宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁02民终935号
上诉人（原审被告）：宁夏恒产建设发展集团有限责任公司。
法定代表人：邓有明，宁夏恒产建设发展集团有限责任公司董事长。
委托代理人：蔡亘基，男，1974年8月25日出生，汉族。
上诉人（原审被告）：宁夏亘建建筑工程有限公司。
法定代表人：张涛，宁夏亘建建筑工程有限公司董事长。
委托代理人：杨建，男，1982年4月27日出生，汉族。
上诉人（原审被告）：马占祥，男，1971年10月1日出生，回族。
委托代理人：蔡树志，宁夏致和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张宏，男，1967年1月7日出生，汉族。
委托代理人：陈泽东，宁夏鑫源律师事务所律师。
上诉人宁夏恒产建设发展集团有限责任公司（以下简称恒产建设集团公司）、宁夏亘建建筑工程有限公司（以下简称亘建建筑公司）、马占祥因与被上诉人张宏房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院作出的(2015)平民初字第3231号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年11月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人恒产建设集团公司的委托代理人蔡亘基、亘建建筑公司的委托代理人杨建、马占祥及其委托代理人蔡树志、被上诉人张宏的委托代理人陈泽东到庭参加诉讼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
恒产建设集团公司、亘建建筑公司上诉请求：依法撤销原审判决并驳回张宏的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定涉案房屋及价款与事实不符，严重损害恒产建设集团公司、亘建建筑公司合法权益。涉案工程依法由恒产建设集团公司开发建设的项目。由亘建建筑公司负责承建。该工程于2014年10月15日竣工备案，该工程实际施工人是马占祥，该工程的结算是恒产建设集团公司与施工单位结算，施工单位与马占祥结算，工程款的支付实际上以房屋抵顶的形式支付的。亘建建筑公司与马占祥于2010年签订《工程承包协议》，约定工程款的支付以房屋抵顶进行结算，最终根据合同履行情况以实际抵顶房屋为准。因马占祥个人原因撤出工地，导致工程无法顺利施工。后经双方协商，亘建建筑公司与马占祥解除合同并予以结算，结算后马占祥无力偿还亘建建筑公司超付的工程款，后马占祥又找到亘建建筑公司，要求继续施工家和春天46#、47#楼工程，以工程收益抵顶尚欠亘建建筑公司的债务。经协商亘建建筑公司同意马占祥继续施工。根据平罗县人民法院2012年2月15日的调解笔录、承诺书证实，顶房的前提是马占祥必须把家和春天46#、47#楼工程干完，并交付使用。同时，马占祥2012年2月16日出具的承诺书也明确注明：待工程竣工、结算后办理房屋相关手续。张宏2012年9月4日出具的承诺书证实，涉案房屋价款至今还没有交清，也没有给马占祥抵顶工程款。马占祥失踪导致家和春天46#、47#楼工程无法开工以及相关手续无法办理。家和春天小区涉案两间房屋合并为1间房后，涉案房屋总面积为449.73平方米。该面积已经房管部门确权。但张宏只交清了一半房款，剩余一半房款张宏至今没有缴纳，张宏也没有与马占祥办理房屋抵顶手续。二、原审法院对涉案房屋与房屋抵顶工程款相混淆，在证据认定上运用法律不当。工程竣工后，恒产建设集团公司与亘建建筑公司对施工工程进行了结算，恒产建设集团公司也将家和春天项目工程款以抵顶防雾灯形式全部结清，恒产建设集团公司不欠亘建建筑公司的工程款。亘建建筑公司与马占祥的工程结算也已结清，本案涉案房屋最终不再抵顶工程款范围内。马占祥因下落不明，马占祥欠亘建建筑公司的工程款440897.06元，马占祥至今也没有履行付款义务。三、张宏认可涉案房屋房款未交清。张宏2010年9月20日向恒产建设集团公司支付房款90万元，2010年10月14日支付房款148340元（此款的缴纳是张宏与马占祥之间经济往来），以上2笔款支付的是家和春天小区的房屋共计1048640元；家和春天小区房屋是马占祥准备抵顶给张宏的房屋，原审庭审期间，张宏认可其中一套房屋的房款与马占祥之间并未全部结清。恒产建设集团公司、亘建建筑公司均无法办理该房屋的相关手续。2012年9月4日张宏向恒产公司出具《承诺书》证明，张宏承诺没有支付家和春天小区的房款，也没有马占祥将该房抵顶给其的抵账手续，该房产权还是恒产建设集团公司的。张宏占有家和春天小区房屋，是工程开始建设时马占祥拟抵顶给张宏的房屋，最终按据实结算抵顶。涉案房屋所有权还是恒产建设集团公司的。马占祥没有出售涉案房屋的权利，也不构成表见代理，也不符合商品房交易习惯，也没有签订合同义务，房屋初始登记权登记在恒产建设集团公司，张宏侵占该房屋是非法的。马占祥没有履行《调解笔录》，张宏也没有履行2012年9月4日出具的《承诺书》，截至目前该房屋没有抵顶成功，张宏应该将该房屋退还给恒产建设集团公司。张宏与马占祥签订的购房协议是无效的。张宏原审提交的证据无法证明依法购买涉案房屋并支付对价。马占祥并非诉争房屋的所有权人。恒产建设集团公司、亘建建筑公司对张宏与马占祥之间的交易行为不予认可。张宏的行为已经侵害了恒产建设集团公司的利益。张宏与马占祥的私下交易造成的后果均由其本人承担全部后果。综上，张宏非法侵占涉案房屋，严重侵犯了恒产建设集团公司的合法权益。
