辽宁省沈阳市沈北新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0113民初5654号
原告：刘政杰，男，1991年10月2日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：路娟（系原告母亲），女，1963年7月16日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
被告：沈阳中铁盛丰置业有限公司，住所地沈阳市沈北新区虎石台镇文六街1-1号。
法定代表人：冯继平，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：邓肯（系该公司员工），男，1990年5月9日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
原告刘政杰与被告沈阳中铁盛丰置业有限公司（以下简称中铁盛丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘政杰的委托诉讼代理人路娟、被告中铁盛丰公司的委托诉讼代理人邓肯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘政杰向本院提出诉讼请求：1、要求赔偿原告财产损失10万元（壁纸8642元、橱柜踢脚线1533元、实木楼梯16700元、地脚线8400元、地下室仓库门4000元、地下室吊灯1000元、地下室新风系统维修费2190元、雕花餐台及六个椅子维修费1400元、地毯5400元、清扫费用500元；另有壁纸维修人工费用、楼梯拆卸费用、修复墙壁等费用、实木家具修复费用等尚未发生，与前述已发生损失费用，共计10万元）；2、要求被告支付原告车库22#13门、14门、16门至今无法交付使用产生的损失（400元/月*65个月（2012年7月至2017年7月）*3个车库），实际主张至本案判决之日止；3、要求被告支付原告因房屋返水无法使用产生的租赁费用（3000元/月，自2015年1月18日至2017年1月17日；4000元/月，自2017年1月18日起始主张至本案判决之日）；4、要求被告于2018年5月31日前向原告交付三处车库；5、要求被告承担2000元鉴定费；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年7月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于沈北新区X号房屋以及22#车库X门、XX门、XXX门三处车库。其中，所购房屋在2013年8月20日交付后，于2015年1月13日、2016年1月20日、2017年1月9日连续多次发生厨房下水返水等严重问题，尤其是最近一次返水造成原告家中家具受损严重。经被告多次维修，仍未得到根本解决，原告因房屋无法正常居住，产生租房损失。另有三处车库因购买时存在质量问题，自2012年7月30日原告全额缴纳车库款后至今无法入住，造成原告租金损失。原告经与被告协商前述损失赔偿问题无果，故诉至法院。
被告中铁盛丰公司辩称，诉求第一项财产损失同意赔偿，数额应按照鉴定结果为准；诉求第二项车库同意赔偿损失，数额需要核实；诉求第三项租金损失不认可。关于鉴定报告，该公司认为评估数额过高，且报告中第21、22项没有实际评估；关于租金损失，在发生返水期间该公司积极处理，原告要求赔付三年租金期限过长，不合理；关于车库，原告交付全款时车库已经具备交付条件，是原告没有收房造成其自身损失，近期系暴雨原因该公司配合原告进行修理，因冬季无法施工，故定于2018年5月31日前维修完毕，因此，车库处于修理状态并非该公司原因造成的。该公司同意于2018年5月31日前完成维修并向原告交付三处争议车库。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告购买了被告开发的位于沈阳市沈北新区X号房屋（以下简称争议房屋），建筑面积145.77平方米。该房屋于2015年、2016年、2017年初均因下水道主管道冻堵发生返水情况，造成争议房屋中装修及家具冲泡受损。后被告已完成返水管道维修。2015年6月2日，原、被告就2015年初争议房屋冲泡损失签署书面协议，约定被告赔偿原告三年物业费9078.6元，原告承诺不再追究被告任何责任。2017年初，争议房屋因发生返水造成该房屋内的新风系统、地下室吊灯、壁纸、橱柜、实木楼梯、地脚线、地下室仓库门、雕花餐台及椅子、地毯冲泡受损。其中，因新风系统控制板短路，原告支出维修费2190元；另经被告认可，原告支出清理费500元、雕花餐台及椅子维修费1400元。本案审理期间，经原告申请，辽宁中正资产评估有限公司于2017年11月29日出具《资产评估报告》，结论为争议房屋因下水返水造成的财产损失价值为66,872元，评估费2000元由原告垫付。审理中，原告主张该房屋长期存在返水冲泡情况影响其正常居住使用，造成其长期在外租房居住，产生租金损失，并提供房屋租赁协议及出租方、房屋中介机构、皇姑大厦小区业主委员会、碧塘社区出具的书面说明，以证明自2015年1月18日至2018年1月17日期间，原告均租住于沈阳市皇姑区X号房屋，该房屋面积212.63平方米，第一、二年度月租金3000年，第三年度月租金4000元。
