烟台市福山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）福民门初字第70号
原告：于克友，男，汉族，农民，住烟台市福山区。
被告：周培成，男，汉族，工人，住烟台市莱山区。
委托代理人：李新乐，烟台莱山光德法律服务所工作人员。
原告于克友诉被告周培成房屋买卖合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于克友、被告周培成的委托代理人李新乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告于克友诉称：1996年4月11日，被告周培成将本村门牌号126号的北屋瓦房四间、西厢平房两间，门窗俱全，以卖价人民币1万元卖给原告，并签订契约。原告多次要求被告配合办理房屋过户手续，被告以各种理由拒不配合。请求判令被告协助办理过户手续，本案的诉讼费由被告负担。
被告周培成辩称：被告与原告之间的房屋买卖合同无效，涉案房屋属于被告与妻子张某某的共同财产，于1988年建成。被告妻子张某某自1993年随被告来到位于莱山区孔辛头村的烟台金马矿业公司租公房居住，对于被告将涉案房屋卖给原告的行为张某某始终不知情。被告将夫妻共同所有的房产私自出卖，未经其妻同意，因而侵犯了其妻的合法权益，是无效的买卖合同。原告在购买涉案房屋时，其所在村委已按规定划给其宅基地，所以原告在已有房屋的情况下又购买涉案房屋的行为违反了土地管理法关于一户一宅的规定，属于违反法律规定的行为。被告因私自卖出属于夫妻共同所有的房屋，造成被告及其妻子张某某年届七旬无房居住的困难境地。综上，请求判令原、被告之间的房屋买卖合同无效，以维护被告及其妻子的合法权益。
经审理查明：1996年4月11日，原、被告签订契约，约定“立契人周培成今将上村门牌126号北屋瓦房4间、西厢平房2间，门窗俱全，东至滴水，西至滴水，南至滴水，北至滴水，四至分明，並无除留，卖给于克友名下为主，卖价人民币壹万元整，款当交不欠，同众言明，决不返悔，特立契一式两份，各执1份为证。”原、被告及中证人于某甲、周某某、于某丙、于某乙、姜某某、于某丁、代笔人于某均在契约上签名及捺手印。原告主张房款10000元当时就交给被告，契约中的中证人姜某某系被告的连襟，姜某某在协议签订2个月后将房屋的钥匙交给了原告并拿走被告存放在房屋内的东西。经庭审质证，被告对原告提交房屋买卖契约的真实性没有异议，但主张契约上的立契人没有被告周培成妻子张某某的签名及捺手印。被告认可房款10000元当时就付清了，也认可中证人姜某某系被告的连襟，姜某某在契约签订2个月后将房屋的钥匙交给了原告并将被告存放在房屋内的东西拿走或处理的事实。
证人于某某（男，汉族，农民，住烟台市福山区）于2013年6月14日到庭为原告作证。证人于某某作证称：我与原、被告没有亲戚关系，是村民关系，我于1995年冬月至1997年冬月任周家岘村村委主任。立契约中的于某甲就是我本人，后改名为于某某。原、被告商量好卖房事情后，于克友找我去他家签订买房契约，当证人。当时在场的有于某乙、周某某、于某丙、于某丁、周培成及其连襟姜某某，大队会计于某执笔写契约。签完协议交完钱后我们一起吃饭。我记不清楚房产证、土地证当时交没交给原告，钱当时交清了。协议上的我的名字是我写的，手印是我捺的。签契约时被告周培成的妻子张某某不在场。经庭审质证，原、被告对证人的陈述没有异议。
证人于某乙（男，汉族，居民，住烟台市福山区）于2013年6月14日到庭为原告作证。证人于某乙作证称：我与原、被告没有亲戚关系，是村民关系。当时于克友买房，周培成卖房，他们商量好后找我去签协议，当证人。在于克友家签订契约后我们一起吃饭，当时在场的有于某某、周某某、于某丙、于某丁、周培成及其连襟姜某某，大队会计于某执笔写契约。周培成的妻子张某某不在场。房产证、土地证当时交给于克友了，就是没过户，钱是当时交清的。协议上的我的名字是于某写的，手印是我捺的。经庭审质证，原告对证人的陈述没有异议。被告对证人所讲被告当场将房产证、土地证交给原告提出异议，认为当时没有房产证、土地证。
证人于某丙（男，汉族，农民，住烟台市福山区）于2013年6月14日到庭为原告作证。证人于某丙作证称：我与原告是兄弟关系，和被告是村民关系。当时于克友买房，周培成卖房。原、被告商量好了后找我去签协议，当证人。在于克友家签订契约，先写协议后付款，姜某某收的房款，签完协议后吃饭。当时在场的有于某某、周某某、于某乙、于某丁、周培成及其连襟姜某某，大队会计于某执笔写契约。当时周培成的妻子张某某在场。我记不清楚房产证、土地证当时给没给原告。协议上的我的名字不是我写的，手印是我捺的。经庭审质证，原告对证人的陈述没有异议。被告对证人的陈述提出异议，认为证人和原告属于亲属关系。
证人于某丁（男，汉族，农民，住烟台市福山区）于2013年6月14日到庭为原告作证。证人于某丁作证称：我与原告是亲兄弟关系，和被告是村民关系。当时是于克友买房，周培成卖房，原、被告商量好了后找我去签协议，当证人。当时先写完协议后付款，姜某某收的款，签完协议后吃饭，在于克友家签订买房契约，当时在场的有于某某、周某某、于某乙、于某丙、周培成及其连襟姜某某，大队会计于某执笔写的契约。当时周培成的妻子张某某不在场。我记不清楚房产证、土地证当时给没给原告。协议上的我的名字是于某写的，手印是我捺的。经庭审质证，原告对证人的陈述没有异议。被告对证人的陈述提出异议，认为证人和原告属于亲属关系，且证人对房产证、土地证的交付情况模棱两可。
