重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第7975号
上诉人（原审原告）重庆昭军房地产开发有限责任公司（简称昭军公司），住所地重庆市九龙坡区科园二路108号4-1号。
法定代表人吴怀昭，该公司总经理。
委托代理人曾玉龙，重庆道润律师事务所律师。
委托代理人舒伦杰，重庆道润律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王守明。
被上诉人（原审被告）王成艺。
二被上诉人共同委托代理人伍庆明，重庆市南山法律服务所法律工作者。
上诉人重庆昭军房地产开发有限责任公司因商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2015)九法民初字第04571号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人重庆昭军房地产开发有限责任公司的委托代理人曾玉龙，被上诉人王守明、王成艺的委托代理人伍庆明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年12月27日昭军公司和王守明、王成艺双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定王守明、王成艺购买昭军公司开发的位于重庆市九龙坡区科园五路128号朝阳花园A栋商业门面两间及车库445m2，车库单价3595.5元/m2，该445m2车库划分为15个车位。
2012年7月18日，昭军公司与王守明、王成艺双方就前述15个车位中具体的单个车位签订了CQ-5244310号《重庆市商品房买卖合同》，合同约定王守明、王成艺购买昭军公司开发的位于重庆市九龙坡区科园五路128号朝阳花园A栋负2－53号停车用房，该房建筑面积33.99平方米，套内建筑面积10.8平方米，成交金额106667元。合同还约定房款采取分期付款方式，王守明、王成艺于签合同时支付该房款70％，余款于办理房产证时付清，并且约定王守明、王成艺如未按合同约定付款逾期超过30日后，昭军公司有权解除合同。
另查明，昭军公司与王守明和王成艺双方就445m2车库共签订15份合同，王守明、王成艺支付车库价款共计300000元，王守明、王成艺陈述300000元为每个车库支付20000元。合同签订后，昭军公司与王守明和王成艺双方前往登记机关办理备案登记未果致该车库未过户登记至王守明，但双方未举证证明涉案车库存在不能过户至王守明的情形，现车库也尚未交付给王守明，王守明陈述愿意继续支付剩余车库价款。
昭军公司诉称，2011年12月27日昭军公司、王守明和王成艺双方签订了王守明向昭军公司购买朝阳花园两个门面和15个车位的一揽子合同，根据此合同，昭军公司与王守明、王成艺于2012年7月18日签订CQ-5244310号重庆市商品房买卖合同，约定王守明、王成艺向昭军公司购买朝阳花园小区建筑面积33.99m2的停车用房，成交金额106667元。合同签订后，王守明、王成艺未按约定支付房款，且昭军公司与王守明、王成艺在办理合同备案时，被相关行政部门告知，小区车位需有限满足小区业主，且一户业主只能购买一个车位，不得囤积车位。因此双方签订的合同无法取得登记备案，进而也无法办理产权过户，所以合同属于事实上无法履行，合同目的不能实现。现昭军公司依法提起诉讼，请求判决；1、判令解除昭军公司与王守明、王成艺签订的CQ-5244310号重庆市商品房买卖合同；2、本案诉讼费由王守明、王成艺承担。
王守明、王成艺辩称，昭军公司王守明双方合同有效，王守明、王成艺已经履行了合同义务，不同意解除。签订合同时，昭军公司没有告知不能办证，并且现在也不能确定是否能办证。昭军公司与王守明、王成艺去办证时登记机关告知，车位可以登记在昭军公司名下但王守明、王成艺实际使用，并没有完全否认不能办证，请求驳回昭军公司的诉讼请求。
一审法院认为，合法有效的合同应受法律保护，双方应当履行合同义务。本案中，昭军公司与王守明、王成艺双方于2011年12月27日签订的《重庆市商品房买卖合同》及2012年7月18日签订的CQ-5244310号《重庆市商品房买卖合同》为双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，昭军公司与王守明、王成艺双方应当遵守。因CQ-5244310号《重庆市商品房买卖合同》未能办理备案登记，昭军公司认为其合同目的不能实现请求解除合同，本院认为合同目的不能实现系合同解除的法定事由，主张合同解除的一方应当对产生法定解除事由承担举证责任，昭军公司未举证证明现涉案车库无法办理过户登记，现昭军公司以合同目的不能实现请求解除合同无证据予以证明，本院不予支持。
双方合同中约定房款采取分期付款方式，王守明、王成艺于签合同时支付该房款70％，余款于办理房产证时付清，并且约定王守明、王成艺如未按合同约定付款逾期超过30日后，昭军公司有权解除合同。该房屋价款106667元，签订于2012年7月18日，按照约定王守明、王成艺应当在2012年7月18日支付74666.9元，但王守明、王成艺至今只支付价款20000元，王守明、王成艺未按约支付价款，昭军公司依约可在30日后即2012年8月17日解除合同，昭军公司自2012年8月17日享有解除权，但昭军公司在2015年3月24日才诉至本院请求解除合同。依照法律规定，买受人迟延支付购房款，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，昭军公司的解除权自发生之日已经超过一年未行使，现解除权已消灭，故昭军公司现以王守明、王成艺未按约付款请求解除合同，本院亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：驳回原告重庆昭军房地产开发有限责任公司的诉讼请求。本案案件受理费1257元，由重庆昭军房地产开发有限责任公司负担。
宣判后，昭军公司不服上诉，其主要理由：一审判决认定事实错误。被上诉人购买了2个临街商业门面，根据重庆市房屋管理部门关于购买车位的规定，一个商业门面只能购买一个车位。所以房屋登记机关不对双方的15个车位合同逐一登记备案，故无法办理产权过户手续，双方合同事实上不能继续履行。本案符合适用合同法解释（二）中情势变更原则的情形，上诉人有权解除合同；被上诉人一户业主购买该小区15个车位的行为违反了物业管理条例和重庆市物业管理条例第63条等法律规定，包括本案在内的15个车位合同均应认定为无效；就解除权的行使问题，因不能登记备案和过户的情形至今仍然存在，阻碍双方实现合同目的的情形没有消除，合同无法履行，因此不存在上诉人行使解除权的期限过期的问题。请求撤销原判，改判解除双方签订的商品房买卖合同。一、二审所有诉讼费用由被上诉人承担。
二审中，双方当事人对一审法院经审理查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。双方当事人签订的关于购买车位的《重庆市商品房买卖合同》未违反法律禁止性规定，该合同应属有效合同。上诉人昭军公司主张合同无效的理由不能成立。关于昭军公司行使解除权是否超过期限的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，买受人迟延支付购房款，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。一审中昭军公司解除合同的理由之一是因王守明未按约定支付房款，昭军公司有权解除合同。因昭军公司未在法定期限行使该解除权，一审法院认定昭军公司的该解除权已消灭是正确的。昭军公司上诉以合同不能备案，故无法办理产权过户登记，双方合同事实上不能继续履行，本案符合合同法解释（二）中情势变更原则的情形为由，主张有权解除合同。对此合议庭认为，当事人对自己的主张应提供充分证据予以证明。昭军公司对其主张举示的证据并不充分，双方签订的合同存在不能履行的可能性，但不具备现实性。对情势变更原则的适用人民法院应慎重和严格，故本院对昭军公司主张解除合同的请求不予支持。一审法院判决正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2514元由上诉人重庆昭军房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 商雪梅
代理审判员 胡 俊
代理审判员 刘恋砚
二〇一六年二月二十日
书 记 员 刘琳妍