广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终17905号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海瑞慈健康体检管理有限公司（原名为上海瑞慈健康体检管理股份有限公司），住所地上海市张江高科技园区。
法定代表人：方宜新，执行董事。
委托诉讼代理人：赵震东，该公司员工。
委托诉讼代理人：孙发林，广东润科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州决胜俱乐部有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：陈征，总经理。
委托诉讼代理人：谭湘玲，广东正大联合律师事务所律师。
上诉人上海瑞慈健康体检管理有限公司（以下简称瑞慈公司）因与被上诉人广州决胜俱乐部有限公司（以下简称决胜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人瑞慈公司的委托诉讼代理人孙发林、被上诉人决胜公司的委托诉讼代理人谭湘玲到庭参加诉讼。现已审理终结。
瑞慈公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审；二、如不发回重审，则改判为：1、判令决胜公司返还瑞慈公司首期租金541652元及自2014年8月6日起至返还之日止的利息，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，暂截至2015年9月15日为36060.67元；2、判令决胜公司双倍返还履约保证金共计xx7554元及自2014年8月6日起至返还之日止的利息，以履约保证金l168777元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，暂截至2015年9月15日为77811.73元；3、判令决胜公司赔偿瑞慈公司为履行合同所发生的实际损失：室内消防拆除费12800元、消防工程设计费143208元；三、判令决胜公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。决胜公司的行为己构成根本违约，导致瑞慈公司无法实现合同的目的。（一）决胜公司并未依约交付合同约定的场地，其行为已构成违约。根据租赁物的房产权证面积记载及房屋的产权人某发展（广州）有限公司出具的“同意出租证明”，该房屋能够合法出租给瑞慈公司的面积仅为3173.05平方米。决胜公司亦未完全交付，至今还有1000多平方米的面积用于经营“某广场决胜国际俱乐部（桑拿、餐饮、KTV）”，属于决胜公司控制，瑞慈公司实际能够合法使用的面积不足2000平方米，远远不能满足瑞慈公司开设健康体检机构的要求，即合同目的无法实现。（二）决胜公司提供的合法产权面积远远达不到合同约定以及现场勘定实际可以使用的面积。根据补充协议约定，瑞慈公司所租赁的面积包含了加建部分。依决胜公司向瑞慈公司提交的含加建部分的租赁物平面图，可以看出双方实际约定的瑞慈公司实际能够使用的面积将远远超出补充协议表述的面积。决胜公司于2016年2月24日提供了消防意见书，恰好印证了瑞慈公司关于双方真实约定的实际使用面积远远超过合同表述的面积的主张。即双方约定的“加建部分”己达到4557平方米，加上“同意出租证明”所记载的面积3173.05平方米，瑞慈公司所能实际使用的面积己达7730.05平方米。但决胜公司所提供合法的产权面积，即使能够全部交付给瑞慈公司，也仅仅为3173.05平方米。（三）加建部分属违法建筑，不能办理消防验收，瑞慈公司的租赁目的无法实现，决胜公司的违约行为属于根本性的违约行为。二、一审适用法律错误。一审法院关于违约责任的认定、合同无效的范围、过错责任的处理均适用法律不当。（一）决胜公司的行为己构成根本违约，瑞慈公司有权解除合同并拒绝缴纳租金，并同时有权要求决胜公司承担违约责任。（二）鉴于双方实际约定瑞慈公司所能实际使用的面积己超过7730.05平方米，但决胜公司所交付的合法的产权面积不足2000平方米，合同无效的面积不是435.9平方米，而是达到5000多平方米以上，故合同无效的面积占比达到65%以上。（三）瑞慈公司己证明因存在违章建筑无法办理消防验收，应当认定决胜公司承担绝大部分责任。另决胜公司是出租方，对其租赁物占有天然上的支配地位，理应更了解其租赁物是否符合合同的约定并能否通过消防验收，但决胜公司却隐瞒了租赁房屋存在违章建筑等相关事实，应承担绝大部分的过错责任。三、如果租赁合同无效，应由决胜公司返还瑞慈公司一定比例的履约保证金，租金也应当作相应的扣减。
决胜公司辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，程序正当，应驳回瑞慈公司的上诉请求。
