江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚民一终字第363号
上诉人（原审被告）饶国基，男，1970年12月31日出生，汉族，个体，住金溪县。
上诉人（原审被告）黄靖业，男，1976年3月7日出生，汉族，个体，住金溪县。
上诉人（原审被告）吴税和，男，1975年3月12日出生，汉族，个体，住金溪县。
被上诉人（原审原告）江西省金溪县国家税务局，住所地金溪县秀谷镇象山南路18号。
法定代表人朱俊宁，该局局长。
委托代理人李国林，江西民鉴律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
上诉人饶国基、黄靖业、吴税和因与被上诉人江西省金溪县国家税务局（以下简称“金溪县国税局”）房屋租赁合同纠纷一案，不服金溪县人民法院（2014）金浒民初字第49、50、51号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，金溪县国税局从多年前开始将浒湾分局临街三间店面分别出租给饶国基、黄靖业、吴税和，饶国基租金为每月220元、黄靖业租金为每月200元、吴税和租金为每月350元，双方未签订书面租赁合同，未约定租赁期限。因金溪县国税局浒湾分局不再在浒湾镇办公，金溪县国税局在2012年11月29日将浒湾分局整栋办公楼出租给胡应钦，至2014年2月结束。饶国基、黄靖业、吴税和在胡应钦承租整栋办公楼期间，仍继续使用临街三间店面，且因各种原因从2013年3月开始未再支付房屋租金。
2013年3月21日，金溪县国税局浒湾分局公开对外招租整栋办公楼，招标底价为每年租金4万元，租赁期暂定三年，但未成功。2013年12月3日，金溪县国税局通知饶国基、黄靖业、吴税和于2013年12月15日前到金溪县国税局浒湾分局签订租赁合同，出租价格为每年4万元并承担每年8万元的房屋维护费，否则饶国基、黄靖业、吴税和应于12月31日前空出店面归还给金溪县国税局浒湾分局。因饶国基、黄靖业、吴税和未按通知时间与金溪县国税局签订租赁合同，金溪县国税局又因店面另有用途且饶国基、黄靖业、吴税和欠缴租金，在2014年1月17日向饶国基、黄靖业、吴税和发出2月27日解除合同的通知，要求饶国基、黄靖业、吴税和按期归还租赁店面。
另查明，2012年5月份，金溪县国税局向上级主管单位申请对浒湾分局在内的农村分局综合业务用房进行维修。因上级主管单位批准，金溪县国税局在2014年3月完成对浒湾分局办公楼维修设计，4月获得上级拨付的维修款项。《中共中央办公厅国务院办公厅关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》规定国家机关应收回到期的出租办公用房。金溪县国税局承诺在收回出租房屋后不再出租给任何人。
一审期间，金溪县国税局提交了以下证据：证据1，解除合同书面通知三份。内容为：金溪县国税局在2014年1月17日因店面另有用途且饶国基、黄靖业、吴税和欠缴租金，向饶国基、黄靖业、吴税和发出2月27日解除合同的通知，要求按期归还租赁店面。饶国基、黄靖业、吴税和未签收，但有浒湾镇社区干部刘茂林、郑小莉在见证人处签名。证据2，《中共中央办公厅国务院办公厅关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》一份。证据3，金溪县国税局（2012）20号关于解决农村分局综合业务用房维修经费的请示报告、上级拨付浒湾分局基建款记账凭证及浒湾分局办公楼维修工程设计方案及投资概算各一份。内容为：经金溪县国税局申请，上级单位已经拨付浒湾分局办公楼维修款项，浒湾分局需收回维修。证据4，金溪县国税局承诺书一份。
饶国基、黄靖业、吴税和提交了以下证据：证据1，金溪县国税局浒湾分局的房屋招租公告一份。公告内容为：2013年3月21日，金溪县国税局浒湾分局公开对外招租，招标底价为每年租金4万元，租赁期暂定三年。证据2，金溪县国税局浒湾分局的通知一份。通知内容为：2013年12月3日，金溪县国税局通知饶国基、黄靖业、吴税和于2013年12月15日前到金溪县国税局浒湾分局签订租赁合同，否则饶国基、黄靖业、吴税和应于12月31日前空出店面归还给金溪县国税局浒湾分局。
