江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终4434号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘宏，男，1982年3月23日生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：葛玲，上海市协力（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈军杰，上海市协力（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：倪某，女，1979年11月4日生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：卜贤生，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王团结，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄怡文，男，1969年12月17日生，住江苏省昆山市。
法定代理人：倪某，身份信息同上，系黄怡文的妻子。
原审第三人：昆山众家房地产经纪有限公司，住所地江苏省昆山开发区蓬朗新星中路蓬曦园C6组团沿街商业店面B区。
法定代表人：张赤寒，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐海彬，该公司员工。
上诉人刘宏因与被上诉人倪某、黄怡文、原审第三人昆山众家房地产经纪有限公司（以下简称众家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初11106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
刘宏上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回倪某、黄怡文的诉讼请求，支持刘宏的反诉请求，本案一、二审诉讼费用由倪某、黄怡文承担。事实和理由：1、本案不存在合同法第九十四条规定的法定解除合同的情形，也没有约定合同解除权，一审法院仅以倪某、黄怡文单方发函认定双方之间的合同解除没有依据。银行贷款审批时间刘宏无法掌握，对方催告也不符合法定的合理期限。刘宏收到该函件时已经超过了对方要求的时间。2016年4月28日签订房屋买卖合同之后，倪某直至2016年5月31日才配合办理银行贷款审批手续。刘宏也是在2016年7月1日才知道贷款审批未通过。之后双方于2016年7月8日第二次办理贷款审批手续，黄怡文此时才配合履行义务。贷款于2016年7月19日审批通过。2016年7月12日银行电话通知中介贷款审批通过，中介通知倪某、黄怡文过户时间定于7月21日，但多次催促过户均被拒绝。我方一直积极履行义务。2、一审法院认为对方2016年7月8日的配合行为并未否认2016年7月4日发函的意思表示有误。7月8日双方就房屋交付等达成新的特别约定，同日第二次办理贷款手续，表明双方均愿意继续履行合同，上述行为表明倪某、黄怡文已经否定了其第一次发律师函的意思表示。第二次办理贷款的金额没有发生变化，并不影响双方合同的继续履行。对方在7月8日后与众家经纪公司仍有联系，并非如其所述将中介拉黑。3、对方是否急需用钱等情况与本案无关，一审法院予以采信存在偏袒。倪某一审中称因黄怡文治病急需钱，故出售涉案房屋，后向他人借款四十五万是站不住脚的。首先，倪某、黄怡文在未出售涉案房屋的情况下，于2016年7月26日又购买时代文化家园35号楼303室房屋；其次，倪某对于借钱未提供任何转账记录；最后，倪某、黄怡文目前名下有两套住宅、两套办公用房。
倪某、黄怡文辩称，1、在整个房屋交易的过程中，我方一直在催促办理贷款手续，并无恶意不配合的情况。但在签订合同两个月之后仍然没有关于贷款办理的信息反馈。我方找到中介并报警才得知刘宏没有通过银行贷款审批。是否通过贷款审批应该是刘宏及中介公司第一时间知晓并应当第一时间通知我方。刘宏怠于通知已经表现其怠于履行合同的主观恶意。2、2016年7月8日我方配合刘宏办理贷款手续并不能否认7月4日发函解除合同的意思表示。因为刘宏并没有在我方规定的宽限期内办理好贷款手续。3、我方现有房产情况与本案房屋交易没有必然因果关系。黄怡文在昆山医院治理过程中，每天的花费在2万元以上。且现在黄怡文属于植物人状态，后续花费不可预估。我方有两套房产不代表有足够的钱财来治疗黄怡文的病。黄怡文家中有两位老人及两个未成年的孩子。这些都印证了我方卖房的目的是急于治病救人。我方出售房屋的根本目的已经无法实现，请求法院驳回对方的上诉请求。
