重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0243民初1892号原告:葛明书，男，1965年2月1日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人:聂洪波，重庆渝东律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈仲旭（近亲属代理），女，1965年9月3日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。被告:冷芳英，女，1965年8月5日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：谢光寿，重庆中庸律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦超，重庆中庸律师事务所律师。第三人：葛明学，男，1957年1月16日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原告葛明书与被告冷芳英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案后，并依法由审判员谢再守担任审判长、与代理审判员石朝晶、人民陪审员谭德勇适用普通程序于2017年6月6日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本院依法追加葛明学为本案的第三人参加诉讼，并依法由原合议庭适用普通程序于2017年7月25日第二次公开开庭进行了审理。原告葛明书及委托代理人聂洪波、陈仲旭，被告冷芳英的委托代理人秦超，第三人葛明学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛明书向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2016年1月7日签订的《房屋买卖合同》；二、被告承担案件受理费。事实与理由：2016年1月7日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定由被告冷芳英将位于本县郁山镇三角井居委的房屋出售给原告，总房价为36.5万元。2016年1月7日和1月8日原告支付定金和房款200000元。2017年2月14日被告书面通知原告于2017年2月24日下午15点在郁山镇办理交房付款事宜。原告为了全面履行交款义务，带上余下房款16.5万元到达房屋现场。但被告未在约定时间向原告交付房屋。被告行为已经构成违约，故诉至你院请求判准原告诉请。被告冷芳英辩称：原、被告所签订的房屋买卖合同合法有效，无法定解除及约定解除条件，被告应当履行剩余房款的支付义务。具体理由如下：1.原告系通过其亲哥哥第三人介绍联系被告购房，双方在协商过程中，原告对房屋产权属性进行了了解并实地对该房屋进行了查验，被告没有隐瞒事实；2.第三人在诉讼期间强行占有涉案房屋，无法律依据，被告通过合法竞拍获得房屋所有权，第三人没有合法占有的依据；3.原告违反诚实信用原则，双方因合同履行发生争议时。原告与第三人系亲属关系，系利益共同体，第三人撬开门锁，对涉案房屋强行占有以达到交付不能的障碍。原告系滥用民事权利。综上，请人民法院依法驳回原告诉请。第三人葛明学称：我于1982年退伍后被招聘至中国人民财产保险公司（现为中国人寿保险公司）工作，1986年公司购买涉案房屋用于职工办公和住宿之用，我和同事张孝中居住房屋至今。2015年听传闻涉案房屋要进行拍卖，但我至今不知道拍卖程序和拍卖信息，公司直接对房屋进行了拍卖没有进行公告，连彭水支公司都不知道拍卖信息。冷芳英购买房屋没有通知我，保险公司也没有通知我，我认为冷芳英购买行为“有问题”。房屋拍卖后，新的办公地点公司一直没有通知我，公司还强制和我解除了劳动合同关系。冷芳英每次交付房屋没有通知我，都是带些打手来，还带了派出所的来。冷芳英撬锁给我造成的财产损失，我要求冷芳英予以赔偿。原、被告的买卖行为与我无关，我们的遗留问题应当由公司解决，法院通知我来，我就来了。我现在在保险公司做保安，保险公司已经搬到小学对面。保险公司承诺给我解决几万块钱，只要保险公司将这些问题给我解决了我就愿意搬离。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：涉案合同标的坐落于本县郁山镇三角井居委（房产证号：房权证2003字第0XX**号，面积为171.09平方米），原系中国人寿保险股份有限公司彭水县支公司（以下简称：人寿彭水支公司）所有，并用于该公司开展保险业务办公、职员临时居住之用。