湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终7115号
上诉人（原审被告）：姚毅，男，汉族，1964年11月22日出生，住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：苏萍（系姚毅之妻），汉族，1970年6月15日出生，住武汉市武昌区，
被上诉人（原审原告）：泉州南方物业管理有限公司武汉分公司，住所地：武汉东湖新技术开发区老武黄公路2号（原鼓风机厂）。
代表人：黄济志，该公司总经理。
委托诉讼代理人：贾青霞，女，汉族，1978年1月15日出生，该公司员工，住武汉市洪山区。
委托诉讼代理人：周孟珏，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。
上诉人姚毅因与被上诉人泉州南方物业管理有限公司武汉分公司（以下简称泉州物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初3737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
姚毅上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回泉州物业公司的全部诉讼请求或发回重审；二、判令泉州物业公司向姚毅赔偿财产损失5万元；三、本案一审、二审诉讼费用全部由泉州物业公司承担。事实与理由：姚毅所居住的房屋存在严重的设计缺陷和施工质量问题，房屋渗水严重，泉州物业公司承诺解决房屋渗水问题且不解决好该问题业主可以不交物业费，但泉州物业公司却迟迟没有解决。房屋在质保期内，维修不需要申请维修基金。泉州物业公司没有尽到维修和养护管理的义务，姚毅因此停交物业费，具有正当理由。由于泉州物业公司延误维修漏水导致姚毅遭受了严重的财产损失，泉州物业公司应该赔偿。
泉州物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。姚毅所称的南方物业公司经理作出的承诺，经核实，并不属实。房屋质量问题应向开发商主张权利，不能成为拒绝交纳物业费的理由。房屋质保期为5年，上诉人的房屋交房时间是2006年，已经超过质保期，故泉州物业公司申请维修基金修缮房屋并无过错。泉州物业公司在质保期内和质保期外均已经积极履行了合同义务，姚毅应该依照合同约定交纳物业费。姚毅提出由物业公司赔偿其财产损失，依法应该另行主张。综上，请求驳回上诉，维持原判。
泉州物业公司向一审法院起诉请求：一、姚毅向泉州物业公司支付从2010年1月1日起至2017年1月31日止拖欠的物业费15488.60元、违约金52059.20元（从2010年1月1日至2014年12月31日期间物业费每月每平方米1.20元，从2015年1月1日至2017年1月31日期间物业费每月每平方米1.80元）；二、由姚毅负担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2006年12月17日，姚毅与开发商办理了其购买的位于武汉东湖新技术开发区珞瑜东路2号巴黎豪庭小区9幢2层1001号房屋的收楼手续。同日，乙方姚毅与甲方泉州物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方泉州物业公司为乙方姚毅提供上述房屋（9栋2单元1001室、建筑面积132.38平方米）的物业服务。该协议第二条双方的权利和义务中约定：一、甲方的权利义务：1、对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、协防队员协防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；……。二、乙方的权利义务：……3、遵守本物业的物业管理制度和《住户手册》和《业主临时公约》；4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用；……。该协议第三条物业管理服务内容中约定：一、房屋共用部位的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括……内外承重墙体……屋顶等）、户外墙面、门厅……。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：共用设施设备是指共用的……通讯线路……。三、环境卫生……。四、安全协防……。该协议第四条物业管理服务内容与质量中约定：（一）基本要求：……6、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。……（二）房屋管理：1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小维修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修。