福建省建瓯市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）瓯民初字第1852号原告南平菁华文化传媒有限公司，住所地南平市玉屏山小区武夷花园7号楼505室。法定代表人孙聘才，董事长。委托代理人陆德勇，福建旭凯律师事务所律师。委托代理人张松，福建旭凯律师事务所实习律师。被告福建省建瓯市恒盛房地产开发有限公司，住所地建瓯市南门商贸中心1号楼303室。法定代表人陈光林，董事长。委托代理人苏盛众，福建元天和律师事务所律师。原告南平菁华文化传媒有限公司与被告福建省建瓯市恒盛房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的法定代表人孙聘才，委托代理人陆德勇、张松，被告的委托代理人苏盛众到庭参加诉讼。现已审理终结。原告诉称，2013年2月1日，原、被告签订《房产项目销售代理合同》，约定被告开发的建瓯“三江国际”房地产项目的策划及销售委托原告代理。合同约定了代理事项、佣金标准及支付方式，同时还约定了违约责任。合同签订后，原告依合同约定全面履行了合同义务。该项目一期楼盘于2013年9月25日开盘。原告代理销售情况甚好，超额完成进度指标。然而，被告却于2013年10月25日以《解除合同通知书》的方式单方解除合同。该合同的解除的效力已经法院生效判决确认。但合同的解除不影响原告主张合同履行期间的权利，以及其他权利。为此诉请法院判令被告：1、退还原告营销代理保证金人民币30000元。2、支付原告代理佣金961809.09元，并支付该款自2013年10月29日起至实际支付之日止按每逾期一日万分之三计算的逾期付款违约金。3、支付违约金300000元。被告辩称，根据原、被告双方订立的《房产项目销售代理合同》，受托人应当组建7人左右的营销团队，否则委托人有权解除合同。但实际上被告聘用的营销人员只有五人，其中有专业营销资质的只有一人，还被原告打跑，另二人被吓跑。被告据此决定解除合同，并向原告送达了《解除合同通知书》，该解除行为已经被法院的生效判决所确认。由于被告违约导致合同解除，故此，原告无权主张返还保证金。同时根据法律规定以及合同的约定，原告也无权主张被告支付违约金。至于佣金方面，在合同解除之前原告完成的代理销售工作，被告愿意按照合同约定的标准支付佣金，但被告应按合同的约定提供等额的税收发票。审理过程中，原告就其主张提供证据材料7份。1、《房产项目销售代理合同》。证明被告签订《房产项目销售代理合同》及其内容。2、《收款收据》、《单位汇款委托书》。证明原告依约交付营销代理保证金人民币30000元。3、原告自行制作的《9#楼销售底价表》、《6#楼价格表》、《7#楼价格表》、《9#楼房源表》、《6#楼房源表》、《7#楼房源表》、《佣金结算表》。共同证明原告依约履行合同，被告单方解约后，应向原告支付佣金总额961809.09元及各号楼佣金具体数额。4、（2013）瓯民初字第3341号《民事判决书》、（2014）南民终字第262号《民事判决书》。共同证明被告单方解除合同构成违约，应向原告退还保证金并支付违约金。5、载有三江国际工作计划表、活动策划、推广方案等各项计划表等内容的光盘。证明原告依合同约定全面履行了合同义务，且做了大量的前期策划和推广工作计划，策划方面、活动方案、推广方案等文件，原告在2013年2月1日签订代理合同后即着手实施了该项目的策划、推广和营销工作。6、原告售出的房源经至房产交易登记中心采集调取的《信息表》，证明原告在起诉时所提交的原告代理销售过程中形成的房源表及销售记录与产权交易登记部门的登记情况基本相符，并且原告所销售出的房源基本上都办理完按揭，被告应当按约定支付佣金。7、《商品房买卖合同》2份。证明三江国际部分商品房合同签订情况与《信息表》内容吻合。被告质证意见：1、对证据材料1、2、4的真实性、合法性与关联性均无异议，但不能证明被告违约，相反，根据法院生效的判决，可以证明是因原告的根本违约才导致合同的解除。2、对证据材料3中的《9#楼销售底价表》、《6#楼价格表》、《7#楼价格表》真实性无异议，但认为溢价部分的佣金应按实际的销售价格为基础来计算，而不能按折后价为基础，折扣是指在销售过程中开发商对客户进行部分优惠，不能在此基础上计算溢价佣金，否则对被告是不公平的。证据材料3中的房源表及佣金计算表都是原告自己单方面制作的，不能作为定案依据。3、对证据材料5，光盘与文字稿不具有真实性，也没有关联性。制作时间无法确定是原告在销售期间制作的还是近期制作的，另光盘涉及的内容仅涉及被告是否需作出赔偿问题，与佣金的计算、溢价的计算没有关系。4、证据材料6房产登记部门出具的“三江国际”房产销售登记信息表的真实性及合法性没有异议，但不能支持原告的主张。根据信息表的记载，在合同被解除前，原告销售成功只有36套，总成交价款为18903071元。