台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1002民初6885号
原告：台州市椒江区章安街道东西村村民委员会，住所地：台州市椒江区章安街道东西村。
法定代表人：陈坚，系该村委会主任。
委托诉讼代理人：江君荣，台州市章安法律服务所法律工作者。
被告：台州市椒江柳青家具厂，住所地：台州市椒江区章安街道半洋村。
经营者：杨柳青，男，1964年9月29日出生，汉族，住台州市椒江区。
原告台州市椒江区章安街道东西村村民委员会（以下简称东西村委会）为与被告台州市椒江柳青家具厂（以下简称柳青家具厂）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年8月16日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年10月11日公开开庭进行了审理。原告东西村委会的委托代理人江君荣、被告柳青家具厂的经营者杨柳青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东西村委会提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的租赁关系；2.被告限期搬迁租赁物内所有物品，向原告全部移交租赁物；3.被告支付自2005年7月1日起至起诉之日止的租金230000元，自起诉之日起至实际交还租赁物之日的租金损失按年租金27943.5元标准计算；4.被告承担审计费12000元。在审理过程中，原告变更第3项诉讼请求为：要求被告支付自2009年7月1日起至2016年8月15日止的租金181901.44元，并支付自2016年8月16日起至实际交还之日止按评估报告书确定的年27943.5元标准计算的租金损失。对第4项诉讼请求，原告于2016年11月18日向本院书面表示将另行处理，在本案中不再主张。
原告起诉主张的事实与理由：1976年8月，原章安杨司乡政府因建办社办企业公社纺绳厂需要使用土地，与原告商定后，征用原告位于大倪桥的3.63亩土地用于建造厂房，但一直未曾办理相关征地审批手续。后企业因经营不善停产歇业，厂房被被告租用至今。2004年10月14日，原告与椒江区人民政府章安街道办事处（以下简称章安街道办事处）达成转让协议，由原告购回该厂的土地、厂房及相关设施等，转让时间自2005年7月1日起生效。自转让后，被告继续租用厂房，但不愿按规定支付租金也不主动搬迁。为此，原告曾于2011年向法院起诉要求解除与被告的房屋租赁关系及支付租金等事项。后因原告主体不符，被法院裁定驳回起诉。2015年6月2日，椒江区人民政府出具证明，同意追认章安街道办事处与原告的转让协议。据此，原告通过合法转让取得了原杨司乡大倪桥纺绳厂的厂房、土地等产权。被告事实租用上述厂房至今10多年拒不支付租金也不主动搬迁的行为已侵害了原告的合法权益。2015年11月，原告以杨柳青作为被告向法院起诉，但因杨柳青系其设立的个体工商户“台州市椒江柳青家具厂”的经营者，法院认定被告的主体不适格，裁定驳回起诉。现原告再次提起诉讼。
被告柳青家具厂答辩称：1.本案的原告主体不适格。原、被告不存在租赁关系，原告不是房屋所有人也不是房屋出租人，故原告无权要求解除房屋租赁及返还租赁物。2011年，原告起诉杨柳青被法院因主体不适格驳回起诉，现时过5年再次因相同事由、相同被告、相同诉讼请求起诉，已超过诉讼时效并构成重复起诉和恶意诉讼。2.原告与章安街道办事处之间的《转让协议书》未经相关法律程序，缺乏相关法律依据，不应认定原告系房屋所有人。（1）根据临海县农业局临农[84]80号文件《关于对“要求解决杨司乡纺绳厂用地情况报告”的批复》，杨司公社企办在1976年8月31日征用了该地块，经征用后该土地厂房权属应属于国有资产；（2）国有资产的转让需要通过等价有偿和公平、公开、公正的程序进行处置，但章安街道办事处是椒江区人民政府派出机构，无独立法人资格，无权处置国有资产，故章安街道办事处与原告签订的关于转让该土地、厂房等的协议系越权行为，应为无效；（3）2015年6月2日，椒江区人民政府出具的《证明》内容所述“章安街道办事处是原杨司乡政府延续机构”的证明内容不当，原杨司乡人民政府是政府基层组织机构，具有独立的法人主体资格，章安街道办事处是椒江区人民政府的派出机构，不具备法人主体资格，两个不同法定主体的机构不具有法律的延续性和关联性；（4）《证明》的出具程序不合法。