山东省滨州市滨城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1602民初2980号
原告：中国工商银行股份有限公司滨州新城支行，住所地滨州市黄河二路327号，统一社会信用代码91371600166898711W。
负责人：唐鸿雁，该支行行长。
委托诉讼代理人：邢顺法，山东齐英律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毛九翠，山东齐英律师事务所实习律师。
被告：王洪建，居民。
被告：张学芹（与被告王洪建系夫妻关系），居民。
被告：滨州市国际商务大厦有限责任公司，住所地滨州市渤海十六路601号，统一社会信用代码91371602780775295D
法定代表人：申作伟，该公司经理。
原告中国工商银行股份有限公司滨州新城支行与被告王洪建、张学芹、滨州市国际商务大厦有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邢顺法、毛九翠到庭参加诉讼，被告王洪建、张学芹、滨州市国际商务大厦有限责任公司经本院传票传唤未无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司滨州新城支行向本院提出诉讼请求：1.被告王洪建、张学芹偿还原告本金360826.20元及利息9748.76元（截至2016年7月13日），共计370574.96元，并支付利息至履行完毕之日止；2.被告滨州市国际商务大厦有限责任公司承担连带清偿责任；3.原告对被告提供的位于滨州市黄河四路以北、渤海十六路以西滨州国际大厦第1幢1单元17层XXX号商用房（房预滨字第××号）抵押房产在折价、拍卖、变卖的价款优先受偿；4.诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：2012年5月23日，中国工商银行股份有限公司滨州滨印支行与被告签订《个人购房借款/担保合同》，被告王洪建、张学芹向原告贷款500000元，借款期限10年（2012年6月13日-2022年6月13日），被告滨州市国际商务大厦有限责任公司为贷款连带责任保证人，被告王洪建、张学芹以其所有的位于滨州市黄河四路以北、渤海十六路以西滨州国际大厦第1幢1单元17层XXX号商用房（房预滨字第××号）做抵押。中国工商银行股份有限公司滨州滨印支行于2012年6月13日依约发放了贷款，在合同履行中，被告王洪建、张学芹多次未按期归还本息，已经达到解除合同，提前收回全部贷款的条件，中国工商银行股份有限公司滨州滨印支行所有业务已由原告接管。为维护原告合法权益，特具状法院，望查明事实，判如所请。
被告王洪建、张学芹、滨州市国际商务大厦有限责任公司均未作答辩。
原告围绕诉讼请求提交了《个人购房借款/担保合同》、《房屋预告登记证明》、借款借据、自营历史明细表、被告身份证和营业执照复印件、工行文件等证据，经审查，本院予以采信。根据原告陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月23日，中国工商银行股份有限公司滨州滨印支行与被告王洪建、张学芹、滨州市国际商务大厦有限责任公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定：被告王洪建、张学芹作为共同借款人向中国工商银行股份有限公司滨州滨印支行贷款500000元；贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮30%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，以该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经历两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）上浮30%确定执行新的利率；借款人授权贷款人将贷款一次性划入被告滨州市国际商务大厦有限责任公司1613XXX126账户内，贷款利息自实际放款日起计算；借款人按月等额本息还款法（按月计息）还款；借款人不享有宽限期；借款人指定其在中国工商银行开立的个人结算账户作为还款账户（户名为王洪建，账号为6222XXX107，开户行为工行）；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利，罚息利率按在上述约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的贷款和其他融资性款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除本合同；被告王洪建、张学芹以其购买的位于滨州市黄河四路以北渤海十六路以西滨州国际大厦第1幢1单元17层XXX号商用房作抵押；被告滨州市国际商务大厦有限责任公司以上借款提供阶段连带责任保证，应在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该条满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。
2012年6月12日，滨州市房地产管理局对被告王洪建、张学芹抵押的滨州市黄河四路以北渤海十六路以西滨州国际大厦第1幢1单元17层XXX号房产进行了抵押预告登记并出具了房预滨字第××号房屋预告登记证明，并未办理正式抵押登记。
2012年6月13日，中国工商银行股份有限公司滨州滨印支行向被告王洪建、张学芹发放了贷款500000元，并将该款项划入借款合同约定的被告滨州市国际商务大厦有限责任公司账户。被告王洪建向中国工商银行股份有限公司滨州滨印支行出具了借款凭证，该借款凭证载明借款到期日为2022年6月13日，当期执行利率为年利率8.84%。根据原告提交的被告还款明细显示，截至2016年10月13日，被告王洪建、张学芹已偿还原告借款本金149192.35元，尚欠本金350807.66元、利息及逾期利息9952.2元。
另查明，中国工商银行股份有限公司滨州分行于2015年12月18日下发工银滨办发（2015）XXX号文件，将中国工商银行股份有限公司滨州分行管辖的滨印支行归属新城支行管理。
本院认为，中国工商银行股份有限公司滨州滨印支行自愿与被告王洪建、张学芹、滨州市国际商务大厦有限责任公司签订《个人购房借款/担保合同》，系其真实意思表示，应合法有效，各方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。中国工商银行股份有限公司滨州滨印支行已依约向被告王洪建、张学芹发放了借款，该两被告应按照合同约定的期限履行还本付息的义务；因其已经累计六次以上未按期偿还借款本息，已经构成违约，按照合同约定中国工商银行股份有限公司滨州滨印支行有权宣布贷款提前到期并按罚息利率按日计收利息。
被告王洪建以拟购买的房屋对上述借款本息提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，双方抵押合同关系依法成立并生效。但本院认为，抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效；即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，中国工商银行股份有限公司滨州滨印支行作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他的对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权，因涉案房屋至今未办理房屋抵押权设立登记，故本院对原告要求行使抵押权的诉讼请求不予支持。
被告滨州市国际商务大厦有限责任公司作为以上债务的阶段性连带责任保证人，因被告王洪建、张学芹所抵押的房产并未办理正式的抵押登记，其保证责任并不能免除。同时，因《个人购房借款/担保合同》明确约定了担保的实现顺序，原告就抵押房产无优先受偿权并不影响保证人保证责任的承担，其仍应按照合同的约定承担连带清偿责任。中国工商银行股份有限公司滨州滨印支行于2015年12月18日划归原告中国工商银行股份有限公司滨州新城支行管理，其与各被告签订的《个人购房借款/担保合同》约定的权利义务应由原告享有和承担。被告王洪建、张学芹、滨州市国际商务大厦有限责任公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其答辩权和质证权的放弃，本院依法可缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告王洪建、张学芹于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司滨州新城支行借款本金350807.66元及利息、逾期利息（截至2016年10月13日应付利息及逾期利息为9952.2元；自2016年10月14日起至借款付清之日止的利息及逾期利息，按原被告签订的《个人购房借款／担保合同》约定的利息计收方式计算）；
二、被告滨州市国际商务大厦有限责任公司对以上借款本息承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司滨州新城支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6858元，减半收取3429元，由被告王洪建、张学芹、滨州市国际商务大厦有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审判员 崔晓鹏
二〇一六年十月十九日
书记员 张 欣