广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终5741号
上诉人（原审有独立请求权的第三人）：李莉，女，住所地：深圳市龙岗区。
委托代理人：山永国，广东国悦律师事务所律师。
委托代理人：陈耀军，广东国悦律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：钟云霞，女，住所地：广东省龙川县。
委托代理人：纪树雄，北京德恒（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈金亮，男，住所地：广东省海丰县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈小凯，女，住所地：广东省海丰县。
两被上诉人共同委托代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：卢水金，广东深大地律师事务所律师。
原审第三人：美联物业代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市罗湖区。
法定代表人：张锦成，该公司执行董事。
委托代理人：韦金凤，该公司员工。
委托代理人：崔显卓，该公司员工。
上诉人李莉、钟云霞因与被上诉人陈金亮、陈小凯、原审第三人美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称“美联公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1132号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
陈金亮、陈小凯原审诉讼请求：1、钟云霞将涉案房产过户至陈金亮名下；2、钟云霞向陈金亮、陈小凯支付迟延履行违约金3900元（按每日人民币1300元基数计算，从2015年6月24日起计算至房屋过户之日止，现暂计至2015年6月26日）；3、钟云霞承担本案的全部诉讼费、保全费。
钟云霞原审反诉请求：1、确认陈金亮、陈小凯与钟云霞签订的《房屋转让合同书》自2015年6月12日自动解除；2、陈金亮、陈小凯承担本案的诉讼费、鉴定费。
李莉原审请求：1、钟云霞将涉案房产过户到李莉名下；2、诉讼费由陈金亮、陈小凯、钟云霞共同承担。
原审法院审理查明：（一）位于深圳市罗湖区XXXX路XXXX花园XX阁X-
XX的房产权利人为钟云霞，房产证号：XXXXXX**，建筑面积：88.64平方米，房屋性质：商品房，房屋用途：住宅。
（二）2013年10月18日，钟云霞出具了公证委托书，委托案外人李某琼、宋某辉等办理出售涉案房产的一切相关事宜，包括签署房地产买卖合同、采用包括户名：李某琼开户行：XXXX银行账号：XXXXXXXXXXXXXXX等指定账户收取涉案房产的赎楼款、售楼款及购买方的银行按揭款，并在相关文件上签字等。
（三）2015年5月7日，案外人李某琼代理钟云霞（卖方）与陈小凯（买方）签订了《房屋转让合同书》，双方约定，钟云霞将涉案房产转让给陈小凯，转让成交价260万元，买方同意在签署合同当天向卖方支付定金人民币10万元。合同第4条约定了付款方式采用一次性付款方式支付，应付款项由买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，卖方必须配合于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权代监管手续办理完毕后三个工作日内付款。买方须于2015年5月20日前将除定金之外的全部楼款人民币250万元支付至监管机构的监管账号。第5条约定了在买方按照本合同第4条的约定将其全部应付款项支付至监管账号，且卖方已获得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。第6条约定了涉案房产有抵押，卖方自行筹资赎楼。第10条约定了如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。第11条约定了如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还卖方已支付的定金。合同末端备注第（4）条约定：银行同意把监管250万划给业主委托公证书上的指定账号收款。去银行监管时，如银行未能按卖方要求划入业主指定账号，此合同自动解除。合同中还约定了一些其他的权利和义务。
