宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁01民终1852号
上诉人（原审被告）：刘海英，女，1978年8月29日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
委托诉讼代理人：安进启，北京市盈科（银川）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宁夏银基物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人：丁瑞，该公司股�。
委托诉讼代理人：季泽锋，北京大成（银川）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马学萍，女，宁夏银基物业服务有限公司管理部管家，住宁夏回族自治区银川市西夏区。
上诉人刘海英与被上诉人宁夏银基物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2015）金民初字第1380号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘海英上诉请求：1.依法改判驳回被上诉人关于2014年物业服务费的的诉讼请求；2.依法改判由上诉人按照9个车位向被上诉人支付车辆泊位费；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定2014年度物业费30000元，依据不足。上诉人房屋的物业服务已经由实际使用方宁夏鑫翔建设实业有限公司与宁夏瑞�嘉和物业服务有限公司签订物业服务合同并提供物业服务，新的物业服务公司实际已经取代了被上诉人的物业服务。被上诉人并未向上诉人提供物业服务。被上诉人实际仅在化粪池的清理方面，因设施公共原因存在所谓的清理服务，且化粪池也非上诉人独立使用，清理费用也不应由上诉人独立承担。故一审酌定的30000元没有事实依据。二、车位并非20个，仅仅9个，按20个车位要求支付泊位费依据不足。
宁夏银基物业服务有限公司辩称，1.一审判决对双方之间的涉案物业服务合同关系认定事实清楚，依照榕安苑业主委员会和被上诉人签订的《榕安苑小区物业服务合同》有关约定，被上诉人享有向榕安苑物业管理区域内的业主收取物业服务费和车位费的请求权，另物业使用人宁夏鑫翔建设实业有限公司与宁夏瑞德嘉和物业服务有限责任公司之间另行签订的《鑫翔大厦物业服务合同》显属违法无效，请求人民法院依法驳回上诉人的第一项诉讼请求。上诉人认为被上诉人没有向上诉人提供物业服务，该事实主张没有事实依据,且显属违法。上诉人未经榕安苑业主大会和榕安苑业主委员会的允许，未经法定程序擅自解聘被上诉人，自行选聘宁夏瑞德嘉和物业服务有限责任公司作为榕安苑物业管理区域内的物业服务企业并委托物业使用人宁夏鑫翔建设实业有限公司与之签订《鑫翔大厦物业服务合同》，违反《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条之规定，《物业管理条例》第七条、第十一条、第十二条第四款、第十五条第（二）项之规定以及《银川市物业服务条例》第八条、第二十二条、第四十九条之规定，人民法院依法应当驳回上诉人的第一项诉讼请求。另依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，被上诉人作为物业服务企业享有向榕安苑物业管理区域内的业主收取物业服务费和车位费的请求权，业主以其已自行选聘物业服务企业为其提供物业服务，未享受或无需被上诉人提供相关物业服务为抗辩理由的，人民法院依法应当不予支持。2.一审判决对涉案车位数和车位费认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人主张其2014年度使用的车位数和须交纳的车位费的车位数已发生合同变更与实际情况不符，且缺乏法律依据。一审判决依据《榕安苑小区物业服务合同》有关约定和相关车位费费用收（票）据，认定案涉车位数为20个，车位费为28000元，认定事实清楚，适用法律正确。上诉人已向被上诉人支付的2012年度和2013年度车位费均为28000元，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二条之规定，2014年度车位数应当为20个，车位费应当为28000元，且上诉人未在一审期间主张并提供任何证据证明2014年度车位数和车位费已发生合同变更，亦没有对被上诉人在一审期间主张上诉人使用了20个车位的事实提出任何异议，人民法院依法应当驳回上诉人的第二项诉讼请求。
宁夏银基物业服务有限公司向一审法院起诉请求：判令被告支付原告2014年度物业费28999.51元及泊车费28800元，本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实，2010年3月，宁夏银基房地产开发有限责任公司与被告刘海英签订《银川市商品房买卖合同》，被告依照该合同购得银川市新昌西路榕安苑第3幢三、四、五、六层建筑面积共5444.39㎡的房屋（以下称案涉房屋），从而成为该房屋业主。双方在合同中同时约定，宁夏银基房地产开发有限责任公司依照国家及银川市有关规定，�过招标选聘的物业管理企业为本案原告。2012年11月16日，被告向原告支付案涉房屋所涉车场2012年11月1日至2013年10月31日泊位费28000元。2013年12月16日，被告向原告支付案涉房屋2012年度物业服务费30000元和2013年度物业服务费50000元，2014年1月15日，被告向原告支付案涉房屋所涉车场2013年11月1日至2014年10月31日车辆泊位费28000元。2014年1月1日，原告与榕安苑业主委员会续签《榕安苑小区物业服务合同》，约定由原告为银川市金凤区新昌西路75号榕安苑小区提供物业服务，合同期自2014年1月1日至2015年12月31日。双方约定露天停车位收费标准为120元/辆/月，住宅物业服务费标准为0.5元/㎡/月，商业物业服务费标准为0.75元/㎡/月。该合同在银川市供热物业管理办公室进行了备案。