云南省保山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云05民初1号
原告（执行案外人）：马瑞，女，回族，1983年10月6日生，保山市隆阳区人，保山市第一人民医院医生，住保山市隆阳区。
委托诉讼代理人：胡潇，云南天利达律师事务所律师。特别授权代理。
被告（申请执行人）：苏志勇，男，汉族，1972年2月3日生，保山市隆阳区人，住保山市隆阳区芒宽乡新光村委会新民*组，现住保山市隆阳区。
被告（申请执行人）：魏洪英，女，汉族，1976年10月12日生，保山市隆阳区人，住保山市隆阳区苏志勇之妻。
共同委托诉讼代理人李斐斐、吴林奎（实习），云南旦阳律师事务所律师。特别授权代理。
第三人（被执行人）：徐维普，男，1972年7月16日生，白族，保山市隆阳区人，住保山市隆阳区，现羁押保山市看守所。
第三人（被执行人）：张载梅，女，1976年12月24日生,回族，保山市隆阳区人，住保山市隆阳区徐维普之妻。
原告马瑞诉被告苏志勇、魏洪英，第三人徐维普、张载梅案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用普通程序，于2018年2月26日公开开庭进行了审理，原告马瑞特别授权的委托代理人胡潇，被告苏志勇、魏洪英特别授权的委托代理人李斐斐、吴林奎到庭参加诉讼，第三人经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告马瑞向本院提出的诉讼请求：1.判决立即停止对原告向第三人购买的位于隆阳区的房屋和土地的执行，并解除对上述房屋和土地的查封。2.判决确认位于隆阳区的房屋所有权和土地使用权归原告所有。3、诉讼费用由被告承担。
事实和理由：马瑞与徐维普借款纠纷一案，保山市隆阳区人民法院于2016年1月18日调解并制作了（2016）云0502民初407号民事调解书予以确认，由徐维普于2016年1月23日前归还马瑞人民币合计576万元。徐维普未按期归还，原告向隆阳区人民法院申请强制执行，法院裁定查封徐维普名下所有的坐落于隆阳区。后在隆阳区人民法院主持下，马瑞与徐维普达成部分执行和解协议，双方签订了《农村房屋买卖合同》，约定由徐维普将其名下位于隆阳区变卖给马瑞，房屋价格协商后，用徐维普拖欠马瑞的部分借款折扣，剩余欠款徐维普于2017年3月30日前归还。执行和解内容载入隆阳区人民法院执行笔录中，《农村房屋买卖合同》也交隆阳区人民法院执行局存档，徐维普已将房产交付马瑞使用至今。
2017年7月17日，被告苏志勇、魏洪英因民间借贷纠纷一案向保山市中级人民法院申请执行，保山市中级人民法院作出（2017）云05执24号执行裁定书，将徐维普名下所有的坐落于隆阳区的房产进行查封。之后，马瑞向保山市中级人民法院提出书面异议，并提供相关证据，要求解除查封，并停止对上述财产的执行，2017年11月17日，保山市中级人民法院作出（2017）云05执异55号执行裁定书，驳回异议人马瑞的异议请求，并告知在15日内向人民法院提起诉讼。综上，原告认为，原告马瑞在隆阳区人民法院主持下，于2016年2月24日向徐维普购买上述房产，有书面合同，房款用欠款折抵，视为全部已付清，所取得涉案房产后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错。故人民法院不得查封、扣押冻结该财产，请依法支持原告的诉讼请求。
被告苏志勇、魏洪英辩称：一、案外人马瑞非执行标的权利人。（一）、案外人马瑞虽与第三人达成以物抵债协议，但未办理产权过户手续。因涉案房屋依然登记在第三人徐维普名下，具有公示公信效力，第三人徐维普依法应当是涉案房屋的权利人。因此本案执行查封并无不当，故马瑞并无作为原告的主体资格提起案外人执行异议之诉；（二）、早在2015年1月30日，被执行人徐维普便将执行标的（房产）转让给苏志勇、魏洪英。被执行人将执行标的转让给被告的时间早于其转让给原告的时间。故在执行标的转让生效时间上，被告优于原告。二、案外人马瑞对标的物主张的权利并不合法。第三人房产的性质系集体土地，既无土地证，亦无房产证，原告与第三人《农村房屋买卖合同》违反法律、法规强制性规定，合同无效，故原告对标的物的主张并不合法。三、案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，案外人基于其私下达成的以房抵债协议所产生的物权期待权，主张阻却执行行为的诉讼请求，并未就其主张提供其就执行标的享有足以排除强制执行民事权益的有效证据，应承担举证不能的不利法律后果。请求驳回原告的诉讼请求。
