安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）阜民一再终字第00052号
抗诉机关：安徽省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：孙朵秀，女，1934年11月16日出生，汉族，居民。
委托代理人：解振民，男，1941年6月15日出生，汉族，市民。
委托代理人：谢树杰，男，1953年8月16日出生，汉族，市民，住安徽省太和县城关镇国泰路**号。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：太和县房地产开发公司。
法定代表人：李良伟，经理。
委托代理人：王洪仁，安徽惠君律师事务所律师。
原审原告孙朵秀与原审被告太和县房地产开发公司商品房买卖合同纠纷一案，孙朵秀于2007年9月12日向安徽省太和县人民法院提起诉讼，该院于2010年1月20日作出（2007）太民一初字第1420号�事判决，孙朵秀不服，向本院提起上诉。本院于2010年12月13日作出（2010）阜民一终字第00958号民事判决，该判决已发生法律效力。孙朵秀对此不服，向检察机关提出申诉，安徽省人民检察院于2013年4月7日作出皖检民行抗（2013）53号民事抗诉书，向安徽省高级人民法院提出抗诉。安徽省高级人民法院于2013年6月20日作出（2013）皖民抗字第00119号民事裁定，指令本院再审本院。本院依法另行组成合议庭于2013年11月29日公开开庭审理了本案。安徽省人民检察院指派检察员张良、肖金禄出庭履行职务，申诉人孙朵秀及其委托代理人解振民、谢树杰，被申诉人太和县房地产开发公司的委托代理人王洪仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙朵秀诉称：1995年4月27日孙朵秀与被告太和县房产开发公司（以下简称房产公司）签订了《商品房售购合同》一份，约定孙朵秀当即将购房定�交足给房产公司，房产公司于1996年12月将房屋交付给孙朵秀使用，但至今未将房屋交付给孙朵秀使用。为此，要求房产公司按合同约定延期一天违约方偿付房价总款的万分之三罚金及5%罚款计110678.10元。
房产公司辩称：我公司已按约定将房屋交付给孙朵秀使用，不存在违约，要求依法驳回孙朵秀的诉求。
一审查明：房产公司经批准拆迁建设“富裕城”二期工程，办理了“房屋拆迁许可证”和“商品房预售许可证，孙朵秀属拆迁户。1995年4月26日孙朵秀与房产公司签订了安置补偿协议，支付孙朵秀拆迁补偿费54195.25，其中安置费为18个月的。同年4月27日，孙朵秀（买方）与房产公司（卖方）分别签订二份《商品房售购合同》约定：1、孙朵秀购买房产公司建设的商品房第六幢二层的A-D-1-3面积为107.5平方米和该幢A-D-2／6-8面积为64.4平方米的商品房各一套（返还价每平方�370元）；2、付款办法：孙朵秀交足购房总价的70%购房定金后，签订购房合同（定位置、规模、档次等），余款待房屋竣工后结算，概不赊欠，款清开发票；3、房产公司预计于1996年12月将房屋交给孙朵秀使用。孙朵秀在按照房地产公司书面通知后，必须在通知书副本上签字，并与二十日内到房产公司办理房屋接交手续，否则按违约处理，延期一天，违约方赔付房价总额0.03%为罚金。4、孙朵秀凭购房合同和房票到房产公司物业部领取钥匙和《住户手册》。孙朵秀不得擅自使用未经正式交付的房屋，否则强制退房，房产公司罚孙朵秀该房总价的3%为罚金。5、房屋交付后，房屋所有权归孙朵秀，并有权按规定转让，出售，继承等。6、宅基证到土地管理部门办理，房产证到房产办理。7、本合同经孙朵秀、房地产公司双方签订后生效。双方不得违约，否则按购房总价的5%罚款。合同签订后，孙朵秀应得到拆迁补偿款54195.25元，应付购房款70%定金44522.1元，房产公司分三次共退给孙朵秀拆迁补偿款合计9673元，1996年11月富裕城第六幢楼经太和县建设工程监督站太和县建设勘察设计院验收，但房产公司未书面通知孙朵秀交房，1998年农历二、三月份孙朵秀入住所购买的商品房内，未交清所购房款。孙朵秀应付购房款63603元，已付44522.1元，尚欠19080.9元未付。太和县人民法院于2007年8月26日作出（2006）太民一初字第1737号民事判决书，判决由孙朵秀于判决书生效之日起十日内付清欠房产公司购房款19080.9元。为此，孙朵秀以房产公司未按合同约定于1996年12月将房屋交付使用为由诉讼法院。
