浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭商终字第1052号
上诉人（原审原告）：潘××。
委托代理人（特别授权代理）：肖×。
被上诉人（原审被告）：张×。
上诉人潘××为与被上诉人张×合同纠纷一案，不服杭
州市拱墅区人民法院（2013）杭拱商初字第145号民事判决，
向本院提起上诉。本院于2013年6月9日立案受理后，依法组成
合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年8月5日，案外人余某某（甲
）与张×（乙）签订合伙协议一份，内约定：双方合伙经营莫
干山路280号墅园内琴棋楼；其中租金投资为30万元，由于乙
方已拥有房屋使用权，故每年租金甲方于每年8月6日交与乙方
；甲方负责全部运营的财务大权及经营权，乙方负责客户接待
等相关事宜；本合伙依法组成合伙个体工商户，由乙方负责办
理工商税务等相关手续；本合伙个体工商户经营期限为8年；
乙方需保证琴棋楼的经营年限，否则需赔偿甲方投资款项；如
果需要延长期限的，在期满前六个月办理有关手续；合伙双方
共同经营、共同劳动，共担风险，共负盈亏。2012年11月24日
，余某某与张×达成解除合作协议，内约定：余某某与张甲于
2012年8月6日签订的就墅园琴棋楼的合作协议，现因双方协商
同意解除合同；经双方友好协商同意，该合同于2012年11月24日予以解除。2012年11月24日，张×（甲方）与潘××（乙方
）签订《饭店承包经营协议书》一份，内约定：甲方将位于杭
州市××内琴棋楼出租给乙方使用，乙方按约定从事经营活动
。承包期限从2012年8月20日甲方将饭店交付乙方使用，到201
7年8月20日收回。承包某每月25000元。承包某每12个月交一
次，先付后用，第二次承包某于2013年7月20日交清，以后交
付方式以此类推。乙方保证余下10万元在2012年12月28日前交
于甲方，否则甲方要无条件收回房屋。甲方保证琴棋楼在承包
期内的所有手续合法，否则需赔偿乙方所有损失。乙方应当合
法经营，乙方在经营过程中发生的所有债权债务与甲方无涉。
乙方承担在经营过程中所有需支出的费、税，甲方不承担任何
费用。甲方允许乙方对饭店进行装修，已有装修和以后装修5
年期限满后归甲方所有。2012年8月，琴棋楼开始装修，该琴
棋楼装修花费137310.9元，购买各种设备花费69941元。2012
年11月份左右，琴棋楼开始经营。另查明，2006年11月27日，
高某某向杭州市拱墅区建设局承租了涉案墅园琴棋楼，租赁期
限从2006年1月1日至2015年3月31日；房屋租赁合同期满，承
租人返还房屋的时间是2015年3月31日前。2010年8月17日，高
某某将墅园琴棋楼出租给张×，并签订了租赁协议一份，内约
定：高某某将莫干山路280号墅园琴棋楼经营权转让给张×，
时间自2010年9月20日起至2015年3月31日止。高某某向张×保
证高某某拥有墅园琴棋楼至2015年3月31日前的经营权，并将
此权转让给张×，由于高某某原因造成张×不能正常经营，由
高某某负责赔偿。原审法院认为，关于墅园琴棋楼，根据双方提供的证据
，无论是第一承租人高某某还是转包人张×，其享有的承租权
截止时间为2015年3月31日，这与潘××与张×签订的《饭店
承包经营协议》中所约定的承包期截止2017年8月20日不一致
，潘××据此认为张×欺诈，未明确告知潘××经营期限导致
潘××各项经济损失。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁
合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：
“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限
超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约
定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”，根据上述规定
，本案中潘××、张×关于2015年3月31日前的承包经营约定
内容应为有效，2015年4月1日起至2017年8月20日止的承包经
营约定无效。对于承包合同无效的过错问题，原审法院认为，
张×在明知其仅享有墅园琴棋楼截止2015年3月31日的承租经
