温州市龙湾区人民法院
执 行 裁 定 书
（2013）温龙执异字第4号
执行异议人苏德荣。
申请执行人浙江温州龙湾农村合作银行天河支行，住所地：温州市龙湾区。
负责人：孙福森，行长。
被执行人温州百合进出口有限公司，住所地：温州。
法定代表人：林聪领。
被执行人温州永顺不锈钢有限公司，住所地：温州。
法定代表人：李华正。
被执行人林聪领。
被执行人项建国。
被执行人李华正。
被执行人张国权。
被执行人邹兴旺。
第三人中国光大银行股份有限公司温州分行，住所地：温州市鹿城区。
代表人：徐巧雪，分行行长。
执行异议人苏德荣申请的执行异议一案，本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。
温州市龙湾农村合作银行天河支行诉温州百合进出口有限公司、温州永顺不锈钢有限公司、林聪领、项建国、李华正、张国权、邹兴旺金融借款合同纠纷一案，本院于2012年1月17日作出（2012）温龙商初字第156-1号民事裁定，依法对被执行人温州永顺不锈钢有限公司所有的座落于温州工业园区庐山路222号的厂房（地号：3-177-83，所有权证号：067700）予以查封。2012年9月10日，申请执行人温州市龙湾农村合作银行天河支行向本院申请强制执行，本院依法于2012年9月12日立案。因为被执行人温州永顺不锈钢有限公司拒不履行生效法律文书确定的给付义务，所以本院裁定拍卖被执行人温州永顺不锈钢有限公司（原温州非织布有限公司）所有的厂房并于2012年11月14日发出腾空公告，责令承租在温州永顺不锈钢有限公司（原温州非织布有限公司）厂房内企业或个人在2012年11月30日前迁出厂房内的所有财物。逾期不履行的，将依法强制执行。
2012年12月24日，执行异议人苏德荣向本院提出执行异议，述称，2010年8月21日，本人与温州永顺不锈钢有限公司（原温州非织布有限公司）签订《厂房租赁定金协议》，合同约定温州永顺不锈钢有限公司将其坐落在温州工业园区庐山路222号的厂房一楼和二楼（框架结构）出租给本人，租赁期限为五年，租金一年一付，先付后用，每平方米12元，前两年租金不变，第三年起租金递增3%，厂房租赁保证金为4万元。签订本协议时，本人预付定金5万元给温州永顺不锈钢有限公司，正式厂房租赁合同于温州永顺不锈钢有限公司腾空完毕时签订。2010年10月31日，本人与温州永顺不锈钢有限公司签订《标准厂房租赁合同范本》，合同约定，温州永顺不锈钢有限公司将其坐落在温州工业园区庐山路222号的厂房1500平方米出租给本人，租赁期限自2010年11月1日起至2015年10月31日止，年租金为216000元。嗣后，本人对承租房进行装修，每年按期给付租金，并按时缴纳该房屋租赁的相关税务费用。2012年11月12日，本人向已更名为温州永顺不锈钢有限公司给付了第三年租金222480元。嗣后，本人获悉温州永顺不锈钢有限公司因与浙江温州龙湾农村合作银行天河支行金融借款合同纠纷一案，需向浙江温州龙湾农村合作银行天河支行清偿所欠债务，贵院将依法对其所有的座落于温州工业园区庐山路222号的厂房进行拍卖，并责令承租在该厂房内的承租户予以搬迁。本人认为，贵院对该厂房应带租拍卖。理由有以下几点：1、本人就上述租赁事宜，早已在2010年8月21日就与温州永顺不锈钢有限公司达成协议，并支付定金5万元；2、温州永顺不锈钢有限公司予本人过目的该处房产证上并未有该处房产已抵押给任何单位的内容；3、本人每年均按时给付房租并缴纳房屋租赁的相关税收费用；4、因为租赁期为5年，本人在承租该处厂房时已对其予以装修，投入相关费用10多万元，如果现在予以搬迁损失很大；5、本人存放在该厂房内的货物巨多，如果搬迁不仅涉及另觅仓库的问题，还涉及到搬迁的费用和时间，这些如果没有几个月的时间是无法达到的。据此，请求法院对被执行人温州永顺不锈钢有限公司所有的座落于温州工业园区庐山路222号的厂房（地号：3-177-83，所有权证号：067700）进行带租拍卖。
