江苏省泗洪县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1324民初9782号
原告：王秀华，女，1979年9月6日出生，汉族，个体户，住所地泗洪县。
委托诉讼代理人：陈治海、孙志，江苏律轩律师事务所律师。
被告：江苏建工尚城房地产开发有限公司，统一社会信用代码证91321324588437077G，住所地泗洪县经济开发区西湖路北侧1幢。
法定代表人：孙敏，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙万金，江苏远大宏正律师事务所律师。
委托代理人：宋学梅，女，1981年2月3日出生，汉族，职工，住所地泗洪县。
第三人：苏厦厦，女，1990年5月13日出生，汉族，居民，住所地宿迁市宿城区。
委托诉讼代理人：刘兰，江苏多德律师事务所律师。
原告王秀华诉被告江苏建工尚城房地产开发有限公司（以下简称建工尚城公司）及第三人苏厦厦商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王秀华委托诉讼代理人孙志，被告建工尚城公司委托诉讼代理人孙万金、宋学梅，第三人苏厦厦及其委托诉讼代理人刘兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王秀华向本院提出诉讼请求：1.被告履行和原告签订的认购书义务，即交付32号楼1单元802室及协助办理产权登记手续等；2.如第1项请求无法实现，请求依法解除原被告签订的认购书（802室），被告退还购房款325818元及利息（利息从2015年4月26日起，按照同期银行贷款利率计算至实际给付之日止），并赔偿损失325818元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年4月25日，原告和被告签订了两份尚城府邸认购书，由被告将其开发的尚城府邸32号楼1单元702室和802室两套房屋出售给原告，每套房屋售价均为325818元，总房款为651636元。原告所付房款651636元有被告欠案外人潘浩的款项冲抵，案外人潘浩和被告法定代表人孙敏均在认购书上签字确认。2015年6月14日，经被告同意，原告将其中的702室转让给侄儿王伟，由被告和王伟签订了正式购房合同且被告已经实际交付房屋。2016年上半年，当原告要求和被告签订802室正式合同时，才知道被告已经于2015年8月14日将该房卖给第三人苏厦厦，并办理了相关手续。以上事实，有书证数份足以证实。综上所述，原告按照约定履行了付款义务，被告违反合同约定损害了原告的合法权益，为此请求依法判决。
被告建工尚城公司辩称：被告公司向原告出具尚城府邸认购书，确定32号楼1单元802室拟出售给原告是事实，但原告并未向被告公司支付购房对价325818元，且该套房屋实际是案外人潘浩安排出售。原因是被告公司欠政府土地出让金，而政府欠潘浩工程款，政府即以被告建工尚城公司所建的房屋给潘浩冲抵工程款。原告提到的尚城府邸32号楼1单元702和802室，实际均是政府用以冲抵工程款，而被告按照案外人潘浩的安排与相对人签订商品房买卖合同的。在被告与原告签订认购书之后，2015年10月28日，由被告公司和潘浩及苏厦厦签订了一份以房抵款三方协议，按照潘浩的安排，被告公司将32号楼1单元802室以325818元出售给苏厦厦，并且和苏厦厦签订了商品房买卖合同，苏厦厦也交付了购房款，由被告公司出具了不动产发票。故本案诉争的房屋并非是被告公司擅自出售给第三人苏厦厦，因为该套房屋的处置权在潘浩，被告公司只是按照潘浩的意思来与相对人签订商品房买卖合同。原告主张要求继续履行认购书已经没有事实基础。本案原告应当向潘浩主张债权。另外，在2015年4月25日签订的认购书中也有明确的约定，认购方应当向出售方缴纳首付房款如果不缴纳视为放弃。本案原告虽然签订了一份认购书，但原告并未向被告公司支付购房款。故原告要求继续履行合同已经没有可能。请求驳回原告诉讼请求。
