江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿城民初字第0134号
原告盛绪权。
被告胡立峰。
被告高磊。
二被告委托代理人沈万全，江苏力豪律师事务所律师。
原告盛绪权诉被告胡立峰、高磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年2月12日公开开庭进行了审理。原告盛绪权、被告胡立峰、高磊及委托代理人沈万全均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盛绪权诉称：二被告与原告于2013年11月7日签订《颐景华庭房屋租赁合同》，约定租赁期限为三年，自2013年9月2日至2016年9月1日止，其中2013年7月2日至2013年9月2日两个月为免租期，双方约定第一年租金为59979元，第二年度租金为92600元，第三年租金为115700元。二被告于2013年8月30日口头提出解除合同并要求原告退还其缴纳的履约保证金21125元，原告没有答应，后被告于当夜搬走了房屋内所有物品后将该房屋锁上。后原告多次通过电话、短信等督促二被告尽快按照合同约定办理解除手续，但被告均不予回应。根据租赁合同约定，因被告违约提前解除合同的，被告所缴纳的履约保证金21125元不予退还，同时合同还约定如果被告在租赁期间内提前解除合同的，免租期内的房屋按照免租期的下年度房屋租金数额向原告支付租金。为维护原告的合法权益，故具状请求依法判令：1、解除原被告之间的租赁合同；2、履约保证金21125元不予退还给被告；3、二被告按合同约定付清所欠租金55000元（暂算至2015年1月1日，之后租金继续计算至2015年3月1日）；4、二被告付清所欠的水费、电费等497.1元；5、本案全部诉讼费用由两被告承担。
被告胡立峰、高磊辩称：请求法庭驳回原告诉讼请求。理由是原被告之间房屋租赁合同无效，因为原告取得房屋所有权的时候被告已经和原来房屋产权人颐景华庭开发商签订了房屋租赁合同，房屋进行转让时，原房屋所有权人未有征求承租人即本案被告是否购买的意见，同时，该房屋租赁未向房屋主管部门即宿迁市住建局进行房屋租赁登记备案，违反了商品房租赁管理办法的相关规定，因此被告认为原被告之间房屋租赁合同无效。确认合同无效后，我们认为原告已经收取被告的履约保证金21125元应当退还给二被告。因为原被告之间房屋租赁第一年期满后，被告已经及时向原告发出通知要求解除合同，原告当时也口头同意解除，但由于被告要求原告退还履约保证金未果，在2014年8月30日晚上原告将涉案房屋又加了一把锁，被告在9月3日找了开锁师傅将锁砸开后将室内的部分物品搬走，目前屋内还尚有价值10余万的物品，原告后来又重新换了一把锁，并在该房屋的玻璃窗上贴上房屋租赁信息，因此原告与被告之间的房屋租赁合同事实上已经在2014年8月30日协议解除。综上，请求法庭依法裁判。
经审理查明：原告盛绪权系宿迁市宿城区颐景华庭8幢2层d130号房屋的房屋所有权人。2013年11月7日，原告盛绪权（出租人，甲方）与被告胡立峰、高磊（承租人，乙方）签订《颐景华庭房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的宿迁市幸福南路颐景华庭8幢d130号房屋出租给被告胡立峰、高磊使用，租赁期限为3年，自2013年9月2日至2016年9月1日止，第一年租金为59979元，第二年度租金为92600元，第三年租金为115700元，甲方同意自2013年7月2日至2013年9月2日两个月为免租期，如果乙方在租赁期间提前解除合同的，免租期的租金按照免租期的次年度房屋租金数额向甲方进行支付。合同第五条约定“为保证乙方能够履行本租赁合同的约定条款，乙方应在签订本合同时向甲方支付履约保证金，共计人民币21125元。在合同期间，履约保证金不予冲抵租金或其他未付款项，但乙方因违约导致应支付违约金的，甲方可以从履约保证金中直接扣除相应违约金或赔偿金，乙方应在收到甲方通知后，五日内补足履约保证金。本合同终止时，乙方应在合同终止后五日内结清所有应付费用（此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足），按约定退还租赁房屋，并应在合同终止后三十日内办理完毕以该租赁房屋为注册地址的所有执照、许可证等的注销或变更地址手续；乙方完成上述事项后，甲方于七日内将履约保证金或余额（如扣除或冲抵）无息退还给乙方。任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，乙方交纳的履约保证金不予退还。”。
另查明，二被告已付清2013年9月1日至2014年8月30日期间的房屋租金。
再查明，原告盛绪权已经于2014年10月13日通过短信通知二被告解除合同并办理相关的解除手续，并于2014年12月29日自行将涉案房屋打开并进行对外招租。
经当事人确认，本院归纳本案争议焦点为：一、原被告签订的房屋租赁合同是否有效；二、二被告是否构成违约，原告主张解除租赁合同且不予退还合同约定的保证金21125元有无依据；三、原告要求二被告支付欠付的租金（按照合同约定计算至2015年3月1日）及水电费497.1元有无依据。
