湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂05民终1214号
上诉人（原审被告）陈金玲。
委托代理人曹军民，湖北西陵律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）武汉三江物业管理有限公司宜昌分公司，住所地宜昌市解放路商业步行街F综合楼。
负责人刘浩，该公司总经理。
委托代理人ＸＸ伟，该公司员工。一般授权代理。
委托代理人米俊波，该公司员工。一般授权代理。
上诉人陈金玲因与被上诉人武汉三江物业管理有限公司宜昌分公司（以下简称三江物业宜昌分公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市西陵区人民法院（2015）鄂西陵民初字第01587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月5日受理后，依法组成由审判员杨昊担任审判长，审判员冀放、邓爱民参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，2009年3月30日，陈金玲（××）与宜昌三江航天房地产开发有限公司（××）签订了《宜昌市商品房买卖合同》，约定××向××购买位于宜昌市商业步行街第C＋E地块1#、2#幢C＋E地块1#座14层021407号房，产籍号为01-0099-0002-021407，建筑面积116.56平方米。《宜昌市商品房买卖合同》第二十二条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件五约定“前期物业服务为武汉三江物业管理有限公司宜昌分公司……买受方交纳费用按建筑面积1.5元／月／平方米（含电梯费）；按年度缴纳（以商品房买卖合同约定的交房期限后7日内为办理入伙手续的时间）业主须预交一年物业服务费……物业公司违反协议，未达到服务质量约定的，业主方有权要求物业公司限期改正，逾期未改正给业主方造成损失的，物业公司承担相应的法律责任……业主方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业公司有权要求业主方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金；无正当理由逾期三个月仍拒绝缴纳的，物业公司可采取向人民法院起诉的措施进行收缴。”宜昌三江航天房地产开发有限公司（甲方）与三江物业宜昌分公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定“甲方将宜昌商业步行街C＋E1、2号楼委托乙方实行物业管理……乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任……本物业的管理费，住宅房屋由乙方按照国家有关法律、法规向业主或物业使用人收取1.5元／平方米。三江物业宜昌分公司提交的《前期物业管理服务协议》中物业服务费标准“住宅按建筑面积每月每平方米_____元”的空白处没有填写金额，而其当庭出示的《前期物业管理服务协议》中约定“住宅按建筑面积每月每平方米1.5元”。陈金玲当庭提交的《前期物业管理服务协议》上写明“住宅按建筑面积每月每平方米0.8元”。陈金玲所购宜昌市商业步行街紫晶城中天阁1-2-1407号房实际面积为116.35平方米。
2010年4月10日，陈金玲与三江物业宜昌分公司签订的《前期物业管理服务协议》对物业管理服务等相关内容进行了约定，陈金玲承诺遵守《业主临时规约》的约定。当日，陈金玲办理入住验房手续，开始实际占有宜昌商业步行街紫晶城中天阁1-2-1407号房。同日，陈金玲预交2010年2月28日至2011年2月27日的物业服务费2098.08元（1.5元／月／平方米×116.56平方米×12个月）。自此，陈金玲再未交纳物业服务费，三江物业宜昌分公司经催缴无果，遂向法院提起诉讼，诉请：1、陈金玲支付物业服务费9249.83元（2011年3月1日至2015年7月31日）及违约金6942元（2011年3月1日至2015年7月31日，按每日千分之一标准计算）；2、案件诉讼费由陈金玲承担。三江物业宜昌分公司一审中向法院申请撤回要求陈金玲支付逾期交纳物业服务费的违约金的诉讼请求。
同时查明，在宜昌市年度“平安物业小区”创建工作总结会上，“紫晶城住宅组团”作为全市十大隐患小区之一被市综治办、市公安局、市房管局通报，评定理由为人防、物防、技防、消防等设施不落实，各项制度不健全，隐患长期不整改，发案较为突出。业主也曾多次向媒体及相关部门反映武汉三江物业管理有限公司三江物业宜昌分公司在物业服务中存在公共设施维护不力、违规收费、治安问题、环境卫生等方面的情形。
