南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2017）桂7102民初659号原告：广西日鑫市场开发有限责任公司，住所地南宁市青秀区桂春路10号埌西市场综合楼。法定代表人：李应标，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑武贵，广西纵华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文利，广西纵华律师事务所律师。被告：韦遒，男，1984年1月20日出生，汉族，住河池市金城江区。原告广西日鑫市场开发有限责任公司（以下简称日鑫公司）与被告韦遒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月10日公开开庭进行了审理，原告日鑫公司的委托诉讼代理人郑武贵、王文利到庭参加诉讼，被告韦遒经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因日鑫公司变更诉讼请求，本院于2018年3月23日第二次公开开庭进行了审理，原告日鑫公司的委托诉讼代理人王文利到庭参加诉讼，被告韦遒经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。日鑫公司向本院提出诉讼请求：1.解除日鑫公司与韦遒于2014年7月17日签订的《综合楼铺面租赁合同》；2.韦遒从综合楼第三层及楼顶搬离；3.韦遒向日鑫公司支付租金至实际搬离场地之日止（从2015年9月30日起暂计至2017年6月1日，尚欠租金为234113.60元，其中含楼顶租金30000元）；4.韦遒向日鑫公司支付违约金70234.10元；5.本案诉讼费用由韦遒承担。诉讼过程中，日鑫公司变更诉讼请求为：1.确认日鑫公司与韦遒于2014年7月17日签订的《综合楼商铺租赁合同》系无效合同；2.韦遒将综合楼第三层及楼顶返还日鑫公司；3.韦遒向日鑫公司支付场地占有使用费至实际交还场地之日止（从2015年9月30日起暂计至2017年6月1日，尚欠场地占有使用费为245893元）；4.本案诉讼费用由韦遒承担。事实和理由：日鑫公司与韦遒就位于综合楼右边第三层（即1至6号铺面上面）租赁一事，于2014年7月17日签订一份《综合楼铺面租赁合同》，合同约定：日鑫公司出租综合楼右边第三层（即1至6号铺面上面）给韦遒作酒店经营，场地面积590㎡；租赁期限至2025年3月28日止；租金标准：每月16.5926元/㎡，每两年1月1日起，在原基础上按5%递增。每年不变，1月1日、4月1日、7月1日、10月1日前缴纳下季度租金。合同对租金的计算作了详细约定，并对违约责任也进行了约定，乙方不按时交纳租金及各种费用的，每逾期一天按应交款的5%交纳滞纳金。另，双方针对该综合楼楼顶出租一事达成口头协议，楼顶租金为1500元/月。合同签订后，日鑫公司如约将上述租赁场地交付给韦遒使用，而韦遒在使用期间，并未按照合同约定按时足额向日鑫公司缴纳租金。从2015年9月30日起至2017年6月1日，韦遒尚欠日鑫公司的租金245890元。故日鑫公司提起诉讼。在诉讼过程中，日鑫公司认为案涉房屋所在的土地属的集体用地，日鑫公司从承租而来，于2005年取得临时三产综合楼建设工程规划许可证。由于日鑫公司无法办理对该土地建设工程规划许可证的延期，故认识到案涉《综合楼铺面租赁合同》存在无效的情形，遂提出变更诉讼请求，请求判如所请。韦遒未作答辩。日鑫公司围绕诉讼请求依法提交了证据，韦遒经本院合法传唤未到庭，视为其放弃举证和质证的权利。日鑫公司提交的证据，本院认定如下：1.《综合楼铺面租赁合同》，证明2014年7月17日，日鑫公司与韦遒就综合楼右边第三层（即1至6号铺面上面）签订租赁合同，并约定了双方的权利义务。2.《土地租赁合同》，证明2004年7月2日，日鑫公司从南宁市承租案涉租赁物所在的土地。3.《南宁市国土资源局证明》、《建设用地规划许可证》、《南宁市建设工程规划许可证》，证明2004年2月3日，案涉租赁物所在的土地取得用地规划许可。