浙江省富阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭富城民初字第24号
原告：陈雪明。
被告：侯树叶。
原告陈雪明与被告侯树叶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月26日立案受理后，依法由代理审判员高开封独任审判，于2013年4月2日公开开庭进行了审理。后本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2013年5月10日公开开庭审理。原告陈雪明、被告侯树叶两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈雪明起诉称：被告于2010年7月开始租赁原告的房屋第二、三层用于开旅馆，房租每年30000元，至2012年12月13日被告搬出原告的房屋止，被告共欠原告房租70000元。2010年7月，被告支付原告房租30000元，其余房租至今未付。被告租赁原告房屋期间，水电费未支付，只给原告出具了欠条。被告用于开宾馆的设施未拆除，影响原告房屋的使用。因此，原告起诉至法院，请求判令：一、被告支付原告房租40000元；二、被告支付原告自2010年7月至2012年12月13日止的水电费2200元；三、被告立即恢复原告的房屋原状并赔偿损坏的物件；四、本案诉讼费用由被告负担。诉讼中，原告陈雪明将第三项诉讼请求变更为：被告立即恢复原告的房屋原状，增加第五项诉讼请求，要求解除原、被告之间的口头租赁合同。
原告陈雪明为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：
1、起诉状一份（复印件），以证明被告从2010年7月开始租赁原告房屋的事实；
2、欠条一份，以证明被告确认欠原告水电费2200元的事实；
3、照片六份（复印件），以证明被告为开旅馆，在原告房屋添置的设施未拆除的事实；
4、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、私人建房用地许可证各一份（与原件核对一致的复印件），以证明原告出租给被告的房屋系原告合法建造的事实。
被告侯树叶答辩称：被告经人介绍认识原告，被告准备租赁原告的房屋开办旅馆。双方口头协议，由原告帮被告办理开宾馆所需的消防证和治安许可证，待宾馆开业时双方签订正式的房屋租赁合同，被告开始支付原告房租。但原告未替被告办理好消防证和治安许可证。被告实际租住原告一间房屋，且是原告答应让被告免费居住。对于被告结欠的水电费被告同意支付。房屋的原状改变与被告无关。原告在诉状中陈述的被告交付给原告的30000元系被告出借给原告的借款，不是预付的房租。
被告侯树叶为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：
原告出具的收据二份，以证明原告收到被告交付的30000元，该款项系被告出借给原告的借款，不是房租的事实。
对原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
对原告陈雪明提交的证据，被告侯树叶质证后认为：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议。因为原、被告曾达成口头协议，原告让被告先居住被告的房屋，等原告帮被告将开办旅馆所需的证件办好后双方再签订正式的书面租赁合同。本院经审查认为，从证据1载明的内容来看，被告曾实际租住原告的房屋，结合全案其他证据，可以认定被告已实际租赁原告两层房屋的事实，被告的异议理由不成立，故对证据1予以认定。对证据2无异议，本院经审查予以认定。对证据3的真实性无异议，但证据3显示的房屋装修物与被告无关，系原告自行装修。本院经审查认为，被告在庭审中自认，被告为开办旅馆，经其授意，原告找人对案涉的房屋进行相应的装修，被告的异议理由不成立，故对证据3本院予以认定。对证据4无异议，本院经审查予以认定。
对被告侯树叶提交的证据，原告陈雪明质证后认为，对收据的真实性无异议，但该两份收据载明的款项系被告交付给原告第一年的房租，不是被告出借给原告的借款。因为原、被告口头商定，被告租赁原告房屋两层，每层每年的租金为14000元。因当时被告租赁原告房屋时，原告已将房屋的第三层租赁给案外人，案外人需搬出，原告才能将房屋租赁给被告，为此，原告赔偿了案外人2000元。第一年的两层房屋租金28000元加原告赔偿给案外人的2000元，所以被告支付给原告30000元。本院经审查认为，被告提供的收据的内容没有显示双方有借贷的意思表示。另外，被告在庭审中自认，双方曾口头商定，被告第一年应支付原告房租29000元，以后的房租按每年28000元计算。被告已实际租住原告的房屋并进行了相应的装修，根据日常生活经验及交易习惯，对于房屋租赁而言，一般需租赁方向出租方交付了房租，将房屋租赁后才能实际居住及装修。结合全案事实，应认定为该两份收据载明的款项系被告交付给原告的房租。
在审理中，因被告侯树叶的申请，证人张某出庭作证。证人张某陈述，其与被告侯树叶系老乡，经其介绍，被告侯树叶欲租赁原告的房屋两层开宾馆，当时口头约定，从宾馆开业开始，被告支付原告房租费。
