广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂09民终548号
上诉人（一审被告）：李某1（又名李xx），女，1975年11月27日出生，汉族，住北流市。
上诉人（一审被告）：李某2，男，1965年7月8日出生，汉族，住北流市。
上述两上诉人的共同委托代理人：罗亮，北流市法律事务中心法律工作者。
被上诉人（一审原告）：李某3，男，1965年3月22日出生，汉族，住北流市。
被上诉人（一审原告）：李某4，男，1970年3月10日出生，汉族，住北流市。
上述两被上诉人的共同委托代理人：徐耐程，广西济见律师事务所律师。
上述两被上诉人的共同委托代理人：黄育，广西济见律师事务所实习律师。
一审被告：李某5，女，1963年4月18日出生，汉族，住北流市。
一审被告：李某6，男，1967年8月29日出生，汉族，住北流市。
上诉人李某1（又名李xx）、李某2因确认合同无效纠纷一案，不服北流市人民法院（2015）北民初字第694号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年4月12日受理后，依法组成由审判员罗飒担任审判长，审判员邱汉荣、代理审判员周冬梅参加的合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：被告李某6、李某5与被告李某2、李xx于2006年12月1日签订了《房屋转让契约》一份，主要写明：1、李某7（已去世）有瓦房三间，坐落在大坡祠堂组（即原祠堂队李仕进屋背竹根后面），此瓦房左边是本队猪栏；右边是本队李进芳竹根地；前面是一块小塘；后面是白马供销社房屋。2、面积为10米长、5米宽，合计50平方米，李某7之子（××）李某6将瓦房有价转让给黄金村大坡组李某2，转让价款为9000元。3、签字之日李某2一次性付清款项给李某6，李某6开具收款凭据给李某2，今后此房产所有权归李某2所有。4、今后此房产所涉及的一切费用与李某6无关，如因国家政策变动所产生的一切后果由李某2负责。5、契约签字生效，一式三份，当事人各执一份，见证人执一份，每份具同等法律效力。被告李某6、李某5在落款的转让方签名、捺印；被告李某2、李xx则在买方人处签名、捺印。被告李xx、李某2支付了9000元价款给被告李某6、李某5后，使用瓦房三间居住经营至今。
另查明，原告李某3、李某4与被告李某5、李某6是同胞兄弟姐妹，是李某7（已故）和蔡某（已故）的子女。李某7和蔡某的遗产包括瓦房三间和面积为74.32平方米的旧瓦房一间（以下简称旧瓦房一间）等。瓦房三间没有登记办理权属证书。2007年4月7日，原告李某3、李某4和被告李某6委托被告李某5将旧瓦房一间断卖给白马综合店并签署卖屋契约，该契约有原告李某3、李某4和被告李某6、李某5签名。
2015年3月12日，原告李某3、李某4向一审法院提起诉讼，请求法院判令：确认被告李某6、李某5与被告李某2、李xx于2006年12月1日签订的《房屋转让契约》无效。
一审法院认为：原告李某3、李某4与被告李某5、李某6是李某7（已故）和蔡明芳（已故）的子女，在李某7、蔡某死亡后，原告李某3、李某4与被告李某5、李某6均没有放弃继承，根据《中华人民共和国继承法》第九条、第十条、第二十五条的规定，均为李某7、蔡某遗产（瓦房三间、旧瓦房一间等）的××。原告李某3、李某4与被告李某5、李某6对继承的遗产没有进行分割，因此，共同享有李某7、蔡某的遗产，即原告李某3、李某4与被告李某5、李某6为李某7、蔡某的遗产共有人。被告李某2、李xx提出瓦房三间已经分割归被告李某5、李某6的抗辩意见，该两被告未能提供证据予以证实，原告亦不予认可，故该院对此抗辩意见不予采纳。
