湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘11民终1827号
上诉人（原审被告）：谢灶龙。
被上诉人（原审原告）：湖南省新田第一中学。
法定代表人：龙石佑，该校校长。
委托诉讼代理人：雷建军，男，系该校总务处主任（特别授权）。
委托诉讼代理人郑军，湖南超创律师事务所律师。
上诉人谢灶龙与被上诉人湖南省新田县一中（以下简称新田一中）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省新田县人民法院（2016）湘1128民初434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谢灶龙、被上诉人新田一中的委托诉讼代理人雷建军、郑军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢灶龙上诉请求：撤销一审判决，依法改判；上诉费由被上诉人承担。
事实和理由：一是一审判决2016年4月1日起至上诉人搬离，按每月20,030元交租交不合理。上诉人与被上诉人早已签订了房屋租赁合同，但是到期后，被上诉人在没有通知上诉人的情况下，将房屋公开拍卖租赁给他人，被上诉人违约在先，上诉人只能按上一轮合同约定上交房租，并且自己对房屋有优先承租权，愿意在同等价格条件下承租。二是由于被上诉人违约导致门面装修、经营损失等到各项费用达200,000余元，应被上诉人承担。
新田一中辩称：一、被上诉人不构成违约。上诉人与被上诉人在原合同中约定：双方在协商一致的情况下，可以续签新一轮承租合同。可以续签是选择性约定，并非一定续签。租赁门面到期后，经财政局、国资委批准向社会公开以暗标方式招租，谢灶龙参加竞租，但最终因价格原因落选，不存在“同等条件，优先承租”的问题。二、一审判决上诉人每月20,030元的租金是于法有据的。因上诉人不搬离导致被上诉与他人的租赁合同无法履行，造成每月20,030元的租金损失。三是上诉人的重大经济损失无中生有，与被上诉人无关。
新田一中向一审法院起诉请求：一、依法解除原、被告新华西路72-55、72-56号临街门面租赁合同；二、判令被告立即搬出新华西路72-55、72-56号临街门面；三、判令被告向原告支付因拒绝搬离租赁门面给原告造成的经济损失。
一审法院认定事实：2012年11月1日，原告与宋峰签订新华西路72-56号《勤工俭学用房租赁合同》，合同约定租期二年为2013年12月20日至2015年12月19日，租金为48,000元。2012年11月11日，被告经原告同意转租宋峰租赁原告72-56门面承租权，签订了《门面转让合同》，合同约定租期为2013年12月20日至2015年12月19日，被告交给宋峰房租及装修费人民币149,000元；2013年4月1日，原、被告签订了新华西路72-55号《门面租赁合同》，合同约定租期三年为2013年4月1日至2016年3月31日，租金为158,000元。被告为方便经营，经原告同意对72-55、72-56号门面改造升级，打通72-55、72-56号中间墙壁，并连体经营。2015年10月8日，72-56门面租赁到期前，经被告申请，原告同意又于2015年11月6日续签租赁合同，租赁期至2016年3月31日止，为102天，租金8078元，该合同第九条约定：“承租合同期满，乙方（被告）有意续租，且在原承租合同价格基础上上浮不低于10%,双方协议一致，可续签新一轮承租合同”。2015年2月26日，原告在未按双方合同第九条规定与被告协商72-56门面是否签订新一轮承租合同情况下，向新田县财政局请示拟对包括被告的72-55、72-56号的2条门面在内共14条门面对外公开招租，新田县财政局于2016年3月7日批复同意。2016年3月9日，原告向社会发出门面招租通告，并在新田县人民政府网发布新田县一中部分临街门面三年期租赁经营权竞标公告。被告交纳竞标保证金报名参加72-55、72-56号门面竞标。2016年3月16日，经新田公共资源交易中心组织招、投标，被告以人民币499,888元落标，中国电信股份有限公司新田分公司委托蒋先国以人民币721,110元竞得72-55、72-56号门面三年租赁期。2016年3月17日，原告向被告送达通知，要求被告按照合同到期时做好搬迁工作，被告以原告未按双方合同第九条规定协商72-56门面是否签订新一轮承租合同为由提出异议。2016年3月22日，原告与中国电信股份有限公司新田分公司签订72-55、72-56号《新田一中临街门面房租赁合同》。2016年3月31日，原、被告签订的新华西路72-55、72-56号门面租赁合同租赁期届满，双方未签订新一轮门面租赁合同。
一审法院认为，双方签订的《门面房租赁合同》是其真实意思表示，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力。本案争执焦点是:1、原告请求解除双方签订的《门面房租赁合同》，被告要求按原与原告签订合同的约定与其续签新一轮门面租赁合同是否有法律依据？2、原告请求被告搬离72-55号、72-56号门面房屋，停止侵害、排除妨碍，支付拒绝搬离租赁门面的经济损失是否符合法律规定？3、原告未按双方《门面房租赁合同》第九条规定与被告协商72-56门面是否签订新一轮承租合同情况下，直接向社会发布招、投标公告，通知被告搬离是否违约？
