广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1906号
上诉人（原审原告）：深圳市国坤投资有限公司，住所地深圳市福田区金田路2028号皇岗商务中心主楼55F02单元。
法定代表人梁旭麟，董事长。
委托代理人彭小林，住所地河南省武陟县，系该司职员。
被上诉人（原审被告）：杨怡雯，住所地广东省深圳市福田区。
委托代理人颜业祺，广东瀛尊律师事务所律师。
委托代理人孙石磊，广东瀛尊律师事务所实习律师。
上诉人深圳市国坤投资有限公司因与被上诉人杨怡雯房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院作出的（2015）深福法民三初字第456号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年6月3日，深圳市国坤投资有限公司与杨怡雯签订了一份《深圳市房屋租赁合同书》，约定杨怡雯将深圳市福田区竹子林教育科技大厦塔楼12-A、12-B、12-C三套房屋（房屋权利人：杜先举、崔金海、陈浩华、程宏、黄文剑，由杨怡雯整体承租后转租）出租给深圳市国坤投资有限公司，建筑面积共计545平方米，办公用途；租期自2013年6月3日至2018年5月31日止；月租79025元，每月5日前交付租金；租赁保证金158050元，深圳市国坤投资有限公司拖欠租金达15天以上或拖欠可能导致杨怡雯损失费用达1万元以上、深圳市国坤投资有限公司未经杨怡雯书面同意及有关部门批准擅自将涉案房产进行装修，深圳市国坤投资有限公司可就因此造成的损失要求深圳市国坤投资有限公司恢复房屋原状、向杨怡雯请求损害赔偿、不予退还租赁保证金。同日，双方还签订了一份《补充协议》，约定：补充协议修改和补充的内容与主合同《深圳市房屋租赁合同书》不一致的，以补充协议为准；深圳市国坤投资有限公司所交租赁保证金不能当作租金抵扣；第一年免租期20天，自2013年6月3日至2013年6月22日；主合同自然或提前终止的，深圳市国坤投资有限公司应在合同解除当日将其物品搬离并向杨怡雯交还涉案房屋，逾期不搬离其物品的，视为杨怡雯已抛弃未搬离物品，深圳市国坤投资有限公司有权按照废品处理，深圳市国坤投资有限公司向杨怡雯交还涉案房产时应无偿保留室内固定装修且保证室内固定装修无损坏。同月5日，深圳市国坤投资有限公司向杨怡雯缴纳涉案房产租赁保证金158050元。同月21日，深圳市国坤投资有限公司与杨怡雯重新签署了由上述《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》拆分而成的三份《房屋租赁合同》及相应《补充协议》，除租期约定自2013年6月23日起算外，房屋面积、租金及租赁保证金的总和以及其它约定与上述《深圳市房屋租赁合同书》均一致。
2014年10月9日，本案杨怡雯就上述三份《房屋租赁合同》向原审法院起诉深圳市国坤投资有限公司，要求深圳市国坤投资有限公司支付拖欠的租金及滞纳金、杨怡雯已代付的物业管理费等费用、赔偿佣金损失及合同解除后占用涉案房产的双倍租金。同年11月27日，原审法院作出（2014）深福法民三初字第1253号、第1254号、第1255号民事判决书，查明并认定深圳市国坤投资有限公司拖欠2014年1月1日至2014年2月8日（租赁合同解除日）期间的租金构成违约，判令深圳市国坤投资有限公司向杨怡雯支付拖欠的租金并赔偿杨怡雯代付的物业管理费、本体维修基金、电费，驳回了杨怡雯关于滞纳金、佣金损失及解除合同后双倍租金的诉讼请求。深圳市国坤投资有限公司不服，上诉至深圳市中级人民法院。2015年6月1日，深圳市中级人民法院作出（2015）深中法房终字第636号、第637号、第638号民事判决书（2015年6月10日生效），认定深圳市国坤投资有限公司未依约缴纳租金，构成违约，杨怡雯有权解除涉案租赁合同，维持了（2014）深福法民三初字第1253号、第1254号、第1255号判决。
另查，深圳市国坤投资有限公司还提交了其与深圳市华佳鹏装饰设计有限公司签订的《建筑装修工程施工合同》、《装修工程报价表》及收款收据（138000元装修备料款），主张其因装修涉案房产支出装修款198360元，要求杨怡雯赔偿。杨怡雯对深圳市国坤投资有限公司提交的上述证据真实性不予确认，且不认可深圳市国坤投资有限公司所主张的装修款，并表示其装修未经过杨怡雯同意。
深圳市国坤投资有限公司在原审中诉请：1、杨怡雯返还深圳市国坤投资有限公司租赁保证金158050元，并赔偿深圳市国坤投资有限公司158050元（即双倍返还租赁保证金）；2、杨怡雯赔偿深圳市国坤投资有限公司装修款198360元。
