湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终59号
上诉人（原审被告）：戴德和。
委托诉讼代理人：宁艳辉，女，汉族，1970年9月4日出生，住湖南省长沙市开福区芙蓉北路街道办事处福城社区陈家铺***号北国风光*栋***号，系上诉人戴德和之妻。
被上诉人（原审原告）：湖南华佳宏物业管理有限公司,住所地湖南省长沙高新开发区麓谷大道668号高新开发区管委会综合服务大楼裙楼4楼A1区。
法定代表人：侯亚军，董事长。
委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：文炬，广东诚公（长沙）律师事务所实习律师。
上诉人戴德和因与被上诉人湖南华佳宏物业管理有限公司（以下简称华佳宏公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2016）湘0105民初4334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，双方均没有提出新的事实和理由，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。
上诉人戴德和上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判为支付法定时效内即2014年10月份以后的相关费用；2、判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、被上诉人没有按照《物业管理委托合同》的约定，对7栋206房楼下架空层违规违章装修情况履行审批、查验、登记的职责，没有履行劝阻、制止和报告义务。架空层违规装修导致7栋206房被厨房污水倒灌近十年，上诉人家里物品、墙面、地面损坏，损失数万元，且7栋206房楼下改造成保安用房，臭气熏天，噪音很大，严重影响了上诉人的居住质量。2、被上诉人的主张已经超过2年法定诉讼时效。被上诉人提供的催款通知单，上诉人从未签收过。请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，被上诉人于2016年10月提起诉讼，即使被上诉人要收缴，也只能收取2014年10月至2015年12月的物业费、电梯费、水费。3、物业费单据数目矛盾。4、上诉人的楼层电梯被锁定无法启亮，被上诉人剥夺了上诉人使用电梯的权利，一审判决上诉人全额支付电梯费明显不公正。综上所述，一审判决显失公正，应予纠正，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人华佳宏公司辩称，1、一审判决认定事实正确。架空层改建和下水道的设计、施工都是开发商所为，被上诉人不是责任主体。被上诉人并不存在违约和侵权行为，上诉人不能以此作为拒交物业费的理由和借口。2、被上诉人的主张不存在超过诉讼时效。上诉人因较少在家及房屋出租的原因未当面签收催缴通知单，被上诉人提供了将相关催缴通知贴附业主门上的照片，证明已尽催收、告知义务。被上诉人提供的是社区公共服务，也是持续性服务行为，这是小区全体业主有目共睹的。3、上诉人应缴物业费金额无误。4、一审判决上诉人全额支付电梯费公正合理。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决合法、合理，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人华佳宏公司向一审法院起诉请求：1、请求判令戴德和支付其拖欠的物业费2768.85元、电梯费2418.4元；2、请求判令戴德和支付其拖欠的水费232.86元；3、请求判令戴德和承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2004年3月26日，华佳宏公司与湖南顺天房地产开发有限责任公司签订一份物业管理委托合同，约定湖南顺天房地产开发有限责任公司将顺天.北国风光委托给华佳宏公司进行物业管理，管理期限自房屋交付之日起至业主委员会成立之日止，物业管理费为住宅0.8元/㎡/月。2011年11月1日、2014年8月1日,华佳宏公司分别两次与长沙市开福区芙蓉北路206号北国风光业主委员会签订物业委托服务合同，即北国风光业主委员会委托华佳宏公司从2011年11月21日起至2018年12月31日止北国风光住宅小区的房屋等提供物业管理服务；物业管理费为住宅0.8元/㎡/月，电梯费用每户每月24元；违约责任：业主逾期未交纳物业服务费等,按逾期每日5‰的标准承担相应的滞纳金。合同签订后，华佳宏公司依约对长沙市开福区北国风光住宅小区进行了物业管理；戴德和系长沙市开福区北国风光7栋206号商品房业主,2005年6月入住。戴德和自2008年1月至2016年1月3日，欠缴物业服务费2768.85元，2007年1月至2016年1月3日，欠电梯费2418.4元，2009年11月至2010年12月3日，欠水费232.86元。华佳宏公司提交2008年12月起向戴德和催收物管费的通知，拟证明其向戴德和主张权利。戴德和提交其住房两次遭到污水倒灌的证据，拟证明华佳宏公司未履行业主公约、物业管理条例的职责。
一审法院认为，华佳宏公司与湖南顺天房地产开发有限责任公司签订的物业管理委托合同、与北国风光业主委员会签订物业委托服务合同以及戴德和签订的入伙手续，均系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”,故物业管理委托合同对业主应具有约束效力。按照合同约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按合同约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任,戴德和应当向华佳宏公司交纳物业管理费;戴德和以华佳宏公司未履行业主公约、物业管理条例的约定职责进行抗辩,且提交其住房两次遭到污水倒灌的证据，故华佳宏公司应承担责任,该院酌情对戴德和应交纳给华佳宏公司的物管费用适当下调，即由戴德和支付华佳宏公司物业服务费2215.08元、电梯费2418.4元、水费232.86元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、戴德和于本判决发生法律效力之日起十日内向湖南华佳宏物业管理有限公司支付物业服务费2215.08元、电梯费2418.4元、水费232.86元。二、驳回湖南华佳宏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因使用简易程序审理,减半收取25元,由戴德和负担。
二审中，上诉人戴德和向本院提交了以下证据：收条一张，拟证明上诉人已经将2016年1月份的物业费交给了房屋的新业主常和平。被上诉人华佳宏公司对该证据的“三性”均不予认可，提出无法核实其真实性，该证据是上诉人与第三方之间的收据，不能证明上诉人或第三方缴纳了2016年1月份的物业费，不能达到上诉人的证明目的，且不属于新证据。本院经审查认为，该证据无其他证据佐证，真实性无法核实，且达不到上诉人的证明目的，不予认定。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，被上诉人华佳宏公司与湖南顺天房地产开发有限责任公司签订的物业管理委托合同、与北国风光业主委员会签订物业委托服务合同以及戴德和签订的入伙手续，均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。被上诉人华佳宏公司为上诉人戴德和提供了物业服务，戴德和应当支付物业管理费及其他相关费用。因华佳宏公司的服务存在瑕疵，一审判决上诉人戴德和按欠缴物业费的80%缴纳，较为适宜，应予维持。上诉人提出被上诉人主张的部分费用超过2年诉讼时效的上诉意见，本院认为，被上诉人为上诉人提供物业服务的行为一直在持续，且结合被上诉人提供的催费通知，可证明被上诉人不时地主张权利，故对该上诉意见，不予支持。上诉人提出被上诉人主张的物业费数目不清及电梯使用权被剥夺的上诉意见，因证据不足，本院不予支持。上诉人若认为污水倒灌给其造成了损失，可另行主张权利。
综上所述，上诉人戴德和的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人戴德和负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一七年三月二十四日
书 记 员 何冰洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。