北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第09325号
上诉人（原审被告）鞠金彩，女，1971年12月20日出生。
委托代理人李金平，北京市才良律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张解放，男，1949年11月8日出生。
委托代理人张智国，北京市亿达律师事务所律师。
上诉人鞠金彩因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第19430号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员张洁芳担任审判长、审判员刘国俊、审判员刘磊组成的合议庭对本案进行了审理，书记员刘瑾担任记录。本案现已审理终结。
张解放在原审法院诉称：2015年3月2日，张解放与鞠金彩在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定鞠金彩购买张解放所有的2521室房屋。合同签订后，鞠金彩经张解放及链家公司多次催促未履行付款义务。2015年4月22日，张解放依据《补充协议》第四条第3款之约定，书面通知鞠金彩解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。《补充协议》第二条第1款之约定，乙方（鞠金�）应于2015年3月5日向甲方（张解放）支付定金30万元；第四条第3款约定，乙方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，乙方构成根本违约，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。张解放为维护合法权益，故诉至法院，请求判令鞠金彩支付违约金30万元。
鞠金彩在原审法院辩称：不同意张解放的诉讼请求。第一、张解放称2015年4月22日书面通知解除双方于2015年3月2日签订的房屋买卖合同及补充协议不是事实。张解放和链家公司工作人员均没有将书面通知送达给鞠金彩。第二、根据担保法相关法律规定，编号D00000000288748的《补充协议》第二条第一款约定的定金条款没有生效。因此，鞠金彩无需为未支付定金承担违约责任。第三、鞠金彩不构成根本违约。《补充协议》约定鞠金彩在网签后5个工作日内付第一笔款，而实际上合同尚未网签，因此鞠金彩不承担付款义务。第四、协议签订后，因鞠金彩购房资质问题，于2015年3月2日和2015年3月6日又达成补充协议，约定购房资质补办完毕后，如经市建委审核未能通过，三方自行解除合同，如资质通过，双方办理过户手续。3月6日的补充协议还约定，在鞠金彩办理购房资质之前，张解放对房屋可自由买卖，因此鞠金彩的行为并不影响其另行转让房屋。综上，鞠金彩的行为符合法律规定，张解放的起诉没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。
原审法院经审理查明，2015年3月2日，张解放（出卖人）与鞠金彩（买受人）经案外人链家公司居间，签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定出卖人所售房屋坐落为：2521，房屋成交价格为478万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备�价为142万元。同日，张解放（出卖人、甲方）、鞠金彩（买受人、乙方）及链家公司签订《补充协议》（为区分，以下称补充协议1），协议第二条第1项约定：乙方应于2015年3月5日向甲方付定金人民币叁拾万元；乙方支付第一笔购房款时，该定金则视为购房款的一部分。协议第四条第3项约定：乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金……。同日，张解放（甲方）、鞠金彩（乙方）及链家公司工作人员签订《补充协议》（为区分，以下称补充协议2），内容为：现由于乙方购买2521房屋没有购房资质需补办，经甲乙丙三方协商约�如下：购房资质补办完毕后，如经市建委审核未能通过，甲乙丙三方自行解除合同，互不担责任！甲方退还乙方所支付的定金叁拾万元；如乙方购房资质通过，丙方配合甲乙双方办理产权过户，同时甲乙双方不得以任何理由拒绝出售或拒绝购买本房，拒绝履行本合同，否则均视为违约，并承担合同约定的违约责任。
2015年3月6日，张解放（甲方）、鞠金彩（乙方）及链家公司工作人员签订《补充协议》（为区分，以下称补充协议3），内容为：现由于乙方购买2521房屋没有购房资质需补办，经甲乙丙三方协商约定如下：购房资质补办完毕后，如经市建委审核未能通过，甲乙丙三方自行解除合同，互不担责任！甲方退还乙方所支付的定金叁拾万元；如乙方购房资质通过，丙方配合甲乙双方办理产权过户，同时甲乙双方不得以任何理由拒绝出售或拒绝购买本房，�绝履行本合同，否则均视为违约，并承担合同约定的违约责任！在乙方办理购房资质之前，甲方对该房屋可自由买卖。该补充协议在乙方付足叁拾万定金后启用。
2015年7月，北京市住建委就鞠金彩购房资质进行审查并出具核验结果：初步核验通过。
2015年7月23日庭审中，鞠金彩认可未向张解放支付30万元定金，理由为“3月6日补充协议给我很大压力。5月26日我不肯交易，是因为5月25日我碰到张解放，张解放称房屋已经卖出，但5月26日张解放还再和我交易，我就没有办法交易了。”
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、买卖合同、补充协议1、2、3、核验结果等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：张解放与鞠金彩签订的《买卖合同》、补充协议1、2、3均系双方真实意思的表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定�亦未侵犯他人合法权益。其中《买卖合同》及补充协议1依法成立并生效，对双方当事人具有约束力，对此双方均应自觉履行。其中补充协议2、3均为附条件合同，补充协议2中“三方自行解除合同，互不担责任！”约定的生效条件为“购房资质补办完毕后，如经市建委审核未能通过”；补充协议3的生效条件为“该补充协议在乙方付足叁拾万定金后启用。”。经庭审查明，补充协议2中解除合同且免责这一约定及补充协议3的生效条件均未成就，因此不发生法律效力。
