吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民初898号
原告（执行案外人）：韩淑杰，女，1967年2月23日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。
委托代理人：徐德明，吉林钟言宇德律师事务所律师。
委托代理人：方麒贺，吉林钟言宇德律师事务所律师。
被告（申请执行人）：李宏萍，女，1957年5月24日生，汉族，住吉林省松原市。
委托代理人：张洪华，吉林佳禾律师事务所律师。
委托代理人：李宗芹，吉林佳禾律师事务所律师。
第三人（被执行人）：长春信息技术职业学院，住所：长春市卓越大街***号。
法定代表人：姜云红，董事长。
委托代理人：刘剑。
第三人（被执行人）：长春圣海至尊房地产开发有限公司，住所：长春市朝阳区前进大街881号。
法定代表人：张贤东，总经理。
委托代理人：赵坤。
原告韩淑杰与被告李宏萍、第三人长春圣海至尊房地产开发有限公司、第三人长春信息技术职业学院案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告韩淑杰及其委托代理人徐德明、方麒贺，被告李宏萍的委托代理人张洪华、李宗芹，第三人长春信息技术职业学院（以下简称职业学院）的委托代理人刘剑、第三人长春圣海至尊房地产开发有限公司（以下简称圣海公司）的委托代理人赵坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令停止对位于前进大街881号的“圣海国际”第B幢1单元803号房屋的执行，并解除查封措施；2、请求人民法院确认原告与圣海公司签订的《订购协议书》合法有效；3、本案的诉讼费等费用由被告承担。事实及理由为：首先，原告与圣海公司签订的《认购协议书》时间为2013年2月，在人民法院查封之前。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，圣海公司已经取得了商品房预售许可证，双方签订的合同是合法有效的。其次，原告已经向圣海公司缴纳了90%的购房款，是按照合同约定进行交付的，余款应在办理备案合同时才交齐。原告可以将剩余10%的购房款交付法院执行。再次，双方虽然都承认房屋并没有交付，但只是为了履行书面的交付手续，双方在购房协议中约定了交付时间为2014年6月30日，原告认为上述时间可以认定为涉案房屋的交付时间，是在人民法院查封之前。最后，《认购协议书》中约定办理产权的时间为小区竣工验收两年内，原告一直都没有收到圣海公司办理产权或者办理备案登记合同的通知，因此，未办理产权的责任并不在原告。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条、第十九条的规定，原告并没有过错，应解除查封。综上，原告对于诉争房屋享有物权且能够排除执行。
李宏萍辩称：一、原告认为《认购协议》约定了交付时间，且约定时间在法院查封之前即认为合法占有涉案房屋，并要求法院停止对诉争房屋的执行无事实依据和法律依据。二、原告的第二项诉讼请求不属于本案审理范围，要求依法驳回原告的第二项诉讼请求。
圣海公司述称：我们与业主之间确实是买卖在先，查封在后，同意原告的诉讼请求。
职业学院述称：同圣海公司的答辩意见，同意原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2015年8月5日债权人李宏萍与债务人职业学院、保证人圣海公司签订担保借款合同，由李宏萍借给职业学院1000万元，借款期限为2015年8月5日至2015年10月4日。同时约定保证人圣海公司自愿为债务人向债权人提供连带责任保证。该份合同于2015年8月11日在吉林省长春市信维公证处进行了公证。2016年1月6日，因借款人职业学院未按照合同约定还款，李宏萍向吉林省长春市信维公证处申请了执行证书，并依据该执行证书向本院申请执行，本院立案执行。本院在执行过程中，于2016年1月26日预查封了被执行人圣海公司开发的位于长春市朝阳区前进大街翠湖园小区1幢，丘地号4-101/27-1-78，0单元包括诉争房屋在内的47套房产。原告以案外人的身份向本院提出书面异议，本院作出执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告不服，向本院提起了本案诉讼。
2013年2月27日，圣海公司与原告签订认购协议，约定以320230.00元的价格购买圣海公司开发的位于前进大街881号“圣海国际”B幢803号房屋。合同中载明的房屋用途为商业。各方当事人在执行异议阶段均确认原告购买的“圣海国际”B幢803号房屋即本院查封的长春市朝阳区前进大街翠湖园小区1幢0单元803号，该房屋属于翠湖园小区1号楼。圣海公司在执行异议阶段向本院执行部门提供了该小区1号楼、5号楼的《商品房销（预）售许可证》（长房售证2014第277号），并提供了对该许可证的说明《关于长春圣海至尊房地产开发有限公司1号楼预售许可证的详解》，陈述上述1号楼的房屋用途为商服。诉争房屋尚未进行竣工验收。
本院认为：本案为案外人执行异议之诉，案外人执行异议之诉是指案外人对人民法院就执行标的异议所作裁定不服，对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，且与原判决、裁定无关的，可以向人民法院提起诉讼。本案原告作为案外人提起诉讼，原告负有举证义务证明其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的继续执行、转让、交付的实体权利。首先，原告并不享有诉争房屋的物权。《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定可知不动产物权的设立和转让应依法进行登记，原告现认可其并未取得诉争房屋的物权登记，故原告尚未取得诉争房屋的所有权，原告依据《中华人民共和国物权法》并不享有排除执行的权利。其次，关于原告是否享有其他足以阻止执行的实体性权利。原告与圣海公司签订的合同中明确约定诉争房屋用途为商业，原告并未与圣海公司签订登记备案的商品房买卖合同，亦未取得不动产销售发票。从原告现有的举证来看，只能证明原告与圣海公司签订了合同，原告向圣海公司缴纳了部分房款，原告依据与圣海公司签订的书面合同取得了对圣海公司的债权。诉争房屋工程并未完工，实际上亦未进行竣工验收，原告现有的举证不能证明原告已经对诉争房屋进行了实际占有和使用。原告在起诉状中明确其在本案起诉要求停止执行的法律依据是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条、第十九条，但上述三条规定均要求原告必须具有在查封前已经实际占有诉争房屋的条件。在原告没有完成举证义务证明其在法院查清前就已经实际占有诉争房屋的情况下，原告并不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条、第十九条规定的情形，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定的情形，故本院无法认定原告对诉争房屋享有足以阻却执行的权利，对其诉讼请求予以驳回。执行异议之诉审查的核心就在于原告是否享有足以阻却执行的权利，由于本院认为原告不享有对诉争房屋足以阻却执行的权利，故对原告第二项诉讼请求不予评判。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条、第十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告韩淑杰的诉讼请求。
案件受理费6104.00元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 赵 溪
代理审判员 郭 宇
代理审判员 王君伟
代理审判员 陈大为
代理审判员 邢春鹤
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 庞 娟