北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终598号
上诉人(原审被告)：张利金,女，1971年5月19日出生，汉族，北京交城山饭店有限公司执行董事，住山西省交城县。
委托代理人：杜立新，北京市安诺律师事务所律师。
委托代理人：曹春香，山西晋范律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京建兴隆达商贸有限公司，住所地北京市丰台区六里桥南里甲5号。
法定代表人：郑淑霞，总经理。
委托代理人：刘焱鑫，北京市汉韬律师事务所律师。
委托代理人：宋玉，北京市汉韬律师事务所律师。
上诉人张利金因与被上诉人北京建兴隆达商贸有限公司（以下简称建兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第25467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张利金上诉请求：撤销原判，依法改判继续履行租赁合同，我方同意给付建兴公司租金，鉴于我方不具有违约行为，因此不同意支付违约金；本案诉讼费用由建兴公司负担。事实和理由：一、我方未交付租金系根据《中华人民共和国合同法》第68条的规定行使不安抗辩权的正当行为。二、鉴于建兴公司转租给我方的租赁期限是20年，而建兴公司从北京天创伟业投资公司（以下简称天创公司）承租的期限为15年。此外，建兴公司亦非与天创公司签订租赁合同的合同相对方，在此情况下，我方拒付租金有正当理由，不构成违约。
建兴公司辩称，不同意张利金的上诉请求，同意一审判决。
建兴公司向一审法院起诉请求：1、解除与张利金所签《房屋租赁协议》，张利金返还租赁房屋、场地及设施并恢复原状。2、张利金支付自2013年8月1日始至2015年11月30日止租金10004109.59元，并按每年450万元计算，支付自2015年12月1日始至返还之日止租金。3、张利金支付自2012年9月11日至2015年11月30日违约金1622000元，并按每日1000元计算继续支付违约金至返还之日止。
一审法院认定事实：2004年3月，北京市丰台区六里桥农工商联合公司（以下简称六里桥公司）与北京瑞格德利商贸有限责任公司（以下简称瑞格公司）签订《房屋租赁（合作）合同》，确认六里桥公司拟在六里桥长途客运站区域内建设综合服务楼，工程竣工后出租给瑞格公司使用15年，瑞格公司需提前支付租金用于工程建设。2008年8月30日，天创公司与瑞格公司确认：双方合作联建六里桥综合服务楼已经建成完工，可以正式交付瑞格公司经营使用，经营及租赁由瑞格公司独立进行，天创公司将在瑞格公司的经营工作中提供相关的方便和支持。
后瑞格公司拟将上述房屋出租给张利金使用，2009年3月16日，瑞格公司就此项出租事宜向天创公司备案并获得批准。2009年5月1日，瑞格公司（出租方、甲方）与张利金（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：租赁房屋位于北京市丰台区六里桥综合服务楼及院内的场地及设施，建筑面积7224.3平方米；租赁期限20年，从2009年8月1日起至2029年7月31日止。2009年5月1日至2009年7月31日为甲方为乙方提供的装修期，免租金；承租期间：第1-5年，400万元／年；第6-10年，450万元／年；第11-20年，520万元／年；每年8月11日前一次性预支付清下一租赁年度租金；从本合同生效之日起五个工作日内，乙方须向甲方交付定金520万元作为定金，乙方履行本合同后，定金抵作最后一笔租赁费。乙方无正当理由未支付或者迟延支付租金在双方约定交款期超过30天以外的，加收违约金1000元／天，超过90天未交付租金的，视为乙方自行终止协议，乙方须从租赁场地所无条件退出。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，双方当事人可以解除合同。签订该合同后，双方依约履行，瑞格公司交付了租赁标的物，张利金交纳定金520万元、装修押金30万元及相应租金。
