福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第6587号
原告（反诉被告）白天玺，男，1951年6月27日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人邹振武，福建理则达律师事务所律师。
被告（反诉原告）成浩，男，1974年8月10日出生，汉族，住厦门市湖里区。
委托代理人涂慧俐、宗锐，福建旭丰律师事务所律师。
原告（反诉被告）白天玺与被告（反诉原告）成浩房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林月蓉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）白天玺及其委托代理人邹振武，被告（反诉原告）成浩的委托代理人涂慧俐、宗锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告白天玺诉称，2010年1月，被告通过中介向原告承租位于厦门市厦禾路618号517室房屋一套作为其办公场所之用，面积263.22平方米。双方于2010年1月1日签订《房屋租赁合同书》，约定租赁期限自2010年1月1日至2015年12月31日；被告应依约支付水电费、有线电视收视费、物业管理费和公共维修金，租赁房屋产生的全部税金均由被告缴纳；任一方提前解除合同的，应向对方支付相当于一个月租金标准的违约金。租赁期间，原告多次提醒并催被告及时向地税部门缴纳房屋租赁税费，但被告未缴纳。直至2014年10月被告突然电话告知原告，其已租赁到其他地方，不再租赁原告房屋，要求提前解除双方租赁合同。原告则要求被告向税务部门缴清租赁期间的全部税费，并注销讼争房屋的租赁税费缴纳登记，将房屋恢复原状，不能影响原告再次出租。但直至2014年11月12日，被告才将租赁税费缴纳至同年10月底，并注销租赁房屋税务登记。原告要求被告按合同约定支付一个月租金标准的违约金，并支付至将房屋返还给原告之日止的租金，被告拒绝。被告无正当理由提前解除双方订立的租赁合同，而合同约定的缴纳税费的义务，被告拖延到11月12日才缴纳至10月底。被告严重违反合同约定，系重大违约行为。现诉请判令：1、被告立即拆除房屋内装饰装修物，将房屋恢复原状返还给原告；2、被告偿付提前解除合同违约金9481.5元；3、被告向原告支付租金至将租赁房屋恢复原状返还给原告之日止（2014年11月、12月按每月9481.5元计，2015年1月起按每月9955.6元计，暂计至2015年5月为68741元）；4、被告支付未缴的物业管理费、公共维修金和水电费直至将租赁房屋恢复原状返还给原告之日止（暂计5480.83元）。
被告成浩辩称，一、被告与原告系协商解除租赁合同，不应承担违约责任。原告提交的证据“短信记录”与被告提交的证据“录像资料”相互印证、充分证实双方系协商解除租赁合同，且被告已于2014年11月将房屋返还给原告，原告也实际将涉案房屋进行对外出租近半年之久。退一步讲，撇开是否应当支付“违约赔偿金”不说，仅就原告诉求“违约赔偿金”数额，也不应是9481.5元，而应是合同第5条约定的8600元。二、原告诉求被告将涉案房屋恢复原状，并支付将房屋恢复原状返还原告之日止的租金、物业管理费、公共维修金及水电费等，缺乏事实与法律依据。本案中，双方签订的租赁合同第9条明确约定一个月的免租金装修期，故涉案房屋装修显然是经过原告同意。如前所述，原告已于2014年11月实际接收涉案房屋。原告接收房屋的行为正是原告同意以现状接收房屋的意思表示，原告在收到房屋钥匙后至起诉之日近半年时间也并未向被告提出任何恢复原状的要求。事实上，被告早已搬离涉案房屋并将房屋返还给原告，早已实际失去对租赁房屋的占用、控制，原告要求被告在此情况下恢复原状、甚至支付该期间的费用显然缺乏依据，也根本不具有可操作性，对被告更是不公平。且原告提交的证据无法证明涉案房屋在租赁给被告之前其“原状”如何。因此，原告的诉讼请求并不明确，也不具有可执行性。综上，原告的诉讼请求，应予以驳回。
