浙江省建德市人民法院民 事 判 决 书（2015）杭建民初字第1188号原告汪佳女，1981年9月13日出生，汉族，建德市人，住建德市。原告邱强男，1978年8月15日出生，汉族，建德市人，住建德市。被告邹建君女，1971年8月14日出生，汉族，建德市人，住建德市。原告汪佳、邱强与被告邹建君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月30日立案受理后，依法由审判员韩雨清适用简易程序于2015年12月23日公开开庭进行了审理。原告汪佳、邱强到庭参加诉讼，被告邹建君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪佳、邱强诉称，原、被告曾于2015年5月4日签订房屋买卖合同一份，原告为卖方，被告为买方。双方约定房屋价款为1375000元，被告应于2015年6月5日前支付购房款780000元，若逾期一日，由违约方向对方给付相当于前述房款千分之一的滞纳金。在合同履行过程中，被告方逾期支付购房款，并于2015年6月19日向法院提起诉讼，要求解除合同。案经审理，（2015）杭建民初字第657号民事判决确定双方合同解除。被告逾期付款三天，应承担违约金人民币4125元。另一方面，原告因本次房屋买卖交易，向中介机构支付了中介费人民币10000元，支付中介费的数额是三方协商确定的，支付款项时，被告也在场。因合同约定双方签订房屋买卖合同即视为中介成功，中介费不予退还。该损失也应由被告承担。现诉至法院，请求判令被告赔偿原告支付中介费损失10000元并承担逾期付款违约金4125元。原告汪佳、邱强为证明其主张，向本院提供如下证据：1、房屋买卖合同一份，用以证明买卖双方就房屋买卖的权利和义务以及违约责任的约定。2、房屋买卖中介机构许建平出具的收据一份，用以证明原告支付的中介费用人民币10000元的事实。3、杭州市中级人民法院（2015）浙杭民终字2998号民事判决书一份，用以证明被告邹建君迟延履行付款义务，应承担迟延履行的违约责任。被告邹建君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉诉，其在法定期限内向本院提交书面答辩状辩称，2015年5月4日双方签订房屋买卖合同属实。合同约定原告将其所有的坐落于建德市新安江街道御景园5幢1单元301室房产出卖给被告，被告分两期支付购房款1375000元，2015年6月5日支付第一笔购房款780000元时，原告交付房产；为合理避税，第二笔购房款于2015年12月7日支付并办理房产过户手续。2015年6月5日，被告因部分款项存放于财通证券帐户，当日是星期五，无法转帐至银行帐户，故通知原告，要求当日先支付部分款项，余款延期至2015年6月8日（星期一）支付，但原告不但要求被告支付第一期购房款，还坚持要求付清全部购房款1375000元，且对房产交易税和房产的交付问题避而不谈。此后，被告通过朋友多次找原告协商，原告一直坚持要求付清全款。为此，被告曾于2015年6月19日向人民法院提起诉讼，要求解除合同，返还定金。该案在审理过程中，双方一致同意解除合同，但原告不同意返还定金。法院审理后判决解除合同、返还定金。双方买卖合同最终没有履行的主要原因是原告没有真正诚意要出售房屋，解除合同是双方一致同意的，故不存在赔偿损失。被告并不知道原告支付中介费，即便支付了中介费，那也是原告自己为将固定资产转化为流动资金过程中的正常交易成本，与被告无关。被告邹建君未向本院提供相关证据。原告提供的证据，经审查，符合证据要件，能够证明本案相关事实，本院予以确认。根据当事人陈述及提供的有效证据，本院查明如下事实：原告汪佳、邱强与被告邹建君通过房屋中介于2015年5月4日签订房屋买卖合同一份，约定：汪佳、邱强将其所有的坐落于建德市新安江街道龙源御景园5幢1单元301室房屋（建筑面积123.25平方米+柴间）出售给邹建君。房屋成交价格为1375000元。付款方式为现金，签订合同之日，邹建君支付购房定金20000元；于2015年6月5日前，邹建君支付购房款人民币780000元；于2015年12月7日之前，原、被告双方到行政审批中心办理房屋三证过户手续；余款人民币576000元待邹建君办理按揭贷款后付清。邹建君名下房屋三证手续及费用（含个税等一切费用）由邹建君承担，汪佳、邱强协助邹建君办理房屋三证过户及按揭手续。汪佳、邱强于2015年6月5日前将上述房屋交付给邹建君。邹建君支付首付款的同时，汪佳、邱强交付房屋钥匙。该房屋附属柴间一间归属于邹建君所有。