海南省海口市美兰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）美民二初字第37号
原告：深圳赛博迈特数码科技有限公司海口分公司。住所地：海南省海口市美兰区海秀路*号望海国际广场精品楼*座。
代表人：林子云，总经理。
委托代理人：冯丽虹，系该司职员。
委托代理人：李翊，系该司职员。
被告：中国电信股份有限公司海口分公司。住所地：海南省海口市滨海大道**号。代表人：徐磊，总经理。
委托代理人：代军，系中国电信海南公司法律顾问。
原告深圳赛博迈特数码科技有限公司海口分公司诉被告中国电信股份有限公司海口分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李翊、被告委托代理人代军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告深圳赛博迈特数码科技有限公司海口分公司诉称，2012年12月14日，原告与被告签订了一份租赁合同，合同约定原告将位于海南省海口市美兰区海秀路8号望海国际广场精品楼西座第1层1F005、1F006及第3层3F001店面出租给被告，租赁期限从2012年12月15日起至2017年12月14日止。按照先缴费后使用的原则，被告每三个月向原告支付一次租金及管理费，且需提前至少10天支付。根据合同第16.1条约定，因被告违约导致原告解除合同的，被告应向原告支付的违约金为自合同终止之日起至合同约定期限终止日期间，被告应缴纳租金的30%。根据合同第5.5条约定，租金自第四年起1年递增一次，递增幅度为在上一年度租金的基础上增加10%。因履行合同产生的纠纷由合同履行地人民法院管辖。合同签订后，被告仅依约支付了2012年12月15日至2013年9月14日期间的租金及管理费。自2013年9月15日起，被告未向原告支付任何租金及管理费。2013年10月17日，及2014年9月26日，原告先后向被告发出《催款函》，要求被告支付租金及管理费，但被告至今仍未支付。并且于2013年11月22日，被告擅自搬离承租店面，不再经营。被告以不支付租金及管理费，擅自撤场的行为表明不再履行租金合同，单方以行为解除租赁合同。原告认为，被告不支付租金及管理费，并擅自撤场的行为，属严重违约行为，应依约承担相应的违约责任。并且被告以行为解除租赁合同，双方租赁合同自2013年11月22日起实际已解除，事实上无法继续履行。特请求：1、判令原被告双方租赁合同于2013年11月22日解除；2、判令被告向原告支付店面租金218280元及管理费144160元（2013年9月15日至11月22日期间）；3、判令被告支付店面租金的违约金1443102元（自2013年11月22日起至2017年12月14日止被告应缴租金的30%）；4、本案的一切诉讼费用由被告承担。
被告中国电信股份有限公司海口分公司辩称，租赁合同不能继续履行的原因是原告阻挠被告正常使用经营场地。经营场地实际上是由原告的关联公司使用，由其代理被告的业务。后该公司经营不下去，退出场地，被告另委托的代理商进场被原告阻挠，导致场地不能实际使用，由此造成的违约责任不在被告，而在于原告。
原告针对其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据1、《店面租赁暨经营管理合同》，证明被告拖欠2013年9月15日至2013年11月22日期间的租金218280元及管理费144160元。
证据2、两份《证明》，证明被告于2013年11月22日擅自搬离承租店面，不再经营，合同实际解除。
证据3、两份《催款函》、快递单及送达情况，证明原告于2013年10月17日及2014年9月26日发函催收，但被告仍未支付所欠费用。
经质证，被告对原告证据1的真实性无异议，对其证明内容有异议，由于原告的原因导致合同解除，该期间的费用不应当支付；对证据2中徐宏心的证明的真实性无异议，对何思琦等三人的证明的真实性及证明内容有异议；对证据3的真实性无异议，虽然被告收到了《催款函》，但是对费用不认可。
被告针对其抗辩主张，向本院提交如下证据：
证据1、《店面租赁暨经营管理合同》，证明原被告双方建立租赁关系。
证据2、《海口赛博望海国际天翼卖场租赁承包业务代理合同》，证明被告与原告关联公司建立代理关系，原告关联公司赛波数码科技有限公司实际使用该出租场地。
证据3、往来函件9份，证明双方纠纷产生缘由，原告阻挠被告正常使用租赁场地，导致该场地实际不能使用，违约责任不在被告。
证据4、费用清单（被告单方制作），证明双方发生的费用。
证据5、营业执照、代码证各2份，证明原告及其关联公司相关身份情况。
证据6、光盘，证明原告阻挠被告委托的代理商进场。原告的关联公司退场后，被告另外找了家公司进场接手经营，并向原告发了函。双方在2013年9月15日已开始发生争执。2013年10月26日被告进场的时候原告予以阻挠，2013年11月22日被告就撤离了。
经质证，原告对被告证据1的真实性、合法性、关联性认可，被告应严格履行该合同中缴纳租金的义务，并且合同明确约定先缴费后使用铺面；证据2与本案无关联性；对证据3中发给原告的函件的真实性、合法性认可，但是函件的内容不属实，被告发给其他公司的函件真实性、合法性无法确认；证据4与本案无关联性，且为被告自行制作，无法确认真实性、合法性；证据5与本案无关联性；证据6无法证明原告阻挠被告代理商进场，无法证明合同于2013年9月15日已经解约，光盘显示的时间为2013年10月26日，视频中显示的情形为铺面在正常经营，原告与被告沟通被告欠租及自行收款，没有按照商场统一的制度执行的事宜，并没有阻挠被告进场的情形。
经审查，本院认为，原告出示的证据1、2（其中徐宏心的证明）、3，被告对其真实性无异议，本院对其作为诉讼证据予以确认；证据2中的何思琦等三人的证明，何思琦等三人未出庭作证，故对该证明的真实性不予确认。被告出示的证据1、3（其中发给原告的函件），原告对其真实性无异议，本院对其作为诉讼证据予以确认；证据2、3（其中发给其他公司的函件）、5，与本案无关联性，不作为诉讼证据；证据4，不属于证据；证据6，对其真实性予以确认，本院对其作为诉讼证据予以确认。
