广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）惠中法民一终字第775号上诉人（原审被告、反诉被告）：何泽，系惠州市惠城区家裕房产中介揽胜服务中心的经营者。委托代理人：王恒、孙泽平，广东方正联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：余小曼。委托代理人：吴炯，广东鸿浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：段芳芳。委托代理人：蔡教英、庄炜琦，广东标远律师事务所律师。上诉人何泽因与被上诉人余小曼、吴炯房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法民一初字第1596号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原告（反诉被告）余小曼于2014年7月1日向原审法院提起诉讼，请求：1、判决确认原被告三方间签署的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》依法解除，被告段芳芳承担违约责任；2、判决被告何泽返还原告的托管定金人民币20000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率自2014年6月16日起计算至被告何泽还清定金款之日止）；3、判决被告承担本案一切诉讼费。庭审中，原告增加诉讼请求，要求解除双方签订的《补充协议》。主要事实和理由：原告与两被告于2014年4月21日签署了《广东省惠州市房地产买卖居间合同》（下称“合同”)，约定原告向被告段芳芳出售座落于惠州市东平三丈岗光耀荷兰水乡花园三期三组团B2B3B4栋1单元2层02号房的房产，被告何泽提供居间中介服务。合同签署后，被告段芳芳支付了定金20000元，并由原告交被告何泽托管，后因被告段芳芳违约，原告于2014年6月13日解除合同没收定金，并于2014年6月16日通知被告何泽，但被告何泽不依照合同约定返还原告托管定金。第一被告何泽辩称，一、两被答辩人相互主张定金，与答辩人无关。首先，三方于2014年4月21日签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》事实上存在两层合同关系，其一系两被答辩人之间的买卖合同关系，其二系答辩人与两被答辩人之间的居间合同关系。而两被答辩人相互主张的定金是购房定金，是买卖合同的内容，依据合同相对性约束作为买卖合同当事人的两被答辩人，无论是哪一方要承担定金罚则，均与答辩人无关。其次，根据《广东省惠州市房地产买卖居间合同》第三条第4项约定，被答辩人余小曼和被答辩人段芳芳应各自分别向答辩人支付佣金5000元及10000元。该费用被答辩人段芳芳应于签订合同时支付，属于被答辩人余小曼支付的部分答辩人有权从定金中直接扣除。根据合同法第四百二十六条规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，在《广东省惠州市房地产买卖居间合同》业经双方签字盖章生效后，答辩人作为居间人已完成了其应尽的合同义务，有权依约向两被答辩人收取居间费用并从定金中扣除。二、《广东省惠州市房地产买卖居间合同》不能履行的过错在于被答辩人段芳芳。在答辩人与两被答辩人磋商缔约的过程中，被答辩人段芳芳虽表明其夫妻并非本地户籍，但也承认了其在惠州生活多时，并经营有个体工商户“惠州市惠城区琥珀美容店”的事实。2010年《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”，正因得知被答辩人段芳芳开设个体户经营，在其无法一次性付清房款时，答辩人明确要求其提供其经营纳税凭证以办理银行按揭。并且，在2014年5月27日，专门针对办理按揭购房的事宜，三方签订《补充协议》，明确约定买卖双方应在签订协议之日起三个工作日内提供齐符合办理银行按揭的相关资料。然而，被答辩人段芳芳以无法开具纳税证明等各种理由推诿，致使该合同至今无法履行，也迫使被答辩人余小曼向其提出解除合同。上述事实，均表明合同无法履行，无论主客观方面均系出于被答辩人段芳芳的过错，答辩人无需承担任何责任。综上，无论在事实上还是法律上看，答辩人均无需承担任何责任。请求贵院依法驳回两被答辩人对答辩人的诉请。同时，答辩人保留依据《广东省惠州市房地产买卖居间合同》第六条第1项向违约方主张违约金的权利。