吉林省辽源市龙山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0402民初2145号
原告：辽源市运输管理处。
法定代表人：徐君，该单位处长。
委托代理人：武宏生，吉林武德吉律师事务所律师。
委托代理人：韩建威，该单位职员。
被告：张志伟，住吉林省辽源市。
第三人：陈宏，住辽源市。
委托代理人：董晓丽，吉林恒太律师事务所律师。
原告辽源市运输管理处（以下简称“运管处”）诉被告张志伟、第三人陈宏租赁合同纠纷一案，本院曾于2017年6月22日作出（2017）吉0402民初580号民事判决，第三人陈宏不服该判决，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。该院于2017年9月15日作出（2017）吉04民终739号民事裁定，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告运管处委托代理人武宏生、韩建威、被告张志伟、第三人陈宏及其委托代理人董晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年4月20日原、被告协商签订一份房屋租赁合同，原告将所属办公楼部分区域及北侧后院场地和配套设施租给被告用于经营餐饮聚兴园宴宾城，合同签订生效后原告将约定租赁物交于被告使用，被告承租后履行了2012年度至2015年度三个年度的租金和供热及用电缴费义务，从2015年至今已有2个年度的租金及供热电费拖欠未付，为此原告工作人员多次派人催要，被告及酒店工作人员以各种理由拖欠。原告为行使合同权利以函告形式通知被告履行缴费义务，被告告知拖欠的法律后果，但被告仍不履行义务，被告欠付租金属违法行为，据此，原告对被告发出解除合同通知书依法对被告行使解除权，被告接到解除通知书后，没有交还租赁物的意思表示，故原告依据合同法的有关规定，将被告诉至法院，请求人民法院判令：1、被告与第三人连带给付原告租赁费、电费、供热费合计781904.61元；2、被告未按约定支付租金属违法行为，依法支持原告行使解除权，立即交还租赁物；3、本案诉讼费用由被告承担。
张志伟答辩称：1、我不同意给付原告租赁费及电费。因为我于2012年向原告租赁房屋用于经营餐饮业务，期间并不拖欠原告任何费用。但我在2015年4月与其他股东达成协议，将租赁原告房屋经营的饭店聚兴园宴宾城转让给了现在的经营者陈宏，在转让协议中约定，陈宏在2015年已经开始实际承包经营聚兴园宴宾城，自2015年起，所有经营饭店产生的房屋租赁费、取暖费、水电费等都由陈宏承担，原告所主张的费用应向陈宏主张。饭店转让一事，运管处知晓，办公室主任了明确表示转让是你们股东内部合伙的事，只要不欠房租就行因为饭店之前就是合伙经营，陈宏和我都是股东之一。饭店转让协议签订后，立刻复印，把复印件交给运管处处长，办公室主任知晓此事。
第三人陈宏辩称，原告收取第三人缴纳的10万元租金，可以原告知道第三人已经取得饭店实际经营权的事实。第三人未交租金是责任在原告。原告人没有保持租赁物原状，没有达到租赁合同目的，在原告没有对损坏物品修复之前，不同意交租金。
在庭审过程中，原告向法庭提交好下证据：
房屋租赁合同,证明合同主体为运管处与张志伟，租赁合同签订时间为2012年4月20日，租赁费为上打租，年租金18万元。被告与第三人均无异议。
催款通知函、律师函、解除合同通知书及签收单三份，证明市运管处于2016年11月30日通知张志伟履行缴费义务，并向其提示已欠租金数额及法律责任，张志伟2016年12月1日签收；于2016年12月26日向张志伟发送律师函，告知张志伟应结清欠款及法律后果，张志伟于2016年12月28日签收；于2017年2月13日通知张志伟解除合同交还租赁物，张志伟于2017年2月13日签收。被告对证据无异议。第三人质证认为，原告明知第三人实际经营饭店，缴费事宜应向第三人告知。
缴费凭据、供热费、电费交纳凭证，证明租金交纳情况及欠费情况、供热费电费交纳情况及欠费情况。被告质证认为，2016年12月交的10万元是陈宏交的。第三人质证认为，2016年12月交的10万元是我交的，2015年5月25日交款的18万是我交的。2015年电费和供热费都是我交的59335.67元，电费27518.40元。
