广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第348号
上诉人（原审原告）：深圳茂业商厦有限公司南山百货分公司，住所地：广东省深圳市南山区。
法定代表人：王福琴。
委托代理人：丁琰，广东信度律师事务所律师。
委托代理人：宁杰，广东港联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：潘瑞，女，汉族，住所地：广东省深圳市南山区。
委托代理人：郭瑞航，男。
上诉人深圳茂业商厦有限公司南山百货分公司（以下简称茂业南山百货公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第468号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：位于深圳市南山区文心二路的茂业时代广场某楼为深圳茂业商厦有限公司所有，建筑面积44871.48平方米。2010年，茂业南山百货公司（甲方）与潘瑞（乙方）签订《配套项目租赁合同》，双方约定：乙方租赁场地位于南山茂业时代广场某楼负一层，建筑面积1086平方米（以下简称为涉案商铺）；乙方租赁场地经营范围限于亚马逊巴西烤肉及金田涮项目；租赁期限自2010年6月19日起至2016年6月18日止；合同签订后三日内乙方以现金或转账方式向甲方交纳租赁保证金217200元；乙方应以每月基本租金或每月销售额提成方式支付租金，两者中以高者为准，其中，第一年至第三年每月基本租金为108600元，第四年每月基本租金为114030元，第五年每月基本租金为119732元；除首月租金外，乙方应于每月25-31日期间向甲方交纳下月租金及设施服务费；乙方未按上述约定交纳租金的，每逾期一日，应向甲方支付欠费总额0.1%的违约金；租赁期内，乙方同意向甲方交纳设施服务费，每月10860元；排污费、绿化费等政府部门需要收取的相关费用乙方须在收到甲方缴费通知后5日内交纳，甲方的缴费通知应附有关部门的收费收据或缴费通知；如乙方出现拖欠租金20日以上（含20日）的等情形的，甲方有权单方面解除合同；合同期内，甲方若提前解除合同，应提前三个月书面通知乙方，乙方自收到书面通知后一个月内作出书面回复，否则视为乙方同意解除合同；为保障双方长期交易的便利，节约双方的交易成本，甲方为乙方提供了网上对账、网上订单等服务，乙方认可甲方提供的服务并同意向甲方缴纳信息服务费每年1000元；及其他内容。
上述合同签订后，茂业南山百货公司（甲方）与潘瑞（乙方）又签订了两份《补充协议》，约定：合同期限变更为2011年1月1日至2016年12月31日；自正式开业后，甲方另行给予乙方9个月免租期，用于补充延迟开业的损失，在此后的租期内，如乙方承租场地消防验收问题导致合同不能履行，乙方不得要求甲方给予补偿，不得再向甲方主张权利；2011年10月16日至2012年10月15日期间，月租金由原来的每月108600元调整为每月65160元；此协议生效后乙方不得以消防报验为由向甲方提起形式的优惠或赔偿要求；及其他内容。
另查，涉案房产所在的茂业时代广场负一层于2014年2月25日取得消防安全检查合格证。
茂业南山百货公司、潘瑞均提交了2011年1月至2014年4月期间茂业南山百货公司开具的收款收据，双方确认潘瑞实际缴纳上述期间的租金、水电费及其他费用共计3755755.74元。茂业南山百货公司表示，2010年6月至2014年4月期间潘瑞共拖欠租金、设施服务费和其他费用共计894330.29元，拖欠水电费24742.76元。潘瑞则表示其不拖欠费用，并表示潘瑞缴纳的租金一直是按约定租金的6折缴纳的，且均是按照茂业南山百货公司发出的租金通知单的金额缴纳。对此，潘瑞提交了2012年11月至2014年5月期间的租金通知单，以证明潘瑞每月均是在接到茂业南山百货公司的通知单后，按照通知单上的金额支付相关费用。经查，上述租金通知单载明的月租金金额分别为：2012年11月至2013年5月均为65160元、2013年6月为66354.6元、2013年7月至2014年3月均为68418元、2014年4月和5月均为114030元，通知单中均载明设施服务费为10860元；潘瑞提交的与租金通知单相对应的收款收据上载明其支付的“租金及费用”金额与租金通知单上载明的金额一致。茂业南山百货公司对上述租金通知单的真实性不予认可，并表示因该通知单上无公章，无法核实其真实性。
