北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第23917号
原告焦文兴�反诉被告），男，1957年11月25日出生。
委托代理人刘健，北京市康博律师事务所律师。
被告北京郁金花园饭庄（反诉原告），住所地北京市朝阳区x村**号。
法定代表人陈平，女，该单位经理。
委托代理人刘英杰，女，1978年10月3日出生。
原告（反诉被告）焦文兴（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京郁金花园饭庄（以下简称郁金香饭庄）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员马海涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人刘健、被告法定代表人陈平及委托代理人刘英杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
焦文兴诉称：我和郁金香饭庄于2006年9月18日签订《房屋租赁协议书》，用于开办渔浦人家柴锅鱼餐厅。2006年9月我与北京弘高建筑装饰设计工程有限公司签订《装饰装修工程施工合同》，开始对餐厅进行装修，2006年12月装修完工，根据双方签字确认的《工程结算书》，该装修工程共花费1750023.62元。2010年1月，郁金香饭庄在我承租院落内搭建彩钢棚，严重影响餐厅的经营，我多次要求郁金香饭庄拆除但是其不予理会，同时对餐厅停水，我多次要求郁金香饭庄按租赁协议约定保证供水，其同样置之不理，我为了维持餐厅的正常经营只得自己出资打井、安装水箱、加压泵等设施。由于郁金香饭庄上述违约行为，我为了保护自己的合法权益，2012年9月起不再向郁金香饭庄交纳租金。2013年1月，郁金香饭庄向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求解除租赁协议，我提起反诉，要求郁金香饭庄承担因停水给我造成的损失。2013年4月19日，法院作出一审判决，判决解除租赁协议，郁金香饭庄赔偿我因停水造成的损失。《房屋租赁协议书》约定的租赁期限为2006年9月18日至2014年9月17日，合同解除时租赁期限尚未到期，且郁金香饭庄有违约行为在先，因此其应当就合同解除后我的装修损失进行赔偿。我和郁金香饭庄在（2010）朝民初字第35205号案件审理过程中，我和郁金香饭庄均对柴锅鱼餐厅的装饰装修损失申请过司法鉴定，两次鉴定对于餐厅装修装饰残值损失的总金额为451629.12元，根据相应折旧方法，截至2013年6月，柴锅鱼餐厅装饰装修残值损失的总金额为451629.12元，根据相应折旧方法，截至2013年6月，餐厅装修装饰残值大约为35万元。故我请求判令被告赔偿我装修损失35万元。
郁金香饭庄答辩并反诉称：我方不同意焦文兴诉讼请求。我方与焦文兴于2006年9月18日签订《房屋租赁协议》，将坐落于北京市朝阳区金盏乡北马坊村北京郁金花园饭庄房屋共计45间出租给焦文兴，合同约定了租赁期限、付款方式及违约责任。后因焦文兴存在未支付租金的严重违约行为，我方将焦文兴诉至法院，北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第06551号民事判决书判决解除双方签订的租赁合同，焦文兴及北京渔浦人家柴锅鱼餐饮有限公司将租赁标的物交予我方，我方给付焦文兴停水经济损失十六万六千二百元，焦文兴不服上诉，北京市第二中级人民法院于2013年6月20日作出民事裁定书准许焦文兴撤回上诉。生效判决书认定解除合同系因焦文兴违约造成的，而我方建造彩钢棚是经焦文兴同意的，停水是因为该地区拆迁导致水压不够造成的，并非我方原因。上述案件审理过程中焦文兴从未提出过装修残值赔偿的主张，其在本案中主张依据的华银（2012）造价字第036号工程造价鉴定意见书未写明鉴定结论有效期限，我方认为已经超出了有效期。另外我方房屋租给焦文兴时已经进行过装修，鉴定报告中的鉴定数额包括我方原始装修的造价，我方与焦文兴签订�同约定的租赁期限是8年，鉴定意见书按照10年计算折旧我方有异议。
焦文兴装修房屋进行了拆改未经我方同意，且（2013）朝民初字第06551号判决书生效后我方应焦文兴要求前去接收房屋，发现原告将可以拆除的均已拆走，还擅自将自打井一口损坏，致使我方不能正常接收，协商后双方签订交接单，约定由焦文兴在3日内将上述自打井修好，保证我方正常使用。时至今日，焦文兴尚未将井修好。由于房屋不具备使用条件，导致我方无法正常使用，同时，进入雨季后焦文兴返还的房屋发生多处大面积漏雨现象，给我方造成严重的经济损失。为维护我方合法权益，特向贵院提起反诉，要求判令：1、焦文兴将涉案房屋恢复原状；2、焦文兴将承租场地内自打井一口修好，保证我方正常使用；3、焦文兴赔偿我方因停水造成的经济损失29460元；4、焦文兴将房屋修复完好。
