广东省韶关市曲江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0205民初670号
原告：深圳市众佳好物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区沙头街道新洲九街158号新洲苑2栋G02。
法定代表人：叶惠明，该公司董事长。
委托代理人：程迎，该公司总经理助理。
被告：陆艳梅，女，1972年9月28日出生，汉族，住韶关市曲江区。
委托代理人：王建平，男，1968年4月1日出生，汉族，住韶关市曲江区，与被告系夫妻关系。
原告深圳市众佳好物业管理有限公司（以下简称众佳好物业公司）诉被告陆艳梅物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告众佳好物业公司委托代理人程迎，被告陆艳梅委托代理人王建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告于2009年11月25日与原告签订了一份《物业管理服务合同》，该合同第三条明确约定：电梯住宅按建筑面积从2011年1月1日起按每平方米1.0元/月计收，每月每户收取上门收集袋装垃圾费5元/月计收，每月每户收取小区智能管理中心维护费1元/月计收。第六条约定：小区内公用路灯、公用水电费及楼梯灯由小区内所有业主共同分摊，每月随物业费同时缴纳，暂定公摊水费为5元/月/户，电梯电费和给水加压费由电梯业户主不分楼层相等分摊，电梯楼首层业主不分摊电梯电费。从2015年11月起每月按实际进行分摊。被告所有的房屋面积为191.11平方米，从2014年9月开始以物业管理服务合同到期为由拒缴物业费，但原被告双方签订《物业管理服务合同》特别约定：“协议期满由业主大会选聘，业主清缴物业服务费，否则，本协议继续生效”，因该小区至今未成立业主大会，且于2015年初经原告向该小区全体业主征集续聘意见，占80%以上业主同意由原告继续提供物业服务。为此，在2016年9月原告对被告提起诉讼，被告清缴费用后，又于2016年12月至今，经原告书面催缴，又再无理拒交物业费，以致原告蒙受了经济损失。为此，现向法院起诉，请求：1、被告支付物业管理费、智能费、上门收集垃圾费、公共场所照明公摊电费、电梯电费及给水加压费共计1403.6元，从本案起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；2、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称：原告在君悦华庭服务中，借服务之名义行涉嫌损害全体业主及本人利益的非法活动，原告涉嫌诈骗和挪用本人及全体业主的住宅专项维修资金42937.76元，详细事实如下：一、2015年6-9月，原告打着给小区住宅区监控系统改造的旗号，乘大部分业主不清楚住宅专项维修资金应如何合法使用，以欺骗、蒙蔽的方式，涉嫌诈骗和挪用本人及全体业主的住宅专项维修资金26071.76元（其中虚报的电脑2年来不见实物），给开发商拥有独立产权、独立成栋的停车场另新建监控系统（不是改造）。此停车场是在君悦华庭整个小区早已投入使用几年后，开发商在后苑另建一栋五层楼，1-4层为车库，5层为球馆及开发商的办公室，此楼不是住宅楼，连一户住宅也没有，有车位104个，卖了45个，59个未卖（现以每个车位每月250元租给业主，因而是经营性车场车库），则5楼和59个未卖车位是开发商的，45个车位是部分业主的，且有独立产权，业主住宅专项维修资金根本不能用到这个非住宅共用部位，共用设施设备—停车场的监控系统的建造中。根据《住宅专项维修资金管理办法》（中华人民共和国建设部中华人民共和国财政部令第165号）第二条规定，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第三条规定，本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共用的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。