福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2014）台民初字第3321号原告严梅明，男，1977年11月24日出生，汉族，住所地福建省福州市晋安区。原告林飞云，女，1979年11月7日出生，汉族，住所地福建省仙游县。上列俩原告共同委托代理人郭东洪，福建辉扬律师事务所律师。被告福州颐高海钻数码科技有限公司，住所地福州市台江区五一中路136号金钻大厦五楼5001号。组织机构代码证代码：69192116-6。法定代表人刘晔，总经理。委托代理人刘建胜，该公司员工。原告严梅明、林飞云与被告福州颐高海钻数码科技有限公司（以下简称颐高数码科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告严梅明、林飞云的委托代理人郭东洪和被告颐高数码科技公司的委托代理人刘建胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严梅明、林飞云诉称，原、被告于2009年7月27日签订了《委托经营管理协议》，该协议约定：1、原告将其购买的位于福州市台江区五一中路136号金钻大厦商场（颐高海钻电脑城）项目第二层第17号商铺面积27.68平方米以出租给被告的形式全权委托被告统一经营管，经营管理期限为10年即自2009年12月1日至2019年11月30日止。2、在十年固定租赁经营期限内，被告每年给予原告该商铺买卖合同价款（人民币470560元）的平均8%作为租金回报（含税）。即第一年——第五年为原告该商铺买卖合同价款的7%（2009年12月1日起至2014年11月30日止该商铺的租金为人民币32939元年，每季度租金为人民币8235元。）、第六年——第十年为原告该商铺买卖合同价款的9%（2014年12月1日起至2019年11月30日止该商铺的租金为人民币42350元年，每季度租金为人民币10588元；租金标准在固定租赁期限内不得改变，甲方无权要求提高租金，乙方亦无权要求降低租金。3、被告逾期支付租金的，被告按应付而未付租金的日万分之五向原告支付滞纳金；被告逾期支付三个月以上的，原告有权单方面终止协议，原告收回商铺，被告应补足未支付租金并向原告支付本协议约定租期内剩余租期的租金作为违约金。合同签订后，原告即根据协议的约定履行了其各项义务，被告在2014年5月31日之前依据协议的约定履行了支付租金义务，在2014年6月4日被告发函给原告要求降低租金，原告认为被告的要求没有法律依据也违反协议的约定，即2014年6月19日回函要求被告继续按照本协议约定的租金金额履行，但被告对于原告的回复置之不理，单方将协议约定的租金降低，并支付给原告。原告已于2014年9月30日发函通知解除原、被告之间签订的《委托经营管理协议》，被告于2014年10月2日签收了《合同解除通知函》。综上，原告认为原告与被告之间的《委托经营管理协议》合法有效的，原被告应当依约履行，被告未经原告同意单方降低租金的行为，达到解除合同的条件。现为了维护原告的合法权益，请求法院判令：1、确认原、被告之间签订的《委托经营管理协议》已于2014年10月2日解除，被告支付尚欠原告租金人民币5595.4元以及滞纳金人民币419.66元，共计人民币6015.06元；2、被告支付违约金人民币214497元；3、被告恢复原告位于福州市台江区五一中路136号金钻大厦南、北楼连接体2层17铺位原状并返还原告；4、本案诉讼费由被告承担。被告颐高数码科技公司辩称，一、被告颐高数码科技公司对原告严梅明、林飞云诉请确认“原、被告之间签订的《委托经营管理协议》已于2014年10月2日解除”的主张没有异议。二、原告严梅明、林飞云诉请被告颐高数码科技公司支付尚欠租金人民币5595.4元以及滞纳金人民币419.66元，共计人民币6015.06元的主张依据不足。1、原告严梅明、林飞云对尚欠租金的计算，应以讼争协议约定的讼争商铺购置价款年7%纳税后的实收月租金2605元减去按年4%降租金并税后的实收月租金1485.92元计，月差额款为1119.08元。由于原告严梅明、林飞云已于2014年10月2日解除了讼争协议，由此，按讼争协议第六条中5日前预先支付租金约定，原告严梅明、林飞云计算月租金差额的期间应为同年6月5日至10月1日止，计四个月，差额款总计为4476.32元，而非5595.4元，原告严梅明、林飞云的这一主张依据不足。被告颐高数码科技公司于2014年6月开始按讼争商铺购置价款的年4%支付月租金，付至同年10月止，被告颐高数码科技公司已支付月租金的期间为同年6月5日至11月4日，计付了5个月租金。