四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川13民终2687号
上诉人（原审被告）：青大林，男，生于1963年3月21日，汉族，住四川省南充市嘉陵区。
委托诉讼代理人：王鹏，南充市法源法律服务所法律工作�。
被上诉人（原审原告）：四川嘉禾房地产投资开发有限公司，住所地成都市武侯区武侯祠大街259号。
法定代表人：蒋志贵，总经理。
委托诉讼代理人：范鑫豪，四川彰善律师事务所律师。
原审第三人：杨艳碧，女，生于1975年1月23日，汉族，住四川省南充市嘉陵区。
上诉人青大林因与被上诉人四川嘉禾房地产投资开发有限公司（以下简称嘉禾公司）、原审第三人杨艳碧房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2016）川1304民初50号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。上诉人青大林及其委托诉讼代理人王鹏，被上诉人嘉禾公司的委托诉讼代理人范鑫豪到庭参加诉讼，原审第三人杨艳碧经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
青大林上诉请求：撤销一审判决，改判驳回嘉禾公司的诉讼请求，并由嘉禾公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.青大林未按约定支付租金，过错有因。嘉禾公司将租赁房屋交给青大林，青大林需要办理营业执照，才能从事合法经营活动，要求其提供房屋产权和证书，嘉禾公司却以种种理由推诿，一段时间后，青大林便口头向公司负责人提出好久提供了房产证，就好久交房租，公司负责人当时默认，没作反对。因此，从2010年10月31日起至今，嘉禾公司一直没有过问追究，直到现在，承租房屋仍然无法正常从事经营活动，责任在嘉禾公司。2.双方签订的租赁合同并未约定合同的解除条件，嘉禾公司对青大林未按时支付租金的行为以默认的态度一直未追究，嘉禾公司提出解除合同显然不当，现青大林愿补交租金，要求继续履行合同。3.双方所签租赁合同并未对出租房屋的修缮责任作出约定，依照《合同法》第二百二十条的规定，修缮义务应由出租人嘉禾公司负担，青大林对租赁房屋进行了粉刷、贴瓷砖，并且对屋顶漏水作了防水处理，共花费2-3万元，该费用应从租金中扣减。
嘉禾公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.提供房屋产权证不是主要义务，且合同也对此未作约定，嘉禾公司从来没有默认同意青大林迟延交付房屋租金的事实。2.双方之间系不定期租赁，嘉禾公司可随时解除合同，且青大林长达五年多的时间未交租金，也符合法定解除条件。3.青大林提出对房屋的粉刷、瓷砖张贴系对房屋的装修，费用本就应由其自行承担；青大林提出对房屋漏水进行维修，从来没有告知过嘉禾公司，也没有向法院提供证据证实。
杨艳碧未作陈述。
嘉禾公司向一审法院起诉请求：1.�法解除嘉禾公司与青大林的房屋租赁关系，并由青大林返还房屋，杨艳碧立即搬出该租赁房屋（即位于南充市嘉陵区长宁街嘉禾小区X幢X楼长宁街X号附X号旁上二楼楼梯口处营业房一间）；2.青大林立即向嘉禾公司支付拖欠的房屋租金25,833.元（暂计算至起诉之日，实际应计算至返还房屋之日止）；3.本案诉讼费由青大林承担。
一审法院认定事实：嘉禾公司系南充市嘉陵区“嘉禾苑”小区的开发商。2010年10月31日，嘉禾公司（甲方）与青大林（乙方）签订《房屋出租协议》一份，约定：甲方将位于南充市嘉陵区长宁街X号附X号隔壁靠梯间面积约90余平方米的门面一间租给乙方独立经营，租期从2010年11月1日起由乙方长期使用；乙方按年支付租金，每年5,000元，于当年11月30日前支付次年租金，从第五年开始每年递增5%。同时约定乙方自己经营，自负盈亏，经营�间乙方自行承担一切费用。协议签订后，青大林取得承租房屋并进行了改建，现与杨艳碧合伙经营“开心茶缘”茶坊，未向嘉禾公司支付过租金。嘉陵区长宁街X号附X号房屋登记所有权人为嘉禾公司，规划用途为物管用房，建筑面积51.41平方米。本案租赁房屋位于嘉陵区长宁街X号附X号房屋旁上二楼楼梯口处，未办理权属登记，该址规划用途为公厕。嘉禾公司与青大林因房屋租金发生纠纷，嘉禾公司遂诉至一审法院。
一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2010年10月31日，嘉禾公司与青大林签订的《房屋出租协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，且已实际履行，合法有效。有效合同具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。协议签订后，嘉禾公司履行了交付房屋的义务，青大林对案涉房屋进行了占有、使用，嘉禾公司要求青大林支付房租的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案《房屋出租协议》对租赁期限约定为长期使用，应视为租期约定不明，嘉禾公司要求解除双方的租赁关系并返还房屋的诉请，符合法律规定，予以支持。案涉房屋现由青大林与杨艳碧合伙经营茶坊，嘉禾公司要求杨艳碧搬出案涉租赁房屋，予以支持，但应当给予对方合理的腾房时间，故确定于2016年10月31日前腾退房屋。根据双方协议约定，前五年每年租金5,000元，从第五年开始租金递增5%，现嘉禾公司要求按照租金5,000元/年的标准计算租金至今，予以支持。从2010年10月31日至2016年10月31日，共计应支付租金5,000元/年×6年=30,000元。
