广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛城法民一初字第277号原告佛山市禅城区海丽达碧云天幼儿园，住所地。负责人蔡丽梅。委托代理人张穗豪。委托代理人司徒湘源。原告信力建，男，1956年1月10日出生，住广州市海珠区。委托代理人张穗豪。被告佛山市金网络物业管理服务有限公司，住所地，注册号440602000145735。法定代表人罗方方。委托代理人招雪芳。原告佛山市禅城区海丽达碧云天幼儿园（以下简称碧云天幼儿园）、信力建诉被告佛山市金网络物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月17日立案受理后，依法由审判员苏长磊适用简易程序独任审判，于2014年4月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人和被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告信力建于2011年7月购买坐落于佛山市禅城区金澜北路269号四五座一至三层的房产以及配套设施，该房产一直由原告碧云天幼儿园使用，两原告与被告没有签订书面的物业服务合同，也没有约定物业服务的期限。被告在物业管理服务中没有尽到应负的义务，作出有损并侵害两原告合法权益的行为，表现在：将属于原告使用的五个停车位占为己有，用于出租牟利；擅自用铁锁、烧焊封住原告房产的消防通道，影响幼儿园正常经营和教学秩序，且存在严重安全隐患。根据合同法第九十四第（四）项之规定，特诉请：一、解除原、被告之间的物业服务关系；二、本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求第一项明确为：解除原告碧云天幼儿园与被告于2003年9月1日签订的《碧云天物业管理服务合同》以及碧云天住宅小区业主委员会与被告于2009年12月10日签订的《碧云天物业管理委托合同》。并补充事实理由：被告和原告所在小区的业主委员会签订的物业服务合同是没有委托期限的，应视为无期限合同，根据相关规定，合同的一方可以随时解除合同。被告辩称，被告与碧云天小区业主委员会2009年12月10日签订的《碧云天物业管理委托合同》合法有效，对碧云天小区的全体业主具有约束力，原告无权单方解除；不同意解除碧云天幼儿园与被告于2003年9月1日签订的《碧云天物业管理服务合同》。原告所谓“侵占停车位并封死消防门”的说法无任何依据，原告并无证据证明被告违约，双方的合同尚未到期，应继续履行完毕。原告房产外的停车位属碧云天小区的公共部分，不属于原告所有，原告没有提供证据证明该停车位属于其所有，被告作为小区的物业管理者，有权对碧云天小区的公共部分及停车秩序进行管理并收取管理费；原告未经碧云天业主委员会同意，擅自在碧云天公共部分开设门口，严重影响被告对小区公共秩序和安全的管理，被告有权作出处理。原告主张被告存在违约行为，无事实和法律依据，应予以驳回诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告信力建的身份证、原告碧云天幼儿园的组织机构代码证。证明两原告的主体适格。2、照片4张。证明被告侵占原告的5个车位。3、房地产权证。证明涉案房屋用途是幼儿园。4、工程规划图纸。证明涉案五个车位属于专有部分，属于原告所有。5、收据复印件。证明被告利用原告门前停车位收取费用。6、（2013）佛城法民一初字第1194号民事判决书。证明原、被告双方存在物业服务关系。7、碧云天物业管理委托合同。证明碧云天住宅小区业主委员会与被告签订的物业管理合同是无期限的合同，原告可以随时解除合同。8、广东省房地产买卖合同。证明原告信力建购买的涉案房屋包括门前停车位，开发商提供的图纸标明了门前停车位。诉讼中，被告提交以下证据：1、碧云天物业管理委托合同。证明被告对碧云天住宅小区进行物业管理服务，该合同对碧云天住宅小区的全体业主有法律约束力，原告无权单方提出解除。2、碧云天物业管理服务合同。证明被告与原告碧云天幼儿园于2003年9月1日签订物业管理服务合同，约定由被告对碧云天幼儿园提供物业管理服务。3、临时停车场（位）设置交通影响评估报告及图纸。证明原告碧云天幼儿园门前的停车位是由被告向交警部门申请设置，被告对该车位进行管理，有权收取相应的管理费。4、资质证书，证明被告有权向原告收取物业管理费。5、碧云天住宅小区业主委员会的回复函，证明碧云天住宅小区委员会同意被告对小区范围内及外围设立收费停车位。6、关于碧云天小区外围停车位的说明，证明被告在碧云天小区设立停车位的具体情况及收费情况，只收取停车位晚上的费用。为查明案件事实，本院到现场勘查拍照，并向佛山市公安消防支队禅城区大队了解原告在涉案房屋与小区花园连接处开设的门是否属于消防安全出口的有关情况，取得该大队作出的《复函》一份。本院认证：原告提供的证据1，被告无异议，本院予以采信。证据2，该组照片显示的情况与本院现场勘查时的情况相符，本院对真实性予以确认。证据3、4、6、7、8，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。证据5系复印件，被告对真实性、关联性和合法性不予确认，且没有其他证据佐证该证据的真实性以及和本案的关联性，本院不予采信。被告提供的证据1，与原告的证据7举证重复，本院不再重复认证。证据2，原告对真实性无异议，且和本案具有关联性，本院予以采信。证据3，经核对原件，本院对真实性予以确认。证据4，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，证据5，经核对原件，本院对真实性予以确认。证据6，属被告单方制作，原告不予确认，本院不予采信。本院依职权调取的证据，被告无异议，原告有异议但没有提出证据予以反驳，本院予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2003年9月1日，碧云天幼儿园和被告签订《碧云天物业管理服务合同》，主要内容有：被告对坐落于金澜北路269号碧云天住宅小区的碧云天幼儿园进行物业服务；物业管理时间：2003年9月1日至2018年8月31日；收费标准：幼儿园建筑面积1877.45平方米，每月每平方米1.5元，金额为2816.2元，幼儿园园内活动场所面积480平方米，每月每平方米0.5元，金额为240元。