太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）并民终字第1568号上诉人（原审原告）赵拴亮，住太原市。委托代理人李静，山西科贝律师事务所律师。委托代理人于思宁，山西科贝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）赵虎平，住太原市。委托代理人李剑英，山西承鸣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）吕小勤，住太原市。委托代理人赵国强，山西同辉律师事务所律师。上诉人赵拴亮因返还原物纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2015）杏民初字第00024号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵拴亮及其委托代理人李静、于思宁，被上诉人赵虎平的委托代理人李剑英，被上诉人吕小勤的委托代理人赵国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，赵拴亮之妻任峰艾（2011年7月24日去世）与赵虎平系亲戚关系。座落于太原市杏花岭区五一路景泽苑小区（原暂定名魔码5米2）21号（1层+2层+3层）门面房系任峰艾生前向山西凯宇综合开发有限公司购买，建筑面积152.26平方米，至今未取得房屋所有权证。在任峰艾购买该房屋时，赵虎平及另一亲戚也一同分别购买了该房屋相邻接的另二间19、20号（1层+2层+3层）门面房，任峰艾将其购买的房屋委托交给赵虎平连同另二间门面房共计三间一同管理，对外整体进行出租。赵拴亮未参与房屋出租管理。赵虎平和吕小勤均陈述2010年4月由合伙人陈单、吴小华、吕小勤、付永清、田晋燕向赵虎平承租上述房屋，共同合伙经营，双方均认可由吴小华、付永清作为代表于2010年4月1日签订租期为20年（从2010年4月1日起）的一份租赁合同，其中约定建筑面积约500平米，年租金为22万元。双方也认可通过合伙人田晋燕2010年4月向赵虎平账户转款支付100万元作为房屋租赁的定金，后因陈单退出合伙，工商登记更改负责人为吕小勤，因工商登记备案所需，赵虎平与吕小勤又签订2013年4月1日《营业房租赁合同》一份并进行了工商备案。双方均认可吕小勤每年支付年租金22万元，由赵虎平按年度提前一年收取，至法庭辩论终结前租金已交付至2015年4月1日前。太原市杏花岭区三足鼎立足疗馆，系个体工商户，工商登记位于太原市杏花岭区五一路景泽苑小区19号，经营者陈单，注册日期为2010年4月6日，经营范围为足浴。在工商档案中存有《营业房租赁合同》，系经营者陈单与赵虎平签订，陈单承租位于太原市杏花岭区五一路景泽苑小区18号商铺的19、20、21号用于经营，租期从2010年4月1日起3年，年租金25万元。太原市杏花岭区足语养生会所，系个体工商户，工商登记位于太原市杏花岭区五一路景泽苑小区19号，经营者吕小勤，注册日期为2013年5月24日，经营范围为公共浴室（足浴）。在工商档案中存有《营业房租赁合同》一份，系经营者吕小勤与赵虎平签订，吕小勤承租位于太原市杏花岭区五一路景泽苑小区18号商铺19、20、21号用于经营，租期从2013年4月1日起5年，年租金22万元。经法院现场勘验，用于经营”足浴养生会所”房屋现状为三套门面房屋（1层+2层+3层）及另加东侧二层一间房屋，其中包含本案争议门面房屋，整体装修结构。吕小勤认可其与合伙人共同经营使用至今。另查明，任峰艾2011年去世后，对其遗产继承发生纠纷。2014年1月3日，法院对赵拴亮、赵烁清与高炜、赵玉娥、第三人任宏、任金艾、赵虎平继承纠纷一案作出（2013）杏民初字第840号民事判决，判决位于太原市五一路景泽苑小区（原暂定名魔码5米2）21号（1层+2层+3层）门面房由赵拴亮继承，该判决于2014年7月9日发生法律效力。