北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0106民初16077号
原告：张勃，女，1984年12月23日出生，汉族，中央军委训练管理部老干部服务管理局政治部干事，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：万振，北京京舟律师事务所律师。
被告：何芒，女，1969年10月30日出生，汉族，中铁资源集团商贸有限公司职员，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：梁笑准，北京大成律师事务所律师。
第三人：张继华，男，1966年8月16日出生，汉族，中国中铁股份有限公司职员，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：艾冬，北京市鼎石律师事务所律师。
第三人：中国银行股份有限公司北京王府井支行，住所地北京市东城区东方广场W2座103中行王府井支行个人金融部。
法定代表人：尹朝霞，行长。
委托诉讼代理人：宋强，北京市聚合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高永香，北京市聚合律师事务所律师。
原告张勃与被告何芒、第三人张继华、中国银行股份有限公司北京王府井支行（以下简称中国银行王府井支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张勃及其委托诉讼代理人彭锐、万振，被告何芒的委托诉讼代理人梁笑准，第三人张继华的委托诉讼代理人艾冬、第三人中国银行王府井支行的委托诉讼代理人宋强、高永香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张勃向本院提出诉讼请求：1、被告何芒协助我办理丰台区302号房屋的解除抵押手续；2、被告何芒协助我将丰台区302号房屋以及丰台区A-087号车位过户至我名下并向我交付上述房屋和车位；3、被告何芒交付《北京市存量房屋买卖合同》附件四中约定的附随物品（包括客厅复古电话机一部、歌华有线数字机顶盒一部、客厅柜机空调一台、卧室挂机空调三台、厨房电冰箱一台、燃气灶一台、抽油烟机一台、阳台壁挂热水器一台、主卧床一张、床头柜二个、主卧五斗柜一个、书桌一个、书柜一个、客厅沙发三组、主卧沙发二个、客厅茶几三个、主卧茶几一个、餐桌一个、餐椅六把、餐柜一个、太阳型挂镜一个）；4、被告何芒向我支付违约金160万元；5、本案诉讼费用由被告何芒承担。事实和理由如下：2016年1月17日，我与被告何芒签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定我以全款方式购买被告何芒名下的丰台区302号房屋，总价款为800万元。2016年1月31日，我与被告何芒以及居间方我爱我家公司签订《补充协议》，约定被告何芒出售标的房屋另有一产权车位，双方约定车位售价为65万元，车位过户时间为2016年5月30日之前。被告何芒应当于2016年7月10日之前解除房屋上的抵押登记手续，因我换房，需要出售自有房屋后取得购房资格，双方约定2016年8月15日前办理房屋权属转移登记手续。2016年1月31日，我支付购房定金80万元。2016年3月12日，我出售自有房屋，约定过户时间为同年6月17日，为本案涉案房屋腾出购房资格做准备。后，中介公司在建委了解到，车位过户须先办理房屋的网签，车位无法单独过户。我和中介公司多次联系被告何芒，表示我可以将车位款提前支付给被告何芒，待房屋网签后再办理车位过户，被告何芒拒绝配合并提出涨价60万元。后被告何芒起诉我要求解除合同。被告何芒在不具备解除权时提出解除合同，亦未按照合同约定解除涉案房屋的抵押权，属于根本违约。我不同意解除合同，要求继续履行合同。
被告何芒辩称，张勃应在2016年5月30日前完成车位过户以及向我支付车位款65万元，张勃明知我的收款账户，但并未履行上述两项义务。张勃在谈判过程中提出过愿意支付车位款65万元，但其支付的条件是变更原合同中关于车位过户期限的约定。根据我方、张勃以及中介三方2016年5月27日共同在丰台区建委核实的情况，房屋网签后就能办理车位的网签以及过户。因此，张勃应当在2016年5月30日之前办理购房资格核验、配合办理房屋网签，并依合同约定于网签后一日内向我支付购房款242万元、于2016年7月30日前向我支付购房款478万元，上述义务，张勃均未履行。张勃已构成严重违约，张勃主张单方变更合同约定，造成合同无法继续履行，我可以行使合同解除权，且在张勃未履行其先履行义务的情况下，我有权拒绝履行在后的合同义务。我已经向法院提起解除合同之诉，不同意张勃提出的所有诉讼请求。
第三人张继华述称，我是何芒的配偶，在原、被告签署合同时，我同意出售房屋并在同意出售证明上签字。合同履行过程中张勃违约，现我不同意张勃的诉讼请求。
