延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉24民终1473号
上诉人（原审原告）：沈红香，自由职业者，现住大韩民国首尔特别市。
委托诉讼代理人：张云芝，延吉市依兰法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：延吉市中富房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市公园街101号。
法定代表人：葛成修，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张冬梅，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：李书敏。
被上诉人（原审被告）：图们市图们江花园商贸有限公司，住所地吉林省图们市明星路1号。
法定代表人：张勇军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：齐晖，吉林金达莱律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：延边百先达房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市河南街天池路1077-2号。
法定代表人：金光哲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：齐晖，吉林金达莱律师事务所律师。
上诉人沈红香因与被上诉人延吉市中富房地产开发有限公司（以下简称中富公司）、图们市图们江花园商贸有限公司（以下简称商贸公司）、延边百先达房地产有限公司（以下简称百先达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服吉林省图们市人民法院(2014)图民初字第983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人沈红香的委托诉讼代理人张云芝、被上诉人中富公司的委托诉讼代理人李书敏、被上诉人商贸公司的委托诉讼代理人齐晖、被上诉人百先达公司的委托诉讼代理人齐晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
沈红香上诉请求：1.撤销(2014)图民初字第983号民事判决，依法改判由商贸公司向上诉人履行交付房屋的合同义务并承担违约责任。事实与理由：1.原审认定事实不清，适用法律错误。从双方合作合同约定内容看商贸公司对中富公司销售房屋的行为认可。双方合作合同被最高人民法院判决解除，地上附属物全部归商贸公司所有，因此商贸公司应向上诉人履行交付本案诉争房屋的义务，同时承担违约责任。根据吉林省高院（2011）吉民一终字184号民事判决书，本案诉争房屋买卖合同应由商贸公司负责履行。2.原审程序违法。上诉人长期居住地为韩国，因此图们市法院对本案没有管辖权，本案属于涉外诉讼，应由延边州中级人民法院管辖。3.根据最高人民法院判决认定中富公司应限期将地上物，交给商贸公司，因此中富公司已经无法履行交付房屋的义务。最高法院的判决仅仅是两公司的内部协议，不涉及到购房人，购房人已经取得物权期待权，具有最高的效力，且已经得到最高院的认可。吉林省高院2011吉民一终184号民事判决，已经查明62套房屋购房人的物权期待权应予以保护，也在判决书中“如果确实存在其他的真实买房人等，可另诉解决”予以明确，因此本案中原审法院认为履行不能明显错误。4.中富公司与商贸公司的最高法判决只是合同效力以及结算，并未涉及到不能履行事宜，且根据合同法规定履行不能应当是客观不能而非主观不能，由于本案中存在可以将中富公司已经出售的房屋从商贸公司结算中扣除的方式解决，因此也不能认定为履行不能，如果将此认定为履行不能，那么就不能存在善意取得，因为善意取得之前，应当是无权处分，签署的合同应当判决无效双方返还。依照原审判决认定，就可以认为合同无法履行，善意第三人不应当获得所有权，因此可以看出，吉林高院判决书查明事实中认定商贸公司认可中富公司出售62套房屋予以采纳。也明确中富公司以147套房屋抵债事实，且有50余个购房者起诉中富公司的交付房屋的事实，该50余人作为购房者只是因原审法院未通知而未参加庭审，但是其与吉林高院查明的62套房屋并无异样，应平等对待。吉林高院为了审理案件便利，对可能存在其他的购房者另行诉讼解决，从而保护购房者的物权期待权。并且最高法院及省高法的判决都认可中富公司和商贸公司联建的事实，因此本案上诉人获得的房屋属于合法有效，中富公司和商贸公司内部协议不能对抗外部效力。
中富公司辩称，1.根据中富公司和商贸公司签订的联合开发合同书，双方属于联合开发体，合同书约定中富公司对外负责销售事宜，其行为代表整个联合开发体，权利义务归属于商贸公司和中富公司。2.根据最高法院138号判决，联合体解除地上物完全归属于商贸公司及后继百先达公司，因此交付房屋义务应当由其继续履行，省高院184号判决也明确确认如存在真实的买售人可另案处理，其含义明白无误的指出如果查明购房合同属实，即应当与已经确认的62套房屋同样处理。
商贸公司、百先达公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，其他答辩与原审答辩意见一致。
沈红香向一审法院起诉请求：要求三被告限期交付房屋，并给按照总房款的2%按月支付违约金。事实与理由：2006年4月30日我与被告中富公司签订商品房买卖合同，我购买紫阳·江畔明珠小区第5栋4单元2层1号房屋，总价款126380元，合同约定房屋在2006年9月30日前竣工，被告中富公司在房屋竣工后六十日内将房屋交付使用。同日原告一次性付款完毕。但合同中约定的房屋至今未能交付。该小区是由二被告联合开发的，故诉至法院。
