河北省张家口市桥东区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0702民初1773号
原告（反诉被告）：田海江，男，1955年5月14日出生，汉族，张家口市桥东区。
诉讼委托代理人：许杨剑、史美静，河北文昌阁律师事务所律师。
被告（反诉原告）：牛东啟，男，1970年11月23日出生，汉族，住所地张家口市桥东区。
诉讼委托代理人：徐广燕（牛东啟之妻），1971年2月18日出生，汉族，住所地同上。
诉讼委托代理人：胡建伟，河北海龙律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称原告）田海江与被告（反诉原告，以下简称被告）牛东啟确认合同效力及房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案受理，被告牛东啟提出反诉，本院依法合并审理，于2017年12月19日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田海江的诉讼委托代理人史美静，被告牛东啟及其诉讼委托代理人徐广燕、胡建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出本诉请求：1.确认原被告签订的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2005年2月21日，原告田海江与被告牛东啟签订房屋买卖协议书，原告将其所有的张家口市桥东区口里东窑子村7片的宅基地（面积209平米，证号00414）上的自建房屋卖给被告。被告牛东啟非本村村民，依照合同法及土地法的相关规定，原被告间所签订的房屋买卖协议应认定无效。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请！
被告向本院提出反诉请求：1.判令被告取得位于张家口市桥东区张录，西至小巷，南、北各至小巷的正房3间、南房3间的全部拆迁安置款及被告因房屋扩建、装修增值的损失共计210万元；2.判决拆迁安置回购权属于被告所有；3.若确认房屋买卖协议无效，原告赔偿被告的全部损失；4.诉讼费由原告负担。事实和理由：2005年2月21日，原告与被告协商一致签订了《房产买卖协议书》，购买了被告位于张家口市桥东区，东至张录，西至小巷，南至小巷，北至小巷的正房三间，南房三间，购房款金额为柒万元，该协议约定的标的、金额、履行方式等，均符合合同法的规定，合同成立。被告给付了原告全部购房款，原告交付了房屋。后被告对房屋进行了翻新、装修，居住至今。今年口里东窑子村整体拆迁改造，原告闻讯后反悔，企图收回房屋，独占拆迁补偿等费用。原告的行为是背信弃义，被告购买了房屋，在此已居住了十几年，应该是房屋的实际所有权人，相应的拆迁补偿安置权利应属被告所有。恳请贵院依法查明事实，作出公正公平的判决，以维护被告的合法权益。
本案经审理查明：原告向本院提供了如下证据：1张家口市桥东区五一路街道办事处口里东窑子村村民委员会“我村村民田海江在我村有宅基地一处，面积209平米，宅基地证号为00414”的证明；2.2005年2月21日原被告签订的协议书，涉诉主要内容为：田海江自愿将口里东窑子的房产以柒万元的价格卖给牛东啟，2012年2月21日牛东啟已交乞购房款柒万元整，同时田海江把房契和土地证交付给牛东啟，即日起此房属牛东啟所有。3.《桥东区口里东窑子村（棚户区）改造项目房屋征收货币化安置补偿方案》。被告向本院提供了以下证据：1.与原告提供的协议相同的《房屋买卖协议书》、《河北省张家口市建筑契税》，欲证明原告自愿将房屋售与被告，完成了全部交付义务，合同当即履行完毕；3.征收签约公告，欲证明公告由桥东区人民政府发布，现在土地性质已经发生了改变；3.口里东窑子村棚改征收工作须知、口里东窑子村棚户区改造工作推进表、征收签约号领取需知、口里东窑村棚改签约顺序号、关于收取宅基地证的说明、棚改项目房屋征收货币化安置补偿方案及签订协议需知，欲证明被告已在将要拆迁的房屋生活多年，是财产的实际所有权人，已被列为拆迁安置补偿对象及拆迁安置可得的货币补偿安置利益。
上述原被告提供一致的证据无需质证；征收补偿方案是由政府公布，其证明力直接予以确认。其他被告提供的证据庭审中经原告质证，原告对证据的三性无异议，但不认可被告的证明目的。涉案的此次征收补偿标准系以宅基地面积209㎡按8033元/㎡补偿，其他项目均是针对被拆迁人的装修、添附、地上构筑物、附着物以及搬迁奖励等。