根据庭审和质证，本院确认以下案件事实：
2012年12月14日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《店面租赁暨经营管理合同》，约定乙方承租甲方Cyber3c＋（位于海口市美兰区海秀路8号望海国际广场精品楼西座）第1层1F005、1F006及第3层3F001店面，期限为5年，自2012年12月15日起至2017年12月14日止；租金为人民币96300元／月，租赁天数不足一个月的，按实际租赁天数计算；租金支付采取先缴费后使用原则，乙方在本合同生效之日起15个工作日内，向甲方支付首期租金（自2012年12月15日起至2013年3月14日的租金，计288900元，其后，每三个月（即付租时段）支付一次，并在每付租时段起始日至少10天前将租金288900元支付给甲方；租赁期内，租金自第四年起1年递增一次，递增幅度为上一年度租金的基础上增加10%；租赁店面月经营管理费为人民币63600元／月，经营管理天数不足一个月的，按实际经营管理天数计算；经营管理费的支付采取先缴费后服务原则，乙方在本合同生效之日起15个工作日内，向甲方支付首期经营管理费（自2012年12月15日起至2013年3月14日的经营管理费，计190800元，其后，每季度（即付租时段）支付一次，并在每付费时段起始日至少10天前将经营管理费190800元支付给甲方；租赁期内，经营管理费自第四年起1年递增一次，递增幅度为上一年度租金的基础上增加10%；乙方应当于本合同签订时，向甲方缴纳履约保证金人民币50000元；如乙方因客观原因需提前终止本合同，应提前三个月通知甲方，并经过甲方书面同意，未经甲方书面同意乙方终止本合同履行的，视为乙方违反本合同约定单方解除合同，应向甲方承担违约责任；乙方违法或违反本合同约定单方解除合同，或因乙方违约导致甲方解除合同的，乙方应向甲方支付违约金，违约金的计算方法为向甲方支付自乙方违约终止合同之日起至合同约定期限终止日期间，依照合同约定乙方应当缴纳租金的30%，违约金先从乙方的履约保证金中抵付，不足部分由乙方另行支付。合同签订后，双方依约履行。
2013年10月17日，因被告未依合同约定于2013年9月5日前向原告支付租金288900元及管理费190800元（费用期间为2013年9月15日至12月14日），原告向被告发送《催款函》，限其收到此函之日起五日内付清，否则扣除其履约保证金，追究其违约责任，并单方解除合同。2013年11月22日，被告撤出海口市美兰区海秀路8号望海国际广场精品楼西座Cyber3c＋门店。2014年9月26日，原告再次向被告发送《催款函》，要求被告支付租金1444500元及管理费954000元（费用期间为2013年9月15日至2014年12月14日），否则扣除其履约保证金，追究其违约责任，并单方解除合同。
本院认为，原、被告签订的《店面租赁暨经营管理合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定，被告使用店面和获得服务须提前至少10天缴纳下一个付租（付费）时段的租金和经营管理费，但在到须支付2013年9月15日至12月14日时段的租金和经营管理费时，被告未依约支付，经原告催付亦未果，构成违约，应承担相应违约责任。2013年11月22日，被告撤出海口市美兰区海秀路8号望海国际广场精品楼西座Cyber3c＋门店，亦即被告实际租赁原告店面至2013年11月22日止，根据合同约定，被告支付租金和经营管理费按实际租赁和经营管理天数计算，故原告请求判令被告支付2013年9月15日至11月22日期间的租金218280元及管理费144160元，有事实和法律依据，应予支持。关于合同的解除。被告于2013年11月22日撤出原告的店面，被告没有证据证明其已提前三个月通知原告，并经过原告书面同意，根据合同约定，应视为被告违反合同约定单方解除合同，其应向原告承担违约责任。故原、被告签订的《店面租赁暨经营管理合同》于2013年11月22日解除，应予确认。关于违约金问题。原告依照合同约定要求被告支付自2013年11月22日起至2017年12月14日止被告应缴租金的30%的违约金，并确定金额为1443102元。考虑到被告未依约支付租金及管理费，其撤出店面后已无继续租赁店面的意思表示，原告应及时收回铺面避免损失扩大的情形，原告诉求的违约金金额明显高于原告可能遭受的损失，根据公平原则，可酌情按被告交纳三个月的租金的金额即288900元确定为宜。被告辩称原告阻挠被告正常使用租赁场地，其出示的往来函件及视频资料均不能予以证明，故不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、确认原告深圳赛博迈特数码科技有限公司海口分公司与被告中国电信股份有限公司海口分公司签订的《店面租赁暨经营管理合同》于2013年11月22日解除。
二、被告中国电信股份有限公司海口分公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳赛博迈特数码科技有限公司海口分公司支付店面租金人民币218280元、管理费人民币144160元。
三、被告中国电信股份有限公司海口分公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳赛博迈特数码科技有限公司海口分公司支付违约金人民币288900元。
四、驳回原告深圳赛博迈特数码科技有限公司海口分公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21050元，由原告深圳赛博迈特数码科技有限公司海口分公司负担13456元，被告中国电信股份有限公司海口分公司负担7594元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 黄 亮
人民陪审员 钟郑娟
人民陪审员 薛金梅
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 黄祖新
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。