上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3849号
上诉人（原审被告）上海邦造投资管理有限公司。法定代表人余俊英，总经理。委托代理人陈慧玲，上海胜杰律师事务所律师。委托代理人宋英杰，上海胜杰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）上海峻亿兴机电工业有限公司。法定代表人杜洁敏，总经理。委托代理人龚毅，上海源法律师事务所律师。委托代理人黄骅，上海源法律师事务所律师。上诉人上海邦造投资管理有限公司（以下简称邦造公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第2304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月1日受理后，依法组成合议庭,于2016年4月19日公开开庭审理了本案。上诉人邦造公司之委托代理人陈慧玲及被上诉人上海峻亿兴机电工业有限公司（以下简称峻亿兴公司）之委托代理人龚毅、黄骅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，峻亿兴公司系上海市闵行区XX路XX号房屋的权利人。2010年10月27日，峻亿兴公司与邦造公司签订了《房屋租赁合同》1份，约定峻亿兴公司将坐落于上海市闵行区XX路XX号XX号楼房屋出租给邦造公司，租赁期限自2010年11月1日至2025年10月31日止。（如邦造公司租满十五年，并提前2个月通知峻亿兴公司不再续租，不作为违约处理。）免租期为八个月。租金约定为，期限2011年7月1日至2016年6月30日为年租金人民币（下同）3,200,000元。期限2016年7月1日至2021年6月30日为年租金3,456,000元。期限2021年7月1日至2025年10月30日为年租金3,732,480元。租金的支付�式为按月结算，先付后用，由邦造公司于每月的15日支付峻亿兴公司。以银行转账方式支付租金的，资金到峻亿兴公司账号时间为邦造公司的付款时间。租赁期满后，邦造公司须按时将房屋退还给峻亿兴公司。邦造公司若需继续承租，必须参加峻亿兴公司的公开竞租，在“公开竞租、价高者得”原则的同等条件下，邦造公司优先得到承租权。双方约定房屋交付期限为峻亿兴公司应于本合同生效之日起，将租赁房屋交付邦造公司。双方另约定，邦造公司拖欠租金达二个月的，峻亿兴公司可终止合同并收回房屋，造成峻亿兴公司损失的，由邦造公司负责赔偿。双方对违约责任约定为，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按本年度租金的20%作为违约金。邦造公司逾期未支付租金的，每逾期一日，峻亿兴公司有权按月租金的1%向邦造公司加收延�履行违约金。双方还对其他权利义务在合同中作了约定。2010年12月3日，峻亿兴公司与邦造公司签订《补充协议》1份，约定峻亿兴公司承诺在合同租赁期满后，在同等条件下邦造公司享有对该房屋的优先租赁权（租赁价格：参照当时周边同类物业的价格标准）。合同期届满，若邦造公司在租赁期内无拖欠租金的情况，则双方租赁合同自动顺延15年，相关租赁条款与本合同相同（原则上每五年参照周边同类物业价格标准调整）。双方还对赔偿责任的承担等在补充协议中作了约定。合同订立后，峻亿兴公司将租赁房屋交付邦造公司使用。之后，双方产生纠纷，峻亿兴公司于2013年12月诉至上海市闵行区人民法院，要求判令解除双方间的房屋租赁合同，由邦造公司向峻亿兴公司支付租金、违约金等，并要求判令邦造公司将租赁房屋返还峻亿兴公司。经法院调解，双方于2014年3月5日达成调解协议，并由法院出具民事调解书，该调解协议的主要内容为：一、峻亿兴公司与邦造公司签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、邦造公司于2014年3月31日前向峻亿兴公司支付至2013年12月31日止的租金100万元及押金20万元；三、邦造公司于2014年4月30日前以266,000元/月的标准向峻亿兴公司支付自2014年1月1日起至2014年4月30日止的租金；四、邦造公司于2014年3月15日前将租赁场地内15号楼旁消防通道处搭建的建筑拆除；五、邦造公司于2014年6月5日前将租赁场地内1号楼二楼三间办公房归还峻亿兴公司；六、峻亿兴公司于上述第四项条款履行完毕之日起30日内完成租赁场地内道路沥青铺设；七、峻亿兴公司于上述第四项条款履行完毕之日起开始对邦造公司承租房屋的外墙进行部分修复及涂料粉刷；八、峻亿兴公司放弃其余诉讼请求；九、双方无其他争议；十、案件�理费27,841.26元，减半收取计13,920.63元，保全费5,000元，共计18,920.63元，由峻亿兴公司负担。之后，峻亿兴公司与邦造公司间的房屋租赁合同及补充协议继续履行。邦造公司按民事调解书确定的义务，支付了部分租金及押金200,000元。因邦造公司未全面履行民事调解书确定之付款义务及再次拖欠部分租金，2014年10月，峻亿兴公司向邦造公司发送律师函，要求其履行民事调解书确定之义务及支付所欠租金，但未果。原审另认定，从2014年5月至2015年11月2日止，邦造公司共拖欠峻亿兴公司租金4,623,111元，扣除峻亿兴公司收取邦造公司之押金200,000元，实际金额为4,423,111元，上述金额，峻亿兴公司与邦造公司在原审庭审中均予以确认。