本案瓦房三间没有办理权属登记，为原告李某3、李某4与被告李某5、李某6共有。被告李某5、李某6与被告李xx、李某2签订《房屋转让契约》转让瓦房三间，没有经过原告李某3、李某4的书面同意，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项、第（六）项的规定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，两原告主张确认本案《房屋转让契约》无效的诉讼请求，理由成立，依法予以支持。被告李xx、李某2提出本案《房屋转让契约》合法有效的抗辩意见，证据不确实，理由不成立，依法不予采纳。被告李xx、李某2还提出本案涉及继承权纠纷，超过了法定的诉讼时效期间的抗辩意见，该院认为，本案为房产转让合同纠纷并非继承权纠纷，因此，被告李xx、李某2的此抗辩意见，于法不合，理由不成立，依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第九条、第十条、第二十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项、第（六）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：被告李xx、李某2与被告李某5、李某6于2006年12月1日签订的《房屋转让契约》无效。案件受理费100元（原告已预交），由被告李某5、李某6负担50元，被告李xx、李某2负担50元。上诉人李某1（李xx）、李某2不服一审判决，上诉称：1、一审判决认定事实不清，证据不足。2005年上诉人李某1因婚姻问题离开夫家回到娘家，没有住所，其大哥李某2得知旁边的李某6有三间瓦屋转让，便帮忙联系转让事宜。该三间瓦屋是李某6的父亲李某7所遗留的房产，李某7的四个子女当中，被上诉人李某3、李某4当时已外出无法联系，在李某6、李某5一再声明其父亲共有四处房产，涉案的该处三间瓦屋已是分给李某6单独所有的情况下，其还要求与李某7的四个子女同一村民小组且为邻居的李志清作为见证人，与被上诉人李某6、李某5共同签订了本案的《房屋转让契约》。之后，上诉人李某1一次性付清了9000元，并在2007年拆除了这三间房屋，重新建成了现在的三间新的房屋一直居住至今；2、上诉人李某1已支付了9000元房屋转让款，符合当时市场价值，双方是公平、合理的交易，即使被上诉人称其对房屋享有共有权，但上诉人是善意的、无过失的受让方，合同是合法有效的；3、房屋转让后，近十年来，被上诉人及李某6、李某5等兄弟姐妹四人从未向上诉人提出过异议，没有主张过任何权利。时隔十年，一审被告李某6出尔反尔，于2015年2月22日作出房屋弃权书，实际上是与被上诉人李某3、李某4恶意串通，损害上诉人合法权益的行为；4、上诉人李某1、李某2都是农村户口，也是享有处分权利人，双方是在平等、自愿的基础上达成协议的，并不存在违法和合同法关于合同无效的情形，应为有效；5、上诉人从被上诉人李某6、李某3受让的原有旧房屋已拆除，不复存在，被上诉人请求确认原签订的《房屋转让契约》无效，已无任何实际意义，其亦无权对现有房屋主张权利。综上，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人李某3、李某4的诉讼请求。被上诉人李某3、李某4答辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李某7和蔡某去世前，没有立遗嘱对讼争三间瓦房进行任何处分，李某3、李某4与李某6、李某5作为××，无一人书面声明放弃继承李某7和蔡某的遗留房产（瓦房三间），因此，瓦房三间为李某3、李某4与李某6、李某5共有。一审被告李某6、李某5在未与被上诉人李某3、李某4协商并得到允许的情况下，与上诉人李某2、李xx私下签订《房屋转让契约》，是违反法律规定的，应为无效。二、涉案的《房屋转让契约》无效，上诉人无理，应予驳回。上诉人李某1的户口已经由农业户口转为非农户口，其不具有集体经济组织成员资格，其作为买卖合同的主体资格不适格，其购买房屋的行为，违反法律规定；而李某1由其具有集体经济组织成员资格的大哥李某2作为买受人在转让协议上签名，实为规避法律的行为，以合法形式掩盖非法目的，应为无效；而一审被告李某6、李某5与上诉人李某2、李xx私下签订《房屋转让契约》是恶意串通，损害被上诉人利益的行为，其二人擅自处分共有财产，亦未经被上诉人追认，应归无效。