第二被告段芳芳辩称，答辩人不存在违约问题。1、答辩人已提供应当提供的材料。2014年4月21日，答辩人到被答辩人何泽的档口“家裕房产”（下称房产中介）了解二手房的买卖情况。当房产中介问起答辩人的基本情况时，当答辩人把自己的“户口仍在老家湖南祁东，没有工作单位，没有社保”等真实情况告诉被答辩人。但他们认为，只要按照他们的要求提供材料，答辩人完全可以通过银行贷款买房。于是，在答辩人半信半疑时,两被答辩人就与答辩人三方订了《广东省惠州市房地产买卖居间合同》（下称《买卖居间合同》)，并交完定金20000元。之后，房产中介汪先玲把一个档案袋交给答辩人，要求答辩人按照档案袋上的6项材料目录准备好材料。答辩人回夹后即着手准备这些材料，在2014年5月3日之前就将答辩人夫妻的身份证、户口本、结婚证、银行流水账和答辩人丈夫的收入证明全部提交给了房产中介工作人员汪先玲。所以说答辩人提供了应当提供的材料,并未违约。2、房产中介承诺“纳说证明”由其负责办理大家知道，很多外地人想在本地买房而最终买不成，一个重要的原因就是办不到当地的纳税证明。于是，很多房产中介就提出纳税证明由他们负责办理。答辩人这次买房也是如此。2014年5月18日，房产中介还重申“纳税证明我帮你做”（见录音）。所以，对于纳税证明答辩人已经声明无法提供，并且，房产中介承诺由其提供，这也是房屋中介的习惯做法及惯例。所以，答辩人不提供纳税证明构不成违约。二、《补充协议》无效。1、2014年5月21日三方签订的《买卖居间合同》中的丙方是“惠州市家裕房地产”，代表人是“汪先玲”。而2014年5月27日签订的《补充协议》丙方是“惠州市惠城区家裕房产中介揽胜服务中心”代表人是“罗XX”。前后是两个不同的机构，两个不同的代表人。2、这份《补充协议》的一个主要内容是要求答辩人在三个工作日内提供办理银行按揭的相关资料。这一“相关资料”实际就是指答辩人丈夫的人个收入证明和答辩人的纳税证明。由于答辩人原来提供丈夫的月薪收入3500元的真实资料“不符合条件”，所以签订这一《补充协议》后，答辩人即按房产中介的授意，到“惠州市成长一线科技有限公司”开了一张空白证明，此证明除了姓名由答辩人丈夫自己亲笔所写外，其他内容均由房产中介根据需要填写，结果把答辩人丈夫的月收入写成8500元。房产中介以《补充协议》的合法形式，要求答辩人提供与客观事实完全不符合的证据，以掩盖非法目的，故这一《补充协议》是无效的。另外，至于纳税证明，房产中介承诺由其包办，在此不再赘述。三、被答辩人以答辩人违约为由没收购房定金实属强取豪夺《买卖居间合同》第五条的“产权过户”第3款项第（3）项约定：“任何一方未能提供资料则办理时间相应顺延，并由未能及时配合方承担相关责任，超过15天或未配合办理则视为违约，按违约责任处理”那么，具体如何处理呢？《买卖居间合同》第六条的“违约责任”第2款约定：“乙方签署本合同，支付定金不购买本物业，视为违约，乙方在收到甲方通知之日起，曱方有权没收定金并有权另行出售该物业物业如前所述，答辩人的义务是缴纳定金，并按照被答辩人所列的资料清单提供资料（纳税证明除外），既然答辩人已经履行了自己的义务，还须承担违约责任吗？两被答辩人之间恶意串通设置陷阱，没收答辩人定金实属明火执仗，强取豪夺！四、三方所订《买卖居间合同》系可撤销合同，同意法院判决撤销前面已述，答辩人看到很多外地人在惠州市当地也可以买到房子，所以带着一知半解的看法到房产中介何泽的档口询问。当答辩人把自己的基本情况介绍给其工作人员听时，他们认为，只要答辩人按照他们的要求准备资料，是可以通过银行贷款买到房子的。谁知后来，房产中介所说的“按照他们的要求准备资料”，是指答辩人要按他们的授意去弄虚假收入证明和他们包办搞到的“纳税证明”。结果，答辩人提供了应当提供的资料后，还是无法办到银行贷款，导致房子买不成。房产中介故意告知虚假情况和隐瞒外地人在惠州买房应当具备的条件真相，导致答辩人在其欺诈之下交了购房定金和订立了购房合同。因此，房产中介的行为属于欺诈行为，所订合同属于可撤销的合同。故同意法院判决撤销。综上所述，答辩人已经依约提供了自己应当提供的相关资料；三方所订合同属于可撤销的合同；房产中介要求答辩人与其签订《补充协议》，其实质系以合法形式掩盖非法目的，故该《补充协议》无效；被答辩人依据可撤销的合同收取答辩人的定金20000元，依法应退还答辩人。因此，谨请贵院依法判决答辩人不承担违约责任，并且将其收取的定金退还给答辩人，以维护答辩人的合法权益。