湖北省荆州市荆州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1003民初336号
原告（反诉被告）荆州精湛机械有限公司，住所地：荆州市城南开发区学堂洲学府路4号。（以下简称精湛公司）。
法定代表人圣和平，该公司总经理。
被告（反诉原告）荆州市柠檬黄服饰有限公司，住所地：荆州城南经济技术开发区金江路。（以下简称柠檬黄公司）。
法定代表人陈万海，该公司董事长。
委托代理人汤运芝，湖北博智律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告(反诉被告)荆州精湛机械有限公司与被告（反诉原告）荆州市柠檬黄服饰有限公司土地买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由审判员汪显群担任审判长，审判员马一胜、人民陪审员张科荣参加的合议庭，于2015年11月23日、2016年3月16日公开开庭审理了本案。原告精湛公司的法定代表人圣和平、被告柠檬黄公司的法定代表人陈万海、委托代理人汤运芝到庭参加诉讼。本案已审理终结。
原告精湛公司诉称：原、被告双方于2009年9月28日签订《土地转让协议书》，约定：原告将位于荆州城南开发区学堂洲金江大道以南，郢都水厂以西，原告公司以南80亩土地中的20亩土地使用权转让给被告，转让价为每亩5万元，总价100万元；付款方式：被告在协议书签订之日，即2009年9月28日向原告支付30万元，原告在其另60亩土地上开始施工的10日内，被告向原告支付20万元，原告在其主体工程完工时，被告向原告支付10万元，剩余40万元在原告交付该宗土地使用权证时，由被告一次性支付完毕；违约责任：如被告未能按时付款超过7个工作日，视为违约，返还原告该宗土地使用权，该宗土地上的建筑物无偿归原告所有，还应当向原告支付违约金20万元。合同履行过程中，被告于签订协议时支付了第一笔款项30万元，原告另60亩地的基础建设于2010年10月中旬陆续开始动工，并同时多次告知被告应按合同向原告支付余款，但被告一直采取拖延等方式拒绝支付，并强行在原告土地上修建房屋并使用。为此，开发区政府多次组织原、被告调解，被告仅表面上承诺依照合同办理，实质上截止今日，仍分文未付，被告的违约行为给原告厂区日常建设造成严重的干扰。现原告为维护自身合法权益，请求判令解除原、被告于2009年9月28日签订的土地转让协议书；判令被告立即腾退土地并归还原告厂区内房屋及附着物；判令被告承担违约金20万元；判令被告承担本案诉讼费用。
原告精湛公司为支持其本诉主张及反诉抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一，土地转让协议。证明湖北荆州城南经济开发区管委会与荆州市全益成机械有限公司的土地转让合同关系，该土地已经属于政府所有。
证据二，湖北荆州城南经济开发区管理委员会荆开政文［2007］36号文件。证明荆州市全益成机械有限公司将学堂洲内80亩土地及围墙及四栋厂房均转让给管委会，并上报区政府。
证据三，荆州城南经济技术开发区经济发展局荆开经立字（2008）1号文件。证明经济局同意精湛公司新建生产基地立项，并同意将荆州市全益成机械有限公司的该宗地调剂给精湛公司。
证据四，土地转让协议书。证明精湛公司与柠檬黄公司签订土地转让协议书时，双方均知道该土地被法院查封及还需要办理土地登记手续。
证据五，财务凭证、领款单、发票。证明原告于2010年6月25日开始建设新厂，并已经支付21万元工程款。
证据六，民事判决书。证明柠檬黄公司认可精湛公司于2010年10月已经在60亩土地上开工，法院也判决认定了。
证据七，通知函。证明2011年7月1日精湛公司向柠檬黄公司发出违约通知书，要求柠檬黄公司按照合同约定支付土地余款和违约金。
证据八，接处警登记表。证明柠檬黄公司副总经理熊厚兵不愿意支付违约金，殴打精湛公司原总经理湛喻晴而报警。
证据九，通知函。证明精湛公司再次书面通知柠檬黄公司“未经原告同意拆开部分围墙在该土地上违法修建宿舍不符合城市规划，同时在国土局了解到该土地在15年内不得转让。”
证据十，原告围墙图片。证明2011年7月23日柠檬黄公司强行拆开原告围墙拟进场施工。
证据十一，通知函。证明2011年8月5日原告通知柠檬黄公司土地没有达到投资25％不能转让。