根据补充协议1的约定，鞠金彩应于2015年3月5日交付定金30万元，但截至本案庭审之时仍未交付，张解放有权依据补充协议1第四条第3项的约定向其主张违约金。张解放要求鞠金彩支付违约金的诉讼请求符合合同约定，于法有据，法院予以支持。关于违约金金额，鞠金彩经法院释明，明确请求法院予�酌减，对此法院将根据本案实际情况对违约金金额予以酌定，不再全额支持张解放的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、鞠金彩于本判决生效之日起十日内向张解放支付违约金二十万元；二、驳回张解放的其他诉讼请求。
鞠金彩不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决的第一项，驳回被上诉人的原审诉讼请求。上诉理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、原审法院判决对补充协议2中解除合同且免责这一约定及补充协议3的生效条件均认定未成就是错误的。1、补充协议2实际是双方对上诉人购房资质可能出现的情况进行了不同约定，当时即生效。2、补充协议3的真实意思表示是因上诉人的购房资质尚未确定，被上诉人同意上诉人暂不支付定金，在上诉人未支付定金前和办理购房资质前，被上诉人对房屋可以自由买卖。二、庭审中，上诉人没有请求法庭酌减违约金，更没有认可自己违约。而是法庭称“如判决上诉人违约，是否同意法院酌定违约金数额”，上诉人同意，但同时声明“同意”并不代表认可违约，一审笔录中对此清楚记载。三、《担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”因此上诉人没有支付定金则定金条款没有生效，未生效的条款则对上诉人没有约束力，何来违约之说。逾期履行补充协议1第二条约定的“义务”并不包括支付定金。
张解放服从原审法院判决，针对鞠金彩的上诉答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，不认可上诉人的上诉请求及理由。关于合同解除的生效问题，�据补充协议2的内容，上诉人的理解是片面的，其观点不能成立。关于违约金酌减的问题，是法院依法释明，不存在认定错误。关于上诉人所称定金未生效的问题。上诉人混淆了违约责任和定金罚则。法院的判决是依据违约责任，本案争议的是上诉人在约定的时间内未付定金系违约行为，被上诉人主张的系违约金，该合同系《商品房买卖合同》，而非定金合同，上诉人不能用担保法对定金的规定来理解合同的违约责任。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点是定金的性质以及违约责任的认定问题。
定金是合同债务担保制度中的一种形式。根据定金的性质可以分为立约定金、履约定金、解约定金等。立约定金是为确保签订正式合同，由一方当事人预先支付给另一方当事人一定数量的货币或其他代替物。如已诚信磋商，但终因存在不可归责于双方当事人的事由致使本约无法签订，另一方当事人要求适用定金罚则的，则不予支持。如果双方当事人未能依预约合同达成本约的责任在收受定金的一方，收受定金的一方应当返还双倍定金；反之，如果双方当事人未能依预约合同达成本约的责任在支付定金的一方，收受定金的一方得没收其定金而不予返还。履约定金是为确保合同的履行，由一方当事人预先支付给另一方当事人一定数量的货币或其他代替物。交付定金的一方如不履行合同，则收受定金的一方得没收其定金而不予返还；而收受定金的一方如不履行合同时则应当双倍返还定金。本案从合同约定的实际情况看，双方在合同中对房屋的坐落、价款以及支付价款均作出明确约定，不存在再�签订本约的问题。故双方合同中约定的30万元定金从性质上说应当是履约定金。现上诉人未支付定金，按照合同及补充协议1的约定其不支付定金的行为构成违约，应当承担违约责任。
关于上诉人认为应当适用《担保法》中关于定金合同的规定一节。因双方签订的并非是定金合同，而且《担保法》中亦规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后，定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。本案中双方约定的定金即是对债务履行的担保问题。由于上诉人不支付定金是构成了违约，故被上诉人适用合同法的违约条款主张权利是正确的。上诉人对定金的说法是适用法律错误，本院不予采信。
关于上诉人称其未承认违约�亦未主张酌减违约金一节。由于上诉人亦承认是在原审法院释明如果法院认定上诉人违约的情况下是否要求降低违约金，故原审法院的释明并无不当，上诉人的上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
关于上诉人所称原审法院对补充协议2及补充协议3的效力判定错误一节，由于补充协议3在补充协议2的基础上只增加了“在乙方办理购房资质之前，甲方对该房屋可自由买卖。该补充协议在乙方付足叁拾万定金后启用”，可以认定该补充协议3是替代了补充协议2，而补充协议3的字面意思明确表示了协议的生效条件，故原审法院对补充协议3的认定是正确的。上诉人认为该协议的真实意思是因上诉人的购房资质尚未确定，被上诉人同意上诉人暂不支付定金，该理解缺乏事实依据，本院不予采信。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本�予以维持。上诉人的上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二千九百元，由张解放负担一千元（已交纳）；由鞠金彩负担一千九百元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费四千三百元，由鞠金彩负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一五年十二月八日
书 记 员 刘 瑾