湖北省安陆市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂安陆民初字第01310号
原告熊保生。
原告辛惠玲，系原告熊保生妻子。
上列原告委托代理人陈鹰，湖北浩法律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代签法律文书。
被告胡银波。
被告孝感凤凰腾飞机电有限公司。住所地：孝感市开发区福源路*号。
法定代表人汤回天，公司总经理。
委托代理人戴武、任世昭，湖北维思德律师事务所律师。代理权限：代为出庭、接受调解、代为和解、签收法律文书等。
原告熊保生、辛惠玲诉被告胡银波、孝感凤凰腾飞机电有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2015年8月13日立案受理后，依法组成由审判员胡柏松担任审判长，审判员易秋霞、人民陪审员彭亚萍参加评议的合议庭，于2015年9月23日公开开庭进行了审理。诉讼中，原告申请对本案诉争房屋进行2015年2月13日时的市场价值鉴定，2016年1月18日，湖北永业行资产评估咨询有限公司出具鄂永资评报字（2015）第0328号资产评估报告书，本院于2016年2月23日第二次公开开庭审理了本案。诉讼中，被告胡银波对本案审判长回避申请，2016年2月24日，本院（2015）鄂安陆民初字第01310号决定书依法驳回了被告胡银波的申请。被告胡银波不服，本院于2016年3月2日驳回了被告胡银波的复议。原告辛惠玲及原告熊保生、辛惠玲委托代理人陈鹰，被告胡银波，被告孝感凤凰腾飞机电有限公司委托代理人戴武、任世昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告熊保生、辛惠玲诉称，2006年10月29日，被告胡银波的姐夫执笔与原告签订了房地产转让协议书，签协议时，胡银波及其姐夫，辛惠玲及其母亲在场。协议签订后，胡银波的妻子将房产证、土地证、有线电视台使用证、水电卡、房屋钥匙交给辛惠玲，胡银波及其妻子将家具全部搬走。辛惠玲入住房屋后，因儿子结婚对房屋进行了装修、改造、扩建，还在房屋里为老人办了丧事，胡银波对此从未提出异议。直至2013年该房屋因拆迁开发，胡银波以从未将房屋出售给任何人，熊保生、辛惠玲系侵占其房屋，于2013年5月10日起诉请求判决原告对其构成住宅权侵权。经安陆市人民法院和孝感市中级人民法院以（2013）鄂安陆民初字第01293号民事判决书、（2013）鄂孝感中民一终字第00330号民事判决书认定，胡银波对熊保生、辛惠玲购买诉争房屋知情并同意，驳回其诉讼请求。熊保生、辛惠玲遂于2015年1月19日将人民法院判决书、房产证、土地证原件交给安陆市府城办事处凤凰西区改造项目指挥部和武汉格瑞建筑有限公司，签订了房屋征收安置补偿协议书。
胡银波在其起诉的民事诉讼败诉后，为占有房屋资产目的，将本案诉争房屋房产证、土地证挂失，并将房屋变更登记为单独所有。后于2015年2月与孝感凤凰腾飞机电有限公司签订协议，以23万元将本案诉争房屋出售给孝感凤凰腾飞机电有限公司并将该房屋变更登记为孝感凤凰腾飞机电有限公司。
原告已实际购买取得本案诉争房屋近十年，并经一、二审法院认定。胡银波恶意挂失房屋产权证并出售房屋，孝感凤凰腾飞机电有限公司非对价、非善意购买，侵害了原告合法权益，请求法院判决1、请求法院依法认定被告胡银波与被告孝感凤凰腾飞机电有限公司于2015年2月13日签订的售房协议无效；2、依法确认安陆市凤凰村一组（凤凰南区159号）六间二层砖混结构房屋产权为原告所有。
原告熊保生、辛惠玲为支持其诉讼主张向本院提交了如下证据：
证据一：原告身份证复印件，拟证明原告身份情况；
证据二：房地产转让协议书、1993年胡银波的房产证、1996年土地证复印件各一份，拟证明原告购买胡银波房屋并居住近十年；
