浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙11民终1264号
上诉人（原审原告）：胡丽君，女，1982年5月13日出生，汉族，农民，住缙云县。
上诉人（原审原告）：蒋庆晓，男，1978年9月29日出生，汉族，农民，住缙云县。
两上诉人共同委托诉讼代理人：王善才，浙江法和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：缙云县博尔置业有限公司，住所地缙云县壶镇镇兴工路199号。组织机构代码：59177129-5。
法定代表人：黄振宇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李云法，该公司职工。
委托诉讼代理人：杨小峰，浙江民晖律师事务所律师。
上诉人胡丽君、蒋庆晓为与被上诉人缙云县博尔置业有限公司（以下简称博尔公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省缙云县人民法院作出的（2016）浙1122民初588号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人胡丽君、蒋庆晓上诉请求：一、请求撤销一审判决和诉讼费负担内容；二、改判买卖标的房的“阁楼层高”少了35公分高度，造成上诉人使用房屋空间体积减少了35/300，故被上诉人应赔偿上诉人套房40.47114万元房价/300cm×35cm=47216.33元；三、改判因被上诉人卖出的房屋存在漏水、建筑质量有瑕疵等问题，造成上诉人无法装修而影响入住所造成的损失101270元（计算方式：总房价×年利率5.5675×1.5年=1012702元人民币）；四、建回房内楼梯位，并退还70000元预收费用；五、改判被上诉人赔偿上诉人违约金60000元；六、拆除一楼38号边的围墙，柴火间门抬高到地面上1.9米；七、改判被上诉人返还上诉人多交的房款19000元；八、本案一、二审费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决只判决博尔公司酌情赔偿16000元人民币，并打开5-6层的消防门锁，责令被上诉人对漏、补等瑕疵整改处理，这并没有达到息诉条件。二、原审对博尔公司合同中约定的第六层阁楼层高3米，但实际只有2.64米高的违约事实是认定的，既然少了这么多屋内体积、空间，就应按比例赔偿。房屋层高少了35cm，每一公分按比例就已减少138.24元，故共损失35cm×138.24元=47216.33元。三、因被上诉人建造的房屋不合格，存在漏水，所以购房户不能马上装修并使用，造成上诉人另付房租等损失，以总房价1212678元的银行利息计算损失，乘以一年半时间，应赔偿赔偿101270元。这还是上诉人吃亏的算法，因为买房是为了居住，而不是为了拿利息。四、关于本案违约金的计算。合同中对违约金的约定确实写的比较糊涂，但是参照退房违约、逾期交款，要支付每月万分之五的违约金，加上累计总额的5%，本案应至少改判赔偿60000元。五、关于拆除一楼围墙的问题，现在建造开放式小区是大势所趋，中央文件也有相关规定。且在双方的买卖合同中约定的是建造非封闭小区，不应有围墙。案涉小区共有17幢房屋，均设计为非封闭，上诉人邻居的购房合同中也写明购买的房子是非封闭小区的房子。六、被上诉人交给上诉人的实际房子面积比测量出来的面积小很多，多收了上诉人19000元，应予返还。七、二审改判上述实体权益，应当同时调整一审诉讼费，作出相应改判。综上，请求支持上诉人上诉请求。
被上诉人博尔公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，不应得到支持。首先，答辩人出售给上诉人的案涉房屋，在合同中约定的3米层高系误填。2013年4月27日，答辩人与上诉人签订《商品房买卖合同》，在填写合同时，答辩人工作人员疏忽，填写完15-4-501层高为3米后，在填写15-4-斜01层高时也填写成了3米。但事实上15-4-斜01面屋顶层高依照设计是2.6米。其次，虽然答辩人在填写合同时填写错误，造成了实际房屋层高与合同约定的不符，但是答辩人在建设过程中是严格按照批准的施工图施工，最后交付给上诉人的房屋实际层高完全符合设计要求，也符合国家关于计算房屋建筑面积的标准，案涉房屋的建筑面积并未因层高降低而减少。