证据十二，荆州市国土资源局城南分局文件。证明荆州市国土资源局城南分局同意将荆州市全益成机械有限公司80亩土地作为精湛公司项目用地并呈报区政府。
证据十三，湖北荆州城南经济开发区管理委员会荆开政文［2011］56号文件。证明管委会同意将荆州市全益成机械有限公司的80亩土地调剂给精湛公司使用，但该土地不得进行再次转让或资产重组，如精湛公司违约需全额缴纳土地出让金及其他费税。
证据十四，协商意见函。证明2011年9月23日精湛公司副总经理刘以胜与柠檬黄公司陈万海协商并达成3条意见。
证据十五，报告表、精湛公司工作记录。证明精湛公司对土地和围墙事件的处理记录。
证据十六，民事裁定书。证明2012年1月27日荆州市中级人民法院以裁定解除登记在荆州区荆州市全益成机械有限公司名下位于荆州城南开发区的土地的查封。
证据十七，国有建设用地使用权出让合同。证明2012年2月27日荆州市国土资源局与精湛公司签订土地出让合同。
证据十八，土地证。证明2012年2月29日精湛公司依法取得土地证。该土地一经登记就不得转让。
证据十九，1-3期建设工程规划许可证。证明2012年5月9日荆州市城乡规划局依法对精湛公司建设工程进行公示，柠檬黄公司没有提出异议。柠檬黄公司在精湛公司第三期建设规划土地上非法施工。
证据二十，湖北省国土资源厅关于未开发地协助执行转让有关问题的函。证明在执行法院生效判决时会出现因行政审查不能协助执行的情形。
被告柠檬黄公司辩称：一、2009年9月28日，原告与答辩人签订土地转让协议书之后，答辩人即依约履行了支付首期转让款30万元的义务，但原告却违反约定，于2010年10月不听劝告、擅自拆除了双方共用的分界围墙，并在该围墙原址上打下自己车间的墙脚。2011年5月6日，其表示愿意承担违约责任，退还答辩人首付款30万元，支付违约金20万元并赔偿答辩人经济损失，开出了两张转账支票，但却系空头支票不能兑付。2012年初，原告又将涉案土地变更到自己名下。原告严重违约，其无权诉请解除土地转让协议。二、涉案土地上的房屋系因原告开具空头支票后答辩人所建，以解决职工居住问题。原告的诉讼请求是想侵占答辩人的财产。总之，原告所诉严重违背事实、法律和常理，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告柠檬黄公司反诉称：2009年9月28日，反诉被告与反诉原告签订了《土地转让协议书》，约定：反诉被告将荆州国用（2005）第××××号国有土地使用权证所载位于荆州城南开发区学堂洲金江路以南、郢都水厂以西，反诉被告所占土地以南20亩土地的使用权转让给反诉原告；反诉被告保证通过荆州城南经济技术开发区管理委员会把该原荆州全益成机械有限公司名下的地块转让给反诉原告，转让价为每亩5万元，总价人民币100万元，签订协议支付30万元，余款在反诉被告符合约定条件时支付；若因该宗土地使用权发生纠纷造成反诉原告停止施工10日或2010年12月31日前反诉被告未能办理土地使用权过户手续，反诉被告应当赔偿损失，还应向反诉原告支付违约金20万元；反诉原告支付首付款后，该宗土地上的围墙双方相邻部分为双方共用，不相邻的部分归各自所有。转让协议签订后，反诉原告依约履行了支付首付款的义务，但2010年10月，反诉被告却不听劝告，擅自拆除分界处东西向围墙的80%。并在该围墙原址上打下自己车间的墙脚，反诉原告多次要求其予以改正并重建双方的分界墙，反诉被告却不予理睬。因反诉被告转让的土地被多家法院查封及反诉被告不愿意履行双方的协议，至2011年5月初，反诉被告仍未将土地使用权过户到反诉原告名下。为此，反诉被告承诺退还反诉原告首付款30万元，支付违约金20万元，并承担赔偿责任，故于2011年5月6日向反诉原告开出转账支票两张，但因反诉被告银行账户上未预留该款，支票无法转账，反诉被告还拒不履行通过管委会将涉案土地转让并过户给反诉原告的义务，反而于2012年2月将土地变更登记到自己名下。反诉原告自己严重违约，却提起诉讼，企图达到擅自解除协议的目的。为维护自己的合法权益，请求法院判令被告立即将诉争的20亩土地的国有土地使用权变更过户到原告名下；判令反诉被告立即重建上述土地上东西向分界围墙；判令反诉被告向反诉原告支付违约金20万元，并赔偿经济损失；诉讼费用由反诉被告承担。
被告柠檬黄公司为支持其抗辩理由及反诉主张，向本院提交了如下证据：
证据一、二：被告公司企业法人营业执照及法定代表人居民身份证、组织机构代码证，以上二证据证明柠檬黄公司具有民事主体身份。
