广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贵民二终字第131号
上诉人（一审原告）贵港市港北区贵城街道三合社区居民委员会第一生产组。
诉讼代表人张月球，组长。
委托代理人姜爱军。
委托代理人郑先。
被上诉人（一审被告）贵港市巨星房地产开发有限公司，住所地贵港市。
法定代表人张小芳。
委托代理人鲍家志。
上诉人贵港市港北区贵城街道三合社区居民委员会第一生产组（以下简称三合第一生产组）因与被上诉人贵港市巨星房地产开发有限公司（以下简称巨星公司）确认合同无效纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2014）港北民初字第793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月19日受理后，依法组成由审判员李志廉担任审判长，审判员刘丽、代理审判员陈燕霞参加的合议庭，于同年4月22日公开开庭审理了本案。书记员梁明燕担任法庭记录。上诉人三合第一生产组的诉讼代表人张月球及委托代理人姜爱军、郑先，被上诉人巨星公司的法定代表人张小芳及委托代理人鲍家志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2005年6月20日，贵港市人民政府将位于贵港市人事局宿舍北面积为8522.02平方米的土地使用权划拨给三合第一生产组，作为拆迁安置项目建设用地。2005年10月31日，贵港市人民政府向三合第一生产组颁发贵国用（2005）第xx号国有土地使用证（以下简称xx号土地证），土地用途为住宅，使用权类型为划拨。
2006年11月21日，三合第一生产组在队长主持下召开村民小组会议，以1980年落实土地承包责任制时分到土地的44户数为标准，到会的共有39户户主。经村民开会讨论得出以下决议：一、按现状整体出让xx号土地；二、出让底价定为360万元，不含土地出让金；三、委托村民吕桂德、杨培进作为三合第一生产组的委托代理人办理出让事宜，负责与受让方签订出让合同并协助受让方办理过户手续；四、上述决议及因出让事宜发生的对委托代理人授权已经三合第一生产组全体村民同意，各户户主签名，加盖指模生效。当天，该会议进一步细化了吕桂德、杨培进的委托权限：一、就出让xx号土地与受让方签订出让合同；出让合同以受托人签名、加盖指模生效；二、代理结算出让所得款项；三、协助受让方办理过户手续，签收相关材料，此次会议形成了《生产队会议概要》、《关于同意出让土地使用权的意见》及《委托授权书》，到会的39户户主均在上述材料上签名捺指印。
2007年3月16日，三合第一生产组与巨星公司签订《土地使用权转让协议书》，约定三合第一生产组将xx号土地以365万元的价格转让给巨星公司；自签订转让协议之日起十日内，巨星公司一次性支付转让价款给三合第一生产组。转让后，所需的一切转让、登记及办证、纳税等费用全部由巨星公司承担。同时还约定转让协议书已由三合第一生产组全体社员讨论同意（以社员开会讨论会议概要签字作为转让协议附件），经由组长签字确认而发生法律效力。三合第一生产组的委托代理人吕桂德、杨培进在转让协议书上转让方处签名捺指印，巨星公司则在受让方处盖章。同日，巨星公司支付三合第一生产组土地转让款365万元，并由吕桂德、杨培进出具收据一份交由巨星公司收执。
后因xx号土地属划拨土地，需缴纳出让金变更为出让地后才可以进行过户登记。2011年1月27日巨星公司代三合第一生产组向贵港市国土资源局支付了3705056元土地出让金。2011年4月11日，贵港市人民政府就涉案地块为原告办理了贵国用（2011）第A号国有土地使用证（以下简称A号土地证），土地用途为住宅，使用权类型为出让。
2011年4月13日，巨星公司与三合第一生产组就涉案土地再次签订《土地使用权转让协议书》，约定三合第一生产组将A号土地以365万元的价格转让给巨星公司；自签订转让协议之日起十日内，巨星公司一次性支付转让价款给三合第一生产组。转让后，所需的一切转让、登记及办证、纳税等费用全部由巨星公司承担。同时还约定本转让协议书经由组长签字确认而发生法律效力。三合第一生产组的委托代理人杨培进在转让协议书上转让方处签名捺指印，巨星公司则在受让方处盖章。
2011年7月26日，经巨星公司申请贵港市人民政府就涉案土地向巨星公司颁发贵国用（2011）第B号国有土地使用证（以下简称B号土地证），土地性质为住宅，使用权类型为出让。
另查明，2008年7月31日前，吕桂德任三合第一生产组组长，2008年8月1日至2012年3月31日期间，杨培进任三合第一生产组组长。经三合第一生产组核查，上世纪80年代分田到户时，三合第一生产组共有44户235人；至2006年10月，三合第一生产组共有118户。贵港市公安局城东派出所证实1997年三合第一生产组登记在册户数为122户，2006年三合第一生产组户数无法核实。
