湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘10民终804号上诉人（原审原告）：罗英辉，男，1974年8月11日出生，汉族，住广东省珠海市。委托诉讼代理人：李震，湖南民浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郴州华鹤房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区郴江路45号华鹤龙庭花香阁1022-1025号房。法定代表人：陈翼凯，该公司董事。委托诉讼代理人：陈爱莉，女，该公司实际控制人。委托诉讼代理人：南新丹，湖南善道律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：黄晓珍，女，1967年9月22日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人：许友国，郴州市苏仙区光明法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：高建群，湖南金州（株洲）律师事务所律师。上诉人罗英辉因与被上诉人郴州华鹤房地产开发有限公司（以下简称华鹤公司）、黄晓珍商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2016）湘1003民初117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年5月16日公开开庭进行了审理。上诉人罗英辉的委托诉讼代理人李震，被上诉人华鹤公司的委托诉讼代理人陈爱莉、南新丹，被上诉人黄晓珍及委托诉讼代理人许友国、高建群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗英辉上诉请求：撤销一审判决，改判支持罗英辉一审诉讼请求或将本案发回重审，并由华鹤公司、黄晓珍承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定华鹤公司与黄晓珍之间恶意串通损害罗英辉合法权益的商品房买卖关系合法有效属认定事实错误。一审第一次开庭时华鹤公司代理人陈述黄晓珍明知诉争房屋已出卖并网签给罗英辉，该事实足以证明黄晓珍在明知诉争房屋出卖并网签后，为达到清偿其债权之目的，华鹤公司亦为规避其一房二卖目的，双方恶意串通签订商品房买卖合同并交付，侵害罗英辉合法权益，故黄晓珍与华鹤公司之间的商品房买卖行为应认定为无效行为。2.一审法院适用法律错误，导致判决错误。华鹤公司与黄晓珍恶意串通，侵害罗英辉合法权益，签订的商品房买卖合同应为无效合同，一审法院应适用《民法通则》、《合同法》判决该合同无效。华鹤公司辩称：1.罗英辉与华鹤公司之间没有形成商品房买卖关系。网签商品房买卖合同是为借款担保，不是真实的买卖关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，应当认定罗英辉与华鹤公司之间形成的是民间借贷法律关系。2.华鹤公司与黄晓珍之间有真实的商品房买卖关系，黄晓珍已付清购房款，诉争商品房已经交付给黄晓珍，一审判决认定诉争商品房归黄晓珍所有事实清楚，证据充分。3.罗英辉称华鹤公司与黄晓珍恶意串通是主观臆断，没有任何证据，不能成立。周专、罗英辉与华鹤公司以网签111、114、102号门面买卖合同作为借款400万元的担保，华鹤公司已经归还了本金400万元，利息可依法计算，但双方没有商品房买卖关系。一审法院认定诉争商品房归黄晓珍所有正确。黄晓珍辩称：1.一审认定黄晓珍与华鹤公司商品房买卖关系合法有效是正确的。黄晓珍按照合同约定支付购房款且占有涉案房屋长达三年之后才知晓该房屋有另一购房者存在，黄晓珍支付了全部购房款且有支付凭证，并没有虚构债权债务关系，购房行为是双方真实意思表示，并未损害罗英辉权益。2.罗英辉称华鹤公司与黄晓珍之间恶意交付没有依据。