另查，2012年7月30日，原告向被告购买其开发的位于沈阳市沈北新区X号车库X门、XX门、XXX门（以下简称三处争议车库），并全额交纳了车库购房款。购买时，原、被告未签订书面购买合同，被告仅向原告出具收款收据三份，分别为车库X门购房款13万元、车库XX门购房款13万元、车库XXX门购房款10万元。后原、被告未办理交付手续。本案审理期间，原、被告于2017年10月17日就车库14门签订《商品房买卖合同》，约定交付期限为2011年12月31日前，逾期交房违约责任为被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，自最后交付期限第二天起至实际交付之日。庭审中，被告认可争议车库现正处于维修状态，同意于2018年5月31日前完成维修并向原告交付三处车库。
本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护。原、被告双方就争议房屋签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，协议合法有效，双方应当依约履行。
一、关于争议房屋因管道返水造成的损失问题。
鉴于被告开发的争议房屋排水主管道冻堵返水，造成原告装修及家具受损，被告应承担相应赔偿责任。关于原告主张的新风系统维修费、雕花餐台及椅子维修费、清理费，系合理维修及清理费用，被告应予以赔偿；关于原告主张的其他装修及家具损失，结合评估结论，认定为66,872元，本院予以支持。综上所述，被告应赔偿原告因争议房屋下水管返水产生的财产损失70,962元（66,872元+500元+1,400元+2,190元）。
关于原告主张因争议房屋无法居住、使用产生的租金损失，鉴于原、被告针对管道返水影响原告居住、使用的期限争议较大，且现争议房屋历经三次返水后维修、清理，仅根据双方提交的证据及各自陈述，已无法实际确认争议房屋冬季管道返水是否长期、持续性影响原告正常使用、居住。另因原、被告已经就2015年初管道返水造成的损失达成赔偿合意，原告已书面承诺不再追究被告任何责任，故原告在本案中主张的2015年度的租金损失，本院不予支持。但考虑原告租金损失实际存在，本庭酌定2016年与2017年两次返水事件各支持原告六个月租金损失。关于原告主张的月租金数额，因原告承租房屋的面积和坐落地点与争议房屋差异较大，经被告抗辩，本院依法予以调整。经与争议房屋所在地附近房屋中介机构进行询价，争议房屋相同地区、类似面积房屋近两年月租金数额平均约为2700元。因此，被告应赔偿原告因管道返水导致无法居住造成的租金损失32400元（2700元×6个月×2次）。
二、关于三处争议车库交付及逾期交房损失问题。
原告向被告购买三处车库时虽未签订书面《商品房买卖合同》，但被告为原告开具的三份收款收据对购房人、车库单价、车库位置等实质性条款作了明确的约定，即该组收据具备了商品房买卖合同的主要内容，且原告已全额交纳车库购房款，被告亦同意向原告履行交付车库的义务，应当认定原、被告就三处争议车库形成了商品房买卖合同法律关系。关于原告主张的车库交付诉求，庭审中，原、被告就交付时间达成一致，本院予以认可。关于原告主张的因车库未交付使用产生的租金损失，因三处争议车库始终未交付原告使用，原告该诉求实为逾期交房违约金。原告于2012年7月向被告交付车库全款，至其起诉之日已有五年之久，且被告自认因近期暴雨原因导致车库现仍处于维修状态，关于车库为何至今未能交付，原告称系被告始终未完成维修导致三处争议车库无法交付，被告则称质量瑕疵不影响原告收房，系原告怠于收房确认导致无法交付车库。鉴于双方对于究竟系哪一方的原因导致三处争议车库至今未能交付，各执一词且均无有效证据证明，本院认为，基于前述车库客观存在质量瑕疵，由于原告对房屋质量负有的关注和催促义务，与被告维修房屋负有的及时修复和通知义务并存，且双方均不能举证对方过错，对于本案起诉之日前的逾期交付期间应根据现有车库状态酌情合理认定，本院酌定该期间为起诉之日前三年，对于该三年期间内原告因无法使用房屋而导致的相应损失被告应予以赔偿。关于逾期交房违约金的计算标准，因本案审理期间，原、被告就车库14门补签了《商品房买卖合同》，其中就逾期交付的违约责任进行了明确约定，故本院参照合同约定标准计算，被告应赔付原告三处争议车库自2014年7月25日至2017年7月24日期间的逾期交房违约金39420元（36万元×0.01%×365天×3年）。关于原告主张的本案起诉之日后的三处争议车库租金损失，因三处争议车库现处于维修状态未能交付，原告可考虑实际交付情况另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、被告沈阳中铁盛丰置业有限公司于本判决发生法律效力后二十日内赔偿原告刘政杰因房屋冲泡产生的财产损失70,962元；
二、被告沈阳中铁盛丰置业有限公司于本判决发生法律效力后二十日内赔偿原告刘政杰房屋租金损失32400元；
三、被告沈阳中铁盛丰置业有限公司于本判决发生法律效力后二十日内赔偿原告刘政杰三处车库的逾期交房违约金39420元；
四、被告沈阳中铁盛丰置业有限公司于2018年5月31日前向原告交付位于沈阳市沈北新区X号X门、XX门、XXX门车库；
五、驳回原告刘政杰其他诉讼请求。
以上款项，均于本判决发生法律效力后二十日内付清；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费4276元，由被告沈阳中铁盛丰置业有限公司承担3180元，由原告刘政杰承担1096元；鉴定费2000元，由被告沈阳中铁盛丰置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 汤祥军
代理审判员 聂 淼
人民陪审员 卞新娜
二〇一八年二月二十六日
书 记 员 党荣鑫
本案依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本判决中权利人申请执行的期限
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。