决胜公司向一审法院起诉请求判令：1、瑞慈公司向决胜公司支付拖欠的2015年1月1日至2015年5月31日的月租金共计2708260元及迟延交纳租金的滞纳金共计2708260元（按所欠款项每日3%，不超过本金原则计）；2、瑞慈公司向决胜公司支付解除合同的违约金1168777元；3、瑞慈公司承担本案全部诉讼费用。瑞慈公司提起反诉，请求判令：1、决胜公司返还瑞慈公司首期租金541652元及其利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自决胜公司收取瑞慈公司该月租金之日即2014年8月6日起计至瑞慈公司实际清偿之日止）；2、决胜公司向某公司双倍返还履约保证金及支付履约保证金的利息（以履约保证金1168777元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自决胜公司收取瑞慈公司履约保证金之日即2014年8月6日起计至瑞慈公司实际清偿之日止）；3、决胜公司赔偿瑞慈公司室内消防拆除费12800元、工程设计费143208元（均为瑞慈公司为履行合同所发生的实际损失）；4、决胜公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：位于广州市天河区天河北路XX号某广场（501，502号铺）的房地产（以下简称案涉房屋）的登记权属人为案外人某发展（广州）有限公司，相应的《房地产登记簿查册表》（查册时间为2015年8月13日）显示：建筑面积为3373.05平方米，套内建筑面积为2387.68平方米，使用性质为商业，房产登记号为2003登记字163539号。
2014年7月25日，决胜公司（甲方，下同）与瑞慈公司（乙方，下同）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：（第二条）甲方同意将案涉房屋出租给乙方作体检中心用途使用，使用面积3173.05平方米，分摊共用面积/平方米；（第三条）租赁期自2014年8月1日至2025年9月16日，其中2014年8月1日至2014年11月30日及2015年11月1日至2015年12月31日为免租期，2014年12月1日至2015年10月31日的月租金额为541652元，此后逐年月租金递增，以上租金包含物业管理费，租金按月结算，由乙方在每月的第七日前按现金或支票或汇付付款方式缴付租金给甲方；（第七条）乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方按当月租金额的2%向甲方支付违约金；等条款。
同日，决胜公司（甲方，下同）与瑞慈公司（乙方，下同）还签订《补充租赁合同》约定：（第一条）甲方同意乙方在案涉房屋内经营体检中心（该单元实际使用面积3611.01平方米含加建面积），未经甲方同意，乙方不得变更业务范围；（第二条）甲方按现状提供案涉房屋内电源、中央空调系统、消防系统等室内设施予乙方使用，如需增容或改造，甲方按照乙方的要求向场地业主方申请，经批准后施工，产生的费用由乙方承担；（第三条第一款）乙方按甲方书面同意的方案设计店铺；（第三款第四款）经营期内，乙方应获得有关政府部门颁发的营业执照以及其他相关文件，否则，乙方应承担由此而引致之一切法律责任及赔偿由此造成的甲方的经济损失；（第四条第二款）每月租金已经含商场管理费及公摊水电费，但不含室内水、电费；（第四条第四款）乙方在每月5日前交付当月费用，如遇节假日，付款期限顺延至节假日后的第一天，甲方收到款项后出具发票予乙方，如乙方未按时支付有关款项则应按所欠款项每日3%支付滞纳金给甲方；（第五条第五款）如乙方逾期未能向甲方缴交款项，甲方可以即时停止电力、空调的供应，经甲方发出书面通知后10天内仍未缴交的，甲方有权单方终止本合同并没收乙方保证金作为违约金；（第四条第六款）乙方在签订合同时需缴纳第一期租金541652元给甲方，同时，乙方仍须缴纳电费按金85473元以及相等于首年两个月租金1083304元作为履约保证金，履约保证金合计1168777元；（第四条第八款）若乙方于租期内单方面终止合同，甲方有权没收乙方已付之履约保证金作为违约金；如果本补充合同与主合同相冲突，则以本补充合同为准；等内容。
上述《合同》和《补充租赁合同》签订后，瑞慈公司向决胜公司缴纳了案涉房屋的履约保证金1168777元、首月租金（2014年12月）541652元。决胜公司于2014年8月6日收到上述履约保证金、首月租金并于2014年8月初将案涉房屋交付瑞慈公司使用，但双方未办理书面交接手续。
2014年12月18日，决胜公司将一份《同意出租证明》（复印件，显示出具人为案外人某发展（广州）有限公司，主要内容为：出具人现有物业位于广州市天河区天河北路xx号某广场第五层501-502单元，面积为3173.05平方米，该物业产权用途为体检中心用途，决胜公司向其承租上述单元，并已经到工商部门办理相关营业执照，现其同意决胜公司将该单元分租予瑞慈公司使用，请房屋租赁管理部门、工商部门批准办理相关手续）交付给瑞慈公司。
2015年1月27日，广州瑞慈某门诊部有限公司经广州市工商行政管理局核准成立，其住所为案涉房屋，经营范围为卫生。2015年2月11日，广州瑞慈某门诊部有限公司获发粤税穗字440106331395086号《税务登记证》（显示经营范围如下：许可经营项目：中医医院、社区卫生服务中心（站）、门诊部（所）、妇幼保健院（所、站）、专科疾病防治院（所、站）均需领取医疗机构执业许可证，方可从事经营；疾病预防控**）。
2015年4月13日，决胜公司向瑞慈公司发出《通知函》，主要内容为：瑞慈公司承租的案涉房屋现欠2015年1月至2015年4月份的2166608元租金未缴，要求瑞慈公司接通知后依约缴纳所欠租金，如未如期划款，决胜公司将有权按合同约定作违约处理并收回案涉房屋。此外还提醒瑞慈公司缴租时间为每月7日前，如过时未付，决胜公司将依约收取滞纳金。
2015年6月24日，决胜公司向瑞慈公司发出《催缴租金暨解除合同通知函》，主要内容为：一、瑞慈公司因自身因素未能通过消防验收，与案涉房屋本身无关，更与其无关，瑞慈公司无权解除租赁合同及补充合同，二、因瑞慈公司拖欠其2015年1月至2015年5月的租金，其将依法依约正式通知瑞慈公司于2015年5月31日解除双方租赁合同及补充合同，三、合同解除后，其依法依约有权向瑞慈公司主张没收履约保证金1168777元、向瑞慈公司追回拖欠其的2015年1月至2015年5月的租金2708260元及其每日3%的滞纳金、向瑞慈公司主张赔偿其对案涉房屋装修的实际损失等。瑞慈公司确认其于2015年6月26日收到上述通知函。
