北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第6676号
上诉人（原审被告、反诉原告）徐润鹏（曾用名陈鹏），男，1988年4月26日出生。
委托代理人石磊，北京汉智律师事务所律师。
委托代理人谢春梅，北京汉智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张华新，男，1962年6月25日出生。
上诉人徐润鹏因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第6432号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人徐润鹏的委托代理人石磊、谢春梅，被上诉人张华新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张华新在原审法院起诉称：2013年1月24日，我与徐润鹏及其委托代理人徐娜（徐润鹏母亲）经居间人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）介绍，就北京市海淀区002号房屋买卖事宜签订《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》，约定：由我出资1100万元购买徐润鹏的上述房屋；我须于2013年1月25日向徐润鹏支付定金20万元；购房款分三次支付，分别为2013年2月5日之前支付首期购房款500万元（含已付定金20万元），4月1日之前再支付300万元，剩余300万元房款在徐润鹏取得房产证并且我办理抵押贷款后支付。徐润鹏承诺在2013年3月1日之前取得房屋所有权证；双方同意在3月1日之前前往贷款机构办理贷款申请手续；4月1日之前办理房屋所有权转移登记手续，并在房屋所有权转移登记手续办理完毕后3个工作日内交付房屋；4月15日之前办理物业交割手续。上述买卖合同及补充协议签订后，1月25日我即向徐润鹏支付定金20万元；2013年2月5日我向徐润鹏支付首期购房款431万元。因春节临近，徐润鹏表示对于我本次未按约定支付的剩余50万元首期购房款可在过完春节后支付。同年2月22日，我又向徐润鹏支付剩余首期购房款50万元。3月26日，我应徐润鹏要求又替徐润鹏支付购房契税20.1562万元。至此，我已经向徐润鹏支付购房款521.1562万元。上述事实表明，在签订买卖合同及补充协议后，我一直在积极全面履行合同，但徐润鹏在收到上述521万元购房款后却一直未按合同约定履行自己的义务；�润鹏在补充协议中承诺2013年3月1日之前取得房产证，并在5日内通知我。但徐润鹏并未在约定的时间内取得房产证并通知我，也未按合同约定配合我办理房屋抵押贷款及房屋所有权转移登记手续，更未依约交付房屋并做物业交割。我认为房屋买卖合同及补充协议是双方真实的意思表示，属于依法成立并生效的合同，徐润鹏应当在根据合同法规定及双方约定全面履行自己的义务。现徐润鹏的这一系列违约行为使得我无法相信其具备交付房屋的能力，其违约行为已严重侵害了我的合法权益。现我依据《合同法》第107条要求徐润鹏继续履行合同并承担违约责任，积极配合我办理抵押贷款和房屋所有权转移登记手续并交付房屋，同时我也将按照约定履行自己相应的合同义务。综上，我特诉至法院，请求判令：徐润鹏继续履行合同，立即办理位于北京市海淀区002号房屋（现登�为海淀区79-2）所有权转移登记手续，并将房屋过户至我名下；徐润鹏按房屋总价的每日万分之五的标准向我支付违约金，自2013年3月6日起算至其将诉争房屋所有权转移至我名下之日止，暂计算至2014年3月17日，合计2068000元。本案诉讼费由徐润鹏承担。
徐润鹏在原审法院辩称：我不同意张华新的全部诉讼请求，我方未违约。没有按照合同约定2013年3月1日之前办理房屋产权证，是因为张华新要缴纳相关税费，但张华新没有积极缴纳税费，造成延误办理房产证。依照合同张华新付款时间都是明确的，我方也进行了催促，但张华新两次首付款，第一次是延迟的，第二次至今也没有支付。依据合同约定，张华新超过15日未付款的，我方有权解除合同，要求违约金。我方于2013年4月16日向中介发函要求解除合同，中介也通知了张华新，张华新同意支付45000元的违约金继续完成交�，我方对其付款能力有怀疑，所以没有同意。综上所述，整个合同履行中，我方没有违约，是张华新违约，多次付款延迟，导致合同根本违约，我方已经发函要求解除合同。我方另提出反诉，要求判令：解除我与张华新于2013年1月24日签订的房屋买卖合同及补充协议；张华新向我方支付违约金2200000元。反诉费由张华新承担。
