重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第03417号
上诉人（原审被告）梁敏，女，1965年3月1日出生，汉族。
委托代理人潘长福，重庆华华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆市宾华物业管理有限公司。
法定代表人吴土改，重庆市宾华物业管理有限公司董事长。
委托代理人赵五洲，重庆公鸣律师事务所律师。
委托代理人刘四海，重庆公鸣律师事务所律师。
上诉人梁敏与被上诉人重庆市宾华物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市沙坪区人民法院于2013年5月20日作出（2013）沙法民初字第00912号民事判决。梁敏对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2013年9月9日、10月18日对本案进行了询问。上诉人梁敏的委托代理人潘长福，被上诉人重庆市宾华物业管理有限公司的委托代理人刘四海到庭参加了询问。本案现已审理终结。
重庆市宾华物业管理有限公司在一审中诉称，2010年2月2日，重庆市宾华物业管理有限公司与梁敏签订《煌华国贸中心“新纪元购物广场”物业管理服务协议》，约定由重庆市宾华物业管理有限公司为梁敏租赁的沙坪坝区煌华国贸中心·新纪元购物广场第LG层Χ号商铺提供物业管理服务，物业服务费40元／平方米／月，由梁敏于每月30日向重庆市宾华物业管理有限公司缴纳下一月份的物业服务费。合同签订后，重庆市宾华物业管理有限公司按照约定提供了物业服务，但是梁敏长期拒交物业服务费。现重庆市宾华物业管理有限公司向法院起诉，请求判令梁敏立即支付重庆市宾华物业管理有限公司从2011年12月1日起至2012年8月31日止的物业服务费137941.2元，并以每月欠费金额为本金，从2012年12月1日起至付清之日止，按每日万分之五计算支付违约金；判令梁敏立即支付重庆市宾华物业管理有限公司2012年7月-10月的电费13253.27元和2012年7月-8月的水费1610元。
梁敏在一审中辩称，双方签订了物业服务合同属实，但是物管费、水电费是由重庆新永基商业管理有限公司收取的，梁敏从来没有交给过重庆市宾华物业管理有限公司。2011年12月1日至2012年8月8日的物管费、2012年7月至2012年10月的电费、2012年7月至2012年8月的水费也是交给重庆新永基商业管理有限公司的，梁敏并不欠重庆市宾华物业管理有限公司费用。
一审法院经审理查明，2010年，重庆新永基商业管理有限公司（甲方）与梁敏（乙方）签订《重庆“煌华国贸中心·新纪元购物广场”租赁合同》，约定甲方将重庆煌华实业有限公司所有的位于重庆市沙坪坝区三峡广场双巷子步行街6号“煌华国贸中心·新纪元购物广场”LG层Χ号商铺及其设施出租给乙方经营使用，该商铺建筑面积约393平方米，租赁期为48个月，自2010年8月21日至2014年8月20日止。
2010年2月2日，重庆市宾华物业管理有限公司（甲方）与梁敏（乙方）签订《煌华国贸中心“新纪元购物广场”物业管理服务协议》，约定由甲方为乙方承租的重庆市沙坪坝区煌华国贸中心“新纪元购物广场”LG层Χ号面积约393平方米的商铺提供物业管理服务，物业管理服务费为40元／平方米／月（包含商铺和公共区域中央空调系统能源费。不包含商铺末端电费），由乙方于每月25日-30日向甲方全额缴清下月相关费用（不足1个月以实际天数为准），由甲方代收乙方自用水、电费，由甲方工作人员按月抄表，乙方随物业服务费一起交纳。物业管理服务期限与商铺租赁期限相同。如因乙方逾期、少付、拖延支付物业管理费或其它应缴费用，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的万分之五向甲方支付违约金。
合同签订后，梁敏接收了涉案商铺，接受了重庆市宾华物业管理有限公司提供的物业服务，并向重庆市宾华物业管理有限公司委托的代收人重庆新永基商业管理有限公司交纳了3个月房屋租金和物管费共计176850元作为履约保证金。2012年8月12日，梁敏停业。2012年8月17日，重庆市宾华物业管理有限公司通过中通速递向梁敏身份证登记住址重庆市荣昌县海棠五支路Χ号寄送律师函，要求梁敏于2012年9月5日前向重庆市宾华物业管理有限公司及重庆新永基商业管理有限公司结清所欠费用425517元，但梁敏对相关费用未予清结。现重庆市宾华物业管理有限公司起诉来院，要求判如所请。审理中，梁敏认为重庆市宾华物业管理有限公司寄送的律师函其没有收到，并认为从2011年12月21日起至2012年8月8日止其共向重庆市宾华物业管理有限公司交纳562547元，不欠重庆市宾华物业管理有限公司相关费用。梁敏提交了向重庆市宾华物业管理有限公司交纳房屋租金、POS机租金、水电费、物管费的收据及银行转帐凭证、进帐单予以证明，其中2012年4月7日收据收款租金30000元；2012年4月20日收据收款7836.66元，为3月电费、水费；2012年5月25日收据收款8244.80元，为4月水费、电费；2012年6月14日收据收款95000元，为2011年3-4月租金、POS机租金及5月部分租金；2011年12月21日收据收款58206.07元，为11月水费、电费、3月租金、3-5月物管费；2012年2月4日收据收款32610元，为2011年12月水费、电费、2012年1月水费、电费、2011年5-6月物管费；2012年3月8日收据收款35000元，为2011年9月租金；2012年3月23日收据收款7675.70元，为2月电费、水费；2012年6月28日收据收款7462.86元，为5月水费、电费；2012年6月29日收据收款30000元，为2011年5-8月物管费；2012年7月9日收据收款50000元，为2011年5月租金、5-9月POS机租金，9月租金、物管费，2011年10月物管费；2012年7月24日收据收款7505.61元，为6月水费、电费；2012年8月8日收据收款65514.70，为2011年10-12月物管费、租金、POS机租金；2012年5月30日，梁敏通过银行转帐95000元；2012年7月30日，梁敏通过银行转帐100000元。重庆市宾华物业管理有限公司对上述证据的真实性无异议，但认为梁敏所交纳的上述款项是在重庆市宾华物业管理有限公司主张的欠费时间之前，并不在起诉的欠费期间之内。此外，梁敏认为违约金约定过高，要求将违约金调整到按人民银行同期贷款利率计算。由于双方分歧较大，调解未成。
