河南省济源中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫96民终308号
上诉人（原审原告）：杜新安，男，1973年11月9日出生，汉族，住济源市。
委托诉讼代理人：姚劲松，河南剑光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李承丰，河南剑光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王秀枝，女，1964年7月8日出生，汉族，住济源市。
委托诉讼代理人：崔跃武，河南巩信律师事务所律师。
原审第三人：济源市华亿科技电力电器有限公司，住所地：济源市虎岭产业集聚区天坛创业园A区。
法定代表人：赵红卫，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨志军，河南涛声律师事务所律师。
上诉人杜新安因与被上诉人王秀枝、原审第三人济源市华亿科技电力电器有限公司（以下简称华亿公司）执行异议之诉纠纷一案，不服济源市人民法院（2016）豫9001民初6949号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杜新安及其委托诉讼代理人姚劲松、李承丰，被上诉人王秀枝及其委托诉讼代理人崔跃武，原审第三人华亿公司的法定代表人赵红卫及委托诉讼代理人杨志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杜新安上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：一、杜新安和华亿公司签订的济源虎岭产业集聚区C区3号厂房《转让合同》合法有效，应当依法予以确认。1、2014年5月16日，经华亿公司股东会研究后决议，华亿公司将虎岭产业集聚区C区3号厂房以320万元的价格转让给了杜新安，且杜新安通过将320万元债权转化为购房款的方式付了全部购房款。因此，该转让合同系双方真实意思表示，合法有效，并已实际履行。2、本案涉及的厂房已实际交付给杜新安占有、使用。2014年8月1日，华亿公司的法定代表人赵红卫通知济源天坛办事处，其已将位于天坛创业园区的3号厂房转让给杜新安，以后天坛办事处在对该厂房的管理中直接与杜新安联系。之后，杜新安又以自己内弟吕胜利的名义成立了济源天兴源物资贸易有限公司，并在法院查封该厂房之前就已经在厂房门口悬挂了该公司的招牌（法院查封照片上有该公司招牌）。在法院查封该厂房之前，杜新安又和天坛办事处的领导多次到山东、山西、湖北、浙江等地利用该厂房进行招商引资，只是因经济形势问题未招商成功。在法院查封该厂房之前，2014年9月24日，杜新安以自己开办的济源鑫安实业有限公司（以下简称鑫安公司）名义将该厂房楼顶出租给济源移动公司建设发射塔使用（法院查封照片上显示3号楼厂房楼顶有该发射塔）。2015年12月23日，杜新安与济源天裕工业服务有限公司签订了租地合同，取得了本案所涉厂房占地范围内的土地使用权。以上事实足以说明杜新安在法院查封之前已实际接收、占有、使用了该房产。二、一审法院认定事实不清。1、华亿公司的股东会决议真实有效，应当作为定案依据。华亿公司出具的股东会决议上有股东赵红卫、张文江、陶文军、王国军和吴蕊蕊的签名，即便王国军和吴蕊蕊否认自己签名的真实性，那么根据公司法第四十三条“股东会议由股东按照出资比例行使表决权；但是，公司章程另有规定的除外”、第四十四条“股东会的议事方式和表决程序，除本法有规定的外，由公司章程规定”之规定，股东赵红卫、张文江、陶文军的出资比例已达到公司总出资的94%，其三人作出的股东会决议也具有法律效力。更何况，作为杜新安，在买卖合同中，仅应对该股东会决议的形式进行审查，而没有对股东会决议所有股东签字的真实性进行实质审查的义务。因此，杜新安有充分的理由相信转让厂房的行为已经华亿公司全体股东表决同意。2、华亿公司的法定代表人赵红卫在特定的条件下曾经向他人陈述“该厂房是抵押给杜新安的”，该陈述系赵红卫的单方意思表示，不能起到否定双方协商一致签订的书面转让合同的效力。