广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终1936号
上诉人（原审原告）：苏建锋，男，汉族，1966年2月18日出生，住址：广东省惠州市大亚湾区。
诉讼代理人：雷玉东、曾文景，系广东标远律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东惠阳房地产集团公司，地址：惠州市惠阳区淡水镇上塘石坑四路房地产大院二楼。
法定代表人：朱文中。
诉讼代理人：钱向阳、刘学科，系广东德邻律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：惠州市新大地大亚湾投资公司，地址：惠州市惠阳县澳头镇。
法定代表人：黄汉勤。
上诉人苏建锋因与广东惠阳房地产集团公司、惠州市新大地大亚湾投资公司商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2014）惠阳法秋民初字第65号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告苏建锋诉称：原告于1993年4月28日与被告的前身广东省惠阳县房地产开发总公司签订《购楼合同》，约定：原告向被告认购其拥有所有权的桃园山庄第A18栋房屋，建筑面积240平方米，楼房总价73万元，原告交付售楼服务手续费2000元后一个月内即1993年4月29日前交付首期50%的楼款365000元，于1994年2月29日前交付第二期50%的楼款365000元，楼房交付使用日期为1994年2月29日。在合同签订的当天原告支付了售楼服务手续费2000元，并按约定于1993年4月29日支付了首期购房款365000元。但被告至今未将该楼房建成。经原告了解，被告在出售该房屋给原告时并未取得该房屋的所有权证，且至今亦未办理商品房预售许可证明。原告认为，根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第24条“商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开发建设资金进行施工建设，预售商品房的，应当认定商品房预售合同无效。”之规定，被告与原告签订的《购房合同书》应为无效合同，被告应承担返还原告已付的367000元及赔偿该款自1993年4月29日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息的法律责任。综上所述，为维护原告的合法权益，特依法向法院提起诉讼，提出以下诉讼请求：1、确认原告与被告于1993年4月28日签订的《购楼合同书》无效；2、被告向原告返还购房款及售楼服务手续费合计367000元，并赔偿该款的利息损失（自1993年4月29日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至2013年10月30日约100000元）；3、由被告负担本案的诉讼费用。
被告广东惠阳房地产集团公司答辩称：第一，原告的起诉已超过2年的诉讼时效期限，其诉请依法应当被驳回。涉案《购楼合同书》第五条约定：楼房交付使用的日期是1994年2月29日。被告广东惠阳房地产集团公司在1994年2月29日未向原告交付楼房，原告就应当知道自己的权利受到侵害，其向被告广东惠阳房地产集团公司主张权利的诉讼时效从1994年3月1日开始起算至1996年2月29日止届满，原告现在才提起本案诉讼，显然远远超过了2年的法定诉讼时效期限。此外，原告也未提供有效的证据证明，本案诉讼存在诉讼时效中断、中止的法定情形，故其诉请依法应予驳回。第二，被告广东惠阳房地产集团公司没有收到购房款，原告诉请广东惠阳房地产集团公司返还购房款缺乏事实依据。原告从未向被告广东惠阳房地产集团公司支付购房款，从原告举证的《收款收据》可以看出，收取原告购房款的是惠州市新大地大亚湾投资公司，而非被告广东惠阳房地产集团公司。因此，原告要求被告广东惠阳房地产集团公司向其返还购房款等费用缺乏事实依据。第三，原告主张涉案《购楼合同书》无效的理由不成立。（1）被告广东惠阳房地产集团公司出售涉案房屋无需取得房屋所有权证。既然原告所购买的是预售商品房，依据商品房预售的相关法律规定，对商品房进行预售时是无需取得房屋所有权证的，故原告以被告广东惠阳房地产集团公司未取得房屋所有权证作为主张合同无效的理由，该理由不成立。（2）原告主张涉案合同无效所引用的是已经失效的法律。