庭审中，茂业南山百货公司表示其诉求并未超过诉讼时效，并表示其员工曾多次向潘瑞催缴租金，潘瑞每月也有补交之前拖欠费用的情况，比如2011年8月、12月，2012年2月至5月，2012年12月，2013年5月、7月以及2014年4月潘瑞都有补交租金。经查，上述日期的收款收据载明的款项性质为水电费或租赁管理费。
茂业南山百货公司诉讼请求：1、解除双方之间的租赁合同及相关补充协议，判令潘瑞在判决生效后十日内搬离涉诉房屋；2、潘瑞向茂业南山百货公司支付拖欠的租金、水电费、设施服务费、排污费、信息服务费等共计919073.05元；3、潘瑞按每逾期一日千分之一的标准向茂业南山百货公司支付逾期租金等费用部分的违约金直至上述欠款全部清偿完毕之日止，上述违约金暂计至2014年5月5日，违约金金额为102007.9元；4、诉讼费由潘瑞承担。一审庭审中，茂业南山百货公司明确其要求潘瑞支付的系2010年6月至2014年4月期间的相关费用。
原审法院认为：茂业南山百货公司、潘瑞签订的《配套项目租赁合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格履行。
关于茂业南山百货公司主张的2010年6月至2014年4月期间相关费用诉求的诉讼时效问题。拖欠租金的诉讼时效为一年，茂业南山百货公司虽表示其曾多次催促潘瑞支付费用，且潘瑞每月均有补交之前的拖欠费用，但从双方提交的收款收据来看，茂业南山百货公司主张潘瑞补交费用的收款收据上载明的费用性质多为“水电费”，并未注明系补缴之前所欠的费用；茂业南山百货公司亦未举证证明其曾向潘瑞催缴过租金或主张过相关权利，对此茂业南山百货公司应承担举证不能的法律后果，故原审法院对茂业南山百货公司的上述理由不予采纳。茂业南山百货公司于2014年5月16日诉至原审法院，其诉求的2013年5月16日之前的租金已过诉讼时效。
关于潘瑞是否拖欠租金、设施服务费等相关费用的问题。潘瑞表示，因涉案房产的消防存在问题，茂业南山百货公司同意潘瑞按租赁合同约定的6折租金标准支付租金，且潘瑞系按照茂业南山百货公司开具的租金通知书上载明的金额支付的，故潘瑞不拖欠相关费用；茂业南山百货公司则表示，补充协议约定的打折租金截至2012年10月15日，故2013年5月之后的租金应按租赁合同的约定，即第一年至第三年为每月108600元、第四年为每月114030元、第五年为每月119732元的标准支付。对此，原审法院认为，首先，从茂业南山百货公司、潘瑞提交的收款收据可以看出，2013年5月至2014年4月期间，潘瑞均有缴纳租金和设施服务费（每月10860元），总金额分别为：2013年5月76020元，6月77214.6元，2013年7月至2014年3月每月79278元，2014年4月124890元。上述租金缴纳的金额与潘瑞陈述的按照合同约定的租金标准打六折的金额基本相符，且与潘瑞提交的租金通知书上载明的租金金额一致。茂业南山百货公司虽不认可潘瑞提交的租金通知书的真实性，但从一般的交易惯例来看，潘瑞作为承租方不可能自主决定每月缴纳租金的数额，潘瑞在接到茂业南山百货公司缴费通知后按照茂业南山百货公司要求缴纳费用符合一般的交易惯例，故原审法院对潘瑞提交的租金通知书予以采信，潘瑞按照茂业南山百货公司的通知要求缴纳租金及相关费用，可视为双方协商一致对租赁合同约定的租金数额进行了变更。其次，茂业南山百货公司、潘瑞曾签订补充协议，约定2011年10月16日至2012年10月15日期间月租金由108600元调整为65160元（经计算系按六折计算租金），从该补充协议的内容来看，茂业南山百货公司系因涉案房产的消防问题才给予潘瑞租金优惠；而且，涉案房产直至2014年2月才取得消防验收合格证书，从潘瑞缴纳租金的数额变化情况来看，在消防验收合格之前，潘瑞系按照6折租金标准支付租金，直至消防验收合格后，潘瑞才按合同约定标准支付租金，该事实与潘瑞的陈述基本一致，故原审法院确认茂业南山百货公司、潘瑞对于上述期间租金按合同约定6折支付已达成一致，因此潘瑞不存在拖欠租金的行为。最后，茂业南山百货公司陈述自2011年起潘瑞一直拖欠租金，但茂业南山百货公司并未举证证明其曾要求潘瑞支付租金或要求解除租赁合同，潘瑞在长达三年的时间里一直按6折标准支付租金，而茂业南山百货公司并未对此提出异议，可见，双方对租金支付标准的变更已达成一致。综上，2013年5月至2014年4月期间潘瑞不存在拖欠租金等费用的行为。
