镇江市丹徒区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1112民初827号
原告：谢建宝，男，1989年1月14日生，汉族，户籍地江苏省阜宁县，现住江苏省。
委托诉讼代理人：朱寒峰，江苏中坚汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴秀平，江苏中坚汇律师事务所律师。
被告：陆霞，女，1975年6月20日生，汉族，住江苏省。
被告：李宁，男，1968年5月12日生，汉族，住江苏省。
被告：陆祥华，女，1973年2月1日生，汉族，住江苏省。
委托诉讼代理人：姜彩平（系陆祥华丈夫），男，1970年8月9日生，汉族，住江苏省。
委托诉讼代理人：吴长青，江苏律威律师事务所律师。
第三人：镇江市鼎盛房产买卖代理有限公司，住所地江苏省镇江市润州区朴园上观公寓35幢第1层101室。
法定代表人：方九琳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：沈鹏，该公司员工。
原告谢建宝与被告陆霞、李宁、陆祥华、镇江市鼎盛房产买卖代理有限公司（以下简称房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢建宝的委托诉讼代理人朱寒峰（第一次、第三次、第四次庭审到庭）和吴秀平（第二次庭审到庭）、被告陆霞（第一次、第二次、第三次庭审到庭）、被告李宁（第一次、第二次庭审到庭）、被告陆祥华及其委托诉讼代理人姜彩平（第四次庭审到庭）和吴长青、被告房产公司委托诉讼代理人沈鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢建宝向本院提出诉讼请求：1.判令从起诉之日起解除原、被告于2017年1月14日签订的《房屋买卖合同》；2.判令三被告返还定金10000元；3.判令三被告承担原告损失198200元；4.本案诉讼费用、评估费由三被告承担。事实和理由：原、被告及第三人于2017年1月14日签订了《房屋买卖合同》，约定被告将其位于丹徒驸马花园17幢第四层401室的房屋出售给原告，房屋面积117.07平方米，并附带自行车车库15平方米，该房屋转让价款为542000元，在签订本合同时，原告向被告支付购房定金10000元，于2017年3月20日前，原、被告双方至房产部门办理产权转移手续。协议签订后，原告依约向被告支付了购房定金10000元，被告向原告出具了收条。截止2017年3月20日，被告未按约定与原告至房产交易中心办理产权转移手续。期间，原告也与被告多次联系，被告拒绝办理房屋所有权转移手续。被告的行为构成违约。
被告陆霞、李宁共同辩称辩称，同意解除合同，合同不是我们签的，不同意返还定金、赔偿损失，不同意承担诉讼费。
被告陆祥华辩称，1.原告将涉案合同错误的理解为商品房买卖合同，根据相关法律规定及司法解释第一条规定，本案是房屋买卖合同，不是商品房买卖合同，两者有本质区别；2.2017年1月14日签订的商品房买卖合同，是一份无效协议，不存在解除问题，这份协议的过错责任在于专业的中介机构未能尽到专业职能导致的无效，同时原告方作为买房的重大事项应该严格审核出卖人的主体资格，由于他们的过错造成合同的无效，不能将所有的责任归咎于被告陆祥华，无效的合同自始至终就没有法律效力，合同的无效责任不能全部在于被告陆祥华，被告陆祥华仅仅是存在部分过失，被告陆祥华只应承担20%的责任，中介应承担50%责任，原告应承担30%的责任；3.该份房屋买卖合同的价格约定显失公平，是在被告陆祥华与专业的中介机构在确定价格时产生的重大误解，所谓合同规定的价格是在3月20日进行交房，根据鉴定报告的确定，3月28日价格742000元，而合同约定的542000元显然是显失公平和重大误解，属于可撤销的合同；4.关于赔偿损失问题，根据合同法规定，扩大的损失不应得到合法的赔偿，本案中2017年3月24日，原告诉状起诉的时间，之前被告陆祥华就向第三人和原告提到房屋所有权人不是陆祥华，在此原告明知自己合同无法履行的情况下，原告应另行购买其他房屋，赔偿损失不应以现在房价为基础和赔偿计算的依据；5.