反诉原告成浩诉称，2010年元月1日，反诉原、被告签订一份《房屋租赁合同书》，该合同第五条约定：合同签订后，反诉原告向反诉被告交付一个月租金8600元作为押金，待合同期满后，反诉原告应负责将租赁期间所应缴的一切费用缴清，反诉被告再将押金无息退还反诉原告。合同第6条第（1）款约定：所有涉及房产及其营业税金均由反诉原告负责交纳。2014年10月底，双方经协商提前解除上述租赁合同，反诉原告于2014年11月将讼争房屋返还给反诉被告，并缴清租赁期间的水电、物业管理、公维金等相关费用，且代反诉被告缴交相关房屋税费共计45676.27元。鉴于上述事实，反诉原告认为：缴纳租赁房屋相关税费是反诉被告的法定义务，上述合同约定违反我国税法等强制性规定，是无效的。因此，反诉被告应向反诉原告支付代为缴交的相关房屋税费。另，反诉原、被告系协商解除租赁合同，反诉被告依约也应将房屋押金返还给反诉原告。现诉请判令：1、反诉被告返还反诉原告房屋押金8600元；2、反诉被告向反诉原告支付房屋税费45676.27元。
反诉被告白天玺辩称，反诉原告在其反诉状中陈述，双方签订的《房屋租赁合同书》第五条约定，待合同期满后，反诉原告应负责将租赁期间所应交的一切费用缴清，反诉被告再将押金无息退还给反诉原告。而本案既没有合同期满，反诉原告也未将全部费用缴清，所以不存在应由反诉被告退还押金的道理和法律依据；双方合同也明确约定，应由反诉原告缴纳所有涉及房产和其营业税金，事实上双方也是这样履行，该约定并没有违反法律的强制性规定，也没有损害国家和社会公共利益，且实践中也是普遍通行的做法，是有效的。故反诉原告的诉讼请求和事实理由不能成立，应予以驳回。
经审理查明，2010年1月1日，原告（反诉被告）白天玺作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告（反诉原告）成浩签订一份《房屋租赁合同书》，约定甲方将位于厦门市思明区厦禾路618号517室房屋出租给乙方作为办公使用，租赁期限自2010年1月1日至2015年12月31日止；每月租金8600元，三年后每年递增5%租金；乙方每季应向甲方缴纳租金25800元，缴纳时间为下季度到来前7日内付清；合同签订之日，乙方向甲方交付一个月租金8600元作为押金，待合同期满后，乙方应负责将租赁期间所应交的一切费用交清，甲方再将押金无息退还乙方；租赁期间，乙方应支付水电费、有线电视费、物业管理费、房屋公维金等相关费用，所有涉及房产及其营业税金均由乙方负责缴纳；租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同，须提前一个月通知对方，经对方同意，合同解除后，由提出解除合同的一方支付一个月租金作为违约赔偿金；租赁期间，乙方不得自行修改房屋内部装修；甲方同意从签约之日起至2010年1月30日作为装修时间，不收房租，但其物业费、水电费等均由乙方负担。上述合同签订后，双方依约履行各自的合同义务，白天玺依约交付房屋，成浩也依约向白天玺支付押金8600元及至2014年10月底的租金，并向有关部门缴交相关税费。
2014年4月至5月期间，白天玺多次短信通知成浩尽快办理缴交税费事宜。之后，双方就续租事宜多次通过短信商谈，因协商不一致，2014年7月9日成浩经营的公司员工短信通知白天玺，公司将争取一个月内迁走。白天玺短信回复表示“迁走之前应把税办好，并应双方协商圆满解决此事的具体方案。以免引起双方不愉快，因此更应双方当面谈妥并立约行事”。
2014年10月27日，厦门骏美物业服务有限公司美仁广场管理处出具一份证明，内容如下：厦门葆姿文化传播有限公司租用的厦门市思明区厦禾路618号517室房屋已退租，截止至2014年10月24日水电费、至2014年10月31日管理费、公维金和广告场地使用费已于2014年10月27日与厦门骏美物业服务有限公司结清移交。
2014年11月12日，成浩向税务机关缴付讼争房屋税费45676.27元。
又查，讼争租赁房屋的权属人为张庆华，白天玺与张庆华系夫妻关系；该房屋在成浩承租前系完整空旷教室，成浩承租后改变房屋结构，分隔成十几间的美容室。
另查，成浩系厦门葆姿文化传播有限公司的法定代表人，成浩以个人身份与白天玺签订讼争租赁合同，所租房屋用于该公司的经营活动。
以上事实，有《房屋租赁合同书》、短信详单、物业公司证明、税收完税证明、土地房屋权证、户口本等证据及双方当事人的庭审陈述等材料予以佐证，本院予以确认。
审理中，成浩主张其与白天玺签订的《房屋租赁合同书》自2014年11月12日成浩将讼争租赁房屋钥匙交付给白天玺起解除。白天玺对此不予认可，认为双方因租金事宜协商不成，对于解除合同并未形成合意，白天玺未取得讼争房屋钥匙，其系于2015年3月18日将讼争房屋门锁更换后才取得钥匙，故解除合同之日应为白天玺起诉之日（即2015年4月10日）。
