黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呼民一民初字第355号
原告李文忠，×××，男，1958年5月10日出生，汉族，个体，现住哈尔滨市呼兰区。
委托代理人张丽娟，黑龙江龙水律师事务所律师。
被告黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司。住所地哈尔滨市呼兰区萧乡明珠小区**号楼。
法定代表人舒志，男，职务董事长。
委托代理人刘贺承，男，该公司员工，现住哈尔滨市呼兰区。
被告黑龙江森海建筑工程有限公司。住所地哈尔滨市利民开发区南京路宏信广场**号楼9门。
法定代表人李春海，男，职务总经理。
第三人黑龙江森工小额贷款有限责任公司。住所地哈尔滨市南岗区芦家街**号。
法定代表人马明河，职务董事长。
委托代理人傅莉，女，该公司部长，现住哈尔滨市南岗区。
委托代理人栗盛屏，男，该公司法律顾问，现住哈尔滨市南岗区。
原告李文忠诉被告黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司（以下简称讯成公司）、被告黑龙江森海建筑工程有限公司（以下简称森海公司、第三人黑龙江森工小额贷款有限责任公司（以下简称森工公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月6日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月4日公开开庭进行了审理，原告李文忠的委托代理人张丽娟、被告讯成公司的委托代理人刘贺承、被告森海公司的法定代表人李春海、第三人森工公司的委托代理人傅莉、栗盛屏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李文忠诉称：原告李文忠于2012年5月4日与被告森海公司签订一份水暖分包合同，将南城首府（12号-19号楼）水暖安装工程分包给李文忠，合同价款4,176,000元,工程款全部以房源抵付,其中包括南通心城10号楼1单元2202室。该楼房由讯成公司抵给森海公司，森海公司又抵给原告。原告于2013年10月20日与讯成公司就该楼房签订一份商品房买卖合同，价款638,050元，建筑面积127.61平方米。现原告得知被告讯成公司将该楼房抵给森海公司后因资金紧张，又用该楼房在森工公司（原龙盛小额贷款公司）抵押贷款并在房产住宅局以假房屋买卖合同办理了联机备案手续。被告讯成公司的行为违背了诚实信用原则，严重侵害了原告的合法权益。故诉到法院，请求1、确认原告与讯成公司签订的合同有效，协助原告办理产权变更手续。2、确认讯成公司与森工公司合同无效，依法予以解除。3、注销讯成公司与第三人森工公司的商品房买卖合同。
原告李文忠为证实其主张的事实成立，向本院提供证据如下：
证据一、商品房买卖合同1份。证明原告与被告迅成开发公司形成商品房买卖法律关系及该合同形成的时间。
证据二、收据1张。证明迅成开发公司收到原告房款，并开具收据、开据收据的时间、原告已履行了合同约定的给付义务。
证据三、水暖承包合同1份。证明森海公司以楼抵顶原告工程款，在双方签订合同时，就已抵给原告。
证据四、施工协议两份。证明（1）证明被告森海公司承包了被告迅成公司开发建设的南通心城东小区8、9、10、11号楼的五项工程施工任务；（2）证明被告迅成公司给付工程款的方式是以房源抵顶工程款；（3）证明诉争楼房包括在该房源中且森海公司有权利处分该房源。
证据五、民事调解书两份。证明诉争楼房已通过法院调解确认给被告森海公司，并已发生法律效力。
被告迅成开发公司、被告森海公司质证认为：对证据一至证据五真实性、合法性、关联性以及证明问题均无异议。
第三人森工公司质证认为：对证据一商品房买卖合同有异议，认为协议无效；对证据二收据有异议，跟我们开具的收据不一致。收据上写的都是森海建筑，收据均是抵账，不是交的现金，收据不是正规发票；对证据三都是建筑方面的施工协议，个人无权承包，应该跟单位签订协议，我认为该协议无效；对证据四有异议，施工协议签订时间晚于商品房买卖合同时间，有造假之嫌；对证据五调解书有异议，涉及到我们的房源我方不知道，认为调解书不生效。