对于茂业南山百货公司主张的潘瑞拖欠水电费的问题。茂业南山百货公司并未提交证据证明水电费的收取标准和计算依据，且茂业南山百货公司、潘瑞均提交了收款收据，证明租赁房屋期间潘瑞已缴纳了每月的水电费。故对于茂业南山百货公司主张潘瑞拖欠水电费的诉讼请求原审法院不予支持。
综上，潘瑞不存在拖欠茂业南山百货公司租金、设施服务费、水电费等费用的行为，茂业南山百货公司以此要求解除双方之间的租赁合同并要求潘瑞归还涉案房产、支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第、第九十四条，《》第第一款、第一百四十四条之规定，判决驳回深圳茂业商厦有限公司南山百货分公司的全部诉讼请求。案件受理费13990元，由茂业南山百货公司负担。
茂业南山百货公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、解除茂业南山百货公司与潘瑞之间的租赁合同及相关补充协议，判令潘瑞在判决生效后上日内搬离涉诉房屋；3、潘瑞支付拖欠费用的租金、水电费、设施服务费等共计919073.05元；4、潘瑞按每逾期一日千分之一的标准向茂业南山百货公司支付逾期违约金直至上述欠款全部清偿完毕之日止，上述违约金暂计至2014年5月5日为102007.9元；5、一、二审诉讼费用由潘瑞承担。事实与理由：一审判决书认定事实不清，适用法律错误，理由如下：一、一审法院认定2013年5月16日之前的租金已过诉讼时效，没有事实、法律依据。租赁期间潘瑞多次补交租金费用，潘瑞在2012年3月、4月、12月、2013年5月、7月、2014年4月均有补缴租金行为。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条之规定，义务人做出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、指定清偿债务计划等承诺或行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务”，从而导致诉讼时效中断。而一审法院，认定2013年5月16日之前的租金已过诉讼时效，没有事实和法律依据，理由如下：1、一审法院认为潘瑞补缴的费用多为“水电费”，与事实不符。潘瑞在2012年3月、4月、12月、2013年5月、7月、2014年4月均有补缴租金行为，且在收据上面均明确注明为房屋租赁费用。一审法院认定事实不清。2、一审法院认为潘瑞补缴的费用多为“水电费”，前后矛盾，认定事实不清。3、潘瑞是否存在补交行为直接影响诉讼时效是否中断的认定，茂业南山百货公司对潘瑞补缴租金的行为已经提交了充分的证据。秉着“谁主张谁举证”的原则，茂业南山百货公司已经为自己主张的履行了相应的举证责任，若潘瑞认为其多交的费用并非补缴，则应予以说明并提交相应的证据加以证明，但潘瑞并未提交证据。在此情况下，一审法院认定茂业南山百货公司承担举证不能的法律后果，明显属于适用法律错误。综上，一审法院认定茂业南山百货公司在2013年5月16日之前的租金己过诉讼时效没有事实与法律依据。二、一审法院认定潘瑞不存在拖欠租金等费用的行为，没有事实和法律依据。1、租金、设施服务费、水电费及其他费用的计费标准清楚、明确。茂业南山百货公司与潘瑞签订的《配套项目租赁合同》中，明确了租金、设施服务费、水电费及其他费用的计收标准和支付时间。