浙江省金华市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）浙07民终3348号
上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡尧彬，男，1964年2月12日出生，汉族，住浙江省东阳市。
委托诉讼代理人：朱国勇，浙江勇往律师事务所律师。
委托诉讼代理人：施爱芝，浙江勇往律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵建华，男，1978年7月15日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：斯孝平，女，1982年6月25日出生，汉族，住浙江省东阳市。
上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：孙晓红，浙江国翔律师事务所律师。
原审第三人：上海优易思食品经营管理有限公司，住所地：上海市静安区江宁路445号21楼C室。
法定代表人：陈仲宏。
上诉人蔡尧彬因与被上诉人赵建华、斯孝平，原审第三人上海优易思食品经营管理有限公司（以下简称优易思公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2015）东巍民初字第175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
蔡尧彬上诉请求：依法撤销原判第三项，改判，1、赵建华、斯孝平支付蔡尧彬缔约过失赔偿金26万元及其他损失65万元，共计91万元；2、支付蔡尧彬为租用涉案房屋而向优易思公司支付的代理金（加盟费）7万元、保证金3万元、预付的工程款45万元，共计55万元，并由优易思公司对该55万元款项中的513828元承担连带返还支付责任；3、本案诉讼费均由赵建华、斯孝平负担。事实与理由：一、涉案房屋系违法未批先建所造，且涉案房屋尚未建成，导致涉案合同无效的全部过错均应由赵建华、斯孝平承担，原审法院将该过错强加给蔡尧彬，明显有误。二、赵建华、斯孝平隐瞒了涉案房屋未经行政许可审批，属未批先建的违法建房情形，欺骗蔡尧彬签订无效合同，赵建华、斯孝平起诉要求支付租金，亦属于欺诈行为。三、涉案房屋坐落于东阳市巍山镇政府和国土管理所等机关附近，且在“三改一拆”期间建房，蔡尧彬有理由相信涉案房屋已审批建造房屋，建房是否合法蔡尧彬无法审查。四、蔡尧彬的损失包括涉案合同约定违约金26万元、其他损失65万元、支付给优易思公司55万元均应由赵建华、斯孝平负担。
赵建华、斯孝平共同辩称，一、赵建华、斯孝平认可因涉案房屋未取得规划许可证而导致涉案合同无效，但涉案房屋确实属于其所有，也符合村庄总体规划。二、涉案合同是蔡尧彬主动找到赵建华、斯孝平要求签订的，蔡尧彬也未审查规划许可证及相关审批手续，当时赵建华、斯孝平也不知道需要这些才可以出租，故双方均存在缔约过失责任。蔡尧彬已经自行进场施工，后又撤出，明显是其资金出现问题，且在这之后又向优易思公司缴纳了45万元，存在扩大损失，对该部分损失应由蔡尧彬自行承担。三、赵建华、斯孝平损失包含一年的房屋租金26万元，装修工程77806元及其他装修损失。
优易思公司述称，优易思公司系原审法院为协助查明事实而追加为的无独立请求权第三人，与租赁合同无关。蔡尧彬与优易思公司签订《特许经营合同》及《工程协议书》，因上述合同产生纠纷应另案主张。优易思公司对涉案装修鉴定有异议，因该鉴定结果涉及蔡尧彬与优易思公司的工程合同纠纷，请求法院依法查明事实。另，蔡尧彬于2015年6月8日书面通知施工队撤离涉案现场，该事实将涉及蔡尧彬与优易思公司之间的合同解除相关法律责任认定，请法院予以查明。
蔡尧彬向一审法院起诉请求：解除双方当事人签订的《房屋租赁合同》；赵建华、斯孝平支付蔡尧彬违约金26万元，返还房租预付款6万元，合计32万元；赵建华、斯孝平支付蔡尧彬向优易思公司交付的加盟费7万元、保证金3万元、预付工程款45万元、其他损失65万元，共计120万元。在本案审理过程中，经该院释明，蔡尧彬认为若双方签订的《房屋租赁合同》无效，仍要求赵建华、斯孝平赔偿诉讼请求中的全部损失。
