浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终5875号
上诉人（原审被告）：朱金双，女，1980年12月30日出生，汉族，户籍所在地瑞安市平阳县。
委托诉讼代理人：姜正，浙江合一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴力，浙江合一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：瑞安市港瑞商业管理有限公司，住所地瑞安市玉海街道文化巷与邮电北路交叉口西北处。
法定代表人：郑统弟。
委托诉讼代理人：陈继锋，浙江玉海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈督，浙江玉海律师事务所律师。
上诉人朱金双因与被上诉人瑞安市港瑞商业管理有限公司（以下简称港瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2016）浙0381民初1814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱金双上诉请求：撤销原判，依法改判驳回港瑞公司一审的诉讼请求。事实和理由：一、港瑞公司不具备诉讼主体资格。港瑞公司与业主签订的《委托经营管理合同》明确约定必须以业主的名义与朱金双签订合同，并以业主的名义收取租金收益。港瑞公司以自己的名义签订租赁合同并收取租金，系超越代理权限，且明显侵犯业主的合法权益。二、一审法院认定朱金双违约，缺乏事实和法律依据。朱金双拖延支付租金的行为系履行抗辩权，朱金双未按约交付租金是因为港瑞公司虚假宣传，未按照其广告宣传中的承诺招商引入知名品牌等。且港瑞公司单方面采取强制停电措施，导致朱金双无法正常营业。故朱金双的行为不属于违约行为。三、一审法院认定租金计算的时间与事实和法律不符。事实上，朱金双已经在2015年11月20日、2016年2月16日实际撤铺，港瑞公司的停水、电的行为已致使朱金双的合同目的无法实现，朱金双向港瑞公司提出解除合同后，又以自己撤离商铺的行为表示同意与港瑞公司解除租赁合同，故应当以该时间为租金计算的截止日期。四、一审法院判决朱金双支付租金的标准以《港瑞新玉海商铺租赁合同》中约定的租金每月45789元缺乏事实与法律依据。朱金双与港瑞公司在《港瑞新玉海商铺租赁合同》之后，又签订了一份《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，租金计算的标准应以第二份租赁合同约定的年租金117472元计算。五、一审法院判决朱金双支付公共能耗、综合管理费、收银机使用费缺乏事实和法律依据。双方在租赁合同中并没有约定上述费用的具体金额，根据约定，综合管理费、能耗费均已实际产生收取，而港瑞公司未提供综合管理费及能耗费的实际支出费用，简单的按照暂定的计算标准，对朱金双不利，且不符合合同约定。
港瑞公司辩称，一、港瑞公司具有诉讼主体资格，港瑞公司与业主签订的委托经营合同明确商铺所有的事由均由港瑞公司完成，业主无条件确认港瑞公司的活动。二、一审法院认定朱金双违约事实充分，适用法律正确。朱金双主张港瑞公司存在违约缺乏依据，且其主张的事实并非合同约定的违约事项。朱金双认为其未按约缴纳租金系行使抗辩权且有正当理由是不成立的。三、一审认定的撤铺时间正确，朱金双在一审提供的证据无法证实其主张的撤铺和停水停电情况。四、一审法院依据《港瑞新玉海租赁合同》来确定朱金双的租金，而非朱金双提交的第二份合同，依据事实充分，适用法律正确。该份合同从始至终都不是双方真实意思表示，系为了办理工商备案登记所需，港瑞公司之所以提供该版本，在金额上有出入，是因为工商纳税的标准是与租金挂钩，为了避税。第二份合同并非双方真实意思表示，是无效的，对双方无约束力。五、一审法院对公共能耗费、综合管理费等的认定正确，双方在合同的第18.1条已经明确了公共能耗费、综合管理费，且该约定属于手动填写，不属于格式条款，也不存在法律规定的其他无效情形。
港瑞公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《港瑞新玉海商铺租赁合同（6-201、202、203）》、《港瑞新玉海商铺租赁合同（6-204、205、206）》，并责令朱金双腾空商铺；2.朱金双支付租金686835元，并支付违约金109894元（租金自2014年10月18日起计算至朱金双实际腾空商铺之日止；违约金自2014年10月18日起以每月未交租金，按月利率2%计算至实际履行完毕之日止，均暂计至2016年1月17日）；3.朱金双支付综合管理费、公共能耗费、收银机使用费共计176395元（自2014年10月18日起计算至朱金双实际腾空商铺之日止，暂计至2016年1月17日）；4.朱金双支付消防施工费7950元。