瑞慈公司为证明其于2015年4月22日向决胜公司发出《通知函》解除《合同》及《补充租赁合同》，提交了一份瑞慈公司向决胜公司作出的《通知函》（主要内容为其收到决胜公司于2015年4月13日出具的通知函，并回复如下：1、因决胜公司提供的案涉房屋存在违章建筑，导致项目消防验收无法通过，合同目的无法实现，其正式通知决胜公司解除上述租赁合同；2、请决胜公司于2015年4月30日前配合其完成租赁合同解除后的案涉房屋返还的交接手续事宜，若逾期未配合办理交接手续的，则视为案涉房屋返还手续已办理完毕，自案涉房屋办理完返还交接手续或视为返还手续已办理完毕之日起，由决胜公司负责案涉房屋的维护、看管和安全事宜；3、因决胜公司存在违章建筑等严重违约情形导致合同终止，其要求决胜公司返还第一期租金541652元，双倍返还履约保证金xx7554元，同时承担由此造成其的实际损失（包括室内拆除费30万元、运输费12万元、设计费20万元等共计62万元）、单号为1026891994514的EMS国内标准快递详情单寄件人存联（显示瑞慈公司于2015年4月24日向决胜公司寄出《通知函》）及相应的EMS快递单号查询网页打印件（显示上述邮件于2015年4月25日投递并签收，签收人为单位收发章）作为证据。经质证，决胜公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，称其未收到上述《通知函》。
瑞慈公司为证明其遭受经济损失即室内消防拆除费12800元、工程设计费143208元，提供了以下证据：1、2014年8月12日瑞慈公司（发包方，甲方，下同）与案外人广东某股份有限公司（承包方，乙方，下同）签订的《工程施工合同》（显示：工程名称为某广场5口KTV消防保护及部分拆除工程；工程承包范围为消防系统保护及部分管道拆除；以总价包干方式承包；工程总造价金额为16000元。《合同》附有《消防改造工程报价书》，该报价书包括拆装喷淋保护罩、拆除部分阁楼喷淋支管等项目，合计金额15500元，含税优惠总造价16000元，落款处盖有广东某股份有限公司合同专用章）及交通银行记账回执（显示：瑞慈公司于2014年9月29日向广东某股份有限公司支付12800元，摘要为体检消防保护及部分拆除工程）、发票（发票号码为01361322，显示付款方为瑞慈公司，收款方为广东某股份有限公司，金额为12800元，工程项目名称为某广场5楼KTV消防保护及部分拆除工程，结算项目为工程款）；2、2015年3月20日案外人某医疗管理有限公司（发包人，下同，以下简称某公司）与案外人某装饰工程有限公司（设计人，下同，以下简称某公司）签订的《建设工程设计合同》（显示：发包人委托设计人承担广州某瑞慈体检中心室内装饰工程工程设计，工程地点为广州市天河区某大厦裙楼五层；双方商定，本合同的设计费为143208元（3978平方米*36元/平方米=143208元）及中国建设银行客户专用回单（显示：某公司于2015年4月2日向某公司转账支付143208元，用途为工程款）；3、2015年11月9日瑞慈公司与案外人某公司共同出具的《情况说明》（主要内容为瑞慈公司与某公司同属上海瑞慈医疗集团旗下关联公司。2015年3月20日，瑞慈公司委托案外人某公司与某公司签订了《建设工程设计合同》，约定有关广州某大厦裙楼五层的室内设计事宜。瑞慈公司并委托某公司于2015年4月2日向某公司支付工程设计费143208元。双方确认《建设工程设计合同》的实际发包人为瑞慈公司并由其承担相关权利义务。该说明落款处盖有瑞慈公司及案外人某公司的印章）；4、装修审核资料明细、消防设计审核属工程部所提供的资料、广州某瑞慈体检中心室内装饰工程装修设计施工说明、广州某瑞慈体检中心装饰施工图目录、图纸；5、案外人某公司出具的《情况说明》〔主要内容为该司受瑞慈公司（签约方为某公司）委托，承担了广州某瑞慈体检中心室内装饰工程设计任务，该工程地点位于广州市天河区某大厦裙楼五层；等内容〕。经质证，对于证据1，决胜公司认为其中的交通银行记账回执、发票中的付款方、收款方以及出具票据方均不是决胜公司，对证据1的真实性、合法性、关联性均不予确认；对于证据2，决胜公司对其真实性、合法性、关联性均不予确认，且认为建设工程设计合同与本案无关，合同发包人并非本案决胜公司、瑞慈公司的任何一方，因此，瑞慈公司基于这份合同而主张装修设计费损失应当属于没有事实依据；对于证据3，决胜公司对其真实性不予认可；对于证据4，决胜公司称其真实性、合法性由法院认定，对于关联性，其认为与本案无关，根据合同约定申报消防是由瑞慈公司自行负责，因此其无法确认是否在2014年9月份已准备申报消防验收及是否已经准备齐全资料，而且该部分的申报资料上没有决胜公司加盖公章确认，同时也没有看到有显示图纸形成时间的标记；对于证据5，决胜公司认为即使该证据有原件，真实性也无法确认，因为该说明并非由决胜公司出具；该说明的合法性由法院认定，关联性则不予确认。
