广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第2445号
原告（反诉被告）霍栢源，男，汉族，1980年10月17日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人徐育旺，广东的信律师事务所律师。
被告（反诉原告）佛山市聚荟投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区松风路14号第一层之五。注册号440602000318750。
法定代表人陈燕东。
委托代理人刘伟，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人曾少文，女，汉族，1991年3月31日出生，住广东省佛山市南海区，系北京市盈科（广州）律师事务所律师助理。
原告（反诉被告）霍栢源诉被告（反诉原告）佛山市聚荟投资有限公司（以下简称聚荟公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月30日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员汤丽娟独任审判。本案于2016年3月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）霍栢源及其委托代理人徐育旺，被告（反诉原告）委托代理人刘伟、曾少文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：2005年6月1日，原告作为承租方与出租方佛山市禅城区环市街道东升村格四股份经济合作社签订《租赁合同》，合同约定出租方将海一路格四综合楼出租给承租方，面积为7405平方米，租赁期自2005年10月1日至2015年9月30日，其中2010年10月1日至2015年9月30日每平方米租金每月壹贰元。原告承租涉案物业后，于2006年6月15日在该物业上依法登记成立了“佛山市禅城区柏悦酒店”，用于经营接待旅客住宿等，在涉案物业二楼依法登记成立了“佛山市禅城区先登网吧”，首层依法登记成立了“佛山市禅城区新记餐厅”等，并在“柏悦酒店”的东面（即格三合作社）的建筑物四楼处安装了“柏悦酒店”的电子屏幕广告牌（长1130cm，宽806cm），花费了8万元，由原告承担电费及支付租金。因交通便捷，环境相对安静，电子屏幕广告牌显眼等因素，“柏悦酒店”自成立后，经营状况良好，在2010年1月至2014年7月期间月平均营业额约为370054.65元。“佛山市禅城区先登网吧”和“佛山市禅城区新记餐厅”也经营良好，客人络绎不绝。
2014年，被告获得格沙工业区（含格一、格二、格三、格四经济社物业）的投资经营权，承接格沙工业区所有物业的出租（其中包含了涉案物业及东面、南面、西面的物业）和管理工作，成为格沙工业区物业的出租方和管理方。2014年8月开始，被告在没有办理产权登记手续及合法报建手续的情况之下，以升级改造格沙工业区的名义对涉案物业周围建筑物进行大肆拆除、改建涉案物业相邻的建筑，且在拆除、改建过程中并没有围蔽施工。被告在施工过程中，持续的产生高分贝的噪音以及漫天飞扬的尘土，并且有大量的建筑垃圾、废料堆放在涉案物业附近以及通往涉案物业处的道路处。被告的野蛮施工，还不间断的造成涉案物业处断电、断水、断网，影响了正常的经营生产。2014年12月、2015年1月期间，被告还组织了大量的流动摊贩在涉案物业正门出口不到五米处摆摊销售衣服，仅留一条不到一米宽的狭窄小路供“柏悦酒店”工作人员和住店人员通行。被告的上述恶劣行为给涉案物业处的经营造成了不便，造成了严重的经济损失，原告经核算，在2014年8月至2015年11月期间，“柏悦酒店”的月平均营业额约为307431.69元，每月的营业额与往年同期相比当时出现严重的下滑。
