江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏06民终896号上诉人（原审原告）：林东辉，男，1968年10月21日生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：吴亚梅，启东市鼎盛法律服务所法律�作者。被上诉人（原审被告）：王玉辉，女，1969年4月12日生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：张耀辉，江苏江海明珠律师事务所律师。上诉人林东辉与被上诉人王玉辉房屋买卖合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2017）苏0681民初8495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林东辉上诉请求：撤销一审判决，依法支持林东辉的一审诉讼请求，一、二审诉讼费、保全费、保函费由被上诉人承担。事实和理由：林东辉与王玉辉达成房屋买卖的一致并办理了过户，但王玉辉未按双方约定的价格支付房款。王玉辉在一审中提出林东辉欠其110万元，但这110万元并非小数目，其未能提供任何银行转账记录与欠条等证据来证实双方存在借贷关系，仅提供了一份电话录�，而这段录音是在林东辉过户之后录制的，其目的性显而易见。王玉辉在庭审中陈述110万元的欠条是没有的，时间长找不到了，电话录音中所指的要还给林东辉的欠条并不是王玉辉所谓的110万元的欠条，而是林金裕处的欠条。而至今，林东辉未能拿到林金裕处的欠条，房子已过户给王玉辉，房款只拿到28000元。综上，本案中所谓的110万元债务根本不存在，一审法院仅凭一份电话录音中谈及的数额与房屋买卖的价格一致而认定买卖双方还存在债务，是以房抵债，明显认定事实不清，依据不足。被上诉人王玉辉答辩称，一审判决正确，请求二审法院查明事实后依法驳回上诉人的上诉，维持原判。林东辉向一审法院起诉请求：判令王玉辉给付房款130万元。一审法院认定事实：2017年10月30日，林东辉、王玉辉在启东市不动产登记服务中心签订房地产买卖合同，约定：林东辉将坐落于启东市碧桂园16幢2205室房地产出卖给王玉辉，建筑面积92.71平方米，房地产成交总价款60万元，付款方式和期限为2017年11月10日之前付现金。同日，王玉辉为办理过户手续花去各项税费51985.96元。嗣后，王玉辉支付林东辉28000元。双方一致确认案涉房屋真实的交易价格为130万元。一审另查明，王玉辉提供双方电话录音及文字整理资料，时间为2017年10月31日签订案涉合同后，通话人为林东辉（林）和王玉辉（王），内容为：王：东辉伯伯，你听我说了句，好吗？你这样说话，别人话都插不进去，你也欠我110万，这么多年了，我从来也没说过什么，但是，我说好的，20万要找给你的，你一直不相信我们，你110万还给我以后，还有的钞票我帮你去还，那就等于是帮你添一点，还有钞票，说好是帮你去还，那么这套房子是还我多少钱呢?你又不愿意，欠我110万，我愿意答应你那么多的条件，你还百般不愿意相信，还到交易所去，你这样太不当我们是自己人了。林：我不当你自己人，这件事情我也是不做的。王：你就是不把我当自己人，你欠别人70万，一年也才不满呢，而欠我们都已经四、五年了，你说是吗？林：欠你的钞票也不是我欠的，我怎么能。王：当时的时候，我是借钱给你李东辉的，别人和我没关系的，这个怎么不是你欠我呢？我肯定要认你啊。林：你认我是不错的。王：别人我认识也不认识。林：我也是在放（贷）给别人来着。王：随便你放（贷）给谁，那别人（你的借贷人）来我这，你想我会借给他们吗？林：玉辉，这些都不说了，都白讲掉的，今天呢，你看这样可以吗，你把欠条拿给我，20万元带给我。……王：你一直叫我现在就给，当初你欠我110万欠我5年，这么多天都等�还差这两天。你20万只要等两天你都不愿意，你好说歹说以至于以死相逼。林：我要是可以等两天的话我没必要这么做。王：你这话说得。你当初卖了房子没把钱给我，我还是能理解的。林：你要讲以前的事这说不到底的，要是我有其他办法也不会这样的。你今天照我这么说把欠条给我，还有把20万元给我能做到吗？要是肯定不能做到的，我也没有办法了，只能报警了。林东辉对录音的真实性无异议。