重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0106民初2455号
原告：重庆新大正物业集团股份有限公司，住所地重庆市渝中区上清寺路9号名义层19层A#，统一社会信用代码915001032030285054。
法定代表人：王宣，重庆新大正物业集团股份有限公司董事长。
委托代理人：石晓凰，女，重庆新大正物业集团股份有限公司员工，住重庆市酉阳县。
被告：彭亚欧，男，1974年11月5日出生，汉族，无固定职业，现住重庆市沙坪坝区。
原告重庆新大正物业集团股份有限公司与被告彭亚欧物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案受理后，依法由审判员傅文健独任审理，适用小额诉讼程序于2017年2月20日公开开庭进行了审理。原告重庆新大正物业集团股份有限公司委托代理人石晓凰，被告彭亚欧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆新大正物业集团股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告物业服务费537.56元；2.判令被告立即支付原告违约金48.38元；3.判令被告承担本案所有的诉讼费用。事实与理由：2014年7月14日，原告与重庆市公共租赁房管理局签订了《物业服务合同》，约定由原告为包括被告在内的全体业主住户提供物业服务。依据合同约定被告每月应向原告交纳物业服务费，逾期未缴纳将按照合同及重庆市公共租赁住房小区管理规约第七章约定按照每日万分之五向原告收取违约金。原告多次在该小区及被告户门外张贴催款通知，向被告催收上述费用，但被告至今仍未履行缴费义务。故为了维护原告的利益，现起诉至法院要求判如所请。
被告彭亚欧辩称，被告现居住于沙坪坝区康居西城北路，对于庭审中原告所称被告租赁房屋的面积、欠费金额、时间都是属实的，被告不缴纳物业服务费用的理由为：1.物业服务人员服务管理不好，公共场所、公共大厅常有人在摆摊、茶馆、卖烟、卖黄鳝、泥鳅等；2.被告家里面的阳台上天花上掉灰、厨房灶台破裂、有缝隙，长期漏水；3.被告门口处下雨的时候漏水，无法进出；4.2015年开始，我家被盗，之后，物管人员给我换了一个锁，但是这个锁是一个坏的，是其他人家换下来的，只用了一个星期就坏了,被告被盗时由于没有保安，物业人员管理比较混乱。由于上述理由，被告不应向原告交纳物业服务费。
经审理查明，2012年7月1日、2013年8月1日、2014年8月1日，重庆大正物业管理有限公司（甲方）与案外人重庆市公共租赁房管理局（乙方）签订《重庆市公共租赁住房物业服务合同》，根据有关法律、法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将康居西城委托乙方进行物业管理服务，订立本合同。根据该合同第五条物业服务费用规定：“本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，……,乙方按照约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。物业服务费用由乙方直接向承租人按月收取。其收取的标准如下（按建筑面积计算）：(1)住宅：1.03元/月.平方米。合同还对物业基本情况、物业服务的主要内容、物业服务质量与标准等进行了约定。该合同第11页下端，有甲方重庆市公共租赁房管理局、乙方重庆大正物业管理有限公司签章。根据上述条款的规定，表明原告是有资质的物业管理企业，原告是受重庆市公共租赁房管理局委托，为包括被告在内的小区康居西城进行物业管理，在履行服务合同的基础上有权按照1.03元/月.平方米的住宅标准向被告收取物业服务费用。
另查明，2014年7月18日，原、被告双方签订了《重庆市公共租赁住房小区管理规约（康居西城）》，在该规约第六章承租人的共同利益，第二十条中载明：“本物业管理区域内的物业服务费收费采取包干制方式。全体承租人自愿接受重庆市公租房物业服务合同约定的物业服务收费标准或按照物价部门批准的价格缴纳物业服务费用。承租人应于每月20日前缴纳物业服务费。收费标准为（均按房屋建筑面积计算）：1、住宅部分物业服务费1.03月/平方米/月；第二十二条约定：“承租人或者业主使用人逾期未缴纳物业服务费或者其他应交纳的费用的，经物业服务企业催缴仍拒缴的，视为恶意拖欠，物业服务企业可以在违约次日起，按日加收应交交费总额万分之五的违约金，并可酌情对其停止服务”，该规约第3页承诺书中载明：“本人为康居西城某号房的承租人，……,本人声明如下：一、确已仔细阅读过《公共租赁住房小区管理规约》；三、本人同意承担违法本规约的相应责任”。承诺人有彭亚欧签字。规约第8页下端，有重庆大正物业管理有限公司签章。自2015年8月份至2016年12月份，被告未向原告交纳过物业服务费，该期间，原告通过与被告电话联系及在被告门口处张贴催费通知单、业主欠费明细等措施向被告催收物业服务费未果。在某彭亚欧租户欠费明细中载明，业主彭亚欧累计17个月未向原告交纳物业服务费，合计金额为：17月×30.7平方米（被告租住房屋面积）×1.03元=537.56元。
还查明，“重庆大正物业管理有限公司”于2016年8月25日经重庆市工商行政管理局渝中区分局批准将名称变更为“重庆新大正物业集团股份有限公司”。
上述事实，有原告的陈述，原告举示的重庆市公共租赁住房物业服务合同、重庆市公共租赁住房小区管理规约（康居西城）、催费通知单数张、业主欠费明细等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经当事人庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。重庆大正物业管理有限公司（甲方）与案外人重庆市公共租赁房管理局（乙方）签订《重庆市公共租赁住房物业服务合同》，随后原告又与被告签订了《重庆市公共租赁住房小区管理规约（康居西城）》，约定由原告向被告提供物业服务。原告作为有资质的物业服务企业，已对小区进行了一定的管理和日常的维护，被告就应当交纳相应的物业服务费。对于被告庭审中提出的抗辩理由，并未向法院举示相关的证据加以证明，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”故，对于原告主张的物业服务费合理费用本院予以支持。自2015年8月1日至2016年12月31日，被告共计应向原告支付物业服务费537.56元。对于违约金部分，按照《重庆市公共租赁住房小区管理规约》第二十二条的约定，该违约金符合法律、法规的约定，对于原告主张的48.35元，本院予以支持。
据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之定，判决如下：
由被告彭亚欧于本判决生效后三日内向原告重庆新大正物业集团股份有限公司支付物业服务费537.56元、违约金48.38元，共计585.94元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告彭亚欧负担。该款限被告彭亚欧于本判决生效后三日内迳付原告重庆新大正物业集团股份有限公司。
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 傅文健
二〇一七年五月八日
书记员 吴少华