福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽06民终129号上诉人（原审被告）：陈金明，男，1965年6月15日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：刘永平，福建华闽南方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱森林，男，1990年8月2日出生，汉族，住福建省东山县。委托诉讼代理人：陈政，福建簪华律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷涛，福建簪华律师事务所实习律师。上诉人陈金明因与被上诉人朱森林房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省东山县人民法院（2016）闽0626民初1608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈金明及其委托诉讼代理人刘永平、被上诉人朱森林的委托诉讼代理人陈政、雷涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈金明上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回朱森林的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.朱森林未能履行交付讼争房屋所有权相关证明资料、提供相关事项申报所需资料、保障我方拥有50个免费停车位等合同义务，构成违约，造成我方无法在租赁期间正常经营使用讼争房屋。朱森林先期违约，其无权要求我方支付租金及违约金；2.原判对违约金的标准认定有误。我方一审辩称不同意按月利率2%计算本案违约金，原判认定我方“同意朱森林按月利率2%计算违约金的主张”错误，且该月利率2%的违约金标准与已经生效的（2014）闽民终字第1428号确定的央行同期同类贷款利率的130%的标准相悖；3.涉案《房屋租赁合同》已因情势变更等情形实际无法履行，我方已经向朱森林提出变更或解除合同的请求，故朱森林的诉讼请求依法不应予以支持。朱森林辩称：1.我方不存在违约行为。涉案《房屋租赁合同》签订后，我方依约交付了讼争房屋，陈金明迄今仍在正常使用讼争房屋。陈金明多次开出证明书，证明我方已经按合同约定提供了讼争房屋所有权证明及相关事项申报所需的资料，而车位问题更已经另案驳回的陈金明的主张，故陈金明的上诉主张不能成立，其主张情势变更没有法律依据；2.原判以月利率2%计算违约金正确，陈金明主张的（2014）闽民终字第1428号民事判决中关于利率的认定与本案无关。综上，请求驳回上诉，维持原判。朱森林向一审法院起诉请求：1.陈金明依照合同约定支付第三年度（2015年4月1日至2016年3月31日）的租金1838720元及第四年度（2016年4月1日至2017年3月31日）的租金1912268元；2.陈金明支付自2015年3月1日起至还款之日止按月利率2%计算的违约金；3.陈金明支付物业管理费273600元。一审法院认定事实：2012年12月7日，朱森林与陈金明签订《房屋租赁协议》，约定朱森林将位于东山县西埔镇白石街育新一路双馨家园二、三、四楼层出租给陈金明，租期9年，自2013年4月1日起至2022年3月31日止，第一年租金1700000元，第二年1768000元，第三年1838720元，第四年1912268元（即每年递增4%）。第一年租金在签订合同之日先付1000000元，6个月内再付700000元，以后每年租金在3月1日前支付。陈金明租赁期间产生的其他费用由其自行承担，综合物业管理费由陈金明每个月向物业管理公司支付。若陈金明拖欠租金，应向朱森林支付滞纳金，每逾期一日朱森林有权向陈金明收取所欠租金0.5%的滞纳金。合同签订后，朱森林于2012年12月8日将房屋交付给陈金明。房屋租赁期间，陈金明以未能免费使用50个停车位为由诉至漳州市中级人民法院请求撤销双方订立的《房屋租赁合同》，朱森林反诉要求陈金明支付第二年租金1768000元及滞纳金。该案经漳州市中级人民法院判决驳回陈金明诉讼请求，并判决陈金明应支付朱森林第二年租金及滞纳金。该案又经福建省高级人民法院判决维持原判。现陈金明租赁的场所尚在经营，但其已经拖欠第三年租金及第四年租金未予支付。故朱森林诉至东山县法院请求判决支持其诉讼请求。一审法院认为，朱森林与陈金明签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应予确认，双方均应依约全面履行。合同签订后，朱森林已经依约将房屋交由陈金明经营使用，陈金明作为承租人应当按照约定的期限支付租金，现陈金明在房屋租赁期间未依约支付第三年租金1838720元及第四年租金1912268元（即2015年4月1日至2017年3月31日），其行为已经构成违约。