新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民 事 判 决 书（2017）新0203民初1377号原告（反诉被告）：克拉玛依市绿丰盐业蔬菜有限公司，住所地：新疆克拉玛依市塔河路135号。法定代表人：邱美玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：田荣，女，1968年7月23日出生，汉族，该公司员工，住克拉玛依区阳光花园小区3幢15号，身份证号码：6502031968********。委托诉讼代理人：杨建兴，新疆万和律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈保良，男，1969年2月24日出生，汉族，个体从业人员，住克拉玛依区城西小区**幢**号，身份证号码：1324331969********。委托诉讼代理人：王菡，新疆玺善律师事务所律师。原告（反诉被告）克拉玛依市绿丰盐业蔬菜有限公司（以下简称绿丰盐业公司）与被告（反诉原告）陈保良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绿丰盐业公司之委托诉讼代理人田荣、杨建兴、被告陈保良及其委托诉讼代理人王菡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，返还租赁房屋；2.被告向原告支付房屋租金1575000元、违约金297250、暖气费361351.14元、电费204747.75元、水费20103.75元、物业费176834.31元，共计2635286.95元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年9月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租用克拉玛依农副产品批发市场综合交易楼负一楼，租赁期限自2014年9月25日至2019年12月31日止；承租人逾期支付租金，每天需支付拖欠租金千分之三的滞纳金。合同签订后，被告至今共拖欠租金1575000元、暖气费361351.14元、电费204747.75元、水费20103.75元、物业费176834.31元。租赁合同第十四条约定，因承租方原因造成本合同中途解除，承租方需补交2个月装修其租金250000元，同时根据合同第十二条约定，按照被告三年欠缴租金总额计算3%的违约金为47250元，以上各项费用共计2635286.95元，均应由被告支付，但经双方多次协商未果，故原告诉至法院。又因原告在被告处尚欠货款250000元、留有冰柜款及押金共计40000元，原告同意将前述款项在被告应付款项中进行折抵，被告亦表示同意。针对被告提出的反诉请求，其抗辩认为双方租赁合同第十条约定，履约保证金100000元系合同期满承租方没有违约行为时退还，但承租方即反诉原告未按合同约定履行合同已属违约，故反诉被告有权扣收履约保证金，对装修及经营损失其认为装修本系反诉原告的合同义务，经营损失更是反诉原告自身经营管理不善所致，均与反诉被告无关，故请求依法驳回反诉原告的反诉请求。被告陈保良辩称，其认可与原告之间签订了租赁合同，也确实使用了涉案租赁场地，但其认为双方的租赁合同已于2017年2月28日协议解除。对原告主张的各项费用，其中：租金部分其认为，涉案租赁房屋人防工程部分的面积为3000.42平方米，原告对外租赁该人防工程部分的行为系无效行为，故双方租赁合同也系部分无效，与人防工程面积对应的房屋租金不应支付，且认为双方协议解除合同时，原告法定代表人已与被告达成口头协议，同意免除被告未付租金的支付义务，故不应再支付租金；违约金部分其认为，原告亦存在未能提供符合经营条件房屋的违约行为，故不同意支付；暖气费部分其对单价标准认可，但认为原告并未实际供暖，故不同意支付；电费204747.75元、水费20103.75元其同意向原告支付；物业费部分，其仅同意承担克拉玛依恒美物业服务有限公司（以下简称恒美物业公司）提供物业服务期间即2016年5月27日至2017年1月26日的物业费36791元，以及克拉玛依市常盛物业服务有限责任公司（以下简称常盛物业公司）2017年1月27日至2017年2月28日期间扣除人防工程面积所对应的物业费5481.84元，其余物业费用不同意承担。