张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀07民终1558号
上诉人（原审被告、反诉原告）：温智垒，男，1994年12月8日出生，汉族，个体，现住张家口市桥东区。
委托诉讼代理人：范金琴（系被告母亲），1970年4月2日出生，汉族，住址同上。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:张家口市建兴职业培训学校，住所地张家口市桥东区五一路大街13号。
法定代表人：赵登彦，该校校长。
委托诉讼代理人：丁满臣，河北华研律师事务所律师。
上诉人温智垒因与被上诉人张家口市建兴职业培训学校（以下简称建兴学校）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥东区人民法院（2018）冀0702民初1662号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。上诉人温智垒的委托诉讼代理人范金琴，被上诉人建兴学校的委托诉讼代理人丁满臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
温智垒上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一审判决认定事实错误，程序违法，请求二审法院依法改判。具体理由如下：一审法院同意被上诉人在法庭辩论终结后变更诉讼请求属程序违法。本案系发还重审案件，在原一审中，被上诉人主张上诉人交付剩余房款。在本案发还重审后第一次开庭（2017年10月30日）被上诉人当庭变更诉讼请求。本案经过第一、第二次开庭法庭辩论终结。但是在2018年l月，法院通知上诉人开庭，理由是被上诉人于2018年1月2日向法院递交了变更诉讼请求申请。上诉人认为一审法院同意被上诉人二次变更诉讼请求且在法庭辩论终结后提出属于程序严重违法。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定，“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。”在本案中被上诉人提出变更诉讼请求的时间只能在举证期限届满前提出。但是被上诉人明显是在举证期限届满后才提出的变更诉讼请求，违反证据规则的规定。在民事诉讼法司法解释第二百三十二条：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”。规定在法庭辩论结束前可以增加诉讼请求。在本案中被上诉人只能在辩论结束前增加诉讼请求，而不是变更。所以被上诉人也违反了民诉法解释的规定。综上，上诉人认为被上诉人在法庭辩论结束后提出变更诉讼请求的申请违反了法律规定，而一审法院同意其变更诉讼请求更是属于程序违法，其行为侵害了上诉人的合法权利。二、一审法院认定被上诉人不存在任何过错且未办理贷款的原因是由上诉人造成属于认定事实错误。（一）被上诉人对不能为上诉人办理按揭贷款存在重大过错甚至违法行为，应承担全部责任。上诉人在一审中提交证据宣传册2页，证明上诉人系按照商品房的价格购买的房屋。被上诉人的质证意见为：“宣传册只是要约邀请，一切以双方合同为准。”但，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。由于上诉人相信了被上诉人的宣传内容而进行的购买行为，根据法律规定应当认定宣传册所载明的内容为合同内容。被上诉人在出售房屋时是按照商品房进行宣传，销售也是按照商品房价格进行销售，签订合同时许诺为上诉人给办理按揭贷款。但是经过一审法庭庭审调查，被上诉人在向上诉人出售房屋时房屋性质是教师公寓，使用年限36年，土地是划拨用地。也就是说被上诉人在与上诉人签订《集资建房合同》时就是欺骗上诉人。2014年经过审批，土地性质变更出让用地，使用年限变更为66年。此时，被上诉人明知无法为上诉人办理按揭贷款，可是仍然在小区张贴公告、在2016年登报时依然告知购房者办理按揭贷款。但是一审法院以“原告根据政府政策将土地性质由划拨变更为出让，并无违法情形的存在，并无损于被告”为由而将被上诉人的过错甚至违法行为一笔带过。