江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3686号
上诉人（原审被告、反诉原告）胡华军，男，1969年11月2日生，汉族。
委托代理人谢瑛，江苏钟山明镜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）邵红梅，女，1969年11月14日生，汉族。
委托代理人高俊，江苏圣典律师事务律师。
委托代理人韦东，江苏圣典律师事务律师。
上诉人胡华军因与被上诉人邵红梅合同纠纷一案，上诉人胡华军不服南京市鼓楼区人民法院作出的（2014）鼓商初字第1797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
邵红梅原审诉称，2012年9月，邵红梅与胡华军签订《金色夕阳养老院转让协议》，约定胡华军将金色夕阳养老院的经营权（含所有附属设施及现有养老人员）转让给邵红梅，转让价款为420万元，养老院建筑面积约3500平方米。同时，胡华军向邵红梅出具《下关区公安消防大队建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见书》复印件一份，欺骗邵红梅整栋楼房消防合格，并保证养老院整栋楼均能正常经营使用。后邵红梅与胡华军又签订《补充协议》，约定了具体的付款时间及方式，并约定“维修费用扣除或单独结算，其中有20万元已在协议前付清”。协议签订后，邵红梅依约履行了付款义务。但邵红梅实际经营养老院后，发现建筑面积仅有2000平方米，且一楼和四楼消防没有验收合格。四楼原可以安排60张床位，现因消防验收不合格，一楼、四楼无法经营，导致邵红梅损失严重。故请求判令：一、胡华军退还转让费10万元［实际应返还180万元，即420万元÷3500平方米×1500平方米（3500-2000），现酌情主张10万元］；二、胡华军赔偿房租损失497142.80元［（58万元／年-58万元／年÷3500平方米×2000平方米）×2年］、2013年度经营损失280220.50元［收入1252460元-（成本1272018.93元-房租58万元）］÷120床×60床］；三、胡华军承担本案的诉讼费用。
胡华军原审辩称，邵红梅至今未付清转让款，已构成违约；转让协议签订时，已将大楼的消防资料全部交付邵红梅，其明知只有三楼消防验收合格；转让协议约定的建筑面积约3500平方米不仅包括楼房面积（2000平方米），也包括院子、花园、厨房在内，并且，邵红梅已经交纳了两年的房租，应视为其认可房屋建筑面积为2000平方米的事实。综上，胡华军不存欺诈行为，邵红梅亦不存在损失，请求驳回其全部诉讼请求。
胡华军原审反诉称，2012年9月，邵红梅与胡华军签订《金色夕阳养老院转让协议》，约定胡华军将金色夕阳养老院的经营权（含所有附属设施及现有养老人员）整体打包转让给邵红梅，价款为420万元。双方约定邵红梅先支付定金20万元，余款400万元分两次付清，第一次在付完定金、养老院事宜交接清楚后三个工作日内付200万元，第二次在2013年12月30日前付清余款200万元（利息按当年银行利率结算）。协议签订后，胡华军积极履行了合同义务，于2012年10月1日与邵红梅办理了养老院的交接手续，并在此后协助邵红梅办理了养老院的营业执照及相关证件的过户手续。但邵红梅却一直怠于履行转让款的付款义务，已违反了双方约定。故请求判令邵红梅支付转让款2294677元及利息（自2013年12月31日起至实际付清之日止，按同期银行贷款基准利率计算），并承担本案的诉讼费用。
邵红梅原审辩称，根据胡华军、邵红梅及丁刘华签订的《补充协议》，邵红梅只需向胡华军支付转让款260万元，另外160万元应向丁刘华支付；胡华军擅自从养老院账户取款799200元，该款应折抵转让款；养老院转让后，胡华军承诺承担维修费20万元，双方一致同意将该20万元视为邵红梅已支付的转让款；上述两笔费用再加上邵红梅直接向胡华军支付的转让费1905323元，合计已超出260万元，故邵红梅不存在拖欠转让费问题；另外，丁刘华已同意邵红梅延期支付160万元转让费。因此，邵红梅不构成违约，请求驳回胡华军的反诉请求。
原审法院经审理查明，原南京市下关区金色夕阳老年公寓（以下简称养老院）系民办非企业单位，登记投资人为胡华军。该养老院的经营用房系胡华军从戴华君处承租而来，胡华军与戴华君于2010年12月1日签订的《房屋租赁协议书》载明：戴华君将位于南京市下关区金碧路118号一楼门面房240平方米及二、三、四层出租给胡华军，用于开办养老院；房屋面积约2000平方米，租赁期限8年，自2011年2月1日至2019年1月31日，前四年年租金为58万元，后四年年租金为626000元，押金20万元。
