黑龙江省穆棱市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穆民初字第304号
原告濮荣勤，男，1961年6月28日出生，满族，住所地黑龙江省牡丹江市。
委托代理人庄道坤，牡丹江市东安区新安法律服务所法律工作者。
被告赵文杰，男，1959年11月3日出生，汉族，住所地黑龙江省鸡西市。
被告牡丹江民大建筑开发有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区东海林街58号，组织机构代码72534632-4。
法定代表人张春海，男，董事长。
被告牡丹江民大建筑开发有限责任公司委托代理人闫会利，男，1961年11月17日出生，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市。
第三人濮振楠，男，1983年1月14日出生，满族，住所地黑龙江省牡丹江市。
原告濮荣勤与被告赵文杰、牡丹江民大建筑开发有限责任公司（下称民大公司）、第三人濮振楠房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年9月7日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员吴军一适用简易程序进行审理。在审理过程中因该案案情复杂，于2015年11月20日裁定转为普通程序，由审判员张梅担任审判长，审判员吴军一、刘佳南共同组成合议庭，并于2015年12月9日、2015年12月18日公开开庭进行了审理。原告濮荣勤及其委托代理人庄道坤、被告赵文杰、被告民大公司的委托代理人闫会利、第三人濮振楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告濮荣勤诉称：1.2011年1月1日，被告为开发房地产建设项目，向原告借款700000元，借期6个月，并承诺逾期还款从借款之日起，以央行同期同类贷款利率四倍，承担违约赔偿。逾期履约后，2012年4月15日，其以挂靠民大公司的名义，在穆棱市八面通镇东风路开发建设的“温馨小区”二期A栋1单元201室，建筑面积99.08平方米的商品住宅，以每平方米2780元、共计275000元人民币的价格，抵顶了欠原告的借款。原告以长子濮振楠的名义与被告签订了《购房协议书》，被告于同年8月28日向原告出具了275000元人民币的购房现金收据。由于被告至今没有取得该建筑物的初始产权登记，亦不能为原告办理所有权转移，致使以房抵顶借款的目的未能实现。故此，原告依据《商品房销售管理办法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律、法规的规定，主张解除双方签订的《购房协议书》、被告返还原告购房款275000元。2.因致双方签订的《购房协议书》不能实际履行，以房抵顶借款不能得以实现的过错责任为被告，其应承担违约赔偿，故应依法判令解除双方签订的《购房协议书》，被告应承担逾期还款的同期同类贷款利率四倍的违约赔偿。原告诉请如下：1.请求判令原、被告解除《购房协议书》；2.请求依法判令被告赵文杰返还原告购房款275000元；3.请求依法判令被告赵文杰支付违约金（按借款利息计算）330000元，具体计算方式为：借款本金（购房款）275000元，借款日期为2011年1月1日至2016年1月1日，借款利息330000元（按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算），本息合计605000元；4.请求依法判令被告承担本案诉讼费。原告认为第三人所述属实。
被告赵文杰辩称：房子是抵账给原告的，是原告自己主动要求开的房子，被告有证据可以证实。被告不同意解除合同，不同意退还房款，也不同意承担违约金（借款利息）。当初开房子时，原告一家三口均在场，第三人濮振楠也在场。
被告民大公司辩称：本案争议房屋是被告民大公司开给被告赵文杰，赵文杰用该房屋给原告抵账，并不是民大公司卖给原告的。被告不同意原告的诉请。
第三人濮振楠述称：购房协议书和收据上虽说写的是濮振楠的名字，但并不是第三人本人所签，第三人不知情，都是原告经手的，所有权利及义务归原告行使。
