浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终1839号
上诉人（原审原告）：桐乡市宝业凤凰房地产有限公司。住所地：桐乡市梧桐街道振兴东路菊花仙子东南角。
法定代表人：孙旭光，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：祝维雯，北京德和衡（杭州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程学林，北京德和衡（杭州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：沈国其，男，1972年6月19日出生，汉族，住桐乡市。
上诉人（原审被告）：沈根其，男，1967年12月25日出生，汉族，住桐乡市。
委托诉讼代理人：沈国其，身份信息同上，系沈根其之弟。
原审被告：国网浙江桐乡市供电公司。住所地：桐乡市梧桐街道振东新区环园路818号。
法定代表人：张祖光。
上诉人桐乡市宝业凤凰房地产有限公司（以下简称宝业公司）因与上诉人沈国其、沈根其及原审被告国网浙江桐乡市供电公司（以下简称供电公司）合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2017）浙0483民初639号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年9月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宝业公司上诉请求：撤销一审判决，改判沈国其和沈根其共同向宝业公司返还租金500万元，一、二审诉讼费由沈国其和沈根其承担。事实与理由：一、一审裁定驳回宝业公司追加案外人张利妹、章玉萍为共同被告的申请，实为错误驳回了宝业公司对二人的起诉，涉案债务发生在沈根其和张利妹、沈国其和章玉萍夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务，应追加二人参加诉讼。一审法院适用法律也有误，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项而非第十一项。二、一审法院确认商品房买卖合同在2016年4月21日解除，但未适用《中华人民共和国合同法》第九十七条“恢复原状”的法律后果，应当恢复至协议书订立日期2012年10月12日前，判决沈国其和沈根其返还实际取得的500万元租金。“恢复原状”应指恢复到订约前的状态。经一审法院查明，商品房买卖合同、补充协议和协议书签订后，宝业公司向沈国其和沈根其支付了28万元租金，供电公司支付了472万元租金，合计500万元，一审法院认定合同解除，则应判决沈国其和沈根其返还500万元租金，一审法院判决二人只返还合同解除后的租金，属适用法律错误。三、桐乡市消防局已明确答复，消防部门没有权利对房屋是否能用作商品房作出认定，而城乡规划局文件中写明的房屋性质与双方当事人所签合同中约定的性质一致。宝业公司实际上对仲裁裁决不服，只是合同解除的事实已经确定，无法更改。
沈国其和沈根其辩称，宝业公司的主张没有法律依据，应驳回其全部诉讼请求。理由如下：一、宝业公司是恶意诉讼，即使不存在恶意，因其尚欠沈国其和沈根其2000多万元，沈国其和沈根其有能力履行本案债务，故本案中也没有追加案外人的必要。二、桐乡市宝凤新城-
宝凤大厦1幢301室房屋（以下称301室房屋）返还前，沈国其和沈根其仍为房屋所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，二人出租房屋并收取租金，有法律依据。三、对于合同解除的法律后果，恢复原状指恢复到订约前的状态，但解除合同本身是对受害人的一种补救方式，体现了对违约方的制裁，返还履行应充分保护非违约方的利益，如对违约方因履行或返还而产生的费用及非违约方已得到的孳息，不应返还。因此，我国法律承认合同解除和损害赔偿可以并存，本案中应适用损害赔偿方法。本案争议的房租实际是对301室房屋购房款的赔偿，如果没有租金收入，沈国其和沈根其会因支付了购房款、房屋保险费、评估费等遭受损失。仲裁裁决对其他房屋购房款的利息损失予以支持，但对301室房屋购房款的利息没有裁决，就是因该房屋有租金收益。
沈国其和沈根其上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宝业公司的一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院判决沈国其和沈根其向宝业公司返还2016年4月22日起的租金362264元，明显有误。根据嘉兴仲裁委员会作出的（2015）嘉仲字第069号裁决书（以下简称69号裁决书），宝业公司返还购房款后，沈国其和沈根其再返还301室房屋，返还前二人仍为房屋所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，二人出租房屋并收取租金，有法律依据。宝业公司拒不履行生效裁决，导致房屋所有权未能及时变更，应由其承担损失扩大的责任。另外，301室房屋的物业费由沈国其和沈根其支付，如宝业公司要求二人支付租金，则其也应返还二人已缴纳的物业费，二人对此保留诉权。二、宝业公司存在恶意诉讼、恶意保全的行为。嘉兴仲裁委员会作出69号裁决书后，宝业公司一方面不认可该仲裁裁决，提起撤销之诉和不予执行仲裁裁决申请，另一方面又依据仲裁裁决主张权利，显然是恶意诉讼。宝业公司不履行仲裁裁决确定的付款义务，反而恶意起诉，要求沈国其和沈根其支付500万元租金，并对二人的房产进行保全，给二人造成巨大损失，显然是恶意保全。
