江西省鹰潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鹰民一初字第43号
原告许水清。
原告徐小惠。
原告胡太平。
上列原告的委托代理人徐建章、张鸣欣，江西豫章律师事务所律师。
被告江西辉鹰房地产开发有限公司，住所地：江西省贵溪市流口镇（龙腾山庄），
法定代表人廖辉珍，董事长。
委托代理人陈晟晟，江西雄石律师事务所律师。
委托代理人付安祥，该公司员工。
被告贵溪昌盛建筑工程有限公司，住所地：江西省贵溪市建设大道南侧金色年华广场1栋1215、1231、1212室，统一社会信用代码：91360681733920066H。
法定代表人汪茂水，董事长。
委托代理人何接华，江西赣星律师事务所律师。
原告许水清、徐小惠、胡太平诉被告江西辉鹰房地产开发有限公司、贵溪昌盛建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许水清、徐小惠以及三原告的委托代理人徐建章、张鸣欣，被告江西辉鹰房地产开发有限公司的委托代理人陈晟晟、付安祥，被告贵溪昌盛建筑工程有限公司的委托代理人何接华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三原告诉称：2013年7月19日，三原告以贵溪昌盛建筑工程有限公司的名义与被告江西辉鹰房地产开发有限公司签订一份《龙腾山庄第三期工程承包协议》，约定被告江西辉鹰房地产开发有限公司将龙腾山庄三期1#、2#、3#、33#、35#、36#综合商业楼采用包工包料给乙方（原告）施工承建，建筑面积约6万平方米。协议第7条约定：“工程款根据2004年江西省建筑工程定额，2004年建筑费用定额二类取费进行结算，材料根据本地区造价信息进行调差……”。协议第9条约定：“合同签订之日打进保证金200万元，合同才生效，此保证金在乙方完成地面一层即返还保证金给乙方”。协议签订后，原告按约定向被告江西辉鹰房地产开发有限公司支付了2000000元履约保证金，随后，原告进场施工。在原告施工过程中，被告江西辉鹰房地产开发有限公司出现资金紧张情况。为此，原告多次找到被告江西辉鹰房地产开发有限公司，提出如何解决工程款问题。2014年12月4日，被告江西辉鹰房地产开发有限公司经过慎重考虑，与原告许水清、徐小惠、胡太平签订了《协议书》，协商解除施工合同。协议约定，双方一致同意“乙方（原告）退场，退场后的1#楼、商业A乙方未做工程，33#、35#、36#楼工程由甲方安排其他队伍施工。甲方双方决算依据《承包协议》第七条、第八条执行，被告江西辉鹰房地产开发有限公司在收到乙方决算后无争议的情况下，四十五日内须核对完毕，否则视为认可乙方的决算。”合同进一步约定，“协议签订后，于2015年2月11日前，甲方应支付给乙方人民币二百万元整，其余工程款（含保证金）分二次支付，支付的时间分别为2015年10月31日前和2016年3月15日前。若甲方不能按时支付，甲方应赔偿乙方经济损失，赔偿依据甲方应支付时间和应支付金额数量按月息三分计算。”解除施工协议签订后，原告按约于2015年2月16日向被告提供了《决算书》，被告江西辉鹰房地产开发有限公司工地负责人韦兵出具收条确认上述事实。但被告江西辉鹰房地产开发有限公司并未在约定期限内对决算书提出异议，依协议应视为认可原告计算工程款数额。但协议签订后，被告江西辉鹰房地产开发有限公司至今仍然没有支付一分钱工程款给原告。2015年7月12日，被告江西辉鹰房地产开发有限公司门口张贴《授权书》，向债权人通告公司成立债权债务清理小组，要求债权人与其授权人联系处理债权事宜。原告得知被告江西辉鹰房地产开发有限公司已经出现严重资金问题，进入债权债务提前清理阶段。为此，原告多次向被告江西辉鹰房地产开发有限公司要求优先支付工程款，因为原告的工程款其实是农民工工资。2015年8月25日，原告依法再次向被告江西辉鹰房地产开发有限公司发函，要求立即支付全部工程款和保证金。但被告江西辉鹰房地产开发有限公司并未回复。基于上述，请求判令被告江西辉鹰房地产开发有限公司立即向三原告支付工程款19486588.25元；判令被告江西辉鹰房地产开发有限公司立即归还三原告工程保证金2000000元及违约金420000元（违约金以200万元为基数，按年息36%计算，暂计算7个月，从2015年2月11日至2015年9月11日止，实际金额应计算至被告江西辉鹰房地产开发有限公司还清所有款项之日止）；判令三原告对其承建的建设工程享有优先受偿权。本案诉讼费、保全费等均由被告江西辉鹰房地产开发有限公司承担。
