山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁06民终812号
上诉人（原审被告）：龙口市莱茵河商务酒店有限公司。住所地：山东省龙口市经济开发区海港路，组织机构代码55993255-4。
法定代表人：高玉超，任经理。
委托代理人：柳致盛、柳明，龙口市洼里法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：刘焕芹，女，1961年5月9日出生，汉族，农民，住山东省龙口市。
委托代理人：张庆斌，男，1980年6月25日出生，汉族，农民，住龙口市。系被上诉人女婿。
委托代理人：冯伟明，山东豪德律师事务所律师。
原审原告：梁禄久，男，1959年12月31日出生，汉族，农民，住山东省龙口市。
委托代理人：张庆斌，男，1980年6月25日出生，汉族，农民，住龙口市凤凰山路***号。系原审原告女婿。
委托代理人：冯伟明，山东豪德律师事务所律师。
上诉人龙口市莱茵河商务酒店有限公司（以下简称莱茵河酒店）因与被上诉人刘焕芹及原审原告梁禄久排除妨害纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2013）龙龙民初字第629号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告梁禄久、刘焕芹诉称，原告拥有龙口市龙口河北路南和平建筑公司商住楼主楼1874平方米（其中住宿部分4层楼1100平方米、饭店部分3层楼747平方米）、副楼400平方米。因原告梁禄久判刑在潍坊监狱服刑，被告非法占有使用原告的主楼4层楼及副楼部分至今，原告多次委托女儿梁丽莉与被告交涉无果。被告的上述行为，严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：一、被告停止使用原告位于龙口河北路南楼楼房（主楼4层1292.87平方米、副楼400平方米），并恢复房屋原状，将该房腾空后交付原告；二、被告向原告支付非法使用期间（自2010年1月1日至2016年6月30日）给原告造成的损失641262.28元及迟延支付的利息；三、被告承担全部诉讼费。
原审被告莱茵河酒店辩称，一、2007年7月4日，二原告在龙口市人民法院主持下调解离婚，民事调解书第二条双方已约定本案诉争楼房归原告刘焕芹所有，故原告梁禄久作为本案原告主体不适格，梁禄久无权提起诉讼。二、二原告离婚前用本案诉争楼房作抵押，2007年7月份在龙口农村合作银行贷款，由于逾期不能归还贷款，2009年3月龙口农村合作银行将该债权拍卖，高玉超以170万元拍买成功，2009年8月高玉超找到原告刘焕芹要求归还170万元及利息，刘焕芹当时无款同意用抵押在银行的楼房抵顶，并为高玉超出具了证明，此后高玉超对本案诉争楼房实施了装修，开办了莱茵河酒店，酒店开办营业后高玉超要求原告刘焕芹办理房屋过户手续遭到拒绝，以上是本案的基本事实。原告不应当以租赁费的方式向被告主张损失，原、被告不存在租赁法律关系，被告使用原告的房屋是根据原告刘焕芹承诺和许可使用，不存在非法占用的前提。另外，在原告将房屋许可被告使用之前，该房屋一直闲置，也不存在另外的租赁关系。如被告不进行装修，涉案房产根本无法产生任何经济效益。原告主张2010年1月1日至2016年6月30日，从时间上是错误的，被告公司成立的时间为2010年8月16日，在这之前，被告公司没有成立，也不存在主体资格问题。原告主张迟延支付期间的利息没有法律依据，原告主张的按租赁费来计算损失数额在原告变更诉讼请求之前并没有确定，同时也没有确定是否应当支付损失及支付损失的时间，根本不存在延期支付的问题。被告认为原告刘焕芹出尔反尔不讲信用拒绝办理过户手续也可以，但是必须赔偿被告装修费用等一切损失，否则，被告不同意腾房。综上，请求依法驳回原告梁禄久的起诉，同时驳回原告刘焕芹的诉讼请求。
原审法院审理查明，原告梁禄久与刘焕芹原系夫妻关系，二人共有位于龙口市龙港街道河北路商住楼西起－23#，房产证号为龙房权证龙口字第××号，即本案涉案房屋。2007年7月4日，二原告经原审法院调解离婚，双方约定涉案楼房及房内设施归刘焕芹所有。刘焕芹分别于2007年7月21日、2008年9月2日向龙口农村商业银行（曾用名龙口农村信用合作社、龙口农村合作银行）借款，金额共计1700000元，同时以涉案房屋作为抵押。上述两笔贷款到期后，刘焕芹未能偿还本金与利息。龙口农村商业银行将这两笔贷款合为一笔债权，交由山东光大拍卖有限公司拍卖。2009年3月27日，高玉超拍得上述债权，成交价格为1700000元。2009年8月1日，高玉超向刘焕芹索要债务时，刘焕芹出具一份书面材料，载明：“关于龙口市河北路龙房龙他字第2003992号（即涉案房屋）楼房以在龙口农村信用社抵押贷款，因无能力还清贷款，所以，已被银行收回，银行无论怎样处理，我放弃一切权力，以后无论什么相关事项都与我无关，我也无权要回。无论有钱也无权买回。刘焕芹，2009.8.1”。2010年8月16日，被告莱茵河酒店成立，并使用涉案房屋营业，2013年法定代表人由李海芹变更为高玉超。
