四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终632号
上诉人（原审被告）成都金创房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市一环路北四段***号金宇大厦*楼。
法定代表人吴祖德，董事长。
委托代理人毛喻，男，1970年9月28日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。系公司员工。
委托代理人余开平，男，1964年7月17日出生，汉族，住四川省江安县。系公司员工。
被上诉人（原审原告）张译心，女，1990年10月29日出生，汉族，住四川省苍溪县。
委托代理人李刚，四川法奥律师事务所律师。
上诉人成都金创房地产开发有限公司（以下简称金创公司）与被上诉人张译心商品房销售合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第3694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年3月26日，金创公司未告知张译心位于成都市一环路北四段×××号“金宇大厦”一楼××-×号的房屋已抵押并被法院查封，就与张译心签订《商业办公用房买卖合同》。约定将该房屋出卖给张译心，总金额为353808元。在其合同范本说明第六条约定“在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件”。合同第十二条关于产权登记的约定“出卖人应当在商业用房交付使用后一年半内办理权属登记，需由买受人提供的相关办理产权资料及时报出出卖人统一办理。涉及到的交易税费按照国家相关规定各自承担。因出卖人的责任，买受人不能够在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列1、2处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付购房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。每逾期一年按照已付房款总额的1%计算违约金”。当日，张译心支付全部购房款353808元。同时，金创公司将该房屋交给张译心使用。张译心与金创公司的关联公司金宇投资管理公司（以下简称“金宇公司”）签订了《委托经营协议》，约定张译心将上述房屋委托金宇公司统一经营管理。金宇公司每月向张译心支付租金2358.72元。
另查明，2004年11月17日，金创公司为案外人成都金宇控股集团有限公司向中国农业银行成都市金牛区支行贷款以金宇大厦1楼作抵押并进行了抵押登记，登记抵押期限为2004年11月15日至2007年11月13日。因成都金宇控股集团有限公司与中国农业银行成都市金牛区支行之间的纠纷，成都市中级人民法院自2010年11月17日查封该抵押物至今，现已进入执行阶段。
张译心于2015年5月14日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除张译心、金创公司签订的《商业办公用房买卖合同》并要求金创公司返还张译心已支付的购房款353808元及利息（从2014年10月29日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、金创公司支付张译心违约金3538.08元；3、金创公司赔偿张译心已付购房款一倍的损失即353808元。
原审法院认定上述事实采信了如下证据：买卖合同、收据、房屋信息摘要、证明、说明、庭审笔录以及双方当事人的陈述。
原审法院认为，双方争议在于合同解除后金创公司是否支付购房款的利息、违约金及赔偿一倍购房款的损失。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已抵押的事实……”，金创公司是否向张译心支付购房款的利息及赔偿一倍的购房款的损失，关键在于金创公司是否故意隐瞒所售房屋已抵押的事实及这一事实是否致使合同解除。
首先，关于金创公司是否故意隐瞒所售房屋已抵押的事实。金创公司称口头上告知了张译心该房屋已抵押和查封的事实，但未举证证明，依法视为其未告知张译心该房屋已抵押和查封的事实。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”，本案诉争房屋已被成都市中级人民法院查封并已在执行程序阶段，金创公司不得出卖该房屋。金创公司将法律规定不得转让的房屋出卖给张译心，且未告知张译心该房屋已抵押和查封的事实，证实其主观上具有隐瞒所售房屋已抵押的故意。
其次，该房屋已抵押是否导致合同的解除。双方约定的《商业办公用房买卖合同》约定权属登记的办理期限是商业用房交付使用后一年半内。2012年3月26日签订合同当日金创公司即交付房屋给张译心。因该房屋已抵押并查封致使无法办理权属登记，已超过约定办理期限一年以上。上述事实符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应于支持”，张译心可以据此请求解除合同。故张译心要求与金创公司解除《商业办公用房买卖合同》的诉讼请求成立，原审法院予以支持。
综上，金创公司签订合同时故意隐瞒诉争房屋已抵押的事实，致使双方签订的合同解除，张译心要求金创公司返还张译心已支付的购房款353808元及利息（从2012年3月26日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）及赔偿张译心已付购房款一倍的损失353808元的诉请符合法法律之规定，原审法院予以支持。
此外，张译心请求依照《商业办公用房买卖合同》第十二条的约定要求金创公司支付违约金3538.08元，而金创公司又辩称应按照《商业办公用房买卖合同》第十二条的约定解决双方赔偿问题。原审法院认为，《商业办公用房买卖合同》第十二条约定的是逾期办证的违约条款，而非金创公司故意隐瞒房屋被抵押、查封的事实致使双方合同解除后的赔偿责任，故张译心要求金创公司支付预期办证违约金3538.08元的诉讼请求不能成立，原审法院不予支持。金创公司要求按照该条款处理解除合同后赔偿责任的抗辩理由不能成立，原审法院不予支持。
至于金创公司辩称张译心已获取租金，不存在利息损失，不应当支付利息。租金系基于《委托经营协议》而产生，金创公司非该合同的相对人，张译心是否收取租金与本案无关，故金创公司上述抗辩理由不能成立。
据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四条（五）项以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，原审法院判决：一、解除张译心与金创公司于2012年3月26日签订的《商业办公用房买卖合同》；二、金创公司于判决生效之日起十五日内退还张译心购房款353808元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算自2012年3月26日起至付清之日止）；三、金创公司于判决生效之日起十五日内支付张译心赔偿款353808元;四、驳回张译心的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付履行期间的债务利息。案件受理费6813元，因适用简易程序减半收取3406.5元，由被告金创公司负担。
