上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0116民初3184号
原告汪顺晨，男，汉族，1985年4月1日出生。委托代理人汪锡振，男，汉族，1957年1月18日出生，系原告父亲。被告夏守彪，男，汉族，1964年4月21日出生。被告程月华，女，汉族，1970年3月10日出生。原告汪顺晨诉被告夏守彪、被告程月华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月1日受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，于2016年4月22日公开开庭进行了审理，原告汪顺晨及被告夏守彪、被告程月华到庭参加诉讼。后因双方争议较大，转为普通程序审理，于2016年5月9日公开开庭进行了审理。原告汪顺晨及委托代理人汪锡振、被告夏守彪、被告程月华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2014年8月30日签订一份房屋租赁合同，租赁期限自2014年9月1日至2016年8月31日止，租金每月人民币2,100元（以下币种均相同）。2015年8月，被告夏守彪毁约，提出租金由每月2,100元提高到每月2,400元，原告出于无奈,按涨价的租金付钱给被告夏守彪。2016年3月19日，原告得知被告夏守彪已将房屋出售，原告与被告夏守彪电话确认退租事宜，被告夏守彪同意原告4月1日退房并返还4、5月的租金4,800元和押金2,100元，共计6,900元。原告于2016年3月30日退房，但被告夏守彪再次毁约，以租期未到为由拒绝退还租金和押金。故诉请法院判令：一、被告夏守彪退还2016年4月、5月的房租4,800元和押金2,100元;二、被告夏守彪退还2015年9月至2016年3月（7个月）多收的房租2,100元;三、被告程月华退还中介费700元。第二次庭审中，原告增加诉讼请求：解除原、被告间签订的房屋租赁合同，由被告夏守彪赔偿经济损失2,100元。被告夏守彪辩称，原、被告间的房屋租赁合同是合法有效的，2015年9月开始房租每月涨300元是经协商原告同意的，且原告实际也按涨价后的每月2,400元的租金支付。原告虽通过电话联系被告要求退房，但被告从未明确同意。原告2016年3月19日的电话录音没有经过被告的同意，是非法的，录音内容中被告也未明确同意原告退租，且当天晚上被告电话告知原告，被告不同意退租。故被告不同意原告的主张，要求双方继续按合同履行。被告程月华辩称，原、被告间的房屋租赁合同是有效的，被告完成了中介服务，应该收取相应的居间费。故不同意退还原告中介费700元。经审理查明，2014年8月，原告经被告程月华所在的上海福月房地产经纪事务所居间介绍并由上海福月房地产经纪事务所代被告夏守彪，三方签订了一份房屋租赁居间合同，约定：由甲方（出租方，即被告夏守彪）将其位于金山区朱泾镇东林街53弄某号某室的房屋出租给乙方（原告），租赁期限自2014年9月1日至2016年8月31日止。租金的付款方式为付叁押壹，即乙方在签约时向甲方支付房屋租赁保证金2,100元及3个月租金，共计8,400元，以后租金乙方应于每季28日前向甲方支付。甲乙双方在签订合同时，就视为中介成功。中介成功后，甲乙双方各向丙方（上海福月房地产经纪事务所）支付一个月月租金的百分之三十五，计735元。租赁期间，使用该租赁房屋发生水、电、煤气、卫生费、有线电视费、通讯、设备等费用由乙方承担。甲乙双方如有一方中止本合同，必须提前壹个月告知对方。合同对双方其他的责任包括违约责任作了相关的约定。合同签订后，原告即按约支付了保证金2,100元、中介费及按约支付租金。2015年8月，被告夏守彪向原告提出了房屋租金涨价的要求。自2015年9月起，原告按每月涨300元的租金即每月租金2,400元支付给被告夏守彪。至法庭辩论终结前，原告租金已付至2016年5月底。2016年3月19日，原告电话联系被告夏守彪，表示要提前退租，租期至2016年3月底，双方是否对多收的租金、押金（保证金）及水电费等结算一下。被告夏守彪对原告电话中所提事项未明确答复，但声言：你要真的搬掉就搬掉好了。之后，双方未能就原告提出的退租及相关事宜达成一致意见。原告遂于2016年4月1日诉至本院。以上事实，由原、被告身份信息材料、房地产权证、房屋租赁居间协议、收据、转帐交易单、电话通话录音及当事人当庭陈述等证据证实。本案的争议焦点在于：1、2015年9月开始的租金每月涨300元是否系被告夏守彪采用欺诈、肋迫的手段所为。对此，原告未能提供相应的证据予以佐证。