原告据以认定涉案合同无效的法律依据，即《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》已于2013年1月14日被最高人民法院《关于废止1980年1月1日至1997年6月30日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第九批）的决定》【法释（2013）2号】所废止，故原告主张涉案合同无效是适用法律错误。综上，原告诉请被告广东惠阳房地产集团公司向其返还购房款等费用无事实和法律依据，且已超过诉讼时效，应当依法驳回其诉请。另外，根据2012年7月1日实施的买卖合同司法解释第三条的规定，没有取得产权证进行出卖，合同是有效的，只能追究是否有违约责任。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：1993年4月28日，惠阳县房地产开发总公司、被告惠州市新大地大亚湾投资公司（甲方、售房方）与原告（乙方、购房方）签订一份《购楼合同书》，合同约定了以下有关内容，1、乙方向甲方认购桃园山庄第A18幢，建筑面积为240平方米。2、楼房价款为730000元。3、乙方同意交付售楼服务手续费2000元后，于1993年4月29日前交付首期50%的楼款365000元，于1994年2月29日前交付第二期50%的楼款365000元。4、楼房交付使用日期为1994年2月29日。合同签订后，1993年4月29日，原告支付365000元购楼款给被告惠州市新大地大亚湾投资公司。至原告起诉时，被告广东惠阳房地产集团公司、被告惠州市新大地大亚湾投资公司未能将合同约定房产交付给原告。
另查，原告苏建锋与《购楼合同书》中购房方苏建丰同属一人。惠阳县房地产开发总公司于1993年4月28日变更为广东省惠阳房地产开发集团公司，于1994年6月17日变更为广东省惠阳市房地产集团，于2003年6月11日变更为广东省惠阳房地产集团公司。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原告苏建锋与被告广东惠阳房地产集团公司、被告惠州市新大地大亚湾投资公司签订的《购楼合同书》，买卖标的物是尚未建成的房屋，本案属于商品房预售合同纠纷。《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第二十四条规定“商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开发建设资金进行施工建设，预售商品房的，应当认定商品预售合同无效”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告未提供合法有效的证据证明取得涉案房屋土地使用证且投入开发建设资金进行施工建设，也未提供合法有效的证据证明取得商品房预售许可证明，故本案的购楼合同应认定为无效合同。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。”，第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”。关于本案合同被认定无效后诉讼时效起算方面，因合同双方当事人是在自认为合同有效的情况下基于自愿的意思表示而签订和履行合同的，合同约定了履行期限，任何一方对其合同约定权利的实现期限均有明确的预期，在一方按约定履行了合同义务的情形下，一方未按约定期限履行合同义务时，另一方基于其对合同有效的认识及根据对方到期不履行义务的事实，应当意识到自方的合同权利已受到侵害，应关注并及时行使其权利，即使其行使权利的结果会因合同无效而使该项归于无效的权利不能实现，但在处理无效合同后果的过程中，因对方不履行合同或合同被确认无效所遭受的损失亦可得到弥补，其合法的权益也可得到实现。因此，即使合同应当或事后已经被确认无效的情况下，一方当事人履行合同义务后，因对方没有履行合同义务，请求对方返还财产或赔偿损失的，其行使该项请求权的诉讼时效期间亦应从合同约定的对方履行合同义务的期限届满后的次日起计算。原告与两被告签订《购楼合同书》的时间为1993年4月28日，合同约定两被告将楼房交付日期为1994年2月29日。合同签订后，原告即依约支付了部分购房款，但两被告在约定的1994年2月29日未交付楼房给原告，原告从1994年3月1日就应当知道自身的权利被侵害，依据法律规定的2年诉讼时效期间，原告最迟应在1996年2月29日前主张权利。原告未提供证据证明诉讼时效中断或中止的法定情形至2014年1月15日才向人民法院主张权利，其起诉已超过法律规定的2年诉讼时效期间。故原告请求两被告返还购房款及利息，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告苏建锋与被告广东惠阳房地产集团公司、被告惠州市新大地大亚湾投资公司于1993年4月28日签订的《购楼合同书》无效；
