黑龙江省集贤县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0521民初81号
原告雷玉英，居民身份证号码：××，女，19×年×月×日出生，汉族，户籍地（住所地）集贤县福利镇×路×室。
委托代理人关明明，女，黑龙江集英律师事务所律师。
被告双鸭山市兴山房地产开发有限公司，住所地双鸭山×小区×号。
法定代表人高兴山，该公司董事长。
委托代理人黄英才，黑龙江姜笑雨律师事务所律师。
第三人何传廷，居民身份证号码：××，男，19×年×月×日出生，汉族，黑龙江省×有限公司第六项目部负责人，户籍地双鸭山市四方台区×路×号。
原告雷玉英与被告双鸭山市兴山房地产开发有限公司（以下简称兴山公司）、第三人何传廷房屋买卖合同纠纷一案，2014年3月28日向本院起诉，本院于2015年4月9日作出（2015）集民初字第248号民事判决书，第三人何传廷于本判决生效后10日内给付被告双鸭山市兴山房地产开发有限公司人民币428765元，同时集贤县福利镇兴山现代城1栋3单元1303户113.43平方米房屋归原告雷玉英所有，被告双鸭山市兴山房地产开发有限公司将该房屋交付给原告雷玉英，并协助原告雷玉英办理房屋所有权变更登记；逾期不能履行，解除原告雷玉英与被告双鸭山市兴山房地产开发有限公司于2012年6月27日签订的兴山现代城客户认购书，由第三人何传廷立即返还原告雷玉英人民币428765元。判后雷玉英不服，上诉至双鸭山市中级人民法院。2015年11月4日，双鸭山市中级人民法院作出（2015）双民终字第193号民事裁定书，裁定发回我院重审。本案于2016年1月12日立案后，依法另行组成合议庭，于2016年4月15日公开开庭进行了审理。原告雷玉英及其委托代理人关明明、被告兴山公司委托代理人黄英才到庭参加诉讼，第三人何传廷经传票传唤未到庭参加诉讼，亦未委托代理人参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雷玉英诉称，第三人何传廷给被告兴山公司施工，因被告资金紧张，不能及时给付第三人工程款，为了工程延续不延误工期，被告同意给第三人房子销售抵工程款。在此前提下，2012年6月27日，原告通过第三人到售楼处，由被告法定代表人高兴山本人签字同意，原告与第三人签订了兴山现代城客户认购书，由原告购买被告开发的兴山现代城小区×栋×单元×室113.43平方米房屋，总价款428765元，该款由被告给原告出具了收到全部购房款的收据，又由第三人给被告出具出售该楼售楼款的欠据，被告将该款直接抹账给第三人顶工程款，被告在认购书及收据上标注“以工程款结算”，并由兴山公司留存，该标注是为了与第三人结算工程款使用，被告与第三人之间如何结算与原告无关，签订协议时，被告也并未说明如果第三人不结算工程款就不交付房屋。楼房交工后，售楼处给原告打过电话让入住，但后来由于被告与第三人账目没有结清，所以至今不让入住。原告认为，被告与原告签订认购书、出具收到全部购房款收据、并由第三人出具欠据的事实，说明被告认可收到了全部购房款，并认可将房屋出卖给原告，认购书应认定为商品房买卖合同，被告拒绝履行合同的行为已违反《合同法》、《商品房销售管理办法》及相关司法解释的规定，违背诚实信用原则，构成违约，故请求法院判决：一、确认原告雷玉英与被告兴山公司于2012年6月27日签订的兴山现代城客户认购书有效，房屋归雷玉英所有；二、被告兴山公司向原告雷玉英交付房屋；三、被告兴山公司协助原告雷玉英办理房屋所有权变更登记。
被告兴山公司辩称，兴山现代城是由兴山公司开发建设的，第三人何传廷是施工人之一。兴山公司实力雄厚，不存在资金垫付问题，签订认购书是在2012年，当时兴山公司并不知道第三人何传廷向原告雷玉英等人借款的事实，何传廷向兴山公司陈述是亲属订购，三方在场约定待何传廷工程结束、兴山公司与何传廷就工程款结算完毕后，再由兴山公司将房屋交付给雷玉英。但何传廷工程未完工，工程款未结算，何传廷也未向兴山公司支付任何购房款，认购书虽然成立，但并未履行，雷玉英未向兴山公司交纳任何购房款，双方未正式签订商品房买卖合同，所以兴山公司不能向雷玉英交付房屋。通过兴山公司了解，雷玉英实际交付给何传廷的购房款数额与收据记载的数额相差甚远，显失公平。雷玉英与何传廷之间名为买卖、实为借贷，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，应当确认认购单无效，由何传廷返还给雷玉英借款，与兴山公司无关。
第三人何传廷经传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交任何答辩材料。其原审述称，原告雷玉英等7人均是何传廷的亲属和朋友，雷玉英与被告兴山公司之间签订认购书是通过何传廷签订的，何传廷收取了雷玉英的购房款，收了多少钱兴山公司不知道，实际收到的购房款数额比兴山公司给雷玉英出具的收据上的收款数额少，具体收了多少记不清了，兴山公司没收这笔钱，兴山公司给雷玉英开具了房屋认购书和财务收据，签协议时三方都在场，后期有约定在工程结束后结算时用工程款再结算购房款。现何传廷与兴山公司的工程款没有结算完。雷玉英与兴山公司之间怎么解决与何传廷没有关系，以后涉及到何传廷的问题可以直接起诉何传廷，不直接起诉，何传廷不处理。