反诉原告段芳芳诉称，2014年4月21日，反诉人到被反诉人何泽的档口“家裕房产”了解二手房的买卖情况。这时，该档口的工作人员汪先玲（女，高级置业顾问）即询问了反诉人的情况。反诉人如实告知她：“前几年我来这里后开了一个小档口，我的户口仍在老家湖南祁东，没有工作单位，所以也没有社保，买房还要贷款”而这时汪先玲马上问反诉人贷款额度。反诉人说：“要贷40多万。”汪先玲说：“这些都没问题，我们在银行有后台，纳说证明我们都可以帮你做，请你放心。”这样，反诉人就像吃了一颗定心丸。接着，汪先玲马上推荐一套在东平光耀荷兰水乡花园三期三组团B2B3B4栋1单元2层02号房屋，也即被反诉人余小曼的房屋。通过看房，汪先玲揣摩着反诉人的心理，当即要求反诉人支付定金。当反诉人反复强调自己是外地户口不符合购房的条件时，房东余小曼和汪先玲再次表示不成任何问题。于是，反诉人当天就与两被反诉人三方订了《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，反诉人把20000元定金交给了余小曼，余小曼也当即给反诉人出具了收据。之后，汪先玲把一个档案袋交给反诉人，要求反诉人按照档案袋上的6项材料目录准备好材料。这6项材料中，其中3项是“银行流水账”、“收入证明”和“纳说证明”，由于反诉人是个体经营，收入也不稳定，所以汪先玲就叫反诉人利用丈夫陈文泉的名义去弄这3项证明。但由于反诉人的丈夫只是在一个经营部打工，即“惠州市柯贸数码经营部”，月薪最高时也只是3500元，所以该经营部如实开具了一份陈文泉的月薪3500元的收入证明，但“纳说证明”经营部是无法出具的。反诉人把收入证明交给汪先玲后，但她认为收入太低不可能办得到贷款，于是就又要反诉人叫丈夫到另外一家企业去弄一张空白收入证明书，由她来填写，后来她把反诉人丈夫的月薪填写成8500元。2014年6月6日，反诉人及丈夫和两被反诉人一起到贷款银行递交资料。银行工作人员审查资料后告知，资料不齐，要求回来补“无房证明”、“纳说证明”和“存折”。这时候，反诉人开始怀疑自己的条件是不符合在惠州市贷款购房的，中介的承诺可能存在欺诈。于是，6月13日上午，反诉人和丈夫亲自到银行询问详情，该银行经理如实告知反诉人：“外地户口没有社保和纳说证明肯定是无法在惠州贷款购房的”，接着把原来提供的资料退回给反诉人。这时，反诉人方知上当了。而当天汪先玲还发信给反诉人要求反诉人必须在下午3点钟前把“无房证明”、“纳说证明”和“存折”交给她，否则视为违约。反诉人在已经确认无法通过贷款购房的事实后，于第二天，即6月14日到被反诉人陈泽所在的档口要求退回购房定金，但受到两被反诉人的无理拒绝，至今分文未退。反诉人认为，被反诉人何译作为专门代理房屋买卖机构的经营者，明知反诉人系外地户口，没有社保和无法取得“纳说证明”等其他资料，完全不符合的购房者的条件，但其为了赚取中个费，仍然承诺其可以通过变通办法帮助反诉人取得贷款，但被反诉人出尔反尔，最终，反诉人仍然无法取得银行贷款。而被反诉人余小曼作为业主，也明知反诉人不符合购房条件，仍然与何泽恶意串通，并收取定金后拒绝退还，实有共同欺诈之嫌。因此，两被反诉人的行为属于民法、合同法规定的欺诈行为。根据法律的有关规定，特向贵院起诉，请依法判准反诉人的反诉请求。反诉被告余小曼辩称，居间合同是三方平等条件下签订的，不存在合同可以撤销的情形，合同是段芳芳进行拖延，在签订合同之后不履行购房者的义务，所以反诉人的请求不合理，应当予以驳回。反诉被告何泽辩称，与本诉答辩意见一致。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：涉案房屋位于惠州市东平三丈岗光耀荷兰水乡花园三期三组团B2、B3、B4栋1单元2层02号房（权属人：余小曼，证号：粤房地权证惠州字第××号）。2014年4月21日，原告与第二被告、惠州市家裕房地产（经纪方）签订《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，约定：“原告将涉案房屋转让给第二被告，转让价格为660000元，首期款为195000元；第二被告在签订合同时应交纳定金20000元给经纪方代管；在原告与第二被告按银行要求备齐按揭款资料时，如银行不同意贷款，三方另行协商付款方式，协商不成三方不算违约，退回所交定金费用及已收资料；第二被告签署本合同、支付定金后不购买本物业，视为违约，第二被告在收到原告通知之日起，原告有权没收定金并有权另行出售该物业。”