安徽省舒城县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1523民初84号
原告（反诉被告）：安徽文峰置业有限公司，住所地安徽省六安市霍山工业园区。
法定代表人：张永霞，经理。
委托诉讼代理人：韦能军，公司员工。
委托诉讼代理人：柯淞，安徽龙鼎律师事务所律师。
被告（反诉原告）：ＸＸ，男，1971年10月14日出生，汉族，住安徽省舒城县�
委托诉讼代理人：凤良刚，安徽永诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹勇，安徽永诚律师事务所律师。
被告：卜先芳，女，1972年1月24日出生，住址同上。
原告安徽文峰置业有限公司诉被告ＸＸ、卜先芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理，依法由审判员雷英平适用简易程序进行了审理。审理中被告ＸＸ提出反诉。由于本案案情复杂，当事人争议较大，本案依法裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告，下同）安徽文峰置业有限公司的委托诉讼代理人柯淞、被告（反诉原告，下同）ＸＸ委托诉讼代理人曹勇到庭参加了诉讼，被告卜先芳经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案缺席审理，现已审理终结。
安徽文峰置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被�立即付清原告借款533000元并按月利率10‰支付自借款至借款付清之日的利息；2、诉讼费用由被告负担。诉讼过程中原告变更诉讼请求为：1、要求依法判令被告立即付清购房款526160元并自2013年8月7日起按2万分之二支付违约金至2013年10月6日，自2013年10月7日起按日万分之三支付违约金；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年7月27日，原告和被告ＸＸ签订《商品房买卖合同》一份。被告购买原告开发的舒城县城关镇龙舒路舒城财富中心AB幢8层803室，合同约定被告付清首付款后，余下的533000元由被告办理按揭贷款偿还。合同签订后，原告履行了义务。2013年9月9日双方签订补充协议，对房款进行了结算，被告ＸＸ以借款的名义，出具借条一张给原告，原告开了发票给ＸＸ，2013年9月10日，ＸＸ去房管局办理房屋产权登记。ＸＸ办理了房产证后，仍未办理好按揭手续，原告的房款一直未有得到清偿。时隔一年之久即2015年11月7日，原告再次发出催款书面通知，被告于2015年11月10收到通知后，仍不付清房款。
原告向本院提交了下列证据：1、原告营业执照副本复印件，被告ＸＸ、卜先芳的身份证复印件，证明原被告身份；2、商品房买卖合同书、房产证，证明商品房买卖的事实；3、借据、催款通知、国内特快专递送达回执，证明原告依据借据的约定向被告催款，并且被告实际收到，应于2015年12月10日前支付下剩房款；4、房屋登记资料，证明2013年9月9日，ＸＸ出具借条后，2013年9月10日ＸＸ去房管局办理房产证，也即证明是ＸＸ本人办理了房产证。
ＸＸ辩称：答辩人与被答辩人签订了商品房买卖合同，该合同是双方真实意思的表示，对双方均有约束力，双方应该共同遵守，双方已在该买卖合同中约定了购房款754160元，首�款为229121元，剩余购房款525039元，并非被答辩人诉称的526160元。二、本案涉及的房屋房产证问题，答辩人已根据被答辩人的要求提供了相应的材料，并到被答辩人安排的商业银行办理房屋按揭贷款，但是由于被答辩人原因，一直未能办理。后到2013年9月，被答辩人利用自身优势，答辩人没有相应的商品房销售经验，在未告知答辩人办理房产证后即不能办理房屋按揭贷款的风险，安排答辩人协助其办理涉案房屋房产证，最终导致目前该合同已不能继续履行。对本诉部分答辩完毕。我方认为被告卜先芳不是本案的适格被告，依法应驳回该部分诉请。另外被告ＸＸ提出反诉，要求解除合同，返还首付款，被告无需支付原告526160元。