营权的情况下，却隐瞒事实，承诺其将琴棋楼出租承包给潘×
×至2017年8月20日，违反了诚实信用原则，张×有过错，故
原审法院依法撤销《饭店承包经营协议》中关于2015年4月1日
起至2017年8月20日双方权利某某的约定内容。就承包合同有
效部分即2015年3月31日前潘××因经营需要所支出的承包某
和人员工资应由潘××自行承担，对潘××要求张×归还承包
某20万元并赔偿员工工资37400元的诉讼请求，依法不予支持
。至于承包某的金额认定，因双方承认通过余某某账户转账已
交付了13.5万元某包某给张×，潘××交付6.5万元给周某某
，张×也承认当时曾约定待潘××交付余下10万元某包某则由其向周某某收取该6.5万元，结合《饭店承包经营协议》第二
条、第三条的约定，可认定双方认可2012年8月20日至2013年8
月20日的承包某30万元中的20万元潘××已交付给张×。综上
，依照《中华某某共和国合同法》第五十四条、第五十六条、
《中华某某共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判
决：一、撤销潘××与张×于2012年11月24日所签订的《饭店
承包经营协议书》中承包期自2015年4月1日起至2017年8月20
日的相某某利某某约定内容。二、驳回潘××其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华
某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟
延履行期间的债务利息。案件受理费4681元，由潘××负担。
潘××不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一
、一审法院认定事实错误。一审法院认定：张×提交的证据1
、证据2、证据3的关联性不予认定。同时，一审法院认定：20
15年3月31日前的承包经营约定内容应为有效，2015年4月1日
至2017年8月20日的承包经营约定无效。一审法院的认定，自
相矛盾。1.一审中，张×提交的证据1，租赁协议；证据2，房
屋租赁备案证；证据3，个体工商户营业执照。该组证据拟证
明张×对涉案房产拥有合法使用权。张×提供的证据1，租赁
协议。该协议已明确约定案外人（承租人高某某）不得将房产
转租。虽然，拱墅区建设局物业管理科允许高某某转租，但物
业管理科只是拱墅区建设局的下属部门无权更改上级作出的决
定，也无权对外以建设局的名义做出任何决定。其次，张×提
交的证据2，房屋租赁备案证。充分证明房屋承租人是高某某。证据3，个体工商户营业执照。该证据只能证明工商行政机
关许可张×从事棋牌、茶室，并不能证明张×对涉案房产拥有
合法使用权。一审法院已认定前述证据不具有关联性。可见，
张×对涉案房产不具有承租权。2.一审法院混淆本案的基础法
律关系。本案双方之间签订的是《饭店承包经营协议》，上诉
人依据该协议的约定，诉请解除该协议。因此，本案双方之间
的基础法律关系是承包经营关系，并非是房屋租赁关系。一审
法院一方面认定张×提供的证据1-
3，不具有关联性，另一方面依据最高人民法院《关于审理城
镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》认定
2015年3月31日前的承包经营有效。显然，一审法院的认定不
仅自相矛盾，且混淆了本案的基础法律关系。二、张乙在严重
欺诈行为。1.涉案场所琴棋楼不具备从事饭店经营的条件。上
诉人与张×签订的是《饭店承包经营协议》，协议约定的是从
事饭店经营。饭店经营顾名思义是从事餐饮活动。墅园属于杭
州市的旅游风景点。杭州市政府对风景区内从事餐饮活动有严
格的审批制度。张×提供的证据三“个体户营业执照”证明，
涉案场所经营范围是茶座、棋牌，从事餐饮服务需要向环保部
门申报后方可经营。然，张×根本未取得环保部门的行政许可
。显然，在涉案场所从事饭店经营，属于违法经营。2.张×刻
意隐瞒涉案场所经营范围、承租期限的事实，导致上诉人在被
欺骗的情况下签订协议。张×提供的证据1、证据2，证明涉案
场所的租赁期限至2015年3月31日止。张×故意隐瞒事实，与
上诉人签订了长达5年的承包经营期。涉案场所处于墅园内一个偏僻的角落，不为一般消费群体所熟知。因此，在场所内从
事饭店经营存在消费群体的培育期、设备装修的投资回报等因
素。上诉人正是基于有5年的经营期，才会与张×签订承包协
议。由于场所只有3年的经营期，实质上增大了上诉人的经营
