安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0103民初1036号原告：合肥兴庐物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区阜阳北路，统一社会信用代码9134010075854241XL（1-1）。法定代表人：杨晓龙，总经理。委托代理人：曹石明，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：程周明，安徽华人律师事务所律师。被告：王化桃，女，1964年2月10日出生，住安徽省合肥市庐阳区。委托代理人：李宇，安徽元贞律师事务所律师。委托代理人：朱金萍，安徽元贞律师事务所律师。原告合肥兴庐物业管理有限公司（以下简称兴庐物业公司）与王化桃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月14日立案受理，依法由代理审判员郭君雪适用简易程序于2016年3月8日公开开庭进行了审理，原告兴庐物业公司委托代理人程周明，被告王化桃及其委托代理人李宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。兴庐物业公司诉称：王化桃于2013年8月30日经安徽省银河拍卖有限责任公司拍得荣城花园（南苑）49号门面房三年经营权，租金共214000元，王化桃在安徽省银河拍卖有限责任公司只预交了六个月的房租35670和5000元的保证金，后王化桃与合肥惠民物业管理有限公司签订了《庐阳工业区房屋租赁合同》（合同编号：荣城49#），合同约定合肥惠民物业管理有限公司将坐落于荣城花园、面积349平方米的房屋出租给王化桃使用，租赁期限自2013年10月10日起至2016年10月9日止，租金为每月5945元，每半年一付，水电保证金及履约保证金5000元，合同签订时支付半年房租（××），其余租金应提前一个个月付清。合同还约定了双方的其他权利义务和违约责任、违约金、出租方单方提出终止合同的情形等。在房屋租赁合同履行的过程中，王化桃只向安徽省银河拍卖有限责任公司交纳的六个月（2013年10月10至2014年4月9日）租金，之后的租金一直拖欠未付，经兴庐物业公司多次催促无果。王化桃的行为构成了违约，也给兴庐物业公司造成极大的损失。此外“合肥惠民物业管理有限公司”于2015年11月4日变更公司名称为“合肥兴庐物业管理有限公司”。兴庐物业公司为维护自己的合法权益，诉至法院，请求判令：1、双方的房屋租赁合同，王化桃将租赁房屋交还给兴庐物业公司；2、王化桃支付租金124845元（2014年4月10日暂计算至2016年1月9日，后续租金计算至王化桃将租赁的房屋交还时止）、违约金（包括逾期付款利息损失）24969元、物业费4711.5元（2013年10月10日暂计算至2016年1月9日，以0.5元/平/月计算物业费，后续物业费计算至王化桃将租赁的房屋交还给时止），以上合计154525.5元；3、王化桃承担本案的诉讼费用。王化桃辩称：兴庐物业公司部分诉讼请求没有事实和法律依据。对房屋面积、坐落、租金的收取标准及收取情况均没有异议，但兴庐物业公司并没有按照租赁合同约定的日期向我方交付租赁房屋，兴庐物业公司直到2014年10月22日才将涉案房屋交付给我方使用，故我方认为应当按照实际交付房屋的时间开始计算租金。我方并没有与兴庐物业公司签订物业服务合同，故兴庐物业公司主张收取物业管理费没有事实依据。请求法院判决继续履行合同并要求兴庐物业公司支付违约金5000元。经审理查明：涉案房屋即合肥市庐阳区凌湖路门面房产权所有人为合肥庐阳工业区管理委员会，合肥庐阳工业区管理委员会出具声明书一份，载明：“合肥庐阳工业区管理委员会是荣城花园小区门面房产权人,兹有兴庐物业公司我委下属企业，负责荣城花园小区经营性房产64间、面积为22907.82平方米门面房国有资产运营管理，兴庐物业公司以公司名义负责对外协商、签订、履行、终止上述房产范围内房屋租赁合同，负责收取上述房产范围内房屋租金、违约金、逾期付款利息等费用，负责上述房产范围内物业管理服务工作、收取物业费用等……”2011年，合肥庐阳工业区物业管理有限公司委托安徽省银河拍卖有限责任公司就荣城花园（南苑）门面房对外竞拍,房屋面积为349平方米。2013年8月30日，王化桃竞价拍得荣城花园（南苑）49号门面房三年经营权，并预先缴纳了半年的租金35670元及保证金5000元。2013年10月10日，合肥惠民物业管理有限公司（甲方）与王化桃（乙方）签订《庐阳工业区房屋租赁合同》（合同编号：荣城49号）一份，合同约定：“甲方将坐落于荣城花园（南苑）49号房屋一间、面积为349平方米的房屋出租给乙方使用；租期自2013年10月10日至2016年10月9日；双方商定租金每月5945元，每半年一付，第一次支付半年房租35670元、水电保证金及履约保证金5000元，合同签订时支付半年房租，其余租金应提前一个月付清……乙方未按合同约定交纳房屋租金的，甲方可以终止合同、收回房屋……乙方逾期交付租金的，除应及时补交外，还应按逾期交付租金的20%作为违约金支付给甲方……水电费、物业管理费、卫生费乙方自理并按时缴纳，对未及时缴纳的，甲方有权停水停电……依据拍卖时间，根据物业公司规定40天为装修期……”王化桃在预缴半年房租35670元及保证金5000元后至今未再缴纳租金，目前该房屋由王化桃经营使用。