浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终2233号
上诉人（原审原告）：金华三才种业公司，住所地：金华市婺城区第一良种场内。
法定代表人：张伟春，该公司副经理。
委托代理人：卢凤龙，浙江金哲律师事务所律师。
委托代理人：赖侃昕，浙江金哲律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：徐翦，男，1985年3月13日出生，汉族，住金华市婺城区婺江西路***号广厦时代花园**幢***室。
委托代理人：胡海泉，浙江杰正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘旦，女，1963年7月28日出生，汉族，住金华市金东区东孝街道邮电新村**幢***室。
委托代理人：丰琪，浙江振进律师事务所律师。
委托代理人：朱佩珊，浙江振进律师事务所律师。
上诉人金华三才种业公司为与上诉人徐翦、被上诉人刘旦房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2015）金婺民初字第2981号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：金华三才种业公司系国有企业。2011年4月，金华三才种业公司将其所有的坐落于金华市解放西路973号1幢1层（建筑面积129.90平方米）、2幢1-5层（建筑面积618.79平方米）的房屋委托金华市拍卖有限公司公开拍卖，拍卖公司发布了《拍卖公告》与拍品清单，系2、3号拍品。《拍卖须知及特别说明》第十条载明“本次拍卖成交价均不含应缴税费，一切过户（补办）手续及费用均由买受人自行承担（包括需缴纳的土地出让金含补交部分、营业税、土地增值税、个人所得税、契税、测量费、欠缴的物业、水、电等），产权变更过户手续由买受人自行办理，拍卖人和委托人不承担任何瑕疵担保责任及费用”；第十三条载明拍卖标的物“土地使用权类型划拨”、“标的房屋交付时间均为2011年6月30日”。徐翦报名参加上述两处房产的竞拍，按拍卖公告约定于2011年5月12日各交纳保证金30万元与40万元，并出具《承诺函》1份，载明“拍卖成交后，所涉及的土地出让金由本人负责补交，所涉及后续问题由本人自行解决，与委托人、拍卖人无关。”在2011年5月13日举行的拍卖会上，徐翦各以139万元与400万元的成交价竞得上述2、3号拍品，总成交价539万元。当日，金华市拍卖有限公司出具拍卖成交确认书。之后，徐翦付清全款。2011年6月29日，金华三才种业公司向徐翦出具“委托书”，委托其全权办理上述房产过户事宜。当日，徐翦办理过户时发现二宗房产均处于被查封状态（2002年6月12日查封）而无法办理。同年6月29日，原审法院制作协助执行通知书，要求房管部门协助解除对金华三才种业公司所有的坐落于金华市解放西路973号营业房（面积147.18平方米，产权证号00110209）、办公室1-5层（面积618.79平方米，产权证号00110210）的查封。7月1日，徐翦再次前往办理房产过户手续时，被要求须先向主管税务机关办理土地增值税的缴税手续，凭完税凭证方可办理产权变更登记手续。徐翦认为自2011年7月1日起土地增值税的征收税率与6月30日时由房管部门按照交易额1%代征的政策相比已发生较大变化，其遂一直未办理土地增值税的完税手续。房管部门遂就产权证号予以变更登记，即00110209、00110210变更为00406321、00406322，登记的所有权人仍为金华三才种业公司。竞拍成功后至今，徐翦除付清房屋拍卖成交款及佣金外，未支付涉案费用。刘旦也未支付涉案相关费用。出于上述出让的二宗房产缴纳税、费需要，婺城税务分局委托金华金辰资产评估有限公司对房屋重置价值进行评估，评估基准日为2011年5月13日。