广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第1501号
上诉人（原审被告、反诉原告）佛山市南海区桂城街东二村中约股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区。
负责人霍伍妹，社长。
委托代理人彭文良，广东禅都律师事务所律师。
委托代理人郭干林，广东禅都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）招厚均，男，汉族，1958年7月19日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人朱协堂，广东协民律师事务所律师。
委托代理人梁洁施，广东协民律师事务所律师。
原审被告佛山市南海区桂城街东二社区东二村民小组，住所地广东省佛山市南海区。
负责人杨再兴。
原审第三人何德雄，男，汉族，1971年4月3日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人佛山市南海区桂城街东二村中约股份合作经济社（以下简称中约经济社）与被上诉人招厚均，原审被告佛山市南海区桂城街东二社区东二村民小组（以下简称东二村小组），原审第三人何德雄土地租赁合同纠纷一案，中约经济社不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第1100号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年3月29日，佛山市南海区桂城街道办事处出具桂街（2013）37批复，同意撤销南兴村民小组、新村村民小组、东约村民小组、南约村民小组、西约村民小组、中约村民小组共6个村民小组，整合设立东二村民小组。
涉讼土地位于佛山市南海区桂城街东二村民委员会中约村民小组（土名）“丘沙围”地段，是佛府南集用（2009）010027号集体使用权证项下土地。
1999年10月18日，原中约村小组（甲方）与招厚均（乙方）签订一份《合同书》，约定乙方承包位于丘沙围工业区2838.9平方米土地使用权；承包期从2000年1月1日起至2004年12月31日止；并对租金支付等进行了约定。
2006年11月13日，中约经济社（甲方）与刘永就、冯荣汉（乙方）签订一份《协议书》，约定乙方租赁甲方土地2860.5平方米；承包期从2007年1月1日起至2008年12月30日止；并对租金支付等进行了约定。
2008年12月27日，中约经济社（甲方）与刘永就、冯荣汉（乙方）签订一份《临时租地协议书》，约定乙方租赁甲方土地2902.3平方米，每月每平方米5.3元，每月租金15382元；租赁期从2008年12月31日起至2010年2月28日止；乙方先付给甲方押金按每月总租金的两倍共35000元作抵押；缴纳租金应在月前缴交全月或全年的租金后才能使用的原则，如逾期交租金者按拖欠租金总额每天5%的违约责任金，由乙方支付给甲方；协议签订后和协议期满，如该地块甲方未有规划收回时，在同等的条件下乙方可享有优先续约权；如不续约乙方缴清所有欠款后，乙方可取回所押的无息押金。
中约经济社开具收据，确认收取冯荣汉、刘永就、招厚均按金合共27618元。
期间，刘永就、冯荣汉将涉讼土地上部分建筑分别出租予何德雄、候仕朝、杨结华等人。中约经济社收取次承租人租金，并将租金差额部分返还予冯荣汉。
招厚均、冯荣汉、刘永就出具收据，确认收取何德雄租赁按金30000元。
2012年3月30日，招厚均向中约经济社交付一份冯荣汉代（刘永就）签名的《合同权利、义务转让通知书》，内容：“我刘永就、冯荣汉因借款给招厚均，由其转让2903.3平方米的土地使用权给我俩人，并由我俩和东二中约股份经济社签订临时租地协议书。招厚均已于2010年归还清借款给我，我俩人已将2008年12月27日与东二中约股份经济合作社签订的租地协议书的全部权利、义务转让给招厚均享有和承担”。
招厚均与何德雄因涉讼厂房租赁发生纠纷，致法院（2012）佛南法民三初字第562号案，法院经审理后判决何德雄返还涉讼厂房、按13000元／月标准支付厂房使用费予招厚均，招厚均返还30000元保证金予何德雄。
2012年8月8日，何德雄、候仕朝、杨结华经竞投取得涉讼厂房承租权，租赁期限从2012年9月1日起至2014年12月31日止。