原审法院认为：1、陈金玲与开发商签订的《宜昌市商品房买卖合同》附件五对前期物业管理进行了约定，开发商与三江物业宜昌分公司签订《物业管理委托合同》委托三江物业宜昌分公司从事相关物业管理活动，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，三江物业宜昌分公司是本案适格原告，其有权向陈金玲依约主张相关权利。2、物业公司向业主收取物业服务费既是其生存、发展的前提，也是其按照物业服务合同约定向小区业主提供正常全面服务的保障。《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中应按时交纳物业服务费用。可见，业主按时交费是一项法定义务，只要在物业公司提供了基本物业服务的前提下，业主都应该缴纳服务费用，这也是合同义务。若业主对物业公司提供的服务不满，应通过协商或向相关部门反映的方式要求物业公司进行整改，或者成立业主委员会另行选聘物业公司；若因物业公司服务缺失导致业主的人身、财产受损的，业主可在收集相应证据后向人民法院起诉要求赔偿，但不应采取拒交物业服务费的方式进行对抗。陈金玲辩称三江物业宜昌分公司未尽到管理义务主要是指公共设施维护不力、违规收费、治安问题、环境卫生等，即使上述问题属实，也仅构成业主的合理抗辩理由，但不能视为拒交物业服务费的依据。因此，对于业主以此理由主张不交物业服务费的观点，难以采信。3、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。物业公司向业主提供的物业服务具有连续性，在物业服务合同终止前，物业公司向业主持续提供物业服务，虽然为方便管理及出于经营角度的考虑，约定了物业服务费按年度交纳，使得各期物业服务费的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认物业服务费这一债务的整体性。若从每一期物业服务费的债务履行期限届满之日起分别计算诉讼时效，不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁主张权利，不仅动摇了双方之间的合同基础，亦背离了诉讼时效制度的价值目标。因此，陈金玲辩称三江物业宜昌分公司的起诉已超过诉讼时效的意见，系对法律规定的错误理解，不予采纳。4、关于物业服务费的标准问题，双方提交的3份《前期物业管理服务协议》中对于物业服务费的收费标准的约定均不一致，因双方均无法证明自己持有的《前期物业管理服务协议》的真实性，故对该项证据不予采信。《宜昌市商品房买卖合同》附件五中对物业服务费约定标准为1.5元／月／平方米，双方对此合同的真实性均无异议，故物业服务费应按照此标准计算。即陈金玲应支付2011年3月1日至2015年7月31日的物业服务费9249.83元（1.5元／月／平方米×116.35平方米×53个月）。5、三江物业宜昌分公司申请撤回要求陈金玲支付违约金的诉讼请求，系对其民事权利的自我处分，不违反法律规定，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决陈金玲在判决生效之日起三日内，向三江物业宜昌分公司支付自2011年3月1日至2015年7月31日期间的物业服务费9249.83元。案件受理费244元，减半收取122元，由陈金玲负担。
上诉人陈金玲不服原审法院判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误，且程序违法，请求二审法院撤销原审判决，并由三江物业宜昌分公司承担本案全部诉讼费用。1、双方签订的《前期物业管理服务协议》为无效合同。该协议只对三江物业宜昌分公司收物业管理费有明确规定，而对三江物业宜昌分公司在履行服务过程中不履行物业服务协议没有任何约束和处罚，实际上免除了三江物业宜昌分公司的责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任的，业主请求确认合同无效的，人民法院应予支持；2、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业请求业主支付物业管理费，应经书面催交，人民法院才应予支持。