辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终1101号
上诉人(原审被告)：大连保税区新美工贸有限公司，住所地大连保税区格林小镇松岚街14号。
法定代表人：励和福，该公司经理。
委托诉讼代理人：宋子升，男，该公司法律顾问。
被上诉人(原审原告)：大连齐化化工有限公司，住所地大连经济技术开发区80号小区。
法定代表人：许廷源，该公司董事长。
诉讼代表人：大连齐化化工有限公司管理人。
委托诉讼代理人：孙璐、刘畅，辽宁法大律师事务所律师。
上诉人大连保税区新美工贸有限公司（以下简称新美公司）因与被上诉人大连齐化化工有限公司（以下简称齐化公司）土地租赁合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2017）辽0291民初65号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年01月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
新美公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人腾退土地的诉请，履行土地租赁合同。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，判决腾退土地错误。依据双方土地租赁合同，终止租赁期限约定明确，至被上诉人建房用地时止。上诉人租赁土地后，投入300万余元资金建设3000余平方米房屋、修筑道路及安装水电设备设施。被上诉人在没有用于合同约定的建房用地情况下，将土地委托拍卖后提起诉讼，原审法院错误判决上诉人腾退土地。二、被上诉人恶意拍卖上诉人房屋等物，上诉人已提起确认拍卖合同无效之诉。被上诉人在未支付上诉人房屋等物对价的情况下，于2016年8月25日拍卖上诉人3000余平方米房屋、道路、水电设施财产权利，违反合同法第五十二条和拍卖法第六、五十八条规定，上诉人已另案提起确认合同无效、撤销拍卖行为之诉。三、被上诉人违反合同法买卖不破除租赁和承租人优先购买权原则。被上诉人腾退土地的诉讼请求，违反买卖不破除租赁和承租人有优先购买权的原则，腾退土地无事实和法律依据。庭审中补充：本案应发回重审追加案涉土地买受人孙晓斐为第三人以查明被上诉人与买受人是否签订土地买卖合同的事实。
齐化公司辩称，本案中上诉人主张被上诉人未按合同约定利用案涉土地，但事实上案涉土地租赁合同最早签订于2012年4月，合同履行过程中被上诉人因资不抵债于2012年6月向开发区法院申请破产重整，2012年7月管理人接管后，即依据企业破产法第25条第6项之规定对包括本案案涉土地在内的破产财产进行处分，企业破产法并未规定管理人处分破产财产必须遵循未履行完毕的合同义务，上诉人第一项上诉请求不能成立。上诉人要求确认合同无效一案已被人民法院驳回，案涉土地拍卖程序合法有效，依据该判决结果上诉人的第二项上诉请求不能成立。上诉人主张买卖不破租赁是对合同法的错误理解，管理人处分破产财产过程中上诉人始终未参与竞买，其无权对案涉土地主张优先购买权。买卖不破租赁原则针对的是房屋，不得类推于土地使用权，因此关于案涉土地使用权租赁关系的处理不得适用买卖不破租赁原则。被上诉人现已进入破产程序，破产财产的处分与普通标的物的买卖有本质的区别，有关破产财产的处分应当限制适用买卖不破租赁原则，因为若适用该原则，租赁合同继续有效将会导致租赁债权的实现优先于第一顺序的破产企业所欠职工工资和劳动保险费用，也优先于第二顺序的破产企业所欠税款，同时也优先于第三顺位的其他债权。再次上诉人主张对案涉土地使用权享有优先购买权，但实际上从管理人处分破产财产至今上诉人未参加竞买，显然缺乏竞得案涉土地的主观意愿和客观行为，因此上诉人无权对案涉土地使用权主张优先购买权。
齐化公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即腾退大连开发区77号小区被告占用原告的部分土地；2.判令被告支付租金40,334元（自2016年11月17日起至判决之日止，按每月10,000元计算，暂计算至2017年3月17日）；3.判令被告支付2016年11月的电费2087.91元；4.判令被告赔偿损失28,335元（自2016年11月至判决之日止，按每月17,000元计算，暂计算至2017年3月17日）。
一审法院认定事实：原、被告双方于2012年4月16日签订了《租地协议》，约定：原告将位于大连经济技术开发区80工业区厂房东北向空地租给被告，面积7000㎡，年租金12万元，租地时间从2012年4月18日起至原告为建房用地止，被告于每年4月18日前一次性缴纳全年租金120,000元；原告提供该空地给被告使用并提供水电供被告使用，水电费以水电表的实际使用交费，此外其他费用被告均不承担，该空地使用的厂房、平房及相关水电相关线路设备设施等均为被告自建；被告交给原告电费押金3000元，待原告收回该空地的时候返还被告电费押金。2012年4月17日，原告收取了被告交付的租金120,000元及电费押金3000元。协议签订后，被告在案涉租赁土地上建造了平房、厂房。被告向原告交纳土地租金至2016年11月16日、交纳水电费至2016年10月31日。
2012年7月3日，一审法院作出（2012）开民破字第1-1号决定书，指定辽宁同人律师事务所担任大连齐化化工有限公司管理人。2013年12月16日，一审法院作出（2012）开民破字第1-4号民事裁定书，裁定宣告大连齐化化工有限公司破产。