招厚均以中约经济社、何德雄为被告向法院提起诉讼，请求确认对涉讼土地享有优先承租权、确认涉讼土地竞拍行为无效，致（2012）佛南法民三初字第878号案。法院经审理后认为招厚均因自身原因未能在公开竞投中取得涉讼租赁标的的承租权，判决驳回招厚均的诉讼请求，并经佛山市中级人民法院（2013）佛中法民一终字第44号民事判决予以维持。
（2012）佛南法民三初字第562号民事判决执行过程，法院经查明上述情况，审查认为何德雄无须返还厂房予招厚均，2012年7月、8月厂房使用费26000元可于厂房租赁保证金30000元中抵消，作出（2012）佛南法桂执字第119-2号执行裁定裁定终结执行。
中约经济社于2011年12月收取候仕朝支付的租金7000元、杨结华支付的租金8000元，于2012年1月收取杨结华支付的租金8000元，于2012年2月收取何德雄支付的租金13000元，于2012年3月收取何德雄支付的租金13000元，于2012年4月收取何德雄支付的租金26000元、招厚均支付的租金50000元，于2012年5月何德雄支付的租金13000元，于2012年6月收取何德雄支付的租金13000元。上述金额合共151000元。上述2012年收款中约经济社均开具单位名称为“招厚均”的收据，列明各月“部分租金”或“租金余额”（按每月租金26120.7元计），其中2012年2月22日（金额13000元）、2012年4月20日（金额50000元）列明单价为9元。
原审法院认为，各方围绕涉讼土地签订的《合同书》、《协议书》、《临时租地协议书》是合约双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应按约定履行义务。招厚均概括受让合同权利义务，约定租赁期限至2010年2月28日，期限届满后，招厚均继续使用涉讼标的，中约经济社没有提出异议并收取租金，原租赁合同继续有效，除租赁期限为不定期外，双方其余权利义务内容应按原合同执行。双方于2011年租金仍按原合同约定每月15382元标准执行，若对租金标准作出调整，应经双方协商一致进行变更。中约经济社认为自2012提起租金上调至9元／平方米，未能得到招厚均认可，亦未能提供双方确认的补充协议；虽2012年各月的租金收据按9元／平方米、每月26120.7元标准出具，但该收据由中约经济社单方制作出具，而因本案特殊租金支付方式（由次承租人直接向中约经济社支付租金而非由招厚均按月支付），招厚均亦已提出异议且未有按该标准支付其后租金，故以中约经济社单方自行出具的收据不足以认定双方对租金标准进行变更，中约经济社认为2012年租金按9元／平方米计算的主张法院不予采纳，招厚均认为按合同约定每月15382元计算的主张法院予以采纳。2011年12月至2012年8月涉讼土地租金合计138438元，对比该期间中约经济社收取的款项151000元，尚余12562元，中约经济社应退回予招厚均。中约经济社认为招厚均欠付租金，请求其支付租金、计付利息及违约金的主张法院不予支持。合同并没有约定按金没收条款，且经核算招厚均就涉讼土地租赁并无欠付中约经济社款项，中约经济社收取的按金27618元应退还予招厚均，中约经济社认为应没收按金的主张缺乏理据，法院不予采纳。至于招厚均收取何德雄的30000元为两者之间的关系，有关款项的结退已经另案处理，本案不再作审查处理。综上，中约经济社应返还合共40180元予招厚均，招厚均请求超出核定部分法院不予支持。东二村小组并非涉讼租赁关系相对方或收款方，招厚均请求东二村小组承担责任的主张缺乏事实及法律依据，法院不予支持。东二村小组经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零九条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、中约经济社应于判决发生法律效力之日起十日内返还40180元予招厚均；二、驳回招厚均的其他诉讼请求；三、驳回中约经济社的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费按招厚均变更后的诉讼请求减半收取419.51元，由招厚均负担17.25元，由中约经济社负担402.25元。反诉受理费减半收取1164.52元，由中约经济社负担。