宝业公司辩称，本案是基于协议书发生的法律关系，不是基于商品房买卖合同解除而发生的法律关系，退还购房款的问题与本案没有关联性。虽然69号裁决书中支持了201室、401室等房屋购房款利息，而没有支持301室房屋购房款的利息，但这并不涉及租金问题，该裁决书中没有明确阐述，应为漏裁，沈国其和沈根其应另案主张。沈国其和沈根其主张其为301室房屋支付了物业费等，属于商品房买卖合同解除后的返还问题，与本案法律关系不同。对于沈国其和沈根其主张的实际发生的税费，宝业公司予以认可，但对物业费等不予认可。综上，请求二审法院支持宝业公司的上诉请求。
供电公司未作陈述。
宝业公司向一审法院起诉请求：一、判令沈国其、沈根其和供电公司共同向宝业公司支付租金512万元，并支付自2016年4月22日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算的利息，暂计算至2017年1月9日为159870元，本息合计5279870元，后本金变更为500万元；二、判令诉讼费由沈国其、沈根其和供电公司承担。
一审法院认定事实：2011年9月23日，宝业公司与供电公司签订房屋租赁合同，宝业公司将301室房屋出租给供电公司，租期为2011年9月1日至2016年8月31日，年租金为128万元，租赁保证金为50万元，保证金每年退还10万元。后沈国其、沈根其向宝业公司购买坐落于桐乡市个车位，301室房屋亦包含其中。2012年5月17日，宝业公司与沈国其、沈根其签订补充协议一份，双方约定301室房屋租赁权益归沈根其和沈国其所有，2012年5月17日至同年9月22日的租金由宝业公司返还28万元，并付至沈根其账上，之后由沈根其和沈国其每年返还10万元给承租人（即供电公司）。
2012年10月12日，宝业公司与沈根其、沈国其、供电公司共同签订了协议书，就宝业公司所有的后出售给沈国其和沈根其的301室房屋的租金等事宜进行了约定。协议书第二条约定，从2012年9月1日起至2016年8月31日的租金，乙方（供电公司）应按原房屋租赁合同约定的数额及时间向丙方（沈国其、沈根其）支付；第三条约定，乙方（供电公司）向甲方（宝业公司）支付的租赁保证金50万元，其中10万元由甲方于2012年10月25日前退给乙方，剩余40万元由丙方按原房屋租赁合同中约定的时间及方式退还给乙方。根据上述协议，供电公司向沈国其、沈根其支付四年租金共计472万元（已扣除每年10万元租赁保证金），同时沈国其、沈根其向其开具增值税发票，一年交纳税收176808元。
2015年4月23日，沈国其、沈根其因购买的房屋消防未验收通过，不能作为经营性商业用房使用，遂向嘉兴仲裁委员会提出申请，要求解除与宝业公司签订的房屋买卖合同，并赔偿相应损失。2016年4月21日，嘉兴仲裁委员会作出69号裁决书，裁决：一、解除两申请人沈国其、沈根其于2012年4月26日与被申请人宝业公司签订的4份商品房买卖合同……四、被申请人宝业公司支付两申请人沈国其、沈根其坐落于桐乡市价款利息损失（以8848400元为基数，按中国人民银行同期同类基准贷款年利率自2012年5月18日起计算至裁决书生效之日止），支付两申请人沈国其、沈根其车位款利息损失（以41万元为基数，按中国人民银行同期同类基准贷款年利率自2014年12月28日起计算至裁决书生效之日止）……七、驳回两申请人沈国其、沈根其的其他仲裁请求……。
2016年10月8日，嘉兴市中级人民法院受理宝业公司与沈国其、沈根其申请撤销仲裁裁决一案，并于2017年1月20日裁定驳回宝业公司的申请，该案尚在嘉兴市中级人民法院执行中。宝业公司于2017年1月18日向一审法院起诉，要求判令沈国其、沈根其和供电公司支付租金500万元及相应利息。
一审法院认为，协议书系当事人的真实意思表示，依法有效，各方均应按合同约定全面履行义务。供电公司提交的证据，可以证明其已按照协议书约定支付所有租金，宝业公司请求供电公司支付租金，毫无事实和法律依据，不予支持。至于宝业公司与沈国其、沈根其之间的纠纷，详见分析。
首先，关于合同解除问题。具备法定或约定的解除条件后，才能发生合同解除的法律后果。本案中双方没有约定解除条件，合同解除的条件应当是法定条件，应当以69号裁决书作出的时间为合同解除时间，即2016年4月21日。
其次，关于沈国其、沈根其是否需要返还租金并支付利息损失的问题。因宝业公司的违约行为致使双方签订的商品房买卖合同被嘉兴仲裁委员会裁决解除，合同解除后，守约方有权要求对方赔偿损失。裁决书中只有301室房屋没有赔偿相应的损失，其他的房屋包括车位均在裁决中明确予以赔偿损失。究其原因，主要是仲裁庭考虑到301室房屋尚存经营性收入（租金），故在裁决时对该请求予以驳回。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，但本案是合同解除，其法律后果并不必然导致之前取得的财产返还，宝业公司显然混淆了合同无效或被撤销与合同解除的不同法律后果，故宝业公司请求返还全部租金没有法律依据。合同解除前，沈国其、沈根其系301室房屋合法所有权人，对不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故该部分租金无需返还。之后的租金按照合同解除的日期（2016年4月21日），距租赁合同期限届满尚有4个月10天。沈国其、沈根其每年返还10万元保证金及交纳的税收176808元，应当在租金中予以扣除，实际到手租金为1003192元，按照剩余的租赁期限计算，合同解除后的租金为362264元。