上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初34137号
原告：孙晓峰，女，1963年12月13日生，汉族，住辽宁省本溪市。
委托诉讼代理人：朱辉，北京市中银(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韦勇，北京市中银(上海)律师事务所律师。
被告：陈亚贵，男，1962年7月10日生，汉族，住广东省茂名市。
委托诉讼代理人：钱晓凤，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
原告孙晓峰诉被告陈亚贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韦勇、被告委托诉讼代理人钱晓凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙晓峰向本院提出诉讼请求：1.解除原告和被告的房屋租赁合同(律师函到达对方即2017年3月31日解除)，被告支付从2017年4月1日到判决之日被告腾空房屋的使用费(每月132,933元)以及实际支出的水电费(按照单子计算)；2.被告承担逾期交纳租金的违约金，共计157,690元(自2016年3月10日至2016年11月30日三个季度违约金)；3.被告承担按照合同9-2约定解除合同的违约金265,867元(398,800/3*2)；4.诉讼费由被告承担；5.被告腾空房屋并交还给原告。事实和理由：原、被告于2011年1月9日签订租赁合同，双方约定将上海市浦东新区金高路XXX号整幢房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租期为2011年3月1日到2021年2月28日,租期10年;2011年6月1日正式为租金起算日，租金为每月108,333元；被告应于每月10日前向原告支付租金,逾期支付的，每逾期一日原告按照月租金的千分之五计算被告违约金。在合同的9-2款第六项中，双方约定被告不支付租金累计超过30日的，一方可以书面通知另一方解除合同。从签订合同到现在已有6年,被告屡次违约支付租金，累计数年下来已经超过不止30日。原告多次找被告协商房屋租金问题，但被告仍无悔改依旧违约，令原告感到对被告的诚信度有所怀疑。被告行为已经构成违约，为维护自己的合法权益，原告起诉到法院要求依法判决。
陈亚贵辩称，原告诉讼主体存在瑕疵，本案应当裁定驳回起诉。系争房屋产权证上的产权人是原告及铁维策，且两人系母子关系，对该房屋有着共同的权利义务，故应当认定被告与原告及铁维策之间发生房屋租赁关系，铁维策为本案必要共同原告。原告的约定解除权已消灭，其要求解除租赁合同及被告支付房屋使用费和水电费缺乏事实及法律依据。原告已经悉数收取了2016年12月1日至2017年8月31日的租金，表明其有继续与被告履行租赁合同的意思表示。根据《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(三)》第34条第四款的规定：“由于未按时支付租金而使出租人具有合同解除权，但承租人表示支付后期租金而出租人同意的，解除权消灭”。原告要求的违约金计算时间错误，金额明显过高。根据《民法通则》第136条第三款的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。原告自2016年3月11日知道被告迟延支付租金的事实，故其对2016年3月10日至2016年11月30日这一季度违约情况的诉讼时效应截止2017年3月11日，原告于2017年4月27日起诉至法院显然已超出法定诉讼时效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第29条规定，当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告实际损失金额应当按照逾期支付租金的同期同类银行贷款利息计算，经计算金额为7,319.35元(398,800×4.35%÷365×90+398,800×4.35%÷365×64)。原告要求的违约金缺乏事实和法律依据。被告自第一期租金起止2016年11月30日，一直没有按期支付租金，这期间原告一直对此予以认可，应当视为原、被告就租金交纳条款的实际变更，表示原告事实上已经接受了被告迟付房租的行为，被告有理由相信原告就其迟付租金这一点表示接受。且被告在原告就此问题提出意见后，最近三个季度的租金均按期甚至早于约定的交付租金之日缴纳，可见被告合同义务是积极履行的，因此原告不能据此主张违约金。综上所述，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：系争房屋权利人登记为原告及铁维策。2011年1月9日，原告(甲方)与被告(乙方)就系争房屋签订租赁合同及补充协议，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期自2011年3月1日起至2021年2月28日止，2011年6月1日起为正式租金起算日，月租金总计为108,333元；按三个月为一期支付，先付后用，首期租金于2011年6月1目支付；逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的仟分之五支付违约金。租金自2013年起每年在前一年租金的基础上递增5%至第五年(2015年)，第六年(2016年)起每年在前一年租金的基础上递增6%至第八年(2018年)，第九年(2019年)起每年在前一年租金的基础上递增7%至合同截止日。租赁合同9-2(六)约定，乙方逾期不支付租金累计超过30日的，甲方可书面通知另一方解除合同，乙方按月租金的2倍支付违约金。2011年2月26日，原告将系争房屋交付被告。自起租日起，被告即迟延支付原告租金。2016年3月至5月的房租于2016年4月、5月、6月分四次于6月13日付讫，2016年6月至8月房租于2016年7月、8月、9月分四次于9月10日付讫，2016年9月至11月的房租于2016年10月、11月分三次于11月14日付讫。自2016年12月起的房租，被告未再逾期支付，现已向原告支付了至2017年8月31日止的房租。审理中，被告要求追加铁维策为本案原告参加诉讼，本院不予准许，因铁维策并非讼争租赁合同签约当事人。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的租赁合同及补充协议，系原、被告真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方当事人均应恪守约定、按约履行。被告自起租日即逾期支付租金确已构成违约，但原告并未在合理期限内行使解约权，也没有拒绝接受被告支付的租金，因此租赁合同一直处于继续履行状态。后被告按约定时间支付了自2016年12月起的租金，原告也予以接受，按原告提供的证据，也只有其于2017年2月28日单方面短信“陈总，…从去年已经通知你因你一直违约，困此要求你搬离，你一直在找各种借口…”以及律师解约函，从短信证据形式上无法看出短信接收方即为被告，而即使是发给被告的短信，也表明原告在接受了两季度被告按约支付的租金后要求解约。而原告于约定解除权成就后继续接受被告支付的租金，以其行为表明了愿意继续履行合同，故原告之后再解除合同可以认为已超出合同解除权行使的合理期限，应当认为原告解除权已消灭，故原告要求合同解除的诉讼请求及解约违约金，本院难以支持。原告要求支付从2017年4月1日到判决之日被告腾空房屋的使用费以及实际支出的水电费(按照单子计算)，因无事实依据，本院不予支持。至于被告逾期交纳2016年3月10日至2016年11月30日三个季度租金的违约金，原告要求被告支付逾期付款违约金具有合同依据，被告对该逾期付款违约金适用一年诉讼时效，并无法律规定，故本院不予采纳。被告认为约定违约金过高要求调低，本院综合违约事实、主观过错、实际损失等因素，酌定违约金2万元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、陈亚贵于本判决生效之日起十五日内支付孙晓峰逾期支付租金违约金2万元；
二、驳回孙晓峰的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9,364元，减半收取计4,682元，由孙晓峰负担3,406元，陈亚贵负担1,276元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 全炜琦
二〇一七年七月十八日
书记员 陈韫鏐