江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）云民初字第3336号
原告蔡秀丽。
委托代理人陆爱铭，江苏义行律师事务所律师。
被告天成润华集团有限公司，住所地徐州市经济技术开发区龙潭湖路9号202室。
法定代表人ＸＸ铭，该公司董事长。
委托代理人王鹏，江苏金华星律师事务所律师。
原告蔡秀丽诉被告天成润华集团有限公司（以下简称天成公司）凭样品买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员贺秀风独任审判，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡秀丽的委托代理人陆爱铭及被告天成公司的委托代理人王鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡秀丽诉称，2004年6月25日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买青年路皇城大厦A座二层16、18号房屋，建筑面积为128.38平方米，合同价款为509155元。合同签订后，原告支付了首付款，剩余的款项通过办理银行抵押贷款的形式支付给了被告，并交纳了契税。因至今无法办理房证，经双方协商，于2011年6月17日达成回购协议，约定由被告回购该房屋，总款924336元，如延期，每逾期一日按应付款的万分之五支付原告利息，逾期超过一个月，被告另赔付回购款总额20%的违约金。合同签订后，被告至今没有履行任何还款计划。被告的行为已严重违反了法律规定及合同约定。特提起诉讼，请求法院判决：1、由被告赔偿房屋回购款924336元，合同违约金184867元，应付利息365112元（自2011年7月1日至2013年8月30日），以上合计1474315元。2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将利息请求变更为，其中15万元自2011年7月2日计算至2013年8月30日，其余774336元自2011年9月18日计算至2013年8月30日，均按日万分之五的利率计算。
被告天成公司辩称，1、原、被告于2004年6月28日签订的商品房买卖合同约定价款为509155元，原告与被告于2011年6月17日和2011年10月24日签订协议时仅向被告支付了40万元购房款，原告并未在约定期限内向被告付清购房款，故被告与原告所签协议关于原告已经付清房款的约定与事实不符，被告在签订协议时存在重大误解。2、原、被告于2011年6月17日及2011年10月24日所签协议均不符合凭样品买卖合同的法律规定，该两份协议没有成立，自始无效。理由是原、被告约定原告购买的皇城大厦A座2层16＋18号房屋，因原告并未向被告付清房款，故该房并没有办理所有权登记手续，依据《物权法》关于不动产物权转移的法律规定，双方约定的房屋所有权并没有发生改变，依然为被告所有，故被告在法律上不存在购买自己所有房屋的事实，也不存在原告出售其并不具有所有权的房屋的事实，据此，原、被告所签的上述两份协议，不符合《合同法》第130条及132条法律规定，依法没有成立。3、原告主张的违约金和利息同时计算属于过高的损失赔偿要求，依法应当予以减少。因此请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
根据原、被告的诉辩陈述，本案的争议焦点为：一、原告是否已向被告付清购房款；二、原、被告双方于2011年6月17日及2011年10月24日签订的协议是否成立并生效；三、原告主张的违约金及利息是否过高应予调整。
围绕本案的争议焦点，原告向本院提交以下证据材料：
1、商品房买卖合同一份，证明原、被告双方签订了买卖合同并经过备案，且交付，由于被告原因没能办理产权证。
2、2011年6月17日协议书一份，证明原、被告双方经协商达成回购协议，原因是被告不能办理产权证，协议第一条注明房款付清，并约定了回购价格、支付方式及违约责任。
3、2011年10月24日补充协议一份，证明由于被告未能按期支付回购款，对于违约责任的承担双方做了进一步的约定。
4、收据及凭证一组，其中2004年7月6日收据是复印件，其余均为原件，共计509155元。这组证据结合协议证明房款付清。
