天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终5370号
上诉人（原审被告）：李某某，男，1963年2月24日出生，汉族，军事交通运输研究所退休职工，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：王佳，天津博专律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王荣贵，天津博专律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：欧宝国，男，1978年2月3日出生，汉族，天津警备区政治部党委秘书，住天津市河西区。
原审第三人：天津市中原物业顾问有限公司，地址天津市河东区太阳城鲁山道秀丽园9号底商。
委托诉讼代理人：孙国亮，男，该公司法务专员。
上诉人李某某因与被上诉人欧宝国、原审第三人天津市中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2016）津0102民初7547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李某某上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实错误，上诉人始终对解除合同通知不认可，双方因个税负担未能办理过户，后上诉人同意缴纳个税被上诉人却提出涨价；2、一审适用法律错误，合同为格式条款加重上诉人责任，即使从2016年10月17日起算，至2016年10月25日也未超过15日，解除合同的条件并未成就，支付违约金和租金更无法律依据；3、一审程序违法，被上诉人当庭增加诉讼请求，并未给上诉人答辩期和举证期，对于上诉人在一审中提交的反诉请求性质的文书并未回复，中原物业公司在一审中的诉讼地位起诉书中为被告，判决书中为第三人。
欧宝国辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
中原物业公司述称，同意一审判决。
欧宝国向一审法院起诉请求：1、确认原、被告2016年7月23日签订的《房产买卖合同》于2016年10月25日解除，解除原、被告于2016年8月23日在房管局签订的天津市河东区卫国道丽苑居住区秀丽园18-1-202房产买卖协议（协议编号为20501-005208）以及天津市河东区卫国道丽苑居住区秀丽园18-1-地下室6号房产买卖协议（协议编号为20501-005209）；2、要求被告给付违约金120000元；3、赔偿经济损失210000元；4、被告返还原告房屋钥匙、腾退房屋；5、被告返还原告2016年8月24日至实际腾空房屋止的租金；6、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告与被告、第三人于2016年7月23日签订《房产交易合同》（以下简称合同），其中原告为甲方，被告李某某为乙方，中原物业公司为居间方，原告欲将坐落在天津市河东区卫国道丽苑居住区秀丽园18-1-202号私产房屋以及天津市河东区卫国道丽苑居住区秀丽园18-1-地下室6号房产售予被告，合同约定两套房屋价款共计1200000元。同日，原告收取被告购房定金100000元。后双方约定于2016年8月23日签订两份《天津市房产买卖协议》（协议编号分别为20501－005208、20501－005209），并于签订上述协议当天，被告给付原告购房款315000元，同时约定2016年10月17日办理房屋所有权过户手续，过户当日，双方因个人所得税由谁缴纳事宜发生争议，合同未再继续履行。原告诉至一审法院，案经调解，双方各持己见。
另查，合同第二条买卖条件中第5项相关税费约定：按政府有关规定，甲、乙双方须付但不限于以下税、费：①印花税；②产权登记费；③契税；④产权转让手续费；⑤土地出让金；⑥增值税；⑦个人所得税；⑧评估费；⑨公积金贷款担保费；⑩过户中实际产生的其他税、费。其中甲方支付上述⑥款项，乙方支付上述①、②、③、④、⑤、⑦、⑧、⑨、⑩款项。办理房地产转移登记过程中及贷款所需的具体款项，均以土地交易中心、税务局、房管局、津房置换、银行等相关部门出具的单据为准，居间方提供的购房预算仅供参考，合同履行期间，如遇税费政策调整，甲乙双方仍应按照以上约定交纳税款。合同第六条第3项约定，依照天津市政策及本合同之相关约定，甲、乙双方应积极配合并亲自到场办理打协议、贷款（若有）及过户等相关手续，及时提供交易所需的各类书面证明材料，及时支付各项税费。