庭审中，原告分两次申请对涉案房屋2010年至2016年期间的租赁费价格标准进行评估，并预交评估费6000元。原审法院委托烟台天平价格评估事务所有限公司进行评估，鉴定意见为：1、2010－2011年的租赁费，每平方米在鉴定基准日的价格为人民币61.7元。2、2011年－2012年的租赁费，每平方米在鉴定基准日的价格为人民币67.9元。3、2012－2013年的租赁费，每平方米在鉴定基准日的价格为人民币74.7元。4、2013－2014年的租赁费，每平方米在鉴定基准日的价格为人民币82.2元。5、2014－2015年的租赁费，每平方米在鉴定基准日的价格为人民币83.8元。6、2015－2016年的租赁费，每平方米在鉴定基准日的价格为人民币83.8元。
另查明，高玉超已就其拍卖所得的债权1700000元起诉刘焕芹，要求其还款，该案经原审法院以（2013）龙商初字第230号民事判决书，判决刘焕芹于判决生效后十日内给付高玉超受让债权1876380元及利息（自2013年2月28日起至判决生效之日止，以1876380元为基数，按同期龙口农村商业银行贷款利率计算）。
上述事实有当事人陈述、房屋产权证书、（2007）龙龙民初字第553号民事调解书、（2013）龙商初字第230号民事判决书、私营公司设立登记情况、价格评估报告等证据在卷佐证。
原审法院认为，涉案房屋原系原告梁禄久与刘焕芹夫妻共同财产，但在二原告经法院调解离婚时，双方约定该房屋归刘焕芹所有。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，自该调解书生效之日起，涉案房屋的所有权人变更为刘焕芹一人，梁禄久已不是所有权主体，故对于梁禄久的请求法院不予支持。
依据《中华人民共和国物权法》第四条，原告刘焕芹的房屋所有权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。被告自成立之初就一直占有、使用涉案房屋，且没有合法的权利来源，系无权占有，其行为已构成对刘焕芹房屋所有权的侵害，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，刘焕芹要求被告返还房屋，于法有据，法院予以支持。被告辩称刘焕芹于2009年8月1日出具承诺书，以涉案房屋抵债，原告不予认可。法院认为，被告提供的刘焕芹书写的材料未明确载明以该房抵顶所欠高玉超债务的意思表示，且从其内容上来看，该内容的相对主体为“银行”，而非高玉超，更非本案被告。原告解释该内容的意思是因欠银行款项，银行通过合法形式拍卖房屋用以偿还该债务，原告没有异议。该解释符合常理与法理。而且高玉超另行起诉要求刘焕芹偿还债务的行为也可以说明该债务并未清偿，亦未抵顶。故被告的上述辩称法院不予采信。
被告占有房屋期间，原告无法行使对该房屋的占有、使用、收益的权利，因该房屋为商住楼，且原告之前将该房屋出租收益，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条，原告请求损害赔偿，比照每年租赁费要求被告赔偿损失，有事实和法律依据，法院予以支持。自2010年1月1日至8月15日期间的损失，原告要求被告承担无事实依据，此时被告公司尚未成立，不存在被告侵权的事实，故对该期间的主张法院不予支持。自2010年8月16日被告成立之日起至2016年6月30日止，参照烟台天平价格评估事务所有限公司的两份价格评估报告，被告应当赔偿的损失数额如下：2010至2011年为61.7元×1292.87平方米÷12个月×4.5个月＝29913.8元、2011至2012年为67.9元×1292.87平方米＝87785.9元、2012至2013年为74.7元×1292.87平方米＝96577.4元、2013至2014年为82.2元×1292.87平方米＝106274元，2014至2015年为83.8元×1292.87平方米＝108342.5元，2015至2016年为83.8元×1292.87平方米＝108342.5元，2016年1月1日至6月30日为108342.5元÷2＝54171.3元，合计591407.4元。