证据三：房屋征收安置补偿协议书、安陆市府城办事处凤凰西区项目改造指挥部收取原告交付的房产证、土地证以及一、二审民事判决书原件收条，拟证明原告与拆迁部门签订补偿协议书，扩建面积为203.94平方米，还建面积260平方米，原告交付了相关证书原件；
证据四：安陆市人民法院（2013）鄂安陆民初字第01293号民事判决书和孝感市中级人民法院（2013）鄂孝感中民一终字第00330号民事判决书各一份，拟证明法院已经依法确认原告购买胡银波房屋居住至今已有近七年的事实；
证据五：胡银波挂失补办房产证、售房协议书登记档案，拟证明胡银波挂失补办房产证为个人独有并以23万元恶意出卖的事实；
证据六：孝感凤凰腾飞机电有限公司工商登记档案、委托书，拟证明孝感凤凰腾飞机电有限公司工商登记情况，胡银波是股东，两被告恶意占有原告房屋的事实。
被告胡银波辩称，本案诉争房屋出卖给孝感凤凰腾飞机电有限公司，其是房屋的单独所有人，而不是原告。尽管原告签订了房屋买卖协议并占有房屋，但依据物权大于债权的规定，本人仍然为房屋的实际权利人，有权处理该房屋，故将房屋出卖给孝感凤凰腾飞机电有限公司并不违法；二、2006年原告取得的房屋买卖协议不是本人的真实意思，是本人母亲急替本人哥哥还赌债，背着本人与原告签订房屋买卖协议，并向原告交付了房屋，本人作为房屋实际权利人至始至终没有同意出卖房屋，也没有收取原告任何房款；三、本人不同意卖房，不认可原告对房屋的占有。2015年2月，本人将房屋出卖给孝感凤凰腾飞机电有限公司，因顾及到颜面，没有向孝感凤凰腾飞机电有限公司透露家人为还赌债贱卖了本人房屋之事；四、本人在孝感凤凰腾飞机电有限公司增资扩股中认购6股的股份，须履行12万元的出资义务，因本人无力支付，在向他人借款后于2015年2月10日才完成全部12万元的出资。后来出借人催促还款，本人与孝感凤凰腾飞机电有限公司商议出卖房屋，希望及时获得现金偿还借款。
被告胡银波为支持其抗辩理由向本院提交了如下证据：
证据一：身份证复印件，拟证明被告身份情况；
证据二：房产证复印件，拟证明本案争议房屋出卖给孝感凤凰腾飞机电有限公司之前，胡银波是本案争议房屋的唯一产权人；
证据三：检察院笔录一份，拟证明本案争议房屋出卖给原告的原因。
被告孝感凤凰腾飞机电有限公司辩称，一、被告已取得诉争房屋所有权，为房屋唯一所有人。2015年2月13日，被告与胡银波签订售房协议，依照协议向胡银波支付了合理对价总计266265.17元。2015年2月26日，被告将购置的房屋依法进行了登记，房产证号：府城区字第××号；二、被告为善意买受人，与胡银波之间不存在恶意串通，双方买卖行为合法有效。本案之前，被告并不知道原告与胡银波之间的纠纷，胡银波也未向被告透露过涉案房屋与他人存在纠纷的情况。被告与胡银波签订售房协议，依据的是胡银波提供的安陆市府城区字第××号房产证，房产证载明胡银波为房屋单独所有人，被告有理由相信胡银波为涉案房屋的实际权利人，才与胡银波签订协议购买本案争议的房屋。2014年8月3日，被告召开股东大会决议增资扩股，胡银波作为股东认购6股，须出资股本12万元，但其困难，直到2015年2月10日才将全部股本出资到位。后由于要偿还借款，胡银波才提出向被告出售自己的房屋，被告也才购买了胡银波的房屋。因此，被告与胡银波买卖房屋过程中不存在恶意串通等无效情形，原告对此没有证据证明。被告善意购买房屋，与胡银波之间的房屋买卖行为合法有效；三、被告对房屋的物权应当依法保护。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
被告孝感凤凰腾飞机电有限公司为支持其抗辩理由向本院提交了如下证据：
证据一：营业执照复印件，拟证明被告孝感凤凰腾飞机电有限公司基本情况；
证据二：房产证复印件，拟证明本案争议房屋所有人登记为被告孝感凤凰腾飞机电有限公司，是唯一产权人；
