北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第06528号
上诉人（原审原告）朱天水，男，1956年1月2日出生。
被上诉人（原审被告）田新海，男，1973年10月20日出生。
被上诉人（原审被告）陈卫平，男，1959年9月13日出生。
上列二被上诉人之共同委托代理人刘全伟，北京济和律师事务所律师。
上列二被上诉人之共同委托代理人田野，北京济和律师事务所律师。
上诉人朱天水因租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2012）西民初字第08830号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人朱天水，被上诉人田新海、陈卫平之共同委托代理人田野到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2012年3月，朱天水诉至原审法院称：2009年5月10日，田新海、陈卫平与我签订了房屋租赁合同，约定将我的房屋租赁给其使用，但田新海、陈卫平至今不按时缴纳租金和办理交接手续，给我带来巨大的经济损失。经多次电信催告无果，为维护我的合法权益，请求法院判令：1、田新海、陈卫平支付违约金1万元；2、田新海、陈卫平赔偿我房屋物品及设施、房屋外灯具、房屋正房围墙以外至河边道路的各种损失，具体数额以评估鉴定结论为准；3、田新海、陈卫平赔偿我雇佣人员看护房屋管理费用损失，自2011年5月16日至该房屋实际交付之日止，每月按2000元计算；4、田新海、陈卫平赔偿我差旅费5000元；5、田新海、陈卫平支付房屋租金，自2011年5月15日至实际交付房屋之日止，每月按6250元计算。诉讼费用由田新海、陈卫平承担。
田新海辩称：朱天水所述与事实不符，我确实与朱天水签订了两年期的租赁合同，自2009年5月15日至2011年5月15日。2011年5月25日，双方办理了租赁房屋的交接手续。办理交接手续时，双方已经查验完毕，屋内屋外的物品不存在损害的事实。我不存在违约行为，不同意朱天水所有诉讼请求。
陈卫平辩称：经我介绍田新海和朱天水签订了租赁合同，我只是介绍人，不应当是本案被告。本案与我无关，不同意朱天水的诉讼请求。
原审法院经审理认为：朱天水与田新海、陈卫平签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定的内容享有权利并履行义务。租赁期限届满后，田新海继续使用房屋至2011年5月25日，田新海负有支付此期间租金的义务。此后田新海、陈卫平即搬离租赁房屋，双方签订的合同没有约定租赁期满后以书面方式交接房屋，朱天水明知租赁房屋对方并未使用，在此情况下仍拒绝收房，由此造成的损失应自行承担。朱天水称房屋物品及设施有损坏，对此未提供充分、有效的证据加以证实，故朱天水要求支付违约金、赔偿损失，法院不予支持。据此，原审法院于2014年4月判决：一、判决生效后七日内，田新海、陈卫平支付朱天水二○一一年五月十六日至二○一一年五月二十五日房屋租金人民币二千零八十元；二、驳回朱天水其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，朱天水不服，上诉至本院，主张：原审法院认定事实不清，2011年5月25日双方并没有进行过交接，当时我并不在上海，2011年5月15日我去过涉案房屋，但因对方不能够交房，我就回来了；涉案房屋经田新海使用破坏，造成了众多物品损毁，故要求撤销原判，改判支持我原审的全部诉讼请求。田新海、陈卫平同意原判。
经审理查明：2009年5月10日，朱天水（甲方）与田新海（乙方）及担保人陈卫平签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将自有（坐落上海市×××后幢别墅（除主卧室、卫生间、书房外）和前幢二楼（除主卧室、卫生间）租给乙方，租期2年，自2009年5月15日起计算，每年租金为7.5万元。二、租赁期间，双方不得借故解除合同，如甲方确需收回有用或乙方因特殊情况需要退房，需提前半年通知双方解除合同，并承担双方约定的违约金1万元。三、乙方未经甲方同意，不得擅自将租赁房屋部分或全部出租、出售、转让他人，否则甲方有权利解除合同，收回房屋，并向乙方加收1个月租房违约金。