2012年9月12日，胡华军与邵红梅签订《金色夕阳养老院转让协议》一份，约定：胡华军将其对养老院的经营权（含所有附属设施及现有养老人员）整体打包转让给邵红梅，建筑面积约3500平方米；转让金额为420万元，邵红梅先支付20万元作为定金，其余400万元分两次付清，第一次在付完定金、养老院事宜交接清楚后三个工作日内付款200万元，第二次在2013年12月30日前付清余款200万元，第二次款产生的相关利息按当年银行利率结算；协议签订后，邵红梅即将定金付给胡华军，双方交接养老院工作事项，胡华军提供养老院内所有的信息资料（包括老人的信息资料、员工的信息资料集养老院的相关资料）让老人及员工平稳过渡不要造成不必要的负面影响，如有事件发生，转让协议无法履行的后果由胡华军负责；全款付清后，胡华军无条件协助邵红梅办理养老院营业执照等相关证件的过户手续，产生的相关费用由邵红梅负担；邵红梅接手前，养老院的一切债权债务由胡华军负责，正式接手后的一切经营行为及产生的债权债务由邵红梅负责；养老院转让后，邵红梅同意代替胡华军履行原有养老院租赁合同中所规定的条款，并定期交纳租金及合同约定的应交纳的水电费及其他各项费用；如果因养老院房产的瑕疵不能正常经营及其他事项的运作造成的后果由胡华军承担。
2012年10月1日，胡华军将养老院正式交付邵红梅经营，并承诺将养老院备用金、员工押金以及10月1日至10月30日收来的费用合计125323元暂时不交付邵红梅，以作为邵红梅购买养老院交付的定金。
2012年10月，胡华军、邵红梅签订《补充协议》，约定：养老院转让款420万元由胡华军拥有260万元，由丁刘华拥有160万元；邵红梅分五次将260万元支付给胡华军，具体如下：2012年11月12日前支付第一次款60万元、2013年1月20日前支付第二次款40万元、2013年3月30日前支付第三次款60万元、2013年7月30日前支付第四次款40万元、2013年8月30日前支付第五次款40万元，第二、三、四、五次款项合计180万元按月息1%计息（每次款的利息结算日期按实际支付日来结算），由邵红梅支付胡华军，“计息从2012年12月1日起算140万的利息”（手写添加）；丁刘华拥有的股本人民币160万元由邵红梅直接支付给丁刘华（与胡华军无关），并三方签字确认生效（胡华军与丁刘华共同投资养老院的债权债务一次性清算完毕，原胡华军与丁刘华投资协议终止）。胡华军、邵红梅分别在《补充协议》落款处签字，丁刘华未在落款处签字。同时，邵红梅在落款处手写注明“在此期间维修费用扣除或单独结算”，胡华军手写注明“其中有20万已在协议前付清”。
2012年10月19日至2013年10月12日，邵红梅分批向胡华军支付转让款合计1905323元（含定金125323元）。2012年11月13日至2014年9月10日，胡华军从养老院账户分多次取款合计799200元。2013年10月12日，胡华军向邵红梅出具《说明》一份，内容为：从即日起至养老院法定代表人变更为邵红梅后25日内一次性还清40万元，原合同利息双方协商解决，之前已清，以此为证。胡华军、邵红梅均在该份《说明》上签字确认。
2014年3月至2014年4月，胡华军向邵红梅移交了养老院财务资料、收费许可证、单位登记证、组织机构代码证、消防验收备案抽查合格意见书等资料。2014年7月31日，养老院名称变更为南京市鼓楼区金色夕阳老年公寓，法定代表人由胡华军变更为邵红梅。
2014年10月28日，邵红梅向胡华军出具《最后40万及利息计算表》一份，确认截至2014年10月31日，尚欠胡华军利息155360元。
另查明，2010年12月9日，南京金大农工商总公司向南京市消防支队出具《证明》一份，主要内容为：其公司在下关区金碧路北侧新建一幢四层综合楼，每层576平方米，共2034平方米；一层已建好并领取规划许可证，二、三、四层还在建设；规划手续在办理之中，请予消防审核验收，办理相关审批手续。南京市下关区人民政府宝塔桥办事处在该份《证明》上注明情况属实，并加盖公章。2011年6月13日，下关区公安消防大队向养老院出具《建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见书》一份，主要内容为：南京市下关区金碧路118号养老院内部装修工程（2-3层，建筑高度6米），综合评定竣工验收消防备案抽查合格。
再查明，邵红梅正式接手经营养老院后，一直按《房屋租赁协议书》的约定向出租人戴华君支付租金；《补充协议》签订后，邵红梅至今尚未向丁刘华支付转让款。
