四川省宜宾市南溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1503民初645号
原告：宜宾南溪农村商业银行股份有限公司，住所地：宜宾市南溪区南溪镇长江大道东段208号至228。
组织机构代码07614718-0。
法定代表人：罗伟，职务：董事长。
委托诉讼代理人：李平扬，宜宾南溪农村商业银行股份有限公司员工。
委托诉讼代理人：余顺芳，宜宾南溪农村商业银行股份有限公司员工
被告：张琼，女，1988年3月8日出生，汉族，四川省宜宾市南溪区人，住宜宾市南溪区。
委托诉讼代理人：陈钢（被告张琼的丈夫），男，1975年1月20日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。
被告：四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司，住所地：宜宾市南溪区文化街党校综合楼。
统一社会信用代码：915115037383314126。
法定代表人：李达鑫，职务：董事长。
委托诉讼代理人：张均伟，该公司员工。
委托诉讼代理人：刘丽，该公司员工。
原告宜宾南溪农村商业银行股份有限公司（以下简称：南溪农商行）与被告张琼、四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司（以下简称：鑫宇房产公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案后，依法适用简易程序，于2016年6月21日和2016年10月27日两次公开开庭进行了审理。原告南溪农商行的委托诉讼代理人李平扬、余顺芳及被告张琼的委托诉讼代理人陈钢、被告鑫宇房产公司的委托诉讼代理人张均伟、刘丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南溪农商行向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告张琼偿还借款本金289092.3元、截止于2016年10月27日的利息41399.37元以及2016年10月27日以后的利息（利息以本金289092.3元为基数，从2016年10月28日起至本金还清之日止，以中国人民银行公布施行的贷款基准利率上浮20%为标准进行计算）；2、被告鑫宇房产公司对借款本息承担连带清偿责任；3、判令原告对抵押房产拍卖或变卖的价款享有优先受偿权；4、本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年6月25日，被告张琼因购买鑫宇.盛景天平(号住房，缺少资金，向原告申请个人住房按揭贷款30万元，月利率按照中国人民银行基准利率上浮20%（即在2013年执行月利率6.55‰），期限二十年，采用按月等额本息还款方法，定于2033年6月25日前还清贷款本息。被告张琼用购买的前述房产为该笔贷款提供抵押担保，同时鑫宇房产公司为该笔贷款提供连带责任保证担保。当日，原告与二被告签订《个人购房担保借款合同》，原告按约定及时履行了全部义务。但被告张琼自2014年8月20日起便未按约定偿还贷款本息，被告的行为属严重违约行为，原告有权按照合同约定要求被告立即偿还全部贷款本息，遂起诉至人民法院，请求依法支持原告的上述请求。
被告张琼认可原告在本案中所主张的事实，但认为还款的情况应以银行正确的计算方法为准，其未按约定还款是因生意经营失败，希望原告给予宽限期，愿意将之前拖欠的贷款本息部分付清后，继续履行合同，按等额本息方式按月偿还贷款。
被告鑫宇房产公司认可原告在本案中所主张的事实，但认为本案的借款有抵押物且已办理了抵押登记，故应当在拍卖或变卖抵押物以后不足的部分，才应由其承担清偿责任。
本院经审理认定事实如下：2013年6月25日，原告作为贷款人，被告张琼作为借款人和抵押人，被告鑫宇房产公司作为保证人，三方签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款人张琼向原告借款30万元用于购买南溪镇滨江路盛景天下(号住房；借款期限为240个月即从2013年6月25日起至2033年6月25日止；贷款利率在中国人民银行公布的人民币贷款利率5.458‰的基础上上浮1.092‰、执行月利率为6.55‰，借款逾期的罚息利率为在基准利率水平上上浮50%，借款期限在一年以上的，如遇基准利率调整，则按本合同约定的浮动比例确定新的贷款利率和罚息利率，自下年1月1日起执行，基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，贷款按日计息，如不能按照本合同的结息日付息，则自次日起计收复利。对还款方式约定为：采用等额本息还款方法还款，还款原则为贷款人有权将还款首先用于偿还贷款垫付的各项费用及实现债权的费用，剩余款项按照先还息后还本原则偿还。对担保方式约定为保证担保和抵押担保，其中对保证担保约定为：保证人提供连带责任保证，无论贷款人对债权是否拥有其他担保，也不论其他担保是否由债务人自己所提供，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人承担保证责任；保证期间为合同生效之日起至主合同项下债务履行期届满之日后两年止。对抵押担保约定为：抵押人张琼以南溪镇滨江路盛景天下(号住房提供抵押担保，抵押担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金及贷款人为实现债权而发生的费用等；抵押人与贷款人应依法及时办理抵押登记，抵押人应将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。对违约责任约定为：借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用等情形构成违约，如借款人违约，则贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，并对借款人未按时还清的借款本金和利息，按对应的借款逾期利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利。协议签订后，原告向被告张琼发放贷款30万元。据此，本院依法认定原告与被告张琼成立借款合同和抵押担保合同关系，原告与被告鑫宇房产公司成立保证合同关系。