四、租赁期间，乙方不得擅自改变房屋结构及用途，乙方要改装设施，应征得甲方同意，乙方交还房屋时，应负责恢复原状，如因乙方改变房屋结构或用途，造成房屋损坏，乙方必须修复并赔偿损失。五、房屋不得非法使用或放危险品，如违反约定，致使房屋毁坏、渗水、煤气泄漏发生事故或发生其他损失，乙方应负责赔偿。六、房屋因自然条件因素损坏，由甲方负责修缮，因乙方使用不当损坏，由乙方负责修缮，因不可抗力毁坏，本合同自行终止，互不承担责任。七、租赁期间，甲方如将房屋出卖，在同等条件下，乙方有优先购买权，甲方如用房屋作抵押贷款，乙方应配合。八、乙方于租赁期满时，应将租赁房屋原状交还甲方，或经甲方同意可继租，租赁期间使用的房屋装潢、家电等归乙方使用，待租赁期满租房无损，全部归还。九、租赁期间水、电、通讯、煤气、保安、保洁、公灯、有线电视等支出费用，皆由乙方全部承担。乙方应自觉每月缴纳水、电、煤、电话等费用，并保存凭证，以便结账之用。十、租赁期间，不得在房屋里进行违法行为包括窃电等，如有发生，后果由乙方承担，跟甲方无关。十一、租赁期间，乙方应正确使用热水器、液化气等电器及煤气设备，若因使用不当而产生的后果由乙方全部负责。十二、乙方在租赁期到期前15天通知甲方是否续租，否则做违约处理。十三、室内原状及物品见乙方签字确认的照片。合同签订后，朱天水将上述房屋交由田新海使用，田新海已支付给朱天水房租至2011年5月15日。庭审中，田新海、陈卫平称田新海于2011年5月25日已搬出涉案房屋，双方当时办理了交接，不存在物品损坏。朱天水表示不清楚田新海何时搬离的涉案房屋，其于2011年6月初看房时发现田新海已经从涉案房屋中搬出，且有大量物品损坏。
原审审理过程中，朱天水还提交以下证据：1、照片若干，证明房屋出租之前完好无损。2、朱永桂证言及收据2份，证明请他人看护房屋，支出相关费用，每月2000元。朱永桂证言内容为：”证明我从2012年2月20日起在上海市青浦县徐泾镇前明新村315号-316号为朱天水看房子。每月领取2000元看房费。”2012年2月20日收据记载收取朱天水2012年1月13日至2月18日看房费2400元，收据加盖有”上海老赵职业介绍所”公章。2012年3月20日收据记载收取1万元看房费，收据加盖有”上海焱森装饰设计有限公司”公章。3、定单1张，显示2000年4月26日，沙发一套、藤沙发一套、餐台一套，合计6990元。证明原来购买家具的价格。4、票据若干，证明由于田新海原因，导致朱天水去上海交接房屋没有完成，支出差旅费。5、与汤晓宇通话录音记录及王广洲证言，证明承租期间田新海损坏了租赁房屋。汤晓宇、王广洲均未出庭作证。6、朱天水给田新海的信函、邮件详情单及发票，证明由于田新海的原因导致房屋交接没有完成，曾与田新海交涉，但一直没有答复。7、邮件详情单，证明朱天水与田新海交涉房屋交接手续，田新海拒收信件。8、国内挂号信函收据及朱天水给田新海的信函，证明朱天水与田新海交涉房屋交接事宜。
田新海、陈卫平对以上证据均不予认可，并提交以下证据：1、房屋现状照片及田新霞（田新海之妹）与租房人的录音，证明朱天水自2012年7月已将房屋出租给他人。2、证人崔×、朱×出庭作证，证明房屋到期后的交付时间、交接情况，房屋内的物品没有任何损失。崔×的证言为：我曾经在田新海手下干活，该房屋实际由我们居住，我们于2011年5月25日全部搬出房屋，5月25日朱天水到达现场，陈卫平也在，朱天水说房屋外一个老虎木雕有损坏，但是放老虎木雕的位置我们是不去的，不是我们弄坏的，朱天水还说其他东西也有损坏，我们认为都没有损坏，朱天水写了一份书面文字，列明损坏的物品清单，让陈卫平签字，陈卫平是否签字不清楚，以后我们就走了，汤晓宇是工人的负责人。朱×的证言为：我以前在田新海手下打工，住在承租的315号房屋，2011年5月25日，朱天水和陈卫平到了现场，但是朱天水说空调、老虎木雕、抽水马桶有损坏，陈卫平说没有损坏，后朱天水写了一个字条，列明损坏的物品，但是陈卫平当时没有签字，汤晓宇是工人的负责人。朱天水对以上证据均不予认可。
