黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）外民二初字第1404号
原告彭涛，1978年11月2日出生（公民身份号码：×××），住所地黑龙江省五大连池市二龙山农垦社区。
委托代理人姜琳，黑龙江森耀律师事务所律师。
被告哈尔滨市道外区临堤仓储部，住所地哈尔滨市道外区临堤街副10号。
经营者崔民，男，1971年4月17日出生（公民身份号码：×××），汉族，住所地哈尔滨市道外区礼化街**号。
委托代理人李宏，北京市华泰律师事务所哈尔滨分所律师。
被告哈尔滨林中泉商贸有限公司，住所地哈尔滨市道外区大有坊街99-10号。
法定代表人翟淑芬，该公司经理。
委托代理人李宏，北京市华泰律师事务所哈尔滨分所律师。
原告彭涛与被告哈尔滨市道外区临堤仓储部（以下简称临堤仓储部）、哈尔滨林中泉商贸有限公司（以下简称林中泉公司）租赁合同纠纷一案，原告彭涛于2014年12月3日向本院提起诉讼。本院于2014年12月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月11日、2015年2月26日公开开庭进行了审理。原告彭涛及其委托代理人姜琳，被告临堤仓储部、林中泉公司的委托代理人李宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭涛诉称：2013年3、4月份，彭涛与临堤仓储部达成协议，约定彭涛承租位于哈尔滨市道外区临堤农贸综合商业街的期房，彭涛分两次向临堤仓储部交纳租赁保证金共23400元，其中有一笔款项的收据加盖林中泉公司的公章。彭涛与临堤仓储部约定租期为一年，2013年7月份交付房屋。直至彭涛起诉之日，临堤仓储部也未将房屋交付给彭涛，彭涛没有实际经营，损失租金23400元及相应利息。临堤仓储部的行为是违约行为，彭涛为维护自身合法权益，诉至法院，诉讼请求：一、判令临堤仓储部返还彭涛租金23400元，并支付利息1300元（利息自2013年4月17日至2014年12月3日，按照中国人民银行同期贷款利率即年7.5%计算）；二、案件受理费由临堤仓储部负担。
被告临堤仓储部辩称：临堤仓储部对外出租的房子包括铁皮房和门市房两种，铁皮房的租金是5000元／年，门市房的年租金高于5000元。彭涛向临堤仓储部交纳23400元，从彭涛提供的收据来看，彭涛应该是承租了一处铁皮房和一处门市房，均是现房，不是期房，房屋均已交付彭涛，由林中泉公司代收的钱款虽写明租赁保证金，但事实上临堤仓储部与彭涛有约定，该钱款等于第一年租金，如彭涛第二年续租，第一年就不收取租金，把该钱款转为第二年租金。房屋交付给彭涛后，彭涛已经经营使用，因彭涛第二年没有续租，故其已交纳的房款属于第一年的租金，不能退回，故不同意彭涛的诉讼请求。
被告林中泉公司辩称：林中泉公司代临堤仓储部收取租金，所收钱款已转临堤仓储部，林中泉公司不应承担返还责任。
本院在开庭审理过程中，彭涛、临堤仓储部、林中泉公司为证明其诉讼主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。
彭某某证据情况如下：
证据一、收据二份，拟证明：临堤仓储部于2013年3月30日、4月17日，分别收取彭涛租房定金5000元、余款
18400元，合计23400元。此款临堤仓储部至今未返还彭涛，临堤仓储部应承担相应利息1300元。
证据二、哈尔滨市道外区防汛抗旱指挥部下达的哈外汛令2号清障令（复印件），拟证明：本案所指的建筑物一带区域，早在2009年就被要求动迁走，直至2013年哈尔滨好民居建设投资发展有限公司也未动迁，2013年8月哈尔滨市道外区防汛抗旱指挥部下达清障令，再次要求对包括租赁房屋在内的全部建筑物拆除，以利于防讯。本案所指的道外区临堤农贸综合商业街被政府要求拆除，整个市场实际根本没有营业，临堤仓储部应将保证金退还给彭涛。临堤仓储部明知是诉争房屋是清障物，还诱骗、欺诈彭涛进行承租，行为极不诚信。