租赁协议签订后，青大林取得租赁房屋使用权，嘉禾公司虽未取得租赁房屋的所有权，但在青大林承租房屋过程中，没有第三人向其主张权利，影响租赁房屋的正常使用。青大林未提供证据证明嘉禾公司不享有租赁房屋的合法使用权，故青大林提出租赁房屋没有产权，嘉禾公司无权出租，以及交房也是交给业主的抗辩意见，不予采纳。青大林辩称房屋漏水进行了维修，要求降低租金，以及解除合同需由嘉禾公司赔偿装修费、维修费15万元的意见，未提供证据予以证明，不予支持。且根据双方协议约定，经营期间由青大林承担一切费用，该费用应包含房屋的维修费等费用在内。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除嘉禾公司与青大林于2010年10月31日签订的《房屋出租协议》；二、杨碧艳于2016年10月31日前腾出南充市嘉陵区长宁街X号附X号房屋旁上二楼楼梯口处房屋，青大林将该房屋交还嘉禾公司；三、青大林于本判决生效之日起三日内向嘉禾公司支付房屋租金30,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费446元，由青大林负担。
本院二审查明，诉讼前，嘉禾公司通过快递公司向青大林邮寄了解除合同通知书，要求青大林在2015年9月5日前腾退房屋，并结清所欠租金。该通知于2015年8月21日投递收件人。
本院二审查明的其他事实与一审法院�明的事实一致。
本院认为，青大林与嘉禾公司于2010年10月31日签订的《房屋出租协议》有效，双方均应履行。租赁合同对租赁期限约定为“长期租赁”，系约定不明确，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，双方当事人对租赁期限不能达成补充协议，且依照合同有关条款或者交易习惯不能确定，故嘉禾公司解除合同的理由成立，应予支持。对于合同解除的生效时间，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可�请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”嘉禾公司解除合同的通知于2015年8月21日到达青大林，到达时合同解除，本院对此予以明确。鉴于一审判决腾退房屋的时间已过，本院对腾退时间酌情予以确定，并对青大林合同解除前应交付的租金及合同解除后的占有使用费作相应调整。
对于青大林提出的因嘉禾公司未提供出租房屋的产权证书，致使其未能办理营业执照，在其提出由嘉禾公司办理了房屋产权证后再交纳租金后得到了嘉禾公司的默认问题。本院认为，由于本案系不定期租赁，嘉禾公司依照法律规定可随时解除合同，并不以青大林是否履行交付合同约定租金的义务为解除合同的条件，同时，青大林也并未以此抗辩减少或者不交租金，故本院对此不作认定。
关于应否扣减租金的问题。青大林提出对租赁房屋进行了粉刷、贴瓷砖，并�房屋漏水问题进行了维修，应扣减租金。《房屋出租协议》约定，青大林自己经营、自负盈亏，经营期间自行承担一切费用。该约定费用并未包括房屋的维修费用，依照《合同法》第二百二十条关于“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”的规定，修缮义务应由出租人嘉禾公司负担，一审判决认定维修费用由青大林承担系双方合同约定不当，本院予以纠正，鉴于青大林对维修屋顶漏水未提供证据证实，故对其扣减租金的上诉请求不予支持。另青大林提出对租赁房屋进行的粉刷、贴瓷砖，系其对房屋的装修行为，费用应由其自行承担。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：
一、撤销四川省南充市嘉陵区人民法院（2016）川13民初50号民事判决第三项；
二、变更四川省南充市嘉陵区人民法院（2016）川13民初50号民事判决第一项为，四川嘉禾房地产投资开发有限公司与青大林2010年10月31日签订的《房屋出租协议》于2015年8月21日解除；
三、变更四川省南充市嘉陵区人民法院（2016）川13民初50号民事判决第二项为，青大林、杨艳碧于本判决生效后两个月内向四川嘉禾房地产投资开发有限公司腾退并交付租赁房屋（即南充市嘉陵区长宁街X号附X号房屋旁上二楼楼梯口处房屋）；
四、青大林在本判决生效之日起十日内按每年5,000元的标准向四川嘉禾房地产投资开发有限公司支付从2010年11月1日起至房屋腾退之日止的租金、占有使用费。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。
一审�件受理费446元，二审案件受理费550元，共计996元，由上诉人青大林负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 东
审判员 蒙秀梅
审判员 任雅莉
二〇一六年十二月二十九日
书记员 范云荣