安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）皖民四终字第00245号
上诉人（原审原告）：铜陵天宝禽业有限责任公司，住
所地安徽省铜陵县五松镇新江村，组织机构代码74679180-6。
法定代表人：徐天宝，该公司总经理
委托代理人：金华，安徽众佳律师事务所律师。
委托代理人：徐文清，铜陵县顺安镇法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：铜陵市循环经济工业试验园建设投资有限责任公司。
法定代表人：郁思家，该公司董事长。
委托代理人：叶齐，安徽景旺律师事务所律师。
委托代理人：余鲲，安徽景旺律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：铜陵经济技术开发区管理委员会。
法定代表人：王毅军，该管理委员会主任。
委托代理人：叶齐，安徽景旺律师事务所律师。
委托代理人：余鲲，安徽景旺律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：铜陵县国土资源管理局。
法定代表人：汤征斌，该局局长。
委托代理人：蒋来祥，该局股长。
委托代理人：章建国，安徽景旺律师事务所律师
上诉人铜陵天宝禽业有限责任公司（简称天宝禽业公司）与上诉人铜陵市循环经济工业试验园建设投资有限责任公司（简称循环园建投公司）、铜陵经济技术开发区管理委员会（简称开发区管委会）、铜陵县国土资源局（简称铜陵县国土局）因建设用地使用权转让合同纠纷一案，均不服安徽省铜陵市中级人民法院（2013）铜中民一初字第00006号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年9月24日公开开庭进行了审理。天宝禽业公司的法定代表人徐天宝及委托代理人金华，循环园建投公司及开发区管委会的共同委托代理人叶齐，铜陵县国土局的委托代理人章建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2005年12月2日，天宝禽业公司为兴建40万只肉鸡项目，与铜陵县国土局签订一份国有土地使用权出让合同，在铜陵县新江村投资购买了26690.63平方米的国有土地使用权。合同签订之后，天宝禽业公司依法办理了相关土地使用权出让手续，并按约支付了全部土地出让金及相应契税等费用。2005年12月5日，铜陵县国土局向天宝禽业公司颁发了铜国用（2005）第508号土地使用权证，确定天宝禽业公司用地位置、面积、期限、性质等。
2010年7月13日，铜陵县国土局、循环园建投公司联合向天宝禽业公司下发《拆迁通知书》，载明：根据城市建设规划要求，因市重点工程需要，拟对你单位国有土地及地表建筑物均予以收储和拆迁。为不影响重点工程施工建设，特通知你单位即日起停止生产活动。国有土地收购由铜陵县国土局负责落实，地表建筑物由循环园建投公司负责征迁。
2010年7月21日，循环园建投公司与天宝禽业公司签订一份《协议书》，确定对天宝养鸡厂整体拆迁，并由县国土部门和具备合法评估资质的中介机构对天宝养鸡厂进行资产评估。此后，双方共同委托铜陵华诚房地产土地评估有限责任公司（简称华诚评估公司）对天宝养鸡厂的办公用房、生产厂房及附属构筑物、地表附属物进行评估。2011年1月7日，华诚评估公司出具《房地产估价报告》，记载：评估对象：天宝禽业公司拥有的办公用房、生产厂房及附属构筑物、地表附属物。评估目的：依据《关于印发﹤铜陵县城市房屋拆迁补偿基准价格、产权调换差价及有关补偿标准﹥的通知》（铜政办（2009）8号）的规定，确定评估对象的拆迁补偿价格。估价时点：2010年7月8日。估价结果：估价对象房地产在估价时点的拆迁补偿价值为1091.67万元，停产停业损失为40.84万元，搬迁补偿费10.22万元。《房地产估价报告》同时写明：本次委托评估的房屋面积为12769.01平方米的区位差价按一类区位每平方680元取价，委托评估房产的区位差价为868.29万元。
