青海省高级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）青民初13号
原告：王忠诚，男，汉族，1971年9月11日出生，公民身份号码：×××，住青海省西宁市。
委托诉讼代理人：马福祥，青海同一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董明邦，青海同一律师事务所律师。
被告：青海越州房地产开发有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地青海省西宁市创业路22号。
法定代表人：韩志明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马强，该公司员工。
被告：中国建设银行股份有限公司青海省分行，统一社会信用代码：×××，住所地青海省西宁市西大街59号。
负责人：李振宇，该行行长。
委托诉讼代理人：沈坚，该行职工。
委托诉讼代理人：丁晓芬，该行职工。
第三人：王琪博，男，汉族，1989年1月11日出生，公民身份号码：×××，住青海省乐都县。
委托诉讼代理人：王忠诚，与王琪博系父子关系。
第三人：王琪宝，男，汉族，1994年3月24日出生，公民身份号码：×××，住青海省乐都县。
委托诉讼代理人：王忠诚，与王琪宝系父子关系。
原告王忠诚与被告青海越州房地产开发有限公司（以下简称越州房地产公司）、中国建设银行股份有限公司青海省分行（以下简称建行青海分行）、第三人王琪博、王琪宝商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用普通程序，并于2017年4月14日公开开庭进行了审理。王忠诚及其委托诉讼代理人马福祥、董明邦、越州房地产公司的委托诉讼代理人马强、建行青海分行的委托诉讼代理人沈坚、丁晓芬、第三人王琪博、王琪宝的委托诉讼代理人王忠诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王忠诚向本院提出诉讼请求：1.判令解除王忠诚与越州房地产公司2015年8月12日签订的《商品房预售合同》；2.判令解除王忠诚、第三人王琪博、王琪宝与越州房地产公司、建行青海分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3.判令解除王忠诚与建行青海分行签订的《房地产抵押合同》；4.判令越州房地产公司返还王忠诚购房首付款73983124元；5.判令越州房地产公司偿还王忠诚已向建行青海分行偿付的贷款本息13104000元；6.判令越州房地产公司赔偿王忠诚购房首付款的利息损失，其中2016年12月29日前的利息损失为24907651.7元，2016年12月29日后的利息损失按年利率24%计算，支付至购房首付款实际清偿时止；7.判令越州房地产公司偿还建行青海分行借款担保合同项下剩余的贷款本息；8.判令越州房地产公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年8月12日，原告王忠诚与被告越州房地产公司签订《商品房预售合同》，约定由王忠诚购买越州房地产公司开发的西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19平方米，房屋总价款为147953124元。合同约定的交房时间为2015年10月30日前，并约定逾期交房超过120日，买受人有权解除合同。2015年8月14日原告王忠诚、第三人王琪博、王琪宝与被告越州房地产公司、建行青海分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款7397万元，同时，越州房地产公司、王忠诚分别与建行青海分行签订《保证合同》及《房地产抵押合同》。截至2016年12月29日，越州房地产公司仍未能依约交付房屋，王忠诚支付购房首付款73983124元，偿付贷款本息13104000元，越州房地产公司收到建行青海分行贷款7097万元（其中300万元留作保证金），基于越州房地产公司逾期交房已构成根本违约，请求人民法院判如所请。
越州房地产公司辩称，1.由于越州房地产公司与王忠诚之间因核算问题，致使案涉房屋未能按期交付，同意解除双方签订的《商品房预售合同》，剩余的房款由公司承担；2.王忠诚诉求的利息损失按年利率24%计算过高，请求调整。
建行青海分行辩称，王忠诚与越州房地产公司之间是商品房预售合同纠纷，建行青海分行与王忠诚之间系借款合同关系，王忠诚诉求解除借款合同不当，越州房地产公司不是借款合同的主体，王忠诚不应将还款义务转移至越州房地产公司，请求依法公正判决。
王琪博、王琪宝同意王忠诚的诉求及理由，未发表答辩意见。
原告王忠诚为证明自己的诉求，提交如下证据：
1.《商品房预售合同》，证明王忠诚与越州房地产公司之间存在商品房预售合同关系，越州房地产公司未按期交房，已达到合同解除的条件；
2.《个人住房（商业用房）借款合同》，证明王忠诚、王琪宝、王琪博与建行青海分行、越州房地产公司之间存在借款法律关系；
3.《房地产抵押合同》，证明王忠诚与建行青海分行、越州房地产公司之间存在房地产抵押合同关系；
4.收据8份，证明王忠诚向越州房地产公司支付首付款73983124元；
5.中国建设银行个人贷款支付凭证，证明建行青海分行向越州房地产公司支付王忠诚贷款7397万元；
6.《资金交易查询明细表》，证明王忠诚向建行青海分行还借款本息的事实。
被告越州房地产公司质证意见：对王忠诚提交的证据均无异议；被告建行青海分行对证据三性无异议，提出王忠诚诉求解除借款合同的前提必须偿还贷款本息，越州房地产公司不是借款合同的主体，王忠诚不应该将还款义务转嫁给越州房地产公司；第三人王琪博、王琪宝对证据均无异议。
被告建行青海分行为证明其抗辩理由，提交如下反驳证据：《他项权证》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》、《贷款支付凭证》、《商品房预售合同》、《资金交易查询明细表》，证明建行青海分行与王忠诚之间存在借款、抵押法律关系。