宣判后，原审被告金创公司不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：一、原审判决认定的事实存在偏差。原审判决认为双方签订的《合同》第十二条关于办证问题的约定，仅仅“是解决逾期办证的赔偿问题的约定，并非解除合同后解决赔偿问题的约定”的认定存在偏差。该合同中约定的两个选项，一个是办证逾期后不解除合同，继续办证，但要支付违约金；一个是办证逾期后解除合同，退还购房款、赔偿损失。后一个选项显然就是双方“解除合同后解决赔偿问题的约定”。两个选项的选择权都在张译心。据此，金创公司认为根据意思自治原则，在合同有效的情况下解决合同履行过程中产生的纠纷应当首先遵从合同约定，合同没有约定的才遵照法律规定处理。二、原审判决适用法律存在偏差。原审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项判决解除合同，存在适用法律偏差。本案中，根据双方合同约定应当适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定解除合同。三、原审判决适用法律显失公平。原审判决适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决金创公司支付购房款利息和按照购房款一倍金额给予赔偿显失公平。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条是一个授权性规范，授予了张译心的请求权；但人民法院是否要满足其请求事项应当根据合同履行过程中的不同情况作出不同的判决。并不是不加区别的只要售房一方有“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”就必须向购房一方支付够款款利息并承担已付购房款一倍的赔偿责任。首先，双方合同已经基本履行，房屋已经交付使用，只是相关权属证书没有办理。因此，房屋已经交付的情况下不存在支付购房款利息问题，不然如何区分房屋没有交付这种情况和解决房屋使用费问题。同理，支付购房款一倍的赔偿也没有区分合同已经履行，房屋已经交付使用这一情况。其次，由于原审法院没有区别房屋是否交付使用这一重要情况，故原审法院判决只判决了退还购房款，没有判决张译心向金创公司退还已经交付给张译心的房屋，显失公平。第三，房屋已经交付使用，因此不存在支付购房款利息的问题。据此，请求撤销原审判决第二项支付利息和第三项。
被上诉人张译心答辩称，金创公司在出卖房屋时隐瞒了房屋被抵押且被查封的事实，属于欺诈。根据最高人民法院司法解释，如果存在欺诈行为就应当双倍赔偿并支付房款利息，这与金创公司是否交付房屋没有关系。因为金创公司隐瞒，张译心一直不清楚情况。一直不能办理产权证，后来才了解到案涉房屋被抵押，才提起本案诉讼。如果张译心已经知晓这个事实就不会买房，所以承担违约责任与是否交付房屋没有关系，金创公司的上诉理由错误。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
二审中，双方均未提交新的证据。
本院经审理查明的案件事实及采信的证据与原审一致，对此，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为金创公司是否应当向张译心退还房款、支付利息并给付赔偿款。对此，本院做如下认定：
在金创公司与张译心签订合同的过程中，金创公司负有如实告知案涉房屋的相关情况，尤其是签订合同时房屋所有权的登记情况，以保证第三人不向张译心主张任何权利及合同依约履行的义务。本案审理过程中，金创公司提出在签订合同时口头告知了张译心案涉房屋的相关信息，但未提交相关证据予以证明，本院对其该项理由不予支持。金创公司提出房屋已经交付，仅是没有办理房屋权属转移登记，故不应当承担相应的责任。对此，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，我国对不动产物权变动采取登记主义，金创公司在与张译心签订合同后，即负有及时办理房屋所有权转移登记至张译心名下的义务。但案涉房屋至今未能办理产权登记至张译心名下，致使张译心购买案涉房屋的合同目的不能实现。故，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或有其他行为致使不能实现合同目的”之规定，张译心诉请解除与金创公司签订的《商业办公用房买卖合同》具有事实依据和法律依据，双方签订的《商业办公用房买卖合同》应予解除。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项判决解除合同属适用法律不当，本院予以纠正。
另外，根据双方签订的《商业办公用房买卖合同》第十条“出卖人应当保证销售的商业房没有产权纠纷，因出卖人原因，造成该商业用房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担责任”的约定，因金创公司与张译心签订上述合同时候案涉房屋已经被成都市中级人民法院查封，故实际无法办理产权登记。案涉房屋不能登记的原因在于金创公司为案外人金宇公司提供担保，导致案涉房屋被查封至今、现进入执行程序。金创公司违反双方合同约定，未告知张译心案涉房屋被查封的事实。金创公司未按照合同约定向张译心告知案涉房屋信息，导致张译心基于错误判断与其签订《商业办公用房买卖合同》，金创公司向张译心出卖案涉房屋系违反诚信原则、故意隐瞒真实情况的行为，且因金创公司的原因导致案涉房屋无法办理权属登记，张译心据此请求解除合同并根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，请求金创公司退还房款、支付利息并承担向张译心支付不超过房款一倍的赔偿责任具有合同依据和法律依据，原审法院对此认定正确，本院予维持。金创公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
金创公司另提出，应当按照双方签订的《商业办公用房买卖合同》第十二条的约定解决双方的赔偿问题。对此本院认为，该约定是双方针对在合同履行过程中出现逾期办理权属登记证书的问题后如何处理的约定，而非对张译心依据法律规定请求解除合同后的赔偿问题进行的约定，故金创公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决虽然对合同应予解除的认定适用法律不当，但认定事实清楚，程序合法，且对解除合同所适用法律的认定不影响本案的处理结果，本院对此予以维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费6813元，由上诉人成都金创房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 锋
代理审判员 何广智
代理审判员 龚 耘
二〇一六年三月七日
书 记 员 崔玉翠