关于抵押财产的情况：2013年7月11日，上述《个人购房担保借款合同》约定的抵押财产即南溪镇滨江路(号房屋在宜宾市南溪区房地产管理局进行了预购商品房抵押权预告登记，原告为预告登记权利人，被告张琼为预告登记义务人。并且，上述抵押财产的产权尚未登记在抵押人张琼名下。
关于对贷款利息是如何约定的：原告陈述称借款利率为中国人民银行公布的贷款基准利率上浮20%，但《个人购房担保借款合同》中约定的上浮比例为1.092‰，原告陈述称系书写错误，认为合同中约定2013年中国人民银行公布的贷款基准月利率为5.458‰，而当年执行月利率为6.55‰，通过换算，可得出上浮比例为20%。被告张琼未此未提出异议，本院对贷款利率为中国人民银行公布的人民币贷款基准利率上浮20%的事实依法予以确认。
关于被告偿还贷款本息的情况：原告陈述称截止于2016年10月27日，被告尚欠借款本金289092.3元、利息41399.37元，提交了张琼还款明细表予以证实。经查，还款明细表载明：被告张琼自2013年10月至2014年6月期间按月偿还了借款本息，自2014年7月起便开始拖欠借款，之后，仅于2014年9月偿还3000元，于2016年9月偿还5000元。被告张琼对偿还贷款的情况未提交证据予以证明，且对银行提交的还款明细表中载明的还款情况无异议，因此，本院对原告主张的截止于2016年10月27日，被告尚欠借款本金289092.3元、利息41399.37元的事实依法予以确认。
本院认为，原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，且各方当事人均签字或加盖印章，抵押财产已办理了抵押权预告登记，故当事人之间成立的借款合同、抵押担保合同、保证合同均已生效，当事人应当按照合同约定全面履行自已的义务。被告张琼向原告借款后，自2014年7月起便未按约定偿还贷款本息，根据合同约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告偿还全部借款本息，因此，本院对原告要求被告偿还借款本金289092.3元及截止于2016年10月27日的利息41399.37元的诉讼请求依法予以支持。对2016年10月27日以后的利息，原告主张按合同约定的贷款利率计算，不违反合同约定，本院依法予以支持。
关于原告对抵押财产是否享有优先受偿权的问题：根据《中华人民共和国物权法》（以下简称：物权法）第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，本案抵押财产抵押权的设立应当进行登记并自登记时正式设立。根据已查明事实，本案抵押财产办理了抵押权预告登记，根据物权法第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，抵押权预告登记并不能直接产生设立抵押权的法律效果。因此，在未办理正式的房屋抵押权登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对抵押房屋办理抵押权登记的债权请求权，而不享有抵押房屋的抵押权，故不能就本案抵押财产享有优先受偿的权利。
关于张琼作为抵押人如何承担抵押担保责任：原告与抵押人张琼在合同中约定，抵押人承担担保责任的财产范围是南溪镇滨江路盛景天下(号住房，担保的债权范围也是明确的，在未取得产权证书的情况下，抵押人实际是以对预购房屋享有的债权提供担保。虽然本案并未进行抵押权登记，尚未设立抵押权，但已进行了抵押权预告登记，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，因此，未进行抵押权登记，并没有造成抵押人不能以预购房屋承担担保责任的情形。因此，抵押人应以合同约定的抵押财产承担担保责任，即以南溪镇滨江路盛景天下4-25-3号住房清偿债务。
关于保证人如何承担保证责任：物权法第一百七十六条规定：“被告担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。”本案中，鑫宇房产公司为借款提供连带责任担保，合同明确约定：不论该借款是否有其他担保，也不论其他担保是否由债务人自己所提供，保证人均不能减免保证责任，债权人可直接要求保证人承担保证责任，保证人不提出任何异议。本案系由债务人自己提供物的担保，但鑫宇房产公司仍应按照合同约定对全部借款本息承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百七十六条、第一百八十七条和《中华人民共和国担保法》第二条、第十八条、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告张琼于本判决生效之日起十日内向原告宜宾南溪农村商业银行股份有限公司偿还借款本金289092.3元、截止于2016年10月27日的利息41399.37元，合计330491.67元；
二、被告被告张琼于本判决生效之日起十日内向原告宜宾南溪农村商业银行股份有限公司支付2016年10月27日以后利息（利息的计算方法为：以本金289092.3元为基数，从2016年10月28日起至本判决确定的本金给付之日止，以每年1月1日中国人民银行公布施行的人民币贷款基准利率上浮20%为标准进行计算；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）；
三、如被告张琼未能清偿本判决第一判项和第二判项确定的借款本息，则原告宾南溪农村商业银行股份有限公司有权就被告张琼的抵押财产南溪镇滨江路(房屋实现债权；
四、被告四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司对本判决第一判决和第二判项确定的借款本息承担连带清偿责任；
五、驳回原告宜宾南溪农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5532元，依法减半收取2766元，由被告张琼、四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 李秀英
二〇一六年十月三十一日
书记员 刘友权