辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦民一终字第00029号
上诉人（原审被告）刘德民，男，1981年11月13日出生，汉族，无职业，现住辽宁省锦州市古塔区。
委托代理人高建，辽宁华峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）韩宏业，男，1982年1月13日出生，汉族，个体业者，现住辽宁省锦州经济技术开发区。
委托代理人刘春玲，辽宁吉伟律师事务所律师。
原审原告袁子梅，女，1964年11月8日出生，汉族，个体业者，现住辽宁省锦州市古塔区。
委托代理人刘春玲，辽宁吉伟律师事务所律师。
原审被告陈玉梅，女，1964年1月23日出生，汉族，无职业，现住辽宁省锦州市古塔区。
原审第三人孙瑞希，女，1990年1月3日出生，汉族，个体业者，现住辽宁省锦州市古塔区。
上诉人刘德民因房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2014）古民一初字第00187号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘德民之委托代理人高建，被上诉人韩宏业、原审原告袁子梅及二人共同委托代理人刘春玲，原审被告陈玉梅，原审第三人孙瑞希到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，被告陈玉梅系锦州市古塔区宜昌路三段29－28号房屋的房主。被告刘德民于2012年12月从案外人刘阳手中承租了宜昌路三段29－28号房屋用于经营化妆品，刘德民将承兑金10万元交给刘阳。之后房主陈玉梅（甲方）与被告刘德民（乙方）签订一份租房协议书，协议书显示时间为2012年6月30日，刘德民实际接房时间为2012年底，此时门市房二楼已由案外人黄蕾蕾占用。协议书主要内容为：甲方同意将古塔区宜昌路三段29－28号房屋的楼上楼下双层门市房租给乙方使用。租期自2012年6月30日起至2014年6月30日止，其间乙方有权转租其房屋。租金为每年7.5万元。刘德民并未给付陈玉梅租金。另查，2013年4月29日，刘德民（甲方）将上述房屋转租给原告韩宏业（乙方），双方签订了房屋租赁合同，主要内容为：甲方将古塔区宜昌路三段29－28号楼上楼下（一、二楼）出租给乙方。租期为两个月，自2013年4月30日起至2013年7月1日止。房屋年租金为9.5万元，乙方一次性交付甲方房租金8.5万元。甲方的室内物品包括LG空调一个、西门子监控系统一套、屋顶灯、白色展柜六个、黑玻璃柜一个、楼上楼下室内装修所有权归乙方。其它事项：甲方保证2013年7月1日前交付二楼房屋，甲方交付房屋后乙方给付余额1万元。甲方与房主陈玉梅于2013年4月30日签订提前终止租赁合同，于2013年7月1日终止2012年6月30日所签房屋协议书。在刘德民与原告韩宏业签订合同之前的同年3月18日，刘德民与第三人孙瑞希签订了一份房屋租赁合同，刘德民将该门市房二楼出租给孙瑞希，合同记载的房屋租赁期限为2012年7月1日至2015年7月1日，并约定2012年7月1日至2013年7月1日租金为1万元；2013年7月1日至2015年7月1日租金为1.2万元。但第三人孙瑞希实际是从案外人黄蕾蕾处承租门市二楼用于经营美容，孙瑞希将承兑金2万元给付黄蕾蕾，并未给付刘德民租金。又查，2013年6月30日，陈玉梅（甲方）与原告袁子梅（乙方）签订房屋租赁合同，主要内容为：甲方将古塔区宜昌路三段29-28号楼上楼下（一、二楼）出租给乙方。租赁期共两年，自2013年6月30日起至2015年6月30日止。其中2013年6月30日至2014年6月30日租金为7.5万元，2014年6月30日至2015年6月30日租金为八万元。租金一年一交。乙方在租用期间，可将房屋转租、转让他人使用。签订合同当日，原告袁子梅将2013至2014年房屋租金7.5万元交付陈玉梅。二原告承租门市房后，一直使用一楼经营婚纱生意至今。又查，根据庭审过程中双方当事人陈述，该房一楼年租金大约6万元左右，二楼年租金大约1.5万元左右。
原审法院认为，根据《合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告韩宏业与被告刘德民以及原告袁子梅与被告陈玉梅签订的房屋租赁合同中均明确约定租赁范围为门市房的一、二楼，且刘德民在与韩宏业的合同中保证在2013年7月1日前交付二楼房屋，但二被告均未按合同约定履行自己的义务，致使原告未能完全实现合同目的。故原告要求与刘德民以及原告与陈玉梅签订的租赁合同解除的请求予以支持。鉴于二个合同已部分履行，故原告主张由刘德民和陈玉梅返还部分租金的请求有事实依据，本院予以支持。关于返还的数额，考虑到韩宏业与刘德民签订的合同中，韩宏业给付的8.5万元除包含租金外，还包括屋内的相应设备和装修折合的价款，且房屋实际租赁期限为二个月，参照一楼租金标准（月均5000元）以及考虑相关设备和装修的折旧费用，因此酌定由刘德民返还6.5万元，室内物品返还给刘德民。原告称白色展柜只有五个，而协议中标明六个，应再扣除一个白色展柜的费用，酌定3000元，因此刘德民应返还原告6.2万元。原告一直使用一楼，二楼未实际使用，故陈玉梅参照二楼租金标准返还原告1.5万元。