山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第3690号
原告山东鲁商物业服务有限公司，住所地济南市。
法定代表人董红林，董事长。
委托代理人任金宇，男，该公司员工，住济南市。
委托代理人张秋艳，女，该公司员工，住济南市。
被告郭晓敏，女，1963年12月19日出生，回族，济南回民中学教师，住济南市
委托代理人宋建民（系被告郭晓敏丈夫），男，山东中大会计师事务所有限公司董事长，住济南市。
原告山东鲁商物业服务有限公司与被告郭晓敏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东鲁商物业服务有限公司法定代表人董红林的委托代理人任金宇、张秋艳，被告郭晓敏的委托代理人宋建民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告山东鲁商物业服务有限公司诉称：原、被告为物业服务关系，被告为济南市市中区银座晶都国际小区3号楼房屋业主，建筑面积145.49平方米。2008年11月2日，原、被告签订《前期物业服务协议》，合同约定原告向其提供物业管理服务，业主郭晓敏按建筑面积1.8元/月/平方米的标准向原告缴纳物业费，如逾期付款应根据欠款金额按每日千分之零点零五的标准向原告支付违约金。合同生效后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2011年10月1日至2015年12月31日，被告共欠物业费13356.90元，止于2015年10月29日形成滞纳金4007元，原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了《前期物业服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付物业费13356.90元；2、被告支付以13356.90元为基数，自2011年10月1日起至本判决生效之日止，按日0.05‰的标准计算的滞纳金。
被告郭晓敏辩称：前期物业协议违法且无效。根据《物业管理条例》第二十四条、第五十七条规定，本案前期物业协议应为无效。因为建设单位没有经过招投标，而是直接让所属物业公司接手物业管理。且前期物业服务协议属于霸王协议，开发商和物业是关联单位，实际是一家，当时如不签他们格式前期物业服务协议，业主就没法拿到钥匙入住。在这份协议中物业应尽义务写的不详尽，我们入住时，物业说我们三号楼是高档住宅，全封闭管理，我们入住后，前两年是全封闭式管理，当时大堂有人24小时值班，地下停车场进楼口也时常有人看管并且门禁完好，现在人员全部撤走，门禁、监控坏而不修，我们在此居住没有安全感，物业公司把安全整体转包给保安公司，保安公司派来的什么人都有，有残疾人、小偷等。我们住户时常被偷。我们在此生活安全何在，现在院内随便进、后大门拆除，楼内随便进、无人坐堂、门禁早已坏掉，业主们说：我们这不是封闭式住宅，也不是开放式住宅，而是放开式住宅。合同一方山东鲁商物业服务有限公司银座晶都国际服务中心不适格，没有营业执照，且它不具有物业服务的资质，它签订的合同应为无效，这说明他们知道他们的行为是违法的，故意用不具有法人资格的银座晶都国际服务中心来欺骗业主。鲁商已经不是第一次欺骗我们广大业主了，售楼时鲁商说我们3号楼是住宅，可办房产证时，他们以楼号不对为名让我们去修改合同，他们偷偷把我们订立合同上的住宅改成公寓，我们发现后与他们进行了长达一年多的抗争，我们广大业主也自动联合起来去市府、市委上访，济南电视台也专题报道过一次，后在鲁商的压力下，未再跟踪报道。我们楼上住的台胞在我们上访时，对市委秘书长说：你们封锁消息不让报道，我要让台湾的新闻进行报道。我们楼上住的侨胞也对市委秘书长说：我将通过外交部与你们要说法，市委秘书长当即表示尽快处理此事，让台胞、侨胞放心。过了两天市有关领导把我们维权的其中十几个人叫去，秘书长给我们说市里已经尽了最大努力，土地的性质已经在国家土地资源部备案，市里已经没有能力变更，你们的房产证名字可不可以叫公寓式住宅，一切按住宅办理，如以后国家政策变化，鲁商承担一切损失，并让我们做好台胞、侨胞、少数民族及广大业主的工作，不要让事态扩大，我们丢乌纱帽事小，引起政治事件，给党和国家名誉造成影响事大。