山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终5349号
上诉人（原审被告）：济南市历城区千禧忠力超市，住所地济南市。
经营者：康介霞。
委托诉讼代理人：王辉，山东昌平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵合润，山东昌平律师事务所实习律师。
上诉人（原审第三人）：济南速搏卡丁车有限公司，住所地济市。
法定代表人：万克峻。
委托诉讼代理人：张丽娟，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李序蕊，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：山东思源水业工程有限公司，住所地济市。
法定代表人：庞鹏远，董事长。
委托诉讼代理人：肖勇辉，山东道致律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘雨，山东道致律师事务所律师。
原审第三人：高新开发区舜华燕邦汽车维修站，住所地济市。
经营者：李以增。
委托诉讼代理人：庄文飞，山东舜元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李卓希，山东舜元律师事务所律师。
原审第三人：高新开发区舜华海边小院饭店，住所地济市。
经营者：王长民。
委托诉讼代理人：马明刚，山东德康律师事务所律师。
上诉人济南市历城区千禧忠力超市（以下简称千禧忠力超市）、济南速搏卡丁车有限公司（以下简称速搏卡丁车公司）因与被上诉人山东思源水业工程有限公司（以下简称思源水业公司）、原审第三人高新开发区舜华燕邦汽车维修站（以下简称燕邦维修站）、高新开发区舜华海边小院饭店（以下简称海边小院饭店）租赁合同纠纷一案，不服济南市高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第2133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月29日立案后，依法组成合议庭，不开庭对本案进行了审理。上诉人千禧忠力超市的委托诉讼代理人王辉、赵合润、速搏卡丁车公司的委托诉讼代理人张丽娟、李序蕊，被上诉人思源水业公司的委托诉讼代理人肖勇辉，原审第三人燕邦维修站的委托诉讼代理人李卓希、海边小院饭店的委托诉讼代理人马明刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人千禧忠力超市上诉请求：一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定涉案合同为无效合同属认定事实错误。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定涉案合同无效是错误的。本条还同�规定“经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”高新区建区时间晚，相应的各行政职能部门成立时间也晚，建区后招商引资的企业建设审批手续不完备的情况在所难免。被上诉人在与上诉人签订租赁合同时曾应上诉人的要求向上诉人出示过济南高新技术产业开发区管理委员会及济南市高新区房管局联合出具的关于被上诉人厂区内厂房及办公楼产权手续正在办理过程中的证明。济南高新区管委会投资服务局于2009年5月14日也曾出具内容为“山东思源水业工程有限公司于2003年6月与济南高新技术产业开发区管委会签订土地转让协议，购买位于正丰路东侧土地一宗，并于2006年4月在该宗土地上建成部分厂房及办公楼并投入使用。”可见被上诉人在涉案土地上建厂房、办公楼是经过高新区管委会及相关主管部门批准的。该条规定旨在对违法建筑租赁合同的合法性予以否定，但很明显，涉案厂房不属于违法建筑，而是经主管部门许可建设的。其租赁合同的效力不应被轻易否定。反过来讲，如果涉案房屋是违法建筑，那么上万平方米的违法建筑矗立高新区交通要道旁，主管单位为何不进行查处。显然涉案房屋不属于违法建筑，符合“经主管部门批准建设的”条件，一审判决不应当认定为无效合同。