甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庆中民终字第625号
上诉人（原审原告）王军山，男，1964年11月22日出生，汉族，华池县人，个体户。
委托代理人王海（系王军山之子），男，1989年2月21日出生，汉族，待业，住华池县。
委托代理人王振华，甘肃隆庆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）梅金江，男，1977年2月14日出生，汉族，华池县人，个体户。
委托代理人白颜银，男，1971年6月13日出生，汉族，华池县柔远镇人，华池县工业局干部。
上诉人王军山因与被上诉人梅金江房屋买卖合同纠纷一案，不服华池县人民法院（2014）华民初字第391号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王军山及其委托代理人王海、王振华与被上诉人梅金江及其委托代理人白颜银均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，1999年3月，王军山受让取得山庄乡街道一处国有土地使用权，依法办理了土地使用权证书。同年在此地基上建造两层楼房一幢，及坐南向北库房4间，坐东向西房屋3间，坐西向东房屋7间，共有房屋30间，建筑面积约520平方米。2010年3月24日（古历二月初九），在ＸＸＸ、张正华见证下，王军山与梅金江达成书面房屋买卖协议，王军山将该30间房屋整体出售给梅金江。协议内容为：“一、房屋价款385000元；二、房款分三次付清，第一次古历二月二十日（2010年4月4日）付100000元；第二次古历三月初十（2010年4月23日）付100000元；第三次古历四月底（2010年6月11日）付180000元。三、定金二月初九付5000元；四、房屋过户款由梅金江付，王军山协助办理；五、房屋内的床上用品、旧家具留给梅金江；六、王军山于古历二月二十日（2010年4月4日）交付房屋；七、房子保持现状，王军山不能动用。”协议签订后，梅金江当天给王军山支付定金5000元，2010年3月26日给王军山本人付房款100000元，2010年4月23日给王军山妻子李彦芳交付房款100000元，合计205000元。梅金江接收房屋后，进行了装修，取名“怡香苑酒楼”。于2010年5月13日（古历三月三十日）举行了“怡香苑酒楼”开业庆典，王军山也前去祝贺并随礼50元。2010年6月11日最后一笔房款180000元付款到期时，梅金江打电话联系王军山要求付款，但王军山提出自己家中过事，待事毕后付款，但事毕后又以梅金江迟延付款要求给付违约金，双方为此发生争议，王军山、梅金江曾邀请张德强、李彦亮等人参与调解，均未达成处理意见，导致剩余房款180000元未能给付王军山。2014年3月11日，王军山给梅金江送达了一份解除合同通知书，通知解除与梅金江2010年3月24日签订的售房协议，并要求梅金江在三日内返还原物。2014年6月19日，王军山提起诉讼，提出双方购房合同已解除，要求梅金江返还原物、赔偿房屋等财产损失并支付房屋使用费225000元。
原审法院审理认为：本案应定性为房屋买卖合同纠纷。关于王军山单方解除合同的效力。王军山认为梅金江违反了《合同法》第九十四条规定的（二）、（三）、（四）项，经审理认为王军山没有提供梅金江违反了（二）和（四）项的事实依据。对于王军山以该条（三）项行使解除权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条一、二款规定，王军山既没有提供催告梅金江在合理期限内履行义务的证据，也没有在规定的一年期间内行使解除权。依据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，王军山行使合同解除权的期间应为2010年6月11日至2011年6月11日，其于2014年3月11日送达的解除合同通知书因超出除斥期间一年的规定不发生法律效力。
