湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘10民终1042号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郴州汇盈房地产开发有限责任公司，住所地湖南省郴州市苏仙区飞虹路17号（飞虹宾馆10-12号房）。
法定代表人：李藕莲，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗志英，女，1971年12月28日出生，汉族，住湖南省郴州市。
委托诉讼代理人：孙水林，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁莉芳，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。
上诉人郴州汇盈房地产开发有限责任公司（以下简称汇盈公司）因与被上诉人罗志英房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2016）湘1003民初625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汇盈公司的委托诉讼代理人李兴，被上诉人罗志英及其委托诉讼代理人孙水林、袁莉芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汇盈公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回罗志英的一审全部诉讼请求；2、依法确认汇盈公司与罗志英签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第六条第4项“甲方如超过约定最长期限的6个月，不能建好安置商品房交付乙方，则乙方要求甲方改安置房安置为经济补偿安置，按房产证登记的面积按3000元/㎡进行补偿并终止本合同”的约定合法有效，并判令双方按这一约定履行；3、本案一、二审诉讼费用由罗志英负担。事实和理由：一、汇盈公司与罗志英签订的《房屋拆迁安置补偿协议》是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的规定，是合法有效的合同，双方应恪守约定履行。一审判决违反合同约定，违反了《中华人民共和国合同法》权利义务对等原则。二、一审判决认定部分事实错误，2014年7月9日汇盈公司制作的《汇盈·学府世家B栋安置房户型及房号表》与2014年10月13日汇盈公司向郴州市房产管理局作出的《承诺书》均是为办理商品房预售许可证使用，并非对罗志英等52户拆迁户相应房号的承诺。三、一审判决认定《房屋拆迁安置补偿协议》第六条第4项约定是可选择性约定，属适用法律错误。四、一审判决汇盈公司承担罗志英逾期交房周转房租用补偿金和违约金无法律依据和合同依据。
罗志英辩称：1、一审判决认定《房屋拆迁安置补偿协议》合法有效，并同时认定第六条第4项约定为守约方的可选择性的权利完全正确。2、郴州市工商局于2016年8月向郴州市房产管理局提交的《被拆迁户安置房选房明细表》，是罗志英对汇盈公司于2010年12月9日出具的《关于拆迁户房屋安置的函》、2014年7月9日制作的《汇盈·学府世家B栋安置房户型及房号表》以及2014年10月13日作出的《承诺书》的回复和追认，即对汇盈公司的选房要约的承诺，具有法律效力。3、汇盈公司的迟延交房并非不可抗力及罗志英认可的原因造成的，故汇盈公司迟延交房已构成违约，一审判决按《房屋拆迁安置补偿协议》第六条违约责任的约定计算逾期交房的周转房租用补偿金和违约金合法有据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
罗志英向一审法院起诉请求：1、汇盈公司依据《房屋拆迁安置补偿协议》分配给罗志英安置房，并协助办理网签手续；2、确认汇盈·学府世家楼盘的2栋2605号房为罗志英的拆迁安置房；3、判令汇盈公司支付罗志英周转房租补偿费26600元（从2013年3月1日计算至2016年5月1日共计38个月，期后另计）；4、汇盈公司赔偿罗志英违约金57850元（2013年3月1日计算至2016年5月1日，期后另计）；5、本案诉讼费、保全费由汇盈公司负担。
