北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第12445号
原告（反诉被告）北京众慧天成物业管理有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇丽苑街6号美林别墅会所，组织机构代码67573125-8。
法定代表人唐沛，经理。
委托代理人崔贤东，北京市顺新律师事务所律师。
被告（反诉原告）范杰，男，1964年11月10日出生。
原告（反诉被告）北京众慧天成物业管理有限公司（以下简称众慧天成公司）与被告（反诉原告）范杰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）众慧天成公司委托代理人崔贤东到庭参加诉讼，被告（反诉原告）范杰于2015年8月25日到庭参加第一次庭审，2015年10月19日经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告众慧天成公司诉称：范杰系北京市顺义区×小镇×号业主，该房屋建筑面积326.7平方米。现范杰拖欠从2012年10月1日至2015年3月31日期间的物业管理费，计38223元，众慧天成公司多次向范杰催要未果。为维护众慧天成公司的合法权益，特向贵法院提起诉讼，请求判令：1.范杰立即给付众慧天成公司自2012年10月1日至2015年3月31日期间的物业管理费38223元；2.本案诉讼费由范杰负担。
被告范杰辩称：
1、由于美林房地产开发商违反《房屋买卖合同》的约定，违约延迟交房，经顺义法院判决和强制执行，范杰于2009年12月5日在顺义法院执行庭的监督下从美林开发商手中接收了×小镇×号楼×栋房屋。当时的物业公司是北京嘉浩物业管理有限公司，接收当日本人提前缴纳了半年的物业费。2、对于已经开始更换物业公司一事，当时没有被告知，之后也没有看到任何公告和通知。根据起诉人提供的证据，该物业公司已经三次更换法人代表和股权变更。对此我本人没有看到和收到众慧天成公司提供的任何公告和告示，说明以及通知。3、由于接收的房屋被搁置了近6年时间，期间断续无序的维修损毁严重，经过2年多的自行修整，范杰实际入住时间是2013年的4月，居住至今。4、范杰入住后发现，美林小区的物业管理混乱，服务水平低劣，安全隐患严重，下述内容根据众慧天成公司提供《物业服务合同》内容约定，都是基本的物业服务内容和日常工作，但是事实上众慧天成公司已经严重违反了合同约定，没有履行其物业服务义务，且存在物业服务的严重缺陷：（1）众慧天成公司每天工作时间是8：30-17：30，之后只有中控室人值班负责接电话，不解决任何具体问题。晚间投诉或申报，没有人对应，夜间只有一个人值班，时常没有人接听电话，对于投诉报警，没有对应能力，且至今日。2015年4月10日凌晨1点，邻居家狗跑出咬人，打电话给众慧天成公司（实际是中控室的值班人员）投诉处理，连续打过4次电话，40分钟后保安才来人查看。他们解释是夜间整个小区值班的保安人员只有3个人，包括南北大门。（2）小区南北两个门，业主车辆，来访车辆，家居及工程售后维修相关车辆及人员，小时工，推销人员，找家庭工作的人员，骑行电动车或步行，进出自由，没有任何审查和登记措施。另外，小区会所建筑内的通道连接着小区的内外，又是一个重要安全隐患。通道中的房间外租给了超市和按摩房，内外侧出入口玻璃门昼夜敞开，内外的人员随意进出，特别是早晚和夜间。且至今日，有视频记录和业主签名证明。（A.3日前的8月22日嫌疑人员进入范杰家后院，被范杰本人查问中逃跑，及时电话通知了众慧天成公司前台，但反应迟缓，根本没有应对能力和措施。后承认，终于发现该嫌疑人员后准备阻拦其出门时未果，被跑掉。小区内经常发生类似的事情，范杰家也不是第一次了，还有敲门有推销车棚的，保姆找工作的等等）（B.今年7月10日上午回家时发现，范杰门前的专用车位被占，投诉到众慧天成公司前台48小时没有结果。后被告知查不出来，说是外来访客的车。再提议众慧天成公司报122或110查找车主信息也没有任何回复，后范杰本人报110后找到车主的联系人，当时车主据说全家去了美国，并不是美林业主，管辖民警也到场确认了情况，72小时后车被挪开。证据中有照片记载）。（3）在美林小区内从来没有看到过保安巡逻和巡视，特别是早晚和夜间。