温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿民初字第1357号
原告：温州时代集团大地房地产开发有限公司。
法定代表人：季爱萍。
委托代理人：杨介寿、叶连友，浙江震瓯律师事务所律师。
被告：王守炎。
委托代理人：谢琰、杨国航，浙江中坚律师事务所律师。
原告温州时代集团大地房地产开发有限公司（以下简称时代大地房开公司）与被告王守炎商品房销售合同纠纷一案于2015年7月2日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员孙晓琳适用简易程序于同年8月28日公开开庭进行了审理。原告时代大地房开公司的委托代理人杨介寿、叶连友，被告王守炎的委托代理人谢琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告时代大地房开公司诉称：2013年6月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告购买位于温州市鹿城区的悦江锦园第××幢××室商品房一套，双方约定该套商品房单价为每平方米36950元，总金额为5066215元，买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式：见附件八“。该《商品房买卖合同》附件八《补充协议内容》第一条约定”买受人按下列第2种方法按期付款：……2、其他方式：银行按揭贷款……买受人于签订《商品房买卖合同》当日先支付不低于总房款的30%，计1526215元整；剩余房款计3540000元整。买受人支付达到银行放贷条件的首付款，具体金额在银行放贷前根据买房人资格予以确认。剩余部分房款买受人同意按银行放贷前根据买房人资格予以确认。剩余部分房款买受人同意按银行贷款设定的条件，向出卖人指定的银行申请个人住房按揭贷款，用于付清该商品房剩余部分房款。买受人必须在出卖人达到银行放贷条件并在出卖人发出书面通知后7天内到出卖人指定的银行办妥所有相关贷款手续，否则视买受人违约，出卖人有权解除本合同并向买受人收取总房款的20%作为违约金。由于买受人的原因不能办理或逾期办理贷款手续的，视为买受人未按合同约定的时间付款，出卖人有权解除本合同并向买受人收取总房款的20%作为违约金。”该合同附件八《补充协议内容》第二条约定“1、买受人支付房款，若采用按揭贷款的：由于政府部门相关政策、金融政策调整或买受人的原因（如对贷款的额度不能提供完整的收入证明及财产证明、所提供的证明不能被银行认可，以及个人征信不能被银行认可等）对原买受人申请贷款的额度和银行实际放贷额度产生差额或申请贷款的额度未被批准时，买受人应在收到出卖人书面通知后的7天内到指定地点支付该商品房剩余房款，否则视为买受人违约，出卖人按本合同第八条约定追究买受人违约责任并收取总房款的20%作为违约金。”第三条约定“1、根据合同约定出卖人或买受人解除合同的，双方均有责任协助办理退房手续（包括但不限于房管撤销合同备案及撤销预告登记等相关手续）。在按照《商品房买卖合同》及补充协议承担违约责任且办理完成退房手续后30天内，出卖人应将剩余款项退还给买受人。如买受人未在规定时间内配合办理相关手续或未履行约定义务，导致出卖人不能及时完成撤销合同备案登记手续、预告登记等手续的，出卖人有权拒绝将剩余房款退还给买受人。买受人应自逾期之日起至配合办理相关手续或履行约定义务之日按总房款的每日万分之六向出卖人支付违约金，且出卖人有权在退还买受人的房款中直接扣除该违约金。2．根据合同约定因买受人违约而解除合同的，买受人除向出卖人支付相应违约金外，还应承担出卖人由此产生的一切损失（包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用）”。合同签订后，被告已支付购房款1526215元，剩余房款3540000元未按约定支付。原告曾多次以各种形式通知被告办理住房按揭贷款申请手续，但被告未前往办理且至今未向原告交齐剩余购房款。综上，请求法院判令：1.解除原、被告于2013年6月8日订立的《商品房买卖合同》（包括附件）；2.被告向原告支付违约金人民币1013243元（总房款的20%），该款由原告在被告已付购房款中予以扣除；3.被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》备案登记和该合同项下房屋预告登记手续，并自人民法院判决被告王守炎协助办理前述手续的指定期限届满次日起至配合办理前述手续之日止按每日3039元（总房款的万分之六）向原告支付违约金，该款由原告在被告已付购房款中予以扣除；4.被告承担本案全部诉讼费用。
