浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第2751号
上诉人（原审原告）：温州开太百货有限公司，住所地浙江省温州市人民东路130号开太大厦。
法定代表人：郑重，董事长。
委托代理人：罗进辉，浙江光正大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林速。
被上诉人（原审被告）：陈凡。
上列二被上诉人共同委托代理人：林永华，浙江玉海律师事务所律师。
原审第三人：浙江省电信实业集团公司，住所地浙江省杭州市滨江区泰安路99号。
法定代表人：吴晓伟。
委托代理人：殷欧艳，浙江越人律师事务所律师。
上诉人温州开太百货有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2014）温瑞民初字第2534号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年11月3日公开开庭进行了审理。上诉人温州开太百货有限公司的委托代理人罗进辉、被上诉人陈凡及其与林速的共同委托代理人林永华、原审第三人浙江省电信实业集团公司的委托代理人殷欧艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2012年9月11日，林速、陈凡分别向原审法院起诉称：浙江省电信实业集团公司将其房屋出租给温州开太百货有限公司经营，擅自将安全通道砌封切断，致使两人的物业仅剩余一条通道、不符合商业经营场所应有二条安全疏散通道的规定，要求法院判决立即停止侵害两人物业的安全疏散通行权、恢复原状、赔偿损失，后原审法院追加温州开太百货有限公司为共同被告。在诉讼过程中，2013年3月21日，本案当事人达成和解协议，约定：林速、陈凡将房屋出租给温州开太百货有限公司使用，三方另订立租赁合同，林速、陈凡在租赁合同订立后，撤回起诉，林速、陈凡与温州开太百货有限公司的租赁合同终结后，浙江省电信实业集团公司保证保留相应的消防通道。次日，林速、陈凡与温州开太百货有限公司订立房屋租赁合同，约定林速、陈凡将坐落于瑞安市虹桥北路瑞安大厦裙楼201、301室出租给温州开太百货有限公司作为百货商场使用，租赁期限为2013年3月22日至2021年3月21日，其中装修免租期45天（从2013年3月22日至2013年5月8日），第一年租金410000元，第二年开始逐年增加3%，第一年租金中温州开太百货有限公司负担310000元，浙江省电信实业集团公司负担100000元，依次类推递增至2018年12月16日止，此后至2021年3月21日的租金全部由温州开太百货有限公司负担，金额继续按3%逐年递增，租金每年支付一次，起租日前15天支付，第一年租金在免租期内付清；林速、陈凡在该协议订立后次日向温州开太百货有限公司移交房屋及相关设备。温州开太百货有限公司办理经营所需审批相关手续时，需要林速、陈凡配合提供材料的，林速、陈凡应积极配合，手续费由温州开太百货有限公司自行承担，另对其他事项作出约定，浙江省电信实业集团公司在该合同上签字。同日，林速、陈凡向原审法院申请撤回起诉，原审法院（2012）温瑞民初字第1523号、1524号两份裁定书准许该两人撤回起诉。合同订立后次日，林速、陈凡向温州开太百货有限公司交付了房屋钥匙，房屋尚未进行装修。温州开太百货有限公司、浙江省电信实业有限公司未向林速、陈凡支付租金。
