河北省玉田县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉民重初字第18号
原告（反诉被告）：北京市领宇佳成电器有限公司，住所地：北京市门头沟区三家店东坟32号3-4室。
法定代表人：盛健，总经理。
委托代理人：李同庆、张秀兰，河北冀华律师事务所唐山分所律师。特别授权。
被告（反诉原告）：杨全忠，农民。
委托代理人：张振东，农民，系被告之婿。特别授权。
委托代理人：辛文国，河北宏广律师事务所律师。特别授权。
原告北京市领宇佳成电器有限公司（简称“领宇佳成公司”）与被告杨全忠租赁合同、买卖合同纠纷一案，本院于2010年4月30日作出（2009）玉民初字第01723号民事判决。判后原告提起上诉，唐山市中级人民法院作出（2010）唐民四终字第537号民事判决，驳回上诉、维持原判。后原告申请再审，河北省高级人民法院指令唐山市中级人民法院再审。该院审理后作出（2014）唐民再终字第74号民事裁定，撤销两审判决，将案件发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告领宇佳成公司的委托代理人李同庆、张秀兰，被告杨全忠的委托代理人张振东、辛文国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年12月30日，其与被告签订租赁协议，约定被告向原告出租位于玉田县杨家套乡小套村村西变电站对面的院落，租期是2008年3月1日至2020年3月1日，每年租金15万元。签订协议后原告依约履行，先后向被告支付租金30万元、定金1万元、家具折价款2万元。被告所出租院落依附的土地是农业用地，没有土地使用权证，原告欲在此开办企业但未能进行工商注册登记，无法实现经营目的。农业用地不得用于出租和非农建设，故原告要求确认双方的租赁协议无效，由被告返还已交付的租金30万元、定金1万元、家具折价款2万元，并返还之前非法扣留的四台机床、一台变压器。
诉讼中，原告撤回要求被告返还变压器一台的诉讼请求。
原告向本院提供了如下证据：
1、营业执照，证明原告是合法经营主体；
2、租赁协议书，证明原、被告间租赁合同约定的权利义务；
3、收条，证明原告缔结合同当天向被告交付了定金1万元；
4、收据，证明原告向被告交付了第一个租赁年度的租金15万元、购家具款2万元，按双方口头约定之前交付的定金1万元应返还；
5、现金支领单，证明原告向被告交付了第二个租赁年度租金15万元；
6、玉田县领宇佳成制动器有限公司出具的说明，证明原告租赁被告的场地是为注册成立该公司；
7、房屋租赁合同，证明领宇佳成制动器有限公司与他人另外签订了虚假的土地租赁合同才得以进行工商注册登记，租赁被告的场地无法进行工商注册登记；
8、被告于2009年3月18日出具的便条，内容为“今北京领宇佳成公司有肆台小型车床被杨全忠留置在院内，做（作）为窗帘款及用的沙石料款，如窗帘款、沙石料款到期不付时，肆台小型床子由杨全忠自行处理，抵顶窗帘及沙石料款”，证明被告强行扣留了原告的四台机床，并非原告自愿将机床留下；
9、发票、收据，证明上述四台机床的购置价格；
10、北京市工商管理局门头沟分局出具的书面证明，证明原告系于2007年9月28日由北京市领宇佳成科贸有限公司变更为现名称。
被告答辩并反诉称：双方的租赁合同合法有效，原告已实际承租了两年被告的场地，其要求返还租金30万元没有依据。原告自愿将四台机床存放在被告处，且同意被告处分，原告在合同中违约，被告将机床变卖后所得价款32300元已抵顶原告应付的部分违约金，故原告不应要求返还机床。原告交付的定金1万元已抵顶部分租金，不应要求返还。原告向被告购买了部分家具，双方议定价款是3万元而非原告主张的2万元，家具已由原告运走，其不应要求返还。现原告将承租场地内自有的设备、物品运走，表明了与被告解除合同的意思，其行为构成违约，按合同约定应向被告支付违约金75000元，扣除被告变卖机床所得价款，尚欠42700元。原告承租期间使用了被告的沙石料，撤离承租场地时将被告的窗帘拿走，沙石料和窗帘共价值13700元。被告反诉要求原告支付违约金42700元、沙石料和窗帘款13700元。
被告提供了如下证据：
1、耕地占用税完税证、罚款收据，证明被告因在涉案出租土地上违法建筑，已向相关部门交纳税款和罚款，其有权进行建筑；
2、玉田县杨家套乡人民政府出具的书面证明，证明涉案土地的使用证正在办理中；
3、玉田县国土资源局出具的用地项目选址意见，证明该局拟同意被告在涉案土地上选址建厂；
4、行政处罚决定书，证明玉田县领宇佳成制动器有限公司未按时年检被工商行政管理机关吊销执照，非因承租土地没有使用证而无法经营；
5、注销税务登记申请审批表，证明玉田县领宇佳成制动器有限公司因破产申请注销税务登记，非因承租土地没有使用证而无法经营；
6、原告的法定代表人盛健出具的便条，证明被告将四台机床变卖是经原告承诺而非擅自处分，另原告欠被告窗帘款和沙石料款13700元业经原告确认；
