北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第23681号
原告黄德彬（反诉被告），男，1976年2月4日出生。
委托代理人郭晶，北京市中银律师事务所律师。
委托代理人王国章，北京市中银律师事务所律师。
被告李涛（反诉原告），男，1965年8月31日出生。
委托代理人杜海燕，北京市光明律师事务所律师
第三人千氏（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区云景东路10-4号10-4-1室。组织机构代码：78775XXXX。
法定代表人吕甜甜，总经理。
委托代理人余小国，男，1990年10月25日出生，汉族，千氏（北京）房地产经纪有限公司员工，住公司宿舍。
原告黄德彬诉被告李涛，第三人千氏（北京）房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员徐明祺独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄德彬及其委托代理人郭晶、王国章，被告李涛及其的委托代理人杜海燕，第三人经纪公司的委托代理人余小国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄德彬诉称：2015年4月27日，原告与被告签署了编号为M1104237号《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，双方约定：原告将北京市通州区万盛北里389号楼5单元x号房屋出卖给被告，房屋总价2080000元，所有房款被告应于2015年7月31日前支付原告，双方应于2015年8月1日前共同办理房屋所有权转移登记手续，此外《合同》及《补充协议》还对定金、违约责任等进行了约定。
在合同履行过程中，原告得知被告在签订合同时并没有购房资格，原告多次催促被告取得购房资格并进行购房资格核验，以便继续进行下面的交易流程，但至2015年8月30日止，被告的购房资格仍然没有核验通过，双方依然无法进行下面的网签、过户等工作，被告亦至今未支付房屋购房款，根据《合同》及《补充协议》的约定，被告已经构成根本违约，原告有权单方解除合同及补充协议，此外，被告在未征得原告同意的情况下，私自将房屋从承租人手中非法取得本案房屋，并一直非法占用使用至今，为维护原告的合法权益，故要求法院判令解除原告与被告于2015年4月27日签订的M1104237号《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；判令被告立即将非法占有的北京市通州区万盛北里389号楼5单元x号房屋腾房；判令被告支付自2015年5月20日至被告实际腾房之日止的房屋占有使用费（按每日62.47元计算，至起诉之日止暂估价为9620.38元），本案诉讼费由被告承担。
被告李涛辩称：不同意原告的诉讼请求，我们是合法占有房屋，被告是给母亲买的房子，以母亲的名义进行网签。原告说我是卖给被告的房子不是被告的母亲，被告回家商量，家人同意以被告的名字办理，被告把所有手续递交给中介，中介给原告打电话，原告不来了，原告数次增加房款，被告不同意。
被告第三人经纪公司辩称：听从法院判决。
被告李涛反诉称：反诉人兄弟姐妹三人与父母商定，由父母出资150万，其余由反诉人兄妹三人共同出资，为父母购买被反诉人位于通州区万盛北里389号楼5单元x的一楼房屋，由反诉人与年迈的父母共同居住以便于照顾。2015年4月27日，反诉人与被反诉人签订《北京市存量房屋买卖合同》时，即特意声明：房子是给父母买的，但办房本时具体是写母亲还是写反诉人的名字不一定，因为根据当时的情形，反诉人即可以是购房人也可以是父母的代理人，后中介通知网签时，反诉人担心其他姊妹有想法和意见，所以就向中介提供了母亲的资料。没想到中介通知被反诉人过来办理房屋最后的过户手续时，被反诉人却以合同是反诉人签订的为由，要求将房屋过户到反诉人名下，并数次要求加钱，反诉人只好与其他姊妹协商，大家一致同意将房屋过户到反诉人名下，但被反诉人确不予配合。综上，反诉人认为合法有效的合同受法律保护，合同双方都应按照合同约定履行义务，既然当时被反诉人的代理人对于将来办理房本时，具体是写反诉人母亲的名字，还是写反诉人的名字未提出异议，那么涉诉房屋无论是写母亲的名字，还是写反诉人的名字，被反诉人都应予以配合过户，为维护原告的合法权益，故要求法院确认本诉的房屋买卖合同有效，判令被反诉人协助办理房屋产权过户手续。
原告黄德彬反诉称：不同意被告的反诉，被告在履行合同的过程中，经过原告多次催促依然不履行合同，被告的行为符合解除合同的条件，被告反诉的事实情况与真实的合同履行和签订不符合。
第三人中介公司辩称：我们听从法院判决。
经审理查明，2015年4月27日，黄德彬与李涛签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：黄德彬将其位于北京市通州区万盛北里小区389号楼5单元x号房屋卖给李涛，房屋的成交价为2080000元，合同还就其他事项做出约定。同日，黄德彬（甲方）与李涛（乙方）签订补充协议，约定：乙方于2015年4月28日向甲方支付定金人民币三十万元，该定金为首付款的一部分，在房屋所有权转移登记手续办理当日，乙方将扣除定金外的剩余房款一次性全额支付给甲方，甲乙双方于2015年8月1日前共同办理房屋所有权转移登记手续，乙方若逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，协议还就其他事项做出约定。2015年4月28日，李涛支付黄德彬首付款50万元（含30万元定金）。
2015年7月27日，在中介公司的操作下，本案诉争的房屋办理网签手续，房屋买受人系韩淑敏（韩淑敏系李涛之母），关于网签的问题，本院在庭审中通过询问中介公司工作人员，已经查明黄德彬一直不同意房屋登记在韩淑敏名下，不同意与韩淑敏办理网签手续，后黄德彬拒绝办理房屋过户手续。
2015年9月2日，李涛的购房资格审查通过，李涛符合购房条件，但黄德彬表示李涛已经违约，不同意继续履行合同，要求解除合同。
以上事实，有北京市存量房屋买卖合同、补充协议、收款证明及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，李涛与黄德彬签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属于合法有效的合同。在合同履行的过程中，李涛在未取得黄德彬同意的情况下，通过中介公司的操作，办理了黄德彬与韩淑敏的网签手续，将本案诉争的房屋登记在案外人韩淑敏名下，李涛的行为属于明显的违约行为，造成了合同目的无法实现，黄德彬有权要求解除合同。后虽然李涛购房资格审查通过，但通过的时间已经超过补充协议约定的房屋过户时间（最晚于2015年8月31日），依据双方签订的补充协议的约定，黄德彬作为守约方，有权解除合同。综上，黄德彬解除其与被告于2015年4月27日签订的M1104237号《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。李涛反诉要求确认房屋买卖合同合法有效，要求黄德彬协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求，双方签订的房屋买卖合同确属有效，但因李涛的违约行为造成合同的解除，故李涛要求办理过户手续的诉讼请求，本院不予支持。关于黄德彬主张李涛腾退房屋并支付占有使用费的诉讼请求，因与本案并非同一法律关系，且诉争房屋的实际占有人可能并非李涛一人，待合同解除以后，黄德彬另行主张较为妥当，故本案不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，判决如下：
一、确认黄德彬与李涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：M1104237）及《补充协议》有效；
二、确认黄德彬与李涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：M1104237）及《补充协议》于二〇一五年十一月九日解除；
三、驳回黄德彬的其他诉讼请求；
四、驳回李涛的其他反诉请求。
案件受理费一万一千七百二十元，由被告李涛负担，于本判决书生效后七日内执行清。
反诉费一万一千七百二十元，由被告李涛负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 徐明祺
二〇一六年二月三日
书 记 员 杨梦彤