广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0402民初1604号原告：卢社国，男，汉族，1968年4月1日出生，住广东省珠海市香洲区。委托代理人：昌小波，广东益诺众承律师事务所律师。被告：卢社林，男，1966年12月20日出生，澳门居民，住澳门黑沙环东北大马路。原告卢社国诉被告卢社林所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法由审判员莫宇兴适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告卢社国及委托代理人昌小波，被告卢社林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告双方是兄弟关系，一九九九年十二月十三日，双方商定合资向珠海经济特区富华房地产公司购买商铺和车库，作为投资，并由原告与开发商签订《商品房预售合同》（合同编号99168），该合同约定原告向富华房地产公司购买珠海市新香洲人民西路与三台石路交汇处西北侧“富华广场”212.92平方米商铺，单价为6138元/㎡,总价为1306900.96元。同时约定按房管局核定的面积多退少补。原告据此向开发商支付了定金及总价50%的首期房款共计656902.96元，其中被告支付了人民币壹拾万元。此后，原、被告双方约定暂时将房产登记在被告名下，因此，由被告与开发商签订了正式的商品房买卖合同，办理了银行按揭。并分别于2001年5月26日，2002年8月9日和2002年8月12日取得房地产权证。核定总面积为207.51平方米，其中商铺两个证，车库一个证。从2001年开始，上述房产均由原告负责经营管理，出租并收取房租。2014年3月16日，原、被告双方签订《协议书》约定：1、从2014年5月1日起至2019年5月1日，共五年由被告经营，租金归被告所有。2、房屋所有权各占50%，在十天内办理产权登记。但是，被告接手经营后，却一直不履行为原告办理产权登记的义务。原告出于兄弟情谊多次请求均未果，故诉至人民法院，请人民法院依法裁判，支持原告的诉讼请求。诉讼请求：一、确认下列房屋的房地产权百分之五十归原告所有：1、珠海市心华路XX号商铺，建筑面积59.26平方米，房地产权证号：粤房地证字第CXXXXX**号；2、珠海市香洲健民路XXX号XXX栋XXX号商铺，建筑面积85.46平方米，房地产权证号：粤房地证字第CXXXXX**号；3、珠海市香洲区健民路XXX号XXX栋底层XXX号、XXX号车库，建筑面积62.79平方米，登记证号：珠房地字第XXXX**号。二、判令被告协助原告办理房产权登记。三、诉讼费用由被告承担。原告对其诉称提交的证据如下:1、商品房预售合同；2、付款凭证；3、房地产权证；4、商铺租赁合同；5、协议书。被告辩称：我与起诉人是亲兄弟关系。1999年12月，我与起诉人口头商议，由我出资、起诉人具体经办，向珠海经济特区富华房地产公司购买商铺和车库，作为投资。当时，购买的商铺共有两个，即珠海市心华路XXX号和珠海市香洲健民路XXX号XXX栋底层XXX号商铺，以及珠海市健民路XXX号XXX栋底层XXX号、XXX号车库，确权总面积为207.51平方米，总价为人民币1306900.96元。当时，由于资金不够，我实际出资656902.96元作为首期房款，向银行申请按揭贷款649998元。我当时是分几次将656902.96元交给起诉人支付给富华房产公司的。由于是我出资，上述商铺和车库的房产证都是办理在我的名下，并以我的名义，向银行申请贷款。由于我常年不在大陆，上述商铺和车库交付后，一直由起诉人管理和收租，租金用于归还银行贷款。由于此前租金不高，不足部分由我现金交给起诉人，起诉人存入我的供房账号。事实上，上述商铺和车库交房后，我作为实际出资人和产权所有人，出于兄弟情谊，我并未向起诉索要出租收益。由于这几年珠海房价上升较快，上述商铺和车库租金增长较高，起诉人欲与我争夺上述商铺和车库的产权，并多次找我商议，我一开始并未同意。