一审法院认为，合法的买卖关系受法律保护。林东辉与王玉辉签订的房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，不违背法律的强制性规定，合法有效。双方对案涉房屋的价款为130万元无异议。本案争议的焦点是双方是否存在债权债务关系，案涉房屋的房款是否用于抵偿债务。王玉辉提供的与林东辉的通话录音中，王玉辉多次提到林东辉欠其110万元，还有20万元等几天给林东辉。林东辉也提到让王玉辉将欠条还给他，并给付他20万元。庭审中林东辉认为录音中的欠条是其出具给林金裕的46万元的欠条。但从录音中根本无法体现双方录音中讲到的欠条是林金裕的欠条，反而双方在电话中陈述的110万元及20万元恰与案涉房屋价款130万元相吻合。再观案涉的房屋买卖合同，仅是一份双方在不动产登记中心签订的格式合同，房屋价格与实际价格不一致，有关过户的费用等均无约定。案涉房屋买卖明显有别于正常的房屋买卖。虽然王玉辉提供不出林东辉出具的借条，但通话录音及房屋买卖合同结合看，可以证明林东辉是以房抵债及林东辉欠款110万元的事实。关于王玉辉已支付的案涉房屋过户税款，因双方对该费用无约定，王玉辉要求将其在130万元中扣除无依据。综上，王玉辉尚欠购房款172000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第�条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：王玉辉于判决生效之日起十五日内给付林东辉172000元。案件受理费8250元，保全费5000元，由王玉辉负担1753元，林东辉负担11497元。二审中，上诉人林东辉补充提交2017年11月1日、11月5日与王玉辉的通话录音、2017年11月6日与林金裕的通话录音，证明林东辉不欠王玉辉110万元债务，而是欠林金裕46万元债务，王玉辉答应将林金裕手上的46万元欠条交给林东辉再给其20万元。被上诉人王玉辉质证认为，三段录音都形成于起诉前不久，林东辉称其是无意中录音直到二审才发现显然不能令人信服。从通话内容看，现有证据无法证明林东辉所陈述的债务系非法债务。至于为何会牵涉林金裕的问题，是因为林东辉恳求王玉辉不要把110万元全部在房款中结清，希望王玉辉帮他把欠林金裕的钱还掉，同时把林�裕的欠条收回来。这与林东辉承认欠王玉辉110万元并不冲突。二审中，本院委托一审法院承办人向案外人林金裕作调查笔录，内容如下：问：关于该两人的房屋买卖你是否清楚？林：清楚的。问：房屋买卖时为了解决什么问题？林：是为了偿还王玉辉的借款。问：该两人房屋买卖过户的时候你是否在场？林：我去了一下。问：当时如何讲述？林：当时没怎么讲，在过户前几天，我和林东辉、王玉辉的老公在场，林东辉把房子卖掉了，然后还我60万，先还王玉辉50万元。那个时候还是2017年，到2018年5月1日再还林东辉20万，剩下的40万慢慢还。林东辉当时说放在美丽家园房子要卖130万。问：后来有没有还你的?林：没有，他说20万元要还人家的债务。问：后来王玉辉的130万给了谁？林：林东辉欠王玉辉110万元。问：王玉辉拿到房子之后有无按照上面谈的帮林东辉�款？林：当时林东辉没有说把房子卖给王玉辉，只是说把房子挂在美丽家园把房子卖掉，所得房款按照上面的计划还。问：现在这个房子是否就是抵给王玉辉？林：是的，110万元抵给了王玉辉。因为林东辉承认欠王玉辉借款。问：林东辉与你的债权债务是否还在诉讼中？林：是的。后来我发现林东辉夫妻办离婚，转移财产，我就诉讼了。问：后来王玉辉和林东辉在不动产交易中心有无说到房子就是抵给王玉辉的？林：这是他们两个人的事情。对该调查笔录，林东辉质证认为，询问人的问题带有倾向性，林金裕的陈述不属实；王玉辉质证认为，林金裕的陈述属实，予以认可。本院组织双方听证之后，林东辉又提供2017年10月30日其与王玉辉的通话录音一份，其称是王玉辉一审中提供的电话录音完整版，一审中未提交是因为当时不知道有这些录音，录音是手机�动录制的，其不了解手机有这项功能，近期整理资料时才找到这些录音。本院审查后认为，林东辉一审判决后提供的录音资料均在一审判决前已发生，且其内容与王玉辉一审中提供的录音内容并无较大出入，林东辉怠于举证，应自行承担不利后果，对其提供的录音证据不作为新证据采信。