北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民初字第2500号
原告北京市鼎鸿餐饮有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街9号。注册号110108009572618
法定代表人李桂兵，执行董事。
委托代理人张学琴，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人侯晓宇，北京市盈科律师事务所律师。
被告北京物美商业集团股份有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼8层8039房间。注册号110000001495044
法定代表人蒙进暹，董事长。
被告北京物美流通技术有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街18号地下一、二层。注册号110108008633753
法定代表人种晓兵，执行董事。
共同委托代理人陈婷，女，北京物美商业集团股份有限公司员工。
原告北京市鼎鸿餐饮有限公司（以下简称：鼎鸿餐饮公司公司）与被告北京物美商业集团股份有限公司（以下简称：物美集团公司）、北京物美流通技术有限公司（以下简称：物美流通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鼎鸿餐饮公司委托代理人张学琴、侯晓宇、被告物美集团公司、物美流通公司共同委托代理人陈婷到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
原告鼎鸿餐饮公司起诉称：2012年3月21日，被告物美流通公司与原告签订《海淀区中关村物美租赁合同》，约定被告将海淀区中关村大街18号科贸电子城地下一层物美海淀店租给原告做鼎鸿美食城经营。原告按照租赁合同约定进行装修、招商、营业，按时支付租金、水电费、物业管理费。2013年1月1日，被告拉闸断电终止原告经营、禁止入内。2013年1月5日、2013年3月5日被告两次发函解除租赁合同。被告单方违约解除合同后，被告既不返还原告租金，而且还强行没收了原告的装修物及橱柜、燃气具等设备。被告违约行为，使原告遭受大批商户索赔，损失极大。为维护原告合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、要求解除双方租赁合同；2、判令二被告向原告返还租金323700元；3、判令二被告赔偿原告各项损失共计716258元，具体包括含厨房设备、餐具器具在内的装饰装修费514258元，商户损失202000元；4、诉讼费由二被告承担。
被告物美集团公司、物美流通公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。关于租金的问题，被告未写明租金期限，被告应向原告支付租金，原告不应返还。房屋租赁合同终止是原告原因导致，因原告漏水导致出现两次停电事故。即使存在赔偿，亦超过诉讼时效。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2012年3月21日，物美流通公司（甲方）与鼎鸿餐饮公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：第1条租赁场所及用途甲方将位于北京市海淀区海淀店B1层，建筑面积约为418平方米（含消防通道），实际经营面积约为352㎡的房屋租赁给乙方从事经营，经营范围：餐饮；第2条租赁期限为三年，自2012年4月25日至2015年4月24日止；第3条年租金1541760元，月租金128480元，年递增10