2015年间，人寿彭水支公司将前述房产委托北京中拓国际拍卖有限公司在重庆联合产权交易所进行了公开拍卖，并另寻新的地址开展保险业务办公。2015年10月15日，本案被告冷芳英通过拍卖程序，竞得前述房产并完成了款项给付及标的物移交。2016年初，本案原告葛明书在第三人葛明学的信息推荐下，主动与涉案标的竞买人冷芳英进行房屋买卖意向的前期磋商。2016年1月7日，原告葛明书、第三人葛明学与被告冷芳英及其委托的房屋评估中介机构工作人员夏光路一同对涉案标的进行了全程勘验，并对涉案标的买卖合同内容进行了实质磋商。当日，本案原、被告双方在充分进行标的信息披露、协商、交流的前提下，以原告葛明书为乙方、被告冷芳英为甲方的名义签署了涉案房产的《房屋买卖合同》。该合同约定：“第二条约定成交价格为365000元；第三条约定为2016年1月7日支付房屋定金115000元，2016年1月8日支付房款85000元。甲方于2016年3月31日前房屋完成交付当日支付剩余房款165000元。如因甲方原因违约，房屋定金双倍赔偿，如乙方原因违约，房屋定金不退；第四条约定甲方应于乙方付清全部房款之时，将上述房屋及全部钥匙交付乙方，并在双方（或委托人）在场的情况下由乙方对房屋进行接收；第五条约定甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，并保证不管以后房价如何上涨，绝不反悔；第六条约定除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方保证在房款付清时，将该房屋交付乙方，否则乙方有权追究甲方责任……。”合同签订后，原告葛明书按照约定于2017年1月7日、8日共计向被告冷芳英支付200000元房款。后，原、被告因余款支付与房屋交付先后顺序发生分歧。2016年6月14日，当事人葛明书向本院提起诉讼，请求解除上述《房屋买卖合同》并同时请求被告冷芳英双倍返还定金赔偿损失。本院经审理认为：当事人葛明书、冷芳英签订的《房屋买卖合同》真实、有效。葛明书诉请解除合同的诉讼请求，既无约定的解除条款，亦不符合法定的解除条件，且导致房屋交付障碍的当事人张孝中已经搬离涉案房屋，交付的障碍已不存在。当事人应当充分协商，按照有利于实现合同目的的方式履行合同。遂，于2016年9月27日作出（2016）渝0243民初2355号《民事判决书》，判决驳回当事人葛明书诉讼请求。当事人葛明书不服一审判决并上诉至重庆市第四中级人民法院，该院经审理认为：当事人葛明书、冷芳英因对合同履行的方式发生分歧导致合同履行障碍，双方都有过错，不是一方违约的法定情形，不可归责一方，且涉案标的达到交付条件，合同不符合解除条件。建议双方协商交付方式，按照交易习惯，同时交付完成合同履行事宜。并于2016年12月23日作出（2016）渝04民终1850号终审《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。终审判决作出后，被告冷方英向原告葛明书发出《继续履行合同催告函》，催告定于2017年2月24日下午15时在涉案标的坐落处同时履行前述《房屋买卖合同》。2017年2月24日15时，本案原、被告同时抵达涉案标的处，欲同时履行合同。在履行过程中，因被告冷芳英无法顺利开启房屋门锁，在其破拆房屋门锁进入后，原告葛明书发现涉案标的内有人居住迹象，并认为被告所交付标的不符合合同约定，导致双方的合同履行失败。2017年5月11日，原告葛明书以被告冷芳英违反合同法第九十四条第一款第（四）项之规定，诉至本院，请求解除原、被告签订的《房屋买卖合同》。在审理本案过程中，因案件审理需要，本院依法追加第三人葛明学参加诉讼。第三人葛明学在庭审中称，其系涉案标的原所有权人的职工，常年居住于该房屋。但未提交其合法占有、使用涉案标的的相关证据，并认为：保险公司与其不当解除劳动关系应当承担相应责任，保险公司承诺给予相应补偿，但一直未兑现，在保险公司未兑现承诺之前，不会主动搬离涉案标的。另查明：2015年10月间，涉案标的经北京中拓国际拍卖有限公司在重庆联合产权交易所公开拍卖过程中，本案原告葛明书、被告冷芳英、第三人葛明学均参与了房屋拍卖活动。涉案三方当事人均阅读、知悉或签署了涉案标的拍卖信息的《产权受让申请书》、《受让申请与承诺》、《拍卖规则》、《竞买协议》、《竞买须知》、《拍卖标的信息》等文书。其中《拍卖标的信息》中第6条风险提示中载明：中国人寿彭水县支公司介绍该标的有占有人，买受人自行核实，自行清户。原告书面声明不在本案中请求返还已付房款，待人民法院确认合同解除后，另行请求本金及相关损失。