2009年12月10日，碧云天住宅小区业主委员会与被告签订《碧云天物业管理委托合同》，主要内容有：由被告对坐落于禅城区金澜北路269号的碧云天住宅小区进行物业管理；物业管理费暂定为带电梯1.28元每平方米，不带电梯0.7元每平方米，非住宅房屋、商铺，按建筑面积每月每平方米2.5元收取；该合同自双方签字之日起生效。2013年9月21日，碧云天住宅小区业主委员会向被告出具《回复函》，主要内容有：同意被告在该小区外围设立收费停车位的申请，并由被告向有关部门办理设立收费停车位的相关手续，申请成功后负责管理好车辆的停放。2013年12月31日，佛山市公安局禅城分局交通警察大队出具《临时停车场（位）设置交通影响评估报告》（禅交警停字（2013）60号），主要内容有：根据被告关于在碧云天小区设置临时露天停车位的申请，经实地勘查和对停车方案审核，在该小区施划63个临时露天停车位在一年内对该路段周边交通及行人通行影响不大，施划方案合理可行……。该施划方案的规划图显示申请设置的临时停车位包括碧云天幼儿园门前的6个停车位。原告陈述：涉案五个停车位虽没有登记在房产证的范围内，但开发商销售涉案房产的图纸上标明涉案五个停车位属于碧云天幼儿园的配套设施，原告购买涉案房产的同时一并取得了涉案停车位的产权。被告陈述：2009年12月10日，被告和碧云天住宅小区业主委员会签订《碧云天物业管理委托合同》后，仍按照2003年9月1日和原告碧云天幼儿园签订的《碧云天物业管理服务合同》的优惠标准收取物业管理费。原、被告共同确认，涉案小区一直由被告提供物业服务。涉案房屋的物业管理费一直由碧云天幼儿园向被告交纳，每月的物业管理费为3056.20元，一直交纳至2013年1月。另查明，2011年6月10日，信力建与案外人佛山市华鑫房地产开发有限公司签订《房地产买卖合同》（适用于二手楼买卖），该合同第一条约定，案外人将佛山市禅城区金澜北路269号四、五座一至三层24号的房地产（房屋平面图见附件一）转让给信力建，该合同的附件图标注有“幼儿园室外停车位”。目前该涉案房屋登记权利人为信力建，规划用途为幼儿园，建筑面积1856.80平方米，权证号码为粤房地权证佛字第**。再查明，原告在涉案房产一层物业与碧云天小区花园通道的连接处开设一门，被告以影响管理为由封闭。2014年5月26日，佛山市公安消防支队禅城区大队出具《复函》：碧云天幼儿园在一层物业与碧云天小区花园通道连接处设置的门，不属于消防安全出口，未报审批。又查明，被告是三级资质的物业管理公司。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，被告与碧云天幼儿园2003年9月1日签订的《碧云天物业管理服务合同》，以及被告和碧云天住宅小区业主委员会2009年12月10日签订的《碧云天物业管理委托合同》，均是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告及碧云天小区其他业主均具有约束力，各方均应按照上述合同的约定全面善意的履行。关于原告主张被告违反物业管理义务的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条的规定，原告主张涉案停车位的所有权应以国家机关出具的物权凭证为依据，但涉案房屋房地产权证记载并不包括停车位，原告提供的房地产买卖合同也没有就停车位进行约定，而作为该买卖合同附件的图纸并非该停车位所有权归属原告的有效权利凭证，此外，原告也没有提供对该停车位享有专属使用权的合同依据，在此情况下，被告经过碧云天小区业主委员会授权和交警部门批准后在涉案房屋前设置停车位，属对碧云天小区公共部分的正当管理，并无侵犯原告的合法权益。对于原告在与碧云天小区花园通道连接处开设的出口，消防部门已出具《复函》认定并不属于消防通道，在原告未经允许擅自开设该通道的情况下，被告作为碧云天小区的物业管理者，以影响小区安全和管理为由作出封闭该出口的处置，并未超过合理范围。关于原告诉请解除《碧云天物业管理服务合同》、《碧云天物业管理委托合同》。《碧云天物业管理服务合同》期限至2018年8月31日届满，根据原、被告共同确认的物业管理费收取标准以及被告的陈述，证明《碧云天物业管理委托合同》签订后，原、被告仍在履行在先签订的《碧云天物业管理服务合同》。如前所述，原告并未提供有效的证据证明被告存在违约行为、其有权行使单方解除权的事实，故原告诉请解除《碧云天物业管理服务合同》，无事实和法律依据，本院不予支持。碧云天小区业主委员会与被告签订的《碧云天物业管理委托合同》，对小区全体业主和被告均具有约束力，该合同的解除关系到小区全体业主的共同利益，根据《物业管理条例》第十一条的规定，解聘物业服务企业应由业主共同决定，故原告诉请解除《碧云天物业管理委托合同》，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《物业管理条例》第十一条第（四）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告佛山市禅城区海丽达碧云天幼儿园、信力建的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由原告佛山市禅城区海丽达碧云天幼儿园、信力建共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  苏长磊二〇一四年六月十一日书记员  潘明珠附：引用法律条文：《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《物业管理条例》第十一条第（四）项下列事项由业主共同决定：选聘和解聘物业服务企业；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。