原告认为，被告在没有办理产权登记手续及合法报建手续的情况之下，私自拆除、改建与涉案物业相邻的建筑时，产生的噪音、尘土、建筑垃圾等已经严重的改变了涉案物业周围的环境，并且被告也没有采取必要的、合理的措施来消除、降低。而环境的改变，直接导致了客人因道路被堵而无法进入酒店，相当部分的有入住意向的客人因周边噪声、灰尘等拒绝入住以及已入住的客人不愿意长期入住酒店，直接影响到了“柏悦酒店”的生产经营，也造成“佛山市禅城区先登网吧”和“佛山市禅城区新记餐厅”的客流急剧下降，营业额在被告违法拆除、改建期间持续的下降。作为出租方，被告的行为改变了涉案租赁物周边的环境，降低了租赁物的环境条件和使用价值，但被告在此期间并没有相应的降低租金标准；作为相邻方，被告违法拆除涉案物业相邻的建筑的行为给原告造成了不便且直接造成了原告的经济损失，而在拆除原告所有的广告牌时没有通知原告并擅自处理了广告牌的材料，对此被告应当予以赔偿。为维护自身合法权益，原告向法院提起诉讼请求判令：被告赔偿原告损失200万元并承担本案受理费。诉讼中，原告增加诉讼请求：判决确认霍栢源与佛山市聚荟投资有限公司的租赁合同关系于2016年1月15日解除；判令佛山市聚荟投资有限公司向霍栢源返还按金244365.0元，并自2015年10月1日起以￥244365.0元为本金按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至清偿完毕之日止。
被告（反诉原告）辩称：一、霍栢源不是先登网吧和新记餐厅的投资人或经营者，与其无直接利害关系，根据《民事诉讼法》第119条的规定，霍栢源无权就前述主体提出诉讼主张。二、霍栢源与聚荟公司之间存在租赁关系，本案为租赁合同纠纷，根据《合同法》第122条中关于违约责任与侵权责任竞合的规定，霍栢源无权再行提出侵权赔偿主张，因此恳请法院驳回霍栢源主张的侵权赔偿诉讼请求。三、无论霍栢源是基于违约抑或侵权提出诉讼请求，该请求均无事实和法律依据，因此恳请法院予以驳回。（一）霍栢源未能证明聚荟公司存在违约行为。对于霍栢源主张的断水断电行为，霍栢源未能提交证据证明该行为实际发生。霍栢源主张“被告的行为改变了涉案租赁物周边的环境，降低了租赁物的环境条件和使用价值，但被告在此期间并没有相应的降低租金标准”。然而，保持租赁物周边环境和使用价值并非聚荟公司在《租赁合同》下的约定义务，更非我国合同法下的法定义务，因此霍栢源的主张并无法律依据。更何况，聚荟公司的升级改造行为旨在促进佛山童服产业的可持续发展，全面改造提升格沙工业区，此改造目的也得到霍栢源提交的《致东升村格沙工业区企业的一封信》的佐证。聚荟公司在反诉申请中提交的图片证据也反映出，升级改造后格沙工业区的面貌焕然一新，其环境条件和使用价值有增无减，因此霍栢源的主张没有事实依据。（二）霍栢源未能证明聚荟公司存在侵权行为。关于侵权行为的论证，霍栢源提交了一批图片，用于说明聚荟公司存在未围蔽施工、建筑垃圾阻挡通往涉案物业的道路的侵权行为。然而，图片往往因拍摄角度的不同而反映不同的场地状态。本案中，霍栢源提交的图片亦因拍摄角度过偏而未能反映场地概貌，并隐藏能顺畅通往栢悦酒店的道路。同时，该系列图片仅能证明拍摄当日的场地状态，未能证明该状态的持续时间。此外，经对比聚荟公司提交的现场图片，涉案物业周边干净通畅，并不妨碍任何人员或车辆通往涉案物业，因此霍栢源未能充分证明聚荟公司存在侵权行为。（三）霍栢源所主张的损失无任何事实依据。就霍栢源声称的损失，霍栢源提交了栢悦酒店自2010年至2015年度收入明细表。且不论该证据为霍栢源单方出具的文件，真实性存疑，霍栢源亦未能提供发票、纳税申报表、审计报告、银行出入账流水等任何文件对其主张进行佐证，因此霍栢源所主张的损失没有任何事实依据。（四）即使霍栢源提供的证据能证明聚荟公司存在侵权行为且霍栢源蒙受损失，霍栢源亦未能举证证明二者之间存在因果关系。酒店盈利与否往往受到经营者的经营能力、酒店的软硬件情况、旅馆业的整体经营态势以及整体市场环境等多种主客观因素的综合影响，霍栢源所经营的栢悦酒店也不例外。霍栢源未能证明聚荟公司的行为与其经营损失存在任何因果关系。综上，在霍栢源未能提供有效证据证明聚荟公司存在违约或侵权行为，未能证明霍栢源自身实际蒙受损失，更未能证明违约或侵权行为与损失之间存在因果关系的情况下，聚荟公司恳请法院驳回霍栢源的诉讼请求。