本案争议焦点为：1.原、被告于2012年4月15日签订的《购房协议书》是否应解除；2.被告赵文杰是否应返还原告购房款275000元及承担违约金的具体数额。原、被告及第三人对本院总结的争议焦点均无异议。
审理中，原告濮荣勤为支持其主张，向法庭举证如下：
1.（1）2012年4月15日《购房协议书》；（2）2015年8月28日收据（金额275000元），证明：1.原告于2012年4月15日，原告以第三人濮振楠的名义购买了被告赵文杰以被告民大公司的名义开发的位于穆棱市八面通镇东风路温馨小区二期A座201室，建筑面积为99.08㎡的商品房；2.该份购房协议的形式要件不符合办理产权转移登记的合法规定，不能作为办理产权登记的有效依据，因此，应该具备解除的法定要件；3.原、被告发生了商品房买卖的民事法律关系，双方诉讼的主体适格；4.诉争房屋单价为2780元人民币∕㎡，总额275000元人民币。原告以第三人濮振楠的名义交付的；5.原、被告签订的《购房协议书》，原告履行了付款义务，被告至今没有将诉争房屋办理所有权转移登记。
被告赵文杰质证意见：对证据的真实性没有异议，对证据目的有异议。房子是原告主动要的，原告一家三口去找的被告，当时的购房协议是真实的，被告给原告开房子的同时，被告将欠据、还款保证及承诺书原件收回，但原告给被告的是扫描件，随后原告又将被告起诉。原、被告一直在打官司，原告要求被告将房子重新出具合同，被告给原告重新出具合同后，原告即可以办理过户登记。被告与原告签订协议后，就将钥匙给了原告。
被告民大公司质证意见：对证据的形式要件没有异议，对证明目的有异议。此房是赵文杰与原告基于偿还债务签订的协议，原告与被告赵文杰的债务案件还在审理中，房子就没有给原告开正式合同，原、被告官司结束后，就可以给原告办理手续。
第三人濮振楠对原告提供的证据无异议。
本院认为，因二被告及第三人对证据的真实性无异议，故本院对此组证据的真实性予以采信。结合原告提供的证据2以及当事人陈述，可以证明原告濮荣勤与被告赵文杰因债权债务关系，以原告濮荣勤之子第三人濮振楠的名义，与被告赵文杰以房屋买卖的形式，将八面通镇东风路温馨小区二期A座201室建筑面积为99.08㎡的房屋抵顶了275000元债务的事实。此组证据能够证明原告的证明目的1、3、4、5，故本院对证明目的1、3、4、5予以支持。结合原告提供的证据3，可以证明原告的证明目的2，故本院对证明目的2予以支持。
2.（1）（2014）阳商初字第8号民事判决书；（2）（2015）牡商终字第99号民事调解书，证明：1.原告与被告赵文杰存在生效的到期债权，诉争房屋来源于被告赵文杰抵付原告的到期债权，抵付至今未能得以实现，原告主张被告履行到期债务不违反法律规定。2.原告与被告赵文杰的借贷关系及借款利息四倍的计算方法不违反法律的规定，应当受到法律的保护；3.被告赵文杰以不动产房屋向原告抵付债务是经阳明区人民法院判决确认的偿还了债务；4.在牡丹江市中级人民法院的组织下，被告赵文杰与原告自愿达成调解，为生效法律文书；5.被告认可双方借款逾期偿还按央行同期同类贷款利率承担四倍的违约赔偿；6.被告赵文杰以诉争房屋向原告抵付债务275000元人民币，诉争房屋是原告以货币购买的事实。
被告赵文杰质证意见：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。判决已经确定被告向原告偿还借款现金430000元，用本案诉争的房屋抵顶了275000元。
被告民大公司质证意见：对证据的形式要件没有异议，其他事情被告不清楚。
第三人濮振楠对原告提供的证据无异议。
本院认为，因原告提供的证据2均是法院制作的法律文书，且二被告及第三人对证据的真实性无异议，故本院对此组证据的真实性予以采信。因当事人对曾以涉案房屋抵顶债务的事实无争议，故对原告的证明目的1、3、4予以支持。因原告提供的证据无法证明其他证明目的，故本院对其他证明目的不予支持。
