苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0506民初5135号原告：苏州余氏物业管理有限公司，住所地苏州市十全街249号。法定代表人：余小丽，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周杰，江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋蓬辰，江苏益友天元律师事务所实习律师。被告：苏州市建筑装饰股份有限公司，住所地苏州工业园区唯亭分区北部娄中路。法定代表人：倪钧铄，该公司董事长。委托诉讼代理人：张杰、ＸＸ，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。原告苏州余氏物业管理有限公司（以下简称余氏物业公司）诉被告苏州市建筑装饰股份有限公司（以下简称苏州建筑公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周杰、宋蓬辰，被告苏州建筑公司委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余氏物业公司向本院提了诉讼请求：1、判令被告立即支付自2011年4月1日至2015年12月31日的物业管理服务费人民币692439.9元；2、判令被告立即支付滞纳金78719.5元（暂计至2015年12月31日，最终计算至实际支付之日）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：其系苏州太湖新城商务广场（下称太湖广场）的物业服务企业，被告是太湖广场6幢301室、401室的业主。根据被告签订的《商品房买卖合同》约定，上述两套涉案房屋的最迟交付日期为2011年3月31日，故被告应自2011年4月1日起向其交纳物业费。根据《商品房买卖合同》、《苏州市前期物业管理委托合同》、补充协议，被告二套房屋总建筑面积为3196.86平方米，物业管理服务费标准为3.8元/月/平方米。因被告拖欠2011年4月1日至2015年12月31日物业费692439.9元，经其催讨未果，故向法院提起诉讼。被告苏州建筑公司辩称：1、原告主张的物业费计算日期错误。其收房日期为房产证登记日期即2012年5月24日，故物业费的收取日期的起算点应为2012年5月24日。此外,原告与苏州万恒商贸有限公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》中约定的授权期限为2011年6月1日至2015年5月31日,所以,原告主张物业费至2015年12月31日没有依据，物业费应计算至2015年12月31日。2、其所购房屋为商业用房，前期物业管理委托合同中明确规定商业用房物业费为0.5元/月/平方米，所以就本案所涉房屋，其应当按照0.5元/月/平方米交纳物业费。3、《商品房买卖合同》、《苏州市前期物业管理委托合同》、补充协议中均未约定滞纳金的计算方式，亦未约定物业费的交纳时间。原告在起诉前也未就本案所涉两套房屋向其催交过物业费，故原告主张的滞纳金没有事实和法律依据。经审理查明：被告苏州建筑公司系苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场6幢301号、401号的业主。2011年6月1日，苏州万恒商贸有限公司作为甲方、原告余氏物业公司作为乙方签订了《苏州市前期物业管理委托合同》，该合同载明：甲方将苏州太湖新城商务广场委托乙方实行物业管理，物业类型为酒店式公寓，前期物业管理期限自2011年6月1日至2012年5月31日；前期物业管理阶段，实行物业服务费包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下列约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅3.8元/月·平方米、商业0.5元/月·平方米，甲方未出售的空置房和出租房由甲方全额交纳；合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续；在管理过程中，因下列事由所致的损害，不论其为直接或间接，均构成对甲方和其委托的物业管理企业的免责事由：1、天灾、地震等不可抗力的事由所致的损害。2、暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、刑事犯罪等违法行为等事由所致的损害，但因乙方故意或过失所致者，不在此限。