按照合同的约定，销售进度未达50%的按总成交价的0.6%计算佣金，另，仅订立合同未办理按揭手续的按应付佣金的30%支付佣金。而事实上，被告未完成50%的销售进度，也未完成按揭贷款手续，据此计算，被告应支付原告佣金数额为34026元。至于合同解除之后的房产交易均为被告自己销售，与原告无关。5、对证据材料7“三江国际”的二份买卖合同真实性、合法性无异议，关联性有异议，是合同解除后被告销售的，而不是原告销售的，不属于原告主张佣金的范围。被告就其主张提供证据材料7份。1、《房产项目销售代理合同》。证明双方房产代销约定的具体内容。2、立案告知书、鉴定意见通知书、接处警情况说明。共同证明原告的员工在被告售楼部实施犯罪，严重损害被告形象声誉，构成根本违约。3、连正忠出具的申请延期缴纳首付款报告、陈妹妹、杨飞出具的情况说明书。证明原告恶意阻扰客户支付购房款，且部分工作人员中饱私囊严重损害被告利益，构成根本违约。4、离职同意书照片。证明原告将其内部人事矛盾的文件张贴于被告售楼部显目处，恶意损毁被告形象声誉，系根本违约。5、2013）瓯民初字第3341号《民事判决书》、（2014）南民终字第262号《民事判决书》。共同证明生效判决认定的事实证明原告根本违约致被告依法解除合同。6、商品房预售许可证。证明被告开发的房产正式销售日期。7、《商品房买卖合同》2份，证明这两份合同（9号楼902、905）的签订时间是2013年12月5日，而不是《信息表》中的9月5日和10月15日。原告质证意见：1、对证据材料1三性无异议。2、对证据材料2中的立案告知书与鉴定意见通知书与本案无关联性。接处警情况说明真实性有异议，没有负责人签字，不能证实原告根本违约，损害被告的形象声誉。3、对证据材料3有异议，连正忠的申请报告以及陈妹妹、杨飞的报告形式上是证人证言，应当出庭接收原被告双方的询问，否则不能作为证据采信。4、对证据材料4离职同意书，并没有张贴在显目处，且正常的人事文件绝对不可能形成达到损毁被告声誉的问题，更不能以原告在2013年11月4日对自己员工做出的人事决定来证实原告违约。5、对证据材料5的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，不能证明被告主张的证明对象。6、对证据材料6、7均无异议。本院认为，对于原告提供的证据材料3中的房源表及佣金计算表等系原告自己制作。没有其他证据佐证。证据材料5载有三江国际工作计划表、活动策划、推广方案等各项计划表等内容的光盘，其内容与本案原告的诉求缺乏必要的关联性，本院不予采信。对于被告提供的证据材料2、3、4，原告的质证理由成立，本院不予采信。对双方所提供的其他证据材料，经审查，符合证据形式要件，且与本案具有关联性，予以采信。经庭审举证、质证，结合当事人陈述及本院认证，对本案事实认定如下：2013年2月1日，原、被告签订《房产项目销售代理合同》，合同约定，被告开发的建瓯“三江国际”房地产项目的策划及销售委托原告总代理。合同4.2.1约定：基准价（即表价）由双方协商确定。最低销售价由甲方（即被告）确定也是乙方计算代理佣金的计算依据。4.3.1.1约定：佣金的计算应以开盘后60天的销售量为依据，分为如下三个标准：未达50%的按0.6%计算；已达50%的按0.75%计算；达60%的按0.9%计算。4.3.1.2约定：溢价部分乙方按20%分成。合同5.2对销售行为进行了界定合，即购房人签订《商品房预售买卖合同》并已办理按揭或全额付清购房价款为销售代理成功。合同5.3.1约定：按照实际销售额计算佣金，实行代理佣金支付与销售款回笼和销售进度指标挂钩分期支付的办法：1、商品房买卖合同签订且客户付清首付款后支付该套房佣金的30%；2、按揭手续办理完毕（一次性付款的在客户付清房价款后）支付该套房佣金的40%；3、相关栋号的销售量达到90%再付该套房佣金的25%；4、商品房买卖合同约定的交房日后30个工作日支付该套房佣金的5%。合同5.4.2约定，乙方在收取佣金时应提供相应额度的含税正式发票。合同签订后，原告向被告缴纳了保证金30000元，并开始履行合同义务。2013年9月4日，被告取得该项目9#楼的预售许可证。2013年10月16日，被告取得该项目6、7#楼的预售许可证。2013年10月28日，被告以原告公司聚众扰乱营销部，打伤营销部经理，并指令营销部工作人员停业，导致被告信誉受损，经营秩序受阻为由，以送达《解除合同通知书》的方式单方解除合同。并于其后向本院提起诉讼，请求法院确认合同解除，同时要求被告（即本案原告）停止销售行为，移交相关材料。在该案审理过程中，依据该案原告（即本案被告）先予执行的申请，本院于2013年12月3日，作出裁定：“一、被告停止建瓯市城南“老桔园”C地块“三江国际”商住小区商品房的营销策划、销售及与之相关的工作，并将其派至原告售楼部的营销人员全部撤离。二、由原告接管原告开发建设的建瓯市城南“老桔园”C地块“三江国际”商住小区商品房的营销策划、销售及与之相关的工作”。