因邦造公司未全面履行交付租金之义务，峻亿兴公司遂诉至法院，要求判令：1、解除峻亿兴公司与邦造公司分别于2010年10月27日、2010年12月3日签订�《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、邦造公司搬离并向峻亿兴公司返还上海市闵行区XX路XX号XX号楼；3、邦造公司向峻亿兴公司支付自2014年5月起至2015年11月止的租金4,672,000元（已扣除邦造公司在峻亿兴公司处的押金200,000元）；4、邦造公司向峻亿兴公司支付自2014年5月16日起至判决生效之日止的违约金（暂估至2015年8月15日为864,000元）；原审诉讼中，峻亿兴公司补充称，其在民事诉状中要求与邦造公司解除租赁合同的意思表示是明确的，邦造公司于2015年11月2日收到民事起诉状，因此双方间的租赁合同于该日（2015年11月2日）解除。为此，峻亿兴公司将其第三项诉请变更为，判令邦造公司支付峻亿兴公司自2014年5月至2015年11月2日止的租金4,423,111元（租金标准每季度为800,000元）及自2015年11月3日起至实际搬离之日止按每月266,666.67元计算的房屋使用费（按租金标准每季度800,000元）。峻亿兴公司并将其第四项诉请明确为，判令邦造公司支付峻亿兴公司以租金76,000元为本金，自2014年5月16日起算至判决生效之日止，按每日千分之一计算的违约金；以月租金266,666.67元为本金，2014年6月起至2015年8月期间的每月16日分别起算至判决生效之日止，按每日千分之一计算的违约金。原审诉讼中，邦造公司确认于2015年11月2日收到法院送达的民事起诉状等诉讼材料。原审认为，本案存在如下争议焦点：一、峻亿兴公司与邦造公司间约定的合同解除条件是否已经成就？二、峻亿兴公司与邦造公司间的《房屋租赁合同》及《补充协议》是否已于2015年11月2日解除？三、峻亿兴公司与邦造公司间约定的违约金是否过高？关于第一个争议焦点，峻亿兴公司与邦造公司间约定的合同解除条件是否已经成就之问题，法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十�条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。结合本案，峻亿兴公司主张双方间约定的合同解除条件已经成就，邦造公司对峻亿兴公司的该项主张不予认可。依据峻亿兴公司提供之《房屋租赁合同》第十二条之约定，邦造公司拖欠租金达二个月的，峻亿兴公司可终止合同并收回房屋，该条款实质上约定了合同解除权，给予峻亿兴公司单方解除合同的权利，当邦造公司拖欠租金达二个月时，峻亿兴公司可行使合同解除权，解除双方间的租赁合同关系。再结合本案的其他事实，邦造公司从2014年5月起，已陆续拖欠租金达440余万元，远超二个月之久，故峻亿兴公司与邦造公司间约定合同解除的条件已成就。关于第二个争议焦点，峻亿兴公司与邦造公司间的《房屋租赁合同》及《补充协议》是否已于2015年11月2日解除之问题，法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，峻亿兴公司认为双方间的《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2015年11月2日解除，邦造公司不予认可。根据双方间的《房屋租赁合同》第十二条之约定，邦造公司拖欠租金二个月，峻亿兴公司即可单方行使合同解除权。鉴于峻亿兴公司在本案诉讼前未向邦造公司发出过解除合同的通知，但其在本案诉状中提出了要求与邦造公司解除合同的请求，邦造公司于2015年11月2日收到法院送达的民事起诉状时应已知晓峻亿兴公司的上述意思表示，故法院确认以该日（2015年11月2日）作为双方合同解除之�。关于第三个争议焦点，峻亿兴公司与邦造公司间约定的违约金是否过高之问题，法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。结合本案，峻亿兴公司与邦造公司间的《房屋租赁合同》第十四条约定邦造公司逾期未支付租金的，每逾期一日，峻亿兴公司有权按月租金的1%向邦造公司加收延迟履行违约金。上述内容系双方对邦造公司逾期支付租金应承担违约金的计算方法作出的约定。现邦造公司未全面向峻亿兴公司履行支付租金之义务，已构�违约，应按合同的约定承担相应的违约责任。根据合同法解释（二）的相关规定，违约金的支付应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因邦造公司未全面履行交付租金之义务，已然造成峻亿兴公司相应的损失，但峻亿兴公司按日千分之一计算违约金，与其实际损失不相当，显属过高，应予调整。法院综合考虑违约金的惩罚性和补偿性特点、合同的相关约定、邦造公司的违约程度及峻亿兴公司损失情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金调整为以邦造公司未付租金为本金，自邦造公司延迟履行之日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算的违约金。综上所述，法院认为，峻亿兴公司与邦造公司间分别于2010年10月27日、2010年12月3日�订之《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。