王军山与梅金江签订的售房协议系双方当事人真实意思表示，合同内容也没有违反法律强制性规定，双方的房屋买卖合同合法有效。双方在协议中对支付定金时间、付款时间、房屋的交付进行了明确约定，但对违约责任、房屋的过户时间及合同的解除权未约定。梅金江已依约履行了支付定金、房款共205000元，王军山也交付了房屋，在对剩余房款180000元的履行过程中非因梅金江原因造成房款没有给付，王军山提起诉讼。行使合同解除权，应适用一年的除斥期间，且解除权的行使以催告为前提，王军山没有提供证明其向梅金江催告履行合同义务的证据，故王军山于2014年3月11日向梅金江发出的《解除合同通知书》不发生解除合同的效力。王军山与梅金江之间的房屋买卖合同仍处于待履行状态，梅金江在庭审时明确表示愿继续履行给付王军山剩余购房款180000元的义务，王军山应协助梅金江办理土地使用权属过户手续。因此，双方互负义务。对于王军山提出鉴定申请，要求对该涉案房屋及锅炉损失价值予以鉴定，审理认为，王军山、梅金江双方房屋买卖协议合法有效，房屋已经属买受人梅金江，无需鉴定。王军山要求梅金江支付使用房屋的占用费225000元，亦因房屋已卖给梅金江，不予支持。
综上，王军山主张梅金江返还原物、赔偿损失及支付房屋使用费225000元的请求，无事实及法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决：驳回原告王军山的诉讼请求。案件受理费7200元，由王军山负担。
上诉人王军山不服上述民事判决，上诉称：1、原审对本案定性错误。上诉人是基于《合法法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除”的法律规定，向法院起诉要求返还原物、赔偿损失，但原审法院无视本案争议的法律关系将本案定性为买卖合同纠纷错误。2、本案合同解除已经发生法律效力，原审法院审查解除合同的效力违法。上诉人以被上诉人持续违约的行为违反了《合同法》第九十四条第二、三、四项及第一百六十七条之规定，按照《合同法》第九十六条规定，解除通知到达对方时解除。而本案的被上诉人在收到解除通知后并没有向人民法院起诉请求确认解除合同的效力，而是在异议期满后被上诉人在上诉人提起要求返还原物、赔偿损失的诉讼中提出异议，按照法律规定被上诉人的异议权已经消灭，但原审法院违反法律规定，在异议期满后审查原告单方行使解除权的效力。3、原审无视事实和法律，错误认定案件事实，采信虚假的证词，故意枉法裁判。如果被上诉人有清偿剩余房款的目的，则完全可以通过上诉人在支付第一笔房款时提供的账户完成履约义务，也可以通过所在的村委会、公证处提存、邮政汇款等方式履行合同约定的义务，从而免除其违约责任。4、原审肆意曲解法律，本案涉及的房屋属于民用房屋，原审根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，适用法律明显不当。上诉请求：撤销原审判决，依法改判或者发回本市辖区其他法院异地审理。
被上诉人梅金江答辩认为：原判认定事实清楚，证据确实充分，案由定性准确，适用法律并无不当，审判程序合法，判处合法、公平、公正，上诉人所提上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明：王军山与梅金江对一审判决认定其双方签订的售房协议内容及已付房款、房屋交付使用的事实认可。唯争议的是：对协议约定第三次古历四月底（2010年6月11日）付180000元，到期未付款的原因各执己见。王军山陈述付款到期后经其多次催要梅金江推托拒付。而梅金江陈述他打电话联系王军山给付房款，但王军山提出自己家中过事，待事毕后付款，事毕后又以其迟延付款要求给付违约金发生争议。王军山、梅金江曾邀请张德强、张正华等人参与过调解，均未能达成协议。
王军山在一审中向法庭提供的证据有：
1、售房协议一份，用以证明梅金江到期后没有支付180000元；
2、解除合同通知书一份，用以证明王军山于2014年3月11日向梅金江发出了《解除合同通知书》；
3、录像视频截图，用于证明解除合同通知书已送给梅金江；
4、照片5张，用于证明梅金江疏于管理造成财产损害的现状；
5、房屋租赁费用证明四份，用于证明当地房屋租赁费标准；
6、房屋使用费清算明细表，用于证明房屋的具体使用情况。
经法庭质证，梅金江对王军山提供的证据1、2、3，真实性无异议，但对证据1的证明对象有异议，对证据2、3的合法性有异议；对证据4、5、6的合法性和关联性有异议。经审查认为，对证据1、2、3的真实性予以认定，对证据4、5、6，因证据形式要件欠缺，不予采信。
梅金江向法庭提供的证据有：
1、《售房协议》一份，用以证明合同没有约定解除条件，约定房屋交付时间为2010年4月4日，第三笔房款支付时间为2010年6月11日；
2、收条3份，用于证明梅金江分三次支付给王军山现金205000元；