汇盈公司向一审法院反诉请求：1、确认罗志英、汇盈公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第六条第4项“甲方如超过约定最长期限的6个月，不能建好安置商品房交付乙方，则乙方要求甲方改安置房安置为经济补偿安置，按房产证登记的面积按3000元/m2进行补偿并终止本合同”的约定合法有效，并判令双方履行这一约定；2、本案诉讼费由罗志英负担。
一审法院认定事实：罗志英系郴州市工商局干部。2008年位于郴州市飞虹路26号的郴州市工商局老院办公楼及职工住宅楼需整体拆迁，罗志英在该院落有私有住房一套，罗志英（乙方）按郴州市工商局的统一安排于2009年12月9日在《房屋拆迁安置补偿协议》上签名认可，因当时汇盈公司尚未注册成立，故汇盈公司（甲方）在2010年注册成立后才于当年5月17日在《房屋拆迁安置补偿协议》签字盖章。协议主要约定：“一、房屋拆迁面积：乙方房屋拆迁面积（含杂房面积）：68.36㎡（以房产证登记为准，房产证号：01××47），其中住宅面积65.86㎡，杂房面积2.5㎡。二、房屋拆迁补偿条件：1、房屋面积补偿：以乙方房产证登记面积为准，按1:1.1的比例在原地置换新建商品房，新建商品房面积必须达到90-120㎡，其户型设计方案需由乙方签字确认后方可实施。乙方所选购安置商品房面积大于乙方拆迁补偿房屋面积的，超出安置商品房面积10㎡以内的，甲方优惠让利统一按1600元/㎡计算房价款；超出10㎡以上的面积，按本住宅区楼层首次开盘市场销售价计算房价。乙方所选购安置商品房面积低于乙方拆迁补偿房屋面积的，则按本住宅区楼层首次开盘市场销售价计算补偿款。2、甲方从开发的商品房中安排一栋住宅楼补给拆迁户，住宅楼的位置由甲方、乙方统一确认。乙方的商品房分配按52户拆迁户制定方案统一安排。3、搬家补偿：按一进一出计两次搬家，补偿费用按1200元/每户包干。4、建设期周转房租用补偿：拆迁面积在90㎡（含90㎡及杂房）以上的按700元/月*户计算；拆迁面积在90㎡（含杂房）以下的600元/月*户计算。5、装修补偿：按100元/㎡计算，补偿面积以乙方房产证登记面积为准（不含杂房）。6、其他补偿：有线电视、水电由甲方负责报停和开通，其费用由甲方承担。三、为确保乙方的合法权益，甲方应在土地成交之日起3天内与乙方的委托代理人共同到银行开设专用账户，明确双方管理人员，并在本协议生效之日10天内存入人民币156万元作为保证金。本保证金作为甲方安置房户型设计、按期完工、办理产权证之保证金。甲方交房时，乙方退还给甲方80%的保证金。在办好产权（含房产证、契证、土地证等）总证、分证（因乙方原因除外）后乙方将保证金余款和银行利息全部退回给甲方。四、付款方式：1、乙方搬家补偿、建设期周转房租用补偿、装修补偿、其他补偿等费用，甲方必须在土地成交之日起20日内一次性付清给乙方。2、乙方的新增面积购房款，应在甲方交房的当日同时支付给甲方。五、其他约定事项：1、乙方必须在本协议签订前将产权证原件（未办产权证的以公房出售最终合同为准）交给郴州市工商局管理。2、土地成交后，乙方应在甲方付清乙方的搬家补偿、建设期周转房租用补偿、装修补偿、其他补偿等费用和保证金之日起4个月内，将其拆迁房屋移交给甲方。3、乙方安置商品房周转时间：从甲方在接到郴州市工商局和52户拆迁户转让土地和土地上的建筑物之日起计算，至新房经建设相关部门质量验收合格后甲方正式向乙方下达交房通知之日止，安置商品房建设周转期为30个月。如遇不可抗力和经乙方认可的原因可以延长，但延长时间不得超过6个月。4、安置商品房产权证（含房产证、契证、土地证等）的办理：安置商品房产权证（含房产证、契证、土地证等）总证、分证由甲方办理，乙方提供相关资料，配合甲方办理。办证期限为房屋交房之日起24个月内。与乙方拆迁房屋的产权证登记面积等面积置换的商品房面积办证费用由甲方承担，超出部分甲方、乙方按国家规定各自承担。凡乙方发生产权变更的，其变更费用均由乙方自理。房产证、契证、土地证的年限以郴州市国土资源局挂牌交易的年限为准。5、置换的新建商品房与其他商品房适用同一法律、法规。6、乙方负责解除本协议签订前与他人签订的与本协议内容相抵触的一切合同、协议。