江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终5721号
上诉人（原审被告）：蒋兴建，男，1949年8月7日生，汉族，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：李雪萍（系蒋兴建妻子），住南京市玄武区。
被上诉人（原审原告）：南京中鹏建设有限公司，住所地南京市秦淮区太平南路147-1号。
法定代表人：姜继革，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郎云云，上海市锦天成（南京）律师事务所律师。
委托诉讼�理人：王云，上海市锦天成（南京）律师事务所律师。
上诉人蒋兴建因与被上诉人南京中鹏建设有限公司（以下简称中鹏公司）返还原物纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初4634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
蒋兴建上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实及理由如下：一、一审判决认定事实不清，证据不足，故意偏袒被上诉人一方。1、2008年6月13日上诉人与被上诉人签订《认购“馨园公寓”01栋半地下储藏室申购书》，同时，上诉人交付购房定金4000元整，被上诉人交付了该储藏室的钥匙。但被上诉人始终未能在合理的时间内提供《南京市建设工程规划许可证》、《房屋销售许可证》�南京市物价局核价批文。此后被上诉人失联8年之久，直到2016年8月10日，被上诉人持产权证将上诉人起诉至南京市玄武区人民法院。经查，被上诉人始终没有办理过“佛心桥54号馨园公寓1幢30号储藏室”的产权证，其持有的佛心桥54号1幢30号储藏室的产权证系怡馨苑小区的。2、佛心桥54号馨园公寓自2003年9月交付使用后，没有再增建任何房屋、住宅楼之类，一审判决搞错了精确地理位置。3、一审判决酌定使用费为每月150元，代政府定价的行为不妥。二、一审判决适用法律错误。1、被上诉人以佛心桥54号怡馨苑小区的产权证来诱骗佛心桥54号馨园公寓的业主行使购买权，违背了公平、诚信原则。2、涉案储藏室无销售许可证。根据《商品房销售许可证》（宁房销第002241号）规定的销售有效期限已过。南京市房屋产权监理处测绘大队《预售商品房屋面积测算表》中，馨园公寓01幢的建筑面积中已含假层、负一层。3、涉案储藏室无规划许可。根据“馨园公寓”规划，“总建筑面积约15586㎡（地上13876㎡，地下1710㎡）。其中可售住宅商品房的面积为13876㎡，属附属公共配套面积的地下停车场面积为1710㎡。不存在所谓的“馨园公寓”01栋半地下层储藏室。4、涉案储藏室无物价部门的核价依据。2002年8月28日南京市物价局批复南京中鹏建设有限公司的馨园公寓项目总建筑面积为15586平方米。其中作为附属公共配套的地下层面积为1710平方米，其建设费用分摊进入商品房成本，不存在单独核价问题。可见案涉储藏室系地下停车场，不可出售。被上诉人应当返还上诉人购房定金4000元，且三倍返还上诉人购房定金12000元、赔偿上诉人精神损失，并对由此带来的问题进行合理善后。
中鹏公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉�的上诉理由没有事实和法律依据，不应得到支持，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
中鹏公司向一审法院起诉请求：1.要求蒋兴建立即向中鹏公司返还南京市玄武区佛心桥54号1幢30号（以下简称1幢30号）储藏室；2.蒋兴建按每月320元的标准向中鹏公司支付自本案起诉之日至实际返还房屋之日的房屋占用费。3.中鹏公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实如下：南京市玄武区佛心桥54号系原告开发建设的馨园公寓住宅小区。2008年6月13日，被告曾向原告交纳过购买1幢30号地下储藏室的定金4000元。2008年9月26日，南京市房产主管部门向原告核发了1幢30号储藏室（建筑面积10.71平方米）的房屋所有权证，但被告未再向原告支付任何款项并使用该储藏室至今。
一审法院认为，根据物权法的基本原理，合法的建造行为是取得所有权的依据。原告系诉争储藏室的合法建造者，在合法建造的事实行为成就时即享有诉争储藏室的所有权。2008年9月26日南京市房产主管部门向原告核发了储藏室的房屋所有权证，该房屋所有权证能够证明诉争储藏室归原告所有。
被告没有合法依据占有原告享有所有权的储藏室，应立即返还，并支付其实际占用期间的使用费，使用费的标准可比照一般市场租金价格。因市场交易实践中单独租赁储藏室的情形较为罕见，其交易价格不易获得并比照，故一审法院考虑储藏室实际状况、被告侵权行为的情节等因素，酌定使用费为每月150元。
依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决：一、被告蒋兴建于判决生效之日起十日�向原告南京中鹏建设有限公司返还南京市玄武区佛心桥54号1幢30号储藏室。二、被告蒋兴建于判决生效之日起十日内按每月150元向原告南京中鹏建设有限公司支付自2016年8月24日至其返还上述储藏室之日的房屋使用费。案件受理费80元，由被告负担。
