山东省莱芜市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁12民终60号
上诉人（原审被告）：莱芜金缔房地产开发有限公司，住所地：莱芜市莱城区花园南路28号。
法定代表人：唐春荣，经理。
委托诉讼代理人：片宪元，山东海中洲律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：张鑫成，男，1981年10月1日出生，汉族，住莱城区。
委托诉讼代理人：王亭，山东恒志远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘亮，山东恒志远律师事务所律师。
上诉人莱芜金缔房地产开发有限公司（以下简称金缔房地产公司）因与被上诉人张鑫成房屋买卖合同纠纷一案，不服莱芜市莱城区人民法院（2016）鲁1202民初4569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人片宪元，被上诉人的委托诉讼代理人王亭、刘亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人金缔房地产公司上诉请求：撤销一审法院作出的（2016）鲁1202民初4569号民事判决，依法改判驳回张鑫成的诉讼请求；诉讼费用由张鑫成承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。金缔房地产公司与张鑫成不存在商品房预售合同关系，双方之间无商品房预售合意，亦未签订商品房预售合同。张鑫成在庭审中认可20万元购房款实际交付给王举明，金缔房地产公司无返还义务。二、一审判决适用法律错误。张鑫成要求返还购房款的法定事由是合同被确认无效或被撤销、解除，一审判决对此未予涉及，径行判决金缔房地产公司返还购房款无法律依据。三、一审判决采信唐春荣与王举明楼房转换协议是错误，该协议为效力待定协议。
被上诉人张鑫成答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2009年10月22日，张鑫成与金缔房地产公司达成购房意向，将20万元购房款交付给王举明，金缔房地产公司给张鑫成出具了加盖其财务专用章的收据一份，应视为对张鑫成预定房屋的认可。该收据中注明了张鑫成的相关信息及所购房屋的信息，亦注明“此收据仅限金地凯旋城四期联合开发项目部。房屋按房管部门测绘面积为准，多退少补。达成预售条件后，交齐余款后，签订购房合同”。证实双方已达成了明确的购房意向，存在商品房买卖合同关系。房屋建成后，张鑫成多次要求签订合同，支付剩余购房款，但金缔房地产公司均推诿拒绝，现张鑫成有权要求金缔房地产公司返还购房款。唐春荣与王举明的置换协议，唐春荣作为金缔房地产公司的法定代表人，签订协议的行为是职务行为，且签订置换协议后，张鑫成又购买了涉案房屋，金缔房地产公司出具收款单，应视为对置换协议的认可。
张鑫成向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令金缔房地产公司退还购房款20万元并支付利息。2、本案诉讼费用、保全费由金缔房地产公司承担。
一审法院认定事实：2009年10月22日,金缔房地产公司向张鑫成出具收款单一份，载明：“交款人为张鑫成，金额为20万元，此收据仅限金缔地凯旋城四期联合开发项目部，房屋按房管部门测绘面积为准，多退少补，达到预售条件，交齐余款后，签订购房合同。”该收款单盖有金缔房地产公司财务专用章。房屋建成后，双方未实际交付。
另查明，唐春荣、王举明同为金地房地产公司股东，公司在开发“金地凯旋城”房地产期间，其公司与股东之间存在楼房置换协议，两人之间亦存在一定债权债务关系。金缔房地产公司主张涉案收款单为王举明与金缔房地产公司倒账结算而来，即以房结算，双方未签订书面购房合同，张鑫成又从王举明处购得此房并且金缔房地产公司为张鑫成出具收款单予以追认。现张鑫成要求金缔房地产公司协助过户，金缔房地产公司以种种理由不予办理，张鑫成起诉至法院。
一审法院认为，关于金缔房地产公司向张鑫成出具的收款单及其附有内容的性质认定问题。金缔房地产公司与其股东王举明内部倒账结算得出的“收款单”，虽张鑫成并未实际支付该房款，但因“倒账结算”而取得认购房屋的权利，且从该收款单载明的内容来看，应视为对商品房的预订。但因尚不具备商品房买卖合同主要条款，故对该收款单的性质尚不能认定为商品房买卖合同，但不影响双方预订商品房法律关系的成立。
关于张鑫成主张的损失，其主张以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，请求金缔房地产公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该院认为，张鑫成、金缔房地产公司尚未订立正式商品房买卖合同，亦未对相关违约责任进行约定，虽金缔房地产公司违约，但适用上述条款认定损失数额明显过高。张鑫成主张的赔偿数额，应以其实际损失为基础，适当予以补偿，应以付款总额按中国人民银行同期同类（五年以上）贷款基准利率上浮50%即逾期罚息利率标准计算利息损失为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、金缔房地产公司于本判决生效之日起五日内返还张鑫成购房款20万元。二、金缔房地产公司于判决生效之日起五日内赔偿张鑫成利息损失[以20万元为基数，按中国人民银行同期同类（五年以上）贷款基准利率上浮50%即逾期罚息利率标准，自2009年10月22日起计算至金缔房地产公司实际履行之日止]。三、驳回张鑫成的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2150元，保全费1520元，共计3670元，由金缔房地产公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于张鑫成与金缔房地产公司是否达成房屋买卖意向的问题，张鑫成将20万元购房款支付给金缔房地产公司股东王举明后，金缔房地产公司向张鑫成出具了加盖其财务专用章的收款单一份，该收款单中注明了交款人、收款金额、预约房产信息及签订正式购房合同的相关条件等，内容明确具体，故应认定张鑫成与金缔房地产公司达成了房屋买卖意向。
二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。
本院认为，张鑫成为购买金缔房地产公司开发的房地产，先行支付20万元购房款后，金缔房地产公司以向张鑫成出具收款单的形式，约定涉案房产在达到预售条件，余款交齐后，双方就预约房产签订购房合同，金缔房地产公司与张鑫成就房产买卖达成了合意，以收款单的形式签订了预约合同。金缔房地产公司辩称20万元购房款实际由王举明收取，与张鑫成存在房产买卖关系的是王举明，对该辩称，本院认为，因王举明系金缔房地产公司的股东之一，该公司在明知张鑫成通过王举明购房涉案房产，20万元购房款实际由王举明收取的情况下，仍向张鑫成出具了加盖其财务专用章的收款单，应视为对王举明以金缔房地产公司名义收取购房款的认可，现该公司以其与王举明之间的内部债权债务关系对抗房产购买人，理由不能成立。
涉案房屋买卖合同中约定的房产建成后，金缔房地产公司将该房产售与他人，签订正式购房合同的目的已不能实现。二审庭审中，张鑫成方明确表示，要求金缔房地产公司返还购房款的前提是解除双方的房屋买卖合同，金缔房地产公司对该主张亦无异议，故双方的房屋买卖合同已依法解除。合同解除后，张鑫成有权要求违约方金缔房地产公司返还购房款并赔偿损失，故一审法院判决金缔房地产公司返还张鑫成购房款20万元并赔偿相应的损失并无不当。
综上所述，上诉人金缔房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人莱芜金缔房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 尹 腾
审判员 亓雪飞
审判员 李莎莎
二〇一七年三月二十七日
书记员 亓 晨