理交易过户递件手续，首期楼款（已包含定金）2000000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付，于交易过户完成当天付清楼价余款268000元，交易过户手续需在本合同签订后30天内完成；甲乙双方同意该房地产交付使用时间为甲方收齐房款当天，甲乙双方应在交楼当天一起到现场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过30日仍未交房的，乙方有权解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，视作甲方已履行交房义务，一切责任由乙方自行承担；乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可；其他约定（手写内容）包括：双方应在本合同签订后于2013年11月8日前共同到房管局办理交易过户手续；交易过户需在本合同签订后于2013年11月8日前完成；甲乙双方在办理过户交税当天，乙方将尾款2268000元结清给甲方；甲方承诺将嘉怡苑车位P923A免费给乙方使用2年，从交易过户当天起；甲乙双方协商乙方于2013年7月6日前将定金250000元支付给甲方。2013年10月26日，原告取得涉案房屋的《房地产权证》（粤房地权证穗字第××号），载明房地产权属人为原告，共有情况为单独所有，房屋所有权取得方式为购买。现原告以杨冬梅延期向其交付涉案房屋且未依约向其提供车位及未缴纳水某为由提起本案诉讼，并以涉案房屋交易前为两被告夫妻共同财产，且夫妻关系存续期间所产生的债务应共同承担为由要求刘焰承担连带责任。关于涉案房屋的房款支付情况。原告称涉案房屋房款总额为2520000元，其于2013年10月18日已全部付清。为证明以上内容，原告提供如下证据：1、日期为2013年7月2日的中国建设银行转账凭条，载明付款方为原告，收款方为刘焰，转账金额为200000元；2、日期为2013年7月12日的中国建设银行转账凭条，载明付款方为案外人张贵峰，收款方为刘焰、转账金额为40000元；3、加盖了中国建设银行股份有限公司广州天河支行业务用公章的户名为案外人张贵峰的银行交易明细，显示日期为2013年7月12日，转账12000元，对方姓名为刘焰；4、加盖了中国建设银行股份有限公司广州天寿路支行业务专用公章的户名为原告的银行卡交易明细，显示日期为2013年10月18日转账20000元，对方姓名为刘焰；5、日期为2013年10月18日的中国建设银行转账凭条，载明付款方为案外人张贵峰、收款方为刘焰、转账金额为2208000元；6、加盖了中国银行广州芳草园支行业务专用章的户名为原告的银行卡历史交易明细清单，显示日期为2013年10月18日，交易金额为40000元，对方账户为71×××21。关于涉案房屋的交付时间，原告称根据《存量房买卖合同》的约定，涉案房屋应于收齐房款当天交付其使用，其于2013年10月18日付清房款，但杨冬梅直至2013年11月21日才将涉案房屋交付。为证明其以上内容，原告提交原告（买方）与刘焰（卖方）于2013年11月21日签署的《收楼确认书》，内容为：双方经友好协商，达成天河区天河北路445号5E房物业的买卖关系，双方均在场见证下，同意并确认以下内容：电表数为3657-3660度，水表数为5285度，煤气表数1869.416立方，现已检查并同意以物业之现状收楼，现已将该物业给郭小姐即买方，该物业在2013年11月17日前所产生的一切相关费用（包括水某、电费、煤气费、电话费、上网费、有限电视费、物业管理费、垃圾费）及一切相关债权债务（包括产权纠纷、债务、税项、租赁及清还抵押等）均与买方无关，由卖方支付及清理；自2013年11月17日后产生的有关费用由买方支付；买方已确认收到卖方交来该物业之全部钥匙一套共2条。关于车位交付使用情况，原告称《存量房买卖合同》约定杨冬梅应自交易过户即房地产权证登记时间（2013年10月26日）向其提供嘉怡苑车位P923A免费使用两年，但其签订合同时，基于对被告及中介方的信任，并未核实上述车位的房地产权证；签订合同后，其根据中介方的陈述的位置到达车位，该车位为负一层，车位的实际编号为P953A，但该车位上停了车，被告称该车为其朋友的车，其将通知其朋友不再将车停在该车位；但其交齐房款并收楼后，已经找不到被告，而进入该车位停车需要办理停车卡，其向物业管理处询问，物业管理处回复称该车位的留底信息为被告刘焰，物业管理处亦未能联系到刘焰，无法向其出具停车卡，因此其至今未能使用该车位，故应按同时期同地段车位月租费即每月800元予以补偿。对于其所主张的每月800元的标准，其未提交相关证据予以佐证。关于涉案房屋的水某支付情况。原告称其代垫支付了涉案房屋2013年11月17日之前的水某共8680.32元。为证明上述内容，原告提供如下证据：1、日期为2013年12月23日的《嘉怡苑小区住户缴费通知单》，载明杨冬梅女士，2013年9月27日至10月26日水某行度为2271-5285，用量为3014，金额为8680.32元；2、加盖了广东宏德科技物业有限公司发票专用章的日期为2013年12月26日的《发票》，载明付款方为（个人）1-05E，开票项目为代收水某2013年11月21日抄表度数5285，金额为8680.32元，备注为2271-5285。关于刘焰的连带责任。原告称刘焰与杨冬梅于1991年10月16日登记结婚，涉案房屋为刘焰与杨冬梅夫妻关系存续期间取得，涉案房屋属刘焰与杨冬梅夫妻共同财产，因此刘焰应对上述共同债务承担连带责任。