上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第19896号
原告（反诉被告）秦成刚。
原告（反诉被告）李忠波。
上列二原告（反诉被告）共同委托代理人吉建明，上海鼎善律师事务所律师。
被告（反诉原告）谢罗先。
被告（反诉原告）陆薇。
被告（反诉原告）谢重宇。
法定代理人谢罗先。
法定代理人陆薇。
上列三被告（反诉原告）共同委托代理人陈慧颖，上海通乾律师事务所律师。
上列三被告（反诉原告）共同委托代理人朱慧，上海通乾律师事务所律师。
原告（反诉被告）秦成刚、李忠波（以下简称原告）与被告（反诉原告）谢罗先、陆薇、谢重宇（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月28日立案受理后，依法适用简易程序，并于2014年7月3日公开开庭进行了审理。原告秦成刚、李忠波的委托代理人吉建明，被告谢罗先、陆薇及委托代理人陈慧颖、朱慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦成刚、李忠波诉称，两原告与两被告在2013年12月24日就浦东新区杨高中路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）签订了《上海市房地产买卖合同》（以下简称“买卖合同”），现“系争房屋”产权已过户至两原告名下。2014年4月8日，双方在中介公司的陪同下对“系争房屋”进行验收交接，但是，“系争房屋”被被告损坏，其中热水器、卧室和客厅的空调被拆除，热水器拆除后留下了一个很大的洞，没做安全措施，橱柜被损坏，主卧地板开裂，有烧过的痕迹，墙面及天花板有裂缝，不符合交付条件，故当天未能完成房屋交接。原告认为，被告应当按照合同约定将完整、安全以及能使用的房屋交付于原告，然而，被告见房屋已经过户，便肆意的破坏房屋，其行为已严重违约，应当按照合同补充条款的约定承担违约责任，故提起诉讼，要求被告赔偿原告逾期交房违约金人民币（以下币种相同）30万元（总房价150万元的20%）。审理中，原告表示，因被告未按时交房，导致原告在外租房，额外承担租金，故增加诉讼请求，要求被告赔偿2014年4月8日至7月8日的租金损失7，500元。
被告谢罗先、陆薇、谢重宇辩称，被告于2014年4月3日收到中介通知银行已放款，要求被告立即交房，被告在4月5日着手搬家，当晚，原告秦成刚打来电话要求先丈量房屋，4月6日早上，原告秦成刚带人过来，当时，被告已在搬家，并在拆除热水器等设施，原告见此也未提异议，由于当天原告没有带现金，故双方约定在4月8日办理交房手续。4月8日，中介及原、被告都到场，中介和原告秦成刚在抄水电煤表，原告李忠波则在拍照，紧接着他们就提出房屋的橱柜、地板有损坏，并拒绝收房。双方签订的“买卖合同”补充条款第7条及合同附件二对房屋交付状态有明确约定，即按房屋现状交付，固定装修保持原样，也就是说房屋内的家具家电是可以搬走的，为此，被告将空调、热水器拆走了，热水器一半是安装在天花板内的，拆除后天花板是没有补，衣橱和橱柜并未损坏，只是门打开，卧室地板确有一条明显的裂缝，这是被告问上家买房时就有的，墙面和天花板就是原样，被告并未损坏房屋。另外，即便空调、热水器不能拆走，地板有损坏，也不构成原告拒绝收房的理由，原告可按照合同约定主张损害赔偿。综上，被告已按合同约定交房，系原告无正当理由拒绝收房，被告不应承担逾期交房的违约责任，不同意原告的诉讼请求。另不同意原告当庭增加诉请。
被告谢罗先、陆薇、谢重宇反诉称，原、被告于2013年12月24日签订“买卖合同”，合同约定原告于房屋交接当日支付被告尾款1万元，逾期支付按日万分之四标准支付违约金。2014年4月8日，原、被告由中介公司陪同办理房屋交接，但原告以橱柜门损坏为由拒绝收房，被告和中介公司均向原告指出房屋现状与原告之前看房状况是一致的，但原告不予理睬。被告认为，被告适格履行了交房义务，但原告无正当理由拒绝接受交付，拖延尾款的支付，违反诚信原则，理应承担违约责任，故提起反诉，要求：1、判令原告支付房屋余款1万元；2、判令原告按日万分之四的标准支付逾期付款违约金直至付清全款之日止（自2014年4月8日起暂算至2014年8月31日为580元）。
原告秦成刚、李忠波辩称，原告没有支付尾款是因为被告没有履行正常房屋交付的义务，责任在于被告，不同意被告的反诉请求。