中约经济社不服上述判决，向本院提起上诉称：一审法院认定自2012年1月1日后涉讼土地租金按每月5.3元／平方米的标准计算，从而判决中约经济社向招厚均退回租金余额，驳回中约经济社的反诉请求，属于事实认定错误。根据现有的事实与证据，足以证明自2012年1月1日起，中约经济社与招厚均已就涉讼土地租金按每月9元／平方米的标准计算达成了合意，且双方已实际履行。具体的事实与理由如下：一、招厚均知悉中约经济社土地租金于2012年1月1日起全部上调的事实后，仍然于2012年3月30日正式承受冯荣汉、刘永就的全部权利、义务，继续承租中约经济社的土地并转租于何德雄等人，说明了招厚均是认可租金上调的标准的。二、招厚均向一审法院提交的证据表明，招厚均已按照每月9元／平方米的标准，分别于2012年2月28日、2012年4月9日、2012年4月13日、2012年4月20日先后四次与中约经济社结算，并缴交了涉讼土地的部分租金。租金的收据虽然为中约经济社开具，但是招厚均多次收取且不提异议的行为，说明其以实际行动表明了其同意按新的租金标准履行合同。三、如果招厚均不是认可新的租金标准，在双方长期当月租金当月结算的交易习惯下，出现招厚均一次性向中约经济社预交大额租金，显然不符合经济常理。招厚均在一审庭审过程中声称，2012年4月20日之所以一次性向中约经济社支付5万元，目的是缴清l至4月所欠的租金。如果按原租金标准，招厚均根本不需要支付该笔款项；而且，如果当时双方存在着租金争议的话，招厚均更不可能在已经足额支付租金的情况下再向中约经济社预交一大笔租金。因此，根据日常生活常理，足以证明其已认可了每月9元／平方米的租金标准。四、招厚均于2012年5月11日向中约经济社就涉讼土地提交了《厂房租赁申请书》，随后亦参与了涉讼土地的竞投招租的部分事宜，招厚均上述活动均于中约经济社全面提升租金并向招厚均以每月9元／平方米收取了租金之后，说明招厚均是认可上调的租金标准并同意按此履行的。五、在（2012）佛南法民三初字第878号、（2013）佛中法民一终字第44号一案中，招厚均在其起诉状中称涉讼土地使用权“以底价（即原价）被何德雄拍得”，从而侵犯了其的优先承租权。招厚均以起诉的方式确认了每月9元／平方米是“原价”，亦即是说明了招厚均原来是按每月9元／平方米的标准向中约经济社缴交租金的。六、在（2012）佛南法民三初字第878号民事判决书第19页、（2013）佛南法民三初字第1100号民事判决书第15页，法院经审查确认，2012年1月至4月间，招厚均仅向中约经济社缴交了2011年12月至2012年4月的部分租金。在法院审理过程中，双方对此问题是没有争议的，法院亦对此作了确认。七、案涉土地的租金按9元／平方米的标准，是远低于同路段、同时段的市场标准的。八、中约经济社提高招厚均的租金到9元／平方米，招厚均以中约经济社提高了租金为由要求次承租人杨结华、侯仕朝相应从2012年1月1日也提高了相应的租金，从而从杨结华处多收取了租金16000元，从侯仕朝处多收取了租金25000元，以上事实说明招厚均已实际接受了从2012年1月1日起提高租金的事实，本案双方已达成合意。综上，中约经济社请求：1.撤销原审判决第一项，改判驳回招厚均的全部诉讼请求；2.撤销原审判决第三项，改判招厚均向中约经济社支付拖欠至2012年8月31日止的租金73347.6元及利息；3.本案一、二审诉讼费用由招厚均承担。
招厚均答辩称：一、招厚均并没有与中约经济社就涉诉土地租金按每月9元／平方米的标准计算达成合意。有如下事实做佐证：（一）招厚均接受冯荣汉、刘永就与中约经济社于2008年所签订的《临时租地协议书》，该协议书约定的租地单价为每月5.3元／平方米，自此，招厚均与中约经济社并没有变更过合同及相应的单价，因此，在合同没有变更的情况下，应按每月5.3元／平方米计算；（二）在一审庭审中，中约经济社承认招厚均拒绝在标有租金变更为每月9元／平方米的《投标确认书》上签名，除招厚均外，其它投标人如第三人何德雄等，均已签名确认。此行为可证明，招厚均与中约经济社并没有达成租金上调至每月9元／平方米的合意。二、自2008年12月31日至2012年4月，招厚均缴纳的租金标准为每月5.3元／平方米，在实际中并没有履行每月9元／平方米的租金标准。招厚均于2012年4月20日交的租金，是按每月5.3元／平方米的标准交的，该租金是缴至2012年4月，倘若招厚均认可每月9元／平方米的标准，缴纳的租金数额应该更高。三、即便中约经济社认为招厚均缴纳的租金标准低于同路段、同时段的市场标准，也不等于可以将没有经过双方协商达成合意的租金标准强加于招厚均，该行为是不合法的，也是不合理的。
