湖南省平江县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0626民初399号
原告李正峰，男，汉族，1956年1月27日出生，居民。
委托代理人吴映红，湖南汉昌律师事务所律师。
被告邱井春，男，汉族，1964年5月19日出生，居民。
委托代理人：黄驾球，男，汉，退休职工，系被告的姐夫。
委托代理人：赵鑫，男，汉族，1965年1月26日出生，系深圳市腾达盛实业有限公司职工。
原告李正峰与被告邱井春合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案受理后，依法由审判员邹方全适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李正峰及其委托代理人吴映红、被告邱井春的委托代理人黄驾球、赵鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2011年3月16日自愿签订了一份《房屋建筑开发承包项目转让协议》（以下简称《转让协议》），其中约定原告自愿将其桥市居委会综合商住楼项目所属份额转让给被告，被告支付转让费人民币40万元整给原告，该款分两次付清。还约定原告对该项目已支付的部分费用，须出具真实相关票据，经乙方认可无误后，乙方承付其费用。协议签订后，被告共计两次支付了11万元给原告，减去原告对该项目已经支付的费用68510元，被告仅实际支付41490元，下欠358510元，一直拖欠至今未付，原告多次催讨无效，故起诉至法院，请求人民法院依法判决被告立即支付欠款（该欠款系双方约定的项目转让费余额）人民币358510元；本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向法庭提供了如下证据：
1、原、被告身份证复印件，证实原被告主体资格及基本情况；
2、房屋建筑开发承包项目转让协议,证实2011年3月16日双方就南江镇桥市居委会综合商住楼的开发权转让达成协议;
3、票据16张复印件，证实转让协议中第五条约定的原告已经为项目支付的费用共计为68150元；
4、腾达盛公司与桥市居委会签订的协议复印件两份，证实原被告桥市居委商住楼的开发签订转让协议后，桥市居委会与被告开的公司达成了协议，桥市居委会负责协调周边的关系。
被告辩称：原告起诉依据的2011年3月16日《房屋建筑开发承包项目转让协议》是虚假的，不真实的，原告并没有桥市居委会综合商住楼项目的开发经营权，原、被告也没有共同与桥市居委会签订合作开发桥市居委会综合楼项目的合同书，桥市大厦房地产开发项目是答辩人独自通过公开拍卖的方式取得。对于原告主张的已经支付的68510元的费用与本案无关，主张的欠款358510元也缺乏事实依据，另原告以虚假的房屋开发项目骗取被告110000万元应当予以退还。
为支持自己的抗辩主张，被告提供了以下证据：
1、房屋建筑开发承包项目转让协议，证实协议是被告签的，但是内容是虚假的；
2、意向投资开发协议书，证实由桥市居委会提供场地，由被告来开发，说明桥市居委会大楼开发从开始就是腾达盛公司与桥市居委会达成的意向，与原告没有关系；
3、拍卖成交确认书，证实土地开发权是通过拍卖得到的，而不是原告转让的；
4、国有建设用地使用权出让合同，证明土地使用权，开发权是2011年11月2日经国土局直接出让取得的。
对于原告的证据1被告无异议，本院予以采信；对于原告提供的证据2，被告有异议，认为签名是邱井春签订的，但是内容是虚假的，本院认为在被告的证据中也有该份证据，该协议系原、被告亲笔签署的这一基本事实原、被告是没有异议的，故本院予以采信；对于原告的证据3，被告对真实性有异议，认为并没有委托原告做这些工作，本院认为原告的该组证据的均为复印件，除其中一张为非税收入一般缴款书外，其余均为手写收据，出具单据的人员均未出庭作证，真实性存疑，且根据原、被告签订的《房屋建筑开发承包项目转让协议》第五条的规定“甲方对该项目原已支付的部分费用，须出具真实相关票据，经乙方认可无误后，乙方承付其费用”，现原告提供的该组票据上并没有的被告签名确认，故本院不予采信；对于原告的证据4，被告认为内容是真实的，说明其开发权是从桥市居委会获得的，不是从原告方受让来的，本院认为这两份协议签订时间均在原、被告签订《转让协议》之后，本院予以采信。