一审认为：孙朵秀与房产公司签订了《商品房售购合同》，都应按照合同约定履行各自的义务。因房产公司未按合同约定告知孙朵秀交房时间，而（2006）太民一初字第1737号民事判决已明确交房时间为1996年12月，致使孙朵秀于2008年2月使用，房产公司存在一定过错，应承担部分过错责任，计515天，按孙朵秀实际交付44522.1款的3%计算，孙朵秀合理部分要求，予以支持。孙朵秀要求违约金多余部分及违约罚款，及符合国家质量标准的住房的诉讼请求，其证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，判决：一、房产公司于判决生效之日起支付孙朵秀违约金6875.25元。二、驳回孙朵秀其他诉讼请求。案件受理费2512元，由孙朵秀负担2462元，房产公司负担50元。
孙朵秀的上诉请求及理由：请求依法改判房产公司支付违约金110679.10元，继续违约部分另行计算和房产公司承担房屋质量责任。因为房产公司到目前为止仍没有按合同约定向其交付住房；其交购房款96662.50元，一审认定其交房款44522元，不知从何而来；房屋始终没有经过合法验收；该房屋严重存在质量问题，一审法院默认该房屋合格，严重违背事实；一审法院适用法律不当，判决房产公司赔偿其违约金6875.25元没有依据。
房产公司上诉请求及理由：孙朵秀在2006年12月，就以与本案同一事实和理由向一审法院起诉其公司，一审法院已作出（2006）太民一初字第1737号判决，且已生效。孙朵秀又以同一事实和理由重复起诉，一审法院重复受理，违背‘一事不再理’的诉讼原则；一审法院（2006）太民一初字第1737号判决孙朵秀偿还欠房产公司购房款19080.9元，该判决已生效一审法院在没有新理由的情况下，对于同一事实的本案却作出不同的判决，有悖法律的公正与公平；孙朵秀至今未交清购房款已违约，而一审法院仅凭孙朵秀自述入住时间判决让其承担515天逾期交付的违约金6875.25元显属认定事实不清。因此，请求撤销原判，改判驳回孙朵秀诉求。
二审查明：孙朵秀以房产公司未按合同约定的时间交付房屋构成违约，于2006年12月1日向一审法院提起诉讼。请求：1、房产公司向其支付违约金和违约罚款110678.10元；2、判令房产公司交付符合合同约定，且符合国家质量标准住房。一审法院于2006年12月7日以商品房预售合同纠纷立案。房产公司在法定期限内提起反诉要求孙朵秀支付所欠房款、同期贷款利息及违约金合计55028元。该案在2007年4月13日开庭。在开庭中，孙朵秀对应支付房产公司总购房款63603元、拆迁补偿款54195.25元及太和县质监站、建筑设计院、第二建筑公司等单位出具的验收合格证明均无异议，并认可是1998年农历二、三月住进所购房屋。2007年7月10日孙朵秀撤回本诉。一审法院以房产公司反诉作为本诉进行了审理。在审理过程中，孙�秀提出没有履行合同的原因是房屋质量问题，并提供六幢楼住户代表给房产公司打的房屋维修款50000元收条，一审法院以其没有提供充分的证据证明房屋存在质量问题，于2007年8月26日作出（2006）太民一初字第1737号民事判决书，判决孙朵秀欠房产公司购房款19080元，于判决生效之日起十日内付清，同时驳回房产公司的其他诉讼请求。孙朵秀又以2006年12月1日的诉状向一审法院再次提起诉讼，一审法院于2007年9月12日立案。
除此之外，二审与一审查明事实一致。
