广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）桂0703执异1号
案外人：卜绍钦，男，1972年6月11日出生，汉族，钦州市人，住钦州市钦北区。
申请执行人：张业强，男，1970年8月14日出生，汉族，钦州市人，住钦州市钦北区。
被执行人：黄厚忠，男，1962年10月3日出生，汉族，钦州市人，住钦州市钦北区。
本院在执行申请执行人张业强与被执行人黄厚忠申请诉前财产保全纠纷一案中，案外人卜绍钦对本案的执行标的物即涉案房地产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人卜绍钦称，2012年8月8日，被执行人黄厚忠将其所有的座落于钦州市××北区××董镇××街的钦国用字［2008］第××号土地使用权向小董信用社抵押贷款40万元。2013年11月11日，黄厚忠又将该土地上的房屋所有权证号为钦房权证钦北区字第××号的房屋向案外人抵押借款25万元。
2015年8月10日，黄厚忠将其所有的座落于钦州市××北区××董镇××街的房地产(下简称涉案房地产)以85万元的价格转让给案外人，双方签订了房地产转让协议书。此后，案外人替代黄厚忠还清黄厚忠所欠小董信用社的贷款本息，并结清房地产价款给黄厚忠，小董信用社随即解除抵押登记，黄厚忠将该房地产所有证件及锁匙交给案外人，案外人实际管理了该房地产。随后，案外人为办理该房地产产权转移登记，也交纳了税金。
钦州市钦北区人法院根据张业强的申请，对该房地产在123000元的限额内进行查封，现又向钦州市钦北区人民法院申请执行该房地产。
案外人认为，上述房地产已经于2015年8月10日转让给案外人，所有房款已经结清，案外人也已经实际管理使用了该房地产至今，并正在办理转户手续当中，房地产的产权已经归案外人所有。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款，并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封”的规定，黄厚忠与案外人的房地产买卖关系合法有效，张业强申请执行该房地产违法，系对案外人合法财产的侵害。为维护案外人的合法权益，请求人民法院解除对该房地产的查封并终止对该房地产执行。
案外人向本院提供如下证据：
1、居民身份证复印件一份，以证明卜绍钦的身份情况；
2、《房地产转让协议书》复印件一份，以证明黄厚忠于2015年8月10日将坐落于钦州市××北区××董镇××街房地产［国有土地使用证为钦国用字(2008)第C0525号，房屋所有权证号为钦房权证钦北区字第××号］以价格85万元转让给卜绍钦；
3、《收条》复印件一份，以证明黄厚忠已经于2015年8月10日收到卜绍钦的房屋款85万元；
4、《借据》复印件一份，以证明黄厚忠曾于2013年11月8日借到卜绍钦现款25万元；
5、《借据》复印件一份，以证明黄厚忠于2014年1月8日借到卜绍钦款5万元；
6、《借据》复印件一份，以证明黄厚忠于2014年10月10日借到卜绍钦款8万元；
7、《借据》复印件一份，以证明黄厚忠于2015年8月10日借到卜绍钦款40万元，借据上左下角加注有“房屋解押款”字样；
8、广西农村信用社(农村商业银行农村合作银行)收贷收息凭证复印件二份，以证明卜绍钦代黄厚忠偿还黄厚忠欠小董信用社贷款本金40万元，利息0.136625万元；
9、广西农村信用社银行卡/无折存款业务回单复印件一份，以证明卜绍钦代黄厚忠偿还贷款而存入小董信用社款5万元；
10、房地产注销抵押登记页复印件一份，以证明黄厚忠用房产证作抵押向卜绍钦借款25万元的事实；
11、土地使用证注销抵押登记页复印件一份，以证明卜绍钦代黄厚忠用清偿小董信用社贷款而终止抵押登记的事实；
12、钦国用字(2008)第××号土地使用权证二页、钦房权证钦北区字第××号房屋产权证二页、销售不动产统一发票发票联一页、税收缴款书二页(纳税人系卜绍钦和黄厚忠各一页)复印件各一份，以证明黄厚忠把房地产的证件交给卜绍钦，卜绍钦已经着手办理房地产转户手续且交纳了全部税金；
13、查封裁定书复印件一份，以证明因张业强申请，本院于2015年8月19日作出(2015)钦北民保字第88号民事裁定查封了黄厚忠名下坐落于钦州市××北区××董镇××街房地产［国有土地使用证为钦国用字(2008)第C0525号，房屋所有权证号为钦房权证钦北区字第××号］房地产。