第三人中国银行王府井支行述称，合同是原、被告双方签订，对于事实理由、诉讼请求我行均不发表意见。涉案房屋在我行抵押贷款，尚有九十余万元本金未还清。如法院判决涉案房屋过户，还清贷款后，我行同意配合解除涉案房屋的抵押手续。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原、被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》、《所售房屋的附随物品清单》、同意出售声明书、短信往来、交易明细查询、告知函、录音资料、《中国银行股份有限公司北京市分行楼宇按揭担保借款合同》、还款计划等证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年1月17日，何芒（出售方、甲方）与张勃（买受方、乙方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定甲方出售丰台区302号房屋（以下简称302号房屋），房屋成交总价800万元，乙方全款购房，定金80万元通过自行交接方式划转。网签后一日内，乙方向甲方以自行交接的方式支付242万元；2016年7月30日，乙方向甲方通过资金监管的方式支付478万元。合同的附件四《所售房屋的附随物品清单》中，约定房屋交割时出售方须向买受方交付的物品清单如下：客厅复古电话机一部、歌华有线数字机顶盒一部、客厅柜机空调一台、卧室挂机空调三台、厨房电冰箱一台、燃气灶一台、抽油烟机一台、阳台壁挂热水器一台、主卧床一张、床头柜二个、主卧五斗柜一个、书桌一个、书柜一个、客厅沙发三组、主卧沙发两个、客厅茶几三个、主卧茶几一个、餐桌一个、餐椅六把、餐柜一个、太阳型挂镜一个。签订合同同日，张继峰出具同意出售声明书，内容为张继峰与何芒系配偶关系以及共有权人关系，张继峰同意原告何芒出售302号房屋。
2016年1月31日，何芒（出售方、甲方）、张勃（买受方、乙方）与北京我爱我家房地产经纪有限公司（见证方、丙方）签订了《补充协议》，约定经甲乙双方友好协商同意：甲方出售标的房屋另有一产权车位，车位号A-087，双方约定车位售价为人民币陆拾伍万元整，双方约定车位过户时间为2016年5月30日之前。任何一方违约本条约定，另一方有权解除房屋买卖合同，违约方支付标的房屋合同价20%的违约金。《补充协议》同时约定了甲方在2016年7月10日前自行偿还全部债务，并解除标的房屋的抵押登记。甲乙双方约定于2016年8月15日之前，共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。甲方应当在2016年9月30日之前将房屋交付给乙方。签订《补充协议》当日，张勃向何芒支付定金80万元。
另查，2016年5月27日，何芒、张勃以及被告我爱我家公司的工作人员共同到丰台区建委核实了车位过户需要签订车位买卖合同，并在房屋网签完毕后才能进行车位的网签及过户。次日，何芒、张勃在被告我爱我家公司处商谈签订车位买卖合同，何芒要求签订车位买卖合同的内容必须与《补充协议》中的约定一致，即2016年5月30日之前办理完毕车位过户；张勃要求根据实际情况变更车位过户时间相关约定。双方对此未达成一致，合同未继续履行。
关于合同未继续履行的原因，张勃称何芒拒绝提供资金监管账户，并单方提出解除合同。何芒主张张勃未在2016年5月30日完成车位的过户以及车位款支付，构成违约，其于2016年6月23日向我院提起了解除合同之诉。张勃称车位过户无法在约定期限完成系因客观上无法实现，且其多次要求支付车位款，何芒拒绝接收，并提供录音资料以及2016年5月27日向何芒邮寄的告知函作为证据。告知函的内容为：“……协议中约定之车位过户时间流程与建委规定冲突，无法办理车位过户。鉴于此情况，我愿在2016年5月30日前支付车位款65万元，请你方提供银行账号……”何芒称张勃知道其银行账户，如果支付车位款完全可以自行转入其银行账户。张勃称其具备支付车位款的能力，并向法庭提交交易明细查询结果，显示2016年5月14日其账户余额为702383.82元。何芒称张勃知道其银行账户，如果支付车位款完全可以自行转入其银行账户。
张勃称其2016年6月22日通过购房资格审核，向法庭提交核验结果打印件。何芒认为通过资格审核的时间晚于约定车位过户时间2016年5月30日，故张勃构成违约。
另查，302号房屋的所有权人登记为何芒，房屋存在抵押，目前尚有部分贷款未清偿。张勃向法庭表示其有能力亦愿意一次性支付全部剩余房款，亦愿意用房款代何芒偿还银行贷款以解除抵押。庭审中，302号房屋的抵押权人中国银行王府井支行到庭提交其与借款人张继峰、其他抵押人何芒共同签订的《中国银行股份有限公司北京市分行楼宇按揭担保借款合同》（以下简称借款合同）以及还款计划，借款合同约定张继峰向中国银行王府井支行贷款用于购买302号房屋。经法庭询问中国银行王府井支行，第一次庭审中，其同意提前偿还借款后配合办理房屋解押手续；第二次庭审中，其不同意何芒出售302号房屋，亦不同意张勃代何芒清偿贷款、解除抵押。