夜间前后大门看门的保安基本上都趴在屋内桌子上瞌睡，听到进出车辆鸣笛后，遥控抬杆随意放行，且都只有一个保安人员。非机动车和步行人员随意进出。因为步行通道是开放的。且至今，由业主的签名证明。（4）公共设施中的消防系统的自动报警，以及烟感报警器完全失灵，从范杰入住后至今就一直是坏的。2013年9月范杰家因老人把锅烧干至起火，浓烟排了近24小时。上次物业费纠纷中，范杰曾提交过相关问题的申诉，但至今没有得到任何的修缮和处理与回复。更没有接到过相关文字说明或公示。有后沙峪法庭去年11月的判决证实。（5）智能化系统中的安防系统中：智能控制和彩色可视对讲一体的单元控制主机；彩色可视对讲系统与小区主入口和门户双联对讲系统；室内的红外线安防报警系统；都是失灵的，坏的，不起作用的。这些内容都在附件三中的美林小区标准设施中。范杰没有享受到过这些标准配套设施设备的服务，以及这些设施设备失灵，失效所造成范杰的房屋财产折价损失。有后沙峪法庭去年11月的判决证实。（6）美林小区2013、2014年中发生过多起入室盗窃案（包括45B户，丢失笔记本电脑和财物等，公安派出所都有记录）。（7）范杰家出户门门外路以及左侧分别去往南门和北门的两条路的公共室外照明路灯，自从范杰入住开始就是黑的，而且路中还有几处灯杆缺失和损坏。范杰向众慧天成公司报修申诉达十几次。众慧天成公司前台的每个人以及工程部的每一个人都被范杰当面报修和投诉过。工程部的夜间值班人员被范杰拉至现场勘验和记录过三次，经过近2年后的2014年12月终于有过对个别的照明灯的简单修理，但是不久后又是漆黑一片。时至今日，有视频和照片记载。（8）园区主路和支路原有的配套休闲座椅缺失和损坏严重，而且长期无人修缮和管理。只有主路不到十分之一的路程中，就已经缺失和损坏6把。视频和照片中都有记载和证实，且延续至今。（9）园区绿化破坏严重。范杰家门前的大树和植物（属于公共景观），两年来都是范杰家自己浇水。众慧天成公司从来没有浇过水，更没有每年防虫防病的打药。病虫满树，杂草丛生。（10）众慧天成公司人员不提供查水表和燃气表的服务。每年申报燃气表的时候，都被要求平日里家中留人，等着煤气公司的人查表。由于平时家中没人，每年的抄表登记，申请补贴的工作都需要范杰自己多次联系燃气公司。燃气公司的人告知范杰，美林这样麻烦的原因是，周围所有小区相关工作都是众慧天成公司人员平日的日常工作。（11）众慧天成公司对园区内的停车位的维护维修和保洁清理疏于管理，缺位。各家门前的专用车位都是业主自己维护维修，小区内主路的叠拼户停车位由于是几户集中排列在一起，且位置不具体，所以就是杂草丛生，破乱不堪。有照片证明。停车位的维护与维修，清洁管理根据（12）众慧天成公司2015年3月份公布的2014年物业费使用公告中显示本小区有124户不交物业费。从这个角度也证实了美林小区的物业服务管理低劣，矛盾日益严重和激化。
反诉原告范杰反诉称：
1、本案被反诉人众慧天成公司严重违反美林别墅小区的《前期物业服务合同》第二章物业服务内容中的第2条的2、3、4、5、6、7、8、9、10项；第五章物业服务费用中的第6条7项；第八条；第九条；第十三条；第六章权利与义务中的第十五条5、7、8项所规定的服务内容，物业服务管理混乱，服务水平低劣，居住安全不能有效保证，严重影响小区业主的安全稳定和谐的正常生活秩序。2、自从2013年范杰入住小区以来，提供物业服务的众慧天成公司，物业服务水平和质量每况愈下，业主的居住安全、财产安全、园区绿化、清洁、公共设施、道路照明，安防以及智能配套设施设备的维修与维护等最基本的日常服务无法保证。众慧天成公司不能及时维护保养致使损坏，失灵，小区配套会所功能逐步缩水，现在已经完全不能为业主服务。众慧天成公司内部管理混乱，人员流动极大，账目不清（此前从没有按照《前期物业服务合同》中的规定的定期对业主公开物业费收支情况），这两天看到他们公布的2014年全年小区物业费收支情况，又进一步说明他们的账目混乱不清，根本没有按照相关规定来正确使用小区业主的物业费，稍微有点常识的业主都能看出这个漏洞百出的财务报告。众慧天成公司和业主的矛盾日益严重。已经让范杰失去一个安全和谐的生活家园。3.涉嫌隐瞒公司重大事项：众慧天成公司在2010年1月合法取得美林别墅的前期物业服务合同后的至今2015年3月，五年期间分别在2011年和2013年更换过两次公司的投资人、法定代表人和公司董事、经理及监事，私下转让公司，这也是造成众慧天成公司管理混乱，无法提供物业服务的重要原因。