重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）九法民初字第13391号
原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行，住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街102号，组织机构代码90313977-5。
负责人童军，行长。
委托代理人况铭茜，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被告宋正伦，男，汉族，1978年3月30日生，住重庆市长寿区。
被告重庆恒大鑫泉置业有限公司，住所地重庆市渝北区金山大道1号附1号第四层，组织机构代码06829441-2。
法定代表人熊敏，董事长。
委托代理人吴卫航，女，汉族，1983年11月16日生，住重庆市北碚区。
原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行诉被告宋正伦、重庆恒大鑫泉置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月27日受理后，依法由代理审判员张元甲独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行委托代理人况铭茜，被告宋正伦，被告重庆恒大鑫泉置业有限公司委托代理人吴卫航到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行诉称，被告宋正伦为购买其位于重庆市北部新区恒康路9号8幢4-2号房屋，以该房屋作为抵押向原告申请个人贷款。2014年6月11日，二被告与原告签订了《个人房产抵押贷款合同》（编号渝交银2014年九龙坡个贷字0931号）。合同约定：被告宋正伦向原告贷款42万元，利息为年利率7.205%，贷款期限240个月，自放款之日起算；合同履行期内被告如有违约行为，原告有权宣布合同项下已发放的贷款本息全部提前到期，要求被告立即偿还本息并按照合同约定利率上浮50%计算罚息和复利；被告还应承担原告为实现债权而支付的催收费用、诉讼费、保全费、公告费等。被告重庆恒大鑫泉置业有限公司作为担保人为被告宋正伦的上述债务承担连带清偿责任，保证期间为最后一期贷款到期之日起两年，保证责任的范围为贷款合同项下的贷款本金、利息、复利、罚息及实现债权的费用。同时，原告与二被告签订了《重庆市预购商品房抵押合同》并办理了抵押权预告登记。2014年6月25日，原告向被告宋正伦发放了贷款42万元，但被告宋正伦截至2015年8月23日已连续3期未能按时还款，原告遂起诉来院请求：1.被告宋正伦偿还截止2015年8月23日止的本金411655.52元、利息6949.39元、罚息41.72元，共计418646.62元，以及自2015年8月24日起至还清之日止的罚息和复利（罚息以本金411655.52元为基数，自2015年8月24日起按照中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款基准利率上浮10%再上浮50%计算；以未还利息为基数计算复利）；2.被告重庆恒大鑫泉置业有限公司对被告宋正伦的上述债务承担连带清偿责任；3.被告宋正伦不能清偿上述债务时，原告对被告宋正伦提供的位于重庆市北部新区XX号房屋的抵押物享有抵押权，原告有权对该抵押物折价或拍卖、变卖的价款优先受偿；4.被告承担本案的诉讼费。
被告宋正伦辩称，对原告要求其偿还的借款本金和利息的数额无异议，但现在无力偿还，同意原告处置抵押物。
被告重庆恒大鑫泉有限公司辩称，其不应当承担连带清偿责任，原告的第2、3项诉讼请求相互矛盾，若果原告要求对被告宋正伦提供的房屋享有抵押权，则其保证责任已经免除；其不应承担诉讼费，原告通过诉讼的方式实现债权是自行扩大损失。
经审理查明，2014年6月11日，原告与二被告签订了《个人房产抵押贷款合同》（编号渝交银2013年九龙坡个贷字0931号），合同主要约定：1.被告宋正伦向原告贷款购买位于重庆市北部新区XX号的房屋，贷款金额为42万元，贷款期限240个月；2.贷款利率7.205%，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮10%，贷款实际发放后，遇人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日；3.逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；4.被告宋正伦违反合同约定时，视为本合同的“提前到期事件”，原告有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告宋正伦立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；5.被告宋正伦未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，原告有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；本合同利率发生调整的，原告有权相应调整罚息利率，自合同利率调整日起，按调整后的罚息利率计收逾期或挪用贷款的罚息，但包含合同利率调整日的当期复利不分段计算，适用调整后的罚息利率；6.逾期贷款的罚息=罚息利率×逾期本金金额×逾期天数，逾期天数从应还款日当日计算至实际还款日前一日，按实际天数计算；7.被告宋正伦未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担原告为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；8.被告重庆恒大鑫泉有限公司为本合同项下贷款承担连带责任保证，保证期间为最后一期贷款到期之日后两年，保证范围为贷款本金及利息、罚息、复利及原告实现债权的费用，被告宋正伦取得所购房屋的权利证明且原告取得抵押权的他项权利证明或者证明抵押权设立的其他文件正本后，被告重庆恒大鑫泉有限公司的保证责任解除，但在原告取得抵押权的他项权利证明或者证明抵押权设立的其他文件正本前，被告宋正伦有欠款或欠费的，被告重庆恒大鑫泉有限公司对该部分应付款项仍应承担保证责任。
