江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中民终字第02777号
上诉人（原审原告）邵鹤买，无业。
上诉人（原审原告）倪芳（系邵鹤买之妻），无业。
上述两上诉人共同委托代理人刘伟、徐毅成，江苏宗泽律师事务所律师。
上诉人（原审被告）淮安伊美置业有限公司，住所地淮安市清浦区北京南路33号106室。
法定代表人何克能，该公司董事长。
委托代理人沈家楼，江苏淮宁律师事务所律师。
上诉人邵鹤买、倪芳与上诉人淮安伊美置业有限公司（以下简称伊美置业公司）商品房销售合同纠纷一案，淮安市清浦区人民法院于2015年11月21日作出（2015）浦民初字第00341号民事判决。上诉人邵鹤买、倪芳与上诉人伊美置业公司对该判决均不服，分别向本院提起上诉。本院于2015年12月22日立案受理后，依法组成合议庭于2016年1月14日公开开庭审理了本案。上诉人邵鹤买、倪芳的委托代理人刘伟、徐毅成，上诉人伊美置业公司的委托代理人沈家楼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原、被告于2013年3月21日签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于淮安市延安西路北侧伊美.翡翠城4号楼4单元507室住宅房屋。其中，合同第三条约定该商品房属框架结构，层高为2.8米，建筑面积共90.49平方米；第四条约定房屋总价款427232元；合同签订后，原告支付首付款132232元并对余款又办理了银行按揭贷款。原告入住后，发现部分房屋层高不足2.8米，遂提起本案诉讼。
原审审理期间，经原告申请，原审法院委托淮安市建筑工程检测中心有限公司司法鉴定所对房屋的实际层高进行鉴定。该司法鉴定所于2015年8月21日作出淮建检司法鉴定所（2015）质鉴字第009号司法鉴定意见书，鉴定意见为：经现场实测，伊美翡翠城4幢4单元507室基于同一水准面的阳台顶棚现浇板板底与客厅顶棚现浇板板底相对高差约-326mm，主卧室顶棚现浇板板底与客厅顶棚现浇板板底相对高差约-87mm，相对高差实测值基本符合设计要求，但不符合合同约定要求。原告为此支付鉴定费用5000元。
原审庭审中，被告对鉴定意见提出异议，认为委托对涉案房屋的实际层高进行鉴定，但鉴定机构鉴定意见却是相对高差。原告中途改变鉴定请求，致鉴定结论没有测出绝对层高，应承担相应不利后果。经咨询该鉴定机构查明，在现场勘验鉴定时，为尽量减少对室内装修的破坏，该司法鉴定所鉴定人员经与原告代理人及被告所派工作人员沟通，双方一致同意将鉴定请求调整为测量主卧室、阳台与客厅相对高差；双方在场人员均对此进行签字确认（见鉴定意见书附件一）。鉴定人员陈述：通过测量房屋相对高差，同样可以得出房屋的实际层高。因为本案所涉房屋客厅层高是2.8米，阳台与客厅相对高差为-326mm，即说明阳台层高低于2.8米层高［326mm-20mm（20mm是施工允许的高差偏离值）］＝306mm，亦即阳台层高较合同约定层高少了306mm，主卧室与客厅相对高差为-87mm，即说明主卧室层高较于合同约定少了87mm（卧室无高差偏离值）。另外，鉴定人员陈述关于开发商因层高减少而降低工程造价的费用估价建议为最高不超过5000元；对此估价建议，原、被告不表异议，也不申请造价鉴定。
原审在审理期间，被告提出在原告申请鉴定前，其承认阳台存在不足2.8米层高的事实，认为对此无需鉴定，如鉴定，鉴定费用由原告自行承担。对此，原告认为，被告虽承认阳台存在不足2.8米层高的事实，但具体相差多少须经鉴定才能得出结论，故仍申请进行鉴定；对被告辩称鉴定费用由原告自行承担意见不予认可。被告还提出，由于原告购买的是现房，在购买前原告已到房屋实地进行了查看，房屋是否有问题原告当场就可以感受到的，不应再就层高提出赔偿要求。
原审另查明，被告在销售房屋及签订售房合同前，没有向原告告知房屋有部分部位没有达到2.8米层高的事实。
原审原告邵鹤买、倪芳诉称，原、被告于2013年3月21日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告伊美翡翠城小区4幢4单元507室，房屋层高为2.8米。原告交付房款并入住该房屋后，经初步测量部分房间室内高度仅约2.5米，即便算上楼板厚度也与商品房买卖合同第三条第三款约定的层高2.8米相差甚远。故诉至法院请求判令被告赔偿原告商品房层高不足的违约金3.5万元，诉讼费、鉴定费由被告承担。
原审被告伊美置业公司辩称，合同上所说的层高与原告的理解不是同一概念，层高是一个专业的法律概念，并不是从楼层地面到楼层吊顶的高度，被告是按设计规划图纸进行施工的。《商品房买卖合同》是建设部门统一格式的要求，合同约定房屋层高为2.8米只是一个主体框架的概念，不可能是每一个点都是2.8米。有部分房屋露台没有达到2.8米的层高，是因为防止遇到雨雪天气，便于顶层的正常排水，因为露台高度不能高于室内高度。同时，如露台也达到2.8米，房屋将出现质量问题，下雨会漏雨，雨水倒灌，故2.8米不是一个物理概念。因此，被告认为房屋是符合设计规划要求的，被告没有违约，层高不需要赔偿。
