安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0103民初2886号
原告：合肥绿都物业管理公司，住所地合肥市淮河路绿都商城内。
法定代表人：郎道阔，董事长。
委托诉讼代理人：孙睿，安徽承义律师事务所律师。
被告：安徽国商置业投资发展有限公司，住所地合肥市宿州路76号宏图大厦XXX室。
法定代表人：王迎春，执行董事。
委托诉讼代理人：孙寿军，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。
原告合肥绿都物业管理公司（以下简称绿都物业公司）与被告安徽国商置业投资发展有限公司（以下简称国商置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告绿都物业公司委托诉讼代理人孙睿，被告国商置业公司委托诉讼代理人孙寿军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
绿都物业公司向本院提出诉讼请求：1、解除绿都物业公司与国商置业公司之间于2014年8月1日签订的租赁合同及9月10日签订的补充协议；2、判令国商置业公司立即腾空位于合肥市绿都商城Ｃ区负一层及夹层物业用房（有效建筑面积848.85平方米）并恢复Ｃ区夹层密勒梁楼板或按交接时的现状向绿都物业公司返还上述房屋；3、判令国商置业公司立即向绿都物业公司支付租金1145934.5元（暂计至2017年2月28日，此后按每月42442.5元的标准持续计算至国商置业公司实际返还上述房屋之日止）及违约金（以所欠租金为基数，按月利率2%的标准，分段暂计算至2017年2月28日为345985.05元，此后按此标准持续计算至款清时止）；4、本案诉讼费、保全费由国商置业公司承担。事实与理由：2014年8月1日，国商置业公司作为乙方与绿都物业公司作为甲方签订《租赁合同》，国商置业公司承租绿都物业公司管理的位于合肥市绿都商城C区负一层及夹层物业用房（有效建筑面积848.85平方米），双方约定：租期自2014年8月1日至2034年7月31日止，第一年租金按有效建筑面积每月每平米50元，即每月42442.5元，每满5个计租年度后，增加一次租金单价，租金月单价增加额为5元每平米；每一计租年度分四次等额支付（即到期前提前一个月支付下季度租金），乙方以转账方式，按季度向甲方支付租金；乙方未按合同约定时间交付租金的，除及时补齐外，每拖延一天，应支付甲方违约金2000元，连续超过30日不交租金，除补齐租金、违约金外，甲方有权解除本合同收回该物业用房，由乙方违约引起的一切后果，全部由乙方承担。租期届满且乙方不再续租时，由乙方恢复C区夹层密勒梁楼板或按交接时的现状移交给甲方等。同年9月20日，双方又签订《补充协议》一份，约定乙方租赁物业用房的计租金时间定为2014年10月1日，即2014年8月1日至2014年9月31日期间的租金免于支付；本协议签订前，甲方已按现状将约定的物业用房移交给乙方，乙方确认并认可。上述合同签订后，绿都物业公司已如约向国商置业公司交付了案涉房屋，但国商置业公司却长期拖欠租金未付，至2017年2月28日，已欠付租金1103492元。绿都物业公司为此向国商置业公司发出《关于要求立即付清所欠场地租金的函》，国商置业公司委派与绿都物业公司联络处理案涉房屋事宜的代表，建议绿都物业公司诉讼解决。故诉至法院，请求判如所请。
国商置业公司国商置业公司辩称，一、绿都物业公司与国商置业公司签订的《租赁合同》及相关补充协议无效。《租赁合同》及补充协议所涉及的场地是由公共通道、消防通道和自行车停放地组成，绿都物业公司无权将上述场地对外出租，并且该场地根本无法用于商业经营。国商置业公司发现上述情况后，停止支付租金。因此，绿都物业公司诉请国商置业公司支付租金没有事实和法律依据。也就是说，绿都物业公司需要证明其对上述场地享有处分权，并且确保国商置业公司合同目的的实现。二、国商置业公司保留追诉绿都物业公司返还所收取的127327.5元租金以及42442.5元保证金的权利。
绿都物业公司围绕诉讼请求提交如下证据：绿都物业公司的营业执照、组织机构代码、国商置业公司的企业信用信息、《租赁合同》、《补充协议》、转账凭证、收款收据、委托书、关于要求立即付清所欠场地租金的函、情况说明、绿都商城业主委员会筹备组人员名单公示、绿都商城业主大会会议通知、绿都商城业主委员会候选人名单公示、合肥市绿都商城业主委员会登记备案表、关于要求签订物业管理委托合同的报告、公示（2006年4月9日）、合肥市绿都商城业主委员会会议纪要、合肥市绿都商城业主委员会物业管理委托合同、合肥市绿都商城业主委员会情况说明、图纸、国商置业公司与绿都物业公司签订的物业服务合同、国商置业公司出具给绿都物业公司的《关于请求拆除负一层手扶电梯的函》。