一审法院认定事实：2014年9月9日，港瑞公司与朱金双就瑞安市玉海街道玉海商务广场6幢201、202、203号商铺（面积223.93㎡）签订《港瑞新玉海商铺租赁合同》，约定由朱金双承租上述商铺经营“艾莱依”服饰，月租金25883元，综合管理费25元/㎡/月，公共能耗费8元/㎡/月，综合管理费、公共能耗费合计7390元[(25+8)×223.93]，收银机使用费50元/月，装修管理费按每铺2000元/月收取，装修保证金20000元，开业庆典及周年促销费3000元/年，租赁期限自2014年10月1日至2017年9月30日，免租期自2014年10月1日起至2014年12月31日止，合计3个月，计租日为免租期满之次日，即2015年1月1日，租金支付方式为付三押二。合同签订当日朱金双应一次性缴纳首期租金77648元及与两个月租金等额的履约保证金51765元。租赁期间，朱金双逾期支付租金的，每延误一日应按欠付租金5‰的标准向港瑞公司支付滞纳金直至所有应付租金全部付清。逾期支付租金达10天，港瑞公司有权单方终止本合同。同日，双方就6幢204、205、206号商铺（面积172.22㎡）又签订一份《港瑞新玉海商铺租赁合同》，约定由朱金双经营“迪赛尼斯”服饰，月租金19906元，综合管理费25元/㎡/月，公共能耗费8元/㎡/月，综合管理费、公共能耗费合计5683元[(25+8)×172.22]，装修保证金10000元，装修管理费0.5元/㎡/天，合同签订当日朱金双应一次性缴纳首期租金59717元及与两个月租金等额的履约保证金39812元。其他约定条款与第一份合同一致，不再赘述。朱金双于2014年1月20日向港瑞公司交纳履约保证金91577元（包含6幢201、202、203号商铺的51765元、6幢204、205、206号商铺的39812元），2014年8月21日交纳25200元，包括装修保证金20000元、开业庆典及周年促销费3000元、装修管理费2200元，2014年9月25日交纳收银机押金1000元（共二笔，每笔500元），余欠租金及其他费用至今未付。2016年5月10日，朱金双书面通知港瑞公司承租商铺已腾空，并要求港瑞公司接收商铺。审理过程中，港瑞公司承认已接收商铺。
瑞安市玉海商务广场的商铺已具备办理房屋所有权证的条件。产权所有人金卢晗、张玲黎、产权共有人张林才（共有人黄丽华）、预告登记人赵丰盛、邱安生、预告登记共有人陈靓、包欣欣已就各自购买的坐落于瑞安市玉海商务广场（推广名港瑞新玉海）6幢201室（建筑面积75.27㎡）、205室（建筑面积58.28㎡）、206室（建筑面积59.14㎡）、202室（建筑面积58.08㎡）、203室（建筑面积90.64㎡）、204室（建筑面积54.85㎡）的商铺分别与港瑞公司签订《玉海商务广场商铺委托经营管理合同》，委托港瑞公司就上述商铺进行经营管理。其中均约定：港瑞公司有权出租、发包商铺；玉海商务广场统一开业之日（租赁起始日）起算三周年的收益委托人已实际享受，委托人不得再有任何收益主张。并明确港瑞公司进行商铺经营、管理、策划、出租、发包等活动过程中，港瑞公司的陈述、决定、签字、盖章均代表涉案商铺的所有人，业主均无条件予以追认。瑞安市玉海商务广场于2014年10月18日正式开业。朱金双承租的商铺租金合计每月45789元（25883+19906），综合管理费、公共能耗费、收银机使用费三笔合计每月13173元(7390+5683+100)。瑞安市玉海街道玉海商务广场6幢201至206室实际面积396.26㎡。
一审法院认为，港瑞公司依法享有瑞安市玉海街道玉海商务广场6幢201至206室的出租权、收益权。双方就上述商铺在协商一致的基础上签订的二份《港瑞新玉海商铺租赁合同》，基本条款完整、明确，没有违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益，也无其他无效情形，属于有效合同。双方当事人应当按照合同的约定各自履行义务。现港瑞公司已按约向朱金双交付商铺，朱金双装修营业后也应按约支付租金及综合管理费、公共能耗费等。双方约定合同签订当日朱金双应一次性交纳租金及履约保证金等。逾期支付租金达10天，港瑞公司有权单方终止合同。至今朱金双仅交纳了履约保证金及部分其他费用，属不适当履行，应承担相应的违约责任。