转让合同是杜新安和华亿公司协商一致后签订的协议，上面有华亿公司的法定代表人赵红卫的亲笔签字，系书面的买卖契约，不仅签订而且已经履行完毕。赵红卫单方口头的意思表示不能改变双方书面买卖协议的性质。况且在庭审中，华亿公司已经向法庭当庭陈述，公安机关、市法院执行局在做笔录时（王秀枝当时按赵红卫涉嫌诈骗向济源市公安局报案），赵红卫是受到王秀枝的威胁才说厂房是抵押的，实际上已经交付给杜新安。否则，他怕王秀枝让公安局抓他。因此，仅凭赵红卫事后的单方陈述不能否认书面的买卖契约的效力。3、一审法院认定转让价格过低，没有事实根据和法律依据。首先，杜新安和华亿公司除了已经明确的转让价款320万元外，华亿公司与杜新安商定，由杜新安继续为其在金融机构的495万元贷款提供担保，杜新安也为华亿公司提供了担保。该条件虽系口头约定，但已实际履行，是转让合同履行的一个附加条件。该附加条件现已成就。一审法院已经查明，杜新安及杜新安开办的鑫安公司为华亿公司的贷款行为提供了495万元借款本金的连带责任保证，现在三个案件均已进入执行程序，杜新安及鑫安公司面临代为华亿公司偿还本金、利息、诉讼费、律师费等款项多达600余万元。上述担保的款项，杜新安之所以没有主动代为偿还，是因为本案尚未有定论，杜新安不可能在转让合同被错误判决认定为无效的情况下，仍主动替华亿公司承担保证还款责任。即便如此，杜新安现在也被列入了失信人员名单。其次，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”之规定，3号厂房虽然评估价为10228100元，但评估机构没有考虑该厂房占用土地的性质为租赁这一事实，评估价明显过高；并且该价格并不是市场交易价，不能作为衡量杜新安与华亿公司转让价款的依据。更何况，在2014年，当时的社会环境是银行等金融机构抽贷，民间许多民营企业资金链断裂，全国空厂房到处都是，本案涉争厂房周边的厂房大多数低价处理。因此，本案中的交易价格、附加条件符合当时的现状及实际交易价格。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条第三款“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十”之规定，法院拍卖时的保留价可以多次降低，该保留价一旦成交，即为市场交易价。由此可知，市场交易价不等于评估价。既然法律规定法院拍卖的交易价格可以在评估价的基础上多次降低，那么杜新安与华亿公司的厂房交易价也可以在评估价的基础上多次降低，并且只要不低于市场交易价的70%，就不属于“明显不合理的低价”。因此，一审认定转让价格过低，没有事实根据和法律根据，是完全错误的。三、一审法院适用法律错误。一审法院认定华亿公司在尚有其他债务未偿还的情况下以320万元明显低价将厂房转让给杜新安，存在恶意；杜新安对华亿公司尚有其他债务也是明知的，仍以明显低价签订转让合同，损害了其他债权人的利益，该转让合同为无效合同。该观点是完全错误的。1、华亿公司与杜新安不存在恶意串通，没有损害其他债权人的利益，华亿公司除了本案涉及的位于济源××××号厂房外，在济源市虎岭产业集聚区天坛创业园A区还有一座厂房、设备、到期债权等有效资产，在天坛××区还××座厂房（2号厂房），且华亿公司目前仍正常经营，有营业收入，其将3号厂房转让给杜新安后，并不必然导致其丧失债务履行能力，其仍有足够的资产可供偿债，其他债权人完全可以通过执行华亿公司的其他财产实现债权（包括王秀枝的债权），杜新安和华亿公司根本没有主观恶意。因此，转让合同不存在合同当事人恶意串通，损害华亿公司利益的情形，一审法院据此认定该合同无效没有事实依据。2、一审认定《转让合同》无效没有法律依据。根据合同法第七十四条“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”和民法总则第一百五十一条“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”之规定，如果厂房转让合同真的存在低价转让、显失公平的情形，对债权人造成损害的，那么也属于可撤销的合同，而不是无效合同，其他债权人可以通过行使撤销权来保护自己的权利。