河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀06民终487号上诉人（原审原告）：刘冬梅，女，1971年1月19日出生，汉族，住吉林省舒兰市。委托诉讼代理人：李强，河北华胄律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辛金花，女，1965年3月31日出生，汉族，住河北省保定市涞源县。委托诉讼代理人：宁长春，河北涞正律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：梁爱民，男，1965年1月28日出生，汉族，住涞源县城区，。被上诉人（原审第三人）：张建萍，女，1965年5月9日出生，汉族，住涞源县，。二被上诉人委托诉讼代理人：贾欣良，河北凉城律师事务所律师。刘冬梅因与辛金花、梁爱民、张建萍物权保护纠纷一案，原由河北省涞源县人民法院于2015年11月5日作出（2015）涞民初字第337号民事判决，宣判后，刘冬梅不服，提出上诉。本院于2016年4月26日作出（2016）冀06民终839号民事裁定书，将本案发回重审。重审后，河北省涞源县人民法院于2016年11月30日作出（2016）冀0630民初637号民事判决，刘冬梅不服，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘冬梅的委托诉讼代理人李强、被上诉人辛金花的委托诉讼代理人宁长春、被上诉人梁爱民、张建萍的委托诉讼代理人贾欣良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘冬梅上诉请求：请求二审法院依法改判。事实和理由：1、一审判决书认定本案涉及的两份房屋买卖合同均应被认定为有效合同是错误的。上诉人完成了房屋买卖的整个交易过程，有购房协议、缴款收据。2、一审判决认定上诉人与楼房销售方之间存在债权债务关系也是错误的。上诉人与胡世安开发的林河公寓售楼处签订购房协议并缴纳了购房款之后，接收了胡世安给付的房屋钥匙，并将自己所有的一张单人床和部分衣物放到了房间内，上诉人实实在在的先占用了该房屋，上诉人与楼房销售方之间根本不存在债权债务关系。3、被上诉人在上诉人将房屋钥匙拿到手并将部分东西放到房间后,趁上诉人是外地人暂时不占用房子之机，私自占用上诉人的房屋，已经构成侵权，一审判决是未对上诉人合法权益进行保护。被上诉人辛金花辩称，一、刘冬梅对本案诉争的房产不享有物权，其没有事实和法律依据以物权保护纠纷对辛金花提起诉讼。本案争议的房产系辛金花从本案第三人梁爱民夫妇中购买，购买之初系毛坯房。第三人梁爱民夫妇交付后，辛金花便装修居住至今。二、本案涉及一房二买，梁爱民夫妇购买争议房产的合同先于刘冬梅，且梁爱民夫妇一直控制并占用该房屋直至卖给辛金花。虽然刘冬梅曾经办理过房屋权属登记，但那是违法行为，且以已被人民法院撤销权属登记。刘冬梅应该对胡某提起诉讼，而不是对辛金花提起诉讼。三、本案争议的房产系自然人开发，出售人是胡某，然而刘冬梅的购房协议中出售人并没有胡某签字。而梁爱民夫妇的购房合同是有胡某的亲笔签字的。至于刘冬梅手中的购房收据也是不真实，因购房收据上的所谓xxx公寓的“公章”并不具有法律上的实际意义。况且刘冬梅收据的所谓的“章”与购房合同中的“章”内容一致，但大小不一样。四、刘冬梅至今为提供其实际占用并控制过争议房产的证据，就连物业票据更是无从提供。辛金花自2008年8月份从第三人初购买争议房产便完成装修并居住使用至今。辛金花享有对该房屋部分物权权能，该占有权应该受到法律保护，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人梁爱民、张建萍辩称，同意辛金花的答辩意见，请求法院维持原判。原告刘冬梅向一审法院起诉请求：1、要求确认原告对涞源县xxx公寓x单元xxx室的所有权，要求被告立即搬出占用原告购买的房屋，并将房屋交予原告；2、要求被告按照每年5000元的标准支付自其占用原告房屋之日起至本案执行完毕之日止的房屋租金20000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2006年5月3日原告刘冬梅作为乙方与作为甲方的林河源公寓签订了“xxx公寓住宅楼购销协议书”协议书约定：乙方购买林河源公寓四单元xxx、xxx室两套住宅楼，每平米1100元，共计价款225280元。协议书签订后原告依约交付了全部房款，2006年5月3日xxx公寓为原告出具了收款收据。原告在购房后向税务部门办理了相关缴费手续，取得契税完税证，后在城建部门办理了所有权的登记手续，原告刘冬梅于2007年7月13日取得涞房权证字××号房屋所有权证，2014年10月27日涞源县人民法院（2013）涞行初字第03号行政判决书以涞源县人民政府颁发该证的具体行政行为主要证据不足，程序违法予以撤销。2006年3月6日第三人梁爱民、张建萍与xxx公寓开发商胡某签订了“xxx公寓住宅楼购销协议书”，该住宅楼购销协议书所约定购销住宅楼标的物与原告和xxx公寓签订的购销住宅楼购销协议书所约定购销住宅楼标的物系同一标的物即x单元xxx室、xxx室两套住宅楼。