宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0212民初4753号
原告：宁波市鄞州凡仕信息咨询服务有限公司（组织机构代码为69139324-4）。住所地：宁波市鄞州区中河街道凯旋明天*幢**号***室。
法定代表人：姚建成，该公司总经理。
委托代理人：李军，安徽舒洲律师事务所律师。
被告：雷晓锋，男，1983年3月22日出生汉族，无固定职业，户籍所在地龙泉市，现住杭州市滨江区。
委托代理人：方莉，浙江亮明法律师事务所律师。
原告宁波市鄞州凡仕信息咨询服务有限公司为与被告雷晓锋房屋租赁合同纠纷一案，于2016年5月27日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序由代理审判员邝荣独任审理。本案于2016年7月4日公开开庭进行审理，原告的委托代理人李军、被告的委托代理人方莉均到庭参加诉讼。审理中，原、被告双方申请庭外和解，但未能达成协议。本案现已审理终结。
原告宁波市鄞州凡仕信息咨询服务有限公司起诉称：2014年4月5日，原告从房屋所有权人处取得对宁波市鄞州区万达48克拉4402室的房屋租赁管理权。2014年7月29日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将上述房屋出租给被告，租期为一年，自2014年7月30日起至2015年7月29日止，租金每月2300元，每三个月付一次，每次房租需在上一期租金结束提前10天支付，房屋押金为2300元，若发生违约，违约方需向守约方支付违约金2300元。上述合同签订后，原告依约向被告交付了上述房屋，但被告仅支付了2014年7月30日至2015年1月29日的租金。此后被告未向原告支付租金，合同到期后亦未将上述房屋退还原告，一直使用至今。为此，请求判令：1、被告支付原告租金35650元（按照2300元/月的标准，自2015年1月30日起算至实际履行之日止，暂算至2016年5月14日为35650元）；2、被告支付违约金2300元。
被告雷晓锋答辩称：原、被告双方签订房屋租赁合同属实，被告已经支付了起租日至2015年1月的租金，且被告在2015年1月已向原告退房回到杭州居住，没有再租住涉案房屋。另外，原告已经将涉案房屋另行租与他人，双方租赁合同早已终止。故要求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1、房屋租赁合同1份，用以证明原、被告签订租赁合同，合同对租期、租金及违约金一并进行了约定的事实；
2、房屋租赁管理委托授权协议1份，用以证明涉案房屋由房屋所有人梅雪亮委托给原告出租管理的事实；
3、收款收据、存款回单各1份，用以证明原告已经将出租费用支付给房东的事实。
被告为证明自己的抗辩主张，向本院提交了下列证据：
1、房屋租赁合同、房租支付凭证各1份，用以证明被告租赁案外人管志键位于杭州市滨江区的房屋，租赁期限自2014年6月至2019年5月31日，并按时缴纳2014年12月至2016年4月底房租的事实；
2、杭州市滨江区薇莎化妆品商品行、杭州市滨江区一叶莲美容养生馆注册信息、被告参保证明、暂住证明各1份，用以证明被告长期在杭州工作生活，于2010年9月1日、2013年12月6日先后开立了薇莎化妆品商品行及一叶莲美容养生馆，在杭州缴纳社保并办理了2011年4月27日至2014年4月27日在杭州浦沿街道新浦宿舍、2015年3月20日至2017年3月在杭州滨江区江畔云庐出租房暂住证明的事实，即2015年1月至今，被告一直在杭州工作生活；
3、2015年1月至2016年5月电费缴费回单（打印件）、2015年3月至2016年5月燃气费缴费回单（打印件）1组，用以证明被告缴纳了在杭州市滨江区江畔云庐出租房2015年1月至2016年5月电费和2015年3月至2016年5月燃气费的事实，2015年1月至今，被告一直在杭州租赁房屋并实际居住；
4、淘材库城市运营商代理协议、收款收据、终止代理协议（均为复印件）各1份，用以证明被告于2014年7月15日与案外人签订淘材库宁波地区运营商代理协议，支付代理费2万元，后于2014年12月15日终止代理协议的事实，结合上述证据证明被告一直在杭州工作，后因代理案外品牌到宁波租赁涉案房屋开立公司，代理协议终止后即回到杭州工作生活的事实；
5、宁波市鄞州淘材库网络科技有限公司企业基本信息（打印件）、鄞国税城限改[2016]1114号责令限期改正通知书各1份，用以证明被告于2014年8月25日设立宁波市鄞州淘材库网络科技有限公司，公司注册地址为涉案房屋地址，宁波市鄞州区国税局城区税务分局因被告设立的公司2015年第二季度未报税，实地核实后发现实际已无经营场所，被告不在涉案房屋租住的事实。
上述证据均经庭审出示，原、被告的质证意见及本院的认证意见如下：
