山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）并民终字第498号
上诉人（原审原告）孙改变，女，汉族，无业，住太原市小店区。
委托代理人南晋斌，山西祥云律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）孙福贵，男，汉族，住太原市迎泽区。
被上诉人（原审第三人）刘锡栋，男，汉族，住太原市小店区。
委托代理人薛晓蔚，山西仁鑫律师事务所律师。
委托代理人郭宾宾，山西仁鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）孙浩，男，汉族，无业，住太原市小店区。
被上诉人（原审第三人）孙杰，男，汉族，无业，住太原市小店区。
被上诉人（原审第三人）孙涛，男，汉族，学生，住太原市小店区。
被上诉人孙浩、孙杰、孙涛共同委托代理人覃利斌，山西盛道律师事务所律师。
上诉人孙改变因与被上诉人孙福贵、刘锡栋、孙浩、孙杰、孙涛买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2012）小民初字第299号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙改变及其委托代理人南晋斌，被上诉人刘锡栋及其委托代理人薛晓蔚和郭宾宾，孙浩、孙杰、孙涛及其委托代理人覃利斌，被上诉人孙福贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，被告孙福贵兄弟三人，被告孙福贵为长兄，大弟弟孙福祥，小弟弟孙福生。第三人孙浩系孙福祥长子，第三人孙杰、孙涛系孙福生之子。2000年11月18日，孙福生与妻子离婚，所育的三个孩子（一个女孩及第三人孙杰、孙涛）由孙福生抚养。2000年11月30日，孙福生发生意外事故身亡。经被告孙福贵全家及静乐县杜家村镇五枪村村民委员会研究确定被告孙福贵负责抚养孙福生的三个孩子，被告孙福贵为孩子的监护人，孙福祥协助抚养。2001年7月3日，第三人刘锡栋为卖方与被告孙福贵为买方签订《房屋买卖合同》一份，协议内容载明：因刘锡栋移居小店区居住，经济拮据，愿将孙家寨村南大街宅院一处售于太原市桃园南路43号孙福贵，售价42000元，当即全部交清款项。宅院四至、面积以证为准，成交付款后，卖方将《宅基地使用证》转交买方。卖方只出售宅院建筑，房屋院落中实物，买方务必允许卖方搬走。宅院门从古至今向东开，门外有走道、煤池、烧土堆，门南侧有榆树一棵。日后买方不再住房，意欲出售时，务必先通知卖方并优先照顾卖方购房。第三人刘锡栋、被告孙福贵在协议书签字确认，孙红强、刘利生、以及当时的孙家寨村委会主任孙红利在协议的中间人处签字，孙家寨村村民委员会在协议上加盖公章。合同签订后，被告孙福贵于2001年7月7日下午支付购房款43000元并接收了《宅基地使用证》，后孙福祥全家及第三人孙杰、孙涛入住涉诉房屋院落。2007年12月25日，第三人孙浩、孙杰、孙涛落户至孙家寨村中大街34号2户，户主为孙浩。后经第三人孙浩申请，太原市小店区国土资源局于2009年1月颁发并小集用（09）字第388号集体土地使用证，地号50109028，确认诉争房屋宅基地使用权人为第三人孙浩。2012年，太原市小店区国土资源局发现第三人孙浩在申请宅基地使用证中提供的系虚假材料，集体土地使用证被太原市小店区国土资源局收回注销。
另查明，原告孙改变与第三人刘锡栋于1967年结婚，诉争房屋建于二人夫妻关系存续期间。1987年11月20日，太原市南郊区人民政府及土地管理局清查核准发放第68号登记表一份，登记表上载明诉争房屋宅基地户主为原告孙改变，家庭成员为王香梅（孙改变之母）、刘亚梅（孙改变之女），发证之时第三人刘锡栋户口为小店区居民户口。2000年，原告孙改变将户口迁至太原市小店区。原告孙改变、第三人刘锡栋现在小店区有一套住房。2013年9月23日，原告孙改变将户口迁入孙家寨村中大街52号。
庭审中，原告孙改变陈述签订《房屋买卖协议》时其不在现场，后来协议签订后买卖双方一起吃饭时才知道卖房的事情，且其当即表示不同意卖房。被告孙福贵称原告孙改变就在签订现场并同意出售房屋，对于签订《房屋买卖协议》时原告孙改变是否在现场现已无法核实。