事实上，原告以涨价后的租金向被告夏守彪支付了2016年9月至2016年5月的租金，原告以自己的支付行为表明双方在履行合同过程中对租金的调整已达成了一致意见。2、原告提供的2016年3月19日电话通话录音能否证明原告与被告夏守彪就退租之事已口头达成合意，即原告是否以此证明双方已协商一致,提前解除了租赁合同。经质证，该电话通话录音系由原告就退租事宜电话打给被告夏守彪时录入，虽未征得被告事先同意，但未违反法律禁止性规定，也未侵害他人的合法权益，可以作为合法的证据使用。但该证据的证明力，应结合录音的内容以及与待证事实的关联程度来判断。在该电话通话录音中，被告仅声言：你要真的搬掉就搬掉好了，而对原告电话中提出的退租时间、退租金及水电结算等与提前解除租赁合同相关的具体内容均未作明确的表态。电话交谈与面对面交谈不同，易受通话时的时间、场景等因素影响，双方在沟通、理解上可能会产生偏差。即使按原告理解的被告夏守彪所言“你要真的搬掉就搬掉好了”表明被告夏守彪已同意提前退租，也仅能证明被告夏守彪电话中有同意提前退租的意向，而不能仅凭此录音证明双方就提前解除租赁合同已达成一致意见，原告需以其他的证据予以印证。原告未能提供证据证明，在2016年3月19日与被告夏守彪电话通话之后，原告以适当的方式对提前退租得到了被告夏守彪的有效确认，如双方就房租、水电等费用已结算、房屋钥匙已交付给被告夏守彪等。故对原告提供的旨在证明被告夏守彪已同意原告提前解除租赁合同的电话通话录音，本院不予采纳。另，从合同中双方约定的其他事项“甲乙双方如有一方中止本合同，必须提前壹个月告知对方”来看，“提前壹个月告知对方”本意在于给予对方一定的时间，减少或弥补因提前解除合同而可能带来的损失。本案原告提前退租，应提前一个月通知出租人即被告夏守彪，此一个月的时间应从双方对租赁房屋交接之日往前推算，以便出租人（被告夏守彪）有一定的时间对出租房屋进行重新安排，减少或弥补期待租金的损失。然按原告所称，其在2016年3月19日电话告知被告夏守彪退租之事后，于2016年3月30日搬走租赁房屋内自己的物品，并于2016年4月1日起诉至本院。显然，原告的行为不符合合同中“甲乙双方如有一方中止本合同，必须提前壹个月告知对方”的约定。故仅从该条款的约定上讲，原告在2016年3月19日的电话告知，也没有发生原告已单方解除合同的效力。本院认为，原告与被告夏守彪、上海福月房地产经纪事务所之间的房屋租赁居间合同，出租方即被告夏守彪虽由上海福月房地产经纪事务所代签，但被告夏守彪事后均认可并已由被告夏守彪实际履行，该合同内容合法，具备房屋租赁合同的主要条款，是双方真实意思的表示，依法成立，双方均应恪守履行。原告要求提前解除租赁合同，既不符合合同约定的单方有权解除合同的情形，也不符合法定解除合同的情形。原告亦无充分证据证明原告与被告夏守彪已协商一致提前解除了双方间的房屋租赁合同。在未解除房屋租赁合同的情况下，原告称已搬离租赁房屋，由此造成的后果，应由原告自行承担。原告认为被告夏守彪采取欺诈、威胁的手段提高租金，缺乏事实和法律依据。被告程月华系上海福月房地产经纪事务所的工作人员，其在原告与被告夏守彪的房屋租赁关系中的中介服务行为系职务行为，其行为后果应有上海福月房地产经纪事务所承担，且从本案中介服务看，已促成了原告与被告夏守彪之间房屋租赁合同的有效成立，作为居间人的上海福月房地产经纪事务所向原告收取居间报酬于法有据，原告要求被告程月华返还中介费无事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告现有的证据尚不足以支持其全部主张。故对原告的全部诉讼请求，本院不予支持。据此，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第七十七条第一款、第四百二十六条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告汪顺晨的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币50元，由原告负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 褚红梅
审 判 员 卫亚东
人民陪审员 徐国贤
二〇一六年六月六日
书 记 员 胡 琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第七十七条【合同变更条件】当事人协商一致，可以变更合同。第四百二十六条【居间人的报酬请求权】居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。