上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民四（民）初字第1178号
原告（反诉被告）朱伟冬。
委托代理人宋仲春，上海市建纬律师事务所律师。
委托代理人刘畅，上海市建纬律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄孝旺。
委托代理人陆军，上海众华律师事务所律师。
委托代理人彭梅芊，上海众华律师事务所律师。
被告上海锐丰投资顾问有限公司。
法定代表人LUHARRYHANG。
委托代理人马文玉。
委托代理人曾佩玮。
原告（反诉被告）朱伟冬诉被告（反诉原告）黄孝旺、被告上海锐丰投资顾问有限公司（以下简称锐丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈娟娟独任审理。原告（反诉被告）朱伟冬之委托代理人刘畅，被告（反诉原告）黄孝旺及其委托代理人彭梅芊，被告锐丰公司之委托代理人马文玉、曾佩玮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）朱伟冬诉称，朱伟冬、黄孝旺与锐丰公司签订《房地产买卖居间合同》及附件《房地产买卖合同》约定，黄孝旺将杨浦区江湾城路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给朱伟冬。其中，《房地产买卖居间合同》载明拟交易房屋“未设立抵押”；并约定朱伟冬应在签订合同后7日内补足定金至人民币（以下币种均为人民币）200，000元；《房地产买卖合同》约定首期房价款为1，000，000元，该价款包含定金且无需用于偿还贷款。合同签订后，朱伟冬于2015年1月19日支付定金50，000元，并于2015年1月23日支付定金150，000元。然合同签订后，朱伟冬查询得知系争房屋上设定抵押，抵押金额为1，670，000元，朱伟冬就此多次与黄孝旺协商注销抵押事宜，黄孝旺均予以推诿及回避，至今未将抵押注销。朱伟冬认为，黄孝旺在房屋存在抵押的情况下在合同中承诺房屋“未设定抵押”系欺诈行为，朱伟冬基于该前提订立合同系基于真实意思的违背，故诉至法院：1、请求判令撤销2015年1月19日签署的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖合同》；2、请求判令黄孝旺双倍返还定金400，000元；3、诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）黄孝旺辩称并反诉称，2015年1月19日签订的《房地产买卖居间合同》及附件《房地产买卖合同》约定黄孝旺将江湾城路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给朱伟冬，总房价款为3，530，000元，合同定金为200，000元，朱伟冬应在2015年2月10日前向黄孝旺支付首期款1，000，000元，第二期房款为1，700，000元，以银行贷款支付，第三期房款为820，000元，尾款为10，000元，黄孝旺应于2015年4月中旬双方办理过户手续前还清房屋按揭贷款。合同签订后，朱伟冬于1月19日签约当日支付定金50，000元，1月23日支付定金150，000元。黄孝旺已于2015年2月25日根据合同约定向工商银行预约提前还贷，并于3月12日将按揭贷款全部还清。在签约之前，黄孝旺及锐丰公司就房屋买卖磋商时明确告知朱伟冬房屋有贷款未还，且朱伟冬也是在锐丰公司1月20日向交易中心调取房屋登记信息后，才支付了定金150，000元，可见朱伟冬是知道房屋有按揭贷款，根本不存在欺诈事实，且黄孝旺也已经按约在4月中旬办理过户前还清了全部贷款。合同签订后，黄孝旺为了还清贷款，不惜改变家庭投资和公司经营计划，并支付高额利息向亲戚朋友拆借资金。因朱伟冬拒绝支付首付款，拒不履行合同，构成严重违约，故不同意原告诉讼请求，并提出反诉：1、请求判令解除《房地产买卖居间合同》及《房地产买卖合同》；2、判令反诉被告朱伟冬支付违约金706，000元；3、判令诉讼费由反诉被告朱伟冬负担。