一、关于原告请求解除双方签订的《门面房租赁合同》，被告要求按原与原告签订合同的约定与其续签新一轮门面租赁合同是否有法律依据问题。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，原、被告签订《门面房租赁合同》约定于2016年3月31日租赁期届满，租赁期届满后，原、被告未协商续签租赁合同，原、被告权利义务自然终止，承租人应当返还租赁物，已无解除合同的基础。故，本案中，原、被告租赁期满，原告“请求解除双方签订的《门面房租赁合同》”的诉讼请求，不符合客观事实和法律规定，本院不予支持；原告决定将门面对外公开招标，根据我国民事法律确立的平等、自愿、公平、诚实信用的原则，在合同法律关系中双方均具有平等的法律地位，一方不得将自己的意志强加给另一方，因原告在房屋租赁合同到期后已要求被告搬离门面并以明示的方式告知被告，要求被告到期时做好搬迁工作，故，被告主张请求“原告按原与被告签订合同的约定与被告续签新一轮门面租赁合同”于法无据，法院不予支持。
二、关于原告要求被告搬离72-55号、72-56号门面房屋，停止侵害、排除妨碍，支付拒绝搬离租赁门面的经济损失是否符合法律规定的问题。
租赁期间届满，被告应当返还租赁物。被告在房屋租赁合同到期后，接到原告的搬离通知后，仍然占有原告的门面，拒不退还，已侵害原告的财产所有权，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条之规定，应当承担停止侵害、排除妨碍、返还财产、赔偿损失的民事责任。原告已于2016年3月17日向被告送达了通知，并要求被告合同到期后做好搬迁工作，被告在租赁期满仍占有原告门面继续经营，原告要求“被告支付拒绝搬离租赁门面之日止房屋占用费的诉讼请求”符合法律规定，法院予以支持。被告占有原告的72-55号、72-56号门面，原告已通过新田公共资源交易中心组织招、投标，中国电信股份有限公司新田分公司以人民币721,110元竞得门面三年租赁期，原告与中国电信股份有限公司新田分公司签订72-55、72-56号《新田一中临街门面房租赁合同》，该合同的租金即是原告的既得损失，原告请求参照原告与中国电信股份有限公司新田分公司签订72-55、72-56号《门面房租赁合同》约定的租金20,030元/月（三年期租金721,100元÷36个月）计算被告在租赁期满后继续占有原告门面而产生的房屋占有使用费用，符合法律规定，法院予以支持。
三、关于原告未按双方《门面房租赁合同》第九条规定与被告协商72-56门面是否签订续租合同情况下，直接向社会发布招、投标公告，通知被告搬离是否存在违约的问题。
原、被告签订的《门面房租赁合同》是双方的真实意思表示，该合同合法、有效，对当事人具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，原告应当按照双方于2015年11月6日签订的《门面租赁合同》第九条：“承租合同期满，乙方（被告）有意续租，且在原承租合同价格基础上上浮不低于10%,双方协议一致，可续签新一轮承租合同”的约定与被告进行协商，如协商不一致，原告可另行租赁，在被告有意续租情况下（1、2016年3月17日，原告向被告送达搬迁通知，被告提出异议；2、被告在原告对社会发布招、投标公告后，报名参加竞标，证明被告有意续租），原告未履行与被告协商程序，直接将72-56号门面对外公开招租，并通知被告搬离，违反双方合同约定，但被告在本案中未提出对原告违约行为的反诉请求，故被告对原告该违约行为可另行协商或者另行主张。
一审法院判决：一、限被告谢灶龙在本判决发生法律效力之日起十日内向原告湖南省新田第一中学返还位于新田县龙泉镇新华西路临街第72-55、72-56号门面房屋；二、限被告谢灶龙从2016年4月1日起至在搬离新田县龙泉镇新华西路临街第72-55、72-56号门面房屋之日止按照人民币20,030元/月的标准一次性支付原告湖南省新田第一中学的房屋占有使用费；三、驳回原告湖南省新田第一中学的其他诉讼请求。
本院二审期间，上诉人提交了房屋租赁合同三份，拟证实新田一中与他人签订合同中没有约定“承租合同期满，乙方（被告）有意续租，且在原承租合同价格基础上上浮不低于10%,双方协议一致，可续签新一轮承租合同”。
被上诉人新田一中质证认为，上诉人没有提供原件予以核对，无法确定其真实性；证据与本案没有关联。
本院认证认为，上诉人提供的证据无法与原件进行核对，其证明目的与本案也没有关联性。因此，该份证据不符合客观性、关联性，不予采信。
本院查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是上诉方是否应该搬离租赁门面及迟延搬离的租金问题。关于上诉方是否应该搬离租赁门面的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，双方签订《门面房租赁合同》约定于2016年3月31日租赁期届满，上诉人理应返还租赁门面。上诉人上诉提出对门面有优先承租权的理由，优先承租权必须是“同等价格条件下”承租方享有的权利，本案争议的门面是通过拍卖招标的方式，且上诉人也参与了竞标，不存在同等价格条件的基础。其上诉理由，本院不予支持。关于上诉方迟延搬离的租金问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条之规定，应当承担停止侵害、排除妨碍、返还财产、赔偿损失的民事责任。被上诉人向上诉人送达了搬离通知，而上诉人在租赁期满仍占有门面继续经营，导致新的承租人中国电信股份公司无法承租门面及被上诉人的租金损失，理应赔偿。租金损失应该被上诉人的实际损失计算，即按照中国电信股份公司与被上诉人签订的租金合同约定，每月租金20,030元计算损失。上诉人上诉提出“只按上一轮合同约定的租金”理由，本院不予支持。
综上所述，谢灶龙上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费维持不变，二审案件受理费3460元，由上诉人谢灶龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李振湘
审 判 员 夏宁春
代理审判员 周 纯
二〇一六年九月三十日
书 记 员 唐 莉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。