原告与陈玉梅解除合同后，原告应将房屋交付给房主陈玉梅，但合同到期后，至今原告仍在使用一楼，故原告应按一楼租金标准给付陈玉梅占用期间的费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告韩宏业与被告刘德民于2013年4月29日签订的房屋租赁合同；被告刘德民于本判决生效后10日内返还原告袁子梅人民币6.2万元；原告袁子梅于本判决生效后10日内返还被告刘德民LG空调一个、西门子监控系统一套、屋顶灯（包括吊灯3个、射灯24个）、白色展柜五个、黑玻璃柜一个。二、解除原告袁子梅与被告陈玉梅于2013年6月30日签订的房屋租赁合同；被告陈玉梅于本判决生效后10日内返还原告袁子梅人民币1.5万元，原告袁子梅同时从租赁房屋内迁出，自2014年7月1日至搬迁之日止按每月5000元标准给付被告陈玉梅占用期间的费用。三、驳回二原告其他诉讼请求。案件受理费3500元，由原告袁子梅负担1816元，被告刘德民负担1356元，被告陈玉梅负担328元。
宣判后，刘德民不服，向本院提出上诉称，一审认定“原告韩宏业与被告刘德民以及原告袁子梅与被告陈玉梅签订的房屋租赁合同中均明确约定租赁范围为门市房的一、二楼，且刘德民在与韩宏业的合同中保证在2013年7月1日前交付二楼房屋但被告均未按合同约定履行自己的义务，致使原告未能完全实现合同目的。故原告要求与刘德民以及原告与陈玉梅签订的租赁合同解除的请求予以支持”认定事实不清。上诉人与被上诉人2013年4月29日所签的房屋租赁合同中租赁范围虽有约定为一、二楼，但被上诉人最后内心真实本意仅要求上诉人交付租赁一楼即可，被上诉人的这一真实想法，已在一审中已明确表示过，且上诉人已在合同约定的履行期内将一楼交付，故不存在上诉人未完全履行合同的情形。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请贵院撤销一审判决的第一项，发回重审或者查清事实后改判，由被上诉人承担诉讼费。
被上诉人韩宏业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：1、上诉人称被上诉人的真实意思是仅仅交付一楼即可，这与事实不符，因为在4月29日和上诉人签订合同的时候二楼是被孙瑞希使用，袁子梅租用这个房子是要做婚纱，二楼面积很大是非常重要的，刘德民如果没有承诺2013年7月1日之前保证把二楼交付给袁子梅，袁子梅不可能租这个房子，更不可能支付刘德民8.5万元的租金，因为合同约定年租金才是9.5万元，两个月就给8.5万元的租金，就是要刘德民保证在7月1日之前把二楼交付给袁子梅，所以才多支付了租金。但通过一审开庭可以知道，刘德民将二楼租给孙瑞希的时间是2015年7月1日，所以2013年7月1日刘德民交付不了，刘德民骗了韩宏业，所以一审判决解除4月29日的合同有事实和法律依据。2、本案中在一审开庭中查明韩宏业是代签合同的人，真正的租赁关系权利义务双方是上诉人刘德民和袁子梅，一审判决的第一项也是判决刘德民返还袁子梅租金，袁子梅向刘德民返还房屋内租赁物，上诉人把本案的袁子梅列为了原审原告，也就是说上诉人与袁子梅没有争议，从程序上，上诉人跟袁子梅是没有争议的，从这个角度来讲上诉人的上诉没有法律依据。
原审原告袁子梅辩称，我与被上诉人韩宏业答辩意见一致。
原审第三人孙瑞希辩称，我同意原审判决。
本院查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，上诉人刘德民主张被上诉人韩宏业的真实意思是租赁一楼，并不包括二楼，故上诉人不存在违约，租赁合同不应当解除。双方签订的《房屋租赁合同》第一条约定：甲方（即刘德民）出租给乙方（即韩宏业）的房屋详细地址为锦州市古塔区宜昌路三段，29号楼28号楼楼上楼下（一、二楼），第六条约定：甲方保证2013年7月1日前交付二楼房屋，甲方交付房屋后乙方给付余额10000元。上述合同内容表明租赁的范围明确为门市房的一楼和二楼。除书面合同外，上诉人未能提交其他证据证明被上诉人韩宏业的真实意思为上诉人交付一楼即可，故租赁范围应当以租赁合同为准包括一楼和二楼。现上诉人刘德民未按合同约定将租赁房屋的一楼和二楼全部交付被上诉人韩宏业，致使被上诉人韩宏业无法完全实现合同目的，故原审法院判决解除双方之间的租赁合同并无不当。租赁合同第一条约定：房屋租赁期共两个月。自2013年4月30日起至2013年7月1日止，该房屋年租金为95000元，乙方一次性交付甲方房租费共计85000元。合同约定租赁期限为两个月，上诉人已将租赁合同约定的一楼交付被上诉人使用，截至被上诉人韩宏业起诉之日，一楼一直由被上诉人韩宏业占有使用。对于租赁房屋一楼部分，上诉人刘德民已经履行完毕，扣除已履行完毕一楼部分的房租和相关设备、装修的折旧后，上诉人刘德民应当将其余房租返还承租人。故原审法院判决上诉人刘德民返还原审原告袁子梅6.2万元并无不妥，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1350元，由上诉人刘德民承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张卫东
审 判 员 赖志勇
代理审判员 赵洪全
二〇一五年三月十日
书 记 员 王敬敬