广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤20民终1753号
上诉人（原审原告、反诉被告）:刘佑开，男，1974年7月25日出生，汉族，住广东省揭西县。
委托诉讼代理人：何晓舸，广东中元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何燕东，广东中元（中山）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：冯新予，男，1987年7月21日出生，汉族，住广东省广宁县。
委托诉讼代理人：文花艳，广东合高律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄佳乐，广东合高律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市正恩投资管理有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：冯新予，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：文花艳，广东合高律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李智斌，广东合高律师事务所实习律师。
上诉人刘佑开与上诉人冯新予、中山市正恩投资管理有限公司（以下简称正恩公司）委托合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初10761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人刘佑开上诉请求：撤销一审判决第二、三项，驳回正恩公司、冯新予的反诉请求，改判正恩公司、冯新予违约并还需赔偿刘佑开其他损失共计292264元。事实和理由：一审法院仅依据刘佑开收到郭领忠50万元，随后转给冯新予但没注明用途，以及后来收过正恩公司的违约金，就认为该50万元是刘佑开支付给正恩公司分拆商铺的费用，并因此认定刘佑开应当知道正恩公司在委托期间内与郭领忠、何炯驹、古丽娥、黄绳明等签订的买卖合同。事实上，刘佑开与正恩公司在2012年3月28日签订的《房地产买卖合同》第三条就明确约定：交易税费以及办理房屋测绘、产权拆分、商铺项目策划、包装营销、过户等相关手续所产生的费用及政府部门公关等费用均由正恩公司承担。刘佑开没有理由还要向正恩公司支付分拆商铺的费用。一审法院这一错误认定，直接导致错误认定刘佑开违约。
冯新予、正恩公司辩称，（一）查明的事实已经确认刘佑开违约，刘佑开收取郭领忠50万元的时间点来看，刘佑开是知道我方已经将商铺卖给本案涉及的其他第三人，刘佑开将这50万元转回给我方，是因为其知道我方在办理商铺分拆手续需要费用，这50万元是用于办理这些事务开销的。（二）我方在提交的反诉证据材料中已提交房屋装修、广告宣传等的发票和收据，因为冯新予曾被公安机关立案侦查，导致公司资料遗失，但是在另案中，曾有当事人提交过我方在房产局备案批文的一套资料，说明我方一直有在办理商铺分拆的。
冯新予、正恩公司上诉请求：撤销原审判决第一项。事实和理由：（一）刘佑开在一审中诉称正恩公司、冯新予违反《房产买卖合同》约定，对涉案房产一房二卖，致其在（2014）中一法民一初字第1448、1449号两案中向案外人黄丽绳承担了人民币299.41万元的违约责任，遂要求正恩公司、冯新予赔偿上述损失。但经一审法院查明，刘佑开将涉案房产整体转让给案外人黄凤贞。同时，一审法院认定刘佑开不通过正恩公司直接与黄凤贞签订房产买卖合同发生交易，对正恩公司构成违约，并致使正恩公司无法向黄绳明交付房产，因此，一审法院已将刘佑开认定为本案的违约方，正恩公司不存在任何违约行为。（二）本案系委托合同纠纷。一审法院应当严格按照《房产买卖合同》的条款以及《合同法》规定审理本案。由于刘佑开是“一房二卖”的违约方，且不存在正恩公司违约的事实，正恩公司从未造成刘佑开的损失，因此，刘佑开要求赔偿的诉讼请求既不符合合同的违约条款，更不符合《合同法》关于违约责任的规定，一审判决正恩公司支付299.41万元中的288万元明显缺乏事实依据，适用法律错误，请求予以纠正。（三）一审判决的利息起算时间也有问题，刘佑开违约后，双方并未就正恩公司前期投入和损失进行结算，而且刘佑开在2014年9月29日也未向正恩公司主张过该款项，因此，一审判决从2014年9月29日开始计算利息损失不正确。
