上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第1989号
原告叶初萌。
委托代理人叶小盆（系原告父亲），住同原告叶初萌。
委托代理人周春雷，上海周春雷律师事务所律师。
被告陆金龙。
委托代理人陆正彪（系被告儿子）。
原告叶初萌与被告陆金龙房屋租赁合同纠纷一案，本案于2014年7月3日受理后，依法适用简易程序，于2014年7月29日、2014年9月17两次公开开庭进行了审理。原告叶初萌及其委托代理人叶小盆、周春雷、被告陆金龙及其委托代理人陆正彪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告叶初萌诉称，2014年4月8日原、被告签订《租房协议书》，原告向被告承租洪庙北村东侧735号房屋及西侧709号房屋，用于原告的开厂经营，约定租期为10年，租金为每年人民币（下同）45，000元。之后在实际使用中发现下雨时房屋漏水，要求被告修缮，被告不理，原告只能自己修理，被告更多次拉闸断电，致使原告无法正常使用造成巨大经营损失，故现原告诉至法院，要求判令：一、租房协议书无效，被告返还原告租金15，000元；二、被告支付原告房屋维修费11，000元，并赔偿原告搬迁费10，000元和经济损失10，000元。庭审中经本院释明，原告表示若协议有效，也不愿意再继续租赁，要求解除。
原告叶初萌对其诉请提供并当庭出示了下列证据：
租房协议书，旨在证明双方存在租赁合同关系，网线、电线等都是被告拉进房屋，另按照协议第七条的约定，解除协议被告需退还剩余的租金并补偿搬迁费10，000元，协议第九条约定出租房屋属破旧厂房，但实际其不是厂房的事实；
租金收据，旨在证明原告已向被告支付半年租金的事实；
个体工商户营业执照，旨在证明原告租赁本案讼争房屋系用于生产经营，制作家具，被告也知晓的事实；
收条一份，旨在证明2014年4月9日原告向中介俞升龙支付5，500元用于修缮房屋的事实；
收据一份，旨在证明原告雇佣案外人用夹芯板重新装修围墙并安装门窗，为此支付5，500元的事实；
上海市奉贤区城乡宅基地使用证，旨在证明被告将案外人的宅基地房屋出租给原告，属于无权出租的事实；
2014年5月17日、2014年6月27日上海市公安局（事）件接报回执单两份，旨在证明被告经常断电致使原告无法正常使用房屋的事实；
加工合同、通知、送货单，旨在证明由于被告多次断电致使原告无法按期完成加工任务，向案外人赔偿41，000元，及被案外人留置麻将桌价值70，000元的事实；
2014年7月30日上海市公安局（事）件接报回执单，旨在证明原告于当天搬离遭到被告阻挠的事实；
证明及收条两份，旨在证明被告雇佣案外人搬离租赁房屋共支付费用10，550的事实。
被告陆金龙辩称，无论租房协议书效力如何，原告如果不愿意继续租赁，其也同意解除租赁合同，但租金需从房屋实际交付之日即2014年4月8日计算至原告实际搬离日止，按每年租金45，000元计算。关于原告的第二项诉讼请求，租赁房屋的屋顶因原告的要求系被告雇人修缮的，原告对屋内稍微进行了些装修，现原告不愿意再租赁房屋是因为其环保设施达不到环保局的要求，企业无法再继续经营下去，与被告无关，故不同意支付维修费及赔偿搬迁费和损失。且被告认为当初原告承诺需租赁10年，故因原告的要求被告对房屋进行了修缮、浇筑了水泥地等花费了20，000多元，现原告不愿意租赁，给被告也造成了损失。
被告陆金龙针对其辩称提供并当庭出示了下列证据：
售房协议书3份及上海市奉贤区城乡宅基地使用证，旨在证明本案租赁房屋系其从案外人处购买所得的事实；
上海市公安局（事）件接报回执单，旨在证明2014年5月17日叶小盆报案时陈述房东将电箱内保险丝拿走系其个人意见，与事实不符的事实；
3、上海市奉贤区奉城镇朱新村村民委员会出具的证明，旨在证明原告经营的企业对环境造成了污染，遭到环保所检查要求停产整顿的事实。
经当庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4、6、7真实性无异议，原告对被告提供的证据2真实性均无异议，本院对上述共7项证据予以确认。被告对原告提供的证据5表示不认可，但认可原告用夹芯板对墙进行了装修，本院认为双方均确认原告对墙进行了装修，故对该证据予以确认；被告对原告提供的证据8不认可，本院对该证据的关联性亦不予确认；被告对原告提供的证据9不认可，本院认为该证据盖有上海市公安局奉贤分居案（事）件接报章，在被告没有证据对该印章的真实性予以否认的情况下，本院对该证据的真实性予以确认；被告对原告提供的证据10表示不认可，本院认为证人均某出庭作证，故对该证据不予确认。原告对被告提供的证据1中的售房协议表示不认可，对上海市奉贤区城乡宅基地使用证无异议，本院认为在原、被告租赁期内并没有案外人向双方主张过房屋所有权，故对该证据予以确认；原告对被告提供的证据3表示不认可，本院认为在原告没有证据对村委会印章的真实性予以否认的情况下，本院对该证据的真实性予以确认。