2011年6月2日，循环园建投公司与天宝禽业公司签订了《天宝禽业拆除协议》，第一条载明：天宝禽业公司是铜陵县一家办理了国有土地证、房产证、规划建设许可证等证照齐全的规模养鸡厂，根据城市建设规划要求，因市重点工程建设需要，按县政府关于天宝禽业公司拆迁有关会议精神，由铜陵县国土局对其下达拆迁通知书，明确国有土地收购由铜陵县国土局负责落实，地表建筑物由循环园建投公司负责征迁，协议书并对拆迁补偿费的支付时间、方式作了约定。
2011年2月7日，循环园建投公司向开发区管委会提交了一份《关于对天宝禽业公司所属国有土地进行收储的报告》，写明：根据循环园规划建设的需要，本公司于2010年7月对位于县城关镇新江村范围内的天宝禽业公司进行国有土地收储和拆迁，根据铜陵县政府关于天宝禽业公司拆迁有关会议精神及本公司与天宝禽业公司签定的拆除协议，土地收储由县国土局负责落实，地表建筑物由循环园建投公司负责征迁。目前，该企业所处新江村已托管开发区，地表建筑物征收协议由本公司与天宝禽业公司于2011月6日2日签定，所有地表建筑物于2011年9月底全部拆除完毕，拆迁补偿款至今未补偿到位。现天宝禽业公司多次申诉要求对所属土地进行收储和补偿，并付清70%的地表补偿款。特此报告，请开发区管委会协调相关部门办理该企业土地收储事宜。
2011年9月9日，铜陵县人民政府、开发区管委会共同下发了《关于五松镇马冲等3个村行政区域托管协议》，载明：根据市政府办公室2011年第29期和第78期会议精神，铜陵经济技术开发区对循环园建投公司28平方公里实行“全托管”，先行将五松镇辖区内马冲村、董冲村、新江村3个行政村整建制由铜陵县托管给铜陵经济技术开发区。托管村的土地规划管理权以及村集体资产债权债务一并划转。该协议并对其它事项作了约定，铜陵市民政局作为协议鉴证单位在协议上盖章。
天宝养鸡厂被拆迁后，天宝禽业公司多次找铜陵县国土局、开发区管委会、循环园建投公司要求对其土地进行收储补偿，由于三家单位未予以补偿，天宝禽业公司上访至铜陵市信访局。2013年2月5日，铜陵市副市长倪玉平召开了由铜陵县国土局、开发区管委会、天宝禽业公司参加的协调会，并批示要求开发区管委会、铜陵县国土局配合抓紧理清已补偿天宝禽业公司的标的物，若有未补偿的由铜陵县国土局组织评估，开发区给予补偿。根据2月5日倪副市长接访及批示，2月8日，循环园建投公司致函华诚评估公司：贵公司于2011年1月7日所出具的《房地产估价报告》所评估估价标的物是否含有土地补偿部分，如含有土地补偿请明确具体分项内容，此复函将作为土地部门下一步对天宝禽业公司土地收储补偿依据。华诚评估公司于2013年2月17日回函：你公司和天宝禽业公司于2010年7月共同委托我公司对天宝禽业公司拆迁资产进行评估，评估范围为贵公司与天宝禽业公司共同确定的拆迁资产清单，我公司已于2011年1月7日出具《房地产估价报告》。为解决区位价值因素对拆迁对象补偿价值的影响，铜陵县住房和城市建设局提出《关于对铜陵天宝禽业有限责任公司拆迁补偿标准的建议》（建秘（2010）113号），为此，我们在报告中揭示，如果以此文件评估，被拆迁对象的区位差价应为按一类区位每平方米680元及房屋建筑物的建筑面积12769.01平方米计算，得出委托评估对象的区位差价为868.29万元。综上所述，如果贵公司已补偿天宝禽业公司房屋建筑物的区位差价，按铜政办（2009）8号文精神不应再补偿土地使用权价值。我们的估价结果只供拆迁补偿进行参考，具体方案由开发区自行决定。2013年2月25日，铜陵县国土局、循环园建投公司依据华诚评估公司的回函书面答复天宝禽业公司：铜陵循环园建投公司按《房地产估价报告》对你公司全部拆迁标的物包括土地款已补偿到位，不应再补偿土地使用权价值。
2012年9月22日，天宝禽业公司委托安徽地源不动产咨询评估有限责任公司（简称地源评估公司）对天宝养鸡厂的全部土地26690.3平方米进行了评估，按每平方米331元计算，总计883.46万元。2013年3月26日，天宝禽业公司起诉至原审法院，请求判令三原审被告：1、连带支付天宝禽业公司土地补偿款4608056.22元及从2010年8月13日起至给付之日的银行同期贷款利息；2、连带赔偿天宝禽业公司经济损失560039.06元；3、承担本案全部诉讼费用。
