河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民终字第1786号
上诉人（原审原告）：洛阳市三明实验中学，住所地：洛阳市高新技术产业开发区。
法定代表人：曹放，系该校校长。
上诉人（原审原告）：曹放，男，汉族。
以上二上诉人（委托代理人：阚世宏、皇甫艳平，河南南云律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：洛阳市西工区星河宝贝幼儿园，住所地：洛阳市西工区。
法定代表人：崔艳萍，系该园园长。
上诉人（原审被告）：崔艳萍，女，汉族。
上诉人（原审被告）：崔艳莉，女，汉族。
以上三上诉人（共同委托代理人：张伟，河南国基律师事务所律师。
洛阳市三明实验中学（简称三明中学）、曹放诉被告洛阳市西工区星河宝贝幼儿园（以下简称星河幼儿园）、崔艳萍、崔艳莉因与房屋租赁合同纠纷一案，各方均不服（2013）西民二初字第218号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，曹放、曹放和三明中学的共同委托代理人阚世宏，崔艳莉和星河幼儿园、崔艳萍和崔艳莉三方的共同委托代理人张伟均到庭参加了诉讼，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年5月15日，三明中学与星河幼儿园签订《租赁合同》一份（简称文本一），合同记载“出租方”为原告洛阳市三明实验中学，法定代表人为曹放，“承租方”为洛阳市西工区星河宝贝幼儿园，法定代表人为崔艳萍，合同主要约定：由承租人崔艳萍租赁出租方位于高新区希望路11号院1号楼第二层，二号楼第一层、第二层10间教室、5间办公室、一间仓库及公共卫生间，部分场地。租赁期限为八年，从2012年5月20日至2020年5月19日，用途为创办幼儿园，租金每年房租140000元，每半年支付一次，第二次起提前30天；租赁期满后，装饰装修部分不应损坏无偿归还出租方，承租方自有财产归承租方；违约一方补偿对方15万元，合同自动解除，承租方交纳保证金5万元，合同期满无违约返还等内容。双方又签订《补充协议》，主要约定合同期内，第一、二年每年房租、场地及物业费共计32万元，自第三年起每年房租、场租及物业费38万元，直至合同期满，合同期满，出租方应退还水电费保证金5万元；出租方如不能保证承租方使用8年，应赔偿违约金15万元，承租方如不能使用满8年，除补齐应交费用外，应赔偿出租方15万元违约金。同日，原告曹放以“洛阳市诚城装饰工程有限公司”名义与崔艳萍签订一份《租赁合同》及《补充协议》（简称文本二），其内容与文本一基本相同。承租方接收场地后开办幼儿园进行经营，双方合同履行至2013年5月21日，原告收到“崔艳萍”寄发的《租房异议书》，载明：“三明实验学校（曹放）：针对贵方出租给我方（星河宝贝幼儿园高新分园）的房屋及室外场地，在使用年限上存在较大异议，具体如下：一、应提供……使用条�没有达成合同目的。二、听闻我方承租的房屋、室外场地等近期内要拆迁，而区政府早对该地块统一规划下发过通知。并且现在教育局已停止给该地块上的所用民办教育机构颁发经营许可证，请贵方落实上述情况，能否为八年的合同期做出书面保证。为承租方解决实际问题……”同年5月22日，原告三明学校向崔艳萍寄送《对﹤房屋异议书﹥的回函》载明：“星河宝贝幼儿园（崔艳萍）：一、……我方提供给你方的室外场地完全符合合同的约定，你方已使用一年，从未提出过异议。二、我方从没有接到你方所承租的房屋及室外场地要拆迁的通知，我方出租给你方的房屋及室外场地能够使用八年。三、按照租赁合同约定，你们应于2013年4月20日前向我方缴纳2013年上半年度房租16万元，但你方至今没有缴纳，并且你方于2013年5月15日将部分设备拉走，并且停止办园至今……”。至此，双方形成争议，无法形成一致，导致本案纠纷。
另查明：1、关于合同文本一与文本二不一致的问题，三明中学陈述并举证证明：星河幼儿园提供的文本二是作废的合同文本，曹放是诚城公司代表人，但租赁物的合法产权人为三明中学，且在生效法律文书中确认曹放作为三明中学的创办人，可以以共同原告身份行使诉讼权利。原告是与“崔艳萍”签订合同，而在合同上签字的是“崔艳莉”，也未出示相关委托书。星河幼儿园及崔艳萍认为出租方应为诚城公司，签订合同时，是崔艳莉代崔艳萍签字。2、关于幼儿园主体问题，原告提供的办园许可证载明“洛阳市西工区星河宝贝幼儿园”园长为崔艳莉，法人代表为崔艳莉，而合同上签字签章的是“崔艳萍”，两人确为姐妹关系，在租赁场地上开办的幼儿园，双方均确认为宝贝幼儿园在高新区的分园。