因此，该栋车库五层楼既不属于住宅共用部位，也不属于共用设施。2015年6-9月，原告打着住宅小区改建监控系统的名义，违法骗取挪用本人及全体业主的住宅专项维修资金26071.76元，给这个车库楼新建了监控系统，且给5楼开发商办公室专门装了监控。原告的行为严重违反了《住宅专项维修资金管理办法》的规定，应判令其退回诈骗的住宅专项维修资金26071.76元，并处2倍的罚款，吊销原告的物业资质证书，并承担相应法律责任。如果认为这栋车库楼是住宅共用部位、共用设施设备，那么这59个车位这些年每月250元的租金就是君悦华庭全体业主的，可是现在是物业公司收费拿走了，依据国务院《物业管理条例》第54条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。2、在君悦华庭住宅小区监控改造和电梯维修中，原告涉嫌诈骗本人及君悦华庭全体业主住宅专项维修资金16866元（其中住宅区6580元、停车场9286元、电梯维修1000元），还有20个小项待调查金额（隐藏暂无法计算的）住宅专项维修资金，具体事实如下：（1）、2015年6-9月，众佳好物业公司在向曲江区住建局申请君悦华庭业主及本人的住宅专项维修资金进行小区监控系统改造中，以高于市场2-3倍价格乱报并不要用的电脑物品，涉嫌多骗资金：一是在报价时，有些物品如：硬盘3000G、大华电梯迷你半球、电梯无线监控传输器等不报型号，让业主搞不清实际价格；二是货不对板，在实际安装中不使用所报型号物品，如摄像头报价中报用每个416元的“大华DH-
HAC-HFW2105D-V2”，实际安装用的是用每个150元-200元的“大华DH-IPC-
HFW2125B”；三是报出价格超出市场正常价2-3倍，具体见附件证据，经我们查对：能对比出的高出价就有15866元，其他物品还有20项因不报型号暂没法对比待调查；四是虚报要买3550元联想电脑，但交工近二年还不见实物，在小区监控系统中并不需要使用电脑，只要网络硬盘录像机、交换机及硬盘就可。且报买的电脑“联想T4900+20-13-4160-4G-500G”并不是普通电脑，而是打税用的税控电脑。（2）2016年6月，本人所在的君悦华庭华德楼一电梯门机电机要换，电机型号是YSMB7124，是日立电梯唯一的型号的电机，因地脚螺丝孔位置限制，其他型号电机装不了的。此电机功率80W（瓦），相当家庭用电风扇功率，因此市场普遍价格460-530元。但众佳好物业公司却要1750元（1500元+200安装费+50运费=1750元），仅电机就多出1000元。附件证据公示中还打着并不存在的业委会名义，以骗取业主的信任。以上2次启用业主住宅专用维修资金，原告也不履行申报程序：根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。原告并没有让业主讨论通过使用建议，仅是打了一份签名表，让小区的保安在小区到处找人签名，许多业主签名了还不明白是什么回事，这份签名表只代表业主同意在小区改造监控系统，但并不知方案也没允许原告违法使用。签名过了很长时间后才贴出一个报价，然后本人提出异议就根本不理会。原告的以上行为，也违反了《制止牟取暴利的暂行规定》第五条商品的价格和服务的收费标准（以下统称价格），应当符合下列要求：（一）某一商品或者服务的价格水平不超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的市场平均价格的合理幅度。因此，原告以上行为存在涉嫌诈骗，请求法庭启用调查程序，查清事实真相、处理责任人。二、2009年11月25日，原告蒙骗本人签订了一份非法、无效的《君悦华庭物业管理服务合同》，且早已过期了。在此请求法院：判令驳回原告要求本人支付物业管理费1146.6元，上门收垃圾费30元，以及并不存在的利息。要求公共场所照明公摊电费按实际使用公摊；取消长期并不存在的智能维护费，判令原告退还2009年11月25日-2016年12月乱收本人的、并不存在的小区智能管理中心维护费85元。查明历年来电梯费及给水加压费的真实性、原告是否存在偷用业主的电、各种用电线路和电表是否一一对应。