被告上海锐丰投资顾问有限公司辩称，朱伟冬看过房屋后，当天就签订了合同，当时口头告知了朱伟冬房屋有抵押的事实，因为具体抵押数额不清楚，且黄孝旺表示会在交易之前注销抵押，所以在合同中勾选了无抵押，当时朱伟冬也是认可的。锐丰公司在1月20日拉了产调信息后，电话告知了朱伟冬相关抵押的情况。故不同意朱伟冬本诉的诉讼请求，如果双方无法继续履行合同，同意解除合同，黄孝旺要求朱伟冬支付违约金的反诉请求，由法院依法判决。
原告（反诉被告）朱伟冬辩称，朱伟冬在签订合同前完全不知道房屋存在抵押的情况，黄孝旺及锐丰公司也没有证据证明在签订合同前告知过朱伟冬房屋存在抵押，这是重要条款，将影响合同履行，朱伟冬有理由相信黄孝旺可能将首付款挪作他用，导致贷款无法还清，故黄孝旺的欺诈行为是很明显的。朱伟冬在得知黄孝旺的欺诈事实后，有权不支付剩余首付款。黄孝旺后期还清贷款的行为与本案没有任何关系，合同约定就是房屋没有抵押，不需要用首付款支付银行贷款，但黄孝旺现陈述还清贷款要以朱伟冬支付首付款为前提，存在欺诈，且后期拖延注销抵押，合同无法继续履行是由于黄孝旺的原因造成的，故不同意黄孝旺的反诉请求。
经审理查明：2015年1月19日，黄孝旺（甲方）、朱伟冬（乙方）、锐丰公司（丙方）签订《房地产买卖居间合同》，合同第一条约定，乙方为表示购买诚意，向丙方支付意向金50，000元；合同第二条约定了房屋基本信息，其中2.1条约定，房屋坐落杨浦区江湾城路XXX弄XXX号XXX室；2.5条约定，是否设立抵押，勾选为否；合同第三条约定，总房价款为3，530，000元；合同第五条约定，如甲方在本合同上签字，则乙方交付的意向金即转为定金。待甲方签订本合同后7日内，乙方应补足定金至200，000元；若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已经支付甲方的定金不予返还。附件《房地产买卖合同》约定，首期房价款为1，000，000元，无需用于偿还甲方贷款，乙方应于网签版买卖合同签订当日交付居间方，居间方收到该房地产之他项权证原件、注销抵押申请书原件、还款凭证原件等材料后转付甲方；或居间方收到相关房地产交易中心出具的证明该房地产上不存在抵押登记的相关材料后转付甲方。若实际乙方未将首期房价款交付居间方的，则由乙方自行支付甲方。该合同下方手写内容为“……乙方于2015年2月10日前支付甲方壹佰万元整，……”。
审理中，黄孝旺及朱伟冬均认可，2015年1月19日，黄孝旺收到朱伟冬支付的定金50，000元；2015年1月23日，朱伟冬支付黄孝旺定金150，000元。
2015年2月7日，黄孝旺向朱伟冬之妻徐栋芳发出短信，内容为：“您好！我们再宽限您首付金到过好年，3月1号吧！好吗？您再想想办法！”徐栋芳回复“黄先生，到3月1日时间真的太短了，半年没有的话，能给我们至少三个月吗？期间你们的房子还是可在中介挂牌，如果卖掉了，您就把二十万定金都退给我们。如果那时我们能有钱签合同的话；就继续按照合同履行，不管怎样，您那边是不会有经济损失的。……”2015年2月24日，徐栋芳向黄孝旺发短信，“黄先生，你好，我们2月15日已凑齐首付的钱了，中介那天有和你说吗？不过，签约前我们要求你把贷款还清，如果二月底还无法还清的话，请告知我们，我们会把银行账户发给你，请在3月2日前把20万退给我们。……”黄孝旺回复“徐小姐，你好！按合同约定，我早都好预约银行还款了，现在只等你把首付款付清！你未能按合同约定准时付清首付款已经造成违约！如果你3月1日前还是未能付清首付款的话，只能按合同约定的不退还定金！”、“你凑齐首付款为何不付？合同是2月10日前付清，你不知道吗？”徐栋芳回复“黄先生，请好好看下合同，我的首付款不是用于你还贷款的，请尽早把20万退回我的账户，如果你本月底不能还清抵押的话”黄孝旺回复“你已经违约不付首付款，还这样说？给你宽限时间不领情，莫非已经确定不买了？还不还清是我的事，你还要不要买这个房？请确定！”徐栋芳回复“黄先生，你好，只要你本月底前还清抵押，我本月接下来的任何一天都可以过来签约。但是如果本月你无法还清抵押的话，请尽早把钱退给我们，谢谢！”黄孝旺回复“跟你明确一下，我已经预约好银行还款的事，如果你首付款还不汇进来的话，算你违约！”2015年3月3日，黄孝旺发短信给徐栋芳“徐小姐，正式通知你：给你延长的期限3月1日的期限已过，我还没收到你的首付款累计100万元，请你2天内付款，否则算你违约，并没收定金20万元……”