被告讯成公司辩称：对原告的诉请和陈述的事实均无异议。要说明的是我方与2012年12月和2013年1月共计向本案第三人借款2000万元，先后以84套房产办理在建工程项目抵押和买卖的网签联机备案，上述84套房产所设定的他项权利和建立的买卖关系均是迅成公司向第三人还款的一种保证，迅成公司承认借贷关系的真实存在，我方将积极筹措资金，尽快向第三人履行还款义务。
被告森海公司辩称：同意原告的诉讼请求。我公司与迅成开发公司签订的四份协议及补充协议充分证明迅成开发公司以房抵付工程款以及房源按施工进度拨付的事实，抵工程款的房源我公司有权出卖他人或者以抵账的形式抵给五项原材料款、人工费以及本公司所涉及的其他债务，讯成公司协助我们办理一次免费更名手续，迅成开发公司与第三人森工公司签订的抵押贷款协议时间及联机备案合同时间均在我公司与迅成开发公司签订的施工协议之后。根据《中国人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，我公司享有优先受偿权，优先受偿权优于抵押权和其他债权。
被告森海公司为证实其主张的事实成立，向本院提供证据如下：
证据一、施工协议四份。证明迅成开发公司以房源抵付工程款以及按照工程进度拨付房源给森海公司。双方约定施工单位有权出售抵工程款的房源或以抵账的方式抵给五项材料商、人工费以及本公司所涉及的债务。双方约定抵工程款的房源或出卖的房源迅成开发公司免费更名一次由抵账人或者买受人直接与迅成开发公司签订商品房买卖收据等一切房产所涉及的手续。
证据二、民事调解书二份。证明1、迅成开发公司以房源抵付工程款给森海公司。2、迅成开发公司抵给森海公司的房源有在小额贷款公司或担保单位抵押的情况，迅成开发公司协助本公司到房产住宅局注销联机备案合同。
原告李文忠、被告讯成公司质证认为:对证据一、二均无异议。
第三人森工公司质证认为：都是建筑方面的施工协议，个人无权承包，应该跟单位签订协议，我认为该协议无效；对施工协议签订时间晚于商品房买卖合同时间，有造假之嫌。
第三人森工公司述称：1、原告的诉讼请求第一项我方认为是不合法的。我方认为合同的签订有误，迅成开发公司将房子抵给了森海公司，森海公司又将房屋转卖给原告，房屋买卖合同应该是由森海公司与原告签订，但本案证据来看都是原告与迅成开发公司签订，程序上不合法。2、合同的签订有悖国法，不应支持。房子已经在有关部分进行抵押登记，合同不能对抗第三人。3、原告请求合同无效是于法无据，我们与迅成公司2012年12月和2013年1月签订的借款合同，借款2,000万，做的反担保措施，依法办理房屋登记、他项权利证，是依法签订的，我们的合同是合法有效的，请求驳回原告诉讼请求。
第三人森工公司为证实其主张的事实成立，向本院提供证据如下：
联机备案合同1份。证明抵给森海公司工程款的房屋是经过备案登记。
原告李文忠质证认为：合同不是真实的商品房买卖，尽管联机备案，但他签订的目的是实现抵押权，不具有法律效力。尽管迅成开发公司开据了收据，但是证明不了双方买卖合同的合法性。
被告迅成开发公司质证认为：对合同及票据真实性无异议，要说明的是我们双方签订买卖合同的目的是作为迅成向第三人还款的保证，所以说我们双方系借贷法律关系而并不是商品房买卖法律关系。
被告森海公司质证认为：对证据的真实性无异议，对证明内容及关联性有异议。商品房买卖合同没有注明日期，收据注明日期是2014年1月22日，此证据充分证明这是一种贷款抵押关系，不存在真实的商品买卖关系，同时他的收据上没有注明收款人，所以对真实交款有异议。
经审理查明：被告讯成公司是哈尔滨市呼兰区南通心城小区10号楼的开发单位，森海公司是南通心城小区10号楼的建设单位。2013年6月8日，被告森海公司与被告讯成公司签订《南通心城东小区8#、9#、10#、11#楼施工协议》，协议第七条约定付款方式，迅成公司以房屋抵顶森海公司工程款，后因房源不足，2013年6月15日，迅成公司与森海公司签订南通心城东小区8#、9#、10#、11#楼补充协议，约定双方在2013年6月8日签订的施工协议中的房屋不足以抵付工程款，双方所有协议中裕兴园的房屋退回给甲方，以追加的房屋冲减裕兴园的房款，对追加的房屋及原协议中的房屋森海公司有权出卖并到迅成公司售楼处办理进户更名手续，补充协议中追加的房屋包含本案争议的房屋南通心城东小区10号楼1单元2202室。