上述证人证言经双方当事人质证，被告侯树叶无异议。原告陈雪明认为证人的陈述不是事实。本院经审查认为，证人张某作为原、被告之间房屋租赁合同关系的介绍人，其陈述原、被告协商房屋租赁事宜时其也在场参与，但其对房租的数额、房屋如何装修等与房屋租赁相关的其他事项均不记得，唯独记得对被告有利的房租从房屋装修好宾馆开业开始支付这节事实，显然证人的陈述不客观。证人的陈述内容与本案其他证据证明的事实冲突，也违背生活常理，故对证人张某的陈述本院不予认定。
本院根据当事人的陈述及确认的有效证据，认定的事实如下：
2010年7月，原告陈雪明与被告侯树叶经口头协商，约定被告租赁位于富阳市春江街道建设村原告房屋的第二、三层开宾馆。由被告委托原告办理开宾馆所需的相关证件，被告支付原告10000元费用。被告侯树叶分别于2010年8月7日交付给原告20000元、8月30日交付给原告10000元，共计30000元。被告从2010年7月开始实际居住原告的房屋，并对案涉租赁房屋进行了粉刷、添置窗帘等相关装修。经被告授意，原告请木工对案涉租赁房屋亦进行了相应的装修改造，相关费用由被告与木工谈妥。庭审中被告自认，原、被告口头商定，第一年的房租为29000元，以后的房租按每年28000元计算。由于开办宾馆所需的相关证件未完全办理完毕，被告欲开办的宾馆未实际开业，被告于2012年12月从原告的房屋搬出。被告居住原告房屋期间，共结欠原告水电费2200元。原告认为被告拖欠其房租及水电费，以及未拆除对案涉房屋的装修改造物，故起诉至法院，要求解决。
本院认为：原告陈雪明与被告侯树叶对双方曾达成口头协议，约定被告租赁原告的房屋两层开旅馆，被告已实际居住被告的房屋以及对案涉的房屋进行相应的装修及添置开宾馆所需的物品等事实均无异议。庭审中，原、被告均同意解除双方的口头租赁合同，故对原告要求解除双方的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。本案的争议焦点是，被告提出的其应从宾馆开业开始支付原告房租的抗辩理由是否成立。对于本案的争议焦点，本院评析如下：原告陈雪明与被告侯树叶虽未签订书面的房屋租赁合同对双方的权利义务进行明确的约定，但根据日常生活经验，在房屋租赁合同关系中，一般应是承租人向出租人交付了预付的房租后，出租人才向承租人交付出租的房屋，由承租人对其租赁的房屋进行相应的装修并占有使用。本案中，被告自认，原、被告商定房租为每年28000元，第一年多加1000元。被告对此节事实的自认，与原告陈述被告在2010年8月份交付给原告的30000元款项系预付第一年房租28000元另加赔偿给案外人的2000元的事实基本一致。但原告未提交证据证明因原告解除与案外人的房屋租赁关系，被告应赔偿案外人2000元。因此，根据被告的自认，被告交付给原告的30000元中的29000元应认定为被告预付给原告的第一年的房租。同时被告自认，自2010年7月开始，其居住原告出租给其两层房屋中的一间，并对其租赁的开宾馆的两层房屋进行了相应的粉刷及添置了相应的物品。因此，可以认定原告已向被告交付了房屋，被告亦实际占有使用租赁的房屋。综上，原告陈雪明与被告侯树叶之间既有房屋租赁的合意，被告亦向原告预付了房租，原告向被告交付了房屋，被告对其租赁的房屋实际占有使用并进行了相应的装修及添加了部分物品，被告抗辩应从宾馆开业开始计算房租的抗辩理由，与事实及常理不符，故对被告的抗辩理由本院不予采信。原、被告之间的房屋租赁合同应认定为从2010年7月已开始实际履行，应从2010年7月开始计算房租。
因原告亦存在违约行为，可适当减少被告支付房租的数额。本案中，被告委托原告办理开宾馆所需的相关证件，原告未将所需证件全部办理完毕。原告虽主张开宾馆所需的治安许可证系因被告不向公安机关缴纳相关费用而未办出，但原告未提交相关证据予以证明。原告未全部办理好被告委托其办理的开宾馆所需的相关证件，致使被告欲开办的宾馆未实际开业，故原告对其房租损失亦应承担相应的责任。根据原、被告在庭审中的自认，案涉房屋租金为：第一年为29000元，第二年为28000元，另四个月为9333元，共计66333元。根据诚实信用原则及公平原则，结合原告自身的违约情况，本院酌情认定被告应支付原告房租总额的70%即46433元。除被告已支付原告的30000元，被告尚应支付原告房租16433元。
原、被告之间的口头租赁合同解除后，被告应拆除为开办宾馆对案涉房屋进行装修改造的装修物，恢复原告房屋的原状。
被告租赁原告房屋期间所欠的水电费2200元，被告同意支付，故对原告要求被告支付水电费2200元的诉讼请求，本院予以支持。
综上，原告陈雪明诉讼请求的合理部分，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告陈雪明与被告侯树叶之间的口头房屋租赁合同；
二、被告侯树叶支付原告陈雪明房租费16433元，于本判决生效之日起十日内付清；
三、被告侯树叶支付原告陈雪明水电费2200元，于本判决生效之日起十日内付清；
四、被告侯树叶于本判决生效后十日内拆除原告陈雪明房屋第二、三层内为开办宾馆所添附的装修物，恢复原告陈雪明的房屋原状；
五、驳回原告陈雪明的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费855元，由原告陈雪明负担477.5元，被告侯树叶负担377.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68】。
审 判 长 杨平洪
代理审判员 高开封
人民陪审员 郭仁嘉
二〇一三年六月二十一日
代书 记员 彭明月