广东省高要市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇要法民三初字第190号
原告：肇庆尚城物业管理有限公司，住所地高要市南岸坦场（肇庆信业房地产发展有限公司土地），组织机构代码56451080-7。
法定代表人：张汉威，该公司董事长。
委托代理人：原为肖沛闳和麦伟恩，庭审前变更为肖沛闳和林苗苗，均该公司职员。
被告：范建平，女，汉族，住肇庆市端州区。
原告肇庆尚城物业管理有限公司（以下简称尚城物业公司）诉被告物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月12日公开开庭进行了审理，原告尚城物业公司的委托代理人林苗苗到庭参加了诉讼，被告范建平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尚城物业公司诉称：被告于2011年4月购买肇庆信业房地产发展有限公司开发建设的高要市南岸万福路房屋一套，建筑面积为252.64平方米。信业地产在2011年8月18日前将该房屋交付被告使用。2011年4月23日，原告与被告签订《前期物业管理协议》，约定由原告向被告提供物业管理服务，被告需每月15日至25日向原告支付每月物业管理费用631.60元（每月管理费按房屋测绘成果报告书上的建筑面积计算，2.50元／平方米）。逾期交纳的，应按每日千分之一的标准向原告支付违约金。2011年7月27日，信业地产向被告发出了《收楼通知书》，请被告按购房合同约定的时间前来收楼。被告收到通知后无正当理由拒绝收楼，也没有交纳物业管理费。原告向被告多次催收，被告仍拒绝交纳。原告认为被告在享受原告所提供的物业管理服务后仍无故未履行物业管理费用的支付义务已严重违反协议的约定，为维护自身合法利益，特起诉，请求：一、判令被告支付物业管理费21107.66元（按每月物业管理费631.60元计算，从2011年8月起至2014年6月，共34个月）。二、判令被告支付逾期付款的违约金10837.52元（以每月实际拖欠的物业管理费为本金，按每日千分之一的标准从2011年8月26日起计算至款项全部付清之日止，暂计算至2014年6月15日）。三、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告范建平没有到庭参加诉讼，亦没有提出书面答辩意见。
经审理查明：尚城物业公司为肇庆珀丽湾商住区的物业服务公司。范建平于2011年4月23日购买了高要市南岸万福路房屋，实测建筑面积为252.64平方米，合同约定出卖人应当在2011年8月18日前把物业交付范建平使用；此外还约定出卖方以挂号、特快专递等形式送达与合同有关的通知等书面函件时，以合同记载的地址为准等内容。同日，范建平与尚城物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定由尚城物业公司为范建平上述物业提供物业服务，收费标准按2.5元／平方米、按实测面积计收；范建平应当于每月15日至25日向尚城物业交纳当月物业服务费；业主逾期交纳物业服务费，应按每日1‰的标准向尚城物业公司支付违约金。2011年7月29日，尚城物业公司依合同约定按合同记载的地址向范建平寄出了《珀丽湾收楼通知》，通知其于2011年8月6日起五天内办理收楼的相关手续。通知发出后，范建平一直没有收楼，亦没有交纳物业服务费。尚城物业公司于2013年8月2日向其发出《物业管理费催缴函》，但范建平依然没有按时足额交纳物业服务费。尚城物业公司催收无果，遂起诉至本院。
又查明：中国人民银行规定的一至三年贷款基准利率如下：①2011年7月7日至2012年6月7日为6.65%；②2012年6月8日至同年7月5日为6.40%；③2012年7月6日至2014年6月15日期间6.15%。④2013年7月20日至2014年6月15日期间中国人民银行规定的六个月以内的贷款基准利率为5.60%、六个月至一年的贷款基准利率为6.0%。
本院认为：范建平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，并在查明事实基础上依法判决。尚城物业公司提交的《前期物业服务委托合同》、《广东省商品房买卖合同》、《前期物业管理协议》、《催请收楼通知书》、《房屋测会成果报告书》、《物业管理费催缴函》经庭审质证，具有合法性、真实性及关联性，且范建平没有提出异议，本院对其证明力予以确认。原、被告双方签订合同后，应自觉履行合同义务，但是，范建平接受了尚城物业公司的物业服务后没有依约付费，显然违反了合同约定。尚城物业公司诉请范建平支付物业服务费事实清楚、证据充分，本院予以支持。但具体数额方面，应结合案件事实依法进行核算：①关于计算期限问题：范建平应当交纳其使用物业期间的物业管理费，焦点在于起算时间问题。尚城物业公司提供的《广东省商品房买卖合同》、《催请收楼通知书》等证据证实了范建平与出卖方约定了房屋交付时间并且出卖方已按约定期限及方式催请范建平收楼，但是范建平至今没有收楼，亦没有向本院提出拒绝收楼的正当理由，因此，应当视范建平于收楼通知书上所载明的时间即2011年8月6日起五天内为其收楼日期。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，范建平应当于2011年8月起向尚城物业公司支付物业管理费。而范建平一直没有向尚城物业公司交纳物业管理费，截止2014年5月已达34个月多，故尚城物业公司诉请其支付自2011年8月18日起至2014年6月（按其计算明细表，未计算6月份的管理费）期间33个月零13天的物业服务费事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。②应计算物业管理费的面积：尚城物业提供的《房屋测会成果报告书》证实了范建平的物业建筑面积为252.64平方米，故其物业管理费应按该面积计算。③关于计算标准：尚城物业公司提供的《前期物业管理协议》及《物业管理费催缴函》证实了双方约定的物业管理费为2.5元／平方米，故应按该标准计算物业管理费。综上，范建平应交纳给尚城物业公司的物业管理费=（252.64平方米×2.5元／平方米）÷8月份共31天×13天＋252.64平方米×2.5元／平方米×33个月=21107.66元。尚城物业公司该请求证据确凿，计算准确，本院予以支持。
关于尚城物业公司诉请范建平支付违约金的问题：尚城物业公司诉请范建平按日1‰；但尚城物业公司没有举证证实其因范建平欠交物业服务费而产生的损失，显然合同约定的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，应当适当减少，本院酌情参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准年利率并上浮30%即1.3倍为标准计算违约金；又由于双方合同约定每月15日至25日为交费日，故当月26日起仍未交费的，始算违约金。结合范建平拖欠物业服务费的具体数额、时间，核算其违约金为2374.82元（详见附表《范建平应付违约金计算清单》）。上述违约金计算至2014年6月15日，此后的违约金，尚城物业公司没有在本案中提出请求，本院不予处理。对尚城物业公司的请求中超出该标准的，本院予以驳回。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《广东省物业管理条例》第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、范建平在本判决发生法律效力之日起7日内向尚城物业公司交纳其拖欠计至2014年6月（不包括6月份）的物业服务费共21107.66元。
二、范建平在本判决发生法律效力之日起7日内向尚城物业公司支付暂计算至2014年6月15日的违约金2374.82元。
三、驳回尚城物业公司其他诉讼请求。
如果范建平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费599元，公告费260元（以后产生另计），合共859元，范建平负担649元，尚城物业公司负担210元。该款尚城物业公司已预交，范建平在履行付款义务时迳付649元给尚城物业公司，本院不另行收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 游兴华
代理审判员 赖金华
人民陪审员 陈根华
二〇一五年一月十四日
书 记 员 蔡恩庭