辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽06民终1933号
上诉人（原审被告）：王禄晶，女，1978年5月13日出生，住丹东市振兴区。
委托诉讼代理人：孙宝仁，辽宁宝仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：丹东货运搬运有限公司，住所地丹东市元宝区柴草市街24号。
法定代表人：齐杰，总经理。
委托诉讼代理人：任飞，丹东市元宝区宏辉法律服务所法律工作者。
上诉人王禄晶因与被上诉人丹东货运搬运有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服丹东市元宝区人民法院（2016）辽0602民初179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王禄晶的委托诉讼代理人孙宝仁，被上诉人丹东货运搬运有限公司的委托诉讼代理人任飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王禄晶上诉请求：1.撤销（2016）辽0602民初179号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.上诉费用由被上诉人承担�事实和理由：一、原审判决认定事实错误。2013年12月，上诉人已将房屋返还给被上诉人，被上诉人用该房屋注册了丹东市元宝区传奇室内装修设计室，双方租赁合同已经合意解除。被上诉人于2015年5月21日，自行把门锁打开收回房屋，原审法院判决上诉人给付租金44万元。双方之间的合同约定，合同期限为2016年3月1日止，被上诉人在2015年5月21日即强行收回房屋，还得让上诉人承担8个月租金。二、原审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。但合同期限到2016年3月1日止，已不存在解除合同，故原审法院适用该条法律规定，属适用法律错误。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，请二审法院查清事�后，依法撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
丹东货运搬运有限公司辩称，本案认定的事实清楚，在此前的多次审理当中已经明确认定的事实为上诉人在没有合理理由的情况下要求撤销合同，但最终法院判决认为上诉人的理由不成立，因此双方当事人需要继续履行合同。上诉人没有在合同约定的时限交纳租金，也没有要求办理退房或解除合同，截止到本诉为止被上诉人没有接到要求解除合同的相关手续，双方也没有办理交接，也就是说上诉人违约在先。按照合同约定，被上诉人要求上诉人承担相应的责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。
丹东货运搬运有限公司向一审法院起诉请求：依法判令被告违约并承担违约责任，解除原、被告于2013年1月2日签订的房屋租赁合同，被告立即支付房屋租金44万元。
一审法院认定事实，原、被告于2013年1月2日签订房屋租赁合同，约定甲方（原告）将坐落在元宝区柴草市街50号五百余平方米房屋及一千平方米院落租赁费乙方（被告）达成如下合同条款：“第一条房屋使用用途为乙方用于餐饮；第二条租赁期限三年，即从2013年3月1日起，至2016年3月1日止，甲方给乙方两个月装修期，2013年1月1日至2013年3月1日；第三条，房屋租金、保证金，房屋年租金为全部租金人民币六十六万元整，保证金五万元整；第五条租金给付方式，租金采取先付后租的方式按年度三次支付，即每年12月31日前支付二十二万元整；第九条提前终止合同的约定，在租赁期内如遇不可抗力，致使乙方不能继续使用房屋、院落，甲方需按乙方使用时间结算租金，甲方不承担乙方任何损失，乙方有下列违约行为，甲方有权提前终止合同，已收取的保证金不予返还，并需向甲方赔偿本合同租金既得利益损失（三年全部租金未付部分）：1、擅自将租赁的房屋转租给第三人，2、未经甲方同意擅自改变房屋使用用途。3、欠缴房租五天以上，4、提前解除合同；第十条其他约定，甲方房屋厂院内的原有家具、空调、厨房设备、点菜宝、电脑、监控以人民币四万五千元价格全部转让给乙方。”等内容。同日，原告将房屋和店内设备交付被告，被告向原告交纳了租金220000元、保证金50000元及设备转让费45000元。2013年3月10日，被告向沈阳那家院子餐饮经营有限公司支付设计费60000元，并收到丹东那家老院子装修施工图纸。被告委托董兵向丹东市元宝区工商行政管理局申请丹东市元宝区那家老院子欢乐东北菜风味楼工商登记，2013年4月3日，该局作出辽丹工商个体登记不予受字【2013】第1300048558号不予受理通知书，理由是不予受理。据此，被告于当月向一审法院提起诉讼，认为原告订立合同时隐瞒了房屋、院落所在地段已被列入城市棚户区改造范围内的重要事实，致使被告产生重大误解，被告无法进行工商登记无法实现合同目的，给被告造成重大经济损失，请求判令撤销合同，返还租金、保证金、设备转让费，并支付设计费。一审法院于2013年9月16日作出（2013）元民三初字第00101号民事判决。原告不服该判决，提起上诉。本院作出（2014）丹民终字第00098号民事裁定，将案件发回重审。重审后，一审法院于2014年11月10日作出（2014）元民三初第00071民事判决。原告不服判，再次上诉。本院于2015年4月29日作出（2015）丹民一终字第00013号民事判决，认为被告撤销合同的理由，缺乏事实和法律根据，判决撤销一审法院（2014）元民三初第00071民事判决，驳回王禄晶原审诉讼请求。在诉讼期间，原告为证明涉案房屋可以办理工商登记，于2013年12月17�申请成立了丹东市元宝区传奇室内装修设计室，其后一个月内申请注销了。本院作出生效判决后，原告于2015年5月21日，自行把门锁打开收回房屋。
