广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第2261号原告广东同信物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。注册号440602000111085。法定代表人苏日生，董事长。委托代理人阳贵军，男，汉族，××年××月××日出生，住湖南省江永县。系。委托代理人甄育萍，女，汉族，××年××月××日出生，住佛山市禅城区。系。被告陈国潮，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。公民身份号码×××。被告陈笑卿，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。公民身份号码×××。委托代理人陈国潮，与被告陈笑卿系夫妻关系。原告广东同信物业管理有限公司诉被告陈国潮、陈笑卿物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月1日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员丁保国独任审判。本案于2015年12月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人阳贵军、被告陈国潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2002年11月28日与佛山市石湾区公安分局签订《佛山市石湾公安局宿舍区物业管理委托合同》，约定由原告对该公安分局位于佛山市石湾清水一街、二街宿舍提供物业服务。被告系清水二街X号XXX房（下称涉案房屋）所有权人。原告按照合同约定为小区提供了物业服务，但被告从2009年1月1日开始无故拖欠原告物业管理费。截止至2014年6月30日，被告拖欠原告物业管理费2508元。被告长期拖欠管理费，已严重损害原告合法权益。故原告诉至法院，请求判令：一、被告支付拖欠的2009年1月1日至2014年6月30日期间的物业管理服务费2508元及违约金（以实际拖欠金额为本金，按照日万分之三的标准，从被告拖欠之日起至实际清偿完毕之日止，暂计至2015年9月30日的违约金为1057.19元）；二、本案的诉讼费用由被告负担。诉讼中，原告放弃对被告违约金的诉讼请求。被告辩称：原告与石湾公安分局的合同于2005年12月1日已经到期，之后被告并未与原告签订任何物业管理合同，也未委托原告进行管理。原告亦无按照其与石湾公安分局签订的物业合同的约定履行其义务，原告的物业管理并不规范，管理混乱，被盗事件时常发生，卫生脏乱，楼梯灯、防盗门均无人维护修理，原告从未派出保安人员维护小区安全。被告从不知道小区的管理公司是原告，小区有提供办公点给物业公司，但是被告从未看到原告有派驻人员在小区办公。被告从未收到过原告追缴费的通知，原告也从未打电话给被告，被告直到收到法院的电话才知道拖欠物业管理费。诉讼中，原告提供了以下证据：1、原告的营业执照及组织机构代码证、核准变更登记通知书、资质证书，被告的人口信息查询结果。证明原、被告诉讼主体资格。2、房地产登记信息查询结果。证明被告是涉案房屋的所有权人。3、《佛山市石湾公安局宿舍区物业管理委托合同》。证明原告依法依约向被告提供了相应的物业服务。4、公告、催收物业服务费用律师函、挂号信。证明原告向被告催收物业管理费的实际情况。5、禅城供电局出具的电费交费流水。证明原告在管理涉案小区提供物业服务期间向有关部门缴纳公共电费的情况。6、2006年至2008年治安/保安费结算票据。证明原告的保安人员是由石湾分局代为聘请，保安费用是由原告支付给公安分局，再由公安分居支付给保安公司。7、疏通厕所明细（2005-2010年）。证明原告在服务期间提供了公共服务并支付了相关费用。8、原告与卿圣君、唐春秀、贺久香签订的《劳动合同》、工资明细清单。证明原告派驻工作人员在涉案小区提供物业服务。9、收据、存款业务回单、中国工商银行佛山人民支行账户流水。证明原告曾经向涉案小区的其他业主收取物业管理费。10、水电发票（2005-2014年）。证明原告在服务过程当中为涉案小区代垫了公共水电费。诉讼中，被告未提供证据。经庭审质证，本院对证据认证如下：证据1、证据3、证据5至证据10，原告提供了原件供本院核对，证据间能相互印证，被告虽不予认可，但没有提供反证予以推翻，本院予以采信；对原告提供的证据2，被告无异议，本院予以采信；证据4，被告认为其并未收到催收通知，由于原告并未提供证据证实其将催收通知交付给原告，故本院不予采信。根据本院采信的证据及对本案的审理，本院确认以下案件事实：原告系有限责任公司，其经营范围包括物业管理、住宅小区配套设施管理，建筑物配套设施管理，车辆管理服务，房产中介，道路保洁等。两被告系佛山市禅城区清水二街X号XXX房（建筑面积为97.63㎡）所有权人。2002年11月28日，佛山市公安局石湾分局装备财务股（甲方）与原告（乙方）签订《佛山市石湾公安局宿舍区物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方对位于佛山市石湾清水一街3、5、7号，清水二街2、5、7、8、10号提供物业管理服务；委托管理期限为三年，自2002年12月1日至2005年12月1日；物业服务费38元/月/户；委托管理事项及细节包括市政公共设施和附属建筑物、构造物的维护和管理（包括道路、室外上下水道、化粪池、沟渠等），公用设施、设备的维护管理（包括公用上下水管道、落水管、供电线路、公用照明、加压水泵、消防设施等），公共环境卫生（包括公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾的收集清运等；对乙方主要管理项目的验收标准和违约责任，每天清扫一次各楼宇楼梯、每周清扫一次天面、每年清理天面水池和清疏地下化粪池，公共通道照明灯要随坏随换、楼宇消防水泵等设施要运行正常，如甲方检查发现乙方违约，可向乙方发出整改通知，逾期不改，甲方有权拒付当月物业管理费并有权解除合同等。上述合同签订后，原告依约进入涉案小区提供物业服务。其中，原告聘请了保洁人员为小区提供卫生服务，代交了涉案房屋楼梯灯的共同分摊电费。合同到期后，被告并未撤场，继续提供物业服务至2014年6月30日，之后撤场。2003年至2014年6月期间，通过从银行账号代扣方式，原告收取了小区部分业主的物业服务费。2009年1月1日至2014年6月30日，涉案房屋物业管理服务费共计2508元（38元/月×66月）。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与佛山市公安局石湾分局装备财务股签订《佛山市石湾公安局宿舍区物业管理委托合同》，为双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护，对原告及作为小区业主之一的被告均具有约束力，原、被告均应按照上述合同的约定善意全面的履行各自承担的义务。原告已依照《佛山市石湾公安局宿舍区物业管理委托合同》约定，依约向被告在内的小区业主提供了相应的物业服务，合同到期后，原告未撤场继续为小区提供物业服务，被告作为该小区的业主之一，实际已接受原告提供的物业服务，故被告理应准时足额向原告交纳合同约定的物业服务费。被告抗辩提出原告并未提供物业服务，不同意交纳物业管理费。经审查，首先，被告当庭陈述的原告未提供物管服务仅为口头陈述，未有提供证据予以证明，根据原告提供的公共水电费单据及其他业主缴纳物业费等证据证实，原告确实为涉案小区提供了物业服务；其次，即使原告对涉案小区的管理或服务在某些方面存在一些暇疵，但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公；再次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的。据此，被告如认为原告不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利。综合上述分析，被告的抗辩意见，缺乏理据，不能成立。故原告诉请被告支付2009年1月1日至2014年6月30日管理服务费2508元，于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告陈国潮、陈笑卿于本判决发生法律效力之日起三十日内，向原告广东同信物业管理有限公司支付2009年1月1日至2014年6月30日管理服务费2508元。如果被告陈国潮、陈笑卿未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由被告陈国潮、陈笑卿负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员  丁保国二〇一五年十二月二十八日书 记 员  梁钰萍附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。