被上诉人作为学校明知教师公寓不能对外出售，隐瞒房屋性质，误导上诉人；明知不能为购房者办理按揭贷款，为了将房屋出售而欺骗上诉人房屋可以办理按揭贷款。2014年虽然将土地性质变更，可是因其自身不是房地产开发企业，不具备房屋预售许可等资质，导致无法为上诉人办理按揭贷款。但是仍然对外宣传为上诉人等所有购房者办理按揭贷款，误导购房者。一审法院对被上诉人这一重大过错，甚至是违法行为置之不理，避而不谈。（二）一审法院认定上诉人“应就未能办理张家口银行抵押贷款而承担过错责任”完全没有事实依据，没有证据予以支持。1、一审法院以被上诉人“为小区众多住户在张家口银行办理了抵押贷款”没有任何证据支持。一审中，被上诉人提交了赵春东一个人的抵押贷款合同复印件及房产登记证明一份，欲证明被上诉人可以办理抵押贷款。庭审中，上诉人表示对该份证据不认可，理由为被上诉人未提交赵春东的购房合同，无法核实房屋面积，房屋总价款，进而无法核实贷款的真实性。而且本案从2017年10月份至2018年1月份，被上诉人只向法院提供了赵春东一人的材料，无法证实为众多住户办理了抵押贷款。2、上诉人在一审中提交了录音光盘及文字材料，内容为被上诉人去张家口银行咨询被上诉人办理贷款事宜，银行工作人员明确告知无法办理贷款是因为被上诉人手续不齐全，银行已将被上诉人提交的全部材料退还给被上诉人。无法办理按揭贷款与上诉人是否按时交纳材料没有关系。一审判决对这一份证据没有认定，也没有指出不予认定的依据，而直接认定上诉人没有按时交贷款所需材料而应承担责任。3、被上诉人无论是张贴公告还是登报均告之上诉人办理按揭贷款而不是抵押贷款。一审法院对被上诉人欺瞒上诉人办理按揭贷款只字不提，却以因张贴公告及登报而认定被上诉人告知了上诉人交纳材料，所以没有过错。首先，一审法院没有弄清按揭贷款与抵押贷款之间的区别。1、贷款用途有差别：房屋按揭贷款是按揭人通过分期付款方式来购买商品房，而房屋抵押贷款则是指借款人用全款购买的房屋抵押给银行，以借得一揽子资金。2、贷款成本差别：按揭贷款比抵押贷款利率更低一些。若是首套房申请按揭贷款，购房者有机会享受到一定的利率折扣，而抵押贷款则不然，各银行大多会在基准利率的基础上上浮一定的比例；退一步讲，如果购房者不能享受到利率折扣，且执行利率有一定的上调，通常来说，其上调幅度也会低于抵押贷款。3、贷款期限各不同：按揭贷款最长贷款期限为30年。每笔贷款年限由商业银行依据借款个人的年龄、工作年限、还款能力等因素与借款人协商确定。而房屋抵押贷款的最长贷款期限最长不超过10年。双方在签订的集资建房合同和补充协议中都对贷款的性质约定为按揭贷款，之后并没有对贷款性质进行变更。民商事案件中首先应当尊重当事人之间建立的契约。一审法院却对被上诉人将按揭贷款说成抵押贷款认定被上诉人没有违约，显然偏袒被上诉人的一方。三、一审法院判决自相矛盾，完全维护被上诉人的权利。综上，两份录音证据形成了完整的证据链，证明因为被上诉人的原因导致上诉人不能按时办理按揭贷款手续的事实。3、被上诉人无论是张贴公告还是登报均告之上诉人办理按揭贷款而不是抵押贷款。一审法院对被上诉人欺瞒上诉人办理按揭贷款只字不提，却以“虽该抵押贷款的方式不同于房屋按揭贷款，但是鉴于涉案房屋的性质及商业银行的政策，建兴学校通过张家口银行办理的房屋抵押贷款应系其为解决温智垒分期付款所尽合同义务。”认定被上诉人没有过错。首先，一审法院没有弄清按揭贷款与抵押贷款之间的区别。1、贷款用途有差别：房屋按揭贷款是按揭人通过分期付款方式来购买商品房，而房屋抵押贷款则是指借款人用全款购买的房屋抵押给银行，以借得一揽子资金。2、贷款成本差别：按揭贷款比抵押贷款利率更低一些。若是首套房申请按揭贷款，购房者有机会享受到一定的利率折扣，而抵押贷款则不然，各银行大多会在基准利率的基础上上浮一定的比例；退一步讲，如果购房者不能享受到利率折扣，且执行利率有一定的上调，通常来说，其上调幅度也会低于抵押贷款。3、贷款期限各不同：按揭贷款最长贷款期限为30年。每笔贷款年限由商业银行依据借款个人的年龄、工作年限、还款能力等因素写借款人协商确定。而房屋抵押贷款的最长贷款期限最长不超过10年。双方在签订的集资建房合同中对贷款的性质约定为按揭贷款，之后并没有对贷款性质进行变更。