温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿执异初字第31号
原告：丘锦彪。
委托代理人：杨秀玉。
被告：周淑茹。
被告：张圣禄。
被告：任燕。
被告：郑小芳。
委托代理人：张玉新。
原告丘锦彪为与被告周淑茹、张圣禄、任燕、郑小芳执行异议之诉一案，原告于2015年6月24日向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月13日公开开庭进行了审理。原告丘锦彪的委托代理人杨秀玉，被告任燕，被告郑小芳的委托代理人张玉新到庭参加诉讼，被告周淑茹、张圣禄经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丘锦彪诉称：2011年7月30日，原告丘锦彪与被告周淑茹签订了《房地产买卖合同》，约定：被告周淑茹将坐落于深圳市宝安区西乡街道鹤州恒丰工业城D1栋××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号房屋以185万元转让给原告。合同签订后，原告按约支付被告周淑茹定金26万元，并于同年9月1日付清全部的购房款185万元。被告周淑茹亦将房产及产权证交付给原告，并办理了房产过户的委托公证手续。后，原告将部分房产租给他人使用。原告与被告周淑茹在办理房产过户时得知，因案外人李桂平与被告周淑茹、被告张圣禄民间借贷纠纷一案，该12套房产房产已被深圳市宝安区人民法院查封，致使原告无法办理过户手续。原告即提起执行异议，深圳市宝安区人民法院作出（2014）深宝法执外异字第63号执行裁定书，裁定中止对上述12套涉案房产的执行，该裁定已发生法律效力。因鹿城区人民法院在执行被告任燕、郑小芳与被告周淑茹民间借贷纠纷二案中，作出（2013）温鹿执民字第767-1号、（2013）温鹿执民字第1190号执行裁定书，轮候查封了上述12套房产。原告曾向鹿城区人民法院提出执行异议申请，要求依法解除该12套房产的查封，并终止执行。2015年6月9日，鹿城区人民法院作出（2015）温鹿执异字第73号执行裁定书，驳回原告的执行异议申请。综上，原告系善意取得，并无过错，故请求：判令解除对坐落于深圳市宝安区西乡街道鹤州恒丰工业城D1栋××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号房屋的查封，并停止对上述房产的执行；判令被告周淑茹协助原告丘锦彪办理涉案12套房产的过户登记手续；本案诉讼费由四被告承担。
原告丘锦彪为证明其诉称事实，在本院指定的举证期限内提交了如下证据：1、房地产买卖合同一份，证明被告周淑茹将涉案12套房屋以185万元转让给原告的事实。2、佣金及必要费用确认及支付承诺书、佣金收据若干份，证明原告支付居间费用的事实。3、收款收据一份，证明被告周淑茹收到原告购房定金26万元的事实。4、世华地产收款收据、银行单据各一份，证明原告支付托管方购房定金10万元的事实。5、业主收款收据、银行单据若干份，证明原告向被告周淑茹支付购房款143万元的事实。6、世华地产收款收据一份，证明原告支付托管方购房保证金6万元的事实。7、公证书十二份及公证费发票若干份，证明被告周淑茹委托他人办理过户、缴纳税费等手续的事实。8、交楼确认书一份，证明被告周淑茹向原告交付涉案房产的事实。9、房地产租赁合同四份，证明原告已实际使用涉案房产，并对外出租涉案房产的事实。10、租金收取银行流水单及收款收据若干份，证明原告向承租方收取租金的事实。11、评估报告一份，证明原告所付购房价款是合理的事实。12、查封备案表一份，证明涉案房产被查封的事实。13、（2014）深宝法执外异字第63号执行裁定书一份，证明深圳市宝安区人民法院裁定中止对涉案12套房产执行的事实。14、（2015）温鹿执异字第73号执行裁定书一份，证明法院裁定驳回原告执行异议的事实。15、（2011）深宝法民三初字第1317号民事判决书、（2012）深中法房终字第394号民事裁定书，证明原告已撤回起诉的事实。
被告周淑茹、张圣禄未作答辩，亦未在举证期限内向本院提供证据。
被告任燕辩称：1、被告任燕与原告不存在利害关系，不应作为被告。2、原告丘锦彪明知受让的12套房产是违反深圳限购政策的规定，不能及时办理房产过户手续，自身存在过错。3、原告丘锦彪于2011年9月9日曾向深圳市宝安区人民法院提起诉讼，并申请查封了被告周淑茹坐落于深圳宝安区新安街道广深高速公路东侧招商华侨城曦城K4栋K406的房产，但深圳市宝安区人民法院于2012年9月3日作出（2011）深宝法民三初字第1317-2号民事裁定书，已解除了该房的查封。原告在尚未完成房产交易即过户的情况下，又申请实施解除查封，本身存有过错，故应驳回原告的诉讼请求。
