浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙嘉商终字第119号
上诉人（原审原告）：吴培华。
上诉人（原审原告）：沈加明。
两上诉人共同委托代理人：洪涛、韩幼平（助理），浙江三利律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：嘉兴市南湖区七星镇东进村经济合作社，住所地：嘉兴市南湖区七星镇东进村。
负责人：费玉根，主任。
被上诉人（原审被告）：嘉兴市七星东进电镀厂，住所地：嘉兴市南湖区七星镇东进村。
法定代表人：潘叶青，厂长。
两被上诉人共同委托代理人：高文江，浙江子城律师事务所律师。
上诉人吴培华、沈加明为与被上诉人嘉兴市南湖区七星镇东进村经济合作社（以下简称东进合作社）、嘉兴市七星东进电镀厂（以下简称东进电镀厂）租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院(2009)嘉南商初字第137号民事判决，向本院提出上诉。本院于2010年2月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2004年5月26日，吴培华、沈加明和东进合作社、东进电镀厂签订《电镀车间租赁协议》，约定：吴培华、沈加明因生产需要租赁厂房一幢8间车库，二楼、三楼办公室各一间；租赁时间十年，从2005年5月30日起到2015年5月30日止；租金每年5万元，东进合作社、东进电镀厂在技改时，吴培华、沈加明先预付20万元，30万元余款每年3万元，由吴培华、沈加明在每年4月1日前和10月1日前各付15000元；各车间租赁期内的所有应收应付款项都必须由车间收取和支付，与东进合作社、东进电镀厂无关；如有违约，应承担违约金3万元等内容。协议签订后，吴培华、沈加明向东进合作社预付了租金20万元，并陆续按约定支付了实际使用期间的租金。2007年10月20日，吴培华、沈加明与东进电镀厂签订《补充协议》一份，约定：东进电镀厂应积极做好服务工作，如东进电镀厂违反协议，没有做好政治、法律、生产安全、环保、财务等方面的服务工作造成吴培华、沈加明停业等后果的，东进电镀厂应承担违约金3万元，另外赔偿吴培华、沈加明投入的设备及其他设施损失（按照投资清单的评估价格）和吴培华、沈加明停业损失（根据东进电镀厂上一年度帐面利润标准，以六个月为限），东进电镀厂退还预收的租金（租金计算至停业时），东进电镀厂还应赔偿吴培华、沈加明因停业造成的安置工人等其他费用损失和因赔偿引起的诉讼费、律师费等相关费用；租赁协议及补充协议的效力不影响东进电镀厂对上述赔偿责任的承担；东进电镀厂没有付清赔偿款前，吴培华、沈加明有权继续使用租赁车间，使用期间的租金按原标准计算并抵销东进电镀厂对吴培华、沈加明的赔偿款；吴培华、沈加明有权在合法范围内转租车间并收取租金等内容。2007年12月10日，嘉兴市南湖区人民政府因环保问题对东进电镀厂作出行政处罚，责令东进电镀厂停业。2008年1月底，东进电镀厂停止生产。2008年4月8日，吴培华、沈加明委托嘉兴中明会计师事务所有限公司对相关资产进行评估，评估结论为公共设施1450600元，自购资产700304元。因为停产后的赔偿问题，吴培华、沈加明和东进合作社、东进电镀厂之间协商不成，吴培华、沈加明进行过信访，相关政府部门也进行过调解，均不能达成一致意见，2008年12月26日，吴培华、沈加明诉至原审法院。
另查明，本案双方争议的东进电镀厂厂房，至今未取得建设工程规划许可证。此外，2005年4月1日，东进电镀厂因向吴培华、沈加明等经营者提供营业执照等便利条件的违法行为，被工商部门处罚。
吴培华、沈加明一审起诉称：东进电镀厂系东进合作社出资设立的专业电镀加工企业。吴培华、沈加明和东进合作社、东进电镀厂签订电镀车间租赁协议及补充协议。但是东进合作社、东进电镀厂却怠于履行合同约定义务，不但没有做好环保及其他管理工作，还在接到南湖区人民政府的南政罚决字〔2007〕3号行政处罚决定书后，擅自决定不再整改，单方面向南湖区政府承诺在2008年1月1日起全面停产并拆除生产设备，不再从事生产。吴培华、沈加明投资的生产设备从2008年元旦起被迫处于停产状态。吴培华、沈加明一直与东进合作社、东进电镀厂交涉要求其履行合同义务，处理好环保问题，继续履行租赁合同，但东进合作社、东进电镀厂在2008年8月明确提出无法继续履行租赁合同，要求解除该协议，而对于损失赔偿问题一直没有答复，造成吴培华、沈加明的设备和停产损失，双方订立的租赁协议无法继续履行。故诉请判令东进合作社、东进电镀厂赔偿设备设施损失881629元、停业损失32120元、其他损失14400元、评估费2000元、律师费23491元；返还租金148333元；承担违约金30000元。
