浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终2982号
上诉人（原审被告）：宁波江东新纪元物业服务有限公司。住所地：宁波市江东区兴宁路**弄*号（8-1）。
法定代表人：周密，该公司总经理。
委托代理人：程慧，浙江蓝泓律师事务所律师。
委托代理人：齐继儿，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：余姚市东方动力房地产开发有限公司。住所地：余姚市谭家岭东路**号。
法定代表人：陈晓亮，该公司董事长。
委托代理人：吴云飞，浙江励恒律师事务所律师。
上诉人宁波江东新纪元物业服务有限公司（以下简称新纪元公司）因与被上诉人余姚市东方动力房地产开发有限公司（以下简称东方动力公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院于2016年7月28日作出的（2015）甬余民初字第4545号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：原告东方动力公司（甲方）与被告新纪元公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对玉泉山庄提供前期物业管理服务事宜；物业管理区域物业服务等级标准按余姚普通住宅小区前期综合服务等级二级标准实施物业管理服务；物业服务费用按年交纳，第一年费用应于交付时付清，次年费用，业主或物业使用人应在接受物业服务前半个月履行交纳义务；甲方应于房产交付时向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房；本合同期限自2011年8月25日起至2016年8月24日止等。2011年8月23日，原告东方动力公司（甲方）与被告新纪元公司（乙方）签订《物业管理服务补充协议》一份，约定：管理时间为2011年8月25日至2016年8月24日；为了乙方更好的开展物业服务工作，经甲乙双方协商一致，确定甲方在本协议期内补贴乙方贰拾五万元，第一期在本协议签订之日一星期内补贴乙方叁万元，第二期于房屋正式交付之日起一星期内补贴柒万元整，第三期于房屋正式交付之日起满壹年补贴伍万元整，第四期于房屋正式交付之日起满贰年补贴伍万元整，第五期于房屋正式交付之日起满叁年补贴伍万元整；本协议作为双方对《前期物业服务合同》的补充，甲方如果没有按照双方约定的时间和金额补贴乙方，造成乙方管理不到位或无法履行合同由甲方负责，并承担违约责任，在合同期内，如乙方提前终止合同退出玉泉山庄的日常管理，作为违约向甲方支付违约金，违约金为壹拾万元整，若损失超过违约金，按实际损失计算等。2014年3月7日，原告东方动力公司（甲方）与被告新纪元公司（乙方）签订《备忘录》一份，约定：经过双方协商，在原双方签订的物业补充协议前提下，达成备忘录；根据原甲乙双方签订的物业补充协议，甲方每期补贴乙方的经营补贴时间和金额均保持不变；根据玉泉山庄实际交付使用时间，2013年11月1日至2013年12月31日部分，甲方一次性支付乙方空关房物业费为贰万元整，2014年1月1日至2014年12月31日，作为第一年空关房，按全额60%（183883元），上述款项共计203883元，甲方一次性于2014年3月18日之前支付乙方，若甲方一年内出售空关房内的房屋，乙方按实际交付时间按年按规定向住户全额收取物业管理各项费用；2015年1月1日至2015年12月31日的空关房，双方议定甲方于2015年6月10日前，按剩余空关房全额应付物业综合服务费的70%一次性向乙方付清；2016年1月1日至2016年8月24日的空关房物业费，双方议定甲方于2016年6月10日前，按剩余空关房全额应付物业综合服务费的70%一次性向乙方付清；由于乙方暂时未达到原约定的物业管理方案二级服务标准，乙方承诺在以后的工作中逐步完善，同时也希望得到甲方的谅解和支持，经双方协商约定，甲方从剩余补贴费中扣除贰万元整，作为乙方整改保证金等。
被告新纪元公司针对玉泉山庄的实际情况确立了整体的管理设想及策划方案，制定《玉泉山庄前期物业管理方案》，载明：玉泉山庄的保安人员一律使用25-45周岁的年轻、形象好、素质过硬的保安人员担当，严把进入关；玉泉山庄主门岗特设形礼仪岗，实行12小时的站立服务，对所有进出小区的车辆敬礼，形象礼仪岗由2名年轻女保安担任；专门设置环境主管，定期对小区内的水质和噪音进行检测，并将数据公布于小区的“环境指数公示栏”；设立一个管理处，将配置管理处主任1名（兼职），内勤1名，保安员7名，清卫工2名，绿化工1人（兼职），维修工1名（兼职）等。2014年7月4日，余姚市物业管理中心发《余姚市物业管理中心物业项目（小区）整改通知书》至被告新纪元公司，言明：“因你公司为丈亭镇玉泉山庄提供的物业管理服务达不到前期物业服务合同及前期物业管理方案的要求，2014年2月12日，我中心向你下发了《物业项目（小区）整改通知书》，要求你公司进行限期整改。