被告（反诉原告）聚荟公司诉称：2005年6月1日，霍栢源与佛山市禅城区环市街道东升格四股份经济合作社（下称“格四股份社”）签订了《租赁合同》（下称“原合同”）承租租赁物业。聚荟公司与格四股份社签订合同承租租赁物业所在地的集体土地使用权，并对地上建筑物享有使用权。2014年6月11日，原、霍栢源与格四股份社签订《三方协议》将原合同项下权利和义务由聚荟公司与霍栢源承继。根据约定，聚荟公司与霍栢源之间的租赁合同关系已经于2015年9月30日届满，且未续订租赁合同，但霍栢源仍继续使用租赁物业。2015年11月2日，霍栢源申请退租诉请物业的一楼“鱼香居”、“新记鹅掌亦”商铺，二商铺面积合共493.68平方米。霍栢源自2015年9月18日起拖欠聚荟公司涉案物业水费，“鱼香居”和“新记鹅掌亦”商铺2015年10月租金和保安垃圾费，以及格四综合楼仍在租物业自2015年12月起的租金、保安垃圾费等费用，具体金额详见附表。依据上述事实和理由，聚荟公司提起反诉，请求判令：1.判令反诉人和被反诉人解除租赁合同关系，被反诉人立即交还佛山市禅城区祖庙街道海一路格四综合楼的租赁物业；2.判令被反诉人立即支付截至2016年2月的租金人民币254731.68元，保安垃圾费人民币4457.81元、水费人民币26502.3元（暂计至2016年2月23日），合计人民币285691.79元，以及被反诉人实际交还租赁物业之前欠付的租金、保安垃圾费、水费以及上述款项继续产生的利息（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；3.判令被反诉人承担本案的诉讼费用。庭审中，被告补充：要求计算租金、水费、垃圾费的利息，以285691.79元为本金计算利息从2016年2月10日开始计至实际缴纳之日止。
原告（反诉被告）霍栢源针对聚荟公司反诉辩称：一、双方租赁合同关系已于2016年1月15日正式解除。2016年1月4日，霍栢源已向聚荟公司书面提出2016年1月15日起终止双方的租赁合同关系。自2016年1月15日起，涉案物业无对外继续经营，处于闲置状态，因聚荟公司要求霍栢源将设备、物品保留在原处，暂时不要搬离，所以双方方才未办理涉案物业交接手续。鉴于涉案物业处物品众多，无论是从搬迁需要，还是根据《租赁合同》的二十三条约定，聚荟公司均需要给霍栢源一定的搬迁时间，而不能要求霍栢源立即搬离，且在搬迁期间霍栢源无需支付占用费（租金）、保安垃圾费等费用。二、霍栢源不存在欠涉案物业一楼“鱼香居”、“新记鹅掌亦”店铺2015年10月租金、保安垃圾费的行为。因聚荟公司违建行为改变了涉案物业周围的环境，给涉案物业的经营造成了重大损失。“鱼香居”、“新记鹅掌亦”店铺在2015年10月1日之前均已经迁移出涉案物业，并未继续承租，聚荟公司也同意自2015年10月1日起，不再收取“鱼香居”、“新记鹅掌亦”所在位置的租金。从聚荟公司向霍栢源出具的租金收款收据可见，2015年10月1日之前的收租面积是按照7405平方米计算的，而2015年10月1日之后是按照6911.32元计算的，且霍栢源每月具体缴纳的金额都是根据聚荟公司自己制作印发的《租金、管理费、水电费通知单》。另，聚荟公司提交的证据《客户退租申请表》中的物业经理栏中有显示“租金收至2015年9月30日”可见，对于“鱼香居”、“新记鹅掌亦”所在位置自2015年10月1日起的租金、保安垃圾费，霍栢源是无需继续缴纳的，聚荟公司也是认可的。三、霍栢源确认交租金、保安垃圾费交至2015年11月30日，但霍栢源并非故意不交，而是在霍栢源提出终止合同时聚荟公司回复费用直接在押金中扣减，多退少补，并且聚荟公司在2016年1月4日霍栢源提出终止合同之后也未向霍栢源提供自己制作印发的《租金、管理费、水电费通知单》，霍栢源也不清楚具体缴纳的金额，所以霍栢源并没有违约，不需要支付利息。霍栢源同意租金、保安垃圾费交至2016年1月15日，即租赁合同终止之日。因为之后霍栢源并未使用涉案物业，也并非拒绝搬离涉案物业的设备、物品，理由如答辩意见第一点。聚荟公司要求租金、保安垃圾费交至实际搬离之日是无根据的。四、涉案物业的水费，霍栢源同意按照聚荟公司计算的金额支付，但不同意支付利息，因为聚荟公司并未按照惯例流程告知霍栢源缴费金额。