这多支付的一个月租金1485.92元原告严梅明、林飞云应予返还被告颐高数码科技公司，被告颐高数码科技公司多支付一个月租金是因为被告颐高数码科技公司公司财务未知已收到原告严梅明、林飞云的《合同解除通知函》。2、首先，原告严梅明、林飞云认为被告拖欠租金与滞纳金计算方式的错误必然导致滞纳金计算的错误。其次，讼争协议第12条第4项并未约定原告严梅明、林飞云享有主张滞纳金后可再主张解除讼争协议并剩余租期的租金作为违约金的权利，原告严梅明、林飞云既然已主张了解除讼争协议并支付剩余租期租金的违约金，就不能重复主张作为滞纳金的违约金。再者，讼争协议第6条中明确约定“乙方（被告颐高数码科技公司）支付租金的程序：甲方（被被告颐高数码科技公司）应先向乙方提供符合国家规定的正式发票，乙方收到发票后将该季度租金直接存入经乙方同意的甲方指定银行帐户。与本协议租金相关的税费由甲方自行承担”。由此，在原告严梅明、林飞云未依约提供发票前，被告颐高数码科技公司有权拒付租金，本案不存在被告颐高数码科技公司因“逾期支付租金”而承担滞纳金的违约责任。三、原告严梅明、林飞云诉请被告颐高数码科技公司支付违约金214497元的主张没有依据。首先，讼争协议为《委托经营管理协议》，即被被告颐高数码科技公司将其所有的讼争商铺委托被告颐高数码科技公司经营管理，被告颐高数码科技公司与被被告颐高数码科技公司之间是委托与受托关系而非出租与承租的关系，因此，因讼争协议引起的纠纷应依相关委托合同法律规定处理。其次，讼争协议第14条约定的情势变更条款为双方免责约定，被告颐高数码科技公司证据能证明造成被告颐高数码科技公司不能依约履行的原因在于市场变化的不可预见、客观上不可避免、不可克服性。本案应适用讼争协议约定的情势变更原则处理。再者，讼争协议第12条第4项约定的是：“乙方逾期支付租金三个月以上的，甲方有权单方面终止协议，甲方收回商铺，乙方应补足未支付租金并向甲方支付本协议约定租期内剩余租期的租金作为违约金”。由此，1、被告颐高数码科技公司始终按月支付租金，不存在“逾期支付租金三个月以上的”事实；2、即使按讼争协议约定的支付原告严梅明、林飞云税后月租金2605元计，三个月租金为7815元，而被告颐高数码科技公司至2014年10月1日止未付的租金差额款仅为4476.32元，显然未达到三个月的租金额，即未达到“乙方逾期支付租金三个月以上的”条件。由此可见，原告严梅明、林飞云依据讼争协议第12条第4项诉请被告颐高数码科技公司支付违约金214497元的主张没有依据。四、被告颐高数码科技公司对原告严梅明、林飞云诉请恢复讼争商铺原状并返还的主张没有异议。五、如果原告严梅明、林飞云诉请被告颐高数码科技公司支付违约金（含滞纳金）的主张获得支持，被告颐高数码科技公司认为，讼争协议第12条第4项约定的违约金过高，被告颐高数码科技公司请求依据《合同法》第114条第2款、最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第29条第1、2款的规定，对该违约金给予减少。综上所述，被告颐高数码科技公司认为其在履行讼争协议中没有过错；被告颐高数码科技公司的上述主张请予以支持，原告严梅明、林飞云诉请被告颐高数码科技公司支付尚欠租金中不合理部分及支付滞纳金、违约金的主张缺乏事实和法律依据，请求依法驳回。经审理查明，坐落于福州市台江区茶亭街道五一中路136号金钻大厦南、北楼连接体2层17铺位所有权人为原告严梅明、林飞云。2009年7月27日，以原告严梅明、林飞云为甲方，被告颐高数码科技公司为乙方，双方签订《委托经营管理协议》一份，主要内容：第一条、委托内容。1、甲方自愿将其购买的、由海钻（福建）房地产开发有限公司投资开发的、地处于福州市台江区五一中路136号金钻大厦商场（颐高海钻电脑城）项目第二层、第17号商铺（以下简称“该商铺”）（建筑面积27.68平方米）以出租给乙方的形式全权委托乙方作为该商铺的经营管理方，由乙方将该商铺并入“福州颐高海钻电脑城”（以下简称商场）进行统一经营管理；2、乙方自愿接受甲方委托，依约完成受托事项；…第三条、协议期限及到期后的处理。本协议委托乙方经营管理期限为十年，即自2009年12月1日至2019年11月30日止。上述协议期内，协议各方必须严格履行本协议的一切约定条款。…第六条、租金标准及支付方式。甲方出租给乙方的该商铺买卖合同价款为人民币470560元整。在十年固定租赁经营期限内，乙方每年给予甲方该商铺买卖合同价款的平均8%作为租金回报（含税）。