本院经审查认定：2010年8月21日，执行异议人与温州永顺不锈钢有限公司（原温州非织布有限公司）签订《厂房租赁定金协议》，合同约定：“温州永顺不锈钢有限公司将其坐落在温州工业园区庐山路222号的厂房一楼和二楼（框架结构）出租给执行异议人，租赁期限为五年，租金一年一付，先付后用，每平方米12元，前两年租金不变，第三年起租金递增3%，厂房租赁保证金为4万元。签订本协议时，执行异议人预付定金5万元给温州永顺不锈钢有限公司，正式厂房租赁合同于温州永顺不锈钢有限公司腾空完毕时签订”。2010年8月27日，温州永顺不锈钢有限公司所有的座落于温州工业园区庐山路222号的厂房（地号：3-177-83，所有权证号：067700）由被执行人温州永顺不锈钢有限公司设定抵押，抵押权人为第三人中国光大银行股份有限公司温州分行，并签订了编号为：20100635752的《最高额抵押合同》。2010年9月3日，温州永顺不锈钢有限公司与第三人中国光大银行股份有限公司温州分行到温州市房产管理局龙湾分局办理了房屋抵押登记手续。2010年9月7日，温州永顺不锈钢有限公司与第三人中国光大银行股份有限公司温州分行到温州市国土资源局办理了土地抵押登记手续。2010年10月31日，执行异议人与温州永顺不锈钢有限公司签订《标准厂房租赁合同范本》，合同约定：“温州永顺不锈钢有限公司将其坐落在温州工业园区庐山路222号的厂房1500平方米出租给执行异议人，租赁期限自2010年11月1日起至2015年10月31日止，租金为每平方米12元，前两年租金不变，第三年起租金递增3%，厂房租赁保证金为4万元”。本院于2012年1月17日作出（2012）温龙商初字第156-1号民事裁定，依法对被执行人温州永顺不锈钢有限公司座落于温州工业园区庐山路222号的房屋（地号：3-177-83，所有权证号：067700）予以查封，并于2012年2月21日在温州市房产管理局龙湾分局办理查封手续。以上事实由以下证据予以证明：1、《厂房租赁定金协议》；2、编号为：20100635752的《最高额抵押合同》及（2012）温鹿商初字第1244号民事判决书；3、温房他证龙湾区字第2112**号他项权证；4、温他项（2010）第2-179496号他项权证；5、《标准厂房租赁合同范本》；6、（2012）温龙商初字第156-1号民事裁定及送达回证。
本院认为，第三人享有的抵押权设立在先，执行异议人享有的租赁权设立在后，且该抵押权已在有关登记机关办理抵押登记手续，执行异议人可以从抵押财产登记中查询租赁财产的物上负担情况，既然怠于查询承租财产的物上负担，就应当承担因实现抵押权而使租赁权终止的风险。财产抵押后出租若仍适用“买卖不破租赁”的规则，则会影响抵押权实现。现第三人请求本院除去抵押物上设定的租赁权，本案中如不除去抵押物上设定的租赁权进行拍卖，则买受人竞得标的不能有效地对拍卖标的物进行经营管理，以实现其参加竞拍的目的，这可能导致没有人参与竞买，造成拍卖标的物流拍；若有人竞买成交，拍卖价款可能过低，上述情形均影响抵押权人实现其抵押债权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，以及最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，执行异议人享有的租赁权对在先设立的第三人享有的抵押权的实现有影响，故应除去后进行拍卖，第三人关于除去抵押物上设定的租赁权的主张应予以支持。至于执行异议人所受损失，可向出租人温州永顺不锈钢有限公司主张，应另案处理。执行异议人提出的其他理由与本案没有关联，本院不予采纳。综上，执行异议人提出的执行异议理由与法相悖，应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条、第一百四十条第（十一）项之规定，裁定如下：
驳回执行异议人苏德荣的执行异议。
如不服本裁定，可在裁定送达之日起十日内通过本院，向温州市中级人民法院申请复议。
审判长 朱黎明
审判员 周建华
审判员 李晓中
二〇一二年十二月三十一日
书记员 季克辉