对于被告的证据1，原告对真实性没有异议，对证明目的有异议，认为这份协议是邱井春打印好给原告签订，内容不可能不真实，本院认为该证据与原告提供的证据2属同一份协议中双方分别持有的两份，两份协议的内容除第四条中关于原告与第三人再签订合同的违约责任约定的甲方应赔偿乙方的损失费外，其余完全一致，故对于该份证据本院予以采信，对被告的证明目的不予采信；对于被告的证据2，原告对真实性无异议,对证明目的有异议，认为前期的拆迁工作都是原告做的，因为个人不能进行项目开发，实际的投资人是李正峰与邱井春，在签名中李正峰排在第一个，本院认为该证据中有李正峰的签名，说明原告与开发的事项有关联，并不是被告所说的无关，不能达到被告的证明目的；对于被告的证据3、4，原告对真实性没有异议，国有土地合同的受让人是邱井春，后面是以公司名义签订的，根据法律规定，国有土地的出让必须走拍卖的程序，从时间可以看出来，邱井春是在与原告达成转让协议后才能够通过拍卖获得土地使用权，本院认为在拍卖成交确认书中的买受人一栏中写的是邱井春，土地出让合同的受让人一栏写的是深圳市腾达盛实业有限公司，对于邱井春与深圳市腾达盛实业有限公司的实际控制关系被告并未予以否认，本院予以确认，本案涉及的土地使用权取得方式与被告主张的一致，但并不能说明开发事项完全与原告无关。
根据已采信的有效证据，结合开庭审理情况，查明本案事实如下：
2011年3月16日，原告与被告在平江县南江镇北街原告的家里签订了一份名为《房屋建筑开发承包项目转让协议》的协议，约定原告将桥市居委会商住楼建筑开发权的二分之一转让给被告，原告作为转让方即甲方，被告作为受让方即乙方，内容为：甲乙双方已于2010年8月12日与南江镇桥市居委会签订了合作建筑开发该居委会综合商住楼（包括前后两栋）项目的合同。现根据实际情况，甲方自愿将该项目的二分之一建筑开发权转让给乙方，现经双方协商，达成如下协议：一、原与桥市居委会签署的合约所涉及的责权利属甲乙双方共同所有。现甲方自愿将项目所属自己的份额（即项目总体的二分之一）转让给乙方。二、转让后，不论乙方与桥市居委会改签原合同与否，乙方对该项目拥有建筑开发的全部权利。三、转让费人民币四十（四十为手写）万元整。分两次付清。在居委会国土等手续办理完毕后，乙方可以开始动工前付款贰拾（贰拾为手写）万元，房屋竣工销售后付清所欠款项。四、甲方原单独与第三人签署的转让合同无效。否则，甲方除全额退还乙方转让费外，再赔偿乙方经济损失费（原告所提供的协议此处为空白，被告提供协议此处为手写四十）万元。五、甲方对该项目原已支付的部分费用，须出具真实相关票据，经乙方认可无误后，乙方承付其费用。六、在该项目建筑开发过程中，甲方仍自始至终协助乙方负责周边及地方关系的协调与处理。七、其余未尽事宜，双方协商解决。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份自签字之日起生效。甲方签字处有李正峰签名，乙方签字处有邱井春签名，见证人签字处为空白，时间落款为二〇一一年三月16日。
2010年8月12日平江县南江镇桥市居委会与深圳市腾达盛实业有限公司签订一份《意向投资开发协议书》，约定：桥市居委会综合市场产权系甲方集体所有，2010年8月2日甲方召开居民大会通过，确定将该市场进行改建。甲方经招商与乙方初步达成共同开发意向，经甲乙双方协商自愿达成如下协议：一、甲方提供位于南江镇人民政府正对面原桥市居委会综合市场的现有场地，用地面积875.69平方米（其中建筑占地473.19平方米），由乙方带资共同开发。二、甲方现有场地的建筑物，由乙方组织施工拆迁……（此处省略协议内容）。三、房屋拆迁后，乙方进行地质勘测，建筑图纸设计。待城建、国土批准手续后，甲乙双方再正式签订共同开发协议。四、乙方在甲方现有建筑物拆迁施工前向甲方缴纳保证金人民币50万元。拆除完毕后，若乙方终止投资开发，50万元保证金作补偿金处理，甲方不予退还。五、本协议自甲乙双方签字盖章后生效。甲方签字处有李辉煌签名，乙方签字处有李正峰、黄驾球、邱井春签名，见证单位处有平江县南江镇司法所的盖章并有两位司法所工作人员及九位当场人签名，日期落款均为2010年8月12日。
