上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终11577号
上诉人（原审原告、反诉被告）：上海喜辉商贸有限公司，住所地上海市闸北区平顺路37-43号。
法定代表人：钟红健，总经理。
委托诉讼代理人：徐少辉，北京盈科（上海）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海永乐通讯设备有限公司，住所地上海市浦东新区城西路200号10楼150室。
法定代表人：黄秀虹，执行董事。
委托诉讼代理人：耿伟，该公司职员。
委托诉讼代理人：郑志桃，该公司职员。
原审第三人：上海金山图书影视城有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇万安街625号。
法定代表人：金卫平，总经理。
委托诉讼代理人：高伟力，该公司职员。
上诉人上海喜辉商贸有限公司（以下简称喜辉公司）、上海永乐通讯设备有限公司（以下简称永乐公司）、原审第三人上海金山图书影视城有限公司（以下简称金山公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2015）金民三(民)初字第2615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日受理后，依法组成合议庭，于2016年12月14日公开开庭进行了审理。上诉人代理人徐少辉律师、上诉人代理人耿伟先生及郑志桃先生、原审第三人之代理人高伟力先生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人喜辉公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其原审本诉诉讼请求，驳回被上诉人永乐公司反诉诉讼请求。
事实和理由：原审查明事实错误，其原审已递交装修之施工合同、发票，原审在永乐公司未举证条件下亦未鉴定，未认定喜辉公司装修费150万元；租赁意向书中包含游艺机、网吧等，加之证人证言等应认定租赁合同中经营范围包括游艺机、网吧等项目；原审法官调查笔录还包括：本案租赁之经营项目如通过审批，至少应恢复到与产证实际楼层一致，原判遗漏该节事实。应该认为，实际承租人之租赁目的因无法通过经营审批而不能实现，原判要求承租人“明知承租房屋状态”独自承担风险、后果，罔顾永乐公司明知承租经营游艺机目的及其应提供适合租赁目的房屋之义务，显属错误。
上诉人永乐公司上诉请求判令：一、撤销原判第四项、五项；二、喜辉公司向永乐公司支付逾期付款违约金，至2015年8月31日为127,200元，请求以600元/天计算至实际付款日止；3、被上诉人喜辉公司向上诉人永乐公司支付物业管理费暂计112,131.5元。二审审理中，永乐公司当庭请求撤回上诉请求第二项，本院予以准许。
事实与理由：物业管理费原审不支持显然与双方合同约定悖离，应予纠正。
两上诉人对对方之上诉请求均不予认可，要求维持原审法院对对方上诉请求部分之原判判决。
原审第三人金山公司对两上诉人的上诉请求均不予认可，要求维持原审判决。
上诉人喜辉公司向一审法院起诉请求判令：一、解除喜辉公司、永乐公司于2014年6月10日签订的《房屋租赁合同》；二、永乐公司返还租金600,000元和保证金200,000元；三、永乐公司赔偿喜辉公司损失4,300,000元（其中装修1,500,000元、机器设备2,600,000元、其他损失200,000元）；四、本案诉讼费用由永乐公司承担。原审审理中，喜辉公司将上述第三项请求变更为要求永乐公司和第三人连带承担喜辉公司损失1,350,000元。
永乐公司一审反诉请求判令：1、喜辉公司、永乐公司继续履行《房屋租赁合同》；2、喜辉公司向永乐公司支付租赁费用1,200,000元（自2015年2月25日起计算至2016年2月24日，共12个月）；3、喜辉公司向永乐公司支付逾期支付租赁费用的违约金暂计127,200元；4、喜辉公司向永乐公司支付物业管理费用暂计112,131.5元（自2014年8月1日起计算至2015年8月31日止，计算标准按照8,625.5元/月）；5、本案反诉费用由喜辉公司承担。
