河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1502民初1597号原告朱广德，男，汉族，1951年4月18日出生，住信阳市浉河区。委托代理人王玉霞，女，汉族，1972年11月19日出生，住址同上，系原告的儿媳，代理权限为特别授权。委托代理人王晓飞，河南朝霞律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告付超春，男，汉族，1962年7月15日出生，住信阳市息县。第三人龙伟，男，汉族，1976年1月16日出生，住信阳市平桥区。原告朱广德与被告付超春因合同纠纷一案，信阳市中级人民法院作出（2016）豫15民终305号民事裁定书，裁定撤销信阳市浉河区人民法院（2015）信浉民初字第823号民事判决，发回信阳市浉河区人民法院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，并依据原告朱广德申请，追加龙伟为本案第三人，公开开庭进行了审理。原告朱广德的委托代理人王玉霞、王晓飞，被告付超春到庭参加了诉讼，第三人龙伟经本院合法传票传唤，未说明理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告朱广德诉称，1992年12月31日，原告在原前进乡白高庙村十一组自家宅基地178.53平方米用地面积内建房130.05平方米（现浉河区北京路旺角天缘小区）。2007年4月份，原告儿子朱新甫及儿媳王玉霞结婚后，原告又在老房屋的宅基地前建三间三层楼房共计300平方米左右。2012年10月份，被告与原告儿媳王玉霞等家人共同协商：由被告将原告的两处房屋拆除，原告提供两处宅基地及竹林地等共计约400平方米的土地，由被告出资双方共同联建一个单元6层的楼房，每层二套计12套，即共同出资、合伙建设、平均分配的口头协议。协议约定后，原、被告双方联建的楼房竣工后，被告带领原告及家人验收该楼一至六层时将西边单元1-6层准备交付给我，但房内设施没有完善，被告表示将继续完成。2014年6月份，在原告不知情的情况下，被告擅自将6层的一套房以207000元卖给他人正在装修，我儿子知道后将门锁打开，一气之下将地板砖和窗户砸开，经五里墩派出所协调处理未果，卖房款至今不退。原、被告双方约定的协议已经生效全部履行完毕后，被告趁原告不知情的情况下，背信弃义，私自将原告的六层一套房屋卖给他人的行为系侵权。为了维护原告的合法权益不再受到侵害，因此，原告诉至法院，请求判令：1、被告返还原告的房屋一套价款207000元并赔偿原告经济损失20000元；2、被告承担本案的诉讼费。在诉讼过程中，原告变更和增加诉讼请求为：1、确认位于河区××角××小区××单元位于五楼西户（共六层）501的房屋归原告所有；2、依法确认被告与第三人签订的房屋买卖协议无效，并责令被告与第三人立即返还位于河区××角××小区××单元位于六楼西户（共六层）601的房屋一套，或由被告和第三人折价补偿原告经济损失227000元。事实和理由是：根据《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《土地管理法》规定宅基地使用权是一种特殊的用益物权，使用权人必须是本集体经济组织成员，宅基地只能用于建造住宅，主要用途是自用。土地管理法等法律法规对宅基地的流转也采取了严格的限制，宅基地只能在本集体经济组织成员间转让，尤其是禁止城镇居民在农村购置宅基地。本案中被告没有该集体经济组织成员身份，不能享有宅基地使用权。因此，501的房屋应归原告所有。同时，由于被告未取得601房屋的所有权和处分权，第三人也不具有本村集体经济组织成员的身份，所以被告和第三人之间签订的《房屋买卖协议》因违反法律法规的强制性规定而是无效的，被告和第三人应当立即返还房屋或折价补偿。被告付超春辩称，被答辩人所称位于河区××角××小区××单元，五楼西户501的房屋归其所有这一说法，与实际情况完全不符。事实是：被答辩人在原前进乡白高庙村十一组有自家宅基地178.53平方米，用地面积内130.05平方米，后在老房屋的宅基地前建两间房屋共计160平方米左右。2012年10月份，被答辩人与答辩人共同协商，由答辩人将被答辩人的房屋拆除，由答辩人出资双方共同联建一个单元6层的楼房，每层二套计12套。双方在红军广场附近的红军餐馆签订了合同。房屋建成后，被答辩人已经分得一个单元西半单元1至4层住房。当时在施工时，合同被被答辩人儿媳王玉霞故意偷拿走，双方签合同时，王涛在场，并出具了证明材料，起草合同的是当时的工长王祖国起草的，有买房时的龙伟的证言，建房时的工人黄传华的证言，并有物业交费显示的手续都很清楚，卷内可查。