上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第820号
原告上海城建市政工程（集团）有限公司，住所地上海市崮山路788号。
法定代表人周松，董事长。
委托代理人袁文勇，上海市新华律师事务所律师。
被告上海北大仓实业发展合作公司，住所地上海市绥德路2弄1号5710室。
法定代表人张永军，董事长。
委托代理人何国平，上海新望闻达律师事务所律师。
委托代理人鹿秀华，该单位工作人员。
原告上海城建市政工程（集团）有限公司与被告上海北大仓实业发展合作公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈文丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海城建市政工程（集团）有限公司的委托代理人袁文勇，被告上海北大仓实业发展合作公司的委托代理人何国平、鹿秀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海城建市政工程（集团）有限公司诉称，2004年6月22日，原告（原名“上海市第二市政工程有限公司”）与被告签署了《房屋用地、房屋租赁合同》，约定被告承租原告本市普陀区北石路108号场地（以下简称系争场地）约700平方米建造房屋用作商业使用，被告承租原告场地实际面积（以政府核定建房用地面积为准）拟建2500平方米的商业办公楼，标准层为二、三层，结构为砖混，实建建筑面积由规划部门审定。设计方案经原告认可后，建设单位以原告名义申报区房地局、规划局等有关职能部门核准方可施工，办理的一切手续由被告负责，原告积极配合负责提供有关资料，全部费用由被告承担。房屋的建造费用均由被告全额承担，建成后的房屋供被告承租，房屋产权无偿归属原告，被告应做好该项目质量验收及竣工验收工作后方可使用，并为原告办理好房地产权证手续。建房场地、房屋租赁期限为10年，起租日期为2004年11月1日起至2014年10月31日。双方约定，按先付后用原则，按季度支付。租金支付日期为租金到期前一个月的月底前五日内支付后一个季度租金。如逾期支付，每日滞纳金按月租金1%支付，由被告承担，逾期15日支付，原告有权终止合同，并追究被告的违约责任。租赁期间，被告应做好防火、防盗、安全等工作。2005年5月18日，原、被告双方签署了《房屋用地、房屋租赁合同补充条款》，约定将租赁期限变更自2005年9月1日起至2015年8月31日止，同时还对租金标准进行了变更。上述合同签署后，原告按约将系争场地交由被告建造房屋，履行了合同义务，但被告却未能按约履行。首先，被告一直未能取得建房所需的相关手续，虽然期间被告曾取得《建设工程临时规划许可证》并建造了临时性房屋，但该许可证早已过期失效，令已建房屋成为了无证建筑。其次，租赁期间被告还一直逾期支付租金，损害了原告的合法权益。再次，被告将房屋转租，存在商业用房有人居住的情况，由此造成了严重的安全隐患。为此，原告于2013年8月致函被告要求其搬离并将租赁房屋返还原告，但被告却置若罔闻。现原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告之间签订的《房屋用地、房屋租赁合同》及《房屋用地、房屋租赁合同补充条款》无效；2、被告将坐落于系争场地上建筑面积约为1160平方米的房屋返还给原告；3、被告按照每季度人民币62640元（以下币种均为人民币）的标准向原告支付自2014年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋租金（房屋使用费）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告上海北大仓实业发展合作公司辩称，第一，被告均足额支付租金，合同在正常履行期内。第二，被告建好房屋后就转租案外人，被告转租没有违反法律规定，也得到过原告的同意，原告直至去年年底才提出这一问题。第三，被告建造房屋前取得了临时规划许可，后因规划超过红线，无法办出产权证，该责任在于原告。被告认为租赁合同尚在履行中，即使房屋没有获得产权，也不应导致合同无效，如果原告认为合同无效，应当补偿被告的损失。综上所述，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2004年6月22日，上海市第二市政工程有限公司与被告签署了《房屋用地、房屋租赁合同》，约定被告承租原告系争场地约700平方米建造房屋用作商业使用，被告承租原告场地实际面积（以政府核定建房用地面积为准）拟建2500平方米的商业办公楼，标准层为二、三层，结构为砖混，实建建筑面积由规划部门审定。