北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终3230号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王桂英，女，1972年9月21日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：曹岩，北京曹岩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王涛，男，1976年1月20日出生，住北京市朝阳区。
上诉人王桂英因与被上诉人王涛房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初45403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
王桂英上诉请求：撤销一审法院判决第一项、第三项、第四项、第五项，改判王涛退还王桂英租金18885元，赔偿王桂英停业损失432万元、店内财产损失297906元、店面转让费35万元；驳回王涛全部反诉请求。其事实和理由：一、一审法院认定事实不清，王桂英未逾期交纳房租，并不存在违约行为。2016年7月8日至7月24日王涛多次私自撬门进入出租房屋，甚至将王桂英店内物品搬出导致物品丢失、将王桂英打伤，事实是王涛违约，法院应判决王涛赔偿王桂英停业损失、店内财产损失、店面转让费等。二、一审法院适用法律错误，王桂英在一审中已提交证据证明王涛将其店内物品搬走的照片，一审对王涛的侵权行为未予认定，违反证据盖然性认定的规则。
王涛辩称，不同意王桂英的上诉请求，同意一审法院判决。
王桂英向一审法院起诉请求：判令王涛赔偿其停业经营损失432万元、店内财产损失297906元、店面转让费35万元；退还房租18885元、押金13333元。
王涛向一审法院反诉请求：判令王桂英赔偿违约金64000元、损坏20把锁具的损失1200元、精神损失费2万元；将北京乾清阁美容中心的注册地址从涉案房屋迁出。
一审法院认定事实：2015年12月，王涛（出租方、甲方）与王桂英（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将北京市朝阳区×号出租给乙方使用；租赁期限2年，自2015年12月13日起至2017年12月31日止；租金每年16万元；付款方式为每季一付，每次提前20天付款；另付押金13333元，房屋终止甲方验收无误后将押金退还乙方，不计利息；乙方租赁房屋作为商铺使用；乙方拖欠房租累计一个月以上，甲方有权终止合同收回房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20％的违约金；如甲方中途无故终止合约，应结清乙方所有剩余房款及搬迁所造成的损失赔偿。审理中，王桂英、王涛自述2015年12月13日、14日为免租期。
合同签订后，王涛向王桂英交付租赁房屋；王桂英于2015年12月13日支付押金13333元，于2016年1月9日将其个人独资企业北京乾清阁美容中心注册在租赁房屋处，使用租赁房屋从事美容经营。王桂英于2015年12月13日向王涛支付2015年12月15日至2016年1月14日的租金13333元，于2016年1月7日、1月9日支付2016年1月15日至2016年4月14日的租金4万元。2016年4月5日至2016年5月10日期间，王桂英通过银行转帐方式分多次向王涛支付2016年4月15日至2016年7月14日的租金42000元，具体时间及数额分别为：2016年4月5日支付16000元、4月20日支付1万元、4月28日支付5000元、5月1日支付5000元、5月7日支付2400元、5月8日支付1500元、5月10日支付2100元。2016年7月11日，王桂英向王涛支付2016年7月15日至2016年8月14日的租金13200元。
审理中，王涛主张王桂英应于2016年3月25日支付下一季度房租，但王桂英迟延未支付，故王涛决定解除租赁合同，并于2016年4月15日起多次打电话通知王桂英解除合同；2016年6月20日王涛通知王桂英如不腾退房屋，将强行收房；2016年7月8日王涛将租赁房屋换锁，后其通过其他人得知王桂英将锁锯开后继续经营；2016年7月24日王涛将王桂英的物品搬出放置在商铺门口；2016年8月5日王涛将涉案房屋另行出租。
王桂英主张之前的租户贾芳梅告诉其提前两三天付租金即可；王涛于2016年7月8日才告知要解除合同并收房，之前并没有提出过，王涛于2016年7月8日当晚将门上锁，因员工要拿物品，王桂英将门锁打开，后王涛又将门上锁同时断电；2016年7月24日，王涛将王桂英放置在租赁房屋内的物品搬出，王桂英派人看守，但王涛将看物品的人支走，导致美容仪器、空调、电视机、冰箱、美容理疗用具、电脑、广告牌及家居装饰物品丢失；损失数额具体为：5台美容仪器193000元、4台空调13596元、6台电视3000元、1台冰箱2300元、各项美容理疗用具共50222元、1台电脑6188元、2个广告牌20000元、其余家具装饰共9600元；王涛的行为还造成其2016年7月至2017年12月31日期间经营损失432万元。
王桂英主张为租赁涉案房屋，其向案外人贾芳梅支付转让费35000元，并向法院提供2015年12月13日其与贾芳梅签订的转让协议及收条，该协议内容为贾芳梅将在涉案房屋经营的君清阁养生店一次性转让给王桂英。