2005年8月2日，南宁市秀厢村八组临时三产综合楼取得（西乡塘）2005临建字第0013号建设工程规划许可证，建设层数为框架二层，属于临时建设。4.《南宁市规划管理局行政处罚决定书》，证明2006年5月19日，因案涉房屋属于违法建设，南宁市规划管理局对日鑫公司决定罚款且在履行完毕后给予临时使用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月17日，日鑫公司（出租方，甲方）与韦遒（承租方，乙方）签订《综合楼铺面租赁合同》，约定：甲方将综合楼右边第三层（即1至6号铺面上面）出租给乙方作酒店经营，面积590㎡。租期从2014年1月1日起至2025年3月28日止。租金计算：每月16.5926元/㎡，今后每两年1月1日起，在原基础上按5%递增，即2014年1月1日至2015年12月30日每季度租金29368.9元；2016年1月1日至2017年12月30日每季度租金30837.3元；2018年1月1日至2019年12月30日每季度租金32379.2元；2020年1月1日至2021年12月30日每季度租金33998.2元；2022年1月1日至2023年12月30日每季度租金35698.1元；2024年1月1日至2025年3月28日每季度租金37483元。支付时间：每年不变，1月1日、4月1日、7月1日、10月1日前交纳下季度租金。乙方自愿向甲方交纳水电保证金5000元、押金10000元。合同期满，确认乙方在租赁期间无违约行为，并结清各种欠费后，如数退还（不计利息）。如乙方在租赁期间有违约行为，违反市场管理有关规定、制度的，按合同有关规定处理后方可退还。乙方按期足额交纳铺面租金及工商、水电、卫生等市场管理费用，延期交纳的，每逾期一天按每天应交款额的5%追加罚金。乙方违反合同第七条第三款之一，甲方有权解除合同，收回铺面，并安排他用，所收租金、保证金、押金一律不退。合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，韦遒支付了水电保证金5000元、押金10000元及部分租金。自2015年9月30日起，韦遒未再支付任何租金。2015年11月之后，韦遒承租的案涉房屋处于停业状态，但未将案涉房屋退还日鑫公司。另查明，2004年7月2日，南宁市秀厢村八组（出租方，甲方）与日鑫公司（承租方，乙方）签订一份《土地租赁合同》，约定：甲方同意将其位于产业用地共3235.88㎡出租给乙方使用。租期从2005年3月28日至2025年3月28日止。乙方租用该土地作为商业开发使用，乙方投资建设以南宁市规划管理局报建批复的用途为准之建筑。合同期内，乙方自行安排投资经营，自行决定与第三方联营、合作、转租，盈亏与甲方无关，甲方不得干涉乙方的经营活动，但整体转租须经甲方同意。2005年8月2日，南宁市规划管理局颁发（西乡塘）2005临建字第0013号《建设工程规划许可证》，其内容载明：1.建设单位为南宁市秀厢村八组；2.建设项目名称为临时三产综合楼；3.建设位置秀灵路；4.建设规模为框架二层，总建筑面积2388.88㎡。2006年5月19日，南宁市规划管理局认为日鑫公司在建设过程中，在所批综合楼的二层上加建第三层等，构成违法建设，对日鑫公司作出《南宁市规划管理局行政处罚决定书》，决定罚款5万元，缴款完毕后，加建部分给予临时使用，城市建设需要时须无条件拆除。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”同时，《广西壮族自治区实施办法》第四十二条第二款规定：“临时建设规划许可批准的临时建设使用期限不得超过2年，期满需要延续的，应当在使用期限届满30日前提出申请，按照规定办理延期手续，经批准延期的，期限不得超过1年。临时建筑不得超过2层，并不得改变为永久性建筑。”本案中，案涉三楼属于日鑫公司超出规划许可在原临时建设上进行的违法建设，虽然被处罚后可临时使用，但其临时使用期限并非是无限期，而应当附随于获得许可建设的原临时建设的使用期限，且距今已有十几年的时间，日鑫公司亦自认至今无法办理延期手续。故，日鑫公司与韦遒于2014年7月17日签订的《综合楼商铺租赁合同》为无效合同，日鑫公司诉请案涉合同为无效合同，本院予以支持。