二审认为：孙朵秀与房产公司签订的《商品房售购合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同。合同签订后，双方应按照合同约定履行各自的义务。房产公司却没按合同约定告知孙朵秀交房时间，但交房时间已被生效的（2006）太民一初字第1737号民事判决确定为1996年12月，双方对已确�的交房时间没有异议。由于房产公司没按合同约定向孙朵秀交付住房，致使孙朵秀1998年农历二、三月份才入住所购买的商品房内。房产公司构成违约，孙朵秀要求支付违约金合理部分应予支持。一审法院依照合同约定，判决房产公司赔偿孙朵秀延迟交付房屋的违约金6875.25元（44522.1元×0.03%×515天），并无不当。孙朵秀上诉称一审判决房产公司赔偿其6875.25元违约金没有依据的上诉理由不成立，不予支持。但一审法院对违约方赔付房价总额3%及房屋交付时间书写有误，应予纠正。孙朵秀在一审法院（2006）太民一初字第1737号开庭笔录中，对入住时间、对应支付房产公司总购房款63603元、拆迁补偿款54195.25元扣除孙朵秀已领取的拆迁费9673元还剩44522.25元及太和县质监站、建筑设计院、第二建筑公司等单位出具的验收合格证明均无异议。依照合同规定，孙朵秀应交购房款为63603元，交购房定金是购房款的70%的44522元。孙朵秀上诉称房产公司到目前为止仍没有按合同约定向其交付住房，其交购房款96662.50元，一审认定其交房款44522元，不知从何而来及房屋始终没有经过合法验收的理由不成立，不予支持。由于该案是买卖合同纠纷，关于房屋是否存在质量问题，不属本案审理范围，孙朵秀可以就房屋存在质量问题另行诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百一十四条规定：当事人撤诉或人民法院按撤诉处理后，当事人以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理。依据上述规定，孙朵秀在撤回起诉后，又再次起诉的，并不违反法律规定。一审法院审理该案并不违背“一事不再理”的原则。一审法院作出的（2006）太民一初字第1737号民事判决中，由于孙朵秀对本诉撤诉，一审法院只对房产公司�反诉主张进行了审理，并没有对孙朵秀的本诉进行审理，现孙朵秀又以本诉提起诉讼，虽同一案事实，但双方提起的诉讼请求不一样，一审法院对孙朵秀的主张作出判决并无不当。孙朵秀入住时间已被一审法院（2006）太民一初字第1737号判决所确定，孙朵秀至今未交清购房款，但房产公司并未在本案中反诉要求其承担延迟交付房款的违约责任，故一审判决房产公司承担逾期交房的违约责任并无不当。综上，孙朵秀、房产公司的上诉理由均不能成立，不予支持。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2534元，由孙朵秀负担2462元，房产公司负担72元。
检察机关抗诉认为：本院（2010）阜民一终字第00958号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明。
理由：孙�秀与房产公司签订《商品房售购合同》，为有效合同，双方应按照约定履行各自的义务。在履行合同过程中，房产公司没有按照约定告知孙朵秀交房时间。一审法院（2006）太民一初字第1737号民事判决确定双方的交房时间在1996年12月，双方对已确定的交房时间没有异议。按照确定的交房时间，房地产公司迟延交房计515天，应按合同约定的“延期一天，违约方偿付对方房价总额的0.03%”承担违约责任。故判决没有按双方约定的孙朵秀房屋价款总额计算违约金，而是按孙朵秀实际交付44522.10元计算违约金，认定的基本事实缺乏证据证明。因此，向法院提出抗诉，要求法院再审本案。
房产公司辩称：被申诉人不存在违约，抗诉理由错误，被申诉人不应承担任何违约金。
孙朵秀表示一、二审已提交的证据继续使用，证明目的与一、二审一致。
房产公司对双方在一、二审�交的《商品房售购合同》有新的质证意见和新的证明目的，认为该合同第三项约定的万分之三的违约金是针对孙朵秀的，而不是约束被申诉人的，万分之三是看护费罚金，对被申诉人没有作用。