2015年7月30日该公司出具金辰评报（2015）第182号《资产评估报告书》，评定解放西路973号建筑面积129.90平方米的四间营业房的房屋重置价值为15万元、建筑面积618.79平方米的4间5层办公大楼的房屋重置价值为71.47万元。金华市华诚房地产土地评估有限责任公司接受金华三才种业公司委托予以核定国有建设用地使用权价格评估，估价期日为1994年2月18日（系金华三才种业公司前身金华县种子公司取得国有土地使用证的登记日期）。2015年8月10日该公司出具金华市华诚估（2015）字第07-51号《估价报告书》，核定1幢底层建筑面积129.90平方米的土地总价为21563元、2幢1-5层建筑面积618.79平方米的土地总价为102719元。2015年7月27日，婺城税务分局向金华三才种业公司发出“责令限期改正通知书”，其中载明，“你单位2011年拍卖坐落在金华市解放西路973号二宗房产（产权证号00406321、00406322），由徐翦竞拍成功。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十五条规定，限你于2015年8月5日前申报缴纳，逾期不申报缴纳将按《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定执行。”2015年8月5日、9月28日，金华三才种业公司缴纳了二宗房产的税、费，具体：土地增值税1744013.35元、营业税269500元、城市维护建设税18865元、印花税2695元、教育费附加8085元、地方教育附加5390元、地方水利建设基金5390元，合计2053938.35元。另查明，2014年5月6日，徐翦将上述竞拍所得的二宗房产转让给刘旦，双方签订“转让协议书”1份，约定转让价款620万元，由刘旦自行办理过户手续并承担由此产生的一切经济和法律责任等。因受让房屋列入二七区块政府划定的拆迁征用范围，无法办理房产过户手续，刘旦遂于2014年11月27日向金华仲裁委员会申请仲裁，要求确认转让协议书有效、确认受让房产归刘旦所有。2015年1月8日，金华仲裁委员会作出（2014）金裁经字第213号裁决书，确认登记在金华三才种业公司名下位于金华市解放西路973号1幢1层建筑面积147.18平方米房产（产权证号004063**）中的建筑面积129.90平方米房产、2幢1-5层建筑面积618.79平方米的房产（产权证号004063**）均属申请人刘旦所有。现刘旦已缴纳了相关契税、印花税，并领取了拆迁款。2010年1月13日的金地税政（2010）6号文件即金华市地方税务局《关于调整土地增值税征收政策的通知》中载明，“经市委、市政府同意，市局决定从2010年1月1日起，对市区（含婺城区、金东区）的土地增值税征收政策作以下调整”、“四、其他单位和个人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物所取得收入，应向主管税务机关办理土地增值税清算手续，凭完税凭证，到土地和房产管理部门办理产权变更登记手续”。2015年7月27日婺城税务分局在给金华三才种业公司的《关于回复金华三才种业公司缴纳房屋转让有关税、费的函》中称，“你单位2011年拍卖坐落在金华市解放西路973号二宗房产（房产证号00406321、004063**），由徐翦竞拍成功。按照税法规定，金华三才种业公司作为房产出让方，为营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、水利建设基金、土地增值税、企业所得税的纳税人，徐翦作为房屋拍卖的受让方，为契税、印花税的纳税人。”
金华三才种业公司于2015年9月28日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.徐翦、刘旦承担金华三才种业公司已交房屋买卖税、费2053938.35元；2.本案诉讼费由徐翦、刘旦承担。
