大连市旅顺口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0212民初1167号
原告：大连旅顺龙河物业管理有限公司。
法定代表人：温超志，该公司经理。
委托诉讼代理人：王福纯，辽宁芳鑫律师事务所律师。
被告：孙晖，女，汉族。
委托诉讼代理人：孙嵘（系被告的妹妹），汉族。
原告大连旅顺龙河物业管理有限公司（以下简称龙河物业公司）诉被告孙晖物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案受理。原告的委托代理人王福纯，被告孙晖及其委托诉讼代理人孙嵘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付拖欠物业费12064元（2012年1月1日起至2017年3月31日）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系大连市旅顺口区五一路龙河家园888A-1616室业主，该房屋建筑面积63.83平方米。2009年12月4日被告入住，原告为被告提供物业服务至今，被告自2012年1月1日起至2017年3月31日，拖欠物业费合计12064元，原告多次催告未果，被告行为严重违反了双方约定，侵犯了原告的合法权益，故诉至人民法院。
孙晖辩称，不同意原告的诉讼请求。我们对物业的服务态度及服务环境不满意，安保人员工作不认真，上班时间睡觉，且安保人员年龄较大，存在缺勤缺岗、工作期间睡觉现象，业主经常被盗，没有人管理；电梯使用电梯卡很不方便，楼梯可自行出入，对我们的安全有隐患；卫生极差，广告到处乱贴，自行车、电动车、摩托车摆放在大堂，楼道大厅里随处可见污渍垃圾；消防系统我们提出质疑；我们居住的空间，我们入住时只有顶楼两层是酒店，但现在各个楼层都有酒店，还有醉酒的客人砸我家房门，让我很没有安全感；我于2015年交了两年的停车费，一次安保人员拦截我，造成我的车辆撞向另一边的防护栏，修车费3000余元，而保安拦车的理由是我没有交停车费；房屋潮湿已长出蘑菇，已报修物业，但物业并没有来维修。可视对讲也有问题，消防系统方面，我所住楼栋2楼发生火灾，发生了消防栓不能使用的事情，我也对自己楼层的消防栓是否好用表示质疑。公用空间的可以活动的空间也被物业公司出租，照明设施不能全部启用。原告收取物业费标准过高，不符合提供服务标准，物业管理人员素质低下，管理混乱。小区公共设施长年损坏，也没有人维修，对人员出行有危害，小区私搭乱建，物业没有管理，物业也没有进行处理，小区停车收费是占用消防通道的，严重危害了业主的安全，三期电梯没有正常开放，业主出行不便，二期门内外存在小商小贩，秩序混乱，部分房屋业主存在房屋漏水没有维修好，后来也不给修了，原告收费没有收费依据，小区内不应当设停车场，是违法的，一期也设停车场，也是不合法的，二期有业主养大型犬，卫生环境差，要求原告提供收费许可资质。
经审理查明：房屋建设单位大连旅顺龙河房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）龙河物业公司签订《物业管理委托合同》。约定甲方将“Hi空间”公寓委托于乙方实行物业管理。委托管理事项包括：房屋建筑共用部位、共用设施、设备、公用设施和附属建筑物、构筑物维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。交通与车辆停放秩序的管理；协助公安部门维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，发生刑事案件依法按照法律规定处理；……；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、房租、车位使用费、采暖费。委托管理期限自2008年9月9日起至业主委员会成立之日止。住宅房屋由乙方按照建筑面积每月每平方米3元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米3.5元向业主或物业使用人收取。房屋建设单位大连龙河房地产开发有限公司（甲方）与被告孙晖（乙方）签订《大连市前期物业管理服务协议》。其中第一条双方的权利和义务中约定，甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理；甲方有权将本协议甲方的有关权利义务转让给委托的物业管理企业，乙方不得有异议。依据本协议向乙方收取物业管理费用。