对以上诉求的理由如下：（一）2009年11月25日，原告蒙骗本人签订了一份非法、无效的《君悦华庭物业管理服务合同》，此合同至今天，都不依法履行政府批准程序是无效合同，且其合同主体至今也不备案。原告在君悦华庭物业服务中，长期未依法办理相关手续，涉嫌非法经营，原告提供二件证据，一是《君悦华庭物业管理服务合同》一方面因未依法批准是无效合同，另一方面早已过期无效了。二是合同主体原告“深圳市众佳好物业管理有限公司”至今天开庭都未到曲江区住建局备案；只是原告用一个无法人资格的无效的、漏洞百出的三无分公司备案。其《物业服务合同备案表》存在三方面不合法而无效且漏洞百出（见附件证据）。具体如下：1、《君悦华庭物业管理服务合同》属于《合同法》第52条规定的合同无效的法定情形“（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，该委托合同应属无效合同。其违反相关强制性规定有：1.1、国务院《物业管理条例》第24条住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。而本案建设单位并没有按照法律规定经所在地的曲江区人民政府房地产行政主管部门批准，是否可以采用协议方式选聘物业服务企业，就私自安排原告进入。《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》粤高法发【2011】49号中关于物业服务合同无效的认定与处理中规定：“具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效；（1）建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定选聘物业服务企业的”；1.2《广东省物业管理条例》第36条规定：“建设单位经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。而本案建设单位同样未经政府部门批准，置法律不顾即自作主张擅自聘请了原告作为君悦华庭前期物业管理企业，显然均违反了“强制性”的物业管理条例之规定；1.3、《合同法》第四十四条规定依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同为无效。众佳好物业公司的《君悦华庭物业管理服务合同》至今仍未依法办理批准手续，因此《君悦华庭物业管理服务合同》是无效合同。2、本人与原告双方自2014年6月1日起就不存在物业服务合同的权利义务关系。理由如下：2.1、双方于2009年11月25日签订的《君悦华庭物业管理服务合同》正文部分第2-3行明确约定“…本合同期限5年，即自2009年6月1日至2014年5月31日”。合同已于2014年5月31日到期（5年），双方未续签合同。2014年6月1日后，双方合同权利义务已终止。《合同法》第四十六条规定：“当事人对合同的效力可以约定附期限。附终止期限的合同，自期限届满时失效”；2.2原告主张原合同按其正文部分第3-4行规定继续生效，该主张根本不能成立，因为：A、合同约定的5年已到期；B、本人在合同期内已清缴所有的物业服务费，不存在拖欠合同期物业费而导致合同自动生效的情形；C、原告在原合同正文第3-4行规定“协议期满由业主大会选聘，业主清缴物业服务费，否则本协议继续生效”。这是属于典型霸王条款，应当认定无效，理由为：（1）原合同是由原告提供的格式合同，按《合同法》第41条规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款的一方的解释，所以原告主张合同继续生效于法无据。且“本协议继续生效”的“本协议”又是一个有争议名词，双方并没有签订过任何“协议”，因此也就不存在继续生效的本协议。