至于原告主张迟延支付的利息，于法无据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第二十八款、第三十四条和第三十七条之规定，原审法院于2016年8月14日判决：一、被告龙口市莱茵河商务酒店有限公司于本判决生效之日停止使用位于龙口市龙港街道河北路商住楼西起－23#房屋(房屋产权证号为龙房权证龙口字第××号)，并于判决生效后三十日内将该房屋主楼、副楼腾空交付原告刘焕芹。二、被告龙口市莱茵河商务酒店有限公司于判决生效后十日内赔偿原告刘焕芹财产损失591407.4元。三、驳回原告刘焕芹的其他诉讼请求。四、驳回原告梁禄久的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10303元，原告刘焕芹承担933元，被告龙口市莱茵河商务酒店有限公司承担9370元。司法鉴定费6000元，原告刘焕芹承担540元，被告龙口市莱茵河商务酒店有限公司承担5460元。
宣判后，上诉人莱茵河酒店不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审认定被上诉人的房屋所有权受法律保护无事实依据。原审已查明被上诉人已经以书面形式对涉案房屋放弃一切权利，被上诉人放弃的一切权利，当然包括所有权,法律不应保护不存在的所有权。二、上诉人占有房屋有合法依据。原审认定上诉人占有房屋没有合法权利来源，系无权占有，没有事实依据。上诉人是独立成立的公司，与高玉超没有关系。上诉人占有涉案房屋，是与房屋权利人高玉超协商一致后才占有的，因而系有权占有。三、请求排除妨碍，排除的行为必须是非法行为，合法行为不得排除。上诉人占有房屋有法律依据，上诉人不存在妨碍被上诉人的行为。综上，原审认定事实不清、适用法律错误。请求二审法院依法撤销原审判决、驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人刘焕芹辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正。理由：一、被上诉人是涉案房屋的所有权人，依法应受到法律的保护。首先被上诉人刘焕芹2009年8月1日书写的承诺书并没有载明将涉案房屋抵顶给山东龙口农村合作银行的意思表示，不存在以房抵顶欠高玉超的债务，更非本案上诉人。其次，2009年8月1日高玉超受让龙口农村银行后作为新债权人对被上诉人享有的具体债权本息的数额是多少尚未确定，其对被上诉人享有债权数额于2013年8月21日才经原审法院以（2013）龙商初字第230号判决依法确认，故涉案房屋价值未经评估及上诉人的债权数额均未确定，以房屋进行抵顶债务既不符合常理也不是事实。再次，高玉超从龙口农商行购买了两笔债权，本案是其中的一笔，在高玉超购买的（2008）龙商初字第222号债权时，对债权的是通过评估、拍卖实现的。而两个债权所涉及的房屋虽然是两个房产证，但是房屋是一体的，对于本案实现债权应当通过法定的评估拍卖程序高玉超是非常清楚的。所以，不存在房屋抵顶债务的事实。二、上诉人没有证据证明被上诉人将涉案房屋抵顶给上诉人或允许其实际使用，上诉人的擅自使用行为显属侵权。上诉人的上诉状中仅从刘焕芹书写的证明内容中引用放弃一切权利这一句话作为理由是不成立的，上诉人片面的曲解证明的整体内容，其上诉请求没有事实依据和法律依据，请求二审法院依法维持原判。
原审原告梁禄久的答辩意见同被上诉人意见。
本院审理中，上诉人主张诉争房产在拍卖时价值大约是200万多一点的，对此没有证据。被上诉人则主张当时的房屋市值为近400万元，在涉案房屋的同一位置有紧邻的房屋一套，建筑面积是747.45平方米，使用性质与本案房屋相同，在（2010）烟执字第229-2号裁定书执行中，法院委托山东通元资产评估事务所有限公司评估，当时的单价为3041.50元每平方米，而涉案房屋的面积为1293平方米×单价再加上11间附属物价值近400多万元。300多万元的房子才抵顶100多万元的债，剩余的款项被上诉人不要了不符合一般常理。被上诉人提交（2010）烟执字第229-2号民事裁定书以及通元公司的评估报告，主张该案涉及房产也是高玉超通过农商行拍卖的梁禄久、刘焕芹的债权110万元，高玉超后又起诉梁禄久，在法院执行过程中房产经过委托评估拍卖以后法院将房抵债了，卖了180多万元，把房顶给了高丽红，拍卖后的房款100多万元给了高玉超，剩余的房款已经给梁禄久了。经质证，上诉人对价格评估报告及执行裁定书真实性没有异议，主张与本案没有关联性，执行裁定书不能证明抵押情况。