港瑞公司由此主张解除租赁关系，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，即当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行，予以准许。鉴于朱金双已实际腾空商铺，港瑞公司也已接收涉案商铺，对港瑞公司责令朱金双腾空商铺的主张，不予支持。由于合同约定了3个月的免租期，则计租日也应作相应调整，结合瑞安市玉海商务广场于2014年10月18日开业，且港瑞公司诉请自开业之日起算租金的实际情况，一审法院确定租金自2015年1月18日起算。朱金双腾空商铺后，港瑞公司应及时接收商铺。由于港瑞公司没有采取适当措施致使损失扩大，对扩大的损失，不予支持，故港瑞公司主张的租金、综合管理费、公共能耗费等只能计算至2016年5月10日。根据公平原则，朱金双交纳的履约保证金91577元可抵租金。合同约定每延误一日应按欠付租金5‰的标准向港瑞公司支付滞纳金，该滞纳金实际为违约金，港瑞公司要求按月利率2%计算，易导致利益失衡，应予以调整，以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算为宜。港瑞公司要求以每月未交租金为基数计算违约金，符合法理与情理，予以支持。瑞安市玉海街道玉海商务广场6幢201至206室实际面积为396.26㎡，港瑞公司按396.15㎡（223.93+172.22）计算综合管理费、公共能耗费，并不损害朱金双利益，不再调整。港瑞公司称朱金双装修商铺30天，产生装修管理费2000元，朱金双未持异议，不再调整，但由于朱金双已交纳装修管理费2200元，相抵后，港瑞公司尚应退还装修管理费200元。港瑞公司在诉请中将装修保证金、收银机押金、应退装修管理费合计21200元（20000+1000+200）在朱金双应交的装修管理费、公共能耗费、收银机使用费中予以扣减，并无不当，予以支持。港瑞公司要求朱金双支付消防施工费，于法无据，不予支持。港瑞公司诉请，合理部分，予以支持。朱金双反诉称港瑞公司虚假宣传，且对涉案商铺采取停水停电措施，导致朱金双无法正常经营，要求港瑞公司赔偿经济损失30万元，缺乏相应证据佐证，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除港瑞公司与朱金双于2014年9月9日签订的两份《港瑞新玉海商铺租赁合同》；二、朱金双于本判决生效后十日内支付港瑞公司租金及违约金（租金按每月45789元，自2015年1月18日起计算至2016年5月10日止，租金总额扣除91577元；违约金自2015年1月18日起，以每月未交租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率为准计算至实际履行完毕之日止）；三、朱金双于本判决生效后十日内支付港瑞公司自2014年10月18日起至2016年5月10日止按每月13173元计算的综合管理费、公共能耗费、收银机使用费，总额扣除21200元；四、驳回港瑞公司的其他诉讼请求；五、驳回朱金双的反诉请求。本案本诉受理费13611元，由港瑞公司负担1611元，朱金双负担12000元；反诉受理费5800元，由朱金双负担。
二审期间，朱金双向本院提供了涉案两间商铺历月电费明细两份，以证明朱金双所承租的两间商铺分别于2015年12月、2016年2月中旬搬离。本院认为该份电费明细显示涉案两间商铺从2016年2月份、2016年4月份起没有电费产生，可以证明涉案两间商铺在上述时间之间没有经营的事实，本院对该证据予以确认。本院经审核当事人向一审法院提供的证据，依法对一审法院认定的事实予以确认。本院依职权向瑞安市市场监督管理局玉海所调取了朱金双申请在涉案商铺经营的工商登记的租赁合同。所涉商铺201-206室共有两份《房屋租赁合同》，该两份合同面积相加大大超过了朱金双实际承租商铺的面积，其中201-203室的承租人为朱金双，204-206室的承租人为朱银双。承租人为朱金双的《房屋租赁合同》与朱金双向一审法院提交的《房屋租赁合同》一致。根据朱金双提供的历月电费明细，涉案两间商铺从2016年2月份、2016年4月份起没有电费产生，故可认定朱金双在港瑞公司向一审法院起诉之前已从涉案商铺搬离。
本院认为，关于港瑞公司的诉讼主体资格问题。港瑞公司提供的委托经营管理合同明确港瑞公司进行商铺经营、管理、策划、出租、发包等活动过程中，港瑞公司的陈述、决定、签字、盖章均代表涉案商铺的所有人，业主均无条件予以追认。且根据合同相对性原则，涉案商铺系以港瑞公司的名义出租且交付朱金双使用。故港瑞公司有权以自己的名义起诉。