区级政府出具证明材料有严格的程序要求，对单位出具的《证明》应注明出处及程序，具体政府负责人应到庭就《证明》的合理性及合法性作出解释并出示相关法律文件；（5）未经相关法律程序，原告与章安街道办事处签订的《转让协议书》显失公平，应予以撤销；（6）根据2007年8月20日章安街道办事处与原告共同参与形成的《会议纪要》第二条内容，足以证明章安街道办事处与被告存在明确的厂房租赁关系；（7）章安街道办事处与原告协议转让厂房时，被告仍在正常租用并正常生产经营，双方在不告知被告的情况下进行低价转让的行为，侵犯了被告作为承租人的优先购买权，恶意串通，损害第三方利益，故该转让无效。3.原告无权向被告收取租金。（1）原、被告双方不存在租赁关系；（2）因厂房年久失修，每年需要修理费用，被告与章安街道办事处厂房租金之前以维修费用相抵销；（3）原告诉请支付租金的诉讼时效已过；（4）《会议纪要》中显示原告已收到厂房的租金。
原告东西村委会为证实其起诉主张提交了以下证据：
1.原告的组织机构代码证及法定代表人身份证明书各一份，证明原告的主体适格；
2.被告营业执照及经营者杨柳青的人口信息各一份，证明被告的主体适格；
3.转让协议书一份，证明章安街道办事处将原杨司大倪桥纺绳厂的厂房及厂房内所有的设施、空地等转让给原告的事实；
4.证明一份，证明2015年6月2日，椒江区人民政府同意章安街道办事处处置原杨司乡集体资产“大倪桥纺绳厂”的事实；
5.临海县农业局临农[84]80号文件，证明“原大倪桥纺绳厂”用地情况，及属于社办企业等事实；
6.工商登记资料，证明“原大倪桥纺绳厂”厂房所在用地上的企业工商登记变更情况，最后注册的企业名为台州市椒江杨司汽车配件厂，属于集体企业，法定代表人为杨世万，该厂于2007年9月5日因歇业注销；
7.厂房现状照片若干，证明讼争厂房场地目前由被告使用的情况；
8.（2011）台椒椒北商初字第162号庭审笔录及民事裁定书、以及（2015）台椒椒北商初字第00400号民事裁定书，证明原告曾两次向法院起诉杨柳青的事实；
9．租赁合同一份，证明原章安镇人民政府于1996年12月31日与杨世万签订协议将台州市椒江杨司汽车配件厂租赁给杨世万的事实；
10.收款收据三份，证明原告收取了补助款及讼争厂房土地自2005年7月1日至2009年6月30日租金，共计154800元的事实；
11.资产评估报告书一份，证明被告事实租用讼争厂房应付租金的数额和占用厂房期间造成原告租金损失的数额。
被告柳青家具厂为证实其答辩主张提交了2007年8月20日的《会议纪要》一份，证明被告一直向章安街道办事处租用本案讼争的厂房且章安街道办事处向原告垫付被告租金的约定等。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的证据1、证据2、证据5-9无异议。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；被告对原告提供的证据3的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，认为被告系该转让厂房的合法承租人，被告有优先购买权，章安街道办事处未通知被告即低价转让给原告的行为侵害了被告的合法权益，故该转让协议无效；被告对原告提供的证据4的真实性、合法性有异议，认为区级政府机关出具证明文件需要合法的程序及法律依据作出，要求区级政府机关的负责人到庭接受询问，并认为证明的内容不合法，章安街道办事处系椒江区人民政府的派出机构，没有独立法人资格，而原杨司乡政府系基层政府组织具有独立法人资格，两者不可能存在延续，且原杨司乡“大倪桥纺绳厂”所在土地系已被国家征用，属于国家财产，国家资产的处置需要公开法定程序进行，其未经法定程序转让也违反法律规定，故该证据不应予以采信；被告对原告提供的证据10认为与其无关；被告对原告提供的证据11评估报告书结论有异议，认为被告与章安街道办事处已商定以厂房维修的投入折抵房租，故被告不需支付房租。
原告对被告提供的证据《会议纪要》的真实性无异议，但对证明对象有异议，认为被告事实上租用本案讼争厂房，并不存在书面租赁合同，原告随时可以解除事实租赁合同。
对争议的证据和事实，本院认定如下：
