江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0830民初1375号
原告：盱眙吉庆大酒店有限公司。
法定代表人：张贵根，该公司总经理
委托诉讼代理人：葛宏明，江苏法之衡律师事务所律师。
被告：江苏江阴农村商业银行股份有限公司盱眙支行。
法定代表人：金国民，该行行长。
委托诉讼代理人：姚铮，江苏振强律师事务所律师。
委托诉讼代理人：庄建宏，江苏振强律师事务所实习律师。
被告：盱眙淮河大酒店有限公司。
法定代表人：宗恩情，该公司董事长、总经理。
被告：宗恩情，女，33岁，汉族，住盱眙县。
被告：朱飞，男，38岁，汉族，住盱眙县。
以上三被告共同委托诉讼代理人：余瑞，盱眙县经济开发区法律服务所法律工作者。
原告盱眙吉庆大酒店有限公司与被告江苏江阴农村商业银行股份有限公司盱眙支行、盱眙淮河大酒店有限公司、宗恩情、朱飞执行异议之诉一案，本院于2017年3月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盱眙吉庆大酒店有限公司的委托诉讼代理人葛宏明，被告江苏江阴农村商业银行股份有限公司盱眙支行的委托诉讼代理人姚铮、庄建宏，被告盱眙淮河大酒店有限公司、宗恩情、朱飞的委托诉讼代理人余瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盱眙吉庆大酒店有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认盱眙吉庆大酒店有限公司与盱眙淮河大酒店有限公司之间签订的《房屋租赁合同》合法有效；2.请求你院立即终止清空盱眙县盱城街道办事处海通时代广场A区10楼201室、401室的强制执行行为。事实和理由：依据你院（2016）苏0830第1326号民事判决书，执行原告江苏江阴农村商业银行股份有限公司盱眙支行与被告盱眙淮河大酒店有限公司、宗恩情、朱飞金融借款合同纠纷一案中，你院于2016年11月5日公告要求：“本院现依法对盱眙淮河大酒店有限公司所有的海通时代广场A区10楼201室、401室进行司法拍卖、变卖，现特公告，限被执行人盱眙淮河大酒店有限公司和里面所有的承租户于2016年12月8日前从上述房屋迁出并清空所有物品，否则将依法强制执行”。原告认为：你院的执行行为侵犯了原告的合法权益，具体理由如下：1、2016年2月1日原告与被告盱眙淮河大酒店有限公司签订了《房屋租借合同》，原告承租盱眙淮河大酒店有限公司所有的时代广场A区10楼201室、401室作酒店宾馆服务及经营使用。租期5年，从2016年2月1日起至2021年1月31日止。同时约定了租金等内容。合同签订后，原告就进场对原有的酒店宾馆设施进行装修改造，并增置了部分酒店宾馆用品，前后投入近200万元。后进场经营。2、你院受理执行的原告江苏江阴农村商业银行股份有限公司盱眙支行与被告盱眙淮河大酒店有限公司、宗恩情、朱飞金融借款合同纠纷一案中，于2016年3月7日才查封该房产，并且该房产变卖所得也均归江苏江阴农村商业银行股份有限公司盱眙支行所有，而其他先前的四次查封均不是江苏江阴农村商业银行股份有限公司盱眙支行的申请的。综上所述，贵院将原告承租的房产予以执行清空的行为，明显错误。现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，提出执行异议之诉，请求你院支持原告诉请。
原告为证明自己诉讼事实的成立，向本院提交了如下证据：
1.王坤涛与淮河国际大酒店有限公司签订的租赁合同，该证据证明原告和被告淮河国际大酒店有限公司之间存在房屋租赁合同关系，并明确了租金及违约等相关情况。
2.盱眙县人民法院执行裁定书（2017）苏0830执异3号，证明原告申请执行异议被驳回。
3.情况说明，证明承租时盱眙淮河大酒店有限公司、宗恩情、朱飞没有告知我公司该房已抵押或被执行，承租后我公司按约支付了租金。现法院的执行公告一出，严重影响了我们的承租权和经营权，造成我公司前期投入维修改造、装饰装修近200万元的费用打水漂，且无法筹划酒店的远期经营事项。
以上证据，经庭审质证，本院对其真实性、合法性及关联性予以确认。
被告江苏江阴农村商业银行股份有限公司盱眙支行辩称，１.本案是先查封后租赁，根据查封扣押冻结的规定，被执行人已就查封扣押冻结的财产所做的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行，因此被告代理人认为原告无权以租赁权对抗法院的强制执行。2.原告在诉状事实理由部分指出其租赁权在被告财产保全之前，被告代理人认为原告的陈述并没有法律依据。因为其租赁权事实晚于法院对其首次查封时间。综上，被告代理人认为法院应当驳回原告的诉讼请求。
被告盱眙淮河大酒店有限公司、宗恩情、朱飞辩称，1.本案原告不应把淮河大酒店、宗恩情、朱飞列为本案被告，应当列为第三人。2.法院查封只要经过房产主管部门登记，就具有公示的效力，承租人在承租该房屋时有义务核实承租房屋权属状况，如因为承租人疏忽而没有核实，是应当知道而不知道的情形。3.目前淮河国际大酒店没有收到原告给付的租金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：
1.2016年2月1日，盱眙淮河大酒店有限公司与王坤涛（王坤涛为原告公司总经理）签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为5年，从2016年2月1日起至2021年1月31日止。2017年2月6日，本案原告盱眙吉庆大酒店有限公司因本院依据（2016）苏0830民初1326号民事判决书执行原告江苏江阴农村商业银行股份有限公司盱眙支行与被告盱眙淮河大酒店有限公司、宗恩情、朱飞金融借款合同纠纷一案中，案外人盱眙吉庆大酒店提出执行异议，2017年2月26日，盱眙县人民法院作出（2017）苏0830执异3号，驳回盱眙吉庆大酒店的执行异议。
