湖北省通山县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）鄂通山民二初字第276号
原告通山县科学技术局。
法定代表人陈音布。
委托代理人舒立焱。
被告徐智慧。
委托代理人陈迪泉。
委托代理人阮绪乾。
第三人曹南生。
第三人通山县邱宏职业学校。
法定代表人邱宏。
原告通山县科学技术局与被告徐智慧、第三人曹南生、通山县邱宏职业学校房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年11月19日立案受理后，依法由组成合议庭，于2013年1月11日公开开庭进行了审理。原告通山县科学技术局的委托代理人舒立焱、被告徐智慧的委托代理人陈迪泉、阮绪乾、第三人曹南生到庭到庭参加了诉讼；第三人通山县邱宏职业学校经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2005年5月10日，原、被告签订一份《房屋租赁协议》，协议第四条约定被告在取得房屋租赁权后，如将租赁物整体转租他人，须取得原告的书面同意后，转租行为才能有效。被告在签订合同后，将第一、二层房屋转租给第三人曹南生经营百家福超市和将第三层一半出租给第三人通山县邱宏职业学校。原告认为被告擅自将房屋转租给第三人属违约行为，原告有权解除合同，且无偿收回租赁物和无偿取得在租赁物内自行装修的资产。为此，请求人民法院：1、依法解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；2、判令第三人返还房屋；3、本案诉讼费由被告负担。
原告为证明其诉讼请求所依据的事实和理由成立，在举证期限内向本院提交了下列证据：
证据一、房屋租赁协议复印件一份，以证明原、被告的房屋租赁关系。
证据二、协议书复印件二份，以证明被告将原告的一、二层房屋转租给第三人曹南生。
被告辩称：原告诉称被告整体转租房屋没有事实依据，且第三人租赁至今已过7年之久，未见原告提出异议，原告的行为是同意或者默认了被告转租房屋。最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，因此，即使被告存在整体转租行为，原告要求解除合同，也因其同意或默许以及没有在6个月内提出异议，而不应当获得支持。故此，原告的诉求应当予以驳回。
被告为反驳原告的诉讼请求所依据的事实和理由成立，在举证期限内向本院提交了下列证据：
证据一、合伙经营超市合同书一份，以证明被告徐智慧与第三人曹南生合伙经营超市。
证据二、收据复印件二份，以证明被告徐智慧与第三人曹南生是合伙关系和被告占49%、第三人曹南生占51%股份。
证据三、承包合同书一份，以证明合伙人将超市发包第三人曹南生承包经营。
证据四、门店装修费用清单一份，以证明被告对所租赁的房屋花费184830元进行了装修，其与第三人曹南生合伙超市后，将装修费计入租金回收。
第三人曹南生口头述称：2005年6月与被告签订了合伙合同，为方便管理，于2005年10月16日签订了一份承包合同书承包经营，每月向被告交租金、利润，第三人与被告是合伙关系，不存在转租关系。
第三人曹南生为证明自己的主张所依据的事实和理由成立，在举证期限内向本院提交了下列证据：
证据一、收款收据一份，以证明第三人曹南生与被告徐智慧是合伙关系。
证据二、承包合同书、合伙经营超市合同书各一份，以证明合伙人将超市发包给第三人曹南生经营。
证据三、银行个人业务凭证二十一张，以证明第三人曹南生按合伙协议和承包合同交付了利润和租金。
第三人通山县邱宏职业学校未答辩，亦未提交证据。
经庭审质证，被告徐智慧对原告提交的证据一无异议；对证据二，认为不是其签订的。第三人曹南生对原告提交的证据一的真实性无异议；对证据二，陈述是其为办理营业执照而写的，不是被告徐智慧签的名。原告对被告提交的证据一，认为超市是2005年11月才登记的，是个体工商户性质，这份证据是违法证据；对证据二，认为没有提交原件；对证据三，认为是无效的承包合同书；对证据四，认为与本案无关。第三人曹南生对被告提交的四份证据无异议。原告对第三人曹南生提交的证据一，认为与本案无关；对证据二，认为超市是个体工商户性质，这份证据是违法证据；对证据三，认为是付给被告徐智慧的房租。被告对第三人曹南生提交的三份证据无异议。
