上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初18319号
原告(反诉被告)：钱良余，1980年7月21日出生，汉族，住安徽省。
委托诉讼代理人：刘洪，上海兰盾律师事务所律师。
被告(反诉原告)：夏明华，男，1952年12月21日出生，汉族，住上海市松江区。
被告(反诉原告)：夏军妹，女，1977年10月1日出生，汉族，住上海市松江区。
上述两被告共同委托诉讼代理人：薛敏，上海市诚至信律师事务所律师。
上述两被告共同委托诉讼代理人：顾超，上海市诚至信律师事务所律师。
第三人：上海洞泾商贸投资管理发展有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：沈仁龙，职务不详。
原告钱良余与被告夏明华、夏军妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2017年11月29日公开开庭进行了第一次庭审。审理中，被告于2017年12月9日提起反诉，本院受理后与本诉合并于2018年1月9日公开开庭进行了第二次庭审。后经被告夏明华、夏军妹申请，本院依法追加上海洞泾商贸投资管理发展有限公司(以下简称“洞泾商贸公司”)作为第三人参与本案诉讼，并于2018年2月26日公开开庭进行了第三次庭审。原告钱良余的委托诉讼代理人刘洪到庭参加三次庭审，被告夏明华到庭参加第一次庭审，被告夏明华、夏军妹的共同委托诉讼代理人薛敏、顾超到庭参加第一、三次庭审，被告夏明华、夏军妹的原共同委托诉讼代理人杨永伟到庭参加第二次庭审。第三人洞泾商贸公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告钱良余向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2013年3月28日签订的《营业房转让协议》无效；2、判令两被告返还购房款325,855元。事实和理由：2013年3月28日，原、被告于2013年3月28日签订《营业房转让协议》一份，约定被告将位于上海市松江区砖桥贸易城三区建材市场1幢1号营业房(以下简称“系争房屋”)转让给原告，转让价款为700,000元。签约后原告支付了全部转让款，后因系争房屋的租金偏低，达不到被告承诺的数额，经协商，被告返还了原告购房款50,000元。2016年12月，系争房屋因上海市“五违四必”整治工作的开展被拆除，政府对系争房屋的补偿仅为145,000元.因系争房屋没有合法的审批手续，被告仅有承租权而没有所有权，原、被告所签订的转让协议应属无效合同，被告应返还原告相关的购房款，原告应返还相关的租金收益。故请求法院判如诉请。
被告夏明华、夏军妹共同辩称，不同意原告的诉讼请求。1、系争房屋是集体土地上的产权房屋，有合法产权，原、被告之间的转让协议有效，不存在返还房款的问题；2、若法院认定协议无效，原告应将系争房屋返还给被告，因系争房屋已被拆除，原告无法返还，应承担相应的赔偿责任；3、原告已收取的租金为102,000元。
审理中，被告夏明华、夏军妹向本院提出反诉请求：1、判令原告赔偿被告系争房屋灭失时的房屋价值款(以鉴定结果为准)；2、判令原告支付被告占有使用费102,000元(即原告于2013年至2016年12月31日已收取的租金)；3、判令原告支付被告占有使用费(自2017年1月1日起至反诉请求第1项款项实际返还之日止，按每年30,000元计算。事实和理由：原、被告于2013年3月28日签订了《营业房产权转让协议》，2017年5月底，系争房屋被拆除，原告与第三人于2017年9月6日签订了《回购清退协议书》，约定基于“五违四必”的内容，第三人按照223,387元的价格向原告回购系争房屋，并有权将系争房屋拆除，后原告与第三人又于2017年10月26日签订《回购清退协议之补充协议》，第三人增加系争房屋的回购价60,758元。现原告已实际取得了上述款项。因原、被告签订的《营业房产权转让协议》经法院释明为无效合同，原告无权作为权利人对系争房屋进行处分，原告与第三人之间签订的协议也当然无效，由于原告擅自处分系争房屋的行为导致房屋灭失，被告有权要求原告按照同区域同类型的且具有合法产证的房屋的价值进行平复，要求原告返还租金收益的同时，按评估的房屋价格赔偿给被告。故被告提出如上反诉请求，望判如所请。
原告钱良余针对被告夏明华、夏军妹的反诉辩称，1、不同意被告的反诉请求第1项，系争房屋为违章建筑，政府回购时候是同意价格，并不是双方协商决定的，不存在损失的问题；2、原告共收到的租金金额为80,000元；3、被告主张的2017年1月1日后的租金没有事实和法律依据，系争房屋依据被拆除，不存在租金收益的问题。
经审理查明，2013年3月28日，原告钱良余作为(乙方)与被告夏明华、夏军妹作为(甲方)签订《营业房产权转让协议》一份，约定被告将系争房屋转让给原告，面积为82平方米；产权使用年限为50年；转让价格为700,000元,于签协后一次性付清(2013年9月1日起由原告方收租金)；系争房屋转让、办证及办证税费均由原告承担。另，该协议书对违约责任作了相应的约定。
2013年3月13日，原告向被告夏明华支付购房定金50,000元；2013年3月28日，原告向被告夏明华转账支付购房款400,000元；2013年4月2日，原告银行转账支付购房款250,000元；后，被告返还原告购房款50,000元。
另查明，2017年9月6日，原告与第三人签订《回购清退协议书》一份，载明：2000年12月26日，原告与被告签订营业房产权转让协议，并以银行转账及其他支付方式付清700,000元款项后取得了建筑面积为82平方米、位于松江洞泾镇砖桥贸易城三区1幢1号商铺1间的所有权或使用权；原告上述商铺至今未取得房地产登记部门出具的产权证书，亦未取得建设工程规划许可证，属违法建筑；洞泾砖桥贸易城已于2017年1月28日整体关闭，并将于2017年5月底前整体拆除；第三人向原告以本协议约定的对价回购上述商铺，原告应得款项为223,387元，于本协议生效之日起15个工作日内支付。另，该协议对原告承诺事项等作出了约定。同日，原告签订《款项确认表》一份，确认系争房屋的房屋评估价为100,696元、装修评估价为79,293元、停产停业损失补偿款/过渡费为16,400元及清腾交房签约奖励之补偿费为26,998元，上述款项共计223,387元。
