江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1291民初2055号
原告：姚成勇（曾用名姚阿勇），男，1980年10月19日生，汉族，住泰州医药高新技术产业开发区。
原告：张鸭珍，女，1981年10月18日生，汉族，住泰州医药高新技术产业开发区。
委托诉讼代理人：姚成勇，男，1980年10月19日生，汉族，住泰州医药高新技术产业开发区。
两原告共同委托诉讼代理人：刘露林，江苏睿恒律师事务所律师。
被告：王国盛，男，1976年12月19日生，汉族，住泰州医药高新技术产业开发区。
被告：李防贞，女，1976年12月29日生，汉族，住泰州医药高新技术产业开发区。
两被告共同委托诉讼代理人：钱玉琨，江苏胜泰律师事务所律师。
原告姚成勇、张鸭珍与被告王国盛、李防贞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告姚成勇、张鸭珍及其共同委托诉讼代理人刘露林，被告王国盛、李防贞及其共同委托诉讼代理人钱玉琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚成勇、张鸭珍共同诉称，2016年8月25日，两被告因家庭情况所需，向两原告转让了一套拆迁安置房（位于凤凰曦城东苑24幢902室，面积144.4平方米，无车库），总房价706600元，并签订《泰州市房地产转让合同》（以下简称转让合同）及《房屋转让协议》（以下简称转让协议）。原告向被告支付60万元（半年期理财产品）购房款，余款约定待更名过户时支付。原、被告签订的上述转让合同及协议应为合法有效，且原告已实际履行了主要付款义务，被告也将房屋钥匙交付给原告，案涉房屋已完成交付。原告与装修公司签订房屋装修合同，并支付了相应装修款，但被告不配合原告办理更名过户手续，不同意原告进宅装修，甚至表示不再履行合同义务，被告行为构成违约。现请求判令：1.两被告继续履行合同；2.两被告承担违约金18万元并赔偿两原告装修费用损失20万元；3.本案诉讼费用由两被告共同承担。后在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令两被告继续履行合同，包括向原告履行交付案涉房屋、交付案涉房屋项下的水电卡、煤气卡等与住房有关的证件、在条件具备时配合原告办理房屋更名过户手续；2.两被告支付违约金18万元并赔偿原告装修费损失20万元；3.两被告支付原告因延期交付房屋所产生的租金3600元（1200元/月*3个月）；4.本案诉讼费用由两被告共同承担。
原告姚成勇、张鸭珍为支持其诉讼主张向本院提供了以下证据：
1.转让合同、转让协议、承诺书，证明两原告与两被告于2016年8月1日签订转让合同，约定两被告将案涉房屋转让给原告，房屋总价款706600元，原告先支付购房款60万元，余款待涉案房屋更名完毕后一次性付清。2016年8月25日原、被告双方又在泰州医药高新区塘湾法律信息咨询服务部（以下简称塘湾服务部）签订了转让协议，就房屋过户的具体事项以及违约责任等内容作了补充约定；
2.征地房屋拆迁补偿、安置协议书、园博园配套工程回迁安置结算表、房屋进宅通知单复印件，证明被告作为房屋买卖合同中出卖人的资格；
3.塘湾服务部出具的证明，证明原、被告于2016年8月25日签订转让协议，协议签订后买方主动向卖方支付购房款。此后由于种种原因该协议一直未履行，塘湾服务部曾为原、被告双方进行过两次调解，最终均无结果；
4.原、被告联系的短信截图，证明被告李防贞不允许原告对房屋进行装修，要求原告提前向其支付全部购房款，或者把余款10.66万元算一分的利息打个条子给被告，否则房子就不卖给原告，原告姚成勇分别于2016年9月19日、9月27日、10月9日多次与被告王国盛商量解决办法，但被告王国盛未予回复；
5.转账交易截图，证明原告姚成勇向被告王国盛转账2000元，用于支付60万元购房款在案涉房屋更名前的收益；
6.电话录音，证明2016年9月21日，原告姚成勇致电被告王国盛协商继续履行合同事宜，但被告王国盛始终要求原告要么提前付清余款要么出具手续支付利息，否则被告就不将案涉房屋卖给原告，同时证明被告已构成违约；
7.室内装修合同、收据、订货单、房屋装修设计图纸，证明原告在与被告签订购房合同后，已经与泰州乾图装饰工程有限公司（以下简称乾图公司）签订了室内装修施工合同，并于当日支付预付款20万元，装修公司已经着手设计和家具定制等工作，因被告违约，上述20万元乾图公司不予退款，证明原告装修费损失；