众家经纪公司述称，在合同履行过程中，买家刘宏一直积极配合，因黄怡文身体状况不能正常履行过户义务。倪某称可以通过诉讼程序获得黄怡文的代理权，我公司也陪同办理，但是没有办出来，签订合同后等了一个月才办理贷款。之后双方发生纠纷，具体经过一审判决已经查明。
倪某、黄怡文向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《房屋买卖合同》于2016年7月16日解除；2、刘宏支付的定金依法归倪某、黄怡文所有；3、刘宏支付违约金128000元；4、本案诉讼费用由刘宏负担。后倪某、黄怡文放弃违约金的诉讼请求。
刘宏向一审法院反诉请求：倪某、黄怡文履行合同义务，协助刘宏办理案涉房屋过户手续并负担反诉费用。
一审法院认定事实：2016年4月28日，倪某（甲方）委托倪涛与刘宏（乙方）、众家经纪公司（丙方）三方签订《房屋买卖合同》一份，约定，甲方将位于昆山开发区世贸东一号新城35幢303室的房屋出售给乙方，房屋建筑面积136.68平方米，房屋总价1280000元，乙方于2016年4月28日前支付甲方购房定金50000元，本金可冲抵购房款，若乙方不依约履行合同，则无权要求返还定金，甲方在收到乙方购房定金的同时，将房屋的所有权证、土地使用权证交给丙方保管，由丙方出具收件凭证。第一笔款项为首付，支付时间为产权过户当天，515000元，第二笔款项为银行贷款，以银行放款时间为准，685000元，第三笔款项为交房尾款，支付时间为交房当天支付，为30000元。乙方由于自身原因（包括但不限于资金不全、信用不良、资金不足等）导致银行贷款不能如期发放，应自行筹款补足。双方约定在银行放款后5日内腾空该房屋，并将上述房屋交付给乙方，并在2016年7月8日特别约定，因倪某丈夫黄怡文中风回台湾看病需要银行放款后一个月才能清空；双方同意在乙方审批贷款通过后十个工作日内，共同到房产交易中心办理房屋权属转移登记手续，期限届满如乙方未前来办理的，甲方有权没收定金；如甲方未前来签约，乙方有权双倍返还定金；合同经甲乙双方签字后，甲方或乙方违约，违约方应按房屋转让总价的20%向对方支付违约金。
签约当天，刘宏支付定金50000元。2016年5月31日，倪某配合刘宏办理贷款手续；但因刘宏个人原因导致贷款审批并未通过，期间，并未通知倪某该情况。2016年6月30日，倪某短信众家经纪公司，对贷款审批的事情表示不满，要求中介予以认真处理，并要求众家经纪公司提供刘宏的联系方式。微信名为“小甘房产”微信倪某，告知刘宏的信用逾期属个人过失，并非恶意逾期，并说明银行一边是没有问题，只要买卖双方配合，争取在7月15日前办理过户手续。银行已安排好7月4日审批贷款，希望倪某予以配合。
段兴亮向倪某出具道歉信，表示其在房子的交易流程上的处理存在严重的失误，是自己的专业知识不足以及不作为的态度导致。对此，众家经纪公司不予认可。
2016年7月1日，倪某去众家经纪公司商谈，在倪某提供的视频中众家经纪公司的徐海彬表示7月2日可以过户，当倪某问及贷款一般何时下来，徐海彬表示一般申请后十五个工作日，倪某再问，为何不通知她时，段兴亮表示其联系不到买家。上午因发生激烈争吵，倪某报警处理，当日下午，刘宏到达众家经纪公司，倪某问刘宏，贷款贷不下来为什么不通知她时，刘宏回答因无法直接沟通，也不是他在拖，因众家经纪公司没有告诉他倪某找他。倪某拟写一份承诺书，内容为“承诺书，经甲方（倪某）、乙方（刘宏）、丙方（众家经纪公司）三方协商，乙方、丙方向甲方承诺于2016年7月10日前支付全部购房款并办理好房产过户手续，否则构成根本违约，甲方有权解除合同并拒退乙方支付的5万元定金，按合同规定向甲方支付赔偿金（违约金）。对于该份承诺书，刘宏及众家经纪公司均不同意签字。徐海彬在视频中说7月10日肯定不行，重新贷款审批自申请后需15个工作日。