焦文�针对郁金香饭庄反诉答辩称：我装修是经过郁金香饭庄许可的，租约到期移走可以移动的设备用具符合合同约定，我方已经尽了合同义务，不同意郁金香饭庄要求恢复房屋原状的诉讼请求。自打井一口现在配套设备完好，不能出水并非我方损坏，我方找打井人看过，其称已经无法修复，我同意按照原来自打井的标准为郁金香饭庄再打一口井，保证其正常使用。郁金香饭庄主张的经济损失包括雇人看护房屋支付的薪酬以及在外租房发生的租金，我认为我已经将可以使用的房屋交付给郁金香饭庄，即便水井无法使用也有其他解决办法，其另外租房以及找人看护发生费用均没有必要，我方不同意赔偿。关于房屋漏雨，以前也漏过，我方进行了维修，现在双方租赁合同已经解除，房屋漏水与我方无关，不同意维修。
经审理查明：焦文兴与郁金香饭庄于2006年9月18日签订《�屋租赁协议书》，郁金香饭庄按照合同约定将位于北京市朝阳区金盏乡x村北京郁金花园饭庄院落及房屋出租给原告，协议约定租赁期限自2006年9月18日至2014年9月17日，装修期二个月免租金；焦文兴负责将房屋、院落的装修改造方案告知郁金香饭庄，对于房屋整体拆改，经郁金香饭庄同意后方可实施；承租期满或终止，除可移动的焦文兴购置的设备、用具由其自行处理外，其应按当时房屋、院落状况完好移交郁金香饭庄，不得人为损坏，如损坏需赔偿修复费。
焦文兴提交北京市装饰装修工程合同、装饰工程结算书及装修款收据，证明合同签订后，因经营需要其与北京弘高建筑装饰设计工程有限公司签订了装修合同，并于2006年12月18日签订装饰工程结算书，被告共支付装修款175万元。郁金香饭庄不认可焦文兴提交上述证据真实性，称合同约定工期与结算书日期不符，�仅有付款收据没有发票也不能证明其主张，焦文兴未补充其他证据，郁金香饭庄也未提交反证。
租赁合同履行过程中双方发生争议，郁金香饭庄诉至本院，要求与焦文兴解除租赁关系，本院出具（2013）朝民初字第06551号民事判决书，认定“…被告（焦文兴）在2013年2月原告（郁金香饭庄）申请执行后仍未交纳下期房租，已构成违约。原告以此要求解除合同，符合合同约定…”“被告要求原告赔偿其停水的损失一节，根据查明的事实，停水并不是原告的故意，故原告不构成违约。但是原告应当在租赁期内保证租赁物符合约定的用途，现被告无法正常使用自来水，其自行送水并打井、安装水箱的损失，原告应当予以补偿”，判决结果：1、解除双方签订的《房屋租赁协议书》；2、焦文兴、北京渔浦人家柴锅鱼餐饮管理有限公司于本判决生效后三十日内将位于北京市朝阳区金盏乡x村北京郁金花园饭庄腾退交予郁金花园饭庄；3、焦文兴于判决生效后七日内给付郁金花园饭庄自二〇一二年九月十八日起至实际腾退日止的房屋租金并按上述租金总额的百分之二十给付违约金；4、驳回郁金花园饭庄其他诉讼请求；5、郁金花园饭庄于本判决生效后七日内给付焦文兴停水经济损失十六万六千二百元；6、驳回焦文兴其他反诉请求。宣判后焦文兴不服该判决提起上诉，北京市第二中级人民法院于2013年6月20日出具裁定书准许焦文兴撤诉。
2013年6月20日，焦文兴通知郁金香饭庄到租赁场地内进行交接，并在交接前对租赁标的物现状进行了公证，北京市中信公证处出具了（2013）京中信内民证字17264号公证书，郁金香饭庄不认可该公证书，称未见到公证处的人，公证书中照片也不全面。焦文兴与郁金香饭庄共同确认租赁标的物现状后签订了租赁房屋交接清单，清单载明：“交接房屋装修状况天棚：正常墙面：正常地面：正常”，“x号院内自打井，由承租方在3日内修复完毕，保证出租方可正常使用”。
另查，（2010）朝民初字第35205号郁金香饭庄起诉焦文兴租赁合同纠纷案件审理中，郁金香饭庄申请对租赁物范围内的墙面及地面的装修价值进行评估，经高院摇号确定北京兴中海建工程造价咨询有限公司为评估公司，造价鉴定结果为x村房屋墙面及地面装修工程造价确定金额为104941.69元（现值为55094.39元）；不确定金额为25227.31元（现值为13244.34元），不确定金额为企业管理费、利润、税金等。评估后，焦文兴认为评估中遗漏了室内外的改造与装修、装饰工程的评估鉴定，但是郁金香饭庄对此部分并未申请鉴定。故本院重新委托北京华银建设工程咨询有限公司对渔浦人家柴锅鱼餐厅、庭院及平房宿舍装修、装饰工程�行了评估鉴定，鉴定结论为工程造价的原值为867172.83元，建筑物现在残值为383290.39元。
郁金香饭庄认可北京兴中海建工程造价咨询有限公司出具鉴定报告，认为北京华银建设工程咨询有限公司鉴定勘验过程中其未在场也未签字，且部分装修是交给焦文兴经营时就存在的，焦文兴只是进行了轻微的改造，合同约定焦文兴改造应当经过郁金香饭庄同意，但是焦文兴并没有经过郁金香饭庄的同意，且该鉴定报告未明确有效期，故对该鉴定报告不认可。
