江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣04民终686号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张修镇，男，1959年8月8日出生，汉族，下岗职工，住修水县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：易端阳，女，1963年6月5日出生，汉族，退休职工，住址同上。
委托代理人：叶向阳，江西浔原律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄俊军（反诉被告），男，1969年6月10出生，汉族，公司职员，住修水县。
委托代理人：周来斌，江西问章律师事务所律师。
上诉人张修镇、易端阳因与被上诉人黄俊军房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省修水县人民法院作出（2015）修民初字第1965号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行�审理，本案现已审理终结。
原审查明，两被告系夫妻关系，两人于1983年9月4日经政府登记结婚。张修义（张修镇的哥哥）夫妇于2005年5月27日将两人位于修水县义宁镇鹦鹉街185号701室的住房以4万元的价格卖给被告张修镇。2005年6月1日，张修镇取得该住房的房屋产权证。之后，原告向两被告支付了5万元现金。原告称该5万元系购买诉争房屋的购房款，因双方为姻亲关系，两被告未出具收条。两被告则称该5万元系借款，没有向原告出具借条。经查，2007年8月20日，两被告的儿子张强和原告的妹妹黄俊丽登记结婚。两被告称自张强和黄俊丽结婚后，原告一家一直居住在诉争房屋中。2010年8月2日，张强和黄俊丽登记离婚。张强和黄俊丽离婚后至今，原告一家继续居住在该房屋中。2015年11月20日，被告张修镇向原告出具一张暂借条，暂借条上写明“暂借卖给黄俊军余�巷12号701房产件放契证在张修镇处”。另查，原告和两被告间未就诉争房屋签订书面的房屋买卖合同，亦未办理过户登记手续。
原审认为，原、被告间是否存在房屋买卖合同关系是本案的焦点问题。张修镇对其于2011年11月20日向原告出具的“暂借条”的真实性不持异议，但同时称其得了脑梗死致使智力和认识、控制能力下降，出具该“暂借条”并非其真实意思表示。根据《民法通则》第十一条之规定，十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。本案中，张修镇未被法院宣告为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，其出具的“暂借条”具有法律效力。张修镇称该“暂借条”并非其真实意思表示，因未提供相应的证据证实，不予支持。故张修镇将诉争房屋卖给原告的事实清楚，应予认定。本案中，原告向被告支付了5万元现金，该5万元应属于房款性质。一方面，在张修镇和原告形成买卖房屋的合意后，原告支付5万元的房款符合实际情况；另一方面，张修镇4万元购得诉争房屋后以5万元的价格转卖，符合常理。与此同时，5万元亦与诉争房屋当时的市场价相符。
诉争房屋系张修镇婚后所购买，属于其和易端阳的夫妻共同财产，且原告和张修镇未就诉争房屋签订书面的买卖合同。未签订书面买卖合同是否影响房屋买卖合同的效力？共有人易端阳能否以不同意诉争房屋的买卖进行对抗？关于上述两个问题，原审认定如下：
一、未签订书面的房屋买卖合同是否影响买卖行为的效力？我国《合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）﹥》第十四条进一步明确，“强制性规定”是指效力性强制性规定。我国《城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应载明土地使用权取得的方式。该条款未明确规定房地产转让未订立书面转让合同将导致转让行为无效，应认定为非效力性强制性规定。因而，张修镇和原告未签订书面房屋买卖合同违反的是非效力性强制性规定，不能据此认定买卖行为无效。与此同时，我国《合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。具体到本案，张修镇将诉争房屋交付原告使用近�年，原告亦支付了5万元房款，买卖双方均实际履行了主要合同义务，且不存在合同无效的法定情形，应认定买卖合同成立且有效。
二、易端阳能否以不同意进行对抗？庭审中，易端阳表示其不同意将房屋卖给原告。原告一家居住在诉争房屋中近十年，易端阳理应知晓张修镇已将诉争房屋卖给原告。事实上，易端阳也接受了5万元的房款。易端阳知晓房屋买卖事实的存在，却未提出任何异议，原告有理由相信诉争房屋的买卖行为系被告夫妻双方的共同意思表示。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条之规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。我国《城市房地产管理法》第三十八条第（四）项规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。本案中，张修镇的转让行为未经共有人易端阳的书面同意。《城市房地产管理法》第三十八条第（四）项亦未明确规定未经其他共有人书面同意将导致房地产转让行为无效，因而该条款同样应认定为非效力性强制性规定。既然违反的是非效力性强制性规定，易端阳不能据此主张买卖行为无效。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已将诉争房屋的房款付清，现要求被告协助办理房屋所有权、国有土地使用权变更登记手续，于法有据，予以支持。鉴于上述事实和理由，对于被告的反诉请求，因缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第五十二条�第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）﹥》第十四条以及相关法律之规定，判决：一、由被告张修镇、易端阳于本判决生效后一个月内协助原告黄俊军办理位于修水县义宁镇鹦鹉街185号701室房屋的过户登记手续及国有土地使用权变更登记手续，有关税费按法律规定处理。二、驳回被告张修镇、易端阳的反诉请求。
上诉人张修镇、易端阳不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，改判涉诉房产之买卖合同不成立，被上诉人返还上诉人该房产，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由为：1、双方未就涉诉房产签订买卖合同，且被上诉人亦无证据证明双方于2005�9月就该房产口头约定卖房，故双方不存在房屋买卖合同关系。2、上诉人从未收到被上诉人的购房款，被上诉人并未提交购房款收据，至于5万元钱款，系被上诉人妹妹黄俊丽交付给上诉人的借款，与房屋买卖无关。3、双方系亲戚关系，被上诉人将5万元借给上诉人，上诉人将该房屋租给被上诉人居住，以5万元借款利息抵偿房屋租金符合民间习惯。4、该房产系上诉人夫妻共同财产，该房产未经一方同意不得出卖，且该房产长达十年之久被上诉人未要求过户，故一审法院认定该房产的买卖行为与事实不服。
被上诉人黄俊军答辩称：依据上诉人向被上诉人出具的暂借条，被上诉人支付的5万元购房款及被上诉人占有使用该房屋十多年等事实，足以证明双方存在房屋买卖关系，故一审认定事实清楚，法律适用正确，请求二审予以维持。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。另二审对于一审认定房款5万元与诉争房产当时的市场价相符的事实予以确认。
本院认为，双方当事人对本案的争议焦点为涉诉房产买卖合同是否成立。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。……”的规定，依据本案查明的事实，上诉人将涉诉房屋产权证交付被上诉人并由其使用该房屋近十年，被上诉人亦支付5万元现金作为房款给上诉人，且上诉人在其出具给被上诉人的暂借条中注明该房屋的买卖行为，以上事实足以证明双方存在房屋买卖合同关系且双方均已实际履行了房屋买卖合同的主要义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对于上诉人认为双方无房屋买卖合同关系，被上诉人应返还涉诉房屋的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费1575元，由上诉人张修镇、易端阳负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶常青
审判员 朱 力
审判员 施龙西
二〇一六年十一月十四日
书记员 陈雄策
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