第三人苏厦厦述称：第三人苏厦厦与被告签订的合同合法有效，其已经履行了交付房款的义务，不存在合同无效和其他可撤销情形。尚城府邸32号楼1单元802室涉案房屋已被第三人苏厦厦合法购得。为维护第三人的合法权益，请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2015年4月25日，原告王秀华通过与被告建工尚城公司签订两份尚城府邸认购书，分别认购被告公司开发建设的尚城府邸小区两套房屋，其中32号楼1单元802室房屋，认购房屋价款325818元。该认购书的认购条款共有7条：“1.若认购方认购物业后，在签署合同前变更业权人（转名给父母、夫妻、兄弟姐妹除外，并须提供有关政府证明文件证实）或更换认购物业，须征得出售方同意，每次须缴交￥500元的手续费予出售方。2.如出售方通知认购方签署《商品房买卖合同》之日7日内认购方未能向出售方缴付首期购楼款和签署《商品房买卖合同》，即视为认购方违约及放弃本认购书中规定的所有权益，出售方有权不予退回认购方已缴付的定金及其它费用，并有权将该物业另行出售，无需知会认购方。3.认购方确保其通讯地址及联电话正确无误。如由于认购方的原因，引致出售方不能联系上认购方而产生的任何损失，一概责任由认购方负责（前述地址或电话如有更改，认购方须以挂号信书面通知出售方。4.该物业的最终面积以泗洪县房地产管理处实测为准。5.本认购书须由认购方亲自签署，如由他人代签须提供有效委托文件。6.本认购书一式二份，自签署之日即时生效，每份均具有相同法律效力。签署正式商品房买卖合同后本认购书即作废。7.认购方已付定金不退。”原告签署认购书后，被告公司法定代表人孙敏于次日即2015年4月26日在该认购书上签署“充抵土地款（潘浩）”的字样。但之后，原被告双方一直未签订正式商品房买卖合同。
直到2015年10月28日，被告公司作为甲方、案外人潘浩作为乙方、第三人苏厦厦作为丙方,共同签订了一份以房抵款（三方）协议，根据该三方协议，按照潘浩的安排，被告公司将32号楼1单元802室以325818元出售给苏厦厦，并且被告公司和苏厦厦于2015年8月4日即已签订了商品房买卖合同，苏厦厦也交付了购房款，由被告公司出具了不动产发票。同时该三方协议及根据2015年3月18日泗洪县双沟镇人民政府文件表明，被告公司欠付泗洪县人民政府土地出让金，而政府欠付潘浩（或其作为法定代表人的置业公司）的工程款，因此，在该三方协议中潘浩同意以上述应收债权款买下上述商品房，并转让给苏厦厦。
以上事实，有原告提供的两份认购书，被告提供的以房抵款三方协议书，第三人提供的泗洪县双沟镇人民政府文件、以房抵款三方协议书及当事人陈述等予以证实。
本院认为：原告王秀华与被告建工尚城公司签订的认购书具备合同主要内容，为有效合同，对双方具有约束力。双方约定认购的房屋要签订正式的商品房买卖合同，故该认购书为预约合同。在双方签订正式买卖合同前，被告未通知原告而将涉案房屋通过签订正式商品房买卖合同出售给他人，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。由于第三人与被告签订的正式商品房买卖合同合法有效，且实际履行了合同主要义务，据此，原告主张按照认购书继续履行，由被告将涉案房屋交付给原告并协助变更登记，事实上不能履行。因此，原被告双方的预约合同依法应予解除。由于双方未签订正式房屋买卖合同，被告公司法定代表人签署“充（冲）抵土地款（潘浩）”的意见并不等于原告实际交纳购房款，故原告关于退还购房款及利息请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四)项的规定，判决如下：
解除原告王秀华与被告江苏建工尚城房地产开发有限公司2015年4月25日签订的关于尚城府邸小区32号楼1单元802室的“尚城府邸认购书”。
驳回原告王秀华其余诉讼请求。
案件受理费减半收取3131元，由被告江苏建工尚城房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。
审判员 华阳升
二〇一七年三月十三日
书记员 许青青
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