邵红梅在原审第一次庭审（2014年11月25日）中称：签订转让协议时，胡华军向其交付了一份《建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见书》复印件，签订转让协议后两个月，胡华军又向其交付了一份由南京市下关区人民政府宝塔桥办事处出具的《证明》。胡华军在第一次庭审中自认，邵红梅“目前支付了220万元左右”转让费。
针对案涉《补充协议》，原审法院于2015年3月2日依法向案外人丁刘华进行谈话。丁刘华称：认可补充协议的内容，其岳母与邵红梅是好朋友，并参与了《补充协议》的签订；当时大家谈好由邵红梅将转让款中的160万元直接支付给丁刘华，胡华军对此已签字认可；现在仍然认可《补充协议》关于160万元转让款的约定，同意邵红梅延期支付。
胡华军认为：丁刘华未在《补充协议》上签字，故《补充协议》不生效，双方仍应按转让协议的约定履行；胡华军从养老院取走的款项与本案无关，邵红梅无权要求将该款折抵其应支付的转让款；《补充协议》注明的20万元维修费不在转让费范围内。
上述事实，由邵红梅提交的《金色夕阳养老院转让协议》、《补充协议》、《证明》、《建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见书》、《房屋租赁协议书》、交接手续、付款凭证、收条、对账单；胡华军提交的利息计算表及原审法院庭审笔录、谈话笔录予以证实。
原审法院认为，邵红梅与胡华军签订的《金色夕阳养老院转让协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应依约履行。
（一）关于本诉部分。
根据邵红梅在诉状及庭审中的陈述，在转让协议签订的同时，胡华军向其出具了《建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见书》。此后两个月，胡华军又向其交付了《证明》。从意见书及《证明》的内容均可以看出，养老院综合楼共四层，每层576平方米，总面积共2034平方米。据此可以认定，邵红梅在签订转让协议时对养老院的建筑面积为2000多平方米的事实是明知的。在正式接手经营养老院后，邵红梅一直按原《房屋租赁协议书》的约定向出租方戴华君支付租金，而《房屋租赁协议书》明确载明了房屋的建筑面积，该事实亦可进一步印证邵红梅早已知晓养老院实际建筑面积为2000多平方米。根据现有事实，养老院内包括综合楼、院子、花园及厨房，胡华军关于转让协议约定的养老院面积3500平方米包括上述全部的观点具有合理性，原审法院予以采纳。
根据意见书的内容可以认定，养老院综合楼二、三层内部装修工程竣工验收消防备案抽查合格，并非整栋楼全部合格。邵红梅在签订转让协议的同时已拿到该份意见书，故原审法院依法认定其在2012年9月已经知晓养老院综合楼只有二、三层消防备案抽查合格的事实。
综上，胡华军在养老院建筑面积及消防验收问题上均不具有欺骗邵红梅的事实。即便存在欺诈行为，邵红梅亦应从其知晓被欺诈后的一年内（2013年12月前）依照合同法的规定请求人民法院或仲裁机构变更或撤销转让协议。但其并未依法行使撤销权，并且还实际履行了转让协议，应视为其对协议的内容已予认可。因此，胡华军不存在违约行为，邵红梅要求其承担违约损害赔偿责任，无事实和法律依据，原审法院不予支持。鉴于此，原审法院对邵红梅主张的相关损失不再审查。
（二）关于反诉部分
转让协议签订后，胡华军与邵红梅又签订《补充协议》。《补充协议》主要是关于转让费支付方式及支付时间的约定，即由邵红梅向胡华军支付260万元，向丁刘华支付160万元。虽然丁刘华未予签字，但其明确表示认可《补充协议》的内容。并且，丁刘华是否签字并不影响协议关于由邵红梅向胡华军支付260万元转让费的效力。另外，从胡华军与邵红梅于2013年10月12日共同签署的《说明》可以看出，邵红梅尚有40万元转让费未支付，再结合胡华军在庭审中关于邵红梅已支付转让费220万元左右的陈述，足以认定双方均一直认可邵红梅应向胡华军支付的转让费数额为260万元，并严格按此履行。胡华军提交的利息计算表亦表明，在2014年10月28日，双方仍在协商解决原合同（《补充协议》）约定的利息问题。故《补充协议》已经生效，胡华军关于《补充协议》未生效的主张不能成立，原审法院不予支持。
