安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第01882号
上诉人（原审原告）：张超，男，1978年7月24日出生，汉族。
委托代理人：夏斌，安徽世邦律师事务所律师。
委托代理人：孙勇，安徽世邦律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：安徽文越投资置业有限公司。
法定代表人：阳四清，董事长。
委托代理人：高林，安徽天德律师事务所律师。
委托代理人：廖荣钊，安徽天德律师事务所实习律师。
上诉人张超因商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2013）包民一初字第02816号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人张超的委托代理人夏斌、孙勇，被上诉人安徽文越投资置业有限公司（以下简称文越公司）的委托代理人高林、廖荣钊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明：2010年5月5日，文越公司经合肥市房地产管理局批准取得其开发建设的位于合肥市包河区一环路与曙光路交口兰亭公寓4#楼的商品房预售许可证（合房预售证第20100273号）。
2010年9月6日，张超与文越公司签订商品房买卖合同一份，载明：“张超购买文越公司开发建设的位于合肥市南一环与曙光路交口兰亭公寓4幢1623号住宅房，建筑面积42.9平方米，单价8391.61元／平方米，总价36万元，付款方式为张超于签订合同时支付首付款20万元，余款16万元通过办理银行按揭贷款方式支付，交付期限为文越公司应当于2012年12月31日前，将该商品房竣工验收资料经市规划主管部门查验合格并符合合同约定的商品房交付，同时，合同就逾期交房违约责任中继续履行部分作出约定，即逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，文越公司按日向张超支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行”。在合同附件四即双方于同日又签订的补充协议中载明：“合同售价中包含政府明文规定的明码标价书内所有项目（含合同补充协议第8条）所列精装修费用，即文越公司对房屋进行装修，装修交付时间为2013年6月30日前，逾期未完成，文越公司每日按房屋总房款的万分之一向张超支付违约金，装修标准为：卫生间门为优质木门，室内墙面为立邦或同等档次的乳胶漆，室内地面为品牌强化木地板，卫生间内墙为品牌瓷砖，卫生间顶棚为铝扣板吊顶，卫生间地面及阳台地面为品牌地砖，卫生间内的面盆、水龙头、淋浴龙头、坐便器均为国内一线品牌品质，开关及插座为品牌产品，灯具为品牌吸顶灯，厨房内橱柜（含台面）为一线品牌，水槽（含龙头）为欧琳或同等品质，油烟机为华帝或同等品质，阳台封闭”。上述合同及协议签订后，张超按约付清房款。
2013年6月30日，涉案兰亭公寓4#楼精装修工程完工并通过验收。同年7月31日，涉案兰亭公寓4#楼的建设工程经规划、消防、国土、供水、人防、地震、环保、房产、民政部门共同参与下通过合肥市人民政府联合验收，工程竣工验收结论为：经对申请文件、资料审查、组织现场查勘，综合各部门验收意见，该项目符合要求，验收合格。期间，合肥市规划局曾就文越公司已建成的兰亭公寓在进行规划核实时发现实际建成后的建筑物外立面与原审批的建筑物外立面存在明显差异，并认为建设单位上述改变建筑外立面及施工图纸行为未在该局提前办理规划变更等手续，发函要求相关部门进行查处后再办理后续规划核实手续，相关部门依法对文越公司作出行政处罚。同年9月23日，合肥市房地产管理局、合肥市规划局针对包含张超在内的众多购房业主投诉的其在2013年6月底前往办理涉案房屋交付手续时发现的兰亭公寓未取得建设工程规划许可证正本及文越公司承诺争取在8月上旬通过工程竣工验收的情况在政府相关网站作出答复：“兰亭公寓项目由文越公司开发建设，经了解，目前项目已通过各项验收工作，因施工方拒不配合，竣工档案材料尚未报送建委档案馆存档，导致建设工程规划许可证正本至今未取得；合肥市房地产管理局已督促开发企业尽快协调办理相关手续，及时取得建设工程规划许可证正本并交房，同时要求公司严格按照合同约定对购房人承担逾期交房违约责任；合肥市规划局在规划核实时发现，建设单位在该项目具体实施过程中未严格按照市规委会审查同意的规划设计方案及该局核发的建设工程规划许可证要求进行施工，造成实际建成后建筑物外立面与审批外立面存在明显差异等问题，市规划局已发函市城管执法局依法查处后再办理后续规划核实手续”。
