江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终3309号
上诉人（原审被告）：南通市崇川区太阳鑫城农贸市场，住所地南通市崇川区太阳鑫城。
负责人：陈希，该市场经理。
被上诉人（原审原告）：南通市崇川区紫琅实业公司，住所地南通市崇川区文峰街道春晖社区一号楼。
法定代表人：汤忠美，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨旭，江苏君哲律师事务所律师。
原审被告：南通金鑫置业有限公司，住所地南通市崇川区文峰街道解放坝村（洪江路99号）。
法定代表人：金涌泉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱卫，北京大成（南通）律师事务所律师。
上诉人南通市崇川区太阳鑫城农贸市场（以下简称太阳鑫城市场）因与被上诉人南通市崇川区紫琅实业公司（以下简称紫琅公司）及原审被告南通金鑫置业有限公司（以下简称金鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2015）崇民初字第2281号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
太阳鑫城市场上诉请求：查明事实依法改判，上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审未依申请追加金吉明为第三人参加诉讼，而以金鑫公司为主体审理本案，主体不适格；一审未对其与金吉明签订租赁合同的合法性进行审查，对紫琅公司和金鑫公司合谋侵害其租赁权益亦未审查；其基于租赁合同稳定性作出的投资，得到政府和紫琅公司的认可，一审判决其交付案涉房产，却未对补偿作出任何判决明显不当；其与金吉明签订的租赁合同至2018年期满，其权益受损需向侵权人追索，一审匆匆判决，损害了其权益。
紫琅公司辩称，金吉明代表金鑫公司与其签订租赁合同，履行主体亦为金鑫公司，且其与金鑫公司就案涉租赁合同诉讼中，上诉人的投资人陈希亦参加了诉讼争议标的的确认，现上诉人再次提出主体不适格理由明显不能成立；其与金鑫公司解除合同是对自己权利的处分，根据合同相对性原则，上诉人与金鑫公司之间的合同纠纷，与紫琅公司无关，与本案亦无关；上诉人投资系其自己的市场运作行为，一审中仅仅作为抗辩理由，其主张一审未对其投资作出判决不能成立；上诉人与金鑫公司签订的转租合同依赖于紫琅公司和金鑫公司之间签订的租赁合同，现租赁合同已经解除，其因转租获得的租赁权自然消灭，且2015年12月起至今上诉人未缴纳案涉房屋的使用费，上诉人认为其租赁权至2018年期满不能成立。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院尽快作出判决。
金鑫公司述称，金吉明代表金鑫公司与紫琅公司签订租赁合同，履行主体均为金鑫公司，上诉人一审中亦未提出诉讼主体资格问题，其主张诉讼主体不适格，不能成立；其与紫琅公司租赁合同解除后上诉人一直在使用案涉房屋，上诉人若继续使用房屋，应当与紫琅公司进行协商，其不存在侵害上诉人租赁权益的行为；对于上诉人的投资问题，如果属实，希望可以据实妥善解决。综上，请求二审法院依法判决。
紫琅公司向一审法院起诉请求：1、太阳鑫城市场返还占用的太阳鑫城2号楼；2、太阳鑫城市场支付自2015年1月1日至上述房屋实际返还之日期间的占有使用费（按照157.5万元/年计算,减去太阳鑫城市场投资人陈希已支付的149.5万元）；3、金鑫公司对上述义务承担连带责任；4、诉讼费由太阳鑫城市场和金鑫公司承担。
