四川省简阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）简阳民初字第4475号
原告：陈洪虎，男，1964年6月4日出生，汉族，住四川省简阳市。
委托代理人：陈洪国，四川阳安律师事务所律师。
委托代理人：张雯，四川阳安律师事务所律师。
原告：庄仕明，男，1951年8月22日出生，汉族，住四川省简阳市。
委托代理人：陈洪国，四川阳安律师事务所律师。
委托代理人：刘玉兰，四川阳安律师事务所律师。
被告：四川宏运建筑工程有限公司，住所地：四川省简阳市。
法定代表人：赖国春，公司经理。
委托代理人：ＸＸ，四川公生明律师事务所律师。
被告：杜开林，男，汉族，1956年3月13日出生，住四川省简阳市。
被告：陈水平，女，汉族，1957年5月17日出生，住四川省简阳市。
被告杜开林、陈水平共同委托代理人：罗良宗，四川衡通律师事务所律师。
原告陈洪虎、庄仕明诉被告四川宏运建筑工程有限公司、杜开林、陈水平租赁合同纠纷一案，四川省高级人民法院于2015年11月2日裁定撤销资阳市中级人民法院（2013）资民终字第188号民事判决和简阳市人民法院（2012）简阳民初字第1366号民事判决，并发回简阳市人民法院重审，本院于2015年12月11日立案受理。本院依法组成合议庭于2016年2月23日对本案公开开庭进行了审理。原告陈洪虎及其委托代理人陈洪国，原告庄仕明及其委托代理人陈洪国、刘玉兰；被告四川宏运建筑工程有限公司的委托代理人ＸＸ；被告杜开林、陈水平的委托代理人罗良宗均到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告陈洪虎、庄仕明诉称：2005年11月24日，二原告与李某某签订了《商场出租合同》，约定李某某将简城镇城南市场百货商场和地下层共约3600平方米租赁给二原告经营，年租金为5万元。2007年3月13日，原告陈洪虎与李某某签订《补充协议》，约定在《商场出租合同》到期日2010年11月23日起再续租20年，即到2030年11月23日，每年租金5万元。原告向李某某一次性预付了租金85万元。此后二原告一直租赁该场地经营。1999年5月17日和2000年3月23日，李某某以简城镇城南市场三号楼二楼百货商场和地下层先后两次向简阳市农村信用联社合计借款280万元，并办理了抵押登记（当时李某某为原简阳市城区建筑工程公司实际负责人，该抵押物为李某某修建后分得的财产）。因李某某无力偿还借款，资阳市中级人民法院于2007年8月27日判决李某某偿还借款280万元及利息，简阳市农村信用联社对简阳市城区建筑工程公司用于抵押的房屋享有优先受偿权。该判决生效后，2008年10月27日进入执行程序。但资阳市中级人民法院一直未对抵押物进行公开拍卖。2011年4月29日，被告四川宏运建筑工程有限公司（由简阳市城区建筑工程公司改制变更名称而来）和李某某委托陈某某办理抵押物的初始登记、处置、偿还借款等手续。抵押物初始登记为简城镇长兴街21-51号，产权人为简阳市城区建筑工程公司。2012年3月，四川宏运建筑工程有限公司将上述房屋出卖给被告杜开林、陈水平，并办理了产权转移登记手续。据原告事后了解，杜开林取得该3520平方米房产，仅支付了400余万元（偿还借款本息355万元，诉讼费、执行费8.8556万元，代李某某支付四川宏运建筑工程有限公司管理费税费50万元）。二原告认为，作为承租人，其已经按照合同约定支付了租赁费用，依法取得了租赁物的经营权，买卖不破租赁，被告侵犯了二原告的优先购买权，被告杜开林、陈水平购买的价格明显低于市场价。二原告以李某某、四川宏运建筑工程有限公司、杜开林、陈水平为被告诉讼来院，请求人民法院依法确认二原告与李某某2005年11月24日签订的《商场出租合同》及2007年3月13日订立的《补充协议》合法有效。并判令被告杜开林、陈水平继续履行二原告与李某某2005年11月24日签订的《商场出租合同》及2007年3月13日订立的《补充协议》，向二原告交付位于简城镇城南市场三号楼二楼百货商场和地下层共约3600平方米的租赁物。
