广东省徐闻县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛徐法民二初字第115号
原告：徐闻县金叶贸易公司，住所地徐闻县。
法定代表人：包声文，经理。
委托代理人：莫赳，广东择正律师事务所律师。
被告：施家豪，男，汉族，住徐闻县，公民身份号码×××1731。
委托代理人：苏庄，广东潮鸿律师事务所律师。
原告徐闻县金叶贸易公司诉被告施家豪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月1日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告徐闻县金叶贸易公司（以下简称金叶公司）法定代表人的委托代理人莫赳，被告施家豪及其委托代理人苏庄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金叶公司诉称，原告与被告于2008年3月1日签订《房屋租赁合同》，约定：原告将徐闻县金叶大厦二楼整层及电机房二楼出租给被告使用，租赁期限自2008年5月28日起至2016年4月30日止，租金为每年45600元，每年租金必须在当年3月8日前一次性付清。若不依期交付租金，逾期一个月原告有权单方终止合同，并按所欠租金每天计万分之六的违约金，被告所交押金或已交租金不再退还。
合同签订后，原告依约将房屋交给被告使用，但被告不依约给付租金给原告。2011年5月28日至2012年5月27日的租金，被告应在2011年3月8日前给付；2012年5月28日至2013年5月27日的租金，被告应在2012年3月8日前给付；2013年5月28日至2014年5月27日的租金，被告应在2013年3月8日前给付；2014年5月28日至2015年5月27日的租金，被告应在2014年3月8日前给付；2015年5月28日至2016年5月27日的租金，被告应在2015年3月8日前给付。至2015年3月8日，被告应给付2011年5月28日至2016年5月28日五年租金228000元，但被告只在2013年6月5日给付租金8800元，拖欠租金219200元。计至2015年5月28日止，应计违约金103860.48元。为维护原告的合法权益，特起诉请求判令：1、解除原告与被告所签订的房屋租赁合同，被告交回租赁房屋给原告；2、被告给付所欠2015年5月27日前的租金173600元，并按每天计万分之六给付违约金给原告（计至2015年5月28日，已计违约金103860.48元）；3、从2015年5月28日起到被告交回租赁房屋之日止，按每月3800元给付租金给原告；4、案件受理费由被告负担。
原告为证明其主张向本院提供如下证据：
1、营业执照、组织机构代码证复印件各一份，证明金叶公司的主体资格；
2、房地产权证复印件一份，证明出租房屋是金叶公司合法物权；
3、房屋租赁合同书复印件一份，证明双方对租赁合同权利义务的约定的事实；
4、已付租金凭证复印件一份，证明施家豪已给付租金；
5、施家豪租赁金叶大厦二楼拖欠租金及违约金计算表复印件一份，证明拖欠租金应付违约金数额。
被告对原告方提供的证据，发表如下质证意见：
对证据1、2、3没异议，对证据4、5真实性无异议，但证明内容有异议。
被告施家豪答辩称，1、被告与原告签订的《房屋租赁合同》，约定租金为每年45600元，每年租金必须在当年3月8日前一次性付清。根据本案原告的陈述，被告从2011年5月28日至现在，拖欠租金219200元。按照一个月3800元的租金计算，应该是拖欠了57个月。根据《民法通则》第136条规定：延付或者拒付租金时效为一年，所以根据以上事实与法律规定，原告在这近5年里从没有主张给付租金，现原告才提出诉讼，已超过时效一年的规定。2、金叶大厦旅业无法经营严重影响本案二楼餐厅承包经营。被告先承包大楼旅业部分，后由于考虑到旅业住宿的配套措施，才又承包二楼准备设立饮食满足客人的需要，但在后来由于三楼卡拉OK的影响，住宿客人越来越少，也导致二楼饮食严重亏损，无法经营。因旅业与饮食是配套相关行业，为此，被告也多次向有关部门及原告反映解决。所以，原告在发包三楼卡拉OK后产生影响，应当承担过错责任。3、原告提出租金请求计算错误。原告提出被告应在2015年5月28日后至2016年5月28日的五年期间，被告仅在2013年6月5日给付租金8800元。被告认为上述说法是错误的。理由是：第一、根据双方在2011年12月15日签订的《借款协议》约定，借款200万元给原告，同意免收被告在2011年全年的所欠租赁金叶大厦的租金，说明租金应从2012年起才开始计算，在2011年前的租金不拖欠。第二、被告已交10万元租金，原告提供的《农业银行现金缴款单》中可证实被告交租金10万元。综上所述，原告提出诉讼请求租金已超过一年时效，而且原告在处理租赁三楼卡拉OK问题上有过错，应承担过错责任，原告在请求拖欠租金数额计算上存在失误。为此，请求驳回原告的诉讼请求。
