福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第282号
原告：吴良仅，男，1976年9月6日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。
委托诉讼代理人：卓水坤，厦门市银海法律服务所法律工作者。
被告：张允文，男，1961年3月6日出生，台湾地区居民，住台湾地区。
委托诉讼代理人：王振烈，福建力衡律师事务所律师。
第三人黄敏玲，女，1968年1月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
原告吴良仅与被告张允文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月9日受理后，依法追加第三人黄敏玲参加诉讼，本案适用普通程序公开开庭进行了审理。吴良仅及其委托诉讼代理人卓水坤，张允文委托诉讼代理人王振烈到庭参加诉讼，黄敏玲经合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
吴良仅向本院提出诉讼请求：1、张允文返还吴良仅押金2800元（人民币，下同）；2、张允文赔偿吴良仅损失191419元；3、张允文支付吴良仅违约金5600元，以上三项合计：199819元。事实与理由：2012年10月12日，吴良仅与案外人陈信科达成协议，陈信科将其向张允文承租的本案讼争房产在其承租期内转租给吴良仅，同时将其在本案讼争房屋内的装修等转让给吴良仅，吴良仅于当日将转让费35000元及2012年11、12月租金支付给陈信科。同日，案外人黄敏玲在张允文的委托下与吴良仅签订《房屋租赁合同书》（编号为0000951号，以下简称案涉第一份租赁合同），约定张允文将位于厦门市海沧区沧林三路110号店面出租给吴良仅，租赁期自2013年1月1日至2017年12月，每月租金为2800元，签订合同之日应支付2800元作为押金。其中合同的最后备注：1、前两年租金不变，第三年租金3500元／月，第四年3800元／月，第五年4100元／月，2、如果甲方中途违约，除赔偿违约金外，另须赔偿乙方的装修款，3、乙方若经营不善，乙方有权转租、转让，且合同期内租金不变，须经甲方同意。合同签订当日吴良仅依约向张允文的受托人黄敏玲支付了押金2800元。2012年12月13日，吴良仅再次与案外人黄敏玲签订《房屋租赁合同书》（编号为5001432号，以下简称案涉第二份租赁合同），该合同内容除备注的第3条款由原来的“乙方若经营不善，乙方有权转租、转让，且合同期内租金不变，须经甲方同意”变更为“乙方若经营不善，乙方有权转租、转让，且合同期内租金不变”之外，其他所有条款与原合同一致。签订合同时，案外人黄敏玲向吴良仅出示《授权书》，载明：张允文委托案外人黄敏玲办理收取房屋租金事宜，授权范围：代为签署有关一切文件，代理张允文向海沧区沧林三路110号房屋之承租人收取租金等相关事宜，使用地区：福建省厦门市。2013年3月25日，吴良仅因经营不善将讼争房产转租给案外人王文忠，并与王文忠签订《房屋租赁合同》，合同中约定：吴良仅将本案讼争房屋出租给王文忠作为经营建材使用，租赁期限自2013年3月25日至2017年3月24日，租金为6000元／月，每年递增10%。合同签订后，吴良仅依约将讼争房屋交给王文忠，王文忠亦依约向吴良仅支付了租金。2013年6月28日，张允文委托福建力衡律师事务所向吴良仅发律师函，告知吴良仅，因张允文未同意吴良仅将本案讼争房屋转租，吴良仅擅自将本案讼争房屋转租给案外人王文忠属违约行为，因此自吴良仅收到律师函之日起第三日，双方于2012年签订的《房屋租赁合同》即时解除，由此产生的法律后果全部由吴良仅承担。此后，虽吴良仅按时足额向张允文的代理人黄敏玲支付租金，但黄敏玲均又将租金退还给吴良仅。案外人王文忠在向吴良仅支付了6个月的租金后亦再无向吴良仅支付任何租金。如今张允文直接与案外人王文忠签订房屋租赁合同书，由王文忠直接向张允文支付租金。吴良仅与张允文代理人签订的案涉第二份租赁合同所增加的自由转租权是吴良仅与张允文代理人共同协商的，该约定未违反法律规定亦未超出张允文授权，故应以该份合同为准。吴良仅将本案讼争房屋转租给王文忠并收取租金收益未违反合同约定。张允文以吴良仅未经其同意擅自转租为由单方解除合同拒收租金并另行与王文忠建立房屋租赁关系收取租金，其行为严重违反合同约定，构成根本性违约，侵犯吴良仅的合法权益，因此诉至法院。