经审理查明，被告兴山公司开发建设集贤县兴山现代城，第三人何传廷系施工单位负责人之一。2012年6月27日，兴山公司与原告雷玉英签订了兴山现代城客户认购书：“出卖人：集贤县兴山现代城；买受人：雷玉英；认购物业：住宅；房号：×栋×单元×户；参考预售面积：113.43平方米；单价：3780元/平方米；付款方式：全款一次性；总房款：428765元；交款金额：428765元。认购条款如下：1、乙方（雷玉英）须在甲方（兴山公司）正式签约通知期间内至开发商售楼部签署《商品房买卖合同书》并交付购房款及签约相关资料，上述乙方所支付的房款充抵作为部分首期房款或部分总价款。2、若乙方在上述期限内未与甲方签署《商品房买卖合同书》并支付相应购房款及签约相关资料，乙方所认购物业不予保留，乙方所支付房款甲方不予退还，甲方有权将本认购书下的物业另行出售给第三方，同时本认购书自动解除，乙方不得以任何理由提出异议。3、若双方已签订此认购书，本认购书的内容不可以做任何事项的更改。4、本认购书自甲乙双方签字盖章之日起生效；甲乙双方签订正式《商品房买卖合同书》后甲方将此认购书收回，本认购书自动失效。（认购书所填写内容与《商品房买卖合同书》内容一致。）产权面积以房产最终测绘结果为准多退少补。”该认购书加盖了兴山公司的认购专用章，兴山公司法定代表人高兴山在该认购书上方签署“同意”，并签名、标注日期。
同日，兴山公司给雷玉英出具了收据：“交款单位：雷玉英；收款方式：工程款；收款事由：×栋×单元×户，面积113.43平方米，单价3780元/平方米，总房款：428765元。”；何传廷给兴山公司出具了借据：“交款单位：雷玉英；数额；428765元；事由：1栋3单元1303户，面积113.43平方米，单价3780元/平方米，全额428765元。”
2014年3月3日，兴山公司在双鸭山日报上刊登了公告：“关于第六项目部何传廷及合伙人崔某、于某和共同认购人龚某等认购房屋人，请于2014年3月15日速到兴山公司工程部进行工程盘点及财务结算，请何传廷、崔某、于某与认购人龚某等31人共同到兴山公司售楼处用工程款或现金交纳房款，截止日期为2014年3月30日前，如到期不交房款，兴山公司售楼处将此40套房产另行销售，造成一切经济、法律后果由何传廷、崔某及实际认购人承担。附何传廷预借工程款给亲戚朋友认购房屋明细表。”明细表中包括本案原告雷玉英。
以上事实的认定，有原、被告、第三人当庭陈述、自认，原告雷玉英提供的房屋认购书、收据，被告兴山公司提供的何传廷就本案争议房屋出具的欠据、兴山公司发出的公告，在卷为凭，且经当庭质证，足以采信。
综上所述，本院认为，根据原告雷玉英、被告兴山公司与第三人何传廷的陈述、自认，可以认定本案的事实为：兴山公司将房屋建设工程承包给何传廷，并以在建房屋预付工程款；雷玉英将款项交付给何传廷，由兴山公司与雷玉英签订认购书并出具收取房屋价款428765元的收据，再由何传廷给兴山公司出具了欠据，认购书及收据中对交付房屋的条件均进行了约定，即工程款结算。故雷玉英与兴山公司签订的房屋认购合同系附履行条件的房屋买卖合同，该合同有效，应继续履行。现雷玉英要求确认房屋买卖合同有效、交付房屋，应先由何传廷履行结算工程款或给付购房款的义务，然后由兴山公司交付房屋，故何传廷应在一定期限内履行结算及给付义务，否则，该合同虽然有效，但在无法履行的情况下，应由何传廷承担违约责任，向雷玉英返还已付购房款428765元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
第三人何传廷于本判决生效后十日内给付被告双鸭山市兴山房地产开发有限公司人民币428765元，同时被告双鸭山市兴山房地产开发有限公司将集贤县福利镇兴山现代城小区×栋×单元×室113.43平方米房屋交付给原告雷玉英，并协助原告雷玉英办理房屋所有权变更登记；逾期不能履行，解除原告雷玉英与被告双鸭山市兴山房地产开发有限公司于2012年6月27日签订的兴山现代城客户认购书，由第三人何传廷立即返还原告雷玉英人民币428765元。
案件受理费100元、财产保全费1520元，合计1620元（原告雷玉英已预交），由雷玉英承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省双鸭山市中级人民法院。
审 判 长 曲 伟
人民陪审员 王欣敏
人民陪审员 于淑艳
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 陈晓冬
附件：法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。