另查明：文越公司提供的合肥市建设工程造价管理站于2013年8月22日作出的关于兰亭公寓项目竣工备案等问题协调会纪要［合造价函（2013）11号］证明：涉案兰亭公寓4#楼施工单位系浙江昆仑建设集团股份有限公司（以下简称昆仑公司），2012年12月26日经文越公司组织监理单位安徽华夏建设监理有限责任公司（以下简称华夏监理公司）、施工单位昆仑公司、设计单位广东省机电建筑设计研究院（原广东省电子机械工业设计研究院）四方共同对施工单位昆仑公司合同承包范围已完工程进行了竣工验收，同时投入使用。由于文越公司与兰亭公寓施工方昆仑公司在履行涉案建设工程施工合同中存在争议，从文越公司提供的施工房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表中能证明：涉案兰亭公寓4#楼已分别通过勘察单位合肥市勘察院有限责任公司、设计单位广东省机电建筑设计研究院、监理单位华夏监理公司、建设单位文越公司验收盖章，独缺施工单位意见及盖章。张超诉至法院，要求判令：1、文越公司支付逾期交房违约金（以已付购房款36万元为基数，自2012年12月31日起计算至判决确定履行期限届满之日止，按每日万分之五计）；2、文越公司并承担本案诉讼费用。
再查明：张超与文越公司至今未办理涉案购房的交付手续。
原判认为：张超与文越公司签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，且其合同内容及形式均不违反法律禁止性规定，应系合法有效，双方均应按约履行各自义务。
本案争议的焦点：一、涉案房屋的交付时间，即涉案房屋是否存
在系张超主张按双方当事人签订的商品房买卖合同约定的于2012年12月31日将符合交付条件的毛坯房交付及按后一份补充协议约定的于2013年6月30日将完成精装修的房屋交付的两次交付事实，还是文越公司辩称的按后一份补充协议约定的于2013年6月30日前将完成精装修的房屋交付；二、逾期交房违约金标准。补充协议中关于逾期交付精装修房屋违约条款是否系对商品房买卖合同约定的逾期交房违约条款予以变更后作出的重新约定。该院认为，对于焦点一，双方在签订商品房买卖合同后，又在该合同附件四即补充协议上签名盖章，结合合同及补充协议的关于涉案房屋的价格及交付房产标准的约定来分析，涉案房屋的售价系包含政府明文规定的明码标价书内所有项目（含合同补充协议第8条）所列精装修费用，交付的房屋需满足该商品房竣工验收资料经市规划主管部门查验合格及已完成协议约定的精装修义务，故此，合同中虽约定文越公司应于2012年12月31日将符合交付条件的毛坯房交付，但因双方当事人在补充协议中又约定文越公司要对房屋进行精装修，结合在房地产交易惯例中交易房屋系一次性交付的通行做法，该院认定双方对涉案房屋的交付时间应系双方签订的补充协议约定的完成精装修的交付截止时间即2013年6月30日，这也与包含张超在内的众多购房业主向政府网站投诉的其在2013年6月底前往办理涉案房屋交付手续时发现问题的陈述相印证。
对于焦点二，因双方当事人签订的补充协议关于交房标准的约定系在原签订的合同关于毛坯房交付约定的基础上增加文越公司要额外对所售房屋进行精装修义务，系加重了文越公司对所售房屋交付标准义务，而对精装修房的逾期交付所承担的违约责任在补充协议中又作出明确约定，故应认定为双方当事人对原合同约定的逾期交房违约条款予以变更后在补充协议上作出的重新约定。本案中，张超负有按约支付购房款义务，文越公司负有于2013年6月30日交付完成精装修并符合房屋质量标准的涉案房屋的义务。