2010年6月25日，建兴公司出具确认函，以瑞格公司并入建兴公司为由告知张利金原瑞格公司在《房屋租赁协议》中的全部权利、义务，均由建兴公司享有和承担。之后，张利金开始向建兴公司交纳相应租金，共计向建兴公司支付了三年租金，但自2013年8月1日始，张利金拖欠租金至今。建兴公司曾几次向张利金发出催款函，2015年11月，建兴公司发出《解除合同通知函》，确认双方所签《房屋租赁协议》正式解除。后双方又就继续履行问题进行协商，未果后建兴公司提起本案诉讼。
另查，本案租赁标的物尚未取得相关权属证照。
一审法院认为，依法订立的合同具有法律约束力。瑞格公司与天创公司合作建房，瑞格公司取得15年承租权，诉争房屋建成后，瑞格公司经向天创公司备案，将该房屋出租给张利金使用。双方签订《房屋租赁协议》，租赁期限超过瑞格公司原有承租期限部分无效。瑞格公司依约交付了租赁房屋，张利金亦支付了相应租金，双方均履行了合同，该合同其他条款系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，应属有效。2010年6月25日，建兴公司向张利金发出《确认函》，书面告知张利金由其承继瑞格公司的合同权利义务，虽然瑞格公司未在确认函上盖章确认，但瑞格公司及张利金均未提出异议，且建兴公司已实际代替瑞格公司继续履行了租赁合同，张利金亦向建兴公司自行交纳了三年租金，故原瑞格公司与张利金所签《房屋租赁协议》中，瑞格公司的合同权利义务已转让给建兴公司，法院予以认定。张利金主张建兴公司不具备合同权利，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。虽然租赁标的物尚未取得相关权属证照，但在双方签订合同之前，瑞格公司已向合作方天创公司就租赁事宜书面备案，签订合同后，瑞格公司亦依合同约定实际交付了租赁房屋，张利金已实际占有使用租赁房屋，应当按照合同约定支付租金。张利金称瑞格公司承诺提交租赁房屋权属证明并延长自身原有承租期限，建兴公司否认，张利金未举证，法院不予认定。瑞格公司虽存在超期租赁问题，但目前尚未影响张利金租赁权利的实现。张利金以租赁房屋存在权属瑕疵、出租方超期租赁、承诺未兑现、建兴公司不享有合同权利等为由主张其拒绝继续支付房租，属履行不安抗辩权，不符合相关法律规定，法院不予支持。张利金自2013年8月1日始未再交纳房屋租金，该行为构成违约，建兴公司要求解除合同，法院应予准许。合同解除后，张利金应当返还租赁房屋、场地及设施。鉴于张利金对租赁房屋予以装修，建兴公司要求张利金恢复原状，会造成双方财物损失，法院不予支持，如有纠纷，应另行处理。建兴公司要求张利金支付所欠租金及违约金，符合法律及合同约定，法院亦予以支持。
综上所述，一审法院于2016年11月判决：一、解除北京建兴隆达商贸有限公司与张利金所签《房屋租赁协议》；二、张利金于判决生效后三十日内将位于北京市丰台区六里桥综合服务楼、院内场地及设施交还北京建兴隆达商贸有限公司；三、张利金于判决生效后七日内给付北京建兴隆达商贸有限公司自二〇一三年八月一日起至二〇一五年十一月三十日止的租金一千万四千一百零九元五角九分，并自二〇一五年十二月一日始按照每年四百五十万元标准支付租金，至租赁房屋返还之日止；四、张利金于判决生效后七日内给付北京建兴隆达商贸有限公司自二〇一二年九月十一日始至二〇一五年十一月三十日止违约金一百六十二万两千元，并按每日一千元计算，支付自二〇一五年十二月一日始至租赁房屋返还之日止；五、驳回北京建兴隆达商贸有限公司其他诉讼请求。
本院二审期间，经本院调解，张利金表示在继续履行租赁合同的前提下愿意支付欠付租金，但坚持其不构成违约，不同意给付违约金。建兴公司表示不接受调解，要求按照一审法院判决执行。