被告为其抗辩主张向本院提供如下证据：
1、施家豪身份证复印件一份，证明被告主体资格；
2、旅业承包合同书复印件一份，证明双方在2006年4月28日签订承包金叶大厦合同书的事实；
3、补充协议复印件一份，证明双方在2010年9月20日签订补充协议，并证明安装电梯费用及大厦一楼二间房装修费用由原告承担；
4、借款协议复印件一份，证明在2011年（含2011年的）的租金已不拖欠；
5、余安、游强、秦卫军三人的证明材料和身份证复印件各一份，证明在旅业租赁期间，租赁人多次反映受到影响和确认存在着卡拉OK噪音影响旅业问题，并多次要求整改，但至今效果不明显；
6、楼房承包补充协议复印件一份，证明李华建承包三楼卡拉OK歌舞厅经营，从2002年3月1日至2012年2月29日止；
7、楼房租赁协议复印件一份，证明原告把三楼卡拉OK歌舞厅继续承包给李华建时，订立预见有影响旅业方面条款和有责任处理条款；
8、徐闻县公安巡逻大队证明和徐城派出所出警说明，证明金叶大厦三楼卡拉OK涉及吸毒和音响影响旅业问题；
9、安装金叶大厦电梯的费用收据复印件一份，证明安装电梯费用28.6万元；
10、房屋租赁合同书复印件一份，证明原被告租赁房屋事实。
原告对被告方提供证据，发表质证意见如下：
证据1、4、10，无异议；证据2、3、5、6、7、8，关联性有异议，真实性和合法性无异议；证据9、不清楚，不合法，无关联。
经审理查明，原告金叶公司与被告施家豪于2008年3月1日签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容约定：1、原告将其位于徐闻县徐城街道徐海路10号徐闻县金叶大厦二楼整层及电机房二楼出租给被告使用；2、租赁期限自2008年5月28日起至2016年4月30日止，租金为每年45600元，月租金3800元，每年租金必须在当年3月8日前一次性付清；3、被告在签订之日交付押金5万元给原告；原告在二楼存有一批餐饮物品同意以6万元折价转让给被告（以双方确认的财产盘点清单为准），被告在合同签订之日起三天内付清6万元给原告；4、被告若不依期交付租金，逾期一个月原告有权单方终止合同，同时按所欠租金以每天万分之六计算违约金，被告所交押金或已交租金不再退还；5、被告若需对该楼房装修，在不影响主体结构前提下，可以进行装修，但必须告知原告；同时，被告装修部分不能拆除，合同期满或被告违约至合同不能继续履行时宪装修部分归原告所有。合同签订后，被告向原告缴纳了5万元的押金，同时向原告缴付物品折价款6万元。原告依约将金叶大厦二楼整层及电机房二楼的房屋交给被告经营使用。在租赁期间，被告经原告同意，在不动产方面出资添置了180米水井，在动产方面装置了电梯，并装饰一楼大厅两间办公室及整栋楼的外墙。
2010年9月20日，原、被告签订了一份《补充协议》，约定：1、承包期限由2006年5月1日起至2016年4月30日延长至2021年4月30日止；2、由于宾馆电梯年久失修，存在极大安全隐患，被告提议重新购买电梯，经原告同意，购买电梯费用由原告承担，在租金中按10年扣减分摊；3、被告对宾馆进行装饰装修，由于宾馆一楼的两间办公室现由原告使用，经原告同意，两间办公室装修费用由原告承担，在租金中按10年扣减分摊。2010年10月7日，被告经原告同意后购买电梯进行安装，支付电梯费用28.6万。同时，被告对宾馆一楼的两间办公室进行装修，支付费用127900元。两项共计413900元。
2011年12月15日，原告金叶公司向被告借款200万元，双方签订一份《借款协议》，约定：该笔借款期限半年，即2011年12月15日至2012年6月15日，借款期间被告不收取任何利息，原告免收被告2011年前所欠租赁金叶大厦的租金，即包括本租赁房屋在内2011年12月31日前的租金。