关于合同解除及腾空的问题。港瑞公司不同于一般租赁合同中的出租人，其既是商铺的出租人，也是商铺的管理人。双方签订的《港瑞新玉海商铺租赁合同》中约定商铺内经营品牌及经营项目，经营管理制度、出售商铺的价格水平、在经营期间因价格问题引起消费者投诉或退货等情况的责任、商铺的装修图纸需交港瑞公司审核等条款，说明港瑞公司在交付商铺的同时，还具有管理商铺、保证整个商场的正常运行等权利和义务。朱金双在港瑞公司向一审法院起诉前已从涉案商铺搬离。港瑞公司称其不知情，不符合常理，亦与其职责不符。但朱金双提供的证据不能证明其享有法定或约定的解除权，故该搬离行为不产生合同解除的法律后果。因朱金双在承租期内没有支付租金及其他费用，港瑞公司有权解除合同。享有合同解除权的一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。港瑞公司于2016年2月18日向一审法院起诉要求解除合同，朱金双于2016年3月1日签收了起诉状副本，故港瑞公司与朱金双的租赁合同于2016年3月1日解除。朱金双在合同解除之前已经搬离涉案商铺，故涉案商铺无需腾空。
关于租金的计算标准问题。本案中就涉案共两个商铺的租赁签订了两次共四份合同。即2014年9月9日的两份《港瑞新玉海商铺租赁合同》，2014年10月1日的两份《房屋租赁合同》。本院认为，本案中朱金双分别就该两个商铺实际交纳履约保证金51765、39812元，符合双方在《港瑞新玉海商铺租赁合同》中约定的“付六押二”的租金支付方式。考察港瑞新玉海商铺的其他租户租金履行情况，港瑞公司一审提交的证据显示，其他签订了前后两份租金不一致合同的租户亦系按照第一份合同所约定的租金标准履行。结合两份《房屋租赁合同》系其在工商登记备案合同，其中一份系以朱银双的名义签订，该两份合同总面积相加大大超过了朱金双实际承租面积的事实，本院认为一审判决认定两份《港瑞新玉海商铺租赁合同》系双方真实的意思表示，符合客观事实。朱金双就此提出的上诉理由不能成立，其要求以《房屋租赁合同》作为计算租金标准，本院不予支持。租金应当按照两份《港瑞新玉海商铺租赁合同》的约定的标准计算。即涉案租金应当按照月租金20899元的标准计算。
关于公共能耗费、综合管理费、收银机使用费的计算标准问题。双方签订的两份《港瑞新玉海商铺租赁合同》第一条1.8均约定，朱金双必须统一租用港瑞公司POS机，租用费收取标准50元/月。第十八条18.1约定“综合管理费为25元/㎡·月，公共能耗费为8元/㎡·月。”即双方已约定以固定的数额计收公共能耗费、综合管理费、收银机使用费。现朱金双认为应当按照实际支出计收，依据不足，不予采信。
朱金双应向港瑞公司支付的租金、综合管理费、公共能耗费、收银机使用费的起止日期为：2014年10月18日至2016年3月1日。
综上，对朱金双的其他上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持瑞安市人民法院（2016）浙0381民初1814号民事判决主文第四、五项及一审案件受理费负担部分；
二、变更瑞安市人民法院（2016）浙0381民初1814号民事判决主文第一项为：确认瑞安市港瑞商业管理有限公司与朱金双签订的两份《港瑞新玉海商铺租赁合同》于2016年3月1日解除；
三、撤销瑞安市人民法院（2016）浙0381民初1814号民事判决主文第二、三项。
四、朱金双于本判决生效后十日内支付瑞安市港瑞商业管理有限公司租金及违约金（租金按每月45789元，自2015年1月18日起计算至2016年3月1日止，租金总额扣除91577元；违约金自2015年1月18日起，以每月未交租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率为准计算至实际履行完毕之日止）；
五、朱金双于本判决生效后十日内支付瑞安市港瑞商业管理有限公司自2014年10月18日起至2016年3月1日止按每月13173元计算的综合管理费、公共能耗费、收银机使用费，总额扣除21200元；
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费13611元,由瑞安市港瑞商业管理有限公司负担1611元，朱金双负担12000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 刘宏杰
代理审判员 陈黛锦
二〇一七年四月六日
书 记 员 姜岳良