北京市海淀区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）京0108执异167号
案外人：李美娴，女，1983年11月17日出生。
委托代理人：刘政伟，北京贝浩律师事务所律师。
申请执行人：中国民生银行股份有限公司北京分行（原名称中国民生银行股份有限公司总行营业部），住所地北京市海淀区复兴门内大街2号6层。
法定代表人：马琳，行长。
委托代理人王颖楠，北京市国联律师事务所律师。
委托代理人王瑞，北京市国联律师事务所实习律师。
被告吴立建，男，1981年10月9日出生。
被告陈梅红，女，1986年7月12日出生。
本院在执行中国民生银行股份有限公司北京分行（以下简称民生银行北京分行）与吴立建、陈梅红金融借款合同纠纷一案过程中，案外人李美娴对执行吴立建、陈梅红名下位于北京市通州区兴贸三街××号××楼×××号房屋（以下简称×××号房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人李美娴称：北京市海淀区人民法院作出（2015）海执字第03052号裁定，查封了×××号房屋并拟执行。我认为法院查封及执行该房屋的行为侵害了我对该房屋的物权权益。我与吴立建是朋友关系，吴立建为偿还杭州银行即将到期的贷款向我借款，我没有同意，吴立建遂将×××号房屋以150万元的价格卖给我以筹集款项。为帮助吴立建还款，我先给付吴立建房款151.35万元，吴立建向我出具收取房款的收条。2014年3月22日，我与吴立建签订了《房屋买卖合同》购买了×××号房屋，并于当日向吴立建支付全部房款151.35万元。吴立建、陈梅红亦于签订《房屋买卖合同》当日将该房屋钥匙交付给了我。因此，在2014年3月20日关于×××号房屋的占有、使用、收益、处分的物权权益已归属于我并持续至今亦未能发生任何变更。北京市海淀区人民法院查封了×××号房屋的时间是2014年5月5日，该查封时间后于我已经拥有该房屋的时间。我一直要求吴立建办理该房屋的过户手续，并因此起诉到北京市通州区人民法院。北京市通州区人民法院于2014年6月30日作出（2014）通民初字第07759号民事判决书，判决吴立建、陈红梅继续履行与我签订的×××号房屋的买卖合同。该房屋买卖合同的履行含办理房屋过户手续。我亦因此向北京市通州区人民法院申请了强制执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，我对×××号房屋提出的异议符合该规定，应当得到支持。现请法院裁定中止对×××号房屋的执行。
民生银行北京分行称，我方对李美娴提出的异议请求不认可。×××号房屋在过户之前仍属于吴立建、陈梅红所有。我方对吴立建的债权在前，且依据合法民事调解书对吴立建名下的房屋执行，不存在法律瑕疵。李美娴提交的已经生效的（2014）通民初字第07759号民事判决中查明吴立建、陈梅红将涉案房屋以120万元价格卖予李美娴，与本案中李美娴提交的《房屋买卖合同》中150万元价格完全冲突矛盾，证明本案中提交的《房屋买卖合同》为虚假合同。李美娴于本案中提交的杭州银行业务凭证和吴立建收到150万元购房款的收条与（2014）通民初字第07759号民事判决查明的“因之前被告吴立建、陈梅红欠原告李美娴150万元”、“约定被告吴立建、陈梅红将涉诉房屋以120万元用以折抵部分欠款”事实相矛盾。李美娴提交的杭州银行业务凭证显示汇给吴立建的金额为1513500元，与吴立建的收条和本案中李美娴提交的《房屋买卖合同》不符，吴立建的收条系为满足“已支付全部价款”的假象所伪造。李美娴没有提供证据证明其实际占用房屋的确切时间。李美娴对于吴立建名下房屋是预售房屋，且短期内无法办理过户是明知的，其对于现在无法办理过户存在恶意，不能简单将无法办理过户原因归结于开发商。综上，李美娴与吴立建存在恶意串通损害第三人利益，双方签订的《房屋买卖合同》应为无效合同，且李美娴提交的各份证据自相矛盾，请求法院驳回李美娴的异议。
本院查明，2014年4月28日，本院对原告中国民生银行股份有限公司总行营业部诉被告吴立建、陈梅红金融借款合同纠纷一案出具（2014）海民初字第11975号民事调解书，对双方当事人达成的协议确认如下：一、被告吴立建、陈梅红偿还原告中国民生银行股份有限公司总行营业部借款本金一百五十万元及按照《个人授信项下借款合同》约定的标准计算的至实际付清之日止的利息、罚息，于二Ｏ一四年六月三十日前偿还十五万元，于二Ｏ一四年七月三十一日前偿还十万元，于二Ｏ一四年八月三十一日前偿还十万元，于二Ｏ一四年九月三十日前偿还二十万元，余款于二Ｏ一四年十月三十日前还清；二、被告吴立建、陈梅红于二Ｏ一四年五月十五日前赔偿原告中国民生银行股份有限公司总行营业部因本案支出的律师费四万五千四百四十三元；三、被告吴立建于二Ｏ一四年五月十五日前给付原告中国民生银行股份有限公司总行营业部因本案支出的诉讼费五十元，保全费五千元；四、若被告吴立建、陈梅红未按期足额履行上述第一、二、三项中任何一笔给付义务，原告中国民生银行股份有限公司总行营业部有权立即就第一、二、三项所涉全部未付款项一并申请强制执行。另，根据中国民生银行股份有限公司总行营业部的申请，本院在诉讼中采取保全措施，对吴立建、陈梅红名下×××号房屋予以预查封，查封期限为2014年5月5日至2016年5月4日。（2014）海民初字第11975号民事调解书发生法律效力后，中国民生银行股份有限公司总行营业部向本院申请对吴立建、陈梅红强制执行。执行中，本院于2016年5月4日以（2015）海执字第3052号执行裁定对吴立建、陈梅红名下×××号房屋进行了续行预查封，查封期限为三年。