同时，因原告提供的房屋消防基础设施不符合经营条件，虽被告作为经营生意之人对场地未能判断清楚，对风险未能充分评估，但客观上的场地条件不具备给被告增加了装修投入，加之物业服务不到位也造成了后期的经营损失，故被告提出反诉，请求反诉被告退还反诉原告履约保证金100000元、赔偿消防改造费用358000元以及经营损失242000元，并承担反诉费用。原告（反诉被告）为证实其本诉主张及反诉抗辩，向本院出示：1.2014年9月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将克拉玛依农副产品批发市场综合交易楼负一楼克市塔河路135号房屋租赁给被告使用，租期自2014年9月25日至2019年12月31日止；房屋租金按半年交付，先支付租金后使用。交付租金的金额及时间为：2014、2015年度租期自2014年9月25日至2015年12月31日，租金800000元，支付时间为2015年11月18日；2016年度租期自2016年1月1日至2016年6月30日，租金450000元，支付时间为2015年12月31日；自2016年7月1日至2016年12月31日，租金450000元，支付时间为2016年6月30日；2017年度租期自2017年1月1日至2017年6月30日，租金750000元，支付时间为2016年12月31日；自2017年7月1日至2017年12月31日，租金750000元，支付时间为2017年6月30日；承租方逾期未交付租金，除如数补交外，每延期一日，须按应交租金每日千分之三的比例向出租方支付滞纳金；承租方装修、维修的范围及费用的负担：在消防，城市管理及物业等相关部门批准的情况下，经出租方同意后，承租方负责经营场所的装饰、装修改造及垃圾清理，不可影响他方，费用自理；租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：可移动部分归承租方所有，其他部分归出租方所有，地面装修无损坏，墙面干净整洁，门窗、灯饰完好；履约保证金人民币壹拾万元整，合同期满，承租方没有违约行为即退还，不计利息；承租方如出现不交付或者不按约定交付租金达15天以上，或者承租方所欠各项费用累计达人民币壹拾万元以上等情形的，出租方均可解除合同，因此造成的损失由承租方负责；承租方未按合同约定履行合同条款，即属违约，出租方有权终止合同，收回租赁房屋，扣留承租方设施和履约保证金，承租方还须向出租方支付年租金总额3%的违约金；承租方装修、改造前须将装修施工图报消防、物业等部门签字批准方可施工。如因承租方原因造成本合同中途解除，承租方需补交2个月装修期租金250000元；承租方自签订本合同之日起房屋所发生的水、电、暖、空调、物业等费用均自行承担，其中：承租方缴纳暖气费：承租第一年按照克拉玛依市供热公司的普遍供暖价格（以下简称普遍供暖价格）的50%向出租方支付，承租第二至第五年按照普遍供暖价格的70%向出租方支付；交纳物业费，承租方交费标准可与物业公司协商，协商不成的，应以所在楼房房屋联合签订的物业管理合同约定的价格交纳。该合同还对其他内容进行了约定。合同拟证实原、被告之间存在房屋租赁合同法律关系，以及房租金额、支付时间，水、电、暖、物业费用的支付标准及时间，以及房屋装修义务应由被告负担，相关费用亦由其自行承担，并且装修、改造前被告亦负有义务向消防、物业报备审批，与原告无关。被告对该合同的真实性认可，但认为原告至今未能获得涉案房屋的产权证书，权利存在瑕疵，且租赁房屋涉及人防工程，该部分作为租赁房屋无效，且该合同双方已于2017年2月28日协议解除，合同中关于滞纳金的条款应属无效条款。对原告提供的租赁合同的真实性、关联性本院依法予以确认，其合法性方面，首先，房屋租赁合同的效力与出租人对租赁房屋是否享有所有权之间并无必然联系，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。又根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条之规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。