广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东三法民一初字第3103号
原告东莞市冠宏实业投资有限公司，住所地为广东省东莞市凤岗镇官井头村龙平东路C1座3号一层。
法定代表人林少文，总经理。
委托代理人叶小雷，广东晟典（广州）律师事务所律师。
委托代理人丘远程，广东晟典（广州）律师事务所律师助理。
被告杨美发，男，汉族，1956年11月17日出生，住所地为广东省揭西县。
委托代理人朱宏明，广东达维律师事务所律师。
委托代理人徐洪辉，广东达维律师事务所律师。
原告东莞市冠宏实业投资有限公司（以下简称冠宏公司）诉被告杨美发建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员肖志锋适用简易程序，于2013年6月27日公开开庭进行了审理，原告冠宏公司的委托代理人叶小雷，被告杨美发及其委托代理人朱宏明、徐洪辉到庭参加了诉讼。后本案转为普通程序进行审理，由审判员莫伟坚担任审判长，与代理审判员肖志锋、人民陪审员赖丽梅组成合议庭，于2013年9月16日公开开庭进行了审理。原告冠宏公司的委托代理人叶小雷，被告杨美发的委托代理人朱宏明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告冠宏公司诉称，冠宏公司与杨美发于2011年7月19日签订《旧改土地使用权及建筑物转让合同书》，约定由杨美发将其名下位于东莞市凤岗镇官井头村村民委员会斜对面的一块土地（占地面积约为31000㎡）及地上建筑物转让给冠宏公司改造、开发。冠宏公司为此向杨美发支付了定金37.5万元。合同签订后，冠宏公司积极致力于项目旧改、开发事务；而杨美发竟为了自己的利益，与冠宏公司的合作方东莞市旭晖房地产开发有限公司（以下简称旭晖公司）恶意串通、排挤冠宏公司，致使案涉旧改项目至今不能开展。冠宏公司认为，杨美发的行为构成根本违约，应当向冠宏公司承担双倍返还定金的责任。为维护自身合法权益，冠宏公司特向法院提起诉讼，请求判令：一、杨美发向冠宏公司双倍返还定金75万元；二、本案受理费由杨美发负担。2013年8月1××日，冠宏公司变更其第一项诉讼请求为，请求杨美发向冠宏公司返还定金37.5万元。
被告杨美发辩称，一、冠宏公司未按合同约定在规定的期限内办理补地价手续，存在重大违约行为，无权要求杨美发返还定金。双方签订的《旧改土地使用权及建筑物转让合同书》约定，如冠宏公司在签订合同1××2个月内未能办理补地价手续，或者是冠宏公司人为因素造成的问题，影响双方合作不成功，定金归杨美发所有，应承担经济责任。本案中，为保证合同的履行，冠宏公司向杨美发支付了定金。根据法律规定，定金支付方不履行债务的，则丧失返还定金的请求权。由于冠宏公司在签订合同1××2个月后仍迟迟不办理补地价手续，导致合同无法履行，双方合作不能进一步达成，出现这种情况是由于冠宏公司人为因素造成，冠宏公司无权要求返还定金。二、冠宏公司没有任何证据证明杨美发存在违约行为，应当承担举证不能的不利法律后果。冠宏公司主张杨美发与旭晖公司恶意串通、排挤冠宏公司，致使案涉旧改项目至今不能开展，但冠宏公司对此未能提交证据予以证实。事实上，旭晖公司是由冠宏公司联系，是由冠宏公司为了共同开发土地而寻找的商业伙伴，杨美发对旭晖公司知之甚少，交往更少，更谈不上所谓的恶意串通、排挤冠宏公司。冠宏公司的真实目的是想通过“空手套白狼”的手段获取双倍定金的非法利益。三、由于冠宏公司一直拒不履行补地价手续的合同义务，导致合同目的不能实现，杨美发无法获得合同预期利益，反而付出了巨大的人力、物力和时间成本，对于冠宏公司给杨美发造成的经济损失，杨美发保留追究冠宏公司法律责任的权利。杨美发与冠宏公司签订合同，事实上也是希望通过双方合作，获得相应的经济收益。为了促成双方合作的成功，杨美发多次积极地与物业所在地的村委会进行商讨交流，也积极与土地管理部门、房产管理部门等相关政府部门沟通协商，为此付出了巨大的人力、物力和时间成本。但冠宏公司一直拒不积极履行合同义务，一直拖延拒不办理补地价手续等旧改事务，导致合同无法继续履行，杨美发也无法获得预期收益。综上，冠宏公司存在重大违约行为，依约无权要求杨美发返还定金，请求法院驳回冠宏公司的诉讼请求。
