广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠香法民三初字第169号
原告：沈海华，女，汉族，住珠海市香洲区，公民身份号码×××1529。
委托代理人：滕波，男，壮族，××年××月××日出生，住珠海市香洲区。
被告：珠海市中广置业有限公司，住所地珠海市香洲区，办公地址珠海市。
法定代表人：崔政文，董事长。
委托代理人：刘升华，广东精诚粤衡律师事务所律师。
委托代理人：杨珍。
第三人：伍杰才，男，汉族，住珠海市香洲区，公民身份号码×××1012。
原告沈海华诉被告珠海市中广置业有限公司（以下简称中广置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员崔少俊适用简易程序公开开庭进行了审理，并依法追加伍杰才为第三人参加本案诉讼。原告沈海华的委托代理人滕波，被告中广置业公司的委托代理人刘升华、杨珍，第三人伍杰才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈海华诉称：2008年10月26日，原告经被告员工介绍，与被告签署“华夏中广城”二区商品房预购协议书，原告按内部职工福利房优惠购买并支付全部款项。原告购买的物业为“华夏中广城”二区xx栋xx号单位（新编号码x号楼xx房），建筑面积37.50平方米，单价6500元／平方米，总价244125元，按优惠价格实际为单价4510元／平方米，总价169125万元。原告分别于2008年10月26日和28日支付9125元和160000元。被告要求原告在协议书上同意在“乙方”（购房人）加上被告员工伍杰才的名字。伍杰才实际未支付任何购房款，同时要求款项汇付至被告法定代表人伍德明的个人账户。该协议约定交楼时间为2009年10月31日，但时至今日，被告未履行其义务。部分楼已建好封顶，被告不承认该预购协议书的有效性，采用不交楼、不还款、不完成回迁义务，不申领《商品房预售许可证》的办法，一拖再拖，不兑现承诺。原告多次参加信访及政府主持的协调会，被告承诺市政府及原告可以退款，但原告前往被告递交资料后，又是无限期拖延，最后是拒绝退款。被告出尔反尔的行为造成了大批预购房人多次上访等群体性事件。在收到市规划建筑局函复信访办的文件中，原告预购的单位设计用途就是回迁房。被告无权通过内部福利房的形式销售，即使该单位取得政府相关销售许可，原告也不可能通过与被告签订正式购房合同取得。因此，原告认为被告故意隐瞒协议书项下单位真实情况，构成合同欺诈行为，被告无意也不可能交楼，其通过签订协议书手段，目的为非法占有原告之财产。现原告要求认定原、被告签署的“华夏中广城”二区商品房预购协议书无效，被告返还财产，即已支付的购房款169125元及利息，并赔偿损失。
为此原告沈海华诉至本院，请求判令：被告中广置业公司返还“华夏中广城”二区商品房预购协议书项下已经支付全部购房款169125元及利息50737.5元（2008年10月26日-2013年10月25日，按照年息6%计算），并赔偿损失169125元。
原告沈海华在举证期限内提交如下证据：1.“华夏中广城”二区商品房预购协议书；2.被告给予原告购房折扣优惠承诺书；3.被告要求原告将款汇付至法人代表私人账号付款委托书；4.预购房标的物门牌号分布示意图；5.被告收取原告资料计划退款的回执；6.原告汇付160000元及现金支付9125元的收据和凭证；7.珠规建房函（2011）1号。
被告中广置业公司答辩称：一、从程序上，被告发表如下意见：（一）应当追加另一预购人伍杰才为本案共同原告，理由是：
1、2008年10月26日，原告和伍杰才作为乙方与被告作为甲方签订《华夏中广城二区商品房预购协议书》（下称“预购协议”），预购位于珠海市兰埔路夏南二街108号华夏中广成x区xx栋xx号单元，成交价人民币244125元，原告与伍杰才共同享有案涉预购协议项下的权利，共同承担案涉预购协议项下的义务及责任。
2、伍杰才作为案涉预购协议的预购人，与原告享有同等权利，在伍杰才没有明确表示放弃实体权利的情况下，应依法追加伍杰才为共同原告。
3、将伍杰才追加为共同原告，既有利于查明本案事实，又利于保障伍杰才的合法权益，从而使本案能够得到公平、公正的处理。