因此，一审法院认定厂房转让合同无效，违反了上述法律规定，属于适用法律错误。3、本案中，杜新安于2015年3月12日向法院提起执行异议，王秀枝对此曾于2015年6月初针对本案中涉及的转让合同向法院提起确认无效之诉，后因怕承担败诉责任于2015年11月3日申请撤诉，以上事实足以说明，王秀枝最迟于2015年6月初提起确认转让合同无效之时就已经知道杜新安与华亿公司签订厂房转让合同并已实际转让3号厂房的事实，因此，根据合同法第七十五条“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭”之规定，其撤销权应当至2016年6月初消灭。然而，时至今日，王秀枝也未提起撤销权之诉，该撤销权已经消灭，杜新安与华亿公司之间的厂房转让行为合法、有效。四、一审法院没有尊重客观事实，判决结果导致矛盾激化，损害了各方利益。本案涉及的3号厂房位于济源天坛创业园，该园区建设所用土地均是济源天裕工业服务有限公司租赁甘河居委会的土地后，又出租给企业建厂使用的。在杜新安接收华亿公司转让的厂房后，杜新安又与该厂房所占土地的出租人济源天裕工业服务有限公司签订了土地租赁合同，合法取得了土地使用权，这一点也能够证明杜新安已实际受让了华亿公司转让的3号厂房。现在的实际情况是，杜新安是3号厂房所占用土地的使用权人，而一审法院认定厂房转让合同无效，如果该观点成立，今后土地的使用权人和厂房的所有权人极有可能并非一人。在杜新安不同意厂房的所有权人使用该土地的情况下，该厂房的所有权该如何实现？综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明案件事实，将本案发回重审或依法改判支持杜新安的一审诉讼请求。
王秀枝辩称：一、杜新安与赵红卫签订的《转让合同》无效，不符合法律规定，一审法院确认该合同无效是正确的。华亿公司虽然身负债务，但是在2014年5月30日之前的经营状况及财务状况并未恶化，2014年1月2日华亿公司仍能从中国邮政储蓄银行股份有限公司济源直属支行借款200万元。2014年7月4日，华亿公司在济源农商行天坛支行借款200万元。2014年1月7日，建行济源分行与济源钜峰特殊铸造有限公司签订人民币流动资金贷款合同，约定建行济源分行向济源钜峰特殊铸造有限公司提供借款700万元，华亿公司等提供连带责任保证。除了王秀枝的债权外，以上三笔是华亿公司较大的债务，但是均没有到期，且二笔有抵押，一笔是担保，华亿公司在2015年3月起未按时结息，不可能在2014年5月就把华亿公司及赵红卫逼到贱卖资产的地步，如果2014年5月16日华亿公司已经把自己花费一千二三百万建成的厂房以320万元的价格转让给了杜新安，那么该情况下，济源农商行天坛支行不可能于2014年7月4日贷款给200万元给华亿公司。济源投资担保有限责任公司也不可能在2016年才去起诉华亿公司。根据现有证据，杜新安控制的鑫安公司多次为赵红卫控制的华亿公司提供担保，且在本案中杜新安与赵红卫之间存在多次银行往来转账，赵红卫与杜新安非常熟悉，如果2014年5月16日华亿公司把虎岭产业集聚区C区3号厂房以320万元的价格转让给了杜新安为真实的话，在赵红卫或者华亿公司欠杜新安320万元都还不起只能以房抵账的情况下，任何一个正常人都不会再去给财务危险的人或者公司打交道，杜新安及鑫安公司为什么在之后的2014年6月30日还给华亿公司担保贷款200万元？杜新安出示的银行流水明细显示是将资金汇给赵红卫的银行卡，分多次十几笔，杜新安并没有提供任何借条或者借款合同之类的书面证据用以证明该转款为出借款，华亿公司拒不提供财务记账凭证，也没有任何财务人员出庭作证，证明杜新安转账给赵红卫的款项就是华亿公司的借款。赵红卫在公安机关陈述所借杜新安的款项均给杜新安出具有借条，但杜新安在庭审中却陈述借款未出具借条，且根据杜新安提供的银行往来，存在数次在同一日（比如2013年10月9日、2014年5月6日）杜新安给赵红卫转账，赵红卫同日也给杜新安转账的情形，如果杜新安给赵红卫的每一笔转账都说成是华亿公司向杜新安的借款，那么这样的借款在现实中就不存在。杜新安在2014年5月6日还给赵红卫转账494000元，几天后5月16日就与华亿公司签订了《转让合同》，这不符合常理。