四川省内江市市中区人民法院
行 政 判 决 书
（2016）川1002行初37号
原告柳敏，女，汉族。
委托代理人何敏，内江市市中区白马法律服务所法律工作者。
被告内江市市中区房地产管理局。
法定代表人吴定友，局长。
委托代理人高利群，原系该局工作人员，现系内江市市中区住房和城乡建设局村镇建设股工作人员。
委托代理人张杰，四川沱江律师事务所律师。
第三人刘艳，女，汉族。
委托代理人李明，四川融众律师事务所律师。
原告柳敏不服被告内江市市中区房地产管理局（以下简称“区房管局”）、第三人刘艳房屋登记行政管理一案，于2016年5月25日向本院提起行政诉讼。本院当日受理后，向被告、第三人送达了起诉状副本及应诉通知书，被告依法作出答辩并提供了相关证据。本院依法组成合议庭，于2016年7月13日、8月30日公开开庭审理了本案，原告柳敏及委托代理人何敏，被告的行政负责人张琳琳及委托代理人高利群、张杰，第三人刘艳及委托代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2009年3月11日，区房管局（原内江市市中区建设局）审批同意第三人刘艳的村镇房屋产权申报登记（地号为3-2-3-92），于次日为第三人刘艳颁发村镇房屋所有权证，产权证号为06-02-03字第307号。
被告在举证期限内向本院提交了作出被诉具体行政行为的证据和依据：
1.事业单位法人证书、组织机构代码证、法定代表人身份证明、《中华人民共和国物权法》《房屋登记办法》。
2.第三人向被告提交的土地登记申请书。
3.地籍调查表。
4.内江市人民政府土地登记审批表。
5.地籍调查法人代表身份证明书。
6.第三人刘艳的户口登记簿。
7.（2009）0132号内江市人民政府内府国土占函。
8.第三人居民身份证复印件。
9.土地登记卡。
10.06-02-03-307号村镇房屋产权申报登记表。
11.土地使用权转让协议。
12.06-02-03-208号村镇房屋产权申报登记表。
13.集体土地建设用地使用证。
14.界址调查表、宗地图、土地登记审批表。
15.原告提交的“柳敏房屋私有权移主纠纷陈述”。
上述证据证明被告的主体资格合法、程序合法、事实清楚、证据充分、适用法律法规正确；证明原告的起诉超过了起诉期限。
原告柳敏诉称，原告于1987年经批准在内江市市中区永安镇徐家湾村三社（原内江市东兴区永安镇徐家湾村三社）修建房屋，共修建砖混建筑三层，八间，建筑面积157.17平方米，地号为030203092，并于2003年11月4日取得村镇房屋所有权证，产权证号为06-02-03字第208号。原告于2000年将该房屋的第一层和第三层租赁给原告的姐姐、第三人刘艳的母亲柳桂仙经营使用。直到2015年10月左右，原告与柳桂仙预终止租赁关系时被告知该房屋已为第三人刘艳所有。后原告到内江市市中区住房和城乡建设局（以下简称“区住建局”）查询档案，才知道原告的房屋已过户给第三人刘艳。因区住建局已将内江市市中区房屋登记和颁证的行政权力移交给被告，原告遂以内江市市中区房地产管理局为被告提起诉讼，请求判令撤销被告给第三人刘艳颁发的内江市市中区永安镇徐家湾村三社的房产证编号为06-02-03-307的村镇房屋所有权证；本案诉讼费由被告承担。
原告提供了以下证据：
1.原告身份证复印件，证明原告身份情况及诉讼主体资格。
2.第三人刘艳的户籍证明，证明第三人身份情况及诉讼主体资格，第三人的户籍所在地在内江市市中区永安镇大堰村三社，不属于诉争房屋所在地农村集体经济组织成员。
3.06-02-03-208号村镇房屋产权申报登记表，证明诉争房屋系原告1987年自建，建筑结构为砖混，三层，八间，建筑面积157.17平方米；被告于2003年10月23日登记，并于2003年11月4日向原告颁发06-02-03-208号村镇房屋所有权证书。
4.06-02-03-307号村镇房屋产权申报登记表，证明被告于2009年2月13日受理第三人村镇房屋产权变更登记，以购原告房屋的方式将诉争房屋登记在第三人刘艳名下，并向第三人颁发06-02-03-307号村镇房屋所有权证书的事实；第三人未向被告提供证明房屋所有权发生转移的材料。
5.06-02-03-208号村镇房屋所有权证，证明被告于2003年11月4日颁发村镇房屋所有权证给原告。
6.原告代理人何敏于2016年4月18日到区住建局查询和复制内江市市中区永安镇徐家湾村三社06-02-03字第208号房屋档案的介绍信，证明原告于2016年4月18日才知道自己的房屋被过户给了第三人。