张允文辩称，一、张允文与吴良仅双方于2012年10月12日签订的案涉第一份租赁合同已经依法解除。张允文仅仅口头委托黄敏玲代为签订案涉第一份租赁合同，其出具经公证的《授权书》给黄敏玲，是授权代为收取房租，而没有赋予黄敏玲其他任何授权。在履行过程中，因吴良仅擅自转租，构成严重违约，张允文于2013年6月28日发出解除案涉第一份租赁合同的律师函，同日，该律师函送达吴良仅，但是吴良仅并没有在法定期限内向法院提出异议，因此案涉第一份租赁合同已经依法解除。二、张允文并没有授权黄敏玲就本案讼争房产签订新的租赁合同或者将原案涉第一份租赁合同中的部分条款予以变更，故，张允文与吴良仅双方并没有就所谓的案涉第二份租赁合同达成合意，该合同不成立，也无效。三、吴良仅既然不承认双方租赁合同已解除，在此情况下，吴良仅无权提出返还押金。同时，第三人黄敏玲确认，其在张允文收回本案讼争房屋后，已经将押金返还给吴良仅。故，吴良仅要求张允文返还押金2800元，无事实和法律根据。不论案涉第一份租赁合同，还是案涉第二份租赁合同，并没有赔偿预期租金收益之约定。故，吴良仅要求张允文赔偿损失（即预期租金收益）191419元，毫无事实和法律依据。如前所述，张允文吴良仅并没有就所谓的案涉第二份租赁合同达成合意，该合同不成立，无效。故吴良仅要求张允文赔偿违约金5600元，也没有事实和法律依据。四、张允文保留追究吴良仅伪造证据之法律责任的权利。故，吴良仅的诉求毫无事实和法律根据，应予以全部驳回。
第三人黄敏玲未到庭陈述意见。
经审理查明：
2012年10月12日，黄敏玲在张允文的口头委托下与吴良仅签订案涉第一份租赁合同，合同约定，出租方（称甲方）为张允文，代理人为黄敏玲，承租方（称乙方）为吴良仅；出租之房屋座落于厦门市海沧区沧林三路110号店面，租赁期自2013年1月1日至2017年12月31日止，每月租金为2800元，签订合同之日乙方应向甲方支付2800元作为押金。其中合同的最后备注：1、前两年租金不变，第三年租金3500元／月，第四年3800元／月，第五年4100元／月，2、如果甲方中途违约，除赔偿违约金外，另须赔偿乙方的装修款，3、乙方若经营不善，可以转租、转让，且合同期内租金不变，须经甲方同意。合同签订当日吴良仅依约向黄敏玲支付了押金2800元。
2012年11月27日，张允文向黄敏玲出具《授权书》并办理公证，《授权书》载明：“授权委托人张允文（性别：男），公元1961年3月6日出生，兹为办理收取房屋租金事件，因不能亲自到场，特授权委任受任人黄敏玲（身份证号码：35020219680107X公元1968年1月7日出生）为代理人。提出本授权书，代理授权委任人到场，及代签署有关一切文件，特此授权委任是实。授权范围如下：代理本人向承租人门牌号：海沧区沧林三路110号房屋之承租人收取租金，等相关事宜”。
2012年12月13日，吴良仅与黄敏玲签订案涉第二份租赁合同，该合同内容约定的租赁房屋、期限、租金、押金等约定与案涉第一份租赁合同一致，并约定解除合同的条件，及提出解除合同的一方支付一个月的租金作为违约赔偿金，同时该合同备注的第3条款由原来的“乙方若经营不善，乙方有权转租、转让，且合同期内租金不变，须经甲方同意”变更为“乙方若经营不善，乙方有权转租、转让，且合同期内租金不变”。
2013年3月25日，吴良仅将讼争房产转租给案外人王文忠，并与王文忠签订《房屋租赁合同》，合同约定吴良仅将座落在厦门市海沧生活区沧林3路110店出租给王文忠作为经营建材使用，租赁期限自2013年3月25日至2017年3月24日止，租金为6000元／月，每年递增10%。合同签订后，吴良仅依约将讼争房屋交给王文忠，王文忠向吴良仅支付了两个季度的租金。
2013年6月28日，张允文委托福建力衡律师事务所向吴良仅发出《律师函》，告知因吴良仅未经张允文同意，擅自将本案讼争房屋转租给案外人王文忠，已构成严重违约行为，因此《律师函》邮寄之日起第三日，双方于2012年10月12日签订的《房屋租赁合同书》即时解除，由此产生的法律后果全部由吴良仅承担。
2013年8月6日，张允文直接与案外人王文忠签订编号为0001162《房屋租赁合同书》，张允文将讼争房屋租赁给王文忠，租赁期限从2013年8月8日至2017年8月7日止，每月租金为3500元由王文忠直接向张允文支付租金。
此后，虽吴良仅按时足额向张允文的代理人黄敏玲支付租金，但黄敏玲均又将租金退还给吴良仅。案外人王文忠在向吴良仅支付了6个月的租金后亦未再支付任何租金。
2016年4月14日，本院就本案相关事实向第三人黄敏玲进行询问，并制作的《询问笔录》，黄敏玲陈述：其得到张允文的口头授权后，于2012年10月12日和吴良仅签订案涉第一份合同。签约之后吴良仅说由于我不是产权人，需要产权人提供一份公证委托书，我将此情况告知张允文，张允文于2012年11月27日办理公证《授权书》寄送给我，后我将这份公证《授权书》给了吴良仅。后来吴良仅认为公证授权的时间在第一份合同的签约时间之后，时间上存在矛盾，就要求重新签订租赁合同，吴良仅特别强调第二份合同和第一份合同内容完全一样，只是签约时间要更改一下。我认为吴良仅的要求也是合理的，便将吴良仅的意见告知张允文。张允文的母亲答复我说，只要第二份合同和第一份合同一样就可以。之后我就和吴良仅于2012年12月13日签订第二份合同。第二份合同中除了我的签名是我手写的，其余手写部分均是吴良仅写好之后拿给我签的。之后大约2013年的时候张允文的母亲来海沧，发现吴良仅将店面转租，张允文的母亲打电话跟我说店面怎么不是原来租的人在使用，而且租金也和合同约定的高很多。我说我不清楚情况，我就约吴良仅和张允文的母亲出来谈该事情。我说转租的现象在厦门是很普遍的，我建议让吴良仅向张允文的母亲多交一点租金。吴良仅同意我的建议，同意每月涨租金500元，张允文的母亲说回去考虑。之后的情况我就不清楚了。此外，2800元的押金是由我收取，没有支付给张允文，张允文收回店面后我已经将押金以现金形式支付给吴良仅。