徐翦在原审中答辩称：1、对金华三才种业公司起诉的基本事实没有异议，徐翦竞拍房产事实。徐翦、刘旦不是共同诉讼主体，只能由徐翦一方承担。2、约定过户税费由徐翦承担事实，对金华三才种业公司诉请中的土地增值税税额有异议，对其他费用无异议。2011年5月13日拍卖成交，6月初款付清就催金华三才种业公司办理过户（6月30日是拍卖公告约定的交房时间），直到29日金华三才种业公司才提供材料，徐翦即去办理却发现房产处于被法院查封状态无法办理，该查封事项在拍卖过程中未作说明。7月1日解封后，再去办理过户时被要求先去地税交税，提供完税证明。自2011年7月1日开始，取消了此前土地增值税由房管部门按交易额1%代征的政策，应交税款由此前的50多万元变成300多万元，相当于成交额60%，徐翦找了金华三才种业公司、国资委、财税、国土要求协调，土地出让金的交纳金华三才种业公司也不配合办理，直到房子列入拆迁。年后徐翦拿到农试站按5%征税的过户材料，要求金华三才种业公司协助参照办理，也无果。综上，金华三才种业公司没有披露房产被查封的事实，不能如期办理过户造成土地增值税多缴的过错方在于金华三才种业公司，增缴的170多万元税费要求徐翦承担显失公平。徐翦愿意承担按成交价539万元的1%缴纳的土地增值税以及其他金华三才种业公司已缴的各项费用。
刘旦在原审中答辩称：1、其与本案纠纷无关，作为被告的主体错误。刘旦与金华三才种业公司无任何经济来往，没有参与其中，对本案税款缴纳不知情，存在两个独立的法律关系，依据合同相对性，刘旦无需在本案中承担责任。2、依据税法相关规定，刘旦作为受让方，只需缴纳契税、印花税且已依法缴纳。房屋转让协议没有明文约定金华三才种业公司的税费由刘旦承担，也不知道有这么多税费。两个合同交纳税费的基数及税率不一样，应以合同相对性为基础，刘旦与徐翦之间若有纠纷也应另案处理。3、金华三才种业公司如当时及时纳税，税款只需50万元左右，多出来的税费由金华三才种业公司自负。4、对本案事实的认定应统一。保全异议处理中已认定刘旦与本案属于不同法律关系，解除了查封。综上，请求驳回对刘旦的诉请。
原审法院审理认为：依法成立的合同，受法律保护。金华三才种业公司与徐翦之间的房屋买卖合同关系，基于徐翦参与竞买金华三才种业公司委托拍卖的房屋并自金华市拍卖有限公司向其出具拍卖成交确认书之日而建立，该合同的成立系双方真实意思表示，合法、有效，依法予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点是金华三才种业公司诉请的税费应否全部由徐翦承担以及刘旦是否应承担责任。结合本案，虽然自2011年7月1日起取消了此前的土地增值税由房管部门按1%代征的政策，但税务部门向金华三才种业公司催缴的税、费包括土地增值税均系依法依规予以征收，金华三才种业公司亦是按税务部门要求缴纳相关税、费，故金华三才种业公司缴纳的税、费合法且诉请金额合理。同时，涉案二宗房产2011年6月30日处于被查封状态，2011年7月1日被解封，标的物存在权利瑕疵的事实固然存在，但《拍卖须知及特别说明》中亦明确载明金华三才种业公司不承担任何瑕疵担保责任及费用，徐翦对该约定未提出任何异议，抗辩中亦称其自2011年7月1日起为了能少缴土地增值税作过多方努力，表明对这一瑕疵存在带来的后果是默认的。故该约定有效，对徐翦具有约束力。徐翦应承担涉案二宗房产应缴的全部税、费。刘旦系与徐翦存在合同关系，并非涉案合同当事人，且徐翦明确表示由其承担本案相应责任。基于合同相对性原则，刘旦的抗辩主张成立。金华三才种业公司对刘旦之诉请，于法无据，依法不予支持。综上，对金华三才种业公司诉请及徐翦、刘旦抗辩中合法有据的部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、徐翦支付金华三才种业公司房屋买卖各项税费2053938.35元；二、驳回金华三才种业公司的其他诉讼请求。案件受理费23232元，财产保全费5000元，合计诉讼费用28232元，由徐翦负担。