证据三：售房协议，拟证明胡银波通过协议方式向被告孝感凤凰腾飞机电有限公司出售本案争议房屋，协议自愿公平，合法有效；
证据四：转账支票存根，拟证明被告孝感凤凰腾飞机电有限公司已经根据协议向胡银波支付了全部购房款；
证据五：银行进账单，拟证明内容同证据四；
证据六：股东大会决议，拟证明被告孝感凤凰腾飞机电有限公司表决增资扩股的情况；
证据七：增资扩股认购书，拟证明胡银波认购被告孝感凤凰腾飞机电有限公司扩股股数6股，须增资资金12万元；
证据八：收据，拟证明胡银波已向被告孝感凤凰腾飞机电有限公司履行了增资扩股中认购的出资义务；
证据九：公司章程，拟证明1、被告孝感凤凰腾飞机电有限公司通过增资扩股，注册资本从800万元增至2000万元，应依法完成了公司股东、出资、住所、法定代表人、注册资本变更登记手续；2、胡银波转让房产的原因；
证据十：准予变更登记通知书，拟证明内容同证据九；
证据十一：股东名录，拟证明内容同证据九；
证据十二：变更信息表，拟证明内容同证据九。
经庭审质证，原告对被告胡银波提交证据一、二，对被告孝感凤凰腾飞机电有限公司提交证据一、二、三、四、五、七、八、十、十一、十二真实性无异议；被告胡银波、孝感凤凰腾飞机电有限公司对原告提交证据一、四、六真实性无异议；被告胡银波、孝感凤凰腾飞机电有限公司对对方各自提交证据无异议，本院对上述真实性无异议的证据依法予以采信。
原告对被告胡银波提交证据三有异议，认为，笔录载明卖房事实与客观事实不相符，笔录没有证明效力；
被告胡银波、孝感凤凰腾飞机电有限公司对原告提交证据二、三、五有异议，认为，证据二不是胡银波所签，该证据与被告孝感凤凰腾飞机电有限公司无关；证据三中房屋征收安置补偿协议书、安陆市府城办事处凤凰西区项目改造指挥部收取原告交付的房产证、土地证以及一、二审民事判决书原件收条无效；证据五中售房协议书其不知情。
当事人上述的质证异议集于，原告与被告胡银波之间是否存在买卖房屋的事实。对于此异议，本院认为，本院（2013）鄂安陆民初字第01293号民事判决书和湖北省孝感市中级人民法院（2013）鄂孝感中民一终字第00330号民事判决书是已发生法律效力的法律文书。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判文书所确认的事实，当事人无相反证据足以推翻的，对方当事人无须举证证明。因此，本院对上述两份裁判文书确认的“原告与被告胡银波之间存在买卖本案诉争房屋的合意，双方之间存在本案诉争房屋的买卖关系，该买卖关系对原告和被告胡银波均有约束力；被告胡银波对原告购买本案诉争房屋知情并同意”事实予以认定，由此对被告胡银波举证的有关与本案诉争房屋买卖事实相悖的证据以及与被告孝感凤凰腾飞机电有限公司共同否认原告关于房屋买卖事实相关证据的质证异议不予采信。
对于湖北永业行资产评估咨询有限公司鄂永资评报字（2015）第0328号资产评估报告书的质证意见：原告认为，该鉴定报告书客观真实，依法予以认可；被告胡银波对该鉴定报告不发表质证意见；被告孝感凤凰腾飞机电有限公司认为，原告申请司法鉴定应在举证期限届满前提出，但原告是在本案第一次开庭审理时提出司法鉴定申请，程序不合法，且鉴定结果不客观、不真实，是无效鉴定意见。本院认为，原告于2015年8月28日向本院提出对位于安陆市凤凰村一组（凤凰南区159号）六间二层砖混结构房屋2005年2月份的房屋价值鉴定申请，原告的申请符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二十五条的规定，且湖北永业行资产评估咨询有限公司鄂永资评报字（2015）第0328号资产评估报告书亦符合《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二十九条的规定，本院对此予以采信。