2016年8月25日，大连开发区77号小区土地使用权经拍卖成交，买受人为孙晓斐。2016年8月31日，大连齐化化工有限公司管理人向包括被告在内的租户发出限期搬离场地通知书，载明：大连齐化化工有限公司因破产清算已进入财产变价拍卖程序。2016年8月25日经公开拍卖，77号地块已被竞买人成功竞买，建设用地使用权人发生变更，原与大连齐化化工有限公司（或管理人）签订的《场地租赁合同》视为自动终止，现通知自2016年9月1日起终止场地占用、使用人与大连齐化化工有限公司（或管理人）签订的《场地租赁合同》，77号场地占有、使用人于终止之日起两个月内（2016年10月31日前）搬迁腾退所有占用、使用的场地，或与竞买人洽谈新的场地租赁事宜。如到期拒绝或延迟搬迁腾退，占用、使用人将承担相应的法律后果。庭审中，被告称已将公司办公地址搬迁，但案涉土地尚有被告方建造的3000余平方米平房。
大连开发区77号小区现登记的土地使用权人为原告。原告至今未将被告占用的大连开发区77号小区土地交付给买受人。
一审法院认为，原、被告间土地租赁法律关系明确，双方均应按照约定严格履行。原、被告约定的租赁期限自2012年4月18日起至原告为建房用地止，该租赁期限约定不明确，案涉租赁合同视为不定期租赁合同。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。本案原告已于2016年8月31日通知被告解除案涉租赁合同，鉴于被告并未请求确认解除合同的效力，案涉租赁合同已解除，现原告要求被告腾退占用土地的请求于法有据，予以支持。被告交付土地租金至2016年11月16日，鉴于原告已在合理的期限内通知被告腾退占用土地，被告至今未予以腾退，应支付占用土地期间的使用费，参照双方土地租金10,000元／月的标准，原告主张被告支付土地占用使用费（自2016年11月17日至判决之日止，按照每月10,000元计算）于法有据，予以支持。
原告主张的2016年11月的电费2087.91元，被告主张从交付的电费押金中抵扣，鉴于被告曾向原告交付电费押金3000元，欠付的电费可从该押金中抵扣，被告的主张一审法院予以采纳。
原告主张的因被告限期未予腾退给其造成的损失，鉴于原告提供的证据不足以证明其主张，且原告已向被告主张占用期间的损失，原告的该项主张无事实和法律依据，不予支持。
被告主张原告不具有本案诉讼主体资格一节，《中华人民共和国物权法》第十四条规定”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，案涉大连开发区77号小区登记的土地使用权人为原告，该土地使用权虽于2016年8月25日经拍卖成交，但至今案涉土地未予交付买受人并办理转移登记，土地使用权转让尚未发生效力，故被告的该项主张于法无据，不予采纳。被告主张原告应赔偿其投资损失，鉴于其未提出反诉，对此不予处理。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第二百三十二条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连保税区新美工贸有限公司于判决生效之日起三十日内向原告大连齐化化工有限公司腾退其占用的大连经济技术开发区77号小区土地；二、被告大连保税区新美工贸有限公司于判决生效之日起十五日内向原告大连齐化化工有限公司支付占用土地期间的使用费；三、驳回原告大连齐化化工有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1569元，由原告大连齐化化工有限公司负担628元，由被告大连保税区新美工贸有限公司负担941元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以认定。
本院认为，本案中，在齐化公司与新美公司签订的租赁合同履行过程中，齐化公司进入破产程序。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：”人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。...”齐化公司破产管理人主张已与新美公司解除了原租赁合同，本案在一审第一次开庭期间，新美公司的法定代表人励和福到庭参加诉讼，其对齐化公司的陈述并未表示否认，且新美公司在庭审中陈述”11月15日打电话时被告已经在新的场地作业，已经搬迁了。我们有搬迁事实及过程，现在只是有剩余部分未搬走，是因为海天公司把我们的门堵上了”，新美公司在庭审中对合同解除及应予搬迁的事实未提出异议，新美公司的实际搬迁行为及法定代表人在庭审中的陈述可以证实新美公司知道并认可双方租赁合同已经解除及其应当腾退场地的事实。即使双方在原租赁合同解除后曾形成新的租赁关系，在双方均未能提供新的书面租赁合同的情况下，新美公司对土地的占用依法应视为不定期租赁，出租人亦有权随时要求解除合同。因此，新美公司以买卖不破租赁为由拒绝腾退土地与本案查明的事实不符，而新美公司是否享有优先购买权或是否因此受有损失，不属于本案审查范围，亦不影响齐化公司在合同解除后关于腾退土地主张的实现。齐化公司要求新美公司腾退土地、支付占用费的请求具备事实和法律依据，一审法院对齐化公司的相关诉讼请求予以支持并无不当，本院予以维持。新美公司的上诉理由依据不足，本院不予采纳。
综上所述，新美公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1569元，由大连保税区新美工贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 季 烨
审判员 王 亮
审判员 刘小南
二〇一八年二月二十六日
书记员 宋 敏