北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初13144号
原告：北京中和枣苑物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区花市枣苑11号楼111室，统一社会信用代码×××。
法定代表人：申伟，总经理。
委托代理人：史成续，北京市百瑞律师事务所律师。
被告：金俊银，男，1955年1月17日出生。
被告：邱星美（兼被告金俊银、金然的委托代理人），女，1962年6月7日出生。
被告：金然，男，1989年1月5日出生。
原告北京中和枣苑物业管理有限责任公司诉被告金俊银、邱星美、金然物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案受理。依法由审判员刘钧强独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京中和枣苑物业管理有限责任公司的委托代理人史成续与被告邱星美到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京中和枣苑物业管理有限责任公司诉称：2002年11月7日，被告邱星美入住北京市东城区花市枣苑小区×号楼×号房屋，并与原告签订《前期物业管理服务协议》。该协议约定，原告为被告邱星美的房屋提供物业服务，被告邱星美的房屋建筑面积为157.51平方米，物业服务费为每平方米每月2.48元；共用区域、设备正常运营所耗能源费用依据实际支出数额，每月按被告邱星美所占有房屋建筑面积比例分摊；每月第五日之前交纳当月的费用；逾期不交从逾期之日每天按欠费金额的0.2%交纳违约金。在合同履行过程中，被告邱星美从2008年1月1日起开始欠费。2010年8月13日、2010年12月13日、2011年11月3日、2012年11月11日、2013年11月17日、2014年11月15日，被告邱星美分六次分别用支票交纳4603.5元、3524.4元、3524.4元、3524.4元、3524.4元、3524.4元，共计22225.5元。从2008年1月1日至2014年12月31日的七年时间，被告邱星美共计应交纳物业服务各项费用34156.48元，共计欠费11930.98元。2015年1月1日至2016年3月31日的物业服务费，被告邱星美也没有交纳。2016年6月，原告才得知该房屋的产权在2007年1月19日已变更为被告金俊银、邱星美、金然，故三被告应对物业服务费承担连带给付之责。现原告起诉要求三被告支付2008年1月1日至2014年12月31日期间所欠的物业服务费及公共区域能源费11930.98元，同时按每天35.5元标准支付2016年3月6日至法律文书确定的被告履行期限届满之日的违约金，并承担本案诉讼费。
被告金俊银、邱星美、金然辩称：被告邱星美与北京花市枣苑物业管理有限责任公司于2002年11月7日签订《前期物业管理服务协议》，并未与北京中和枣苑物业管理有限责任公司即本案原告签订协议。在2009年，东城区花市枣苑小区在不到三个月中更换了两家物业公司，其行为违反了相关规定。2009年2月5日，北京花市枣苑物业管理有限责任公司的名称变更为北京昊驰物业管理有限责任公司。2009年5月15日，北京昊驰物业管理有限责任公司的名称变更为北京中和枣苑物业管理有限责任公司即本案原告。所以，本案原告不是适格主体。原告从未向三被告主张过物业服务费。因此原告要求三被告支付2008年1月1日至2014年12月31日的物业服务费的诉讼请求，已超过法律规定的诉讼时效期间。对于原告主张三被告所欠的物业服务费除超过诉讼时效之外的，被告不欠原告的物业服务费。被告通常是当年或者第二年初交纳物业服务费。2008年的物业服务费之所以没有交纳，是因为小区的物业公司北京花市枣苑物业管理有限责任公司的名称变更为北京昊驰物业管理有限责任公司，被告认为与其没有合同关系，其不具有收费资格，故没有交纳。