二、一审法院不受理上诉人反诉属适用法律错误。一审案件审理过程中，上诉人在法律规定的时限内提出反诉。一审判决认为“被告提出反诉系基于原、被告之间的租赁合同有效进行的反诉，不符合本案反诉受理的条件。”此系适用法律错误。提出反诉的一般条件是《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，（1）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（2）有明确的被告；（3）有具体的诉讼请求和事实理由；（4）属于人民法院受理民事诉讼的范围。毋庸置疑，上诉人提出的反诉是符合上述一般条件的。提出反诉的特殊条件，（1）反诉提出的对象必须是本诉的原告；（2）反诉的内容必须是人民法院主管范围，并向审理本诉的人民法院提出，且不属于其他法院专属管辖；（3）反诉案件与本诉案件内容适用同一种诉讼程序合并审理；（4）反诉应当在本诉进行中提起；（5）反诉与本诉具有牵连性。很显然，对于上述特殊的前四个条件，上诉人的反诉均是完全符合的。关于第5个条件，反诉与本诉具有牵连性。我国的民事诉讼理论一般认为，反诉与本诉的牵连性表现为，反诉与本诉的诉讼请求或者诉讼理由必须基于同一事实或者同一法律关系，本案虽然本诉是要求认定租赁合同无效，而上诉人是基于租赁合同有效进行的反诉，但不可否认本诉和反诉都是基于双方的租赁合同关系以及双方�租赁合同纠纷这一事实，完全符合反诉必须“基于同一事实或同一法律关系”这一要件，至于双方是否均是基于合同的有效或无效，是法院在审理本诉或反诉时最终认定的范畴，不能作为反诉提出的要件。综上，上诉人的反诉完全符合受理条件，一审判决不予受理系适用法律错误。三、一审法院不对上诉人自身的损失进行鉴定无法律依据。上诉人基于反诉请求，提出了鉴定申请，一审法院要求上诉人提供检材并且也将检材送至济南市中级人民法院技术室（一审法院实际已经受理了上诉人的反诉）。上诉人就原审第三人速搏卡丁车公司、燕邦维修站、海边小院饭店以及上诉人自身的损失赔偿提出了鉴定申请，被上诉人中断合同履行及断水断电，强拆上诉人自用房屋的行为给上诉人自身以及速搏卡丁车公司、燕邦维修站、海边小院饭店造成了严重的经济损失，上诉人�涉案房屋有自己独立于原审第三人的权益要求。一审判决称“济南市中级人民法院技术室以无法鉴定为由将鉴定资料退回本院”，如果这一情况属实，对于这种事关上诉人切身利益的情况，一审法院为何竟不通知上诉人？虽然速搏卡丁车公司、燕邦维修站、海边小院饭店拒不配合鉴定取证，但上诉人全程都按照一审法院及济南中院技术室的要求积极配合，已经随机选定的鉴定机构济南中企资产评估公司的王姓负责人，2016年6月22日在高新法院，曾当众（中院技术室人员、一审法院法官、书记员及案件两方当事人都在场）明确说上诉人的情况符合鉴定条件，能够进行评估鉴定，即便速搏卡丁车公司、燕邦维修站、海边小院饭店不配合鉴定，在上诉人积极配合且符合评估鉴定条件的情况下，一审法院不应无视上诉人关于自身损失的诉求而径直判决！一审法院的这一无法�依据的做法显然损害了上诉人的合法权益，二审法院应予纠正。
上诉人速搏卡丁车公司辩称，我们没有异议。如果千禧忠力超市提交的国有土地使用证的新证据属实，可证明涉案房屋有房产证，租赁合同应为有效合同。
被上诉人思源水业公司辩称，1、原审过程中，经上诉人速搏卡丁车公司提出申请，法院向济南市规划局调取了涉案房屋相关的规划手续。2016年1月12日，济南市规划局复函确认了涉案房屋并无相关的建设规划手续的档案记载，因此涉案房屋没有房产证也没有办理相关的规划手续，事实非常清楚。一审判决前，涉案房屋也未取得建设规划许可证及主管部门的批准手续的效力性的补正，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二条的规定，涉案房屋于2012年11月7日所签订的租赁合同系无效合同，上诉�速搏卡丁车公司诉称规划局复函不具有真实性，无事实和法律依据；2、一审被上诉人系基于合同无效提出了确认之诉，而上诉人千禧忠力超市反诉是基于合同有效提起的给付之诉，两诉之间并不是同一事实和法律关系，两者之间不存在牵连性。一审法院不受理其反诉符合法律规定。综上，一审法院判决证据确凿，认定事实清楚，适用法律正确。
