山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1211号
上诉人（原审被告）周洪波。
被上诉人（原审原告）青岛天路实业有限公司。
法定代表人朱继强，经理。
委托代理人沈云，青岛李沧鼎盛法律服务所法律工作者。
上诉人周洪波与被上诉人青岛天路实业有限公司（以下简称“天路公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2015）李民初字第51号民事判决，于2015年2月6日向本院提起上诉，本院于2015年4月13日受理后，依法组成由苏勇担任审判长，审判员李晓波主审本案、代理审判员徐雪峰参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年6月16日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人周洪波，被上诉人天路公司的委托代理人沈云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审中天路公司诉称，周洪波自2012年3月28日起租赁天路公司位于青岛市李沧区兴义支路×号×号门头房。2014年3月27日合同期满后，天路公司通知其解除租赁关系、付清租赁费并返还房屋，周洪波置之不理。故诉至法院，请求依法判令：1、解除天路公司与周洪波之间的租赁合同；2、周洪波返还租赁房屋，并支付自2014年3月18日起实际占用租赁房屋期间的租赁费；3、诉讼费由周洪波承担。
原审中周洪波辩称：1、2014年天路公司的法定代表人朱继强曾以个人身份向法院提起诉讼，朱继强撤诉后，天路公司再次就涉案纠纷提起诉讼，不具有天路公司主体资格。2、涉案房屋系天路公司窃取的国有资产，周洪波只对真正的房东即国有资产所有人负责，对天路公司的主张不予认可。
原审查明，2012年3月25日，天路公司（出租方）与周洪波（承租方）签订《房屋租赁协议书》1份，约定天路公司将坐落于李沧区兴义支路×号×号门头房一处租赁给周洪波，租赁期限自2012年3月28日至2013年3月27日，租金1万元于2012年3月25日支付。上述合同履行完毕后，合同双方于2013年4月以原租金标准又签订《房屋租赁协议书》1份，将租赁期限续订至2014年3月27日，周洪波依约于2013年4月18日支付了2013年3月28日至2014年3月27日的租金1万元。上述两份《房屋租赁协议书》的抬头处均注明租赁双方为天路公司及周洪波，落款处均由天路公司的会计代朱继强签字，周洪波亦在落款处签字。
周洪波称，2012年3月28日以前，周洪波已从案外人刘同德处转租涉案房屋。天路公司对周洪波的主张不予认可，并提交天路公司与刘同德于2011年3月25日签订的《房屋租赁协议书》1份予以证实。周洪波称该协议与其无关，不予质证。
原审另查明，2014年6月23日，天路公司委托其代理人沈云出具《通知函》1份，内容为：“周洪波：你好!受当事人委托今致函与你。当事人决定与你解除租赁关系，请你于2014年7月13日前将未支付的租赁费付清以及税费交齐，并将位于青岛市李沧区兴义支路×号（1号）网点房屋完好地交给出租人，逾期我们将诉讼解决纠纷。由此引发的法律后果由你承担。特此函告!”上述《通知函》已送达给周洪波。
天路公司称，因周洪波未提前一个月通知天路公司是否续租，也不交纳租赁费，为此天路公司与其解除租赁关系。周洪波称，前面的租赁合同都是有效的，房租也都交了，租赁合同到期后，天路公司一开始还同意其继续承租，但到2014年4月8日周洪波去交房租时，却告知周洪波不租了，之后，周洪波了解到涉案房屋系天路公司利用不当手段窃取的。
天路公司提交2014年9月17日青岛市公安局李沧分局兴华路派出所出具的《证明》1份，证明涉案房屋所在的李沧区兴义支路×号位于原李沧区四流中路×号。上述《证明》的内容为：“原四流中路×号为青岛毛纺织股份有限公司，现该公司拆迁为翠海依居小区，现兴义支路×号所处位置位于原四流中路×号内。特此说明。”周洪波称此份证明系手写，没有证明人签字，不属于公安机关的正式证明，而且证明内容与事实不符，原四流中路×号已经成为翠海依居小区的门牌号，并无其他地方使用该地址。
天路公司提交营业执照副本1份，证明天路公司住所地为李沧区四流中路×号。周洪波称，天路公司的原注册登记地址已经灭失，因此该证据是失效证据，天路公司应提交最新的营业执照予以证实。天路公司称，上述营业执照的最后年检时间是2012年，以后因工商年检实行抽查制，故未做年检。
原审再查明，2014年8月26日，在原审法院（2014）李民初字第1678号朱继强诉周洪波房屋租赁合同纠纷一案审理过程中，朱继强的委托代理人于第一次法庭审理休庭后，向原审法院出示《协议》复印件1份，该《协议》的内容为：“为了社区服务需要，安排下岗职工，青岛市李沧区四流中路×号房屋，经厂领导和公司研究同意，转给青岛天路实业有限公司所有并进行改造永久使用。经双方协商自贰零零贰年叁月捌日起生效。”上述《协议》落款处盖有青岛华星实业有限公司（以下简称“华星公司”）的公章，落款时间为2002年3月6日。上述事实，有周洪波提交的《协议》1份以及双方当事人陈述一致的笔录在案为凭。