被告江西辉鹰房地产开发有限公司答辩称：答辩人将龙腾三期工程通过招标发包给贵溪昌盛建筑工程有限公司总承包，贵溪昌盛建筑工程有限公司又将龙腾山庄三期工程中的1号楼、33号楼、35号楼、36号楼、商业A区分包给许水清负责施工，因此答辩人与被答辩人许水清2013年7月19日签订的“龙腾山庄”第三期工程承包协议是无效的，而答辩人与徐小惠、胡太平之间没有签订过工程承包协议。答辩人之所以在2013年7月19日与许水清签订“龙腾山庄”第三期工程承包协议，是因为许水清讲他是江西省第一建筑工程公司的项目经理，是代表省一建来承建答辩人开发的龙腾山庄三期工程，许水清讲为了尽快开工，先期以他个人名义与答辩人草签了一份龙腾山庄三期工程承包协议，其他手续费待他与省一建沟通后再做完善。当时答辩人充分相信许水清，就与许水清先行签订了一份“龙腾山庄”第三期工程承包协议，将龙腾山庄1号楼、2号楼、3号楼、33号楼、35号楼、36号楼、商业A区建筑面积约6万平方米的工程发包给许水清承建，待许水清报经省一建后，以省一建的名义重新签订符合法律规定的建设工程承包合同。然而答辩人没有想到，许水清根本不是省一建的项目经理，省一建根本不同意许水清借用其资质承建答辩人开发的龙腾山庄三期工程。在这种情况下，答辩人只好进行公开招标，最后是贵溪昌盛建筑工程有限公司中标总承包。由于许水清已经在建龙腾山庄三期的部分工程，经协商许水清与贵溪昌盛工程有限公司于2014年1月22日签订公司内部承包合同，由许水清承建龙腾山庄三期的1号楼、33号楼、35号楼、36号楼、商业A区施工工程，原来约定给许水清承建的2号楼、3号楼工程拿掉，改由他人承建。因此，答辩人与许水清2013年7月19日签订的“龙腾山庄”第三期工程承包协议已经废除，且该协议本身就是违反建筑法关于建筑工程施工主体的强制性规定而无效。答辩人与许水清之间没有直接的法律关系，被答辩人不能以此承包协议起诉答辩人，贵溪昌盛建筑工程有限公司又没有向法院起诉要求答辩人支付工程款，因此请驳回三被答辩人的起诉。被答辩人以实际施工人的名义起诉答辩人，要求答辩人支付工程款，由于其所施工的工程未经竣工验收合格或实际使用，无法对其工程量进行决算，人民法院应驳回其起诉。答辩人与许水清2013年7月19日签订的“龙腾山庄”第三期工程承包协议是无效协议，根据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第三条规定，建设工程未经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，人民法院应不支持，况且被答辩人所承建的龙腾山庄三期1号楼、33号楼、35号楼、36号楼、商业A区工程至今未完工，没办法进行竣工验收，更没有被实际使用，被答辩人现在就主张支付工程款于法无据。被答辩人违约在先，且中途退场，给答辩人造成巨大经济损失，应对答辩人进行赔偿。答辩人暂且保留此诉求。
被告贵溪昌盛建筑工程有限公司没有提出书面答辩意见。
三原告为支持其诉讼请求，所提供的证据有：1、原告许水清于2013年7月19日以被告贵溪昌盛建筑工程有限公司名义与被告江西辉鹰房地产开发有限公司签订的《龙腾山庄第三期工程承包协议》，用以证明双方按照该协议的约定，依照2004年江西省建筑工程定额二类取费标准进行工程结算，约定了由原告支付200万元工程保证金；2、2013年8月17日由被告江西辉鹰房地产开发有限公司出具的收到原告许水清人民币200万元施工保证金的收据，用以证明原告许水清按约支付了200万元施工保证金；3、2014年12月4日三原告与被告江西辉鹰房地产开发有限公司签订的有关解除施工合同的《协议书》，用以证明由于被告江西辉鹰房地产开发有限公司不能支付