8.视频资料，证明被告不履行合同，起诉前原告请塘湾服务部出面协调，原告同意提前支付5、6万元的购房余款，但是被告仍然拒绝履行合同，证明被告构成违约；
9.房屋租赁合同一份，证明由于被告延期交付房屋导致原告产生的房屋租赁费用损失。
被告王国盛、李防贞共同辩称，1.关于转让合同及转让协议的效力由法院依法审理后认定，被告同意履行合同约定的义务，配合原告履行更名；2.双方签订的购房合同并没有约定具体的交房时间，本案并没有达到合同或者法律规定的交房条件，且交付钥匙不等于交房，被告将钥匙交付原告系因原告声称要带工人看房，暂时借用，且转让合同中约定房屋交接应签订《房屋交割清单》，实际未签订，故被告不存在违约行为，无需承担违约责任，并且本案约定违约责任明显过高，不符合法律规定标准；3.原告诉请要求被告赔偿进宅装修费20万元及租金3600元，属于财产型侵权案件，应当另案诉讼，并且原告需要举证证明其遭受的具体损失、被告存在侵权行为、原告的损失与被告行为存在因果关系以及被告主观存在过错。综上，被告认为原告诉请于法无据，不应当得到支持。
对原告提交的证据，被告质证意见为：对证据1中转让合同无异议，但是转让协议是在王国盛不知情的情况下，由两原告欺瞒李防贞，带领其去普济医院对面的中介机构签订的；对证据2三性无异议；对证据3-6已经超过举证期限，不应作为相关证据使用。其中对塘湾服务部的证明有异议，经查并无该服务部存在，且其法定代表人未出庭，无法确认其真实性，短信截图无法证明发送主体，且全部系原告单方发送，被告没有任何回复，对其真实性有异议；对证据5转账交易截图无异议，这2000元是从2016年7月30日到2016年8月19日期间理财产品的收益，上述期间理财产品尚未更名至李防贞名下，该款项本应支付给被告；对电话录音，时间过长（17分36秒），原告存在激怒被告的倾向，对被告心理产生严重的影响，不能客观反映被告真实想法，同时通话内容也只是双方在协商如何处理纠纷，且此次通话结束之后，原、被告还就纠纷再次进行过商谈，在无其他证据佐证的情况下，无法证明被告存在违约行为；对证据7中的收据真实性有异议，非国家法定的发票种类，收据中载明的收款人为栾晓强，并未加盖乾图公司的印章，无法证明装修款项的交付事实。同时交付20万元现金也不符合社会常理。另外，在第一次庭审过程中，原告表述装修款是2016年9月19日装修公司进场时以现金支付，而此份收据开具时间却为2016年8月26日，互相矛盾。对定货单有异议，首先两份定货单系复印件，其次定货单所载时间为2016年9月2日，均在原告支付20万元之前，装修公司在原告未付款的情况下即进行家具采购不符合常理，最后定货单中定货方、供货方与供货单位、定货单位约定不明，原告并非定货方，上述定货单与本案没有关联性，即便有关联性也不能证明家具的真实价格及原告的具体损失；原告提交的并非装修图，而是整个房屋的平面结构图；对证据8，录像录制时间为2016年9月30日晚9点至10点，而视频的命名时间是2016年10月4日，真实性存疑，且只能说明双方曾经在原告电话录音之后进行过调解，无法证明被告违约；对证据9的真实性、关联性有异议，首先租赁合同中中间方经查并不存在，且未在合同中盖章，其次，租赁合同履行时间为2016年3月21日起至2017年3月20日，目前合同尚在履行中谈何租赁损失，即使存在，是否是由于被告行为造成无从得知，且该损失也应当属于财产型侵权案件，应当另案诉讼，最后，租赁合同的签订主体是原告姚成勇和案外人栾荣喜，与本案无关联。
经审理查明：2016年8月1日，原告姚成勇、张鸭珍（乙方）与被告王国盛、李防贞（甲方）、居间方袁亮（丙方）共同签订转让合同，约定：甲方自愿将坐落于泰州市海陵区房屋（建筑面积144.4平方米）及该房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方，乙方已对甲方所要转让的房地产做了充分了解，愿意受让该房屋。成交总价为706600元，于2016年8月1日先付购房款60万元（中铁半年期理财），余款于房屋更名完毕一次性付清。房地产在办理产权过户手续时所需证件由甲乙双方各自按规定提供，共同委托丙方全权代办产权过户手续，若有一方因过户证件提供不全致使不能过户或拖延过户的行为属于违约，由违约方承担全部违约责任。过户时发生的契税、费、营业税、个人（企业）所得税、印花税均由乙方承担。若是划拨转出让土地的，土地出让金由乙方承担，合同履行期间如遇政策调整按新规定执行。甲方同意在交房前将该房地产的物业管理、水、电、有线、燃气、通信等及其他费用全部结清，迁出户口，并提供材料协助乙方办理户口变更手续。房屋交接时，甲、乙、丙三方共同到场按房屋出售时的附属设备及装饰情况验收，三方签订《房屋交割清单》，房屋交接结束后本合同自行终止。甲乙丙三方均在落款处签名。