欠费明细，证明在诉求中合计计算的方式。被告质证认为2015年之前的没有欠，现在的与我无关。第三人质证认为数字没有核实，不发表意见。
个体户信息，证明本案被告仍是聚兴源宴宾城合法经营者，经营主体没有发生变化，与原告签订的合同主体一致。被告质证无异议，因程序复杂在签订转让协议后未变更工商登记信息。第三人质证认为，同意被告质证意见，不变更法人代表不等于转让事实不存在。
照片7张。证明原告运管处办公楼房外墙皮存在脱落，于2016年9月末进入装修维护。装修同时施工单位已对被告张志伟经营的酒店进行了安全通道设置和相关设施的防护，施工单位做到了安全保障，并征求了酒店负责人的同意。被告质证主伙，我不知道这个事。第三人质证认为，装修事实无异议，正是由于原告人的装修施工给陈宏经营的酒店造成了重大损失，原告人装修时并没有通过陈宏同意，施工单位的安全保障措施严重影响了陈宏经营饭店的生意。
被告张志伟向法庭提交如下证据：
股权转让协议一份，证明股权转让的事实。原告质证认为，对该协议不知情，不清楚张志伟将经营的酒店转让给第三人，这份协议是被告与第三人，是七人之间的股权转让协议，协议内容看出张志伟与其他6人之间的股权投资行为，这份协议对抗不了原告向被告张志伟主张租赁法律关系的证明作用，请法庭不采信此份证据。第三人质证无异议。
第三人陈宏向法庭提交如下证据：
1、房屋租赁合同一份，证明合同当中约定甲方保证出租房屋的出租使用，并负责该房屋的维修责任，同时证明在合同终止时乙方的投资和装饰自行拆除，但提前解除合同甲方承担赔偿责任。原告质证认为，第三人提交的房屋租赁合同并非第三人自有的证据，因为该租赁合同是原告与本案被告之间所形成的租赁关系，与第三人没有合同相对性，第三人以此证据说明相关条款约定不具有证据力，证据本身所形成的证据证明，证据持有方所提交，请法庭不予采信第三人提交的证据。
2、股份合作协议，证明张志伟于2012年4月20日同原告人签订的房屋租赁合同是代表全体合伙人的意思表示签订的，房屋租赁合同对全体合伙人均有效力，陈宏是合伙人之一也是大股东，所以租赁合同对第三人也有效。原告质证认为，该证据与本案没有法律上的关联性，第三人与其他自然人定力的协议，原告单位于本案被告签订房屋租赁协议，被告并没有向原告提交相关股东的证据，原告不清楚其他股东的存在，所以这是第三人与其他股东的内部行为，此份证据在本案中法庭不应采信。
3、股权转让协议书，证明2016年2月27日陈宏收购了其他股东的股权，独自经营饭店。原告质证认为，不清楚第三人与本案被告存在酒店股权转让的事实，协议内容看被告张志伟应通知原告单位已将酒店转让给让人经营。
4、银行转账凭证3份。证明自2015年5月起租金、供热费、电费均由陈宏向原告交付，原告也接收了各项费用。2016年12月15日、16日两笔转账凭证10万元，是由陈宏用其女儿银行卡转给原告的。证明原告早就知道饭店由陈宏经营的事实。证明租赁合同承租人已转变为陈宏，原告是认可的。原告质证认为，只能证明该饭店缴费情况，不能证明原告单位知道被告已将酒店经营权转给他人，而此前的交费都是由饭店相关人员来交付，我单位出具的票据也是针对饭店开具，所以第三人所提交的这组证据不能够证明第三人的观点。
5、收据2张，证明2015年的交费是由陈宏进行的，原告单位认可，并向陈宏开具了收款凭证。原告质证认为，这两份票据真实性无异议，因为在2015年我单位财务部门收到该饭店工作人员交纳电费、供热费等费用。同时我们提出该组证据不能说明我单位认可第三人陈宏负责酒店经营，和承担租赁缴费义务，该证据的证明说法是第三人个人的说辞，这组证据两份票据证明不了第三人的主张观点。
6、照片16张，证明原告装修前因经营需要主副牌匾的原状和未修复的事实，同时电子滚动牌、空调压缩机、监控设备损坏的事实，证明原告将安全通道门封死的事实，取消了办公区域的供热设备，擅自将供热停止三天，造成管道损坏，跑水的事实造成壁纸脱落。原告人外墙保温施工，更换窗口，窗口无法打开。原告质证认为，该组证据是第三人当庭提交，对于第三人的主张说法，原告运管处不清楚，也从未找到原告单位说明问题存在，原告单位外墙皮脱落属于安全隐患，经营合法程序进行的施工，施工过程中和第三人的交接不清楚，照片内容原告认为只是照片的静态格式，证明不了设施、设备的损坏，原告单位是2016年9月开始施工，相关设备的损坏是施工过程中造成还是使用老化，已无法通过照片确定，第三人提出的证据属于侵权类别，与原告主张的权利为两个不同法律关系，不宜在本案合并审理。
