福建省安溪县人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽0524执异17号
案外人：王仕忠，男，1969年5月11日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。
案外人：王明连，女，1968年3月23日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。
申请执行人：中国农业银行股份有限公司安溪县支行，住所地：安溪县凤城镇新安路12号。
法定代表人潘良平，任行长。
委托诉讼代理人林雅双，该行城厢支行副行长。
委托诉讼代理人李锦胜，该行信贷管理部科员。
被执行人陈燕燕，女，1963年6月4日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。
本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司安溪县支行（以下简称“安溪农行”）申请执行被执行人陈燕燕借款合同纠纷一案中，案外人王仕忠、王明连于2016年10月13日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人王仕忠、王明连称：2011年10月28日，案外人与被执行人陈燕燕及王旭强签订了一份《房屋买卖合同》，约定被执行人陈燕燕与王旭强将其位于安溪县凤城北石利民路72号××室的房屋出售给案外人。购房款为388000元。被执行人应在2011年11月15日将房屋交付给案外人。案外人已向被执行人付清全部房款。被执行人已将上述房屋交付给案外人。房屋交付后，案外人对房屋进行装修，共计花费装修款20多万元。装修完成后，案外人将该房屋出租给承租人黄福德。由于双方约定的办理过户登记的时间为2016年11月15日，约定期限尚未到期，故尚未办理该房产的过户登记手续。根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，可见，上述房产虽未办理过户登记，但异议人已支付约定价款并完成支付使用，甚至投入装修出租，案外人是该房产的实际所有权人。人民法院依法不得对该房产进行查封、扣押和冻结。贵院于2016年1月13日作出（2015）安执字第3799-1号执行裁定书。对案外人所有的位于安溪县凤城镇北石利民路72号××室的房产进行查封，并将执行拍卖，明显错误，不仅违反了法律规定，还严重损害了案外人的合法权益。为此，案外人提出执行异议申请，请求立即终止对上述财产的查封、拍卖执行措施。
申请执行人安溪农行称：一、案外人提供的证据存在多处自相矛盾且不符合常理。案外人提供的证据《房屋买卖合同》显示买方为王仕忠、王明连，证据《收条》却显示“王维坚”为购买方。案外人提供的证据《房屋买卖合同》显示合同签订时间为2011年10月28日，证据《收条》却显示收款时间为2011年10月15日，时间不符合日常房屋买卖交易习惯。因此，不排除该合同系案外人伪造。二、案外人提供的转账凭证和本案不具有关联性。案外人提供三份转账凭证，一份为王明连于2011年10月29日转账88000元给王绪强，一份为王维坚于2011年11月7日转账100000元给王绪强，一份为王维坚于2011年11月11日转账100000元给王绪强。三份转账凭证仅能证明两人有转账给王绪强共计288000元，并不能证明该款项是用于支付购房款，同时合同的购买方为王仕忠、王明连，而王维坚是与买卖合同无关的第三者，因此案外人提供的转账凭证和本案不具有关联性，不能证明案外人已支付了购房款。三、退一步讲，即使案外人确实与陈燕燕签订了《房屋买卖合同》，但却长期不办理过户手续，存在严重过错。案外人于2011年10月28日签订买卖合同，至2016年仍未办理过户登记手续，案外人在异议申请书中声称是“由于双方约定的办理过户登记的时间为2016年11月15日，约定期限尚未到期，故尚未办理该房产的过户登记手续。”但这仅仅是案外人单方面的说辞，并无相关证据可以证明，《房屋买卖合同》对此也无相关约定。案外人自身对房屋未办理过户登记手续存在严重过错，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，案外人的申请应予以驳回。四、申请执行人尽到审慎义务，不存在任何过错。被执行人陈燕燕于2013年向申请执行人申请贷款，贷款时申请执行人严格按照要求对被执行人的婚姻和财产归属进行审查。安溪县规划建设局也对被执行人陈燕燕的财产归属予以了认可，并于2013年7月2日办理了正式抵押登记手续，贷款抵押登记手续真实、合法、有效。综上，申请执行人认为王仕忠、王明连提出的执行异议没有事实与法律依据，甚至不排除签订虚假交易合同的可能，如有必要我行愿意申请对该合同签订时间及签名真实性进行鉴定，恳请贵院依法认真严格审查，并驳回王仕忠、王明连提出的执行异议申请。
案外人王仕忠、王明连提供下列证据证明其异议主张：
1.落款时间2011年10月28日的《房屋买卖合同》复印件；。该合同约定王仕忠、王明连向陈燕燕、王旭强购买涉讼房屋，约定购房款为388000元。
2.中国农业银行银行卡取款业务回单复印件三张，记载内容为户名王明连2011年10月29日通过卡卡转账给王旭强88000元；王维坚2011年11月7日、2011年11月11日两次通过卡卡转账给王旭强各100000元。
3.收条复印件一份，内容为“兹收到王维坚购买凤城镇利民路74号201室房款叁拾捌万捌仟元整（388000.00元）。收款人：王旭强、陈燕燕二零一一年十月十五日”。
4.王仕忠与黄福德的分别于2012年5月1日、2014年5月1日、2016年5月1日签订的《房屋租赁合同》复印件。
申请执行人安溪农行提供下列证据证明其在被执行人陈燕燕向其申请贷款时尽到审慎义务：
1.离婚证复印件；
2.陈燕燕的未婚声明书复印件；
3.婚姻登记记录证明，记载了陈燕燕2013年6月17日婚姻登记记录为“离婚”。
4.离婚协议书，协议书中关于夫妻婚姻关系存续期间共同的财产的分割中房产部份记载如下“双方婚后购有座落在凤城北石利民路72号××房…，登记在女方名下。离婚后该房产归女方所有（包手房内装修内附属设施及相应配套设施）。”
