广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深南法民三初字第548-551、553-555号
548-551案原告蔡雷，男，汉族，1965年4月21日出生，户籍地址广东省深圳市南山区，身份证号码：××。
553-555案原告陈亚萍，女，汉族，1977年10月13日出生，户籍地址广东省深圳市南山区，身份证号码：××。
两原告共同委托代理人何红耀，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
被告深圳市保利城实业有限公司，住所地深圳市南山区南油大道东创业路北某花园写字楼506，组织机构代码××。
法定代表人吴国军，总经理。
委托代理人赖文波，男，汉族。
委托代理人龙淑芝，女，汉族。
原告蔡雷、原告陈亚萍诉被告深圳市保利城实业有限公司房屋租赁合同纠纷七案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告蔡雷及两原告共同委托代理人何红耀，被告的法定代表人吴国军，被告的委托代理人赖文波、龙淑芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
各原告（以下简称原告）诉称，2003年，原告与被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，原告从被告处购买南山某花园二期3号、4号楼商铺（各案房号详见附表一），同时与被告签订了《某花园3、4号楼商铺委托租赁协议》（以下简称租赁协议）。原告依据租赁协议约定按买卖合同附表三的装修标准将上述商铺同时直接交付给了被告，被告对于原告交付的商铺未有任何异议。租赁协议约定出租期限为2003年09月01日至2011年08月31日；出租期间每年租金为购买商铺总价的7%，还约定了每年两次支付租金的时间分别为3月5日和9月5日；租赁期满“如双方不再续约，则协议自动终止，甲方收回商铺，乙方按甲方购买该商铺时签订的房地产买卖合同附表三之装修标准进行恢复”。2011年06月28日，原告收到被告发出的《关于合同期满不再续约及限期收铺的通知》（以下简称《不再续约通知》），被告要求原告于2011年12月20日至2011年12月30日到现场办理收铺手续。对于被告在《不再续约通知》中提出的不能如期交铺的理由，原告完全不能接受，原告于8月23日向被告发出《关于终止深圳某花园3号4号楼商场（商铺委托租赁协议）的函》，告知被告各项主张，并要求被告回复，但原告至今未收到回复。2011年12月10日，被告又发出《关于延期交铺的通知》，通知原告于2012年04月01日至2012年04月15日办理收铺手续。原告对于被告在通知中强调的又一次延期的理由和大运会期间的租金不计租以及在办理手续后支付上述租金等单方面规定完全不能接受。原告于2011年12月21日向被告发出《关于延期交铺的通知的复函》，又一次向被告明确表达原告的各项主张。被告至今仍未作出任何回复。2012年04月初，原告按被告通知要求到现场验收商铺时，发现商铺二楼、三楼的4部扶梯被封堵住，有（2012）深证字第132＊＊＊号《公证书》为证，4个扶梯口位置变成了4个商铺，1部货梯现场无法看到。这与原告与被告签订的租赁协议中有关交接商铺装修标准8部电梯1部货梯的约定严重不符。此后，原告同其他部分业主亲自拜访了被告法定代表人，通过电话交谈的方式与被告进行真诚磋商，积极提出合理解决上述问题的建议，希望由被告继续同全体业主合作，对某花园商场进行统一定位，统一经营，统一管理以求互惠互利，共同发展。但被告完全没有诚意同原告协商解决问题，也未就电梯等严重侵害原告利益的问题作出理性解释和解决现实问题。甚至在原告于2013年8月28日又一次发文督促被告即刻交还一直被被告实际占用的商铺后，被告仍无反应，导致原告无法依照租赁协议约定收回上述商铺，造成商铺一直闲置。综上，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告立即按约定交还商铺给原告；2、被告立即向原告支付其所拖欠的2011年9月1日至2012年3月31日的租金；3、被告赔偿因未及时交铺给原告造成的经济损失（暂计2012年4月1日至2013年10月31日）；4、被告支付原告违约金（暂计2012年4月至2013年10月31日）；5、被告承担因其未交铺期间的物业管理费损失（暂从2012年4月1日计至2013年10月31日，至还商铺时止，有清单）；6、被告承担本案诉讼费。（以上币种均为人民币，各原告各项诉讼请求的具体金额详见附表一）庭审中，原告明确，548案对应＊6号铺，549案对应＊5号铺，550案对应＊3铺，551案对应＊8铺，553案对应＊2号铺，554案对应＊03号铺，555案对应＊01号铺，原告变更诉讼请求申请书对应的请求也根据铺位号对应相应的案号。