诉讼中，原告（反诉被告）提交如下证据：
1.租赁合同。证明2005年6月1日，原告作为承租方与出租方佛山市禅城区环市街道东升村格四股份经济合作社签订《租赁合同》，合同约定出租方将海一路格四综合楼出租给原告，租赁期至2015年9月30日。
2.“佛山市禅城区柏悦酒店”营业执照和组织机构代码证、“佛山市禅城区先登网吧”营业执照、“佛山市禅城区新记餐厅”登记资料和变更登记资料、说明两份。证明原告承租涉案物业后，在涉案物业处依法登记成立了“佛山市禅城区柏悦酒店”，用于经营接待旅客住宿等，依法登记成立了“佛山市禅城区先登网吧”及“佛山市禅城区新记餐厅”。对于被告施工行为所造成的损失，“佛山市禅城区先登网吧”、“佛山市禅城区新记餐厅”均同意由本案原告向被告主张权利。
3.电子收据两张、收款收据四张、照片两张。证明原告承租涉案物业后，因经营需要在涉案物业的相邻建筑即格沙经济社的建筑处安装了“柏悦酒店”和“网吧”的电子宣传屏幕，并向被告支付了电费和租金。
4.致东升村格沙工业区企业的一封信、三方协议书。证明2014年6月，被告获得东升村格沙工业区的投资经营权，承接涉案物业及相邻物业的出租和管理的权利及相关义务。
5.照片。证明被告在违法拆除与涉案物业相邻的建筑物过程中，使用的建筑材料、广告屏风、产生的建筑垃圾及废料等严重阻碍了涉案物业周围的道路通行，改变了涉案物业周边的环境，影响了涉案物业处正常的经营生产。
6.收款收据4张。证明租赁期间，原告按照约定向被告支付了租金，租金为88860元/月，租金支付至2015年11月。2015年10月1日计算租金的面积为6911.32平方米，原因是被告同意自2015年10月1日起扣除1楼商铺所占位置的面积。
7.“佛山市禅城区柏悦酒店”2010年1月至2015年11月期间的收入明细、在此期间入住人员的具体情况的电子数据（详见光碟）、佛山市禅城区柏悦酒店2010年11月21日至2015年12月31日期间住店宾客消费明细（电子数据，共计15282页）、佛山市禅城区先登网吧2014年1月1日至2015年12月15日期间会员加钱记录（电子数据，共计5929页）。证明2010年1月至2014年8月期间即在被告违法拆除与涉案物业相邻的建筑物前，“佛山市禅城区柏悦酒店”的月平均营业额约为370054.65元，在2014年9月至2015年11月期间因受被告违法拆除与涉案物业相邻的建筑物的影响，“柏悦酒店”的经营状况出现严重下滑的后果，月平均营业额约为307431.69元；证明佛山市禅城区柏悦酒店2010年11月21日至2015年12月31日期间住店宾客消费的具体情况，包含住店人数、金额等，说明在2014年8月被告开始施工之前及之后，佛山市禅城区柏悦酒店的月平均营业额存在较大差异，被告的施工行为对佛山市禅城区柏悦酒店造成了经济损失；证明佛山市禅城区先登网吧2014年1月1日至2015年12月15日期间上网人员消费的具体情况，包含上网人姓名、时间、金额等，说明在2014年8月被告开始施工之前及之后，佛山市禅城区先登网吧的月平均营业额存在较大差异，被告的施工行为对佛山市禅城区先登网吧造成了经济损失。
8.（网吧）现金收入比较、（中国南方电网）发票联、在此期间上网人员的具体情况的电子数据（详见光碟）。证明被告违法拆除与涉案物业相邻的建筑物期间，影响了网吧的正常经营，导致网吧收入与往年同期月份相比存在大额的下降，从网吧用电量与往年同期月份相比存在大幅度的下降也反映出网吧的客流量减少的事实。
