重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝北法民初字第13384号
原告重庆新路航船务有限公司，住所地重庆市长寿区晏家工业园齐心大道20号215室，组织机构代码69390185-5。
法定代表人何守英，董事长。
委托代理人郭浩，重庆伟豪律师事务所律师。
委托代理人李长城，重庆伟豪律师事务所律师。
被告李作容，女，1962年9月3日生，汉族，住重庆市渝中区。
被告怀洪晓，男，1965年8月29日生，汉族，住江苏省江阴市。
原告重庆新路航船务有限公司（以下简称新路航公司）与被告李作容、怀洪晓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理后，因对被告李作容、怀洪晓采取其他方式无法送达，依法进行公告送达。2016年1月5日，依法由代理审判员陈吉彦担任审判长，与代理审判员曾庆、人民陪审员徐玉凤组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆新路航船务有限公司的委托代理人郭浩、李长城到庭参加了诉讼，被告李作容、怀洪晓经本院依法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理完毕。
原告新路航公司诉称：李作容、怀洪晓系合伙关系，共同承租了新路航公司的房屋用于办公使用。2013年10月15日，李作容作为代理人，怀洪晓作为被代理人与新路航公司签订了《重庆市北部新区龙睛路9号复地复城国际19楼办公用房租赁合同》，约定新路航公司将位于重庆北部新区龙睛路7号复城国际1单元19-办�1、2、10、11房屋（建筑面积共计778.69平方米）租赁给李作容、怀洪晓使用，租期为3年，租金2013年10月15日至2014年10月15日为56844元/月；2014年10月15日至2015年10月15日为59687元/月，2015年10月15日至2016年10月15日为62669元/月；同时约定李作容、怀洪晓拖欠租金或其他费用逾期10日以上的，新路航公司有权单方解除儿童，收回租赁房屋，李作容、怀洪晓承担相当于剩余租赁期租金总额30%的违约金。之后，新路航公司按约将房屋交付给李作容、怀洪晓使用，但二人多次拖欠租金、水电费、物管费等。新路航公司于2015年3月24日在短信中通知了李作容解除合同，但当时李作容、怀洪晓在案涉房屋开办的公司尚在营业，内有物品、人员等，新路航公司不便收回。之后，新路航公司于2015年10月10日在公证处公证下将案涉房屋收回。新路航公司还代李作容、怀洪晓缴纳了案涉房屋所欠�物业费50874.1元、水费1368.8元及电费12871.7元。故新路航公司起诉请求判决1.李作容、怀洪晓支付新路航公司房屋租金及占有使用费共计608285.73元（2014年10月15日至2015年9月14日期间按59687元/月标准计算，2014年10月15日至2015年1月14日期间已支付的租金10万元从中扣除；2015年9月15日至2015年10月9日期按59687元/月÷30天25天折算；2014年10月15日至2015年3月24日为租金，2015年3月25日至2015年10月9日为占有使用费）；2.李作容、怀洪晓支付新路航公司代缴的物业费50874.1元、水费1368.8元及电费12871.7元；3.李作容、怀洪晓支付新路航公司违约金344982.3元（从2014年3月25日起计算合同剩余期限，2015年3月25日至2015年10月14日按59687元/月计算租金，2015年10月15日至2016年10月15日按62669元/月计算租金，所得剩余期间租金1149941元，按30%计算）。新路航公司自愿撤回要求判令李作容、怀�晓立即将位于重庆市北部新区龙睛路9号复地复城国际19-办公1、2、10、11房屋归还给新路航公司的诉讼请求。
被告李作容、怀洪晓未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩状。
经审理查明：位于重庆北部新区龙睛路7号复城国际1单元19-办公1、2、10、11的房屋均系新路航公司所有。2013年10月15日，以新路航公司为出租方（甲方），怀洪晓为承租人（乙方），李作容为乙方委托代理人，签订了《重庆市北部新区龙睛路9号复地复城国际19楼办公用房租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：第一条租赁范围：甲方将位于重庆市北部新区龙睛路9号复地复城国际19楼办公用房19-办公1、2、10、11房屋出租给乙方，建筑面积总计778.69平方米；第二条租赁用途：2.1.合同租赁期内，乙方租赁甲方房屋的用途为办公用房；第三条租赁期限：3.1.租赁期限为3年，自2013年10月15日起至2016年10月15日止；3.2.房屋交付时间：2013年10月15日；第四条租赁房屋租金标准：2013年10月15日至2014年10月15日为56844元/月；2014年10月15日至2015年10月15日为59687元/月，2015年10月15日至2016年10月15日为62669元/月；第五条租金的支付：5.1.