原告王忠诚、被告越州房地产公司、第三人王琪博、王琪宝对上述证据三性均无异议。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年8月12日，王忠诚与越州房地产公司签订《商品房预售合同》，约定以147953124元的价格购买越州房地产公司开发的西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19平方米。王忠诚于2015年7月15日首付73983124元，剩余7397万元办理按揭贷款；第七条买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日之内，自合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；第八条交付期限：出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.待买受人与银行签订的贷款划至出卖人账户及买受人交清规定应支付费用竣工验收合格后；第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同不继续履行；（2）逾期不超过120日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应小于第（1）项中的比率）的违约金等。
2015年8月14日，借款人王忠诚、王琪博、王琪宝与贷款人建行青海分行、保证人越州房地产公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，王忠诚、王琪宝、王琪博向建行青海分行借款7397万元，借款期限：2015年8月25日至2025年8月25日；贷款利率按年利率6.215%计息；借款人的还款方法：采取等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为829227.74元；担保方式：抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记一办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押财产：西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19平方米，抵押财产价值147953124元。
2015年8月14日，借款人、抵押人王忠诚与抵押权人建行青海分行、建设单位越州房地产公司签订《房地产抵押合同》（在建工程、预购房），约定，由王忠诚将其购买的位于西宁市城东区建国南路66号3幢1单元66-16室房屋建筑面积3736.19平方米、土地使用权面积16459.85平方米的在建工程、预购房提供抵押担保；抵押贷款期限自2015年8月25日至2025年8月25日止；贷款利率按年利率6.215%计息；建设单位应按预购房合同规定的时间向购房人交房，交房时，须经建行青海分行书面同意；抵押合同签订后三十日内，合同双方当事人应共同向西宁市房地产产权产籍管理处办理抵押房地产的登记申请手续。未经登记的抵押合同不受法律保护；建设单位不按期交房而间接影响建行青海分行利益时，建设单位应代替购房人承担赔偿建行青海分行损失的责任。
2015年8月18日，建行青海分行将王忠诚购买的位于西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16室房屋办理他项权利证书，债务履行期限：2015年8月25日至2025年8月25日止。
另查明，2015年5月9日、11日、26日、6月11日、25日、7月3日、8月13日王忠诚分别向越州房地产公司支付700万元、700万元、100万元、500万元、1000万元、2000万元、2000万元、3983124元房款，合计73983124元，越州房地产公司出具相应收据。2015年6月21日，王忠诚通过建行青海分行借款分8笔向越州房地产公司支付贷款7397万元。
截止2017年3月21日，王忠诚累计偿还本金9170995.81元、利息6095047.89元；尚欠建行青海分行借款本金64799004.19元。
本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，本院从以下二方面分析本案争议焦点。
一、关于《商品房预售合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》是否解除的问题。
本院认为，王忠诚与越州房地产公司签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。越州房地产公司作为涉案房地产开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据《商品房预售合同》第八条”交付期限：越州房地产公司应当在2015年10月30日前交付房屋”、第九条”出卖人逾期交房的违约责任”中”除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（2）逾期不超过120日，买受人有权解除合同”的约定，截止2015年10月30日前越州房地产公司并未按约定向王忠诚交付涉案房屋，越州房地产公司已违约，王忠诚据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。庭审中，越州房地产公司亦同意解除合同，因此，《商品房预售合同》应予解除。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，”因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此，王忠诚要求解除王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、保证人越州房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、王忠诚与建行青海分行、越州房地产公司签订的《房地产抵押合同》同时解除。
