广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民一终字第116号
上诉人（一审被告）：北海市经协实业开发总公司，住所地北海市。
法定代表人：马湘，总经理。
委托代理人：陈喻，上海鼎添律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：罗宗谋，男，1958年12月28日出生，壮族�住所地广西凤山县。
委托代理人：赵忠芹，广西盛力律师事务所律师。
委托代理人：胡馨玥，广西盛力律师事务所律师。
上诉人北海市经协实业开发总公司因与被上诉人罗宗谋房屋买卖合同纠纷一案，不服北海市银海区人民法院（2013）银民初字第336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：原、被告于1994年4月23日签订《房屋买卖合同》，约定：原告向被告购买位于北海市新世纪大道南侧北海新世纪小区A型22号，面积为7.8×10平方米的宅基地，总价款为170000元。当日，原告向被告交付了20000元定金，被告向原告出具《收款收据》。后因被告无法提供转让宅基地的相关手续，原告存疑故拒绝继续履行交款义务。双方约定付款后三个月内交付宅基地，违约金从规定履行时间的第�日开始计算。北海市海城区人民法院于2010年7月12日做出（2010）海执查字第295号执行裁定书，裁定讼争宅基地执行至案外人满某某名下。
另查明，原告罗宗谋的第一代身份证号码为452727561105003，第二代身份证号码为45272719581228013x。
一审法院认为，原告的第一代身份证号码为452727561105003，第二代身份证号码为45272719581228013x，原告是本案诉讼主体。原告与被告经自愿协商签订的《房屋买卖合同》，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。原告按照合同约定缴纳定金20000元，被告没有按照合同约定提供宅基地相关手续，被告构成违约。北海市海城区人民法院于2010年7月12日做出（2010）海执查字第295号执行裁定书，裁定讼争宅基地执行至案外人满某某名下，致使本合同无法继续履行。原告请求解除合同，被告亦表示同意，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，该院依法予以准许。原告要求按房屋总价计算违约金没有事实和法律依据，应以其实际缴纳的数额为准，超过部分不予支持。由于被告违约，原告有权主张违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，当事人应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国�同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原告要求被告支付违约金，符合法律规定，但主张违约金按日万分之三计算过高，应当以实际损失为基础，综合实际履行等情况，违约金适当调整为同期贷款利息损失的l30％，超过部分该院不予支持。双方约定三个月内交付宅基地，违约金从约定履行的时间的第二日起计算，故违约金的起算时间为1994年7月24日。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第�百零七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告罗宗谋与被告北海市经协实业开发总公司签订的《房屋买卖合同》；二、被告北海市经协实业开发总公司退还给原告罗宗谋购房定金20000元；三、被告北海市经协实业开发总公司应向原告罗宗谋支付违约金（违约金计算，按照本金20000元自1994年7月24日开始，均按照银行同类同期贷款利的130%计算至本判决确定的支付之日止；提前支付的，计算至实际履行之日止）；四、驳回原告罗宗谋的其他诉讼请求。本案受理费1550元，由被告北海市经协实业开发总公司负担1050元，由原告罗宗谋负担500元。
北海市经协实业开发总公司不服一审判决，向本院提起上诉�：一、一审法院认定上诉人构成违约是错误的：1、《房屋买卖合同》约定：被上诉人罗宗谋应在合同签订的三天内交纳房价总额40％的定金，即68000元。其余的款项在签订合同的六十天之内交纳。而被上诉人签订合同后只交纳了20000元定金，之后再也未交纳过款项，明显被上诉人早已违约，上诉人不存在违约。2、按照合同约定：被上诉人应先履行付完全款的义务后，上诉人才把住宅地基交付被上诉人。但被上诉人根本没交纳购宅地基款，上诉人就没有向被上诉人提供宅地基（及其相关手续）的义务。一审判决认为“原告按照合同约定缴纳定金20000元，被告没有按照合同约定提供宅地基相关手续，被告构成违约。”是不顾事实及合同约定的。二、一审法院认定上诉人应支付违约金也是错误的：1、上诉人不存在违约，支付违约金没有依据。2、一审将违约金认定为同期�款利息损失的130％没有任何事实及法律依据。根据《房屋买卖合同》的第四条第1款约定：“乙方签订此合同后，凡不按期交款及地面楼房不动工者视为违约，违约者则被终止合同，由甲方另行安排他人接替，待有人接替后方可退还乙方所交款项（不含利息）”。可见合同约定上诉人退还被上诉人款项是不含利息的；一审认定上诉人向被上诉人按照本金20000元自1994年7月24日开始将按照银行同类同期贷款利率l30％计算至本判决确定的支付之日止支付违约金，没有任何合同依据，也没有事实及法律依据，有违公平原则和诚实信用原则，是错误的。综上，请求二审法院撤销一审判决第第三项判决。
被上诉人答辩称：1、一审判决认定事实清楚，应予以维持；2、上诉人存在违约行为，被上诉人在签订合同当天要求上诉人提供土地相关手续及图纸，但上诉人一直未能提供，故�上诉人未付完款项；3、一审对违约金计算标准的认定是正确的，根据合同第四条第1款的约定，被上诉人可以不交付完定金，被上诉人不存在违约行为。
