北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第11769号
原告张庆鹏，男，1990年7月20日出生。
委托代理人宋岩，北京市通州区马驹桥镇法律服务所法律工作者。
被告余秀文，男，1983年10月13日出生。
原告张庆鹏与被告余秀文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告张庆鹏及其委托代理人宋岩、被告余秀文到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告张庆鹏诉称：我和被告于2013年8月7日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将其位于北京市通州区xxxx镇XXXX小区x号楼x单元xxx室房屋出售给我，包括装修附属在内共计购房款297万元。同日，双方又签订了《补充协议》，约定被告于90日内办理完房屋所有权证书。我于合同签订前的8月1日支付给被告定金5万元（冲抵房款），之后又陆续支付给被告多笔购房款，共计130万元。因被告出售的上述房屋当时没有办理产权登记证书，故无法办理过户，现上述房屋由我居住使用。之后我多次找到被告要求其办理房屋产权登记手续，以配合我办理过户，但是得到的回复却是被告无法办理产权登记证。我认为，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，现被告无法办理产权证的行为势必使我无法取得上述房屋的所有权，同时被告构成违约，故我诉至法院，请求法院依法判决：1、解除我和被告双方于2013年8月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2、被告返还我购房款130万元；3、被告赔偿我佣金损失5.6万元及利息损失；4、被告赔偿我违约金59.4万元；5、被告承担本案的案件受理费用。
被告余秀文辩称：原告给我的房款是127万元，其中3万元是找建委的费用，原告当时希望房屋直接到过户到原告的名下，可以少交税。我希望合同继续履行，现在原告也在此居住，原告交完钱之后我就搬出去了。
经审理查明：2013年8月7日，余秀文（出卖人）与张庆鹏（买受人）在北京鑫尊房地产经纪有限责任公司的居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定余秀文将位于北京市通州区xxx镇xxxx小区x号楼x单元xxx室的房屋出售给张庆鹏，房屋建筑面积160.16平方米，成交总价为297万元。该合同第九条第（二）款约定：买卖双方任何一方有下列行为之一的，合同的另一方有权解除合同，合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按照总房价款的百分之二十向合同的另一方支付违约金。1、不按约定期限履行合同，逾期超过十日的；2、或在履行期届满之前，合同一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要合同义务的。第九条第（四）款约定：出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本条前三款约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费；如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。同日，余秀文和张庆鹏签订了一份《补充协议》，协议第二条约定：在买卖双方交易过程中如有一方违约或其行为不配合履行买卖合同视为违约，按照补充协议中的3、4条执行。协议第三条约定：如买受人违约，出卖人可与买受人解除买卖合同，不退还买受人前期交付的房屋首付款127万元作为违约补偿款。协议第四条约定：如出卖人违约，出卖人双倍返还买受人前期首付款共计254万元作为违约补偿。协议第五条约定：出卖人承诺该房屋的所有权证在九十日内办理完毕，如在规定期限内未办理下来，由双方商议解决。合同签订当日，张庆鹏向居间方北京鑫尊房地产经纪有限责任公司支付居间佣金5.6万元，并分五次向余秀文支付款项共计130万元，2013年8月中旬，余秀文将涉案房屋交由张庆鹏居住。
经查，涉案房屋系被告从房屋开发商处购得，原告和被告签订买卖合同时，涉案房屋尚未办理产权证书。原告称，双方约定被告于合同签订后90日内办理产权证书，但是由于被告拖欠银行贷款，至起诉时涉案房屋仍然没有办理产权证书，直接导致其无法办理过户，故被告已构成违约，基于以上理由，原告要求解除合同。被告不同意解除合同，其称，2013年9月，双方商量由自己退房，原告买房的方式履行合同，经和开发商协商，开发商要求其偿还银行贷款，由于自己资金出现问题无法偿还，因此无法采取该种方式，之后自己经常在外地没有时间，自己办理房本的证件也过期了，所以一直也没有向开发商申请办理产权证书。原告称双方签订合同后，被告一直无法办理产权证书，2014年，开发商曾提议采取被告退房、原告买房的形式，但被告需将银行贷款一次性还清，被告无法偿还，所以没有采取这种形式，此后被告一直怠于办理房本，致使双方迟迟未办理过户。
关于原告向被告支付的购房首付款的数额，原告称自己支付的130万均是首付款。被告认可自己收到了原告130万元，但其中3万元并非首付款，而是原告向其支付的办理房本的费用，原告对此不予认可。
2015年8月14日，北京市住房和城乡建设委员会以及北京市通州区人民政府发布了《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，根据该份通知，原告已不符合在通州区购买商品住房的条件。
2015年12月9日，原告向本院提出诉讼保全申请，要求对涉案房屋进行查封，本院于2015年12月14日作出（2015）通民初字第11769号民事裁定书，对涉案房屋予以查封。
上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、补充协议、房屋买卖经纪服务合同、居间佣金票据、收条、银行转帐凭证、及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告张庆鹏与被告余秀文于2013年8月7日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，双方约定被告需于合同签订后90日内办理涉案房屋的产权证书，但直至2015年8月14日通州区《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》出台之前，被告尚未办理该房屋的产权证书，直接导致原告无法办理涉案房屋的过户手续，被告的行为已经构成违约。目前，原告已不符合在通州区购买商品住房的条件，双方之间签订的合同已无法继续履行，故对于原告要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持；对于原告主张被告返购房款130万元的诉讼请求，理由正当、充分，本院予以支持，对于被告所称的其中3万元并非购房款的辩解意见，由于其并未提供证据加以证明，本院不予采纳；对于原告主张被告赔偿其佣金损失5.6万元的诉讼请求，如前所述，被告已经构成违约，根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第九条第（四）款的约定，被告应向原告支付佣金损失5.6万元；对于原告主张被告赔偿违约金59.4万元的诉讼请求，由于被告迟延办理涉案房屋产权证书的行为已构成违约，与原告无法及时办理过户有直接关系，根据合同约定，被告理应向原告支付违约金。关于违约金的数额，本院认为原告的主张明显高于其实际损失，故本院予以酌减。因原告已主张违约金，且双方签订合同后，原告一直居住使用涉案房屋，故对于原告要求被告支付首付款利息损失的主张，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告张庆鹏与被告余秀文于二〇一三年八月七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；
二、被告余秀文于本判决生效之日起七日内向原告张庆鹏返还购房款人民币一百三十万元；
三、被告余秀文于本判决生效之日起七日内赔偿原告张庆鹏居间佣金损失人民币五万六千元；
四、被告余秀文于本判决生效之日起七日内赔偿原告张庆鹏违约金人民币四十五万元；
五、驳回原告张庆鹏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22350元，由原告张庆鹏负担1296元（已交纳），由被告余秀文负担21054元，于本判决生效之日起七日内交纳。
保全费2500元，由被告余秀文负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 安燕燕
代理审判员 薛德胜
人民陪审员 王晓伟
二〇一六年二月三日
书 记 员 郭 迎