经审理查明，2011年7月19日，冠宏公司与杨美发在东莞市凤岗镇法律服务所的见证下签订了《旧改土地使用权及建筑物转让合同书》，杨美发为甲方，冠宏公司为乙方。合同前言明确：“为响应和配合东莞市委市政府关于旧城改造政策，甲方将其拥有的位于东莞市凤岗镇官井头村委会斜对面的一块土地及地上建筑物（以下简称该物业）转让给乙方，由乙方对该物业进行改造，办理相关土地流转手续进行房地产开发。”合同第一条约定该物业概况：“该物业位于东莞市凤岗镇官井头村委会斜对面，占地约31000㎡，建筑物是由综合楼和工业厂房组成，全部出租使用，综合楼首A-
C座商品首层商铺总面积7900.22㎡，住房总面积23792.77㎡，厂房总面积23805.29㎡，加建和搭建构筑物面积为659.3㎡，具体产权人各面积详见双方确认量附表和附图，该物业的厂房、住宅、商铺的面积是以建筑投影面积计算的，乙方补偿给甲方商铺的面积建筑投影是以同等面积计算，商铺的层高不低于5.5m。”合同第三条约定：“1.旧城改造性质。乙方利用甲方拥有旧城改造为商品楼地产开发，必须按照国家和地方政府要求和规范实施。2.甲方应提供地产开发申报资料（房产证复印件、国土红线图复印件、同意出具申报委托书）。乙方委托有开发房地产公司申报工作等事宜。甲方应积极配合。3.本合同签订之日起3个工作日，乙方向甲方支付项目定金人民币￥375000元，合同签订之日起，甲方不得反悔，改变合同及违反合同约定条款和内容，如有诸类行为，甲方要赔偿乙方的经济损失，经济损失应以涉及项目金额为标准计算。”合同第四条约定相关事项及期限：“1.自签订合同之日起360天内，乙方向政府有关部门申请立项，改变该土地的用途等一切手续（即办理土地流转），在乙方收到政府有关部门的补地价通知单之日起15个工作日内，乙方应一次性付清本合同全部拆迁补偿款。乙方支付的所有款项，如超期乙方按总额支付1%／日滞纳金给甲方，期限30天，均以转账形式汇至甲方指定账户，由此产生费用由乙方付（本合同任何补偿金甲方只开收据，税金及其他费用由乙方负责）；若因乙方开发不成，乙方无偿退给甲方一切证件和资料。开户行：（略）；户名：杨美发；账户：（略）。2.如乙方在签订本合同1××个月内未能办理补地价手续，或者是乙方人为因素造成的问题，影响双方合作不成功，定金归甲方所有，应承担经济责任；因政府政策造成，不能办理补地价手续甲方应退还乙方定金人民币￥375000元。……。”合同第五条约定的甲方责任有：“a.甲方收到乙方的全部拆迁补偿款后15个工作日内，应交付该物业的所有房产权证给乙方，房产权证原件必须真实，不能有虚假，否则造成的损失全部由甲方负责；……。”合同第七条约定转让价款：“1.……B.住房和厂房补偿款：补偿总面积为5528.24㎡，补偿单价为1800元／㎡，补偿总￥99508.32元（人民币）（此处总额应为笔误，经计算为5528.24㎡×1800元／㎡=9950832元）。……”。2011年8月4日，冠宏公司向杨美发支付了定金37.5万元。后冠宏公司以杨美发与旭晖公司恶意串通、排挤冠宏公司为由，向本院提起诉讼。诉讼过程中，冠宏公司明确，案涉的旧改工程是由旭晖公司进行，对于旭晖公司来说，冠宏公司与案涉物业的业主是一个整体，由冠宏公司负责整合案涉土地及地上建筑物；冠宏公司对于其有关旭晖公司与杨美发等业主恶意串通排挤冠宏公司的主张没有相应证据，但杨美发未按合同第三条第二项的约定向冠宏公司提供相关房地产开发的资料，杨美发的行为违反了合同约定。