本院认为：根据全国第八次民事案件审判工作会议纪要的精神，宅基地房屋买卖合同是否有效，要看是否是试点地区。在试点地区即为有效。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，买卖合同则应认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息以及请求赔偿翻建或者改建成本等，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。尤其是在征地拆迁时，宅基地房屋买卖合同可能无效，但是作为买受人可以分得部分拆迁补偿款。涉案房屋的转让，在合同成立时，系集体所有土地宅基地上的房屋，且我市非宅基地改革试点地区，原告田海江将房屋转让给非本集体经济组织成员的牛东啟，违反了我国法律、行政法规的强制性规定，依法应确认该转让协议无效，牛东啟不能取得宅基地的使用权。当事人双方因无效合同取得的财产应当予以返还。田海江明知涉案宅基地依法不能转让给本集体经济组织以外成员仍进行转让，牛东啟亦明知是农村宅基地上的房屋却愿意购买，双方均存在过错。田海江在转让房屋时，应当认为是对房屋所有权的主动让与和对宅基地使用权的自愿放弃。双方转让行为完成已历经近十三载，涉案房屋在征收、拆迁产生巨大利益时，原告才以违反法律规定为由主动主张合同无效，从道义、情感角度而言，属于典型的为以己方逐利为目的而置对方在即将失去已居住近十三载的家园得不到补偿安置而无栖身之所于不顾，恶意违反诚实信用原则的行为。故而，从始至终存在较大过错。应当返还所得购房款并应赔偿对方大部分的相应利息损失。近年来，随着城镇化进程的加速，城市近郊的土地持续增值，涉及房屋买卖、宅基地转让纠纷迅猛增长。根据现行法律规定及国家政策，宅基地等集体所有土地使用权带有很强的社会保障功能，只能在本集体经济组织成员内部享有、流转；但在现实生活中，这种违法流转大量“合理”地存在着，并无相关部门实施有效监管。但纠纷一旦进入法院审判，仅依据合同法第五十八条“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定而简单机械地处理，不仅会让失信的行为人堂而皇之地获得法外利益，也不利于在社会上弘扬“诚实守信”的道德准则。诚实信用不仅是人们在社会经济活动中的基本道德准则，也是社会主义核心价值观的重要内容，更是民法的一项基本原则。它要求民事主体在民事活动中要恪守诺言、诚信不欺，不因追逐一己私利而损害社会或他人利益，这是以道德规范为基本内容的法律原则。在本案纠纷的处理上，转让人田海江若可以冠冕堂皇地以单项的法律规定为借口实施违反诚实信用的行为而获取巨额利益，作为深受中国传统道德观念影响的社会公众，显然不能接受，对被告牛东啟更是有失公正！因此，各地法院在处理此类纠纷时，已有大量的判例在坚持法律规定的前提下，引入道传统道德、善良风俗以及与之相适应的法律原则性规范，让刚性的法律与柔性的道德规范相结合，实现法、理、情在司法判决中的有机融合。这种判例，已被最高人民法院确定为指导性判例。许多地方的高级人民法院已作出了这样的指导性审判规范。如上海市高级人民法院作出了：对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右……的规范性规定。在合理的限度内弥补受让人的损失，让失信当事人承担应得的法律制裁，才能有效地平衡双方的利益，有助于培养社会公众的诚信观念。这也是在审判实践中培育和践行社会主义核心价值观的体现。因此，本案中当事人间的买卖合同虽因违反法律的强制性、禁止性的单项规范而无效，但应综合考量纠纷产生的是与非，善与恶，以及双方当事人的过错程度妥善适用法律的诚实信用和公平公正原则处理。因双方对合同的无效以及纠纷产生的原因均有过错，原告的过错较大，应将拆迁补偿款原则上在原、被告之间按2：8的比例分配，并应在20%部分扣除应当返还被告的购房价款并赔偿被告按同期贷款利息损失的80%为宜。征收补偿办法中的其他项目是对需搬迁人的定向性补偿与奖励，与原告无关。因涉案房屋正在被征收、拆迁过程中，且原告应得的返还利益已在拆迁补偿款中予以适当考虑，故无需再返还房屋。此次拆迁安置回购的房屋系城市国有土地使用权的房屋，不再存在农村宅基地成员资格的限制，故回购权应属于失去现住房而面临现实居住需要的被拆迁人即被告牛东啟享有。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十二条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十九条、第一百四十条之规定判决如下：
一、原告田海江与被告牛东啟签订的房屋买卖协议无效；
二、拆迁安置利益中的拆迁安置补偿款之外的其他项目属于搬迁人即被告由于需搬迁而产生的补偿利益，应当由被告享有，与原告无关；
三、拆迁安置补偿款中的20%（即209×8033×20%＝335779.4元）在扣除了原告应当返还被告的购房价款以及赔偿被告相应利息损失56651.33元（详见附计息表）80%后的部分[（1678897×20%-（70000+55651.33×80%）＝221258.34元]归原告田海江所有；其余款额均归被告牛东啟所有；
四、以上款项应从拆迁补偿款中结算，向拆迁安置补偿款的发放单位领取；
五、拆迁安置回购权由被告牛东啟享有。
本诉案件受理费100元，反诉案件受理费23600元，减半收取计11850元，由原告负担9550元，被告负担2300元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审判员 李颖喆
二〇一七年十二月十九日
书记员 赵晨辉
附件：1.计息表、2.适用的法律
利息计算表
单位：元
日期
时长
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本金额
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利率
