辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第436号
上诉人（原审原告）：仝西岳，男，1979年12月23日出生，汉族，住址：现住沈阳市于洪区。
被上诉人（原审被告）：赵荣婷，女，1958年12月11日出生，汉族，无业，现住沈阳市铁西区滑翔路**号312。
委托代理人：敖阳，辽宁良友律师事务所律师。
委托代理人：刘伟华，辽宁良友律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苗志铁，男，1973年6月2日出生，汉族，现住沈阳市于洪区。
上诉人仝西岳因与被上诉人赵荣婷、苗志铁申请执行人执行异议纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2013）于民二初字第3107号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，代理审判员王纪，代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，于2015年2月2日公开开庭审理了本案，上诉人仝西岳，被上诉人赵荣婷的委托代理人刘伟华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告仝西岳一审起诉称：仝西岳与苗志铁因民间借货纠纷经沈阳市于洪区人民法院审理，达成调解协议，贵院于2012年7月17日下发调解书，内容为：苗志铁给付原告143，000元。在诉讼过程中，仝西岳依法对苗志铁名下位于沈阳市于洪区黄海路34号141的房屋申请了财产保全。在该案执行过程中，赵荣婷提出异议，仝西岳才得知诉争房屋存在交易的情况。2013年8月26日，申请执行人仝西岳收到于洪区人民法院送达的（2013）于执字第409号执行裁定书，内容为：解除对诉争房屋的查封。仝西岳认为，贵院裁定赵荣婷（案外人）的执行异议成立，认定事实不清，适用法律错误。首先，二被告之间并不存在房屋买卖的事实，二被告之间系借贷关系。2011年8月4日，苗志铁向赵荣婷借款，将诉争房屋抵押给赵荣婷，双方并未签订借款协议，而是签订了房屋买卖协议，系以房屋买卖合同形式进行民间借贷，双方只存在借贷的债权法律关系，不存在房屋买卖的物权法律关系，故不能依据借贷关系而取得房屋所有权。同时，在办理公证当天，苗志铁得到的也并非借款22万元，而仅得到198，000元，故双方存在高利贷的非法情形，请求法院调查核实。其次，二被告买卖协议约定的价格明确低于市场价格40%以上。二被告在前往公证处办理相关手续时，签订的房屋买卖协议书中约定成交金额为53万元，每平方米价格为4380元，但该房屋市场价格应为7000-8000元之间，二被告之间的成交价格低于市场价格40%，远远超过法律规定，属于我国《合同法》规定的在“订立合同时显失公平的情形”。第三，虽然二被告于2012年3月3日又签订1份房屋买卖协议书，在该份协议书中，二被告约定成交价格为67万元，苗志铁出具了67万元欠条，但赵荣婷并未支付苗志铁67万元，仍有12万元未给付，即赵荣婷未支付全部价款，不符合解除查封的条件。即使该12万元给付，也并非购房款，而是缴纳给行政部门的税费，不能计入成交价格。故即使认定第2份协议，二被告的成交价格也非67万元，而为55万元，成交价格也明确低于市场价格。综上，二被告之间签订的房屋买卖协议的成交价格明确低于市场价格，根据我国《合同法》第54条之规定，属于可撤销的情形。1、请求法院依法撤销二被告之间签订的房屋买卖合同；2、确认对苗志铁名下位于沈阳市于洪区黄海路34号141房屋归苗志铁所有，继续对该房产许可执行；3、诉讼费由被告承担。
原审被告赵荣婷一审辩称，仝西岳并非与苗志铁房屋买卖合同的相对人，无权依据合同法行使合同撤销权，仝西岳主体不适格。赵荣婷与苗志铁签订的房屋买卖合同是真实有效的，该房屋由赵荣婷占有使用收益，且该有效合同已经贵院下达的执行异议裁定书予以确认，因此仝西岳的诉讼请求无事实及法律依据，请求人民法院予以驳回。
原审被告苗志铁未到庭参加一审诉讼。
