湖南省长沙市开福区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘0105执异219号
案外人：唐卉，女，1975年5月6日出生，汉族，住湖南省长沙县。
委托诉讼代理人：徐杰，湖南经卫律师事务所律师。
申请执行人：吕小平，女，1971年4月17日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。
申请执行人：艾迪，女，1993年3月29日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。
委托诉讼代理人：吕小平，女，1971年4月17日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。
委托诉讼代理人：周卫红，女，1972年8月16日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
被执行人：湖南恩孚阳光投资置业有限公司，住所地长沙市岳麓区谷丰路688号村委会物业大楼3楼。
法定代表人：毕由时，总经理。
委托诉讼代理人：姜炳强，该公司员工。
被执行人：吕东升，男，1972年10月6日出生，汉族，住北京市平谷区。
被执行人：周光辉，男，1972年12月13日出生，汉族，住湖南省新化县。
本院在执行申请执行人吕小平、艾迪与被执行人湖南恩孚阳光投资置业有限公司、吕东升、周光辉房屋买卖合同纠纷一案中，案外人唐卉对本院执行位于长沙市岳麓区金星北路“财富岳麓”项目中“恩瑞大厦”第十四层XXXX、XXXX、XXXX号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证。案外人唐卉及其委托诉讼代理人徐杰，申请执行人吕小平、申请执行人艾迪的委托诉讼代理人周卫红，被执行人湖南恩孚阳光投资置业有限公司的委托诉讼代理人姜炳强到庭参加了听证。
案外人唐卉称，案外人于2014年6月19日与湖南恩孚阳光投资置业有限公司签订三份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号分别为：XD130268XXXX、XD130268XXXX、XD130268XXXX），购买该公司开发的岳麓区金星北路一段499号恩瑞大厦的XXXX、XXXX、XXXX号房屋三套，共计支付首付款300万元，并向住建部门进行了合同备案。2016年1月18日，案外人唐卉从长沙市房地产交易管理所得知，其上述三套房屋在本院受理的申请执行人吕小平、艾迪与被执行人湖南恩孚阳光投资置业有限公司、吕东升、周光辉执行案件中，以（2015）开执字第1739、1740号执行通知书为依据冻结查封。案外人唐卉认为，上述三套房屋虽然没有交付，但双方签字生效的商品房买卖合同依法受法律保护，其对该房屋依法享有的排他性合同权益不受侵害。故请求：依法裁定解除对案外人唐卉所购长沙市岳麓区金星北路一段499号恩瑞大厦的XXXX号、XXXX号、XXXX号三套房屋的冻结查封。
申请执行人吕小平、艾迪共同称，不认可案外人的异议，吕东升与案外人是恶意串通，违反市场交易价格，吕东升与案外人之间的资金往来是私人往来，属借贷关系，申请执行人的购房合同在案外人之前，请求驳回案外人的异议请求。
被执行人湖南恩孚阳光投资置业有限公司称，吕东升与案外人签订合同涉嫌职务侵占罪，侵占公司财产，不属于公司的行为，而是吕东升个人行为，案外人与吕东升签订的合同是不真实的。
本院查明，申请人吕小平、艾迪与被申请人湖南恩孚阳光投资置业有限公司、吕东升、周光辉商品房买卖合同纠纷一案，永州仲裁委员会于2015年4月27日作出（2014）永仲决字第37号裁决书，并于2015年7月20日作出（2014）永仲决字第37-1号裁决书进行补正，裁决：一、被申请人湖南恩孚阳光投资置业有限公司立即为申请人吕小平、艾迪购买的位于长沙市岳麓区金星北路‘财富岳麓’项目中‘恩瑞大厦’第十四层1401、1402、1403、XXXX、XXXX、1406、1407、1408、1409、1410、1411、1412、XXXX号及第十五层1508、1509、1510号，总建筑面积2034.67平方米房屋办理预售商品房预告登记及《商品房买卖合同》备案登记，并将房屋交付给申请人吕小平、艾迪。二、被申请人湖南恩孚阳光投资置业有限公司支付申请人吕小平、艾迪违约金150万元人民币，本裁决书送达之日起十天内一次性支付给申请人；三、被申请人吕东升、周光辉对被申请人湖南恩孚阳光投资置业有限公司承担的150万元违约金承担连带保证责任；四、驳回申请人其他请求。该两份裁决书生效后，被申请人未履行生效法律文书确定的义务，申请人吕小平、艾迪向湖南省永州市中级人民法院申请强制执行。
湖南省永州市中级人民法院于2015年7月30日作出（2015）永中法执字第53号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人湖南恩孚阳光投资置业有限公司所有的、位于长沙市岳麓区金星北路“财富岳麓”项目中“恩瑞大厦”第十四层1401、1402、1403、XXXX、XXXX、1406、1407、1408、1409、1410、1411、1412、XXXX号及第十五层1508、1509、1510号共十六套房屋（预售许可证号为XD13-XXXX）；二、被执行人湖南恩孚阳光投资置业有限公司、吕东升、周光辉负责保管被查封的财产。在查封期间内，被执行人可以使用被查封财产；但因被执行人的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为三年。2015年8月24日，湖南省永州市中级人民法院作出（2015）永中法执异字第13号执行裁定书，裁定：吕小平、艾迪与湖南恩孚阳光投资置业有限公司、吕东升、周光辉商品房买卖合同纠纷的永州仲裁委员会（2014）永仲决字第37号裁决书和（2014）永仲决字第37-1号裁决书一案，移送有管辖权的人民法院执行。并向长沙市中级人民法院发出（2015）永中法执字第53号移送执行函，将案件移送长沙市中级人民法院执行。长沙市中级人民法院于2015年9月7日作出（2015）长中民执字第00800号执行裁定书，裁定将案件指定本院执行。
在执行过程中，本院于2015年10月19日作出（2015）开执字第01740号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人湖南恩孚阳光投资置业有限公司、周光辉、吕东升银行存款人民币1575000元，或扣留、提取被执行人湖南恩孚阳光投资置业有限公司、周光辉、吕东升收入人民币1575000元，或查封、扣押其相应价值的财产。2015年10月30日，本院向长沙市住建委发出（2015）开执字第1739、1740号协助执行通知书，对前述房产继续查封。后案外人唐卉不服，向本院提出上述执行异议。
另查明，吕东升原为湖南恩孚阳光投资置业有限公司法定代表人，后因涉嫌职务侵占罪于2016年4月23日被长沙市岳麓区人民检察院批准逮捕。诉争的位于长沙市岳麓区金星北路“财富岳麓”项目中“恩瑞大厦”第十四层XXXX、XXXX、XXXX号房屋并未过户至案外人唐卉名下，案外人唐卉至今亦未实际占有该三套房屋。
本院认为，案外人唐卉虽向本院提交了其与被执行人湖南恩孚阳光投资置业有限公司就争议房屋签订的书面买卖合同，但并未办理过户登记，故并不能证明其为争议房屋的权利人，因此案外人不具有排除法院执行的权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条规定，裁定如下：
驳回案外人唐卉的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定确有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 蔡瑜平
人民陪审员 李小辉
人民陪审员 潘月华
二〇一七年六月八日
代理书记员 梁 广
附：相关法律条文
《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。