山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁10民终59号
上诉人（原审被告）：威海市文登区龙山街道办事处，住所地威海市文登区文山路***号。
法定代表人：林斌，主任。
委托诉讼代理人：于舒，山东钟鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：韩国暻源产业（株），住所地韩国（三乐洞，2楼）。
法定代表人：陈贵顺，代表理事。
委托诉讼代理人：陈俊兵，山东英良泰业律师事务所律师。
原审第三人：威海市文登区龙山街道办事处宁阳村村民委员会，住所地威海市文登区龙山街道办事处宁阳村。
法定代表人：王志强，村委主任。
原审第三人：威海市文登区龙山街道办事处东杨格村村民委员会，威海市文登区龙山街道办事处东杨格村。
法定代表人：于光霞，村委主任。
上诉人威海市文登区龙山街道办事处（以下简称龙山街道办）因与被上诉人韩国暻源产业（株）（以下简称暻源产业）及原审被告威海市文登区龙山街道办事处宁阳村村民委员会（以下简称宁阳村委会）、威海市文登区龙山街道办事处东杨格村村民委员会（以下简称东杨格村委会）合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2016）鲁1003民初378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
龙山街道办上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：案涉合同虽名为买卖合同，实质为土地使用权转让合同。合同签订后，龙山街道办依约履行义务，花费大量资金完成案涉土地的平整工作，但暻源产业违反合同约定，在缴纳部分土地款之后放弃案涉项目，拒不配合龙山街道办进行土地报批、挂牌、摘牌等手续，致使该土地荒芜至今。实践中，取得项目建设用地使用权基本上都是在取得规划许可的基础上，由实际用地人缴纳土地款（即批地费用，主要包括征地管理费、新增建设用地有偿使用费、被征地农民养老保险补贴及区级土地项目耕地占一补一等各项费用），然后上报省政府进行审批，再由土地管理部门进行挂牌，实际用地人最后摘牌。造成本案项目建设用地使用权未能及时报批并挂牌、摘牌的根本原因是暻源产业无意继续进行该项目建设造成的，其行为已构成严重违约。如暻源产业能及时配合龙山街道办进行土地报批等手续并摘牌，即可取得案涉土地使用权，合同可继续履行。
暻源产业辩称，一审法院认定案由不当，但最终判决结果正确：一、本案案由应为国有土地使用权出让合同纠纷。案涉《土地买卖合同书》约定，为促进韩中两国经济发展，龙山街道办将龙山重点项目区内约60亩土地出卖给暻源产业用于工厂建设。同时约定，土地价格为人民币5.8万元/亩（包括土地办证费），土地价款合计348万元；土地证有效期为50年（工业用地出让年限）；龙山街道办应为暻源产业的工程建设提供便利条件，帮助协调规划、建设、环保、消防、人防等部门的关系；暻源产业按规定缴纳政府各部门的各项费用；暻源产业必须确保签订协议后一年内开工建设，否则龙山街道办有权收回土地等内容。从以上合同内容和双方的权利义务关系以及合同主体为乡镇一级政府可以看出，这些反映的都是土地交易一级市场当中进行的行为，都是国有土地使用权出让合同当中应有的相关内容，龙山街道办的合同地位就是为招商引资，将涉案土地出让给暻源产业用于建设工厂。因此，本案案由应为国有土地使用权出让合同纠纷。二、涉案《土地买卖合同书》因标的物违法及出让主体不适格而无效。1、《土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农村集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。第六十条规定，农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当由县以上地方人民政府批准；其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条规定办理审批手续。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据以上法律规定可以看出，任何单位和个人进行非农业建设，必须使用国有土地。涉及农民集体土地的，必须依法征收为国有土地后方可用于建设。但有三种情形例外，第一是农村集体经济组织经县以上人民政府批准使用本集体经济组织自己的土地兴办乡镇企业或者以土地使用权入股、联营等共同举办企业的；第二是村民经县级人民政府批准建设住宅的；第三是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使农民集体所有的土地使用权依法发生转移的。以上三种情况均无需将集体土地征收为国有土地，但第一、第二种情况涉及农用地的，必须办理农用地转建设用地的审批手续；除这三种例外情形之外，其他情况下进行非农业建设，必须使用国有土地，或将农民集体土地征收为国有土地。本案中，龙山街道办是将龙山重点项目区内的农民集体土地出卖给暻源产业用于建设工厂，明显不符合以上可以使用农民集体土地进行非农业建设的三种例外情形。