被告辩称，一、原告的主张已超过租赁合同关于一年的诉讼时效的规定，依法应当予以驳回。原、被告于2003年签署了《某花园3、4号楼商场委托租赁协议》，约定委托出租的期限自2003年9月1日起计至2011年8月31日止，合同到期后，被告依约对商铺进行恢复原状，期间遇大运会导致停工45天，以及众业主与第三方东莞市美兰物业投资有限公司（以下简称某兰公司）协商签约事宜至2011年12月29日，被告最终于2012年4月15日前完成交付商铺的行为，截止至原告起诉之日，已超过一年的诉讼时效，依据《民法通则》第136条规定，原告已经失去要求法院支持其诉讼请求的诉讼权利，应直接驳回原告的诉讼请求。二、被告已按《委托租赁协议》约定的标准交付房地产，原告的主张已无事实依据。2003年，被告与原告签署的《某花园3、4号楼商场委托租赁协议》约定委托出租的期限自2003年9月1日起计至2011年8月31日止；如双方不再续约，则协议自动终止，原告收回商铺。此时，原告已依约收回商铺，并行使了对商铺的处分权。被告再按原告购买该商铺时签定的《深圳市房地产买卖合同》附表三之装修标准进行恢复。《深圳市房地产买卖合同》附表三的装修标准为：1、外墙：粘贴天然石材或优质仿石漆涂料、大堂为高级玻璃幕墙。2、大堂中庭走道：铺贴天然石材，大堂及走道铺高级玻化地砖、天花：高级吊顶。3、空调：采用中央空调系统。4、备用发电机：城市供电并配备柴油备用发电机。5、电梯：上海三菱扶梯8部、客货梯1部。6、消防系统：设有先进的自动消防报警系统及自动灭火系统。7、保安系统：均设24小时保安监控系统。8、广播系统。9、开放式商铺：中央空调，地面铺高级地砖、天花装饰高级吊顶、集中照明、木夹板隔断（约1.2米高）。被告在租赁合同到期后（即2011年8月31日），已经严格按照《委托租赁协议》及《深圳市房地产买卖合同（预售）》附表三的标准恢复了原状，已经完全符合并具备了返还商铺的条件及标准，被告已经通知原告于2012年4月1日至4月15日办理收铺手续，并给予6个月租金损失的奖励，原告亦于通知的时间来看铺并签了字，由于原告并未提供充分确凿的证据，证实被告交付的商铺不符合交付标准，因此，可以确定被告已经将涉案商铺返还原告，原告未办理收铺的签字手续，不影响其收铺的法律后果。深圳市某投资发展有限公司（以下简称某华公司）于2012年11月初进场对涉案商场进行整体承租，于2012年12月18日对外营业，并向签约率达到97%的一楼业主发放了租金至今；商场于2013年1月取得了消防验收合格证，整个商场已正常使用至今；截止至2013年11月5日，已有226个商铺签署了租赁合同，即71%的业主和某华公司签了租约。上述事实更进一步可以确认：被告已按照了《深圳市房地产买卖合同（预售）》附表三之《装修标准》恢复了原状，被告返还的商铺完全具备合同约定之标准，涉案商场已经正常经营，签约业主已正常享受收益。2011年8月31日租赁协议到期后，商场有9户商铺业主请被告不要装修其商铺，直接自行经营，2户商铺业主2012年4月1日后也不到被告处办理任何交接手续，直接将商铺自行经营，可见，恢复装修后的商铺交接手续不是协议约定的必办手续。所有的业主都清楚，2011年8月31日以后对自己的商铺已拥有处分权，原告至今未能正常收益所造成的经济损失完全是自己造成的，均与被告无关。另原告也无任何证据证明，被告交付的商铺不符合合同的约定，根据谁主张谁举证的原则，原告主张按合同约定标准交付房地产的诉求无事实依据，依法应当驳回原告的主张。三、由于《某花园3、4号楼商场委托租赁协议》中，对涉案房产恢复原状期间并未作出明确约定，也没有约定违约金条款，因此，原告主张租金及违约金既无事实也无法律依据，应当驳回其主张。《委托租赁协议》约定租赁期限至2011年8月31日止；第七条第2款约定：如双方不再续约，则协议自动终止，甲方收回商铺。被告按原告购买该商铺时签定的《深圳市房地产买卖合同》附表三之装修标准进行恢复。第一、该协议中只约定了租赁期满，业主收回商铺，并没有约定商场装修恢复后的交接日期。根据合同约定，被告恢复原状是需要一定的工程流程和期限的，双方签署协议书时，已经预见到恢复原状工程不可能是一天、二天能完成，整个商场近8000平方米需要进行整体拆除、重装，按照正常的程序，恢复原状至少需要8个月以上的时间。所以在签约时，双方并没有也无法约定商铺恢复原状后具体的交接时间。第二、2011年4月27日，深圳市住房与建设局发布《关于2011年深圳大运会期间控制建设工程施工作业管理的通知》，通知要求一类控制区，即龙岗区大运体育中心和南山区深圳湾体育馆直线距离2公里以内范围，从7月10日起至8月25日，所有项目必须全部停工，而某花园3、4号楼商场属于通知中规定的一类控制区，因此，在2011年8月25日前共45天时间无法施工，并非被告所致，故该期间应当予以扣除。第三、上述协议到期后，为避免原告的损失，被告身为国企，抱着尽其社会责任及社会义务的姿态，为商场业主们联系了某兰公司以现状对某花园商场进行整体承租，尽量使原告的商铺不出现租赁断档期。