原审法院认为：深圳市国坤投资有限公司、杨怡雯双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》均合法有效，双方均应依约履行。深圳市国坤投资有限公司拖欠2014年1月1日至2014年2月8日期间的租金，构成违约，杨怡雯解除合同并没收深圳市国坤投资有限公司租赁保证金，符合双方合同约定。杨怡雯未违约，深圳市国坤投资有限公司要求杨怡雯退还租赁保证金并赔偿相当于租赁保证金的赔偿金，没有合同依据，原审法院不予支持。
关于装修款问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款、第十三条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。深圳市国坤投资有限公司未能充分举证证明其对涉案房产的装修经过杨怡雯同意，退一步讲，即使深圳市国坤投资有限公司对涉案房产的装修经过杨怡雯同意，但因深圳市国坤投资有限公司违约导致涉案租赁合同解除，深圳市国坤投资有限公司请求杨怡雯赔偿其装修损失，亦不符合法律规定，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决驳回深圳市国坤投资有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费8945元（已由深圳市国坤投资有限公司预交），由深圳市国坤投资有限公司负担。
上诉人深圳市国坤投资有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销（2015）深福法民三初字第456号民事判决；二、改判被上诉人返还租赁保证金人民币l58050元；三、改判被上诉人承担本案一审及二审的诉讼费。
事实和理由：原审法院认定的法律事实和法律依据错误。本案中，被上诉人违法解除合同，致使上诉人只装修而未实际办公，造成重大经济损失。即使上诉人有违约行为，而被上诉人擅自进入租赁的房屋，并在已主张了违约金的情况下，应该将属于上诉人的保证金退还给上诉人。被上诉人在其相关联的三个案件中已经主张了逾期付款的滞纳金，相关联案件的法官认为上诉人的赔偿已经足额弥补被上诉人的损失，所以没有支持被上诉人支付滞纳金的请求。但从中也可以看出被上诉人是有主张逾期支付滞纳金的行为，该滞纳金的行为在法律上应该认定为是违约金的性质。根据法律规定，违约金和租赁保证金即定金不能同时主张，因此我方上诉，在被上诉人已主张支付逾期滞纳金的情况下，返还上诉人的租赁保证金。
被上诉人杨怡雯书面答辩：1.因上诉人拖欠租金，被上诉人曾就本案涉案的租赁合同向人民法院起诉上诉人。最终深圳市中级人民法院作出（2015）深中法房终字第636号、第637号、第638号民事判决认定上诉人未依约缴纳租金，构成违约，被上诉人有权解除该合同。上诉人关于违法解除合同的上诉理由不成立。2.上诉人关于被上诉人已主张了违约金，故应退回其租金保证金的上诉理由与事实不符。深圳市福田区法院作出（2014）深福法民三初字第1253号、第1254号、第1255号民事判决书是以被上诉人已没收租赁保证金为由，未支持被上诉人主张的逾期支付租金的滞纳金的请求；3.上诉人违约未支付租金的事实清楚，被上诉人解除合同并没收上诉人的租赁保证金，符合双方合同的约定。上诉人要求返还没有事实于法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求维持原判。
本院经审理查明，原审判决第三页第二段文字表述有误，其中第九行的“原告”应为“被告”，第十行“被告”应为“原告”，倒数第一行的“被告”应为原告、“原告”应为被告。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院另查明，生效的（2014）深福法民三初字第1253号、第1254号、第1255号民事判决以杨怡雯已没收租赁保证金为由，未支持杨怡雯主张的逾期支付租金的滞纳金请求。
本院认为，上诉人主张被上诉人擅自清空租赁房屋，属违法解除合同，但上诉人无法举证证明该主张，且被上诉人对此不予认可，故本院对该上诉意见不予支持。生效的（2014）深福法民三初字第1253号、第1254号、第1255号民事判决以杨怡雯已没收租赁保证金为由，未支持杨怡雯主张的逾期支付租金滞纳金的请求，不存在杨怡雯既没收租赁保证金又判决支付滞纳金的情形。本案中，上诉人以被上诉人杨怡雯曾主张过违约金为由，要求返还租赁保证金没有法律依据和事实依据。综上，原审判决认定事实基本清楚、适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3461元，由上诉人深圳市国坤投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 爽
审 判 员 杨潮声
代理审判员 王丹妮
二〇一五年十二月二日
书 记 员 戴 斌
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。