江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民初字第00127号
原告马国芬。
委托代理人张广彩。
委托代理人王晓菊。
被告苏州铭基置业有限公司。
法定代表人李中芳，董事长。
委托代理人包涵。
委托代理人吕佳镔。
原告马国芬与被告苏州铭基置业有限公司（以下简称铭基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月15日立案受理后，依法组成合议庭。本院于2015年11月19日公开开庭审理了本案，原告马国芬的委托代理人张广彩、王晓菊，被告铭基公司的委托代理人包涵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告马国芬向本院起诉称：2008年10月6日双方签订《回购协议书》，约定被告铭基公司同意自购房合同签订之日起五年后即2013年10月6日原告马国芬可以向被告铭基公司提出回购，被告铭基公司不得拒绝，回购价为房款及税、费、利息等总额。到期后，原告马国芬多次向被告铭基公司提出回购，被告铭基公司以各种理由拖延，故诉至法院，请求：1、判令被告铭基公司回购本案涉案房产，返还购房款并承担违约金合计11470271.45元，其中购房款和税费、利息等计算至2013年7月为8823285.73元，违约金2646985.72元；2、本案诉讼费用被告铭基公司承担。马国芬明确其诉请的组成为：房屋增加面积金额为67405.19元及自2010年1月至2013年7月按月息1.5%计算的利息43476.35元；房款相关费用11385.23元及自2010年1月至2013年7月按月息1.5%计算的利息7343.47元；维修基金、契税等费用203400.02元及自2010年1月至2013年7月按月息1.5%计算的利息131193.13元；物业费69544.68元；银行贷款2500000元及相应利息1451780.43元，需扣减银行贷款已付的本金395022.89元；首付款2517600元及相应利息2949194.91元。
被告铭基公司答辩称：马国芬主张的税费利息没有合同依据，根据协议书的约定，回购的价格是5017600元以及相应的各项税费利息的总额。相应产生的应该是因回购产生的税费利息，而不是马国芬使用房屋或者购买房屋产生的税费利息。马国芬主张的违约金缺乏依据。铭基公司不存在违约行为，马国芬称2013年10月6日提出回购请求，但铭基公司未收到，且马国芬提供的证据也没有显示马国芬提出了回购请求。根据回购协议书约定，铭基公司如果违约才承担相应的违约责任，违约是指不回购，不是指既回购又承担违约责任。
原告马国芬为证明其本诉主张，提供了如下证据：
1、回购协议书，证明马国芬与铭基公司就本案所涉房产的买卖与回购达成一致，并对购房所涉的费用及违约金做了明确约定。2、商品房买卖合同、销售不动产发票、个人购房抵押合同、江苏银行房贷存折，证明双方签订回购协议后，马国芬按约办理了本案所涉房产的买卖手续，并按月承担了银行贷款的本息。3、入伙应缴费用告知单、入伙物业费用告知单及相应的缴费票据，证明马国芬承担了本案所涉房产买卖的相关各项费用。4、2014年3月20日律师函及2014年3月24日邮寄凭证、签收情况查询表，证明马国芬已于2014年3月24日向铭基公司发律师函主张履行回购协议，该律师函于2014年3月25日送达铭基公司。5、银行个人消费贷款对账单，证明马国芬一直按期归还贷款。
被告铭基公司对原告马国芬提供的上述证据进行质证，并发表如下质证意见：1、对回购协议的真实性、关联性没有异议，但相关的各项税费利息与本案无关，根据回购协议书的约定，回购的价格是5017600元及相应产生的各项税费利息，相应产生的是指因回购产生的税费、利息总额。2、对商品房买卖合同、销售不动产发票、个人购房抵押合同、江苏银行房贷存折的真实性、合法性没有异议，但与本案无关。3、对缴费告知单及相应的缴费票据真实性、合法性没有异议，但与本案无关，经核实铭基公司虽向马国芬发出缴费告知单，但马国芬未向铭基公司支付该费用，所有费用均为铭基公司先行垫付。4、没有收到该律师函。5、对银行对账单真实性予以认可，但与本案无关。
本院经审理查明：
