上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初8084号
原告(反诉被告)丁丽娟。委托代理人侯佩兴(系丁丽娟的丈夫)，住上海市闵行区。委托代理人方新辉，上海明伦律师事务所律师。被告(反诉被告)郑方。委托代理人王栋，上海浦汇律师事务所律师。原告丁丽娟与被告郑方房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案受理，先由审判员沈群独任审判。期间，因郑方向本院提出反诉，本院就其提出的反诉与本诉合并进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，并于2016年6月29日就本案公开开庭进行了审理。丁丽娟及其委托代理人侯佩兴、方新辉，郑方的委托代理人王栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)丁丽娟诉称，2016年1月26日，其与郑方经中介公司的居间撮合，就郑方所有的位于上海市闵行区吴宝路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定涉案房屋总价为人民币2,668,000元(以下币种均为人民币)，签约当日其需支付定金100,000元，2016年3月6日其需支付购房款1,000,000元，并签订正式的《上海市房地产买卖合同》，2016年4月10日其需支付购房款568,000元，余款1,000,000元为银行贷款。但因2016年3月6日前本市房价普遍上涨，郑方拒不同意按双方合同约定签约交易，其遂让中介公司居间撮合，郑方仍予拒绝。丁丽娟认为，郑方收取立约定金后拒不与其签订涉案房屋的买卖合同，此行为已严重侵害其合法权益，现其向法院提起诉讼要求判令郑方双倍返还定金共计200,000元。被告(反诉原告)郑方辩称，2016年1月26日，其与丁丽娟就涉案房屋签订了《房屋买卖协议》，丁丽娟亦给付了立约定金100,000元，双方约定择日签订正式的网签合同。嗣后，其得知丁丽娟属于限购对象，不能完成涉案房屋的买卖交易，故就此提出异议。丁丽娟与中介公司在没有告知郑方的情况下，擅自以丁丽娟之子侯某某的名义在交易中心办理了网签合同，其得知后，遂向交易中心投诉，现该网签合同已被撤销。郑方认为，丁丽娟严重违反诚信原则，对其进行欺骗，故其不应退回所收取的立约定金，并据此向本院提起反诉称，2016年1月26日，其与丁丽娟在中介公司处签订了《房屋买卖协议》，但当时丁丽娟并没有将自己属于限购对象，本次交易的真正买受方为丁丽娟之子等事实告知其。2016年3月6日下午，其本人就在中介公司附近，基于中介公司内人员较多，其觉得害怕，故未能出现在签约现场。其未出面签约，是为了表明其不愿意与丁丽娟之子签约。其与丁丽娟见过面，就涉案房屋的买卖事宜进行过磋商，丁丽娟自称是有钱人，基于对丁丽娟自称的信任，其愿意与丁丽娟就涉案房屋进行交易。其从未见过丁丽娟之子，对丁丽娟之子是否有工作，是否有负债，是否有实际偿债能力等均不清楚，故其不愿意与丁丽娟之子就涉案房屋签订正式的买卖合同。基于以上的事实，其要求法院判令没收丁丽娟所交付的立约定金100,000元。针对郑方的反诉，丁丽娟辩称，2016年1月26日当晚，其子需加班，故其与丈夫至中介公司与郑方就涉案房屋的转让价格、付款方式进行了磋商。当双方就转让价格谈妥后，郑方提出需当场支付立约定金，其告知郑方，其本人属于限购对象，本次交易的买受人为其子。中介公司的工作人员遂称这仅是磋商，至正式签订网签合同时，可让其子作为买受方签约，郑方亦表同意，故以其名义与郑方签订了《房屋买卖协议》，并当场给付郑方立约定金100,000元，郑方向其出具了收款收据。根据约定双方应于2016年3月6日签订正式房屋买卖合同，当日下午1点，其一家三口到中介公司，但是郑方未到。中介公司工作人员遂催促郑方到场，但郑方仍未到签约现场。嗣后来人自称郑方的大哥，这位大哥一来就责怪是房地产政策不好，涉案房屋的出售价格已经上涨了800,000元，现在不对外出售了。中介公司的工作人员当时就要求郑方到场，并称无论涉案房屋卖与不卖，都应由郑方到场表态。此后，中介公司工作人员再次与郑方电话联系，郑方称人在银行，让中介公司的工作人员将账号给她，她将收取的立约定金予以退回，其当时予以拒绝。此后，双方未再见过面。基于以上事实，丁丽娟认为未能就涉案房屋签订买卖合同的原因系涉案房屋价格上涨，郑方悔约拒签合同所致，故不同意郑方没收立约定金。