河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀09民终6188号
上诉人（原审被告、反诉原告）：沙稳柱，男，1966年10月25日出生，汉族，现住河间市。
委托诉讼代理人：丁承先，河北一力律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：河间市乐家装饰材料广场有限公司。住所地：河间市新华南大街***号。
法定代表人：张虎，经理。
上诉人沙稳柱、上诉人河间市乐家装饰材料广场有限公司（以下简称乐家公司）因租赁合同纠纷一案，均不服河北省河间市人民法院（2016）冀0984民初2010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人沙稳柱上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：一审判决不合法、不合理，是错误的。一、一审判决我从2014年5月1日起向被上诉人支付租金，且全额向被上诉人支付租金，是错误的。我入驻乐家公司时，当时说明广场正式开业后与我签订租赁合�，开始计算租金。由于广场不符合消防的规定，一直没有正式开业，双方没有签订租赁合同，也没有确定租金，因此，一审判决我按每平方米每天1.5元从2014年5月1日起支付租金没有事实依据，不能成立。退一步讲，即使我应当支付租金，一审判决我全额向乐家公司支付租金也不合法、不合理，因为广场一直没有正式开业，我的商铺一直未能正常营业。乐家公司在履行合同上存在瑕疵，应当减少价款。一审法院对其他商户的判决是按照每平方米每天1.18元，并从2014年6月28日计算的租金，对我的判决与对其他商户的判决不一致。二、一审判决我向乐家公司支付2015年9月22日以后的场地占用费，不能成立。2015年9月，乐家广场被消防部门封了门，再没有营业，我不应当内向其支付场地占用费。并且我在乐家广场已没有能够取走的财产，我没有继续占用乐家公司的场地，一审判决我继续向其支付场地占用费，不能成立。况且一审法院对其他商户的判决没有该项内容。三、乐家公司应当赔偿我全部装修损失。因为乐家广场不符合消防规定，导致广场一直被消防部门处理中，广场从不能正常营业到关闭，租赁合同无效也好，解除也好，过错在乐家公司，不仅给我造成了装修损失，也造成了营业损失。装修已没有残值，应当赔偿我造成的全部装修损失，一审判决扣除残值和折旧，并判决乐家公司承担70%的责任，是错误的。四、一审判决对我向乐家公司交的10000元装修保证金没有认定，是错误的。乐家公司向所有商户收取了装修保证金，虽然单据上的内容不清楚了，但不能否认收取了保证金这一事实，乐家公司应当提供收据底单。
乐家公司针对沙稳柱的上诉理由答辩称：一审判决从2014年5月1日向我支付租金是合理的，租赁场地就�交租金。认定乐家广场不符合消防的规定是错误的。其他案件判决每平米每天1.18元是错误的，最低的应该是1.5元，提交几份民事起诉状，韩海涛每平米每天1.8元，王文勇是每平米每天1.5元，他们都是一进驻乐家广场就交了钱，乐家广场一直在营业，并非停止营业，我有对方开业的照片，对于装修损失，根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同案件若干问题的司法解释第十条、第九条、第十三条的规定，我公司没有赔偿对方损失的义务，没有10000元装修保证金，我在2015年8月和对方解除了合同，根据合同法第227条，我在2014年12月28日通知对方签订合同给付租金，对方一直置之不理，我们一直发通知，产生的后果由对方承担。
乐家公司上诉请求：1.一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院依法撤销；2.改判沙稳柱给付租金210900元；3.改判驳回沙稳柱的反�请求；4.由沙稳柱承担一切诉讼费用。事实和理由：一、双方约定的场地租赁期限为一年，每天每平方米租金为1.5元。沙稳柱自2014年3月份开始入驻乐家广场，当时双方口头约定租赁期限为1年，自2014年6月28日起至2015年6月27日止，租金每天每平方米1.5元。后要求沙稳柱缴纳租金并与上诉人签订书面合同，均遭到沙稳柱的拒绝，因此双方的场地租赁合同并非无固定期限的合同，李巧芬、张春来的书面合同也可以佐证租赁期限为一年。二、自2014年6月28日起至2015年6月27日止，沙稳柱进驻即应交纳租金，但沙稳柱一直推托。因沙稳柱违反双方的约定，我方于2015年8月份便通知其解除双方的租赁协议，双方的租赁协议终止，只是沙稳柱一直继续占用。三、一审认定沙稳柱给付租金的时间截止到2015年9月，同样属认定事实错误。双方的租赁合同合法有效，沙稳柱到现在都在占用�方的场地，既然占用场地，就应给付租金，一审判决给付租金至2015年9月显属错误。沙稳柱继续占用就应交纳租金，应交纳至2016年5月30日，租金金额应为210900元。四、双方租赁合同期限为1年，我方将场地交付使用，且合同已经履行完毕，因此我方不存在任何违约行为，没有任何理由赔偿沙稳柱的损失。五、消防部门只是对广场的消防通道进行了查封，经营场所的正门、侧门均未受到影响。查封消防通道并不影响沙稳柱的正常经营活动，且沙稳柱在查封消防通道后还在继续经营，并未停业。六、一审法院认定采纳的评估报告错误。1.河间市人民法院在委托评估机构时未通知我公司，致使我公司丧失法律、司法解释所规定的选择委托评估机构的权利。2.评估机构在对现场进行评估时，河间市法院并未通知我公司到场，我公司无法确定评估报告的评估地点。3.根据司法解�，租赁合同应对残值进行评估，而本案评估的系装修总价值，显然评估性质错误。
