陕西省神木市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0881民初2345号
原告：中国农业银行股份有限公司神木市支行，住所地：神木市。
负责人：王峰，系该行行长。
委托诉讼代理人：李广武、杨瑞丰，陕西韬达律师事务所律师。
被告：武永虎，男，1962年1月出生，汉族，陕西省人。
被告：王翠英，女，1968年9月出生，汉族，籍贯同上。
被告：陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司，住所地：神木市。
法定代表人：张军义，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：王喜梅，陕西英培律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏波，陕西英培律师事务所实习律师。
原告中国农业银行股份有限公司神木市支行诉被告武永虎、王翠英、陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司神木市支行委托诉讼代理人李广武到庭参加诉讼，被告武永虎、王翠英经依法传票传唤均未到庭参加诉讼，被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司委托诉讼代理人王喜梅、苏波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司神木市支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告武永虎、王翠英立即偿还原告截止2018年5月13日应偿还的借款本金145786.5元及逾期利息112846.04元，逾期罚息13224.14元，逾期复利11392.36元，共计283249.04元。2、对被告武永虎、王翠英提供抵押的房产拍卖、变卖所得价款优先受偿；3、判令被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司承担连带还款责任；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年12月27日，被告武永虎因购房需要向原告申请借款97万元，且自愿用其购买的位于神木市麟州南路麟州华府小区2幢2单元402号房屋作贷款抵押，被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司自愿承诺在办理正式的抵押登记前承担连带保证责任。2013年2月5日，原被告签订了《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为97万元，借款期限为180个月，约定了借款利率及罚息、复利计算方法，还款方式为等额本息还款法，按月还本付息。合同还约定，若借款人未按合同约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放的借款。2013年2月7日，双方在神木市房地产管理所办理了预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，原告依约发放了贷款。因被告自2015年8月19日起未按约定按期偿还借款本息，致使原告利益遭受重大损害，故提起诉讼。
被告武永虎、王翠英未到庭答辩，亦未以任何形式提出异议。
被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司辩称：一、担保属实；二、原告未请求解除借款合同，原借款合同继续有效，原告无权要求被告武永虎、王翠英一次性向原告偿还借款，也无权要求答辩人承担担保责任。原告的各项诉讼主张均应以解除借款合同为前提。三、被告武永虎、王翠英购买房产为该笔贷款做了抵押担保，根据担保法相关规定，答辩人对优先实现房屋抵押权外的债权承担保证责任。四、本案中原告主张的借款利息、罚息、复利，与市场环境不符合，对借款人有失公平。
本院经审理查明以下事实：被告武永虎为了购买陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司开发的位于神木市麟州南路麟州华府小区2号楼2单元4002号房屋,2012年12月27日申请向原告借款97万元。2013年2月5日，二被告与原告签订了一份《个人购房担保借款合同》。合同约定借款人为被告武永虎，贷款人为原告，保证人为被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司，抵押房屋为被告武永虎所购房屋。借款金额为97万元，借款期限为180个月。借款利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准率。还款方式为等额本息还款法，合同第十二条12.1款约定“借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调”。合同第十二条12.3款约定“对应付未付利息，代扣款人依据中国人民银行规定计收复利...”。并约定用所购房屋为该笔借款提供抵押担保等内容。被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司提供担保，保证方式为阶段性保证+抵押，保证期间为从借款之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后2年。2012年12月27日，被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司给原告出具了阶段性担保承诺书，承诺为该笔借款提供阶段性担保，即在该笔贷款对应的商品住房办妥合法有效的抵押手续前，为该笔贷款提供连带责任保证。合同签订后，经被告武永虎授权，原告按约定于2013年2月19日将97万元支付给被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司作为购房款。被告武永虎按合同约定将应付本息偿还至2015年8月18日，剩余本金869785.59元及利息，被告再未按约偿还。截至2018年5月13日，被告武永虎拖欠原告本金145786.5元及逾期利息112846.04元，逾期罚息13224.14元，逾期复利11392.36元，共计283249.04元。。
另查，2013年2月7日，原、被告就被告武永虎所购买的房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。
本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》，是合同双方在自愿、平等的基础上签订的，合同内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原告按合同约定提供借款97万元后，借款人也应按约定按时偿还借款本金及其利息。借款人按约定将借款本息偿还至2015年8月18日，剩余借款本金及其利息未按约定偿还，已构成违约。因合同中明确约定借款利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准率，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，对应付未付利息也有权依据中国人民银行规定计收复利。所以原告要求被告偿还截止2018年5月13日的借款本金、利息、罚息、复利的请求，既符合合同约定，又符合法律规定，予以支持。合同约定担保人的保证方式为阶段性保证+抵押，保证期间为从借款之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后2年，因借款人与原告未办理抵押登记手续，在借款人不履行债务时，原告有权要求担保人承担偿还责任。故原告要求被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司承担连带偿还责任的请求予以支持。对于被告武永虎、王翠英购买的房屋，因原、被告仅办理了预购商品房抵押权预告登记，并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对预告登记房屋办理抵押权登记的请求权，并非对所预告登记房屋享有现实的抵押权，故原告主张对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优选受偿权的请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告武永虎、王翠英于本判决生效后三十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司神木市支行截止2018年5月13日所欠的借款本金145786.5元，利息112846.04元，罚息13224.14元，复利11392.36元，共计283249.04元。被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司承担连带偿还责任。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6250元，由三被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向榆林市中级人民法院上诉。
审判员 杨惠萍
二〇一八年五月十五日
书记员 牛俊梅