租金支付时间：租赁房屋租金乙方以3个月的租金为一个支付周期，于上月的1日-5日内提前一个月向甲方支付后三个月的租金，即：每年3月5日前支付当年4、5、6月租金，每年6月5日前支付当年7、8、9月的租金，每年9月5日前支付当年10、11、12月的租金，每年12月5日前支付次年1、2、3月的租金；5.2.首期租金在签订合同当日支付；第六条履约保证金：乙方应于本合同签订当日向甲方交付履约保证金6万元，甲方收取履约保证金后向乙方开据收款收条；第十条合同解除与终止：10.1.本合同终止或解�时，乙方须在本合同终止或解除之日前5日内交还房屋，并结清拖欠甲方的一切款项，若逾期不搬迁的，甲方有权收回租赁房屋，并处理原乙方场内的物品；第十一条违约责任：11.4.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁房屋，乙方承担相当于剩余租赁期租金总额30%的违约金……（4）拖欠租金或其他费用逾期10日以上的；第十四条其他事项：14.2.……本合同经甲方代表人签字，乙方代表人签字并按本合同5.2条和6条“乙方支付首期房屋租赁费（56844元3个月=170532元）和履约保证金6万元”给甲方后，本合同生效。该合同还约定了其他事项。合同出租方由法定代表人何守英签字并加盖新路航公司公章，承租方由怀洪晓签字。合同载明李作容电话号码为139****。
上述合同签订后，新路航公司按约将案涉房屋交付使用。李作容通过中国工商银行、中国建设银行多次向何守英转账支付租金，其中，李作容于2014年11月3日向何守英卡号为434062376019的中国建设银行账户转账支付10万元，之后直至2015年5月5日未再向该账户付款。庭审中，新路航公司陈述：李作容、怀洪晓通过银行转账和现金两种方式支付过租金，其中银行转账均是由李作容向何守英转账；2014年10月15日前租金已付清，2014年10月15日至2015年1月14日期间租金由李作容于2014年11月3日转账支付给何守英10万元，其余部分及2015年1月15日以后租金均未支付。
案涉房屋租赁期间，何守英与李作容（电话号码139****）通过短信沟通支付租金等事宜，其中何守英多次催促李作容结清租金、物业费等。2015年3月24日，何守英向李作�发送短信内容为“李总：你好，最近多日有人上门催债，门已经被上锁并已经张贴还账标语，我们感觉安全已经无法得到保障，况且贵方也半年未付租金，根据合同也构成连续违约，失信于我方，鉴于此，我们已经决定与贵方单方面解除合同，希贵方尽快派专人完善相关事宜”等。
2015年10月9日，新路航公司在重庆市大渡口公证处监督下，将重庆北部新区龙睛路7号复城国际1单元19-办公1、2、10、11房屋收回并清点屋内物品。重庆市大渡口公证处于2015年10月10日针对收房情况出具（2015）渝渡证字第8780号公证书一份，其中载明2015年10月9日上述房屋均处于锁门状态，新路航公司无钥匙，聘请了开锁公司人员打开锁具，屋内有设施、物品若干。
另查明，新路航公司与上海高地物业管理有限公司重庆分公司于2011年10月31日签订了《复城国际前期物业服务协议》，约定由上海高地物业管理有限公司重庆分公司对重庆北部新区龙睛路9号复城国际提供物业服务，物业服务费标准为写字楼7元/平方米*月（含公摊能耗），新路航公司承担其自有物业内使用消耗的能源费用等内容。2015年12月10日，案涉房屋的物业服务企业上海高地物业管理有限公司重庆分公司出具《情况说明》，主要内容为：案涉房屋截至2015年10月10日拖欠该公司物业管理费50874.1元、水电费14240.5元，共计65114.6元，后经该公司与新路航公司协商，该笔拖欠款项已由新路航公司垫付。该公司同时出具了“重庆澄怀劳务有限公司”物业费、水费、电费欠费明细，其中显示19F1、19F2、19F10、19F11“重庆澄怀劳务有限公司”欠2015年1月1日�2015年10月10日物业费共计50874.1元（物业费标准5450.8元/月）、2014年1月16日至2015年8月15日水费共计1368.8元、2014年5月16日至2015年9月15日电费共计12871.7元；其中，2014年1月16日至2015年2月15日期间水费共计998.5元，2014年2月16日至3月16日期间水费40.2元，2014年5月16日至2015年2月15日期间电费共计7720.1元，2015年2月17日至3月16日期间电费377.2元。
新路航公司提交了重庆市澄怀建筑劳务有限公司出资者情况一份，其中显示该公司系怀洪晓一人出资。新路航公司陈述：“重庆澄怀劳务有限公司”就是指重庆市澄怀建筑劳务有限公司。
上述事实有房屋产权证四份、《重庆市北部新区龙睛路9号复地复城国际19楼办公用房租赁合同》、中国工商银行转款凭证、何守英的中国工商银行信用卡交易明细、中国建设银行账户交易明细、短信记录、（2015）渝渡证字第8780号公证书、《复城国际前期物业服务协议》、《情况说明》及欠费明细、重庆市澄怀建筑劳务有限公司出资者情况及当事人当庭陈述等在案为据。
