文书内容广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终342号上诉人（原审原告）：杜彦萍，女，汉族，住广东省广州市白云区。委托代理人：朱帆，广东广颂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远碧桂园物业发展有限公司。法定代表人：周淑婷。委托代理人：于长兴，公司员工。上诉人杜彦萍因与被上诉人清远碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初2209号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。碧桂园公司答辩称：一、涉案房屋在合同约定的交付期限前已经办理了竣工验收备案手续，完全达到合同约定的交付条件，可以交付给上诉人使用。二、涉案房屋的装饰、设备标准已经完全达到合同约定的交付标准，不存在影响居住使用的质量问题，上诉人无权拒绝收房。三、答辩人已经依约在合同约定交付期限内向上诉人交付房屋，但上诉人以各种借口拒绝收房，在此情况下，涉案房屋应视为已经依约交付，答辩人无需承担任何责任。四、上诉人主张答辩人未出示《住宅质量保证书》等文件不合常理，实为上诉人拒绝收楼的借口。涉案房屋在合同约定的交付期限前已经取得了《竣工验收备案表》，而《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》是住建部门提供的统一版本，答辩人不存在任何出示的障碍，故上诉人提出的该节理由只是其拒绝收房的借口。五、上诉人购买涉案房屋并非用于居住，而是用于投资，上诉人拒绝收房的真正原因是意欲将房屋毁损灭失的风险转嫁给答辩人，同时达到拒付物业管理费的目的。六、在房价快速上涨的行情下，上诉人购买的房屋已经大幅升值，上诉人已经获得巨额预期利益，现又向答辩人索赔巨额违约金，违背了诚实信用原则。杜彦萍向一审法院起诉请求：1、碧桂园公司向杜彦萍交付符合合同约定的房屋；2、碧桂园公司向杜彦萍支付迟延交房违约金（自2011年8月31日起至实际交付之日止，每日按已付房价款的万分之三计算），暂计至起诉之日约为500000元；3、案件诉讼费由碧桂园公司负担。一审法院认定事实：2010年9月24日，杜彦萍与碧桂园公司签订《广东省商品房买卖合同》（包括附件一、二、三、四），约定杜彦萍向碧桂园公司购买位于清远市××假日半岛××云天××街××号房屋，房屋总价款2322345元；买受人必须在签订合同时付该商品房总价款的50%给出卖人，即1162345元，在2010年10月24日前付该商品房总价款的50%给出卖人，即116万元。其中第八条，出卖人应当在2011年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十一条，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十三条，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照本合同附件四《补充协议书》第十一条约定处理。《广东省商品房买卖合同》后附件一：房屋平面图；附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三：装饰、设备标准；附件四：合同补充协议。作为《商品房买卖合同》附件四的补充协议书，其中第十一条约定，该商品房由出卖人统一装饰，该商品房的设备数量及装饰标准等按《商品房买卖合同》附件三的约定，……出卖人按照《商品房买卖合同》附件三约定的装饰项目进行配置和交付。除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件三约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。第十二条关于交楼手续的约定为，《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容删除，修改为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续，买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。第十三条约定，该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。合同附件四补充协议后附录一：《住宅质量保证书》；附录二《税费及其他应付款项明细》；附录三：《委托办理权属登记协议书》。另查明，在双方签订《商品房买卖合同》时，碧桂园公司向杜彦萍出示了《住宅质量保证书》，明确约定保修项目、保修期限、保修责任及备注情况说明，这些内容经杜彦萍签名确认。签订合同后，杜彦萍按照《商品房买卖合同》的约定付清了全部房款。再查明，涉案房屋于2010年12月7日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，于2010年12月14日经竣工验收备案，该备案表备案文件有工程竣工验收报告、工程施工许可证、施工图设计文件审查意见、单位工程质量综合验收文件、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料、规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件、施工单位签署的工程质量保修书、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、法律、规章规定必须提供的其他文件、备案机关认为需要提供的有关资料。碧桂园公司于2013年10月14日通过挂号信形式向杜彦萍寄送了《催促收楼通知书》，但杜彦萍表示没有收到资料。2017年5月17日，碧桂园公司通过中国邮政EMS的形式向杜彦萍在本案判决中的地址寄送《催促收楼通知书》，但杜彦萍同样表示没有收到资料。庭审中，对于收楼的情况，杜彦萍表示其有按照合同约定的房屋交付时间前往现场收楼，但是表示碧桂园公司没有按照合同第八条、第十一条的约定出示相关材料，因此拒绝收楼，其后也曾3次前往现场收楼，对此，碧桂园公司表示杜彦萍有前来收楼，但是当时杜彦萍认为房屋存在一些小的问题，因此拒绝收楼，对于需要出示的材料是因杜彦萍拒绝收楼而拒绝接收，碧桂园公司不存在拒绝出示的情况。