合同还约定，若邹建君中途悔约，邹建君不得向汪佳、邱强索还定金，汪佳、邱强中途悔约，汪佳、邱强应在悔约之日起三日内双倍返还定金，邹建君不能按期向汪佳、邱强付清购房款，或汪佳、邱强不能按期向邹建君交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房产价款千分之一的滞纳金。同日，被告邹建君向两原告交付购房定金20000元。2015年6月5日，被告邹建君告知两原告其当日无法足额支付首付款780000元，要求延迟几日交付剩余房屋首付款，但双方就首付款支付未达成一致意见。2015年6月8日，被告邹建君电话联系原告汪佳，告知其已准备好首付款780000元，要求向两原告交付首付款，但原告汪佳不同意按照房屋买卖合同约定的付款方式继续履行合同，并要求改变付款方式，要求被告按房屋成交价一次性全额支付房款，双方就此未能达成一致意见。为此，被告邹建君曾于2015年6月19日向本院提起诉讼，要求判令解除原、被告于2015年5月4日签订的房屋买卖合同，返还定金20000元。该案在审理过程中，两原告及被告一致同意解除双方于2015年5月4日签订的房屋买卖合同，但就定金返还问题未能达成协议。本院审理后认为，被告邹建君在2015年6月8日明确告知两原告其已准备好首付款，要求继续履行房屋买卖合同，根据双方签订的房屋买卖合同，此时两原告可接收被告的首付款并按照房屋买卖合同约定，要求被告按照房屋总价款的千分之一支付相应的滞纳金，房屋买卖合同仍然可以继续履行，被告不存在根本性违约，房屋买卖合同约定的定金罚则在被告未按期支付购房款时并不适用，又因审理过程中，双方一致同意解除合同，故判决解除被告邹建君与两原告于2015年5月4日签订的房屋买卖合同，并判令原告汪佳、邱强返还被告邹建君定金人民币20000元。现该判决已发生法律效力。另查明，原、被告通过房屋中介建立房屋买卖关系，双方签订房屋买卖合同载明：双方签订合同即视为中介成功。中介方收取的佣金，日后双方发生变更或争议，佣金不予退还。双方签订房屋买卖合同当日，原告向房屋中介支付了佣金人民币10000元。本院认为，原、被告协商签订了房屋买卖合同，被告邹建君未能按合同约定的期限及时支付购房款，属违约行为，两原告可接收被告的首付款并按照房屋买卖合同约定，要求被告邹建君按照房屋总价款的千分之一支付相应的滞纳金，房屋买卖合同继续履行。在被告提起的诉讼中，原告可选择要求被告承担逾期付款违约责任，合同继续履行，或者同意被告解除合同。因在双方当事人协商一致同意解除合同后，被告邹建君即无需支付购房款，也即无需承担逾期付款滞纳金。故对两原告要求被告承担逾期付款违约金之诉请，本院不予支持。在原合同履行过程中，被告邹建君逾期付款的违约行为，不构成根本违约，并不必然导致合同解除，本院判决解除合同，并非被告邹建君的诉请符合法定解除条件，而是双方一致同意解除合同，系双方当事人新的合意。被告邹建君未能按合同约定及时支付购房款系引起合同纠纷的起因，两原告据此担心被告邹建君不能按合同约定支付购房款余额，提出要改变原合同约定的付款方式，要求一次性全额付款，可理解为两原告针对被告的违约行为所作出的不安抗辩，但被告邹建君的违约行为可以按合同约定的责任承担方式承担相应违约责任，不足以产生不安抗辩权。合同应全面履行，两原告据此要求改变购房款支付方式，缺乏事实和法律依据，亦属违约行为。原、被告从合同订立后至解除合同过程中，双方均有过错，被告未能按合同约定及时支付首付款系合同解除的起因，但导致双方解除合同的根本原因在于原告要求改变合同约定的付款方式，对此过程中造成的房屋买卖中介费损失，应由双方按过错承担相应责任。综合双方在合同履行过程中的违约情节、过错责任，本院酌情由被告承担40%的责任。被告邹建君经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第七十七条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告邹建君于本判决生效后十日内支付原告汪佳、邱强房屋买卖中介费用损失人民币4000元。二、驳回原告汪佳、邱强的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币154元，减半收取计77元，由原告汪佳、邱强负担47元，被告邹建君负担30元。当事人在本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  韩雨清二〇一五年十二月二十八日书记员  蒋燕玲??