汪先玲作为“惠州市家裕房地产经纪人”在该合同上签名。同日，第二被告向原告支付了定金20000元，原告将该定金转交给经纪方保管。第一被告系惠州市惠城区家裕房产中介揽胜服务中心的经营者。2014年5月27日，原告与第二被告、惠州市惠城区家裕房产中介揽胜服务中心签订《补充协议》，约定：双方自行协商转让价格为655000元，原告承担一半的过户费和中介费5000元，不再支付其他费用，第二被告承担一半的过户费和10000元的中介费，以及相关的银行费用；双方应积极配合第一被告在签订本协议之日起三个工作日内提供齐符合办理银行按揭的相关资料，否则视为违约。2014年6月13日，原告发出《通知》，通知第二被告：根据补充协议，第二被告须在三日内提交符合办理银行按揭的相关资料，逾期视为违约，现第二被告拒绝提供首次买房须提供的房产局无房证明资料一份及银行首期房款的存折复印件一份，原告有权解除约定，定金不予退还。另查，庭审中，第一被告陈述：“签订合同时，已告知第二被告办理银行按揭须提交身份证、户口本、结婚证、银行流水、月收入为7000元左右的证明及惠州本地一年的纳税及社保证明。签订合同十天后，原告提交了资料，但第二被告拖了很久才提交资料，我方将资料提交给银行办理按揭，但因第二被告一直不提交纳税证明，无法办理按揭。”第二被告提交了惠州市成长一线科技有限公司于2014年6月1日出具的《收入证明》，载明：“陈文泉系其公司正式工，担任营销主管，月收入为8500元。”2014年7月25日，该公司证明“此收入证明系我公司应陈文泉的要求出具的，当时只盖有公司的印章，填空处和时间均为空白。”第二被告陈述：“签订合同时，第一被告确有告知我办理按揭须提交的资料，但第二被告没有告知月收入须达到7000元，第一被告计算了月按揭款为4000-5000元，但第一被告说我这种情况他可以帮我们贷款及可以帮我做纳税证明，为此，我才决定购买涉案房屋。签订合同后，我方提交了我丈夫陈文泉月收入为3500元的证明，但原告及第一被告多次要求我方提供纳税证明及月收入为8000-10000元的证明，我方无法提交。2014年5月18日，第一被告再次催我方提交纳税证明，而原告房屋一直没有出售，就协商减房价并签订了补充协议，随后我方提交了一份我丈夫陈文泉的空白收入证明，其工资收入8500元是第一被告填写的。”对此，第一被告不认可上述收入证明系其填写及承诺帮第一被告办理纳税证明。原告陈述：“签订合同时，三方都在场，当时第一被告的工作人员问第二被告是否是本地户口，第二被告称不是本地户口。第一被告的工作人员问第二被告有没有纳税证明，第二被告称其经营美容院，第一被告的工作人员说那肯定有纳税。第一被告的工作人员问第二被告有没有收入证明，第二被告称其丈夫有，第一被告的工作人员说有就可以了，并让第二被告打印银行流水清单。然后双方计算了购房的额度及贷款，按揭款每月约为4000元-5000元，第二被告称其月收入有10000元左右，我相信第二被告有这个购买能力才跟第二被告签订合同。但是签订合同后，第二被告不配合提交资料，我就催第二被告，第二被告称要去减房款才肯交购房资料，所以才签订了补充协议。但是第二被告没有按补充协议提交资料，且第二被告把已提交的资料拿走了，银行通知我，我就去银行把自己的资料拿回来了。”原告称签订房屋买卖合同后，第二被告不配合办理手续，致使涉案房屋的转让无法继续，于2014年7月1日诉至本院，请求判如所请。对此，第二被告称因第一被告明知其不符合购房条件却承诺其可以通过办法帮其办理银行贷款，而原告明知其不符合购房条件，与第一被告恶意串通，收取其定金不予退回，为此提出反诉，要求原告及第一被告返还其定金。原告提交了一份录音资料，称该录音系2014年5月26日第二被告聘请的风水师与原告的录音，原告称：“我当时说实收640000元，你们再出多少费用我是没有计算的。”风水师称“第二被告刚结婚生小孩，没有钱，当时我说好了，总数是670000元，包中介过户。第二被告的意思是她凑10000元，原告少收10000元。如果让第二被告再凑20000元，她是凑出不来的，所以她那个什么证明没办法提上来。她刚打电话给我说，看原告同不同意，如果说不同意她只能往后拖，往后拖赚多20000元跟原告办理这个事情。原告你少收10000元，第二被告就把那个证件交上去，合同上没规定时间，第二被告就往后推。干脆你就少10000元，然后第二被告把证件递上来，批下来就很简单的事了。如果原告不答应，那就这样僵下去。”