本院审理中，朱天水提供了下列证据：1、封存于信封里的光盘一张，信封封面写有”2009年5月11号拍摄”字样，盖有青浦区徐泾显得美照相馆公章，证明签订《房屋租赁合同》时的房屋现状。2、照片若干张，证明田新海搬离涉案房屋后，房屋被损毁的状况。3、票据若干，证明朱天水取证的花费。4、2011年5月的工作日历，记载有每日的工作安排，证明2011年5月25日朱天水尚在北京工作，不可能出现在上海。5、2011年5月24日朱天水因代理案件在北京市高级人民法院的谈话记录，证明朱天水2011年5月25日不在上海。6、刘俊义的书面证明，证明朱天水2011年5月24日与其待在北京。7、上海老赵职业介绍所介绍信、租赁协议、朱永桂书面证言，证明看房事宜。田新海、陈卫平对上述证据不予认可。此外，朱天水要求将其在一审提交的朱永桂证言作废，称其实际上没有给朱永桂看房费。
上述事实，有双方当事人陈述、证人证言、房屋租赁合同、照片、收据、定单、票据、信函、邮件详情单、发票等证据材料在案佐证。
本院认为：朱天水与田新海、陈卫平签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点为田新海何时将涉案房屋交还朱天水及田新海在租赁期间是否将屋内物品损毁。朱天水主张其于2011年6月初才发现田新海搬离涉案房屋，田新海至今未与其办理房屋交接手续，应视为田新海尚未交还房屋，故田新海、陈卫平应当支付房屋租金至实际交还之日止。田新海、陈卫平对朱天水所述不予认可，主张其与朱天水于2011年5月25日已经进行了交接并搬离了涉案房屋，证人崔×、朱×出庭证明了田新海、陈卫平的主张。因《房屋租赁合同》并未约定租赁期满双方必须办理书面的交接手续，故田新海搬离涉案房屋的行为应视为已将涉案房屋交还给朱天水。朱天水以双方未办理书面交接手续为由要求田新海、陈卫平支付搬离后的房屋租金，缺乏依据，本院不予支持。虽然朱天水不认可崔×、朱×的证言，但朱天水提交的工作日历、2011年5月24日在北京市高级人民法院的谈话记录及刘俊义的书面证明并不足以推翻崔×、朱×的证言，证明其2011年5月25日不在上海，且朱天水所述发现田新海搬离涉案房屋的时间与田新海、陈卫平所主张的时间并无大的出入，故原审法院采信田新海、陈卫平的主张，认定田新海于2011年5月25日搬离涉案房屋并未明显不妥。关于朱天水申请对工作日历上文字形成时间进行鉴定一节，因即使文字系当时形成亦不必然证明文字所载事项于当时实际发生，故本院对朱天水的上述申请不予准许。根据现已查明的事实，田新海仅将涉案房屋的租金支付至2011年5月15日，因田新海实际使用涉案房屋至2011年5月25日，故田新海还应支付2011年5月16日至2011年5月25日期间的房屋租金。鉴于陈卫平同意与田新海共同支付上述期间的房屋租金，本院对此不持异议。关于朱天水要求田新海、陈卫平支付未及时搬离涉案房屋的违约金一节，因合同中对此无明确约定，故本院不予支持。关于朱天水所主张的看房费，因朱天水的现有证据不足以证明看房费实际发生，且看房费亦与田新海、陈卫平无直接关联，故本院对此不予支持。关于朱天水主张的差旅费，亦无证据表明与田新海、陈卫平具有直接关联性，故本院亦不予支持。关于朱天水主张的物品损失，因朱天水未能举证证明涉案房屋的物品损坏系田新海造成，故本院对朱天水的该项诉求不予支持。关于朱天水申请法院进行现场勘验，并对物品损坏情况进行评估一节，因根据朱天水所述田新海搬离涉案房屋后，涉案房屋始终有看房人在居住，且从2011年5月25日田新海搬离涉案房屋至今已经三年有余，房屋本身亦存在自然损耗，故在不能确定涉案房屋现状系田新海多年前承租所造成的情况下，现场勘验及评估已无实际必要，故本院对朱天水的上述申请不予准许。综上，原审法院判决并无不当，本院予以维持。朱天水的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1675元，由朱天水负担1625元（已交纳838元，余款787元于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由田新海、陈卫平负担50元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费1675元，由朱天水负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹雪
代理审判员 王云
代理审判员 卢涛
二〇一四年八月二十日
书 记 员 陈雪