证据三、照片两张（拍摄时间为2015年1月24日），拟证明：临堤仓储部承诺出租给彭涛房屋的位置，至今还是空地一片，临堤仓储部根本没有建房，也未将房屋交付给彭涛使用。
证据四、证人薛某某出庭作证，拟证明：临堤仓储部承诺出租给彭涛房屋的位置，至今还是空地一片，临堤仓储部根本没有建房，也未将房屋交付给彭涛使用。
证据五、证人于某某出庭作证，拟证明：临堤仓储部承诺出租给彭涛的房屋位置，至今还是空地一片，临堤仓储部根本没有建房，也未将房屋交付给彭涛使用。
临堤仓储部、林中泉公司对彭某某的证据质证认为：对证据一真实性无异议，对证明问题有异议，彭涛在临堤仓储部租赁2处商铺，一处是铁皮房，一处是门市房，相应的钱款是林中泉公司代临堤仓储部所收。对证据二真实性无异议，对证明问题有异议，该证据不能证明清障令所拆除的建筑物包括租赁给彭涛的摊位，清障令涉及的是门市房，不涉及铁皮房。彭涛租赁的门市房应该是被拆除了，其租赁的一个铁皮房一直没有被拆除，至今仍存在。对证据三真实性无异议，对证明问题有异议，该照片只能证明出门市房被拆除之后的情况，不能证明出门市房被拆除之前的情况，也不能证明铁皮房的情况，门市房被拆除前已经交付给彭涛。对证据四，证人所某乙，证人对彭涛与临堤仓储部之间的租赁协议不了解、不知情，并不知道双方合同约定的内容，证人称临堤街坡下没有房子，属于证人自某某的认识，其认识有局限性，不能证明当时没有门市房存在，而且证人所某甲与彭某某的清障令内容相矛盾，清障令体现的是对该区域的建筑物进行拆除，如果当时就是一片空地，没有必要发出清障令。故该证人证言不能作为本案的定案依据。对证据五，证人所某乙，当时临堤街坡上有两排铁皮房商业街，临堤街坡下是门市房，从清障令可以看出，对800延长米的建筑物进行拆除，现在铁皮房商业街依然保持完好，当时拆除的是坡下的门市房部分，证人称坡下始终是空地没有房屋，不属实。
临堤仓储部举示证据情况如下：
证据一、库房租赁协议书、哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公司会议记录（复印件），拟证明：临堤仓储部负责人崔民与哈尔滨好民居建设投资发展有限公司就道外区临堤街副10号的厂房或仓库签订租赁协议，双方租赁行为经道外区人民政府房屋征收办公室认可。
证据二、哈尔滨市道外区防汛抗旱指挥部下达的哈外汛令2号清障令，拟证明：2013年8月25日，因防汛需要拆除了马家沟临堤街800延长米的障碍物，本案所涉及门市房部分被拆除。
证据三、临堤仓储部与案外人王殿峰签订的租赁合同，拟证明：王殿峰租用临堤仓储部的门市房经营，彭涛曾经申请王殿峰出庭作证，后又取消。临堤仓储部关于门市房部分所签订的租赁合同文本都是一致的，王殿峰的合同内容可以作为彭涛与临堤仓储部之间租赁合同的参考，合同第九条第一款明确约定，因不可抗力导致双方损失的，损失各自承担。
证据四、照片23张，拟证明：截止至2015年2月8日，临堤街铁皮房保存完好，没有被拆除，铁皮房业户经营至2014年8月份。
证据五、证人孟某某出庭作证，拟证明：彭涛与临堤仓储部租赁合同签订后，临堤仓储部已将租赁物交付给彭涛使用，第一年未收租金，收取的是保证金，是因为如第二年续租，将保证金转为第二年房屋租金。
证据六、证人张某某出庭作证，拟证明：彭涛与临堤仓储部租赁合同签订后，临堤仓储部已经将租赁物交付给彭涛使用，而且第一年未收租金，收取的是保证金是因为如第二年续租，将保证金转为第二年的房租。