涉案农民集体土地必须依法征收为国有土地后，方能用于工厂建设。因此，涉案土地买卖合同因标的物不合法而导致无效。2、我国《土地管理法》第五十四条规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得除外。另《城市房地产管理法》第十二条、第十五条，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第九条、第十一条，以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条均规定，土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。土地使用权出让合同的出让人主体具有特定性和法定性，即必须是市县人民政府的土地管理部门，其他任何部门和单位都没有资格以出让人的身份订立土地使用权出让或买卖合同。本案中，龙山街道办作为乡镇街道办事处，无权订立土地买卖合同将土地出让给暻源产业，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，涉案土地买卖合同因出让主体不适格而导致无效。综上，涉案合同名为土地买卖合同，实为土地交易一级市场当中签订的国有土地使用权出让合同，因此本案案由应为国有土地使用权出让合同纠纷。至于出让或买卖的是“集体土地”还是“国有土地”属于出让合同标的物是否合法的问题；出让人或出卖人是“街道办事处”还是“市县人民政府土地管理部门的国土资源局”属于出让合同主体是否适格的问题。而标的物是否合法和合同主体是否适格均是影响和评价合同效力的因素，并不能够改变本案应为国有土地使用权出让合同纠纷的定性。请求二审法院纠正案由后，依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
宁阳村委会及东杨格村委会均未予述辩。
暻源产业向一审法院起诉请求：1.确认暻源产业与龙山街道办于2008年4月17日签订的《土地买卖合同书》无效；2.判令龙山街道办返还暻源产业土地价款人民币706000元及利息343924.65元，合计1049924.65元；2016年1月28日后至龙山街道办实际履行之日706000元为本金，按银行同期贷款利率另行计付。事实和理由：2008年4月17日双方当事人签订《土地买卖合同书》，由龙山街道办将位于文登市龙山重点项目区龙福路1号约60亩的土地卖给暻源产业，土地价格每亩5.8万元，总价款348万元，并详细约定了付款方式、权利义务。合同签订后，暻源产业依约向龙山街道办支付土地款706000元，但龙山街道办至今未能将涉案土地使用权交付给暻源产业使用或办理至暻源产业名下。暻源产业认为，龙山街道办无权作为出让方，将涉案国有土地使用权卖给暻源产业，故该土地买卖合同无效，龙山街道办应返还暻源产业已支付的土地价款并赔偿占用该款期间的利息损失。
一审法院认定事实：暻源产业提交双方于2008年4月17日签订的土地买卖合同书一份，主要内容：龙山街道办将涉案土地卖给暻源产业，暻源产业购买此土地用于工厂建设，面积60亩，现状是荒地，每亩5.8万元（包括土地办证费），总土地款合计348万元，签订本协议书时付34.8万元，土地平整及墙设施结束后付10%，开工建设时付10%，工厂建设结束后付10%，土地款3480000元中，2007年12月31日已经付的10000元和上述7条条款中支付的2436000元以外的1034000元在暻源产业收到土地证一个月内支付，但颁发、受领土地证日期可以在本合同签订时商议，经营范围为生产及销售安全帽、安全带、安全秋千等所有安全器材，龙山街道办应为暻源产业的工程建设提供便利条件，帮助暻源产业协调规划、建设、环保、消防等部门的关系，暻源产业缴纳各项费用，必须确保签订协议后一年内开工建设，否则龙山街道办收回土地，任何一方不履行本协议造成事实上的违约，违约方需向另一方支付300万元人民币违约金，暻源产业汇款给龙山街道办时银行可以由龙山街道办选定等。2007年12月31日龙山街道办收取暻源产业土地订金10000元，2008年6月27日、2008年7月23日龙山街道办分别收取暻源产业交付的土地款348000元，共计收取暻源产业706000元。龙山街道办对该份协议的真实性无异议，对已收取暻源产业706000元亦表示认可，对双方无争议的部分，予以确认并在卷佐证。
对于有争议的部分，龙山街道办提供威海市文登区国土资源局出具的证明：涉案土地符合土地利用总体规划，可根据规划红线、项目核准证书等资料报省政府办理用地手续。暻源产业认为该证据只能证明涉案土地将来的规划方向，根据土地管理法及城市房地产管理法的规定，集体土地经依法征用转为国有土地后方可有偿出让，龙山街道办不能在未办理集体土地征用为国有土地手续的情况下直接将涉案土地出卖给暻源产业。涉案土地是宁阳村委会和东杨格村委会集体所有的土地，龙山街道办及宁阳村委会、东杨格村委会均陈述授权龙山街道办以自己的名义与买方签订合同，宁阳村委会、东杨格村委会收取了部分土地买卖款项，并且暻源产业对此是知情的。暻源产业主张其在与龙山街道办签订合同时龙山街道办并未告知暻源产业相关情况，而且土地价款均是龙山街道办收取、相关土地平整的费用也是龙山街道办承担。龙山街道办主张涉案合同应继续履行，因为该土地符合土地利用总体规划，可以开工建设，存在继续履行的可能。暻源产业认为涉案合同无法继续履行，因为目前涉案地块的土地征收手续尚未办理，如果继续履行开工建设，在没有规划审批、用地审批手续的前提下进行建设是违法行为，并且涉案土地是否能够办理至暻源产业名下尚不确定，出让该土地的主体也不适格，该合同不存在继续履行的可能性。庭审中，龙山街道办提供证人朱某出庭作证，证明其在2008年为龙山街道办在宁阳村南山顶平整土地，龙山街道办支付的工程款。暻源产业对该证人证言未提出异议。