一审法院认定事实：坐落于上海市金山区XX镇XX街XX号房屋（下称“案涉房屋”）于2009年7月1日通过新建建设工程消防验收，当月20日取得建设工程竣工规划验收合格证，同年12月3日取得房地产权证，产权人为金山公司。后金山公司将案涉房屋3楼出租给案外人上海A有限公司（下称“A公司”），A公司于2014年4月29日将案涉房屋3楼转租给永乐公司（租赁期限自2014年6月1日起至2025年12月31日止）。
2014年6月10日，喜辉公司、永乐公司签订《房屋租赁合同》，约定由永乐公司（合同甲方）将案涉房屋的3楼（建筑面积2835.78平方米）出租给喜辉公司（合同乙方），租期5年，从2014年6月1日起至2019年5月31日届满。租赁房屋用途仅限于台球、足浴等用途，而不作任何其他用途，且本租赁房屋不得用于经营家用电器、音像制品、通讯器材等产品的零售及批发。关于租金，合同约定，租金按建筑面积计租，1.16元/天/平方米，年租金1,200,000元，租金每24个月递增一次，每次递增的标准为5%。合同签订之日，乙方应支付首期租赁费用600,000元给甲方，首期租赁费的计算期为2014年7月15日至2015年1月14日。合同签署之日，乙方应向甲方缴纳相当于6个月租赁费用或者租赁期内以全部租赁费用的10%为标准的保证金，核算后以保证金高的为准，作为乙方忠实履行本合同各项条款的保证，保证金总额为200,000元。在租赁期限内，按每六个月为一期向甲方支付租赁费用（包括租金、物业管理费、设备使用费），乙方于每期期满前10日支付下一期的租赁费用。合同第十七条约定，在本合同签署前，甲方已经对租赁房屋自身的现状（包括房屋产权、出租权、他项权利、公告区域、消防、卫生、环保、规划、装修、设施设备等）及周边环境对乙方进行了解释，乙方已对租赁房屋的现状及周边环境有了充分的了解。乙方同意按照房屋的现状来接收房屋，并对房屋现状及周边状况无权再提出异议且甲方不再就上述状况承担违约责任。合同第二十六条约定，经甲方书面同意后，乙方有权对租赁房屋进行装修。乙方装修应当符合甲方的要求，乙方应在装修前将装修方案图纸报甲方审批，并取得甲方书面同意，基于乙方的上述装修行为而产生的一切风险均由乙方承担，与甲方无关。关于违约责任，合同第五十八条约定，如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，每逾期一日，甲方有权向乙方收取迟付金额千分之一的违约金，违约金应自该拖欠款到期应付之日起计，直至乙方付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关的费用……。关于物业管理费，合同第七十五条第4项约定，物业管理费及水电费由乙方自行与物业公司签订，物业管理费为每平方每天0.1元，如乙方无正当理由拒付上述费用，则甲方有权在房屋租赁押金中扣除，并书面通知乙方5个工作日内补齐房屋押金，否则视为根本违约。合同还约定了其他事项。
合同签订后，喜辉公司接收房屋并组织进场装修。2014年8月1日，喜辉公司通过转账向永乐公司支付了700,000元（包括首期租金600,000元和保证金100,000元）。
2014年9月10日，金山文广局市场科出具《娱乐场所设立行政指导意见书》（下称“指导意见书”），内容为：依筹建人（单位）上海B有限公司（下称“B公司”）申请，本部门对位于XX镇XX街XX号XX楼的拟设立娱乐场所游艺机房进行实地指导，在“其他”一栏中提出“实际总楼层为7层，产证记载为5层”的指导意见。
2014年12月16日，喜辉公司致函永乐公司，表明因案涉房屋属于违章建筑，无法申领相关证照，希望永乐公司给予喜辉公司明确的处理方案，若到2014年12月20日还未给予处理方案，则喜辉公司的一切损失由永乐公司承担。2015年3月9日，喜辉公司委托律师再次致函永乐公司，希望永乐公司慎重妥善处理纠纷。2015年6月8日、7月3日，永乐公司两次致函喜辉公司，催讨拖欠的租金。后因喜辉公司、永乐公司就租赁事宜未达成一致，故涉讼。
另查明，喜辉公司、永乐公司《房屋租赁合同》签订前，喜辉公司曾与永乐（中国）电器销售有限公司（下称“永乐销售公司”）达成《商铺承租意向书》，承租商铺为XX街XX号XX楼，建筑面积2835.78平方米，租期十年，意向租金1,200,000元/年，经营范围为游艺机、网吧、台球、足浴等。同时该意向书约定，正式对外公开招商，双方在通知后7天内签署《租赁确认书》或正式《租赁合同》，则意向金自动转为租赁定金或履约保证金。该意向书仅有喜辉公司盖章，永乐销售公司未盖章。2014年2月6日，喜辉公司向永乐销售公司转账100,000元。