杜新安称第一笔485000元给赵红卫的借款发生在2013年3月18日，而赵红卫还给杜新安的第一笔款150000元是在2013年3月16日。二、杜新安与赵红卫恶意串通，损害债权人王秀枝的利益，妨碍民事执行活动，并利用伪造证据进行虚假诉讼，其行为已经触犯刑法，涉嫌刑事犯罪。本案中，杜新安2015年3月份向济源市法院执行局提出了执行异议，但是审查后被裁定驳回，其提出的执行异议之诉，目的就是要求法院确认《转让合同》有效，停止查封、拍卖，但是究其根本，杜新安根本没有购买华亿公司3号厂房的真实意思表示，华亿公司或者赵红卫也均无以320万元将价值1200-1300万元的新建厂房转让的意思表示，鉴于赵红卫及华亿公司认可欠杜新安320万元借款的事实，不论是赵红卫对杜新安存在320万元的私人债务，还是因为职务行为形成的华亿公司的公司债务，杜新安仅仅是享有债权，并不能直接将华亿公司的3号厂房据为己有。杜新安利用优势地位逼迫赵红卫签订《转让合同》，不使用真实的公章，厂房转让款恰好与其所称的债权金额相同，虚写厂房面积、交易的顺序及违约责任，压根不提以债权抵账这回事，也不占有、使用该厂房。该《转让合同》以买卖的方式规避了担保法第四十条关于禁止约定抵押物的所有权转移为债权人所有的相关规定，存在以合法形式掩盖非法的目的行为，杜新安与华亿公司、赵红卫之间系名为房屋买卖实为民间借贷的民事法律关系，双方于2014年5月16日签订的《转让合同》属无效合同。至于杜新安在上诉状中称鑫安公司为华亿公司495万元的金融贷款提供担保是《转让合同》的口头约定的附加条件，该附加条件已经成就。企图说明厂房转让价格不属于“明显不合理的低价”问题，但是华亿公司在邮政储蓄银行的200万元贷款，有1476吨钢结构钢材做抵押，除了鑫安公司外还有八名个人担保人；华亿公司的车辆、车间、生产设备等作抵押。该贷款发生在2014年6月30日至7月4日，晚于杜新安与华亿公司签订《转让合同》的时间即2014年5月16日，对于没有发生的事实，杜新安如何早在5月16日就与华亿公司口头商量好的呢？截至目前，杜新安并未替华亿公司向济源投资担保有限责任公司代偿分文，何谈附加条件已经成就？济源市法院执行局分别于2014年12月16日、2015年3月16日对赵红卫做了执行笔录，两次笔录中赵红卫对涉案厂房转让给杜新安一事均已否认，只是称抵押给杜新安。转让行为并非赵红卫的真实意思表示，该行为也未经股东会同意，转让行为仅仅为了抵销其欠杜新安的债权，不属于实际意义上的房屋转让合同。另外，《转让协议》形成的时间2014年5月16日，根据杜新安2015年4月7日在公安机关的笔录：“泰信公司的100万元贷款到期的时候一直找我（杜新安）要钱，我和泰信公司的人一起找赵红卫要钱，但他总是推脱，一直没有拿出来一分钱，后来是我要求说把赵红卫所在的济源华亿科技电力电器有限公司的新厂房C03号厂房转让给我，我与赵红卫于2014年5月16日签订了转让协议”。济源市人民法院（2014）济民一初字第3366号民事判决书显示：济源泰信小额贷款有限公司贷款给华亿公司的100万元发生在2014年5月21日，2014年7月20到期，华亿公司2014年8月3日偿还本金5万元，利息付到2014年8月4日。2014年5月16日的时候，明明贷款没有发生，杜新安的鑫安公司也不可能担保，哪来的要账一说？华亿公司在济源农商行天坛支行的200万元贷款，发生在2014年7月4日，杜新安以此作为签订转让合同的理由不能成立。华亿公司股东张文江2015年4月8日在公安机关的笔录称：“转让是2014年5月份写的转让协议，当时我在场，原因是赵红卫向我们说他借了杜新安320万元，且杜新安还为我们公司担保了500万元，先给杜新安写个转让合同，等到咱把钱还给杜新安了，这个转让就作废了。”赵红卫2015年4月16日在公安机关的笔录称：“我与杜新安的转让合同是2014年5月份签的，之所以与杜新安签订转让合同将虎岭产业区C区03号厂房转让与他，是因为我欠杜新安320万元，杜新安还给我担保有500万元的贷款，我没有钱归还。当时我与杜新安签订合同之后与杜新安说的是如果将来杜新安将上述厂房卖完之后，多出来的钱他还退给我。”后来发生的担保贷款不可能成为厂房转让的条件。非常明显，杜新安与华亿公司及其法定代表人赵红卫、股东张文江、陶文军均存在串通，倒签时间，目的就是阻碍法院的执行，使王秀枝的债权悬空。根据法律常识，这样的合同属于无效。综上，请求法院依法驳回杜新安的上诉请求，依法维持原判。
