安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖民终114号上诉人（原审原告）：王帮华，男，1953年12月31日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。上诉人（原审原告）：刘正好，男，1977年1月15日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。以上两上诉人的共同委托代理人：张春茂，安徽公众律师事务所律师。以上两上诉人的共同委托代理人：王庆年，男，1976年6月14日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。上诉人（原审被告）：六安市博洋房地产开发有限公司单王分公司，住所地安徽省六安市裕安区单王街道。负责人：范磊，该分公司经理。委托代理人：尚泓，金安区三十铺法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：六安市博洋房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市人民路博亚生活广场。法定代表人：张静，该公司董事长。委托代理人：高洁，安徽皋兴律师事务所律师。上诉人王帮华、刘正好因与上诉人六安市博洋房地产开发有限公司单王分公司（简称博洋单王分公司）及被上诉人六安市博洋房地产开发有限公司（简称博洋公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,不服安徽省六安市中级人民法院于2015年10月21日作出的(2014)六民一初字第00143号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年5月11日公开开庭审理了本案。上诉人王帮华、刘正好及其共同委托代理人张春茂、王庆年，上诉人博洋单王分公司的委托代理人尚泓，被上诉人博洋公司的法定代表人张静及其委托代理人高洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2008年10月23日，博洋单王分公司（甲方）与王帮华、刘正好（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，由该公司对王帮华、刘正好所居住经营的房屋进行拆迁安置，双方约定：拆迁期限2008年4月18日2008年12月16日，拆迁经营用房224.11㎡、住宅272.52㎡，合计496.63㎡，产权调换面积496.63㎡，增购面积104.59㎡，还房面积601.22㎡；拆迁房屋结构为砖混；增购部分房屋增购价2000元/㎡，增购面积104.59㎡；附属物折价补偿111035.62元；过渡期18个月，回迁还房即交房日期2010年4月23日，回迁户型B3－10、8、12、14、B4－15，结构为框架，过渡期内搬家费（2434.74元）、临时安置费（7358.04元）、停业停业损失费（20169.90元），计29962.68元。金额结算：1、甲方应支付乙方补偿费111035.62元，乙方应支付给甲方房屋差价283395.31元，实际应由乙方付给甲方172359.69元。2、甲方一次性付给乙方补助费（搬家费、临时安置补助费、停产停业损失费、提前搬家奖励）29962.68元。双方在备注栏注明：1、乙方自愿将“三费”抵房款，乙方还应找甲方房款140000元；2、乙方在本协议签字生效一个月内一次性支付房款优惠5%；3、其它未说明事项按相关法律法规及政府政策执行；4、拆迁刘正好房屋116.66㎡（其中经营39.48㎡），回迁房为116.66㎡。2008年10月23日，王帮华、刘正好领取《房屋拆迁搬迁证》后随即搬迁。2008年9月10日，博洋单王分公司（甲方）与王帮华（乙方）签订《协议》一份，内容为：经甲、乙双方协商，乙方要求将自己在单王综合大市场范围内拆迁回迁的商住房B3－8、B3－10、B3－12、B3－14、B4－15与甲方开发销售的商住房C1－a、C1－2、C1－4、C1－6、C1－8置换，乙方自愿补偿回迁房与商品房的价差，合计244088元（此款在签订本协议时一次性付清），并愿意支付甲方由此造成的其它损失费用合计50000元。