原审期间，应天宝禽业公司的申请，原审法院与华诚评估公司的法定代表人及天宝养鸡厂资产评估经办人进行了谈话，并制作了谈话笔录，两人共同回答：我们评估对象是根据拆迁双方确定后商定的，由征迁双方共同委托，之所以对铜鑫丝织厂（另案）的空白土地进行了评估是因为委托方要求我们对空白土地进行了评估，对天宝禽业的土地没有进行评估是因为委托方没有要求我们对空白土地（总面积减去房屋建筑物面积）进行评估。
原审法院认为：（一）关于天宝养鸡厂被拆迁后得到的补偿款是否包括全部土地补偿款的问题。从2011年6月2日循环园建投公司与天宝禽业公司签订的《天宝禽业公司拆除协议》和2010年7月21日双方签订的《协议书》中可以看出，当时对天宝禽业公司是整体拆迁，即土地由铜陵县国土局收储，地表建筑物由循环园建投公司征迁，但在后来的征迁过程中，只对天宝养鸡厂地表建筑物进行了拆迁，对土地收储工作一直没有进行。从天宝禽业公司与循环园建投公司共同委托华诚评估公司评估事项中可以看出，评估公司只对天宝养鸡厂的办公用房、生产厂房及附属构筑物、地表附属物进行评估，没有对全部土地进行评估。在该院与华诚评估公司的法定代表人及评估经办人的谈话中也证实了没有对土地进行评估。后来天宝禽业公司多次要求循环园建投公司对土地进行评估补偿，循环园建投公司于2010年12月7日向开发区管委会打报告，请开发区管委会协调相关部门办理天宝养鸡厂土地收储事宜。从以上事实可以看出天宝养鸡厂的土地一直没有被收储，空白土地并未得到补偿。
（二）关于空白土地应由谁补偿的问题。2010年7月13日，铜陵县国土局向天宝禽业公司下达了土地收储拆迁通知书，但在后来的拆迁过程中一直未履行收储工作，后因该块土地由铜陵市政府决定托管到开发区管委会，故铜陵县国土局认为自己已无权收储，应由开发区管委会处理。《土地储备管理办法》（国土资发（2007）227号）第20条规定：国家实施城市规划时进行旧城区改建需要调整使用权的，应由国土资源管理部门报经有权批准的人民政府批准，依法对土地使用人给予补偿后，收回土地使用权，对政府有偿收回的土地由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。铜陵市人民政府《关于印发铜陵市已出让国有建设用地使用权收回办法的通知》（铜政（2010）46号）第五条关于收回国有土地使用权的补偿第2款规定：地价评估应签订协议，市国土部门根据我市基准地价进行协商或委托具有相应资质的专业机构对土地及地上构筑物进行评估后，委托土地储备机构与原土地使用者签定提前收回国有建设用地补偿协议。从以上规定可以看出，循环园建投公司在使用天宝禽业公司的土地时应首先报请国土收储部门对天宝禽业公司的土地进行收储工作。虽然循环园建投公司在2011年2月7日曾向开发区管委会递交了一份《关于对天宝禽业公司所属国有土地进行收储的报告》，要求开发区管委会协调相关部门办理该企业土地收储事宜，但开发区管委会对此项工作一直未进行，即天宝禽业公司的空白土地13921.62平方米一直未被收储，天宝禽业公司的国有土地使用权证亦未被注销。在此情况下，循环园建投公司已实际占用了该块土地，理应对天宝禽业公司给予补偿。
（三）关于循环园建投公司应补偿土地征收款的数额问题。天宝禽业公司诉前单方委托地源评估公司对天宝养鸡厂的26690.63平方米的土地进行了评估，总价款为883.46万元。虽然在庭审质证过程中，三原审被告对该评估报告不予以认可，但均未要求该院对该地块重新进行评估。该院经核实，地源评估公司是一家具有土地评估资质的公司，故对其出具的报告予以认可。因天宝养鸡厂的房屋建筑下的土地12769.01平方米已得到补偿，对剩余土地13921.62平方米，按评估价每平方米331元，总价款为466.806万元。
（四）关于如何看待华诚评估公司回函问题。三原审被告对天宝禽业公司诉讼请求抗辩的一个重要证据就是华诚评估公司的回函。该回函的答复中所说：如果已补偿天宝禽业公司房屋建筑物的区位差价，按铜政办（2009）8号文不应再补偿。该院认为，回函上所称的区位差价是指房屋建筑物的区位差价，而不是土地的区位差价，即循环园建投公司按评估报告补偿天宝公司的868.29万元区位差价款是房屋建筑物下12769.01平方米的区位差价款，而不是全部土地26690.63元的区位差价款。
