广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终6683号
上诉人（原审被告，反诉原告）：吴敏云，女，汉族，1978年10月18日出生，住江苏省宜兴市。
委托诉讼代理人：尹志华，广东协远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈奕，广东协远律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：何永泉，男，汉族，1984年12月23日出生，住云南省玉溪市易门县。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：张丽，女，汉族，1987年10月21日出生，住四川省通江县。
上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：邓明丽，广东兆达律师事务所律师。
上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：钟小兰，广东兆达律师事务所律师。
原审第三人：满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司，住所地：广东省东莞市南城区元美路华凯广场A座706-708单位。
负责人：曹国超，该公司经理。
委托诉讼代理人：方振涛，该公司员工。
上诉人吴敏云因与被上诉人何永泉、张丽、原审第三人满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司（以下简称为满堂红东莞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初4124号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
何永泉、张丽因本案于2016年2月19日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、确认吴敏云于2016年1月20日单方解除何永泉、张丽与吴敏云、满堂红东莞公司签订的《房地产买卖合同》；二、吴敏云向何永泉、张丽返还定金20000元、中介费20000元并支付违约金90000元，共计130000元。吴敏云提起反诉，请求法院判令：一、解除吴敏云与何永泉、张丽、满堂红东莞公司签订的《房地产买卖合同》；二、何永泉、张丽支付吴敏云违约金90000元。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认何永泉、张丽和吴敏云、满堂红东莞公司签订的《房地产买卖合同》于2016年1月20日解除；二、吴敏云应于判决发生法律效力之日起三日内返还何永泉、张丽定金20000元；三、吴敏云应于判决发生法律效力之日起三日内支付何永泉、张丽中介费20000元、违约金90000元；四、驳回吴敏云的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费1450元、反诉费1025元，均由吴敏云负担。
原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初4124号民事判决书。
吴敏云不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清，《房地产买卖合同》在2016年1月20日后仍在履行。吴敏云与何永泉、张丽于2016年1月3日在满堂红东莞公司处签订《房地产买卖合同》，约定吴敏云将其位于东莞市南城区宏图大道21号万科·金域华府2号楼2单元2003的房屋出售给何永泉、张丽，房屋总价是900000元。2016年1月16日，吴敏云接贷款银行（平安惠普）通知1月19日可办理赎楼还贷，随即吴敏云将此信息告知何永泉、张丽与满堂红东莞公司，但何永泉、张丽却迟迟未向吴敏云贷款账户转账付款，吴敏云无奈向银行取消此次赎楼还贷，将赎楼还贷时间定为2016年2月19日。1月20日，吴敏云与何永泉、张丽约好到满堂红东莞公司处商谈房屋买卖事宜，在商谈过程中，何永泉、张丽对吴敏云一直表示不信任，不愿意付款，并说未接到银行通知，正是因为何永泉、张丽的不付款行为惹恼吴敏云，吴敏云才口头说出要解约的话。一般来说，如果办理赎楼，贷款银行肯定通知抵押人而不会通知其他人，吴敏云在2016年1月16日将银行通知还贷的短信转发给何永泉、张丽与满堂红东莞公司，已经尽到通知义务，而何永泉、张丽对此不予理睬，并且未按照合同履行，但吴敏云还坚信合同能继续履行下去。从吴敏云在2016年2月19日的发函与发信息等行为，可以看出吴敏云本着继续履行合同的想法，想与何永泉、张丽继续履行合同，可以倒推出1月份时吴敏云没有做出解除合同的真实意思表示和行为，吴敏云与何永泉、张丽、满堂红东莞公司沟通时说出要解约只是气话，吴敏云还积极与何永泉、张丽、满堂红东莞公司商谈解决方案，还积极履行合同，并不是想要真正解除合同。1月20日的口头行为并不构成解除合同的行为，也不构成根本性违约，但原审将吴敏云1月20日口头说出要解约的话认定为事实解约行为，属认定事实错误。而且，案涉《房地产买卖合同》明确约定，本合同未经三方协商同意，不得擅自终止或解除，那单凭一句话就能达到解约的效果吗？二、原审适用法律错误。吴敏云在录音中表示不履行合同并不是真实意思表示，何永泉、张丽也表示不同意解除合同。在2月份，吴敏云通过其行为表示仍然想继续履行合同，原审根据录音认定合同解除时间是没有法律依据的。吴敏云与何永泉、张丽分别通过行为与口头方式表示不同意解除合同，在双方都表示不同意在1月20日解除合同的情况下，不能适用《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定。综上，吴敏云请求本院判令撤销原审判决，改判何永泉、张丽向吴敏云支付违约金90000元。
