上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第2620号
原告上海松江新桥资产经营有限公司。
法定代表人杨书章。
委托代理人俞立抗，上海俞立抗律师事务所律师。
委托代理人俞庆瑶，上海俞立抗律师事务所律师。
被告上海集效物流有限公司。
法定代表人陈崇越。
委托代理人夏卫红。
原告上海松江新桥资产经营有限公司与被告上海集效物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月21日立案受理后，依法适用简易程序于2014年11月21日、2014年1月14日公开开庭进行了审理。嗣后，因案情复杂，本案转为普通程序于2014年3月21日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人俞立抗三次均到庭参加庭审，原告的委托代理人俞庆瑶到庭参加第三次庭审，被告的法定代表人陈崇越及委托代理人夏卫红到庭参加第二次庭审。被告因未能委托具有诉讼代理人资格的人到庭参加第一次庭审，故本院视为被告未到庭参加第一次庭审。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第一、三次庭审，不影响本案的审理。本案现已审理终结。
原告上海松江新桥资产经营有限公司诉称：2011年3月9日，原、被告签订《租赁协议》一份，约定被告向原告承租位于上海市松江区新庙三路XXX号厂房，包括厂房面积10400平方米。钢棚面积2235平方米，租赁期限为6年，自2011年6月15日起至2017年6月14日。第1年至第3年的年租金为2，808，417元，第4年至第6年的年租金为3，005，332.5元。租金的支付方式为先付后用，按季度支付，每次提前15天支付下一季度的租金。
2013年1月22日，原、被告又签订《补充协议》一份，约定原告同意被告退租厂房4027平方米，自2013年1月1日起至2017年6月14日，被告承租的厂房面积为6373平方米，钢棚面积为2235平方米。2013年1月1日至2014年6月14日的年租金为1，808，915.60元，2014年6月15日至2017年6月14日的年租金为1，936，748元。除租金以外其他条款遵照原租赁协议执行。同日，被告还出具承诺书一份，载明至2012年12月31日止，拖欠原告2012年度租金1，674，417.10元。2013年度租金1，808，915.60元，共计3，483，332.7元。被告承诺在2013年分12次支付，每月25日之前支付290，277.73元。如被告未能履行本承诺，则原告有权收回该标准厂房，且不属违约，并不承担违约责任，一切经济损失由被告承担。
被告在2013年仅支付68万元租金。故原告诉至本院请求判令：1、被告支付2012年度租金余款894，642.88元；2、被告支付2013年1月1日起至2013年10月31日止的租金1，507，429.67元。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告间的《租赁协议》及《补充协议》；2、被告搬离租赁厂房并归还原告；3、被告支付2012年1月1日起至2013年12月31日止拖欠的租金2，803，332.7元；4、被告支付2014年1月1日起至实际返还租赁厂房之日止的租金及房屋占有使用费，按照年租金1，808，915.6元计算；5、被告支付利息损失1万元。
经本院释明原、被告间的《租赁协议》及《补充协议》部分有效、部分无效之后，原告变更第1项诉讼请求为：确认原、被告间的《租赁协议》及《补充协议》有产证部分解除，无产证部分无效。
被告上海集效物流有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求，原告提供的厂房并非标准厂房，实际标准厂房的面积只有2819平方米，被告因为租赁的厂房并非全部为标准厂房，排水功能不正常，导致被告的货物遭受了一定损失，对此被告保留主张的权利。
经审理查明：2011年3月9日，原、被告签订《租赁协议》一份，约定被告向原告承租位于上海市松江区新庙三路XXX号厂房，包括厂房建筑面积10400平方米，钢棚面积2235平方米。合同第二条约定：租赁期限为6年，自2011年6月15日起至2017年6月14日止；合同第三条约定：1、厂房租金实行先付后使用原则，每年租金费按季度支付，每次提前15天付下季度租金。2、第1年至第3年厂房季度租金为645，000元，钢棚季度租金为57，104.25元，年租金合计2，808，417元。第4年至第6年厂房季度租金690，150元，钢棚季度租金61，183.12元，年租金合计3，005，332.5元。《租赁协议》另对其它相关事项作了相应约定。
2013年1月22日，原、被告签订《补充协议》一份，约定：1、双方一致同意被告退租4027平方米。2、自2013年1月1日至2017年6月14日止被告租赁厂房建筑面积为6373平方米，钢棚2235平方米，2013年1月1日至2014年6月14日年租金为1，808，915.6元。2014年6月15日至2017年6月14日年租金1，936，748元。3、除租金以外其他条款遵照原租赁协议执行。……当日，被告出具《承诺书》一份，载明“至2012年12月31日拖欠原告2012年度租金1，674，417.10元。2013年度租金1，808，915.60元，共计3，483，332.70元。现被告承诺在2013年份十二次支付，每月25日之前支付290，277.73元。如被告未能履行本承诺书，则原告有权收回该标准厂房，且不属违约，并不承担违约责任，一切经济损失由被告承担”。
