浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终2765号上诉人（原审被告）：林彩霞，女，1965年7月1日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。上诉人（原审被告）：叶光华，男，1962年9月8日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。上述两上诉人之共同委托诉讼代理人：戴永祥，浙江鉴湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈宏良，男，1973年7月25日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：沈权峰，浙江近山律师事务所律师。上诉人林彩霞、叶光华因与被上诉人陈宏良房屋买卖合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2017）浙0603民初4688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林彩霞、叶光华不服一审判决，向本院提出上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判被上诉人赔偿讼争房屋成交价款同期银行贷款利息损失80000元、房屋差价款120000元，合计20万元；二、本案一、二审诉讼费由上诉人、被上诉人各半承担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误。1、关于合同双方是否知晓买房人不具有购房资格的事实，一审法院使用了“明知”一词与事实存在重大出入。根据常识和逻辑，作为房屋买受人的被上诉人对于其是否具有合同主体资格比上诉人需要尽更多的注意义务，在其短信回复中上诉人也承认自己由于疏忽在购房前未去证实银行贷款政策，而是事后证实该房屋不能用于银行贷款，且被上诉人的合同主体资格的变化不是上诉人能随时掌握的。对合同无效情形的出现，被上诉人的注意义务更高，被上诉人的过错比上诉人大很多。2、一审法院认定的合同双方的损失过于笼统。被上诉人的损失系房屋预付款按照银行同期贷款利率计算的2016年2月24日起至实际清偿日止的利息，上诉人的经济损失为：被上诉人认可的涉案房屋转让价格2520000元减去500000元作为本金的同期银行贷款利息，粗略计算上诉人的损失至少在80000元以上，而且，被上诉人在2016年2月支付50万元后，再没有同上诉人联系并表明是否交款、是否退约，使上诉人在长达1年期处在长期等待中，丧失了将该房屋高于250万元价格出售的机会，初步计算该房屋差价款在120000元以上。二、一审法院适用法律错误。一审法院适用合同法第五十八条未慎重考虑双方责任大小。本案中，双方都有过错且过错不等，责任不能抵销，被上诉人的过错和责任比上诉人大很多，被上诉人承担的责任要多一点。被上诉人陈宏良答辩称：上诉人所说事实与实际事实不符，事实上上诉人与被上诉人通过短信联系，告知被上诉人该房屋三证齐全，可以转让，被上诉人即将相应的房屋预付款支付给了林彩霞，就在支付款项后第二天被上诉人看到了相应证书并向有关单位核实得知该房屋实际无法完成过户后，当即与林彩霞说明合同无法继续履行，要求退还预付款。被上诉人是在未曾看到三证具体情况、相信林彩霞的情况下才支付款项，知道事实后当即要求退还预付款，导致本案情况恶化是上诉人一再拖延不肯退还预付款，本案过错应当由上诉人承担。上诉人要求以房屋款为基础计算利息和房屋差价损失不符合事实，因为在预付款支付后的第二天被上诉人就要求上诉人退还预付款，上诉人不存在利息和房屋转让差价的损失。原审原告陈宏良向一审法院提出诉讼请求：一、两被告向原告归还房屋预付款480000元，并按银行同期贷款利率支付自2016年2月24日起至实际清偿之日止的利息；二、诉讼费用由两被告承担。一审法院查明：原告与被告林彩霞系亲戚，被告林彩霞与被告叶光华系夫妻，在绍兴市柯桥区有房屋一处。原告欲购买被告夫妻的房屋，双方达成口头协议，约定二被告将其所有的位于的房屋以2520000元的价格转让给原告。2016年2月24日，原告向被告林彩霞转账支付500000元，交易用途为“预交房子款”。后因原告与二被告并非同一集体组织经济成员，上述房屋无法过户且不能贷款，经被告叶光华多次催讨剩余房屋款未果，后双方口头合同无法履行。现原告要求返还已预付的房屋款500000元，二被告返还20000元后未予返还，原告遂起诉法院酿成纠纷。一审法院认为：原、被告双方就讼争房屋达成口头协议，约定由原告向二被告购买讼争房屋的事实清楚，可以确认。根据我国合同法第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告与二被告并非同一集体经济组织成员，双方间的口头合同因违反国家法律法规强制性规定而无效。根据我国合同法第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据查明的事实，原告在明知其与二被告并非同一集体经济组织成员的情况下，向二被告要求购买讼争房屋，二被告在明知原告不能购买的情况下，却依然与原告达成口头买卖合同，从而导致该口头房屋买卖合同无效，双方均存在过错。因此，应当各自承担相应的责任。结合本案事实，被告叶光华表示因本案纠纷导致其产生了相应的利息损失、货物堆积损失及房屋差价损失，但其提供的证明不能直接证明其所要证明的目的，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对证据提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告叶光华应当承担举证不能的不利后果。但二被告因房屋转让产生一定的损失，确也是不争的事实。原告在支付500000元预付款后（已返还20000元），因合同无效要求返还剩余480000元的诉求，符合法律规定，该院予以支持。同时，考虑到原告对导致合同无效也有一定的过错，也应当承担相应的责任，故其要求二被告赔偿利息损失的诉求，该院不再予以支持。被告林彩霞未到庭参加诉讼，不影响该院根据查明的事实作出处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告林彩霞、叶光华应于判决生效后十日内返还原告陈宏良购房款480000元；二、驳回原告陈宏良的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8843元，减半收取4422元，由原告陈宏良负担214元，由被告林彩霞、叶光华负担4208元。被告林彩霞、叶光华应负担部分，限于判决书生效后七日内向一审法院交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对被上诉人提交的短信截图、接处警单，因短信截图不能显示对方号码归属于上诉人，接处警单与本案处理无关，故本院对上述证据的证明效力均不予认定。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院围绕上诉请求和理由审查认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上诉人与被上诉人对涉案房屋买卖合同无效无异议，本院予以确认。上诉人主张被上诉人赔偿讼争房屋成交价款按照同期银行贷款利率计算的利息损失80000元以及房屋差价款120000元，本院认为，因涉案房屋买卖合同无效，被上诉人依法有权在涉案合同签订以后立即要求上诉人退还购房款500000元，双方短信往来记录也显示上诉人在2016年3月20日明确表示再给被上诉人三五天时间付买房款，否则50万定金吃没，而被上诉人明确表示不再购买上诉人房屋，并未拖延不解决，影响上诉人将房屋出卖他人，上诉人主张其迟延一年才将房屋低价出卖他人且迟延收取了购房款，存在房屋差价损失和利息损失，然上述损失并未必然全部由被上诉人的行为所致，一审法院综合考虑双方对合同无效的过错程度，判决不支持被上诉人主张的利息损失的情况下，亦不支持上诉人主张的房屋差价损失、利息损失、货物堆积损失，并无不当，本院予以照准。综上，上诉人林彩霞、叶光华提出的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人林彩霞、叶光华负担。本判决为终审判决。审判长 夏 鸿审判员 梅 云审判员 赵启龙二〇一七年十月三十日书记员 张青炀??