宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬仑民重字第2号
原告（反诉被告）：徐留其，男，1958年12月2日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。
委托代理人：束红军，浙江腾瑞律师事务所律师。
被告（反诉原告）：毛华秒，男，1970年9月5日出生，汉族，住浙江省三门县。
被告（反诉原告）：陈美勤，女，1965年4月9日出生，汉族，住浙江省三门县。
以上二被告共同委托代理人：王基铭、孙可群，浙江甬望律师事务所律师。
原告（反诉被告）徐留其（以下简称原告徐留其）与被告（反诉原告）毛华秒、陈美勤（以下简称被告毛华秒、陈美勤）宅基地使用权纠纷一案，本院于2015年5月25日立案受理，依法由审判员王丽娜适用简易程序于同年6月18日公开开庭进行了审理，并于2015年7月21日作出了（2015）甬仑港民初字第192号民事判决。原告徐留其不服上诉至浙江省宁波市中级人民法院，浙江省宁波市中级人民法院于2015年10月13日以（2015）浙甬民二终字第549号民事裁定书撤销本院（2015）甬仑港民初字第192号民事判决书，发回本院重审。本院于2015年11月24日重新立案，依法组成合议庭于2016年1月5日、2017年4月28日两次公开开庭进行了审理。该案本院于2016年4月28日裁定中止审理，并于2017年3月22日恢复审理。本案当庭宣告判决。
原告徐留其起诉称：原告系小港街道新棉村村民，2009年8月12日，原告向相关部门递交农村私人建房用地呈报表，申请在新棉村东中泥场建房，于2010年5月4日获得北仑区人民政府同意。2009年12月6日，原告与二被告签订房基买卖契约一份，二被告购买上述宅基地使用权。2015年1月7日，宁波市中级人民法院作出终审判决，判令上述协议无效。后原告多次要求二被告返还宅基地，二被告拒不腾空。现原告诉至法院，要求二被告：1.返还位于小港××新棉村东中泥场的宅基地；2.将该宅基地恢复原状；3.支付宅基地使用费27500元（暂算至2015年5月18日，之后费用按每月5000元的标准支付至实际履行之日止）。为证明其上述主张，原告提供（2014）浙甬民二终字第771号民事判决书一份。
被告毛华秒、陈美勤答辩称：1.2009年原告将其获批的宅基地转让给了二被告，并同意其在该宅基地上建房，二被告已支付转让款。2014年1月，原告以不知情为由，要求确认双方签订的房基买卖契约无效。事实上，原告是知情的，而且在原审案件审理中经相关鉴定机构鉴定，也已确认契约中均系原告本人签名、摁手印；而原告现在想要推翻契约的本意是因为周边地价上涨，想通过毁约获得更高利益。二被告认为，对于原告的不诚信行为，应依据宁波市以及北仑区农村宅基地管理办法的相关规定，由相应政府主管部门收回由原告非法转让的宅基地使用权。2.该房基买卖契约虽被认定无效，但因农村宅基地的特殊性，其所有权仍属于集体组织，故应按照相关规定由村民委员会或者经济合作社收回涉案宅基地。3.就北仑区而言，由村集体经济组织成员将审批所得的宅基地转让给非本集体经济组织成员的现象已经是一种普遍现象。现本案原告因为自己的不诚信行为而要求二被告返还宅基地并恢复原状，将会给社会带来一种不稳定因素。结合以上三点，请求法院全面考虑各种因素，驳回原告的诉讼请求。二被告未有证据提供。
被告毛华秒、陈美勤反诉称：2009年12月16日，原告将其审批的涉案宅基地作价22万元卖给二被告。二被告支付价款后建造房屋并装修，共计花费334129元，二被告一直使用管理上述房屋。现原告毁约为二被告造成重大经济损失，原告应予以赔偿。故反诉要求：1.原告立即返还二被告地基转让价款22万元；2.原告赔偿二被告损失200万元。庭审中，原告明确反诉请求为：1.原告立即返还二被告地基转让价款22万元、房屋建造费及装修费计265057元；2.原告赔偿二被告损失1734943元
针对被告反诉，原告答辩称：1.二被告的反诉应在举证期限内提出，现提出时间已经过了；2.涉案房屋审批时是二层，现值二被告建造了三层，并建造了院子还有晾台，属于违章建筑，其责任应由二被告自行承担；3.二被告计算的利息及可期待利益，和其标准均太高，另可期待利益应是有可能转化为现实利益时才能计入损失。
经审理，本院查明案件事实如下：
2009年8月12日，原告向北仑区人民政府申请农村私人建房用地120平方米，建造层次为二层，国土资源所审查认为，同意建楼房二间，总用地面积120平方米。
