湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终5388号
上诉人（原审被告）：刘念，女，1987年12月18日出生，汉族，户籍地址湖北省武汉市武昌区，现住湖北省武汉市洪山区。
委托诉讼代理人：安志慧（刘念之母），女，1963年7月18日出生，汉族，户籍地址湖北省武汉市武昌区，现住湖北省武汉市洪山区。
被上诉人（原审原告）：深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司，住所地湖北省武汉市洪山区雄楚大道268号湖北出版文化城C座13层。
主要负责人：宋义雨，总经理。
委托诉讼代理人：赵会湖，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：黄颖兰，女，该公司工作人员。
上诉人刘念因与被上诉人深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司（以下简称金地物业武汉分公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初2320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人刘念上诉请求：（1）撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初2320号民事判决，依法改判或发回重审；（2）本案的诉讼费用由金地物业武汉分公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实有误，金地物业武汉分公司起诉超过诉讼时效。金地物业武汉分公司没有提交有效证据证明其向刘念收取物业费未超过诉讼时效，金地物业武汉分公司提交的催告函邮寄地址早已拆迁无人居住，刘念从未收到催告函。2.一审法院认定事实和判决结果存在矛盾。一审法院确认金地物业武汉分公司未积极履行物业服务协议，认定金地物业武汉分公司存在违约在先的行为，但未在物业费本金中进行扣减，只是将扣减部分全部算在了滞纳金上，物业费并未减免，这样的结果实质是怂恿金地物业武汉分公司懈怠、不负责任的行为。3.金地物业武汉分公司怂恿201室业主违法搭建并不断升级和阻碍拆违办依法处理所造成的事实确凿无疑，法院应当依法调查予以认定。4.刘念停在小区的新车6次不明原因被剐伤、砸伤和划伤，多次驾车出行被保安拦截不让出行，金地物业武汉分公司的行为严重损害了业主的利益，一审法院未对其进行处理。5.一审法院适用法律有误。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，刘念拒交物业费有正当理由，金地物业武汉分公司从未向刘念催告交纳物业费，履行服务有重大过错，其诉请的物业费本金应当予以重大扣减，滞纳金不应得到支持。
被上诉人金地物业武汉分公司辩称，1.刘念拖欠物业费，金地物业武汉分公司通过短信、电话、催告函进行催收，本案没有超过诉讼时效。2.刘念认为金地物业武汉分公司没有对201室的违法搭建进行管理，与事实不符。金地物业武汉分公司发现违法搭建情况后，多次进行劝阻并下达了装修违规整改通知书，只是没有达到理想效果，并且金地物业武汉分公司也向城管、房管部门进行了报告，城管工作人员还到现场进行了查看，但未对201室业主采取任何措施。针对201室业主违法搭建的问题，金地物业武汉分公司在一审结束后仍然没有放弃组织双方及城管部门的工作人员进行协调。一审结束后，金地物业武汉分公司再次向武汉市洪山区城管部门报告此事，当时城管工作人员和刘念均到现场，但违法搭建问题仍未解决。综上，金地物业武汉分公司认为已履行了相关义务。3.关于车辆划伤问题，金地物业武汉分公司确实收到过刘念的情况反映，金地物业武汉分公司也协助刘念调取了小区的视频监控，但并未发现是人为造成的车辆划伤，刘念也未提供任何证据证明其车辆是在小区内划伤。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审原告金地物业武汉分公司向一审法院起诉请求：1.判令刘念支付欠缴的物业管理服务费16082.2元（暂算自2009年2月1日至2015年5月31日）及因欠缴物业管理服务费所产生的滞纳金9203.73元，共计人民币25285.9元；2.判令本案的诉讼费由刘念承担。
一审法院认定事实：2006年12月20日，金地物业武汉分公司与刘念签订《前期物业管理服务协议》（以下简称“协议”）。协议约定：由金地物业武汉分公司为刘念提供物业管理服务，刘念按照1.5元/月/平方米的标准向金地物业武汉分公司支付物业管理费，房屋建筑面积为143.14平方米，每月应缴纳214.7元物业费。期间，金地物业武汉分公司对金地格林小城进行前期物业管理，但自2009年2月1日起至2015年5月31日，刘念一直未履行缴纳物业管理费的合同义务，拖欠物业管理费共计人民币16082.2元。协议第十条第（四）项约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金。”刘念因欠缴2009年2月1日至2015年5月31日期间的物业管理费所产生的滞纳金为人民币9203.73元。