经审理查明，2016年1月26日，郑方(签约甲方)与丁丽娟(签约乙方)及案外人上海嘉佳房地产经纪服务部(签约丙方)签订《房屋买卖协议》，协议约定甲方将坐落于上海市闵行区吴宝路XXX弄XXX号XXX室房屋以2,668,000元的价格出让给乙方，上述款项，乙方于2016年1月26日给付甲方购房订金100,000元，于2016年3月6日给付甲方购房款1,000,000元，于2016年4月10日给付甲方购房款568,000元，乙方以银行贷款的方式给付甲方1,000,000元，产权交易所发生的费用由乙方负担。上述协议对丙方在本次交易中的权利义务均作了约定。协议签订当日，郑方向丁丽娟出具了《收据》一份，确认收到丁丽娟交付的购房立约定金计100,000元。2016年2月26日，郑方在上海市闵行区吴宝路XXX弄XXX号门口以需复印涉案房屋的《上海市房地产权证》为由从上海嘉佳房地产经纪服务部的投资人汪某某处取回了《上海市房地产权证》，汪某某以郑方抢夺上述产证为由报警。根据双方的口头约定，郑方与丁丽娟应于2016年3月6日下午13时至案外人上海嘉佳房地产经纪服务部签订房地产买卖合同。案外人上海嘉佳房地产经纪服务部的工作人员亦提前一天以微信方式通知郑方于2016年3月6日下午13时至该司签约，郑方以微信方式回复表示同意。当日，丁丽娟一家三口至中介公司处等候郑方，郑方未到。嗣后，一位自称郑方大哥的人至上海嘉佳房地产经纪服务部就涉案房屋的买卖事宜与丁丽娟一家三口进行磋商。2016年3月18日，丁丽娟的委托代理人方新辉律师为协商丁丽娟与郑方间纠纷，与郑方进行了通话，在此次通话过程中，郑方称其与中介公司的工作人员曾是8、9年的朋友，其受朋友的蒙骗，签约三天内涉案房屋的售价涨至2,900,000元。其本人长期不居住在涉案房屋处，不知道涉案房屋真正的价格。其在签约三日内就知道受骗了，其因没有丁丽娟的电话，故只得告知中介公司，但中介公司为了赚取中介费，并未将此情况告知丁丽娟。其与丁丽娟均为受害者，所以法院的费用、律师的费用其可承担一半。以上事实，由丁丽娟提供的《房屋买卖协议》、收据、微信记录、录音光盘及文字整理资料、《报警记录》及当事人的陈述等证据予以证明，本院予以确认。本案在审理过程中，丁丽娟为证明涉案房屋整个交易过程，向本院递交了证人出庭申请书，申请上海嘉佳房地产经纪服务部的投资人汪某某、工作人员沈某某作为本案证人出庭作证，本院经审核后予以准许。2016年6月29日，证人沈某某出庭作如下陈述：其是涉案房屋交易的业务员。郑方将涉案房屋交由其所在中介公司居间出售，挂牌价是2,800,000元。其带丁丽娟去看房，并通过电话确定丁丽娟愿意以2,600,000元的价格受让涉案房屋。经其从中协调，双方愿意于2016年1月26日至中介公司就转让价格进一步磋商。当日，双方就转让价谈了很久，最终郑方为了急于出国做了让步，即同意以2,700,000元成交。丁丽娟称此房系其子所购，故最终的价格需与儿子商定后再予以回复，郑方称谁买房无所谓，但要买房需先交定金。因丁丽娟仅愿出价2,600,000元受让涉案房屋，故最终双方确定涉案房屋的转让价为2,668,000元(郑方坚持出售价后需要有个8字)，丁丽娟当日代儿子支付了定金。作为中介公司的工作人员，居间能否成功，其第一步就是要审核购房人的购房资格。郑方对涉案房屋的真正购房人是知情的。丁丽娟属限购对象，没有购房资格，其不可能带这样的客人去看房。2016年1月26日签约成功，郑方很开心，还请其和老板娘外出晚餐。其所知道的事情就到这里为止，后来发生的事情虽然有听说，但因没有参与，故不作陈述。同日，证人汪某某出庭作如下陈述：其与郑方系好友。涉案房屋亦是由其居间出售给郑方，郑方购房后亦多年委托其对外出租。郑方是做生意的，认为涉案房屋应该在最高点出售。其是中介公司的投资人，不太合适给郑方关于房屋是出售还是不出售的建议。某日，郑方称有个小姐妹讲涉案房屋可以出售了，遂委托其居间出售。其将该业务交给了业务员沈某某，让沈某某带人看房。因郑方急于出国，一直盯着沈某某。沈某某带了丁丽娟看房后，丁丽娟表示满意，但仅愿意接受售价在2,700,000元以内的房屋。郑方认为可以当面与丁丽娟进行协商。双方当面协商后，丁丽娟支付了定金。嗣后，郑方称涉案房屋的出售价格涨了，其对郑方讲行情的事情大家都说不准，这个要看售房者的心态了。郑方以650,000元的价格受让涉案房屋，现在也涨了很多倍了。郑方向其三次提出要收回涉案房屋的产权证，其均予以了拒绝。在正式签约的前一个周日，其特别忙，郑方拼命打电话，要求其将涉案房屋的房产证给她看一下，其无奈答应了。当其到达双方约定的地点时，郑方及另外两人已经到达，郑方察看房产证后就直接将产权证拿走了，另外两个人将其抓住，其无法追上郑方，只得报警，警察也来了。嗣后，其发短信给郑方索要房产证，郑方称办好事会还给其，但最终并未将房产证交还给其。