苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）园民初字第01251号
原告苏州工业园区生物产业发展有限公司，住所地苏州工业园区星湖街218号。
法定代表人庞俊勇，总经理。
委托代理人赵伟，上海市建纬（苏州）律师事务所律师。
委托代理人丁彬。
被告苏州安尼康药物研发有限公司，住所地苏州工业园区星湖街218号生物纳米园C13楼401、501室。
法定代表人张增洪。
原告苏州工业园区生物产业发展有限公司（以下简称“生物公司”）诉被告苏州安尼康药物研发有限公司（以下简称“安尼康公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月3日受理后，依法适用简易程序审理。后因被告安尼康公司下落不明，本院依法向被告安尼康公司公告送达了民事诉状副本、开庭传票等应诉材料，并组成合议庭，于2014年11月21日公开开庭进行了审理。原告生物公司委托代理人赵伟、丁彬到庭参加诉讼，被告安尼康公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告生物公司诉称：被告承租原告位于苏州工业园区生物纳米园C13楼401、501、301室房屋（面积均为1133㎡），双方分别于2010年10月8日、2011年7月8日签订两份《租赁合同》，均约定：第一年租金按30元／㎡计算，第二年、第三年租金按40元／㎡计算，每月租金于当月第一日支付，不足一月的按当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付；水电费按原告的计量记录据实支付。其中401、501室租期自2010年11月1日至2013年11月30日，301室租期自2011年9月28日至2014年10月27日。被告已按租赁合同约定缴纳301、401、501室的租赁安全保证金共计407880元。2012年5月15日，双方签订《租赁合同终止协议》，约定于2012年5月31日终止301室的租赁；2013年5月21日，双方签订《租赁合同终止协议》，约定于2013年6月30日终止401室的租赁。501室的租赁于2013年11月30日租期届满自动终止。截至2014年4月15日，被告已结清301室租金及水电费，尚拖欠401、501室的租金770440元、水费23810.50元、电费183463.61元。抵扣安全保证金后尚欠租金362560元、水费23810.50元、电费183463.61元。此外，根据租赁合同第13.1条约定，被告应支付拖欠401、501室租金及水电费的违约金暂计162451.64元；根据租赁合同第12.3条约定，被告应支付逾期返还301、401、501室房屋的占用费暂计1039338.67元。根据租赁合同第12.1条、12.4条约定，租赁合同终止之日，被告应将房屋恢复原状并返还，逾期30日后，原告有权自行或委托第三方将房屋恢复原状，复原费用由被告承担。现由于被告未如约将401、501室房屋恢复原状并交还，原告已委托第三方进行复原工作，共发生复原费用300000元。被告长期拖欠租金及水电费、在合同终止后不按约返还房屋的行为已构成严重违约并损害了原告的合法权益。原告提起诉讼，请求判令：1.被告支付拖欠租金362560元；2.被告支付拖欠水费23810.50元；3.被告支付拖欠电费183463.61元；4.被告支付拖欠租金及水、电费的违约金（每逾期一日按逾期支付的租金及水、电费金额的万分之五为标准，自逾期之日起支付至实际付清之日，暂计至2014年4月15日为162451.64元）；5.被告支付逾期返还房屋的占用费（每日以约定日租金为标准，自租赁合同终止次日起支付至实际返还房屋之日，暂计至2014年4月15日为1039338.67元）；6.被告支付C13楼401、501室的复原费用300000元；7.诉讼费被告承担。审理中，原告变更第五项诉请为被告支付逾期返还房屋的占用费897000元，变更第六项诉请为被告支付C13楼401、501室的复原费用261941元。
被告安尼康公司未作答辩。