被告ＸＸ向本院提交下列证据：1、商品房买卖合同一份，证明2013年7月27日原被告签订商品房买卖合同一份，双方约定付款方式为担保贷款，被告协助原告办理按揭手续；2、发票一份、银行卡消费记录、收款收据一组，证明被告于2011年12月9日即向原告交付房屋首付款229121元，但被告却一直未按合同约定履行卖方义务为被告办理按揭贷款手续；3、房产证一份（复印件）、税收缴款书及相应票据一组，证明原告一直未根据与被告签订的商品房买卖合同约定，为被告办理按揭贷款手续，并于2013年9月10日为被告办理涉案房屋的房产证，致使涉案房屋不能办理按揭贷款，原告构成违约，涉案房屋系被告购买的唯一90至144平方米住房；4、舒城县房管局档案一份，证明涉案房屋的产权转移登记系原告办理。
卜先芳未提出答辩也未提交证据。
ＸＸ向本院提出反诉请求：1、请求依法判令解除反诉原告与被告之间签订的商品房买卖合同；2、反诉被告返还反诉原告支付的首付款229121元及自2012年12月9日起至付清之日止按银行同期贷款利率计算的利息；3、本诉及反诉费均由被告负担。事实和理由：2013年7月27日，反诉原告与反诉被告签订房屋买卖合同一份，双方约定由反诉原告购买反诉被告开发的位于舒城县城关镇龙舒路树成财富中心AB幢8层803室房屋，房屋总价762111元，付款方式为：反诉原告于签约当日支付购房首付款229121元，余款533000元应于10个工作日内与反诉被告协助银行办理按揭手续，并如实提供各种文件和证明材料等。上述合同签订后，反诉原告去纽约向反诉被告交付首付款229121元。但反诉被告在反诉原告不知情的情况下，在双方签订商品房买卖合同后即私自办理了上述房屋的所有权转移登记手续，并于2013年9月12日实际取得登记在反诉原告名下的房产证。当反诉原告根据合同约定及反诉被告要求到徽商银行舒城支行办理上述购房按揭贷款时，徽商银�舒城支行告知反诉原告，因该防区已办理房产证，不能办理按揭贷款。现因不能办理按揭贷款，反诉原告无力支付下余购房款，已不能履行双方签订的商品房买卖合同。
反诉原告就反诉的事实向本院提交的证据与本诉相同。
安徽文峰文峰置业有限公司对ＸＸ的反诉辩称：1、2013年9月9日，双方有补充协议及借条，就是对2013年7月27日合同中付款方式进行变更；2、房产证不是反诉被告私下去办的，而是2013年9月10日反诉原告去房管局办理，反诉被告只是协助。反诉被告无权告知反诉原告房产证办了后办理不了按揭，应当驳回反诉原告反诉请求。
反诉被告针对反诉原告的答辩提交的证据与本诉相同。
经质证，原告对被告提交的证据（本诉，反诉）质证意见为：证据1、2、3、4真实性均没有异议，但是被告不是协助原告，达不到被告�证明目的。被告对原告提交的证据质证意见为：证据1没有异议，证据2、3真实性没有异议，证据3借据和催款通知以及ems回执三性均持有异议，因为在商品房买卖合同中，原被告已约定了房屋总价款754160元，房屋首付229121元，故原告所提交的借据，以及催款通知，上面关于办理产权证需要的533000元是原被告双方为了办理房屋产权证而签的形式借条，该数额与双方约定的房屋价款并不一致，故该份借据，仅仅是原告要求被告办理涉案房屋的产权证，并不具有真实性。原被告之间并不存在借款事实。买卖合同明确了付款方式是按揭贷款，该条款也是该合同的核心条款。证据4真实性没有异议，关联性：说明该份档案证明了被告卜先芳并非本案的适格被告；从该份档案的本身来看，相应的询问表等均加盖了原告公司印章，故不能证明涉案房屋的房产证是被告独自一人去房管局办的。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对当事人有争议的证据，本院认证如下：原告提交的证据2、3因无其他证据证明原告实际履行了借款合同，故对该份证据的证明效力不予确认；原告提交的证据4中办理房产证的相关材料需由ＸＸ签名的ＸＸ均签名确认，原告在相关材料上盖章，说明原告履行了协助被告办理过户的义务，对该份证据的证明效力予以确认。被告提交的证据2、3只能证明被告支付了购房首付款229121元及缴纳了办理房产证的相关税费，而不能证明原告未为被告办理按揭贷款，况且办理按揭贷款是被告的义务，原告只是协助，故对被告的证据2、3的证明效力不予确认；被告提交的证据4中办理房产证的相关材料中均由汪刚签名，故不能证明办理房产证是由原告单独办理。对该份证据的证明效力不予确认。
