广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法西民初字第753号
原告深圳市苏宁云商销售有限公司，住所地深圳市福田区福虹路华强花园ABC裙楼一、二层部分，组织机构代码72858230-6。
法定代表人孙为民，总经理。
委托代理人彭刚，广东卓建律师事务所律师。
委托代理人吴疆，广东卓建律师事务所实习律师。
被告深圳市睿思教育投资管理有限公司，住所地深圳市宝安区创业西N5区德业新城花园B区一至三层10l号铺之三楼301、302，组织结构代码06271979-0。
法定代表人王德林。
被告王德林，男，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。
两被告共同委托代理人ＸＸ，广东圣方律师事务所律师。
两被告共同委托代理人江伟清，广东圣方律师事务所实习律师。
原告深圳市苏宁云商销售有限公司诉被告深圳市睿思教育投资管理有限公司、王德林房屋租赁合同纠纷一案，原告深圳市苏宁云商销售有限公司诉请：判令1、确认原告与被告签订的《场地租赁合同》及《补充协议》于2014年8月30日解除；2、被告深圳市睿思教育投资管理有限公司向原告支付截止2014年1月14日的水电费人民币2,488.06元、2013年9月、10月的空调费人民币20,800元、2014年1月15日至2014年8月30日的租金及管理费人民币326,820.80元；3、被告深圳市睿思教育投资管理有限公司按照未付款的30％向原告支付违约金人民币105,033元（以上共计人民币455,141.86元，扣除押金人民币100,000元，被告还需支付人民币355,141.86元）；4、被告王德林对被告深圳市睿思教育投资管理有限公司的上述债务承担连带责任；5、本案的诉讼费用由被告承担。原告的委托代理人彭刚、吴疆，两被告的共同委托代理人ＸＸ、江伟清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本案相关情况
一、涉案房产的位置为：深圳市宝安新中心区创业西路丽晶国际裙楼西区三楼。
二、涉案房产的产权及出租权情况：经查，原告称深圳市宝安区创业西路德业新城花园B区一至三层（建筑面积共计6,065.34㎡）的房产登记在案外人深圳市德业基投资集团有限公司名下，2006年2月23日原告与深圳市德业基投资集团有限公司签订《租赁合同》一份，将上述房产出租于原告使用，租期自2006年3月1日至2017年2月28日止。之后，原告与深圳市德业基投资集团有限公司、深圳市德业基物业管理有限公司、深圳市德业基物业管理有限公司丽晶国际管理处案外签订四方协议，约定深圳市德业基投资集团有限公司委托管理的物管公司为深圳市德业基物业管理有限公司，租赁物由深圳市德业基物业管理有限公司的下属物管单位深圳市德业基物业管理有限公司丽晶国际管理处进行管理；租赁物的物业管理费及中央空调维修基金、水电费原告自2008年10月1日起直接缴纳给深圳市德业基物业管理有限公司丽晶国际管理处，并由深圳市德业基物业管理有限公司丽晶国际管理处分别对应开具物业管理费（含中央空调维修基金）发票、水电增值税专用发票……。2012年11月15日，深圳市德业基投资集团有限公司出具一份《转租同意书》，同意原告将深圳市宝安区创业西N5德业新城花园B区一至三层101号铺中的部分面积（约500㎡）转租给被告王德林，期限自2012年11月15日起至2017年2月28日止。
三、房产建筑面积为：800㎡。
四、涉案租赁合同的合同主体：自2013年7月1日变更为原告与被告深圳市睿思教育投资管理有限公司。
2012年11月12日，原告与被告王德林签订《租赁合同》一份，约定将涉案房产出租给被告王德林。被告深圳市睿思教育投资管理有限公司成立于2013年3月4日。2013年9月13日，原告与两被告签订《补充协议》一份，对原告提供中央空调服务及被告王德林已注册成立公司变更主体事宜进行了协商，约定自2013年7月1日起，被告王德林将2012年11月12日签订的《租赁合同》下的承租人权利与义务转让给被告深圳市睿思教育投资管理有限公司，由被告履行……；关于被告王德林对被告深圳市睿思教育投资管理有限公司履行《租赁合同》承担连带责任的条款已删除，并加盖了被告深圳市睿思教育投资管理有限公司的公章，由被告王德林签字确认。对此，本院认为被告王德林虽系涉案《租赁合同》的签订人即承租方，但在2013年9月13日，经本案原告及两被告共同签署《补充协议》确认，《租赁合同》的承租方自2013年7月1日变更为被告深圳市睿思教育投资管理有限公司，本院对此予以确认，涉案《租赁合同》的主体自2013年7月1日变更为原告与被告深圳市睿思教育投资管理有限公司。
五、合同约定的房屋用途：早教培训。
六、合同约定的租金及管理费标准：租金为人民币480,000元/年，首年原告给予被告租金优惠为人民币320,000元/年，从第二个租赁年度起，租金标准按3%的比例在上年租金标准的基础上逐年递增。管理费为人民币28,800元/年。原、被告在庭审中确认2013年11月15日至2014年11月14日期间的年度租金和管理费共计人民币523,200元。
七、合同约定的租金及管理费缴纳日期：均按二个月支付，每两个租赁月度为一个租赁期。合同签订的3个工作日内，支付首期租金及管理费，被告提前一个月向原告缴纳下个租赁期的租金及管理费。