被告四川宏运建筑工程有限公司辩称：本公司与李某某之间没有任何合同，公司对讼争的房产具有完全的所有权。二原告与李某某签订租赁合同时，李某某并未获得本案争议租赁之房屋的所有权，事后也未取得该房屋的所有权，李某某不是房屋的所有权人，无权对房屋行使出租收益的权利。李某某出租房屋时未取得原产权人四川宏运建筑工程有限公司的授权，事后也未取得四川宏运建筑工程有限公司的认可，四川宏运建筑工程有限公司从未与被告李某某签订挂靠合同，也从未授权被告李某某对本案房产进行出租，所以李某某没有代理出租房屋的权利。二原告与被告李某某签订的房屋出租合同及补充协议，侵犯了四川宏运建筑工程有限公司的房屋所有权，依法应当认定为无效合同。李某某也不是房屋的开发人，个人也无权进行房屋的单独或联合开发，登记的开发单位是简阳市城区建筑工程公司。四川宏运建筑工程公司还曾通知过租赁户需要租赁房屋必须与公司签订合同并将租金交到公司，但原告并没有与公司签订合同。因公司人员变动及内部管理等多种原因致讼争租赁房屋于此现状，综上，二原告与李某某签订的合同至今未取得产权人的认可，并且该房屋现所有权人也不认可二原告的租赁权利，二原告要求确认合同有效没有法律依据，应当依法驳回二原告的诉讼请求。
被告杜开林、陈水平辩称：二原告与李某某签订商场出租合同和补充协议，一直处于效力待定状态；事后李某某未取得房屋所有权且无四川宏运建筑工程有限公司对其租赁行为的授权追认。因此，商场出租合同和补充协议已是无效合同，不应得到法律的保护，原告要求确认合同有效，继续履行合同的请求于法无据。二原告在与李某某签订商场租赁合同、补充协议时，由于该争议房屋在租赁之前就已进行了抵押登记，设定了抵押权，而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动，原告请求继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。”综上，二原告的诉讼主张于法无据，应当予以驳回。
经审理查明：一、关于案涉房屋修建的情况。
1998年7月13日,原简阳市城区建筑工程公司（2010年10月18日更名为简阳宏泰建筑工程有限公司，2010年11月9日更名为四川宏运建筑工程有限公司）与四川省简阳市物资总公司签订《联合集资建房协议书》，约定合作修建城南市场物资职工三号集资楼（现简阳市简城镇长兴街21-51号）。该协议约定：工程用地由物资公司提供，工程所需资金和施工管理由城区建司负责；工程建筑为7层，一层产权归物资公司所有，二层及其以上归城区建司所有，二楼以上城区建司按实际建筑面积支付物资公司18元/㎡。该协议尾部合同双方签字捺印后，李某某在工程负责人栏签了字。1998年9月，物资公司与城区建司签订补充合同，约定相关事项。1999年1月22日，物资公司与城区建司签订《简阳市物资总公司城南市场3#地综合楼工程修建地下层的补充协议》。协议第五条约定：“产权归属：谁投资，谁受益原则，所有地下层产权归属简阳市城区建司第四施工队李某某所有，……”。该协议尾部，物资公司、城区建司、李某某进行了签章。签订协议后，李某某以城区建司李某某的名义办理《建设项目选址意见书》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，并自筹资金修建该工程。
二、关于案涉房屋办理抵押借款的情况。
1999年5月17日，李某某向原简阳市农村信用合作社联合社营业部贷款80万元，原简阳市城区建筑工程公司以位于简阳市城南市场1760M2的在建工程抵押担保，简阳市房管局对该房屋的抵押办理了他项权证。2000年3月23日，李某某向原简阳市农村信用合作社联合社营业部贷款200万元，原简阳市城区建筑工程公司以位于简阳市城南市场3520M2（含原抵押的1760M2）的在建工程抵押担保，简阳市房管局对该房屋的抵押办理了他项权证。2007年8月27日，资阳市中级人民法院作出（2007）资民初字第21号民事判决书，以李某某使用了借款未按期归还应当承担还款责任，简阳市城区建筑工程公司作为物权担保人，以其在建工程作抵押，并依法办理抵押登记，抵押合法并已生效，判令李某某于判决生效后十日内偿付简阳市农村信用合作联社本金280万元并支付相应利息，如果李某某未履行还款义务，简阳市农村信用合作联社对原简阳市城区建筑工程公司位于简阳市简城镇城南市场3520M2房产享有优先受偿权。
三、关于案涉房屋注销抵押登记的情况。