华亿公司述称：一审判决驳回杜新安的诉讼请求是错误的，二审法院应当依法撤销一审判决，改判不得执行该执行标的。1、本案系执行异议之诉，案件审理的焦点是人民法院应否不得执行该执行标的。其公司与杜新安于2014年5月16日签订的《转让合同》，作为合同相对方的华亿公司和杜新安对该《转让合同》的效力都不持异议，都认为该合同是合法有效的合同。一审庭审中王秀枝对《转让合同》持有异议，并且于2015年6月12日向济源市人民法院起诉，请求确认该转让合同无效，后王秀枝申请撤诉。王秀枝撤回起诉的行为已经表明，在法律规定的除斥期间内，王秀枝以自己的行为放弃撤销权。根据该转让合同规定，杜新安支付华亿公司合同价款、接收厂房，杜新安已经取得厂房的物权，并使用、收益该物权、承担该物负担的债务。人民法院审理民事案件是解决当事人之间有争议的纠纷，本案合同的效力，合同相对人并无争议，案外人也放弃撤销权，没有提起反诉，对合同的效力当事人并无争议，故杜新安要求确认合同有效的第一项诉讼请求不属于人民法院民事案件的审理范围。2、华亿公司转让厂房的行为并不存在恶意，一审认定华亿公司存在恶意的行为明显系认定事实错误。本案涉及的厂房包括两部分，一部分是外围的混凝土建筑，一部分是钢结构厂房，华亿公司建造厂房时正值钢材最高价格时期，支出一千二三百万元费用，但是2013年12月28日华亿公司在邮政储蓄银行济源支行借款200万元，由济源投资担保有限责任公司为借款提供担保，华亿公司以自己所有的包含本案厂房在内的1476吨钢结构厂房钢材提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。也就是说2014年5月16日签订《转让合同》时杜新安与华亿公司都是明知本案涉及的厂房的钢结构厂房钢材是办理有抵押登记的，本案厂房价格扣除抵押登记的钢材价值后，其价值明显降低。一审以合同转让价格320万元明显低于法院委托评估价值1022.81万元，认定华亿公司存在恶意行为，明显系事实不清、错误的认定。华亿公司对杜新安负有债务，并且还向其他金融部门借款，包括杜新安及杜新安控制的鑫安公司在内的他人还给华亿公司提供担保，华亿公司经营已经非常困难，没有能力偿还所有债务，由于华亿公司的厂房建设在杜新安所在居委会土地上，杜新安在明知厂房钢材已经全部抵押，为了减少损失与华亿公司签订了转让合同，取得本案争议厂房所有权。杜新安取得厂房所有权，并不表明杜新安对厂房享有完全的所有权，杜新安还应当承担厂房钢材抵押范围内的债务及华亿公司提供担保范围内的债务。本案的转让价格并非一审认定的明显低价，而是正常、合理的价格。3、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十四条规定，王秀枝认为该合同系无效合同，属于反诉请求而不是抗辩意见，一审法庭应当向王秀枝释明是否反诉，且王秀枝聘请有律师，对此是明知的，在王秀枝没有提出反诉的情况下，一审审理认为本案转让合同属于无效合同，超出了法院审理案件的诉讼请求范围，明显是违法的。合同法第四十六条规定，依法成立的合同自成立时生效；物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案华亿公司与杜新安签订的《转让合同》自双方签订合同成立时就已经生效，一审认定合同无效明显错误。
杜新安向一审法院起诉请求：1、确认2014年5月16日其和华亿公司签订的济源虎岭产业集聚区C区3号厂房转让合同有效；2、停止（2014）济法执字第2109-2号裁定书的执行，解除对济源虎岭产业集聚区C区3号厂房的查封，停止拍卖该厂房。
