江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终6188号上诉人（原审原告）：王国华，男，1951年12月13日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：高迎春，江苏道多律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京建工集团有限公司，住所地南京市雨花台区阅城大道26号。法定代表人：朱承胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：季钧江，该公司法务。被上诉人（原审被告）：江苏尚居资产投资管理有限公司，住所地南京市软件大道188号。法定代表人：张红梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：王聚昌，该公司资产主管。上诉人王国华因与被上诉人南京建工集团有限公司（以下简称南京建工集团）、江苏尚居资产投资管理有限公司（以下简称尚居公司）物权确认纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初11175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王国华上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、一审判决认定原南京市第三建筑工程公司（以下简称三建公司）承担了南京市原白下区龙后53号房屋（以下简称龙后房屋）拆迁新增面积的差额款14989.07元，该事实认定不清。（1）《房屋拆迁补偿安置差额调查表》载明，差额补偿款14989.07元由三建公司承担，但不能证明三建公司已向龙后房屋拆迁人即南京市房产经营总公司第一房产开发公司交纳了差额补偿款。1995年8月16日，房产开发公司向三建公司送达《交款通知单》，载明上诉人的拆迁补偿款至今未付，要求三建公司及时付清。可以证明，三建公司在1995年8月16日前未承担差额补偿款。（2）三建公司作为上诉人的用人单位，负有承担差额补偿款的法定义务。《南京市房屋拆迁管理办法》规定，拆迁住房施行有偿安置，对于超出原使用面积的差额部分，由被拆迁人家庭成员所在单位按成本价平均承担，支付给建设单位，产权交房产管理部门。根据当时的搬迁法规，三建公司应承担差额补偿款。2、一审法院认定《房屋拆迁补偿安置差额调查表》载明的“过渡房”就是涉案房屋，该事实认定错误。（1）安置过渡房是以原房屋拆迁为基础的，在时间上是后于房屋拆迁的。龙后房屋拆迁时间为1992年11月，可得知安置过渡房应在1992年11月以后。涉案房屋的公租关系自1990年起建立，龙后房屋拆迁时间是1992年11月，涉案房屋的租赁关系先于龙后房屋拆迁，说明“过渡房让出”所指的过渡房不是涉案房屋。（2）《报告》进一步证明《房屋拆迁补偿安置差额调查表》载明的“过渡房”不是涉案房屋。1996年10月15日，三建公司在《报告》中载明“同意解决过渡房壹间”。而涉案房屋的建筑面积为52.63平方米，二室一厅，不是一间房屋。《报告》进一步证明，差额调查表载明的过渡房不是涉案房屋。二、一审判决未审理查明以下事实。1、一审判决未审理查明涉案房屋的公有住房租赁关系是否解除。上诉人提交的住房分配单及公有住房租赁合约，可证明自1990年10月起，上诉人取得涉案房屋并建立公有住房租赁关系。上诉人认为，双方的公租关系并未解除。一审判决未查明公租关系是否解除。被上诉人辩称公租关系已经解除但未提交相应的证据予以证明。2、一审判决未审理查明三建公司将涉案房屋出售给李敏的违法性。1998年6月26日，三建公司与李敏签订公有住房买卖契约，将涉案房屋出售给李敏。李敏非三建公司员工，李敏不具有购买涉案房屋的权利。在三建公司未与上诉人解除公租关系的情形下，将涉案房屋出售给李敏，侵害了上诉人的公租权。三、一审判决适用法律错误。一审判决认为，上诉人负有证明《房屋拆迁安置差额调查表》载明的“过渡房”不是涉案房屋的证明责任，一审判决适用法律错误。