一审法院认为，结合被告孙福贵在签订合同时是第三人孙杰、孙涛的监护人，且购买房屋后被告孙福贵从未在争议房屋内居住，可以认定被告孙福贵购买房屋是为第三人孙浩、孙杰、孙涛购买，真正的房屋受买人为第三人孙杰、孙涛、孙浩。在购买房屋后，第三人孙浩、孙杰、孙涛于2007年12月将户口迁入孙家寨村成为孙家寨村村民，最终买卖房屋的行为并未导致孙家寨集体经济组织宅基地使用权外流，应认定《房屋买卖合同》为有效合同。根据我国地随房走、房随地走的基本政策，第三人孙杰、孙涛、孙浩购买房屋后相应取得了宅基地使用权，即房屋与宅基地一并转移，故第三人孙杰、孙浩、孙涛取得了诉争房屋的所有权及宅基地使用权。原告孙改变以其不知情为由要求确认《房屋买卖合同》无效，诉争房屋虽系原告孙改变与第三人刘锡栋的夫妻共同财产，但二人对该房屋拥有平等处分权，即使原告孙改变当时并不同意出售房屋，但因第三人刘锡栋拟定了《房屋买卖合同》并收受了买受款且交付了《宅基地使用证》原件，且《房屋买卖合同》上也有中证人签字，孙家寨村委会也在合同上加盖了公章，使得被告孙福贵有理由相信其与第三人刘锡栋签订的《房屋买卖合同》系原告夫妻二人共同意思表示，其购买房屋的行为系善意行为，原告孙改变不得以其不知情为由否认《房屋买卖合同》的效力，因此原告孙改变要求返还院落的诉求也不应得到支持。判决：一、驳回原告孙改变的诉讼请求。二、第三人孙浩、孙杰、孙涛为本案争议宅基地的合法使用权人及地上房屋的合法物权所有人。
孙改变不服原判决，上诉本院称，原判认定事实不清，适用法律错误。一、关于买卖合同的主体及法律效力，根据刘锡栋与孙福贵的宅基地房屋买卖协议，可以证实孙改变的房屋是由刘锡栋卖给孙福贵的。孙福贵系城镇居民，购买农村住房及宅基地违反国家法律规定，其买卖协议无效。二、关于监护权的效力问题，孙杰、孙涛的父亲去世后，唯一合法的监护人是其母亲，在无证据证明其母已死亡或丧失监护能力的情况下，孙福贵不能成为孙杰、孙涛的监护人。本案诉争房屋是孙福贵购买，并非孙福贵为其侄儿购买。三、孙浩提交骗取的土地证的证明中有两份假协议，一份是2001年的，其十一岁，另一份是2009年伪造的公证文书，原判认定合同有效，实属错误。四、孙福贵的行为系乘人之危，该交易行为显失公平。2001年刘锡栋的儿子生命垂危，家人四处筹钱，刘锡栋提出房款为6.5万元，但孙福贵只出4万元，刘锡栋不得已以4.2万元成交。孙福贵的行为显系乘人之危的无效行为。五、原判认定孙浩、孙杰、孙涛三人取得了房屋及宅基地使用权，且认定其购买行为系善意行为严重违背事实和法律规定。刘锡栋与孙福贵之间买卖宅基地及房屋的行为无效，请求二审法院撤销原判，依法改判孙福贵退还上诉人房屋和院落。
被上诉人孙福贵辩称，上诉人的陈述与事实不符，孙福贵的小弟去世后留下三个小孩，由孙福贵抚养。孙福贵为三个孩子的监护人，孙浩、孙杰、孙涛的户籍均已在孙家寨村，孙福贵为三个孩子购买房屋并不违反法律规定。请求二审法院维持原判。
被上诉人刘锡栋辩称，一、原审法院认定孙福贵为孙浩、孙杰、孙涛购买房屋是错误的，诉争房屋的买受人为孙福贵。二、本案不存在代理关系，孙福贵不是作为代理人为其侄儿买房。三、本案中即便存在代理关系，也属隐名代理。出卖人有权选择孙福贵作为合同的相对人。孙福贵作为城市居民购买农村房屋及宅基地，违反国家法律的强制性规定，合同应认定无效。请求二审法院公正处理。
被上诉人孙浩、孙杰、孙涛辩称，上诉人所述无任何事实和法律依据。一、孙浩、孙杰、孙涛系孙福贵的侄子，孙福贵作为孙杰、孙涛的监护人，为侄儿购买房屋不违反法律规定。二、孙浩、孙杰、孙涛的户口已于2007年迁入孙家寨村，原判认定房屋买卖合同有效符合法律规定。三、原审法院将孙浩、孙杰、孙涛作为有独立请求权的第三人参加诉讼是完全合法的。请求二审法院维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，孙福贵在与刘锡栋签订《房屋买卖合同》时是孙杰、孙涛的的监护人，且购买房屋后该房一直由孙浩、孙杰、孙涛居住使用，孙浩、孙杰、孙涛于2007年12月将户口迁入孙家寨村成为孙家寨村民，房屋买卖的行为可以认定是发生在孙家寨集体经济组织成员之间，故应认定《房屋买卖合同》有效。本案诉争的房屋由孙浩、孙杰、孙涛居住使用，并不违反国家法律规定的强制性规定。故孙改变以《房屋买卖合同》无效，要求孙福贵退还房屋及院落的主张不成立。据此，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费850元，由上诉人孙改变负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁锡文
审 判 员 刘补年
审 判 员 赵文林
二〇一四年九月一日
代理书记员 张煜婧