辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第243号
上诉人（原审被告）杜永彦，男，××年××月××日出生，××族，农民。
委托代理人张嘉盛，系大连市××残疾人××服务中心主任。
被上诉人（原审原告）宁秀梅，女，××年××月××日出生，××族，农民。
上诉人杜永彦因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院作出的（2013）金民初字第5954号民事判决，上诉至本院。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告诉称，原、被告双方于2010年12月24日签订了《房屋买卖契约》，约定被告将位于杏树屯镇台子村刘家店三间砖石房屋出售给原告，房产证号为大房执金农第08022**号，总价款为75000元，协议签订时一并交清全部房款。原告于2013年准备将房屋收拾居住使用，但遭到村委会的阻拦，原因是外地人无权购买房屋，此时，原告也到相关部门咨询，得到的答案也是原告与被告签订的协议无效，无法办理过户。后原告多次与被告协商解决，但无法达成一致意见，故诉至法院，请求依法判决：1、原被告于2010年10月24日签订的《房屋买卖契约》无效；2、被告返还原告购房款75000元，并按照银行同期贷款利率支付利息。
原审被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告说的事实与理由被告不知道，村委会如果同意的话协议就是有效的，如果原告要确认房屋买卖契约无效也是可以的，但前提是互相返还，现在五间房子已经不在了，面目全非，被告返款给原告的话，原告如何返还给被告。并且买房子的时候75000元被中间人拿走20000元，被告只拿了55000元。
大连市金州区人民法院一审查明，原、被告双方于2010年12月24日签订了《房屋买卖契约》，约定将位于大连金州新区杏树街道台子村刘家店、产权登记人为刘乃春的三间面积为70.5平方米的砖石房屋出售给原告，原告将75000元房款交付给被告。
另查，位于大连金州新区杏树街道台子村刘家店产权登记人为刘乃春的三间面积为70.5平方米的砖石房屋为原告管理使用，大房执金农第0802230号产权登记人为刘乃春的房产执照现在原告手中持有。
大连市金州区人民法院一审认为，公民的合法权益应受法律保护。原、被告双方签订《房屋买卖契约》，将位于大连金州新区杏树街道台子村刘家店三间砖石房屋进行交易，案涉房屋为农村房屋，应首先取得当地村委会的同意，现被告未向一审法院提供村委会同意的相关书面证明，故此对《房屋买卖契约》的效力不予认可；同时，被告将产权登记人为刘乃春的房屋出售给原告，也未向一审法院提供证据证明其有处分此房屋的权利，故原告要求被告返还房屋价款75000元的请求，于法有据，予以支持。关于合同确认无效后双方互为返还的问题，被告认为房屋现已毁损，要求原告恢复原状，因被告未向一审法院提供房屋原状的相关证据，也未向一审法院提供原告毁损房屋的相关证据，且不动产的交付应以权属凭证登记变更为准，风险于交付时发生转移，故被告此抗辩意见不予采纳。原告签订合同时对此房屋的情况已充分知悉，故合同被认定为无效双方均有过错，故原告要求被告支付利息的诉讼请求，不予支持。综上，大连市金州区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，作出如下判决：一、原告宁秀梅与被告杜永彦于2010年12月24日签订的《房屋买卖契约》无效。二、被告杜永彦于判决生效后十日内返还原告宁秀梅购房款75000元。三、原告宁秀梅于判决生效后十日内将位于大连金州新区杏树街道台子村刘家店三间面积为70.5平方米的砖石房屋及大房执金农第0802230号产权登记人为刘乃春的房产执照返还给被告杜永彦。案件受理费1680元（原告已预交），由原告宁秀梅、被告杜永彦各承担840元。
宣判后，杜永彦不服，上诉至本院，请求撤销原判，驳回被上诉人宁秀梅的诉讼请求或发回重审。其主要上诉理由为：一、农房买卖应取得当地村委会同意，当时买卖已经村委会研究同意；二、刘乃春房屋卖给上诉人另有契约；三、合同写明标的物是房屋非房屋基础，被上诉人提供的照片显示房屋已遭毁损，若合同无效，被上诉人应将房屋返还给上诉人。
被上诉人宁秀梅表示服从原审判决。