2009年12月16日，原告及其家人与两被告签订房基买卖契约一份，约定将以原告名义获批的位于北仑区小港××新棉村东中泥场的95平方米的宅基地使用权以22万元的价格转让给二被告。二被告已按约支付购地款22万元。原、被告在上述宅基地上共建造三间三层楼房，原告与被告毛华秒、陈美勤分别各占一间，其中原告所有的一间也已转让给案外人。上述房基买卖契约经宁波市中级人民法院作出的（2014）浙甬民二终字第771号民事判决书认定无效。原告徐留其系宁波市北仑区小港街道新棉村村民，二被告均系浙江省三门县人。
审理中，经二被告申请，对涉案房屋现值进行评估，本院予以准许。经本院委托宁波仲恒房地产估价有限公司对涉案房屋进行了评估，评估价为265057元（其中被告毛华秒房屋及附属物价值93493元，固定装修价值76008元；被告陈美勤房屋及附属物价值82843元，固定装修价值12713元）。评估费2000元。庭审中，二被告明确其损失应共同计算，二被告之间自行协商解决。
另查明，2009年北仑区小港街道地段商品住宅市场平均价格为每平方米3600元，2017年(截止至2017年4月28日开庭之日)为每平方米6000元。
本院认为，本案所涉房基买卖契约已被生效判决确认为无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故二被告应当返还宅基地。鉴于讼争宅基地转让已达7年之久，二被告也已按契约支付了全部转让款，并出资在宅基地上建房、装修的客观事实，该宅基地在返还时，建造在宅基地上的房屋理应由原告折价回收，并按双方的过错大小分配双方所应承担的损失。本案中，原、被告双方均应知道农村集体土地不能出卖给本集体经济组织成员以外的人，结合原告在出卖多年后，又以违法转让为由主张合同无效，故原告应对合同无效承担主要责任即80%，二被告因自身亦存在过错承担次要责任即20%。对于被告的信赖利益损失的赔偿，本案宜根据转让时段内同类同地段商品房价格差来确定,即2400元/平方米（6000元/平方米-3600元/平方米）；另因涉案宅基地审批时为二层，故赔偿的面积也应以二层的建筑面积确定，即189平方米（被告毛华秒96.20平方米，陈美勤92.80平方米）；据此，原告方应赔偿二被告损失为362880元(2400元/平方米×189平方米×80%）。另二被告返还原告宅基地，原告应将取得宅基地转让款220000元返还给二被告；同时二被告房屋折价归原告所有，价格以评估价为准，但其中房屋及附属物价值176336元（93493元+82843元）属于折价物部分，另房屋装修应是协议无效的损失范围，应按双方过错责任大小分担，即原告应赔偿二被告装修损失70976.80元[（76008元+12713元）×80%]；因折价物与返还物都是一方的财产，不应纳入损失范围，本院不再考虑责任比例。
另，原告辩称二被告提出反诉的时限已过，但根据相关法律规定，提出反诉的时限是在法庭辩论结束前，故对原告该辩称不予采信。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）徐留其应补偿给被告（反诉原告）毛华秒、陈美勤建房款176336元；
二、原告（反诉被告）徐留其应返还被告（反诉原告）毛华秒、陈美勤宅基地转让费220000元；
三、原告（反诉被告）徐留其应赔偿被告（反诉原告）毛华秒、陈美勤损失433856.80元；
上述三项共计830192.80元限原告（反诉被告）徐留其在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；
四、被告（反诉原告）毛华秒、陈美勤应在原告（反诉被告）徐留其付清上述款项共计830192.80元后三十日内腾退房屋给原告（反诉被告）徐留其；
五、驳回原告（反诉被告）徐留其其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）毛华秒、陈美勤其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案本诉受理费488元，反诉受理费12280元，合计12768元，由原告徐留其负担5100元，被告毛华秒、陈美勤负担7668元；鉴定费2000元，由原告徐留其负担1000元，被告毛华秒、陈美勤负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审 判 长 李东阳
人民陪审员 唐金明
人民陪审员 邵 辉
二〇一七年四月二十八日
代书 记员 汪丹颖