广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终328号
上诉人（原审原告）：林秀娟，女，汉族，住清远市清城区。
委托代理人：黄艳明，广东金亚律师事务所律师。
委托代理人：徐国柱，广东金亚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：清远市南远房地产开发有限公司。
法定代表人：林伟新，该公司董事长。
委托代理人：胡成，广东百思威律师事务所律师。
委托代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。
上诉人林秀娟因与被上诉人清远市南远房地产开发有限公司（以下简称南远房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初470号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
林秀娟上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人主张被上诉人承担逾期办证违约金未超过诉讼时效。从被上诉人于2013年12月3日向全体业主发出复函，以及清远市住建局、清远市公安消防局作出的答复、回复等内容可以从侧面印证上诉人称其在诉讼时效期间内就逾期办证、承担违约责任等事项多次与被上诉人进行过交涉的陈述。此外，被上诉人向全体业主发出的复函第3条也清楚表明被上诉人愿意承担合同约定的法律责任，因此，根据《民法通则》第140条关于“诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定可知，被上诉人复函的该条内容足以被认定被上诉人同意承担逾期办证违约金的意思表示，可引起逾期办证违约金诉讼时效中断，且被上诉人存在持续违约的情形，因此，上诉人主张逾期办证违约金未超过诉讼时效，一审法院判决认定事实不清。
南远房地产公司辩称：一、支付迟延办证违约金与继续为买受人办理产权证均是出卖人因违反合同约定的办证义务所应承担的违约责任，两者相互独立，不应混淆。根据合同法第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，继续履行、采取补救措施或者赔偿损失均属于违约责任的种类，守约方可以选择其中一种或者数种违约责任向违约方提出主张。具体到商品房买卖合同中，在出卖人迟延办证的情况下，买受人有权利仅主张要求继续办证，也有权利仅主张要求支付迟延办证违约金，也有权利同时主张继续办证和要求支付迟延办证违约金。在买受人仅主张要求继续办证的情况下，不能认为买受人还主张了要求支付迟延办证违约金;在买受人仅主张了迟延办证违约金的情况下，不能认为买受人还主张了要求继续办证。简单归纳，也就是主张支付迟延办证违约金与主张继续办证是两个相互独立的请求权。反映到诉讼时效问题上，由于两者属于相互独立的请求权，在买受人仅主张继续办证或者出卖人仅承诺继续办证的情况下，不能视为买受人也同时主张或者出卖人同时承诺了支付迟延办证违约金。具体到本案中，被上诉人虽然在2015年10月9日向上诉人发出《办证通知》，但是该通知仅涉及提交办证资料相关要求，只能证明被上诉人同意继续办证，不能得出被上诉人愿意支付迟延办证违约金的结论，当然也就不会发生关于迟延办证违约金诉讼时效的中断或者重新起算。二、案涉迟延办证违约金为数额确定的一次性违约金，上诉人关于该违约金的诉讼时效应当从合同约定的办证期限届满次日起计算。商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理:……2、买受人不退房，出卖人按己付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”根据该约定可知，针对迟延办证的情形，双方约定的是数额确定的一次性违约金，该违约金应当从约定的办证期限届满次日支付，该违约金的诉讼时效也应当约定的办证期限届满次日起计算。关于该类违约金诉讼时效的起算问题，北京市高级人民法院、福建省高级人民法院、广州市中级人民法院均有相关明确指导意见持同样观点，曾参与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》起草工作的最高人民法院韩延斌法官也曾刊文表明相同观点。三、原审判决并不会与己经生效的同一小区逾期办证违约责任同案不同判。本系列上诉案与己经生效的同一小区逾期办证违约责任案件案情并不相同，在其他已经生效的案件中，买受人主张的逾期办证违约金并未超过诉讼时效，因此其关于调整逾期办证违约金的主张得到了法院的支持。但是本系列案中，由于上诉人主张的逾期办证违约金已经超过了诉讼时效，该逾期办证违约金债权请求权已不受法律保护，因此，上诉人所提出的调整违约金标准的诉讼请求也当然不能得到法院支持。
