安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2014）相民二初字第00802号原告：淮北众安物业管理有限公司。法定代表人：沈定。委托代理人：盛庆文。委托代理人：徐天柱，安徽龙兴律师事务所律师。被告：崔建。原告淮北众安物业管理有限公司（简称众安物业公司）与被告崔建物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月18日立案受理后，依法由代理审判员孙雪薇适用简易程序，于2014年10月8日、10月20日公开开庭进行了审理。原告众安物业公司委托代理人盛庆文、被告崔建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众安物业公司诉称：众安物业公司根据《前期物业管理合同》为淮北市温哥华城小区锦绣府邸提供物业管理服务，依法具备《物业服务企业资质证书》，资质等级为三级，并经边淮北市物价局批准取得《服务价格登记证》，依法收取物业服务费用。崔建系锦绣府邸，签署了《业主临时管理规约》，接受了众安物业公司提供的物业服务。崔建的房屋面积为131.09平方米，住宅物业费标准为0.55元∕平方米∕月，每月物业费为72.1元，崔建自2012年1月至2013年12月拖欠物业费1730元。《业主临时管理规约》约定：“业主的义务包括按照缴纳物业服务费用。业主不按规定缴纳物业管理服务费处以每日千分之二的滞纳金。崔建延期缴纳物业管理费产生的滞纳金1894.35元，众安物业公司主张滞纳金473.6元。现请求判令崔建支付物业服务费1730元，滞纳金473.6元，合计2203.6元，并负担诉讼费用。众安物业公司为支持其主张，向本院提供如下证据：1、前期物业合同、物业服务资质证书、服务价格登记证，证明：崔建依法进行前期物业管理服务，崔建具有物业服务资质，并依法进行收费。2、商品房买卖合同、交钥匙通知单、钥匙领用登记表，证明：众安物业公司购买拥有涉案物业，并实际接收使用。3、业主临时管理规约，证明：众安物业公司签字接受业主临时管理规约，业主应按约缴纳物业费，逾期缴纳的应支付每日千分之二的滞纳金。4、资料领取清单、住户手册，证明：众安物业公司领取了住户手册，其中明确告知业主应按约缴纳物业费，逾期应支付滞纳金。5、律师函、国内挂号信函收据，证明：崔建通知众安物业公司缴纳物业费。6、通知，证明：崔建向小区业主书面通知催缴物业费。7、催费通知单，证明：崔建上门向众安物业公司催要物业费，众安物业公司拒交。8、服务价格登记证（编号0500皖价服证第0045号）（有效日期2011年6月至2014年5月），证明：众安物业公司具有收费资格，收费是经过物价局核定的。崔建辩称：1、其与众安物业公司签署的《前期物业管理合同》是在以交房为胁迫下签署的不平等合同，其买房在2010年9月11日，交房为2010年12月10日，合同的起始是2009年2月1日至2013年1月31日的合同期。2、根据《淮北市关于进一步规范我市普通住宅小区物业收费明码标价工作的通知》和《淮北市关于公布物业管理等级收费标准及相关问题的通知》，资质等级三级的收费标准为0.36-0.50元∕平方米∕月，众安物业公司已超出收费范围。崔建多次要求查看众安物业公司的《经营性收费许可证》，众安物业公司没有回应，崔建多次和众安物业公司协商按照0.45元∕平方米∕月缴费，众安物业公司不同意。3、2013年众安物业公司口头通知崔建暂停为其提供物业服务，期间多次停水威胁崔建。崔建在树坑内栽种石榴树一棵，众安物业公司的工作人员擅自拔走。众安物业公司提供的视频门铃从安装至今不能使用。崔建放在外面的面盆也被众安物业公司工作人员拿走。崔建针对其抗辩理由，向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同及补充合同，证明：该补充合同是被迫签订，不是崔建自愿签订。2、催费通知单，证明：众安物业公司擅自停水给崔建的生活带来影响。3、市物价局、房地产管理局文件（淮价（2010）93号），证明：众安物业公司对收取物业费的标准应按照文件予以公示，但众安物业公司实际未公示。