3、解除合同通知书1份，用于证明梅金江已收到王军山的《解除合同通知书》；
4、中国邮政EMS特快专递单1份，用于证明梅金江于2014年3月12日、13日向王军山送达了解除合同书面异议；
5、物证照片10张，证明王军山已将房屋及钥匙交付给了梅金江；
6、庆贺礼薄一份，用于证明梅金江购买房屋后装修为“怡香苑酒楼”，于2010年5月13日举行开业庆典，在开业时王军山随礼祝贺的事实；
7、资信证明，用以证实梅金江有给付房款的能力。
同时，梅金江申请证人张德强、张正华、李武湖、闫育升、李瑞、李彦亮出庭作证。证人张德强证实，梅金江联系王军山给180000元，王军山称家里过事，等事过完以后再取钱。证人张正华证实，他跟梅金江到华池县城给王军山送下剩的180000元，因钱给的迟了王军山没要；证人李武湖证实，他和梅金江到华池县城给王军山送钱，王军山没在。证人闫育升证实，“怡香苑”酒楼开业时他给梅金江记礼，王军山也来参加并给礼金50元。证人李瑞证实，梅金江叫他一起到华池县城王军山门市送过材料，但具体内容他不知道。证人李彦亮证实，按协议约定最后交180000元时，梅金江提前给王军山打电话说给交钱，但王军山说家里过事，事过完再取钱，但事过完后又推拖不要。
经法庭质证，王军山对梅金江提供的证据1、2、3、5、6的真实性无异议，依法予以认定；对证据4，王军山称没有收到，且认为梅金江有异议应向法院提出，而不是向其提出，审查认为，该证据只能认定梅金江于2014年3月13日向王军山邮寄过专递一份，但不能证明内容，不予认定；对证据7，梅金江认为没有提存，无关联性，审查认为该证据可以证实梅金江有给付房款的能力，予以认定。
对证人张德强、张正华、李武湖、闫育升、李瑞、李彦亮的当庭证言以及一审法院依职权庭前调取的张德强、张正华、李彦亮询问笔录，梅金江无异议，王军山认为证人证言相互矛盾，不能证实梅金江交付房款被拒收的事实，综合证人证言，可以证明因最后一笔房款履行发生争议后，双方曾找人协商和梅金江曾给王军山送过钱这一基本事实。
在二审中上诉人王军山申请证人李兴宽、王明忠、王平出庭作证。
证人李兴宽证明：2013年9月20日左右，王军山叫其与王明忠、王平到梅金江处调解纠纷，因要不来房款让其参与商量。当时王军山提出180000元要计算利息，后说了80000元的违约金，梅金江不要房子了，李彦亮同意要房子，让10天之内将钱通过他交给王军山，后来钱没有给。证人王明忠证明：2013年9月的一天，王军山叫其与王明忠、王平帮他们调解买房子的事，在调解中梅金江说涨价的话他不要了，王军山说对方没有按时给钱，梅金江说为房产证的事他才没有按时给，最后李彦亮说他460000元要房子。同时证明华池民间借贷利息有1分的，也有2分的。证人王平证明：王军山叫其和李兴宽、王明忠参与说合买房子的事，在说的过程中李彦亮说他460000元要房子，剩余的钱由李彦亮给李兴宽，王军山把土地证给李兴宽，最后再由李兴宽把钱给王军山。同时证明华池民间借贷利息有1.5分的，也有2分的。
经法庭质证，梅金江认为李兴宽的证言基本属实。王明忠、王平与王军山有亲戚关系，证言带有倾向性，请求法庭不予采信。经审查王明忠系王军山的姨父、王平与王军山系表兄弟关系，证言的真实性缺乏其他证据印证。
故一审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为：1、本案的定性（即案由）如何确定，属返还原物纠纷还是房屋买卖合同纠纷；2、王军山向梅金江发出的解除合同通知书是否已发生解除的效力；3、王军山的诉讼请求可否得到合法性支持。
关于本案的定性，即案由的确定问题。案由应当依据当事人诉争的民事法律关系的性质来确定，如果当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。所谓返还原物纠纷是指权利人请求无权占有不动产或者动产的人返还该物的纠纷。本案纠纷系双方在签订房屋买卖合同后因履行不符合约定而引发，双方争议的法律关系的实质是双方由于瑕疵履行合同的责任承担问题以及是否由此而造成合同解除，本案从双方纠纷的起因、争议实质均不符合返还原物的情形，王军山上诉认为案由应为返还原物纠纷的理由不予采纳。因王军山与梅金江自愿签订了售房协议，梅金江已支付了定金及第一、二次房款共205000元，王军山也交付了房屋，唯对剩余房款180000元在履行过程中发生争议，该纠纷符合房屋买卖合同纠纷的法律特征，原审对本案定性准确。