张华新针对徐润鹏的反诉在原审法院辩称：不同意徐润鹏全部反诉请求。我已按合同约定支付了首付款及后续款，虽付款时间与约定不符，但属于在履行合同过程中进行的变更，我最后一次付款是2013年3月26日，该次付款是基于徐润鹏的要求，为办理房产证而交付的一手房的税费，该税费是我代徐润鹏垫付的，此前我方已经支付了501万元（包含定金）。徐润鹏陈述向中介发函解除合同的事情我方不认可，如徐润鹏要解除合同，应向我发出解除合同�通知，徐润鹏该行为是向我施加压力，从而提高售房款。2013年8月8日，我与徐润鹏还有过短信沟通，双方还在探讨合同如何履行的问题，所以谈不上徐润鹏说的2013年4月解除合同的事情。我方要求继续履行合同，我方有能力一次性支付剩余房款。
原审法院经审理查明：2009年5月26日，陈鹏（买受人）与保利（北京）房地产开发有限公司（出卖人）（以下简称保利公司）签订北京市商品房销售合同，陈鹏购买保利公司销售的位于北京市海淀区2号房屋一套。2013年1月24日，陈鹏（出卖人）与张华新（买受人）以北京链家房地产经纪有限公司作为居间方签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，约定：陈鹏将位于北京市海淀区2号房屋出卖给张华新；房屋总价款为1100万元（其中房屋成交价格为768万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为332万元）；张华新�2013年1月25日向陈鹏支付定金20万元；张华新向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为300万元；陈鹏承诺在2013年3月1日之前取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后5日内通知张华新及中介公司并积极配合办理房屋产权转移登记手续；张华新应于2013年2月5日之前将首付款500万元（包括定金20万元）支付给陈鹏；双方应于2013年3月1日之前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；双方同意在2013年4月1日之前共同办理房屋所有权转移登记手续；双方应当在2013年4月15日之前办理物业交割手续；双方同意本交易涉及的税费全部由张华新承担，并直接向主管机关缴纳。双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；经双方友好协商决定，张华新应于2013年2月5日之前将部分首付款500万元整交付给陈鹏，张华�应于2013年4月1日之前将剩余首付款300万元整（交付给陈鹏），剩余房款300万元整张华新以贷款形式付给陈鹏。
上述买卖合同及补充协议签订当天，陈鹏与张华新签订买卖定金协议书，张华新支付陈鹏购房定金20万元。2013年2月5日，张华新向陈鹏支付首期购房款431万元；同年2月22日，张华新向徐润鹏支付剩余首期购房款50万元。截止2013年2月22日，张华新共向陈鹏支付购房款501万元（包括定金20万元）。该房屋签订买卖合同时尚未办理房屋产权证，在办理产权证前按规定需先缴纳相应的税费，张华新与陈鹏双方就由谁承担该笔税费未及时协商一致，故未及时缴纳该税费，因此2013年3月1日之前陈鹏未取得本案所涉房屋的所有权证。2013年3月26日，张华新缴纳该房一手房税费201562.62元。2013年4月16日陈鹏委托代理人徐娜给链家公司邮寄一份解除房屋买卖合同的函件（该函件为打印件，无任何人签字盖章），以张华新未按合同约定于2013年4月1日前支付购房款300万元并迟延支付满15日为由要求解除双方房屋买卖合同。2013年5月15日，陈鹏领取该房屋所有权证。因陈鹏之前已发函解除房屋买卖合同，故在领取产权证后未通知张华新及链家公司。其后，张华新通过查询得知该房屋已下发所有权证。张华新从链家公司得知陈鹏要求解除房屋买卖合同后，向陈鹏表明要求继续履行合同，并积极与陈鹏委托代理人徐娜沟通继续履行合同的事宜，但双方未达成一致。之后，陈鹏更名为徐润鹏，徐润鹏办理该房屋所有权人名称变更手续，并于2013年10月28日领取所有权人名称变更后的房屋所有权证。本案所涉房屋现处于空置状态。本案审理过程中，对于剩余购房款的支付，张华新称无法将剩余购房款全部以现金形式支付徐润鹏，只能支付徐润鹏现金300万，剩�购房款按协议通过贷款机构办理贷款支付徐润鹏。另查，张华新具备北京市户籍居民家庭在京购房资格。
原审法院认定的上述事实，有双方当事人陈述，张华新提供的北京市存量房屋买卖合同等证据，徐润鹏提供的买卖定金协议书等证据在案佐证。