邦造公司作为承租人，未按时向作为出租人的峻亿兴公司支付租金已构成违约，且该违约行为已致出租人峻亿兴公司获得单方合同解除权，现峻亿兴公司要求解除合同，于法有据，法院予以支持。至于合同解除的时间，根据法律规定，应当以解除合同的通知到达之日视为解除之日。本案中，以邦造公司收到法院送达的民事起诉状之日即2015年11月2日作为双方合同解除之日，符合相关法律的规定，法院予以确认。对于峻亿兴公司的违约金请求之诉，因峻亿兴公司与邦造公司对违约金的约定过高，法院酌情将违约金调整为按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终�履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故在峻亿兴公司与邦造公司间的房屋租赁合同关系解除后，邦造公司应当搬离并向峻亿兴公司返还租赁房屋，并支付租赁期间的租金及合同解除后参照合同解除时当月的月租金标准计算的房屋使用费。诉讼中，峻亿兴公司与邦造公司确认邦造公司交付的押金200,000元在租金中予以扣除，于法不悖，法院予以准许。故邦造公司从2014年5月至2015年11月2日期间实际应支付的租金为4,423,111元。2015年11月2日合同解除后，自2015年11月3日起至实际搬离之日止，邦造公司应支付参照每月266,666.67元的租金标准计算的房屋使用费。邦造公司辩称双方间约定的违约金过高，请求法院予以调整之意见，于法有据，法院予以采信。对于邦造公司辩称峻亿兴公司不能单方解除租�合同等意见，于法无据，法院不予采信。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条之规定，于二○一六年一月二十七日作出判决:一、峻亿兴公司与邦造公司于2010年10月27日签订的上海市闵行区XX路XX号XX号楼房屋的《房屋租赁合同》于2015年11月2日解除；二、峻亿兴公司与邦造公司于2010年12月3日签订的上海市闵行区XX路XX号XX号楼房屋的《补充协议》于2015年11月2日解除；三、邦造公司于判决生效之日起十日内搬离并返还峻亿兴公司位于上海市闵行区XX路XX号XX号楼房屋；四、邦造公司于判决生效之日起十日内支付峻亿兴公司自2014年5月起至2015年11月2日止的租金4,423,111元；五、邦造公司于判决生效之日起十日内支付峻亿兴公司自2015年11月3日起至�际搬离之日止，按每月人民币266,666.67元的标准计算的房屋使用费；六、邦造公司于判决生效之日起十日内支付峻亿兴公司以租金76,000元为本金，自2014年5月16日起至判决生效之日止，及以月租金266,666.67元为本金，自2014年6月至2015年8月期间的每月16日分别起算至判决生效之日止，均按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算的违约金；七、驳回峻亿兴公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计22,688元，财产保全费5,000元，合计27,688元，由邦造公司负担。判决后，邦造公司不服，上诉于本院，诉称:上诉人承租房屋后，将房屋装修成了白领公寓，投入大量的装修成本，合同应当继续履行；原审判决的违约金过高，应以同期银行�率计算，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、三、五、六项，改判其按每月人民币266,666.67元的标准支付自2015年11月3日起至实际搬离之日止的租金。被上诉人峻亿兴公司辩称:经法院调解后上诉人仍拖延支付租金，依据合同约定，被上诉人享有解约权；法院已对违约金进行调整，原审的判决合法合理，故不同意上诉请求。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，涉讼《房屋租赁合同》及《补充协议》于法无悖，双方均应恪守。合同第十二条约定，承租人拖欠租金达二个月的，出租人可终止合同并收回房屋，造成出租人损失的，由承租人负责赔偿。二审中，邦造公司陈述因资金有问题，其未严格按照约定支付租金，其曾与峻亿兴公司口头协商延付，但峻亿兴公司未确认同意。因此，本院认为，因邦造公司拖延支付租金，峻亿兴公司依约享有解约权，故原审的处理并无不当，可予维持。本院注意到，原审中，邦造公司对于装修之补偿，表示其另寻途径予以解决，邦造公司的装修投入显然不能成为双方继续履约的理由。至于双方关于违约金标准之争议，本院认为，原审法院所作的调整合理妥当。综上而言，邦造公司关于撤销原审判决主文第一、二、三、五、六项，改判其按每月人民币266,666.67元的标准支付自2015年11月3日起至实际搬离之日止的租金的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币9,744.56元，由上诉人上海邦造投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶 振 军
审判员 许 京
审判员 蒋�霞
二〇一六年六月二十七日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……