（2）按《消费者权益保护法》经营者的义务第26条“经营者不得以格式条款等方式，作出排除或者限制消费者权利、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效”。因此，被告借“业主大会选聘”之名、行“本协议继续生效”之实，从而达到排除或限制小区业主选聘物业服务公司权利的目的。本案原告在原合同正文第3-4行规定“协议期满由业主大会选聘，业主清缴物业服务费。否则，本协议继续生效”，难道协议期未满就不能成立业主大会，选聘物业企业，显然对业主是不公平、不合理，因此原告的主张依法不能成立；（3）根据《民法通则》第58条规定，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下所为应认定无效。本案原告是一物业管理企业，对小区物业管理应有充分的了解，而本案君悦华庭自开发商建成以来至今，所谓的业主大会根本就不存在，更没有召开过业主大会，因此，被告在原合同正文部分作出“协议期满业主大会选聘……”之限定涉嫌欺诈，应认定此内容无效；3、原告主张原合同继续生效的一个依据是其所谓履行了备案程序。然而，本案物业服务企业“物业服务合同备案表”，对合同备案也同样不合法、且漏洞百出（见附件证据）；3.1、具有法人资格的“深圳市众佳好物业管理有限公司”和其分公司“深圳市众佳好物业管理有限公司韶关曲江公司”都没有就其《君悦华庭物业管理服务合同》有过备案。3.2、原告提供的“物业服务合同备案表”中，备案的物业企业是一个另外名叫“深圳市众佳好管理有限公司韶关曲江公司”（少2个字就是另外的公司了），此公司在韶关市××××区都无工商登记或注册，也无营业执照，更无物业资质，是三无公司；3.3、备案申请主体不合法。原告是以一个无工商登记或无注册，也无营业执照的第三人名义即“深圳市众佳好管理有限公司韶关曲江分公司”名义备案，显然主体不合法，因为：A《物业管理条例》第32条“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”本案第三人（即韶关曲江分公司）并非独立的企业法人。《公司法》第14条“分公司不具有法人资格”。《公司登记管理条例》第46条更进一步明确“分公司不具有企业法人资格”；
B、其次，《物业管理条例》第32条“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”，而本案的韶关曲江分公司即第三人根本没有任何物业管理资质可言，所以，以第三人申请的备案不合法；C、再次，根据2004年建设部《物业服务企业资质管理办法》第二条规定，物业服务企业是具有独立法人资格的企业，可见原告的韶关曲江分公司完全不属法定授予物业管理资质的对象；D、本案第三人（即原告的韶关曲江分公司）并非物业服务合同的签订主体。众佳好物业公司说在2015年小区业主中征集续签意见，有80%以上业主同意续签之说法，见其提供的意见征集表，表中有32个签名是相同业主重复再签名（如第一页的第2个是华兴19B，第二页的第12个也是华兴19B，第二页的第5个是华兴14D，第三页的第22个也是华兴14D等），且调查不是第三方公正机构进行的，而是众佳好物业公司自己对自己进行调查，从众多重复签名来看不排除众佳好物业公司亲自代表业主在上面签了名，事至今天已过了2年，众佳好物业公司还没有与任何业主续签合同。根据以上事实，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第十条物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。2017年4月18日，本人也向原告传送了“请退出君悦华庭物业服务区域的函”，提请并告知双方的权利义务早已在2014年6月1日就已经终止（见证据）。因此本人与原告并没有合法、有效的合同关系，也不存在事实上的物业服务关系，也就不存在拖欠物业费用的问题，更不存在拖欠费用利息问题。（二）众佳好物业公司又强行规定每户上门收垃圾费5元/月，事实上并不是上门收垃圾，而是在距本人家门口30厘米的地方放一个垃圾桶，经常连桶盖也没有，出门、进门都是臭味，蚊子在家门飞、跟人进家，此事在2014年1月双方的第一次官司中、2016年第二次官司中，本人就提出问题（可去法院查档案），众佳好物业公司及其经理刘茵也多次承诺：保证有桶盖，但事实上是无人管，垃圾桶长年还是无桶盖。