民商事案件中首先应当尊重当事人之间建立的契约。一审法院却对被上诉人为解决上诉人分期付款而办理抵押贷款认定被上诉人没有违约，显然偏袒被上诉人的一方。三、一审法院判决自相矛盾，完全维护被上诉人的权利。一审中上诉人向法庭提供法律依据及政府文件，包括就划拨用地，如果变更为建设用地，转让房屋的，契税应由转让者承担，所以根据该规定，被上诉人就不应向上诉入主张契税，契税的交纳者应为被上诉人。对天然气入户费上诉人也提供了政府文件，证实从2011年6月后天然气入户费由房开公司承担。但是一审法院一方面认定本案是房屋买卖合同纠纷，一方面却无视法律政策的规定，仅凭被上诉人单方面提供的证据就判决上诉人交纳天然气入户费。上诉人不理解，被上诉人在售房过程中到底是什么身份？如果是房开企业，为什么不能执行政府文件不收取天然气入户费？如果是学校，为什么可以出售房屋而没有过错？为什么可以收取契税？一审本院认为中认定契税收费主体并非被上诉人，待正式契税票据开具后，确定是否多收后，可由被上诉人另行主张。根据法律规定契税可以由开发商代为缴纳，也可以购房人自己缴纳。被上诉人属于学校，身份不属于开发商，怎能代上诉人缴纳相应的契税，一审法院没有支持上诉人返还多收的契税实属错误。一审法院的判决让被上诉人享有房开企业的权利，却不履行房开企业的义务，将所有责任都由上诉人承担。四、一审法院以上诉人未交清房款而认定被上诉人没有办理产权登记不构成违约是错误的，违反了合同约定也违反了法律规定。本案中合同第六条约定“甲乙双方在房屋交付使用之日起三个月内到房管部门办理产权转移手续，并按国家有关规定各自交纳相关税费”。被上诉人于2012年10月10日向上诉人交付房屋，根据该条款，被上诉人应在2013年1月10日前协助上诉人办理产权登记手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”，被上诉人应承担违约责任。同时，合同约定的付款方式就是首付款及银行贷款，也就是说上诉人交纳剩余房款的方式就是按揭贷款。被上诉人向一审法院提交的《补充（交房）协议书》，上诉人对协议的真实性提出异议，并申请对字迹及指纹进行司法鉴定。被上诉人又变更陈述称签字为上诉人母亲所写，但未申请司法鉴定。一审法院对该份补充协议不予认定正确。既然补充协议未得到法院认定，双方应当按照最初签订的合同履行。故，法院应当严格按照双方约定的合同内容判决被上诉人协助上诉人办理银行按揭贷款，赔偿相应的违约金。综上，上诉人认为被上诉人欺瞒上诉人等住户，一方面享受房开企业的权利，一方面又利用自己是学校而逃避房开企业的责任。对上诉人而言，一审法院完全无视被上诉人的违约、违法行为，而由上诉人一名普通的购房者来承担全部责任显然是不公平的。同时，一审法院的判决既未按照合同约定也未按照法律规定，请求二审法院依法改判，以维护上诉人的合法权益。
建兴学校辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
建兴学校向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间集资建房合同；2、诉讼费由被告承担。诉讼中，建兴学校变更第1项诉讼请求：请求判令温智垒支付购房欠款160000元及逾期付款利息20291元【依照《补充（交房）协议书》三中的3，利息计算时间从2017年1月16日至2018年1月15日】；从2018年1月16日起至实际还款日，按照《补充（交房）协议书》约定的利率计算应付本金及利息，如不履行应付的本金及利息，仍按《补充（交房）协议书》三中的5执行。事实及理由：2012年8月2日建兴学校与温智垒双方签订合同，约定温智垒以集资合作建房方式购买位于张家口市桥东区房屋一套，该房屋建筑面积72.91平方米，每平方米单价3650元，房屋总价274622元，温智垒首付114622元，剩余房款160000元未支付，建兴学校诉至法院。
