江苏省邳州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邳商初字第0841号
原告中国建设银行股份有限公司邳州支行，住所地邳州市解放东路56号。
负责人葛权，该行行长。
委托代理人崔建华，该行个人贷款中心主任。
委托代理人周广旭，江苏恒久律师事务所律师。
被告朱佩。
被告刘亭非。
被告邳州市宏利达房地产开发有限公司，住所地邳州市运河镇金御祥苑。
法定代表人李全平，该公司经理。
原告中国建设银行股份有限公司邳州支行（以下简称建设银行邳州支行）诉被告朱佩、刘亭非、邳州市宏利达房地产开发有限公司（以下简称宏利达公司）借款合同纠纷一案，本院于2015年11月16日受理后，由代理审判员吴振宁独任审判，于2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告建设银行邳州支行的诉讼代理人崔建华、周广旭到庭参加诉讼，被告朱佩、刘亭非、宏利达公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建设银行邳州支行诉称：2014年11月21日，被告朱佩、刘亭非与原告签订《个人住房借款合同》，合同约定被告朱佩、刘亭非向原告借款45万元，用于购买邳州市运河镇银河湾17-1-404室房产，借款期限为240个月。被告宏利达公司对上述借款提供阶段性连带责任保证，保证期间自本合同签订之日起至抵押权利凭证移交贷款人占有之日止。担保的范围包括但不限于本金、利息、罚息、复利、律师费等原告为实现债权的一切费用。被告朱佩、刘亭非以其所购买房产为本案《个人借款合同》项下的全部债务提供抵押担保。借款合同签订后原告按照约定向被告发放了贷款45万元，但被告未按照约定还款，按照合同约定被告应当提前偿还全部贷款本息及实现实现债权的费用。保证人承担连带责任担保。诉讼请求：1、判令被告朱佩、刘亭非清偿贷款本息451563.06（计算至2015年12月10日，自2015年12月11日后利息按照借款合同约定计算至实际付清之日止）；2、被告朱佩、刘亭非承担本案律师费用10000元及诉讼费用；3、被告宏利达公司对上述债务承担连带责任；4、原告优先行使抵押受偿权；5、被告承担本案诉讼费用。原告建设银行邳州支行为支持其诉讼请求提供了以下证据：1、个人住房借款合同及款项支付凭证。证明被告朱佩、刘亭非于2014年11月21日共计向原告借款45万元用于购买邳州市运河镇银河湾二期17-1-404室房产，原告根据被告委托于2015年2月2日将该款项打入开发商被告宏利达公司账户，根据该合同第十六条约定第一二被告未按期还款，已严重违约，根据第三十九条，第四十一条约定原告实现债权的诉讼费用、律师费等费用由被告承担。根据第十二条及36条约定，被告宏利达公司自愿承担放弃先处理抵押物抗辩权的连带责任担保，担保的范围包括借款本金、利息。罚息。实现债权的律师费用等，担保期限为抵押财产他项权证办妥并交付原告收执之日止，现他项权证至今未办并交付给原告。2、房地产抵押合同及按揭贷款证明。证明被告朱佩、刘亭非以邳州市运河镇银河湾二期17-1-404室房产抵押给原告作为借款担保并已在房产部门办理抵押登记，登记号为邳房押字2015-0666号，原告就该处房产有优先受偿权，另根据房地产抵押合同第十六条约定，本合同担保范围包括，主合同项下借款本金，利息（包括复利和罚息），违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用。3、欠款清单一份。证明截至2015年12月10日被告结清金额为451563.06元包括逾期数额、罚息及为到期所有本金（本金444012.07元、应付利息7400.53元、罚息150.16元）。4、律师费发票一张。证明原告为实现债权所支付的费用。5、被告地址确认书。证明被告于2014年10月31日签订合同时所自行确认的原告主张权利的送达地址确认书。被告朱佩、刘亭非、宏利达公司未答辩也未提供相关证据。