乙方承担在本协议签订前发生的所有的地上建筑物有关债权债务和其他纠纷的法律、经济责任。六、违约责任：1、乙方在规定的时间内未将其拆迁房屋移交给甲方，处以乙方违约金1万元。2、甲方在规定的时间内未支付完乙方补偿款，则按每天1000元缴纳滞纳金。3、甲方无正当理由未按期交房给乙方，每超过一天甲方向乙方赔偿违约金50元。延长部分的周转房租用补偿在原有的基础上每月增加100元。因经乙方认可的原因或不可抗力原因造成建设期延长，甲方不承担延长部分对乙方的补偿。4、甲方如超过约定最长期限的6个月，不能建好安置商品房交付乙方，则乙方要求甲方改安置房安置为经济补偿安置，按房产证登记的面积按3000元/㎡进行补偿并终止本合同，并有权分配甲方交付的保证金，具体分配方式为52户拆迁户平分，同时保留其他法律赔偿权利。”
协议签订后，2010年6月21日汇盈公司按合同约定将罗志英的搬家费、30个月的临时安置费、拆迁补偿款等费用给付罗志英。罗志英于2010年9月30日搬出拆迁房屋。2010年10月2日汇盈公司进场施工，罗志英与其他拆迁户房屋被拆除后，汇盈公司在原址新建商品房，新建商品房现尚未通过相关部门质量验收合格，亦未交予罗志英。
2010年12月9日，汇盈公司向郴州市工商局出具一份《关于拆迁户房屋安置的函》，提供52套房屋供拆迁户选择。2014年7月3日，罗志英与另外六户拆迁户向郴州市工商局提交一份《关于申请安置房的报告》，要求在汇盈公司提交的户型及房号表上选择安置房，其中罗志英选择了B栋1005号房作为其拆迁房。2016年8月10日，郴州市工商局致函郴州市房产管理局，附《被拆迁户安置房选房明细表》，罗志英选择了2栋2605号房作为其拆迁安置房。
一审法院认为，罗志英与汇盈公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守约定，全面履行各自的合同义务。罗志英延长部分周转房租用补偿费（延长部分临时安置费）应按协议约定予以计算，双方约定安置房建设周转期为30个月，即2010年9月30日至2013年3月31日。汇盈公司至今未交房，违约时间应从2013年4月1日起开始计算，罗志英诉请的延长周转租房补偿费从2013年4月1日计算至2016年5月1日止，共37个月，计25900元【（600元＋100元）×37月】，其后续租房补偿费算至实际交房之日止。协议约定未按期交房，汇盈公司赔偿违约金50元∕天，罗志英主张违约金符合约定，应予以支持，但违约金应从2013年4月1日起算，截止2016年5月1日，违约金为55500元（50元×37个月×30天=55500元），其后续违约金算至实际交房之日止。2016年8月10日，罗志英所在单位郴州市工商行政管理局致函郴州市房产局，明确了各被拆迁户的安置房号，罗志英选择确认了2栋2605号房，根据本案实际情况，为避免双方更大的矛盾纠纷发生，保护被拆迁户的根本利益，予以认可。但罗志英关于确认汇盈学府世家2栋2605号房归其所有的诉请，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。同时，以发生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断，亦即此合同应是物权变动的原因行为而非物权变动的结果行为，因此不动产物权的变动只能在登记时生效，具体本案中，双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》如前所述是依法成立生效的合同，但它并不能发生物权变动的结果，故对罗志英该诉请不予支持。但双方所诉为房屋拆迁安置补偿而非普通的商品房买卖，汇盈公司作为房产开发方更应基于商业信誉及合同契约精神在交房条件成就时合理的期限内履行交付安置房的义务并根据法律、法规等的规定办理好房屋的网签或其他登记手续，否则要承担相应的法律责任。同时，因双方诉争安置房还未经相关部门综合验收，房屋实际面积未最终确认，因此汇盈公司除应在交房条件成就时积极履行交房义务，双方还应根据协议约定及房屋的实际测绘面积核算金额，多退少补。汇盈公司反诉请求确认《房屋拆迁安置补偿协议》第六条第四项约定合法有效，并要求双方履行这一约定。