针对蔡尧彬的诉请，赵建华、斯孝平答辩称，一、2015年2月22日双方签订《房屋租赁合同》是事实，但蔡尧彬只预付6万元租金，在此情况下蔡尧彬要求赵建华、斯孝平承担巨额损失，显然违背合法公平、公正、平等的原则，显失公平。二、蔡尧彬明知是在建房屋，应当知道合同的履行存在不确定性。蔡尧彬在明知建房进度的情况下仍于2015年5月下旬开始装修，并张贴了广告，而2015年6月初又自行停工，可见双方已按合同履行。现蔡尧彬提出终止合同不符合法律规定，双方应按合同约定继续履行。综上，请求驳回蔡尧彬的诉请。
赵建华、斯孝平反诉称，要求蔡尧彬按约支付2015年7月1日至2016年6月30日的房屋租金20万元；并增加诉讼请求：若蔡尧彬擅自解除《房屋租赁合同》，蔡尧彬应支付被告违约金26万元。在一审审理过程中，经该院释明，赵建华、斯孝平认为若《房屋租赁合同》无效，损失应当由双方按过错比例分摊。
蔡尧彬针对赵建华、斯孝平的反诉答辩称，一、赵建华、斯孝平在提出反诉的程序上违法，超过了法定时间；二、反诉的理由不能成立：1、赵建华、斯孝平已根本违约，无权要求蔡尧彬继续履行合同；2、赵建华、斯孝平自认合同订立后已尽快施工、结顶，但实际并未达到房屋交付条件；三、房屋没有交付，蔡尧彬不应支付房租20万元；四、蔡尧彬没有擅自解除合同，是按事实和合同约定解除合同。综上，请求法院驳回赵建华、斯孝平的反诉请求。
一审法院认定事实：赵建华、斯孝平系夫妻关系。蔡尧彬有意向投资开餐厅和宾馆，于2015年2月22日与赵建华、斯孝平签订了《房屋租赁合同》，约定赵建华、斯孝平将位于东阳市巍山镇巍山五村世纪如海超市旁的一栋在建农村房屋（五层或六层，建筑面积1400平方米）出租给蔡尧彬作为商业用房使用；租赁期限十年，从2015年7月1日至2025年6月30日止；租金每年26万元；赵建华、斯孝平自行设计完工且在可供使用后交付蔡尧彬，于2015年6月20日前交付；在建房过程中，若蔡尧彬提出除主体结构外的合理要求（以上海总部施工标准为准），赵建华、斯孝平应接受，不得无故推托或影响蔡尧彬正常开业；该房的水、暖水（24小时供应）、电、有线电视、宽带、污水排放、消防设施由赵建华、斯孝平承担；一层至五层房屋交付蔡尧彬后，蔡尧彬根据营业需要对房屋进行改进或装修的费用由蔡尧彬自行负担；若不能建成六层的，则第五层房屋留给赵建华、斯孝平自用，该层的租金每年3万元退还蔡尧彬；房屋内由蔡尧彬负责安装电梯一台，租期届满后，若蔡尧彬不再租用该房屋，赵建华、斯孝平应按实折算价款补偿蔡尧彬；赵建华、斯孝平违约的，应赔偿蔡尧彬26万元；蔡尧彬违约的，应赔偿赵建华、斯孝平26万元（已投资在该房屋内的设施按实抵算）。同日及同年3月17日，蔡尧彬向被告赵建华交付房租预付款共计6万元。在建房过程中，赵建华、斯孝平因蔡尧彬经营餐厅和宾馆的需要，对自建房屋的内部结构进行了调整，一层和二层设计为开间，三层以上设计为宾馆式房间（每个房间内有设独立卫生间），并在房屋内预留了位置安装电梯。经查，涉案房屋为农村自建房，赵建华、斯孝平至一审法庭辩论终结前仍未取得该房屋的建设工程规划许可证，更未办理土地使用权审批手续。2015年4月，蔡尧彬与优易思公司签订了《33天复合式休闲餐厅特许经营合约书》，优易思公司授权蔡尧彬在承租的涉案房屋一层和二层内特许经营“有意思”餐厅，期限从2015年8月8日起至2023年8月7日止，蔡尧彬应一次性支付优易思公司加盟费7万元、履约保证金3万元。2015年5月6日，蔡尧彬与优易思公司签订了《33天巍山店工程协议书》，约定由优易思公司对涉案房屋一层和二层进行装修，承包方式为包工包料，工期从2015年5月18日至2015年7月20日，价款100万元（该价款中包含设计费）。根据合同约定，蔡尧彬分别于2015年4月18日、同年4月28日、同年6月9日向优易思公司缴纳了履约保证金3万元、加盟费7万元、工程预付款45万元。优易思公司和案外人上海远基公司于2015年5月8日签订《室内设计合同》，于同年5月18日签订《33天巍山店装饰工程施工合同》，约定由上海远基公司设计并包工包料完成蔡尧彬委托优易思公司的装修事项。2015年5月18日，上海远基公司按约安排施工队进场施工。赵建华、斯孝平根据优易思公司施工图纸要求在一层和二层房屋内增加了隔墙，对一层门框结构进行了调整（改为可安装玻璃门门框），在一层房屋地下增加了消防水池，上述设施已基本完成。施工队原与赵建华、斯孝平协定2015年6月5日将涉案房屋一层和二层完全交付施工，但因赵建华、斯孝平无法按时交付，且施工方考虑建房和装修无法同时进行，上海远基公司于2015年6月8日口头通知施工队停止施工，并于同年6月10日书面通知施工队停工并撤离现场。2015年6月20日，涉案房屋已结顶，但外墙脚手脚架未拆除、楼顶面工程未完工、一层门窗和二层及以上楼层的窗户未安装。2015年7月2日，蔡尧彬因赵建华、斯孝平未能按时交房诉来法院，并表示不愿意继续租用涉案房屋。赵建华、斯孝平表示不同意使用一层和二层已形成附合的装饰装修。经浙江致远工程管理有限公司鉴定，蔡尧彬已完成装修工程造价60286元、设计费52800元，拆除恢复原状造价13597元；赵建华、斯孝平应蔡尧彬要求完成的工程造价77806元，拆除恢复原状造价17431元。