原审法院对金溪县国税局提交的证据认证如下：主要是两个方面的证据，一是金溪县国税局已经依法在合理期限之前向饶国基、黄靖业、吴税和通知了解除合同事宜，为证据1。该证据有社区干部签名见证，能够说明金溪县国税局进行了解除合同的通知及通知到达饶国基、黄靖业、吴税和的时间，具备合法性、真实性、关联性。二是依照上级通知要求不得再出租国有资产，对出租房屋进行维修后另行使用，为证据2、证据3、证据4。证据2有关于不得出租办公用房的管理规定，金溪县国税局应根据该规定管理其名下资产，该证据具备合法性、真实性、关联性。证据3为金溪县国税局浒湾分局办公楼维修的申请、资金拨付、维修设计等材料，均为金溪县国税局管理国有资产过程中形成的公文，有相关单位的印章，能够说明解除合同后对出租房屋的使用，该证据具备合法性、真实性、关联性。证据4为金溪县国税局作出的承诺，承诺内容与证据2、证据3能相互印证，予以采信。
对饶国基、黄靖业、吴税和提交的证据认证如下：证据1、证据2的内容为2014年以前金溪县国税局对浒湾分局三间店面的招租公告或通知，是为证明金溪县国税局可以继续出租房屋。金溪县国税局对以上证据的真实性、合法性不持异议，但主张事过境迁，以前招租与本案无关联。由于金溪县国税局提供的证据足以说明出租房屋不得再租，饶国基、黄靖业、吴税和根据金溪县国税局以前的行为进行推断，其结论于法无据，不予采信。
原审法院认为，饶国基、黄靖业、吴税和分别承租金溪县国税局临街房屋多年，均未采用书面合同签订租赁协议，双方对租赁期限也没有约定，应视双方之间成立不定期租赁合同。对不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。而且饶国基、黄靖业、吴税和已经拖欠一年多的房屋租金，金溪县国税局亦有权依法解除合同。金溪县国税局在2014年1月17日提前一个月通知饶国基、黄靖业、吴税和自2014年2月27日起解除租赁合同，符合法律对解除不定期租赁合同的规定，合同自通知书载明的时间解除，饶国基、黄靖业、吴税和应从2013年3月开始支付至搬离租赁房屋之日的房屋租金。另外，金溪县国税局按《中共中央办公厅国务院办公厅关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》要求，收回已经出租的房屋，应受法律保护。金溪县国税局根据办公需要并得到上级主管单位的支持，对浒湾分局整栋大楼进行维修，也存在收回出租房屋的必要。金溪县国税局应按上级规定及自己的承诺，不再出租收回的房屋。饶国基、黄靖业、吴税和在诉讼中主张金溪县国税局侵犯了其优先租赁权。我国合同法对租赁物只规定了优先购买权，未规定优先租赁权，但合同当事人可约定优先租赁权。因饶国基、黄靖业、吴税和与金溪县国税局一直未签订书面合同，虽主张金溪县国税局承诺了优先租赁权，但金溪县国税局予以否认，饶国基、黄靖业、吴税和也无证据予以证明，故不采信饶国基、黄靖业、吴税和拥有优先租赁权的主张。既然饶国基、黄靖业、吴税和不享有对三间店面的优先租赁权，则不存在金溪县国税局侵犯其该权利的可能。饶国基、黄靖业、吴税和经法院多次释明有权对已形成附合的装饰装修物主张权利，但饶国基、黄靖业、吴税和一直未向法院提出该方面的请求，视为饶国基、黄靖业、吴税和放弃该项权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、江西省金溪县国家税务局分别与饶国基、黄靖业、吴税和三人的租赁合同自2014年2月27日起解除。二、饶国基、黄靖业、吴税和三人应在判决生效之日起三十日内搬离承租房屋返还于金溪县国税局；三、饶国基应按每月220元、黄靖业应按每月200元、吴税和应按每月350元的约定支付从2013年3月份开始至搬离租赁房屋之日的房屋租金。如果未按本判决指定的期间履行搬离承租房屋返还于金溪县国税局的义务或给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。三件案件受理费各50元，分别由饶国基、黄靖业、吴税和负担。