合同第六条第4项约定，甲乙双方违反本合同第六条第3项或本合同其他约定的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的千分之一作为违约金，若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告、第三人签订合同系三方真实意思表示，合法有效，亦不违反法律的强制规定，一审法院对其效力予以确认。合同签订后，双方合同约定到房管局签订天津市房产买卖协议，之后，因谁来交纳个人所得税的问题双方引发争议，根据合同约定，个人所得税应由被告承担，现被告不予交纳，属违约行为，应承担违约责任。现原告提出确认原、被告2016年7月23日签订的《房产买卖合同》以及《天津市房产买卖协议》（协议编号分别为20501－005208、20501－005209）于2016年10月25日解除，根据合同第六条第4项约定，甲乙双方违反本合同第六条第3项或本合同其他约定的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的千分之一作为违约金，若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。现原告已经于2016年10月25日向被告发出解除合同的通知，被告及第三人对此亦未表示异议且同意解除合同，原告该主张符合法律规定，一审法院予以支持。
合同解除后，原告收取被告李某某定金100000元没有法律依据，且原告同意返还，故原告应当退还被告定金100000元。同时，原告还收取被告房屋款项315000元，合同解除后，原告应当退还被告李某某。
关于原告主张要求被告李某某承担违约金的诉讼请求，被告李某某存在违约行为，应当按照双方合同的约定承担违约责任，根据合同第六条第4项约定，甲乙双方违反本合同第六条第3项或本合同其他约定的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的千分之一作为违约金，若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金，被告应支付原告违约金120000元。
关于原告要求被告李某某赔偿损失一节，原告已经主张要求被告赔偿违约金，而现主张的损失，根据法律规定，只有违约金不足以弥补损失时，可以主张损失，且原告并未提交证据证明其实际损失已经超过违约金，故原告要求被告赔偿损失的请求，一审法院不予支持。
关于原告主张被告李某某腾空房屋并返还房屋钥匙一节，《房产买卖合同》以及《天津市房产买卖协议》（协议编号分别为20501－005208、20501－005209）已经解除，被告李某某无权占有房屋，故原告主张被告李某某将天津市河东区卫国道丽苑居住区秀丽园18-1-202号房屋以及天津市河东区卫国道丽苑居住区秀丽园18-1-地下室6号房产腾空并交予原告的诉讼请求，一审法院予以支持。同时，被告应当将上述房屋钥匙返还原告。
关于原告要求被告返还租金一节，经询，被告李某某称诉争房屋自2016年8月24日出租，每月租金为1800元，现《房产买卖合同》以及《天津市房产买卖协议》（协议编号分别为20501－005208、20501－005209）已经解除，被告应将所得租金返还给原告，按照每月1800元标准，自2016年8月24日至房屋实际腾空之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十二条之规定，判决：一、确认原告欧宝国与被告李某某分别于2016年7月23日签订的《房产交易合同》以及2016年8月23日签订的《天津市房产买卖协议》（协议编号分别为20501－005208、20501－005209）于2016年10月25日解除；二、本判决生效之日起十日内，原告欧宝国返还被告李某某购房定金100000元；三、本判决生效之日起十日内，原告欧宝国返还被告李某某购房款项315000元；四、本判决生效之日起十日内，被告李某某给付原告欧宝国违约金120000元；五、本判决生效之日起三十日内，被告李某某将坐落天津市河东区卫国道丽苑居住区秀丽园18-1-202号房屋以及坐落天津市河东区卫国道丽苑居住区秀丽园18-1-地下室6号房产腾空并交予原告欧宝国；六、本判决生效之日起十日内，被告李某某将坐落天津市河东区卫国道丽苑居住区秀丽园18-1-202号房屋以及坐落天津市河东区卫国道丽苑居住区秀丽园18-1-地下室6号房产的钥匙返还原告欧宝国；七、本判决生效之日起十日内，被告李某某按照每月1800元标准返还原告自2016年8月24日至实际腾空房屋止的租金；八、驳回原告欧宝国其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元，原告欧宝国承担3125元，被告李某某负担3125元。