马占祥辩称，对恒产建设集团公司、亘建建筑公司上诉请求、事实和理由无异议。
张宏辩称，原审认定事实清楚、适用法律正确、恒产建设集团公司、亘建建筑公司的上诉请求、事实及理由与客观事实不符。就涉案房屋出售问题，在平罗县法院调解过程中，恒产建设集团公司、亘建建筑公司、马占祥均认可涉案房屋系顶账。同时，基于调解协议，张宏与马占祥签订买卖协议，并以双方债务予以抵顶，马占祥向张宏出具收到房款收据一张。证实张宏就涉案房屋已支付完所有款项。
马占祥上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回张宏原审诉讼请求。原审判决认定平罗县家和春天两套商服楼为一套房屋与客观事实不符。虽然两套房屋在建设过程中合并为一套，但二者的建筑面积明显不同，家和春天房屋建筑面积为230平方米，同时二者的总房款也必然不同。2012年2月18日马占祥与张宏签订的《房屋转让协议》约定马占祥将家和春天房屋（建筑面积）224.87平方米以1048340元的价格转让给张宏，该协议已经实际履行。但针对家和春天房屋马占祥与张宏并没有签订《房屋转让协议》。原审判决依据双方签订的针对家和春天房屋的《房屋转让协议》，判令马占祥办理房屋的相关手续明显不妥。张宏向法庭出示的收据、发票金额为1048340元，该金额与双方签订的家和春天房屋《房屋转让协议》的内容一致。足以说明，张宏针对家和春天房屋付清了房款。而没有付清家和春天房屋的房款。
恒产建设集团公司、亘建建筑公司辩称，对马占祥上诉事实及理由予以认可。
张宏答辩意见与其对恒产建设集团公司、亘建建筑公司上诉请求的答辩意见一致。
张宏向一审法院起诉请求:一、依法确认张宏与马占祥签订的房屋转让协议有效；二、依法判令恒产建设集团公司、亘建建筑公司给张宏出具购买平罗县家和春天小区房屋的相关手续；三、协助张宏办理该房屋的房屋产权证。
一审法院认定事实：马占祥系亘建建筑公司在平罗县家和春天部分楼房的实际施工人，因承建楼房需资金，马占祥曾向张宏借款，并承诺以所建的门面房抵顶借款。在建房过程中，马占祥根据张宏的要求和申请，将家和春天两套房屋合并为一套。房屋建成后，因马占祥未给张宏办理售房手续和房屋产权证，张宏于2012年1月6日向平罗县人民法院申请诉前财产保全，要求对马占祥承建的家和春天房屋进行保全。同日，平罗县人民法院制作（2012）平民保字第4号民事裁定书，对马占祥承建的家和春天商业房（面积230平方米）一套予以查封。2012年1月18日，张宏向平罗县人民法院起诉，要求马占祥、恒产建设集团公司向张宏出具家和春天房屋房产手续，并办理房产证。同年2月15日，平罗县人民法院就该案进行了调解，调解中马占祥答应给张宏出具承诺书，张宏以与马占祥、恒产建设集团公司达成和解协议为由申请撤诉，平罗县人民法院裁定准许张宏撤回起诉。同年2月16日，马占祥给张宏出具承诺书一份，内容为：“本人马占祥承诺将宁夏亘建建筑工程有限公司顶账给我的商服房（家和春天,面积为230平方米），我已卖给张宏。不存在买给其他人的问题，待工程竣工结算后办理相关手续，以本人名义交给公司的房款两张收据（90万一张、148340元一张）全部变更为张宏交款，请公司办理相关手续。”落款人为马占祥；在场人为任某某、蔡亘基、苏某某、司某某。同年2月18日，张宏与马占祥签订房屋转让协议一份，合同约定，马占祥自愿将名下恒产建设集团公司开发的家和春天小区房屋一套（面积224.87平方米）以1048340元转让给张宏；转让完成后，张宏与开发商重新签订《商品房买卖合同》，并由张宏、马占祥各自办理完毕房产备案手续及清理完该房应交相关费用后，房屋产权办至张宏名下，与马占祥再无权属关系；本协议生效后，马占祥不得将该房屋再次转让，张宏不得在房产证办出前办理房屋贷款。同年2月20日，恒产建设集团公司给张宏出具购买家和春天小区房屋一套收据两张，金额为1048340元。同年7月1日，恒产建设集团公司给张宏办理住宅质量保证书交付张宏；同年9月4日，张宏给恒产建设集团公司出具承诺书后领取了涉案房屋的钥匙；同年9月24日，张宏交纳了家和春天小区两套房屋的物业费、装修费、物业储备金等费用后入住该房屋。