上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初9406号
原告：上海科耀实业有限公司，住所地上海市黄浦区五里桥路XXX号XXX室。法定代表人：王鸣，执行董事。委托诉讼代理人：万能，上海一曼律师事务所律师。被告：上海财智投资管理有限公司，住所地上海市黄浦区五里桥路XXX号底层。法定代表人：孙四喜，董事长。委托诉讼代理人：章至民，公司法律顾问。原告上海科耀实业有限公司(以下简称科耀公司)与被告上海财智投资管理有限公司(以下简称财智公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2016年5月24日开庭审理，原告科耀公司的委托诉讼代理人万能，被告财智公司的法定代表人孙四喜到庭参加诉讼。后本案依法转为普通程序，于2016年9月19日再次开庭审理。原告科耀公司的委托诉讼代理人万能，被告财智公司的法定代表人孙四喜及其委托诉讼代理人章至民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科耀公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，要求被告迁出租赁的黄浦区五里桥路XXX号、205号、207号、209号房屋；2、要求被告支付自2016年3月10日至2016年6月9日拖欠的租金人民币80,190元，以及自2016年6月10日至被告实际迁出之日止的租金(以月租金26,730元为标准计算)；3、要求被告支付2016年3月10日至2016年4月9日房租滞纳金人民币24,057元，以及2016年4月10日起至实际支付全部房租之日止的房租滞纳金(应付房租的百分之一乘以天数)；4、要求被告支付原告聘请律师费用人民币10,000元；5、判令原告没收被告的保证金人民币26,730元。事实与理由：原告与被告于2014年1月23日签订了一份《房屋租赁合同》，由被告向原告租赁座落于本市黄浦区五里桥路XXX号、205号、207号、209号的房屋，房屋租赁期限自2014年3月10日至2017年3月9日止，月租金为人民币26,730元，租赁房屋先付租金后使用，租金每季度支付一次(即三个月租金)。首次租金于2014年3月10日前支付，此后租金支付按此类推。《房屋租赁合同》第二十条约定：如乙方发生下列情况之一时，甲方有权解除合同，没收乙方所交付之保证金，并可自行收回物业。其中第1款为，乙方积欠租金及其他债务超过壹个月未付。第二十四条第2款约定：守约方有权追偿其因违约方违约而依法行使相应权利所产生的法律费用，包括律师费、法院诉讼费用、保全费用等。被告应当在2016年3月9日前支付2016年3月10日至2016年6月10日的租金人民币80,190元。但被告未按时支付。为此，原告于2016年3月15日发“催告函”给被告，要求被告尽快支付租金，并明确告知，如拖欠租金达到一个月，根据《房屋租赁合同》原告有权解除合同，没收保证金。由于被告已超过一个月未付租金，故原告起诉要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求被告搬离租赁的系争房屋，以及支付拖欠的房屋租金、滞纳金等。被告财智公司辩称：被告系2007年由地区招商引进的民营企业，与原告之间存在长期租赁合同关系。首先，2014年1月23日原告与被告签订《房屋租赁合同》时，原告未提供产权人授权委托书，故原告不具备合同主体资格，虽然诉讼中提供补充协议，但属事后提供与被告无关。其次，被告2016年3月前租金一直正常支付，此次未按时支付租金，系因原告不肯提供相关材料，配合被告办理火锅店营业执照，导致被告无法正常经营，无力支付租金。被告认为既然租赁合同约定系争租赁房屋应当作为商铺使用，那么向被告提供相关材料配合被告办理营业执照，系合同履行过程中原告应尽的义务，因原告违约在先，故不同意原告的所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：上海市五里桥路XXX-
XXX号房屋权利人为上海市科学院。2007年11月27日，上海科学院在《关于委托上海科耀实业有限公司管理上海科学院部分房产的通知》中，明确委托原告科耀公司对该院所属包括本市五里桥路XXX-