本院经审理查明，2009年6月29日，刘国帮与杜永彦签订《房屋买卖契约》，约定：经中间人耿文斌介绍刘国帮将继承刘乃春的泥房五间（70.5平米）自愿卖给杜永彦所有，房价为62000元整，一次性付清房款，不欠分文。房屋四至以房照为准。如果杜永彦过户时，刘国帮提供有关材料给杜永彦过户用。2010年12月24日，杜永彦与宁秀梅签订《房屋买卖契约》，约定：杏树街道台子村村民刘乃春的泥房五间，70.5平方米，由儿子刘国帮继承，将房屋自愿卖给本村村民杜永彦所有，杜永彦又将此房转卖给黑龙江省海伦市爱民乡爱众村4组34号宁秀梅所有，经协商房价为75000元，一次性付清房款，不欠分文，房屋四至以房照为准。如果反悔，陪对方20万元。如果以后国家征占动迁，所有的赔偿款及利益归买方所得。卖方杜永彦应提供手续证件（指过户用）。同时杜永彦买刘国帮房屋的原契约、身份证由买方带走。合同签订后，杜永彦将登记在刘乃春名下的坐落于大连市金州新区杏树屯街道台子村刘家店、面积为70.5平方米的砖石房五间的房产执照（产权证号为大房执金农字第0802230号）及集体土地建设用地使用证、杜永彦与刘国帮签订的《房屋买卖契约》的原件均交给宁秀梅，并将上述房屋交付给宁秀梅。宁秀梅向杜永彦支付了购房款75000元。
另查，大连市金州新区杏树街道台子村委员会（以下简称台子村委员会）于2010年12月25日出具《证明》一份，内容为：同意黑龙江省海伦市爱民乡爱众村农民宁秀梅来我村买房屋。
上述事实，有被上诉人宁秀梅在一审期间提供的两份《房屋买卖契约》、《房产执照》、《集体土地建设用地使用证》以及上诉人杜永彦在二审期间提供的《证明》及当事人的陈述笔录在卷为凭，业经双方质证及本院审查，可以采信。
本院认为，当事人之间一并转让农村宅基地使用权及地上住宅房屋所有权的房屋买卖合同，买卖双方为同一农村集体经济组织成员的，可以认定合同有效。买卖双方为不同农村集体经济组织成员的，经房屋所在地农村集体经济组织同意，也可以认定合同有效。杜永彦与宁秀梅非同一农村集体经济组织成员，杜永彦与宁秀梅签订《房屋买卖契约》后，将案涉房屋的房产执照及集体土地建设用地使用证原件均交付给宁秀梅，应视为对案涉房屋的所有权以及其所坐落的宅基地使用权一并进行转让。案涉房屋所在地台子村委员会出具书面证明，同意宁秀梅在本集体经济组织购买房屋，故杜永彦与宁秀梅签订《房屋买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。至于杜永彦出售案涉房屋时，案涉房屋虽登记在刘乃春名下，然根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故杜永彦在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响案涉房屋买卖契约的效力。关于宁秀梅主张其欲对案涉房屋进行翻建时，台子村委员会以其非该村成员为由出面阻止其翻建，以此证明台子村委员会并不同意杜永彦将案涉房屋出售给宁秀梅。本院认为，台子村委员会已出具书面证明，明确表示同意宁秀梅在该村购买房屋。宁秀梅为证明其该项主张提供的证据为谈话录音，从证明力来说，谈话录音的证明力明显要小于书面证据。况且，房屋翻建需要履行相应的审批手续，宁秀梅并未提供相关证据证明其已经按照规定向有关部门递交了翻建申请，台子村委员会即使确如宁秀梅所述曾出面阻止其翻建案涉房屋，也不能排除是因宁秀梅在未获取相关审批手续即私自对案涉房屋翻建所致。至于如果因宁秀梅非台子村成员致使其不能获得房屋翻建的审批手续，也属于合同生效后能否履行问题。若宁秀梅认为其签订合同的目的无法实现，可以通过解除合同的方式解决。故宁秀梅的该项主张，无充分事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审法院存在认定事实不清、适用法律不当的情况，应当予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市金州区人民法院（2013）金民初字第5924号民事判决；
二、驳回被上诉人宁秀梅的诉讼请求；
一审案件受理费1680元（被上诉人已预交），由被上诉人宁秀梅负担。二审案件受理费1680元（上诉人预交），由被上诉人宁秀梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 刘丽媛
审判员 王丽明
二〇一四年三月二十五日
书记员 夏丽娜
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。