山东省济阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0125民初2750号
原告：济南众恒物业管理有限公司，住所地济阳县。
法定代表人：陈侃，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王幸福，山东鲁泉律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王宁,山东鲁泉律师事务所实习律师
被告:张秀英，女，1968年4月4日出生，汉族，住济阳县。
委托诉讼代理人：郭宗洲，男，1968年9月6日出生，汉族，住济阳县，系原告张秀英之夫。
原告济南众恒物业管理有限公司与被告张秀英物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月25日公开开庭进行了审理。原告济南众恒物业管理有限公司的委托诉讼代理人王幸福、王宁，被告张秀英及其委托诉讼代理人郭宗洲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告济南众恒物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年8月13日至2016年5月31日期间的物业费1586.59元及2489.36元滞纳金（自2015年1月29日暂计算至2016年7月5日），共计为4075.95元。2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2014年1月22日签订了前期物业服务协议，协议约定：被告应依据本协议按时足额向原告缴纳物业管理服务费；而且被告应按每半年度预缴服务费，期满前15日内支付物业管理费；并且原告有权要求被告按每逾期一日加收应缴费用总额的千分之三支付滞纳金或违约金；但被告未按时缴纳自2015年8月13日至2016年5月31日期间的物业服务费，共计为1586.59元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。又依据《物业管理条列》第七条第五项，业主在物业管理活动中，应按时交纳物业服务费用，因此被告应按时足额向原告缴纳物业服务费。综上所述，被告共欠原告物业费本金为为1586.59元，按照合同约定，应缴纳的滞纳金为2489.36元，共计为4075.95元。现原告诉至法院，请求法院判如所请。
被告张秀英辩称,一、济南众恒物业管理有限公司违反双方签订的《前期物业服务协议》约定，未按照协议中约定的物业管理服务内容提供物业服务并且其提供的物业服务未达到协议中约定的物业管理服务质量，答辩人依法依约可以免交或少缴物业费。双方签订的《前期物业服务协议》对原告提供前期物业服务的内容、物业管理服务质量进行了约定。根据约定小区内要设有专门垃圾箱、垃圾日产日清、保持路面干净但整个小区基本没有垃圾箱，垃圾没人管也没人打扫；《前期物业服务协议》中还约定，原告要保证小区内道路通畅，车辆进出有序，停放整齐而现在小区内车辆乱停乱放，综上，原告未按协议中约定的物业管理服务内容提供物业服务并且其提供的物业服务未达到协议中约定的质量标准，原告依法依约可以免交或少交物业费。二、2016年6月份，因连续降雨，我的储藏室积水10公分左右。我在安大城市广场华联超市经营服装生意，银都花园5-3-702室的3-3地下储藏室做仓库用，里面堆放用于装修的壁纸、服装模特、货架、货柜、托板、挂钩、折叠床等货物被淹湿，货物损失价值3000余元。地面墙皮被泡坏、裂纹、掉皮。物业公司有我们的1000元维修押金未退还，向物业公司反映过几次，至今没有处理。我居住的涉案房屋墙有裂缝，下雨时渗透进水，向被告反映过几次，不给处理。我向后向房管局、城建局、12345热线反映多次，最终在多方压力下，物业公司才给修理。三、双方签订的《前期物业服务协议》中约定的违约金过高，依法应当予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中双方签订的《前期物业服务协议》中约定的违约金为每逾期一日加收应缴费用总额的3‰，其约定的违约金明显高于损失且答辩人之所以不缴纳物业费系原告提供的物业管理服务质量低下，原告未按合同约定履行义务，违约在先，原告按照违约金为每逾期一日加收应缴费用总额的3‰计算明显过高，请求法院予以减少。