XXX号等在内的房产实施经营管理，委托期限自2007年12月1日至2012年11月30日止。2014年1月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，确认原告作为甲方，被告作为乙方曾于2011年1月6日和2011年3月9日分别签订了两份合同，约定乙方向甲方租赁上海市五里桥路XXX号、205号和207号、209号房屋，用作经营和办公场所，乙方已将上述房屋租金支付至2014年3月9日，现双方就上述房屋续租事宜，签订本合同。合同约定乙方向甲方租赁上海市五里桥路XXX号、205号、207号、209号房屋，建筑面积为390.58平方米。租赁目的仅限于办公、商铺使用，未经甲方事先书面同意不得改变其用途。房屋租赁期限自2014年3月10日至2017年3月9日止。租金按建筑面积计算，每平方米每日租金贰元贰角伍分，每月租金计算为26,730元。房屋租赁采用先付租金后使用办法，支付办法为每季度支付一次(即三个月租金)。首次租金于2014年3月10日前支付，此后租金支付按此类推。乙方延期付租，每逾期一日，则须按应付房租额的百分之一向甲方支付房租滞纳金。另外，《房屋租赁合同》第二十条约定：如乙方发生下列情况之一时，甲方有权解除合同，没收乙方所交付之保证金，并可自行收回物业。其中第1款为，乙方积欠租金及其他债务超过壹个月未付。第二十四条第2款约定：守约方有权追偿其因违约方违约而依法行使相应权利所产生的法律费用，包括律师费、法院诉讼费用、保全费用等。2014年12月26日，上海科学院与原告签订协议，明确原告在其经营管理上海科学院房屋期间(自2011年1月1日至2014年12月31日止)与租户或物业管理部门签订的尚处于执行期的合同(或协议)继续有效，并执行至合同期满。2015年1月1日起，原告在上述合同中所承担的权利和义务转由上海科学院享有和履行，即自2015年1月1日起，上海科学院房屋的租金、物业管理费等收入归上海科学院所有，由上海科学院开具发票并缴纳相关税费等。2014年12月30日，原告及上海科耀科技发展有限公司联合向各租赁户发出告知书，告知自2015年1月1日起，各租户的房屋租金汇缴至上海科学院账户，原由上海科耀公司在其管理上科院房屋期间(自2011年1月1日至2014年12月31日止)与租户签订的尚处于执行期的合同(或协议)继续有效，并执行至合同期满。2015年11月，被告因需装修系争租赁房屋，向原告申请提供房屋图纸和房产面积复印件。2015年11月17日，原告发出《关于财智公司装修的回复函》书面回复被告，并作出四点说明：1、要求被告明确是否转租；2、原告再次提供房屋图纸复印件，需被告书面保证仅限于此次装修使用；3、装修图纸需经原告书面同意才可施工；4、双方签订的租赁合同于2017年3月9日合同到期后，不再续签合同，希望被告在装修上没有必要花费巨资。此后，被告对系争租赁房屋进行了装修。2015年12月11日，被告向上海科学院支付了2015年12月10日至2016年3月9日期间的租金80,190元。此后，被告又向原告申请提供租赁合同复印件，用于办理火锅店营业执照。2016年3月2日，原告在给被告《关于提供租赁合同复印件的回复函》中，表示根据租赁合同，原告没有协助被告办理相关证照的义务，被告在系争租赁房屋内经营餐饮业务，将产生噪音和油烟，影响楼上住户的生活，并与租赁合同约定的用途不符，明确不同意被告要求其提供《房屋租赁合同》复印件加盖公章的申请。2016年3月16日原告向被告发出催告函，要求被告尽快支付租金。2016年4月12日，原告再次向被告发出催告函，告知被告如果4月15日前不支付租金，将解除双方签订的《房屋租赁合同》。2016年5月26日，上海科学院和原告签订补充协议，确认上海科学院全权委托原告按照《房屋租赁合同》的约定，处理被告财智公司拖欠房屋租金事宜，授权原告向法院提起诉讼、申请执行等一切与被告房屋租赁有关的法律事务。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、上海科学院文件、协议、房屋租赁合同，催告函、付款凭证、发票及补充协议，被告提供的短信打印件、函、房屋情况图纸、情况说明、联合招商协议、上海市房地产权证复印件、告知书、回复函以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。本院认为：双方当事人对长期存在房屋租赁合同关系，及被告自2016年3月10日起未支付房屋租金等事实并无异议。双方争议焦点主要为：一、原告的合同主体资格问题；二、原告是否未履行合同应尽的附随义务问题。关于争议焦点一，被告称原告在签订系争房屋租赁合同时，无权利人授权因此不具备合同主体资格问题。首先，原告自2007年12月1日至2012年11月30日受权利人上海科学院的委托经营管理系争租赁房屋。原、被告2014年1月签订的系争房屋租赁合同系在2011年1月和2011年3月两份租赁合同基础上，就续租事宜重新签订的合同。2011年1月至3月原告尚处于权利人委托期限内。