2008年9月10日，王帮华向博洋单王分公司交纳50000元，交款事由“补偿第三者违约金（C1－a）”。2008年11月3日，王帮华、刘正好向博洋单王分公司递交《申请》一份，要求将C1－a、C1－2、C1－4、C1－6、C1－8房屋部分设计予以变更。博洋单王分公司答复“同意回迁户申请变更，待设计变更后由回迁户签字确认后施工”。双方通过协商，2011年12月20日，王帮华、刘正好领取过渡费20000元。2013年1月18日，王帮华、刘正好领取超期过渡费50000元。2014年1月7日，王帮华、刘正好领取超期过渡费40000元，合计110000元。经原审法院委托，江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司于2015年8月21日作出《评估报告书》，结论为：博洋房地产公司单王分公司开发的位于六安市单王乡六单路单王综合大市场B3－8、10、12、14、15号商住房（建筑面积601.22㎡）的市场价值为房地产总价171.35万元（评估基准日2015年6月24日）。2008年9月10日双方签订的《协议》中约定置换的C区段房屋，博洋单王分公司未取得建设规划许可证、至今亦未施工建设。王帮华、刘正好遂提起诉讼，请求：1、解除《房屋拆迁补偿安置协议》；2、博洋公司及其单王分公司对被拆迁的房屋（住宅、经营用房）给予货币补偿约150万元（具体补偿金额按目前市场价以评估结论为准）；3、博洋公司及其单王分公司赔偿自搬迁之日起的搬迁费、临时安置费及停业损失计545080.62元（合计655080.62元—已付110000元=545080.62元）（计算至2014年10月23日，后期按规定另行计算）；4、博洋公司及其单王分公司依法返还王帮华、刘正好补偿第三者违约金50000元，并按银行同期贷款利率的4倍承担自2008年9月10日起至2014年9月10日止的利息78600元，计128600元（2014年9月10日后至款清时止的利息另行计算）；5、博洋公司及其单王分公司给付被拆迁附属物补偿金111035.62元，并按银行同期贷款利率的4倍承担自2008年10月23日起至2014年10月23日止的利息计174548元，合计285583.62元（2014年10月23日后另行计算）；6、博洋公司及其单王分公司赔偿增购部分房屋损失104590元（以当时购置价与目前市场价的差额计算，具体以评估结论为准）；7、博洋公司及其单王分公司承担本案一切诉讼费用。原审法院认为：2008年10月23日的《房屋拆迁补偿安置协议书》，双方对于内容的真实性均无异议，该份协议书经过公证，内容也不违反法律规定，故除被拆迁房屋回迁安置到“单王综合大市场范围内拆迁回迁的商住房B3－8、B3－10、B3－12、B3－14、B4－15”的相关内容被2008年9月10日签订的《协议》取代变更外，其他部分均为有效。王帮华、刘正好与博洋单王分公司2008年9月10日签订的《协议》，约定将王帮华、刘正好“在单王综合大市场范围内拆迁回迁的商住房B3－8、B3－10、B3－12、B3－14、B4－15与甲方开发销售的商住房C1－a、C1－2、C1－4、C1－6、C1－8置换”，该份《协议》虽然签订在《房屋拆迁补偿安置协议书》之前，但是从该份《协议》的内容以及之后的履行情况来看，双方关于房屋的交付实际履行的是2008年9月10日的《协议》。由于博洋单王分公司至今未取得该《协议》中C区段房屋建设规划许可证，导致C区段房屋无法建设，亦无法交付该协议中约定的房屋，因此，该份《协议》应属无效。博洋单王分公司明知《协议》中置换的C区段房屋建设未获批准，却与之签订置换《协议》，且在诉讼时仍未取得批准，故对于《协议》的无效负有过错责任。因此，博洋单王分公司应将取得的相应财产返还王帮华、刘正好，并对之造成的损失予以赔偿。博洋公司作为单王分公司的开办单位，应与之承担连带清偿责任。鉴于王帮华、刘正好的房屋已被拆除，C区段房屋亦未建设，如何确定《协议》中返还房屋的价值是本案的争议焦点之一。双方于2008年9月10日签订的《协议》，主要内容是房屋置换，即将王帮华、刘正好“在单王综合大市场范围内拆迁回迁的商住房B3－8、B3－10、B3－12、B3－14、B4－15与甲方开发销售的商住房C1－a、C1－2、C1－4、C1－6、C1－8置换”，置换的价格是王帮华、刘正好“自愿补偿回迁房与商品房的价差，合计244088元（此款在签订本协议时一次性付清），并愿意支付甲方由此造成的其它损失费用合计50000元”。