嗣后，被告分别于2013年2月19日支付19万元、2013年3月5日支付25万元、2013年7月22日支付14万元、2013年9月6日支付10万元。
另查明：被告现实际使用的厂房包括位于上海市松江区新庙三路XXX号内车间一、车间二、车间三、车间四、门卫间、办公楼、机修间及钢棚，其中只有车间一、车间二具备建设工程规划许可证。
再查明：位于上海市松江区新庙三路XXX号厂房原权利人为上海市松江区新桥镇民益村村民委员会，自2004年12月18日起划拨给原告。
经本院向原、被告释明，原、被告间就有建设工程规划许可证部分厂房的租赁协议有效，无建设工程规划许可证部分的租赁协议及补充协议无效。被告未在本院指定的期限内提出反诉，未在本案中主张处理部分合同无效的法律后果。
以上事实，《租赁协议》、《补充协议》、《承诺书》、《建设工程规划许可证》、《新桥镇人民政府关于新闵村、民益村撤村建设区后集体资产划拨的通知》及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同部分无效的，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。原、被告之间就位于本区新庙三路XXX号内的10400平方米厂房及2235平方米钢棚达成租赁协议，租赁期间又就部分厂房事宜退租协商一致达成补充协议，现被告承租的租赁标的物包括6373平方米的厂房及2235平方米的钢棚，其中仅有2819平方米的厂房具备建设工程规划许可证，故本院确认就该部分厂房原、被告双方达成的租赁协议及补充协议有效，就其它不具备建设工程规划许可证的厂房及钢棚等原、被告达成的租赁协议及补充协议无效。就有效部分的租赁协议及补充协议而言，被告承诺拖欠2012、2013年度“租金”共计3，483，332.70元，在2013年分12次支付完毕，但其仅支付68万元，剩余2，803，332.70元至今尚未支付，被告未能按照其承诺支付“租金”。且被告承诺如未按照承诺履行义务，则原告有权收回厂房，不属违约，一切经济损失由被告承担。故对于原告要求解除有效部分租赁协议及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。
无论是有效部分协议解除的法律后果，还是无效部分协议被确认无效的法律后果，被告均应将其现在承租的厂房及钢棚等返还给原告。虽然部分租赁协议无效，不影响原告参照协议约定的租金标准向被告主张房屋占有使用费。被告应将拖欠的、截至2013年12月31日的租金及房屋占有使用费共计2，803，332.70元支付给原告，还应支付原告自2014年1月1日起至被告实际返还厂房、钢棚等之日止的租金及房屋占有使用费，按照每年1，808，915.6元计算。对于原告主张的利息损失，就有效部分租赁协议及补充协议，被告未能按约支付租金的，原告必然产生相应的损失，现原告主张1万元，于法不悖，本院予以支持。因被告未能在本案中提出反诉主张，故本院对于部分租赁协议、补充协议无效的法律后果在本案中不予处理。被告辩称的因厂房漏水造成的货物损失，因被告未能提出相应主张，故在本案中不予处理，且被告书写承诺书在漏水事件之后，被告不得以厂房漏水为由拒不履行承诺上的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条、六十条第一款、九十三条第二款、九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告上海松江新桥资产经营有限公司与被告上海集效物流有效公司之间中涉及有建设工程规划许可证部分的厂房（面积为2819平方米）的《租赁协议》及《补充协议》解除；
二、确认原告上海松江新桥资产经营有限公司与被告上海集效物流有效公司之间中涉及无建设工程规划许可证部分的厂房（面积为3554平方米）、钢棚（面积为2235平方米）的《租赁协议》及《补充协议》无效；
三、被告上海集效物流有效公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海松江新桥资产经营有限公司位于上海市松江区新庙三路XXX号内的厂房（包括车间一、二、三、四、门卫间、办公楼、机修间、钢棚）；
四、被告上海集效物流有效公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江新桥资产经营有限公司自2012年1月1日起至2013年12月31日止的租金、房屋占有使用费共计2，803，332.70元；
五、被告上海集效物流有效公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江新桥资产经营有限公司自2014年1月1日起至实际返还位于上海市松江区新庙三路XXX号内的厂房（包括车间一、二、三、四、门卫间、办公楼、机修间、钢棚）之日止的租金、房屋占有使用费，按照每年1，808，915.6元计算；
六、被告上海集效物流有效公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江新桥资产经营有限公司利息损失10，000元。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29，386元，财产保全申请费5，000元，合计诉讼费34，386元，由原告上海集效物流有效公司负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
代理审判员 方美玲
人民陪审员 黄坤生
二〇一四年三月二十六日
书 记 员 黄 燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。