林秀娟向一审法院起诉请求：1、南远房地产公司支付逾期交房违约金198元（从2012年5月20日起以总购房款为基数按每日万分之0.2计算至2012年6月16日）；2、南远房地产公司立即将办理涉案房屋需由其提交的资料报产权登记机关备案；3、南远房地产公司支付逾期办证违约金，该违约金从2012年8月20日起以总房款为基数按人民银行规定的金融机构一年期贷款基准利率计算至南远房地产公司将办理涉案房屋需由其提交的资料报产权登记机关备案之日止；4、南远房地产公司负担案件诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年5月4日，林秀娟、南远房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定南远房地产公司将位于清远市清城区城北二路西二座雅悦花园3号楼X层X号商品房出售给林秀娟，建筑面积为82.34平方米，总房价款为381438元。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年5月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该单位工程商品房经市建设局竣工验收合格。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限内将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、出卖人逾期交房的，应按逾期的天数按总房价的日万分之0.2向买受人支付违约金。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同签订后，林秀娟已向南远房地产公司付清房屋总价款，林秀娟于2012年7月4日签署了雅悦花园楼宇收楼确认书并领取了房屋钥匙。南远房地产公司在提交了办证所需全部资料后，清远市住房和城乡建设管理局于2016年1月13日受理了涉案房屋产权转移登记的申请。
因林秀娟未能如期取得涉案商品房的房地产权证，林秀娟与雅悦花园其他众多业主一起多次与南远房地产公司进行交涉，2013年3月28日，南远房地产公司向小区业主出具一份房屋确权的工作内容及完成时间表，该表显示：“……3、验收报批备案计划于2013年9月10日前完成，4、房屋确权计划于2013年11月25日前完成。”因房产证办理的问题，在林秀娟及其他业主的共同交涉下，南远房地产公司再次于2013年12月3日向雅悦花园全体业主发出复函一份，该复函记载：“……2、房产证的拖延可能因为部分设施没有完成验收所致，预计房产证在2014年10月10日前可以办理完毕。3、你们与本公司签订的《商品房买卖合同》里，已经约定了房产证延期办理的处理条款，本公司愿意承担约定的法律责任。……”除了与南远房地产公司交涉外，林秀娟及其他业主还就雅悦花园房产证拖延的问题投诉至清远市住房和城乡建设局，该局于2013年12月9日向雅悦花园的全体业主作出书面答复。答复主要内容为：房产证拖延的原因是还有部分设施未完成验收，开发商愿意按照签订的《商品房买卖合同》中约定的房产证延期办理的违约条款，承担法律责任。此外，雅悦花园的众多业主还于2013年12月19日就雅悦花园消防设施设置不完备的问题举报投诉至清远市公安消防局，该局于2013年12月23日向雅悦花园的业主作出书面回复，该回复主要内容为：经该局执法干部实地核查，雅悦花园3-7号楼已建成并投入使用，该开发商曾于2007年12月向该局申报了雅悦花园1-7号楼的消防设计审核，该局作出了不同意的审核意见，此后，该开发商再无向该局申报1-7号楼的消防设计审核和消防竣工验收；目前，该局已受理了对南远房地产公司的行政处罚案件。
一审法院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷，双方争议焦点为：一是林秀娟主张的逾期交房违约金请求是否已超过了诉讼时效；二是林秀娟主张的逾期办证违约金请求是否已超过诉讼时效；三是南远房地产公司是否已经履行了协助林秀娟办理房屋产权登记的合同义务；四是林秀娟认为合同关于逾期办证违约金的约定明显过低并要求调整的主张是否应该得到支持；五是逾期办证违约金的起止时间如何确定。
对于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。林秀娟于2012年7月4日收楼，此时南远房地产公司逾期交房的事实已确定，逾期交房违约金的数额也在此时确定，诉讼时效从实际交楼之日起计算，林秀娟应在2年的诉讼时效期间内向南远房地产公司主张逾期交房的违约金。林秀娟在2016年2月1日向原审法院提起诉讼，虽然从南远房地产公司于2013年3月28日向雅悦花园全体业主公开作出的承诺-
房屋确权的工作内容及完成时间等内容可以从侧面印证林秀娟称其在诉讼时效期间内就逾期交房、承担违约责任等事项多次与南远房地产公司进行过交涉的陈述，可以引起逾期交房违约金诉讼时效的中断，但是林秀娟主张的逾期交房违约金最迟也应该在2015年3月28日前提出。故，林秀娟主张的逾期交房违约金已超过2年诉讼时效期间，林秀娟亦不能提供证据证明就逾期交房的违约金问题在诉讼时效中断后再次向南远房地产公司主张过权利或者存在引起诉讼时效中断或中止的情形。故对南远房地产公司抗辩认为林秀娟主张逾期交房违约金已超过诉讼时效期间的意见，原审法院予以采纳。对于林秀娟要求南远房地产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。
对于第二个争议焦点，按照合同约定，南远房地产公司应于2012年10月2日前协助林秀娟办理房屋权属登记，逾期办证违约金的诉讼时效应从约定办证期限届满次日起计算2年时间。虽然从南远房地产公司于2013年12月3日向全体业主发出的复函，以及清远市住建局于2013年12月9日作出的答复等内容可以从侧面印证林秀娟称其在诉讼时效期间内就逾期办证、承担违约责任等事项多次与南远房地产公司进行过交涉的陈述，可以引起逾期办证违约金诉讼时效的中断，但是林秀娟主张的逾期办证违约金最迟也应该在2015年12月9日前提出。故，林秀娟于2016年2月1日提起本次诉讼主张的逾期办证违约金已超过2年诉讼时效期间，林秀娟亦不能提供证据证明就逾期办证的违约金问题在诉讼时效中断后再次向南远房地产公司主张过权利或者存在引起诉讼时效中断或中止的情形。故对南远房地产公司抗辩认为林秀娟主张逾期办证违约金已超过诉讼时效期间的意见，原审法院予以采纳。对于林秀娟要求南远房地产公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。鉴于林秀娟所主张的逾期办证违约金已超过诉讼时效，对于第四、第五个争议焦点已无论述必要。
