安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖04民终1163号
上诉人（原审被告）：淮南市洞山房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市。
法定代表人：陈岭，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡弟昌，安徽金天阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄艳凤，女，1969年1月8日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。
委托诉讼代理人：万会昌，安徽舜耕山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王少勇，安徽舜耕山律师事务所实习律师。
上诉人淮南市洞山房地产开发有限公司（以下简称洞山房地产公司）因与被上诉人黄艳凤房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2016）皖0403民初2165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人洞山房地产公司的委托诉讼代理人胡弟昌，被上诉人黄艳凤及其委托诉讼代理人万会昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
洞山房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄艳凤的一审诉讼请求。事实和理由：一、双方签订的房屋买卖合同已经解除，退房协议书不是附条件的；二、双方解除房屋买卖合同后，洞山房地产公司为了退还黄艳凤的购房款，已经将其中的七套房屋卖出并交付买受人；三、退房协议是否解除，并不能恢复房屋买卖合同的效力。
黄艳凤辩称，一、双方退房协议中约定洞山房地产公司退还全部款项后，黄艳凤才有义务解除网备，该条件应视为附加条件，该条件未成就，房屋买卖合同没有解除，黄艳凤有权要求洞山房地产公司按照房屋买卖合同约定履行义务；二、洞山房地产公司违反合同约定和诚实信用原则，先拒不履行交房义务，后不履行退款义务，构成违约，应当承担相应的法律责任。
黄艳凤向一审法院起诉请求：一、判令洞山房地产公司立即交付淮南市田家庵区世纪天成公寓2号楼910号房屋；二、判令洞山房地产公司提供上述房屋权属登记所需的全部资料，并无条件协助黄艳凤办理房屋权属登记；三、判令洞山房地产公司承担逾期交房违约金32218元（298042元×同期银行贷款年利率5.6%×23个月）。
一审法院认定事实：2012年11月23日，洞山房地产公司（出卖人）与黄艳凤（买受人）签订《商品房买卖合同》[网上备案合同号：201405280022]，合同约定：洞山房产公司向黄艳凤出售淮南市田家庵区世纪天成公寓2号楼909室房屋，建筑面积为51.44平方米，总价款为298042元，一次性付款。合同第八条约定：出卖人应当在2014年6月30日前，将具备使用条件的商品房交付买受人……。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，双方同意按照第2和3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起（此处空白）日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的（此处空白）%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、见补充协议。合同签订后，黄艳凤向洞山房地产公司一次性支付购房款298042元，后洞山房地产公司为黄艳凤办理了淮南市商品房网上备案确认单。因洞山房地产公司未能按照《商品房买卖合同》的约定，履行交房义务。2014年12月25日，黄艳凤（乙方）与洞山房地产公司（甲方）签订《退房协议书》，其主要内容为：甲方同意乙方提出的退房申请，确认乙方于2012年11月23日购买世纪天成公寓2#901室、902室、903室、906室、907室、908室、909室、910室，共计八套房，合计总房款（人民币）3018720元整（含违约金59190元）。另甲乙双方协议约定：1、自本协议签订之日起，甲方应于2015年1月10日前支付乙方（黄艳凤）首批款，即壹佰万元整（￥1000000）；余款贰佰零壹万捌仟柒佰贰拾元整（￥2018720）将于2015年2月底前一次性付给乙方（黄艳凤），同时在乙方收到首批款次日起，余款将按银行同期存款定期利息计算。2、若余款贰佰零壹万捌仟柒佰贰拾元整（￥2018720）未在2015年2月底前支付给乙方，甲方同意此款按1分月息计算赔付乙方。3、在乙方收到甲方退还所有款项后，甲方应向淮南市房地产管理局申请办理相关注销手续。在办理上述手续时，乙方须积极给予配合，若因乙方故意拖延或不及时提供相关材料，造成甲方损失，甲方可以把余款利息作为担保督促乙方，如果因甲方不按合同执行，乙方有权追究相关损失及法律责任。4、自本协议签订之日起，除甲方应按照本协议支付给乙方的费用，甲乙双方再无其他纠纷。《退房协议书》签订后，由于洞山房地产公司未能按期履行退款义务，仅退给黄艳凤购房款680000元（自2015.2.14至2016.2.5日共计11笔款项）。2016年3月22日，黄艳凤通过中国邮政专递向洞山房地产公司邮寄解除合同通知书，通知解除与洞山房地产公司于2014年12月25日签订的《退房协议书》，解除日期为洞山房地产公司接此通知的第4日，并要求继续履行双方于2012年11月23日签订的《商品房买卖合同》。洞山房地产公司的工作人员徐笑于2016年3月23日签收该邮件。
