广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第669号
原告肖穗斐，1950年4月15日出生，汉族，户籍所在地：广州市海珠区。
委托代理人黄钊，系广东启源律师事务所律师。
被告许海霞，1973年2月24日出生，汉族，户籍所在地：广州市海珠区。
委托代理人范惠琴，系广东诺臣律师事务所律师。
原告肖穗斐诉被告许海霞共有物分割纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告肖穗斐的委托代理人黄钊、被告许海霞的委托代理人范惠琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告肖穗斐诉称：2005年，原、被告按份购买了广州市天河区珠江新城华明路9号华普广场1909、1910、1911、1912房，四套房屋面积分别为80.31平方米、96.74平方米、100.32平方米、110.52平方米，合计面积387.89平方米，规划用途为办公。原告占有前述四套房屋中每套房屋30%的份额，被告占有前述四套房屋中每套房屋70%的份额。原、被告从2006年1月1日开始一直都是以75元／平方米的价格将前述四套房屋出租给案外人广州越秀物流有限公司，后因市场租赁价格上涨、原告想提高租金价格但被告不同意，双方为此发生争执。被告遂擅自将1909房、1910房、1911房间隔出来按原有条件单方出租给广州越秀物流有限公司，并将1912房腾空。由于原告只是上述四套房屋的小业主，既使被告将1912房腾空出来，原告也很难单独将其出租，而被告在收取1909房、1910房、1911房的租金后又将其据为己有，不给原告分文。为维护原告作为上述四套房屋的按份共有人的利益，特起诉请求法院判令：1、依法对原、被告按份共有的广州市天河区珠江新城华明路9号华普广场1909、1910、1911、1912房四套房屋中原告所占有的30%份额进行析产，确认其中的1912房归原告所有，原告占有的剩余约5.847平方米的面积由被告按市场评估价格补偿原告；2、被告承担本案的诉讼费。
被告许海霞辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、本案所涉房屋已被广州市海珠区人民法院查封，依法不能析产处理。2011年9月19日，广州市天河区珠江新城华明路9号1911房双方的份额、原告占有的1912房30%的份额均已经被广州市海珠区人民法院查封，查封期限为2011年9月19日至2013年9月18日。依据相关法律规定，在房屋存在查封的情况下，该房屋依法不能处理。原、被告之间的代垫款纠纷经广州市海珠区人民法院、广州市中级人民法院审理［案号分别为（2011）穗海法民三初字第2424号、（2013）穗中法民五终字第655号］后，广州市中级人民法院二审判决确认：广州越秀物流有限公司为原告及案外人方帆代垫了争议房屋的购房款790304元。现该二审判决已经生效，但尚未进入执行阶段。被告认为，在此案没有执行完毕之前，依法不能处理已查封的房屋，否则，债权人的利益不能得到根本保障。另，广州越秀物流有限公司已于2013年6月13日向广州市海珠区人民法院提起诉讼，要求原告及方帆返还其上述代垫款，同时申请对本案所涉房屋中原告占有的份额进行查封。综上，本案所涉房屋由于已被查封，依法不能进行析产处理。2、原告要求法院判决其中的1912房归其所有的诉讼请求无法律依据。2011年5月，原告要求大幅提高本案所涉房屋的租金，在广州越秀物流有限公司答应租金提高至每平方米90元后，原告仍拒绝将本案所涉房屋出租给广州越秀物流有限公司。在被告与广州越秀物流有限公司就被告占有的本案所涉房屋70%的份额部分签订租赁合同后，原告向法院提起诉讼，要求确认上述租赁合同无效并要求广州越秀物流有限公司搬离。为了物尽其用，2011年9月，广州越秀物流有限公司腾空原告占有的本案所涉房屋30%的份额部分，即其中的1912房及1911房的其中一部分。原告在广州市天河区人民法院审理的（2011）穗天法民四初字第1699号案件的庭审中也表示要使用上述腾空部分，即并不是原告所述的是被告单方腾空1912房。自2011年9月起，本案所涉房屋虽然没有析产，但双方已经分开使用各自占有的部分。原告不能依据现在各自使用的状态，要求法院判决1912房归其所有，原告该诉讼请求没有法律依据。因原、被告双方对本案所涉房屋中的每套房屋均是分别占有30%和70%的份额，原告的诉讼请求只能适用于双方协商析产或法院析产诉讼的调解之中，不能作为诉讼请求。3、被告并非不同意析产，被告曾明确告知原告，在纠纷解决、本案所涉房屋解封后，双方可以协商析产。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原、被告为广州市天河区珠江新城华明路9号1909房（建筑面积80.3094平方米；以下简称1909房）、广州市天河区珠江新城华明路9号1910房（建筑面积96.7379平方米；以下简称1910房）、广州市天河区珠江新城华明路9号1911房（建筑面积100.3249平方米；以下简称1911房）和广州市天河区珠江新城华明路9号1912房（建筑面积110.5218平方米；以下简称1912房）的按份共有人，广州市国土资源和房屋管理局已于2009年7月13日核发上述四套房屋的权属证书（记载：上述四套房屋的规划用途均为办公；上述四套房屋中，原告均占有30%的产权份额，被告均占有70%的产权份额；其中所附的《房地产分户图》显示上述四套房屋的位置均为北向房屋，依次相邻，位于西北边的为1909房，由西北往东北方向依次分别为1910房、1911房、1912房）。