第二条甲方委托物业管理企业向乙方提供下列物业管理服务：一、按《住宅质量保证书》的规定，提供保修服务；二、制定物业管理制度和《物业使用守则》，制止违反物业管理制度和《物业使用守则》的行为；三、编制物业管理服务和财务年度计划；四、当物业产权人、使用人装修物业时，与其签订《房屋装饰装修管理协议》，并按有关规定进行管理；五、为物业产权人、使用人办理入住手续；六、房屋共用部位的维护和管理；七、房屋共用设备及其运行的维护和管理；八、房屋共用设施及其运行的维护和管理；九、附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理；十、公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理；十一、公共环境卫生；十二、经营管理实行封闭物业管理的住宅区内的停车场和由物业产权人出资建设的停车场地；十三、协助公安部门维护社区秩序；十四、与房屋及附属建筑物改装修相关的垃圾清运的管理；十五、物业档案管理。十六、负责向物业产权人和物业使用人收取物业管理服务费、电梯运行费、采暖费、代收电费、水费、煤气费、房租；十七、接受乙方委托，对乙方房屋自用部位、自用设备进行维修、养护及其他服务。第四条物业管理服务费用，由乙方按下述标准向甲方委托的物业管理企业交纳，一、住宅按建筑面积每月每平方米3元；二、非住宅按建筑面积每月每平方米3.5元；三、因乙方原因空置房屋，其物业管理费用标准为：住宅房屋建筑面积每平方米3元；非住宅房屋建筑面积每月每平方米3.5元。第九条违约责任约定，乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业管理企业有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按0.3%按日缴纳滞纳金，或向人民法院起诉。2009年12月4日，原、被告签署《业主（临时）公约》，第四章违约责任第二十二条约定，业主未按时交纳物业服务费时按应交管理费的3‰按日收取滞纳金；无正当理由超过6个月不交的，管理公司可以将欠缴费的业主名单予以公布，并可以采取一切合理催缴措施，逾期仍未缴纳的，依法起诉至人民法院。《业主（临时）公约》附被告签署的承诺书，载明被告同意遵守《业主（临时）公约》并同意承担违反《临时公约》的相应责任。
另查明，被告系大连市旅顺口区Hi空间888A号1616室业主，案涉房产面积63.83平方米。案涉房产所在小区由原告提供物业管理服务至今。该小区未成立业主委员会。自2012年1月1日起至2017年3月31日止，经原告多次催缴，被告未交纳物业费。
本院所确认的上述事实，有《物业管理委托合同》、《大连市前期物业管理服务协议》、《业主（临时）公约》、住户登记表、照片、岗单及当事人陈述笔录在卷为凭，并经当庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为：房屋建设单位大连龙河房地产开发有限公司与原告签订了《物业管理委托合同》，大连龙河房地产开发有限公司与被告签订《大连市前期物业管理服务协议》。《大连市前期物业管理服务协议》与《物业管理委托合同》系合同双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，其对合同签订各方具有约束力，合同各方当事人理应按照合同约定履行各自的义务。被告签署承诺书，应遵守《业主（临时）公约》并承担违反《临时公约》的相应责任。原告依约提供物业管理服务，包括被告在内的小区业主接受物业管理服务，之间已然形成物业服务合同关系，被告逾期不交纳物业费，构成违约，被告应当承担交纳物业管理服务费之义务。关于被告辩称原告的收费许可资质及备案情况一节，其非本案民事诉讼审查范围，亦非效力性规定，不能作为认定合同效力之依据。关于被告辩称的物业收费标准过高一节，原告依据合同约定主张权利，不违反法律规定，且物业费收费标准非本案审查及调整范围，故被告此项答辩意见，本院不予采纳。关于被告提交照片作为证据欲证明案涉小区存在物业管理、安保管理、电梯、绿化等问题一节，被告提交照片内容显示，小区部分区域内确实存在垃圾未清理状态。但是保洁活动为动态过程，被告提供的客观载体无法反映整体、一贯的保洁服务水平，且被告并未提供有效证据证实物业服务公司提供的保洁服务长期不达标，已造成了小区环境卫生整体持续性恶化，并严重影响小区业主的正常生活，故不能以此作为拒交物业服务费之理由。照片所显示的部分安保人员工作期间睡觉及缺勤缺岗问题，本身应由物业管理公司内部管理制度及劳动纪律所规制。