除此之外，房产公司表示其在一、二审已提交证据继续使用，证明目的不变，对孙朵秀在一、二审已提交的证据质证意见与一、二审一致。
再审时，孙朵秀提交新证据三份，即：太秘字（94）64号“关于实施富裕城二期拆迁、建设工程的批复”，政办字（95）第01号“关于富裕城二期工程拆迁工程实施意见的批复”和建字（95）第01号“关于富裕城二期拆迁工程实施意见的报告”，以此证明拆迁安置应由房产公司负责安置，房产公司补偿安置费36个月，只解决18个月，应双倍补偿另18个月的超期安置费，即还应补偿18995元；拆迁结束时间为1995年3月20日，按所购商品房原价优惠30%�一、二审法院错误认定，孙朵秀应得380元，但却判决370元。
房产公司质证认为孙朵秀所提交的新证据与本案无关联性，对原件的真实性无异议。
本院认为孙朵秀起诉要求房产公司支付违约金和违约罚金，而所举证据用来证明房产公司尚欠拆迁补偿费，为新的诉求，不在本案的再审审理范围。故孙朵秀提交的新证据与本案需查明的事实无关联性，本院不予确认为证明本案事实的依据。
再审查明事实与二审一致。
本案争议焦点：房产公司是否应承担违约责任，如果承担，应承担多少违约金；孙朵秀请求由房产公司交付符合合同约定，且符合国家质量标准的住房的请求是否予以支持；孙朵秀再审时提出房屋质量问题和拆迁安置补偿费是否予以审理。
本院认为：（一）、孙朵秀与房产公司签订的《商品房售购合同》第三项约定“交房日期：乙方（房产公司）预计于1996年12月交房给甲方（孙朵秀），甲方在接到乙方书面领房通知后，必须在通知书副本上签字，并于二十日内到乙方办理房屋交接手续，否则按违约处理，延期一天，违约方偿付对方房价总额的0.03%为罚金和看护费”，该条前述分“甲方”和“乙方”，但后述违约产生的损失赔偿额的计算方法时，并没有表述为“甲方”或者“乙方”，而是表述为“违约方”，因此该条有关违约金的约定应解释为对合同双方的约束。房产公司辩称第三项只对孙朵秀具有约束力的理由不能成立。房产公司未按合同约定时间交付房屋，应承担违约责任。孙朵秀于1998年农历二、三月份入住还原的房屋内，此时应视为实际交房时间，孙朵秀应及时将尚未给付的购房款给付房产公司，以便双方结算，但孙朵秀付了购房定金44522.1元后，至今尚欠购房款19080.9元未付，亦未完全履行合同，因此本院二�根据查明的约定交房时间、实际交房时间、违约天数、因违约产生的损失赔偿额计算方法等，按孙朵秀实际所付房款44522.1元的0.03%计算赔偿的违约金数额为6875.25元，合法合理，否则显失公平。即使房屋有质量问题，孙朵秀可及时用法律保护自已的合法权益，即要求房产公司予以赔偿或者修复，但这不是长期拖欠购房款的合理理由。故孙朵秀要求按房屋价款的总额计算违约金的理由不能成立。
（二）、孙朵秀已于1998年二、三月份入住房屋，说明房屋已交付给孙朵秀使用，至孙朵秀提起本次诉讼已九年（一审立案时间2007年9月12日），其请求由房产公司交付符合合同约定和国家标准质量的房屋的理由，亦不能成立。
（三、）孙朵秀在提起诉讼时未提出因房屋质量问题要求赔偿的请求，也未提出拆迁补偿费未补偿完的问题，检察机关亦未对此提出抗诉，因此这些请求�在再审范围，不予审理。
综上，安徽省人民检察院的抗诉理由不能成立，不予支持。本院（2010）阜民一终字第00958号民事判决正确，应予维持。孙朵秀提出的拆迁安置补偿费问题和房屋质量问题，可另行主张。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定，判决如下：
维持本院（2010）阜民一终字第00958号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴亚平
审 判 员 魏 晋
代理审判员 郭 敏
二〇一四年一月二十日
书 记 员 韩 笑
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出�，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。