福建省厦门市翔安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0213民初318号
原告：厦门世邦泰和物业管理有限公司，住所地厦门市湖里区高崎南五路208号908室。
法定代表人：ＸＸ来，总经理。
委托诉讼代理人：陈世明，系公司职员。
委托诉讼代理人：黄礼玉，系公司职员。
被告：胡静，女，1985年3月7日出生，汉族，住厦门市翔安区。
原告厦门世邦泰和物业管理有限公司与被告胡静物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼程序），公开开庭进行了审理。原告厦门世邦泰和物业管理有限公司委托的诉讼代理人陈世明、黄礼玉与被告胡静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
厦门世邦泰和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令胡静向其公司缴付2014年12月1日至2016年10月31日的物业管理服务费4978.6元、房屋公共维修金622.6元、水费公摊86.3元、电费公摊536.5元、自用水费805.2元，合计7029.2元；2、判令胡静向其公司支付延迟交纳费用的违约金7126.55元，违约金自欠缴月份当月的16日起按每日千分之三计算至人民法院判令被告还款之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：厦门世邦泰和物业管理有限公司于2011年5月开始为“蓝湾尚都”全体业主和使用人提供物业管理服务。胡静为“蓝湾尚都”xxxx号房屋业主，在接受厦门世邦泰和物业管理有限公司提供的物业管理服务后，却未能依约履行缴交物业管理服务费等费用的义务，自2014年12月1日至2016年10月31日止，胡静连续拖欠物业管理服务费、房屋公共维修金、水电费公摊等不予缴付。上述各项费用及违约金累计达14155.75元。厦门世邦泰和物业管理有限公司曾为此多次电话及上门通知及致函胡静催缴上述费用，但迄今无果。综合上述，厦门世邦泰和物业管理有限公司认为，其公司依约为包括胡静在内的“蓝湾尚都”全体业主及使用人提供物业管理服务，并收取物业管理服务费等费用，这一行为符合法律和合同约定，理应受到法律保护；胡静拖欠物业管理服务费、车辆管理费、房屋公共维修金等费用的行为，已违反了相关法律法规的规定，并对其公司的合法权益造成损害，胡静依法应承担相应的民事责任。为保障自身合法权益，厦门世邦泰和物业管理有限公司特向法院提起诉讼，请求判如所请。
胡静辩称，一、厦门世邦泰和物业管理有限公司与厦门市翔安区蓝湾尚都小区业主委员会签订的《物业服务合同》无效，理由如下：首先，根据《物业管理条例》第十一条第（三）项之规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应由业主共同决定，但是其所在的小区并未召开任何形式的业主大会，现有的业主委员会是非法的，而非法的业主委员会并不能代表业主，该非法的业主委员会与厦门世邦泰和物业管理委员会签订的合同自然无效；其次，根据《物业管理条例》第三十五条之规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，物业服务企业应由业主大会选聘，但其所在的小区并未召开过任何形式的选聘物业服务企业的业主大会，即使暂不追究业主委员会是否合法的问题，厦门世邦泰和物业管理有限公司成为其所在小区的物业服务企业的形式也是非法，故厦门世邦泰和物业管理有限公司主张的物业管理费缺乏法律依据。二、鉴于厦门世邦泰和物业管理有限公司对其所在小区存在事实上的管理，但没有法律上的依据，应认定为无因管理，故厦门世邦泰和物业管理有限公司无权主张合理必要支出之外的费用。根据本市存在同样情况的小区，以及其所在小区管理服务的实际状况，物业管理服务费应该按1元/平方米•月计算较为合理。其自2012年7月1日至2014年12月31日期间均按2元/平方米•月缴交了相关物业管理费用，已远超物业服务的合理必要支出。房屋公共维修金应由业主委员会掌管，厦门世邦泰和物业管理有限公司无权主张。厦门世邦泰和物业管理有限公司要求其缴纳的公摊水电费，没有事实依据。综上，厦门世邦泰和物业管理有限公司的主张没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。
本院经审理认定事实如下：（1）胡静系中骏•蓝湾尚都xx号楼xxx室的业主（实测面积为113.16平方米）。（2）2012年7月29日，胡静签署了中骏•蓝湾尚都xx号楼xxx室的房屋交接书，并在房屋交接验收表上签名确认。（3）2013年11月17日，厦门市翔安区蓝湾尚都小区业主委员会与厦门世邦泰和物业管理有限公司公司签订《物业服务合同》，合同第七条约定，高层建筑的物业管理费为2元/月•平方米；合同第十一条约定，高层建筑的房屋公共维修金为0.25元/月•平方米；合同第十六条第（二）项约定，业主（物业买受人）、物业使用人违反本合同第七条、第八条约定，经乙方（即厦门世邦泰和物业管理有限公司）书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，每逾期一日，应当按照欠缴数额的千分之三/日的标准向乙方支付违约金。（4）胡静自2015年1月1日起未缴纳中骏•蓝湾尚都xx号楼xxx室的物业管理费和公共维修金，自2014年12月1日起未向厦门世邦泰和物业管理有限公司支付由物业服务企业代缴的自用水费及公摊水、电费。（5）厦门世邦泰和物业管理有限公司为其管理职责内的小区代缴公摊水电费用及自用水费。（6）2015年11月，厦门世邦泰和物业管理有限公司通过寄送律师函的方式向胡静催缴欠费，未果。
