江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣07民终647号
上诉人（原审被告）钱国定。
委托代理人肖礼山，江西金蓉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄绍芳。
委托代理人郭粱，江西金蓉律师事务所律师。
上诉人钱国定因与被上诉人黄绍芳租赁合同纠纷一案，不服南康区人民法院（2015）康民一初字第737号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明，2013年6月6日，黄绍芳（甲方）与钱国定（乙方）签订《合同书》一份，约定：黄绍芳将位于南康区镜坝镇健民村四组的厂房租赁给钱国定使用，租赁期限自2013年6月6日起至2021年6月5日止；该厂房及住房面积分别为2895㎡、418㎡，每月租金为3.4元/㎡（即厂房及住房租金为11264.2元/月），余坪130㎡，每月租金为1.5元/㎡（即余坪租金为195元/月）；钱国定必须在每年5月6日之前一次性付清当年租金，逾期按300元/天计付罚金，逾期十天，黄绍芳有权终止合同；钱国定在合同签订时交押金10000元（电费保证金等），合同期满后从最后一年租金额中扣除。合同签订后，黄绍芳将厂房交由钱国定使用。2013年6月6日至2014年6月5日的租金，钱国定于2013年6月6日及9月23日分两次付清；2014年6月6日至2015年6月5日的租金，钱国定于2014年5月31日付清。2015年5月18日，南康区镜坝镇政府向钱国定出具了《退厂还耕企业搬迁通知书》，要求钱国定在2015年6月底前拆除厂房。尔后，双方就租金支付时间进行了协商，约定租金支付时间变更为按月支付，即每月10日前支付当月租金。此后，钱国定并未按照约定支付租金。
原告黄绍芳的诉讼请求为：1、判决解除双方于2013年6月6日签订的《合同书》，责令被告支付原告租金17455元及违约金2291.84元，并从起诉之日起按每月11901元计付租金至搬离之日止；2、本案诉讼费由被告承担。
原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人无正当理由未�付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，黄绍芳将案涉厂房交由钱国定使用，钱国定应当按照合同约定履行支付租金的义务。双方在合同中约定，钱国定应在每年5月6日前一次性付清当年租金，若逾期支付租金则按300元/天计付罚金，且逾期十天，黄绍芳有权终止合同。而后双方达成口头约定，租金从2015年6月6日起按月支付，并于每月10日前支付当月租金，但钱国定未依约支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。钱国定逾期支付租金十天以上，现黄绍芳要求解除合同，符合法律规定和双方的合同约定，理由充分，原审法院予以支持。黄绍芳要求钱国定支付2015年6月6日至7月19日（44天）的租金16806.83元{（11264.2元/月÷30天+195元/月÷30天）×44天}，并要求钱国定自起诉之日起（2015年7月20日）按11459.2元/月（11264.2元/月+195元/月）支付租金至搬离之日止，理由充分，原审法院予以支持。双方未对该违约金进行约定，故黄绍芳要求钱国定支付违约金2291.84元，无合同约定，理由不充分，原审法院不予支持。钱国定辩称其未逾期支付租金，与事实不符，原审法院不予采纳。钱国定主张双方约定以押金抵扣租金，因未提供证据证明，原审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告黄绍芳与被告钱国定于2013年6月6日签订的《合同书》；二、由被告钱国定于本判决生效后五日内支付原告黄绍芳租金16806.83元；三、由被告钱国定自2015年7月20日起至搬离厂房之日止按11459.2元/月向原告黄绍芳支付房屋使用费；四、驳回原告黄绍芳的其他诉讼请求。案件受理费394元，减半收取197元，由原告负担17元，由被告负担180元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
钱国定不服南康区人民法院该判决，上诉至本院要求撤销南康区人民法院（2015）康民一初字第737号民事判决，依法改判；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由是：1、一审认定钱国定逾期不付租金构成违约，系事实不清，证据不足。上诉人钱国定已按约支付了第一、第二个租赁年度租金，第三租赁年度交租期限为2016年5月6日，上诉人只有到了2016年5月6日不支付第三年度租金才存在违约。2015年4月双方就变更原《合同书》中的租金支付方式及租赁期限达成了口头协议，即将原来按租赁年度支付租金改为按月支付，租赁期�则为家具厂被拆除之日，若不需拆除则继续按原约定的租赁期为9年。双方当事人变更合同条款时并未约定每月交租金的期限，逾期交租金的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，无法认定上诉人存在逾期不支付租金的违约事实。2、不管在《合同书》变更条款前还是变更条款后，上诉人钱国定均依约履行合同义务，不存在逾期不支付租金的违约事实。一审法院按照合同法第二百二十七条规定判决解除《合同书》是适用法律错误。3、截止2015年11月以前的厂房租金已支付给了被上诉人黄绍芳。4、被上诉人黄绍芳隐瞒事实将违章搭建厂房租赁给上诉人钱国定，导致政府拆除，上诉人钱国定损失费用47万元，该损失应由被上诉人黄绍芳全部赔偿。