2014年6月11日，原告与二被告签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，合同约定被告宋正伦将其购买的位于重庆市北部新区XX号的房屋为其向原告的前述贷款提供抵押担保；2014年6月19日，原告与被告宋正伦在房屋管理部门办理了上述房屋的预购商品房抵押权预告登记。
2014年6月25日，原告向被告宋正伦发放了贷款42万元。被告宋正伦截止2015年8月23日已累计超过3期未按约偿还借款本金及利息，截至2015年8月23日累计拖欠原告到期本金2522.40元、利息6949.38元、罚息41.72元，未到期本金409133元。
审理中，原、被告均确认，涉案房屋未办理房地产权证，也未办理正式抵押权登记。
上述事实，有交通银行个人贷款申请表、个人房产抵押贷款合同、重庆市预购商品房抵押贷款合同、重庆市土地房屋预告登记证明、贷款详细信息查询、交通银行分行借款凭证及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以采信。
本院认为，原告与被告宋正伦、重庆恒大鑫泉置业有限公司之间签订的《个人房产抵押贷款合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原告按照合同约定向被告宋正伦发放贷款后，被告宋正伦应按约归还借款本金及利息。现被告宋正伦已累计超过3期未按约偿还借款本息，原告有权提前收回全部贷款本金并收取逾期利息、罚息和复利，因此对于原告要求被告宋正伦偿还到期本金2522.40元、未到期本金409133.12元，合计411655.52元，支付利息6949.38元、罚息和复利（其中截至2015年8月23日的罚息为41.72元，自2015年8月24日起，罚息以未还本金411655.52元为基数按照中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款基准利率上浮10%再上浮50%计算至付清之日止；复利以借款利息6949.38元为基数，自2015年8月24日起按照中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款基准利率上浮10%再上浮50%计算至付清之日止）的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告对被告宋正伦提供抵押担保的房屋是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条和《不动产登记暂行条例》第三条的规定，依据不动产的权利变动形态可将不动产登记分为设立登记、变更登记、转移登记和消灭登记，因此对《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“抵押权自登记时设立”中的“登记”应限缩解释为设立登记，而不宜扩张解释为预告登记、合同登记等。本案中，原告与被告宋正伦仅就涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。由于预购商品房抵押权预告登记的对象为将来设立抵押权的请求权，该请求权虽经预告登记后产生了一定的物权效力，即排他性，但并不产生抵押权设立的法律后果。在未变更为正式抵押权登记前，原告作为债权人尚未取得该预购商品房的抵押权。故对原告要求对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告重庆恒大鑫泉置业有限公司是否承担连带保证责任的问题。被告重庆恒大鑫泉置业有限公司在《个人房产抵押贷款合同》中作为保证人，承诺对被告宋正伦的债务承担连带保证责任，该意思表示真实，合法有效，本院予以确认。《个人房产抵押贷款合同》约定被告宋正伦取得涉案房屋的权利证明并且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，被告重庆恒大鑫泉置业有限公司的保证责任解除。但涉案房屋至今未办理重庆市房地产权证以及正式抵押权登记，而预购商品房抵押权预告登记并不产生抵押权设立的法律后果，因此，被告重庆恒大鑫泉置业有限公司的连带担保责任尚未解除。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条之规定，判决如下：
一、被告宋正伦于本判决生效后五日内支付原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行借款本金411655.52元，及截止2015年8月23日的利息6949.38元、罚息41.72元，合计418646.62元；
二、被告宋正伦于本判决生效后五日内支付原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行2015年8月23日之后的罚息和复利（其中罚息以借款本金411655.52元为基数自2015年8月24日起按照中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款基准利率上浮10%再上浮50%计算至付清之日止；复利以借款利息6979.38元为基数自2015年8月24日起按照中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款基准利率上浮10%再上浮50%计算至付清之日止）；
三、被告重庆恒大鑫泉置业有限公司对被告宋正伦的上述第一、二项付款义务向原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行承担连带清偿责任；
四、驳回原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取为3737元，由被告宋正伦、重庆恒大鑫泉置业有限公司共同负担（因原告已预缴，此款由二被告于本判决生效后五日内随应付款项一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。
代理审判员 张元甲
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 李 俊