本案双方是基于“房屋拆迁”这一特定民事法律事实而签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，通观协议内容，探究协议签订时的合同目的，罗志英的主旨是房屋安置，其签署上述款项的目的是根据当时房地产行情并以此为参考依据督促汇盈公司积极履行合同义务，按时交付安置房，因此该条款的权利行使方或者说选择方是罗志英。同时根据合同公平及诚实守信原则，因汇盈公司违约致安置房不能依约交付，其理应承担相应的违约责任，才能彰显合同的严肃性及契约精神，保护合同相对方的合法权益。现罗志英并未主张适用经济补偿安置，故对汇盈公司的该反诉请求，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“一、确认汇盈·学府世家2栋2605号房为原告（反诉被告）罗志英的拆迁安置房；二、被告（反诉原告）郴州汇盈房地产开发有限责任公司支付原告（反诉被告）罗志英逾期交房周转房租用补偿金25900元（从2013年4月1日计算至2016年5月1日止，后期按700元/月计算至实际交房之日止）；三、被告（反诉原告）郴州汇盈房地产开发有限责任公司支付原告（反诉被告）罗志英违约金55500元（从2013年4月1日计算至2016年5月1日止，后期按50元/天计算至实际交房之日止）；四、驳回原告（反诉被告）罗志英的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）郴州汇盈房地产开发有限责任公司的反诉请求。上述二、三项限本判决生效后十日内履行完毕。本案受理费1911.25元，财产保全费3020元，合计4931.25元，由原告（反诉被告）罗志英负担413.25元，由被告（反诉原告）郴州汇盈房地产有限公司负担4500元；反诉费2188.1元，由被告（反诉原告）郴州汇盈房地产开发有限公司负担。”
本院二审期间，汇盈公司、罗志英围绕上诉请求分别提交了三份证据和一份证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证认为：汇盈公司提交的《郴州仲裁委员会重新指定举证期限通知书》、《补充仲裁申请书》、《仲裁申请书》与本案无关，不能证明本案诉争的房屋未经竣工验收合格不得交付使用的事实，本院不予采信。罗志英提交的《市工商局老院子拆迁户安置问题协调会记录摘要》无汇盈公司工作人员的签名或该公司的盖章，其真实性无法确认，本院不予采信。
本院二审查明：2010年12月9日，汇盈公司向郴州市工商局出具一份《关于拆迁户房屋安置的函》，该函载明：“郴州市工商局：我公司提供汇盈·学府世家项目B栋B101至B2701户型27套，B栋B105至B2505户型25套，共计52套（户型房号见附表：汇盈·学府世家B栋安置房户型及房号表），供贵局安置52户拆迁户。特此致函！郴州汇盈房地产开发有限责任公司2010年12月9日”。汇盈公司在该函中加盖了公章。
2014年10月13日，汇盈公司向郴州市房产管理局出具《承诺书》，该承诺书载明：“郴州市房产管理局：我公司开发建设的市棚户区改造项目汇盈·学府世家，地址位于郴州市，总建筑面积40904.3㎡，其中规划涉及方案的批复安置面积4548.40㎡。我公司现正申请办理该项目商品房预售许可证，为确保安置户利益，我公司同意并申请贵局对实际安置面积5376.09㎡（52户拆迁补偿户），予以锁定。我公司承诺切实做好安置户安置工作，确保安置户得到妥善安置。如因此造成的任何纠纷、经济损失和法律责任与郴州市房产管理局无关，一切责任由我公司承担。附件：1、安置户名单表；2、安置户房号与面积明细表。承诺人：郴州汇盈房地产开发有限责任公司2014年10月13日”。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，本案二审的争议焦点为：一、《房屋拆迁安置补偿协议》第六条第4项的约定是否为罗志英可行使选择权的约定；二、罗志英要求汇盈公司支付逾期交房的周转房租用补偿金和违约金是否符合双方的约定；三、一审法院确认拆迁户所选房号的房屋为其拆迁安置房是否具有合同及法律依据。
