上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3218号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海金都美容美发有限公司。
委托代理人畅海燕，上海市金一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）钱海斌
上诉人上海金都美容美发有限公司（以下简称金都公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2014）金民三（民）初字第1304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2011年8月30日，上海市金山区朱泾镇集体资产经营联社（甲方）与金都公司（乙方）签订了一份租赁合同，甲方同意将万安街＊＊＊＊＊号东起第一间约56.03平方米由乙方承租，租赁期为2011年9月1日至2014年8月30日止，2011年9月至2012年8月30日租金为人民币（下同）42，000元，2012年9月1日至2013年8月30日租金为46，000元，2013年9月1日至2014年8月30日租金为48，000元，三年租金合计136，000元，每季度第一个月支付一次。如乙方拖欠租金，每天承担逾期付款租金的1%违约金。拖欠三十天，甲方有权终止本合同。2011年9月2日，上海市金山区朱泾镇集体资产经营联社（甲方）与金都公司（乙方）又签订了一份租赁合同，甲方同意将万安街＊＊＊＊＊号东起第二、三间约112平方米由乙方承租，租赁期为2011年9月1日至2014年8月30日止，第一年租金为84，000元，第二年租金为92，000元，第三年租金为96，000元，三年租金合计272，000元，先付后租，租金按季度支付。合同同样约定了如乙方拖欠租金，每天承担逾期付款租金的1%违约金。拖欠三十天，甲方有权终止本合同。合同签订后，上海市金山区朱泾镇集体资产经营联社将万安街＊＊＊＊＊号交付给金都公司使用。2011年9月8日，金都公司缴纳了万安街＊＊＊＊＊号、＊＊＊号（＊＊＊＊＊号东起第二间、第三间）2011年9月1日至11月30日一季度租金21，000元。2011年12月22日，金都公司又支付了租金31，500元。2012年5月4日，上海市金山区朱泾镇集体资产经营联社（甲方）与金都公司（乙方）签订了一份租赁合同补充条款，补充条款载明，因甲方未能按双方在2011年9月2日签订的租赁合同约定日期交付乙方租赁房屋事宜签订补充条款，补充条款约定，租赁期限在原基础上延长两年，即延长至2016年8月30日，在延长期限，二间店铺的租金为每年10万元。万安街＊＊＊＊＊号东起第三间店铺由甲方负责在2012年7月10日前收回，并交付给乙方。万安街＊＊＊＊＊号东起第二间由甲方出面，乙方配合收回该房屋后交付乙方使用。在此日期前乙方未占有该两间店铺的，甲方不收取该期间的租金，甲方实际已经收取乙方交付的该两间店铺3个月租金作为今后乙方占有、使用该两间店铺之日起3个月的租金。如甲方逾期仍未交付上述店铺的，则应按照本条款的约定的2倍租金支付乙方违约金，且租赁期限相应顺延。2012年8月21日，金都公司收到上海市金山区朱泾镇集体资产经营联社交付的万安街东起第三间店铺钥匙。
2012年9月，上述店铺被拍卖，登记须知载明：万安街＊＊＊＊＊号102室房地产中东起第二间（现门牌号万安街＊＊＊＊＊号）由于历史原因现存在原租赁已到期后仍未搬离的现状。一旦拍卖成交买受人须维护现有合同租赁方的相关权利，由买受人全权负责对朱泾镇万安街＊＊＊＊＊号102室房地产中东起第二间（现门牌号万安街＊＊＊＊＊号）进行清场工作。同年10月29日，钱海斌通过竞拍取得上述房屋。2013年1月29日，钱海斌取得涉案房屋的房地产权证。2014年2月28日，钱海斌委托律师致函金都公司，要求金都公司在2014年3月5日前将2012年10月30日起所欠房租全部付清并撤离上述租赁房。
另查明，2012年3月1日，金都公司（甲方）与案外人黄＊＊＊（乙方）签订了一份合作协议，协议约定由甲方提供朱泾镇万安街＊＊＊＊＊号、＊＊＊号店铺的使用权，由乙方承担店铺的装潢以及提供专卖店经营所需的一切证照、商品、人员、日常管理等，并负责上述店铺内目前占有人员以及设备等迁出清理工作。合作期间为二年，自处理好目前的占有经营者相关事宜并收回上述商铺之日后第十六天起算。后因涉及朱泾镇万安街＊＊＊＊＊号店铺未能清场合作协议未能履行。
又查明，钱海斌在取得涉案房产后，金都公司一直未缴纳租金，涉案朱泾镇万安街＊＊＊＊＊号店铺钱海斌也未能交付金都公司。
2014年3月26日，钱海斌诉至法院，请求判令：1、解除钱海斌、金都公司之间的租赁合同及金都公司应于判决生效之日起十天内撤离上述租赁房屋；2、金都公司偿付房屋租金198，999.99元；3、金都公司承担逾期支付租金的违约金36，836元（按银行同期贷款利率的四倍分段计算至判决生效之日）。庭审中，钱海斌增加诉讼请求，要求＊＊＊＊＊号、＊＊＊号房屋租金自2014年4月1日起至判决生效日止，按年租金960，000元计算；＊＊＊＊＊号房屋租金自2014年4月1日起至判决生效日止，按年租金48，000元计算。金都公司则提起反诉，请求判令：1、钱海斌支付违约金20万元；2、钱海斌支付利息损失3，000元。庭审中，金都公司明确第二项请求计算方式为：万安街＊＊＊＊＊号店铺预付租金21，000元，以此为本金，自2011年9月1日至2014年5月30日，按银行贷款利率6%计算。