被告就安保人员的上述情况是否为非偶现象而持续存在，以及是否严重侵犯到公共利益或造成了严重的安全隐患问题，并未向法庭提供证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。此外，原告已向本院提交了《岗单》，可证实其安保工作的连续性，故被告此项答辩本院不予采纳。关于被告主张的电梯无法正常开通问题，《大连市前期物业服务协议》第二条、第三条载明电梯作为共用设备的维护和管理、电梯厢清洁卫生、通风、照明、维修保养、安全运行等服务内容，并未涉及电梯开通等方面的约定，此部分不属于物业服务合同约定之内容，也不属于物业服务企业的管理和服务范围，故被告以此作为拒交物业费的答辩理由，本院不予采纳。如被告的合法权益受到侵害，可向相关责任方主张权利。被告向本院提交的租赁合同、房租收条、收据等证据与本案没有关联性，本院不予采纳。关于被告主张的其他业主私搭乱建、侵占通道、小区内外存在小商小贩经营等问题一节，根据《中华人民共和国物权法》规定，物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。根据上述法律规定，被告的实际损失可以采取直接要求侵权人承担侵权责任来维护。被告未举证证明原告上述情况的处理存在过错，且物业管理公司向业主收取物业费的基础是提供物业服务，被告以小区其他业主私搭乱建、侵占通道、小区内外存在小商小贩经营等作为拒交物业费的答辩意见，本院不予采纳。此外关于是否存在违法设置停车位，或是否消防通道被停车占用等问题一节，在本案中，被告对此并未提交证据证明其主张，应承担举证不能的责任，故被告此项答辩，本院不予采纳。如确实存在此类情形，业主可以另行主张权利，要求物业服务企业恢复公共部位原状，或受损业主从侵权赔偿角度要求乱停车业主或相关责任人承担相应责任。关于被告主张的车辆损失问题，被告并未提交证据予以证明，应承担举证不利的后果，如侵权事实属实，可通过另行诉讼方式维护自身合法权益。关于被告主张小区公共设施常年损坏的问题，被告并未提交证据证明设施损坏情况及物业维修不利等问题，应承担举证不能的不利后果，即使共用设施、设备存在维修不利问题，亦应考量损害原因、报修情况、维修滞后性、维修费用来源等多种因素，而且不能简单的认定均系物业服务企业长期疏于管理，或对于业主的报修置之不理所造成的长期损害状态，此节被告亦无据证实维修不利已造成生活严重不便或已影响到生活安全，故被告此项答辩意见，本院不予采纳。关于被告所述的电梯卡、消防系统、可视对讲等问题，被告未提交证据证明其主张，应承担举证不能的后果，故被告的此项答辩，本院不予采纳。业主拒交物业服务费势必影响到物业服务企业的整体服务质量，也影响广大业主的利益，包括已交费业主以及被告自身利益。加之小区环境、卫生、安全等也需要业主与物业服务企业来共同维护。所以，原告应不断提高服务质量，加强与业主之间的沟通，才能维护好业主之间的长期、稳定、良好的物业服务关系，以期达到双赢的局面。综上所述，原告主张被告支付自2012年1月1日起至2017年3月31日应支付的物业费为12064元（63.83平方米×3元/月/平方米×63个月），符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中国人民共和国物权法》第七条、第八十三条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告孙晖于本判决生效之日起十日内给付原告大连旅顺龙河物业管理有限公司物业管理服务费人民币12064元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告孙晖负担（此款原告已预交，被告在执行时一并交给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 王 燕
代理审判员 曹艳鹏
人民陪审员 戴文政
二〇一七年十一月二日
书 记 员 王蕾蕾
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中国人民共和国物权法》
第七条物权的取得和行驶，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部分和共有设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工单尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。