经审理查明：原告生物公司（甲方、出租方）与被告安尼康公司（乙方、承租方）于2010年10月签订《苏州工业园区生物纳米园房屋租赁合同》一份，约定甲方将苏州工业园区星湖街218号生物纳米园C13楼401室（1133㎡）、501室（1133㎡）房屋出租给乙方作研发和办公使用。合同12.1条约定：租赁解除或终止之日，除非双方另有书面约定，乙方应与甲方结清所有应付的款项，将房屋恢复至交付时原状（自然损耗除外）且在迁离该房屋后书面通知甲方验收该房屋。甲方对房屋进行验收结束、收到该房屋钥匙且双方签署房屋验收交接单后视为乙方履行了将房屋交还甲方的义务。合同12.2条约定：乙方对该房屋作出任何修建，或安装任何附属物、装置、附加物、即使该等装修、改建或安装已得到甲方的同意，甲方仍有权要求乙方在交还该房屋给甲方之前，复原、移去或拆走该等改建、附属物、装置及附加物或其任何部分，并承担一切的费用。合同12.3条约定：若乙方未按12.1条规定履行交还房屋义务的，则从合同解除或终止日的第二日起直至双方签署验收交接单之日为止，甲方有权每天按合同期内日租金的200%向乙方收取租金及其他各项费用，并有权从房屋押金中扣除。合同12.4条约定：若乙方未按12.1条规定履行交还房屋义务的，逾期三十日甲方同时有权视乙方留存于房屋内之任何物品为乙方废弃物，甲方有权进入并予以处置废弃物，乙方同意不向甲方索赔，并承担甲方为清除上述物品的劳务费用和将房屋恢复原状所支付的费用。合同13.1条约定：如乙方未按合同约定及时向甲方支付租金和物业费以及其他应付费用包括但不限于水电费等，每逾期一日，乙方应按欠费总额的5‰向甲方支付违约金，违约金自乙方应付款之日起算直至乙方付清全额款项及滞纳金之日为止。逾期超过30日的，属于严重违约，甲方有权按照13.2条追究乙方责任。合同13.2条约定：以下情况将被视为乙方严重违约，甲方有权单方面终止合同，没收乙方交纳的保证金，并按日租金的200%向乙方收取合同终止日至实际移交日的租金，同时，乙方仍应向甲方偿清所有截至房屋实际移交日所欠的应付款项，合同终止之日为自甲方书面通知到达乙方之日：13.2.1未足额支付任一期租金和物业管理费或其他费用超过30日的……合同还对其他事项作了约定。合同附件一对涉案租赁房屋的所在位置进行了确定。合同附件二1.1条约定：该房屋租赁期自2010年11月1日起至2013年11月30日止。1.2条约定，免租期1个月，自2010年11月1日至2010年11月30日，免租期内，乙方无需支付租金，但应支付相应的物业费及其他费用（含水电费等）。免租期是甲方提供给乙方的特殊优惠，如果由于乙方原因导致租约提前终止，乙方应当按照本合同1.4约定的金额标准立即支付已享用的免租期的租金。1.3条约定：该房屋租金支付期自2010年12月1日起至2013年11月30日止。租赁期为37个月。1.4条就该房屋每月每平方米租金约定：免租期（2010年11月1日至2010年11月30日）为40元，第一年（2010年12月1日至2011年11月30日）为30元，第二年（2011年12月1日至2012年11月30日）及第三年（2012年12月1日至2013年11月30日）为40元。首期租金（2010年12月1日至2010年12月31日）应于2010年12月1日支付，以后每月提前支付一次，于每月第一日支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付。1.6条约定：本合同项下保证金总额为271920元。合同附件三约定：该房屋交付日为2010年11月1日。起租日为2010年11月1日。
2011年7月，原告生物公司（甲方、出租方）与被告安尼康公司（乙方、承租方）又签订《苏州工业园区生物纳米园房屋租赁合同》一份，约定甲方将苏州工业园区星湖街218号生物纳米园C13楼301室（1133㎡）房屋出租给乙方作研发和办公使用。合同12.1条、12.3条、13.1条、13.2条等约定与前份《苏州工业园区生物纳米园房屋租赁合同》一致。合同附件一对涉案租赁房屋的所在位置进行了确定。合同附件二1.1条约定：该房屋租赁期自2011年9月28日起至2014年10月27日止。1.2条约定，免租期1个月，自2011年9月28日至2011年10月27日，免租期内，乙方无需支付租金，但应支付相应的物业费及其他费用（含水电费等）。免租期是甲方提供给乙方的特殊优惠，如果由于乙方原因导致租约提前终止，乙方应当按照本合同1.4约定的金额标准立即支付已享用的免租期的租金。1.3条约定：该房屋租金支付期自2011年10月28日起至2014年10月27日止。租赁期为37个月。1.4条就该房屋每月每平方米租金约定：免租期（2011年9月28日至2011年10月27日）为40元，第一年（2011年10月28日至2012年10月27日）为30元，第二年（2012年10月28日至2013年10月27日）及第三年（2013年10月28日至2014年10月27日）为40元。首期租金（2011年10月28日至2011年10月31日）应于2011年10月28日支付，以后每月提前支付一次，于每月第一日支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付。1.6条约定：本合同项下保证金总额为135960元。合同附件三约定：该房屋交付日为2011年9月28日。起租日为2011年9月28日。
