四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川03民终160号
上诉人（原审第三人）荣县农村信用合作联社,住所地荣县。
法定代表人邓敏，理事长。
委托代理人李樊俊，男，1983年1月11日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区，系该社职工。
委托代理人何晓波，四川智凯律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)毛仁礼，男，1972年11月6日出生，汉族，住四川省荣县。
委托代理人陈春雷，四川瀚毅律师事务所律师。
委托代理人陈春梅，四川瀚毅律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)漆建芳,女,1977年6月18日出生,汉族,住四川省荣县。
委托代理人陈春雷，四川瀚毅律师事务所律师。
委托代理人陈春梅，四川瀚毅律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)自贡博威房地产开发有限公司,住所地荣县。
法定代表人黎正国，总经理。
上诉人荣县农村信用合作联社与被上诉人毛仁礼、漆建芳、自贡博威房地产开发有限公司（以下简称博威公司）商品房销售合同纠纷一案，荣县农村信用合作联社不服四川省荣县人民法院（2015）荣民一初字第335号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人荣县农村信用合作联社的委托代理人何晓波，被上诉人毛仁礼、漆建芳共同的委托代理人陈春雷到庭参加诉讼。被上诉人博威公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席开庭审理。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原审原告毛仁礼、漆建芳向法院起诉，请求：1.判令原、被告签订的《荣县“山河名苑”（商铺）认购书》合法有效，位于荣县长山镇“山河名苑”依山组团11栋12号商业用房归原告所有，被告协助原告办理该商铺产权过户手续；2.判决撤销被告与第三人荣县农村信用合作联社之间的抵押合同与登记；3.本案诉讼费用由被告承担。
原审法院查明，原告毛仁礼、漆建芳系夫妻关系，被告自贡博威房地产开发有限公司系从事房地产开发经营的企业。2009年5月4日，原告漆建芳与被告就位于荣县长山镇“山河名苑”依山组团11栋12号的商铺一间签订《荣县“山河名苑”（商铺）认购书》，载明：“乙方（原告）自愿认购甲方（被告）开发的位于荣县长山‘山河名苑’依山组团11栋12号的商铺一间……，建筑面积为67.94平方米，房屋主体建筑价按建筑面积计算，单价为每平方米3313.41元，房屋主体价格为225113元……，原告在接售房部通知或公司公告十五日内凭本认购书和收据签订《商品房买卖合同》，同时交清剩余房款（其他代办产权证的税费及相关费用在交付房屋时另行收取）。”同日，二原告交付购房款225113元，被告向二原告出具《售房结算清单》、《收据》。后原、被告未签订正式的《商品房买卖合同》，被告将房屋交付原告管理使用至今。原告漆建芳于2014年6月19日收取该商铺租房户古雪辉租金。因被告在约定期限内未为原告办理产权证，引发本案诉讼。
本案讼争商铺现房管机关登记为：坐落于荣县长山镇平安街107-12号、产权证号200801075。
另查明：2012年7月13日，被告分别将包括上述商铺在内的八处房产向第三人荣县农村信用合作联社为荣县家富商贸有限公司作抵押担保贷款7000000元，并办理他项权登记。2014年7月9日，被告又将上述房产为荣县家富商贸有限公司作续担保贷款6500000元，2014年7月10日办理他项权登记（他项权证号为2014003564）。2014年10月16日、11月29日、2015年2月17日包括上述商铺在内的八处房产被重庆市第一中级人民法院三次保全查封，2014年11月19日重庆市第五中级人民法院对上述商铺进行了两次查封。
原审法院认为，原、被告签订《荣县“山河名苑”（商铺）认购书》，由原告购买荣县长山镇“山河名苑”依山组团11栋12号的商铺一间，虽未签订正式《商品房买卖合同》，但二原告支付了该商铺全部对价，且被告进行了交付，其买卖关系合法有效，应受法律保护，被告应当协助原告办理房屋产权过户登记手续。在原告不知情的情况下，被告将该商铺向第三人进行抵押，系将有权属争议的财产作抵押，侵犯了原告合法权利，违反法律关于抵押条件的禁止性规定，对此被告和第三人均负有过错，对双方签订的抵押合同应当认定为无效，第三人认为担保物权优先的理由不能成立，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十四条第（四）项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条第一款的规定，该院判决：1.确认原告毛仁礼、漆建芳与被告自贡博威房地产开发有限公司于2009年5月4日签订的由原告向被告购买荣县长山镇“山河名苑”依山组团11栋12号商铺一间的《荣县“山河名苑”（商铺）认购书》合法有效；2.原告毛仁礼、漆建芳向被告自贡博威房地产开发有限公司购买的位于荣县长山镇“山河名苑”依山组团11栋12号（现房管机关登记为：坐落于荣县长山镇平安街107-12号、产权证号200801075）商铺一间归原告所有；由被告自贡博威房地产开发有限公司协助原告毛仁礼、漆建芳办理该房所有权过户登记手续；3.被告自贡博威房地产开发有限公司与第三人荣县农村信用合作联社签订的对荣县长山镇“山河名苑”依山组团11栋12号商铺（现房管机关登记为：坐落于荣县长山镇平安街107-12号、产权证号200801075）进行抵押的《抵押合同》无效；由被告自贡博威房地产开发有限公司与第三人荣县农村信用合作联社协助原告办理撤销涉及该房的抵押登记手续（他项权证号2014003564）。
