辽宁省东港市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0681民初1626号
原告（反诉被告）：辽宁特莱维置业发展有限公司。住所地沈阳市沈河区。
法定代表人：姜雯琪，总经理。
委托诉讼代理人：杨冬，辽宁楷格律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张海波，男，1964年出生，汉族，无职业，现住东港市大东管理区。
委托诉讼代理人：王恒仁，辽宁仁正律师事务所律师。
原告（反诉被告）辽宁特莱维置业发展有限公司（以下简称特莱维公司）与被告张海波（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月29日受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨冬、被告及其委托诉讼代理人王恒仁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年6月6日原告与被告签订“定购书”，约定被告购买原告位于东港市大东管理区新兴路1号特莱维国家花园、产籍标示625图536宅29栋108、208室房屋。该定购书第二款载明该房屋处于被法院查封状态，待法院解封达到正常状态及办理完综合验收手续后办理该房屋备案手续，而且对上述房屋的单价给予了大幅优惠。被告自愿承担风险购买了上述房屋并支付了购房款，取得上述房屋。但此后被告以上述房屋不能办理房屋所有权证为借口，于2014年12月强占原告位于特莱维国家花园11号楼1704号住宅至今，虽经多次催要，被告仍然非法使用该房屋拒绝腾退，给原告造成重大损失。请求：一、被告立即停止侵占，将特莱维国家花园11号楼1704号住宅恢复原状并腾退原告；二、判令被告按照当地市场房屋租金标准向原告支付2014年12月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费；三、判令被告支付2014年12月1日起至实际腾退房屋之日止的因占有使用涉案房屋所发生的其他所有费用（如物业、采暖、水电等）；四、被告赔偿其非法侵占行为给原告的一切损失；五、被告承担诉讼费用。
被告辩称：原告诉称不属实。2014年被告与原告时任负责人屈丰威（原告前法定代表人王作新的妹夫）协商购买涉案房屋，原告将房屋交付给被告，被告进行了装修。因该房屋已被法院查封，原告无法为被告办理房屋产权证书。同时，为了防止法院知道原告私自处理查封财产，屈丰威要求被告以借的方式暂住，被告对房屋进行使用及装修均是正当的。如原告要求被告交回房屋，被告同意，但该后果是原告造成的，原告应赔偿被告为居住对房屋进行装修的投资损失。
反诉原告诉称：请求判令反诉被告赔偿原告因房屋装修造成的损失。
反诉被告辩称：反诉原告所称“借用”诉争11号楼1704号住宅不属实，该涉案房屋我公司曾于2014年11月6日出售给案外人，既然已经出售便不可能再出借给反诉原告，而反诉原告既未签订借用合同，也未办理正常的入住手续，未经过我公司同意，我公司也不曾就此事对外授权。反诉原告所称的案外人屈丰威在2013年已不在我公司任职，因此其称借用没有任何依据，其主张不成立。其侵占房屋属违法行为，由此发生的装修行为也系违法。请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
原告暨反诉被告特莱维公司为证明其主张的事实，向本院提供了以下证据：
1、东港市港城家庆修理部于2014年12月1日出具的收据。原告以此证明：2014年12月1日前，被告将涉案房屋门锁撬开并更换门锁侵占房屋，原告因此将涉案房屋门锁重新更换。
被告发表质证意见称：该收据没有说明更换门锁的房屋门牌号，收据背面说明系原告自己填写的。被告对涉案房屋进行更换门锁系因装修，其目的就是买房
2、署名刘远军、马萍的报警经过说明、警民联系卡照片。原告以此证明：2014年12月1日原告员工刘远军、马萍发现涉案房屋被人撬开并更换门锁，向东港市大东区派出所报警，之后将涉案房屋的门锁重新更换。
被告发表质证意见称：该报警经过系原告工作人员的证词，原告未申请证人出庭作证，不能作为证据使用。警民联系卡不能证明原告主张的报案事实。