基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：2014年4月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租房协议书》，约定甲方将洪庙镇北村东侧735号房屋及西侧709号房屋全部租给乙方使用，租赁期限为十年，从2014年5月1日至2024年4月30日，租金为每年45，000元。当天原告向被告支付租金22，500元，被告出具收条，内容为：“已收人民币贰万贰仟伍佰元正”。2014年4月9日原告通过中介俞升龙又向被告转交5，500元。之后原告对租赁房屋的围墙进行了装修。2014年8月双方发生纠纷原告搬离了租赁房屋，并将该房屋返还给被告。
庭审中原、被告均确认原告尚欠被告电信费588元、水费398元、电费915元未支付。
本案的争议焦点为原、被告于2014年4月8日签订的《租房协议书》的效力问题。原告主张协议无效，认为被告并非本案租赁房屋的所有权人，其无权出租，且协议注明租赁房屋系破旧厂房，实际该房屋属宅基地房屋，具有欺骗性。被告辩称租赁房屋系其从案外人处购买所得，其有权出租。本院认为，原告作为出租人租赁被告的房屋系用于生产经营，其对房屋的选择具有明确的目的性及足够的自主权，也具有一定的审查义务，且原、被告于4月8日签订的协议，但租期从5月1日开始计算，这段准备期间也足够原告去审核租赁房屋是否能满足其需求，然原告从未提出过异议，并对房屋进行简单装修并使用至2014年8月，原告也未提供证据证明在使用期间有案外人向其主张房屋的所有权影响其生产经营，故本院对其协议无效的主张不予采信，原、被告之间签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力，原、被告应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，但双方协商一致，可以解除合同。庭审中原告表示即使协议有效，也不愿意再租赁，被告亦表示同意解除合同，且双方均确认原告已搬离租赁房屋，故本院确认解除双方于2014年4月8日签订的《租房协议书》。现双方对原告搬离的时间有分歧，本院认为搬离的主动权在原告处，现原告并没有证据证明其于2014年8月4日已将租赁房屋返还给被告并办理了交接手续，故本院采信被告的说法，确认原告于2014年8月8日搬离，原告应支付被告2014年5月1日至2014年8月8日期间的租金12，250元（45，000／12＊3＋45，000／12／30＊8），现原告已支付租金22，500元，故被告应返还原告租金10，250元。关于原告第二项诉讼请求中的房屋修理费11，000元，针对2014年4月9日原告通过中介俞升龙转交给被告的5，500元，原告认为这是其为被告垫付的修缮屋顶的钱，被告需返还，但原告并没有证据证明双方就垫付达成过任何协议，被告也予以否认，故本院认为该行为系原告自愿行为，现要求被告返还无事实和法律依据，本院不予支持。针对原告装修墙花费的5，500元，本院认为基于原，被告之间的租赁协议合法有效，现租赁协议的解除系由原告提出，被告并不存在任何违约的行为，故对原告要求被告返还该5，500元的诉讼请求本院亦不予支持。关于搬迁费，本院认为协议的解除被告不存在违约行为，故亦不予支持。关于经营损失，原告仅提供了上海市公安局（事）件接报回执单证明被告存在故意断电的行为给原告的经营造成了损失，然本院注意到回执单上注明了“以上内容尚未经公安机关核实”，且被告也否认其有断电的行为，故本院对该诉请不予支持。关于原告在租赁期内所欠水费、电费、电信费，双方对所欠金额均予以确认，也都同意在本案中一并处理，故本院对被告要求原告支付电信费588元、水费398元、电费915元的请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、解除原告叶初萌与被告陆金龙于2014年4月8日签订的《租房协议书》；
二、被告陆金龙于本判决生效之日起十日内返还原告叶初萌租金人民币10，250元；
三、原告叶初萌于本判决生效之日起十日内支付被告陆金龙电信费人民币588元、水费人民币398元、电费人民币915元，共计人民币1，901元；
四、驳回原告叶初萌其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费950元，减半收取，由原告叶初萌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 裴孙英
二〇一四年九月十九日
书 记 员 沈 严
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第二百十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。