东进合作社、东进电镀厂一审答辩称：本案租赁合同关系不是单纯的财产性质的租赁，而是租赁经营合同关系，各个车间的经营活动都是由承租人自行自主的进行，只是使用的都是东进电镀厂的营业执照和环保许可。吴培华、沈加明起诉中所称的补充协议，事实上是不存在的。因为双方共同投资的污水处理设备按照环保的设计要求，只有一定的容量，而各承租方盲目扩大生产，造成环保超标，所以才造成停业。事情发生后进行过多次协商，要求整改，但双方各执一词，而且需要投入的资金也比较大，最后结果是没有整改完毕。关于租金问题，实际上约定是每年5万元，各租赁户先预付20万元，而租金应当计算至解除合同之时，不应该计算至停业的时间。东进合作社是没有关联的，即使要赔偿，也应由东进电镀厂赔偿。本案所涉租赁的厂房所有权是归东进合作社的。在纠纷发生过程中，双方一直在商谈，镇政府也居中进行协调，但协商过程中一直没有出现过补充协议、评估委托书等证据，而且吴培华、沈加明信访过程中的要求也与诉讼请求不一致，对吴培华、沈加明提供的证据的真实性有异议。
原审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，经查明，双方争议的东进电镀厂厂房，至今未取得建设工程规划许可证，故《电镀车间租赁协议》和《补充协议》无效。无效的合同，自始没有法律约束力，因此，合同中约定的赔偿条款不具有法律约束力。同时，法律规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益，占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。因此，吴培华、沈加明应根据实际占有使用厂房的时间支付房屋使用费，考虑到东进电镀厂已在2008年1月底停产，故房屋使用费应计算至2008年1月底，吴培华、沈加明实际占有使用时间为二年八个月。由于吴培华、沈加明除预付20万元外，其他租赁费用均已支付，故东进合作社、东进电镀厂应当将多收的部分预付款项退还给吴培华、沈加明，具体计算方式为：预交20万元÷120个月×（120个月-32个月）=146666.67元，这部分退还预付款的金额，与吴培华、沈加明诉讼请求中主张的退还预付款金额相符。关于退还款项的主体，由于《电镀车间租赁协议》是东进合作社、东进电镀厂共同与吴培华、沈加明签订，故应当由东进合作社、东进电镀厂共同承担退款责任。关于吴培华、沈加明主张的赔偿设备设施款项中所包括的公共设施的款项，由于公共设施是所有承租户共同参与投资，处理会涉及其他投资人的利益，故应当另案解决，本案中不予处理。综上所述，吴培华、沈加明的诉讼请求中，要求东进合作社、东进电镀厂退还多收的预付款146666.67元，予以支持，对吴培华、沈加明的其他诉讼请求，缺乏相应的法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、东进合作社、东进电镀厂于判决生效之日起十日内退还吴培华、沈加明人民币146666.67元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回吴培华、沈加明的其他诉讼请求。案件受理费14988元，由吴培华、沈加明负担13046元，由东进合作社、东进电镀厂负担1942元。
宣判后，吴培华、沈加明不服，向本院提出上诉称：1、租赁房屋既非城镇房屋，也非乡村规划区内的房屋，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，原审法院认定租赁合同和补充协议无效错误。2、原审判决遗漏承租车间自投资产的处理。3、吴培华、沈加明主张的停业损失、劳务费用等损失，可归责于东进合作社、东进电镀厂，应予赔偿。为此，请求撤销原判第二项，依法改判。