工程款，双方经过协商达成了解除施工合同的协议，按上述协议，被告江西辉鹰房地产开发有限公司同意原告退场，并进行工程决算，决算仍然依照原施工协议第七、八条约定，即按江西省建筑工程二类取费标准；被告江西辉鹰房地产开发有限公司在收到原告决算书后45天内核对完毕，否则视为被告江西辉鹰房地产开发有限公司认可原告决算，被告江西辉鹰房地产开发有限公司应当在2015年2月11日前支付第一笔工程款200万元，否则视为违约，应当承担违约责任，违约金按月息三分计算；4、被告江西辉鹰房地产开发有限公司工地负责人韦兵于2015年2月16日向原告出具的收到原告决算书的收据以及原告向被告江西辉鹰房地产开发有限公司提交的已做工程的《决算书》，用以证明被告江西辉鹰房地产开发有限公司已收到原告《决算书》，且收到时间已经远远超过约定的45天，视为认可原告决算；5、被告江西辉鹰房地产开发有限公司2015年7月12日在公司门口张贴的《授权书》，用以证明被告江西辉鹰房地产开发有限公司向债权人通报公司进入清算；6、原告2015年8月25日向被告江西辉鹰房地产开发有限公司邮寄《关于要求立即归还我公司款项的函》及邮寄单，原告2015年9月2日向被告江西辉鹰房地产开发有限公司邮寄的《关于要求立即归还我方工程款的函》及邮寄单，用以证明原告曾先后两次向被告江西辉鹰房地产开发有限公司寄函，要求立即支付工程款，但被告江西辉鹰房地产开发有限公司均没有回复；7、《建设工程施工合同》（GF-1999-0201）二份、《建筑企业工程项目承包合同》（公司内部承包合同）一份，用以证明被告江西辉鹰房地产开发有限公司与被告贵溪昌盛建筑工程有限公司约定由被告贵溪昌盛建筑工程有限公司承建龙腾山庄三期（南A）建设项目（一标段）及（二标段）项目，被告贵溪昌盛建筑工程有限公司作为施工合同主体与原告签订《公司内部承包合同》，将工程的内部承包方式转让给原告施工，并约定了由原告按工程量最终结算总额的0.8%费率向被告贵溪昌盛建筑工程有限公司缴纳工程管理费。
被告江西辉鹰房地产开发有限公司为支持其答辩，所提供的证据有：1、《建设工程施工合同》二份，用以证明江西辉鹰房地产开发有限公司将龙腾山庄三期工程分成两个标段进行公开招标，均由被告贵溪昌盛建筑工程有限公司中标总承包，包括原告许水清所承建的部分工程；2、《公司内部承包合同》，以用证明被告贵溪昌盛建筑工程有限公司中标龙腾山庄三期工程总承包后，于2014年1月22日将期中的1#、33#、35#、36#和商业A区工程分包给原告许水清承建，因此，许水清与江西辉鹰房地产开发有限公司2013年7月19日签订的《龙腾山庄第三期工程承包协议》被废除，许水清与江西辉鹰房地产开发有限公司没有直接法律关系；3、《龙腾山庄第三期工程承包协议》，用以证明2013年7月19日许水清与江西辉鹰房地产开发有限公司签订的该协议，因违反建筑法关于建筑工程的施工主体必须是有资质的建筑公司强制性规定而无效，且许水清与被告贵溪昌盛建筑工程有限公司重新签订了新的工程承包合同；4、《关于1#楼商业A施工进度落实承诺书》，用以证明许水清在承建龙腾山庄三期工程中的1#、33#、35#、36#和商业A区中，一而再再而三的违约，无法按照工程进度施工，许水清在2013年11月24日作出承诺，保证在2014年春节1#楼完成7层主体、商业A区完成三层商业主体，然而这承诺根本未兑现；5、《公证书》，用以证明江西辉鹰房地产开发有限公司因龙腾山庄三期工程中的1#、33#、35#、36#和商业A区承建商许水清未按合同要求竣工，于2014年11月11日申请贵溪公证处对上述未竣工楼盘的现状进行保全证据，贵溪公证处依法对未竣工楼盘进行拍照、取证，并形成公证书保全证据；6、《协议书》，以用证明由于许水清擅自停工，且无力继续施工，导致龙腾山庄三期工程中的1#、33#、35#、36#和商业A区无法完工，江西辉鹰房地产开发有限公司迫于无奈只好同意许水清退场，但许水清不能依据该协议向江西辉鹰房地产开发有限公司主张工程款，因为许水清所承建工程未经竣工验收合格或实际使用。
被告贵溪昌盛建筑工程有限公司所提供的证据有：《公司内部承包合同》，以用证明原告是以被告贵溪昌盛建筑工程有限公司的名义承包建设工程，双方系挂靠与被挂靠的关系。
