宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁0502民初2016号
原告银川众一集团物业服务有限公司中卫分公司。住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
负责人牛宇，系公司总经理。
委托代理人谢亚军，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托代理人尚红梅，女，生于1974年10月20日，汉族，中专文化，系该公司客服员，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。代理权限为特别授权。
被告万永红，女，生于1968年1月8日，汉族，大学本科文化，系中卫农村商业银行职工，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
原告银川众一集团物业服务有限公司中卫分公司与被告万永红物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案受理后，依法由审判员宋建喜适用简易程序，于2016年9月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢亚军、尚红梅，被告万永红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告是依法成立的物业服务企业，为中卫市众一山水城小区提供物业管理服务。被告系某小区X号楼1单元X室房屋（建筑面积为146.27㎡）和地下室（建筑面积为19.36㎡）业主。被告自2011年10月10日使用房屋后向原告交纳物业服务费等费用。但自2012年10月1日起，被告以各种理由拒绝支付物业服务费。按照中卫市物价局制定的物业服务收费标准文件规定计算（收费标准为1.08元/㎡.月，地下室收费标准为0.2元/㎡.月），被告拖欠的物业服务费为自2012年10月1日至2015年12月31日计39个月（146.27㎡×1.08元/㎡.月×39个月+19.36㎡×0.2元/㎡.月×39个月）共计6318元。后原告多次向被告催要，均遭被告拒绝。现起诉请求：1.依法判令被告向原告支付所欠物业管理服务费6318元（2012年10月1日至2015年12月31日）；2.本案诉讼费由被告负担。
原告向法庭提交了下列证据证明其主张：
1.房屋钥匙领取单（原件）1份，证明2011年10月10日，被告领取房屋钥匙准备入住的事实；
2.收据（原件）1张，证明2011年10月10日，被告向原告交纳2011年10月1日至2012年9月30日的物业费及地下室物业费共计1802元，拖欠2012年10月1日至2015年12月31日物业费的事实；
3.通知1张、照片1张，证明2016年3月15日，原告向被告催收物业费的事实；
4.中卫市物价局、中卫市住房和城乡建设局共同下发的卫价发（2014）20号文件1份，证明被告应交纳的物业费标准为每平方米每月1.08元的事实；
5.中卫市物价局、中卫市住房和城乡建设局共同下发的卫住建发（2014）87号文件1份，证明原告收取物业费的等级为一级的事实；
6.维修任务通知单（原件）2份，证明2014年3月1日，原告针对被告家里入户门问题更换了锁体做了维修，原告提供了相应的物业服务的事实；2015年12月28日，原告针对被告家里暖气不热的问题做了维修对管道过滤网进行清洗，供热公司进行了测温达到18°正常温度的事实；
7.照片、收条各1份，证明2014年10月30日，原告对于被告家的地下水管进行了维修并向维修人员支付费用600元的事实；
8.物业服务企业备案登记表（原件）1份，证明2011年3月29日，原告在中卫市住房和城乡建设局备案登记的住宅房物业费收费标准为每平方米每月1元、地下室物业费收费标准为每平方米每月0.2元的事实；
9.物业服务合同1份，证明在2014年6月1日之前，被告应当交纳的电梯费是每月30元的事实。
被告万永红质证认为，证据1、2、7-9无异议；证据3没有见到；证据4是国家规定的，与被告没有关系；证据5属于国家规定的，但原告的服务没有达到一级标准；证据6中2014年3月1日维修单承认维修了，但是没有修好，与换锁芯没有关系；证据6中2015年12月28日的通知单不认可，没有见过沈进红到被告家里。
