重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初182号原告：王静，女，1987年6月2日出生，汉族，住重庆市城口县。委托代理人：杨富轩，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。委托代理人：周泽雨，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。被告：马栓，男，1993年5月5日出生，汉族，住重庆市忠县。第三人：重庆诚祥房地产经纪有限公司，住所地重庆市渝北区洪湖西路26号2幢5-1，组织机构代码75307849-4。法定代表人：李沛，经理。委托代理人：董婉，女，该公司工作人员。原告王静与被告马栓、第三人重庆诚祥房地产经纪有限公司（以下简称诚祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王静的委托代理人杨富轩、第三人诚祥公司的委托代理人董婉，到庭参加诉讼。被告马栓经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王静向本院提出诉讼请求，要求判令：1.解除原告与被告签订的《房屋买卖（转让）合同》；2.被告立即返还原告购房款75万元；3.被告立即支付原告违约金20万元；4.被告立即支付原告因本案诉讼发生的律师费3万元；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月22日，原告与被告在第三人居间服务下签订《房屋买卖（转让）合同》，约定原告以100万元的价格购买被告名下位于重庆市江北区北城三路X号X幢X-X号房屋。该合同第2条约定，付款方式为全款支付，合同签订当日支付定金5万元，被告归还其银行按揭贷款当日支付65万元，其余30万元于过户当日支付。合同另约定，房屋交付日期为原告支付第一笔款当日，如卖方逾期交付房屋或迟延办理房屋过户手续超过10日的，买方有权解除合同，并要求卖方支付房屋成交价格20%的违约金；任何一方违约而导致他方追究违约责任而产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费等，均由违约方承担。合同签订后，原告依约于合同签订当日即2016年5月22日向被告支付了定金5万元，并于2016年6月1日支付了第一笔房款70万元。但是，原被告双方前往房屋登记机构办理过户手续时，却发现涉讼房屋在合同签订前已被公安机关查封，无法完成过户登记。被告和第三人在签订合同过程中并未将该事实告知原告，经催告后被告仍不能履行合同义务，已构成根本违约。被告马栓未答辩。第三人诚祥公司陈述，对原告的诉讼请求以及关于房屋买卖交易等事实没有意见，但是第三人也是在三方共同前往房屋登记机构办理过户手续时才知晓涉讼房屋被予查封的事实，对查封的原因和经过也不清楚。本案房屋交易的过程，是被告先来第三人处进行出售登记，后第三人促成原告与被告进行交易并签订合同，但该合同后续履行的细节均由原被告自行协商，第三人未参与，而仅起到协助作用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织诉讼参与人进行了证据交换和质证。因被告未到庭，对原告举示的房屋买卖合同、收条、汇款凭证、收据、法律服务委托协议及发票、登记信息查询结果等证据，本院经审查后予以确认。对于原告举示的情况说明，虽其性质上属于被告书写的陈述意见，但因与本案基本事实有关联性，且加盖有被告手印，故本院对其予以采信。对于原告举示的部分订货单据，其载明的发生时间、内容等信息能显示与本案的关联性，本院对其予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月22日，原告、被告在第三人的居间下共同签订《房屋买卖（转让）合同》，约定被告将位于重庆市江北区北城三路X号X幢X-X号房屋售与原告，成交价格为100万元，原告须于签订合同当日支付定金5万元，该定金在房屋过户后抵作房款；原告采取全款方式支付除定金外的房款，并须于“卖方还款当日”支付65万元，于“过户当日”支付30万元；因涉讼房屋处于银行抵押状态，被告须于2016年5月27日前将提前还贷解押的相关权利全权公证委托给第三人指定受托人员；被告承诺于原告支付第一笔首付款当日将房屋交付给原告，双方应当按照《房屋附属设施清单》的约定交付附属设施；房屋交易所涉及的全部税费由原告支付；被告或其代理人保证对涉讼房屋有完整的所有权或已得到房屋所有权人或共有权人的授权，能完全支配及处分该房屋，并保证房屋在本次交易期间没有产权、债务、税费、租赁清还、抵押等纠纷，否则应赔偿由此给原告和第三人造成的一切损失；因被告未向原告或第三人告知本合同之外的信息而给其造成的损失，由被告承担赔偿责任。