有力地证实按照合同约定，被答辩人应分得4套房屋。被答辩人称的所谓《物权法》之规定的内容，用来约束我们合作双方并不恰当，因当时双方签有合同，被答辩人为了自己的利益，是自愿出宅基地，让答辩人出资联建，合同约定了，被答辩人应得4套住房，其余归答辩人所有。答辩人得到了8套房屋，是自己出资应得的，不是非法占有的，否则就是被答辩人故意欺瞒诈骗，设局请答辩人入瓮。我们既然是合作伙伴，签订了合作协议，合同都是一式两份以上的，被答辩人也有一份，请求法院让其出具合同。他们为何不拿出来呢，如拿出了合同，就可以按合同约定来执行。再之，答辩人与龙伟签的协议是合法协议，与被答辩人无任何关系。综上，被答辩人在诉讼中的说法是根本不存在的，是在恶意歪曲事实，颠倒黑白，为达到目的不择手段。请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。第三人龙伟未到庭应诉，未进行答辩。经审理查明，原告朱广德在河区××乡××自家宅基地178.53平方米用地面积（其中建筑占地130.05平方米），后原告又在宅基地前建三间三层楼房共计占地300平方米左右。2012年10月，被告与原告协商，由被告将原告的房屋拆除，由被告出资，在原告的房屋所在地皮上联合建筑东、西二个单元6层的楼房，每层两套共计12套房屋（即现在的信阳市浉河区北京路旺角天缘小区A11栋1、2单元）。2013年9月份房屋建成后，原告分得西单元1至4层房屋。西单元第5层、6层房屋被告阻止原告入住。东单元1至6层房屋由被告分得。2014年6月份，被告将西单元第6层房屋以207000元卖给第三人龙伟。原告与第三人龙伟因西单元第6层房屋发生厮打，后原告与第三人龙伟因厮打一事进行和解，原告赔偿第三人龙伟20000元。原告认为按照双方联合建房的口头协议约定，房屋建成后双方应平均分配房屋，原告应分得西单元1至6层房屋，西单元第5层、6层的房屋也应该是原告的，被告不应当阻止原告入住；且被告付超春及第三人龙伟均不是该集体经济组织的成员，宅基地建造住房的主要用途是自用，宅基地只能在本集体经济成员间转让，禁止城镇居民在农村购置宅基地，被告和第三人的房屋买卖协议违反法律法规的强制性规定，是无效的，被告及第三人应返还西单元第6层房屋或折价补偿。被告认为联合建房协议约定，房屋建成后，原告得4套，被告得8套，现在已全部履行完毕，书面协议被被告的儿媳王玉霞偷拿走了。本院认为，实践中，农村集体经济组织成员在宅基地上建造住宅时，因资金、能力有限而自愿与他人共同建造房屋的现象存在。原、被告双方联合建房的行为并不为法律所禁止。但宅基地上建造的房屋与宅基地的使用权应是不可分离的，建造人并不能取得建筑物的产权，建造的房屋应该归宅基地使用权人取得。由于现时的政策，共建人中往往只有本集体经济组织成员一方能够取得宅基地使用权证和房屋产权证，在没有进行对价补偿的情况下，双方往往约定房屋产权分配份额。该约定不仅是针对房屋的产权，实际上也包含了相应的宅基地使用权，属于变相转让宅基地使用权，该协议违反了我国关于农村集体所有土地管理的相关法律法规，协议是无效的。被告与第三人龙伟之间的房屋买卖协议因此也是无效的。基于协议取得的财产应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告主张的确认西单元第5层房屋归原告所有的诉讼请求，实质是要求被告停止阻止原告入住的侵权行为，由被告返还该房屋，于法有据，本院予以支持。原告主张的要求被告及第三人龙伟返还西单元第6层房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。至于被告付超春因建造房屋的出资及因合同无效造成的相关损失，待补充证据后，可另行处理。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告付超春于本判决书生效后十日内返还原告朱广德位于信阳市浉河区北京路旺角天缘小区A11栋2单元第五层房屋。二、被告付超春与第三人龙伟的关于信阳市浉河区北京路旺角天缘小区A11栋2单元第六层房屋的买卖协议无效。三、被告付超春与第三人龙伟于本判决书生效后十日内返还原告朱广德位于信阳市浉河区北京路旺角天缘小区A11栋2单元第六层房屋。四、驳回原告朱广德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4705元，由被告付超春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  范庆龄审 判 员  高海波人民陪审员  李志明二〇一六年十二月二十日书 记 员  万 欣--