上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初18657号
原告(反诉被告)：梁某某。
委托诉讼代理人：赖小俊，上海嘉钰律师事务所律师。
被告(反诉原告)：夏某某。
委托诉讼代理人：陈伟民，上海陈伟民律师事务所律师。
原告梁某某与被告夏某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案。诉讼中，被告夏某某提起反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，并与本诉合并。本案依法适用简易程序，分别于2016年8月10日、2017年1月10日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)梁某某及其委托诉讼代理人赖小俊，被告(反诉原告)夏某某的委托诉讼代理人陈伟民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梁某某向本院提出诉讼请求：1.解除梁某某与夏某某于2015年11月1日订立的《商铺租赁合同》；2.夏某某返还梁某某租金42,000元(人民币，下同)；3.夏某某赔偿梁某某装修费损失58,869元、设备损失12,129.80元、员工工资损失20,000元、货物损失50,000元。诉讼中，梁某某撤回第一项诉讼请求。事实和理由：2015年11月1日，梁某某与夏某某签订商铺租赁合同，由梁某某租赁本市青年路XXX号A商铺，用于经营农副产品、果品，租赁期为一年。梁某某向夏某某支付了半年租金63,000元，并装修商铺、购买设备、进货经营。同时，向工商部门申请办理营业执照，但工商部门要求提供房屋产权人出具的场地划分说明及产权证明文件等，梁某某遂多次与夏某某沟通，其承诺会办理，但2个多月未办妥。2016年1月8日，上海市闵行区市场监督管理局向梁某某发出《责令停止经营活动通知书》。梁某某被迫停业经营，货物积压，并于2016年3月20日搬离。虽然合同约定的经营范围是农副产品和果品，但双方口头约定，只要不从事违法犯罪活动和餐饮业，其他都是可以的。梁某某当时经营的有零食和干果，如花生、葡萄干等。现夏某某不能盖章导致梁某某无法取得营业执照继续经营，双方未就返还租金和赔偿损失达成一致，故诉至法院。
夏某某辩称，其与上海市闵行区七宝镇七宝村民委员会(以下简称七宝村民委员会)签订租赁合同，取得涉案商铺。2015年11月1日，其将房屋出租给梁某某。梁某某于2016年3月20日自行搬离。按照合同约定，涉案商铺的经营范围是农副产品和果品，梁某某未经同意，擅自超范围经营，被工商查获。被告有以珠宝玉器、工艺礼品、日用百货、农副产品(不含猪牛羊肉)等为范围的营业执照，被告只要提供该营业执照，承租人都能在该范围内经营。夏某某要求梁某某按照合同范围经营，但梁某某超范围经营，主营休闲食品，故需重新申请执照且需办理食品流通许可证。双方不存在口头同意其变更经营范围。由于超出合同约定的范围，夏某某没有义务协助盖章并办理营业执照。现不同意梁某某要求返还租金及赔偿损失的诉讼请求。诉讼中，夏某某向本院提出反诉请求：梁某某向夏某某支付违约金31,500元。事实和理由：梁某某不辞而别，未按约提前一个月通知解约，构成违约，应赔偿三个月租金，故提出反诉请求。其他事实和理由同辩称意见。
对于夏某某的反诉请求，梁某某辩称，营业执照不可转让，但是范围可以变更。只要产权人的公章能盖下来，夏某某不会反对其实际经营范围，且夏某某与七宝村民委员会签订的租赁合同上的经营范围是日用百货，说明在实际经营中范围是可以更改的。其他答辩理由同本诉的事实和理由。梁某某不存在违约，不应承担违约责任，且夏某某没有损失，其主张违约金金额过高。故不同意反诉请求。
一、本案中无争议、争议不大的证据与事实
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。梁某某提供了《商铺租赁合同》、责令停止经营活动通知书、经营时的现场照片、房地产登记簿；夏某某提供了房产证、经营者为罗某某的营业执照；本院至涉讼商铺拍摄了现场照片。经庭审质证，当事人对上述证据无异议。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。现根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