八、合同约定的水电费支付情况：被告在租赁区域自行独立安装水表、电表，被告最大用电量不超过100千瓦，水费及电费均按照实际计量数据及同期相关部门规定的商业用途收费标准加收5%的损耗向原告缴纳；原告收到费用后开具等额收据；租赁期内，相关部门如对收费标准或收费周期进行调整，原告有权予以相应调整。
九、合同约定的中央空调使用费、使用期限及缴纳费用的日期：《补充协议》中约定原告向被告深圳市睿思教育投资管理有限公司提供中央空调服务，被告深圳市睿思教育投资管理有限公司需按每月人民币13元/㎡，即人民币10,400元/月向原告缴纳中央空调使用费；如遇政府电费调整，原告有权相应调整中央空调使用费单价；被告深圳市睿思教育投资管理有限公司提前十个工作日向原告缴纳下两个月份的中央空调使用费，原告收到费用后七个工作日内提供收据给被告深圳市睿思教育投资管理有限公司，具体支付日期为每年的4月20日、6月20日、8月20日；中央空调全年开启6个月即每年5月1日至10月31日止。
十、合同约定的租赁合同履行期限：2012年11月15日至2017年2月28日。
十一、合同约定的保证金：在签订《租赁合同》时，被告一次性向原告缴纳保证金人民币100,000元（含水电押金人民币20,000元），作为被告履行合同的保证。原、被告在庭审中确认上述保证金已在签订《租赁合同》时由原告收取。
十二、合同约定的违约条款：《租赁合同》第5.2条约定被告在租赁期内若有擅自搬离、擅自停止经营行为，或因违法行为被依法查封，则视为被告自动放弃承租权，原告有权解除合同，保证金不予退还，被告应按照合同剩余租金总额的30%的标准支付违约金……。
十三、涉案租赁合同的履行情况：2014年1月24日，被告深圳市睿思教育投资管理有限公司已搬离涉案房产。
2012年11月15日，原告向被告王德林交付了涉案房产。原、被告在庭审中确认被告深圳市睿思教育投资管理有限公司支付租金及管理费至2014年1月14日，被告深圳市睿思教育投资管理有限公司未向原告支付2013年9月、2013年10月的中央空调使用费以及2013年12月1日至2014年1月14日期间的水电费。原告主张被告深圳市睿思教育投资管理有限公司于2014年1月24日私自撤场，涉案房产于2014年9月1日另行转租于案外人。被告深圳市睿思教育投资管理有限公司主张其于2014年1月14日电话通知原告要求撤场，并于2014年1月14日办理了退场手续同时将钥匙交付给原告的工作人员。对此，本院认为被告深圳市睿思教育投资管理有限公司虽主张其于2014年1月14日撤场并向原告交付钥匙，但未能就此提供证据予以证明，本院对其该项主张不予采信。原告确认被告的撤场时间为2014年1月24日，被告未能提供反证予以反驳，本院对该事实予以采信。
十四、涉案《租赁合同》及《补充协议》的解除时间：2014年1月24日。
鉴于本院查明事实，被告深圳市睿思教育投资管理有限公司于2014年1月24日已实际搬离涉案房产，从2014年1月25日，双方的《租赁合同》及《补充协议》已无法继续履行，故对于原告主张双方的租赁合同于2014年8月30日解除与事实不符，本院不予支持。原告与被告深圳市睿思教育投资管理有限公司之间的《租赁合同》及《补充协议》应当于2014年1月24日解除。
十五、被告深圳市睿思教育投资管理有限公司是否拖欠租金、管理费、中央空调费及水电费：被告深圳市睿思教育投资管理有限公司仍需向原告支付2013年12月1日至2014年1月14日期间的水电费人民币2,488.06元、2013年9月至2013年10月期间的中央空调费人民币20,800元及2014年1月15日至2014年1月24日期间的租金、管理费人民币14,334元。
原告主张被告深圳市睿思教育投资管理有限公司拖欠2013年12月1日至2014年1月14日期间的水电费人民币2,488.06元、2013年9月至2013年10月期间的中央空调费人民币20,800元及2014年1月15日至2014年8月30日期间的租金、管理费人民币326,820.80元，为此提供了催款函、邮单、水电费欠费金额统计、银行转账单等证据予以证明。被告深圳市睿思教育投资管理有限公司确认未支付2013年12月1日至2014年1月14日期间的水电费，以及2013年9月至2013年10月期间的中央空调费，但对原告提供的水电费欠费金额统计的真实性不予认可，同时抗辩称2013年9月至2013年10月期间原告并未提供符合条件的空调服务，不应当主张该期间的中央空调费，被告因此另行采购了多台空调以供使用，并提供了公函、短信记录以及空调费发票等证据予以证明。原告对被告深圳市睿思教育投资管理有限公司提供的公函、短信记录的真实性不予认可，对空调费发票的真实性予以认可，对关联性不予认可。