后茂业南山百货公司与潘瑞又签订两份《补充协议》，在补充协议中明确2011年1月1日至2011年10月15日为免租期（仅限于租金），2011年10月16日至2012年10月15日月基本租金由原来的108600元／月调整为65160元／月，同时，在两份补充协议中，均明确在双方按照补充协议履行完毕后，潘瑞不得再以消防问题为由向茂业南山百货公司提出任何形式的优惠或赔偿要求。除此之外，茂业南山百货公司再未给予潘瑞任何优惠，双方应严格按照《配套项目租赁合同》和两份补充协议约定履行。2、关于租金、设施服务费、水电费及其他费用的缴费方式和时间，在《配套项目租赁合同》中有明确的约定。在此情况下，一审法院使用本不存在的所谓的交易惯例，没有法律和事实依据。（1）《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同没有约定或约定不明的，可以协议补充，不能达成补充协议的，方按照合同有关条款或交易习惯确定。本案中，关于租金、设施服务费、水电费及其他费用的缴费方式和时间，在《配套项目租赁合同》中有着明确的约定，在此情况下，一审法院适用所谓的交易惯例，属于适用法律错误。（2）一审法院适用了现实生活中根本就不存在的“交易惯例”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第七条规定：下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。在本案中，首先，双方已经在合同中明确了款项的计收标准及支付时问；其次，在租赁市场之中，租户自行向业主缴纳租金、水电费等费用才是真正的交易习惯；再次，本案中，潘瑞以每月基本租金或每月销售提成方式支付租金，以高者为准。潘瑞自主经营、自派营业员、自行收银、白行纳税，在此情况下，茂业南山百货公司也没有向潘瑞发出缴费通知的能力和必要；最后，潘瑞未提供证据证明业主向租户发放缴费通知单、租户按缴费通知缴费系交易惯例。3、一审法院认定茂业南山百货公司与潘瑞协商一致对租金支付标准进行了变更，没有事实和法律依据。（1）一审法院适用根本不存在的交易惯例认定茂业南山百货公司与潘瑞协商一致对租金支付标准进行了变更，没有事实和法律依据。（2）一审法院依据《补充协议》及消防取得消防验收合格证书时间认定茂业南山百货公司与潘瑞协商一致对租金支付标准进行了变更，没有事实和法律依据。恰恰相反，茂业南山百货公司与潘瑞签订的两份补充协议中均明确在双方按照补充协议履行完毕后，潘瑞不得再以消防问题为由向茂业南山百货公司提出任何形式的优惠或赔偿要求。同时，潘瑞承租茂业南山百货公司房屋后，一直正常经营，从其每月的水电费数额来看，其经营状况良好，丝毫未受消防事宜的影响。在此情况下，一审法院认定茂业南山百货公司在《补充协议》之外给予潘瑞租金优惠，没有事实和法律依据，且不合情理。（3）一审法院以“从2011年起长达三年时间里潘瑞一直按照六折标准支付租金，潘瑞对此未提出异议”为由，认定双方对租金支付标准的变更已达成一致，没有事实和法律依据。其一，潘瑞自2011年1月起便开始拖欠租金、设施服务费、水电费等费用，绝非一审法院认定的“长达三年时间内一直按六折标准支付租金”；其二，茂业南山百货公司曾多次向潘瑞催缴欠款，所以才存在潘瑞多次补缴费用的事实。即便茂业南山百货公司未能向法庭提交书面催缴欠款通知书，但没有书面催缴欠款并不代表放弃了追究的权利，亦不能代表茂业南山百货公司认同了潘瑞拖欠款项的做法，更不能代表双方就租金支付标准变更达成了一致意见。三、一审判决其他适用法律错误的地方。1、一审判决依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，但是在本案中，茂业南山百货公司并不是依据法定解除事由的出现请求法院解除双方的租赁关系，而是依据双方签订的《专柜合同》第9.1条的约定要求解除合同，一审法院适用法律错误。2、一审法院依据的《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”该条严格体现了契约精神，规定合同双方应当严格按照合同约定履行，本案中，双方签订的《专柜合同》和两份《补充协议》均明确地约定了租金和其他费用支付方式和金额，但是一审判决却违反了该条款的规定。3、一审判决依据的《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”本案审理过程中，茂业南山百货公司、潘瑞双方均按法院通知全程参与了案件审理的全部过程，并没有缺席的现象，一审法院适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护茂业南山百货公司的合法权益。