刘佑开辩称，（一）一铺二卖的责任在正恩公司，正恩公司与刘佑开在房地产买卖合同的第三条已明确约定商铺的拆分由正恩公司负责，刘佑开也是按照正恩公司的介绍，刘佑开与黄凤贞谈妥的价格进行交易，因此刘佑开并不存在违约行为。（二）正恩公司隐瞒已经将商铺卖给了黄绳明等案外人的事实，仍介绍刘佑开将商铺卖给黄凤贞，真正的违约方应是正恩公司。（三）刘佑开所主张的利息返还起算点是刘佑开被另案起诉后，被申请强制执行，刘佑开实际支付款项的时间点，刘佑开认为从该时间点计算利息损失是合理的。
刘佑开向一审法院起诉请求：1.判令冯新予、正恩公司向刘佑开赔偿损失3092264元及利息（利息以3092264元为基数，按中国人民银行同类贷款利率自2014年12月16日计算至清偿之日止）。
正恩公司向一审提起反诉请求：判令刘佑开向正恩公司支付违约金250万元（总成交价的10%）。
一审法院认定事实：2012年3月28日，以刘佑开为甲方、中山市星宇房地产投资有限公司（以下称星宇公司）为乙方，双方签订了编号为（2012）第1-06号《房地产买卖合同》，约定：一、房产概况：位于中山市××22号1卡商铺（土地证号：中府国用（2011）第易2***2号，房地产权证号：粤房地权证中府字第0××8号，面积518.73平方米）、中山市***17幢1卡商铺（土地证号：中府国用（2011）第易2***0号，房地产权证号：粤房地权证中府字第0××5号，建筑面积为1266.79平方米），用途：商业。二、转让价格及税费承担：甲方实收售房款人民币2500万元，交易总价不受分割后产权登记面积有差异而影响，相关的交易税费由乙方支付。三、付款及交易方式：A:付款：1.合同签署之日，乙方向甲方支付定金20万元；2.合同签署之日起二个月内，乙方向甲方支付首期购房款200万元（含定金）；3.合同签署之日起三个月内，乙方向甲方支付部分购房款800万元；4.合同签署之日起六个月内，乙方向甲方支付剩余购房款1500万元。B：交易流程：1.自签订合同之日起，甲方收到乙方定金3个工作日内，甲方应与乙方指定的代表人冯新予签订委托手续。2.因乙方需要办理房产测绘、产权拆分、商铺项目策划、包装营销、过户等相关手续所产生的费用及政府部门公关等费用由乙方承担，但甲方应予配合及提供相关资料及手续。3.甲方收到部分款项合计1000万元当日，必须配合乙方上述商铺的过户工作。当乙方将尾数1500万元与甲方进行资金监管后，在已具备过户的前提下（即办理完毕纳税、过户资料的准备等），甲方应无条件配合乙方到房管部门进行交易递件等相关手续，在房管部门受理当日解付上述1500万元监管资金。4.甲方确认，甲方授予乙方指定人或法人的上述委托代理销售为排他的独家授权委托，委托权限基于本合同的条款。自本合同签订之日起，除非出现本合同中止、被解除或乙方违约导致合同无法继续履行的情形，甲方不得自行或委托乙方之外的第三方办理本商铺的产权拆分、办理抵押、对外销售等任何处分商铺的行为，否则视为甲方违约，乙方有权解除本买卖合同，并要求甲方退还已付购房款及支付相当于已付购房款10%的违约金。本商铺因此发生的其他纠纷，由甲方自行承担全部责任。四、违约责任：本合同生效后，双方均应严格遵守和履行合同。未经协商达成书面一致，任何一方不得擅自变更或解除合同，不得违约，否则违约方应按本合同标的额的百分之十向守约方支付一次性违约金，同时还应赔偿对方因其违约行为造成的直接经济损失（包括但不限于鉴定费、律师费、公证费、差旅费等）。甲方还在合同中确认了其直接或委托收款的账号信息（户名：刘佑开；开户行：中国工商银行中山银苑支行；账号：62×××99）。双方还就房产交接、权利义务等作出了约定。