2015年被告向原告支付2014年度物业服务费20000元后，未支付剩余费用。现原告以被告欠付2014年度物业服务�和车位费为由诉至法院，请求判如所请。一审法院另查明，2010年9月1日，承租使用案涉房屋的宁夏鑫翔建设实业有限公司与宁夏瑞得嘉和物业服务有限责任公司签订了《鑫翔大厦物业服务合同》，约定由后者对前者办公物业区域（即案涉房屋区域）提供综合性的物业管理服务，具体包括：“1.房屋建筑日常管理维护；2.安全与秩序管理维护；3.工程、设备运行维护管理服务；4.办公物业的保洁服务；5.其他专项管理服务。”收费标准为3.2元/㎡/月，合同期自2010年9月1日至2012年8月31日。该合同到期后，双方继续履行合同，并于2013年5月10日补充签订书面合同，明确约定新合同期自2012年9月1日至2013年8月31日。合同期满后又于2013年8月30日和2015年7月30日续签，宁夏瑞得嘉和物业服务有限责任公司继续按合同约定向宁夏鑫翔建设实业有限公司提供综合物业管理服务，并约定合同期限至2016年7月31日。
一审法院认为，《榕安苑小区物业服务合同》是双方的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应全面履行各自的义务。对原告的主张，被告抗辩称其与原告事实上已不存在物业服务合同关系，并提交《鑫翔大厦物业服务合同》和相关物业费收据等证据予以证实。对此法院分析认为，《鑫翔大厦物业服务合同》和《榕安苑小区物业服务合同》均为合同当事人各方的真实意思表示，且合法有效，但从合同内容及合同履行情况分析，《鑫翔大厦物业服务合同》并非对《榕安苑小区物业服务合同》的完全替代，故对被告的抗辩意见不予采纳。鑫翔大厦作为商用写字楼，在《鑫翔大厦物业服务合同》中约定物业服务标准为“国家和银川市关于写字楼物业管理有关规定标准”。提供的物业服务主要有以下五项：1.房屋建筑日常管理维护，是指对�翔大厦办公用建筑物的日常保养、维护、维修。2.安全与秩序管理服务，包括办公物业区域的门卫、楼内外、巡视、消防、安防监测、停车场的管理与服务。3.工程、设备运行维护管理服务：指强电系统的运行维护，弱电系统的运行维护，给排水维修、饮用水运行、电梯运行管理，专业维护的参与配合协调，设施设备的例行检查，日常综合维修，并配合本办公物业内基建维修工程项目的实施。4.办公物业的保洁服务，指鑫翔大厦办公区域内公共楼道、会议室、卫生间、公共区域的清洁、办公区外场保洁，及垃圾分类和清运，不包括外立面墙、玻璃幕墙清洗。5.其他专项管理服务，指根据本办公物业特点而设置的收发、传达服务的管理与服务、美化、亮化服务。从服务内容看，宁夏瑞得嘉和物业服务有限责任公司提供的物业服务标准明显高于普通住宅物业服务。另根据�告提交的证据，其向被告提供的物业服务主要有1.鑫翔大厦门前及外围和停车场的卫生清洁，2.鑫翔大厦外围及停车场安保，3.共用化粪池的清理等三项服务，其中第1、2项服务与宁夏瑞得嘉和物业服务有限责任公司提供的部分服务重复，第3项服务系原告单独提供。对重复的服务，被告应当在合同约定的服务费金额范围内予以减少。参考被告向原告支付的2012年度和2013年度物业服务费金额，2014年度物业费法院酌情认定30000元。因被告已支付20000元，故还需支付10000元。对原告主张的车位费，被告抗辩称车位在购买案涉房屋时即包含于房屋中，故无须另外向原告支付车位费。对此被告无证据证明其购买的案涉房屋包含车位，且原告提交的证据证明被告已支付2012年度和2013年度车位费，由此可证明车位并未包含于案涉房屋，故对被告的抗辩意见不予采纳，对原告主张的2014年度车位费法院予以支持。参照2012年度车位费和2013年度车位费金额，对2014年度车位费认定为28000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、被告刘海英于判决生效之日起十日内向原告宁夏银基物业服务有限公司支付物业服务费10000元和车位费28000元。二、驳回原告宁夏银基物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1245元，由原告负担427元，被告刘海英负担818元。
本院二审期间，被上诉人向法庭提交了照片5张，证明上诉人截止目前使用的车位数超过20个的事实。上诉人经质证，对照片所反映情况的真实性认可，对证明目的有异议，不能证明上诉人使用20个车位，只能以实际占有的被上诉人审批的车位数来支付泊位费。本院对被上诉人二审提交的证据确认如下：对该证据的真实性予以认可，但�能达到上诉人的证明目的，该照片不能反映车位实际的占有人。
二审查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。
本院认为，被上诉人宁夏银基物业服务有限公司与榕安苑业主委员会签订的物业服务合同，对榕安苑的业主具有约束力。上诉人刘海英系该榕安苑的业主，故其以未与被上诉人签订物业服务合同为由提出的抗辩，本院不予支持。上诉人在一审提交的《鑫翔大厦物业服务合同》等证据证明其与被上诉人在事实上已不存在物业服务合同关系，但《鑫翔大厦物业服务合同》与《榕安苑小区物业服务合同》均为双方当事人的真实意思表示，合法有效。且两份合同所约定的物业服务范围亦有不同，上诉人亦认可被上诉人因设施公共原因存在所谓的清理服务，故上诉人关于新的物业服务公司已经取代了被上诉人物业服务的上诉理由没有事实和法�依据，本院不予支持。上诉人主张车位数量在2014年发生了变更，向被上诉人移交了部分车位，但上诉人一、二审并未就该主张提交有效的证据予以证实，其需承担举证不能的不利后果，故一审法院参照2012年度、2013年度车位费金额，对2014年度车位费认定为28000元并无不妥，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费750元，由上诉人刘海英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵和平
审 判 员 赵来珍
代理审判员 杨璐璐
二〇一六年十一月二十八日
书记�王丽娟
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。