二、关于王忠诚诉求越州房地产公司返还房款、贷款及赔偿损失是否成立的问题。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案《商品房预售合同》解除后，越州房地产公司应向王忠诚返还首付房款73983124元，并赔偿王忠诚因此所产生的损失。对此，王忠诚主张越州房地产公司赔偿购房首付款的利息损失，利息损失从2015年8月13日至2016年12月29日为止，按照年利率24%计息为24907651.7元，另从2016年12月29日后的利息损失按年利率24%计算并支付至购房首付款实际付清之日止。本院认为，《商品房预售合同》第九条关于”出卖人逾期交房的违约责任：（2）逾期不超过120日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金”的约定，双方当事人对合同解除后的违约损失按已付款的0.5%承担，即73983124元×0.5%﹦369915.62元。王忠诚认为双方之间对违约金损失的约定过低，诉求按年利率24%计算。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。据此，对王忠诚而言，其为获得利益，出资购买商业用房，由于越州房地产公司逾期交房的违约行为，本应于2015年10月30日交付的房屋未能如期交付，致使王忠诚投资资金被长期占用，不能实现合同目的和合同履行后可以获取的利益，同时也失去了其他投资的商机，造成王忠诚重大损失，其请求增加违约金损失的主张应予支持；对越州房地产公司而言，以其违约行为致使王忠诚的合同目的未能实现，但作为同地段的商业用房价格环比上涨，其同意解除合同的同时，亦获取了房屋涨幅的利润。庭审中，越州房地产公司抗辩王忠诚诉求的违约金过分高于造成的损失，要求调整。本院认为，王忠诚诉求越州房地产公司按年利率24%的标准计算首付款损失虽符合民事法律应予保护的相对额度，但其诉求的数额明显高于造成的实际损失，应予以调整，据此，王忠诚诉求房屋首付款73983124元的赔偿损失可从2015年8月13日最后付款之日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，王忠诚的此节诉求应予支持。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，”商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、保证人越州房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，王忠诚与建行青海分行、越州房地产公司签订的《房地产抵押合同》生效后，建行青海分行即向借款人王忠诚借款7397万元。合同履行中，截止2017年3月21日，王忠诚累计向建行青海分行偿还借款本金9170995.81元、利息6095047.89元，尚欠建行青海分行借款本金64799004.19元。当《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》被解除后，越州房地产公司应向王忠诚返还《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》已还的贷款本金9170995.81元、利息6095047.89元；应向建行青海分行返还《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》剩余的贷款及利息，即：借款本金64799004.19元及利息（按合同约定的利率计算利息）；待越州房地产公司清偿剩余贷款本息等债务后，建行青海分行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除2015年8月12日王忠诚与青海越州房地产开发有限公司就西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号商业用房签订的《商品房预售合同》；
二、解除2015年8月14日王忠诚、王琪博、王琪宝与中国建设银行股份有限公司青海省分行、青海越州房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、王忠诚与中国建设银行股份有限公司青海省分行、青海越州房地产开发有限公司签订的《房地产抵押合同》；
三、青海越州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向王忠诚返还房款73983124元及赔偿损失（从2015年8月13日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）、并向王忠诚返还贷款本金9170995.81元、利息6095047.89元；
四、青海越州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司青海省分行返还《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》项下的剩余借款本息，即：借款本金64799004.19元及利息（从2017年3月21日起，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算利息）；自青海越州房地产开发有限公司清偿上述贷款及利息完毕之日起七日内，中国建设银行股份有限公司青海省分行办理西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号房屋上抵押登记的涤除手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费601773.88元，由被告青海越州房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审判长索晓春
审判员张满成
审判员王伦
二O一七年四月二十六日
书记员师永佳