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。赵拴亮之妻任峰艾生前将购买的本案争议房屋交由赵虎平管理，赵虎平对外出租该房屋的行为系任峰艾生前授权，合法有效。本案争议房屋在2010年已与相邻两套门面房共同出租用于经营使用至今，为统一装修经营场所，不可分割，承租人的利益应予以维护。任峰艾去世后,该房屋因继承所有权发生转移，但该租赁关系仍为有效。赵拴亮要求赵虎平、吕小勤腾出本案争议房屋予以返还，该院不予支持。本案争议房屋经法院生效判决确认由赵拴亮继承，在生效判决确认赵拴亮取得该房屋所有权的同时也取得房屋的收益权，赵拴亮有权主张自判决生效之日2014年7月9日起的房屋租金归其所有。关于房屋租金价格，双方不能达成一致意见，根据赵虎平与吕小勤约定租赁合同的价格年租金22万元及承租房屋为三间(外加二层一间)房屋实际情况，酌定本案争议房屋年租金为6.8万元。赵虎平已收取2014年7月9日至2015年3月31日（8个月23天）的租金49618元，应向赵拴亮支付。吕晓勤向赵虎平支付房屋租金从2015年4月1日起至本判决确定的付款之日止。赵虎平在其上诉状中自认任峰艾将购房合同及手续交给本人，该房屋已由法院生效判决确认由赵拴亮继承，故赵拴亮主张返还购房合同及相关手续，应予支持。该争议房屋连同另二间房屋一同出租用于经营，结构改变是在任峰艾去世之前，赵拴亮无证据证明在其继承房屋之后赵虎平、吕小勤改变房屋结构，现赵拴亮要求恢复房屋原状，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国物权法》第二十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第119条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审判决：”一、被告赵虎平于本判决生效之日起十五日内向原告赵拴亮支付太原市杏花岭区五一路景泽苑小区（原暂定名魔码5米2）21号（1层+2层+3层）门面房从2014年7月9日至2015年3月31日的租金49618元。二、被告吕小勤于本判决生效之日起十五日内向原告赵拴亮支付太原市杏花岭区五一路景泽苑小区（原暂定名魔码5米2）21号（1层+2层+3层）门面房租金（以年租金6.8万元计算，从2015年4月1日起至本判决确定的付款之日止）。三、被告赵虎平于本判决生效之日起十五日内向原告赵拴亮返还太原市杏花岭区五一路景泽苑小区（原暂定名魔码5米2）21号（1层+2层+3层）门面房屋的购房合同及相关购房手续。四、驳回原告赵拴亮的其他诉讼请求。”赵拴亮不服原审法院的上述判决，向本院上诉称，一、涉案房屋是赵拴亮与任峰艾共同购买、共同管理，系双方的共同财产，出租诉争门面房是任峰艾与赵拴亮共同决定，出租和收取租金事宜由任峰艾具体办理。任峰艾从未将诉争门面房交由赵虎平管理。二、2010年4月1日到2013年3月31日，诉争门面房的承租人为太原市杏花岭区三足鼎立足疗馆的经营者陈单，租赁期为三年，年租金为25万元，2013年3月31日因合同到期而终止，太原市杏花岭区三足鼎立足疗馆也已被注销，主体已不存在。吕小勤经营的太原市杏花岭区足语养生会所成立于2013年5月24日，为新成立的个体工商户，并非吕小勤所称只是变更了名称和经营者。三、赵虎平和吕小勤称通过合伙人田晋燕向赵虎平支付房屋租赁定金不是事实，而赵拴亮和任峰艾也从未收到过100万元房屋租赁定金。四、赵虎平和任峰艾的委托关系因2011年7月任峰艾的去世而终止，2013年4月1日赵虎平和吕小勤签订的为期五年的《营业房租赁合同》系无权处分他人财产的行为，应为无效合同。因此承租人吕小勤依据无效合同而占有诉争门面房的行为为非法侵占行为，一审未支持赵拴亮要求腾房的请求，适用法律有误，应予纠正。五、物权法规定，因继承或受遗赠取得物权，自继承或受遗赠开始发生效力。