关于王军山向梅金江发出的《解除合同通知书》是否已发生解除的效力问题。王军山认为梅金江违反了《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的（二）、（三）、（四）项，依照该法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”王军山及其代理人认为梅金江在收到解除通知后并没有向人民法院起诉请求确认解除合同的效力，该合同解除已经发生法律效力。本院认为，对确认是否解除合同，应本着公平与实现合同目的的原则，并不是一方的任何违约行为都足以使对方有权解除合同，只有当一方出现重大违约、根本违约或违反合同条件时，对方才能解除合同；也就是当事人根据《合同法》第九十六条的规定通知对方要求解除合同，必须具备《合同法》第九十三条规定的约定解除条件或者第九十四条规定的法定解除条件，否则，即使解除通知到达对方也不产生解除的效力。王军山与梅金江签订的售房协议系双方当事人真实意思表示，合同内容也没有违反法律强制性规定，依法成立的合同，对双方具有法律约束力，不得擅自变更或解除。本案中梅金江已支付了定金及第一、二次房款共205000元，王军山也交付了房屋，唯对剩余房款180000元在履行过程中发生争议，导致拖欠房款没有给付的原因双方各执已见。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”王军山在起诉时并没有提供梅金江有违反《合同法》第九十四条（二）、（三）、（四）项规定情形的充分证据，且梅金江愿意继续履行合同。虽则梅金江在收到王军山发出的解除通知后并没有向人民法院起诉请求确认解除合同的效力，王军山认为按照法律规定梅金江的异议权已经消灭，但依据《合同法》第九十六条规定“对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”这是对被通知解除合同的一方权利救济方式的规定，如果经审查认为一方当事人无解除权的，即使对方没有请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同通知的效力，并不必然导致解除合同通知具有解除合同的法律效力，故王军山于2014年3月11日向梅金江发出的解除合同通知书不发生解除合同的效力。
关于王军山的诉讼请求可否得到合法性支持的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定“在诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求，法院不能依职权变更当事人的诉讼请求。”本案中梅金江对剩余的房款180000元长达四年多时间没有支付，明显给王军山造成较大的经济损失，按照公平交易的原则，梅金江应当支付剩余的房款并承担相应的赔偿责任。但在原审法院已向王军山进行释明的情况下，其仍坚持要求收回房屋及赔偿损失，人民法院只能尊重当事人对自己诉讼权利的处分以及承担相应诉讼风险的意思自愿，故王军山就本案的诉讼请求即得不到合法性支持。
本案争议的房屋属于民用房屋，原判适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，属于适用法律不当，但判处结果正确。上诉人王军山提出撤销原审判决，依法改判或发回本市辖区其他法院异地审理的请求不予支持。对于梅金江长达四年多时间没有给王军山支付剩余房款180000元，已造成经济损失的问题，王军山有另行主张的权利。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7200元，由上诉人王军山负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田崇印
审 判 员 杨海燕
代理审判员 郭闯君
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 柳 青
附：本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第三十四条在诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求，法院不能依职权变更当事人的诉讼请求。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。