江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初12255号原告：施宁生，男，1960年10月27日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原告：肖军，女，1964年10月30日出生，汉族，住南京市鼓楼区。两原告委托诉讼代理人：华洪钧，南京市鼓楼区法律服务所法律工作者。两原告委托诉讼代理人：余德怀，南京市鼓楼区法律服务所法律工作者。被告：南京图腾置业发展有限公司，住所地在南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，总经理。委托诉讼代理人：汪春奕，江苏法德永衡律师事务所律师。原告施宁生、肖军与被告南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告施宁生、肖军及委托诉讼代理人余德怀，被告图腾公司的委托诉讼代理人汪春奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施宁生、肖军向本院提出诉讼请求：被告图腾公司支付两原告2015年第三、第四季度及2016年全年的租赁回报87620.4元并支付逾期违约金6548元（分别自2015年5月16日、2015年8月16日、2016年5月16日、2016年8月16日、2016年11月16日起，至2016年12月30日止，每日按回报款数额的万分之三计算为4.38元/天），共计94168.4元。事实和理由：原、被告于2010年2月28日签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》（以下简称委托经营合同），约定原告将其所有的位于本市××室商铺交由被告经营管理，被告按季度向原告支付租赁回报，并约定逾期付款按照每日万分之三的标准支付违约金。但从2015年开始，被告不履行付款义务，被告仅于2016年1月26日付款29206.8元，2015年的余款和2016年全年的款项至今没有支付，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告图腾公司辩称：被告认为双方签订的合同并非是房屋租赁合同，应当是委托合同。关于合同中间约定的回报金额，因为经营过程中区划调整及购买平台的兴起，导致了大面积商铺租不出去，故被告自2015年7月30日起未按照固定回报率向原告支付租赁回报。被告为了减少损失降低了对外出租的租金，本案商铺租赁给了海澜之家，对外出租的收益为每天每平方米是4.3元，该租金未达到原、被告双方合同中约定的标准，我方愿意将商铺的全部租金支付给原告方。关于违约金，被告认为按照合同的约定，被告不是违约方，不应承担违约责任，且合同中的违约金的条款数额过高，高于同期银行贷款利率，故即使法院认定被告违约，亦应予以调整。本院经审理认定事实如下：坐落于本市××室房屋（建筑面积27.25平方米，以下简称涉案房屋）为原告施宁生、肖军共同共有。2010年2月28日，原告施宁生、肖军（甲方、委托方）与被告图腾公司（乙方、受托方）签订《委托经营合同》，约定甲方将涉案房屋委托乙方对外租赁经营；委托经营期限自2010年4月30日起至2018年4月29日止；甲方在合同期限内有权按照约定的时间、金额向乙方收取商铺房屋租赁经营回报收益（含税）即租赁回报；年租赁回报计算方式为商铺房屋核准登记总价款×8.5%；租赁回报为每三个月支付一次，具体数额为15400元/三个月（此租赁回报金额中含甲方应纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴）；支付时间为每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金等等。上述合同签订后，两原告将涉案房屋交付被告，被告自2015年起开始拖欠租金，直至2016年1月26日才支付了两笔租金，数额均为14603.4元，此后即再未付租金。本院认为，原告施宁生、肖军与被告图腾公司签订的委托经营合同是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。图腾公司虽辩称双方签订的合同系委托经营合同，并非房屋租赁合同，但因双方合同约定的租金回报为固定数额，而非图腾公司根据自己的经营情况进行调整，故无论该合同是委托经营合同，还是承包经营合同，抑或是房屋租赁合同，图腾公司均应根据合同的约定向两原告支付租赁回报。因图腾公司自2015年起仅支付了两期租赁回报，故图腾公司应补充支付2015年后两个季度及2016年全年的租赁回报共计87620.4元（14603.4元×6）。关于逾期付款违约金问题。被告图腾置业公司未按照合同约定支付租赁回报，其行为违反合同约定，构成违约，应承担相应违约责任。原告主张被告按每日万分之三标准支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。因2015年第一季度的租赁回报14603.4元应于2015年5月15日前支付，而图腾公司直至2016年1月26日才支付了该笔租赁回报，故根据双方合同的约定，图腾公司应自2015年5月16日起第15个工作日后开始支付违约金，即应从2015年6月6日起开始支付违约金。因2015年6月6日至2016年1月25日期间共有228天，且原告主张按照4.38元/天计算违约金并未超过双方的约定，故本院认定图腾公司应支付两原告2015年第一季度租赁回报的违约金998.6元（4.38元/天×228天）。因2015年第二季度的租赁回报14603.4元应于2015年8月15日前支付，而图腾公司直至2016年1月26日才支付了该笔租赁回报，故本院认定图腾公司应支付该笔租赁回报违约金613.2元（自2015年9月8日起至2016年1月25日止，4.38元/天×140天）。因原告在本案中并未主张2015年第三和第四季度的违约金，故本院在本案中不予计算。因2016年第一季度违约金应于2016年5月15日前支付，而被告至本案法庭辩论终结仍未支付，故跟据原告主张的截止时间2016年12月30日，本院认定图腾公司应支付该期租赁回报违约金919.8元（自6月4日起支付，4.38元/天×210天）。因2016年第二季度违约金应于2016年8月15日前支付，而被告至本案法庭辩论终结仍未支付，故本院认定图腾公司应支付该期租赁回报违约金508元（自9月6日起至2016年12月30日，14603.4元×0.0003×116天）。因2016年第三季度违约金应于2016年11月15日前支付，而被告至本案法庭辩论终结仍未支付，故跟据原告主张的截止时间2016年12月30日，本院认定图腾公司应支付该期租赁回报违约金105.1元（自12月7日起支付，4.38元/天×24天）。上述违约金共计3144.7元（998.6元+613.2元+919.8元+508元+105.1元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京图腾置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告施宁生、肖军支付自2015年第三季度至2016年第四季度的租赁回报87620.4元，并支付2015年第一季度、第二季度及2016年第一至第三季度的逾期付款违约金共计3144.7元；二、驳回原告施宁生、肖军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2154元，减半收取为1077元，由被告南京图腾置业发展有限公司负担（此款原告已预付，被告在给付上述款项时直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  孙晋辉二〇一七年二月二十二日书记员  陈 蓉