（五）关于铜陵县人民政府2009年2月21日下发的《关于印发铜陵县城市房屋拆迁补偿基准价格产权调换差价及有关补偿标准的通知》铜政办（2009）8号文的理解问题。该文件中对商业用房的规定是：容积率小于1的，按房屋建筑面积计算区位差价，容积率大于等于1的，按土地使用权面积计算区位差价。三原审被告认为因天宝养鸡厂房屋容积率小于1，应依据此规定，按天宝养鸡厂房屋面积12769.01平方米补偿土地款。本案争议的是土地收储补偿款的问题，而不是房屋拆迁补偿款问题，铜政办（2009）8号文是针对房屋拆迁的规定而不是土地收储规定，三原审被告以该文件中“房屋区位差价”概念抗辩不应再支付土地补偿款，依法无据。
（六）关于天宝禽业公司的银行罚息590054.81元应否由原审被告承担的问题。天宝禽业公司虽然以该地块抵押贷款，但如何归还银行贷款并未受到限制，天宝禽业公司可以有多种渠道归还贷款，未必一定要以该土地的征迁款来归还贷款，故天宝禽业公司要求三原审被告承担其银行罚息590054.81元，依法不予采纳。
综上，循环园建投公司没有按照2011年6月2日与天宝禽业公司签订的《天宝禽业拆除协议》全面履行自己的义务，其只履行了对地表建筑物的征迁补偿义务，而没有履行对土地的补偿义务。虽然《天宝禽业拆除协议》中写明国有土地收购由铜陵县国土局负责落实，但循环园建投公司作为该土地的实际使用者有义务上报相关部门落实此事，其在使用该块土地后，不支付土地补偿款，构成违约。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条的规定，判决：一、循环园建投公司在判决生效后十日内支付天宝禽业公司土地征收补偿款4668056.22元并支付自起诉之日（2013年3月25日）至给付之日的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算。二、开发区管委会、铜陵县国土局不承担给付天宝禽业公司土地征收补偿款的责任。三、驳回天宝禽业公司的其他诉讼请求。案件受理费47977元，铜陵天宝禽业公司负担7977元，循环园建投公司负担40000元。
天宝禽业公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求增加判决：1、土地征收补偿款4668056.22元自2010年8月13日至2013年3月24日的同期贷款利息1018241.58元；2、天宝禽业公司被银行所处罚息560039.06元。主要理由为：1、天宝禽业公司多次找三原审被告联系，要求支付土地征收补偿款，但均相互推脱。原审虽判决由循环园建投公司给付土地征收补偿款4668056.22元，并自2013年3月25日起支付同期贷款利息，但对2010年8月13日至2013年3月24日的同期贷款利息未予支持不当。2、由于土地征收补偿款迟迟未予发放，直接导致天宝禽业公司在500万元贷款到期时无法偿还，被银行处以罚息560039.06元，该项经济损失应当由三原审被告赔偿。
循环园建投公司、开发区管委会在二审庭审中共同辩称：原审判决循环园建投公司支付土地征收补偿款本身缺乏依据，天宝禽业公司上诉请求支付该款延期利息和银行罚息不能成立。请求驳回天宝禽业公司的上诉。
铜陵县国土局在二审庭审中辩称：1、原审判决循环园建投公司支付土地征收补偿款缺乏依据，天宝禽业公司上诉请求支付该款延期利息无依据。2、罚息是天宝禽业公司与银行之间的事情，与本案没有关联性，原判未予支持正确。
循环园建投公司与开发区管委会不服上述判决，分别向本院提起上诉，请求撤销原判，驳回天宝禽业公司的诉讼请求。主要理由为：1、本案不属于法院管辖范围，原审受理此案无法律依据。（1）根据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》、《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条的规定，达不成拆迁安置补偿协议的，应当先经过裁决，对裁决不服的方可起诉。如果依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，也应当由县级人民政府作出补偿决定，而不应当由法院判决。