一审法院认为，赵建华、斯孝平一直未取得涉案房屋建设工程规划许可证，且在本案一审法庭辩论终结前仍未能取得，已违反了相关法律关于农村自建房屋应办理相应的行政许可的强制性规定，故确认双方于2015年2月22日签订的《房屋租赁合同》属无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应予返还。涉案房屋尚未交付使用，故赵建华、斯孝平收取的房租预付款6万应返还蔡尧彬。本案中双方均有损失，蔡尧彬的损失包括已完工的装修费用损失、支出的设计费等，赵建华、斯孝平的损失包括应蔡尧彬装修要求额外支出的装修费用及变更内部结构产生的费用等，至于双方损失的承担问题，赵建华、斯孝平未能办理行政许可手续即将在建房屋用于租赁存在过错；蔡尧彬明知所承租的是在建房屋，在签订租赁合同时才动工不久，却未对涉案房屋的审批手续进行审查，蔡尧彬亦存在过错；另外，涉案房屋系在建房屋，能否于2015年6月20日前交房尚存在不确定性，蔡尧彬仍在房屋尚不确定能交付前即2015年5月6日便与优易思公司签订装修合同、交付了工程预付款并随后安排施工队进场装修，导致自身损失的产生，对此也存在一定的过错，故根据合同无效的法律后果，原被告应当各自承担相应的责任，鉴于本案实际情况，应酌定双方各自损失各自负担为宜。对于一层和二层已形成附合的装饰装修物，因具有使用价值，故认定由赵建华、斯孝平折价返还蔡尧彬上述装修装饰物。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、赵建华、斯孝平应于判决生效之日起十日内返还蔡尧彬房租预付款6万元。二、赵建华、斯孝平应于判决生效之日起十日内返还蔡尧彬装修装饰物折价款36172元。三、驳回蔡尧彬的其他诉讼请求。四、驳回赵建华、斯孝平的反诉请求。一审本诉案件受理费18480元，减半收取9240元，由蔡尧彬负担8655元，赵建华、斯孝平负担585元。一审反诉案件受理费4300元，减半收取2150元，由赵建华、斯孝平负担。一审司法鉴定费4326元（已由赵建华预交），由蔡尧彬和赵建华、斯孝平各负担2163元。
本院二审期间，赵建华、斯孝平围绕上诉请求依法提交证据巍山镇巍山社区巍五小区建设规划图纸一份，证明涉案房屋已经过相关部门及村统一建设规划，时间是2016年8月3日。蔡尧彬质证认为，该证据系复印件，真实性无法确定，关联性有异议，该证据亦并不能等同于规划许可证。本院认为，该证据系复印件，蔡尧彬对真实性有异议，且赵建华、斯孝平对涉案房屋未取得规划许可并无异议，本院对该证据证明力不予确认。
二审中，蔡尧彬未向本院提交新的证据。
本院审理查明，蔡尧彬与优易思公司之间的《33天复合式休闲餐厅特许经营合约书》、《33天巍山店工程协议书》均尚未解除。
本院认为，蔡尧彬与优易思公司之间合同纠纷尚未处理，蔡尧彬与此相关的损失具体数额无法确定，故蔡尧彬相关诉请起诉条件尚未成就，应当予以驳回起诉。双方当事人均认为涉案合同无效，赵建华、斯孝平一审中反诉主张要求双方按过错比例分摊损失，现蔡尧彬实际损失具体数额尚无法确定，不宜在本案中单独就赵建华、斯孝平的损失进行审理并分摊，故本院对赵建华、斯孝平的反诉请求一并予以驳回。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：
一、撤销浙江省东阳市人民法院（2015）东巍民初字第175号民事判决；
二、驳回蔡尧彬的起诉；
三、驳回赵建华、斯孝平的反诉。
一审本诉案件受理费18480元，退还蔡尧彬；一审反诉案件受理费4300元，退还赵建华、斯孝平；一审司法鉴定费4326元，由蔡尧彬负担2163元，由赵建华、斯孝平负担2163元。上诉人蔡尧彬预交的二审案件受理费18480元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 金 桦
代理审判员 盛 伟
代理审判员 黄 晖
二〇一六年十月二十一日
代书 记员 施金金