广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终64号
上诉人（原审原告、反诉被告）：罗炎开，男，1963年10月6日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：陈广平，广东正鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：林金良,男,1963年10月12日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县。
委托诉讼代理人：杨慧，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：常延沛，湖南恒昌律师事务所律师。
上诉人罗炎开因与被上诉人林金良房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初3725号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人罗炎开上诉请求：一、撤销一审判决，支持罗炎开的诉讼请求，驳回林金良的反诉请求。二、判决罗炎开和林金良签订的房屋租赁合同有效。事实和理由：第一，一审法院认定事实错误，林金良接手房屋后存在不同程度的拖欠少交租金，一审法院不按房屋租赁合同的事实为依据作出错误认定。第二，涉案房屋只是农村村民住宅出租，所使用的集体村民住宅用地，与城镇房屋有别，不宜引用城镇房屋租赁合同纠纷具体应用的有关司法解释。第三，1.一审法院认定双方达成减租协议按每月18000元错误，应按合同约定20000元计算。2.一审法院错误认定罗炎开在补充注明收据上签字确认同意，如果租期不满五年要补缴头一个月的租金与合同约定没有关联性的说法，应判决林金良按20000元补缴。3.住客只与林金良存在租约关系，罗炎开的两份通知打印单只是提醒住客别上当受骗，住客有没有交租与罗炎开无关，罗炎开也无权过问，只是林金良欠交租金和水电费造成。4.林金良没有交出钥匙，撤离涉案房屋，致使罗炎开无法再出租。5.林金良实际搬离涉案出租房屋的时间是2016年8月7日，在中山市东升镇新胜村治保会的见证下，搬离全部人员和财物，但林金良还没有交还钥匙，所以林金良必须负责全部门锁的更换费用，房屋租赁合同第八点明确说明。6.林金良一直使用涉案房屋到2016年8月7日，所以在2016年8月份前必须要按租金20000元缴纳。7.因为林金良一直使用该涉案房屋进行转租行为，所以至2016年7月31日前应由林金良承担产生的水电费。
被上诉人林金良答辩称，一、针对罗炎开上诉状的第一、二点理由，租赁行为是否合法应有相关文件的认定，一审法院认定事实、适用法律依据正确，请求法院依法驳回罗炎开的上诉请求；二、导致合同无效的问题，依据合同法第58条，同样适用房屋租赁合同，性质上属于缔约过失，林金良主张返还押金并赔偿损失；三、租金问题，罗炎开与林金良签订合同后，从2015年6月至2016年2月,实际上每月租金协商变更为18000元，根本原因在于涉案房屋的水压没有达到使用标准，罗炎开也没有尽到安装水电的义务；四、罗炎开出具的收据及林金良实际支付租金的行为，已经形成事实的认可行为，表明罗炎开对该租金予以认可且无异议；五、关于罗炎开所称签订收据时因林金良中途违约需补交5月份租金的问题，林金良认为是罗炎开自行添加的，该部分的手写笔迹与其他部分明显不一致，该内容与实际免租情况相矛盾，因此林金良不认可该添加部分的约定，罗炎开向租客贴出的通知单，已明显对林金良的租赁造成影响，在解除合同之前，有损转租利益，房屋的实际使用时间是2016年3月份，林金良是在对方不归还押金，发出通知租客不在租用涉案房产，导致合同目的无法实现的情况下，且大多数房屋已被罗炎开换锁，剩余房屋的钥匙，愿意在纠纷解决之后退还。
