浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终403号
上诉人（原审被告）：嘉兴汇杰贸易有限公司。住所地：浙江省嘉兴市现代广场*幢****室*楼。
法定代表人：吴慧，总经理。
委托诉讼代理人：温静伟，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：浙江乔克房地产开发有限公司。住所地：浙江省嘉善县罗星街道嘉善大道***号。
法定代表人：支迪彩，执行董事。
委托代理人：王勤康，浙江匠造律师事务所律师。
上诉人嘉兴汇杰贸易有限公司（以下简称汇杰贸易公司）因与被上诉人浙江乔克房地产开发有限公司（以下简称乔克房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服嘉善县人民法院（2016）浙0421民初285号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
汇杰贸易公司上诉请求：撤销嘉善县人民法院（2016）浙0421民初285号民事判决，改判驳回乔克房产公司的诉讼请求。事实和理由：一审认定事实有误，汇杰贸易公司没有违约，乔克房产公司不具备行使解除权的条件，双方间的合同不应解除。第一、一审法院对合同条款的理解有偏差。《购房协议书》第四项第3条所指的房屋产权登记是指所购买的全部房产的产权登记，并不是指部分房产。并且该条款约定三证先做出一半（34本）到汇杰贸易公司前先付一半，但事实上，在34本房产证做出前，由于乔克房产公司资金紧张，汇杰贸易公司为缓解其资金压力提前支付了大部分房款。第二、将企业款项指定支付至私人账户系违法行为。乔克房产公司指定付款至私人账户违反会计法、公司法等法律规定，故汇杰贸易公司有权拒绝，并要求改正。第三、乔克房产公司指定付款至私人账户涉嫌犯罪，汇杰贸易公司应当拒绝配合。一方面，乔克房产公司涉及多起债务，涉嫌以收款不入账的方式转移财产，逃避债务，逃避法院执行。另一方面，乔克房产公司将企业售房款指定汇入私人账户很大的原因是为了偷税、逃税，还涉嫌职务侵占罪、挪用公司资金罪、抽逃出资罪等。汇杰贸易公司拒绝配合是为了保护自己，免受牵连。第四、指定收款人后再指定他人收款的行为无效，汇杰贸易公司有权拒绝。乔克房产公司指定汇杰贸易公司将购房款汇入支彩微账户，但这仅是一种指定付款的方式，并不具备委托授权的形式和要求，因此，支彩微本身不具备相应的权限。而从乔克房产公司提供的微信来看，支彩微本人却要求将购房款汇入支迪彩的私人账户。支彩微再行指定他人收款的行为，表明其拒绝收款，但不具备转委托的法律效力，说明这其中有不当行为。第五、汇杰贸易公司逾期付款的原因是乔克房产公司没有提供银行账户，致使履行不能，汇杰贸易公司不应承担违约责任。第六、汇杰贸易公司已经提出用租金抵偿部分购房款，抵销权至通知到达之日生效，但乔克房产公司不同意对账，导致剩余房款的金额无法确定，责任在乔克房产公司，不应由汇杰贸易公司承担不利后果。第七、乔克房产公司未按照协议开具相应的税务发票，构成违约。《购房协议书》第四项第四条约定，甲方（乔克房产公司）在收到乙方（汇杰贸易公司）购房款后，应向乙方提供等值的税务发票，但在汇杰贸易公司支付几百万元购房款后，乔克房产公司没有开具任何税务发票，这是明显的违约行为，更涉嫌偷税，汇杰贸易公司可以行使不安抗辩权。
乔克房产公司公司辩称，一、一审判决合同解除的依据并不是《购房协议书》第四条，而是汇杰贸易公司于2015年9月8日出具的情况说明书。汇杰贸易公司在情况说明书中承诺，第一批34本房产证做齐以后，其全额付清购房款，否则乔克房产公司有权解除合同。汇杰贸易公司对其尚未付清34本房产证项下的购房款是没有异议的，故一审判决双方间的房屋买卖合同解除正确。二、汇杰贸易公司在一审中提供的付款委托书，证明汇杰贸易公司收到了乔克房产公司出具的购房款支付账户，汇杰贸易公司实际支付的购房款均是汇入支迪彩个人账户，不存在无法支付购房款的情况。三、会计法、公司法、银行管理规定等与本案无关，乔克房产公司所指定的收款账户系公司决定并加盖公章确认，不存在授权错误情形。四、租金受益系另一法律关系，本不属本案审理范围，乔克房产公司为避免诉累，才同意一审法院一并处理。五、双方在合同中并未约定付款前先由乔克房产公司开具发票，汇杰贸易公司要求乔克房产公司提供发票，应另案诉讼或向税务部门投诉，与本案审理无关。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