暻源产业请求利息部分的计算方式为：自2008年1月1日至2008年6月27日以10000元为本金，2008年6月28至2008年7月23日以358000元为本金，2008年7月24日至2016年1月27日以706000元为本金，均按中国人民银行同期同类五年以上的贷款利率标准计算。2016年1月28日后至龙山街道办实际履行之日706000元为本金，按银行同期贷款利率另行计付。龙山街道办认为暻源产业主张的利息过高，且无权主张，拒绝支付。
一审法院认为，本案争议焦点主要体现以下两个方面：
1、涉案《土地买卖合同书》的性质和效力问题。
涉案土地系宁阳村委会、东杨格村村委会农民集体所有的土地，由龙山街道办以自己的名义与暻源产业签订的合同。从该合同约定的内容分析，龙山街道办需负责协调暻源产业与规划、建设、环保等部门的关系，暻源产业需到有关部门办理土地证等手续，因此，该合同虽然名称为买卖土地合同，实则符合集体土地使用权转让的法律特征，应为土地使用权转让合同。国家严格实行土地用途管制制度，《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。而涉案土地不符合法律规定的可以转让的农民集体所有土地使用权的情形，依法不得进行转让。暻源产业只有在取得建设用地使用权后才可以办理建设项目的相关审批手续、进行施工建设。涉案土地虽然符合土地利用总体规划，可上报省政府办理用地手续，但在法庭辩论终结前暻源产业亦未取得建设用地使用权，因此，不能用于非农业建设。如果暻源产业按合同约定在签订协议后一年内开工建设，则违反《中华人民共和国城乡规划法》的规定，构成违法行为。因此，涉案的土地转让合同违反法律的强制性规定，应为无效合同。
2、涉案合同无效的后果及承担主体问题。
法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案土地虽然系宁阳村委会和东杨格村委会集体所有的土地，但签订买卖合同的主体是暻源产业龙山街道办且合同约定的履行内容是在暻源产业龙山街道办之间进行，未体现宁阳村委会和东杨格村委会的意思表示及履行行为等，因此，涉案合同无效产生的后果，由暻源产业和龙山街道办依法承担。本案龙山街道办共收取暻源产业已付款项706000元，暻源产业请求其返还，于法有据，予以支持。暻源产业请求龙山街道办按银行五年以上贷款利率计息，无合同依据，酌定按银行同期贷款年利率计息。因龙山街道办在本案中主张涉案合同为有效合同，请求继续履行，因此，对于该合同无效产生的后果等可以另行主张。
综上所述，涉案合同为无效合同，龙山街道办应返还已收取的款项及利息。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决：一、暻源产业与龙山街道办于2008年4月17日签订的《土地买卖合同书》无效；二、龙山街道办返还暻源产业已付的土地款706000元，并按中国人民银行同期贷款年利率计算利息（其中本金10000元自2008年1月1日起至2008年6月27日、本金358000元自2008年6月28日至2008年7月23日、本金706000元自2008年7月24日至判决确定履行期届满之日止），于判决生效后十日内付清；三、驳回暻源产业超出部分的利息请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14250元，由暻源产业负担50元、龙山街道办负担14200元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明的事实与一审查明的一致。
本院认为，案涉合同虽名为土地买卖合同，但根据该合同的内容可以确定，龙山街道办与暻源产业签订该合同的真实意思为：暻源产业缴纳相关费用，龙山街道办协助暻源产业将案涉集体土地转为国有土地，再由暻源产业通过摘牌，最终取得案涉土地建设用地使用权，该土地之用益物权由龙山街道办转移给暻源产业。因此，合同双方当事人的真实意思系通过案涉合同将宁阳村委会、东杨格村委会之集体土地使用权转为国有土地使用权后转让给暻源产业。案涉土地现性质为集体土地，不存在《中华人民共和国土地管理法》规定的可转让并用于非农业建设的法定情形。故案涉合同因违反法律强制性规定而无效。综上所述，龙山街道办的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14250元，由上诉人龙山街道办负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 李佳忆
代理审判员 宋 杨
二〇一七年三月八日
书 记 员 刘双双