3.（1）（牡）公（刑技）鉴（文检）字（2012）59号鉴定文书；（2）2011年11月30日竣工工程备案证；（3）2011年1月15日关于穆棱市温馨小区二期开发建设项目存在问题的情况汇报；（4）房产档案查档联系单，证明：经牡丹江市公安局刑事技术侦察机构进行文检鉴定，确认被告赵文杰伪造国家机关公文，而获得了该项目的审批，同时获取了该项目的初始产权登记，进一步证明了原告主张解除合同是因其具有违法行为，事实无法实现双方房屋合同目的，同时证明诉争房屋至今无法办理产权转移登记。
被告赵文杰质证意见：国土局的证明是由何文泉给提供的，竣工备案也是何文泉和纪峰做的，现在公安机关已经立案侦查，真假其也不知道。证据3-⑶是经民大公司同意的，与原告无关。
被告民大公司质证意见：原告所举证据都是复印件，无法核对真假。证据3-⑶，确实是经公司同意的。
第三人濮振楠质证意见：没有异议。根据公安机关出具的鉴定文件，已经证实公章是假的，不管章是谁伪造的，都体现了该工程项目违法行为，涉案房屋应当解除合同。
本院认为，虽然被告民大公司对此组证据有异议，但庭后经与穆棱市公安局技术室核对，该组证据形式要件完备，故本院对此组证据真实性予以采信。被告赵文杰虽对证明目的提出异议，但其没有提供充分证据予以反驳原告的证明目的，故本院对原告提供的此组证据及证明目的予以支持。
审理中，被告赵文杰为反驳原告的主张，向法庭举证如下：
1.（1）商品房预售许可证；（2）购房协议书；（3）2012年8月28日收据（金额275000元）；（4）光盘1张，证明：涉案房屋是可以预售的房屋，房子是顶账给原告的，是原告自己要求的。
原告濮荣勤、第三人濮振楠质证意见：对证据1-⑴的形式要件有异议，是复印件。证据1-⑵、1-⑶原告已举证，不予质证。对光盘的形式要件没有异议，但与本案要求退还房款及支付违约金无必然联系，与本诉无关，不能证明其想要证明的问题。光盘谈的内容为双方合同形成的过程，而本案合同形成及产生法律效力双方均无争议，且经其他法院也已处理完毕，本案的争议焦点是解除合同，单纯从被告的光盘，无法反驳本案法定解除合同的条件。
被告民大公司对被告赵文杰提供的此组证据无异议。
本院认为，对原告的提供的证据1-（1），因原告及第三人有异议，且原告没有提供原件，故对原告提供的证据1-（1）不予采信。原告提供的证据1-（2）、（3）与原告提供的证据1一致，可以证明被告证明“房子是顶账给原告的”的证明目的。原告及第三人对被告赵文杰提供的证据1－⑷提出的异议，与被告赵文杰的举证目的并不矛盾，故本院予以采信。
2.2011年1月1日原告书写的说明，证明：当初是濮荣勤与其合作开发的温馨家园。
原告濮荣勤、第三人濮振楠质证意见：对证据的形式要件没有异议。从证据上体现被告赵文杰挂靠民大公司开发，原告进行施工，但工程实际未包给原告施工，该份证据证明不了被告想要证明的问题，与本诉无关。
被告民大公司质证意见：没有异议，也不清楚。
本院认为，此证据与本案不具有关联性，故本院不予采信。
审理中，被告民大公司为反驳原告的主张，向法庭举证如下：
1.2015年11月23日濮荣勤出具的承诺书，证明：原告与被告赵文杰的官司与被告民大公司无关。
原告濮荣勤质证意见：对证据的真实性没有异议。该份证据体现了原告就本诉以外与民大公司基于私人关系所作出的承诺，因为该项目的诉争房屋是被告赵文杰挂靠民大公司承建开发的，其利益、民事权利均由被告赵文杰享有和承受，原告主张与赵文杰个人发生的法律上的民事关系，因此该份证据不能抗辩原告主张买卖合同解除的诉讼请求，与本诉没有法律上的利害关系，没有关联性。
被告赵文杰、第三人濮振楠对被告民大公司提供的此组证据无异议。
2.2011年1月16日赵文杰出具的还款保证书，证明：原告与被告赵文杰之间的借贷关系产生于2006年-2008年，在开发温馨小区之前，与民大公司无关。
原告濮荣勤质证意见：对证据的真实性没有异议。但该证据与本诉无关联性。
被告赵文杰、第三人濮振楠对被告民大公司提供的此组证据无异议。
本院认为，因原告濮荣勤、被告赵文杰及第三人濮振楠对被告民大公司提供的证据1、2均无异议，故本院对被告民大公司提供的证据1、2的真实性予以采信。结合原告的诉讼请求及当庭赵文杰的陈述，可以证明被告民大公司的证明目的，故本院对此证据1、2的证明目的予以支持。
审理中第三人濮振楠未向法庭提供证据。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