根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月9日，ＸＸ预付229121元购房款给原告。2013年7月27日，原告和被告ＸＸ签订《商品房买卖合同》一份。合同约定被告购买原告开发的舒城县城关镇龙舒路舒城财富中心AB幢8层803室，房屋总价款为762121元。付款方式为：被告于签约当日支付购房首付款229121元，余款533000元应于10个工作日内与原告协助银行办理按揭手续，并如实提供各种文件和证明材料等。被告付清首付款后，余下的533000元由被告办理按揭贷款偿还。合同签订后，未能办理房屋按揭贷款手续。2013年9月9日双方签订补充协议，对房款进行了结算，房屋总价款变更为754160元。同日被告ＸＸ以借款的名义，出具借条一张给原告，内容为：“我是舒城财富中心业主ＸＸ，现因办产权证需要向贵公司借款人民币533000元，用于购买舒城财富中心AB幢803室房屋，待该套住宅的银行按揭贷款房款至贵公司，该借据自动失效。若因本人自身原因或国家政策调整造成无法办理银行按揭贷款，本人将于收到贵公司催款通知之日起一个月内将此款归还给贵公司，逾期不还，按月息1分支付利息。”借条出具后，原告开具了533000元的购房发票给ＸＸ，2013年9月10日，双方去房管部门办理房屋产权登记。此后，因本案讼争的商品房已办理了房产证，一直未能办理按揭贷款。被告下欠原告的房款一直未有清偿。2015年11月7日，原告发出催款书面通知，要求被告支付下欠房款，被告于2015年11月10收到通知后，仍不付清房款。审理中查明，被告ＸＸ在购买本案房屋时，与被告卜先芳已离婚。
另，经咨询相关银行，办理房产后便不能办理按揭贷款手续。
本院认为：原被告签订的商品房买卖合同合法有效，当事人双方均�按合同约定履行。本案商品房按揭贷款合同未能订立，现无法查清是本案哪一方的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定：因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。本案被告在未取得按揭贷款时，未有行使请求解除合同的权利，而是办理了所购商品房的房产证，故本案商品房买卖合同已经履行，物权已经转移。本案涉及的只是债权债务关系。根据原被告双方2013年9月9日签订的补充协议，被告尚欠原告购房款525039元。由于原被告双方共同办理了房屋产权证，致使本案商品房无法再办理按揭贷款。双方均应承担相应的违约责任。被告卜先芳在被告ＸＸ购买本案讼争房产期间已于被告ＸＸ离婚，故被告卜先芳不须承担支付房款义务�原告要求被告卜先芳共同承担支付购房款义务，无事实及法律依据。
综上所述，原告要求被告支付下欠购房款的诉讼请求本院予以支持，但其要求被告支付违约金的请求本院不予支持；要求被告卜先芳承担共同支付购房款义务，本院不予支持。反诉原告的反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百零九条、第一百二十条、《中华人民共和国物权法》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告ＸＸ应支付原告安徽文峰置业有限公司购房款754160元（已支付229121元，尚需支付525039元），此款于本判决生效后六十日内支付完毕；
二、驳回原告安徽文峰置业有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告ＸＸ的反诉请求。
如果未按本判决书指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9130元，原告安徽文峰置业有限公司负担2130元，被告ＸＸ负担7000元，反诉案件受理费5700元，由反诉原告ＸＸ负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 雷英平
审 判 员 程 轲
人民陪审员 吕思堂
二〇一六年九月八日
书 记 员 晋 尧
附相关法律文书
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合
同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对
方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承
担相应的责任。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。