9.收据。证明原告向被告支付租赁合同的押金244365元。
10.租赁合同终止通知书两份。原告分别于2016年1月4日、2016年1月7日向被告书面提出终止双方合同关系，期限为2016年1月15日。因2016年1月4日该合同没有加盖柏悦酒店的公章，在2016年1月7日又重新交了一份。
11.租金、管理费、水电费通知单。证明被告收取租金等费用时，先自己计算金额，然后再向原告发放通知单，原告根据通知单缴费，而2015年12月之后的费用通知单被告是在2016年2月24日才给原告，所以双方费用至今未结清的责任在于被告。对于2015年10月开始的租金，被告是同意不收取一楼商铺的租金、保安垃圾费，减去一楼商铺的面积，按照6911.32平方米计算租金82935元及保安垃圾费。即，原告不存在被告反诉中所主张的原告拖欠“鱼香居”、“新记鹅掌亦”2015年10月租金及保安垃圾费的行为。
12.网上团购记录。证明佛山市禅城区柏悦酒店部分住店客人通过网上团购的方式预定客房，到达酒店后发现酒店周围在施工，对环境不满，而退房。
照片。证明受被告施工行为的影响，“新记鹅掌亦”等一楼店铺在2015年10月之前已经迁移。
14.柏悦酒店经理周永伦与聚荟投资公司梁总谈话录音两份、与杨云的谈话录音一份。证明被告的施工行为造成涉案物业周围的道路被封，电话线、网线被断，且被告施工时并未提前告知原告让原告采取应对措施，直接影响了正常的生产经营；原告提出终止合同时，是被告要求原告将酒店设备先保留，而非原告拒绝搬离，因原告起诉被告又要求继续交租。
诉讼中，被告（反诉原告）提交如下证据：
佛山市禅城区先登网吧（普通合伙）工商公示信息。证明本诉原告不是先登网吧投资人，无权向本诉被告提出诉讼主张。
佛山市禅城区新记餐厅工商公示信息。证明本诉原告不是新记餐厅投资人或经营者，无权向本诉被告提出诉讼主张。
3.案涉租赁物业现场图片。证明案涉租赁物业的通行并未受到本诉被告升级改造行为的任何影响。
4.租赁合同、三方协议。证明被反诉人向反诉人承租诉请物业，应按月支付诉请款项；逾期超过三个月的，反诉人有权没收租赁保证金并终止合同。
5.2015年9月至11月收款收据及银行转账记录。证明被反诉人分别按照12元/平方米/月和0.21元/平方米/月的标准支付租金和保安垃圾费。
6.（2015）佛城法民一初字第1285号《民事判决书》、（2015）佛中法民三终字第1351号《民事判决书》。证明反诉人是收取租金的适格主体：反诉人通过公开竞租取得东升村格沙工业区地上建筑物及集体用地使用权。2014年4月30日，反诉人与格四经济社签订《集体物业出租合同》，约定反诉人承租格四经济社的土地使用权31562平方米，上盖物业一并随土地交付原告，租赁期限为20年，期限届满后如双方均不提出书面异议的，则按原有约定条件续约20年。
7.被反诉人提交的《客户退租申请表》。证明被反诉人于2015年11月2日退还格四综合楼一楼“鱼香居”、“新记鹅掌亦”商铺，二商铺面积合共493.68平方米。
8.柏悦酒店2016年3月2日图片。证明被反诉人于2016年3月2日仍然占用涉案租赁物业。
9.律师函、EMS快递单、投递记录。证明于2016年2月22日发出律师函，且被告于2016年2月23日签收律师函的事实。
经庭审质证，本院认证如下：
对原告（反诉被告）提供的证据1、4，被告（反诉原告）无异议，本院予以采信。证据2、5、6、9、10、11、13、证据3中的电子收据、收款收据及证据8中的（中国南方电网）发票，被告（反诉原告）对真实性无异议，本院对真实性予以确认。对证据3中的照片，因照片显示的地点为涉案物业，故本院确认上述照片的真实性。对证据7及证据8中除发票以外的其他证据，因聚荟公司对上述证据不予确认，而上述证据为自行制作的资料，在未有其他证据予以佐证的情况下，本院对上述证据不予采信。对证据12，因上述证据为打印件且无其他证据予以佐证，本院对上述证据不予确认。对证据14，因被告对上述录音的内容不予确认且无其他证据予以佐证，故本院对上述证据不做认定。