针对争议焦点一，二被告辩称原告在取得涉案房屋所有权之前被告已经承租涉案房屋，但原房屋所有权人并没有将房屋转让事宜告知被告，本院认为，根据法律规定，出租人出卖租赁房屋时应当通知承租人，承租人具有优先购买权，但本案中，二被告在得知涉案房屋已经卖与原告后，已经与原告另行签订了新的房屋租赁合同，本案房屋租赁合同与二被告所主张的优先购买权之间属于不同的法律关系，二被告以此为由主张原被告之间租赁合同无效，本院不予支持。被告另辩称其与原告之间签订的房屋租赁合同因没有向房屋主管部门进行房屋租赁登记备案而无效，对此本院认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。故对于被告的两项辩解，本院均不予支持，本院确认原被告之间签订的房屋租赁合同合法有效。
针对争议焦点二，本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中原告与被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方应按照合同的约定履行各自的义务。二被告在合同约定的履行期限届满之前明确表示不再履行合同，该行为已经构成违约，原告行使合同解除权符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对于房屋租赁合同的解除时间，本院认为，根据原被告双方的陈述，二被告在2014年8月30日已经明确以自己行为表示不再履行合同，并于2014年9月3日向原告进行告知，原告虽认可在2014年9月3日收到二被告解除合同的通知，但双方因解除合同后对于履约保证金的返还与否未能协商一致，故被告主张双方之间的租赁合同关系已经于2014年8月30日解除，本院不予采信。根据原告的陈述，其已经于2014年10月13日通过短信通知二被告解除合同并办理相关的解除手续，原告的此种行为视为是已经行使了合同的单方解除权，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，故原被告之间的房屋租赁合同自2014年10月13日解除。对于双方争议的21125元，根据租赁合同第五条明确约定该款为履约保证金，即被告为保证租赁合同的顺利履行而向原告支付的保证金，该保证金性质上属于履约定金，根据相关法律规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，二被告的行为已经构成违约，原告主张不予退还被告缴纳的21125元履约保证金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
对于争议焦点三，根据原告提供的短信可以认定原被告双方的房屋租赁合同自2014年10月13日已经解除。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故本案中原告自行使合同解除权后即可自行取回涉案房屋，但原告一直到2014年12月29日才自行打开涉案房屋并进行对外招租，本院认为，本案中因二被告违约，原告作为守约方应当在二被告违约后采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故对于2014年10月13日之后的房屋租金，原告不得再向二被告继续主张。参照原被告签订的房屋租赁合同中的关于租金的约定，对于自2014年9月1日至2014年10月13日之间的房屋租金为10909元，以及双方合同中约定的两个月免租期租金15433元，共计26342元，应由二被告承担。对于水电费及复电费共计497.1元系发生在二被告租赁使用房屋期限内，亦应由二被告承担。综上，二被告应支付原告26839.1元。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原被告之间的房屋租赁合同于2014年10月13日解除；
二、被告胡立峰、高磊应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告盛绪权房屋租金26342元、水电费及复电费497.1元，合计26839.1元；
三、被告胡立峰、高磊缴纳的履约保证金21125元归原告盛绪权所有；
四、驳回原告盛绪权的其他诉讼请求。
案件受理费1716元，减半收取858元，由被告胡立峰、高磊承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：460101040004680）预交上诉案件受理费1716元。
代理审判员 丁爱华
二〇一五年三月三十日
书 记 员 范皓月
法律提示：
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。
申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
逾期申请的，人民法院不予立案执行。
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