一审法院认定事实：自2012年4月24日至2014年5月13日，杜新安和赵红卫通过济源农商行天坛支行进行资金往来，期间，杜新安共汇给赵红卫6773460元，赵红卫共汇给杜新安3592123元。2014年5月，华亿公司法定代表人赵红卫经征询股东张文江和陶文军同意，以华亿公司名义与杜新安签订一份转让合同，约定华亿公司将本案争议厂房转让给杜新安，转让后厂房现有的营业设备等全部归杜新安，杜新安在2014年5月16日前支付华亿公司转让费3200000元，如杜新安逾期交付转让金，杜新安每日向华亿公司支付转让费的千分之一作为违约金。2014年5月20日，赵红卫给杜新安出具一份证明，载明2013年至2014年5月20日从杜新安处借款3200000元转入本案争议厂房的购房款。2014年8月1日，赵红卫给天坛办事处出具一份证明，载明本案争议厂房已转让给杜新安。后杜新安曾随天坛办事处工作人员多次到外地进行招商引资，但因未招商成功，厂房一直予以空闲。2017年年初，杜新安将涉争厂房除第三层办公楼外均予以对外出租。另，2014年9月24日，杜新安任法定代表人鑫安公司与济源移动公司签订《场地租赁合同》，将本案涉争厂房楼顶租给济源移动公司用于基站建设等，租赁期限自2014年9月24日至2019年9月23日，年租金6000元，协议签订后，济源移动公司至今已向鑫安公司交纳了4年的租赁费。另外，本案涉争厂房的土地系甘河居委会所有，天坛办事处下属的济源天裕工业服务有限公司与甘河居委会签订《租地协议》，甘河居委会将本案涉争厂房的土地租赁给济源天裕工业服务有限公司作为工业用地，杜新安与赵红卫签订厂房转让合同后，济源天裕工业服务有限公司与杜新安就本案涉争厂房用地签订了土地租赁合同，期限自2015年10月25日至2045年10月25日，前五年免除土地租金，从2020年10月25日开始按约交纳土地租金。
华亿公司曾向王秀枝借款，2014年7月25日、29日和30日，王秀枝分别向一审法院对华亿公司提起诉讼。2014年9月18日、10月13日、10月24日，一审法院分别作出（2014）济民一初字第2221号、2275号和2264号民事判决书，分别判决华亿公司偿还王秀枝2000000元及利息、1175550元及利息和2477524元及利息。判决生效后，2014年10月27日和11月18日，王秀枝分别向一审法院申请执行，在执行过程中，2014年11月28日，一审法院依法对本案争议厂房进行查封，查封时，本案争议厂房悬挂有济源天兴源物资贸易有限公司招牌。经查，济源天兴源物资贸易有限公司的法定代表人系吕胜利，吕胜利与杜新安签订有《委托持股协议》，实际出资方系杜新安。2014年12月23日，王秀枝向一审法院申请对本案争议厂房进行评估。2015年2月8日，焦作市至信价格评估有限公司作出价格评估报告书，结论是本案争议厂房在评估基准日内的价格为10228100元。2015年3月11日，一审法院作出（2014）济法执字第2109-2号执行裁定书，裁定拍卖本案争议厂房。后杜新安向一审法院提出执行异议，要求解除对本案争议厂房的查封，停止拍卖。2015年11月10日，一审法院作出（2015）济执异字第9号执行裁定书，裁定驳回杜新安的执行异议。2014年12月16日和2015年3月16日，华亿公司法定代表人赵红卫接受一审法院询问时陈述本案争议厂房建造时花费一千二三百万元，2014年5月，赵红卫将本案争议厂房以3200000元抵押给杜新安，未办理抵押登记，厂房未转让给杜新安。
2015年4月17日，赵红卫接受公安机关询问时陈述，其和杜新安签订转让合同的时间是2014年5月，原因是其欠杜新安3200000元，杜新安还给其担保5000000元贷款，其无力偿还，签订转让合同后，其和杜新安约定，如果杜新安将厂房出卖后，多余的钱退给其；2014年6月，王秀枝将华亿公司的公章、财务章、法人章全部拿走；2014年7月其和王秀枝签订借款抵押合同时未告知王秀枝厂房已转让给杜新安；法院对本案争议厂房进行评估时未告知法院厂房已转让；其向杜新安借款给杜新安出具有借条。2015年4月8日，王国军接受公安机关询问时陈述，2014年5月，赵红卫曾给其打电话说公司欠杜新安钱，想把本案争议厂房抵押给杜新安，其表示同意，但未见过转让合同，也不知道转让的事实，其一直以为是抵押给了杜新安，股东会决议上其的签名也不是其所签。