浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭淳民初字第294号
原告：顾国民。
原告：蒋秋丽。
二原告的委托代理人：甘志伟，浙江信仁律师事务所律师。
二原告的委托代理人：方卫平，浙江信仁律师事务所律师。
被告：余成建。
原告顾国民、蒋秋丽诉被告余成建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月18日立案受理。依法由审判员姜勇军适用简易程序分别于同年7月9日、9月16日公开进行了审理。之后因案情复杂，裁定转为适用普通程序于2015年1月8日第三次公开进行了审理。三次庭审，二原告的委托代理人甘志伟、被告余成建均到庭参加诉讼，原告顾国民参加了第二、第三次开庭审理。因案涉司法鉴定及庭外和解，本案依法扣减相应的审理期限，现已审理终结。
原告顾国民、蒋秋丽起诉称：原、被告于2010年5月1日签订房屋租赁合同，将坐落于千岛湖镇南山二路36号仓库（面积266平方米）出租给被告使用，租赁期自2010年5月1日起至2013年4月28日止；租金为每年25536元，提前一个月支付当年租金；并约定未经原告同意，擅自将房屋转租、转让、转借他人或调换使用的，原告有权终止合同，收回房屋。合同还就其它事宜做了约定。合同签订后，原告即将千岛湖镇南山二路36号仓库交付给被告使用；租赁期满后至今，被告未将房屋返还原告，且自2012年5月1日以来，被告从未向原告支付过房屋租金。另查明，2013年12月18日，被告在未征得原告同意的情况下，将上述房屋租赁给第三人汪国萍，被告与汪国萍为此签订了租房协议，租赁期限自2014年1月1日至2018年4月28日，租金每年60000元。原告认为，被告未按约支付租金，且未经原告同意擅自转租房屋，已构成违约，应承担违约责任。另查，被告所称淳安县千岛湖镇富丽皇装饰材料厂（以下简称“富丽皇装饰材料厂”）的成立时间是2010年5月21日。被告成立上述材料厂是根据原告本次诉讼提供的租赁合同，而非其他合同。2009年原告顾国民派楼江雁到千岛湖操作拍卖原环球印务公司，杭州龙飞制衣有限公司（以下简称“龙飞公司”）的公章也交给了楼江雁。2010年底楼江雁离开之后，电话不接，也找不到人，且楼江雁没有把公章返还给顾国民。2011年2月18日，顾国民通过律师到千岛湖下发一个关于龙飞公司房屋租金支付的通知，租户包括被告均签收，2011年的房租费包括被告的原告都收到。2012年初，被告与顾国民商谈想租赁原告整个厂房，其中的具体事宜由被告去跟租户商谈，2012年1月4日顾国民与被告签订了一份协议，协议内容是将南山二路36号的全部厂房租赁给被告。协议签订之后被告支付顾国民25万元作为2012年2月28日至2013年2月27日的房租。由于被告与其下一手的几个承租户就租赁事宜未协商好，就闹至淳安县派出所，所以顾国民与被告又协商签订了一份协议，约定将25万元租金退还且支付被告1万元利息，双方互不追究违约责任，协议签订之后顾国民即将26万元通过电汇方式支付给被告。因此2012年1月4日双方签订的协议并未实际履行。2012年6、7月时，被告到顾国民办公室闹事，这在杭州市余杭区崇贤派出所可以查到记录。2013年顾国民通过杭州市公安局治安大队，在钱江晚报上刊登申请注销原公章，现在使用的是新公章，新公章与原来公章字体不一致，且加了密码。原公章注销的时间大概是2013年6、7月份。从2013年开始顾国民与现在的承租户都是使用新的公章来签订租赁协议，所有的租金支付方式都是一年一交。2010年5月10日的一份收据及加盖龙飞公司印章的收条，上面所列的租金原告没有收到过，收据和收条上的字是谁写的，原告也不清楚。故起诉，请求：1、判令解除原、被告之间租赁期间为2010年5月1日至2013年4月28日的房屋租赁合同，并要求被告按每月每平方米8元支付原告自2012年5月1日起至房屋实际腾退归还之日止的房屋租金（计算至2014年5月31日止为53200元）；2、判令被告腾退坐落于千岛湖镇南山二路36号（266平方米）出租房屋；3、本案司法文书鉴定费5200元由被告承担；4、诉讼费用由被告承担。