%，租金按季度支付，支付方式为网银一次性支付下季租金，首次租金于合同签订时付清；本合同签订之日，乙方向甲方一次性支付履约保证金385440元，自租赁期满且乙方撤离六个月后，如乙方无其他欠付费用及顾客在此期间的商品、服务质量投诉，甲方一次性退还乙方履约保证金；乙方需在进场时或本合同签订日向甲方交纳12000元市场推广费，市场推广费每年一交，同每个租赁自然年的第一个月租金一同收取；水费6.21元/吨，电费1.25元/度，每月5日前查表，每月9日前交纳；第4.2.7条乙方负责其经营设施的购置与内部装修加工等资金的投入，乙方的装修、经营费用由乙方承担，租赁期满或因其他原因提前终止本合同，属于动产的部分由乙方收回，属于不动产的部分或因装修形成的附属设施等不准拆改，应无条件无偿交给甲方；第4.2.8条租赁期满或本合同因不可抗力或乙方违约原因终止，甲方对乙方的装修及其他经营投入、经济损失等不承担任何补偿、赔偿等责任，乙方的任何损失由乙方自行承担；第4.2.13条租赁期满或因其他任何原因导致本合同提前终止，乙方必须在甲方通知的时间内无条件按合同约定退还租赁物。逾期退还的，视为乙方同意甲方按本合同第5.2.3条处置租赁物内外的所有财产，乙方不得向甲方提出任何补偿、赔偿要求；第5.2.3条……未按时腾退的，甲方有权通过有关机关强行清理乙方占用的租赁物，提存处理乙方放在租赁物内外的全部物品，拆除乙方投资购置的设施设备及装修，并将该租赁物另行出租，因此所发生的全部费用乙方承担。乙方的各种投入和损失包括但不限于装修、设备、设施、商品、人员等的投入及损失由乙方自行承担。第5.2.4条因乙方原因造成租赁物毁损或其他损失时，甲方有权解除合同，履约保证金不退还，乙方赔偿由此给甲方或其他受损害方造成的全部损失。
合同签订后，鼎鸿餐饮公司对涉案租赁场地进行装修，并经营餐饮。2012年9月23日，涉案租赁场地楼下高压配电间发现漏水，并短路跳闸，突然大量污水漏入物流港高压配电间，造成2号高压配电柜和供电局部分配电柜同时短路跳闸，导致中关村部分地区停电。
2012年9月23日，物美流通公司向鼎鸿餐饮公司发出《停业整顿告知函》一份，载明：“由于贵公司下水自开业至今一直存在漏水问题，经过贵公司施工队持续一月有余的维修，但是一直没有得到完全解决，漏水现象一直造成物流港物业的高压配电间存在严重安全隐患。物流港物业多次告知必须整改。今日2012年9月23日星期日晚19点左右，突然大量污水漏入物流港高压配电间，造成2号高压配电柜和供电局部分配电柜同时短路跳闸，损失严重。鉴于此问题存在严重安全隐患，漏水造成的损失较大。现告知贵公司，我公司将于2012年9月23日星期日晚20：30分对贵公司予以停水停电，直至漏水处理完毕，并且此次漏水造成的损失问题解决完毕为止。”落款有鼎鸿餐饮公司负责人李桂兵、合作经营人周正签收。庭审中，鼎鸿餐饮公司主张系复印件，被告予以认可。
2012年9月24日，北京中关村数字物流港有限责任公司（以下简称：中关村物流公司）向物美流通公司发出《关于立即修复高压配电柜的函》，载明：“2012年8月，你单位超市小吃区域下水管道发生滴水现象，对我单位高压配电柜造成严重安全隐患，我单位于8月30日向你单位发函要求及时整改，但你单位一直未将该安全隐患消除。9月23曰18时，你单位超市小吃区域下水管道大面积漏水，冲到我单位地下二层配电室201路高压进线开关柜上，造成201路高压小室电源开关短路掉闸、201路高压小室高压配电柜变型，并导致本大厦一、二号配电室及中关村大街两侧部分单位停电。该201路高压小室产权属海淀供电公司所有。经海淀供电公司现场勘查，你单位超市小吃区域下水管道漏水是此次事故的直接原因，请你单位立即聘请专业厂家进驻维修，限期一周对设备进行维修完毕投入正常使用。整改后由海淀供电公司进行检测、试验后方可送电，由此发生的一切费用及赔偿事宜，均由你单位承担”。