从文越公司提供的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表中明确载明除缺施工单位意见及盖章外，其他相关单位均已通过对4#楼的竣工验收，而施工单位未在竣工验收备案表盖章的原因系施工单位因在履行涉案建设工程施工合同中与文越公司存在争议所致。经庭审查明，张超已全额付清购房款，而涉案房屋所处的4#楼已于2012年12月26日经文越公司组织监理单位华夏监理公司、施工单位昆仑公司、设计单位广东省机电建筑设计研究院四方共同对施工单位昆仑公司合同承包范围已完工程进行了竣工验收，又于2013年6月30日通过相关单位组织的精装修竣工验收，并于同年7月31日通过合肥市人民政府联合验收，故应认定文越公司对上述所售房屋在通过合肥市人民政府联合验收后即符合房屋交付条件。张超诉称主张涉案房屋尚不具备商品房竣工验收资料经市规划主管部门查验合格并认为房产交付不符合同约定，该院认为，由于涉案房屋已经相关部门验收合格，导致商品房竣工验收资料未经市规划主管部门查验合格原因系施工单位因在履行涉案建设工程施工合同中与文越公司存在争议后未在竣工验收备案表盖章所致，并非系房屋质量不合格造成，因文越公司对上述所售房屋在通过合肥市人民政府联合验收后即符合房屋交付条件，且既不会影响购房者对房屋的使用，也不会影响居住安全，故张超上述主张该院不予支持。
由于双方签订的补充协议中关于房屋交付期限的约定系2013年6月30日，而文越公司所售的涉案房屋直到2013年7月31日才通过合肥市人民政府联合验收，且至今未向张超送达交房通知，对此，文越公司因对其逾期交房，依法应按补充协议中的约定承担违约责任。张超诉称主张文越公司支付逾期交房违约金的请求，符合事实及法律规定，该院予以支持，但其诉称逾期违约金的计算起始时间及违约金标准与事实不符，该院认定文越公司应自2013年7月1日起按已付房款的每日万分之一标准计付逾期交房违约金。文越公司辩称逾期交房违约金应按已付房款自2013年7月1日起以每日万分之一计付的意见，符合事实及法律规定，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、安徽文越投资置业有限公司向张超支付逾期交房违约金（以已付购房款36万元，自2013年7月1日起至判决生效之日止，按每日万分之一计），于判决生效之日起十日内一次付清；二、驳回张超的其他诉讼请求。案件受理费1030元，其他诉讼费100元，计1130元，张超负担840元，安徽文越投资置业有限公司负担290元。
张超上诉称：1、一审法院认定文越公司所售房屋通过合肥市人民政府联合验收后即符合房屋交付条件，属事实认定错误。双方签订的合同已被一审法院认定为有效，该合同约定交付时间为2012年12月31日前，且需取得建设工程规划许可证（正本）并符合合同约定。由于文越公司于施工单位发生纠纷导致未能取得建设工程规划许可证（正本），虽然其取得了联合验收，但不能取代该规划许可证。除了没有取得规划许可证正本外，房屋本身一二层外墙施工也不符合合同约定。文越公司明知不符合交房条件，至今未交房，应承担违约责任。2、一审法院关于案涉房屋的交付时间的事实认定完全错误。交付合格房屋与精装修房屋是针对不同事项进行的不同约定，并不冲突，可以同时主张。一审法院关于一次性交付的习惯做法的推断不符合实际，房屋必须经过验收合格后才能交付并进行装修。根据合同法第六十一条的规定，案涉合同不存在约定不明的情况，不应适用所谓的交易习惯。3、一审法院关于逾期交房违约金的标准认定错误。双方合同对于逾期交付房屋的违约金和逾期交付装修的违约金分别予以约定，一审法院根据所谓的交易习惯对此予以混同，再视为违约金重新约定明显不妥。如果是重新约定应在补充协议中明确说明，合同中的逾期交付违约金完全可以杠除。一审法院认定精装修加重文越公司的交付标准义务不妥，本人所购房屋并非毛坯房，而是精装修房。4、一审判决文越公司违约金计算至一审判决生效之日，事实认定错误，应计算至交付房屋之日止。综上，请求撤销一审判决，改判文越公司支付逾期交房违约金（从2012年12月31日开始计算至房屋交付之日止，按每日已付房款的万分之五计算），本案一、二审诉讼费用由文越公司承担。
