云南省剑川县人民法院民 事 判 决 书（2015）剑民初字第78号原告剑川县粮食局。住所地：剑川县金华镇环城西路**。法定代表人：马占全，局长。组织机构代码证：01525228—6。委托代理人胡国泰，云南欣晨光律师事务所大理分所律师。代理权限为：特别授权代理。委托代理人杨家禄，男，1964年6月生，白族，中专文化，云南省剑川县人，剑川县粮食局职工，，住剑川县代理权限为：特别授权代理。被告杨飞华，男，1982年1月生，白族，中专文化，云南省剑川县人，个体户，，住剑川县委托代理人李超，云南榆泰律师事务所律师。代理权限为：特别授权代理。第三人马良，男，1990年1月生，回族，初中文化，云南省剑川县人，个体户，，住剑川县原告剑川县粮食局诉被告杨飞华、第三人马良房屋租赁合同纠纷一案,本院于2015年3月2日立案受理。依法由审判员何焰霞适用简易程序于2015年4月7日公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡国泰、杨家禄，被告杨飞华及其委托代理人李超，第三人马良均到庭参加了诉讼。经当事人双方同意，本院院长批准延长审限三个月。本案现已审理终结。原告剑川县粮食局诉称：九十年代企业改制，因各种原因剑川县粮油加工厂未改制为股份制的剑川县粮油工贸公司，剑川县粮食局作为上级主管部门，将其资产收回管理，但因当时特殊原因，无相关的改制书面材料。2003年剑川县粮食局聘用原企业职工杨家禄、谢兴吉、张文生管理收回的资产，并授权可以外租。2010年8月30日上述三名聘用人员在原告的授权下将位于剑川县西门粮库景风公园对面的土木、砖木结构二层楼房租赁给被告，并签订了房屋租赁合同，约定每年租金6000.00元，房租前三年一次支付，以后的付款金额为每三年在原基础上增加不得超过10%；同时约定被告转租该房屋必须经原告同意，被告不得擅自转租房屋。2015年1月28日，原告得知被告及其妻子擅自将该房屋转租给丁家凤，后又转租给第三人。因被告违反了合同约定，其对租赁房屋装饰装修的费用应当由被告自行承担。其办公地点距租赁房屋50m至150m左右。为了维护自己的合法权益，原告向法院起诉，要求：1、解除原告与被告签订的房屋租赁合同，被告立即交还原告出租的房屋，原告退还被告未使用期间的房屋租金；2、第三人马良协助被告交还上述房屋；3、诉讼费用由被告承担。被告杨飞华辩称：2010年8月13日，被告向剑川县粮油工贸公司承租了位于剑川县景风公园对面，面积为132㎡的土木、砖木结构二层楼房，用于经营茶室，并签订房屋租赁合同，合同约定:租赁期限为15年（自2010年9月1日至2025年8月31日），租金前三年每年6000.00元，以后每三年递增不超过10%；被告在租赁期限内有自主经营权及与第三方联营的自主权，联营期限不能超过合同约定的出租期限。2012年3月，因被告的妻子怀孕，被告没有时间继续经营茶室，便与丁家凤联营回族风味餐厅。因此原告并非本案合同的当事人，且被告并无存在违约责任，应继续履行合同。由于当时租赁房屋破烂不堪，签订合同后，经原告同意，被告对租赁房屋共投入了50余万元进行装修和购买家具设备等。第三人马良述称：丁家凤与第三人是婶侄关系，2012年被告与丁家凤联营回族风味餐厅，营业执照上登记的是丁家凤的名字，当时第三人就在餐厅里帮忙，后因丁家凤太忙，2014年其将餐厅营业执照上的名字改为第三人，但第三人只是负责管理。原告剑川县粮食局就其主张提供了下列证据：一、组织机构代码证复印件1份，以证明原告的身份情况；二、房屋租赁合同原件1份，以证明原告剑川县粮食局委托张文生、杨家禄、谢新吉与被告杨飞华签订房屋租赁的事实及被告杨飞华对房屋没有转租的权利；三、个体工商户登记基本信息复印件2份、个体工商户设立登记审核表复印件1份、个体工商户设立登记申请书复印件1份、餐饮服务许可证复印件1份、个体工商户从业人员及经营状况统计表复印件1份、段红梅与丁家凤签订房屋承包合同复印件1份5页、个体工商户开业登记审核表复印件1份、个体工商户开业登记申请书复印件1份、马良居民身份证复印件1份、餐饮服务许可证复印件1份、房屋承包合同复印件1份5页、剑川县质量技术监督局出具的餐饮服务许可审批表复印件1份共36页，以证明2012年被告杨飞华把租赁房屋转租给马雄民，2014年马雄民又把房屋转租给马良；四、剑川县地方税务局第二分局出具的纳税人基础信息表1份，以证明现在租赁房屋经营金华伊和园的是马良；五、剑川县粮油工贸公司资产守护临时人员聘用合同原件3份，以证明剑川县粮食局聘用张文生、杨家禄、谢新吉代为管理上述房产。经庭审质证，被告杨飞华对原告剑川县粮食局提供的证据一的合法性、真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关，原告不是适格当事人；对证据二的合法性、真实性、关联性无异议，对证明对象有异议，认为从合同主体看，不能证明原告委托三自然人签订合同；对证据三有异议，认为只能证明马雄民和马良取得了经营权，不能证明转租的事实；对证据四有异议，认为只能证明纳税人的身份情况；对证据五有异议，认为签订合同时没有出示给我们，也没有附在合同内，与本案无关。经庭审质证，第三人马良对原告提供的证据的质证意见与被告杨飞华的一致。被告杨飞华就其主张提供下列证据：一、居民身份证复印件1份，以证明被告的身份情况；二、房屋租赁合同复印件1份，以证明被告与剑川县粮油工贸公司签订合同的事实；三、照片1份17张，以证明被告签订合同后，对租赁物进行了大规模的改造和装饰装修。