2012年3月28日，以刘佑开为委托人（甲方）、以中山市星宇房地产投资有限公司及冯新予为代理人（乙方），双方签订《代理协议书》，就甲方委托乙方代理出售上述房地产约定如下：一、乙方在本协议签定之日起六个月内完成该商场的销售、交易事项。二、在协议期限内，乙方必须全部做到以下三点要求：1.交易价格不低于上述《房地产买卖合同》约定的2500万元，该价格不包含交易产生的相关税费；2.乙方负责协助甲方顺利进行交易及交易的准备工作包括合同的起草、律师服务等；3.乙方在找到购买方时必须了解清楚购买方的资金情况及交易要求，及时与甲方沟通。三、如乙方不能按甲方上述三点要求及协议期限完成委托事项，甲方有权终止本合同，乙方所产生的一切费用自行负担。四、甲方需要提供买卖事项的一切合法证件资料，以保障乙方的买卖工作进行。五、特别授权：甲方授权乙方寻找买方，在甲方授权范围内确定买卖价格、签署《买卖意向书》。六、代理费用：高出甲方委托价部分作为乙方的代理费用、乙方因代理的广告费、差旅费、律师费等由乙方自行负责。七、甲方不得与乙方介绍的购买方或购买方的朋友、亲戚、相关联的公司用任何方式进行交易或进行股权等非过户式的交易转让。同年3月31日，刘佑开向冯新予出具《授权委托书》，委托权限如下：一、领取权属证明书、测绘图等相关文件。二、就出售上述物业与第三方签订购买意向书，房地产买卖合同等相关文件，办理出售上述物业的产权查册、调阅复印档案、测绘、分契、交费等，收取售房款及购买订金。收款方为委托人刘佑开，开户银行为中国工商银行中山银苑支行，户名刘佑开，账号62×××99。双方还约定：受委托人依法办理上述事项及签署的文件，委托人均予以承认，委托书有效期至2012年9月27日止。
2012年6月1日刘佑开再次向冯新予出具《授权委托书》，委托权限、时效除与上述《授权委托书》相同外，还特别注明为特别授权全权代理。该授权委托书经中山市香山律师事务所见证。
正恩公司、冯新予接受委托后，即对上述房地产出售进行宣传、测量、分拆分契等工作，并售出了部分房产。2012年8月10日，刘佑开（甲方、转让方）与黄绳明（乙方、受让方）签订一份商铺买卖合同，约定将刘佑开所拥有的位于中山***17幢1卡商铺[建筑面积为1266.79平方米，套内建筑面积1263.65平方米，房地产权证号：粤房地权证中府字第0××5号，国有土地证号码：中府国用（2011）第易2***0号]分拆后其中的第02号商铺转让给黄绳明，该商铺建筑面积共为116平方米，单价为每平方米21551元，总价款为2500000元；约定黄绳明应于合同签订后15天内支付首期房款750000元，剩余房款在黄绳明取得该商铺新房地产权证当天内支付；双方同意于2012年9月28日前由刘佑开将该商铺交付给黄绳明使用，逾期超过七天的，黄绳明有权解除合同，黄绳明解除合同的，刘佑开应当自黄绳明解除合同通知到达之日起七天内退还全部已付款，并按黄绳明累计已付款的20%向黄绳明支付违约金；约定刘佑开应当在2012年10月28日前，为黄绳明办理出其名下新房产证及国有土地使用证；合同还约定了其他事项。合同首部甲方的委托代理人是星宇公司，落款处甲方委托代理人处有星宇公司签章和冯新予的签名。合同签订后，黄绳明于当日委托案外人卢炯炎以汇款方式向冯新予支付购买涉案商铺首期房款50000元，于2012年8月24日委托案外人卢炯炎以汇款方式向冯新予支付购买涉案商铺首期房款700000元。星宇公司向黄绳明分别出具了50000元、700000元的收款收据，冯新予作为经手人在收据上签名捺印。黄绳明称冯新予于2012年11月份向其出示2012年3月28日冯新予、星宇公司与刘佑开签订的房地产买卖合同，并向其声称涉案房产的购买款项均由冯新予收取后再支付给刘佑开，故要求黄绳明继续履行合同。黄绳明于2012年12月份继续履行了支付购房款的义务。2012年12月27日，黄绳明以银行转账方式向冯新予账号62×××55汇入款项1390000元，用于支付涉案商铺部分余款。冯新予向黄绳明开具1390000元的收款收据，冯新予作为经手人在收据上签名捺印。