审理过程中，天路公司提交与上述《协议》的内容相同的《协议》原件，但落款处除华星公司的公章外，还盖有天路公司的公章，天路公司用以证明涉案房屋系华星公司转让给天路公司，天路公司对该房屋享有占有、使用和收益的权利。周洪波称，天路公司提交的《协议》原件无经办人、决定人及其他人员签字，而且天路公司的公章属于后加的，不符合协议的格式，这不是一份普通的协议，而是一份大面积的房屋转让协议，如此草率，纯属造假。天路公司称：（2014）李民初字第1678号案件第一次开庭审理时，法庭因周洪波要求组成合议庭而休庭，因此朱继强不存在当庭提交证据的问题，当时庭后提交的证据系复印件，法庭应对朱继强第二次正式开庭时提交的证据原件进行质证；只要华星公司的公章是真实的，双方之间的《协议》就成立了，至于天路公司的盖章，则属追认行为。
天路公司申请法庭出示（2014）李民初字第1678号案件中朱继强申请法院调取的华星公司的工商登记档案，证明华星公司与青岛纺织企业总公司达成转让协议，其中诉争的路段归华星公司所有，后华星公司依据有效的法律文书和工商登记证明与天路公司签订了转让协议，由此可见天路公司系房屋的合法所有人。周洪波对上述证据的真实性不予确认。
天路公司称，该公司于2000年前后在李沧区兴义支路×号共翻建13处房屋，涉案房屋系其中第一处房屋，房屋建设未取得建设工程规划许可证或者主管部门的批文，房屋未进行权属登记，该公司对上述房屋的占有系合法占有，其诉求符合《中华人民共和国物权法》关于占有返还的规定。周洪波称，涉案房屋是原蔬菜公司的配套房屋，至今已存在近40年，房屋的建设与天路公司没有任何关系。
原审认为，《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”本案中，天路公司与周洪波签订的《房屋租赁协议书》上虽未加盖天路公司的公章，但租赁协议的抬头已注明出租方为天路公司，落款处则由天路公司的会计代天路公司的法定代表人朱继强签字，周洪波支付的租赁费也是由天路公司收取的，因此上述租赁协议的出租方为天路公司。朱继强虽曾就涉案房屋租赁纠纷向原审法院提起过诉讼，但朱继强后来经原审法院准许撤回起诉，原审法院并未对该案进行实体审查。周洪波主张天路公司的主体不适格，原审法院不予采纳。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，天路公司提交的其与华星公司之间签订的《协议》以及华星公司的工商登记档案无法证明天路公司已取得涉案房屋建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，原审法院对上述证据不予采信，双方就涉案房屋签订的《房屋租赁协议书》违反法律的强制性规定，原审法院确认无效。对于天路公司要求周洪波腾还涉案房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，双方均认可周洪波已支付2013年3月28日至2014年3月27日的房屋占有使用费1万元，因此，周洪波应参照合同约定的租金标准支付自2014年3月28日起至其实际交付房屋之日止的房屋占有使用费。据此，判决：一、青岛天路实业有限公司与周洪波就青岛市李沧区兴义支路×号1号门头房签订的《房屋租赁协议书》无效；二、周洪波于判决生效之日起15日内将青岛市李沧区兴义支路×号1号门头房交付给青岛天路实业有限公司；三、周洪波于判决生效之日起10日内给付青岛天路实业有限公司上述房屋自2014年3月28日起至周洪波交付房屋之日止的房屋占有使用费（按每年1万元计算）。案件受理费100元，由周洪波负担。周洪波于判决生效之日起10日内给付天路公司100元。
上诉人周洪波上诉称，被上诉人天路公司出具的协议书系伪造的，不是合法的协议，因此被上诉人不具有涉案纠纷的诉讼主体资格。被上诉人天路公司出具的兴华路派出所的证明与事实不符。综上，原审认定事实以及适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人天路公司答辩称，原审认定事实以及适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审一致。
本院认为，被上诉人提供的2013年的房屋租赁协议，系由上诉人周洪波的签字确认，且上诉人也参照该协议约定缴纳了2013年3月26日至2014年3月25日期间的使用费。租赁合同另一方当事人系被上诉人委托人代表其法定代表人朱继强签字，事后得到了被上诉人的进一步确认，对该协议并无异议。上诉人对其在该租赁协议上签字、兴华路派出所公章及证明真实性无异议，公安机关负有其辖区内路牌变更确认职责，上诉人所称“租赁协议系伪造的，兴华路派出所的证明与事实不符”之理由，证据不足，本院不予采信。被上诉人系租赁合同的一方当事人，将涉案房屋出租给上诉人，并收取了一定期限的使用费。被上诉人依据双方租赁事实和相关法律规定主张权利，具备相应的诉讼主体资格。
综上，原审认定事实及适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人周洪波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 勇
审 判 员 李晓波
代理审判员 徐雪峰
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 王 晶