东二村小组、何德雄未到庭发表意见。
中约经济社在二审期间向本院提交以下新证据：
1.侯仕朝的《证明》、《协议书》、《终止暂定协议书证明》、转账证明和收款收据各一份，证明中约经济社提高租金后，招厚均也提高了次承租人侯仕朝的租金，侯仕朝也以新的标准交纳了租金，说明新的租金标准已经执行；
2.杨结华的《证明》、《协议书》、《终止暂定协议书证明》、转账证明和收款收据各一份，证明中约经济社提高租金后，招厚均也提高了次承租人杨结华的租金，杨结华也以新的标准交纳了租金，说明新的租金标准已经执行；
3.招厚均2012年5月份向中约经济社提交的厂房租赁申请书一份，证明从2012年1月1日起，中约经济社全面提高了租金，在此情况下招厚均愿意接受中约经济社的条件，向中约经济社申请继续租赁，证明招厚均已经以实际言行接受了租金上涨的事实；
4.侯仕朝和杨结华的租金收据六份，证明招厚均知道中约经济社提高地租并要求次承租人提高租金，并非如招厚均所说不知道中约经济社提高地租的情况，且证明2012年2、3月招厚均是正常在中约经济社收租的。
二审期间，中约经济社向本院申请证人侯仕朝、杨结华出庭作证，证明招厚均在向中约经济社交租时确实知道并接受了提高租金至每月9元／平方米的事实，并以此为由提高次承租人侯仕朝、杨结华的租金。
招厚均质证认为证据1、2、3不属于新证据，超过举证期限，且与本案无关联性；对证据4中有招厚均签名的收据真实性予以认可，但认为与本案无关联性；认为证人侯仕朝、杨结华的证言与本案无关联性。
本院经审查认为，招厚均提高次承租人侯仕朝、杨结华的租金与中约经济社提高招厚均的租金，二者不具有必然的联系，中约经济社提交的证据1、2、4及证人证言与本案无关联性，本院不予采信。招厚均未对证据3厂房租赁申请书的真实性提出异议，该证据有招厚均的签名确认，本院对该证据予以确认。
招厚均在二审期间向本院提交以下新证据：
1.36份收据，证明2011年12月30日之前的租金是由中约经济社收取，2012年1月份之后租金收取发生变化，由招厚均直接向次承租人收取，2012年1月份后招厚均向次承租人收取租金与中约经济社没有关联；
2.EMS快递单两份，给侯仕朝、杨结华的催交租金通知书各一份，证明招厚均通过特快专递向侯仕朝、杨结华催交2012年1-4月份租金，并与证据1共同证明中约经济社代收的是2011年12月份之前的租金，2012年1月份之后次承租人的租金是由招厚均本人直接收取。
中约经济社对招厚均提交的证据1、2的真实性不予认可。
本院经审查认为，招厚均提交的证据1、2与本案争议无关联性，本院不予采信。
经审查，本院对原审查明的事实予以确认。另查明，2012年5月12日，招厚均向中约经济社提交厂房租赁申请书，认为自己没有拖欠租金，请求继续与中约经济社签订租赁厂房合同。
本院认为，根据双方的诉辩意见，本案争议的焦点为2012年起中约经济社与招厚均关于涉案土地的租金标准应为每月5.3元／平方米还是9元／平方米。招厚均认为双方并未就租金标准为每月9元／平方米达成合意。经审查，根据招厚均一审提交的中约经济社分别于2012年2月28日、4月9日、4月13日、4月20日开具的收据，中约经济社自2012年以来的租金一直是按每月9元／平方米的标准计算并开具收据的，无证据显示招厚均在收取收据时对此提出过异议。并且，2012年4月20日招厚均向中约经济社缴纳50000元租金，其在一审庭审中陈述此50000元为四个月租金。如按照9元／平方米的标准计算，中约经济社每月应收取招厚均租金26120.7元（9元／平方米×2902.3平方米），2012年1月至4月应收租金为104482.8元，根据已查明事实，中约经济社在该时间段收取次承租人租金60000元（2012年1月收取杨结华租金8000元，2012年2月收取何德雄租金13000元，2012年3月收取何德雄支付的租金13000元，2012年4月收取何德雄支付的租金26000元），扣减上述次承租人缴纳的租金，招厚均至2012年4月尚欠中约经济社租金44482.8元，即如以9元／平方米的标准计算，招厚均支付此50000元租金数额与招厚均至2012年4月拖欠的租金44482.8元数额较为接近。但如果以5.3元／平方米的标准计算，扣除次承租人缴纳的租金后，招厚均仅需再支付租金1528元（15382元／月×4个月-
