四川省内江市市中区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1002民初1613号原告（反诉被告）：内江市璟尚物业服务有限责任公司，住所地内江市中区江城花园10号楼。法定代表人：徐明遄，公司执行董事。统一社会信用代码：91511002699174994F。委托诉讼代理人：曾令培，四川沱江律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄国良，男，1968年4月出生，汉族，住内江市市中区。原告内江市璟尚物业服务有限责任公司诉被告黄国良物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案受理，依法适用简易公开开庭进行了审理。原告内江市璟尚物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人曾令培、被告黄国良到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告内江市璟尚物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2008年4月至2017年6月拖欠的物业管理服务费4,413,36元及违约金441,34元，共计4,854.70元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年1月1日，原告与内江市江城房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，原告为江城花园小区业主提供物业服务。经内江市市中区物价局核准：江城花园物业管理服务费为一期、二期多层住宅按每月0.55元/平方米、高层住宅按每月0.75元/平方米计算收取。2013年11月21日，原告与内江市市中区江城花园业主委员会签订了《内江市市中区江城花园物业服务委托合同》，期限自2014年1月1日至2018年12月31日止，合同的主要内容基本一致。被告在该小区拥有一套多层住宅，面积为113.01平方米，每月应向原告支付62.16元的物管费。被告自2008年4月1日起累计欠原告物业管理费4,413.36元，经原告催收未果，故诉至法院，提出上述诉讼请求。被告黄国良辩称，1、被告2008年9月开始停缴物业管理费，但之后的期间也陆陆续续有缴纳，不缴纳物业费的原因是因为原告提供的物业服务未达标，不符合相关规定，并且楼上主水管破裂，物业没有维修，导致被告家中产生损失；2、原告没有按照合同履行对房屋共用部位的维护和管理，被告家中外墙漏水，导致室内乳胶漆脱落、墙面发霉，给物业反映后，没有处理；3、原告对公共区域出租的收费没有向业主公布其收益，侵犯了业主的权益；4、原告对小区的安全管理不到位，小摊小贩随意进出小区，小区也曾发生被盗情况；5、小区内机动车随意停放，造成绿化破坏，无专人管理；6、被告楼栋消防灭火器被盗数年，无人问津；7、小区麻将馆泛滥，商家夜间卸货，严重影响业主生活和工作；8、小区的电表至今未更换分段式电表；9、物业工作人员服务质量极差，拍桌子、辱骂业主的事时有发生；10、小区的运动器材等无人管理，破烂不堪。被告黄国良向本院提出反诉请求：判令反诉被告内江市璟尚物业服务有限责任公司赔偿反诉原告财物损失8,877.50元及精神损失费5,000元，共计13,877.50元。事实和理由，因反诉被告未尽到管理职责，对于反诉原告的房屋外墙漏水不及时处理，导致反诉原告室内墙体发霉、脱落，造成损失。反诉原告楼上主水管破裂，以致水管漏水渗漏到其家中，造成财物损失，共造成反诉原告厕所、饭厅、厨房、三间卧室、阳台各项财物损失共计8,877.50元。反诉被告内江市璟尚物业服务有限责任公司辩称，1、反诉原告黄国良称其家中厕所漏水，又通过申请证人出庭证明楼上业主厕所只进行了防水处理，地漏都没有使用，说明被告家中厕所漏水是楼上的问题；2、本案不存在精神损失费；3、反诉原告未提交证明其损失的相关依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据：原告提交的原告营业执照、被告身份证、关于内江市江城实业开发总公司“江城花园”物业管理暂行收费标准的批复、关于内江市璟尚物业服务有限责任公司物业服务和停车场收费标准的批复、《前期物业服务管理合同》、《物业服务委托合同》、《江城花园一、二期物业服务委托合同》、《江城花园物业服务委托合同》、委托书、江城花园首次业主大会会议纪要、交纳物业费通知、国内挂号信函收据等证据；被告提交的原告方出具的财务专用收据。上述证据本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据：原告提交的投诉保修记录表及派工单，证明原告对江城花园小区业主投诉的相关事项进行了处置，尽到了管理责任，被告质证意见为原告提交的投诉与其无关，本院认为原告提交的证据符合证据三性，本院予以采信。原告提交的被告2008年4月至9月的水电气缴费单（财务收据），显示物业管理费为零，证明被告自2008年4月起未缴纳物业管理费，被告质证意见为交了水电费，但物业管理费交费的收据没收集到，本院认为原告提交的上述证据符合证据三性，不愿予以采信。