2017年10月26日，原告与第三人签订《回购清退协议之补充协议》一份，载明：就系争房屋，第三人向原告增加房屋评估价的30%、清腾交房签约奖励之补偿费差额的两项合计为60,758元，于本协议签署之日起15个工作日内支付……。同日，原告签署《补差款项确认表》一份，确认系争房屋的房屋评估价为143,828元、装修评估价为79,293元、停产停业损失补偿款/过渡费为16,400元及清腾交房签约奖励之补偿费为44,624元，上述款项共计28,4145元。
再查明，2000年12月26日，被告夏军妹与案外人上海砖桥贸易城签订《营业房租赁合同》一份，约定被告夏军妹向案外人上海砖桥贸易城租赁位于上海市松江区沪松公路XXX号营业区三区1幢1号，建筑面积为82平方米，使用年限为67年，租赁价格为119,583元。另该合同对租赁用途等事宜作出了约定。
审理中，原告申请证人尹某某出庭作证，证人尹某某称：其系系争房屋的承租人，自2008年就一直承租系争房屋；与原告未签订书面的租赁合同，租金系一年一交，均是现金交付，2013年7月至2016年12月31日共支付原告租金102,000元。
对此，被告夏明华、夏军妹认为，被告将系争房屋出租给证人尹某某时，租金为每年28,500元，但原告认为该租金标准过低，要求被告返还50,000元；不清楚原告出租给证人尹某某的租金标准，但证人陈述的租金标准远低于资产公司对外出租的标准，2014年后的年租金应为40,000元到50,000元。
审理中，被告提交案外人松江区砖桥堆栈于2000年10月11日取得的上海市房地产权证复印件[沪房地松字第(2000)第006183号]，该证载明：房地座落于上海市松江区洞泾镇砖桥村，建筑面积为13,964平方米，土地性质为集体，用途为仓储；共13幢房屋，房屋类型为仓库堆栈。对此，被告认为系争房屋座落于上述房地产权证上记载的第10幢房屋右下角的位置；原告则认为没见过该产权证，且产权证登记的房屋类型是仓库堆栈，不符合系争房屋的现状，系争房屋系因属于违章建筑而被拆除。
以上事实，有营业房产权转让协议、银行回单、收条、回购清退协议书、回购清退协议之补充协议、营业房租赁合同、上海市房地产权证、及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：系争房屋因未取得建设工程规划许可证，属违法建筑，并因此被有关部门拆除，故原、被告签订的《营业房产权转让协议》因转让标的物不合法，应属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因被告明知系争房屋未办理合法的建造审批手续，仍将系争房屋予以转让，而原告也未对涉案房屋的合法性尽到审慎的审查义务，故原、被告双方在签订上述无效合同过程中均存在过错。
本案，原告依据《营业房产权转让协议》实际向被告支付购房款650,000元，并且，原告购买系争房屋后取得的租金为102,000元，原告亦从第三人处取得的清退款项共计284,145元，现原告主张被告返还购房款中将取得的租金及清退款项予以抵扣，系其对自身权益的处分，且于法不悖，本院予以准许。故原告支付的购房款650,000扣除其已收租金102,000元及清退款284,145元后，余款为263,855元，应由被告予以返还。另，原告主张其仅收到租金80,000元及上述清退款项中原告装修款仅为40,000元，与事实不符，本院难以支持。
关于被告的反诉请求，因合同无效，原告本应向被告返还系争房屋，但系争房屋已因属于违法建筑被有关部门拆除，故被告反诉要求原告返还系争房屋及赔偿系争房屋灭失时的房屋价值款，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因原告实际占有系争房屋期间，获取了相关占有利益，而系争房屋所在地即洞泾砖桥贸易城于2017年1月28日整体关闭，故原告在此占有使用期间因该合同取得的财产，应当予以返还或折价补偿，现原告已将收取的自2013年7月起至2016年12月31日止的占有使用费(租金)抵扣被告应返还的购房款，综合原、被告间的过错程度及租金支付情况，酌情确定原告应向被告支付2017年1月1日至2017年1月27日的占有使用费2,219元(按年租金30,000元计算)。被告要求原告支付2017年1月28日之后的占有使用费，缺乏依据，本院难以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条及《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)钱良余与被告(反诉原告)夏明华、夏军妹于2013年3月28日签订的《营业房产权转让协议》无效；
二、被告(反诉原告)夏明华、夏军妹于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)钱良余购房款263,855元；
三、原告(反诉被告)钱良余于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)夏明华、夏军妹自2017年1月1日起至2017年1月27日止的占有使用费2,219元；
四、驳回被告(反诉原告)夏明华、夏军妹的其余诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7,675元，减半收取3,837.50元，反诉案件受理费1,271元，合计诉讼费5,108.50元，由原告(反诉被告)钱良余负担1,193.50元(已付),由被告(反诉原告)夏明华、夏军妹负担3,915元(已付1,271元，余款2,644元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李 娜
二〇一八年四月八日
书记员 张树腾
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因任。此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责。
二、《中华人民共和国城乡规划法》
第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
……