（二）原告的主张已超过诉讼时效，请求予以驳回。
二、从实体上看，被告发表如下意见：
（一）原告与被告签署的预购协议无效，被告同意返还已收取的预购款。原告、伍杰才与被告签署预购协议时，被告并未取得“华夏中广城”二区商品房预售许可证，且至今亦未取得，根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，据此，预购协议应自始无效。根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”据此，被告同意返还已收的预购款16，9125元。
（二）被告不存在原告所称的合同欺诈行为。
1、原告、伍杰才与被告签署预购协议时，明知“华夏中广城”二区项目未取得商品房预售许可证。预购协议第二条“付款方式”中明确写明：“余款在该单位取得《商品房预售许可证》七日内付清或办理银行按揭手续……”；第五条第3款明确写明：“甲方必须在取得《商品房预售许可证》七日内与乙方签订正式购房合同，否则甲方承担违约责任。”从以上约定可以看出，原告、伍杰才在明知“华夏中广城”二区项目未取得商品房预售许可证的情况下，仍与被告签订预购协议，被告不构成合同欺诈。
2、被告与原告、伍杰才签署预购协议时，上述案涉房产并未确定为回迁房，被告不存在将回迁房出卖给原告、伍杰才的主观故意。
事实上，被告卖房在先，抽签确定回迁房在后，如此才导致有些购房人购买的房屋是回迁房。本案所涉房产亦是如此，被告与原告、伍杰才签署预购协议时，案涉房产并未确定为回迁房，所以被告不存在将回迁房出卖给原告、伍杰才的主观故意，不构成合同欺诈。
（三）原告请求赔偿16，9125元的损失没有事实及法律依据，请求法院不予支持。
1、原告主张被告赔偿一倍的已付预购款，没有事实和法律依据。根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，买受人请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的时间节点及依据是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实。一则，原告与被告签订的是预购合同而不是商品房买卖合同；二则，基于上述，被告不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实。
2、由于被告与原告、伍杰才均在明知“华夏中广城”二区项目未取得商品房预售许可证的情况下，共同签署了预购协议，导致预购协议无效，双方均有过错。另外，原告、伍杰才在签署预购协议并向被告支付预购款时，应当对被告未取得商品房预售许可证所带来的风险有所预见，谨慎管理自己的财产。所以，原告、伍杰才自身亦应当对其实际损失承担一定的责任。根据公平原则，被告愿意退还已收到的预购款16，9125元及赔偿部分利息损失。
（四）伍杰才与原告共同作为预购方与被告签署预购协议并支付预购款。根据预购协议及被告向原告、伍杰才出具的收据，被告仅同意向原告退还预购款及部分利息的50%。
第三人伍杰才发表意见称：本人并不认识原告沈海华，是被告中广置业公司的人介绍我接待原告沈海华的，因为同事当时没有时间。因为是我接待的，就认为是我的朋友购房，就让我也在购房合同上签名了。我没有拿出过任何钱去支付涉案房屋的购房款项。我对被告没有任何返还房款或者赔偿损失的要求。
经审理查明：2008年10月26日，被告中广置业公司作为合同甲方，原告沈海华与第三人伍杰才作为合同乙方，共同签订一份《“华夏中广城”二区商品房预购协议书》（以下简称《商品房预购协议书》，约定乙方向甲方预购“华夏中广城”二区10栋2712号单位，预测建筑面积37.50平方米，单价人民币6510元／平方米，成交总价人民币244125元；并约定签署本预购协议书同时，乙方向甲方支付房款人民币169125元，余款75000元在该单位取得《商品房预售许可证》七日内付清或办理银行按揭手续，同时双方签署《珠海市商品房买卖合同》及其补充协议；合同还约定乙方预购的商品房在2009年10月31日交付使用，遇到特殊情况可以延期两个月交楼，以及甲、乙方的违约责任等条款。