经庭审质证，被告江西辉鹰房地产开发有限公司对原告所举证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，对其合法性与关联性有异议，认为该协议是原告许水清个人与被告江西辉鹰房地产开发有限公司签订的，不符合法律强制性规定，是无效协议，该协议是2013年7月19日签订的，当时原告是打着江西省第一建筑公司的名义，昌盛公司是在2013年的年底才确定下来中标的，当时不可能是以昌盛公司的名义。对证据2没有异议。对证据3的真实性没有异议，对其合法性与关联性有异议，解除施工合同的签订是无奈之举，当时原告已经停工了（2014年6月底已经停工），被告江西辉鹰房地产开发有限公司多次催促原告继续施工，原告说其没有钱，所以不得已才同意原告退场，虽然协议中约定了工程款的支付，但必须在原告所施工的的工程经竣工验收合格的前提下才支付，在竣工验收合格前不可能支付工程款，对证据4的质证意见为，决算书是原告单方形成的，且该工程质量未得到确认合格，因此，该决算书不能成立。对证据5的质证意见为，清算书是被告江西辉鹰房地产开发有限公司发的一个通知，并没有成立清算小组，也不意味着被告江西辉鹰房地产开发有限公司进入破产程序。对证据6的质证意见为，该还款函被告江西辉鹰房地产开发有限公司确实收到了，我们也回复了，不能还款的原因是原告没有按照协议约定完成施工进度。对证据7的质证意见为，这两份施工合同是2014年2月8日签订的，内部承包协议是2014年1月22日签订的，这三份协议的签订表明2013年7月9日原告和被告江西辉鹰房地产开发有限公司签订的承包协议被废除，应按这三份协议履行。
被告贵溪昌盛建筑工程有限公司对原告所举证据的质证意见为：对证据1至证据6均无异议，对证据7的真实性和合法性无异议，对其关联性有异议，认为被告贵溪昌盛建筑工程有限公司与原告并非转包关系，而是挂靠与被挂靠关系。
原告对被告江西辉鹰房地产开发有限公司所举证据的质证意见为，对证据1、2、3的真实性无异议，对其关联性有异议，关于主体问题，原告并没有强调该签订的合同是有效合同，合同约定的内容是有效的。对证据4，被告江西辉鹰房地产开发有限公司举证的目的是说原告没有按照进度完成工程，但当时未能按进度完成工程的原因是被告江西辉鹰房地产开发有限公司没有提供施工图纸，原告无法施工，另外原因是被告江西辉鹰房地产开发有限公司不能按约定支付款项。对证据5的真实性无异议，对关联性有异议，没有完成是由于被告江西辉鹰房地产开发有限公司不能按约定支付工程款，致使工程无法进行下去，双方已经达成了退场协议，被告江西辉鹰房地产开发有限公司认可了工程欠款。对证据6的真实性无异议，但被告江西辉鹰房地产开发有限公司没有按照协议的约定履行，也不是被告江西辉鹰房地产开发有限公司所说的工程必须验收合格才能支付工程款，应当对退场的现状进行清算，且原告已经递交了决算书，被告江西辉鹰房地产开发有限公司在45天内没有提出异议。
被告贵溪昌盛建筑工程有限公司对被告江西辉鹰房地产开发有限公司所提供的所有证据的质证意见，与原告所提出的上述质证意见相同。
对被告贵溪昌盛建筑工程有限公司所举证据，原告与被告江西辉鹰房地产开发有限公司均无异议。
庭审之后，原告方提供银行客户回单一份，收款收据4份，用以证明原告已向被告贵溪昌盛建筑工程有限公司交纳工程招投标费、检测费、管理费共计人民币11万元。
被告贵溪昌盛建筑工程有限公司对上述2014年4月14日、2014年5月17日、2014年1月22日的收款收据的三性均无异议，认为被告贵溪昌盛建筑工程有限公司确实是收取了原告的6万元管理费，收取的依据是双方签订的内部承包合同，并认为原告起诉是要求被告江西辉鹰房地产开发有限公司支付拖欠的工程款，而不是要求返还或赔偿其已支付的管理费。对上述其他二份证据的真实性和合法性均无异议，对其关联性有异议，认为收款人是个人，不能证明是被告贵溪昌盛建筑工程有限公司收取。
2016年3月17日，三原告出具承诺书，表示不再要求被告贵溪昌盛建筑工程限有限公司返还已交纳的上述11万元费用。