黄晓珍支付购房对价后双方进行交付，黄晓珍取得房屋的相关权益，将房屋出租无需告诉他人。网签没有完成的责任不在黄晓珍，不能因此否认黄晓珍占有使用涉案房屋的事实。3.一审法院适用法律正确。罗英辉至今没有支付购房余款，罗英辉购房事实如存在也与黄晓珍无关，黄晓珍已善意取得涉案房屋。黄晓珍对房屋占有全部履行完毕应当优先取得涉案房屋物权。罗英辉向一审法院起诉请求：1.判令华鹤公司于判决生效之日起十五日内向罗英辉交付其购买的位于郴州市飞虹路5号龙腾广场项目中第1栋102号房屋；2.判令华鹤公司依约办理该房屋的相关产权登记手续。一审法院认定事实：2014年5月12日，罗英辉向案外人周专出具委托书，委托周专在郴州市区代理其购买商铺，并承诺向周专转账1,003,000元，其中1,000,000元用于支付商铺首付款，3000元用于支付相关费用。同日，罗英辉向周专转账1,003,000元。2014年8月4日，罗英辉、华鹤公司签订《郴州市商品房买卖合同》（已网签），约定：罗英辉购买华鹤公司开发的位于郴州市飞虹路5号龙腾广场项目1栋102房，建筑面积63.15平方米，单价28,000元，总价1,768,200元；买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）868,200元，余款900,000元向银行申请贷款。同日，周专向华鹤公司转账2,800,000元。同日，华鹤公司向罗英辉出具湖南省郴州市销售不动产预收款专用凭据，注明的不动产项目及楼牌号为龙腾四期苏仙传奇1栋102房，金额为1,200,000元，收款方陈爱莉签名。周专与华鹤公司及陈爱莉之间存在民间借贷关系，罗英辉主张2,800,000元中的1,600,000元系周专提供给华鹤公司的借款。2014年8月11日，华鹤公司与黄晓珍签订《郴州市商品房买卖合同》，约定:黄晓珍购买华鹤公司开发的位于郴州市飞虹路5号龙腾广场项目1栋102房，建筑面积63.15平方米，单价28,000元，总价1,768,200元；买受人于签约之日一次性支付总房款的100%（含定金）1,768,200元。同日，黄晓珍向陈爱莉转账200,000元用于支付购房款。同年8月14日，黄晓珍的丈夫欧阳小平向华鹤公司转账500,000元用于支付购房款。因华鹤公司与黄晓珍存在民间借贷关系，其余购房款抵债。合同签订当日，华鹤公司向黄晓珍出具湖南省郴州市销售不动产预收款专用凭据，不动产项目及楼牌号为龙腾四期苏仙传奇1栋102房，金额为1,768,200元。同年8月15日，华鹤公司将龙腾四期苏仙传奇1栋102号门面交付给黄晓珍，并由黄晓珍收取租金。2016年4月20日，华鹤公司（甲方）与黄晓珍（乙方）及陈爱莉（丙方）签订《补开购房收据协议》，约定：乙方于2011年7月11日出借人民币3,000,000元给甲方，约定借款利息月息3分，未约定还款期限。至2014年7月28日，甲、乙双方结算甲方应付乙方人民币3,607,420元。甲方已付乙方人民币1,730,000元。甲方欠付乙方1,877,420元于2014年8月11日甲、乙双方协商以甲方位于郴州市苏仙区桔井路龙腾广场四期项目1栋102号建筑面积63.15平方米门面价值2,600,000元抵偿乙方的债权，当日双方再次核算双方债权债务确定甲方欠乙方人民币1,900,684元。上述门面价值2,600,000元抵债乙方1,900,684元债权后，乙方尚欠甲方人民币700,000元，于2014年8月11日乙方向甲方支付人民币500,000元。于2014年8月11日乙方向甲方的实际控制人支付人民币200,000元，用于购买上述门面。甲方于2014年8月11日向乙方出具购买上述门面1,768,200元购房发票。甲方于2014年8月15日已将上述门面交付乙方。为此，就甲方向乙方补开购房发票。经双方友好协商达成如下协议：一、甲方于本协议签订生效之日起当日内，向乙方出具人民币2,600,000元购房收款收据。二、甲方向乙方补开购房收款收据和发票产生的税费由甲方承担。三、条件成就时，甲方向乙方补开购房发票。四、未尽事宜双方协商解决。