原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告在平等自愿的基础上签订商品房买卖合同，该合同内容没有违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。根据双方所签订的商品房买卖合同约定，房屋层高为2.8米，被告应当按此合同约定向原告交付满足合同约定内容的房屋。现被告交付给原告的房屋，经鉴定，阳台层高低于2.8米层高有306mm，主卧室层高低于2.8米层高有87mm，违反了合同对层高要求的约定，故被告构成违约，应当承担相应的违约责任。因双方当事人并未就房屋层高问题约定违约金或计算违约金的标准，且原告又未能提供损失的证据，故酌情按被告因所交付房屋的层高减少而降低工程造价的费用来衡量原告的直接损失；同时，由于房屋层高不足，虽对房屋的使用功能影响不大，但在一定程度上确实影响该房屋的舒适度等品质；原审法院综合考虑上述费用、影响等因素，并结合房屋层高与合同约定层高的具体差距，以及该房屋虽部分层高不足但仍满足设计要求等情况，酌定由被告承担违约责任赔偿原告人民币8900元。原告要求以合同标的额20%计算由被告承担违约赔偿3.5万元的主张，没有法律依据，不予支持。被告辩称房屋是按设计图纸施工，鉴定意见也认定符合设计要求，且《商品房买卖合同》是建设部门统一格式的要求，不可能是每一个点都是2.8米，被告没有违约，层高不需要赔偿。对此，原、被告之间的房屋买卖关系主要受商品房买卖合同的约定调整，如房屋施工设计要求与商品房买卖合同的约定存在不一致、特别是低于合同约定标准的，被告应当向购买者进行告知，并在合同中进行说明。现被告既未在销售房屋及签订售房合同前对原告进行告知，也未在商品房买卖合同中进行说明，违反了诚实信用原则，对被告该辩称主张不予采纳。被告提出的由于原告购买的是现房，在购买前原告已到房屋实地进行了查看，房屋是否有问题原告当场就可以感受到的，不应再就层高提出赔偿要求的主张，原审认为，原告并非建筑专业人员，查看房屋时也并不具备测量工具和专业测量水平，房屋层高是否达到合同约定标准仅靠目测很难有一个准确的判断，对被告该主张亦不予采纳。对于被告对鉴定意见提出异议，认为委托对涉案房屋的实际层高进行鉴定，但鉴定机构鉴定意见却是相对高差。原告中途改变鉴定请求，致鉴定结论没有测出绝对层高，应承担相应不利后果的主张，经咨询，该鉴定机构已查明鉴定机构采取相对高差测量方法既有利于尽量减少对室内装修的破坏，又取得了原告代理人及被告所派工作人员的同意和确认，且通过测量房屋相对高差，同样可以得出房屋的实际层高，故对被告上述主张不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告淮安伊美置业有限公司于本判决生效后三日内赔偿原告邵鹤买、倪芳人民币8900元。（上述款项请直接支付给对方权利人或交纳至本院帐户，收款人：淮安市清浦区人民法院，开户行：江苏银行淮安清浦支行，帐号：8032）。二、驳回原告邵鹤买、倪芳的其他诉讼请求。案件受理费675元，鉴定费5000元，合计5675元，由原告邵鹤买、倪芳负担504元，由被告伊美置业公司负担5171元。
上诉人邵鹤买、倪芳不服一审判决，向本院提起上诉称，伊美置业公司明知涉案房屋设计图纸中显示层高2.65米，与上诉人订立合同不如实告知，存在明显过错。原审法院以此仅酌定8900元违约金显失公平。请求二审改判，支持上诉人的一审诉讼请求。
上诉人伊美置业公司答辩意见及上诉理由，涉案房屋合同约定层高2.8米，上诉人交付的房屋符合设计标准建设。同时上诉人邵鹤买、倪芳在购买现房时也对该房屋进行了现场查看。一审鉴定过程中，上诉人邵鹤买、倪芳私自改变鉴定请求，致鉴定结论没有测出绝对层高，违反法定程序。即使层高存在问题，损失也不会超过5000元，原审判决赔偿金额显然过高。请求二审查明事实，依法改判。
上诉人邵鹤买、倪芳答辩称，原审认定事实清楚，但判决违约金过低，请求二审依法改判。
经审查，双方当事人对一审认定事实无异议，本院予以确认。
本案争议焦点：涉案房屋层高是否符合合同约定，如违约，赔偿的数额应如何确定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人邵鹤买、倪芳与上诉人伊美置业公司签订的商品房买卖合同，不违反国家法律、法规强制性规定，合法有效。上诉人伊美置业公司应履行向上诉人邵鹤买、倪芳交付满足合同约定内容房屋的义务，但所交付的房屋违反了双方合同对层高要求的约定，上诉人伊美置业公司构成违约，应当承担违约责任。由于双方在合同中对房屋层高违约未作约定，法律亦无强制性规定，原审法院综合考量，酌定由上诉人伊美置业公司赔偿上诉人邵鹤买、倪芳8900元并无不当。综上，上诉人邵鹤买、倪芳与上诉人伊美置业公司的上诉请求均无事实和法律依据，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人邵鹤买、倪芳交纳的上诉案件受理费300元，由上诉人邵鹤买、倪芳负担；上诉人伊美置业公司交纳的上诉案件受理费50元，由上诉人伊美置业公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 钱明芳
审判员 赵骏飞
二〇一六年二月二十九日
书记员 鲍婷婷