江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终7822号
上诉人（原审被告、反诉原告）：南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司，住所地江苏省南京市六合区新华路148号。
负责人：张婷。
委托诉讼代理人：王欣，江苏丰亚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱建文，男，1967年12月12日生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。
委托诉讼代理人：庞连川，江苏森远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨朝江，江苏森远律师事务所律师。
原审被告：赵聪慧，女，1983年3月26日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。
原审被告：南京利众置业投资集团有限公司，住所地江苏省南京市玄武区北京东路24号3幢101室。
法定代表人：李耿心，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王欣，江苏丰亚律师事务所律师。
上诉人南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司因与被上诉人朱建文，原审被告赵聪慧、南京利众置业投资集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初3817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项及第四项，将本案发回重审或依法改判驳回朱建文要求返还中介费35000元的诉请以及支持上诉人一审的全部反诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对涉案合同未能继续履行的关键事实未予查明、并存在明显的故意忽略。1、被上诉人诉状中所提到的事实和理由部分已明确了以下事实：“一、2016年8月12日三方签订涉案合同；二、因签订合同时赵聪慧未办理房产证，无法过户，故其承诺一个月内即（2016年9月12日前）办好房产证后再过户给被上诉人；三、赵聪慧拖延办证，直至2016年12月19日才办好房产证；四、南京市限购政策是于2016年10月5日颁布并实施”。2、一审中，三方对上述事实均认可，赵聪慧亦未就迟延履行合同主张迟延合理性或存在迟延履行的不可抗力因素。据此，上述事实理应得到一审法院的认定并采纳，然而，在一审判决中未能体现上述事实以及完整的履行时间顺序。上诉人认为，上述事实非同于一般事实，而是本案的关键事实，上述事实发生的时间顺序能够突出体现涉案合同系因赵聪慧迟延履行后发生不可抗力致使合同目的不能实现的事实，而非正常履行合同过程中发生的不可抗力。一审判决在明知上述事实的基础上，未在查明事实中予以明确，并明显忽略叙述每项事实发生的具体时间顺序，致使本案审查的方向发生了偏离，依法应予纠正。二、一审判决存在错误，不符合法律规定。一审判决认为“因涉案合同不能继续履行，上诉人只提供了部分居间服务”，故此“酌定被上诉人仅需支付3000元中介费”，该观点存在明显的错误。1、一审法院仅认为涉案合同系因不可抗力不能继续履行，然而忽略了涉案合同不能继续履行的根本原因，系因赵聪慧的迟延履行行为所致，不可抗力的发生无论是依约还是依法均非正常情况下发生的。2、涉案合同的解除系因赵聪慧的违约行为所致，上诉人在本案中并非主观不提供其他居间服务，而是因为合同的解除状态无法继续提供其他居间服务，上诉人主观无任何过错，涉案合同依法已经成立并生效的法律状态是不可逆的。3、从涉案合同约定角度看，被上诉人本应在订立合同时就支付全部的居间费用，可以明确的是，涉案合同约定的上诉人义务发生时间应在合同成立并收取居间费用之后，而非在合同成立后，居间人完全提供了约定的中介服务方能收取全额中介费。4、根据合同法第四百二十六条的规定，上诉人促成了涉案合同成立，被上诉人理应依约支付报酬，仅在居间人报酬无约定或约定不明确时，才根据提供的劳务合理确定。本案中，关于上诉人报酬的约定在涉案合同中是明确的，并结合涉案合同被解除的根本原因系赵聪慧的违约事实，根本没有一审法院可以行使酌定权的任何空间。5、根据《合同法》第一百一十七条的规定，涉案合同系因赵聪慧的迟延履行行为发生不可抗力致使合同目的不能实现从而发生解除的，虽然合同可以依法解除，但并不免责。被上诉人支付的居间报酬完全可以纳入违约责任向赵聪慧主张。上诉人认为，一审判决的审判观点之所以发生错误，系因对涉案事实审查的忽略以及在审理方向上发生了偏离，并“酌定中介费”自由裁量权的行使也违反了法律规定，依法应予纠正。三、一审判决存在适用法律错误问题。一审判决在本案中适用《合同法》第四百二十七条存在明显的适用法律错误。1、根据《合同法》第四百二十七条的规定，上诉人如未促成涉案合同成立的，不得要求居间报酬。根据一审庭审查明的事实，涉案合同早已成立、生效并在各方当事人之间履行。另，涉案合同系被解除而非无效，且一审法院对涉案合同的有效亦予以确认，故此，上诉人促成涉案合同成立并生效本身就是不可逆的法律事实。一审判决在明知涉案合同已成立的前提下，适用上述法律规定，大部分支持被上诉人要求返还居间报酬的诉请以及驳回上诉人要求被上诉人支付全额居间报酬的诉请明显属于适用法律错误，根据庭审查明的事实理应正确适用《合同法》第四百二十六条作为裁判法律依据。2、根据《合同法》第一百一十七条的规定，合同因迟延履行发生不可抗力，不予免责。结合涉案合同发生不可抗力的原因系因赵聪慧迟延履行所致，虽然涉案合同依法可以解除，但并非属于恢复原状的范畴，被上诉人依法理应追究赵聪慧的违约责任，该违约责任理应涵盖居间报酬等损失，然而，被上诉人仅要求解除合同而不依法追究赵聪慧的违约责任，虽是对诉权的选择性行使，但该选择亦是对赵聪慧违约责任的免除，被上诉人支付全额居间报酬的责任范围不应被免除。
朱建文辩称，1、三方合同中，中介公司没有将过户时间明确，但又约定了因政策调整等不可抗力，互不承担违约责任，导致被上诉人无法主张对方的违约责任，损失惨重。2、对于一审判决查明的事实，买卖双方都是认可的，且也已经实际履行。3、根据相关意见，因限购政策导致买卖合同不能履行的，不应支持居间报酬，但可以支付相应的费用。
赵聪慧述称，1、房屋买卖居间协议为赵聪慧与朱建文订立的意向性合同，并非正式合同。朱建文所称不能继续履行合同的免责事由不能成立。2、赵聪慧并非消极不履行合同义务、拖延办理一手房产证。实为开发商南京诚久房地产开发有限公司未能在约定时间内办理房产证，恰逢南京市推行“两证合一”，导致其无法办理相关证件。
南京利众置业投资集团有限公司述称，同意上诉人的上诉意见。
朱建文向一审法院起诉请求：1、解除房屋买卖居间协议；2、赵聪慧返还定金100000元，首付款1350000元，支付逾期利息；3、南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司返还中介费35000元，南京利众置业投资集团有限公司对此承担补充连带责任。
南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司向一审法院反诉请求：朱建文向南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司支付中介费38200元。