……3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。……5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门……。该协议第五条物业管理服务费用中约定：……二、管理费标准：住宅（高层）按每月每平方米1.20元。……六、交纳费用时间：当月10日前。……。该协议第十一条违约责任中约定：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的经济或法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的经济或法律责任；……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方必须补交并从逾期之日起按逾期付款总金额的每天千分之三交纳违约金……。
上述合同签订后，泉州物业公司向案涉1001室房屋所在的巴黎豪庭小区提供物业服务，姚毅按照《前期物业管理服务协议》约定交纳了截至2009年12月31日止的物业服务费用。
2014年6月30日，乙方泉州物业公司与甲方武汉市巴黎豪庭小区第一届业主委员会、武汉市巴黎豪庭小区业主大会签订《武汉巴黎豪庭物业服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对巴黎豪庭提供物业服务事宜，约定了服务内容、标准、双方的权利与义务。该合同第三章服务费用中约定物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：住宅（多层）按每月每平方米1.80元，住宅（高层）按每月每平方米1.80元。
因姚毅未交纳2010年1月1日至2017年1月31日期间的物业服务费用，泉州物业公司诉至法院，要求判如所请。
在一审审理过程中：一、泉州物业公司向一审法院提交了向姚毅催缴物业费的书面通知单的张贴照，姚毅称没有见过张贴的催缴物业费的书面通知单，只收到过泉州物业公司催缴违约金的短信和电话。二、姚毅向一审法院提交了照片若干张，主要反映家中渗水的具体情况，提出自家房屋自收房时开始渗水，经多次维修防护仍未修缮，泉州物业公司未按照合同约定履行服务义务，故不愿意缴纳物业费服务费。泉州物业公司对姚毅的前述意见中姚毅家中渗水情况无异议，但提出泉州物业公司一直有在积极处理姚毅家中漏水事宜；在2016年夏天小区维修基金审批下来后，由房管局组织的施工队对小区内含姚毅房屋在内的房屋屋顶及外墙进行维修，泉州物业公司协助配合施工队完成维修。三、针对姚毅提出的不交物业费的其他抗辩意见，泉州物业公司表示姚毅所在楼栋的单元门禁已经进行返厂维修，并于2016年10月进行了全部更换。四、双方当事人申请庭外和解，但未果。
以上事实，有营业执照、《前期物业管理服务协议》、《武汉巴黎豪庭物业服务合同》、入伙（收楼）手续书、楼宇交接书、照片及双方当事人的陈述等证据材料在卷佐证。
一审法院认为，案涉两份物业管理服务合同均是签约双方的真实意思表示，合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约行使权利、履行义务。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，泉州物业公司已按照合同约定为案涉巴黎豪庭小区提供了物业服务，姚毅作为案涉1001室房屋的业主实际享受了泉州物业公司提供的物业服务，虽然泉州物业公司提供的物业服务存在处理渗水维修事项不及时等服务瑕疵，但在泉州物业公司履行了合同主要物业服务义务的情形下，姚毅仅以其履行服务合同存在瑕疵作为拒绝交纳物业费的理由，会使双方利益关系失去平衡，不具有法律依据，故对于泉州物业公司要求姚毅支付拖欠的物业费15488.60元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。因泉州物业公司提供的物业服务存在瑕疵，其主张逾期支付物业费的违约金的诉讼请求，一审法院依法不予支持。
对于姚毅提出不认可泉州物业公司的物业费从1.20元涨到1.80元的意见，因案涉小区的物业费在小区业主委员会与泉州物业公司签订的物业服务合同中已约定了价格，案涉1001室房屋作为该小区内的物业，依法应受到该约定的约束，故一审法院对此意见依法不予采纳。对于姚毅提出泉州物业公司2015年1月以前的物业费超过诉讼时效的意见，因其收到了泉州物业公司通知交纳物业费的短信或电话，则此意见与事实不符，一审法院依法不予采纳。姚毅应向泉州物业公司支付拖欠的物业费15488.60元。因泉州物业公司、姚毅是提供物业服务、接受物业服务的双方，互相应该多沟通，泉州物业公司应积极提高物业服务质量，对以姚毅为代表的业主反映的问题积极处理或协调，而以姚毅为代表的业主也应及时履行交纳付物业费的主要义务，避免因未交物业费造成物业公司缺乏资金支持而降低物业服务质量，也避免影响了其他已及时履行交费主要义务的业主所应获得的物业服务质量，而涉及个体住户在居住房屋过程中存在的渗水等问题，应找准原因、找对对象，并通过合法途径及时维权。为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、姚毅于判决生效之日起十日内向泉州南方物业管理有限公司武汉分公司交纳自2010年1月1日起至2017年1月31日止的物业服务费15488.46元；二、驳回泉州南方物业管理有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取683元，由姚毅承担。