2011年4月30日开始至12月29日，某兰公司已和保利城商场86%以上的业主签署了《意向书》或《租赁协议》，双方的租赁合同已经发生法律效力，但终因小部分业主拒绝与某兰公司签约，导致商场无法整体出租。2011年12月29日之前，为众多业主与第三方某兰公司协商签约的期限，应当属于被告的免责期间。本案原告于2011年5月11日均与某兰公司签署了《租赁意向书》，可以确定，原告是清楚其在2011年9月1日即可行使对商铺的处分权利，在2011年8月31日租赁协议到期时，已行使了处分权，直接与某兰公司签约，并不要求被告将涉案商铺恢复原状。此时，双方之间的租赁协议已经履行完毕。但因某兰公司与原告最终未能签署租赁合同后，被告才又依据《委托租赁协议》恢复原状，故涉案商场业主与某兰公司协商签约期及2011年12月29日前的期间，被告无须支付任何费用。第四、《某花园3、4号楼商场委托租赁协议》期满后没有约定租金及违约金条款，按照协议书第七款第二条约定：“如双方不再续约，则协议自动终止，甲方收回商铺。乙方按甲方购买该商铺时签订的《深圳市房地产买卖合同》附表三之装修标准进行恢复。”因此，原告主张违约金，没有合同依据，更没有法律依据。该款项文字及标点符号清楚表明，租赁到期双方不续约则协议自动终止，原告收回商铺。这里的句号表明双方租赁关系已经解除，原告于租赁协议书期满之日起已自动收回商铺。然后再由被告按照原告购买商铺时签订的《深圳市房地产买卖合同》附表三之装修标准进行恢复。这里明显表明，是租赁期满原告收回商铺后，再由被告进行恢复，即是由原告出时间，被告出钱进行恢复。在商场的装修恢复期间，被告并不需要向原告支付租金、违约金。被告向商场业主发出的支付“6个月租金损失”的通知前提条件是2012年4月1日至15日期间，到现场办理商场恢复后交接手续的业主，给予“6个月租金损失”作为奖励，这不是租金，也不是协议书中有约定必须要支付的。这只是证明被告的善意。被告在租赁期间并不欠原告的租金，租赁期满后，并无任何约定需要向原告支付租金及违约金的合同条款。本案中，作为承租方的被告已完成了租赁协议书中的所有义务及责任，作为出租方的原告在租赁协议期满时就已依约收回了商铺，并且有了对自己商铺的处分权。综上所述，由于《某花园3、4号楼商场委托租赁协议》对涉案商铺恢复原状期间没有作出明确约定，故大运会原因停工的45天、及涉案商场业主与某兰公司协商租赁事宜的时间即2011年12月29日前、及复原工程的施工时间即120天，均应当认定为恢复原状的合理期限，原告主张的在此期限内的租金，既无合同约定，也无法律依据，不应当由被告承担，应当予以驳回。四、被告已依法交付商铺，没有给原告造成任何损失，原告主张的经济损失是由于原告自己造成的，并非被告所致，因此，其经济损失不应当由被告承担。被告按照合同约定，将涉案商铺恢复原状，具备合同约定的交付标准，同时，被告也通知原告于2012年4月1至15日期间办理收铺手续，已完全履行了租赁协议的义务，而原告在指定时间内来看铺，自2012年4月1日起，实际已产生了被告返还涉案商铺的法律后果，并且某华公司承租该商场于2012年12月18日对外营业，而原告至今未与某华公司签约，导致未能收益的损失，是由原告自已行为造成的，被告无需承担原告自2012年4月1日后的所有经济损失。五、商场电梯运转良好。商场电梯自2003年正常运转以来，一直由该商场物业公司进行维护及年审，被告作为承租方是按照租赁时的初始状态移交整个商场，并提交了物业公司对所有电梯的年审合格证。某华公司在承租商场后，电梯运转正常，该司办理了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，至今日，某华公司一直在进行正常的营业。被告不存在任何违约情况。六、管理费不应当由被告承担。被告与原告双方所签的《委托租赁协议》并没有约定物业管理费由被告承担，且涉案的商铺已于2012年4月交付原告，此后产生的物业管理费，应当由产权人即原告承担。而2011年9月至2012年3月期间未产生管理费用，无需被告承担，依法应当驳回原告的该项主张。七、被告已严格完全履行合同到期后的附随义务，已经尽到了企业社会责任。被告作为一家独立的有限责任公司，是无须承担无限责任的，其注册资金3000万元完全到位。在返租期间，被告将该商场租给了海伦公司，在海伦公司欠保利城公司租金4000余万元的情况下，保利城公司在没有任何收入的情况下，举债4000余万元按时向商场业主支付租金，租赁合同到期后，又举债1200余万元用于对商场进行恢复装修。原告与被告所签订返租合同约定合同到期需对近8千平方米的商场装修复原，返租合同并没有约定在7个月的装修期内被告要向原告支付租金损失，被告再次举债几百万元，对只要是在2012年4月1日至15日期间，按时到现场办理手续的业主给予了6个月的租金损失奖励。