其次，2014年12月26日，上海科学院与原告再次通过协议形式，确认2011年1月1日至2014年12月31日原告经营管理上海科学院房屋期间，与租户签订的尚处执行期的合同继续有效，并执行至合同期满。2016年5月16日，本案诉讼期间，上海科学院再次全权委托原告按照系争房屋租赁合同，处理与被告之间拖欠租金事宜。由于原告自2007年12月1日起曾接受权利人委托，后又经权利人追认取得处分权，故2014年1月23日与被告签订的房屋租赁合同有效，原告具有合同主体资格。关于争议焦点二，被告认为原告作为出租方，应承担为被告提供产权证、图纸及租赁合同复印件等材料，协助被告办理火锅店营业执照的附随义务问题。原、被告之间系租赁合同关系，根据合同法的相关规定，原告作为出租方的主要义务为按照约定将租赁房屋交付被告，并在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途，附随义务为按照合同约定的租赁目的提供相应通知、协助、保密等义务。双方签订的租赁合同第二条对租赁目的进行了“仅限于办公、商铺使用”的明确约定。而被告在系争租赁房屋经营火锅店，作为需经特别许可的餐饮服务，不同于一般意义上的“商铺”。且2016年3月2日原告已明确书面表示，不同意被告在租赁房屋内经营餐饮业务。可见原告在本案的房屋租赁合同关系中，并无向被告提供材料协助办理餐饮服务相关执照的附随义务。当事人双方在合同履行过程中，对于涉及变更租赁目的相关事项理应协商解决，在未能协商一致的情况下，仍应当按照原合同履行。但被告作为承租人，在合同履行期内占有使用房屋的情况下，拒不履行支付租金这一主要合同义务，显然违反合同约定，应当根据合同约定承担相应的违约责任。综上所述，对于原告的诉讼请求1、要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，要求被告迁出租赁的黄浦区五里桥路XXX号、205号、207号、209号房屋的诉讼请求。由于被告未按约支付2016年3月10日至2016年6月9日的租金，原告2016年3月16日曾发函催告，2016年4月12日再次发函催告，告知被告如果4月15日前不支付租金，将解除双方签订的《房屋租赁合同》。但原告2016年4月13日即向法院起诉，现本院认为租赁合同应自2016年4月28日起诉书副本送达被告之日解除。对于原告的诉讼请求4、要求被告支付原告聘请律师费用人民币10,000元，虽然合同中有关于守约方有权向违约方追偿依法行使相应权利所产生的律师费等费用的约定，但无具体的计算标准，现被告认为原告与其代理律师约定的律师费过高，本院酌情调整为人民币7,000元。对于原告的其他诉讼请求，因符合合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海科耀实业有限公司与被告上海财智投资管理有限公司2014年1月23日签订的房屋租赁合同于2016年4月28日解除；被告上海财智投资管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内(携物品)迁出上海市黄浦区五里桥路XXX号、205号、207号、209号房屋，将该房屋返还原告上海科耀实业有限公司；二、被告上海财智投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海科耀实业有限公司2016年3月10日至2016年6月9日租金人民币80,190元，以及2016年6月10日起至被告实际迁出之日止的租金(以月租金26,730元为标准计算)；三、被告上海财智投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海科耀实业有限公司2016年3月10日至2016年4月9日租金滞纳金人民币24,057元，以及2016年4月10日起至支付全部租金之日止的租金滞纳金(应付租金的百分之一乘以天数)；四、被告上海财智投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海科耀实业有限公司律师费用人民币7,000元；五、被告上海财智投资管理有限公司在原告上海科耀实业有限公司处保证金人民币26,730元归原告上海科耀实业有限公司所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,585元，由被告上海财智投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 程 珊
审 判 员 霍 毅
人民陪审员 毛伟新
二〇一六年十月十八日
书 记 员 诸 婧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。