广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2697号
上诉人（原审被告、反诉原告）：宋水平，男，1969年7月12日出生，汉族，住江西省吉安市新干县。
委托代理人：李晓辉，广东法盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市锦天物业管理有限公司，住所地。
法定代表人：谭晓红，职务经理。
委托代理人：杜玉明，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：刘付聪，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人宋水平因与被上诉人广州市锦天物业管理有限公司（以下简称锦天公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第173号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：据广州市城市建设档案馆档案资料显示，广东省公路工程处（现为广东省长大公路工程有限公司）取得（75）建字706号、（80）建字689号《建设工程审核意见书》，核准在广州市沙河银河大队上元岗建设职工宿舍1幢5层、职工宿舍1幢6层。锦天公司取得该房产的出租经营管理权。
2013年12月21日，锦天公司（甲方）、宋水平（乙方）签订《场地合作协议》，约定锦天公司将位于广州市鳌鱼岗大街31号锦天时尚公寓A栋（除A201、A202、A201房外）和B栋的共107个房间（即上述两幢宿舍）交付给乙方住宿用途使用，合作期限自2013年12月25日至2018年12月24日；每月固定费用120000元；乙方在签约时需向甲方支付120000元的首月固定费用，2013年12月25日前再支付400000元的押金。以后乙方需要提前在上个月的25号前交付本个月的固定费用和上个月的水电使用费用。签约后甲方负责协调并通知现住户进行交接工作，约定双方现有住户和物品的交接手续在2013年12月25日办理，交接前的现有住户的押金，由甲方直接交付给乙方（具体现有住户的押金金额以实际交接当天统计的为准，可在乙方需交付400000元押金中扣除），然后在现有住户与甲方的合同期满后由乙方直接退还住户。在交接后的新增住户的押金也由乙方退还住户。交接物品双方当日清点确认，多出或不足物资双方再书面确认并有权要求对方按约定数量多除少补。乙方逾期交纳相关费用，须支付每天3%滞纳金，逾期5天视为乙方违约，甲方有权解除协议，没收场内物品并收回场地。乙方违约将由乙方赔偿未付的固定费用和押金抵作违约金，以及甲方为此投入的装修和所投入费用或损失的赔偿。鉴于乙方知悉甲方租赁权限并与上一手承租业主的合同在2016年1月31日到合同期限，到期后将由甲方申请向上一手承租业主继续租赁本标的物业，若续租成功则双方继续履行至本合同期期满止，续租不成功则双方可终止合同并无须承担责任等。
《场地合作协议》签订后，宋水平向锦天公司支付20000元。
锦天公司称于2013年12月25日后多次要求宋水平支付400000元押金及100000元固定费用，但遭拒绝；宋水平则表示其要求锦天公司提供原有租户清单，但其没有交付故无法办理交接手续。
锦天公司于2014年1月向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、解除双方签订的《场地合作协议》；2、宋水平向锦天公司赔偿违约金50万元，并从2013年12月21日起按每天逾期交纳费用10万元的3%交付滞纳赔偿金，从2013年12月25日起按每天逾期交纳费用40万元的3%交付滞纳赔偿金，计至付清为止；3、诉讼费用由宋水平承担。诉讼中，宋水平提起反诉，请求法院判令：1、确认双方签订的《场地合作协议》无效；2、锦天公司向宋水平返还定金20000元；3、诉讼费用由锦天公司负担。
原审庭审时，双方确认未进行场地交接，场地至今仍在锦天公司管理，宋水平另提交一份案外人与锦天公司签订的《锦天时尚公寓租赁协议》（B401房、租赁期自2014年2月20日至2015年2月19日）拟证明锦天公司没有实际损失。
关于违约金，宋水平抗辩过高，锦天公司表示其损失为场地固定费用每月12万元，从磋商起至今空置4个多月，目前场地房间大部分空置。
原审法院认为：双方签订的《场地合作协议》名为合作，但内容为锦天公司提供场地、宋水平支付使用费，双方成立租赁法律关系。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第二条规定“出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。锦天公司出租的房屋具有合法建设手续，其与宋水平签订的《场地合作协议》不存在无效情形，协议是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。宋水平反诉请求确认合同无效缺乏法律依据，不予采纳，依法驳回。《场地合作协议》于2013年12月21日签订，按约定“签约时宋水平需向锦天公司支付首月固定费120000元”及“于2013年12月25日前支付400000元押金”，另“2013年12月25日前交接场地”，但宋水平仅支付20000元，未按约定支付固定费用余款100000元，其已违反合同约定，锦天公司依约定“乙方逾期交纳相关费用，须支付每天3%滞纳金，逾期5天视为乙方违约，甲方有权解除协议”，锦天公司请求解除《场地合作协议》具有事实及法律依据，予以支持。关于争议违约金问题，违约金兼有补偿及惩罚性质，锦天公司依约可在2013年12月26日行使合同解除权，双方约定了违约金计算方式，现宋水平抗辩过高，原审法院认为双方成立租赁关系，但场地未实际交付，锦天公司自始控制场地，宋水平虽违约导致合同无法履行，但锦天公司亦有减损义务，在锦天公司未能充分举证证实其实际损失，从公平角度，考虑锦天公司另行需出租他人、丧失商业机会等情形，予以调整违约金合计为60000元（即锦天公司没收宋水平已付款20000元，宋水平另赔偿锦天公司40000元），对于锦天公司主张的超出部分，予以驳回。