因此，上诉人要求按照减少的空间、体积进行赔偿的诉请没有事实和法律依据。二、案涉房屋存在的漏渗水现象属于保修范畴，本身就不存在不给维修的问题。因此根据相关法律规定，上诉人要求答辩人赔偿因漏水而不能马上装修入住的损失费用的诉讼请求，无据可依，不应当予以支持。三、上诉人要求赔偿违约金以及拆除一楼围墙的诉请没有法律和事实依据。案涉小区本身就是封闭式的，壶镇镇政府也对此作出了说明，且合同所约定的非封闭式是指阳台为非封闭式，而不是小区为非封闭小区。因此，上诉人要求拆除一楼围墙的诉请没有事实和法律依据，不应得到支持。同时，答辩人是严格按照依法批准的设计和施工图纸开发建设的，不存在违反规划和设计的问题，故上诉人要求答辩人赔偿其违约金以及拆除一楼围墙的诉请不应得到支持。四、答辩人未多收上诉人房款。双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。”本案中，房屋面积由专业的测绘部门测量，产权证上登记面积还大于合同约定的面积，答辩人是按照合同约定收取房款的，不存在多收取上诉人房款的情况。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉，依法维持原判。
上诉人胡丽君、蒋庆晓向一审法院起诉请求：一、判决确认原、被告于2013年4月27日签订的商品房买卖合同合法有效，并由双方继续履行；二、判决被告将原告所买的15-４-斜01面屋顶升至层高达3米；如被告确实不愿升高，请求法院判决被告赔偿原告48382.99元（合同约定第六层房屋总价为414711.40元，层高为3米计138.24元/厘米，而实际层高为2.65米，少了0.35米，故应赔偿金额为35厘米×138.24元/厘米﹦48382.99元）；三、判决被告将底层38号柴火间的门，修复抬高至1.9米以上；四、判决被告返还原告因被告计算错误多收的房屋款19000元（五楼、六楼均多算了一个多平方米）；五、判决被告将第五层至第六层的公共楼梯门打开，并建好通至六层的楼梯；六、判决被告将原告所买房屋的第五层阳台的平面破裂处和防漏层挖掉重做至不漏水为止；七、判决被告将原告所买房屋的房顶、瓦片下檐沟梁及西边墙体上方的钢筋外露和所有漏水处修复到不漏水为止，并赔偿原告因漏水不能装修入住的损失74052元（从2015年4月至2016年4月，按银行利息计算1210000元×0.5%×12），并赔偿原告因被告虚假广告致使原告儿子不能进壶镇小学读书而到异地学校上学所造成的损失费用每年20000元；八、责令被告安装好消防设施，并将验收合格凭证交给原告一份；九、判决被告赔偿原告违约金、维权所花误工费、交通费等损失计60000元；十、判决被告拆除38号柴火间旁边的铁栅栏围墙。
一审法院认定：被告博尔公司经公开竞买取得缙云县壶镇乐业路地块的土地使用权，在取得相关规划许可后，委托浙ＸＸ越建筑设计有限公司进行规划设计；在取得相关审批手续后，进行施工建设；该项目于2015年3月6日竣工验收，于2015年3月30日完成竣工验收备案登记。被告在开发该房地产项目时，曾用书面广告宣传，“乐业新天地学区荣划分为缙云县第二实验小学（壶镇小学），入住于此，优享优质教育资源，让您的孩子赢在起跑线上”。2012年7月25日，缙云壶镇中心学校作出关于调整壶镇镇乐业新天地学区决定，其中第1条规定，“乐业新天地楼盘划入壶滨初中和壶镇小学（缙云县第二实验小学）学区，学区内住户一致的适龄儿童少年按照壶滨初中和壶镇小学招生细则入学录取。”原告胡丽君、蒋庆晓系夫妻，2013年4月27日，两原告与被告博尔公司签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买新天地小区15-4-501商品房（单价为6910元/平方米，建筑面积为115.48平方米）及15-４-斜01商品房（单价为6610元/平方米，建筑面积为62.74平方米），共计房款1212678元，并约定产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%（含3%）的，据实结算房价款；约定15-４-斜01商品房层高为3米。2015年4月1日，被告将房屋钥匙交给原告。