广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终4915号上诉人（原审原告）：姚章威，住广州市越秀区。委托代理人：王传彪、陈凝，均是广东纵横天正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李石强，住广州市黄埔区。被上诉人（原审被告）：叶建敏，住广州市海珠区。两被告共同委托代理人：李嘉慧。上诉人姚章威因与被上诉人李石强、叶建敏返还原物纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2015)穗海法民三初字第1817号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市房地产档案馆于2015年3月11日出具的海珠区新港西路177号1栋1梯口201房的《房地产登记簿查册表》记载：涉案房屋的产权人为姚章威，所有权来历为1999年5月向中国人民解放军海军第三职工大学买；等。广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地权证穗字第××号房地产权证记载：涉案房屋登记时间为2015年6月1日。另查，广州市国土局房管局曾于2000年9月30日核发过涉案房屋的房地产权证。该证原件现在李石强、叶建敏处。姚章威于2015年9月28日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、李石强、叶建敏立即迁出涉案房屋，将房屋交还姚章威；2、李石强、叶建敏向姚章威支付房屋的占有使用费（自2005年1月1日起计至实际交还房屋之日止）；3、李石强、叶建敏承担本案全部诉讼费用。李石强、叶建敏一审辩称：一、姚章威称将房屋借给我方使用，一直拒绝迁出交还房屋的说法不成立。双方于2001年达成转让房屋的合意，姚章威于2001年1月25日前已收到我方交付的购房款11万元，接受我方所履行的合同义务，并将房屋交给我方装修入住，但—直拖延过户手续的办理，后来在我方多次催促下，才在委托中国银行广东省分行二手楼按揭服务中心协助办理房屋过户手续，可以委托后又再拖延，经我方再次催促下姚章威将当时该房屋房地产权证原件交给我方，以表示房屋已完全交给我方控制，但仍在拖延房屋登记过户手续的办理。我方在与姚章威达成转让房屋的合意及交付购房款时，曾建议订立书面转让合同及购房款交付收据，但姚章威则表示大家是亲戚，且马上就办过户手续，不用立字据那么麻烦，我方碍于亲戚情面只能接受。后来在我方的催促下姚章威将当时该房屋房地产权证原件交给我方，并表示自己是单位领导，办理单位的房屋买卖影响不好，现在房屋已由我方装修入住，不用急于一时过户。我方为避免亲属反面，且多年来大家一直双安无事，也只能接受现状。二、该房屋所在地域，近年房价飚升10倍，姚章威捏造虚假情况，企图霸占已合同转让的房屋。2001年，双方达成转让房屋的合意，该房屋所在地域的房价仅2200元／平方米，目前已飚升至22000元平方米，姚章威见利起心，完全背弃诚实信用原则，企图霸占已合同转让的房屋。法律明确规定，合同可以用通过口头形式和其他形式订立，且姚章威已接受我方所履行的合同义务，转让合同已成立。一审诉讼中，姚章威表示：一、借房原因：当时李石强、叶建敏的女儿在长洲岛读书，想借房屋方便女儿读书，当时是李石强和姚章威借的，当时在我家里天河南二路67街106房内，李石强说其女儿快小学毕业了，我的房屋空在那里没有人住，能否借给他们住；双方没有商量房屋的对价及借多少时间，当时我想双方是两兄弟，把房屋借给他住也无所谓，所以就借给他了。二、涉案房屋房产证的问题：拿房产证以旧的房产证上的登记日期为准，2015年又办了一个新的房产证；因为旧的房产证在李石强、叶建敏手里，我为了起诉李石强、叶建敏，所以又办了一个新的房产证；2004年的时候，我已经在华南碧桂园住了，当时李石强来我家和我说，海军第三职工大学要拿房产证进行登记，就把旧的房产证拿走了，之后就没有还给我；后来我向海军第三职工大学核实，正处以上的需进行房产登记；因为我当时在华南碧桂园住，出来很不方便；李石强当时称帮我拿房产证去登记，因为李石强和海军职工大学广州三分校的校长很熟；三、对于主张权利的问题：2002年之后我给李石强打过电话要涉案房屋，具体时间不记得了。李石强、叶建敏与姚章威表示：装修费问题不需要在本案中处理。李石强、叶建敏为证明其抗辩，还提交了以下证据：1、中国人民解放军海军第三职工大学于2004年2月24日出具的《证明》：“我单位分配给姚章威同志的I-201房，在房改后已转给李石强同志。”2、99年6月的《补购公有住房缴款明细表》，该明细中有中国人民解放军海军第三职工大学的印章。