浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终2405号
上诉人（原审原告）：郭昶华，女，1954年8月10日出生，汉族，住杭州市拱墅区。
委托代理人：陈峰，浙江浙元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：浙江浙大网新实业发展有限公司，住所地杭州市西湖区杭大路15号嘉华国际商务中心1701B。
诉讼代表人：天健会计师事务所（特殊普通合伙）、浙江金道律师事务所，该公司管理人。
委托代理人：方圆，浙江金道律师事务所律师。
上诉人郭昶华因与被上诉人浙江浙大网新实业发展有限公司（以下简称网新实业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2015）杭西民初字第2371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年至2013期间，郭昶华曾委托北京银行股份有限公司杭州分行贷款1600万元给浙江清水湾置业有限公司。上述贷款到期后，郭昶华于2013年5月另行与北京银行股份有限公司杭州分行、浙江清水湾置业有限公司签订委托贷款协议，贷款2600万元，贷款期限从2013年５月３日至2014年５月２日。2013年12月27日，浙江清水湾置业有限公司分两次分别打款1600万元、1000万元，提前归还了贷款。
2013年12月26日，郭昶华与网新实业公司签订了《房屋预转让合同》，以单价为5172.4元/平方米，总价为1500万元的价格购买A×号楼第9-10层的房屋。合同第一条约定，网新实业公司以出让方式取得土地使用权，土地用途科研用地，使用年限50年，从2003年11月30日起至2053年11月29日，网新实业公司经批准在上述地块建设浙大网新产业研发基地（浙大创新科技园），郭昶华对该物业土地使用权、房屋开发情况充分了解后，同意受让A×号楼第9-10层的房屋，面积为2900平方米，单价为5172.4元/平方米。第三条约定，转让期限至2053年11月29日止，如转让期内郭昶华受让了该房屋所有权的，则自房屋所有权转移至郭昶华名下之日起，本合同终止。第四条约定，郭昶华在签订合同当天一次性付清全部转让款1500万元。第五条约定，网新实业公司于2014年6月26日前，将房屋交付给郭昶华使用，房屋交付使用条件为通过建设单位竣工验收以及规划、消防验收。第六条产权转移约定，网新实业公司取得本合同项下房屋初始登记的房屋所有权证并且具备过户条件，双方签订“房地产转让合同”；依据杭土合字（2004）139号文件，该房屋所属地块在建筑竣工经土地复核验收通过之日起5年后，且该房屋具备国家政策和法律规定的分割转让条件时，网新实业公司应按照本合同约定的条件与郭昶华签订房地产转让合同将本合同转让给郭昶华；房地产转让合同的签订，须以本合同为依据，转让发生的土地出让金、营业税等由网新实业公司承担，需补缴的土地出让金及房产税等由郭昶华承担。第十三条约定，网新实业公司未能按第五条约定的交付时间、交付标准把房屋交付给郭昶华的，则双方同意，网新实业公司无条件于第二天即2014年6月27日退还郭昶华已交付的房款1500万元，并按已付房款总额的年13.5％的比例支付逾期交付违约金。如到期网新实业公司未能按照本条约定退还已付房款及支付违约金的，从2014年6月27日起，网新实业公司须按应付金额支付双倍的违约金（即按年27％的比例支付）。
同日，郭昶华与网新实业公司另行签订了二份《房屋预转让合同》，合同约定分别以单价为5172.4元/平方米，总价为1500万元的价格购买A×号楼面积为2900平方米的第11-12层的房屋、以单价为5069元/平方米，总价为735万元的价格购买A×号楼面积为1450平方米的第13层的房屋。《房屋预转让合同》（购买11-12层房屋）约定，网新实业公司于2014年7月26前，将房屋交付给郭昶华使用，如到期不交付，网新实业公司无条件于第二天即2014年7月27日退还郭昶华已交付的房款1500万元，并按已付房款总额的年13.5％的比例支付逾期交付违约金。如到期网新实业公司未能按照本条约定退还已付房款及支付违约金的，从2014年7月27日起，网新实业公司须按应付金额支付双倍的违约金（即按年27％的比例支付）。《房屋预转让合同》（购买13层房屋）约定，网新实业公司于2014年8月26日前，将房屋交付给郭昶华使用，如到期不交付，网新实业公司无条件于第二天即2014年8月27日退还郭昶华已交付的房款735万元，并按已付房款总额的13.5％的比例支付逾期交付违约金。如到期网新实业公司未能按照本条约定退还已付房款及支付违约金的，从2014年8月27日起，网新实业公司须按应付金额支付双倍的违约金（即按年27％的比例支付）。该两份《房屋预转让合同》其他内容与购买A×号楼第9-10层房屋的合同内容基本类似。同日，网新实业公司的控股股东华门控股有限公司及关联公司华门房地产集团有限公司与郭昶华签订《履约保证合同》，为网新实业公司的上述债务提供连带责任保证。