原审法院判决认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。张华新与徐润鹏签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性规定，故应属合法有效，当事人双方均应依据协议内容履行各自的义务。现张华新已向徐润鹏支付购房款501万元（包括定金20万元），已完成第一笔首付款的给付义务。合同约定徐润鹏承诺于2013年3月1日前取得该房屋所有权证，在此基础上双方约定于2013年3月1日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，于2013年4月1日前双方共同办理房屋所有权转移登记手续，张华新于2013年4月1日前再支付徐润鹏购房款300万元。合同履行过程中，因张华新与徐润鹏双方就由谁承担一手房税费未及时协商一致，故未及时缴纳该税费，因此2013年3月1日之前徐润鹏未取得本案所涉房屋的所有权证。最终张华新缴纳该笔税费，徐润鹏（原名陈鹏）实际取得所有权证时间为2013年5月15日。因在合同履行中有此情况变化，致使双方办理贷款申请手续、办理所有权转移登记手续等内容均无法按照合同约定时间进行。因协议约定的房屋所有权转移登记手续及张华新再次支付购房款300万元的时间均为2013年4月1日前，故在徐润鹏未取得该房屋产权证的情况下，办理产权过户显属不能，基于同时履行抗辩权，张华新有权拒绝再次支付购房款300万元，法院依法采信张华新的该项抗辩理由，张华新不存在违约情况。现双方房屋买卖合同具备履行条件，张华新亦要求继续履行合同，同意支付剩余房款，故双方的房屋买卖协议应当继续履行。因此，徐润鹏以张华新未按合同约定支付购房款为由要求解除双方房屋买卖合同，并要求张华新承担违约责任的反诉请求，不具备相应的事实和法律依据，法院依法不予支持。徐润鹏未在约定时间内取得房产证一事，系双方就一手房税费由谁承担未协商一致所致，非徐润鹏故意违约行为，之后配合张华新办理房屋抵押贷款及房屋所有权转移登记手续等事项均因取得房产证迟延一事而无法按合同约定时间进行，且之后就支付剩余购房款等继续履行合同等事宜，双方虽多次沟通但始终未达成一致，张华新在支付501万元购房款后剩余购�款599万元至今未支付。综上分析，合同未按照双方房屋买卖合同约定的时间进度顺利进行，非徐润鹏故意违约行为所致，在双方房屋买卖合同能够继续履行的情况下，张华新以徐润鹏违约为由要求其承担违约责任的诉讼请求，法院不予支持。对于剩余购房款的支付，张华新称无法将剩余购房款全部以现金形式支付徐润鹏，只能支付徐润鹏现金300万元，剩余购房款按协议通过贷款机构办理贷款支付徐润鹏，法院对此不持异议。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条之规定，判决：一、张华新于本判决生效后十日内支付徐润鹏购房款人民币三百万元；二、徐润鹏于本判决生效后十日内协助张华新到贷款机构办理剩余购房款人民币二百九十九万元的贷款申请手续并协助张华新将徐润鹏名下的北京市海淀区二号房屋所有权转移登记至张华新名�；三、驳回张华新的其他诉讼请求；四、驳回徐润鹏的全部反诉请求。如果张华新未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
徐润鹏不服原审判决，以张华新未按约定如期缴纳房屋交易税费是导致房屋交易无法进行的根本原因，且其在房屋交易过程中屡屡发生违约行为，徐润鹏依据合同约定有权解除合同为由，向本院提出上诉。请求撤销原审判决，依法改判支持徐润鹏原审的反诉请求。
张华新同意原审判决。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：张华新与徐润鹏签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性规定，故应属合法有效，当事人双方均应依据协议内容履行各自的义务。本案中，�华新虽存在迟延支付房屋首付款的行为，但此后徐润鹏已实际接受了房屋首付款，该行为表明徐润鹏同意继续履行合同。故徐润鹏再以此为由要求解除合同，本院不予支持。按照双方对于履行顺序的约定，徐润鹏应当先取得房屋所有权证，张华新在徐润鹏没有按期取得房屋所有权证的情况下有权拒绝支付剩余购房款。本案中，徐润鹏取得房屋所有权证所应缴纳的税费应由谁承担双方没有约定，徐润鹏与张华新签订的房屋买卖合同中对于税费的约定只是限定于双方的二手房交易，徐润鹏以张华新未按约定如期缴纳房屋交易税费是导致房屋交易无法进行的上诉理由不能成立。故徐润鹏以张华新未支付剩余购房款为由要求解除合同缺乏法律依据。徐润鹏的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费一万一千六百七十二元，由张华新负担一万一千六百三十七元（已交纳），由徐润鹏负担三十五元（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费一万二千二百元，由徐润鹏负担（已交纳）。
二审案件受理费四万七千七百四十四元，由徐润鹏负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李晓龙
审判员 王爱红
审判员 时 玲
二〇一四年十月十三日
书记员 舒 妍