2012年5月，原告生物公司（甲方、出租方）与被告安尼康公司（乙方、承租方）就双方于2011年7月签订的关于租用生物纳米园C13楼301室的房屋租赁合同（《苏州工业园区生物纳米园房屋租赁合同》）签订《租赁合同终止协议》一份，约定：一、因乙方自身经营原因，同意于2012年5月31日终止该合同。二、截至2012年5月31日，若仍无其他企业租赁乙方返还的上述单元，则乙方需根据协议附件标准在2012年6月15日前完成承租单元的复原及交还工作。三、按照租赁合同第13.4条规定，甲方没收乙方原单元保证金135960元中109036元。四、剩余保证金将在乙方交还房屋后，由甲方视复原情况而定退还数量。未达本协议附件标准的款项，将由甲方代为复原，因此所产生的费用将从乙方保证金中扣除。五、若乙方未能按本协议条款履行，则甲方有权按租赁合同约定，没收乙方交纳的部分安全保证金26924元，并追究乙方提前终止合同的相关违约责任。
2013年5月，原告生物公司（甲方、出租方）与被告安尼康公司（乙方、承租方）再就双方于2010年10月签订的关于租用生物纳米园C13楼401、501室的房屋租赁合同（《苏州工业园区生物纳米园房屋租赁合同》）签订《租赁合同终止协议》一份，约定：一、因乙方自身发展调整原因，同意于2013年6月30日终止该合同中401单元的租赁关系，仍继续501单元的租赁关系。乙方须在2013年6月30日前缴清401单元发生的所有费用，包括但不限于租金、物业管理费、水电费。二、截至2013年7月31日，若仍无其他企业租赁乙方返还的上述单元，则乙方需根据协议附件标准在2013年8月15日前完成承租单元的复原及交还工作。三、按照租赁合同第13.4条规定，甲方将没收乙方原401单元保证金135960元中18380元。剩余部分保证金将在乙方交还房屋后，由甲方视复原情况而定退还数量。未达本协议附件标准的款项，将由甲方代为复原，因此所产生的费用将从乙方保证金中扣除。四、若乙方未能按本协议条款履行，则甲方有权按租赁合同约定，没收乙方交纳的原401单元剩余保证金117580元，并追究乙方提前终止合同的相关违约责任。
审理中，原告陈述：被告自2013年1月1日起开始拖欠原告生物纳米园C13楼401、501室租赁房屋租金，就生物纳米园C13楼401室租赁房屋结欠原告截至合同终止日2013年6月30日租金271920元（40元／㎡／月×1133㎡×6月），就生物纳米园C13楼501室租赁房屋结欠原告截至合同终止日2013年11月30日租金498520元（40元／㎡／月×1133㎡×11月），两项合计770440元。原告认可被告已付原告生物纳米园C13楼301室房屋租赁安全保证金135960元及C13楼401、501室房屋租赁安全保证金271920元，并同意以其中的271920元用于抵扣C13楼401室房屋租赁合同于2013年6月30日终止时的所欠租金，以其余135960元用于抵扣C13楼501室房屋租赁合同于2013年11月30日到期时的所欠租金，故被告尚欠原告房屋租金362560元。被告尚欠原告水费23810.50元，尚欠原告电费183463.61元。被告与原告就生物纳米园C13楼301室房屋的租赁关系虽约定于2012年5月31日终止，但被告直至2013年4月10日才与原告办完该房屋交接手续，故参照合同约定的租金标准，被告至少结欠原告逾期返还该房屋的占用费400000元；被告与原告就生物纳米园C13楼401室房屋的租赁关系虽约定于2013年6月30日终止，但被告一直未将该房屋交还原告，至今未办理房屋交接手续，为减少损失，原告不得已于2014年3月1日与施工方进入该房屋查看危废品情况，故参照合同约定的租金标准，被告至少结欠原告逾期返还该房屋的占用费362560元；被告与原告就生物纳米园C13楼501室房屋的租赁关系于2013年11月30日到期，但被告一直未将该房屋交还原告，至今未办理房屋交接手续，为减少损失，原告不得已于2014年3月1日与施工方进入该房屋查看危废品情况，故参照合同约定的租金标准，被告至少结欠原告逾期返还该房屋的占用费134440元；三项合计至少897000元。