后该案被告按裁定的事项停止售楼并撤回了销售人员，由该案原告接管了售楼部的工作。2014年1月8日，本院作出（2014）瓯民初字第3341号民事判决，确认原、被告于2013年2月1日签订的《房产项目销售代理合同》于2013年10月28日已解除。该案被告不服提起上诉。南平市中级人民法院经审理后，于2014年5月13日作出（2014）南民终字第262号民事判决，以上诉人未在法定的除斥期间内以法定的形式对解除合同提出异议为由，驳回上诉，维持原判。同时在判决书中阐明，对合同解除后的损失问题，可另行主张。此后，双方就该纠纷未能协商解决，原告为此诉至本院。另查明，2013年10月28日合同解除前，原告完成的销售合同为36套，总价款为18903071元，但银行按揭贷款工作，系谁完成，双方均未举证。该销售期间，最低销售价为“表价”的95%。据此计算的最低销售总额为18695589元，溢价金额为207428元，其20%为41496.40元本院认为，本案原、被告签订《房产项目销售代理合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。现该合同经法院生效判决确认，已于2013年10月28日解除。根据我国合同法的相关规定，合同解除后的法律后果是，当事人可以要求恢复原状、采取其他的补救措施，并有权要求赔偿损失。而违约责任条款随着合同的解除亦丧失其法律约束力，因此当事人没有要求对方承担违约责任的合同依据和法律依据。这一点，在原诉讼的二审判决书中已有明确告知，但原告在本次诉讼中仍提出了要求被告支付违约金的诉讼请求，该诉讼请求本院不予支持。同样，被告以原告违约而拒绝返还保证金的理由亦没有法律依据，原告该项诉请本院予以支持。因《房产项目销售代理合同》属继续性合同，合同的解除的效力不溯及解除之前。原告在合同解除之前完成的部分委托事项，被告应当按照合同的约定支付佣金。据原告提供的向房产交易登记中心采集调取的《信息表》统计，在合同解除前（2013年10月28日前），原告完成的销售合同为36套，总价款为18903071元。按0.9%计算的佣金为170127.76元。对于溢价佣金，本院认为，根据合同约定，最低销售价是被告决定的，故被告在销售期间同意按九五折销售，该折后价应视为合同约定的最低销售价，否则，原告没有理由去积极地以高于折后价的价格销售，而原告以高于折后价的价格与客户订立合同，被告于此获得了溢价部分的80%的利益，故原告主张20%的溢价佣金，对合同解除前销售的36套的溢价佣金，本院予以支持。对于委托合同关于佣金依销售进度按不同标准支付的约定，本院认为，由于合同的解除，原告事实上不能在约定的期限内完成相应的进度。因此，被告应按最终进度支付佣金。对于合同关于按委托工作完成阶段支付佣金的约定，本院认为，该约定只是被告支付佣金阶段（合同表述为“支付的办法”）的约定，而不是原告应得佣金比例的约定，因此，虽然原告没有证据证明银行按揭及交房工作系其完成，但也不能据此拒付该阶段的全部佣金。由于完成银行按揭也是委托事项的内容，故在全额支付佣金的基础上，应适当扣减完成银行按揭工作所应支出的成本，其确切数额，双方均未能举证，也难以举证证明，从公平原则出发，本院裁量以扣减全部佣金的10%为宜。由于合同解除后已不具有法律约束力，原告所主张合同解除后完成的委托工作自然不能再按照合同的约定主张佣金，故该部分诉请，本院不予支持，但原告可以另行主张赔偿损失。综上，原告应得佣金为190461.74元{（170127.76＋41496.40）＊90%}。对于被告要求原告在收取佣金时开具等额税收发票，此为合同的附随义务，原告应当履行，但不能作为被告拒绝履行合同主义务的理由。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、的规定，判决如下：一、被告福建省建瓯市恒盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内返还原告南平菁华文化传媒有限公司保证金人民币30000元。二、被告福建省建瓯市恒盛房地产开发有限公司结欠原告南平菁华文化传媒有限公司代理佣金人民币190461.74元，应于判决生效之日起三日内履行完毕。原告应在收取佣金时提供等额的符合规定的税收发票，如未履行该义务，被告可以另行主张。三、驳回原告南平菁华文化传媒有限公司的其他诉讼请求。如未按法律文书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币17050元，由原告负担14350元，被告负担2700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。审判长徐云龙审判员杨国荣人民陪审员徐明秀二〇一四年十二月十日书记员孙娟本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。