2015年9月14日，广东省广州市南方公证处出具了《公证书》，该公证书显示瑞慈公司因取证需要，授权代理人邢某于2015年9月7日向该公证处申请办理保全证据公证，瑞慈公司代理人与公证员及公证员助理在该公证处办公室内，由瑞慈公司代理人操作计算机，登录互联网进行了一系列页面操作之后，得到消防办事直通车的在线咨询网络页面，该页面显示提问人“xeiqiguo”于2015年7月14日向该直通车咨询：“我单位现租赁一商场裙楼顶层，以用于商业用途，租赁面积为3千多平方米，其中有一半面积为后期在屋顶加建，加建的建筑无产权证，亦无规划许可证变更。请问，这种情况，可以以3千多平方米的建筑面积整体报销消防设计审核吗？”该直通车回复：“是不可以的，没取得规划许可手续，属违章建筑。”对于该公证书，决胜公司称其无法确认其真实性、合法性，由法院核实，关联性不确认，认为公证保全证据的行为不是正规的向消防部门报批的行为，上述的提问既不涉及案涉房屋，也脱离了具体的消防工程设计规划，得出的回答既不是正式的消防验收批复公文，也无法显示其与本案的关联性，故不能证明案涉房屋无法办理消防验收，同时，决胜公司对瑞慈公司是否向消防部门报批也持怀疑。
关于《合同》约定的3175.05平方米所指范围，决胜公司称上述3175.05平方米即案涉房屋建筑面积的一部分，剩余部分（200多平方米）由某大厦的物业管理公司使用，加建面积中，其实际交给瑞慈公司使用的有437.96平方米；瑞慈公司则称上述3175.05平方米是指案涉房屋套内建筑面积，案涉房屋的合法产权应包含3300多平方米给其使用，但决胜公司一直没有履行义务，但实际上有1000多平方米正在给他人使用作桑拿中心。关于《补充租赁合同》所约定的加建面积的位置，决胜公司、瑞慈公司均称在案涉房屋的房产证平面附图的实线面积（即房产证中的案涉房屋面积）之外。关于决胜公司向某公司交付的实际面积，决胜公司称为3611平方米；瑞慈公司称为3900平方米以上。瑞慈公司为证明其实际使用的案涉房屋的面积远远超过3611.01平方米，且事后发现超出3173.05平方米的面积均为违章建筑，无法办理消防验收提交了1张A4平面图（彩色打印件）和3张A3平面图（第1张图纸为复印件并包含复印的手写体文字、第2张图纸为彩色打印件、第3张图纸为复印件上有黄色彩笔的原始阴影标识）作为证据。瑞慈公司还称上述4ＸＸ面图由决胜公司向其提供。经质证，决胜公司对上述图纸的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为该图纸并非由具有测绘或鉴定资质的机构出具，不能用作证明涉案租赁物的实际使用面积，更不能以此认定涉案租赁物存在违建，否认决胜公司向某公司提供了上述图纸。
决胜公司为证明《补充租赁合同》约定的租赁面积3611平方米有明确的事实来源，租赁物整体的消防验收已于2005年获得通过，不存在无法通过消防验收的情形，提供了穗公消验【2005】第2069号《广州市公安消防局建筑工程消防验收意见书》{复印件上加盖有此件与原件相符印章；显示2006年1月12日广州市公安消防局向决胜公司及案外人某发展（广州）有限公司就某广场附楼某国际俱乐部做出消防验收合格的意见，称上述两单位在天河区天河北路xx号某广场附楼某国际俱乐部（在某广场附楼第五层会所原露天阳台处扩建1层，局部设1层夹层，扩建面积4557平方米，装修部位为第五层扩建部分及原有俱乐部，装修面积6500平方米，装修后作卡拉OK厅、桑拿浴室、足部按摩使用）扩建和装修工程已竣工，根据上述两单位的申请，按该局审核意见书（穗公消审【2005】第0928号、穗公消审【2005】第0309号）的要求，经检查验收在消防方面具备使用条件}，决胜公司称原件由案外人某发展（广州）有限公司持有，决胜公司所出租给瑞慈公司的案涉房屋是与该证据显示的建筑物情况一致且自2006年至今某广场附楼第五层的建筑物格局等情况就没有发生过变更。经质证，瑞慈公司表示对上述证据真实性无法确认，认为该份意见书有可能真实，因为案涉房屋原来是经营夜总会、桑拿、KTV，而决胜公司也向其陈述案涉房屋没有任何消防问题，其有理由相信案涉房屋可以通过消防验收，该份意见书涉及建筑面积的表述可以证明瑞慈公司所要求租赁的面积为3900多平方米，这可以达到瑞慈公司实际使用的面积。
本案一审中，决胜公司还发表以下意见：1、签订《合同》及《补充租赁合同》时，决胜公司已主动向某公司出示了相关的文件，在瑞慈公司要求办理营业执照时，决胜公司按照瑞慈公司的要求于2014年8月22日向某公司提供了加盖有案外人某发展（广州）有限公司原章的案涉房屋《房地产权证》复印件（含房地产平面附图在内共5页）；2、《补充租赁合同》第一条中“含加建面积”的含义是决胜公司默许瑞慈公司自行加建或违章的面积；3、决胜公司曾口头、致电追讨过租金；4、在决胜公司2015年6月24日向某公司邮寄的《催缴租金暨解除合同通知函》送达给瑞慈公司当日（即2015年6月26日），决胜公司、瑞慈公司就案涉房屋的租赁合同关系已解除；5、瑞慈公司并未在2014年9月30日将案涉房屋交还决胜公司，而是决胜公司于2015年6月底自行收回案涉房屋；6、决胜公司基于认为《合同》及《补充租赁合同》全部有效而提出本诉。
瑞慈公司还发表以下意见：1、签订《合同》及《补充租赁合同》时，瑞慈公司向决胜公司提出要求审查相应的产权文件或同意转租资料，但决胜公司没有向某公司提供任何案涉房屋的产权证明文件及产权人同意转租相关资料，双方只是看了场地现场，签订合同后不久，决胜公司于2014年8月底向某公司出示了加盖有案外人某发展（广州）有限公司原章的案涉房屋的《房地产权证》复印件（含房地产平面附图在内共5页），并提供了上述材料的复印件；2、《补充租赁合同》第一条中“含加建面积”的含义是除了房产证中面积外的使用面积，该面积是属于决胜公司租赁给瑞慈公司使用的面积，但该面积是合法的并可以办理消防验收的，加建面积并不等于是违法的；3、由于决胜公司无法提供合法场地面积给瑞慈公司，瑞慈公司要求决胜公司提供相关文件，但决胜公司一直无法提供，故瑞慈公司没有支付首月（2014年12月）租金外的租金，决胜公司并没有向某公司追讨租金，直到2015年4月才向某公司追讨租金；4、其于2014年9月准备申请消防验收，但并未实际向消防部门进行申请，因为有部分资料还需消防公司配合，消防公司还要准备消防设施及有关资料，但消防公司2014年9月底、10月初告知其由于存在违章建筑，无法作消防设施，所以其根本无法进行消防申报；5、在2015年4月22日瑞慈公司向决胜公司发出通知解除合同的函件到达决胜公司当日（即2015年4月22日），决胜公司、瑞慈公司就案涉房屋的租赁合同关系已解除；6、2014年9月底瑞慈公司已将案涉房屋的钥匙交还给决胜公司，此后瑞慈公司没有再使用案涉房屋；7、瑞慈公司基于认为《合同》及《补充租赁合同》部分有效、部分无效而提出反诉。