风险，要想在经营期内取得投资回报显然不可能。双方签订的
承包协议明确约定：甲方（张×）保证琴棋楼在承包期内所有
手续合法。可见张乙在欺诈的故意。综上，请求二审法院依法
撤销杭州市拱墅区人民法院（2013）杭拱商初字第145号判决
；查明事实依法改判支持上诉人一审诉请；判令张×承担本案
一、二审的诉讼费。
被上诉人张×答辩称：原审在认定事实部分：对答辩人
提交的租赁协议、房屋租赁备案证、个体工商户执照真实性均
予认定，关联性不予认定。本案是一起承包合同纠纷，答辩人
在原审提供的上述三份证据欲证明答辩人作为发包方的主体资
格合法。本案所涉琴棋楼系答辩人合法注册经营的企业，属个
体工商户，答辩人完全有资格选择经营的方式，包括发包给他
人经营，这不违反法律规定。原审错误地将双方之间承包合同
关系认定为房屋转租合同关系因而导致适用法律错误，本案潘
××承包的是一个可以合法经营的主体，而非企业开办场所的
房屋。答辩人对开办经营体的房屋的租赁期确实少于承包期，
但这绝不会影响承包合同的效力，也不必然导致答辩人违约。
房屋使用权到期后还可以续租，更何况答辩人作为原承租人还
有优先续租权，如不续租还可以将经营权移址后继续经营，答
辩人不能续租和迁移导致违约造成潘××损失，潘××才可以依据合同向答辩人主张权利，原审判定承包合同部分时间段无
效没有依据。答辩人不存在任何欺诈行为和事实，对于经营期
限和房屋使用期限正如之前所述不影响承包合同的有效率，不
会导致答辩人违约，故答辩人不存在隐瞒的事实。对于经营范
围在潘××承包前已经在营业，原先与答辩人合作经营的人系
潘××同乡亲戚，而营业执照也挂在店堂内，故不存在隐瞒之
说。综上，潘××的上诉理由不能成立，请求驳回其上诉请求
。
双方当事人在二审期间均未提交新的证据。
经本院二审查明的事实除与原审判决认定的事实一致外
，在本院二审中，双方当事人均认可张×于2012年12月28日收
回墅园琴棋楼并在之后自行经营。
本院认为：潘××向张×承包墅园琴棋楼，根据双方之
间《饭店承包经营协议》，约定承包期限为2012年8月20日至2
017年8月20日。而该墅园琴棋楼系高某某向杭州市拱墅区建设
局承租，租赁期限为2006年1月1日至2015年3月31日，后高某
某又出租给张×，租赁期限为2010年9月20日起至2015年3月31
日止。由此可见，张×享有墅园琴棋楼承租权的截止时间为20
15年3月31日，其与潘××签订的《饭店承包经营协议》中所
约定的承包期已超出其享有承租权的期限，故双方就2015年4
月1日之后的承包约定应属无效。根据双方《饭店承包经营协
议》内容，潘××向张×承包墅园琴棋楼包括场地的租赁、经
营权的承接及店内物品的移交。潘××认为高某某无权转租故
张×不具有墅园琴棋楼的承租权，因杭州市拱墅区建设局未对高某某的转租行为提出异议且有证据证明该局物业管理科已认
可该转租行为，故对潘××的上述主张，本院不予采信。在张
×按约定交付房屋、饭店经营权、店内物品等的情况下，潘×
×应按约定支付承包某。潘××认为张×故意隐瞒涉案场所的
经营范围、承租期限，对此，本院认为，张×在明知其仅享有
墅园琴棋楼截止2015年3月31日的承租经营权的情况下，却将
琴棋楼出租承包给潘××至2017年8月20日，存在过错。潘×
×在与张×签订协议之时，应当了解核实其所承包的饭店的基
本情况，进行经营风险的评估与预测，其在缔约过程中亦有过
失。虽然双方当事人均认可张×于2012年12月28日收回墅园琴
棋楼并在之后自行经营，因潘××未在一审中诉请解除协议，
二审中仍坚持要求以存在欺诈为由撤销双方协议，但现有证据
尚不能认为张乙在故意欺诈行为，故对潘××的上诉请求不予
支持。原审法院审判程序合法，对实体处理不当之处，本院予
以纠正。依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百七十条第
一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销杭州市拱墅区人民法院（2013）杭拱商初字第1
45号民事判决；
二、驳回潘××的全部诉讼请求。
一审案件受理费4681元，二审案件受理费4681元，均由
上诉人潘××负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐鸣卉
审 判 员 祖 辉
代理审判员 周平亚
二〇一三年八月二十三日
书 记 员 骆芳华