上海市闵行区七宝镇青年路XXX号产权登记人系上某某，用途为商业。该商铺授权七宝村民委员会召商、租赁。夏某某与七宝村民委员会签订租赁合同，承租119号建筑面积为53.9平方米的A商铺，约定经营项目为日用百货，租赁期自2014年9月10日起至2017年9月9日止。合同约定，夏某某不得私自将商铺以任何形式转租给第三方。夏某某曾将商铺租于案外人，并于2014年10月21日注册办理了经营者为“罗某某”的个体工商户营业执照，经营范围为“珠宝玉器、工艺礼品、饰品、日用百货、食用农产品(不含生猪、牛、羊家畜产品)//零售”。
2015年11月1日，夏某某与梁某某签订《商铺租赁合同》，将A商铺转租给梁某某，约定经营项目为“全国农产副产品、果品。”租赁期自2015年11月1日起至2016年11月1日止，租金为每月10,500元，租金每半年支付一次。合同约定，夏某某提供现有的房屋及其附属设施，协助梁某某办理证件提供必要的手续性文件。梁某某在租赁期内，未经夏某某同意，不得擅自改变经营项目，在没有书面告知的情况下，擅自改变经营项目的，夏某某即可终止合同。合同还约定，合同期满，装饰装潢无偿归夏某某所有，商铺由其收回。梁某某投资的设备归其所有，并于合同期满后一周内搬走，否则视为放弃。合同第七条违约责任条款约定，租赁期内，双方任何一方如需提前终止合同的，需提前一个月以书面形式通知另一方；若擅自终止协议的，另一方有权追究违约责任，违约金为月租金的三倍。
合同订立后，梁某某向夏某某支付了2015年11月1日起6个月的房屋租金共计63,000元。梁某某对商铺进行装修后开始经营。店名牌标注“休闲零食土特产100百果百味”。该店铺未办理营业执照。2016年1月8日，上海市闵行区市场监督管理局开出《责令停止经营活动通知书》，认为“百果百味”违反《无照经营查处取缔办法》第二条规定，责令其即日起停止无照经营活动。
诉讼中，梁某某称，双方约定了7天免租期，房租交付自2015年11月8日起至2016年4月30日止，其搬离日期为2016年3月20日，夏某某对此予以认可。双方认可梁某某搬离后，后一位承租户于当月进驻。梁某某表示，其搬离后，遗留的百果百味广告牌、天花板顶部装修以及隐蔽工程等固定装修由后一租客继续使用。夏某某对此无异议，但认为隐蔽工程、吊顶以及天花板上的顶灯原来就有，梁某某对此进行改造装修。梁某某称，天花板原来有吊顶，因为太旧，后予以改造。
二、本案中存在较大争议的证据与事实
双方当事人对下列证据和事实产生争议：
1.夏某某有无转租权
夏某某提供七宝村民委员会情况说明，以证明商铺转租，经营范围应当在珠宝玉器、饰品、日用百货、农副产品、果品范围内，超出上述范围七宝村民委员会认为不可转租。梁某某对此表示难以核实，并认为该证据为诉讼期间出具，不能证明村委会当时同意转租，且该证据超过了举证期限。鉴于该证据证是对诉讼中双方争议事项的说明，可予采信。在无反证的情况下，可认为夏某某向梁某某转租商铺得到出租方的认可。
据此，本院确认下列事实：七宝村民委员会认可涉讼商铺的“经营范围必须是在‘珠宝玉器、饰品、日用百货、农副产品、果品’范围之内，并办理相应的营业证照后合法经营，超出上述经营范围不得转租。”
2.梁某某是否要求夏某某协助加盖公章办理营业执照，夏某某是否未予配合
梁某某提供其与夏某某的通话录音，称为2016年2月16日、3月19日的对话录音，以证明夏某某不能配合其加盖公章，以及不能加盖公章的原因系夏某某怕七宝村民委员会与梁某某建立关系，跳开夏某某。夏某某对录音证据不予认可，并称其无义务在梁某某超范围经营的情形下协助办理营业执照。2016年2月16日录音反映，夏某某曾向梁某某表明，对加盖公章一事“无能为力”，梁某某表示归还房屋并提出索赔，夏某某对归还房屋未提出异议，但拒绝赔偿。夏某某还提及：“我跟你说了，你的执照我可以办出来，又不是办不出来，你不要我们办。”梁某某对此的回复是：“我们办公司，你做法人，我们不同意的。”夏某某又表示：“你不同意我也没办法了，我拿执照给你经营，你又说不行，那我就没办法了……”本院认为，虽然夏某某对录音证据的证明力未予认可，但作为录音一方当事人，其未对录音中自己声音的真实性提出异议，故该证据应当为双方当事人的真实对话。录音可以反映双方当事人在市场监督管理部门开出《责令停止经营活动通知书》后，就办理营业执照和合同终止履行进行的交涉。同时本院也注意到，录音只能反映交涉的一部分情况，并不能还原争议过程，需结合本案其他证据及当事人陈述确认相关事实。
据此，本院确认下列事实：在合同履行期间，梁某某曾要求夏某某协助加盖公章用以办理营业执照，未果。在梁某某搬离商铺前，告知夏某某将搬离，并提出索赔，夏某某对其搬离无异议，但未同意赔偿请求。
3.本案所涉损失
