广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第119号
上诉人（一审被告）：北海晏锋房地产开发有限责任公司。
法定代表人：朱俊东。
委托代理人：王彪。
委托代理人：王熙聪。
被上诉人（一审原告）：南宁市新纪钢材有限责任公司。
法定代表人：谢春兰。
被上诉人（一审原告）：吴长秀。
两被上诉人的共同委托代理人：郑武贵。
两被上诉人的共同委托代理人：王伟占。
一审被告：南宁市高森建筑装饰有限公司。
法定代表人：高庆明。
一审被告：高庆明。
上诉人北海晏锋房地产开发有限责任公司（以下简称晏锋公司）因与被上诉人南宁市新纪钢材有限责任公司（以下简称新纪公司）、吴长秀和一审被告南宁市高森建筑装饰有限公司（以下简称高森公司）、高庆明房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2011）青民一初字第484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年12月10日受理后，依法组成合议庭，并于2013年1月10日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、询问、质证、辩论和调解。�诉人晏锋公司的委托代理人王彪、被上诉人新纪公司和吴长秀的共同委托代理人郑武贵和王伟占到庭参加诉讼。一审被告高森公司和高庆明未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2008年5月4日晏锋公司（甲方）与吴长秀（乙方）、高庆明（丙方）签订一份协议书，内容为：1、乙方购买甲方北海晏锋建材商城F栋8号商铺一、二层共165.82㎡，单价每平米5000元；2、甲方同意用丙方原欠乙方的钢材款冲减乙方的购商铺款，具体数额以欠条为准，不够部分乙方补甲方现金（相关手续在2008年5月6日前办通）；3、甲方从欠丙方工程款中减丙方欠乙方的款项。协议由三方签字。
2006年9月1日高庆明代表高森公司与新纪公司签订一份《钢材购销合同》，合同约定高森公司向新纪公司购买建筑用各规格钢材50.336吨，金额158113元。合同签订后新纪公司履行了供货义�，2006年9月1日，高森公司出具一份欠条，载明：“高庆明欠到南宁市新纪纲材有限责任公司钢材50.336吨货款，共计158113元，定于2006年10月15日前还清全部欠款……。”高森公司在欠款单位处盖章确认。
2008年1月10日新纪公司出具一份委托书，载明：“兹委托吴长秀同志以其个人名义全权处理高庆明（南宁市高森建筑装饰有限公司）欠我公司钢材款的所有事宜，包括：协商、签订还款协议、起诉、应诉、撤诉、放弃请求、代签法律文书等有关追索高庆明欠货款的事宜。”
上述房屋认购协议签订后，吴长秀与晏锋公司未能签订房屋买卖合同。该涉案铺面晏锋公司另行出售给案外人，并于2009年1月29日办理产权转移登记。双方对购房事宜协商未果，新纪公司和吴长秀遂向法院起诉。
一审法院经审理认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，高森公司经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。吴长秀与晏锋公司、高庆明签订的协议书系三方真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，属有效合同。按照《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：㈠当事人名称或者姓名和住所；㈡商品房基本状况；㈢商品房的销售方式；㈣商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；㈤交付使用条件及日期；㈥装饰、设备标准承诺；㈦供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；㈧公共配套建筑的产权归属；㈨面积差异的处理方式；㈩办理产权登�有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”从三方签订的上述协议来看，该协议仅约定了吴长秀想要购买的铺面房号、面积及单价。但却对所购房屋的总价款、付款方式、付款时间；房屋交付使用条件及日期；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜等主要内容未作具体约定，故该协议并不符合商品房买卖合同的构成要件，该协议仅是晏锋公司同意吴长秀认购涉案铺面的初步意向，其目的是促使双方签订购房合同，以便对相关权利义务�明确具体的规定。