浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终1980号
上诉人（原审被告）：温州洲亿国际大酒店管理有限公司，住所地温州市龙湾区永中街道永宁西路503号509室。
法定代表人：孙国敬，该公司董事长。
委托诉讼代理人：潘雄伟，浙江建桥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜素珍，浙江建桥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：温州盈联商业管理有限公司，住所地温州市车站大道2号华盟商务广场1710室。
法定代表人：姜锐，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李轶成，北京德恒（温州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林达，北京德恒（温州）律师事务所律师。
原审被告：孙国敬，男，汉族，1957年5月10日出生，住温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：潘雄伟，浙江建桥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜素珍，浙江建桥律师事务所律师。
原审第三人：中国光大银行股份有限公司杭州分行，住所地杭州市拱墅区密渡桥1号浙商时代大厦1-14层。
代表人：章国华，该行行长。
委托诉讼代理人：瞿建云，浙江时代商务律师事务所律师。
委托诉讼代理人：佘海燕，浙江时代商务律师事务所律师。
上诉人温州洲亿国际大酒店管理有限公司（以下简称洲亿公司）因与被上诉人温州盈联商业管理有限公司（以下简称盈联公司）、原审被告孙国敬、原审第三人中国光大银行股份有限公司杭州分行（以下简称光大银行杭州分行）合同纠纷一案，不服温州市龙湾区人民法院（2016）浙0303民初4158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人洲亿公司、原审被告孙国敬的共同委托诉讼代理人潘雄伟，被上诉人盈联公司的委托诉讼代理人李轶成，原审第三人光大银行杭州分行的委托诉讼代理人佘海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
洲亿公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回盈联公司的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由盈联公司负担。事实和理由：一、一审法院认定法律关系错误。一审法院认定本案涉及的温州洲亿大酒店招商代理合同属委托合同是错误的。根据招商代理合同约定，盈联公司为洲亿公司寻找客户，洲亿公司与盈联公司介绍的商户签订租赁合同并收取租金作为盈联公司收取佣金的条件。结合合同法第四百二十四条有关居间合同的规定，本案合同性质属于居间合同。二、洲亿公司与光大银行杭州分行签订的房屋租赁合同不能认为盈联公司的招商业绩，洲亿公司无需向盈联公司支付招商佣金。1、一审判决第十二页第一段有关招商业绩确认的三个前提的认定不完整。由于双方在招商代理合同中约定了委托期限（2013年3月15日至2013年12月30日），只有在委托期限内完成签订合同并支付租金才能作为计入招商业绩的前提。因此，三个前提条件应修正为“一是洲亿公司和商户在委托期限内签订租赁合同；二是租户在委托期限内支付租金；三是该商户系盈联公司所介绍的”。2、逐一分析上述计入招商业绩的三个前提，洲亿公司无需向盈联公司支付招商佣金。（1）洲亿公司与商户没有在委托期限内签订租赁合同。洲亿公司于2014年3月才与光大银行杭州分行签订房屋租赁合同，该合同并非孙国敬于2013年10月与光大银行杭州分行签订的房屋租赁合同的延续。该两份合同的出租人主体不同。第一份合同的出租人为孙国敬，第二份合同的出租人为洲亿公司。该两份合同的租期不同。第一份合同的租期从2013年10月22日至2023年10月21日，第二份合同的租期从2014年3月1日至2024年2月29日。第一份合同没有实际履行，第二份合同双方在自行磋商了两年后才予以履行。一审法院认为第二份合同是第一份合同的延续是错误的。（2）光大银行杭州分行没有在委托期限内支付租金。洲亿公司委托盈联公司招商的目的就是为了能够及时回笼资金。