广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3347号
上诉人（原审原告）仇惠珍，女，1963年2月7日出生，汉族，身份证住址：。
委托代理人梁敏莹，女，广州市荔湾区昌华街法律服务所法律服务工作者。
上诉人（原审被告）何翠兰，女，1964年12月30日出生，汉族，身份证住址。
上诉人仇惠珍因与上诉人何翠兰物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2752号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：何翠兰原是广州市中山四路近圣南二巷13号房屋的住户，该房屋所在地段于1986年被广东省福利南方图书公司（以下简称南图公司）征用拆迁。1995年1月24日，邝苏（为乙方）与南图公司（为甲方）签订了《划拨建设用地拆迁安置协议书（住户使用）》，其中约定：甲方经批准拆除上述房屋，乙方是该屋的住户，有常住户口的常住人口6人；甲方应于1996年12月31日前，在中山四路长塘街9—65号第首层产权属于甲方所有的房屋内安排有房、厅面积35平方米，独立厨、厕4平方米的房屋给乙方回迁居住；回迁房租金应按房管部门的有关规定缴交租金；因邝伟雄回迁在邝苏面积之内，故邝伟广、何翠兰、邝嘉茵三人回迁面积在八楼邝伟雄面积21平方米之内等。2001年，何翠兰户入住广州市文德路仁康里34号516房居住至今。
2011年3月8日，广州市国土资源和房屋管理局向仇惠珍核发了该房产的《房地产权证》，该证记载：权属人：仇惠珍，房屋所有权取得方式：购买，房屋座落：文德路仁康里34号516房，房屋结构：钢筋混凝土结构，层数：14，建筑面积：37.13平方米，其中套内面积27.84平方米等。仇惠珍、何翠兰未就涉讼房屋签订过租赁合同或收、交过租金或房屋使用费。
仇惠珍表示：其在购买涉讼房屋前，没有进入到涉讼房屋察看。房屋原业主称房屋内有亲戚居住，并承诺其购买后可以收回房屋自用。
另查明：2008年7月15日，就涉讼房屋前业主何莹诉何翠兰的房屋使用费纠纷，原审法院作出（2008）越法民三初字第1882号民事判决书，其中认定：尽管涉讼房屋所有权发生变动，并不影响何翠兰户继续与房屋产权人维持原公房的使用关系。何莹要求何翠兰按每月1500元的标准支付房屋使用费，依据不足，应予调整为参照房管部门评定的同期公房租值标准支付房屋使用费。至于何莹要求与何翠兰签订为期一年、租金每月1500元的《租赁合同》的诉讼请求，因何翠兰明确表示不同意，故根据合同自治原则，何莹该诉讼请求，原审法院不予支持。为此判决何翠兰应向何莹支付使用涉讼房屋的房屋使用费（从2006年11月1日起至本判决发生法律效力之日止，参照房管部门评定的同期公房租值标准计），并驳回何莹的其余诉讼请求。何莹对该判决不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2009年1月9日以（2008）穗中法民五终字第3733号民事判决书驳回上诉，维持原判。
没有证据反映仇惠珍于原审起诉前向何翠兰提出过房屋使用费的主张。
仇惠珍于2013年10月23向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、何翠兰及其同住人员立即迁出广州市越秀区文德路仁康里34号516房，将房屋交还仇惠珍管理使用；2、何翠兰向仇惠珍支付房屋使用金（从2011年3月8日至实际搬迁之日止，其中立案日即2013年10月23日前按2012年广州市房屋租金参考价标准计算，2013年10月23日之后按当年的广州市房屋租金参考价标准计算）。
何翠兰在原审中答辩称：不同意迁出房屋。同意向仇惠珍交纳租金，但只同意按照公房租金标准计交。
原审法院认为：仇惠珍自2011年3月8日取得涉讼的广州市越秀区文德路仁康里34号516房的所有权，依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。何翠兰基于其公公邝苏与广东省福利南方图书公司签订的《划拨建设用地拆迁安置协议书（住户使用）》而入住涉讼房屋，其对涉讼房屋享有的居住使用权有别于一般的房屋租赁合同所约定的居住使用权。仇惠珍在购买涉讼房屋前未进入涉讼房屋察看、了解房屋居住情况，而仍然愿意购买涉讼房屋，因此，所有权变动并不影响何翠兰与房屋产权人维持原房屋的使用关系，仇惠珍应当承接涉讼房屋原有的权利负担，继续将房屋交由何翠兰居住使用，何翠兰亦应向仇惠珍交纳房屋使用费。故仇惠珍现要求何翠兰及其同住人员立即迁出房屋并交还仇惠珍管理使用的诉讼请求，目前暂不具备条件，对此不予支持。至于房屋使用费的标准问题，鉴于涉讼房屋所有权性质已变更为私房，故根据公平合理和等价有偿原则，房屋使用费应参照房管部门发布的同期广州市住宅用途房屋租金参考价计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，目前未有证据证明仇惠珍于本案起诉前曾向何翠兰提出过房屋使用费的主张，故仇惠珍于本案起诉日倒计两年前即2011年10月23日前的房屋使用费已超过该规定的诉讼时效期间，对此不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条的规定，于2014年5月14日判决如下：一、何翠兰应在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向仇惠珍支付2011年10月24日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照房管部门发布的同期广州市住宅用途房屋租金参考价计算）。二、驳回仇惠珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费572元，由仇惠珍承担100元，何翠兰承担472元。