原审第三人燕邦维修站述称，我方对于上诉人千禧忠力超市的上诉请求没有异议，并且我方也收到了思源水业公司出具的涉案房屋房产手续正在办理的证明，我方也认为涉案房屋取得了合法的规划手续，租赁合同应当是有效的。
原审第三人海边小院饭店述称，1、我们认为该土地是政策土地，是思源水业公司与政府置换而来的，土地手续是合法的，并且没有材料能证实该土地属于违章建筑，仅个别不了解政策的部门无法查询到土地房产手续，不能代表该土地房地产属于违章建筑或者是不合法的，因此租赁合同合法有效，应当继续履行；2、我们是第三人，合同具有相对性，一审法院判决不能牵扯到我们；3、本案思源水业公司提出诉讼的主要和根本原因是其想转让或出售所属房屋和土地，该房屋位于中央商务区，一旦拆迁将获得巨额财产，思源水业公司通过诉讼方式解除租赁合同来达到少支付或者不支付第三人拆迁补偿款的目的，一审法院帮其背书，希望二审法院查明事实主持调解，如不能调解，请求二审法院驳回其诉讼请求。
上诉人速搏卡丁车公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判思源水业公司、千禧忠力超市签订的《标准厂房租赁合同》合法有效，双方继续履行该合同；3、判令思源水业公司、千禧忠力超市承担一、二审的一切诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定千禧忠力超市与思源水业公司签订的租赁合同无效系对本案事实的错误认定及对法律的错误适用。一审法院根据济南市规划局出具的《关于高新区山东思源水业工程有限公司厂房建筑规划许可情况的复函》，以涉案房屋未取得建设工程规划许可证亦未办理房屋的所有权证为由认定合同无效是错误的。1、济南市规划局出具的前述复函载明内容不具有真实性，虽复函中载明涉案房屋未取得建设工程规划许可证及房屋所有权证，但该复函内容因与政府相关部门出具的《证明》等材料内容严重不符，故不具有真实性，法院不应作为认定案件事实的证据。（1）2014年年初，因上诉人办理工商登记需提交其住所地证明，故千禧忠力超市向上诉人转交思源水业公司提供的《证明》一份，该证明系济南高新区房屋管理中心及济南高新技术产业开发区管理委员会于2011年8月24日向省工商局出具的，载明涉案房产证手续正在办理当中。（2）思源水业公司工商登记材料中政府相关部门于2009年5月13日、14日出具的两份《证明》，其中5月13日的证明系由济南市国土资源局高新技术产业开发区分局出具，载明思源水业公司购买位于高新区正丰路东侧土地一宗，用地面积19351平方米，现土地证正在办理中；5月14日《证明》系济南高新区管委会投资服务局出具，载明思源水业公司于2003年6月购买正丰路东侧土地一宗（即思源水业公司住所地），并于2006年4月在该宗土地上建成部分厂房及办公室并投入使用。根据国家相关建设法律法规的规定，建设工程规划许可证的办理应先于国有土地使用权证及房屋所有权证的取得，但截止2009年国土局出具《证明》时涉案房屋的土地证已处于“正在办理中”阶段且“2006年4月在该宗土地上建成部分厂房及办公室并投入使用”，可见，涉案房屋早已于2009年国土局等相关部门出具《证明》前即已办理出了建设工程规划许可证，故一审法院认定事实错误。2、退一步讲，即便涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证也不应影响涉案合同的效力性，如涉案房屋至今未取得相关建设施工的合法手续，但根据政府相关部门出具的《证明》内容看，政府相关部门对思源水业公司未取得建设施工手续的事实是明知且允许的，即思源水业公司的建设施工行为是征得政府主管部门准许，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，一审法院仍应认定涉案租赁合同合法有效。二、千禧忠力超市及包括上诉人在内的各转承租人有权要求思源水业公司继续履行涉案合同。1、如上所述，思源水业公司与千禧忠力超市于2012年11月7月签订租赁合同，合法有效。后千禧忠力超市于2014年2月12日同上诉人签订《标准厂房租赁合同》，将其承租厂房中的4100平方米转租给上诉人，该合同亦合法有效，上诉人自此取得4100平方米房屋的承租权有事实依据。2、千禧忠力超市与思源水业公司履约过程中不存在违约行为，千禧忠力超市在履行与思源水业公司签订的租赁合同中，全面履行了合同义务，不存在任何违约行为，故其作为守约方当然有权要求思源水业公司继续履行涉案合同，思源水业公司应对租赁物之水电恢复原状，使之满足承租人之正常使用。