崔艳莉陈述：幼儿园开始是姐妹俩共同合伙创办经营，后崔艳莉撤资，由崔艳萍经营，其现只是幼儿园聘请的工作人员，崔艳萍对此予以认可。3、关于合同履行情况，原告陈述被告崔艳莉、崔艳萍房租交付2012年年底（差5000元），2013年以后未交付，二被告于2013年5月撤办幼儿园。被告崔艳萍陈述，原告于2013年4月21日把幼儿园大门锁上，客观上无法再开办。被告是自己主动离开，撤办幼儿园的原因是学生太少经营不下去，2013年4月19日幼儿园开家长会之前，被告反复强调办不下去，原告无法干涉她们经营的事，而且原告不可能也无法锁闭教学楼的玻璃大门。诉讼中本院对现场进行了查看。4、被告崔艳萍及宝贝幼儿园为证明原告违约还向法庭提交了有关涉案租赁物被征拆，被告无法独立使用，无法办学的证据。原告认为这些证据不能全面客观的证明原告违约，租赁场地至今仍能�常经营使用的事实，能够证明被告单方违约。
原审法院认为：曹放与三明中学提供的证据能够充分证明本案争执租赁场地为三明中学所有，曹放作为投资人，创办人可以与其共同主张财产权益。本案虽出现二个合同文本，但租赁合同的主要内容一致，承租人身份确定，履行中被告崔艳莉、崔艳萍亦认可原告的主体身份。故应认定合同文本一为有效合同，双方应按此合同履行权利义务。崔艳莉与崔艳萍系姐妹关系，共同创办宝贝幼儿园，且租赁场地也是用于开办幼儿园，故宝贝幼儿园及其开办人都应对租赁合同承担民事责任。崔艳萍是合同标注的承租人，虽未在合同上签字，但其已认可崔艳莉的代理行为；崔艳莉以崔艳萍名义签订合同时未表明自己是代理人，原告有理由相信合同相对人为崔艳莉，崔艳莉自述退出经营的理由不能对抗原告。崔艳莉、崔艳萍应共同承担合同责任。在合同履行过程中，三被告负有依约支付租金的合同义务。星河幼儿园及崔艳萍对租赁期虽提出异议，但原告明确保证租赁期不受影响，且补充协议对如不能保证租赁期做出明确的违约金规定，二被告以此作为单方面解除合同的理由没有依据。二被告主动退出场地停止办园，已构成违约，诉讼中各方均表示愿意解除合同。故应承担不能支付租金及合同解除的违约责任。鉴于原告出租场地的目的是收取租金，其损失限于场地收回前的租赁费损失，双方约定的违约金关于损失计算不明确，且数额暂不能计算，原告关于支付违约金的诉讼请求，可以继续支付租赁费代替。关于被告押金及水电费，原告可另行起诉，本案不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、洛阳市西工区星河宝贝幼儿园、崔�萍、崔艳莉于本判决生效后十日内将租用的洛阳市高新区希望路11号院一号楼第二层、二号楼第一层、第二层、十间教室、五间办公室、一间仓库（楼梯间）及公共卫生间交回洛阳市三明实验中学、曹放（三被告存放于场地的可移除设施、物品可在履行时取回）。二、洛阳市西工区星河宝贝幼儿园、崔艳萍、被告崔艳莉共同支付三明中学和曹放租金及物业费（2013年以前共计5000元，从2013年1月1日起至三被告实际支付之日的租金标准为每年320000元，按实际占用时间折算）。三、驳回洛阳市三明实验中学和曹放的其他诉讼请求。本案诉讼费3300元，由洛阳市西工区星河宝贝幼儿园、崔艳萍、崔艳莉承担。
三明中学和曹放不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定：“双方约定的违约金关于损失计算不明确，且数额暂不能计算”明显属于认定事实错误。一审法院认定二被告主动退出场地停止办园，已构成违约，但在判决时却不判决星河幼儿园承担支付15万元违约金，明显属于认定事实和判决结果前后矛盾。一审法院驳回三明中学关于违约金15万元的诉讼请求明显不公平、不公正。请求二审法院依法予以撤销原判，改判被告支付违约金15万元。
星河幼儿园、崔艳萍、崔艳莉针对三明中学的上诉请求，提出如下答辩：三明中学违约在先，其上诉请求不应得到支持，要求驳回三明中学和曹放的上诉请求。
星河幼儿园、崔艳萍、崔艳莉不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，合同解除的原因是三明中学在合同期内强行锁住租赁房屋的大门，导致幼儿园不能正常使用造成的，而不是幼儿园的原因造成的，三明中学应该承担违约的法律责任，法院应当驳回三明中学的所有诉讼请求。三明中学自2013年4月19日将幼儿园�门锁住之日起，已经以自己的行为表示解除双方的租赁合同，租赁物已经在三明中学的占有控制之下，幼儿园无需再次交付。一审法院竟然认定幼儿园要向三明中学交付租赁物，并承担自交付之日以前的所有租赁费用，是极其严重的错误判决。幼儿园的租赁费用已经交付至2013年5月20日，以后的租金是应为三明中学强行锁门行为导致不能使用租赁物，而一审法院竟然认定幼儿园租赁费交至2012年年底，一审法院判令幼儿园从2013年1月1日起重复支付租金的判决是严重错误的。一审法院的判决超出了一审原告的诉讼请求，三明中学的诉讼请求第二项为判令被告支付三个月的房租、场租及物业费共计8万元，对于超过三个月的房屋租金三明中学并没有主张，这是当事人对实体权利的放弃，而法院判决幼儿园自2013年1月1日起按照每年32万元的标准向三明中学支付房租直到租赁物�际交付之日止，已经超过了三明中学的诉讼请求。综上，要求二审法院撤销原判，依法驳回三明中学和曹放的全部诉讼请求，依法维护上诉人的合法权益。