沙稳柱针对乐家公司上诉理由答辩称：1.乐家公司称双方约定的租期为一年，租金每天每平方米1.5元没有事实依据不能成立，沧州中院生效的判决书认定乐家公司与商户之间的租赁合同为不定期租赁合同，与过道相邻的摊位租金为每天每平方米1.5元，里面的摊位为每天每平方米1.18元。2.2015年9月30日乐家公司因消防不合格被封门，无法继续营业，之后我不应该再向乐家支付任何费用，沧州中院生效判决对乐家公司主张2015年9月30日以后的租金或费用都没有支持。3.评估报告从程序上到实体上都是合法的，乐家公司的上诉理由不成立，应该驳回。
乐家公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告沙稳柱补交2016年3月31日之前的租金192900元；2.依法判令被告搬出乐家公司；3.判�被告自2016年4月1日之日起至从乐家广场搬清之日止按每平米每天1.5元支付租金。
沙稳柱向一审法院提起反诉请求：要求乐家公司赔偿装修商铺及无法营业造成的损失306018元。
一审法院认定事实：2014年春天，被告（反诉原告）沙稳柱租赁原告（反诉被告）乐家公司场地200平方米，经营“百特陶瓷”，双方未签订租赁合同，口头约定租赁费按每天每平米1.5元计算，2014年8月底沙稳柱装修完毕，2014年10月9日，河间市公安局消防大队，因发现乐家公司消防改造工程未经消防设计审核擅自施工，出具了河间市公安局消防大队行政处罚决定书，给予乐家公司责令消防改造工程停止施工，并罚款三万元的处罚。2015年9月11日，河间市公安消防大队张贴关于乐家公司存在重大火灾隐患的告知：乐家公司各经营商户，2015年8月27日，河间市公安消防大队发现乐家公司未经消防验收擅自投入使用，场所内消防设施未启用、存在重大火灾隐患，不满足开业要求。责令乐家公司停止使用，自8月27日起开始执行。为避免给各商户造成损失、请抓紧时间搬出，2015年9月21日，消防大队将采取强制措施予以查封。经沧州鉴真价格事务所鉴定：反诉原告租赁场地装修费用为288768.14元，沙稳柱支付鉴定费7250元。现该场地由沙稳柱占用。
一审法院认为，被告（反诉原告）沙稳柱租赁原告（反诉被告）乐家公司场地经营“百特陶瓷”，双方关于租赁事宜未签订书面合同，应视为双方形成不定期租赁合同关系。被告（反诉原告）租用原告（反诉被告）的场地进行经营活动，应按约定支付占用期间的租金。关于租赁时间，乐家公司主张自2014年5月起计算。乐家公司向沙稳柱发出的缴费通知及缴纳租金的短信，沙稳柱没有异议，故沙稳柱应从2014年5月起向乐家公司交纳租金。另外，河间市公安消防大队张贴关于乐家公司有在重大火灾隐患的告知各经营商户抓紧时间搬出，2015年9月21日、消防大队将采取强制措施予以查封，因消防大队查封后将无法经营，故租赁期应计算至2015年9月21日。沙稳柱应向乐家公司支付租赁费152700元（200平方米×1.5元/天、平方米×509天）；2015年9月22日以后至沙稳柱搬清之日期间，沙稳柱未支付费用给乐家公司，造成一定的经济损失，因双方均具有过错，酌定沙稳柱承担70%的民事责任，乐家公司承担30%的民事责任，因原告乐家公司提供的经营场所具有重大火灾隐患，致使被告沙稳柱装修好的经营场地不能正常继续经营，造成合同目的不能实现，双方签订约租赁合同应予以解除。合同解除系因原告消防设施存在安全隐患被消防队查封所致，故对于给被告造成的损失、原告应承担主要的民事责任，酌定应承担70%的民事责任，被告装修租赁场地经评估费用为288768.14元，扣除残值及使用期间的折旧20%（酌定）为57754元，鉴定费7250元，共计238264元，由原告承担70%，即166785元。因沙稳柱提交证据不充分，其要求乐家公司返还保证金10000元的主张，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条的规定，判决：一、解除沙稳柱与河间市乐家装饰材料广场有限公司之间的租赁合同；二、沙稳柱给付河间市乐家装饰材料广场有限公司（自2014年5月1日至2015年9月21日）租赁费152700元；三、2015年9月22日以后至沙稳柱搬清之曰占用场地的费用，由沙稳柱依约定的面积及租赁费标准按70%支付给河间市乐家装饰材料广场有限公司；四、河间市乐家装饰材料广场有限公司支付给付�稳柱装修损失166785元；五、驳回河间市乐家装饰材料广场有限公司及沙稳柱的其他诉讼请求。以上第二、三、四项，自判决发生法律效力之曰起十曰内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2079元，由河间市乐家装饰材料广场有限公司负担433元，由沙稳柱负担1646元；反诉费2945元，由沙稳柱负担1340元，由河间市乐家装饰材料广场有限公司负担1605元。