二原告为证明其主张，向本院提交以下证据材料：
1、房产证2份（复印件，加盖印章），证明案涉房屋所有权归属原告的事实；
2、房屋租赁合同首页1份（原件）、房屋租赁合同1份（复印件），证明二原告将千岛湖镇南山二路36号厂房租赁给被告的事实；
3、租房协议1份、租房收据1份（均为复印件），证明被告于2013年12月18日转租案涉房屋的事实；
4、个体工商户查询信息1份（打印件），证明淳安县千岛湖镇富丽皇装饰材料厂的成立时间是2010年5月21日的事实；
5、2012年1月4日双方签订的房产租赁合同、2012年3月24日双方签订的解除租赁合同协议、银行凭证各1份（均为原件），证明2012年原、被告双方签订整个厂房的租赁合同，并于同年3月解除合同，原告返还被告25万元租金并支付1万元利息，从而证明被告所述在2010年支付原告8年租金情况不属实；
6、鉴定费发票1份（原件），证明原告因本案发生的鉴定费用；
7、司法鉴定意见书1份（原件），证明被告提供鉴定材料中的房屋租赁合同所载房屋租赁期限截止日期的“3”涂改为“8”的事实；被告提供的龙飞公司的营业执照上龙飞公司的印章是假的；被告提供的证据形成时间不是2010年5月，是虚假的；不排除被告与楼江雁共同伪造收条、收据的事实。
被告答辩称：原、被告双方确实于2010年5月1日签订了房屋租赁合同，原告顾国民隐瞒龙飞公司内部情况，并出具一份说明给被告表示同意转租。被告现在占有、使用南山二路36号仓库（面积266平方米）是事实，被告所占用房屋的依据是2010年4月与龙飞公司签订的合同，龙飞公司的法人是顾国民，该租赁合同的租赁期限是2010年4月29日至2018年4月29日，租金被告已向公司支付完毕。当时，因为工商登记是需要实际产权人签字的，所以原告与被告作为法人又单独签订了2010年5月1日的合同，但该合同只是为了工商登记使用的，实际履行的是2010年4月与龙飞公司签订的合同。被告成立公司中间需要一个筹备期，2009年年底被告就与原告公司洽谈租赁厂房，签订了协议，而且支付了定金，厂房的正式起租日是2010年5月1日，被告成立公司的时间与被告租赁厂房的时间无关。双方签订合同的时间是2010年5月，原告现在是否使用新公章与被告无关。17.8万元租金被告是通过现金方式支付的。另外，是原告申请鉴定，而被告所提交的鉴定材料也是真实的，故被告不会承担该笔鉴定费。
被告为证明其主张，向本院提交以下证据材料：
杭州市房屋租赁合同1份（原件）、龙飞公司营业执照1份（复印件）、原告身份证1份（复印件）、收条1份（原件）、收据1份（原件）、2012年1月4日顾国民出具的通知1份（原件），拟证明被告可依照被告持有的合同继续使用案涉租赁标的物，且被告已按约支付相关租赁费用的事实。
证据的分析与认定：
一、针对原告提交的证据。被告质证认为，对证据1无异议；对证据2中的房屋租赁合同首页，该合同不完整，是无效的，对证据2中的房屋租赁合同是属实的，但该份合同仅作为富丽皇装饰材料厂工商登记使用，且这份合同是不完整的，真正履行的合同是双方于2010年4月9日签订的房屋租赁协议；对证据3没有异议；对证据4的真实性无异议，但与本案无关；对证据5的真实性无异议，但与本案无关，原告主张的是拖欠房租，但是被告已举证证明支付了房租；对证据6的真实性无异议，但是鉴定费不应由被告承担，因被告提供的鉴定材料是真实的；对证据7的真实性没有异议，被告提供的检材是楼江雁交付被告的。
证据1被告无异议，具有证明力；证据2、3、4、6、7的真实性予以确认，但鉴于二原告以个人名义或龙飞公司名义，与被告或被告设立的富丽皇装饰材料厂，就案涉房屋签订了多份类似租赁协议，结合被告提供的证据及司法鉴定意见，不能排除被告继续占用租赁房屋的合法性；证据5的真实性予以确认，该证据可以证明原、被告双方曾就包括案涉建筑面积在内的房屋订立过房产租赁合同且该合同已解除等事实，但不足以证明被告所述其在2010年已付原告8年租金不属实。
