上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初13092号
原告上海宝顺投资有限公司，住所地上海市。法定代表人虞钢，职务总经理。委托代理人孟娟。被告北京新华兆讯文化传媒有限公司，住所地北京市。法定代表人李陆，职务董事长。委托代理人李峰，北京星权律师事务所律师。委托代理人刘宏，北京星权律师事务所实习律师。原告上海宝顺投资有限公司与被告北京新华兆讯文化传媒有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海宝顺投资有限公司的委托代理人孟娟，被告北京新华兆讯文化传媒有限公司的委托代理人李锋、刘宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海宝顺投资有限公司诉称，被告与上海友谊商店于2007年6月13日签订《合作协议书》，约定由被告承租上海市长寿路XXX号、1176号原元博大酒店外立面大屏幕(以下简称“系争屏幕”)，租赁期限10年，租期前2年场地使用费为人民币50万元每年(以下币种均为人民币)，第3至5年场地使用费60万元每年，第6至10年场地使用费70万元每年。电费由被告承担。原告于2010年9月通过拍卖受让上述房产并继续与被告履行《合作协议书》。2013年10月15日原告与被告签署《关于元博大屏幕之备忘录》，就租金及电费支付事宜书面确认。但被告自2014年7月起停付租金，原告多次和被告交涉，并向被告发函进行催讨，要求被告支付2014年7月至2016年1月的租金及电费未果。根据《合作协议书》的约定，被告行为已经构成严重违约。故原告诉至法院，请求判令：1、终止原被告之间的合作协议；2、被告立即支付拖欠之租金XXXXXXX.33元、电费285566元(自2014年7月至2016年1月)；3、被告逾期支付租金及电费的利息损失84669.06元；4、被告立即拆除上海市长寿路XXX号原元博大酒店外立面大屏幕，拆除费用被告自行承担；5、本案诉讼费由被告承担。被告北京新华兆讯文化传媒有限公司公司辩称，被告和上海友谊商店签订了系争大屏幕外立面的租赁合同并约定双方之合作关系，及递增的场地使用费。系争大屏幕为被告出资购买，被告使用系争屏幕对外播放广告及大楼中商户的广告，以此产生经营收益。后原告接手系争屏幕所在大楼后，承诺改造大楼但却并未施行，使得大楼在空置的情况下被告依然需要承担高昂的租金和电费。因大楼空置，商户流失，被告失去商业来源，被告也向原告出具暂停大屏幕播放的函件，明确暂停播放的原因是原告空置大楼导致被告无法进行招商和经营。由于原告未兑现改建大楼及双方合作之承诺，原告应当对其虚假承诺承担不利后果。考虑到被告公司的经济情况，不在本案中提出反诉。故要求驳回原告之诉讼请求。经审理查明，2007年6月13日，北京新华兆讯广告有限公司(2008年1月更名为北京新华兆讯文化传媒有限公司)与上海友谊商店(以下简称“友谊商店”)签订《合作协议书》，约定：1、友谊商店将长寿路XXX号墙面广告位出租被告，面积200平方米左右(以实际尺寸为准)；2、被告全款投资建设友谊商店墙面大屏(LED)，投资建设后有形资产归被告所有。被告负责提供和安装LED显示大屏，及大屏幕的广告招商、运行、媒体内容编辑及设备维护，管理费、维修费、保养费由被告承担；3、友谊商店配合办理施工手续和提供施工设备和电源同时应提供大屏操作机房并确保大屏用电；4、合作期内被告承担LED大屏幕运营所产生的电费，每月根据独立火表每度电费0.9元计算，于第二月15日支付；5、被告准确提供最新新华社快讯内容及其他有效新闻，被告具有播出内容的终审权；6、被告前两年向出租方支付每年50万元的场地使用费，第三至五年起每年60万元场地费；第六至十年每年70万元场地费；7、第二年起付款方式为合同每半年的第一个月付全年费用的50%；8、协议有效期为十年，自2007年至2016年，以亮灯起算；9、协议期内违反协议付款方式的约定达30天以上的，出租方可提前终止本协议；10、合同另就违约责任等事项进行约定。上述协议书签订后双方各自履行义务，被告采购并在外立面安装了LED大屏幕并进行播放。2010年10月15日，原告通过拍卖方式取得系争屏幕所在大楼之产权并办理了产权证。2013年10月15日，原告与被告签署《关于元博大屏幕之备忘录》，确认原友谊商店与被告签订的《合作协议书》继续有效，友谊商店在协议书中的权利义务由原告继续享有和履行。2015年6月1日及17日原告分别向被告出具公函，要求被告按照协议之约定支付自2014年7月起拖欠的租金及电费。