金华三才种业公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、本案是因房屋买卖过户所需税、费引起的纠纷，需要查明房屋所有权在谁与谁之间变动，与房屋的所有权紧密关联，并非债权合同纠纷，而是物权合同纠纷。一审法院以房屋买卖合同纠纷为案由立案审理错误，请求二审法院以物权纠纷为案由立案审理。二、一审法院对下列事实未认定，请求二审法院依法认定。1、刘旦明知徐翦应当承担房屋过户一切费用的事实。其向一审法院提供的《金华市拍卖有限公司拍卖材料》证明刘旦已从徐翦处取得“拍卖须知及特别说明”，故应当推断刘旦明知徐翦应当承担房屋过户一切费用。2、本案二宗房屋所有权的变动发生在金华三才种业公司与刘旦之间。首先，由于徐翦竞得本案二宗房屋后，未办理过户手续，根据物权法的规定，其与徐翦之间不发生物权变动，徐翦未取得本案二宗房屋的所有权，故徐翦与刘旦之间不可能发生物权变动。其次，虽然刘旦通过仲裁的方式确认取得本案二宗房屋的所有权，而从仲裁裁决主文内容来看，刘旦取得二宗房屋所有权之前，二宗房屋所有权仍登记在其名下，根据物权法的规定，其是刘旦前一手的房屋所有权人，故本案二宗房屋所有权的变动发生在其与刘旦之间。三、一审法院未判令由刘旦与徐翦共同支付给其房屋过户所需税、费2053938.35元是错误的。1、由于物权变动发生在其与刘旦之间，根据权利义务相一致原则，刘旦应承担本案二宗房屋过户所需税、费。2、刘旦在取得本案二宗房屋所有权前明知徐翦应当承担本案二宗房屋过户所需税、费。3、其提供的《转让协议书》证明徐翦与刘旦约定房屋过户产生的一切经济责任由刘旦承担。4、即使本案不是物权纠纷，刘旦也应当承担本案二宗房屋过户所需税、费。首先，根据《中华人民共和国民法通则》第九十一条、《中华人民共和国合同法》第八十四条的规定，债务可以转让，债务转让不违反合同相对性原则。其次，从债的加入法理来看，徐翦与刘旦约定房屋过户产生的一切经济责任由刘旦承担，是债的加入，不违反合同相对性原则。四、一审法院没有适用《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民法通则》第九十一条、《中华人民共和国合同法》第八十四条的规定认定本案事实并要求刘旦与徐翦共同支付给其房屋过户所需税、费2053938.35元，属适用法律有误。综上，请求二审法院撤销原判第二项，依法改判由刘旦与徐翦共同支付给金华三才种业公司房屋过户所需税、费2053938.35元；本案一审、二审诉讼费用由刘旦、徐翦承担。
徐翦答辩称：本案是物权纠纷的说法，与法律和事实不符，本案是房屋买卖引起的税费纠纷，不存在物权改变的问题。对刘旦在本案中是否是适格的被告主体，是否要承担金华三才种业公司诉请的责任，其认为没有事实和法律上的依据。
刘旦答辩称：一、金华三才种业公司提出应以物权纠纷立案，与事实和法律不符，本案的基础法律关系是房屋买卖法律关系，是基于徐翦竞买金华三才种业公司委托拍卖的房屋，相关的税费问题也是基于房屋买卖引伸而来，不存在物权纠纷的问题。二、其并非案涉纳税义务人，根据合同的相对性，其是与徐翦签订转让协议，从而产生相应的法律关系。其既非竞买方，也不是本案合同的相对方，其与金华三才种业公司不存在法律关系，无需承担交纳税费的合同义务。且根据税法的规定，房屋买卖所产生的相关税费，应当由房产出让方承担交纳，受让方只需交纳相应的契税和印花税。即使金华三才种业公司在拍卖涉案房产时明确相关费用由买受人承担，该约定也是金华三才种业公司与徐翦之间的约定，法律效力仅约束合同相对人徐翦。