一审法院审理认为，根据双方的诉辩，本案一审的争议焦点是：一、涉案的两份《土地使用权转让协议书》是否已经三合第一生产组集体讨论同意；二、双方签订的《土地使用权转让协议书》是否违反了法律法规的强制性规定；三、巨星公司与三合第一生产组某些工作人员是否存在恶意串通，损害三合第一生产组利益的行为。
就第一个争议焦点，该院认为，1、转让涉案土地已经过三合第一生产组集体三分之二户的同意。理由是，上世纪80年代我国农村实行家庭联产承包责任制时，农户是以家庭为单位向集体组织承包土地等生产资料，承包期内实行“增人不增地，减人不减地”原则。本案中，对涉案土地使用权的处分应以二十世纪八十年代落实土地承包责任制时的户和人数为标准，此后新迁入的人员不计入其中，分成新户的，原则按老户主计，老户主已故的由新分户主处理。综合全案证据，1980年三合第一生产组享有承包地的有44户。2006年11月21日三合第一生产组就涉案土地的转让召开了村民会议，形成《生产队会议概要》、《关于同意出让土地使用权的意见》及《委托授权书》，其中有39户在上述材料中签字确认，已取得三合第一生产组三分之二户的同意，视为三合第一生产组村民集体同意转让涉案土地使用权。2、根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”吕桂德、杨培进原系三合第一生产组组长，对外代表三合第一生产组实施民事法律行为，其行为所产生的法律后果应由三合第一生产组承担。巨星公司根据三合第一生产组组长吕桂德、杨培进出示的《关于同意出让土地使用权的意见》及《委托授权书》、《生产队会议概要》等，有理由相信转让涉案土地是三合第一生产组的真实意思表示，且实际上巨星公司已支付土地转让款，涉案土地已过户到巨星公司名下，巨星公司属于善意第三人。至于三合第一生产组组长吕桂德、杨培进是否取得三合第一生产组村集体三分之二代表同意，属三合第一生产组内部问题。如果三合第一生产组认为吕桂德、杨培进的代理行为造成三合第一生产组的损失，可以追究吕桂德、杨培进的民事责任。2007年3月16日，三合第一生产组与巨星公司就涉案土地达成《土地使用权转让协议》，并取得三合第一生产组三分之二户的同意。后来涉案土地由划拨性质转为出让性质，双方之间就涉案土地重新于2011年4月13日达成的《土地使用权转让协议》，因属同一标的，且三合第一生产组与巨星公司已按2007年3月16日达成的《土地使用权转让协议》实施和履行，无需三合第一生产组再次召开村民会议讨论决定。
就第二个争议焦点，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本案中，双方订立合同转让划拨土地使用权后，已经有批准权的贵港市人民政府批准办理土地使用权出让手续，符合上述司法解释的规定，不存在违反法律法规禁止性规定的情形，故应认定双方所签订的有效。
就第三个争议焦点，因三合第一生产组举出的证据仅仅是口头陈述，无相关证据加以证实，该院对其的“巨星公司与三合第一生产组某些工作人员是否存在恶意串通，损害三合第一生产组利益的行为”主张不予采信。
巨星公司主张三合第一生产组的起诉已超诉讼时效问题，因三合第一生产组得知巨星公司取得1031号土地证后不服，向广西壮族自治区人民政府申请行政复议，之后提起行政诉讼，故对巨星公司的主张，该院不予采信。
综上，涉案的两份《土地使用权转让协议书》是经三合第一生产组村民小组集体讨论决定，且不违反法律法规的强制性规定，巨星公司与三合第一生产组某些工作人员不存在恶意串通、损害三合第一生产组利益的行为，故《土地使用权转让协议书》是合法有效的。三合第一生产组主张无效，无事实和法律依据，该院不予采信。为维护当事人的合法权益，稳定市场经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条的规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告贵港市港北区贵城街道三合社区居民委员会第一生产组的诉讼请求。本案受理费100元，由原告贵港市港北区贵城街道三合社区居民委员会第一生产组负担。
