陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕08民初408号
原告：解智锁，男，1956年11月13日出生，汉族，陕西省神木县人，住神木市。
委托诉讼代理人：宋来虎、ＸＸ，陕西富能律师事务所律师
被告：李剑萍，女，1969年8月18日出生，汉族，无业，住神木县。
委托诉讼代理人：白海丽，陕西纳智律师事务所律师。
被告：杨建雄，男，1974年1月1日出生，汉族，住陕西省西安市。
原告解智锁与被告李剑萍、杨建雄案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月8日立案后，依法适用普通程序，于2018年1月9日公开开庭审理本案。原告解智锁及其委托诉讼代理人宋来虎、ＸＸ，被告李剑萍及其委托诉讼代理人白海丽，被告杨建雄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
解智锁向本院提出诉讼请求：1、停止对陕西省榆林市中级人民法院（2013）榆中法执字第00164-11号裁定书的执行，解除对位于神木县神木镇滨河路南路东侧訾玉家园（房产证号为：091320**）房屋的查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：。2013年2月28日，被告杨建雄与原告达成房屋买卖协议，将位于神木县神木镇滨河路南路东侧訾玉家园（房权证号为：091320**）房屋出卖给原告，并且双方签订了《房产买卖合同》。合同约定：房屋价格为1000万元；原告于合同签订之日一次性付清房款；被告杨建雄于该协议签订之日起将房屋交付异议人。签订合同后，原告以债务抵销（被告已到期的借款1000万元）的方式支付了全部房款，被告杨建雄也依约交付了房屋及其钥匙，并且双方在物业处办理了业主变更手续。当时双方口头约定3个月内办理过户登记，原告在约定的期限内多次要求被告杨建雄配合办理过户登记，可被告杨建雄总以很忙推诿，后来原告才发现交易房屋在银行有抵押贷款，由于被告杨建雄无力一次性偿还贷款，导致双方迟迟没有办理过户登记。你院在被告李剑萍与杨建雄因民间借贷纠纷执行过程中，于2015年7月14日查封了登记在被告杨建雄名下的位于神木县神木镇滨河路南路东侧訾玉家园（房权证号为：091320**）房屋。原告于2017年4月27日依法提出书面执行异议，经贵院审查后，作出陕西省榆林市中级人民法院（2017）陕08执异32号执行裁定书予以驳回，原告不服裁定，现依法提起执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告认为涉案房屋虽然登记在被告杨建雄名下，但于2013年2月28日，被告杨建雄已将该房屋出卖予原告，且签订了合法有效的书面合同，原告不仅以债务抵销的方式支付了全部价款，而且在查封之前已实际占有涉案房屋，虽没有及时办理过户登记，但并非原告自身原因，其权利足以排除对涉案房屋的执行。为维护市场交易安全，为维护自己的合法权益，现原告提出前述诉讼请求。
李剑萍辩称，第一，就原告所提出的签订《房屋买卖合同》、交付房款及占有房屋等行为，答辩人对该事实存疑，认为完全不排除原告与被告杨建雄恶意串通，损害答辩人债权利益的实现。第二，即便如原告所述，原告与被告杨建雄于2013年2月28日签订过《房屋买卖合同》，但双方之间的买卖行为实质上属于“代物清偿”。那么，原告需就原债权是否真实存在承担举证责任；而且，即使存在债权，案涉代物清偿的履行标的为房屋，原告应当及时完成物权变更登记。本案中，从签订合同到实际查封时间间隔为两年四个月多，远远超出完成物权变更登记的合理时间。至于原告所述的非因自身原因而为被告杨建雄无法一次性偿还抵押贷款，答辩人认为这依然属于原告自身原因导致，亦即原告自身过错所致，因其一原告在接受代物清偿之前没有尽到审慎义务，其二原告签订合同后发现有贷款未偿还应当及时向杨建雄主张权利。第三，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第八十七条之规定，原告与被告杨建雄即使达成过案涉以物代偿协议，也应当以实际履行完毕作为消灭原债权债务的条件。根据《物权法》第九条之规定，因涉案房屋依然登记在被告杨建雄名下，具有公示公信效力，被告杨建雄依法应当认为为案涉房屋的权利人，因此本案执行查封并无不当，亦即原告所提出的事实与理由依法不能排除本案的强制执行。综上，你院应当依法驳回原告的诉请。
杨建雄辩称，1、本人并无恶意串通，房屋买卖是实际发生的；2、房屋查封是在我和李剑萍商量尾留事宜之前房屋已经进行了买卖。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：解智锁提交的第三组证据《房屋买卖合同》一份。证明目的：证明被告杨建雄在法院查封之前已将涉案房产转让予原告，并于当日签订了合法有效的书面合同。李剑萍的质证意见为，真实性证明目的均有异议，这份合同完全不排除原告与被告杨建雄虚假签订，而且该份合同不能说明涉案房屋已经转让，根据了解该套房屋执行270万元与买卖合同的差价较大，不够客观，不能达到其证明目的。原告与被告杨建雄有可能恶意串通，可能是虚假的。杨建雄的质证意见为，真实性和证明目的均无异议。事实是真实的。解智锁提交的第四组证据物业费票据5支、水费围墙费石狮费维管费一支、訾玉家园业主委员会出具证明一份。证明目的：原告在法院查封之前已合法占有涉案房屋。李剑萍的质证意见为，真实性和证明目的均不认可，票据不能证明其是房屋的合法占有人，不能说明是基于买卖实际占有，其次是应该提供合法的税务票据以及相关的支付凭证。