北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第22460号
原告北京雅宝房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区吉庆里14号佳汇国际中心10楼1001室。
法定代表人余乃储，董事长。
委托代理人姚彩纷，北京市中盛律师事务所律师。
被告王炳臣，男，1972年12月18日出生。
委托代理人王文莲，河北凯宣律师事务所律师。
委托代理人左秀梅（被告王炳臣之妻），女，1970年3月26日出生。
被告廖樟民，男，1974年2月2日出生。
原告北京雅宝房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告王炳臣（以下称姓名）、被告廖樟民（以下称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人姚彩纷、被告王炳臣的委托代理人王文莲、左秀梅到庭参加了诉讼，被告廖樟民经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告诉称：2007年3月30日，王炳臣、廖樟民与北京XX房地产股份有限公司丙区分部签订《北京市商品房预售合同》及补充协议，约定：王炳臣与廖樟民购买位于北京市朝阳区XXXXXX大厦的六层750号房屋（以下简称涉案房屋）；房屋总价1548304元；于签订购房合同时支付购房款778304元，剩余购房款770000元可向银行贷款支付；王炳臣与廖樟民接收房屋时须付清全部房款；若逾期支付贷款，应自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日，每日按房款总额的万分之五计算违约金；逾期付款超过150日的，原告有权解除合同。北京XX房地产股份有限公司丙区分部后将雅宝城大厦项目整体转让给原告，原告承担购房合同中出卖人的全部权利义务，北京市住房和城乡建设委员会于2007年9月20日对此予以公示。2008年3月15日，原告向王炳臣与廖樟民交房，但二被告并未付清房款。2008年11月15日，北京XX房地产股份有限公司丙区分部变更名称为“北京XX**房地产股份有限公司”。此后原告多次催促二被告办理合同的网签手续并付清房款。2012年4月1日，原告与北京XX**房地产股份有限公司共同通知二被告，购房合同项下的出卖人的全部权利和债权转移给原告，要求二被告立即网签并付清房款。但二被告一直不予理睬，也不支付剩余购房款。现原告诉至法院，请求判决解除原告和二被告于2007年3月30日签订的《北京市商品房预售合同》（包括附件及补充协议）、被告支付逾期付款违约金78万元（每日按房款总额1548304元的万分之五计算，诉讼请求的金额低于按合同约定标准计算得出的金额）。
王炳臣辩称：原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。我是通过廖樟民介绍购买的涉案房屋，廖樟民并未参与房屋的实际购买，只是一起签署了购房合同。在双方所签《北京市商品房预售合同》补充协议第八条第三款中明确约定，买受人办理房屋交接手续时，必须付清全部房款等费用，我承认自己并未付清全部房款，但这是因为我认为房屋存在瑕疵，因为这些瑕疵，导致双方的合同履行出现障碍。现在我同意继续履行合同，给付剩余房款，但要求扣除由于房屋的瑕疵交付给我造成的损失。另外，原告主张的违约金过高，如果法院支持原告的此项诉讼请求，请求法院依法予以调整。
被告廖樟民未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：2007年3月30日，原告与王炳臣、廖樟民签订《北京市商品房预售合同》及补充协议（合同编号：YB-070330-750），约定：王炳臣、廖樟民向原告购买涉案房屋，房屋总价款为1548304元，房屋预测建筑面积48.62平方米。合同附件五约定，签署《北京市商品房预售合同》及《补充协议》时，买受人支付房款总额的50%即778304元作为首期房款，剩余770000元向银行贷款。补充协议第二条约定：买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向建设银行或“银联”所属的其他银行或其他银行贷款；买受人须在签订主合同及补充协议后，在贷款/按揭银行要求的期限内向银行指定的律师机构提供办理银行贷款/按揭所需的全部文件及资料，交纳相关费用，买受人逾期不提供的，出卖人有权按本协议第四条的规定追究买受人的违约责任；因买受人的原因，致使银行没有批准贷款/按揭申请的，则买受人须于银行通知不批准贷款/按揭决定之日起10日内向出卖人一次性支付其欲通过银行贷款/按揭方式支付的全部剩余购房款，逾期没有支付或没有全额支付的，出卖人有权按照本协议第四条的规定追究买受人的违约责任；如买受人明确表示不能与出卖人就新的付款方式达成协议，而解除商品房买卖合同的，出卖人须于双方达成退房协议之日起10日内将买受人已付全部购房款扣除等于总房款20%的违约金后全额归还买受人。