本院认为：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分约定无效。根据已查明情况，瑞格公司与天创公司合作建房，瑞格公司取得15年承租权。瑞格公司与张利金订立的《房屋租赁协议》中约定的租赁期限为20年。虽然瑞格公司转租已经向天创公司备案，但是天创公司并未变更其与瑞格公司之间租赁期限。因此本院认定瑞格公司与张利金签订的《房屋租赁协议》中超出瑞格公司承租期限部分无效。合同有效部分，建兴公司与张利金均应按照合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，2010年6月25日建兴公司向张利金发出《确认函》，书面告知张利金由其承继瑞格公司的合同权利义务，虽然瑞格公司未在确认函上盖章确认，但瑞格公司及张利金均未提出异议，且建兴公司已实际代替瑞格公司继续履行了租赁合同，张利金亦向建兴公司交纳了三年租金，故本院认定瑞格公司与张利金所签《房屋租赁协议》中，瑞格公司的合同权利义务已转让给建兴公司。
现建兴公司主张，张利金自2013年8月始拖欠租金已经构成违约，诉请解除合同。张利金则表示，鉴于其与瑞格公司约定的租赁期限超出瑞格公司的承租期限、建兴公司发出的《确认函》未经瑞格公司确认，因此为维护自身权益，不得已以拒付租金的方式主张权利，故不构成违约。关于张利金自2013年8月1日始未付租金的行为是否构成违约解除问题，本院认为，首先，瑞格公司与张利金约定的租赁期限超出瑞格公司的承租期限，且张利金承租涉案房屋系用于商业用途。在此情况下，租赁期限的缩短影响了张利金的合同利益。其次，在张利金收到建兴公司的催款通知书后，张利金于2015年10月19日向建兴公司发送《关于“催款通知书”的复函》，复函中载明，一、建兴公司始终未向其提供建兴公司有权收取房租的依据；二、《房屋租赁合同》租赁期的问题始终未得到解决。针对张利金复函，建兴公司并未就瑞格公司并入建兴公司并办理变更登记手续以及转租期限短于瑞格公司承租期限予以答复。综合上述事实，虽然张利金有迟延交付租金的情形，但建兴公司以此为由主张解除合同依据不足。因此对于建兴公司要求解除与张利金签订的《房屋租赁协议》、返还租赁房屋、场地及设施并恢复原状的诉请，本院不予支持。关于租金问题，根据已查明的事实，张利金自2013年8月1日始未支付租金，且《房屋租赁协议》约定每年8月11日前一次性预付清下一租赁年度租金，因此张利金应支付2013年8月1日至2017年7月31日期间欠付租金1750万元。关于违约金问题，张利金确实存在迟延交付租金的情形，但鉴于瑞格公司对于《房屋租赁协议》部分无效负有过错责任以及张利金与瑞格公司在《房屋租赁协议》中约定的违约金数额过高，且建兴公司未对其损失进行举证，故本院调整违约金标准为中国人民银行同期贷款基准利率。
综上，张利金的部分上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第25467号民事判决第一项、第二项、第五项；
二、变更北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第25467号民事判决第三项为：张利金于本判决生效后七日内给付北京建兴隆达商贸有限公司自二〇一三年八月一日起至二〇一七年七三十一日止的租金一千七百五十万元；
三、变更北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第25467号民事判决第四项为：张利金于本判决生效后七日内按中国人民银行同期贷款基准利率支付北京建兴隆达商贸有限公司违约金（二〇一三年八月一日起至二〇一四年七月三十一日止年租金四百万元自二〇一三年八月十一日起计算，二〇一四年八月一日起至二〇一五年七月三十一日止年租金四百五十万元自二〇一四年八月十一日起计算，二〇一五年八月一日起至二〇一六年七月三十一日止年租金四百五十万元自二〇一五年八月十一日起计算，二〇一六年八月一日起至二〇一七年七月三十一日止年租金四百五十万元自二〇一六年八月十一日起计算）；
四、驳回北京建兴隆达商贸有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费105824元，由张利金负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费105824元，由张利金负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 孟 龙
审判员 李 桃
审判员 王 云
二〇一七年六月十六日
书记员 杨春雪