关于返还租赁场地问题。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”的规定，因案涉合同为无效合同，日鑫公司诉请韦遒从综合楼右边第三层（即1至6号铺面上面）搬离，本院予以支持。关于日鑫公司诉请韦遒返还案涉房屋楼顶问题。虽然日鑫公司主张双方并未在合同中约定，而只是达成了口头协议，但这仅仅是日鑫公司的单方陈述，并未举证证明双方存在口头约定，也未举证证明日鑫公司已交付韦遒使用或韦遒至今仍占有使用并支付租金的事实，应承担举证不能后果。故，日鑫公司诉请韦遒返还案涉房屋楼顶，本院不予支持。关于支付占有使用费问题。双方签订合同后，韦遒已实际占有使用案涉房屋至今。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，日鑫公司诉请韦遒按照合同约定的租金标准支付占有使用费，本院予以支持。根据合同约定，2014年1月1日至2015年12月30日每季度租金29368.9元；每两年1月1日起，在原基础上按5%递增，即2016年1月1日至2017年12月30日每季度租金30837.3元；2018年1月1日至2019年12月30日每季度租金32379.2元；……。根据日鑫公司的陈述，自2015年9月30日起，韦遒虽然使用案涉房屋，但未再支付占有使用费。因韦遒已向日鑫公司支付水电保证金5000元、押金10000元，根据合同法第五十八条规定，日鑫公司应向韦遒返还。因韦遒仍拖欠日鑫公司的占有使用费，为避免当事人诉累，本院认为，日鑫公司应返还韦遒的水电保证金5000元、押金10000元，合计15000元，应抵扣韦遒拖欠的占有使用费。抵扣之后，韦遒已实际支付占有使用费至2015年11月15日。但2015年11月16日起至今，韦遒仍继续占有使用案涉房屋，故韦遒仍应当参照租金标准向日鑫公司支付占有使用费（计算方法：按每季度租金29368.9元标准，从2015年11月16日起计至2015年12月30日；按每季度租金32379.2元标准，从2016年1月1日计至2017年12月30日；此后按每两年递增5%的标准以此类推，计至实际交还房屋之日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条第一款、第一百四十四条，并参照《广西壮族自治区实施办法》第四十二条第二款规定，判决如下：一、确认广西日鑫市场开发有限责任公司与韦遒于2014年7月17日签订的《综合楼商铺租赁合同》无效；二、韦遒向广西日鑫市场开发有限责任公司返还南宁市综合楼右边第三层（即1至6号铺面上面)；三、韦遒向广西日鑫市场开发有限责任公司支付房屋占有使用费（计算方法：按每季度租金29368.9元标准，从2015年11月16日起计至2015年12月30日；按每季度租金32379.2元标准，从2016年1月1日计至2017年12月30日；此后按每两年递增5%的标准以此类推，计至实际交还房屋之日止）；四、驳回广西日鑫市场开发有限责任公司其他的诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5865元、公告费350元，合计6215元（广西日鑫市场开发有限责任公司已预交），由广西日鑫市场开发有限责任公司负担1011元，韦遒负担5204元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。审 判 长  杜金泽人民陪审员  黄 敏人民陪审员  李一锋二〇一八年四月八日书 记 员  吴宾虹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第九十二条第一款受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《广西壮族自治区实施办法》第四十二条第二款临时建设规划许可批准的临时建设使用期限不得超过2年，期满需要延续的，应当在使用期限届满30日前提出申请，按照规定办理延期手续，经批准延期的，期限不得超过1年。临时建筑不得超过2层，并不得改变为永久性建筑。