再查，第二被告提供了一份录音资料，第二被告称该录音为其与第一被告的工作人员汪先玲的对话：第二被告称：“现在我们这件事情怎么办？“汪先玲称：“上次拿了收入证明，后来就是流水证明要补过来……纳税证明我帮你做，收入证明、银行流水第一次拿过来只有5个月，补过来就行了，昨天你们拿过来的那个，像临时工，这种肯定不行的……这个要你们配合，像银行那边要的单位，或者是公司，那怕有朋友有公司，挂个名也行，他们会帮你开的……至于银行这块，我们经常跟银行合作，那我们肯定有一定的关系在里面，就是说我们要你提供的资料，按我们的要求提供了，比如收入证明怎么开，比如一个月贷款多少钱，一个月供多少钱，根据你的大概情况，收入证明大概写到多少去，这些是有一个标准的，正常来说贷款是每一个月月供的2.5倍……只要你们按我们的要求配合是百分之百通过的。”原审法院判决理由和结果原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷案件。原告与第二被告及第一被告经营的惠州市惠城区家裕房产中介揽胜服务中心于2014年4月21日签订的《房地产买卖居间合同》及2014年5月27日签订的《补充协议》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应严格按照合同约定全面履行各自义务。第二被告未按照合同及补充协议的期限内提交办理银行按揭的相关资料，导致双方签订房地产买卖居间合同的目的已无法实现，原告要求解除上述房地产买卖居间合同及补充协议，本院予以确认。因第二被告未按期提交办理银行按揭的相关资料，违反了房地产买卖居间合同及补充协议的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，故原告要求第一被告支付其托管的购房定金20000元，有事实和法律规定，本院予以支持。第二被告未按期提交办理银行按揭的相关资料的过错在谁，是本案的争议焦点？对此，分析如下：一、第一被告作为专业从事房地产中介服务的经营者，对第二被告购买涉案房屋应具备的关键条件，例如办理银行贷款时第二被告需每月偿还多少按揭款，相应第二被告的月收入应达到何种标准及第二被告有无纳税等情况应在签订合同前明确无误的提醒告知第二被告。根据原告的陈述可知第一被告的工作人员汪先玲认为第二被告经营美容店肯定就有纳税证明、第二被告的丈夫有收入证明就可以了，本院认定第一被告并未认真核对第二被告是否具备办理银行贷款的条件，亦未明确告知办理银行按揭需达到何种收入水平，未尽到合理、必要的、谨慎的提醒告知义务，具有过错，应承担相应的民事责任。二、第二被告作为一个成年人，在购买房屋涉及大笔支出时应具备必要、谨慎的注意义务，根据原告的陈述可知，第二被告在购买涉案房屋时没有说明其夫妻二人的真实月收入情况及其丈夫能出具何种标准的月收入证明，且第二被告在明知其没有纳税的情况下仍相信且默认第一被告可以帮其出具纳税证明，本院认定第二被告未尽到合理、必要的、谨慎的告知及注意义务、具有过错，应承担相应的民事责任。综合考虑第一、二被告的过错程度，本院酌定对原告没收的购房定金20000元，应由第一、二被告各负担10000元（20000元×50%），因购房定金20000元系由第二被告交由第一被告托管，故第一被告应向第二被告支付10000元。至于第二被告提出反诉，认为原告与第一被告恶意串通，要求撤销房地产买卖居间合同及补充协议及返还定金20000元及利息，无事实和法律依据，证据缺乏，本院予以驳回。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2014年12月5日作出五项判决：一、解除原告（反诉被告）余小曼与被告（反诉被告）何泽经营的惠州市惠城区家裕房产中介揽胜服务中心、被告（反诉原告）段芳芳于2014年4月21日签订的《房地产买卖居间合同》及2014年5月27日签订的《补充协议》。二、被告（反诉被告）何泽应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）余小曼支付被告（反诉原告）段芳芳交纳的购房定金20000元。三、被告（反诉被告）何泽应在本判决发生法律效力之日起七日内向被告（反诉原告）段芳芳支付10000元。四、驳回原告余小曼的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告段芳芳的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费400元，由被告何泽、段芳芳各负担200元；本案反诉费157.5元，由反诉原告段芳芳负担。