2012年9月25日，鼎鸿餐饮公司向物美流通公司出具《承诺书》一份，载明：“我公司科贸大厦地下一层鼎鸿小吃城为物美大卖场海淀店的商户，9月23日18时下水管道大面积漏水，冲到中关村数字物流港地下二层配电室201路高压进线开关柜上，造成201路高压小室电源开关短路掉闸、201路高压小室高压配电柜变型，并导致本大厦一、二号配电室及中关村大街两侧部分单位停电。我公司立即对其电力设备进行维修并对我小吃城进行相关整改。后有海淀供电公司进行检测试验及整改后由店方检查。由于本次漏水事件导致的相关单位涉及的维修、赔偿及处罚事宜，所产生的各项费用，均由我方承担。”落款处，有鼎鸿餐饮公司人员吴群芳、北京正兴惠雅餐饮管理有限公司周正签字，其中吴群芳系李桂兵配偶，二人均系鼎鸿餐饮公司负责人。对此，鼎鸿餐饮公司表示：承诺书内容系物美一方起草打印，在不签字即不允许经营的胁迫下，无奈签字，且不能证明漏水原因，不认可内容的法律效力。
2013年1月1日，涉案租赁场地楼下高压配电间再次发现漏水、短路跳闸，又一次导致中关村部分地区停电。
2013年1月1日，中关村物流公司向物美流通公司发出《关于漏水导致停电事宜》的函件一份，载明：“关于贵公司中关村科贸大厦所属区域的鼎鸿美食城在2013年1月1日16时27分发生漏水事故，造成大厦201路供电断路。鼎鸿美食城继2012年9月24日改造后，现已是第二次发生漏水事故而造成中关村西区所有大厦瞬间闪落停电。此事已经影响到中关村西区所有大厦的正常供电。现海淀区供电局于本日17时28分对我大厦执行单路供电，并提出如下要求：1、对造成此事故的鼎鸿美食城采取停电措施，由此造成的一切损失由事故方承担。2、鼎鸿美食城必须移位，再视整改情况考虑是否恢复供电。望贵司能认识到此事件的严重性，尽快处理为妥！”
2013年1月1日，物美流通公司向鼎鸿餐饮公司发出《停业告知函》，载明：“由于贵公司下水自开业至今一直存在漏水问题，经过贵公司施工队维修，但是一直没有得到完全解决，漏水现象一直造成物流港物业的高压配电间存在严重安全隐患。2012年9月23日漏水造成物流港高压配电柜短路跳闸，已停业改造一次。2013年1月1日再次出现漏水现象，造成物流港高压配电柜出现短路现象，鉴于此问题存在严重安全隐患，现告知贵公司，我公司将于2013年1月1日星期日晚20:00分对贵公司予以停水停电直至漏水之事解决完毕，并且把此次漏水造成的损失问题解决完毕。”落款处，由鼎鸿餐饮公司人员李桂兵签收。
2013年1月1日，物美流通公司采取停水停电措施，鼎鸿餐饮公司自此停业。期间，北京市电力公司海淀供电公司检查科向中关村物流公司发出《关于中关村数字物流港2号配电室漏水事故的函》，要求进行整改，必须将鼎鸿餐饮公司迁出配电室上方区域，否则采取暂不送电措施，此次事故设备检测费用为三万元。
2013年1月5日,物美流通公司向鼎鸿餐饮公司发出《公函》一份，载明：“贵我双方于2012.3.21签订关于海淀区中关村物美租赁合同，现由于贵方原因于2013年1月1日再次出现漏水，水淹地下高压配电室，致使中关村西区所有大厦停电，造成巨大损失。物业方己正式公函通知我方：关于此次漏水导致停电事宜海淀区供电局要求，对贵公司采取停电处理，并要求贵公司承担由此造成的一切损失，同时贵公司必须移出。根据贵我双方合同中约定，如因贵方原因造成租赁物毁损或其他损失时，甲方有权解除合同，履约保证金不退还，贵方赔偿由此给我方或其他受损害方造成的全部损失。鉴于此，我方现正式提出解除与贵方合同，请贵方1月10日前结清拖欠相关费用，按照合同约定尽快安排撤场事宜，逾期我方将按照合同进行清场处理”。鼎鸿餐饮公司予以收取。
