广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）梅中法民一终字第353号
上诉人（原审原告、反诉被告）徐学灵，男，1946年8月9日出生，汉族，现住蕉岭县蕉城镇东湖三街2—**号****房。
委托代理人刘开柏，广东嘉应律师事务所律师。
委托代理人陈爱芳，广东嘉应律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）汤南生，男，1951年12月11日出生，汉族，现住蕉岭县蕉城镇溪峰路**号。
被上诉人（原审被告）黄秋萍，女，1968年7月21日出生，汉族，广东省蕉岭县蕉城镇石伯公路*号。
委托代理人汤南生，系黄秋萍的姑丈。
上诉人徐学灵、汤南生因不动产登记纠纷一案，不服广东省蕉岭县人民法院（2013）梅蕉法民一初字第45号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月27日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月25日公开开庭审理了本案。上诉人汤南生，上诉人徐学灵及其委托代理人刘开柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理认为，汤南生与徐学灵双方签订的《集资建房协议》购买202号房是其真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的，应受法律保护。徐学灵的合同权益是取得房屋的使用权和所有权，汤南生的合同权益是取得房款，现徐学灵缴交了大部分购房款，也实际占有使用本案争议的202号房屋。因此，汤南生应负有在合理期限内申办202号房屋产权证并交付给徐学灵的义务，黄秋萍亦应给予必要的协助。徐学灵按照双方签订的购房协议依约交付所购房产定金款项给汤南生，房屋建成验收后，汤南生也将办妥房产国有土地使用证交付徐学灵，且涉案202号房已由徐学灵装修入住，应当确认房屋已交付使用。根据本案的证据和查明的事实，徐学灵未交清购房余款，是基于汤南生也未依约为其做好房屋产权证，故其请求汤南生依约为其办理202号房房地产权证，理由正当，依法应予支持。对办理房地产权证所产生的税费如何负担的问题，因双方签订的协议对此费用承担约定不明确，视为办证费用应由汤南生承担。对徐学灵请求汤南生支付25000元的违约金问题，由于徐敬提出的汤南生未按双方购房协议约定期限内交付房产证，与双方签订的购房协议的第五条的内容不相符，事实上双方都未按购房协议履行完毕约定义务，且协议中双方亦未约定交付房产证的违约金问题，因此，对该项诉请，依法不予支持。至于汤南生以2004年7月25日徐敬书写由汤南生交还150000元的字据为由，认为双方已解除原购房协议，而提出要求徐学灵应返还涉案房产的反诉请求，对该份字据徐敬明确当时因汤南生一再失约做好房产证而亲笔所写，但未说明交还房款、返还房产问题，且汤南生也没有在该字据中签名确认，属单方意思表示，不构成解除的合意，故汤南生请求徐学灵返还房产，于法无据，依法不予支持。对房款问题，双方可在房地产权证办妥交付时结算清楚。在签订《集资建房协议》交款交房后，汤南生因涉嫌犯罪被判刑，期间授权委托其子汤天明所做国有土地使用证已交付徐学灵，汤南生提出属在其服刑期间所为，其也并不知情的抗辩理由不成立，不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2013年7月5日作出判决：一、在本判决生效之日起15日内汤南生、黄秋萍根据徐学灵的提议，并带齐办理房地产权证所必需的合法有效的材料一同到蕉岭县房屋权属登记部门办理蕉岭县蕉城镇东湖三街2－28号202号房以徐学灵为房屋权属人的过户登记手续，并在取得房地产权证的2日内交付给徐学灵。办证所需的有关税费由汤南生承担。二、驳回徐学灵要求汤南生支付违约金25000元的诉讼请求。三、驳回汤南生反诉要求徐学灵返还位于蕉岭县蕉城镇东湖三街2－28号202房的诉讼请求。本案本诉受理费人民币525元，由汤南生交纳；反诉受理费人民币1050元，由汤南生交纳。
宣判后，徐学灵、汤南生均不服判决。
徐学灵提起上诉称：1、不动产的交付以交付房屋产权证为界。虽然徐学灵自2002年起一直占有该房屋，但汤南生至今未办妥房屋产权证交付给徐学灵，该物权仍未发生转移，交付也未完成。汤南生交付的标的物存在权利瑕疵，存在违约行为。2、根据协议的意思表示，余款给付时间为汤南生交付房屋和产权证时。徐学灵于协议签订时已支付定金50000元，余款未清是汤南生未交付房屋产权证，故徐学灵不存在违约行为。3、原审认定双方未就房产证交付约定违约责任事实认定错误。2000年4月16日签订的《集资建房协议》第三条第九项明确约定：“甲方（汤南生）于2000年8月30日前建好住房，办理好房地产权证证件，交付给乙方”。该条款约定的交付内容为房屋和产权证。同时，该协议第五条违约责任：“甲方逾期交付使用超过10天，按乙方交款的50％罚款。”结合上述两条约定的内容，逾期交付房产证的违约责任清楚。请求二审撤销原审判决第二项，改判汤南生支付违约金25000给徐学灵。