请求判令：1.众慧天成公司撤销对范杰的诉讼，承担受理费用和反诉费用；2.众慧天成公司因为物业服务质价不符，根据其提供的服务程度按五折比例减免物业费；3.众慧天成公司依照《前期物业服务合同》中的规定，限期纠正违约错误的事实，限期向所有业主公示其纠正和整改计划，接受业主的监督；4.根据北京市建委的相关规定，物业费的缴纳期限为一年，撤销众慧天成公司追缴2015年部分的物业费请求；5.根据两年诉讼有效期的法律规定，撤销众慧天成公司两年之前的物业费追缴请求。
反诉被告众慧天成公司辩称：对范杰的反诉诉讼请求要求按撤诉处理，范杰未到庭参加诉讼，对范杰本诉部分可以缺席审理，但范杰作为反诉原告不能进行缺席。
经审理查明：
（买受人）范杰与（出卖人）美林房地产开发集团有限公司（以下简称美林公司）于2004年4月5日签署《商品房买卖合同》（合同编号：522369），约定由范杰购买美林公司开发的位于顺义区天竺镇×第×幢×号房屋。该房屋建筑面积326.7平方米。
2009年12月29日，美林房地产开发集团有限公司（甲方）与众慧天成公司（乙方）就美林香槟小镇小区签订《前期物业服务合同》，双方约定由众慧天成公司为该小区提供物业服务，物业服务费的收费标准为每月每平方米3.9元。
2013年1月1日，美林房地产开发集团有限公司（甲方）与众慧天成公司（乙方）就美林香槟小镇小区签订《前期物业服务合同》，双方约定由众慧天成公司为该小区提供物业服务，物业服务费的收费标准为每月每平方米3.9元。
涉诉小区未成立业主委员会。
范杰提交照片36张及光盘1张，证明至2015年8月24日，美林香槟小镇内公共设施设备，景观，照明，停车位，道路，绿化等毁损、损坏、缺失并长期不能修缮和有效管理的事实。
范杰提交由美林香槟小镇小区14位业主联名签署的证明，证明涉诉小区物业管理服务存在不足。
上述事实，有本院庭审笔录、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、照片、光盘、证明等证据在案佐证。
本院认为：
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告（反诉原告）范杰经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了于2015年10月19日庭审中答辩和质证的权利。
涉诉小区未成立业主委员会。美林房地产开发集团有限公司与众慧天成公司就美林香槟小镇小区签订《前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。众慧天成公司为范杰所在的小区提供了物业管理服务，范杰应当交纳物业服务费。但经审查，本院确认众慧天成公司提供的物业服务存在不足，本院酌情确定范杰应交纳的物业费数额。
范杰作为反诉原告，经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，故，对范杰的反诉请求，本院按撤诉处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）范杰于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京众慧天成物业管理有限公司二〇一二年十月一日至二〇一五年三月三十一日的物业服务费三万二千四百八十九元五角五分；
二、驳回原告（反诉被告）北京众慧天成物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、被告（反诉原告）范杰反诉按撤诉处理。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费七百五十六元，由被告（反诉原告）范杰负担六百一十二元，于本判决生效后七日内交纳。由原告（反诉被告）北京众慧天成物业管理有限公司负担一百四十四元（已交纳）。
反诉案件受理费二十五元，由被告（反诉原告）范杰负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王竞隆
人民陪审员 王桂华
人民陪审员 宗 明
二〇一五年十月二十日
书 记 员 贾默文