即：第一年——第五年，为甲方该商铺买卖合同价款的7%，即2009年12月1日起至2014年11月30日止该商铺的租金为人民币32939元/年，每季度租金为人民币8235元。第六年——第十年，为甲方该商铺买卖合同价款的9%，即2014年12月1日起至2019年11月30日止该商铺的租金为人民币42350元/年，每季度租金为人民币10588元。本协议租金实行季度支付制。乙方应当在每三个月中第一个日历月的第5日之前，向甲方预先支付该3个月的租金，首次租金支付时间与第五条计租时间同步。租金标准在固定租赁经营期限内不得改变，甲方无权要求提高租金，乙方亦无权要求降低租金。乙方支付租金的程序为：甲方应先向乙方提供符合国家规定的正式发票，乙方收到发票后将该季租金直接存入经乙方同意的甲方指定银行账户（甲方应将此账户书面告知乙方）。与本协议租金相关的税费由甲方自行承担。…第七条、房屋用途。甲方将该商铺出租给乙方作商业用途。…第九条、乙方权利及义务。…3、乙方应保证按本协议第六条规定向甲方支付租金。第十条、税、费承担…甲方因出租商铺需依法承担或支付的税、费由甲方自行承担。…第十二条、违约责任。1、协议各方若违反本协议约定的，应承担相应违约责任，并赔偿守约方的损失。…4、乙方逾期支付租金的，乙方按应付而未付租金的日万分之五向甲方支付滞纳金；乙方逾期支付租金三个月以上的，甲方有权单方面终止协议，甲方收回商铺，乙方应补足未支付租金并向甲方支付本协议约定租期内剩余租期的租金作为违约金。…第十四条、不可抗力和情势变更。如出现地震、台风、水灾等自然灾害及人为不可预见、不可克服并不可避免的事由等不可抗力，影响本协议的履行，则双方免责。…该协议签订后，双方均按协议履行。2014年6月4日，被告向原告发出《商榷函》，明确被告已无法继续按购房合同价款7%的标准支付租金，目前只能维持合同价款4%的标准支付租金，如果原告觉得收益降低可以收回商铺自行出租或降低租金让被告公司继续统一经营管理。同年6月18日，原告向被告回函，明确表示不同意被告公司解除合同或降低租金的要求。同年9月30日，原告向被告发出《合同解除通知函》，认为被告公司单方面降低租金，损害原告的合法权益，要求解除跟被告的租赁关系。被告颐高数码科技公司于同年10月2日收到该份《合同解除通知函》。同年10月29日，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。另查明，自2014年6月份起至2014年9月份止，被告颐高数码科技公司按照1485.92元/月的标准向原告实际支付当月租金。诉讼中，原被告均确认按照《委托经营管理协议》的约定，2014年6月份起至2014年11月份止，每月的租金为2745元（含税），扣除税费后每月租金为2605元。2014年12月份起至2019年11月30日止，每年的租金为42350元（含税）。被告同意于2014年12月25日交付讼争铺位，原告则认为本案如调解不成，则要等到判决之后再接收讼争铺位。另外，原告明确诉请中的计算方式如下：被告拖欠的租金为5595.4元【（2605元-1485.92元）×5个月（2014年6月份至2014年10月份）】。滞纳金按拖欠的租金5595.4元×日万分之五×150天（5个月）即419.66元。违约金是将2014年11月1日至2019年11月30日的租金计作违约金，共计214497元。后提出因计算失误，被告拖欠的租金只有4个月，数额变更为4476.32元【（2605元/月-1485.92元/月）×4个月】，滞纳金变更为167.86元。本院认为，原告严梅明、林飞云与被告颐高数码科技公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，且协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照协议约定履行各自的义务。从《委托经营管理协议》体现的内容看，原被告之间实为房屋租赁关系，被告颐高数码科技公司作为承租方，在履行合同过程中未按约定向原告支付租金，显属违约，应承担违约责任。现被告颐高数码科技公司对原告严梅明、林飞云请求确认“原、被告之间签订的《委托经营管理协议》已于2014年10月2日解除”以及“恢复讼争商铺原状并返还讼争商铺”的主张没有异议，故本院对原告的这两项诉求予以支持。由于原被告双方对于“被告尚拖欠4476.32元租金”均无异议，故被告理应向原告支付上述费用。