2011年9月19日，广州市海珠区人民法院（以下简称海珠法院）就立案受理的原告许海霞诉被告肖穗斐返还代垫款纠纷一案作出（2011）穗海法民三初字第2424-1号民事裁定，裁定如下：查封登记在许海霞名下为其申请财产保全提供担保的1911房70%的房屋产权份额及冻结肖穗斐的银行存款1074418.81元或查封、扣押其相应价值的财产。同日，海珠法院向广州市国土资源和房屋管理局送达上述民事裁定书和协助执行通知书，查封1911房属肖穗斐占有的30%产权份额和属许海霞占有的70%产权份额以及1912房属肖穗斐占有的30%产权份额（查封期限均为2011年9月19日至2013年9月18日）。2012年11月28日，海珠法院对上述案件判决如下：一、肖穗斐在本判决生效之日起30日内，支付259454.81元及该款的利息（从2011年8月31日起计至肖穗斐实际清偿上述款项给许海霞之日止，按银行同期贷款利率的标准计算）给许海霞；二、驳回许海霞的其余诉讼请求。判后，双方当事人均不服，向广州市中级人民法院（以下简称广州中院）提起上诉。广州中院经审理后，于2013年5月31日作出（2013）穗中法民五终字第655号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2013年8月26日，肖穗斐通过转账方式向许海霞支付了300423.1元（即履行上述判决中确定的肖穗斐的付款义务）。
2013年6月24日，海珠法院就立案受理的原告广州越秀物流有限公司（以下简称越秀物流公司）诉被告方帆、肖穗斐返还代垫款纠纷一案作出（2013）穗海法民二初字第1359-1号民事裁定，裁定如下：查封1910房登记于肖穗斐名下的30%份额、1912房登记于肖穗斐名下30%份额中的10%份额和1910房登记于许海霞名下的70%份额。2013年8月19日，海珠法院就上述案件作出（2013）穗海法民二初字第1359-2号民事裁定，裁定如下：冻结肖穗斐的银行存款共329244.82元或查封、扣押其相应价值的财产，并依据上述裁定冻结肖穗斐在中国工商银行光大支行的银行账号62×××34内的存款329244.82元（冻结期限为2013年8月21日至2014年2月21日）。2013年9月5日，海珠法院就上述案件作出（2013）穗海法民二初字第1359-3号民事裁定，裁定如下：解除对1910房登记于肖穗斐名下30%份额的查封和解除对1912房登记于肖穗斐名下30%份额中的10%份额的查封。2013年9月13日，海珠法院就上述案件判决如下：驳回越秀物流公司的诉讼请求（注：被告称越秀物流公司不服上述判决，已向广州中院提起上诉）。
在本案审理中，原、被告双方对本案所涉四套房屋的分割问题无法协商一致，原告提出以下分割分案：本案所涉四套房屋的建筑面积总和约为387.89平方米，根据原告占有其中30%的产权份额的标准计算，原告对本案所涉四套房屋占有的建筑面积总和约为116.367平方米（387.89平方米×30%），该面积与本案所涉四套房屋中的1912房的建筑面积110.52平方米最相近，因此请求将1912房分割给原告；至于1912房的建筑面积少于原告占有的份额部分，则由被告按照其提起本案诉讼之日（2013年3月21日）的房屋市场价的标准以金钱方式补偿给原告或由原告按照上述标准出资再购买双方共有的1909房、1910房和1911房中的任何一套房屋。被告则以本案所涉四套房屋存在查封情形为由，认为析产存在障碍，但表示如果析产不存在障碍，其同意以原告提起本案诉讼之日作为房屋市场价的评估时间点。
2014年3月17日，本院向广州市房地产档案馆查询了本案所涉四套房屋的产权、查封和抵押情况，查询结果如下：1909房无他项权利和查封内容。1910房无他项权利内容；“来函摘要”一栏包括以下内容：（1）司法类型为查封，查封时效为2013年6月26日到2015年6月25日，执行明细为查封该业属许海霞占有的产权份额，来函单位为海珠法院，来函文件为（2013）穗海法民二初字第1359-2、1359-1号协助执行通知书及民事裁定书；（2）司法类型为查封，查封时效为2013年6月26日到2015年6月25日，执行明细为查封该业属肖穗斐占有的产权份额，来函单位为海珠法院，来函文件为（2013）穗海法民二初字第1359-1号协助执行通知书及民事裁定书；（3）司法类型为解封，执行明细为解封该业属肖穗斐占有的产权份额，来函单位为海珠法院，来函文件为（2013）穗海法民二初字第1359-3号协助执行通知书及民事裁定书。1911房无他项权利内容；“来函摘要”一栏包括以下内容：司法类型为查封，查封时效为2011年9月19日到2013年9月18日，执行明细为查封该业属肖穗斐占有的30%产权份额及属许海霞占有的70%产权份额，来函单位为海珠法院，来函文件为（2011）穗海法民三初字第2424-1号协助执行通知书及民事裁定书。1912房无他项权利内容；“来函摘要”一栏包括以下内容：（1）司法类型为查封，查封时效为2011年9月19日到2013年9月18日，执行明细为查封该业属肖穗斐占有的30%产权份额，来函单位为海珠法院，来函文件为（2011）穗海法民三初字第2424-1号协助执行通知书及民事裁定书；（2）司法类型为查封，执行明细为轮候查封该业属肖穗斐占有份额中的10%，来函单位为海珠法院，来函文件为（2013）穗海法民二初字第1359-1号协助执行通知书及民事裁定书；（3）司法类型为解封，执行明细为解封该业属肖穗斐占有份额中的10%，来函单位为海珠法院，来函文件为（2013）穗海法民二初字第1359-3号协助执行通知书及民事裁定书。