一审法院认为，王桂英与王涛签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约定全面履行各自义务。根据约定，王桂英应于2016年4月15日前20天即2016年3月27日前支付租金4万元，如王桂英拖欠房租累计1个月以上，王涛有权终止合同收回房屋。因王桂英未按约定时间支付房租，迟延支付房租达1个月以上，故王涛有权解除合同。王桂英认可王涛于2016年7月8日通知其解除合同，故双方租赁合同于当日解除。王涛主张其于2016年4月15日起多次电话通知王桂英解除合同，但未向法院举证，故法院不予采纳。因王桂英未按约定履行，导致合同解除，故对王桂英要求王涛赔偿停业经营损失、店面转让费损失的诉讼请求，法院不予支持。根据王桂英陈述，王涛于2016年7月24日将其放置在租赁房屋内的物品搬出，王桂英派人看守，后因王涛将看守人员支走，导致物品损失。因王桂英对物品丢失系王涛行为所致未向法院举证，故对王桂英要求王涛赔偿店内财产损失的诉讼请求，法院不予支持。王桂英要求王涛退还租金一节，因王涛于2016年7月8日将租赁房屋上锁，并于2016年7月24日收回租赁房屋，再结合王桂英于2016年7月8日之后对租赁房屋的使用情况、王桂英额外交纳租金2000元等情节，故对王桂英要求王涛退还租金的数额，由法院予以确定。王桂英要求王涛退还押金，符合合同约定，法院予以支持。
因王桂英存在违约行为，导致合同解除，故王桂英应向王涛支付违约金。但王涛主张之违约金过分高于给其造成的经济损失，故对违约金数额予以酌减。王涛要求王桂英赔偿锁具损失费，证据不足，法院不予支持。王涛要求王桂英赔偿精神损失费，缺乏法律依据，法院不予支持。王涛要求王桂英将北京乾清阁美容中心在工商部门登记注册的住所从租赁房屋内迁出合理，法院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、王涛于判决生效后七日内退还王桂英租金一万六千元；二、王涛于判决生效后七日内退还王桂英押金一万三千三百三十三元；三、王桂英于判决生效后七日内给付被告王涛违约金一万元；四、王桂英于判决生效后七日内办理北京乾清阁美容中心企业法人工商登记住所变更手续，将住所从北京市朝阳区百子湾东里306号楼1层306-01迁出；五、驳回王桂英其他诉讼请求；六、驳回王涛其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王桂英提交了如下证据：1.北京市朝阳区人民法院（2017）京0105行初405号行政裁定书，证明王涛存在侵害王桂英财产权和经营权的事实；2.公安局在行政案件中提交的四份证据，证明其曾报警的情况；3.从工商局调取的住所证明和基础信息，证明王桂英在此注册是经产权人同意的；4.LED广告牌制作费和双面屏制作费发票，证明王桂英的实际损失；5.2016年1月、2月、3月的纳税证明，证明王桂英的经营损失；6.110报警记录，证明王涛非法侵害其房屋租赁权、财产所有权。王涛对王桂英提交的上述证据1、2、3的真实性认可，但认为不能证明王桂英的上诉主张；对证据4、5、6的真实性、与本案的关联性均不认可。本院认为，因王涛对王桂英提交的证据1、2、3的真实性不持异议，故本院对其真实性予以认定，但证据1没有关于王涛侵犯王桂英财产权和经营权的认定内容，故该证据不足以证明王桂英主张的事实成立。关于证据2，系北京市公安局朝阳分局在行政诉讼中提交的接警及出警情况证明，能够证明王桂英因与王涛房屋租赁发生纠纷并多次报警的情况。关于证据3，因本案所涉合同的主体是王桂英和王涛，该证据不足以证明其主张的上诉理由成立。关于王桂英提交的证据4、5、6，因与本案无关联性，故本院对其证据效力亦不予认定。
王涛在二审诉讼中没有提交新证据。
本院二审经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院亦予以认定。
本院认为，王桂英与王涛签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定有效，一审法院关于该合同效力的认定正确，本院二审亦予以确认。合法有效的合同，合同当事人均应按约定全面履行各自义务。根据约定，王桂英应于2016年4月15日前20天即2016年3月27日前支付租金4万元，如王桂英拖欠房租累计1个月以上，王涛有权终止合同收回房屋。王桂英上诉主张合同约定的“每次提前20天付款”应解释为本季度结束前20天交清本季度房租即可，其不存在逾期交纳房租的违约行为。对此，本院认为，双方签订的《商铺租赁合同》约定的租金付款方式为每季一付，每次提前20天付款。王桂英该项上诉主张没有事实依据，本院不予支持。因王桂英未按约定时间支付房租，迟延支付房租达1个月以上，故王涛依据合同有权解除合同。王桂英认可王涛于2016年7月8日通知其解除合同，故双方租赁合同于当日解除。因王桂英未按约定履行交纳租金义务，导致合同解除，故王桂英无权要求王涛赔偿其停业经营损失及店面转让费损失，一审法院对此认定事实清楚，证据充分，处理并无不当，本院对此予以维持。根据王桂英在一审中的陈述，王涛于2016年7月24日将其放置在租赁房屋内的物品搬出，王桂英派人看守，后因王涛将看守人员支走，导致物品损失。但王桂英所提交的证据不足以证明其物品丢失系王涛行为所致，故王桂英要求王涛赔偿店内财产损失的上诉主张，本院不予支持。关于王桂英要求王涛退还租金一节，一审法院结合租赁房屋的使用情况及王桂英额外交纳租金2000元等情节，对王涛退还租金数额的确定，亦无不当，本院二审予以维持。因北京乾清阁美容中心系王桂英投资的个人独资企业，在王桂英因本案所涉合同解除后，王桂英已失去对北京市朝阳区×号的使用权，王涛要求王桂英将北京乾清阁美容中心在工商部门登记注册的住所从租赁房屋内迁出合理，一审法院判决支持并无不当，本院对此予以维持。
综上所述，王桂英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费47768元，由王桂英负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨淑敏
审 判 员 周熙娜
审 判 员 付 辉
二〇一八年四月十九日
法官助理 楚 静
法官助理 石艳明
书 记 员 李星月