一审法院认为，重庆市宾华物业管理有限公司与梁敏签订的《煌华国贸中心“新纪元购物广场”物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务。梁敏接受了重庆市宾华物业管理有限公司提供的物业服务，应当支付物业服务费。重庆市宾华物业管理有限公司按梁敏身份证登记住址寄送律师函，向梁敏催收相关费用，该律师函视为梁敏收到。一审法院对梁敏提交的交款票据进行审查，其交纳的费用中并没有重庆市宾华物业管理有限公司起诉主张时段内的物管费，因此，重庆市宾华物业管理有限公司要求梁敏支付从2011年12月1日起至2012年8月31日止期间的物业服务费137941.20元，一审法院予以支持。梁敏迟延交纳物业服务费，应当依照约定支付违约金。双方约定违约金按每日万分之五计算，过分高于造成的损失，一审法院根据梁敏的抗辩，违约金依法调整为按中国人民银行同期贷款利率的130%计算。
重庆市宾华物业管理有限公司要求梁敏支付2012年7月-10月期间的电费13253.27元和2012年7月-8月期间的水费1610元，因其未提交相关证据以证明水电费实际发生的具体金额，因此，对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、梁敏于本判决发生法律效力后立即支付重庆市宾华物业管理有限公司从2011年12月1日起至2012年8月31日止物业服务费137941.20元；并支付物业服务费的违约金，该违约金以梁敏每月应交物业服务费15720元为基数，从逾期支付之日开始，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算至付清之日止。二、驳回重庆市宾华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3272元，减半交纳1636元（重庆市宾华物业管理有限公司已预交），由重庆市宾华物业管理有限公司负担117元，梁敏负担1519元，此款限梁敏于本判决发生法律效力后立即给付重庆市宾华物业管理有限公司。
宣判后，梁敏不服一审判决，向本院提起上诉，其上诉请求：撤销一审判决，依法改判；驳回被上诉人的请求。上诉理由：上诉人与被上诉人无任何关系，也从未收到过合同约定的交费通知单，该物业合同系重庆新永基商业管理有限公司在签门面租赁合同时交付签订的，合同签订后双方更未实际履行合同；上诉人不具有业主签订物管合同的法定资格，上诉人与重庆新永基商业管理有限公司交付签字的物管合同是从未履行过的无效合同；被上诉人并未举示收费单据，一审法院仅凭上诉人与重庆新永基商业管理有限公司房屋租赁合同案件中重庆新永基商业管理有限公司提交的收据确认本案的事实无法律依据。
被上诉人重庆宾华物业管理有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1、本案双方当事人是否具有物业服务合同关系；2、上诉人梁敏是否付清了被上诉人的物业费等各种费用。
（一）关于本案双方当事人是否具有物业服务合同关系问题。经查，2010年2月2日，重庆市宾华物业管理有限公司（甲方）与梁敏（乙方）签订《煌华国贸中心“新纪元购物广场”物业管理服务协议》，约定由甲方为乙方承租的重庆市沙坪坝区煌华国贸中心“新纪元购物广场”LG层Χ号面积约393平方米的商铺提供物业管理服务，同时双方约定了物业管理服务事项、双方的权利、义务和责任等。故该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。重庆市宾华物业管理有限公司与梁敏形成物业服务合同关系，梁敏负有交纳物业服务费的义务。上诉人梁敏提出物管合同从未履行过的无效合同的上诉理由不成立，本院不予采纳。
（二）关于上诉人梁敏是否付清了被上诉人的物业费等各种费用问题。经查，合同签订后，梁敏接收了涉案商铺，接受了重庆市宾华物业管理有限公司提供的物业服务，并向重庆市宾华物业管理有限公司委托的代收人重庆新永基商业管理有限公司交纳了3个月房屋租金和物管费共计176850元作为履约保证金。在一审法院审理中，梁敏提交了2011年12月21日至2012年8月8日期间先后交纳2011年3月至2011年11月的物业服务费的收据，并未提交2011年12月1日至2012年8月31日止期间已经交纳的物业服务费收据。故一审法院确定梁敏应支付2011年12月1日起至2012年8月31日止期间的物业服务费并无不当。上诉人梁敏提出已交清物业服务费的上诉理由，因缺乏证据，本院不予采纳。
综上，上诉人梁敏的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及处理恰当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3058.82元，由上诉人梁敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔繁树
审判员 申和平
审判员 晏 芳
二〇一三年十一月六日
书记员 白耀妮