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利息额
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备注
2005.2.21--2005.3.17
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15天
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70000
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6.12%
|
178.5
|
2005.3.18--2006.4.28
|
1年零1个月11天
|
70000
|
6.39%
|
4982.43
|
2006.4.29--2006.8.19
|
3个月零20天
|
70000
|
6.84%
|
1995
|
2006.8.20--2007.3.18
|
6个月零26天
|
70000
|
7.11%
|
2847.95
|
2007.3.19--2017.5.19
|
2个月零1天
|
70000
|
7.20%
|
854
|
2007.5.20--2007.7.21
|
2个月零2天
|
70000
|
7.38%
|
889.7
|
2007.7.22--2007.8.22
|
1个月零1天
|
70000
|
7.56%
|
455.7
|
2007.8.23--2007.9.15
|
24天
|
70000
|
7.83%
|
365.4
|
2007.9.16--2007.12.21
|
2个月零26天
|
70000
|
7.83%
|
1309.35
|
2007.12.22--2008.9.16
|
7个月零25天
|
70000
|
7.74%
|
3536.75
|
2008.9.17--2008.10.9
|
23天
|
70000
|
7.47%
|
334.08
|
2008.10.10--2008.10.27
|
18天
|
70000
|
7.47%
|
261.45
|
2008.10.28--2008.10.30
|
3天
|
70000
|
7.2%
|
42
|
2008.10.31--2008.11.27
|
28天
|
70000
|
6.12%
|
333.2
|
2008.11.28--2008.12.23
|
26天
|
70000
|
5.94%
|
300.30
|
2008.12.24--2010.10.20
|
1年零9个月零27天
|
70000
|
6.14%
|
8143.85
|
2010.10.21--2010.12.26
|
2个月零6天
|
70000
|
6.40%
|
821.37
|
2010.12.27--2011.2.9
|
1个月零14天
|
70000
|
6.60%
|
564.67
|
2011.2.10--2011.4.6
|
1个月零27天
|
70000
|
6.8%
|
753.67
|
2011.4.7--2011.7.7
|
3个月零1天
|
70000
|
7.05%
|
836.21
|
2011.7.8--2012.6.8
|
7个月零1天
|
70000
|
6.80%
|
2789.89
|
2012.6.9--2012.7.6
|
28天
|
70000
|
6.55%
|
356.61
|
2012.7.7--2.14.11.22
|
2年零4个月15天
|
70000
|
6.15%
|
11838.75
|
2014.11.23--2015.3.1
|
3个月零7天
|
70000
|
5.9%
|
1112.81
|
2015.3.2--2015.5.11
|
2个月零10天
|
70000
|
5.65%
|
756.78
|
2015.5.12--2015.6.28
|
1个月零16天
|
70000
|
5.4%
|
483
|
2015.6.29--2015.8.26
|
1个月零28天
|
70000
|
5.15%
|
580.81
|
2015.8.27--2015.10.24
|
1个月零27天
|
70000
|
4.9%
|
543.08
|
2015.10.25--2017.12.19
|
2年零1个月25天
|
70000
|
4.9%
|
7384.02
|
总计
|
55651.33元
法律适用
《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十二条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
第五十二条第（五）项：有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第九十九条：调解未达成协议或者调解书送达前一方反悔的，人民法院应当及时判决。
第一百四十条：原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。