山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终4868号
上诉人(原审被告)：国秀杰，男，1963年10月16日出生，汉族，住济南市。
被上诉人(原审原告)：济南翡翠物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人：李磊，经理。
委托诉讼代理人：李晓宁，山东舜天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢双双，山东舜天律师事务所律师。
上诉人国秀杰因与被上诉人济南翡翠物业管理有限公司(以下简称翡翠物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105民初1108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人国秀杰、被上诉人翡翠物业公司的委托诉讼代理人邢双双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
国秀杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：上诉人于2007年购买现住房，同时与被上诉人签订了物业服务合同。上诉人于次年装修后入住，入住后不久发现房屋西山墙有渗水现象，墙面开裂、鼓包，经检查发现是外墙开裂渗水所致，遂联系被上诉人，要求维修，但被上诉人以各种理由推托，上诉人只能以缓交物业费督促被上诉人、或者被上诉人联系开发商维修房屋，被上诉人不但不尽自己的义务，反而将上诉人起诉至法院，一审法院在上诉人缺席的情况下，没有调查案件事实，以被上诉人的一方陈述判决上诉人缴纳物业费，对上诉人显失公平。上诉人与被上诉人签订的物业服务合同第二条1小条中有明确的约定，被上诉人具有对房屋共用部分（包括外墙）维修和管理的义务。无论房屋是否在保修期内，被上诉人都有义务维修房屋或者联系开发商维修房屋。上诉人的房屋漏水已达9年之久，被上诉人始终置之不理，违反了合同约定，上诉人不交物业费进行自救合理合法，是履行对被上诉人违约的抗辩权。
翡翠物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
翡翠物业公司向一审法院起诉请求：1.国秀杰立即支付翡翠物业公司物业管理服务费8782.4元，逾期缴纳物业管理服务费的违约金2051.2元；2.诉讼费由国秀杰承担。诉讼中，翡翠物业公司确认其诉讼请求为：1.判令国秀杰立即支付翡翠物业公司物业管理服务费3459元，逾期缴纳物业管理服务费的违约金2051.2元；2.诉讼费由国秀杰承担。
一审法院认定事实：国秀杰系坐落于济南市房屋（以下简称涉案房屋）的业主。2009年3月20日，翡翠物业公司（甲方）与国秀杰（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，协议约定：“…第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；…6、依据本协议向乙方收取物业管理服务费；….二、乙方的权利义务…4、依据本协议向甲方缴纳物业管理费用；….第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方缴纳费用时间：每季度的首月5日之前。二、住宅部分物业管理服务费用：1、多层普通住宅按建筑面积每月每平方米0.70元；2、花园洋房按建筑面积每月每平方米1.00元；3、高层普通住宅按建筑面积每月每平方米1.20元；4、叠拼及别墅按建筑面积每月每平方米2.00元；5、公寓按建筑面积每月每平方米1.50元。三、非住宅部分物业管理服务费用：商业公建及其他类型按建筑面积每月每平方米2.20元。四、乙方已办理入住手续但未入住，经甲方确认后，其物业管理费按物业管理服务收费标准的70%缴纳。…第十一条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；…四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰的比例缴纳违约金。…”该协议中还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，国秀杰依约交纳了部分物业服务费，截止至2015年9月国秀杰未交纳2009年7月至同年12月、2010年1月至同年3月、2011年1月至2015年9月的物业服务费。
另查明，涉案房屋为花园洋房，其建筑面积为133.07平方米，根据双方之间前期物业管理服务协议约定，物业服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米1.00元。
再查明，翡翠物业公司曾因国秀杰欠交物业费问题，诉至一审法院，要求其支付自2009年7月1日至2010年3月31日以及自2011年1月1日至2013年7月31日期间物业管理服务费5588.8元，一审法院于2014年4月15日作出（2013）天民一初字第1659号民事判决，支持了翡翠物业公司的该项诉讼请求。现翡翠物业公司诉至一审法院，并明确其诉讼请为：1.判令被告国秀杰立即支付原告翡翠物业公司物业管理服务费3459元，逾期缴纳物业管理服务费的违约金2051.2元；2.诉讼费由被告国秀杰承担。关于第一项诉讼请求，翡翠物业公司称，所主张的物业管理服务费3459元系2013年8月至2015年9月期间的物业服务费，计算方式为：133.07平方米×1元×26个月，违约金按照万分之二点一计算。
一审法院认为：翡翠物业公司与国秀杰之间签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，权利义务明确，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。物业管理服务协议订立后，翡翠物业公司按照上述合同约定内容履行了物业管理服务义务，国秀杰在事实上接受翡翠物业公司提供的物业服务后，亦应按照上述物业管理服务协议的约定履行付费义务。国秀杰未能及时向翡翠物业公司支付相关物业服务费，应承担相应的民事责任。结合翡翠物业公司与翡翠郡小区其他业主物业服务合同纠纷的同期相关案件，翡翠物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。关于物业服务费金额，国秀杰未到庭，视为放弃质证及答辩的权利，一审法院予以认定，故翡翠物业公司要求国秀杰支付2013年8月至2015年9月期间的物业服务费共计3459元，符合法律规定，予以支持。关于国秀杰是否应当支付违约金的问题，翡翠物业公司所提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，故对翡翠物业公司要求国秀杰支付违约金2051.2元的诉讼请求，一审法院不予支持。因本案纠纷的发生，系由于国秀杰拖欠物业服务费所致，故本案的案件受理费，应由国秀杰负担。
鉴于双方之间系物业服务合同关系，翡翠物业公司应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告国秀杰于判决生效之日起10日内向原告济南翡翠物业管理有限公司支付物业服务费3459元。二、驳回原告济南翡翠物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。国秀杰提交了其房屋所在楼房墙上裂缝照片及其房间内部发霉、起包的照片，证明墙体外部渗水造成损害。翡翠物业公司经质证认为，该房屋出现的问题是一审庭审前就已存在，上诉人在二审期间提交，不属于新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：国秀杰居住的房屋外侧有裂缝。
一审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，翡翠物业公司与国秀杰签订《前期物业管理服务协议》后，双方应按协议履行该协议。国秀杰称其入住后不久发现房屋西山墙有渗水现象，墙面开裂、鼓包，经检查发现是外墙开裂渗水所致，遂联系被上诉人，要求维修，但被上诉人以各种理由推托，上诉人只能以缓交物业费督促被上诉人、或者被上诉人联系开发商维修房屋。对于国秀杰的该理由，本院认为，国秀杰主张的房屋西山墙有渗水现象，墙面开裂、鼓包现象，应确定是开发商建筑质量问题还是其他问题，如系翡翠物业公司的责任，则国秀杰可要求翡翠物业承担相应的违约或赔偿责任。但国秀杰以此为由拒绝支付物业服务费，其行为与双方协议约定不符，本院不予支持。同时，翡翠物业公司亦应按双方服务协议，尽到勤勉服务责任，以维护业主的切身利益。综上所述，国秀杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由上诉人国秀杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
代理审判员 许海涛
代理审判员 王立强
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 张 强