杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第3670号
原告（反诉被告）：陈智勇。
委托代理人：戴梦华、李晶。
被告（反诉原告）：浙ＸＸ海实业有限公司。
法定代表人：蔡山河。
委托代理人：沈生贤。
委托代理人：吕一鸣。
原告（反诉被告）陈智勇与被告（反诉原告）浙ＸＸ海实业有限公司（以下简称华海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理后，依法依法组成合议庭，于2015年12月24日公开开庭进行了审理。陈智勇的委托代理人戴梦华，华海公司的委托代理人沈生贤、吕一鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈智勇诉称：2006年3月29日，陈智勇与华海公司签订《华海农副产品综合市场房屋认购协议书》一份，约定陈智勇购买由华海公司开发的位于杭州市天目山路华海农副产品综合市场A楼第八层房屋，面积共计3300平方米；房屋楼面价格4200元／平方米，建筑造价约3000元／平方米，暂定7200元／平方米，由于建筑造价在合同签订时尚未确定，最终价格以双方确认的审计价格为准。之后，陈智勇向华海公司支付首笔购房款1386万元，华海公司出具了收款收据。2008年6月、8月，陈智勇分两笔向华海公司支付购房款500万元。在房屋竣工后，华海公司分期分批向陈智勇进行房屋交接，并签署《房屋交接协议书》等书面材料。之后，案涉房屋一直处于陈智勇实际占用、使用与经营中，案涉房屋取得房屋所有权证书等材料，客观上符合房屋买卖的各项要求。为维护合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认陈智勇与华海公司于2006年3月29日签订的《华海农副产品综合市场房屋认购协议书》有效；2、由华海公司承担本案诉讼费。
华海公司答辩并反诉称：1、陈智勇要求确认有效的《华海农副产品综合市场房屋认购书》是预约合同，华海公司认可预约合同有效的事实，但该合同不具备商品房正式买卖的内容，没有价款，不是本约；2、房屋价格必须经过双方确认，而非审计价格，认购书签订后，双方对房屋价格存在较大争议，华海公司向陈智勇提供过工程造价依据，案涉工程大致造价5471元每平方米，陈智勇仅愿意按照7500元的价格支付，导致双方至今无法确认价格，未能签订房屋买卖合同；3、陈智勇于2006年4月15日支付的500万元华海公司没有收到，华海公司实际收到1386万元，认购书自陈智勇2008年8月向华海公司付清1386万元之日起生效；4、陈智勇基于认购书自2009年9月起一直使用房屋，因双方法律关系一直未能确定，签订认购书目的无法实现，华海公司要求解除认购书。综上，请求驳回陈智勇的诉讼请求，并反诉要求：1、解除双方签订的《华海农副产品综合市场房屋认购书》；2、陈智勇腾退房屋；3、陈智勇支付房屋使用费7821000元（自2009年11月20日起暂计算至2015年11月19日止，之后按每平方米每天3元标准计算至实际腾退日）；4、本案诉讼费由陈智勇承担。
针对华海公司的反诉，陈智勇答辩称：1、该协议书的基本条款明确，陈智勇已经基本付清大部分房款，华海公司也把房屋交给了陈智勇，双方都已经尽到商品房买卖合同的主要义务，所以双方签订的协议书属于本约，之后要签订正式买卖合同是为了办证需要；2、华海公司没有向陈智勇提供过工程造价依据；华海公司称房屋价格不确定不符合事实，因为协议约定了价格，且以最终审计价格为准；3、华海公司称没有收到陈智勇2006年4月25日的500万元不符合事实，陈智勇有收款收据可以证明；4、华海公司主张认购书目的无法实现要求解除合同缺乏事实与法律依据。首先，协议书约定建筑造价以双方确认的审计价格为准，华海公司一直没有提供审计报告，故陈智勇无法付清剩余款项；陈智勇多次要求华海公司出具购房发票以便办理相关证照，但华海公司一直没有开具正式购房发票；其次，华海公司已经交付房屋给陈智勇使用，陈智勇也已经交付大部分购房款，合同目的已经实现；最后，协议书并未就解除权进行约定，华海公司也不享有法定解除权；5、华海公司主张腾退房屋并支付房屋使用费没有事实和法律依据。综上，请求驳回反诉请求。
陈智勇为支持其主张，提供以下证据材料：
1、《华海农副产品综合市场房屋认购协议书》，证明陈智勇与华海公司之间的房屋买卖关系，以及对于购房款金额、支付方式、房屋交付等问题的约定。
2、收款收据，证明陈智勇向华海公司支付了购房款的事实。
3、房屋所有权证，证明案涉房屋完全符合买卖的要件。
4、国有土地使用证，证明对象同证据3。
5、联合大厦楼书，证明对象同证据3。
6、联合大厦房屋使用说明书，证明对象同证据3。
7、租赁合同。
8、税收缴款书。
9、《房屋交接协议书》。
10、《停车位使用协议》。
证据7-10共同证明陈智勇与华海公司已经就案涉房屋（车位）进行了交接，涉案房屋此后一直处于陈智勇的占用、使用、经营之中；此外，陈智勇均以业主的身份与物业管理单位建立物业管理关系。
华海公司为支持其主张，提供以下证据材料：
1、解除《华海农副产品综合市场房屋认购协议书》的通知函及快递回单，证明华海公司已经通知陈智勇解除协议书。
2、华海项目初步测算情况，证明2009年华海公司交给陈智勇该材料，上面对工程的大概造价予以明确，但陈智勇一直没有对该材料予以回复。
3、房屋租赁合同4份，证明租金标准，3元每平方每天的价格是最低的。
根据当事人对证据的质证意见及证据间的相互关系，本院作如下认证：