乔克房产公司公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《购房协议书》、《补充协议》及32份《商品房买卖合同》【房号为：629室(网签备案系631室）、630室(网签备案系632室）、633室(网签备案系635室）、701室、702室、705室、707室、711室、712室、714室、724室、725室、726室、729室、735室、736室、901室、902室、924室、935室、1001室、1002室、1011室、1012室、1014室、1024室、1025室、1026室、1033室、1034室、1035室、1036室】；2、判令汇杰贸易公司支付拖欠购房款3621314元并承担逾期付款违约金（从2015年12月11日起至实际付清之日止按每天2万元计算）；3、本案的诉讼费用由汇杰贸易公司承担。
一审法院认定事实：汇杰贸易公司欲购买乔克房产公司开发的乔克国贸中心1号楼6-10层的好莱坞酒店的房屋，故双方签订了《购房协议书》一份。该协议第一条约定：乔克房产公司将位于乔克国贸单身公寓的6到10层的好莱坞酒店出售给汇杰贸易公司（包括酒店内一切装潢，设施，设备）。第二条约定：乔克房产公司销售房屋单价为每平方米（按建筑面积计算）4615.48元，68套，总金额为22000000元。上述购房款在乔克房产公司将出售房屋土地使用权证、契证、房产证办理登记至汇杰贸易公司名下后三天内结清房款。第三条约定：房屋出售办理过程中发生的各项税费、规费等交易费用由乔克房产公司承担。第四条约定了双方的权利义务及违约责任：1、乔克房产公司在收到汇杰贸易公司交付的1000000元定金后10天内将出售房屋的土地使用权证、契证、房产证办理登记至汇杰贸易公司名下；逾期未完成变更登记的，乔克房产公司承担每天2万元的违约金，但因汇杰贸易公司原因等非乔克房产公司因素导致的延误除外。2、汇杰贸易公司应配合乔克房产公司办理房产登记手续并提供登记所需资料，如汇杰贸易公司延迟履行上述配合义务导致房屋无法在约定期限内完成产权办理登记，视为乔克房产公司已履行办理登记义务，乔克房产公司有权按本协议第二条约定要求汇杰贸易公司支付剩余房款。3、如乔克房产公司在完成房屋产权登记后三天内汇杰贸易公司未支付剩余房款的，视为汇杰贸易公司根本违约；乔克房产公司有权选择继续履行合同，要求汇杰贸易公司支付剩余购房款并承担每天2万元的违约金；或选择单方解除合同，汇杰贸易公司已交纳的100万元定金不予退还并支付乔克房产公司总购房款0.1%的违约金，房屋所有权仍归乔克房产公司所有；三证先做出一半（34本）到汇杰贸易公司，钱先付总金额的一半，后（34本）做到汇杰贸易公司再付清。4、乔克房产公司在收到汇杰贸易公司购房款后，应向汇杰贸易公司提供等值税务发票。5、本协议签订后双方均应按约履行合同义务，如乔克房产公司单方终止本购房协议的，定金双倍返还，如汇杰贸易公司单方终止本购房协议的，定金不予退还；双方行使合同约定解除权情形除外。
购房协议书签订后，双方将销售房屋68套变更为71套，面积调整为4970.25平方米，总价不变，相应的单价调整为每平方4426元。后双方签订了《补充协议》一份，对其中3套房屋调换事宜进行了约定，将1133室、1134室、1135室调换为816室、822室、801室。2015年5月8日，汇杰贸易公司和案外人浙江共同联投资管理有限公司签订《乔克国贸中心商品房委托经营合同》一份，由汇杰贸易公司委托浙江共同联投资管理有限公司经营管理其购买的涉案房屋，委托经营期限按实际交房日为准，暂定经营期为2015年5月8日至2022年5月7日止，每年度经营回报为1760000元。之后，双方又签订一份《补充协议》约定：除《乔克国贸中心商品房委托经营合同》约定的经营回报收益每年1760000元外，乔克房产公司每年补足汇杰贸易公司租金收益1304902元。
