浙江省桐庐县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭桐民初字第583号
原告：何桂芬。
委托代理人：范顺陆。
被告：桐庐利时建设开发有限公司。
法定代表人：许金波。
委托代理人：龚骅、钟杰。
原告何桂芬与被告桐庐利时建设开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月26日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭进行审理。原告及其委托代理人范顺陆、被告委托代理人钟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2011年1月18日，被告与原告签订了《利时-凌江名庭（暂定名）协议书》，约定原告购买被告开发的桐庐利时-
凌江名庭项目的15层11号房，暂定建筑面积140.23平方米，单价为每平方米10856元，总房价款为1522337元。协议第三条约定销售方式：（一）甲、乙双方同意以现房的形式销售该房，在签订本协议时乙方根据自身经济能力选择甲方指定的付款方式支付房款，待本项目交付后甲、乙双方根据本协议约定的相关内容签订买卖合同；（二）如甲方在本项目交付前领取预售证，在甲方通知发出之日起十日内，乙方到甲方指定地点签订商品房买卖合同，双方签订的商品房买卖合同生效后本协议自行终止，本协议终止后，认购房款转入首付款。协议第四条约定付款方式：按揭付款，乙方于2011年1月18日支付诚意金762337元，剩余款项计760000元，至项目达到按揭条件时，向甲方指定的按揭银行申请按揭贷款。协议签订当日，原告按协议的约定支付了购房诚意金762337元。2012年5月，原告接到被告通知，要求原告于2012年9月10日前办理房屋交付手续。原告前去办理相关手续时，被告却要求原告签订房屋转让合同，而非商品房买卖合同，并且转让合同注明该房屋为单位私房，不能上市买卖交易，原告当即予以拒绝。原告等利时-
凌江名庭购房人为此进行了信访，原告看了桐庐县信访局回复意见，才知被告没有房地产开发资质，更没有商品房预售证书。为此，原告多次要求退房并赔偿损失，被告不予理睬。原告认为：被告在没有房地产开发资质、没有商品房预售证的情况下，进行欺骗性宣传，声称出售的房屋属于酒店式公馆，而购房协议则是办公用房，已构成欺诈，该行为严重损害了原告的合法权益，故提起诉讼，诉请如下：1、确认原告与被告签订的《利时-
凌江名庭（暂定名）协议书》无效；2、被告立即返还原告已支付的购房诚意金762337元；3、被告赔偿原告的损失569211元（自2011年1月18日至2014年5月18日止，按照中国人民银行贷款年利率5.6％四倍计算，后续利息按前述标准另行计算）；4、本案的诉讼费用由被告承担。
原告提供的证据：1、协议书，证明双方签订了购房预约合同。2、公告，证明本案房屋不是商品房，且房屋的装修与样板房有很大的差异，不符合合同约定的要求。3、桐庐县建设局网上答复，证明被告没有商品房开发资质，也未取得商品房预售证。
被告答辩称：2011年1月18日，被告与原告签订了《利时-凌江名庭（暂定名）协议书》，约定原告购买被告开发的桐庐利时-
凌江名庭项目的15层11号房，暂定建筑面积140.23平方米，单价为10856元每平方米，总房价款为1522337元。原告于2011年1月18日支付诚意金762337元。2012年3月，上述工程已经竣工，包括消防都已经验收合格。同年5月24日，该项目向桐庐县政府部门完成了竣工备案。经实测该房屋建筑面积为140.91平方米。被告自2012年5月开始多次通知原告前来办理交房手续及支付剩余房款，但是原告一直拖着不付。2013年8月13日，桐庐县人民法院受理了被告起诉原告请求支付剩余房款及办理相应的过户交接手续即（2013）杭桐民初字第718号案件。起诉以后，原告也是同意履行合同，只是要求免除违约金，后法院依法作出判决，确认了该协议合法有效。因此从生效的法律文书所确认的事实角度来说，原告的诉请是不成立的。原告在诉状中提出一些事实，不属实。被告不存在欺诈。该协议是双方在自愿、平等、协商一致的情况下达成的，是双方的真实意思表示。在合同签订之前，原告对本项目的情况已经作了充分的了解，在现场也看过样板房，房屋的性质在双方的协议中明确表明就是办公用房，类似原告这样的购房户办出的房产证注明的用途也是办公用房。本案所涉项目是政府的重点招商项目，2009年2月24日被告与国土局达成的土地使用权出让协议约定6层以上允许分割转让。原告认可了该协议中的销售方式，被告不存在虚假宣传。原告提到拒绝收房的原因是被告注明是单位私房，这不是事实。被告提供的是统一的过户手续的格式合同，根本没有原告所讲的内容。类似原告这样的购房户也是这样取得产权证明的，不存在不能上市交易的情况。综上，被告认为双方签订的协议是合法有效的，原告提出合同无效的诉请应当依法驳回。