现丈亭镇玉泉山庄的开发建设单位余姚市东方动力房地产开发有限公司向我中心反映，小区现状毫无改变，你公司仍未按合同约定提供相应服务。现再次责令你公司按照前期物业服务合同及前期物业管理方案的要求进行整改，并在2014年7月20日前将整改报告及整改完成情况报送市物管中心，逾期将按相关规定予以处理。”2015年6月29日，余姚市物业管理中心发《余姚市物业管理中心物业项目（小区）整改通知书》至被告新纪元公司，言明：“2015年6月29日，我中心组织人员对你公司管理的余姚市丈亭镇玉泉山庄进行了检查，发现存在以下问题：1.人员配备方面：目前小区人员配备为项目经理1名（兼职），管理中心办公室人员无，保安4名，夜间巡逻人员1名（兼职），清卫1名，消监控人员由保安兼职，绿化工无，与前期物业管理方案不符。2.秩序维护方面：外来车辆随意出入，门岗道闸未投入使用，未进行登记；对小区车辆停放未进行引导；保安值班记录本中值班记录日期混乱；无巡逻记录。3.环境卫生方面：主出入口门岗对面的信报箱区域，堆放杂物和物业清洁工具，并有衣物晾晒；建筑垃圾随意堆放长时间未清运，无明显的警界围栏；小区绿化带有零星散落的白色垃圾；地下室两侧人行出入口有明显的青苔，存在安全隐患。……7.其他方面：监控等操作人员无专业证书；办公用房内无办公痕迹，无人员在岗；除门岗值班记录、监控报警记录为其余台账资料未提供。现责令你公司按前期物业管理方案的约定，在2015年7月10日前将整改报告及整改完成情况报送到物管中心，逾期将按相关规定予以处理。”另，2013年11月1日，原告东方动力公司开发的涉案玉泉山庄小区正式交付使用。原告东方动力公司分别于2011年9月2日、2013年12月13日、2014年3月17日、2015年1月16日（转账支票形式）支付给被告新纪元公司30000元、70000元、203883元、20000元。
原审原告东方动力公司于2015年12月14日诉至原审法院，请求判令：1.解除原审原、被告双方签订的《前期物业服务合同》、《物业管理服务补充协议》及《备忘录》；2.原审被告返还原审原告支付物业服务费203883元；3.原审被告返还原审原告支付的现金补贴120000元；4.原审被告支付原审原告违约金100000元；5.本案全部诉讼费由原审被告承担。
原审法院审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，原告东方动力公司与被告新纪元公司签订了《前期物业服务合同》，双方应当按照该合同的约定履行自己的义务。依照原、被告双方签订的《前期物业服务合同》以及被告新纪元公司制定的《玉泉山庄前期物业管理费方案》，被告新纪元公司对涉案玉泉山庄提供前期物业管理服务，按余姚普通住宅小区前期综合服务等级二级标准实施物业管理服务，之后在被告新纪元公司提供物业管理服务过程中，2014年3月7日，原、被告签订《备忘录》，被告新纪元公司认可由于其暂时未达到原约定的物业管理方案二级服务标准，因此承诺在以后的工作中逐步完善，同时也希望得到原告方的谅解和支持；2014年7月4日，余姚市物业管理中心以小区现状毫无改变，被告新纪元公司仍未按合同约定提供相应服务为由发《余姚市物业管理中心物业项目（小区）整改通知书》至被告新纪元公司，责令被告公司按照前期物业服务合同及前期物业管理方案的要求进行整改；2015年6月29日，余姚市物业管理中心以被告公司管理的玉泉山庄存在问题为由又发《余姚市物业管理中心物业项目（小区）整改通知书》至被告新纪元公司，责令被告公司按前期物业管理方案的约定，在2015年7月10日前将整改报告及整改完成情况报送到物管中心。综合分析上述事实，虽然原、被告双方约定被告新纪元公司按余姚普通住宅小区前期综合服务等级二级标准实施物业管理服务，被告新纪元公司亦承诺在以后的工作中逐步完善物业管理服务，希望得到原告东方动力公司的谅解，但被告新纪元公司提供的物业管理服务最终却未达到合同所约定的物业管理服务标准，证人陈述的小区物业保安人员等配备情况亦与《玉泉山庄前期物业管理费方案》所定人员配备不符，因此被告新纪元公司的行为已构成违约，致使原、被告之间的协议目的不能达到，现原告东方动力公司诉请解除合同、补充协议及备忘录，该院予以支持。被告新纪元公司辩称由于原告一再拖延且拒绝支付物业费，导致被告公司服务质量有所下降，但在2014年3月7日原、被告双方达成的《备忘录》中，就物业管理服务未达到约定的二级服务标准事宜，被告新纪元公司承诺在以后的工作中逐步完善，而此时原告东方动力公司已按约支付其相应的补贴，并依照双方在《备忘录》中达成的约定于2014年3月17日支付给被告新纪元公司空关房物业费203883元，故对被告新纪元公司的该辩称意见不予采纳。