原法院审理查明，2012年6月1日，仝西岳因与苗志铁民间借贷纠纷一案诉至法院。当日，经仝西岳申请，该院对苗志铁名下的位于沈阳市于洪区黄海路34号141房屋档案查封。在法庭审理过程中，仝西岳与苗志铁达成调解协议，内容为：苗志铁欠原告143，000元，于2012年12月30日前给付原告欠款143，000元。调解书生效后，苗志铁没有及时偿还借款，仝西岳于2013年1月18日向该院申请执行。在该案执行阶段，赵荣婷于2013年3月18日对该院查封的沈阳市于洪区黄海路34号1-4-1房屋提出书面异议，要求解除查封，中止执行诉争房屋。经审查，该院作出（2013）于执字第409号《执行裁定书》，裁定：案外人赵荣婷的执行异议成立，应解除对苗志铁名下的沈阳市于洪区黄海路34号1-4-1房产的查封。仝西岳于2013年8月26日收到《执行裁定书》后不服，于2013年9月4日向该院提起申请执行人异议之诉。
原审法院另查明：诉争房屋沈阳市于洪区黄海路34号1-4-1登记在苗志铁名下，建筑面积121.45平方米，系与案外人马焕共同共有，苗志铁与案外人马焕原系夫妻关系，于2010年1月29日协议离婚，并协议诉争房屋归苗志铁所有。2011年8月4日，赵荣婷与苗志铁、马焕在辽宁省公证处办理《公证书》1份，内容为委托赵荣婷办理苗志铁名下的沈阳市于洪区黄海路34号1-4-1房产的相关事宜，委托内容20项，委托期限：从二0一一年八月四日至办完为止。当日，赵荣婷与被告苗志铁、马焕签订《房屋买卖协议书》1份，约定将诉争房屋卖给赵荣婷，成交金额53万元，苗志铁于2012年2月3日搬家，房屋贷款31万元由赵荣婷支付。苗志铁出具收条1份，写明今收到赵荣婷现金220，000元。2012年3月3日，二被告就诉争房屋又签订《房屋买卖协议书》1份，约定成交价格67万元。苗志铁于2012年3月30日交房，在3月3日至30日，有看房，苗志铁协助看房。银行贷款由赵荣婷负责，不够五年税由赵荣婷负责。苗志铁出具收条1份，写明今收到赵荣婷买房款全款67万元，定于2012年3月31日前交房。之后赵荣婷占有使用房屋，并按月支付房屋贷款，于2012年5月21日一次性偿还284，481.59元，将贷款还清。2012年5月24日办理了房屋抵押权注销登记手续。赵荣婷自认尚有部分房款未支付，约12万元，系过户税费。执行听证程序中，马焕出庭作证，证明二被告系借贷关系。经该院询问，刘欣凯、董冰亦证明二被告系借贷关系。
原审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人具有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和自愿申请、接受调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。苗志铁经该院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利，该院依据民事诉讼相应的证据判断规则并结合当事人的陈述意见，对本案相关法律事实依法予以确认。关于二被告之间法律关系的性质问题。赵荣婷主张二被告间系房屋买卖关系，向苗志铁支付22万元，但只提供了19.8万元的取款记录，未提供剩余款项来源的证据。而董冰的证言“赵荣婷借给苗志铁22万元，扣除三个月利息后，赵荣婷实际拿钱19.8万元”与赵荣婷提供的19.8万元取款记录相对应，赵荣婷亦未提供其他证据证明其确实交付了22万元。二被告签订53万元的买卖合同后又签订了67万元的合同，不符合交易习惯和常理。同时马焕、刘欣凯、董冰的证人证言也均能证明二被告系借贷法律关系。综上，可以认定二被告之间系借贷关系，二被告于2011年8月4日签订的《房屋买卖协议书》实际是为借贷提供的担保。2012年3月3日，二被告就诉争房屋又签订一份《房屋买卖协议书》，成交价格变更为67万元，补充约定了屋内物品归属及税费承担事宜，同时苗志铁出具了收取全款67万元的收条，并将诉争房屋交付赵荣婷使用，且由赵荣婷偿还银行贷款，双方实际履行了该份协议，起到房屋买卖的法律效果。赵荣婷于2011年8月4日支付部分款项，之后又结清房屋贷款，同时苗志铁出具了收取全款67万元的收条，该收条系双方对尚欠贷款数额、税费估算后房屋总价款高于或低于67万元，均视为赵荣婷实际交付全部购房款的合意，涉诉房屋亦已交付赵荣婷占有使用，故双方以房抵债已经履行完毕。关于是否解除查封的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。二被告之间的合同已经履行完毕，且双方签订买卖合同、交付房屋以及赵荣婷偿还贷款均发生在法院查封本案所涉房屋之前，赵荣婷并不存在过错，故赵荣婷系诉争房屋的实际所有权人，对于仝西岳要求确认诉争房屋归苗志铁所有、继续执行的诉请，该院不予以支持。关于仝西岳要求撤销房屋买卖合同的诉请，与本案不是同一法律关系，不予以审理。
