中华人民共和国
湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0102民初5834号
原告：张兴让，男，1938年4月26日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，现住湖北省武汉市武昌区。
原告：张碧涛（ZHANGBITAO），加拿大公民，女，1967年6月27日出生，现住加拿大。
委托代理人：王江川（一般授权代理），湖北省正大法律服务所。
被告：文娟，女，1979年10月20日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区，现住湖北省武汉市江岸区。
原告张兴让、张碧涛诉被告文娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案受理后，依法由审判员罗松适用简易程序于2016年10月14日公开开庭进行了审理。原告张兴让、原告张碧涛的委托代理人王江川，被告文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张兴让，张碧涛共同诉称，2013年7月19日，我与文娟签订《房屋租赁合同》。我将位于江岸区交易横街9号的私有房屋租给文娟使用，租期为五年（2013年7月1日至2018年6月30日），第一年租金为7，500元／月，自第二年开始每年租金递增5%，租金按季度支付且需要提前15天交付下季度房租。文娟在租房的第一年多，尚能守约按时交租。从2015年第一季度起的一年内，便有逾期交租金的现象，但在我的催督后尚能补齐。从2016年第一季度起文娟便以其中一个房间被楼上厨房漏水下来损毁装修不能经营使用为由完全拒交房租。即使在没出现漏水情况干扰的时候，文娟也曾无理由拖欠、逃避交付房租或企图强制我按其过分要求转让等事由，多次以短信形式对我进行漫骂、挖苦，摧残老人身心。我在得知房间出现漏水问题后为之想尽办法维修，并不断求助社区和政府有关部门。但在这期间，除了被漏水侵害的房间（约15㎡）未能使用外，文娟的整个营业并未受大的影响，每天照常开门经营。文娟因一个房屋装修受损不能经营而压着整个房屋一文不交是不合理、不合法的。现诉至法院，请求判令：1、文娟支付房屋租赁费35，646.40元（截止至2016年9月21日，此后的按合同标准计算至判决之日止）；2、解除双方房屋租赁合同；3、文娟腾退租赁房屋；4、文娟承担本案的全部诉讼费用。
被告文娟辩称，我不同意支付张兴让租赁费用。我当时找到了转租的人，我们三方谈好了我的房租交到5月底，6月份开始房租由次承租人承担。因为承租的房屋漏水及张兴让表示要出售该房屋等原因，次承租人不愿再租赁。我不同意解除合同，我同意将房子转租。我拒绝腾退房屋。诉讼费不由我承担，是因为张兴让的原因导致诉讼发生。
经审理查明，位于本市江岸区韩家巷70号房屋系张兴让所有、位于本市江岸区交易横街25号房屋系张兴让、张碧涛共同所有。该两处房产拆迁后还建至本市江岸区交易横街9号（以下简称案涉租赁房屋）。
2012年开始，案涉租赁房屋租给案外人崔志峰做棋牌室，崔志峰向张兴让交纳了租房押金10，000元。2013年7月19日，崔志峰将该棋牌室转让给另一案外人鲁志巍，租房押金10，000元也一并转至鲁志巍名下。此后，文娟与鲁志巍一起合伙经营该棋牌室。2014年9月18日，鲁志巍退出，由文娟独自经营。租房押金10，000元又转至文娟名下。
2014年9月，文娟与张兴让协商签订合同，但文娟要求以“2013年7月19日”的日期签订，张兴让予以同意。嗣后，双方签订《房屋租赁合同》并约定，张兴让用于出租房产坐落于江岸区交易横街9号一至二楼私房，面积213.2㎡。（外加自建两层之间的夹楼复式楼约近40㎡）共三层的私房，出租给文娟经营棋牌室使用；租赁期暂定为5年，即2013年7月1日至2018年6月30日。租金为开始每月7，500元；支付方式为先交后用，为季度一付并须提前15天交付下季度房租，如此期间文娟拖欠房租，张兴让有权终止合同和收回房屋。因此造成纠纷所造成的一切损失，属文娟违约并承担责任；从起租日起壹年内租金不涨（即2013年7月1日至2014年6月30日）。壹年后即2014年7月1日起，租金每年递增5%；张兴让收取设施及水电等费用押金壹万元，待双方租赁期满，文娟保持张兴让所提供的设施物品完好，并结清水电气等相关费用后，由张兴让退还；若文娟中途强求退、减租，或不按时交租，或私自改变用途，有违法经营活动等违约行为，则张兴让有权终止此协议，要求文娟立即腾房，文娟应完好交还房屋和原有设施，付清自己拖欠的有关费用外，还得赔偿张兴让因此而产生的房屋闲置损失（按两个月房租金计算）和其他损失，并且张兴让有权不退还文娟原交房租和押金；若因事关房屋所有权人出面交涉的事宜，经文娟告知后，张兴让应及时出面协商交涉以便文娟正常经营。该合同落款签订日期为“2013年7月19日”。
