广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江新法会民初字第958号
原告陈国添（反诉被告），男，汉族。
诉讼代理人罗杏勇，广东福香律师事务所律师。
被告李盘业（反诉原告），男，汉族。
诉讼代理人李彩练，女，汉族。
陈国添诉李盘业房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月14日立案受理后，李盘业于2015年8月31日提起反诉，本院经审查，决定将陈国添的本诉与李盘业的反诉合并审理，并依法由审判员吴子媚适用简易程序于2015年10月13日公开开庭进行了审理。陈国添的诉讼代理人罗杏勇，李盘业及其诉讼代理人李彩练到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈国添诉称：陈国添和李盘业于2014年11月1日签订租赁合同，约定陈国添承租李盘业出租的新会区七堡工贸成海边的厂房（原海岛湾海鲜酒楼）的一部分（酒楼的水泥亭），合同约定租赁期限从2014年11月1日至2016年10月30日，押金20000元（实际支付15000元），该押金在合同终止结清相关费用后予以退回。陈国添使用至2015年6月份时因其他原因与李盘业协商解除租赁合同，且为李盘业介绍了案件人林廷尉承租新会区七堡工贸成海边的厂房（原海岛湾海鲜酒楼）的一部分（酒楼的水泥亭），经陈国添与李盘业结算从押金15000元扣减6330后，余额为8670元，但李盘业一直未予以退回该余款8670元。陈国添为维护自己的合法权益，现特向人民法院提起诉讼，请依法判决：1、请求判令李盘业向陈国添退回押金余款8670元。2、本案诉讼费由李盘业承担。
陈国添为其陈述向本院提供如下证据：
证据1、租赁合同2份（其中一份是陈国添与李盘业签订的租赁合同，另一份是李盘业与案外人林廷蔚签订的租赁合同），证明陈国添与李盘业于2014年11月1日签订租赁合同，约定陈国添承租李盘业出租的新会区七堡工贸城海边的厂房（原海岛湾海鲜酒楼）的一部分（酒楼的水泥亭），合同约定租赁期限从2014年11月1日至2016年10月30日，支付押金20000元，该押金在合同终止结清相关费用后予以退回。陈国添使用至2015年6月份时因其他原因与李盘业协商解除本租赁合同，且为李盘业介绍了案外人林廷蔚于2015年7月1日与李盘业签订新的租赁合同，由案外人林廷尉承租新会区七堡工贸城海边的厂房（原海岛湾海鲜酒楼）的一部分（酒楼的水泥亭）。
李盘业答辩称：陈国添起诉要求李盘业退还押金8670元，没有依据。根据陈国添与李盘业签订的《租赁合同》第四条约定，陈国添应该在每月3日前支付当月租金，不得逾期。逾期视作乙方根本违约，李盘业有权解除租赁合同，收回厂房场地，并没收押金。由于陈国添逾期没有缴纳2015年6月份租金，按合同的约定。陈国添所交押金15000元应归李盘业所有，无需退回给陈国添，其所欠李盘业的费用应另行向李盘业缴纳，请求法院依法判决，驳回陈国添的诉讼请求。
李盘业反诉称：李盘业与陈国添于2014年11月1日签订《租赁合同》，将七堡工贸成海边厂房（酒楼）的水泥亭租赁给陈国添使用，租赁期由2014年11月1日至2016年10月30日止，陈国添应交付李盘业押金20000元，每月租金4330元，应当在每月的3日前支付当月租金，不得逾期。逾期视作为陈国添根本违约，李盘业有权解除租赁合同，收回厂房场地，并没收押金。合同签订后陈国添只交付押金15000元，尚欠5000元押金没有交付，同时，在2015年6月3日前没有交付当月租金，依照合同约定，李盘业有权解除租赁合同，收回厂房，没收押金。陈国添还应支付尚欠的2015年6月的租金4330元，及有关水费9.8元、电费1620元、管理费60元，并补交5000元押金给李盘业所有。请求法院依法判决：1、陈国添向李盘业支付2015年6月份租金4330元，税费、管理费69.8元，电费1620元，以及欠交的押金5000元正，合计11019.8元。2、本案诉讼费由陈国添负担。。
李盘业为其答辩及主张向本院提供如下证据：
证据1、租赁合同一份，证明陈国添应支付押金20000元给李盘业，陈国添逾期没有交纳2015年6月租金，已构成根本违约，李盘业有权解除合同，收回租赁物，并没收押金。
证据2、欠据，证明陈国添尚欠李盘业押金5000元，应予交回李盘业。