因马占祥、恒产建设集团公司一直没有给张宏出具涉案房屋的相关手续，未协助张宏办理房屋产权证，张宏又诉至法院，要求确认张宏与马占祥签订的房屋转让协议有效；判令恒产建设集团公司、亘建建筑公司、马占祥给张宏出具涉案房屋的相关手续，并为张宏办理涉案房屋的产权证。一审法院认为，马占祥系亘建建筑公司所承建的平罗县家和春天小区部分楼房的实际施工人，亘建建筑公司、恒产建设集团公司将马占祥承建的部分楼房顶账给马占祥，马占祥给张宏出具承诺书，承诺已将亘建建筑公司顶账给马占祥的商服房（家和春天房屋一套,面积为230平方米）出售给张宏；恒产建设集团公司、亘建建筑公司并未对该承诺书提出异议，且在该承诺书上签字。之后，马占祥又与张宏签订房屋转让协议，再次约定，马占祥将其名下恒产建设集团公司开发的家和春天小区房屋一套（面积224.87平方米）以1048340元转让给张宏（两套房屋在建设过程中合并为一套）。张宏与马占祥签订的房屋转让协议合法、有效，马占祥应按约定履行相关义务，恒产建设集团公司、亘建建筑公司应予以协助。张宏的诉讼请求合法，应予支持。马占祥经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃答辩、举证、质证、辩论、陈述的权利，对此应承担相应的法律后果。故原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决：一、张宏与马占祥签订的房屋转让协议有效;二、马占祥、恒产建设集团公司、亘建建筑公司于判决生效之日起三十日内给张宏出具购买平罗县家和春天房屋一套商服楼的相关手续，并协助张宏办理该房屋的房屋产权证。案件受理费100元，由马占祥、恒产建设集团公司、亘建建筑公司负担。公告费300元，由马占祥负担。
本案二审期间当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院二审认定：张宏为证实其答辩意见向本院提交借条三张（共计借款107万元）、承诺书一份、收条一份。证实，1、张宏与马占祥之间存在借贷关系，经双方协商以马占祥下欠张宏借款抵顶涉案房屋购房款，并由马占祥向张宏出具购房款收条金额为102万元。2、张宏就涉案房屋履行了支付房款手续。恒产建设集团公司质证意见，该证据系复印件，对该证据真实性无法核实，且与恒产建设集团公司无关。亘建建筑公司质证意见与恒产建设集团公司意见一致。马占祥质证意见，对该组证据的真实性无异议。借条是马占祥打的、第一次向银行还贷款借60万元，第二次利息计算17万元，第三次写承诺书的时候打了30万元的借条。马占祥替张宏给恒产建设集团公司交148340元房款，有收据予以证实。马占祥准备贷款还钱，贷款下不来，之后双方协商抵顶房款，当时给恒产建设集团公司交90万元，马占祥又替张宏交了148340元。该组证据不属于新证据，希望法庭按照民诉法相关司法解释决定是否采信。本院认证意见，马占祥认可该组证据真实性，该组证据能够达到张宏的证明目的，对该组证据予以采信。本院经审理查明，马占祥与张宏协商用借款抵顶涉案房屋房款，马占祥给张宏出具收条一份，载明“今收到张宏购房款102万元”。本院查明的其余事实与原审查明的事实一致，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，马占祥出具的承诺书载明，“马占祥将家和春天房屋一套，卖给张宏”，结合该承诺书以及张宏二审提交的借条、收条，能够证实马占祥与张宏之间就家和春天房屋一套与借款进行抵顶的事实。马占祥出具的承诺书中有“蔡亘基、司某某”的签字，而蔡亘基系恒产建设集团公司的办公司主任，司某某系亘建建筑公司职工。结合该承诺书以及张宏原审提交的调解笔录，能够证实恒产建设集团公司、亘建建筑公司认可其将家和春天房屋一套抵顶给马占祥，马占祥将家和春天房屋一套抵顶给张宏的事实。马占祥、恒产建设集团公司、亘建建筑公司应当给张宏出具家和春天房屋相关手续，应当协助张宏办理该房屋产权证。
综上所述，恒产建设集团公司、亘建建筑公司、马占祥的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决关于2012年2月18日房屋转让协议包括房屋的论述不正确，本院予以纠正。该协议已经履行。原审判决处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人宁夏恒产建设发展集团有限责任公司负担100元，由上诉人宁夏亘建建筑工程有限公司负担100元，由上诉人马占祥负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王正栋
审 判 员 魏聪唤
代理审判员 张建兴
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 刘 娜
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。