2016年3月5日，其与郑方取得联系，要求其按时签约，郑方表示同意。2016年3月5日，其将网签合同打印好。2016年3月6日下午1点，丁丽娟一家三口到了签约现场，等了半个小时，郑方未来。其遂与郑方取得联系，郑方称要等一会儿。之后，郑方所谓的大哥就来了，这个人其也认识，大家一起吃过饭。其跟这位大哥说，你代表不了郑方，你必须让郑方本人来。同时，其问这位大哥他来代表什么，大哥说房价涨了很多，其说要涨价也要郑方本人来协商。其再次与郑方取得联系，郑方称人在银行，让其将丁丽娟的账号给她，然后把定金退给丁丽娟。其让郑方本人来，郑方不同意，此后不再接听其的电话。另需补充的是，本次交易的双方是丁丽娟的儿子与郑方，郑方在收取定金的时候就已经知道。2016年1月26日，丁丽娟的儿子要加班，没空过来，而郑方坚持要抓紧时间签约，说是跟谁签约无所谓，反正下家是付钱的。按交易惯例，立约定金一般是20,000元，郑方说房价要跌了，让其把定金往上提，所以最终丁丽娟交付的立约定金是100,000元。2016年3月6日，郑方所谓的大哥来了之后，从未对签约主体提出异议，只称房价上涨了。目前，涉案房屋的交易价格在3,120,000元左右。经庭审质证，丁丽娟对上述两位证人所某的证人证言的真实性均无异议，郑方对上述证人证言的真实性有异议。本院认为，上述两位证人所某陈述，逻辑严谨、层次清晰，与丁丽娟、郑方的陈述、微信记录、丁丽娟的委托律师与郑方的通话内容及证人汪某某的报警记录等反映的事实能相互印证，形成证据锁链，故本院对两位证人所陈述的证言对本案的证明力予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法若干问题的解释>》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。就本案而言，丁丽娟与郑方就涉案房屋的转让价格及付款方式已达成一致意见，且签订了《房屋买卖协议》，为担保双方按约订立正式的房地产买卖合同，丁丽娟给付郑方立约定金100,000元。现郑方于2016年3月6日无正当理由拒绝签订涉案房屋的买卖协议，其理应向丁丽娟双倍返还定金。至于本院为何未能采纳郑方提出的拒绝签约的理由，本院依据查明的事实作如下分析：首先，郑方称其在2016年3月16日前已知丁丽娟需以其子名义签约，其明确表示拒绝。对于这节事实，本院未见郑方提出任何证据加以证明。从本院查明的事实来看，2016年3月5日，中介公司的投资人，亦系郑方多年的好友汪某某以微信方式通知郑方于次日签约时，郑方表示同意，且未对签约主体提出异议。其次，若确实如郑方所述，其不愿意与丁丽娟之子签约，其完全可以在签约当日当面向丁丽娟提出，但事实上，郑方在签约当日采取的是避而不见，郑方的理由是中介公司内人较多，其害怕。试问，郑方害怕的究竟是什么？再次，郑方通过中介公司寻找的是涉案房屋的受让人，郑方称其只愿意与丁丽娟进行交易，因为其与丁丽娟有过接触，其相信丁丽娟是有钱人。其未与丁丽娟之子见过面，对丁丽娟之子的信用及偿债能力不了解，试问郑方其为何仅以丁丽娟自称有钱即相信丁丽娟有偿债能力，究竟丁丽娟与丁丽娟之子作为涉案房屋的受让人对其权益会造成何种损害？最后，郑方对于其为何于2016年2月26日从中介公司的多年好友汪某某处夺回涉案房屋产权证向本院作出合理的解释。基于以上分析，本院认为，郑方提出的拒签合同的理由有违常理，本院不予采信。据此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法若干问题的解释>》第一百一十五条之规定，本院判决如下：一、被告(反诉原告)郑方于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)丁丽娟双倍返还定金共计人民币200,000元;二、驳回被告(反诉原告)郑方的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费计4,300元，财产保全费1,520元，合计5,820元，由被告(反诉原告)郑方负担。反诉案件受理费1,150元，由被告(反诉原告)郑方负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 林 霞
人民陪审员 尹 萍
人民陪审员 邓红霞
二〇一六年七月二十日
书 记 员 张 辰
附：相关法律条文
《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国担保法若干问题的解释%26gt;》
第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。