温智垒向一审法院提出反诉请求：1、请求法院依法判决建兴学校协助温智垒办理房屋产权手续并按照合同约定办理银行按揭贷款；2、请求法院依法判决建兴学校逾期协助温智垒办理产权证而赔偿自2013年1月11日至实际办理产权证之日的违约金（截至2017年7月11日违约金暂计42914元）；3、请求人民法院依法判决建兴学校因迟延交付房屋而向温智垒支付违约金1587元；4、请求人民法院判决建兴学校返还多收取的契税2746元及天然气费用4800元；5、本案诉讼费用由建兴学校承担。庭审中放弃了第3项反诉请求。事实与理由：2012年8月2日温智垒与建兴学校签订张家口市单位职工集资合作建房合同，合同中约定温智垒以集资合作建房方式购买建兴学校坐落在桥东区的房屋，温智垒的付款方式为首付114622元，贷款160000元；房屋于2012年8月2日交付温智垒，双方房屋交付使用之日起三个月内到房管部门办理产权转移手续，并约定契税、公共维修金、天然气入户费按张家口市有关规定执行由温智垒交纳。合同签订后，温智垒依照合同约定交付了房屋首付款114622元，并于2012年10月10日交纳了契税5492元，天然气入户费4800元等相关费用。建兴学校于2012年10月10日向温智垒交付房屋。据了解双方签订购房合同时，建兴嘉园小区的相关手续不全，无法协助温智垒办理产权证，截止到温智垒提起反诉之日，建兴学校依然不具备为温智垒办理银行按揭贷款的条件。故根据我国法律法规的相关规定，建兴学校违反合同约定严重侵犯了温智垒的合法权益，请求法院支持反诉人的诉讼请求。
一审法院经审理认定事实如下：2012年8月2日建兴学校与温智垒签订张家口市单位职工集资合作建房合同，合同约定：温智垒以集资合作建房方式购买甲方坐落在张家口市桥东区，房屋总价274622元，首付114622元，贷款160000元；交房日期2012年8月2日，在房屋交付使用之日起三个月到房管部门办理产权转移手续；建兴学校保证房屋无产权纠纷并按约定交房，如违反上述规定，建兴学校承担责任并给温智垒经济补偿，补偿额未约定；温智垒需按规定的时间付清房款，如违反规定，温智垒承担责任并给建兴学校经济补偿，补偿金额未约定。合同签订后，温智垒交付完首付款后，建兴学校于2012年10月10日将房屋交付给温智垒使用。2016年8月建兴学校办理贷款的条件成熟，由于其非房屋开发企业，无法办理按揭贷款。以上事实双方陈述一致，并有建兴学校提供的温智垒无异议的集资建房合同、交购房款收据佐证，对于上述双方当事人无争议的事实，本院予以确认。另查明，2008年2月19日，张家口市人民政府批复同意诉争房屋所在的张家口市桥东区五一东大街建兴嘉园小区的土地划拨给建兴学校作为教育设施用地。2014年1月20日、3月5日，张家口市人民政府、张家口市发展和改革委员会同意诉争房屋所在小区土地由科教用地改变用途为批发零售中低价位中小套型普通商品住房用地，年限66年。2014年2月28日，建兴学校由原“张家口市建兴职业技能培训学校”变更为“张家口市建兴职业培训学校”。现诉争房屋所在小区的部分住户已在张家口银行办理了房屋抵押贷款，并有不动产登记证明书。
一审法院认为，原告建兴学校与被告温智垒之间签订的职工集资合作建房合同，名义上为职工集资合作建房合同，但其实质是购房者与出售者之间建立在权利、义务平等基础上的房屋买卖合同，该份合同系双方当事人真实意思的表示，在建兴学校完善相关手续后，该合同不违反法律强制性规定，应合法有效。双方当事人应按协议书约定履行各自的义务。建兴学校应向温智垒交付所购买的房屋，温智垒应向建兴学校支付所购房屋的全部房款。温智垒缴纳了房屋首付款后，建兴学校已将房屋交付给其使用，建兴学校已经履行了合同约定的义务。温智垒应该按照合同的约定支付房款，在其首付款已经缴纳之后，应将剩余房款缴纳。关于办理诉争房屋按揭贷款的问题，办理诉争房屋按揭贷款需原、被告及商业银行的三方合意，因房屋的性质及银行的商业行为未能使诉争房屋办理按揭贷款的责任并不能归结于原、被告。建兴学校为涉案房屋所在小区的众多住户在张家口银行办理了抵押贷款，建兴学校亦通过小区内张贴通告及张家口晚报登报的方式告知温智垒及时向建兴学校交付办理贷款所需材料，而温智垒未交付，故温智垒应就未能办理张家口银行抵押贷款而承担过错责任。虽该抵押贷款的方式不同于房屋按揭贷款，但是鉴于涉案房屋的性质及商业银行的政策，建兴学校通过张家口银行办理的房屋抵押贷款应系其为解决温智垒分期付款所尽合同义务。因温智垒未按时出具相关手续办理银行贷款，温智垒可将剩余房款支付给建兴学校。