7、买卖协议，证明被告经杨士华介绍将原告的四台机床卖予他人，获得价款32300元。
原告针对被告的反诉请求辩称：被告的反诉请求没有法律依据，应予驳回。本案租赁合同违反我国土地管理法强制性规定，自始无效。合同无效情况下当事人不存在违约责任，取得的财产应予返还。
被告的质证意见是：原告提供的证据3、4、5是真实的，但对原告的证明目的有异议，原告交付的1万元定金已抵顶第一个租赁年度的部分租金，原告向被告所购家具的价款是3万元。证据6的内容不属实。证据8不能显示出被告强迫原告留下机床的意思。证据9显示机床是2007年购买的，原告不能证明将所购机床运至承租场地进行经营，证据与本案没有关联。对其他证据无异议。
原告的质证意见是：被告提供的证据1中，完税证不能证明涉案出租土地已取得合法手续，反而证明该地块为耕地而非建设用地；罚款收据的开具时间是2008年7月7日，说明双方签订合同时该地块还在违法占地状态中。证据2、3不能证明承租土地已经符合建设用地标准并已确权发证；杨家套乡人民政府没有批准农业用地转为建设用地的权利，也没有批准在农业用地上进行建筑的权利，其出具的证明不具有合法性；国土资源局出具的选址意见中所涉土地与本案所涉土地不能体现为同一地块，证据与本案没有关联。证据4仅能证明企业未年检的事实，与本案没有关联。证据5显示玉田县领宇佳成制动器有限公司2008年至2009年3月份的销售收入仅一万余元，说明该公司未正式投产。证据6，是盛健在被胁迫的状况下出具的，不能作为认定事实的依据，且窗帘包含在原告向被告购买的家具中，沙石料用在承租场地内，被告要求原告支付这两笔款项没有依据；原审中被告已放弃要求支付沙石料款的权利，当时的放弃已产生效力，被告不能再行主张。证据7显示杨士华是机床的买受人，而被告庭审陈述表示其是机床买卖中的介绍人，两个事实相矛盾，说明证据7是虚假的，不能作为认定事实的依据。
原、被告争议的焦点是：一、原、被告间租赁合同的效力；二、双方缔结合同后财产往来情况。
经审理查明：被告杨全忠是玉田县杨家套乡杨家套村村民，2006年前后，其将杨家套乡电力所对面自己的承包土地和相邻转包自其他村民的土地进行规整，在此基础上建筑了房屋、厂房等。该地块性质为杨家套村集体所有农业用地，未获建设用地手续的批准。原告领宇佳成公司为经营企业需要，于2007年12月30日与被告签订“租赁协议书”。双方约定，被告将上述房屋、厂房等建筑物出租给原告；租期自2008年3月1日至2020年3月1日，每年租金15万元，于当年的3月1日前付清；原告在“办理电力、工商、国地税、环保及其他手续时”，被告给予协助；协议有效期内，双方不得随意解除合同，否则由违约方向另一方支付半年的租金作为违约金等等。同时原告向被告购买了部分家具以在经营中使用，双方口头议定了价款。协议签订当日原告向被告交付了定金1万元，于2008年1月19日交付租金4万元，于2008年2月29日交付租金、家具款共13万元（家具款额未单列）。被告将出租物交付给原告。2008年7月，原告以虚假的经营场所信息注册成立了玉田县领宇佳成制动器有限公司，但在被告的出租场地内进行生产。2009年3月3日夜间，原告欲将生产设备、原材料等搬离承租场地，被告发现后阻止，双方发生争执。次日，原告的法定代表人盛健将四台机床留在承租地点，并为被告出具了内容为“车床设备若干在杨全忠院内存放10天，责任自负，过期由杨全忠自行处理，抵顶租房违约金”的便条。2009年3月13日，盛健又给被告出具了内容为“窗帘款（捌仟柒佰元整）、砂石沙款（伍仟元整），共计壹万叁仟柒佰元整，20天给付”的便条。后被告将原告的四台机床变卖，被告认可的变卖价款是32300元。
原审时被告放弃要求原告支付沙石料款5000元的诉讼请求，重审中被告表示不放弃该权利。
诉讼中原告提出，因不能确定被告所变卖的四台机床的去向，故要求被告返还变卖机床的价款32300元。
上述事实，有原、被告当庭陈述及双方提供的书证予以证实，足以认定。
关于焦点一，原、被告间租赁合同涉及的租赁物，既包括地上建筑物，也包括建筑物所依附的土地，二者不可分割。该地块性质属农业用地，没有建设用地使用手续。被告在耕地上违法建筑虽交纳了税款和罚款，但不表示其有权进行建筑。土地管理法规定农业用地不得用于出租和非农建设，这是强制性规定。本案租赁合同违反了法律强制性规定，自始无效。