众佳好物业公司及其经理刘茵觉得在家门口30厘米处放垃圾桶很合适，那就在刘茵江畔的家门口30厘米处也放一个垃圾桶。《君悦华庭物业管理服务合同》第二条物业管理服务范围及内容（一）物业管理服务范围：按政府核定三级资质标准服务。《普通住宅小区物业管理服务等级标准》中物协[2014]1号规定三级保洁服务是：小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。但是《君悦华庭物业管理服务合同》第三条物业管理服务费用3、约定：每月每户收取上门收集袋装垃圾费5元。这两条款是自相矛盾的；显然清理垃圾是在其承诺的按三级资质标准服务范围内的。且在曲江区供水公司收的水费中每月已经另收了5元的卫生费（水费发票中有）因此再在物业服务费中收是多收或是乱收。2006年10月15日原告与开发商签订的《君悦华庭物业管理委托协议》第二章2.5公共环境（包括公共场地、房屋建筑共用部位）的清洁、卫生、垃圾的收集、清运；（三）智能管理中心维护费问题：2009年11月25日，原告蒙骗本人签订了一份非法无效的《君悦华庭物业管理服务合同》，此合同第三条物业管理费用规定每月每户收取小区智能管理中心维护费1元。可是自签订合同至今的91个月，小区并不存在智能管理中心又何来维护费？因此原告在合同条款中，隐藏欺骗性条款，且为并不存在的“小区智能管理中心”不断收取业主的维护费。从2009年至今，君悦华庭小区电梯一直挂有广告，宣称“君悦华庭完善的物业管理，智能门禁自动识别业主身份，手到门开，免却带卡之烦，对讲门铃直通小区门口……”，但到目前为止，我们业主仍要带卡才能进出，甚至没有像别的小区一样有对讲门铃，仅有一个2010年就坏了的拨号的电话（2009年7月30日本人为此交过1000元），且每月还要对这个坏的、从没用过的电话长期交1元的维护费；试问谁愿意买一个坏的东西，且还要每月对这个坏的电话付费。原告没有按自己的承诺提供物业管理和服务明显存在虚假宣传。因此，请法院判决：取消长期并不存在的智能维护费，应返还乱收本人2009年11月25日-2016年12月的并不存在的小区智能管理中心维护费85元。（四）电梯电费和给水加压费计算问题及真实性问题：现原告向本人收2016年12月-2017年5月的电梯电费和给水加压费，但原告没有提供真实的、实际消耗的用电凭证，此费是否真正的是电梯电费和给水加压费，还是隐藏包含了其他费用，如小区物业办公用电、门卫室空调用电、出租屋的用电是否连接在电梯用电和给水加压用电这条线路上，请法院查清。原告现在只是按自己意愿造表收费，看原告提供的收费表，2017年3月每户要交50元（比其他月20-30元高出，令人奇怪，广大业主在微信群提出质疑但原告根本不理）创出了历史新高，请看：电梯电费和给水加压费由电梯楼业主不分楼层相等分摊是原告提出的，但从物业公司提供的证据中看，事实却不一样：不同年月的收费标准不同；二个电梯共用一个电表同月在同样的楼层在不同栋楼收费不同；且有时高层比底层收费要少；根本无标准。A、2015年10月电梯电费分摊明细表中，华德楼2层-14B是每户25元，但住更高层的14C-19D却只收每户24元，住楼层高坐电梯高自然用电要多，但收费却要少，且同楼层的华兴楼2层-14C是每户23元（少2元）；B、2017年4月电梯电费分摊明细表中，华兴楼2层-14B是每户23元，同楼层的华德楼是每户24元；C、2016年4-8月的电梯电费和给水加压费分摊明细表中，每月有三个收费档次，同月的还有三个档、四个档同时在不同一栋楼，6月有五个档，且不同划分档次的楼层有不同，根本无标准可言，可见物业的管理服务乱象。2、长期不是所有电梯楼住户都交电梯电费和给水加压费，有特殊户没交过，见物业公司提供的证据所有电梯电费分摊明细中的空白处。3、电费真实性存在疑点，请求法院查清君悦华庭小区各种用电是否各自有各自电表计量，业主承担的电梯用电、给水加压用电、公共场所照明用电，与物业公司承担的物业公司办公室、前后门岗值班室及空调用电、B18-19车位之间外租按摩房照明及空调用电、开发商的车库楼的用电，二楼用电是否分开电表计量，查明是否将不是业主承担的用电，转移混到电梯电费和给水加压费中让业主承担了。