7、2017年8月14日通知函及签收单照片一张。（略）证明第三人租赁期间，原告人不允许第三人挂设牌匾，正常经营的事实，原告人违约。原告认可陈宏是房屋主体的承租人。原告质证认为，原告单位对酒店租赁者张志伟发出的，并不是对第三人，通知函内容针对酒店，所以第三人借此证明说明第三人与原告具备租赁关系是个人说法，原告与第三人不存在所谓的违约关系。
经审理查明，2012年4月20日，市运管处与张志伟签订一份房屋租赁合同，市运管处将所属办公楼部分区域及北侧后院场地和配套设施租给张志伟用于经营辽源市龙山区聚兴源宴宾城（以下简称“聚兴源酒店”），年租金18万元，并对供热费电费及各自的权利义务等进行了约定。合同签订生效后市运管处将约定租赁物交于张志伟使用，张志伟在2015年8月份之前一直履行约定义务。从2015年8月20日后开始拖欠各种费用，经多次催要，张志伟、陈宏于2016年12月份向市运管处支付10万元。2016年2月27日第三人陈宏取得了聚兴源酒店全部经营权。
在审理过程中，第三人陈宏向原告运管处提出反诉，要求其支付解除合同导致的装修损失及营业损失。
本院认为，第三人在审理期间提出反诉请求，因本案系重审案件，第三人的诉讼参与人身份已经确定，第三人在参与诉讼中无权提出反诉，故对于第三人的反诉请求，不予受理。
对于租赁合同相对方的确定问题，被告与第三人主张是张志伟是以个人身份代表聚兴源酒店与原告签订租赁合同。依据案件相关事实可以认定，张志伟是以个人身份代表聚兴源酒店与原告签订租赁合同，原告对此事实在合同履行期间以实际行为表示了认可。理由为：一、原告与被告张志伟签订租赁合同，张志伟与第三人陈宏等人使用租赁房屋合伙经营聚兴源酒店。二、在履行合同过程中，原告出具的租金收据、催款通知函、律师函、解除合同通知书等书面凭证均为针对聚兴源酒店，并在被告张志伟的身份上标注为“聚兴源酒店负责人”。三、在租金、电费等费用的缴纳方式上，依原告表述为“由饭店的相关人员来交”，即能代表聚兴源酒店的不特定人员来交费，原告都表示认可并收取了相关费用。四、在本案审理过程中，原告也主张聚兴源酒店的实际经营者，即本案第三人陈宏承担连带给付责任。
因租赁合同的承租方为聚兴源酒店，在第三人陈宏已经取得聚兴源酒店全部经营权的情况下，合同义务应由第三人陈宏承担。因从欠缴租赁费的2015年8月20日至第三人陈宏取得经营权的2016年2月27日期间产生的租赁费用已无法计算清楚，且在欠费发生后，陈宏曾补交10万元租赁费，故对于从欠费之日至第三人陈宏取得经营权期间的义务承担不再单独计算，合并计算于总体费用之中。
在运管处与聚兴源酒店房屋租赁合同履行期间，聚兴源酒店应按约定履行相应义务，对于原告主张聚兴源酒店实际经营者陈宏缴纳拖欠的租赁费用的请求，予以支持。第三人陈宏提出出租方违反合同约定，没有保持租赁物原状的抗辩，因其未能证明损害结果与出租方行为存在因果关系，故对其辩解，不予采信。出租方在承租方未按合同约定缴纳租金的情况下，有权解除合同，故运管处要求解除租赁合同并返还租赁房屋的请求，本院予以支持，返还房屋的义务主体为聚兴源酒店实际经营者陈宏。因被告张志伟已经退出聚兴源酒店的经营，故对于原告主张被告张志伟给付欠缴租赁费的请求，不予支持。对于欠缴租赁费用的金额为：2015年8月至2017年11月的租金420,000.00元，供热费118,671.34元，电费63,897.60元，合计602,568.94元，扣除陈宏已经补交的100,000.00元,为502,568.94元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（三）项、第二百二十七条规定，判决如下：
一、解除原告辽源市运输管理处与被告张志伟代表辽源市龙山区聚兴源宴宾城签订的《房屋租赁合同》，第三人陈宏于本判决生效后30日内返还租赁房屋；
二、第三人陈宏于本判决生效后10日内向辽源市运输管理处支付房屋租金、供热费、电费共计502,568.94元。
三、驳回原告辽源市运输管理处其它诉讼请求。
案件受理费3900.00元，由第三人陈宏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。
审 判 长 许文强
人民陪审员 吴 洁
人民陪审员 李桂芝
二〇一七年十一月二十八日
书 记 员 刘禹良