双方当事人对案涉土地及地上建筑物的权属认识存在争议：冠宏公司主张，其在与杨美发签订《旧改土地使用权及建筑物转让合同书》时，对案涉土地及地上建筑物的权属人均清楚。其中，土地性质为集体土地，土地使用权人为东莞市凤岗镇官井头村村民委员会，土地面积合计约31000平方米，建筑物有多栋，部分地上建筑物的权属人则是杨美发，冠宏公司并不清楚每栋或每层的权属人是谁。杨美发则主张，土地性质为集体土地，登记权属人为东莞市凤岗镇官井头村村民委员会，土地使用权曾转让给银行，丹兴公司于1999年从银行受让了土地使用权。丹兴公司的原股东有林少坤、林丹鹤、林锐坤、杨美发、杨新财、侯岳容和东莞市贤泰贸易有限公司（以下简称贤泰公司），其中林锐坤、侯岳容、贤泰公司是隐名股东；丹兴公司在案涉土地上建设房屋后，由林少坤、林丹鹤、林锐坤、杨美发、杨新财、侯岳容进行了分割，房地产权证分别办理到丹兴公司、杨美发、杨新财和侯岳容的名下。杨美发向本院提交了集体土地建设用地使用证4份。集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为“官井头管理区”和“官井头村村民委员会”。
另查，冠宏公司与杨美发签订合同的当日，冠宏公司与林少坤、林丹鹤、林锐坤、侯岳容、杨新财各签订了一份《旧改土地使用权及建筑物转让合同书》。该五份合同约定的事项除定金数额及补偿款外，其余与冠宏公司与杨美发签订的合同内容一致。冠宏公司在提起本案诉讼时，一并以林少坤、侯岳容、林锐坤、林丹鹤、杨新财为被告向本院提起诉讼，本院受理案号分别为（2013）东三法民一初字第3101-3102、3104-3105、3192号。
冠宏公司与杨美发签订合同的次日，冠宏公司与旭晖公司签订一份《合作开发合同》，约定双方合作对案涉土地及地上建筑物进行房地产开发，由冠宏公司提供建设用地和提供符合申报要求的土地及物业资料，由旭晖公司负责开发所需的资金等。在冠宏公司提起本系列案诉讼前，旭晖公司以冠宏公司及林少文为被告向本院提起诉讼，请求冠宏公司、林少文退还冠宏公司按《合作开发合同》收取的定金1000万元，本院受理案号为（2013）东三法民一初字第2908号。该案中，冠宏公司主张其已履行全部合同义务，但旭晖公司怠于履行合同义务，旭晖公司无权要求冠宏公司返还定金。该案中，冠宏公司向本院提交的证据中有：《旧改土地使用权及建筑物转让合同书》7份、《授权委托书》5份、《收据》1份、《房屋拆迁安置补充协议》1份、房地产权证复印件20份。《旧改土地使用权及建筑物转让合同书》显示，冠宏公司分别与贤泰公司、林少坤、林丹鹤、林锐坤、侯岳容、杨新财签订了合同。《授权委托书》显示贤泰公司、丹兴公司、杨美发、杨新财、侯岳容分别出具《授权委托书》，内容概为委托人委托“冠宏公司全权负责位于东莞市凤岗镇官井头管理区‘鲤麻岭’向南的土地即官井头村委会斜对面的一块土地（面积为叁万零肆佰伍拾叁平方米具体面积及位置以红线图为准）与具有开发资质的房地产公司合作。”《收据》显示冠宏公司向旭晖公司提交了案涉土地的使用权证书复印件4份及地上建筑物房地产权证1××12份，并注明了相应证号。《房屋拆迁安置补充协议》签订于2011年11月21日，旭晖公司作为甲方，冠宏公司作为乙方，林丹鹤、林锐坤、林少坤、林锭芝、杨新财、杨美发、侯岳容、贤泰公司、丹兴公司作为丙方，协议约定：1.乙方和丙方以2011年7月19日签订的《旧改土地使用权及建筑物转让合同书》的基础上补偿条款内容为准，乙方、丙方应配合甲方立项申报。2.乙方和丙方签订的房屋拆迁安置补偿协议为了配合旭晖公司开发该项目的申报立项之用，立项申报后，甲方与乙方按2011年7月20日签订的内容为准执行。20份房地产权证复印件显示的权属人有丹兴公司、杨新财、杨美发、侯岳容、东莞市凤岗镇官井头村村民委员会。