上述合同签订当天，郭昶华按照网新实业公司的要求，将28万元打给了华门房地产集团有限公司，打款用途附言为还款。2013年12月27日，郭昶华打款1635万元给华门房地产集团有限公司，打款用途附言为房款。同日，杭州万东电子有限公司打款600万元给华门房地产集团有限公司。2014年1月23日，郭昶华打款600万元给华门房地产集团有限公司，打款用途附言为房款。同日，华门房地产集团有限公司打款600万元给杭州万东电子有限公司。郭昶华合计打款2263万元。2013年12月26日，郭昶华委托马小丽汇款1000万元给华门房地产集团有限公司，打款凭证记载附言为借款，委托叶无忌汇款250万元给华门房地产集团有限公司，委托唐宝强汇款222万元给华门房地产集团有限公司。网新实业公司于2013年12月27日开具收到3735万元的“房款”收据一份。上述3735万元款项在华门房地产集团有限公司账本记账凭证摘要中记载为“往来款”。
2014年5月6日，郭昶华与网新实业公司再次签订《房屋预转让合同》，合同约定以单价为3971元/平方米，总价为270万元的价格购买A×号楼面积为680平方米的第4F层的房屋。《房屋预转让合同》约定，网新实业公司于2014年7月6前，将房屋交付给郭昶华使用，如到期不交付，网新实业公司无条件于第二天即2014年7月7日退还郭昶华已交付的房款270万元，并按已付房款总额的13.5％的比例支付逾期交付违约金。如到期网新实业公司未能按照本条约定退还已付房款及支付违约金的，从2014年7月7日起，网新实业公司须按应付金额支付1.5倍的违约金（即按年20.25％的比例支付）。《房屋预转让合同》其他内容与购买A×号楼第9-10层房屋的合同内容基本类似。同日，网新实业公司的控股股东华门控股有限公司及关联公司华门房地产集团有限公司与郭昶华签订《履约保证合同》，为网新实业公司的债务提供连带责任保证。
该合同签订当天，郭昶华按照网新实业公司的要求，将200万元款项打给了华门房地产集团有限公司，打款用途附言为借款。2014年5月7日，郭昶华打款70万元给华门房地产集团有限公司，打款用途附言为还款。网新实业公司于2014年5月6日开具收到270万元的“房款”的收据一份。上述270万元款项在华门房地产集团有限公司账本记账凭证摘要中记载为“往来款”。
网新实业公司至今未向郭昶华交付涉案房屋。2014年１月27日，网新实业公司打款给郭昶华434200元。2014年2月26日，华门房地产集团有限公司打款给郭昶华434200元,之后陆续在2014年3月26日、2014年4月30日、2014年5月26日、2014年6月5日打款给郭昶华613174元、510316元、457600元、31387.50元。上述6笔款项在网新实业公司和华门房地产集团有限公司账本记账凭证和请款单用途中记载为“往来款”。就以上款项性质，管理人经向债务企业核实，明确支付的是利息，四份《房屋预转让合同》约定的年13.5％逾期交付违约金比例即为利息标准。具体为：2014年１月27日的434200元＝3735万元×13.5％/360×31天（2013年12月27日至2014年1月26日）；2014年2月26日的434200元＝3735万元×13.5％/360×31天（2014年1月27日至2014年2月26日）；2014年3月26日的613174元＝2600万元×16.9％/360×28天+1135万元×13.5％/360×28天（2014年2月27日至2014年3月26日），2600万元按年16.9％计算，是应郭昶华要求，弥补其提前终止委托贷款的利息损失，故按原委托贷款金额2600万元按原委托贷款利率计算；2014年4月30日的510316元＝2600万元×16.9％/360×31天+1135万元×13.5％/360×31天（2014年3月27日至2014年4月26日）；2014年５月26日的457600元＝2600万元×16.9％/360×6天+（1000万元×16.9％/360+1600万元×13.5％/360）×24天+1135万元×13.5％/360×30天（2014年4月27日至2014年5月26日），因为之前2600万元委托贷款中1600万元提前到期，故分开计算，1600万元按原委托贷款利率计算了6天，之后按年13.5％计算利息；2014年6月5日的31387.50元＝270万元×13.5％/360×31天（2014年5月6日至2014年6月5日）。
2014年7月31日，上述郭昶华共计4005万元款项在网新实业公司2014年7月记账凭证科目中记载为“预收账款-房款/业主”，摘要中记载为“抵债”。
2014年8月20日，原审法院裁定受理网新实业公司的重整申请，并指定天健会计师事务所（特殊普通合伙）、浙江金道律师事务所担任网新实业公司的联合管理人。2014年10月，郭昶华向管理人申报，要求交付房屋并过户、支付违约金，如不能交付房屋要求归还本金和支付违约金。之后郭昶华多次变更申报，主张涉案房屋的物权。管理人不予认可。郭昶华提出异议，2015年6月，管理人出具复核结果告知函，认为郭昶华申报的物权未经登记，不产生效力，仅认定郭昶华普通债权，金额1780031.25元。郭昶华对此有异议，故向原审法院提起诉讼。在庭审中，郭昶华陈述其从2011年开始曾经通过银行委托贷款给网新实业公司，网新实业公司已归还；涉案《房屋预转让合同》以其名义签订合同，但房款是郭昶华从亲戚朋友筹集而来，其在签订《房屋预转让合同》时已经知道涉案房屋被整体交付出租的情况，但未看到相应租赁合同，租赁合同是2014年11月开第一次债权人大会的时候才拿到，当时网新实业公司口头告知其出租期限6年，不便变更对外出租合同，故郭昶华只得同意网新实业公司将已收取的租金按月支付，并以逾期违约金形式写入合同。2014年1月至2014年6月，是按年13.5％违约金标准支付的租金，多出部分是弥补之前委托贷款的补偿款；因房屋已出租，目前又不能办证，郭昶华又一次性付款，所以房价较低。经原审法院释明，郭昶华坚持双方是房屋买卖合同关系，坚持有效，不变更诉讼请求。
