广东省高州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0981民初1948号
原告：冯日，男，1966年1月13日出生，汉族，高州市人，本科文化，公务员，住广东省高州市。
委托诉讼代理人：卢国桢，广东诚挚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：万鹤敏，广东诚挚律师事务所律师。
被告：高州市城市建设发展有限公司，住所地高州市南湖三区166号。
法定代表人：余武生，经理。
委托诉讼代理人：莫远思，广东前瞻律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘燕霞，广东前瞻律师事务所律师。
原告冯日诉被告高州市城市建设发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯日的委托诉讼代理人卢国桢、万鹤敏、被告高州市城市建设发展有限公司的委托诉讼代理人刘燕霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯日向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房款25348元及利息4484元（利息按中国人民银行同期贷款年利率5.6%计算，从2014年4月25日起，暂计至2017年6月1日止，之后的利息按前述标准计至付清之日止）；2、判令被告返还原告办理房产证费用13183元（其中:契税11207元、买卖合同印花税30元、工本费10元、交易手续费160元；书面咨询费394元；查档费200元，监督管理服务费1182元）及利息3488元(利息按中国人民银行同期贷款年利率5.6%计算，从2012年10月10日起，暂计至2017年6月1日止，之后的利息按前述标准计至付清之日止）；3、判令被告返还原告办理银行按揭费用3536元（其中:评估费2956元；办证查档费200元；工本费20元；抵押登记费80元；转正抵押登记费80元；转正常查档费200元）及利息936元（利息按中国人民银行同期贷款年利率5.6%计算，从2012年10月10日起，暂计至2017年6月1日止，之后的利息按前述标准计至付清之日止）；4、判令被告返还原告房屋维修基金158元及利息42元（利息按中国人民银行同期贷款年利率5.6%计算，从2012年10月10日起，暂计至2017年6月1日止，之后的利息按前述标准计至付清之日止)；5、依法判令被告返还原告水电报装费5000元、对讲门、不锈钢扶手1500元和利息1720元(利息按中国人民银行同期贷款年利率5.6%计算，从2012年10月10日起，暂计至2017年6月1日止，之后的利息按前述标准计至付清之日止）；上述第1-5项诉求本息合计59395元；6、判令被告向原告交付广东省高州市桂圆路中段家福小区A栋701房的《商品房买卖合同》、房产证及所有收费项目的正式发票；7、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
事实和理由：2012年，原、被告双方签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买被告开发的位于高州市桂圆路中段家福小区A栋701房，建筑面积140.41㎡,其中套内建筑面积122.58㎡,分摊建筑面积17.83㎡，单价为3100元/㎡，总房价为435271元。同时约定：房屋价款以建筑面积为依据进行确定及面积差异处理。现实际交付房屋面积与存在差异，被告应退还原告购房款25348元。上述合同已提交高州市房地产交易中心登记备案，原被告亦已按照合同约定价款完税及办理抵押贷款。根据《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》第1条第1款“对个人购买家庭唯一住房，面积为90㎡及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90㎡以上的，减按1.5%的税率征收契税”以及高州市房产管理局《关于桂圆路家福住宅小区合同纠纷的答复》，所有收费项目的收费金额，应以正式发票为依据，被告在商品房销售过程中，未按规定的内容及项目收费，致使原告多付费用，应根据发票据实计算，相应退还尚未实际发生的费用。其中包括：办理房产证费用13183元、办理银行按揭费用3536元、房屋维修基金158元、水电报装费5000元及对讲门、不锈钢扶手1500元。上述费用经原告多次催收无果，为维护原告的合法权益，根据我国有关法律的规定，特向贵院提出以上诉讼请求，恳请依法判如所请。
