福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岩民终字第926号
上诉人（原审原告）邓华源，男，住武平县。
委托代理人周福平，福建义恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）龙岩市武平福景房地产有限公司，住所地福建省武平县工业园区标准厂房第1幢2楼。
法定代表人吴换炎，董事长。
委托代理人兰贵生，武平县中信法律服务所法律工作者。
上诉人邓华源因与被上诉人龙岩市武平福景房地产有限公司（下称福景公司）商品房预售合同纠纷一案，不服武平县人民法院（2014）武民初字第145号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月26日公开开庭审理了本案。上诉人邓华源的委托代理人周福平、被上诉人龙岩市武平福景房地产有限公司的委托代理人兰贵生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2009年12月30日，原告邓华源与被告福景公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买碧水绿洲5幢302号房一套，购房价款为226243元；合同第八条约定：出卖人应当在2011年5月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用；合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金；经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同附件六第二条约定：原合同第四条所约定的“商品房价款”不包括公共维修基金、保险费、契税、测量费、房地产按揭（抵押）手续费（以政府有关规定为准）等，其他应由买受人缴纳的费用（产权登记费及物业管理费）买受人必须在该商品房交房前一次性付清。合同附件六第五条约定：对原合同第十四条补充约定如下：买受人委托出卖人向房屋权属登记机构代为办理权属登记不受本条约定约束。《国有土地使用权分割转让证》、《房屋所有权》由出卖人代办，相关费用由买受人自理。如因出卖人责任，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人每逾期一天按照买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。2011年5月31日，被告向原告交付房屋。原告向被告缴清了产权登记费及物业管理费用等应由买受人缴纳的费用。2012年4月17日，原告的房屋取得了《房屋所有权证》，2013年2月20日，取得了《国有土地使用证》。另查明，与原告同一小区的业主钟富正延迟缴清房款和交付办证资料，于2013年1月4日取得所购碧水绿洲1幢1层店面的《房屋所有权证》。与原告同一幢楼的业主谢玲于2013年1月4日取得所购碧水绿洲5幢1层店面的《房屋所有权证》。原告诉至法院，请求判决：被告支付逾期交付房屋权利证书的违约金12352.87元。
原审判决认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。根据该合同第十四条第一款的约定，房屋权属证书应由原告自行办理，被告的合同义务仅为“应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”，被告只有在违反上述合同义务，导致原告在办证过程中因被告的原因，使其在商品房交付使用后90日内不能取得房屋权属证书的，被告才承担自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金的违约责任。在合同履行过程中，被告于2011年5月31日将房屋交付原告使用，但原告未依约自行向房屋权属登记机构办理权属登记手续，也未要求被告交付办理权属登记需由被告提供的资料，而是向被告交纳了办理房屋权属登记所需的费用。因此，在房屋权属登记过程中，双方当事人实际上并未按照《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，而是按照该合同第十四条第二款“经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”的约定，由原告委托被告办理房屋权属登记手续。根据合同附件六第五条约定：买受人委托出卖人向房屋权属登记机构代为办理权属登记不受原合同第十四条约定约束。如因出卖人责任，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人每逾期一天按照买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。因此，被告代原告办证的期限为商品房交付后的365日内。原告购买的房屋分别于2012年4月17日办理了《房屋所有权证》和2013年2月20日办理了《国有土地使用证》。《房屋所有权证》的取得并未超过补充协议约定商品房交付使用后365日期限。