福建省龙岩市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽08执异37号
案外人：倪天顺，男，1935年4月15日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。
申请执行人：福建上杭农村商业银行股份有限公司，住所地上杭县临江镇振兴路171号，组织机构代码55757770-4。
法定代表人：袁秀英，董事长。
委托代理人：刘新策、沈红，福建正廉律师事务所律师。
被执行人：龙岩市金宏房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区东城军民路17号，组织机构代码72973096-4。
法定代表人：卢晓琴，董事长。
本院在执行申请执行人福建上杭农村商业银行股份有限公司与被执行人龙岩市金宏房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人倪天顺对执行龙岩市新罗区东城军民路30号松涛花园二期C105、C118、C119、C120、C121、C135、C151、C152号共八个车位提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人称，其名下原有位于龙岩市新罗区东城军民路35号房产。2009年9月28日，案外人与龙岩市金宏房地产开发有限公司签订了城市房屋拆迁补偿安置协议及补充协议，协议约定案外人将其所有的上述房产置换龙岩市金宏房地产开发有限公司开发的松涛花园房产1678.91平方米及车库7个，面积147.87平方米。2014年5月19日，龙岩市金宏房地产开发有限公司向其出具承诺函，明确案外人最终选定的松涛花园安置车位为C105、C109、C112、C118、C119、C120、C121、C132、C133、C134、C135、C151、C152、C259号。2015年4月29日，上述车位已交付给案外人。2016年5月17日，案外人从小区张贴的《公告》中得知，龙岩市金宏房地产开发有限公司私自将已补偿给案外人的C105、C118、C119、C120、C121、C135、C151、C152号八个车位又抵押给福建上杭农村商业银行股份有限公司，龙岩市中级人民法院准备拍卖、变卖或以物抵债处理上述车位。案外人认为，法院拍卖、变卖处理已经事实上属于案外人的车位，将损害案外人作为物权所有人的合法权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律规定，请求停止对上述八个车位的拍卖，并解除相关查封。
案外人为证实其主张，向本院提交《城市房屋拆迁补偿协议》壹份，《房屋拆迁补偿安置（产权调换）补充协议》壹份，《承诺函》壹份，交房通知书壹份。
申请执行人福建上杭农村商业银行股份有限公司称，一、案外人对所涉房产不享有所有权。1、《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”；第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。无论案外人与被执行人签订的房屋买卖协议是否有效，根据不动产物权登记生效的规定，由于案外人与被执行人双方买卖房屋后至今未办理房屋权属变更登记，不能产生物权变动的法律效力。即使案外人支付全部价款、实际占有，但未进行物权权属登记，案外人对房产仍无法享有物权，只享有对被执行人的债权。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”涉案房产系由被执行人进行开发建设，不动产登记的权属人被执行人，至今并未发生变更、转让和消灭等登记。法院依据相关法律规定查封被执行人名下相关财产，符合法律规定，程序得当，应予支持。二、案外人主张的权利不能排除执行。1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”在本案中，案外人倪天顺系因拆迁安置获得的被执行人龙岩市金宏房地产开发有限公司开发的松涛花园二期共计8个车位，并非是案外人购买的用于居住的房产，所以案外人主张的权利不能排除执行。2、申请执行人享有的担保物权合法有效，依法具有优先于案外人基于合同产生的债权的效力。申请执行人依法享有抵押权，可以就该房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。
综上，案外人的异议请求，于法无据，不能成立，请法院依法驳回其异议。
被执行人龙岩市金宏房地产开发有限公司称，案外人系拆迁安置户，所属几个车位均是拆迁安置。拆迁合同于2010年前签订。因该司工作人员在办理抵押评估时工作失误，将此几个车位抵押。此事是该司责任，与业主无关。
本院查明，福建上杭农村商业银行股份有限公司与龙岩市金宏房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院作出的（2016）闽08民初5号民事调解书已经发生法律效力。因龙岩市金宏房地产开发有限公司未履行生效判决所确定的义务，福建上杭农村商业银行股份有限公司向本院申请强制执行。
在执行过程中，本院查封了被执行人龙岩市金宏房地产开发有限公司所有的上述车位。
另查明，案外人倪天顺原有的位于龙岩市新罗区东城军民路35号房产。由于该房产于2009年被拆迁征用，因此房屋产权证被注销。2009年9月28日，案外人与龙岩市金宏房地产开发有限公司签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋拆迁补偿安置（产权置换）补偿协议》各壹份。以上协议主要约定，案外人倪天顺用其自有的房产置换龙岩市金宏房地产开发有限公司开发的松涛花园房产，置换方式为商品房面积1678.91平方米及车库7个，面积147.87平方米。2014年5月19日，龙岩市金宏房地产开发有限公司向案外人出具承诺函，明确案外人最终选定的松涛花园安置车位为C105、C109、C112、C118、C119、C120、C121、C132、C133、C134、C135、C151、C152、C259号。2015年4月29日，该司将上述车位交付给案外人。
本院认为，案外人倪天顺与龙岩市金宏房地产开发有限公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》、《龙岩市城市房屋拆迁补偿安置（产权调换）协议书》，约定拆迁人龙岩市金宏房地产开发有限公司通过产权调换的方式，用其开发的龙岩市新罗区东城军民路30号松涛花园二期C105、C118、C119、C120、C121、C135、C151、C152号等房产对被拆迁人倪天顺原有的位于龙岩市新罗区东城军民路35号房产进行拆迁补偿安置。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得拆迁补偿安置房屋的，应予支持”之规定，案外人依法享有的拆迁安置补偿权利具有物权属性，在产生权利冲突时，优于其他权利。人民法院在执行中查封登记在拆迁人名下属于被拆迁人按照产权调换形式获得安置房产，必然会影响被拆迁人优先取得安置房产的权利。因此，案外人倪天顺请求中止对上述房产执行的理由成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于使用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，裁定如下：
中止对龙岩市新罗区东城军民路31号（松涛花园二期）C105、C118、C119、C120、C121、C135、C151、C152号车位的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 林 发 富
审 判 员 连 征 元
代理审判员 邹 晖
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 魏闽杰（代）
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于使用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。