被告自2012年1月1日以后不再另行向原告支付过租金。在2015年9月7日庭审时，被告同意解除合同。
另查明，原告金叶公司与被告施家豪于2006年4月28日另外签订一份《旅业承包合同书》，主要内容约定：1、原告将其单位所属的金叶宾馆四至八层楼及第一层楼中间服务总台大厅发包给被告经营旅业；2、承包期限十年，自2006年5月1日起至2016年4月30日止；3、租金为每年26万元，第一年的租金自合同生效之日一次性缴清，续后每年租金必须在当年1月8日前一次性付清。合同签订后，原告依约将租赁房屋及双方逐一盘点造册登记的相关财产交付给被告经营使用。
再查明，在被告租赁金叶大厦经营旅业及餐饮期间，原告从2009年起至今也将金叶大厦三楼租赁给他人经营卡拉OK。诉讼期间，原告上级行政部门徐闻县烟草专卖局原负责人余安、秦卫军以及原告原法定代表人游强等人均出具书面材料，证明三楼卡拉OK厅在经营期间噪音过大，被告与三楼卡拉OK老板李华建多次发生纠纷，原告单位班子成员也多次要求卡拉OK老板进行整改，但至今效果不明显，卡拉OK厅的行为影响被告正常经营。游强还同时证明原告没有向被告主张过给付租金。此外，徐闻县公安局巡警大队也出具书面意见书，证明楼卡拉OK厅在经营期间噪音过大，并因容留他人吸毒，有多人因此被行政拘留或移送起诉。
本院认为，本案的争议焦点为：1、涉案租赁合同应否解除及解除的法律后果；2、原告主张被告支付租金的诉讼请求是否超过诉讼时效；3、被告应否向原告支付租金、违约金及支付标准。
关于涉案租赁合同应否解除及解除的法律后果问题。原、被告在租赁合同中约定，每年租金必须在当年3月8日前一次性付清，被告若不依期交付租金，逾期一个月原告有权单方终止合同。在合同履行过程中，被告未能依约向原告交付租金。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”同时第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确人解除合同的效力。”据此，当事人要求解除合同除了符合双方约定解除合同的条件外，还应当通知对方，合同解除才能产生效力。本案中，被告不依约交付租金后，在符合双方约定解除合同条件的情况下，虽然原告并未通知被告要求解除合同，不能产生自行解除的效力，但是，在2015年9月7日庭审时，被告同意解除合同。因故，原告请求解除双方签订的房屋租赁合同，合理合法，应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，合同解除后，被告应当将租赁房屋返还给原告。
关于原告主张被告支付租金的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年；第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定每年租金必须在当年3月8日前一次性付清。合同约定被告必须在每年具体日期支付到期租金，此为定期分别给付的不同债务，每期租金均属于独立债务。由于各期债务具有独立性，故诉讼时效也应分别起算。被告于2014年3月8日前所拖欠原告的租金，被告应在此具体日期之前支付。被告在此约定时间之前不向原告支付此日期之前的到期债务，原告应当知道其权利受到侵害，诉讼时效就应从该履行期限届满之日，即从2014年3月8日起开始计算。但是，被告所欠原告此时间前的租金，原告并没有证据证明其向被告主张过权利，也没有证据证明被告在2014年3月8日前所欠租金债务的诉讼时效存在中止、中断或延长的法定事由，故原告起诉请求被告支付从2012年1月1日起至2014年3月7日止的租金，已超过诉讼时效，被告抗辩认为此部分租金已超过诉讼时效，理由充分，依法有据，本院予以采纳。对于2014年3月8日至2015年3月7日止所产生租金债务，诉讼时效应从2015年3月8日起计算，原告于2015年6月1日起诉主张权利，故原告主张被告给付2014年3月8日起所拖欠的租金债务，并未超过一年诉讼时效期间，应受法律保护，被告应当依约向原告支付自2014年3月8日后的租金。
