德阳市旌阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）旌民初字第922号
原告：四川华力投资控股集团有限公司。
法定代表人：郑秀燕。
委托代理人：向元龙，四川迪泰律师事务所律师。
委托代理人：邰筱宣，四川迪泰律师事务所律师。
被告：代芳。
被告：赵善雄。
原告华力投资公司与被告代芳、赵善雄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月18日受理，依法由代理审判员王亚玲适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告华力投资公司的委托代理人向元龙，被告赵善雄到庭参加诉讼。被告代芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华力投资公司诉称：2010年7月1日，二被告共同购买了由原告开发的凯丽景湖小区12幢4单元2楼2号房屋。双方签订了商品房买卖合同及相关文件，之后被告在德阳市旌阳区农村信用合作联社申请办理了按揭贷款。2013年12月26日，原告接到信用联社送达的告知函，得知截止2013年12月26日被告已拖欠月供12个月，欠本金288253.40元，欠利息15332.99元，共计303586.39元。由于原告之前已为被告的按揭贷款提供担保，故此信用联社按照被告拖欠金额克扣了原告的担保金。鉴于被告未能按约履行按揭贷款还款义务，并给原告造成了相应的损失。据此，原告通知被告解除双方所签订的商品房买卖合同及相关附件，被告应依法配合注销合同备案，但被告未能履行义务。同时，鉴于双方签订合同时的房价与现在市场房价的差距显著，被告的违约行为，已导致原告蒙受较大的经济损失，应予以赔偿。综上，原告为维护自身合法权益，诉请法院判令：1.请求判决被告依法配合办理关于凯丽景湖小区12幢4单元2楼2号房屋商品房买卖合同及相关备案文件的注销备案手续，并承担支付违约金25333.85元，赔偿损失62277.10元，合计87610.95元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为解除双方合同及支付违约金25333.85元，并撤回对赔偿损失62277.10元的起诉。
被告赵善雄辩称，同意解除合同并承担违约金，但原告主张的违约金过高；涉案房屋在二被告离婚时确认由答辩人所有，房屋的所有权利由答辩人享有，所有义务由答辩人承受。
被告代芳辩称，涉案房屋在二被告离婚时确认由赵善雄所有，房屋的所有权利义务均与答辩人无关。
经审理查明：2010年7月1日，原告华力投资公司（出卖人）与被告赵善雄、代芳（买受人）签订了商品房买卖合同（含附件及补充协议）一份。合同主要约定：买受人所购房屋为德阳市区松花江南路2号凯丽景湖小区第12幢4单元2楼2号房屋，建筑面积为111.10平方米，总价款506677.00元；买受人采取贷款方式付款，首期支付总价款的30%，其余价款向指定银行借款支付；买受人与银行签订按揭贷款合同后，在担保期内，若因买受人原因，导致银行从出卖人账户中扣款（以银行扣款凭证为据），买受人必须在接到出卖人通知之日起5个工作日内归还出卖人代还款项，并向出卖人支付代还金额5%的违约金，若买受人连续三个月不能按时足额偿还贷款本金及利息，买受人应向出卖人支付总房价款5%的违约金（出卖人可从买受人已付购房款中直接扣除），同时出卖人有权收回房屋另行处分并优先受偿，受偿范围包括但不限于出卖人代偿款项、违约金、诉讼费、律师费用等。2010年7月1日，本案诉争房屋在德阳市房地产管理处办理了备案登记。