补充协议第四条约定：买受人逾期付款超过150日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，须于解除合同通知送达之日起45日内将买受人已付全部购房款扣除等于总房款20%的违约金及逾期罚息后全额返还给买受人；逾期超过150日后，出卖人不解除合同的，合同继续履行，买受人须自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付房款总额万分之五的逾期罚息，并于实际支付应付款之日同时向出卖人支付逾期罚息，出卖人仍有权随时按本款第3项的方式解除合同；买受人逾期支付应付款超过150日或/和买受人逾期支付应付款的数额已达到主合同第五条约定的房屋总价款的20%（含本数）时，出卖人均有权解除合同。出卖人解除合同的，须于解除合同通知送达之日起45日内将买受人已付全部购房款扣除等于总房款20%的违约金及逾期罚息后全额返还买受人。
《北京市商品房预售合同》及补充协议签订后，二被告向原告支付了首期房款778304元，剩余房款至今未付。2008年3月15日，原告向二被告交付涉案房屋。2012年3月31日，原告向二被告发出《关于债权债务转移及办理网签手续的通知》，通知二被告于2010年11月30日前至原告处办理网签手续并同时付清购房款及相关税费。2012年4月1日，二被告签收了上述文件。原告还提交了录音资料，证明曾以电话方式催促原告支付房款等费用。
二被告在诉讼中主张，涉案房屋里面有一个消防门、外墙面有一个消防栓和一个消防门，导致房屋外墙无法做广告和橱窗展示，存在严重瑕疵，双方就此存在争议，因此没有交纳剩余房款，并表示，在解决房屋瑕疵问题的前提下，愿意继续履行合同。经查，2014年6月4日，王炳臣将北京XX房地产股份有限公司丙区分部诉至本院，要求将涉案房屋的外墙消防设备及消防门移除，并办理房屋权属转移登记，案件尚在审理之中。
另查，2008年11月5日，北京XX房地产股份有限公司名称变更为北京XX**房地产股份有限公司。2013年5月7日，北京XX**房地产股份有限公司名称变更为北京XX**集团股份有限公司。2006年10月23日，北京XX房地产股份有限公司与原告签订《南营房危改小区丙区土地转让合同》，约定原告受让丙区项目用地使用权，享有合同所述用地范围内项目的开发、经营、管理权。原告与二被告签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议中的权利义务已由北京XX**集团股份有限公司概括转移给了原告。
上述事实，有各方当事人提交的《北京市商品房预售合同》及补充协议、民事判决书、入住验收记录表、邮件详情单、网上打印信息等证据及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：原告与二被告签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
从双方履行《北京市商品房预售合同》及补充协议的过程来看，二被告在交完首期房款后，没有主动履行支付剩余房款的义务，在原告以书面形式进行催告后，二被告依然拒绝支付。虽然二被告主张房屋存在瑕疵，但房屋的质量问题并不是拒绝支付房款的合法理由，因此，二被告的行为构成违约，原告依据补充协议的相关规定主张解除合同，合法有据，本院予以支持。至于二被告关于原告行使解除权已经超过诉讼时效的抗辩理由，从现有证据来看，原告曾以书面、电话的方式向王炳臣催缴房款，其催缴行为可以认定为诉讼时效中断的事由，故二被告关于原告的诉讼请求已经超过诉讼时效的主张，本院不予采信。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议解除后，原告应当向二被告返还收取的房款，二被告应当按照合同约定向原告支付违约金。现二被告主张约定的违约金过高请求予以适当减少，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌定。
被告廖樟民经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一四十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告北京雅宝房地产开发有限公司与被告王炳臣、被告廖樟民于2007年3月30日签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议（合同编号：YB-070330-750）。
二、原告北京雅宝房地产开发有限公司于本判决生效后七日内退还被告王炳臣、被告廖樟民购房款七十七万八千三百零四元。
三、被告王炳臣、被告廖樟民于本判决生效后七日内向原告北京雅宝房地产开发有限公司支付违约金三十万元。
四、驳回原告北京雅宝房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11600元，由被告王炳臣、被告廖樟民负担（原告北京雅宝房地产开发有限公司已垫付5800元，被告王炳臣、被告廖樟民于本判决生效后七日内支付给原告北京雅宝房地产开发有限公司，剩余5800元于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 凌 巍
人民陪审员 赵翠霞
人民陪审员 闫月琴
二〇一四年十月十三日
书 记 员 陈 扬