本案一审审理过程中，一审法院经审查认为，关于《合同》约定的面积3175.05平方米的问题，案涉房屋的《房地产登记簿查册表》显示其套内建筑面积为2387.68平方米，与瑞慈公司所主张的合同约定面积3175.05平方米是指501、502房套内建筑面积的意见明显不符，而决胜公司主张上述3175.05平方米即501、502房建筑面积的一部分与客观情况较为相符，可信度明显高于瑞慈公司的上述主张，故对于决胜公司该项陈述依法采信。关于补充协议约定面积3611.01平方米的问题，《广州市公安消防局建筑工程消防验收意见书》穗公消验【2005】第2069号显示某广场附楼第五层存在扩建面积，决胜公司亦称决胜公司所出租给瑞慈公司的案涉房屋是与该证据显示的建筑物情况一致且自2006年至今某广场附楼第五层的建筑物格局等情况就没有发生过变更，再结合《补充租赁合同》第一条的约定内容，瑞慈公司关于《补充租赁合同》约定的加建面积并非指其另行加建而是指决胜公司向其交付的案涉房屋中除了房产证中面积外的使用面积的陈述与客观事实相符，依法对瑞慈公司该项陈述予以采信。由此来看，根据《合同》第二条和《补充租赁合同》第一条、第七条的约定，决胜公司、瑞慈公司双方所约定的租赁面积实为3611.01平方米，但《房地产登记簿查册表》显示案涉房屋的建筑面积仅为3373.05平方米，如前所述，一审法院采信决胜公司关于上述3373.05平方米中的3175.05平方米是《合同》所约定的出租给瑞慈公司的面积的陈述，但现有证据亦未显示《补充租赁合同》中所约定的3611.01平方米面积中超过上述3175.05平方米的部分经过了规划部门许可建设或许可临时建设，因此，根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条的规定，决胜公司、瑞慈公司双方所约定的租赁面积中超出上述3175.05平方米的部分应属于无效，而《合同》及《补充租赁合同》中所约定的租赁面积在3175.05平方米内的部分是决胜公司、瑞慈公司双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。一审法院对决胜公司、瑞慈公司双方作出上述释明后，告知决胜公司依法有权变更本诉的诉讼请求，但决胜公司明确表示其坚持原诉讼请求不变更。
一审法院认为：《合同》及《补充租赁合同》的效力问题如前所述，在此不再赘述。本案的争议焦点之一为导致《合同》及《补充租赁合同》部分无效的责任归属问题。根据《合同》第二条和《补充租赁合同》第一条的约定，结合决胜公司、瑞慈公司双方关于《补充租赁合同》第一条中“含加建面积”含义的解释及关于双方签订合同时对于案涉房屋的产权文件等的审核情况陈述来看，决胜公司、瑞慈公司双方对于所约定的实际租赁面积3611.01平方米中存在未经规划部门许可建设或许可临时建设的部分是明知的，决胜公司、瑞慈公司双方作为具有完全民事行为能力的主体，在明知关于租赁标的物应当经过合法报建的法律强制性规定的情况下，于日常交易过程中抱有规避法律强制性规定的侥幸心理，制作“阴阳合同”（在《合同》中约定具有合法产权证明文件的租赁面积，并将《合同》作为“阳合同”用于租赁备案；而在《补充协议》中约定包含加建面积，作为“阴合同”规避法律强制性规定），罔顾法律强制性规定，签订《合同》及《补充租赁合同》，应认定决胜公司、瑞慈公司双方对于《合同》及《补充租赁合同》部分无效均具有过错，且过错相当，故综合本案案情认定决胜公司、瑞慈公司对于《合同》及《补充租赁合同》部分无效的过错各占50%。
本案中，决胜公司、瑞慈公司均确认双方就案涉房屋的租赁合同关系已经解除，鉴于《合同》及《补充租赁合同》部分无效，故认可《合同》及《补充租赁合同》中所约定的租赁面积在上述3175.05平方米内的部分已经解除。本案的争议焦点之二即为导致《合同》及《补充租赁合同》中除部分无效外的部分之解除的责任归属问题。
第一，关于瑞慈公司的证据2015年4月22日的《通知函》，虽然决胜公司否认其真实性，但2015年4月22日的《通知函》与决胜公司2015年4月13日的《通知函》和2015年6月24日的《催缴租金暨解除合同通知函》的内容前后衔接紧密、内容能相互印证，也符合在重大交易过程中采用书面方式互致函件的日常交易常态，故对2015年4月22日的《通知函》的真实性予以认可，并结合瑞慈公司提供的EMS国内标准快递详情单寄件人存联及相应的EMS快递单号查询网页打印件，采信瑞慈公司关于决胜公司已经于2015年4月25日签收了上述函件的陈述。