在履行《补充协议》过程中，双方共同签署《说明》，确认邵红梅尚欠胡华军的转让费数额为40万元，并约定在养老院法定代表人变更为邵红梅后25日内一次性支付，原合同利息双方协商解决。该内容系双方的真实意思表示，邵红梅应依约履行。2014年7月31日，养老院法定代表人由胡华军变更为邵红梅，故邵红梅依约应在2014年8月25日前一次性付清转让费40万元。其至今未付，已构成违约，应承担违约责任。从胡华军提交的利息计算表可以认定，截至2014年10月31日，邵红梅尚欠利息155360元，其亦应依约支付。对于此后的利息，应以40万元为基数，按胡华军主张的转让协议约定的同期银行贷款基准利率计算。关于另外160万元转让费，应由邵红梅与丁刘华依约另行解决，不属于本案理涉范围。胡华军在本案中向邵红梅主张该款，无合同依据，原审法院不予支持。关于胡华军从养老院账户提取的799200元，因邵红梅与养老院系不同的法律主体，现有证据亦不能证明该款属于邵红梅所有，故邵红梅主张将该款折抵其应支付的转让费，无法律依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、驳回本诉原告邵红梅的诉讼请求；二、反诉被告邵红梅于判决生效之日起十日内一次性支付反诉原告胡华军转让费40万元、利息155360元，并自2014年11月1日起至实际支付之日止，以40万元为基数按同期银行贷款基准利率标准继续支付利息；三、驳回反诉原告胡华军的其他反诉请求。如果反诉被告邵红梅未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11573元，由原告邵红梅负担；反诉案件受理费25286元，减半收取12643元，由反诉原告胡华军负担7966元，反诉被告邵红梅负担4677元。
上诉人胡华军不服原审判决，向本院提起上诉称，一、一审判决案由定性错误。胡华军作为养老院显名投资人，其将名下100%投资份额作价420万元转让给邵红梅而实现经营权的转让，故本案不属于经营权转让合同纠纷，而应定性为股权转让合同纠纷。二、一审法院认定事实不清或错误。首先，胡华军提交的利息计算表既非是解决原合同约定利息问题的协议，其内容也不是一审认定的40万元的利息，且违反了公司与股东财产不能混同的法律规定，内容不合法，故此利息表不能作为定案依据；其次，2013年10月12日的40万元结算说明，违反了企业投资人的个人资产不能与企业资产混同的法律原则规定，故结算说明不能作为定案依据；再者，一审法院对定金数额及违法冲抵的事实认定错误，该125323元款项不应认定为定金，应从邵红梅已支付的转让款中扣除，认定邵红梅实际支付转让款178万元；最后，《补充协议》系三方协议，虽然胡华军和邵红梅均签署，但是双方并未实际履行，一审法院以胡华军与邵红梅由40万元的结算说明及利息结算表、胡华军自认已支付220万元转让费三点认定双方实际履行，存在错误。三、一审法院对《补充协议》和丁刘华的谈话笔录法律认定错误，《补充协议》属于三方协议，其不但未生效，事实上也未被实际履行，案外人丁刘华的认可行为不能产生法定的追认效果，上诉人依据合法有效的《补充协议》主张转让款合法有据。四、一审法院在丁刘华并未作为本案第三人的情况下，仅凭谈话笔录即对《补充协议》进行认定，属于程序违法。五、二审法院收取的上诉费超出法定标准，应退还上诉人多缴部分。综上，一审法院对于本案定案依据的重要事实认定错误，适用法律不当，程序违法，请求二审法院撤销一审判决第二项、第三项，依法改判支持上诉人一审诉请或将本案发回重审，并判令被上诉人承担全部诉讼费用。
被上诉人邵红梅答辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院对原审查明事实予以确认，双方均未提交新证据。
本院认为，上诉人胡华军与被上诉人邵红梅签订的《金色夕阳养老院转让协议》及《补充协议》，内容涉及养老院的经营权转让，上述协议均不违反法律的禁止性规定，依法应当认定有效，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。上诉人胡华军上诉认为《补充协议》不发生法律效力，本院认为，虽然《补充协议》一方当事人丁刘华未签字，但其本人明确陈述其知道并同意按《补充协议》履行，该协议发生法律效力，对本案的双方当事人亦具有约束力。此后上诉人与被上诉人在履行过程中签订《说明》及并对利息进行核算确认，原审法院据此判决被上诉人支付上诉人转让费40万元、利息155360元，具有事实和法律依据。综上，上诉人的上诉请求于法无据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18690元，由上诉人胡华军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 罗程允