被告万永红辩称，被告与原告存在物业服务合同关系，未交纳物业费认可，但是被告不交纳物业费是有以下原因：入户门口水管漏水，破坏了被告家地砖，虽物业进行了维修，但与以前色差太大，严重影响了房屋美观与装修的整体风格，造成了一定经济损失；卫生间长期散发异味、臭味，使得满屋都有异味、臭味，严重影响了被告居住人的呼吸不畅、身体不适；在2013年-2014年期间，两年地暖不热，室内温度只有10-12°，使得房屋冰冷造成被告严重感冒并长期咳嗽，致被告留下了支气管炎病根，导致现在一冷就咳嗽，感冒产生的医药费远远超过了物业费；入户门破损无法锁闭，形同虚设，发广告传单，商品推销员、保险推销员等闲杂人员随意进入，严重干扰了被告的休息与生活；单元东侧地面未硬化，沙子水泥尘土飞扬，造成被告住宅周围空气长期污浊，使得住户不能开窗通风，刮风时还有怪异响声；单元电梯常有杂音且维护不及时，维护周期不明确，紧急电话不能正常使用，西侧电话用绳子捆绑，箭头按键裸露，造成电梯出现紧急情况时无法施救措施，使本人在乘坐电梯时提心吊胆，存在相应的安全隐患；各类车辆乱放乱停，无人管理；高层住户水龙头出水量小，存在水压不足问题，使得住户不能正常用水，对被告正常的生活用水产生了影响等。综上，原告对所收被告物业费应予减免，被告同意将截止到2016年所有物业费按照7折计算交纳。
被告万永红向法庭提交了证据众一山水城26号楼1单元物业管理存在问题书证（原件）、尚红梅签收的证明（复印件）、计算清单（原件）各1份，证明因原告的物业管理存在暖气不热、卫生间异味、东边道路脏乱差的问题，物业公司收费员尚红梅到被告家里对交纳的物业费进行计算，2012年-2015年共计39个月的物业费按7折计算为4312元、地下室免费，对2016年度物业费也进行了计算为1896元，两项合计6208元，被告要求将2016年的物业费也按7折计算，但后来没有结果直到原告起诉的事实。
原告质证认为，对众一山水城26号楼1单元物业管理存在问题书证的三性均有异议，是单方证据，内容不客观真实，无其他证据佐证，不予认可；对尚红梅签收的证明其内容仅能证明物业公司对住户反映的问题材料进行了签收，且是101室，与被告不具有关联性；对计算清单是尚红梅到业主家里进行收费时，业主让如打7折给计算了一下，不能作为收费的依据，对被告提到地下室是免费的，没有说过。
本院对以上双方当事人提交的证据，认证如下，
原告提交证据1-2、7-9系书证，因被告无异议，对其证明效力予以确认；证据3、6系书证，能够证明原告向被告催收物业费和原告对被告房屋问题履行物业服务维修情况的事实，与本案有关联性，对其证明效力予以确认；证据4、5系中卫市政府相关主管部门发布的文件，能够证明原告依据相关规定，对被告所在该小区物业管理，并按规定的有关标准收取物业费的事实，与本案有关联性，对其证明效力予以确认。
被告提交的证据均系书证，能够证明原告依据相关规定，对被告所在该小区物业管理，因存在物业服务质量问题原告对被告应交纳的物业费曾经计算给予打折减免收取物业费的事实，与原告的陈述能够相互印证，有关联性，对其证明效力予以确认。
经审理查明：原告是依法成立的物业服务企业，为中卫市众一山水城小区提供物业管理服务。被告系某小区Ｘ号楼1单元X室房屋（建筑面积为146.27㎡，总高为15层）和地下室（建筑面积为19.36㎡）业主。被告在2011年10月10日接收该房屋，原告对众一山水城小区的前期物业受委托进行管理服务，双方形成物业管理服务关系。其中原告对中卫市众一山水城小区的物业服务费标准及收费是按照向中卫市住房和城乡建设局备案的文件规定及双方约定，对物业服务费的收费标准为住宅1.00元/㎡.月、楼梯电费30元/月、非住宅0.20元/㎡.月进行收费，被告自使用房屋以来至2012年9月30日期间按约向原告交纳物业服务费。但自2012年10月1日起，被告拒绝支付物业服务费。