北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第02606号
上诉人（原审被告）北京业达房地产开发�限公司，住所地北京市密云县行宫小区。
法定代表人秦永明，董事长。
委托代理人胡海军，北京市檀州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李健，男，1978年8月31日出生。
委托代理人马俊杰，北京市密云县穆家峪镇第二法律服务所法律工作者。
上诉人北京业达房地产开发有限公司（以下简称业达房地产公司）与被上诉人李健因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云县人民法院（2014）密民初字第06346号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李健在一审法院起诉称：2008年4月15日，我与业达房地产公司签订宾阳西里小区购房协议，约定由我以559020元购买业达房地产公司开发的密云县宾阳西里小区××号楼房一套，同日我将全部房款付清。后业达房地产公司将该房屋出卖他人并办理了入住手续，导致我不能实际取得房屋。故诉至法院，请求判令：1.业达房地产公司返还购房款559020元、支付购房差价款899180元；2.案件受理费由业达房地产公司负担。
业达房地产公司在一审法院答辩称：密云县宾阳西里3期是我公司与北京嘉翼宸房地产开发有限责任公司合作开发的项目，我公司是投资方，北京嘉翼宸房地产开发有限责任公司是开发方。宾阳西里小区××号楼房系我公司以抵帐方式抵顶给案外人陈德兴，由陈德兴将楼房出卖所得价款抵顶建筑材料款。2008年4月15日，我公司根据陈德兴的指示为李健出具了《宾阳西里小区购房协议》，将涉诉房屋出售给李健，房价款559020元。同日，李健将购房款支付给陈德兴，陈德兴出具收据，我公司在该收据上加盖公章。签订协议后发现，涉诉楼房已于2007年11月2日由陈德兴的合伙人秦海峰顶账给张宇。2009年到2010年间，李健在得知涉诉楼房转让给他人�，与陈德兴一起到我公司办理了合同作废手续，并约定由陈德兴负责退还购房款，我公司在购房协议及收据上批注“作废”字样，并将原件交付李健用于办理与陈德兴的退款事宜，故我公司与李健的购房协议实际上不成立。2012年9月24日，张宇办理完毕入住手续后，将涉诉楼房转让给案外人王立艳。我公司认为还款及赔偿责任应当由陈德兴承担，不同意李健的诉讼请求，一并请求追加陈德兴作为本案被告参加诉讼。
一审法院经审理查明：2008年4月15日，李健（买受人）与业达房地产公司（出卖方）签订一份《宾阳西里小区购房协议》，该协议约定：“认购户别宾阳西里小区××户，建筑面积121.5平米（以实际测量为准）；认购房产总价559020.00元；备注：3、签署《商品房买卖合同》后，本协议自动作废；4、每平米房价4620元，顶秦海峰、陈德兴宾阳工地材料款”等内容�李健在该购房协议上签字，业达房地产公司在该购房协议上加盖公章。该协议上有X形划痕并批注有“作废”字样。2008年4月15日收据记载：收到李健交来宾阳西里小区××室房款559020.00元。收款人处有陈德兴签名，收款单位处加盖有业达房地产公司公章。该收据批注有“作废”字样。对于该购房协议及收据被批注“作废”，李健陈述是业达房地产公司的法定代表人在未经其同意的情况下擅自批注的。业达房地产公司对此不予认可，业达房地产公司称“作废”字样是在李健得知涉诉楼房转让他人后，与陈德兴一起到业达房地产公司办理合同的作废手续，并约定由陈德兴负责退还购房款，业达房地产公司才在购房协议及收据上批注“作废”字样，并将原件交付李健用于办理与陈德兴的退款事宜。
2012年9月13日，业达房地产公司为案外人王立艳出具了涉诉楼房的《宾阳西�商品房结算清单》，并办理了相关入住手续。
本案在审理过程中，依李健申请，法院依法委托北京东华天业房地产评估有限公司对密云县宾阳西里小区××号楼房价值进行鉴定，评估结论为：“确定密云县宾阳西里小区××号房地产（建筑面积121.00平方米及相应分摊土地面积）在2013年11月22日的价值为：人民币145.82万元，大写金额壹佰肆拾伍万捌仟贰佰元整，评估单价为：12051.27元／平方米”。李健支付评估费5100元。
上述事实，有双方当事人陈述、李健的《宾阳西里小区购房协议》及收据、王立艳的《宾阳西里商品房结算清单》、评估报告书、鉴定费收费票据等证据材料在案佐证。