关于焦点二，原、被告缔结合同后财产往来情况，已在审理查明部分认定。双方的租赁合同无效，应按合同法第五十八条的规定处理。双方当事人认可在缔结合同的磋商过程中，原告法定代表人盛健向被告询问出租土地是否有使用证，被告答复没有使用证但手续正在办理这一事实。原告主张订立合同的目的是为注册公司，其知晓承租土地没有使用权证的事实后应预计到会造成注册公司不能的后果，但仍与被告订立合同；被告在农业用地上违法建筑；双方在订立合同过程中均有过错。原告占用被告的场地、建筑物达一年的时间，应向被告赔偿相应的损失。双方在租赁合同中约定每年的租金为15万元，该价款是双方认可的建筑物、场地使用一年的费用，故原告应向被告支付15万元以弥补被告的损失。具体到当事人的诉讼请求，原告订立合同后即向被告交付了定金1万元，其要求被告返还。定金是当事人为确保合同履行而约定的债权担保方式。按习惯做法，债务人履行债务后定金应抵作价款或收回。本案中定金交付给被告后原告又几次给付被告租金，因此认定定金已抵顶部分租金方符合交易习惯。且原告在2007年12月30日交付定金后、2009年3月份与被告发生纠纷前一直未主张返还定金，也说明双方就定金抵顶租金没有争议。现原告要求被告返还定金1万元，理据不足，不予支持。关于原告向被告购买家具的款额，原告主张是2万元，被告主张是3万元，根据原告提供的证据3、4认定第一个租赁年度原告向被告交付了三笔现金，即定金1万元、租金4万元、租金和购家具款13万元，共18万元，双方约定租金每年是15万元，其中定金应抵顶租金，因此购家具款应为3万元。关于所购家具，原告主张现存放在承租地，被告主张已由原告搬走。原告购买家具后即成为所有人，所有人对自己的财产有保管义务，其主张家具在被告处，未提供证据，对该主张不予采信，其要求被告返还家具款的主张，不予支持。关于原告已向被告交付的两年租金30万元，因合同无效，被告应予返还。关于原告的四台机床，被告主张已变卖抵顶原告应付的部分违约金，因双方诉争租赁合同无效，当事人不存在合同中违约责任，因此被告主张将机床变卖并已抵顶违约金，没有法律依据，被告将机床变卖的行为属无权处分。现被告自认将机床变卖了32300元，原告也同意返还此款而不再要求返还机床，故此款应向原告返还。关于被告要求原告支付的窗帘款和沙石料款，原告的法定代表人盛健在2009年3月13日为被告出具的便条证明，原告认可欠被告窗帘款8700元、沙石料款5000元，原、被告另外形成了买卖合同关系。原告庭审中主张该便条是盛健在受胁迫的情况下书写，但未提供证据，不予采信。对原告的欠款情况，应以证据进行认定。被告在原审时放弃了要求原告支付沙石料款的民事权利，重审时又表示不放弃该权利。本院认为，民事权利一经处分便即生效，因此原告无须再向被告支付沙石料款5000元，但应支付窗帘款8700元。
本案经本院审判委员会讨论认为，原、被告订立的租赁合同因违反法律强制性规定而自始无效。双方基于合同取得的财产，应向对方返还。原告另应向被告赔偿占用其建筑物一年的损失15万元。原告已向被告购买家具并支付价款，其要求被告返还家具款的诉讼请求，不应支持。被告将原告的机床四台变卖，是无权处分行为，其应将变卖款32300元返还给原告。重审时原告撤回要求被告返还变压器一台的诉讼请求，是对自己民事权利的处分，应予准许。双方的租赁合同无效，当事人不存在违约责任，被告要求原告支付违约金的主张，没有法律依据，不予支持。原告的法定代表人盛健为被告出具便条认可欠被告窗帘款8700元、沙石料款5000元，双方另形成买卖合同关系。被告已放弃要求原告支付沙石料款，是对自己民事权利的处分，具有法律效力，原告仅须向被告支付窗帘款8700元。双方的诉讼请求应予部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”、第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款”、第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款”、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“……没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，判决如下：
原告北京市领宇佳成电器有限公司与被告杨全忠于2007年12月30日签订的“租赁协议书”无效；
被告杨全忠向原告北京市领宇佳成电器有限公司返还租金30万元及机床变卖款32300元，以上共332300元，于本判决生效之日起五日内付清；
原告北京市领宇佳成电器有限公司向被告杨全忠赔偿建筑物使用费15万元，支付窗帘款8700元，以上共158700元，于本判决生效之日起五日内付清；
驳回原告北京市领宇佳成电器有限公司、被告杨全忠其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6250元，保全费2170元，反诉案件受理费1210元，合计9630元，由被告负担8678元，原告负担952元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河北省唐山市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张树国
审 判 员 叶洪波
人民陪审员 王 晶
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 李宝敏