证据三、四：《土地转让协议书》及原告公司提供的资料附件、取款凭条及存款凭条，证明2009年9月28日双方签订土地转让协议书，对各自的权利、义务及责任进行了约定，举证人履行了支付首付款30万元的义务。
证据五、六、七、八：证人吴某、孟某、胡某的书面证言及证人身份证复印件、照片六张，证明2010年10月原告不听劝告，擅自拆除分界围墙的80%，并在原址打下自己车间的墙基。
证据九、十：号码为00006031及00006033的转账支票二张、设计效果图，证明原告2011年5月承认自己违约致使举证人办公楼、车间设计未能实施，承诺退还举证人首付款并支付违约金、赔偿举证人损失，但其出具的是空头支票，举证人才在涉案土地上修建了职工宿舍。
证据十一、十二、十三：询问笔录1份4页、原告缴纳土地款情况说明及现金存款凭证、土地登记卡及宗地图，证明原告转让的土地长期处于被查封之中，直至2011年7月14日才补交拖欠的土地款，但其却不顾举证人提出的通过城南开发区管委会办理土地使用权证的要求，于2012年2月将涉案土地使用权变更登记到自己名下。
经庭审质证，被告柠檬黄公司对原告精湛公司提交的证据三无异议；原告精湛公司对被告柠檬黄公司提交的证据一、二、三、四、十三无异议。对上述双方当事人均无异议的证据本院依法予以采信。
被告柠檬黄公司对原告提交的其他证据均有异议，认为：原告未依约履行义务，被告不应支付第二期款项；原告未履行到期解除查封的义务；土地使用权证载明2012年2月原告将涉案土地办到自己名下，土地转让协议书生效，但原告的规划许可图侵害了被告的权益，将被告的20亩土地申办到原告的名下；施工方都是个人，没有建筑资质，也不能证明原告的施工是合法的，施工是在2010年10月之后，施工也占用了双方共用围墙，不具备要求被告支付二期款的条件；被告没有收到过证据七、九的通知函；2011年7月双方发生纠纷是因原告不愿承担违约责任，可以证明原告构成违约；证据一、证据二十，精湛公司未提交原件，也与本案无关。原告对被告提交的证据五、六、七、八、九、十、十一、十二有异议，认为：证据五、六、七、八系证人证言，但证人均是被告公司工作人员，与被告有直接的利害关系，原告为了方便施工是拆除了围墙，但拆除围墙施工并不构成违约，证言可以证明被告知道原告已经于2010年10月开始动工，但被告没有按约支付第二期款；证据九是两张还款支票，并非违约金，如果协商好了返还地款支付违约金，不会将50万元分成两张支票开具，且两张支票号码并不相连，明显不是同时开出的，而且被告方人员还曾殴打过原告方的负责人，不能证明原告承认违约；证据十不是合法的规划图，与本案无关；证据十一可以证明双方直至2011年7月仍未就土地纠纷达成协议，并非被告说的原告承认违约；证据十二不能证明土地不能解除查封是原告故意造成的，不能证明被告主张的证明内容。
对上述有争议的证据，本院认为：原告精湛公司提交的证据四的真实性双方当事人并无异议，对该证据依法予以采信；原告提交的证据十六可以证明诉争土地在2012年1月前一直处于司法查封状态，对该事实双方当事人并不否认，对该证据依法予以采信；原告提交的证据一、证据二、证据三、证据十二、证据十三、证据十七、证据十八、证据十九，虽是复印件，但被告对上述证据载明的事实并无异议，对上述事实本院依法予以采信；被告提交的证据五、六、七、八的证人均是被告公司的职工，与被告有直接的利害关系，但原告对其拆除分界墙的行为及照片现状并不否认，对该事实本院予以采信；被告提交的证据九、十支票中没有载明违约金的内容，从开具空头支票的行为本身来看，表明原告曾承认其违约，对被告主张该证据证明的内容依法予以采信；原告对被告提交的证据十一的真实性并无异议，对该证据依法予以采信；被告提交的证据十二系涉案土地解除司法查封后，原告代荆州全益成机械有限公司清偿土地款的说明，对被告主张该证据证明的内容予以采信。
