浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙衢民终字第253号
上诉人（原审原告）：叶芹华。
上诉人（原审原告）：郑小莉。
两上诉人共同委托代理人：叶勤勇。
上诉人（原审原告）：叶勤勇。
被上诉人（原审被告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司开化县支行。住所地：开化县城关镇解放街**号-11。
负责人：方建平，系该支行行长。
委托代理人：汪跃群，浙江援桥律师事务所律师。
委托代理人：张耀喜，浙江泓宝律师事务所律师。
原审第三人：吴燕。
上诉人叶芹华、郑小莉、叶勤勇为与被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司开化县支行（以下简称：邮政储蓄银行开化支行）、原审第三人吴燕房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省开化县人民法院（2014）衢开民初字第27号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院认定：2011年8月29日，被告邮政储蓄银行开化支行与第三人吴燕签订《房屋租赁合同》，约定第三人吴燕将其所有的位于开化县城关镇开元路香溢人家7号楼（原海王世家，现名为开化县城关镇开元路7-8幢）的一楼1-7号店面（房产证号：S0××00）租给被告邮政储蓄银行开化支行使用；租期为五年，自2011年9月1日起至2016年8月31日止；租期内租金总金额为885610元，首年租金196802元；出租方在起租期前一个月内提供房屋租赁专用发票，承租方在出租方提供房屋租赁专用发票后二个月内付款；承租方拖欠房租累计3个月以上的，出租方有权终止合同，收回房屋，且承租方应按照合同总租金的30%向出租方支付违约金。2012年7月2日，原告叶芹华作为原告叶芹华、郑小莉、叶勤勇三人的代表，与第三人吴燕签订《房屋购置协议》，约定第三人吴燕将位于开化县城关镇开元路7-8幢Y101-105（房权证开字第××号）及201-××号的房地产（房权证开字第××号）以总价1095万元的价格转让给原告方。原告方当天即支付了20万元，随后陆续履行支付义务至2012年8月底完毕。在原告与第三人吴燕的交易过程中，原告方和第三人吴燕均向被告邮政储蓄银行开化支行告知该租赁房屋的买卖事宜。2012年8月23日，第三人吴燕缴纳租金税10676.52元，并将税票交给被告邮政储蓄银行开化支行。2012年8月31日，被告将2012年9月1日至2013年8月31日的租金172202元支付到第三人吴燕在被告的账户（该卡用于收取租金，当时由被告保管）；同日，第三人吴燕出具一份划款说明，授权被告邮政储蓄银行开化支行将其收到租金中的140000元转给原告叶芹华。当天上午，原告方与第三人吴燕到开化县行政服务中心办理房产过户手续，原告方缴纳过户税费。后原告方多次向被告邮政储蓄银行开化支行主张，要求重新签订合同及支付2012年9月1日至2013年8月31日剩余的租金。2013年7月26日，原告方与被告邮政储蓄银行开化支行签订《房屋租赁补充协议》，双方就产权变更后作出新的约定：一致认可2011年8月29日签订的房屋租赁合同有效，双方同意按该合同履行各自职责；鉴于出租方新房权证登记更名为开化县城关镇开元路（香溢新苑7-8幢Y101-105），其登记平面为271.76平方米，原租赁合同面积为343.17平方米，承租方同意租金按每年172202元计算（含税），原合同中与鼎鑫宾馆共用一间（支行长办公室）与出租方无关，由承租方自行负责处理。2013年8月2日，原、被告再次签订《协议》，确认租赁房屋面积、租金和支付时间、以及买卖不破租赁，新房东应按原合同履行等，该协议后经开化县公证处公证。