关于争议焦点一。本案中，汇盈公司与罗志英签订的《房屋拆迁安置补偿协议》系双方的真实意思表示，合法有效，且系为保障罗志英在其房屋被拆迁后的相关权益而签订的协议，其性质不同于普通的商品房买卖合同。汇盈公司作为房地产开发公司，理应比罗志英更具对房地产开发市场行情、定价等情况的了解和判断能力。双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第六条第4项约定：“甲方（汇盈公司）如超过约定最长期限的6个月，不能建好安置商品房交付乙方（罗志英），则乙方要求甲方改安置房安置为经济补偿安置，按房产证登记的面积按3000元/㎡进行补偿并终止本合同，并有权分配甲方交付的保证金，具体分配方式为52户拆迁户平分，同时保留其他法律赔偿权利。”根据上述约定可见，要求“改安置房安置为经济补偿安置”的权利行使方为乙方即罗志英。现汇盈公司在签订《房屋拆迁安置补偿协议》后长达七年时间仍未将安置房交付给罗志英，属明显违约，则罗志英作为拆迁户无论从上述约定的内容还是从签订该协议的目的出发，其均享有在汇盈公司违约后根据实际情况选择更有利于其权益保障的方式进行安置的权利。现罗志英诉请汇盈公司依约向其交付安置房，符合双方的约定，本院予以支持。汇盈公司在其自身违约后，诉请要求以不利于罗志英一方的形式对罗志英进行安置，显然不符合双方约定，且明显违背公平原则，故对其该项诉请，本院不予支持。
关于争议焦点二。双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第六条第3项约定：“甲方（汇盈公司）无正当理由未按期交房给乙方（罗志英），每超过一天甲方向乙方赔偿违约金50元。延长部分的周转房租用补偿在原有的基础上每月增加100元。因经乙方认可的原因或不可抗力原因造成建设期延长，甲方不承担延长部分对乙方的补偿。”本案中，汇盈公司未按期向罗志英交付房屋，且其并未提交证据证实系经罗志英认可的原因或不可抗力的原因造成建设期延长，则其依约应向罗志英支付逾期交房的周转房租用补偿金和违约金。一审法院按合同约定计算得出相应的周转房租用补偿金、逾期交房违约金，本院予以确认。汇盈公司提出其未能按期施工以及定期交房，系郴州市工商局发函称香港居民刘意卿不能单独经营房地产导致其撤资所致，并以此为由否认其违约责任。因刘意卿并非汇盈公司股东，汇盈公司如何筹资是其内部事务，不能成为阻碍其违约构成的理由，故本院对汇盈公司的该抗辩理由不予支持。
关于争议焦点三。本案中，汇盈公司与罗志英签订《房屋拆迁安置补偿协议》后，已将罗志英的房屋拆除，无论是按合同约定还是法律规定，汇盈公司均负有交付安置房给罗志英的义务。汇盈公司于2010年12月9日、2014年10月13日分别向郴州市工商局、郴州市房产管理局提供了用于安置拆迁户的房号表，亦说明其应当将相关房号房屋提供给拆迁户。但在合同实际履行中，汇盈公司却将上述拟用于安置拆迁户的部分房屋出卖，导致目前已无法按照前述方案进行安置，应当认定汇盈公司存在恶意。在此情况下，经政府部门协调，拆迁户根据其被拆房屋面积，就汇盈公司未出卖、未被他人查封的剩余房屋，确定相应房号房屋为其安置房，既符合案件实际，亦符合双方签订《房屋拆迁安置补偿协议》第二条第2项“甲方从开发的商品房中安排一栋住宅楼补给拆迁户，住宅楼的位置由甲方、乙方统一确认。乙方的商品房分配由52户拆迁户制定方案统一安排”的约定，故一审法院确认拆迁户所选房号的房屋为其拆迁安置房有合同依据及法律依据，本院予以确认。汇盈公司称其制作的《汇盈·学府世家B栋安置房户型及房号表》及其向郴州市房产管理局作出的《承诺书》均是为办理商品房预售许可证使用，而非承诺对罗志英等人分配安置房的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，汇盈公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1835元，由上诉人郴州汇盈房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭艳飞
审 判 员 欧旭敏
审 判 员 雷 闻
二〇一七年六月二十三日
法官助理 孙宝乐
书 记 员 黄晓宇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。