第二，关于瑞慈公司是否存在欠付租金行为的问题，决胜公司、瑞慈公司双方均确认决胜公司已经于2014年8月初将案涉房屋交付瑞慈公司，对此予以确认。瑞慈公司虽称其于2014年9月30日将案涉房屋钥匙交还了决胜公司，但未能提供相应证据予以证明，在决胜公司明确予以否认的情况下，结合瑞慈公司在其提交的证据2015年4月22日的《通知函》中亦要求决胜公司“于2015年4月30日前配合其完成租赁合同解除后的案涉房屋返还的交接手续事宜”的情况来看，瑞慈公司上述主张缺乏事实依据，依法不予采纳。本案中，决胜公司、瑞慈公司均确认瑞慈公司仅支付了案涉房屋的首月租金（2014年12月租金），但2015年4月22日的《通知函》反映出瑞慈公司至少在2015年4月22日仍未将案涉房屋交还决胜公司，因此，瑞慈公司至少欠付决胜公司案涉房屋2015年1月1日至2014年4月22日期间的租金。
第三，关于决胜公司是否存在瑞慈公司所述根本违约行为（即提供的租赁标的物存在面积减少、因租赁标的物存在违章建筑而无法通过消防验收、且未提供产权人同意其出租的证明材料）而导致合同解除问题。首先，瑞慈公司自认决胜公司交付给其使用的面积超过3900平方米，该数字明显超过决胜公司、瑞慈公司双方所约定的实际租赁面积3611.01平方米，且瑞慈公司在其证据2015年4月22日的《通知函》中亦仅声称“因决胜公司提供的案涉房屋存在违章建筑，导致项目消防验收无法通过，合同目的无法实现，其正式通知决胜公司解除上述租赁合同”而未提出决胜公司存在提供的租赁标的物存在面积减少问题，瑞慈公司上述关于决胜公司提供的租赁标的物存在面积减少的陈述与其自己上述自认及证据互相矛盾，因此，对瑞慈公司该项陈述依法不予采纳。其次，从本案上述查明的事实看，决胜公司、瑞慈公司双方所约定的实际租赁面积3611.01平方米中有435.96平方米（3611.01平方米－3175.05平方米）面积未经规划部门许可建设或许可临时建设，关于上述435.96平方米是否会导致瑞慈公司在案涉房屋进行的装修无法通过消防验收的问题，决胜公司、瑞慈公司各执一词，并各自提供了证据。对于决胜公司证据《消防意见书》，从决胜公司、瑞慈公司约定了装修免租期及瑞慈公司提供装修设计合同等证据可以说明瑞慈公司并非在接收案涉房屋后直接使用，而是要对案涉房屋进行装修后才会用于开设体检中心，上述《消防意见书》仅能反映“某广场国际俱乐部”在案涉房屋的装修在2006年1月12日通过了消防验收，而不足以证明上述435.96平方米不会导致瑞慈公司对案涉房屋进行装修无法通过消防验收；对于瑞慈公司证据《公证书》，该证据反映的内容并不能与案涉房屋及瑞慈公司拟对案涉房屋装修的时间形成一一对应的关系，况且，瑞慈公司亦自称其并未向消防部门实际申报案涉房屋的消防验收，因此，上述证据仅能证明上述435.96平方米可能会导致瑞慈公司对案涉房屋进行装修申报消防验收不被通过，而不足以证明上述435.96平方米必然导致瑞慈公司对案涉房屋进行装修却无法通过消防验收且是无法通过消防验收的唯一原因。因此，对决胜公司、瑞慈公司双方上述各自的主张均不予采信。再次，经查，决胜公司于2014年12月18日将一份《同意出租证明》交付给瑞慈公司，虽然其上显示的同意出租面积为3173.05平方米，但如前所述，决胜公司、瑞慈公司双方对于所约定的实际租赁面积3611.01平方米中有435.96平方米未经规划部门许可建设或许可临时建设是明知的，在《合同》及《补充合同》未约定决胜公司负有向某公司提供关于上述435.96平方米面积的同意转租证明的情况下，瑞慈公司已经以案涉房屋为住所地取得了“广州瑞慈某门诊部有限公司”的营业执照及税务登记证，现瑞慈公司以决胜公司未提供上述435.96平方米的同意转租证明作为其无法实现合同目的的陈述缺乏理据，不予采纳。
第四，关于瑞慈公司上述欠付租金行为是否构成根本违约的问题，根据《合同》及《补充合同》第四条第四款的约定，瑞慈公司本应分别于2015年1月5日前、2015年2月5日前、2015年3月5日前、2015年4月5日前支付案涉房屋2015年1月、2月、3月、4月的租金，决胜公司对此于2015年4月13日发函要求瑞慈公司支付租金，瑞慈公司自称于2015年4月15日或16日收到以上函件，按照上述约定，瑞慈公司若在2015年4月25日或26日前未能支付拖欠的租金，则决胜公司至迟自2015年4月27日有权解除合同。经查，瑞慈公司至今未支付上述租金，鉴于瑞慈公司所称决胜公司存在提供的租赁标的物存在面积减少且未提供产权人同意其出租的证明材料而构成根本违约的主张并未被采纳，至于瑞慈公司所称因租赁标的物存在违章建筑而无法通过消防验收的陈述，本案现有证据并不能证明瑞慈公司该项陈述成立；退一步讲，即使上述435.96平方米面积确实会影响到案涉房屋装修的消防验收，但从瑞慈公司的履约行为来看，瑞慈公司自称其自2014年9月底、10月初就知道案涉房屋因存在违建而无法通过消防验收，却在此后就使用案涉房屋营业进行积极准备，先后在2015年1月27日、2015年2月21日取得“广州瑞慈某门诊部有限公司”的营业执照及《税务登记证》，于2015年3月中下旬就案涉房屋委托案外人与装修公司签订设计合同等，直至决胜公司于2015年4月13日发函催讨租金后，瑞慈公司在收到上述函件后才以案涉房屋因存在违建而无法通过消防验收为由主张无法实现合同目的而要求解除双方租赁合同，瑞慈公司上述行为亦说明其具有拖欠案涉房屋租金的主观恶意。因此，瑞慈公司上述拖欠租金的行为应属于根本违约行为。
第五，从《补充租赁合同》第三条第一款约定、瑞慈公司证据装修合同内容及瑞慈公司陈述可知，瑞慈公司租赁案涉房屋是要将3611.01平方米作为一个整体进行设计装修使用的，而上述435.96平方米已经占到约定的全部面积即3611.01平方米的12.07%，从常理来看，《合同》及《补充租赁合同》部分无效必然会影响到剩余有效部分的履行；同时，考虑《公证书》反映出存在违章建筑导致房屋装修申报消防验收不被通过的可能性，在认定决胜公司、瑞慈公司双方在造成《合同》及《补充租赁合同》部分无效中过错相当的基础上，结合上述第一至四点的论述，根据公平原则，酌情认定就上述合同剩余部分解除的责任，决胜公司应承担20%的责任，瑞慈公司应承担80%的责任。
