四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川13民终1909号
上诉人（原审原告）：罗加富，男，1948年7月5日出生，汉族，四川省南部县人，住四川省南部县。
委托诉讼代理人：刘泉，南部县陵江法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：四川省南部新源房地产有限公司，住所地四川省南部县南隆镇幸福路19号。
法定代表人：敬涛，董事长。
委托诉讼代理人：鲜其慧，四川义立律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：四川省南部房地产公司。
法定代表人：敬正贤，经理。
委托诉讼代理人：龚秀华，南部县河东法律服务所法律工作者。
上诉人罗加富、上诉人四川省南部新源房地产有限公司（以下简称新源房产公司）因与被上诉人四川省南部房地产公司（以下简称南部房产公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2013）南民初字第737号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
罗加富上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.改判新源房产公司赔偿罗加富损失193万元；3.诉讼费用由新源房产公司承担。事实和理由：第一，一审认定损失金额过低。案涉房屋当时的购买价格为15万元/亩，现在价格为400-500万元/亩，按照比例应赔偿损失90万元；若按照建房的房屋价值计算，建房面积450平方米折价应为120万元，加上营业房折价50万元，应当赔偿170万元；罗加富租房损失20万元应当得到支持。第二，一审法院拖延办案，严重违反法定程序。
新源房产公司辩称，罗加富买卖土地与新源房产公司无关，退还购地款和赔偿罗加富损失的责任主体应当是南部房产公司。罗加富上诉请求增加赔偿170万元的损失没有事实和法律依据。
新源房产公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判新源房产公司不承担责任。事实和理由：第一，新源房产公司不是土地使用权转让合同的当事人，也未收取罗加富购地款，不应当承担相应责任。第二，新源房产公司并非南部房产公司更名而来，两家公司系相互独立的法人企业，新源房产公司不应当概括承受南部房产公司的权利和义务。第三，罗加富认为新源房产公司占用了从南部房产公司购买的土地应承担举证责任。
罗加富辩称，新源房产公司是案涉土地的开发者，新源房产公司系南部房产公司更名而来，应当承担相应责任。
罗加富向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《土地转让协议》；2.判令新源房产公司和南部房产公司返还土地出让金22050元；3.判令新源房产公司和南部房产公司赔偿损失190万元（土地可以修建面积450平方米的住房及营业房，四套住房折合人民币120万元，营业房50万元，租房费20万元）；4.由新源房产公司和南部房产公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：1998年，罗加富与南部房产公司签订《土地转让协议书》一份，约定受让位于幸福大道的0.147亩土地，转让土地费为22050元；转让费未付清前，不签订协议，不提供土地，乙方（罗加富）凭土地转让协议、转让呈报表等到国土局、建委办理土地转让、建设等有关手续。罗加富于1998年11月21日交款18000元，于1998年11月23日交款4050元。后罗加富多次要求交付土地未果，遂以新源房产公司为被告诉至一审法院，要求新源房产公司向其交付土地、履行过户手续并承担本案的诉讼费用，在一审法院审理过程中，南部房产公司明确表示无法向罗加富交付案涉土地，新源房产公司与罗加富均对案涉土地已由他人使用这一事实无异议，故经一审法院释明，罗加富变更了诉讼请求。
另查明，南部房产公司的经济性质为国有经济，1999年12月29日，南部县建设委员会发出南建发（1999）119号文件，内容为：“南部县建设委员会关于同意四川省南部房地产公司更名为‘四川省南部房地产建设经营有限公司’（以下简称建设经营公司）的批复四川省南部房地产公司：你司一九九九年十二月十日报来关于四川省南部房地产公司更名为‘四川省南部房地产建设经营有限公司’的报告收悉。经我委研究，同意你司进行产权制度改革和按公司法重新组建公司，更名为‘四川省南部房地产建设经营有限公司’。希望你司要认真贯彻落实中央十五届四中全会精神，根据县委、县府（1999）43号文件‘关于企业产权制度改革有关问题的处理意见’的精神，认真解决好原企业的债权债务、职工分流等问题，使新的公司尽快健康的运作发展，为南部的城市经济建设作出新的贡献。此批复一九九九年十二月二十九日”。
建设经营公司1999年2月19日召开第一次股东大会及监事会，于2000年1月4日申请设立登记，在其法定代表人敬正贤于2000年12月30日提交的《公司设立登记提交文件、证据目录》中包含了“县建委关于同意四川省南部房地产公司更名为‘四川省南部房地产建设经营有限公司’的批复”。在《公司设立/变更登记审核表》中“变更内容”一栏标注为“改制、更名”。在核定结果一栏签注为“准予设立有限责任公司”。新源房产公司系建设经营公司于2001年进行公司名称变更而来。