另该合同关于违约责任的约定如下：合同任何一方违反本合同约定（包括但不限于拒不或逾期办理解押，拒不或逾期提交真实有效的按揭贷款、过户资料，拒不或者迟延办理或配合办理按揭贷款、过户手续，拒不或逾期交付房屋，拒不或无法支付房款等，拒不或者迟延或无法履行本合同项下之其他义务），则逾期10日（含）内的，违约方每日按房屋成交价的千分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过10日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于该房屋成交价格20%的违约金；守约方应当向违约方发出解除合同通知书；合同未约定明确履行期限的，以守约方或者经纪方发出敦促履行通知之日起10日为履行期限；若买卖双方任何一方违反本合同约定使房屋交易不能顺利完成，视为违约，由违约方支付中介服务费和按揭服务费；本合同之任何一方违约而导致他方追究违约方的违约责任而产生的费用，包括但不限于诉讼费、诉讼保全费、律师费、交通费、住宿费、执行费等均由违约方承担。该合同未约定房屋过户义务的明确履行期限。上述合同签订当日，原告向被告支付定金5万元，被告出具收条。2016年6月1日，原告向被告银行账号转账汇款支付70万元，并备注用途“买房子”。其后，被告将涉讼房屋的抵押权登记予以注销，并将房屋交付原告，原告接收房屋后对其进行了部分装修，并已实际入住。原告、被告及第三人前往房屋登记机构办理涉讼房屋过户手续时，发现该房屋已被重庆市公安局渝北区分局查封，故未能完成过户登记。原告陈述，其多次催促被告及第三人协助解决该问题，并要求被告在2016年12月31日前履行过户手续，但现仍未能解除查封，故起诉要求解除合同并赔偿损失。2016年6月11日，被告出具《情况说明》，载明：“我名下位于重庆市江北区北城三路X号X幢X-X的房屋实际上是我的老板余崇寒以我的名义买的，他被公安抓了后，由于他差我7万多元，我与他父母商量决定卖了这房子，打算把我的钱扣了之后，剩余的就给他父母。于是经朋友介绍认识了诚祥房产经纪公司的彭新，让她把我的房子在她们公司挂起卖，她们也来看了房子，拍了照，我也把房子的真实情况给他们说了。后来王静就买了这个房子，先付了5万定金给我，交房时又付了70万，拿出房产证原件过户时发现房子被公安查封了，情况就是这样。”2016年6月12日，原告与上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所签订《诉讼专项法律服务委托协议》，约定由该所为本案纠纷诉讼提供法律服务，律师费共计3万元。当日，原告向该所支付律师费3万元，该所出具发票。另查明，涉讼房屋于2015年4月27日登记于被告名下。2016年4月11日，该房屋被重庆市公安局渝北区分局查封，截止本案法庭调查终结前，该房屋仍处于查封状态。本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖（转让）合同》具备法律规定的效力要件，已合法成立并生效，对双方当事人具有约束力。本案中，在涉讼房屋买卖合同的履行上，原告作为买方的合同主要义务为按约定期限支付价款，被告作为卖方的合同主要义务为交付房屋并转移其所有权登记。原告已举证证明其按照合同约定履行了付款义务，而被告仅完成了房屋交付义务尚未履行移转所有权之义务。涉讼合同约定，如合同未约定明确履行期限的，以守约方或者经纪方发出敦促履行通知之日起10日为履行期限；从被告向原告出具《情况说明》等事实判断，可合理推定原告已就履行过户义务问题向被告发出了催告，而被告迟至本案法庭辩论终结前仍未能履行其合同义务，显已构成违约；原告据此已享有合同约定的解除权。另一方面，被告在交易过程中未将涉讼房屋存在查封的重大事实告知相对方，且在合理的履行期限内亦未能消除该履行障碍，已致使原告获取涉讼房屋所有权的合同目的不能实现，原告依法享有解除合同的权利。并且，被告经本院合法传唤，未到庭答辩或举证证明存在正当的免责事由，应承担相应的不利法律后果。综上，原告要求解除涉讼房屋买卖合同的诉讼请求，具备事实根据和法律依据，本院予以支持。在合同解除后，被告已收取的购房款应予返还原告，并应承担合同约定的解约违约金以及原告为主张债权所支出的律师费。关于已付房款的金额，根据合同约定和原告的事实主张，原告已付的5万元定金已转为房款，故已付房款总额应为75万元。综上所述，对原告要求返还房款75万元、支付违约金20万元和律师费3万元的诉讼请求，本院亦予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告王静与被告马栓于2016年5月22日签订的《房屋买卖（转让）合同》于本判决生效之日解除；二、被告马栓于本判决生效之日起十日内返还原告王静购房款75万元；三、被告马栓于本判决生效之日起十日内支付原告王静违约金20万元；四、被告马栓于本判决生效之日起十日内支付原告王静律师费3万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13600元，减半收取计6800元，由被告马栓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  肖明明二〇一七年三月三十一日书 记 员  蒋 红