国商置业公司未提供证据。
本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于争议的证据，本院认定如下：
关于情况说明，国商置业公司对该证据的真实性、合法性、关联性及其证明目的均有异议。认为根据其向合肥市庐阳区逍遥津街道办事处物业办工作人员核实：合肥市绿都商城几年前就没有成立合肥市绿都商城业主委员会了，也就是说“合肥市绿都商城业主委员会”并不存在，且绿都物业公司并未提交任何证据证明《情况说明》中陈述“自2006年起由合肥市绿都商城业主委员会委托合肥绿都物业管理公司负责该物业管理用房的管理使用及经营”的事实。因此国商置业公司认为绿都物业公司提交的日期为2017年6月12日盖有“合肥市绿都商城业主委员会”公章的《情况说明》涉嫌伪造。本院认为，根据绿都物业公司提供的证据能够证明合肥市绿都商城业主委员会成立的时间，国商置业公司并未提供合肥市绿都商城业主委员会不存在的反驳证据，故对该证据的真实性本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院审理查明的事实如下：2014年8月1日，国商置业公司作为乙方,绿都物业公司作为甲方签订《租赁合同》，合同约定，绿都物业公司将坐落于绿都商城C区负一层及夹层物业用房，有效建筑面积848.85平方米出租给国商置业公司使用，租赁期限为20年，自2014年8月1日起至2034年7月31日止，租金为第一年有效建筑面积每月每平米50元，计每月人民币42442.5元，租赁期间每满5个计租年度后，增加一次租金单价，租金月单价增加额为每平方米5元；每一计租年度分四次等额支付（即到期前提前一个月支付下季度租金）；租赁合同签订后，乙方应支付一个月租金租赁保证金，合同期满一个月内，一切费用结清后，甲方退还乙方；乙方以转账方式，按季度向甲方支付租金；乙方未按合同约定时间交付租金的，除及时补齐外，每拖延一天，应支付甲方违约金2000元，连续超过30天不交租金，除补齐租金、违约金外，甲方有权解除本合同收回该物业用房，由乙方违约引起的一切后果，全部由乙方承担。甲方按该物业用房现状向乙方移交，合同签订即为办理完毕交接手续租期届满且乙方不再续租时，由乙方恢复C区夹层密勒梁楼板或按交接时的现状移交给甲方等。同年9月10日，双方又签订《补充协议》，约定乙方租赁物业用房的计租金时间定为2014年10月1日，即2014年8月1日至2014年9月31日期间的租金免于支付；本协议签订前，甲方已按现状将约定的物业用房移交给乙方，乙方确认并认可。上述合同签订后，绿都物业公司已如约向国商置业公司交付了案涉房屋，国商置业公司于2014年10月22日支付2014年10月1日至2014年12月31日场地租赁费127327.5元。因国商置业公司拖欠租金未付，为此绿都物业公司于2017年2月8日向国商置业公司发出《关于要求立即付清所欠场地租金的函》，要求国商置业公司于2017年2月20日前支付租金1103492元。国商置业公司答复诉讼解决。故绿都物业公司诉至本院，要求判如所请。
另查明，2003年9月11日，合肥市庐阳区人民政府办公室公示绿都商城业主委员会筹备组人员名单，2003年9月18日合肥市庐阳区人民政府办公室代绿都商城业主委员会筹备组发出召开业主大会通知，2003年9月25日合肥市庐阳区人民政府办公室代绿都商城业主委员会筹备组公示绿都商城业主委员会候选人名单。合肥市绿都商城业主委员会登记备案。2006年4月6日，合肥绿都商城物业管理公司向合肥市绿都商城业主委员会递交关于要求签订物业管理委托合同的报告，合肥市绿都商城业主委员会于2006年4月9日公示同意合肥绿都商城物业管理公司为绿都商城长效物业管理单位。2006年4月16日，合肥市绿都商城业主委员会与合肥绿都商城物业管理公司签订合肥绿都商城物业管理委托合同，委托管理期限为20年，自2006年4月19日起至2026年4月18日。案涉合肥绿都商城C区负一层及夹层为物业管理用房。
本院认为，根据绿都物业公司提供的证据能够证明，案涉房屋系绿都商城业主委员会委托绿都物业公司管理的物业管理用房，绿都物业公司对该房屋享有管理使用权。绿都物业公司与国商置业公司签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。至于国商置业公司提出绿都物业公司无权出租案涉房屋，案涉合同应为无效的抗辩意见，因无证据，本院不予采信。
关于解除合同和返还房屋，根据双方陈述及提供的证据来看，国商置业公司未按约支付租金，符合合同约定的解除条件，现绿都物业公司要求解除其与国商置业公司之间于2014年8月1日签订的租赁合同及9月10日签订的补充协议，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的部分终止履行，故国商置业公司应将案涉位于合肥市绿都商城Ｃ区负一层及夹层物业用房（有效建筑面积848.85平方米）返还给绿都物业公司。