因此，租户在委托期限内支付租金才能作为盈联公司招商业绩确认的前提，否则委托盈联公司招商就失去意义，也不符合合同目的。根据一审查明的事实，光大银行杭州分行在2016年5月才向洲亿公司支付第一期租金。因光大银行杭州分行没有在委托期限内支付租金，不能认定为是盈联公司的招商业绩。（3）一审法院明知光大银行杭州分行并非盈联公司介绍的客户，不能认定为盈联公司的招商业绩，却酌情按招商佣金的20%判令洲亿公司支付盈联公司41000元，缺乏合同和事实依据。在盈联公司上一次起诉要求支付招商策划及服务费的案件中，二审法院将盈联公司的招商启动费和策划费由30万元改为15万元，已经考虑盈联公司履行合同的情况以及盈联公司付出的劳动及成本，因而酌定为15万元。一审法院在本案中再次酌定洲亿公司支付报酬缺乏事实依据。
盈联公司辩称：一、原判认定本案为委托合同关系而非居间合同关系正确。1、招商代理合同有关“委托事项内容范围”、“委托期限”、“甲方委托乙方对本项目的商业招商策划和招商代理事宜”等直接体现双方是委托代理合同关系。2、在招商代理合同实际实施中，盈联公司是以洲亿公司的名义与客户洽谈和签约的。3、本案之前的（2014）温龙商初字第599号、（2014）浙温民终字第1813号民事判决以及最高人民法院（2014）民申字第358号民事裁定书，都把因招商策划及销售代理服务引发的纠纷确定为委托合同纠纷。4、本案是一种特殊的委托合同关系。盈联公司是代表洲亿公司出面办理委托事项，不是以中介名义从中居间、撮合，因此在磋商后所签订的房屋租赁合同中不以居间方名义出现。5、尽管招商代理合同对招租成功的报酬约定为佣金，但这只是双方以佣金的形式支付委托报酬，并不能据此改变过双方委托合同法律关系的性质。二、洲亿公司与光大银行杭州分行签订的房屋租赁合同应计入盈联公司招商业绩。1、原判认定根据招商代理合同计入盈联公司招商业绩的前提严重错误。（1）根据合同第七条第一款约定，纳入盈联公司招商业绩的前提条件仅为两个，其一是甲方与乙方所介绍的商户签订租赁合同，其二是租户按租赁合同约定付完款项。（2）其中介绍的实际含义应理解为磋商或促成。（3）盈联公司签订合同的目的是实现获取招商佣金。光大银行杭州分行这个客户信息是孙国敬提供货介绍，这是双方在签订招商代理合同签就明知的事实。如果招商佣金仍然要以介绍为第一条件，则盈联公司的招租佣金在一开始就落空了。因此，涉案计入招商佣金不应以介绍为条件，而应以实际磋商及促成为条件。（4）洲亿公司和孙国敬从没有以光大银行杭州分行这个客户是孙国敬介绍为由抗辩盈联公司提出的佣金请求。2、涉案光大银行杭州分行招租成功应全额计入盈联公司的招商业绩。（1）盈联公司在委托期限内已成功磋商、促成洲亿公司与光大银行杭州分行签订房屋租赁合同。（2）光大银行杭州分行已经支付租金205万元以上。（3）涉案光大银行杭州分行客户信息是否盈联公司介绍并不影戏盈联公司依法获取招商佣金。（4）原判仅参照招商佣金计算标标准的20%确定盈联公司支出的必要委托费用，不仅严重错误而且极不公平。三、一审法院的错误判决会产生严重的负面社会效果，纵容破坏诚信原则。
孙国敬辩称：一、一审法院判决孙国敬不承担本案相关民事责任是正确的。二、对一审法院的其他问题的意见与洲亿公司的上诉意见一致。
光大银行杭州分行述称：对一审法院有关光大银行杭州分行部分的事实认定没有异议。
盈联公司向一审法院起诉请求：1、洲亿公司、孙国敬立即支付盈联公司招商佣金20.5万元及利息损失（自起诉之日起按人民银行同期同档次贷款利率计算至全部款项支付完毕之日为止）；2、本案诉讼费用由洲亿公司、孙国敬承担。
一审法院审理认定事实：温州市龙湾区永中街道永宁西路503号101室房屋原系万康置业有限公司所有。洲亿公司于2012年7月26日成立，法定代表人为孙国敬。2013年4月20日，万康置业有限公司出具特别说明，载明：我公司将龙湾行政中心区E01地块万康假日大酒店（温州洲亿国际大酒店）一层、二层、三层、四层整体出售给孙国敬，相关手续正在办理过程中，有关一楼商铺出租给贵行的相关事宜，请与孙国敬（洲亿公司）洽谈。2013年5月2日，万康置业有限公司开具关于涉案房屋的发票，其中载明付款方为孙国敬。2013年4月1日，盈联公司、洲亿公司签订温州洲亿大酒店招商代理合同。