2013年3月5日，物美流通公司又向鼎鸿餐饮公司发出《公函》一份，载明：“贵我双方于2012.3.21签订关于海淀区中关村物美租赁合同，由于贵方原因我方已与贵方解除合同，并要求贵方尽快安排撤场事宜，公函给贵方发去多日，至今还没有清场，今再次给贵方发公函，请贵方在2013年3月9日之前清理完毕。逾期我方将按照合同进行清场，财物丢失与损坏后果自负。”鼎鸿餐饮公司予以收取。
关于漏水原因，经释明鼎鸿餐饮公司申请司法鉴定。本院委托北京建研院建设工程质量司法鉴定中心（以下简称：鉴定机构）对漏水原因进行鉴定。鉴定费用三万元，由鼎鸿餐饮公司预付。
2016年4月14日，鉴定机构出具[2015]建鉴字第252号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、配变电室上方房间原设置餐饮用房，使用功能不符合相关标准规范的规定。2、漏水区域正上方对应于原鼎鸿餐饮南侧排水管道所在房间；排水管道所在房间内漏水的水源来自排水管道，分析在排水管出现堵塞时水从管道未密封部位溢出及渗出，造成配变电室房间对应部位渗漏。
鉴定意见作出后，被告提出两次异议，均表示需由鉴定机构明确南侧排水管道是否为鼎鸿餐饮公司安装。鉴定机构经复核答复：排水管道归属问题不属于鉴定范围，排水管道是否进行过更换、维修、改动等处理，无法通过图纸资料和现场勘验作出判断。
经现场勘查，现涉案租赁场所已由物美流通公司另行出租，原鼎鸿餐饮公司装修已拆除，用于经营乐友孕婴童。乐友孕婴童店内旁侧存在一间房屋，房屋进出门位于乐友孕婴童店内，房间内存在排水管道，即鉴定意见所述导致溢水的未密封管道。鼎鸿餐饮公司主张原告排水方式系自行装修设置的单独排水沟，此管道系原有存在，并非自己安装，亦不属于原告租赁区域，并未使用，系其他经营单位使用。被告主张此管道系鼎鸿餐饮公司安装并使用。
关于租金交纳情况，本院查明如下：
2012年5月28日，鼎鸿餐饮公司向被告转账192720元。对此，原告陈述系三个月租金，即月租金64240元×3个月＝192720。2012年6月1日，鼎鸿餐饮公司向被告转账195720元。对此，原告陈述系三个月租金和六个月管理促销费（以下简称：市场推广费），即月租金64240元×3个月＝192720和月市场推广费500元×6个月＝3000元）。2012年8月31日，物美集团公司开具64240元租金发票和500元市场推广费发票。2012年10月17日，物美集团公司开具64240元租金发票和500元市场推广费发票。2012年10月29日，鼎鸿餐饮公司开具面额为64740元支票两张，被告认可收到支票。2012年10月30日和11月5日，鼎鸿餐饮公司账户显示分别转取64740元。鼎鸿餐饮公司陈述：此款项系两个月租金和市场推广费。庭审中，鼎鸿餐饮公司提供字条一张，主张2012年11月23日给付面额15960元支票一张和55871.5元现金，扣除7091.5元水电费后，实际交纳了一个月租金和市场推广费64740元。但此字条支票和现金处落款无被告签字，被告亦不予认可。
据此，鼎鸿餐饮公司公司主张按月租金64240元和市场推广费500元计算，共计交纳11个月租金和市场推广费，并以此为基础要求退还五个月租金和市场推广费。现按合同约定月租金128480元年市场推广费12000元计算，鼎鸿餐饮公司已交纳5个半月租金和市场推广费。
物美流通公司提供租金明细一张，扣除双方已认可的非租金111750元两笔外，按合同约定月租金128480元和市场推广费12000元计算，共收到7个半月租金和8个月市场推广费，即按租赁期限自2012年4月25日至2015年4月24日止计算，租金交至2012年12月10日，市场推广费交至12月24日。
关于装饰装修、物品情况，本院查明如下：