被告提供的证据：判决书，证明原、被告签订的协议的合法有效性已被法院生效判决所确认。
对于原告提供的证据1-3，被告对真实性无异议，本院予以认定。对于被告提供的证据，原告对真实性无异议，本院予以认定。
根据上述有效证据，结合双方的庭审陈述，本院确认事实如下：2011年1月18日，原、被告签订了一份《利时·凌江名庭（暂定名）协议书》，约定原告（乙方）购买由被告（甲方）开发的位于桐庐县利时·凌江名庭项目中的15层11号房，该房用途为办公，暂测建筑面积共140.23平方米，成交单价为10856元／平方米，总房价款为1522337元。协议第三条销售方式：（一）甲、乙双方同意以现房的形式销售该房，在签定本协议时乙方根据自身经济能力选择甲方指定的付款方式支付房款，待本项目交付后甲、乙双方根据本协议约定的相关内容签定买卖合同。（二）如甲方在本项目交付前领取预售证，在甲方通知发出之日起10日内，乙方到甲方指定地点签定商品房买卖合同，双方签订的商品房买卖合同生效后本协议自行终止，本协议终止后，认购房款转入首付款。第四条付款方式：（一）乙方按下列第2种方式按期支付房款：2、按揭付款：乙方于2011年1月18日支付诚意金762337元，剩余款项计760000元，至项目达到按揭条件时，向甲方指定的按揭银行申请按揭贷款。（四）乙方按规定，对该房买卖合同的相关条款无异议（见附件《商品房买卖合同》条款），在接到甲方签订《商品房买卖合同》通知的10日内，到甲方指定的地址签订《商品房买卖合同》和支付首期房款，通知日期以邮递寄出日期的第三天开始计。第五条违约责任：（一）乙方未在第四条第四款约定的期限内签订《商品房买卖合同》，甲方有权解除本协议，并有权将该房另行出卖给第三方，退还乙方所付诚意金（不计利息），双方对本项目相关情况都已知晓，不追究任何责任。第七条其他约定：（一）乙方充分了解甲方出售房屋建设进度情况及行政审批证件取得情况。（四）甲方发布或提供的广告、售楼书、样品等所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况不具有法律效力、不作为合同条款。协议还对其他事项进行了约定。原告后按协议约定支付了购房诚意金762337元。2011年，经桐庐县开元房地产测绘有限公司测绘，15层11号房的实测面积为140.91平方米。之后，被告通知原告办理房屋交付手续，原告未予办理。
另查明，包括原告在内的一些购房户后向桐庐县信访局反映被告未取得商品房预售证售房违法等，县信访局答复为：利时百货桐庐大厦用地性质为商业金融业、办公用地，1-5屋建筑使用功能为商业、餐饮、娱乐健身；6-26层建筑使用功能为办公。一至五层（包括地下室）的土地使用权不得分割登记和分割转让，六层以上（含六层）允许分割登记和分割转让。桐庐利时建设开发有限公司无房地产开发资质，利时百货桐庐大厦无商品房预售许可证。
还查明，2009年2月24日，新江厦（桐庐）建设开发有限公司与桐庐县国土资源局签订了一份《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让宗地编号为桐庐县城新区富春江二桥南侧3#地块，合同第二十一条第一项规定“……但项目竣工并验收后，一至五层（包括地下室）的土地使用权不得分割登记和分割转让，六层（含六层）以上允许分割登记和分割转让。”2009年9月16日，被告取得上述地块国有土地使用权证，地类（用途）为商业、金融业、办公，使用权类型为出让。2010年1月12日，被告取得上述地块东侧的建设工程规划许可证，同年6月17日，被告取得上述地块建设用地规划许可证。2012年3月1日，上述地块工程竣工，包括消防在内的各项验收合格。同年5月24日，该房产项目完成工程竣工验收备案。
本院认为：原、被告于2011年1月18日签订的《利时·凌江名庭（暂定名）协议书》约定双方对本项目相关情况都已知晓，房屋用途为办公，若被告能够在交付前取得预售证，则双方另行签订商品房买卖合同，若不能取得预售证，则现房销售，双方另行签订买卖合同。故原告认为被告欺诈，与事实不符。该协议系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。故原告关于确认该协议无效以及主张返还购房诚意金、赔偿损失的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条的规定，判决如下：
驳回原告何桂芬的诉讼请求。
案件受理费16784元，由原告何桂芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费16784元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 楼柯柯
人民陪审员 朱新民
人民陪审员 盛玉娟
二〇一四年十月十六日
书 记 员 吴琴雅