一审另查明：2016年7月4日，倪某委托北京市惠诚（昆山）律师事务所律师向刘宏及众家经纪公司发律师函，告知因刘宏个人信用逾期等原因贷款被拒后，在合同签订的近两个月的时间中均怠于通知倪某，倪某多次欲与协商，但未果，通知要求刘宏及众家经纪公司在2016年7月10日前办理好贷款审批手续，并书面告知倪某（内容包括但不限于具体贷款银行、经办人、已经得以成功审批的证明等，下同）。双方按照合同10.1条及5.2条约定，在产权过户（前）当日支付倪某上述首付款；2、若刘宏逾期未在上述期限内成功办理好贷款审批手续或未书面告知倪某，即视为根本违约，倪某将行使解除房屋买卖合同的权利。同时，倪某将依法律规定没收支付的定金，并要求刘宏及众家经纪公司承担相应的违约责任。
2016年7月6日，上海市协力（苏州）律师事务所接受刘宏及众家经纪公司的委托，向倪某发出律师函，就2016年7月4日向刘宏及众家经纪公司寄发的律师函进行了回复：您发函称：要求买方在2016年7月10日之前办理好贷款审批手续，否则，以此为由要求解除与刘宏的房屋买卖合同。根据众家经纪公司提供的材料显示：众家经纪公司于2016年6月底就多次电话联系，要求您配合刘宏办理贷款审批手续，但您一直置之不理，无奈，众家公司于2016年7月3日再一次用短信告知您，并电话催促您第二天带好证件一起到长江××路中信银行协助办理贷款审批手续，但您仍违约未去。由于您一直不去银行签字并向银行提供收款帐户，导致银行按揭贷款至今未能办理下来。考虑到双方买卖房屋之诚意，也便于双方进一步合作完成此次房屋买卖，委托人明确告知本律师发送此函件之目的，只要求您能尽快全面履行合同义务，也再一次书面通知您于2016年7月8日下午二点至中信银行（地址：昆山市长江××路198号，联系人：刘宏）配合委托人办理贷款审批手续，若您这个时间不方便，请及时与刘宏联系商定其他时间办理。若您继续不同意履行义务，委托人将采取相应的法律手段就您的违约行为追究您相应的法律责任，并就委托人可能因此所遭受的经济损失向您进行追索。对于该份函件，倪某表示已收到。
2016年7月8日，倪某、黄怡文再次配合刘宏办理贷款审批手续。中信银行昆山高新技术产业开发区支行陆文瑜陈述刘宏的按揭贷款第一次是在西街的中信银行贷的，大概半个月至一个月左右才知道贷不下来，中介是一直和刘宏说可以贷下来，但是最后没有贷下来，因刘宏有逾期贷款，所以当时贷款没有下来，后来让刘宏补了材料并对逾期贷款作出了说明，提高首付比例才给贷的，申请的日期为7月8日，贷的金额为68.5万元。
2016年7月13日，倪某再次通过北京市惠诚（昆山）律师事务所再次向刘宏及众家公司发律师函，告知，倪某于2016年7月4日发函通知2016年7月10日之前办理好贷款审批手续，后倪某于2016年7月8日配合办理了贷款审批手续，但是截至2016年7月13日，仍未收到任何关于2016年7月4日的回复，故通知刘宏让其在2016年7月15日（含）之前办理好贷款审批手续，并书面告知倪某（内容包括但不限于具体贷款银行、经办人、已经得以成功审批的证明等），双方按照合同10.1条及5.2条约定，在产权过户（前）当日支付倪某上述首付款；若刘宏逾期未在上述期限内成功办理好贷款审批手续或未书面告知倪某，即视为根本违约，倪某无需再告知，同时倪某将没收已收的定金，并要求刘宏承担相应的违约责任。该份函件，根据回执显示，寄送刘宏的签收日期为7月18日，单位收发章。刘宏表示7月23日才收到。
倪某庭审陈述其在2016年7月8日后将众家经纪公司的联系方式拉入黑名单，对于刘宏提供的7月12日的众家经纪公司徐海彬发的短信通知倪某过户时间定在7月21日上午，让准备好过户的材料；7月14日众家经纪公司徐海彬短信通知倪某去银行转首付，7月21日上午过户，在7月20日将过户前期要做的提前先做完；7月17日众家经纪公司徐海彬再次短信倪某，对倪某所问的是否可以上门服务进行了回复，“可以上门服务，但是要求你老公可以自己签字，他们需要摄像，不然不可以办理手续”。7月19日，徐海彬发消息给倪某，告知倪某贷款审批已经通过，问倪某何时有空办理接收首付款的手续，期间，7月20日，倪某回复徐海彬，问现在怎么说。徐海彬短信告知过户定在7月21日上午，倪某随后回复“你好，请您按法律程序走”，当天晚上，众家经纪公司徐海彬与刘宏前往案涉房产处，通知倪某7月21日上午9点至10点半去房产交易中心过户，并询问倪某房子是卖还不不卖？倪某称已经短信回复，不需要再告之。
一审又查明：2016年7月16日，倪某称因黄怡文治病急需钱，向叶玮谅借款45万元，叶玮谅出庭陈述，其认识倪某、黄怡文有十几年了，2016年7月15日、7月16日，倪某到常熟来找我借钱，说黄怡文生病没有钱看病，所以要借钱，因为我在常熟没有很多现金，7月25日，我随倪某一家去了台湾，到台湾后，我给他210万元台币，借条的落款日期为7月16日，但钱确实是在7月25日才给的，她答应我2017年12月份还给我，如没有钱还将房子抵押给我，仅是口头承诺。
