安徽省亳州市谯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）谯民一初字第00044号
原告（反诉被告）：牛金龙，男，1963年12月21日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。
委托代理人：赵长利，安徽赵长利律师事务所律师。执业证号码13416199510750813。
委托代理人：蒋卫华，安徽赵长利律师事务所律师。执业证号码13416200810672139。
被告（反诉原告）：亳州市九洲房地产开发有限公司。住所地安徽省亳州市谯城区。
法定代表人：赫伟亚，该公司总经理。
委托代理人：祁快乐，安徽亳乐律师事务所律师。执业证号码134161198810185008。
委托代理人：杨涛，安徽亳乐律师事务所律师。执业证号码13416201010710867。
原告牛金龙诉被告亳州市九洲房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月16日立案受理，并依法组成合议庭，于2015年3月31日公开开庭进行了审理。原告牛金龙的委托代理人赵长利、蒋卫华，被告亳州市九洲房地产开发有限公司的委托代理人祁快乐、杨涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告牛金龙诉称，2011年6月27日，原、被告签订房屋买卖合同，被告将位于古泉路的一套2层商品房出售给原告。面积共206.07平方米，总价款1400000元，原告付清了房款。约定的交房时间是2011年12月31日，时间已经过了3年，被告至今没有验收，也无法交付。故请求：1、依法判令被告履行购房合同并交付房屋；2、被告承担（2011年12月31日至2014年11月30日）期间的违约金150000元；3、被告承担本案诉讼费用。
原告牛金龙针对其诉讼请求及陈述的事实和理由提交的证据有：
一、原告的身份证，证明：原告的诉讼主体资格；二、商品房买卖合同，证明：原、被告合法签订房屋买卖合同及被告违约的事实，按照合同约定被告应支付原告违约金。三、首付款收据及银行按揭合同手续，证明：原告已足额履行支付房款的义务。
被告亳州市九洲房地产开发有限公司辩称，一、本案已超出诉讼时效。二、合同签订时间与交房时间仅仅只有四个月时间，不具有客观性。三、原告先违反合同约定支付房屋首付款及办理按揭贷款。四、2013年8月26日房屋已通过综合验收，具备了交付条件。五、被告已通过电话、短信及公告的形式告知了原告予以领取房屋。六、争议的房屋所有权已具备登记在原告名下的条件。
被告亳州市九洲房地产开发有限公司就其抗辩及陈述的事实和理由提交的证据有：
第一组证据：1、营业执照一份；2、组织机构代码证一份。证明：亳州市九洲房地产公司的注册登记情况及诉讼主体适格。
第二组证据：商品房买卖合同一份。证明：原、被告签订商品房买卖合同的事实。
第三组证据：中国银行现金缴款单及收据。证明：原告违约交首付款的事实。
第四组证据：1、竣工验收报告及竣工验收#案表；2、竣工验收交接单。证明：本案争议的商品房竣工及具备交房的时间为2013年8月26日。
第五组证据：短信通知。证明：被告（反诉人）已通知原告办理交房手续。
第六组证据：房产证一份。证明：争议房产已具备登记到原告名下的条件。
被告亳州市九洲房地产开发有限公司反诉称，2011年6月27日，亳州市九洲房地产开发有限公司作为出卖人，牛金龙作为买受人签订商品房买卖合同一份，合同约定：房屋的总价款为人民币1400000元，牛金龙于2011年4月27日交房款人民币440000元，2011年4月30日再交款400000元，余款560000元于7日内与亳州市九洲房地产开发有限公司指定的银行办理按揭手续，逾期应承担违约责任；牛金龙逾期付款的违约责任为：1、逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之零点五的违约金；2、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金。
牛金龙于2011年8月31日才办理好银行按揭，逾期办理银行按揭手续超过60日，故原告请求：1、依法解除亳州市九洲房地产开发有限公司与牛金龙签订的商品房买卖合同，返还所购买的房屋（御府嘉园12幢104号房屋）；2、依法判令牛金龙支付亳州市九洲房地产开发有限公司违约金7672元；3、反诉费用由牛金龙承担。
被告亳州市九洲房地产开发有限公司针对其反诉请求及陈述的事实和理由提交的证据有：同本诉证据。
原告牛金龙辩称，一、被告请求解除买卖合同已超过法定期限，应当驳回其请求。二、被告要求原告支付违约金没有事实依据，原告已按照合同约定时间交付首付款，并将办理有关按揭资料手续交付被告，由于被告的原因，致使按揭迟迟没有下来，按揭贷款逾期责任在于被告，原告不应当承担违约责任。三、被告索要违约金已超出诉讼时效。
原告牛金龙就其抗辩及陈述的事实和理由未提交相关证据材料。
经庭审举证，被告对原告所提交的证据质证意见为：对证据一无异议；对证据二真实性无异议，对证据目的有异议，依据合同原告先行违约；对证据三的真实性无异议，但是原告并没有按照合同约定支付房屋首付款及办理按揭贷款，存在违约事实。
原告对被告所提交的证据发表质证意见为：对证据一、二无异议；对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，原告按照被告的安排已将银行按揭手续交予被告，由被告联系按揭所在银行，被告逾期收到贷款，原因是被告造成，原告不应承担违约责任；对证据四的真实性无异议，对证明目的有异议，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，该房产开发项目没有经过竣工验收，只是单项房屋验收，不具备交付条件，至今被告开发房屋仍不具备交付条件；证据五不具备证据“三性”，原告不予认可，原告没有接到被告任何通知；对证据六的真实性无异议，对证明目的有异议，房产登记在被告名下，且房产并不具备交付条件，被告无法办理产权证过户。
经庭审举证、质证，合议庭对原、被告所举证据认证如下：（一）原告所举证据一、二、三均具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力均予以认定；（二）被告所举第一、二、三、四、五、六组证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定。
根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2011年6月27日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的御府嘉园第12幢104号商品房，建筑面积206.07平方米，价款1400000元。
该商品房买卖合同第六条对付款方式及期限作了约定：买受方于2011年4月27日交房款440000元，再于2011年4月30日前支付房款400000元，余款于7日内与出卖方到指定的银行办理按揭。
