贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终3167号上诉人（原审被告）：张茜。委托诉讼代理人：姜汉，贵州铁汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈巍巍，贵州铁汉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁永林。被上诉人（原审原告）：陈坤。被上诉人（原审原告）：王梦军。被上诉人（原审被告）：班振银。上诉人张茜与被上诉人梁永林、陈坤、王梦军、班振银因房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2016）黔8601民初619号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张茜上诉请求：一、撤销贵阳铁路运输法院（2016）黔8601民初619号民事判决；二、驳回梁永林、陈坤、王梦军的全部诉讼请求；三、本案一、二审案件受理费由梁永林、陈坤、王梦军承担。事实与理由：一、根据《门面租赁合同》第四条的约定，张茜有权将该房屋的承租权进行转让，梁永林、陈坤、王梦军交纳半年的租金后，在房屋租赁期内单方要求退房退租，这只是梁永林、陈坤、王梦军的单方意思表示，班振银在原审中表示并未阻碍梁永林、陈坤、王梦军经营，案涉房屋仍在梁永林、陈坤、王梦军的控制之下，故租赁关系没有约定解除，也没有法定解除，故租赁关系仍然存在，合同依然在履行中；二、《店铺转让合同》是续租合同，张茜转让的是续租权和设施设备所有权，而不是转让剩余租赁期限的转租合同。原审适用法律错误。本案中，张茜与班振银签订的《门面租赁合同》合法有效，上诉人履行了支付租金的义务，该合同明确了上诉人可以转让房屋承租权，梁永林、陈坤、王梦军明确知晓全部事实后与上诉人签订《店铺转让合同》，梁永林、陈坤、王梦军自行交纳房租给班振银，其并未拒收和涨租，双方仍按原租赁合同履约。《店铺转让合同》已经实际履行，梁永林、陈坤、王梦军的权利并未受到侵害。梁永林、陈坤、王梦军共同答辩称：一、原判认定事实清楚，无任何混淆法律主体关系，适用法律准确，应依法予以维持。二、上诉人违反了诚实诉讼原则。上诉人没有按照其与梁永林、陈坤、王梦军签订合同履行义务，张茜在本案中具有重大过错，其隐瞒转租事实，未将30%的转让费支付给出租人班振银，导致其承诺的一年租赁期限无法兑现，《店铺转让合同》目的无法实现。班振银答辩称：张茜签订的《店铺转让合同》班振银并不知情，且《门面租赁合同》与《店铺转让合同》的租期与租金有所改变。梁永林、陈坤、王梦军向一审法院起诉请求：一、解除原被告签订的《店铺转让合同》；二、两被告返还店铺转让费66000元；三、被告班振银返还店铺转让租金21000元；四、两被告承担20%的违约金13200元；五、两被告承担本案诉讼费用及其他费用。庭审中，原告当庭变更第一项诉讼请求为：确认原告与被告张茜签订的转租合同无效，其他诉请不变。一审法院查明：2015年10月24日，被告张茜与被告班振银签订《门面租赁合同》，约定被告班振银将其所有的位于贵阳市蔡家关下坝路42号二楼门面租赁给被告张茜使用，租赁期限从2015年10月28日至2016年10月28日；如被告张茜将门面转让，由张茜向班振银支付总金额的30%转让金。2016年8月，三原告在知晓两被告签订的《门面租赁合同》内容前提下，与被告张茜协商店铺转让，并于同年8月15日签订了《店铺转让合同》，合同约定：1、被告张茜将涉案门面包括内部设施转让给三原告，转让费66000元；2、租金为每月3500元；3、三原告与被告张茜签订合同未和房东协商；4、自本合同签订之日起，在被告张茜已付房东房租到期之后（被告张茜已交房东房租至2016年11月8日），被告张茜必须保证三原告在此日期之后最低经营时间为一年，如被告张茜未能做到，按照本合同违约条款处理；5、由被告张茜原因导致房东或被告张茜自己中途收回店铺，按被告张茜违约处理，归还三原告已付转让费和承担违约金；6、双方如违约，违约方须向另一方一次性缴纳违约金86000元。合同签订后，三原告当日向被告张茜支付转让费66000元整，并于同年10月13日向被告班振银支付六个月房租21000元。原告于同年8月24日开业。同年11月29日，三原告以短信形式将涉案房屋归还给被告班振银，被告班振银回复明确表示其只知道被告张茜要续租到2017年4月28日，对其他事项一概不知。另查明，现店铺钥匙仍在三原告手中。一审法院认为，被告张茜与被告班振银签订的门面租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。