2012年4月2日，鼎鸿餐饮公司与北京天艺坊建筑装饰工程有限公司签订《设计合同》，为涉案租赁场地进行装修设计，并陆续支付设计费2万元。2012年4月20日，周正、李桂兵与北京天艺坊建筑装饰工程有限公司签订《合同书》，为涉案租赁场地进行装修，并陆续支付装修费351300元。2012年5月29日，鼎鸿餐饮公司、北京正兴惠雅餐饮管理有限公司与北京蓝欣诚科技有限公司签订《加工安装工程合同》，为涉案租赁场地安装排烟管道，并支付安装费105000元。2012年8月10日，鼎鸿餐饮公司与北京恒瑞联通商贸有限公司签订《监控器安装合同》，并按合同约定于合同签订当日支付50%安装费6100元。装修及经营期间，鼎鸿餐饮公司购买水龙头、隔油箱、大喷布、广告牌、电热水器、家具、消毒机、灯箱、电表、开关、工作服等材料物品。对于上述装修和物品费用证据，原告提供了合同和相关付款凭证予以佐证。
另查明，因停业鼎鸿餐饮公司经法院调解赔偿次承租人朱正辉5.5万元，自行赔偿次承租人李美丽、许森阳、刘明章、孙永钢、王传伟、于秀兰、王再、胡文珠、吴泽军、雷木军损失共计14.7万元。
庭审中，被告提交鼎鸿餐饮公司合作经营人周正于2014年10月30日出具的《证明》一份，载明：“周正在与物美合作海淀区中关村大街18号科贸电子城物美店美食城项目过程中，在2012年9月23日和2013年1月1日下水管道漏水造成201高压进线开关短掉闸，供电公司现场抢修收取叁万元及肆万元的费用，属重大事故，要求整改，第二次要求停业，给周围商户及物美造成了影响和损失，收到物美解除合同通知后，于2013年2月将设施、商品、物品等搬出，所有装修内容不再向物美主张。”
上述事实，有物业租赁合同、停业整顿告知函、承诺书、停业告知函、往来函件、书面证明、银行存款对账单、支票收条、租金明细表、租金发票、管理费发票、支票存根、支票、设计合同、设计费收据、装修合同、装修费收据、银行个人业务凭证、加工安装工程合同、监控器安装合同、安装费收据、物品采购收据、热水器发票、法院传票、和解协议、承包经营合同、赔偿声明、租金收据、照片、司法鉴定意见书、异议回复函、鉴定费发票、及双方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。
本院认为：物美流通公司与鼎鸿餐饮公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，双方形成了租赁合同法律关系。在租赁合同履行过程中，因漏水而导致停业，系合同履行不能的关键事实因素，因此漏水原因分析与责任划分系双方主要争议焦点。本案中，经鉴定机构出具的鉴定意见，漏水事故原因包括两方面，一方面系涉案租赁场地用于经营餐饮，而下层系配变电室，租赁场地设置不符合国家规定，因此在漏水停电事故发生后，相关单位要求鼎鸿餐饮公司搬离涉案租赁地点；另一方面系涉案租赁场地中排水管道未密封，在堵塞时，水溢出渗漏至配变电室。
首先，《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）第4.2.1条规定：配变电所位置的选择，不应设在厕所、浴室、厨房或其他经常积水场所的正下方，且不宜与上述场所贴邻。涉案配变电室设置在前，鼎鸿餐饮公司承租经营在后，因此鼎鸿餐饮公司租赁场地的选择应避让原楼栋内部设施。物美流通公司作为出租方在出租场地时，负有审查义务，以保证所出租场地能够符合合同目的、符合国家相关规定，鼎鸿餐饮公司系承租人对所承租场所不具有审查的义务与能力，因此物美流通公司对合同解除应承担相应法律责任。