2013年11月13日，林速、陈凡向原审法院起诉要求：1、判令温州开太百货有限公司、浙江省电信实业有限公司向林速、陈凡偿付第一年房屋租金410000元，并承担利息损失；2、判令诉讼费用由两被告承担。浙江省电信实业集团公司辩称：林速、陈凡的诉请没有事实法律依据，请求驳回林速、陈凡的诉请。温州开太百货有限公司辩称：1、开太百货与林速、陈凡在之前的案子达成和解协议，该两人同意将瑞安市玉海街道瑞安大厦裙房201室、301室房屋出租给开太公司作为百货商场使用，但这个租赁合同没有履行，开太公司不需要支付费用；2、由于该两人未告知该两间房屋不具备开设百货商场的消防条件。之后，开太百货向消防部门提供装修图纸申请消防审批。消防部门告知该201室、301室房屋不具备开设百货商场的消防要求和条件，不予审批，使开太百货因重大误解签订租赁合同，导致无法实现合同目的。租赁合同的标的是不符合双方约定的条件，提出反诉，请求依法撤销林速、陈凡与温州开太百货有限公司、浙江省电信实业有限公司之间签订的《房屋租赁合同》、本案诉讼费用由林速、陈凡承担。原审法院审理后认为林速、陈凡与浙江省电信实业集团公司、温州开太百货有限公司订立的房屋租赁合同有效，双方当事人应按合同的约定履行义务，判决：浙江省电信实业集团公司向林速、陈凡偿付100000元并承担利息损失5500元，温州开太百货有限公司向林速、陈凡支付310000元并承担利息损失17050元；驳回林速、陈凡的其他诉讼请求；驳回温州开太百货有限公司的反诉诉讼请求。温州开太百货有限公司提出上诉，温州市中级人民法院（2014）浙温民终字第752号民事判决驳回上诉，维持原判。该判决已生效，温州开太百货有限公司、浙江省电信实业有限公司已履行义务。
为解决消防楼梯问题，开太百货有限公司拟在瑞安大厦东首增加一楼梯，并向瑞安市住房和城乡规划建设局申请审批。2014年6月间，瑞安市住房和城乡规划建设局向温州开太百货有限公司送达《瑞安市行政审批服务中心不予以受理“双告知”通知书》，通知该公司，该公司于2014年6月6日在市住建局申请300平方米以上经营性场所装修工程施工许可证事项，经审定不予以受理，具体理由为，经图纸审查，东首增加的楼梯违反《中华人民共和国城乡规划法》和《浙江省城乡规划条例》，如对该决定不服，有权申请行政复议或提起行政诉讼。温州开太百货有限公司收到该通知书后，没有提出行政复议或行政诉讼。
2014年8月12日，温州开太百货有限公司分别向林速、陈凡寄送《解除合同通知书》，该通知书通知林速、陈凡，该公司与林速、陈凡解除合同，自林速、陈凡收到该通知书后生效。
原判认为，温州开太百货有限公司与林速、陈凡订立《房屋租赁合同》，林速、陈凡履行了向温州开太百货有限公司交付房屋的义务，《房屋租赁合同》已被生效的法律文书（2014）浙温民终字第752号民事判决书确认为有效合同，三方当事人应继续履行合同义务，林速、陈凡也已按约履行义务，不存在过错，不符合法律规定的可以解除合同的情形，温州开太百货有限公司的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判决：驳回温州开太百货有限公司的诉讼请求。本案受理费6206元，由温州开太百货有限公司负担。
一审宣判后，温州开太百货有限公司不服，向本院提起上诉称，一、诉争的《房屋租赁合同》仅是房屋租赁的意向，没有充分体现双方的权利义务，温州开太百货有限公司有权要求撤销。诉争的《房屋租赁合同》是作为排除妨碍纠纷案件调解协议的附件草签的，调解协议约定要另行签订正式租赁合同。后温州开太百货有限公司提出充分体现双方权利义务的租赁合同正式文本给林速、陈凡签署，林速、陈凡认为正式文本上有要求其承担消防验收的责任而拒绝签署，后双方一直没有签署正式的租赁合同。由此可见，诉争的《房屋租赁合同》仅是房屋租赁的意向，没有充分体现双方的权利义务，没有约束力，温州开太百货有限公司有权给予撤销。二、由于林速、陈凡提供的租赁物达不到消防要求，不能办理百货商场的审批，林速、陈凡没有履行提供可以作为百货商场之用租赁物的义务，严重违约。1、双方签订的《房屋租赁合同》第一条说明“甲方同意将坐落在瑞安市虹桥北路瑞安大厦裙楼201、301室出租给乙方作为百货商场使用”，林速、陈凡有义务提供可以作为百货商场使用的租赁物。2、温州开太百货有限公司在办理百货商场的审批过程中，发现林速、陈凡提供的租赁物达不到消防要求，不能审批。