一审宣判后，上诉人饶国基、黄靖业、吴税和不服，上诉请求驳回被上诉人金溪县国税局的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担，并赔偿上诉人的各种损失。其上诉理由是，被上诉人要求三上诉人空店，是为了转租给胡应钦，损害了三上诉人的权益。从2012年胡应钦老婆要求三上诉人空店起到现在，三上诉人的生意受到了很大损失，一审判决未提三上诉人权益受到侵犯，反而袒护被上诉人，明显判决不公平。1、被上诉人已口头与三上诉人协议，不存在解除合同。2、被上诉人在2012年10月就私下与胡应钦签订合同，该日期在一审得到该局浒湾分局局长凌建农证实，而我们租金交到2013年2月，严重侵犯三上诉人合法权益。3、政府干部拿出了一份合同，之前又与胡应钦签订合同，不可能同时签订两份合同。4、一审认为被上诉人与胡应钦解除合同，但实际胡应钦仍然享受被上诉人的房屋管理权，钥匙在其手里并经常有小车停在里面（有拍照为证），可见被上诉人完全是欺骗三上诉人，所谓解除合同完全是子虚乌有，没有相关材料能证实。5、房子自建成以来一直是作为店面出租，并不是办公用房，不影响被上诉人办公使用。6、一审认为三上诉人提供的被上诉人招标书与本案无关，但这份证据是关键证据，请二审予以重视。7、三上诉人补缴租金，是被上诉人单方面造成的，三上诉人不知道租金交给谁，被上诉人也没有派人来拿过。8、被上诉人出示文件证明该房屋要收回，不再出租，无法证实该文件能否在上级部门可以查询到。三上诉人是诚心实意要续租，如确实要收回，要给三上诉人半年时间另找店面。但从2012年底至今被上诉人给三上诉人造成经济上、精神上的损失，被上诉人应适当赔偿（经济损失费每家每间2万，精神补偿1万，店面装修费1万）。
被上诉人金溪县国税局答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。1、三上诉人分别承租被上诉人临街房屋多年，均未采用书面形式，对租赁期限也没有约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条的规定，视为不定期租赁。根据法律规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被上诉人在2013年12月3日就曾通知三上诉人在当年12月31日前空出店面归还被上诉人，2014年1月17日在当地居委会干部见证下向三上诉人又发出2月27日解除租赁合同的书面通知，要求三上诉人归还租赁的房屋。此外，三上诉人从2013年3月至今一年多没有交纳房屋租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，被上诉人也可以解除租赁合同。2、根据2013年7月14日中共中央办公厅下发的中办发[2013]17号文件规定，国家机关应收回到期的出租办公用房，被上诉人无论如何也不得再出租该办公楼。3、三上诉人称被上诉人侵犯其优先租赁权，但我国合同法对租赁物只规定了优先购买权，并无优先承租权的规定，被上诉人也没有与三上诉人约定过优先承租权，且已承诺收回本案出租房屋后不再出租给任何人，不存在侵犯三上诉人的权利。故三上诉人的上诉理由不能成立，请求依法驳回三上诉人的上诉请求，维持一审判决。
二审期间，各方当事人均没有提供新证据。上诉人饶国基、黄靖业、吴税和在庭后提交照片2张，证明至今胡应钦的车子经常停在金溪县国税局浒湾分局院内，钥匙仍然在胡应钦手里，说明不是被上诉人所说的其与胡应钦已经解除合同，对三上诉人存在欺骗。对该2张照片，本院认为，上诉人提交有关照片已过二审举证期限，被上诉人没有进行质证，且该照片无法查明来源，也不能单独达到上诉人的证明目的，故对该照片不予采信。
二审经审理查明，上诉人饶国基、黄靖业、吴税和对原审查明的“金溪县国税局在2012年11月29日将浒湾分局整栋办公楼出租给胡应钦，至2014年2月结束”、“金溪县国税局承诺在收回出租房屋后不再出租给任何人”的事实有异议，认为金溪县国税局浒湾分局与胡应钦签订了三年合同，到2015年11月结束；金溪县国税局不再出租给他人不属实，现在该办公楼钥匙还在胡应钦手里，每天有车子进出，在胡应钦承租期间浒湾分局现任局长2013年5月左右赶过我们，到过几次，浒湾镇政府还说他们承租了，要我们搬走。三上诉人还认为一审遗漏查明“2012年10月吴税和、饶国基、黄靖业给了金溪县国税局半年保证金，分别为2100元、1320元、1200元”的事实。三上诉人对原审查明的其他事实没有异议。被上诉人金溪县国税局对原审查明的事实没有异议。本院对以上原审查明的各方当事人无争议的事实予以确认。
二审另查明，上诉人饶国基、黄靖业、吴税和租赁本案诉争店面均有10年以上。
本案经调解，未能达成协议。
本案的争议焦点为：
一、关于被上诉人金溪县国税局要求解除双方租赁合同及要求上诉人饶国基、黄靖业、吴税和按期搬离租赁店面的诉请能否支持的问题。