一审法院认定事实：（一）2006年4月30日，原告沈红香与被告中富公司签订商品房买卖合同，双方约定，原告购买由被告中富公司与被告商贸公司联合开发的紫阳·江畔明珠小区第5栋4单元2层1号房屋，房屋总价款126380元。该房屋于2006年7月30日之前竣工，被告中富公司将在房屋竣工之后六十日内将购买的房屋交付原告使用。被告中富公司于当日向原告开具收款收据一张（房款126380元）。合同中载明原告于2005年10月9日交现金46380元，用砖抵工程款77500元，2006年4月30日交现金2500元。
（二）紫阳·江畔明珠小区是由中富公司与商贸公司联合开发的建设工程。2005年4月22日，二被告签订《联合开发合同书》，联合开发建设吉林省图们市江岸人家小区（后更名为：紫阳·江畔明珠小区，现名称：图们江花园小区）。合同约定的主要内容为：商贸公司以位于图们市医院东侧的25600平方米土地作为投资，中富公司投资全部建设资金并负责承建12栋住宅和部分门市房，建筑面积以双方确认的设计图纸为准；双方共同确认土地价款为1300万元（含出让金及一切开发手续）；扣除双方投入所取得的净收益，双方按百分之五十的比例进行分配；双方确认以中富公司的名义进行项目审批和报建，并以其名义开展工作。《联合开发合同书》约定合作开发“12栋住宅和部分门市房”，后变更为8栋，实际开发建设为8栋住宅和部分门市房。
由于中富公司与商贸公司在合作期间发生纠纷，故诉讼至法院，最高人民法院于2008年7月7日作出（2007）民一终字第138号民事判决书，判决：㈠商贸公司和中富公司于2005年4月22日签订的《联合开发合同书》的权利义务终止;㈡中富公司将所建联合开发工程的地上物于判决生效之日起15日内交付给商贸公司；㈢驳回商贸公司的其他诉讼请求。
中富公司诉商贸公司、第三人张毅返还投资款一案，吉林省高级人民法院于2012年11月20日作出（2011）吉民一终字第184号终审判决，判决：㈠图们市图们江花园商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内返还给延吉市中富房地产开发有限公司投入款34988936.89元，并支付利息（利率按照中国人民银行同期同类贷款计算，期限自判决生效之日起至实际支付之日止）；㈡驳回图们市图们江花园商贸有限公司的其他上诉请求。在该判决中，已确认商贸公司认可的房屋买卖合同中不包括本案的房屋买卖合同。
在最高人民法院及吉林省高级人民法院判决后，百先达公司出资向中富公司返还了判决书中的相关款项，后又由百先达公司负责开发完善房屋，及办理相关手续。
一审法院认为：原告沈红香与被告中富公司之间签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且中富公司在对外售房时已取得商品房预售许可证，因此该合同是合法有效的商品房买卖合同。原告已按照约定交纳（抵顶）了所购房屋的全部房款，被告中富公司应履行交付房屋的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律或事实上不能履行；……”在本案中，最高人民法院判决，中富公司应限期将所建联合开发工程的地上物交付给商贸公司，因此被告中富公司已无法履行交付房屋的义务。现被告中富公司至今无法履行，其行为已构成违约。庭审中本院已向原告释明相应法律后果，但原告表示不变更诉讼请求。关于被告商贸公司、被告百先达公司是否应承担责任的问题。被告商贸公司与被告中富公司在双方签订的“联合开发合同书”中约定，商贸公司用土地作为投资，中富公司承担对地上建筑物的全部建设资金。从以上内容可看出，上述二被告并未成立合作开发房地产的公司或其他组织，因此双方属独立经营对外应独立承担民事责任。案涉合同的当事人为原告和中富公司，虽然商贸公司取得地上物的所有权，但不能因此成为合同当事人。根据合同相对性原则，该合同所产生的权利义务应由被告中富公司承担，且被告商贸公司不认可案涉合同。因此被告商贸公司在本案中不应承担责任。被告百先达公司与原告未形成法律意义上的权利义务关系，因此其在本案中不应承担责任。综上，原告要求交付房屋的诉讼请求无法得以实现，其无法实现合同目的，应向合同相对人中富公司主张相应权利，故对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）项之规定，判决：驳回原告沈红香的诉讼请求。案件受理费2830元，由原告沈红香负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，已发生法律效力的吉林省高级人民法院（2013）吉民一终字第125号民事判决书认定，中富公司与商贸公司之间关于联合开发合同的性质为合作型联营，并非合伙型联营。因此，中富公司和商贸公司对联合开发时对外产生的民事责任应当各自承担。由于中富公司与商贸公司之间的联合开发合同在项目未完成之前被依法解除，中富公司将未开发完成的土地使用权返还给了商贸公司，且地上物按照随地转移的原则归于商贸公司，商贸公司则已将中富公司对建设地上物投入的资金予以返还。因此，中富公司对其预售的房屋已丧失所有权，房屋买卖合同虽然有效，但中富公司已无法实际履行。商贸公司并非房屋买卖合同的一方当事人，其取得地上物系对价取得，无法定承担连带责任的义务。沈红香以购买的房屋由商贸公司取得所有权为由，要求商贸公司承担履行房屋买卖合同的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，沈红香的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2830元，由上诉人沈红香负担。
本判决为终审判决。
审判长 全智光
审判员 刘晓娟
审判员 朴美兰
二〇一六年十一月十四日
书记员 段崇鹏