对被告（反诉原告）提供的证据1-8，原告（反诉被告）对真实性无异议，本院对真实性予以确认。证据9，因有原件可供核对且该组证据能够相互印证，本院对上述证据的真实性予以确认。
综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2005年6月1日，佛山市禅城区环市街道东升村格四股份经济合作社（以下简称格四经济社）与霍栢源签订《租赁合同》，约定霍栢源承租该经济社位于桂城××四综合楼，租赁期限从2005年10月1日至2010年9月30日每平方米每月壹拾壹元正，2010年10月1日至2015年9月30日每平方米每月壹拾贰元；面积7405平方米。双方并于合同中对各自其他权利义务作出相应约定。
2014年4月11日，聚荟公司通过公开竞租取得东升村格沙工业区地上建筑物及集体用地使用权。2014年4月30日，聚荟公司与格四经济社签订《集体物业出租合同》，约定聚荟公司承租格四经济社的土地使用权31562平方米，上盖物业88309.55平方米一并随土地交付聚荟公司，租赁期限为20年，期限届满后如双方均不提出书面异议的，则按原有约定条件续约20年。
2014年6月11日，格四经济社与原、被告共同签订《三方协议》，载明：格四经济社与被告签订的《租赁合同》约定霍栢源租赁涉案物业，租赁期限至2015年9月30日止；因格四经济社将承租物业所属的集体土地使用权连同地上物业整体出租给聚荟公司，自签约之日起，由聚荟公司承接所有未履行完毕的租赁关系，包括但不限于收取租金、管理承租物业等，格四经济社不再享有和承担原合同中的权利义务；确定了霍栢源向聚荟公司交纳租金、管理费及其他约定费用的具体账户；霍栢源原已向格四经济社交纳的租赁押金，根据其持有的有效押金单据，由格四经济社向霍栢源直接退回，由霍栢源按照原合同约定的金额向聚荟公司重新交纳押金，并由聚荟公司向霍栢源开具新的押金单据。2014年6月12日，聚荟公司开具一份《收据》，上载：“今收到霍栢源格四综合楼合同按金244365元”。
2015年11月2日，霍栢源向聚荟公司提交客户退租申请表，申请将涉案物业一楼退租，退租面积为493.68元，在该申请表中，聚荟公司物业经理栏中手写“租金收至2015年9月30日”字样。2016年1月4日，霍栢源向聚荟公司发出租赁合同终止通知书，提出终止合同，终止期限至2016年1月15日。
2016年2月22日，聚荟公司委托北京市盈科（广州）律师事务所以邮政特快专递方式向霍栢源户籍所在地及其承租的物业所在地发出《律师函》，该函载明霍栢源拖欠2015年12月至2016年2月的宿舍（即格四综合楼）租金248807.52元、保安垃圾费4354.14元及2015年9月18日起的应付水费24680元，并要求霍栢源结清所有费用并交还该租赁物业。根据网络邮件查询系统显示，上述邮件已由霍栢源本人于2016年2月23日签收。诉讼中，聚荟公司代理人陈述“出具律师函时没有了解到该新记餐厅退出的情况，出具律师函时没有加入2015年10月一楼的租金及保安垃圾费”。
诉讼中，霍栢源陈述：对于聚荟公司所附的欠费金额计算表中的2015年12月仍在租物业的租金及保安垃圾费用没有异议，同意缴纳。2016年1月的租金及保安垃圾费同意缴纳一半，2016年1月下半月及2016年2月的租金及保安垃圾费我方不同意缴纳，另外利息我方不同意。另外一楼面积为493.68平方米的“鱼香居”、“新记鹅掌亦”的租金我方不同意缴纳。我方在2015年10月1日前已经退出，不应再计算租金及垃圾费，且从被告提供给我方的收款收据中看出，2015年10月被告未将该上述面积计入10月份的租金收费面积之内。聚荟公司确认涉案物业未办理产权登记手续亦未办理合法报建手续。双方当事人确认，涉案物业租金为每月12元/平方米、保安垃圾费则是在2015年10月前为每月1542.71元，在2015年10月份开始固定为每月0.21元/平方米。
