广东省佛山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）佛中法执复字第162号
申请复议人中国工商银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市禅城区汾江中路130号。
法定代表人林耸，该行行长。
申请执行人佛山市高明民汇小额贷款有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道沿江路463号2102号。
法定代表人苏文韬。
被执行人佛山市高明宝林木业有限公司，住所地广东省佛山市高明区明城镇明喜路1街12号。
法定代表人彭文华。
被执行人彭文华，女，汉族，1972年5月18日出生，住广东省佛山市高明区。
被执行人王彦彪，男，汉族，1970年12月25日出生，住广东省佛山市高明区。
申请复议人中国工商银行股份有限公司佛山分行（以下简称佛山工行）不服佛山市高明区人民法院（2015）佛明法执异字第26号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
执行法院经审查查明：执行法院在执行（2014）佛明法执字第989号申请执行人佛山市高明民汇小额贷款有限公司申请执行被执行人佛山市高明宝林木业有限公司（以下简称宝林公司）、彭文华、王彦彪民间借贷纠纷一案过程中，对宝林公司名下位于佛山市高明区明城镇明喜路1街12号的土地使用权、办公楼、车间、仓库、宿舍楼等的不动产进行了拍卖。佛山工行不服，于2015年9月2日向执行法院提出书面执行异议。
上述宝林公司名下的不动产经评估，整体评估价为18996500元，执行法院于2015年2月13日以该评估价举行第一次拍卖会，因无人交纳保证金而流拍。由于有第三人愿意为宝林公司垫付1342758.52元工资款，且上述厂房及土地使用权存在的租赁权对拍卖存在较大影响，需对评估价进行重新调整才能进行拍卖，执行法院遂于2015年3月4日决定暂停拍卖。因承租人之一已经支付3901042元的租金，因此初次拍卖保留价重新调整后为15095458元。执行法院于2015年3月26日决定恢复拍卖程序，并重新进行第一次拍卖，于2015年4月28日举行第一次公开拍卖会，起拍价为15095458元，因无人交纳保证金而流拍。执行法院于2015年5月25日举行第二次公开拍卖会，起拍价为12076366.4元，因无人交纳保证金而流拍。原定于2015年7月8日举行第三次公开拍卖会，起拍价为9661093.12元，因另一承租人向执行法院提起第三人撤销之诉，执行法院于2015年7月8日决定暂停第三次拍卖程序。执行法院于2015年1月26日向异议人邮寄评估报告等材料。其后分别于2015年5月11日、6月30日向异议人（委托代理人诸延康）发出短信通知举行拍卖会事宜。且上述每次拍卖均于拍卖15日前在《佛山日报》、人民法院诉讼资产网上进行公告。
执行法院认为：上述第一次拍卖流拍后因有特殊情况对拍卖存在较大影响，执行法院根据该情况对拍卖保留价调整后重新进行第一次拍卖，后进行第二、三次拍卖（第三次拍卖于发出公告后暂停），拍卖次数符合法律规定。每次流拍后，再行拍卖时，降低保留价的数额（第一次拍卖起拍价为15095458元，第二次拍卖起拍价为12076366.4元，降低额为15095458元-12076366.4元=15095458元×20%；第三次拍卖起拍价为，降低额为12076366.4元-9661093.12元=12076366.4元×20%）均未超过前次保留价的百分之二十。异议人称多次降价均违反法律规定，与事实不符。第一次拍卖执行法院通知了异议人，其后的拍卖执行法院亦有短信通知异议人，佛山工行称执行法院未对佛山工行履行拍卖事项通知义务，亦与事实不符。至于宝林公司和承租人的租赁关系，有发生法律效力的判决确认，其是否涉嫌贷款诈骗等问题非异议审查范围，在此不予审查。佛山工行认为执行法院拍卖程序违反法律规定，申请中止对上述不动产的拍卖，缺乏事实和法律依据，执行法院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条、第十四条、第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定驳回异议人佛山工行的异议申请。
申请复议人佛山工行称：一、执行法院认定执行拍卖未违反法律规定拍卖程序，程序上合法有效，是错误的。因（2014）佛明法执字第989号执行案，执行法院为处置上述不动产，先后四次发出拍卖公告。佛山工行作为上述不动产的抵押权人仅在第一次拍卖前收到执行法院寄来评估和拍卖公告，在随后四次拍卖过程中，法院再也没有对佛山工行履行过任何拍卖事项通知义务，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条，佛山工行作为拍卖不动产的担保权人，法院在拍卖过程中未尽到通知义务，执行法院的拍卖程序明显不符合《拍卖、变卖财产规定》。根据佛山工行收到的评估报告，在评估过程中并不知上述不动产存在租约，未考虑此因素，对涉案不动产整体评估价为1899.65万元。第一次拍卖无人竞拍而流拍，之后有第三人愿意垫付134万元工资款，发现上述不动产存在租赁关系。因此，评估报告没有考虑存在租约所做的评估报告，可能损害权利人的合法权益，理应重新评估。但执行法院没有重新评估，而是直接在评估价的基础上扣减上述不动产已付租金3901041元，将评估价调整为15095458元后恢复拍卖。在第一次流拍后，执行法院继续沿用原评估报告确定的评估价，以及在未通知佛山工行的基础上，自行调整拍卖价后对上述不动产进行重新拍卖明显不符合《拍卖、变卖财产的规定》第六条、第八条的规定。二、执行法院作出执行裁定时适用《中华人民共和国民事诉讼法》第227条规定，明显错误。综上，执行法院（2014）佛明法执字第989号执行案件拍卖程序违反法律规定，适用法律错误。为保护债权权益，提出执行复议，请求撤销（2014）佛明法执字第989号执行裁定，中止对宝林公司名下土地及房产的执行拍卖，并委托评估机构对上述财产进行重新评估，并在此基础上重新拍卖上述房产。
经审查，本院对执行法院查明的事实予以确认。
另查明，佛山市禅城区人民法院作出(2014)佛城法民三初字第2683号民事判决书，认定佛山工行对宝林公司名下的位于佛山市高明区明城镇明喜路1街12号的土地使用权、办公楼、车间、仓库、宿舍楼享有抵押权。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条第一款、第二款的规定，拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定。执行法院在执行过程对涉案厂房及土地使用权进行评估，评估价格为人民币18996500元。但是，执行法院在执行过程中还认定涉案厂房及土地使用权存在租赁权，且承租人已经支付租金人民币3901042元的事实，从而将第一次拍卖保留价从人民币18996500元，扣减租金人民币3901042元调整为人民币15095458元。执行法院未经评估程序自行调整第一次拍卖保留价的行为，缺乏法律依据，拍卖程序不当。同时，执行法院认定涉案厂房及土地使用权存在租赁权的事实，但委托评估时未将上述有可能对涉案标的价值产生重大影响的因素考虑在内，亦属不当。执行法院作出的（2015）佛明法执异字第26号执行裁定认定执行拍卖行为合法有效是错误的，本院应予纠正。综上，申请复议人佛山工行撤销（2015）佛明法执异字第26号执行裁定的请求成立，涉案厂房及土地使用权涉案由执行法院依法重新组织评估、拍卖。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第八条、第九条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(二)项的规定，裁定如下：
一、撤销佛山市高明区人民法院（2015）佛明法执异字第26号执行裁定书；
二、由佛山市高明区人民法院对佛山市高明宝林木业有限公司名下位于佛山市高明区明城镇明喜路1街12号的土地使用权、办公楼、车间、仓库、宿舍楼重新组织评估、拍卖。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 梁绮云
审 判 员 杨卫芳
代理审判员 简建勋
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 张宗馨