5、契税完税证一份，保险发票联一份，公证费票据一张，抵押登记费收据一张，以上均为复印件，上述证据从侧面证明房屋已交付，但因为被告原因未能办齐两证。
经庭审质证，被告质证意见为：1、对买卖合同及两份协议书的真实性无异议，但是2011年6月17日协议书第二条第2小项第二行“150000万元”多了一个“万”，是双方签订协议时打印笔误，但两份协议依法没有成立。2、对于收据，有原件的真实性无异议，2004年7月6日收据的真实性不予认可。3、对于原告提交的第5组证据复印件，不予质证。
被告为支持其抗辩，向法院提交以下证据材料：
1、被告公司客户明细账，证明2013年12月被告仅收到原告购房款40万元。
2、2004年7月8日及2004年7月19日收据，证明原告于上述日期分别向被告支付购房款5万元。
3、2004年7月6日收据第二联及第三联，证明被告未收到209155元的首付款，只是为配合原告办理贷款，为原告开具此收据，原告办理完贷款后将该收据返还被告，被告在收据上加盖了作废章。
经庭审质证，原告的质证意见为：1、客户明细账是被告单方制作，对于记载内容原告不予认可，不能起到证明作用。2、对于第2组证据不予认可，该证据原告未见过。3、对于第3组证据的真实性无异议，作废章是后来加盖的，该份证据可能是办理贷款后留在被告处的，该证据能证明原告交款的事实。
本院对于原、被告双方提交证据的认证意见为：对于原告提交的商品房买卖合同、两份协议书及四份收据原件，被告对上述证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认；对于原告提交的2004年7月6日的收据，虽为复印件，但与被告提交的原件记载金额、日期一致，结合2011年6月17日双方签订协议书中关于房款已付清的内容，本院对该份证据真实性亦予以确认；对于原告提交的契税完税证、保险发票联、公证费票据、抵押登记费收据，因均为复印件且被告不认可，故本院不予采信；对于被告提交的客户明细表、2004年7月8日及2004年7月19日的收据，因均为其单方制作，且原告不予认可，故本院不予采信；对于被告提交的2004年7月6日收据第二联及第三联，原告对其真实性无异议，本院对此组证据的真实性予以确认。
依据原、被告双方的当庭陈述及本院认定的上述证据，查明以下事实，原、被告双方于2004年6月28日签订商品房买卖合同，编号为0025182。约定原告购买被告位于青年路、大巷口皇城大厦A幢2层16＋18号房，房屋用途为写字间，该商品房建筑面积为128.38平方米，合同总价款为509155元；买受人即原告应于2004年6月25日首付209155元，余款30万元办理按揭贷款。原告分别于2004年7月6日向被告支付209155元、于2004年9月17日支付25万元、于2006年3月3日支付1万元、于2006年8月11日支付2万元、于2007年3月27日支付2万元。
另查明，后因该房屋未能按期办理产权登记，原、被告双方于2011年6月17日签订协议书载明，乙方（原告）于2004年6月25日购买了甲方（被告）开发的皇城大厦房屋，因该房屋迟迟不能办理两证，经协商就甲方回购该房屋一事达成协议如下：一、房屋概况：该房屋为青年路皇城大厦A座二层16、18号房屋，建筑面积128.38平方米，乙方原购房款509155元，已付清，其中截止至本协议签订之日尚有银行抵押0元。二、回购相关约定：1、甲方以7200元／平方米的价格进行回购，总款924336元。2、甲方于本协议签订之日起15日内支付乙方15万元房款，其余房款在三个月内付清。3、乙方在甲方支付第一笔房款后办理好相关注销手续。三、违约责任：1、甲方延期支付房款，则每逾期一日按应付款的万分之五支付乙方利息，逾期超过一个月另赔付乙方回购总款20%的违约金。2、乙方应及时办理相关注销手续，在甲方付清房款后退还原购房合同及原交款凭证，因乙方未及时办理导致的相关手续延期由乙方自负，并承担因此给甲方带来的损失。四、本协议一式两份，自双方签字盖章之日生效。原、被告双方分别在合同上签字盖章。后因被告未按期履行该协议，原、被告双方于2011年10月24日签订补充协议载明：甲（被告）乙（原告）双方就2011年6月17日签订的房屋回购协议，经过协商达成补充协议如下：1、甲方确保于2011年11月10日前一次性支付给乙方购房款人民币924336元整和延期付款利息30580元整。2、在甲方履行第1条的前提下，乙方自愿放弃原协议中第三条第1小条约定的违约金的追索权（即甲方逾期支付房款超过一个月甲方另赔付乙方回购款20%的违约金），否则乙方保留原协议中约定的权利。3、原协议中其他条款照常生效，与本协议冲突之处以本协议为准。4、本协议一式两份，自双方签字盖章之日生效。原、被告双方分别在合同上签字盖章。因被告一直未按合同约定履行义务，原告遂诉至法院主张权利。