另查明，佛山市禅城区栢悦酒店为个人独资企业，投资人为霍栢源，住所地为佛山市禅城区格沙工业区25号综合楼。佛山市禅城区先登网吧为普通合伙企业，执行合伙人为朱琳煌，经营场所为佛山市禅城区环市格沙童服城格四25号综合楼二楼。2016年2月22日，该网吧执行合伙人朱琳煌出具说明书一份，明确因聚荟公司在2014年8月开始对周围物业进行改建，造成停电、网络线路被断等情形，给网吧造成了重大经济损失，对此损失，该网吧同意由霍栢源向侵权方主张权利，其不再另行主张。佛山市禅城区新记餐厅，为个体工商户，经营者许丽君，原经营场所为佛山市禅城区东升村格四工业区25号综合楼首层之一，2015年10月28日申请变更经营场所至佛山市禅城区同华路12号A11。2016年2月26日，许丽君出具说明书一份，明确因聚荟公司在2014年8月开始对周围物业进行改建，造成大量建筑垃圾、扬尘、噪音等，导致餐厅客流量急剧下降，给餐厅造成了经济损失，其同意由霍栢源向侵权方主张权利，不再另行主张。
本院认为，涉案物业在霍栢源与格四经济社签订《租赁合同》前，业已存在，且依据该合同书内容反映，双方签约目的在于租赁涉案物业，故本案为租赁合同纠纷。
聚荟公司在庭审中亦自认涉案物业未经报建，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，格四经济社与霍栢源签订的《租赁合同》应属无效合同。因上述合同无效，故该合同书中相应违约条款均系无效约定。依据《合同法》第五十八条之规定，原、被告双方互负返还义务，聚荟公司有权要求霍栢源腾房并交回涉案物业，故本院对聚荟公司提出的返还相应物业的诉请予以支持。同理，合同所载之按金（合同保证金），霍栢源主张返还按金244365元，本院予以支持。
虽该上述租赁合同无效，但原、被告与格四经济社所签订的《三方协议》是各方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，故聚荟公司取得了因合同无效而产生的以收取占有使用费、代收代缴费用及收回相关物业为主要内容的债权。依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，聚荟公司有权依据双方合同约定标准向霍栢源主张占有使用费。霍栢源对聚荟公司主张的涉案物业租金的标准及保安垃圾费的标准无异议，但认为：1、涉案物业一楼已于2015年10月退租且聚荟公司也同意自2015年10月1日起不再收取该部分物业的租金、保安垃圾费，涉案物业一楼2015年10月的租金及保安垃圾费无需缴纳；2、仍在租的物业，租金及保安垃圾费同意交至2016年1月15日，之后涉案物业未对外继续营业且系聚荟公司要求霍栢源暂时不要搬离，才导致双方未办理涉案物业交接手续，故之后的费用也不需缴纳。关于涉案物业一楼（即聚荟公司主张的“鱼香居”、“新记鹅掌亦”商铺，面积493.68平方米）2015年10月份的租金应否缴纳的问题。本院认为，根据霍栢源举证的租金、管理费、水电费通知单，其中2015年6-8月份的宿舍租金的计费数量为7405，而2015年10月的计费数量为6911.32，未将一楼部分的面积纳入该月计租的范围。而聚荟公司委托北京市盈科（广州）律师事务所发出的律师函中其要求霍栢源催缴的租金及保安垃圾费亦未包含涉案一楼2015年10月的租金及保安垃圾费，结合客户退租申请表中聚荟公司物业经理栏中手写“租金收至2015年9月30日”字样，本院对霍栢源陈述的聚荟公司同意自2015年10月1日起不再收取涉案物业一楼的租金、保安垃圾费的意见，予以采信。据此，本院对聚荟公司提出的要求霍栢源支付涉案物业一楼2015年10月份租金5924.16元及保安垃圾费103.67元的反诉请求，不予支持。