1.讼争厂房、土地的所有权人。原告根据其提供的证据3即2004年10月14日章安街道办事处与原告之间签订的《原杨司大倪桥纺绳厂转让协议书》及证据4即2015年6月2日椒江区人民政府出具的《证明》，认为章安街道办事处系椒江区人民政府的派出机构，椒江区人民政府作出的同意章安街道办事处处置原杨司乡集体资产的证明，系对上述处置行为的追认，即章安街道办事处对本案讼争厂房的处置行为有效，原告受让讼争土地及厂房，系讼争土地及厂房的所有权人。被告对原告提供的证据3的真实性无异议，但对合法性有异议，对证据4的三性均有异议，认为章安街道办事处无权处置讼争厂房土地，其处置行为侵犯了被告作为承租人的优先购买权，椒江区人民政府的证明违反程序和法律规定。对此，本院认为，被告对原告提供的证据3的真实性无异议，对该证据的真实性予以确认。对于原告提供的证据4，被告的经营者杨柳青在本院受理的（2015）台椒椒北商初字第00400号东西村委会诉杨柳青房屋租赁合同纠纷一案庭审中曾明确认可该证据的真实性，故对该证据的真实性予以确认。本案讼争土地系原章安杨司乡人民政府用于公社企办建办公社纺绳厂所需征用，公社纺绳厂以及后续在该讼争土地上陆续设立经营的企业（最后企业的名称为台州市椒江杨司汽车配件厂）均系集体所有制企业，故厂房及土地的性质均属于集体所有性质，而非国有性质。经查，该讼争集体土地一直以来未曾完成办理转为国有土地的征地手续，土地性质实际并未发生变化。在乡镇撤并后，原杨司乡人民政府撤销，现章安街道办事处与原告达成讼争厂房土地的转让协议书，章安街道办事处处置讼争厂房土地的行为并经椒江区人民政府同意，故章安街道办事处与原告达成的转让协议书有效，本院对原告提供的证据3、4的合法性、关联性均予以采信，并据此确认原告系讼争厂房、土地的所有权人。
2.被告是否享有讼争厂房土地的优先购买权。原告认为章安街道办事处与被告不曾签订讼争厂房的书面租赁合同，章安街道办事处有权随时解除与被告的租赁合同，在2004年10月14日章安街道办事处与原告签订转让协议时约定章安街道办事处要通知被告于2005年6月30日搬迁出厂房，从被告提供的《会议纪要》内容可也反映被告一直事实租用本案讼争厂房而一直未支付租金，原告也曾多次起诉要求解除与被告的经营者之间的租赁关系，说明原告已向被告要求解除租赁关系，被告不再享有优先购买权。被告认为其虽然未与章安街道办事处对讼争厂房签订书面的租赁协议，但从2007年8月11日的《会议纪要》第二项“东西村大倪桥区块与柳青家俬厂的有关续租问题”的内容显示，本案讼争厂房2007年8月之前与被告之间存在租赁关系，被告自1998年起租用本案讼争厂房至2007年，在此期间章安街道擅自低价转让该厂房的行为已经侵犯了被告作为承租人的优先购买权。对此，本院认为，被告并不享有讼争厂房土地的优先购买权，理由为：1.本案讼争土地一直未完成土地征用手续，集体所有的土地性质未曾改变，被告作为个体工商户的民事主体不具有取得集体土地所有权的资格，故被告的优先购买权主体资格不具备，优先购买权的前提不存在；2.被告与章安街道办事处之间不存在书面的租赁合同，根据合同法的规定，事实租赁关系为不定期租赁，其出租方可以随时主张解除，而承租方享有优先购买权缺乏法律依据。从转让协议书、会议纪要等内容也可以反映出，章安街道办事处曾经多处提及解除与被告之间的事实租赁关系并进行协调处理，仅因被告拒绝配合等原因而未果。同时，被告自设立起多年以来使用讼争厂房土地却从未曾支付过分文租金，严重有违诚实信用原则。综上，对被告主张的优先购买权的抗辩，本院不予采纳。
3.2009年7月1日起至起诉之日被告应付的租金合理数额。原告认为其受转让“大倪桥纺绳厂”以来，章安街道办事处已垫付租金至2009年6月30日，之后该厂仍由被告实际使用，因而要求被告支付后期的租金给原告，具体租金标准按照评估结论计算。被告认为该评估意见不应予以采信，并认为之前章安街道办事处与杨世万签订的租赁合同每年租金为8800元，故也应按每年8800元标准确定，且本案讼争厂房破旧，被告每年投入的维修费用已折抵租金，故不应再支付租金。对此，本院认为，原告提供的证据11《资产评估报告书》系有资质的机构根据本院的委托依照法定程序作出的司法鉴定结论，其评估方法科学，结论合理，应予以采信。原告提供其证据10自认2009年6月30日前的租金已经收取并不再予以主张，不损害被告的利益，应予以采信。被告提出的维修费可以折抵租金的主张，因其未提出反诉及相应证据，本院不予采纳。被告提出的按照章安街道办事处与杨世万之间签订的租赁合同确定租金标准的主张，缺乏合理性。本案合理租金标准应当按照评估机构根据市场租金价格确定的租金数额标准进行认定。根据评估结论，讼争厂房土地自2009年7月1日至2016年8月15日（起诉之日）的合理租金数额计算如下：2009年7月1日至2011年12月31日的租金为23644.50元/年×2.5年＝59111.25元；2012年1月1日至2014年12月31日的租金为25794元/年×3年＝77382元；2015年1月1日至2016年8月15日的租金为27943.50元/年×19.5/12年＝45408.19元。以上合计租金为181901.44元。