3、因本合同标的本身固有瑕疵所致的损害。4、因甲方或第三人之故意、过失所致。5、甲方或业主、物业使用人专有部分的火灾、盗窃等所致的损害。6、因乙方书面建议甲方改善共用部位或改进管理措施，而甲方未采纳所致的损害。……双方可对本合同条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。附件二约定了具体服务事项：物业管理服务质量均为省标五级。同日，苏州万恒商贸有限公司与原告签订协议一份载明，1、为了合理对本小区的物业管理服务，太湖新城商务广场二期南大门退后到五号楼东北边。2、二期的整个商铺和七号楼4-10层小户型房都由经营方自行管理，经营成本及产生和一切费用由经营方承担。3、为了配合苏州市吴中区胥口镇物业管理有限公司的综合管理，整个二期商铺和七号楼4-10层都按0.5元/月计算价格，7号楼由中青国际公寓酒店管理有限公司按年支付。4、5号楼一楼及6、7号楼、太湖新城商务广场商业用房物业费全部按0.5元/月计算。5、二期地下车库归中青旅酒店使用。2012年6月1日苏州万恒商贸有限公司与原告再次续签了上述合同，期限至2015年5月31日止。附件协议中载明：1、5号楼一楼、6号楼、7号楼1-3层商业用房物业费按0.5元/㎡/月计算。2、7号楼4-10层按3.8元/㎡/月计算。上述合同签订后，原告按约进驻进行物业管理，被告未按前期物业管理委托合同交付物业管理费。另查，苏州万恒商贸有限公司与被告苏州建筑公司于2011年3月9日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告苏州建筑公司向苏州万恒商贸有限公司购买苏州市吴中区胥口镇孙武路602号苏州太湖新城商务广场6幢301室、401室二户，面积共计3196.86平方米。苏州万恒商贸有限公司应于2011年3月31日前向被告交付上述房屋。被告于2012年5月24日取得上述房屋权证。房屋规划用途为非居住用房。关于原告对涉案物业管理期限。原告认为，其进驻涉案物业前2009年10月1日至2011年5月31日的物业管理费，已由前物业公司转让给其，故其有权向业主收取。因被告与苏州万恒商贸有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定交房时间为2011年3月31日前，且现涉案物业已由其他物业公司管理，其实际撤离涉案物业时间是2015年12月31日，故2011年4月1日至2015年12月31日期间的物业费被告应向其交付，但被告对此未予认可，原告未能就上述陈述提供相关证据。被告称，《商品房买卖合同》中虽约定苏州万恒商贸有限公司应于2011年3月31日前交房，但其实际收房时间为房产证登记时间即2012年5月24日，且《苏州市前期物业管理委托合同》约定的服务期限至2015年5月31日，故其应向原告交纳物业费的期间为2012年5月24日至2015年5月31日。关于被告的入伙时间，原、被告均未提供证据证明。关于物业费标准。原告称，其与苏州万恒商贸有限公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》中约定，住宅3.8元/月·平方米、商业0.5元/月·平方米，本案所涉物业项目整个地块属于商业用地，这里所指的住宅是指二楼以上的酒店式公寓，商业指一楼的商铺。附件协议中载明：1、5号楼一楼、6号楼、7号楼1-3层商业用房物业费按0.5元/㎡/月计算是指在原来3.8元/月·平方米的基础上再加收0.5元/㎡/月。本案所涉房屋属于二期项目，被告应按照4.3元/㎡/月交纳物业费，其仅主张按照3.8元/㎡/月计算物业费，但原告未就上述陈述提供相关证据。被告对原告的上述陈述不予认可，其认为根据合同、协议及补充协议约定，其所有的涉案房屋应当按照0.5元/㎡/月的标准计算物业费。审理中，原告认为，因被告拖欠物业费，其多次催讨未果，故要求被告按年利率6%逐年偿付逾期付款利息（自2011年3月1日至被告实际履行日止），被告对原告的上述陈述及请求不予认可。原告就上述陈述未提供相关证据。以上事实，由原告提供的《苏州市前期物业管理委托合同》、协议、《商品房买卖合同》，被告提供的房产证以及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告作为涉案物业业主接受了原告的物业服务，应交纳物业管理服务费。