三原告在知晓被告张茜有转租权的前提下，与被告张茜签订店铺转让合同，根据该合同第十四条：本合同签订之日起，在被告张茜已付房东房租到期之后（被告张茜已交房东房租至2016年11月8日），被告张茜必须保证三原告在此日期之后最低经营时间为一年，如被告张茜未能做到，按照本合同违约条款处理。第十七条：本合同从签订之日起生效。以及三原告2016年8月24日开业，可知该店铺租赁最低期限为2016年8月15日-2017年11月8日（15个月）。对于本案2016年11月8日之后的租赁行为是否有效，一审法院认为，根据庭审查明的事实，被告班振银与被告张茜签订的合同租赁期限到期后，张茜仍继续对该租赁房屋使用收益，根据庭审双方的陈述和原告与被告班振银的短信记录证实了班振银认可张茜续租到2017年4月28日的事实，并收取了从原租赁期限届满后至2017年4月28日半年的租金21000元。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期限届满后，承租人仍继续对租赁物使用并继续支付租金，而出租人也接受的，可以推定双方有继续租赁关系的意向，原租赁合同继续有效，但租赁期限变为不定期，故应认定为被告班振银默认原租赁合同期满后的至2017年4月28日的租赁行为有效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，三原告与被告张茜的店铺转让合同属于部分有效，部分无效合同。对原告诉请确认转租合同无效不予支持。关于原告请求返还店铺转让费66000元的诉请，根据两被告《店铺转让合同》第七条和第十四条，自本合同签订之日起，在被告张茜已付房东房租到期之后（被告张茜已交房东房租至2016年11月8日），被告张茜必须保证三原告在此日期之后最低经营时间为一年，如被告张茜未能做到，按照本合同违约条款处理。以及由被告张茜原因导致房东或被告张茜自己中途收回店铺，按被告张茜违约处理，归还三原告已付转让费和承担违约金的约定，应由被告张茜将收取三原告转让费66000元予以退还。关于原告诉请违约金，因导致《店铺转让合同》部分有效，部分无效，三原告和被告张茜皆有一定过错，且房屋转让费退还三原告的诉请已得到支持，因此，该项诉请不予支持。关于原告诉请退还租金，一审法院认为租赁行为至2017年4月28日属于有效，且现房屋仍由原告实际占用，故该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原告梁永林、陈坤、王梦军与被告张茜2016年8月15日签订的《店铺转让合同》部分有效，部分无效；二、被告张茜自本判决生效之日起十日内退还原告梁永林、陈坤、王梦军转让费66000元；三、驳回原告梁永林、陈坤、王梦军的其他诉讼请求。案件受理费2304元，由原告梁永林、陈坤、王梦军负担854元，被告张茜负担1450元（此款原告已预交，被告张茜在履行本判决书迳行支付给原告）；公告费300元，由被告张茜负担（此款原告已预交，被告张茜在履行本判决书迳行支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中查明，案涉房屋已由班振银于2017年4月28日收回。二审经审理查明的其余事实与一审查明的事实一致，并经质证，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，案涉房屋由班振银出租给张茜，租赁期限自2015年10月28日至2016年10月28日，《门面租赁合同》中约定若张茜将该门面转让应向班振银支付总金额30%的转让金。2016年8月15日，张茜与梁永林、陈坤、王梦军签订《店铺转让合同》，约定在张茜已付班振银房租到期后（2016年11月8日）保证梁永林、陈坤、王梦军最低经营时间为一年，后梁永林、陈坤、王梦军支付租金至2017年4月28日，对此班振银亦未表示异议，故《店铺转让合同》中自《门面租赁合同》期满后至2017年4月28日的租赁行为有效，超过的部分应认定为无效，原判对此认定事实清楚，本院予以确认。根据《店铺转让合同》的约定，张茜保证梁永林、陈坤、王梦军在2016年11月8日后最低经营时间为一年，但因张茜未将梁永林、陈坤、王梦军已支付转让费66000元的30%支付给班振银，导致班振银中途收回案涉门面，故原判根据《店铺转让合同》的约定，判令由张茜退还梁永林、陈坤、王梦军转让费66000元并无不当，本院予以维持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2304元，由张茜负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  黄新审判员  田勇审判员  刘劼二〇一七年八月十六日书记员  黄倩