重庆市璧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0120民初5144号
原告：中国农业银行股份有限公司重庆璧山支行，住所地重庆市璧山区璧城镇文风路140号，统一社会信用代码915002279039494360。
负责人：曾庆平，该行行长。
委托代理人：杨远祥，男，该行客户经理。
被告：谢霜，女，1992年3月13日出生，汉族，住重庆市大足区。
被告：重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司，住所地重庆市璧山区璧城街道璧泉村5社，统一社会信用代码915002275567847441。
法定代表人：黄春成，该公司董事长。
委托代理人：廖友谊，重庆渝荣律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司重庆璧山支行（以下简称农行璧山支行）与被告谢霜、重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司（以下简称天正集团恒宝公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月8日公开开庭进行了审理。原告农行璧山支行的委托代理人杨远祥、被告天正集团恒宝公司的委托代理人廖友谊到庭参加诉讼，被告谢霜经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行璧山支行向本院提出诉讼请求：1、被告谢霜、天正集团恒宝公司偿还原告借款177876.93元、截止2016年9月8日借款利息7287.93元、罚息124.52元、复利211.06元以及2016年9月9日之后的罚息（计算方式为：以177876.93元为基数，从2016年9月9日起至付清之日止，按年利率10.8075%计算）；复利（计算方式为：以2016年9月9日之后未付罚息为基数，从应付之日起至付清之日止，按年利率10.8075%计算）；2、原告对被告谢霜所有的位于重庆市璧山区房屋的拍卖、变卖所得价款在第一项债务范围内享有优先受偿权；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由，2014年2月12日，原、被告签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定借款金额18.6万元，借款用途为购买位于重庆市璧山区住房，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮10%确定；担保方式为阶段性保证+抵押，由被告天正集团恒宝公司提供保证担保，抵押担保以本次所购住房作抵押担保；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。合同签订后，原告于2014年3月5日向被告谢霜发放贷款18.6万元。谢霜从2016年1月起一直未给付贷款利息。谢霜没有按期偿还贷款本息，原告有权按照合同约定依法收回贷款本息或处置抵押物，天正集团恒宝公司对谢霜的贷款承担连带责任担保义务。原告诉至本院，请求本院判如所请。
被告谢霜未作答辩。
被告天正集团恒宝公司辩称，罚息应当是3.6025%，复利以合同约定为准；借款人是被告谢霜，谢霜提供了抵押物，应当先行处置抵押物，不足部分再由保证人承担保证责任；天正集团恒宝公司提供阶段性保证，双方没有具体约定是提供哪个阶段的保证，合同是由原告农行璧山支行提供的格式合同，应当作出不利于原告的解释，天正集团恒宝公司提供阶段性保证的阶段是指抵押预告登记完成之日；原告要求提前收回贷款本息，应履行告知程序。
经审理查明，2014年2月12日，原告农行璧山支行（贷款人）、被告谢霜（借款人、抵押人）、天正集团恒宝公司（保证人）签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（以下简称《借款合同》），约定谢霜在原告处借款18.6万元用于购买重庆市璧山区房屋，借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定，借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日的对应日；本合同项下债权担保方式为阶段性保证+抵押，由阶段性保证人天正集团恒宝公司按10.1和10.3约定提供保证担保；10.1，保证，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起二年，若发生法律、法规规定或本合同约定事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年，本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款，贷款人有权要求保证人承担担保责任；10.3，阶段性保证担保+抵押，借款人以重庆市璧山区房屋作抵押的，由天正集团恒宝公司提供阶段性保证担保，除阶段性保证人按第三十七条约定承担保证责任外，其他有关保证和抵押的约定按10.1、10.2约定执行；贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计息复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款。