2016年7月25日，黄怡文从昆山康仁护理院办理出院，入院出院诊断为脑出血后遗症、植物人、高血压病三级、继发性癫痫、冠心病；当日，倪某、黄怡文离开住所地前往台湾地区，倪某委托护理之家照顾黄怡文，截止11月23日，已花费新台币12万元。
一审再查明：2016年7月26日，刘宏向倪某发函，通知其贷款审批手续已经通过，按照约定，在审批贷款通过后十个工作日内，配合刘宏至房产交易中心办理房屋权属转移登记手续，让倪某在收到函件后五日内配合办理过户手续。该份函件倪某表示并未收到。
以上事实由房屋买卖合同、卖房人声明、第一次办理贷款双方各自的银行开户信息、刘宏签字的空白的借据、抵押物清单、微信记录、信息记录、律师函、录音视频材料、房产证、土地证、证人证言、一审法院调查笔录、借条、签收单、情况说明、承诺书（未签字）、出入境许可证、发票、报警证明、当事人陈述等证据予以证实。
一审法院认为，倪某与刘宏于2016年4月28日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律的规定，一审法院依法予以支持。关于本案合同解除的问题，通过双方举证、质证，倪某、刘宏均在2016年7月1日左右知晓2016年5月31日在中信银行西街支行的贷款审批未能通过，而未能通过的原因，根据倪某提供的录音视频、一审法院的调查笔录可知是由于刘宏的个人信誉造成。因未能成功办理贷款，倪某要求刘宏于2016年7月10日支付全部购房款，在全额付款后即配合办理过户，从合同约定看，“如贷款不能如期发放，应自行筹款补足”，故倪某要求刘宏全额付款的请求并不违反双方的约定。虽然合同中约定首付款支付的时间为产权过户当日，但是该约定并不具体，根据众家经纪公司的陈述，一般贷款在申请后十五个工作日便可通过，从2016年5月31日开始，在2016年6月22日前审批通过即可办理过户手续，但是本案中因为贷款未能审批通过，刘宏又不愿意全额付款，导致后续过户手续无法进行，倪某也无从实现收取购房款的目的，倪某据此可以提出解除合同，要求追究刘宏的违约责任。
倪某通过发律师函的形式要求刘宏在2016年7月10日之前办理好贷款手续，刘宏发律师函对该要求予以拒绝，并要求倪某在2016年7月8日配合刘宏办理贷款手续，后倪某、黄怡文予以配合，但倪某、黄怡文的配合行为并不导致其否定了7月4日发函中的意思表示。因刘宏在倪某规定的2016年7月10日并没有办理好贷款审批手续，倪某再次发函要求刘宏于2016年7月15日办理好贷款审批手续，并在产权过户当日支付首付款，否则将解除合同，追究违约责任。通过徐海彬向倪某发送的短信可知，2016年7月8日的贷款在2016年7月19日审批通过，但该贷款审批通过时间晚于倪某的要求，在宽限期限内刘宏仍未办妥贷款审批手续，刘宏已违约，倪某据此提出解除，于法有据，一审法院依法予以支持。该份函件，刘宏自述自2016年7月23日收到，该时间一审法院认定为合同解除的时间。根据法律规定，违约金与定金罚则不能同时主张，倪某、黄怡文主张按定金罚则要求追究刘宏的违约责任，于法有据，故一审法院对倪某主张定金不予返还的诉讼请求予以支持。同时，一审法院对刘宏要求倪某、黄怡文继续履行合同、配合其办理过户手续的反诉请求不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、倪某、黄怡文与刘宏签订的《房屋买卖合同》于2016年7月23日解除，同时，刘宏支付倪某的定金5万元归倪某所有。二、驳回刘宏要求倪某、黄怡文继续履行合同，协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求。本诉案件受理费16320元，由刘宏负担11420元，倪某负担4900元；反诉案件受理费8160元，由刘宏负担。
二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。