另查明，涉案A×号楼及D3、D4、H×号楼于2011年5月以在建工程形式抵押给中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行，抵押登记债权金额为2.7亿元，目前尚有1亿多债权尚未还清。中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行明确对于抵押物出租、转让、馈赠给任何第三人的行为，均表示不知晓，也不同意。2012年11月30日，杭州西湖广告产业园区有限公司向网新实业公司租赁A×楼作为杭州西湖国家广告产业园区首期运营物业。双方签订的房屋租赁合同书约定，租赁面积29227平方米，共20层，租赁期限六年，从2013年6月1日至2019年5月31日，第1-3年租金标准每平方米1.5元/天，优惠单价为每平方米1.26元/天。房屋租赁合同书第十一条约定，杭州西湖广告产业园区有限公司承诺，在租赁期内如该房屋具备土地使用权分割转让及房屋所有权转移登记条件时，同意受让该房屋，在同等条件下，杭州西湖广告产业园区有限公司享有该房屋的优先权，转让价格按当时的市场评估价双方协商确定；在租赁期内，该房屋尚未具备土地使用权分割转让及房屋所有权转移登记条件下，如有他人或单位提出愿意预转让该房屋，网新实业公司应提前通知，在杭州西湖广告产业园区有限公司放弃预转让优先权的情况下，网新实业公司可以将房屋预转让给他人，杭州西湖广告产业园区有限公司享有的承租人权利和利益不受任何影响。大约在2013年5月左右，杭州西湖广告产业园区有限公司启动装修，2014年5月左右，启动招商，至今已入驻企业多家。
还查明，目前有赵某、郭昶华、唐某、林某、黄某等人向管理人主张A×楼相应房屋物权。申报材料主要依据是《房屋预转让合同》，均无借款合同。管理人经审查，均认为是融资类普通债权。郭昶华诉至原审法院，请求：确认郭昶华与网新实业公司签订的《房屋预转让合同》有效，网新实业公司承担全部诉讼费用。
原审法院认为：郭昶华与网新实业公司形式上虽然于2013年12月26日、2014年5月6日分别签订了四份《房屋预转让合同》，但涉案房屋连同A×楼其他楼层早已在双方签约前于2012年11月30日整体出租，并作为杭州西湖国家广告产业园区首期运营物业于2013年5月交付装修。网新实业公司将已整体出租的房屋单独分解出售，郭昶华明知涉案房屋被整体交付出租仍进行购买，不符合一般房屋买卖的交易习惯。A×楼在整体交付出租的情况下，事实上不能交付郭昶华使用，在合同约定的交房期限2014年6月26日、7月6日、7月26日到期后，本案双方也并未有交接房屋的意思表示。相反，卖方的关联公司从合同签订后几乎每月打款给郭昶华。郭昶华关于款项部分性质是租金的陈述，与网新实业公司实际收取的每平方米1.26元/天的租金标准不符，郭昶华从2014年1月即收取租金也与合同约定2014年6月起才交房的时间相矛盾。郭昶华在签订《房屋预转让合同》时已明知涉案房屋被整体交付出租，如其要求转付租金，一般也应在《房屋预转让合同》中对此作出约定。从《房屋预转让合同》本身分析，四份合同所购楼层不同，但第9-10层的房屋与第11-12层的房屋单价相同，四份合同均以一口价的方式购买房屋，价格低于市场价。逾期交房第二天即退还房款并支付逾期违约金，网新实业公司的控股股东华门控股有限公司及关联公司华门房地产集团有限公司，还为网新实业公司提供连带责任保证，也与一般房屋买卖明显不同。网新实业公司并未准备实际交付房屋，而购房一方亦不关心房屋交付和取得所购房屋产权，双方当事人关注点反而集中在违约金上。经管理人向债务企业核实，债务企业明确双方是民间借贷法律关系，2014年6月之前支付的是利息。考虑到民间借贷支付利息的一般做法，网新实业公司及关联公司华门房地产集团有限公司每期给付的金额具有规律性，给付时间大致相当（2013年12月27日的3735万元，给付利息时间分别为2014年１月27日、2014年2月26日、2014年3月26日、2014年4月30日、2014年5月26日；2014年5月6日的270万元，给付利息时间2014年6月5日），综合郭昶华部分打款用途附言为借款以及2014年7月网新实业公司在临近破产案件受理前以“抵债”入账的实际情况，原审法院认为管理人的意见具有更高的可信度。综上，原审法院认为，认定当事人之间是否存在借贷关系，书面合同并非不可缺少的要件，只要双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定借贷关系成立。郭昶华向网新实业公司支付款项并收取利息的行为，可以认定双方之间成立了借贷关系。涉案《房屋预转让合同》非双方当事人真实意思表示，双方签订《房屋预转让合同》实质是为借款提供担保。该担保并不符合物权法、担保法规定的担保方式。经原审法院释明，郭昶华坚持双方是房屋买卖合同关系，不变更诉讼请求。鉴于郭昶华起诉时，最高人民法院《关于审理民间借案件适用法律若干问题的规定》尚未生效，根据最高人民法院2015年8月28日关于认真学习贯彻适用《最高人民法院关于审理民间借案件适用法律若干问题的规定》的通知，故对郭昶华要求本案按房屋买卖合同法律关系进行审理而提出的全部诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第一百九十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2016年3月21日判决：驳回郭昶华的诉讼请求。案件受理费80元，由郭昶华负担。
