渭南市临渭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0502民初3660号
原告西安旭辰置业有限公司，住所地西安经济技术开发区凤城六路新界小区第1幢1单元12301室。
法定代表人张敏，系公司总经理。
委托诉讼代理人时永勇，陕西宽明律师事务所律师。
被告陕西银基房地产开发有限责任公司，住所地渭南市临渭区朝阳路28号。
法定代表人李玉岭，该公司执行董事。
委托诉讼代理人陈洪，男，1960年10月10日出生，汉族，住渭南市临渭区交斜镇秋丰村六组33号，系陕西银基房地产开发有限责任公司总经理。
原告西安旭辰置业有限公司（以下简称旭辰置业）与被告陕西银基房地产开发有限责任公司（以下简称银基房地产）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告旭辰置业的委托诉讼代理人时永勇、被告银基房地产的委托诉讼代理人陈洪到庭参加诉讼，原告的法定代表人张敏、被告的法定代表人李玉岭经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告旭辰置业向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付房屋销售佣金744555元，违约金147956元；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告旭辰置业将其诉讼请求第1项变更为：判令被告向原告支付房屋销售佣金645024元，违约金147956元；后又变更为：判令被告向原告支付房屋销售佣金482520元，违约金161106元。事实和理由：原、被告双方于2017年2月15日签订了《商业合作》协议，约定由原告独家代理被告进行房屋销售，合作期限为2017年2月15日至2017年5月31日。后双方又签订了《商业合作补充协议》，对销售范围进行了变更，被告经原告同意后出具承诺书，将销售佣金变更为销售总额的23％。在合作期限内，原告严格履行了合同义务，而被告未依合同约定按时足额支付佣金，被告的违约行为致使原告无法进行销售业务。基于此，原告于2017年5月17日向被告发出《解除合同通知书》，依据双方签订的《商业合作》协议之约定以及合同法的相关规定，该解除通知到达时，双方的《商业合作》协议及其补充协议一并解除。经核算，被告尚欠原告销售佣金；由于被告未按时足额结算，其行为已构成违约，根据《商业合作》协议的约定，被告应支付违约金。原告多次找被告协商，被告均不予支付上述款项。原告遂诉至法院，请求依法判决。
被告银基房地产辩称，原告在起诉书中所列事项与事实不符：1、原告2017年5月16日晚在不告知被告的情况下，私自撤离，并于三日后快递原告《解除合同通知书》，原告在合同未到期、未交接情况下的偷跑行为给被告造成经济损失和伤害；且原告撤离后安排业务员通知未交完房款的客户不按时向被告交清所欠房款，也给被告造成经济损失和经营隐患；2、原告所提出的销售总额及佣金均与实际不符，要求重新核算销售总额及佣金具体数字；3、客户王晓娟、白光辉所交商铺房款已退还客户，客户金义兴、杨建华要求退还商铺房款，上述房款均不应结算佣金；客户杨亚玲等要求退还购房款，是因为原告在不告知被告的情况下，随意许诺客户不按成交价签合同，承诺按原价签合同，给被告造成损害及恶劣影响；4、原告在合作期内，私自销售不在合作协议范围内的商铺一楼，属违反合作协议销售；综上，原告的诉讼请求均不应支持。
原告旭辰置业为支持其主张，向本院提交以下证据：1、《商业合作合同》、《商业合作补充协议》、《承诺书》，证明原、被告签订的合同系双方真实意思表示，合法有效；合同约定的佣金提取比例为回款金额的23%；销售范围增加了一、二楼商铺；结算日为回款后一个工作日，违约金为每日千之五。2、收款收据，证明销售总额为8779618元，佣金应为2019312元。3、解除合同通知书、百事快递单，证明双方的合作协议及补充协议于2017年5月18日解除。4、银行流水，证明被告仅支付了佣金1374288元。被告质证表示原告提供的证据1中的《承诺书》真实性无异议，《商业合作合同》内容有变更，《商业合作补充协议》不予认可，签署人不代表被告公司，对原告关于增加销售范围的证明目的有异议；证据2均系复印件，无法质证；证据3的真实性有异议，快递单上的签字不是被告公司人员签的；证据4真实性无异议，但被告公司除转账支付佣金外，还以现金支付佣金。
被告银基房地产为支持其主张，向本院提供以下证据：1、《商业合作合同》，证明合同约定原告不能销售一、二楼商铺，原告违反合同违规销售一、二楼商铺给金义兴、杨建华、白光辉，这三笔不应支付佣金。2、王晓娟、白光辉的退款协议，证明已向王晓娟、白光辉退还房款。3、金义兴、杨建华的购房合同，证明原告违规销售一、二楼商铺，被告已向客户退还房款。4、收款收据，证明原、被告口头约定，原告销售金额达到两千万时，才支付160000元的保证金，因原告销售金额未达到两千万，故不应支付160000元佣金；同时证明被告除转账支付佣金1440546元外，还以现金形式支付原告佣金322520元。原告质证表示被告提供的证据1、3、4真实性认可，证明目的不予认可；证据2的真实性不予认定，且合同并无约定，退款应扣除佣金。