本案系房屋租赁合同，亦为有偿合同，故应当参照适用上述条款，出租人在缔约时对租赁物是否享有处分权或者所有权，并不影响租赁合同的合法性；其次，合同无效应当以合同内容违反法律、行政法规的效力性强制性规定或者违反公序良俗原则为前提，但涉案合同的内容及形式符合法律规定，亦是双方当事人的真实意思表示，被告质证提出合同内容违反《人民防空工程平时开发利用管理办法》及《人民防空工程租赁使用合同》范本的相关内容应归于无效，但上述管理办法的颁布机关系国家人民防空办公室，其效力位阶不属于法律或者行政法规，合同范本的内容更不可作为判断合同效力的依据，故被告认为本案房屋租赁合同无效的质证意见缺乏法律依据及事实根据，本院依法不予采纳，对原告出示的房屋租赁合同的合法性，本院依法予以确认；2.2016年12月26日原告与新疆常盛房地产开发有限公司（以下简称常盛房产公司）签订的《克拉玛依市粮食蔬菜批发交易市场综合楼产权面积确认书》（以下简称确认书）一份，载明批发交易市场综合楼总建筑面积为31684.32平方米，原告拥有和分摊产权建筑面积：地下负一层建筑面积为6426.57平方米（地下负一层公共设施用房491.3平方米是常盛房产公司），扣除该部分后的面积为5935.27平方米，一层建筑面积为6429.22平方米，四层建筑面积为1857.42平方米，合计14221.91平方米。拟证实原告有权向被告出租涉案房屋，以及被告租用面积。被告对确认书的真实性认可，但认为负一层中包含常盛房产公司享有产权的491.3平方米，该部分原告无权主张费用。对该确认书的真实性、合法性、关联性本院均依法予以确认；3.克拉玛依市物价局文件克物价发【1997】31号《关于调整我市自来水、暖气、电力价格的通知》（以下简称通知）复印件一份，载明：石油局内部热力暖气成本价为5.6元每平方米每月，核定其面向社会供应的热力暖气市场价格不分生产和民用均为6.96元每平米每月；高度超过4M的建筑物按规定比例收取，即实际高度（M）÷4×底面积（㎡）×6.96元每平方米每月，以上面积均以建筑面积为计算单价，价格中包含二次管网维护费。其他供暖企业可参照此价格执行。《承揽合同》、《情况说明》原件、复印件各一份，拟证实涉案房屋的供暖前期系由原告自行负责，2016年至2017年交由新疆凯达明珠工程技术有限公司（以下简称凯达工程公司）负责，结合双方租赁合同约定采暖费按照克拉玛依市供热公司的普遍供暖价格确定，故原告认为其以物价局石油局内部成本价5.6元每平方米每月计算暖气费具有事实根据和合同依据。被告对通知的真实性、合法性、关联性均予以认可，但认为原告并未实际供暖，故不应收取相应费用。对承揽合同及情况说明形式的真实性认可，但对内容的真实性不予认可，且认为无法证实原告实际供暖的事实。对通知的真实性、合法性、关联性本院均依法予以确认，对承揽合同，因加盖有原告及凯达工程公司合同专用章，内容及形式符合法律规定，其内容亦是有关涉案房屋供暖事宜，故对其真实性、合法性、关联性均依法予以确认，对情况说明虽由上述合同当事人凯达工程公司加盖公章确认，但该情况说明本质上属于单位出具的证言，根据民事诉讼法对单位证言的形式要求，除加盖公章外还需出具人签字，但该说明并未出具人签字，故形式存在瑕疵，故对其内容的真实性本院依法不予确认；4.2014年7月25日竣工报告复印件一份，拟证实克拉玛依市粮食蔬菜批发交易市场一期工程整体于2014年7月25日竣工验收合格，建设规模31619.06平方米，其中建筑给排水与采暖工程共5个分项，经检查全部合格，并解释称工程完工后的验收时间较长，原告在2013年即对全部消防设备进行了试压试水，为防止冬季冻裂管线所以在2013年10月已经开始供暖。中国工商银行进账单复印件七张，拟证实租赁涉案房屋其他部分的克拉玛依金龙国民村镇银行有限责任公司已经向原告交纳了暖气费用，间接证实原告已经实际供暖的事实。被告对竣工报告的真实性、合法性、关联性均予以认可，但认为竣工报告与情况说明不一致。对进账单的真实性、合法性、关联性被告均不予认可，认为票据无法反应是否实际供暖，亦无法证实是否向被告进行了供暖。对竣工报告的真实性、合法性、关联性本院均依法予以确认，对进账单为复印件，故真实性本院依法不予确认，且亦无证据证明票据中暖气费是否产生于涉案房屋，故对其关联性亦不予确认；5.