上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初5816号原告：上海景冠物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人汪华，董事。委托诉讼代理人：鲍永全，上海市新诚律师事务所律师。被告：上海轩龙投资管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：熊应发，总经理。委托诉讼代理人：刘军，上海星秀律师事务所律师。被告：詹松青，男，1983年11月9日生，汉族，住福建省建瓯市。原告上海景冠物业管理有限公司(以下简称“景冠公司”)与被告上海轩龙投资管理有限公司(以下简称“轩龙公司”)、詹松青物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案后，依法适用简易程序进行审理，后因被告詹松青下落不明，需公告送达，本院依法转为适用普通程序继续审理，并于2016年9月6日公开开庭进行了审理。原告景冠公司的委托代理人鲍永全、被告轩龙公司的委托诉讼代理人刘军到庭参加了诉讼。被告詹松青经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告景冠公司向本院提出诉讼请求：被告詹松青系上海市松江区谷阳北路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋的所有权人，于2012年1月与原告签订《物业使用管理公约》，后将该物业出租给被告轩龙公司使用。2014年3月因被告轩龙公司拖欠物业管理费而引发原、被告之间的诉讼，经被告再三请求和保证，原告同意与被告签署《和解协议》和解解决了双方讼争。但被告却不信守和解承诺，仍然一再发生拖欠物业管理费的情况。经结算，2014年6月1日起至2016年3月31日，被告轩龙公司已又积欠原告合计16,987元的物业管理费未付。原告催讨无果遂诉至法院，请求判令：1.请求判令被告轩龙公司支付原告自2014年6月1日起至2016年3月31日期间合计16,987元的物业管理欠费；2.判令被告轩龙公司支付原告上述每月物业欠费自次月1日起算至最终清偿之日止，按每日千分之一分段计算的逾期付款的滞纳金(暂计至2016年3月31日的逾期付款滞纳金为5,351元；3.判令被告詹松青对被告轩龙公司上述第一项和第二项的付款责任承担连带清偿责任。被告轩龙公司辩称，1.被告轩龙公司与原告不存在合同关系，根据合同相对性被告轩龙公司不应当作为本案被告，被告身份不适格。2、被告轩龙公司只对业主负有义务。3、据了解原告并未实际全面履行物业管理的相关义务，被告轩龙公司自行聘请了保洁和保安，并支付了相应的费用。4、根据原告的计算方式，滞纳金明显高出本金差不多30%，年息达到36%，明显偏高，应当适用银行同期贷款利率。被告詹松青未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告詹松青系上海市松江区谷阳北路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称“系争物业”)的权利人，房屋建筑面积为220.61平方米。2012年1月1日，被告詹松青作为系争物业的业主与原告景冠公司签订《物业使用管理公约(暨物业管理协议)》一份。该公约约定：由原告景冠公司对包括系争物业在内的“商广小区”房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序；业主应当按照规定交纳水、电费和物业管理费等；业主将物业交他人使用的，应当与物业使用人约定有关缴费的责任，业主可以与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务等费用，但业主仍应负连带交纳责任；物业服务费应在每月20-25日前付清；业主(包括使用人)逾期交纳物业管理费的应按缴费的日千分之三，补交滞纳金；物业管理费收取标准为营业房每月3.5元/平方米。公约对其它事项亦作出相应的约定。落款处有詹松青作为业主(使用人)的签名。同年5月7日，被告詹松青与当时被告轩龙公司的法定代表人王华签订了《商铺租赁合同》一份，约定被告詹松青将系争房屋出租给被告轩龙公司，租赁期限自2012年5月15日起至2022年11月14日止，被告轩龙公司承担房屋租赁期内全部的水、电、物业费及其他一切费用。合同对其它事项亦作出相应的约定。另查明，本案系争物业的物业管理费收取标准已由上海市松江区物价局审核，并颁发了经营服务性收费审核证。审理中，被告轩龙公司提交工资表，拟证明2014年6月至2015年5月期间原告并未全面履行其物业管理义务，被告轩龙公司自行聘请了保安、保洁并支付了报酬。对此原告表示该表格是被告自行制作，真实性不予认可，无法证明其待证事实。以上事实，由上海市房地产登记簿、商铺租赁合同复印件、物业使用管理公约、经营服务性收费审核证、工资表以及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，被告轩龙公司作为物业使用人，应按约向原告缴纳物业费，被告詹松青作为业主对缴纳物业费应付连带责任。原告主张2014年6月1日至2016年3月31日的物业费，符合合同的约定，本院予以支持。被告轩龙公司主张原告并未全面履行物业管理义务，但并未提供充分证据对此予以证明，本院对被告轩龙公司的主张不予支持。经计算，欠付的物业费的金额应为16,986.97元(3.5元/月/平方米×220.61平方米×22个月)。关于上述物业费逾期付款的滞纳金，因《物业使用管理公约》约定了物业服务费的付款期限，逾期不付应当依约支付滞纳金。关于滞纳金的支付标准，原告自愿将约定的日千分之三降低为日千分之一，但被告轩龙公司认为仍过高，应当进行调整，鉴于原告未能提供证据证明实际损失，故本院兼顾合同的履行情况、各被告的过错程度以及本案滞纳金所具备的惩罚性因素等予以调整为日万分之五。原告主张的滞纳金本金标准及起止时间均符合公约约定，本院予以确认。被告詹松青经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告上海轩龙投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海景冠物业管理有限公司自2014年6月1日起至2016年3月31日止的欠付物业管理费16,986.97元；二、被告上海轩龙投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海景冠物业管理有限公司上述物业费逾期支付的滞纳金(以2014年6月1日起至2016年3月31日止每月的物业管理费772.14元为本金，按每日万分之五的标准，均从次月1日起计算至实际支付之日止)；三、被告詹松青对上述第一项、第二项判决确定的债务承担连带清偿责任。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费358元，财产保全费240元，公告费560元，合计诉讼费1,158元，由被告上海轩龙投资管理有限公司、詹松青负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，原告上海景冠物业管理有限公司、被告上海轩龙投资管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告詹松青可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜人民陪审员  范幼芳人民陪审员  陆为明二〇一六年十一月二十九日书 记 员  邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。