广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1952号
上诉人（原审原告）：黄君伟，男，1965年10月9日出生，香港特别行政区居民，住香港九龙。
委托代理人：谢灿荣，广东禅正律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：梁肖芳，女，1934年11月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：黄伟雄，男，1958年1月16日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：黄惠贞，女，1960年3月11日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：陈嘉文，男，1987年10月19日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
上列四上诉人共同委托代理人：马俊哲，广东金联律师事务所律师。
上诉人黄君伟、梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文物权保护纠纷一案，均不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第618号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：梁肖芳户原承租广州市大德路荣贵新街39号三楼的一厅及公用厅、走廊、厨、厕（合共承租面积14.8平方米）居住使用，梁肖芳户在房内自搭了一个约8.4平方米的阁楼。1984年上址房屋所在地段被征用，梁肖芳与广州市财贸建设开发公司（以下简称“财贸公司”）因征地拆迁安置协商不成，财贸公司向广州市房管局仲裁办公室申请仲裁。经仲裁办裁决后，梁肖芳不服裁决，诉至原审法院。经原审法院调解，双方自愿达成调解协议：一、梁肖芳户应在一九八八年二月二十九日前迁出广州市大德路荣贵新街三十九号三楼，将承租的房屋交财贸公司拆建。梁肖芳户自行解决临迁，由财贸公司按梁肖芳户四人计算每人每月给付临迁费二十五元，并每月给付梁肖芳户在职人员三人每人交通费补贴七元。如梁肖芳在月底前不能自行解决临迁，则迁往三元里南约大街九巷横五巷九号之一、二楼临居。临居期间，房租按民用公房租金标准七折交纳，水电费自负。梁肖芳户应于收到财贸公司回迁新楼书面通知之日起计一个月内将临居房交回财贸公司。二、如梁肖芳户自行搬家，由财贸公司一次过给付临迁及回迁搬家费二百元。三、财贸公司应在大德路荣贵新街三十九号等地段兴建的新楼完工后，即安排梁肖芳回迁该新大楼七楼、北梯左侧套间，套间内设厅、房面积二十五平方米（另有厨、厕、阳台面积另计）的独立单元给原告户回迁居住。梁肖芳、财贸公司订立租约，梁肖芳按民用公房租金标准交纳房租。如财贸公司超过一九九O年安排梁肖芳户回迁，则由财贸公司双倍给付临迁费给梁肖芳户。后梁肖芳户回迁涉案701房并居住至今。
1988年8月9日，广东省陶瓷公司（以下简称“陶瓷公司”）、财贸公司（共同为甲方）与黄礼、黄维益（共同为乙方）签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，约定甲方经批准拆除产权属乙方所有的越秀区大德路150号房屋（建筑面积163.68平方米），甲方将自有的越秀区大德路146号至150号第三、六层楼北向的自有房屋（建筑面积163.68平方米）划归给乙方所有，以作拆除乙方所有的原址房屋的产权补偿等。2006年7月8日，财贸公司、陶瓷公司（共同为甲方）与黄国荣、黄万苏、屈卓明（共同为乙方）签订《购房协议》，其中内容为：“甲方与黄礼、黄维益于1988年8月9日签定《房屋拆迁补偿协议》，甲方征用上述产权人所有的房屋越秀区大德路150号，原有产权面积163.68平方米。根据《房屋拆迁补偿协议》规定乙方回迁越秀区大德路146至150号四套（越秀区大德路146号202、601房，148号701、702房），永迁面积为163.68平方米，经过测绘四套房屋产权面积为174.4727平方米，其中202房为49.7203平方米、601房为35.4868平方米，701房为39.7246平方米，702房为49.514平方米，产权面积增加了10.7927平方米。双方经协商，乙方同意按每平方米2400元向甲方购买增加的产权面积，金额为25902元。乙方对购买的产权面积按规定缴交税费。甲方必须按规定办理乙方的产权”等。2011年，黄国荣、黄万苏、屈卓明、黄白梨与黄君伟（即本案原告）就上述房屋的分家析产纠纷诉至原审法院，在该案审理过程中，经原审法院主持调解，双方当事人达成调解协议，原审法院据此作出（2011）穗越法民三初字第2707号民事调解书，其中调解协议为：“一、广州市越秀区大德路146号601房和广州市越秀区大德路148号702房的房屋所有权归原告黄万苏、屈卓明、黄国荣、黄白梨所有；广州市越秀区大德路146号202房和广州市越秀区大德路148号701房的房屋所有权归被告黄君伟所有。……”该调解书已生效。房管部门已向被告核发广州市越秀区大德路148号701房的房地产权证，该证记载房屋建筑面积为39.72平方米，共有情况为单独所有，登记时间为2012年6月7日。
原审庭审中，对于梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文入住后有无交纳租金的问题，梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文称：其有向房管局、财贸公司主动交纳租金、要求签订租约，但由于双方有纠纷，未签订租约也没有交租。同时，梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文又称：梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文是直系血亲关系，梁肖芳与黄伟雄、黄慧贞是母子、母女关系、与陈嘉文是祖孙关系。梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文经济困难，梁肖芳、黄惠贞已退休，黄伟雄、陈嘉文下岗没有工作。梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文都没有其他房屋可供搬迁居住。