（2）原审判决认定本案争议的是土地收储补偿款的问题，而不是房屋拆迁补偿款问题。如果按原判认定的土地收储中的补偿纠纷，根据《土地储备管理办法》第十三条的规定，也应当由当事人协商一致，然后由行政部门批准确认，而不是由法院判决确认。更何况，《民事案件案由规定》中并没有“土地收储补偿款纠纷”或“征收土地补偿款纠纷”的案由。2、原审程序违法。（1）原审举证期限至2013年5月17日，但该日上午8点30分就开庭。（2）循环园建投公司在原审期间对地源评估公司的报告已提交了重新鉴定申请书，原判认定未要求对该地块重新进行评估错误。（3）原审法官与华诚评估公司法定代表人、评估经办人进行谈话，不符合法律规定。该两人无论系鉴定人还是证人，均应当出庭作证，原审并未通知两人出庭，反而以谈话内容作为定案依据，不具有合法性，且法官的问话具有明显偏见。3、原判认定事实相互矛盾。（1）原判认定案由混乱。认定的案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，本院认为部分又认定本案争议的是土地收储补偿款的问题，判决循环园建投公司支付的是土地征收补偿款。（2）原判既认定华诚评估公司评估的只是地面以上的物权，对土地使用权价值未评估，又认定房屋建筑物下的12769.01平方米土地使用价值已得到补偿。（3）原判认定12769.01平方米土地的补偿达868.29元，又认定13921.62平方米的补偿价款为4668056.22元。4、不存在另行补偿“空白土地”价款。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条和《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，对房屋的评估就是对整个拆迁标的评估，包含土地使用权，并未规定对土地使用权要另行评估。华诚评估公司的《房地产估价报告》符合上述规定，包含了土地使用权价值，各方当事人对《房地产估价报告》均不持异议，具有法律约束力。循环园建投公司和天宝禽业公司在相关协议中约定，一边整体评估一边先行施工，天宝禽业公司于2011年6月30日前负责自行搬出场地，将场地、房屋交出，也说明了华诚评估公司是对整体资产进行的评估。5、如何理解铜政办（2009）8号文。铜政办（2009）8号文是循环园建投公司与天宝禽业公司均认可的房屋拆迁评估依据，华诚评估公司也是以该文件的相关规定进行评估，该文件在办公、生产、仓储用房的表格中，“区位差价”是指“土地区位差价”，原判认定该文件规定的是“房屋区位差价”，与该文件相悖。868.29万元的“土地区位差价”基本上反映了涉案土地的全部价值。华诚评估公司的回函也表示，如果已补偿天宝禽业公司房屋建筑物的区位差价，按铜政办（2009）8号文精神不应再补偿土地使用权价值。6、本案若是土地收储补偿款纠纷，根据《土地储备管理办法》的规定，补偿的主体应当是铜陵县国土局，循环园建投公司只是一个企业，不具有土地收储的职能，原审判令循环园建投公司支付土地征收补偿款，与法相悖。7、原审判决对循环园建投公司不公平。涉案土地使用权未被注销，仍然登记在天宝禽业公司名下，且被抵押给银行，银行享有优先受偿权。8、土地征收补偿款是天宝禽业公司的单方主张，双方并未达成合意，循环园建投公司并未违约。
铜陵县国土局不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一项，改判驳回天宝禽业公司的诉讼请求。主要理由为：本次拆迁是整体拆迁、整体评估，循环园建投公司与天宝禽业公司共同委托华诚评估公司进行评估，评估报告考虑到土地容积率小于1的情况，所得出的评估价值2011.02万元包括全部土地价值。且根据《物权法》第一百四十七条规定的地随房走原则，因为天宝禽业公司涉案土地实际建筑面积小于规划许可证核定的面积，只能按照实际建筑面积进行补偿。
