湖北省荆州市荆州区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）鄂1003执异13号
案外人罗灿，女，1985年6月14日生，汉族，住荆州市荆州区。
委托代理人彭敏，男，湖北楚都律师事务所律师。
委托代理人罗长权，男，1958年4月8日生，住住荆州市荆州区，系案外人罗灿之父。
申请执行人荆州市九老仙都商贸有限公司，住所地荆州区荆北路九老仙都景区长生街民俗观光街区2号楼2-101号。
法定代表人周华武。
委托代理人郭传军，男，湖北天典律师事务所律师。
被执行人荆州市长丰棉业有限公司，住所地荆州市荆东路25号。
被执行人叶金勇，男，1976年2月7日生，汉族，住荆州市荆州区。
本院在执行申请执行人荆州市九老仙都商贸有限公司与被执行人荆州市长丰棉业有限公司、叶金勇民间借贷纠纷一案中，案外人罗灿对本院查封的位于荆州区荆中路175号荆州区棉花公司办公楼二至五楼房屋不服向本院提出书面异议，本院受理后依法组成由审判员万卫军担任审判长，审判员黄玉成、代理审判员张星组成的合议庭进行审查，并于2016年12月19日举行听证。案外人罗灿的委托代理人彭敏、罗长权、申请执行人荆州市九老仙都商贸有限公司的委托代理人郭传军、被执行人荆州市长丰棉业有限公司的负责人郭明祥、叶金勇到庭参加听证。现已审查终结。
案外人罗灿称：2012年1月16日，荆州市长丰棉业有限公司将位于荆州区荆中路175号棉花公司办公楼二至五楼分别转让给案外人等，其中本人与荆州市长丰棉业有限公司就位于荆州区荆中路175号棉花公司办公楼五楼房地产签订了合同约定：房屋价格为300000元，面积约270平方米，分两次付款，在签订合同时支付200000元，余款在荆州市长丰棉业有限公司将房产及土地使用权证交予买受人后给付，荆州市长丰棉业有限公司协助办理相关的产权登记过户手续。随后案外人支付了200000元的购房款。2012年3月荆州市长丰棉业有限公司将合同约定的房屋交付给罗灿使用至今。在案外人履行合同后，荆州市长丰棉业有限公司未依约履行义务。在案外人不知情的情况下，荆州市长丰棉业有限公司将该房地产抵押给荆州市荆州区兴盛小额贷款有限公司，案外人多次向荆州市长丰棉业有限公司提出按协议履行义务未果。目前案外人合法占有并使用该房屋。案外人认为荆州市长丰棉业有限公司在已经收取房款并交付房屋后恶意将该房屋及土地抵押给荆州市荆州区兴盛小额贷款有限公司，且作为抵押权人对该房屋已出售的事实清楚，因此双方的抵押行为无效。案外人作为本案利害关系人提出异议符合法律规定，要求人民法院支持案外人的异议请求，并终止对该房屋的查封拍卖并终结对该房屋的执行。
申请执行人荆州市九老仙都商贸有限公司称：被执行人与案外人罗灿不存在真实的房屋买卖关系，案外人系荆州市长丰棉业有限公司的职工或者家属，与该公司存在利害关系，交易双方的转让价格为每平方1000元左右，明显低于当时荆州市房屋交易4000元的均价，且该房屋系商业用房，在案外人签订转让合同的当天，荆州市长丰棉业有限公司已与该公司的多人签订房屋转让协议，并在临近农历春节之时，均采用大额现金的方式进行交易不符合公司正常运转的常理。综上案外人的异议不能成立，请求人民法院驳回案外人的异议申请，并追究制造虚假证据的当事人的责任。
被执行人荆州市长丰棉业有限公司称：在公司经理被逮捕之后，公司已经无人上班了，据我了解的情况看，在与荆州市荆州区兴盛小额贷款有限公司办理抵押登记之前就已经将涉案房屋卖给案外人，至于当时的买卖价格，这是另外一回事，案外人还是交了钱的，购买房屋的人员确系我单位员工，但是我公司不存在转移财产的行为，我也不对前任经理的行为作出评价，案外人提交的票据是真实有效的，建议法院去核实。
被执行人叶金勇称：我给荆州市长丰棉业有限公司提供贷款担保主要是基于该公司已经与债权人之间办理了房屋土地的抵押登记，并且这个抵押登记的房屋和土地是足以偿还该借款的，现在突然说房屋在抵押登记前已经出卖是不成立的，荆州市荆州区兴盛小额贷款有限公司提供借款前参加了荆州市长丰棉业有限公司的办理抵押登记的董事会议记录，其董事会成员均在董事会决议上签名，在办理他项权证时，案外人ＸＸ鹏均在现场，未对办理他项权证提出异议，故认为在房屋借款前房屋已经出卖是不成立的，假如该抵押权被认定无效，那我提供的担保也就不存在了。