无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于决胜公司的第一项诉讼请求及瑞慈公司的第一项反诉请求，其一，虽然《合同》及《补充租赁合同》部分无效，但鉴于决胜公司已将案涉房屋中对于上述合同约定的面积交付瑞慈公司使用，根据公平原则，瑞慈公司仍应当参照合同约定的月租金标准支付交还案涉房屋给决胜公司之前的租金及占用费。其二，决胜公司关于其于2015年6月底自行收回案涉房屋的陈述，属于不利于己方事实的陈述，依法予以采信。尽管如此，从决胜公司、瑞慈公司之间2015年4月13日、2015年4月22日及2015年6月24日的三份往来函件内容及收发时间来看，决胜公司在2015年4月25日获知瑞慈公司具有不再继续履行《合同》及《补充租赁合同》的意思且明确提出要求决胜公司在2015年4月30日收回案涉房屋的意思后，经过了两个月的时间才向某公司发出《催缴租金暨解除合同通知函》要求解除合同及收回场地，决胜公司上述没有及时向某公司复函表明意思的行为对于扩大案涉房屋租金损失具有一定影响，因此，根据上述对于决胜公司、瑞慈公司双方就部分合同解除的责任之认定，酌情认定瑞慈公司应付租金及占用费的截止时间以2015年5月15日为宜。按此计算，瑞慈公司应付决胜公司的案涉房屋2015年1月1日至2015年5月15日期间的租金及占用费共计2428697.68元（541652元/月×4月+541652元/月÷31日×15日）。其三，由于决胜公司、瑞慈公司双方对于《合同》及《补充租赁合同》部分无效具有同等过错，决胜公司要求瑞慈公司支付迟延交纳上述2015年1月1日至2015年5月15日期间属于合同无效部分的占用费（以2428697.68元为基数，按435.96平方米÷3611.01平方米=12.07%的比例计算）的滞纳金，缺乏理据，不予支持。其四，对于决胜公司要求瑞慈公司支付迟延交纳上述2015年1月1日至2015年5月15日期间租金〔以2428697.68元为基数，按1-12.07%=87.93%计〕的滞纳金的问题，如前所述，就上述合同剩余部分解除的责任决胜公司应承担20%，瑞慈公司应承担80%，故应由瑞慈公司按照上述责任比例向决胜公司支付相应的滞纳金，根据《补充租赁合同》第四条第四款的约定，上述滞纳金应按月分期计算，其中2015年1月1日至2015年4月30日期间的每期滞纳金以381019.68元（541652元/月×87.93%×80%=381019.68元）为本金，2015年5月1日至2015年5月15日期间的滞纳金以184364.36元（541652元/月÷31日×15日×87.93%×80%=184364.36元）为本金，自每月6日起计至实际付清之日止，每期滞纳金以不超过本金为限。至于瑞慈公司提出决胜公司主张的滞纳金过高而应调整计付标准的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。合同约定的滞纳金的计付标准为每逾期一日3%，按此标准计算，上述滞纳金数额过高，鉴于决胜公司、瑞慈公司均未举证证明决胜公司的实际损失，故综合本案案情，遵循公平合理原则，将上述滞纳金标准酌情调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。瑞慈公司的第一项反诉请求，与上述认定相悖，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。
关于决胜公司的第二项诉讼请求和某公司的第二项反诉请求，其一，如前所述，由于决胜公司、瑞慈公司双方对于《合同》及《补充租赁合同》部分无效具有同等过错，对于上述合同剩余部分解除亦各自负有过错，决胜公司基于其具有单方解约权而要求瑞慈公司支付解除合同违约金1168777元，瑞慈公司基于其有单方解约权要求决胜公司返还双倍履约保证金中超过履约保证金本金部分的反诉请求，均缺乏理据，依法均不予支持。其二，由于《合同》及《补充租赁合同》部分无效，瑞慈公司已经支付给决胜公司的履约保证金1168777元中相对应的部分即141071.38元（1168777元×12.07%）理应返还瑞慈公司。其三，在决胜公司、瑞慈公司对于上述合同剩余部分解除均负有责任且决胜公司应负责任为20%的情况下，剩余的履约保证金应由决胜公司按照20%的比例返还瑞慈公司即205541.12元〔（1168777元－141071.38元）×20%〕为宜。因此，决胜公司共应向某公司返还履约保证金346612.5元（141071.38元+205541.12元）。瑞慈公司要求决胜公司支付履约保证金利息的诉请，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。