一审被告李某6表示同意被上诉人的答辩意见。
一审被告李某5没有陈述意见。
上诉人李某1、李某2在二审举证期限内提交如下证据：1、身份证复印件，欲证明二上诉人的身份符合主体资格；2、李某1与李某6谈话录音存储卡及书面录音整理资料，欲证明讼争房屋早已分给李某6、李某5，二人对房屋有完全的处分权，且被上诉人李某3、李某4在李某6、李某5将房屋卖给上诉人时是知情的，且李某6说被上诉人李某3、李某4各受领了其中的购房款3000元；3、建房工人胡全兴、苏芝林出具的证明，欲证明李某6、李某5卖给上诉人的瓦房早已于2007年3月拆除重建，不再存在，且拆建时双方没有发生权属争议；4、照片复印件，欲证明照片所示房屋是上诉人新建的房屋，被上诉人李某3、李某4所主张的房屋已灭失。
经组织质证，被上诉人李某3、李某4对上诉人提交的证据1有异议，认为李某1的户籍所在地在北流市大伦镇城中路013号，李某2是在北流市白马镇黄金村大坡组044号，都不是在讼争房屋所在地白马镇黄金村高田组，不具有买卖房屋的主体资格；对证据2的真实性有异议，认为不是新证据，录音时间不能确认，也不能证明上诉人的主张；对证据3有异议，认为证人未出庭作证，其证言不足以采信；对证据4有异议，认为既然原有房屋灭失了，就应当返还土地给被上诉人。
一审被告李某6表示同意被上诉人李某3、李某4的质证意见。
本院认为，对于上诉人提供的证据2真实性不能确认，不予采纳；对证据1、3、4，本院结合全案其他证据，对与本案争议相关联的部分事实，作为认定事实的依据。
经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
另查明：涉案房屋在转让给李某1、李某2前为李某6个人居住使用。李某6在转让时已向上诉人李某1、李某2出示了其持有父亲李某7从前手转让涉案房屋的《卖屋契约》，并明确向李某1、李某2表明房屋属其自己所有。上诉人购买涉案房屋后已进行了拆除，并重建了新的房屋。
本院认为：涉案《房屋转让契约》中的瓦房三间虽属于李某3、李某4、李某5、李某6四人共有，但该房屋为李某6自己居住使用，一、二审中，李某6承认其在转让房屋时已向受让人李某1、李某2出示了其持有的前手屋主转让房屋给李某7的《卖屋契约》，表明权属来源，并明确说明房屋属其个人所有，因此上诉人李某1、李某2有理由相信李某6对房屋具有完全处分权，上诉人李某1、李某2对该房屋的受让是善意的，并支付了合理的对价，属于善意、有偿取得财产。被上诉人李某3、李某4辩称买卖双方存在恶意串通的行为，并无证据证明。上诉人李某1、李某2取得房屋后进行了拆旧建新并居住使用至起诉时止已将近十年之久，并无人提出异议。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产人赔偿。”的规定，本院认定双方于2006年12月1日签订的《房屋转让契约》有效。被上诉人如认为房屋共有人李某6擅自处分房屋损害其合法权益的，应向李某6主张赔偿。上诉人李某1、李某2上诉称本案的《房屋转让契约》有效，应驳回被上诉人李某3、李某4诉讼请求的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。一审判决认定该协议无效，属适用法律错误，本院予以纠正并改判。依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北流市人民法院（2015）北民初字第694号民事判决；
二、驳回被上诉人李某3、李某4的诉讼请求。
本案一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由被上诉人李某3、李某4负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 飒
审 判 员 邱汉荣
代理审判员 周冬梅
二〇一六年六月三十日
书 记 员 许泰榕