结合当事人的诉辩理由以及本案证据能够证明的案件客观事实，本院查明如下：
一、诉争房屋地理位置及房屋现状
本案诉争房屋位于安陆市府城办事处凤凰村一组（现为凤凰南区159号），房屋为砖混结构，面积为167.85平方米，土地面积为126平方米，扩建后土地面积为203.94平方米，房屋坐北朝南，系三间两层。1993年4月17日，该房屋所有人登记为胡银波，房产证号为（93）第10××68号，1996年6月30日，该房屋附属土地使用权人登记为胡银波。自2006年10月起，原告熊保生、辛慧玲持有该房屋房产证及土地证以及有线电视台用户证、水费查询卡、电费缴费查询卡居住该房屋至今。
二、原告与被告胡银波之间纠纷的事实经过
2006年10月29日，原告熊保生、辛慧玲持有的2006年10月29日房地产权转让协议书，协议书载明：“甲方胡银波，乙方辛慧玲。一、该房屋及土地位于凤凰村××组，房屋为砖混结构面积为167.89平方米，土地面积为126平方米；二、转让价格6万元整，乙方付清房款时，甲方交房及房屋产权证、土地证、钥匙给乙方；三、甲方将水电、闭路电视交乙方变更后使用；四、乙方负责房屋及土地过户，承担费用，甲方提供相关证件；五、如有一方违约，承担违约金1万元”；同时持有位于安陆市府城凤凰村一组（现为凤凰南区159号）房产证及土地证；持有本案诉争房屋居住使用的有线电视台用户证、水费查询卡、电费缴费查询卡，居住位于安陆市府城凤凰村一组（现为凤凰南区159号）房屋至今。
2013年5月10日，被告胡银波以其是本案诉争房屋的权利人，请求本院判决原告侵犯其住宅权，要求原告搬出本案诉争房屋。2013年8月19日，本院（2013）鄂安陆民初字第01293号民事判决书认定，原告与被告胡银波之间存在买卖本案诉争房屋的合意，双方之间存在本案诉争房屋的买卖关系，该买卖关系对原告和被告胡银波均有约束力，由此被告胡银波不能要求原告搬出本案诉争房屋，遂驳回被告胡银波的诉讼请求。被告胡银波对判决不服提起上诉，2013年11月28日，湖北省孝感市中级人民法院（2013）鄂孝感中民一终字第00330号民事判决书认定，被告胡银波对原告购买本案诉争房屋知情并同意，遂驳回上诉，维持原审判决。
三、本案纠纷的事实经过
2015年1月，被告胡银波将本案诉争房屋产权证【证号为（93）第10××68号】挂失，重新办理为安陆市房权证府城区字第××号房产证，权属为独有。诉争房屋土地使用权未挂失。
2015年2月13日，被告胡银波与被告孝感凤凰腾飞机电有限公司签订售房协议，约定，被告胡银波将本案诉争房屋以23万元价格出卖给被告孝感凤凰腾飞机电有限公司。2015年2月26日，本案诉争房屋权利人变更登记为被告孝感凤凰腾飞机电有限公司，房产证号为A0××61号。
2015年1月19日，原告依据本院（2013）鄂安陆民初字第01293号民事判决书和湖北省孝感市中级人民法院（2013）鄂孝感中民一终字第00330号民事判决书、胡银波（93）第10××68号房产证和土地证并将上述材料交凤凰西片区指挥部，与拆迁单位签订房屋征收安置补偿协议书，将本案诉争房屋欲拆迁补偿。因本案诉争房屋权利人为被告孝感凤凰腾飞机电有限公司，导致原告不能履行房屋征收安置补偿协议书，原告遂提起诉讼，认为，原告已实际购买取得本案诉争房屋近十年，并经一、二审法院认定。胡银波恶意挂失房屋产权证并出售房屋，孝感凤凰腾飞机电有限公司非对价、非善意购买，侵害了原告合法权益，请求法院判决1、依法认定被告胡银波与被告孝感凤凰腾飞机电有限公司于2015年2月13日签订的售房协议无效；2、依法确认安陆市凤凰村一组（凤凰南区159号）六间二层砖混结构房屋产权为原告所有。