第七条对逾期付款的违约责任作了约定：逾期在60日之内，向本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；若买受人逾期未办理按揭手续，出卖人自规定时间次日起每日向买受人收取应付款万分之零点五违约金，逾期60日出卖人有权解除合同。若由于买受人原因无法取得银行按揭，使合同无法履行，出卖人有权解除合同，退还买受人预付款，并收取应付款的万分之一违约金。
第八条对交房期限进行了约定：出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，经商品房综合验收合格后，交付买受人使用。该合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
原告于2011年4月28日支付房屋首付款440000元，于2011年6月1日房屋首付款100000元，于2011年6月15日支付房屋首付款200000元，于2011年6月15日支付房屋首付款100000元，于2011年8月31日支付办理银行按揭贷款560000元，共计支付房款1400000元。涉案房屋于2014年7月31日经主管部门验收合格，被告则于2014年8月31日才通知业主交房。
本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
本案中，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效。原、被告按照商品房买卖合同约定全面履行自己的义务，否则应承担违约责任。被告应当按照合同约定在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，商品房经验收合格后，交付买受人使用。商品房买卖合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘验、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据，但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格；另按照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”2000年4月7日中华人民共和国建设部第78号令《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定“建设单位应自工程竣工验收合格之日起15日内，参照本办法的规定，向工程所在地的县级以上地方政府建设主管部门备案”、第六条规定“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”。被告所举证据已证明：于2014年7月31日有关主管部门对该工程竣工验收备案表上签署文件收讫、同时有规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门出具认可性的意见。故应认定涉案房屋已于2014年7月31日验收合格，具备商品房买卖合同所约定的交付条件。
原、被告在合同中约定被告应于2011年12月31日前交付房屋给原告使用，但因涉案商品房直至2014年7月31日才经验收合格，才具备交房条件，而被告则于2014年8月31日才通知业主交房，显然，被告已构成逾期违约交房，故违约金应自2011年12月31日起，算至2014年8月31日，双方签订的《商品房买卖合同》已对逾期交房的违约金计算方法已约定按已付房款的日万分之一支付违约金，该约定不违反法律规定，故被告应应支付逾期交房违约金136500元（975日×0.0001元／日×1400000元）。另外，原、被告业已对逾期交房作了约定，且该房屋直至2014年7月31日才验收合格，才具备交房条件，被告已于2014年8月31日通知交房，故本案逾期交房违约金请求权的诉讼时效应从即日起计算，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效。同理，被告要求原告支付逾期支付房款违约金的诉讼请求亦未超过诉讼时效。
同时，原告对涉案房款并未按商品房买卖合同约定的时间支付，显然，已构成违约，原告亦应对被告承担逾期支付房款的违约责任。原告于2011年4月28日支付房屋首付款440000元，逾期1日，应支付违约金22元（1日×0.00005元／日×440000元），于2011年6月1日房屋首付款100000元，逾期32日，应支付违约金160元（32日×0.00005元／日×100000元），于2011年6月15日支付房屋首付款200000元，逾期46日，应支付违约金460元（46日×0.00005元／日×200000元），于2011年6月15日支付房屋首付款100000元，逾期46日，应支付违约金230元（46日×0.00005元／日×100000元），于2011年8月31日办理银行按揭贷款560000元，逾期143日，应支付违约金4004元（143日×0.00005元／日×560000元）。对于被告反诉请求解除原、被告之间的商品房买卖合同，由于原告于2011年8月31日办理银行按揭贷款560000元，显然，原告逾期支付房款超过60日，自2011年8月31日起1年内，被告均可解除涉案商品房买卖合同，被告现反诉提出解除涉案商品房买卖合同，已超过法定的解除期限。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十三条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于商品房买卖合同若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、被告亳州市九洲房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告牛金龙交付房屋。
二、被告亳州市九洲房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告牛金龙逾期交房违约金136500元。
三、原告牛金龙于本判决生效之日起三十日内支付被告亳州市九洲房地产开发有限公司逾期交付房款违约金4876元。
四、驳回被告亳州市九洲房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3380元，由原告牛金龙负担304元，由被告亳州市九洲房地产开发有限公司负担3076元，反诉费25元，由原告牛金龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于亳州市中级人民法院。
审 判 长 王 雷
审 判 员 张士中
人民陪审员 张利伟
二〇一五年六月十六日
书 记 员 苏勇军
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于商品房买卖合同若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十六条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
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