何永泉、张丽答辩称：一、原审认定事实清楚，三方签订的《房屋买卖合同》于2016年1月20日已解除。2016年1月3日签订合同后，何永泉、张丽仅于2016年1月12日收到吴敏云的手机短信及微信，表示要求何永泉、张丽先行支付首期楼款380000元，其手机短信、微信内容反映吴敏云计划于2016年2月赎楼而非1月赎楼，其要求何永泉、张丽先行支付首期款系为了缓解其另买别墅导致的资金周转问题，而非为了赎楼，何永泉、张丽有理由相信吴敏云的赎楼时间是2016年2月，其付款时间也应当是2016年2月，且因吴敏云有将首期款挪作他用的可能，因此在未得到贷款银行证实具体赎楼时间之前，何永泉、张丽有理由怀疑并拒绝吴敏云单方要求何永泉、张丽先行支付首期款的要求。此外，何永泉、张丽从未收到吴敏云、银行或者满堂红东莞公司关于2016年1月19日可以办理赎楼还贷的任何通知，吴敏云称在2016年1月16日将银行通知还贷的短信转发给何永泉、张丽，纯属无中生有。在2016年1月20日的交涉中，何永泉、张丽、满堂红东莞公司均希望能够继续履行买卖合同，并承诺愿意按吴敏云的要求支付首期款，但吴敏云表示拒绝并一再明确表示不愿意继续出售案涉房屋，要求解除三方之间的买卖合同，故何永泉、张丽放弃继续协商并接受吴敏云已单方解除合同的事实。吴敏云称其2016年1月20日不履行合同的表示只是气话，但何永泉、张丽认为吴敏云是有完全民事行为能力的成年人，且在有专业律师陪同的情况下，理应十分清楚其言行的后果并能对自己言行负责、承担因此产生的法律后果。吴敏云在2016年1月20日三方交涉过程中，并不是仅仅一两次表示要解除合同，而且从头到尾表达了其意思，甚至在何永泉、张丽表示已准备好资金随时支付的情况下一再表达要求坚决解除合同。案涉买卖合同在2016年1月20日已解除，合同解除后即无履行的必要和依据，不可能仅仅因为吴敏云要求继续履行，合同就能恢复继续履行。二、原审适用法律正确。原审适用《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，认定双方之间的买卖合同于吴敏云要求解除合同的通知到达何永泉、张丽、满堂红东莞公司时（即2016年1月20日）解除完全正确。
满堂红东莞公司没有在法定期间内向本院提交书面的答辩状。
本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。
另查明，吴敏云在二审期间向本院提交了一份谈话录音及满堂红东莞公司出具给吴敏云的告知函，吴敏云表示该谈话录音形成于原审之后，告知函则于2016年过年前收到。
经审查，吴敏云提交的录音显示吴敏云与案外人的聊天内容，吴敏云在录音中表示其在1月份打电话给银行确认19号还款，吴敏云申请了两次，对话人对此予以确认。
告知函系满堂红东莞公司发给吴敏云，满堂红公司在函中表示：吴敏云要求买方于2016年1月19日前将首期款存入还贷账户，但满堂红东莞公司向银行客户经理黄慧诗核实，案涉物业的赎楼扣款时间是2016年2月19日；吴敏云于2016年1月20日到满堂红东莞公司处以买方未按指定时间支付赎楼款构成违约为由要求单方解除三方签订的合同并追究买方违约责任，满堂红东莞公司已通知买方赶到场与吴敏云进行沟通，并表明了购房诚信及履约能力，但吴敏云仍坚称买方违约并要求解除合同，已致使买方对吴敏云的履约诚意产生怀疑，吴敏云在买方未获经纪方或银行还贷通知的情况下私下要求买方提前存入赎楼款的做法使得买方有理由认为吴敏云试图挪用该赎楼专用款；满堂红东莞公司为促进双方交易顺利进行提出了三个操作方案，并要求吴敏云在本函发出之日三日内书面回复满堂红东莞公司。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对吴敏云上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的意见，本院分析如下：
吴敏云与何永泉、张丽、满堂红东莞公司间签订的《房地产买卖合同》及附件属各方当事人的真实意思表示，且没有法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。根据合同附件的约定，何永泉、张丽应当在经纪方或银行通知还贷之日起3个工作日内直接将首期款付至卖方贷款账户内。本案中，根据何永泉、张丽提交的经吴敏云确认的短信、微信内容反映，吴敏云虽在1月12日通知何永泉、张丽支付首期款，但吴敏云同时表示赎楼时间在2月19日，从上可知，吴敏云在1月12日要求何永泉、张丽支付首期款并不符合案涉《房地产买卖合同》的约定。吴敏云主张其已申请1月19日赎楼，并在二审期间提交一份谈话录音为证，但是该谈话录音相对人情况不明，相反，满堂红东莞公司提交的微信记录、电话录音反映出吴敏云虽有申请1月19日提前还款，但其后又变更提前还款时间为2月19日。综上考虑，本院认为吴敏云的证据不足以证明其于1月12日通知何永泉、张丽支付首期款符合合同约定。
根据何永泉、张丽提交的谈话录音反映，吴敏云、满堂红东莞公司与何永泉、张丽三方协商履行合同过程中，吴敏云已多次表示不愿意履行合同，并要求解除合同，吴敏云提出解除合同的意思表示明确，原审认定案涉《房地产买卖合同》于2016年1月20日解除，认定事实正确。吴敏云主张案涉《房地产买卖合同》并未解除，其仍然继续履行合同，尽管吴敏云的举证反映其在2月仍有要求何永泉、张丽支付首期款，但吴敏云并没有证据证明何永泉、张丽在2016年1月20日后同意继续履行合同，故本院对吴敏云该主张不予采纳。吴敏云在2016年1月20日单方解除合同，其并无合理依据，原审认定吴敏云构成违约，本院予以确认。原审对吴敏云的违约责任处理正确，本院予以维持。
综上，吴敏云的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4600元，由吴敏云承担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈天宇
代理审判员 刘冬虹
代理审判员 陈锦波
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 李俊峰