二审查明：上诉人乐家公司为支持其诉讼上诉主张和反驳上诉人沙稳柱的上诉主张二审提交如下证据：乐家公司与与商户王东坡、闫雷腾的商铺经营协议、（2015）河民初字第645号民事判决和韩海涛、王文勇、陆贞三人的民事起诉状，用于证明租金最低是每平米每天1.5元；纳税发票，用于证明乐家广场一直经营至2016年的上半年；沧州中院的（2017）冀09民终535号民事裁定书，用于证明乐家公司与崔文龙一案，中院认为一审法院认定事实不清，所以发回重审；沙稳柱在2016年5月21日缴纳电费的收据，用于证明沙稳柱一直经营至2016年5月。沙稳柱对于乐家公司提交上述证据质证意见为：乐家公司与他人的协议约定不能作为本案的依据，乐家公司纳税的发票不能否定其被消防部门查封的事实，沧州中院的裁定书不是最终生效文书，不能作为审理本案的依据。
上诉人沙稳柱提交三份沧州中院的生效判决书，用于证明租期的起算时间应当是2014年6月28日，即乐家公司试营业的时间，且挨着过道的商铺每天每平米为1.5元，不挨着过道的商铺每天每平米是1.18元，沙稳柱的商铺不挨着过道，所以应当按照1.18元计算租金。乐家公司质证认为：生效判决是错误�，不能作为审理本案的依据。
本院对于一审判决关于租赁合同为不定期租赁合同的认定以及租赁合同不能履行的认定予以确认。
本院认为，上诉人乐家公司主张租期为一年，但是未能提交确实有效的证据加以证明，依照合同法第二百一十五条的规定，应当认定案涉租赁合同为不定期租赁合同。乐家公司主张应当从2014年5月1日计算租费，虽提供了催缴租金的短信，但是短信发出的时间是2015年1月9日，该份证据不能证明沙稳柱应在2014年5月1日开始交纳租金，参照其他案件判决的认定，租金起算日应当从乐家公司试营业时（2014年6月28日）开始起算，计算至2015年10月30日（消防部门查封之日），乐家公司主张租金应当计算至2016年5月30日，显然与其他案件生效判决所确定事实相悖，本院不予支持。乐家公司主张租金应当按照每天每平米1.5元计算，对此虽然提交其与他人的商铺经营协议用以印证，但是不足以证明其与沙稳柱之间约定租金为每天每平米1.5元，应当以沙稳柱认可的每天每平米1.18元进行计算。经计算沙稳柱应当支付给乐家公司的2014年6月28日至2015年10月30日的租金为115404元（200平方米×1.18元×489天）。
因为涉案经营场所存在重大火灾隐患，河间市消防队于2015年10月30日对乐家公司经营场所予以了查封，致使相关的店铺按照法律规定不能正常经营，乐家公司构成了违约，沙稳柱订立租赁合同目的无法实现，因此2015年10月30日之后的租金或者其他费用均不应支持。一审法院判决沙稳柱给付乐家公司占用场地费，没有法律依据，且与其他案件生效判决的结果相悖，应予纠正。
参照其他生效案件的判决结果，乐家公司应当赔偿沙稳柱装修损失的80%，即236814.5元【（鉴定装修费用288768.14元+�定费7250元）×80%】。一审法院就此首先扣除残值及使用期间的折旧,再判决由乐家公司按照70%的责任进行赔偿，没有法律依据，应予纠正。乐家公司不认可一审所采纳的评估报告结论，但是却不能提交证据证明该评估报告存在评估结论明显依据不足的法律情形，因此对于乐家公司该上诉理由，本院不予支持。
因沙稳柱未提交其缴纳保证金的证据，故本院对于其要求返还保证金10000元的请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：
一、维持河北省河间市人民法院（2016）冀0984民初2010号民事判决的第一项、第五项，即解除沙稳柱与河间市乐家装饰材料广场有限公司的租赁合同；驳回河间市乐家装饰材料广场有限公司及沙稳柱的其他诉讼请求。
二、撤销河北省河间市人民法院（2016）冀0984民初2010号民事判决的第二项、第三项、第四项。
三、沙稳柱于本判决生效之日起十日内给付河间市乐家装饰材料广场有限公司租赁费115404元。
四、河间市乐家装饰材料广场有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿沙稳柱装修损失236814.5元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2079元，由河间市乐家装饰材料广场有限公司负担840元，由沙稳柱负担1239元；一审反诉费2945元，由河间市乐家装饰材料广场有限公司负担2356元，由沙稳柱负担589元。二审案件受理费7373元，由沙稳柱负担1370元，由河间市乐家装饰材料广场有限公司负担6003元。
本判决为终审判决。
�判长冉旭
审判员 张 梅
审判员 张 珍
二〇一七年十一月十日
书记员 冯金平