另查明：自2014年4月份起，原告为妥善处理被告承租的生物纳米园C13楼401室、501室房屋遗留的危废品，与苏州森荣环保处置有限公司（以下简称“森荣公司”）签订《合同书》，约定由森荣公司处理上述房屋遗留的危废品，并向森荣公司支付合同价款85000元；后又为将上述房屋装修复原，与苏州第一建筑集团有限公司（以下简称“苏州一建”）签订《施工合同》，约定由苏州一建承接上述房屋装修恢复工程，并向苏州一建支付合同价款176941元。两项合计261941元。
上述事实，有原告提供的苏州工业园区生物纳米园房屋租赁合同、租赁合同终止协议、生物纳米C组团水费分割单、借记凭证、发票、合同书及补充协议、江苏省危险废物交换转移实施方案、EHS项目验收单、进账单、施工合同、工程验收单及庭审笔录等在卷予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告提交了原、被告双方签订的房屋租赁合同，无相反证据加以否定，应认定原、被告双方存在房屋租赁合同法律关系。原、被告应按约履行各自义务。被告未按约支付原告生物纳米园C13楼401室、501室房屋租金、水费、电费，且在租赁合同协商终止或租期届满后未按约将生物纳米园C13楼301室、401室、501室房屋交还原告，并造成原告为处理生物纳米园C13楼401室、501室房屋遗留危废品及复原房屋装修而产生的损失，应承担相应的违约责任。原告诉请被告支付拖欠租金362560元、拖欠水费23810.50元、拖欠电费183463.61元、逾期返还房屋的占用费897000元、房屋装修复原费261941元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告按每逾期一日以逾期支付的租金及水、电费金额的万分之五为标准，自逾期之日起支付至实际付清之日的违约金的诉讼请求，本院认为该项违约金主张明显过高，故参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准核算，本院酌定截至2013年11月30日，被告应承担的各期租金及水、电费逾期支付的违约金之和为30000元；自2013年12月1日起，本院酌定违约金以欠付的租金及水、电费总额569834.11元（362560元＋23810.50元＋183463.61元）为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际付清之日止。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为其放弃相应的抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告苏州安尼康药物研发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告苏州工业园区生物产业发展有限公司租金、水费、电费合计569834.11元及逾期付款违约金（违约金计算方式：2013年11月30日前合计为30000元；自2013年12月1日起，以569834.11元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际付清之日止）；
二、被告苏州安尼康药物研发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告苏州工业园区生物产业发展有限公司逾期返还租赁房屋的占用费897000元；
三、被告苏州安尼康药物研发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告苏州工业园区生物产业发展有限公司租赁房屋复原费261941元；
四、驳回原告苏州工业园区生物产业发展有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21821元、公告费690元，合计22511元，由原告苏州工业园区生物产业发展有限公司负担511元，被告苏州安尼康药物研发有限公司负担22000元。该款原告已预交，本院不再退回，被告于本判决生效之日起七日内将其负担之款支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 刘 洋
人民陪审员 陈学珠
人民陪审员 徐家骝
二〇一五年二月十三日
书 记 员 王木子
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