江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第2266号
上诉人（原审被告）王俊栋。
委托代理人刘栋林，江苏宝同德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）索增月。
委托代理人王保山。
上诉人王俊栋因与被上诉人索增月房屋买卖合同纠纷一案，不服（2013）新瓦民初字第0779号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年6月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王俊栋及其委托代理人刘栋林、被上诉人索增月的委托代理人王保山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：1994年5月，索增月取得新沂市人民政府颁发的村镇房屋所有权证（6间砖瓦房，建筑面积90平方米），依据该证附图，6间砖瓦房东西宽19.6米，南北院落长24.8米。2002年12月，索增月取得新沂市人民政府颁发的集体土地使用证（面积为277.7平方米，其中临时用地面积77.7平方米），依据该证所附的宗地图，该地北邻路道、南邻路道、西邻路道、北邻索振民。索增月于2012年5月份在其位于新沂市草桥镇陈圩村索营组窑草路东边的宅基地上新建两层楼房，于当年的9月份基本完工。王俊栋向索增月购买上述楼房中的北头两间（总房款216000元），双方未签订书面购房合同，王俊栋于2012年5月份向索增月交付房款164500元。2012年5月31日，索增月向王俊栋出具收条一份，载明：“今收到王俊栋购房款壹拾陆万肆仟伍佰元整（总房款216000元已付164500元下欠51500元）此栋北头两间北至鲁明奎中间路东至索振民西至窑草路南至王以村房子东三米小院索增月2012年5月31日”。2012年9月底，索增月将房屋交付王俊栋。后王俊栋自行打好房屋前面地坪、建成房屋后面小院，并自2013年4月份开始装修，于2013年6月6日（农历）搬进房屋。索增月建房时，未取得相应的建筑、规划等审批、许可。为证明已办理相应的建筑、规划等手续，一审庭审中索增月提供由新沂市草桥镇村镇建设服务中心加盖公章的收据两张（时间分别为2012年5月16日、8月24日，金额分别为5000元、8000元，事由均为暂收），以及新沂市国土资源局草桥国土资源所加盖财务专用章的江苏省行政事业单位资金往来结算票据一张（时间为2012年5月15日，金额为10000元，收款项目为暂收款）。截至一审法庭辩论终结，索增月仍未能提供相应的建筑、规划等审批、许可证明，亦未能办理相应的产权转移登记手续。索增月、王俊栋均系新沂市草桥镇陈圩村村民，王俊栋因生产、生活需要而购买索增月所建的房屋。此后，索增月多次向王俊栋催要下欠房款，但王俊栋以索增月未给其打好房屋前面地坪、建好屋后小院、办好房屋的相关产权证件和房屋存在质量问题为由拒绝支付，双方为此成讼。
王俊栋主张涉案房屋存在漏雨、裂缝等严重的质量问题，但除现场照片外，未能提供其他证据予以证实。关于房屋质量和装修价值，王俊栋在一审庭审中表示不申请鉴定。为证明索增月、王俊栋之间存在除交付房屋外，还有打好房屋前面地坪、建好房屋后面小院、办好相关产权证件的义务，王俊栋在一审中申请顾娟、胡光凤出庭作证，顾娟、胡光凤均证实其向索增月购买涉案房屋以南的其他房屋，未签订书面购房合同，尚欠部分房款未付，购房时索增月曾向她们承诺打好房屋前面地坪、建好房屋后面小院、办好相关产权证件，但均未做到。索增月认可曾向购房者收过户口簿和身份证，用以办理房屋产权证件，因未能办成，后将户口簿和身份证还给购房者，但认为顾娟、胡光凤与索增月有房款纠纷，与本案有利害关系，其证言不足采信。对于是否存在打好房屋前面地坪、建好房屋后面小院、办好相关产权证件等相关附随义务，一审庭审中索增月先是认可，后旋即否认。
原审法院认为：1、索增月与王俊栋就房屋买卖达成协议，双方之间依法成立房屋买卖合同关系。索增月与王俊栋之间的房屋买卖必然涉及宅基地买卖。我国现有法律、行政法规及国家有关政策明令禁止宅基地使用权向本集体经济组织以外的成员进行转让。对于本集体经济组织内部转让宅基地的行为是否有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”。以上规定表明，即使在本集体经济组织范围内，宅基地使用权原则上仍不允许转让，但农民可以转让宅基地上面建造的房屋，而依照我国目前现行的房地产制度，出卖房屋的，宅基地使用权应当一并转移，但农村村民出卖住房后，另行申请宅基地的，不予批准。而依照《中华人民共和国物权法》第一百五十五条之规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”现行法律虽已明确农村宅基地在本集体经济组织内部可以转让，但应当具备以下条件。