本院认为：《租赁合同》系新路航公司与怀洪晓自愿签订，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利，履行义务。本案争议焦点在于1.《租赁合同》对李作容是否具有约束力；2.《租赁合同》是否已经解除。对此本院分别评述如下：
关于《租赁合同》对李作容是否具有约束力。《租赁合同》载明怀洪晓为承租人，李作容为怀洪晓的委托代理人，李作容也未在合同上签字；虽然有多次租金由李作容支付，合同履行中的沟通协商也由李作容参与，但该情况属于合同�具体履行问题，不涉及合同主体的增加或变更，新路航公司也未举示证据证明李作容有加入租赁合同关系并享有、承担合同权利义务的意思表示，或者李作容与怀洪晓系合伙关系，故新路航公司应承担举证不力的不利后果。对新路航公司认为《租赁合同》对李作容具有约束力的意见，本院不予采信，对其要求李作容支付租金、占有使用费等费用及承担违约责任的诉讼请求本院不予支持。
关于《租赁合同》是否解除。《租赁合同》约定拖欠租金或其他费用逾期10日以上的，新路航公司可以单方解除合同，怀洪晓、李作容对2014年10月15日至2015年1月14日期间租金支付10万元后就未再支付租金，截至2015年3月24日新路航公司通知李作容解除合同时，欠付租金已超过10日，符合约定的合同解除条件；李作容系怀洪晓委托代理人，新路航公司向其通�应视为通知了怀洪晓。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，《租赁合同》已于2015年3月24日解除。
关于租金和占有使用费。怀洪晓对2014年10月15日至2015年1月14日期间租金只支付了10万元，2015年1月15日之后未支付租金，根据《租赁合同》约定，截至2015年3月24日合同解除，其尚欠新路航公司租金218330.67元（59687元/月5个月-10万元+59687元/月÷30天10天）。合同解除后，怀洪晓应将所租房屋返还给新路航公司，而《公证书》载明2015年10月9日案涉房屋仍然上锁，屋内有物品，可见怀洪晓并未履行还房义务，新路航公司主张参照合同约定的该期间租金59687元/月计算占有使用费，本院予以支持。怀洪晓应支付新路航公司2015年3月25日至10月9日期间房屋占有使用费387965.5元（59687元/月6个月+59687元/月÷30天15天）。租金、占有使用费共计606296.17元，故对新路航公司主张该部分租金、占有使用费的诉讼请求本院予以支持，对超出部分本院不予支持。
关于违约金。根据《租赁合同》第11.4条的约定，怀洪晓方违约应按剩余期间租金的30%承担违约金。合同解除次日（2015年3月25日）至2015年10月14日租金标准为59687元/月，2015年10月15日至2016年10月14日租金标准为62669元/月，据此，剩余租赁期间租金为1149941.33元（59687元/月6个月+59687元/月÷30天20天+62669元/月12个月），违约金按30%计算为344982.4元，新路航公司自愿主张违约金344982.3元，不违反合同约定，本院予以支持。
关于物业费、水电费。从上海高地物业管理有限公司重庆分公司出具的《情况说明》、欠费明细可见，新路航公司代怀洪晓缴纳�2015年1月1日至2015年10月10日物业费50874.1元、2014年1月16日至2015年8月15日水费1368.8元、2014年5月16日至2015年9月15日电费12871.7元。因新路航公司已于2015年10月9日收回房屋，故2015年10月10日当天物业费不应由怀洪晓承担，根据《复城国际前期物业服务协议》的约定，案涉房屋当天的物业费为181.69元（778.69平方米7元/平方米*月÷30天），故怀洪晓应支付新路航公司2015年1月1日至10月9日期间物业费50692.41元（50874.1元-181.69元），对新路航公司该部分诉讼请求本院予以支持。新路航公司要求怀洪晓向其支付代缴的房屋被占有使用期间的水费1368.8元、电费12871.7元的诉讼请求，本院予以支持。
被告怀洪晓、李作容不到庭参加诉讼，应承担不举证、质证的不利后果。
据此，依照《中华人民共和国�同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告怀洪晓支付原告重庆新路航船务有限公司2014年10月15日至2015年10月9日期间租金、占有使用费606296.17元；
二、被告怀洪晓支付原告重庆新路航船务有限公司违约金344982.3元；
三、被告怀洪晓支付原告重庆新路航船务有限公司代缴的物业费50692.41元；
四、被告怀洪晓支付原告重庆新路航船务有限公司代缴的水费1368.8元；
五、被告怀洪晓支付原告重庆新路航船务有限公司代缴的电费12871.7元；
六、驳回原告重庆新路航船务有限公司的其他诉讼请求。
以上款项共计1016211.38元，限被告怀洪晓于本判决生效后十日内支付。
如未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10150元，由被告怀洪晓负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 陈吉彦
代理审判员 曾 庆
人民陪审员 徐玉凤
二〇一六年三月二日
书 记 员 杨如玉