对于第三个争议焦点，本案中，林秀娟、南远房地产公司双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应予恪守。林秀娟已按约定向南远房地产公司付清购房价款，按约定南远房地产公司应于商品房交付使用后90日（2012年10月2日）内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。南远房地产公司提供的由当地产权登记机关出具的受理涉案房屋转移登记申请的收件收据，足以证明南远房地产公司已履行了合同第十五条约定的协助办证义务。因此，对于林秀娟的第二项诉讼请求，事实依据不足，原审法院不予支持。判决：驳回林秀娟的诉讼请求。案件受理费907元，由林秀娟负担。
本院二审期间，林秀娟提交“消防监督结果公开”一份，拟证明其主张没有超过诉讼时效。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：清远市住房和城乡建设局于2013年12月9日出具的答复中明确表示，该局与开发商协商达成共识，开发商承诺尽快在2014年6月30日前办理完成所有验收，且开发商愿意按照签订的《商品房买卖合同》中约定的房产证延期办理的违约条款承担法律责任。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的情况下签订，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应共同遵守。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：1、上诉人主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效。2、约定的违约金是否过低，应否予以调整。
关于上诉人主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年”及第一百四十条关于“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算”的规定，本案虽然双方签订的《商品房买卖合同》约定，涉案房屋应于2012年10月2日前办理房屋权属登记，但根据清远市住房和城乡建设局出具的答复及被上诉人向业主发出的复函反映，被上诉人分别承诺于2014年6月30日前和2014年10月10日前完成涉案房屋验收及办证义务并同意承担约定的法律责任，因此，本案诉讼时效分别从2014年6月30日和2014年10月10日中断，根据上述规定，诉讼时效应重新计算。上诉人于2016年2月1日向原审法院提起本案诉讼并没有超过二年的诉讼时效期间，原审法院以本案超过诉讼时效期间为由，驳回上诉人的诉讼请求，属认定事实错误，本院予以纠正。
关于约定的违约金是否过低，应否予以调整的问题。本案中，被上诉人未在合同约定的时间办理涉案房屋产权登记的行为已构成违约，应当承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》中约定，逾期办证违约金为出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，现上诉人要求按同期贷款利率调整违约金，而被上诉人则认为应当按照合同约定的标准支付违约金。对此，本院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。虽然涉案房屋已经通过竣工验收备案，房屋的使用功能可以实现，被上诉人已经履行了主要的交付义务。但合同约定按已付房款的0.1%计算逾期办证的违约金确实不足以促使出卖人积极履行合同约定的办证义务。综上考虑，本院酌情调整为每年按已付房款的1%支付违约金。本案中，被上诉人应从2012年10月3日起以已付购房款381438元为基数按每年1%的标准向上诉人支付违约金至2016年1月13日止共计3年零102天，违约金共计：12509.08元[（381438元×0.01×3年）＋（381438元×0.01÷365天×102天）]。
综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持。原审判决认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初470号民事判决。
二、清远市南远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向林秀娟支付逾期提交办证资料违约金12509.08元。
三、驳回林秀娟的其他诉讼请求。
一审案件受理费907元，由清远市南远房地产开发有限公司负担107元，林秀娟负担800元；二审案件受理费1814元，由清远市南远房地产开发有限公司负担214元，林秀娟负担1600元。
本判决为终审判决。
审判长 苏永术
审判员 郑家驹
审判员 何 燕
二〇一七年四月一日
书记员 钟婉超
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。