其次，经鉴定漏水系涉案租赁场地中排水管道未密封，在堵塞时，水溢出渗漏至配变电室。而对于管道的安装设置双方均主张并非己方所为，但均未提供有效证据予以证明。对于管道的安装设置，本院认为并非漏水发生的关键争议事实，漏水发生关键应在于对诉争排水管道实际使用者的判断，现双方对此均未提供证据。依照证据判断规则，法院可运用逻辑推理和日常生活经验予以分析认定。配变电室上方发生漏水，一定系人为发生用水状态，而配变电室上方系鼎鸿餐饮公司经营餐饮，在鼎鸿餐饮公司未提供证据证明其他单位使用排水管道的情况下，可以推定鼎鸿餐饮公司用水排水具有唯一性，即无论诉争排水管道由谁安装，均系鼎鸿餐饮公司在使用并排水。在排水过程中，发生了漏水情况。2012年9月23日第一次漏水发生时，鼎鸿餐饮公司应当仔细检查管道和漏水原因，但其未尽到合理的注意、检查、防范义务，进而导致2013年1月1日第二次漏水事件发生。同时，依据2012年9月25日鼎鸿餐饮公司出具的《承诺书》，可以证明在漏水事件发生后，鼎鸿餐饮公司已认可“由于本次漏水事件导致的相关单位涉及的维修、赔偿及处罚事宜，所产生的各项费用，均由我方承担”。依据日常生活经验，在对事件起因负有责任的前提下，当事人才会自愿承担后续法律责任。结合鼎鸿餐饮公司出具《承诺书》行为，可以认定鼎鸿餐饮公司使用了诉争排水管道，造成了漏水事件发生，其在鉴定意见第二项漏水原因中应承担相应法律责任。庭审中，鼎鸿餐饮公司主张《承诺书》系胁迫下的无奈签字，未提供证据证明，本院不予采信。
第三，关于鉴定意见两项漏水原因的关系和双方责任大小的判定，本院认为：鼎鸿餐饮公司不当使用诉争排水管道系漏水事件的直接诱因，不发生漏水就不会产生停电的不当后果，不必然导致合同无法履行，其应当承担主要责任。物美流通公司的不合规出租行为在前，构成了对漏水后合同无法履行的加重因素，系间接因素，应当承担次要责任。本案应系因双方违约而导致合同解除。
在分清责任的基础上，本院对原告的诉讼请求进行处理。漏水停电事件发生后，电力部门、中关村物流公司已经分别发出通知，要求鼎鸿餐饮公司迁出配变电室上方区域，据此双方租赁合同已无法履行，物美流通公司、鼎鸿餐饮公司均有权解除合同。2013年1月5日，物美流通公司已发出《公函》，要求解除合同，鼎鸿餐饮公司予以收取，因此双方租赁合同已于2013年1月5日解除，本院对原告要求解除合同的请求不予支持。
合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
因物美流通公司提供的租金明细中租金、市场推广费数额较鼎鸿餐饮公司所述数额高，系鼎鸿餐饮公司全部已交数额，且鼎鸿餐饮公司亦予以认可，故本院按被告租金明细数额核算租金。经核算，按合同约定月租金128480元年和年市场推广费12000元计算，物美流通公司共收到7个半月租金和8个月市场推广费，即按租赁租赁期限自2012年4月25日至2015年4月24日止计算，租金交至2012年12月10日，市场推广费交至12月24日。而鼎鸿餐饮公司停业时间为2013年1月1日，故被告无需退还租金和市场推广费。庭审中，鼎鸿餐饮公司主张与合作经营人周正分别交纳费用，但此系原告与案外人内部分配问题。如鼎鸿餐饮公司认为与周正未平均负担费用，其应依据已交费用数额，另行与周正解决，与物美流通公司无关。因此，原告主张按月租金64240元和市场推广费500元计算的意见，本院不予采纳。原告主张存在免租期，但无合同依据，本院不予采纳。
鼎鸿餐饮公司在装修及经营期间所购买水龙头、隔油箱、大喷布、广告牌、电热水器、家具、消毒机、灯箱、电表、开关、工作服等材料物品，系动产或可以拆除之附合物。自2013年1月1日停业至2013年3月9日腾退期限届满前，鼎鸿餐饮公司已明确知晓无法继续经营，物美流通公司于2013年1月5日通知解除合同，并给与腾退的合理期限。在此情况下，鼎鸿餐饮公司应及时取回上述物品，采取合理措施避免损失扩大。且案外人合作经营人周正已出具《证明》，表示曾于2013年2月将设施、商品、物品等搬出。据此，物美流通公司在限期腾退期满时有理由相信鼎鸿餐饮公司已取回相关有用物品、剩余物品已属放弃。因此，本院对鼎鸿餐饮公司要求赔偿上述物品的请求，不予支持。