经审理查明，2013年12月24日，经上海我爱我家房屋租赁置换有限公司居间介绍，由原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订“买卖合同”，合同约定由乙方以150万元的价格向甲方购买“系争房屋”。“买卖合同”附件三约定，乙方于2013年12月8日支付甲方定金2万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分，乙方于2013年12月31日前将房款43万元直接支付给甲方，乙方于甲、乙双方至上海市相关房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以银行发放贷款的方式将房款104万元支付予甲方，待本交易经房地产交易中心审批完成（即房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》）且甲乙双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后当日，乙方将尾款1万元直接支付甲方。“买卖合同”第九条第3款约定，乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按照乙方逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。“买卖合同”第十条第3款约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交房期限之第二日起算至实际交房之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除本合同。乙方单方面解除本合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。“买卖合同”补充条款（一）第4条约定，甲方于取得除尾款外所有房款后7日内将房屋交付乙方，交付标志为双方签订物业交验单（房屋交接书）。“买卖合同”补充条款（一）第7条约定，房屋内状况：甲方须保证交房时本合同附件二所列之该房屋内管道线、附属设施、设备、室内装饰与签订本合同之日的状况相符；不可以有意损坏和拆除，确保水、电、煤、排水的畅通，乙方在此确认其于签订买卖合同前对该房产进行初步验看。双方同意甲方将该房屋按现状交付乙方即可。“买卖合同”补充条款（一）第12条约定，甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务，则甲方应按本合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第3款之约定违约金比例承担违约责任。“买卖合同”附件二即随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理中约定，设备：详见《设施设备清单》，装饰：固定装修保持原样。以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需要另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。当天，原告秦成刚、被告陆薇在《合同之附件（家电家具清单）》上签名，该清单罗列了家电和家具的名称，其中包含了空调和热水器，但家电和家具后面都没有做选项，在清单的“其他”一栏内填写了“固定装修不动”。2014年3月6日，“系争房屋”的产权登记至原告名下。2014年4月8日，原、被告在中介公司工作人员的陪同下到“系争房屋”进行验房交接，之前，被告已将“系争房屋”内的空调和热水器拆除，由于被告在搬离后未对“系争房屋”进行打扫，现场比较凌乱，当天，原告以房屋被损坏，不符合交付条件为由，拒绝收房，致房屋交接未成。
以上事实，由经庭审质证的“买卖合同”、《合同之附件（家电家具清单）》、上海市房地产权证、验房交接当日“系争房屋”的室内照片及原、被告的陈述在案佐证。
审理中，原告表示，当时说好固定装修不拆，其他可以搬走，原告理解空调和热水器属于固定装修，不能搬走。被告则表示，家电家具清单是格式的，当时说好不能搬走的在上面打钩，不打钩的都能搬走。被告提供中介公司带原告看房时拍摄的“系争房屋”室内照片5张，证明，4月8日交房时卧室地板及橱柜的状况与原告当初看房时的状况是一致的。原告对被告提供的照片的真实性没有异议。被告申请物业公司工作人员居某某到庭作证，证明被告拆走热水器时原告在场，原告看过现场后约4月8日交房付尾款，另申请中介公司工作人员王某某到庭作证，证明被告按合同约定适格交房，当天，王某某向原告提出如有异议可以照片比对，但原告拒绝。证人居某某陈述，我在上海绿晖物业管理有限公司工作，“系争房屋”是我公司负责物业管理的。