因此，新纪公司和吴长秀以晏锋公司违反认购合同要求其双倍返还购房款316226元的诉讼请求不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，不予支持。另一方面，在新纪公司与高森公司之间的购销合同关系中，高森公司实际欠新纪公司钢材款158113元，约定于2006年10月15日前还清，该事实有欠条予以证实；而高森公司与晏锋公司之间亦存在有债权债务关系，即晏锋公司拖欠高森公司工程款，因此三方在2008年5月4日的协议中第3条约定由晏锋公司从欠高森公司的工程款中冲减高森公司欠新纪公司的钢材款。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”上述协议约定应视为三方对债权债务的概括转让，即高森公司对新纪公司所负债务（钢材款）转由晏锋公司负担，由晏锋公司取代高森公司，高森公司则脱离与新纪公司的债权债务关系。因此，在三方协议第2条“以钢材款冲减吴长秀所购商铺款”不能实现的情况下，晏锋公司应当承担返还钢材款的义务。现新纪公司已委托吴长秀以个人名义全权处理高森公司所欠钢材款事宜，故吴长秀作为原告起诉并无不当。而高庆明作为高森公司的法定代表人，其行为应为代表高森公司，相应法律后果由高森公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，该院判决如下：一、晏锋公司支付新纪公司、吴长秀钢材款158113元；二、晏锋公司支付新纪公司、吴长秀利息（计算方法：以158113元为基数，从2008年5月4日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行规定的同期一年期流动资金贷款利率分段计付）；三、驳回新纪公司、吴长秀对高森公司的诉讼请求；四、驳回新纪公司、吴长秀对高庆明的诉讼请求。本案案件受理费6043元由晏锋公司负担。
上诉人晏锋公司不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定事实不清。1、一审判决遗漏对重要事实的认定。晏锋公司在一审已举证《晏锋建材商城建筑工程施工补充协议》和《晏锋建材商城E栋工程竣工结算明细账》证明晏锋公司截至2007年12月30日只欠高庆明51402元的事实，作为本案的重要事实，一审法院却没有认定，也没有在判决中提及，因此，一审法院认定事实不清。2、一审判决将《协议书》认定为晏锋公司、新纪公司、高森公司三方对债权债务的概括承受是错误的。从《协议书》整体内容来看，该协议书是吴长秀向晏锋公司认购商铺的协议。从协议书第二条约定：“甲方同意用丙方欠乙方的钢材款冲减乙方的购商铺款，具体数额以欠条为准”，可知晏锋公司同意吴长秀用其对高庆明的债权冲减相应的购房款，作为《协议书》的附加条件。因此，《协议书》只是约定了晏锋公司同意吴长秀用其对高庆明的债权冲减购房款，而一审法院将此约定认定成晏锋公司概括承受高森公司对新纪公司的债务显然是错误的。3、新纪公司与《协议书》无任何关联，不具备诉讼主体资格，其无权依据该《协议书》向晏锋公司主张权利，一审法院将新纪公司对高森公司的债权当做《协议书》中吴长秀对高庆明的债权属于张冠李戴，是错误的。（1）晏锋公司、吴长秀、高庆明于2008年5月4日签订《协议书》，而新纪公司并非该《协议书》的一方当事人。（2�直至起诉前，吴长秀既从未向晏锋公司出示过欠条和特别授权委托书，也从未提及《协议书》中的债权属于新纪公司。根据《协议书》第2条：“丙方（高庆明）欠乙方（吴长秀）的钢材款冲减乙方的购商铺款”的约定，吴长秀应当用高庆明欠其的钢材款来冲减购房款，但新纪公司、吴长秀作为证据提供的《钢材购销合同》及《欠条》均为新纪公司和高森公司所签订，所证明的事实是高森公司欠新纪公司的货款，高庆明只是作为高森公司的法定代表人和经办人签字，因此，一审法院将新纪公司对高森公司的债权当做《协议书》中吴长秀对高庆明的债权显然是错误的。（3）吴长秀曾在2010年4月13日起诉晏锋公司和高庆明，在起诉书中，吴长秀也明确称是用自己对高庆明的债权冲减购房款。因此，吴长秀应当以自己对高庆明的债权冲减购房款，而不能以《钢材购销合同�及《欠条》中新纪钢材公司的债权冲减。综上，新纪公司不具备本案的诉讼主体资格，新纪公司与高森公司的债权债务法律关系与本案无关，一审判决将两个不同的债权混为一谈是错误的。二、一审判决适用法律明显错误。1、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第88条规定：“当事人一方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”判决晏锋公司承担高森公司对新纪公司的债务是错误的。