广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第2248号
原告张艳，女，汉族，1978年2月27日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人欧阳智彪，广东华篆律师事务所律师。
委托代理人吴观寿，广东华篆律师事务所律师。
被告刘钧，男，汉族，1974年6月1日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。
被告吴曾晔，女，汉族，1975年6月16日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。
两被告共同委托代理人金承刚，广东启仁律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C，组织机构代码71527988-5。
法定代表人吴军强，执行董事。
委托代理人罗伟，男，汉族，1988年4月21日出生，身份证住址湖北省公安县，系该公司员工。
原告张艳与被告刘钧、吴曾晔、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产公司）房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张艳及委托代理人欧阳智彪，两被告共同委托代理人金承刚，第三人世华地产公司委托代理人罗伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告、两被告在第三人的介绍下，于20l5年6月9日签订编号为1506118的《二手房买卖合同》，合同约定：1、两被告将位于深圳市宝安区桃源盛世园8号楼18B房(房产证号码：深房地字第××号)房产出售给原告，房屋面积114．63平方米，成交价为人民币402万元；2、定金为人民币10万元，原告应于合同签订当天支付2万元，2天内支付剩余的8万元；3、原告应于签订合同之日起90天内支付首期款120万元，上述首期款交由原告指定银行监管，原被告双方须在上述期限内与监管机构签署资金监管协议；4、被告须于签署合同之日起50日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续；5、如被告未按合同约定的期限履行义务，原告可以解除合同并要求被告支付转让成交价20％的违约金。签订上述合同后，原告严格按约定履行义务，但两被告拒绝按合同约定履行，反而提出增加房价的无理要求：1、原告于签订合同当天向第三人及被告支付定金10万；2、原告积极联系首期款资金监管银行，并确定资金监管银行为中国工商银行前海支行；3、原告通过第三人与两被告联系，于2015年8月30日再次通过电话及短信告之两被告，要求两被告在2015年8月31日带上资料到中国工商银行前海支行办理资金监管手续，被告当天提出要求加房价，原告拒绝被告的无理要求，明确要求按合同约定履行；4、原告与第三人工作人员于20l5年8月31日到中国工商银行前海支行等两被告办理资金监管手续，经第三人工作人员多次电话沟通，两被告没有出现并拒绝过来，坚持要求加价；5、原告于2015年9月4日向两被告发出《履约催告函》，告之要求两被告于2015年9月6日办理资金监管手续，否则视为被告单方违约；6、原告与第三人工作人员于2015年9月6日下午在中国工商银行前海支行等待，但两被告拒绝到场；《二手房买卖合同》系原告与两被告在平等自愿基础上签订的，合同内容并未违反国家强制法律法规，原告依约定履行了义务，被告却违反约定不履行义务，构成根本违约。被告的行为致使原告错过购买房屋相对低点的市场机会，原告另行购买房屋必然大幅增加购房成本，而且现涉案房屋价格已大幅上涨，被告不诚信的行为反而获得巨额不当利益，被告拒绝履行合同并要求反价的行为严重损害了原告的合法权益并违反了诚实信用原则。综上，原告特向法院提起诉讼，请求法院查清事实，依法判决：1、解除原告与两被告于2015年6月9日签订的《二手房买卖合同》(编号：1506118)；2、两被告返还定金人民币10万元及自2015年6月9日起至清偿之日止按银行同期贷款利率计付利息；3、两被告向原告支付房产转让价402万的20％的违约金人民币804,000元；4、本案诉讼费由两被告承担。
两被告共同答辩称，一、因原告根本违约，被告已于2015年10月12日发出解除合同通知，原告签收通知后未做任何申辩，并于次日起诉要求解除合同，其主张解除合同的理由无事实法律依据，仅能表明其认可被告的解除通知。二、原告根本违约，无权主张返还定金。三、被告不存在违约行为，原告无权主张违约金。综上，请法庭驳回原告的全部诉求。
第三人世华地产公司述称，一、本案系房屋买卖合同纠纷，第三人作为居间方并非房屋买卖合同的相对人，因此第三人并非本案的适格当事人。二、第三人现托管有购房定金2万元，对于该笔款项第三人愿意遵守法庭的裁判，作出相应的处理。三、第三人作为居间方积极撮合买卖双方签订了房地产买卖合同，已经全面履行了居间义务，有权利向交易的相关方主张相应的佣金。
经审理查明：2009年6月5日，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局向两被告颁发深房地字第××号号《房地产证》，两被告为位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧桃源盛世园8＃楼18B（以下简称涉案房产）房产的权利人，两被告各占50%份额，该房产建筑面积114.63平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。该房产于2009年6月10日抵押给中国银行股份有限公司深圳宝安支行，并办理了抵押登记手续。
