河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫08民终2591号
上诉人（原审原告）赵继明，男，1973年5月6日出生，汉族，住焦作市解放区。
被上诉人（原审被告）焦作市三维房地产开发有限公司。住所地：焦作市解放区解放路三维商业广场。
法定代表人许冰，董事长。
上诉人赵继明与被上诉人焦作市三维房地产开发有限公司返还原物纠纷一案，上诉人赵继明向解放区人民法院提起诉讼，解放区人民法院于2016年9月13日作出（2016）豫0802民初1485号民事判决，赵继明不服，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人赵继明到庭参加诉讼，被上诉人焦作市三维房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，位于焦作市解放区解放中路908号的焦作市三维商业广场系本案被告焦作市三维房地产开发有限公司开发建设，该商场建成后，被告将商场内部1—6层分为不同区域并部分对外销售。2003年，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于该商场二层的一间商业用房屋（以下简称诉争商铺）。该商铺购买时仅有平面坐落，未搭建四周围墙。2003年11月19日，原、被告又签订了一份《房地产租赁合同》，合同约定原告自愿将其购买的诉争商铺出租给被告使用，租赁期限自2005年三维商业广场开业之日至2015年相对应之日止（十年）及其他相关内容。在承租了包括诉争商铺在内的所有售出商铺后，被告将该商场整体用于经营焦作市三维商业广场，由焦作市三维商业广场有限公司进行统一管理。焦作市三维商业广场有限公司为了经营需要，将商场内部隔断成一个个商铺进行经营，实际经营商铺的四至坐落与业主所购买商铺的四至坐落有所不同。2004年11月28日，焦作市三维商业广场开始营业。2015年6月8日，原告为其所购买的诉争商铺办理了所有权登记，房屋所有权证号为焦房权证解字第××号。2014年11月27日起，焦作市三维商业广场的商铺业主认为租赁合同约定的十年租赁期限已经届满，遂与被告协商重新签订租赁合同的相关事宜。经协商，部分商铺业主与被告重新签订了租赁合同，约定租金标准在原合同租金标准的基础上先上浮30%，待被告与业主委员会商定租金后，按商定的租金数额多退少补，但包括原告在内的另一部分业主与被告协商未果。据此，原告诉至该院。另查明：焦作市三维商业广场总面积约62000平方米，售出面积约20000平方米，该商场的商铺业主目前尚未设立业主大会。
原审法院认为，公民的合法财产权利应受法律保护。本案中，原告购买了由被告开发的诉争商铺，并依法取得了所有权证，原告作为诉争商铺的所有权人，该院对其所享有的所有权予以确认并予尊重。根据《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益；第七十一条规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。由上述规定可见，当财产权利发生纠纷时，法律应予保护的不仅仅是纠纷当事人的合法财产权利，也应当包括直接受到纠纷影响的其他公民的合法财产权益。本案中，虽然原告所购买的商铺办理了独立的所有权证，但该商铺相对于其他独立专有的房屋而言存在一定的特殊性，主要体现在：其一，诉争商铺自购买之时与其它商铺之间没有物理性墙壁分割，各商铺之间的划分仅存在于平面，商铺在空间上的独立性不强，各个商铺之间的空间权利无法明确区分；退一步讲，即使能够将各个商铺在空间上物理性分割开来，那么部分商铺将会成为四周都是其他业主的商铺，没有采光、没有过道的“死角”，该商铺的使用价值将会大大降低，该商铺业主的利益将受到影响；其二，部分商铺业主购买商铺的初衷即是委托他人进行统一管理以获取收益，从而避免自行管理或自主经营所带来的经营风险和需要付出的精力，如果将商场的经营模式变更为业主自行管理，该部分业主的购房目的将不能实现，从而导致其利益受到损害；其三，商铺业主获取商铺产权的出发点及目的在于投资和获取投资收益，使得商铺价值得到最大发挥，本案诉争商铺出租给被告后与其他商铺一同整体用于经营焦作市三维商业广场，由焦作市三维商业广场有限公司进行统一管理。经过十余年的经营管理，焦作市三维商业广场已形成良好的品牌效应，各商铺业主的投资收益得到稳定保障。各业主之间因建筑物区分所有权关系已然形成一个利益共同体，一荣俱荣，一损俱损。在目前商场仍处于正常经营的情形下，如果强行将诉争商铺分割出来，由各业主自主经营或自行管理，其间的矛盾与冲突将会大量发生，不利于商场整体功能和效益的最大发挥。