原告沈海华称预购房屋是所谓“员工福利房”，所以被告中广置业公司告知协议书要增加其员工的名字，原告沈海华并不认识第三人伍杰才，第三人伍杰才也没有在原告沈海华面前签署上述预购协议书，而是在原告沈海华签署协议书之后，另行由第三人伍杰才签署的。第三人伍杰才认可原告上述说法，并称自己并没有和原告沈海华共同购房的真实意向，也没有实际支付过房款，仅仅是由于被告中广置业公司当时的接待人员没有空，因此由其签署了名字。另，庭审中第三人伍杰才称其是被告中广置业公司当时的法定代表人伍德明的侄子，并明确表示其就案涉房屋不提出任何权利主张。
同日，被告中广置业公司出具一份《承诺书》，写明：沈海华、伍杰才如在2008年10月26日支付预购单位房款人民币169125元，则按照“华夏中广城”二区《商品房预购协议书》之约定，给予折扣优惠即4510元／平方米。同日，被告中广置业公司出具一份《付款委托书》，授权原告沈海华、第三人伍杰才将购房款汇入伍德明指定的两个银行账户。
2008年10月28日，原告沈海华通过银行转账向伍德明的银行账户支付两笔款项共计169125元。上述合同签署后，由于“华夏中广城”一直不能取得《商品房预售许可证》，原告沈海华等多名业主所购房屋无法交付，遂多次到珠海市相关部门反映情况，并于2010年11月18日到珠海市市委市政府上访。
2011年1月10日，珠海市住房和城乡规划建设局发出《关于市信访局接访送阅表编号20100658的复函》，主要内容为：“华夏中广城”为珠海市夏村旧村改建项目。2002年，市改建办通过公开招标，确定由中广置业公司进行开发建设。经市改建办批准，整个“华夏中广城”项目分段拆迁分期建设。二区为回迁区，于2003年动工建设。该区4号楼已建成并完成村民回迁，5-11号共7栋尚在施工中，其中7号、9号、10号楼已完成主体工程正在进行水电安装，11号楼共32层，框架已完成墙砌至25层。5、6、8号楼预作商品房。此外，市房地产登记中心于2009年7月31日对该项目的7、9、10、11号（现编号为2、3、7、8号）楼共1088套进行了房地产限制，以预留作回迁房。根据我市旧村改建政策，凡旧村改建项目，须先经市改建办抽签确定回迁房并出具同意申请商品房预售的文件后，开发商方可向有关部门申请核发商品房预售许可证。至今为止，我局尚未收到该项目商品房预售许可的申请。中广置业公司提交的材料反映，该公司在伍德明任法定代表人期间，在未完成拆迁户回迁和申请商品房预售许可证之前，已销售了5、6、7、8、10栋及尚未开工的12、16栋的部分住宅，共售房屋约面积11.8万平方米。购房人中，“小业主”（购房数量少于等于5套的）约144户购买约200套1.6万平方米，中广置业公司收到房款5204.66万元；“大业主”（购房数量大于5套的）购买约面积10.2万平方米，其中部分系对中广置业公司和伍德明的债务转化为购房款（具体情况不详）。由信访局转来的信访材料反映，目前共有彭俊峰等一批购房人到市政府及各有关单位集体上访。此批购房人于2008年至2009年间，在开发商尚未取得商品房预售许可证的情况下以3500元／平方米的价格，分别向中广置业公司购买了“楼花”和所谓“职工福利房”，而当时，该项目“购房协议”及“承诺书”载明的房屋单价为6000元／平方米，3500元／平方米的价格不及其6成。据了解，这些“购房人”中，有的已按3500元／平方米的单价一次性付清房款，有的则将债务转化为购房款。由于卖房在先，抽签确定回迁房在后，有的购房人购买的房屋是回迁房。有的购买了被房地产登记中心限制的房屋。目前，部分信访人坚持要房屋，不接受开发商的退款方案。中广置业公司承诺，如果“小业主”提出退款申请，将马上签订退款协议，立即给付部分款项，剩余部分在六个月内清偿完毕。
另查明，2011年4月28日，原告向被告中广置业公司提交了书面资料用于申请退款，但被告中广置业公司一直未答复是否退款以及退款具体时间。
又查明，市房地产登记中心于2009年7月31日对该项目的7、9、10、11号（现编号为2、3、7、8号）楼共1088套进行了房地产限制，以预留作回迁房。原告沈海华预购的房屋二区10栋2712号已变更为二区7号楼2712房，属于被限制的房地产范围内。