实际缴纳人并不能说明原告是基于买卖行为的受让人。第一支收据和第二支收据票号相差不大，但是开票的时间却相隔一年。杨建雄的质证意见为，真实性和证明目的均无异议，当时说的就是由解智锁交。解智锁提交的第五组证据银行转款凭证（农业银行进账单一支，陕西农村银行记账凭证一支，存款凭证一支）三支及何冬梅的证言及身份证复印件。证明目的：1、原告于2009年11月份向被告杨建雄借款1000万元；2、本组证据与第三组证据共同可以证明原告于2013年2月28日以债务抵消的方式已支付涉案房屋的全部价款。李剑萍的质证意见为，真实性和证明目的均不认可，理由：1与本案无关，被告不认识何冬梅、杨三明，二人均不是本案当事人，2、三份凭证均缺少原件，真实性请求法庭核对。3、即便该凭证是真实的，上面记载的是09年，而买卖房屋合同的签订在13年，不符合生活常理。而且该证据也说明不了原告与被告之间存在债权债务关系。对证明的真实性和证明目的均有异议，证人应当出庭作证接受当事人质询，单从证明无法证明其债权债务关系，且何冬梅与原告有利害关系，证人证言不具有可信性。杨建雄的质证意见为，我和原告是09年就有经济往来，杨三明是我父亲，我在神木的经济由我父亲来负责，何冬梅是原告的负责财务人员，杨三明是我的财务负责人员，12年之前，我父亲去世家族财产才到我名下。解智锁提交的第六组证据房屋他项权利证书复印件一份。证明目的：非因原告自身原因未办理过户登记。李剑萍的质证意见为，真实性无异议，证明目的有异议，理由：上面记载的是很客观的数据，并不能证明非因原告自身原因未办理过户登记。原告可以督促杨建雄尽快偿还贷款，所以还是原告的自身原因导致不能过户。杨建雄的质证意见为，2013年将房屋卖给解总，实际上我正在办理房屋的贷款事宜，其一直催促我办理过户，但是由于我在银行有贷款，我在15年将贷款还清，我拿房屋在银行办理了350万元贷款。确实是因为贷款不能过户。
本院经审查，对解智锁提交的第三、四组证据，本院对上述证据的真实性均予以认定，但不足以证明其证明目的，本院将在本院认为中综合评述。对解智锁提交的第五组证据银行转款凭证三支，该银行转款凭证中并无解智锁和杨建雄，其亦未提交借据、收据、欠条等债权凭证，故第五组证据与本案无关联性，不能证明其证明目的，依法不予采信。对解智锁提交的第六组证据，仅凭房屋他项权利证书不足以证明其证明目的，但因各方对真实性均无异议，对第六组证据的真实性，予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年2月28日，杨建雄与解智锁签订了《房产买卖合同书》，主要内容为：杨建雄将位于神木县神木镇滨河路南路东侧訾玉家园（房权证号为：091320**）房屋出卖给解智锁，房屋价格为1000万元。李剑萍与杨建雄民间借贷纠纷一案，本院于2013年8月7日作出（2013）榆中民三初字第00001号民事调解书。经李剑萍申请，本院于2015年7月14日作出（2013）榆中法执字第00164-11号执行裁定书，对登记在杨建雄名下的位于神木县神木镇滨河路南路东侧訾玉家园（房权证号为：091320**）房屋予以查封。解智锁于2017年4月27日提出书面执行异议，榆林市中级人民法院于2017年7月30日作出（2017）陕08执异32号执行裁定书，驳回解智锁的异议请求。解智锁不服裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，不动产买受人排除执行的前提是该四项条件应同时满足，缺一不可。本案中，第一，解智锁在民事起诉状中称“以债务抵销（被告已到期的借款1000万元）的方式支付了全部房款”，并提供了其与杨建雄签订的房产买卖合同书，但合同条款未涉及以房抵债的任何内容，无法判断解智锁向杨建雄购买案涉房屋与其主张的杨建雄以涉案房屋向其抵债一事之间的联系，且合同内约定面积约490平方米的涉案房屋转让价格为1000万元，即约20000元/㎡，该价格明显远高于当时当地市场价格，故本院对双方当事人之间房产买卖合同的真实性存在合理怀疑，现有证据不足以证明解智锁与杨建雄之间达成以房抵债的合意。第二，解智锁主张以债务抵销的方式向杨建雄支付了全部房款，但其仅提供案外人何东梅向案外人杨三明转款的银行转款凭证三支，上述证据与本案不具有关联性，也不具有唯一性和排他性，不排除何东梅与杨三明之间存在经济往来，故何东梅与杨三明之间的转款凭证不能证明解智锁向杨建雄支付了涉案房产对价，亦不足以证明解智锁与杨建雄之间存在债权债务关系，故解智锁提交的现有证据不足以证明其以债务抵销的方式向杨建雄支付全部价款。第三，解智锁虽提供物业费票据、水费围墙费石狮费维管费、訾玉家园业主委员会出具证明等证据证明其已合法占有涉案房屋，但其在庭审中自认“现在空着了，装修起再没有住。”，故解智锁在人民法院查封之前未实际占有该不动产。综上，解智锁所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，解智锁请求停止对涉案房屋的执行并解除对该房屋的查封，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一项第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告解智锁的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告解智锁负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。
审 判 长 薛海鸥
代理审判员 闫徐平
代理审判员 常跃华
二〇一八年一月三十一日
书 记 员 马潇雨