同日，李某琼代理钟云霞与陈小凯、美联公司签订了《资金托管协议》，约定关于涉案房产交易，陈小凯、钟云霞同意将定金人民币10万元（含交楼押金5000元）交由美联公司托管，解除托管时，美联公司不支付利息。同日，陈小凯向钟云霞支付了定金人民币10万元，该笔定金托管于美联公司处。
（四）2015年5月19日，李某琼代理钟云霞与陈小凯、陈金亮签订了《主体变更确认书》，约定涉案房屋买卖合同卖方由陈小凯变更为陈金亮，由陈金亮继续履行合同及合同附件项下的权利义务，陈小凯对陈金亮履行上述合同及合同附件的义务承担连带保证责任；在签署正式房地产买卖合同及产权转移登记时将买方姓名写为陈金亮（即由钟云霞与陈金亮办理产权过户手续），等等。
（五）2015年5月19日，李某琼代理钟云霞与陈金亮、XXXXXX银行深圳XX支行签订了《二手房交易资金代保管协议》，约定就涉案房产交易款250万由XXXXXX银行深圳XX支行代为保管，如陈金亮与钟云霞完成房产过户手续，办妥以陈金亮为权利人的《房地产证》，XXXXXX银行深圳XX支行有权将代保管的首付款划入经陈金亮与钟云霞双方共同确认的卖方指定账户，户名：李某琼开户行：XX银行账号：6210817200003346366。
同日，陈金亮向XXXXXX银行深圳XX支行二手房交易代保管资金账户转入资金监管款人民币250万。后钟云霞与陈金亮的房屋买卖合同未能得以继续履行。原审庭审中，陈金亮确认该250万元监管款已自动解冻，退回陈金亮账户，但陈金亮具有一次性付款的意愿和能力。
（六）2015年6月18日，宋某辉代理钟云霞（卖方）与李莉（买方）也签订了一份《二手房屋买卖合同》，双方约定，钟云霞将涉案房产转让给李莉，转让成交价为240万元，付款方式：本合同签订后5日内，买方向卖方支付全部购房款人民币240万元；第六条约定了房屋的交付和验收：卖方应在收到房屋全款之后三日内交房给买方，该房屋交付使用时，1、卖方与买方共同对该房屋附属设施设备、相关物品等具体情况进行验收，记录水、点、气表的读数，结清水电气物业管理费等；2、买卖双方在房屋附属设施设备、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙；本条规定的各项手续均完成后，才视为该房屋验收交接完成。合同中还约定了一些其他的权利和义务。2015年6月19日，李莉分三次向前述受托人宋某辉名下的XXXXXXXXXXXXXX的账号内转入人民币240万元的款项。为了证明钟云霞已将涉案房产交付给李莉，钟云霞提供了受托人宋某辉和李莉2015年6月19日签署的《设施设备、物品交接清单》、《收据》、《收条》等证据，上面显示双方就涉案房产的设施、设备进行了交接，共同确认水、电、燃气读数及无拖欠的情况。2015年6月23日，李莉出具了《收条》称钟云霞已交来涉案房产的房产证原件，房屋已交付给李莉。原审庭审中，李莉与钟云霞均认可涉案房产未办理水、电、燃气等过户手续。2015年6月24日，宋某辉代理钟云霞与李莉共同签署了《深圳市房地产转移登记申请表》，并向深圳市房地产权登记中心申请涉案房产转移登记。因原审法院于2015年6月26日依本案陈金亮、陈小凯申请查封了涉案房产，涉案房产未能转移登记至李莉名下。
（七）涉案房产除了本案诉讼保全查封外，无抵押和其它查封情形。根据深圳市不动产登记中心出具的《购房资格证明》，陈金亮、李莉均具备深圳市住房限购区域内的住房购房资格，均可购一套。
原审法院认为：钟云霞与陈金亮、陈小凯及钟云霞与李莉签订的房屋买卖合同均是各合同双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应严格履行。本案中钟云霞涉及“一房二卖”的情况，陈金亮及李莉均未办理房屋权属转移登记，现陈金亮和李莉均要求继续履行合同，将涉案房产过户至其名下，对此，原审法院认为，在处理时应当按照先行依据合同占有房屋、支付房款时间、合同成立时间等情形分别处理。本案中陈金亮、陈小凯与钟云霞及李莉与钟云霞分别签订的两份房屋买卖合同中，陈金亮、陈小凯与钟云霞的合同成立在先、支付涉案房产房款时间在先，李莉与钟云霞的合同成立在后、支付涉案房产房款时间在后。