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。杜彦萍因购买位于清远市××假日半岛××云天××街××房屋而与碧桂园公司所签订的《广东省商品房买卖合同》（包括附件一、二、三、四），是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于本案是否存在迟延交房的问题，第一，根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在2011年8月30日前，将经验收合格并符合本合同附件三的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用，从现有的证据来看，本案房屋于2010年12月14日已经竣工验收备案，已经满足了交付的其中一个条件，对于另一个交付条件，装饰、设备标准方面，杜彦萍认为房屋的装饰、设备标准与合同约定不一致，无法达到交付标准，但并没有提供相关依据佐证，一审法院不予采信，因此，一审法院认定房屋已经达到了交付的标准和条件；第二，对于杜彦萍认为碧桂园公司拒绝向其出示《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》因而拒绝收楼，从而导致房屋交付迟延的问题，根据碧桂园公司所提供的竣工验收备案文件显示，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》在竣工验收备案时已经齐备，且房屋在合同约定的交付时间已经竣工验收备案完毕，在正常的房屋交接过程中，碧桂园公司无须故意不出示上述材料而导致业主拒收房屋，这样做也并不符合碧桂园公司的利益，而杜彦萍在本案中也并无提供碧桂园公司故意不出示上述材料的证据予以佐证，且《住宅质量保证书》在杜彦萍购买房屋时碧桂园公司就已经出示并经杜彦萍签名确认，因此，对杜彦萍主张碧桂园公司拒绝出示相关材料的主张，一审法院不予采信；第三，根据《商品房买卖合同》附件四的补充协议书中第十二条的约定，杜彦萍应按约定的交付期限自行到碧桂园公司所在的售房部联系并办理交接房使用手续，买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。综上，对至今未收房的责任，杜彦萍应自行承担，杜彦萍可径直到碧桂园公司的售房部办理收房手续，对于杜彦萍主张碧桂园公司逾期交房的事实，因缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。判决：驳回杜彦萍的全部诉讼请求。案件受理费4400元，由杜彦萍负担。本院二审期间，被上诉人提交《清远市商品房质量保证书》、《清远市商品房使用说明书》模板各一份及该小区其他业主签署的《清远碧桂园物业及资料移交书》一份，拟证明按照房屋交付流程，被上诉人在交房的同时向上诉人移交上述文件，上诉人提出被上诉人无法出示上述文件的理由不成立。本院依法组织双方进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：上诉人拒绝收房的理由是否成立。根据本案查明的事实，涉案房屋在约定的交付期限届满前已经达到了合同约定的交付标准，上诉人起诉提出其拒绝收房的理由主要包括房屋存在质量瑕疵和被上诉人未按照约定出示相关交接文件。本案二审诉讼过程中，上诉人明确表示房屋质量瑕疵并非影响其收房的原因，其拒绝收房的理由仅为被上诉人未按照约定出示相关交接文件。涉案合同第十一条约定，双方进行房屋交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件即《竣工验收备案表》，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。对于被上诉人是否有拒绝出示《竣工验收备案表》等文件的行为，双方当事人除各自的陈述外，均未提供相应的证据证明，对此，本院结合双方陈述的合理性及双方的举证能力等对该事实作出认定。首先，双方签订的合同是行政机关统一印制的示范版本，合同第十一条要求出卖人在交付房屋时出具《竣工验收备案表》等文件的主要目的是保障买受人接收到质量合格的房屋。在合同约定的三份文件中，《竣工验收备案表》是需要经过质量验收合格并经行政机关审批才能取得的文件，是房屋质量合格的重要依据。而《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是在行政机关审批时需提交的备案文件，也就是说，取得《竣工验收备案表》前已经取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。本案中，被上诉人于2010年12月14日取得《竣工验收备案表》，截至该时间点，被上诉人已经持有《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》三份文件。在被上诉人持有上述文件的前提下，如上诉人以拒绝收房为条件要求被上诉人出示上述文件，被上诉人拒不出示的做法不合常理。其次，按照合同的约定，被上诉人的义务为出示上述文件，在上诉人不配合办理交接手续的情况下，被上诉人对于出示这一行为难以举证。相反，涉案房屋约定交付时间为2011年8月，距上诉人提起诉讼长达约六年时间。按照上诉人的陈述，其多次要求被上诉人出示上述文件，如被上诉人拒不提供，上诉人持有相应证据的可能性更大。故上诉人要求被上诉人承担举证责任，本院不予采纳。民事诉讼中，事实认定的规则为证据高度盖然性规则，结合本案的实际情况，上诉人对于被上诉人拒不提供相关文件这一主张的举证并未达到高度盖然性，本院对上诉人的该节主张不予认定，其以此为由拒绝收房，相应的责任由上诉人自行承担。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人杜彦萍负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一八年三月三十日书记员  钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。12