3、东港市自来水公司发票、电力客户缴费凭条、涉案房屋入户门照片。其中自来水发票的客户名为张海波，出票日期为2016年3月25日；电力客户缴费凭条显示的客户名为特莱维，缴费时间为2016年3月25日。原告以此证明：截止现在被告仍在非法侵占使用涉案房屋。
被告发表质证意见称：对证据的真实性没有异议，被告仍在该房屋居住属实，上述证据不能成为被告非法侵占的证据。
4、小城东港网站的房地产出租信息。原告以此证明：涉案房屋近期的租金价格每平每月25元左右。涉案房屋的租金计算方式为168.763平方米×25元/平/月×17个月=71724.28元。
被告发表质证意见称：该材料不能作为市场价格的参考。
5、原告与案外人修玉玲签订的定购书、定金收据、收条。原告以此证明：2014年11月6日，原告与修玉玲签订定购书，约定修玉玲购买涉案房屋，签订定购书当日，修玉玲即向原告缴纳5万元定金，因被告非法侵占涉案房屋，导致原告未能向修玉玲交付房屋而违约，由此原告向修玉玲返还定金，并支付5万元违约金。上述证据可以证明被告非法侵占涉案房屋给原告造成损失的事实。
被告发表质证意见称：该组证据都是为了此次诉讼伪造的，修玉玲现住沈阳市，就是原告的工作人员。若原告主张该事实成立，应把修玉玲带到法庭当庭质证。即使不是伪造，该定购书也是违法无效的，2013年东港法院就裁定对涉案房屋进行查封，原告没有征得法院同意私自出卖涉案房屋，不存在受到损失的问题。
6、原告工作人员马庆涛的情况说明。原告以此证明：被告及案外人张传君曾于2016年4月26日将马庆涛带到辽宁仁正律师师事务所，被告的委托诉讼代理人询问涉案房屋被占用是否是屈丰威同意，马庆涛表示曾就此事联系屈丰威，但屈丰威仅表示“知道了”，马庆涛对于当时的笔录内容并没有看。
被告发表质证意见称：当日上午被告的委托诉讼代理人单独会见了马庆涛，为是否可以出证征求其意见后，在当日下午一点半至两点半间在委托诉讼代理人的办公室给马庆涛做了笔录。马庆涛并不是与被告及张传君一起到的，而是相差一个多小时。且从该情况说明来看，也与被告委托诉讼代理人对马庆涛所作调查笔录中的陈述一致，证明了马庆涛向屈丰威汇报并得到屈丰威的答复。
被告暨反诉原告张海波向为证明其主张的事实向本院提供了以下证据：
1、案外人张传君、马庆涛作的律师调查笔录及身份证复印件。被告以此证明：被告以“借住”形式使用涉案房屋系经过与原特莱维小区负责人屈丰威协商，待房屋能够买卖时再办理过户手续。被告并不是非法侵占房屋。
原告发表质证意见称：对证据的真实性、合法性、关联性均有异议。证人应出庭作证，只有书面调查笔录不产生法律效力。原告无法核实笔录落款处的签字是否为张传君本人书写。该两份笔录证明的情况不属实，原告从未将涉案房屋借用给被告，也从未授权给任何人将涉案房屋借给被告。关于对马庆涛的调查笔录，是否是其真实意思表示无法确认。并补充提供一份证据马庆涛本人书写的情况说明，证明：当时作询问笔录的具体情况。
2、授权书。被告以此证明：原告授权屈丰威为其在东港开发项目负责人。屈丰威是原告法定代表人的妹夫，其与被告的协商结果应由原告承担，被告借房和达到房屋买卖的目的应有效。
原告发表质证意见称：对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，被告应提供授权书的原件，否则没有证据效力。证据来源不合法，该授权书按被告主张系从其他案件中复印即特殊案件的诉讼授权，该授权时间为2006年8月1日，委托事项为项目负责人。屈丰威在原告公司曾任职，但只负责房屋综合验收工作，在2013年就已经离职，该证据不能证明任何问题。
3、提供被告与屈丰威的电话录音，证明：被告将原告起诉被告的情况告诉屈丰威后，其表示涉案房屋是借的。
原告发表质证意见称：对证据真实性有异议，不能证明涉案房产系原告借给被告，无法核实录音者是不是屈丰威本人，且其已离职多年，任何人都没有权利将原告的房屋出借。