现在“B3－8、B3－10、B3－12、B3－14、B4－15”回迁房的价值已被评估得出为1713500元。根据因合同无效取得的财产，应当予以返还，无法返还应当折价补偿之原则，博洋房地产公司单王分公司应当补偿王帮华、刘正好房屋款1957588元。《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定，王帮华、刘正好自愿将“三费”抵增购的房款，其还应找房款140000元，因此，王帮华、刘正好取得“在单王综合大市场范围内拆迁回迁的商住房B3－8、B3－10、B3－12、B3－14、B4－15”房屋还需应交纳140000元，该140000元可从上述房款中扣除，即为1817588元。王帮华、刘正好为置换C区段的房屋，支付“违约金”50000元，博洋房地产公司单王分公司应予返还。王帮华、刘正好诉请的搬迁费、临时安置费、停产停业损失费，经查，其在18个过渡期内的费用分别为搬家费（2434.74元）、临时安置费（7358.04元）、停产停业损失费（20169.90元），合计29962.68元。该费用已在《房屋拆迁补偿安置协议书》中被作为“三费”充抵房款，故对该过渡期的费用不予支持。超出过渡期外部分，即自2010年4月23日起至本判决确定给付之日止），搬家费已不存在，不予支持；临时安置费按2倍计算（7358.04元÷18个月×66个月×2倍），计53958.96元；停产停业损失费73965.3元（20169.90元÷18个月×66个月）。超期部分的临时安置费、停产停业损失费合计127915.26元。博洋单王分公司已支付超期过渡费110000元，余17915.26元，博洋单王分公司应予支付。王帮华、刘正好诉请的附属物补偿金，鉴于该费用也在《房屋拆迁补偿安置协议书》中被作为“三费”充抵房款，故该诉请不予支持。王帮华、刘正好诉请的增购房屋的损失部分，鉴于确定本案房屋价值的参照物，即“在单王综合大市场范围内拆迁回迁的商住房B3－8、B3－10、B3－12、B3－14、B4－15”房屋的价值评估基准日为2015年6月24日，且该房屋已包含有增购部分，故该诉请不再支持。综上，王帮华、刘正好的诉讼请求部分成立，可予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认2008年9月10日签订的《协议》无效。二、博洋单王分公司于判决生效后十日内一次性补偿王帮华、刘正好房款1817588元。三、博洋单王分公司于判决生效后十日内一次性支付王帮华、刘正好临时安置费、停产停业损失费合计17915.26元。四、博洋单王分公司于判决生效后十日内一次性返还王帮华、刘正好支付第三者的违约金50000元。五、博洋公司对上述给付款项承担连带清偿责任。六、驳回王帮华、刘正好其他诉讼请求。上述判决宣告后，双方均不服，向本院提起上诉。王帮华、刘正好上诉称：1、一审认定《协议》无效依据不足，协议无法履行，应予解除。2、一审应在B区房屋评估价值基础上上调相应的价值。3、一审对过渡期外的停业损失没有按照二倍计算系错误。4、一审未判决博洋公司及其单王分公司承担违约责任显然不妥，对王帮华、刘正好增购房屋目前增值部分、支付给第三者的违约金及附属物补偿费之利息一审未予判决是不当的。5、博洋单王分公司不具有法人资格，责任应由博洋公司承担，而不是承担连带责任。故请求改判：1、解除2008年9月10日签订的《协议》；2、在原审第二项基础上增加25.7万元。3、在原审第三项基础上增加73965.3元。4、在原审第四项基础上增加违约金及附属物补偿费之利息4万元。5、博洋公司对上述款项直接承担责任。博洋公司答辩称：1、王帮华、刘正好请求解除《房屋拆迁补偿安置协议书》，不符合法律规定，且一审判决《协议》无效，属于判非所请。2、如果王帮华、刘正好解除合同请求成立，那么双方未达成拆迁协议，按照司法解释，不应受理，已经受理的应当驳回起诉。博洋单王分公司答辩称：1、同意博洋公司意见。2、王帮华、刘正好的诉请没有事实和法律依据。3、博洋单王分公司没有任何违约事实。4、王帮华、刘正好诉请解除《房屋拆迁补偿安置协议书》不存在约定或法定解除条件，即使有，也因超过了行使期限而消灭。5、博洋单王分公司作为合同当事人应诉并承担民事责任不违反法律规定。故请求驳回王帮华、刘正好的上诉请求。