一审法院认定事实：2007年7月12日，紫琅公司与金吉明签订房屋租赁合同一份，紫琅公司将南通市太阳鑫城2号楼出租给金吉明开设农贸市场。租赁期限为20年,初始年租金为150万元,以五年为一档,每满五年在此前租金标准的基础上增加5%。采取现付后租的形式，租金半年支付一次，在下一个半年租赁期开始前将该期房租交齐。2008年10月6日，金鑫公司金吉明与太阳鑫城市场经营者陈希及案外人田义林签订房屋租赁合同，将上述租赁房屋转租。租赁期十年，租赁期限自2008年12月30日至2018年12月29日止。前三年租金每年150万元，第二个三年每年租金165万元，后四年租金为185万元。其中第二层租金按每平方米（面积以产权部门核定为准）每月18元计算，该层租金的起算时间以该层招商租赁时间为准。2008年11月，太阳鑫城市场领取营业执照。其后，在上述租赁场所经营农贸市场。
2014年7月，紫琅公司以欠付租金为由将金鑫公司诉至一审法院。2014年9月3日，紫琅公司与金鑫公司达成调解协议，双方确认陈希于2014年9月3日前所给付紫琅公司的2441620元作为金鑫公司向紫琅公司支付的房租。2014年12月1日，紫琅公司（甲方）与金鑫公司金吉明（乙方）达成租赁合同中止协议，约定：一、双方同意提前终止于2007年7月12日所签订的《房屋租赁合同》，该合同于2014年12月31日前终止。二、乙方应在原租赁合同终止前将合同所涉房屋完好地交还给甲方，同时向甲方提供完整的建成交付时的房屋图纸，双方共同确认房屋面积并签署《移交确认书》。三、乙方结欠甲方租金等费用按南通市崇川区人民法院2014崇民初字第1045号民事调解书规定执行，乙方应于2014年12月31日前将尚欠甲方2013年度房租435604元整，以及案件受理费8889元按比例承担一半的部分4444.5元，两笔合计共为440048.5元应支付给甲方。经协商，甲方同意乙方将以上款项在2015年2月8日前一次性结清。四、乙方在原“房屋租赁合同”执行期内和第三方之间的债权债务概由乙方自己负责处理，和甲方无关。同日，双方办理了房屋移交确认书。上述中止协议签订后，租赁房屋未实际返还给紫琅公司，由太阳鑫城市场继续使用。2014年12月19日至2015年6月15日，太阳鑫城市场投资人陈希向紫琅公司会计转账1395000元，2015年现金支付10万元，紫琅公司李华出具了租金收条。其间，2014年7月至2015年6月，太阳鑫城市场对市场进行了局部二次改造。2015年10月9日，紫琅公司在太阳鑫城农贸市场张贴公告，告知市场租赁户收回房屋进行改造和自主经营。2015年10月12日，紫琅公司向太阳鑫城市场发出律师函，要求返还太阳鑫城2号楼及其附属设施，并支付占有期间的全部使用费。2015年10月19日、太阳鑫城市场向紫琅公司回复律师函，提出陈希对太阳鑫城农贸市场所使用的房屋系合法使用。
一审诉讼中，太阳鑫城市场主张向紫琅公司支付的金额除上述149.5万元外还包括以下费用：1、向金鑫公司支付的电梯费11万元，2、紫琅公司扣留的应支付给农贸市场的政府补贴3万元。3、农贸市场管理主任裴建荣私刻公章收费诈骗市场经营户98万元，街道和社区有关人员为维稳协调农贸市场投资人陈希先行代为退赔并承诺该款由紫琅公司赔偿。紫琅公司对上述三项费用不予认可。对于第一项费用，太阳鑫城市场陈述直接支付给金鑫公司，但未提供证据，紫琅公司陈述电梯系金鑫公司安装，金鑫公司收取使用费与其无关。对于第二项费用太阳鑫城市场未能举证证明。对于第三项费用太阳鑫城市场未能举证证明其已垫付98万元且紫琅公司同意承担该项费用。
一审法院认为，紫琅公司与金鑫公司、太阳鑫城市场通过签订租赁合同形成了紫琅公司将案涉租赁房屋出租给金鑫公司，金鑫公司转租给太阳鑫城市场的租赁关系。2014年12月1日，紫琅公司与金鑫公司签订租赁合同中止协议书，紫琅公司与金鑫公司的租赁关系于2014年12月31日前终止。其后，太阳鑫城市场继续使用案涉租赁房屋，紫琅公司收取租金，双方未签订书面租赁合同，形成事实上的不定期租赁关系。太阳鑫城市场辩称其与金鑫公司的转租合同由紫琅公司承继金鑫公司的权利义务，不能成立，理由如下：1、合同权利、义务的转让应由当事人协商一致，紫琅公司并未同意承继转租合同中金鑫公司的权利义务。2、紫琅公司收取太阳鑫城市场的租金并非按照转租合同的租金标准。