南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2016）桂71民终109号
上诉人（一审被告）：东莞市万众财富酒店管理有限公司，住所地广东省东莞市东城区樟村文化路108号。
法定代表人：李广怀，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李全欣，男，1976年5月15日出生，汉族，住广东省龙门县，该公司员工。
委托诉讼代理人：明平兴，广东博浩律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：陈德忠，男，1942年12月22日出生，汉族，住广西南宁市江南区。
委托诉讼代理人：蒋华，广西元兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦克宁，广西元兴律师事务所律师。
上诉人东莞市万众财富酒店管理有限公司（以下简称万众公司）因与被上诉人陈德忠房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人万众公司的委托诉讼代理人李全欣、被上诉人陈德忠及其委托诉讼代理人蒋华、秦克宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万众公司上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初151号民事判决第二项，改判2016年1月20日前的房屋占用费为40000元；2.一审、二审诉讼费由被上诉人陈德忠承担。事实和理由：1.因陈德忠未能协调好邻里关系，以及租赁房屋附近地铁施工，导致承租人的酒店一直无法正常营业，故无法负担租金，也使签订租赁合同的目的无法实现。2.由于租赁房屋未取得建设工程规划许可证，对万众公司办理相关证照造成影响。万众公司一直积极与陈德忠协商，但陈德忠拒绝协商，径直在报纸上刊登公告催缴租金。由于陈德忠向万众公司出租未取得建设工程规划许可证的房屋，造成万众公司重大损失。请求二审法院改判万众公司支付陈德忠2016年1月20日前的房屋占用费为40000元。
陈德忠辩称，一审法院审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，判决于法有据，请求二审法院维持一审判决。1.陈德忠与万众公司签订租赁合同后，万众公司仅支付了2014年7月20日至2015年7月19日的租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，由于涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，一审法院依法认定租赁合同无效后，出租人有权参照租赁合同约定的租金标准向承租人主张房屋占有使用费。2.万众公司上诉称由于陈德忠的原因导致其无法正常经营，对此，万众公司没有任何证据证明。事实上，万众公司在签订租赁合同后，一直在租赁房屋营业至今，因万众公司法定代表人涉嫌犯罪被羁押，影响其正常营业，也导致陈德忠无法与万众公司联系，无法收取租金，陈德忠遂在报纸上刊登公告催讨租金。至于修建地铁，并不能归责于陈德忠，且即便修建地铁，万众公司仍在租赁房屋进行经营，故万众公司应当向陈德忠支付房屋占有使用费。万众公司请求二审法院将房屋占用费改判为40000元，无事实和法律依据。
陈德忠向一审法院起诉请求：1.万众公司立即搬迁出南宁市西乡塘区友爱北路76-4号的两间铺面和二至八楼房屋；2.万众公司向陈德忠支付从2015年7月20日起至2015年12月19日止共5个月租金101000元（铺面按每月租金7600元计算，二至八楼按每月租金12600元计算，合计月租金20200元，即年租金242400元÷12个月=20200元）；3.万众公司向陈德忠支付2015年12月20日起至搬迁出该房时止的房屋占用费（暂计至2016年1月19日的房屋占用费20200元，以后每月房屋占用费按20200元计算）；4.万众公司向陈德忠支付违约金60600元（月租金20200元×3=60600元），并从2015年7月20日起至付清租金时止按日租金的10%向陈德忠支付违约金（暂计至2016年1月19日共184天，184天×66.41元／天=12219.44元。计算方法：年租金242400元÷365天=664.1元／天，664.1元×10%=66.41元）；5.本案诉讼费由万众公司承担。一审庭审中，经一审法院向陈德忠释明，陈德忠将诉讼请求第二项的租金变更为房屋占有使用费。一审法院认定事实：2014年4月1日，陈德忠（出租方、甲方）与万众公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同载明：1.甲方将南宁市友爱北路76-4号的两间铺面和二至八楼房屋出租给乙方作为商业经营使用，租期从2013年7月20日至2028年7月20日；2.2013年7月20日至2015年7月19日每年租金242400元，2015年7月20日至2018年7月19日每年租金244224元，2018年7月20日至2023年7月19日每年租金256435.2元，2023年7月20日至2028年7月19日每年租金269257元，租金第一年按半年交纳，第二年按年度交纳，乙方应在7月20日按时交纳给甲方，逾期则按所支付租金的10%每日支付违约金给甲方；3.甲方收取乙方房屋租赁押金76000元，合同终止后甲方验收房屋没有损坏应在一周内退回给乙方；4.因乙方违约导致合同解除的，乙方要向甲方支付两倍押金作为解除合同违约金。合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后陈德忠依约将涉案房屋交付给万众公司使用，万众公司用于经营酒店，万众公司已支付至2015年7月19日的租金。2015年7月20日后，万众公司未支付租金，涉案房屋仍在经营使用。陈德忠于2015年11月7日通过EMS向万众公司邮寄《催交租金通知》，该EMS于2015年11月11日退回。