上诉人三合第一生产组不服一审判决，上诉称，一、转让涉案的国有土地使用权三合第一生产组没有合法召开村民小组会议，没有经过村民三分之二户同意，涉案的两份《土地使用权转让协议》无效。第一，三合第一生产组没有依法召开村民小组会议，也没有向村民小组公布有关转让的决定及实施情况。第二，转让合同是2007年及之后签订的，应以签订土地使用权转让合同的2007年或至少应以1998年全国农村实行第二轮承包土地责任制时的户数为准。签订土地使用权转让合同时，三合第一生产组的户数有118户，《生产队会议概要》、《关于同意出让土地使用权的意见》及《委托授权书》虽或有39名村民签名，但未达三分之二的户数。且张月球、张树球、张桂球是张振扉的儿子，在1980年时同属一户；温忠雄、温忠年、温忠成和李林珍也同属一户，户数应作相应扣减，扣减后的户数更达不到法定的户数。一审以上世纪1980年农村实行家庭联产承包责任制时享有承包地的44户数处理本案是错误的。二、涉案的两份《土地使用权转让协议》违反了法律的强制性规定和相关政府文件强制性要求，是无效的。第一，转让的土地性质为划拨土地，转让该土地须人民政府批准，而本案的《土地使用权转让协议》并没有得到政府的批准文件，违反了法律法规的强制性规定。第二，涉案土地性质变更为出让土地后，未达完成投资总额的百分之二十五以上，实际上未进行任何投资开发就进行转让，违反了《城市房地产管理法》第三十八条的规定。三、政府划拨给上诉人的该块土地，属于上诉人全体集体所有，涉案土地的转让严重损害了上诉人的集体利益，应确认涉案的两份《土地使用权转让协议》无效。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审撤销一审判决，确认上诉人与被上诉人于2007年3月16日签订的《土地使用权转让协议》及于2011年4月13日签订的《土地使用权转让协议》无效。
被上诉人巨星公司辩称，上诉人与被上诉人分别于2007年3月16日和2011年4月13日签订的《土地使用权转让协议》均是双方当事人的真实意思表示。一、转让涉案的国有土地使用权是经过三合第一生产组合法召开村民小组会议，且经过村民三分之二户同意的。第一，上诉人在行政复议申请书、行政起诉状及本案上诉状中均称2006年11月21日召开村民代表会议，39户代表在达成的有关转让土地使用权决议上签字，而且在被上诉人办理土地过户手续时也有三合社区的公章，上诉人在行政诉讼或本案庭审中均没有提出鉴定申请，上诉人没有证据推翻2006年11月21日召开村民代表会议的真实性。第二，本案是国有土地使用权转让，现行法律、行政法规没有规定转让国有土地使用权必经三分之二以上村民或户代表的同意。第三，由于上诉人的承包地在1995年被政府征用，政府于2005年将涉案的土地划拨给上诉人作为安置用地，被政府征用的集体承包地只能补偿给分得承包土地的户主或村民，没有承包地的外来户是无权享有该被征用土地的补偿或安置地的，因此，即使须经过三分之二以上村民或户代表的同意，也应以上世纪八十年代实行土地承包制时的户数确定。事实上，被上诉人2006年11月开会的相关材料、计算的土地转让款分配方案、村民领取的转让款签名和凭证以及杨培进、罗海棠的证言，均证实上诉人也是以实行承包时的户主和人口确定参与会议的户代表和领取转让款的权利。而上诉人在上世纪八十年代实行农村土地承包制时的户主数为42户，上诉人召开村民会议并同意签字的户主代表有39户，超过了三分之二。二、涉案的两份《土地使用权转让协议》没有违反法律、行政法规的强制性规定。第一，本案国有土地使用权转让纠纷并不适用《村民委员会组织法》第二十八条的规定。第二，上诉人与被上诉人签订协议后，贵港市人民政府作出贵政函（2010）153号批复，同意将涉案土地转为出让土地，并颁发了贵国有（2011）第A号国有土地使用证，后经贵港市人民政府审批，被上诉人取得了贵国用（2011）第B号国有土地使用证，因此涉案土地使用权转让是经过贵港市人民政府批准的，没有违反法律、行政法规强制性规定。第三，贵港市城市规划委员会第八次例会的答复，不是法律、行政法规。第四，涉案土地使用权转让没有违反《城市房地产管理法》的规定，因为合同并没有约定投资开发内容及转让条件，被上诉人已交纳出让金并取得了出让性质的国有土地使用证，即使未达到规定的开发条件而转让，也仅是合同标的物存在瑕疵，不能导致合同无效。综上所述，一审判决认定事实及适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，请求依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
二审期间，上诉人三合第一生产组向本院提供证据：1、对原队长杨培进、社员温忠雄、温忠年、温忠成、张桂球、张树球的调查记录，证明被上诉人在一审时提供的《生产队会议概要》、《关于同意出让土地使用权的意见》及《委托授权书》等文书相关签名是假冒的，社员不同意转让该土地；2、关于《土地转让协议书》、《生产队会议概要》声明，证明转让土地是吕桂德个人行为，不是群众的真实意愿，文书上签名不是本人的签名，现在都不同意卖地；3、2015年4月6日三合社区第一生产组出具的《证明》，证明文书上签名有共户重复签字，文书有套换的签名；4、《特此声明》，证明涉案证据《国有建设用地使用权出让合同》签名不是吕桂德本人的签名；5、2015年4月17日三合一队杨家组出具的《证明》，证明三合一队杨家组领款单据是假的，杨家组没有领到任何土地转让款。被上诉人巨星公司质证认为，上诉人提供的这5组证据不是新证据，不予质证；上诉人提供的这5组证据都是上诉人的代理人对上诉人的村民进行调查，证人也没有出庭作证，根据《关于民事诉讼证据的若干规定》第55条的规定，也不能作为定案依据；上诉人提供的这5组证据与一审期间上诉人提供的证据或陈述自相矛盾。