五、本协议甲、乙、丙三方签字盖章后即产生法律效力。六、本协议一式四份，甲、乙、丙三方各执一份，政府工作组留存一份，具同等法律效力。一审法院认为：本案争议的焦点是罗英辉与华鹤公司及华鹤公司与黄晓珍之间是否具有真实的商品房买卖关系，诉争房屋产权应归谁所有。本案中，案外人周专基于罗英辉的授权委托而向华鹤公司代购房屋，并由周专代为支付部分购房款，并且罗英辉、华鹤公司已签订《郴州市商品房买卖合同》，并由华鹤公司出具销售不动产预收款专用凭据给罗英辉，由此可知，双方存在真实的商品房买卖关系。华鹤公司称其与周专存在民间借贷关系，周专与罗英辉系朋友关系，故按周专的要求与罗英辉签订《郴州市商品房买卖合同》，并向罗英辉出具销售不动产预收款专用凭据，其与罗英辉不具有真实的商品房买卖关系，签订合同是对华鹤公司与周专之间借款的担保。一审法院认为，如果签订《郴州市商品房买卖合同》是对华鹤公司与周专之间借款的担保，完全没有必要以罗英辉的名义签订合同，也没必要向其出具购房发票，不符合常理，且华鹤公司未提供其他证据证实其主张成立，不予采信。华鹤公司与黄晓珍存在民间借贷关系，双方达成协议以借款抵部分购房款，并支付其余购房款的形式购买诉争房屋，华鹤公司与黄晓珍签订了《郴州市商品房买卖合同》，并由华鹤公司出具销售不动产预收款专用凭据，上述行为均系华鹤公司与黄晓珍的真实意思表示，且与华鹤公司及黄晓珍的陈述相一致，认定华鹤公司与黄晓珍具有真实的商品房买卖关系。罗英辉主张华鹤公司与黄晓珍之间不具有真实的商品房买卖关系，因未提供证据予以证实，不予采信。本案中，同一标的物存在两个真实的买卖关系。第一种情形：《郴州市商品房买卖合同》签订在先；已网签；支付部分购房款；房屋未交付使用。第二种情形：《郴州市商品房买卖合同》签订在后；没有网签；支付全部购房款；房屋交付使用。至于哪种情形可取得诉争标的物的物权，阐述如下：《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定除外。”及《中华人民共和国合同法》第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”以上是对财产所有权转移的一般规定，《中华人民共和国物权法》对不动产物权的设立、变更、转让和消灭作了特别规定，该法第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”由此可见，不动产物权登记具有排他性，在均未登记的情况下，应按一般规则即以交付转移所有权。第一种情形，虽然合同进行了网签，但是网签并不等同于预告登记，不具有法定的物权排他性。第二种情形，虽然合同签订在后，但是支付了全部房款且交付了标的物并进行了实际占有，此情形反映了当事人的真实履行意愿，亦符合转移所有权的一般规则，应优先取得物权。综上所述，本案诉争房屋的产权应归属于黄晓珍而非罗英辉，故对罗英辉的诉讼请求，不予支持，罗英辉可向华鹤公司另行主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第二十条第一款之规定，判决：“驳回原告罗英辉的诉讼请求。本案受理费80元，由原告罗英辉承担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。罗英辉提交三份证据。证据1黄晓珍的商品房买卖合同及房产局查询单，拟证明黄晓珍早在2012年就向华鹤公司购买了房屋，结合华鹤公司一审代理人陈述将涉案房屋已网签的事实告诉黄晓珍，应认定黄晓珍对涉案房屋已网签的事实是明知的。证据2房产局查询单（罗英辉），拟证明罗英辉认购了龙腾广场四期102号房并办理网签，该房屋已由华鹤公司抵押给银行，办不了预告登记。证据3律师函、协议书、授权委托书，拟证明罗英辉与黄晓珍及承租人曹跃飞达成协议由罗英辉与黄晓珍共管租金，房屋产权不确定等，说明涉案房屋并未交付。华鹤公司质证认为，对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该房屋并非涉案房屋，而是黄晓珍另外购买的房屋，从查询单不能得出已将涉案房屋网签的事实告诉黄晓珍。