被告郑小芳辩称：一、涉案房产登记在被告周淑茹名下，法院查封涉案房产是合法的，并无不当。二、原告与被告周淑茹之间的买卖交易不真实，双方签订虚假的房屋买卖合同是为了帮助被告周淑茹转移财产，逃避债务。首先，原告与被告周淑茹签订《房地产买卖合同》之前，被告周淑茹及其丈夫被告张圣禄已经欠下巨额债务，被告周淑茹明知其拖欠了巨额债务，仍然将涉案房产出售给原告，目的就是为了转移财产，逃避债务。其二，原告明知被告周淑茹、张圣禄系夫妻关系，但原告却没有要求被告张圣禄在《房地产买卖合同》上签字确认。其三，在原告未付清房款的情形下，被告周淑茹却于2011年8月21日在深圳市公证处公证委托他人办理过户、缴纳税费等手续。原告提供的2011年10月26日《房地产评价报告》显示涉案12套房产评估总值为176.2581万元，但合同交易金额却为185万元，高出评估总值十几万元，有悖常理。三、原告未办理过户存在过错。四、原告起诉要求解除与被告周淑茹签订的《房地产买卖合同》，已经发生效力，原告对涉案房产主张实体权利，于法无据。五、房产所有权应当由房地产管理部门依法审查登记确定，应驳回原告要求对涉案房产办理过户登记手续的诉讼请求。综上，法院查封涉案房产是合法的。况且原告与被告周淑茹之间签订的《房地产买卖合同》已解除。故原告请求解除对涉案房产的查封，并停止对涉案房产执行以及请求被告周淑茹协助原告办理涉案房产的过户登记手续，没有事实和法律依据，故请求驳回原告的诉讼请求。
被告郑小芳为证明其辩称事实，在指定的举证期限内提交了深圳市房地产权登记中心房地产查封（备案）表一份，证明原告向深圳市宝安区人民法院起诉，请求解除与被告周淑茹签订的《房地产买卖合同》的事实。
经质证，被告任燕、郑小芳认为原告丘锦彪提供的证据1房地产买卖合同签订时间是2011年8月21日，同年10月26日作了房产评估，但原告却在2011年9月份已将付清了购房款，其真实性、合法性不予确认。对证据2-12的真实性、关联性无异议，但认为证据3不能证明的原告待证事实。对证据13的关联性有异议，该证据不能作为判决参照的范本。对证据14、15真实性无异议，但该裁定书也待证了原告在诉讼期间也没有去办理过户手续，故原告存在过错。原告丘锦彪对被告郑小芳提供的上述证据真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联。被告任燕对被告郑小芳提供的证据三性均没有异议。
本院审查认为，原告丘锦彪和被告郑小芳提供的上述证据来源合法，内容真实，与诉称和辩称均有关联性，可以作为本案认定事实的依据，本院予以确认。被告周淑茹、张圣禄经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提出异议，视为放弃质证权利。
经审理，本院认定事实如下：2011年7月30日，原告丘锦彪与被告周淑茹签订了《房地产买卖合同》，约定：被告周淑茹将坐落于深圳市宝安区西乡街道鹤洲恒丰工业城D1栋××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号房出售给原告，建筑面积405.19平方米，转让成交价为185万元，付款方式为签署合同时支付定金10万元，15日内再付定金26万元；余款149万元作为第二部分楼款一次性支付，该合同备注栏上写明：由于丘锦彪在国家政策的限购范围内，丘锦彪暂时不办理过户手续，丘锦彪一次性付款给周淑茹，周淑茹必须到公证处办理全权公证委托给丘锦彪，用于办理过户手续，并且把红本房地产在交付给丘锦彪，丘锦彪有权过户给第三方或转让给第三方，损失和收益归丘锦彪所有；在过户手续未办理完之前周淑茹保证该物业产权清晰，无任何纠纷，否则视为周淑茹违约。合同签订后的当日，原告丘锦彪向被告周淑茹支付了定金10万元；2011年8月11日，原告丘锦彪通过银行转账的方式向被告周淑茹支付定金26万元。2011年8月21日，被告周淑茹在深圳市深圳公证处办理了上述涉案12套房屋的委托公证书。2011年9月1日，原告通过银行转账的方式向被告周淑茹支付购房款143万元，同时原告丘锦彪向中介案外人深圳市世华房地产投资股份有限公司支付了6万元的交房保证金。当日，涉案房产办理了注销抵押登记，被告周淑茹将涉案12套房屋以及房地产证交付给原告丘锦彪。因深圳市宝安区人民法院受理李桂平与周淑茹、张圣禄民间借贷纠纷一案，并作出（2011）深宝法立保字第216号民事裁定书，于2011年9月7日诉讼保全查封了涉案12套房产。原告丘锦彪在办理房产过户时得知此情后，即向深圳市宝安区人民法院起诉，要求解除其与周淑茹于2011年7月30日签订的《房地产买卖合同》，返还购房款、双倍返还定金并赔偿损失。深圳市宝安区人民法院于2011年12月19日作出（2011）深宝法民三初字第1317号民事判决书，判决：解除丘锦彪与周淑茹于2011年7月30日签订的《房地产买卖合同》，周淑茹返还丘锦彪定金36万元、购房款143万元、购房服务佣金及公证费17400元，深圳市世华房地产投资股份有限公司返还丘锦彪交房保证金6万元。丘锦彪不服，提起上诉。之后，丘锦彪又撤回上诉以及原审的起诉，深圳市中级人民法院于2012年3月28日作出民事裁定书，裁定：准予丘锦彪撤回上诉，准予丘锦彪撤回原起诉，并撤销（2011）深宝法民三初字第1317号民事判决书。尔后，原告提起执行异议，深圳市宝安区人民法院于2014年8月22日作出（2014）深宝法执外异字第63号执行裁定书，裁定中止对涉案12套房产的执行，该裁定已发生法律效力。此后，原告丘锦彪于2012年2月3日将涉案的××号、××号房产出租给深圳市杰巍祥和实业有限公司使用，租期为2013年3月3日，月租金为1200元。原告于2013年2月25日将××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号房产出租给深圳市中振通电子有限公司使用，月租6200元。另有涉案的××号房屋由原告丘锦彪授权其子丘加庚出租给王芬东使用，月租1450元。