2004年11月19日一审法院对邓珂起诉新源房产公司土地使用权转让合同纠纷案件作出（2004）南民初字第1843号民事判决，认定1999年12月29日南部房产公司更名为建设经营公司，2001年10月27日变更为新源房产公司。该判决已生效并履行完毕。
2009年11月22日，一审法院针对中国农业银行南部县支行诉新源房产公司、南部房产公司所有权确认纠纷一案，作出（2008）南民初字第2422号民事判决，该判决认定，新源房产公司系建设经营公司变更而来，建设经营公司于2000年1月31日在南部县工商行政管理局设立登记；南部房产公司系四川省南部经济开发区房地产开发公司变更而来，四川省南部经济开发区房地产开发公司于1992年10月26日经南部县工商行政管理局批准设立登记。新源房产公司的前生是建设经营公司，不是南部房产公司。
2001年6月20日，一审法院针对邹德平诉南部房产公司土地使用权转让纠纷一案作出（2001）南民初字第2724号民事调解书，该调解书确定南部房产公司自愿返还邹德平土地转让费并支付利息。
一审法院认为，罗加富与南部房产公司签订的《土地转让协议书》未违反法律的禁止性规定，合法有效，订立协议的双方均应受其约束，庭审中，双方对解除合同、返还土地出让价款均无异议，根据本案当事人的诉求、理由及答辩意见，本案争议焦点为：一、损失赔偿金额问题；二、承担本案返还价款、赔偿损失责任的主体问题。
一、关于损失赔偿金额问题，罗加富向一审法院提出了两种计算标准，第一种为交付土地后，可修建住房四套价值120万，营业房一间价值50万，迟延交付土地的租房费用损失20万元；第二种为南部房产公司在国土局取得土地使用权时支付的价格与出让给罗加富的价格差距为7.5倍，故赔偿损失也应按现有市场价值的7.5倍赔偿罗加富损失，新源房产公司和南部房产公司则主张仅应计算资金利息损失，或仅按土地现余年限即22年的土地使用权价值赔偿损失。一审法院认为，合同解除不应超出合同解除效力所应达到的范围，损害赔偿应以能填补罗加富损失为原则，罗加富的损失主要为土地使用权增值部分损失，即罗加富购买的0.147亩即98平方米（一亩=666.67平方米）40年综合用地土地使用权在1998年仅价值22050元，在2016年却价值223930元（98㎡×2285元/㎡），增值损失为201880元（223930元-22050元），罗加富获得这一损失赔偿后，可以与市场上的其他主体订约，从事替代购买，从而实现其可能修建房屋的合同目的，故原审法院支持赔偿罗加富损失201880元，罗加富主张的按可能修建的房屋及营业房价值计算损失于法无据，一审法院不予支持。罗加富主张赔偿其在外租营业房的租金损失，未提交相关证据，一审法院亦不予支持。关于罗加富认为当时南部房产公司出让给罗加富的价格是国土部门出让给南部房产公司的价格的7.5倍，故若按土地使用权价值赔偿损失也应在现有市场价格部分上乘7.5倍的主张，未提供相关证据印证，且这一主张本身也不符合法律规定，超过了违约的一方在订立合同时所能预见的损失。关于南部房产公司辩称应以22年土地使用权价值为限计算损失的观点，一审法院认为，罗加富购买的土地使用权年限为40年，系因南部房产公司的违约行为导致土地使用权年限经过，故年限减少带来的价值贬损不应由罗加富承受，故南部房产公司的抗辩意见，一审法院不予支持。
二、关于本案承担责任的主体问题。法律行为的性质界定，不应受制于其形式外观，而应当由其真实意思和实质内容来确定，建设经营公司的工商档案虽载明为“设立登记申请书”，但这并不表示其为新源房产公司所称的新设登记，理由有四，其一，建设经营公司在其设立登记时提交的文件中包含了县建委核准其改制更名的文件，在登记审核表一栏填具的也载明为“改制、更名”，这说明其本意是为了进行改制、更名，并以得到建委的批准为依据申请进行登记；其二，在建设经营公司申请营业登记时，其使用的场地名称为“四川省南部房地产公司西街市场”，其场所属南部房产公司所有；其三，在填具《企业申请营业登记注册书》的主办单位一栏、经营资金数额证明书及经营场地使用证明书、负责人任职证明的证明单位一栏，加盖的印章均为“四川省南部房地产公司”，其后划去，再加盖“四川省南部房地产建设经营有限公司”印章，其法定代表人也与南部房产公司法定代表人一致；其四，新源房产公司辩称其开发幸福花园小区的土地使用权系通过有偿方式在南部房产公司取得，但在一审法院指定的举证期限内未提交相应证据。故以上事实充分表明了南部房产公司当初是以改制更名成建设经营公司为目的，且也得到了县建委的批准，其公司资产也因改制、更名而归属于建设经营公司，其在工商行政管理部门填具的表格为“设立”不影响其行为实质。故一审法院认为建设经营公司系南部房产公司改制、更名而来，而新源房产公司又系建设经营公司更名而来，故南部房产公司应当承担的法律后果应由新源房产公司概括承受。