2015年5月8日，汇杰贸易公司从其中国银行嘉兴经济开发区支行36×××47账户中转账至乔克房产公司50133000391091425账户定金500000元。2015年5月10日，双方签订了66份《商品房买卖合同》，另外二套房屋因房号变更双方未签订《商品房买卖合同》。另涉及《补充协议》调换的3套房屋，双方既未签订《商品房买卖合同》，也未实际履行该协议。
双方在产证办理过程中，将第一批34套房屋变更为10套、10套、14套逐批办理产证。2015年5月12日，双方办理了10套房屋（乔克国贸中心1号楼601室、602室、604室、605室、606室、607室、608室、609室、610室、611室）的契税证，并于2015年5月14日、5月15日取得了上述房屋的房产证和土地证。2015年8月13日、14日，汇杰贸易公司分三次支付购房款共计2420000元（从汇杰贸易公司工作人员温静伟的中国工商银行62×××85账户中转账三次至乔克房产公司法定代表人支迪彩6222081204002770067账户）。2015年8月18日，双方办理10套房屋（乔克国贸中心1号楼612室、613室、614室、617室、618室、620室、622室、623室、624室、628室）的契税证，于2015年8月23日取得了上述房屋的房产证，于2015年9月7日取得了上述房屋的土地证并由汇杰贸易公司领取上述十套房屋的契税证、房产证、土地证。2015年9月8日，汇杰贸易公司向乔克房产公司出具了《情况说明书》承诺：第一批34本产证做齐全部交给汇杰贸易公司日，汇杰贸易公司三天内购房款全部付清，否则乔克房产公司有权单方解除合同并收回所有房源，已支付的房款不予退还，并赔偿乔克房产公司所有损失。2015年9月17日、22日，汇杰贸易公司通过其工作人员温静伟分三次支付购房款共计2762000元（从温静伟的中国工商银行62×××85账户中三次转账至乔克房产公司法定代表人支迪彩6222081204002770067账户）。2015年9月24日，办理了14套房屋（乔克国贸中心1号楼632室、710室、713室、716室、722室、723室、730室、731室、732室、1004室、1013室、1017室、1019室、1023室）的契税证，2015年10月19日取得了上述房屋的房产证，2015年12月7日取得了上述房屋的土地证。2015年12月7日，汇杰贸易公司领取上述十四套房屋的契税证、房产证、土地证。
在上述产证办理期间以及2015年12月7日之后，乔克房产公司曾多次向汇杰贸易公司催讨购房款。汇杰贸易公司以相应的租金及补偿租金收益应充抵购房款及乔克房产公司不愿提供公司账号无法付款为由拒付尚欠的购房款。2016年1月11日，乔克房产公司向汇杰贸易公司寄送了解除合同通知书，明确解除双方签订的购房协议书及相关的补充协议，汇杰贸易公司交纳的定金不予退还，并要求汇杰贸易公司在2016年1月13日前支付剩余房款3691474元。汇杰贸易公司于2015年1月19日签收该解除合同通知书。现乔克房产公司诉至法院要求判如所请。
在诉讼过程中，双方一致确认已经办理产权过户登记的第一批34套房屋总价为8803314元。双方一致确认2015年及2016年度补偿租金收益金额为697079元，乔克房产公司同意在涉案的购房款中予以扣除。
一审另查明，2015年4月20日、5月29日，汇杰贸易公司法定代表人吴慧通过网银转账给案外人支岩福各500000元，在此期间二人还有多笔资金往来。
