江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0981民初346号原告：东台市恒立物业服务有限公司，住所地：江苏省东台市滨河花园二号楼与三号楼之间物业管理用房。法定代表人：朱亚平，该公司总经理。委托代理人：梅益华，男，汉族。委托代理人：董凤霞，女，汉族。被告：张信林，男，汉族。原告东台市恒立物业服务有限公司（以下至判决主文前简称“恒立公司”）与被告张信林物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理，依法组成合议庭，于2016年4月18日公开开庭进行了审理。原告恒立公司的委托代理人董凤霞，被告张信林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒立公司诉称：恒立公司与东台市滨河花园业主委员会签订《物业管理委托合同》，接受其委托并自2011年1月1日起实际提供物业管理服务。张信林系东台市滨河花园A室的业主，其自2010年10月17日入住后一直未交纳物业费。合同约定了物业费的交纳时间，逾期按每天万分之五的标准加收滞纳金。恒立公司向张信林催交物业费，其拒绝交纳，为此，请求法院判令张信林给付2011年10月18日至2015年12月31日的物业费6113.4元，滞纳金1380.65元，合计7494.05元。被告张信林辩称：1、恒立公司的物业服务不到位，小区大门口，无恒立公司人员管理。2、楼上拆迁的时候原为老年活动室，但是恒立公司没有经业主同意，改为餐馆,餐馆的油烟影响我们居住生活。3、我家房屋门前的化粪池管道堵塞，下大雨便从化粪池往上泛粪便，多次向恒立公司反映，未解决。经审理查明：2011年8月1日，恒立公司与东台市滨河花园业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定恒立公司对东台市滨河花园小区实施物业管理服务，期限自2011年8月1日起至2013年7月31日止。合同约定了双方的权利和义务，其中物业服务费的收费标准为普通住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.35元收取，联排别墅按建筑面积每月每平方米0.55元收取。合同未约定物业管理费的交费期限及违约责任。2011年8月2日，东台市住房和城乡建设局作出东建发[2011]114号文件，对“东台市滨河花园业主委员会”予以备案。2013年7月26日，恒立公司与东台市滨河花园业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定恒立公司对东台市滨河花园小区实施物业管理服务，期限自2013年8月1日起至2015年12月31日止。合同约定了双方的权利和义务，其中物业服务费的收费标准为普通住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.35元收取，联排别墅按建筑面积每月每平方米0.55元收取，并约定2014年6月30日前交纳2013年8月1日至2014年12月31日期间的物业管理费，2015年6月30日前交纳2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费，逾期视为违约，从逾期之日起每天按应交费总金额万分之五的标准计算滞纳金，直至交纳为止。合同签订后，恒立公司认为其已按合同的约定提供了物业服务，并提供东台市滨河花园业主委员会出具的《物业服务履行证明》予以证明。张信林系东台市滨河花园A幢A室（含A幢A号车库）的业主，其房产为建筑面积220.09平方米的联排别墅。因张信林未交纳2011年10月18日起的物业服务费，恒立公司于2015年7月4日向张信林发送催交物业服务费的通知，但张信林至今仍未交纳物业费。审理过程中，恒立公司明确表示放弃要求张信林支付滞纳金的诉讼请求。同时查明，2013年6月21日，张信林及A号楼共六户业主，向有关部门反映楼下化粪池管道问题，后有关部门到现场并通知恒立公司进行过一次疏通，此后一直未予疏通。案件审理过程中，经本院现场勘查，涉案房屋周围虽无异味，但可见化粪池井盖下粪便淤积严重。上述事实，有恒立公司提交的《物业管理委托合同》两份、东台市住房和城乡建设局关于给予“东台市滨河花园业主委员会”备案的通知、东台市滨河花园业主委员会的《物业服务履行证明》、信函照片、挂号信回执、房屋登记表、被告张信林提供的申请报告，本院现场勘查照片、谈话笔录等证据予以证明。本院认为：《最高人民法院的解释》第一条规定“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，恒立公司与东台市滨河花园业主委员会签订的《物业管理委托合同》，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，对小区全体业主具有约束力。张信林系东台市滨河花园小区的业主，其应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。关于恒立公司是否全面履行物业服务合同的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。《物业管理委托合同》已约定“恒立公司应负责市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场”。根据该合同约定，恒立公司应负责化粪池的维修、养护、管理等义务，但其在接到张信林反映的房屋后门道路正中的化粪池问题后，未积极主动履行维修、养护、管理等义务，仅于2013年6月左右在有关部门通知后参加疏通过一次。庭审中，恒立公司陈述的“下水管道、化粪池不是物业来做，需要向住建局申请，物业仅仅负责报上去”，能够表明恒立公司对下水管道、化粪池等公用设施存在怠于维修、养护、管理的行为，而恒立公司也未提供证据证明其已向有关部门报告过张信林反映的情况。综上，恒立公司不仅客观上未实际履行化粪池维修、养护、管理的合同义务，且主观上亦不认为化粪池维修、养护属于其应履行的义务。恒立公司提供的东台市滨河花园业主委员会出具的证明，仅能证明其在服务期间整体履行合同义务的情况，不能证明已对张信林所处单元公共区域全面履行了物业服务合同。关于恒立公司的诉讼请求能否支持问题。恒立公司未全面履行对张信林的物业服务合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”故根据恒立公司对张信林住所处的物业服务事实，张信林依法可以减少缴纳物业服务费。综上，本院认为张信林自2011年10月18日起至2015年12月31日止应交纳的物业费以4279元{（220.09平方米×0.55元/月/平方米×50.5月）×70%}为宜。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。恒立公司提供的证据未能证明已全面履行了对张信林的物业服务，应当承担不利后果。恒立公司审理过程中放弃要求张信林支付滞纳金的诉讼请求不违反法律规定，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条,《最高人民法院的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告张信林于本判决生效之日起10日内支付原告东台市恒立物业服务有限公司自2011年10月18日起至2015年12月31日止的物业服务费4279元。二、驳回原告东台市恒立物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由东台市恒立物业服务有限公司负担16元，由被告张信林负担34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时按国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向中院预交上诉案件受理费（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，账号：XXXXX，开户行：盐城市农行中汇支行）。如不按时缴纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨礼红代理审判员  于志丽人民陪审员  刘志祥二〇一六年四月二十五日书 记 员  赵小慧附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。2.《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8号第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.最高人民法院《关于适用的解释》法释〔2015〕5号第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。