被告公司严格恪守合同、尽量使商铺业主减少损失，并不存在任何违约和造成原告经济损失的行为。一年多来，为了解决保利城商场停车难、小区周边道路不畅通，不利于商场经营的问题，被告向当地政府及有关部门多次行文请求协调解决。2013年11月，在政府的支持下，环绕保利城小区的道路开通，极大方便了保利城商场客户的停车。综上，被告是一个对社会、对业主都有着极高责任心的央企，“保利”品牌是一个值得信赖的知名品牌。请法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，被告系经深圳市市场监督管理局登记注册的有限责任公司（法人独资），营业期限为1999年4月15日至2014年4月15日，经营范围为兴办实业（具体项目另行申报），国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品），从事南山区t105-32地块的房地产开发经营业务。
2003年2月，各原告（买方）与被告（卖方）分别签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》（各原告具体签订时间详见附表二），约定：第三条：买方购买某花园二期3号、4号楼的相关商铺（各原告购买商铺的具体情况详见附表一、二），用途为商铺，卖方承诺在本合同所售房地产交付买方使用时，本项目的土地出让合同书及其补充协议中规定的公共设施也一并建成交付使用，否则买方可以拒绝收楼（买卖双方另有约定的除外）。第七条：卖方须于2003年6月30日前将本合同规定的房地产交付买方使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明；卖方在房地产竣工验收合格之前交付房地产的，交付行为无效；卖方向买方交付房地产时，应发出书面通知，并由买方签收，书面通知应包括实际交付建筑面积的内容；买方接到书面通知后，应及时对房地产进行验收，如有异议，应当在15日内提出，逾期不提出，视为同意收楼。第八条：卖方不能按约定时间交付房地产予买方使用的，每延期1日，卖方应向买方支付买卖总价款万分之五的违约金，造成买方损失的，卖方除支付违约金外，还应当负赔偿责任；卖方超过约定时间90日仍不交付房地产的：（一）买方有权单方解除合同，卖方接到买方解除合同的书面通知后，应当在10日内将买方已付的一切款项（不计利息）退还，并支付双方约定的违约金，造成买方损失的，还应当负赔偿责任；（二）买方不解除合同的，按本条第一款处理。第十一条：卖方在住宅交付使用时，应当向买方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不提供的，买方可拒绝接收。第十三条：交付使用的房地产的装修部分达不到本合同附表约定的装修标准的，买方有权要求卖方补偿装修的差价款；及其他条款。该合同附表三确定的装修标准为：1、外墙：粘贴天然石材或优质仿石漆涂料、大堂为高级玻璃幕墙；2、大堂中庭走道：铺贴天然石材，大堂及走道铺高级玻化地砖，天花：高级吊顶；3、空调：采用中央空调系统；4、备用发电机：城市供电并配备柴油备用发电机；5、电梯：上海三菱扶梯8部、客货梯1部；6、消防系统：设有先进的自动消防报警系统及自动灭火系统；7、保安系统：均设24小时保安监控系统；8、广播系统；9、独立式商铺：中央空调，地面铺高级地砖、天花装饰高级吊顶、玻璃间隔（551案为木夹板隔断约1.2米高）、集中照明、墙面刷乳胶漆、装设玻璃门（551案无此约定）。
各原告（甲方）与被告（乙方）签订了《某花园3、4号楼商场委托租赁协议》，约定：一、甲方委托乙方出租涉案房产（详见附表二）；二、委托出租的期限为2003年9月1日至2011年8月31日，共计8年；三、乙方处理委托事务取得的财产，应当依据本协议的约定交付甲方，且乙方不得另行向甲方主张其他处理委托事务的费用及相关报酬；甲方出租期间每年租金为购买商铺总价的7%，乙方按下列时间支付租金，每期租金数额相同（各案原告每期租金金额及总计金额详见附表二），每期租金的支付时间为2008年至2011年期间的每年3月5日及9月5日；甲方同意上述收益由乙方直接汇入甲方指定的相应银行账户；四、甲方认可与乙方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附表三装修标准根据经营需要作相应变更，并对此无任何异议；甲方应在2003年6月30日向乙方提供委托租赁之商铺进行装修；七、委托出租期满，如双方尚有续约的意向，在同等条件下乙方有优先续约权，如双方不再续约，则协议自动终止，甲方收回商铺。乙方按甲方购买该商铺时签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附表三之装修标准进行恢复；十、本协议自甲乙双方签名盖章之日起生效；及其他条款。
