湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潭中民一终字第859号
上诉人（原审被告）湖南博林照明光电有限公司，住所地湘潭市岳塘区双拥路9号孵化基地8号厂房。
法定代表人毛迪，该公司董事长。
委托代理人万开军，广东雅商律师事务所律师。
委托代理人陈伟俊，广东雅商律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）湘潭国家高新技术创业服务中心，住所地湘潭市岳塘区书院东路**号。
负责人贺树峰，该中心主任。
委托代理人夏晶满，湖南湘君律师事务所律师。
原审被告江门市优点照明科技有限公司，住所地广东省江门市江海区五邑路442号4幢（自编002）厂房。
法定代表人吴贵云，公司总经理。
上诉人湖南博林照明光电有限公司（以下简称“博林公司”）因与被上诉人湘潭国家高新技术创业服务中心（以下简称“创业服务中心”）、原审被告江门市优点照明科技有限公司（以下简称“优点公司”）租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2015）岳民初字第114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月18日受理后，依法由审判员朱卫平担任审判长，与审判员肖锋、审判员唐逊组成合议庭，由书记员刘欣担任记录，于2016年1月14日公开开庭进行了审理。上诉人博林公司的委托代理人万开军，被上诉人创业服务中心的委托代理人夏晶满到庭参加诉讼。原审被告优点公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
原判查明：湘潭高新科技园区开发有限公司委托原告创业服务中心对火炬创新创业园的所有固定资产进行全面管理和运营，并由创业服务中心独立承担民事责任。2012年9月，原告创业服务中心与被告博林公司签订租赁合同，约定原告将其中心孵化区8号标准厂房4楼2138平方米出租给被告博林公司，租期为两年，自2012年10月1日至2014年9月30日止。合同约定博林公司应在每季度开始的5日内向创业服务中心交纳当季度租金，每月与创业服务中心结算水电费、燃气费等，博林公司若超过合同约定付款期5日未交租金和相关费用，创业服务中心有权按所欠款项的0.6%每日收取滞纳金，若创业服务中心发出催费欠缴通知后15日内仍未支付，则创业服务中心有权解除租赁合同。该合同生效后，原告依约交付租赁场地给被告，并在租赁期内均按照11元每平方米每月计算租金及相关费用，但被告博林公司仅支付了5万元合同履约金以及2898.6元水电费后就未再支付任何费用。2013年12月26日，被告优点公司向原告出具《担保承诺》，承诺优点公司为博林公司欠缴的2012年12月15日至2013年12月31日的租金及相关费用共计300163元承担连带担保责任，并于2014年3月底前结清。2014年10月21日，创业服务中心委托律师向两被告公司发出律师函催收租金和其他费用未见成效，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，提出如诉称所述之请求。
原判认为，原告创业服务中心与被告博林公司之间订立的租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。租赁合同约定的租赁期为2012年10月1日到2014年9月30日，租赁期届满，博林公司继续使用租赁物，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，对于不定期租赁合同，租金仍按原租赁合同的约定计算，合同双方均可随时解除合同，只是出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，现原告请求被告博林公司返还租赁场地，实际是对不定期租赁合同行使解除权，故对于原告创业服务中心要求被告博林公司返还租赁场地的诉请依法予以支持。原告创业服务中心与被告博林公司之间的租金及其他费用共计为11元每平方米，租赁面积为2183平方米，月费用为11×2183=24013元，租赁期实际从2012年12月15日起计算，租赁期间产生水电费共计13365.5元，博林公司已经支付5万元合同履约金以及2898.6元水电费，合同履约金可以抵扣博林公司欠付的费用，截止2014年9月30日，博林公司尚欠创业服务中心共计476746.4元，故对于原告请求被告博林公司支付租金、物业管理费及维护费516279.5元及欠缴的水电费11147.2元（计算至2014年9月30日）以及后续房屋占有使用费的诉请予以部分支持。