河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫17民终287号
上诉人（原审被告）高静，女，1970年3月29日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）黎南洋，男，1985年10月20日出生，汉族。
委托代理人金守奇，河南千盛律师事务所律师。
原审第三人朱娜，女，汉族，1974年10月12日出生。
原审第三人吴清花，女，汉族，1965年1月20日出生。
上诉人高静因租赁合同纠纷一案，不服正阳县人民法院（2015）正民重字第13号民事，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人高静，被上诉人黎南洋的委托代理人金守奇，原审第三人吴清花到庭参加诉讼。原审第三人朱娜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年7月10日，第三人朱娜将位于正阳县西大街坐南朝北的门面房两间出租给高静使用，双方签订《房屋租赁协议》一份，该协议约定：租期为五年（从2010年7月11日至2015年7月10日止），年租金19000元，如不能按时交纳租金，朱娜有权收回房屋；房租一次性付清朱娜一年，每次付房租在上次签订日期付清；高静在租房期间，不欠房租情况下有权转租任何人（装修费用有权转让，房屋无权收转让费）；装修费朱娜均不负责，全由高静承担；房租到期时高静有优先租赁权和使用权，高静不用时提前一个月告知朱娜。后第三人朱娜与高静于2011年8月3日，将2011年7月11日至2015年7月10日的年租金变更为22000元。
2010年7月20日，吴清花将位于正阳县真阳镇西关街252号西一间门面房，出租给高静使用，双方签订《租房协议》一份，该协议约定：房屋租金第一年为8600元，租金一年一次性付清，租期暂定为五年，以后随行就市；租用期满时，高静须提前一个月告知吴清花是否继续租用；高静不欠吴清花的房租情况下，高静有权转租，否则吴清花有权收回房屋。高静租赁朱娜、吴清花的上述三间门面房后，于2010年8月份对该三间房屋进行了夹山改梁、吊顶、门头、展柜、橱窗、吧台、电动卷闸门等装修工程，并安装柜式空调一台（价格5800元）。庭审中，高静向提交了装修材料供货单据十三份（折合货款总计28600元左右）、购买柜式空调的保修凭证一张及证人杨某的出庭证言，用于证明高静对租赁的三间房屋进行了装修和安装空调共花费10余万元。高静收取黎南洋扣除房租24555元剩余的108445元（含压金8000元），系装修费和店内设备转让费的事实。黎南洋质证认为，不知道高静如何装修及装修的花费情况，且不认可高静收取的费用108445元（含压金8000元）系装修费和店内设备转让费。
2012年10月14日，高静在朱娜、吴清花不知情的情况下，将其租赁的上述三间门面房转租给黎南洋，双方未签订书面协议，高静于当日收取黎南洋现金133000元（包括2012年10月14日至2013年7月10日的三间门面房租金24555元及压金8000元），并向黎南洋出具收条一份。收条载明：“今收转西店房钱壹拾贰万伍仟元，压金捌仟元。高静2012.10.14”。高静将上述门面房转租给黎南洋后，同时也将该房屋内装修物品及柜子、空调等交付黎南洋使用。之后黎南洋对门面房简单装修后开始经营使用。2013年8月4日，黎南洋向高静交纳2013年7月11日至2014年7月10日三间门面房的房租34000元（其中朱娜房租22000元，吴清花房租12000元），被告向原告出具收条一份。该收条载明：“今收到西关房租叁万肆仟元整（￥34000）高静2013.8.4”。高静已将被租赁房屋截止2014年7月10日前的房租转交给朱娜和吴清花。2014年6月，吴清花、朱娜要求高静和黎南洋支付2014年7月11日至2015年7月10日的房租时，因黎南洋、高静与吴清花、朱娜关于租金的数额未能达成一致意见，黎南洋未向高静和朱娜、吴清花续交2014年7月11日之后的租金，高静也未向朱娜、吴清花续交2014年7月11日之后的租金。2014年6月，朱娜在黎南洋租房墙上张贴“此房出租价格面议”的通知，黎南洋关门停业。原审法院另查明：1、高静收取黎南洋的8000元压金系装修保证金。2、原审法院于2014年9月4日组织黎南洋、高静及吴清花、朱娜进行调解，高静与朱娜、吴清花同意解除双方分别于2010年7月10日、同年7月20日签订的二份租房协议；高静与原告黎南洋均同意解除双方的转租关系；高静要求黎南洋支付朱娜2014年7月10日至同年9月4日房租（标准按年租金22000元）5030元，黎南洋表示同意，同时黎南洋于当日将门面房的钥匙交付朱娜、吴清花。之后朱娜、吴清花将三间门面房出租给新的承租人，新的承租人已对该门面房重新进行装修并经营使用。