另查，2012年3月5日，陈梅红、吴立建与北京邦达房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：××××××号），合同约定陈梅红、吴立建以1074795元的价格购买北京邦达房地产开发有限公司开发建设的座落于北京市通州区马驹桥物流基地D01地块Q座办公楼×层×××（预售合同中也称为：星悦中心Q座办公楼×××号房屋），北京邦达房地产开发有限公司应于2012年12月31日前交付房屋。同日，陈梅红、吴立建与北京邦达房地产开发有限公司办理了该房屋的商品房预售合同联机备案登记。另，《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：××××××号）中的北京市通州区马驹桥物流基地D01地块Q座办公楼×层×××在房屋登记机关登记的正式名称为“北京市通州区兴贸三街××号××楼×××号”，即本案中所简称的×××号房屋。李美娴曾以房屋买卖合同纠纷为由在北京市通州区人民法院起诉吴立建、陈梅红。2014年6月30日，北京市通州区人民法院作出（2014）通民初字第07759号民事判决，判令：“一、被告吴立建、陈梅红继续履行与原告李美娴签订的关于北京市通州区马驹桥物流基地D零一地块Q座办公楼×层×××号房屋的买卖合同；二、驳回原告李美娴的其他诉讼请求”。在（2014）通民初字第07759号民事判决中法院查明：“吴立建与陈梅红系夫妻。2012年3月5日，被告吴立建、陈梅红与北京邦达房地产开发有限公司（以下简称开发商）签订《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类），约定开发商将涉诉房屋以1074795元卖给被告吴立建、陈梅红。因之前被告吴立建、陈梅红欠原告李美娴150万元，故2014年3月22日，原告李美娴与被告吴立建、陈梅红签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告吴立建、陈梅红将涉诉房屋以120万元的价格卖于原告李美娴折抵部分欠款。开发商将涉诉房屋交付被告吴立建、陈梅红后，二人已经将房屋交付给原告李美娴。”（2014）通民初字第07759号民事判决于2014年7月18日发生法律效力。
再查，中国民生银行股份有限公司总行营业部于2016年4月29日经北京市工商行政管理局西城分局核准，名称变更为民生银行北京分行。
本案审理中，李美娴向本院提交了杭州银行的业务凭证及吴立建的收条以证明其支付房款的情况，银行凭证显示李美娴于2014年3月20日向吴立建转账100万元和51.35万元，吴立建于2014年3月20日出具内容为“今收到李美娴购房款1500000（壹佰伍拾万元整），房子位于北京市通州区马驹桥物流基地D01地块Q座办公楼×层×××号”的收条；李美娴还提交了其与吴立建、陈梅红签订的《北京市存量房屋买卖合同》，该合同中约定，吴立建、陈梅红以150万元的价格将×××号房屋出售给李美娴，吴立建、李美娴应在2014年3月24日将房屋交付李美娴，该份房屋买卖合同落款签署时间为2014年3月22日。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”李美娴据以主张排除本院执行×××号房屋的北京市通州区人民法院（2014）通民初字第07759号民事判决系于2014年6月30日作出，晚于本院对执行标的的预查封时间，故依据上述法律规定，李美娴依此另案生效法律文书提出排除执行的异议不能得到支持。本案中，从李美娴提交的杭州银行业务凭证、吴立建的收条和《北京市存量房屋买卖合同》等证据材料看，李美娴向吴立建支付151.35万元款项先于房屋买卖合同的签订，此情形与不动产交易中先达成买卖合意而后支付对价的市场交易习惯不符，且结合（2014）通民初字第07759号民事判决中所查明的吴立建、陈梅红先有欠款之后卖房的情况，本院对李美娴所持支付151.35万元即用于购买×××号房屋的主张不予采信。现李美娴提交的证据不足以证明其请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故本院对李美娴提出的排除对×××号房屋执行的异议请求予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十八条的规定，裁定如下：
驳回李美娴提出的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 张 旸
审判员 杨海超
审判员 潘亮洁
二〇一六年十二月八日
书记员 崔佳辰