又查明，被告陈述其工作人员于2011年6月17日签订协议时并不知道原告尚欠房款的情况，原告起诉至法院后，经查询公司财务系统才发现原告仅支付了40万元购房款，对此原告不予认可，被告亦未提交充分证据予以证实。被告参照同期银行贷款利率提出原告主张的违约金过高，请求法院予以调整，原告未向法庭提交证据证明其实际损失。
本院认为，关于争议焦点一，原告是否已向被告付清购房款。原告提交的收据显示其分别于2004年7月6日向被告支付209155元、于2004年9月17日支付25万元、于2006年3月3日支付1万元、于2006年8月11日支付2万元、2007年3月27日支付2万元，结合2011年6月17日双方签订的协议书，可以确认原告已向被告付清购房款。被告主张2011年6月17日协议书中虽确认购房款已付清，但系其工作人员不知情造成，被告提交了客户账户明细及收据欲证明原告实际仅支付购房款40万元，由于上述证据均为被告单方出具，原告对此不予认可，被告亦未提交其他证据予以证实，故对于被告房款未付清的主张，本院不予认可。
关于争议焦点二，原、被告双方于2011年6月17日及2011年10月24日签订的协议是否成立并生效。当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原、被告双方就案涉房屋不能办理相关权属登记分别于2011年6月17日、2011年10月24日签订协议书及补充协议，上述协议系双方自愿签订，并未违反法律规定，自双方当事人签字或盖章时成立并生效，案涉房屋虽未办理权属登记，并不影响上述协议的效力，双方均应按约履行。按照2011年10月24日补充协议的约定，被告应于2011年11月10日前一次性支付给原告924336元及延期利息30580元，如果被告未按期履行，原告有权按照2011年6月17日协议书的约定向被告主张违约责任。由于被告未按补充协议履行付款义务，故双方仍应按照2011年6月17日协议书履行。按照2011年6月17日协议书约定：被告应向原告支付房款924336元，且被告应于2011年7月2日前支付原告15万元，剩余房款在三个月内付清。故对于原告要求被告给付房款924336元的主张，本院予以支持。
关于争议焦点三，原告主张的违约金及利息是否过高应予调整。根据双方约定，被告延期支付房款，每逾期一日按应付款的万分之五向原告支付利息，逾期超过一个月另赔付原告回购总款20%的违约金。原告主张被告支付违约金及利息共计549979元，被告主张该利息及违约金过高，请求法院予以减少。由于原、被告双方签订的回购协议已经考虑了房屋价格因素，且原告未向本院提交证据证明其实际损失情况，故本院基于公平和诚信原则，支持原告按照银行同类贷款利率计算违约金，其中15万元自2011年7月2日计算至2013年8月30日，另外774336元自2011年9月18日计算至2013年8月30日，对于原告超出上述利息的违约金及利息主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法（若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告天成润华集团有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告蔡秀丽房款924336元及利息（其中15万元本金按照银行同类贷款利率自2011年7月2日计算至2013年8月30日，另外774336元本金按照银行同类贷款利率自2011年9月18日计算至2013年8月30日）。
二、驳回原告蔡秀丽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18070元，由原告蔡秀丽负担5570元，由被告天成润华集团有限公司负担12500元（因此款原告已预付，被告应将其负担的12500元随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 贺秀风
人民陪审员 路 伟
人民陪审员 王海燕
二〇一四年九月十二日
书 记 员 刘新未