上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第2095号
原告程甲。
委托代理人董卫平，上海景昊律师事务所律师。
委托代理人绍甫，上海景昊律师事务所律师。
被告沈甲。
被告罗某。
被告沈乙。
三被告共同的委托代理人沈志远，上海市华亭律师事务所律师。
原告程甲与被告沈甲、被告罗某、被告沈乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月9日立案受理。先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2014年4月29日公开开庭进行了审理。原告程甲的委托代理人董卫平、绍甫，被告沈甲、被告罗某、被告沈乙的共同委托代理人沈志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程甲诉称，原告与被告罗某是亲戚关系，2004年8月被告家房屋碰到拆迁分配到三套房，把其中一套位于××区××路××号的房屋出卖给原告，房价为人民币（以下币种相同）230，000元，原告付清全部房款，被告把该房屋交付给原告使用。原、被告之间房屋买卖合同履行完毕，但未办理房产过户手续。现原告想要求被告协助办理过户手续，进行物权变更登记，但是被告提出无理要求，不肯配合原告办理该房的过户手续。故原告诉至法院要求判令原、被告关于××区××路××号的房屋买卖有效（价格230，000元），并判令被告继续履行合同，协助原告办理房产过户手续。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据材料：
1、系争房屋的房地产权证一份，证明系争房屋由三被告共同共有，在原告购买三被告的房屋后，三被告将产证的原件交给了原告。
三被告对该份证据经质证后认为，证据真实性无异议，2013年3月23日签订买卖合同之时，产证原件在中介公司处，现仍在中介公司处。
2、2004年8月19日三被告购买房屋的发票一份，证明原告购买三被告的房屋之后，三被告将原始发票交给了原告，发票金额为132，918.60元。
三被告对该份证据经质证后认为，该份证据是三被告购买系争房屋之时的发票，不同意原告的证明目的。
3、2004年8月31日三被告与上海颛地置业发展有限公司签订的委托网上购房确认书一份，证明原告购买了三被告的房屋之后，三被告将上述证据的原件都交给了原告。
三被告对该份证据经质证后认为，证据真实性无异议，但不能证明原被告之间存在房屋买卖关系，只能证明三被告享有购房权利。
4、原告与被告罗某签订的购房协议一份，证明原、被告之间确立房屋买卖合同关系，原告的房款已经付清。
三被告对该份证据经质证后认为，证据真实性无异议，是被告罗某所写，但这只是意向性的协议，是基于双方之间系亲戚关系所写。这份协议本身只是意向性的协议，并非买卖合同，不可能以230，000元的低价出售，其实这只是房价中的一部分，基于亲戚关系，所以原告没有付清房款就入住了。
5、物业费支付凭证一组，证明原告已经实际入住并使用。
三被告对该组证据经质证后认为，对真实性无异议。
6、结婚证一份，证明原告与谢某之间系夫妻关系。
三被告对该份证据经质证后认为，对真实性无异议。
7、原告与案外人签订的房屋租赁合同一份，证明原告实际使用系争房屋，并将房屋出租给了他人。
三被告对该份证据经质证后认为，原告不支付房款，反而将房屋出租，故要求原告将租金利润支付给被告。
被告沈甲、被告罗某、被告沈乙辩称，不同意原告诉请。原告仅提供了意向性的合同，且不代表三被告的共同意愿，是被告罗某的单方行为，遭到了其他产权人的反对。但房屋已经被原告强行占用，故各方于2013年3月达成一致签订了买卖合同，并准备过户交易，但原告又不同意协助办理过户，并提起了本案诉讼；另三被告要求按照网上备案的买卖合同所确定的价格进行履行。
被告沈甲、被告罗某、被告沈乙针对其上述辩称，向本院提供了如下证据材料：
1、2013年3月23日三被告与原告的妻子谢某、原告的女儿程乙于中介公司处签订的网上备案的房屋买卖合同一份，证明真实的具有法律约束力的房屋买卖合同应是该份合同。
2、2013年6月6日三被告向案外人谢某、程乙发出的催款函一份，证明三被告要求案外人谢某、程乙按照该份买卖合同的约定支付后续的房款。
原告对上述两组证据经质证后认为，证据所反映的并非事实，这只是为了在房地产交易中心进行变更登记而形成，750，000元的房屋交易价格是交易中心为了核定税收而定的市场价格。合同上买受方写的是谢某、程乙，是因为原告与谢某、程乙是一家人，原告想把产权直接登记在妻子及女儿名下。对于催款函认为并非事实，根本就不存在，不予认可。
本院根据各方当事人的质证意见，对原、被告提供的证据材料认证如下：双方所提供的证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。
根据上述认证的证据及庭审中各方当事人的陈述，本院确认如下法律事实：
2004年8月31日被告沈甲、罗某、沈乙与案外人上海颛地置业发展有限公司签订了委托网上购房确认书一份，确认书中由三被告向该公司购买位于××区××路××号的房屋，购房单价为1，965.09元／平方米，建筑面积预测为84.55平方米，购房总价为166，148.25元，产权共有人为被告沈甲、罗某、沈乙。嗣后被告沈甲、罗某、沈乙按约支付房款，并取得房地产业销售统一发票一份，并于2007年12月22日完成系争房屋的产权登记，房屋的权利人为沈甲、罗某、沈乙，并由上述产权人共同共有。