经当庭举证、质证，崔建对众安物业公司证据1真实性无异议，但众安物业公司的服务价格登记证是2014年4月26日颁发的，众安物业公司应提供2012年1月至2013年的登记证。崔建对众安物业公司证据2-7无异议。对证据8真实性、合法性有异议，关联性无异议。众安物业公司对崔建的证据1真实性无异议，但认为不是众安物业公司胁迫崔建签订，补充合同的内容与前期合同内容基本一致，符合物业管理条例的规定。对证据2认为众安物业公司经多次与崔建协商及催要物业费，崔建均不缴纳，崔建的房屋涉及二次供水，崔建不缴纳物业费已经损害别的业主的利益，众安物业公司才停水，停水后崔建可以自行打开阀门。对证据3真实性有异议，认为众安物业公司收费标准依据等已在该公司的收费窗口所在的服务大厅全部公示；对于服务内容收费标准等在前期物业服务合同中已告知崔建，且崔建对此并无异议。经庭审调查、举证，本院经综合审查，对众安物业公司所举证据的认证意见为：崔建对众安物业公司所举的证据1-7无异议，本院对证据1-7的证明力予以确认。崔建对众安物业公司的证据8真实性、合法性有异议，但其未提供反驳证据，本院对证据8的证明力予以确认。崔建所举的证据1具有真实性，但不能达到其证明目的，本院对证据1的真实性予以认定。众安物业公司对证据2无异议，本院对证据2的证明力予以确认。崔建所举的证据3没有加盖淮北市物价局和淮北市房地产管理局的公章，不能证明其真实性、合法性，本院对该证据不予认定。经审理查明：2010年10月1日，安徽众安房地产开发有限公司选聘众安物业公司对锦绣府邸物业提供前期物业管理服务，并签订了前期物业服务合同。前期物业服务合同约定，乙方（众安物业公司）提供的前期物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为每月每平方米0.55元。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，应按总金额的每日千分之二收取滞纳金。2010年12月10日，崔建入住锦绣府邸物业12栋102室，住房建筑面积为131.09平方米。崔建未交纳2012年1月至2013年12月共计24个月的物业费1730元，众安物业公司经催要无果，提起诉讼。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。安徽众安房地产开发有限公司与众安物业公司签订的前期物业服务合同为有效合同，对业主崔建具有约束力，众安物业公司与崔建均应依合同约定履行义务。崔建辩称，其与众安物业公司签署的《前期物业管理合同》是以交房为胁迫下签署的不平等合同、众安物业公司已超出收费范围、崔建栽种的石榴树被众安物业公司的工作人员擅自拔走、众安物业公司提供的视频门铃不能使用、崔建所有的面盆被众安物业公司工作人员拿走等均未提供充分有效的证据予以证明。崔建又称，众安物业公司给其停水影响其生活，但其亦未提供证据证明停水的天数及对其生活造成何种程度的影响，因此本院对其辩解不予采信。崔建要求众安物业公司给其造成财产和精神损失进行1000元补偿、退还2011年多收取的物业管理费，因其未提起反诉，本院不予审查。崔建作为业主拖欠2012年1月至2013年12月共计24个月的物业费1730元（131.09平方米0.55元／月·平方米24个月），众安物业公司要求崔建给付物业费1730元，理由充分，应予支持；众安物业公司要求崔建支付滞纳金473.6元，因前期物业服务合同约定了滞纳金的收取方法，众安物业公司又将滞纳金下调为473.6元，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告崔建于本判决书生效后十五日内支付原告安徽众安物业管理有限公司物业费1730元，滞纳金473.6元，共计2203.6元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元，由被告崔建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。代理审判员  孙雪薇二〇一四年十一月七日书 记 员  罗晓晶附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。