2008年10月27日，简阳市农村信用合作联社申请执行。2011年4月29日、2011年5月6日，李某某、四川宏运建筑工程有限公司分别通过公证共同委托陈某某为代理人，代为办理：一、偿还两次贷款的本息；二、办理简城镇城南市场物资局3号楼二层和地下层的初始登记；办理简城镇城南市场物资局3号楼二层和地下层的处置、变更所有权属，并代收全部处置款项。2011年5月17日，经资阳市中级人民法院调解，简阳市农村信用合作联社与宏运建司和李某某的代理人陈某某达成执行和解协议，约定：一、李某某在十日内一次性支付简阳市农村信用合作联社借款本息355万元，三方之间的债权债务了结；二、本协议签字并履行后，简阳市农村信用合作联社对原用于借款抵押的简阳城南市场物资局3号楼的房屋（二楼、地下层共计3520㎡）申请法院解封，并办理注销抵押的手续。2011年5月27日，陈某某代李某某向简阳市农村信用合作联社偿还了贷款本息共计355万元。2012年2月27日，简阳市农村信用合作联社办理了注销抵押登记的手续。
四、关于案涉房屋办理产权登记的情况。
2011年4月29日，即李某某与陈某某办理委托手续的当日，李某某向陈某某出具一张收条，载明“今收到陈某某18万元，完成公证内容的房产属陈某某拥有并可转让”。2011年12月15日，四川宏运建筑工程有限公司与陈某某签订协议书，由陈某某一次性支付该公司62万元（此款由陈某某指定买受人杜开林支付），以了结李某某与该公司的一切经济纠纷和所有欠款，公司负责协助陈某某办理有关产权过户登记手续。且陈某某在协议书上注明下列内容：“李某某原以简阳市城区建筑工程公司的简阳市物资局城南市场综合楼所产生的经济责任和法律责任概由其委托代理人陈某某承担全部责任，与四川宏运建筑工程公司无关”。2011年12月22日，四川省简阳市恒祥物资责任有限公司与陈某某签订协议书，由陈某某一次性支付四川省简阳市恒祥物资责任有限公司21万元（由陈某某指定买受人杜开林支付），原李某某与四川省简阳市恒祥物资责任有限公司的一切经济纠纷及所有欠款一并了结，四川省简阳市恒祥物资责任有限公司负责协助陈某某办理有关产权过户登记手续。2012年3月9日，简阳市房管局为该城南市场的房屋颁发了房产证，分别为简房权证监证字第2012019**号（简城镇长兴街21-51号附1层）、201201982号（简城镇长兴街21-51号2层），房屋所有权人均为简阳市城区建筑工程公司，共有情况为单独所有。2012年3月14日，简阳市国土资源局为简阳市城区建筑工程公司颁发了简阳市简城镇长兴街21-51号（附1层2层）房屋的土地使用权证。2012年3月20日，案涉两处房产转移登记给杜开林、陈水平，产权证号分别为简房权证监证字第201202199号和2012022**号，随后该处房产土地使用权转移登记给杜开林、陈水平。
五、关于案涉房屋的租赁情况。
2005年11月24日，李某某与陈洪虎、庄仕明签订《商场出租合同》，约定李某某将简城城南市场3号综合楼内二楼百货商场、地下层出租给陈洪虎、庄仕明，期限为五年，租金为五万元一年。2007年3月13日，李某某作为出租方与陈洪虎作为承租方签订《补充协议》，约定在2005年11月24日签订的商场租赁合同基础上将租期顺延贰拾年，租金不变。即2007年3月13日所签租赁合同的租赁期还有3年又变更为了实际还有23年的租赁期，该两份合同中的简城城南市场3号综合楼内二楼百货商场、地下层即为本案中简城镇长兴街21-51号附1层和2层的房屋。被告李某某于2007年3月14日出具收据一张载明收到原告陈洪虎租金85万元。该两层房屋现由杜开林、陈水平出租给他人经营。
六、关于本案的诉讼情况。
2012年6月6日，陈洪虎、庄仕明以杜开林、陈水平购买案涉房屋侵害其作为承租人的权利为由向本院起诉李某某、四川宏运建筑工程有限公司、杜开林、陈水平，请求确认确认陈洪虎、庄仕明与李某某2005年11月24日签订的《商场出租合同》及2007年3月13日订立的《补充协议》合法有效。本院于2012年11月30日作出（2012）简阳民初字第1366号民事判决书，判决驳回陈洪虎、庄仕明的诉讼请求。陈洪虎、庄仕明对一审判决不服，上诉于资阳市中级人民法院，资阳市中级人民法院于2013年5月27日作出（2013）资民终字第188号民事判决书，驳回上诉，维持原判。陈洪虎、庄仕明不服判决，向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院于2014年7月10日作出（2014）川民申字第823号民事裁定，提审本案。2015年11月2日，四川省高级人民法院作出（2015）川民提字第10号民事裁定书，裁定撤销四川省资阳市中级人民法院（2013）资民终字第188号民事判决和简阳市人民法院（2012）简阳民初字第1366号民事判决，本案发回简阳市人民法院重审。李某某在诉讼期间死亡，其继承人李捷明确表示不参加本案诉讼。现原告陈洪虎、庄仕明将其诉讼请求固定为请求人民法院依法确认二原告与李某某2005年11月24日签订的《商场出租合同》及2007年3月13日订立的《补充协议》合法有效，并判令被告杜开林、陈水平继续履行二原告与李某某2005年11月24日签订的《商场出租合同》及2007年3月13日订立的《补充协议》，向二原告交付位于简城镇城南市场三号楼二楼百货商场和地下层共约3600平方米的租赁物。
