湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民二初字第03231号
原告长沙安庭物业管理有限公司。
法定代表人李虎，该公司总经理。
委托代理人刘其文，系长沙安庭物业管理有限公司员工。
委托代理人张征，湖南潇平律师事务所律师。
被告夏湘华。
原告长沙安庭物业管理有限公司与被告夏湘华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员刘亚武担任审判长，人民陪审员黄巧红、严丽君参加的合议庭，公开开庭进行了审理。代理书记员喻艳担任庭审记录。原告长沙安庭物业管理有限公司的委托代理人刘其文、张征，被告夏湘华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告长沙安庭物业管理有限公司诉称，原被告于2011年12月6日就位于长沙市××区××了一份《前期物业管理服务协议》（下称《物业协议》），该《物业协议》约定由原告向被告提供物业管理、代收代缴水费等服务，被告应当于每月30日前交纳当月的物业管理服务费。然而在原告已全面履行《物业协议》的情况下，被告自2012年3月15日起无故不按《物业协议》的约定向原告支付物业管理服务费，经原告多次向被告催要，被告仍不予支付，截止2015年3月31日，被告已累计拖欠原告物业管理服务费7880元。另根据《物业协议》的约定，被告还应当自逾期之日起每天按欠款总额的3‰向原告交纳违约金。现原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求依法判令：1、被告立即向原告支付物业管理服务费7880元及违约金25910元（违约金暂计算至2015年3月31日，此后至实际履行完毕之日的违约金按原被告双方约定的标准由被告承担）；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告夏湘华辩称，1、欠付7880元物业管理服务费是事实，但有2000元装修押金原告没有退还，应予以抵扣；2、原告安保不到位，到处贴有广告，电梯经常坏，密码门也一直是坏的，没有履行物业服务责任，被告不应承担违约金；3、被告的房屋漏水严重，卧室和阳台漏水，厨房下水道出现过一次进水，外墙一直渗水，多次向原告反映，原告均不予理睬，漏水虽不是原告造成的，但原告应承担管理责任并赔偿被告的损失；4、房屋漏水导致被告的家具、衣服发霉，还请人装修，要求原告赔偿精神损失9万元和维修基金17260元，共计107260元。
经审理查明，2011年12月6日，原告长沙安庭物业管理有限公司（甲方）与被告夏湘华（乙方）签订一份《长泰豪园二期-
XXXX前期物业管理服务协议》，协议约定，由甲方对乙方所购买的长泰豪园二期-
XXXXXXXXX（建筑面积143.83平方米）提供前期物业管理服务；甲方对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；甲方依据协议向乙方收取物业管理费用；甲方向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；乙方监督甲方的物业管理服务行为，依法就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；乙方应依据本协议自觉按时向甲方交纳物业管理服务费及有关费用；物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理，共用部分是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、煤气管道和通风管道、井道等；物业管理服务质量包括保持房屋外观完好、整洁、无妨碍市容和观瞻，无乱搭建、乱张贴、乱悬挂行为，公共通道畅通，房屋各指示标志完好；物业管理服务费标准为，高层住宅按每月每平方米1.5元（包含电梯使用费、住宅改办公用途加收100％）收取；小区公共用电已单独设立电表，所产生的电费，根据每月抄表实际用电度数，按乙方的房屋产权面积分摊到每一户；住宅水费为2.3元／吨；乙方交纳费用时间为，每月30日前交纳当月的物业管理服务费和上月的水费、电费，经甲乙双方约定可以预收物业管理服务费，但预收期限不得超过十二个月；本物业建立共用部位共用设施设备保修期过后大中修、更新、改造的维修基金，维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经业主委员会同意并报房地产行政主管部门审核后划拨；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按欠费总额的3‰交纳违约金；等等。
上述协议签订后，原告依协议向被告提供了物业服务，但被告自2012年3月15日起未向原告交纳物业管理服务费，原告于2015年5月8日向被告发出律师函，要求被告交纳2012年3月15日起至2015年3月31日止的物业管理服务费7880元并承担违约金25910元，但被告一直未交纳。
在本院审理过程中，被告夏湘华提交了如下材料：一组房屋室内照片，拟证明其房屋因漏水而发霉的情况；一组室外照片，拟证明原告安保不到位，到处贴有广告，电梯经常坏，密码门也一直是坏的，没有履行物业服务责任；一张原告出具的收取被告2000元装修押金的收条，拟证明原告没有退还该押金；两张总额为2500元的收条，拟证明因房屋漏水请人装修支出的费用；一份业主入伙协议，拟证明原告没有履行物业服务义务。
上述事实，有《长泰豪园二期-XXXX前期物业管理服务协议》、律师函、中国邮政详情单、照片、收条、业主入伙协议、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，一、原告长沙安庭物业管理有限公司与被告夏湘华签订的《长泰豪园二期-
XXXX前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应信守；二、关于被告提出的抗辩，1、被告提交的室外照片、业主入伙协议，不足以证明原告没有履行物业服务责任，被告仍应当向原告交纳物业管理服务费；2、关于房屋漏水及导致的损失，被告提交的材料不能证明漏水系因原告的管理不善造成，也不能证明具体损失，被告对此可另行主张权利；3、关于装修押金问题，因装修押金不属于物业管理服务费，故不应抵扣物业管理服务费，被告对此可另行主张权利；三、协议约定，每月物业管理服务费为每平方米1.5元，涉案房屋建筑面积为143.83平方米，从2012年3月15日起至2015年3月31日共计36个月零17天，被告应向原告支付物业管理服务费为7889元，现原告主张物业管理服务费7880元，是其行使处分权的行为，符合法律规定，本院予以支持；四、关于违约责任，协议约定，如被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按欠费总额的3‰交纳违约金，本院认为，该违约金约定标准过高，本院酌情调整违约金按应支付的物业管理服务费总额的10%计算，即被告夏湘华应支付违约金788元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：
一、被告夏湘华于本判决生效之日起7日内向原告长沙安庭物业管理有限公司支付从2012年3月15日起至2015年3月31日止的物业管理服务费7880元及违约金788元；
二、驳回原告长沙安庭物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费645元，由原告长沙安庭物业管理有限公司承担484元，被告夏湘华承担161元。
如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 刘亚武
人民陪审员 严丽君
人民陪审员 黄巧红
二〇一六年一月四日
代理书记员 喻 艳
附法律条文：
中华人民共和国合同法
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
中华人民共和国民事诉讼法
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。