黄君伟、梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文物权保护纠纷一案，向原审法院提起诉讼，请求原审法院判令：1.梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文立即搬出占住的广州市越秀区大德路148号701房并将其户口迁出，将该房屋交回黄君伟使用。2.梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文按每月1500元的标准从2012年1月起至交回房屋给黄君伟日止向黄君伟支付房屋使用费。3.梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：广州市越秀区大德路148号701房是黄君伟通过拆迁补偿、分家析产而取得的房屋，并已领取房地产权属证书，是该房屋的合法所有权人。黄君伟作为涉讼房屋的所有权人，依法对涉讼房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。本案中，梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文户使用涉讼房屋至今，虽未与黄君伟订立租赁合同，但按照公平合理以及等价有偿原则，梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文户理应向黄君伟缴纳使用涉讼房屋期间的使用费，故黄君伟诉请要求梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文支付相应期间的房屋使用费合法有据，原审法院予以支持。房屋使用费的标准应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价为宜。
至于黄君伟要求梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文交还涉讼房屋的诉请，虽黄君伟系涉讼房屋的合法产权人，拥有对涉讼房屋进行处分的权利，但考虑到梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文户是基于原租住房屋被拆迁而安置入住涉讼房屋，系合法回迁。同时，考虑到梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文户家庭情况困难，梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文目前均无其它房屋可供搬迁居住，不具备马上交回房屋给黄君伟的条件，故黄君伟应让梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文户暂住一段时间为宜。至于黄君伟要求梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文户口迁出问题，因户口迁出事项涉及行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件受理范围，故对此原审法院不作调处。原审依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条之规定，作出如下判决：一、梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文应于本判决发生法律效力之日起十日内，将从2012年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的广州市越秀区大德路148号701房的房屋使用费（以建筑面积39.72平方米，参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计付，每月以不超过1500元为限）一次性支付给黄君伟；二、梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文于本判决发生法律效力之日起暂住广州市越秀区大德路148号701房，为期二年。暂住期间，梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价（每月以不超过1500元为限）按月向黄君伟支付房屋使用费。三、驳回黄君伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由黄君伟负担25元，由梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文共同负担25元。
原审判后，双方当事人均不服，分别向本院提起上诉。
上诉人黄君伟不服一审判决，向本院提起上诉并答辩称，请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决第二项、第三项，改判为：1、限梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文只能在广州市越秀区大德路148号701房暂住六个月，期满即连同其户口一并迁出，将该房屋交回我方。2、一审判决确定判决生效后梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文在暂住期间按每月不超过1500元为限支付房屋使用费不当，请求改判为：梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文按私房租赁随行就市价格支付判决生效后暂住期间的房屋使用费给我方。二、判决梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文承担本案一、二审全部诉讼费用。理由是：一、一审判决确定梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文自判决生效之日起暂住涉讼房屋两年的时间太长，请求二审法院调整确定梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文暂住期为六个月，期满即连同户口迁出。黄君伟认为，本案自判决发生法律效力之日起再给予梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文六个月的暂住期已经足够。通常而言，挑选出租房屋有一至两个月的时间已经足够，现在给予梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文六个月的备迁期暂住，梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文完全可以利用这六个月的时间，跑遍全广州市的每个角落，反复进行比较，从而挑选到适合其租庄的房后自行搬迁，梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文根本上无需用两年的时间去挑选出租房屋。再者，我方于2013年1月份在一审法院立案，法院审理了近一年的时间才作出判决，在一审法院审理的这-
年时间中，如果梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文在明知需要搬迁的隋况下，积极主动寻找出租房屋的话，早已挑选到出租房屋并已经搬迁完毕。由此可见，一审判决准许梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文自判决生效日起暂住涉诉房屋两年是没有任何的依据的，是不当的。二、一审判决确定的梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文在暂住期间支付每月不超过1500元为限的房屋使用费过低，应当调整为按随行就市的原则支付房屋使用费给我方。须知，涉诉房屋是我方合法拥有的私有财产，因为历史的原因，梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文是如何住进去的已经无可考究，但绝对没有义务为梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文解决房屋居住问题，因此，如梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文需使用我方房屋的话，必须按私房租赁的市价支付房屋使用费给我方，而不能按公房租赁价支付房屋使用费。现在大德路一带的私房租金平均价已经达到每平方米55元的水平，在此情况下，一审判决确定房屋使用费为每月不超过1500元为限是不当的，请求二审法院予以纠正。据上述事实和理由，特向中级法院上诉，请求中级法院依照事实和法律，作出公正判决。同时，针对上诉人梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文的上诉请求和理由，坚持原审答辩意见。