原审法院依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百二十五条第二款、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告仝西岳的诉讼请求。案件受理费100元，由原告仝西岳承担。
宣判后，仝西岳不服一审判决，向本院提出上诉称，请求二审法院撤销一审判决，确认被上诉人苗志铁名下的沈阳市于洪区黄海路34号141房屋为苗志铁所有，继续对该房产许可执行，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。1、2011年8月4日赵荣婷借给苗志铁19.8万元时，双方签订的《房屋买卖协议书》同时苗志铁将其所有的房屋更名过户等20项处分权利授权给赵荣婷，并办理了委托书公证，此时赵荣婷完全具备了办理房屋更名过户的手续。2012年3月3日，因苗志铁未偿还赵荣婷借款，双方又签订了第二份《房屋买卖协议书》。对第二份协议，一审法院认定是真实的买卖关系是错误的。苗志铁写下收到67万元房款的收条不真实，苗志铁出了收到19.8万元并无证据证明收到过其他钱。赵荣婷扣留了应付苗志铁的房款12万元作为税费，可见并没有按合同条款履行。本案被上诉人赵荣婷以合法的房屋买卖合同形式，对不正当的借款关系进行担保，以合法形式掩藏了非法的高利贷行为。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十条调整当事人之间正常的买卖关系，而非本案的以担保抵偿债权所适用，故本案的实体审理，应适用担保法的规定。故请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人赵荣婷答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院审理查明事实与原审法院查明事实基本一致。
上述事实，上述事实，有当事人陈述、公证书、房屋买卖合同、收条、银行贷款结清单等证据，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：案外人对执行标的物提出异议，其异议成立的要件是其对该标的物享有足以阻却执行的实体权利。本案中，上诉人的上诉理由认为，被上诉人赵荣婷不享有该项权利。对此，本院经审查认为：一、苗志铁与赵荣婷于2011年8月4日签订的《房屋买卖协议书》系借款担保性质，而2012年3月3日签订的《房屋买卖协议书》系以房屋抵顶借款的意思表示，原审法院对此认定正确。二、从2012年3月3日《房屋买卖协议书》的履行来看，苗志铁出具了收到房款的收条，房屋交付给赵荣婷使用，赵荣婷偿还了该房产的银行贷款。三、从上述协议签订的时间及履行时间来看，时间均在上诉人提起诉讼查封之前。四、案涉房屋于2012年5月24日注销抵押登记，2012年6月1日被查封。上述事实可以认定，赵荣婷对房屋未能完成产权登记并无过错，其主张符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条的规定，故原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求因缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人仝西岳承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
代理审判员 王 纪
代理审判员 史舒畅
二〇一五年三月十八日
书 记 员 李 颖
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。