经庭审质证，原告剑川县粮食局对被告杨飞华提供的证据一无异议；对证据二因被告未提供原件，对真实性有意见，认为不能作为有效证据使用；对证据三的合法性、真实性及关联性均不认可，认为何人何时何地拍摄不清楚，不能作为有效证据使用。经庭审质证，第三人马良对被告杨飞华提供的证据一、二、三均无异议。第三人马良就其主张提供了下列证据：居民身份证复印件1份，以证明第三人的身份情况。经庭审质证，原告剑川县粮食局、被告杨飞华均无异议。通过对双方当事人及第三人对上述证据的质证，原告剑川县粮食局提供的证据一来源合法，内容真实客观，与本案有关联，故本院予以确认；证据二、三、四、五来源合法，内容真实客观，与本案有关联，被告及第三人虽有异议，但未提供证据加以证实，故本院予以确认。被告杨飞华提供的证据一来源合法，内容真实客观，与本案有关联，故本院予以确认；证据二来源合法，内容真实客观，与本案有关联，原告虽有异议，但其与原告提供的房屋租赁合同原件一致，故本院予以确认；证据三来源合法，内容真实客观，但与本案无关联性，故本院不予采纳。第三人马良提供证据一来源合法，内容真实客观，与本案有关联，且原、被告均无异议，故本院予以确认。根据双方当事人当庭陈述的一致以及证据证明的案件事实：九十年代，国有企业剑川县粮油加工厂因改制，剑川县粮食局将资产收回管理。2003年8月剑川县粮食局与张文生、杨家禄、谢兴吉三人签订了剑川县粮油工贸公司资产守护临时人员聘用合同，合同约定：张文生、杨家禄、谢兴吉三人负责原公司所有资产的守护管理工作，合同期限为一年，合同期内工资从三人在盘活资产外租房屋收入中列支。2010年8月13日张文生、杨家禄、谢兴吉三人以剑川县粮油工贸公司的名义与被告杨飞华签订房屋租赁合同，约定：将剑川县景风公园对面，面积为132㎡的土木、砖木结构二层楼房，租赁给被告杨飞华，租赁期限为15年（自2010年9月1日至2025年8月31日），房屋租金500.00元/月，全年房租合计6000.00元，在租赁期间，出租方不得以任何理由增加承租方的租金等费用，房租前三年为一次支付，金额为18000.00元，时间为2010年9月1日至2013年8月底前，以后的付款金额为每三年在原基础上增加不得超过10%；被告在租赁期限内有自主经营权及与第三方联营的自主权，联营期限不能超过合同约定的出租期限；租赁期间，被告不得私自转让房屋，如遇特殊情况，应与出租方沟通、协商，再做决定；合同终止时，承租方装修的设施、形象广告牌、照明灯具可以拆迁，房屋结构的固定设施、装修不得拆迁；合同中房屋完好情况记录为：房屋完整，合同期满交回完好无破房屋。合同签订后，被告按时交纳了两期的租金（及2010年9月1日到2016年8月底）共计37800.00元，履行过程中，双方均未发生争议。承租后，被告经出租方同意，对租赁房屋进行了装修装饰。2012年7月1日被告杨飞华之妻段红梅将租赁房屋转租给马雄民之妻丁家凤经营，2014年12月14日又转租给第三人马良经营。原告办公地点距租赁房屋50m至150m左右。2015年3月2日原告以“诉称理由”向我院提起诉讼。庭审中，原告表示当时与张文生、杨家禄、谢兴吉三人的聘请合同期限是一年，期满后未继续签订聘请合同，但一直延续使用该合同，且认可张文生、杨家禄、谢兴吉三人与被告签订的合同的效力有效。庭审后，本院在中进行多次调解，但原告剑川县粮食局要求坚决解除房屋租赁合同，并愿赔偿被告杨飞华人民币50000.00元；而被告杨飞华则要求赔偿装修装饰费用人民币500000.00元后同意解除，否则继续履行房屋租赁合同；第三人马良对此无意见。本院认为，剑川县粮食局作为租赁房屋的管理部门，是本案适格的主体，故可作为本案原告提起诉讼。依法成立的合同受法律保护。本案中原告剑川县粮食局所聘人员张文生、杨家禄、谢兴吉三人以剑川县粮油工贸公司的名义与被告杨飞华签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，也不违反法律法规强制性规定，虽剑川县粮油工贸公司至今未办理相关登记手续，其不具备法人资格，但原告认可所聘请的张文生、杨家禄、谢兴吉与被告杨飞华间所签订的房屋租赁合同效力，属有效合同。被告杨飞华于2012年7月1日将租赁房屋转租给丁家凤经营，直至2015年3于2日原告才提起诉讼主张被告未经同意将租赁房屋转租，在此期间内原告未对被告的转租行为提出异议，且原告办公地点在距租赁房屋50m至150m左右，综上，原告主张于2015年1月份才知道被告的转租行为，与常理相悖。而原告在应当知道被告转租行为情况下，六个月内未提出异议，则视为同意被告的转租行为，故原告主张被告未经同意转租而解除合同，其理由不够充分，因此对原告的诉讼请求不予支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条至规定十六条之规定，判决如下：驳回原告剑川县粮食局的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告剑川县粮食局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。如逾期当事人未提出上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审判员  何焰霞二〇一五年八月三十一日书记员  段梅彦