宣判后，荣县农村信用合作联社不服，向本院提起上诉，请求：1.依法撤销四川省荣县人民法院(2015)荣民一初字第335号民事判决，改判驳回被上诉人毛仁礼、漆建芳在一审的诉讼请求；2.本案案件受理费用由三被上诉人负担。其上诉请求与理由为：1.一审判决认定上诉人与博威公司签订的抵押合同无效属于认定事实不清。上诉人与博威公司签订抵押合同时，尽到了合理调查核实义务，抵押商铺登记所有权人确为博威公司，房产未设立抵押及商品房合同备案登记，抵押物不存在权属争议，一审认定上诉人负有过错，抵押合同应认定无效的理由不能成立；2.上诉人与被上诉人博威公司签订的《抵押合同》程序合法，没有违反法律强制性规定，是合法有效的，应受到法律的保护；3.被上诉人毛仁礼、漆建芳在与博威公司签订《荣县“山河名苑”（商铺）认购书》后，一直未与博威公司签订正式的购房合同，也未在房管部门办理商品房合同备案登记，致使上诉人在签订《抵押合同》时无法得知抵押物信息，导致本案纠纷，上诉人毛仁礼、漆建芳存在过错，应承担不利的法律后果；4.一审适用法律错误，因本案的上诉人善意且无过错，在设立抵押时抵押物权尚不存在争议，因此不应适用《物权法》第一百八十四条第（四）项的法律规定；5.被上诉人毛仁礼、漆建芳与博威公司之间仅存在合同之债，而本案上诉人与被上诉人博威公司之间签订了抵押合同，并办理了抵押登记手续，上诉人享有的物权应当优先于被上诉人毛仁礼、漆建芳享有的债权。
被上诉人毛仁礼、漆建芳答辩称，在抵押合同签订程序过程中，上诉人和博威公司均存在过错且非善意。上诉人未严格遵守贷款抵押相关规定，没有对抵押物进行实地的核查，因此未发现登记权利人与实际占有使用人不一致，博威公司没有对抵押物的处分权利；毛仁礼与漆建芳不具有任何过错。最高人民法院商品房买卖合同司法解释第5条明确规定，以认购等协议具备商品房买卖合同主要内容并且出卖人已经收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同；抵押权的设立应具备的条件之一是抵押人具有处分权，本案中，博威公司因买卖商品房已经丧失了抵押物的处分权，因此一审认定抵押合同无效是正确的。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审期间，各方当事人均没有提交新证据。
本院经审理查明，2012年7月13日，被上诉人博威公司将包括上述商铺在内的八处房产向荣县农村信用合作联社为荣县家富商贸有限公司作抵押担保贷款7000000元，并办理他项权登记，抵押期限为一年。2013年7月11日，荣县农村信用合作联社为荣县家富商贸有限公司和博威公司签订《借款展期协议》，约定将上述借款展期一年。2014年7月9日，荣县农村信用合作联社为荣县家富商贸有限公司又签订了一份《流动资金借款合同》，借款金额为6500000元，被上诉人博威公司再次以上述担保房屋作该笔借款本息的抵押担保，并签订《抵押合同》，2014年7月11日办理他项权登记。荣县家富商贸有限公司在第二次借款后偿还了第一次借款本息。
其它事实与一审查明事实相同。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”。本案中，毛仁礼、漆建芳与博威公司签订的《荣县“山河名苑”（商铺）认购书》，已经具备了商品房买卖合同的主要内容，并已经全额支付购房款，其与博威公司之间的商品房买卖合同关系成立，双方签订的认购书合法有效。
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，涉案商品房抵押权不得对抗商品房买受人，毛仁礼、漆建芳要求博威公司办理产权过户的请求正当，荣县农村信用合作联社的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。
关于上诉人要求撤销被上诉人在合作联社的抵押登记问题。毛仁礼、漆建芳与博威公司签订的《荣县“山河名苑”（商铺）认购书》虽然具备合同的主要条款，但未到房地产登记机关办理产权登记，因此，荣县信用合作联社与博威公司签订抵押合同是合法有效的。其请求撤销博威公司与荣县农村信用合作联社签订的《抵押合同》，本院不予支持。
综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》之规定，判决如下：
一、维持四川省荣县人民法院(2015)荣民一初字第335号民事判决第一项即确认原告毛仁礼、漆建芳与被告自贡博威房地产开发有限公司于2009年5月4日签订的由原告向被告购买荣县长山镇“山河名苑”依山组团11栋12号商铺一间的《荣县“山河名苑”（商铺）认购书》合法有效；；
二、维持四川省荣县人民法院(2015)荣民一初字第335号民事判决第二项即原告毛仁礼、漆建芳向被告自贡博威房地产开发有限公司购买的位于荣县长山镇“山河名苑”依山组团11栋12号（现房管机关登记为：坐落于荣县长山镇平安街107-12号、产权证号200801075）商铺一间归原告所有；由被告自贡博威房地产开发有限公司协助原告毛仁礼、漆建芳办理该房所有权过户登记手续；
三、撤销四川省荣县人民法院(2015)荣民一初字第335号民事判决第三项即被告自贡博威房地产开发有限公司与第三人荣县农村信用合作联社签订的对荣县长山镇“山河名苑”依山组团11栋12号商铺（现房管机关登记为：坐落于荣县长山镇平安街107-12号、产权证号200801075）进行抵押的《抵押合同》无效；由被告自贡博威房地产开发有限公司与第三人荣县农村信用合作联社协助原告办理撤销涉及该房的抵押登记手续（他项权证号2014003564）。
四、驳回被上诉人毛仁礼、漆建芳的其他诉讼请求。
本案一审受理费4677元，二审受理费4677元，共计9354元，由被上诉人自贡博威房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王海英
代理审判员 曾 静
代理审判员 王敏迪
二〇一六年八月十一日
书 记 员 何 珊