《房屋拆迁补偿安置差额调查表》是被上诉人提交的证据，被上诉人负有举证责任，证明“过渡房”就是涉案房屋。上诉人不负有举证证明责任，证明“过渡房”不是涉案房屋。南京建工集团辩称，1、1993年1月18日的《房屋拆迁补偿安置差额调查表》中已经明确承诺不再向单位要房，且过渡房让出。该过渡房就是指涉案房屋，上诉人在二审中提交的报告作为证据，该报告不能完整反映历史事实，南京建工集团提供的证据证明过渡房即为涉案房屋。在上诉人已经作出承诺后，其不应违反诚信原则，再向单位要房。2、三建公司已经将房屋拆迁补偿款支付完毕，不存在未及时付清的情况，且是否及时付清，也与本案无关。3、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。尚居公司辩称，1、同意南京建工集团的答辩意见，认可一审判决。2、尚居公司是2011年才成立的资产公司，上诉人的诉请与尚居公司无关。三建公司改制后，尚居公司与三建公司的资产没有任何关系。王国华向一审法院起诉请求：确认王国华享有南京市鼓楼区张王庙56号48室房屋的租赁权。一审法院认定事实：王国华系原三建公司职工，南京建工集团系三建公司于2005年改制而来。1990年10月，三建公司将涉案房屋安排给王国华居住使用。1992年7月13日，王国华（乙方）与三建公司（甲方）签订公有住房租赁合约，载明涉案房屋使用面积37.59平方米，月租金13.8元；租期三年，租用期内，因乙方原因需变更租赁户名或退租的，应提前向甲方出具书面申请，经同意后重新办理租赁手续；租赁期满，乙方继续租用房屋，须经甲乙双方议定并办理续约手续等等。上述合同期满后，双方未办理续约手续，王国华实际居住使用至1998年8月。1998年6月26日，三建公司与其职工李志明的儿子李敏就涉案房屋签订了公有住房买卖契约，将涉案房屋出售给李敏。王国华称其不知道三建公司将涉案房屋出售给李敏的事实，其于1998年11月上旬从外地回来后，得知涉案房屋被李志明占用，其多次找三建公司以及改制后的南京建工集团反映未果。涉案房屋现由案外人任鑫于2016年5月30日购买，并于2016年6月6日登记在任鑫名下。一审另查明，1992年11月，王国华居住的另外一套公房即龙后房屋被拆迁。王国华称该房屋的产权人为房管所，房管所向其安置了位于南京市××路××室房屋（以下××路房屋），王国华于1995年拿到洪武路房屋，并于1998年就洪武路房屋参加了房改。龙后房屋在拆迁时，三建公司承担了该房拆迁新增面积的差额款。南京建工集团提交的《房屋拆迁补偿安置差额调查表》载明单位承担差额14989.07元，王国华在个人意见栏写明“搬进拆迁房后，个人过渡房搬出，今后不向单位要房”。王国华认为《房屋拆迁补偿安置差额调查表》与本案无关联性，因为单位未向其安排过渡房。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王国华在《房屋拆迁补偿安置差额调查表》中写明“搬进拆迁房后，过渡房让出，今后不向单位要房”，而三建公司除了涉案房屋外，并未另行向王国华交付过渡房，因此该处过渡房所指向的房屋应是涉案房屋，故三建公司将涉案房屋收回并另售他人的行为并未违反约定或法律规定。南京建工集团要求确认其对涉案房屋享有租赁权的依据不足，一审法院不予支持。从另一角度分析，由于涉案房屋已通过房改、买卖等合法途径登记在他人名下，南京建工集团已非涉案房屋的权利人，王国华亦早已不再居住使用涉案房屋，在此情况下，王国华要求依法确认其享有涉案房屋的租赁权明显侵害他人对于涉案房屋享有的物权权益，故王国华的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回王国华的诉讼请求。一审案件受理费80元，由王国华负担。本院二审期间，王国华对一审法院查明的“龙后房屋在拆迁时，三建公司承担了该房拆迁新增面积的差额款”有异议，其认为，龙后房屋被拆迁后，该房屋的拆迁新增面积差额款，三建公司有无缴纳不清楚。对一审法院查明的其他事实无异议。南京建工集团、尚居公司对一审法院查明的事实无异议。