本院查明：上诉人与被上诉人于1994年4月23日签订《房屋买卖合同》，约定：被上诉人（乙方）向上诉人（甲方）购买位于北海市新世纪大道南侧北海新世纪小区A型22号，面积为7.8×10平方米的宅基地，总价款为170000元；双方签订合同三天内乙方向甲方交纳房价总额的40%的定金即68000元，签订合同的三十天内再交纳40%的价款，余下20%价款在签订合同的六十天内交清；甲方负责整个住宅小区的基建立项、勘探设计、报建等前期工作，负责提供地面楼房施工图纸一套，乙方付完款项后，甲方保证三个月之内把住宅地基交付乙方兴建地面楼房，并协助乙方办理房地产权证；乙方在一年内按图纸设计要求自费兴建，也可委托甲方兴建地面楼房主体二层以上；乙方签订合同后，凡不按期交款及地面楼房不动工者视为违约，违约者则被终止合同，由甲方另行安排他人接替，待有人接替后方可退还乙方所交款项（不含利息）；甲方如不按期把住宅地基交付乙方兴建，从合同规定交付宅基地时间的第二天起按宅地价格的每天万分之三补偿乙方损失。合同签订当日，被上诉人向上诉人交付了20000元定金，剩余的定金及购地款项一直未交付。1996年6月20日，上诉人将涉案房地产转让给了案外人满某某。被上诉人以上诉人违反合同约定，至今未履行合同义务为由于2013年3月4日提起本案诉讼，请求判令：1、解除上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》；2、上诉人退还给被上诉人购房定金20000元；3、上诉人向被上诉人支付违约金100000元。诉讼中，上诉人同意解除《房屋买卖合同》，并同意退还被上诉人20000元及该款项1996年6月20日之后的存款利息。
另查明，被上诉人罗宗谋的第一代身份证号码为452727561105003，第二代身份证号码为45272719581228013x。
综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：上诉人与被上诉人在履行《房屋买卖合同》过程中是否存在违约行为，被上诉人请求上诉人退还20000元定金并支付100000元违约金是否有事实和法律依据。
上诉人主张被上诉人没有按约交纳定金和购房款项，构成了违约；被上诉人则主张上诉人未能向被上诉人提供涉案宅基地的相关手续，被上诉人存在违约行为。本院认为，根据双方合同的约定，被上诉人应当在《房屋买卖合同》签订三天内向上诉人交纳房价总额的40%的定金即68000元，签订合同三十天内再交纳40%的价款，余下20%价款在签订合同的六十天内交清。但被上诉人除了在合同签订当日交纳20000元定金外，剩余的定金和价款一直没有支付，被上诉人明显存在违约行为。被上诉人主张其不交纳余下款项是因为上诉人不能向被上诉人提供涉案宅基地相关手续的违约事实，但根据双方合同的约定，并无关于上诉人在被上诉人交纳定金或价款前应当向被上诉人交付宅基地相关手续的约定义务。被上诉人在与上诉人签订《房屋买卖合同》时应对合同标的物进行了充分了解，如被上诉人认为上诉人不具备转让标的物的条件，完全可以在当时主张合同无效或解除合同，要求退回已交纳的定金，但近二十年来，被上诉人一直没有主张过，有悖于常理；上诉人对被上诉人该事实主张亦不予认可。故被上诉人主张上诉人不向其提供宅基地相关手续构成先行违约的事实主张缺乏合同依据和事实依据，本院不予采信。由于被上诉人不按合同约定交付剩余定金和价款，上诉人于1996年6月20日将涉案宅基地转让给了案外人满某某。根据《房屋买卖合同》第四条第1款“乙方签订合同后，凡不按期交款及地面楼房不动工者视为违约，违约者则被终止合同，由甲方另行安排他人接替，待有人接替后方可退还乙方所交款项（不含利息）”的约定，上诉人将涉案宅基地另行转让给他人后应及时将被上诉人交纳的20000元定金退还给被上诉人，但上诉人未及时退还，存在违约行为，应承担相应的违约责任。违约金应当按本金20000元从1996年6月21日起中国人民银行同期同类贷款利率计至本判决确定的履行期限时止。综上，被上诉人请求上诉人退还20000元定金及相应违约金依法有据，应予以支持，但对其违约金请求过高部分本院不予支持。上诉人关于被上诉人不按约交纳定金和价款构成违约的上诉理由成立，本院予以采纳，但上诉人主张其不应支付违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决在认定事实、适用法律和对违约金的认定标准上存在不当之处，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持北海市银海区人民法院（2013）银民初字第336号民事判决第一、二、四项；
二、变更北海市银海区人民法院（2013）银民初字第336号民事判决第三项为：上诉人北海市经协实业开发总公司应向被上诉人罗宗谋支付违约金，违约金按照本金20000元自1996年6月21日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至本判决确定的履行期限时止。
一、二审案件受理费3100元，由上诉人北海市经协实业开发总公司负担1100元，由被上诉人罗宗谋负担2000元（一审案件受理费1550元被上诉人已预交，二审案件受理费1550元上诉人已预交，被上诉人负担超出部分在上诉人履行上述债务时一并结清）。
上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，逾期不履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏玉芳
代理审判员 黄辉远
代理审判员 涂 娟
二〇一四年五月十四日
书 记 员 凌 洋
附：本判决引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零�条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……