上述事实，有厦门世邦泰和物业管理有限公司提交的物业服务合同、业主/住户资料登记表、房屋、钥匙交接书、房屋交接验收表、蓝湾尚都业户手册、承诺书、物业管理业务资质证书、律师函、邮政快递回执单、邮件全程跟踪查询单，以及原、被告陈述在案的庭审笔录等证据予以佐证，以上证据的形式要件合法、内容明确，经公开开庭质证并经本院审查核实，可以采信。
本院认为，厦门世邦泰和物业管理有限公司是具有合法资质的物业管理公司，其与厦门市翔安区蓝湾尚都小区业主委员会签订的《物业服务合同》为双方的真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，除对物业服务企业有约束力外，对业主也具有法律意义的约束力，业主享有合同中相关权利的同时，也承担合同义务，受合同条款的规范和调整，故厦门世邦泰和物业管理有限公司与厦门市翔安区蓝湾尚都小区业主委员会签订的《物业服务合同》对包括胡静在内的小区内全体业主均具有约束力。胡静主张其所在的小区从未召开成立业主委员会或选聘物业服务企业的业主大会，该业主委员会的成立程序及物业管理企业选聘程序均不合法，故该业主委员会与厦门世邦泰和物业管理有限公司签订的《物业服务合同》为无效合同的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。厦门世邦泰和物业管理有限公司作为“中骏•蓝湾尚都”小区的物业管理服务单位，在履行了“中骏•蓝湾尚都”小区的物业管理服务义务后，有权依据《物业服务合同》约定的收费标准向业主及使用人收取相应的物业管理服务费等费用。胡静作为该小区的业主，在接受厦门世邦泰和物业管理有限公司提供的相关物业管理服务的同时，应当根据《物业服务合同》的约定按时交纳物业管理服务费用。胡静未依约向厦门世邦泰和物业管理有限公司支付自2015年1月1日至2016年10月31日期间的物业管理服务费及公共维修金，该行为已经构成违约，故厦门世邦泰和物业管理有限公司要求胡静支付欠缴的物业管理服务费和房屋公共维修金的诉讼请求，符合法律规定，依法应当予以支持。根据《物业服务合同》的约定，胡静每月应向厦门世邦泰和物业管理有限公司缴交的物业管理服务费226.32元（2元/月·平方米×113.16平方米）及房屋公共维修金28.29元（0.25元/月·平方米×113.16平方米）。厦门世邦泰和物业管理有限公司主张每月按226.3元的标准收取物业管理服务费，并未超过合同约定的范围，本院依法予以准许。因此，本院依法认定，胡静应向厦门世邦泰和物业管理有限公司支付的自2015年1月1日起至2016年10月31日止的物业管理服务费为4978.6元（226.3元/月×22个月）、房屋公共维修金为622.38元（28.29元/月×22个月）。厦门世邦泰和物业管理有限公司同时为胡静代缴了自2014年12月1日起至2016年10月31日止的自用水费805.2元，胡静应当向厦门世邦泰和物业管理有限公司返还该部分代缴费用。此外，公共水、电费是业主使用房屋所形成的费用，厦门世邦泰和物业管理有限公司代胡静垫付自2014年12月1日起至2016年10月31日止的公用水费86.3元、公用电费536.5元后，胡静有义务向厦门世邦泰和物业管理有限公司支付该费用。上述费用合计7028.98元。关于违约金的问题，根据《物业服务合同》第十六条第（二）项的约定，业主（物业买受人）、物业使用人违反合同约定，未按时足额支付物业服务费，每逾期一日，应当按照欠缴数额的日千分之三的标准向物业服务企业即厦门世邦泰和物业管理有限公司支付违约金。本院认为，因厦门世邦泰和物业管理有限公司未能提供证据证明其公司因胡静逾期付款所遭受的实际损失，且该条款约定逾期缴费的每日按千分之三加收滞纳金的违约金标准过高，应予调整，本院依法认定违约金可按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。本案中，胡静未按《物业服务合同》的约定按时足额向厦门世邦泰和物业管理有限公司缴交相关的物业服务费用，该行为已经构成违约，厦门世邦泰和物业管理有限公司要求胡静自欠缴月份当月的16日起至判决确定的还款之日止支付逾期缴纳物业服务费用违约金的诉讼请求，符合法律规定，依法应当予以支持，但违约金的计算基数仅限于胡静欠缴的物业管理服务费和公共维修金。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、胡静应于本判决发生法律效力之日起七日内，向厦门世邦泰和物业管理有限公司支付欠缴的物业管理服务费4978.6元、房屋公共维修金622.6元、自用水费805.2元、水费公摊86.3元、电费公摊536.5元，合计7028.98元；
二、胡静应于本判决发生法律效力之日起七日内，向厦门世邦泰和物业管理有限公司支付迟延交纳物业管理服务费及房屋公共维修金的违约金（违约金分别以每月的欠缴金额为基数，自欠缴当月的16日起按银行同期同类贷款利率分别计算至本判决确定的付款之日止）；
三、驳回厦门世邦泰和物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费154元，适用简易程序审理，减半收取为77元，由胡静负担38元，由厦门世邦泰和物业管理有限公司负担39元，款均限于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。
本判决为终审判决。
审判员 蔡玉桂
二〇一七年四月二十八日
书记员 吴飞凡
附：适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
法官提示：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。