山东省莱芜市莱城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莱城民初字第1490号
原告：莱芜市农村信用合作联社。住所地：莱芜市鲁中东大街**号。
法定代表人：崔建强，理事长。
委托代理人：吴修玉，山东鲁中宏正律师事务所律师。
委托代理人：薛廷。系该单位职工。
被告：刘召祯。
委托代理人：翟庆涛，山东鲁泰律师事务所律师。
委托代理人：苏瑞云，山东鲁泰律师事务所律师。
被告：尚念国。
原告莱芜市农村信用合作联社与被告刘召祯、尚念国案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年5月27日立案，依法组成合议庭，于2015年6月10日通知原、被告到庭参加诉讼，于2015年7月9日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告莱芜市农村信用合作联社委托代理人吴修玉、薛廷，被告刘召祯委托代理人翟庆涛、苏瑞云，被告尚念国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告莱芜市农村信用合作联社诉称：2013年12月3日，因债权纠纷原告申请贵院查封登记在被告尚念国名下房产。2015年4月8日被告刘召祯提出执行异议，声称查封的房产被告尚念国已经转让给自己，并提供2004年7月31日签订的《营业楼买卖合同》。2012年5月12日，贵院作出裁定书，认为被告刘召祯执行异议成立，并停止对该房产执行，原告认为贵院裁定缺乏事实和法律依据。原告认为争议的房产所有权人为尚念国，房产证记载的房屋位置与两被告签订《营业楼买卖合同》约定房屋位置不符，被告刘召祯一次性付款20万元，不符合交易习惯，也没有银行凭证佐证。另根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更应当依法登记，未经登记，不发生法律效力，两被告签订合同十余年没有办理变更登记手续，存在过错，被告刘召祯不能对抗原告对争议房产的执行。综上，原告有权申请查封、变卖、拍卖该争议房产，请求判令继续对莱城区鹏泉西大街79号沿街楼南起第66间（证号0029510）房产进行执行，诉讼费用由被告承担。
被告刘召祯辩称：涉案房屋已于2004年7月31日由原房主被告尚念国出售给被告刘召祯，购房款及房屋均已实际交付完毕。被告刘召祯已经实际占有使用该房屋长达12年之久，但因该房屋坐落土地是集体土地，双方至今未能办理过户手续。买卖合同所约定的房屋位置与房产证所载明的位置虽然不一致，但这确系同一套房屋，原因是确定的参照物不同，一个是南起第几间，一个是北起第几间。被告刘召祯对争议房屋拥有所有权是不争的事实，足以排除原告对该房屋申请强制执行，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉求。
被告尚念国辩称：房屋买卖是真实有效的，因涉案房屋没有土地证，无法办理过户手续。
本案争议的焦点问题为：涉案房产所有权归谁，原告请求继续对该房产进行执行是否有事实及法律依据。
原告莱芜市农村信用合作联社、被告尚念国未提交证据。
被告刘召祯为支持其答辩意见，提交两被告签订的《营业楼买卖合同》、被告尚念国收条、涉案房产房产证证各一份，被告刘召祯与王敦明《租赁合同》12份，莱芜市凤鸣制衣有限公司通知、本院执行裁定书各一份，王敦明个体工商户工商登记查询材料2份予以证实。
被告莱芜市农村信用合作联社对上述证据质证认为，对本院执行裁定书、房产证无异议。对通知、工商登记查询材料真实性无异议，但通知上“刘召祯”系是刘召祯书自己写上的，无法证实房屋的产权人为刘召祯，工商登记部门备案的合同与被告提供的2009年签订的合同的日期不符，房屋的产权人并不是被告刘召祯。对《营业楼买卖合同》、被告尚念国收条、《租赁合同》有异议，房屋买卖应当征求集体土地使用权人的意见，该买卖合同上应当有集体土地使用权人表示同意两被告对涉案房屋进行买卖，收条无法证实两被告有现金交付的情况，应当有金融部门的提款或转账凭证证明实际交付的证据，房屋租赁合同第一次签订的日期是2004年4月1日，而两被告所说的买卖合同是2004年7月31日，这两份证据相互矛盾，说明房屋买卖不属实。
被告尚念国对上述证据质证认为，房屋租赁合同、通知与其无关，对本院执行裁定书有异议，没有收到。对《营业楼买卖合同》、收条、房产证证、工商登记材料无异议。