企业信用信息公示报告打印件两份、营业额执照复印件一份，拟证实三个公司均以新疆克拉玛依市塔河路135号作为登记的住所，均系经过工商管理部门审核批准通过的，即涉案房屋可以合法使用。被告对上述证据的真实性认可，但认为不能证实涉案房屋人防工程部分的出租经营使用系合法的。对上述证据的真实性本院依法予以确认；6.新疆精准测绘有限公司于2015年7月制作的《房产测量成果报告》（以下简称报告）一份，拟证实地下室负一层即被告承租部分确有人防工程，面积为3000.42平方米，但该面积被告始终在使用，故应当承担相应的费用。被告对该报告的真实性、关联性均予以认可，认为在上述人防工程面积内发生的经营行为与交易行为均属无效，对应的租金及相关费用均不应支付。对该报告的真实性、合法性、关联性本院均依法予以确认。被告（反诉原告）为证实其反诉主张及本诉抗辩，向本院出示：1.被告自行制作的汇祥达超市投入置产明细表一份、蔬菜批发市场负一层消防基础设施改造项目及金额明细一份，拟证实被告消防改造产生费用358000元，亦认为消防基础设施的配备应当属于原告义务，故该部分费用应由原告承担。原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为系被告自行制作，无法证实其真实投入情况，且认为租赁合同对消防改造装修的责任明确约定由被告承担，且房屋交付被告之前已经消防竣工验收合格，被告经营超市对店面的消防要求不同，其有责任做相应的消防改造，费用亦应由被告自行承担。对上述证据，因仅为被告自行制作，并无原告盖章或者签字确认，原告当庭亦不予认可，故对其真实性本院依法不予确认；2.收据原件两张，拟证实原告尚有被告交纳的冰柜款及押金共计40000元。原告对收据的真实性、合法性、关联性均予以认可，并同意在诉讼请求中直接进行折抵，被告亦表示同意。对收据的真实性、合法性、关联性本院均依法予以确认；3.(2015)克民二初字第175号民事判决复印件一份，拟证实原告提供的物业存在服务质量问题，不能提供符合超市经营的基本物业条件，原告未能尽到提供正常经营场所的合同义务，被告不存在违约行为。对该判决书的真实性原告予以认可，但认为原告与常盛物业公司签订的物业合同约定单价为2.5元每平米每月，正是由于法院判决，经过折算后确定单价为2.25元每平米每月，之后原告与恒美物业公司签订物业合同时，又将地下室负一层物业费标准降低至1.6元每平米每月，原告亦是按照该标准向被告计取物业费用。对该判决书的真实性、合法性、关联性本院依法予以确认；4.证人宋百英的证言。证实原告与被告法定代表人邱美玲于2017年2月底达成撤场意向并随即撤离，同时也与原告法定代表人达成免除未付租金的口头协议，以及消防基础设施改造的事实。原告对该证言的真实性不予认可，其不能证明原告公司法定代表人作出免除房租的意思表示，且消防改造系因被告要将租赁房屋用于经营超市所做的必要改造，相应的投入亦是必要的。对该证人证言，证人陈述的谈话场合仅有原告法定代表人、被告及其本人，再无他人在场，但从其证言可知系被告与证人一同找原告法定代表人谈话，且法庭询问过程中证人亦表示负一楼的可移动设备其要拉走，可见证人与被告之间就涉案房屋租赁经营上存在明显利害关系，故仅就其本人陈述的三方谈话内容缺乏可信度，故对其证言的真实性本院依法不予确认；5.人民防空工程租赁使用合同示范文本打印件一份，拟证实双方签订的租赁合同存在严重瑕疵，未使用示范文本，亦未引用示范文本的条款，亦没有取得人民防空工程平时使用证。原告对合同范本的真实性认可，但关联性不予认可，认为合同范本仅具有指导意义，不属于规范性文件，不适用并不影响双方租赁合同的效力。对该合同示范文本的真实性本院依法予以确认，但该合同示范文本与本案并无关联性，对其与被告待证事实之间的关联性本院依法不予确认；6.通话录音三段，拟证实原、被告合同解除后，原告确实免除了被告支付租金义务。对录音资料的真实性被告不予认可，认为无法确认通话人的身份，亦无法以他人的支付方式推翻原、被告双方租赁合同的履行，关联性亦不予认可。对录音资料，因被告通话对象的身份无法确认，是否系涉案房屋其他门面的承租人或者所有权人亦无法确认，故对通话内容的真实性本院依法不予确认。对于经营损失方面，被告并未出示证据证明。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。