二审审理期间，上诉人提交向本院如下证据：1、馨园公寓01栋地下储藏室申购书一份，证明上诉人以不到12000元的价格申购了涉案储藏室；2、南京市建设工程规划许可证，证明被上诉人当时卖地下室的时候没有该建设工程规划许可证，后来才有；3、商品房销售许可证以及南京市预售房屋登记备案证明（说明中含地下室和假层）。证明2002年我们购买房屋的时候销售人员和我们说买房子后地下室可以摆车子、仓库，地下室是大家公共的场所。4、01栋商品房屋预售测算表。证明2002年房屋销售的时候就已经包含负一层�不存在二次销售。5、关于馨园公寓住宅商品房价格的批复、南京市价格举报中心126号价格举报办理单的答复。证明南京市物价局已经明确给我们答复第一次销售整个馨园公寓的时候已经把地下室的房价含在里面了，不存在再进行二次销售。6、01栋半地下室的平面图。证明当初卖房给我们的时候地下没有隔开，我们用于摆自行车。7、馨园公寓南京市规划图四张，证明地下室平面图上写的是怡馨苑小区，且出图时间比地上建筑迟三年，图纸上没有公章，手写部分没有更改人签名或者公章确认。8、信访受理通知单一份。证明南京市规划局受理了业主的信访，图纸存在瑕疵。被上诉人质证意见如下：1、有申购书，但与本案无关；2、建设工程规划许可证一直都存在，且是建设前就存在，不存在没有取得的情况。3、我们查询的图纸很清楚，当初规划的时候明确地下室可以分割为储藏室，已经进入规划方案，只是办证时间在后，销售期间证件没有拿下来，双方存在分歧，这个情况下买卖没有继续，由于时候上诉人没有办理买卖手续，我们只能自行办证来处理。4、上诉人所述不属实，负一层分割之后再销售的。5、批复并不能否定被上诉人对房屋享有的所有权。之前的车库案件以及本案之前的一审中已经充分查明。6、地下室2003年已经进入档案。我们有档案馆存档图纸可以说明。7、对四张图纸的真实性没有异议，但是与本案没有关联性。图纸都是经过规划局备案的，如果上诉人认为图纸有问题应该向规划局核实。案涉储藏室的房产证明确座落就是玄武区佛心桥54号1栋，该地址就是上诉人居住的馨园公寓小区地址并没有所谓的怡馨园地址。8、对于信访受理单，真实性认可，但与本案没有关联性。
被上诉人提交如下证据：1、通知�邮寄凭证。证明本案一审起诉前被上诉人向上诉人发出通知，要求上诉人按原申购书约定支付尾款并签订正式商品房买卖契约，但上诉人置之不理。2、城建档案馆的规划图，证明地下室图纸出图和归档日期是2003年7月。上诉人质证意见如下：1、我方没有收到任何书面通知。2、该地下室规划图上面是怡馨苑小区，而非馨园公寓。
本院对上诉人和被上诉人提交的上述证据的真实性予以确认，对其证明目的在下文予以论述。
上诉人对一审查明的“2008年9月26日，南京市房产主管部门向原告核发了1幢30号储藏室（建筑面积10.71平方米）的房屋所有权证，但被告未再向原告支付任何款项并使用该储藏室至今”有异议，认为被上诉人在出售地下室时并未将房产证提交给上诉人查看。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案二审中的争议焦点为：被上诉人是否有权要求上诉人返还涉案储藏室并支付房屋使用费。
根据《中华人民共和国物权法》相关规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案被上诉人已于2008年9月26日取得涉案储藏室的房屋所有权证，证明被上诉人是涉案储藏室的所有权人。虽然上诉人对被上诉人取得该权利证书持有异议，并提供了相应的证据，但目前该权利证书并未被相关登记机构撤销或变更，故上诉人的主张不能对抗被上诉人依据该权利证书取得的所有权。本案双方虽然于2008年6月签订《认购“馨园公寓”01栋半地下储藏室申购书》，上诉人向被上诉人支付定金4000元，但双方其后并未依约签订《商品房买卖契约》，上诉人也并未向被上诉人支付该储藏室的全部对价，且被上诉人2016年5月向上诉人发送通知，要求上诉人五日内签订《商品房买卖契约》，但上诉人仍未予签订，故被上诉人要求上诉人返还涉案储藏室于法有据，应予支持。
关于被上诉人主张的涉案储藏室的占有使用费。根据相关法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因被上诉人系涉案储藏室的所有权人，且本案双方当事人并未达成上诉人无偿使用涉案储藏室的相关协议，故被上诉人要求上诉人支付其提起本案诉讼之日起至上诉人返还储藏室之日的房屋使用费有事实和法律依据，一审法院综合考虑涉案储藏室的实际状况、上诉人曾申购涉案储藏室并支付定金等情节，酌定房屋使用费为150元/月，并无不当。
综上所述，蒋兴建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规�，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人蒋兴建负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年九月二十五日
书记员 杨 扬