判后，仇惠珍、何翠兰均不服原审判决，向本院提起上诉。
仇惠珍上诉称：原审认定何翠兰不具备条件搬迁，明显违背了物权法的规定。何翠兰居住在本案讼争房屋有其历史原因，但该责任不应由仇慧珍承担。仇慧珍并非向房屋拆迁单位购买讼争房屋，且当时已支付了合理的对价。仇慧珍无法进入讼争房屋查看是由于何翠兰的阻拦，并非仇慧珍的过错。本案讼争房屋实际回迁人是邝苏，而何翠兰与其前夫离婚时并未办理合法的转租手续即自行入住讼争房屋。原房屋拆迁部门与何翠兰之间无回迁关系。因此，何翠兰入住该房屋自始无据。讼争房屋第一次诉讼至今已接近6年，何翠兰应在此期间积极寻找可供搬迁的其他房屋。综上，仇惠珍上诉请求：1、判令何翠兰及其同住人员立即迁出广州市越秀区文德路仁康里34号516房，将房屋交还仇慧珍管理使用。2、改判房屋使用费支付至实际搬迁之日止。
何翠兰答辩称：不同意仇惠珍的上诉请求，其是合法回迁承租讼争房屋的，有权继续居住在讼争房屋，租金应按照公房标准收取。
何翠兰上诉称：一、何翠兰一家是原广州市中山四路长塘街近圣南二巷13号房屋的承租户，该房屋所在地段于1986年被征用拆迁，2001年2月，何翠兰由广州兴胜房地产有限公司安置入住涉案房屋至今。二、何翠兰是基于先前的房屋拆迁安置关系而回迁居住涉案房屋的，租赁合同关系应受先前的拆迁安置关系所约束，何翠兰的居住权益理应受到法律保护。已生效的（2008）越法民三初字第1882号《民事判决书》已明确涉案房屋按公房标准计租，仇惠珍收取巨额使用费，于法无据。三、涉案房屋是属于上世纪80年代的拆迁安置房，根据合同自治的原则，仇惠珍应履行何翠兰与拆迁单位的约定，按照公房租金标准计收涉案房屋租金。综上，何翠兰上诉请求：1、撤销（2013）穗越法民三初字第2752号民事判决第一项，改为按照公房租金标准计交房屋使用费；二、本案一、二审诉讼费由仇惠珍承担。
仇惠珍答辩称：何翠兰的上诉没有事实和法律依据，不同意何翠兰的上诉请求。
经二审审查，原审判决查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：仇惠珍是广州市越秀区文德路仁康里34号516房的所有权人，根据《物权法》第三十九条的规定，仇惠珍对该涉讼房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。何翠兰基于拆迁安置而入住涉讼房屋，但之后没有签订过涉讼房屋的租赁合同。仇惠珍于2011年3月8日取得涉讼房屋产权后，何翠兰未与仇惠珍签订过房屋租赁合同，也未向仇惠珍交纳过租金或房屋使用费。仇惠珍作为所有权人依法有权收回涉讼房屋，其上诉要求收回涉讼房屋的理由成立，本院予以采纳。鉴于本案存在拆迁安置的历史原因，且何翠兰目前暂无其它房屋可供搬迁等因素，可酌情给予何翠兰一定的搬迁期限，以二年期限为宜。原判以何翠兰对涉讼房屋的居住使用权有别于一般的房屋租赁合同约定的居住使用权、仇惠珍购房时没有进入房屋内察看、应当承担该房屋原有的权利负担等理由，驳回仇惠珍要求收回涉讼房屋的主张不当，本院予以纠正。对于房屋使用费，根据涉讼房屋所有权性质已变更为私房，原判判令何翠兰参照房管部门发布的同期广州市住宅用途房屋租金参考价向仇惠珍支付房屋使用费并无不当。何翠兰应支付涉讼房屋的使用费至其实际迁出之日止。何翠兰诉称涉讼房屋是其拆迁安置用房，要求继续以公租房价格承租的理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2752号民事判决第一项。
二、撤销广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2752号民事判决第二项。
三、上诉人何翠兰及其同住成员，在本判决送达之日起两年内迁出广州市越秀区文德路仁康里34号516房并将该房屋腾空交还上诉人仇惠珍管业。
四、上诉人何翠兰自本判决送达之次日起至腾空迁出广州市越秀区文德路仁康里34号516房之日止的房屋使用费于每月10日前按月交纳给仇惠珍（房屋使用费参照房管部门发布的同期同地段广州市住宅用途房屋租金参考价计算）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费572元，由仇惠珍负担100元，何翠兰负担472元。二审受理费100元，由何翠兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 肖昭义
审判员 幸 福
审判员 叶 红
二〇一四年十二月九日
书记员 王 健
刘莹