宣判后，郭昶华不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒网新实业公司，做出错误判决，严重损害了郭昶华的合法权益。原审法院认定事实不清，证据不足。一、原审法院关于“网新实业将已整体出租的房屋单独分解出售，郭昶华明知涉案房屋被整体交付出租仍进行购买，不符合一般房屋买卖的交易习惯。A×楼在整体交付出租的情况下，事实上不能交付郭昶华使用，在合同约定的交房期限2014年6月26日、7月6日、7月26日到期后，本案双方也并未有交接房屋的意思表示。相反，卖方的关联公司从合同签订后几乎每月打款给郭昶华。郭昶华关于款项部分性质是租金的陈述，与网新实业公司实际收取的每平方米1.26元/天的租金标准不符，郭昶华从2014年1月即收取租金也与合同约定2014年6月起才交房的时间相矛盾。”的认定错误。1.郭昶华与网新实业公司之间的购房合同法律关系是双方真实意思表示的结果，根本不存在“不符合一般房屋买卖的交易习惯”的事实。郭昶华的购房背景：2013年5月3日，郭昶华委托北京银行杭州分行借款给浙江清水湾置业有限公司，金额2600万元，借款期限约定为2013年5月3日至2014年5月2日，并由华门房地产集团有限公司和徐群提供连带责任保证、网新实业公司以A×楼9F、10F、11F、12F暂定建筑面积5800平方米的房产抵押担保。2013年10月起，因房地产市场呈劣势，许多房地产企业资金链断裂，郭昶华担心委贷资金安全受到威胁，与借款方浙江清水湾置业有限公司多次商讨终止委贷，但终因其及母公司华门房地产集团有限公司资金周转困难无法归还而告终。后双方达成共识：拟通过购买华门房地产集团有限公司旗下网新实业公司的房产来增加现金流以达到提前终止委托贷款的目的。随后，郭昶华考察了借款企业浙江清水湾置业有限公司开发的新西湖小镇及网新实业公司开发的浙大网新科技园项目，将两者作了优劣比较，最终认定浙大网新科技园项目更胜一筹。虽然郭昶华当时对能否购买此房也心存疑虑，但看到网新实业公司在科研用地上开发的办公房卖的挺好，更为重要的是郭昶华看到了2013年12月18日杭州市国土资源局发布的《关于创新楼宇用地管理促进楼宇经济发展的实施意见》，该意见对科研用地转让出台了全面、系统性的实施办法，规定科研用地的房产在将来一定时间内可以转让，购买人取得房地产权证只是时间问题，加之网新实业公司的宣传及西湖区政府也传递支持的信息，故郭昶华认为购买网新实业公司房产符合杭州市政府职能部门的相关文件与政策，于是向华门房地产集团有限公司提出郭昶华先筹钱向网新实业公司购房后浙江清水湾置业有限公司必须归还郭昶华2600万借款，继而双方还商定由华门房地产集团有限公司为网新实业公司履约交房提供担保。郭昶华选择购买A×号楼的事实真相：郭昶华与其他被代持人投资人用于购房的资金是37人退休员工拿出养老金凑的，大都是奔70、80岁的平民百姓，原想通过银行委贷赚点养老金，实际因借款企业危机四伏，不得已才买房止贷，所以大家首先考虑的是挑什么样的房进行出租才能达到“以房养老”的良性循环目标。郭昶华在浙大网新科技园考察中得知酒店式公寓E30楼，不但出租率高，每月租金回报也丰厚（40平方的房可收租金2500元），而网新实业公司尚未卖出的H号楼与E30楼相同，故郭昶华选择购买H号楼。但网新实业公司得知后却对郭昶华称：“与其购买还没有完工H号楼，还不如买A×楼，早已完工又已出租给西湖区政府办的公司，每月可以拿到租金，而且竣工五年后可以根据政府政策办出产权证”。郭昶华听后方才改变主意，定下买A×号楼房产。这就是为何郭昶华购买已出租的A×号楼而不买未出租房产的真相。上述过程不存在任何“不符合一般房屋买卖的交易习惯”的事实。实际上，网新实业公司卖A×号楼在当时是明智决定：既出卖了已出租的A×号楼（预收3年租金4000余万元，又可收房款，实现资产利用最大化），又保住了资金的流出，且H号楼再卖给他人，可回笼更多资金来弥补西湖广告产业园区由买改租的资金缺口。可见，原审判决认同网新实业公司庭上对郭昶华的指责所作的认定“购房一方亦不关心房屋交付和取得所购房屋产权，双方当事人关注点反而集中在违约金上”完全是无稽之谈。因为房屋已被出租，郭昶华拿到租金即为交房(能变更租赁主体更好)，办证还需等五年后无需现在关心，而“违约金”是双方约定的租金，郭昶华最应关注的正是“违约金”。原审判决在没有充分了解事实真相的情况下作出郭昶华购房“不符合一般房屋买卖的交易习惯”的认定错误，不关心“违约金”才是不正常的思维。2.网新实业公司转付给郭昶华的涉案房屋租金与网新实业公司向承租方收取的租金标准一致（仅是表述形式不同），合同交房时间段实为双方约定的网新实业公司协调变更租赁主体的时间段。