上述事实，有房屋租赁协议、（2013）朝民初字第06551号民事判决书、（2013）二中民终字第8623号民事裁定书、北京市装饰装修工程合同、装饰工程结算书、装修款收据、鉴定报告、鉴定意见书、租赁房屋交接清单及双方当事人陈述在案为证。
本院认为：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰�修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。焦文兴与郁金香饭庄签订租赁合同中对装饰装修进行了相关约定，郁金香饭庄虽主张焦文兴未按合同约定向其告知装修方案，也未经其同意即进行了装修工程，但结合合同中对装修免租期进行了约定，且合同履行过程中郁金香饭庄并未就焦文兴装修提起异议，故本院认定郁金香饭庄对焦文兴装修知情并同意。租赁合同已经被法院生效文书判决解除，判决书认定，因焦文兴拒不交纳租金，构成违约，故支持郁金香饭庄要求解除租赁合同的诉讼请求，而租赁场所停水并非郁金香饭庄故意，故不认定为违约，该判决书也未认定郁金香饭庄有其他违约情节。本院认定租赁合同系因焦文兴违约�前解除，装修物应具备一定残值。双方自行对租赁物包括附和装修物进行了交接，郁金香饭庄在交接单上签字确认，本院据此认定郁金香饭庄同意对装修残值继续利用，其应在装修残值范围内对焦文兴进行适当的补偿。就装修价值，焦文兴提交了北京市装饰装修工程合同、装饰工程结算书及装修款收据，郁金香饭庄虽有异议但未提交反证，本院认定原告对租赁标的物进行了装修，但是焦文兴主张装修结算数额与（2010）朝民初字第35205号案件中司法鉴定认定的装修造价差异较大，本院认为司法鉴定系经法院委托有资质的鉴定机构经法定程序作出，证明力较高，虽然郁金香饭庄针对北京华银建设工程咨询有限公司出具鉴定意见书称其未到场签字，但系其中途自行退场以及经鉴定机构通知拒不到场，本院对该鉴定意见书效力予以认定。郁金香饭庄主张房屋租给焦文兴之前已经进行过装修，北京华银建设工程咨询有限公司出具鉴定意见书中涉及的假山水池均是租赁标的物交付给焦文兴之前就已经存在的，就此焦文兴表示认可，但称其对假山水池进行了改造，双方均未举证证明郁金香饭庄原有装修与焦文兴所做装修在装修造价中所占比例。综上，本院将依据（2010）朝民初字第35205号案件中所做鉴定报告及鉴定意见书确定装修造价，结合租赁合同履行期间摊销的装饰装修费用确定装修残值，考虑租赁标的物原有部分装修的情节酌情确定郁金香饭庄应给付焦文兴的补偿数额。
郁金香饭庄反诉主张焦文兴恢复房屋原状，没有事实及法律依据，本院不予支持。双方签订的租赁房屋交接清单中共同确认有焦文兴修复自打井一口，保证正常使用，被告该主张本院予以支持，因焦文兴称原水井已无法修复，同意按照原水井标准再打一口交付郁金香�庄，经询，郁金香饭庄表示同意，本院亦不持异议。郁金香饭庄称因房屋水井损坏导致无法使用，因此发生人员看管费用以及在外租房费用，本院认为因房屋已经交接，郁金香饭庄自行聘请人员看管房屋，且无充分证据证明在外租房的必要性，郁金香饭庄该主张事实依据不足，本院不予支持。租赁标的物已经进行了交接，郁金香饭庄在交接清单中确认了房屋完好的状况，且租赁关系解除后维修义务当然应由出租方自行承担，郁金香饭庄要求焦文兴修复房屋的主张本院不予支持。
综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）北京郁金花园饭庄于本判决书生效后十日内给付原告（反诉被告）焦文兴装修残值补偿款七万元；
二、原告（反诉被告）焦文兴于本判决书生效后十日内在北京市朝阳区金盏乡x村14号院内另行打井一口交付被告（反诉原告）北京郁金花园饭庄，保证正常使用（标准不得低于原水井，可参照原告（反诉被告）焦文兴与北京泉诚信电子工程有限公司签订的水井工程施工合同书）；
三、驳回原告（反诉被告）焦文兴其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）北京郁金花园饭庄其他反诉请求。
如被告（反诉原告）北京郁金花园饭庄未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千二百七十五元，由原告（反诉被告）焦文兴负担二千三百七十五元（已交纳）；由被告（反诉原告）北京郁金花园饭庄负担九百元（原告（反诉被告）焦文兴已预交，被告（反诉原告）北京郁金花园饭庄于本判决生效之日�七日内给付原告（反诉被告）焦文兴）。反诉案件受理费二百六十八元由（反诉原告）北京郁金花园饭庄自行负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 马海涛
二〇一三年八月二十九日
书 记 员 李 娜