结合证据的真实性、合法性、关联性，对原告提供的证据1中的《商业合作合同》，因与被告提供的证据1内容有异，而原告对被告提供的证据1的真实性不持异议，故对原告提供的上述《商业合作合同》不予采信；对原告提供的证据1中的《商业合作补充协议》，被告质证表示对该证据不予认可，因签署人不代表被告公司，原告再未提供证据证明上述补充协议的签署人与被告公司的关系，故对该证据不予采信；对原告提供的证据1中的《承诺书》，被告对其真实性无异议，依法予以采信；对原告提供的证据2、3、4，结合原、被告的陈述，相互印证部分予以采信。对被告提供的证据1依法予以采信，对被告提供的证据2、4结合原、被告的陈述，相互印证部分予以采信；对被告提供的证据3，因被告庭后拒不提交证据材料，依法不予采信。
经审理查明，2017年2月15日，原告旭辰置业（甲方）与被告银基房地产（乙方）签订《商业合作合同》一份，约定甲方为乙方开发的房产项目天祥华府独家代理销售，期限为三个月，自2017年2月15日至2017年5月31日，费用结算时间以客户签订认购合同的起始日期为结算日，甲方一个工作日内向乙方结算所到甲方账户的款项，特殊情况可顺延至次日12点前向乙方结算（节假日顺延），甲方逾期支付代理费用，每日按照千分之五计算违约金，合同同时约定双方其余权利义务。合同签订后，原、被告在合同中补充约定，原告旭辰置业为被告银基房地产代理销售的房产项目内容“不含一、二层商业”部分；2017年3月23日，被告银基房地产向原告旭辰置业出具承诺书一份，承诺“将销售天祥华府商业所回款项按时按比例（23%）返给西安旭辰置业有限公司”。上述合同签订后，原告旭辰置业为被告银基房地产代理销售天祥华府部分房产，被告银基房地产向原告旭辰置业支付佣金。至2017年5月18日，原告旭辰置业向被告银基房地产发出《解除合同通知书》，以银基房地产未依合同约定按时足额支付佣金为由，解除原、被告签订的《商业合作合同》及相关的一切合同。后原告诉至法院，请求判令被告向原告支付房产销售佣金及违约金。审理中，经原、被告对账确认，2017年3月5日至同年5月16日，原告旭辰置业为被告银基房地产代理销售天祥华府部分房产的销售总额为8361157元；原告以销售总额8361157元核算应付佣金为1923066元，其确认被告已向其支付佣金1441828元，认为被告尚欠原告佣金481238元；被告对原告的销售总额为8361157元并无异议，但表示2017年3月8日双方结算时扣减的160000元系原、被告口头约定的保证金，原告未达到双方约定的两千万元销售总额，上述160000元保证金不应支付，故应付佣金为1763066元，被告同时提供证据证明其已向原告支付佣金1763066元，认为其已付清全部佣金。
上述事实，有原、被告提供的相关证据及原、被告陈述相互印证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中原告旭辰置业与被告银基房地产签订的《商业合作合同》及被告银基房地产向原告旭辰置业出具的承诺书均系各方的真实意思表示，合法有效。合同解除前，原告旭辰置业为被告银基房地产代理销售天祥华府部分房产的销售总额为8361157元，根据原、被告约定及双方在审理期间的陈述，被告银基房地产应向原告旭辰置业支付佣金1923066元，扣除被告银基房地产已向原告旭辰置业支付佣金1763066元，被告银基房地产尚欠原告旭辰置业佣金160000元未予支付；根据双方约定，“结算时间以客户签订认购合同的起始日期为结算日……”，逾期每日按照千分之五计算违约金，因原告未提供证据证明“客户签订认购合同的起始日期”，且原、被告约定的违约金过分高于造成的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，对被告欠付原告的160000元佣金可以原、被告的结算时间即2017年3月8日为结算日，逾期按年利率24%计算违约金；综上，被告银基房地产应承担向原告旭辰置业支付佣金160000元并承担相应违约金的民事责任。对原告旭辰置业的其余诉讼请求依法不予支持。被告银基房地产虽抗辩原告旭辰置业违反合作协议，私自销售不在合作协议范围内的商铺部分不应支付佣金，但在原、被告双方对账时，被告对原告的销售总额为8361157元并无异议，在核算佣金过程中亦再未对原告销售的不在合作协议范围内的商铺佣金提出异议，由此可视为被告对原告销售的不在合作协议范围内的商铺的销售额愿意参照合同约定结算佣金，故对被告上述抗辩意见不予采纳；被告辩称已退和应退客户购房款部分不应支付佣金，因其未提供证据支持其主张，故其该辩解理由依法不能成立；被告在双方对账时辩称根据原、被告口头约定，原告销售总额未达到两千万元，保证金160000元不应支付，因其提供的证据不足以证明其主张，故对其该抗辩意见亦不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告陕西银基房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告西安旭辰置业有限公司支付佣金160000元及违约金（以佣金160000元为基数，按年利率24%计算，自2017年3月8日起算至实际支付之日止）。
二、西安旭辰置业有限公司的其余诉讼请求，依法不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12725元，原告西安旭辰置业有限公司负担8484元，被告陕西银基房地产开发有限责任公司负担4241。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。
审判长 刘海凤
审判员 马一丹
审判员 陈 洋
二〇一七年八月四日
书记员 王 潇