上诉人梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文不服一审判决，向本院提起上诉并答辩称，请求：1、判决撤销一审判决第一项、第二项，依法改判；2、判决黄君伟承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、原审判决事实不清，由于黄惠贞、陈嘉文并未实际使用涉案房屋，因此，涉案房屋的使用费不应由其承担。黄惠贞与陈嘉文在2012年期间并不在涉案房屋居住，仅仅是由于黄惠贞与陈嘉文的身份证地址在涉案房屋才被牵涉到本案中，我们可以用常理分析，涉案房屋才39.7246平方米，两房一厅，怎么能容得下4个成年人生活呢事实上，黄惠贞与陈嘉文并不在涉案房屋居住，因此不应由他们承担房屋的使用费。二、原审判决要求梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文支付的房屋使用费过高，于相关的法律文书相矛盾，因此，涉案房屋的使用费理应按照民用公房租金标准交纳。根据相关的法律文书，梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文是涉案房屋的回迁人，当时越秀区法院判决要求梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文按照民用公房租金标准交纳房租，现在，同一个越秀区法院却要求参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计付，完全超出了梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文的经济能力，实际上，房屋的使用人梁肖芳已经80多岁的高龄，而黄伟雄也是55岁的临近退休的年龄，而且在失业状态，已经没有工作多年，毫无经济收入，只能依靠梁肖芳少得可怜的退休金来生活，如果法院要求每月支付1500元的租金，无疑是要求梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文没地方居住，同时，由于当时越秀区法院判决要求梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文按照民用公房租金标准交纳房租，因此，房屋的使用人希望上级法院改判为梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文按照民用公房租金标准交纳房租。三、原审法院判决事实不清，梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文不应从2012年1月1日起支付房屋的使用费。根据相关规定以及实际情况，黄君伟向梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文追究租金的具体数额，理应从起诉之日开始计算，不应从2012年1月1日起支付，由于梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文一直居住涉案房屋30多年，并不清楚房屋的具体情况，也不清楚黄君伟在2012年6月份已经拿了房产证，因此，梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文不应从2012年1月1日起支付房屋的使用费。最后，梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文必须强调一点，黄君伟取得房产证属于回迁错误的情形，根据当时的《房屋拆迁协议》，黄君伟的父亲理应回迁到涉案大楼的第三、第六层，并不是涉案的701房，梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文回迁到涉案的701房是有当时的法院文书下来的，而现在涉案大楼的第六层并没有人居住，产权也不明确，因此，希望上级法院慎重考虑到：这点，考虑到房屋使用人的实际情况，判如所请。因此，对于本案相关事实，由于原审法院审理案件过于武断，而导致事实不清，实在有欠偏颇。综上所述，原审判决事实不清，审理错误，审理欠缺考虑，而且显失公正，请求上级人民法院依法纠正。针对上诉人黄君伟的上诉理由，答辩称：1、我方对对方要求改判，暂住6个月不合法，我方应当永久居住，通同户口迁出是行政行为，与本案无关。2、关于对方上诉请求第一项，我方认为对方在一审起诉状的诉求是1500元，因此其上诉诉求不能超过1500元，我方应当按照公租的价格进行支付。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
本院认为，涉案房屋是上诉人黄君伟通过拆迁补偿、分家析产而取得的房屋，并已领取房地产权属证书，是该房屋的合法所有权人。虽然，上诉人梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文是经法院执行确认公租房的判决使用涉讼房屋至今，但无法对抗上诉人黄君伟依据所有权对涉讼房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。原审判令上诉人梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文支付相应期间的房屋使用费合法有据。应当指出，上诉人梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文合法权益因案外人行为受损的，可另循法律途径解决。故此，上诉人梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文上诉请求，本院不予支持。至于房屋交还问题，原审综合考虑纠纷产生的历史成因及当事人客观条件的情况下，判令两年后搬迁，已尽量兼顾当事人权益，当予维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。经审核，原审程序合法，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人梁肖芳、黄伟雄、黄惠贞、陈嘉文共同负担100元，上诉人黄君伟负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年十一月六日
书记员 阮志雄