阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1702民初2428号
原告：中国银行股份有限公司阳江分行。住所地：阳江市江城区新江北路**号。
负责人：李俊涛，该行行长。
委托代理人：周文靖，广东赢信律师事务所律师。
委托代理人：冯宏瀚，广东赢信律师事务所律师。
被告：林俊雄，男，1980年1月1日生，汉族，户籍地址：广东省惠东县，现住阳江市江城区。
被告：李秋燕，女，1983年1月23日生，汉族，户籍地址：海南省琼中黎族苗族自治县，现住阳江市江城区。
被告：阳江市鹏超房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区三环路名扬国际广场商业区*幢315。
事。事。
委托代理人：张晓玲，广东亚太律师事务所律师。
委托代理人：严舒琪，广东亚太律师事务所实习律师。
原告中国银行股份有限公司阳江分行（以下简称中国银行阳江分行）诉被告林俊雄、李秋燕、阳江市鹏超房地产开发有限公司（下简称鹏超房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告中国银行阳江分行的委托代理人周文靖，被告鹏超房地产公司的委托代理人张晓玲、严舒琪到庭参加了诉讼；被告林俊雄、李秋燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告中国银行阳江分行诉称：2013年2月1日，被告林俊雄以购买阳江市江城区三环路名扬国际广场住宅区3幢703号X幢X号房产为由向原告贷款人民币30万元，并签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同号为JG5LAA20120189），贷款期限为15年，并约定还款方式为按月等额本息还款法，每月1日为还款日，对于贷款利率、计息、结息和付息、罚息的具体约定见该《贷款合同》第三条利率与计结息。该笔贷款由被告鹏超房地产公司提供全程连带责任保证担保至办妥按揭房产的房地产权证及原告正式执管他项权证正本之日止，并用被告林俊雄名下的坐落于阳江市江城区三环路名扬国际广场住宅区3幢703号X幢X号房作抵押，已在阳江市住房和城乡规划建设局办理了预告登记权利人为原告的抵押登记手续。贷款合同签订后，原告依约在2013年3月27日发放了贷款30万元。截至2016年6月13日止，被告林俊雄尚拖欠原告3期供款，经原告多次催收，林俊雄都无法按时偿还贷款，因被告林俊雄无法正常供款已构成违约，且房产仍未办妥《他项权利证》。根据《贷款合同》约定，由于被告林俊雄未按期归还贷款本息，原告有权解除合同关系，提前收回贷款，并就逾期部分贷款计收罚息。原告起诉后，被告偿还了部分贷款，截至2016年11月1日止，被告林俊雄尚欠原告贷款本人民币255317.08元及利息人民币2958.31元、罚息人民币43.77元未能偿还。被告林俊雄与被告李秋燕是夫妻关系，本笔债务发生在两被告婚姻关系存续期间，被告李秋燕应负连带清偿责任。为保障原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除中国银行股份有限公司阳江东风一路支行与被告林俊雄签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同号为JG5LAA20120189）；2、被告林俊雄偿还尚拖欠原告的贷款本金人民255317.08元及利息人民币2958.31元、罚息人民币43.77元（利息、罚息计至2016年11月1日止，2016年11月2日以后的利息、罚息按照合同约定利率计付）；3、若被告林俊雄逾期还款，则拍卖被告林俊雄名下的坐落于阳江市江城区三环路名扬国际广场住宅区3幢703号X幢X号房，所得价款由原告优先受偿；4、被告李秋燕、被告阳江市鹏超房地产开发有限公司对上述请求第2项被告林俊雄的债务承担连带清偿责任；5、诉讼费由被告承担。
被告鹏超房地产公司辩称：不同意原告请求解除住房贷款合同的主张，理由如下：1、在起诉后，被告林俊雄又偿还了部分欠款给原告，在被告林俊雄出现延期还贷的情况下，鹏超房地产公司分别偿还到2016年6月拖欠的贷款，即被告林俊雄并不拖欠原告的欠款；2、被告林俊雄与原告签订贷款合同后，办理了抵押的预告登记，目前由于尚不具备办理房产证条件，因此没有完成抵押登记，若现在解除被告林俊雄与原告的贷款合同，将导致无法办理抵押权登记，若被告林俊雄逾期还贷，则原告丧失优先受偿权，也将直接损害鹏超房地产公司作为保证人利益，基于上述理由，鹏超房地产公司不同意原告的第一项诉讼请求。同理，亦不同意原告的第二项的诉讼请求。
被告林俊雄、李秋燕均没有作答辩，在举证期限内亦没有向本院提供证据。
经审理查明：被告林俊雄与被告李秋燕是夫妻关系，两人于2006年12月29日登记结婚。