2015年6月23日，两原告办理了房屋所有权证书，载明15-4-501商品房的套内建筑面积为104.30平方米、产权面积为115.50平方米，15-４-斜01商品房套内建筑面积为56.67平方米、产权面积62.76平方米。现两原告已按房屋所有权证载明的产权面积向被告付清了房款。原告收房后，发现所购的15-4-501商品房、15-４-斜01商品房与15幢楼存在共性问题，故与新天地15幢房主一起向被告提出意见。2015年11月23日，浙ＸＸ越建筑设计有限公司向被告发送了联系单，对新天地六区块（新天地15幢）建筑工程质量处理提出处理方案，其内容如下：“1、根据现场实际情况，6区块15#楼屋顶屋面梁未浇捣实处，现按以下要求整改：（1）凿除原混凝土松动部分，并清洗干净。（2）修复矫正钢筋并除锈，在梁上排钢筋处加216主筋，以加强梁的强度。（3）按要求结合屋面修改图纸尺寸制作模板。（4）用C30微膨胀混凝土捣密实。（5）拆模并认真浇水养护。2、根据现场实际情况，6区块15#楼屋顶处原有坡屋面与平屋面交接处排水未做到位，现按附图1要求整改。3、檐沟处避雷针连接钢筋露筋要求上加贴面砖或花岗岩来处理。4、部分屋面瓦片倒漏要求重新检查瓦片的搭接长度和平整度，按现场实际情况整改。屋面顺水坡度符合设计规范要求（详见附图2）。5、单元门处缺少过梁按附图3加角钢处理。6、五层平台破裂、漏水要求按设计图纸及相关建筑施工规范处理。7、楼梯间处屋面消防上人孔漏水，建议取消上人孔，加40×60杉木椽+20×20挂瓦条盖瓦处理。”2015年12月5日，被告在联系单上加盖公章，同意该处理方案。现被告未按联系单上的处理方案对新天地15幢楼进行整改。另外，15-４-斜01商品房的竣工图纸载明阁楼层至檐口高度为2.60米，至檐上口高度为3米；该商品房实际净层高的最小值为2.50米（加上楼面的层高最小值为2.64米）；38号柴火间的门高为1.67米；交房后，被告在五楼至屋顶的楼梯顶端安装了一扇消防门，且此门被加锁，钥匙由物业保管；两原告的儿子现在金华市上小学。
一审法院认为：本案的争议焦点是：1、原告对要求确认原、被告于2013年4月27日签订的商品房买卖合同合法有效的诉讼请求是否有诉的利益，是否有权要求双方继续履行该合同；2、被告出售给原告的新天地小区15-４-斜01商品房部分层高不满3米，被告是否应因此承担赔偿责任；3、被告出售给原告的新天地小区38号柴火间门高度是否违反合同约定；4、被告是否因计算错误向原告多收了19000元房屋款；5、原告是否有权要求被告打开新天地小区15幢4单元的第五层至楼顶的消防门门锁，并修建通至六层的楼梯；6、原告是否存在因被告虚假宣传致使其儿子未能进入壶镇小学读书而遭受每年20000元的损失；7、新天地小区的消防是否已通过验收，若已通过验收，被告是否有义务将验收合格凭证交给原告；8、被告出售给原告的新天地小区15-4-501商品房及15-４-斜01商品房是否存在质量问题；若存在质量问题，被告应当承担何种民事责任；9、被告是否应赔偿原告违约金、维权所花误工费、交通费等损失；10、被告是否应拆除新天地小区38号柴火间旁边的铁栅栏围墙。第一，原、被告于2013年4月27日签订的商品房买卖合同，没有违反国家法律禁止性规定，应认定为合法有效，但因为被告也承认该合同合法有效，且原告已向被告支付了商品房购房款，被告已向原告交付了房屋，该合同已履行完毕，故原告对要求确认该合同合法有效并由双方继续履行的诉讼请求，没有诉的利益，不予支持。第二，被告作为房地产开发单位和商品房出卖人，其交付的出卖房屋应当符合法定和约定条件，否则属于不适当履行，出卖人应根据瑕疵履行行为给买受人造成的合理损失承担违约赔偿责任。根据住宅设计规范载明的相关内容，开发商交付的房屋符合国家关于计算房屋建筑面积的标准，原告所购房屋的建筑面积并未因层高降低而减少，即被告并未违反上述法定义务。但开发商交付15-4-斜01商品房的实际层高最小值为2.64米，与合同约定层高为3米不符，根据建筑业相关规范，尽管二者之间可以存在一定误差，但本案中合同约定和实际层高差距明显超出误差范围，房屋楼层高度的降低，必然对该房屋的使用功能造成一定的影响，给原告造成一定的经济损失。虽然原、被告双方在合同中对层高不符合的违约责任未作出约定，原告也未能提供相应证据证明实行的违约行为对其造成的实际损失金额，但根据该商品房的性质、价格，并结合被告的过错程度等，酌情确定被告赔偿原告损失16000元。