彭涛对临堤仓储部举示的证据质证认为：对证据一中库房租赁协议书的真实性无异议，对证明问题有异议，该协议所指房产是2012年就存在的厂房及库房，而本案所指的房产是指2013年被告准备新建的简易铁皮房产，故该协议与本案无关。即使建成新房产，也是违章建筑，违章建筑不受法律保护，即使建成，也未营业，故临堤仓储部应退还租金。库房租赁协议书所指的房产是厂房或仓库，而本案彭涛与临堤仓储部签订的协议所涉及的房屋是商铺，房屋用途、性质均不同，故该协议与本案无关。临堤街上的简易铁皮房，涉嫌违法建筑。临堤仓储部提供产权证对其与好民居签订的库房租赁合同进行佐证，不能证明协议所指的库房是合法建筑物。如不是合法建筑物，临堤仓储部对外出租的行为，违反中华人民共和国建设部颁发的《城市房屋租赁管理办法》。且临堤仓储部不具备转租主体资格。因为其与好民居公司签订的库房租赁协议书第一条第二项约定租赁物的功能为仓储，如需要转变使用功能，须经出租方即好民居公司书面同意。临堤仓储部违反此条约定，转变库房的使用功能，且未经好民居公司书面同意，故临堤仓储部不具备出租主体资质。该协议第九条第二款规约定，转租租赁物的用途不得超出合同第一条规定的用途范围即仓储功能。临堤仓储部将转变仓储功能，用于商业经营，故临堤仓储部不具备对将库房外转租用作其他用途的资质。对证据一中的会议纪要，因是复印件，故不予质证。对证据二真实性无异议，对证明问题有异议，该清障令能证明原告的主张。对证据三真实性和证明问题均有异议，该证据不能证明临堤仓储部的主张，且临堤仓储部与他人签订的合同与本案无关，其合同内容不能约束彭涛。对证据四真实性及证明问题均有异议，租赁房屋未建成。临堤仓储部应拿出产权证，证明涉案房屋的位置、合法性及临堤仓储部是否有权出租。照片所拍的是房屋局部，不能证明就是所拍摄的是彭涛承租的房子，不能证明该房屋是彭涛承租使用，照片拍摄时间是2015年，不能证明2013年临堤仓储部将房屋交付给彭涛。临堤仓储部举示的全部照片中没有彭涛承租的门市房。对证据五真实性及证明问题均有异议，证人不能证明彭涛与临堤仓储部的租房协议内容，不知道彭涛所租房屋的位置，证人证实的是2014年4月以后的事情，不能证明本案争议的2013年房屋租赁情况，且证人证言与临堤仓储部得自述相互矛盾，整体称市场自2014年10月份后不再营业，临堤仓储部自述自2014年8月以后市场不再营业，证人所某乙，不应采信。对证据六证人证言的真实性及证明问题均有异议，证人与崔民存在利害关系，崔民曾经聘用证人，证人证言效力低。证人对彭涛是否承租房屋不清楚，不能证实临堤仓储部是否向彭涛交付房屋。且证人证言相互矛盾，证人称2013年9月10日商业街开业与政府2013年8月25日清障令相矛盾，清障令拆除临堤800米建筑物，临堤仓储部开业违反政府规定，违反法律规定。证人称铁皮房是2012年年末建的，而临堤仓储部举示的库房租赁协议书涉及的是已建成的厂房，对该厂房临堤仓储部没有出租权。综上，证人证言不应采信。
林中泉公司对临堤仓储部举示的证据质证认为：林中泉公司是代临堤仓储部收款，钱款已经转给临堤仓储部，彭涛与临堤仓储部之间的争议与林中泉公司无关。
林中泉公司未举示证据。
本院确认：彭某某的证据一，来源合法，内容客观真实，能证明彭涛从临堤仓储部承租房屋，彭涛分二次向临堤仓储部交纳23400元，与本案有关联性，故本院予以采信。彭某某的证据二，能证明哈尔滨市道外区防汛抗旱指挥部曾于2013年8月25日下达清障令，要求好民居公司对马家沟沿堤街上从通港街到石油库跨马家沟桥800延长米的建筑物进行拆除，彭涛租赁的门市房的位置在清障令范围内，与本案有关联性，故本院予以采信。彭某某的证据三，该照片能证明彭涛租赁房屋的位置现没有房屋的客观情况，与本案有关联性，故本院予以采信。彭某某的证据四、证据五，两名证人不了解彭涛与临堤仓储部之间的租赁合同情况，故不能证明彭涛租赁的房屋是否建成、临堤仓储部是否将房屋交付给彭涛，故本院不予采信。临堤仓储部举示的证据一，其中崔民与哈尔滨好民居建设投资发展有限公司签订的库房租赁协议书，在没有其他证据佐证的情况下，不能证明该协议书所涉及的库房与彭涛租赁的门市房是同一位置，不能证明与本案有关联性，故本院不予采信；哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公司会议记录为复印件，不能证明其真实性，且临堤仓储部不能证明该会议记录与本案有关联性，故本院不予采信。