我方收到的鉴定报告不符合相关法律规定，该报告是由江苏首佳土地房产评估测绘事务所有限公司出具的，鉴定人是王桂斌和徐刚，王桂斌的执业机构是江苏首佳土地房产评估测绘事务所有限公司镇江分公司，徐刚的执业机构是江苏首佳土地房产评估测绘事务所有限公司，两位鉴定人不是同一执业机构，根据相关法律规定，执业机构人员不能跨机构出具报告，只能在法律规定的执业机构内出具鉴定报告，该鉴定报告不符合法律规定，是一份无效的报告，不应被法院采纳；6.定金收条并非被告陆祥华出具。
第三人房产公司辩称，被告陆祥华持有涉案房屋的房产证原件及被告陆霞的身份证原件，签订合同时，我方无法判断出被告陆祥华并非被告陆霞，我方不存在任何过错。
本院经审理查明如下事实：2017年1月14日，原告与被告陆祥华（以陆霞名义）签订房屋买卖合同，约定售房人(甲方)为陆霞、李宁，购房人（乙方）为谢建宝，中介方（丙方）为镇江市鼎盛房产买卖代理有限公司；甲方自愿将其座落在丹徒驸马花园17幢第4层401室的房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作了充分了解，符合其购买要求，并愿意购买该房屋。该房屋建筑面积117.07平方米，产权性质为商品房、产权证号84806779。该房屋转让时下列设施和物品包含在房价内，甲方不得损坏且保证能正常使用：毛坯，自行车车库一间约15平；甲、乙双方共同商定该房屋的转让价为人民币伍拾肆万贰仟元整（542000元）；乙方于签订本合同时支付甲方购房定金人民币壹万元整（10000）。甲方出具收据给乙方。为督促甲、乙双方履行本契约，甲方须将购房定金交丙方代为保存，丙方出具收据给甲方，待房屋交接完毕后由丙方转交给甲方，购房定金在乙方付尾款时冲抵购房款。同时，甲方将该房屋产权证原件交押丙方或交纳乙方给付定金等额的履约保证金给丙方；双方约定于2017年3月20日（如该房屋设定有抵押权，甲方应在该日前解除抵押权）前去市房产交易所办理产权转移手续。届时乙方按下列方式支付房款：乙方在和甲方办理产权转移手续、不动产登记手续完成当日，给付甲方购房首付款人民币壹拾捌万贰仟元整，余款乙方办理住房贷款，最迟在2017年6月30日前付清给甲方；双方约定于2017年6月30日前由甲方将该房屋正式交付给乙方；违约责任：甲乙双方任何一方不能按本合同约定期限履行各自义务的，每逾一日，由延期方向被延期方支付相当于购房款0.3‰的滞纳金。如逾期十日，仍不能履约，视为根本违约，另一方有权解除本合同……合同签订后，原告支付定金10000元，该定金现在第三人处代为监管，并由第三人向被告陆祥华出具监管金10000元的收条。
又查明，被告陆祥华以陆霞名义与原告签订合同时，被告陆祥华持有陆霞的身份证原件及涉案两本房产证原件，签订合同时，涉案房屋由陆霞、李宁共同共有。
诉讼过程中，经本院委托，江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司出具房地产评估结果报告，确定丹徒驸马花园17幢第4层401室房地产在2017年3月28日的市场价值为740200元。出具该报告的评估师为王桂斌（执业机构为：江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司镇江分公司）、徐刚（执业机构为：江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司）。
庭审过程中，陆霞、李宁均对被告陆祥华代签房屋买卖合同（陆祥华以陆霞名义签订）的行为不予认可，也不同意出售涉案房屋。2017年8月31日庭审过程中，原告主张解除合同，三被告均表示同意解除。另原告自愿放弃要求第三人承担责任（如法庭审理认为第三人存在过错）。
