宁波市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬北庄民初字第136号
原告：钟超。
委托代理人：杨碧君。
被告：浙江创新工贸有限公司（组织机构代码：73016235-1）。住所地：宁波市江北区庄桥街道上邵。
法定代表人：王锡，该公司总经理。
委托代理人：张青云，浙江易典律师事务所律师。
原告钟超为与被告浙江创新工贸有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2014年5月26日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员邹永明适用简易程序审理。本案审理期间，本院根据原告的申请，依法对被告实施了财产保全。本案于2014年6月17日公开开庭进行了审理。原告钟超及委托代理人杨碧君，被告浙江创新工贸有限公司的委托代理人张青云到庭参加诉讼。本案审理期间，双方当事人申请庭外和解但未达成协议。本案现已审理终结。
原告钟超起诉称：2013年11月14日，原告与被告签订《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》，约定：原告购买坐落于宁波市江北区庄桥街道上邵村的上邵家园8幢11号201室房屋，建筑面积117.94平方米，房屋总价642773元，房屋于2013年11月30日交付。合同签订当日，原告支付了定金110000元。原告付款后发现被告出售的房屋无商品房网上备案、无法进入存量房网上签约系统，被告没有取得预售许可证。原告同时发现被告出售房屋的土地性质系集体土地，无法进行产权登记。原告认为被告明知出卖房屋违反法律强制性规定却出售房屋，原告与被告签订的合同系无效合同，损害了原告的合法权益。原告起诉请求判令：1、确认原告与被告签订的《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》无效；2、被告返还原告购房定金110000元；3、本案诉讼费由被告承担。
原告钟超为证明自己的主张，向本院提交了下列证据材料：
（1）上邵家园广告单一份，用以证明被告向原告发放上邵家园住宅房屋销售广告的事实。被告质证认为这份广告不是被告发放的，落款开发商是宁波市江北区上邵股份经济合作社和宁波创新日月投资有限公司，与本案没有关联；
（2）上邵家园房屋安置（租赁）定金协议一份，用以证明被告以租赁形式出售给原告房屋的事实。被告质证认为对真实性无异议，双方并没有以租赁协议形式进行房屋买卖的意思表示，定金协议签订后双方并没有签订正式合同；
（3）收条一份，用以证明原告支付被告购房定金110000元的事实。被告质证认为被告收到款项属实，对款项性质有异议，仅仅表明原、被告只履行了定金协议。
被告浙江创新工贸有限公司答辩称：1、原、被告现在仅属于为签订租赁合同而签订定金合同的阶段，双方尚未建立租赁合同关系，更不存在商品房买卖合同关系。诉争协议系原、被告为签订租赁合同而签订的定金合同，仅是原告取得房屋使用权的协议。该协议没有出现房屋买卖的字样。房屋买卖以所有权转移为目的，办理房屋过户手续在房屋买卖合同中是必须进行约定的，而本案的定金协议仅是约定房屋于2013年11月30日交付使用，并没有约定过户、买卖等内容，不符合房屋买卖的条件。2、对于审批的上邵家园的房屋，被告具有招商、经营、租赁管理权，并没有侵犯国家及上邵村村民利益。3、原告将定金合同推定为商品房销售合同，进而提出该商品房买卖合同违反国家强制性规定，该推断不符合客观事实。4、原告具备完全的民事行为能力，不能单凭广告就相信双方合同系商品房买卖合同。协议是原告本人签订，该合同系房屋租赁合同。综上，原告的诉讼请求缺乏法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告浙江创新工贸有限公司为证明自己的主张，向本院提交了下列证据材料：
（1）宁波市江北区上邵股份经济合作社出具的证明书一份，用以证明被告有权对上邵家园房屋进行租赁管理的事实；
（2）国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证各一份，用以证明上邵家园房屋手续合法，可以用于租赁的事实。
对于被告提供的证据，原告质证认为对两组证据的真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议。证明书上仅明确上邵股份经济合作社授权被告进行上邵家园租赁管理，但是并没有经过上邵村村民代表大会决议，不能确认其效力，证明书效力待定。建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证的用地项目名称和工程名称明确显示是村民住宅小区，上邵家园房屋是用于村民安置的房屋。该房屋的性质仅系本村村民的新农村建设安置房，按照规定，被告不得对外销售、转让房屋。
对上述证据，本院结合原、被告的质证意见及庭审陈述，综合审查，分析认定如下：对原告提供的证据（1）、（2）、（3）和被告提供的证据（1）、（2），双方对于证据的真实性均无异议，本院予以认定。对于原、被告签订的《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》的法律性质和法律效力，本院将另行评判。
根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，本院认定的事实如下：