一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李健与业达房地产公司签订的《宾阳西里小区购房协议》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，业达房地产公司将涉诉楼房另行出售给案外人王立艳并为其办理了入住手续，导致与李健的合同履行不能，业达房地产公司构成根本违约，应当承担违约责任，故李健要求业达房地产公司返还购房款并赔偿购房差价款的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。对于业达房地产公司认为其将涉诉楼房顶账给案外人陈德兴，后其根据陈德兴的指示与李健签订购房协议，购房款由陈德兴实际收取，且其在李健与陈德兴达成购房协议作废、由陈德兴负责退还房款的前提下，在购房协议上批注“作废”字样，该购房协议实际未成立，故退还房款及赔偿损失的责任应由陈德兴负�，并要求追加陈德兴为被告的辩解意见，因涉诉楼房系经业达房地产公司同意，由陈德兴以出卖所得抵顶材料款，此行为并不能改变李健与业达房地产公司双方之间产生的房屋买卖合同的性质，业达房地产公司作为合同相对方，理应对此承担责任，故该项辩解意见，法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：被告北京业达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，给付原告李健购房款及房屋差价款一百四十五万八千二百元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
业达房地产公司不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审的案件受理费由被上诉人承担。理由：1.一审法院遗漏当事人，被上诉人从第三人陈德兴处购买的在建顶账房屋，钱款全部由陈德兴收取，被上诉人要求退款应由陈德兴承担，上诉人曾书面申请追加陈德兴为当事人，一审并未同意。2.一审关于合同性质的认定不当。涉诉合同不是房屋买卖合同，从合同内容、签订协议时间背景、签订流程上均可看出是预约合同。3.对“作废合同”效力的认定错误。4.一审认定的违约赔偿数额明显过高，显失公平。
李健同意一审法院判决，不同意业达房地产公司的上诉请求。
本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实有双方当事人在二审中的陈述在案佐证。
本院认为：综合当事人的诉辩主张和查明的事实，本案二审的争议焦点有三：其一为涉诉购房协议的签订主体如何确定；其二为涉诉购房协议的性质如何认定；其三为对合同上“作废”的批注如何认定。关于第一个争议焦点，涉诉购房协议上的出卖方显示为业达房地产公司，买受人显示为李健，与涉诉房屋有关的收据亦显示收款单位为业达房地产公司，故此，应当认定涉诉购房协议的签订主体为业达房地产公司和李健，上述协议对双方具有约束力。关于第二个争议焦点，虽然双方所签之协议中约定有“签署《商品房买卖合同》后，本协议自动作废”的内容，但综合审查该协议，其中已载明所售房屋座落位置（房号）、数量、面积、购房款数额等买卖合同的主要内容，同时依据业达房地产公司出具的收据，李健已实际履行了支付全部房款的义务，故应认定该购房协议为具有本约性质的买卖合同，而非上诉人所称为预约合同。此外，本案涉诉的购房协议之所以无法履行，其原因在于业达房地产公司将涉诉房屋另行出售给案外人并为其�理了入住手续，业达房地产公司对此应承担相应的法律责任。关于第三个争议焦点，李健与业达房地产公司签订了购房协议并交纳了全额购房款。虽然李健持有的缴款收据上的收款人为陈德兴，但因涉诉楼房系经业达房地产公司同意，由陈德兴以出卖所得抵顶材料款，此行为并不能改变双方之间产生的房屋买卖合同的性质，业达房地产公司作为合同相对方，理应履行双方约定的合同义务。李健已经完成了约定的交款义务，业达房地产公司应当依约向李健交房。在李健持有的协议及收据上确有“作废”的字迹，李健与业达房地产公司对此解释不一。根据常理，李健为买房与业达房地产公司签订了合同并交纳了全额购房款，在没有与业达房地产公司达成解除该合同的合意的情况下，李健不可能同意将合同“作废”。业达房地产公司虽称“作废”字样是在李健得知涉诉�房转让他人后与陈德兴约定由陈德兴负责退还购房款，并一起到业达房地产公司办理合同的作废手续的情况下，其才在购房协议及收据上批注“作废”字样，并将原件交付李健用于办理与陈德兴的退款事宜，但没有就此提供证据，李健对其该主张亦不予以认可，故本院对业达房地产公司的该上诉理由不予采信。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，业达房地产公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
评估费5100元由北京业达房地产开发有限公司负担（李健已预交，北京业达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付李健）。
一审案件受理费17924元，由北京业达房地产开发有限公司负担（李健已预交35元，由北京业达房�产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付李健，余款由北京业达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费17924元，由北京业达房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 静
代理审判员 宋 少 源
代理审判员 史 智 军
二〇一五年三月二十日
书 记 员 张钰鑫书记员陈振