博洋单王分公司不服上述判决，提起上诉称：1、王帮华、刘正好的起诉已经超过诉讼时效，一审对此未进行审查，程序违法。2、一审判决《协议》无效，属于超诉请判决。3、一审判决补偿王帮华、刘正好房款属适用法律错误。4、2008年9月10日签订的《协议》已经被公证的2008年10月23日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》取代，该协议书合法有效，双方也是按照该协议书享有权利、履行义务的，该协议书约定的B区房屋于2010年3月31日交付使用，王帮华、刘正好一直未办理收房手续，博洋单王分公司按照该协议书履行了义务，不存在违约的情形。5、一审认定王帮华、刘正好补偿了回迁房与商品房的价差244088元，属事实错误。王帮华、刘正好从未支付过244088元。6、案涉评估报告鉴定程序不符合法律规定，对鉴定机构的选择，博洋公司及其单王分公司均不知晓，鉴定报告未经博洋公司质证，不能作为定案依据。本案事实已经确认，不应再鉴定。7、王帮华、刘正好的其他诉请，如货币补偿、利息、增购部分房屋损失等均无事实和法律依据。故请求撤销一审判决，依法改判驳回王帮华、刘正好的所有诉讼请求。王帮华、刘正好答辩称：1、王帮华、刘正好提起诉讼并未超过诉讼时效。2、2008年10月23日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》和2008年9月10日签订的《协议》均合法有效，《房屋拆迁补偿安置协议书》包括《协议》，《协议》是《房屋拆迁补偿安置协议书》的一部分，王帮华、刘正好请求解除《房屋拆迁补偿安置协议书》，包括解除《协议》，一审判决没有超出诉请。3、当事人双方确认回迁的房屋是C区房屋，而非B区，一审给予折价补偿是正确的。4、244088元补偿商品房差价款已经按照约定即时给付结清。5、一审鉴定程序合法，案涉评估鉴定报告合法有效，应当作为定案依据。博洋单王分公司的上诉不能成立。博洋公司对博洋单王分公司的上诉主张没有意见。二审中各方所举证据、证明目的及相对方的质证意见均与原审相同，本院认证意见与原审一致。本院对原审法院查明的事实予以确认。二审审理过程中，王帮华、刘正好于2016年8月18日向本院提起撤诉申请，除坚持要求解除2008年10月23日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》及2008年9月10日的《协议》外，申请撤回其他上诉请求。王帮华、刘正好申请撤回部分上诉请求是对其诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院对此予以准许。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点是：1、案涉两份合同效力如何，王帮华、刘正好请求解除两合同的诉请应否支持；2、博洋公司及其单王分公司应否给付王帮华、刘正好拆迁房屋货币补偿，如果补偿，数额是多少，案涉评估报告能否作为定案依据；3、王帮华、刘正好请求搬迁费、临时安置费及停业损失、补偿第三者违约金等费用应否支持，如果支持，数额是多少。一、案涉两份合同效力如何，王帮华、刘正好请求解除两合同的诉请应否支持。双方当事人在签订《房屋拆迁补偿安置协议书》之前已经达成《协议》，将回迁房屋由B区段房屋置换为C区段房屋，在2008年9月10日签订《协议》当日，王帮华交纳“补偿第三者违约金”5万元，且2008年11月3日王帮华、刘正好向博洋单王分公司递交C区房屋设计变更的申请，博洋单王分公司对该事实予以认可，从查明的事实可以看出，《房屋拆迁补偿安置协议书》中“回迁户型B3－10、8、12、14、B4－15”一栏条款并非当事人真实意思表示，已被《协议》所变更，双方就安置房屋的户型实际履行的是《协议》，应为C区段房屋，《协议》是《房屋拆迁补偿安置协议书》的补充和变更。《房屋拆迁补偿安置协议书》和《协议》不违反法律禁止性规定，应属有效。王帮华、刘正好诉请解除《房屋拆迁补偿安置协议书》，原审判决《协议》无效，本院予以纠正。但因C区段房屋至今未取得建设规划许可证，合同目的已不能实现，博洋单王分公司无法交付双方约定的C区段房屋，王帮华、刘正好请求解除《房屋拆迁补偿安置协议书》及《协议》有事实和法律依据。