钟云霞主张继续履行的依据主要是其先行依据合同占有涉案房产，但从钟云霞与李莉举证情况来看，双方仅举证证明双方就涉案房产的物品、钥匙进行交接，并不符合实际占有使用房产的情形，结合钟云霞与李莉之间存在签订合同次日一次性付清全款而未办理资金监管手续，未办理产权过户即交付钥匙等与一般房产交易惯例不一致的情形，原审法院认定其提交的证据不足以认定李莉已实际占有使用涉案房产。陈金亮具备购房资格且承诺一次性付款，因此，陈金亮要求钟云霞继续履行合同的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。陈金亮要求钟云霞自2015年6月24日起按每日人民币1300元支付延迟履行违约金，具有合同依据，原审法院予以采纳。钟云霞反诉要求确认陈金亮、陈小凯、钟云霞签订的《房屋转让合同书》于2015年6月12日自动解除，没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。对于李莉要求继续履行合同的诉讼请求，原审法院不予采纳，李莉因未能按约取得涉案房屋所有权，可另循法律途径向钟云霞主张承担违约责任。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、陈金亮、陈小凯应于判决生效之日起三十日内向钟云霞支付购房款人民币260万元。二、钟云霞应于判决生效之日起三十日内协助陈金亮、陈小凯将深圳市罗湖区XXXX路XXXX花园XX阁X-
XX房过户至陈金亮名下。三、钟云霞应于判决生效之日起三十日内向陈金亮、原告陈小凯支付迟延履行违约金，以每日1300元为基数计算，从2015年6月24日起支付至判决指定的过户之日止。四、驳回钟云霞对陈金亮、陈小凯的全部反诉请求。五、驳回李莉的全部诉讼请求。案件本诉受理费人民币50元，由钟云霞负担；反诉受理费人民币13800元，由钟云霞负担；有独立请求权第三人诉讼受理费人民币100元，由李莉负担；保全费人民币5000元，由钟云霞负担。
上诉人李莉、上诉人钟云霞均不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人李莉上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判钟云霞涉案房产过户于李莉名下；3、判令钟云霞承担本案的全部诉讼费用及保全费用。事实与理由：一、钟云霞和陈金亮、陈小凯的房地产买卖合同按照约定已经自动解除，没有继续履行的可能。1、陈小凯、陈金亮没有按照约定支付购房定金。根据原审调查的情况显示，一是从转账记录证据上看陈小凯、陈金亮在签订合同当日仅实际支付及托管定金9万元，事先交付美联公司的1万元在庭审时主张是属于诚意金，合同约定当日应当支付的10万元属于履约定金性质，但陈小凯、陈金亮无诚意金转化为定金的证据，证明陈小凯、陈金亮履约不符合其合同约定，属于其违约在先。2、是陈小凯、陈金亮与钟云霞房屋买卖合同第14条第4项约定，银行同意把监管250万划给业主委托公证书上指定账户收款，去银行监管时，如银行未能按卖方要求划入业主指定账户，此合同自动解除，上述约定监管银行有将监管资金划入委托公证书上指定账户收款的履约义务，在实际履行中，监管银行以内部规定等理由，未能把监管250万直接划给委托公证书上指定账户收款，符合房屋买卖合同第14条第4项约定的条件，该合同无法实现卖房收款的目的，依约自动解除。二、李莉和钟云霞签订的房屋买卖合同合法有效，应当继续履行。1、本案属于典型的“一房二卖”案件，“一房二卖”产生的法律效力与我国物权变动模式密切相关，我国物权法采用的物权变动原则是合意加公示原则，即除了当事人就债权达成合意之外，还必须履行交付或登记等法定形式。本案中，陈金亮、陈小凯与钟云霞签订房屋买卖合同后，并未及时到房产部门办理房产过户手续，故该房屋的所有权并未发生变动，其所有权仍为钟云霞所有。钟云霞有权再次向李莉出卖该房屋，其对该房屋的处分权限并无限制。故本案两份房屋买卖协议均属于有效的买卖合同。在该房产办理过户登记手续之前，李莉与陈金亮、陈小凯均不能直接支配房产而成为房屋所有权人，作为合同的买受人均处于平等债权人的地位，并无位序差别，李莉与陈金亮、陈小凯可以随时向钟云霞请求履行债务。根据我国《合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该条是合同法关于实际履行的规定。本案中，对两份均有效的房屋买卖合同，李莉与陈金亮、陈小凯作为买受人均有权要求钟云霞实际履行合同。本案争议的问题是：在李莉与陈金亮、陈小凯都可以要求钟云霞实际履行的前提下，如何确定支持哪一方买受人的实际履行请求呢？