根据《土地登记办法》第五条规定：“土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。”第九条规定：“申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：……（五）地上附着物权属证明；……。”与原告同为碧水绿洲小区业主的钟富正因延迟缴清房款和交付办证资料，于2013年1月4日取得所购碧水绿洲1幢1层店面的《房屋所有权证》，即被告开发的碧水绿洲宗地上的附着物权属证迟延取得导致碧水绿洲小区房屋的《国有土地使用证》迟延办理。因此，原告购买房屋的房地产权属证书（国有土地使用证）迟延办理，并不是被告责任导致，且原告未提供证据证明因被告责任导致延期办证，不符合合同约定被告应承担支付违约金的违约责任条件。因此，原告主张被告承担违约责任，无法律和合同依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决：驳回原告邓华源的诉讼请求。一审案件受理费108元，由原告邓华源负担。
宣判后，原审原告邓华源不服，向本院提起上诉。
上诉人邓华源上诉称，一、碧水绿洲小区的地号为201／01／0809，而登记至上诉人名下的土地使用权的地号是201／01／0809-5，登记至碧水绿洲业主刘家传、王维梅的土地使用权的地号则分别是201／01／0809-1、201／01／0809-3，明确证实对碧水绿洲住宅小区业主的土地使用权是分各个不同的宗地进行登记的，一审判决适用《土地登记办法》第五条的规定，认定碧水绿洲小区业主的土地使用权只能一个宗地进行登记，完全是曲解法律规定。二、作为地上附着物的房屋，其权属证明的形式在实践中应具多样性，房屋使用权证只是地上附着物权属证明的一种形式，建设工程批准文件、建设用地批准文件、其他房产取得证明文件（包括但不限于商品房买卖合同）等都可以作为地上附着物的房屋的权属证明，具备这些地上附着物权属证明材料之一，即可办理土地使用权登记，否则，就碧水绿洲而言，其所开发的共计5幢商品房有200多个套房和店面，如地上附着物权属证明只能是房屋所有权证，则只要有一个套房或店面没有取得房屋所有权证，甚至五年、十年仍有部分套房或店面没有卖出，是否在此期间就可以不予办理土地登记发证呢？若如此，则开发商永远不会存在违约的情形，又何必在合同或附件中约定办证期限？据此，一审判决以上诉人的土地使用权证的迟延取得，是某个业主的房屋所有权证迟延取得所导致，被上诉人没有违约为由，判决驳回上诉人的诉讼请求完全错误。三、本案的《商品房买卖合同》附件六的第五条内容，与一审法院受理的其他6个案件原告分别与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件六的第五条内容完全相同，这一客观事实足以证实，该附件六的第五条内容是被上诉人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与商品房的买受人协商的条款，属于格式条款。由于该条中关于不受主合同第十四条约定约束、出卖人在商品房交付后365日内不能办好房地产权属证书才承担违约责任的内容，完全是免除或者限制被上诉人自身责任的内容，其被上诉人在合同订立时没有采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识提请上诉人注意，因此，依照法律的相关规定，该附件六的第五条的格式条款内容无效，被上诉人代上诉人办证的期限仍然为商品房交付后的90日内，一审判决认定办证期限为商品房交付后的365日内完全错误。综上，上诉人请求：依法撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人福景公司辩称，一、原审判决适用法律正确。首先，碧水绿洲小区内用地同属一宗土地是不持异议的，地号201／01／0809-1、201／01／0809-3、201／01／0809-5之中的“-1、-3、-5”指的是碧水绿洲同一宗地的1号楼、3号楼、5号楼，是楼号而不是宗地号，体现的是地号相同楼号不同。显然，上诉人把土地使用权变更登记时登载的不同楼号与宗地号混为一谈。其次，地上附着物权属证明是《土地登记办法》规定的申请土地登记的必备材料，基于这一规定，申请土地登记时必须将房屋所有权证、商品房买卖合同、建设工程规划许可证等证明材料一并提交。上诉人认为只要具备其中的证明材料之一，即可办理土地使用权登记明显不符土地登记办法的规定。第三，无论上诉人如何理解“宗地”的概念和需要提交“地上附着物权属证明”的材料，由于登记机关要求碧水绿洲小区全部商品房一起分割登记，故被上诉人申请土地登记时登记机关就是要求被上诉人提交全部商品房的房屋所有权证。第四，原审判决对法律的适用与登记机关的做法相符，只是上诉人对法律的理解及看法出现了偏差。二、《商品房买卖合同》附件六之《合同补充协议》合法有效。该合同附件六第五条约定的内容不属于免除或者限制被上诉人责任的条款，不存在需要被上诉人采取合理的方式提请上诉人注意的问题，该内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。