对原告提交的证据1，被告对真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认。对原告提交的证据2，被告对真实性有异议。本院认为，原告提供的该份证据为原件，且无明显瑕疵，本院对该份证据的真实性予以确认。对原告提交的证据3，被告对存款回单的真实性无异议，对收据的真实性有异议。本院对存款回单的真实性予以确认，对收款收据，因系原告与他人之间的往来凭证，与本案缺乏关联性，本院不予采信。
对被告提交的证据1、2、3、4，原告对真实性及关联性均有异议。本院认为，被告提交的上述证据均为被告与案外人之间的往来证明，与本案缺乏关联性，本院不予采信。对被告提交的证据5，原告对真实性有异议。本院认为，原告提供的企业基本信息与网络查询一致，本院对其真实性予以确认。对责令限期改正通知书，被告提供的为原件，且无明显瑕疵，本院对其真实性亦予以确认。
根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，本院认定下列事实：
2014年6月5日，梅雪亮与原告签订《房屋租赁管理委托授权协议》一份，约定原告委托被告对其位于宁波市鄞州区48克拉4402室房屋的租赁事宜进行管理。管理范围包括但不限于：代收押金、租金、代签合同、代办转租、退房验收、代交物业、水电费、代为处理基本设施设备维修维护等一系列租赁日常事务，并处理好产生的相应纠纷等。2014年7月29日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将48克拉4402室房屋租给被告使用，租期为1年，即2014年7月30日至2015年7月29日，租金每月2300元，三个月付一次，先付后住，从第二期开始每次房租须于上一期租期结束提前十天支付，租房押金2300元，到期结算所有费用后不计息归还被告。自合同生效后即产生法律效力，任何一方均不得无故终止协议。如发生违约情况，违约方应支付给守约方违约金2300元。被告不按时支付房租、水电费等费用，原告有权单方解除合同，并有权向被告收取违约金。合同还对双方的其他权利义务一并进行了约定。上述合同签订后，原告依约将上述房屋交付被告使用，被告向原告支付了租房押金
2300元，并支付了2014年7月30日至2015年1月29日的房租。2014年8月25日，被告以涉案房屋为住所地注册了宁波市鄞州淘材库网络科技有限公司。2016年5月23日，宁波市鄞州区国税局城区税务分局作出《责令限期改正通知书》一份，通知书称因淘材库公司未按期申报2015年第二季度增值税和所得税，经实地核实后发现单位法人无法联系，实际已无经营场所，故于2015年7月29日将该单位认定为非正常户。
另查明，原告已于2016年5月15日与案外人宁波佳音英语培训学校签订房屋租赁合同，将涉案房屋租与该公司使用至今。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实、自愿的意思表示，且未违反法律、法规的强制性、效力性规定，为合法有效，双方均应按约履行。对于原告要求被告支付自2015年1月30日起至实际履行日止的租金的主张。本院认为，双方的合同约定租期自2014年7月30日至2015年7月29日，合同到期后，双方未续签合同，原告称被告仍在使用房屋，双方形成了不定期租赁合同，但未提供相应的证据证明。且原告诉称被告至今仍在租住涉案房屋，却又自认其在2016年5月15日已经将上述房屋租与案外人使用，原告诉称与事实显然存在矛盾之处。而被告辩称其已经在2015年1月提前退房，双方租赁关系在此时终止，但又未能提供其向原告退房的证据加以证明。综合原、被告双方的陈述及向本院提交的证据，本院认定双方合同已经在2015年7月29因期限届满而终止。对于合同期内的租金，被告应该向原告支付，自2015年1月30日至2015年7月29日，按每月2300元计算，共计13800元。原告在庭审中自认被告向其支付了租房押金2300元，并同意在租金中予以扣除，故扣除2300元后，被告尚应支付原告租金11500元。对于原告要求被告支付违约金2300元的主张，本院认为，原、被告双方在合同中明确约定，如存在违约行为，违约方应向守约方支付违约金2300元。按照合同约定被告应该在2015年1月19日前支付第三期租金，被告逾期未付，显属违约，原告据此主张被告支付违约金2300元符合双方合同约定，且未过分高于原告损失，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告雷晓锋支付原告宁波市鄞州凡仕信息咨询服务有限公司租金11500元，限于本判决生效后五日内履行完毕；
二、被告雷晓锋支付原告宁波市鄞州凡仕信息咨询服务有限公司违约金2300元，限于本判决生效后五日内履行完毕；
三、驳回原告宁波市鄞州凡仕信息咨询服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费749元，减半收取374.5元，由原告宁波市鄞州凡仕信息咨询服务有限公司负担239元，被告雷晓锋负担135.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
代理审判员 邝荣
二〇一六年九月七日
书 记 员 向婧
?PAGE?
?PAGE?8?