归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、原告马瑞与第三人买卖房屋所有权和土地使用权是否归原告所有。2、案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。
庭审中，原告向本院提交下列证据：
1、执行裁定书，证明保山市中级人民法院于2017年11月17日作出（2017）云05执异55号裁定书，裁定驳回原告异议请求。
2、隆阳区人民法院（2016）云0502民初407号民事调解书，证明徐维普欠马瑞本息合计576万元。
3、隆阳区人民法院（2016）云0502执262号执行裁定书。证明马瑞申请执行，法院依法查封徐维普名下所有的房产。
4、农村房屋买卖合同，证明涉案房产由徐维普变卖给马瑞，房款用欠债折抵，房款已全部付清。
5、隆阳区人民法院的执行笔录，证明房屋已经执行和解。
6、涉案房屋钥匙的照片，证明该房屋是马瑞使用。
被告质证后对1、2、3组证据的真实性不持异议，但对证据的关联性有异议，认为与本案无关。对第4组证据的关联性、真实性、合法性均有异议，该类别的房地产是不能进行交易的。涉案房屋强制执行早于与原告交易的时间。对第5、6组关联性、真实性、合法性均有异议，认为笔录写明了是双方以物抵债行为，有风险，不代表法院执行和解。对钥匙的照片，并不能证实是涉案房屋钥匙。
被告苏志勇、魏洪英为证明自己的主张，向本院提交下列证据：
1、保山市中级人民法院作出的（2016）云05民初11号民事调解书，证明徐维普、张载梅欠苏志勇、魏洪英借款本息合计1720万元。
2、保山市中级人民法院作出的（2017）云05执24号执行裁定书，证明裁定查封被执行人徐维普、张载梅名下保山市隆阳区的自住房屋所有权及土地使用权。查封时该房屋在被执行人名下，属于其单独所有，没有任何他项权利。
3、《协议书》一份。证明2015年1月30日徐维普自愿将座落在保山市隆阳区的自住房屋以100万元的价格并以签订买卖协议的方式抵押给苏志勇。
4、《批复》，证明该涉案房屋在徐维普名下，属于其单独所有，没有任何他项权利。
原告质证后对第1组证据的真实性不持异议，对第2组证据认为不合法，对第3、4组证据认为不能证明第三人将房产相关证件交给被告。
本院认为，上述证据经生效裁判文书确认的，本院予以采信，本院对双方提交的以物抵债方式签订农村房屋买卖协议证据不予采信。
根据庭审和举证、质证，本院确认如下法律事实：
2015年1月30日，徐维普与苏志勇达成房地产买卖协议，将徐维普座落在保山市隆阳区的自住房屋以100万元的价格买给苏志勇。2015年2月1日至8月17日，徐维普向苏志勇、魏洪英借款1045万元，截至2016年8月徐维普共欠苏志勇、魏洪英借款本金13335991.70元，利息3932637元（按年利率24%计算）。因徐维普未按时还款，苏志勇、魏洪英向保山市中级人民法院起诉。案件审理过程中，当事人自愿达成协议，“由徐维普、张载梅于2016年8月31日前归还苏志勇、魏洪英借款本金13335991.70元，利息3864008.3元，本息合计1720万元”。
2015年3月9日至6月14日，徐维普分四次向马瑞借款合计500万元，经多次催要未果诉至隆阳区人民法院。案件审理过程中，当事人自愿达成协议，“由徐维普于2016年1月23日前归还马瑞借款500万元，利息76万元，合计人民币576万元”。2016年1月25日，马瑞向隆阳区人民法院申请执行，同年2月22日隆阳区人民法院作出（2016）云0502执262号执行裁定，“查封被执行人徐维普名下所有的座落与隆阳区东侧房地产”。同月24日，马瑞与徐维普签订“农村房屋买卖合同”，将徐维普座落在保山市隆阳区的自住房屋以360万元的价格以物抵债的方式变买给马瑞。同年4月6日，马瑞将农村房屋买卖合同交隆阳区人民法院，要求法院继续执行徐维普下欠的216万元。法院认为，徐维普座落在保山市隆阳区的房产土地性质为集体土地，没有相关的土地证、房产证，法院无法对其做任何处置，如果你们双方自愿达成以该房产作以物抵债协议，双方就要自行承担相应的风险。