经审理查明：2013年7月19日，原告许水清以贵溪昌盛建筑工程有限公司的名义与被告江西辉鹰房地产开发有限公司签订了一份《龙腾山庄第三期工程承包协议》，该协议约定：甲方（被告江西辉鹰房地产开发有限公司）将龙腾山庄第三期1#、2#、3#、33#、35#、36#和综合商业楼采用包工包料承包给乙方（原告许水清）承建，同时还约定了工程的承包范围和结算方式等，该协议第14条约定，合同签订之日打进保证金200万元，合同才生效，此保证金在乙方完成地面一层，即返还保证金给乙方。该协议签订后，原告依照约定向被告江西辉鹰房地产开发有限公司支付保证金人民币200万元，随后，原告进场进行施工。2014年1月22日，被告贵溪昌盛建筑工程有限公司与原告许水清补充签订《建筑企业工程项目承包合同》（公司内部承包合同），约定被告贵溪昌盛建筑工程有限公司将自己所承包的龙腾山庄第三期工程中的1#、33#、35#、36#和商业A区（即综合商业楼）以内部承包的方式转包给原告许水清，原告许水清向被告贵溪昌盛建筑工程有限公司缴纳工程量最终结算总额8%的工程管理费。2014年2月8日，被告江西辉鹰房地产开发有限公司与被告贵溪昌盛建筑工程有限公司补充签订二份《建设工程施工合同》，约定由被告江西辉鹰房地产开发有限公司将包括原告所建工程在内的龙腾山庄三期（南A）建设项目（一标段）、（二标段）工程发包给被告贵溪昌盛建筑工程有限公司承建。2014年12月4日，被告江西辉鹰房地产开发有限公司与原告签订一份《协议书》，双方约定，双方一致同意原告方退场，退场后的1#楼和商业A原告未做工程，33#、35#、36#楼工程由被告江西辉鹰房地产开发有限公司安排其他队伍施工。退场后，原告与被告江西辉鹰房地产开发有限公司进行工程决算，双方决算根据原告已做工程按双方于2013年7月19日签订的承包协议第七条、第八条执行，2013年7月19日签订的承包协议除第七条、第八条为有效协议外，其他条款同时作废，双方同意不追究对方本协议前的违约责任，被告江西辉鹰房地产开发有限公司收到原告决算后无争议的情况下，45天内须核对完毕，否则视被告江西辉鹰房地产开发有限公司认可原告方决算。工程款支付：协议签订之后，于2015年2月11日前，被告江西辉鹰房地产开发有限公司应付给原告人民币200万元，其余工程款（含保证金）分二次支付，支付时间分别为2015年10月31日前和2016年3月15日前，如果不能按照本协议时间支付，被告江西辉鹰房地产开发有限公司属违约，应承担违约责任，赔偿原告经济损失，赔偿依据按被告江西辉鹰房地产开发有限公司应支付时间和应支付金额按月息三分计算。2015年2月16日，原告向被告江西辉鹰房地产开发有限公司提交《工程决算书》，被告江西辉鹰房地产开发有限公司出具了收条（但没有在合同约定的时间内进行审核）。经过决算，原告所做工程(龙腾山庄三期1#楼和商业A区）工程款为19486588.25元，扣除被告江西辉鹰房地产开发有限公司已支付的工程款155000元和塔吊租金63400元，被告江西辉鹰房地产开发有限公司尚欠原告工程款19268188.25元以及工程保证金2000000元。
上述事实，有以下证据予以证实：
1、2013年7月19日，原告许水清以贵溪昌盛建筑工程有限公司的名义与被告江西辉鹰房地产开发有限公司签订的《龙腾山庄第三期工程承包协议》一份；2、被告江西辉鹰房地产开发有限公司收取原告许水清200万元工程保证金收款收据一份；3、20014年1月22日，被告贵溪昌盛建筑工程有限公司与原告许水清签订的《建筑企业工程项目承包合同》（公司内部承包合同）一份；4、2014年2月8日，被告江西辉鹰房地产开发有限公司与被告贵溪昌盛建筑工程有限公司签订的《建设工程施工合同》二份；5、2014年12月4日，被告江西辉鹰房地产开发有限公司与三原告签订的《协议书》一份；6、三原告向被告江西辉鹰房地产开发有限公司提交的《工程决算书》；7、被告江西辉鹰房地产开发有限公司工作人员韦兵出具的收到原告《工程决算书》的收条；8、三原告出具的向被告贵溪昌盛建筑工程有限公司支付11万元有关本案工程的投标费、管理费、检则费等收款收据4份、银行客户回单1份；9、三原告于2016年3月27日出具的不再要求被告贵溪昌盛建筑工程有限公司返还11万元投标费、管理费、检则费的《承诺书》一份；10、庭审笔录一份。