此后，被告于2010年8月13日交纳了2009年的物业费4603.5元；于2010年12月13日交纳了2010年的物业费3524.4元；于2011年11月3日交纳了2011年的物业费3524.4元；于2012年11月11日交纳了2012年的物业费3524.4元；于2013年11月17日交纳了2013年的物业费3524.4元；于2014年11月15日交纳了2014年的物业费3524.4元。上述2009年至2014年被告交纳的物业费虽未足额交纳，但应都被视为被告对当年应承担物业费的全额交纳，并得到了原告的同意和认可。2015年的物业费，被告已交纳。根据原告的诉讼请求，其要求被告支付2008年1月1日至2014年12月31日所欠的部分物业费，证明原告承认被告没有交纳2008年的物业费，其请求被告支付的是2008年的物业费及以后交纳不足的物业费。按原告的计算方法，被告的物业费已经交纳至2012年5月。而被告实际已交纳了2009年至2014年的物业费，2008年的物业费没有交纳，所以原告的计算说法是不成立的。即使按2012年6月1日起算，原告的诉讼请求也超过了诉讼时效期间。原告曾于2016年3月17日起诉被告邱星美要求支付物业费，后撤回起诉。根据原告两次起诉的诉讼请求看，被告是按年度向原告交纳物业费的。即使原告主体适格，其提供的物业服务不到位、不达标，已违反了合同约定。原告未按合同约定每十二个月向被告公布物业管理费用收支账目。原告的安保措施不到位，外来人员随意出入小区，到处张贴小广告，存在安全隐患。原告对物业管理区域内的环境卫生等未尽管理职责，造成物业环境恶化。原告对共用设施设备维护管理不善，物业存在安全隐患，危及公共利益及业主合法权益。原告对公用部位维护管理不善。原告上门维修对业主进行欺诈。保安室被原告工作人员的家属占用住宿。原告对小区业主群租装修审批不严。原告违约将物业共用部位自营或出租他人经营或安装广告牌。原告提供的物业服务质量达不到合同约定标准，属于原告违约在先，对此应当根据原告现行服务质量减少被告应交纳的物业费。据此，原告请求判令被告支付违约金的主张不能成立。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：被告金俊银与邱星美系夫妻关系，被告金然系被告金俊银、邱星美之子。坐落于北京市东城区花市枣苑×号楼×号房屋（建筑面积157.51平方米）系被告邱星美所购买之房产。
2002年11月7日，北京花市枣苑物业管理有限责任公司与被告邱星美签订《前期物业管理服务协议》。该协议约定，北京花市枣苑物业管理有限责任公司对被告邱星美所购买的房屋提供物业服务；北京花市枣苑物业管理有限责任公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；被告邱星美按照协议约定及时向北京花市枣苑物业管理有限责任公司交纳物业管理费用，住宅按建筑面积每月每平方米为2.48元计算；交费时间自物业交付使用日期、正式收楼通知或北京花市枣苑物业管理有限责任公司拟订征费通知时间起以较后者为依据；每次交费时间为每月第五日之前交纳当月费用；共用区域、设备正常运营所耗之能源费用依据实际支出金额，每月按被告邱星美所占有房屋建筑面积比例分摊；被告邱星美未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，北京花市枣苑物业管理有限责任公司有权要求被告邱星美补交，并从逾期之日起按所欠费用每日千分之二支付违约金。
该协议签订后，北京花市枣苑物业管理有限责任公司为被告邱星美提供了物业管理服务。北京花市枣苑物业管理有限责任公司按每户每月16元向被告邱星美收取公共区域能源费。被告邱星美按每年物业服务费和公共区域能源费共计4880元标准向北京花市枣苑物业管理有限责任公司交纳费用。
2007年1月19日，被告金俊银、邱星美、金然向房管部门申请将北京市东城区花市枣苑×号楼×号房屋的产权人变更登记为三人共有。2007年3月14日，被告金俊银、邱星美、金然领取了房屋所有权证。
自2008年1月1日起，被告金俊银、邱星美、金然未向北京花市枣苑物业管理有限责任公司交纳物业服务费和公共区域能源费。
2009年2月5日，北京花市枣苑物业管理有限责任公司名称变更为北京昊驰物业管理有限责任公司。2009年5月15日，北京昊驰物业管理有限责任公司名称变更为北京中和枣苑物业管理有限责任公司即本案原告。
