辽宁省阜新市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽09民初247号
原告（案外人）：高静。
被告（申请执行人）：阜新市海州区荣丰小额贷款有限责任公司。
法定代表人：于彦超。
被告（申请执行人）：阜新蒙古族自治县增益小额贷款有限公司。
法定代表人：牟殿科。
委托代理人：付晓伟，系辽宁凯旋律师事务所律师。
被告（申请执行人）：彰武县晨科小额贷款有限责任公司。
法定代表人：田雨。
委托代理人：邢晓�，系辽宁方祥律师事务所律师。
被告（申请执行人）：王素清。
委托代理人：俞丛蓉，系辽宁金佳策律师事务所律师。
第三人（被执行人）：阜新海罗恒基房地产有限公司。
法定代表人：胡宝全。
原告高静与被告阜新市海州区荣丰小额贷款有限责任公司（以下简称荣丰贷款公司）、阜新蒙古族自治县增益小额贷款有限公司（以下简称增益贷款公司）、彰武县晨科小额贷款有限责任公司（以下简称晨科贷款公司）、王素清以及第三人阜新海罗恒基房地产有限公司（以下简称海罗公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高静、被告增益贷款公司的委托代理人付晓伟、晨科贷�公司的委托代理人邢晓龙、王素清的委托代理人俞丛蓉、海罗公司的法定代表人胡宝全到庭参加诉讼。被告荣丰贷款公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告高静向本院提出诉讼请求：一、请求停止对阜新市细河区东风路154-3-271号商品房的执行，解除保全、查封；二、请求确认上述房屋归原告所有，原告与第三人继续履行认购协议，第三人协助办理房屋产权变更手续；三、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与海罗公司在2013年7月19日签订了《商品房买卖合同》，原告购买了海罗公司开发的位于阜新市细河区东风路154-3-271号商品房，并支付全部房款267651元。原告是在人民法院查封前与海罗公司签订的合同，支付全款，虽未办理过户手续，但原告对此无过错，人民法院不得查封此房屋。原告已取得该合同书中约定的权利，没有登记只是物权未设立，第三人海罗公司应当配合原告办理房屋过户手续。在各被告申请执行第三人海罗公司案件中，贵院查封了此房屋，原告对贵院的查封于2016年6月30日提出了案外人异议申请，贵院于2016年9月2日作出（2016）辽执行318号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告认为，贵院查封的是案外人即本案原告的财产，侵犯了原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，现提起诉讼，望依法裁决。
晨科公司辩称：一、原告所提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定之情形，故法院依法驳回其执行异议申请，适用法律正确。二、原告应对其作为善意买房人，在案涉房屋被查封前签订《商品房买卖合同�，并支付了合同总价款50%以上的房款，以及所购商品房系用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋此三点内容进行举证，并经过质证，否则其对执行程序中止的主张没有依据，不应予以支持。三、商品房买卖合同支付款应以正式发票为证，原告未能提供正式购房款发票，则不能证明其按照合同约定支付了房款。收款收据不足以证明原告履行了支付房款的义务。四、本案争议焦点为原告与阜新海罗恒基房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》是否有效，而答辩人晨科公司与海罗恒基之间的合同有效性不属于本案审理范围。五、晨科公司对案涉房屋已经在阜新市房地产信息中心进行了备案登记，而备案登记行为属于公法行为，其行为结果是晨科公司取得了对案涉房屋的准物权，故原告等人没有取得，也不可能取得案涉房屋的物权。综上所述，法院驳回原告等的执行异议申请，系适用法律正确。原告诉求应予驳回。
增益公司辩称：同意晨科公司意见。
王素清辩称：阜新市中级人民法院做出的裁定符合法律规定，应予支持。原告未依据法律规定程序履行不动产的登记手续，原告未取得该房屋的所有权。根据《物权法》第六条、第九条、第十四条、《不动产登记暂行条例》第二十一条之规定，房屋作为不动产物权其设立、变更等均需到不动产所在地的不动产登记机构办理登记手续后方为向社会公示、并产生物权的设立、变动的可信赖性，即取得该房屋的所有权。而本案中，原告与阜新海罗恒基房地产有限公司仅签订《商品房买卖合同》，并未到不动产登记机构办理不动产的登记手续，故不发生物权效力，故原告未取得该房屋的所有权。三、原告与被告阜新海罗恒基房地产有�公司签订《商品房买卖合同》，根据合同的相对性，仅在双方产生债权债务关系，原告以此取得房屋价款的债权。因原告未进行有效的不动产登记，故该《商品房买卖合同》并不能做为取得该房产的依据。而房屋的物权(所有权)依然属于被告阜新海罗恒基房地产有限公司。四、答辩人申请法院强制执行阜新海罗恒基房地产有限公司财产符合法律规定。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求，恢复执行程序，维护答辩人的合法权益。