一审法院归纳本案争议焦点为：一、黄艳凤与洞山房地产公司签订的《商品房买卖合同》和《退房协议书》是否已经解除；二、若《退房协议书》被解除，其法律后果如何。
针对争议焦点一，一审法院认为，《退房协议书》仅在第一段的后半部分表述“甲方同意乙方提出的退房申请”，双方在退房协议书主文中主要约定内容为如何退还购房款及在退还全部房款后解除网备”，从当事人签订合同的原意推究及公平合理的角度出发，该协议应当视为附条件（退还全部房款及解除网备）的解除房屋买卖合同。现其条件未成就，本案的《商品房买卖合同》尚未解除。洞山房地产公司在与黄艳凤签订《退房协议书》后，未能按期履行退款义务（应于2015年1月10日前支付黄艳凤壹百万元、余款2018720元于2015年2月底前一次性付清），仅退给黄艳凤购房款680000元（自2015年2月14日至2016年2月5日日共计11笔款项）。黄艳凤通过中国邮政专递向洞山房地产公司邮寄解除合同通知书，通知解除与洞山房地产公司于2014年12月25日签订的《退房协议书》，该解除合同通知书由洞山房地产公司的指定代表或委托代理人徐笑于2016年3月23日签收。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，黄艳凤依法享有解除合同的权利，其实际履行了通知义务，且在合同履行并无过错，其依法行使的合同法定解除权受法律保护，故依法认定黄艳凤与洞山房地产公司签订的《退房协议书》因黄艳凤行使合同法定解除权于2016年3月27日解除（洞山房地产公司工作人员签收后的第4日）。
针对争议焦点二，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《退房协议书》已经被黄艳凤行使合同法定解除权而解除，依照上述规定，合同解除的，当事人可以要求恢复原状，本案双方之间的合同关系应当恢复到退房协议签订前的状态，本案的《商品房买卖合同》尚未解除，黄艳凤仍然有权要求洞山房地产公司交付房屋并协助办理权属登记。其中洞山房地产公司还应当因自己逾期交房及办理房屋产权证书的行为承担相应的违约责任，应当从合同约定的交付日期2014年6月30日按照中国人民银行同期同类银行同期贷款利率计算至本案黄艳凤诉请的2016年5月30日，但应当扣除退房协议书签订的2014年12月25日至黄艳凤依法行使合同法定解除权于2016年3月27日之间的部分。具体违约金数额为11356元{[32218元×（2014年6月30日-2016年5月30日）×年利率5.6%]-[32218元×（2014年12月25日-2016年3月27日）×年利率5.6%]}。经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1、淮南市洞山房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向黄艳凤交付位于淮南市田家庵区世纪天成公寓2号楼909室房屋；2、淮南市洞山房地产开发有限公司在商品房交付使用后十日内协助黄艳凤办理上述房屋权属登记；3、淮南市洞山房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔付黄艳凤逾期交房违约金11356元；4、驳回黄艳凤其他诉讼请求。案件受理费606元，由黄艳凤负担393元，淮南市洞山房地产开发有限公司负担213元。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明事实予以确认。
本院归纳二审争议焦点为：一、黄艳凤能否解除退房协议；二、解除退房协议后，原房屋买卖合同应否继续履行。
本院认为，双方签订退房协议后，合同义务人应当按照合同约定履行义务，洞山房地产公司应当按照合同约定履行先义务，即退还黄艳凤房款和违约金，黄艳凤在收到全部款项后应当履行后义务，即申请办理房屋网上备案注销手续。现洞山房地产公司未能按照退房协议约定退还黄艳凤全部款项，黄艳凤作为守约方解除退房协议，符合法律规定，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案退房协议解除后，按照履行现状，黄艳凤注销房屋网上备案的后义务将不再履行，洞山房地产公司也没有事实和理由要求黄艳凤履行该义务，因此无法达到退房目的和产生解除之前签订的房屋买卖合同的法律后果，故房屋买卖合同仍然有效，应当继续履行，黄艳凤主张按照房屋买卖合同约定交付房屋、协助办理权属登记，及赔偿逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。洞山房地产公司认为房屋买卖合同已经解除，无论退房协议是否解除均不能恢复房屋买卖合同效力的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，洞山房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费84元，由淮南市洞山房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 晨
代理审判员 代 奇
代理审判员 汪传海
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 李 乐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。