设计方案经原告认可后，建设单位以原告名义申报区房地局、规划局等有关职能部门核准方可施工，办理的一切手续由被告负责，原告积极配合负责提供有关资料，全部费用由被告承担。房屋的建造费用均由被告全额承担，建成后的房屋供被告承租，房屋产权无偿归属原告，被告应做好该项目质量验收及竣工验收工作后方可使用，并为原告办理好房地产权证手续。建房场地、房屋租赁期限为10年，起租日期为2004年11月1日起至2014年10月31日，租金第1-5年按核准用地面积每平方米0.2元／天计，第6-10年按建成后房屋的实际建筑面积每平方米0.6元／天计。双方约定，按先付后用原则，按季度支付。房屋用地面积暂按700平方米计，待建房用地面积核定后，多退少补。以后租金支付日期为租金到期前一个月的月底前五日内支付后一个季度租金，被告应按时交纳给原告属下的上海彰祥物业管理有限公司代收。如逾期支付，每日滞纳金按月租金1%支付，由被告承担，逾期15日支付，原告有权终止合同，并追究被告的违约责任。
2005年5月18日，双方签署了《房屋用地、房屋租赁合同补充条款》，约定由于被告前期建房审核中受到国家宏观影响，涉及有关合同的不尽事宜，经双方协商，将建房场地、房屋租赁期限变更自2005年9月1日起至2015年8月31日止，租金第1-5年按核准用地面积每平方米0.5元／天计，第6-10年按建成后房屋的实际建筑面积每平方米0.6元／天计。
上述合同签署后，原告按约将系争场地交由被告建造房屋，被告支付租金，原告开具租金发票确认收到相应租金。
2005年6月20日，系争场地取得《建设工程临时规划许可证》，载明“建筑物名称：综合办公楼；结构：框架；建筑面积：1160平方米；备注：一旦遇规划，应无条件拆除；本证施工有效期为六个月，到期如未动工，应申请展期；本证有效期限为二年，到期如需续用必须重新办理。”
另查明，根据沪房地普字（2011）第009754号《上海市房地产权证》，系争场地权利人为上海市第二市政工程有限公司，权属性质为国有建设用地使用权，使用权取得方式为出让，用途为工业用地，宗地（丘）面积5127平方米。
另查明，2011年10月27日，上海市第二市政工程有限公司企业名称经核准变更登记为上海城建市政工程（集团）有限公司，即原告。
至庭审结束，被告足额支付租金给原告。现原告向本院提起诉讼，请求法院依法判决支持其诉请。
本院认为，原、被告间签订的《房屋用地、房屋租赁合同》及《房屋用地、房屋租赁合同补充条款》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据本院查明的事实，被告在建房后转租给案外人使用至今，同时被告足额支付租金，原告亦开具租金发票确认收到相应租金。虽然双方合同中约定逾期支付租金的后果，但直至起诉前原告对被告存在转租及逾期支付租金的情况均未提出异议，且即便被告存在转租及逾期支付租金的情况，也属于合同违约的情形，而不属于法定的合同无效的事由，故本院对原告以被告存在上述行为要求确认合同无效的诉讼请求不予支持。关于原告以被告所建房屋未取得合法产权证明，要求确认合同无效的意见，本院认为根据原告提供的系争场地的权属证书，本院确认系争场地土地使用权人为原告，原告依法享有出租的权利。合同虽约定了被告有为原告办理所建房屋房地产权证手续的义务，但并未约定被告若违反了该项约定，需承担的法律后果。本院认为被告所建房屋虽未取得房地产权证，但并不必然导致合同无效的后果。在合同已正常履行九年，合同期临近届满的情况下，原告主张合同无效，无法律与事实依据，本院难以支持。同理，对于原告要求被告返还系争场地及房屋的诉讼请求一并不予支持。另根据查明的事实，至庭审结束，被告全额支付了租金，故本院对原告要求被告支付自2014年1月1日至实际返还之日起的租金（房屋使用费）的诉讼请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
原告上海城建市政工程（集团）有限公司的全部诉讼请求不予支持。
本案受理费人民币11185.5元，已减半收取，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 陈文丽
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 陈文渊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。