宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬仑榭民初字第38号
原告：宁波大榭开发区信榭物业有限公司，住所地：宁波大榭开发区南岗小区5号楼。
法定代表人：卢青，董事长。
委托代理人：朱祯学，浙江甬望律师事务所律师。
被告：俞洲奇。
原告宁波大榭开发区信榭物业有限公司（以下简称信榭物业公司）与被告俞洲奇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月3日立案受理后，依法由审判员虞国安独任审判，于2014年10月15日公开开庭进行了审理。原告信榭物业公司委托代理人朱祯学、被告俞洲奇到庭参加诉。本案现已审理终结。
原告信榭物业公司起诉称：2009年10月20日，原告与被告俞洲奇签订《租房协议》1份，协议约定由原告托管的宁波大榭开发区山海华庭小区315号商铺出租给被告使用，租期自2009年12月1日至2014年11月30日止，共计5年，其中第一年租金为30000元，第二年后按33000元／年，每年一付，提前一个月付款，租金共计162000元，若恶意拖欠有关费用一周以上，原告有权单方终止合同，并收回房屋，合同还就其他事项作了约定。合同签订后，原告将出租房屋交付给被告使用，被告也支付了第一年的租赁费用30000元，但自2010年起被告未按约交付租费，经原告多次催讨，被告均以各种借口推脱，截止2014年8月30日，被告尚欠原告租金123750元及水费1118.60元。现请求法院判令：1、解除原、被告于2009年10月20日签订的《租房协议》（以起诉书送达日为解除之日），并腾退承租房屋；2、支付原告自2010年12月2日至2014年8月31日止房屋租金合计123750元（暂计算至2014年8月31日止，按年租金33000元支付至被告腾空房屋止）；3、支付原告承租期间拖欠的水费1118.6元（暂计算至2014年8月31日止）。审理过程中，原告将第二项诉讼请求变更为要求被告支付房屋租金89240元（对已出租的30平方米4年租金14800元予以减免，同时减免2014年的部分租金）。
原告为此向本院提交下列证据证明其主张：
1．2009年10月20日，原告与被告俞洲奇签订《租房协议》1份，证明原、被告签订的租赁协议及相关约定的事实；
2．《房产证》1份，证明出租房屋系山海华庭全体业主所有，为物业经营用房，由宁波大榭开发区规划建设局代管的事实；
3、《物业管理委托合同》1份，证明山海华庭业主委员会委托原告实行物业管理，并按约定对涉案房屋由原告收取租金用于补贴物业管理费用不足的事实；
4．《催款通知单》5份，证明因被告拖欠租金，原告每年向被告催讨租金的事实。
被告俞洲奇答辩称：原告出租的房屋按合同约定面积为244平方米，但实际却将其中30平方米的主要店面房屋另行出租给他人，造成被告不能整体合理使用，原告已经违约，造成的损失不应由被告承担；同时，为解决该问题，曾要求原告收回房屋，但迟迟未能收回，造成损失，责任在原告。
被告未向本院提交证据。
经开庭审理，原、被告举证、质证，本院认定证据如下：
原告提交的证据1（2009年10月20日，原告与被告俞洲奇签订《租房协议》1份），证据2（《房产证》1份），证据3（《物业管理委托合同》1份），被告质证后，对证据的客观性无异议，只认为原告交付的房屋其中有30平方米已出租给他人，对30平方米房屋出租给他人的情况原告也无异议，故本院对上述证据予以认定。
原告提交的证据4（《催款通知单》5份），证明因被告拖欠租金，原告每年向被告催讨租金的事实。被告质证认为，未收到原告的通知，只看到2014年的1份通知贴在门上。从庭审双方陈述，双方自房屋出租后，就30平方米的房屋一直处于交涉状态，被告也将承租房屋投入使用，因协商未果，致使租金迟迟未付，可以印证原告已经向被告做过催讨，故该证据予以认定。
综上，本院认定事实如下：
原告信榭物业公司系宁波大榭开发区山海华庭小区物业管理人，为便于小区物业管理，2007年3月28日，山海华庭业主委员会与原告签订《物业管理委托合同》1份，委托原告实行物业管理，并按约定对山海华庭小区315号商铺等由原告收取租金用于补贴物业管理费用不足。2009年10月20日，原告与被告俞洲奇签订《租房协议》1份，协议约定由原告托管的宁波大榭开发区山海华庭小区315号商铺出租给被告使用，共计面积244平方米，租期自2009年12月1日至2014年11月30日止，共计5年，其中第一年租金为30000元，第二年后按33000元／年，每年一付，提前一个月付款，租金共计162000元，若恶意拖欠有关费用一周以上，原告有权单方终止合同，并收回房屋，合同还就其他事项作了约定。合同签订前，原告将山海华庭小区315号商铺244平方米中的30平方米已出租给他人使用，未及时收回，其余房屋在合同签订后已交付给被告使用，被告也交付了第一年的租赁费用30000元，并就租赁房屋投入使用，但自2010年起双方就该30平方米的房屋出租使用引起争议，双方协商未果，被告自此未按期交付租费并占用至今，原告对租费多次向被告催讨未果，现起诉至本院。
另查明：山海华庭小区315号店铺中出租给他人的30平方米，近四年租金合计14800元，被告欠水费1118.60元。
本院认为：原、被告间签订的房屋租赁合同，经双方协商一致系真实意思表示，该合同内容和形式均符合法律规定，合法有效。双方均应按合同约定履行义务和享有权利。原告有义务按合同约定交付房屋给被告使用，被告也应按期交付房租费。但原告交付房屋时其中30平方米的房屋已另行出租给他人使用未及时收回，未能全面履行合同约定义务，存在履行义务瑕疵，被告可以解除合同或要求对方赔偿相应损失，但被告仍继续使用已租赁的房屋，并未要求解除合同，视为对其权利的处分。但因房屋租赁的整体使用性产生一定影响，故被告就其承租的房屋交付相应的租费中，应适当减少相应费用，现原告愿意就出租给他人的30平方米房租费予以放弃，并适当减免租费，与情与法相符，本院予以准许。现原告要求提前解除合同，被告也认为早就想退房，未在实际经营，合同已无继续履行必要，故本院对原告要求解除合同的请求予以支持。合同解除后，被告应在合理期限内腾退房屋给原告。对于被告主张的其他损失，被告可另行主张权利，本案不予一并处理。故原告的请求，大部分有理，本院予以支持。被告不愿支付租费的辩解未能提交足够证据，本院难以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、解除原告宁波大榭开发区信榭物业有限公司与被告俞洲奇于2009年10月20日签订的关于宁波大榭开发区山海华庭小区315号商铺的《租房协议》；
二、被告俞洲奇应于本判决发生法律效力后二十日内将山海华庭小区315号商铺按合同约定腾退，交付给原告宁波大榭开发区信榭物业有限公司；
三、被告俞洲奇应支付原告宁波大榭开发区信榭物业有限公司房租费计人民币84200元，水费1118.60元，合计85318.60元，该款于本判决发生法律效力后十日内付清；
四、驳回原告宁波大榭开发区信榭物业有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费2139元，减半收取1069.50元，由原告负担59.5元，被告负担1010元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为376658348992，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
如本判决生效后，如义务人拒不履行的，权利人可在判决确定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审 判 员 虞国安
二〇一四年十一月十一日
代书记员 张哲盈