临堤仓储部举示的证据二，能证明哈尔滨市道外区防汛抗旱指挥部曾于2013年8月25日下达清障令，要求好民居公司对马家沟沿堤街上从通港街到石油库跨马家沟桥800延长米的建筑物进行拆除，彭涛租赁的门市房的位置在清障令范围内，该证据不能证明临堤仓储部主张的“已将房屋交付给彭涛，房屋是清障令下达后拆除的”，故本院不予采信。临堤仓储部举示的证据三，是临堤仓储部与案外人王殿峰签订的租赁合同，与本案无关联性，故本院不予采信。临堤仓储部举示的证据四是铁皮房的照片，与彭涛承租的门市房无关联性，故本院不予采信。临堤仓储部举示的证据五、证据六，因证人与本案有利害关系，在无其他证据佐证的情况下，不能证明其真实性，故本院不予采信。
本院经审理查明：2013年3月，彭涛与临堤仓储部约定，彭涛承租临堤仓储部位于哈尔滨市道外区临堤街的门市房一处，双方并未签订书面租赁合同。2013年3月30日林中泉公司代临堤商贸仓储部收取彭涛交纳的定金5000元，林中泉公司为彭涛出具收据。2013年4月17日，彭涛向临堤仓储部交纳门市房租金18400元，临堤仓储部的工作人员柴玉凯为彭涛出具收据。
2013年8月25日，哈尔滨市道外区防汛抗旱指挥部下达哈外汛令2号清障令，要求哈尔滨好民居建设投资发展有限公司对马家沟沿堤街上从通港街到石油库跨马家沟桥800延长米的建筑物进行拆除。彭涛承租临堤仓储部的房屋在清障令的范围之内。至庭审之日，临堤仓储部未向彭涛交付租赁房屋。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定第一款：“当事人应当按照约定全面履行自某某的义务。”该法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，彭涛承租临堤仓储部位于哈尔滨市道外区临堤街的门市房，双方虽未签订书面房屋租赁合同，但根据彭涛提供的交款收据及临堤仓储部在庭审中的自认可知，临堤仓储部已收到彭涛给付的23400元，故彭涛与临堤仓储部之间已形成事实上的租赁合同关系。彭涛已按约定履行了交付租金的义务，临堤仓储部应按照约定履行交付房屋的义务，现临堤仓储部没有证据证明其已履行交付义务，且根据哈尔滨市道外区防汛抗旱指挥部下达哈外汛令2号清障令可知，临堤仓储部将占压马家沟沟渠、影响截流渠检查的建筑物出给彭涛，租赁房屋的位置属于清障令的范围内，彭涛与临堤仓储部之间的租赁合同在事实上已履行不能，临堤仓储部的行为构成违约，应依法承担违约责任，现彭涛诉请临堤仓储部返还已交付的23400元租金的理由成立，本院予以支持。因临堤仓储部违约，给彭涛造成损失，彭涛诉请临堤仓储部给付上述23400元租金的利息，符合法律规定，利息从2013年4月17日至2014年12月3日，按中国人民银行一年至三年的贷款基准利率分段计算（2013年4月17日至2014年11月21日，按年利率6.15%计算，23400元×6.15%×582天÷365天，为2295元；2014年11月22日至2014年12月3日，按年利率6.0%计算，23400元×6.0%×12天÷365天，为46元），经核算为2341元，彭涛主张1300元低于该数额，符合法律规定，本院予以支持。临堤仓储部主张彭涛承租了一处门市房和一处铁皮房、两处房屋均已交付彭涛，临堤仓储部不应承担返还责任，因证据不足，故本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：
一、被告哈尔滨市道外区临堤仓储部于本判决发生法律效力起十日内返还原告彭涛房屋租金23400元；
二、被告哈尔滨市道外区临堤仓储部于本判决发生法律效力起十日内给付原告彭涛利息损失1300元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费417元（原告彭涛已预交），由被告哈尔滨市道外区临堤仓储部负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 董益峰
代理审判员 焦 佳
人民陪审员 康轶乔
二〇一四年三月十三日
书 记 员 陈 岩