被告高州市城市建设发展有限公司辩称，一、原告关于返还购房款及该款利息的诉讼请求已超两年的诉讼时效，依法应驳回该诉讼请求。原被告于2012年12月31日签订《商品房买卖合同》、《广东省商品房买卖合同》时，已在合同中明确约定，双方是按房屋的投影面积计价的，当时原告就己经知道被告所销售的146.70㎡的房屋中是包括了阳台及飘窗的全部面积，而房产部门办理产权证时阳台面积是折半、飘窗面积不入证的。因此，从双方签署该合同之日起（即2012年12月31日），原告就己经知道房屋计价面积是房屋投影面积，如其对此有异议，应从合同签署之日起两年内行使权利，而其于2017年6月14日才提起诉讼，明显已超2年的诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求。
二、原被告在买卖房屋时是约定按房屋投影面积计价的，这与产权证上所载的建筑面积是不同的概念，不具有可比性，不能证明被告交付房屋面积少于约定面积，其主张退还购房款及利息没有依据。第一，双方签署的《商品房买卖合同》第二条第1款约定：“建筑面积约146.70㎡(含飘窗面积和分摊面积）”、第2款约定：“《广东省商品房买卖合同》中第三条关于商品房的约定面积，均按建筑投影面积计算，阳台面积和飘窗面积不予折半。办理房产证时，如果房产部门要求折半办证，计价面积不变(注：飘窗面积不办理产权证)。第三条约定：“买卖房屋的计价面积按建筑投影面积计算，买卖房单价为套房每平方米4030元，总房价为591200元。”第二，《广东省商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第3条约定：“《广东省商品房买卖合同》中第三条关于商品房的约定面积，均按建筑投影面积计量。”第三，被告在销售房屋时也已在图纸中注明了该146.70㎡的面积就是包括套内面积（含阳台）126.17㎡、分摊面积17.91平方米和凸窗台面积2.70平方米的，该三项面积加上来实际上就是房屋的全部使用面积，即是投影面积。上述三份材料均证明双方约定的计价面积是按投影面积计算的。而根据《GB/T17986.1-2000房产测量规范》第8.2条“房屋建筑面积测算”中8.2.2c)项：“未封闭的阳台、挑廊、按其围护结构外围水平投影面积的一半计算”、8.2.3b)项“突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等不计算建筑面积”，该规范附录B1成套房屋建筑面积的测算中Bl.1条：“成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成”，B1.4条“其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积”；《2014建筑工程建筑面积计算规范》第3条“计算建筑面积”3.0.21条“在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积”、第3.0.27条第7项“窗台与室内地面高差在0.45m以下且结构高在2.10m以下的凸（飘）窗，窗台与室内地面高差在0.45m以上的凸（飘）窗不计算建筑面积”可知道，测量房屋建筑面积时，非封闭式阳台是按投影面积的一半计算建筑面积的，飘窗是不计建筑面积的，即房屋建筑面积=套内使用面积（未含阳台）＋套内墙体面积＋阳台1/2面积＋分摊面积，而投影面积是太阳直射时建筑的水平投影在地面的面积，等于套内使用面积（未含阳台）＋套内墙体面积＋阳台面积＋飘窗面积＋分摊面积，因此投影面积与建筑面积是不同的两个概念，因此，不能通过该两者来得出对被告交付的房屋面积比合同约定面积少的结论，原告该主张不能成立。
三、对于原告主张退还的各项收费及利息，意见如下：1、对于办理产权证、办理银行贷款抵押登记及房屋维修基金所支出的各项费用，属于代收代缴的费用，被告同意进行结算，多还少补，被告实际支出的费用如下：（1）契税6529.07元，有税务部门出具的契税发票。（2）测绘费160元，有房产部门出具的测绘费发票。（3）交易手续费421元，按2012年缴费标准，按房屋的建筑面积140.41㎡、3元/㎡计交的，被告已实际为原告支出了该笔费用，有支出房地产交易手续费的发票及所附名单可证实。高州市房产局出具的《关于桂圆路家福住宅小区合同纠纷的答复》中所列的办理产权证的各项费用标准是2016年的标准，不具有可参照性。（3）监督管理服务费871元，按2012年缴费标准，按申报的购房款435271元的2‰计交的，被告己实际为原告支出了该笔费用，有支出监督管理服务费的发票及所附名单可证实。