2016年8月25日，王国盛（甲方）与姚成勇（乙方）签订转让协议，约定：经甲乙双方协商，在相互平等互利的情况下进行洽谈房屋转让事项。坐落于泰州市医药高新区的住房一处，建筑面积144.4平方米，系高层建筑，无车库，有公共车库，上述房屋属于甲方合法自有产权用房，该房屋系拆迁安置房，目前已办理领取结算房屋手续。经甲乙双方协商，上述房屋甲方决定以706000元的价格转让给乙方，双方在办理好房屋转让协议时，乙方向甲方预支付全部购房款60万元。上述房屋在办理更名后乙方交清余款，过户时如产生费用由乙方承担。甲方保证上述房屋无任何产权使用方面的争议转让给乙方（转让前的纠纷由甲方承担处理），上述房屋的转让协议形成后，乙方在办证时，甲方提供各类房屋产权的过户证件，保证乙方享有房屋产权。转让协议中的违约责任，按照相关规定承诺，双方按房屋总购价的30%为各自违约金（法律规定范围内）。该协议一式三份，各自一份，法律服务部门存档一份，各自签名摁手印，经法律服务部门盖章生效。落款甲方处“王国盛”由李防贞代签并摁印，乙方为姚成勇签名，塘湾服务部加盖协办公正见证专用章。李防贞于当日出具承诺书一份，载明：本人李防贞因家庭原因，现将坐落于凤凰曦城的住房一处，转让给姚成勇享有权利。由于本人丈夫王国盛出差在外，无法及时到达协议办理现场，故本人承诺，如有违背协议内容和权利，一切损失由本人负责对姚成勇进行处理，本人已接受了丈夫王国盛的全权委托。
2016年11月4日，塘湾服务部出具说明一份，载明2016年8月25日，王国盛、李防贞坐落于凤凰曦城的住房一处，面积144.4平方米，系高层建筑，无车库，有公共车库，转让给同小区居民姚成勇、张鸭珍。双方协议办理后，买房向卖方主动打购房款，买方要求卖方立即履行协议，此后双方由于种种原因该协议一直未履行，买方要求我部与卖方进行过两次调解，最终均无结果。我部建议主张方向人民法院进行诉讼，维护权利。
2009年7月8日，泰州市深业投资发展有限公司（甲方，拆迁人）与王正春、王国盛（乙方，被拆迁人）签订《征地房屋拆迁补偿、安置协议书》，约定甲方因江苏省第六届园艺博览会周边配套工程建设需要，经泰拆管2009年12号拆迁公告批准，依据泰州市政府2007年4号令、园博会周边配套工程拆迁实施意见及相关法律、法规的规定，经甲、乙双方充分协商，就房屋拆迁补偿、安置问题达成协议，乙方选择产权调换补偿安置方式，产权调换总面积378㎡，由甲方提供乙方凤凰曦城（建筑面积108.73㎡）、（建筑面积144.4㎡）、（建筑面积144.4㎡），其中某某幢某某室归王正春、王国盛共有，某某幢某某室、某某室归王国盛所有。且王国盛已领取了某某幢某某室的房屋进宅通知单。
另查明，原告姚成勇、张鸭珍于2004年2月24日登记结婚，被告王国盛、李防贞于1998年12月22日登记结婚。
庭审中，被告认可已收到原告交付的60万元理财产品及利息2000元。关于房屋交付时间，被告陈述双方没有书面约定，口头约定付完全款交付房屋，原告一直称有办法办理更名，且因原告要求带装修公司的人看房，被告才将钥匙交给了原告。原告陈述，关于交房条件合同中没有约定，都是口头约定，对于案涉房屋系安置房、未取得产权证等情况清楚，在签订转让合同后的两三天，其主动向被告索要钥匙，打开门后就把门锁换了，被告将钥匙给原告时未陈述交付房屋等语言，双方没有签订房屋交接清单，被告也未将水电卡、门禁、物业缴费凭证等交付原告。关于更名，所有费用由其承担，被告协助提交相关材料。关于装修费损失，暂无法明确，主张20万元。
本案审理过程中，本院至泰州医药高新技术产业开发区住建局房地产处及泰州医药高新技术产业开发区不动产登记中心调查，被告知案涉房屋某某城某某幢某某室目前不具备领取不动产登记证书的条件，且根据《泰州市征地房屋拆迁补偿安置管理办法》以及《关于修改泰州市征地房屋拆迁补偿安置管理办法的决定》，被拆迁人安置在国有土地上的房屋，五年内不得上市，满五年后上市交易，需按照国家规定缴纳土地出让金。