另合同约定租金应在每年3月1日前支付，逾期支付应按所欠租金每日0.5%交纳滞纳金，因该比例过高，依法应予调整，庭审中陈金明同意朱森林按月利率2%计算违约金的主张，因此宜将违约金的比例调至每月按所欠租金的2%交纳，截至2016年11月30日，陈金明应支付违约金共计1116470元[(1838720元×2%×21个月)+(1912268元×2%×9个月)]。因合同系双方合意签订，陈金明在订立时应预见到可能出现的经营风险，现陈金明主张合同订立租金过高且经营亏损，其要求降低租金的抗辩于法无据，不予支持。朱森林要求陈金明支付2015年4月1日至2017年3月31日两年的租金及违约金的主张，于法有据，应予支持。朱森林要求陈金明支付物业费273600元的主张，因未能有充分证据予以证明其确有垫付物业费的事实，对该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、陈金明应于判决发生法律效力之日起十日内支付朱森林自2015年4月1日起至2017年3月31日止的租金3750988元、逾期违约金1116470元及自2016年12月1日起至实际还清租金之日止的逾期违约金（以尚欠租金按月利率2%计算）；二、驳回朱森林的其他诉讼请求。二审中，朱森林提交三份新证据：1.《证明书》五份，欲证明朱森林已依约向陈金明交付了讼争房屋及讼争房屋的权属证书和相关事项申报所需资料；2.《电费清单》，欲证明陈金明迄今仍在讼争房屋正常营业；3.《（2016）闽0626刑初67号判决书》，欲证明陈金明具有履行能力而拒不履行还款义务。本院查明，双方当事人对原判查明认定的事实均无异议，本院予以确认。另查明，一审庭审中，双方当事人对本案违约金以月利率2%计算未达成一致意见，陈金明表示不同意。本院认为，陈金明与朱森林于2012年12月7日签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。陈金明上诉主张朱森林未向其交付讼争房屋的产权证明及相关事项申报所需资料，构成违约，其无需向朱森林支付租金及违约金。在租赁合同关系中，租金是承租人为使用租赁物而支付的对价，朱森林已经依约将讼争房屋交付陈金明占有使用，根据（2016）闽0626刑初67号判决书认定的事实，陈金明使用讼争房屋正常营业至今，且陈金明的上述主张与其2015年4月1日及2015年7月30日出具的《证明书》的内容相悖，故陈金明的该上诉主张缺乏事实和法律依据，依法不予采纳。陈金明上诉主张朱森林未能依约保障其拥有50个免费车位，如前所述，租金系使用租赁物的对价，车位属于本案租赁物的配套设施，与租金没有形成对价关系，陈金明以车位问题抗辩支付租金义务的履行与法不符。且根据已经生效的（2014）漳民初字第71号、（2014）闽民终字第1428号民事判决作出的认定，陈金明以未能拥有50个车位为由主张撤销涉案《房屋租赁协议》不能成立，故陈金明关于车位的上诉主张不能成立，不予采纳。关于违约金的标准问题。陈金明逾期支付到期租金，应依约向朱森林承担违约责任，但陈金明所负的债务为纯金钱债务，即朱森林的损失仅为租金损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，违约金不应超过实际损失的百分之三十，故本案违约金应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即中国人民银行同期同类贷款利率的130%。原判以双方同意按月利率2%计算违约金的认定与陈金明的一审庭审陈述不符，应予纠正。根据中国人民银行2015年3月1日公布的一至三年期贷款基准年利率5.75%，确定违约金标准为年利率7.48%，即月利率0.62%。故截至2016年11月30日，陈金明应支付的违约金共计346105元[(1838720元×0.62%×21个月)+(1912268元×0.62%×9个月)]。综上，除违约金计算标准外，陈金明的其余上诉主张均不能成立，不予采纳。原判对违约金的标准认定有误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省东山县人民法院（2016）闽0626民初1608号民事判决第二项；二、变更福建省东山县人民法院（2016）闽0626民初1608号民事判决第一项为：陈金明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付朱森林自2015年4月1日起至2017年3月31日止的租金3750988元、逾期违约金346105元及自2016年12月1日起至实际还清租金之日止的逾期违约金（以尚欠租金按月利率0.62%计算）；三、驳回朱森林其他诉讼请求。一审案件受理费46117元，减半收取23058.5元，由陈金明负担16022.8元，由朱森林负担7035.7元；二审案件受理费46117元，由陈金明负担32045.6元，由朱森林负担14071.4元。本判决为终审判决。审 判 长 花 絮审 判 员 李 凌代理审判员 黄 兴二〇一七年三月十七日书 记 员 詹靓妹