5.房屋他项权证复印件，房屋他项权利人为中国农业银行股份有限公司安溪支行，房屋所有权人为陈燕燕，房屋坐落凤城北石利民路店76、72号××室、××房。
本院于2016年11月10日向案外人王仕忠、王明连分别进行调查询问。王仕忠称陈燕燕系其大嫂，王维坚系其儿子，先汇钱后签订房屋买卖合同，由妻子汇款88000元和小孩汇款20万给王旭强；2011年11月过后搬进去住，叫龙涓王海滨做土水、李炳林做水电，过年前装修好；知道也同意陈燕燕向农行贷款之事，不知道陈燕燕离婚，没有办理过户系因为陈燕燕带着三本产权证去办农行贷款，没办法办理单本过户，房屋隔成两套，由女儿居住，另一半出租给黄福德。王明连称收条时间系王旭强写错，不知道陈燕燕贷款以及陈燕燕与王旭强离婚一事，没过户是因为王旭强借用房产证，王明连觉得都是自己人，房产证也没用；装修房屋的土水、水电由龙涓李炳林装修，其他关于付款与出租的事宜与王仕忠的陈述一致。
本院查明：2013年5月27日，陈燕燕办理离婚手续。2013年7月1日，安溪农行与陈燕燕签订《最高额担保个人借款合同》，陈燕燕自愿以其位于安溪凤城北石利民路72号××房、安溪凤城北石利民路72号××室、安溪凤城北石利民路76号店的房产为借款作抵押担保，并依法办理抵押物登记手续。抵押担保的范围包括借款的本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现债权和担保权的一切费用。合同签订后，陈燕燕于2013年7月2日向安溪农行申请贷款本金人民币80万元，期限至2014年7月1日，贷款年利率7.2%，还款方式为一次性利随本清，原告于当天依约向被告发放贷款。借款期限届满后，陈燕燕未能偿还，安溪农行于2014年11月11日向本院提起诉讼。2015年3月27日，本院作出（2014）安民初字第6146号民事判决，判决如下：“一、解除原告中国农业银行股份有限公司安溪县支行与被告陈燕燕签订的《最高额担保个人借款合同》（合同编号：35020120130059158）；二、被告陈燕燕应于判决生效之日起三十日内返还原告中国农业银行股份有限公司安溪县支行贷款本金800000元及支付自2013年7月2日起按借款合同约定和中国人民银行相关规定计算至还清之日止的利息；三、被告陈燕燕若未按时还款，则拍卖或变卖其所有的位于安溪凤城北石利民路72号702房、安溪凤城北石利民路72号201室、安溪凤城北石利民路76号店的房产给原告中国农业银行股份有限公司安溪县支行优先受偿。”
该判决生效后，陈燕燕未能履行生效法律文书确定的义务。安溪农行于2015年10月27日向本院申请强制执行。本院于2016年1月13日作出（2015）安执字第3799-1号执行裁定书，裁定：“一、查封被执行人陈燕燕所有的址在安溪凤城北石利民路72号702房、安溪凤城北石利民路72号201室、安溪凤城北石利民路76号店。二、限被执行人在收到本裁定之日起十日内自动履行生效法律文书确定的义务，逾期则予以拍卖、变卖上述被查封的房产。三、查封期间，上述财产由被执行人自行保管，但不得转移被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。”
安溪农行于2016年11月14日向本院提出司法鉴定申请，要求对案外人王仕忠、王明连提供的《房屋买卖合同》、《收条》、《房屋租赁合同》等证据的所有签名笔迹形成时间及签名真实性进行鉴定。经本院告知鉴定相关程序后，于2016年11月22日撤回鉴定申请。
本院认为，一、如果案外人提交的《房屋买卖合同》、《收条》、《房屋租赁合同》等形成时间虚假，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，案外人提交的证据不足以证明其主张符合上述法律规定，其异议请求应当予以驳回。
二、如果案外人提交的《房屋买卖合同》、《收条》、《房屋租赁合同》等形成时间确系真实。首先，案外人与王旭强、陈燕燕签订的房屋买卖合同约定的购房款为388000元，而案外人提交的转账证明仅付给王旭强288000元，尚有100000元购房款是否支付，无证据予以支持。其次，双方未在买卖合同中约定办理过户登记的时间。案外人王仕忠清楚本案涉讼房屋房产证由被执行人陈燕燕用于办理抵押登记，案外人王明连也陈述称房产证被王旭强借走。被执行人陈燕燕将安溪凤城北石利民路72号201室房产设置抵押担保并办理抵押登记的时间为2013年7月，与案外人提交的证据中房屋买卖签订的时间2011年10月28日相距一年多，案外人怠于向王旭强、陈燕燕主张房屋过户。本案不存在“非因买受人自身原因未办理过户登记”情形。最后，对本案涉讼房屋，案外人基于买卖合同享有债权，申请执行人安溪农行基于房屋抵押登记享有担保物权。案外人与王旭强、陈燕燕完成房屋买卖交易后未能及时到房管部门办理产权变更登记，申请执行人安溪农行基于对房管部门颁发的房权证的信赖并进行充分的审查后，与陈燕燕设立了担保物权。安溪农行基于担保物权享有的优先受偿权业经法院生效判决予以确认。根据物权对债权的优先效力原则，安溪农行对房屋享有的担保物权的行使优先于案外人对房屋享有的债权的行使。案外人提出的异议请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，案外人提出的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人王仕忠、王明连的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 陈志生
审 判 员 林王敏
代理审判员 施路云
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 苏亚东
适用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
……
（十一）其他需要裁定解决的事项。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记