基于诉争商铺所存在的以上特殊性和各业主之间利益的紧密性，决定了原告作为业主在对其商铺行使所有权时，与住宅型建筑物区分所有权相比应受到更严格的限制，其权利主张应符合多数业主的整体意志。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，“有关共同管理权利的重大事项”应当包括各商铺业主对整个商场经营问题的管理权。目前，包括原告在内的一部分业主主张被告返还商铺，由各商铺业主分别经营管理；另一部分业主主张将商铺整体出租给被告进行统一经营管理以获取投资收益，两方业主的利益发生冲突。根据上述法律规定，原告主张被告返还诉争商铺的诉求如获支持应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但原告未能提供证据证明其主张已符合上述法定要件。因此，原告的诉讼请求不能成立，该院不予支持。
原审法院判决：驳回原告赵继明的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。
赵继明上诉称，1、判决认定事实随意，无相关证据材料佐证。判决认定“经协商，部分商铺业主与被告重新签订了租赁合同，约定租金标准在原合同租金标准的基础上先上浮30%，待被告与业主委员会商定租金后，按商定的租金数额多退少补，但包括原告在内的另一部分业主与被告协商未果。”这部分事实没有证据当庭质证，不知法院据何认定。2、判决使用法律条款错误。一审既对上诉人的所有权予以确认，却判决驳回上诉人的诉讼请求，违背物权法的规定。上诉人不能对拥有的物权进行实际控制。上诉人除了租给被上诉人使用十年之外，尚未行使任何其他权利，法院预期上诉人行使物权后损害公共利益和他人合法权利系主观臆断。物权法第七十一条是针对业主的建筑物区分所做的规定，而非商铺之间经营中产生的纠纷，法院将此条用于商铺经营中可能产生的纠纷系曲解法律，上诉人收回房产既不会危及建筑物的安全，也无从谈及损害其他业主的合法权益。3、三维商业广场尚在经营，并非大一统的商铺，事实上亦是各商户隔断经营，既然当前状况可以隔断，为何返还业主后就不能物理性分割。商铺业主要求返还物权是业主的自愿行为，利益是否受损是业主自己的事情，个别业主若因此受到影响则是取决于其购买时的位置，属投资风险。4、法院判决违反物权法第二百四十一条规定，既然被上诉人使用上诉人的商铺基于合同，那么合同到期后应遵从业主的意愿重新签订或解除合同返还原物。无论根据合同法还是物权法，均应判决被上诉人返还上诉人的商铺。5、法院适用物权法第七十六条错误，本案上诉人只是收回商铺，不存在筹集资金和改建重建建筑物。6、法院认定“部分商铺业主购买商铺的初衷是委托他人……”，说明还有一部分人不是为了委托他人经营管理，而是自营或与其他亲朋合作经营，不能为了这部分而侵害另一部分的权利。7、物权法未要求业主必须成立业主大会。物权法第七十五条是可行性规定，并非硬性规定，是为了业主保护自己的权利而设定的，说明被上诉人利用自己的强势地位侵害业主权利。没有业主大会，也应依法维护业主权利。一审采信被上诉人提交的按上浮30%的标准向上诉人支付租金至2016年8月31日的证据，实际上该部分租金被上诉人是自2015年6月1日起计算，而非一审认定的2014年11月28日起计算。请求：1、撤销解放区人民法院（2016）豫0802民初1485号民事判决，判令被上诉人立即返还商铺店面；2、判令被上诉人自2014年11月28日起至被上诉人交还并腾空房屋之日止按每月每平方米150元偿付使用费。
本院确定案件的争议焦点是：上诉人请求被上诉人返还商铺店面能否得到支持。
针对本案争议焦点，上诉人赵继明的意见与其上诉意见相同。二审中，除原审证据外上诉人赵继明未提供新的证据。
本院经审理查明的案件事实与原审认定的事实相同。
本院认为，上诉人对争议房产享有合法物权，依法应受法律保护。但上诉人的房产在物理空间上并未与相邻其他业主的房产进行分割，历史上也是与其他业主共同将房产出租给被上诉人统一经营并因此获取物权收益。现上诉人要求收回房产，独立行使相应物权，势必会对相邻及利益相关其他业主的物权行使与收益造成影响。而且在相邻及利益相关的其他业主的房产纠纷未得到妥善解决的情况下，上诉人独立行使争议物权也会实际受到障碍或其他不利影响。故上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。鉴于二审的审理范围是基于一审当事人的诉讼请求及审理范围，上诉人在二审中增加要求被上诉人偿付使用费的诉讼请求，本案不予处理。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人赵继明负担。
本判决为终审判决。
审判长 高 阳
审判员 刘成功
审判员 王 芳
二〇一六年十一月七日
书记员 赵 霞