二、针对被告提交的证据。原告质证认为，对杭州市房屋租赁合同的真实性有异议，对合同上印章的真实性无异议，对合同形成的时间有异议。经鉴定可以看出该合同的形成时间与原告提供的样本形成时间不一致。富丽皇装饰材料厂在正式注册之前，被告不可能使用该公司的名称。合同上的“3”涂改成了“8”；对龙飞公司营业执照有异议，营业执照上印章的形成时间与原告提供的样本不一致；对原告身份证复印件无异议，但该身份证复印件是在拍卖厂房时，原告提供给楼江雁的，原告没有直接给被告身份证复印件，原告对该份证据的来源有异议；对收条、收据的真实性有异议，收据上印章的形成时间与鉴定结论有差异，收条上的文字不知道是谁书写的，被告也没有明确，一次性支付8年租金17.8万元不符合常理。收据的质证意见与收条一致；对顾国民所出具的通知的真实性无异议，该通知是2012年1月4日双方签订房产租赁合同的附件，合同解除后，该份通知也一并解除。
上述证据，除“企业法人营业执照复印件”中“龙飞公司”的印章印文与原告提交的样本所载印章非同一枚印章盖印形成的之外，其他证据上所载印章均系同一枚印章形成，可确认其他证据的真实性；对“企业法人营业执照复印件”中“龙飞公司”印章的真实性不予确认。结合原告顾国民的庭审陈述，在缺乏证据证明被告与案外人存在恶意串通的情形下，被告所举证据具有证明力。
三、关于本院出示的楼江雁的询问笔录1份（附其身份证复印件1份）、黄玲萍的询问笔录1份（附其身份证复印件1份）。原告质证认为，楼江雁称原告尚欠其30万元有异议，相信楼江雁称其未收到被告支付的17.8万元，但具体情况不知情；原告对黄玲萍不了解，不清楚黄玲萍所述履行的是哪份合同，但原、被告个人之间签订的合同已履行。被告认为，楼江雁称其未支付给他17.8万元不属实，原告将钱交给楼江雁，楼江雁才出具加盖公司公章的收款收据。被告对黄玲萍的询问笔录无异议。本院认为，上述询问笔录可以证明楼江雁在案涉租赁合同签订期间，曾受二原告委托实际管理龙飞公司，包括负责对外出租案涉房屋。
根据上述证据的分析认定，结合当事人的庭审陈述及证明责任，本院认定的案件事实如下：
一、原告顾国民、蒋秋丽系淳安县千岛湖镇南山二路36号1、2幢房屋（建筑面积2378.64平方米，非住宅）所有权共有人。原告顾国民自龙飞公司2002年成立至今，一直担任该公司法定代表人。2009年5月至2010年7-8月期间，原告顾国民就案涉房屋曾以个人或龙飞公司名义，委托案外人楼江雁对外办理房屋租赁事宜。
二、2010年4-5月（具体签订时间未记载），二原告与被告就案涉房屋的部分（使用面积266平方米）签订房屋租赁合同，约定：租赁期自2010年5月1日起至2013年4月28日止；年租金25536元，现金支付，提前一个月支付当年租金；未经原告同意，擅自将房屋转租、转让、转借他人或调换使用的，原告有权终止合同，收回房屋。合同还就其它事宜做了约定，并约定龙飞公司盖章有效，合同加盖龙飞公司印章，该合同文本在淳安县工商行政管理局备案。
三、之后，龙飞公司与富丽皇装饰材料厂（个体工商户，2010年5月21日成立，2012年12月10日注销，经营者余成建，经营场所淳安县千岛湖镇南山二路36号）又签订一份房屋租赁合同，该合同的内容除签约主体及租赁期限（本合同租期自2010年5月1日起至2018年4月28日止）不同外，其余的主要条款一致。2010年5月10日，龙飞公司向余成建出具收据一份，收据记载收取余成建交付的2010年5月1日至2018年4月28日的房租现金178000元。同日，龙飞公司出具收条一份（附顾国民的公民身份证复印件、龙飞公司营业执照复印件），收条主要内容为：位于千岛湖镇南山二路36号南角厂房一间（建筑面积266平方米），租期2010年5月1日起至2018年4月28日止，共计租金204288元，一次性付七年房租计178000元，减免一年房租。
四、2012年1月4日，原告顾国民与被告余成建就千岛湖镇南山二路36号的全部房产（包括前述两份合同约定的使用面积为266平方米的厂房）又签订一份房产租赁合同。合同约定：租赁房产面积2478.64平方米（实际登记面积2378.64平方米），租赁期限自2012年2月28日至2017年2月27日止，租金第一年8.5元每平方米，第二年、第三年、第四年、第五年每平方米分别为9元、10元、10.5元、11元。合同对其他方面作了约定。合同签订当日，原告顾国民向承租户发布通知，通知载明从2012年2月28日起至2016年2月27日止，将案涉南山二路36号房产全部租赁给余成建，今后需租用的由余成建与各承租户签订协议，并交纳租金。之后，被告向原告顾国民交付租金25万元。2012年3月24日，经协商双方解除了上述房产租赁合同。原告顾国民按约于2012年3月26日以转账方式返还被告余成建租金25万元并支付利息1万元。
