北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第8199号
上诉人（原审原告）张富成，男，1967年5月30日出生。
被上诉人（原审被告）北京罗顿沙河建设发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府院后楼。
法定代表人李维，董事长。
委托代理人邹克，男，1971年6月19日出生，北京罗顿沙河建设发展有限公司职员。
上诉人张富成因与北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第08523号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张富成在原审法院诉称：根据双方签订的北京市商品房预售合同中的相关内容的规定，出卖人应当在2010年1月18日前向买受人交付商品房；如因罗顿公司责任，张富成未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理，即：自合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。按前述合同约定，张富成应当在2012年1月8日取得房屋所有权证书，张富成实际取得房权证日期为2013年1月8日，已延期365天。至2013年6月5日，罗顿公司尚未支付张富成房屋所有权证书的违约金。根据契税政策，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。张富成在购买罗顿公司房屋时，罗顿公司代收1.5%的契税，其余0.5%应当返还张富成，但截至2013年6月5日也尚未返还。为此，张富成诉至法院，请求依法判令：1.罗顿公司赔偿张富成房屋所有权证书违约金62252.39元并按央行现行整存整取一年存款利率3.5%赔付张富成违约金利息2178.87元；2.罗顿公司返还代收的多余房屋契税2842.58元并按央行现行整存整取三年存款利率5%赔付张富成违约金利息568.52元；3.诉讼费由罗顿公司承担。
罗顿公司在原审法院辩称：第一，我公司按照合同约定交付房屋，张富成完全占有了房屋，完全实现了合同目的，张富成没有因为房屋初始登记逾期、房屋转移登记逾期造成任何实际损失。第二，根据《中国人民共和国合同法》第114条的规定，“当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。另外，根据《合同法若干问题的解释（二）》第27条、第29条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的相关规定，我国《合同法》对违约金的规定以补偿性为主，以惩罚性为辅。同时强调违约金的数额应以实际损失为基础，鉴于本案张富成无任何实际损失，请求法院对违约金予以减少。第三，法院对违约金的认定还应兼顾合同的履行情况、公开利益、当事人获得利益等综合因素。我公司的商品房开发建设主要为平衡沙河高教园区土地一级开发和市政基础设施成本，具有公益非赢利性，且业主购房时房价较低，除去建安成本和高教园区公共设施建设，我公司几无获利。我公司在从事以上公益活动，出资兴建回迁楼、中小学、幼儿园和高教园区公共基础设施过程中，因资金有限，影响了部分业主产权证的办理进程，但仍克服拆迁和工程资金问题，在条件具备的情况下为广大业主办理了产权证。如果当事人约定的违约金数额过高而又不允许减少，则会在相当程度上恶化我公司的财产状况，使我公司丧失继续正常经营的条件，损害高教园区其他业主和入驻高校的利益，造成更多的社会问题。因此，希望法院从维护社会稳定，保证企业正常经营的角度出发，本着补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念，根据我公司的过错程度、获得利润情况，对张富成主张的房屋产权证（转移登记）逾期造成的违约金予以减少。本案中，张富成所购买的房屋总房款为568515元，张富成于2010年1月10日收房，2013年1月5日办理产权证，逾期办理天数为362天。同意向退还多收的契税2842.58元，但不同意支付应退还契税的利息。
原审法院经审理查明：2008年5月24日，张富成与罗顿公司签订编号为Y×××××的《北京市商品房预售合同》，约定张富成购买罗顿公司开发的102号房屋。双方在合同中约定了房屋面积、价款、交房时间等相关事项。合同第二十一条，双方对产权登记约定：（一）初始登记：出卖人应当在2011年1月18日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金；买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记：买受人同意委托出卖人指定的代办产权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。
合同签订后，张富成依约定向罗顿公司支付了购房款568515元。2010年1月10日，罗顿公司向张富成交付了房屋。后，北京市住房和城乡建设委员会为该房屋办理了房屋所有权证书，房屋所有权证号为X京房权证昌字第×××××号，房屋所有权人为张富成，房屋为102，登记时间为2013年1月5日。依照前述合同第二十一条的规定，罗顿公司逾期交付房屋所有权证书的违约天数为362天，依照合同计算的违约金数额为61740.7元。罗顿公司代收张富成交纳的契税8527.73元，实际交纳契税5685.15元，应退还张富成多收契税2842.58元。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、房屋所有权证、确认书、购房发票、房屋交付验收表以及当事人陈述等相关证据在案予以佐证。
原审法院认为：张富成与罗顿公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。本案中，双方在合同中明确约定了因出卖人责任未能在约定期限内办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记的违约责任，而罗顿公司违约延期办理房屋所有权转移登记，应当张富成承担违约责任。综合本案的实际情况，鉴于张富成现有证据未能证明罗顿公司逾期办理房屋所有权转移登记已经对张富成造成实际损失，且罗顿公司以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整，故法院将综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定罗顿公司支付张富成逾期办理房屋所有权转移登记违约金的数额。张富成要求罗顿公司赔付违约金利息的请求，因双方在合同中没有对此做出任何的约定，故法院不予支持。张富成要求罗顿公司返还多收契税的诉讼请求，罗顿公司同意予以返还，法院对此不持异议。张富成要求罗顿公司赔付契税利息的请求，无事实和法律依据，法院不予支持。罗顿公司之答辩意见，对其合理部分，法院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效后七日内支付张富成逾期办理房屋所有权证书违约金人民币一万二千三百四十八元；二、北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效后七日内返还张富成多交纳的契税二千八百四十二元五角八分；三、驳回张富成的其他诉讼请求。
张富成不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求撤销原判，依法改判支持一审诉讼请求。其主要上诉理由是：1、对方拖延时间太长，没有按照合同执行，应当支付利息。2、我的损失包括租房费用二十万元、给孩子学校交赞助费三万元，房屋差价一百万元等。
罗顿公司服从一审法院判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。张富成主张自己因罗顿公司违约行为遭受多项实际损失，但均未提交证据予以证明，故原审法院依据罗顿公司请求对约定的违约金数额予以调减并无不当，本院予以确认。张富成要求罗顿公司赔付违约金利息的请求，因双方在合同中没有对此做出任何的约定，故法院不予支持。
综上所述，张富成上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七百四十九元，由北京罗顿沙河建设发展有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费一千四百九十八元，由张富成负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 田 星