第三人海罗公司述称：没有意见，同意原告的诉讼请求。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，双方当事人无异议的证据有《商品房买卖合同》、收款收据、商品房销售（预售）许可证、（2016）辽09执异318号执行裁定书等。对双方当事人无异议的证据本�予以确认并在卷佐证。根据上述证据本院认定：阜新市房屋开发征收管理办公室于2012年11月23日向海罗公司颁发了商品房销售（预售）许可证。原告高静与海罗公司于2013年7月19日签订了《商品房买卖合同》，原告购买了海罗公司开发的位于阜新市细河区东风路154-3-271号商品房，并支付全部房款267651元，但未办理过户登记手续。因海罗公司与三被告借款合同纠纷，应三被告的申请，本院于2014年8月5日作出（2014）阜民一初字第11号民事裁定书、2014年11月11日作出（2014）阜民三初字第104号民事裁定书、2015年6月29日作出（2015）阜执一字第64号裁定书，裁定查封了位于阜新市细河区东风路A102-701号房屋。
高静对本院的查封于2016年7月4日提出了案外人书面异议申请，本院于2016年9月2日作出（2016）辽09执异318号执行裁定书，裁定驳回案外人高静的异议。
2016年12月5日，本院（2016）辽09执异318号民事裁定书，裁定：（2016）辽09执异318号执行裁定书上有笔误应予补正，即原裁定确定的“细河区东风路A102-701号商品房”应更正为“细河区东风路154-3-271号商品房”。
本院认为，本案系案外人高静针对申请执行人申请执行提出的执行异议之诉，其请求本院停止对被执行人海罗公司位于阜新市细河区东风路154-3-271号商品房屋的执行，解除查封，并确认其对涉案房产享有所有权。故本案的争议焦点：1、原告要求确认诉争房屋归其所有是否应予支持；2、原告停止执行的诉讼请求是否应予支持。
关于第一个争议焦点，原告要求诉争房屋归其所有是否应予支持问题。原告与海罗公司于2013年7月19日签订了《商品房买卖合同》购买了海罗公司开发的位于阜新市细河区东风路154-3-271号商品房，并支付全部房款267651元。海罗公司于2012年11月23日已取得了所开发的翡翠蓝湾商品房预售许可证。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依照《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人在起诉前取得房屋预售许可证明的，可以认定商品房合同有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故原告与海罗公司签订的商品房买卖合同有效，因该商品房尚未交付使用，故原告尚未能进行产权登记，原告尚未能取得房屋所有权，其能否实现该权利即要求海罗公�交付房屋及协助办理过户手续属于合同履行问题，不属于执行异议之诉审理范围。
关于第二个争议焦点原告停止执行的诉讼请求是否应予支持的问题。在法律适用上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必�成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。
依据本案相关证据，在法院查封涉案房屋之前，原告已经与海罗公司签订了商品房买卖合同并支付了全部价款，其商品房买卖合同合法有效，支付了购房款项的事实有相应证据证实。其购买房屋时间在先，裁定查封时间在后，即原告是在法院查封之前，房屋产权完全归海罗公司所有的情况下与其签订的合法有效的书面买卖合同，原告支付了全部购房款并开具了收款收据，虽没有办理房屋过户登记手续，但并非原告的过错。原告基于信赖所签订商品房买卖合同的目的是为了取得诉争房屋物权，且其签订合同在先，荣丰贷款等公司诉讼保全在后，故原告对�争房屋所享有的权利优于荣丰贷款等公司的一般金钱债权，原告对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房产的执行，应当停止对诉争房产的执行。
综上所述，依照《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第一条、第二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、停止对阜新市细河区东风路154-3-271号商品房屋的执行；
二、驳回原告高静的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由阜新市海州区荣丰小额贷款有限责任公司、阜新蒙古族自治县增益小额贷款有限公司、彰武县晨科小额贷款有限责任公司及王素清各负担25元。
如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 张 艳
审 判 员 吴晓东
代理审判员 黄 华
二〇一六年十二月七日
书 记 员 杨 冰