经查，原告与被告深圳市睿思教育投资管理有限公司在庭审中确认每月均有水电读数，现原、被告均无法提供由双方确认的水电读数，被告深圳市睿思教育投资管理有限公司确认未支付2013年12月1日至2014年1月14日期间的水电费，原告提供的水电费欠费金额统计虽系原告单方制作，但原告主张的上述期间水电费符合被告深圳市睿思教育投资管理有限公司在承租期间的各月用水及用电量，被告深圳市睿思教育投资管理有限公司对此亦未能提供反证予以证明，故本院依法采信原告主张，被告深圳市睿思教育投资管理有限公司应当向原告支付2013年12月1日至2014年1月14日期间的水电费人民币2,488.06元；关于2013年9月及2013年10月期间的中央空调费，被告深圳市睿思教育投资管理有限公司虽主张原告在上述期间未能正常提供空调服务，但被告深圳市睿思教育投资管理有限公司提供的公函系单方制作，短信亦未取得原告工作人员确认，空调费发票显示被告深圳市睿思教育投资管理有限公司曾采购了若干台空调，但采购时间发生在2013年12月，无法印证与2013年9月及2013年10月原告是否提供符合条件的空调服务存在关联性，故对于被告深圳市睿思教育投资管理有限公司此项抗辩本院不予采信，根据《补充协议》约定被告深圳市睿思教育投资管理有限公司仍需向原告支付2013年9月至2013年10月期间的中央空调费人民币20,800元（人民币10,400元/月×2个月），原告此项主张有事实和法律依据，本院予以支持；关于租金和管理费的问题，因原告与被告深圳市睿思教育投资管理有限公司之间的租赁关系已于2014年1月24日解除，被告支付租金及管理费至2014年1月14日，故应当向原告支付2014年1月15日至2014年1月24日期间的租金及管理费共计人民币14,334元（人民币523,200元/年÷365天/年×10天），原告主张超出部分无事实和法律依据，本院不予支持。
十六、关于违约金的问题：不予支持。
原告主张被告深圳市睿思教育投资管理有限公司按照未付款的30%向原告支付违约金。被告深圳市睿思教育投资管理有限公司对此不予认可，其主张双方系协商解除租赁关系，不应当在支付损失期间的租金外另需承担违约责任。关于被告深圳市睿思教育投资管理有限公司抗辩称双方协商解除租赁关系，但未能就此提供证据予以证明，应当就此承担举证不能的不利后果，对其该项抗辩本院不予采信，现被告深圳市睿思教育投资管理有限公司确存在擅自搬离、停止经营的违约行为符合原告与被告深圳市睿思教育投资管理有限公司在《租赁合同》中第5.2条约定情形。原告在庭审后明确表示，在被告缴纳的租赁保证金人民币100,000元不予退还的前提下，被告深圳市睿思教育投资管理有限公司仍需向原告支付违约金人民币105,033元。对此，本院认为，《租赁合同》中第5.2条虽约定对于被告深圳市睿思教育投资管理有限公司的违约行为，可没收租赁保证金的同时由被告深圳市睿思教育投资管理有限公司应按照合同剩余租金总额的30%的标准向原告支付违约金，但该约定金额过高，现原告明确表示不予退还被告缴纳的租赁保证金人民币100,000元，该行为已足以弥补原告的实际损失，故对于原告主张被告深圳市睿思教育投资管理有限公司向其另行支付违约金人民币105,033元，无事实和法律依据，本院不予支持。
十七、关于被告王德林应当承担的责任：不予支持。
原告主张依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第二条之规定，被告王德林应当对被告深圳市睿思教育投资管理有限公司的债务承担连带责任。被告王德林对此不予认可。本院认为，被告王德林虽在被告深圳市睿思教育投资管理有限公司成立前与原告签订了《租赁合同》，但在被告深圳市睿思教育投资管理有限公司成立后，原告与两被告于2013年9月13日签订的《补充协议》中已协商一致，将《租赁合同》的合同主体自2013年7月1日变更为被告深圳市睿思教育投资管理有限公司，故对于原告主张由被告王德林承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。
判决结果
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的规定（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告深圳市苏宁云商销售有限公司与被告深圳市睿思教育投资管理有限公司、被告王德林之间签订的《租赁合同》及《补充协议》已于2014年1月24日解除；
二、被告深圳市睿思教育投资管理有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市苏宁云商销售有限公司支付2013年12月1日至2014年1月14日期间的水电费人民币2,488.06元、2013年9月至2013年10月期间的中央空调费人民币20,800元及2014年1月15日至2014年1月24日期间的租金、管理费人民币14,334元；
三、驳回原告深圳市苏宁云商销售有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费人民币3,314元，由原告深圳市苏宁云商销售有限公司负担人民币2,963元，由被告深圳市睿思教育投资管理有限公司负担人民币351元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 刘 哲
二〇一七年四月十一日
书记员 刘惠娟（兼）
书记员 莫 莹 莹
附本案相关法律条文如下：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的规定（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。