关于绿都物业公司诉请国商置业公司支付租金，庭审查明，国商置业公司仅支付绿都物业公司2014年10月1日至2014年12月31日场地租赁费127327.5元，自2015年1月1日未再支付租金。故国商置业公司应自2015年1月1日起按每月42442.5元的标准支付绿都物业公司至实际返还案涉房屋之日止的租金。经核算，2015年1月1日至2017年3月31日的租金为1145947.5元。
关于绿都物业公司诉请的违约金，双方合同明确约定国商置业公司未按合同约定时间交付租金的，除及时补齐外，每拖延一天，应支付绿都物业公司违约金2000元，连续超过30天不交租金，除补齐租金、违约金外，绿都物业公司有权解除合同收回案涉物业用房，由国商置业公司违约引起的一切后果，全部由国商置业公司承担。虽国商置业公司逾期支付租金的行为客观存在，但该违约金的约定过高，绿都物业公司因国商置业公司逾期支付租金所受到的损失实为资金被占用期间的利息损失，故本院确定由国商置业公司自逾期之日起按照年利率6%的标准，向绿都物业公司计付逾期支付租金的违约金。根据合同关于租金“每季度付一次款，到期前提前一个月支付下季度租金”的约定，违约金按租金支付时间分段计算为86964.69元（其中，2015年1月1日至2015年3月31日租金127327.5元，自2015年1月1日起计算至2017年3月31日的违约金为17401.43元；2015年4月1日至2015年6月30日租金127327.5元，自2015年4月1日计算至2017年3月31日的违约金为15491.51元；2015年7月1日至2015年9月30日租金127327.5元，自2015年7月1日计算至2017年3月31日的违约金为13560.38元；2015年10月1日至2015年12月31日租金127327.5元，自2015年10月1日计算至2017年3月31日的违约金为11608.02元；2016年1月1日至2016年3月31日租金127327.5元，自2016年1月1日起计算至2017年3月31日的违约金为9655.67元；2016年4月1日至2016年6月30日租金127327.5元，自2016年4月1日计算至2017年3月31日的违约金为7724.54元；2016年7月1日至2016年9月30日租金127327.5元，自2016年7月1日计算至2017年3月31日的违约金为5793.4元；2016年10月1日至2016年12月31日租金127327.5元，自2016年10月1日计算至2017年3月31日的违约金为3841.05元；2017年1月1日至2017年3月31日租金127327.5元，自2017年1月1日起计算至2017年3月31日的违约金为1888.69元；），2017年4月1日之后的违约金以欠付的租金为基数顺延计算至房租实际付清之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告合肥绿都物业管理公司与被告安徽国商置业投资发展有限公司之间于2014年8月1日签订的租赁合同及2014年9月10日签订的补充协议；
二、被告安徽国商置业投资发展有限公司于判决生效之日起三十日内将位于合肥市绿都商城Ｃ区负一层及夹层物业用房（有效建筑面积848.85平方米）返还给原告合肥绿都物业管理公司；
三、被告安徽国商置业投资发展有限公司于判决生效之日起十日内支付原告合肥绿都物业管理公司至2017年3月31日的租金1145947.5元，自2017年4月1日起安徽国商置业投资发展有限公司按每月租金42442.5元的标准支付合肥绿都物业管理公司至实际返还案涉房屋之日止租金；
四、被告安徽国商置业投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥绿都物业管理公司违约金86964.69元（暂计算至2017年3月31日，之后按欠付租金按年利率6%的标准顺延计算至租金实际付清之日止）；
五、驳回原告合肥绿都物业管理公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22108元，合肥绿都物业管理公司负担2108元，安徽国商置业投资发展有限公司负担20000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 吴 艳
人民陪审员 沙文兰
人民陪审员 谷 雨
二〇一八年五月二十八日
书 记 员 赵儒媛
附本案适用的法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。