还查明，案涉房屋共有地下一层，地上7层，其中地下一层为停车场，地上一层为“逸·巴厘女子会馆”，二层为“新华书店”，三层为“万安动漫城”，五层为“上岛咖啡”，六层为“大光明影城”，七层为“大光明办公室”，八层为“艾米·1895电影吧”。
原审诉讼中，法院根据喜辉公司申请，于2016年3月18日、5月20日两次前往金山文广局市场科询问，市场科相关负责人作出如下答复意见：1、指导意见书是根据文化部《娱乐场所管理办法》第十条出具的咨询指导，也是政府服务的一项内容，但并非必经程序，不作为正式审批内容；2、指导意见书里“其他”项中载明“楼层与实际产证不符”并不意味着最终审批不能通过，若在正式审批时达到整改要求，亦可以颁发许可证；3、电影院、零售的新华书店、台球、足浴等均不适用《娱乐场所管理办法》。
庭审中，“万安动漫城”是喜辉公司拟设立游艺机房的名称，向金山文广局申请行政指导时系其委托B公司。
庭审中，金山公司明确表示认可永乐公司的转租行为。
一审法院认为：喜辉公司、永乐公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，永乐公司虽系转租，但第三人已明确认可永乐公司行为，故该《房屋租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。
本案中的争议焦点是喜辉公司是否享有合同解除权？
第一，从《房屋租赁合同》约定的经营范围来看，虽然喜辉公司称与永乐销售公司签订的《商铺承租意向书》中列明了“游艺机”项目，且其亦已实际支付了100,000元的意向金，但永乐公司与永乐销售公司毕竟是独立的企业法人，喜辉公司与永乐销售公司间的意向书不能直接约束永乐公司。退一步讲，即便该承租意向书对本案永乐公司有约束力，但是喜辉公司、永乐公司签订的《房屋租赁合同》对经营范围又进行了明确约定,该合同第二条租赁用途约定：“租赁房屋用途仅限于台球、足浴等用途，而不作任何其他用途。且本租赁房屋不得用于经营家用电器、音像制品、通讯器材等产品的零售及批发。”从该条文义上看，列明了台球、足浴两项经营用途，但后面的“等”如何理解存在分歧。《新华字典》对“等”字的解释有：……列举后煞尾或表示列举未完（叠）……。具体本案，单从“台球、足浴等”显然还不能明确“等”字的具体含义，但结合“台球、足浴等”前的副词“仅限于”，可以认定“等”字的含义应为列举后煞尾，喜辉公司、永乐公司实际上对租赁房屋的经营范围进行了明确界定，即台球、足浴。
第二，首先，行政指导意见书载明的筹建人系案外人B公司而非喜辉公司，喜辉公司虽称其与B公司系委托关系，但未提供相关证据证明。其次，即便如喜辉公司所述，但行政指导意见书既非行政许可前的必经程序，亦不属于行政许可受理程序，该指导意见书只是根据指导当日情况作出筹建人设立场所的参考，作出行政许可以申请人递交的设立娱乐场所申请为准。本案中，喜辉公司除了提出了诉称的筹建申请外，并无证据证明其向相关部门提出了正式的审批申请，在此情况下，喜辉公司仅仅依据该行政指导意见书主张解除合同，依据不足。此为其二。
第三，双方签订的《房屋租赁合同》第十七条明确载明，合同签署前，喜辉公司已对案涉房屋自身的现状（包括房屋产权、出租权、他项权利、公共区域、消防及周边环境等等）作了充分的了解，并同意按照房屋现状接收。因此，喜辉公司对房屋实际楼层与产证载明的楼层不符应当是明知的，至于产权人（或出租人）因该现状是否会受到相关政府部门的处罚，在所不问。本案中，喜辉公司作出承租人，其对要经营的业务许可范围、条件等最清楚，在合同无明确约定的情况下，出租人（即永乐公司）无义务为喜辉公司办理相关许可证件，在喜辉公司明知承租房屋现状的情况下，其应当自行承担因该现状导致不能办理许可的相应风险和后果。
综上，法院认为，喜辉公司主张解除合同缺乏事实和法律依据，法院不予支持，喜辉公司、永乐公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，应继续履行。相应地，喜辉公司主张的第二项、第三项诉讼请求，因缺乏依据，法院亦不予支持。关于永乐公司的要求支付租赁费的反诉请求，符合合同约定，法院予以支持。关于逾期付款违约金，合同约定每六个月为一期，每期期满前10日支付下一期费用，每逾期一日，收取迟付金额千分之一的违约金，现永乐公司以该约定暂主张至2015年8月31日止逾期付款的违约金，合法有据，喜辉公司辩称违约金约定过高，法院认为该违约金条款系双方协商后之约定，亦并无不妥，故不予调整。