为证明以上内容，原告提供如下证据：1、广东省公证处于1996年5月7日出具的《公证书》复印件【（96）粤公证外字第17861号】，内容为兹证明刘焰（男，1960年11月9日出生）与杨冬梅（女，又名杨某非，1962年9月21日出生）于1991年10月16日在广东省广州市东山区登记结婚）；2、日期为2010年9月27日的《委托书》复印件【主要内容：委托人为杨冬梅、受托人为刘焰、委托原因及事项为我杨冬梅和受托人刘焰共同拥有房产一套，位于广东省广州市天河区天河北路445号5E房（房产证号为穗房地证字第××号），我们现欲出售此房，因我不便回国，特委托房产共有人刘焰为我的代理人，代表我办理出售该处房产的相关事宜，具体事项如下：确定房屋交易价格、签署房产买卖合同、办理房产过户手续，签署该房产变更产权登记的有关文件、代缴因过户产生的相关税费、代收出售该房产所得房款，受托人在其权限范围内签署的有关文件我均予以承认，委托期限为即日起至上述事宜办理完毕之日止】及中华人民共和国驻旧金山总领事馆于2010年9月27日出具的《公证书》复印件【（2010）旧领公字第0000927号】【内容为：兹证明杨冬梅（女、1962年9月21日出生）于2010年9月27日来到我馆，在前面的委托书上签名】。本案诉讼过程中，本院依职权向广州市房地产档案馆调取涉案房屋档案资料，经查，该档案内存有《委托书》一份，该《委托书》与原告在本案中提交的《委托书》的内容一致。另查，原告与案外人张贵峰为夫妻关系。本院认为：刘焰作为杨冬梅的委托代理人，其于2013年6月29日与原告所签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，应约束原告及杨冬梅。原告提供了相关银行交易清单及转账凭证，证明其于2013年10月18日已付清了合同约定的全部购房款，根据《存量房买卖合同》关于“甲乙双方同意该房地产交付使用时间为甲方收齐房款当天”及“甲方如未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金”，杨冬梅应于2013年10月18日将涉案房屋交付原告使用。根据原告提供的《收楼确认书》，杨冬梅于2013年11月21日将涉案房屋交付至原告，逾期交付涉案房屋达34天，其应按约向原告支付违约金，该违约金应以总房款2520000元为本金，按日0.05%的标准，自2013年10月19日计至2013年11月21日止，即42840元（2520000元×0.05%×34天），原告主张违约金超过42840元部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《存量房买卖合同》约定，杨冬梅应自涉案房屋交易过户即2013年10月26日向原告交付嘉怡苑车位P923A免费使用两年，原告称杨冬梅至今未向其交付该车位，杨冬梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为放弃举证及答辩的权利。现原告以杨冬梅未依约向其提供车位供其免费使用为由，主张杨冬梅赔偿损失，具有事实和法律依据，本院予以支持。至于该车位的月租金标准，应按照有房地产评估资质的评估机构核定同期同类同地段车位的租金评估标准计算自2013年10月26日计算至2015年10月25日止，原告主张月租金标准按每月800元计算，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告要求杨冬梅支付其代垫的水某8680.32元及利息的诉讼请求。根据双方签署的《收楼确认书》关于“该物业在2013年11月17日前所产生的一切相关费用（包括水某、电费、煤气费、电话费、上网费、有线电视费、物业管理费、垃圾费）及一切相关债权债务（包括产权纠纷、债务、税项、租赁及清还抵押等）均与买方无关，由卖方支付及清理”的约定，涉案房屋于2013年11月17日前产生的水某应由杨冬梅负担。现原告提供了涉案房屋所在小区物业管理处出具的缴费通知单及相关发票，证实其于2013年12月26日代垫了2013年9月27日至10月26日期间的水某8680.32元，故原告要求被告支付上述期间的水某及利息（以8680.32为本金，自2013年12月26日起计清偿之日止）的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。至于上述利息的标准，应按中国人民银行同期同类贷款利率计付，原告主张按中国人民银行同期逾期贷款利率的标准计付利息，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于本案债务是否为杨冬梅、刘焰夫妻共同债务的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，现杨冬梅、刘焰未举证证明双方在婚姻关系存续期间约定夫妻共同财产归各自所有且原告知道该约定，故刘焰应对杨冬梅向原告承担的上述债务负连带清偿责任。被告杨冬梅、刘焰经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告杨冬梅于本判决发生法律效力之日起10日内向原告郭玲支付逾期交付广州市天河区天河北路445号5E房的违约金42840元；二、被告杨冬梅于本判决发生法律效力之日起10日内向原告郭玲支付逾期提供车位使用的赔偿（按照有房地产评估资质的评估机构核定同期同类同地段车位的租金评估标准计算，2013年10月26日计算至2015年10月25日）；三、被告杨冬梅于本判决发生法律效力之日起10日内向原告郭玲支付广州市天河区天河北路445号5E房2013年9月27日至10月26日期间的水费8680.32元及利息（以8680.32为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2013年12月26日起计清偿之日止）；四、被告刘焰对上述判决主文第一、二、三项所确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告郭玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1150元，由原告郭玲负担50元，由被告杨冬梅、刘焰负担1100元；公告费1300元，由被告杨冬梅、刘焰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖雅婧人民陪审员  卓燕君人民陪审员  周 燕二〇一六年三月十七日书 记 员  蒲肖明廖嘉欣