另查明，第三人吴燕与被告邮政储蓄银行开化支行签订的房屋租赁合同约定租赁房屋开化县城关镇开元路7-8幢第1-7号店面，其中第6、7间的房屋产权人为开化县香叶房地产有限公司，在此之前第三人吴燕一直在使用，签订租赁合同后，被告邮政储蓄银行开化支行将其中的第6间房屋作为行长办公室使用至2013年9月，第7间为楼梯间。
原审法院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即被告邮政储蓄银行开化支行与第三人吴燕签订的房屋租赁合同对原、被告双方具有约束力。但租赁房屋产权的变更并不必然导致收取房租的权利主体立即发生变更。原、被告与第三人吴燕并未对签订房屋买卖合同后的房租收取作出约定，第三人吴燕和原告方也仅是将房屋交易情况告知被告，但这样的通知是不清楚、不明确的，被告邮政储蓄银行开化支行只能按照作为租赁合同相对方的第三人吴燕的明确指示，即划款说明的要求，协助第三人吴燕将140000元转给原告。所以，被告邮政储蓄银行开化支行在没有接到第三人吴燕明确通知的前提下（第三人吴燕甚至按照原租赁合同的约定开出税票要求被告继续履约支付租金），按照被告邮政储蓄银行开化支行和第三人吴燕签订的房屋租赁合同履行支付租金义务是正当的履约行为，并无不当。同时，开化县城关镇开元路7-8幢第6-7号店面的房屋产权人系开化县香叶房地产有限公司，因第三人吴燕与该公司有过约定，故第三人吴燕一直使用该两间店面，并将其出租给被告邮政储蓄银行开化支行，被告也因此一直使用该两间店面房直至2013年9月。在被告邮政储蓄银行开化支行使用该两间店面期间，也一直没有该两间店面的产权人或承租人向被告主张权利。原告与开化县香叶房地产公司就这两间店面在2012年9月1日签订的房屋租赁合同显然与事实不符，开化县香叶房地产公司也证明该合同是2013年10月补签的，因此，原告要求被告邮政储蓄银行开化支行支付开化县城关镇开元路7-8幢第6-7号店面2012年9月至2013年10月的租金是没有依据的。庭审中，法院对原告释明是否在本案中向第三人吴燕主张权利，原告表示不变更诉请。故对原告要求被告支付拖欠租金、承担违约金、赔偿损失等请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条之规定，判决：驳回原告叶芹华、郑小莉、叶勤勇的诉讼请求。案件受理费人民币5581元，由原告叶芹华、郑小莉、叶勤勇负担。
判决后，叶芹华、郑小莉、叶勤勇不服，向本院提起上诉称：原审论证和认定的事实错误，论证与事实、逻辑常理矛盾，法律理解错误。一、原审判决认为租赁房屋所有权的变更并不必然导致收取房租权利主体立即发生变更，该论述错误。在上诉人取得产权后，出租人应为上诉人，其享有收取房租的权利。二、所有权包含收益权，上诉人与被上诉人以及原审第三人未对房屋买卖后的房租收取作出约定，即明确租金由上诉人收取。三、原审认为第三人和上诉人方也仅将房屋交易情况告知被上诉人，事实上，上诉人将产权证交给被上诉人负责人的，也告知租金应付给上诉人。而第三人出具的划款说明也告知产权转让给了上诉人，被上诉人理应弄清楚租金由谁收取，不能擅自将租金支付给原房东。四、关于行长办公室的租金问题，补充协议约定由被上诉人与开化县香叶房产公司自行协商处理，但被上诉人未处理好，在香叶房开公司向上诉人收取费用后，被上诉人理应按照使用面积分摊相应租金。综上请求，撤销原判，改判支持上诉人诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