原告主张烟台市福山区建设管理局于2004年2月17日颁发的房屋所有权证载明本案诉争房屋的所有权证号为福房产证字第№.640141**号（房屋所有权人：周培城、房屋坐落：门楼镇周家岘村南），烟台市福山区土地管理局于1991年8月1日颁发的集体土地建设用地使用证载明本案诉争房屋的土地使用证号为福集建（91）字第5658号（土地使用者：周培城、地址：周家岘、用地面积：176.40平方米）。经庭审质证，被告认可福房产证字第№.640141**号房屋所有权证中载明的房产即被告于1996年4月11日出卖给原告的房产。被告对原告提供的房屋所有权证和集体土地建设用地使用证提出异议，被告主张签订契约时没有房产证和土地证，并且房产证和土地证中的房屋所有权人和土地使用者是周培城，被告认可房产证中的周培城即本案的原告周培成。被告主张因为被告也有一张土地使用证，所以被告无法确定原告提供土地使用证中的周培城是不是本案的原告周培成。
原告主张福房产证字第№.640141**号房屋所有权证、福集建（91）字第5658号集体土地建设用地使用证中的周培城即本案的被告周培成，原告提供了烟台市福山区门楼镇周家岘村村民委员会于2013年4月10日出具的证明“原我村村民周培城房产证号640141**、土地证号56**，本人身份证是周培成，房产证、土地证与本人身份证成字不符，特此证明。”经庭审质证，被告主张证明只能证明房产证中的名字登记错误。
被告主张本案诉争房产的土地使用权归被告所有，被告提供了烟台市福山区土地管理局于1990年11月颁发的福集建（90）字第7153号集体土地建设用地使用证（土地使用者：周培诚、地址：周家岘、用地面积：176.40平方米）为证。经庭审质证，原告主张被告提供的福集建（90）字第7153号集体土地建设用地使用证不是被告卖给原告的房产所载的土地，因为该土地证号与原告的福集建（91）字第56**号集体土地建设用地使用证的证号不符。
被告主张被告与张某某系夫妻关系，张某某于2012年知道被告将房屋出卖给原告后表示不同意将房子出售，后被告电话联系原告商量将房子买回，双方因为价格问题没有商量成，因为被告将房屋卖给原告导致二人现无房居住，被告提供了烟台金马矿业集团有限公司于2013年7月1日出具的证明“兹有我公司员工周培成（退休聘用）现在公司保卫部民爆仓库工作，与妻子张某某1971年结婚，租住于公司家属房，特此证明。”、周培成与张某某的户籍信息复印件为证。经庭审质证，原告对证明和户籍信息复印件无异议。原告主张被告及其妻子在房屋买卖后一直没有找过原告，直到今年3月份被告才电话联系原告想买回房屋，双方因为价格原因没有商量成。
上述事实，有原告提供的契约、房屋所有权证、集体土地建设用地使用证、证明、证人证言，被告提供的集体土地建设用地使用证、证明、户籍信息复印件，本院庭审笔录在案为凭。
本院认为：公民合法的财产受法律保护。原、被告于1996年4月11日签订的房屋买卖契约，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，该房屋买卖契约合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行权利义务。原告按照契约约定付清房款，且从1996年在该房屋居住的事实，可证明原告已对该房屋拥有实际所有权，本案诉争房屋应归原告所有。被告主张该房屋系其与妻子张某某的夫妻共同财产，被告未经张某某同意而私自出卖房屋的行为侵犯了张某某的合法权益，张某某于2012年才知道被告将房屋卖给原告，故该房屋买卖契约无效。因被告在契约签订后2个月将房屋钥匙交给原告，被告连襟姜某某将被告存放在房屋内的东西处理或拿走的事实可证明被告与原告签订房屋买卖契约将房屋出卖给原告的行为系房屋产权登记所有人即本案被告真实意思的表示，且该房屋买卖契约已实际履行，被告主张被告妻子张某某直至2012年才知道被告将房屋出卖给原告，因被告主张该房屋系被告与其妻张某某的共同财产，张某某作为房屋的共同所有权人在发生房屋买卖行为长达十六年中对房屋的现状及使用情况不知情，明显与日常经验法则相悖，故被告的此项主张，于情不符，于理不合，本院不予支持。被告主张原告购买涉案房屋的行为违反了土地管理法关于一户一宅的规定，因土地管理法关于农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定属于行政审批宅基地的范围，并非本案同一集体经济组织内部平等民事主体之间发生的买卖关系，故被告的此项主张，于法无据，本院不予支持。综上，原告要求被告协助办理房屋过户手续，理由正当，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条第一款之规定，判决如下：
被告周培成于本判决生效后十日内协助原告于克友办理登记在周培城名下位于烟台市福山区门楼镇周家岘村村南的房屋（房屋所有权证：福房产证字第№.640141**号）的过户手续。
案件受理费100元，由被告负担。因原告已全额预交，故限被告于本判决生效后十日内给付原告100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 张小勇
审 判 员 赵志强
人民陪审员 杨 庆
二〇一三年九月四日
书 记 员 任方圆