广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0783民初1770号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司开平分公司，住所地：广东省开平市长沙街道办事处开平大道268号碧桂园翡翠湾峰景苑一街29号首层1号铺位。负责人：李长江，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐秀贤，该公司员工。委托诉讼代理人：李红妮，该公司员工。被告：关美莲，女，1980年12月24日出生，汉族，住广东省开平市，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司开平分公司（以下简称碧桂园物业公司）与被告关美莲物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2018年7月5日公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司的委托诉讼代理人徐秀贤到庭参加诉讼，被告关美莲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年6月至2018年2月物业服务费人民币5316.12元，违约金3168.99元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告购买了开平市碧桂园房地产开发有限公司开发的位于开平市碧××商品住宅区中××·翡翠××街××号商品房。原、被告双方并于2014年5月17日签订《开平碧桂园前期物业服务协议》。合同约定由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月590.68元向原告缴纳物业服务费。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2017年6月1日起至今一直未支付物业服务费，欠款金额高达5316.12元，原告多次向被告催收，被告均无理拒绝缴纳。被告上述欠款行为违反《开平碧桂园前期物业服务协议》的约定，已构成了严重违约。现原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、109条的规定和合同的约定，请求贵院依法判令被告支付拖欠原告的物业服务费共5316.12元，同时计付逾期付款的违约金给原告（暂计至2018年3月29日为3168.99元），并判令被告承担本案全部诉讼费用，以维护原告合法权益。被告关美莲未作答辩。原告碧桂园物业公司围绕诉讼请求依法提供了证据，原告提供的证据有：1、原告营业执照、法人代表身份证明书、李长江居民身份证、核准变更登记通知书、公司名称变更通知函；2、被告关美莲身份证；3、观11-80欠费明细表；4、物业服务费催缴函（2017年3月21日）、EMS快递单、查询单；5、碧桂园·翡翠湾前期物业服务协议。被告关美莲没有提供证据，且未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。经审查，原告碧桂园物业公司提交的证据均具有真实性、合法性和关联性，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：广东碧桂园物业服务有限公司开平分公司成立于2009年12月31日，该公司名称于2015年12月28日经江门市工商行政管理局核准变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司开平分公司。2014年5月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《碧桂园·翡翠湾前期物业服务协议》，上述协议约定如下：“双方就甲方购买的由开平市碧桂园房地产开发有限公司开发的位于碧桂园·翡翠湾商品住宅区中的碧桂园·翡翠湾观山湖十一街80号商品房交付后由乙方提供的物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。第四条约定：1、……甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米2元计收。该物业的套内建筑面积为295.34平方米；公用分摊建筑面积为0平方米；合计该物业的房屋建筑面积为295.34平方米。按上述计算方式、标准，甲方应按590.68元/月向乙方交纳物业服务费。上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。第六条约定：甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费。物业服务费按月交纳，乙方采取银行代收的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月1日，……。第十六条约定：……甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。协议签订后，原告依约向被告提供物业服务，但被告自2017年6月1日起至2018年2月28日没有依约向原告缴纳物业服务费。原告于2018年3月26日以EMS邮寄方式向被告送达物业服务费催缴函，要求被告缴纳其拖欠的物业服务费、公摊电费及违约金，但被告均拒绝缴纳。自2017年6月1日起至2018年2月止，被告拖欠原告物业服务费共计5316.12元及违约金3168.99元，因原告多次向被告催收未果，遂成诉讼。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告与被告签订的《碧桂园·翡翠湾前期物业服务协议》可证明原告是被告选聘实施物业管理服务的物业服务企业，根据协议约定，原告向被告提供物业管理服务，被告向原告支付物业服务费。然而，原告碧桂园物业公司依约向被告关美莲提供了物业管理服务，被告却在接受物业服务后至今仍未向原告支付物业服务费，被告的行为已构成违约，应承担相应的民事责任。此外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”的规定，原告已就物业服务费向被告进行了书面催交，但被告仍未交纳，故原告碧桂园物业公司请求被告关美莲支付拖欠的物业服务费人民币5316.12元理据充足，本院予以支持。另外，原告碧桂园物业公司根据其与被告签订的《碧桂园·翡翠湾前期物业服务协议》第十六条：“……甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。”的约定计算得出违约金为3168.99元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原告碧桂园物业公司请求的违约金3168.99元确属过高，本院予以调整，酌定将其违约金标准调整为按每月欠费金额月利率2%计算较为合理。由此计算得出被告关美莲应支付其所欠物业费期间的违约金为531.59元。原告碧桂园物业公司请求超出的部分，本院不予支持。被告关美莲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综合上述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款,《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告关美莲应自本判决生效之日起十日内支付2017年6月至2018年2月的物业服务费5316.12元和违约金531.60元给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司开平分公司；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司开平分公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司开平分公司负担8元，由被告关美莲负担17元。（原告广东碧桂园物业服务股份有限公司开平分公司已预交25元）。本判决为终审判决。审判员  谢荣坤二〇一八年七月十七日书记员  梁小英