二、驳回原告苏建锋的其他诉讼请求。
案件受理费8305元，由原告苏建锋负担8205元，由被告广东惠阳房地产集团公司、被告惠州市新大地大亚湾投资公司负担100元，公告费700元，由原告苏建锋负担。
当事人二审的意见
苏建锋不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、请依法撤销原审判决第二项的判项，并依法改判，支持上诉人的诉讼请求。二、本案一、二审受理费由被上诉人承担。
事实与理由：一、双方签订的《购楼合同书》应当认定为无效合同。本案中，被上诉人没有提供合法有效的证据证明取得涉案房屋土地使用权属证明且投入开发建设资金进行施工建设，也没有提供合法有效的证据证明取得商品房预售许可证。因此，根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第24条“商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开发建设费金进行施工建设，预售商品房的，应当认定商品房预售合同无效。以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，双方签订的《购楼合同书》应当认定为无效合同。
二、上诉人的起诉没有超过诉讼时效，上诉人的请求应当依法得到支持。1、无效合同产生的财产返还请求权的诉讼时效期间应自合同被确认无效之日起算。无效合同的确认不受诉讼时效期间的限制，合同无效是法律所代表的公共权力对合同成立过程进行干预的结果。确认合同效力是价值判断的范涛，只要法律、行政法规认为合同是无效的或损害社会公共利益的，就应当认定为合同无效，而不应考虑合同无效经历的时间过程。2、诉讼时效制度适用于债权请求权，而确认合同无效则属于形成权，确认合同无效之诉属确认之诉，不适用诉讼时效制度。3、《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效期间的规定的限制，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起算。鉴于当事人并不享有确认合同无效的法定权力，合同只有在被法定裁判机关确认为无效之后，才产生不当得利的财产返还请求权及请求权的诉讼时效问题。因此，上诉人与被上诉人签订的《购房合同》被法院宣告无效后，上诉人才享有财产返还请求权。如被上诉人不予返还，上诉人才知道或应当知道该权利受到侵害，诉讼时效才开始起算。以合同被宣告无效为无效合同诉讼时效的起点，上诉人的起诉没有超过法定诉讼时效期间。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，恳请二审法院在查清事实后，撤销一审判决，依法改判。
被上诉人广东惠阳房地产集团公司答辩称：一、对《民事上诉状》的整体答辩：
（一）对《民事上诉状》中所述的2项上诉理由的归纳：1、双方签订的《购楼合同书》应当认定为无效合同。2、被答辩人的起诉没有过诉讼时效，其诉请应得到支持。
（二）对被答辩人上诉理由的简要评述：均属老调重谈。被答辩人在《民事上诉状》中阐述的全部理由均属于老调重弹，缺乏新意。答辩人此前已逐一进行反驳，一审判决也阐明了理据。因此，被答辩人的上诉纯属浪费司法资源。
二、对被答辩人2项上诉理由的逐一反驳：
（一）关于合同效力问题：《购楼合同书》不存在合同无效的理由，依法应认定有效。1、答辩人出售涉案房屋无需取得房屋所有权证。既然被答辩人所购买的是预售商品房，那么，依据商品房预售的相关法律规定，对商品房进行预售时是无需取得房屋所有权证的，故被答辩人以答辩人未取得房屋所有权证作为主张合同无效的理由，该理由不成立。2、被答辩人主张《购楼合同书》无效的法律依据已经失效，依据其提出的事实及法律不能认定合同无效。根据《关于废止1980年1月1日至1997年6月30日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第九批）的决定》第390项的规定，被答辩人主张合同无效的法律依据【﹤关于审理房地产管理法实行前房地产开发经营案件若干问题的解答﹥】已经于2013年1月14日以“社会形势发生变化，不再适用”为由被废止。据此，根据现有法律规定，被答辩人主张的事实依据不能作为认定《购楼合同书》无效的理由。
