浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙衢民终字第395号
上诉人（原审原告）：郑先祥，男，1970年6月30日出生，汉族，住浙江省江山市。
上诉人（原审原告）：徐小娟，女，1967年5月29日出生，汉族，住浙江省江山市。
二上诉人共同委托代理人：毛苏华，浙江五正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：衢州市远大房地产开发有限公司。住所地：浙江省衢州市双港中路**号*楼东边三间。
法定代表人：金尔明，董事长。
委托代理人：许广平，浙江无剑律师事务所律师。
上诉人郑先祥、徐小娟为与被上诉人衢州市远大房地产开发有限公司（以下简称远大公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院(2013)衢柯巡民初字第22号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院认定：郑先祥、徐小娟系夫妻关系。郑先祥、徐小娟与远大公司于2009年8月13日签订《商品房买卖合同》一份，约定：郑先祥、徐小娟向远大公司购买座落于衢州”项目××住宅××套区曙光路5号衢州市“远大•欧景御花苑”项目第5幢5-6号住宅一套，房屋总价款1201150元；出卖人应当于2010年12月31日前将商品房交付买受人使用，并于2011年6月31日（法院认为，该日期实为2011年6月30日，合同文本系笔误）前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。同时，双方对逾期交房和逾期办证的违约责任进行了约定（详见合同文本第十、十六条）。合同签订后，郑先祥、徐小娟依约付清了全部购房款1201150元，但远大公司至今未按合同约定期限向原告交付房屋和权属证书，且未向郑先祥、徐小娟开具付款发票，故郑先祥、徐小娟提起诉讼。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案郑先祥、徐小娟与远大公司双方以商品房买卖合同的形式签订的商品房买卖合同，其主体合格，内容合法，属有效合同，对合同双方当事人具有法律约束力。根据合同约定，远大公司应当在2010年12月31日前向郑先祥、徐小娟交付经验收合格的商品房、2011年6月30日前取得相应的土地和房屋权属证书。如若逾期，远大公司须支付相应的违约金。现郑先祥、徐小娟据此要求远大公司支付逾期交房和逾期办证两项违约金，而远大公司提出了相应的答辩意见。针对双方观点分歧，法院逐一分析如下：第一，远大公司认为，至今未交房并非远大公司恶意拖延，而是因为建筑公司擅自延误工期。法院认为，合同具有相对性，”项目××住宅××套场经济生活中，合同的相对性应得到严格的遵守。本案郑先祥、徐小娟与远大公司之间的房屋销售合同依法成立并生效，合同中的义务条款对当事人具有约束力，违反合同约定义务而无约定或者法定的免责事由均须承担相应的违约责任。远大公司所称涉案商品房未按时交付系建筑公司擅自延误工期，并不产生违约的免责效力，故法院对此不予采纳。第二，远大公司认为，因房屋还未交付，本案现在不能同时主张逾期交房和办证两项违约金。法院对此不予认同。首先，购房合同系当事人双方自愿签订，合法有效，合同中明确载明远大公司向郑先祥、徐小娟交付商品房和办理相关权属证书的时间，具体明确，现远大公司已逾期交房和办证，显然与此相悖；其次，按时交房和办证等系合同载明的远大公司义务，现未交房虽非远大公司恶意所致，然逾期交房已是实然，其未按时办证乃系前者导致，他人不能要求别人为其违约行为承受权益的损害。加之，如果现在不允许郑先祥、徐小娟主张逾期办证的违约责任，而须等待远大公司交付房屋之后方可主张，这显然置郑先祥、徐小娟权益于一种飘忽不定的状态，因为远大公司何时能够交房是郑先祥、徐小娟所不能预知和影响的。再者，如若在交房之前不能主张逾期办证违约金，待到交房之后再行主张，违约起始时间也只应确定为2011年7月1日，故不难断定，逾期办证违约金现在主张与待交房之后主张并无二致。因此，法院对远大公司此抗辩意见不予采纳。第三，远大公司认为，房子没有交付，违约时间不能确定，现在无法计算违约金。法院认为，合同中远大公司交房和办证的时间确定、清楚，远大公司到期未履行相关义务，违约便已构成。至于违约时间的确定与否，并不影响郑先祥、徐小娟就已发生的违约损失请求远大公司承担责任。因此，远大公司的抗辩意见法院不予采纳。第四，远大公司认为，郑先祥、徐小娟主张的违约金过高，要求调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”按照合同约定的违约金计算方式计算，截止2013年5月22日，本案逾期交房的违约金为1201150元*0.00005*874天=52490.26元，逾期办证违约金为1201150元*0.0005*693=416198.48元，两项合计468688.74元。