一审法院认为，前期物业管理，是指在业主大会选聘物业管理企业之前，房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订《前期物业服务合同》，并由物业管理企业依照合同的约定实施的物业管理。2006年12月20日，金地物业武汉分公司与刘念签订《前期物业管理服务协议》，该合同系当事人真实意思的表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方之间形成了前期物业服务合同关系。金地物业武汉分公司作为物业服务的提供方，有权按照合同约定的收费标准向物业服务的接受方收取必要的物业服务费用。刘念作为该小区业主，在接受了金地物业武汉分公司提供的物业服务后，应该按时交纳物业服务费。故金地物业武汉分公司请求判令刘念偿付2009年2月1日起至2015年5月31日拖欠的物业管理费以及滞纳金的诉讼请求，一审法院予以支持。1、物业管理费16082.2元，计算方法为：214.7元×29个月+（214.7元-5元）×47个月（因2011年7月1日起，因政府部门不再收取5元水务垃圾清运费，故金地物业武汉分公司将该费用从每月的物业管理费中予以扣除）。2、滞纳金人民币9203.73元，计算方法为：滞纳金=月应收额×滞纳金比例×30（平均每月天数）×(n+1)/2×（n+1-1），n为欠费月数，滞纳金采用每月依次累积计算的方法。自2009年2月1日起至2011年6月30日止的滞纳金为：214.7元×0.0005×30×[（76+48）/2]×[（76-48+1）]=5790.46元；自2011年7月1日起至2015年5月31日止的滞纳金为：（214.7元-5元）×0.0005×30×[47×（47+1）]/2=3548.12元，滞纳金合计9203.73元。
物业管理公司无行政执法权限，但应对违规搭建行为予以劝告、制止、向相关执法部门及时报告要求拆除，将违法搭建行为控制在萌发之初，而不是任由违法搭建行为肆意发展，愈演愈烈，由最初的占领公共平台到形成完全一个封闭的养殖小屋，其恶劣的违法行为不仅严重影响邻里关系，还会造成各种安全隐患。金地物业武汉分公司服务管理的小区是一个相对封闭的空间，执法部门需要小区的物业服务管理部门进行协助，物业服务管理部门应积极行使自己的协助义务。本案金地物业武汉分公司虽然下发了整改通知书，但在搭建之初未向相关执法部门报告，形成全封闭式的小屋后，也未及时向相关执法部门报告要求拆除，未有效行使其协助义务。同时刘念作为202室的业主，作为相邻关系利益受损的当事人，为维护自身权益，也应及时、持续地向相关执法部门报告要求拆除201室业主的违规搭建，故根据公平原则，对于金地物业武汉分公司要求刘念交纳物业费、滞纳金的诉求，一审法院酌情全额扣减滞纳金，由刘念向金地物业武汉分公司缴纳拖欠的物业费16082.2元。
刘念抗辩称201室业主违规搭建造成安全隐患、占用公共空间等系相邻关系问题，与本案不是同一法律关系，不属于本案的审理范围。同时刘念反诉的主体系金地物业武汉分公司，不是201室业主，故主体错误，刘念的赔偿诉求可以另行主张权利。对于刘念要求拆除201室业主的违规搭建，因金地物业武汉分公司确无拆除违规搭建的行政管理权限，刘念可以自行向相关执法部门及时报告要求拆除。判决：一、刘念于判决生效之日起十日内支付金地物业武汉分公司2009年2月1日至2015年5月31日期间的物业服务费共计16082.2元；二、驳回金地物业武汉分公司的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵权、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”刘念上诉认为201室业主违规搭建造成安全隐患、占用公共空间，侵犯了其合法权益，刘念可以依据上述规定另行主张权利；金地物业武汉分公司作为物业管理公司，并不具有行政执法权，无权强制拆除违法建筑，故刘念的抗辩理由不成立，本院不予支持。关于刘念的车辆多次被剐伤的事实，虽经公安机关调查仍无法查明事件原因，刘念认为与金地物业武汉分公司不配合和阻拦调查有关，但未提交充分证据予以证实，故本院不予采信。金地物业武汉分公司按照刘念的身份证住址邮寄催告函，表明金地物业武汉分公司向刘念提出了交纳物业管理费的请求，能够产生诉讼时效中断的效力，刘念上诉认为金地物业武汉分公司的起诉超过诉讼时效于法无据，本院不予支持。
综上所述，上诉人刘念的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘念负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏 兰
审 判 员 汤晓峰
审 判 员 张 剑
二〇一七年十月三十日
法官助理 蔡 丹
书 记 员 钟家鹏