天宝禽业公司对循环园建投公司、开发区管委会的上诉请求辩称：1、本案属于法院管辖范围。（1）当事人之间曾签订过协议。2010年7月13日《拆迁通知书》和2011年6月2日《天宝禽业拆除协议》均确定地表建筑物由循环园建投公司征迁，国有土地收购由铜陵县国土局负责落实。正是由于相关协议中确定的土地收储未办理才产生纠纷。（2）《国有土地上房屋征收与补偿条例》的适用对象是征收国有土地上房屋，且前提是为了公共利益的需要。本案涉及的是土地收储，且不涉及公共利益，并不适用该条例的规定。2、原审程序合法。（1）原审举证期限届满之日与开庭之日重合并未违反证据规则的规定。（2）循环园建投公司在原审是对天宝禽业公司全部拆迁补偿申请重新鉴定，并未申请对地源评估公司的报告重新鉴定。（3）原审法院基于天宝禽业公司的申请，向华诚评估公司法定代表人及评估经办人进行调查取证，仅是了解评估程序，谈话笔录符合证据的要件。3、对于房产的评估结果当然包含房产所座落土地的价值，正是由于未建造房产的土地没有进行评估和补偿，天宝禽业公司才提起诉讼。4、本案整体而言，房屋拆迁是在土地收储法律关系项下的附属，根据《安徽省国有土地储备办法》第二十一条的规定，土地储备过程中涉及地上建筑物的，是以土地补偿金加上建筑物拆迁补偿金，扣除建筑物占用土地补偿金的方式进行。5、关于铜政办（2009）8号文中“区位差价”概念的理解。房屋拆迁中的“区位差价”是指房产在拆迁中所处土地的区位不同，从而导致实际价值与房屋基准价格之间存在差价，故名区位差价。“区位差价”概念是出现在房屋拆迁的文件中，铜政办（2009）8号文是为了确定房屋拆迁补偿价格，而不是确定土地补偿价格的。“区位差价”当然包括房屋占用土地的使用权价值，但并不包括房屋占用土地之外的土地使用权价值。综上，请求驳回循环园建投公司、开发区管委会的上诉。
天宝禽业公司对铜陵县国土局的上诉请求辩称：1、建筑物占用土地之外的土地使用权补偿问题，与建设工程的规划许可证无关。2、容积率不是用于计算土地补偿价格的指标。3、铜政办（2009）8号文中容积率是为了计算区位差价使用，而区位差价又是为了计算房产拆迁补偿价格服务。更何况铜陵县政府在此后的文件中已经删除了有关区位差价根据容积率计算的条款。请求驳回铜陵县国土局的上诉。
循环园建投公司、开发区管委会和铜陵县国土局相互对各自的上诉理由不持异议。
当事人所举证据与原审相同，相对方的质证意见也同于原审，本院认证意见与原审一致。
经二审庭审，本院对原审认定的事实予以确认。
本院认为：综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1、本案应当适用的案由，是否属于法院管辖范围。2、原审程序是否违法。3、天宝禽业公司地上建筑物占用范围以外的13921.62平方米的国有土地使用权价值是否已经包含在华诚评估公司确定的拆迁补偿价格之内，应否另外得到补偿；如还需另外补偿，补偿主体是谁。4、原审判决土地补偿款利息的起算时间是否正确。5、天宝禽业公司关于银行罚息损失的诉讼请求应否得到支持。
（一）关于本案应当适用的案由，是否属于法院管辖范围。对于天宝禽业公司办公用房、生产厂房及附属构筑物、地表附属物及所占用土地的拆迁补偿问题，循环园建投公司与天宝禽业公司已达成《天宝禽业拆除协议》并已实际履行，各方并不存在争议。本案各方争议的问题是，天宝禽业公司未建造建筑物及附属物的空白土地交付后，是否应当另行支付价格，因此，本案不属于原判认定的房屋拆迁安置补偿合同纠纷。对于涉案土地是否属于收储，本院经审查认为，根据《土地储备管理办法》的相关规定，土地收储应当履行报批程序，并且由土地储备机构承担具体实施工作。本案中，各方当事人均未提供涉案土地经过批准被收储的证据，且土地储备机构也未参与。因此，本案不属于因土地收储引起的纠纷。本院认为，包括涉案土地在内的天宝禽业公司所有土地和建筑物已经交付，由循环园建投公司拆除完毕，涉案土地也被循环园建投公司实际占用，在天宝禽业公司和循环园建投公司之间形成了事实上的建设用地使用权转让合同。因此，本案案由应当认定为建设用地使用权转让合同纠纷，原判认定案由不当，本院依法予以纠正。建设用地使用权转让合同纠纷属于民事纠纷，本案属于法院民事管辖范围。循环园建投公司和开发区管委会关于本案不属于法院管辖范围的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