合同解除后，合同的权利义务终止，沈根其和沈国其此后再收取租金无法律依据，故应当返还宝业公司租金362264元。关于宝业公司主张的利息损失，显然主要是因宝业公司违约在先，若其遵守诚实信用原则，按照裁决生效时间自觉履行69号裁决书，则不存在利息损失，故对该项诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条，《中华人民共和国物权法》第三十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、沈国其、沈根其于判决生效之日起十日内返还宝业公司租金362264元；二、驳回宝业公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48759元，财产保全费5000元，合计53759元，由宝业公司负担47025元，由沈国其、沈根其负担6734元。
本院二审期间，上诉人沈国其和沈根其围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
沈国其和沈根其提交下列证据：
1.电梯保养费发票、收据两份、浙江富士美有限公司电/扶梯配件销售及修理合同（以下简称电梯修理合同）及转账凭证两份，证明沈国其和沈根其为宝业公司垫付了与301室房屋相关的一些费用。
2.瑞源物业收款收据和一审法院（2017）浙0483民初2055号民事调解书各一份，证明沈国其和沈根其为宝业公司垫付了2015年的物业费29000元及2016年至2017年6月的物业费43900元，物业费及电梯保养费合计垫付7万余元。
3.本院（2017）浙04执异4号执行裁定书和不予执行仲裁裁决申请书各一份，证明宝业公司于2016年10月8日申请撤销仲裁裁决，在法院作出裁定前，其又向一审法院提起本案诉讼，并于2017年2月16日申请不予执行仲裁裁决，可见宝业公司系恶意诉讼，其主张自相矛盾，其不履行已生效的法律文书，给沈国其和沈根其造成了损失。
宝业公司质证认为，证据1与本案没有关联性，沈根其和沈国其可另行主张，电梯修理合同是吴某与一家电梯公司所签，转账凭证是姚某的转账凭证，与电梯修理合同的履行无关。证据2也与本案没有关联性。证据3，对不予执行仲裁裁决申请书的真实性和合法性没有异议，虽然宝业公司对仲裁裁决有异议，但仲裁裁决已生效，宝业公司也应遵守生效法律文书，其系合法履行诉讼权利，并非恶意诉讼。
宝业公司没有提交新的证据。
供电公司没有发表质证意见，也没有提交新的证据。
本院认证认为，沈根其和沈国其提交的证据1、2、3，与301室房屋租金的返还问题没有直接关联，本院对证据与本案的关联性不予认定。
本院经审理对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，任何一方违反合同均应承担相应的民事责任。本案二审中的争议焦点主要为：宝业公司是否因商品房买卖合同解除，而有权要求沈国其、沈根其返还基于履行商品房买卖合同所取得的301室房屋的租金。
当事人因根本性违约造成商品房买卖合同解除，赔偿损失的范围应包括履行该合同产生的租金，宝业公司作为违约方应承担的损失赔偿额，包括合同履行后可以获得的利益，故该租金不因合同解除而发生返还问题。理由如下：一、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”可见，合同解除后，不仅发生恢复原状的法律后果，还会发生赔偿损失的法律后果。二、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此，构成根本性违约行为，合同解除后的赔偿损失范围，理应适用前款规定。从嘉兴仲裁委员会69号裁决书可知，宝业公司构成根本性违约导致合同目的无法实现是合同解除的原因。存在违约行为的合同当事人，依法应承担赔偿损失等民事责任，况且宝业公司存在根本性违约行为。合同解除后，沈国其和沈根其遭受的损失，有权要求宝业公司赔偿，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因此，对于因商品房买卖合同产生的租金，沈国其和沈根其不用返还，宝业公司无权请求返还。且69号裁决书中没有支持沈国其、沈根其关于301室购房款的利息请求，二人获得租金并未增加宝业公司的赔偿义务。因此，一审法院关于沈根其和沈国其应返还租金金额的认定及判决不当。
另外，宝业公司申请追加的案外人不是商品房买卖合同和协议书的当事人，且宝业公司尚欠沈根其和沈国其购房款等大额款项未支付，即便需要返还租金，也可以主张相互抵销，故一审法院驳回宝业公司的追加申请并无不当。
综上所述，上诉人宝业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人沈国其、沈根其的上诉请求成立，应予以支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销浙江省桐乡市人民法院（2017）浙0483民初639号民事判决；
二、驳回上诉人桐乡市宝业凤凰房地产有限公司的全部诉讼请求。
一审案件受理费48759元，财产保全费5000元，合计53759元；二审案件受理费46800元，均由上诉人桐乡市宝业凤凰房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李忠平
审 判 员 刘 坤
审 判 员 樊钢剑
二〇一七年十二月十八日
法官助理 石明洁
书 记 员 吴君慧