2012年5月4日，李文忠与被告森海公司签订一份水暖分包合同，森海公司将南城首府（12号-19号楼）水暖安装工程分包给李文忠，合同价款4,176,000元,双方约定用房屋抵付工程款，森海公司又将该楼房抵给原告李文忠，李文忠与讯成公司于2013年10月20日签订商品房买卖合同，同日讯成公司给原告出具一张收到购房款638,050元的收据一张。讯成公司因资金紧张又在森工公司借款2000万元，将包括原告李文忠抵帐的楼房在内南通心城10号楼的部分楼房用于贷款抵押，2014年1月22日，讯成公司与森工公司就本案争议楼房签订一份商品房买卖合同，同时给森工公司出具金额为815,735元的收据一张，并在房产部门办理了联机备案手续。
本院认为:讯成公司与森海公司用在建楼房顶抵工程款的行为符合法律规定，是有效的民事行为。森海公司将抵顶工程款的楼房又抵付原告李文忠工程款的行为有效，李文忠与讯成公司签订的商品房买卖合同合法有效，李文忠要求确认合同有效的请求，本院予以支持；迅成公司与森工公司之间的行为，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，原告主张第三人森工公司与迅成公司签订的商品房买卖合同无效，依法予以解除，本院不予支持；第三人森工公司认可其与讯成公司之间系民间借贷关系，与讯成公司签订商品房买卖合同是作为借款的担保抵押，该商品房买卖合同虽在房产部门进行备案登记，但不能对抗本案的原告李文忠；《中华人民共和国全同法》第二百八十六规定：发包人未按照约定支付价款，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿的批复》第一条规定：人民法院在受理房地产纠纷案件和执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。森海公司作为哈尔滨市呼兰区南通心城小区的承包人，其折抵工程款的楼房依据上述相关法律法规规定优先于森工公司的抵押权、债权，李文忠顶抵的工程款为承包人森海公司为建设工程实际支付的价款，自然也优于森工公司的抵押权、债权；另数份商品房买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋时间、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同在主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间，李文忠与讯成公司签订商品房买卖合同的时间为2013年10月20日，讯成公司与森工公司签订商品房买卖合同的时间为2014年1月22日，李文忠与讯成公司的商品房买卖合同形成时间在先，森工公司与讯成公司的商品房买卖合同形成时间在后，该商品房买卖合同虽然有效，但按顺位在李文忠优先受偿之后，李文忠依法拥有本案楼房的产权。原告李文忠主张确认其与迅成公司签订的商品房买卖合同有效，要求迅成公司协助办理产权变更手续，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，判决如下：
一、原告李文忠与被告黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司签订的南通心城东小区10#楼1单元2202室商品房买卖合同有效，该房屋归原告李文忠所有。
二、被告黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告李文忠办理产权登记及相关手续。
三、驳回原告李文忠的其他诉讼请求。
案件受理费100.00元，由被告黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 王春蚕
审 判 员 刘 丽
人民陪审员 何建辉
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 黄海鑫