证据3、水电费凭据，证明陈国添尚欠李盘业税费、管理费69.8元，电费1620元。
证据4、河滩地租赁协议书、补充协议书及新会市环境保护局文件各一份，证明涉案租赁物的报秕、报建情况。
陈国添针对反诉答辩称：5月底时双方进行协商，陈国添要求解除合同，协商内容是讲6月租金和水电费在押金中扣，如能找到新租客，余下的押金就退回给陈国添。所以李盘业的反诉应予以驳回。押金的条款在实际履行中已经变更了具体数额，应以实际交付的15000元为准。
经审理查明：2014年11月1日，陈国添与李盘业签订《租赁合同》一份，约定李盘业将七堡工贸城海边厂房（原海岛湾海鲜酒楼）的水泥亭（面积342平方米）租赁给陈国添使用，租赁期自2014年11月1日至2016年10月30日，每月租金4330元，每月3日前支付当月租金，陈国添在使用租赁标的前向李盘业支付押金20000元，该押金在合同终止未造成地方设施设备损坏及结清水电费等相关费用后不计利息退回；如逾期支付租金视作根本违约，李盘业有权解除租赁合同收回厂房场地并没收押金；等等。合同签订后，陈国添向李盘业支付了押金15000元，并出具欠条一张，确认欠押金5000元，李盘业依约定将租赁物交给陈国添使用，陈国添亦依约支付租金至2015年5月份。2015年6月，陈国添以拒绝交租的行为向李盘业表示要解除合同，但李盘业不予确认。2015年7月1日，李盘业将涉案租赁物出租予案外人林廷蔚。
庭审中，双方均确认陈国添尚欠管理费69.80元及电费1620元。
另查明，涉案租赁物没有取得房地产权证。本院依职权向江门市城乡规划局新会分局发函调查涉案租赁物的报批报建情况，该局于2015年10月29日函得本院，该局就涉案租赁物没有办理建设工程规划许可。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。
关于李盘业、陈国添于2014年11月1日签订的《租赁合同》效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”、第三条第一款：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告至今未能提供涉案租赁物已取得建设工程规划许可证或者经有关主管部门批准建设的证据，因此本院认定双方签订的《租赁合同》无效。
对于陈国添主张李盘业返还押金以及李盘业主张陈国添支付尚欠押金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，李盘业与陈国添签订的《租赁合同》无效，陈国添依合同已支付的押金应予返还，李盘业要求陈国添支付尚欠押金5000元缺乏依据，本院不予支持。
又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，陈国添占用涉案租赁物至2015年6月，期间应向原告支付占有使用费，双方对6月份使用费4330元、管理费69.80元及电费1620元均无异议，故李盘业请求陈国添支付上述费用合计6019.80元，本院予以支持。
上述陈国添应支付的费用6019.80元与陈国添已支付的押金15000元相抵扣后，李盘业仍应向陈国添返还押金8980.20元（15000元-6019.80元），现陈国添仅主张返还8670元，是对其自身权利的合法处分，没有违反法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：
一、本诉被告李盘业应自本判决发生法律效力之日起十日内向本诉原告陈国添返还押金余款8670元。
二、反诉被告陈国添应向反诉原告李盘业支付2015年6月份的使用费、电费、管理费合计6019.80元（此款已于反诉被告陈国添已支付的押金中扣减，无须重复支付）。
三、驳回反诉原告李盘业的其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费25元，反诉受理费38元，合计63元，由李盘业负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
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审判员 吴子媚
二〇一五年十一月七日
书记员 林慕兰