一审查明的事实除认定2006年11月21日三合第一生产组召开村民小组会议时到会及签名捺指印的户主数有误外，其他事实属实，本院予以确认。本院另查明，张月球、张桂球、张树球均是张振扉的儿子，在1980年时同属一户；温忠雄、温忠年、温忠成均是温同和的儿子，李林珍是温同和的妻子，在1980年时同属一户，因此，以1980年落实农村土地承包责任制时分到土地的户数计算，到会的户主数应相应扣减，即到会及签名捺指印的户主数为34户。
本院认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。”第二十八条规定：“召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意。……属于村民小组的集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理以及公益事项的办理，由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，所作决定及实施情况应当及时向本村民小组的村民公布。”三合第一生产组转让土地是涉及村民利益的重大事项，应当召开村民小组会议讨论决定。涉案的土地是贵港市人民政府由于1995年征用三合第一生产组的集体土地而于2005年划拨给三合第一生产组作为拆迁安置项目建设用地，因此在处分该安置用地时，只有当时享有承包地的村民或户主才有表决权。而上世纪八十年代我国农村实行家庭联产承包责任制时，农户是以家庭为单位承包生产资料的，承包期内实行“增人不增地，减人不减地”原则，因此，对涉案土地使用权的处分应当以上世纪八十年代落实土地承包责任制时三合第一生产组村民的户数和人数为准。对上诉人认为应以签订土地使用权转让合同的2007年或至少应以1998年全国农村实行第二轮承包土地责任制时的户数为准的主张，本院不予采纳。1980年上诉人三合第一生产组享有承包地的户数为44户，三合第一生产组于2006年11月21日召开村民小组会议形成的《关于同意出让土地使用权的意见》及《生产队会议概要》上，有34户户主的签名、盖指模确认，已取得上诉人三分之二户的同意，视为上诉人集体同意转让涉案土地使用权。三合第一生产组虽然提供有对其村民的调查笔录及声明等证据，对召开村民会议及户主签名的事实予以否认，但无充分证据予以推翻，本院不予采信。三合第一生产组经依法召开村民小组会议决定转让涉案的土地使用权后，与被上诉人巨星公司于2007年3月16日签订了《土地使用权转让协议》。上诉人与被上诉人于2011年4月13日签订的《土地使用权转让协议》，是在涉案土地的性质转变为出让性质后，为办理土地过户手续而签订的，内容与前一合同基本一致，无需再次召开村民会议讨论决定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本案中，上诉人与被上诉人签订转让划拨土地使用权的合同后，在本案起诉前已经有批准权的贵港市人民政府批准办理土地使用权出让手续，因此，上诉人以转让划拨土地使用权未经政府批准而主张《土地使用权转让协议书》无效，理由不成立，本院不予采纳。上诉人与被上诉人于2011年4月13日签订的《土地使用权转让协议》，是在涉案土地的性质转变为出让性质后，为办理土地过户手续而签订的，该合同并未约定开发投资的总金额；《城市房地产管理法》第三十八条的关于土地转让时投资应达到开发投资总额的25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，不直接影响土地使用权转让合同的效力，因此，上诉人以涉案土地的转让违反了《城市房地产管理法》第三十八条的规定而主张《土地使用权转让协议书》无效，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，涉案的两份《土地使用权转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人贵港市港北区贵城街道三合社区居民委员会第一生产组已预交），由上诉人贵港市港北区贵城街道三合社区居民委员会第一生产组负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李志廉
审 判 员 刘 丽
代理审判员 陈燕霞
二〇一五年六月十七日
书 记 员 梁明燕