五、审理中，原告提出文书司法鉴定申请，并提供样本“2010年4月1日龙飞公司与淳安县伟风机械厂签订的无名合同尾页”一份，被告对该样本的真实性无异议。本院准许司法鉴定，并委托杭州明皓司法鉴定所对被告提交的证据中“龙飞公司”印章的真实性及形成时间进行鉴定，该所于2014年9月3日出具杭州明皓（2014）文鉴字第184号文书司法鉴定意见书。
另查，被告至今占用案涉租赁房屋（厂房，面积266平方米）；以上二、三项所涉房屋租赁合同，均由原告受托人楼江雁经办。因双方对占用租赁房屋的合法性有异议，故成讼。
本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点是，被告继续占用案涉租赁房屋是否具有合法根据。
原告认为，其诉讼请求依据的是原、被告双方在淳安县工商局备案的租赁合同。从双方提交的证据、庭审陈述，以及被告办理个体工商户的法定登记程序分析，被告申请设立富丽皇装饰材料厂，需要向登记机关提交经营场所证明，上述租赁合同并未实际履行，而是为被告办理个体工商登记备案所需，双方实际履行的是龙飞公司与富丽皇装饰材料厂签订的房屋租赁合同。现原告要求解除原、被告双方在淳安县工商局备案的租赁合同，被告也同意解除，应予准许。
龙飞公司与富丽皇装饰材料厂（余成建）签订的房屋租赁合同，由原告方委托楼江雁经办，合同内容不违反法律禁止性规定，当属有效。虽然合同中记载的租赁期限与工商备案合同中约定的期限有差异，但从龙飞公司2010年5月10日向余成建出具的租金收据以及收条的内容看，合同约定的8年租赁期限系合同双方的真实意思表示。因龙飞公司已向作为富丽皇装饰材料厂业主的被告出具租金收据及相关情况说明的收条，故在无相反证据足以反驳的情形下，应认定被告完成了支付租金的义务，现上述租赁合同的租赁期限未届满，被告继续占用案涉房屋具有合法根据。
另：即使按原告主张的事实，在2012年1月4日顾国民、余成建签订房产租赁合同之时或解除该合同之时，原告本案中主张解除的租赁合同并未解除，案涉房屋实际由被告租用原告也应明知。而且，被告认可的龙飞公司与富丽皇装饰材料厂（余成建）签订的租赁合同仍在履行中。被告在2012年1月4日向不特定的承租户发布的同意余成建与各承租户签订租赁协议的通知，不应简单视为对原告顾国民、被告余成建于2012年1月4日所订房产租赁合同的补充。因该通知系原告的单方授权或承诺，且原告主张解除的租赁合同及被告认可的龙飞公司与富丽皇装饰材料厂（余成建）签订的租赁合同在通知发布时并未解除，原告顾国民、被告余成建于2012年1月4日所订房产租赁合同解除后，亦没有证据证明原告已撤销上述通知且明确告知余成建未经其同意禁止转租案涉租赁房屋，故应认定余成建有理由相信其有权对外转租案涉租赁房屋。原告若不认可龙飞公司与富丽皇装饰材料厂（余成建）之间所订租赁合同的有效性，且认为存在损害的，可依法追究案外人的民事责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告顾国民、蒋秋丽与被告余成建之间租赁期间为2010年5月1日至2013年4月28日的房屋租赁合同；
二、驳回原告顾国民、蒋秋丽的其他诉讼请求。
案件受理费1420元，由原告顾国民、蒋秋丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本份2，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1420元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68】。
审 判 长 姜勇军
人民陪审员 胡水平
人民陪审员 章真忠
二〇一五年三月三日
书 记 员 洪玉芳