东进合作社、东进电镀厂二审答辩称：1、租赁房屋至少是在乡村规划区内，即使是农村房屋，其建设也应得到批准。现在没有证据证明租赁房屋有相应的批准手续，按规定确认无效是正确的。2、原审法院基于合同无效作出处理，并无遗漏问题。3、由于包括吴培华、沈加明在内的承租人盲目扩大生产，造成污染超标，受到嘉兴市南湖区人民政府的停业处罚。吴培华、沈加明所称的损失并非由东进合作社、东进电镀厂造成，不应由东进合作社、东进电镀厂承担赔偿责任。
二审中，当事人均未提供新的证据。
本院经审理，对原审法院查明的事实予以认定。
本院认为:吴培华、沈加明与东进合作社、东进电镀厂签订了电镀车间租赁协议，吴培华、沈加明在东进电镀厂租赁车间开展电镀生产经营活动，期间吴培华、沈加明又与东进电镀厂签订了补充协议。在南湖区人民政府作出行政处罚决定后，吴培华、沈加明等人所在的车间电镀生产经营活动停业，由此，吴培华、沈加明和东进合作社、东进电镀厂就赔偿问题发生纠纷。本案焦点在于电镀车间租赁协议和补充协议的效力、东进电镀厂与东进合作社是否应向吴培华、沈加明承担有关损失和违约金及吴培华、沈加明等人承租车间自投资产和公共设施的处理。
一、关于电镀车间租赁协议和补充协议效力问题。吴培华、沈加明与东进合作社、东进电镀厂签订的电镀车间租赁协议主要是有关房屋租赁的内容，但又不仅限于房屋租赁，随后吴培华、沈加明与东进电镀厂签订的补充协议内容同样如此。从房屋租赁的约定来讲，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和第二条的规定，租赁协议及补充协议中有关房屋租赁的约定应认定无效，但是租赁协议和补充协议中其余部分的约定仍然有效。房屋租赁无效后，需要处理依无效合同取得的财产，而对于原审法院就房屋租赁无效涉及的有关房屋占有使用费支付和返还所作出的判决，各方当事人均无异议，予以确认。
二、关于东进合作社、东进电镀厂是否应向吴培华、沈加明承担有关损失和违约金的问题。
首先，吴培华、沈加明所主张的损失基于其租赁车间停业的事实，车间停业系履行嘉兴市南湖区人民政府行政处罚决定的结果，与租赁协议和补充协议是否有效没有直接关系。行政处罚决定书清楚载明，作出停业处罚决定缘于东进电镀厂废水超标排放的违法行为。当事人均承认，在租赁协议签订后，东进电镀厂本身不再有生产经营活动，而是由包括吴培华、沈加明等在内的几个承租人以车间为单位各自独立进行生产，以东进电镀厂名义对外经营。故不难看出，处罚决定书所称的东进电镀厂废水超标排放来源于吴培华、沈加明等人所承租车间的不当生产经营行为。东进电镀厂和东进合作社并无违法排放行为，东进电镀厂虽为名义上的行政处罚对象，但遭到处罚的违法行为系吴培华、沈加明等车间承租人在生产过程中违法排放污染物所致。
其次，吴培华、沈加明称根据租赁协议和补充协议的约定，在租赁经营期间，东进合作社、东进电镀厂应做好诸如安全、环保、财务等方面的服务工作，由于东进合作社、东进电镀厂没有做好环保工作，造成车间停业，构成违约。但对于环保服务工作的具体内容以及东进合作社、东进电镀厂应当如何履行环保服务工作，协议并无明确约定。以承租人自行经营的现状和出租人收取数额有限的租金来看，环保服务只能是一种与环保有关的辅助性义务，而污染物排放总量合理需要各车间承租人加以控制，治污设施有效配备和运转需要各车间承租人投入资金，也就是说确保污水达标排放不属于东进合作社、东进电镀厂按协议约定所应履行的环保服务内容。而至今为止，吴培华、沈加明并没有提供足够的证据证明，车间生产经营遭受政府停业处罚系东进合作社、东进电镀厂没有按约定提供环保服务等违约行为所致，故吴培华、沈加明要求东进合作社、东进电镀厂赔偿损失和支付违约金并无事实依据。
三、关于吴培华、沈加明等承租车间自投资产和公共设施的处理问题。因东进电镀厂停业后无法取得合法的生产资格，车间生产经营活动客观上已终止。吴培华、沈加明在租赁车间期间自行投入的设备等物，东进合作社、东进电镀厂同意承租人搬离，故应由吴培华、沈加明自行处置；而吴培华、沈加明与其他承租人因生产需要共同投入而形成的共有设施的归属，非本案审理范围，不予处理。
综上所述，吴培华、沈加明的上诉请求，依据不足，不予支持。原审认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13636元，由上诉人吴培华、沈加明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宁建龙
审 判 员 章 能
代理审判员 安玉磊
二〇一〇年三月二十二日
书 记 员 朱 悦