原审法院认为，黎南洋、高静及朱娜、吴清花于2014年9月4日在该院组织调解时，已协议解除高静与朱娜、吴清花签订的两份租房协议及高静与黎南洋的转租关系，上述协议系当事人的真实意思表示、不违反法律规定，予以确认。2012年10月14日，高静收取黎南洋的压金8000元系装修保证金，在双方的转租关系解除后，高静应予以退还。黎南洋以2012年10月14日高静收取黎南洋的转门店钱125000元，在扣除其中的房租24555元后，剩余的100445元系空店转让费为由要求高静退还，而高静认为其收取的100445元系装修和店内设备转让款，不应退还，并提交了装修材料供货单据十三份、购买柜式空调的保修凭证一张及证人杨某的出庭证言。但高静提交的该组证据可以证明被告高静对门面房进行了装修，而不能证明装修门面房花费的实际数额。虽然高静将三间门面房转租给黎南洋时未签订书面转租协议，也未对收取黎南洋现金100445元的性质进行明确约定，但高静转租时将门面房内的装修物品及柜子、空调等一起交付给黎南洋，可以说明高静收取黎南洋的100445元包含有装修费和店内设备转让费。因高静提交的证据不能证明装修门面房花费的实际数额，且该门面房现已被重新装修，无法对高静转租该门面房时的装修物品价值进行评估鉴定，不能证明高静收取黎南洋100445元中包含装修费和店内设备转让费的具体数额。根据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定，并结合本案实际情况，以高静退还黎南洋50000元为宜。黎南洋要求高静退还转让费100445元，其超出50000元的部分，于法无据，不予支持。高静要求黎南洋支付2014年7月10日至同年9月4日房租（标准按年租金22000元）5030元，黎南洋表示同意，予以支持。黎南洋要求高静及朱娜、吴清花赔偿其损失10000元，未提交证据证明，黎南洋的该项诉求证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决：一、解除黎南洋与高静的转租关系及高静与朱娜、吴清花于2010年7月10日、同年7月20日签订的租赁协议；二、高静退还黎南洋50000元及压金8000元；三、黎南洋支付高静2014年7月10日至2014年9月4日的房租5030元；四、驳回黎南洋的其它诉讼请求。上述第二、三项相互折抵后，被告高静于本判决生效后三十日内支付黎南洋现金52970元。逾期履行本判决确定之金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2669元，黎南洋负担1544元，高静负担1125元。
高静不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审法院判决其退还黎南洋50000元及押金8000元，违背了案件的基本事实。黎南洋接受该门面后，第三人追认了转让事实。是黎南洋不愿继续经营，拖欠房租才导致租赁合同的解除。黎南洋明显违背了基本的诚实信用原则请求撤销原判，依法改判。一、二审诉讼费由被上诉人黎南洋负担。
黎南洋答辩称：其同样不服原审法院判决，但由于特殊原因没有提起上诉。因高静及第三人的原因，导致租赁合同被解除，高静及第三人应对合同解除承担过错责任，赔偿给其造成的损失。
经审理查明的事实与原审法院判决认定的事实相同。
本院认为，高静与朱娜、吴清花签订房屋租赁合同后，在协议履行期限内，高静将所租房屋转租给黎南洋。因高静与朱娜吴清花签订的租赁协议中约定，在不欠房租的情况下，高静可以转租。因此，高静转租房屋，不违反与朱娜、吴清花所签租赁协议的约定，高静与黎南洋之间的房屋转租行为有效。高静主张其收取黎南洋的转让费中，包含有门面房的装修费用，并提交了相关证据。原审法院对高静提交的证据，进行了质证核实，根据查明的事实判决高静退还黎南洋支付其的部分费用，判决适当。黎南洋虽对原审法院判决有异议，但未提起上诉，本院不予审理。高静的上诉理由不足，不予采纳。原审法院判决事实清楚，证据充分。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
二审案件受理费2669元，由上诉人高静负担。
审判长 文德群
审判员 廖化宇
审判员 丁 辉
二〇一六年四月二十日
书记员 刘志刚