以上事实，有《旧改土地使用权及建筑物转让合同书》、收据、房地产权证、集体土地建设用地使用证、《旧改土地使用权及建筑物转让合同书》附件、《房屋拆迁安置补充协议》，以及本院的庭审笔录、质证笔录等附卷为证。
本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。从本院查明的事实和冠宏公司的主张看，冠宏公司是拟对案涉土地及地上建筑物进行整合，在取得相应权属人关于同意进行房地产开发的授权情况下，与具备房地产开发资质的公司合作对案涉土地及地上建筑物进行改造。那么，冠宏公司应当厘清案涉土地及地上建筑物的权属状况，与权属人签订相关合同。《旧改土地使用权及建筑物转让合同书》是冠宏公司与杨美发的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。
冠宏公司在本案中作出两种主张，其一为杨美发与旭晖公司恶意串通，排挤冠宏公司，致使案涉旧改项目无法开展；其二为杨美发未按《旧改土地使用权及建筑物转让合同书》第三条第二项的约定履行义务，没有提供房地产开发的申报资料。本院依法对冠宏公司的主张进行审查。
首先，冠宏公司主张杨美发与旭晖公司恶意串通，排挤冠宏公司，导致案涉旧改项目无法开展，但冠宏公司未能提交证据予以证实，本院对其主张不予采纳。
其次，《旧改土地使用权及建筑物转让合同书》第三条第二项约定杨美发的合同义务为，提供房地产开发申报资料，并备注为房产证、国土红线图复印件、同意出具申报委托书。虽然在本案中杨美发未能提交证据证明其已向冠宏公司交付前述资料，但从冠宏公司在本院受理的（2013）东三法民一初字第2908号案中提交的证据看，杨美发已向冠宏公司出具同意旧改的《授权委托书》，冠宏公司亦将杨美发提供的房地产权证及土地使用权证复印件交付旭晖公司，并由旭晖公司出具了《收据》。冠宏公司在本案中的主张存在不实。从杨美发在本案中提交的案涉土地的集体建设用地使用证看，该使用证后面已包含红线图，如果冠宏公司认为该红线图不属于合同第三条第二项约定的国土红线图复印件，冠宏公司应及时向杨美发提出，但冠宏公司未能提交证据证明其已向杨美发提出异议并要求杨美发予以补充提供，因此，视为冠宏公司认可杨美发已按约定提供齐全所需申报资料。
综上，杨美发已按照《旧改土地使用权及建筑物转让合同书》的约定向冠宏公司提交申报资料，履行了合同义务，冠宏公司亦未能提交证据证明杨美发与旭晖公司存在恶意串通排挤冠宏公司的事实，因此，其诉请杨美发返还定金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告东莞市冠宏实业投资有限公司的全部诉讼请求。
本案受理费5650元，由原告东莞市冠宏实业投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 莫伟坚
代理审判员 肖志锋
人民陪审员 赖丽梅
二〇一四年六月二十日
书 记 员 梁带喜
附相关法律法规条文：
1.《中华人民共和国合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
2.《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
3.《中华人民共和国担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
4.《中华人民共和国担保法》第九十一条：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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