原审认为，上海市金山区朱泾镇集体资产经营联社与金都公司签订的租赁合同以及租赁合同补充条款，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，属合法有效。钱海斌通过拍卖取得涉案房屋后，原租赁合同依然有效，钱海斌作为出租人承继原合同中的权利义务，金都公司理应将租金支付给钱海斌。对涉案朱泾镇万安街＊＊＊号店铺租金的计算，因钱海斌交付在2012年8月21日，故金都公司之前已经支付的朱泾镇万安街＊＊＊＊＊号、＊＊＊号店铺租金应顺延计算六个月。对金都公司提出找不到交付的权利人的抗辩意见，法院认为，若出租人没有将所有权变动的事项通知金都公司，金都公司也可向原出租人缴纳，现金都公司既未向上海市金山区朱泾镇集体资产经营联社缴纳，也未向钱海斌缴纳，在收到钱海斌律师函后至今也一直未缴纳，故法院认为金都公司的抗辩意见不能成立。根据合同约定，钱海斌有权终止合同，且涉案朱泾镇万安街＊＊＊＊＊号店铺租赁期限已届满，2011年8月30日上海市金山区朱泾镇集体资产经营联社与金都公司签订的租赁合同自然终止，对2011年9月2日上海市金山区朱泾镇集体资产经营联社与金都公司签订的租赁合同予以解除。另，金都公司逾期不缴纳租金，应按约定承担违约责任。现钱海斌自愿将违约金调低，此举与法不悖，法院予以准许。对涉案万安街＊＊＊号店铺钱海斌违约金起算有误，法院予以调整。对钱海斌诉请的涉案朱泾镇万安街＊＊＊＊＊号店铺因钱海斌未交付金都公司，故对钱海斌诉请该店铺租金不予支持。对金都公司提出的反诉请求，法院认为，根据双方的租赁协议补充条款的约定，钱海斌应向金都公司支付违约金。对金都公司诉请的利息损失法院认为不符合合同约定，故不予支持。
原审法院审理后，为保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于二〇一四年十月十日作出判决：一、解除2011年9月2日上海市金山区朱泾镇集体资产经营联社与上海金都美容美发有限公司签订的租赁合同；上海金都美容美发有限公司于判决生效之日起一个月内搬离朱泾镇万安街＊＊＊＊＊号、＊＊＊号；二、上海金都美容美发有限公司应于判决生效之日起十日内支付钱海斌（万安街＊＊＊＊＊号店铺）自2012年11月1日至2014年3月31日租金计66，333.33元以及自2014年4月1日起至判决生效之日止，以年租金48，000元计算的租金以及（万安街＊＊＊号店铺）自2013年2月21日至2014年8月20日租金计67，000元和自2014年8月21日起至判决生效之日止，以年租金48，000元计算的租金；三、上海金都美容美发有限公司应于判决生效之日起十日内偿付钱海斌分别自2012年12月1日、2013年3月1日、6月1日、9月1日起至判决生效之日止，按每季度租金11，500元为本金，按银行同期贷款利率的四倍计算的违约金，自2013年10月1日、2014年1月1日起至判决生效之日止，按每季度租金12，000元为本金，按银行同期贷款利率的四倍计算的违约金以及自2013年3月20日、2013年6月20日起至判决生效之日止，按每季度租金10，500元为本金，按银行同期贷款利率的四倍计算的违约金，自2013年9月20日、2014年1月20日起至判决生效之日止，按每季度租金11，500元为本金，按银行同期贷款利率的四倍计算的违约金；三、钱海斌应于判决生效之日起十日内偿付上海金都美容美发有限公司违约金200，000元；四、驳回钱海斌、上海金都美容美发有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费2，418元，由钱海斌负担1，000元，上海金都美容美发有限公司负担1，418元；反诉案件受理费2，172.50元，由上海金都美容美发有限公司负担22.50元，钱海斌负担2，150元。双方所负之款定于判决生效后七日内向法院交纳。
判决后，金都公司不服，上诉于本院，诉称：金都公司多次要将租金交付原权利人，但其不收。金都公司一直不明确新的权利人是谁，且无新人催讨租金，直至钱海斌起诉。因此金都公司欠付租金有原因，并非恶意欠租，不应当承担违约金。合同签订的是两间房一个整体，另一间房至今未交付，即使解除合同也不能全部解除。撤销原审判决第一、三项，改判驳回钱海斌的原审诉请。
被上诉人钱海斌辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案系争房屋经过公开拍卖，于2013年1月就过户至钱海斌名下，然而直至2014年2月，金都公司未支付任何租金。一年多时间里未有证据证明金都公司有履行义务的意思表示，因此原审认定金都公司欠租违约有事实依据，本院予以认可。钱海斌依约有权解除合同收回系争房屋，原审对此处理正确，本院予以维持。综上所述，上诉人金都公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4，836元，由上诉人上海金都美容美发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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