湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂东西湖民商初字第00443号原告贾建东。被告东鑫集团有限公司。法定代表人胡双桥。原告贾建东与被告东鑫集团有限公司（以下简称东鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年7月22日立案受理后，依法适用普通程序，由代理审判员李振华担任审判长，与人民陪审员陈启芳、付元姣组成合议庭公开开庭进行了审理。原告贾建东到庭参加诉讼，被告东鑫公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾建东诉称，2008年，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》一份，购买被告开发的位于武汉市东西湖区三店中路的鑫海花城二期25幢1单元15层04号商品房一套，建筑面积126.23平方米，总价款328，198元。房款在2008年2月1日和3月19日已全部付清，2012年开具了发票。购房合同约定，被告于2008年4月30日交房，并将购房合同备案，办证。从2008年5月至今，被告一直未将商品房交付原告，其也并未到区房产管理部门办理备案手续。现请求判令：1、被告交付原告所购买的商品房并将购房手续完备后送交房产管理部门办理备案；2、被告支付违约金103，054元（违约金计算方法见2008年东鑫集团对购房户代表的承诺书，并要求计算至向本院起诉之日止）；3、确认鑫海花城二期25幢1单元15层04号商品房所有权属于原告；4、被告承担此次诉讼费用。被告东鑫公司经本院公告传唤无正当理由未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩状。原告贾建东为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、《武汉市商品房买卖合同》1份，证明原告系合法购买鑫海花城二期25幢1单元15层04号房并拥有所有权的事实；2、《销售不动产统一网络代开发票》1份（发票代码：242011290520；发票号码：001××××5751），证明原告已全额缴纳鑫海花城二期25幢1单元15层04号房屋购房款并拥有房屋不动产权的事实；3、东鑫集团于2008年10月29日出具的承诺书复印件1份，证明被告自2008年及后来一直违约且未交房的事实。本院经审查认为，被告东鑫公司经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，可视为自动放弃举证、质证及提出抗辩意见的权利；原告贾建东提交的证据1、2，来源合法、证明内容客观，且能相互印证，本院予以采信；证据3系复印件，其内容是否真实，来源是否合法均不能核实，不能作为认定本案事实的依据。本院另依职权向鑫海花城小区物业管理单位武汉万湖物业管理有限公司进行了调查，该公司工作人员陈述，开发商东鑫公司提供的业主名单中，鑫海花城二期25幢1单元15层04号房业主为贾建东，该房屋未办理收房手续，房屋现有人占用，具体情况不清楚。经庭审中出示调查笔录，原告贾建东对此事实无异议。本院根据已经确认的有效证据和原告贾建东在庭审中的陈述，综合认定本案事实如下：被告东鑫公司成立于2001年11月28日，经营范围包括房地产开发、商品房销售等。2008年，被告东鑫公司（出卖人）与原告贾建东（买受人）签订1份《武汉市商品房买卖合同》，合同主要内容：“第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于东西湖三店中路，编号为010102108-2的地块的土地使用权……规划用途为商住……出卖人经批准，在该地块上投资建设鑫海花城二期商品房。该项目的有关批文如下：1、《国有土地使用证》，颁发机关东西湖土地局，编号010102108-2；2、《建设工程规划许可证》，办法机关东西湖城市规划管理局，编号武东规建证字（2006）093号；3、《建筑工程施工许可证》，颁发机关东西湖区建筑管理站，编号42011220060728007。第二条、商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房……已取得武汉市城市综合开发管理办公室核发的《武汉市商品房预售许可证》，编号为武开管预售（2007）082号。第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人所购商品房为本合同第一条规定的项目中的第25幢1单元15层04号房。该商品房所在楼宇的主体结构为框架结构，建筑物地上层数为17层……户型结构为3房2厅1厨2卫……合同约定建筑面积共126.23平方米……第五条、计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2，600元，总金额328，198元……第六条、付款方式及期限。买受人按下列第1中方式按期付款：1、一次性付款……第九条、交房期限及条件。出卖人应当在2008年4月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续……因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。第十条、出卖人逾期交房的违约责任。……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……第十三条、出卖人保证该商品房在办理房地产权属证书时没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理房地产权属证书或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任……第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金……第二十条、本合同在履行过程中发生争议的，由双方当事人协商解决；协商不成的依法向人民法院起诉……”合同还约定了其他相关事项。合同签订后，原告贾建东依约向被告东鑫公司交付了全部房款328，198元，被告东鑫公司于2012年12月25日开具了《销售不动产统一网络代开发票》，发票代码242011290520，发票号码001××××5751。此后，被告东鑫公司至今未向原告贾建东交付其购买的鑫海花城二期第25幢1单元15层04号房屋。另查明，原告贾建东与被告东鑫公司签订的《武汉市商品房买卖合同》未在房产管理部门办理备案手续，鑫海花城二期第25幢亦未办理竣工验收手续。2013年7月22日，原告贾建东诉讼来院，要求如诉请。被告东鑫公司经公告传唤未到庭应诉，本案调解不成。本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》，其内容是双方基于平等自愿、协商一致的基础上所达成的，系双方真实意思表示，该合同内容不违反法律法规禁止性规定，当属合法有效，双方均应按照合同的约定严格履行。关于原告贾建东要求被告东鑫公司交付房屋的诉讼请求，根据双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第九条第4项的约定，房屋交付前应完成项目竣工交付使用的相关手续；而《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：“……建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，原告贾建东所购买的鑫海花城二期第25幢的房屋，因被告东鑫公司尚未办理竣工验收手续，不具备法律及合同规定的交付使用条件，故对原告贾建东该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告贾建东要求被告东鑫公司在房产管理部门办理购房备案手续的诉讼请求，商品房买卖合同的登记备案，是房地产管理部门对商品房开发企业的一种监督管理措施，通过登记备案以公示合同所形成特定的债权债务关系，其不影响合同的效力及履行。而办理登记备案系被告在行政管理上的义务，亦属房产管理部门依法享有的行政职能，司法机关不能在民事诉讼中代替行使行政职权。故本院对于原告贾建东的该项请求不予支持。关于原告贾建东要求确认鑫海花城二期25幢1单元15层04号商品房所有权属于原告所有的诉讼请求，双方签订的商品房买卖合同系对合同债权的设立，因涉案房屋现不具备交付条件，被告东鑫公司违约未交付房屋，合同尚未履行完毕，且《中华人民共和国物权法》第十四条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”，故本院对于原告贾建东的该项请求不予支持。关于原告贾建东要求被告东鑫公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，合同第九条约定了被告应在2008年4月30日前将符合条件的房屋交付给原告，但被告东鑫公司至今未办理相关手续向原告贾建东交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告贾建东认为应当按被告东鑫公司的承诺计算违约金，但相关证据因真实性瑕疵，不能采信。本院认定被告东鑫公司应按合同第十条约定的逾期交房的违约责任，以每日按交付房价款万分之一的标准，向原告贾建东支付违约金。因此，被告东鑫公司应当按每日32.82元的标准，向原告贾建东支付自2008年4月30日起至实际交付房屋之日止的违约金。被告东鑫公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理，可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百六十九条、第二百七十九条和《》第的规定，缺席判决如下：一、被告东鑫集团有限公司按每日32.82元的标准，向原告贾建东支付自2008年4月30日起至交付房屋之日止的违约金；二、驳回原告贾建东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，442元、公告费1，050元，共计3，492元（原告预交），由被告东鑫集团有限公司负担，并在履行上述给付义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费2，442元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-
市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长李振华人民陪审员陈启芳人民陪审员付元姣二〇一四年十月十七日书记员谈靖