4．关于本案是否构成重复诉讼、恶意诉讼。原告曾经于2011年8月1日以杨柳青为被告提出起诉要求解除租赁合同、腾房及支付租金，本院于2011年9月23日对该案作出（2011）台椒椒北商初字第162号民事裁定书，以原告没有证据证明起诉所涉及的出租房系其所有为由，驳回原告的起诉。2015年11月27日，原告再次以杨柳青为被告起诉，要求解除租赁合同、搬迁物品移交租赁物并支付租金，本院于2016年7月29日作出（2015）台椒椒北商初字第00400号民事裁定书，以讼争建筑物及土地均由柳青家具厂使用，柳青家具厂系个体工商户，而原告以该个体工商户的经营者为被告起诉，属于被告主体不适格为由，裁定驳回原告的起诉。从前两次起诉的情况看，均属于主体资格不适格而被本院在程序上驳回起诉。原告现以柳青家具厂为被告提起诉讼，本案原、被告主体资格均已适格，且本案被告与前两案被告不同。因此，原告本次起诉行为不构成重复诉讼或恶意诉讼。
5．关于本案起诉是否超过诉讼时效期间。在椒江区人民政府出具同意章安街道办事处处置杨司乡集体资产的证明之前，原告不能证明其为讼争厂房土地的所有权人，因此，本案的诉讼时效应当自原告收到椒江区人民政府出具的证明之日起即2015年6月2日开始计算。2015年11月27日，原告以柳青家具厂的经营者杨柳青为被告提出的诉讼，虽然因被告主体不适格而被本院裁定驳回起诉，但其以起诉的方式向被告的经营者提出诉的主张，依法能够引起本案实体权利的诉讼时效中断的法律效果。因此，原告本案起诉尚未超过一年的诉讼时效期间。
经审理，本院确认查明本案的事实如下：
1976年，原杨司公社企办征用了原告东西村委会3.63亩旱地用于建办公社纺绳厂，但该土地至今未完成转为国有土地的征用手续。杨司乡纺绳厂于1983年7月正式停产。杨司公社企办于1983年5月重新安排临海县杨司乡塑纺制品厂进入该厂址投产，1985年2月1日厂名变更为椒江市杨司塑纺工艺制品厂，该厂于1990年6月18日经工商部门核准歇业注销。1990年后，讼争厂房土地上陆续开办了椒江市杨司塑化工艺实验厂、椒江市杨司塑料工艺厂、椒江市杨司人造板厂、台州市椒江杨司汽车配件厂（2007年9月5日注销）等企业，企业性质均为集体（乡属）或集体所有制，企业负责人均为杨世万。1996年12月31日，杨世万与原椒江区章安镇人民政府达成了关于《台州市椒江杨司汽车配件厂租赁合同》，约定：租赁期为1997年1月1日至2000年10月31日止，年租金为8800元，共计35200元，其中34200元转为改造厂房投资，余款1000元于2000年1月付清，并约定杨世万不得擅自转租、转借或非法经营及其他事项。被告于1998年11月6日被工商管理部门核准发放了个体工商户的营业执照。被告自成立起便实际使用本案讼争厂房至今，且未支付过租金。2004年10月14日，章安街道办事处与原告签订了《章安街道原杨司大倪桥纺绳厂转让协议书》，约定：章安街道办事处将原杨司乡纺绳厂厂房及厂房内所有设施、变压器（不包括配电箱）、埠头、围墙、空地等自2005年7月1日起永久性转让给被告，转让金为80000元，并约定章安街道办事处有义务通知现该厂房的承租业主，在2005年6月30日前搬出该厂房，并终止租赁关系。2007年8月11日，章安街道办事处会同台金高速东延段建设指挥部相关同志召集原告村两委成员及村民代表就台金高速东延段涉及原告的土地征用及大倪桥厂房与被告纠纷问题召开会议，并对大倪桥与被告的有关续租问题达成以下会议纪要：1.考虑到章安街道将大倪桥地块产权转让给东西村后而未及时落实转让协议的有关内容，给东西村造成一定的经济损失，同意给予东西村一次性经济补偿金62800元；2.经多方协商，该地块的租金（含建筑物部分）约定为每年23000元，租期自2007年7月1日起算至2012年6月30日止（仅指柳青家俬厂续租）；3.2005年7月1日至2007年6月30日间的两年的租金标准按23000元每年收取，在与柳青家俬厂未协调成前，章安街道办事处暂先垫付给东西村；4.