2015年11月23日被告向原告发出《关于屏幕暂停播放的函》，表示因原告未能确定改造系争屏幕所在大楼导致被告无法招商经营，被告将在2015年11月26日暂停屏幕播放并撤离人员。2016年1月20日原告向被告发出律师函，表示将于2016年1月31日终止《合作协议书》并于当日17时关闭大屏幕播放，同时要求被告支付拖欠的租金及电费。2016年2月1日原告发出告知函并暂停了向大屏幕供电。此后，原被告就租金及电费支付问题无法达成一致，原告遂提起诉讼，请求判决如其诉请。本院于2016年8月17日向被告送达了诉状副本等证据材料。庭审中，原告提交租金及电费的支付凭证，证明租金支付至2014年6月30日，电费支付至2014年6月30日。被告对租金及电费支付至2014年6月30日无异议，对其后的电费金额表示无法确认。以上事实有原告提交的合作协议书、关于元博大屏幕之备忘录、公函、关于屏幕暂停播放的函、律师函、告知函及银行付款凭证及发票联及被告提交的公函、照片等证明。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告在取得系争房屋产权前，被告已承租系争屏幕之外立面，故被告与房屋原产权人签订的房屋租赁合同应继续履行，原告作为新的产权人承继原租赁合同的权利义务，同时原被告双方也通过备忘录之形式确认双方之继续履行《合作协议书》，故本院对原被告之合同的法律效力予以确认。经查，系争大屏幕之《合作协议书》付款方式约定为第二年期付款方式为合同每半年的第一个月付全年费用的50%，同时协议第五章第三条明确赋予了原告在被告未能按付款约定付款达30天以上的终止协议之权利，现被告未能支付2014年7月1日及以后的场地使用费，故原告在终止条件成就的情形下援引此条款请求终止合同无不妥，本院予以支持。协议终止之日期以本院向被告送达本案诉状副本之日也即2016年8月17日为准。被告辩称原告未能兑现承诺致商户流失，使双方协议无法履行，因无证据提供，本院不予采纳。同时原告主张被告支付合同存续期间拖欠的场地使用费，符合合同约定及法律规定，本院对此予以支持。根据双方之陈述，原告在2016年2月1日停止向系争大屏幕供电并函告被告工作人员撤场，而被告辩称其在2015年11月发函表示撤离擦好难过地，单位能提供证据予以证明，故被告实际使用时间可认定为2016年1月31日。被告应根据合同约定支付2014年7月1日至2016年1月31日的场地使用费，支付标准为协议约定的第六至十年的70万元每年的场地使用费。原告主张被告支付系争大屏幕亮灯期间的电费，符合合同约定，本院对此予以支持。至于电费之支付标准，原告主张按照电费峰谷值的市场价格计算不符合双方约定，同时被告表示因公司无人管理，被告大屏幕亮灯时间不确定，电费情况无法核实，请求法院核实后认定。故本院结合被告之前按照每度0.9元的标准支付电费的情况以及双方在庭前调解时的意见表示予以酌定。关于原告主张的租金及电费的利息损失，因无无合同约定，本院对此不予采纳。协议终止后，原被告双方关于大屏幕外立面的租赁关系不再存续，被告应将外立面大屏幕拆除，同时因被告享有大屏幕之所有权并附有管理及维修等义务，故拆除大屏幕之费用应由被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、原上海友谊商店与被告北京新华兆讯文化传媒有限公司关于上海市长寿路XXX号墙面广告位之《合作协议书》于2016年8月17日解除；二、被告北京新华兆讯文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝顺投资有限公司拖欠的租金(自2014年7月1日起至2016年1月31日止，按照每年人民币700000元的标准计算)；三、被告北京新华兆讯文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝顺投资有限公司拖欠的电费人民币250000元；四、被告北京新华兆讯文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内拆除上海市长寿路XXX号墙面广告位之大屏幕，并自行承担相应的拆除费用；五、对原告上海宝顺投资有限公司其余诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币18107元，减半收取，计人民币9053.5元，由被告北京新华兆讯文化传媒有限公司(原告已预付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王飞1
二〇一六年十一月二十三日
书记员 沈 南
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力