建议组成供电部门、电梯维护单位、业主代表等调查小组调查。众佳好物业公司诉本人要分摊交纳小区内公共路灯、公用水电费及楼梯灯费，从2009年11月起就暂定每户5元/月，已经暂定7年了，显然是很不合理，应当按实际使用进行公摊。2006年10月15日原告与开发商签订的《君悦华庭物业管理委托协议》第六章中关于公用水电费规定是按实际发生收取由业主分摊。三、原告作为物业管理服务公司，在对君悦华庭小区的物业管理服务过程中存在不履行《君悦华庭物业管理服务合同》中的承诺，甚至违反国家规定的行为，且该行为所造成的后果对本人的生活产生了严重的影响，对本人及家人的身体健康造成极大伤害，可原告不承担违约责任，也不进行违约赔偿，更没有表达过歉意。1、小区车辆乱放无管理。2014年本人与原告有过三次诉讼，提出过此问题，三年多来此问题一直没解决处理，尤其本人的车位经常给别的车堵，期间还将本人的B20私人车位划给粤Ｆ×××××；2、楼道上物业公司放的垃圾桶长期往楼道一层层流污水（见附图证据），满楼臭味没人打扫，且本人所在华德楼道长期无人打扫，2016年5月本人作过检验：在楼道上放小杂物，每天放一件并写上日期，连续放了7天才有人清扫。见附图证据。原告的如此服务，还要收取每月5元的上门收垃圾费，请问谁会花钱买臭味放在家门附近；3、距本人家20米远对面屋顶喂养鸡、种菜，鸡叫扰民，鸡粪臭味飘吹向本人家，还用塑料袋装尿浇菜，尿臭味吹向本人家，臭不可言。见附图证据；4、小区本来绿化面积不大，可物业长期不养护，绿化带的草基本都没了，只留下稀稀拉拉一小片（5月1次，10月1次录像）从录像中看到，绿化带中杂草丛生、杂物长期不清理。小区花木枯萎，树木死去只留下一条树杆，见附图证据。以上是原告对君悦华庭的服务管理所有的表现，严重违反《君悦华庭物业管理服务合同》第二条：物业管理服务范围及内容（一）物业管理服务范围：按政府核定三级资质标准服务。依此参照行业标准中物协[2014]1号《普通住宅小区物业管理服务三级等级标准》关于“（四）协助维护公共秩序，3、车辆停放有序。（五）保洁服务2、小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次；（六）绿化养护管理1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。2、定期清除绿地杂草、杂物”的规定，原告根本没达到三级资质标准服务；5、根据《君悦华庭物业管理服务合同》第一条第（一）项规定，每两年组织对阳台防护栏翻新油漆。自2009年11月25日双方签订合同以来的7年多，应该组织3-4次对阳台防护栏翻新油漆，但原告从没有履行以上义务；6、原告非法将小区住宅共用部位用于悬挂、张贴广告、在华兴楼、华德楼电梯口挂电视屏专用作广告等（见附证据）所得费用应归全体业主及本人所有。依据《物权法》第73条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房，属于业主共有。广告贴放位置是小区内的公用设施，所有业主都可以使用，因此是属于业主共有的。此外，《物权法》第82条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督”。可看出物业公司是接受业主的委托来管理小区，对于小区中属于全体业主共有的部分，物业公司的职责是管理，只有业主才享有占有、使用、收益和处分的权利。物业公司要将公共位置交给商家发布广告，应当征得全体业主或业主委员会同意。原告没有权利擅自将商家的广告设置在小区公共位置内。关于物业公司利用公共设施的经营所得，国务院《物业管理条例》第55条也做了相关的规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。也就是说，小区广告费收入归全体业主所有，而不是归入物业公司自己的口袋。因此，对本小区内的开锁广告、电梯口的卖香腊肉、学车、饭店等广告收入应由全体业主及本人所有；7、业主对原告评价：业主花钱给原告，原告花钱请保安来在岗睡觉，见附件证据。