本案的争议焦点为：1.原、被告签订的转让合同、转让协议的效力如何；2.原告要求被告承担继续履行合同的请求能否得到支持；3.被告是否存在违约行为，是否应赔偿原告相应损失。
本院认为：关于争议焦点1，依法成立的合同，受法律保护。双方签订的转让合同是双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定履行自己的义务。案涉房屋虽未领取房屋权属证书，但该转让合同实质并非转让房屋而是转让回迁安置要求拆迁人给付房屋的债权，这种权利转让没有违反法律法规的强制性规定，应当受到法律保护。本案转让协议，从内容上看，系在转让合同基础上增加了违约金条款，房屋买卖合同及其补充协议属于家庭重大事务，其签署行为依常理应推定夫妻共有权人另一方知晓并同意，故转让协议对本案当事人具有法律约束力。
关于争议焦点2，根据法律规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。结合本案案情，对于原告要求被告交付房屋的请求应当得到支持。首先，虽然原、被告在转让合同及协议中对于何时交付房屋并无明确约定，但目前案涉房屋已具备交付条件，且被告曾将房屋钥匙交付原告，故原告可以随时要求被告交付房屋，但须给予被告必要准备时间；其次，转让合同约定的购房款为706600元，原告依约已交付60万元，履行了绝大部分房款的交付义务，尾款双方约定待更名后支付，从权利义务对等角度讲，要求被告向原告交付案涉房屋，并不会对被告的合法权益造成损害；再次，双方在转让合同中约定“余款于房屋更名完毕一次性付清”,尽管买卖双方对于更名的理解与法律上的过户存在偏差，但其均认为可以直接将案涉安置房屋登记在原告名下，待条件成熟后直接办理产权证件，因此被告认为更名后房款结清再交付房屋，与原告理解的办理更名条件已成就可以尽快交房并不相矛盾，可以视为双方对于何时交付房屋有大致预期，也对买卖双方在转让合同中未对房屋交付时间这一重要合同要素未予约定作出了合理解释；最后，经向相关部门调查了解，案涉房屋目前无法过户，如须过户完成后再交付势必对于原告的合法权益造成损害，亦不符合原告签署转让合同的初衷。因此，鉴于本案诉争房屋已具备交付条件，从公平原则出发，两被告理应在合理期限内向两原告交付房屋。故，对于原告要求被告立即交付案涉房屋及所涉水电卡、煤气卡的请求，本院予以支持。至于原告主张被告在条件具备时配合原告办理房屋更名过户手续的请求，因条件是否具备及何时具备均不确定，原告可待条件成就后另行主张。
关于争议焦点3，原告以被告未按约交付房屋为由要求被告支付违约金18万元，因双方对交付时间未有明确约定，双方理解不一致，须由人民法院根据案情予以填补，故不能认定被告已存在违约行为，对原告的该项主张本院不予支持；至于原告主张的20万元装修费损失，因该数额仅仅是原告预估的，并未实际发生并最终确定，本院难以支持；关于原告主张因被告延期交付房屋产生的租金损失3600元，其未在法定期限内提交充分有效证据，对其该项主张本院亦难支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第六十二条、第一百二十五条之规定，判决如下：
一、被告王国盛、李防贞应于本判决生效之日起30日内向原告姚成勇、张鸭珍交付位于某某苑某某幢某某室房屋及该房屋所涉水电卡、煤气卡；
二、驳回原告姚成勇、张鸭珍的其他诉讼请求。
案件受理费14612元，由原告姚成勇、张鸭珍负担3746元，被告王国盛、李防贞负担10866元（此款两原告已预交，两被告负担的部分于本判决生效之日起十日内径交两原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉费14612元[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③帐号：47×××53；④汇入银行：中国银行泰州分行营业部；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001]。
审 判 长 李 霖
代理审判员 丁 琴
人民陪审员 江茂广
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 曹晓舟
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。