在此情况下，为尽量消除双方之间的纠纷，温州开太百货有限公司尽最大努力作了大量工作，比如委托设计院进行设计，与大厦业主和物业管理公司进行协商，与规划建设部门和消防主管部门多次沟通，但由于林速、陈凡提供的租赁物在消防方面达不到作为百货商场使用的要求，尽管温州开太百货有限公司尽最大努力仍无法弥补。三、在租赁物无法作为百货商场使用的情况下，温州开太百货有限公司还必须每年支付巨额租金，这对温州开太百货有限公司极不公平，违背公平原则。现温州开太百货有限公司要求解除《房屋租赁合同》，依法应予以支持。四、林速、陈凡没有按照合同约定提供可以作为百货商场使用的租赁物，而温州开太百货有限公司与林速、陈凡订立合同的目的在于取得可以作为百货商场使用的租赁物，因此林速、陈凡的违约行为造成温州开太百货有限公司合同目的不能实现。上诉人有权依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除《房屋租赁合同》。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持温州开太百货有限公司一审的诉讼请求，本案诉讼费用由林速、陈凡负担。
被上诉人林速、陈凡答辩称，一、温州开太百货有限公司称《房屋租赁合同》仅是房屋租赁的意向，没有充分体现双方权利义务并要求撤销的说法，完全违背事实。2012年8月27日林速、陈凡以浙江省电信实业集团公司为被告，向法院提起诉讼，要求电信公司停止侵害林速、陈凡物业的安全疏散通行权，恢复原状，开设两物业间（二、三楼中间间隔墙东边角）的安全疏散通道及赔偿租金损失。该案庭审中，电信公司辩称两物业间的安全疏散通道系温州开太百货有限公司所为，与其无关。所以林速、陈凡申请追加温州开太百货公司为共同被告。后在调解工程中，由于温州开太百货有限公司不同意恢复被堵的疏散通道，所以林速、陈凡作出让步，于2013年3月22日签订了《房屋租赁合同》，并于同日撤回了起诉。此《房屋租赁合同》系林速、陈凡以撤诉为代价而达成，温州开太百货有限公司理应诚信按约履行合同，岂料林速、陈凡撤诉后温州开太百货有限公司丧失基本商业道德，肆意违约，故意拒绝支付租金。后林速、陈凡向法院起诉，经一、二审后，温州开太百货有限公司才只好履行了支付第一年房屋租金的义务。双方《房屋租赁合同》内容完整、条款清楚、权利义务明确，温州太开百货有限公司却称只是房屋租赁意向，违背事实。温州开太百货有限公司一方面称其有权撤销合同，另一方面又提出解除合同，到底是撤销还是解除合同，温州开太百货有限公司自己也弄不清楚。二、温州开太百货有限公司主张租赁物达不到消防要求，纯属无稽之谈，根本没有任何确切依据。2000年下半年瑞安大厦建成后，2001年6月通过了竣工验收，其中包括消防验收。2007年8月，林速、陈凡向瑞安大厦的开发商瑞安房地产开发总公司分别购得大厦裙房二、三楼房屋，并办理房屋所有权证与土地使用权证，房屋用途为非住宅商用服务。再者，温州开太百货有限公司作为排除妨害案件的当事人，对涉案房屋的情况已有充分了解，现在只是在为其违约行为寻找借口。三、温州太开百货有限公司认为林速、陈凡存在违约行为的理由均已被一、二审法院予以否定。《房屋租赁合同》签订后，林速、陈凡向温州开太百货有限公司交付了房屋钥匙、图纸、产权证复印件等材料，作为租赁合同的出租方已全部履行了合同的所有义务。不存在违约。综上，一审法院认定事实与适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人浙江省电信实业集团公司陈述意见称，对温州开太百货有限公司的上诉意见没有异议；三方签署的《房租租赁合同》应予以解除；林速、陈凡房屋所属的裙楼不符合现在新的消防要求；当时在排除妨碍案件中，已经明确侵权人不是浙江省电信实业集团公司；浙江省电信实业集团公司在当时的案件中考虑到林速、陈凡的财产是因为历史遗留问题不能出租，但如果开通消防门会对当时承租商户的物品安全产生影响，当时三方都认为只要温州开太百货有限公司承租裙楼，将消防门打开，消防问题就能得到解决，现在因为房屋不符合消防要求，造成温州开太百货有限公司的损失。综上，本案双方签订的《房屋租赁合同》应予以解除。