3、紫琅公司也未向太阳鑫城市场承诺按照原转租合同继续履行。4、民事调解书明确陈希于2014年9月3日前所给付紫琅公司的款项作为为金鑫公司向紫琅公司支付的房租，该调解书说明紫琅公司与太阳鑫城市场在金鑫公司与紫琅公司解除合同前不存在直接的租赁关系。因紫琅公司与太阳鑫城市场系不定期租赁关系，紫琅公司可以随时解除租赁关系。紫琅公司诉请要求太阳鑫城市场返还租赁房屋，系明确要求解除租赁关系，对此予以支持。鉴于太阳鑫城市场租赁房屋经营农贸市场，为保持市场的稳定，应给予太阳鑫城市场一定的准备时间。一审酌定返还租赁房屋的时间为3个月。在实际返还前，太阳鑫城市场应参照紫琅公司与金鑫公司租赁合同约定的租金标准支付租金。关于金鑫公司应否承担责任的问题。金鑫公司与紫琅公司之间的租赁合同已于2014年12月31日前终止。其后，紫琅公司直接向太阳鑫城市场收取了租金，案涉租赁房屋由太阳鑫城市场使用，该行为应视作紫琅公司不再要求金鑫公司实际交还租赁房屋，因此金鑫公司不应承担返还租赁房屋、支付租金的义务。判决：一、太阳鑫城市场于判决生效之日起三个月内将南通市太阳鑫城2号楼租赁房屋返还给紫琅公司；二、太阳鑫城市场于判决生效之日起十日内一次性给付紫琅公司自2015年1月1日起至上述房屋实际返还之日止的房租（按157.5万元∕年计算，扣除太阳鑫城市场已支付的149.5万元）；三、驳回紫琅公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币10591元，由太阳鑫城市场负担。
本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案二审中的争议焦点为：1、一审法院未追加金吉明参加诉讼，而以金鑫公司为当事人审理本案，主体是否适格；2、太阳鑫城市场的租赁权益是否受到侵害；3、太阳鑫城市场主张的投资补偿是否有据。
关于争议焦点一,当事人主体资格问题。企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。本案中，从金鑫公司与紫琅公司就案涉房产签订“租赁合同中止协议书”以及（2014）崇民初字第1045号案件中均明确金鑫公司与紫琅公司之间就案涉房产存在租赁关系，双方亦认可相关费用结算在两公司之间进行，且一审中，上诉人已明确紫琅公司和金鑫公司就案涉房产存在租赁关系，且主张其已实际承继租赁合同的权利义务。本院认为，金吉明作为金鑫公司工作人员虽与紫琅公司以及太阳鑫城市场分别签订租赁合同，但相应的合同权利义务均由金鑫公司实际行使，故案涉合同主体应为金鑫公司，一审法院以金鑫公司为当事人审理本案并无不当。
关于争议焦点二，关于太阳鑫城市场租赁权益是否受到侵害的问题。本案中，紫琅公司与金鑫公司基于双方合同关系，经双方协商一直后签订“租赁合同中止协议书”，是双方真实意思表示，符合法律规定。上诉人认为紫琅公司与金鑫公司签订该协议，系合谋侵害其租赁权，且未对其权利做任何承继和约定，因缺少事实和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点三，关于上诉人投资补偿问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提交证据证明，未能提供证据或者证据不足以证明其主张事实的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人主张投资补偿费用，但一审中未就该主张提出反诉，亦未提交充分证据证明其主张的事实成立，故一审处理并无不当。上诉人若认为其权益受到侵害，可收集相应证据后依法主张。
综上所述，太阳鑫城市场的上诉均请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10591元，由太阳鑫城市场负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 周 敏
二〇一六年十二月五日
书 记 员 施惠惠