（4）登记费320元，办理产权证及他项权证（即抵押登记）过程中，需要支出预告登记、预抵押登记、办理产权证登记、办理正式抵押登记共四笔登记费，每笔80元，共320元，有房产部门出具的登记费发票可证实。（5）查档费200元，办理产权证及他项权证（即抵押登记）过程中，需要支出预抵押查档证明费50元、办证查档证明费50元（150㎡的）、转正式抵押查档证明费50元、申请低税率所需的唯一住房查档证明费50元，合计200元，有房产部门出具的发票可证实。（6）评估费2175元，该费用是当时办理银行按揭贷款必须进行价值评估而支出的评估费用，有相关的发票为证。（7）维修基金3508元，有相关的发票为证。（8）买卖合同印花税27元、产权证工本费10元、印花5元、书面咨询费392元、他项权证工本费20元；虽然房产部门未出具这些费用的票据给被告，但这些都是签署商品房买卖合同及办理产权证过程中所必须支出的费用，并不属于乱收费。以上14638.07元，已收27518元，应退还12879.93元。2、水电报装费5000及对讲门、不锈钢扶手1500元，根据双方签署的《商品房买卖合同》第四条所约定，该三项费用是未包含在的计收购房款中的，是需原告另行支付的费用，该三笔费用是属于包干的材料及人工费用，且目前被告已为原告报装了水并且安装了对讲门、不锈钢扶手，己履行了相关的义务，其主张退还没有依据。3、关于原告主张的多收费用的利息问题，在房屋权证办理完成之前，双方均无法准确确定办理房屋权证所需的具体费用，只能大概估算，业主向开发商预缴的办证费用超过实际所需费用符合常理，不是被告的过错造成多收费用的，而且双方并没有对多收办证费用的利息进行约定不存在返还利息的约定。原告主张答辩人支付多收取办证费用的贷款利息无事实依据和法律依据。
四、《商品房买卖合同》才是双方的真实意思表示，双方应该按该合同履行，应按投影面积进行计算。首先，从真实意思角度来看：第一，双方在同一时间签署面积、单价、总价款都不一样的合同，必有一份合同不是双方真实意思表示，由于备案合同即《广东省商品房买卖合同》是双方必需要签的合同，如果该合同是双方的真实意思表示，那么根本就不需要再签署《商品房买卖合同》，因此，《商品房买卖合同》才是双方的真实意思表示；第二，双方在《商品房买卖合同》中明确注明“收款以本合同为准”，原告实际履行时也是按《商品房买卖合同》的约定支付购房款的。因此，从合同的签订形式及履行情况可看出，《商品房买卖合同》才是双方真实意思表示，《广东省商品房买卖合同》不过是双方应付房产管理部门的备案及办证要求所签订的合同，不是双方最真实的意思表示。其次，从合同效力来看：第一，《商品房买卖合同》中有双方的签名盖章，双方又已按该合同约定履行，该合同是双方的真实意思表示，合同条款又不存在任何违反国家法律法规的禁止性规定，也不存在合同法第52条所规定的无效的情形的，因此，该合同及合同条款合法有效。第二，相反，备案合同即《广东省商品房买卖合同》中第三、第四条通过减少面积、降低购房款金额以达到少交税费及相关办证费的目的及效果，损害了国家利益，根据合同法第52条的规定，应为无效条款，不能予以适用。
五、根据合同约定可知，双方是约定按《商品房买卖合同》的约定收款，且是不按投影面积进行计价的，能通过对比产权证的建筑面积得出被告交付的房屋面积不符合约定面积的结论,原告要求退还多收购房款的主要缺乏依据。首先，根据《商品房买卖合同》附注，注明了“收款以此合同为准”，因此，根据购房款的支付，应按该合同约定履行。其次，双方在买卖涉案房屋时，在《商品房买卖合同》及《广东省商品房买卖合同》附件四《补充协议》中都约定，双方约定146.70㎡的面积为投影面积，且是按投影面积146.70㎡计价的，主要表现如下：第一，《商品房买卖合同》第二条第1款约定：“建筑面积约146.70㎡(含飘窗面积和分摊面积）”、第2款约定：“《广东省商品房买卖合同》中第三条关于商品房的约定面积，均按建筑投影面积计算，阳台面积和飘窗面积不予折半。办理房产证时，如果房产部门要求折半办证，计价面积不变（注：飘窗面积不办理房产证）”，《广东省商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第3条约定：“《广东省商品房买卖合同》中第三条关于商品房的约定面积，均按建筑投影面积计量。”由此可证实，当时双方所约定的面积146.70㎡是指投影面积，是包括飘窗、阳台的面积。第二，《商品房买卖合同》第三条约定：“买卖房屋的计价面积按建筑投影面积计算，买卖房单价为套房每平方米4030元，总房价为591200元。”，折算回来，即投影面积为146.70㎡,这与该合同第二条约定的面积相同，由此可见146.70㎡是指投影面积。