北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终4754号
上诉人（原审原告）：张辉，男，1963年5月2日出生，汉族，中国长城资产管理股份有限公司职工，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：李雪，北京市正海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林肯，北京市正海律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：张太忠，男，1940年4月26日出生，汉族，798厂退休工人，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：张鹏（张太忠之子），男，1969年4月17日，汉族，宜宝科技（北京）有限公司职工，住北京市朝园区。
上诉人张辉与被上诉人张太忠房屋买卖合同纠纷上诉一案，不服北京市西城区人民法院（2018）京0102民初3965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张辉上诉请求：撤销（2018）京0102民初3965号民事判决，依法改判张太忠按房屋总价款万分之五标准向张辉支付自2017年8月10日至全部户口迁出涉案房屋之日止的违约金或将本案发回重审。事实与理由：一、一审法院事实认定重大疏漏，本案应依法追加共同被告。涉案房屋系属张太忠之弟张一兵等其他继承人共同共有，张太忠代表涉案房屋全体继承人与张辉签订《北京市存量房屋买卖合同》，故应共同约束涉案房屋全体继承人。在涉案房屋买卖过程中张一兵均参与其中，并向张辉承诺按合同约定于涉案房屋所有权转移之日起十五日内，办理迁出户口手续；逾期迁出的，按照合同约定支付违约金。二、一审法院违背当事人约定，酌情确定违约金数额，明显不公正亦不利于促使张太忠积极办理户口迁出。合同约定的违约金数额为每日按照合同成交价格的万分之五，折合年化比例仅为18.25%，显然约定并未过高；约定违约金计算期间为涉案房屋所有权转移之日起十五日期满之日计算至户口迁出之日止。上述约定系当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，双方均应恪守履行。一审法院违背当事人约定，酌情确定违约金为固定金额10万元，明显不公正，完全忽视了涉案房屋系属学区房，张一兵一家户口未迁出则占用入学指标，必然对涉案房屋价值造成巨大影响，给张辉带来重大损失；且该认定不利于促使张太忠积极办理户口迁出，背离了合同约定违约责任的应有之意，对于张太忠判决后仍怠于履行户口迁出义务毫无约束力。
张太忠辩称，同意一审判决，坚持一审陈述。不同意张辉上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。
张辉向一审法院起诉请求：判令张太忠按房屋总价款万分之五标准支付张辉自2017年8月10日至全部户口迁出涉案房屋之日止的违约金。
一审法院认定事实：2017年6月28日，张太忠作为出卖人，张辉作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定：出卖人所售房屋坐落为北京市西城区宏汇园，建筑面积共69平方米；房屋成交价款为1150万元；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起15日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当每日按照房屋成交价格万分之五的金额向买受人支付违约金，直至户口迁出之日止；双方还在合同中对其他权利义务进行了约定。
上述合同签订后，张辉向张太忠支付了全部购房款并于2017年7月26日取得涉案房屋的不动产权证，入住了涉案房屋，并将户籍迁至涉案房屋内。
一审庭审中，双方均认可张太忠之弟张一兵及配偶李瑞庆、张一兵及李瑞庆之子张彦、张彦之子张博尧的户口在涉案房屋内未迁出。张辉、张太忠与张一兵协商户籍迁出事宜未果。
一审法院认为，本案争议焦点为张太忠未将涉案房屋内原有户口迁出的行为是否构成违约以及违约金的数额问题。
