北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第03447号
上诉人（原审被告）祝光明，男，1954年1月26日出生。
委托代理人刘彩芬，女，1953年10月26日出生。
被上诉人（原审原告）北京裕展物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区华严里10号。
法定代表人彭全文，总经理。
委托代理人李广利，北京华沛德权律师事务所律师。
上诉人祝光明因与被上诉人北京裕展物业管理有限公司（以下简称裕展公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第28438号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
裕展公司在原审法院诉称：2001年9月18日，裕展公司与中国科学院中关村红楼区住宅改造工程项目办公室、北京市海淀区中关村新科祥园物业管理委员会签订《中关村新科祥园物业管理委托合同》，根据该合同约定，裕展公司受托对北京市海淀区中关村南路新科祥园小区进行物业管理，祝光明属于该范围内的住户之一，裕展公司对其提供了物业服务，但祝光明自2004年4月3日起至今一直未按约定向裕展公司交纳应负担的物业费，经裕展公司多次催要依然拒绝支付。祝光明拒付物业费的行为已影响了裕展公司的正常业务，侵犯了裕展公司的合法权益，现诉至法院，请求判令：祝光明支付裕展公司2004年4月3日至2006年4月2日、2007年4月3日至2014年8月2日的物业费11666元及滞纳金2000元，合计13666元。
祝光明在原审法院辩称：我是涉案房屋的产权人，我认可裕展公司主张的欠费期间，但我不清楚物业费收费标准，且裕展公司从未主动正式要求我交纳物业费，裕展公司的经理默认了物业费搁置，不需要交纳。裕展公司物业管理服务不到位，私搭乱建导致油烟和废气吹向我的房屋，致使我不能开窗，同时楼下租户安装的室外机产生噪音，影响居家生活，裕展公司对此没有尽到义务。故不同意裕展公司的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明：祝光明系北京市海淀区中关村新科祥园xx房屋（以下简称涉诉房屋，建筑面积91.37平方米）的业主，由裕展公司对涉诉房屋所在小区进行物业管理。2001年9月18日中国科学院中关村红楼区住宅改造工程项目办公室（以下简称红楼项目办公室）与裕展公司签订《中国科学院中关村红楼住宅小区物业管理委托合同》，将其开发的中关村红楼住宅小区委托给裕展公司实行物业管理，委托期限为5年，自2001年9月18日至2006年9月18日。2003年4月3日，祝光明签订业主承诺书，表示同意遵守《红楼小区房屋使用管理维修公约》中的一切条款及有关修订。裕展公司未提交上述公约。2012年9月19日，裕展公司（丙方）与红楼项目办公室（甲方）及北京市海淀区中关村新科祥园物业管理委员会（乙方）签订《中关村新科祥园物业管理委托合同》，约定甲方、乙方将中关村新科祥园小区委托丙方实行物业管理，委托期限为10年，自2012年9月19日至2022年9月18日止；物业管理服务费，住宅房屋由裕展公司按规定向物业使用人收取（详见附件二），商住两用房用于经营的，物业服务费加倍收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费用的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。附件二《新科祥园物业管理收费标准》载明涉案房屋所在楼的物业费收费标准为1.14元／平方米／月。祝光明已交纳2006年4月3日至2007年4月2日的物业费，未交纳2004年4月3日至2006年4月2日、2007年4月3日至2014年8月2日期间的物业管理费。祝光明认为上述收费标准高于裕展公司提供的物业服务。
祝光明主张小区楼顶上私搭乱建，其所在房屋南侧底商自2004年起经营酒店，排烟设备产生的油烟废气使其无法开窗，该酒店2年前搬走，现租户安装的室外空调机产生噪音，影响其正常生活。祝光明就此提交了其与裕展公司签订的装修合同书及照片，证明小区存在私搭乱建。照片未显示拍摄时间。裕展公司认可涉诉房屋南侧底商原系经营酒店，但2005年酒店及私搭乱建均已拆除，现租户确实安装室外空调机存在噪音，但认为其进行了减震防噪处理，且噪音属于相邻权问题，不属于物业管理的范围，裕展公司没有行政执法权，问题的解决需要城管和环保部门的配合。