至于聚荟公司主张的2015年12月及2016年1、2月的仍在租物业及保安垃圾费的问题。本院认为，霍栢源在向聚荟公司发出租赁合同终止通知书后，仍占有使用涉案物业则应按照上文中双方确认的标准向聚荟公司缴纳场地占有使用费及保安垃圾费。霍栢源抗辩认为2016年1月15日之后系因聚荟公司的要求，故未将设备、物品搬离，但上述主张未得到聚荟公司的确认且亦未能提供证据予以证实，故本院对霍栢源的抗辩意见不予采信。霍栢源确认租金、保安垃圾费交至2015年11月30日，本院依照双方确认的标准计算霍栢源承租物业自2015年12月1日起至2016年2月29日的占有使用费为248807.52元（12元/平方米/月×6911.32平方米×3月）、保安垃圾费为4354.13元（0.21元/平方米/月×6911.32平方米×3月）。诉讼中，霍栢源对于聚荟公司主张的水费无异议，本院对聚荟公司提出的要求霍栢源支付水费26502.3元的反诉请求予以支持。
关于霍栢源主张的经济损失200万元。霍栢源陈述其及涉案物业其他承租人的经济损失系因聚荟公司拆除、改建周边建筑行为所致的经营损失及聚荟公司擅自处理酒店广告牌的损失，但未能提供有效充足的证据证明其损失数额，或证明聚荟公司拆除、改建周边建筑的行为造成其停止营业时段以及聚荟公司加建前涉案酒店、网吧及餐厅一段时期的经营收入和利润情况。但考虑到聚荟公司对涉案物业周围的建筑的施工行为必然影响承租人对涉案物业的占有使用和收益，结合霍栢源的陈述、提供照片等反映的施工时段、施工情形，本院酌定聚荟公司应向霍栢源支付的赔偿款为90402.71元[相当于涉案物业一个月的占有使用费及保安垃圾费（12元/平方米/月×7405平方米×1月+1542.71元×1月）]。
综上，计至2016年2月29日，霍栢源尚欠聚荟公司占有使用费、保安垃圾费、水费合计279663.95元（248807.52元+4354.13元+26502.3元）。鉴于聚荟公司应向霍栢源返还保证金244365元，故本院将上述按金用于抵扣霍栢源尚欠聚荟公司的占有使用费和保安垃圾费，则霍栢源尚需向聚荟公司支付的场地占有使用费和保安垃圾费为35298.95元（279663.95元-244365元）。对实际返还涉案物业之前所产生占有使用费及保安垃圾费分别以82935.84元/月（12元/平方米/月×6911.32平方米）、1451.38元/月（0.21元/平方米/月×6911.32平方米）计付。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
确认原告（反诉被告）霍栢源与佛山市禅城区环市街道东升村格四股份经济合作社于2005年6月1日签订《租赁合同》为无效合同；
被告（反诉原告）佛山市聚荟投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）霍栢源赔偿损失90402.71元；
原告（反诉被告）霍栢源应于本判决生效之日起十日内腾退位于佛山市禅城区格沙工业区25号综合楼（面积6911.32平方米），并将上述物业交回被告（反诉原告）佛山市聚荟投资有限公司；
原告（反诉被告）霍栢源应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）佛山市聚荟投资有限公司支付场地占有使用费、保安垃圾费合计35298.95元，并自2016年3月1日起以占有使用费82935.84元/月、保安垃圾费1451.38元/月为标准计付费用至上述物业实际交回被告（反诉原告）佛山市聚荟投资有限公司之日止；
驳回原告（反诉被告）霍栢源的其他诉讼请求；
驳回被告（反诉原告）佛山市聚荟投资有限公司其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案因适用简易程序，本诉受理费12378元，反诉受理费2793元，合计15171元，由霍栢源负担13266元，由佛山市聚荟投资有限公司负担1905元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 汤丽娟
二〇一六年三月十四日
书记员 王佳仁
附引用相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。