但2015年9月份之前，三江物业宜昌分公司从未向陈金玲电话、书面或上门催缴过物业管理费，原审法院受理案件且支持三江物业宜昌分公司诉请无事实依据，且程序违法，应驳回三江物业宜昌分公司起诉；3、三江物业宜昌分公司于2016年9月份起诉陈金玲，主张2015年7月31日前4年的物业管理费，因本案物业管理费是定期给付之债，三江物业宜昌分公司从未催缴过该费用，其诉请早已过了两年诉讼时效，不应予以支持；4、《前期物业服务协议》是三江物业宜昌分公司向陈金玲提供的，该协议中约定按每月每平方米0.8元收取物业管理费是真实的，且该协议为格式合同，双方对物业管理费收费标准约定不一致的，应作出有利于业主的解释，原审对物业管理费按每月每平方米1.5元标准计算实属不当；5、三江物业宜昌分公司长期占用公共绿地、公用通道，违法搭建房屋、消防设施损坏严重不予管理、不对电梯维护保养、小区偷盗事件频发等，对小区公共设施维护不力、小区存在治安隐患和张贴垃圾广告等环境卫生问题，三江物业宜昌分公司没有按《前期物业管理服务协议》约定提供相关服务，有重大瑕疵，违约在先，陈金玲有权拒绝缴纳物业管理费。
被上诉人三江物业宜昌分公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回陈金玲上诉，维持原判。1、根据双方前期物业管理服务协议约定，三江物业宜昌分公司依约履行了物业服务的相关义务，且管理上并不存在重大瑕疵，陈金玲应按时缴纳物业管理费；2、三江物业宜昌分公司对陈金玲进行了书面催缴，在一审中提交了相关证据，本案应该适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，本案并未超过诉讼时效；3、双方《前期物业管理服务协议》约定物业管理费收费标准为每月每平方米1.5元，且陈金玲的《宜昌市商品房买卖合同》中亦约定了上述收费标准，陈金玲主张按每月每平方米0.8元标准交纳物业管理费与事实不属。
经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，双方持有的《前期物业管理服务协议》中约定了双方的权利和义务、物业管理服务的具体内容等，并在违约责任一栏中约定了“三江物业宜昌分公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，陈金玲有权要求三江物业宜昌分公司限期整改，逾期未改正给陈金玲造成损失的，三江物业宜昌分公司承担相应的法律责任”等内容。三江物业宜昌分公司于2015年1月20日在陈金玲居住的宜昌市西陵区陶珠路3号紫晶城中天阁1-2-1407号室门上张贴了《物管费催缴通知》。
以上事实，有《前期物业管理服务协议》、《物管费催缴通知》予以证实，本院予以确认。
二审审理中，陈金玲申请证人曹某出庭作证。曹某系紫晶城中天阁住户，曹某证实其持有的《前期物业管理服务协议》中约定的物业管理费收费标准为每月每平方米0.8元的事实。因曹某所述事实系其自身与三江物业宜昌分公司物业管理合同关系的相关事实，与本案无关，本院对其证言不予采信。
本院认为：本案争议的焦点为：一、双方所签的《前期物业管理服务协议》效力问题。二、三江物业宜昌分公司是否对陈金玲催收了物业管理费，原审判决是否违反法定程序问题；三、本案物业管理费按每月每平方米1.5元标准计算是否适当问题；四、三江物业宜昌分公司的诉请是否超过诉讼时效问题；五、三江物业宜昌分公司在合同履行过程中，是否存在服务管理不到位的情形，陈金玲据此请求拒交物业管理费的理由是否正当问题。针对上述争议的焦点，本院评述如下：
一、双方所签的《前期物业管理服务协议》效力问题。因《前期物业管理服务协议》对双方权利义务、物业管理服务的具体内容、违约责任等均作了约定，该协议并未免除物业服务企业责任、加重业主责任，且系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，故该协议合法有效。陈金玲以该协议内容免除物业服务企业责任、加重业主责任为由主张合同无效不能成立，本院不予支持；
二、关于三江物业宜昌分公司是否对陈金玲催收了物业管理费，一审判决是否违反法定程序问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业管理费的，人民法院应予支持。经查，三江物业宜昌分公司于2015年1月20日在陈金玲居住的紫晶城中天阁1-2-1407号室门上张贴了书面的催交单，三江物业宜昌分公司在书面催交后，起诉仍未交纳物业管理费的业主陈金玲，符合法律规定，原审判决陈金玲支付物业管理费并未违反法定程序。上诉人陈金玲称三江物业宜昌分公司未催缴过物业管理费，原审程序违法的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持；
