广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第706号
原告林冰红，女，住恩平市。
委托代理人麦丹丹。
委托代理人何小燕。
被告中盈地产有限公司。
法定代表人林治平。
委托代理人吴翠英。
委托代理人李于蓝。
原告林冰红诉被告中盈地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月10日受理后，依法由审判员朱道春适用简易程序于同年8月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人麦丹丹、何小燕与被告委托代理人吴翠英、李于蓝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告是中盈广场的开发商。经协商，原告有意向被告购买该广场内的铺位，2012年11月13日，原告向被告预付购房款349000元，当日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定：由原告以349000元的价格向被告购买位于佛山市南海区大沥镇金贸大道6号中盈广场3层3F055号铺，被告在2013年5月31日前按合同约定交付商铺给原告，交付后60日内办理权属登记，逾期交铺超过60日，原告有权解除合同，被告按已付款的10%向原告支付违约金。
2012年11月23日，《广东省商品房买卖合同》在佛山市南海区房产交易所进行备案登记。2013年2月28日，被告出具收取全部购房款发票。合同约定的交铺时间到期后，原告多次向被告催告交铺，被告一直以各种理由拖延，2014年6月21日，原告再次催告被告交付，被告告知原告迟延交付的原因是由于中盈广场尚未通过竣工验收，且三个月内亦不可能通过竣工验收。原告认为，原、被告签订合同合法有效，被告未按合同约定的期限内交付铺位及办理产权证已构成违约，考虑到被告逾期交铺及办证的时间已超过约定时间一年多，何时交铺目前无法确定，合同目的无法实现，原告有权主张解除合同并要求被告承担违约责任，故请求判令：一、解除原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》；二、被告返还购房款349000元；三、被告支付违约金34900元；四、诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、原、被告签订的合同附件四明确约定，原告在知道或应当知道可以单方面解除合同的事实发生后15天，原告有权行使单方解除权，超过15天原告未作表示的，视为同意继续履行合同。合同约定2013年5月31日交付铺位，逾期交付60天后，原告有权解除合同，因此原告如果行使解除权，应在2013年8月14日向被告提出，现原告在一年后主张解除，依法已丧失解除权，法院应不予支持。
二、原、被告签订商铺买卖合同后，同时签订了《返租协议书》，约定原告在2013年6月1日至2016年5月31日期间将所购买的商铺交给被告管理经营，因此被告有权在2013年6月1日后占有使用商铺，无须向原告办理交铺手续，原告以被告迟延交铺为由主张解除合同理据不足。
三、原、被告签订返租协议时约定三年租金合计110210元，原告确认在签订协议时该租金已收取，虽然被告并未实际向原告支付该部分款项，但被告认为该部分租金在原告购房款中已予以了抵扣，购房款是按抵扣后的价格计算，该三年租金属于被告迟延交铺责任的折扣，原告无权再向被告主张迟延交铺的违约责任，否则在原告购房款349000元中应扣减原告确认已收取的租金110210元。
四、原、被告签订购铺合同时房地产市场高涨，被告以较多折扣向原告出售铺位，被告已有较大损失，对被告并不公平，现原告主张的违约金过高。
经审理查明：被告为房地产开发有限责任公司。2012年11月13日，原告向被告预付购房款349000元，同日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告将位于佛山市南海区大沥镇金贸大道6号中盈广场3层3F055号铺以349000元价格出售给原告，原告在同年10月30日前付清购房款174500元，同年11月30日前付清购房余款174500元，被告在2013年5月31日前将经验收合格及办理竣工验收备案的商铺交付给原告，逾期交铺超过60天后，原告有权解除合同，被告在解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按已付款的10%支付违约金，交付铺位后60天被告将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。2012年11月23日，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》在佛山市南海区房产交易所进行备案登记。2013年2月28日，被告出具原告交齐全部购房款的发票。
另查明，2012年10月17日，原、被告签订一份《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，第八条约定“买受人知道或应当知道可以单方面解除《商品房买卖合同》的事实发生后15天，有权行使单方解除权，超过15天买受人未作表示的，视为同意继续履行《商品房买卖合同》。”同日，双方还签订一份《返租协议书》，约定原告将购买的铺位返租给被告，租赁期限自2013年6月1日起至2016年5月31日止，租金合计110210元，原告于签订协议同时确认已收到该笔款项。
以上事实，有原告提供的《广东省商品房买卖合同》、账户明细表、购铺发票及被告提供的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》、《返租协议书》予以证实。
2014年7月10日，原告提起本案诉讼，起诉状于同年7月30日送达给被告。诉讼中，被告确认涉讼商铺目前正在办理竣工验收手续。
本院认为：原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》为双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同，对当事人均具有法律约束力。涉讼商铺目前仍未办理竣工验收备案，不具备合同约定交付铺位的条件，至法庭辩论终结时止，被告延迟交铺时间已长达14个月，被告迟延交铺同时也导致商铺至今无法办理房产证，原告起诉请求解除《广东省商品房买卖合同》合法合理，本院予以支持。原告主张解除合同的起诉状已于2014年7月30日送达给被告，本院据此认定《广东省商品房买卖合同》已于当日解除。因被告逾期交铺的违约行为一直存续，被告依据补充协议约定认为原告解除合同权利已丧失的辩解本院不予采纳。虽然原、被告签订返租协议约定自铺位交付之日起租给被告占有使用，但该租赁协议不能对抗被告按合同约定交付合格的铺位给原告的责任，特别是被告无法交铺同时导致了铺位的房产证一直无法办理，影响了原告合法权益，被告以返租对抗交铺责任的意见本院也不予采纳。
原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》解除，原告起诉请求被告退还购房款349000元合法合理，本院予以支持。被告并未按返租协议约定实际向原告支付租金110210元，被告主张购房款中应扣减该笔款项没有事实和法律依据，本院不予采纳。合同解除是因为被告迟延交铺违约造成，原告依照合同约定请求被告支付违约金34900元合法合理，本院也予以支持。被告占用原告购房款近二年时间，其认为原告主张购房款的10%作为违约金过高依据不足，本院也不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（三）、（四）项、第九十六第一款、第一百零七条之规定，本案判决如下：
一、确认原告林冰红与被告中盈地产有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》于2014年7月30日解除。
二、被告中盈地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款349000元予原告林冰红。
三、被告中盈地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金34900元予原告林冰红。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3529.25元、财产保全费2439.5元，合计5968.75元（原告已预交），由被告负担。被告应于上述付款同期迳还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 朱道春
二〇一四年九月五日
书记员 谭国敏