上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第42992号
原告李春。
委托代理人张琪，上海东弘律师事务所律师。
委托代理人顾家平，上海东弘律师事务所律师。
被告姚龙。
法定代理人姚凤。
原告李春与被告姚龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月3日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员陆罡、代理审判员范一、人民陪审员刘鼎康组成合议庭进行审理。审理中，被告姚龙经司法鉴定现为无民事行为能力人，其父母均已死亡且其无配偶、子女，故本院指定被告胞妹姚凤为被告本次诉讼的法定代理人。本院于2014年10月14日公开开庭审理了本案。原告李春的委托代理人张琪到庭参加诉讼。被告姚龙及其法定代理人姚凤经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李春诉称：2013年10月11日，原告依据房地产登记信息及上海市宝山公证处的《公证书》，经上海我爱我家房屋租赁置换有限公司居间与被告代理人刘建江签订《房地产买卖居间合同》一份，约定原告以人民币（以下币种相同）165万元购买被告为权利人的上海市浦东新区耀华路XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），当日原告支付定金4万元。2013年10月18日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定合同签订当日定金转为房款，原告于10月20日前支付房款81万元，被告收款后7日内清偿银行贷款并在取得注销资料后3日内办理抵押登记注销手续，双方于12月15日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，取得《收件收据》当日原告支付房款70万元，被告交付房屋，被告办理所有户口迁出手续后3日内原告支付尾款10万元，任何一方未切实履行约定义务致合同解除的应按房屋总价的20%支付违约金等。当日原告又支付房款81万元，被告向原告交付了房屋。2013年11月3日，原告发现房屋门被撬，被告又搬回房中居住，并以从未委托他人卖房为由拒绝搬离。2013年11月14日，原告催告被告明确出售房屋意向、尽快办理还贷和注销抵押登记手续、搬离房屋，但被告未按约履行。原告遂于2013年12月1日通知被告解除合同。原告认为双方合同合法有效，被告未在约定期限及宽限期内履行合同义务构成违约，遂起诉，请求：1、判令被告立即返还原告购房款85万元；2、判令被告支付原告违约金33万元。审理中，原告表示若无法认定2013年12月1日的解除合同通知有效送达被告，则请求法院判决解除合同。
被告姚龙未作答辩。
经审理查明，被告姚龙为系争房屋产权人。2013年10月18日，案外人刘建江持经公证的授权委托书（委托人为被告姚龙，受托人为刘建江，委托事项为代为出售系争房屋，代理权限包括签订合同、办理过户及交房、收取房款等）与原告李春签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告为乙方，被告为甲方，甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为165万元，双方于2013年12月15日之前共同向房地产交易中心办理过户手续。合同第十条约定，“甲方未按本合同付款协议约定期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同上述房地产应交付之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除本合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。……”合同补充条款（一）约定，甲方应于收到乙方支付的首付款后7日内前往贷款银行办理还贷申请手续且取得注销资料后3日内办理抵押登记注销申请手续，甲方应于办理产权过户手续当日将除银行抵押登记外的其他抵押登记注销，否则甲方承担违约责任；甲方于收到合同约定的第二笔房款后当日将该房屋交付乙方，交付标志为双方签订物业交接单；甲、乙双方中若有任何一方未按照买卖合同的约定全面履行自己的义务，则甲方需按合同第十条承担违约责任。合同附件三付款协议约定，乙方于2013年10月11日支付定金4万元，在本合同签订当日转为房款；乙方于本合同签订后且2013年10月20日前支付房款81万元，该款用于归还甲方欠银行的购房贷款；待双方办理过户乙方取得《收件收据》当日乙方支付房款70万元；待甲方办理系争房屋所有户口迁出手续后三日内，由乙方支付尾款10万元。合同签订当日，原告按约向被告代理人刘建江支付购房款85万元（含之前已经支付的定金4万元），双方办理了房屋交接，签署了《买卖物业交验单》。2013年11月14日，原告向被告发出《催告信》，称被告于2013年11月3日撬门进入系争房屋并强行侵占，未按约还清银行贷款并否认委托出售房屋之事，要求被告于十五日内明确是否继续将房屋出售给原告，若继续出售，则立即按约还清房贷注销抵押并搬离房屋。2013年12月1日，原告向被告发出《解除合同通知书》，称被告已明确表示不卖房，也未按约履行归还贷款及注销抵押的合同义务，故解除双方签订的房屋买卖合同。根据邮件跟踪查询结果显示，该《解除合同通知书》非被告本人签收。
本案审理中，本院于2014年2月委托鉴定机构对被告进行行为能力鉴定。司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心于2014年4月3日对被告姚龙进行了鉴定，并于2014年4月16日出具鉴定意见书。意见书载明，根据上海交通大学医学院附属瑞金医院出院小结记载，被告于2013年11月21日因脑出血住院，于2013年12月16日出院，结合病史资料和精神检查，认为被告患有血管性痴呆，在本案应评定为无民事行为能力。
以上事实，有《公证书》、《上海市房地产买卖合同》、收据、存款历史交易明细清单、《买卖物业交验单》、《催告信》、《解除合同通知书》等证据以及庭审笔录、谈话笔录在案佐证，本院予以确认。
本院认为，案外人刘建江作为受托人在委托期限内与原告签订的《上海市房地产买卖合同》，应认定为原、被告之间的真实合意，双方就系争房屋建立的买卖合同关系依法成立并生效。公证委托书中载明刘建江有代为收取购房款的权利，根据原告提供的收据及存款交易明细，可以证实原告确已支付85万元购房款。在原告按约履行付款义务后，被告未按约注销系争房屋原先设定的抵押权，致双方买卖合同无法继续履行，且经原告催告后仍拒绝履行，已构成根本违约。原告据此要求解除合同并要求被告返还房款、支付总房款20%的违约金，符合合同约定，依法予以支持。因原告发出的《解除合同通知书》非被告本人签收，原告亦无其他证据证实被告收到解除通知，原告现请求法院判决解除合同，予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告李春与被告姚龙于2013年10月18日就上海市浦东新区耀华路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、被告姚龙应于本判决生效之日起七日内返还原告李春房款85万元；
三、被告姚龙应于本判决生效之日起七日内支付原告李春违约金33万元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15，420元，保全费5，000元，鉴定费4，000元，均由被告姚龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陆 罡
代理审判员 范 一
人民陪审员 刘鼎康
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 王诗艺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。