第三，被告出售给原告的新天地38号柴火间的门高为1.67米，因国家对柴火间门的高度没有强制性规定，且原告也未提供证据证明该高度违反了双方合同约定，故原告要求被告将38号柴火间的门修复抬高至1.90米以上的诉讼请求，不予支持。第四，原告未提供证据证明被告因计算错误向其多收了19000元房屋款，故原告要求被告向其返还多收房屋款19000元的诉讼请求，不予支持。第五，原告向被告购买的15-4-501商品房室外的第五层至楼顶的楼梯，是消防逃生紧急通道，在此楼梯顶部安装门也是出于消防考虑，如果屋顶的楼梯门平时被锁着，起不到它应有的功效，故被告应打开该门锁。原、被告签订的商品房买卖合同并没有约定，被告应在原告所购买的商品房外修建通到其15-4-斜01商品房（原告所称的第六层）的楼梯，故原告要求被告建楼梯至其第六层的诉讼请求，无据可依，不予支持。第六，被告在开发该房地产项目时，确实曾用书面广告宣传，“乐业新天地学区荣划分为缙云县第二实验小学（壶镇小学），入住于此，优享优质教育资源，让您的孩子赢在起跑线上”，但2012年7月25日，缙云壶镇中心学校作出关于调整壶镇镇乐业新天地学区决定，其中第1条规定，“乐业新天地楼盘划入壶滨初中和壶镇小学学区，学区内住户一致的适龄儿童少年按照壶滨初中和壶镇小学招生细则入学录取。”而原告与被告系2013年4月27日签订商品房买卖合同，故无法认定被告进行了虚假宣传，且原告也未提供证据证明其儿子不能进入壶镇小学读书而到异校搭学造成的损失费为每年20000元，故原告要求被告赔偿因其虚假广告致使原告儿子不能进壶镇小学读书而到异地学校上学所造成的损失费用每年20000元的诉讼请求，无据可依，不予支持。第七，被告提供的交给缙云县建设局备案的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表中的工程竣工验收备案资料目录情况第19项明确载明，公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件（有），且该备案表也说明被告已将验收合格的凭证交给缙云县建设局备案，故原告要求被告补充安装齐备的消防设施的诉讼请求，不予支持；而被告已将工程验收合格的凭证交缙云县建设局备案，原告未提供证据证明被告有义务将该些材料交给原告，故原告要求被告将验收合格报备卖房的合格凭证交给原告的诉讼请求，不予支持。第八，被告出售给原告的房屋存在质量缺陷，被告应当对房屋质量缺陷承担修复责任。根据《中华人民共和国建筑法》(以下简称建筑法)第六十条、第六十二条的规定，竣工验收的建筑工程的屋顶、墙面不得有渗漏、开裂等质量缺陷，且建筑工程实行质量保修制度。该法及国务院《建筑工程质量管理条例》(以下简称质量管理条例)未对“质量缺陷”作出进一步的解释或规定。建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定：“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”参照该条规定，只要房屋建筑工程质量不符合法定标准以及合同目的，则可以认定存在质量缺陷。本案中，原告购买的房屋存在裂缝、渗漏等问题，这是一个客观事实，并且被告对该客观事实也予承认。综上，足以认定本案被告出售给原告的房屋存在质量缺陷，被告认为房屋的漏渗水现象是属于保修范畴，不是被告房屋质量不合格的辩解意见，不予采纳。我国实行建筑工程质量保修制度。根据质量管理条例第四十条的规定，在正常使用条件下，房屋主体结构工程的保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限，房间和外墙面的防渗漏工程的保修期限为5年，保修期自竣工验收合格之日起计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十五条的规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以要求其承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同或赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，被告交付给原告的房屋因出现裂缝渗漏等质量问题，原告选择要求被告承担根治修复房屋裂缝渗漏的民事责任，依法应予支持。