第三，《广东省商品房买卖合同》第三条约定房屋建筑面积为140.41㎡，该合同所附的《房屋面积测绘报告》也显示建筑面积为140.41㎡，由此可证实，买卖商品房时，原告就知道其计价面积146.70㎡与房产局测绘的建筑面积140.41㎡不同，但仍按146.70㎡支付购房款，由此可证实，原告是知道计价面积是按投影面积计价的，而不是按建筑面积。因此，按《商品房买卖合同》的约定收费，并按投影面积146.70㎡计价是双方协商一致的结果，应受法律保护。而且，如被告答辩状中所述，根据《GB/T17986.1-2000房产测量规范》第8.2条，产权证的建筑面积与投影面积测量计算方法是不同的，房屋建筑面积=套内使用面积（未含阳台）+套内墙体面积+阳台1/2面积+分摊面积，而投影面积=套内使用面积（未含阳台）+套内墙体面积+阳台面积+飘窗面积+分摊面积，不能通过对比产权证上的建筑面积得出被告未按约定交付符合约定面积的房屋给原告的结论，即不能证明被告存在少交房屋面积多收购房款的事实，原告要求退还多收购房款的主张依据不足。
六、关于原告主张退还的各项费用问题，具体意见如下：
第一，办理产权证及银行贷款抵押登记的费用、房屋维修基金该三类费用，实际上都是属于办理产权证及他项权证过程中所需支出的费用，双方已经在《商品房买卖合同》第四条第1款及《家福小区购房费用表》中约定，应由买受方即原告承担。由于该三类费用属于代收代缴的费用，应结合被告实际支出的费用金额进行结算，多还少补，具体支出金额见被告答辩状及提供的证据。第二，关于水电报装费、对讲门、不锈钢扶手，双方在签署《商品房买卖合同》时，已经在合同中第四条第2款及《家福小区购房费用表》明确约定除了购房款外还需支付这三项费用，并且通过列表的方式予以明码标价，从这可以看出，被告所收取的购房款中是未包含该三项费用的，而原告对此也是知情的，关于该三项费用的收取是双方协商一致的结果。由于被告已经做到了明码标价，是符合《广东省物价局关于商品房销售盟友标价的规定》的，并不存在乱收费的事实，而且《广东省物价局关于商品房销售盟友标价的规定》仅为部门规章，不属于法律法规，也不能据此规定来认定双方关于收缴该三项费用约定无效。
本院经审理认定如下事实：2012年12月31日，原告冯日与被告高州市城市建设发展有限公司签订《商品房买卖合同》，合同中约定：原告冯日向被告高州市城市建设发展有限公司购买位于高州市桂圆路××小区××房，建筑面积为146.70㎡（含飘窗面积和分摊面积），三房二厅，小车车库B21号，买卖房屋的计价面积按建筑投影面积计算，房屋单价为每平方米4030元，总房价为591200元，小车车库总价为155000元，以上合计746200元。原告需要向被告支付办房产证每户费用27518元及其他费用每户9940元，以上合计37458元必须在办证前交情。双方并签订有《家福小区购房费用表》，详细约定办理房产证费用、办理银行按揭费用（房产局代收）、房屋维修基金以及其他费用，原告按费用表的约定交付了相关费用给被告。双方签订上述购房合同后，原告为其购买的高州市桂圆路中段家福小区A幢701房向中国农业银行股份有限公司高州市支行抵押贷款260000元。原告按上述《商品房买卖合同》的约定支付房款591200元、小车库款155000元、办理房产证费用、办理银行按揭费用、房屋维修基金及其他费用37458元共计783658元给被告。
2015年12月8日，高州市房地产管理局为原告办理了高州市桂圆路57号（家福住宅）A幢701房的房产证，证号为：粤房地权证高字第××号。其中建筑面积为140.32㎡，套内建筑面积为122.58㎡，分摊面积为17.74㎡。《商品房买卖合同》中的广东省高州市桂圆路中段家福小区A幢801房与房产证中的广东省高州市桂圆路中段家福小区A幢701房为同一房屋。原、被告双方买卖的为房产证上的广东省高州市桂圆路中段家福小区A幢701房。被告已经将房屋交付给原告使用。
另查明，原告于2012年12月31日与被告另签订一份茂名市住房和城乡建设局、茂名市工商行政管理局监制的《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》，合同约定：原告冯日向被告高州市城市建设发展有限公司购买位于高州市桂圆路××小区××房，房屋单价是每平方米3100元，其中建筑面积为140.32㎡，套内建筑面积为122.58㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为17.74㎡。另在当日原告又签订有一份《附件四：合同补充协议》给被告，约定《广东省商品房买卖合同》中第三条关于商品房的约定面积，均按建筑物投影面积计量，所应交的税、费，除法律规定由出卖人承担外，其他一切费用由买受人承担、预付，由出卖人统一交缴，在买受人领取房产证时多还少补。