至于永乐公司主张的物业管理费，因无相应依据，法院不予支持。综上，一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十三条之规定，于二〇一六年八月二十六日判决：一、驳回上海喜辉商贸有限公司的全部诉讼请求；二、上海永乐通讯设备有限公司与上海喜辉商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》继续履行；三、上海喜辉商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付上海永乐通讯设备有限公司自2015年2月25日至2016年2月24日期间的租赁费人民币1,200,000元；四、上海喜辉商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付上海永乐通讯设备有限公司逾期付款违约金人民币127,200元；五、驳回上海永乐通讯设备有限公司的其他诉讼请求；一审本案本诉案件受理费240,00元（已预缴），由上海喜辉商贸有限公司负担；反诉案件受理费17,753元（已预缴）由上海永乐通讯设备有限公司承担4,438元，上海喜辉商贸有限公司承担13,315元，喜辉公司未承担部分，于判决生效之日起七日内缴纳原审法院。
二审中，当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，2014年2月26日，喜辉公司向永乐销售公司转账100,000元。一审法院其余认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人喜辉公司、永乐公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反强制性法律规定，双方由之建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。
有效合同依法约束当事人全面履行。喜辉公司作为本案承租人一、二审均坚持主张解除租约。二审期间，各方当事人均未另行提供证据，查原审判理已就双方约定之经营范围及房屋交付标准，行政指导意见书载明内容的效力等充分论证了承租人解约理由不符合法定标准，本院予以确认并不再赘述。
需要强调的是，喜辉公司解约主张的事实基础在于出租人永乐公司未能提供适租房屋致合同目的之未达，并就此主张取得承租人法定解约权。就现有事实而言，尽管本案租约签订前之磋商阶段存在喜辉公司与永乐销售公司（非本案上诉人永乐公司）之《商铺承租意向书》，但确定本案法律关系权利、义务依据之《房屋租赁合同》中载明的租赁用途“仅限于台球、足浴等用途，而不作任何其他用途”，即使不作如原审之（严格）文义逻辑分析，喜辉公司主张租赁目的包含经营“游艺机、网吧”，就双方约定而言，亦不能作为双方租赁意思合致内容。就双方履行行为而言，承租人喜辉公司实际履约中因游艺机房审批障碍确与出租人永乐公司连续沟通、磋商，但双方未能达成一致，显然不能认为双方履行中存在增加租赁经营范围合意。应该认为，即使承租人履约期间增加经营范围，在未突破双方租约意定之对价利益或相当合理范围内，出租人应有积极响应出租人之配合、协力义务，但本案喜辉公司主张将该等义务扩大为租约对价义务（主义务）缺乏事实及法律依据，本院难予采纳。原判于此判断准确，应予维持。由此，喜辉公司主张的装修、风险承担及标的房屋是否通过娱乐行业营业审批等逻辑上已无审查必要，本院不予支持。
关于物业管理费，查双方租赁合同明确约定由承租人与物业公司自行签约，二审期间，各方均确认本案标的房屋确存独立之物业服务公司，永乐公司并无证据表明喜辉公司“无正当理由”欠付物业公司相应费用，其亦未能证明该部实际已由其代为偿付，相应主张本院不能支持。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。两上诉人上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币28,890元，由上诉人上海喜辉商贸有限公司负担24,000元、上海永乐通讯设备有限公司负担4,890元。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一七年一月二十二日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……