庭审中，对于鼎鸿餐饮公司所提交装修费用证据，本院对真实性均予以采信。因原装修已全部拆除、灭失，本院以原告提供证据作为费用负担基础。经核算，鼎鸿餐饮公司装修的设计、安装费用总计为482400元。租赁期限为自2012年4月25日至2015年4月24日止，鼎鸿餐饮公司至合同解除已使用期限为2012年4月25日至2013年1月4日，取整后计8个月，剩余租赁期限28个月，装修残值损失为375200元。本院确定鼎鸿餐饮公司负担225120元，物美流通公司负担150080元。因双方合同解除，导致鼎鸿餐饮公司对案外人的承担了20.2万元违约赔偿损失，物美流通公司亦应按责任比例予以赔偿，数额为80800元。鼎鸿餐饮公司已提供次承租人声明、收据、承包经营合同等证据佐证，已形成有效证据链，具备证明效力，本院对赔偿次承租人事实予以采信。
《租赁合同》中第4.2.7条、第4.2.13条等条款均表述意思为因其他原因提前终止本合同，甲方不予赔偿、补偿。此种条款未区分乙方违约原因或甲方违约原因。依据法律规定，如系出租方违约，则承租方有权要求赔偿。所以，此种条款属物美流通公司提供的格式条款，内容属于免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利性质，且未提供证据证明条款内容已采用合理方式提请对方同意，故应属无效，本院不予适用。《租赁合同》中第4.2.8条、第5.2.4条等条款均表述意思为乙方违约原因终止或乙方原因，因系格式条款，故依法应当按通常理解或不利于提供格式条款一方予以解释。乙方违约原因终止或乙方原因应严格解释为完全因乙方原因或乙方违约，不应扩大解释。本案系双方违约导致合同解除，故此种条款亦不予适用。
物美集团公司与物美流通公司系两个独立法人，依据合同相对性规则，原告要求二被告共同赔偿的请求，本院不予支持。鼎鸿餐饮公司在北京市海淀区人民法院提起诉讼时间为2014年7月18日，对赔偿请求未超过诉讼时效，本院对被告此项答辩意见不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十四条第五项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、第十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第三项之规定，判决如下：
一、北京物美流通技术有限公司于本判决生效后七日内赔偿北京市鼎鸿餐饮有限公司装修损失十五万零八十元；
二、北京物美流通技术有限公司于本判决生效后七日内赔偿北京市鼎鸿餐饮有限公司商户损失八万零八百元；
三、驳回北京市鼎鸿餐饮有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万四千一百六十元，由北京市鼎鸿餐饮有限公司负担九千三百九十七元（已交纳七千零八十元，其余二千三百一十七元于本判决生效后七日内交纳），由北京物美流通技术有限公司负担四千七百六十三元（于本判决生效后七日内交纳）。
鉴定费用三万元，由北京市鼎鸿餐饮有限公司负担一万八千元（已交纳），由北京物美流通技术有限公司负担一万二千元（于本判决生效后七日内给付北京市鼎鸿餐饮有限公司）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 左文兢
人民陪审员 赵桂荣
人民陪审员 周丽萍
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 孙 飞