本院查明：2014年4月2日荆州市荆州区人民法院作出（2014）鄂荆州区民初字第00340号民事判决，该判决载明2012年6月26日，原告荆州市荆州区兴盛小额贷款有限公司与被告荆州市长丰棉业有限公司签订了《流动资金借款合同》，合同约定，被告荆州市长丰棉业有限公司向原告借款人民币400万元，借款期限一年，月利率2.7%。被告荆州市长丰棉业有限公司用其在荆州区荆中路175号房屋及土地使用权做抵押（签订抵押合同且已办理抵押登记，取得他项权证，号码为“荆州他项2012第××号”、“荆州房他证荆字第××号”），被告叶金勇出具《保证担保还款承诺书》提供连带保证，随后本院根据查明事实判令：一、被告荆州市长丰棉业有限公司偿还原告荆州市荆州区兴盛小额贷款有限公司借款本金320万元，并以320万元本金为基数、按照中国人民银行同期贷款利率的四倍向原告支付自2013年9月2日起至实际清偿之日止的利息；二、当被告荆州市长丰棉业有限公司不履行债务时，原告有权就抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产后所得的价款享有优先受偿权；三、被告叶金勇对上述款项承担连带清偿责任。该判决书生效后，荆州市长丰棉业有限公司并未按期履行给付义务。申请执行人荆州市荆州区兴盛小额贷款有限公司向本院申请执行。在执行过程中，荆州市荆州区兴盛小额贷款有限公司与荆州市九老仙都商贸有限公司于2016年5月18日签订债权及抵押权转让协议，同意将荆州区人民法院（2014）鄂荆州区民初字第00340号民事判决确认的债权及该债权相关的抵押权转让给荆州市九老仙都商贸有限公司并变更执行主体，尔后我院以（2014）鄂荆州区民执字第00198号之一执行裁定书裁定将申请执行人荆州市荆州区兴盛小额贷款有限公司变更为荆州市九老仙都商贸有限公司。随后我院于2016年9月26日查封了已作抵押登记（他项权证号码分别为荆州他项2012第××号和荆州房他证荆字第××号）的位于荆州区荆中路175号房屋及土地使用权（房屋所有权证号为××，土地使用权编号为荆州国用2007字第××号、地号为××）。同年11月18日案外人罗灿以其与荆州市长丰棉业有限公司已于2012年1月16日签订房地产转让合同将位于荆州区荆中路175号棉花公司办公楼五楼房屋及土地转让其所有为由提出执行异议，并诉称其分别于2011年12月28日和2012年1月16日共支付现金20万元并实际占有该房屋。
还查明：2012年6月21日荆州市长丰棉业有限公司董事会召开全体会议，一致同意将该公司位于荆州区荆中路175号房屋及土地【房屋所有权证号为××，土地使用权编号为荆州国用2007字第××号】为荆州市荆州区兴盛小额贷款有限公司贷款400万元提供担保，董事会人员在均决议上签名。
本院认为，发生法律效力的民事判决书当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。现被执行人荆州市长丰棉业有限公司未履行法律文书确定的给付义务，本院可执行已办理抵押登记（他项权证号码分别为荆州他项2012第××号和荆州房他证荆字第××号）的位于荆州区荆中路175号房屋及土地使用权（房屋所有权证号为××，土地使用权编号为荆州国用2007字第××号、地号为××），故本院于2016年9月26日查封本案争议房屋和土地符合法律规定。根据法律规定不动产权属以登记为准，本案争议的房地产现登记在荆州市长丰棉业有限公司名下，本院据此执行并无不当，案外人罗灿以其已购买该房屋和土地为由要求解除查封，但未提供有效的不动产权属变更登记证明佐证其主张，对于其提出的荆州市荆州区兴盛小额贷款有限公司与荆州市长丰棉业有限公司之间办理的抵押登记的效力问题，因在荆州区人民法院（2014）鄂荆州区民初字第00340号民事判决已予以确定，故本案不再作出评判。综上，案外人罗灿的异议不成立，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人罗灿的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 万卫军
审 判 员 黄玉成
代理审判员 张 星
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 彭萌萌