三明中学和曹放针对星河幼儿园、崔艳萍、崔艳莉的上诉请求，提出如下答辩：星河幼儿园、崔艳萍、崔艳莉的上诉理由不符合事实，上诉请求依法不能成立，二审法院应驳回其上诉请求。幼儿园主动退出场地停止办园，构成违约事实清楚，证据充分。三明中学并未在合同期内强行锁住房屋大门，导致幼儿园不能正常使用租赁物。一审法院认定幼儿园向三明中学交付租赁物，并承担自交付之日以前的所有租赁费用认定事实清楚，适用法律错误。三明中学和曹放在一审期间根据案件事实变更诉讼请求，一审法院也按照幼儿园的要求给其合理的答辩期限。一审法院的判决并没有超过诉讼请求，要求二审法院驳回星河幼儿园、崔艳萍、崔艳莉的上诉请求，以维护三明中学和曹放的合法权益。
本院经审理查明的事实除与原审查明的事实基本相同外，另查明：关于租金问题，双方认可星河幼儿园已经缴纳315000元，三明中学主张截止到2013年5月19日欠付租金5000元，星河幼儿园主张因第二层房子延期交付了双方口头约定租金少付5000元。2013年5月20日以后至今的租金一直未付。关于租赁房屋的现状，星河幼儿园提出2014年5月三明中学实际上已经将房屋收回另行开办中学，三明中学认可此前仅是向有关部门申请报批，从2014年8月26日星河幼儿园拒不搬出，三明中学把幼儿园的东西搬到仓库，房屋已经使用。
本院认为：崔艳萍租赁三明中学的房屋开办星河幼儿园，双方均应按照《租赁合同》的约定严格履行。按照《租赁合同》第四条的约定，幼儿园应当提前30天即在2013年4月19日前支付租金。�星河幼儿园和崔艳萍并未按照上述期限支付租金，并在2013年5月15日发函以听闻房屋拆迁为由要求三明中学书面保证，关于八年的租赁期间双方在《租赁合同》中已经明确约定，星河幼儿园关于拆迁的理由没有相关的证据予以证明，但其拖欠租金未付的情形显属违约，符合双方约定的租赁合同解除的条件。
崔艳萍和星河幼儿园在未缴纳房租的情况下，占用三明中学的房屋拒不腾出，存在明显过错，给三明中学和曹放造成了租赁费的损失，应当予以赔偿。星河幼儿园和崔艳萍、崔艳莉主张三明中学强行锁门造成幼儿园无法经营，以及双方口头约定第一年房租少收5000元，均并未提供充分的证据予以证明，故本院无法认定。鉴于三明中学认可2014年8月26日已经收回房屋，2013年5月19日以前的租金双方除5000元外认可已经付清，故星河幼儿园、崔艳萍、崔艳莉应当支付给三明�学和曹放的租金应为2013年5月19日以前共计5000元，2013年5月20日起应当按照每年32万元的标准计算至2013年8月25日止。原审判决第二项中关于租金和物业费计算时间的内容应予纠正。
关于三明中学和曹放主张的15万元违约金问题，因为《租赁合同》第十条内容为：“违约一方补偿对方15万元，合同自动解除。”本案中，2013年5月19日以后星河幼儿园实际占用盖房屋，合同并未自动解除，且因星河幼儿园未及时缴纳租金的违约行为给三明中学造成的相关损失，已经用支付实际占用期间租金的方式给予补偿，故原审法院驳回三明中学和曹放要求支付违约金15万元的诉讼请求并无不当，应予维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持洛阳市西工区人民法院（2013）西民二初字第218号民事判决第一�、第三项和诉讼费承担部分；
二、变更洛阳市西工区人民法院（2013）西民二初字第218号民事判决第二项为“洛阳市西工区星河宝贝幼儿园、崔艳萍、崔艳莉共同支付洛阳市三明实验中学、曹放租金和物业费（2013年5月19日以前为5000元，2013年5月20日起应当按照每年32万元的标准计算至2013年8月25日止）。”
原审案件受理费3300元，由洛阳市西工区星河宝贝幼儿园、崔艳莉、崔艳萍承担。二审案件受理费3300元，由洛阳市西工区星河宝贝幼儿园、崔艳莉、崔艳萍和洛阳市三明实验中学、曹放各自承担1650元。
本判决为终审判决。
审判长 ： 高 玲
审判员 ：王惠谦
审判员 ： 杨 楚
二〇一四年十一月三十日
书记员 ：殷春雪