2017年5月17日，苏志勇、魏洪英以（2016）云05民初11号民事调解书向保山市中级人民法院申请执行。经审查，同年7月17日，保山市中级人民法院作出（2017）云05执24号执行裁定，查封了被执行人徐维普、张载梅名下的位于保山市隆阳区的自住房屋所有权及土地使用权。同时还查封了其他财产。
2017年11月6日，马瑞以保山市中级人民法院作出（2017）云05执24号执行裁定侵犯了其合法权益，请求撤销（2017）云05执24号执行裁定。为证实其主张，向法院提交了隆阳区人民法院（2016）云0502民初407号民事调解书、（2016）云0502执262号执行裁定书及《农村房屋买卖合同》。法院审查认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，因异议人马瑞向法院提交的证据材料不足以证实其系隆阳区房产的权利人，故其异议请求不予支持，依法驳回异议人马瑞的异议请求。2017年12月4日，马瑞向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为，执行异议之诉的关键是审查原告享有的实体权利是否足以阻却执行措施。
1、关于案外人主体资格的问题。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。马瑞对本院（2017）云05执24号执行裁定提出异议，不服本院（2017）云05执异55号裁定，以案外人提起本案诉讼，符合法律规定，马瑞具备本案的诉讼主体资格。苏志勇、魏洪英辩称马瑞并无作为原告的主体资格提起案外人执行异议之诉，本院不予采纳。
2、关于原告马瑞是否享有徐维普名下的位于保山市隆阳区的自住房屋所有权及土地使用权的问题。
《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十条二款规定，国家对不动产实行统一登记制度。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《城市房地产管理法》第八条规定，城市规划区内的集体土地，经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。《中华人民共和国合同法》第五十二条五款规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。由此可见，农村集体土地上的房地产不得进入交易市场。农村房屋的买卖，只能在本农村集体内部进行，否则买卖行为违法，不受法律保护，合约无效。原告马瑞与第三人徐维普自行签订的“农村房屋买卖合同”既无房产证和土地证，也未办理登记，实为以物抵债，买卖行为违法，合同无效。因此，原告马瑞主张享有徐维普名下的位于保山市隆阳区的自住房屋所有权及土地使用权，本院不予支持。
3、原告马瑞就执行标的是否享有足以排除强制执行民事权益的问题。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案中马瑞提出的诉讼请求，不符合上述法律及司法解释的规定，提交的证据不足以证明查封执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，房产的物权尚未发生改变，该房产仍归第三人徐维普。因此，原告马瑞要求第三人的房地产归其所有和解除查封、停止执行的诉讼请求理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条二款、第十四条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条五款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，判决如下：
驳回马瑞的诉讼请求。
案件受理费13800元，由原告马瑞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。
审 判 长 张 明
审 判 员 茶晓皎
人民陪审员 杨文光
二〇一八年二月二十六日
书 记 员 赵梧谚