次承租人已缴纳的60000元），无需支付50000元。招厚均又称其并不知道次承租人缴纳了部分租金，其是按照5.3元的标准缴纳四个月租金50000元。经核算，以5.3元／平方米的标准计算四个月租金应为61528元，50000元不足以支付四个月租金，该主张与招厚均在厂房租赁申请书中关于其没有拖欠租金的陈述矛盾，且招厚均在收取中约经济社2012年2月28日、4月9日、4月13日的收据时理应知道次承租人缴纳了部分租金，故本院对招厚均该主张不予支持。上述事实证明双方就2012年的租金标准为9元／平方米已达成合意，原审认定2012年租金标准为5.3元／平方米不当，本院予以纠正。
关于中约经济社一审提出的反诉请求。根据双方提供的收据，结合本院认定的租金标准，2011年12月至2012年8月招厚均共应缴纳租金224347.6元（15382元／月×1个月＋26120.7元／月×8个月），招厚均本人及次承租人自2011年12月以来实际缴纳租金151000元（详见原审查明事实部分），扣减后招厚均尚欠租金73347.6元（224347.6元－151000元），招厚均对此应承担付款责任。原审判决中约经济社向招厚均返还租金错误，本院予以纠正。中约经济社要求没收按金、支付拖欠租金的利息及以73347.6元为本金计付30%的违约金22004.2元，因招厚均继受了冯荣汉、刘永就在《临时租地协议书》中的权利义务，该合同并无没收按金条款，且中约经济社主张的违约金已足以抵偿利息损失，故本院仅对中约经济社主张的违约金22004.2元予以支持，其余主张不予支持。
综上，中约经济社的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第1100号民事判决第二项；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第1100号民事判决第三项；
三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第1100号民事判决第一项为：佛山市南海区桂城街东二村中约股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内向招厚均返还按金27618元；
四、招厚均应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市南海区桂城街东二村中约股份合作经济社支付租金73347.6元及违约金22004.2元；
五、驳回佛山市南海区桂城街东二村中约股份合作经济社的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费419.51元（招厚均已预交638.31元），反诉受理费1164.52元（佛山市南海区桂城街东二村中约股份合作经济社已预交），合共1584.03元，由招厚均负担1000元，佛山市南海区桂城街东二村中约股份合作经济社负担584.03元。招厚均负担部分580.49元（1164.52元－584.03元）应在本判决发生法律效力之日起七日内迳付予佛山市南海区桂城街东二村中约股份合作经济社，法院不另收退。对招厚均多预交的218.8元，经其书面申请后，由广东省佛山市南海区人民法院予以退还。
二审案件受理费2570.55元（佛山市南海区桂城街东二村中约股份合作经济社已预交），由佛山市南海区桂城街东二村中约股份合作经济社负担1000元，招厚均负担1570.55元，招厚均负担部分应在本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳。逾期交纳的，本院将依法强制执行。佛山市南海区桂城街东二村中约股份合作经济社多预交的案件受理费1570.55元，经其书面申请后，由本院予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐立伟
代理审判员 陈 文
代理审判员 翁丰好
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 吕倩倩
附本院诉讼费用收款账户信息：
收款方户名：待报解地方预算收入--代收佛山市中级人民法院诉讼费；
收款方账号：44422001040008201；
收款方开户行：中国农业银行佛山华达支行。