本案经庭审举证、质证及本院认证，对如下事实予以确认：2008年3月，荆州城南经济技术开发区经济发展局根据原告荆州精湛机械有限公司的立项申请，将登记在荆州全益成机械有限公司名下，因诉讼纠纷被多家法院查封的位于荆州城南开发区学堂洲工业园的80亩土地【土地证号：荆州国用（20**）第××××号，土地证载明的实际使用权面积为45496平方米】批给原告新建生产基地。2009年9月28日，原告在尚未依法取得上述土地使用权的情况下，与被告荆州市柠檬黄服饰有限公司签订了一份《土地转让协议书》，约定：一、原告将荆州城南经济技术开发区批给其位于荆州市荆州区城南开发区学堂洲，土地证号为荆州国用（20**）第××××号的土地中，金江大道以南、郢都水厂以西、原告公司以南，土地面积为20亩的土地使用权转让给被告。二、原告保证通过荆州城南经济技术开发区管理委员会把该地块转让给被告；转让价为5万元/亩，总价100万元（土地面积以土地部门实测为准计算，多退少补）；付款时间：签订协议时，被告向原告支付30万元，原告在其60亩土地上开始施工10日内被告向原告支付20万元，原告在其主体工程完工时，被告向原告支付人民币10万元，剩余40万元在原告交付该宗土地使用权证时，由被告一次性向原告支付完毕。三、违约责任：被告未能按时付款超过七个工作日，视为违约，返还原告土地，地上建筑物无偿归原告所有，还应当向原告支付违约金人民币20万元；2010年12月31日前原告未能办理土地使用权过户手续，视为原告违约，返还被告已支付的转让费，并赔偿被告在该宗土地上的实际投资，向被告支付违约金20万元。四、其他：被告在向原告支付首付款30万元后，该宗土地上围墙相邻部分为双方共用，不相邻部分归各自所有。协议签订后，被告于2009年9月30日向原告支付了首付款30万元。2009年10月，原告开始在60亩土地上施工建设生产基地，施工过程中，施工人员根据施工图拆除了诉争土地上双方协议共用的围墙，并在围墙原址上建设仓库的墙基。此后，被告再未向原告支付过协议约定的土地转让款。2010年12月31日后，因诉争土地长期处于司法查封状态，原告一直未能取得该土地的使用权。原、被告双方多次为合同是否继续履行或返还30万元土地转让款、支付违约金20万元等进行协商，因原告开具空头支票，为此双方于2011年7月发生冲突。此后，被告开始在诉争的20亩土地上施工建房，原告欲阻止未果。2011年8月，荆州全益成机械有限公司名下土地证号为荆州国用（20**）第××××号的土地解除全部司法查封后，荆州城南经济技术开发区管理委员会上报区政府认可，行文将上述土地调剂给原告，原告于2012年2月29日经相关部门批准办理了荆州国用（2012）第××××号土地使用权证，取得了该土地（土地证载明的实际使用权面积为45496平方米）的使用权。现原告精湛公司认为被告柠檬黄公司未按约定支付地价款，其行为构成违约，故诉至本院请求解除双方签订的土地转让协议书，由被告腾退土地并撤除该土地上的非法建筑物及附着物，由被告承担违约金20万元和本案诉讼费。被告柠檬黄公司则认为原告拆除共用围墙，后又未按时解除土地的查封手续将土地过户到被告名下，严重违约，反诉请求判令原告将诉争的20亩土地使用权变更到被告名下，重建分界围墙，支付被告违约金20万元并赔偿经济损失200余万元。
本案经本院审判委员会讨论认为，本案在起诉前原告荆州精湛机械有限公司已经取得荆州城南经济技术开发区学堂洲80亩土地使用权，原、被告于2009年9月28日签订的《土地转让协议书》合法有效，原、被告应履行合同。因被告（反诉原告）荆州市柠檬黄服饰有限公司未提供证据证明对其造成的经济损失，对此项反诉请求不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、由原告荆州精湛机械有限公司将位于荆州城南经济技术开发区学堂洲（地号为××××）的45496平方米土地中位于学府路以东，郢都水厂、被告荆州市柠檬黄服饰有限公司已办理土地使用权证的土地以西，东升建设集团荆州投资有限公司土地以北的20亩土地过户给被告荆州市柠檬黄服饰有限公司。
二、由被告荆州市柠檬黄服饰有限公司向原告荆州精湛机械有限公司支付土地转让剩余价款70万元（于本判决书生效后十日内履行）。
三、驳回原告荆州精湛机械有限公司的诉讼请求。
四、驳回反诉原告荆州市柠檬黄服饰有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费15600元、反诉费32400元，均由原告荆州精湛机械有限公司承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件诉讼费，收款人：湖北省荆州市中级人民法院，帐号：17×××30，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 汪显群
审 判 员 马一胜
人民陪审员 张科荣
二０一六年十月二十日
书 记 员 彭萌萌