2012年9月1日，刘佑开（甲方、转让方）与黄绳明（乙方、受让方）签订一份商铺买卖合同，约定将刘佑开所拥有的位于中山***17幢1卡商铺[建筑面积为1266.79平方米，套内建筑面积1263.65平方米，房地产权证号：粤房地权证中府字第0××5号，国有土地证号码：中府国用（2011）第易2***0号]分拆后其中的二层02号商铺转让给黄绳明，该商铺建筑面积共为385平方米，单价为每平方米8571元，总价款为3300000元；约定黄绳明应于合同签订后20天内支付首期房款660000元，剩余房款在黄绳明取得该商铺新房地产权证当天内支付；双方同意于2012年9月28日前由刘佑开将该商铺交付给黄绳明使用，逾期超过七天的，黄绳明有权解除合同，黄绳明解除合同的，刘佑开应当自黄绳明解除合同通知到达之日起七天内退还全部已付款，并按黄绳明累计已付款的20%向黄绳明支付违约金；约定刘佑开应当在2012年10月28日前，为黄绳明办理出其名下新房产证及国有土地使用证；合同还约定了其他事项。合同首部甲方的委托代理人是星宇公司，落款处甲方委托代理人处有星宇公司签章和冯新予的签名。合同签订后，黄绳明于当日委托案外人卢炯炎以汇款方式向冯新予支付购买涉案商铺首期房款60000元，于2012年9月18日委托案外人卢炯炎以汇款方式向冯新予支付购买涉案商铺首期房款600000元。星宇公司向黄绳明分别出具了60000元、600000元的收款收据，冯新予作为经手人在收据上签名捺印。
后因刘佑开已将涉案房产转卖案件人黄凤贞，致使上述商铺无法交付给黄绳明使用，黄绳明遂诉至一审法院[案号（2014）中一法民一初字第1448号、1449号]，要求与刘佑开解除前述《商铺买卖合同》、返还转让款共计280万元及违约金，并承担案件受理费。案件经一审法院一审后，刘佑开上诉至本院[案号（2015）中中法民一终字第330号、331号]，后撤诉。之后，刘佑开与黄绳明达成和解，刘佑开向黄绳明返还购房款280万元、支付违约金15万元、支付案件受理费44064元，共计2994064元。刘佑开经追讨无果，遂持前述请求诉至一审法院，请求一审法院判如所请。正恩公司则持前述答辩意见并反诉。
庭审中，刘佑开认为，冯新予、正恩公司从来没有向刘佑开告知其与黄绳明等四人签订过房屋买卖合同或收过购房款，且四份合同签订最晚的一份是在2012年9月1日之前，其收受购房者的款项也是在该日期之前，刘佑开对此毫不知情。正恩公司在明知其已与黄绳明等四人签订购房合同并收取了部分购房款的情况下仍介绍黄凤贞给刘佑开并将剩余的全部商铺出售给她。而刘佑开最终与黄凤贞签订的房产买卖合同是按正恩公司与黄凤贞谈定的1475万元价格并成交。因此，正恩公司因故意隐瞒与黄绳明等四人签订购房合同并收取了部分购房款的事实，才导致刘佑开被黄绳明等四位购房者起诉至法院，造成刘佑开重大经济损失，正恩公司对此应承担责任。正恩公司则认为：一、正恩公司与黄绳明等人签订房屋买卖合同后，因未能及时分割房产，刘佑开与正恩公司双方已约定将委托期限延至分割完毕之日，正恩公司为此支付了违约金10万元给刘佑开；二、黄凤贞是正恩公司客户，一开始是与正恩公司签订合同，后因分拆不成才介绍给刘佑开并建议其整体购买的，但根据刘佑开与正恩公司的约定，刘佑开不能越过正恩公司直接与客户签订房屋买卖协议，否则属违约。综上，刘佑开是明知正恩公司与黄绳明等签有房屋买卖协议的，但刘佑开违反约定直接与正恩公司客户黄凤贞签订买卖合同，造成“一铺二卖”，责在刘佑开。刘佑开应自行承担损失并按约定支付正恩公司违约金。