诉讼中，原告提起司法鉴定，请求鉴定2015年2月13日时日本案诉争房屋价值。2015年12月8日，湖北永业行资产评估咨询有限公司鄂永资评报字（2015）第0328号资产评估报告书评估结论为：位于安陆市凤凰南区159号住宅房地产在评估基准日2015年2月13日这一基准日的市场价值评估结果为人民币45.29万元。
本案的焦点是，被告胡银波与被告孝感凤凰腾飞机电有限公司售房协议效力及本案诉争房屋权属认定问题。
本院认为，原告熊保生、辛慧玲请求本院依法认定被告胡银波与被告孝感凤凰腾飞机电有限公司于2015年2月13日签订的售房协议无效；请求依法确认安陆市凤凰村一组（凤凰南区159号）六间二层砖混结构房屋产权为原告所有，该请求是对两被告之间签订合同效力事实状态和本案诉争房屋权属状况进行确认，由此引起的本案诉讼为确认之诉。
对于原告与被告胡银波之间是否存在买卖合同以及合同效力的问题。本院（2013）鄂安陆民初字第01293号民事判决书以及湖北省孝感市中级人民法院（2013）鄂孝感中民一终字第00330号民事判决书认定，原告与被告胡银波之间存在本案诉争房屋合法的买卖关系，该买卖关系理应受法律保护，由此，原告依据该买卖关系合法占有本案诉争房屋的权益应不受侵害。
对于被告胡银波与被告孝感凤凰腾飞机电有限公司之间的合同效力问题。在原告合法占有本案诉争房屋期间，被告胡银波于2015年2月13日与被告孝感凤凰腾飞机电有限公司签订本案诉争房屋的售房协议，被告胡银波以23万元价格将本案诉争房屋出卖给被告孝感凤凰腾飞机电有限公司，嗣后，本案诉争房屋权利人由被告胡银波变更登记为被告孝感凤凰腾飞机电有限公司。两被告面对原告已占有本案诉争房屋这一实情，仍进行房屋买卖交易，该买卖行为是否存在侵害原告权益的问题，本院将从以下几个方面予以阐明。一、本案诉争房屋初始产权证证号为（93）第10××68号，该房产证已由原告合法占有，被告胡银波对此知情，但其趁原告在买受本案诉争房屋后一直未及时办理产权变更登记之际，将该房产证挂失，重新办理房产证，使得原告失去既得本案诉争房屋所有权利益，被告胡银波将该利益占为己有，被告胡银波的这一行为，在主观上存在故意侵害之意；二、本院（2013）鄂安陆民初字第01293号民事判决书以及湖北省孝感市中级人民法院（2013）鄂孝感中民一终字第00330号民事判决书是两份生效的法律文书，面向社会大众，具有公信力和既判力。凡是涉及本案诉争房屋权利问题，相关利害关系人应谨慎查看买卖本案诉争房屋权属的相应信息，避免影响他人权利问题事件发生，但被告胡银波和被告孝感凤凰腾飞机电有限公司面对上述两份生效法律文书载明本案诉争房屋的现状和原告期待本案诉争房屋物权的状态时，仍然进行本案诉争房屋交易，主观上均存在过错，存有串通之嫌；三、本案诉争房屋经湖北永业行资产评估咨询有限公司鄂永资评报字（2015）第0328号资产评估报告书评估结论为：位于安陆市凤凰南区159号住宅房地产在评估基准日2015年2月13日这一基准日的市场价值评估结果为人民币45.29万元。两被告交易本案诉争房屋价值为23万元，与前述评估价值明显不对等，存在恶意低价转让之意；四、被告胡银波和被告孝感凤凰腾飞机电有限公司交易本案诉争房屋之时，依通常习惯，两被告应当实地查看验收房屋现状并完成交付行为，此时双方均应知道且应当知道本案诉争房屋已由原告居住的事实状态，但两被告于此不顾，主观上存在获取不当利益之嫌；五、庭审时，被告胡银波和被告孝感凤凰腾飞机电有限公司均自认双方实地查看本案诉争房屋，因看到有人居住，只在房屋外观看未进屋里查验也未询问房屋的居住人，两被告的该项陈述意见不符合“买卖双方应对交易的标的物进行查验”这一常理，反而看到原告居住的现状仍进行交易，存在恶意串通之实。综上，被告胡银波与被告孝感凤凰腾飞机电有限公司于2015年2月13日签订本案诉争房屋售房协议，被告胡银波存有恶意转让之目的，被告孝感凤凰腾飞机电有限公司亦存有恶意获取低价利益之意，双方具有共同目的，恶意串通危及原告已合法占有本案诉争房屋的既得利益，且交易的价格明显不对等，从而使得原告利益受损。两被告的行为均为不善意，且符合“《中华人民共和国合同法》第五十二条：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效”的情形，因此，被告胡银波与被告孝感凤凰腾飞机电有限公司于2015年2月13日签订本案诉争房屋售房协议应当认定为无效，由此对原告请求依法认定被告胡银波与被告孝感凤凰腾飞机电有限公司于2015年2月13日签订的售房协议无效的诉讼请求予以支持。
