福建省漳州市龙文区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）文民初字第1511号
原告（反诉被告）张海山，男，汉族，1971年3月22日出生，住福建省漳州市芗城区。
委托代理人郑溪欣、李松华，北京大成（厦门）律师事务所律师。
被告（反诉原告）漳州万达广场有限公司，住所地福建省漳州市龙文区财政局办公大楼5楼。
法定代表人丁本锡，集团总裁。
委托代理人蔡云龙，福建闽隆律师事务所律师。
原告张海山（反诉被告）与被告漳州万达广场有限公司（反诉原告）（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑溪欣、被告万达公司的委托代理人蔡云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张海山诉称，被告是漳州碧湖万达广场的开发商。原、被告双方于2011年6月4日签订《商品房买卖合同》，合同约定：1）原告向被告购买漳州碧湖万达广场A1地块X幢X号房产，该商品房的用途为店面，属柜架结构，建筑面积共83.52平方米，总金额为3318868元；2）付款方式及期限：原告应于合同签订之前向被告支付不低于50%购房款计1668868元，其余房款共计1650000元由原告向被告认可的银行申请按揭贷款用于向被告支付购房款；3）被告应当在2013年3月31日前，依照有关规定，将符合合同约定条件的商品房交付原告使用；4）此外，合同还对其他事项进行了约定。《合同》签订后，原告依约向被告支付了购房款1668868元及税费101777元，并将办理银行按揭所需的资料提供给被告。《合同》约定交付期限届满后，被告并未通知原告交房也未给予任何解释。原告经现场核查后，发现讼争房产根本就不存在，讼争房产标注所在位置为消防通道。被告编造根本就不存在的商品房并出售给原告，属于严重欺诈行为，该行为已构成根本性的违约，导致合同根本无法履行，合同目的无法实现。现请求：一、解除原、被告于2011年6月4日签订的《商品房买卖合同》；二、被告立即返还已付购房款1668868元、税费101777元及利息（自2011年6月7日计算至实际返还之日止，以1770645元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2013年7月3日为238284.55元），并赔偿原告损失1668868元。
被告万达公司辩称，一、本案没有存在原告诉称的欺诈行为。双方于2011年6月4日签订《商品房买卖合同》时，本案讼争商铺仍存在被告开发建设的设计图纸中，现场同时进行施工。后因消防需要，经设计单位同意变更为消防通道，原商铺变换到现D001单元的北侧，但该项变更没有影响到该商铺的价值及使用功能，被告没有欺诈。二、因本案没有存在被告欺诈的法律事实，不存在合同无法履行、合同目的无法实现的情形，原告以此起诉解除合同的依据不足，请求驳回原告的诉讼请求。三、本案因为出现原告购买的商铺因消防需要并经设计单位同意更换位置的事实，如原告据此选择解除《商品房买卖合同》，根据合同第十条约定，被告仅需返还购房款，无须支付利息及赔偿原告任何损失。补充协议第十三条第3点约定，如原告因设计变更选择退房，被告仅承担退还已交购房款及税、费，并按银行同期活期存款利率支付利息的责任。原告要求被告支付银行贷款利率计算的利息的诉讼请求不能成立。
反诉原告万达公司诉称，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》后，原告仅支付首付款，余款未按合同及补充协议约定支付，原告先违约。据此，反诉请求：一、解除双方于2011年6月4日签订的《商品房买卖合同》；二、反诉被告支付违约金663773.6元（按购房款总额的20%），承担契税99567元、印花税1660元、抵押费550元。诉讼中，万达公司撤回解除《商品房买卖合同》的反诉请求。
反诉被告张海山辩称，本案万达公司是根本性违约在先，万达公司反诉没有任何法律和事实依据。
经审理查明，2011年6月4日，原告张海山与被告万达公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，张海山向万达公司购买龙文区九龙大道以东漳州碧湖万达广场A1地块X幢X号商铺。张海山于2011年5月28日向万达公司交纳定金500000元，2011年6月6日交纳房款1168868元及代收税费101777元。
合同第六条付款方式及期限约定：买受人按其它方式按期付款：（1）买受人应于本合同签订之前向出卖人支付不低于50%购房款（含已付定金），计人民币1668868元。（2）除上述首期外，其余房款共计人民币1650000元为按揭款。按揭款由买受人向出卖人认可的银行申请并用于向出卖人支付购房款，且买受人保证该贷款于本合同签订后日内支付至出卖人银行账户。
合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同约定的时间付款，双方按照补充协议的相关约定执行。
合同第十条规划、设计变更的约定约定：下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；（3）变更房屋节能措施及指标；（4）×；（5）×。……出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按×利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议；因出卖人原因，造成买受人损失的，出卖人应当给予×合理补偿。
补充协议第二条关于按揭贷款付款的补充约定约定：1、乙方（指买受人，下同）选择按揭付款方式的，乙方应于本合同签订之日付清首付款，并向甲方（指出卖人，下同）指定的按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，并在本合同签订后7日内签署《借款合同》。
本案讼争商铺所在项目于2011年5月17日取得《商品房预售许可证》。
因消防需要，张海山所购买商铺所在位置改成通向室外的消防通道。
本院认为，原告张海山与被告万达公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，双方均应依约履行。现合同中约定的张海山所购买的漳州碧湖万达广场A1地块X幢X号商铺所在位置改为通向室外的消防通道，合同目的不能实现，张海山要求解除该《商品房买卖合同》的请求可予支持。《商品房买卖合同》解除后，万达公司应返还张海山已交付的购房款项1668868元及代收税费101777元。关于利息，双方在签订的《合同补充协议》第十三条第3项中约定，首付款利率自收到房款日至退款日按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行，该约定张海山认为明显偏低，依法应予调高，要求按中国人民银行同期贷款利率计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，因张海山未能提供证据证明约定的违约金低于造成的损失，故其该利息请求不予支持，应以补充协议中约定的中国人民银行公布的同期活期存款利率计算利息。张海山主张万达公司存在欺诈行为，万达公司提供漳州碧湖万达广场4#楼A一二层平面图、《关于漳州万达广场商业综合体外铺变更说明》、漳州碧湖万达广场A1地块4幢A《项目楼盘数据清册》等证据予以反驳，该些证据经核实，可以证明万达公司在签订《商品房买卖合同》时讼争商铺实际存在，万达公司并不存在欺诈，张海山要求万达公司赔偿损失1668868元的请求依据不足，不予支持。反诉原告万达公司依据《合同补充协议》第十三条第2项约定，请求反诉被告张海山支付违约金663773.6元（按购房款总额的20%），并承担契税99567元、印花税1660元、抵押费550元，该项条款约定，如因买受人原因导致本合同及本补充协议解除的，买受人应向出卖人支付购房款总额20%的违约赔偿金，出卖人因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费等由买受人承担。因本案中合同解除并非张海山原因导致，万达公司的反诉请求缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告漳州万达广场有限公司应于本判决生效之日起
15日内返还原告张海山购房款1668868元、代收税费101777元合计1770645元及利息，利息自2011年6月6日起至本判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期活期存款利率计算。
二、驳回原告张海山的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告漳州万达广场有限公司的反诉请求。
本案本诉受理费36222元，由原告张海山负担16436元，
被告漳州万达广场有限公司负担19786元；反诉受理费11456元，由反诉原告漳州万达广场有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。
审 判 长 苏碧恋
代理审判员 胡 丹
人民陪审员 魏雅蓉
二〇一四年六月十三日
书 记 员 林斐偲
判决引用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。