上诉人千禧忠力超市辩称，同意速搏卡丁车公司的上诉意见。
被上诉人思源水业公司辩称，答辩意见同对上诉人千禧忠力超市的答辩意见，根据上诉人速搏卡丁车公司的补充意见，涉案土地的收储注销与规划手续的登记存档并不矛盾，不存在土地收储�其规划手续档案注销的可能性。
原审第三人燕邦维修站、海边小院饭店均述称，没有异议。
思源水业公司向一审法院起诉请求：1、依法确认思源水业公司、千禧忠力超市签订的《标准厂房租赁合同》无效；2、判令千禧忠力超市、速搏卡丁车公司、燕邦维修站、海边小院饭店判决生效十日内腾空、归还思源水业公司厂房；3、判令千禧忠力超市支付思源水业公司房屋占用费658650元（截止到2015年8月12日）；4、千禧忠力超市支付思源水业公司房屋占用费按年租金992250元标准自2015年8月13日起计算至千禧忠力超市、速搏卡丁车公司、燕邦维修站、海边小院饭店腾出厂房之日止；5、诉讼费用、保全费用由千禧忠力超市承担。
一审法院认定事实：思源水业公司与千禧忠力超市于2012年11月7日签订《标准厂房租赁合同》，合同约定由千禧忠力超市租�坐落于济南高新技术产业开发区康虹路西首，思源水业公司院内西侧厂房，租赁面积为5500平方米。租赁期限自2013年1月19日起至2025年1月19日止。租赁期限12年。第一年房屋占用费为90万元，自第二年起房租在上年度的基础上每年递增5%，每半年支付一次。千禧忠力超市在租赁期间所产生的水电费全部由千禧忠力超市承担；为便于千禧忠力超市经营，思源水业公司允许千禧忠力超市在租赁期间出租部分房屋，但整体转让必须以书面形式征得思源水业公司同意。如果擅自中途转让，则思源水业公司不再退还租金，并有权收回厂房。租赁期满后，该厂房归还时，应当符合原正常使用状态。租赁期间，千禧忠力超市应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。双方在协议期间，如遇到政府拆迁、改造、道�拓宽等不可抗力因素而影响本合同的履行，双方互不承担责任。上述合同签订后，思源水业公司将该房屋交付给千禧忠力超市使用。
2013年2月28日，千禧忠力超市法定代表人张继忠与第三人燕邦维修站代表人李以增签订《房屋租赁合同》，约定由李以增租用涉案厂房560平方米，租赁期限自2013年4月1日起至2024年4月1日止；2013年3月4日，千禧忠力超市法定代表人张继忠与第三人海边小院饭店的代表人王长民签订《房屋租赁合同》，约定由王长民租用涉案厂房580平方米，租赁期限自2013年4月15日起至2024年4月14日止；2014年2月12日，千禧忠力超市法定代表人张继忠与第三人速搏卡丁车公司的法定代表人万克峻签订《标准厂房租赁合同》，约定由万克峻租用涉案厂房4100平方米，租赁期限自2014年3月10日起至2024年4月30日止。合同签订后，千禧忠力超市依约交付厂房，三位第三人均按约定向千禧忠力超市支付租金。
另查明，在审理过程中，第三人速搏卡丁车公司提出申请，要求调取涉案房屋的规划相关材料及有无产权证书的情况。2016年1月12日，济南市规划局向原审法院出具济规法函（2016）4号《关于高新区山东思源水业工程有限公司厂房建筑规划许可情况的复函》，函复称：“山东思源水业工程有限公司用地（国有土地使用证证号：高新国用（2009）第0100028号）内厂房建筑规划许可情况的函收悉。经落实，未查询到上述建筑在我局办理建设工程规划许可手续的档案记录。”案涉土地未办理建设工程规划许可证，案涉房屋未办理房屋所有权证。
再查明，2015年11月25日，思源水业公司对千禧忠力超市及本案中三位第三人租赁的厂房进行了断水断电。