郭昶华在签订《房屋预转让合同》前，就已听闻涉案房屋由网新实业公司与承租方西湖广告园区签订六年房屋租赁合同，且一次性收取三年租金约3000余万元，故约定：“鉴于买卖房屋已出租，故交房以网新实业公司出面与承租方协调变更房屋租赁主体（出租方）为郭昶华并转付已收取的房租为准”。约一周后，郭昶华与网新实业公司正式签订合同时，网新实业公司却毁约称：“因承租方是区政府的公司，改签租赁合同的审批程序繁琐，只能慢慢去变更，我们还是先签购A×号楼的合同，签了合同，你们下个月就可以拿到租金了”。郭昶华只得同意先签《房屋预转让合同》，并同意网新实业公司在合同签订后的一段时间去做改签租赁合同的工作，这段时间在合同中就表述为交房时间：即2014年6月26日前、2014年7月6日前、2014年7月26日前（因郭昶华代持亲朋好友37人集资购房，故用不同的被代持人组成交房日期不同的4份合同以示区别，如2014年7月6日前交房的合同，就是被代持人陶凤淼的）。这就是为何在合同中签订的交房日期不是某一天而是某一天前，如不是签2014年6月26日而是2014年6月26日前,这其实是给网新实业公司找承租方变更租赁主体的一个时间段，该时间段双方协定作为交房的节点。另外，考虑到网新实业公司已身处资金困境，不肯也不可能将已收进的几千万租金一次性转让给郭昶华，郭昶华为保护自身利益，又与网新实业公司商定在《房屋预转让合同》第十三条第一款中做了相应弥补与制约即对违约交房可全额退房款、退不出房款将支付双倍或一点五倍违约金（即按年27%或20.25%的比例支付）作了详细约定。关于房租的具体数额，双方根据网新实业公司提供的与承租方约定的租金标准表来商谈，双方共同确定按房款总额的年13.5%的比例计算每天租金。租赁期六年每天每平方米租金平均优惠值是1.46元，而原审法院仅以前三年的租金平均优惠值1.26元来定是不正确的。因为网新实业公司将A×号楼预收巨额租金后再出租的行为，使该资产得到高效利用并产生衍生效益，郭昶华有权要求网新实业公司将该预收租金产生的衍生效益转付一部分给郭昶华，但网新实业公司只同意参照银行贷款利率定价办法，即以当时3年到5年期基准利率6.4%年上浮30%为标准计算，根据年8.32%计算，预收租金衍生效益每天每平方米为0.45元。租金计算公式为：租金平均优惠值1.46元＋预收租金衍生效益0.45元=租金1.91元。因网新实业公司与郭昶华无租赁合同关系，无法以租金做账，网新实业公司提出以违约金形式转付房屋租金：即按每天每平方米租金1.91元换算成已付房款总额的年13.5%的比例(计算公式为：1.91元×7930平方米×365天÷4005万元=13.5%)以“违约金”名义做账、支付给郭昶华并写入《房屋预转让合同》第十三条。这就是为何郭昶华全部支付房款后就收到违约金及违约金为何是13.5%的真实原因，很显然违约金就是网新实业公司支付给郭昶华的房租，根本不是原审判决根据管理人和网新实业公司合伙撒谎所作的“四份《房屋预转让合同》约定的年13.5%逾期交付违约金比例即为利息标准”之认定。综上，郭昶华“关于款项部分性质是租金的陈述”，与网新实业公司实际收取的每平方米1.91元/天的租金加衍生效益标准完全一致。
二、郭昶华认为原审法院关于“从《房屋预转让合同》本身分析，四份合同所购楼层不同，但第9-10层房屋与第11-12层的房屋单价相同，四份合同均以一口价的方式购买房屋，价格低于市场价。”的认定错误。纵观郭昶华与网新实业公司签订的四份合同，既非一口价，也非低于市场价。购房价格是否合理应以不同时段的房地产市场情况而定。2013年下半年至2014年底，房产企业为避免资金链断裂，楼盘大幅降价30%-40%，割肉自救者不在少数。郭昶华购房时段正处于该期间。郭昶华的购房价由下述原因决定：房产趋势下跌；被卖的A×号楼已被出租，租期6年，三年的租金几千万元已被网新实业公司挪作它用而无法一次性转付给郭昶华；郭昶华一次性付款，可改善网新实业公司资金紧张局面；购置面积大；郭昶华是网新实业公司关联企业浙江清水湾置业有限公司的主要债权人之一，华门房地产集团有限公司需将该笔购房款调配给浙江清水湾置业有限公司以让其归还郭昶华的借款。所购房将来需补缴土地出让金每平方米至少在3000元以上。而网新实业公司卖给其他人的有合同无需补缴，鉴于上述特殊原因房价是不低的。再以2013年下半年网新实业公司签订的房屋预转让合同为例，如E×号楼的出售，约定价格虽在8000元左右，但只需先付款85%，其余款项是在规定时间内做出房产权证才支付，换言之，因网新实业公司现无法办出房产证，故其他购房者最终价格也在每平方米7000元左右，再减去无需承担补交土地使用权出让金2000元的因数，其他购房人与郭昶华的购房价不相上下，郭昶华的购房价根本不存在“价格低于市场价”的事实。