2014年3月16日，起诉人找到我，给我一份事先打印好的协议书，要求我一定要签署。我当时一开始并未同意，起诉人与并发生争吵、争执。我出于兄弟情谊，为避免家庭矛盾升级，我当时口头答应，由我从满五年后，再与起诉人协商处理上述商铺和车库，起诉人口头同意。但起诉人一定要我在他事先准备好的协议书上签字，我在未认真阅读并且未与起诉商议协议内容的情况下，在该协议书上签字。现在，起诉人背弃当初与我达成的口头协议，起诉到香洲区人民法院。鉴于以上情况，我提出以下答辩意见：一、我出资购买了珠海市心华路XXX号和珠海市香洲健民路XXX号XXX栋底层XXX号商铺，以及珠海市健民路XXX号XXX栋底层XXX号、XXX号车库，办理了产权登记证，理应享有上述商铺和车库的所有权。以上有购房合同、银行支付凭证、归还银行贷款凭证等证。二、2014年3月16日，起诉人逼我签署的协议书，为起诉人事先起草拟定，并未与我商议，且协议书仅有一份，由起诉人自行保管，真实性存疑。单就协议内容来看，共有两条内容，且两条内容从字面上看，彼此并无关联性、从属性，也无包含关系，即两条协议内容相对独立，协议第一条主要涉及“珠海市心华路XXX号和珠海市香洲健民路XXX号XXX栋底层XXX号商铺，以及珠海市健民路XXX号XXX栋底层XXX号、XXX号车库”的出租权益归属，第二条涉及“房屋有有权”（“房屋”的具体指向不明）归属。协议第一条内容非常明确，约定上述商铺和车库自2014年5月1日起至2019年5月1日，由我管理出租并收取出租收益。协议第二条内容非常模糊，前半部分表述为“房屋所有权各占50%”，由于此处主要涉及析产，即房地产权分割，但却并未明确指出“房屋”的范围，不能简单理解或推定为指明“珠海市心华路XXX号和珠海市香洲健民路XXX号XXX栋底层XXX号商铺，以及珠海市健民路XXX号XXX栋底层XXX号、XXX号车库”，也不能简单理解或延伸扩大理解为“上述房屋”、“以上房屋”等，事实上我名下的房地产也并不只是上述商铺和车库，因此，此处部分协议重要条款内容不明确、事实不清楚，应属于无效条款；后半部分袁述为“以赠与方式在10天之内由双方向有关部门申请变更登记，加入卢社国名字办好”，此处已经明确表明，这是赠与行为，由我将“房屋”（具体指向哪些房屋，协议并未提及）所有权赠与起诉人，属于赠与条款，应在赠与行为发生后才能生效，即办理过户后才能生效。综上所述，我本人实际出资购买了“珠海市心华路XXX号和珠海市香洲健民路XXX号XXX栋底层XXX号商铺，以及珠海市健民路XXX号XXX栋底层XXX号、XXX号车库”，有相应的付款凭证、偿还银行贷款凭证，产权办理在我的名下，享有完全产权。起诉人不能仅仅以一份只有他本人留存的、且主要条款内容不明确、事实不清楚的所谓协议，就要求我将上述商铺和车库的所有权的50%赠予他本人。在此做出以上的应诉答辩，请求香洲区人民法院法官依法驳回起诉人的无理诉求。被告对其辩称提交的证据如下:1、房地产权证（含销售发票）；2、交通银行存款凭证；3、交通银行偿还银行贷款凭证；4、协议书。经审理查明：原告卢社国与被告卢社林是亲兄弟关系。位于珠海市香洲健民路XXX号XXX栋底层XXX号、XXX号车库（建筑面积62.79平方米），珠海市香洲心华路XXX号商铺（建筑面积59.26平方米），珠海市香洲健民路XXX号XXX栋XXX号商铺（建筑面积85.46平方米），分别登记为三个独立房地产权证,均登记在被告卢社林名下，但上述登记为三个独立房地产权证的面积实际上是联合成一间整体商铺（以下简称为涉案房屋）。1999年12月13日，被告委托原告与房产开发商珠海经济特区富华房地产公司签订《商品房预售合同》，约定被告向富华房地产公司购买涉案房屋，售价为人民币1306902.96元。付款方式为前期支付购房款650000元，剩余房款向银行办理按揭付款，按揭付款年限为10年。合同签订后，涉案房屋于2000年开始装修，于2001年4月开始出租使用，并由原告负责涉案房屋的出租管理收益及办理支付按揭还款事宜。