被告提交的照片、证明三份、华西都市报吧对江城花园小区物管经理该不该打业主的报道，证人证言，证明原告未尽到物业管理职责，原告质证意见为照片只是对局部进行了拍照，不能证实其真实情况，且有些问题与本案无关，证明三份不符合证据要求，报道与本案无关，证人证言不能达到原告的证明目的，本院认为被告提交的上述证据不能达到其证明目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：被告黄国良是内江市市中区ＸＸ街6号7幢3单元4号房屋的业主。该房屋系多层住宅。面积为113.01平方米。2009年12月20日，原告与内江市江城房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，委托管理期限为合同签订之日起至业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。2011年8月19日、2013年6月3日、2013年11月27日，原告分别与内江市市中区江城花园业主委员会签订了《内江市市中区江城花园物业服务委托合同》、《内江市市中区江城花园一、二期物业服务委托合同》、《江城花园物业服务委托合同》，约定：原告为江城花园小区业主提供物业服务，江城花园物业管理服务费为多层住宅按每月0.55元/平方米、高层住宅按每月0.75元/平方米计算收取，期限经几次签约为2011年8月1日至2018年12月31日，逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按照应付物管费的千分之三交纳违约金。被告自2008年4月起至2017年6月累计欠原告物业管理服务费4,413.36元。本院认为，内江市江城房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业管理服务合同》，原告与内江市市中区江城花园业主委员会签订的《物业服务委托合同》三份，系双方真实意思表示，合法有效，应受到法律保护。根据《最高人民法院》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告与江城花园业主委员会签订的《物业服务委托合同》对小区内的业主均具有约束力，被告应按照合同的约定向原告交纳物业管理费。故原告要求被告支付拖欠物业管理服务费4,413.36元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，被告逾期不交纳物业费的行为已构成违约，应承担违约责任，应向原告支付违约金。双方在合同中对违约金有约定，且原告自行调整要求被告支付违约金441.34元的诉讼请求，未违反法律规定，本院予以支持。反诉原告黄国良要求反诉被告内江市璟尚物业服务有限责任公司赔偿财物损失8,877.50元的诉讼请求，因其仅提交了财产损失的计算方法，未提交损失程度的依据及如何计算的相关证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，因反诉原告未向本院提供证据证明其主张，故对其上述请求本院不予支持。反诉原告黄国良要求反诉被告内江市璟尚物业服务有限责任公司赔偿精神损失费5,000元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条“自然人因下列人格权利遭受非法侵害，向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院应当依法予以受理：（一）生命权、健康权、身体权；（二）姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权；（三）人格尊严权、人身自由权。”之规定，反诉原告主张精神损失费的请求不符合法律规定，本院不予支持。被告辩称提出其已缴纳了2008年4月至8月的物业管理费，原告在物业管理中未尽到管理义务，导致其家中财产遭受损失和小区出现很多管理不善的地方的辩称理由，因被告提供的证据不足以达到其证明目的，故其辩称理由不能成立，本院不予支持。反诉被告辩称提出本案不存在精神损失费以及反诉原告未提交证明其损失的相关依据的辩称理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院》第一条、《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告黄国良应于本判决生效后15日内向原告内江市璟尚物业服务有限责任公司支付自2008年4月起至2017年6月累计欠原告的物业管理服务费4,413.36元及违约金441,34元，共计4,854.70元，被告如果未按本判决指定的期间履行上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，反诉费74元，共计99元，由被告黄国良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审判员  李华颖二〇一七年九月五日书记员  张春燕