审理中，朱伟冬提供资产证明，证明其妻徐栋芳2015年2月17日在余额宝的资产为270，368.03元，2015年3月2日在增利宝的资产为320，805.75元；朱伟冬2015年2月17日在增利宝的资产为490，000元，2015年3月2日在增利宝的资产为490，760.78元；徐栋芳牡丹灵通卡历史明细信息显示，徐栋芳账户在2015年2月11日的余额为13，478.89元，在2015年2月25日的余额为63，478.89元；徐栋芳的招商银行卡在2015年2月17日由支付宝划账、余额宝提现20，000元，余额为22，636.59元。
另查明，系争房屋上设定的抵押于2015年5月25日注销。
以上事实由原告（反诉被告）朱伟冬提供的房地产买卖居间协议、房地产买卖合同、牡丹灵通卡历史明细、结婚证、余额宝资产证明、增利宝资产证明、招商银行户口交易明细表，被告（反诉原告）黄孝旺提供的短信记录、上海市房地产登记簿以及当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，公民的合法民事权利受法律保护。本案中，双方签订了居间协议及买卖合同后，未能继续交易。本案的争议焦点为黄孝旺是否存在欺诈及朱伟冬是否存在违约。
关于黄孝旺是否存在欺诈的问题。因锐丰公司陈述其对于房屋存在抵押的事实在签约前是明知的，可见黄孝旺并未向中介隐瞒上述事实，故朱伟冬主张黄孝旺欺诈的事实不存在。且根据双方后续履行过程看，黄孝旺对朱伟冬提出的延期支付首付款的请求，同意朱伟冬可在3月1日之前支付首付款，可见黄孝旺采取了积极的态度进行房屋买卖交易。故朱伟冬以黄孝旺欺诈为由要求撤销合同并双倍返还定金之诉讼请求，本院不予支持。
关于朱伟冬是否存在违约问题。根据居间协议及买卖合同显示的内容看，对房屋基本信息的描述确实约定房屋未设立抵押，且首期房款无需用于偿还卖方贷款，黄孝旺及锐丰公司主张朱伟冬签约时明知上述房屋设有抵押，无相关证据证实，本院难以采纳。朱伟冬作为购房人，按照本人要求自主选择房屋，亦无不妥。且在3月1日前，朱伟冬已经具备了支付首付款的能力，从双方的短信来往中，也可以看出朱伟冬要求黄孝旺将抵押注销后，即可签订正式合同。故黄孝旺以朱伟冬违约为由，要求朱伟冬支付违约金之诉讼请求，本院亦不予支持。
应当指出，作为专业的房地产中介机构，锐丰公司在促成买卖双方交易过程中，应在相关书面文件中如实填写相关房屋信息，避免当事人产生误解。
现因合同无法继续履行，故黄孝旺要求解除合同之诉讼请求，本院予以支持。因此合同无法继续履行的责任，不能归责于朱伟冬或黄孝旺任何一方，故黄孝旺应将已经收取的定金200，000元返还给朱伟冬。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）朱伟冬要求撤销2015年1月19日签署的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖合同》之诉讼请求，不予支持；
二、原告（反诉被告）朱伟冬要求被告（反诉原告）黄孝旺双倍返还定金人民币400，000元之诉讼请求，不予支持；
三、解除原告（反诉被告）朱伟冬、被告（反诉原告）黄孝旺及被告上海锐丰投资顾问有限公司于2015年1月19日签署的《房地产买卖居间合同》，及作为附件的《房地产买卖合同》；
四、被告（反诉原告）黄孝旺要求原告（反诉被告）朱伟冬支付违约金人民币706，000元之诉讼请求，不予支持；
五、被告（反诉原告）黄孝旺应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）朱伟冬定金人民币200，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费人民币3，650元（已减半收取），由原告（反诉被告）朱伟冬及被告（反诉原告）黄孝旺各半负担；本案反诉案件受理费人民币5，430元（已减半收取），由被告（反诉原告）黄孝旺负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 陈娟娟
二〇一五年六月八日
书 记 员 季 宇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。