一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，应认定有效。按照合同约定，被告在合同签订同日向原告支付22万元租金后，至本院作出终审判决的2015年4月29日以前，被告应于2013年12月31日前支付租金22万元，于2014年12月31日前支付租金22万元。被告提起撤销合同诉讼期间，不向原告支付租金是可以理解的。但终审判决后，被告应按约履行合同义务，向原告支付租金。被告在终审判决生效后五日内不支付租金，构成违约，原告按合同约定有权提前终止合同，已收取的保证金不予返还，被告需向原告赔偿本合同租金既得利益损失（三年全部租金未付部分）。三年全部租金66�元，被告已经支付22万元，未付44万元，故被告应赔偿原告租金既得利益损失为44万元。被告辩称双方合同已于2013年12月解除，没有事实根据，不应采信。原告于2013年12月在涉案房屋成立公司，其后不久又申请注销，目的是证明涉案房屋可以办理工商登记。双方合同如已解除，原告也无需这么做。被告以此证明双方合同已经解除的主张不成立。被告对合同第九条理解的主张也不成立。对合同条款的理解，应对合同全部内容和相关条款全部文字加以分析，没有租金，谈何租金利息。原告自行将门锁打开收回房屋，以其行为终止了双方合同，再以被告违约为由要求法院判决解除合同没有意义，故该请求不应再予支持。被告对此辩解，应予合理采信。综上，依照合同约定，被告应当赔偿原告租金既得利益损失44万元，原告要求被告支付房屋租金44万的请求应当支持，其他请�不应支持。实际上，被告在租赁期限的第二月就提起了撤销合同诉讼，双方签订合同后至原告自行收回房屋，租赁物处于闲置状态，被告没有经营，也没有收益。究其原因是被告在工商登记未予准许后，起诉撤销合同，现在看来不是好的选择，是不是在与工商管理部门协调或与原告协商会更好些。考虑到以上情况，一审法院希望原、被告能够调解，所以没有急于判决，给了双方充分的时间调解，但被告在本案审理过程中没有调解意愿，一审法院只好判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告王禄晶于本判决生效之日起十日内向原告丹东货运搬运有限公司支付房屋租金440000元；二、驳回原告丹东货运搬运有限公司其它诉�请求。如被告王禄晶未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8000元，由原告丹东货运搬运有限公司承担100元，由被告王禄晶承担7900元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。涉案房屋的出租合同，系当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同，本院予以确认。上诉人作为涉案房屋的承租人，应当按照合同约定的期限支付租金。本案中，涉案房屋租赁期限从2013年3月1日起至2016年3月1日止。房屋租赁合同第五条约定租金给付方式为：“租金采取先付后租的方式按年度三次支付。即每年12月31日前支付二十二万元整。”除上诉人在合同签订同日向被上诉人支付22万元租金外，上诉人还应于2013年12月31日前支付租金22万元，于2014年12月31日前支付租金22万元。在双方履行房屋租赁合同中，因上诉人提起撤销合同诉讼，而未能按期向被上诉人支付租金，现撤销合同诉讼已经终审判决，上诉人应按约履行交纳租金的义务。依照房屋租赁合同第九条约定，乙方（上诉人）欠缴房租五天以上，甲方（被上诉人）有权提前终止合同，已收取的保证金和租金不予返还，并需向甲方（被上诉人）赔偿本合同租金既得利益损失（三年全部租金未付部分）。原审法院依据房屋租赁合同约定，判定上诉人向被上诉人支付租金44万元并无不当，本院予以支持。上诉人主张不应向被上诉人支付租金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人认为原审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定�定合同解除问题系适用法律错误一节，因原审判决对于认定合同解除并未适用该法律规定加以判断，而是认为被上诉人以其行为终止了双方合同，且对于被上诉人在原审中提出解除合同的诉讼请求，未予支持。因此，不存在上诉人所述的在合同履行期限届满后又判决解除合同的问题，原审判决引用该条法律规定，是为了确认被上诉人基于法律规定也享有合同解除权。故原审法院适用该条法律规定并无不当，上诉人的主张，本院不予支持。
综上所述，王禄晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8000元，由上诉人王禄晶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕伯昌
代理审判员 刘 云
代理审判员 王 蕾
二〇一七年一月十日
书 记 员 王海鹰