本院二审期间，姚毅围绕上诉请求依法提交了以下五份证据。证据一、小区业主郭晶明（现任业委会主任）、童金凤、杨建军三位业主出具的证人证言。证明泉州物业公司曾开会对于一期房屋漏水的业主作出承诺，可以停交物业费，渗水问题什么时候解决，什么时候交物业费；证据二、（2014）鄂武东开民一初字第00299号民事裁定书复印件。证明2014年泉州物业公司起诉姚毅主张物业费时，在法庭上承诺2014年4月解决好姚毅房屋漏水问题，观察期过后再缴纳物业费，物业公司因此撤诉；证据三、姚毅自己打印的情况说明。证明物业公司确认渗水及承诺事实但是又拒绝在情况说明上签字盖章；证据四、2014年、2015年及2017年房屋渗水部分照片及目录。证明房屋渗水问题属实，物业公司没有尽到维修义务使情况越来越严重并因此给姚毅造成严重损失；证据五、巴黎豪庭小区物业管理混乱图片12张。证明南方物业公司服务存在严重瑕疵。
泉州物业公司经质证认为，对证据一郭晶明、童金凤、杨建军的证人证言的真实性有异议，需要证人出庭作证，仅书面证言不能作为证据，对证言的关联性和证明目的均有异议；对证据二（2014）鄂武东开民一初字第00299号民事裁定书的真实性认可，但是撤诉是为了维护与业主的良好关系，而不是因为渗水；对证据三姚毅自己书写的情况说明中的内容认为部分属实，但是大理石断裂是姚毅家中装修造成，书房墙面损坏是在2017年9月份才发现，当时物业公司已经承诺在申请了第三批公共维修基金后会对此维修；证据四照片及目录并不能说明渗水原因为外墙导致；对于证据五反映的问题，物业公司已经对垃圾处理问题在积极清扫，物业公司对于公共维修也在积极进行，小区摆摊收益为公共收益，车辆停放问题一直在与业委会积极沟通，外墙开裂为自然沉降造成，物业公司在能力范围内已积极处理，故证据五不能证明物业公司没有尽到管理职责。
经本院审查认为，证据一的证人证言未在一审中提交，二审中亦未申请证人出庭质证，本院不予采信。对证据二（2014）鄂武东开民一初字第00299号民事裁定书的真实性予以认可，但仅能证明该案最后系撤诉结案。因证据三情况说明系姚毅本人出具，故仅对泉州物业公司认可的书房墙面的部分事实本院予以采信。证据四照片只能反映墙面有渗水，但不能证明该渗水所致的后果与泉州物业公司不维修有关，故对其证明目的本院不予采信。对证据五打印的小区图片12张的真实性予以认可，但不能以此证明泉州物业公司没有尽到主要的物业管理服务。
二审中，泉州物业公司没有提交新证据。
经审查，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，姚毅以泉州物业公司未维修好其家中墙面渗水为由拒交物业管理费的行为是否应当予以支持是本案二审争议的焦点。物业公司按约提供物业管理服务，业主按约支付物业管理费是物业服务合同项下双方的基本义务。根据法律规定，外墙属于业主共有部分，在保修期内应由开发商负责维修，超过保修期的，由业委会代表业主决定维修基金的申报等事宜，物业公司仅负有协调处置及后期执行的义务。虽姚毅辩称其家中多次渗水并造成多项损失，但也自认在向泉州物业公司反映该项问题后，泉州物业公司对墙面渗水已做了多次的维修处理，故可以认定泉州物业公司一直是在积极按约履行相关的服务管理义务，而不是置之不理或不作为。通过本案查明的事实可以看出，姚毅家中墙面经过多次维修后效果并不明显，且渗水原因不明，但可以肯定的是该渗水现象与泉州物业公司未履行服务管理义务无直接的因果关系。故姚毅以此为由拒交物业管理费没有法律及事实依据，本院不能予以支持。虽姚毅二审提交了相关图片以证明小区内有不洁或管理不到位的现象，但不能认为系泉州物业公司存在物业服务管理的严重瑕疵。另姚毅提出其对物业费由1.2元调至1.8元不认可，但该价格系业委会与泉州物业公司在物业合同中的明文约定，姚毅作为小区业主理应遵守并执行。
二审中，就姚毅上诉提出要求泉州物业公司赔偿其损失5万元的主张，因其作为原审被告在一审中就此并未提出相应的反诉请求，经本院释明，泉州物业公司表示就姚毅的该项主张不同意调解，故对项主张本院亦不予审理。
综上，姚毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1366元，由姚毅负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘捷
审判员 万军
审判员 晏明
二〇一七年十一月九日
书记员 胡庭