原、被告双方未在《借款合同》第三十七条中对天正集团恒宝公司承担连带保证责任的阶段作出选择。原告于2014年3月5日向谢霜支付借款18.6万元，《中国农业银行借款凭证》载明借款人谢霜，借款金额18.6万元，借款日期2014年3月5日，到期日期2034年1月4日，执行利率7.205%，逾期利率10.8075%。谢霜借款后自2016年1月起未给付原告借款利息，截止2016年9月8日，谢霜欠原告借款本金177876.93元、利息7287.93元、罚息124.52元、复利211.06元。另查明，原告与谢霜于2014年3月4日就璧山区房地产办理预告登记，预告登记业务种类为预购商品房抵押权，双方未办理正式抵押登记。原告催收借款未果，于2016年8月3日诉至本院，提出如上请求事项。
上述事实，有当事人陈述、《借款合同》、《中国农业银行借款凭证》、重庆市土地房屋预告登记证明等证据收集在案，本院予以确认。
本院认为，原告农行璧山支行与被告谢霜、天正集团恒宝公司签订《借款合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。谢霜未按合同约定支付原告借款利息的行为已违约，按《借款合同》约定，原告有权提前收回借款，原告诉请谢霜给付借款177876.93元，合法有据，本院予以支持。原告诉请谢霜给付截止2016年9月8日的借款利息7287.93元、罚息124.52元、复利211.06元，符合双方约定，本院予以支持。原告诉请谢霜给付2016年9月9日之后的罚息、复利，本院认为，双方在《借款合同》中约定的借款利率并非固定利率，本案中，原告向谢霜支付借款时中国人民银行公布的五年期以上贷款基准年利率为6.55%，上浮10%后为7.205%，原告诉请罚息、复利按10.8075%计算，是按7.205%上浮50%确定，而中国人民银行在2015年10月24日公布的五年期以上贷款基准年利率为4.9%，故本院认为，依据双方约定，自2016年1月1日起，借款年利率应为5.39%，罚息、复利的计算标准应在借款利率基础上上浮50%后确定为8.085%，期间如遇中国人民银行贷款基准利率调整，利率相应调整。原告诉请优先受偿权，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条之规定，“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权……”以及第一百八十七条之规定，“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本院认为，“抵押权自登记时设立”中的“登记”应为设立登记，原告与谢霜虽办理了预购商品房抵押权预告登记，但该预告登记的对象为将来设立抵押权的请求权，该请求权虽经预告登记产生一定的物权效力，但并不产生抵押权设立的法律后果，在未变更为正式抵押权登记前，原告尚未取得该预购商品房的抵押权，原告主张优先受偿权，本院不予支持。原告诉请天正集团恒宝公司承担给付责任，本院认为，天正集团恒宝公司自愿在《借款合同》“保证人”处加盖印章，表明其自愿为谢霜该笔借款提供保证担保，虽然双方未在《借款合同》第三十七条中未对天正集团恒宝公司承担连带保证责任的阶段作出选择，但根据《借款合同》10.3约定，天正集团恒宝公司仍应按10.1约定承担保证责任，即天正集团恒宝公司仍应向原告承担连带保证责任。天正集团恒宝公司辩称应优先处置抵押物，再由保证人承担保证责任，本院认为，首先，如上所述，本案抵押权并未有效设立，其次，即使抵押权有效设立，根据双方《借款合同》约定，原告既有权以物的担保实现债权，亦有权要求保证人承担保证责任，故本院对天正集团恒宝公司该项辩称意见不予采纳。谢霜未到庭应诉，应承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告谢霜于本判决生效后三日内给付原告中国农业银行股份有限公司重庆璧山支行借款177876.93元、截止2016年9月8日借款利息7287.93元、罚息124.52元、复利211.06元以及2016年9月9日之后的罚息（计算方式为：以177876.93元为基数，从2016年9月9日起至付清之日止，按年利率8.085%计算，期间如遇中国人民银行贷款基准利率调整，利率相应调整）；复利（计算方式为：以2016年9月9日之后未付罚息为基数，从应付之日起至付清之日止，按年利率8.085%计算，期间如遇中国人民银行贷款基准利率调整，利率相应调整）；
二、被告重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆璧山支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1988元，由被告谢霜、重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司负担（此款原告中国农业银行股份有限公司重庆璧山支行已垫付，谢霜、重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司随案款给付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 郭 渝
二〇一六年十一月八日
书记员 何宗媛