被告于2010年8月13日、2010年12月13日、2011年11月3日、2012年11月11日、2013年11月17日、2014年11月15日分六次分别向原告交纳4603.5元、3524.4元、3524.4元、3524.4元、3524.4元、3524.4元，共计22225.5元。
对于上述六笔款项，原告确认为被告交纳的2008年1月1日起的物业服务相关费用，并称双方对每笔费用的起始阶段没有确定。三被告主张上述费用为其交纳的2009年至2014年的物业费；被告交纳的每笔物业费虽未足额，但其系经原、被告协商确定的每年物业费的应交纳数额，故被告已将2009年至2014年的物业费全部交纳。原告对此予以否认。被告出示原告所开具的相关发票，其上没有每笔费用所对应的物业服务费的时间。
就被告提出的原告起诉已超过诉讼时效期间的抗辩意见，原告称其多年来一直持续向被告主张权利。就此事实，原告未提供相关证据予以证明。
就被告提出原告的物业服务存在诸多问题的抗辩意见，原告称被告所提出的原告违约事实均不属实，此不能作为被告拒绝交纳物业服务费的理由。
另查，原告曾于2016年3月将被告邱星美诉至本院，要求其给付前述欠费。后原告撤回了起诉。
上述事实，有原、被告的陈述，《前期物业管理服务协议》，名称变更通知，发票，房屋档案材料和庭审笔录等在案为证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定履行各自义务。根据已查明的事实，原告与被告邱星美签订的《前期物业管理服务协议》不违反有关法律、行政法规强制性规定，合法有效。涉诉房屋的所有权在变更为三被告共有后，三被告接受原告提供的物业服务，并向原告支付相关费用，由此原告与三被告之间已形成物业服务合同关系。原告为三被告提供了物业服务，三被告应按约定向原告交纳物业服务费等费用。在被告发生欠费时，原告作为权利人，有权要求被告补交所欠费用。原告现要求三被告交纳2008年1月1日至2014年12月31日期间所欠物业服务费及公共区域能源费，被告以原告的诉讼请求已经超过诉讼时效期间进行抗辩。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。原告提出其一直向被告持续主张权利，但未就此提供相关证据。根据被告所交纳2008年1月1日后相关费用的时间及被告确认其2008年全年费用未予交纳的事实，可证明原告主张的2008年1月1日至2010年8月13日期间的部分欠费已超过诉讼时效期间，对此本院不予支持。被告于2010年8月13日后向原告支付五笔款项，此事实可证明原、被告对欠费问题进行过沟通，被告经原告催要支付了部分欠费。根据其交费时间，属于诉讼时效中断，故原告主张的上述期间的欠费未超过诉讼时效期间，本院予以支持。关于被告提出的其与原告协商一致已全额交纳2009年至2014年物业费的抗辩意见，原告对此予以否认。根据发票显示，上述费用没有载明起始时间，且每笔物业费均未足额，故被告的上述抗辩意见缺乏事实依据，本院对此不予采纳。关于被告所持原告提供的物业服务存在问题的抗辩意见，不能成为其拒绝交纳物业服务费的理由，故本院不予采纳。但应指出，原告应当转变服务意识，改善服务态度，为小区业主提供高质量的物业服务。关于原告主张的违约金一节，因被告对原告提供的物业服务不满意是导致本次诉讼的原因，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告金俊银、邱星美、金然于本判决生效后七日内给付原告北京中和枣苑物业管理有限责任公司自二○○八年一月一日至二○一四年十二月三十一日期间所欠的物业服务费及公共区域能源费八千八百八十元九角八分；
二、驳回原告北京中和枣苑物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费49元，由三被告负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘钧强
二〇一六年八月三十日
书记员 赵一依