关于被告应否向原告支付租金、违约金及支付标准问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。同时第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。据此，被告租赁原告房屋，除了因超过诉讼部分的租金不予支持外，自2014年3月8日起的租金，被告依法应当依照合同约定向原告支付，并按所欠租金以每天万分之六向原告支付违约金。由于被告在合同判决解除后，被告仍然使用原告的租赁房屋，故而被告仍需参照扣减分摊购买电梯及装修费用后的租金标准支付房屋占有使用费给原告。由于被告尚不支付2014年3月8日后至2016年1月7日的租金，属于违约行为，需承担违约责任。根据原、被告于2010年9月20日签订的《补充协议》约定：被告购买电梯费用支付的电梯费用28.6万以及被告装修原告的两间办公室费用127900元，两项共计413900元，均由原告负担，并按10年扣减分摊二份租赁合同的租金，每年扣减数额应为41390元。原告与被告分别于2006年4月28日签订的《旅业承包合同书》及2008年3月1日签订的《房屋租赁合同》，每年租金分别为26万元和45600元，共计305600元。由于双方对分摊扣减租金没有约定，故而，应按照两份合同的租金比例分摊扣减，即《旅业承包合同书》中的租金每年应扣减35214元（26万元×41390元／305600元），每月扣减2934.50元；《房屋租赁合同》中的租金每年应扣减6176元（45600元×41390元／305600元），每月扣减514.67元。而且，根据《补充协议》约定，分摊的租金应从2010年10月开始分别扣减。据此，在本涉案房屋租赁合同中，被告从2010年10月开始应向原告支付每年租金为39424元（45600元－6176元），每月租金为3285.33元。又根据原、被告于2011年12月15日签订的《借款协议》约定，原告免收被告2011年12月31日前所欠租赁金叶大厦的租金，故被告应从2012年1月1日起开始向原告支付租金。但此后至今，被告并未向原告支付过租金。前已论述，被告未依约支付租金后，原告没有证据证明其在起诉之前请求被告支付租金，而是直到2015年6月1日才起诉主张权利，故原告主张被告给付2014年3月8日前的租金因已过诉讼时效，本院不予支持。但是，被告应按每年租金39424元（每月租金为3285.33元）的标准向原告支付从2014年3月8日起至2016年1月7日止（22个月）的租金72277.26元（3285.33元×22个月），并依双方约定按所欠租金72277.26元为基数以每天万分之六的标准向原告支付自2014年3月8日起至2016年1月7日止的违约金28621.79元（72277.26元×每天万分之六×22个月×30天）。从2016年1月8日起的房屋占用费仍按每年39424元的标准向原告支付至返还房屋之日止。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告徐闻县金叶贸易公司与被告施家豪于2008年3月1日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告施家豪在本判决发生法律效力之日起十日内将租赁金叶大厦二楼整层及电机房二楼的房屋返还给原告；
三、被告施家豪在本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐闻县金叶贸易公司支付租金72277.26元及违约金28621.79元，从2016年1月8日起至返还房屋之日止的房屋占用费被告仍按每年39424元的租金标准向原告支付；
四、驳回原告徐闻县金叶贸易公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5462元，由原告徐闻县金叶贸易公司负担3462元，被告施家豪负担2000元（原告已垫付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于湛江市中级人民法院。
审 判 长 董耀奇
代理审判员 王晓丹
人民陪审员 苏臣亮
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 郑培贵
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。