另查：一、正恩公司接受刘佑开的委托后，对涉案房产的售卖进行宣传、推广、分拆，并于2012年5月3日、7月31日、8月9日、8月10日分别与郭领忠、古丽娥、何炯驹、黄绳明等签订了买卖合同，郭领忠、古丽娥、何炯驹、黄绳明为此分别支付了100万元、68万元、50万元、280万元购房款。上述款项除郭领忠将其中的50万元直接支付给刘佑开外，其余的全部支付给冯新予。后因涉案房产刘佑开整体转让给黄凤贞致使合同无法履行，郭领忠、古丽娥、何炯驹、黄绳明将刘佑开诉至一审法院，案件经一审、二审、执行等程序后，刘佑开已将上述款项全部退还，并为此支付了相关的违约金、诉讼费、执行费等。
二、冯新予因与刘佑开的代理合同涉嫌合同诈骗罪曾被中山市公安局立案侦查，后中山市第一市区人民检察院决定不批准逮捕犯罪嫌疑人冯新予。
三、据一审法院已生效的（2014）中一法民一初字第1448号民事判决书，在该案诉讼期间，根据刘佑开的申请，一审法院依法向中山市公安局石岐区分局调取关于黄绳明举报冯新予涉嫌合同诈骗罪的案卷材料。冯新予在接受询问时陈述：其于2012年4月注册成立星宇公司从事房地产代理业务，星宇公司仅代理刘佑开位于中山市××17幢1卡商铺及××8号1卡这二个商铺的房产买卖，其与刘佑开签订了代理合同，代理期限至2012年9月27日；其于2012年10月支付给刘佑开10万元，作为其继续办理商铺分拆手续的诚意金，刘佑开表示答应，故冯新予认为委托还在继续。刘佑开在接受询问时陈述：其与冯新予口头约定若至2012年10月份不能完成商铺分拆冯新予需赔偿其30万元，到了2012年10月份刘佑开看到还不能分拆商铺，就追问冯新予并要求冯新予支付违约金，冯新予在当月向其汇款10万元，并承诺2012年11月份前一定能办好商铺的分拆，至2012年11月份冯新予仍然没有办理商铺分拆。上述判决据此认定了双方确实存在延长委托代理期限的事实。本案在庭审中刘佑开认为，冯新予因不能在委托期限内完成房产拆分向刘佑开支付违约金10万元属实，但支付违约金是对其不能按期完成房产拆分的惩罚，并不意味刘佑开同意延期委托期限；正恩公司则认为，因客观原因不能如期完成房产拆分正恩公司是向刘佑开报告过的，后经协商，正恩公司同意支付违约金，刘佑开则同意延期委托期限至房产拆分完毕之日止。双方各持已见。
四、2013年1月17日，刘佑开（甲方、卖方）与黄凤贞（乙方、买方）签订一份商铺买卖合同，约定刘佑开将座落于中山市***17幢1卡商铺[房地产权证号：粤房地权证中府字第0××5号，国有土地使用证号：中府国用（2011）第易2***0号]转让给黄凤贞，总价款为14750000元。当日，刘佑开与黄凤贞在中山市国土资源局申请办理房地产转移登记。2013年1月21日，中山市***17幢1卡商铺转至黄凤贞名下。
五、中山市星宇房地产投资有限公司系自然人独资有限责任公司，成立于2012年4月18日，公司的投资者、法定代表人为冯新予，经营范围包括房地产经纪服务等。2015年11月10日，冯新予将上述公司名称变更登记为中山市正恩投资管理有限公司，性质仍为冯新予为投资人的自然人独资有限责任公司，经营范围包括房地产经纪服务等。
一审法院认为,本案系委托合同纠纷。刘佑开与正恩公司签订的合同名称虽为《房地产买卖合同》，但从合同附件《代理协议书》及随后出具的《授权委托书》来看，双方的法律关系属独家委托代理关系，即按合同约定原告排他性独家授权被告代理销售涉案房产，除非出现合同约定的情形，否则在委托期限内刘佑开不得自行或委托正恩公司之外的第三方办理涉案房产的拆分、抵押、对外销售等任何处分行为，不得与正恩公司介绍的购买方或购买方的朋友、亲戚、相关联的公司用任何方式进行交易或进行股权等非过户式的交易转让，违者即视为违约。上述合同经一审法院（2013）中一法民一初字第408、559、566号、（2014）中一法民一初字第1448、1449号民事判决书确认为合法有效，一审法院予以确认。双方发生争议后，刘佑开先后与郭领忠、古丽娥、何炯驹、黄绳明经历了诉讼、执行等法律程序，因此刘佑开的起诉并未超过诉讼时效。双方争议的焦点是：1.刘佑开是否知道正恩公司与郭领忠、古丽娥、何炯驹、黄绳明等人签订了买卖合同；2.刘佑开是否同意延长委托代理期限；3.刘佑开与案外人黄凤贞直接签订买卖合同是否属违约，应否承担违约责任；4.造成的损失正恩公司应否赔偿。一审法院将在以下分而述之。