再认定：因任燕、郑小芳与张圣禄、周淑茹民间借贷纠纷二案，本院于2012年7月18日分别作出（2011）温鹿商初字第1809号、2002号民事判决书，判决：张圣禄、周淑茹偿付任燕借款200万元及利息，张圣禄、周淑茹偿付郑小芳借款500万元及利息。该法律文书生效后，任燕、郑小芳向本院申请执行。本院在执行该二起案件时，于2013年4月19日作出（2013）温鹿执民字第767-1、1190号执行裁定书，裁定：查封周淑茹名下的坐落深圳市宝安区西乡街道鹤州恒丰工业城D1栋××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号房产。原告丘锦彪知晓后，向本院提出执行异议。本院于2015年6月9日作出（2015）温鹿执异字第73号执行裁定书，裁定驳回原告丘锦彪的执行异议。原告不服，遂提起本案的诉讼。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案的焦点问题在于，原告丘锦彪对人民法院查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。对此，本院评析如下：一、原告丘锦彪于2011年7月30日与被告周淑茹签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。同时，该合同签订的时间早于房产被本院查封的时间（2013年4月19日）。虽然原告丘锦彪得知涉案12套房屋被查封后，曾向法院提起诉讼解除合同之诉，但又撤回起诉，且深圳市中级人民法院已撤销一审法院作出的解除合同的民事判决书。尔后，原告并继续占有使用涉案12套房屋，被告周淑茹一直未提出异议，故该2011年7月30日《房地产买卖合同》合同应视为未解除。二、被告周淑茹于2011年9月1日已将涉案12套房产交付给原告丘锦彪，并有《交楼确认书》为凭，可见，原告已占有涉案12套房产，且占有的时间早于查封的时间。三、原告丘锦彪已依约支付被告周淑茹的购房款185万元。四、关于原告丘锦彪未办理过户登记是否存在过错问题。原告丘锦彪于2011年7月30日签订《房地产买卖合同》，被告周淑茹于同年8月21日办理委托公证书，原告又于同年9月1日交付了剩余房款。而涉案房产于同年9月7日被查封。原告丘锦彪从得知其所购的涉案12套房产于2011年9月7日起被深圳市宝安区人民法院查封之后，至今均在进行诉讼维权，没有证据证明原告丘锦彪对未办理过户登记存在过错。综上，原告丘锦彪对涉案12套房产享有足以排除强制执行的民事权益。故原告要求停止对涉案12套房产的强制执行，合法有据，本院予以支持。但原告主张要求解除查封和办理过户手续的诉讼请求，因解除查封系针对执行行为提出的异议，并非执行异议之诉的审理范围；原告主张办理过户手续亦非执行异议之诉的审理范围，故本院对原告该两项诉请不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条、第三十三条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零八条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
一、不得执行诉争的坐落深圳市宝安区西乡街道鹤州恒丰工业城D1栋××号（房地产证号为：深房地字第××号；建筑面积为59.19平方米）、××号（房地产证号为：深房地字第××号，建筑面积为：28.55平方米）、××号（房地产证号为：深房地字第××号，建筑面积为：28.55平方米）、××号（房地产证号为：深房地字第××号，建筑面积为：28.55平方米）、××号（房地产证号为：深房地字第××号，建筑面积为：28.55平方米）、××号（房地产证号为：深房地字第××号，建筑面积为：28.55平方米）、××号（房地产证号为：深房地字第××号，建筑面积为：28.55平方米）、××号（房地产证号为：深房地字第××号，建筑面积为：28.55平方米）、××号（房地产证号为：深房地字第××号，建筑面积为：28.63平方米）、××号（房地产证号为：深房地字第××号，建筑面积为：60.32平方米）、××号（房地产证号为：深房地字第××号，建筑面积为：28.60平方米）、××号（房地产证号为：深房地字第××号，建筑面积为：28.60平方米）的房产。
二、驳回原告丘锦彪的其他诉讼请求。
案件受理费21450元，由被告任燕、郑小芳共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 夏晓峰
人民陪审员 郑黎萍
人民陪审员 李月燕
二〇一六年三月二日
书 记 员 陈 婵