我们去的人进行了短暂的商量，认为秘书长说的合情入理，我们就回去做广大业主的工作，并以此办理了房产证。这次他们又再次欺骗广大业主，如果让骗子和违法者的企图得逞，请问公平正义何在，法律尊严何在，社会怎能安定祥和。违反协议，未经业主同意，擅自把安全、卫生整体转让给他人，由此造成我们在此生活的安全、卫生达到极差的地步，物业的工作除了安全、卫生还有什么工作？门禁长期处在坏而不修状态，形成摆设，2012年7月我丢失自行车一辆，去监控室查监控，结果监控大部分是坏的，无法查看，2015年6月我停放在院内的汽车被砸了三个小坑，我让物业查一下监控，回答我监控看不见。允许其出租的2号楼和3号楼之间的无烟商铺，在下水等不具备开饭店条件的情况下，擅自改动，将污水管顺墙而下，造成污水在雨水明渠中流淌三百多米，严重妨碍市容观瞻，更严重的是夏天院内恶臭熏天，蚊子、苍蝇满天飞，老鼠、黄鼠狼遍地跑，蟑螂爬满楼，现在家家都被蟑螂所困扰，严重影响我们的生活。我们业主的活动室和一些公共用房，被物业出租给他人，使我们业主失去活动场所。在2号楼和3号楼之间的商铺商建有两处违章临时建筑，即影响美观，又污染环境，由于一开始当花房用，花土堆积楼顶，风一吹，院内沙土飞扬，且违反物业管理条例第五十条和第六十六条之规定。社区内外面车辆随意停放无人管，下雨天门厅内放满外面车辆，业主进出都很困难。由于近年来，物业管理越来越差，晶都院内成了回民小区遛狗遛鸟的场所，狗屎随处可见，业主晚上在院内走走，经常会踩到狗屎，时常有一些男孩在院内飚摩托车，严重影响我们的安全和安宁，而无人问津。我们院的消防通道大门坏了，他们不修好，直接把大门焊死了，如遇火灾，将对业主造成巨大危害。物业对出租的房屋、公共设施、公用场地及户外经营性广告等收入不公开，没有弥补物业服务费，且违反物业管理条例第六十六条规定。起诉状中所述物业服务费错误，由于开发商鲁商置业在售楼时有欺诈行为，为了让我们签补充协议，减免我们一年物业费（2011年9月30日至2012年10月1日），当时鲁商置业已通知物业，物业也同意了。综上所述，协议既不合法也不成立，且他们没有按照此违法且不成立之协议进行服务，他们在我们业主的地面上非法且不负责的胡闹，已经严重影响我们业主居住和生活，在济南市乃至山东省我们也没有见过物业服务如此差的高档住宅。我们多次向他们提出，他们一直没有改进，而且越来越差。更可气的是银座服务中心的韩经理，知道他们服务不好，对拒交物业费的业主实行不同的收费标准，从5折到9折不等，其目的就是想破坏我们业主的团结，我认为我们不但不应交物业费，而且应当让鲁商物业因违反和欺骗承担法律责任，给我们广大业主赔偿精神损失和生活不便带来的损失。
经审理查明：银座晶都国际小区系由山东银座地产有限公司开发建设。2006年10月30日，山东银座地产有限公司（甲方）与原告山东鲁商物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，该合同约定山东银座地产有限公司委托原告山东鲁商物业服务有限公司对其开发建设的银座晶都国际项目提供前期物业服务。合同第七条第1项约定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高级公寓：1.80元/建筑平方米/月；……”第八条约定：“物业服务费应按甲方通知的收房日期起计收。入住时业主预付半年的物业服务费。入住后按季度交纳，具体时间为当季的5日之前交纳。……”关于合同期限，该合同第五条约定：“前期物业服务期限暂为3年，自2008年10月31日至2011年10月30日。合同期满后，未出现第七章‘合同的解除和中止’情形的，本合同延续，直至新物业服务企业接管为止。”第七章第十七条约定：“……本合同期满，尚未成立业主大会，或虽成立业主大会但尚未与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同的，乙方不得擅自终止物业服务，应继续按本合同的服务与收费标准提供服务，直至新的物业服务企业承接，期间的物业服务费用由业主仍按本合同约定标准交纳。”涉案小区尚未成立业主委员会，原告山东鲁商物业服务有限公司一直在涉案小区提供物业服务。