二审中，刘宏向本院提供：1、不动产房屋产权信息查询结果，证明目前除涉案房屋外，倪某、黄怡文名下还有三套房产，其中时代文化家园35号楼303室房屋于2016年7月26日购买，倪某称没钱给丈夫治病而出售房屋与上述情况矛盾。2、安居客网站上时代文化家园的房价走势，证明倪某、黄怡文购买时代文化家园房屋时，房价达14000余元/平方，故倪某、黄怡文有足够的经济实力。3、昆山乐居网及安居客网站上世贸东一号的房价走势，证明2016年7月份昆山房价大涨，倪某、黄怡文不愿意履行合同的原因就是希望通过毁约来谋取更大利益。4、昆山市安盛房地产经纪有限公司房屋买卖合同及相关资料，证明刘宏为购买涉案房屋，在2016年4月1日以60万元低价出售了唯一住房，目前在昆山没有住房，倪某、黄怡文的毁约行为给刘宏造成严重影响。倪某、黄怡文对上述证据质证认为：对证据1真实性予以认可，但该证据不属于二审中新的证据，我方确实有两套住宅、两套办公楼，所以才想出售一套住宅用于给黄怡文治病，证据1与本案房屋交易没有关联；对证据2、证据3真实性不予认可，上述网站并没有权利决定昆山房价情况；证据4中不动产登记信息真实性认可，房屋买卖合同及收条真实性无法确认。众家经纪公司对上述证据无异议。
二审中，倪某、黄怡文陈述出售涉案房屋目的是为了用售房款为黄怡文治病，2016年4月签订涉案合同起至发函通知解除合同期间，除了定金之外没有收到任何房款，已经超过正常的交易时间，后倪某向他人借款治病，出售本案房屋的合同目的已经无法实现，故有权解除合同。
二审中，各方确认第一次于2016年5月31日办理贷款审批手续，在2016年7月1日发生纠纷之前，倪某、黄怡文与刘宏未见过面，相互之间也没有联系方式。倪某认为其同意并于2016年7月8日再次配合办理贷款是因为中介承诺7月15日贷款可以到位并办理过户手续，如果不能到位刘宏就全款支付。对此，倪某未能提供证据证明，刘宏也不予认可，认为2016年7月8日办理贷款手续时，银行工作人员并未告知办好的具体时间，中介不可能作出上述承诺。
二审中，刘宏确认其户口已经在2016年12月1日迁移到昆山市玉山镇崂山路9号，并将购房余款1230000元汇入本院履行款账户。
本院认为，倪某、刘宏、众家经纪公司三方于2016年4月28日签订的《房屋买卖合同》是各方真实意思表示，合法有效，各方应当按照合同约定履行。合同中约定除定金、首付款、尾款外，其余房款以贷款方式支付，但未约定贷款应在何时办理完毕，也未约定具体的过户时间，无法推定贷款办理时间。倪某、黄怡文与刘宏于2016年5月31日第一次办理贷款审批手续，因刘宏个人原因贷款未获批准。倪某、黄怡文并无证据证明刘宏知道贷款审批未通过且故意隐瞒，其认为刘宏拖延或怠于履行合同义务没有依据。倪某认为刘宏违约导致其出售房屋为黄怡文治病的合同目的不能实现，但其在出售房屋时未就最迟付款时间进行约定，其事后借款治病的行为不能佐证其出售房屋的目的，故不能据此认定刘宏构成根本违约。倪某、黄怡文2016年7月1日知道贷款审批未通过后，于7月4日发出律师函，要求刘宏及众家经纪公司在7月10日前办理好贷款审批手续，并书面告知倪某。后双方于2016年7月8日第二次办理贷款审批手续，应视为倪某、黄怡文同意刘宏继续以贷款方式支付房款。根据众家经纪公司的陈述以及一审法院向银行工作人员的调查笔录，贷款审批需要半个月至一个月时间。倪某于2016年7月13日再次发函，要求刘宏、众家经纪公司于7月15日办好贷款审批手续，并未给予对方合理的履行期间，且刘宏于7月15日之后才收到上述函件，无法按照函件要求履行。倪某也无证据证明众家经纪公司或刘宏承诺7月15日贷款可以到位，未能办妥构成违约。综上所述，刘宏并不存在根本违约或经催告后在合理期限内仍未履行义务的情形，倪某、黄怡文并无法定合同解除权，其所发函件不能产生合同解除的效力，要求确认合同解除于法无据，主张没收定金及支付违约金亦没有依据。本案不存在合同解除情形，合同履行也无事实上或法律上的障碍，刘宏已将剩余购房款提存至本院，其主张继续履行合同，本院予以支持。
综上，上诉人刘宏的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初11106号民事判决；
二、倪某、黄怡文于本判决生效后十五日内协助刘宏办理昆山开发区世贸东一号新城35幢303室房屋产权过户手续并交付房屋，相应过户费用由刘宏承担；
三、驳回倪某、黄怡文的本诉诉讼请求。
一审本诉案件受理费16320元，由倪某、黄怡文负担；反诉案件受理费8160元，由倪某、黄怡文负担。二审案件受理费16320元，由倪某、黄怡文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 沈军芳
代理审判员 郭 锐
二〇一七年八月二十八日
书 记 员 朱冰丽