在审理过程中，千禧忠力超市申请“对因断水断电、强拆房屋给千禧忠力超市及次承租人造成的经济损失以及涉案房屋装饰装修价值进行评估鉴定”，原审法院将千禧忠力超市提供检材送至济南市中级人民法院技术室，对千禧忠力超市申请委托司法鉴定，后因本案三位第三人拒不配合鉴定取证，济南市中级人民法院技术室以无法鉴定为由将鉴定资料退回原审法院。
千禧忠力超市按照与思源水业公司的合同约定已支付2013年1月19日至2014年1月18日年租金90万元、2014年1月19日至2014年7月18日半年租金472500元、2014年7月19日至2015年1月19日应付半年租金472500元，实际支付372500元，自2015年1月19日后未再向思源水业公司交纳过房屋占用费。对2014年7月19日至2015年1月19日千禧忠力超市欠付租金10万元，千禧忠力超市提交2014年1月18日由思源水业公司法定代表人庞鹏远单方签字的《标准厂房租赁合同》补充协议一份，认为该补充协议载明了思源水业公司同意免除千禧忠力超市10万元房租，并在2014年1月20日千禧忠力超市应交房租中扣除。但思源水业公司认为千禧忠力超市一直未在该补充协议上加盖公章，应视为千禧忠力超市不认可该协议的内容，即千禧忠力超市不同意对其房租做出减免。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案案涉土地未取得建设工程规划许可证�案涉房屋亦未办理房屋所有权证，故原审法院认定思源水业公司与千禧忠力超市于2012年11月7日签订《标准厂房租赁合同》为无效合同。千禧忠力超市已对案涉房屋占有并使用，因此千禧忠力超市应支付相应的房屋占有使用费，其支付标准参照双方租赁合同约定的租金数额予以确定。虽然2014年1月18日的《标准厂房租赁合同》补充协议，仅有思源水业公司法定代表人签字，千禧忠力超市并未在其上签字或加盖公章，但在该补充协议上思源水业公司法定代表人签字并将该协议交付千禧忠力超市，即证明了思源水业公司同意减免千禧忠力超市10万元房屋租金的事实，该补充协议系思源水业公司的真实意思表示，原审法院予以采信。因此，思源水业公司主张千禧忠力超市2014年度欠付思源水业公司房屋占用费10万元，原审法院不予采信。截止到2015年8月12日，千禧忠力超市共欠�源水业公司房屋占用费558650元。对于2015年8月12日后的房屋占用费，思源水业公司主张按照2015年年租金992250元标准自2015年8月13日起计算至千禧忠力超市、第三人腾出厂房之日止，因千禧忠力超市至今一直占用案涉厂房，且并未腾房，应支付其占用期间的房屋占用费，因思源水业公司于2015年11月25日对千禧忠力超市租用房屋进行了断水断电，故原审法院认定，涉案租赁物已经不具备正常使用条件，故对思源水业公司主张的自2015年11月25日之后的房屋占用费，原审法院依法不予支持。现千禧忠力超市长期占有使用该案涉房屋且未支付相应的占有使用费用，且思源水业公司作为案涉土地使用权人要求其腾房，故思源水业公司要求千禧忠力超市腾房的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。因思源水业公司、千禧忠力超市签订的房屋租赁合同为无效合同，千禧忠力超市与三�第三人签订的转租合同亦无效。思源水业公司要求第三人腾房的诉讼请求，原审法院予以支持。综上，原审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定判决：一、确认山东思源水业工程有限公司与济南市历城区千禧忠力超市于2012年11月7日签订的《标准厂房租赁合同》无效。二、济南市历城区千禧忠力超市于判决生效之日起十日内腾空济南高新技术产业开发区康虹路西首山东思源水业工程有限公司院内其占有使用的厂房。三、济南速搏卡丁车有限公司于判决生效之日起十日内腾空济南高新技术产业开发区康虹路西首山东思源水业工程有限公司院内其占有使用的厂房。四、高新开发区舜华燕邦汽车维修站于判决生效之日起十日�腾空济南高新技术产业开发区康虹路西首山东思源水业工程有限公司院内其占有使用的厂房。五、高新开发区舜华海边小院饭店于判决生效之日起十日内腾空济南高新技术产业开发区康虹路西首山东思源水业工程有限公司院内其占有使用的厂房。