海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼02民终442号
上诉人（原审原告）：李井钟，男，汉族，1955年1月15日出生，住。
委托诉讼代理人：幺东升，海南肖明德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱琼贵，男，汉族，1970年8月23日出生，住（现下落不明）。
原审第三人：林明正，男，汉族，1969年7月28日出生，住。
委托诉讼代理人：文海丹，男，汉族，1967年4月20日出生，住。
上诉人李井钟与被上诉人朱琼贵、原审第三人林明正房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊�民法院(2014)城民二初字第1506号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李井钟的委托诉讼代理人幺东升、原审第三人林明正及其委托诉讼代理人文海丹到庭参加了诉讼，被上诉人朱琼贵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。本案现已审理终结。
李井钟上诉请求：一、一审判决没有全面叙述本案事实。忽视了经海口仲裁委2012年12月18日作出的（2012)海仲字第337号《裁决书》和城郊法院（2013)城民二初字第339号民事判决书(该判决被三亚中院上诉审维持而生效）都查明和认定了与本案相关的基本事实。二、一审判决确认涉案房屋202房的物权转移时间，即被上诉人交付租金的开始时间为海口海事法院作出裁定的2014年5月21日错误。如果根据物权法第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”但一审法院没有以法律文书，即海南仲裁委的裁决生效时间2012年12月认定，而是以晚于15个月之后的海口海事法院的裁定认定。三、林明正承担连带责任。由于李井钟不知道2013、2014两年朱琼贵是否将租金交付给林明正，故一审起诉时请求林明正承担连带责任，虽然没有明确的法律依据，但从客观上符合情理。四、请求二审判决限期朱琼贵腾退房屋。一审中，李井钟明确向法庭提出诉讼请求解除合同需补充判令限期腾退房屋，以便于执行判决的可操作性，这一要求不是增加或变更了诉讼请求，但一审判决却遗漏了这一补充意见，使解除合同的判决即使作出也无法在朱琼贵不履行的情况下强制执行中操作，希望法院在判决中予以补充完善。希望法院依据本案事实和法律，支持李井钟的诉求。
朱琼贵未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。
林明正陈述称：一、李井钟要求增加53万元的诉讼请求，在一审提起的以及二审增加的诉讼请求我们都不认可，增加的是租金和后面的腾退的费用，我们都不予认可；二、买卖的房屋的产权交接的时间应给是2014年的6月末，具体时间请法庭查明，我们认为房屋产权的正式转移时间是2014年6月末，所以李井钟请求的前面的租金不应该由李井钟收，后�的租金也不应该由李井钟收，因为李井钟从来没有向朱琼贵表明承继租赁的权利义务。三、朱琼贵基于租赁者得优先购买权，以及朱琼贵在房屋里面的投入，朱琼贵以我们违约为由，后面的租金以及承包金都没有给我们，所以我们认为李井钟的诉求是不能成立。请求法院驳回李井钟的上诉请求。
李井钟向一审法院起诉请求:1、判令朱琼贵向李井钟支付拖欠两年的房屋租金102万元，林明正承担连带责任；2、判令解除林明正与朱琼贵签订的《房屋租赁合同》，将房屋交还给李井钟。
一审法院认定事实：李井钟起诉主张其与林明正于2010年4月20日就三亚�解放路金宝商业大厦202房557.86平方米房屋（产权证书编号：三土房[2003]字第0626号）签订《房屋买卖合同》、林明正与朱琼贵于2008年5月1日就该房屋签订《房屋租赁合同》的事实，已为发生法律效力的本院(2013)城民二初字第339号民事判决以及海南省三亚市中级人民法院（2013)三亚民二终字第367号民事判决确认，其中李井钟与林明正签订的《房屋买卖合同》第六条第3项约定“甲方应在获得全部房款后3天内将房屋搬空”。海口海事法院于2014年5月20日作出（2014)琼海法执字第318号执行裁定，裁定将前述房屋过户至李井钟名下。2008年5月1日，林明正收到朱琼贵涉案房屋租房押金25万元，2008年度租金76万元；2012年9月17日，林明正收到朱琼贵2011年度及2012年度涉案房屋租金合计102万元。一审法院认为：本案审理的核心问题是：一、李井钟应否向朱琼贵收取房屋租金、起始时间；�、林明正应否承担给付租金的连带责任；三、李井钟对租房合同解除权。一、房屋租赁合同的效力范围。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条以及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行)》第119条第二款“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”的规定，在房屋所有权变更的情况下，房屋租赁合同中的权利义务发生法定的概括转让，新房主替代原房主成为房屋租赁合同权利义务的相对人。