二审期间，被上诉人林速、陈凡及原审第三人浙江省电信实业集团公司均未提供新的证据。上诉人温州开太百货有限公司提供了温州开太百货有限公司与浙江省电信实业集团公司签订的《房屋租赁合同》及《协议书》，拟证明温州开太百货有限公司与浙江省电信实业集团公司已经提前解除房屋租赁合同，所以温州开太百货有限公司租赁林速、陈凡房屋的基础已不存在。经质证，被上诉人林速、陈凡对《房屋租赁合同》的三性均没有异议，但对《协议书》的真实性、关联性有异议，林速、陈凡认为温州开太百货有限公司与浙江省电信实业集团公司存在共同利益，若本案租赁合同解除，浙江省电信实业集团公司也可以免除一部分义务；即使温州开太百货有限公司与浙江省电信实业集团公司的租赁合同解除，也不代表温州开太百货有限公司与林速、陈凡的租赁合同必然要解除，况且现在温州开太百货有限公司与浙江省电信实业集团公司的租赁合同尚未解除。原审第三人浙江省电信实业集团公司对《房屋租赁合同》及《协议书》的真实性、合法性、关联性均没有异议。本院认为，上诉人温州开太百货有限公司提供的《房屋租赁合同》不属于一审庭审后新出现的证据，不属于二审中新的证据；《协议书》已由合同当事人温州开太百货有限公司与浙江省电信实业集团公司确认并提供协议原件，本院对《协议书》的真实性予以确认，对于《协议书》的关联性问题，将在下文予以阐述。
本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原审认定的事实予以确认。
上诉人温州开太百货有限公司于二审中向本院申请就林速、陈凡的房屋（即瑞安大厦裙楼201、301室）在所有权证范围内能否符合消防要求，能否独立作为商场使用进行司法鉴定。本院认为，上诉人温州开太百货有限公司于一审中未提出鉴定申请，现于二审中提出该鉴定申请，且能否独立为商场问题并非《全国人大常委会关于司法鉴定管理问题的决定》所规定的鉴定范围，本院不予准许。
本院认为：民事活动应当遵循公平、等价有偿的原则。本案中，温州开太百货有限公司与林速、陈凡于2013年3月22日签订《房屋租赁合同》后，虽经努力但涉案房屋尚未通过消防审批，无法作为商场使用，致使双方在《房屋租赁合同》第一条中所约定的“出租给乙方作为百货商场使用”之合同目的无法实现。因此，若继续要求履行合同，由温州开太百货有限公司支付不菲的租金，显然有悖于公平、等价有偿的原则，会造成权利义务不对等的现象。此外，温州开太百货有限公司与浙江省电信实业集团公司签订的关于瑞安大厦的租赁合同已提前解除，在主要营业场所搬迁的情况下，温州开太百货有限公司继续承租林速、陈凡的房屋，亦失去商业意义。综合考虑上述情况，温州开太百货有限公司与林速、陈凡于2013年3月22日签订的《房屋租赁合同》应予以解除。基于公平原则，《房屋租赁合同》解除之前的租金仍应由温州开太百货有限公司支付。至于温州开太百货有限公司主张双方的租赁合同自2013年12月8日解除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省瑞安市人民法院（2014）温瑞民初字第2534号民事判决；
二、解除温州开太百货有限公司与林速、陈凡于2013年3月22日签订的《房屋租赁合同》；
三、温州开太百货有限公司于本判决生效之日起十日内腾空浙江省瑞安市玉海街道瑞安大厦裙房201室、301室并交付给林速、陈凡；若温州开太百货有限公司逾期未腾空，则应按照每日1192元的标准向林速、陈凡支付占有使用期间的费用至实际腾空之日止；
四、驳回温州市开太百货有限公司的其他诉讼请求；
当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6206元，二审案件受理费6206元，均由温州开太百货有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一五年十二月二十八日
代书 记员 蔡瑞洁