李莉认为，应当结合以下因素综合考虑：第一、出卖人是否实际将房屋交付给买受人，如果出卖人已经将房屋实际交付给买受人，且买受人已实际接受了该房屋，表明出卖人履行合同的真实意愿，这种履行也是合法的履行，对已完成的交易予以保护，应当考虑支持该买受人的实际履行请求；第二、买受人是否已全额支付房款，如果买受人已支付了全部房屋款项，表明该买受人已全部履行了自己的义务，对已完成的交易予以保护，亦应当考虑该买受人的实际履行请求；第三、是否办理房屋产权过户备案等相关手续，如果买受人已办理或正在办理房屋产权备案等相关手续，表明买受人要求取得该房屋所有权的意愿强烈，买受人也在为房产过户登记在做前期准备，在确定买受人时应该考虑其实际履行请求；第四、买受人是否适宜履行合同，如果买受人履行合同的成本较低或其适宜履行，应当考虑该买受人的实际履行请求。第五、在合同履行过程中是否存在合同履行争议问题，若一方的合同在履行过程中存在较大的争议，从维护社会稳定的角度出发，应考虑合同无争议的买方的实际履行需求。《深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷若干问题的指导意见》（以下简称指导意见）第四条也有明确的规定：房屋所有权人一房数卖，后手房地产买卖合同不能因订立时间在后而被认定为无效。房屋所有权人作为转让方就同一房屋订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理房地产权转移登记手续的受让方，请求转让方交付房屋等合同义务的，应予支持；（二）均未办理房地产权转移登记手续，已先行合法占有房屋的受让方请求转让方履行房地产权转移登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理房屋变更登记手续，又未合法占有房屋，先行支付房屋转让款的受让方请求转让方履行交付房屋和办理房地产权转移登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。结合本案的事实，虽然李莉与钟云霞签订合同的时间在与陈金亮、陈小凯之后，但李莉签订房屋购买合同后全部付清了房屋款项，表明其已履行了合同义务；钟云霞也将该房屋交及相关手续交付给李莉，视为李莉已经合法占有，也视为钟云霞已完成交付；另外，李莉也已经办理了房产过户备案等相关手续，为办理房产过户做好了前期的准备工作，同时李莉也备好了相应的房屋装修的材料（因陈金亮、陈小凯的申请财产查封行为才不得不暂时中止），因此确定李莉为买受人也更适宜房屋买卖合同的履行，而相反，钟云霞和陈小凯、陈金亮在履行合同过程中存在一些约定合同解除的情形，钟云霞也坚决不同意把房屋过户给陈金亮、陈小凯，双方合同的履行已成为不能。故应当综合考虑以上情形，本案买卖合同的买受人应当确定为李莉，对其要求钟云霞实际履行的请求应当予以支持。2、原审认为李莉与钟云霞在签订合同的次日一次性付清全款而未办理资金监管手续，未办理产权过户即交付钥匙等，与一般交易惯例不一致，因此推断李莉未实际占有涉案房产，这完全是主观推断的结果，事实上，钟云霞当时急需资金周转，李莉的一次性付款行为不仅解决了钟云霞的赎楼问题，也解决了钟云霞的其他资金需求，相对于那些分期付款、周期漫长、手续繁多的支付行为，在房价上优惠一些也是正常不过的事情，那么为了体现诚实信用的原则，按照双方合同的约定，钟云霞随即把钥匙等手续交给李莉也是一种非常良好的守约行为表现，原审既然认定李莉和钟云霞之间的合同有效，既然双方都在守约，为什么原审法院还要认定这种行为不符合交易惯例呢，难道原审法院希望钟云霞违约才是符合惯例？实际上原审法院在合同的效力的认定和履行行为的认定上存在着双重标准。三、原审遗漏当事人XXXX银行XX支行参加诉讼，属违反法定程序。原审在庭审时收回通知XXXX银行XX支行作为第三人参加诉讼的传票，而本案XXXX银行XX支行虽签有资金监管协议却以内部规定为由拒绝监管并解除资金监管协议，XXXX银行XX支行与本案诉讼结果有利害关系，应依法通知其作为无独立请求权的第三人参加诉讼。
