宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁01民终1438号
上诉人（原审被告、反诉原告）：银川市通城置业集团房地产有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人：席华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张立静，宁夏综义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周宁东，男，1971年4月1日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托诉讼代理人：吴昊，宁夏诚托律师事务所律师。
上诉人银川市通城置业集团房地产有限公司（以下简称通城
置业）因与被上诉人周宁东商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2015）金民初字第2049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了不开庭审理。本案现已审理终结。
上诉人通城置业的上诉请求：1、撤销（2015）金民初字第2049号民事判决书并予以改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，适用法律错误，涉案房屋属于顶账房，房屋顶账存在差价1300821元，该差价被上诉人并未按约定向上诉人支付。2、原审法院在认定事实错误基础上，判决上诉人承担违约责任，驳回一审反诉请求属于判决错误。
被上诉人周宁东辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉。被上诉人已按照双方合同约定支付了全部购房款，上诉人也开具了购房款发票并且办理了房屋备案登记。上诉人与被上诉人从未约定被上诉人支付1300821元，上诉人与第三方之间的纠纷也并非本案调整的范围。上诉人向被上诉人出具的承诺书真实合法有效，上诉人在一审并未提供证据证明承诺书真实性存疑，也未向法庭提出对真实性异议的鉴定申请，因此一审法院对证据的认定正确。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
周宁东向一审法院起诉请求：判决通城置业向周宁东交付案涉房屋，为周宁东办理上述房屋的所有权登记证书，支付周宁东逾期交付房屋违约金至实际交付房屋之日止，本案诉讼费由通城置业承担。通城置业向一审法院提起反诉请求：周宁东支付通城置业欠款1300821元，并支付违约金至实际付清之日（违约金暂计至2015年8月1日为39024元）。
一审法院认定事实：2014年4月11日，案外人奥园实业与爱华建筑签订《建筑装饰工程施工合同》，约定由奥园实业将奥园宾馆装修改造工程发包给爱华建筑施工建设，前者向后者支付工程款。爱华建筑按照该合同约定施工建设后，奥园实业支付部分工程款。2014年8月1日，爱华建筑与奥园实业达成如下合意：爱华建筑同意以案涉房屋抵顶欠付工程款，该房屋面积296.58平方米，房屋总价款2000821元，该房屋直接办理到周宁东名下，周宁东补足房款1300821元后，办理房屋产权手续。在2014年7月，通城置业与周宁东达成协议，约定通城置业向周宁东销售案涉房屋。双方达成协议后，周宁东向通城置业支付全部购房款，通城置业于2014年8月1日向周宁东开具销售发票两张，票面金额分别为110万元和900821元，合计2000821元，双方并于该日补签《银川市商品房买卖合同》。该合同约定：周宁东于2014年8月1日前支付通城置业房款2000821元，通城置业应当于2014年8月15日前向周宁东交付房屋。如逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，也可以要求继续履行合同，并以已付房款为基数按日利率0.03%自约定的交付期限次日起支付违约金至实际交付之日。现原告诉至该院，请求判如所请，被告同时提起前述反诉请求。
一审法院认为，本案双方争议的问题在于周宁东与通城置业之间是否建立关于案涉房屋的买卖合同关系。周宁东提交了《银川市商品房买卖合同》、通城置业向其出具的销售发票和《承诺书》欲证明其与通城置业间建立关于案涉房屋的买卖合同关系。通城置业抗辩称其与周宁东之间未建立房屋买卖合同关系，并提交《建筑装饰工程施工合同》、爱华建筑向奥园实业出具的《授权委托书》用以支持自己的抗辩意见。该院分析认为，通城置业提交的该两份证据虽能证明其与爱华建筑之间有过用案涉房屋抵顶双方之间债务的约定，同时约定成就一定条件时可以将案涉房屋登记在周宁东名下，但其中无周宁东的意思表示，周宁东亦不予认可，故对通城置业的抗辩意见，该院不予采纳。因此周宁东和通城置业均应全面履行《建筑装饰工程施工合同》约定的义务。《建筑装饰工程施工合同》约定周宁东应于2014年8月1日前支付通城置业房款2000821元，通城置业应当于2014年8月15日前向周宁东交付房屋。如逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，也可以要求继续履行合同，并以已付房款为基数按日利率0.03%自约定的交付期限次日起支付违约金至实际交付之日。通城置业向周宁东出具的销售发票和《承诺书》可证明周宁东已于2014年8月1日前向通城置业付清房款，通城置业的行为已构成违约，故对周宁东要求通城置业交付案涉房屋，并为周宁东办理所有权登记证书，同时支付违约金的的诉讼请求该院予以支持，违约金根据双方的约定具体认定为以2000821元为基数按日利率0.03%自2014年8月16日起计算至本判决确定的房屋交付之日。关于被告通城置业的反诉请求，通城置业未提交证据证明其与周宁东之间建立合同关系，并约定周宁东应当向通城置业付清房屋价款，故被告通城置业的反诉请求于法无据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审判决：一、被告银川市通城置业集团房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告周宁东交付银川市宁安大街华府万和城11号楼1单元101室房屋及地下储藏室并协助办理所有权登记手续；二、被告银川市通城置业集团房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告周宁东以2000821元为基数按日利率0.03%自2014年8月16日起支付违约金至本判决确定的房屋交付之日；三、驳回被告银川市通城置业集团房地产有限公司的反诉请求。本诉受理费2301元，反诉受理费8429元，合计10730元，均由被告银川市通城置业集团房地产有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致，对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于被上诉人周宁东是否付清房款。上诉人称被上诉人欠付房款1300821元，依据系其与案外人银川市奥园实业有限公司2014年8月1日的协议约定，该协议载明：“房屋直接办理到周宁东名下，周宁东补足房款1300821元后，办理房屋产权手续。”因上诉人无证据证实该协议经过了周宁东同意，该协议对周宁东不发生法律效力。现上诉人已经与周宁东另行签订《银川市商品房买卖合同》，对房屋价款和违约责任进行了约定，且上诉人2014年7月29日向周宁东出具的《承诺书》载明：“我公司（上诉人）认可您（周宁东）已全款购买上述房屋（涉案房屋）的事实”，一审法院认定周宁东已于2014年8月1日前向上诉人通城置业付清房款并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10730元，由上诉人银川市通城置业集团房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 安 宁
审判员 王建玲
审判员 李山山
二〇一六年十一月四日
书记员 朱佳秀
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
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