本院认证意见为，东港市自来水公司发票、电力客户缴费凭条、涉案房屋入户门照片、授权书，因相对方当事人对证据的真实性无异议，本院予以采信。对东港市港城家庆修理部于收据、警民联系卡照片、小城东港网站的房地产出租信息，虽然相对方当事人对真实性无异议，但不能证明与本案争议事实之间存在关联性，故本院不予采信。署名刘远军、马萍的报警经过说明、定购书、定金收据、收条，原告未提供出证人及相关人员的身份信息，亦未申请证人出庭作证，故证据的形成过程和真实性无法确认，本院不予采信。对原告提供的马庆涛的情况说明（未提供马庆涛的身份信息）、被告提供的对马庆涛的调查笔录，该两份笔录虽有部分内容可以相互印证，但在落款处“马庆涛”签名的字体明显不同，故该两份证据的真实性存疑，本院不予采信。对案外人张传君的律师调查笔录，张传君未出庭作证，对该份证据本院不予采信。被告与屈丰威的电话录音的真实性无法确认，本院不予采信。
本案被告张海波曾于2016年2月25日诉至本院，主张其于2012年3月3日与特莱维公司签订商品房定购书，购买了位于东港市大东区新兴路1号楼特莱维国际花园大东区625图536宅29栋108、208号门市房，但始终未办理房屋所有权证，请求判令本案原告特莱维公司为其办理该处门市房所有权证并承担逾期办证利息。本院于2016年8月15日作出东港市人民法院（2016）辽0681民初679号民事判决，该判决查明上述门市房均处于法院查封状态，认为被告张海波自愿承担因查封所致的权利限制及风险，判决驳回其诉讼请求。该判决现已生效。
根据原、被告陈述及经庭审质证被本院确认的证据，本院认定本案事实如下：
原告特莱维公司与案外人上海欧宝生物科技有限公司（以下简称欧宝公司）借贷纠纷一案，辽宁省高级人民法院作出（2010）辽民二初字15号民事裁定，于2010年7月20日查封了涉案特莱维国际花园若干房屋至2018年7月15日。另因因案外人谢涛与原告、欧宝公司合资合作开发纠纷一案，沈阳市沈河区人民法院于2012年7月23日作出（2012）沈河民三初字第180号民事裁定，对原告开发的特莱国际花园若干门市房予以查封，涉案门市房也包括在内。而因案外人王明艳与原告修理纠纷一案，本院于2013年8月13日作出（2013）东执字第1399号民事裁定，对特莱维国际花园若干门市房予以查封，本案涉案房屋及东港市大东管理区区新兴路1号楼特莱维国际花园大东区625图536宅29栋108、208号门市房均包括在上述被查封房屋内。
被告于2012年3月3日与原告签订商品房定购书购买并进驻原告被告开发的上述1号楼108、208号门市房，但无法办理房屋所有权证。此后，被告出于购房意向于2014年与原告当时在东港的负责人屈丰威协商，装修入住涉案特莱维国际花园11号楼1704室并使用该房屋至今。
本院认为：被告暨反诉原告主张其出于购房意向协商购买涉案房屋，得知该房屋已被法院查封无法办理房屋产权证书后以“借用”名义居住使用涉案房屋的抗辩意见有其合理性。原、被告所提供的证据虽均未能充分证实被告与原告协商至发生争议的具体过程，但根据东港市自来水公司发票、电力客户缴费凭条两份证据所显示的缴费人分别为被告与原告公司，另从被告在2014即对涉案房屋进行装修并居住至今的事实可以看出，原告在涉案房屋处于查封状态，无法对涉案房屋进行买卖的前提下，对于被告的装修使用行为应当是明知的。同时，自2014年12月至起诉之日，涉案房屋始终处于被告持续占有状态，但原告仅依据其工作人员说明及警民联系卡照片主张其对房屋被非法占有进行报案及更换门锁，却未对涉案房屋被占用一节采取过其他处置措施，直至被告就另案门市房向原告主张办理过户手续诉至本院，原告才对涉案房屋的占有使用问题提起诉讼，显然不符合常理。故本院对被告的抗辩意见予以采信。原告请求返还涉案房屋并赔偿相关损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；同理对被告反诉请求返还涉案房屋装修价值的诉讼请求，本院亦不予支持。对原告申请对涉案房屋同期同地段房屋租金进行鉴定，与被告申请对涉案房屋装修价值进行鉴定的请求，本院均不予准许。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、驳回原告辽宁特莱维置业发展有限公司的诉讼请求；
二、驳回反诉原告张海波的诉讼请求。
本诉案件受理费1150元，原告已预交，由原告承担；反诉案件受理费30元，被告已预交，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。
代理审判员 熊 威
二〇一七年十二月二十五日
书 记 员 王翠娇