上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初16561号
原告上海诚信国际经贸有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区奥纳路XXX号。法定代表人杨阿兴，总经理。委托代理人丁以升，上海步界律师事务所律师。委托代理人陈叶秋，上海步界律师事务所律师。被告上海富程环保工程有限公司，住所地上海市崇明县庙镇宏海公路XXX号XXX幢XXX室(上海庙镇经济开发区。法定代表人冯世丹，董事长。委托代理人朱姣林，上海申之春律师事务所律师。原告上海诚信国际经贸有限公司(以下简称诚信公司)诉被告上海富程环保工程有限公司(以下简称富程公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月6日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，于2016年8月3日公开开庭进行了审理。原告诚信公司的委托代理人丁以升、陈叶秋，被告富程公司的委托代理人朱姣林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诚信公司诉称，2013年4月12日，原、被告签订租期10年的房屋租赁合同，约定被告承租原告位于本市浦东新区外高桥保税区奥纳路XXX号3幢6F的办公房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积1,180平方米，月租金人民币(以下币种相同)107,675元。2015年6月2日，被告向原告发函，以办公不便为由要求终止履行租赁合同。嗣后，被告径行搬离租赁物，导致系争房屋空置。虽经原告多方招租，但系争房屋长期空置。直至2016年5月30日，原告才与案外人上海浦梦实业有限公司(以下简称浦梦公司)、上海市志丹职业技能培训学校(以下简称志丹学校)分别签订租赁合同，将系争房屋分拆出租给两案外人，两案外人已某某系争房屋，但房屋租金低于原、被告间的合同标准，造成原告租金损失。诉请判令：1、确认原、被告间的租赁合同于2015年8月20日解除；2、被告支付原告解除合同违约金7,432,669.92元。被告富程公司辩称，双方间的租赁合同于2015年8月31日解除，原告已经扣除被告缴纳的租赁押金215,358元作为被告的违约金，被告已按照租赁合同的约定承担了违约责任，不应另行向原告支付违约金，故不同意原告的诉请，请求驳回。经审理查明，原告为系争房屋产权人。2013年4月12日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落于本市外高桥保税区奥纳路XXX号(D区001地块)3幢6F室房屋出租给乙方，该房屋建筑面积为1,180平方米，房屋用途为办公。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用。甲方于2013年5月15日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期限为2013年5月15日至2023年5月14日止。租期内租金第1至10年为3元/平方米/天,月租金为107,675元。乙方每三个月向甲方预付下三个月的该房屋租金，支付时间为应付款月上月的30日。第五条：保证金的支付，乙方须向甲方支付二个月租金作为保证金，即215,350元。乙方租赁期内若有擅自撤场行为，则视为自动放弃经营权，押金不予退还，且甲方有权按剩余租赁期限租金2倍的标准向乙方追索赔偿经济损失的权利。第十一条，解除本合同的条件，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。除承担本合同约定的滞纳金(如有约定)外，违反合同的一方，还应向另一方按月租金的2倍支付违约金。给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。……(六)乙方逾期不支付租金经甲方书面催告后5日内仍不支付的。第十二条：违约责任，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按剩余租赁期限租金的2倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原、被告按约履行。被告支付原告租赁押金215,358元。2015年6月2日，被告向原告发送“关于协商提前房屋退租函”，称由于被告公司员工上班路途远，工作不便，被告决定将于2015年7月31日许搬迁至万航渡路大厦办公，致函协商解除合同。2015年6月4日，原告向被告复函，称双方间的租赁合同尚未届满，对被告单方提出的解除合同不予认可，若坚持解除合同则构成违约，应按租赁合同的约定承担违约责任并赔偿原告相关损失。考虑被告的实际情况，愿意进一步协商妥善解决。2015年8月5日，原告向被告发送催款通知，称被告应当于2015年7月30日缴纳2015年8月15日至11月14日的租金和电梯保养费，原告已在2015年7月15日向被告提供费用缴纳清单，现仍未支付，通知于8月9日前支付款项。被告收函后未付款。2015年8月17日，原告向被告发送解除合同通知，称被告自2015年7月30日起拖欠2015年8月15日至11月14日的费用340,725元，经原告催讨未付款，现通知自2015年8月17日起正式解除双方签订的合同。要求被告在收到解除合同通知的三日内腾空房屋。解除通知于8月20日送达至被告。2015年8月25日，被告转账支付原告2015年8月15日至8月31日的租金及物业费63,415元。8月底，被告搬离了系争房屋。此后，双方对合同解除以后的善后事宜未协商一致，原告起诉来院，诉请如前。审理中，原告为证明其损失，向本院提供了如下证据：1、2015年7月15日、8月16日、9月9日原告与案外人签订的合作协议、赶集网网页截图，证明原告在系争房屋空置期间，委托房屋中介积极寻找租户；2、律师服务合同、预付律师费凭证、解除律师服务合同协议书、聘请律师合同，证明原告已支出了部分律师费15,000元，剩余律师费按照法院最终判决支持赔偿金额的20%计算；3、租赁意向书、房屋租赁合同二份、企业营业执照、付款凭证、发票、设备交接清单等，证明原告在经历对外招租后，于2016年5月30日与案外人浦梦公司就系争房屋中700平方米房屋订立租赁合同，租期自2016年6月1日起至2026年5月31日止，租金第一年为1.80元/平方米/天(建筑面积)，月租金38,325元。