因《营业楼买卖合同》与房产证记载房产位置不一致，为查明案件事实，本院于2015年7月27日以职权进行现场勘验，制作了勘验笔录并进行了拍照。经勘验、询问，查明：1、涉案房产现由王敦明夫妇使用，个体经营厨具、洁具，工商登记名称莱芜市莱城区新世纪洁具厨具经营部（门头名称为“新世纪厨卫批发城洁具厨具”），注册日期为2009年10月26日，王敦明配偶魏秀坤述称自2003年从被告刘召祯处租赁使用，2009年4月1日租赁合同是王敦明与被告刘召祯签订的，其他几份租赁合同是其代王敦明签的。2、涉案房产隔壁即北端第二间，由郑某从事个体经营，营业执照名称为莱芜市莱城区昊华公办用品批发部（门头名称为“凤城文具”），该营业执照记载经营场所住址为莱城区鹏泉西大街79号沿街楼南起65间。双方对现场勘验笔录进行质证，原告认为，应当提供隔壁房屋房产证予以证实，被告刘召祯无异议，认为《营业楼买卖合同》与房产证记载房产系同一房产，被告尚念国经本院合法传唤未到庭质证。
对被告刘召祯提供的执行裁定书、房产证争议双方无异议，本院予以采信；双方对通知、工商登记查询材料真实性无异议，本院予以确认；两被告对《营业楼买卖合同》、收条真实性无异议，原告有异议但未提交反证，对《营业楼买卖合同》、收条本院予以采信。对《租赁合同》12份，经现场勘验时询问，虽然部分签字并非王敦明本人所签，但系其配偶代签，且不否认租赁涉案房屋的事实，对《租赁合同》真实性本院予以确认。本院以职权作出的现场勘验笔录，程序合法，且争议双方均到场参与勘验、询问，对勘验笔录应当予以采信。
经审理查明，2004年7月31日，两被告签订《营业楼买卖合同》一份，约定被告尚念国（乙方）同意将莱芜市服装厂长勺路沿街营业楼北端第一间（一至二层）卖给被告刘召祯（甲方），甲乙双方同意以人民币贰拾万元整价格成交，甲方以现金的方式一次性交给乙方，同时乙方负责把房产证及购楼的一切手续一次性转给甲方，自2004年7月31日后营业楼产权归甲方，同日被告尚念国收到被告刘召祯现金20万元。现该房屋房产证（证号0029510）在被告刘召祯处，根据房产证记载房屋坐落位置为莱城区鹏泉西大街79号沿街楼南起66间，该房屋自2004年由被告刘召祯出租给王敦明使用。虽然《营业楼买卖合同》约定的房产位置“长勺路沿街营业楼北端第一间”与房产证记载房产位置“沿街楼南起66间”不一致，但经现场勘验，应当是同一处房产，只是标注的起点不同。
另查明，2013年12月3日，因债权纠纷原告申请本院查封登记在被告尚念国（被执行人）名下房产即本案争议房产（证号0029510）。2015年4月8日被告刘召祯提出执行异议，2012年5月12日本院作出裁定书，认为被告刘召祯执行异议成立，并停止对该房产执行。庭审中，两被告述称涉案房屋没有土地证，无法办理产权过户手续。
本院认为，两被告《营业楼买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，虽然涉案房屋没有办理变更登记手续，但不影响合同的效力。在法院查封涉案房屋之前，被告刘召祯已经全额支付房款并实际占有使用，没有办理过户的原因系涉案房屋没有土地使用权证，并非被告刘召祯怠于行使自己的权利，故不存在过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，对于涉案房屋不得查封。房屋产权证书仅是权利人享有不动产物权的证明，具有推定效力，但不是确定房产归属的唯一依据，房屋权属登记的价值在于行政管理、物权公示公信效力、维护交易秩序。虽然涉案房屋没有过户，未产生物权变动的法律效果，但原告作为申请执行人，亦不能等同于已完成过户登记的交易人（买受人），不能产生善意第三人法律效力。被告刘召祯作为买受人已经根据合同约定支付全部价款并占有使用房屋，已取得该房屋的物权期待权（登记请求权），对该权利，法律应当予以保护。综上，原告请求继续对莱城区鹏泉西大街79号沿街楼南起第66间（证号0029510）房产进行执行，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：
驳回原告莱芜市农村信用合作联社的诉求请求。
案件受理费100元，由原告莱芜市农村信用合作联社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省莱芜市中级人民法院。
审 判 长 鲁爱军
审 判 员 王珊珊
人民陪审员 刘莹青
二〇一五年八月五日
书 记 员 刘晓露
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。