安徽省繁昌县人民法院民 事 判 决 书（2015）繁民一初字第00735号原告：繁昌县建设投资有限公司，住所地安徽省芜湖市繁昌县。法定代表人：汪安宁，系该公司总经理。委托代理人：李大东，安徽东帆律师事务所律师。被告：繁昌县天籁之音茶座，住所地安徽省芜湖市繁昌县。负责人：张小萍，系繁昌县天籁之音茶座经营者。原告繁昌县建设投资有限公司（以下简称县建投公司）诉被告繁昌县天籁之音茶座（以下简称天籁之音茶座）房屋租赁合同纠纷—案，本院于2015年5月19日受理后，依法由审判员杨良兵适用简易程序，于2015年6月24日公开开庭进行了审理。原告县建投公司的委托代理人李大东到庭参加诉讼。被告天籁之音茶座经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告县建投公司诉称：2005年7月1日，繁昌县文化馆将自己拥有管理权的坐落在繁阳镇迎春路XX号（三楼），建筑面积630㎡的房屋出租给原告用于经营茶座，租赁期三年。合同到期后，繁昌县文化馆及被告于2008年7月1日续订《房屋租赁合同》一份，被告继续租赁上述房屋，租赁期限三年。自2008年7月1日起至2011年7月1日止，租赁费每年43200元，分季度支付租赁费。合同同时约定，任何一方违约，违约方向守约方支付违约金10000元。合同签订后，繁昌县文化馆按约履行了自己的义务。2011年7月1日，租赁合同到期，但被告拒不将上述租赁房屋腾空并交还给繁昌县文化馆。2012年9月17日，根据县政府文件精神，上述房屋的所有权登记在原告名下，原告遂派员工催促被告腾空、搬出原租赁房屋，交还原告，但一直未果，故原告诉至法院。请求判令：1、被告立即腾空、搬出原租赁房屋并交还给原告；2、被告赔偿原告损失人民币86400元（自2013年5月19日起至2015年5月18日期间的房屋占用费，按繁昌县文化馆与被告所签订租赁合同的租赁费标准计算）；3、被告支付违约金人民币10000元；4、被告承担本案诉讼费用。原告为证明其主张，向本院提交以下证据材料：1、营业执照、组织机构代码证、情况说明一组，证明原、被告的主体资格；2、房屋租赁合同，组织机构代码，证明被告租赁房屋的事实；3、营业执照、年审登记表，证明被告经营的事实；4、房产证一份，证明被告租赁的房屋系原告所有；5、房屋租赁费收据存根联原件一份，证明被告已经支付房屋租赁费至2011年7月31日。被告天籁之音茶座未向本院提交书面答辩意见及证据材料。本案经公开开庭审理，对原告提交的证据，被告未到庭，视为放弃质证权，本院经审核，对其证明效力综合予以认定。经审理查明：2008年7月1日，繁昌县文化馆（甲方）与被告天籁之音茶座（乙方）签订房屋租赁合同一份，双方约定：一、甲方将位于本县繁阳镇XX号（三楼），建筑面积630㎡出租于乙方；二、租赁期限三年，自2008年7月1日起至2011年7月1日止；三、租赁费及支付方式，每年43200元，本合同签订时，一次性付清第一季度租赁费，依次付清第二、三、四季度租赁费；四、乙方须交保证金8000元，租赁期满乙方无违约情况发生，甲方予以全额退还（不计息）；五、租赁期内，乙方不得转租，如确需转租，须经甲方书面同意，否则视为违约，甲方有权单方解除本合同，保证金8000元作为违约金支出给甲方；六、租赁期内，乙方可对承租的房屋进行装修，并自行承担相关费用，但不得进行结构性改变。租赁期满后，乙方对承租房屋的添附（不可拆除部分）无偿归甲方所有，其他财产乙方自行处理；七、乙方如不按时交纳租金应承担违约责任，甲方有权单方解除本合同，重新出租该房屋；八、任何一方违约，违约方向守约方支付违约金10000元，并赔偿守约方因此造成的损失，守约方有权单方解除本合同。双方另就其他事项予以约定。本案租赁房屋系国有资产，是文化活动中心大楼的一部分。受繁昌县国有资产管理办公室的委托，2005年7月1日文化活动中心大楼由繁昌县文化馆管理使用。2012年9月17日，依据相关政策该大楼确权登记于原告县建投公司，并由原告统一管理。本院认为：一、县建投公司于2012年9月17日依据相关政策规定，取得本案租赁房产的所有权，其作为本案原告主体适格。2008年7月1日繁昌县文化馆与被告天籁之音茶座所订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。庭审中原告当庭自认自2008年7月1日起至2011年8月1日止的租赁费，被告已全部给付，但未能按期给付，同时2011年8月1日后的租赁费被告均未予给付。本院认为依据租赁合同的约定，租赁期限已于2011年7月1日后届满，而双方未书面续签租赁合同。关于租赁合同期限内及期限届满后一个月（自2008年7月1日起至2011年8月1日止）期间的租赁费，原告自认被告已给付，本院对此予以确认。原告诉称繁昌县文化馆作为出租人，在租赁合同约定的期限届满前就告知被告腾空并返还租赁房屋，另原告在取得所有权后，亦多次要求被告腾空并返还租赁房屋。但原告并未提交证据证明其于本案诉讼前曾向被告提出异议、主张权利。因此本院认为依据合同法第二百三十六条的规定，租赁期届满承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故本院依法确认原租赁合同（除租赁期限外）对原、被告双方仍有约束力，同时自2011年7月2日起应视为不定期租赁。被告在不定期租赁期间仅给付了1个月的租赁费，后续租金未予支付，同时在原告于2015年5月19日诉至本院主张权利后，现被告仍未腾空、返还租赁房屋，其行为已构成违约。因此对原告要求被告腾空、返还租赁房屋，同时支付自2013年5月19日起至2015年5月18日止的租赁费86400元的诉求，本院予以支持。二、关于原告主张的违约金1万元，本院认为原、被告双方在租赁合同中有明确约定（任何一方违约，违约方向守约方支付违约金10000元），对此本院予以支持。同时结合原告认可的合同签订后被告已按约向原告交纳保证金8000元的事实，二者相抵，被告仍应支付原告违约金2000元。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，亦未书面提出答辩意见，视为其对相关诉讼权利的放弃，本案依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告繁昌县天籁之音茶座于本判决生效之日起十日内将位于本县繁阳镇XX号（文化活动中心大楼三楼）的房屋腾出、交还原告繁昌县建设投资有限公司；二、被告繁昌县天籁之音茶座给付原告繁昌县建设投资有限公司自2013年5月19日起至2015年5月18日止的租金86400元，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告繁昌县天籁之音茶座支付原告繁昌县建设投资有限公司违约金1万元，同时与其交付原告繁昌县建设投资有限公司的保证金8000元相抵，由其支付原告繁昌县建设投资有限公司违约金余额2000元，于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告繁昌县建设投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1145元（原告已预交），由被告繁昌县天籁之音茶座承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于芜湖市中级人民法院。审判员  杨良兵二〇一五年七月十日书记员  陈丽君附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。