罗炎开于2016年3月10日向一审法院起诉请求：1.林金良补缴交2015年5月1日至2016年3月份所拖欠的租金和水电费合共67524元（其中2015年5月租金20000元，2015年6月1日至2016年2月29日共欠租金24000元，2015年7月水电费3524元，2016年3月份租金20000元）；2.罗炎开无需退还林金良押金120000元；3.罗炎开、林金良于2014年8月6日签订的房屋租赁合同于2016年3月30日终止；4.林金良将住房钥匙交还给罗炎开；5.林金良把退出之日前的水电费按实际使用计算，租金按每月20000元缴交给罗炎开；6.林金良交纳2016年3月5日至6月1日期间的水电费共5086.6元、79个房间换锁的费用共6715元（每套85元）、正门电子锁900元。一审庭审中，罗炎开变更第一项诉求为林金良交纳租金至2016年5月31日，林金良房的房间租金计算至2016年7月，林金良缴纳2016年3月5日至2016年6月1日水电费共5086.6元。
林金良向一审法院提出反诉请求：1.双方签订的房屋租赁合同于2016年3月20日已解除；2.罗炎开退还双倍押金240000元给林金良。一审诉讼中，林金良变更第1项反诉请求为确认双方签订的房屋租赁合同无效。
一审法院认定事实：2014年8月6日，罗炎开、林金良签订房屋租赁合同，约定：“林金良将位于中山市东升镇涌头西街21旁边的一幢楼高五层半住宅，不包括正面入门口楼梯边第一间房和后边右侧底层一间小房租赁给罗炎开，租赁时间为2015年5月1日至2020年4月30日止，为期共五年。免租期一个月，具体时间以水电全部安装完毕次日起计算。头三年租金每月20000元，第四年起租金每月22000元，租金每季度缴交一次，先付后用，每次在每季度头一个月1号前缴交给罗炎开。合同签订时，林金良交押金120000元给罗炎开，此押金制作信用金，不作租金；罗炎开收押金后违约的，双倍退还押金给林金良，林金良交押金后违约或不按合同定的时间缴交租金的，作自动放弃押金处理，并缴交余下时间的租金，双方合同自动终止。”合同还约定了其他条款。
合同签订后，罗炎开交付涉案房屋给林金良使用，林金良向罗炎开支付租金，但双方对租金支付标准存在异议。林金良提交每月出具的租金收据均有罗炎开签名，具体载明内容为：1.2014年8月11日载明“林金良承包出租房押金”，金额120000元；2.2015年6月6日收据载明“林金良六、七月份交来承包出租房租金”，金额36000元；3.2015年7月31日收据载明“林金良八月份租金”，金额18000元；4.2015年9月3日收据载明“林金良交来九月份租金”，金额18000元；5.2015年10月3日收据载明“林金良十月份交来租金”，金额18000元；6.2015年11月4日收据载明“林金良十一月份交来租金17000元”；7.2015年12月4日收据载明“林金良十二月份交来租金”，金额18000元，另用其他颜色的笔载明“收17000元整”；8.2016年1月3日收据载明“林金良一月份交来租金”，金额16000元；9.2016年2月2日收据载明“林金良二月份交来租金”，金额15000元。另外，林金良确认其没有支付2015年7月份的水电费3524元给罗炎开。
2016年4月1日，罗炎开在涉案房屋贴出通知，载明：“各位住客你们好！因本出租房房东与包租公林金良出现纠纷，需要向法院申请诉讼解决。现从即日起暂停收取一切租金和水电费，直至另行通知才收取,请各位住客相互告知。”另外，罗炎开向租客表明将于2016年4月10日停水停电。
中府集建（92）字第166407,09070037号集体土地建设用地使用证载明罗炎开为位于东升××××村土地的使用者，上述土地于2013年4月经中山市公安局东升分局、中山市东升镇新胜村民委员会核准变更地址为“中山市东升镇涌头西街21号之一”。中山市东升镇流动人口和出租屋管理服务中心出具的出租屋备案登记回执（备案号44202015006281），其载明房屋地址为“新胜村涌头西街21号后整幢”，出租人为罗×菊，欠缺材料为“完整的租赁合同、房地产权证、租赁双方有效身份证件、保证书”，并注明“出租人需完善欠缺资料，申领《房屋租赁证》”。中山市东升镇新胜村治保会出具证明，确认出租屋备案登记回执（备案号44202015006281）上房屋地址新胜村涌头西街21号后整幢与房屋租赁合同的出租屋地址“东升镇涌头西街21旁边”为同一地址。经一审法院询问，罗炎开提交用地图，认为其材料已经表明涉案房屋进行了规划报建。
一审庭审中，罗炎开表示：涉案房屋虽登记在其女儿罗×菊名下，但实际是一家人的，由其本人实际负责租赁事宜；涉案房屋确实位于有土地使用权证的“中山市东升镇涌头西街21号之一”之后，但备案登记回执表明已经完成了合法的出租登记备案；诉讼期间因找不到林金良，罗炎开已经将大部分房间收回并进行换锁处理，现罗炎开已接管涉案房屋。林金良对罗炎开负责租赁事宜没有异议，但认为涉案房屋没有房产证、没有按要求安装水电、没有规划报建，不符合出租条件，合同依法无效。林金良确认其目前未返还钥匙给罗炎开，但表示已未继续使用涉案房屋，并同意返还钥匙，而罗炎开已经收回绝大部分房间并进行了换锁处理。