本院认为，张允文系台湾地区居民，本案为涉台房屋租赁合同纠纷，应当参照涉外案件处理，属于厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件，因此，本院对本案享有管辖权。
本案争议焦点在于黄敏玲的代理权限问题。
本案当事人对黄敏玲有权签订案涉第一份租赁合同及代为收取租金并无争议，但对第三人黄敏玲是否有权签订案涉第二份租赁合同存在争议。吴良仅主张黄敏玲有权签订案涉第二份租赁合同，因为张允文已经通过《授权书》的方式赋予了黄敏玲重新签订合同的权利。张允文则主张黄敏玲代为出租讼争房产的代理行为在吴良仅实际占有使用讼争房产时就已经履行完毕，代理关系已经终止；张允文是为了履行案涉第一份租赁合同收取租金向黄敏玲出具《授权书》，授权书明确约定的“办理收取房屋租金事件”，《授权书》中“代签署有关一切文件”是指代为收取房租时基于收租本身所需要签署的相关文件，如租金收条等等，并不代表张允文授权黄敏玲签订案涉第二份租赁合同之类的新的合同。黄敏玲陈述称张允文出具《授权书》是因为其签订第一份合同时没有书面委托手续，需要产权人提供一份公证委托书；其与吴良仅签订案涉第二份合同时因为吴良仅认为公证授权的时间在案涉第一份合同的签约时间之后，时间上存在矛盾，且吴良仅特别强调两份合同内容完全一样，只是签约时间要更改一下。本院认为，根据《授权书》所载“兹为办理收取租金事件……授权范围如下：代理本人向承租本人门牌号：海沧区沧林三路110号房屋之承租人收取租金等相关事宜”之表述可以看出，张允文仅授权之范围仅为收取租金，其他等相关事宜也是与租金有关的事宜，其《授权书》中格式条款“代签署有关一切文件”也应当是与授权范围中收取租金有关的文件。至于黄敏玲诉称其得到了张允文母亲的同意及吴良仅向其保证两份合同内容完全一样，只是签约时间要更改，由于没有证据予以证明，本院不予采信。因此，黄敏玲与吴良仅签订案涉第二份租赁合同，属无权代理行为。
本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，黄敏玲与吴良仅签订案涉第二份租赁合同属无权代理行为，且事后张允文并未对案涉第二份租赁合同进行追认，因此，黄敏玲和吴良仅签订的案涉第二份租赁合同对张允文不发生效力。案涉第一份租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容部违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。该合同明确约定“乙方（吴良仅）若经营不善，可以转租、转让，且合同期内租金不变，须经甲方（张允文）同意”，吴良仅未经同意将房屋转租给案外人，其行为已经构成违约，张允文有权解除合同。张允文据此向吴良仅发出《律师函》，以吴良仅未经同意擅自转租严重违约为由解除合同。吴良仅在收到《律师函》之后3个月内，并没有向人民法院或者仲裁机构提出异议，故，案涉第一份租赁合同已经解除。因此，张允文在案涉第一份租赁合同解除后将房屋另行出租的行为并不构成违约，无须对吴良仅支付违约金。至于吴良仅要求张允文赔偿其经济损失（含转让费及预期租金收益），根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任”的规定，因吴良仅违反案涉第一份租赁合同的约定擅自转租，转让费及预期租金收益的经济损失应由吴良仅自行承担。故，吴良仅的该项诉求，不予支持。关于吴良仅要求张允文返还押金的请求，本案中，吴良仅未经同意擅自转租，构成违约，无权要求返还押金。因此本院对吴良仅返还押金的诉求不予支持。黄敏玲无正当理由拒不到庭，也未提交书面答辩，应视为放弃抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回吴良仅的诉讼请求。
本案案件受理费4296元，由吴良仅负担。
如不服本判决，原告吴良仅、第三人黄敏玲可在判决书送达之日起十五日内，被告张允文可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 周建伟
审 判 员 叶炎乾
人民陪审员 罗崇毅
人民陪审员 高延毅
人民陪审员 黄定妹
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 邱碧蓉
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第二百二十四条第二款承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由据不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。