于2016年5月30日与案外人志丹学校就系争房屋中480平方米房屋订立租赁合同，租金第一年为1.65元/平方米/天(建筑面积)，月租金24,090元。两份租赁合同均已完成租赁物交付以及开始支付租金等。另两份合同中均约定双方就价格递增未做约定，双方每两年就递增率根据市场情况进行协商，协商一致后继续履行合同。经庭审质证，被告认为网页截图无法反映是针对系争房屋，系争房屋所在的大厦每层均有1,180平方米的面积，招租广告可能涉及其他楼层，另被告根据原告提供的赶集网资料查询到1,180平方米房屋的状态为已出租。认为律师服务合同约定收费过高，原告自行更换代理律所，损失与被告无关。对于原告与案外人的租赁合同以及履行凭证，被告对租赁合同内容的真实性表示持有异议，认为原告与案外人的两份租赁合同的租金远低于该地段办公楼的市场价，系争房屋所在的地段办公楼市场价约每平方米每日3元，即便近期稍有回落，不可能低至原告的出租价格，两份租赁合同对租金未作合理约定、未约定将来递增数额，不符合租赁常态。两份合同的租期均达10年，系争房屋长时间空置，和原告主张签订长时期的租赁合同条件有关联。对于诉请违约金7,432,669.92元的计算依据，原告称该金额是按照原告损失的1.3倍计算得出，损失包括：1、系争房屋空置损失，1,180平方米房屋空置9个月(2015年9月1日-2016年5月31日)，其中480平方米房屋空置期至2016年6月7日，空置损失为979,156元；2、租金差额损失，根据原告与两案人的租赁合同与涉案租赁合同的租金差额计算至2023年5月14日，计3,772,876元；3、律师费损失，按照房屋空置损失和租金差额损失合计数额的20%，加上已预付的律师费15,000元，计965,406.40元。损失总额计5,717,438.40元。被告认为，租赁合同对违约金的计算标准明显过高，请求予以调整，根据合同第十一条，违约金应当按照月租金2倍计算。即使应赔偿剩余租期内的租金损失，最高亦不应超过三个月租金标准支付剩余租期的租金损失。以上事实，由当事人提供并经庭审质证的房地产权证、房屋租赁合同、函、合作协议、网页截图、律师服务合同、设备交接清单、付款凭证、收据等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同，符合平等互利、协商一致的原则，未违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。被告在承租期间向原告发函欲提前解除合同，并且在协商未果的情况下，未履行按约支付租金的义务，在原告发函催款后，仍未支付应付租金，其行为已违反合同约定，构成违约，原告据此发函解除合同，符合合同的约定，故双方间的租赁合同自原告的解除通知到达被告即2015年8月20日即解除。被告在租赁合同解除后向原告支付了截止8月31日止的欠付租金和使用费，并于8月底搬离了系争房屋，被告作为违约一方，其实际支付使用费的截止日期或搬离日期并非合同解除之日。关于违约责任的承担，双方租赁合同中关于保证金的支付，约定如承租方在租期内若有擅自撤场行为，则视为自动放弃经营权，押金不予退还。此条是关于押金处理的特别约定，现被告提出提前解约，并拒付应付租金、搬离承租物，应视为其擅自撤场，原告表示押金不应退还，要求予以没收，本院予以准许。租赁合同对一方违约的情况下，约定守约方可书面通知解除合同，违反合同的一方，还应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。被告认为依据该条款的约定，其应承担的违约责任仅限于向原告支付月租金2倍的违约金，此观点显然与条款的文意不符。原告主张由于被告的违约行为造成系争房屋空置达9个月的租金损失、系争房屋另行出租的租金差价损失以及原告聘请律师参加诉讼产生的费用损失，并在该损失的基础上要求被告按损失金额的1.3倍承担解除合同违约金7,432,669.92元。对此本院认为，系争房屋在原、被告的租赁合同解除后是否能及时另行出租，并非被告能够掌控，系争房屋不能及时出租造成空置期较长，其可能涉及的原因有多方面，不能完全归咎于被告。其次，原告与案外人间的租赁合同仅就第一年的租金进行了约定，作为一份租期较长的合同，未对合同的主要条款如租金作充分的约定显然与一般租赁合同的惯例不符，原告依据上述合同计算其对于系争房屋截止2023年5月的租金差价损失，本院难以认同。原告依据其诉请的租金损失费用作为其计算支付律师费损失的依据，本院难以采纳。综上，原告认为被告的违约行为造成了其上述全部损失费用，本院难以认同。考虑到系争房屋确实在双方租赁关系解除后存在一定时期的空置，给原告造成了实际损失。根据合同法的相关规定，对于违约金的数额，本院依据公平及诚实信用的原则，综合考量违约方的过错程度、违约造成的损失，以及原告已经没收被告缴纳的租赁押金等因素，确定被告支付原告违约金430,700元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海诚信国际经贸有限公司与被告上海富程环保工程有限公司就上海市浦东新区外高桥保税区奥纳路XXX号3幢6F房屋签订的《房屋租赁合同》于2015年8月20日解除；二、被告上海富程环保工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海诚信国际经贸有限公司解除合同违约金430,700元。案件受理费65,427元，由原告上海诚信国际经贸有限公司、被告上海富程环保工程有限公司各半负担32,713.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 何绍辉
人民陪审员 田有娣
人民陪审员 曹 璐
二〇一六年八月八日
书 记 员 于 晔
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。