上述事实有原、被告当庭陈述，原告身份证复印件，被告杜开林、陈水平的户籍证明，被告四川宏运建筑工程有限公司的注册基本情况，《联合集资建房协议书》、《关于物资总公司城南市场联合开发补充协议》、原四川省简阳市恒祥物资公司于2012年2月出具的《说明》、《简阳市物资总公司城南市场综合楼工程修建地下层的补充协议》，《建设用地规划许可证》、《建设项目选址意见书》、《建设工程规划许可证》，简阳市恒祥物资有限责任公司出具给李某某的收款收据和收到钥匙的收条及其其2003年6月29日与李某某签订的抵偿协议，简阳市城区建筑工程公司2012年5月出具给税务机关的说明，简阳市简称城南片区开发领导小组办公室出具给李某某的收据物资局3号楼等的配套费的收条，简阳市天然气总公司出具的内部收款收据，内江电业局简阳供电公司出具的电费发票，简阳市公安局消防大队作出的《公安行政处罚决定书》，《商场出租合同》及《补充协议》，资阳市中级人民法院（2007）资民初字第21号民事判决书、执行和解协议、公证书、情况说明、产权登记等在卷，并经庭审质证认证，足以认定。
本院认为：综合分析原告的权利基础构成要件和双方当事人的诉讼主张，本案的争议焦点实为：就请求确认租赁合同的效力而言，争点在案涉房屋在确权之前李某某是否有权出租，若无权出租，是否因无权处分而导致合同无效；就继续履行合同的请求权而言，争点在案涉房屋发生所有权变动的原因是否为抵押权人实现抵押权之目的。
一、关于租赁合同的效力问题。
本案中，双方对合同效力之争的事实基础为李某某出租案涉房屋给原告是否属于无权处分以及无权处分之法律效力问题。首先，李某某将案涉房屋出租给本案原告的行为并非无权处分行为。从修建案涉房屋的相关协议、建设项目的建设单位、用地项目、抵押担保借款贷款合同的抵押人、房地产抵押合同的房地产抵押人等都是以“简阳市城区建筑工程公司、李某某”的名义办理，其后四川宏运建筑工程有限公司、李某某共同公证委托陈某某处理李某某、四川宏运建筑工程有限公司偿还简阳市农村信用合作社联社借款本息时，受托事项也包括办理案涉房屋的初始登记、处理、变更所有权等。结合物资公司出具给李某某的保证金收据及收到3号楼底楼卷帘门钥匙四十套的收条，以及李某某以桑塔纳轿车作价76000元抵偿部分欠款给简阳市恒祥物资有限责任公司的协议书等；再结合简阳市简城城南片区开发领导小组办公室出具给李某某的收到物资局3号楼等的配套费的收条，四川宏运建筑工程有限公司2012年5月出具给税务机关内容为“我公司在修建城南市场三号楼，李某某当时为公司项目经理，并由李某某独立承建，自负盈亏，我公司只按国家规定标准收管理费（管理费未收到）”的书面说明，出具给李某某的承包费收据，以及其改制时的资产审计情况及城区建司改制时并未将案涉房屋列入其公司资产范畴的认诺等证据，加之李某某持有的简阳市天然气总公司、内江电业局简阳供电公司出具的案涉房屋的天然气立户费、电费收费票据，简阳市公安局消防大队作出的载明被处罚人为城南市场综合商场法定代表人李某某的《公安行政处罚决定书》等证据，综合分析上述证据，能形成证据链，证明李某某与城区建司之间系挂靠关系，李某某出资修建了案涉房屋，且在房屋修建之初及建成投入使用后至原告与李某某签订租赁合同及补充协议时，李某某为案涉房屋的合法占有人，其实际控制了房屋，行使了案涉房屋的管理、租赁等权利，承担了相应的义务。故，李某某在案涉房屋办理所有权登记之前有权出租房屋，陈洪虎、庄仕明有权承租房屋。