被告王守炎辩称：1.原告享有的合同解除权已经超过一年除斥期间，原告自认曾于2013年11月16日发函要求被告于11月22日至23日期间办理按揭贷款手续（退一步说，即使按11月27日发函要求被告于12月7日前办理按揭贷款手续），被告均未在规定期限内办理相应贷款手续，故原告行使合同解除权的时间至迟于2014年12月7日归于消灭，故原告的第一项诉讼请求不能成立；2.原告存在丧失商业信誉的情形，双方曾因合同撤销权纠纷诉至法院，具体表现为：虚假宣传“全赠送面积”和“半赠送面积”；楼盘西南方向虚假标示为楼盘绿地；隐瞒楼盘的绿地、广场、公共设施与其他小区居民共用；虚构楼盘绿化率，隐瞒楼盘非封闭小区；隐瞒楼盘没有地下人防设施；虚构楼盘为“一梯一户”等事实。2015年6月5日，温州市市场监督管理局出具了《行政处罚决定书》，认定原告发布虚假广告并予以行政处罚，故被告享有不安抗辩权，可中止履行，且不承担违约责任，原告的第二、三项诉讼请求不能成立。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经本院审理查明：坐落于温州市鹿城区的悦江锦园（推广名：时代滨江）第××幢××室商品房系原告时代大地房开公司开发建设。2013年6月8日，王守炎（作为买受人）与时代大地房开公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买悦江锦园第××幢××室商品房一套（建筑面积：137.11平方米），每平方米单价为36950元，总金额为5066215元。该合同附件八补充协议第一条约定，买受人采用第2种方式即银行按揭贷款方式付款，买受人于签订《商品房买卖合同》当日先支付不低于总房款30%的首付款计1526215元，剩余房款计3540000元，买受人必须在出卖人达到银行放贷条件并在出卖人发出书面通知后7天内到出卖人指定的银行办妥所有相关贷款手续，否则视买受人违约，出卖人有权解除本合同并向买受人收取总房款的20%作为违约金。由于买受人的原因不能办理或逾期办理贷款手续的，视为买受人未按合同约定的时间付款，出卖人有权解除本合同并向买受人收取总房款的20%作为违约金。第三条约定，根据合同约定出卖人或买受人解除合同的，双方均有责任协助办理退房手续（包括但不限于房管撤销合同备案及撤销预告登记等相关手续）。在按照《商品房买卖合同》及补充协议承担违约责任且办理完成退房手续后30天内，出卖人应将剩余款项退还给买受人。如买受人未在规定时间内配合办理相关手续或未履行约定义务，导致出卖人不能及时完成撤销合同备案登记手续、预告登记等手续的，出卖人有权拒绝将剩余房款退还给买受人。买受人应自逾期之日起至配合办理相关手续或履行约定义务之日按总房款的每日万分之六向出卖人支付违约金，且出卖人有权在退还买受人的房款中直接扣除该违约金。第十条约定，买受人在《商品房买卖合同》中提供的联系电话、地址为出卖人履行通知义务的联系电话、地址。出卖人按《商品房买卖合同》中买受人的联系电话、地址告知或邮寄送达买受人书面通知，即视为出卖人已履行《商品房买卖合同》和本补充协议规定的出卖人的通知义务。出卖人以挂号信或快递形式按照上述联系方式寄发给买受人的，信函寄出后7日内视为到达买受人。合同签订后，被告依约支付购房款1526215元，该合同业经温州市房屋登记中心备案。2013年11月19日，原告完成了悦江锦园第4幢的主体结顶，达到了银行的放贷条件。12月20日，涉案房屋办理了预告登记手续。原告依照合同联系地址分别于2013年11月16日、11月27日、2015年6月10日向被告发出《关于办理悦江锦园银行按揭贷款的通知》，通知被告在一定期限内办理住房按揭贷款申请手续。被告至今未办理按揭贷款手续。6月29日，原告向被告发出《关于解除《商品房买卖合同》的通知》，要求解除合同并承担总房款20%违约金。现双方就合同解除产生纠纷，并诉至本院。
另查明：王守炎诉时代大地房开公司商品房预售合同纠纷，王守炎以时代大地房开公司在涉案商品房“赠送面积”、楼盘绿化率及楼盘为封闭式小区等问题的宣传上存在欺诈为由请求撤销双方的《商品房买卖合同》，经（2014）温鹿民初字第1314号民事判决，驳回王守炎的全部诉讼请求。王守炎不服该判决并向温州市中级人民法院提起上诉，经（2015）浙温民终字第381号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决已于2015年4月16日生效。后王守炎向浙江省高级人民法院申请再审，省高院于2015年8月19日立案审理，尚未作出是否决定再审的裁定。2015年2月28日，包括王守炎在内的19位原告起诉温州市鹿城区人民防空办公室（以下简称区人防办），请求撤销区人防办对时代大地房卡公司涉案地块的人防工程易地建设许可，并责令时代房开公司按规定修建人防工程，经（2015）温鹿行初字第58号民事裁定，因被诉行政行为作出时，上述原告尚未购买涉案楼盘的商品房，既非行政相对人，亦非利害关系人，双方签订《商品房买卖合同》后关于人防工程的争议应通过民事诉讼解决，故原告的主体不适格，并驳回起诉。该案尚在二审阶段。
还查明：2014年1月28日，包括王守炎在内的涉案楼盘业主向温州市工商行政管理局举报认为时代大地房开公司在涉案楼盘对外宣传中存在虚假宣传的情形，同年4月25日，涉案楼盘部分业主与时代大地房开公司签订《调解协议书》，时代大地房开公司同意按商品房总金额10%给予补偿。温州市市场监督管理局于2015年6月5日作出温市监处字（2015）9号《行政处罚决定书》，经查，时代大地房开公司于2013年1月印制、分发的“悦江锦园”（时代滨江）楼书中将楼盘的西南角向应为安置房用地（部分已建成）却用绿色植物标示，与事实不符；2013年4月20日在香格里拉大酒店（温州）有限公司举行悦江锦园（时代滨江）楼盘产品品鉴会对外宣传的户型，以“望江”户型为例，称“建筑面积约137㎡≈171.6㎡，全赠送＝25.19㎡”，其展示的“望江”户型（137㎡）户型结构图上标示为书房图样（全赠送：12.44㎡）的位置对照温州市信达测绘有限公司出具的悦江锦园（时代滨江）楼盘对应的3、4幢《分层分户平面图》实际上该位置是一个U字型镂空，与事实不符。综上，时代大地房开公司的上述行为已经违反了《中华人民共和国广告法》第四条的规定，构成发布虚假广告违法事实，故罚款866490元。2015年8月27日，原告就该行政处罚决定向本院提交行政起诉材料。