2015年11月17日，陈德忠在《广西法治日报》刊登《催交租金通知》，要求万众公司于2015年12月7日前付清2015年7月20日至2016年7月19日的租金，万众公司仍未支付租金。2015年12月19日，陈德忠通过EMS向万众公司邮寄《解除房屋租赁合同通知》，该EMS于2015年12月21日签收。2015年12月23日，陈德忠在《广西法治日报》刊登《解除房屋租赁合同通知》，即日起解除与万众公司签订的《房屋租赁合同》。目前万众公司仍未支付拖欠的租金，酒店仍在继续经营。一审另查明，涉案房屋未获得建设工程规划许可证。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。陈德忠与万众公司于2014年4月1日签订的《铺面租赁协议》，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此陈德忠要求万众公司立即搬迁出涉案房屋有事实和法律依据，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。由于万众公司在2015年7月20日后仍在涉案房屋经营但一直未支付房屋占有使用费，根据合同约定，2015年7月20日至2018年7月19日每年租金244224元，故万众公司应支付从2015年7月20日起至万众公司搬迁出涉案房屋之日止的房屋占有使用费122112元（计算方式：244224元÷12个月×6个月=122112元），现陈德忠诉请万众公司支付2015年7月20日至2016年1月19日的房屋占用费121200元，未超出其权利范围，一审法院予以支持。2016年1月20日至万众公司实际搬迁出涉案房屋之日止的房屋占有使用费，按每月20352元计算。由于合同无效，违约金约定条款也无效，陈德忠据此主张支付违约金的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。判决：1.万众公司立即搬出南宁市西乡塘区友爱北路76-4号的两间铺面和二至八楼房屋；2.万众公司向陈德忠支付从2015年7月20日至2016年1月19日的房屋占有使用费121200元，及从2016年1月20日至实际搬出涉案房屋之日止的房屋占有使用费（计算方法：以每月20352计算）；3.驳回陈德忠的其他诉讼请求。一审案件受理费4180元，减半收取2090元（陈德忠已预交），由陈德忠承担784.5元，由万众公司承担1305.5元。
本院二审期间，上诉人万众公司围绕上诉请求依法提交了以下证据：1.南宁艾尼便捷酒店友爱店作为甲方与万众公司作为乙方于2014年3月30日签订的《万众财富连锁酒店收购合同》复印件一份，记载丙方同意甲方将自己坐落于南宁市友爱北路76-3号的艾尼时尚酒店物业转让给乙方使用；酒店经营权的转让费为3300000元，该合同没有丙方签名。拟证明万众公司向南宁艾尼便捷酒店友爱店的法定代表人韦均龙支付了3300000元转让费，韦均龙与陈德忠向万众公司隐瞒了涉案房屋没有取得建设工程规划许可证的事实，韦均龙应向万众公司退还3300000元转让费。2.陈德忠于2014年4月1日出具的《收据》复印件一份，拟证明陈德忠于2014年4月1日向万众公司收取房屋租赁押金76000元，陈德忠应当向万众公司退还押金。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈德忠对《万众财富连锁酒店收购合同》复印件的真实性不予认可，陈德忠主张其没有向万众公司隐瞒租赁房屋没有建设工程规划许可证的问题，万众公司也已办理了酒店的营业执照，不影响经营，万众公司在签订租赁合同时有义务了解房屋状况及需要的证件，万众公司没有看到这些证件就签订租赁合同，万众公司也有过错。对于押金《收据》，陈德忠认可已收到万众公司押金76000元，主张押金可以抵扣房屋占用费。对万众公司二审提交的《万众财富连锁酒店收购合同》证据，因该份证据为复印件，无原件核对，且陈德忠对该份证据的真实性并未认可，故本院对该份证据的真实性不予认可，对该份证据不予采纳。对《收据》复印件，因陈德忠认可已收到万众公司押金76000元，本院对该份《收据》的真实性予以确认，对陈德忠于2014年4月1日收取万众公司租赁押金76000元的事实予以确认。双方当事人对一审判决认定的事实均无异议。经审查，一审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：一审法院判决万众公司向陈德忠支付2015年7月20日至2016年1月19日房屋占有使用费121200元，以及按每月20352元计算2016年1月20日至实际搬出涉案房屋之日的房屋占有使用费是否适当。
关于本案的争议焦点，万众公司主张因陈德忠未能协调好邻里关系，以及租赁房屋附近地铁施工，导致万众公司的酒店一直无法正常营业，但万众公司并未能提供相关证据予以证明。万众公司与陈德忠签订《铺面租赁协议》后，一直使用租赁房屋，虽然双方签订的《铺面租赁协议》因租赁房屋未取得建设工程规划许可证，《铺面租赁协议》无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故一审法院按双方租赁协议约定的租金标准判决万众公司向陈德忠支付房屋占有使用费，有事实及法律依据，并无不当。万众公司上诉主张减少房屋占有使用费数额，但在万众公司未能提供充分证据证明其主张的情况下，对万众公司的该项主张，本院不予支持。
万众公司主张韦均龙应向其返还3300000元转让费，该项主张与本案无关联，应另行起诉。万众公司还主张陈德忠应退还其房屋押金76000元，因万众公司在一审中并未提出要求陈德忠退还押金，故该项请求二审不予审理。
综上所述，上诉人万众公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1830元（上诉人已预交），由上诉人东莞市万众财富酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓诗中
代理审判员 袁宇飞
代理审判员 韦圆圆
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 符贵芳