本案中，根据原告与开发商签订的《苏州市前期物业管理委托合同》及协议，可以确认原告自2011年6月1日始对涉案物业实施管理，期限自2011年6月1日至2015年5月31日。关于物业服务期限，根据合同约定，原告物业管理自2011年6月1日始至2015年5月31日，原告称2011年6月1日之前的物业费已由前物业管理公司向其转让，2015年5月31日合同到期后仍然继续物业管理，自2015年12月31日向新物业公司移交物业管理，因被告未予认可原告就前任物业公司转让管理服务费的陈述及服务期限到期后延续至2015年12月31日的陈述，而原告未就上述陈述提供相关证据，故本院确认原告为案涉项目提供物业管理服务的期限为2011年6月1日至2015年5月31日。根据国务院《物业管理条例》第四十二条之规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案所涉物业所有权于2012年5月24日登记在被告苏州建筑公司名下，故被告为涉案物业的业主。原告主张涉案房屋已于2011年3月31日前交付给了被告，被告辩称其入伙时间为房产证登记时间即2012年5月24日，原、被告均未提供被告入伙时间的相关证据，在无证据证明涉案物业已经交付买受人的情况下，原告可依据《物业管理条例》的规定向建设单位主张相应的物业服务费用。因被告自认入伙时间为2012年5月24日，故本院确定被告应向原告交纳2012年5月24日至2015年5月31日的物业费。关于物业费收取标准，根据《苏州市前期物业管理委托合同》及协议载明的内容，可以反映原告所管理的全部物业既包含商铺，又包含公寓住房，苏州万恒商贸有限公司与原告签订《苏州市前期物业管理委托合同》中明确了物业费收费收取标准为住宅3.8元/月·平方米、商业0.5元/月·平方米。同日，双方针对部分商铺签订了协议明确整个二期商铺和七号楼4-10层都按0.5元/月计算价格；4、5号楼一楼及6、7号楼、太湖新城商务广场商业用房物业费全部按0.5元/月计算。原告与苏州万恒商贸有限公司签订的附件协议中载明1、5号楼一楼、6号楼、7号楼1-3层商业用房物业费按0.5元/㎡/月计算。本案所涉房屋为6号楼，故应按照0.5元/㎡/每月交纳物业费。原告主张涉案房屋按照3.8元/平方米·每月收取物业费的诉讼请求，与事实不符，本院不予支持。交纳物业费是业主的基本义务。按约依规提供物业服务是物业公司的职责所在。物业费的构成不仅包含了物业服务企业经营行为的成本和利润，还包含了物业服务企业提供上述服务项目所需的一系列开销。不按期交纳物业费不仅会侵害物业服务企业的合法权益，还会影响整个小区的物业管理服务质量，损害全体业主的共同利益。业主通过拒付物业费的方式进行对抗是不恰当的，此举不仅不利于物业服务的健康开展，甚至会使正常的物业服务难以为继。遇到问题，物业服务企业与业主应注意及时沟通，物业服务企业应积极改进服务质量，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求，业主也应按期足额交纳物业费，这样，小区的物业服务才能进入良性循环。综上，被告应向原告支付自2012年5月24日至2015年5月31日的物业费期间的物业费57969.73元，原告要求被告支付上述期限前后物业费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；关于原告主张的滞纳金，原告要求被告按年利率6%逐年偿付逾期付款滞纳金（自2011年3月1日至被告实际履行日止），被告对原告的该项请求不予认可。因涉案《苏州市前期物业管理委托合同》及协议对逾期交纳物业费是否交付滞纳金均未作约定，故本院对原告要求被告偿付自2011年3月1日至被告实际给付之日滞纳金的诉讼请求不予支持，被告应自原告起诉之日（2016年7月26日）至实际付款日止按同期银行贷款利率偿付逾期付款滞纳金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告苏州市建筑装饰股份有限公司于本判决生效后十日内支付原告苏州余氏物业管理有限公司物业费57969.73元及滞纳金（自2016年7月26日起至实际给付之日止，按照银行同期同类贷款利率计算）。案件受理费减半收取人民币6823元，由原告苏州余氏物业管理有限公司负担人民币6413元，被告苏州市建筑装饰股份有限公司负担人民币410元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行营业部，账号：10×××76。代理审判员 梁 虹二〇一六年十月十八日书 记 员 钟晓婷