上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第551号
上诉人（原审原告）李黎明。
上诉人（原审原告）郭大江。
上列两位上诉人共同委托代理人李仲国。
上诉人（原审被告）周利红。
委托代理人张翠芳，上海君乐律师事务所律师。
上诉人李黎明、郭大江，上诉人周利红因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第1087号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
本院经审理查明，2011年10月28日，李黎明、郭大江与周利红签订《房屋租赁合同》，约定由周利红承租李黎明、郭大江所有的位于上海市丰庄路XXX号的房屋（以下简称系争房屋），系争房屋建筑面积192.8平方米【产证号为：沪房地嘉字（2007）第005370号】，租期自2011年10月28日至2013年6月27日；周利红向李黎明、郭大江承诺租赁系争房屋仅作为商业经营使用，经营范围为美容美体、化妆品；周利红如要求续租，则必须在租期满一个月之前书面通知李黎明、郭大江，经同意后，重新签订租赁合同；周利红在合同签署之日向李黎明、郭大江支付押金人民币（以下币种均为人民币）28，000元；双方还约定2011年10月28日至2012年6月27日租金为每月15，040元，2012年6月28日至2013年6月27日月租金为15，930元；关于违约责任双方约定，租赁期满，周利红应约定日期交还该房屋。周利红逾期归还，则每逾期一日应按原日租的两倍支付滞纳金，如周利红超过约定日期七日仍未交还该房屋，则李黎明、郭大江有权没收周利红的保证金，同时周利红还应承担应逾期归还给李黎明、郭大江造成实际损失。合同还对其他事项作了约定。签约后，李黎明、郭大江将系争房屋交付周利红经营使用，周利红按约支付租金并缴纳物业费和水电费。2013年6月27日合同期满后，周利红继续向李黎明、郭大江支付租金至2013年12月。2013年8月16日，李黎明、郭大江起诉至原审法院，请求判令：1、周利红应立即归还李黎明、郭大江系争房屋；2、周利红应支付李黎明、郭大江逾期腾退租金（从2013年6月28日起至实际腾退日止，按每日1，062元计算）；3、租赁保证金28，000元李黎明、郭大江不予退还周利红；4、周利红应当付清2013年1月至6月物业费1，156.80元及同年5月至7月水电费454.96元。
原审审理中，李黎明、郭大江提供了通知函一份，以证明李黎明、郭大江于2013年6月25日发函要求周利红在合同到期后搬出系争房屋；周利红表示未收到该通知函。李黎明、郭大江未能提供该通知函已送达周利红的证据。周利红提供了汇款记录凭单，以证明周利红在合同到期后仍按合同约定支付租金至2013年12月，租赁合同仍在继续履行。李黎明、郭大江对周利红付款事实没有异议，但对周利红所要证明的继续履行合同表示异议，李黎明、郭大江认为合同期满前其已经提出收回系争房屋，并在2013年8月向法院起诉，付款行为是周利红单方面的行为，不能证明双方继续履行合同。
原审法院认为，李黎明、郭大江与周利红签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效。该《房屋租赁合同》期满后，周利红继续使用系争房屋，并定期按原定租金标准向李黎明、郭大江支付相关费用。李黎明、郭大江虽然提出其在租赁合同期满前向周利红发出《通知函》要求收回系争房屋，但无证据表明周利红已经收到该函件并获知函件内容。据此，法院认为双方从2013年6月28日起形成新的不定期房屋租赁合同关系，双方的权利义务参照原《房屋租赁合同》执行。李黎明、郭大江认为周利红逾期不腾退房屋构成违约的主张不能成立，李黎明、郭大江要求没收周利红的保证金没有依据，不予支持。李黎明、郭大江于2013年8月16日起诉至法院，应视为对该不定期房屋租赁合同的解除。合同解除后，周利红应将系争房屋归还李黎明、郭大江，并应支付房屋实际使用费，李黎明、郭大江则应将押金予以退还。由于李黎明、郭大江未能提供周利红结欠物业管理费和水电费的具体结算依据，法院对此暂无法予以处理，李黎明、郭大江可另行主张。据此，为保护当事人的合法权益，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、周利红应于判决生效之日起三十日内搬出位于上海市丰庄路XXX号的房屋，将该房屋归还李黎明、郭大江；二、周利红应于判决生效之日起10日内按月租金15，930元的标准向李黎明、郭大江支付房屋使用费（从2014年1月1日起计算至系争房屋归还之日）；三、李黎明、郭大江应于判决生效之日起10日内向周利红退还押金28，000元；四、李黎明、郭大江其余的诉讼请求，不予支持。负有给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费540.29元，由李黎明、郭大江负担340.29元；周利红负担200元，周利红负担之款应于判决生效之日起10日内交付原审法院。
李黎明、郭大江不服原审法院判决，向本院提起上诉称，李黎明、郭大江于2013年6月25日发函要求周利红在合同到期后搬出系争房屋，但周利红未搬出，根据双方合同约定，周利红应支付李黎明、郭大江逾期腾退租金（从2013年6月28日起至实际腾退日止，按每日1，062元计算），租赁保证金28，000元不予退还。原审判决有误，请求二审法院撤销原审判决第二、三项，依法改判。
周利红辩称，合同期满后，周利红继续支付租金，双方的租赁合同实际仍在继续履行，故周利红不存在违约行为。不同意李黎明、郭大江的上诉请求。
同时，周利红亦不服原审法院判决，向本院提起上诉称，周利红承租系争房屋是用于经营美容业，双方签订租赁合同时，周利红就告知李黎明、郭大江要长期租赁，因美容业的特殊性，客户都是办理年卡消费，合同解除会给客户带来很大损失。况且，合同期满后，周利红多次找李黎明、郭大江协商，但李黎明、郭大江不予理会，并诉至法院，原审法院判决合同不再履行，将给周利红造成无法估量的损失。请求二审法院撤销原审判决，判决双方继续履行租赁合同。
李黎明、郭大江辩称，不同意续签租赁合同，周利红理应搬出，驳回周利红的上诉请求。
本院认为，李黎明、郭大江与周利红签订的《房屋租赁合同》于2013年6月27日期满，李黎明、郭大江称于2013年6月25日发函要求周利红在合同到期后搬出系争房屋，周利红则表示未收到函件，鉴于李黎明、郭大江对此未能提供充足证据佐证，本院对该主张不予采信，李黎明、郭大江以此要求周利红依照双方合同约定支付逾期腾退租金并没收租赁保证金，理由不能成立。鉴于合同期满后，周利红继续使用系争房屋，并按原租金标准支付房屋使用费，双方形成新的不定期房屋租赁合同关系，现李黎明、郭大江提出合同解除，应予以准许。周利红要求继续履行合同依据不足，本院不予支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。至于物业管理费和水电费，李黎明、郭大江可另行主张。综上，上诉人李黎明、郭大江与上诉人周利红的上诉请求，理由均不成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币540.29元，由上诉人李黎明、郭大江承担270.15元，周利红承担270.14元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘海邑
审 判 员 周刘金
代理审判员 高 胤
二〇一四年四月十五日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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