广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第1872号
原告：陈晓阳，住广东省汕头市金平区。
委托代理人：陈唯真，广东国道律师事务所律师。
被告：广州市黄老太餐饮管理有限公司，住广州市天河区。
法定代表人：黄燕华，董事长。
委托代理人：陈硕、曾照红，分别为广东启源律师事务所律师、实习律师。
第三人：曾国耀，住广州市越秀区。
委托代理人：项智辉，广东韬盛律师事务所律师。
原告陈晓阳诉被告广州市黄老太餐饮管理有限公司，第三人曾国耀房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈唯真，被告委托代理人陈硕，第三人委托代理人项智辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年7月1日，原告与被告签订了《广州市房屋租赁合同》，约定被告出租广州市海珠区金沙路9号自编16-18号（以下简称“涉案商铺”）给原告使用，租赁期限从2011年7月8日至2015年10月30日，租金每月16000元，每一年的租金均在上一年的租金的基础上递增10%，原告依照合同向被告支付64000元。合同期满后，原告不续租并没有违约，被告应返还原告48000元，其后，原告继续向被告支付了水电保证金4000元。2014年2月，由于被告不履行其与何某之间的《金某路街铺租赁合同》，超过3个月没有向何某交纳租金，何某于当月收回租赁场所不给原告使用。随后，原告多次催促被告继续履行合同，被告一直不予理睬，至今无法解决。被告无法提供租赁场所给原告使用，被告的行为已构成违约，无法实现合同目的。原告有权单方解除双方合同关系，要求被告返还押金和水电保证金。故请求判令：1、解除《广州市房屋租赁合同》；2、被告向原告返还租赁押金人民币48000元和水电保证金人民币4000元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：我方不同意原告的全部诉讼请求。主要理由是：原、被告之间的房屋租赁合同因为原告逾期未支付租金已由被告书面通知原告解除了合同，解除合同的通知是通过特快专递寄的，在2014年2月27日已被签收，后来又再发了一份，在2014年3月13日被签收。原告在收到后超过1年半没有提出异议和诉讼，依据合同法第96条以及合同法司法解释第24条，租赁合同关系已经解除，保证金依据合同约定予以没收。我方认为合同于2014年2月27日已经解除。
第三人述称：我方认为原告的诉讼请求与我方无关，涉案房屋是我方租下来的，然后转租给被告，被告没有向我方交租，拖欠租金，后来我方找到原告，印象中是直接与原告签订合同，商铺就给原告使用。第三人未委托他人代为出租涉案场地。
经审理查明：被告为自然人独资有限责任公司，法定代表人为黄燕华。
2011年7月1日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将座落于广州市海珠区金沙路9号自编16-18号出租给乙方使用；租赁该场地的建筑面积为现使用的125平方米（含阁层建筑面积），租赁该场地只作乙方经营粥粉面之用；租赁期自2011年7月8日起至2015年10月30日止；租赁合同期内乙方承租该场地的月租金（已含综合管理费、不含税价格）为16000元；每年一递增，每一年的租金均在上一年的基础上递增10%；乙方向甲方交付三押一租费用64000元，合同期满，乙方不续租又没有违约的，甲方不计息退回乙方所交48000元押金；乙方在签订本合同同时向甲方交纳4000元水电保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将水电保证金无息退回乙方，如果乙方违反本合同条款，甲方有权没收该水电保证金；乙方逾期支付租金或租赁合同规定的其他款项的，每逾期一天，乙方应按未付款金额的2%向甲方支付违约金，乙方逾期15天仍不全部支付应付款项的，甲方有权解除租赁合同，收回租赁该场地，没收保证金，乙方须向甲方支付全部应付款项，并承担因此给甲方造成的其他损失；等。合同签订后，原告依约向被告支付了押金48000元及水电保证金4000元。
原告为证明其主张，提交了如下证据：1、原告支付涉案商铺的租金清单，证明原告履行了合同义务，向被告支付了租金至2014年1月份；2、案外人何某2015年9月21日出具的《情况说明》，证明被告无法提供租赁场地给原告使用；3、何某（出租方、甲方）与黄燕华（承租方、乙方）签订的《金某路街铺租赁合同》复印件，约定甲方将海珠区金沙路9号自编之16、17、18号出租给乙方，租赁期限自2010年11月1日起至2015年11月30日止，租赁面积220平方米，首年首月的租金和综合管理费为28600元，每一年的租金和综合管理费均在上一年的基础上递增10%，等。被告的质证意见：证据1的付款情况予以认可，确认原告支付租金至2014年1月止；证据2表示原告没有举证证明何某与被告的关系，对于其陈述内容不真实，其不是合法收取租金的主体；证据3确认真实性。第三人的质证意见：证据1不清楚，不发表意见；证据2不清楚，何某没有与第三人合作；证据3第三人未委托他人代为出租涉案场地。
