广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法岭民一初字第464号
原告（反诉被告，以下统称原告）：陈长春，男，汉族，1977年12月11日出生，住广东省东莞市大岭山镇南一路*号金地格林庭园**栋*单元***号，公民身份号码为4206241977********。
原告（反诉被告，以下统称原告）：朱述绫，男，汉族，1976年11月24日出生，住江西省赣州市赣县白鹭乡龙富村*组*号，公民身份号码为3621211976********。
两原告共同委托代理人：刘井生，广东大洲律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下统称被告）：东莞市盛妆百货有限公司。住所地：广东省东莞市石碣镇新城区东风南路**号。组织机构代码为××。
法定代表人：朱卫培，该公司总经理。
被告（反诉原告，以下统称被告）：东莞市冠鹏盛世百货有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇振华路*号。组织机构代码为××。
法定代表人：邓锡明，该公司总经理。
两被告共同委托代理人：温海滨，广东深巨元律师事务所律师。
原告陈长春、朱述绫诉被告东莞市盛妆百货有限公司（以下简称“盛妆公司”）、东莞市冠鹏盛世百货有限公司（以下简称“冠鹏公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月3日受理后，依法由审判员欧泽林适用简易程序，于2015年8月24日公开开庭进行了审理。原告陈长春及两原告的共同委托代理人刘井生、两被告的共同委托代理人温海滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈长春、朱述绫诉称：2013年8月31日，原告与被告盛妆公司签订《专柜合同书》及相关附件，约定被告盛妆公司将位于东莞市大岭山镇振华路7号（即冠鹏百货商场）F288铺位租赁给原告经营韩式烤肉，租赁期限为5年，履约保证金即押金为38600元，每月租金为19300元，水电费按相关部门商业规定标准收取。上述合同签订后，原告按约定缴纳押金、装修商铺，每天正常营业，每月足额付清租金及水电费，完全履行了合同约定的义务。被告明显缺乏商场的运营能力，但乱收费从不含糊，毫无根据收取商铺建设费拒不退还，收取活动赞助费从不搞商业活动，而且高于供电部门收费标准收取电费，虽经原告多次交涉仍违规收费。不仅如此，自2014年10月起，涉案商场经常无故停电，2015年4月2日起干脆直接关门停业，至两原告起诉时涉案商场仍未恢复营业。后来两原告了解到两被告出租的物业未取得建设工程规划许可证等相关证件。两原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认两原告与被告盛妆公司于2013年8月31日签订的《专柜合同书》无效；2.两被告返还押金38600元；3.两被告返还商铺建设费59800元；4.两被告赔偿商铺装修费损失50000元；5.两被告赔偿2014年10月停电租金损失10000元；6.两被告承担本案诉讼费用。
被告盛妆公司辩称：涉案租赁合同是原告与冠鹏公司签订的，盛妆公司与本案没有关系，被告盛妆公司不拥有涉案商场的使用权，只有被告冠鹏公司才拥有涉案商场的使用权，原告起诉被告盛妆公司没有法律上的依据。
被告冠鹏公司辩称：所有合同权利义务、收费均由冠鹏公司承担享有。冠鹏公司没有违约，一直正常向两原告提供正常经营所需的水电以及商铺的使用权。两原告违反了合同的约定，没有交纳租金、水电费，将涉案商铺转租给第三方，构成违约。因为两原告违约在先，因此两原告的诉请没有依据。
两被告反诉称：两被告与两原告于2011年8月31日签订《专柜合同书》，约定两原告使用东莞市大岭山镇振华路7号F288铺位，租赁期限为5年，从2013年10月1日至2018年9月30日，每月租金为19300元，在每月的5日之前缴纳当月租金以及水电费。两原告从2014年8月份开始拖欠租金和水电费并一直使用涉案商铺至2015年5月份。两原告拖欠两被告的各种费用造成两被告的巨大损失，两被告为维护自身的合法权益，特向法院提起反诉，请求法院判令：1.两原告支付2014年9月至2015年5月的占有使用费173700元及违约金52110元；2.两原告支付2014年8月至2015年5月的水电费26614元及违约金23114.68元；3.本案诉讼费由两原告承担。