二审中，王国华提供证据如下：证据一、1995年8月16日，南京市房产经营总公司第一房产开发公司出具的缴款通知单。证明：1995年8月16日之前三建公司并未缴纳龙后拆迁房屋的差额款。证据二、报告一份。证明1996年10月15日，三建公司在报告中载明，“同意解决过渡房壹间”差额调查表载明的过渡房不是涉案房屋。南京建工集团质证认为，对证据一的真实性无异议，房屋拆迁安置差额款有无付清，与本案没有法律上的关系，是王国华另外一套拆迁安置房的安置差额款，该笔安置差额款三建公司已经支付，上诉人提交的证据二中也写明了“从1992年至今公司为我补差17000余元”，与上诉人提交的证据一及《房屋拆迁补偿安置差额调查表》上填写的金额是对应的。对证据二的真实性无异议，但对其证明目的不予认可。尚居公司质证意见同南京建工集团。南京建工集团提供证据如下：证据一、三建公司1996年9月4日向王国华发出的通知一份；证据二、三建公司第三分公司给公司纪委的回复函一份。证明：1993年1月18日差额表上王国华承诺让出的过渡房就是涉案房屋，至于1996年10月15日公司领导的批复“同意解决过渡房壹间”该过渡房与本案无关。王国华质证认为，对南京建工集团提交的2份新证据的真实性无异议，但对其证明目的不予认可。公司纪委的函是其三建公司单方做出的，且陈述内容与事实不符，涉案房屋是1990年三建公司交由上诉人使用，而龙后房屋拆迁是在1993年。尚居公司对南京建工集团的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院查明，1996年9月4日，三建公司向王国华发函，主要内容为，关于你家房屋拆迁一事，现已分配新房给你住上了，拆迁差额款将由公司支付，请你将原过渡住的郭家山房屋交出来，请你配合。1996年10月3日，王国华给三建公司报告一份，主要内容为，根据公司办公室9月4日通知，让我交出郭家山住房，按我目前居住要求，想继续租用郭家山住房。如公司不允许，按南京市房改规定和补充规定，我向公司提出购买郭家山住房产权。另外，我作为单位住房受益者，同时也承担应付的代价。从九二年至今公司为我补差17000余元，我本人则支付有关利息1900余元。另查明，王国华在《房屋拆迁补偿安置差额调查表》个人意见栏签署“搬进拆迁房后，个人过渡房搬出，今后不向单位要房”的时间为1993年1月8日。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。从本案一、二审查明的事实看，1993年王国华原龙后53号房屋拆迁，三建公司在为王国华支付拆迁补偿安置差额款进行调查时，王国华承诺“搬进拆迁房后，个人过渡房搬出，今后不向单位要房”。1996年9月4日，三建公司给王国华的通知中明确要求王国华将郭家山房屋（即涉案房屋）交出，并表示拆迁差额款将由公司支付。1996年10月3日，王国华在给三建公司的报告中也表明，三建公司让其交出郭家山住房，其想继续租用，且表示从九二年至今公司为其补差17000余元。上述证据可以相互印证，王国华原龙后房屋拆迁后，三建公司为其向相关部门支付了拆迁安置差额款。一审法院认定《房屋拆迁补偿安置差额调查表》中，王国华承诺的“过渡房让出”该处过渡房所指向的房屋应是涉案房屋，并无不妥。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王国华并未提供证据证明，其在拆迁补偿安置差额调查表中承诺的“过渡房让出”该过渡房非涉案房屋，应承担举证不能的法律后果。王国华应按其承诺在取得拆迁安置房屋后交出涉案房屋。且现涉案房屋已通过房改、买卖等过户至他人名下，南京建工集团已非涉案房屋的所有权人，王国华要求确认其享有涉案房屋的租赁权，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，王国华的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由王国华负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  龚 达二〇一七年十一月七日书记员  汪海燕