上诉人主张被上诉人刘焕芹欠其170万元，涉案房产的价值没有进行评估，上诉人拿着债权转让协议书向刘焕芹主张权利，刘焕芹出具了书面材料，双方认为没有评估的必要。此后，高玉超找刘焕芹办理过户手续，不是找不到人就是推托，无奈之下高玉超才在原审法院起诉刘焕芹，但该案一直没有执行。
被上诉人认可涉案房产没有进行评估，主张上诉人所讲与事实不符。涉案的房屋登记在梁禄久的名下，银行执行拍卖程序才能实现房屋的变更。银行找到刘焕芹的时候，刘焕芹的意思是房屋登记在粱禄久名下必须要经过拍卖程序依法执行才能办理变更登记，所以刘焕芹给银行写了承诺，不是给高玉超写的。
上诉人主张在刘焕芹出具书面材料时就把钥匙交给了高玉超，但对此没有证据证实。上诉人添置设施装修室内，经营洗浴餐饮，装修设施总投资约800万元，这期间刘焕芹是知道的。高玉超接房时有录像证明该房是空壳，门窗设施不全。这么多年刘焕芹的房屋一直被他人占用，她本人就在当地，两个女儿也在当地，如果说不知道被他人占用，不符合常理。被上诉人对此有异议，主张没有交给上诉人钥匙，是上诉人将锁砸开强行进入的。
上诉人提交莱茵河酒店工商登记，证明莱茵河酒店组建与高玉超没有关系。被上诉人对此无异议。
上诉人另提交：1、山东光大拍卖有限公司出具的发票，证明上诉人交付了款项及佣金；2、龙口农村合作银行向龙口市土地管理局出具的注销抵押申请书，证明贷款已还清，申请注销抵押登记；3、龙口市农村合作银行给龙口市房地产管理局出具的抵押登记注销申请审批书，证明贷款已还清，合同已履行完毕。该三份证据综合起来证明龙口市农村合作银行与被上诉人刘焕芹的贷款关系已终结，终结日期是2009年6月17日。
被上诉人对证据的真实性没有异议，但主张上述三份证据均不能证明上诉人的主张。涉案房产还处于抵押状态，并没有注销抵押登记，还抵押在银行。上诉人提交的证据仅是农商行向土地和房地产管理部门申请注销抵押，但涉案房产房地产部门并没有办理注销抵押手续，另外在抵押登记审批表上抵押人梁禄久的签名并非是其本人所签。
原审原告梁禄提交一份结婚证的复印件，证实其与刘焕芹于2016年2月17日复婚，刘焕芹同意涉案房产仍为夫妻共同财产。上诉人对该复印件上诉人不予质证，主张依照法律规定应该提交原件。
本院查明的其他案件事实同原审一致。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第四条规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。涉案房屋产权登记在原审原告梁禄久名下，但梁禄久与被上诉人刘焕芹经原审法院调解离婚时，约定该房屋归刘焕芹所有，故涉案房屋为被上诉人刘焕芹合法财产。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。现被上诉人以上诉人非法占有涉案房屋为由，要求上诉人返还涉案房屋并赔偿其损失。上诉人则主张被上诉人于2009年8月1日出具承诺书，将涉案房屋抵债给高玉超，上诉人系合法占有涉案房屋。对此，本院认为，从被上诉人书写材料内容上看，并没有明确以该涉案房屋抵顶所欠债务的意思表示，该内容的相对主体为银行，而非高玉超，更非本案上诉人。上诉人通过拍卖取得被上诉人所欠银行债权为170万元，且上诉人认可涉案房屋的价值未经评估，而被上诉人主张涉案房屋价值远超所欠债务170万元，其书写材料内容的意思不是以该房屋抵顶债务，而是对银行通过合法形式拍卖房屋用以偿还该债务没有异议，该解释符合常理。故高玉超在与被上诉人对涉案房屋价值未达成一致意见且未评估的情况下，仅以被上诉人欠其170万元即占有涉案房屋，没有依据。且高玉超已就其拍卖所得的170万元债权另行起诉并经原审法院生效判决确认由被上诉人刘焕芹偿还其该笔款项，上诉人主张涉案房产已抵顶给高玉超，与生效判决确定内容不符，本院不予采信。上诉人所提交证据证实不足以证实其合法占有涉案房屋，故对其占有涉案房屋期间给被上诉人造成的损失，应予赔偿。因涉案房屋为商住楼，之前被上诉人曾将该房屋出租，原审结合本案实际情况，参照烟台天平价格评估事务所有限公司的价格评估报告确定的数额，认定被上诉人的损失，并无不当。综上，上诉人上诉主张不能成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10303元，由上诉人龙口市莱茵河商务酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 门伟
审判员 丁伟
审判员 于青
二〇一七年七月十七日
书记员 肖婷