当事人二审的意见原审第一被告（反诉被告）何泽不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1、判令撤销(2014)惠城法民一初字第1596号民事判决,改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求;2、判令被上诉承担本案一、二审案件受理费。主要事实和理由：被上诉人段芳芳未按期提交办理银行按揭资料的过错在于其自身,与上诉人无涉。原审判决认定上诉人有过错,缺乏事实依据。在上诉人与两被上诉人磋商缔约的过程中,被上诉人段芳芳虽表明其并非本地户籍,但也当即确认了其在惠州生活多时,并经营有个体工商户“惠州市惠城区琥珀美容店”。对此,原审判决已查明了这一事实。根据2010年《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定,“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。正因得知被上诉人段芳芳开设个体户经营,在其无法一次性付清房款时,上诉人明确要求其提供其经营纳税凭证以办理银行按揭。并且,在2014年5月27日,专门针对办理按揭购房的事宜,三方签订《补充协议》,明确约定买卖双方应在签订协议之日起三个工作日内提供齐符合办理银行按揭的相关资料。上述事实己能充分说明,上诉人已尽告知义务。个体工商户系一纳税主体,依法应具备相关纳税凭证。然而,被上诉人段芳芳出于避税的原因无法提供纳税证明,并以各种理由推诿,致使该合同至今无法履行,也迫使被上诉人余小曼向其提出解除合同。因此,无论主客观方面均系出于被上诉人段芳芳的过错,与上诉人无涉,上诉人无需承担任何责任。综上,原审法院认定事实错误,请求二审法院依法予以改判。被上诉人段芳芳答辩称：一、答辩人没有过错无论是上诉人的上诉状还是上诉人在一审时的答辩状,均认为合同无法履行下去,房屋买卖不成都是答辩人没有提供纳税证明所致,所以答辩人存在过错。但答辩人认为,上诉人的以上主张没有任何理由。1、答辩人已提供应当提供的材料。2014年4月21日,答辩人到上诉人的档口“家裕房产”(下称房产中介)了解二手房的买卖情况。当其工作人员汪先玲问起答辩人的基本情况时,答辩人把自己的“户口仍在老家湖南祁东,没有工作单位,没有社保”等真实情况告诉汪先玲。但她认为,只要按照他们的要求提供材料,答辩人完全可以通过银行贷款买房。于是,在答辩人半信半疑时,就与上诉人和被答辩人佘小曼三方订了《广东省惠州市房地产买卖居间合同下称》（《买卖居间合同》),并交完定金20000元。之后,汪先玲把一个档案袋交给答辩人,要求答辩人按照档案袋上的6项材料目录准备好材料。答辩人回来后即着手准备这些材料,在2014年5月3日之前就将答辩人夫妻的身份证、户口本、结婚证、银行流水账和答辩人丈夫的收入证明全部提交给了汪先玲。所以说答辩人提供了应当提供的材料,并未违约。2、上诉人承诺“纳说证明”由其负责办理。大家知道,很多外地人想在本地买房而最终买不成,一个重要的原因就是办不到当地的纳税证明。于是,很多房产中介就提出纳税证明由他们负责办理。答辩人这次买房也是如此。上诉人的工作人员汪先玲反复表示纳税证明由她们中介帮做,这也是房屋中介的习惯做法及惯例。直到2014年5月18日,江先玲还重申“纳税证明我帮你做”(见录音)。所以,提供纳税证明不是答辩人的义务,不提供纳税证明不构成违约。从以上事实可以看出,答辩人是不存在任何过错的,而原审法院认定答辩人存在过错并按过错责任原则判决答辩人承担一半的责任也是错误的。二、原判认定合同有效是错误的。答辩人之所以一个下午不用一个小时的时间一气呵成地办完看房、签订合同、支付定金等全部事项,就是因为上诉人的工作人员汪先玲信誓旦旦地向答辩人表示,只要按照他们的要求准备资料,纳税证明由他们去搞,贷款完全可以办成。当他们的确也无法搞到纳税证明时,为把责任推给答辩人,使到嘴的羊肉不再丢掉,于是,2014年5月27日,上诉人仍然叫答辩人与其签订《补充协议》,约定“在3个工作日内提供银行按揭资料(实际上就是逼迫答辩人重新写丈夫的假收入证明和纳税证明),否则视为违约”。由于从一开始答辩人就表示自己是外地户口,没有社保和纳税证明和上诉人自始至终都承诺纳税证明由他们包办,所以,答辩人无法在三个工作日内提供纳税证明(实际上也根本无法提供),只是按上诉人的授意开了一张空白收入证明交给上诉人自己填写。