首先，转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员，受让人应符合宅基地使用权分配条件。其次，宅基地使用权不得单独转让，应与合法建造的住房一并转让。再次，应当及时办理变更登记手续。第四，转让宅基地使用权不得用于非农业建设。索增月对涉案房屋占用范围内的土地享有使用权，但截至一审法庭辩论终结前，双方仍未能进行不动产物权的变更登记。因此，涉案房屋占用范围内的宅基地不符合转让条件。而王俊栋在其村里未有登记在册的宅基地使用权，其为了生产、生活需要而购买索增月所建的房屋，在向索增月支付了绝大部分房款，并实施了装修后，已实际入住涉案房屋，此时若判令王俊栋将涉案房屋返还索增月、索增月将购房款等返还王俊栋，则不利于双方当事人生产、生活的稳定。综合考虑案件事实，宜将双方当事人之间的房屋买卖合同作有效合同对待。2、关于王俊栋应否支付索增月下余购房款。双方当事人未签订书面的房屋买卖合同，王俊栋辩称双方约定索增月除交付涉案房屋外，还应履行打好房屋前面地坪、建好房屋后面小院、办好相关产权证件等义务，索增月关于有无上述义务的陈述相互矛盾，仅依据当事人陈述尚无法确定上述义务的存在，根据相关法律和司法解释的规定，王俊栋应对上述抗辩意见负举证责任。为此，王俊栋申请证人到庭作证，但证人证言均未直接证明索增月、王俊栋之间就涉案房屋的买卖存在上述约定，即王俊栋提供的证据不能证明其主张事实的存在。此外，即使索增月、王俊栋之间的房屋买卖合同存在上述约定，王俊栋亦未能提供证据证明索增月未能履行上述义务的法律后果是其不应支付下余房款。因此，王俊栋关于拒不支付下余购房款的主张依据不足，难以支持，王俊栋应向索增月支付下余购房款51500元。3、对王俊栋关于索增月未履行打好房屋前面地坪、建好房屋后面小院、办好相关产权证件等义务应承担责任的主张，王俊栋未能举证证明涉案房屋前面地坪、后面小院相应的价值，对此，王俊栋可另行主张，关于相关产权证件的办理，王俊栋作为对与涉案房屋类似房产的相关政策、法律有一定了解的完全民事行为能力人，以及房屋买卖合同的当事人，对相关产权证件的办理与否也应有一定认识，故王俊栋对此亦可另行主张。4、对王俊栋关于房屋质量存在问题的抗辩意见。王俊栋对该抗辩意见未能提供证据证明，根据相关法律和司法解释的规定，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的诉讼主张的，由负有责任的当事人承担不利后果。因而，王俊栋应对其诉讼主张提供证据加以证明。故对王俊栋的该抗辩意见，难以支持。遂判决：王俊栋于判决生效后十日内支付索增月购房款51500元。
上诉人王俊栋不服上诉民事判决，向本院提起上诉称，1、在一审法庭辩论终结前，被上诉人未能提供有效证据证明其的涉案房屋有相关建筑、规划许可，故涉案房屋系违法建筑，双方之间的买卖合同应无效。2、双方曾口头约定被上诉人向上诉人办理涉案房屋的相关产权证件，并打好房屋地坪、建好屋后三米小院后再支付余下房款。双方之间存在先后履行的约定，上诉人有先履行抗辩权。3、房屋存在质量问题，应抵扣相应的房款。4、一审法院适用法律错误。请求：1、撤销一审判决。2、依法判决驳回被上诉人在一审中的诉讼请求。
被上诉人索增月答辩称，双方之间的房屋买卖合同有效，上诉人的主张没有有效证据证实，对于房屋的质量问题、打地坪、建小院的义务应另行诉讼主张。请求二审法院维持一审判决。
本案的争议焦点为：一审判决上诉人王俊栋向被上诉人索增月支付房款51500元，有无事实和法律依据。
二审审理过程中，双方当事人均未提供新的证据。
本院认为：关于上诉人主张打好房屋地坪、建好屋后三米小院、办理好涉案房屋的相关产权证件后再支付余下房款的主张，对此，由于双方当事人之间并无明确的合同约定，故，被上诉人以此为由主张不支付下余房款，本院不予支持。但因被上诉人为办理涉案房屋的相关产权证件曾收取过上诉人的证件，故，对于涉案房屋的相关产权证件的办理，上诉人可另行主张权利。
关于上诉人主张的涉案房屋存在质量问题应扣减相应房款的主张，因上诉人未能提供有效的证据予以证明，故，本院对该项主张不予支持。
纵观本案，尽管索增月建设住宅未取得县级人民政府批准手续和城乡规划管理部门核发的建设规划的相关许可证件，但考虑农村建房的特殊性、被上诉人已实际装潢入住的事实及其一审主要抗辩理由也系从合同履行角度出发等因素，从有利于维持农村生产、生活现有状况、避免损失扩大的角度出发，本院对原审法院的判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1087元，由王俊栋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 单雪晴
代理审判员 程 叶
代理审判员 袁 菊
二〇一四年九月十日
书 记 员 王晓刚