2013年2月1日，中国银行股份有限公司阳江东风一路支行（以下简称中国银行阳江东风一路支行）（贷款人）与被告林俊雄（借款人）、鹏超房地产公司（保证人、开发商）签订了合同编号为JG5LAA20120189号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定：“贷款金额300000元；贷款期限15年；贷款用途，本合同项下的贷款由借款人支付其购买座落于阳江市江城区三环路名扬国际广场住宅区3幢703号X幢X号房；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.45833‰。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；按月结息和付息，每月1日为结息日和付息日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，挪用贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收100%；贷款按月等额本息还款法，即按月等额归还贷款本息；借款人愿意以座落于阳江市江城区三环路名扬国际广场住宅区3幢703号X幢X号房房地产向贷款人提供抵押担保，保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的保证责任，如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任；借款人出现下列事件之一即构成或视为本合同项下违约：……未按期归还贷款本息……出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施……宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期、终止或解除本合同、依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权、要求保证人承担保证责任等等”。中国银行阳江东风一路支行和被告林俊雄、鹏超房地产公司均在合同上签字盖章。
2013年3月21日，中国银行阳江东风一路支行与被告林俊雄在阳江市住房和城乡规划建设局就座落于阳江市江城区三环路名扬国际广场住宅区3幢703号X幢X号房房地产办理了《广东省房地产预告登记证明》（编号：粤房地预登阳预押字第0100025918号），证书载明：“预告登记权利人中国银行阳江东风一路支行，预告登记义务人林俊雄，预告登记业务种类预购商品房抵押权预告登记，预告登记依据合同号JG5LAA20120189。”
2013年3月27日，中国银行阳江东风一路支行向被告林俊雄、李秋燕发放贷款300000元，被告林俊雄在《借款借据》签名确认，该借据载明：“借款人林俊雄，借款金额300000元，借款月利率5.45833‰，借款期限15年，借款期数180期，借款用途购买住房。”
发放贷款后，截至2016年6月13日止，被告林俊雄只按合同约定偿还部分贷款本金和利息、罚息［其中包括鹏超房地产公司已于2015年12月29日、2016年3月22日代偿贷款本金、利息和罚息共12167.97元（4520.533元＋7647.64元）］，尚拖欠中国银行阳江东风一路支行3期到期供款，尚欠中国银行阳江东风一路支行贷款本金261856.85元及利息3874.27元、罚息65.78元，中国银行阳江东风一路支行经向被告催收未果，于2016年6月24日将其上述有关贷款的全部权利转让给本案原告中国银行阳江分行，原告遂于2016年7月1向本院提起诉讼，请求判令：1、解除中国银行股份有限公司阳江东风一路支行与被告林俊雄签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同号为JG5LAA20120189）；2、被告林俊雄偿还尚拖欠原告的贷款本金261856.85元及利息3874.27元、罚息65.78元（利息、罚息计至2016年6月13日止，2016年6月14日以后的利息、罚息按照合同约定利率计付）；3、若被告林俊雄逾期还款，则拍卖被告林俊雄名下的坐落于阳江市江城区三环路名扬国际广场住宅区3幢703号X幢X号房，所得价款由原告优先受偿；4、被告李秋燕、被告阳江市鹏超房地产开发有限公司对上述请求第2项被告林俊雄的债务承担连带清偿责任；5、诉讼费由被告承担。
另查明，2016年6月29日，被告鹏超房地产公司代被告林俊雄偿还了贷款本金、利息和罚息7376.53元（即鹏超房地产公司合共代偿贷款本金、利息和罚息为19544.5元）；在原告起诉后，被告林俊雄偿还了部分贷款本息，截至2016年11月1日止，被告尚欠原告贷款本金255317.08元及利息人民币2958.31元、罚息人民币43.77元。因此，原告在本案诉讼中，将其第2项诉讼请求变更为：判令被告林俊雄偿还尚拖欠原告的贷款本金人民255317.08元及利息人民币2958.31元、罚息人民币43.77元（利息、罚息计至2016年11月1日止，2016年11月2日以后的利息、罚息按照合同约定利率计付）。
以上事实有原告提供的身份证、户口簿、结婚证、营业执照、组织机构代码、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、房地产预告登记证明、借款借据、逾期未还款查询、贷款明细；被告鹏超房地产公司提供的催促履行担保责任通知书、关于扣收借款人林俊雄拖欠贷款本息的通知、付款通知书等证据及庭审笔录证实，上述证据来源合法并经原告、被告鹏超房地产公司质证，被告林俊雄、李秋燕经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃质证、辨证权利，本院对上述证据予以采纳。