梁某某提供投资清单、装修费、员工工资、材料费相关付款凭证及经营货品的送货单，以证明诉请损失。夏某某认为系单方制作证据，无证人到庭、无银行往来凭证，证明力不足，且上述损失系梁某某自己行为导致。对此，本院认为，上述证据证明效力确有不足，加之员工工资、材料费、送货单等凭证所涉内容系为经营所支出的全部费用，在主营项目与合同约定不符、无合法经营许可的情形下，本院不能据以认定损失，但可据以认定经营的货品范围。
夏某某主张梁某某依合同约定承担租金三倍的违约责任，未提供其他证据。
据此，本院确认下列事实：梁某某为经营店铺，支出了装修、货架定制、非固定设备等费用，并购进各类食品，主要为预包装或散装的糖果、蜜饯、糕饼、饮料、干果、炒货等。
本院认为：梁某某与夏某某订立的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，依法成立且生效，具有拘束力，双方均应按约履行。在商业经营中，不同行业的准入门槛不同，管理要求不同，风险负担不同，经营收益不同。商铺出租方出于种种考虑，对承租方的经营范围提出限定要求，以保障合同顺利履行、及时获得出租收益，并无不当。现双方合同约定的经营范围是全国农产副产品、果品，并约定了未经同意不得擅自改变经营项目，擅自改变时夏某某可单方终止合同履行。对此，梁某某应当明知，但其主营的是零食、休闲食品，与全国农产副产品、果品显有不同。梁某某提出双方曾口头变更经营范围，可见对两者的不同已有认知。鉴于本案无证据证明当事人对经营范围的变更另有约定，故，梁某某的行为构成违约。诉讼中，梁某某表示，办理执照的一个表格需要产权人盖章，其在该表格上填写的经营范围是零食百货，交给夏某某，但他说无能为力，没有给盖出章来。由此可知，梁某某申请经营和实际经营的范围都与合同约定不符。对此，夏某某既可依约定提出终止合同履行，亦可不提出。但梁某某无权要求夏某某必须履行合同约定的协助提供必要手续性文件的义务，亦不能在夏某某不予配合或配合不能时要求其赔偿超范围经营产生的损失。此外，申请营业执照需要同时办理多项手续。除加盖公章、提供经营场地证明外，租赁合同约定的与实际申请的经营范围存在差异亦可能影响新营业执照的申领。鉴此，本院对梁某某要求赔偿装修费损失、设备损失、员工工资损失、货物损失的主张难以支持。诉讼中，梁某某称其也经营花生米、葡萄干等干果，但从其提供的进货凭证看，相关物品进货数量较少，并不构成对主营范围的影响，且相关货品销售情况不明，难以确认损失情况。
庭审中，夏某某向本院提供了经营者为“罗某某”的执照，并表示曾给梁某某提供过该执照，要求其按照合同范围经营，但因梁某某超范围经营，所以必须重新申请执照。在2016年2月16日的对话录音中也提到，以夏某某名义办理营业执照、“拿营业执照”给梁某某使用等情况。可见，虽然经营范围与约定不符，梁某某有意继续经营，夏某某亦有意促成继续经营，并试图通过上述方式解决无证经营的问题。但需指出的是，根据规定，个体工商户的营业执照不得出租、借用，因此，在今后的经营活动中，夏某某有必要纠正错误认识，作为出租方，应当提供必要手续性文件协助承租方办理营业执照。
合同履行过程中，梁某某提出因无法经营将搬离，夏某某对此无异议。诉讼中，双方对合同解除亦无异议。故本院认为，双方对于合同不再履行事先有沟通且意思表示一致，不属合同约定的擅自终止协议的情形。2016年3月20日，梁某某实际搬离商铺后，该商铺旋即被转租，固定装修包括店招牌被后一租户继续使用，夏某某并无实际损失，故本院对夏某某的反诉请求不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。现梁某某已支付了6个月租金，夏某某对2016年3月21日起至4月30日止及免租期的租金16,450元应予返还。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)夏某某于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)梁某某返还房屋租金16,450元；
二、驳回原告(反诉被告)梁某某的其余诉讼请求；
三、驳回被告(反诉原告)夏某某的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计1,979.99元，由原告(反诉被告)梁某某负担；反诉案件受理费减半收取计297元，由被告(反诉原告)夏某某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张倩
二〇一七年三月二十二日
书记员 万涛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。