被告区房管局辩称，我局根据《中华人民共和国物权法》第十条，《房屋登记办法》第四条、第二十条以及第八十二条的规定进行村镇房屋登记和颁发所有权证的主体资格合法、程序合法。本案中，我局在房屋产权变更登记时根据当事人的申请，当事人之间签订的转让协议以及提交的有关产权凭证等材料予以办理登记和颁证符合法律规定，内容合法。根据法律规定，2015年12月8日，原告通过查询档案得知房屋被转移登记的时候，就知道或应当知道自己权利被侵犯，原告现在起诉就已经超过起诉期限。综上请求驳回原告的诉讼请求。
第三人陈述，本案诉讼房屋系第三人刘艳购买所得，原告与第三人系买卖关系，并非租赁关系，且原告的起诉已超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人提供了以下证据：
1.朱益芝出庭作证的证人证言。
2.柳桂仙出庭作证的证人证言。
3.第三人刘艳与柳梅、柳勇、与原告柳敏之间的通话录音材料及光盘。
上述证据证明原告与第三人之间的买卖关系成立以及原告与朱益芝的委托关系成立。
本院依职权调取了：1.中共内江市市中区区委机构编制委员会办公室区委编办发[2011]21号《关于成立区农村房屋产权管理中心的通知》复印件；2.对区住建局村镇建设股工作人员高利群和钟兴明进行询问调查。高利群陈述，原市中区建设局更名为区住建局的时间因时隔太久无法确定，无法提供相关文件；对于区委编办发[2011]21号这个文件是我局从区委编办的原件中复印而来；关于刘艳的村镇房屋产权申报登记表中区审批意见栏的内容为“同意确权，准予发证”，签章单位为内江市市中区建设局；原告代理人于2016年4月18日向我局调查材料提交的介绍信只能查询06-02-03字第208号柳敏的房屋档案，无法查询06-02-03字第307号刘艳的房屋档案；06-02-03字第208号村镇房屋产权申报登记表首页记载“2015年12月8日已查”是原告柳敏来我局查询档案后，我局工作人员标注的。钟兴明陈述，柳敏提供的刘艳的村镇房屋产权申报登记表不是我局提供的，该表首页记载“2015年12月31日本人来查”证明刘艳本人当日查询。
庭审中，原告对被告提供的证据1、8、9、10、12、13、14、15无异议，但认为被告应当适用《房屋登记办法》第十一条、第十二条、第八十六条、第八十七条的规定，检查是否当事人双方共同申请、申请人是否提供原件、申请人是否符合转移登记的条件等等；认为证据8恰好证明了第三人的户籍是在大堰村三社；证据10恰好能证明被告在进行房屋登记时，只有第三人单方向被告申请；认为上述证据均不能达到被告的证明目的。对证据2、3、4、5的关联性有异议，这些属于土地登记的相关资料，与本案无关，也不能达到被告的证明目的。对证据6户口登记簿的真实性有异议，庭审前，原告调取的第三人刘艳的户口底页，她的户籍地实际是在大堰村，而不是徐家湾村。对证据7的合法性有异议，这是国家机关在第三人提交虚假材料基础上作出的，不合法。对证据11的真实性、合法性有异议，按照相关法律规定，农村宅基地使用权只能由本村的村民使用，而本案第三人系永安镇大堰村三社的村民，不是徐家湾村的村民，该转让协议为约定对价，不具备法律效力；且原告从未在该协议上签过字；该协议只是土地转让协议，并不是诉争房屋的转让协议。
第三人对被告提供的证据15的合法性、真实性有异议，对关联性无异议，认为柳敏自述的内容恰恰证明了其在2015年12月8日应当知道房屋过户的情况，对其他证据没有异议。
被告对原告提供的证据1、3、4、5、6无异议，但认为证据3证实了原告查询档案的时间是2015年12月8日，与柳敏向行政机关提供的情况陈述材料上的时间一致，原告在知道自己权利被侵犯到起诉时已超过六个月起诉期限。对证据2的合法性和关联性和证明目的有异议，认为根据第三人刘艳向我局提供的户口簿可以证明第三人是徐家湾村三社的人。
第三人对原告提供的证据1、2、3、4、5无异议，但认为证据2不能达到原告的证明目的。对证据6介绍信的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据不能否认原告柳敏在2015年12月8日知道房屋过户的事实。
原告对第三人提供的证据1关联性无异议，但对真实性、合法性有异议，证人的陈述前后矛盾，证人的陈述是传来证据，都是她听别人说的；朱益芝的证言证明了被告在为第三人办理产权登记时，原告没有参与房屋产权变更转移登记的事实，证人没有证据证明是原告委托其去办理的转移登记。对证据2三性有异议，认为证人柳桂仙是第三人的母亲，有利害关系。对证据3的真实性均有异议，录音材料是可以剪辑合成的；三份录音材料实际上都是证人证言，按照法律规定，应当到庭陈述。
被告对第三人提供的证据无异议。
原告对本院依职权调取的证据1无异议，对证据2的真实性有异议，认为工作人员高利群称区住建局并未向原告提供刘艳的房屋档案信息不真实，原告确实在区住建局调取了盖有鲜章的刘艳的房屋档案信息，对证据2的其他内容无异议。