本院认为：原告许水清以被告贵溪昌盛建筑工程有限公司的名义与被告江西辉鹰房地产开发有限公司于2013年7月19日签订的《龙腾山庄第三期工程承包协议》是借用资质签订的协议，依照法律规定应属无效协议。该协议签订以后，原告作为实际施工人对工程进行了实际施工，所做工程虽未经竣工验收，但被告江西辉鹰房地产开发有限公司对原告所做工程予以了出售和抵押，应当视为对原告所做工程质量合格的认可，因此，原告对其所做工程要求参照合同的约定支付工程价款，依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，应当予以支持。关于原告所做工程的工程款问题，依照原告与被告江西辉鹰房地产开发有限公司于2014年12月4日所签订的《协议书》第5条的约定，被告江西辉鹰房地产开发有限公司收到原告决算后无争议的情况下，45天内须核对完毕，否则视被告江西辉鹰房地产开发有限公司认可原告的决算，被告江西辉鹰房地产开发有限公司在收到原告提供的工程款决算书后，没有在约定的时间内进行审核，因此，原告所做工程量的工程款，应当依照约定，以原告决算数额为准。关于原告诉求的200万元工程保证金的违约金问题，原告要求按年利率36%计算太高，应当依照最高人民法院的相关司法解释规定按年利率24%计算。至于被告江西辉鹰房地产开发有限公司于2014年2月8日与被告贵溪昌盛建筑工程有限公司签订的二份《建设工程施工合同》和被告贵溪昌盛建筑工程有限公司与原告许水清于2014年1月22日签订的《建筑企业工程项目承包合同》（公司内部承包合同），因本案中实际履行的合同是被告江西辉鹰房地产开发有限公司与原告许水清以被告贵溪昌盛建筑工程有限公司的名义签订的《龙腾山庄第三期工程承包协议》，而且，被告江西辉鹰房地产开发有限公司也没有向被告贵溪昌盛建筑工程有限公司支付过工程款，上述合同仅仅是为了完善建设工程施工中的相关手续而已。因被告江西辉鹰房地产开发有限公司没有向被告贵溪昌盛建筑工程有限公司支付过工程款，因此，本案所欠工程款应当由被告江西辉鹰房地产开发有限公司向三原告支付。关于原告请求对本案诉争工程享有优先受偿权问题，依照规定，工程承包人行使优先受偿权的期限应当为工程竣工之日或约定竣工之日起六个月，本案诉争工程虽未竣工验收，但由于本案工程施工合同是在未履行完毕之前终止履行，可以不受工程竣工之日或者约定竣工之日为条件的限制。因此，原告请求确认对诉争工程龙腾山庄三期1#楼和商业A区具有优先受偿权的主张，符合相关法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第十三条、第二十条、第二十六条的规定，判决如下：
一、被告江西辉鹰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付给原告许水清、徐小惠、胡太平工程款计人民币19268188.25元；
二、被告江西辉鹰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内一次性返还给原告许水清、徐小惠、胡太平工程保证金人民币2000000元及其利息（利息自2016年3月16日起按年利率24%计算至工程保证金返还完毕时止）；
三、原告许水清、徐小惠、胡太平对被告江西辉鹰房地产开发有限公司开发建设的龙腾山庄第三期1#楼、商业A区，在上述工程款与工程保证金共计21268188.25元范围内享有优先受偿权；
四、驳回原告许水清、徐小惠、胡太平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费151333元，诉讼保全费5000元，全计人民币156333元，由原告许水清、徐小惠、胡太平负担36333元，被告江西辉鹰房地产开发有限公司负担120000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。
审判长 陈华秀
审判员 陈信仕
审判员 徐遇金
二〇一六年七月二十日
书记员 罗玉萍