上海市浦东新区人民法院
民 � � 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第11415号
原告李忠勤。
委托代理人张淑珍。
委托代理人李超。
被告王静燕。
第三人陈哲。
原告李忠勤与被告王静燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序，本院于2014年6月23日、11月4日公开开庭进行了审理。原告李忠勤及其委托代理人张淑珍、李超，被告王静燕到庭参加诉讼。第三人陈哲经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李忠勤诉称，2013年10月22日，原告与被告的公证委托代理人即第三人陈哲签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），向被告购买浦东新区高科西路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），原告按照合同约定于2013年12月24日付清房款，并于2014年1月7日取得系争房屋的产�证。但是，被告没有按照合同约定在原告付清房款后的三十日内交房，且交房前迁出房屋内的户口，故提起诉讼，要求被告支付户口逾期迁出违约金人民币（以下币种相同）177，500元（按总房价125万元的每日万分之五，从2014年1月25日起计算至2014年11月3日止）。审理中，原告自愿调整违约金的计算标准，要求按照每天100元的标准计算违约金。
被告王静燕辩称，系争房屋的产权虽然登记在被告名下，但实际的权利人是被告表哥崔赛骏。2010年的时候，因崔赛骏缺钱而与被告签订了一份房屋买卖合同，以被告名义办理了银行贷款50万元，并将系争房屋产权登记至被告名下。到2012年，崔赛骏又要借钱，2012年11月14日，通过崔赛骏的妻子找到放高利贷的张炼强，以被告名义问张炼强借款7万元，过了几天，又用系争房屋办了一个30万元的抵押，这30万元是划到被告账上的，到账后，被告取出15万元给张炼强支付30万元的利息，还有7万元还了之前借张炼强的钱，还有8万元交给张炼强，让张炼强帮被告做投资，当时也办理了委托卖房的公证书。借款到期后崔赛骏还不出，问能否延期，张炼强说可以再找人重新做个抵押，张炼强就找来了赵顺杰，由赵顺杰借钱给被告，帮被告还前面的30万元，但是，他们帮被告做的是用系争房屋抵押借款70万元，2013年5月28日，70万元到被告账上，其中30万元还了之前的借款，还有40万元给了赵顺杰，借这70万元还之前的债，被告跟崔赛骏说过，崔赛骏也同意，借70万元的时候办了委托陈哲出售系争房屋的公证书，但当时说好是在不还钱的前提下陈哲可以卖房。过了二、三个月，赵顺杰一帮人来问被告要钱，被告跟他说，是通过张炼强认识他的，钱已还给张炼强，赵顺杰说，是他借钱给被告的，应当还给他，后来，�告将这个情况告诉了崔赛骏，崔赛骏说他会处理的，之后就收到了法院的传票。陈哲是赵顺杰指定的人。系争房屋现在是我表哥崔赛骏及姑姑王美贞居住，他们俩人的户口也在里面。被告认为，原告买房却没有到房屋里面看过，另外，房价远低于当地的市场价，现又找不到陈哲，被告认为是原告与第三人陈哲恶意串通骗取系争房屋，要求法院公正判决。
第三人陈哲未作陈述。
经审理查明：2013年5月28日，被告在其作为委托人、第三人作为受托人的《委托书》上签名，该《委托书》载明：委托人因故无法亲自办理出售登记在委托人名下的位于上海市高科西路XXX弄XXX号XXX室的房地产相关事宜，特委托受托人陈哲为委托人的代理人，就上述房地产代表委托人办理下列附录中所列的第一至拾叁项（共计拾叁项）事项，受托人无转委托权。受托人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。上述委托的期限自委托人签署本委托书之日起至2013年12月30日止。附录：1、代为签订定金协议；2、代为签订房地产买卖合同；3、代为办理买卖合同公证、领取公证书；4、代为办理房地产转移登记过户手续；……7、代为收取房价款，开具收款凭证；8、代为交房；9、代为申报、支付上述房地产买卖过程中应付之相关税费并签署相关税收承诺文件；……13、代为办理房地产出售过程中的其他相关事宜。当天，上海市东方公证处对上述《委托书》办理了公证。
2013年10月22日，经上海联纵房地产经纪事务所居间，第三人持上述公证的《委托书》代被告作为甲方，与作为乙方的原告签订买卖合同，合同第二条约定，乙方以101万元的价格向甲方购买系争房屋；合同第六条约定，双方确认于2013年11月25日前共同向�地产交易中心申请办理转让过户手续；合同补充条款（一）中补充本合同第四条约定，待甲方收到乙方的银行贷款后三十日内，甲、乙双方应对该房屋进行验看、清点，办理物业交割手续并结清一切相关费用，确认无误后，双方签订房地产交接书。甲方承诺在该房屋交接之前向房屋所在地的公安派出所办妥原有户口（若有）迁出手续，若由于甲方未及时迁出户口，则每逾期一天按乙方已付款的万分之五支付违约金。买卖合同另附原告作为乙方、第三人代被告作为甲方，签署日期为2013年10月20日的《补充条款》，该《补充条款》约定，甲、乙双方均认可双方所签买卖合同第二条款中约定的转让价款90万元为房屋毛坯价格，不包括该房屋现有维修基金、商铺营业转让费、固定装修等费用，甲、乙双方协商约定该房屋的维修基金、商铺营业转让费、固定装修等费用作价为35万元，由乙方作为补偿款另外补偿给甲方，即乙方应支付甲方房价款及该房屋的补偿款共计125万元，具体付款如下：2013年10月16日支付房款2万元，2013年10月20日支付房款5万元，补偿款35万元，共计42万元；2013年11月10日前支付房款20万元；待本交易经浦东新区房地产交易中心登记完毕后，乙方应委托贷款银行将第二期房价款58万元支付到甲方指定账户，放款期限以贷款银行规定为准，若贷款在2013年12月31日之前未放款，乙方应当日用现金补足贷款部分金额；3、在甲、乙双方约定的交房当日，双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，乙方应支付甲方尾款5万元，甲方应将该房地产按本合同约定交付乙方，本交易结束。等等。