2015年6月9日，原告作为买方与作为卖方的两被告签订了《二手房买卖合同》，约定两被告将涉案房产出售给原告，涉案房产成交价为402万元。合同约定买方在签署合同时向卖方支付定金2万元，于签署合同之日起七日内再支付定金8万元；定金交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管方账号，即视为卖方收讫定金。剩余房款买方通过银行按揭付款，买方应于签署合同之日起九十日内付清首期房款120万元，买方应于约定的应付首期房款届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等。前述一次性付款方式下的剩余全部房款或银行按揭付款方式下的首期款均交由买方指定银行监管，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，买方须在前述约定的付款期限内将需监管的资金存入监管帐户。买卖双方均清楚物业的产权状况，各方不得以此为由拒绝履行合同义务；该物业处于抵押状态。卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起50日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续；买方须协助卖方办理赎楼手续（包括签署相关文件等），卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）之日起四十日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方。合同约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款写明，买卖双方中如有一方违约，需赔付守约方成交价的百分之二十的违约金，及中介方成交价的百分之三的服务佣金。合同亦对其他相关事宜进行了约定。
2015年6月9日，原告支付定金100,000元，其中转帐至被告刘钧账户8万元，支付至第三人世华地产公司账户2万元，并作为交房保证金托管在第三人世华地产公司处，第三人世华地产公司对于托管的2万元交房保证金表示愿意根据法院判决处置。
合同签订后，两被告认为合同约定的九十日内付清首期款与双方口头商谈的3个月内办完所有手续不一致，拒绝配合原告办理首期款资金监管手续，交易停滞。
另查明：1、涉案房产于2015年10月14日被本院查封，查封案号为（2015）深宝法民一初字第3800号；
2、根据两被告提交的与第三人员工的聊天记录，被告在2015年8月27日称如果9号不能收到首期款，是不会去办理资金监管；
3、2015年9月4日，原告向两被告发出履约催告函，通知两被告于2015年9月6日前办理资金监管，否则视为两被告单方面违约，该函件邮寄至深圳市宝安区西乡镇中粮锦云1栋E座301室，投递结果显示为他人收，两被告确认该地址为两被告住址之一，但称未收到履约催告函。
上述事实，有当事人当庭陈述及二手房买卖合同、收款收据、银行交易记录、房产证复印件、不动产资料电脑查询结果表、短信、微信聊天记录、履约催告函、邮递详情单等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告与两被告签订的《二手房买卖合同》均系合同各方主体的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。根据原、被告签订的《二手房买卖合同》买卖双方须于买方付款期限届满前三日内到买方指定的银行管署资金监管协议，本案两被告在第三人多次通知情况下，仍怠于协助办理资金监管义务的行为致使合同无法继续履行，被告的行为已经构成根本性违约，原告有权选择主张解除涉案《二手房买卖合同》并主张被告向其支付违约金。关于合同的解除时间，原告和两被告签订的《二手房买卖合同》应当自原告向两被告主张解除合同之日即于本院2015年10月27日将原告的起诉状送达至两被告之日解除。
关于定金。根据本院查明的事实，原告已经履行了支付定金人民币10万元的义务，根据合同解除的处理原则，两被告应当向原告返还定金人民币10万元。因上述定金中仍有人民币2万元作为交房保证金托管在第三人处，第三人在庭审时亦表示愿意根据本院判决予以退还，故本案应由两被告向原告返还购房定金8万元，由第三人向原告返还定金2万元。
关于违约金的数额，原告依据《二手房买卖合同》第十一条之约定，主张被告应向其支付涉案房产交易价格百分之二十即人民币80.4万元的违约金，对此本院认为，本案中，原告在签订《二手房买卖合同》当日支付了定金10万元，被告在无任何正当理由情况下拒绝配合原告办理资金监管，已致涉案合同无法履行，应向原告支付违约金，综合考虑本案案情以及原告仅支付了定金10万元，本院认为合同约定的违约金数额过高，故本院酌情调整为两被告应当向原告支付违约金人民币40.2万元。
关于原告主张的定金利息损失，本院认为，本案中原告就两被告的违约行为造成的损失已主张违约金，本院确定的违约金数额已足以弥补定金占用期间的利息损失，故本院就原告的此项诉讼请求，依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、确认原告张艳与被告刘钧、吴曾晔于2015年6月9日签订的《二手房买卖合同》（NO.1506118）于2015年10月27日解除；
二、被告刘钧、吴曾晔于本判决生效之日起五日内向原告张艳支付违约金人民币402,000元；
三、被告刘钧、吴曾晔于本判决生效之日起五日内向原告张艳返还定金人民币80,000元；
四、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起五日内将托管款项20,000元退还给原告张艳；
五、驳回原告张艳的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币6,420元，财产保全费人民币5,000元，合计11,420元，由被告刘钧、吴曾晔负担6,342元，由原告负担5,078元，案件受理费、财产保全费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 苑广玲
二〇一五年十二月四日
书 记 员 周 爰
书 记 员 高 洁
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
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