上诉人饶国基、黄靖业、吴税和认为，上诉人没有给2013年3月至今的租金，是被上诉人没有派人来收。居委会的人通知我们时说整栋楼已租给镇政府3年，租金每年5万，其实际是已租给胡应钦，每年租金4万。金溪县国税局承诺不再出租，但其没有解除和胡应钦的合同。故我们要求继续出租，没有店面就没有生活来源。
被上诉人金溪县国税局认为，我方一审已提交书面解除租赁合同的通知书，在合理期限向三个上诉人提出了解除合同的书面通知，且一审查明在2013年12月3日被上诉人就曾通知三上诉人在2013年12月31日空店归还被上诉人，被上诉人已履行关于不定期租赁的法定义务。《中共中央办公厅国务院办公厅关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》的文件精神也要求被上诉人将出租的房屋收回。整栋楼也要维修，维修资金已到位。被上诉人诉讼过程中也作出了承诺，收回后不再出租给任何人，因为出租是违纪的。故被上诉人要求解除合同是合法的，符合上级要求和法律规定，三上诉人至今还欠租金，依法也可解除合同。
本院认为，上诉人饶国基、黄靖业、吴税和与被上诉人金溪县国税局没有签订书面房屋租赁合同，且三上诉人租赁本案诉争店面的租赁期限均在10年以上，也没有证据证明上诉人与被上诉人之间存在关于租赁期限的约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，三上诉人与被上诉人之间的房屋租赁关系均为不定期租赁。作为房屋出租人的被上诉人金溪县国税局在一审已举证证明在2014年1月17日向作为房屋承租人的上诉人饶国基、黄靖业、吴税和发出了2月27日解除合同的通知，且本案已经一审、二审诉讼，被上诉人解除合同的意思表示是明确的，并已在合理期限之前通知了三上诉人，故被上诉人要求解除与三上诉人的房屋租赁合同符合法律规定，本院依法予以支持，三上诉人应在合理期限内搬离租赁店面，将店面归还给被上诉人。关于三上诉人对原审查明事实的异议主张，因三上诉人没有证据证明其主张，本院不予采信。再者，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”之规定，作为本案诉争房屋的所有权人，被上诉人金溪县国税局在没有法定或约定事由限制其所有权的情形下，对诉争房屋也具有处分的权利。关于上诉人认为一审遗漏查明“2012年10月吴税和、饶国基、黄靖业给了金溪县国税局半年保证金，分别为2100元、1320元、1200元”的事实主张，三上诉人也没有证据证明，本院亦不予采信。
二、关于上诉人饶国基、黄靖业、吴税和搬离租赁店面合理期限的问题。
上诉人饶国基、黄靖业、吴税和认为，至少要2年，我们要找合适的店面，现在过年快到了，要考虑这个因素。
被上诉人金溪县国税局认为，30日比较合理，且在2014年1月17日我方已通知了三上诉人。
本院认为，三上诉人与被上诉人产生本案纠纷已近2年，一审根据本案案情判令三上诉人在判决生效之日起30日内搬离租赁店面处理恰当，确定的期限是合理的，本院予以维持。
三、关于被上诉人金溪县国税局要求上诉人饶国基、黄靖业、吴税和支付从2013年3月起至实际搬离租赁店面时店面租金的诉请能否支持的问题。
上诉人饶国基、黄靖业、吴税和认为，除非和我们续租，否则我们有装修损失，不赔偿我们损失，我们就不给租金。
被上诉人金溪县国税局认为，租用了我方店面，交纳租金是义务，关于三上诉人主张的损失可另案主张。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，承租人应当按照约定的期限支付租金。三上诉人租赁被上诉人的店面，应当按约定方式给付被上诉人店面租金，故三上诉人应当向被上诉人支付自2013年3月起至搬离租赁店面时欠付的店面租金。关于三上诉人主张其有装修等损失，本院认为，一审法院已就此向三上诉人进行了释明，但三上诉人没有提起反诉，且该主张不属于二审上诉审理范围，故对该主张不予支持。
综上，本院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人饶国基、黄靖业、吴税和各负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘长峰
审 判 员 邹志伟
代理审判员 王 琳
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 张美珍