（一）被告提交有高州市地方税务局城区税务分局出具的纳税人为原告的2016年6月30日住房买卖契税6529.07元、高州市房地产管理局在2012年9月4日的16480元（测绘共103户，每户160元）房屋测绘费发票、2013年3月20日的16770元商品房预售款监督管理服务费发票与8679元房地产交易手续费发票。（二）被告提交有以原告名义分别交纳的高州市房地产管理局在2013年3月22日收取房屋登记费80元（预告）、2014年5月4日收取房屋登记费80元（抵押）、2016年2月18日收取房屋登记费80元（抵押）。（三）被告提交的高州市房产管理局在2015年10月15日的曾玉琼等134份房屋所（共）有权证书工本费300元、房屋登记费-
住房登记费8160元、房屋登记费-
非住房登记费17600元合计26060元票据。（四）被告提交有高州市房地产管理局在2015年10月10日的过户档案证明费20950元（17100元+3850元）、2016年2月3日的抵押档案证明费50元。（五）被告提交有以原告名义分别交纳的高州市房地产管理局在2014年5月4日收取档案证明费50元（预售）及在2013年3月29日高州市宏扬房地产评估有限公司收取的评估费2175元。（六）被告提交有2015年8月4日的原告唯一住房证明档案证明费50元发票。（七）被告提交有2015年10月10日以原告名义交纳的住宅专项维修资金3508元（住宅建筑面积140.32㎡）专用收据。（八）2013年的3月21日、7月18日、7月19日高州市供水公司供水工程分公司分别收取105户的自来水安装工程款137000元（50000元+50000元+37000元）、1991元、45270元。
因原告认为在2012年交费时与被告约定多还少补，但被告方没有将发票交给原告方，在2015年原告曾主张被告退费。另在2016年原告到高州市房地产管理局调取《广东省商品房买卖合同》原件时，发现所购买的房屋面积有差异，后原告分别在2016年2月7日起至2017年2月24日期间分别向不同职能部门反映投诉解决未果，致发生双方发生纠纷。
被告在答辩状及庭审中均认为《商品房买卖合同》才是双方的真实意思表示，《广东省商品房买卖合同》是双方应付房产管理部门的备案及办证要求所签订的合同，不是双方的真实意思表示。
实际上，原、被告双方进行自原告交定金向被告购买位于高州市桂圆路中段家福小区A幢701房至缴清房款、办证等其他相关费用等一系列行为均按《商品房买卖合同》约定履行。
本院认为，原、被告在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易价格，该价格条款无效。因此《商品房买卖合同》才是原、被告双方的真实意思表示。且原、被告签订的《附件四：合同补充协议》，约定《广东省商品房买卖合同》中第三条关于商品房的约定面积，均按建筑物投影面积计量，所应交的税、费，除法律规定由出卖人承担外，其他一切费用由买受人承担、预付，由出卖人统一交缴，在买受人领取房产证时多还少补。因此，双方应按该合同约定履行，以投影面积进行计价。本院对被告主张按照真实的交易价格履行合同的辩解予以采纳。
由于《广东省商品房买卖合同》是原、被告双方在房产管理部门的备案及办证要求所签订的合同，不是双方的真实意思表示。原、被告在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易价格，登记机关未能按照真实价格核算或者追缴税费。对追缴部分税费的负担，由原、被告协商，不能协商一致的，由原、被告按照法律规定负担。因此，原告主张退还的各项费用问题，待原、被告补缴相关税费后，按原、被告签订的《商品房买卖合同》约定分担或按照法律规定负担。
至于被告认为原告的诉求已过诉讼时效问题，因被告提交其以原告名义交纳的由高州市房产管理局于2016年2月3日收取档案证明费50元。这已证明原、被告买卖房屋之后办理相关税费手续尚未完成，且属于原、被告签订的《附件四：合同补充协议》约定履行范围内。原告在2017年6月10日起诉，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，原告的起诉没有超二年的诉讼时效。被告认为原告的诉求已过诉讼时效的主张于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
驳回原告冯日的全部诉讼请求。
案件受理费642元，由原告冯日负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。
审判员 李仁仲
二〇一七年八月二十三日
书记员 黄剑锋