2011年4月26日，被告向各原告发出《通知》，告知各原告租赁合同期满后不再续约，经被告寻找，现有东莞市美兰物业投资有限公司有整体承租某花园3、4栋的意向，各原告可直接与该公司洽谈。
2011年6月25日，被告向各原告发出《关于合同期满不再续约及限期收铺的通知》，告知各原告租赁合同期满后不再续约，届时被告将对商铺进行恢复，因恢复工程量大，至少需要120天才能竣工，故请各原告于2011年12月20日至2011年12月30日期间到现场办理收铺手续，如因大运会限制施工等不可抗力的原因不能办理交铺手续的，将顺延交铺时间；各原告如不按通知时间收铺，视为被告已经按时交铺；各原告如对该通知有异议可于收到通知后三日内提出。
2011年8月25日，包括两原告在内的部分业主向被告发出《关于终止深圳（南山中心区）某花园3号、4号楼商场﹤商铺委托租赁协议﹥的函》，告知被告租赁合同期满时被告应无条件返还商铺，不接受被告任何理由、任何形式的无偿免责延期交铺请求，被告不能按规定时间返还的，应承担延期交铺的违约责任，被告应按照买卖合同、租赁合同、收楼书及国家规定的标准返还商铺。各原告提交了上述函件的交寄证明，但未提交邮件回单或投递查询结果，被告否认收到该函件。
2011年12月10日，被告向各原告发出《关于延期交铺的通知》，内容为：根据商场整体恢复原状工程量需要，被告计划于2012年4月前完成该复原工程全部工作，并交铺于各原告；《某花园3、4号楼商场委托租赁协议》也将正式履行完毕，请各原告于2012年4月1日至15日期间办理收铺手续；由于本次延期交铺所造成的租金损失，被告将按照与各原告所签订的《某花园3、4号楼商场委托租赁协议》约定的租金标准，从2011年10月1日至2012年4月1日前（其中9月份抵扣大运会限制施工一个月，不计租），在办理手续后的10个工作日内，被告将此租金支付到各原告的原租金账户；如各原告对本通知内容持有不同意见，请各原告在收到本通知之日起五个工作日内向被告提出书面回复，否则被告视为各原告已认同本通知的全部内容。
2011年12月22日，部分业主向被告发出《﹤关于延期交铺的通知﹥的复函》，表示不接受被告延期交铺，被告应承担迟延交铺的违约责任。各原告提交了上述函件的交寄证明，但未提交邮件回单或投递查询结果，被告否认收到该函件。
2012年3月1日，被告在报纸刊登公告，通知深圳市某花园3#、4#裙楼商铺业主于2012年4月1日至15日前往涉案商场收铺，各原告对该公告真实性无异议，但认为与本案无关。
2012年4月11日，包括各原告在内的部分业主向被告发出《关于未能如期收回我方商铺的函》，表示各原告等业主于2012年4月前往现场查验并办理收铺手续，但商铺不符合交铺的装修标准。该函件因被告拒收被退回。
本院查明：1、深圳市建设局于2002年10月14日出具《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》（深备案字2002-158号），显示：某花园3#、4#住宅及地下室工程，经建设单位深圳市保利城实业有限公司于2002年10月14日组织设计、施工、工程监理和有关专业工程主管部门验收，并于2002年10月14日在该局备案，该《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》中“使用功能”栏的内容为“住宅、商业及配套工程”。2、深圳市电梯注册登记网上公示信息显示了使用单位为深圳市保利物业管理集团有限公司、使用地点为南山商业文化中心一号地块某花园的8部扶梯、1部客梯的相关信息。3、盖有深圳市特种设备安全检验研究院检验专用章的电梯使用标志，载明下次检验日期为2014年6月。4、深圳市公安局消防局于2002年9月20日出具《建筑工程消防验收意见书》（深公消建（2002）验272号），显示：该局回复被告，某花园3#、4#及地下室经该局复验收，基本符合原设计要求，同意投入使用。5、被告主张其已依约对涉案商铺恢复原状，并提交了其与深圳市中深建装饰工程有限公司2011年12月29日签订的《深圳市某花园3号、4号楼裙楼商场复原装修工程合同》及2012年3月30日的《工程竣工验收报告》，并主张恢复原状后已消防验收合格，已由深圳市某投资发展有限公司及东莞市美兰物业投资有限公司对外招商并开业。为此，被告提交了深圳市公安局南山分局效仿监督管理大队于2013年1月16日出具的《建筑工程消防验收意见书》〖深公南消验字（2013）第0061号〗，载明某花园3#、4#楼一层至三层所在建筑物商场室内装修工程，装修面积5592平方米，使用功能为商场，经审查，评定该工程消防验收合格；2013年1月17日，该大队为某花园3#、4#楼一层至三层商场颁发深公消安检字（2013）第e0031号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。
被告提交的收铺签名表显示：原告蔡某于2012年4月12日注明“看铺，由于d13、d15铺位占了安全通道，电梯不符等不同意收铺，希望尽快解决有关问题”。