新纪公司和高森公司根本不是《协议书》中的一方当事人，《协议书》中没有约定晏锋公司承受高森公司与新纪公司所签合同的权利和义务，也没有约定晏锋公司受让或承担高森公司对新纪公司的债务。2、一审判决判令晏锋公司支付158113元及利息属适用法律错误。（1）《协议书》第2条明确约定，吴长秀应当在2008年5月6日前提供欠条办理债务转让手续用以冲减购房款，具体数额以欠条为准，但吴长秀自《协议书》签订后，一直没有将《协议书》约定的高庆明欠其工程款的《欠条》交给晏锋公司，根本无法确定《欠条》的数额，即使存在债权转让的约定，但事实上也没有债权转让行为的发生，即晏锋公司根本没有收取吴长秀的购房款。（2）依据《协议书》第2条、第3条可知，吴长秀对高庆明的债权和高庆明对晏锋公司的债权，实际上是两两相互对冲抵消，产生债权债务消灭的法律效果。晏锋公司对高庆明只负有51402元的债务，因此吴长秀用高庆明的债权冲减购商铺款不能超过51402元。（3）吴长秀构成根本违约在先，并造成了晏锋公司的重大损失，新纪公司、吴长秀并未因《协议书》无法履行而产生任何损失，晏锋公司不应支付任何价款给新纪公司、吴长秀。根据《协议书》第1条可知，商铺的总价款为829100元；根据《协议�》第3条可知晏锋公司欠高庆明的工程款仅为51402元，因此，冲减数额显然不能超过51402元，据此，吴长秀至少仍需付晏锋公司现金777698元。《协议书》签订后，吴长秀没有按约定支付购房款和交付《欠条》，欠条是债权人债权的证明以及追索债务的凭证，因此吴长秀必须交付欠条给晏锋公司，晏锋公司开具收款收据给吴长秀，才能产生以债权冲减购房款的法律效力，由于吴长秀没有将欠条交付给晏锋公司，因此购房款不能得到冲减，而且吴长秀也没有支付给晏锋公司现金分文，据此，吴长秀自始自终都没有支付给晏锋公司分文购房款，构成了根本违约。吴长秀的上述根本违约行为，造成了晏锋公司的重大损失。《协议书》签订后，晏锋公司曾多次催促吴长秀履行义务，但其拒不履行，晏锋公司为筹集资金和避免损失的扩大，被迫于2009年1月6日将讼争房屋以3000元／�方米的低价出售，而《协议书》约定的价格为5000元／平方米，因吴长秀的违约造成晏锋公司晏锋公司直接损失了331640元。新纪公司、吴长秀并未因《协议书》没有履行而产生任何损失。由于没有交付欠条和办理债务转让的相关手续，新纪公司、吴长秀并没有因《协议书》无法履行而使其债权灭失，其仍可依据欠条追索债权，因此，晏锋公司不应支付任何价款给新纪公司、吴长秀。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，驳回新纪公司、吴长秀的全部诉讼请求。
被上诉人新纪公司、吴长秀共同答辩称：新纪公司法定代表人谢春兰是吴长秀的妻子，该公司是其夫妻共同开办的，故2008年5月4日协议是吴长秀代表新纪公司主张权利而签订的协议书。在该协议书中，经三方签字确认，三方债权债务的概括转移应为合法有效。协议签订后，吴长秀多次代表新纪公司要求晏锋公司履行义务，但晏锋公司没有履行。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
各方当事人除陈述诉辩主张外，未提供新的证据，且被上诉人新纪公司、吴长秀对一审查明的事实并无异议。上诉人晏锋公司除对一审查明的“2008年1月10日新纪公司出具一份委托书”之事实有异议外，对一审查明的其他事实并无异议。上诉人晏锋公司认为，晏锋公司对委托书并不知情，且一审认定晏锋公司拖欠高森公司工程款有误。本院认为，晏锋公司称其对委托书并不知情，但无证据否定该委托书出具的事实，故本院对其异议不予支持。
综上所述，一审查明的事实确实无误，本院予以确认。
当事人争议的焦点：上诉人晏锋公司应否承担被上诉人新纪公司、吴长秀所主张债权的清偿责任？
本院认为：�锋公司、吴长秀和高庆明于2008年5月4日签订的《协议书》，当事人意思表示真实，内容未违反法律和行政法规强制性规定，主体适格，应为有效合同。从协议书的约定来看，主要有三项内容：一是吴长秀以每平方米5000元的单价向晏锋公司购买北海晏锋建材商城F栋8号商铺一、二层（面积：165.82平方米）；二是房款以冲减高庆明欠付吴长秀的钢材款的方式支付，不足部分由吴长秀以现金支付；三是晏锋公司从其欠付高庆明的工程款中扣减高庆明欠付吴长秀的款项。根据上述二、三项内容，相互欠款冲减的具体情况应为高庆明欠付吴长秀的钢材款与晏锋公司欠付高庆明的工程款冲减，产生吴长秀对次债务人晏锋公司直接享有债权的债权让与后果，而后该债权与晏锋公司对吴长秀享有的购房款债权相互抵销，产生购房款已交付的法律后果，上述债权债务数额以欠条载明�高庆明所欠钢材款金额为准。因此，三方既已签订书面协议约定了上述债权让与及债权抵销的事宜，则债权让与已经通知到达债务人而对晏锋公司发生效力，吴长秀与晏锋公司之间的约定抵销亦在达成抵销协议后发生抵销的法律效力。