两原告对两被告的反诉辩称：两被告的反诉请求没有事实与法律依据，请法院全部驳回。理由：1.两原告使用两被告的铺位只使用到2015年1月15日，之后未再使用过涉案铺位，两被告主张2015年1月15日以后的租金没有事实依据；2.原告已交纳租金至2014年11月（包含当月），两被告在重复主张2014年11月及以前的租金没有事实与法律依据；3.根据双方签订的专柜合同书及附件、补充合同第九条的约定，以及涉案商场实际收取的租金标准，因涉案商场开业率低，原、被告双方履行合同过程中按交两个月租金免一个月租金的方式计租，因此，假设要支付房屋占有使用费，占有使用费应按原、被告双方实际履行的租金标准支付；4.两原告的水电费已全部付清；5.因涉案租赁物未取得规划许可证等相关证件，涉案合同无效，两被告关于违约金的请求应予以驳回。
本院经审理查明：2013年8月31日，盛妆公司作为甲方，两原告作为乙方，双方共同签订一份《专柜合同书》，约定甲方将位于东莞市大岭山镇振华路7号的NO.F288铺位出租给乙方经营，租赁期限为5年，从2013年10月1日起至2018年9月30日止。上述合同第4.1条约定，在签订该合同时，乙方需向甲方缴纳相等于租赁单位两个月租金总额的履约保证金38600元，租赁期满，乙方全面履行该合同各项条款的约定和保证甲方出租物业完好的情况下，乙方退还租赁单位，结清应交的各项费用之后甲方不计息退还履约保证金；合同期内，乙方因违反商场管理条约而导致履约保证金被扣款的，乙方应在甲方通知补交的日期内补足履约保证金，否则甲方每日按履约保证金数额的3%计收违约金，7日以上（含7日）拒交者按自动放弃租赁经营合同，履约保证金不予退回。上述合同第4.2条约定，涉案商铺每月租金总额为19300元，租金按自然月计算，合同期内租金第4年起每年递增8%。上述合同第4.4条约定，乙方需在每月的5号前缴纳本月度商铺的租金及管理费，乙方逾期缴纳的，甲方有权按应缴总额每日3%计收违约金。上述合同第4.5条约定，水电费按商业规定标准收取，乙方应在每月5日前主动到甲方管理部门领取上个月的水电费单，并且必须在每月15日前付清上个月水电费，逾期缴纳按应缴水电费总额按每日0.3%收取违约金，逾期七日（含七日）以上，甲方有权单方解除租赁经营合同，履约保证金不予退还，乙方投入的装修无偿归甲方所有，甲方并有权追偿损失。
两原告主张两被告乱收费及从2014年10月份起经常无故停电，并因与业主东莞市华扬商贸有限公司租赁合同纠纷于2015年4月2日关门停业。两原告后来了解涉案物业未取得建设工程规划许可证等相关证件，原告为维护自已的合法权益，特向本院提起诉讼，请求解决。两被告认为两原告未按约定支付占有使用费、水电费及违约金，遂提起反诉，请求解决。
另查明，涉案商铺未取得建设工程规划许可证，在一审法庭辩论终结前亦未经主管部门批准建设。2013年8月31日，盛妆公司收取了涉案商铺建设费59800元。2013年10月5日，盛妆公司收取了陈长春涉案商铺押金38600元。盛妆公司未提交证据证明上述商铺建设费用于涉案商铺的建设。冠鹏公司承认涉案《专柜合同书》的所有权利、义务由其享有，盛妆公司收取上述款项后已转给冠鹏公司。两原告主张两被告赔偿涉案商铺的装修损失50000元，但两原告未提交证据证明涉案商铺的装修损失，申请对涉案商铺装修的残值鉴定后又撤回。两原告主张两被告停电导致其租金损失10000元。两原告为证明两被告经常停电申请证人曾某甲、刘某出庭作证，上述两证人的证言能够证明涉案商场的商铺有经常停电影响经营，涉案商场因此在收取租金时采用交两个月免一个月的做法，后来采取打折交租的做法。两原告提供的2014年8月6日及2014年11月21日冠鹏公司出具的两张收据，其上分别有“交2免1”及“按交2送1”的内容，能够与上述两证人的证言相互印证。
又查明，两被告主张两原告未交纳2014年9月1日至2015年5月31日期间的占有使用费，两原告提供的号码为0087354的收据显示两原告已一次性交纳了2014年7月及同年8月的租金共38600元，并载明9月份免租金；两原告提供的号码为0068436的收据显示两原告已交纳了2014年11月的租金12867元，并且在收据上载明“按交2送1”，将每月占有使用费的数额19300元乘以2个月除以3个月计得正好每个月的占有使用费为12867元（小数点后四舍五入）。两原告主张从2015年1月15日起已将涉案铺位交回给两被告，但两原告提供的证据不能证明两原告已于2015年1月15日已交回涉案铺位给两被告。两被告自认2015年5月份后大部分商铺没有向两被告交租，两被告经营不下去。两原告提交的《公证书》公证内容表明，涉案商场于2015年6月2日是关门的。