3、《公有住房补购汇总表》、《中国银行广东省分行二手楼按揭服务中心收件交接清单》、姚章威及李某乙的身份证、户口簿及结婚证的复印件。4、欧某、李石明、张某、李石华、李某丙的证人证言。5、收据、发票等票据。姚章威表示：证据1、海军第三职工大学于2000年已经变更了，2000年后使用的公章不是海军第三职工大学，证明在2004年出具，虽然无法确认公章是否真实，但是这个公章是没有效力的；涉案房屋是军产房，在2000年、2004年左右是不能买卖的，海军第三职工大学也不能出具这样的证明。姚章威于1999年已经向海军第三职工大学购买涉案房屋，海军第三职工大学当时已经不是涉案房屋的产权人，李石强也不是海军第三职工大学的职工，在正常情况下，海军第三职工大学不会向李石强出具任何形式的证明，其是否合法取得这份证明是值得怀疑的；海军第三职工大学作为一个企事业单位对于自身内部状态出具的证明才具有法律效力，而且证明是为了证实一种状态或行为，从这份证明来看，是为了证明姚章威将房屋转给李石强的行为，转给是什么意思，李石强既没有购房款的凭证，也没有买卖合同，海军第三职工大学凭什么出具这份证明；这份证明其是如何取得的，其应当予以说明；海军第三职工大学并非行政机关，其作出的证明并没有公信力，这只是一份证人证言，应当有相关的人员出庭接受询问，以证明这份证据的真实性；对这份证据的真实性、合法性均有异议，依法应不予采纳。证据2、李石强虽然没有提供原件，但对真实性没有异议。这是我当时购买涉案房屋补交了3万多元钱，当时我补购的面积是10平方米左右，我为此支付了3万多元，可见当时房屋的市场价是每平方米3000多元，并不是李石强提到的当时市场价是2200多元，由此可见，我不可能把涉案房屋出售给李石强，而且涉案房屋是军产房，在当时是不能买卖的。证据3中的收件交接清单真实性不予认可，这份清单上姚章威的签名不是我本人所签，而且这份清单很奇怪，如果提交这份材料或文件，应在交件人处签名，不可能在收件人处签名。对其他文件的真实性予以确认，但不知道李石强是如何得到这些文件的复印件的。证据4、对证人证言中要证明李石强向我支付购房款11万元的事实不予确认。证据5、真实性均不予确认。对于海军第三职工大学的问题，姚章威表示：2000年之后，海军第三职工大学用的是广州环海工贸公司的公章，这个公司在1998年已经注销了；姚章威没有就海军第三职工大学出的证明向有关部门核实，因为海军第三职工大学已经不存在了；姚章威没有就证明的真假问题去公安报案；海军第三职工大学1998年变更为广州环海工贸公司，当年就注销了。经原审法院询问后，原告又表示：广州环海工贸公司是2000年左右注销的。对于姚章威为何对海军第三职工大学出具的明细表（时间1999年6月份）的真实性予以确认，姚章威表示：海军第三职工大学是1994年变更为广州环海工贸公司，海军第三职工大学是1994年就注销了。原审法院认为：根据姚章威提交的房产证及查册表，姚章威是涉案房屋的产权人。姚章威主张李石强、叶建敏借用其房屋。原审法院的意见是：一方面，李石强、叶建敏占用涉案房屋已有十余年时间，而姚章威并未提交证据证明其在此期间曾主张收回房屋，且李石强、叶建敏自2004年起便持有涉案房屋原来的房产证。姚章威的上述主张不足以解释该事实，难以采信。另一方面，李石强、叶建敏提交了海军第三职工大学出具的“我单位分配给姚章威同志的I-201房，在房改后已转给李石强同志”的证明，以证实其向姚章威购买涉案房屋。虽然姚章威对该证据予以否认，但本案中姚章威对于上述单位的变更情况叙述混乱，而且也没有提交证据推翻上述内容，故应承担举证不利的后果。原审法院对李石强、叶建敏的上述证据及主张予以采纳。因此，就日常生活经验和现有的证据而言，姚章威与李石强、叶建敏之间就涉案房屋存在买卖的关系，而且涉案房屋已由姚章威交付给李石强、叶建敏，即李石强、叶建敏因姚章威履行卖方的义务而合法占有涉案房屋。故在双方未解除上述关系的情况下，姚章威要求李石强、叶建敏返还涉案房屋、支付使用费的诉讼请求，缺乏依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出如下判决：驳回姚章威的全部诉讼请求。一审案件受理费3972元，由姚章威负担。判后，上诉人姚章威不服原审判决，向本院提起上诉称：一、我方是涉案房屋的所有权人，依法有权要求被上诉人返还涉案房屋。1999年，我方通过房改向中国人民解放军海军第三职工大学购买涉案房屋，广州市国土房管局核发了涉案房屋房产证，我方对自己的房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。2002年，我方碍于李石强是其妻弟，考虑到双方亲戚关系及李石强、叶建敏小孩读书的问题，同意出借涉案房屋，我方作为涉案房屋合法产权人，有权出借房屋也有权收回房屋。二、双方不存在买卖关系，李石强、叶建敏提交海军第三职工大学出具的证明，不得作为认定本案涉案房屋存在买卖事实的依据。