出租人将租赁物交付承租人使用、收益的，承租人应当按照约定的期限、金额支付租金，并承担相应的费用。本案中，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，该合同内容及形式均未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦未违反公序良俗原则，应当认定合法有效，双方均应恪守履行。原告主张因双方合同约定解除的情形出现，故要求自判决确定之日解除与被告签订的《房屋租赁合同》，并返还租赁房屋。被告对合同解除并无异议，但抗辩认为，双方已于2017年2月28日协商解除租赁合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。故原告应当就合同约定的解除条件已成就承担举证证明责任，被告应当就双方协议解除的事实承担举证证明责任。根据双方《房屋租赁合同》第十一条第1款、第2款之约定，承租方不交付或者不按约定交付租金达15天以上，或者所欠各项费用累计达人民币壹拾万元以上，出租方均可解除合同。经庭审查明，被告客观上并未完全履行租金支付义务，且逾期支付显已超过15天，符合合同第十一条第1款约定的合同解除条件，另仅就被告承认的欠付电费204747.75元一项，亦已符合第十一条第2款约定的合同解除条件，故应当认定原告有权根据合同约定行使合同解除权。被告抗辩双方已于2017年2月底协议解除合同，但其并未提供有效证据予以证明，故无法证实双方存在协议解除的事实，故对其抗辩理由本院依法不予采纳。在合同约定解除的场合下，应当以享有解除权的一方提出解除的意思表示为前提，现原告以诉讼方式向被告明确提出解除合同，符合法律规定，故对原告主张解除原、被告双方《房屋租赁合同》的诉讼请求，具有事实根据及合同依据，本院依法予以支持。但关于租赁房屋返还的诉讼请求，系以被告仍无权占有房屋为前提，经庭审查明，原告自认被告已于2017年4月搬离租赁房屋，且已更换门锁，故房屋客观上已转移至原告占有，已不存在返还房屋的事实基础，故对原告主张要求被告返还房屋的诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告主张要求被告支付自2014年9月25日至2017年5月31日期间的房屋租金1575000元的诉讼请求。根据双方租赁合同约定，2014年、2015年度租金为800000元；2016年度租金为900000元；2017年1月1日至2017年6月30日租金为750000元。原告认为扣除被告2014年、2015年度已支付租金750000元，尚欠余款50000元，以及2016年度租金900000元，2017年1月1日计算至2017年5月31日租金625000元（1500000元÷12个月×5个月），共计1575000元。对于被告支付的履约保证金100000元，原告认为被告存在违约行为，故履约保证金不予退回，亦不能抵作租金。被告抗辩认为已向原告支付房屋租金为850000元（其中100000元为履约保证金），且还应抵扣原告欠付被告的货款250000元以及冰柜款及押金40000元，剩余未付租金不再支付。本院认为，对货款及冰柜款、押金共计290000元原告当庭表示同意折抵，本院依法予以确认；对于履约保证金，其系为保护合同正常履行所设定，双方《房屋租赁合同》第十条第一款约定，合同期满，承租方没有违约行为即退还，不计利息。但被告未能按期支付租金及其他费用，显已构成违约，故不符合退还履约保证金的条件，该保证金双方亦未约定系作为支付或者折抵房租及其他费用时使用，故对被告认为该履约保证金100000元作为房租的抗辩没有合同依据，本院依法不予采纳。被告还抗辩认为涉案租赁合同有3000.42平方米系人防工程，原告未获许可之前不得用于租赁使用，故该部分租赁行为无效。对该抗辩理由，因涉案租赁合同的效力并不因人防工程使用是否取得许可而受到影响，且被告当庭表示整个负一层其一直在使用，故发生争议后被告又以此作为抗辩拒付租金显缺乏法律依据，亦有违诚实信用原则，故对其该抗辩理由本院依法不予采纳。被告还抗辩认为确认书载明负一层有491.3平方米属于常盛房产公司，故该部分原告无权主张租金及其他费用，原告认为该部分权属划分系其与常盛房产公司内部协商事宜，与被告租金合同计算租金并无关联，且同意在计算物业费时扣除该部分属于常盛房产公司的面积。