汤南生提起上诉称：1、《集资建房协议》已于2004年7月25日经双方协商解除。2004年7月25日，徐学灵、徐敬父子向汤南生提出终止购房，经双方协商一致，由徐敬亲笔书写字据，证明原购房款收据原件仍存徐敬手（当时未带来），原交129300元，经协商补回利息损失20700元，两款合计150000元，确认汤南生交还150000元给徐敬。该书证的事实有徐学灵代汤南生支付玻璃款1000元的收据补单和电话录音光盘佐证。合同解除以解除的意思表示为相对人可能了解或达到相对人而生效，依据法律规定，当事人自愿解除购房协议，无须对方签名确认。原审以该字据未说明交还房款、返还房产问题，且汤南生也没有在该字据中签名确认，认定不构成解除的合意属于认定事实不清。2、原审认定徐敬父子已交购房款数据存在错误，收款收据证实徐敬已交50000元，徐学灵已交79300元。3、涉案房屋未交付，该物权自始至终未发生转移，所有权仍属于汤南生。4、依照双方签订的协议规定应由汤南生负责办理各户产权证，汤天明的行为与其本人无关。徐学灵在汤南生服刑不知情的情况下非法骗取国有土地使用证，应视为无效。原审认定事实不清，适用法律不当等，请求二审撤销原审判决第一、第三项，改判徐学灵返还蕉岭县蕉城镇东湖三街2—28号202房给汤南生，并由其承担本案诉讼费用。
被上诉人黄秋萍未提交书面答辩意见。
经审理查明，1999年8月27日，汤南生与蕉岭县气象局签订了一份《合作建房协议》，协议签订后汤南生以其侄女黄秋萍的名义进行报建。涉案房产系汤南生负责承建工程。2000年4月16日，建方汤南生（甲方）与购方徐学灵（乙方）签订《集资建房协议》，协议内容为：“甲方与蕉岭县气象局合作建房，地址：气象局新宿舍靠南，地号：141－145号，首层店铺归气象局，现由甲方牵头集资建2－7层住宅，主要约定：一、乙方定购第二层靠北边，面积124平方米，每平方米单价450元（含阳台、楼梯），计款56800元，合计56800元。二、乙方责任：甲、乙双方签订本协议，乙方预交定金伍万元，余款甲方交付住房、产权证时乙方一次付清。三、甲方责任：……7、甲方负责办理各户产权证，全部费用由甲方负责。9、交付时间：甲方于2000年8月30日前建好住房，办理好房地产权证证件，交付给乙方。五、违约责任：甲方逾期交付使用超过10天，按乙方交款的50%罚款。乙方按甲方通知交付使用时间，逾期不交清款项，超过10天，甲方有权没收定金，住房归甲方另行处理……七、优惠价：按实际平方米每平方米450元，总额优惠6000元。”合同还约定了其它相关事宜。徐学灵于2000年4月16日、2000年4月19日分别交款34000元及16000元，合计50000元给汤南生。2000年11月9日，该集资建房用地办理了过户登记为包括徐学灵在内的11户的蕉府国用（2000）字第020063、020064号《国有土地使用证》，经徐学灵同意，第020064号《国有土地使用证》由徐学灵订购的房产所涉土地登记至徐学灵和妻子汤美云名下。2002年8月29日，汤南生以资金困难为由要求将原协议约定的房地产权证办证期限变更为2002年9月30日前，为此，徐学灵与汤南生又签订了《集资建房变更协议》，该变更协议约定房地产权证的办证期限由2000年8月30日前延长至2002年9月30日前，如逾期交付房地产权证，则汤南生应按原协议约定承担违约责任。2002年秋房屋建成验收后，汤南生将蕉城镇东湖三街2－28号202房的钥匙交付给徐学灵，该房屋至始由徐学灵占有使用。2004年7月25日，涉案房产仍未做好房屋产权证未能依约交付，徐学灵的儿子徐敬因此亲笔书写一份字据内容为：“原购房款收据原件仍存徐敬处，原交十二万九千三百元，经协商，补回部分利息和损失，汤南生应交还十五万元整给徐学灵和徐敬父子”给汤南生。2008年6月5日，蕉岭县人民政府将原蕉府国用（2000）字第020063号、020064号国有土地使用证再拆分办理为各户持有，其中土地使用权人为徐学灵的蕉府国用（2008）第010344号土地使用证载明座落蕉城镇东湖三街2-28号（202号房），使用权面积107.7㎡。