本院认为：中国银行阳江东风一路支行与被告林俊雄、鹏超房地产公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号为JG5LAA20120189号），是各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应认定为合法有效。中国银行阳江东风一路支行与被告林俊雄之间形成了借款合同关系和抵押担保合同关系，中国银行阳江东风一路支行与被告鹏超房地产公司形成了保证合同关系。签订合同后，中国银行阳江东风一路支行依约履行了发放贷款的义务，但被告林俊雄未按时足额偿还到期供款，截至2016年11月1日止，被告尚欠原告贷款本金255317.08元及利息人民币2958.31元、罚息人民币43.77元，其行为已构成违约。根据中国银行阳江东风一路支行与被告林俊雄、鹏超房地产公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，原告作为中国银行阳江东风一路支行的权利受让人，现原告请求解除与被告林俊雄、鹏超房地产公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号为JG5LAA20120189号），并要求被告林俊雄提前清偿借款本金255317.08元、利息和罚息（计至2016年11月1日利息为2958.31元、罚息为43.77元，此后起至被告全部清偿借款本息之日止的利息、罚息按贷款合同约定的利率计算），合法合理，本院予以支持。
关于原告对被告林俊雄提供的抵押房产是否享有优先权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现原告就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然原告与被告林俊雄就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现中国银行阳江东风一路支行或者原告与被告林俊雄双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，原告就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
至于被告林俊雄在与被告李秋燕婚姻关系存续期间所欠原告的上述债务，被告林俊雄没有提交证据证明其与被告李秋燕明确约定为被告林俊雄的个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形，即两被告为夫妻财产约定制，且原告知道该约定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理，故被告李秋燕对被告林俊雄上述债务应承担共同清偿责任。
被告鹏超房地产公司为涉案借款提供阶段性连带保证，根据中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中“保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的保证责任”的约定，因此，在涉案房产办理正式抵押登记手续即贷款人收到房地产他项权利证书之前，被告鹏超房地产公司的阶段性连带保证期间届满条件尚未成就，被告鹏超房地产公司应按约定在保证担保范围内对被告林俊雄、李秋燕的债务承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，被告鹏超房地产公司承担保证责任后，有权向被告林俊雄、李秋燕追偿。
被告林俊雄、李秋燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条的规定，判决如下：
一、解除中国银行股份有限公司阳江东风一路支行与被告林俊雄、阳江市鹏超房地产开发有限公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号为JG5LAA20120189号）；
二、限被告林俊雄、李秋燕在本判决发生法律效力之日起十日内共同偿还借款本金255317.08元、利息和罚息（计至2016年11月1日利息为2958.31元、罚息为43.77元，此后起至被告全部清偿借款本息之日止的利息、罚息按上述贷款合同约定的利率计算）给原告中国银行股份有限公司阳江分行；
三、被告阳江市鹏超房地产开发有限公司对上述判决第二项所确定的债务承担连带清偿责任；被告阳江市鹏超房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告林俊雄、李秋燕追偿；
四、驳回原告中国银行股份有限公司阳江分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5287元（原告已预缴），由被告林俊雄、李秋燕共同负担，被告阳江市鹏超房地产开发有限公司对此连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 许 玲
人民陪审员 关建威
人民陪审员 李志伟
二〇一六年十二月十七日
书 记 员 黄景青