其次，即便李某某无权处分，也并不当然导致其与二原告签订的租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》的立法精神，在合同效力方面，无论《中华人民共和国合同法》本身关于合同效力的规定还是最高人民法院发布的《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》和《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》等司法解释均严格规制对合同的无效认定；在审判实践中，人民法院在合同效力问题上采取从宽认定态度，最大程度上实现当事人意思自治，以尽可能避免或减少合同无效，尤其《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》施行后，确立了无权处分人订立的合同，不应其无处分权而无效的裁判规则。本案中，陈洪虎、庄仕明与李某某2005年11月24日签订《商场出租合同》系双方在平等协商的基础上达成的协议，主体适格，内容系当事人的真实意思表示，且不违法律、法规的效力性强制性规定，不具备合同无效的法定情形。因陈洪虎与李某某2007年3月13日签订的《补充协议》中租赁期限实际超过20年，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，陈洪虎与李某某2007年3月13日签订的《补充协议》中租赁期限超过20年部分的约定无效，其余内容均不存在合同无效之情形。故，本院确认陈洪虎、庄仕明与李某某2005年11月24日签订《商场出租合同》合法有效，确认2007年3月13日签订的《补充协议》中除租赁期限超过20年的部分外，其余部分均合法有效。
二、关于租赁合同是否具备继续履行条件的问题。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案中，李某某在出租房屋前已在房屋上设立了抵押权，原告请求受让人继续履行租赁合同的核心事实为抵押权消除的原因是否为抵押权人实现抵押权，若所有权变动之因系抵押权人实现抵押权，则原告无权请求受让人继续履行租赁合同。
在现实生活中，出租人在出租房屋上设立抵押权的情况在房屋租赁中时有发生，就权力设置的目的而言，抵押权是从抵押物的交换价值优先受偿，其追求的是抵押物的交换价值，不要求转移抵押物的占有，亦不享有对抵押物的处分权。因此，从抵押权人实现抵押权的构成要件分析，作为抵押权人的简阳市农村信用合作联社只要从抵押物的交换中实现其债权即可，不必将案涉房屋转移登记在其名下，也不必由其具体处分案涉房屋。在处分抵押房屋的方式上，亦未限制仅通过司法拍卖之形式，抵押权人与出租人协商折价、变卖或者拍卖抵押房屋，均属于出租人出卖房屋的不同方式。本案从时间进程分析，陈某某先后接受了李某某和四川宏运建筑工程有限公司的共同公证委托，并代表该两方与简阳市农村信用合作联社达成执行和解协议，三方达成的执行和解协议中约定简阳市农村信用合作联社注销抵押登记的前提便是李某某、四川宏运建筑工程有限公司偿还借款本息355万元，而此后李某某与四川宏运建筑工程有限公司的共同委托代理人与杜开林、陈水平签订买卖协议，并将卖房款中的355万元用于偿还简阳市农村信用合作联社借款本息，从而让抵押人简阳市农村信用合作联社实现了抵押权，随后，抵押权人申请注销了抵押权，案涉房屋转移登记给杜开林、陈水平。换言之，抵押权人简阳市农村信用合作联社正是通过杜开林、陈水平购房的方式实现了抵押权，抵押人也正是通过杜开林、陈水平出资购房消灭了抵押权，案涉房屋的所有权转移登记给作为买受人的杜开林、陈水平系买卖行为所设立的物权。故，案涉房屋出卖给杜开林、陈水平并办理产权转移登记的实质便是抵押权人为实现抵押权而发生的所有权变动。原告主张买卖不破租赁的要件不成立，买受人也不愿意继续履行原租赁合同，因此租赁合同虽有效但已失去继续履行的条件。
原告在诉讼理由中提及被告侵害其承租人的优先购买权，但原告在本案中既未主张优先购买案涉房屋，也未请求出租人承担损害赔偿，故本院对被告是否侵害其优先购买权不予评判。综上，原告请求受让人杜开林、陈水平继续履行合同所依据的要件事实不具备，本院对其该项诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条之规定，判决如下：
一、原告陈洪虎、庄仕明与李某某于2005年11月24日签订的《商场出租合同》有效，于2007年3月13日签订的《补充协议》中除租赁期限超过20年的部分无效外，其余内容均有效；
二、驳回原告陈洪虎、庄仕明的其他诉讼请求。
案件受理费12800元，由原告陈洪虎、庄仕明负担12400元，四川宏运建筑工程有限公司负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审 判 长 谢 庆
审 判 员 胡丽群
代理审判员 税远雄
二〇一六年四月八日
书 记 员 华 利