又查，2011年4月27日，黄秋萍向原审法院诉请判令蕉岭县国土资源局注销蕉府国用（2000）字第020064号国有土地使用证中徐学灵、汤美云所分摊的叁拾玖点玖平方米国有土地使用权，并恢复黄秋萍叁拾玖点玖平方米国有土地使用权的行政诉讼，结果被判决驳回。宣判后，黄秋萍不服提起上诉后撤回起诉。该案经审理查明：黄秋萍于2000年1月18日取得由蕉岭县国土资源局颁发的梅州市蕉岭县（2000）蕉国土建字第026号《建设用地批准书》，用地单位为黄秋平，批准用地面积为225.4平方米。同年换领蕉府国用（2000）字第020046号国有土地使用权证书，面积为226.2平方米。2000年11月9日，根据国有土地使用权转让合同和黄秋萍的授权委托代理人汤南生的申请，蕉岭县国土局将蕉府国用（2000）字第020046号国有土地使用证换发为包括原告在内的11户持有的蕉府国用（2000）字第020063号、020064号两本国土使用证。2008年春，汤南生之子汤天明自称受汤南生等人的口头委托，在《梅州日报》中声明蕉府国用（2000）字第020063、020064号国有土地使用证作废。2008年6月5日，蕉府国用（2000）字第020063、020064号国有土地使用证又再办理拆分为各户持有。2009年1月14日，蕉岭县房管局出具商品房屋产权权属证明，将位于蕉城镇东湖三街2-24号，钢混七层，共12套的房屋产权（即在蕉府国用（2000）字第020046号土地使用权证的土地上建造的房屋）全部确权给黄秋萍。因蕉府国用（2000）字第020046号国有土地使用权证在申请登记发证时由汤南生办理并领取，该证中的土地使用权人黄秋平的“平”与其身份证上的姓名黄秋萍的“萍”不同，2010年12月31日蕉岭县国土局依黄秋萍的更正申请将该证换发为蕉府国用（2010）第011266号国有土地使用证，使用权人为黄秋萍，面积为226.20㎡。
涉案房产历经数年多方协商未果，徐学灵遂于2013年2月3日向原审法院起诉，请求判令：1、汤南生将位于蕉岭县东湖三街2－28号202号房及其杂间的产权登记至徐学灵名下；2、汤南生向徐学灵支付违约金（即罚款）25000元；3、诉讼费用由汤南生承担。本案在审理过程中，汤南生以双方签订的购房协议已解除为由，向原审法院提起反诉，请求判令徐学灵返还蕉城镇东湖街2－28号202房，并由汤南生返还上述借款人民币150000元债务。
另查，徐学灵购买202号房原价为56800元，优惠6000元，应付购房款50800元。签订协议后，徐学灵支付定金50000元，剩余800元购房款未付清。在一审庭审中，汤南生当庭确认徐学灵已交付购房（含店铺）款合计人民币50000元。汤南生在二审庭审中主张其已支付15万元给徐敬、徐学灵父子，但未提供证据证实其主张，且与汤南生在一审庭审时陈述“15万元我一直都没有交给他”相矛盾，徐学灵对此亦不认可。案经调解未果。
本院认为，本案争议焦点是《集资建房协议》是否于2004年7月25日经双方协商解除及汤南生是否应承担违约责任的问题。
双方当事人对《集资建房协议》的效力均无异议，本院予以确认。对于《集资建房协议》是否已于2004年7月25日经双方协商解除的问题。2004年7月25日的字据并未明确写明退回购房款后由徐学灵返还房产给汤南生及具体履行时间，也未写明汤南生交还十五万元是否属于解除原购房协议的附加条件，汤南生未在该字据中签名确认，不能证实双方经协商一致同意解除该购房协议。退一步而言，即便认定双方同意由汤南生支付15万元后解除原购房协议，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“附解除条件的合同，自条件成就时失效”，因汤南生一直未支付15万元给徐学灵和徐敬父子，故该购房协议仍有效。汤南生主张该购房协议已解除，证据不足，故原审法院对此不予采信并无不当。对于汤南生对徐学灵取得蕉府国用（2008）第010344号《国有土地使用证》的合法性提出异议的问题，因该争议不属于民事诉讼的受案范围，本案不予处理，汤南生可通过行政诉讼的途径寻求救济。综上，《集资建房协议》合法有效，徐学灵已支付超过购房款总额75%以上的房款，2007年装修入住实际占有使用202号房，并于2008年办理了土地使用权人为徐学灵的蕉府国用（2008）第010344号《国有土地使用证》，现汤南生请求徐学灵返还202号房于法无据，依法不予支持。
对于汤南生是否应支付违约金的问题，根据2002年8月29日的《集资建房变更协议》约定，汤南生应于2002年9月30日前办好房地产权证交付给徐学灵，逾期交付则按《集资建房协议》的约定承担违约责任。鉴于徐敬曾于2004年7月25日主动向汤南生提出退还购房款的请求，后汤南生因刑事犯罪于2005年5月至2012年5月26日在监狱服刑，故徐学灵请求汤南生承担违约责任，理由不足，依法不予支持。
综上所述，原审认定事实基本清楚，处理并无不当，应予维持。上诉人汤南生、徐学灵的上诉理由不足，对其上诉请求不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1575元，由上诉人汤南生负担787.5元，由徐学灵负担787.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈卓军
审 判 员 陈立民
代理审判员 曾园芳
二〇一三年十一月七日
书 记 员 陈宏群