原告东方动力公司诉请被告返还原告支付物业服务费203883元。依照双方《备忘录》中的约定，“2013年11月1日至2013年12月31日部分，甲方一次性支付乙方空关房物业费为贰万元整。2014年1月1日至2014年12月31日，作为第一年空关房，按全额60%（183883元），上述款项共计203883元，甲方一次性于2014年3月18日之前支付乙方”，因此该笔款项系原告东方动力公司与被告新纪元公司双方协商后，被告新纪元公司须支付的2013年、2014年空关房物业费，《备忘录》签订于2014年3月7日，但之后被告对物业仍未予以改正，即提供的物业管理服务未达到综合服务等级二级标准（甚至于三级服务等级标准亦未达到），因此对已收取的空关房物业费（2014年3月7日之后），被告新纪元公司应酌情部分予以返还。原告东方动力公司又诉请被告新纪元公司返还原告支付的现金补贴120000元。因《备忘录》达成之后，被告新纪元公司虽承诺在以后的工作中逐步完善物业服务，但其后被告新纪元公司的服务仍未达到合同所约定的物业管理服务标准，被告新纪元公司取得该补贴缺乏现实基础，因此对于原告东方动力公司所支付的补贴应予以返还。原告东方动力公司又诉请被告新纪元公司支付违约金100000元，但双方对此并无约定，故对该诉请该院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、解除原告余姚市东方动力房地产开发有限公司与被告宁波江东新纪元物业服务有限公司之间签订的《前期物业服务合同》、《物业管理服务补充协议》及《备忘录》；二、被告宁波江东新纪元物业服务有限公司返还原告余姚市东方动力房地产开发有限公司补贴120000元；三、被告宁波江东新纪元物业服务有限公司返还原告余姚市东方动力房地产开发有限公司物业服务费25022元；四、驳回原告余姚市东方动力房地产开发有限公司的其他诉讼请求。以上款项限在判决发生法律效力后十五日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7658元，由原告余姚市东方动力房地产开发有限公司承担4458元，被告宁波江东新纪元物业服务有限公司承担3200元。
宣判后，原审被告新纪元公司不服，上诉至本院，称：1.原审判决上诉人返还被上诉人补贴120000元系认定事实不清，证据不足。上诉人管理不到位或者无法履行合同的原因是被上诉人没有按照双方约定的时间与金额进行补贴，相关的违约责任应由被上诉人承担。2.原审判决上诉人返还被上诉人物业服务费25022元，显失公平。对于空关房物业费的打折已经体现上诉人因服务管理不到位对被上诉人的补偿，且根据双方在《备忘录》的约定，即使上诉人未达到二级服务标准，也只能在20000元的保证金内扣除。3.原审对被上诉人提交的呼吁书、证明以及光盘（视频）不合法证据予以认定，显属错误。综上，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人东方动力公司答辩称：1.补贴120000元应当退还，迟延支付补贴不能成为上诉人服务不达标的理由。双方在签订《备忘录》后，被上诉人根据备忘录的约定支付了2014年度的物业费及补贴，但上诉人在收到款项后相应的物业服务并没有任何改善。2.上诉人没有提供合格的物业服务，原审判决返还部分物业服务费合理合法。上诉人提供的服务未达二级物业服务标准，理应对物业服务费进行扣减。3.原审对证据的认定合法有效。被上诉人在原审提供的呼吁书、证明、光盘（视频）均系通过合法途径取得，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审审理期间均未向本院提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》、《物业管理服务补充协议》以及《备忘录》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人均应按约履行各自的义务。被上诉人按照双方签订的《备忘录》于2014年3月17日支付上诉人2013年、2014年空关房物业费203883元，从余姚市物业管理中心向上诉人发出的整改通知书可知，上诉人在签订《备忘录》后的物业服务依然未达到双方约定的二级服务标准，故原审判决上诉人酌情部分返还空关房物业费，基本合理。上诉人在签订《备忘录》时承诺在以后的工作中逐步完善物业服务，但其在之后提供的物业服务仍未达到合同所约定的物业管理服务标准，原审以上诉人取得相应补贴缺乏现实基础为由判决其返还被上诉人120000元，应属合理。上诉人主张即使上诉人的服务未达二级服务标准也只能在20000元的整改保证金中扣除，依据不足，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3200元，由上诉人宁波江东新纪元物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 闵群锋
代理审判员 李春燕
二〇一六年十一月十日
书 记 员 陆 琼