合同约定：1、洲亿公司委托盈联制定洲亿大酒店业态分布图、洲亿大酒店招商手册等，实施洲亿大酒店开业前的招商工作，委托期限2013年3月15日至2013年12月30日；2、招商策划及招商启动费30万元，用于市场调研、业态分布图制作及招商策划费用，于合同签订三个工作日内付10万元、人员进场付10万元、剩余部分2013年6月15日前付清；3、洲亿公司与盈联公司所介绍的商户签订租赁合同，租户按租赁合同约定支付款项，即视为成功实现招商，计入盈联公司的招商业绩，招商佣金计算标准是，地下一层加上地上四层，年租金在1600万之内的，按租户第一年租金的10%（不含招商推广费用）收取，只收第一年一次；超过1600万的部分，洲亿公司与盈联公司按7：3分成（是指自开业第一年起至第八年止，超过1600万的部分都按此比例分成）；次月6日按相应的标准结算上个月的招商佣金。2013年10月21日，孙国敬和光大银行杭州分行签订房屋租赁合同，约定光大银行杭州分行租赁涉案房屋，租期为10年，由2013年10月22日至2023年10月21日，房屋租金205万元。2013年10月21日，孙国敬和光大银行杭州分行签订补充协议，约定若因消防验收原因影响光大银行杭州分行正常开业的，孙国敬免除光大银行杭州分行一年租金。2014年2月27日，万康置业有限公司将涉案房屋过户给洲亿公司。2014年3月，洲亿公司和光大银行杭州分行签订房屋租赁合同，约定光大银行杭州分行租赁涉案房屋，租期为10年，由2014年3月1日至2024年2月29日，租金为205万元，租金按年支付，消防验收通过后5个工作日内交付第一期租金。合同签订后，光大银行杭州分行已经支付洲亿公司租金205万元以上。
一审法院认为，盈联公司和洲亿公司之间签订的温州洲亿大酒店招商代理合同属于特殊的委托合同，并非居间合同，对案由该院予以调整。洲亿公司认为涉案诉讼已经超出诉讼时效，但涉案租赁合同首期租金支付时间于2016年5月支付，应从首期租金支付之日起计算，因此盈联公司起诉未超出诉讼时效。依据涉案代理合同关于招商业绩确认的约定，计入招商业绩的前提有三个：一、洲亿公司和商户签订租赁合同；二、租户支付租金；三、该商户系盈联公司所介绍的。该院逐一分析如下：关于第一点，洲亿公司虽于2014年3月才与光大银行杭州分行签订房屋租赁合同，超出招商代理合同委托期限，但在委托期限内孙国敬已于2013年10月21日和光大银行杭州分行签订房屋租赁合同，且涉案房屋于2014年2月27日过户给洲亿公司，在此之前开发商出具的证明及发票均显示交易对象为孙国敬，考虑到孙国敬系洲亿公司的法定代表人，该院认定洲亿公司和光大银行杭州分行签订的房屋租赁合同系孙国敬和光大银行杭州分行签订的房屋租赁合同的延续，因此涉案合同系招商代理合同委托期限内签订的。洲亿公司答辩并非委托期间内签订，不予采信。关于第二点，光大银行杭州分行已经支付租金1年以上，符合上述约定。关于第三点，本案系招商代理合同，其招商应指招募商户租赁被告所开发的房地产项目，主要任务应为招募商户；根据现有证据及光大银行杭州分行陈述显示，涉案交易信息来源系光大银行杭州分行和孙国敬自行磋商完成，与盈联公司无关；盈联公司亦未提供其他证据证明系由盈联公司介绍交易；综上，涉案房屋租赁合同不符合双方约定，不应计入招商业绩计算。但考虑到洲亿公司和光大银行杭州分行确定合作意向后，洲亿公司仍将具体租赁磋商协商事务委托盈联公司完成，说明洲亿公司认可盈联公司后续的一般性事物委托行为，且盈联公司付出了一定的成本，亦成功促使洲亿公司和光大银行杭州分行达成了房屋租赁合同，因此综合考虑洲亿公司在招商中的主要作用及盈联公司的成本及成果，该院参照招商佣金计算标准20%酌情确定盈联公司支出必要的委托费用，即洲际公司支付盈联公司41000元。盈联公司请求超出部分，不予支持。盈联公司请求自起诉之日起按照银行同期同类贷款利率计算利息损失，符合法律规定，予以支持。洲亿公司认为原判决的策划费已经包括招商佣金，但合同约定招商策划及招商启动费用于市场调研、业务分布图制作及招商策划费用，并不包括后续招商行为的费用及佣金，因此洲亿公司答辩意见该院不予采信。另，涉案招商代理合同系盈联公司和洲亿公司之间签订，孙国敬并非合同当事人，盈联公司请求孙国敬承担责任，不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十八条之规定，判决：一、洲亿公司于本判决生效之日起十日内支付盈联公司41000元及利息损失（自2016年9月7日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至债务履行完毕之日止）；二、驳回盈联公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4375元，由盈联公司承担3550元，洲亿公司承担825元。