2013年11月14日，原告与被告签订《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》，约定被告将建筑面积为117.94平方米的上邵家园8幢11号楼201室房屋安置（租赁）给原告，安置（租赁）总价为642773元，定金110000元，备注内容“以上所选建筑幢号按施工编号为准，表内建筑面积仅供参考，以现房实际为准”。该协议还约定：1、在签订本定金协议后，被告在房屋租赁手续办理过程中不接受原告办理更名、减名和换房的要求，若原告不按照定金协议上名字签订《上邵家园房屋安置（租赁）协议》，则视为原告违约；2、原告在签订定金协议10日内付清全部房款，凭被告指定银行缴款单原件、本人身份证（原件、复印件）、本定金协议到现场办理中心签订《上邵家园房屋安置（租赁）协议》，逾期未缴清房款或未及时签订租赁协议，则视为原告违约；3、原告不履行或不按时履行定金协议的任一条款，皆视为原告违约，被告有权没收定金并追究原告违约责任，租赁协议终止，被告有权对该房屋重新处置；若被告在原告按约履行协议义务时将该房屋租赁给第三方，则视作被告违约，被告双倍退还原告定金（不计利息）；4、双方应保证其通讯地址及联系电话真实有效，如有变更，应及时以书面或短信形式通知对方，否则因不能履约而造成的损失，由变更方承担相应责任；5、本定金协议一式四份，被告三份、原告一份，本定金协议经双方签字、盖章后生效；6、本定金协议未尽之事宜，均以正式签订的《上邵家园房屋安置（租赁）协议》及其附件为准，签订正式租赁协议后，本定金协议自动失效；7、本定金协议在履行过程中意见如有分歧，双方协商解决；8、原告所定房屋在2013年11月30日交付使用；9、房款交纳可以到指定银行交纳或办理现场刷卡交纳，办理现场一律不收现金。定金协议签订后，原告于2013年11月14日向被告支付定金110000元。原告要求被告退还购房定金110000元未果，致纠纷发生。案经本院组织调解未果。
另查明：案外人宁波市江北区庄桥街道上邵村经济合作社为建设上邵家园小区房屋取得了国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建筑工程施工许可证，并授权被告浙江创新工贸有限公司对该房屋进行租赁经营管理，被告浙江创新工贸有限公司未取得该小区的商品房预售许可证和房屋权属证书。
本院认为，本案的争议焦点主要在于：一、原告与被告签订的《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》的法律性质。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，上邵家园房屋广告具备了商品房销售宣传广告的特征。其次，从原、被告签订的《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》的内容分析，虽然该协议的名称为上邵家园房屋安置（租赁）定金协议，但该定金协议并不具备房屋租赁合同的特征，该协议约定了当事人名称或者姓名，房屋基本状况、房屋销售方式、房屋总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等内容，并且被告按照约定收取了定金，表明原、被告双方均具有上邵家园小区房屋买卖的意思表示，因此，原、被告签订的《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》应当认定为商品房买卖合同立约定金协议。被告抗辩该协议系房屋租赁合同定金协议，与事实不符，本院不予采纳。二、原告与被告签订的《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》的法律效力。宁波市江北区庄桥街道上邵村经济合作社为了推进省级示范村建设，切实改善村民居住条件，加快村民住宅小区建设与被告浙江创新工贸有限公司联合开发上邵村村民安置房上邵家园小区，取得了国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建筑工程施工许可证，符合国家加快新农村建设的政策，又不违反法律、行政法规的强制性规定，但建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证的用地项目名称和工程名称明确显示是村民住宅小区，被告浙江创新工贸有限公司在尚未取得商品房预售许可证和房屋权属证书的情形下对外出售房屋，不仅违反了法律的强制性规定，违背了联合开发村民住宅小区的合同目的，而且损害了宁波市江北区庄桥街道上邵村经济合作社和宁波市江北区庄桥街道上邵村村民的合法权益，因此，原告与被告签订的《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》应当认定无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告诉请被告返还定金110000元，符合法律规定，本院依法予以支持。被告关于定金协议有效的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、原告钟超与被告浙江创新工贸有限公司于2013年11月14日签订的《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》无效；
二、被告浙江创新工贸有限公司返还原告钟超定金110000元，限于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2500元，减半收取1250元，诉讼保全费1070元，合计2320元，由被告浙江创新工贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 邹永明
二〇一四年七月七日
代书 记员 刘宁琳