2013年12月26日，德阳市旌阳区农村信用合作联社消费信贷部向原告发送告知函一份，载明：“你公司客户曾丽（案外人）、代芳于2012年1月7日和2010年9月6日在我社办理了住房按揭贷款。截止2013年12月26日，两客户已分别拖欠月供12期、11期，贷款本息合计736027.12元，其中曾丽欠本金429525.35元，欠利息2915.38元，代芳欠本金288253.40元、欠利息15332.99元。根据我社与你公司所签订的旌信按合（2010）第177301号商品房销售贷款合作协议书，现需要由你公司回购这两套住房并归还其贷款。此贷款本息将从你公司在德阳市旌阳区农村信用合作联社庐山路分社开立的保证金账户中扣收，账户名称为华力投资公司，账号为88060110238212828”。2013年12月27日，德阳市旌阳区农村信用合作联社庐山路分社在原告上述账户内支取736027.12元，并向被告代芳出具个人贷款还款证明一份，载明：“代芳在该社的贷款总额354000元已按借款合同约定分期还款计划，已于2013年12月27日还款，借款人贷款本息还清后，借款合同及相关约定相应解除，借款合同终止”。
2014年1月7日，原告通过德阳日报向被告发布公告，载明：“代芳、赵善雄购买我公司凯丽景湖12栋4单元2楼2号房屋。因你们逾期未交按揭贷款，导致银行克扣我公司费用给我公司造成损失。故特此公告通知解除双方签订的商品房买卖合同及相关附件”。
另查明，华力投资公司（甲方）与德阳市旌阳区农村信用合作联社庐山路分社（乙方）签订了商品房销售贷款合作协议书及回购协议书，该协议书主要约定：乙方对符合贷款条件的购买人购买甲方开发建设并依法销售的“凯丽景湖”的商品房发放个人住房按揭贷款；甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供连带责任保证。甲方同意在购买按揭项目名下的借款人连续3个月或累计达6个月未按期偿还贷款本息时，乙方可通知甲方履行回购该借款人用乙方发放的个人按揭贷款所购商品房，且代借款人一次性全部偿还个人住房按揭贷款本金及违约金；在甲方代购房借款人偿还全部个人住房按揭贷款本息及违约金后，购房借款人与乙方签订的借款合同自行终止。
还查明，原告在与被告签订房屋买卖合同时，企业名称为四川省华力房地产开发有限责任公司，2011年10月31日，原告名称变更为四川华力投资控股集团有限公司。庭审过程中，原、被告一致认可涉案房屋的所有权利义务均与代芳无关。
以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同（含补充协议、附件）、备案表、银行告知函、银行取款票据、个人贷款还款证明、德阳日报公告、准予变更登记通知书、身份证明等证据予以证实。
本院认为，原、被告之间的买卖合同系双方当事人真实意思表示，亦不违反相关法律法规的强制性规定，当属合法、有效。双方应当按照合同约定，严格履行各自义务。被告在合同约定的银行办理按揭贷款后，无故拖欠贷款本息11期，后贷款银行依据该社与原告签订的商品房销售贷款合作协议书及回购协议书，从担保人即原告账户中扣除被告所拖欠的全部本息，并解除与被告的借款合同及相关约定，终止了借款合同。现原告依据原、被告所签合同约定，主张解除双方合同，且被告亦表示同意，本院予以确认。关于违约金问题。原告主张按照合同约定的总房价款5%承担违约金。本院认为：双方合同约定了两种违约金支付方式，一是在继续履行合同前提下，向出卖人支付代还金额5%的违约金，二是在无法继续履行合同前提下，向出卖人支付总房价款5%的违约金。本案原、被告均同意解除合同，合同现已无法继续履行，原告主张违约金按总房价款5%计算的诉讼请求并未超过相关法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告四川华力投资控股集团有限公司与被告代芳、赵善雄关于德阳市区松花江南路2号凯丽景湖小区第12幢4单元2楼2号房屋买卖合同（含附件及补充协议）；
二、被告赵善雄应支付原告四川华力投资控股集团有限公司违约金25333.85元（506677.00元×5%），上述款项应于本判决生效之日起十日内付清；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半征收案件受理费995元，由被告赵善雄全部负担（被告应承担的受理费原告已先行垫付，执行中一并执行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。
代理审判员 王亚玲
二〇一四年十一月四日
书 记 员 杨依帆