从以上事实可以看出,上诉人为了牟取中介费,故意告知虚假情况和隐瞒外地人在惠州买房应当具备的条件真相,导致答辩人在其欺诈之下交了购房定金和订立了《买卖居间合同》以及《补充协议》。根据《民法通则》第58条第3项关于“一方以欺诈、胁迫手段或乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的行为,为无效的民事行为”的规定和最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)第68条关于“一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。”的规定以及《合同法》第54条第2款关于“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定,上诉人与答辩人等三方签订的《买卖居间合同》以及《补充协议》属于可撤销的合同,答辩人也已请求人民法院判决予以撤销,而原审法院却确认三方签订的《买卖居间合同》以及《补充协议》有效,因而是错误的。因此,谨请二审法院依法改判确认以上合同及协议为可撤销的合同,并按无效或可撤销合同的处理方法,将20000元的购房定金返还给答辩人。三、原审法院判决由上诉人单独返还答辩人的购房定全是错误的答辩人在原审提出反诉,认为上诉人与被答辩人余小曼恶意串通,共同欺诈答辩人,故在反诉请求中,请求原审法院判令上诉人与被答辩人余小曼连带返还答辩人的购房定金20000元。同时,答辩人的定金是缴交给房东余小曼的,有余小曼给答辩人出具的收条为证,应由余小曼返还给答辩人或与上诉人连带返还是答辩人。而原审法院判决由上诉人单独返还答辩人的购房定金是错误的。综上所述,上诉人与答辩人等三方签订的《买卖居间合同》以及《补充协议》属于可撤销的合同,答辩人没有过错。因此,谨请二审人民法院改判上诉人及余小曼连带返还答辩人购房定金20000元。被上诉人余小曼口头答辩要求二审维持原判。被上诉人段芳芳答辩为：一、答辩人没有过错。无论是上诉人的上诉状还是上诉人在一审时的答辩状，均认为合同无法履行下去，房屋买卖不成都是答辩人没有提供纳税证明所致，所以答辩人存在过错。但答辩人认为，上诉人的以上主张没有任何理由。1、答辩人已提供应当提供的材料2014年4月21日，答辩人到上诉人的档口“家裕房产’’（下称房产中介）了解二手房的买卖情况。当其工作人员汪先玲问起答辩人的基本情况时，答辩人把自己的“户口仍在老家湖南祁东，没有工作单位，没有社保”等真实情况告诉汪先玲。但她认为，只要按照他们的要求提供材料，答辩人完全可以通过银行贷款买磨。于是，在答辩人半信半疑时，就与上诉人和被答辩人余小曼三方签订了《广东省惠州市房地产买卖居间合同》（下称《买卖居间合同》），并交完定金20000元。之后，汪先玲把一个档案袋交给答辩人，要求答辩人按照档案袋上的6项材料目录准备好材料。答辩人回来后即着手准备这些材料，在2014年5月3日之前就将答辩人夫妻的身份证、户口本、结婚证、银行流水账和答辩人丈夫的收入证明全部提交给了汪先玲。所以说答辩人提供了应当提供的材料，并未违约。2、上诉人承诺“纳说证明力由其负责办理”大家知道，很多外地人想在本地买房而最终买不成，一个重要的原因就是办不到当地的纳税证明。于是，很多房产中介就提出纳税证明由他们负责办理。答辩人这次买房也是如此。上诉人的工作人员汪先玲反复表示纳税证明由她们中介帮做，这也是房屋中介的习惯做法及惯例。直到2014年5月18日，汪先玲还重申“纳税证明我帮你做”（见录音）。所以，提供纳税证明不是答辩人的义务，不提供纳税证明不构成违约。从以上事实可以看出，答辩人是不存在任何过错的，而原审法院认定答辩人存在过错并按过错责任原则判决答辩人承担一半的责任也是错误的。二、原判认定合同有效是错误的答辩人之所以一个下午不用一个时的时间说一气呵成地办完看房、签订合同、支付定金等全部事项，就是因为上诉人的工作人员汪先玲信誓旦旦地向答辩人表示，只要按照他们的要求准备资料，纳税证明由他们去搞，贷款完全可以办成。当他们的确也无法搞到纳税证明时，为把责任推给答辩人，使到嘴的羊肉不再丢掉，于是，2014年5月27日，上诉人仍然叫答辩人与其签订《补充协议》，约定“在3个工作日内提供银行按揭资料（实际上就是逼迫答辩人重新写丈夫的假收入证明和纳税证明），否则视为违约”。