六、济南市历城区千禧忠力超市于判决生效之日起十日内向山东思源水业工程有限公司支付济南高新技术产业开发区康虹路西首山东思源水业工程有限公司院内西侧厂房（厂房面积5500平方米）的占有使用费558650元。七、济南市历城区千禧忠力超市于判决生效之日起十日内向山东思源水业工程有限公司支付济南高新技术产业开发区康虹路西首山东思源水业工程有限公司院内西侧厂房（厂房面积5500平方米）的占有使用费按2015年度占用费285442元（计算标准为992250元/年，自2015年8月13日起计算至2015年11月25日止）。八、驳回山东思�水业工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12300元，由济南市历城区千禧忠力超市负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人千禧忠力超市、速搏卡丁车公司提交的证据不能证实涉案建筑系经过主管部门批准建设，即涉案建筑并不符合主管部门批准的情形，故对上诉人千禧忠力超市、速搏卡丁车公司提交的证据不予采信。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人千禧忠力超市、速搏卡丁车公司与被上诉人思源水业公司争议的主要问题为，涉案建筑在未取�建设工程规划许可证的情况下，是否属于经过主管部门批准建设。根据1990年4月1日起施行的原《城市规划法》的相关规定，在城市规划区内建设建筑物必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。涉案建筑的相关审批手续始于2003年6月份，应当按照原《城市规划法》的要求办理相应的建设工程规划许可证件。2008年1月1日起施行的《城乡规划法》规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。由�可见，政府对规划审批的表现形式主要是建设工程规划许可证，政府以批文形式确认准予建设的情形仅限于像《城乡规划法》实施前，未实行建筑工程许可证制度，实行有权政府部门规划审批制度；建筑物为合法建造，但权利人对合法建造的建筑物改扩建，形成新的建筑物，有待权力部门作出认定；有权部门已将房屋定性为违法建筑，政府已作出处罚决定，且按照政府规定，讼争房屋于近期拆迁，政府主管部门出文准许讼争房屋保留使用。涉案建筑并不符合上述情形。就本案而言，涉案建筑在未取得建设工程规划许可证的情况下开工建设，违反了《城市规划法》的相关规定。且规划审批权属于行政权的范畴，建筑物是否系经批准建设也应由有权行政部门作出认定，并非司法权的审查范围。因此，不能认定涉案建筑已经过主管部门批准建设。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因涉案建筑既未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，故原审法院认定思源水业公司与千禧忠力超市于2012年11月7日签订《标准厂房租赁合同》为无效合同，千禧忠力超市与速搏卡丁车公司、燕邦维修站、海边小院饭店签订的转租合同亦无效并无不当。关于千禧忠力超市提起反诉的问题，首先，千禧忠力超市提起的反诉系依据思源水业公司与千禧忠力超市签订的《标准厂房租赁合同》有效的情况下，因思源水业公司违约给其造成损失主张赔偿而提起的。而本案原审法院认定思源水业公司与千禧忠力超市签订《标准厂房租赁合同》为无效合同，已对双方释明，并且当庭已经告知千禧忠力超市如法院不予受理其反诉，千禧忠力超市可根据案情另行主张。其次，千禧忠力超市提起反诉时，为确定其损失数额申请司法鉴定，因本案缺乏必要资料和必须的鉴定条件，我院技术室终止了本案的评估，千禧忠力超市的损失无法确定。原审法院根据本案的案情未予处理千禧忠力超市提起的反诉亦无不当。综上所述，上诉人千禧忠力超市、速搏卡丁车公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12300元，由上诉人济南市历城区千禧忠力超市、济南速搏卡丁车有限公司负担。
本�决为终审判决。
审判长 徐冷卓
审判员 诸葛艳
审判员 王云春
二〇一六年十一月七日
书记员 李姗姗