至于南部房产公司在改制、更名完成后，未按照规定申请注销其印章，导致其存续至今，属另一法律关系，不影响本案的处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”、第九十四条第一款第一“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…(四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，《中华人民共和国民法通则》第四十四条“企业法人分立、合并上或有其他重要事项变更，应当向登记机关办理登记并公告。企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担”，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决”之规定，判决：一、解除罗加富与四川省南部县房地产公司于1998年订立的《土地转让协议书》；二、四川省南部新源房地产有限公司于本判决生效后十日内向罗加富返还土地出让价款22050元，并赔偿损失201880元，合计223930元；三、驳回罗加富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，鉴定费2000元，共计2500元，由四川省南部新源房地产有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。2011年3月30日罗加富向赵爱莉租赁营业房经营棉絮加工，年租金3万元，租期5年；谢燕出具《证明》称罗加富从2006年10月12日开始在谢燕处租赁三室二厅住房一套，2006年10月12日-2009年10月11日年租金为7600元，2009年10月12日起年租金为10800元；罗加富提供2006年10月13日和2016年10月16日谢燕出具的《收条》两份，载明收取租金情况。
另查明，2001年12月28日南部县建设委员会南建发（2001）119号《关于对南部房地产公司在企业改制中债权、债务及资产界定处理的批复》载明，同意南部房产公司将剩余110.2668亩土地转让给新组建的房地产公司，并由新公司承担未付的土地款、征地供养人口安置费、青苗补偿费、房屋拆迁费、应交税金、出让金及坟地、堰塘等构筑物的补偿费和南部房产公司所欠银行贷款、个人欠款及资金利息和公司未支付的职工养老保险金和安置费用全部由新组建的公司负责。新组建的公司应在规定的时间内全权负责原南部房产公司的债权、债务的享有和清偿，未完善的手续由改制后重组的公司负责完善。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，第一，关于罗加富主张增加赔偿损失金额170万元的问题。其一，对于罗加富主张的案涉土地的差价损失应为90万元的问题，因一审法院在审理过程中，就该地段出让土地使用年限为40年的综合用地单价向南部县国土资源局询价的结果为，以2016年4月7日为基准，该宗土地使用权40年综合用地单价为2285元/平方米，即每亩价格为2285元/平方米×667平方米/亩=1524095元，故罗加富主张案涉土地现价为400-500万元/亩无事实依据，本院对其土地差价损失90万元的上诉请求不予支持。其二，对于罗加富主张的案涉土地上修建营业房和住房价值共计170万元的问题，因本案系建设用地使用权转让合同纠纷，罗加富因南部房产公司违约不能向其交付案涉土地的损失应当是土地价差损失，至于合同履行后罗加富通过建设行为或经营行为能够获得的利益不属于违反建设用地使用权转让合同约定给罗加富造成的损失，故对罗加富主张的赔偿拟建设房屋折价损失的上诉请求不予支持。其三，对于罗加富提出的租房损失20万元的请求，虽然罗加富提供租房合同以及租金收条等来证明其租房发生的实际费用，但该租房费用并非南部房产公司违约不交付土地给罗加富造成的损失，故对罗加富该项上诉请求不予支持。
第二，关于新源房产公司应否承担退还罗加富土地出让价款以及赔偿损失的责任的问题。虽然新源房产公司不是土地使用权转让合同的当事人，也未收取罗加富购地款，新源房产公司也并非南部房产公司直接更名而来，但新源房产公司应当承担退还罗加富土地出让价款以及赔偿损失的责任，理由如下：1999年12月，南部房产公司进行产权制度改革，重新组建为建设经营公司，2001年12月28日南部县建设委员会南建发（2001）119号《关于对南部房地产公司在企业改制中债权、债务及资产界定处理的批复》表明，新组建的公司受让南部房产公司110.2668亩土地的同时应在规定的时间内全权负责原南部房产公司的债权、债务的享有和清偿”。故即使新源房产公司辩称其开发幸福花园小区的土地使用权系通过有偿方式在南部房产公司取得，其也应当对该土地上的债权债务概括承担。新源房产公司认为其不应当承担退还罗加富土地出让价款以及赔偿损失责任的上诉请求和理由不成立，本院不予支持。
综上所述，罗加富和新源房产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由罗加富负担500元，四川省南部新源房地产有限公司负担500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
审 判 员 任雅莉
代理审判员 王婵轶
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 范云荣