一审法院认为，罗炎开、林金良于2014年8月6日签订房屋租赁合同，就涉案房屋的租赁事宜达成协议。根据证据材料，涉案房屋未取得房屋所有权证，虽罗炎开提交了相应的出租屋备案回执、用地图等，但上述材料均不能证明涉案房屋已进行规划报建，故双方签订的租赁合同依法无效，罗炎开要求解除租赁合同的诉讼请求于法无据，应予驳回。林金良关于罗炎开水压不稳定影响租赁使用的主张，未能提交充分证据证实，一审法院不予采信。房屋租赁合同被确认无效后，罗炎开依合同收取的押金120000元应予退还，而林金良确实使用了罗炎开出租的房屋，应参照双方实际约定支付使用费。虽林金良未返还钥匙给罗炎开，但罗炎开已经表明其在诉讼期间已经将门锁更换了，表明双方的租赁关系实际已经结束。因罗炎开2016年4月10日已作出停水停电的行为表示不再提供出租，故使用费酌情计至2016年3月31日。但林金良仍需将罗炎开有钥匙返还给罗炎开。
关于罗炎开、林金良是否对减租达成一致意见的问题。第一，罗炎开、林金良在合同中有明确约定租金标准，虽双方没有就减免租金形成书面材料，但实际上林金良从一开始就按18000元/月的标准而非合同约定的20000元/月的标准支付租金，且其每月支付费用确实存在递减的情况，而罗炎开每次在收据上均写明“林金良交来租金”，表明其对林金良每月支付的金额为租金是认可的；第二，若林金良存在租金未足额支付的情况，一般的作法应为，在下一次支付租金时先补足上月尚欠租金，再支付当月租金，而非每个月先少支付部分金额，罗炎开在2015年6月至2016年2月连续几个月的时间均按不足额标准收取租金而不提出异议，不合常理；第三，在2015年12月4日的收据中，罗炎开载明金额18000元，同时注明“收17000元”，罗炎开在质证意见中亦表示收据是提前开好金额的，因为林金良没有足额支付才注明已收款项，可看出罗炎开对该月租金为18000元是认可的，如其他月份存在暂收部分款项的情形，则罗炎开应当效仿该月的书写形式载明暂收金额，在金额处载明的金额则为实际应收租金。因此，一审法院认定双方在2015年6月至2016年2月期间经过协商实际变更了租金标准。由于2015年12月4日收据载明了该月实际少收1000元，该1000元应由林金良支付给罗炎开。另外，因双方对2016年3月之后的租金如何计算并未达成一致意见，根据林金良租金主要按照18000元/月为标准支付的实际状况，一审法院酌定林金良应按18000元/月的标准向罗炎开支付2016年3月份的使用费。关于补交2015年5月份租金的问题，罗炎开主张2015年4月15日出具的收据注明了林金良中途违约需要补交租金，但从收据来看，该行字与其他书写内容是用不同笔迹书写的，不排除事后补写的可能性，一审法院对罗炎开该项主张不予采信。水电费问题，林金良承认尚欠2015年7月的水电费3524元未支付，一审法院予以确认，林金良应当向罗炎开支付该款项；2016年3月25日至6月1日的水电费，因罗炎开未提交相关凭证，一审法院不予支持。对于79个房间换锁的费用及电子锁的费用，双方没有达成约定，且罗炎开未提交相应的凭据证明费用的发生及具体金额，一审法院不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认罗炎开与林金良于2014年8月26日签订的房屋租赁合同依法无效；二、林金良于一审判决发生法律效力之日起三日内并将中山市东升镇涌头西街21旁边的一幢楼高五层半住宅的罗炎开有钥匙交还罗炎开；三、林金良于一审判决发生法律效力之日起三日内向罗炎开支付2015年12月的使用费差额1000元以及支付2016年3月份的使用费18000元；四、林金良于一审判决发生法律效力之日起三日内向罗炎开支付2015年7月的水电费3524元；五、罗炎开于一审判决发生法律效力之日起三日内向林金良返还120000元；六、驳回罗炎开的其他诉讼请求；七、驳回林金良的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4218元，反诉案件受理费2450元，合共6668元，由罗炎开负担4218元，林金良负担2450元（罗炎开、林金良已各自预交上述款项）。