（二）关于诉讼时效：无论《购楼合同书》是否有效，被答辩人的起诉均已超过2年诉讼时效。1、如《购楼合同书》有效，根据其约定，被答辩人最晚应在1996年2月29日主张权利，2013年起诉明显超过2年诉讼时效。根据《购楼合同书》第五条“楼房交付使用的日期是1994年2月29日。答辩人于1994年2月29日未向被答辩人交付楼房”之约定，被答辩人应当知道自己的权利受到侵害的时间是1994年3月1日，由此，被答辩人最晚应在1996年2月29日前主张权利。而被答辩人2013年才提起的本案诉讼，明显已经超过了2年诉讼时效。2、即使《购楼合同书》无效，被答辩人关于“合同无效后的返还财产等请求权，诉讼时效应当从合同被确认无效后开始计算”的观点，也不能成立：（1）上述观点与诉讼时效制度的立法宗旨相牙盾。诉讼时效制度的立法宗旨在于促使权利人积极行使权利。如果权利人能够以合同无效为由，在无限的期间内随时要求对方实施给付行为，必将使其间的民事关系长期处于不确定状态，有碍于社会流转的客观需求和民事秩序的稳定，这明显有悖于民事诉讼时效制度的本旨。（2）从理论上讲，即使合同最终被确认无效，基于理性人的合理预期，在相对方未履行合同义务时，即为“知道或知道权利受到侵害”的时间，“诉讼时效”仍然应当适用。在合同纠纷中，一方当事人到期不履行合同义务，即构成对另一方合同权利的侵害。即使守约方的合同权利因合同事后被确认无效而不为法律认可，但因合同双方是在自认为合同有效的情况下基于其真实、自愿的意思表示而签订和履行合同的，任何一方对其合同约定权利的实现期限均有其明确、合理的预期：一方当事人未按约定期限履行合同义务之时，另一方基于其对合同有效的认识以及对方到期不履行义务的事实自当意识多其合同权利已经受到侵害。因此，合同当事人在知悉其预期的合同权利受到侵害之时，即有权及提出权利主张，无论合同在事后是否被确认无效，其基于双方的真实意签订的合同而产生的返还财产或赔偿损失的权利即已产生。（3）广东高院的指导意见明确确认：返还财产及赔偿损失的请求权应当受到诉讼时效的限制。广东省高院2003年9月25日发布的《广东省高级人民法院关于民商事审判适用诉讼时效制度若干问题的指导意见》，明确规定了无效合同诉讼时效的起算时间，针对本案，无论被答辩人是否履行了付款义务，根据该意见，被答辩人的起诉均已超过诉讼时效，具体理由如下：①假定被答辩人其已履行了付款义务，则根据该《意见》第二条第一款“一方当事人履行合同义务后，因对方没有履行合同义务，而请求对方履行合同义务或返逐财产、赔偿损失的，诉讼时效从合同约定的履行期届满之日起计算”之规定，本案诉讼时效从1994年3月1日起算，至1996年2月29日届满。②如果认定双方均没有履行合同义务，即对方无付款，我方无交房，则根据该《意见》第二条第三款“合同双方当事人均没有完全履行合同义务，一方当事人要求对方承担赔偿责任的，诉讼时效从合同约定的履行届满之日起计算”之规定，本案诉讼时效也是从1994年3月1日起算，至1996年2月29日届满。（4）最高院（2003）民二终字第38号《民事判决书》的裁判要旨明确支持了“即使在合同应当或事后已经被确认无效的情况下，已经履行合同的一方当事人因对方不履行合同而要求返还财产或赔偿损失的，其行使该项请求权的诉讼时效期间亦应从合同约定的对方履行合同义务的期限届满后的次日起计算”的观点。最高院（2003）民二终字第38号《民事判决书》的裁判要旨是：合同当事人在知悉其预期的合同权利受到侵害即对方当事人在约定期限届届满而不履行约定之义务时，即有权亦应当及时提出权利主张。权利人怠于行使权利或以合同无效为由得以在无限的期限内随时要求合同对方实施给付行为，有悖与民事诉讼时效制度的本旨【详见附件：（2003）民二终字第38号《民事判决书》（摘录）】。综上，答辩人认为对方的上诉请求及理由均无法成立，请求法院依法予以驳回。
被上诉人惠州市新大地大亚湾投资公司经法庭依法传唤，未参加本案的二审查询，亦未提交书面的意见。
各方当事人二审未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，根据各方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点：一是广东惠阳房地产集团公司、惠州市新大地大亚湾投资公司于1993年4月28日与上诉人苏建锋签订的《购楼合同》效力应当如何认定；二是上诉人苏建锋起诉请求被上诉人返还购房款及售楼服务手续费合计367000元，并赔偿该款的利息损失是否超过诉讼时效；三是上诉人苏建锋起诉请求被上诉人返还购房款及售楼服务手续费合计367000元，并赔偿该款的利息损失是否应当支持。具体判析如下：