章安街道办事处将着手做好大倪桥区块与柳青家俬厂是否续租问题的协商工作及至诉诸法律途径解决，若协商不成且柳青家俬厂未腾出大倪桥土地的，于每年6月30日垫付给东西村23000元租金；5.东西村干部和杨家自然村的同志务必全力配合好台金高速椒江段建设涉及该村的工作和大倪桥与柳青家俬厂是否续租问题的调节工作。此后，章安街道办事处按照《会议纪要》，支付给原告大倪桥地块补偿款62800元，以每年租金23000元标准垫付了2005年7月1日至2009年6月30日的租金共计92000元。2011年8月1日，原告向本院起诉要求与被告的经营者杨柳青解除租赁合同，并要求其腾退厂房及支付租金。2011年9月23日，本院以原告的诉讼主体不适格裁定驳回原告的诉讼请求。2015年6月2日，椒江区人民政府出具一份《证明》，内容为：兹证明章安街道办事处是原杨司乡政府延续机构，同意其处置杨司乡集体资产“大倪桥纺绳厂”。2015年11月27日，原告再次起诉被告的经营者杨柳青要求解除租赁关系、腾退房屋并支付实际租用期间的租金。在审理过程中，根据原告的申请，本院依法委托了台州兴元资产评估有限公司，对坐落于章安街道东西村原大倪桥纺绳厂的土地及厂房（其中厂房不含被告使用后所建造的部分）自2005年至2016年期间每年市场租金数据进行司法鉴定。2016年5月23日，该公司作出评估意见，结论为：2005年至2008年底期间4年每年租金评估值为21495元，2009年至2011年底3年每年租金评估值为23644.50元，2012年至2014年底3年每年租金评估值为25794元，2015年至2016年底2年每年租金评估值为27943.50元。2016年7月27日，本院以被告主体不适格为由驳回原告的诉讼请求。
本院认为：章安街道办事处基于客观和历史方面的原因，通过与原告签订转让协议书的方式，将本案讼争厂房土地转让给原告的行为，经椒江区人民政府事后以证明的方式认可后，该转让协议书自始有效。根据转让协议书约定，原告自2005年7月1日起取得讼争厂房土地的所有权（不含被告在使用厂房过程中添建的地上物、厂内设施）。被告自1998成立起长期使用本案讼争厂房土地至今，且未与相关有权处分人签订书面租赁合同，应认定为不定期租赁合同，租赁物所有人享有随时解除权。原告自2005年7月1日取得本案讼争厂房土地所有权后，有权随时解除与被告的租赁关系，故原告要求解除与被告关于本案讼争厂房土地的租赁关系并要求被告及时腾退出房屋的诉讼请求合法有据，本院予以支持。原、被告之间存在事实租赁关系，被告租用期间未支付租金的行为，已构成违约，应当承担偿付租金的违约责任。其租金的合理数额，本院根据评估机构的结论确定，自2009年7月1日起至2016年8月15日（本案起诉的前一日）的租金为181901.44元。原告提起本案解除合同的诉讼后，自起诉之后至被告实际腾退之日的租金损失，参照鉴定机构评定的年租金评估值即27943.50元标准计算，被告应当给付原告。
综上所述，原告变更后的诉讼请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条的规定，判决如下：
一、解除原告台州市椒江区章安街道东西村村民委员会与被告台州市椒江柳青家具厂之间厂房土地的事实租赁关系；
二、被告台州市椒江柳青家具厂于本判决生效之日起三十日内腾退出坐落于台州市椒江区章安街道东西村大倪桥的厂房、土地，并交付给原告台州市椒江区章安街道东西村村民委员会；
三、被告台州市椒江柳青家具厂于本判决生效之日起十日内支付给原告台州市椒江区章安街道东西村村民委员会自2009年7月1日起至2016年8月15日止的租金181901.44元；
四、被告台州市椒江柳青家具厂于本判决生效之日起十日内支付给原告台州市椒江区章安街道东西村村民委员会自2016年8月16日起至其实际腾退并交付厂房、土地给原告台州市椒江区章安街道东西村村民委员会之日止按每年27943.50元的标准计算的租金损失。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3938元，由被告台州市椒江柳青家具厂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 长 王建华
代理审判员 张玲巧
人民陪审员 陶金富
二〇一六年十二月十日
代书 记员 杨梦婕
附件：
本案判决所依据的相关法律和法条
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。