2.本案原、被告对（2017）苏0830执异3号查明的相关事实无异议，其查明事实如下：（2016）苏0830民初1326号民事判决书，判决主文为：一、被告盱眙淮河大酒店有限公司于本判决生效后十五日内向原告江苏江阴农村商业银行盱眙支行偿还借款本金2800万元及利息（自2014年8月21日起按合同约定的年利率9%计算至2014年11月25日；2014年11月26日以后的利息在年利率9%基础上上浮50%计收罚息至实际给付之日；其中已付138765.57元利息应予扣除）。二、对上述第一项被告盱眙淮河大酒店有限公司应履行的债务，原告江苏江阴农村商业银行盱眙支行有权就被告盱眙淮河大酒店有限公司提供抵押的座落于盱城镇山水大道97号海通时代广场A区10幢201室、401室房产在折价或者拍卖、变卖该抵押财产的2800万价款中优先受偿（其中海通时代广场A区10幢201室债权数额1300万元；海通时代广场A区10幢401室债权数额1500万元）。三、被告宗恩情、朱飞对上述第一项债务在2800万限额内承担连带偿还责任。案件受理费201518元，减半收取100759元，由被告盱眙淮河大酒店有限公司、宗恩情、朱飞负担。
判决生效后，江苏江阴农村商业银行股份有限公司盱眙支行申请执行，本院于2016年6月8日立案执行。执行过程中，本院依法查封了被执行人盱眙淮河大酒店有限公司所有的盱房权证盱城镇字第××号、盱房权证盱城镇字第××号房屋，并委托淮安清华房地产评估与土地评估有限公司对上述资产进行评估,评估价值合计为3602.41万元。后经本院依法进行拍卖，经过三次拍卖流拍。现依法予以变卖，买受人江苏源之岭酒店管理有限公司以第一轮变卖保留价23055500元竞得该标的，并已缴纳全部价款。因此，本院于2016年12月23日作出（2016）苏0830执1891号执行裁定书裁定如下：
一、被执行人盱眙淮河大酒店有限公司所有的位于盱眙县盱城镇山水大道97号海通时代广场A区10幢201室（不动产权证号X201106279号）、401室（不动产权证号X201106278号）归买受人江苏源之岭酒店管理有限公司所有。上述房屋的所有权自本裁定送达买受人江苏源之岭酒店管理有限公司时起转移。
二、买受人江苏源之岭酒店管理有限公司可持本裁定书到有关机关自行办理相关产权过户登记手续。
本裁定送达后即发生法律效力。并已公告，限被执行人盱眙淮河大酒店有限公司和里面所有承租户于2016年12月28日前从上述房屋迁出并清空所有物品。
另查明，本案中变卖的房屋均为盱眙县人民法院查封，其中401室（不动产权证号为：X201106278号）为（2015）盱诉保字第0032号民事裁定查封，201室（不动产权证号为:X201106279）为（2015）盱执字第1411号查封，抵押权人为江苏江阴农村商业银行股份有限公司盱眙支行，抵押范围为2800万元，在（2016）苏0830民初1326号民事判决书中载明抵押权人在2800万元内优先受偿。
盱眙县国土资源局出具的《不动产登记簿信息查询结果》打印件载明，盱眙淮河大酒店有限公司所有的坐落于盱眙县盱城镇山水大道97号海通时代广场A区10幢401室（不动产权证号X201106278号），分别于2015年6月25日、2015年9月8日、2015年11月6日、2015年12月8日、2016年3月17日被本院查封；201室（不动产权证号为:X201106279）分别于2015年11月6日、2015年12月8日、2016年3月17日被本院查封。
本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益，权利人在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提出的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。本案的争议焦点：原告盱眙吉庆大酒店有限公司与盱眙淮河大酒店有限公司签订的房屋租赁合同是在法院采取查封等保全措施之后还是之前，即“先查封后租赁”还是“先租赁后查封”。通过庭审及事实认定，涉案房屋盱眙县盱城镇山水大道97号海通时代广场A区10幢401室（不动产权证号X201106278号），分别于2015年6月25日、2015年9月8日、2015年11月6日、2015年12月8日、2016年3月17日被本院查封；201室（不动产权证号为:X201106279号）分别于2015年11月6日、2015年12月8日、2016年3月17日被本院查封。而涉案合同签订时间为2016年2月1日。故本院认定原告在人民法院采取查封等措施后，与被执行人盱眙淮河大酒店有限公司签订房屋租赁合同，应当认定“先查封后租赁”。根据《查封、扣押、冻结规定》第二十六条第一款规定，被执行人就己经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行。因此，承租人在法院采取诉讼保全或执行措施之后取得租赁权的，不得以租赁对抗申请执行人，其主张停止执行的，不予支持，故本院对原告先租赁后查封的诉称不予采信。关于原告诉请确认盱眙吉庆大酒店有限公司与盱眙淮河大酒店有限公司之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，因本案为案外人执行异议之诉，故本院不予理涉，原告可另案主张。
案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。故原告将被执行人列为共同被告与法无据，本院不予支持。
综上所述，原告盱眙吉庆大酒店有限公司的诉请于法无据，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款之规定，判决如下：
驳回原告盱眙吉庆大酒店有限公司的诉讼请求。
案件受理费11800元，由原告盱眙吉庆大酒店有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位名称：淮安市财政局；开户行：江苏省淮安市农行城中支行；账号：34×××54）。
审 判 长 丁德平
审 判 员 樊 明
人民陪审员 武振波
二〇一七年五月二十四日
书 记 员 刘 凯
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。