博洋单王分公司认为《协议》已经被公证的《房屋拆迁补偿安置协议书》取代，应按照该协议书履行义务，与双方真实意思表示相悖，本院不予采信。博洋公司及其单王分公司认为《房屋拆迁补偿安置协议书》解除后，双方未达成拆迁协议，应驳回起诉，与本院查明的双方已达成拆迁安置协议但无法继续履行的事实不符，本院亦不予采信。2014年1月7日王帮华、刘正好领取了超期过渡费，双方仍在持续履行合同，博洋单王分公司认为王帮华、刘正好的起诉超过诉讼时效，本院不予支持。二、博洋公司及其单王分公司应否给付王帮华、刘正好拆迁房屋货币补偿，如果补偿，数额是多少，案涉评估报告能否作为定案依据。《房屋拆迁补偿安置协议书》及《协议》应予解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，博洋单王分公司应就拆迁房屋对王帮华、刘正好进行货币补偿。经原审法院委托，江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司作出《评估报告书》，案涉B3－8、10、12、14、15号商住房的市场价值为171.35万元，鉴定程序合法，鉴定结论已经双方当事人质证，可以作为本案定案依据。博洋单王分公司认为鉴定依据不足、程序不合法的主张，理由不充分，本院不予采信。根据《协议》约定,案涉的B区段与C区段的价差为244088元，博洋单王分公司上诉认为王帮华、刘正好未支付该笔费用，理由不充分，原审确认博洋单王分公司应当补偿王帮华、刘正好的款项为1957588元，并无不当。根据双方协议约定，王帮华、刘正好自愿将“三费”抵增购的房款，其还应支付房款140000元，故原审认定博洋单王分公司应支付的房款为1817588元是正确的。三、王帮华、刘正好请求搬迁费、临时安置费及停业损失、补偿第三者违约金应否支持，如果支持，数额是多少。双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》解除，王帮华、刘正好请求搬迁费、临时安置费及停业损失，在合理范围内应予以支持。在协议书中过渡期内的三笔费用已经折抵房款，过渡期外的费用，原审法院根据双方约定的数额及实际发生的时间进行计算，并无不当。关于50000元的补偿第三者违约金，系王帮华、刘正好取得C区段房屋进行的必要的支出，现按照C区段房屋价值给予二人货币补偿，王帮华、刘正好应支付该笔费用，故对其请求返还该笔费用的主张，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，但对部分款项是否返还的处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持安徽省六安市中级人民法院(2014)六民一初字第00143号民事判决第二、三、五、六项，即：“六安市博洋房地产开发有限公司单王分公司于本判决生效后十日内一次性补偿王帮华、刘正好房款1817588元”，“六安市博洋房地产开发有限公司单王分公司于本判决生效后十日内一次性支付王帮华、刘正好临时安置费、停产停业损失费合计17915.26元”，“六安市博洋房地产开发有限公司对上述给付款项承担连带清偿责任”，“驳回王帮华、刘正好其他诉讼请求”；二、撤销安徽省六安市中级人民法院(2014)六民一初字第00143号民事判决第一、四项，即“确认王帮华与六安市博洋房地产开发有限公司单王分公司于2008年9月10日签订的《协议》无效”，“六安市博洋房地产开发有限公司单王分公司于本判决生效后十日内一次性返还王帮华、刘正好支付第三者的违约金50000元”；三、解除王帮华、刘正好与博洋房地产公司单王分公司于2008年10月23日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》。一审案件受理费27311元，鉴定费10000元，合计37311元，由六安市博洋房地产开发有限公司及其单王分公司共同负担30000元，王帮华、刘正好共同负担7311元。二审案件受理费25202元，由六安市博洋房地产开发有限公司及其单王分公司共同负担21319元，王帮华、刘正好共同负担3883元。本判决为终审判决。审 判 长 陶  宝  定代理审判员 赵  方  超代理审判员 杨  福  来二〇一六年八月三十日书 记 员 徐珍妮（代）附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。