从该条可知，赵拴亮从2011年7月24日任峰艾去世即取得了诉争门面房的物权，拥有了完全所有权，也同时取得了房屋的收益权。一审确定从2014年7月9日作为赵拴亮收取租金的起算时间有误。六、一审认定租金数额有误。房屋租金应参照2010年4月1日与陈单约定的每年25万元、同时考虑物价的上涨因素，应确定为9万元每年。综上，请求二审法院：一、维持（2015）杏民初字第00024号民事判决第三项，撤销第一、二、四项。二、改判：1、赵虎平、吕小勤立即腾出位于太原市五一路景泽苑小区（原暂定名魔码5米2）21号（1层+2层+3层）的门面房；2、赵虎平返还赵拴亮2012年4月1日至2013年3月31日的门面房租金8.33万元；3、赵虎平、吕小勤支付赵拴亮2013年4月1日至2015年6月31日的门面房占有使用费20.25万元（按每年9万元计算），并按实际占有时间继续支付至腾出门面房之日止。三、一、二审诉讼费用全部由赵虎平、吕小勤承担。赵虎平针对赵拴亮的上诉请求，向本院辩称，1、涉案门面房房屋没有产权登记，赵拴亮未取得房屋的物权，只是取得了使用权和收益权，其无权要求赵虎平腾房。2、赵虎平是受任峰艾的委托与吴小华、付永青签订的20年的租赁合同，该合同合法有效，应当继续履行。3、赵拴亮无权主张（2013）杏民初字第840号判决书生效前的权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确应该维持。吕小勤针对赵拴亮的上诉请求，向本院辩称，1、本案诉争房屋的租赁是任峰艾生前授权赵虎平签订的，且一直履行到现在。2013年工商登记信息变更为吕小勤，同时企业名称变更，但是不影响吕小勤履行租赁合同。2、本案争议房屋在2010年与相邻两套房屋共同租赁给吕小勤，不可分割，承租人利益应该维护，任峰艾去世后房屋使用权虽因继承发生转移，但租赁关系有效，吕小勤的合伙人有权依照合同约定继续使用该房屋。3、赵拴亮提供的提供的两份工商局备案的合同，均是以20年的租赁期限为基础的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持。本院二审查明的事实和证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点有三：一是在任峰艾死亡后，与赵虎平与赵拴亮之间委托合同的效力；二是赵拴亮与吕小勤之间租赁合同的效力；三是涉案房租的数额及给付期限。一、合同法四百一十二条规定：因委托人死亡致使委托合同终止将损害委托人利益的，在委托人的继承人承受委托事务之前，受托人应当继续处理委托事务。在任峰艾未死亡前，涉案商铺一直由赵虎平代为管理，故应为赵虎平与任峰艾、赵拴亮之间形成了事实上的委托代理关系。在任峰艾死亡后，赵拴亮未明确表示承受委托事务，亦未明确表示与赵虎平解除委托合同，故赵拴亮与赵虎平之间仍存在委托代理关系，赵拴亮要求赵虎平腾出房屋并返还涉案商铺的请求，本院不予支持。二、合同法第二百二十九条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案涉案商铺在任峰艾死亡前就已经与其它两间商铺统一装修，并统一出租至今。现涉案商铺使用权虽因继承发生变动，但该变动不影响租赁合同的效力。故赵拴亮要求吕小勤腾出房屋并返还涉案商铺的请求，本院不予支持。三、因本案的委托合同及租赁合同均为有效合同，且各方亦未解除，赵虎平要求增加租赁费的请求证据不足，不予支持。（2013）杏民初字第840号民事判决生效前，涉案房屋属任峰艾的各继承人共同共有，其产生的收益亦为共同共有，赵拴亮请求赵虎平、吕小勤返还2014年7月9日之前的租金本院不予支持。在综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18378元由赵拴亮负担。本判决为终审判决。审判长  张玉根审判员  米青山审判员  段雪丽二〇一七年八月七日书记员  辛磊磊