另查明，原告所提供的购房协议中载明：原告向罗某购买房屋一套（二室一厅，毛坯、84平方米）共计230，000元（房屋以外的费用，由买方自行付出），230，000元已付清，特立此据。协议末尾由原告与被告罗某签字。庭审中，被告罗某确认已经收到上述230，000元，但认为该购房协议遭到了其他共有人的一致反对，均认为该销售价格过低。但由于原告的母亲与被告罗某之间系同胞姐妹关系，出于亲情考虑，在系争房屋交房之后，原告便实际入住，但被告认为双方之间对于购房价格始终未能达成一致。但从原告提供的租赁合同可以说明，原告实际入住之后其并未实际居住，而是将系争房屋对外租赁。
2013年3月23日由谢某、程乙作为买受人（乙方）、被告沈甲、罗某、沈乙作为卖售人（甲方）签订上海市房地产买卖合同一份，合同约定的房地产座落于××区××路××号，房屋建筑面积84.57平方米，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计750，000元，甲、乙双方同意，甲方于2013年5月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。甲、乙双方确认，在2013年4月30日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。经查，案外人谢某与原告之间系夫妻关系，双方于1993年12月18日缔结婚姻关系，程乙系原告与谢某的婚生子女。庭审中原告称基于上述家庭关系，故其想将房屋产权直接登记在妻子及女儿名下。嗣后2013年6月6日被告沈甲、罗某、沈乙向谢某、程乙发出催款函，要求谢某、程乙在收到函件后的5天内立即支付尚未支付的房款750，000元。待三被告收到该款后2天内共同前往交易中心办理房地产转让过户手续。逾期不付完全款，视为根本违约，必将承担由此发生的全部法律后果。
本院认为，系争房屋由三被告依据拆迁政策购置所得，基于三被告系家庭成员的共同关系，故该房屋应当属于家庭共同共有财产，在共同共有中，各共有人平等地享受权利和承担义务。而处分共有的不动产，应当经占份额的三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中原告与被告罗某所签订的购房协议，虽然系协议双方当事人的真实意思表示，但是原告明知系争房屋属于三被告的共同共有财产，且该份购房协议中仅有被告罗某的一人签字，显然被告罗某的签字仅能代表其个人的意思表示，被告罗某对系争房屋的处分行为属于效力待定的行为，需要经过其他共有人的追认，虽然被告罗某收取了原告支付的购房款，但是被告罗某的行为能够有效，仍需要得到其他共有人的追认。何况庭审中三被告明确表示在签订2013年3月23日的买卖合同之前，三被告对于被告罗某单方处分房屋的行为并未予以追认。虽然原告凭借该份购房协议顺利入住了该房屋，并将系争房屋进行对外租赁。而原告之所以能顺利入住系争房屋，主要是基于原告的母亲与被告罗某之间系同胞姐妹关系。直至2013年3月23日三被告与案外人谢某、程乙签订了房地产买卖合同，而该份买卖合同所涉及的标的物即本案系争的房屋，而该份买卖合同中的买受人为谢某与程乙，并非本案原告，出卖人为三被告，即三被告直至签订该份买卖合同之时才对系争房屋的出售达成合意。虽原告庭审中认为其安排其妻女作为买受人，是为了房产变更登记之需，但是由于买受人的变更及出卖人的确定，导致之前那份购房协议被该份房地产买卖合同所取代，即买卖合同的权利义务主体均发生了重大变更，而本案原告并非该份买卖合同的当事人，其自然无权依据该份买卖合同主张相应的合同权利，而理应由该份买卖合同中所约定的谢某、程乙向合同的相对方主张相应的合同权利。虽然原告在诉讼中以之前那份购房协议主张要求三被告承担合同的义务，但是由于该份购房协议已经被之后的买卖合同所取代，原告主张权利的合同基础已不存在。故本院认为原告主张要求三被告承担相应合同责任的诉请缺乏相应的事实及法律依据，对此诉请难以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告程甲对被告沈甲、罗某、沈乙的诉讼请求。
案件受理费4，750元，由原告程甲负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 刘 锋
人民陪审员 陆家寿
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 谭静贤
附：相关法律条文
一．《中华人民共和国物权法》
第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共有享有所有权。
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额的三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
二.《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
三．《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。