对于建兴学校主张的逾期付款利息，本院认为涉案房屋所在小区众多住户已经办理了房屋抵押贷款，而温智垒截止2017年4月12日（本案一审起诉状副本送达日）仍未向建兴学校提交办理银行贷款所需手续，故温智垒就逾期支付购房款确有违约情形存在。双方签订的集资合作建房合同约定了逾期付房款应给付补偿金，但对违约金额未约定，即双方对违约责任约定不明确，但是依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，温智垒应承担给付建兴学校未付房款按照银行同期贷款利率年利率6%计算的逾期付款利息的违约责任。温智垒应给付建兴学校欠付160000元房款及自2017年4月12日起至温智垒付清房款之日止，以年利率6%计算的逾期付款利息。关于反诉原告温智垒要求建兴学校协助办理产权登记的主张，本院认为应待温智垒付清房屋尾款后，建兴学校再协助其办理房屋产权登记手续。关于温智垒要求建兴学校支付其未办理产权登记而支付违约金的主张，本院认为由于温智垒现未付清房款，所以建兴学校未协助其办理产权登记并不构成违约，故对温智垒此项主张不予支持。关于温智垒要求建兴学校返还多收取的契税的主张，本院认为契税收费主体并非建兴学校，待正式契税票据开具后，确定是否多收后，可由温智垒另行主张。关于温智垒要求建兴学校返还收取的初装费的主张，依照张家口市物价局出具的《关于规范我市主城区燃气初装费通知》的规定，建兴学校非房屋开发公司，其提供的证据可以证实其符合管道燃气费未记入开发建设成本的，可按原合同规定执行的规定，故对温智垒此主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十二条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告温智垒于本判决生效之日起二十日内一次性向原告张家口市建兴职业培训学校给付剩余房款160000元。二、被告温智垒于本判决生效之日起二十日内一次性给付原告张家口市建兴职业培训学校逾期付款利息9968元（以160000元为本金，年利率6%计算自2017年4月12日至2018年4月26日，其后至被告付清房款期间的逾期利息仍按年利率6%计算）。三、驳回原告张家口市建兴职业培训学校的其他诉讼请求。四、反诉被告张家口市建兴职业培训学校于反诉原告温智垒付清房款之日起60日内协助温智垒办理产权登记手续。五、驳回反诉原告温智垒其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3500元，由被告温智垒负担。反诉案件受理费1032元，由反诉原告温智垒负担。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，温智垒与建兴学校签订的《张家口市单位职工集资合作建房合同》对双方当事人均有法律约束力。关于办理该房屋按揭贷款的问题。办理房屋按揭贷款需温智垒、建兴学校及商业银行的三方合意，因该房屋的性质及银行的商业行为未能使涉案房屋办理按揭贷款的责任并不能归结于温智垒、建兴学校，所以不能办理按揭贷款的责任不能由建兴学校一方承担。建兴学校通过张贴通告及登报的方式告知温智垒及时提供办理贷款所需材料，而温智垒未提供，故应就未能办理张家口银行抵押贷款而承担过错责任。一审法院确定温智垒支付建兴学校剩余房款及支付利息并无不当。一审法院对建兴学校主张逾期支付购房款利息所作出的认定，经本院审查认为亦无不当。对温智垒主张的建兴学校支付其未办理产权登记应支付违约金的问题，因温智垒至今未付清剩余购房款，建兴学校未协助其办理产权登记并不构成违约，温智垒的该主张不能成立。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，温智垒的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3500元，由上诉人温智垒负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 巍
审 判 员 姜建龙
审 判 员 成 进
二〇一八年六月八日
法官助理 王向东
书 记 员 李媛丽
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉、维持原判决、裁定。