文越公司辩称：1、兰亭公寓交房时间应为2013年6月30日。双方签订的合同分为格式条款和补充协议，补充协议是具体的约定，具有递进、补充、替代并覆盖前面格式合同的内容，双方附件四关于装修标准的约定，证明交房时间是2013年6月30日。根据市场精装修交房惯例，只能交付一次。业主在整个购房过程中都是认可按照2013年6月30日作为交房时间。2、兰亭公寓的逾期交房违约金应为日万分之一。根据补充协议约定，逾期交房的违约金为日万分之一，取代了前面格式条款中日万分之五的约定。已有近200户业主愿意接受按日万分之一的违约赔偿，且已有生效判决予以确定，反映出该赔偿标准的合理性。案涉房屋质量合格，具备使用功能，业主损失可以避免。3、兰亭公寓2013年7月31日竣工联合验收合格，具备合同交付条件。一审时，张超当庭将违约金的计算终止时间的诉讼请求变更为判决确定的履行期限届满之日，现上诉又再次变更该请求不符合法律规定。案涉房屋已于2012年12月26日经本公司组织监理单位、施工单位、设计单位四方进行竣工验收，于2013年6月30日通过精装修验收，2013年7月31日完成规划部门组织的联合验收，并组织了竣工综合验收，房屋完全具备使用功能。仅因为施工单位拒绝签字盖章，才导致本公司无法办理后续手续。兰亭公寓竣工后，规划部门进行查验并作出处罚决定，并通过联合验收，该工程竣工验收资料已通过规划部门的查验合格，符合合同的约定。4、业主提出本公司自2013年7月1日起另外承担日万分之一逾期精装修违约金，无事实和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院认为：张超与文越公司签订的《商品房买卖合同》及相关的补充协议，系双方当事人真是意思表示，内容未见违反强制性法律法规规定的情形，应合法有效，双方均应按约履行。
关于案涉房屋的交付时间问题，双方当事人在已签订的《商品房买卖合同》及补充协议中对案涉房屋的交付时间存在不同的约定，但根据上述合同及补充协议约定的内容，再结合履行情况来看，能够反映张超所购买的房屋为精装修房屋，并非毛坯房，双方补充协议已对精装修房屋的交付时间有明确约定，该约定应视为对之前合同中约定的毛坯房交付时间的变更，该约定符合双方当事人对所购房屋特点及交付标准的约定，应以该约定的时间作为双方就案涉房屋交付时间的最终约定，即2013年6月30日。张超主张案涉房屋应交付两次的意见，不符合双方合同及补充协议的约定，也不利于合同的实际履行，对其该节上诉意见，本院不予采信。
关于案涉房屋的交付条件问题，根据双方合同及补充协议的约定，案涉房屋的交付条件应为满足该商品房竣工验收资料经市规划主管部门查验合格及已完成补充协议约定的精装修义务。根据文越公司提供的案涉工程的竣工验收备案表、合肥市建设工程造价管理站的协调会纪要、案涉精装修工程的竣工验收报告、合肥市建设工程竣工联合验收意见书等证据，再结合部分业主已收房入住的实际情况，能够反映案涉工程已通过验收并投入使用，至于案涉房屋存在没有严格按照规划设计方案等进行施工，也已由相关主管部门予以处罚，故案涉房屋应视为已符合交付条件，原审法院对该节事实认定妥当，本院予以确认。对于张超上诉主张案涉房屋不符合交付条件的意见，本院不予支持。
虽然案涉房屋应于2013年6月30日前交付，但文越公司没有书面通知张超交房，文越公司应承担逾期交付的违约责任。根据双方补充协议中约定的逾期交房违约金计算标准以及张超主张的违约金计算的截止时间，原审法院判令按照张超的已付房款数额，自2013年7月1日起，按照日万分之一标准计算至判决生效之日适当，本院予以维持。对于张超主张按照日万分之五的标准予以计算的意见，因双方已在补充协议中对此予以变更，对其该项请求不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，判决适当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1030元，由张超负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 张 勇
审判员 马枫蔷
二〇一四年七月十五日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。