优点公司对博林公司2012年12月15日至2013年12月31日所欠租金及各项费用共计300163元承担连带担保责任，并保证于2014年3月底前付清，该担保系优点公司真实意思表示，合法有效，但该保证并未约定保证期间，故其保证期间为六个月，原告向被告优点公司发出律师函的时间为2014年10月21日，已经不在优点公司的保证期间之内，被告优点公司不再对被告博林公司欠付的300163元租金及其他费用承担担保责任，故对原告请求被告优点公司承担连带清偿责任的诉请不予支持。原告创业服务中心依约向被告交付了租赁物，被告博林公司应该按照合同约定支付相应的租金、物业费、水电费等，被告博林公司未按时支付，构成违约，应该承担相应的违约责任。原告请求两被告支付违约金21386.7元（截止2015年1月10日）及后续违约金，该标准并未超过银行同期贷款利率的四倍，但被告优点公司的担保责任已经免除，故被告优点公司亦无需承担该违约责任，对原告的该项诉请部分予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂判决：一、被告湖南博林照明光电有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湘潭国家高新技术创业服务中心返还其占有使用的中心孵化区8号标准厂房4楼2183平方米场地；二、被告湖南博林照明光电有限公司于本判决生效之日起七日内向原告湘潭国家高新技术创业服务中心支付租金、物业管理费、维护费466279.5元，水电费10466.9元，违约金21386.7元，共计498133.1元；三、被告湖南博林照明光电有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湘潭国家高新技术创业服务中心支付后续房屋占有使用费（以24013元/月为基数，自2014年10月1日起计算至返还租赁物止）及后续违约金（具体金额以所欠费用为基数，按照银行同期贷款利率自2015年1月11日起计算至返还租赁物止）；四、驳回原告湘潭国家高新技术创业服务中心其他诉讼请求。本案案件受理费9790元，由被告湖南博林照明光电有限公司负担。如果未按照判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，博林公司不服，向本院提出上诉称：一、合同自2013年9月15日已经解除，2013年9月15至2014年9月30日的租金、水电费、物业管理费、维修金等不应由上诉人承担。1、2013年8月，上诉人已向被上诉人提出解除租赁合同的申请，但遭到了被上诉人的拒绝。2013年9月，上诉人已将其机器设备搬出了租赁的厂房，不再进行生产，从2013年9月开始，并没有产生任何水电费。2、上诉人于2013年8月向被上诉人提出提前解除租赁合同，故于2013年7月29日交纳最后一次水电费。后被上诉人发出水、电费催缴单。根据双方租赁合同第八条第三款的约定，如乙方（上诉人）逾期未交纳房租及其它相关的费用，甲方（被上诉人）发出催缴费通知书后15日内仍未缴纳房租及其它相关费用、滞纳金的，视为乙方主动终止合同。被上诉人发出8月份的催缴单15日后，双方的租赁合同终止。所以2013年9月15日至2014年9月30日的租金、水电费、物业管理费、维修金等不应由上诉人承担。二、双方的租赁合同已经解除，故不存在判决第一项（返还占有使用场地）和第三项（支付后续房屋占有使用费及违约金）的情形。
被上诉人创业中心答辩称：一、上诉人所诉与事实不符，原审判决认定事实清楚正确。上诉人称，其在单方提出解除租赁合同要求，却遭到被上诉人拒绝的情况下，已于2013年9月将机器设备搬离了租赁场地，之后再未进行生产经营，亦未缴纳任何租金及其他费用，根据租赁合同第八条第3款的约定，合同自2013年9月15日解除。对此，被上诉人认为，上诉人所诉与事实不符，原审判决认定在2014年9月30日租赁期限届满后，双方建立不定期租赁合同关系，租赁合同由被上诉人在不定期租赁合同关系存续期间提出单方解除请求时解除，事实认定清楚正确。理由如下：1、上诉人具有继续使用租赁场地的意思表示，不存在上诉人单方解除合同的法律后果。首先，在经上诉人、原审被告江门优点公司和被上诉人协商一致的情况下，由原审被告江门优点公司于2013年12月25日，向被上诉人出具书面报告，说明先将上诉人在被上诉人租赁场地内的设备搬迁至广东新厂房，春节后再在被上诉人租赁场地内添置齐全设备，继续生产经营的情况。第二日，原审被告江门优点公司又向被上诉人出具了书面的《担保承诺》，承诺对上诉人欠交的费用承担连带担保责任。此乃继续履行合同的明确意思表示。其次，上诉人、原审被告江门优点公司将大部分生产设备搬离租赁场地后，仍将部分小型生产设备、办公物品、货物原料等物品存放于租赁场地内，至今未与被上诉人办理物品处置手续，此乃事实上的继续履行合同的行为。