一审法院认为：我国合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除。结合本案查明的事实，虽双方签订的《购房协议书》约定了房屋产证办理、付款时间、违约责任等权利义务，但是在协议履行过程中，双方对上述约定进行变更。第一批34套实际上按10套、10套、14套逐批办理产证和支付房款。在办理产证过程中，汇杰贸易公司向乔克房产公司出具了《情况说明书》，承诺第一批34本产证做齐全部交给汇杰贸易公司，汇杰贸易公司三天内将全部购房款付清，否则乔克房产公司有权单方解除合同并收回所有房源，已支付的房款不予退还，并赔偿乔克房产公司所有损失。此情况说明书就付款时间、违约责任的约定已替代了在此之前双方所订立的《购房协议书》的约定。乔克房产公司在2015年12月7日将第一批34本产证（契税证、房产证、土地证）全部交给汇杰贸易公司，但是汇杰贸易公司未能在2015年12月10日前付清全部购房款，已构成违约，达到了合同解除的条件。汇杰贸易公司于2016年1月19日收到乔克房产公司发出的解除合同通知书，故涉案商品房买卖合同于2016年1月19日解除。乔克房产公司现诉请要求解除双方之间的《购房协议书》、《补充协议》及未办理产权过户手续的32份《商品房买卖合同》，以及要求汇杰贸易公司支付拖欠购房款并承担逾期付款违约金的请求，合法有据，予以支持。另乔克房产公司撤回定金部分的诉讼请求，系自行处置诉讼权利，于法不悖，予以准许；故汇杰贸易公司实际交付的定金500000元可以视为购房款。
关于汇杰贸易公司认为相应的租金及补足租金收益应充抵购房款的抗辩意见。一审认为，相应的租金及补偿租金收益系另外法律关系，而且涉及案外人，汇杰贸易公司应另行主张。关于补偿租金收益事宜，由于双方一致确认2015年及2016年度租金收益补偿金额为697079元，考虑到乔克房产公司在诉讼中同意在涉案购房款中予以扣除，为避免讼累，对此在本案中一并予以处理。关于乔克房产公司不愿提供公司账号导致无法付款的抗辩意见。一审认为，从汇杰贸易公司提交的证据显示，乔克房产公司出具了相关的付款委托手续给汇杰贸易公司，指示了交付对象，汇杰贸易公司是可以按付款委托书的要求将房款汇至支迪微账户，况且汇杰贸易公司在之前支付的二次房款均是通过个人账户转账完成的，故汇杰贸易公司就此提出的抗辩意见不予采纳。
关于乔克房产公司要求汇杰贸易公司支付拖欠购房款金额。汇杰贸易公司答辩称其总共支付乔克房产公司购房款6682000元，经查明，其中2015年4月20日和2015年5月29日二笔共计1000000元系吴慧与案外人支岩福的资金往来，与乔克房产公司无关。综上，汇杰贸易公司已付购房款应为5682000元（500000元+2420000元+2762000元），汇杰贸易公司拖欠乔克房产公司购房款3121314元（8803314元-5682000元），扣除2015年及2016年度租金收益697079元，汇杰贸易公司尚应付乔克房产公司购房款2424235元。
关于乔克房产公司要求汇杰贸易公司承担逾期付款违约金。一审认为，乔克房产公司主张的违约金过高，调整为按中国人民银行发布的同期同类贷款利率1.3倍计算。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、乔克房产公司与汇杰贸易公司签订的本案所涉的《购房协议书》、《补充协议》及未办理过户手续的32份《商品房买卖合同》【房号为：629室(网签备案系631室）、630室(网签备案系632室）、633室(网签备案系635室）、701室、702室、705室、707室、711室、712室、714室、724室、725室、726室、729室、735室、736室、901室、902室、924室、935室、1001室、1002室、1011室、1012室、1014室、1024室、1025室、1026室、1033室、1034室、1035室、1036室】于2016年1月19日解除；二、汇杰贸易公司于判决生效之日起七日内支付乔克房产公司购房款2424235元及逾期付款违约金（以2424235元为本金从2015年12月11日起至实际付清之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率1.3倍计算）；三、驳回乔克房产公司的其他诉讼请求。案件受理费49960元、诉讼保全费5000元，由乔克房产公司负担16568元，由汇杰贸易公司负担38392元。