本院委托一审法院所作调查笔录真实性予以确认，证据效力结合本案其他证据综合认定。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院另查明，林金裕作为原告起诉被告林东辉、曾兆玲、第三人王玉辉民间借贷纠纷一案，启东市人民法院于2018年5月2日作出（2017）苏0681民初8476号民事判决，认定：王玉辉于2017年10月30日至2017年11月2日期间向林金裕转账的25万元系其代林东辉归还2017年6月27日借款合同所涉债务。启东市人民法院判决后，各方均未提起上诉。经双方一致确认，本案争议焦点为：林东辉要求王玉辉支付130万元房款是否具备相应的事实和法律依据？根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条的规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任，否则应当承担举证不能的法律后果。主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。双方一致认可存在房屋买卖合同关系，林东辉起诉要求王玉辉支付购房款130万元，只需对其与王玉辉之间存在房屋买卖关系承担举证责任。王玉辉作为房屋买受人，负有支付房款的法定义务，其对已支付房款或房款已抵销承担证明责任。为此，林东辉提供了其与王玉辉订立的房屋买卖合同。一审庭审中，王玉辉也自认双方实际买卖价格为130万元。至此，林东辉已完成其举证责任。王玉辉作为买房人，应当对其已支付房款的事实承担举证责任。对于130万元房款的组成，林东辉主张有三部分，即林东辉帮他人代偿50万元（直接从130万元中抵销）、王玉辉帮其向林金裕代偿60万元（含本金46万元及利息，即通话录音中的所谓“欠条”）及给付20万元部分。王玉辉则抗辩称林东辉的130万元有110万元是抵销其之前的借款，其只需另行支付20万元。但从本案的证据看，王玉辉虽辩称130万元中的110万元系林东辉之前向其的欠款，已直接抵销，但未能对该抗辩提供任何证据佐证，既未能提供其与林东辉的欠条，又未能提供款项来源、交付依据等其他证据佐证双方存在合法的借贷关系可以抵销，且根据（2017）苏0681民初8476号民事判决的认定，王玉辉已代�东辉向林金裕归还了25万元，与王玉辉称已抵销110万元的抗辩存在矛盾。一审仅凭电话录音认定双方存在110万元的借贷关系并据此抵销房款依据不充分。从王玉辉举证的2017年10月31日通话录音内容看，林东辉在双方通话录音中虽然没有直接否认王玉辉主张的110万元债务，王玉辉要求按照110万元+20万元的方式支付，而林东辉要求按照50万元+60万元+20万元的方式支付，双方未能对130万元房款到底如何支付达成共识。但双方通话录音前、房屋过户当天，王玉辉向林金裕支付5万元；通话录音后的2017年11月1日和11月2日，王玉辉又向林金裕支付20万元，与双方谈话录音中林东辉主张的付款方式可以相互印证，而王玉辉在本案中的主张与（2017）苏0681民初8476号生效判决认定的事实明显存在矛盾，本院难以采信。因此，从本案的法律关系看，林东辉要求王玉辉支付房款的诉讼请求应予支持。因林东辉自认130万元中有50万元是其帮他人代偿的借款，另有25万元已被生效判决认定系王玉辉代其归还林金裕，加之王玉辉另行支付28000元，故约定的130万元房款王玉辉还需给付522000元。至于王玉辉与林东辉之间是否存在其他债权债务关系，权利人可依法另行主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销启东市人民法院（2017）苏0681民初8495号民事判决；二、王玉辉于本判决生效后十日内给付林东辉购房款522000元。三、驳回林东辉的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受�费8250元，保全费5000元，合计13250元，由林东辉负担5300元，王玉辉负担7950元；二审案件受理费8250元，由林东辉负担3300元，王玉辉负担4950元。本判决为终审判决。审判长  倪红晏审判员  杨 谦审判员  卢 丽二〇一八年八月七日书记员  邱 晴