三、原审法院关于“中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行明确对于抵押物出售、转让、馈赠给任何第三位的行为，均表示不知晓，也不同意。”的认定错误。1.郭昶华购房时对所购房屋设有抵押权是不清楚的，网新实业公司当时怕郭昶华不买房，故意隐瞒该房产已抵押的事实，现在又以此为由，否认合同有效，有违诚实信用原则。2.A×号楼的所有购房者的购房款总额已超出抵押债权。银行借款给网新实业公司1.8亿元，以浙大网新科技园项目一期二标段的在建工程抵押担保，已知晓抵押的在建工程地上可建面积至少在95000平方米以上，按尚欠贷款16000万元计算（2013年10月15日，网新实业公司归还银行2000万元），每平方米土地抵押权价值约1750元，仅A×号楼一幢的购房款总额已抵上这一抵押债权，更何况是四幢楼作抵，超出所购房屋在建工程抵押债权。根据物权法第191之条规定，抵押权人对上述转让所得价款完全可以提前受偿或者提存，如果网新实业公司按开庭时该行出具的证明不同意抵押物出租和出售的证明来做，既不出租也不出售，网新实业公司何来2000万元在2013年10月15日归还银行。综上，对郭昶华与网新实业公司之间签订《房屋预转让合同》，抵押权人中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行实际是知情并且也同意转让的，郭昶华的购房款已消灭了抵押债权。
四、原审法院关于“经管理人向债务企业核实，债务企业明确双方是民间借贷法律关系，2014年6月之前支付的是利息。……综合郭昶华部分打款用途附言为借款以及2014年7月网新实业公司在临近破产案件受理前以抵债入账的实际情况，本院认为管理人的意见具有更高的可信度。综上，本院认为，认定当事人之间是否存在借贷关系，书面合同并非不可缺少的要件，只要双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定借贷关系成立。郭昶华向网新实业支付款项并收取利息的行为，可以认定双方之间成立了借贷关系。”的认定错误。原审法院混淆借款合同与购房合同的法律关系，竟用失实的传来证据和间接证据对抗原始证据和直接证据，导致认定法律关系错误，造成判决不公。1.郭昶华与网新实业公司之间形成的购房合同法律关系有原始凭据《房屋预转让合同》、房款收据直接证明买卖房屋事实的存在。原审法院对郭昶华与网新实业公司签订的《房屋预转让合同》及房款收据等两份书面的原始证据所证明的法律关系不做正确认定，却偏听管理人及网新实业公司一面之词的传来证据及凭网新实业公司将4005万元“房款”在会计摘要中记为“抵债”、凭华门房地产集团有限公司在账本中以“往来款”入账等间接证据，就胡乱将两者的购房合同关系判定为借贷关系，维护了相关方的利益，损坏了郭昶华的权益，致使原本争议的法律关系项下之权利义务更加混乱。郭昶华与网新实业公司在签订房屋预转让合同后，郭昶华根据网新实业公司出具的付款委托书的要求，向华门房地产集团有限公司付款4005万元，因华门房地产集团有限公司不是房屋出售方，故以“往来款”入账。需注意的是，在郭昶华将4005万元购房款分两批汇入后，网新实业公司即于2013年12月27日和2014年5月6日开具两张款项内容为“房款”的“网新实业公司收款收据”，并盖有“网新实业公司发票专用章”。众所周知，“房款”收据是开发商卖房收钱的法律凭证，盖章的“房款”收据，对该企业就具有法律效力，待将来房屋可办产权证时就可凭“房款”收据换发票后再予办证。但原审法院却无视《房屋预转让合同》的存在，无视“房款”收据的存在，吹毛求疵地以管理人向网新实业公司的“核查意见”及以郭昶华亲朋好友在银行分批代汇购房款时在汇款单上填写用途不一致来否定郭昶华实际支付4005万元款项为购房款这一事实完全错误。为澄清网新实业公司不实之词，现将郭昶华与网新实业公司关联方浙江清水湾置业有限公司的委托借贷合同关系、郭昶华与网新实业公司的购房合同关系加以比较，以此说明郭昶华购房合同的真实性。通过比较可见，签约主体不同、法律关系不同、标的性质不同、价格不同、收益不同、资金流转渠道不同、凭证不同、担保形式不同。若郭昶华后面的购房行为仍是借款，那为何提前终止手续齐全委托银行给浙江清水湾置业有限公司转签《房屋预转让合同》，这明显是自损利益，不仅降低收益率（16.9%降到13.5%）还提高房价（原委贷抵押担保购房价每平方米4483元、现四份购房合同均价5050元），原因只有一个，就是为了化解浙江清水湾置业有限公司的委贷风险。现原审法院仅凭网新实业公司口头说是借贷关系及租金以年13.5%计算就将郭昶华与网新实业公司之间的购房合同定为民间借贷，显属于法无据的臆测。2.原审判决“认为管理人的意见具有更高的可信度”毫无依据，一派胡言。事实上，管理人在接手网新实业公司的破产案后根本没有公平依法履职，工作粗糙极不负责，给郭昶华造成许多不必要的担忧。举例如下：其一，郭昶华在2015年2月26日将购房款4005万元凭证上报，管理人也已接受。但到2015年7月开庭时，管理人代网新实业公司出庭，在提交证据1称“郭昶华在2013年12月26日至2014年5月31日期间，仅向华门房地产集团有限公司支付2483万元”并以此否认郭昶华已全额支付4005万元购房合同款的事实，该证据让听庭的几十位被代持人群情激愤“本来就已难拿回的购房款，凭空还让减了一半多，真黑！”其二，在管理人提供的证据还款明细账中，管理人称2014年2月至6月期间华门房地产集团有限公司向郭昶华支付2046677.5元，实际支付的是2480877.5元，可见管理人的工作粗糙之处。其三，购房合同签约方是郭昶华与网新实业公司，管理人却不拿网新实业公司的账册而手执华门房地产集团有限公司财务账册帐上记载“往来账”作为证据来否定双方的购房合同关系，令人质疑。其四，在2015年2月15日，管理人将郭昶华的4005万元购房款归类为民间借贷竟然是根据网新实业公司没有盖公章的一张办公室统计表格进行的。郭昶华及其它十多位购房者得知后去找管理人了解情况。