被告赵文杰于2006年8月至2007年2月间，在经营鸡西市煤气厂车队综合楼开发建设项目中，曾向原告濮荣勤借款
700000元。被告赵文杰于2011年1月1日给原告濮荣勤出具借据，借据内容“今向濮荣勤借款人民币柒拾万元整700000元，用于开发建设项目。约定借期为六个月还清本金不计息，逾期承付同期银行贷款利率四倍违约赔偿。”，借款到期后，被告赵文杰给付借款本金430000元，并以其挂靠被告民大公司的名义在穆棱市八面通镇东风路开发建设的温馨小区二期A栋1单元201室建筑面积99.08平方米的房屋，以每平方米2780元、共计
275000元人民币的价格，抵顶原告的借款275000元。针对用于抵顶借款的房屋，原告濮荣勤于2012年4月15日以第三人濮振楠（原告之子）的名义与被告赵文杰挂靠的被告民大公司签订了购房协议书，被告赵文杰以被告民大公司的名义于同年8月28日向原告出具了275000元人民币的购房现金收据。
另查明，因被告赵文杰以被告民大公司的名义在穆棱市八面通镇东风路开发建设的温馨小区时，在向穆棱市发展和改革局申请立项时涉嫌伪造穆棱市国土资源局证明文件，故涉案房屋不能办理产权登记手续。
再查明，原告濮荣勤与被告赵文杰民间借贷纠纷一案经牡丹江市阳明区人民法院审理，于2014年12月15日作出（2014）阳商初字第8号民事判决书，因赵文杰不服提起上诉，经牡丹江市中级人民法院审理，于2015年6月15日作出（2015）牡商终字第99号民事调解书，双方当事人达成协议：赵文杰于2015年12月30日前自愿给付濮荣勤借款利息90000元，如到期不能给付，赵文杰自愿于违约之日起给付濮荣勤借款利息158509元。濮荣勤放弃其他诉讼请求。
本院认为：被告赵文杰与原告濮荣勤之间曾存在债权债务，除偿还借款本金430000元外，又以涉案房屋抵顶借款275000元的事实清楚。虽然被告赵文杰以其挂靠的被告民大公司的名义与原告濮荣勤之子第三人濮振楠的名义与被告签订了购房协议书，但此买卖关系是基于被告赵文杰偿还原告濮荣勤的债务而发生的。现因偿还债务的房屋不能办理产权转移手续，无法实现合同目的，原告要求解除购房协议书，并要求被告赵文杰返还原告购房款275000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”的规定，本院予以保护。从以房屋抵顶借款的时间从原告濮荣勤于2012年4月15日以第三人濮振楠（原告之子）的名义与被告赵文杰挂靠的被告民大公司签订的购房协议书上来看，抵顶借款的时间应确定为2012年4月15日，2015年6月15日牡丹江市中级人民法院作出（2015）牡商终字第99号民事调解书中，对原告濮荣勤与被告赵文杰民间借贷纠纷一案中涉及的利息进行了调整，应该包括抵顶前欠款的利息，故被告赵文杰应当自2012年4月15日起，对以房屋抵顶275000元的借款按约定承担利息。对原告濮荣勤要求被告赵文杰给付自2011年1月1日至2016年1月1日按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算的借款利息330000元的诉讼请求中超出依法保护的部分，本院不予支持。因原告濮荣勤与被告赵文杰之间的债务与被告民大公司无关，故被告民大公司不承担民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条的规定，判决如下：
一、解除原告濮荣勤于2012年4月15日以第三人濮振楠（原告之子）的名义与被告赵文杰挂靠的被告牡丹江民大建筑开发有限责任公司签订的购房协议书；
二、被告赵文杰于本判决生效后十日内偿还原告濮荣勤借款275000元，并自2012年4月15日开始按中国人民银行同期银行贷款利率四倍计算利息损失；
三、驳回原告濮荣勤的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9850元，由被告赵文杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审判长 张 梅
审判员 吴军一
审判员 刘佳南
二〇一五年十二月二十五日
书记员 刘 爽