关于瑞慈公司的第三项反诉请求，瑞慈公司提供的装修合同、记账回执、发票、客户专用回单、情况说明等证据足以证明决胜公司因合同部分无效及部分解除而产生了工程设计费损失143208元及室内消防拆除费损失12800元，根据上述对于合同部分无效责任及部分解除责任的划分，决胜公司应当按照以下比例赔偿瑞慈公司损失：（12800元+143208元）×12.07%×50%+（12800元+143208元）×（1-12.07%）×20%=36850.65元。对瑞慈公司第三项反诉请求中不超过上述36850.65元的部分予以支持，对于超过部分不予支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、瑞慈公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向决胜公司支付2015年1月1日至2015年5月15日期间的租金及占用费共计2428697.68元；二、瑞慈公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向决胜公司支付拖欠上述租金的滞纳金（按月分期计算；其中2015年1月1日至2015年4月30日期间的每期滞纳金以381019.68元为本金，2015年5月1日至2015年5月15日期间的滞纳金以184364.36元为本金，均按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自每月6日起计至实际付清之日止，每期滞纳金以不超过本金为限）；三、决胜公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向某公司返还履约保证金346612.5元；四、决胜公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向某公司赔偿拆除费及设计费损失合计36850.65元；五、驳回决胜公司的其他诉讼请求；六、驳回瑞慈公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费57900元，由决胜公司负担35635元，瑞慈公司负担22265元；反诉受理费16000元，由决胜公司负担1950元，瑞慈公司负担14050元。
本院二审期间，当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为：关于涉案《合同》及《补充租赁合同》的效力问题。根据《合同》第二条和《补充租赁合同》第一条、第七条的约定，决胜公司、瑞慈公司双方所约定的租赁面积实为3611.01平方米（含加建面积），但《房地产登记簿查册表》显示案涉房屋的建筑面积仅为3373.05平方米，一审法院结合双方的陈述及本案客观情况，认定上述3373.05平方米中的3175.05平方米是指《合同》所约定的出租给瑞慈公司的面积，《补充租赁合同》约定的加建面积是指决胜公司向某公司交付的涉案房屋中除了房产证中面积外的使用面积，并无不当，本院予以认可。由于无证据显示《补充租赁合同》中所约定的3611.01平方米面积中超过上述3175.05平方米的部分经过了规划部门许可建设，因此一审法院认定双方当事人所约定的租赁面积中超出上述3175.05平方米的部分应属无效，在3175.05平方米内的部分应属有效，符合《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条的规定，本院予以确认。
关于合同部分无效的责任归属问题。从涉案《合同》及《补充租赁合同》的签订情况来看，决胜公司、瑞慈公司对于实际租赁面积中包含违章加建面积一事均为知情，故双方对于《合同》及《补充租赁合同》部分无效均具有过错，一审法院综合本案案情认定决胜公司、瑞慈公司各占50%过错责任是可行的。
关于上述合同有效部分解除的责任归属问题。第一，关于瑞慈公司主张决胜公司未完全交付合同约定的场地使用面积的问题。首先，瑞慈公司在二审中提出双方约定的场地使用面积达到7730.05平方米，因该主张与合同约定不符，本院对此不予采纳。其次，瑞慈公司在一审中自认决胜公司交付给其使用的面积已超过3900平方米，该数字已超过双方所约定的实际租赁面积，故瑞慈公司认为决胜公司未完全交付合同约定的场地面积的主张与其上述自认互相矛盾，一审法院对此不予采纳并无不当。第二，关于瑞慈公司提出因租赁标的物加建部分属违章建筑而无法办理消防验收的问题。虽然双方约定的实际租赁面积中包含部分面积未经规划部门许可建设，但瑞慈公司并未举证其曾向消防部门实际申报案涉房屋的消防验收，而瑞慈公司提交的证据《公证书》中反映的网络在线咨询内容并非正式的消防验收申报手续，不足以确切证明对案涉房屋进行装修申报消防验收不能被审批通过。第三，结合本案查明事实，瑞慈公司仅支付了2014年12月租金，依据瑞慈公司自身提交的2015年4月22日的《通知函》反映出瑞慈公司至少在2015年4月22日仍未将案涉房屋交还决胜公司，因此，一审法院认定瑞慈公司至少欠付2015年1月1日至2015年4月22日期间的租金，并无不当。由于瑞慈公司未能依约支付拖欠的租金，其存在过错。一审法院考虑到合同部分无效对于剩余有效部分履行的影响以及存在违章建筑事实对于房屋装修申报消防验收不被通过的可能性，根据公平原则酌情认定瑞慈公司与决胜公司对于合同剩余部分解除分别承担80%和20%的责任，是可行的，本院予以认可。
关于租金支付问题。虽然涉案合同部分无效，但鉴于决胜公司已将涉案场地交付瑞慈公司使用，根据公平原则，瑞慈公司仍应当参照合同约定的月租金标准支付交还案涉房屋前的租金及占用费，并支付相应滞纳金。瑞慈公司二审提出要求扣减租金的理由不充分，本院不予采纳。此外，一审法院按照合同部分无效及部分解除的责任比例，判决决胜公司向某公司返还履约保证金346612.5元及赔偿损失36850.65元，并无不当，本院亦予维持。
综上所述，瑞慈公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费36315元，由上海瑞慈健康体检管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一七年一月十六日
书记员 陈婷婷