2015年4月8日，张文江接受公安机关询问时陈述，2014年5月，赵红卫曾给其打电话说借杜新安3200000元，且杜新安还为华亿公司担保5000000元，先给杜新安写个转让合同，等把钱还给杜新安，转让合同就作废，当时其同意转让给杜新安，股东会决议上其的签名属实。2015年4月9日，陶文军接受公安机关询问时陈述，2014年5月，赵红卫曾给其打电话说华亿公司借杜新安的钱和杜新安给华亿公司担保的钱现在还不了，准备将本案争议厂房转让给杜新安，其表示同意，因其在外地，就让赵红卫代其签字。2015年4月9日，吴蕊蕊接受公安机关询问时陈述，其从未见过转让合同，也不认识杜新安，不知道厂房转让事实，股东会决议其的签名也不是其所签。2015年6月，王秀枝曾向一审法院起诉要求确认杜新安和华亿公司2014年5月16日签订转让合同无效。2015年11月5日，王秀枝撤回起诉。
另，2014年10月30日，济源泰信小额贷款有限公司向一审法院起诉华亿公司、杜新安、赵红卫、鑫安公司、济源钜峰特殊铸造有限公司，要求华亿公司偿还借款950000元，其余当事人承担连带责任。2015年1月4日，一审法院作出（2014）济民一初字第3366号民事判决书，判决华亿公司偿还济源泰信小额贷款有限公司950000元及利息、律师费23000元，其余当事人承担连带责任。后杜新安和鑫安公司不服提起上诉，2015年8月18日，杜新安和鑫安公司撤回上诉。2015年2月2日，济源投资担保有限责任公司向一审法院起诉华亿公司、赵红卫、冯燕、张文江、王娟娟、王国军、李丽、陶文军、吴蕊蕊、鑫安公司，要求华亿公司偿还其公司代偿的华亿公司向中国邮政储蓄银行股份有限公司济源直属支行借款的本金2000000元、利息，并给付违约金、律师费、财产有偿使用费、代偿担保违约金，其余当事人承担连带责任，并享有华亿公司1476吨钢结构钢材的优先受偿权，2015年7月30日，一审法院作出（2015）济民一初字第707号民事判决书，判决华亿公司偿还济源投资担保有限责任公司代偿的借款本金2000000元、利息，并给付违约金、律师费、财产有偿使用费、代偿担保违约金，其余当事人承担连带责任，华亿公司1476吨钢结构钢材折价或者拍卖、变卖后的价款优先用于偿还上述款项。2014年6月30日，鑫安公司与济源投资担保有限责任公司签订一份企业反担保保证合同，约定为确保华亿公司和济源农商行签订的借款合同等的履行，鑫安公司愿就济源投资担保有限责任公司为华亿公司形成的债务担保提供反担保，担保主债权数额2000000元。2016年7月29日，济源投资担保有限责任公司起诉华亿公司、杜新安、鑫安公司等十二被告要求华亿公司归还本息等共计2222500元，其余被告承担连带责任。一审法院（2016）豫9001民初4219号民事判决书判决华亿公司给付济源投资担保有限责任公司2202500元、违约金50000元以及财产有偿使用费和代偿担保违约金等，杜新安、鑫安公司及其余被告承担连带清偿责任。
一审法院认为，杜新安以其在一审法院查封本案争议厂房前已和华亿公司签订厂房转让合同、并已支付转让价款和实际占有厂房为由，要求确认2014年5月16日其和华亿公司签订的济源虎岭产业集聚区C区3号厂房转让合同有效，停止一审法院（2014）济法执字第2109-2号执行裁定书的执行，解除对济源虎岭产业集聚区C区3号厂房的查封，停止拍卖该厂房。经庭审调查，华亿公司法定代表人赵红卫在与杜新安签订转让合同后接受一审法院执行局询问时陈述其只是将本案争议厂房抵押给杜新安，未将厂房转让给杜新安，也有其他股东陈述是将厂房抵押给杜新安，至于是否抵押，本案不予涉及。现杜新安主张华亿公司已将厂房转让给其，因根据华亿公司法定代表人赵红卫陈述，建造本案争议厂房支出一千二三百万元费用，经评估机构评估本案争议厂房价值10228100元，且华亿公司在尚有其它债务未偿还的情况下以3200000元明显低价将厂房转让给杜新安，华亿公司存在恶意行为；杜新安为华亿公司担保5000000元，并称当时签订转让合同时，双方就约定，担保到期如华亿公司无力偿还借款，担保人按约定和法院判决承担相应担保责任，这也是转让合同的附加条件，该5000000元华亿公司未偿还，杜新安也没有代华亿公司偿还，说明杜新安对华亿公司尚有其它债务也是明知的，但其仍与华亿公司以明显低价签订转让合同，损害了其他债权人的利益，该转让合同为无效合同。合同无效双方应各自返还财产，杜新安应将厂房返还给华亿公司。因杜新安与华亿公司签订转让合同无效，所以，杜新安要求停止一审法院作出的拍卖本案争议厂房的执行裁定，解除对本案争议厂房的查封、停止拍卖，证据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回杜新安的诉讼请求。案件受理费100元，由杜新安负担。