一审法院认定事实：2016年8月12日，朱建文与赵聪慧、南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司签订《房屋买卖居间协议》，赵聪慧为甲方、朱建文为乙方、南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司为丙方，合同约定：乙方购买甲方位于南京市浦口区八里路1号华府国际花园20幢1单元101室房屋，面积163.45平方米，总价3050000元。乙方于2016年8月12日向甲方支付定金100000元，乙方于甲方办理解押时支付甲方1350000元，剩余50000元于贷款下款日支付。由乙方支付丙方中介服务费73200元。丙方协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续。签订此合同即视为丙方居间成功；由违约方支付丙方佣金。签订合同当日，朱建文即向赵聪慧支付定金100000元，南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司支付中介费35000元。2016年8月22日朱建文向赵聪慧支付1350000元用于房屋解押。因签订合同时赵聪慧未办理房产证，双方未能及时办理过户手续。后南京市于2016年10月6日实施新住房限购政策，政策规定：“对非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时，应提供自购房之日起前2年内在南京累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明”。
一审法院另查明，朱建文家庭户籍地在江苏省淮安市，系非本市户籍居民家庭。
上述事实，有《房屋买卖居间协议》、收条、银行回单、朱建文的结婚证及户口簿等证据证实。
一审法院认为，朱建文与赵聪慧、南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司签订的《房屋买卖居间协议》是三方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，三方理应按照合同的约定全面履行各自的义务。经庭审查明，朱建文非本市户籍，根据南京市的住房限购政策，朱建文无购房资格，赵聪慧对朱建文无购房资格持有异议，认为朱建文符合限购政策的除外条件，但未能提供证据证实。案涉合同不能继续履行的根本原因在于南京市出台住房限购政策，属于不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，朱建文因住房限购政策已无法购买房屋，故朱建文请求解除《房屋买卖居间协议》的诉讼请求，有事实根据和法律依据，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。《房屋买卖居间协议》解除后，赵聪慧收取的定金及房屋首付款均应向朱建文返还，但朱建文要求赵聪慧支付利息损失无事实根据，一审法院不予支持。南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司作为房屋买卖居间人，促成朱建文、赵聪慧签订房屋买卖合同，朱建文依约应向南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司支付相应的中介费用，但根据《房屋买卖居间协议》的约定，南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司此外还有协助买卖双方办理产权过户手续的义务，现因买卖合同不能继续履行，南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司只提供了部分居间服务，酌定中介费以3000元为宜。南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司已收取中介费35000元，故还应向朱建文返还中介费32000元。南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司是南京利众置业投资集团有限公司的分公司，其不能清偿的债务，由南京利众置业投资集团有限公司承担补充清偿责任。
关于南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司要求朱建文支付剩余中介费的诉讼请求，酌定朱建文应支付中介费3000元，已充分考虑南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司在促成双方签订房屋买卖合同中付出了一定的劳务，南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司按照其已履行完全部居间合同义务的标准要求朱建文支付中介费显然不符合合同的约定和法律规定，故一审法院对南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决：一、赵聪慧于判决生效之日起十日内向朱建文返还定金、首付款人民币1450000元；二、南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司于判决生效之日起十日内向朱建文返还中介费人民币32000元，南京利众置业投资集团有限公司对南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司不能清偿部分承担补充清偿责任；三、驳回朱建文的其他诉讼请求；四、驳回南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费31200元、保全费5000元，由朱建文负担18000元、赵聪慧负担18000元、南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司负担200元。一审反诉案件受理费378元，由南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司负担。
本院二审期间，南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司、朱建文、南京利众置业投资集团有限公司对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。朱建文与南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司签订房屋买卖居间协议的目的系为了购买系争房屋，并完成系争房屋的全部交易手续。由于房屋买卖居间协议签订后，南京市出台了房地产调控政策，朱建文非本市户籍，尚不具备购买本市房屋的条件，朱建文无法在南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司的居间下，实现其合同目的，系争房屋并未全部交易完毕。南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司并未完成房屋买卖居间协议项下的全部义务。一审法院已经充分考虑到案涉合同不能继续履行的原因在于南京市出台住房限购政策，属于不可归责于双方当事人的原因导致合同无法实现，鉴于南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司提供了一定的居间服务，酌情由朱建文支付中介费3000元，并无不当。
综上所述，南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费378元，由南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 龚 达
二〇一七年十一月二十八日
书记员 朱亚芳