原告向一审法院提供了浙ＸＸ越建筑设计有限公司联系单，被告对之也进行了盖章确认，故可以认定原、被告双方对联系单上载明的房屋维修方案予以认可，故被告应按浙ＸＸ越建筑设计有限公司向其发出的联系单提出的除第5项外的处理方案（原告的诉讼请求不包含第5项）对原告房屋进行整修。原告要求被告赔偿其因漏水不能装修入住损失费74052元的诉讼请求，无据可依，不予支持。第九，原告未提供证据证明被告应赔偿原告违约金、维权所花误工费、交通费等损失，也未提供证据证明被告应拆除新天地小区38号柴火间旁边的铁栅栏围墙，故对该二项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百五十四条、第一百五十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告缙云县博尔置业有限公司赔偿原告胡丽君、蒋庆晓因购买缙云县壶镇镇新天地小区15-４-斜01商品房实际层高不符合合同约定而遭受的损失计16000元，款于本判决生效后即付清。二、被告缙云县博尔置业有限公司于本判决生效之日打开坐落于缙云县壶镇镇新天地小区15-4-501商品房外的第五层至楼顶的楼梯消防门的门锁。三、被告缙云县博尔置业有限公司于本判决生效之日起三个月内对坐落于缙云县壶镇镇新天地小区15-4-501商品房、15-４-斜01商品房按浙ＸＸ越建筑设计有限公司于2015年11月23日向其发送的联系单所明确的整改修复方案（除第5项外）进行整改修复。四、驳回原告胡丽君、蒋庆晓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3612元，由原告胡丽君、蒋庆晓负担3000元，被告缙云县博尔置业有限公司负担612元。被告负担的费用于本判决生效之日向法院缴纳。
本院二审期间，上诉人胡丽君、蒋庆晓围绕上诉请求依法提交了一组证据，四张现场房屋的照片，待证房屋高度少了40公分，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：该组证据并不能待证其所要证明的事实，本院不予采信。
经审理，本院认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，被上诉人所交付房屋的实际层高确实低于合同约定的层高，对上诉人的居住造成一定影响，原审结合商品房的实际情况等因素酌定被上诉人赔偿上诉人损失16000元并无不当，本院予以维持。上诉人主张按照实际体积与约定层高计算出体积的比例来计算赔偿额，无据可依，本院不予采纳。原审判决已经认定被上诉人对其交付的房屋所存在渗漏水等质量问题承担修复责任，上诉人胡丽君、蒋庆晓主张被上诉人赔偿因质量问题造成其不能入住的损失74052元，无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人胡丽君、蒋庆晓二审提出的因无法入住造成的损失27218元（101270元-74052元=27218元）在一审中并未提出，本院不予审查。上诉人胡丽君、蒋庆晓主张要求被上诉人修建房内楼梯，在双方签订的商品房买卖合同中并未约定应修建该楼梯，两上诉人该主张依据不足，本院不予支持。上诉人胡丽君、蒋庆晓关于要求被上诉人返还预收70000元款项的诉请，在一审中并未提出，现其在二审中提出，本院不予审查。上诉人胡丽君、蒋庆晓未提供证据证明被上诉人所交付的38号柴火间门应为1.9米及38号柴火间前的围墙应予拆除，本院对两上诉人上述主张不予支持。上诉人胡丽君、蒋庆晓主张被上诉人应赔偿违约金60000元及被上诉人多收取了19000元房款，但亦未提供证据予以证明，本院亦不予支持。综上所述，上诉人胡丽君、蒋庆晓的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3000元，由上诉人胡丽君、蒋庆晓负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 洋
审 判 员 苏伟清
代理审判员 王晓璐
二〇一六年十二月二十三日
代书 记员 何 锦