申请执行人张业强称，申请执行人通过诉前保全申请对涉案房地产提出查封，法院于2015年8月19日作出(2015)钦北民保字第88号民事裁定查封了黄厚忠名下坐落于钦州市××北区××董镇××街房地产，该裁定于法有据，应予以支持。案外人明知此情下未经人民法院同意还与被执行人进行交易，属于非法处置涉案房地产行为，应追究相关责任人的法律责任。综上，案外人的异议属于歪曲事实，应予以驳回。
被执行人黄厚忠称，案外人的异议有些不是事实，理由不能成立，房屋转让协议是查封后才签订的。自2011年起被执行人就陆续向案外人借钱未还，被执行人确实有把涉案房地产转让给案外人的打算，但是涉案房地产在办理转让前，被执行人也欠到好多人的钱未还清，有些债权人已经于2015年9、10月份起诉到钦北区人民法院要求归还。现被执行人确实无力偿还，只有涉案房地产值些钱了，被执行人恳请人民法院将涉案房地产作价按比例分摊偿还给各债权人。
本院查明，2012年8月8日，被执行人黄厚忠将其所有的坐落于钦州市××北区××董镇××街房屋的土地使用权[土地使用权证号：钦国用字(2008)第C0525号]向小董信用社抵押贷款40万元。2013年11月11日，被执行人又将上述土地使用权地上建筑物即所有权证号为钦房权证钦北区字第××号的房屋向案外人卜绍钦抵押借款25万元。两笔借款的抵押权均办理了抵押登记。
2015年8月10日，被执行人将上述房地产以85万元的价格转让给案外人，双方并签订房地产转让协议书。同日，案外人代被执行人偿还被执行人尚欠到小董信用社的贷款本息401366.25元，并将房价余款支付给被执行人，被执行人写一张《收条》给案外人收执。2015年8月11日，小董信用社和案外人分别注销了其对钦国用字(2008)第C0525号土地使用权、钦房权证钦北区字第××号的房屋抵押权登记。随即，被执行人将该房地产交付案外人管理使用至今。
因被执行人与申请执行人存在债务纠纷，申请执行人于2015年8月18日向本院申请查封被执行人名下的该房地产。次日，本院作出(2015)钦北民保字第88号民事裁定对该房地产在123000元的范围内进行查封，查封期限至2018年8月18日止。
案外人为办理该房地产产权过户登记手续，于2015年9月10日向钦州市钦北区地方税务局小董税务分局交纳个人所得税金3685.10元、契税11055.30元。因该房地产已经被本院查封，案外人办理该房地产产权过户登记至今未能完成。
2017年1月12日，案外人以与被执行人名下的房地产买卖关系合法有效，且已全额付清房款，该房地产也已实际交付其管理使用，房地产的产权已经属于其所有为由向本院提出书面异议，并提交了相关的证据证实，请求解除对该房地产的查封并终止执行。
本院认为，在本院查封涉案房地产之前，被执行人黄厚忠已经与案外人卜绍钦签订了该房地产转让协议书，并且全额交付了该房地产价款，案外人也已实际占有使用了该房地产，案外人未能办理完成涉案房地产产权过户登记非因其自身原因造成,而归因于涉案房地产产权变更登记过程中被本院裁定查封所致。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人以其与被执行人签订了涉案房地产转让协议，且已全额付清房款，也已交付其管理使用，交纳了办理产权变更登记个人所得税金及契税，该房地产归其所有为由向本院提出书面异议，并提供相关证据证实。案外人提出的上述事实和理由足以对涉案执行标的即该房地产享有排除强制执行的权益，但其请求法院解除对该房地产的查封并终止执行于法无据，而应裁定中止对该房地产的执行。申请执行人称案外人明知法院查封该房地产还与被执行人进行买卖交易及被执行人称房屋转让协议是法院查封后才签订的，与本院查明的事实不符，不予认定。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止本院对被执行人黄厚忠所有的坐落于钦州市钦北区小董镇新南二街的房地产(国有土地使用权：钦国用字(2008)第××号，房屋所有权证号：钦房权证钦北区字第××号)的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 农耀星
审判员 韦倩婵
审判员 杨 森
二〇一七年二月三日
书记员 钟 明
附：法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
四、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。