按照中卫市住房和建设局卫住建发（2014）87号文件制定的物业服务收费标准文件规定，原告服务的中卫市众一山水城的物业管理服务等级为一级，自2014年7月1日之后实施收费；中卫市物价局卫价发（2014）20号文件制定的物业服务收费标准文件规定，高层（7层以上、含小高层）物业服务收费实行1-3级三个等级管理，其各等级服务内容和规范对应于普通住宅小区物业服务等级标准中的1-3级，同时将高层住宅物业服务费、电梯使用费（含电梯运行、维护费用）、二次供水加压费用（含设备运行、维护费用）合并一费收取，其指导标准为12层以上高层住宅的6-7层收费标准一级为1.08元/㎡.月的规定，被告自2012年10月1日至2015年12月31日物业服务费共计6318元（146.27㎡×1.08元/㎡.月×39个月+19.36㎡×0.2元/㎡.月×39个月）。原告向被告催要，被告未付。为此，原告诉至本院。
另查明，被告购买银川众一集团中卫房地产开发有限公司出售的房屋因入户门存在需要维修的质量问题，原告作为房屋开发单位前期委托的物业服务企业，负责协助于2014年3月1日对其维修更换了锁体；对房屋暖气供热不足的质量问题，负责协助在2014年10月30日、2015年12月28日曾经维修处理，进行了清洗过滤网。但维修后仍有部分瑕疵以及原告对其他服务不能处理解决或需要改进的问题。原告于2016年6月向被告催收物业费时曾经表示对其部分按照7折比例折扣后计收物业费，但与被告没有达成协议。被告在房屋装修期间向原告交纳房屋装修押金2000元尚未退付。
本院认为：被告万永红是中卫市众一山水城小区26号楼1单元601室房屋业主，原告银川众一集团物业服务有限公司中卫分公司对中卫市众一山水城小区物业管理服务经营，向包括被告在内的业主提供基本的物业服务，双方形成物业服务合同法律关系，应受到法律保护。原告提供了合同约定的物业服务项目，依法有从业主处获得相应的服务报酬的权利，被告拖欠原告享有的物业服务费，依法应当承担相应的民事责任。对原告要求被告支付所欠2012年10月1日至2015年12月31日期间的物业费6318元的诉讼请求，经核：被告自2012年10月1日至2014年6月30日应付物业服务费计算标准按照双方合同约定及中卫市政府主管机构核定高于原告现按照被告自2012年10月1日至2015年12月31日应付的物业服务费标准，故按原告主张的标准计算，被告自2012年10月1日至2015年12月31日应付的物业服务费，其中住宅房物业费（146.27㎡×1.08元/㎡.月×39个月×70%＝4312.62元）按照原告取整数计算习惯合计4312元，地下室物业费（19.36㎡×0.2元/㎡.月×39个月）合计151元，以上共计4463元，因被告在房屋装修期间向原告交纳房屋装修押金2000元尚未退付，被告装修完毕后因原告无证据证明被告有损坏公共设施的扣费，现应予抵除，被告向原告支付的剩余物业费为2463元，故原告的该部分请求有事实及法律依据，本院予以支持；对原告的其余部分请求，因依据不足，本院依法不予支持。被告辩称因原告提供的物业服务由诸多原因，影响了被告的正常生活，给被告造成损失，被告未予交纳，原告对所收物业费应予减免的意见，经核：原告对物业管理服务的被告房屋虽然对入户门存在需要维修和暖气供热不足的质量问题进行了维修处理，但维修后仍有部分瑕疵以及原告对其他服务不能处理解决或需要改进的问题，原告负有一定过错责任，对此可以减少物业服务费方式给被告补偿损失，且原告曾经认可其承担部分责任，同意减收物业费，因此被告的该部分理由成立，本院予以采纳。但对被告提出的对2016年物业费按照7折计算交纳的意见，因该年度的物业原告尚在服务期，且原告亦并没有提起请求，与本案无关，故该意见本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告万永红于本判决生效后五日内向原告银川众一集团物业服务有限公司中卫分公司支付物业服务费2463元；
二、驳回原告银川众一集团物业服务有限公司中卫分公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告银川众一集团物业服务有限公司中卫分公司负担5元，被告万永红负担20元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。
审判员 宋建喜
二〇一六年十一月四日
书记员 王淑秀
本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。