华海公司对陈智勇证据的真实性均无异议，本院予以确认。陈智勇除对华海公司证据2的真实性有异议外，对华海公司其余证据的真实性均无异议，本院予以确认。华海公司证据2系其单方制作，本院不予认定。2006年4月15日陈智勇向华海公司支付500万元，有收据原件为证，且之后，华海公司未提出异议并交房，故本院予以认定。
综上认定的证据及当事人庭审陈述，本院认定事实如下：
2006年3月29日，陈智勇与华海公司签订《华海农副产品综合市场房屋认购协议书》一份。认购协议书第一条约定，陈智勇预约向华海公司购买的房屋为杭州市天目山路华海农副产品综合市场A楼（临天目山路）第八层房屋（以下简称本协议房产），房产规划用途为综合、商业，房产建筑面积为3300平方米。第二条约定，陈智勇今后购买本协议房产价格按楼面价格为每平方米4200元、建筑造价约每平方米3000元计，（即不含销售税金暂定价格为每平方米7200元），最终价格以双方确认的审计价格为准。陈智勇在与华海公司签署本协议时一次性预付1386万元房款，剩余款项在双方确认建筑造价后一次性付清。本协议确定的房产单价、总价不受日后任何情形变化的影响，在签订《房屋买卖合同》时任何一方不得擅自改变或提出变更、撤销请求。华海公司无偿提供陈智勇700平方米地下车位的永久使用权作为配套。第三条约定，签订《房屋买卖合同》的条件为华海公司取得陈智勇所认购的本协议房屋的销（预）售许可证或所有权证书。在华海公司提前十五天从华海公司所在地邮局向陈智勇发出书面签约通知后，陈智勇应于通知书上指定的时间内按本协议约定的条件与华海公司签订《房屋买卖合同》。第四条约定，华海公司承诺并保证在2007年12月31日前向陈智勇交付本协议房产。第五条约定，本协议是双方日后签订《房屋买卖合同》的依据，本协议中有规定的，《房屋买卖合同》不得与之相抵触，经双方协商一致变更的除外；本协议自双方签字盖章且陈智勇向华海公司付清1386万元款项之日起生效。
2006年4月15日、5月11日、2008年6月6日、8月20日，陈智勇分别向华海公司支付500万元、886万元、200万元、300万元，华海公司出具了收款收据。
2009年6月15日，联合大厦1幢办理产权登记，领取房屋所有权证，房屋所有权证附记中载明“总层数含地下一层，规划批建为商贸综合用房，单一产权，物业区域为紫荆花路2号，土地用途为综合、商业”。同年7月22日，华海公司领取联合大厦的国有土地使用证。
2008年7月1日，华海公司与陈智勇签订《房屋交接协议书》一份，约定：1、双方就联合大厦A幢8层802、803、804室房屋签订《房屋认购协议书》，约定在该房屋具备转让条件后，华海公司将房屋合法转让给陈智勇。2、在双方签订房屋转让合同前将房屋交由陈智勇装修，双方达成协议如下：二、华海公司配合陈智勇提前进场装修，双方于2008年7月2日进行交接。三、款项结算：陈智勇应于交接日将《房屋预约转让协议》中规定的于房屋实际交付时应全部付清的保证金或其他款项，与华海公司结清，支付到华海公司指定的银行账户。七、双方按照本协议约定对该房屋进行交接，即视为华海公司已经向陈智勇合格交付房屋，且今后双方不再办理房屋交付手续。八、在《房屋预约转协议》约定的条件成熟时，双方应按约定签订“房地产转让合同”，如因陈智勇原因导致房地产转让合同”未能签订的，则陈智勇已经实施的装修华海公司不予补偿，且华海公司可选择要求陈智勇恢复原状或保留现状将该房屋交还给华海公司。同年11月17日、2009年6月12日、8月19日、10月20日、10月23日，华海公司与陈智勇分别就联合大厦A幢8层801、808、807、806、805室签订《房屋交接协议书》，内容与上述《房屋交接协议书》相类似。
2009年8月7日，华海公司与陈智勇签订《停车位使用协议》一份。
2014年6月5日，陈智勇将联合大厦A幢805室的房屋出租给杭州九米建筑设计有限公司。
2015年11月16日，华海公司向陈智勇发出解除《华海农副产品综合市场房屋认购协议书》的通知函，要求解除与陈智勇于2006年3月29日签订的《华海农副产品综合市场房屋认购协议书》。
本院认为：本案所涉《华海农副产品综合市场房屋认购协议书》系陈智勇与华海公司的真实意思表示，且协议的内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。认购协议书明确了转让的房屋座落及面积、房屋的用途和使用性质、房屋单价及价款的支付方式等合同主要内容，特别是双方还约定了房屋单价今后不再作调整，已具备房屋转让合同的必备要素。认购协议书签订后，双方陈智勇已付部分购房款，华海公司已交房，双方早已履行，并且对方均已经接受。现华海公司在审计报告尚未出具的情况下，即以合同目的无法实现，要求解除认购协议书，无充分事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认陈智勇与浙ＸＸ海实业有限公司于2006年3月29日签订的《华海农副产品综合市场房屋认购协议书》有效。
二、驳回浙ＸＸ海实业有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费80元，由浙ＸＸ海实业有限公司负担，于判决生效之日起十日内交付本院。反诉案件受理费33274元，由浙ＸＸ海实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行杭州湖滨支行，帐号：1268，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 员 卜亮
人民陪审员 王皓
人民陪审员 谢婧
二○一六年一月十五日书记员申屠书婷