被告对本院依职权调取的证据无异议。
第三人对本院依职权调取的证据1无异议，对证据2的真实性有异议，认为两位工作人员不是当时具体查询档案的经办人，不了解情况；对同一个房产的更名登记的档案材料应在一个档案中保存，即原告柳敏于2015年12月8日查询本案争议房屋信息时就应当知道房屋产权变更的事实。
经庭审质证，本院对经庭审质证的证据作出如下确认:
被告提供的证据1、2、3、4、5、7、8、9、10、12、13、14、15真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。证据6系复印件，真实性无法确认，且第三人在规定期限内未向本院提交户口簿原件，应承担举证不能的法律后果，本院不予采信。证据11与本案不具有关联性，本院不予采信。
原告提供的证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。
第三人提供的证据1朱益芝证言是传来证据，无其他证据予以证实，真实性无法确认，本院不予采信。证据2柳桂仙系第三人刘艳的母亲，是利害关系人，其他证人证言的证明效力优于该证据的证明力，其真实性本院不予采信。证据3是录音，证据取得不合法，且无法确认其真实性，本院不予采信。
本院依职权调取的证据1真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。证据2中钟兴明陈述的事实与原告提交的刘艳的房屋档案原件不符，该原件盖有区住建局的鲜章，故其真实性本院不予采信；对工作人员高利群陈述的“原告代理人于2016年4月18日向我局调查材料提交的介绍信只能查询06-02-03字第208号柳敏的房屋档案，无法查询06-02-03字第307号刘艳的房屋档案”的事实，因原告和第三人均对该陈述提出异议、且其同时作为本案被告的委托代理人，与本案具有利害关系，对其陈述的上述事实的真实性本院不予采信，对其陈述的其他事实真实、合法，与本案具有关联性，且三方当事人均无异议，本院予以采信。
经审理查明，原告于1987年在内江市市中区永安镇徐家湾村三社（原内江市东兴区永安镇徐家湾村三社）修建房屋，2003年11月4日，被告区房管局为原告柳敏颁发村镇房屋所有权证，编号为06-02-03字第208号，地号为030203092，该房屋为砖混建筑，三层，八间，建筑面积157.17平方米。
2009年2月13日，第三人刘艳对上述房屋申报登记并提交《村镇房屋产权申报登记表》，该表记载取得方式“购买”。同年3月11日，被告区房管局审批“同意确权，准予发证”，并于次日向第三人刘艳颁发村镇房屋所有权证，编号为06-02-03字第307号。
庭审中，原告柳敏认为被告对第三人刘艳办理的房屋变更登记未经当事人双方共同申请，系程序违法；被告未审查第三人刘艳的户口簿原件，未审查出第三人并非诉争房屋所在地的农村集体组织成员，未尽合理审查职责；被告没有证据证明本案诉争房屋的所有权发生转移，为第三人进行变更登记并颁证系证据不足；原告的起诉并未超过诉讼时效。因区住建局已将内江市市中区房屋登记和颁证的行政权力移交给被告，原告遂以内江市市中区房地产管理局为被告提起诉讼，请求判令撤销被告给第三人刘艳颁发的内江市市中区永安镇徐家湾村三社的房产证编号为06-02-03-307的村镇房屋所有权证；本案诉讼费由被告承担。
另查明，原内江市市中区建设局现已更名为内江市市中区住房和城乡建设局。第三人刘艳系内江市市中区永安镇大堰村3社的村民。2009年2月20日，内江市人民政府内府国土占函个[2009]0132号文件同意第三人刘艳占用市中区永安镇徐家湾村三社集体土地52.26平方米作为修建住宅用地。同年2月28日，第三人刘艳申请土地变更登记，同年3月9日，内江市市中区人民政府在《土地登记审批表》上审批“准予登记发证”。2011年3月17日，中共内江市市中区区委机构编制委员会办公室向区房管局下发区委编办发[2011]21号《关于成立区农村房屋产权管理中心的通知》，《通知》同意成立市中区农村房屋产权管理中心，为归口区房管局管理的，财政核定收支、定额补助事业单位。主要职责：负责全区集体土地范围内的房屋登记等工作。
本院认为，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关为被告”《房屋登记办法》第四条规定“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”以及中共内江市市中区区委机构编制委员会办公室区委编办发[2011]21号《关于成立区农村房屋产权管理中心的通知》，被告区房管局具有房屋登记的执法主体资格，应对原内江市市中区建设局（现区住建局）作出的行政行为负责。
