山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁10民终198号
上诉人（原审第三人）：许本增，男，1959年8月29日出生，汉族，住文登区。
上诉人（原审第三人）：周春艳，女，1963年2月23日出生，汉族，住址同上。
以上二第三人共同委托诉讼代理人：栾伟强，山东晨曦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：牛亚云，女，1939年10月10日出生，汉族，住文登区。
委托诉讼代理人：吕以强，文登小观法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：许兆海，男，住烟台市芝罘区。
上诉人许本增、周春艳因与被上诉人牛亚云、许兆海农村房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2016）鲁1003民初398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
许本增、周春艳上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：许本增与周春艳对案涉房屋依法享有所有权。许兆海作为案涉房屋出卖人，应予出庭；案涉房屋买卖合同签订时，许本增与周春艳均系本村村民，具有购房资格，该合同可证实许本增、周春艳系案涉房屋的购买人；购房时许本增已出海十余年，且担任船长，有足够的购房能力；许本增与周春艳购买案涉房屋后，电费也自行缴付，有缴费单据为证。
牛亚云辩称，原审判决正确，请求依法维持原判。
许兆海未予答辩。
牛亚云向一审法院起诉请求：确认牛亚云与许兆海之间房屋买卖合同无效。事实和理由：1998年，牛亚云让许本增、周春艳帮助购买一处房屋，其二人就在所在村代理牛亚云购买许兆海的四间房屋。牛亚云的户口不在该村，无法办理过户手续。
一审法院认定事实：牛亚云系周春艳之母，许本增与周春艳系夫妻。许本增系威海市文登区小观镇许家村村民，牛亚云及其丈夫周江（已去世）并非该农村集体经济组织成员。许兆海原系许家村村民，在该村村西有房屋四间，房产证号为：文房产证ＮＯ××31号。1998年6月11日晚，周江、周春艳、许本增、许兆海及许某在场的情况下，由许某代笔书写房屋买卖合同一份，内容为“卖房人许兆海将旧房四间卖给许本增，双方议定价格捌佰元正，房款当时一笔交清，房子四址以房产证为准，税款由买方交纳，口说无凭，特立此证。卖房人许兆海买房人许本增代笔人许某1996.6.11”。
牛亚云为证实诉争房屋系其委托许本增、周春艳购买提交周春秀与许兆海的通话录音，该录音主要内容为：周春秀：你的房子是卖给俺妈还是俺姐？许兆海：卖给你妈的，是你姐夫签的字。周春秀：钱不是不俺爸给你的？答：对。周春秀：你当时是不是接俺爸给你的钱？答：对呀。周春秀问：你当时是不是冲俺爸卖的房子？答：对，这个道理对。周春秀问：你就是把这个房卖给俺爸了？答：哦，对，这个房本来就是你爸买的，对不对，你姐不是不要房么。许本增、周春艳对上述录音的来源有异议，认为牛亚云未提交相应证据证实该录音系许兆海本人声音，故对该证据不予认可。一审法院依职权对许兆海进行调查，许兆海陈述“许振山商量我妻子把房子卖给许本增的丈母娘，我妻子和周春艳谈的价格，约定800元把房子卖了，周春艳说是买房给她母亲住，1998年6月11日晚，在许本增家，周江、许本增、周春艳、大队会计许某和我共五个人在场，许某帮我拟了个合同，许某把钱点给我的，具体谁把钱给许某，我不清楚。”当时合同为什么写买主是许本增？许兆海陈述“不知道为什么要写许本增的名，是他家内部的事。”在本次调查中，一审法院工作人员向许兆海播放了牛亚云提交的上述通话录音材料，许兆海对该录音的真实性没有异议，但主张录音只是闲谈，以今天的笔录为准。原二审时证人许某出庭作证，其陈述当时许本增和许兆海买卖房屋时，许本增找证人写的约，当时在场人有周春艳、许本增、周江、许兆海和证人，协议中的签名是证人代某的，由许兆海、许本增自己盖的手印。房款当场交清了，是许本增交了约2000元，钱是许本增从哪里拿的不清楚，但是是现金，当面交给许兆海了。具体多少钱忘了，房本和土地证是否交了记不住了，当时交钱后没有打收据。当时许本增买房的用途不清楚，买房后由谁居住不清楚。许本增交了几千块钱，当时字据写的800元是为了少交税。是否实际交税证人也不清楚。钱是否经过证人的手证人记不清了。牛亚云及许本增、周春艳均陈述购房款实际为3500元，亦均主张由已方出资，但未提交证据证实。
