贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0303民初3591号原告：王欣玥，女，2004年12月15日生，住遵义市汇川区。法定代理人：刘小容，女，1971年5月10日生，住址同上，系原告之母。委托诉讼代理人：骆开强，贵州唯通律师事务所律师。被告：遵义民生房地产开发有限公司，组织机构代码：70964183-3。住所地：遵义市香港路民生广场，法定代表人：胥忠明，该公司董事长。委托诉讼代理人：施登俊，贵州舸林律师事务所律师。第三人:贵州航鑫泰商贸有限公司，组织机构代码：346995156。住所地：遵义市汇川区广州路恒兴香樟印象肆座*层捌、玖号。法定代表人:吴琼，该公司总经理。原告王欣玥与被告遵义民生房地产开发有限公司（以下简称“民生房开公司”）、第三人贵州航鑫泰商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王欣玥的委托诉讼代理人骆开强及法定代理人刘小容、被告民生房开公司的委托诉讼代理人施登俊到庭参加了诉讼，第三人贵州航鑫泰商贸有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王欣玥向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2005年12月27日签订的《民生灯饰广场房屋委托经营合同》，将该商铺归还原告；2、判决被告支付原告商铺租金（从2010年6月15日起至2016年6月15日止）26,564.00元、违约金15,568.00元，合计42,132.00元；3、判决被告承担本案的律师代理费1,200.00元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告王欣玥于2005年12月27日向被告遵义民生房地产开发有限公司购买了位于遵义市汇川区香港路民生广场A栋二层商铺xx号、建筑面积8.12平方米的商业用房，总房价为35,352.00元。被告在出售房屋时以其下属单位“民生灯饰广场”的名义与原告签订《民生灯饰广场房屋委托经营合同》,委托经营期限为12年，依照该合同约定,前四年的租金抵扣商铺房款，次四年每年租金收益为4,341.00元,后四年每年租金收益为4,600.00元，被告每年分两次交付租金给原告,即每年6月15日及12月15日前分别交付上半年和下半年收益。若被告逾期支付原告应得收益的，约定了违约责任。合同签订后，原告按照租赁合同约定交付了商铺，但被告却不按合同约定支付租金，经原告多次催收被告仍未支付。原告除向被告催讨租金外，从2011年8月至今，商铺全体业主多次到汇川区政府相关部门上访，要求督促被告支付业主商铺租金，至今未果。被告民生房开公司辩称：同意解除原、被告双方的租赁合同。我方没有兑现租金是因为不可抗力的因素，主要表现在：我们的商住楼消防工程一直未验收通过，关于这一事实，我方现在在诉讼中。由于民生公司现法人代表胥忠明接任以前属于胥忠义在经营，在胥忠义经营期间民生房开公司已经成为遵义市问题楼盘，而该租金多发生在胥忠义经营期间。我方同意从2014年1月起胥忠明经营期间租金计算至解除合同之日止，但违约金我方认为过高，要求原告放弃违约金。原告方要求诉讼产生的律师费于法无据。第三人贵州航鑫泰商贸有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。本院经审理认定事实如下：原告王欣玥于2005年12月27日向被告遵义民生房地产开发有限公司购买了位于遵义市汇川区香港路民生广场A栋二层商铺xx号、建筑面积8.12平方米的商业用房，该房于同日完成商品房预售合同备案登记。2005年12月27日，原告王欣玥与被告遵义民生房地产开发有限公司、案外人遵义民生房地产开发有限公司灯饰广场签订了《民生灯饰广场房屋委托经营合同》，协议约定：甲方为王欣玥，乙方为遵义民生房地产开发有限公司灯饰广场（受托人)，丙方为遵义民生房地产开发有限公司(担保人/发展商),经三方协商一致，达成如下合同条款:一、甲方将其所有的位于民生广场灯饰广场A栋二层xx号，建筑面积8.12平方米的房屋,自愿委托给乙方经营。二、委托经营期限为12年，从2006年6月15日至2018年6月14日止。三、委托经营的收益、收益支付方式及支付期限:3.1前四年收益由于丙方已在甲方的购房款上优惠,不再另行支付，次四年每年收益4,341.00元,后四年每年收益4,600.00元;3.2次四年和后四年的收益，乙方应每年分两次交付给甲方，即每年的6月15日及12月15日分别交付上半年和下半年收益,乙方可直接划入甲方在银行开立的账户,也可直接支付给甲方;3.3乙方逾期支付甲方应得收益的，每日应按应付额的万分之五支付违约金。……五、委托经营房屋有关权属变更：5.2委托经营期间，乙方有权将甲方房屋的经营权转给第三方经营使用，无须经过甲方同意，但乙方确保转此经营权不影响本合同的履行……七、保证条款:7.1丙方将销售民生灯饰广场房屋取得的售房款总额的10%存入银行，以保证兑现业主应得收益;7.2丙方应保证该账户上的资金专款用于为乙方提供担保,如乙方未按本合同约定交付甲方收益时，由丙方无条件代为交付,并承担相应由乙方承担的违约金或赔偿金。该合同还对违约责任等进行了约定。协议签订后，被告民生房开公司及案外人遵义民生房地产开发有限公司灯饰广场未按时向原告支付从2010年6月15日至2016年6月15日止的收益金，原告多次请求被告付款未果。