一、从时间进度与正恩公司与购房者签订合同的情况看，正恩公司接受刘佑开的委托后，先后与郭领忠、古丽娥、何炯驹、黄绳明等人签订买卖合同并着手对房产进行分拆，且其中郭领忠直接支付50万元购房款给刘佑开。虽刘佑开随后通过银行汇款50万给冯新予，但从汇款时间上看，正恩公司当时正着手对售卖的房产进行拆分、宣传、寻找买家（当时尚未与古丽娥、何炯驹、黄绳明签订合同）等工作，结合代理协议的性质、该协议注明刘佑开收款的户名、账号及刘佑开汇款50万元给正恩公司未注明用途，加之后因正恩公司未及时分拆契证刘佑开收取过违约金等因素，因此一审法院认为该50万元刘佑开认为是其汇给正恩公司用于返还给郭领忠购房款不符合常理，应为刘佑开支付给正恩公司分拆商铺等的费用。综上，刘佑开对正恩公司在委托期限内与郭领忠等签订买卖合同并分拆房产应当是知道的。
二、从正恩公司与郭领忠、古丽娥、何炯驹、黄绳明签订买卖合同的内容看，合同约定的房产交付使用及完成拆分办理新证的时间均在刘佑开、正恩公司约定的委托期限2012年9月27日之后，如上所述刘佑开知道他们之间签订买卖合同并正在进行房产拆分事宜，刘佑开没有提出异议且与正恩公司曾就延期拆分房产时间、违约金支付等问题达成过口头协议，一审法院已生效的判决[（2014）中一法民一初字第1448号]也认定了双方确实存在延长委托代理期限的事实，对此，一审法院对双方存在延长委托代理期限的事实予以确认。
三、已生效的判决书已确认了《房地产买卖合同》、《代理协议书》及《授权委托书》具有法律效力，上述法律文件已明确双方的法律关系为刘佑开排他性独家授权正恩公司代理销售涉案房产委托代理关系，刘佑开不得与正恩公司介绍的购买方或购买方的朋友、亲戚等用任何方式进行交易，因此，就算黄凤贞是正恩公司客户并由正恩公司介绍给刘佑开认识并按正恩公司与其谈好的价钱购买全部剩余房产，刘佑开不通过正恩公司直接与其签订房产买卖合同发生交易，即是违反双方约定，对正恩公司构成违约，应负违约责任并承担相应的法律后果。因此，按双方签订的《房地产买卖合同》第七条约定，违约方即刘佑开应向守约方即正恩公司一次支付合同标的额（2500万元）的10%即250万元违约金。
四、因刘佑开违约，致使正恩公司无法向黄绳明交付房产，黄绳明经一审法院诉讼后，刘佑开已退还黄绳明购房款280万元，因此该款正恩公司应予退还给刘佑开。正恩公司经刘佑开追讨后仍不退还，应向刘佑开支付利息。至于刘佑开支付给黄绳明的违约金、诉讼费等，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款规定：“公民、法人违反合同或不履行其他义务的，应承担违约责任”。该部分损失因原告违约而产生，应由刘佑开自行承担；对刘佑开诉求正恩公司承担该部分损失，一审法院不予以支持。至于刘佑开请求其之前与黄绳明就（2014）中一法民一初字第1448、1449号诉讼案支出的律师费98200元，因双方没有约定，此费用为非必须费用，刘佑开要求正恩公司承担没有法律依据，对此请求一审法院予以驳回。
综上，刘佑开的诉讼请求理据充足部分一审法院予以支持，理据不足部分一审法院予以驳回。正恩公司的反诉请求理据充足，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、冯新予、正恩公司于判决发生法律效力之日起七日内向刘佑开返还购房款280万元及利息（利息从2014年12月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至给付之日止）；二、刘佑开于判决发生法律效力之日起七日内向正恩公司支付违约金250万元；三、驳回刘佑开的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32800元（刘佑开已预付），由刘佑开负担4542元，正恩公司负担28258元；反诉费13400元（正恩公司已预付）由刘佑开负担（刘佑开、正恩公司已预付的费用一审法院不另作收退，就差额部分一方应于判决生效之日起七日内迳付另一方）。