当时郭昶华就打电话给网新实业公司财务总监费放，要求确认上报的是借款还是购房。费放电话回答“公司盖了公章确认的债权分类是购房，其他不清楚。”费放在电话中告诉了在场的管理人，管理人：“没看到这份东西，我们看到的是办公室报上来的表格分类为民间借贷，所以将郭昶华等归类为民间借贷，我会再去核查”。管理人打电话给赵丽娟告知经核实结果网新实业公司上报的是购房，还告知赵丽娟说会将购房款从民间借贷划分为合同款项的。”但最终也没改，如不是懒就是别有用心。由上可见，管理人的可信度是极差的，原审判决过分依赖相信其观点已经酿成错判，应予纠正。3.网新实业公司以郭昶华支付款项的用途写法不一致来否定郭昶华实际支付的为购房款这一事实是错误判断。郭昶华4005万元购房款中付款用途不一致说明：2013年12月26日的28万元及2014年5月6日的70万元，用途为还款；系在网银操作时只要没填用途，系统会自动跳到“还款”选项上。2013年12月26日的1000万元，用途为借款；系郭昶华与马小丽签订1000万元的借款合同，并委托其打款给华门房地产集团有限公司，郭昶华第二天就将该款还给了马小丽，至于打款凭证记载附言为“借款”实指郭昶华向马小丽借款，而不是马小丽借款给华门房地产集团有限公司，鉴于郭昶华与马小丽在借款合同中没有约定汇款用途需写“房款”，故马小丽在汇款用途中写“借款”也合情理。2014年5月6日的200万元，用途为借款；系因郭昶华眼睛近视加老花，手工填单由银行工作人员代为填写，因郭昶华先前曾做过委贷，以为是借款而误填。可见，汇款用途有还款又有借款纯属笔误，至于马小丽在汇款用途中写“借款”是依据马小丽与郭昶华的借款合同而写。事实上，郭昶华与网新实业公司当时互不相欠，根本不存在要“借款”或“还款”。按交易习惯，汇款最终以根据合同开具的发票或收据上的款项内容为准。且网新实业公司在收到4005万元开收款收据也没按笔误的汇款用途填写款项内容，而是统一在开具款项内容里填“房款”的收据，这说明双方对购房款是达成合意的。商品房买卖成交的主要凭证就是收据或发票，这么一份重要的“房款”收据，原审法院却没对其具有的证明力及作用进行认定，而是听信管理人及网新实业公司的一面之词，硬要把购房合同法律关系套成了借贷合同关系。这是对事实的严重歪曲。4.郭昶华每月收到的是双方约定租金即违约金13.5%，根本不是利息。原审判决以每期给付的金额具有规律性，给付时间大致相当来认定该款就是利息，显属枉判，按惯例商业用租金计算与利息计算方法一致，均按天计算，凭什么“有规律”的支付就一定是利息而不是租金？
五、原审法院关于《房屋预转让合同》非“双方当事人真实意思表示，双方签订《房屋预转让合同》实质是为借款提供担保”的认定完全错误。郭昶华与网新实业公司有确凿有效的原始书面证据《房屋预转让合同》、付房款单据、房款收据可证明双方存在购房合意的合同法律关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第77条有关证据证明力认定原则的规定，这些原始书面证据应当作为确定当事人法律性质的逻辑起点和基本依据，其相对于传来证据、间接证据更具证明力。鉴于郭昶华与网新实业公司不存在借款合同关系，也不存在“名为买房、实为借贷”合同关系，故原审法院审判期间《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》生效与否与本案无关，郭昶华坚持不变更诉讼请求，不是导致原审判决错误的原因。综上，原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，改判合同有效；2.网新实业公司承担一、二审诉讼费用。
针对郭昶华的上诉，网新实业公司答辩称：本案系典型的“名为房屋买卖合同，实为民间借贷”的案件，双方并非以房屋买卖为目的，而是为实现资金融通。因此，原审法院综合案件基本情况认定双方之间的真实法律关系是民间借贷法律关系而非房屋买卖法律关系，事实清楚、证据充分、适用法律准确。判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。本案中，《房屋预转让合同》中的转让方网新实业公司并未准备实际交付房屋，而受让方郭昶华亦不关心取得所购房屋产权。比如，涉案房屋当时己出租，租期为六年；比如，涉案房屋己抵押，未经抵押权人同意，转让行为存在无效的风险，这些都是购房的法律障碍。但双方当事人都不关注，双方关注点集中在利息及违约金。此外，双方的合同签订及履行方式，也可印证并非真实的商品房买卖合同关系，仅凭合同及收款收据，不能证明商品房买卖合同关系的真实性。相反，华门房地产集团有限公司在收到款项之次月起就开始支付利息的做法，完全是民间借贷的操作模式，而不是在履行房屋买卖合同。郭昶华认为租金是违约金，没有依据。综上，郭昶华与网新实业公司之间名为房屋买卖、实为民间借贷，郭昶华应以民间借贷提起诉讼。现郭昶华坚持以错误的房屋买卖合同为由要求交付房屋，不应得到支持。应当驳回上诉，维持原判。
二审期间，网新实业公司未向本院提交新的证据材料。
二审期间，郭昶华向本院提交证据材料如下：
1.《借款协议》1份，用以证明郭昶华购房时向马小丽借款1000万元并委托其打款，马小丽在替郭昶华打款时用途写的是借款的事实。
2.《房屋转让合同》(复印件)1份，用以证明网新实业公司卖给其他人的房屋不存在补交土地出让金，郭昶华在实际缴纳土地出让金的价格后与市场价格差不多的事实。