综上所述，原告作为物业管理方其收取的物业费用是以为业主提供相关的物业服务为基础的，物业公司的服务不能达到双方合同约定的标准，就不能全额收取物业管理费用，业主还可以依照合同要求物业公司承担违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。综上以上事实，请求法院：1、判令原告退回涉嫌诈骗和挪用的君悦华庭全体业主的住宅专用维修资金26071.76元，不是用于住宅共用部位和共用设施设备的停车场监控系统建造应予退回，并处2倍的罚款，吊销原告的物业资质书，退给本人的金额为从曲江区住建局本人个人账户划走的部分；2、判令原告退回在君悦华庭住宅小区监控改造和电梯维修中，涉嫌诈骗的业主住宅专项维修资金16866元，退给本人的金额为从曲江区住建局本人个人账户划走的部分；3、驳回原告要求本人支付物业管理费1146.6元，上门收垃圾费30元，以及并不存在的利息。公共场所照明公摊电费按实际使用公摊；取消长期并不存在的智能维护费，判令原告退还2009年11月25日-2016年12月乱收本人的、并不存在的小区智能管理中心维护费85元。查明历年来电梯电费及给水加压费的真实性、原告是否存在偷用业主的电、各种用电线路和电表是否一一对应；4、判令本人依法分享原告非法将小区住宅共用部位挂广告等所得费用；5、判令原告承担本案的全部诉讼费用。
经审理查明：被告是韶关市曲江区马坝镇城东沿堤一路君悦华庭华德楼10D房的业主，住房面积191.11平方米。2009年11月25日，被告与原告签订了《君悦华庭物业管理服务合同》，合同约定：合同期限为5年，即自2009年6月1日至2014年5月31日，协议期满由业主大会选聘，业主清缴物业服务费，否则，本协议继续生效；第三条：物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用，不含电梯电费以及给水加压费）暂定收费标准：1、电梯住宅按建筑面积每平方米0.9元计收，2011年1月1日起按1.0元/平方米计收，首层住宅物业费八折计收……；3、每月每户收取上门收集袋装垃圾费5元计收；4、每月每户收取小区智能管理中心维护费1元计收……；第六条：小区内公用路灯、公用水电费及楼梯灯由小区内所有业主共同分摊，每月随物业费同时缴纳，暂定公摊水电费为每户5元/月。电梯电费和给水加压费由电梯楼业户不分楼层相等分摊，电梯楼首层业户不分摊电梯电费。合同到期后，因君悦华庭小区未能如期成立业主大会，故原告继续按照合同的相关约定履行物业管理服务，直至2016年11月被告依约缴纳相关的物业费用。2016年12月至今，因被告拖欠物业管理费用，原告多次书面催缴无果，遂诉至本院，要求解决。
另查明，2006年10月15日韶关市谊业房地产有限公司与原告签订了《君悦华庭物业管理委托协议》，约定由原告为君悦华庭小区提供物业管理的服务，合同的期限为2006年11月1日至小区的业主委员会成立。原告于2010年和2013年分别向韶关市曲江区建设局、物价局进行了物业服务合同和服务收费合同的备案登记工作。2015年1月，因与广大业主签订的物业服务合同已到期，根据国家物业管理条例的相关规定，原告向广大的业主征集意见，最终241户住宅、34户商铺中有230户同意续聘，占到了总户数的83.6%。
以上事实，有《君悦华庭物业管理服务合同》、《物业服务合同备案表》、《物业服务收费备案表》、《君悦华庭物业管理委托协议》、《君悦华庭续签物业服务合同意见征集表》、《物业服务费催缴通知单》、《律师函》、《电梯电费发票及分摊明细》、开庭笔录等证据证实在案，本院予以认定。
本院认为，原告与被告于2009年11月25日签订的《君悦华庭物业管理服务合同》，双方应依该合同履行自己的权利与义务。该合同虽于2014年5月31日到期，但合同中所约定解除条件未成就，故此双方仍应履行合同中的相关权利和义务。本案中被告方认为《君悦华庭物业管理服务合同》未经依法批准且签订合同主体的一方众佳好物业公司未到曲江区住建局进行相应的备案，同时在签订合同的过程中原告方有欺骗的行为，因此该合同无效。因《君悦华庭物业管理服务合同》在2014年5月31日到期之前已在原、被告之间实际履行多年，双方都依约履行了相关的权利和义务，如原告方有欺骗的行为，被告方按照生活常理应及时发现。