江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0402民初730号原告：董青，女，1982年4月21日出生，汉族，江西九江市人，教师，住九江市濂溪区。委托诉讼代理人：张晓亮，男，1977年8月25日出生，汉族，公务员，住址同上，系原告董青之夫。被告：九江市龙鑫物业服务有限公司。住所地：九江市濂溪区长虹大道***号。法定代表人：李桂群，总经理。委托诉讼代理人：陈隆香，女，该公司经理。委托诉讼代理人：万建平，男，该公司工程部主管。第三人：九江市华龙房地产开发有限公司。住所地：九江市濂溪区前进东路***号莱茵美郡第*栋不分单元103。法定代表人：胡沛若，总经理。委托诉讼代理人：陶泰勤，江西一方天律师事务所律师。原告董青与被告九江市龙鑫物业服务有限公司（以下简称龙鑫物业）、第三人九江市华龙房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董青委托诉讼代理人张晓亮、被告九江市龙鑫物业服务有限公司委托诉讼代理人万建平、第三人九江市华龙房地产开发有限公司委托诉讼代理人陶泰勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董青向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判定被告继续履行合同，并支付原告所购买的濂溪区前进东路莱茵美郡25栋2单元805室卫生间下水管道漏水问题维修费用的修理及材料费损失人民币5168元；2、请求贵院判令被告及第三人赔付因推诿造成维修时间耽搁28日给原告造成生活不便的损失1400元；3、请求贵院判令被告承担检验鉴定费用3000元及本案诉讼费用；4、请求贵院判令被告向原告道歉。事实和理由：2010年3月4日，原告与第三人九江市华龙房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了九江市濂溪区前进东路莱茵美郡25栋2单元805室商品房一套，且于2013年5月入住。2016年12月11日，被告龙鑫物业找到原告，称楼下705室、605室卫生间均存在漏水现象。原告没有推卸责任，在撬开地砖、墙面砖后发现，漏水原因主要来源于伸缩节与管道连接部位的漏水，系110PVC-U伸缩节与110PVC-U管道连接部位的密封状况不良。查明原因后，被告龙鑫物业拒不承担责任，认为发生此类情况属运气不好，应自行承担。2017年1月8日，在推诿扯皮后，原告委托九江市司法鉴定中心，就下水管漏水原因进行鉴定。同年1月25日，九江市司法鉴定中心出具《鉴定意见书》，鉴定得出上述缘由。第三人九江市华龙房地产开发有限公司在房地产开发过程中，一些承包商为加快工期，降低成本，采取简化操作工序，减少材料使用的方法，造成了原告房屋下水管漏水的严重现象。根据合同规定，被告龙鑫物业或第三人九江市华龙房地产开发有限公司有义务支付原告个人垫付的卫生间维修费用和材料费5168元。据此，原告来院起诉，请求支持诉请。龙鑫物业辩称，是公共主管漏水。但开发商交给物业时说，质保期两年。两年后如果坏了，就是业主自己维修，或者找开发商赔，物业只有协助的义务，损失物业是不承担的。这个事情，怎么说也找不到物业的责任。九江市华龙房地产开发有限公司辩称，第一、原告房屋于2011年7月14日交付使用，验房时管道没有任何问题。705室住户于2011年6月30日入住，605住户于2017年7月3日入住，交房时均未发现有任何渗水、漏水现象，说明房屋交付使用时管道时完好的。根据相关规范和九江市住宅质量保证书载明，给排水管保质期为两年。原告是2016年12月11日发现漏水的，已过去5年多，已不在质量保证范围内。即使因水管漏水，责任也不在我公司。第二、造成管道漏水的原因，经过鉴定是接头松动，我公司认为，接头松动的原因是原告装修所致。该管道为上下共用的排水管道。为了检修方便，不能全封闭。而原告不但进行了封闭，还用水泥全包裹，水泥的重量及收缩性必然导致接头的松动。第三、原告诉求的维修费用过高。本案涉及到的水管接头松动，如果是维修，方法有两种，一种是更换，另一种是加固。更换接头管道不可能需要花费5168元，原告不能把自己装修的费用也计算到管道损失中来。再者，2016年12月11日，在已经找到是管道漏水的情况下，原告还于2017年1月25日做司法鉴定，完全没有必要，是人为扩大损失，该费用应该由原告自己承担。另外原告提出的耽误维修时间28天，造成生活不便的损失，没有任何事实和法律依据。综上，我公司对原告的损失不承担赔偿责任。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。