上诉人钟云霞上诉请求：1、撤销原审判决，裁定发回重审，或者改判确认钟云霞与陈小凯、陈金亮签订的《房屋转让合同书》自2015年6月12日自动解除，和驳回陈小凯、陈金亮的全部本诉请求；2、判令陈小凯、陈金亮承担本案全部受理费。事实与理由：一、关于《房屋转让合同书》是否自动解除的问题，决定该合同能否继续履行，系本案的争议焦点。如果钟云霞主张“银行未能按卖方要求划入业主指定帐号”的事实成立，则合同已经于事实成立之时即“自动解除”，是本案必须要首先认定的问题，但一审对此问题既没有采信钟云霞的证据七、八、九项，也没有向银行进一步调查取证予以核实，原审对该事实查明不清。首先，该合同末端备注第(4)点“银行同意把监管250万划给业主委托公证书上的指定帐号收款。去银行监管时，如银行未能按卖方要求划入业主指定帐号，此合同自动解除”的约定，是合同双方的特别约定（根据合同第14条“如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准”），应当首先适用。其本质含义有三层：第一，交易款要划到委托公证书上的指定的李某琼账号；第二，银行要同意将监管款划给“非业主名下账号”这种做法；第三，去银行监管时如果银行不能满足卖方此种划款要求，则合同自动解除。本案中，公证委托书记载的代理人李某琼在获得钟云霞的全权授权后，为保障其能收到全部房款的交易安全，在签订合同前已经向陈小凯、陈金亮披露此情形，并经双方确认后才在合同上特别备注，即陈小凯、陈金亮完全清楚且有能力预见在交易过程中，银行可能会不同意将款划转到非业主名下、合同可能会因此“自动解除”的结果。其次，判定“银行未能按卖方要求划入指定帐号”这一条件是否成就的时点是在“去银行监管时”，其理应覆盖银行《代保管协议》的签订及履行的整个过程。如果仅仅以银行已经签订《代保管协议》即意味着“银行已能按卖方要求划入指定帐号”这样来理解，则是片面的，并且违反合同当事人对备注第(4)点的真实本意。而本案中，钟云霞已经提交证据七、八、九项对“银行未能继续办理监管业务”这一事实进行了证实，即完成了初步的举证义务。再次，一审对于钟云霞主张“银行未能按卖方要求划入业主指定帐号”的证据在“事实查明”部分没有任何的记载，而仅仅是在“本院认为”部分以钟云霞“没有事实和法律依据据”一言带过，没有进行具体的查明，等于一审完全忽略了备注第(4)点的特别约定，属于查明事实不清。综上，钟云霞已经提交了充分的录音等证据，并证实“银行未能按卖方要求划入指定帐号”这一条件已经成就，而陈小凯、陈金亮对此并没有提供必要的证据予以反驳，本案依法应认定钟云霞与被陈小凯、陈金亮之间的《房屋转让合同书》已经自动解除。二、陈小凯、陈金亮虽然已经支付了250万元到监管帐户，但该款已经退回，根据监管协议的约定，该款并未实际支付给钟云霞。而李莉支付全部房款在先，并实际占有使用涉案房产，应当获得涉案房产的所有权。首先，根据《房屋转让合同书》第4条约定“楼款由买方按下述第(1)种方式支付”，该条第(1)项约定“买方须于2015年5月20日前（含“当日”）将除定金之外的全部楼款人民币250万元支付至上述监管机构的监管账号”。而对于支付到监管账号是否视为“已经向买方付款”这一点并没有明确的约定。其次，根据银行《资金代保管协议》第七条“根据本协议第五、第六条将代保管资金转入甲方指定账户后，视为乙方支付款项给甲方”的明确约定，陈小凯、陈金亮“支付涉案房产房款”的时点应以“银行将代保管资金转入甲方指定账户”为必要前提。再次，一审已经查明“250万元监管款已退回原告账户”这一事实，据此，陈小凯、陈金亮并没有经“银行将代保管资金转入甲方指定账户”，也没有实际支付过涉案房产的250万元房款。综上，陈小凯、陈金亮在一审判决作出之前并没有向钟云霞支付过250万元房款，一审认定陈小凯、陈金亮“支付涉案房产房款时间在先”，没有任何事实依据，应予纠正。三、发生银行拒绝继续办理监管业务的情形之后，钟云霞已经多次与陈小凯、陈金亮协商解决方案但陈小凯、陈金亮不予理会。而李莉于2015年6月19日一次性向钟云霞付清全部购房款240万元，钟云霞利用该款办理房产的涂销抵押登记手续，故以偏低于陈小凯、陈金亮购房价（260万元）处置给李莉，是合情合理并且符合交易习惯的行为。四、退一步而言，即便认定钟云霞在本案中存在违约情形，也是出于合理原因（银行已经提前不继续办理监管业务），双方签订买卖合同时均已预见这种结果和作了明确的特别约定，钟云霞基于“合同已经自动解除”的事实而重新出售房产，并不是为了赚取房屋的升值差价而是为了实现出售房屋的最真实目的。如果假定一审将涉案房屋判归陈小凯、陈金亮则其已无实际损失，那么陈小凯、陈金亮同时按每日1300元收取迟延履行违约金则明显超过其实际损失的金额，所以，在假定房产已归属陈小凯、陈金亮的基础上，一审再判令钟云霞承担每日1300元违约金是明显过高，法院依法应予调低。综上所述，一审存在查明事实不清、认定事实有误的情形，请求二审在查清事实后裁定发回重审，或者是直接改判支持钟云霞的反诉请求并驳回陈小凯、陈金亮的全部本诉请求。