二审期间，各方当事人均没有围绕洲亿公司的上诉请求向本院依法补充提供证据材料。
经审理本院对一审法院认定的事实予以确认外，另认定：本案各方当事人一致确认光大银行杭州分行作为涉案房屋租赁合同的客户信息在涉案招商代理合同签订之前就已经由孙国敬提供。2014年4月24日，盈联公司以洲亿公司仅支付招商策划启动费5万元为由向一审法院提起诉讼，要求判令洲亿公司支付招商策划及启动费25万元、利息损失以及销售佣金85903元、逾期付款违约金。该案经一、二审，本院就盈联公司提出的要求洲亿公司支付招商策划及启动费25万元的诉讼请求部分终审判决洲亿公司向盈联公司支付招商策划及启动费10万元（已扣除洲亿公司已经支付的5万元）、逾期付款利息。
本院认为：（一）关于涉案招商代理合同性质的争议。根据涉案招商代理合同引言以及有关双方权利义务的主要约定可以看出，涉案招商代理合同实际包含两个方面的内容。其一是盈联公司就洲亿大酒店项目向洲亿公司提供招商策划服务，其二是盈联公司就洲亿大酒店项目向洲亿公司提供招商代理服务。有关招商策划服务的主要内容是市场调研、制作项目业态分布图以及其他招商策划事宜，盈联公司收取招商策划及招商启动费30万元。该部分内容符合一般委托合同的属性。有关招商代理服务的主要内容包括是介绍洲亿公司与商户签订租赁合同，商户按租赁合同约定支付租金，盈联公司按一定比例收取招商佣金等。该部分内容则基本符合居间合同的属性。因此，涉案招商代理合同同时具有委托合同和居间合同的特征，属于混合性质的合同。当事人的权利义务应以招商代理合同的具体约定为准。（二）关于洲亿公司与光大银行杭州分行签订房屋租赁合同应否计入盈联公司招商业绩的争议。涉案招商代理合同第七条约定：“招商业绩确认、招商佣金标准、招商佣金的支付：甲方（洲亿公司）与乙方（盈联公司）所介绍的商户签订租赁合同，租户按租赁合同约定付完款项，即视为成功实现招商，计入乙方（盈联公司）招商业绩。”一审法院据此认定计入招商业绩的前提条件为“洲亿公司和商户签订租赁合同；租户支付租金、商户系盈联公司所介绍”并无不当。对照上述计入招商业绩的三个条件，本院逐一分析如下。首先，洲亿公司虽于2014年3月才与光大银行杭州分行签订房屋租赁合同，超出招商代理合同的约定的期限，但在合同约定的期限内孙国敬已于2013年10月21日和光大银行杭州分行签订房屋租赁合同，且涉案房屋于2014年2月27日过户给洲亿公司，在此之前开发商出具的证明及发票均显示交易对象为孙国敬，考虑到孙国敬是洲亿公司的法定代表人，一审法院认定洲亿公司和光大银行杭州分行签订的房屋租赁合同系孙国敬和光大银行杭州分行签订的房屋租赁合同的延续并无不当。由此可以看出，涉案房屋租赁合同确实是在招商代理合同约定的期限内签订的，计入招商业绩的第一个条件成就。其次，光大银行杭州分行已经支付租金1年以上，计入招商业绩的第二个条件成就。第三，盈联公司、洲亿公司、孙国敬以及光大银行杭州分行均一致确认涉案房屋租赁合同确实并非因盈联公司的介绍而签订。盈联公司有关涉案房屋租赁合同系基于其积极磋商而签订，但其提供的证据并不足以证明上述事实，同时“磋商”与“介绍”明显属于两个内容不同的行为，“磋商”也并非涉案招商代理合同约定的计入招商业绩的条件，盈联公司提供的证据不足以证明计入招商业绩的第三个条件已经成就。一审法院因此认定洲亿公司与光大银行杭州分行签订房屋租赁合同不应计入盈联公司的招商业绩并无不当。最后，关于洲亿公司就光大银行杭州分行租赁事宜是否需要向盈联公司支付必要费用或报酬的争议。涉案招商代理合同约定盈联公司可收取的报酬包括招商策划、启动费用和招商佣金两个部分，除此之外盈联公司没有再收取其他费用或报酬的合同依据。关于招商策划、启动费用的争议，双方已经通过另案诉讼予以解决，本案房屋租赁合同并不具备计入招商业绩的条件，因此洲亿公司就涉案房屋租赁合同没有向盈联公司支付相关费用或报酬的合同和事实依据。一审法院在认定涉案房屋租赁合同不应计入招商业绩的同时又参照招商佣金计算标准的20%酌情确定洲亿公司应向盈联公司支付41000元没有事实和法律依据，本院予以纠正。
综上，洲亿公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销温州市龙湾区人民法院（2016）浙0303民初4158号民事判决；
二、驳回盈联公司的诉讼请求。
本案一、二审案件受理费各4375元，均由盈联公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 俊
审 判 员 杨建珍
代理审判员 叶 恒
二〇一七年六月八日
书 记 员 周翰阳