根据《房屋登记办法》第十二条第一款“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外”、第十五条第二款“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明”的规定，本案中，根据原告、第三人的陈述可以证实第三人刘艳向被告申请房屋登记时，原告柳敏并未一同申请。证人朱益芝虽出庭作证证明原告柳敏电话委托其去办理的登记手续，但未能提供证据予以证明，不符合上述法律规定。被告也未能出示证据证明朱益芝在办理该房屋登记手续时，依法提交了代理人应当提交的授权委托书和身份证明。在此情况下，区房管局将涉案房屋产权登记给刘艳的登记程序违法。原告关于被告未经当事人双方共同申请，为第三人办理房屋登记程序违法的主张成立，本院予以支持。被告辩称其为第三人进行房屋登记和颁证程序合法的意见缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第三人关于原告柳敏委托证人朱益芝办理房屋转移登记手续，委托关系成立的意见缺乏事实依据，本院不予支持。
根据《房屋登记办法》第十一条第二款“申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件”、第十八条第一款“房屋登记机构应当查验申请登记材料”、第八十七条“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理”的规定，本案中，被告提供的第三人的户口簿复印件和身份证复印件上记载的户籍住址不一致，被告依法应当审查复印件是否与原件核对一致，并确定第三人是否属于本案诉争房屋所在地农村集体经济组织成员，但被告并未提供证据予以证明其审查的情况，被告在第三人的户籍住址未确定的情况下进行的房屋登记系事实不清，证据不足。第三人也未在规定期限内向本院提供其向被告申请登记时，所提交的户口簿复印件的原件，应承担举证不能的法律后果。原告关于被告未审查第三人提交的材料系未履行合理审查职责的意见成立，本院予以支持。被告辩称其在形式上审查第三人提交的材料后，为第三人办理房屋登记并颁证符合法律规定的理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
根据《房屋登记办法》第八十六条第一款“房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：（五）证明房屋所有权发生转移的材料”、第三款“农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料”的规定，根据庭审调查及本案现有证据可以证实，被告没有证据证明本案诉争房屋所有权发生转移，也没有证据证明本案诉争房屋所有权转移登记是经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意。在此情况下，被告为第三人办理房屋转移登记并颁证的行为系主要证据不足。原告关于被告为第三人办理房屋登记并颁证系证据不足的意见成立，本院予以支持。被告认为根据相关“先地后房”的规定，第三人取得了土地使用证就视为房屋所有权已经发生转移以及个人在宅基地上修建房屋不需要《房屋登记办法》第八十六条第三款规定的证明材料的意见，于法无据，本院不予支持。
根据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”的规定，本院认为，综合本案现有证据以及原告的陈述，原告是2016年4月向区住建局调取相关房屋档案后才知道原告的房屋已经被转移登记给第三人刘艳，其在2016年5月25日向本院提起诉讼，未超过二年的法定起诉期限。原告认为其未超过起诉期限的主张成立，本院予以支持。被告和第三人认为原告于2015年12月8日知道权利被侵害，其起诉超过6个月起诉期限的意见缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）项之规定，案经审判委员会研究讨论决定，判决如下：
撤销被告颁发的06-02-03字第307号村镇房屋所有权证。
本案受理费50元，由被告内江市市中区房地产管理局负担。
如不服本判决，应于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院或直接向四川省内江市中级人民法院提出上诉。
审 判 长 邓 英
审 判 员 韩小利
人民陪审员 邓昭元
二〇一六年八月三十日
书 记 员 许书娅