2014年3月16日，原告卢社国（乙方）与被告卢社林（甲方）签订一份《协议书》，内容如下：“我兄弟俩经多次友好协商同意达成以下协议：一、将座落于珠海市心华路XXX号商铺，建筑面积伍拾玖点贰陆平方米，房产证号：CXXXXX**号；座落于珠海市健民路XXX号XXX栋底层XXX号、XXX号车库，建筑面积陆拾贰点柒玖平方米，珠房地字第：XXXXXX号；座落于珠海市香洲健民路XXX号XXX栋XXX号商铺，建筑面积捌拾伍点肆陆平方米，房产证号：CXXXXX**号；上述两个商铺和一个车库共207.51平方的经营权由卢社林经营，从2014年5月1日起至2019年5月1日，期间共伍年，经营所得租金归由卢社林所有。二、房屋所有权各占50%，以赠与方式在10天之内由双方向有关部门申请变更登记，加入卢社国名字办好”。《协议书》签订，因被告未协助原告办理涉案房屋50%产权份额的更名手续，原告才提出本案诉讼。本院认为：位于珠海市香洲健民路XXX号XXX栋底层XXX号、XXX号车库（建筑面积62.79平方米），珠海市香洲心华路XXX号商铺（建筑面积59.26平方米），珠海市香洲健民路XXX号XXX栋XXX号商铺（建筑面积85.46平方米）虽然登记为三个独立的房地产权证,但实际联合为一间整体铺位使用。上述商铺登记为被告一人所有，但由于原、被告为兄弟关系，涉案房屋一直交由原告负责经营收益。上述事实，本院予以认定。原、被告于2014年3月16日签订的《协议书》经庭审质证及被告的答辩内容，被告并不否认协议书的书写和本人签名，故该《协议书》的内容对双方产生约束力。虽然被告在答辩及庭审中辩解认为自己是被逼签的，或双方的真实口头协议内容并非如此，但被告自签字后至今并未向公安部门报警处理，亦未在一年内申请撤销或变更该《协议书》，故被告的辩解意见证据和依据不足，本院不予采纳。至于被告答辩认为，《协议书》第二条“房屋所有权各占50%”的房屋指向不明问题。根据《协议书》第一条的文字表述和第二条的上下文意可知，《协议书》第二条所指的房屋是指第一条所载明的房屋，即本案的涉案房屋。故被告的此项辩解意见理由不足，本院不予采信。从上述《协议书》约定的内容可见，被告是对自己拥有的涉案房屋的50%产权赠与给原告。《中华人民共和国合同法》第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”。该法第一百九十二条规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使”。上述法条的规定是赠与人可以行使撤销赠与权的事由、条件和期限，并非否定当事人自行处分权利的效力。本案中，原、被告虽为兄弟关系，但原告并无充足的证据证明涉案房屋是双方共同共有，原告对涉案房屋享有的权利来源于与被告签订《协议书》的约定和确认，而该协议书是一份债权合同。原告可以根据约定要求被告履行协议或约定的义务，但据此请求确认涉案房屋（即两间商铺和一间车库）的50%产权归其所有属于请求不当，本院不予支持。原告基于《协议书》的约定请求被告履行协助办理涉案房屋50%的产权份额变更至原告名下的手续，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百八十五条、第一百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告卢社林于本判决生效之日起十五日内协助原告卢社国办理珠海市心华路XXX号商铺（建筑面积59.26平方米，粤房地证字第CXXXXXXX号）、珠海市香洲健民路XXX号XXX栋XXX号商铺（建筑面积85.46平方米，粤房地证字第CXXXXXXX号）、珠海市香洲区健民路XXX号XXX栋底层XXX号、XXX号车库（建筑面积62.79平方米，珠房地字第XXXX**号）的50%房地产权份额变更登记至原告卢社国名下的手续；二、驳回原告卢社国的其他诉讼请求；本案受理费减半收取人民币9295元，由原告卢社国和被告卢社林各负担4647.5元。如不服本判决，原告可以在判决书送达之日起十五日内，被告可以在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。（此页无正文）审判员  莫宇兴二〇一六年六月八日书记员  彭彩霞陈晓容