且本案中的被告不能提供相关证据证明原、被告签订合同时有欺诈事实的存在。关于该服务合同未经依法批准且众佳好物业公司未到住建局备案的问题，因被告未能出示相应的证据，且依据原告方出示的证据，原告已于2010年5月到建设局进行备案，经审查，公章的名称为深圳市众佳好物业管理有限公司韶关曲江分公司，被告方以手写的企业名称（深圳市众佳好管理有限公司韶关曲江分公司）作为抗辩的理由依法不能成立。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，因此，双方签订的物业服务合同与合同法第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”相符。根据最高人民法院《关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”；第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，及《广东省物业管理条例》第四十七条：“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用……”的规定，《君悦华庭物业管理服务合同》对被告具有约束力，被告作为该小区的业主应按合同的约定向原告交纳物业费。现原告要求被告缴交2016年12月至2017年5月共6个月期间的物业管理费、上门收集垃圾费、公共场所照明公摊电费、智能费、电梯电费及给水加压费共1403.6元（物业管理费191.11平方米×1元/平方米×6个月+上门收集垃圾费5元/月×6+公共场所照明公摊电费5元/月×6个月+智能费1元/月×6个月+电梯电费及给水加压费191元=1403.6元），符合法律规定，本院依法应予支持，原告要求支付利息的请求理由不充分，本院依法不予支持。被告提出的关于电梯电费、给水加压费、智能管理中心维护费、收集袋装垃圾费等的质疑，这几项费用都在原告的诉请范围之内，但被告并不能提出实质性的证据证明众佳好物业公司存在乱收费用的情况，因此对其反驳对方的主张不予采信。关于被告主张原告方不具备从事物业管理活动的资质的问题，因深圳市众佳好物业管理有限公司具有独立的法人资格，符合《物业管理条例》第三十二条的规定，其所设立的分公司依法可在全国范围内经营物业管理服务，故被告该主张本院依法不予采纳。原告在物业管理服务活动中存在各种瑕疵（如：小区车辆乱放无管理、楼道长期无人打扫、长期不养护绿化带、没有定期对阳台防护栏翻新油漆、将本小区的共用部位用于制作广告、利用对面屋顶喂养鸡、种菜等），但这不能成为其拒付物业费及相关费用的理由，因原告上述管理服务中的瑕疵并不足以使得合同根本目的不能实现，且被告在君悦华庭小区居住期间也实际接受了原告所提供的物业管理服务。根据合同的相对性原理，被告理应支付原告在物业管理过程中所产生的费用。对于原告在物业管理过程中所存在的各种问题，被告可向相关部门投诉或与原告在物业管理服务的过程中进行充分的沟通协调以促进原告的各项服务工作的改进；原告如果在物业管理服务的过程中存在涉嫌诈骗和挪用全体业主住宅专项维修资金、虚报物业服务资产、虚报价格等问题，被告也可向相关职能部门请求处理，但这些问题不属于本案审理范围，被告可另循法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《广东省物业管理条例》第四十七条、《物业管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告陆艳梅在本判决生效之日起十日内支付物业管理费、智能费、上门收集垃圾费、公共场所照明公摊电费、电梯电费及给水加压费共计1403.6元给原告深圳市众佳好物业管理有限公司。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元（已减半收取，原告已预交），由被告陆艳梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判员 刘文正
二〇一七年八月十八日
书记员 赖莲鸿