由此可知，上诉人提出的关于其单方要求解除合同，并已实际返还场地的主张与事实严重不符。2、在合同约定的租赁期间，被上诉人因未行使合同约定的单方解除权，未产生合同解除的法律后果。租赁合同第八条第三款的规定，是关于被上诉人可以单方解除合同条件的约定。根据《合同法》第九十三条第二款和第九十六条的规定，被上诉人在该约定条件成就时，可以行使单方解除合同的权利，但该权利的行使应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，被上诉人在合同约定的租赁期间，基于对上诉人继续租赁场地意思表示的信赖，未行使通知上诉人单方解除租赁合同的权利，故租赁合同在2014年9月30日期限届满之前依然合法存续。3、2014年9月30日租赁期限届满后，上诉人继续占用租赁场地，与被上诉人建立不定期租赁合同关系。在此期间，被上诉人委托律师向上诉人、原审被告江门优点公司发送律师函，主张清偿欠款的权利，但均无果，故被上诉人于2015年1月21日向岳塘区人民法院起诉，请求确认单方解除租赁合同关系。至此，被上诉人与上诉人解除租赁合同关系。二、上诉人的诉请没有事实和法律依据，依法应予驳回。如前所述，2012年10月1日至2015年1月21日期间，被上诉人与上诉人建立合法有效的租赁合同关系，其中2014年9月30日至2015年1月21日期间，双方建立不固定期限租赁合同关系。根据《合同法》第二百三十六条的规定，不固定期限租赁合同关系存续期间，双方当事人仍应按原租赁合同履行，故上诉人仍应按合同约定的标准支付租金、物业费、维护费及水电费。同时，在被上诉人单方解除合同后，上诉人仍未按照原有状况，主动向被上诉人返还场地，根据租赁合同第八条第9款的规定，上诉人应按两倍租金的标准向被上诉人支付后续房屋占有使用费。故上诉人提出的不应承担2013年9月15日之后的租金及其他费用，并返还场地的诉请，没有事实和法律依据，依法应予以驳回。
二审期间，被上诉人创业服务中心提交租赁场地照片11张，拟证明上诉人至今仍租赁了被上诉人的租赁场地。
上诉人博林公司质证认为，无法确认拍摄的地点是否为上诉人所租用的厂房，对真实性、关联性不认可；从照片本身反映的情况来看，现场虽然有零散的办公桌椅，但是看不到大量机械设备未搬离的情况，不能达到被上诉人的证明目的。
上诉人未向本院提交新证据。
对被上诉人提交的证据，本院认证如下：被上诉人提交的照片无法反映拍摄地点，且上诉人不认可其真实性，对该证据本院不予采信。
经审理查明，原判查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：双方的租赁合同是否已于2013年9月15日解除，被上诉人所主张的租金、电费、物业管理费、维修金、违约金是否有事实和法律依据。
根据法律规定，不管是双方当事人协商一致解除合同还是一方当事人单方解除合同，主张解除的当事人均应通知对方，合同自通知到达对方时才产生解除的法律后果。上诉人称其于2013年8月向被上诉人提出提前解除合同，没有证据证实。上诉人于2013年9月将机器设搬离租赁场地，不符合本案租赁合同关于提前解除合同须提前30天书面通知被上诉人的约定，也不符合单方提前解除合同的规定，不产生单方解除合同的法律后果。上诉人还称根据租赁合同第八条第3款的规定，其于2013年9月将机器设搬离租赁场地后，未再进行生产经营活动，亦未支付任何租金及费用，自2013年9月15日开始视为上诉人主动终止合同，上诉人有权单方解除租赁合同，自此双方自动解除租赁合同关系。租赁合同第八条第3款是针对上诉人未履行付款义务的情况下，赋予被上诉人享有单方解除合同的权利，因租赁合同并未约定解除权的行使期限，被上诉人在催缴通知发出15天后是否选择单方解除合同，以及何时行使该权利在于被上诉人。上诉人称双方的租赁合同已于2013年9月15日解除，因缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。双方约定的租赁期限至2014年9月30日届满，但此后，在占有租赁场地，未进行交接清点，上诉人除应当返还租赁场地外，还应当支付租赁期间及占用租赁物期间的相关费用及违约金。上诉人的该项上诉理由亦不成立，本院不予采纳。
综上，原审审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9790元，由上诉人湖南博林照明光电有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审判长 朱卫平
审判员 唐 逊
审判员 肖 锋
二〇一六年二月十六日
书记员 刘 欣
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。