被上诉人陈金亮、陈小凯针对上诉人李莉、钟云霞的上诉共同答辩称，一审查明事实清楚，判决正确，请求二审驳回上诉请求，维持原判。一、陈小凯、陈金亮通过市场途径通过美联公司以市场竞价的方式购买该案物业，成交金额是260万元，在履行陈小凯、陈金亮与钟云霞的合同过程中陈小凯、陈金亮不存在任何违约行为，依照合同约定及时一次性支付剩余楼款250万元，陈小凯、陈金亮一审诉请符合法律规定应当予以维持。二、钟云霞、李莉的一房两卖的交易是钟云霞、李莉恶意串通后的虚假交易，目的是为了将涉案物业过户到钟云霞的实际控制人李莉的名下，在李莉签署合同时涉案物业的市场放盘价格已经超过300万元，李莉与钟云霞却以240万元极低的价格成交，并在第二天一次性支付240万元与常理不符，李莉提供的转款记录240万元是虚假的，在6月19日分三次支付了80万元，陈小凯、陈金亮怀疑80万元是一笔钱，否则没有必要分三次转款，从楼款的交易支付方式看，二手房市场操作采用楼款监管的方式，没有人敢一次性支付给卖方，而且卖方还不是钟云霞本人，而是钟云霞公证指定的案外人收款。综上，钟云霞与李莉串通编造虚假的交易。
原审第三人美联公司述称，美联公司已经完成居间义务，不承担任何责任。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。另查明，（一）2015年6月19日，案外人宋某名下XX银行账户（XXXXXXXXXXXXXXXX）分两笔向李莉名下XX银行账户（XXXXXXXXXXXXXXXX）各转账80万元，李莉收到上述各笔款项后随即转账支付给钟云霞的代理人宋某辉名下XX银行账户（XXXXXXXXXXXXXXXX），宋某辉收到李莉支付的上述各笔款项后则随即向案外人宋某名下XX银行账户（XXXXXXXXXXXXXXXX）转账，宋某则将收到上述款项160万元随即转账支付给宋某的上述账户；接着，宋某再转账80万元给李莉，按上面的顺序，最后这80万元回到宋某的账户。（二）根据深圳市不动产登记中心于2016年9月21日出具的《购房资格证明》，陈金亮具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购买一套。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据查明的事实，李莉2016年6月19日向钟云霞的代理人宋某辉支付的240万元“购房款”并非其自有资金，该资金实际由其与案外人宋某、宋某及钟云霞的代理人宋某辉串通提供，且其中80万元为重复使用，足以认定钟云霞与李莉之间的所谓房屋买卖关系为虚假交易，双方恶意串通损害第三人利益，所签订的《二手房屋买卖合同》依法应认定无效，李莉依据无效合同所提出的独立诉讼请求缺乏事实与法律依据，依法不应支持。钟云霞上诉主张涉案合同因“银行未能按卖方要求划入业主指定账户”已自动解除，其提供了几份录音证据意图证明“银行未能按卖方要求划入业主指定账户”的事实，但从录音反映的内容看，银行并非不同意划入指定账户，银行只是需要核对一下业主本人，故钟云霞所主张的事实“银行未能按卖方要求划入业主指定账户”缺乏证据支持，其据此主张涉案合同自动解除的理由不成立，原审法院未予支持并无不当，本院予以确认。陈金亮作为买方，已依约履行支付定金、办理首期款资金监管手续的义务，钟云霞意图通过虚假交易的形式将涉案房产过户至李莉名下构成根本违约，继续履行是承担违约责任的方式之一，陈金亮具备购房资格，原审法院对陈金亮继续履行合同的诉讼请求予以支持依据充分，本院予以确认。因钟云霞通过虚假交易的方式违约情节恶劣、主观过错较大，原审法院对合同约定的违约责任未予调整并无不当，本院予以确认。
综上，钟云霞与李莉的上诉理由均不成立，本院不予采纳。原审判决实体处理斌并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
二审案件受理费14000元，由上诉人钟云霞、李莉按各自预缴数额负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一六年十月十日
书 记 员 王倚霖（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。