加之远大公司违约的状态仍在持续，从公平合理的角度出发，如此违约金显然过高，应予适当调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”远大公司要求降低违约金，本负有举证证明要求降低的理由及依据的责任。但从举证可能性的角度而言，远大公司难以举出因自己违约给对方造成损失的证据，而郑先祥、徐小娟也未能对其损失予以举证，其实际损失难以确定。法院认为，从订立合同的目的来看，郑先祥、徐小娟与远大公司之间关于违约金的约定更具惩罚性质，换言之，是合同双方对于违约所约定的一种私的制裁。鉴于《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，同样属于“私的制裁”的定金，其数额不得超过主合同标的额的百分之二十。基于类似的利益状况，该法的立法精神也应当体现在惩罚性违约金上，故法院对本案类推适用《中华人民共和国担保法》第九十一条，根据法官的自由裁量权，将本案现已发生的违约金酌情调整为1201150元*0.2=240230元。为防止远大公司懈怠履行合同义务，敦促远大公司及时交付房屋和办理相关权属证书，降低郑先祥、徐小娟权益损失，以后违约金仍按合同据实计算。另外，根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十条“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票”之规定，本案郑先祥、徐小娟已向远大公司支付了全额1201150元的购房款，故远大公司理应向郑先祥、徐小娟开具相应金额的发票。此外，郑先祥、徐小娟第一项要求远大公司交房与办证的诉讼请求，因涉及第三方行政权的行使，故该诉请法院难以支持。综上，依照《中华人民共和国发票管理办法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条的规定，判决：一、衢州”项目××住宅××套远大房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向郑先祥、徐小娟开具面额为1201150元的购房发票一份。二、衢州”项目××住宅××套远大房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付郑先祥、徐小娟逾期交付衢州”项目××住宅××套区曙光路5号衢州市“远大•欧景御花苑”第5幢5-6号商品房及逾期办理该商品房土地、房屋权属证书两项违约金，截止2013年5月22日，共计240230元；以后违约金按照合同约定据实计算。三、驳回郑先祥、徐小娟的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18818元，由衢州”项目××住宅××套远大房地产开发有限公司负担，于判决生效之日交纳。
判决后，郑先祥、徐小娟不服，向本院提起上诉称：一、违约金是否过高是事实认定问题，应当以证据予以证明。二、一审在未确定实际损失数额的情况下直接认定违约金过高并进行调整没有法律依据，属适用法律错误。三、一审认为本案可类推适用定金规定对约定违约金进行调整没有法律依据且违背法律规定。请求撤销一审判决第二项和第三项，改判被上诉人支付违约金合计347470元（计算至2012年12月1日，以后违约金据实计算支付）、交付房屋及相应权属证书等一审诉讼请求。
经审理，本院查明的案件事实与原审认定的事实基本一致。
本院认为：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，被上诉人远大公司认为约定的违约金过高，请求法院予以减少。根据双方当事人签订的《浙江省商品房买卖合同》对违约金的约定，计算至2013年5月22日止，本案逾期交房违约金和逾期办证违约金合计已达468688.74元，将近是购房款1201150元的40%。虽然被上诉人远大公司未能举证证明造成损失的实际数额，但上诉人郑先祥、徐小娟亦未提供依据证明其遭受的损失，而被上诉人远大公司违约的状态仍在持续，且为防止远大公司懈怠履行合同义务，保障郑先祥、徐小娟合法权益，原审法院判决对2013年5月22日以后的违约金按照合同据实予以计算。本院认为，原审法院对约定违约金过高的认定与本案事实相符，且判决实体处理也充分考虑了双方当事人的利益，适用法律并无不当。因本案双方当事人均未举证实际损失数额，原审法院类推适用定金规定，酌情调整违约金数额，并无不当。对于上诉人郑先祥、徐小娟要求被上诉人远大公司交付房屋及相应权属证书的请求，因涉及行政权，且相应的行政部门业已介入、监督，在本案中尚难以支持。综上，上诉人郑先祥、徐小娟的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2445元，由上诉人郑先祥、徐小娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜秀莲
代理审判员 潘 婷
代理审判员 常东岳
二〇一三年九月十七日
书 记 员 项红霞