当事人有争议的事实是：公共主管漏水原因是什么？维修费用由谁承担？审理查明，原告2010年3月24日在第三人九江市华龙房地产开发有限公司开发的莱茵美郡小区购得25栋2单元805室房屋，2011年7月15日交付使用，2013年5月入住。2016年12月11日，原告楼下605室出现漏水，被告龙鑫物业找到其楼上的705室、805室（原告家）和905室，查找原因。最后，撬开原告家共用水管外部的墙砖，找到了漏水部位。被告龙鑫物业表示维修费用不承担。为求证漏水成因，明确责任，2017年1月8日，原告花费3000元，委托江西九江司法鉴定中心对其卫生间下水管道漏水原因做因果鉴定。鉴定机构进行现场查勘、测算评审等鉴定程序后，于2017年1月25日出具结论，濂溪区前进东路莱茵美郡25栋2单元805室（原告家）卫生间110PVC-U排水立管从穿过顶部楼板处至伸缩节的上口处，均未见漏水及其他异常情况。110PVC-U排水立管伸缩节下口部位出现漏水，管道表面呈现流淌水形状液体。110PVC-U排水立管伸缩节下口接头部位，由于未有效采用PVC胶水粘结并实施密封接头而出现漏水，110PVC-U排水立管伸缩节下口接头部位的承口与立管插入该承口的管端插口之间，由于未有效采用PVC胶水粘结而出现伸缩节下口接头连接较松。110PVC-U排水立管与墙体间隙的填充物为松软形状的岩棉，对PVC-U管道不会构成破坏应力因素，拆除下来的包管阳角瓷砖的粘结层、找平层水泥砂浆未见应力所致裂缝。故漏水原因为：110PVC-U伸缩节与110PVC-U管道连接部位的密封状况不良。另查明，第三人九江市华龙房地产开发有限公司开发的莱茵美郡小区25栋2单元805室房屋工程质量合格，在正常使用条件下，给排水管道的最低保修期限为二年。查明漏水原因后，原告要求被告龙鑫物业联系开发商对漏水问题予以解决，但无结果。时至年关，原告找来九江市康乐装饰工程有限公司，维修解决卫生间漏水问题，包括拆除原卫生间装饰和重新装修卫生间，共花费5168元。因鉴定费用和维修费用等无法达成一致意见，原告来院起诉，请求支持诉请。本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。九ＸＸ龙·莱茵美郡物业管理服务合同第二章第五条规定：物业公司管理服务事项有共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、天线、泵房、楼内消防设施设备、监控设备、建筑智能设备、建筑物防雷设施、电梯、水泵、水箱、发电设备、垃圾通道、排烟排气通道。本案所涉的漏水水管正是共用的上下水管道，正是被告龙鑫物业的管理服务事项，龙鑫物业有义务对漏水水管进行维修。被告龙鑫物业不履行合同义务，依法应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案系合同之诉，非侵权纠纷，不宜适用“赔礼道歉”这种承担责任方式。因被告龙鑫物业怠于履行合同义务，原告采取做司法鉴定找原因和请装修公司维修的适当措施，并没有致使损失扩大，故被告龙鑫物业的违约责任应包括鉴定费用、卫生间装饰拆除和重置费用。第三人九江市华龙房地产开发有限公司不是本案物业服务合同的适格当事人。被告龙鑫物业关于只有协助义务、不负责损失赔偿的辩解意见，于法无据，本院不予采纳。第三人九江市华龙房地产开发有限公司关于该给排水管保质期已过，维修责任不在本公司的陈述意见，本院予以采纳；第三人九江市华龙房地产开发有限公司关于导致接头松动原因是原告装修所致且人为扩大损失的陈述意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。原告董青诉请要求被告和第三人赔付“28天生活不便”之损失，因无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第三十五条、《建筑工程质量管理条例》第四十条第（四）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：被告九江市龙鑫物业服务有限公司于本判决生效后7日内赔付原告董青维修费5168元和鉴定费3000元，共计8168元；驳回原告董青要求被告九江市龙鑫物业服务有限公司赔礼道歉和赔付“28天生活不便”之损失1400元的诉讼请求；驳回原告董青要求第三人九江市华龙房地产开发有限公司承担赔偿责任的诉讼请求。案件受理费减半收取为25元，由被告九江市龙鑫物业服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于九江市中级人民法院。审判员  李玉萍二〇一八年五月二十四日书记员  黄家钦