案涉租赁房屋共有九间房，其中八间房作为麻将房，剩余一间房由文娟个人使用。2014年11月，文娟对案涉租赁房屋的墙面进行了装修，房间做了墙纸，走道做了乳胶漆，其他的没有改变。2014年12月，4号房屋顶漏水，由楼上住户处理完善。张兴让在当季租金中扣减1，625元作为对文娟的补偿。2015年10月，8号房开始漏水，同样由楼上住户处理。2016年4月份，8号房再次开始渗水。张兴让要求楼上住户处理，但未果。8号房自2015年10月14日起至今一直空置。
双方认可漏水的8号房面积约为15㎡。
自文娟实际经营之日2014年9月18日起至2016年11月30日，文娟应交纳房屋租金213，511元；截止2016年5月7日，文娟向张兴让共计支付房屋租金160，487.50元（含扣减的1，625元）。文娟差欠张兴让房屋租金53，023.50元（213，511元－160，487.50元）
庭审中，张兴让表示如合同解除，文娟腾退房屋并结清水电费后，将剩余押金退还给文娟。
经本院释明，张兴让，张碧涛仅主张房屋租赁费计算至判决之日止。
上述事实，有经过庭审举证、质证的《房屋租赁合同》、《房产登记信息》、《银行流水》、《收条》以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。
本院认为，张兴让与文娟签订的《房屋租赁合同》，合法有效。《房屋租赁合同》约定“若文娟……，或不按时交租，……，则张兴让有权终止此协议，要求文娟立即腾房，文娟应完好交还房屋和原有设施，付清自己拖欠的有关费用。”文娟于2016年5月8日起未再向张兴让支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，张兴让在解除合同的条件成就时，享有合同解除权。张兴让要求解除《房屋租赁合同》，文娟支付拖欠房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，文娟继续占有案涉租赁房屋已无合同及法律依据，其应腾退案涉租赁房屋，故张兴让、张碧涛要求文娟腾退位于湖北省武汉市江岸区交易横街9号房屋的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”经本院实地察看，案涉租赁房屋8号房确实存在漏水痕迹，漏水点在麻将桌正上方且未进行维修。张兴让虽向相关部门或个人主张了权利，但8号房仍未维修的事实客观存在。参照上述法律规定，案涉租赁房屋8号房空置期间的租金应当扣减。根据合同约定，2015年7月1日至2016年6月30日的租金标准为8，268.75元／月，计每平方米月租金为38.78元（8，268.75元÷213.2㎡）；2016年7月1日至2017年6月30日的租金标准为8，682.20元／月，计每平方米月租金为40.72元（8，682.20元÷213.2㎡）。8号房自2015年10月14日起至今一直空置，2015年10月14日至2016年6月30日，计8.5个月，合计租金4，944.45元（38.78元／㎡×15㎡×8.5个月）；2016年7月1日至2016年11月30日，计5个月，合计租金3，054元（40.72元／㎡×15㎡×5个月）。应扣减租金合计7，998.45元。文娟仍应向张兴让支付房屋租金45，025.05元（53，023.50元－7，998.45元）。文娟还抗辩漏水导致的财产损失，因其未提交相关证据证明，本院不予处理。租房押金双方应按合同约定，在庭外自行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告张兴让与被告文娟之间签订的日期为“2013年7月19日”的《房屋租赁合同》；
二、被告文娟于本判决生效之日起七日内向原告张兴让支付房屋租赁费45，025.05元（截止2016年11月30日）；
三、被告文娟于本判决生效之日起十五日内向张兴让、张碧涛腾退租赁房屋（湖北省武汉市江岸区交易横街9号）。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费691元减半收取345.50元、邮寄费20元，合计365.50元，由被告文娟负担。因原告张兴让、张碧涛已将案件诉讼费预交，故被告文娟在给付上述款项时连同案件诉讼费365.50元一并付给原告张兴让、张碧涛。
如不服本判决，原告张兴让、张碧涛可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，被告文娟可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 罗松
二〇一六年十二月九日
书记员 周郴