黄绍芳辩称，1、《合同书》约定，乙方（钱国定）必须在每年5月6日前一次性付清当年租金�即2015年1月1日至2015年12月31日期间的租金应当在2015年5月6日前一次性付清。双方因南康区静坝镇政府退厂还耕相关通知书出具后就租金支付时间达成口头协议按月支付租金，即每月10日前应当支付当月租金。无论按照2013年6月6日双方签订的厂房租赁《合同书》还是口头协议，上诉人钱国定均存在逾期未支付租金的情形，构成违约。2、《合同书》约定逾期十天，甲方（黄绍芳）有权终止合同。现钱国定逾期远超过十天，被上诉人黄绍芳有权解除合同。双方之后达成口头协议，仅仅约定了租金及支付时间，对合同解除权条款没有约定就应当根据原合同。上诉人钱国定所援引《中华人民共和国合同法》第二百二十六条在本案中不应被适用，该法律规定适用的前提是“对支付期限没有约定或约定不明确”，本案合同书明确约定支付期限，应尊重当事人之间的意思自治。3、�诉人钱国定上诉状第三、第四点理由与本案没有关联性，上诉人钱国定收到搬迁通知后,双方就租金达成口头协议，系上诉人在知晓该厂房的性质及现状后仍租赁使用，被上诉人黄绍芳不存在隐瞒真相的行为，该厂房也非违章搭建。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理中，双方当事人均未向法庭提交新证据。
二审经审理查明，本案诉争厂房系黄绍芳自己搭建，厂房所占土地系黄绍芳向案外人曾庆春租赁的。黄绍芳与钱国定签订厂房租赁合同时，向钱国定出示该土地临时用地审批表，该临时用地审批表用地人为案外人曾庆春，用地理由为办家具厂，用地时间为2009年10月18日至2011年10月18日。
另查明，一审至二审期间，2015年8月22日，上诉人钱国定通过银行转账支付12918元租金，该12918元租金缴纳的是2015年7月份租金11459元、8月份租金11459元，但钱国定在7月份租金11459元中自动扣除了其之前缴纳的押金10000元，故7月份其实际缴纳租金1459元，加上8月份租金11459元，钱国定实际于8月22日共支付了两个月租金12918元。2015年9月6日、2015年10月4日、2015年10月31日、2015年11月27日、2015年12月31日、2016年2月29日、2016年3月29日、2016年4月28日钱国定通过银行转账向黄绍芳分别支付租金11459元。
二审认定的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，租赁合同的标的物应符合法律规定，出租人未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中,双方2013年6月签订租赁合同时，租赁物占用土地已过审批临时用地时间，且之后未再占地审批，出租人黄绍芳在此土地上私自搭建厂房，该厂房系违章建筑，故本案租赁合同应属无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇�屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，出租人黄绍芳可要求按照租金标准支付房屋占有使用费。本案中，上诉人钱国定2015年6月5日之前的房租及2015年8月至2016年4月的房租已支付，双方争议的焦点在于2015年6月6日至7月5日以及2015年7月6日至8月5日的房租是否缴纳，有无延期的问题。因双方于2015年5月达成口头协议即每月10日前支付当月租金，2015年7月10日前按月支付租金。双方对2015年6月6至7月5日（即6月份）租金黄绍芳主张可另行商量，钱国定主张双方约定以押金抵扣。按照双方的口头合意来看，双方约定的“2015年7月10日前按月支付租金”应理解为2015年7月10日前按月支付2015年7月6日至2015年8月5日的租金（即7月份租金），而上诉人钱国定在2015年7月10日前并未支付7月租金，而是用10000元的押金抵扣了7月份的租金，并于2015年8月22�连同8月份的租金一起支付给了黄绍芳。合同无效后，应以相互返还为原则，故上诉人黄绍芳要求钱国定支付2015年6月份、7月份的租金符合法律规定，但黄绍芳收取钱国定10000元的押金也应退回。本案中，钱国定已用该10000元押金抵扣了7月份的租金，实际上，钱国定除2015年6月6日至7月5日（6月份）的租金没有缴纳外，截止2016年4月份之前的租金均已缴纳。故上诉人钱国定还应支付被上诉人黄绍芳2015年6月6日至7月5日的租金，以及2016年5月份起（从2016年5月6日起算）至搬离厂房为止的房屋占有使用费。关于上诉人钱国定要求被上诉人黄绍芳赔偿相关损失费用47万元的问题，因钱国定一审并未提出反诉，本院对该上诉请求不予审理，对此损失钱国定可依法另行主张权利。
综上，一审法院判决部分事实未查清楚，适用法律不当。依照《最高人民法院关于审理城镇房�租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南康区人民法院（2015）康民一初字第737号民事判决第四项；
二、撤销南康区人民法院（2015）康民一初字第737号民事判决第一项；
三、变更南康区人民法院（2015）康民一初字第737号民事判决第二项为：由上诉人钱国定与本判决生效之日起五日内支付被上诉人黄绍芳2015年6月6日-2015年7月5日的租金11459元。
四、变更南康区人民法院（2015）康民一初字第737号民事判决第三项为：由上诉人钱国定从2016年5月6日起至搬离厂房之日止按11459元/月的标准向被上诉人黄绍芳支付房屋占有使用费。
五、上诉人钱国定与被上诉人黄绍芳于2013年6月6日签订的《合同书》无效。
一审案件受理费197元，由黄绍芳负担27元，钱国定负担170元；二审案件受理费394元，由上诉人钱国定负担300元，被上诉人黄绍芳负担94元。
如未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 赖国东
代理审判员 王阿婷
二〇一六年五月二十日
书 记 员 王 佳
代理书记员 曾 慧