江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第3538号
原告昆山金侨物业管理有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北紫竹路盛荣花园店面房，组织机构代码77687941-1。
法定代表人陈华，该公司董事长。
委托代理人潘琳，江苏丰田律师事务所律师。
被告仇桂萍。
原告昆山金侨物业管理有限公司与被告仇桂萍物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月27日立案受理后，依法由代理审判员唐敏独任审判，于2014年12月4日公开开庭进行了审理。原告昆山金侨物业管理有限公司委托代理人潘琳、被告仇桂萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昆山金侨物业管理有限公司诉称：2007年6月1日，原、被告签订了前期物业管理服务协议，并约定了双方的权利义务。原告在尽职尽责为被告提供服务后，被告却未按合同约定定期支付物业服务费计3530元，并拖欠长达五年半之久。原告多次向被告催促，催讨，被告却置之不理。被告的行为严重违反了法律和合同的约定，损害原告合法权益，为此，原告提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付2009年7月1日至2014年6月30日拖欠的物业管理费3530元及滞纳金1666元（自逾期之日起至2014年12月4日）；2、诉讼费用由被告承担。
被告仇桂萍辩称：2008年4月22日，被告拿房时预付了一年的物业管理费，后先后签订农业银行、工商银行代扣代交协议，由银行扣交，不清楚具体交了多少物业管理费。不管是扣划的或是现金交纳的物业管理费，原告都不开具发票，导致被告无法报销物业管理费。原告存在随意扣划被告账户的情形。被告房屋长期存在漏水情况，原告未为业主与开发商就防水和气窗问题处理完善。被告不具备对新华舍小区进行物业管理的资质且未经业主同意，私自将物业公用部位、公用设施进行经营。
经审理查明：被告系江苏省昆山市萧林西路新华舍XX栋XX室的业主，建筑面积84.04平方米。2007年6月1日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：原告对被告所在小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维缮、服务与管理；物业管理服务费用收取标准为住宅多层按建筑面积每月每平方米0.7元；每次交纳物业管理费的时间为每年1月份收取上半年的物业管理费，7月份收取下半年的物业管理费；如果被告未按协议约定的收费标准及时间交纳物业管理费用，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。2009年7月1日至2012年11月25日，被告拖欠物业服务费2471元未交。原告委托江苏丰田律师事务所律师向被告发出律师函，催促被告及时交纳费用，后被告仍未支付，双方由此产生纠纷，原告诉至本院。庭审中被告提交了房屋照片一组，及委托代收物业费协议，用以证明房屋存在质量问题且被告之前交纳过物业费。
上述事实有原告向本院提供的《前期物业管理委托合同》1份、交房结算验收表1份、律师函1份以及当事人庭审陈述予以证实。
本院认为：原、被告签订的《前期物业管理委托合同》是双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。原告按约履行物业服务义务，被告作为该物业服务范围内的业主则有义务按物业管理协议向原告支付物业管理服务费用，逾期不交纳的，应承担相应的违约金。原告主张尚欠物业管理费的期间为2009年7月1日至2014年6月30日，依照合同约定的每月每平方米0.7元之标准以及被告所有房屋之建筑面积84.04平方米，可计算被告每月应支付物业管理费为58.83元（0.7元／月／平方米×84.04平方米），应付期间约为60.8个月，物业管理费共计3576.86元（58.83元／月×60.8个月），原告现主张3530元，系其自主行使权利，本院予以准许。关于原告主张的滞纳金，合同对滞纳金的收取有约定，但约定明显过高，现原告将标准调整为每日万分之五符合法律规定，本院予以支持。关于滞纳金的起算时间（即支付物业管理费最后期限的次日），合同约定在每年7月份收取下半年的物业管理费，未明确每月应当交纳物业费的日期，故逾期之日应为次月的1日，经分段核算，原告主张滞纳金1666元，本院予以支持。关于房屋质量问题，原告非房屋的开发商且《前期物业管理委托合同》中亦未约定由原告对房屋质量承担相应责任，故房屋质量问题不应成为被告不缴纳物业管理费的理由。其余抗辩意见，因被告未提交相应证据，本院不予采信。被告拒交物业管理费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时缴费业主的正当权利。原告在服务过程中既要按约提供服务，如定期公布物业管理费的收支情况，也应注意与业主及时进行沟通，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，才能构建和谐社区、和谐社会。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告仇桂萍于本判决生效之日起十日内支付原告昆山金侨物业管理有限公司2009年7月1日至2014年6月30日期间的物业管理费3530元及自2009年8月1日至2014年12月4日的滞纳金1666元。
（履行方式：如采用转账方式，请汇入原告指定帐户或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60）。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告仇桂萍负担，此款原告昆山金侨物业管理有限公司已预交，被告仇桂萍在履行上述给付义务时一并支付原告昆山金侨物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
代理审判员 唐 敏
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 许云翔
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。