所以，自《协议书》成立并生效起，在三方当事人之间即产生吴长秀已支付158113元购房款的法律后果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，以及其后发布的《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释㈡》第一条第一款“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”的规定，晏锋公司与吴长秀已明确约定房屋购买事宜，并特定了所购房屋为“北海晏锋建材商城F栋8号商铺一、二层”，确定了所买房屋的面积及其单价，吴长秀亦已支付了部分购房款，故晏锋公司与吴长秀之间已形成房屋买卖合同关系，《协议书》实为以晏锋公司与吴长秀的房屋买卖合同为主合同，以依附于付款方式的债权转让合同和债权抵销合同为从合同的混合合同。因晏锋公司与吴长秀确定的购房标的已被晏锋公司转让他人并办理了物权登记手续，故双方房屋买卖合同的合同目的已无法实现，晏锋公司应将其收取的购房款退还。因吴长秀实为代理新纪公司追索债权的受托人，本案所涉钢材款之债权人实为新纪公司，而钢材款债务虽以高森�司的名义确立，但高庆明作为高森公司法定代表人对欠条以其个人名义出具并无异议，并同意用其个人债权冲减钢材款，其债务加入的意思表示明确，故吴长秀因向高庆明追索债权而与晏锋公司、高庆明签订的《协议书》之权利义务可由委托人新纪公司承受，且新纪公司已行使《合同法》第四百零三条第一款规定的委托人介入权而向晏锋公司主张权利，又根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第83条的规定，“代理人和被代理人对已实施的民事行为负连带责任的，在民事诉讼中，可以列为共同诉讼人。”，故鉴于新纪公司与吴长秀已作为共同原告在本案中共同主张债权，晏锋公司应向新纪公司、吴长秀退还购房款158113元。至于晏锋公司应否双倍退还购房款，因新纪公司、吴长秀已服从一审判决，在本案中不再坚持请求晏锋公司双倍退还购房款，故根据当事人权利处分的意愿，本院对上述问题不再审查。但是，本案房屋买卖合同无法履行系晏锋公司违约行为所致，故晏锋公司除退还购房款外，还应赔偿权利人因购房款被占用而遭受的利息损失。晏锋公司称吴长秀未按期提供《欠条》及支付余下房款，且其所欠高庆明仅为51402元，主张无须承担民事责任，但晏锋公司系以其与高庆明签署的《晏锋建材商城E栋工程竣工结算明细帐（承包负责人：高庆明）》为据主张其仅欠高庆明51402元，该明细帐早于《协议书》签署，而晏锋公司在《协议书》中并未提出其承担的债务仅以51402元为限，反而同意以欠条载明的具体数额为准冲减购房款，这说明晏锋公司已认可其所欠高庆明的债务金额大于欠条载明的债务金额，否则无法以欠条载明的具体数额进行冲减，至于吴长秀未按期提供《欠条》及支付余下房款，并不影响债权转让和债权抵销在三方签订书面协议后所产生的法律后果，晏锋公司可以要求吴长秀履行上述合同义务，但其却将房屋另卖他人，从而以此根本性违约行为导致合同目的无法实现，故其不能免责。
综上所述，一审判决认定事实清楚，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第㈠项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持南宁市青秀区人民法院（2011）青民一初字第484号民事判决第二、三、四项主文；
二、变更南宁市青秀区人民法院（2011）青民一初字第484号民事判决第一项主文为：上诉人北海晏锋房地产开发有限责任公司退还购房款158113元给被上诉人南宁市新纪钢材有限责任公司、被上诉人吴长秀。
一审案件受理费的负担，按一审判决执行；二审案件受理费6043元，由上诉人北海晏锋房地产开发有�责任公司负担。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可于本判决指定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒙恪民
审 判 员 高翔宇
代理审判员 余电臻
二〇一三年二月二十八日
书 记 员 李 彬
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
㈠原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
¨¨¨
第一百七�五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。