本院认为：关于本案所涉四套房屋能否分割析产的问题，原、被告就本案所涉四套房屋成立按份共有关系，且现有证据未显示双方曾作出关于不得分割房屋的约定。依据《中华人民共和国物权法》第九十九条的规定，原告作为按份共有人可以随时请求分割房屋。关于本案所涉四套房屋的查封、抵押情况，本案所涉四套房屋均没有他项权登记，但其中1910房中属被告占有的产权份额已由海珠法院依据（2013）穗海法民二初字第1359-1号民事裁定和（2013）穗海法民二初字第1359-2号民事裁定查封（查封期限至2015年6月25日止）、1911房中属原告占有的30%产权份额及属被告占有的70%产权份额和1912房中属原告占有的30%产权份额均已由海珠法院依据（2011）穗海法民三初字第2424-1号民事裁定查封（查封期限已于2013年9月18日届满且没有续封记录）。即使存在上述查封，本院认为对本案所涉四套房屋进行分割，并不会导致因被查封一方的财产减损而损害申请查封一方的利益；同时，由上述事实可知，本案所涉四套房屋的有效查封仅指向1910房中属被告占有的产权份额，而本案诉讼是由原告提起的，应视为原告在上述房屋存在查封的情况下对分割房屋并无异议，因此，对于被告提出的本案所涉四套房屋存在析产障碍的抗辩，本院不予采纳。
关于本案所涉四套房屋如何分割的问题，依据《中华人民共和国物权法》第一百条的规定，裁判分割的具体方法包括以下三种：实物分割、变价分割和折价分割。由于原、被告未能协商确定分割方式，审判实践中优先考虑能否进行实物分割。
关于实物分割问题。从本案查明的事实看，本案存在进行实物分割的可行性。本案所涉四套房屋的建筑面积总和为387.894平方米（即1909房80.3094平方米＋1910房96.7379平方米＋1911房100.3249平方米＋1912房110.5218平方米）。原告占有本案所涉四套房屋中各30%的产权份额，即占有建筑面积116.3682平方米（即387.894平方米×30%）；被告占有本案所涉四套房屋中各70%的产权份额，即占有建筑面积271.5258平方米（即387.894平方米×70%）。由上可知，原告占有的建筑面积与本案所涉四套房屋中的1912房的建筑面积（即110.5218平方米）最为接近（其他任何两套房屋的建筑面积总和均远远大于原告占有的建筑面积116.3682平方米）。同时，考虑到本案所涉四套房屋均为北向房屋且依次相邻，将1912房分割归原告所有，也有利于被告统一调配使用1909房、1910房和1911房。因此，本院对原告所提出的将1912房分割归其所有的分割方案予以采纳。
至于原告占有的本案所涉四套房屋各30%的产权份额对应的建筑面积116.3682平方米和1912房的建筑面积110.5218平方米之间的差额5.8464平方米的处理问题，由于被告并未表示同意由原告按市场价购买双方共有的1909房、1910房和1911房中的任何一套房屋，本院对原告提出的该方案不予支持，并认定由被告按有相应鉴定资质的鉴定机构评定的本案所涉四套房屋的同类同地段房屋的市场价的标准对原告作出相应补偿。原、被告均同意以原告提起本案诉讼之日（即2013年3月21日）为评估时点，符合当事人意思自治原则，本院予以准许。
至于1909房、1910房和1911房，则归被告所有。
由于本案是原告主张按照其占有双方共有的本案所涉四套房屋的产权份额分割其占有的部分，因此，本案产生的诉讼费由原告自行承担。
为此，本院依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十条第一款的规定，判决如下：
一、广州市天河区珠江新城华明路9号1912房归原告肖穗斐所有。
二、被告许海霞于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告肖穗斐支付面积补偿款（按有资质的鉴定机构评定的同类同地段房屋在2013年3月21日的市场价的标准支付建筑面积5.8464平方米的补偿款）。
被告许海霞如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告肖穗斐加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费21540元由原告肖穗斐负担，保全费1320元由被告许海霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈晓琼
人民陪审员 田常国
人民陪审员 严建华
二〇一四年四月十八日
书 记 员 李佳琦
何嘉杰