南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）六商初字第194号
原告中国建设银行股份有限公司南京大厂支行（以下简称建行南京大厂支行），住所地在南京市六合区新华路255号。
负责人蔡四勇，行长。
委托代理人ＸＸ，江苏泓远律师事务所律师。
委托代理人刁前进，江苏泓远律师事务所律师。
被告徐连平，男，1974年7月23日出生。
被告南京鸿仁房地产开发有限公司（以下简称鸿仁房地产公司），住所地在南京市浦口区乌江镇工业园区112号。
法定代表人赵守仁，董事长。
委托代理人赵继林，江苏鼎原律师事务所律师。
委托代理人顾志贤，江苏鼎原律师事务所律师。
原告建行南京大厂支行诉被告徐连平、鸿仁房地产公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员崔宵焰独任审判，于2011年5月11日公开开庭进行了审理。原告建行南京大厂支行的委托代理人ＸＸ，被告鸿仁房地产公司的委托代理人赵继林到庭参加诉讼，被告徐连平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告建行南京大厂支行诉称，2006年7月,原告与被告签订借款合同一份，约定由被告向原告借款224000元,用于购买浦口区江岸水城XX幢XXX室的房屋。随后，原告按约发放了贷款，但被告在还款期间内多次逾期�款，已构成根本违约，依据合同约定，原告有权提前收回全部本息。放贷时，原告已取得被告上述房产的抵押权并依法登记，担保的范围包括本金、利息、违约金、赔偿金以及实现抵押权的费用。被告鸿仁房地产公司承担阶段性担保。诉讼要求：1、被告徐连平归还借款本金143966.33元及利息（截止2011年2月28日的利息5545.81元、罚息391.36元，自2011年3月1日起至实际付清之日止的利息和罚息按合同约定计算）；2、被告鸿仁房地产公司对被告徐连平的上述给付义务承担连带责任；3、本案律师费和诉讼费用由被告徐连平承担；4、如被告不履行给付义务，原告可以实现南京市浦口区江岸水城XX幢XXX室房屋的抵押权。
原告建行南京大厂支行针对自己的主张提供如下证据并进行说明：
1、原、被告于2006年7月30日签订的个人住房借款合同1份，证明被告徐连平借款224000元,借款期限�2006年7月31日起至2016年7月30日止，被告鸿仁房地产公司提供阶段性保证及双方的权利义务关系；
2、原、被告于2006年7月30日签订的房地产抵押合同1份，证明被告徐连平以其所购的房产提供抵押担保，以及合同双方的权利义务关系；
3、2006年7月31日借款借据1份，证明原告履行了发放贷款的义务；
4、被告徐连平截止于2011年2月28日尚欠原告的本金及利息的清单1份，证明原告主张被告还本付息的金额；
5、原告与江苏泓远律师事务所签订的委托代理合同及票据各1份，证明原告支付了律师费9895元。
被告徐连平未到庭进行答辩，亦未向法庭提供证据。
被告鸿仁房地产公司答辩称，原告主张被告鸿仁房地产公司承担连带责任不能成立。个人住房借款合同是格式合同，该合同条款未与两被告协商，被告鸿仁房地产公司为促销房屋在合同上签字，合同第十二条第一项的约定�担保法第二十八条的规定相违背，故该项约定无效。另外，原告仅行使抵押权就能够完全实现债权，无需起诉被告鸿仁房地产公司。
经审理查明，2006年7月30日，原告建行南京大厂支行与被告徐连平、鸿仁房地产公司签订了个人住房贷款合同（合同编号为S06110286）一份，约定由原告向被告徐连平提供224000元的商业性贷款，用于购买南京市浦口区江岸水城XX幢XXX室住房，借款期限自2006年7月31日起至2016年7月30日止，贷款月利率是4.7925‰,在借款期限内，如未遇基准利率调整，则贷款利率不做调整。本合同签订后，贷款首次发放前，如遇中国人民银行调整利率，则本合同将按新的利率政策执行。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在合同利率水平上上浮50%，即7.189‰。本合同中借款逾期是指借款人未在每个还款期的结息日（最后一期为借款到期日）前偿还借款的行为。借�人还款方法和还款金额采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币2458.94元。被告鸿仁房地产公司为该借款本息的偿付提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至该抵押物的他项权利证书，抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。
2006年7月30日，原、被告之间签订了房产抵押合同一份，约定徐连平以其所购位于南京市浦口区江岸水城XX幢XXX室房产，为上述借款本息的偿付提供抵押担保。2006年8月9日，该抵押在南京市浦口区房地产交易登记中心办理了抵押登记。
合同签订后，原告依约向被告徐连平提供了贷款224000元，但被告徐连平却未能按约及时向原告还本付息。截止2011年2月28日，尚欠本金143966.33元、利息5545.81元、罚息391.36元。原告多次催要无获遂于2011年3月24日向本院提起诉讼。起诉前，原告聘请了江苏泓远律师事务所的ＸＸ、刁前进两位律师作为代理人，并于2011年2月28日向江苏泓远律师事务所支付律师费9895元。
本院认为，原告建行南京大厂支行与被告徐连平、鸿仁房地产公司之间所签订的个人住房贷款合同、房产抵押合同是当事人真实的意思表示，且抵押合同办理了抵押登记，故对于上述合同的效力本院予以认定，原告依约履行了提供贷款义务，被告徐连平应该按合同约定的时间及时还本付息，但其未能按约定还本付息，已构成违约。根据合同约定，原告建行南京大厂支行有权宣布贷款立即到期，要求徐连平立即归还借款本息及相关费用。原告委托律师事务所起诉而支付的代理费，属于双方合同约定应由被告承担的费用范畴，故被告应赔偿原告律师代理费。
被告徐连平以其所购房产提供抵押担保，被告鸿仁房地产公司为徐连平借款本息的偿付提供连带责任保证，因此原告建行南京大厂支行有权要求以徐连平提供抵押的房产优先受偿债权，以及向被告鸿仁房地产公司主张承担连带保证责任。对于同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
综上，对于原告的诉讼请求，本院支持由徐连平归还借款本金143966.33元，并支付截止2011年2月28日的利息为5545.81元、罚息391.36元；自2011年3月1日起至2011年3月23日止，按月利率7.189‰支付逾期利息；自2011年3月24日起至给付之日止，按照中国人民银行的规定支付逾期利息。原告有权以被告徐连平提供抵押的房产优先受偿，被告鸿仁房地产公司在抵押财产不能实现债权的范围内承担连带保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条、第二十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告徐连平自本判决生效之日起十日内归还原告建行南京大厂支行借款本金143966.33元，支付利息及罚息（自2011年3月1日起至2011年3月23日止，按月利率7.189‰支付逾期利息；自2011年3月24日起至给付之日止，按照中国人民银行的规定支付逾期利息），并赔偿律师代理费9895元；
二、原告建行南京大厂支行有权就被告徐连平提供抵押的位于南京市浦口区江岸水城XX幢XXX室房产，对前款借款本息及相关费用的偿付优先受偿；
三、被告鸿仁房地产公司在前款抵押财产不能清偿第一款借款本息范围内承担连带保证责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3298元，减半收取为1649元，由被告徐连平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3298元（户名：南京市中级人民法院财政分户，开户行：农古分，帐号：033401059040001276）。
代理审判员 崔宵焰
二〇一一年六月十五日
见习书记员 于晓娣