以上事实有原、被告提供的《商品房买卖合同》、现金解款单（回单）、POS单、《关于办理悦江锦园按揭贷款手续的通知》及邮寄材料、《关于解除商品房买卖合同的通知》、《关于解除﹤商品房买卖合同﹥的通知》、交通银行个人房产抵押贷款业务合作协议、结顶证明、房屋预告登记、（2014）温鹿民初字第1314号《民事判决书》、（2015）浙温民终字第381号《民事判决书》、（2015）浙民申字第2200号《受理案件及告知合议庭成员通知书》、（2015）温鹿行初字第58号《行政裁定书》、温市监处字（2015）9号《行政处罚决定书》、起诉人提交材料清单以及当事人的庭审陈述等予以证实。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。现涉案房屋已结顶并具备贷款条件，经原告多次书面通知，被告拒不办理申请按揭贷款手续，亦未缴纳剩余房款，已构成违约，故原告享有合同解除权。被告以原告存在虚假广告宣传导致商业信誉丧失为由主张不安抗辩权并拒绝承担违约责任，尽管市监督管理局对原告发布虚假广告的行为予以认定并作出行政处罚，但仅系行政管理手段，且被告没有提供充分证据证明原告因发布虚假广告存在丧失或者可能丧失履行合同义务能力的情形，故被告的该项抗辩理由，不能成立，本院不予采信。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。合同解除权属于形成权，合同解除权的行使期限在性质上属于除斥期间。关于解除权行使期限的起算时间，应确定为解除权发生之日，而解除权发生之日应以解除权发生的事由为依据。结合本案，由于被告迟延履行办理按揭贷款的义务，原告分别于2013年11月16日、11月27日向被告发出催款通知，后双方因合同是否存在可撤销条款产生纠纷并诉至法院，经一二审裁判，涉案合同不存在条款撤销的情形，该案于2015年4月16日生效，此后原告再次于2015年6月10日再次发出催款函，表明其仍愿意继续履行合同，要求被告自收到本函后10日内办理按揭贷款手续，但被告自期限届满后直至庭审期间仍拒绝办理，致使原告无法实现合同目的。需要特别说明的是，本案系被告迟延履行付款义务导致合同解除，经原告多次发函要求被告履行付款义务，现被告拒绝履行付款义务，又不同意解除合同，业已损害原告的合法权益，有违公平原则，被告的上述行为导致合同履行不能，故被告以原告行使合同解除权已经超过法定除斥期间的抗辩理由，不能成立，本院不予采信。现原告请求法院判决解除双方的《商品房买卖合同》，系其诉讼权利的选择，于法无悖，本院依法予以支持。至于违约金金额，合同约定按总房款的20%计算违约金，考虑到现行房地产市场价格整体下行的趋势，该违约金条款的约定仍属公允，故原告要求被告支付违约金1013243元（5066215元×20%），本院依法予以支持。由于被告已实际支付1526215元购房款，故上述违约金金额可在已付购房款中予以扣除。根据合同约定，任何一方解除合同的，双方应共同办理撤销合同备案登记和房屋预告登记手续，故原告要求被告配合办理撤销合同备案登记和该合同项下房屋预告登记手续的诉讼请求，本院依法予以支持，但要求被告承担逾期不配合办理撤销手续的违约责任，尚未发生，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告温州时代集团大地房地产开发有限公司与被告王守炎于2013年6月8日签订的《商品房买卖合同》（包括附件）；
二、被告王守炎支付原告温州时代集团大地房地产开发有限公司违约金1013243元，该款在被告王守炎已付的1526215元购房款中予以扣除；
三、原告温州时代集团大地房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还被告王守炎512972元；
四、被告王守炎于本判决生效之日起五日内协助原告温州时代集团大地房地产开发有限公司公司办理撤销《商品房买卖合同》备案登记和该合同项下房屋预告登记手续；
五、驳回原告温州时代集团大地房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13919元，减半收取6959.5元，由原告温州时代集团大地房地产开发有限公司负担50元，由被告王守炎负担6909.5元。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
（此业务无正文）
审 判 员 孙晓琳
二〇一五年九月二十三日
代书记员 苏琼洁
附本判决引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。