二审中，上诉人提供：证据1、《天津市个人销售房屋纳税申报表》《天津市住房转让个人所得税免税申报表》各两份，证明2016年10月17日办理过户手续时，被上诉人仍承诺唯一住房及并提出了个税免税申请；证据2、上诉人与中原物业公司业务员的微信聊天记录一份，证明2016年10月23日，上诉人同意承担个税的情况下，被上诉人拟行涨价之实。被上诉人、原审第三人对该证据1的真实性认可，但不认可证明目的。对证据2的真实性、关联性和证明目的均不予认可。本院对此证据1的真实性予以确认，对证明目的不予采信，对证据2的证明目的不予确认。被上诉人、原审第三人均未提供新证据。
本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,上诉人与被上诉人及原审第三人订立的《房产交易合同》《天津市房产买卖协议》系各方真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，合法有效，各方应依约履行各自义务。在合同履行过程中，双方因个人所得税的承担问题发生争议导致合同未能继续履行，现被上诉人依据合同约定主张解除合同，上诉人抗辩合同应继续履行，对此本院认为，双方合同中关于个人所得税负担主体的约定明确具体，应由上诉人负担，且中原物业公司作为居间方亦予以证实，但2017年10月17日办理手续中上诉人拒绝履行该义务，导致合同未能履行，后2017年10月25日向上诉人发出合同解除通知，10月28日向一审法院起诉解除合同，11月8日上诉人签收起诉状，根据合同第六条第4项约定，“甲乙双方违反本合同第六条第3项或本合同其他约定的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的千分之一作为违约金，若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金”。据此被上诉人解除合同的成就时间应为逾期履行合同十五日之后，10月25日发出解除合同通知并不成就合同解除条件，虽上诉人现二审中抗辩称同意缴纳个人所得税继续履行合同，但在被上诉人诉至一审法院，2016年12月7日第一次开庭上诉人进行答辩时仍拒绝缴纳个人所得税，根据合同法第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。在11月8日上诉人签收起诉状之时，解除通知到达上诉人，此时上诉人逾期履行合同导致合同解除的条件也已成就，故双方合同解除时点应为2016年11月8日，一审对解除时间的认定欠妥，本院予以调整。一审法院对于合同解除后返还钱款及房屋的处理并无不妥，本院予以维持。因上诉人逾期履行合同义务导致合同未能履行，一审法院依据双方合同约定的违约金标准并综合考虑双方违约程度的情况下，判定的违约金数额并无不妥，本院予以维持。根据公平原则，合同解除后，上诉人以涉诉房屋为标的对外出租所产生的租金应给被上诉人，一审法院对此的处理并无不妥，本院予以维持。
关于上诉人主张的程序问题，经查，上诉人所指被上诉人在一审增加诉讼请求实质上是明确诉讼请求，而且当庭上诉人即进行了答辩并未主张增加答辩期及举证期；上诉人所指反诉内容因在开庭中上诉人明确表示保留进一步追求损失的权利且并未在一审明确提起反诉并交纳反诉费；上诉人所指中原物业公司的诉讼地位，因被上诉人作为原告在诉讼请求中并未向中原物业公司主张权利，故一审将其列为第三人并无不妥，综上，一审程序并不存在违法情形，上诉人的该项上诉主张没有依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持天津市河东区人民法院（2016）津0102民初7547号民事判决第二、三、四、五、六、七项；
二、撤销天津市河东区人民法院（2016）津0102民初7547号民事判决第八项；
三、变更天津市河东区人民法院（2016）津0102民初7547号民事判决第一项为：确认被上诉人欧宝国与上诉人李某某分别于2016年7月23日签订的《房产交易合同》以及2016年8月23日签订的《天津市房产买卖协议》（协议编号分别为20501－005208、20501－005209）于2016年11月8日解除；
四、驳回被上诉人欧宝国一审的其他诉讼请求；
五、驳回上诉人李某某的上诉请求。
一审案件受理费6250元，上诉人李某某负担3125元，被上诉人欧宝国承担3125元。
二审案件受理费2700元，由上诉人李某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李国敏
代理审判员 苏美玉
代理审判员 孟 夏
二〇一七年九月二十日
书 记 员 穆 艺