本院二审期间，罗炎开提交了以下证据：证据一、房产证复印件、村里备案的的建筑红线图；证据二、2017年出租屋备案登记回执复印件，拟证明可以作为建筑用地的规划许可；证据三，东升镇新胜治保会情况说明，拟证明林金良是从2016年8月份才办理搬离涉案房产的手续；证据四、罗炎开开锁费用、水电费用，拟证明2016年3月5日到2016年7月30日水电产生的相关费用。林金良质证认为，一、罗炎开欠缺房地产权证，至今仍未取得房地产权证，无法看出有没有合法的报建手续，罗炎开没有房屋租赁资格，对该证据的真实性确认，不确认关联性；二、2016年8月7日，林金良只是有少量物品在涉案房产内，是由于被锁门未拿出，在三月份离开涉案房产时，罗炎开已将门上锁，是经过治保调解将物品取出；三、该水电费用清单是罗炎开的单方行为，并无林金良的签字确认，对关联性不予认可；四、2016年3月后林金良无法再进行转租行为，并无再实际使用该房屋，门锁已被对方更换，该部分的水电费不应承担。
一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。
二审查明，罗炎开在一审期间陈述，林金良违反合同约定，因为林金良去年的水电费和租金都未清偿，2016年3月13日通知林金良退出房屋，发出口头、书面通知也报警处理，通知林金良月底终止合同，但林金良不配合。2016年5月18日罗炎开已确认锁了林金良的房间，但陈述林金良后来马上剪开了，在2016年6月5日又陈述因无法联系林金良，罗炎开就将房屋换锁收走房间，但是林金良的房间没有动，只是在外面再加了一把锁。而罗炎开一审陈述关于2015年4月份的收据上备注的“如乙方有中途违约，要补交五月份租金”的字迹是在2015年4月15日到2015年5月1日之间书写的。罗炎开一审提交的手电费抄水电记录显示2016年3月5日至2016年3月28日的水费为348元，电费为1599.6元，合计1947.6元。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，围绕上诉人的上诉请求，本案的争议焦点为：一、本案房屋租赁合同的效力问题。二、房租的标准如何确定以及租金计付时间如何确定。三、租赁房屋水电费以及换锁的费用是否应当支持。
关于焦点一，罗炎开并未取得涉案房屋所有权证，亦未提交证据证明该涉案房屋已进行规划报建。至于罗炎开提交的出租屋备案登记回执仅是相关行政机关对出租房屋依法进行登记管理的证明凭证，并不具备本案出租房屋取得规划许可的证明能力，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”罗炎开与林金良签订的租赁合同无效，罗炎开因该合同取得的林金良120000元押金亦应当予以返还。
关于焦点二，本案租赁合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，出租方罗炎开请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，本院予以支持。而对于在租赁期间是否存在协商变更租金标准的问题，罗炎开一审确认收取租金时存在提前开好租金收据并填写相关金额的情况，罗炎开主张本案房屋占有使用费的标准应当参照租赁合同约定的每月20000元租金标准计算至2016年5月31日，如按罗炎开主张的按每月20000元计算租金，则罗炎开应当提前开好20000元的租金收据，但从罗炎开提交的2015年12月4日收据载明的内容“金额18000元，收17000元”来看，该收据反映双方对于当月租金标准为18000元是认可的，且此后2016年1月份租金16000元的收据以及2016年2月份租金15000元的收据，均没有出现2015年12月4日收据载明的实际收取的租金金额为多少元，暂收了15000元和16000元的形式，而是在收据上直接载明林金良交来租金15000元和16000元，一审法院认定双方已实际变更租金且根据罗炎开开具的收据主要按照18000元/月的标准考虑，一审法院酌定2016年3月份的房屋占有使用费按18000元/月标准计算，林金良对此没有提出上诉，对此本院予以维持。而关于补缴2015年5月份房屋占有使用费的问题，虽然2015年4月15日的收据上注明中途违约需要补缴五月份租金，但林金良对该备注内容不予确认，一审庭审时罗炎开亦陈述该备注的内容是其事后补写，如按罗炎开所述双方协商一致则应当在房屋租赁合同中进行补充或修改，而不是罗炎开自行在收据上添加该内容，对于罗炎开的该上诉主张本院不予采信。