上述事实，有原告提供的房屋买卖合同、鉴定报告、第三人提供的房屋所有权证书、收条及当事人的当庭陈述等证据予以佐证，本院予以确认。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，出售的涉案房屋系二手房，并非商品房，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷，并非商品房买卖合同纠纷。
关于合同解除问题。当事人协商一致，可以解除合同。涉案房屋系陆霞、李宁共同共有，被告陆祥华明知其并非涉案房屋的合法所有人，以陆霞的名义与原告签订合同，在陆霞、李宁未追认的情况下，该合同对陆霞、李宁不发生法律效力，只在原告与被告陆祥华之间发生法律效力。2017年8月31日的庭审过程中，原告主张解除涉案的合同，三被告均表示同意，本院予以确认。关于被告陆祥华辩称该合同系无效合同或可撤销合同（显失公平和重大误解）的问题，涉案合同在原告与被告陆祥华之间，合法有效，并非无效合同，也不存在显失公平和重大误解的问题，更非可撤销合同。
关于本案的过错问题。本案中，被告陆祥华明知其并非涉案房屋的合法所有人，以陆霞的名义与原告签订合同，主观上属于故意，扰乱了房屋市场的经济秩序，应承担主要责任；第三人作为房产公司，其明知涉案房屋系陆霞、李宁共同共有，而只要求一个人签名，并且也未尽到审查义务，在陆祥华以陆霞名义签订合同时，未尽到全面、谨慎的审查义务，也是造成本次纠纷的因素之一；原告作为房屋的买受方，在未明确确认房屋的共有人是否同意出售该房屋前提下就与“陆霞”（陆祥华代签）个人签订该房屋买卖合同，且也未对签字人陆祥华的身份进行审查，其自身审慎注意义务的不足，也是造成本次纠纷的因素之一。至于陆霞、李宁，目前没有证据证明其存在过错。综上，结合各方的过错程度，对于原告因本次纠纷所造成的损失，本院酌定由被告陆祥华承担70%的责任，第三人承担15%的责任，原告自身承担15%的责任。
关于定金返还问题。签订房屋买卖合同后，原告根据合同约定支付了10000元定金，该定金现在第三人处代为监管，并由第三人向被告陆祥华出具监管金10000元的收条，故该定金应由被告陆祥华返还。被告陆祥华辩称，定金收条并非其出具。但原告根据合同的约定支付了定金10000元，且该定金现由第三人进行监管（根据合同约定），至于被告陆祥华与第三人之间关于定金10000元的纠纷，与本案无关。
关于原告的损失问题。违约金的目的一是担保债务履行，二是惩罚违约人和补偿守约人所受损失，具有补偿性和惩罚性的双重特点。2017年3月20日，三被告以其行为表示不再履行合同，综合考虑本地区房地产行情，本院以2017年3月28日（原告起诉之日）为界点，经鉴定，涉案房屋上涨的差价为198200元（740200元-542000元），该差价可以认定为原告的损失，该损失由被告陆祥华承担70%，即138740元。对于第三人的责任，原告自愿放弃，不违反法律规定，本院予以准许。被告陆祥华辩称，对鉴定报告不认可，因为两名鉴定人员并非同一执业机构。但两名鉴定人员均具有鉴定资质，均属于江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司（分公司不具有法人资格），可以认定为系同一执业机构，故对被告陆祥华的该项辩解，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告谢建宝与被告陆祥华（以陆霞名义）于2017年1月14日签订的房屋买卖合同。
二、被告陆祥华本判决生效后十日内返还原告谢建宝定金10000元。
三、被告陆祥华本判决生效后十日内支付原告谢建宝损失138740元。
四、驳回原告谢建宝的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11302元，评估费5200元，合计16502元由原告承担4902元，由被告陆祥华承担11600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向镇江市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
审 判 长 陈文勇
人民陪审员 王国梅
人民陪审员 吴永泉
二〇一八年三月二十六日
书 记 员 袁 鸳