对证据2的真实性、合法性无异议，对关联系有异议，该房屋办网签的目的是为借款担保，罗英辉并未要求办理预告登记。对证据3的真实性和关联系有异议，该协议是在闹事的情况下达成的，协议不能否认房屋之前的交付行为。黄晓珍质证认为，对证据1的真实性无异议，该证据与本案无关。对证据2的关联性有异议，网签并不能代表预告登记，并不能以此确认房屋的产权属于罗英辉。对证据3关联性有异议，该协议是罗英辉闹事导致无法经营下达成的，并不代表黄晓珍认可罗英辉是所有权人。本院认证认为，对证据1的真实性予以确认，但该份证据与本案无关联性。对证据2的真实性予以认可，该证据并不能证明待证事实，不予采信。对证据3的证明方向不予认可。二审查明，案外人周专出借资金给华鹤公司，为确保资金安全，双方签订了商品房买卖合同。合同约定购买的商品房为华鹤公司位于郴州市飞虹路5号龙腾广场1栋111号、114号、102号。其中111号、114号的买受人为周专。102号的买受人为罗英辉。合同内容与一审查明的相同。认定上述事实的主要证据和理由：一、证据：1、周专的证言、华鹤公司的实际控制人陈爱莉的陈述、双方资金往来的银行流水账。周专、陈爱莉均认可双方存在借贷事实，银行往来账也佐证了该事实。2、周专与陈爱莉的短信。短信证明周专与陈爱莉协商借贷事宜，商定用上述111号、114号、102号商铺作借款抵押，网签商品房买卖合同。3、111号、114号、102号房屋的《郴州市商品房买卖合同》，该合同与双方借贷事实、协商抵押内容相吻合。二、理由：1、合同约定购房首付868,200元，罗英辉却称合同签订之日即委托周专代为支付了120万元，不符合常理。2、合同约定余款以按揭方式支付，逾期将承担日万分之五的违约金等。罗英辉既未办理按揭，也未支付现金。明知将承担巨额违约金而不依约履行合同，不正常。华鹤公司对罗英辉未支付余款也不闻不问，亦非正常。3、合同约定的交房期早已届满，但双方未履行交房行为。上述证据和非正常的商业行为证明罗英辉与华鹤公司签订的《郴州市商品房买卖合同》不是真实的房屋买卖合同，而是保证债权得以实现的变相的抵押合同。至于合同为何是罗英辉与华鹤公司签订，一则可能是周专的出借资金一部分来源于罗英辉，二则如周专所说，房产部门不允许此类合同都签到一个人的名下。不管何种原因，均不能改变罗英辉与华鹤公司的商品房买卖合同为借贷关系中保障债权实现的抵押合同的性质。二审还查明，黄晓珍与华鹤公司存在借贷关系。为了偿还债务，华鹤公司与黄晓珍签订了涉案102房的商品房买卖合同，以房抵债，多退少补，清偿黄晓珍的债务，该事实一审已作详述。本院认为，本案二审争议焦点与一审争议焦点相同，即罗英辉、黄晓珍与华鹤公司是否存在真实的商品房买卖关系，诉争房屋应归谁所有。罗英辉、黄晓珍与华鹤公司均不存在真实的房屋买卖关系。此结论在认定事实部分已作详述。罗英辉、黄晓珍对华鹤公司享有的均为普通债权，相互之间均不具有优先受偿权。华鹤公司将涉案房屋抵扣欠谁的债务，由华鹤公司自行依法确定。现华鹤公司将房屋抵给黄晓珍，罗英辉以非真实的商品房买卖合同为依据，请求华鹤公司交付涉案房屋并办理该房屋的产权证，理由不能成立，其诉请应予以驳回。至于华鹤公司将涉案房屋抵给黄晓珍是否合法，黄晓珍能否取得涉案房屋的所有权，不属本案审理范围。一审认定罗英辉、黄晓珍与华鹤公司均存在商品房买卖关系，系当事人不如实陈述案件事实所致。但判决驳回罗英辉的诉讼请求正确。综上，原审判决认定事实虽有瑕疵，但判决结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费80元，由罗英辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 李惠铭审 判 员 徐作顺审 判 员 刘殳扬二〇一七年五月二十四日法官助理 郝 敏书 记 员 张迎佳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。