关于广东惠阳房地产集团公司、惠州市新大地大亚湾投资公司于1993年4月28日与上诉人苏建锋签订的《购楼合同》效力应当如何认定的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被上诉人未提供证据证明取得涉案房屋土地使用证且投入开发建设资金进行施工建设，也未提供合法有效的证据证明取得商品房预售许可证明。据此，原审法院认定双方当事人签订的《购楼合同》无效，并无不妥，应予维持。
关于上诉人苏建锋起诉请求被上诉人返还购房款及售楼服务手续费合计367000元，并赔偿该款的利息损失是否超过诉讼时效的问题。首先，提起确认合同无效的诉讼应属确认之诉，而不属于诉讼时效的客体范围，请求确认合同无效不适用于诉讼时效。其次，双方当事人签订的《购楼合同》被确认无效，被上诉人收取的购房款、售楼服务手续费构成不当得利，上诉人从合同被确认无效之日起才知道或者应当知道其具有请求返还上述款项的权利。故此，上诉人诉求返还购房款、售楼服务手续费及其利息的诉讼时效应当是该份合同被确认无效后才开始起计算。原审法院认为，上述合同约定楼房交付日期，即1994年2月29日开始计算上诉人请求还返购房款、售楼服务手续费及其利息的诉讼时效，处理欠妥，应当予以纠正。
关于上诉人苏建锋起诉请求被上诉人返还购房款及售楼服务手续费合计367000元，并赔偿该款的利息损失是否应当支持的问题。根据《合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”以及最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第131条的规定：“返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。利用不当得利所取得的其他利益，扣除劳务管理费用后，应当予以收缴。”本案中，根据上诉人提交的报建材料显示本案的商品房由广东惠阳房地产集团公司、惠州市新大地大亚湾投资公司双方合作开发，且涉案的《购楼合同》上由两被上诉人共同盖章，惠州市新大地大亚湾投资公司收取涉案的购房款也出具了收款收据，双方当事人签订的《购楼合同》被确定为无效合同，两被上诉人收取上诉人的购房款及售楼服务手续费为不当得利，上述款项产生的利息为法定孳息，应当共同连带一并予以返还上诉人。据此，上诉人请求被上诉人返还购房款及售楼服务手续费合计367000元，并赔偿该款的利息损失，具有法律依据，应当予以支持。
综上所述，上诉人的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。原审判决查明事实基本清楚，但适用法律欠妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零一条、第百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持惠州市惠阳区人民法院（2014）惠阳法秋民初字第65号民事判决第一项；
二、变更惠州市惠阳区人民法院（2014）惠阳法秋民初字第65号民事判决第二项为：被上诉人广东惠阳房地产集团公司、惠州市新大地大亚湾投资公司应在本判决生效之日起七日内共同连带向上诉人苏建锋返还购房款及售楼服务手续费合计367000元并支付利息（利息以367000元为本金自1993年4月29日开始按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2013年10月30止）。
本案一审受理费8305元，由被上诉人广东惠阳房地产集团公司、惠州市新大地大亚湾投资公司各负担一半。
二审受理费8305元，由广东惠阳房地产集团公司、惠州市新大地大亚湾投资公司各负担一半。苏建锋预交二审受理费8305元，本院予以退回。广东惠阳房地产集团公司、惠州市新大地大亚湾投资公司于本判决生效之日起，七日内均应向本院缴交4152.5元二审案件受理费，逾期未交，本院将强制执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
代理审判员 寇 倩
代理审判员 黄宇乐
二〇一六年十月十二日
书 记 员 叶秀婷
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；