原告于2013年10月16日支付第三人2万元，于10月20日支付第三人35万元，于2013年10月27日支付第三人20万元，于12月4日支付第三人48万元，于12月24�支付第三人10万元，共计支付第三人115万元，上述付款均由第三人出具收据。2014年1月7日，“系争房屋”产权登记至原告名下。
另查明，至2014年11月4日，系争房屋内仍有崔赛骏、王美贞的户口未迁出。
以上事实，由经庭审质证的买卖合同、房款收据、交通银行转账回单、农业银行银行卡取款业务回单、民生银行业务受理单、建行银行卡客户交易查询、招商银行户口交易明细表、上海市房地产权证、常住人口登记摘抄及原、被告的陈述在案佐证。
审理中，原告表示，原告是通过芳华路上的上海联纵房地产经纪事务所购买的系争房屋，当时系争房屋在该中介公司挂牌，由第三人作为被告的代理人出售，第三人告诉被告，房东交不出钱，所以卖掉房子，并向被告出示了身份证及公证的《委托书》。中介带被告去看过房，因为房屋里没有人，所以看了楼上楼下同样房型的房子，并看了房屋周边的环境。2013年10月20日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及《补充条款》，为了做低房价，在《上海市房地产买卖合同》上约定房价90万元，另35万元作为装修补偿款，后因原告向工商银行贷款时，银行称房价不得低于100万元，故双方于10月22日又签订了买卖合同，合同上约定的房价是101万元，而10月20日签署的《补充条款》则附在了买卖合同中。2013年10月20日原告除向第三人支付35万元补偿款外，还用现金支付第三人房款5万元，但第三人没有出具5万元房款的收据。
本院认为，系争房屋的权利登记人系被告，被告称，虽然系争房屋产权登记在被告名下，但实际的权利人是其表哥崔赛骏，2010年的时候，因崔赛骏缺钱而与被告签订了一份房屋买卖合同，以被告名义办理了银行贷款50万元，并将系争房屋产权登记至被告名下，之后由崔赛骏用系争房屋借款，对此，被告没有举证证明，本院不予采信。2013年5月，被告作为系争房屋的权利人向第三人出具《委托书》，全权委托第三人出售系争房屋，且该《委托书》由相关部门办理了公证。原告通过中介居间与持有被告公证委托书的第三人就系争房屋签订买卖合同，并无不妥，虽然原告在签订买卖合同前未能进入系争房屋实地看房，存在一定的瑕疵，但这并不能否认当时双方买卖系争房屋的真实意思表示，且买卖合同签订后，原告也已按约支付了大部分的购房款，并取得了系争房屋的产权。现被告认为原告与第三人系恶意串通骗取系争房屋，对此，被告未提供证据证明，本院难以采信。
买卖合同系双方自愿签订，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。买卖合同补充条款（一）其中约定，被告收到原告银行贷款后三十日内双方办理房屋交接，同时被告承诺在房屋交接之前向房屋所在地的公安派出所办妥原有户口的迁出手续，现原告因故未办理贷款，但约定的贷款金额58万元原告已于2013年12月24日付清，根据上述约定，被告应于之后的三十日内与原告办理房屋交接，且在房屋交接前迁出系争房屋的户口，因此，被告迁出系争房屋内原有户口的截止日期应该是2014年1月24日，但被告至今未能迁出系争房屋内的原有户口，已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告主张由被告承担自2014年1月25日起至2014年11月3日止的户口逾期迁出违约金，符合合同约定，原告自愿将违约金的计算标准调整为每天100元，并无不妥，且金额也属合理，本院予以准许。
第三人经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对案件的审理。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法�关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百六十二条之规定，判决如下：
被告王静燕应于本判决生效之日起十日内按每日100元支付原告李忠勤自2014年1月25日起至2014年11月3日止的逾期迁移户口违约金。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费475元，由被告王静燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陆 罡
审 判 员 张 敏
人民陪审员 沈慧芸
二〇一四年十二月三日
书 记 员 王晓燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
�、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》
第一百六十二条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的�不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。