对于罗炎开主张的2016年3月31日至2016年5月31日的房屋占有使用费是否应当支持的问题，罗炎开在一审时陈述已于2016年3月13日通知林金良月底终止合同，虽然罗炎开与林金良存在租赁合同关系，林金良与租客亦存在转租赁合同关系，各自租赁合同相互独立，但在2016年4月1日罗炎开在涉案房屋统一向各转承租租客贴出的通知载明即日暂停收取一切租金和水电费，直至另行通知才收取，罗炎开又于2014年4月8日通知租客将于2016年4月10日停水停电。罗炎开主张实际并未对租客停水停电，但鉴于罗炎开向林金良以及相关租客发出上述通知，结合罗炎开在上述通知中明确向林金良表示于2016年3月底终止双方的租赁合同关系，又向相关租客明确表明将于2016年4月10日作出停水停电等不再提供出租的意思表示，一审法院酌定房屋占有使用费计算至2016年3月31日并无不当，本院予以支持。对于罗炎开主张的林金良使用的房屋占有使用费计算至2016年7月份的主张，林金良主张因被上锁而无法使用租赁的房间，因罗炎开在一审期间均陈述有将林金良的房间上锁，林金良已无法正常使用该房间，对于罗炎开的该项主张，本院亦不予支持。
关于焦点三，罗炎开主张的2016年3月5日至6月1日的水电费合计5086.6元，且在二审期间罗炎开提交了2016年3月份至7月份水电费的缴费发票和单据予以证实，如前所述，本案的房屋水电费应计算至2016年3月31日，虽然罗炎开提交的相关水电费发票没有载明至2016年3月31日水电费用的具体数额，但罗炎开提交的租赁期间水电费的手抄本载明的读数与林金良提交的租赁期间每个月水电费收据上载明的读数均相一致，林金良虽对于该手抄本不予确认，但并没有对罗炎开提交的手抄本所记载的水电读数提供相反的证据予以反驳，基于民事诉讼的高度盖然性，本院对于该手抄本的真实性予以确认，依据该手抄本上2016年3月5日至2016年3月28日24天的水费348元，电费1599.6元，合计1947.6元，本院予以支持，对于2016年3月29日至2016年3月31日的水电费，本院酌定为209元（1947.6÷28天×3天）,结合一审认定林金良需支付2015年7月的水电费3524元，林金良共需向罗炎开支付5680.6元水电费。对于罗炎开主张换门锁及电子锁的费用，罗炎开提交的换锁收据仅为其单方提交，本院无法核实该单据的真实性，且在租赁房屋的日常生活中，出租方往往会对出租的房屋留有备份钥匙，对罗炎开的该项上诉主张，本院不予支持。对于双方当事人未上诉的其他事宜，本院二审期间依法不作审理。
综上所述，上诉人罗炎开的上诉请求部分成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本案因罗炎开二审提交新证据而部分改判。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初3725号民事判决第一、二、三、五、七项；
二、撤销广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初3725号民事判决第四、六项；
三、被上诉人林金良于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人罗炎开支付2015年7月以及2016年3月5日至2016年3月31日的水电费合计5680.6元；
四、驳回上诉人罗炎开的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费4218元（罗炎开已预交），由上诉人罗炎开负担3711元，被上诉人林金良负担507元，反诉案件受理费2450元（林金良已预交），由上诉人罗炎开负担1225元，被上诉人林金良负担1225元（上述费用扣减后，罗炎开需于本判决生效之日起七日内迳付林金良718元）；二审案件受理费3854元（罗炎开已预交），由上诉人罗炎开负担3803元，由被上诉人林金良负担51元（被上诉人林金良于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛庆利
代理审判员 赖晓筠
代理审判员 卢俊廷
二〇一七年九月二十二日
书 记 员 魏丹丹