被告为证明其主张，提供了如下证据：1、2014年2月26日的《解除租赁合同通知书》及2014年3月11日的《解除租赁合同通知书》，证明被告发函给原告，认为其违反租赁合同拖欠租金未还，通知其依据合同约定解除双方之间的租赁合同关系并没收保证金；2、特快专递的投递单及妥投证明，证明上述两份通知已妥投，按法律规定单方解除合同的，解除合同通知送达时发生解除的法律效力；3、2011年5月3日第三人与黄燕华签订的《广州市房屋租赁合同》，约定黄燕华将海珠区金沙路9号自编16号房面积48平方米出租给第三人，租赁期限从2011年5月1日至2013年4月30日，等；4、2013年2月21日，第三人与黄燕华签订的《广州市房屋租赁合同》，约定黄燕华将海珠区金沙路9号自编16号房面积130平方米出租给第三人，租赁期限从2013年3月1日至2015年11月30日，黄燕华不得将商铺擅自转租，等。证据3、4经备案，由被告在龙凤街租赁服务中心复印，拟证明与原告解除租赁关系时，一上手房屋出租合同的出租人不是何某，原告提供的情况证明无效；5、商事登记信息，证明原告至今仍在涉案商铺经营海珠区万家牛丸店，何某收回涉案商铺与事实不符；6、现场相片3张，证明万家牛丸店至今仍在经营。
原告的质证意见：证据1的通知不是当时的通知，因为黄燕华没有签字，内容也不予以确认；证据2EMS快递单上没有邮局的印戳也没有相应的收费单据，上面记载的地址是涉案商铺，电话和原告起诉状上原告记载的地址一致，妥投证明无法证实签收人是谁；证据3、4涉案租铺16、17、18的商铺总面积是220平方米，但是被告只是将其中的125平方米转租给了我方，实际上给我方的编号是18号，现在这两份租赁合同有疑点因为编号是16号，从租赁合同的租金来看，2011年5月3日的合同记载的面积为48平方米，租金为120元每月，2013年2月21日的合同记载的面积为130平方米，租金是5000元每月，而我方的合同面积是125平方米，租金为16000元每月，所以我方认为被告提供的两份合同与本案没有关联，不是涉案商铺；对证据5、6认为与本案无关，第三人已证明其和被告解除租赁关系，所以原告与被告的租赁关系已解除，被告已不向第三人交租，第三人另行出租是其权利，原告有权承租。
第三人的质证意见：证据1、2不清楚，不发表意见；证据3、4上的签名不是第三人签的，由法院认定；证据5予以确认；证据6不清楚，不发表意见。
原告于2015年10月16日提起本案诉讼。诉讼中，第三人作出如下陈述：海珠区金沙路9号16、17、18号铺是其承租并转租给被告，但找不到其与被告之间的租赁合约；被告何时承租也记不得了，被告租了没多久开始欠租；被告承租涉案商铺后，不管被告有无能力交租，被告都有交租的义务；被告在没有交租的情况下，第三人到现场查看才得知被告将涉案商铺转租给原告，被告也没有告知其转租的事情，作为出租方，其可向被告追究其不交租及转租的违约责任，但由于原告投入装修费用、经营状况不错，且原告愿意交租给第三人，第三人就让原告交租给其，其就没有再追究被告的责任；其与被告之间的租赁合同其认为是解除了。被告表示：根据原告的商事登记信息，原告从2011年9月开始经营牛丸店，长达几年时间，第三人作为出租人不可能不去涉案商铺查看，第三人应当知道转租的事实，第三人将整个场地租下来，何某与第三人之间是合作关系，被告将租金是交到第三人的银行账户，至少交租交到2013年12月给第三人，由于原告拖欠被告租金，导致被告无法交租给第三人，才发生拖欠租金的事情，被告与第三人之间的合同也履行不下去了，被告通过发《解除合同通知书》的形式与原告解除合同，后来被告也不管这件事，就不了了之。
本院认为:关于原告第一项要求解除原、被告之间租赁合同的诉讼请求，被告认为其向原告发出解除合同通知书时合同已经解除，原告自2014年2月开始也没有向被告交租，而双方签订的《广州市房屋租赁合同》租赁期限至2015年10月30日止，租赁期限已经届满，双方的行为说明事实上该合同已经解除，不存在需要法院再次去解除上述合同的情形，故对于原告要求解除其与被告之间的租赁合同的请求本院予以驳回。
关于原告要求被告退回押金和水电保证金的请求。现在当事人双方均确认涉案商铺由第三人出租给被告，被告转租给原告，故被告应当及时履行向第三人交租的义务，原告应当及时履行向被告交租的义务。第三人作为出租人，有查看租赁商铺的义务，第三人称不知道被告转租给原告的事实本院不予采信。现第三人确认被告欠租，被告表示向第三人交租金至少至2013年12月，被告确认原告向被告交租至2014年1月。在被告对第三人拖欠租金的情况下，第三人表示其到现场与原告沟通，原告也表示愿意交租给第三人。由于被告不及时交租给第三人，此情况下第三人找到原告，原告停止向被告交租并无不妥，合同解除的过错方不在于原告，被告认为是原告拖欠租金导致合同解除，被告有权没收保证金的抗辩意见无理，本院不予采纳，被告应当将收取的押金及水电保证金退还给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：
一、被告广州市黄老太餐饮管理有限公司在本判决生效之日起10日内向原告陈晓阳退回押金48000元及水电保证金4000元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1100元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 施海文
人民陪审员 朱曼宜
人民陪审员 张烈明
二〇一六年四月××日
书 记 员 童 双
曾思融