2015年8月13日，被告民生房开公司与第三人签订《房屋租赁合同书》，约定将被告开发的汇川区香港路汇景台一、二、三商业用房共8000平方米，出租给第三人，租金单价为31.00元/平方米，租期12年，自2016年4月1日起算。案件审理过程中，原告对被告民生房开公司与第三人签订的《房屋租赁合同书》不予认可。另查，被告开发的遵义市汇川区香港路汇景台商业用房部分共三层，为框架结构。已销售商铺220余户，面积约3600平方米。根据商品房买卖合同所附的房屋分层平面图和当事人的陈述，被告在销售时，将该商业用房分割成若干紧密相连的长方形面积，每层中间面积被分割成若干个区域，每个区域中都被分割成紧密相连的长方形面积，区域间有公共通道。除在图纸上有分界线外，没有设立明确的四面围墙。遵义民生房地产开发有限公司灯饰广场系遵义民生房地产开发有限公司下设分公司，2009年3月因未参加企业年检被吊销营业执照。案件审理过程中，被告表示同意解除与原告签订的《民生灯饰广场房屋委托经营合同》，对租金数额无异议，认为原告主张违约金过高。以上事实当事人陈述、《商品房买卖合同》、购房收款收据、《遵义市商品房预售合同登记备案表》、《民生灯饰广场房屋委托经营合同》、《房屋租赁合同书》、《商品房预售情况表》《商场平面图》、《情况说明》、《关于民生公司汇景台工程竣工验收情况的说明》等在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告之间签订的《民生灯饰广场房屋委托经营合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，协议合法有效，应受法律保护。涉案协议虽然约定被告公司应支付给原告的是收益金，但根据《民生灯饰广场房屋委托经营合同》的内容，该收益金实质为租金，故本案纠纷系房屋租赁合同纠纷。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理的期限仍未履行的……”本案中，被告未按照约定支付原告收益金，经催告仍未履行，原告主张解除合同于法有据，且在本案中被告明确表示同意解除双方签订的《民生灯饰广场房屋委托经营合同》，故该合同应予解除，对原告主张解除双方于2005年12月27日签订的《民生灯饰广场房屋委托经营合同》的诉请本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，原告请求被告返还商铺于法有据，应予以支持。由于被告与第三人签订房屋租赁合同,将本案争议商铺在内的汇川区香港路汇景台一、二、三商业用房整体出租给第三人，第三人也应承担返还商铺的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期内支付。”《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”《中华人民共和国担保法》第二十一条规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”本案中,《民生灯饰广场房屋委托经营合同》虽系原、被告及案外人民生房开公司灯饰广场签订，约定向原告直接支付收益金的合同相对人为民生房开公司灯饰广场,但被告民生房开公司应对其分公司民生房开公司灯饰广场的行为承担民事责任，且被告民生房开公司作为该合同债权债务的担保人也应对该合同债务及违约金等承担责任。关于租金数额，被告无异议，但主张未付租金收益金系不可抗力造成，主张仅仅承担2014年1月起变更法定代表人后经营期间租金。该抗辩理由不能成立，本院不予采纳，对原告请求判令被告支付2010年6月15日起至2016年6月15日止的收益金26,564.00元的诉请本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，根据涉案经营合同约定“逾期支付原告应得收益的,每日按应付额的万分之五支付违约金”,被告民生房开公司从2010年6月15日起至2016年6月15日止未按时向原告支付收益金已构成违约，被告提出该违约金的计算标准过高应予调整,考虑到被告拖欠原告收益金时间较长，综合考虑本案事实,本院酌情在原告主张的违约金15,568.00元的基础上酌情调整为10,378.67元（15,568.00元×2／3）。原告主张律师代理费依据不足，本院不予支持。第三人贵州航鑫泰商贸有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王欣玥与被告遵义民生房地产开发有限公司、案外人遵义民生房地产开发有限公司灯饰广场于2005年12月27日签订的《民生灯饰广场房屋委托经营合同》。二、被告遵义民生房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王欣玥支付自2010年6月15日起至2016年6月15日止的收益金26,564.00元、违约金10,378.67元，共计人民币36,942.67元。三、被告遵义民生房地产开发有限公司和第三人贵州航鑫泰商贸有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告王欣玥返还位于遵义市汇川区香港路民生广场（汇景台）A栋二层xx号商铺（建筑面积8.12平方米，商铺位置以《商场平面图》为准）。四、驳回原告王欣玥其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费440.00元（已依法减半收取），由被告遵义民生房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  杨茂艳二〇一六年十月十九日书记员  赖曙红