综上事实，本院认为，原告（反诉被告）白天玺与被告（反诉原告）成浩签订的《房屋租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，双方均应严格按照合同约定予以履行。根据上述合同约定，双方已明确租赁期间为2010年1月1日至2015年12月31日，且一方提出提前解除租赁合同，应提前一个月通知对方，征得对方同意后合同解除，并应由提出解除合同的一方支付一个月租金作为违约赔偿金。本案中，成浩在合同履行期限内提出解除合同，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任；关于违约赔偿金，成浩主张应按每月8600元租金计算。本院认为，双方就违约赔偿金约定的支付一个月租金应理解为提出解除合同时的租金标准，即2014年每月租金9481.5元。因此对于白天玺要求成浩支付一个月租金9481.5元作为偿付提前解除合同违约金的主张，本院予以支持。成浩未能提供证据证明其已将讼争房产钥匙交付给白天玺并与白天玺办理房产交接手续，故其主张系双方协商解除合同，并要求白天玺返还房屋押金8600元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。此外，因双方在合同中还明确约定，租金按季度结算，缴纳时间为下季度到来前七日内付清；拖欠租金达半个月以上的，双方均视为终止本合同，出租方有权收回房产，并有权追回乙方所欠租金及滞纳金。本案中，2014年10月成浩已电话告知白天玺其已租赁其他地方，并已搬离讼争房屋，不再承租讼争房屋并要求提前解除租赁合同。且根据物业公司证明及白天玺支付讼争租赁房屋自2014年10月份起的物业管理费等情况，表明白天玺对成浩搬离租赁房屋及租赁房屋为空房的现状有充分的了解。根据合同法的相关规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务，对方可在履行期限届满之前要求其承担违约责任。因此，在成浩已明确表示不再承租房屋及不再缴纳租金的情况下，为避免损失扩大，白天玺可提前解除合同，收回租赁房屋。而白天玺在明知成浩已搬离讼争房屋时，放任损失扩大，也存在一定的过错。故综合本案实际情况，成浩除已支付的押金8600元不予返还外，还需偿付一个月租金9481.5元，作为成浩提前解除合同的违约金赔偿给白天玺；对于白天玺主张的其他损失，应由白天玺自行承担。此外，关于白天玺主张成浩将房屋恢复原状的问题，本院认为，双方在合同中已明确约定一个月的免租装修期，且自双方于2010年1月1日签订《房屋租赁合同书》并将租赁物交付之日起至2014年10月成浩电话告知白天玺不再承租讼争房屋时，讼争合同已履行三年多时间，作为出租方的白天玺，不可能不知悉作为承租方的成浩对租赁物进行装修、改造的情形，应视为其已同意承租人对租赁物进行改善或者增设他物；且现白天玺也已将讼争房屋门锁更换并控制该房屋，故对白天玺要求成浩拆除房屋内装饰装修物、将房屋恢复原状并返还的诉讼主张，证据不足，本院不予支持。关于成浩已支付的房屋税费45676.27元的问题，本院认为，因双方在租赁合同中已明确约定所有涉及房产及其营业税金均由乙方（承租方）负责缴纳，且该约定并不违反法律法规的相关规定，因此对于成浩要求白天玺支付房屋税费的诉讼主张，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告成浩于本判决生效之日起十日内偿付原告白天玺提前解除合同违约金9481.5元；
二、驳回原告白天玺的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告成浩的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费947元，由原告白天玺负担840元，被告成浩负担107元；反诉案件受理费579元，由反诉原告成浩负担。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 林月蓉
二〇一五年七月三日
代书记员 林靓靓
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。