况且徐翦在原审庭审中也明确表示本案相应的税费由他承担，因此其不需要交纳税费。三、金华三才种业公司关于金华三才种业公司与其之间发生物权变动，税费应当由物权承继人刘旦交纳的说法是错误的。首先，本案是因房屋买卖合同而引起的相关费用，应根据买卖合同的相对方来认定，而不应根据物权的变动方来认定。其次，徐翦作为案涉拍卖房产竞买得主，已经付清了房屋对价，是事实上的房产所有权人，买卖房产的效力不以权属变更而发生影响。再次，徐翦与其签订的转让协议书，已由金华仲裁委员会确认合法，裁决房屋归其所有。金华仲裁委员会的认定是基于徐翦是涉案房产的合法所有权人，才有权转让该房产的所有权，而非是金华三才种业公司直接将产权交给其。其按协议约定和法律规定交纳了契税和印花税，履行了合同及法定义务。金华三才种业公司以其取得拍卖需知和特别说明为由，推断其明知徐翦应承担本案所涉税费，进一步认为徐翦与其签订协议书是债的加入，与理不合，与法无据。综上，本案税费无需由其承担。
徐翦也不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院认定其对《拍卖须知及特别说明》中载明金华三才种业公司不承担任何瑕疵担保责任及费用未提出异议，对该约定产生的后果系默认，其应承担涉案二宗房产应缴的全部税、费，是错误的。一、涉案房产在委托拍卖时被法院查封，存在重大的权利瑕疵。金华三才种业公司作为拍卖活动的委托人，告知拍卖标的物的来源和瑕疵属于法定义务。且金华三才种业公司对该房屋被法院查封的情况应当是明知的。《拍卖须知及特别说明》中第十条的免责条款，应建立在拍卖人和委托人已经如实说明瑕疵的情况下才有效，故该免责条款无效。更何况该免责条款属于格式条款。金华三才种业公司刻意隐瞒标的物被查封所产生的后果应由金华三才种业公司承担。二、其在得知涉案房屋被法院查封，无法办理过户手续后，第一时间告知金华三才种业公司并要求协助妥善处理，尽早完成过户手续，并非如原审法院认定的其“默认后果”。按照当时的税收政策，其办理过户手续所应缴纳的税率仅为1%。经其催促后，涉案房产虽解封，但因2011年7月1日开始税收政策发生变化，税率已大幅上升，多增加了180多万元的税收，该增加部分的损失与金华三才种业公司的违约是存在因果关系的。因金华三才种业公司过错，加重徐翦应缴税额部分全额由徐翦负担，显失公平。三、金华三才种业公司不予配合办理过户手续亦是导致其迟迟无法办理过户手续的原因之一。对于2011年7月1日以后税收调整而导致的多征收税款问题，其多次找金华三才种业公司协商，并提议金华三才种业公司按类似情况进行处理，但得不到金华三才种业公司的积极配合，导致损失的存在。四、原审法院未根据《中华人民共和国拍卖法》第十八条、第二十七条及第六十一条的规定，判定金华三才种业公司存在违约，属适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回金华三才种业公司的诉讼请求。
金华三才种业公司答辩称：一、徐翦认为其刻意隐瞒法院查封的标的物用于拍卖是错误的。房屋被查封是婺城区人民法院未依法及时解封造成的，并非其刻意隐瞒，且该查封至2011年拍卖时长达七年多，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条，不动产查封的最长期限为三年，故该查封是无效查封。其一审中提供的《结案审批表》、《结案报告》证明涉案房屋虽被婺城区人民法院（2002）婺执字第1309号民事裁定查封，但该案已于2002年11月22日执行完毕而结案，是婺城区人民法院未依法及时履行解封手续。二、徐翦认为“徐翦在第一时间告知金华三才种业公司并要求协助妥善处理，尽早完成过户手续”，是错误的。其在将涉案房屋拍卖后至纠纷发生期间从未得到徐翦告知房屋被查封，要求协助妥善处理的信息。三、徐翦认为按照当时的税收政策，办理过户手续所应缴纳的税率仅为1%是错误的。