二审中，当事人双方均未提供新的证据。
本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案双方当事人在《购房协议书》第四项第三条约定了房屋产证办理、付款时间、违约责任等权利义务，但是在协议履行过程中，双方又对上述约定又进行了变更。2015年9月8日，汇杰贸易公司向乔克房产公司出具了《情况说明书》，承诺第一批34本产证做齐全部交给汇杰贸易公司，汇杰贸易公司三天内将全部购房款付清，否则乔克房产公司有权单方解除合同并收回所有房源，已支付的房款不予退还，并赔偿乔克房产公司所有损失。此情况说明书就付款时间、违约责任的约定已替代了在此之前双方所订立的《购房协议书》第四项第三条的约定。因此，考察本案当事人是否违约应以《情况说明书》的约定为准。乔克房产公司在2015年12月7日将第一批34本产证（契税证、房产证、土地证）全部交给汇杰贸易公司，但是汇杰贸易公司未能在2015年12月10日前付清全部购房款，故一审认定汇杰贸易公司违约正确。汇杰贸易公司上诉认为一审对《购房协议书》第四项第三条的约定存在理解偏差缺乏依据。
在购房协议实际履行过程中，汇杰贸易公司于2015年5月8日支付乔克房产公司的定金500000元是汇杰贸易公司从其中国银行嘉兴经济开发区支行账户中转账至乔克房产公司账户。汇杰贸易公司于2015年8月13日、14日支付乔克房产公司的购房款2420000元是从汇杰贸易公司工作人员温静伟的中国工商银行账户中转账至乔克房产公司法定代表人支迪彩账户。汇杰贸易公司于2015年9月17日、22日支付乔克房产公司的购房款2762000元是从温静伟的中国工商银行账户转账至乔克房产公司法定代表人支迪彩账户。由此可见，对于剩余的购房款，汇杰贸易公司有明确的支付账户可以支付，汇杰贸易公司完全可以按照原来的履行方式将其汇入乔克房产公司法定代表人支迪彩账户或乔克房产公司账户，不存在支付困难的情况。汇杰贸易公司认为，其逾期付款的原因是乔克房产公司未向其提供该公司银行账户，致使其履行不能，其不应承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。
汇杰贸易公司与乔克房产公司并未就租金及租金补偿收益抵偿部分购房款达成具体的协议，故即使汇杰贸易公司向乔克房产公司提出以租金及租金补偿收益抵扣部分购房款的要求，乔克房产公司也有权拒绝，不存在乔克房产公司不同意核对租金及租金补偿收益数额就无法确定剩余应付购房款的情况，且租金及租金补偿收益还涉及案外人。因此，汇杰贸易公司上诉认为，其已经提出用租金抵偿部分购房款，乔克房产公司不同意对账，导致剩余房款的金额无法确定，故汇杰贸易公司未按约履行付款义务的责任在于乔克房产公司的上诉意见显然不能成立，本院不予支持。
汇杰贸易公司与乔克房产公司在《购房协议书》中约定，乔克房产公司在收到汇杰贸易公司购房款后，应向汇杰贸易公司提供等值税务发票。该约定并未明确乔克房产公司向汇杰贸易公司提供税务发票的具体时间，且该约定明确先付款，后提供税务发票。何况，汇杰贸易公司的付款义务与乔克房产公司提供发票的义务并非对等义务。故汇杰贸易公司上诉认为，因乔克房产公司未向其提供税务发票，其不按约支付购房款是行使不安抗辩权，不构成违约的上诉意见不能成立，本院不予支持。
综上，汇杰贸易公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26194元，由上诉人嘉兴汇杰贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 金富祥
审判员 杨海荣
审判员 王世好
二〇一七年五月十五日
书记员 赵婉沁