经审理查明，上诉人对一审判决中另查明部分认定的事实有异议，认为是被上诉人交房时间迟延了一年多，故办证时间才推迟。被上诉人对一审判决查明认定的事实无异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。
二审诉讼中，上诉人向本院提供碧水绿洲商住楼交验通知单复印件四份及原始笔迹证明复印件一份，以此证明：1、钟富正所购买的碧水绿洲1号楼16、17号店面的交房时间为2012年7月6日，比上诉人所购买房屋的交房时间迟13个月多；2、谢玲所购买的碧水绿洲的5号楼店面的交房时间为2012年6月19日，比上诉人所购买的交房时间迟12.5个月；3、刘富春的3号楼1202室的交房时间为2011年6月1日，被上诉人存在迟延交房的违约情形。经质证，被上诉人对以上证据的真实性、合法性、关联性有异议：1、这些证据体现的是福景公司和物业的关系，真正的交房时间应该以福景公司与业主签订的交房通知为准；2、对时间上改动问题，不能确定是谁所为；3、以上证据与本案的争议焦点没有关联。被上诉人向本院提供商品房土地分割转让登记办理规程一份，以此证明土地分割以宗地为单位进行，申报材料要一并提交办理规程中规定的十三项，非上诉人陈述的一项即可办理。经质证，上诉人对该份证据的真实性无异议，但认为宗地图是指碧水绿洲这块土地的宗地图，宗地图的概念和办证上的地号的概念不同，权属证明有多种多样，不单指房屋所有权证。本院认为，上诉人提供的以上证据系被上诉人与碧水绿洲物业管理服务处之间的函件，被上诉人是否存在迟延交房应以被上诉人与业主签订的交房通知为依据，对该组证据的证明力不予认定。上诉人对被上诉人提供的证据的真实性无异议，该份规程体现了办理商品房土地分割转让登记需提供的申报材料。
本院认为，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》是双方当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。根据该合同第十四条的约定，房屋权属证书应由上诉人自行办理，经买受人书面委托，出卖人可以向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同附件六第五条约定：买受人委托出卖人向房屋权属登记机构代为办理权属登记不受原合同第十四条约定约束。如因出卖人责任，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人每逾期一天按照买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。在合同履行过程中，被上诉人于2011年5月31日将房屋交付上诉人使用，但上诉人未依约自行向房屋权属登记机构办理权属登记手续，也未要求被上诉人交付办理权属登记需由被上诉人提供的资料，而是向被上诉人交纳了办理房屋权属登记所需的费用。因此，本案系上诉人以自己的行为方式委托被上诉人办理房屋权属登记手续。被上诉人代上诉人办证的期限为商品房交付使用后的365日内。上诉人购买的房屋分别于2012年4月17日办理了《房屋所有权证》和2013年2月20日办理了《国有土地使用证》。虽然《国有土地使用证》的取得时间超出了合同附件六约定的商品房交付使用后365日期限，但根据《土地登记办法》第五条规定：“土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。”第九条规定：“申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：……（五）地上附着物权属证明；……。”与上诉人同为碧水绿洲小区业主的钟富正因延迟缴清房款和交付办证资料，于2013年1月4日取得所购碧水绿洲1幢1层店面的《房屋所有权证》，即被上诉人开发的碧水绿洲宗地上的附着物权属证明迟延取得导致碧水绿洲小区房屋的《国有土地使用证》迟延办理。因此，上诉人购买房屋的房地产权属证书（国有土地使用证）迟延办理，并不是被上诉人责任导致，且上诉人未提供充分的证据证明因被上诉人责任导致延期办证，因此，上诉人要求被上诉人承担违约责任，不符合双方合同的约定，本院不予支持。上诉人主张双方签订的《商品房买卖合同》附件六的第五条属于格式条款，本院认为，本案系上诉人委托被上诉人办理房屋权属登记手续，该合同附件六第五条约定的内容不属于免除或限制被上诉人责任的内容，亦未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，对上诉人的该项主张，不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费108元，由上诉人邓华源负担。一审案件受理费按照一审判决计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 日 耀
代理审判员 陈 小 曼
代理审判员 涂 智 琼
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 蓝琴英（代）