三、本案物业管理费按每月每平方米1.5元标准计算是否适当问题；虽然陈金玲持有的《前期物业管理服务协议》合同上对缴纳物业管理费标准写明为每月每平方米0.8元，但三江物业宜昌分公司持有的《前期物业管理服务协议》和陈金玲购买房屋的《商品房买卖合同》上均约定了物业服务费收取标准为每月每平方米1.5元，且陈金玲在缴纳第一期物业管理费时亦是按每月每平方米1.5元标准履行的，系其以履行行为证实了物业管理费系按每月每平方米1.5元标准收取，故陈金玲关于双方当事人对物业管理费收取标准约定不一，应按有利于其约定的每月每平方米0.8元标准收取的主张不能成立，本院不予支持；
四、关于本案是否超过诉讼时效的问题。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》对物业管理服务等相关内容的约定和陈金玲交纳了2010年2月28日至2011年2月27日的物业管理费事实来看，双方约定的是先交费后服务的方式，1.5元／月／平方米，每6个月交纳一次，首次交纳12个月物业管理费。从2011年的3月1日起，陈金玲应当每6个月向三江物业宜昌分公司交纳一次物业管理费，但陈金玲没有按协议履行交纳物业管理费的义务。三江物业宜昌分公司在2015年1月5日向陈金玲进行书面催交之前，无其他有效证据证明其已通过其他有效方式向陈金玲催交物业管理费；亦未能提供证据证明存在诉讼时效中止、中断或延长的情形。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，除法律另有规定之外，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。故三江物业宜昌分公司主张的2011年3月1日至2012年12月31日期间的物业管理费，已经超过诉讼时效，本院不予支持。上诉人陈金玲就此问题提起上诉的部分理由成立，于法有据，其应当交纳的物业管理费为2013年1月至2015年7月期间的物业管理费5410.28元（1.5元／月／平方米×116.35平方米×31个月）；
五、三江物业宜昌分公司在合同履行过程中，是否存在服务管理不到位的情形，陈金玲据此请求拒交物业管理费的理由是否正当问题。首先，依合同法有关抗辩权行使理论及诚信履约的相关原则，由于物业服务合同约定“先缴费，后提供物业服务”，故陈金玲系先履约方。由于陈金玲在首次交纳物业管理费并接受三江物业宜昌分公司物业管理服务一年后，就再未交纳物业管理费，故从理论上而言，陈金玲实际上丧失了要求后履约人物业公司的全面履约抗辩权。其次，陈玲提供了相关证据证明三江物业宜昌分公司在管理上存在公共设施维护不力、小区存在治安隐患、张贴垃圾广告、墙砖脱落等环境卫生问题，即三江物业宜昌分公司在服务过程中可能存在一定的瑕疵，但本院考虑到即便该瑕疵存在也不属于重大违约行为，同时考虑到涉案小区系开放式小区（存在物业管理困难）、物业费缴费水平、部分业主欠缴物业费（而可能影响了物业公司履行物业服务合同的水平）诸因素，尤其是考虑到物业服务合同作为整体性所要求的公平要求（即如果允许欠费业主以物业服务存在瑕疵为由拒交或少缴物业管理费，就会造成已诚信缴费业主也只享受了与欠费业主同样的物业服务，而有违公平正义的基本要求），故本院对陈金玲的该抗辩也不予支持。至于陈金玲所抗辩的物业服务企业提供服务存有瑕疵问题，由于《物业管理条例》既规定了业主的自力救济措施，也规定了权利主体（即业主大会或其业主委员会）及公权力界入的相关程序，陈金玲可依法主张。
综上，原审认定事实清楚，适用法律有误，依法应予纠正。经合议庭评议，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销宜昌市西陵区人民法院（2015）鄂西陵民初字第1587号民事判决；
二、陈金玲于本判决生效之日起十日内支付武汉三江物业管理有限公司宜昌分公司物业管理费5410.28元（1.5元／月／平方米×116.35平方米×31个月）；
三、驳回武汉三江物业管理有限公司宜昌分公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费244元（武汉三江物业管理有限公司宜昌分公司已预交），减半收取122元，由武汉三江物业管理有限公司宜昌分公司负担51元，陈金玲负担71元；陈金玲应在支付上述判决款项的同时一并支付给武汉三江物业管理有限公司宜昌分公司。二审案件受理费244元（陈金玲已预交），由陈金玲负担142元，武汉三江物业管理有限公司宜昌分公司负担102元；陈金玲应在支付上述判决款项的同时一并抵扣。
本判决为终审判决。
审判长 杨 昊
审判员 冀 放
审判员 邓爱民
二〇一六年五月二十六日
书记员 汪 晨