被告主张截至2013年11月4日，已有226个商铺业主与深圳市某投资发展有限公司签订了租赁合同，并提交了该公司于2013年11月5日出具的《承租情况回复函》，函中列明各原告均属未签约的商铺业主。被告另提交了东莞市美兰物业投资有限公司于2013年12月5日出具的《证明》，显示2011年4月30日至2011年12月29日，共有278个商铺业主与该公司签订了租赁协议或意向书，但因部分业主强烈干预，该公司最终未能实际履行与原告签订的《深圳市南山区某花园3号、4号楼裙楼商铺租赁合同》及《补充协议》。东莞市美兰物业投资有限公司出具的统计表及租赁意向书显示，两原告于2011年5月11日与该公司签订了租赁意向书。
各原告当庭主张被告应按照《深圳市房地产买卖合同（预售）》附表三约定的装修标准将涉案商铺恢复原状进行交铺，并明确涉案商铺不符合约定标准表现在以下方面：1、原告当时交付给被告的4部电梯是合法的，没有瑕疵的，目前4部电梯是违建，是不合法的，2、被告在电梯口的四个商铺问题，四个商铺严重影响了4部电梯的正常运行。3、被告不能提供每个铺位的由国土局提供的面积测绘报告，原告无法确认其商铺的面积大小，是否符合约定。
为此，各原告提交了广东省深圳市深圳公证处于2012年11月8日出具的（2012）深证字第132174号《公证书》，公证员为王某甲，申请人为王翠华、王世菊、苏琴，公证事项为证据保全，内容为：“王翠华、王世菊、苏琴于2012年10月26日来到我处，称其为某花园3#、4#楼商铺的业主，现发现交付的商铺与合同约定不符，为满足日后涉诉需要，防止证据灭失，特申请对商铺的外观及主体结构中的消防通道、扶梯部分进行拍照并办理证据保全公证。经审查申请人所提交的资料，本公证机构受理其申请。于2012年10月26日下午，本公证员和本处工作人员陈欢与王翠华、王世菊、苏琴及申请人的代理律师齐勇挺一起来到深圳市南山区××大道东侧××路北的某花园，从某花园位于南海东侧的大门入口进入该小区，来到一个可进入某花园裙楼商铺的入口（该入户门未上锁，也无门卫守护，具体位置见附件第18页），申请人、齐勇挺和本公证员及本处工作人员陈欢一起从该入口进入裙楼商铺。在进入裙楼商铺后，在本公证员和本处工作人员陈欢的监督下，苏琴用照相机（公证员已检查过相机，并无可疑之处）对部分商铺及消防出口、消防设施、电梯口等位置进行拍摄，在从该入口离开的时候，苏琴对该入口的外观部分也进行了拍摄。拍摄结束后，公证员将拍摄所得之文件复制到公证处的办公电脑中，后公证员将拍摄文件送至照片冲印店冲印并领取了冲印后的照片。兹证明与本公证书相粘连的附件照片为苏琴现场拍摄所得，与实际情况相符。”该《公证书》另附有18页现场拍摄的照片。
2013年，涉案商场的部分业主向有关部门投诉反映涉案商场4部扶手电梯涉嫌违法加建的问题。
2013年8月13日，深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局向深圳市南山区粤海街道规划土地监察队作出深规土二局函（2013）780号《市规划国土委第二直属管理局关于某花园裙楼加建电梯有关情况的复函》，载明：1、经核查某花园项目原批准的施工图纸，其裙楼西、北两侧建筑物外侧并未设计扶手电梯；2、该两处电梯未经批准进行建设，属违反法律、法规的行为，影响城市规划；……。
2013年9月11日，深圳市规划土地监察支队向涉案商场的部分业主作出深规土监函（2013）263号《深圳市规划土地监察支队关于南山区粤海街道某花园商场涉嫌违建问题的复函》，载明：经核查某花园项目原批准的施工图纸，其裙楼西、北两侧建筑物外侧并未设计扶手电梯，相关当事人未能提供合法报批手续，涉嫌违法加建。……我支队已向南山区规划土地监察大队发出《转办通知》，要求其依法处理。
2013年10月28日，深圳市南山区规划土地监察大队向深圳市保利物业管理集团有限公司作出深南规土行罚字（2013）05083号《行政处罚决定书》，载明：违法事实：未取得《建筑工程规划许可证》在深圳市南山区南海大道与海德一道交汇处某花园3#、4#裙楼外墙擅自搭设扶手电梯……决定处罚如下：限30日内自行拆除违法加建扶手电梯。
2013年11与14日，深圳市南山区查处违法建筑和处理农村城市化历史遗留问题领导小组办公室向部分业主作出《南山区查违办关于投诉某花园有违建的有关调查情况复函》，载明：经转粤海街道规划土地监察队核实反馈，现场未发现有新建行为，据调查，某花园3#、4#楼4部扶手电梯分别于2003年8月13日和2003年9月27日就已安装建成，并在深圳市市场监督管理局进行了备案，备案号为：30204403002003007267、30204403002003007268、30204403002003007269、30204403002003007270；粤海街道规划土地监察队已于2013年7月15日对该案进行了立案查处，于2013年10月28日对保利物业管理集团有限公司发出了《行政处罚决定书》（深南规土行罚字（2013）05083号），限30日内自行拆除扶手电梯。