二审中，杜新安向本院提供的证据：证据1、2018年2月12日济源泰信小额贷款有限公司出具的收款收据一份，证明杜新安已经代华亿公司偿还了10万元债务，该债务依据就是一审判决查明的（2014）济民一初字第3366号民事判决书所确定的95万元债务中的一部分。说明杜新安实际已经按照口头约定替华亿公司承担了担保责任。证据2、照片16张，拍摄于2018年2月10日或11日，证明在杜新安与华亿公司签订厂房转让合同且实际占有3号厂房后，杜新安在该厂房所占范围内出资安装了水电线路、防盗窗、防盗门、厂区大门以及粘贴地板砖、刷涂料等设施。由此说明，杜新安在查封前已经实际占有该厂房，并投入了巨额资金。
王秀枝质证意见：对证据1，该收据是鑫安公司履行判决书所确定的担保义务，该笔借款发生在2014年5月21日，与本案的转让合同没有关系。对证据2，这些照片没有显示拍照时间，目前厂房的现状是杜新安把厂房租给他人使用，所以对这些厂房进行装修是符合常理的，但是从杜新安提出执行异议到执行异议结束，厂房是空的，什么都没有。
华亿公司质证意见：对两份证据的真实性无异议，转让给杜新安时，厂房是毛坯房，是杜新安装修的。
本院认证如下：王秀枝、华亿公司对该两份证据真实性未持异议，本院对该两份证据的真实性予以认定。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案系案外人提出的执行异议之诉，杜新安请求确认2014年5月16日其与华亿公司签订的济源虎岭产业集聚区C区3号厂房转让合同有效，不属于执行异议之诉的审理范围，对于杜新安确认合同有效的请求，本案中不予涉及，一审判决确认该合同无效不当，二审予以纠正。案外人执行异议之诉是案外人为了排除对特定执行标的的强制执行、阻却执行的进行而提起的诉讼。因此，案外人需首先证明其对该特定执行标的享有足以排除强制执行的权利。杜新安请求停止对（2014）济法执字第2109-2号裁定书的执行，并解除对济源虎岭产业集聚区C区3号厂房的查封，停止拍卖该厂房的法律依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及物权法、合同法的有关规定。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。本案中，涉案厂房至今未办理房屋所有权登记，而物权是绝对权、对世权，在未取得初始登记，且未进行对外公示的情况下，华亿公司将房屋转卖于杜新安，不发生物权变动的后果，即使杜新安与华亿公司之间的转让合同成立并生效，也只是相对于杜新安、华亿公司而言产生的债权。关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，适用该条款的前提是“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，结合其中第四项规定“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，“过户”的前提是首先要有物权登记，否则无从谈起“过户”，所以该条前提中的“买受人对登记在被执行人名下的不动产”是指物权登记，但本案中涉案房屋尚未进行产权的初始登记，不符合该条的前提条件，所以，杜新安上诉认为应当适用该条规定支持其诉讼请求并不适当。综上，杜新安请求停止对（2014）济法执字第2109-2号裁定书的执行，并解除对济源虎岭产业集聚区C区3号厂房的查封，停止拍卖该厂房，因缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人杜新安负担。
本判决为终审判决。
审判长 商 敏
审判员 聂文峰
审判员 陈莎莎
二〇一八年五月七日
书记员 常亚梅