本院认为：原告提交的证据一，经当事人相互质证，被告徐智慧和第三人曹南生对该证据无异议，本院予以采信。证据二，被告虽提出异议，但第三人陈述是其为办理营业执照而写的，故对该证据本院应予采信。被告提交的证据一、三，原告提出异议，但原告未向本院提交证据佐证其的异议，同时，这二份原件证据与第三人曹南生提交的证据二原件相一致，且第三人曹南生对这二份证据无异议，故本院对这二份证据应予采信；证据二，原告提出异议，但原告未向本院提交证据佐证其的异议，且第三人曹南生对该证据无异议，并向本院提交了收据原件，故本院对该证据应予采信；证据四，虽然第三人曹南生无异议，但因该清单无任何人签字，且无其他证据佐证，该证据仅能证明被告对租赁的房屋进行了装修，不能证明装修费实际金额。第三人曹南生提交的三份证据，原告提出异议，但原告未向本院提交证据佐证其异议，且被告对这三份证据无异议，故本院对该三份证据应予采信。第三人通山县邱宏职业学校经本院传票传唤未到庭参加诉讼，放弃了其应享有的质证权利。
根据以上依法确认的本案有效证据，以及当事人在开庭审理过程中的陈述，可认定本案如下事实：
2005年5月10日，原告通山县科学技术局作为甲方与被告徐智慧作为乙方签订一份《房屋租赁协议》，约定甲方将其所有的科技大楼的第一、二层及第三层的一半出租给乙方使用；期限9年，自2005年7月1日起计算房租，租赁期内租金总计48万元，在合同签订前一次性支付全部租金。合同第四条第一款约定“乙方在取得房屋租赁权后，如将租赁物整体转租他人，必须取得甲方的书面同意后，转租行为才能有效”，第五条第四款约定“乙方未经甲方同意的转租行为无效，甲方有权终止协议，无偿收回租赁物和无偿取得乙方在租赁物内自行装修的资产”。原告的原法定代表人谢江城和被告徐智慧在合同上签名，并盖原告的公章。被告按约支付了全部租金。此后，被告对租赁的房屋进行了装修。2005年5月16日，被告与第三人通山县邱宏职业学校签订一份《房屋租赁协议》，将科技大楼三楼靠西侧的一半转租给第三人通山县邱宏职业学校，从事电脑培训，期限9年，至2014年6月16日止。2005年6月4日，被告徐智慧、第三人曹南生与阮瑞（隐名股东）、徐甲辰签订一份《合伙经营超市合同书》，约定将被告租赁的科技大楼一、二层房屋合伙经营超市，总投资60万元；徐智慧支付给科技局的48万元租金，装修、添置货架等费用，由合伙人按投资比例分担，租金、利息和补偿前期投资，概括为租金的名义，每年支付11万元。并选举曹南生为负责人，主持超市工作。2005年10月16日，被告徐智慧、第三人曹南生与阮瑞、徐甲辰签订一份《承包合同书》，约定将合伙经营的超市承包给第三人曹南生经营；期限9年，至2014年6月30日止。此后，第三人曹南生承包经营超市。2012年11月13日，原告以被告未经其同意将租赁的房屋转租他人为由，诉至本院，要求解除房屋租赁合同和判令第三人返还房屋。
本院认为：原、被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将其所有的科技大楼第一、二层及第三层靠西边的一半租赁给被告，是当事人的真实意思表示，且被告按约支付了48万元租金，原告亦将租赁物交付给了被告，该合同合法有效。在合同履行过程中，被告虽未取得原告的书面同意将第三层的租赁房屋转租给第三人通山县邱宏职业学校从事电脑培训和将第一、二层房屋发包给其的合伙人经营超市，但该行为既不属于《合同法》第五十二条中规定的无效事由，也不属于《合同法》第五十四条中规定的可变更或可撤销事由，亦未违反法律法规的强制性规定，且第三人通山县邱宏职业学校与原告同在一层楼办公，第三人曹南生承包经营的超市亦在原告的办公室楼下，在第三人通山县邱宏职业学校和第三人曹南生开始经营时，原告应当知道被告转租或与他人合伙经营，而至原告起诉时，已达七年之久，原告未提出异议，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，故原告要求与被告解除合同和判令第三人返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告通山县科学技术局的诉讼请求。
本案受理费5000元，由原告通山县科学技术局负担。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行咸宁温泉支行，帐号：17-680501040008389-222。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 毛 岩
审判员 徐光金
审判员 朱向阳
二〇一四年六月十二日
书记员 王 臻
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条第一款出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。