3.《委托贷款协议》(复印件)、《委托贷款保证合同》各1份，用以证明郭昶华从委托贷款转成真正买房的事实。
郭昶华提交的证据材料，经网新实业公司质证：网新实业公司收到的举证期限是2016年4月22日，郭昶华提交的证据超过举证期限。证据1，《借款协议》提供人是马小丽，认可由马小丽代郭昶华支付1000万元的事实，但不认可是购房款，应按照款项用途予以确认。郭昶华所称4005万元的款项是37个人集资，不知道马小丽是不是其中之一，如果是，那么案件的审理结果对其有直接利害关系，不具有证明效力。证据2，个案不具有普适性，原审法院认定郭昶华的转让价格明显低于市场价而不是某一个转让者，当时市场价在每平方米7000元到8000元，也不涉及土地出让金，该转让合同的单价是每平方米11000元，逾期交房的违约金是万分之二，双倍违约金是百分之五；对比本案中郭昶华四份转让合同，单价是每平方米3971元、5069元、5172.4元远远低于该证据的11000元。同时，违约金的约定逾期交房是13.5%、双倍20.25%远高该转让合同约定的违约金。购房价格远低于正常价格，违约金却远高于购房正常标准。证据3，真实性予以认可，说明郭昶华实际上都存在委贷的事实，这也是借款后仍是借款的一个前提。这几年的存款利息本来就下降，适当调整利息是双方协商的结果。本院经审查后认为，证据1，鉴于双方当事人均认可马小丽替郭昶华打款的事实，对该事实予以确认；证据2、3，尚不足以证明郭昶华主张的待证事实，故不予确认。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案争议焦点为对郭昶华与网新实业公司之间真实法律关系的认定，即是真实的房屋买卖合同关系还是名为房屋买卖合同关系实为民间借贷关系。依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”可见，真实的意思表示是认定民事法律关系的核心要素之一。本案中，对房屋买卖合同或民间借贷法律关系的判定，不应受制于当事人之间签订的书面合同的外观和名称，而应以当事人之间的真实意思及合同的实质内容来决定。简而言之，可根据房屋买卖合同约定的标的物现状及特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等方面综合考量，以探究当事人之间真实意思表示所对应的法律关系。（一）关于《房屋预转让合同》所指向的标的房屋的状况。涉案房屋在本案双方当事人签订合同前，已整体出租；同时，涉案房屋也以在建工程的形式抵押给银行，且该抵押债权尚未还清。按照正常的交易习惯，买受人应当对所购买房屋的现状包括但不限于租赁及抵押等权属情况，进行详细查知问询。而《房屋预转让合同》并未对上述事项进行约定，也未有证据证明双方当事人对相关事项另行约定。在此情形下，郭昶华仍然签订该合同，显见其并不关注房屋本身的状况以及是否存在实际交付阻却的事项。（二）从《房屋预转让合同》约定的房屋面积、单价、总价款来看。综合各份《房屋预转让合同》关于面积、单价、总价款的相关约定，不同的预转让合同均以“一口价”方式确定总价款，合同约定的房屋价款低于市场价格；而不同楼层房屋的单价却又存在相同的情形。同时可推算出房屋单价既是总价款除以约定面积所得出的，三者之间出现如此微妙的关系，亦有违常理。（三）从《房屋预转让合同》的实际履行方式来看。涉案房屋为现房，但双方当事人在合同约定的交付期限届满后并未有进行交付的意思表示且也未实际办理交接手续，而是由网新实业公司或其关联公司分期支付大额“违约金”，且网新实业公司或其关联公司支付的日期及金额存在一定的规律性。双方当事人对合同的实际履行方式，有违房屋买卖的正常交易习惯。合同还约定在交付期限到期后第二天即由网新实业公司退还“房款”及支付“违约金”、网新实业公司的控股公司及关联公司对合同的履行提供连带责任保证，上述约定也与房屋买卖的一般交易习惯明显不符。（四）关于网新实业公司向郭昶华支付部分款项的性质。郭昶华认为系租金，而网新实业公司则认为是利息。首先，网新实业公司实际支付款项的起始时间与合同约定的交房日期并不一致，在约定交房日期届满前网新实业公司即已开始支付相关款项。其次，款项数额也无法与网新实业公司实际收取的租金标准相吻合；且双方当事人之间也未有关于所谓租金转付事宜的相关约定。原审法院认为网新实业公司关于款项性质的意见具有更高可信度并予以采纳，并无不当。房屋买卖合同系指出卖人转移标的房屋的所有权于买受人，而买受人支付价款的合同。通过在先所述可见，本案双方当事人关注的焦点并非房屋的交付与所有权的转移，而是逾期款项的退还及“违约金”的支付。双方当事人之间虽有房屋买卖合同的外观，但其真实意思却并非如此。综合案件实际情况，原审法院认定网新实业公司关于双方之间真实的法律关系为借贷关系的主张更具可采信性，应属合理。在原审法院释明后，郭昶华拒绝变更诉请并坚持双方之间系房屋买卖合同关系；在此情形下，原审法院驳回其诉讼请求，并无不当。郭昶华的上诉理由，不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由郭昶华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一六年十一月一日
书 记 员 张诗雯