2008年10月6日，马国芬与铭基公司签订《吴江市商品房买卖合同》，约定马国芬向铭基公司购买位于苏州市吴江区芦墟镇的“竹园16号楼”，房屋建筑面积为620.08平方米，其中地上建筑面积为418.13平方米，地下建筑面积为201.95平方米，购房价款为5017600元，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，付款方式为银行按揭。（首付款如何支付）
2008年10月6日，马国芬与铭基公司签订回购协议书，约定铭基公司同意按购房合同签订之日起计算，五年后即2013年10月6日后对已购16#房的业主马国芬可向铭基公司提出回购，铭基公司不得拒绝。回购价格为人民币501.76万元，以及相应产生的各项税、费、利息的总额。铭基公司如违约，同意按房价的总值（原价＋税＋费＋息）的30%返还马国芬。
2008年10月6日，马国芬与江苏银行股份有限公司城西支行签订个人购房抵押借款合同，借款金额为2500000元，借款期限为216个月，自2008年11月21日至2026年11月21日，借款以马国芬向铭基公司购买的竹园16号楼房屋作为抵押物。2008年11月21日江苏银行股份有限公司城西支行按约于2008年10月24日向马国芬放款2500000元，该款由马国芬支付至铭基公司。
2010年1月1日，铭基公司向马国芬发出入伙应缴费用告知单，明确建筑面积为628.41平方米，较合同面积620.08平方米存在误差，误差面积金额为67405.19元，需补缴。物业专项维修基金（标准为购房价的2%）计101700.1元、契税（总房价＊2%）计101700.1元、交易手续费3元／平方米计1885.23元、房屋产权证代办费1500元、土地评估费7000元、土地使用权证代办费1000元。上述误差面积金额、基金、契税、各项费用总计282190.62元。该款项由南通建筑工程总承包有限公司于2012年10月19日代马国芬向铭基公司交付。
2010年1月1日，铭基公司向马国芬发出入伙应缴费用告知单，明确住宅物业管理费计19407.84元，首次预收一年，装修垃圾清运费3142.05元，装修保证金1000元。上述费用总计23549.89元。南通建筑工程总承包有限公司于2012年10月19日代马国芬向铭基公司交付物业费50136.3元。
张梅、马国芬委托江苏诚鑫律师事务所律师张广彩于2014年3月20日向铭基公司发生律师函，要求铭基公司在收函后7日内与张梅、马国芬协商履行回购协议书事宜。该律师函于2014年3月24日邮寄，铭基公司于2014年3月25日签收。
本案审理中，铭基公司陈述涉案房屋首付款系由工程款抵充；马国芬陈述首付款是以工程款直接转支的方式交付。马国芬陈述涉案房屋银行按揭贷款尚未还清。双方一致确认马国芬所购房屋产权尚在办理过程中。
上述事实，由回购协议书、商品房买卖合同、销售不动产发票、个人购房抵押合同、江苏银行房贷存折、入伙应缴费用告知单、入伙物业费用告知单、缴费票据、2014年3月20日律师函及2014年3月24日邮寄凭证、签收情况查询表、银行个人消费贷款对账单及当事人庭审陈述予以证实。
本院认为，马国芬与铭基公司签订的回购协议书系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。协议书约定购房合同签订五年后即2013年10月6日后，马国芬可向铭基公司提出回购，铭基公司不得拒绝。该回购协议的实质系马国芬有权在购房合同签订五年后将其从铭基公司购买的商品房出售给铭基公司。回购协议约定回购价格为501.76万元以及相应产生的各项税、费、利息的总额，因501.76万元系商品房购房合同约定的房价，该约定表明铭基公司回购时马国芬对涉案房屋享有完整的权属。但马国芬所购房屋产权尚在办理过程中，且马国芬尚未还清涉案房屋的银行按揭贷款，而马国芬与银行签订的贷款协议中已明确将涉案房屋作为抵押物，在此情况下马国芬请求铭基公司回购涉案房屋条件尚未成就。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告马国芬的诉讼请求。
案件受理费90622元，由原告马国芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行，账号：10×××75。）
审 判 长 顾 平
代理审判员 陈 斌
代理审判员 姚 望
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 陈闵悦