在本案中，林明正与朱琼贵2008年5月1日《房屋租赁合同》为有效合同，李井钟因买卖继受取得涉案房屋所有权，基于已发生法律效力的法院判决既判力，该《房屋租赁合同》对李井钟与朱琼贵具有法律约束效力，朱琼贵应向李井钟履行承租义务。房屋作为不动产�其物权的设立、变更、转让或者消灭均应遵循法定原则。李井钟对涉案房屋所有权系因海口海事法院（2014)琼海法执字第318号执行裁定的作出而依法取得，李井钟自该执行裁定作出时即2014年5月20日起对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，李井钟主张取得2103年及2014年5月20日之前的房屋租金收益的理由没有法律依据，不予采纳。林明正连带责任的承担，基于法定或当事人之间的约定。李井钟受让取得涉案房屋所有权后，依法概括承继涉案房屋《房屋租赁合同》的合同权利义务，林明正虽不享有继续收取承租人朱琼贵房屋租金的权利，但亦不负有向李井钟连带承担法定或合同约定的租金支付义务。同时，李井钟起诉仅将林明正列为第三人地位而非被告，林明正与李井钟向朱琼贵提出诉求的处理结果确有法律上的利害关系但并非李井钟诉求所指向的真正义务人，由第三人承担实体义务缺乏法律依据。李井钟主张林明正承担连带责任的理由没有法律依据和事实根据，不予采纳。三、租房合同的解除权。朱琼贵知晓李井钟与林明正之间签订《房屋买卖合同》转让涉案房屋后，曾向本院起诉主张对该房屋的优先购权，至涉案房屋经海口海事法院裁定李井钟取得物权时止，朱琼贵应向李井钟履行租借给付义务。根据林明正与朱琼贵签订的《房屋租赁合同》第六条第5项的约定，支付租金逾期一个月情形出现时出租人即有权解除租赁合同，李井钟取得涉案房屋物权后朱琼贵并未向李井钟履行租金给付义务，至李井钟提起诉讼时止已逾期近六个月，合同约定解除条件已成就，李井钟依约享有合同解除权。李井钟主张解除林明与朱琼贵签订的《房屋租赁合同》的理由成立，予以采纳。综上李井钟诉求朱琼贵支付房屋租金符合法律规定及合同约定，但其诉求给付2014年5月20日前房屋租金的理由不成立，法院仅支持2014年度租金中自2014年5月21日至2015年4月30日止共计344天的房屋租金480657元(510000元÷365天x344天）；李井钟诉求解除林明正与朱琼贵签订的《房屋租赁合同》符合法律规定及合同约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十一条、第八十六条、第八十九条、第九十三条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行)》第119条第二款的规定，判决如下：一、朱琼贵向李井钟支付自2014年5月21日至2015年4月30日止共计344天的房屋租金480657元。二、前项给付任务，林明正应在判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。三、解除林明正与朱琼贵签订的2008年5月1日《房屋租赁合同》。
经审理查明：原审法院查明事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，李井钟与林明正签订房屋买卖合同，李井钟向林明正支付了绝大部分购房款，海口仲裁委2012年12月18日作出的（2012）海仲字第337号仲裁裁决，裁决林明正在裁决书生效之日起10日内将金宝商业大厦202房过户至李井钟名下，该裁决确定李井钟已取得涉案房屋所有权。由于生效裁决认定2008年5月1日朱琼贵与林明正签订了该房屋的租赁合同，李井钟因买卖继受房屋的所有权，李井钟取得房屋租赁合同的概括权利义务，李井钟有向朱琼贵收取租金的权利。故从海口仲裁委仲裁生效之日起，朱琼贵应向李井钟支付房屋租金。一审法院不支持李井钟请求支付2013年和2014年两个年度租金102万，反而支持李井钟没有起诉的2015年度租金不当，应予纠正。朱琼贵不履行支付租金义务严重违约，一审判决解除双方的租赁关系于法有据，本院予以照准。租赁合同解除后，朱琼贵应当将涉案房屋交还给房屋所有权人李井钟。
综上，一审判决认定事实清楚，处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持三亚市城郊人民法院（2014）城民二初字第1506号民事判决第三项即“解除林明正与�琼贵签订的2008年5月1日《房屋租赁合同》”；
二、撤销三亚市城郊人民法院（2014）城民二初字第1506号民事判决第一项即“朱琼贵向李井钟支付自2014年5月21日至2015年4月30日止共计344天的房屋租金480657元”；及第二项即“前项给付义务，林明正应在判决发生法律效力之日起十日内履行完毕”；
三、朱琼贵于本判决生效之日起十日内向李井钟支付2013年度、2014年度房屋租金102万元；
四、朱琼贵于本判决生效之日起十日内将三亚市解放路金宝商业大厦202房【产权证书编号：三土房（2014）字第09777号】交还给李井钟；
五、驳回李井钟的其他诉讼请求。
如未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费13980元，二审案件受理费9193.43元，合计23173.43元，由被上诉人朱琼贵负担。
本判决为终审判决。
审判长 尹合欢
审判员 扆成塘
审判员 梁志鹏
二〇一六年十二月二十八日
书记员 谢材余
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。