2014年6月9日，深圳市南山区粤海街道规划土地监察队向深圳市保利物业管理集团有限公司作出深南粤规土函（2014）05号《关于深南规土案字（2013）05083号案件中止执行告知函》，载明：该队于2013年10月28日发出了《行政处罚决定书》，深圳市保利物业管理集团有限公司至今未履行行政处罚决定内容，该队收到深圳市保利物业管理集团有限公司、粤海街道信访办及某花园3#、4#楼裙楼商场部分业主对该案执行的相关反馈意见后，对相关意见及强制拆除的可行性进行了分析，决定对深南规土案字（2013）05083号案件予以中止执行，报区规划土地监察大队审核。
另查明，涉案商铺的产权于2003年7月期间分别登记至各原告名下（详见附表一）。2012年10月31日，各原告等部分业主以房屋买卖合同纠纷为案由起诉被告至本院，诉讼请求为：1、被告立即按合同约定的标准交付房地产；2、被告支付各原告不能按约定时间交付房地产的违约金（暂计至起诉之日即2012年8月，以实际按约定标准交付之日为准）；3、被告承担各案诉讼费用。本院作出民事判决，驳回了各原告的全部诉讼请求。各原告上诉至深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院作出民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决书就有关事实认定如下：涉案楼宇的九部电梯在深圳市质量技术监督局进行了注册登记。
庭审中，各原告明确其诉讼请求依据的系房屋租赁合同关系。就诉讼请求，各原告明确如下：1、租金标准系参照原告将涉案商铺出租给被告的租金标准计算；2、经济损失系指因被告无法将铺位恢复至合同约定的标准状态，原告无法收铺直至实际交付时的损失，损失标准参照原租金标准；3、违约金系以第二项诉讼请求的租金为基数，按照每日万分之三的标准，自2012年4月1日起计至实际交付时；4、各原告明确并未实际缴纳其诉请的物业管理费，物业管理费的标准为8.77元／平方米，面积是租赁合同约定的面积。
以上事实，有《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《某花园3、4号楼商场委托租赁协议》、《关于延期交铺的通知》等通知、电梯使用标志及登记公示信息、公告、《深圳市某花园3号、4号楼裙楼商场复原装修工程合同》、《工程竣工验收报告》、资质证明、业主收铺签名表、《承租情况回复函》、《公证书》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《行政处罚决定书》及相关复函、告知函、房产证、民事判决书等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。
本院认为，各原告与被告分别签订的《某花园3、4号楼商场委托租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应严格依约履行。
关于诉讼时效问题。被告主张，双方委托租赁协议于2011年8月31日到期，合同到期后，被告对涉案商铺进行恢复原状，最终于2012年4月完成返还商铺的行为，故各原告于2013年10月提起本系列案件诉讼，已超过租金支付的一年诉讼时效。对此，本院认为，原、被告之间的委托租赁协议于2011年8月31日到期，就合同到期之后的商铺返还及房屋占有使用费的支付问题，双方一致存在争议且互有书面通知、函件往来，各原告还曾于2012年8月向本院提起诉讼，在深圳市中级人民法院作出二审判决后又提起本系列案件诉讼，故被告有关各原告的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。
关于涉案商铺的返还标准问题。在本系列案件中，各原告与被告之间形成了两个法律关系，分别系房屋买卖合同关系以及委托租赁合同关系。各原告在与被告签订房屋买卖合同的同时签订委托租赁协议并已实际履行，应当认定各原告与被告通过签订委托租赁协议认可涉案商铺的交付，同时，也应当认定双方认可在委托租赁协议签订后，各原告又依据委托租赁协议向作为承租人的被告交付了其承租的涉案商铺。根据深圳市中级人民法院生效民事判决书的认定，涉案商场在2003年2月之前已经取得了《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》及《建筑工程消防验收意见书》，具备了竣工验收及消防验收的法定交付条件，在房屋买卖合同关系中，各原告收楼后并未在约定期限内提出异议，在之后持续八年的委托租赁合同关系中，各原告也未对被告的交楼行为提出异议，故被告已经依约履行了其交楼义务，所交付的商铺符合《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的标准，同时，各原告也将符合约定标准的商铺交付给被告承租，在进行产权登记后，涉案商铺已完全归各原告所有。