4月6日，他们说好来办物业交接手续，但没来，这天，罗先生打电话给我说热水器不要了，送给我，我就上门去拆，拆的时候，男的新业主带了一个朋友过来，我基本上拆好的时候，罗先生跟新业主说房子都收拾好了，房款可以付了，新业主说没带钱，打电话给他妻子，但他妻子来不了，双方就说再约时间，拆下来的热水器我带走了。证人王某某陈述，我原来在我爱我家工作，2月份离开，原、被告的房屋买卖是我经办的。4月2日，原告打电话说贷款放款了，要在5、6号拿到房子。4月3日晚上，房东查账告知我贷款到了，并说尽量在这两天交房。4月6日，原告没有跟我说，自己去了。后我约双方4月8日晚上6时30分交房，我让客户带好尾款去交房，他答应的。4月8日晚上，我们都去了，因为房东刚搬走，房屋没有打扫，所以比较乱，我跟秦成刚抄水电煤，秦成刚妻子拿着手机到处拍照，抄完水电煤后，他们就说房屋有损坏，不能收，尾款也不会给，我说现在状况与当时你们看房时的状况是一样的，当时拍照的，照片在店里，后来我们一起去了店里，客户拿了主卧地板和厨房橱柜照片比对，我说是一样的，他们把照片放在店里就走了，之后没有再找过我。当初看房时主卧地板是有一块黑的，烧过的痕迹，厨房橱柜是坏的，房东用胶带胶住了，因为这两个比较明显，所以我拍了照，另外，签订合同时，我问过原告，家具家电清单上的物品要不要，他表示都不要，所以就没有在清单上打钩，家具家电清单中没有打钩的被告都可以搬走。原告认为证人居某某与被告是朋友，双方有利害关系，对证人居某某的证言不予认可。证人王某某的陈述与照片不符，他作的都是有利于被告的陈述。
本院认为，原、被告签订的“买卖合同”系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方约应恪守。现原、被告根据“买卖合同”的约定于2014年4月8日办理“系争房屋”验房交接，但原告以“系争房屋”被被告损坏，其中热水器，卧室和客厅的空调被拆除，热水器拆除后留下了一个很大的洞，但没做安全措施，橱柜被损坏，主卧地板开裂，有烧过的痕迹，墙面及天花板有裂缝，不符合交付条件为由，拒绝收房，致房屋交接未成。对于4月8日房屋交接未成的责任问题，本院认为，“买卖合同”附件二及补充条款第7条约定，“系争房屋”内的固定装修随房屋同时转让，房屋按现状交付。根据现有证据可以确认，“系争房屋”卧室地板及橱柜交房时的状况与原告看房时的状况是一致的，而空调、热水器属于家电，根据上述约定，被告是可以拆除的。虽然原告称墙面和天花板有裂缝，但并未举证证明该裂缝是在原、被告签订“买卖合同”后产生，与其看房时的状况不一致。综上，原告称“系争房屋”被损坏，不符合交付条件，依据不足，本院不予采纳。但是，应当指出，被告作为出售方在交付房屋前应当将“系争房屋”打扫干净，但被告在搬离后并未对房屋进行打扫，导致室内比较凌乱，被告这个做法显然欠妥，应予批评指正。鉴于被告已按合同约定履行交房义务，而房屋交接未成是原告的原因，故原告主张被告逾期交房，依据不足，本院不予采纳，为此，原告主张由被告支付逾期交房违约金，及因房屋未能交接产生的租金损失，本院不予支持。根据合同约定，交房当日，原告应当向被告支付尾款1万元，现被告已于2014年4月8日向原告交房，但因原告的原因致房屋交接未成，故不能免除原告应于当日支付尾款的义务，现被告反诉要求原告支付购房尾款及逾期付款违约金，符合合同约定，应予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）秦成刚、李忠波的诉讼请求；
二、原告（反诉被告）秦成刚、李忠波应于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）谢罗先、陆薇、谢重宇购房尾款1万元；
三、原告（反诉被告）秦成刚、李忠波应于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）谢罗先、陆薇、谢重宇逾期付款违约金，该违约金按1万元的日万分之四自2014年4月8日起计算至原告（反诉被告）秦成刚、李忠波支付日止。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5，800元，减半收取计2，900元，反诉案件受理费32元，均由原告（反诉被告）秦成刚、李忠波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 敏
二〇一四年九月十五日
书记员 王晓燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。