本院认为：第三人伍杰才虽然是和原告沈海华共同作为购房人签署了《商品房预购协议书》，但原告沈海华和第三人伍杰才均确认两人并不认识，仅是由于原告沈海华购买被告中广置业公司的“员工福利房”才共同签署该合同，结合原告沈海华已支付全部房款、第三人伍杰才未曾支付房款的事实，以及第三人伍杰才与被告中广置业公司当时法定代表人伍德明存在亲属关系，且第三人伍杰才明确表示对案涉房屋不提出任何权利主张，综上可以认定原告沈海华才是实际的购房人。
原、被告签署的上述合同虽然名为“预购协议书”，但在合同中明确载明了买卖双方当事人的名称和姓名，预购房屋的具体楼号和房号、房屋面积、总价款、付款方式及期限、违约责任等内容，且原告沈海华已经依约付清了全部房款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，双方签订的《商品房预购协议书》应当认定为商品房买卖合同。
依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。案涉房屋已经在2009年7月31日被珠海市房地产登记中心进行了房地产限制，以预留作回迁房，无法作为商品房销售给原告沈海华，《商品房预购协议书》无法继续履行。据此，《商品房预购协议书》应认定为无效合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。被告中广置业公司在与原告沈海华签署《商品房预购协议书》时，案涉房屋所在的xx区xx栋楼（现编号为xx号楼）虽然没有被确定为拆迁补偿安置房屋，但被告中广置业公司作为旧村改造的开发商，应当清楚知晓珠海市旧村改造的相关政策，即“须先经市改建办抽签确定回迁房并出具同意申请商品房预售的文件后，开发商方可向有关部门申请核发商品房预售许可证”。但被告中广置业公司在未完成回迁房的抽签确定之前，就先行出售未取得预售许可证的楼盘，并且没有如实告知购房人楼盘尚未完成回迁房确定、所购房屋可能被选定回迁房的事实，其行为已构成故意隐瞒。据此，依照上述法律规定，原告沈海华诉请被告中广置业公司返还购房款人民币169125元并支付欠款自2008年10月26日起至2013年10月25日止、按照年息6%计算的逾期利息50737.50元，有事实和法律依据，本院予以支持。
原告沈海华要求被告中广置业公司赔偿损失169125元。由上，被告中广置业公司没有如实告知所购房屋可能被选定为回迁房的事实而与原告沈海华签订《商品房预购协议书》，导致合同无效的后果，但鉴于原告沈海华明知所购房屋尚未取得商品房预售许可证仍与被告中广置业公司签订购房合同，亦有一定的过错，故本院酌定被告中广置业公司承担总房款80%的赔偿责任即人民币135300元。
关于诉讼时效，根据前述查明的事实，案涉房屋在2009年7月31日被珠海市房地产登记中心进行了房地产限制，以预留作回迁房；原告沈海华等业主于2010年11月18日到珠海市市委市政府上访；2011年1月10日，珠海市住房和城乡规划建设局在协调处理业主与被告中广置业公司的纠纷时，被告中广置业公司承诺，可以返还部分款项。2011年4月28日，原告向被告中广置业公司提交了书面资料用于申请退款，但被告中广置业公司一直未答复是否退款以及退款具体时间。可见，原告沈海华一直在通过多种方式主张权利，不存在超过诉讼时效的情形，故被告中广置业公司关于诉讼时效的抗辩，不能成立。
综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《商品房销售管理办法》第六条、第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：
一、被告珠海市中广置业有限公司于本判决书发生法律效力之日起十五日内向原告沈海华返还购房款人民币169125元；
二、被告珠海市中广置业有限公司于本判决书发生法律效力之日起十五日内向原告沈海华支付逾期付款利息人民币50737.50元；
三、被告珠海市中广置业国际有限公司于本判决书发生法律效力之日起十五日内向原告沈海华赔偿损失人民币135300元。
本案受理费减半收取3567元，由原告沈海华负担310元，被告珠海市中广置业有限公司负担3257元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 崔少俊
二〇一四年四月三十日
书记员 张清亮