根据《委托经营管理协议》第十二条第4点“乙方逾期支付租金的，乙方按应付而未付租金的日万分之五向甲方支付滞纳金”的规定，被告应按未付租金的日万分之五标准，向原告支付自2014年6月份起至2014年9月份止逾期支付租金的滞纳金计162元【（2605元/月-1485.92元/月）×118天（自2014年6月6日至2014年10月2日止）×每日万分之五+（2605元/月-1485.92元/月）×88天（自2014年7月6日至2014年10月2日止）×每日万分之五+（2605元/月-1485.92元/月）×57天（自2014年8月6日至2014年10月2日止）×每日万分之五+（2605元/月-1485.92元/月）×26天（自2014年9月6日至2014年10月2日止）×每日万分之五】。关于原告要求被告向其支付违约金214497元的问题。被告认为其与原告之间是委托与受托关系而非出租与承租的关系，被告由于市场变化的原因只能按（购房）合同价款的4%向原告支付收益，并向原告发出《商榷函》，造成被告不能依约履行的原因在于市场变化的不可预见、客观上不可避免、不可克服性，被告不存在原告诉称拒付租金的事实，故原告诉请被告支付违约金的主张没有依据，若原告诉请被告支付违约金的主张获得支持，《委托经营管理协议》第12条第4项约定的违约金过高，请求对该违约金给予减少。对此，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）(?javascript:SLC(116926,0)?)》第二十九条(?javascript:SLC(116926,29)?)的规定：“约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为过分高于造成的损失”。被告颐高数码科技公司自2014年6月至2014年9月30日尚欠原告租金为4476元，而原、被告签订的《委托经营管理协议》中约定“乙方逾期支付租金三个月以上的，甲方有权单方面终止协议，甲方收回商铺，乙方应补足未支付租金并向甲方支付本协议约定租期内剩余租期的租金作为违约金”，该约定过分高于上述规定标准，且原告在诉讼中未举证证明被告的违约行为给其造成实际损失的数额，结合本案双方对租赁协议的实际履行情况，被告颐高数码科技公司不按协议约定及时支付租金确实存在的过错，为平衡双方当事人利益，本院酌定被告支付原告违约金10588元（按2014年12月份起至2019年11月30日止的租金标准支付3个租金作为违约金，即42350元/年÷12个月×3个月）。被告提出造成不能依约履行协议的原因在于市场变化的不可预见、客观上不可避免、不可克服性，被告不存在拒付租金及违约事实的抗辩主张不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二)》第二十九条第一款、第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告严梅明、林飞云与被告福州颐高海钻数码科技有限公司于2009年7月27日签订的《委托经营管理协议》。二、被告福州颐高海钻数码科技有限公司应于本判决生效之日起十日内将坐落于福州市台江区茶亭街道五一中路136号金钻大厦南、北楼连接体2层17铺位恢复原状后返还给原告严梅明、林飞云。三、被告福州颐高海钻数码科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告严梅明、林飞云支付拖欠的租金人民币4476元以及滞纳金162元。四、被告福州颐高海钻数码科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告严梅明、林飞云支付违约金人民币10588元。五、驳回原告严梅明、林飞云的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(98761,0)?)》第二百五十三条(?javascript:SLC(98761,229)?)之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6469元，由原告严梅明、林飞云负担4290元，被告福州颐高海钻数码科技有限公司负担2179元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  卢美铤人民陪审员  潘 平人民陪审员  林 娟二〇一五年四月二十七日书 记 员  叶 沛附本案适用的主要法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二)》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。