该证明仅仅盖有单位公章，没有单位负责人及制作证明材料人员的签名，也没有相关人员出庭作证，在我方对该真实性、合法性均不予认可的情况，原审法院以我方对原单位海军第三职工大学的变更情况不清，无法提供证据推翻李石强、叶建敏提交的证据为由，要求我方承担举证不利的后果，确认李石强、叶建敏买卖关系的事实，严重违反法律规定。我方与李石强、叶建敏对李石强持有原房产证来源各有不同的说法，双方均没有其他证据事实予以证明各自的说法，这属于待证事实真伪不明。因此按照法律规定，李石强、叶建敏持有旧房产证不能认定买卖事实的存在。原审法院在李石强、叶建敏没有提交任何支付房款的收据、没有任何取款、转账流水记录的情况下，单方面采信其说法，属于严重查明事实不清。李石强、叶建敏提交证明其支付11万元房款的5份证人证言，不能作为认定案件事实的依据。5个证人与李石强、叶建敏全部是兄弟姐妹、弟媳等亲戚关系，属于与李石强、叶建敏有利害关系的证人，在没有李石强、叶建敏提交任何支付11万元其他支付凭证情况下，只有亲戚关系人的言词证据，该证据的真实性和证明力存在明显缺陷，按照法律规定该言词证据不能作为确认房款的依据。三、本案案由是要求返还原物，在李石强、叶建敏没有对案涉房屋提起确权的反诉，原审法院违反民事诉讼“不告不理”原则，主张涉案房屋存在买卖关系，严重违反法律的公平，严重损害了我方合法权益。关于李石强、叶建敏向我方支付涉案房屋占有使用费由法院评定。综上，我方上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令李石强、叶建敏立即迁出涉案房屋，将房屋还给我方；3、判令李石强、叶建敏向我方支付涉案房屋占有使用费（从2015年1月1日起至实际交还房屋之日止）；4、李石强、叶建敏承担本案一、二审案件受理费。被上诉人李石强、叶建敏答辩称：原审判决正确，合法有据，姚章威的上诉理由与请求不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原审判决经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。二审期间，李石强、叶建敏向本院提交两组证据：证据1、我方在广州农业银行取款，购买涉案房屋的流水账记录，拟证明我方通过银行取款总额17万左右，其中购买涉案房屋11万并装修房屋6万。证据2、个人名下房地产登记情况查询证明，拟证明我方在广州市除了购买涉案房屋，没有购买任何房屋。姚章威对此发表质证意见称：对证据二无异议，但与本案无关联性。对证据一对方提供的流水账共4页，银行盖章只有一页。我认为证据一与本案无关，对盖有银行业务章的那一页是真实性，其他三页我方不予认可。本院认为，本案双方争议的焦点是姚章威是否有权要求李石强、叶建敏返还涉案房屋并支付涉案房屋使用费。虽然姚章威系涉案房屋的产权人，但李石强、叶建敏从2001年起即占用涉案房屋。姚章威主张当时是因为李石强、叶建敏的女儿需要借房读书而出借，李石强、叶建敏对此说法不予认可，且即使姚章威主张是事实，但李石强、叶建敏的女儿早已借读完毕多年，姚章威并未提交证据证明其在此期间曾主张收回房屋，与常理不符。姚章威主张涉案房屋原房产证之所以在李石强、叶建敏手里，是因为2004年李石强协助其登记拿去的，但此后十几年时间，姚章威一直未向李石强索回该证，不符合常理，而李石强、叶建敏主张涉案房屋是其向姚章威购买而来，并提供了中国人民解放军海军第三职工大学于2004年2月24日出具的《证明》：“我单位分配给姚章威同志的I-201房，在房改后已转给李石强同志。”虽然姚章威对李石强、叶建敏购买涉案房屋的事实不予认可，但对该证明所证明的内容并未作出合理解释并予以否定，也未能提供相关证据予以反驳，原审法院认定姚章威的主张不足以解释相关事实，并根据日常生活经验和现有的证据，认定姚章威与李石强、叶建敏之间就涉案房屋存在买卖的关系，且李石强、叶建敏有合法依据占有涉案房屋，在双方未解除买卖关系的情况下，驳回姚章威要求李石强、叶建敏返还涉案房屋、支付使用费的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。关于李石强、叶建敏二审期间提交的证据，由于李石强、叶建敏未能证明该证据与本案之间存在关联性，故本院对该证据不予采纳。综上所述，上诉人姚章威上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费3972元，由上诉人姚章威负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁淑敏审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一六年六月二十七日书 记 员  麦倩文郑诗韵