两份住宅楼购销协议所不同的是原告持有的协议书签订时间较第三人所持有协议书签订的时间晚，协议书末尾甲方签字位置原告所持有的协议书签字为xxx公寓，第三人所持有的协议书签字为胡某，两份协议均加盖了xxx公寓收费专用章。第三人梁爱民与张建萍系夫妻关系，在第三人购得涉案楼房后于2008年8月1日将xxx公寓xxx室住宅楼一套转让给被告辛金花所有，由被告居住至今。另查明，通过本院到涞源县住建局调取林河源公寓档案资料，查明林河源公寓的开发单位为胡世安个人，公寓开发时取得了国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证。一审法院认为，关于原告刘冬梅与林河源公寓开发商签订的林河源公寓住宅楼购销协议书和第三人梁爱民、张建萍与林河源公寓开发商签订的林河源住宅楼购销协议书两份合同的效力问题，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十五条规定：“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”据此，只要两份合同都是在平等、自愿的基础上签订的，不具有合同法第五十二条规定的无效情形，则均应当被认定为有效合同，因此本案涉及的两份房屋买卖合同均应当被认定为有效。根据审理查明事实，原告在合同签订完后按照合同约定已经履行完付款义务，并在后来向税务部门缴纳了契税取得了契证，表明原告已经全部履行了自己的义务，原告刘冬梅基于房屋买卖合同取得债权请求权，该请求系对楼房出卖人的请求权，对楼房本身没有支配和排他的权利。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告刘冬梅没有提交证明其已占有房屋的证据，其已占有涉案房屋的主张不能支持，应承担举证不能的不利后果。被告辛金花自第三人处于2008年8月购买房屋，基于第三人购买房屋的行为有效，其与第三人之间的转让行为亦应有效。被告购买房屋后装修居住至今，已在事实上实际占有该楼房多年，已经享有了对该房屋部分物权权能，该占有权应当受到法律保护。占有权较之还属于期待权的买卖合同项下的债权而言，应当优先受到法律保护。综上所述，原告所提交的证据不足以证实其对诉争楼房具有所有权，对其诉讼主张，不予支持。但原告与涉案楼房销售方之间的债权债务关系可以另案主张。经报本院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告刘冬梅的诉讼请求。案件受理费2955元，由原告刘冬梅负担。二审庭审中，上诉人刘冬梅申请证人王某、薛某出庭作证。其二人证人证实，当时他们二人都给刘冬梅打工，2006年给刘冬梅搬过家，搬的是床、衣服、做防水用的料，不知道小区名称，是6楼，房间号也不知道。薛保龙还承认其在给该楼做防水的时候在6楼住过。孙杨杨对证人证言质证认为，我方不同意证人出庭作证，因为双方已经有了五年的诉讼时间，证人从未出庭作证，此次证人出庭作证程序显然不合法，此次庭审可能是终结性庭审，证人出庭作证应该结合物证（钥匙），证言内容不可靠。梁爱民、张建萍质证认为，两位证人出庭作证不合法，当庭证言的内容不清晰，不符合社会经验法则。因而请求二审法院不应采信。二审查明的事实与原审查明的其他事实一致。本院认为，本案系一房二卖，即上诉人刘冬梅和被上诉人张建萍均与林河源公寓签订了购房合同，且合同的标的物同一，两份合同都是在平等、自愿的基础上签订的，且不具有《合同法》第五十二条规定的无效情形，均应认定为有效合同。一审法院认定该两份合同为有效合同并无不当。且双方至今均未办理合法的房产登记（上诉人刘冬梅曾办理了房产登记，后又被依法撤销）。虽然二审中，上诉人刘冬梅的雇员作为证人出庭作证，证明其2006年曾占有、使用争议的房产（为该栋楼顶做防水施工），但二人系刘冬梅的员工，与当事人有利害关系，且被上诉人对二人证言不予认可，故本院对证人证言不予采信。同时，根据一、二审查明的事实，被上诉人张建萍签订的购房合同先于上诉人刘冬梅，且双方争议的房产已于2008年10月28日，由被上诉人张建萍、梁爱民夫妇转让给被上诉人辛金花，并由辛金花装修、居住至今，该事实应视为xxx公寓已将争议的房产交付给了被上诉人张建萍，被上诉人张建萍与xxx公寓所签合同得到实际履行，并且没有证据显示xxx公寓对此提出异议。由此可见，该行为体现了卖房人的意愿，应认定为林河源公寓与被上诉人张建萍实际履行了合同，上诉人刘冬梅享有了基于购房合同产生的债权请求权。据此，上诉人刘冬梅要求确认其对争议的房产具有所有权的诉讼请求证据不足，其应承担举证不能的法律后果。综上所述，上诉人刘冬梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2955元，由上诉人刘冬梅负担。本判决为终审判决。审判长  赵鹏壮审判员  吕 洪审判员  张 力二〇一七年二月二十八日书记员  马巧灵