本院认为，双方租赁合同真实、合法、有效，租金系按照年租金计算而非按照每平米单价计算，双方在签订合同时对合同内容特别是租金金额，应当系在充分协商之下达成的一致意见，故对被告的该项抗辩理由本院依法不予采纳。被告还抗辩认为其与原告法定代表人已经协商一致对未付租金不再支付，但其并未提供有效证据予以证明，对该抗辩意见本院依法不予采纳。但对于原告主张自2017年1月1日计算至2017年5月31日的租金625000元，本院认为，原告自认被告已于2017年4月搬离且已更换门锁，故客观上被告已无法继续占有使用房屋，原告在此之后继续计算租金与事实不符，故本院依法调整该期间至实际搬离时止，酌情确定租金为375000元（1500000元÷12个月×3个月）。综上，原告现以双方合同约定的期限、金额主张租金，符合合同约定，被告作为负有支付租金义务的一方，其未能举证证明已经全部履行上述合同义务，因此产生的不利法律后果应当由其自行承担，故对原告主张要求被告支付租金1035000元（2014年、2015年度租金800000元+2016年度租金900000元+2017年1月1日至2017年4月1日租金375000元-已支付750000元-抵扣货款250000元-冰柜款及押金40000元）的诉讼请求，具有事实根据及合同依据，本院依法予以支持，超过的部分没有法律依据，本院依法不予支持。关于原告主张要求被告支付违约金297250元（250000元+47250元）的诉讼请求。本院认为，《房屋租赁合同》第十四条第1款约定，承租方装修、改造前须将装修施工图报消防、物业等部门签字批准方可施工。如因承租方原因造成本合同中途解除，承租方需补交2个月装修期租金250000元。该条约定作为一个整体，前段约定的系承租方即被告应当负担之合同义务，后段则系被告违反该义务导致合同中途解除所应承担的违约后果，但经庭审查明被告并未违反该条约定，并已经投入资金对房屋进行了消防改造，合同解除的原因系被告欠付租金及其他费用导致，故原告主张适用该条要求被告支付250000元与合同约定不符，本院依法不予支持。对原告主张根据《房屋租赁合同》第十二条第一款之约定，要求被告支付违约金47250元的诉讼请求，其系以被告应付未付租金总额乘以百分之三确定，但经本院确定的未付租金总额为1035000元，故对其主张违约金31050元（1035000元×3%）的部分，具有事实根据及合同依据，本院依法予以支持，超过的部分，本院依法不予支持。关于原告主张要求被告支付暖气费361351.14元、电费204747.75元、水费20103.75元、物业费176834.31元的诉讼请求。其中电费204747.75元、水费20103.75元被告当庭表示愿意承担，物业费被告仅同意承担2016年5月27日至2017年1月26日期间的物业费36791元，以及2017年1月27日至2017年2月28日，面积按照3426.15平方米（6426.57平方米-3000.42平方米）计算的物业费5481.84元（3426.15平方米×1.6元每平米每月×1个月）。对上述诉讼请求被告承认的部分，本院亦依法予以确认。对暖气费及其余部分物业费被告抗辩认为，应当扣除物业用房491.30平方米以及人防工程整体面积3000.42平方米，且认为原告并未实际提供暖气，物业服务质量亦存在问题。本院认为，经庭审查明，被告承租房屋后对整个负一层均在使用并经营百货超市，使用期间自2014年9月至2017年，显已跨越冬季，如没有暖气在地下负一层经营超市显有违常理，且其办公场所亦在负一层，经询问被告承认办公场所有暖气，但对暖气从何而接、从哪里产生却称并不知情，亦有违常理，有违诚实信用原则，加之原告亦提供相关证据证明至今已委托专业公司负责供暖，故对被告主张原告没有实际供暖的抗辩理由本院依法不予采纳。对物业服务存在质量问题方面，被告仅提供生效判决一份作为依据，但原告已按照该生效判决折算物业费单价后又下调至1.6元每平米每月收取物业费用，并且更换物业公司，对之后的物业服务是否存在质量问题被告并未提供任何证据予以证明，故对其该项抗辩理由本院亦依法不予支持。对人防工程部分，被告客观上已经实际使用，亦属于租赁合同约定的租赁范围，故应当计算物业费及暖气费，对被告的该项抗辩理由本院亦依法不予采纳。