另查，案涉房屋购买后，周春艳书写关于诉争房屋的分配协议一份，内容为：“周江现住四间房由本增两间，其外俩间养老，死后姐妹两人平分养老这俩间，活着每年姐妹俩每年四佰斤小麦四佰元钱拾斤油。如开发的话，由两间房里拿出来给姐妹俩乘余归父母养老，姐妹俩再不用拿养老钱。小麦不给一切父母自符。同意签字：增艳秀胜周江意牛亚云”。该分配协议系由牛亚云提交，其陈述该协议上的“秀”“胜”系原牛亚云小女儿周春秀与丈夫王连胜所签，牛亚云的签名系由其本人所签。周春艳对该分配协议的真实性没有异议，并陈述该协议由其书写，其上的“增艳秀胜”均系其书写，分别是指许本增、周春艳、周春秀、王连胜，“周江意”系周江本人书写，牛亚云表示不清楚该三个字由谁书写。
一审法院认定以上事实,有当事人陈述、房产证复印件、卖房协议、村委会证明、调查笔录、录音光盘等证据在案为证。
一审法院认为，本案的争议焦点为：诉争房屋系由牛亚云委托许本增、周春艳自许兆海处购买还是许本增、周春艳自许兆海处购买。本案中，虽案涉房屋买卖合同中买受人的签名为许本增，但牛亚云提交的通话录音及一审法院对许兆海的调查笔录均显示许兆海认可诉争房屋系其卖与牛亚云夫妇而非许本增、周春艳，结合牛亚云提交的分配协议看，该协议系由周春艳本人书写，无论现在双方对该分配协议是何态度，但从该分配协议的内容看，该协议约定了两种情况，其一，姐妹两人对父母履行相应的赡养义务，在周江死后，周春艳与其妹妹周春秀各分得一间房屋；其二，如果诉争房屋进行开发，两间房的拆迁利益归姐妹二人，其他两间房的拆迁利益归牛亚云夫妻两人养老，姐妹两人不需再拿养老钱，该协议显然是在对周江所有的房屋进行分配，从通常情理讲，诉争房屋若系许本增、周春艳购买，二人不可能在父母去世或遇开发时还将房屋分给其妹妹，因此结合许兆海对合同相对方的陈述及上述分配协议，认定诉争房屋系由牛亚云夫妻委托许本增、周春艳自许兆海处购买。
受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人和委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，故本案的房屋买卖合同约束的双方当事人为牛亚云夫妻及许兆海，因牛亚云夫妻并非房屋所在地农村集体经济组织成员，案涉房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而无效，牛亚云的诉讼请求有事实及法律依据，故予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四之规定，判决：原告牛亚云与被告许兆海于1996年6月11日签订的房屋买卖合同无效。案件受理费100元，由牛亚云、许本增、周春艳、许兆海均担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。许本增提交出海船民证与船员证各一份，拟证实涉案合同签订时，其已从事船员多年，有购买案涉房屋的经济能力；提交电费缴纳单据一份，载明时间为1998年12月14日，交款人为许本增，电表上交（2份），拟证实案涉房屋购买之后，许本增缴纳电费。经质证，牛亚云主张该二份证据不能证实案涉房屋系牛亚云购买。
另查，许本增、周春艳认可案涉房屋分配协议签订时，其已听说村里将要开发的消息。
本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。
本院认为，根据周春秀与许兆海之间的通话录音及一审法院对许兆海的调查笔录，许兆海作为案涉房屋的出卖人，认可案涉房屋实际系卖与牛亚云、周江夫妇。而案涉房屋的分配协议系由周春艳书写，根据该协议，待周江去世或案涉房屋开发，周春艳与周春秀均可分得部分房屋或相关开发利益。如案涉房屋属于周春艳、许本增所有，其主动书写该协议的可能性较低。且该协议签订时，周春艳已知村里将进行开发的消息，此时签订该协议，则明显将自己即将获得的拆迁利益分给周春秀，亦不合常理。即使许某之证言证明案涉房款系许本增交付，但综合上述所有证据，许兆海证言及案涉房屋分配协议之证明力明显大于许某证言之证明力。根据高度盖然性占优的证明标准，可以认定案涉房屋系牛亚云夫妇委托许本增、周春艳从许兆海处购买，且许兆海对此知情。故案涉房屋买卖合同约束牛亚云夫妇和许兆海。因牛亚云夫妇并非涉案房屋所在地农村集体经济组织成员，该合同因违反法律的强制性规定而无效。综上所述，许本增、周春艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人许本增、周春艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 李佳忆
代理审判员 宋 杨
二〇一七年三月十三日
书 记 员 丛丽颖