对于宋水平反诉请求返还20000元，予以驳回。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年4月4日作出判决：一、解除锦天公司与宋水平于2013年12月21日签订的《场地合作协议》；二、锦天公司予以没收宋水平已付款20000元；三、宋水平于本判决发生法律效力之日起10日内向锦天公司支付违约金40000元；四、驳回锦天公司的其他诉讼请求；五、驳回宋水平的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8800元及财产保全费1520元、反诉受理费250元均由宋水平负担。
判后，上诉人宋水平不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定双方签订的《场地合作协议》合法有效，没有事实和法律依据，是错误的。1、涉案房屋仅仅能够提供相关报建手续，但不能够提供权属证明以及消防安全合格证明，依据《广州市房屋租赁管理规定》第九条规定，依法不能对外出租。2、锦天公司并非涉案场地的原始出租人，在其向上一手出租人承租涉案场地后，其又将涉案场地转租给了我方，而且转租的期限超过了其尚余的承租期限。原审判决对于上述事实完全未作任何阐述和认定，直接将锦天公司当成原始出租人，从而认定《场地合作协议》有效是错误的。3、锦天公司并不具备出租房屋经营管理资质，双方签订的《场地合作协议》名为合作，实为租赁法律关系。原审判决未对该故意规避法律的行为予以制止，反而认定其效力，显属不当。二、原审判决认定我方违约，并判决我方向锦天公司支付6万元违约金，没有事实和法律依据。1、因《场地合作协议》无效，因此并不存在我方违约的说法。2、退一步说，即便《场地合作协议》有效，但我方也并没有违约。按照《场地合作协议》约定，我方向锦天公司支付租金的同时，锦天公司应当向我方办理原有住户和物品的交接手续，但是锦天公司并未办理，在这种情况下，我方当然有同时履行抗辩权。另一方面，我方在合同签订当天已经向锦天公司支付了2万元的定金，锦天公司提出在当天还需缴纳12万元租金的依据不足。3、双方合同签订的时间在2013年12月21日，锦天公司起诉的时间在2014年1月10日，中间只间隔19天时间，因此锦天公司根本不存在任何损失。三、原审判决关于案件受理费用分担的决定明显错误。综上，上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判支持宋水平的反诉请求；3、请求按照实际判决结果纠正原审法院就一审案件受理费和财产保全费的分担决定，并判决锦天公司承担本案的二审诉讼费用。
被上诉人锦天公司答辩称：第一，《广州市租赁管理规定》只是广州市的行政管理规定，不是法律行政法规，不能作为合同无效的依据。第二，原审中我方提交了相关我方向上一手承租房屋的证据，而我方是否具有转租权，能否解除合同，是由原出租人主张的，次承租人不能主张，更不能据此认为合同无效。租赁剩余期限超过原租赁合同的期限，在我方与宋水平的协议中有明确告知和约定，宋水平也予以认可。第三，《场地合作协议》只是双方的协议名称，具体的内容和权利义务以实际约定为准，原审中双方也均确认本案合同是租赁合同。第四，我方在签约以后按照约定履行了自己合同义务，但宋水平没有履行其合同义务，其应当承担违约责任。
经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审庭审中，宋水平向本院提交了其于2013年12月21日缴纳定金20000元的收据，锦天公司对该证据的真实性没有异议。
本院认为：锦天公司与宋水平于2013年12月21日签订的《场地合作协议》名为合作，但内容为锦天公司提供场地、宋水平支付使用费，双方成立租赁法律关系。上述协议是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。宋水平主张合同无效缺乏法律依据，本院不予采纳。该《场地合作协议》约定“签约时宋水平需向锦天公司支付首月固定费120000元”及“于2013年12月25日前支付400000元押金”，但宋水平仅于签约当日支付20000元，未按约定支付余下固定费用及押金，其已违反合同约定，导致合同无法继续履行，原审对于锦天公司请求解除《场地合作协议》及请求宋水平支付违约金的诉讼请求予以支持，符合合同约定和法律规定，本院予以认可。对于宋水平提出锦天公司未按时办理原有住户和物品的交接手续的抗辩主张，按照合同约定宋水平的付款义务履行时间在前，而双方办理交接手续的时间在后，故宋水平上述抗辩主张与合同约定不符，本院不予采纳。对于违约金标准问题，因宋水平抗辩过高，原审法院从公平角度酌情调整违约金为60000元并无不当。鉴于宋水平已付款20000元，该款项可在上述违约金数额60000元中抵扣，锦天公司无需退还该20000元，宋水平另须支付锦天公司40000元。为此原审不予支持宋水平反诉请求返还20000元，亦无不妥，本院予以维持。另，由于锦天公司的部分诉讼请求被原审法院判决驳回，故原审判决一审案件受理费全部由宋水平负担欠妥，本院对此予以调整。
综上所述，宋水平的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费8800元及财产保全费1520元，由被上诉人广州市锦天物业管理有限公司负担8300元，上诉人宋水平负担2020元；反诉受理费250元，由上诉人宋水平负担。二审案件受理费1300元，由上诉人宋水平负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一四年八月十八日
书记员 仪文娟