兴庐物业公司陈述同意将保证金5000元用以抵扣王化桃尚欠租金。另查明：王化桃于2016年3月31日就本案向本院另行提起诉讼，王化桃主张兴庐物业公司未按合同约定的日期交付涉案房屋，直到2014年10月22日才交付房屋，请求法院判决兴庐物业公司继续履行合同并支付违约金5000元。本院于2016年3月8日将两案合并开庭审理。再查明：“合肥庐阳工业区物业管理有限公司”企业名称于2012年6月29日工商登记信息变更为“合肥惠民物业管理有限公司”，后于2015年11月4日，企业名称再次变更登记为“合肥兴庐物业管理有限公司”。以上事实由声明书、企业变更信息查询单、《庐阳工业区房屋租赁合同》（合同编号：荣城49#）、现场成交确认书、《安徽银河拍卖笔录第59期》、意向竞买申请登记表、房产证、拍品目录及当事人陈述予以证实。本院认为：王化桃与兴庐物业公司签订的《庐阳工业区房屋租赁合同》（合同编号：荣城49#）系双方真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行各自应承担的各项义务。根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，故出租人交付房屋、承租人支付租金系租赁合同的主要义务。王化桃对其在支付了半年房租35670元及保证金5000元后再未缴纳租金的事实予以认可，即使按照王化桃主张的涉案房屋于2014年10月22日才交付给其使用，王化桃也存在拖欠房屋租金的行为，已构成违约。依据双方签订的租赁合同约定，王化桃未按合同约定交纳房屋租金的，兴庐物业公司有权要求解除合同，故对于兴庐物业公司主张解除租赁合同、返还房屋的诉请，本院予以支持。对于尚欠租金金额。租赁合同中约定合同的租期自2013年10月10日至2016年10月9日，装修免租期为40天，并未特别约定房屋的交付时间和计租时间。依据实践中的通常情形及普通正常人的理解，如未特别约定房屋交付时间的，租期时间即可以认定为出租人应当交付房屋及承租人有权行使承租权利、履行承租义务的期限。王化桃抗辩称租赁合同签订时为空白合同，其于2015年7月29日才收到合同，但未能举证予以证明，故本院对此不予采信。王化桃另抗辩称兴庐物业公司存在迟延交付的行为，涉案房屋于2014年10月22日才交付给王化桃并存在漏水情况并提供电话录音。兴庐物业公司对录音的真实性及证明目的均不予认可，王化桃也未能举证证明录音的时间及被录音人员的身份情况，且除录音外王化桃也未提交其他证据予以佐证。此外，依据王化桃所述，其在超过拍租时间近一年的时间内没有收到涉案房屋，但未能向本院提供其在此期间有过向兴庐物业公司主张权利的证据，明显不符合常理。因此，本院对王化桃的抗辩理由不予采信。因租赁合同中约定装修期为40天，故本院认定计租时间为装修期满的次日即自2013年11月19日开始计租。王化桃已缴纳半年租金35670元，即2014年5月18日之前的租金已足额缴纳，自2014年5月18日暂计算至2016年1月9日，按照月租金5945元的标准，王化桃尚欠租金113213.5元（5945元×19月+5945元÷23天），扣除王化桃已经缴纳的5000元保证金，实际还需支付租金108213.5元。兴庐物业公司另主张违约金和逾期付款利息共24969元。兴庐物业公司主张按照合同约定，逾期交纳房租的应当按照逾期交付租金的20%计算违约金。截止2016年1月19日王化桃尚欠租金113213.5元，违约金兼具补偿及惩罚的性质，故依据合同约定及兴庐物业公司所受损失的情况，本院予以支持22642.7元（113213.5元×20%）。对于物业费部分，兴庐物业公司主张4711.5元。本案系房屋租赁合同法律关系，租赁合同中并没有对物业费的收取标准进行约定，王化桃与兴庐物业公司之间也未另行签订物业服务合同。因此，兴庐物业公司向王化桃收取物业费没有合同依据，对该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告合肥兴庐物业管理有限公司与被告王化桃于2013年10月10日签订的《庐阳工业区房屋租赁合同》（合同编号：荣城49号），被告王化桃于于本判决生效之日起十日内将位于合肥市凌湖路189号荣城花园（南苑）49号门面房返还给原告合肥兴庐物业管理有限公司；二、被告王化桃于本判决生效之日起十日内支付原告合肥兴庐物业管理有限公司房屋租金108213.5元（暂计算至2016年1月19日，此后租金及房屋占有使用费按照每月5945元的标准计算至房屋实际返还之日止）及违约金22642.7元；三、驳回原告合肥兴庐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3236元，由原告合肥兴庐物业管理有限公司负担388元，被告王化桃负担2848元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员  郭君雪二〇一六年四月二十八日书 记 员  单劭萌附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。