关于张太忠是否构成违约的问题。法院认为，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，根据双方合同，张太忠应当在房屋所有权转移之日起15日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。张辉与张太忠已经完成涉案房屋权属转移登记手续，则依约定张太忠应将涉案房屋内原有户口迁出，但涉案房屋内原有户口未迁出，张太忠已经构成违约，应当承担相应的违约责任。张太忠称其户口不在涉案房屋内，第三方户籍未能迁出，并非其自身原因造成的。法院认为，《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方应严格依约履行各自的合同义务。张太忠在签订合同时知悉相关条款，即应尽合理之义务以促成合同条款的履行。虽涉案房屋内原有户口非属张太忠本人，但其未完全尽到履行合同义务，确保涉案房屋原有户口迁出，以使房屋符合交付的义务，其自身行为应属违约。张太忠称其弟一家未将原有户口迁出，但依据合同相对性原则，张太忠作为合同一方当事人应当依约向合同相对方履行义务，张太忠之弟一家并非合同当事人，故其弟一家的行为不能成为合同履行抗辩的理由。
关于违约金的数额问题。违约金的确定应当以因违约行为所造成的实际损失为基础，同时考虑合同履行情况、各方当事人过错程度以及预期利益等各项因素。本案中，张辉已经取得不动产权证，张太忠取得相应对价系房屋买卖合同之主要目的，张太忠已依约履行将房屋过户并交付给张辉之主要合同义务，张辉主要合同目的已获实现。根据我国法律规定，违约金具有补偿性，以填补损失为目的，依规定约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求法院予以适当减少，张太忠已于一审庭审中明确提出违约金过高之主张。张辉现无证据证明涉案房屋涉及其重大利益影响的情形存在，当然客观考虑存在案外人户口必然会对房屋价值产生一定影响，所以就需要法院在判断时进行酌情确定。涉案房屋内存在案外人户口未迁出并非张太忠主观追求的结果，且目前因户籍管理的规定张太忠穷尽办法已无法靠自己的努力使案外人户口迁出，在张辉实际损失并未明朗的情况下，法院结合本案的实际履行情况、张太忠的过错程度及张辉的实际损失等，酌情确定违约金的具体数额。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条之规定，于2018年2月8日作出判决：一、张太忠于判决生效之日起七日内给付张辉违约金十万元。二、驳回张辉的其他诉讼请求。未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，张辉为了支持其上诉请求，向本院提交了北京链家房地产经纪有限公司宏汇园店置业顾问名片及微信记录截图，证明涉案房屋所在小区房源被占用入学名额与未被占用入学名额的房屋价差为每平方米一万元。张太忠质证称，从政府规定的角度，不许有学区房的概念，在一审中法官已经明确说明了，房价不能和所谓入学资质、学区房挂钩。不认可张辉提交的新证据，实际上户口是否迁出对孩子上学没有产生影响。本院经审查，张辉向本院提交的上述证据均应于本案一审审理过程中予以提交而未提交，且该证据并不足以改变一审法院的判决结果，不属于我国《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条、第四十一条、第四十三条规定的新证据，故张辉提交的上述证据，本院不予采信。
当事人对一审法院经审理查明的事实无异议。
本院二审经审理查明的事实同一审法院认定事实。
本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约享有相关合同权利，履行相应合同义务。根据审理查明的事实，张太忠未按照合同约定如期迁出涉案房屋原有户口的行为系违约行为，应当承担违约责任。一审法院对张太忠违约行为的认定，本院予以支持。
对于张辉称应当追加张一兵为共同被告的主张，本院认为，首先，本案系房屋买卖合同纠纷，合同方为出卖人张太忠、买受人张辉；其次，本案中张辉的诉讼请求为要求张太忠按照合同约定支付违约金，系张辉与张太忠之间的债权纠纷。综上，根据本案张辉的诉讼请求及合同相对性原则，无需追加张一兵为共同被告。
关于一审法院对违约金数额的调整问题，考虑到双方主要合同目的已获实现，张辉并无证据证明张太忠逾期迁出户口的行为对涉案房屋涉及其重大利益造成严重影响，且张太忠明确要求法院对违约金数额予以调整，一审法院根据本案实际履行情况、违约方过错程度及张辉实际损失，酌情确定违约金十万元，本院对此不持异议，对张辉的上诉请求，不予支持。
综上所述，张辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9550元，由张辉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 顾国增
审判员 刘丽杰
审判员 陈 妍
二〇一八年五月二十八日
书记员 张邵青
书记员 宋雨晴