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的商品房买卖合同、提供物品交接清单、提供前期物业服务协议等证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议证据，本院认定如下：照片一宗，本院经审查认为，上述照片没有记载时间，未能完全反应垃圾无人清理的情况，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告济南众恒物业管理有限公司于2013年3月8日成立，经营范围包括物业管理、园林绿化工程等，领有《企业法人营业执照》，具备叁级资质。被告张秀英系济阳县银都花园小区5号楼3单元702室业主。2014年1月22日，原告济南众恒物业管理有限公司（甲方）与被告张秀英（乙方）签订《前期物业服务协议》，合同约定由济南众恒物业管理有限公司对济阳县银都花园实施统一物业管理的权利，对物业管理区域内的房屋共有部位、公用设施设备等项目进行维护、修缮、服务与管理，甲方依本协议依法向乙方收取物业管理服务费。合同中约定，物业费收取标准为每平方米每月1.37元，原告实际按照每平方米每月1.2元收取物业费。协议签订后，原告济南众恒物业管理有限公司对济阳县银都花园实施物业管理服务。被告张秀英自2015年8月13日至2016年5月31日期间的物业服务费未缴纳。
本案的争议焦点为，被告是否应该缴纳物业费及违约金。
关于争议焦点一，本院经审查认为，根据《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。在前期物业管理阶段，业主与物业服务企业签订的前期物业服务协议对业主及物业服务企业具有约束力，业主及物业服务企业应当按照合同约定履行义务。原被告签订了前期物业服务协议，该协议不违反法律规定，应为有效。原告济南众恒物业管理有限公司作为物业服务企业为被告张秀英提供物业管理和服务，被告张秀英应当按照约定支付物业管理费，被告张秀英应当缴纳自2016年8月13日至2016年5月31日期间的物业服务费，原告主张的该期间物业费1586.59元，符合法律规定，本院予以支持。对于被告张秀英主张原告提供的物业服务不符合合同约定的问题，被告张秀英提供的照片仅能说明某时某点存在的一些状况，并不能全面反映原告在一定期间、一定区域持续提供的物业服务状况。原告履行了大部分物业服务职责，被告仅以部分物业服务不符合质量标准为由拒绝支付物业费的主张不能成立，本院不予支持。对于被告张秀英主张的货物损失及维修押金，与本案不是同一法律关系，被告可另行处理。对于被告主张的涉案房屋裂缝系专有房屋质量问题，原告物业公司负有对房屋共有部位、公用设施设备等项目进行维护、修缮、服务与管理的义务，被告专有房屋的质量问题不属于原告修缮范围。关于争议焦点二，被告张秀英并无拖欠物业费的恶意，而是以物业服务质量不合格为由拒交，对于原告主张的违约金，本院不予支持。
本院认为，原告因被告拖欠物业费而发生纠纷，属于物业服务合同纠纷。物业服务合同属于双务合同，具有双务合同的共性，但又有其特殊性，在履行合同的过程中，为实现合同目的，更需要物业公司与业主的紧密配合，如生活垃圾的清运，需要业主在清运之前将生活垃圾放到指定的地点集中，物业公司才能实现日清的目的，而非业主随时弃置垃圾，物业公司随时清运；再如业主装修房子时产生的建筑类垃圾是否属于物业公司清运的范围，合同对此无约定，业主将建筑垃圾与生活垃圾混杂等直接影响物业公司的服务质量。另外，物业公司承担的公共设施、设备维护、保养、维修义务，也应该有必要的物料准备时间等都需要业主的理解与配合。因此，物业合同的履行，并非业主付费后就完成了合同义务，如上所述的协助义务还应履行，才能实现居住环境优美、社会和谐、心情舒畅的目标。物业公司在提供物业服务的过程中亦应不断提高服务质量，努力与业主共同打造宜居的生活环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告张秀英于本判决生效之日起十日内支付原告济南众恒物业管理有限公司物业服务费1586.59元；
二、驳回原告济南众恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由被告张秀英负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院
审判员 张艳伟
二〇一六年十二月二十日
书记员 张 红