邮政储蓄银行开化支行答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、现实生活中存在二房东，房租收取主体应是租赁合同的相对方，产权变更并不必然导致房租收取主体的变化。二、上诉人、被上诉人以及原审第三人未对房屋买卖后房租由谁收取进行约定，不能得出房租就由上诉人收取的结论。三、被上诉人根据第三人提供的发票支付房租是履行租房合同的约定义务，而且付款时间在上诉人取得产权之前，该行为并无不当。其一，被上诉人没有义务核实房租应向支谁付；其二，被上诉人从第三人处租房，受租房合同约束，未经第三人指令，不能将房租支付给他人；在三方当事人没有任何书面约定的情况下，仅凭上诉人口头通知即把房租支付给上诉人没有依据。四、关于行长办公室租金问题，双方补充协议约定由被上诉人自行处理，而且上诉人在被上诉人搬离后方与房开公司补签租赁合同，其自己缴纳的房租无权向被上诉人追偿。综上请求，驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人向法院提交：1.香叶房产公司与上诉人边上一间店面的租赁合同一份，用以证明香叶房产公司出具的情况说明不真实，以及其支付给香叶房产公司的租金高于周边店面租金；2.2012年上诉人与汪培华签署的房屋租赁协议复印件一份，用以证明原审判决认定“原告与开化县香叶房地产公司就这两件店面在2012年9月1日签订的房屋租赁合同显然与事实不符”认定有误，以及一楼店面不是吴燕在使用的事实。被上诉人质证认为，上诉人提交的两份合同均是复印件，真实性无法核实，且与本案没有关联性，不应采信。本院认为，上述证据均不属于法律规定的新证据且真实性不能确认，证明目的不能成立，本院不予采信。
经审理，本院二审查明的案件事实与原审认定的案件事实一致。
本院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案，根据已查明的案件事实，第三人吴燕于2011年8月29日与邮政储蓄银行开化支行签订《房屋租赁合同》，将位于开化县城关镇开元路香溢人家7号楼一楼1-7号店面出租给邮政储蓄银行开化支行。之后，吴燕于2012年7月2日与上诉人叶芹华、郑小莉、叶勤勇签订《房屋购置协议》将租赁房屋中的1-5号店面出卖给上诉人。虽然在转让过程中，吴燕以及上诉人均将买卖事宜告知邮政储蓄银行开化支行，但买卖不破除租赁，邮政储蓄银行开化支行与吴燕所签订的《房屋租赁合同》依然有效，邮政储蓄银行开化支行基于该合同所享有的权利以及应承担的义务并未改变。上诉人主张，在吴燕将1-5号店面出卖给其后，邮政储蓄银行开化支行应向其支付房租。然而，在吴燕与上诉人签订《房屋购置协议》后，吴燕与上诉人、吴燕与邮政储蓄银行开化支行、上诉人与邮政储蓄银行开化支行均未就租赁物部分产权变动后的租赁事宜形成书面协议，三方也未就合同是否变更、租金如何调整以及由谁收取等达成一致意见，在此情形下，邮政储蓄银行开化支行为继续承租，遵照其与吴燕所签订的《房屋租赁合同》约定，在吴燕向其提供房屋租赁专用发票后将房租支付给吴燕并无不当，也符合合同的相对性原则。邮政储蓄银行开化支行已经全额履行了支付房租义务，上诉人要求其支付房租、承担违约责任缺乏依据，原审法院未予支持并无不当。关于行长办公室的租金问题，上诉人与邮政储蓄银行开化支行签订的《房屋租赁补充协议》明确约定“原合同中与鼎泰宾馆共用一间（支行长办公室）与甲方无关，由乙方自行负责处理”，根据该约定，关于行长办公室的租赁事宜由邮政储蓄银行开化支行自行处理。根据开化香叶房地产有限公司出具的《情况说明》，邮政储蓄银行开化支行已于2013年8月就行长办公室的使用事宜与其进行协商，开化香叶房地产有限公司并未要求邮政储蓄银行开化支行支付租金。故上诉人以其与开化香叶房地产有限公司事后补签《房屋租赁合同》并缴纳房租为由要求邮政储蓄银行开化支行支付租金于法无据。综上，上诉人上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5731元，由上诉人叶芹华、郑小莉、叶勤勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 勇
审 判 员 吕秋红
代理审判员 常东岳
二〇一四年八月六日
书 记 员 胡芬芬