福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2015）仓民初字第908号原告福州万嘉利物业公�管理有限公司，住所地福州市鼓楼区道山路1号楼6层。法定代表人熊赐福，执行董事。委托代理人林钟奇，公司员工。被告刘红波，男，1967年12月24日出生，汉族，住福州市鼓楼区。被告刘雨官，男，1936年1月21日出生，汉族，住福州市鼓楼区。原告福州万嘉利物业公司管理有限公司（以下简称万嘉利物业公司）与被告刘红波、刘雨官物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万嘉利物业公司的委托代理人林钟奇、被告刘红波、刘雨官到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万嘉利物业公司诉称，2002年4月7日，被告刘红波、刘雨官对舒柳苑5#201进行验收并与原告�理了交接手续，同日与原告签订了《物业管理服务协议》。《物业管理服务协议》第一条第（二）款第4项明确约定，被告负有“依据本协议定期向甲方交纳物业服务管理费……”的义务。但自2009年1月1日至2014年12月31日，被告刘红波、刘雨官无故拖欠物业服务费4312.8元及违约金14166.7元、公用水电费370.1元、城市垃圾处理费252元，共计19101.6元。原告曾多次通知被告缴费，并多次催讨，至今无果。被告的行为影响了物业服务管理日常工作的正常运行，同时损害了其他正常交费业主的利益。原告诉请判令：1.被告向原告支付自2009年1月1日至2014年12月31日的物业服务费4312.8元、自2008年11月1日至2014年10月31日的公用水电公摊费370.1元、自2008年1月1日至2011年12月30日的城市垃圾处理费252元，共计4934.9元；2.被告向原告支付物业服务费违约金（以每日千分之三的标准,自2009年1月1日至2014年10月31日暂计14166.7元，实际应计至还清之日);3.被告承担本案诉讼费。被告刘红波、刘雨官辩称，原告安保工作不到位，小区至今发生多起盗窃案件。因2009年被告家中被盗，故未交物业费。原告诉讼请求中超过2年诉讼时效部分的物业费被告不同意缴纳。被告曾主动找原告缴纳物业费，但是原告不收，后被告就未再缴纳。原告发出的律师函被告自始至终未曾收到。因房屋漏水，2009年至今被告均未居住在该房屋内。庭审中，原告万嘉利物业公司提交下列证据：1.交房通知单(5#201)，证明被告的交房时间；2.房屋验收交接确认单5#201，证明被告已接收物业；3.刘红波与万嘉利物业公司签订的物业管理服务协议，证明被告及时交纳费用是其应尽的�务,被告逾期交纳费用时，原告有权从逾期之日起加收应交纳费用的千分之三的违约金,被告与原告签订的物业服务合同合法有效；4.收楼承诺书，证明被告已承诺同意承担义务并交纳一切费用；5.《福州市物价局关于核定“金山碧水”物业管理服务收费标准的通知》（榕价房[2003]49号），证明被告应按其房屋建筑面积向原告交纳物业管理费用每月每平方米0.6元；6.《福州市物业服务收费管理实施细则》(榕价房[2007]3号)，证明原告向被告收取公共水电费用的合法依据；7.《福州市城市生活垃圾处理费征收暂行办法》（榕政综[2003]84号）、市环卫处委托万嘉利物业公司公司代收垃圾处理费委托书，证明被告需缴纳生活垃圾处理费2007年-2008年每月每户3元，2009年后每户每月6�,原告有权代收；8.电业局历月缴费明细清单、公共用电每月分摊清单、舒柳苑5#楼201相关费用计算表，证明被告物业费交至2008年12月止，应向原告支付物业费4312.8元及违约金14166.7元，公用电费交至2008年10月止，应向原告支付公用电费334.8元，垃圾处理费交至2007年12月止，应向原告支付垃圾费252元，应向原告支付公用税费35.3元；9.催费通知及律师函，证明原告向被告催缴物业费。被告刘红波、刘雨官对原告提交的上述证据发表如下质证意见：对证据1-2的真实性及证明对象均无异议。对证据3的真实性无异议，证明对象有异议，至今我只签过一次合同。对证据4-8的真实性及证明对象均无异议。对证据9的真实性及证明对象有异议，被告刘红波、刘雨官至今未收到过律师函�本院对上述证据分析、认证如下：证据1-6内容真实，来源合法，可以证明原告的主张，本院予以认定，并作为定案依据。证据7中的“福州市人民政府关于调整生活垃圾处理费征收标准的批复（榕政综[2008]267号）”系复印件，无原件核对，且该文件不完整，只有第一页，无法证明被告需缴纳的生活垃圾处理费是从2009年起调整为每月6元。证据8中的电业局历月缴费明细清单加盖有国网福建省电力有限公司福州供电公司电费专用章，本院对该证据的真实性予以确认。证据8中的公共水电公摊办法说明、舒柳苑5#楼201相关费用计算表及证据9系原告单方制作，本院不予采信。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认以下法律事实：2002年4月7日，原告与被告签订《物业管理服务协议》，约定原告为舒柳苑小区提供物业服务。小区住宅物业费每月每平方米0.6元，业主于每月5日前缴纳物业费，业主逾期缴纳物业费的，从逾期之日起按每天应交物业费的千分之三缴纳违约金。被告刘红波、刘雨官系舒柳苑小区5#楼201单元业主，房屋建筑面积为99.86平方米。本院认为，原告具有物业管理资质，原告与被告签订的《物业管理服务协议》合法有效。原告向被告提供物业管理服务，被告应负有及时缴纳物业管理服务费的合同义务。被告的辩解不足以成为拒绝缴费的理由，其拒不履行合同义务，已构成违约，依法应承担相应民事责任。被告每月应交纳的物业费为60元（0.6元/月.平方米×99.86平方米）。被告主张原告部分诉讼请求已经超过两年的诉讼时效，本院认为，原告提交的证据不足以证明本案存在诉讼时效中断的情形�故被告的该项抗辩，本院予以支持。被告应向原告补交的物业费应当自起诉之日即2015年2月5日往前倒推两年，即2013年2月到2015年2月，因原告仅起诉至2014年12月，故被告应补交2013年2月到2014年12月的物业费1380元（60元/月×23个月）。原告主张的城市垃圾处理费已超过两年的诉讼时效，本院不予支持。《物业管理服务协议》第七条第4项约定，如被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日千分之三的标准加收违约金，由于原告主张逾期交纳物业费的违约金按日千分之三计算显属过高，本院调整为日千分之一。根据原、被告签的《物业管理服务协议》，业主应于每月5日前交纳相关费用，故被告逾期交纳费用的违约金应从2013年2月6日起算。另，《物业管理服务协议》未对公用水电公摊作出约定，故原告要求�告支付公用水电公摊于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘红波、刘雨官于本判决生效之日起十日内支付原告福州万嘉利物业管理有限公司物业服务费人民币1380元及违约金（违约金按日千分之一的标准，从2013年2月6日起，按每月应缴纳的物业费，分别计算至款项还清之日止）。二、驳回原告福州万嘉利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费278元，由原告负担203元，由被告刘红波、刘雨官负担75元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  翁 昕人民陪审员  刘林雯人民陪审员  潘珠英二〇一五年八月三日书 记 员  郭友情附一：本民事判决书引用的主要法律条文1.《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定�除外。2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。附二：执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”