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,本案系委托合同纠纷。关于刘佑开是否明知正恩公司已与郭领忠等人签订了买卖合同，并同意延长委托代理期限的问题，本院的观点与一审法院的观点一致，不再累述。正恩公司基于其与刘佑开签订的《房地产买卖合同》及附件《代理协议书》、《授权委托书》，出售刘佑开所有的位于中山市××22号1卡、××17栋1卡的商铺。之后，冯新予代表刘佑开与黄绳明签订《商铺买卖合同》，并收取黄绳明支付的280万元首期购房款，依据《中华人民共和国合同法》第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”的规定，正恩公司应向刘佑开转交已收取的购房款280万元，此外，正恩公司直接收取黄绳明的购房款，亦不符合双方合同有关“收取售房款及购买订金应汇入刘佑开账户”的约定。正恩公司未按合同履行，且在收取黄绳明首期购房款280万元后未及时转交给刘佑开，刘佑开请求其返还280万元购房款及从2014的12月16日（刘佑开向黄绳明返还首期购房款的时间）起支付利息损失，理据充分，本院予以支持。刘佑开支付给黄绳明的违约金、诉讼费等，是因刘佑开违约产生，应由刘佑开自行承担。正恩公司上诉主张收取的购房款应用于赔偿其为履行合同的投入，但未提交证据予以支持，且其已提起反诉向刘佑开主张损失，故本院对其主张不予支持。正恩公司系冯新予投资设立的一人有限责任公司，冯新予未能提交证据证明其财产独立于正恩公司的财产，应对正恩公司的涉案债务承担连带责任。另外，《房地产买卖合同》、《代理协议书》及《授权委托书》已明确约定刘佑开不得与正恩公司介绍的购买方或购买方的朋友、亲戚等用任何方式进行交易，因此，刘佑开不通过正恩公司直接与正恩公司的客户黄凤贞签订房产买卖合同进行交易，违反双方的约定。《房地产买卖合同》约定，违约方向守约方一次支付合同标的额的10%（即250万元），刘佑开主张该违约金约定过高，请求予以调整，本院以正恩公司主张的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定刘佑开须向正恩公司支付违约金75万元。
综上所述，正恩公司、冯新予的上诉请求不能成立，应予驳回；刘佑开的上诉请求，部分成立，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初10761号民事判决第一项；
二、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初10761号民事判决第三项；
三、变更广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初10761号民事判决第二项为：刘佑开于本判决发生法律效力之日起七日内向中山市正恩投资管理有限公司支付违约金75万元；
四、驳回刘佑开的其他诉讼请求；
五、驳回中山市正恩投资管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费32800元，由刘佑开负担4542元，中山市正恩投资管理有限公司、冯新予负担28258元；反诉费13400元，由刘佑开负担4020元，由中山市正恩投资管理有限公司负担9380元；二审案件受理费50946元，由刘佑开负担9495元，由中山市正恩投资管理有限公司负担41451元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈亦和
审 判 员 阮碧婵
代理审判员 刘运充
二〇一八年五月××日
法官 助理 麦 琳
书 记 员 莫 琰