两被告主张两原告未交纳2014年8月至2015年5月的水电费合计为26614元。两被告提供的商户缴费通知单显示2014年8月至2015年1月期间每月的水电费分别为5849元、4640元、3457元、5675元、4778元、2215元。两原告提供的号码分别为0068415及0084189的两张收据显示，两原告已向被告冠鹏公司交纳了2014年8月及9月的水电费10774元及2014年10月的电费3457元。两被告提供的商户缴费通知单未经两原告的确认，之前各月份电表及水表的读数原、被告双方亦未确认。两被告又提供一张电表的照片，并主张该电表为涉案商铺的电表，但两原告不确认。
以上事实，有两原告提供的专柜合同书及附件、补充合同、授权书、收款收据、收据、个体工商户营业执照、住所（经营场所）产权证明、商户缴费通知单、照片、公证书、证人证言、关于合同解除的通知函、通知，两被告提供的《证明》、发票、收据、收款收据照片、商户缴费通知单，证人刘某、曾某乙的证言及当事人的陈述附卷为据。
本院认为：本案是租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案租赁物在一审辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，被告盛妆公司将上述租赁物出租给两原告使用，故涉案《专柜合同书》无效。本案争议的焦点是：一、两被告应否向两原告返还押金、商铺建设费及赔偿装修损失、停电损失；二、两被告反诉主张的占有使用费及违约金是否合法有据；三、两被告反诉主张的水电费及违约金是否合法有据。
关于本案争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告盛妆公司作为涉案《专柜合同书》的出租方及涉案专柜押金的收款人，应向两原告返还已收取的押金。被告冠鹏公司承认涉案《专柜合同书》的所有权利、义务由其享有，属于债务的加入，故被告冠鹏公司对被告盛妆公司的上述义务承担共同责任。本院对两原告关于主张两被告共同返还押金38600元的请求，予以支持。被告盛妆公司收取两原告商铺建设费59800元，但被告盛妆公司无证据证明上述款项用于两原告租赁的商铺的建设，故被告盛妆公司收取上述商铺建设费没有事实和法律依据，被告盛妆公司应向两原告返还上述商铺建设费。同理，被告冠鹏公司承认涉案《专柜合同书》的所有权利、义务由其享有，属于债务的加入，故被告冠鹏公司对被告盛妆公司返还商铺建设费的义务负有共同责任。本院对两原告关于主张判令两被告共同返还涉案商铺建设费59800元的请求，予以支持。两原告主张因涉案《专柜合同书》无效导致其装修损失50000元，但两原告没有申请对涉案商铺的装修残值进行鉴定，其提供的证据也不能证明涉案商铺装修的损失，故两原告应承担举证不能的不利后果，故本院对两原告关于主张判令两被告赔偿装修损失50000元的请求，不予支持。两原告主张涉案商铺经常停电导致其租金损失10000元，两原告对其该主张负有举证及证明责任。证人曾某甲及刘某的证言能够证明涉案商场的商铺有经常停电影响经营，涉案商场因此在收取租金时采用交两个月免一个月的做法，后来采取打折交租的做法。两原告提供的2014年8月6日及2014年11月21日冠鹏公司出具的两张收据，其上分别有“交2免1”及“按交2送1”的内容，能够与上述两证人的证言相互印证，故本院采信两原告主张的关于涉案商场的占有使用费采用交2个月免1个月或按交2个月免1个月的方法折算按月交纳占有使用费。因原、被告双方就涉案商场经常停电问题达成了减免部分租金的做法，两原告再主张两被告赔偿停电租金损失没有依据，本院不予支持。