潘瑞口头答辩如下：1、我方不存在拖欠租金的行为，我方在2012年3、4月、2013年5、7月以及2014年4月进行的交费行为是缴纳对方通知的设施服务费、租金、信息服务费等费用，有收费通知单。2、当时我们签订第一份合约的时候消防问题还没有解决，我们拿不到正规的营业手续，对方当时承诺消防手续很快下来，如果没有下来的话，还可以继续租金打折，这是口头上说的。到2014年3月对方通知我消防已经合格了，要求恢复原价，我也收到了对方的交费通知单，我也是依据交费通知单去缴纳了所有的费用。对方如果对交费通知单不承认的话，我也不可能自己去结算费用，直到今天我使用的还是对方发给我的没有盖章的交费通知单。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
二审审理过程中，茂业南山百货公司明确其没有向潘瑞发过缴费通知书。茂业南山百货公司明确，潘瑞没有拖欠信息服务费，潘瑞拖欠2011年7月的排污费12000元，茂业南山百货公司确认没有向潘瑞发过缴纳排污费的通知。
本院认为：本案为房屋租赁合同关系。根据茂业南山百货公司的上诉请求和理由，本案的争议焦点为：1、茂业南山百货公司与潘瑞是否就2012年10月16日至2014年4月期间的租金减免达成了一致意见；2、潘瑞是否拖欠茂业南山百货公司费用；3、原审是否适用法律有误。
关于第一个争议焦点，本院认为，双方补充协议约定，茂业南山百货公司对潘瑞在2011年10月16日至2012年10月15日期间的租金予以减免。在此后，潘瑞仍按照减免后的租金标准向茂业南山百货公司交纳租金。茂业南山百货公司虽然否认向潘瑞发出过缴费通知书，但潘瑞除向茂业南山百货公司交纳租金外，还需向茂业南山百货公司支付水电费、排污费等其他费用，该费用不可能由潘瑞自行决定数额。潘瑞提交的收费通知书茂业南山百货公司虽然不认可，但该通知书的收费内容和金额与潘瑞提交的茂业南山百货公司出具的收款收据内容可以相互印证，因此，原审认定该收费通知书是茂业南山百货公司发出正确，本院对此予以维持。潘瑞按照茂业南山百货公司出具的缴费通知书交纳租金等有关费用，说明双方已经就2012年10月16日至2014年4月期间的租金减免达成了一致意见。原审对此认定准确，本院予以维持。
关于第二个争议焦点，本院认为，茂业南山百货公司向潘瑞发出缴费通知书后，潘瑞已经按照要求交纳了各项费用，因此，茂业南山百货公司请求潘瑞支付拖欠费用的请求没有事实依据，应予以驳回。原审对此处理正确，本院对此予以维持。
关于第三个争议焦点，本院认为，一审双方当事人没有缺席审理本案，一审适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于缺席审理的规定属于适用法律有误，本院对此予以纠正。
综上，茂业南山百货公司的上诉理由中关于诉讼请求部分的内容不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但处理结果正确，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释（2015）5号）第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费13990元，由茂业南山百货公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年三月十八日
书 记 员 伍圣权（兼）
附：相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释（2015）5号）
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。