由于从一开始答辩人就表示自己是外地户口，没有社保和纳税证明和上诉人自始至终都承诺纳税证明由他们包办，所以，答辩人无法在三个工作日内提供纳税证明（实际上也根本无法提供），只是按上诉人的授意开了一张空白收入证明交给上诉人自己填写。从以上事实可以看出，上诉人为了牟取中介费，故意告知虚假情况和隐瞒外地人在惠州买房应当具备的条件真相，导致答辩人在其欺诈之下交了购房定金和订立了《买卖居间合同》以及《补充协议》。根据《民法通则》第58条第3项关于“一方以欺诈、胁迫手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的行为，为无效的民事行为”的规定和最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条关于“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”的规定以及《合同法》第54条第2款关于“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，上诉人与答辩人等三方签订的《买卖居间合同》以及《补充协议》属于可撤销的合同，答辩人也已请求人民法院判决予以撤销，而原审法院却确认三方签订的《买卖居间合同》以及《补充协议》有效，因而是错误的。因此，谨请二审法院依法改判确认以上合同汉协议为可撤销的合同，并按无效或可撤销合同的处理方法，将20000元的购房定金返还给答辩人。三、原审法院判决由上诉人单独返还答辩人的购房定金是错误的答辩人在原审提出反诉，认为上诉人与被答辩人余小曼恶意串通，共同欺诈答辩人，故在反诉请求中，请求原审法院判令上诉人与被答辩人余小曼连带返还答辩人的购房定金20000元。同时，答辩人的定金是缴交给房东余小曼的，有余小曼给答辩人出具的收条为证，座由余小曼返还给答辩人或与上诉人连带返还是答辩人。而原审法院判决由上诉人单独返还答辩人的购房定金是错误的。综上所述，上诉人与答辩人等三方签订的《买卖居间合同》以及《补充协议》属于可撤销的合同，答辩人没有过错。因此，谨请二审人民法院改判上诉人及余小曼连带返还答辩人购房定金20000元。本院查明的事实及裁判理由和结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本案在二审诉讼期间，各方当事人均未提交新的证据。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，一审认定各方当事人签订的《房地产买卖居间合同》是各方当事人的真实意思表示，合法有效，该认定正确，本院直接予以维持。被上诉人段芳芳在二审上诉答辩中对以上合同的效力提出异议，但段芳芳在法定期限对此并未提起上诉，依据《民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”之规定，段芳芳对合同效力的异议不属于本案审理的范围，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审现争议的焦点为：三方签订的房屋买卖居间合同未能履行的过错责任应由谁承担。依据一审查明的事实，在合同的履行过程中，余小曼作为房屋的出售方不存在任何过错，其有权依据定金法则取得担保涉案合同履行的定金20000元。导致合同未能履行的直接原因，是段芳芳未能提交办理银行按揭贷款的相关资料。根据本案一审中何泽、段芳芳对交易过程的陈述，何泽在得知段芳芳不符合办理银行按揭贷款的条件下，仍然要求段芳芳提交相关与事实不符的材料，同时承诺协助办理相关银行流水等资料，故而存在一定过错。段芳芳在明知自己没有纳税证明且真实收入不符合按揭条件的情况下，仍然轻信中介机构的承诺签订了居间合同。因此，双方均对对方的合同履行能力产生误判，导致合同最终不能履行。原审法院依据本案具体情况，酌定对余小曼的违约责任由何泽、段芳芳各自承担50%的，属于合理行使裁量权，并无不当，本院直接予以维持。综上，一审法院查明事实清楚、适用法律正确、实体处理得当，其判决本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费400元，由上诉人何泽负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  邓耀辉代理审判员  寇 倩二〇一五年九月二十五日书 记 员  赵 铎附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；