关于本案争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案《专柜合同书》无效，但两原告仍应参照涉案《专柜合同书》约定的租金标准支付房屋的占有使用费。两被告主张两原告未交纳2014年9月1日至2015年5月31日期间的占有使用费，两原告提供的号码为0087354的收据显示两原告已一次性交纳了2014年7月及同年8月的租金共38600元，并载明9月份免租金，本院确认两原告已交纳了2015年7月至同年9月的占有使用费；两原告提供的号码为0068436的收据显示两原告已交纳了2014年11月的占有使用费12867元，并且在收据上载明“按交2送1”，将每月占有使用费的数额19300元乘以2个月除以3个月计得正好每个月的占有使用费为12867元（小数点后四舍五入），故本院认定两原告已交纳了2014年11月的占有使用费。两原告主张从2015年1月15日起已将涉案铺位交回给两被告，两原告对其主张的事实负有举证和证明责任。原告提供的证据不能证明两原告已于2015年1月15日已交回涉案铺位给两被告，故本院对两原告的上述主张不予采信。两被告自认2015年5月份后大部分商铺没有向两被告交租，两被告经营不下去，与两原告提交的《公证书》公证的涉案商场于2015年6月2日的经营情况吻合，故本院予以采信。两原告应向两被告交纳至2015年5月31日的占有使用费。本院认定两原告未交纳的占有使用费包括2014年10月、2014年12月及2015年1月至同年5月共7个月的占有使用费。根据上述“交2送1”的占有使用费折算方式，涉案商铺变更后每月的占有使用费为12867元，计得两原告应向两被告交纳的占有使用费为90069元。因涉案《专柜合同书》无效，两被告根据涉案《专柜合同书》的约定主张房屋占有使用费违约金，没有法律依据，本院不予支持。
关于本案争议焦点三，根据两原告提供的号码分别为0068415及0084189的两张收据显示，两原告已向被告冠鹏公司交纳了2014年8月及9月的水电费10774元及2014年10月的电费3457元。两被告主张上述月份的水电费没有依据，本院不予支持。对于2014年11月及之后产生的水电费，两被告负有举证及证明责任。两被告提供的商户缴费通知单未经两原告的确认，且之前电表及水表的读数原、被告双方亦未确认，故即使两被告提供的电表读数照片是涉案商铺的，也不能计算出2014年11月后涉案商铺产生的电费情况。两被告提供的证据不能证明两原告欠付水电费的数额。考虑到两原告实际经营必然会产生水电费的情况，故本院根据两原告交纳的前三个月的水电费情况酌情确定涉案商铺2014年11月及同年12月的水电费为9487元[（10774元+3457元）÷3个月×2个月]。2015年1月15日案外人刘某退租两原告承租的涉案商铺，故产生的水电费少于正常经营的月份，故2015年1月的水电费本院酌情按前三个已缴费的月份的数额减半收取，并计得2015年1月的水电费为2372元[（10774元+3457元）÷3个月×1/2]，该金额比两被告主张的2015年1月份的水电费数额2215元高，故以两被告主张的2215元为准。综上，两原告应向两被告交纳2014年11月至2015年1月的水电费合计为11702元，两原告应向两被告支付。因涉案《专柜合同书》无效，两被告根据涉案《专柜合同书》的约定主张水电费违约金，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告陈长春、朱述绫与被告东莞市盛妆百货有限公司于2013年8月31日签订的《专柜合同书》无效；
二、限被告东莞市盛妆百货有限公司、东莞市冠鹏盛世百货有限公司于本判决生效之日起三日内向原告陈长春、朱述绫返还押金38600元、商铺建设费59800元；
三、驳回原告陈长春、朱述绫的其它诉讼请求；
四、限原告陈长春、朱述绫于本判决生效之日起三日内向被告东莞市盛妆百货有限公司、东莞市冠鹏盛世百货有限公司支付涉案商铺的占有使用费90069元；
五、限原告陈长春、朱述绫于本判决生效之日起三日内向被告东莞市盛妆百货有限公司、东莞市冠鹏盛世百货有限公司支付涉案商铺的水电费11702元；
六、驳回被告东莞市盛妆百货有限公司、东莞市冠鹏盛世百货有限公司对原告陈长春、朱述绫的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费减半收取为1734元、反诉受理费2717元，由原告负担1772元（604元+1168元），由被告负担2679元（1130元+1549元）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 欧泽林
二〇一五年九月二十二日
书记员 李婉琪
附：相关的主要法律条文（节选）
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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