再查，《补充协议》中约定的A-087车位的行政地址为：丰台区青塔西路52号院地下车库-1层A-087，不动产权利人为何芒，无查封、无抵押。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。何芒与张勃签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应当依照合同的约定履行各自的权利和义务。现张勃要求继续履行合同，而何芒认为张勃未能在在2016年5月30日之前完成车位过户，构成违约。双方确曾在《补充协议》中约定于2016年5月30日之前办理车位过户，并约定2016年8月15日之前共同办理房屋权属转移登记手续。但签约之前双方当事人并不知晓，办理车位网签以及过户需于办理房屋网签之后。2016年5月27日，买卖双方以及居间方共同在丰台区建委了解到房屋买卖合同网签完毕后才能进行车位过户且需要另行签订车位买卖合同，属于签订合同之时各方并未掌握的新情况。双方在合同中对房屋买卖合同网签的时间并无明确约定，何芒推定房屋买卖合同网签应当于2016年5月30日之前完成，未向法庭充分举证，本院不予采信。而2016年5月27日后，张勃和何芒均难以在3日内完成购房人资格审核、房屋网签、车位网签以及车位过户流程。买卖双方应本着诚实信用的原则以及继续履行合同的态度合理协商过户事宜。考虑到无法于约定时间完成车位过户并非张勃的违约行为造成，张勃提出变更车位过户时间系合理要求。再者，何芒出售车位的目的系获得车位款，张勃主张提前支付车位款，何芒的合同目的完全能够得以实现，不存在合同无法继续履行的障碍。何芒主张张勃应于2016年5月30日之前向其支付车位款65万元，但《补充协议》仅约定了车位过户时间，未约定车位款支付的时间，且双方提交的录音资料中体现张勃有支付购房款的意愿。张勃多次要求继续履行合同，并2016年6月22日通过购房资格核验，何芒坚持以车位未按照《补充协议》中约定的2016年5月30日之前过户为由提出解除合同，导致本案合同未能继续履行。
虽抵押权人中国银行王府井支行主张何芒出售302号房屋未经其同意，但张勃同意代为清偿债务消灭抵押权，代为清偿债务行为亦不会造成中国银行王府井支行的损失，中国银行王府井支行理应配合在债务清偿后解除抵押。综合考虑本案合同履行情况，张勃并不存在根本违约行为且要求继续履行合同，合同亦具备继续履行条件，该合同应以继续履行为宜。故对于张勃要求解除抵押权、过户和交付302号房屋、车位以及交付《北京市存量房屋买卖合同》附件四中约定的附随物品的诉讼请求，本院予以支持。何芒主张张勃至今未向其支付242万元以及478万元两笔房款，但依据合同约定和合同履行停滞的实际情况，上述两笔房款支付的条件尚未成就。且何芒2016年6月23日即起诉张勃要求解除合同，故张勃有理由暂时不予支付上述款项。因双方房屋买卖合同继续履行，张勃应将剩余未付房款支付给何芒。张勃要求何芒支付违约金，本院认为，买卖双方均应在签订合同之时对于房屋交易流程进行充分了解，现因买卖双方签订合同时没有掌握清楚房屋交易的流程，导致后续履行出现问题。合同未能继续履行并非何芒单方面造成。故对于张勃要求何芒支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：
一、被告何芒于本判决生效之日起五日内向第三人中国银行股份有限公司北京王府井支行一次性结清贷款（具体数额以第三人中国银行股份有限公司北京王府井支行依据合同编号为2007年29RG01字第WKZ0166的《中国银行股份有限公司北京市分行楼宇按揭担保借款合同》计算后出具的结算信息为准），逾期未履行的，被告何芒、第三人中国银行股份有限公司北京王府井支行于上述期限届满后三日内协助原告张勃办理其代被告何芒向第三人中国银行股份有限公司北京王府井支行一次性结清上述贷款。
二、被告何芒、第三人中国银行股份有限公司北京王府井支行于上述贷款还清后十日内协助原告张勃消除北京市丰台区302号房屋的抵押权。
三、被告何芒于上述抵押权消除后五日内将北京市丰台区302号房屋以及北京市丰台区A-087车位过户至原告张勃名下。
四、被告何芒于上述过户完成之日起五日内向原告张勃交付上述房屋和车位以及房屋的附随物品（包括客厅复古电话机一部、歌华有线数字机顶盒一部、客厅柜机空调一台、卧室挂机空调三台、厨房电冰箱一台、燃气灶一台、抽油烟机一台、阳台壁挂热水器一台、主卧床一张、床头柜二个、主卧五斗柜一个、书桌一个、书柜一个、客厅沙发三组、主卧沙发二个、客厅茶几三个、主卧茶几一个、餐桌一个、餐椅六把、餐柜一个、太阳型挂镜一个）。
五、原告张勃于办理房屋所有权转移登记手续同时向被告何芒支付剩余房款以及车位款（若被告何芒自己清偿第一项之贷款，则给付数额共计为七百八十五万元；若第一项之贷款系由原告张勃代为清偿，则给付数额为七百八十五万元减去原告张勃代被告何芒垫付的还款数额后的剩余款项）。
六、驳回原告张勃的其他诉讼请求。
案件受理费四万一千六百五十元，由原告张勃负担八千六百元（已交纳）；由被告何芒负担三万三千零五十元（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费五千元，由被告何芒负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 石婷婷
二〇一七年一月三日
书 记 员 申 璐