本院经审理查明：2014年11月21日，被告朱佩、刘亭非作为借款人，因购买邳州市运河镇银河湾二期17-1-404室房产，向原告申请贷款。被告朱佩与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定原告向被告朱佩发放贷款45万元，贷款期限自2014年11月起至2034年11月止，贷款利息为浮动利率，还款方式按月等额本息还款，借款人违约的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部借款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同等。被告宏利达公司在《个人住房（商业用房）借款合同》盖章，承担阶段性连带责任保证，保证期间为自本合同签订之日起至……权利凭证移交贷款人占有之日止。保证担保的范围为借款人本合同项下的全部债务，包括但不限于本金、利息、复利、罚息……律师费等。2015年1月27日，被告朱佩、刘亭非以其所有的位于邳州市运河镇银河湾二期17-1-404室房产，建筑面积为132.39平方米对上述借款进行了抵押登记，并签订了邳房押字2015-0666号邳州市房地产抵押合同，办理了相关的抵押登记手续。2015年2月2日，原告通过借款人指定的在原告处开立的账户发放贷款，账户名邳州市宏利达房地产开发有限公司，账号62×××51，发放了45万元贷款。贷款发放后，被告朱佩、刘亭非仅偿还5987.93元本金及部分利息，余款及利息被告及保证人未按约偿还，以致成讼。另查明，被告宏利达公司担保期间为阶段性担保至该处房产办理他项权证并交付原告时止，但至今未办理他项权证。
本院认为：原告建设银行邳州支行与被告朱佩、刘亭非签订的《个人住房（商业用房）借款合同》形式完备、内容真实，约定的权利义务明确具体，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同为有效合同，对原、被告均具有约束力。原告依约向被告朱佩、刘亭非发放了借款45万元，被告朱佩、刘亭非仅偿还5987.93元本金及部分利息，余款本金444012.07元及利息被告朱佩、刘亭非并未能按约清偿借款本息，故原告要求被告朱佩、刘亭非偿还借款本息的主张本院予以支持。对于原告要求被告承担律师代理费的主张，借款合同中明确约定贷款人为实现债权而实际发生的全部费用均由借款人承担，但具体收费标准数额没有约定，且贷款仅部分本金到期，余下本金尚未到期，且涉案贷款为房贷，考虑到贷款性质及借款人承受能力及原告实际诉讼工作量，本院酌情支持律师费用2000元。被告宏利达公司担保期间为阶段性担保至该处房产办理他项权证并交付原告时止，但至今未办理他项权证；根据借款合同约定被告宏利达公司自愿承担放弃先处理抵押物抗辩权的连带责任担保，担保的范围包括借款本金、利息、罚息、实现债权的律师费用等；因此，被告宏利达公司应承担连带担保责任，并在承担担保责任后，有权向债务人追偿。被告朱佩、刘亭非与原告签订抵押合同，即原告取得抵押权，原告诉请实现抵押权符合合同约定，不违反法律规定，应当得到支持，合同约定先于物的担保主张债权。被告朱佩、刘亭非、宏利达公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其对诉讼权利的放弃，不影响本案的审理与裁判。原告建设银行邳州支行提交证据来源合法、真实，与本案有关联性，能够证明原告主张，本院予以确认，可以作为定案的依据。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十二条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十五条、第一百八十七条、第一百九十五条、第一百九十八条、第二百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：
一、被告朱佩、刘亭非于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司邳州支行借款本金444012.07元、利息（包括罚息）7550.69元（计算至2015年12月10日，自2015年12月11日后利息按照借款合同约定计算至实际付清之日止）。
二、原告中国建设银行股份有限公司邳州支行为实现债权支付的律师费用2000元，由被告朱佩、刘亭非于本判决生效后十日内支付给原告。
三、被告邳州市宏利达房地产开发有限公司对第一、二项判决主文债务的清偿承担连带责任。承担担保责任后，可依法向债务人追偿。
四、原告中国建设银行股份有限公司邳州支行在上述第一、二项判决主文范围内享有对抵押房产（邳州市运河镇银河湾二期17-1-404室房产）的优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取4049元，由被告朱佩、刘亭非、邳州市宏利达房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》向该院预交案件受理费。
代理审判员 吴振宁
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 王 娜