（二）关于原审程序是否违法。对于循环园建投公司和开发区管委会主张原审程序违法的上诉理由，本院经审查认为，第一，原审举证期限届满之日与开庭之日重合并不违反法律规定。第二，循环园建投公司在原审并未申请对地源评估公司的报告重新鉴定。第三，原审法院基于天宝禽业公司的申请，向华诚评估公司法定代表人及评估经办人调查了解评估对象问题，所制作的谈话笔录在开庭时经各方当事人质证，并不违反法律规定。因此，循环园建投公司和开发区管委会关于原审程序违法的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
（三）关于天宝禽业公司地上建筑物占用范围以外的13921.62平方米的国有土地使用权价值是否已经包含在华诚评估公司确定的拆迁补偿价格之内，应否另外得到补偿；如还需另外补偿，补偿主体是谁。华诚评估公司出具的《房地产估价报告》明确记载，估价对象为天宝禽业公司拥有的办公用房、生产厂房及附属构筑物、地表附属物。原审法院调查时，华诚评估公司法定代表人及评估经办人也说明，因为委托方没有要求对空白土地（总面积减去房屋建筑物面积）进行评估，所以对天宝禽业公司的土地没有进行评估。由此可见，天宝禽业公司地上建筑物占用范围以外的13921.62平方米的土地使用权价值没有包含在华诚评估公司确定的拆迁补偿价格之内，并未得到补偿。2011年2月7日，循环园建投公司向开发区管委会提交的《关于对天宝禽业公司所属国有土地进行收储的报告》记载：请开发区管委会协调相关部门办理该企业土地收储事宜。说明循环园建投公司也认可天宝禽业公司地上建筑物占用范围以外的13921.62平方米的土地使用权价值没有得到补偿。天宝禽业公司已交付其所有土地和建筑物，对未得到补偿的部分依法有权要求补偿。循环园建投公司、开发区管委会、铜陵县国土局主张华诚评估公司的《房地产估价报告》包含了全部土地使用权价值，不存在另行补偿空白土地使用权价值的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于该13921.62平方米土地使用权价值的补偿主体。因为天宝禽业公司和循环园建投公司之间形成了事实上的建设用地使用权转让合同，循环园建投公司作为受让方应当支付相应对价。因此，原审判决由循环园建投公司支付天宝禽业公司该13921.62平方米土地补偿款并无不当。循环园建投公司和开发区管委会关于补偿主体应当是铜陵县国土局的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
（四）关于原审判决土地补偿款利息的起算时间是否正确。天宝禽业公司主张应当从2010年8月13日起计算土地补偿款的利息，但并未提供相应依据，原审判决自其起诉之日起计算土地补偿款的利息并无不当。天宝禽业公司此项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
（五）关于天宝禽业公司主张银行罚息损失的诉讼请求应否得到支持。天宝禽业公司上诉提出，由于土地补偿款迟迟未予发放，直接导致其500万元贷款无法按期偿还，被银行处以罚息560039.06元，该项经济损失应当由三原审被告赔偿。本院经审查认为，天宝禽业公司未及时得到土地补偿款，与其逾期归还贷款被银行处以罚息之间并无直接的因果关系，要求由循环园建投公司、开发区管委会和铜陵县国土局承担罚息损失无事实和法律依据。此项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费的负担按一审判决执行。二审案件受理费63150元，由铜陵天宝禽业有限责任公司负担19005元，铜陵市循环经济工业试验园建设投资有限责任公司、铜陵经济技术开发区管委会、铜陵县国土资源管理局共同负担44145元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶宝定
代理审判员 李家宏
代理审判员 王依胜
二〇一三年十二月十一日
书 记 员 徐宽宝
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式改判、撤销或者变更；
（三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。