故原告扣除物业用房面积491.30平方米后，根据双方《房屋租赁合同》约定计算的2014年10月15日至2015年4月15日期间的暖气费为99712.54元【5935.27平方米（6426.57平方米-物业用房面积491.30平方米）×5.6元每平米每月×6个月×50%】；2015年10月15日至2016年4月15日期间的暖气费为139597.55元【5935.27平方米（6426.57平方米-物业用房面积491.30平方米）×5.6元每平米每月×6个月×70%】符合双方合同约定，原告计算的2016年10月15日至2017年4月15日暖气费，其自愿扣除公摊面积1237.75平方米，并以此计算暖气费用为122041.05元【5188.82平方米（6426.57平方米-公摊面积1237.75平方米）×5.6元每平米每月×6个月×70%】，系原告自愿处分权利的范围，本院依法予以确认。故对原告主张要求被告支付暖气费361351.14元（99712.54元+139597.55元+122041.05元）的诉讼请求，本院依法予以支持。对原告主张的物业费用，其中2014年9月25日至2015年5月26日共计8个月的物业费用，已经（2015）克民二初字第175号生效判决确认，且原告已经向当时的物业公司常盛物业公司支付，故根据原、被告之间的《房屋租赁合同》第十四条第3款之约定，有权要求被告予以支付，故对原告扣除物业用房面积491.30平方米，并根据上述生效判决折算的物业费单价2.25元每平方米每月计算的上述期间的物业费用106834.86元【5935.27平方米（6426.57平方米-物业用房491.30平方米）×2.25元每平米每月×8个月】，合法有据，本院依法予以支持。对原告主张2017年1月27日至5月26日期间，以1.6元每平米每月计算的物业费用，承前所述，原告自认的被告实际搬离时间为2017年4月，故本院依法调整计算期间为2017年1月27日至2017年4月1日共64天，故对该期间物业费用17711.17元【5188.82平方米（6426.57平方米-物业用房491.30平方米）×（1.6元每平米每月÷30天）×64天】本院依法予以支持。综上，对原告主张要求被告支付物业费161337.03元（106834.86元+36791元+17711.17元）的诉讼请求本院依法予以支持，超出的部分没有事实根据，本院依法不予支持。关于反诉原告的反诉请求，承前所述，其主张返还履约保证金不符合合同约定，故本院依法不予支持，其主张赔偿损失600000元，其中消防设施改造费用为358000元，但根据双方《房屋租赁合同》第五条、第十四条第1款之约定，消防设施的改造、装修应由承租人即被告自行实施，且相关费用亦明确由被告自行承担，另一部分损失242000元反诉原告主张为经营损失，但其并未提供任何证据予以证实，故对反诉原告主张的反诉请求，没有事实根据及法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）克拉玛依市绿丰盐业蔬菜有限公司与被告（反诉原告）陈保良于2014年9月26日签订的《房屋租赁合同》依法予以解除；二、被告（反诉原告）陈保良于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）克拉玛依市绿丰盐业蔬菜有限公司支付租金1035000元、违约金31050元、电费204747.75元、水费20103.75元、物业费161337.03元、暖气费361351.14元，共计1813589.67元；三、驳回原告（反诉被告）克拉玛依市绿丰盐业蔬菜有限公司的其它诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陈保良的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费减半收取计14203.02元、邮寄送达费32.40元，由被告陈保良负担9690.42元（9658.02元+32.40元），由原告克拉玛依市绿丰盐业蔬菜有限公司负担4545元；反诉部分案件受理费减半收取计5400元，由反诉原告陈保良负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。代理审判员 周 亮二〇一七年九月十一日书 记 员 王婉莹