以上事实，有双方当事人陈述、物业管理委托合同、承诺书、装修合同书、照片等证据材料在案佐证。
原审法院经审理认为：裕展公司接受海淀区新科祥园开发企业委托对该小区进行物业管理，为小区住户提供了物业管理服务，裕展公司与祝光明间已形成事实物业管理服务合同关系，祝光明作为涉诉房屋的业主，应该向裕展公司交纳相应的物业费。虽然祝光明主张裕展公司的服务不到位，但其提交的证据不能否定裕展公司已履行主要物业管理服务义务的事实，且物业服务有其特殊性，某些管理的效果受到很多因素的干扰，法院难以认定裕展公司在物业管理中存在消极不作为的行为。因底商产生油烟和噪音所导致的纠纷与本案的物业服务合同纠纷，并不属于同一法律关系，如有纠纷，祝光明可另行主张，祝光明以此为由拒绝交纳物业费不妥。关于滞纳金，由于祝光明并非恶意拖欠物业费，故对于该项诉求，法院不予支持。应当指出，物业服务企业与业主系服务与被服务的关系，物业服务企业为业主提供物业服务的过程中，对于业主提出的合理要求应及时解决，以促进小区物业管理水平的提高。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、被告祝光明于本判决生效之日起七日内给付原告北京裕展物业管理有限公司二○○四年四月三日至二○○六年四月二日、二○○七年四月三日至二○一四年八月二日期间物业费一万一千六百六十六元；二、驳回原告北京裕展物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果祝光明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，祝光明不服提出上诉认为：原审判决认定事实有误。对于《中关村新科祥园物业管理委托合同》的效力有质疑，且裕展公司未尽到物业管理服务义务，小区存在私搭乱建及噪音污染，裕展公司在管理中存在消极不作为的行为。故请求二审法院依法改判，支持我的全部上诉请求。
裕展公司针对祝光明上诉理由辩称：同意一审法院判决，请求二审法院驳回祝光明的上诉请求。
本院经审理查明：双方在二审审理期间均未提供新证据，原审法院对证据的审核符合法律规定，据此认定的事实本院予以确认。
上述，有双方当事人在本院的陈述在案证实。
本院认为：祝光明系北京市海淀区中关村新科祥园xx房屋的业主，裕展公司接受海淀区中关村新科祥园开发单位委托，对祝光明所在的小区实施物业管理，提供物业服务，符合相关法律规定，祝光明作为小区业主，客观上接受了服务，应当履行支付对价服务费用的义务。现裕展公司要求祝光明支付2004年4月3日至2006年4月2日、2007年4月3日至2014年8月2日期间的物业管理费，理由正当，且祝光明亦未对未交纳时间提出异议。现祝光明上诉称裕展公司在提供物业服务过程中，未尽到物业管理服务义务，小区存在私搭乱建及噪音污染的情况，裕展公司在管理中消极不作为，导致其权利受损，故不同意交纳物业费。本案中，祝光明并未提供证据证明裕展公司存在私搭乱建的行为，且影响祝光明居住的噪音、油烟亦非裕展公司所致，祝光明亦认可上述情形系小区底商所致，故由此产生的纠纷并不属于本案物业服务合同纠纷，对于祝光明该项上诉请求，本院不予支持。关于《中关村新科祥园物业管理委托合同》效力问题，该合同签订的各方主体适格，且系各方真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，具有法律约束力。综上所述，祝光明的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十二元，由北京裕展物业管理有限公司负担二十五元（已交纳）；由祝光明负担四十七元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费九十二元，由祝光明负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张永钢
代理审判员 白 云
代理审判员 王玲芳
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 赵倬希