以上事实有原、被告及第三人当庭陈述；有《房屋买卖合同》，有《转款凭证》；有《客户付款回执》；有（2016）渝0243民初2355号《民事判决书》；有（2016）渝04民终1850号终审《民事判决书》；有《催告函》；有2017年2月24日原、被告履行合同的录音录像光盘；有重庆联合产权交易所出具的《产权受让申请书》、《受让申请与承诺》、《拍卖规则》、《竞买协议》、《竞买须知》、《拍卖标的信息》有《拍卖标的信息》；有《重庆联合产权交易产权交易凭证》；有《移交清单》等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系一起房屋买卖合同纠纷案件，争议的焦点如下：一、第三人葛明学占据涉案标的的性质；二、原、被告签订的《房屋买卖合同》是否符合约定或法定的解除条件；三、原、被告合法权益如何救济。现分别评述如下：一、关于第三人葛明学占据涉案标的的性质。涉案纠纷系因第三人葛明学占有、使用涉案标的，导致原、被告交付不能所致。但第三人葛明学未提交其合法占有、使用涉案标的的合法依据或权利凭证，其仅以与涉案标的原权利人存有纠纷未得妥善处置为由，强行占据涉案标的，属无权占有、使用行为。同时，第三人葛明书，明明在涉案标的拍卖活动中参与了竞拍活动，而且作为涉案买卖合同签订的介绍人，明知涉案标的已经通过合法途径拍卖与本案被告，却在庭审中谎称对涉案标的的拍卖信息毫不知情；明知保险公司已经另寻新址办公，却在庭审中谎称对保险公司的新办公地址不知情。其以无权占有、使用涉案标的为要挟，要求原权利人解决其它法律关系的遗留问题。其无权占有、使用涉案标的的行为，显属恶意。二、关于原、被告签订的《房屋买卖合同》是否符合约定或法定的解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条及第九十四条之规定，合同的解除分为约定解除和法定解除。当事人协商一致的可以解除合同，但本案中原、被告并不存在该种情形，故不属于约定解除。而法定解除的情形如下：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案原告认为被告在交付标的过程中，不能正常行使权利，且标的物内有他人占有、使用，属于上列第（四）项之情形，符合法定解除条件。本院认为，本案原、被告于2017年2月24日共赴约定地点互相履行合同义务，从双方履行的准备过程来看，均忠实表现了忠实履行合同相对义务的意愿。但，因第三人对标的物的无权占有、使用行为，致使合同履行发生障碍，该障碍的产生不可归责于合同履行的双方。故，因第三人无权占有、使用标的物的行为所导致的交付障碍，不属于可归责于被告方的延迟履行债务或违约行为。同时，因第三人占有、使用标的物的行为属于无权占有，本案被告出卖的涉案标的权属来源合法，不存有合同目的不能实现的权利瑕疵。另外，涉案标的该项交付障碍，系标的物本身固有的交付风险，在原、被告所知悉的标的物拍卖风险提示中早已明示。且，原、被告双方在涉案标的买卖合同签订磋商过程中已经充分知悉和披露该信息，被告没有故意隐瞒标的物交付风险的主观恶意，不可归责于其存有违约行为。综上，本案不符合法定解除的要件，原、被告应友好协商排除交付障碍，继续履行合同为宜。本院对原告葛明书要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求本院不予支持。三、关于本案原、被告合法权益如何救济。如前述，涉案合同的交付障碍，系因第三人葛明学的恶意占有、使用合同标的所致，不可归责于买卖合同双方。因第三人葛明学的行为给合同买卖双方造成的损失，应由其承担赔偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十八条之规定，涉案标的经合法竞拍所得的权利人，有权请求无权占有人排除妨碍，造成损失的同时可请求赔偿损失。同时，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（五）款、第一百三十条、第一百三十五条之规定，本案被告作为涉案合同的出卖方，有义务及时排除标的物交付障碍，按照有利于实现合同目的的方式积极履行合同义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条及第六十二条第（五）款、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告葛明书的诉讼请求。案件受理费3012元（原告葛明书已预交3012元），由原告葛明书负担3012元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 员  谢再守代理审判员  石朝晶人民陪审员  谭德勇二〇一七年十一月十日书 记 员  张 滔