徐翦提供的《金华市房地产交易市场管理所的回复》不能证明2011年7月1日前办理过户手续所应缴纳的土地增值税税率为1%，因为金华市房地产交易市场管理所不是征税机关，也没有提供委托代征的依据。相反其提供的《金华市地方税务局〈关于调整土地增值税征收政策的通知〉》证明自2010年1月1日起，除房地产开发企业外的其他单位和个人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物所取得收入，应向主管税务机关办理土地增值税清算手续，凭完税凭证，到土地及房产管理部门办理产权变更手续。四、徐翦认为“因金华三才种业公司过错，加重徐翦应缴税额部分全额由徐翦负担，显失公平”是错误的。其在办理房屋过户的过程中没有过错。五、徐翦认为“金华三才种业公司不予配合办理过户手续亦是导致徐翦迟迟无法办理的原因之一”是错误的。徐翦未办理涉案房屋的过户手续是因徐翦未按拍卖约定及法律规定缴纳税、费造成，并非其不予配合造成的。其已于2011年6月29日开具《委托书》给徐翦，授权徐翦办理涉案房屋的过户手续，已完成配合义务。徐翦认为因有优惠政策要求其予以配合，但这不是其的法定义务。综上，请求二审法院驳回徐翦的上诉。
刘旦答辩称：其与本案纠纷没有法律关系。对于徐翦和金华三才种业公司的税费交纳问题及房产的查封情况，其并不知情。
二审中，各方当事人均没有提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：根据本案各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点系刘旦是否要承担涉案房屋买卖税费的支付义务；徐翦认为金华三才种业公司未告知涉案拍卖房屋的瑕疵，为此增加的税费不应由其承担责任的主张是否成立的问题。一、关于刘旦是否要承担涉案房屋买卖税费的支付义务问题。本案系房屋买卖所引发的税费承担问题，基础法律关系系房屋买卖合同，原审法院按照房屋买卖合同纠纷立案审理并无不当。各方当事人对涉案房屋的物权归属及内容并无异议，金华三才种业公司认为本案应按物权纠纷立案审理的主张，不能成立。根据《拍卖须知及特别说明》第十条的内容，涉案拍卖房屋的一切过户手续及费用均由买受人承担。而与金华三才种业公司发生房屋买卖合同关系的买受人系徐翦，根据合同相对性原则，金华三才种业公司不能依据其与徐翦之间的合同约定来约束刘旦。因此，金华三才种业公司要求刘旦承担房屋过户税费的依据不足，本院不予支持。二、关于徐翦认为金华三才种业公司未告知涉案拍卖房屋的瑕疵，为此增加的税费不应由其承担责任的主张是否成立的问题。徐翦主张称，其在2011年6月29日前往房管部门办理过户手续时发现涉案房屋被查封，虽2011年7月1日该房屋被解封，但因2011年7月1日后税收政策发生调整，导致房屋买卖税费大幅增加，因金华三才种业公司在委托拍卖时未如实告知涉案房屋被法院查封的情况，存在过错，其对增加的房屋买卖税费不再承担支付义务。而根据本案现有证据，金华市房地产交易市场管理所出具说明中“房产交易过户税费代征，我所截止2011年6月底，代征土地增值税税率为1%”的内容，与金地税政（2010）6号《关于调整土地增值税征收政策的通知》的政策内容不符。且徐翦亦未提供有效证据证明存在房屋买卖税费于2011年7月1日以后发生调整的政策文件。据此，徐翦关于2011年7月1日以后多增税费不应由其承担的主张，本院不予采信。综上，金华三才种业公司、徐翦的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23232元，由上诉人金华三才种业公司、徐翦各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 楼淑馨
审 判 员 应 倩
代理审判员 郑 睿
二〇一六年八月十一日
代书 记员 施秀慧