对于原告请求依法确认安陆市凤凰村一组（凤凰南区159号）六间二层砖混结构房屋产权为其所有的问题。原告该项请求的法律依据是《中华人民共和国物权法》第三十三条：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”该条文的立法本意是法律规定由行政机关确认之外的物权的确认，多数为用益物权和担保物权确认，也包括土地之外的动产所有权和建筑物所有权的确认。由于国家对不动产实行统一登记制度，统一规范登记的范围、登记机构和登记办法，因此，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依法由国家权力机构确认，而不是由司法机关予以确认。而且，物权法第九条规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”由上看出，不动产物权的确认需经登记发生物权效力，登记机构由国家规定的权力机关统一承担，而非司法机关职能范畴。且，现今本案诉争房屋权利人已登记为被告孝感凤凰腾飞机电有限公司，在民事诉讼程序上不能否认该权利确信，亦即不可能再次确认本案诉争房屋有两个不同权利主体，原告对本案诉争房屋权属确认的问题有异议，可向有关职能机构申请解决，故原告请求本院确认本案诉争房屋归其所有的诉讼请求不符合上述法律规定，本院依法不予支持。被告胡银波与被告孝感凤凰腾飞机电有限公司辩称的双方并无串通意思与案件的客观事实不相符，亦不能服众，本院不予采纳。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项之规定：判决如下：
一、被告胡银波于2015年2月13日与被告孝感凤凰腾飞机电有限公司签订本案诉争房屋的售房协议无效；
二、驳回原告熊保生、辛慧玲的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。
案件受理费1000元，鉴定费4000元，合计5000元，由被告胡银波与被告孝感凤凰腾飞机电有限公司各负担2500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。并预交上诉案件的受理1000元，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡柏松
审 判 员 易秋霞
人民陪审员 彭亚萍
二〇一六年三月二日
书 记 员 曾安华
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：
（一）自然规律以及定理、定律；
（二）众所周知的事实；
（三）根据法律规定推定的事实；
（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；
（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；
（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；
（七）已为有效公证文书所证明的事实。
前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。