原告在签订转让协议前为该项目做了一些拆屋、处理周边矛盾纠纷等事情。在原、被告签订转让协议后，被告总共向原告支付了110000元，一笔是被告以银行转账的形式向原告支付的60000元，另一笔是案外人王凑明在被告处买房将购房款50000元直接支付给了原告。本案涉及的项目名为桥市居委会综合商住楼项目，包含前后两栋，位于平江县南江镇原106国道南侧镇政府对面。桥市居委会综合商住楼由深圳市腾达盛实业有限公司开发建设，前栋于2014年竣工，后栋于2015年竣工。被告邱井春从协议签订时至今系深圳市腾达盛实业有限公司的法定代表人，同时也是该公司的控股股东。
本院认为本案的争议焦点有以下三个：一、原被告签订的《房屋开发承包项目转让协议》的效力如何认定；二、被告是否应当支付原告转让费；三、被告是否应当向原告支付原告已经为项目支付的费用。
关于焦点一，原、被告所签协议的效力，被告主张该协议无效，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发的主体必须是依法设立的企业，开发的房地产项目必须通过土地出让等合法方式取得土地使用权，房地产项目转让必须取得房地产权利登记证书，虽然原、被告双方均为自然人，但要认定该合同是否违反法律、行政法规的强制性规定应当先明确该协议的性质，合同性质的确定不能只看合同名称。该《房屋开发承包项目转让协议》虽然名为开发项目转让协议，但从其实际约定的内容来看，并不涉及实质的房地产开发经营事项。从时间上来看，在协议签订时，桥市居委会综合商住楼的项目开发仍处于协商准备阶段，原、被告实际是作为投资意向人与桥市居委会进行协商，即该协商实质上是原、被告就意向投资的份额进行的约定，故该协议不因为违反《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的强制性规定而导致无效。被告还主张在该协议的签订过程中，原告存在欺骗的行为，依据《民法通则》原告通过欺骗手段骗取被告签订的协议是无效的。庭审中被告并未提供充分证据证明在协议签订是存在欺诈的情形，原、被告均在转让协议上签名，且被告已向原告支付了部分转让费用，说明被告对该协议的是认可的。故被告主张的原告欺骗被告签订合同的抗辩主张，本院不予采纳。被告方在庭审中表示整个项目是由深圳市腾达盛实业有限公司与桥市居委会协商的，跟原告没有关系，拆迁工作是由居委会负责的。但从被告提交的形成于2010年8月12日的《意向投资开发协议书》可以看出，对于甲方（桥市居委会）现有场地的建筑物是由乙方组织施工拆迁，并且原告李正峰是在乙方签字处签上了自己的名字的，可见被告的陈述并不是事实，从后续被告及腾达盛实业有限公司对桥市综合商住楼进行开发的情况来了，被告邱井春是该协议的实际受益者，现对于己方亲笔签名的协议予以否认，有违诚实信用。综上所述，原、被告所签定的《房屋开发承包项目转让协议》是真实、有效的。
关于焦点二，被告是否应当向原告支付转让费。根据协议约定转让费四十万元分两次付清，办理土地出让手续后，项目动工前支付二十万元，房屋竣工销售后支付二十万元，现桥市居委会综合商住楼前后两栋均已竣工销售，被告应当向原告支付转让费，减去被告已经支付的十一万元，被告还应当支付二十九万元。
关于焦点三，被告是否应当向原告支付原告已经为项目支付的费用。根据协议第五条约定，原告为项目已支付的费用出具真实相关票据，经被告认可无误后，被告承付费用。现被告对于该费用不予认可，原告提供的该组票据上并没有的被告签名确认，原告未能提供充分证据证实是否支付了费用，支付了哪些费用，原告主张已支付的110000元包含68510元的已支付费用亦没有证据证实。根据“谁主张，谁举证”的原则，原告应当承担举证不能的后果，故对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告邱井春在本判决生效之日起十日内向原告李正峰支付人民币290000元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6678元，减半收取3339元，由原告李正峰承担638元，被告邱井春承担2701元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审判员 邹方全
二〇一七年四月二十六日
书记员 彭秀琨