被告郭晓敏系济南市业主，该房屋的建筑面积为145.49平方米。自2011年10月1日至2015年12月31日，被告郭晓敏未向原告山东鲁商物业服务有限公司交纳物业费13355.98元（145.49平方米×1.8元/月/平方米×51个月）。
庭审中，被告郭晓敏提交了通知、业主联合签名的证明及照片一宗，以证明原告山东鲁商物业服务有限公司将涉案小区保安、保洁外包及物业服务存在的问题。原告山东鲁商物业服务有限公司认为：1、对通知无异议，保安及保洁确实外包了，但符合物业管理条例第四十条的规定；2、对证明的真实性有异议；3、对污水的照片真实性无异议，但该照片明确所示该区域为下水道及雨漏，同时其已要求外包的保洁公司及沿街商铺定期对该区域作出清扫；4、对外来人员遛狗遛鸟照片真实性有异议，无法证明遛狗人员非小区业主；5、对消防大门被焊死的照片真实性无异议，但该消防大门此前已损坏，因申请动用公共维修基金未得批复，无法对此修理，为保障小区业主人身财产安全，故不得已做此行为；6、对北大门被拆除无人看守的照片真实性有异议，该区域有正常卷帘门，同时也严格按照管理时间进行巡逻；7、对外面车辆随意停放的照片，因涉案小区并非封闭式小区，且是否为封闭式小区也不是由原告决定，涉案小区包含写字间楼，有多数工薪阶级在此上班，原告已作出安全警示牌提醒业主不得在规划停车区域外自由停放自行车，但因人数众多，且开发规划时无此停车规划，亦无奈之举。
以上事实，由前期物业服务合同及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告山东鲁商物业服务有限公司与山东银座地产有限公司签订的《前期物业服务合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对包括被告郭晓敏在内的小区全体业主均具有约束力。被告郭晓敏主张开发商在售楼时有欺诈行为，原告山东鲁商物业服务有限公司为此同意免除一年的物业费作为补偿，但对此未提供证据予以证实，原告山东鲁商物业服务有限公司对此不予认可，故对被告郭晓敏提出的此项抗辩理由，本院不予采纳。关于被告郭晓敏提出的原告山东鲁商物业服务有限公司将保安及保洁外包问题，《物业管理条例》第四十条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。原告山东鲁商物业服务有限公司将保洁及保安服务业务外包并不违反规定。关于被告郭晓敏提出的物业服务不到位问题。本院认为，被告郭晓敏提交的证据并不能反映小区的常态，且物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，原告山东鲁商物业服务有限公司在物业管理方面存在的服务瑕疵应属于一般瑕疵，故被告郭晓敏主张不交纳物业费的上述抗辩理由不能成立，本院不予支持。故，被告郭晓敏应向原告山东鲁商物业服务有限公司交纳2011年10月1日至2015年12月31日期间的物业服务费13355.98元，对于原告山东鲁商物业服务有限公司主张的超出部分，本院不予支持。关于滞纳金的问题，本院认为，前期物业服务合同中并未约定滞纳金，被告郭晓敏亦并非无故不及时交纳物业服务费，故对原告山东鲁商物业服务有限公司要求被告郭晓敏支付滞纳金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、国务院《物业管理条例》第四十条、第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告郭晓敏于本判决生效之日起十日内支付原告山东鲁商物业服务有限公司自2011年10月1日至2015年12月31日的物业服务费13355.98元。
二、驳回原告山东鲁商物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费130元，由被告郭晓敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 宋 芳
人民陪审员 乔永欣
人民陪审员 关晓军
二〇一六年五月十六日
代理书记员 商玉莹