《某花园3、4号楼商场委托租赁协议》约定：各原告认可与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附表三装修标准根据经营需要作相应变更，并对此无任何异议，委托出租期满，如双方不再续约，则协议自动终止，各原告收回商铺，被告按各原告购买该商铺时签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附表三之装修标准进行恢复。被告已在合同期限届满前书面通知各原告期满不再续约，故被告应依约向各原告返还涉案商铺。
就各原告主张的被告返还的涉案商铺不符合约定标准的问题，本院认为：首先，关于电梯。《深圳市房地产买卖合同（预售）》附表三约定电梯的标准为上海三菱扶梯8部、客货梯1部，深圳市中级人民法院生效民事判决书已认定被告向业主交付的商铺具备9部电梯，且9部电梯均在深圳市质量技术监督局进行了注册登记，被告向各原告交付的商铺包括电梯符合双方约定标准，推之，各原告同时将相同标准和状态的商铺依据委托租赁协议交付给了被告；另根据该判决书的认定，各原告在签订委托租赁协议时已明确认可与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附表三装修标准根据经营需要作相应变更，故即使出现加建的扶梯也是双方协商一致的结果。至于9部电梯中有4部未取得《建筑工程规划许可证》的问题，经部分业主的投诉反映，该4部扶梯已被土地监察部门认定为违法加建，并被作出限期拆除的行政处罚（深南规土案字（2013）05＊＊＊号案件），后土地监察部门经对反馈意见及强制拆除的可行性进行分析，决定对上述予以中止执行。因行政机关已对各原告持有异议的4部电梯作出处理，各原告若仍有异议，可另循途径解决。因生效判决已认定被告向业主交付的商铺具备9部电梯，本院也已确认原告将相同标准的商铺包括电梯依据委托租赁协议交付给了被告，原告并无证据证明涉案商场现有的9部电梯与原告向被交付的电梯存在差异，故原告主张电梯不符合约定标准，本院不予采纳。其次，关于消防问题。根据生效民事判决书查明的事实，涉案商场在2003年2月之前已经取得了《建筑工程消防验收意见书》，消防验收合格，可投入使用；另经深公南消验字（2013）第00＊＊号《建筑工程消防验收意见书》评定，涉案商场室内复原装修工程消防验收合格，并获发深公消安检字（2013）第e0＊＊号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，各原告主张涉案商场未经消防验收，没有事实依据。再次，关于商铺的建筑面积问题。各原告并未举证证明涉案商铺的建筑面积不符合约定，其主张无事实依据，本院不予采信。综上，各原告关于被告返还的涉案商铺不符合标准的诉讼主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告在委托租赁协议到期后对商铺进行恢复再予返还，符合双方约定，且被告已以书面通知、报纸公告的形式告知各原告收铺，结合其他大部分业主已于通知的时间收回商铺的情况来看，被告已尽到返还商铺的义务，各原告依约收铺既是其权利，亦是其义务，其在被告通知的期限内拒绝收回涉案商铺，无合同依据及法律依据，故其诉请被告按约定返还涉案商铺，本院不予支持，各原告可自行与被告协商收铺事宜。合同到期后至被告通知各原告收铺期间即2011年9月1日至2012年3月31日的房屋占有使用费，被告应予支付，被告关于2011年9月费用不予支付的理由没有法律依据，且未得到各原告的确认，本院对此不予支持。被告应按照委托租赁协议约定的租金标准向各原告支付上述期间的房屋占有使用费（详见附表三）。虽各原告对商场电梯等问题持有异议，但其拒收商铺的理由并无充分依据，涉案商铺不能使用、收益而产生的损失系各原告拒收商铺所致，故对于各原告主张的经济损失、违约金、物业管理费等诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告深圳市保利城实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蔡雷、陈亚萍支付2011年9月1日至2012年3月31日期间的房屋占有使用费（详见附表三）；
二、驳回原告蔡雷、陈亚萍的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
各案受理费的分担，详见附表三。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 廖 艳
人民陪审员 黄可佳
人民陪审员 何倩燕
二〇一四年七月十一日
书 记 员 金明敏