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中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）最高法民申3620号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：孙宝刚。
委托诉讼代理人：周红伟，辽宁卓辰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵杰，辽宁卓辰律师事务所实习律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：葫芦岛市中业房地产开�有限公司。住所地：辽宁省葫芦岛市连山区连山大街11--7号。
法定代表人：朱中余，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵强久，辽宁兴连律师事务所律师。
被申请人（一审第三人）：葫芦岛恒远混凝土搅拌有限公司。住所地：辽宁省葫芦岛市龙港区连湾街道荒地村。
法定代表人：刘玉凤，该公司董事长。
再审申请人孙宝刚因与被申请人葫芦岛市中业房地产开发有限公司（以下简称中业公司）、葫芦岛恒远混凝土搅拌有限公司（以下简称恒远公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院于2016年11月8日作出的（2016）辽民终394号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
孙宝刚申请再审称，（一）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。位于葫芦岛�CBD中央商务区的领航国际花园12#楼42户房屋（以下简称涉案42户房屋）属于恒远公司所有。中业公司已将涉案42户房屋出售给恒远公司，虽未办理房屋产权登记，但并不影响合同效力。中业公司对本案提出执行异议，是不希望法院的强制拍卖房屋行为影响其楼盘的销售价格。（二）恒远公司与中业公司存在伪造证据的情形。涉案42户房屋包括在恒远公司从中业公司处购买的196户房屋之内，而原判决中认定的115户房屋明细及相关结算手续是伪造的。（三）原判决超出中业公司的诉讼请求。中业公司的诉讼请求是确认涉案42户房屋所有权归其所有，并无停止执行的请求。而原判决中并无确认涉案42户房屋所有权归属的判项，而直接判决停止执行。可见，原判决超出了中业公司的诉讼请求。（四）原判决适用法律错误。原判决未适用认定房屋归属及判决停止执行的法律规定�所作出的事实认定及判决无任何法律依据。（五）原审审判组织组成不合法。本案二审是适用普通程序组成合议庭进行审理的，但在开庭审理时，合议庭审判长及另一名审判员均未参加庭审。综上，孙宝刚依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项、第七项及第十一项的规定申请再审。
中业公司提交意见称，中业公司对涉案42户房屋具有足以排除强制执行的权益。与恒远公司签订房屋买卖合同后，中业公司实际只向恒远公司交付了115户房屋，涉案42户房屋不在其中。中业公司交付了115户房屋后，已不再欠恒远公司混凝土价款。恒远公司也在法庭多次承认涉案42户房屋并未向其交付，同时承认中业公司非�不欠其价款，反而欠中业公司巨额资金。在此情况下，人民法院不能够对涉案42户房屋予以执行。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回孙宝刚的再审申请。
本院经审查认为，本案争议焦点是：原判决停止对涉案42户房屋强制执行是否正确；中业公司与恒远公司签订的“对账明细”是否为伪造；原判决是否超出审理范围；原审审判组织组成是否违法。
一、关于原判决停止对涉案42户房屋强制执行是否正确的问题。此问题关涉两个方面，一是恒远公司对涉案42户房屋是否实际享有所有权，二是恒远公司对涉案42户房屋是否享有物权期待权。
（一）关于恒远公司对涉案42户房屋是否实际享有所有权的问题。孙宝刚在原审以及申请再审中始终认为，中业公司与恒远公司通过签订《团购商品房预售协议书》以及《团体商品房预售补充协议书》的方式，将包括涉案42户房屋在内的196套房屋出售给了恒远公司，因而恒远公司对涉案42户房屋享有所有权。本院认为，依据中业公司与恒远公司签订的《团购商品房预购协议书》可以认定，中业公司欲以其开发的196户房屋及车库抵顶未来应支付给恒远公司的混凝土价款，同时双方还约定了“结算面积最后按产权测量中心测得面积进行结算”、“购房款多退少补”的结算方式。虽然在该协议签署时，拟抵债的196户房屋尚未建成、具体房屋位置并未确定、中业公司应付恒远公司混凝土款也并未结算，但该协议并不违反法律法规的效力性强制性规定，应属有效。依据法律规定，物权的取得分为原始取得和继受取得两种方式。从上述协议内容看，恒远公司拟采取以物抵债的方式取得房屋所有权，应属继受取得。因涉案42户房屋属于应当登记的不动产，故按照《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，在办理房屋登记之前，继受取得的法定公示要件尚未达成，因而涉案42户房屋的物权并未发生变动，恒远公司依据其与中业公司之间签订的协议仅享有未来据实抵债的普通债权请求权，而不能直接获得房屋所有权。同理，虽然中业公司在2013年6月8日《团体商品房预售补充协议书》中明确确认恒远公司已购得196户房屋，但却始终没有为恒远公司办理物权登记，因而不能满足法定物权变动要求，于此情形下，恒远公司并不享有房屋所有权。对于该补充协议可否视为中业公司以书面方式确认恒远公司为实际权利人的问题，本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款“对于第三人占有的�产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结”之规定，系基于现实当中名义购买人与实际购买人不一致的情形而进行的规制，且需要不动产的登记人向人民法院以书面方式确认实际权利人。而在本案中，恒远公司与中业公司之间签订的《团购商品房预售协议书》以及《团体商品房预售补充协议书》均属于以物抵债协议，二者之间并非“名义购买人与实际购买人”的关系。此外，中业公司不但从未向人民法院作出任何书面确认，反而坚持主张其为房屋的所有权人。因此，恒远公司不能依据《团体商品房预售补充协议书》之约定对涉案42户房屋享有实际所有权。
（二）关于恒远公司对涉案42户房屋是否享有物权期待权的问题。依据《团购商品房预售协议书》以及《团体商品房预售补充协议书》的约定可确认，涉案42户房屋为中业公司抵顶恒远公司混凝土款之标的物，而非恒远公司买卖之标的物。本院认为，以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。就本案而言，恒远公司依据其与中业公司之间签订的抵债协议而产生的权利仍�超过债权之维度，并无任何物权化之属性。不仅如此，本案尚无证据证明恒远公司实际占有了涉案42户房屋，亦不能产生对外公示物权的效力。尽管孙宝刚主张其中有3户房屋进行了装修，但依据一审庭审笔录的记载，恒远公司自认该3户房屋系由其处理给了内部人员，而非由其直接占有，故不能产生物权期待权。
基于上述两点分析，本院认为，恒远公司对于由中业公司开发的涉案42户房屋既无所有权又无物权期待权，不属于恒远公司的责任财产范围，人民法院不应采取强制执行措施。二审法院判决停止强制执行行为的认定结果正确，不存在认定基本事实缺乏证据证明或适用法律错误的情形。
二、关于中业公司与恒远公司于2014年5月16日形成的“对账明细”是否为伪造的问题。中业公司主张其与恒远公司于2013年底进行了对账，于2014年5月16日形成“对账明细”进行了结算，确认中业公司已经抵顶了115户房屋（明细中不含涉案42户房屋），已不欠恒远公司混凝土款，相反，恒远公司尚欠中业公司16654645元。本院经审查认为，本案一审法院已于2012年11月20日以留置送达的方式向中业公司送达了“协助执行通知书”，特别是中业公司在《团体商品房预售补充协议书》明确约定了协助恒远公司办理42户房屋过户手续等事宜。据此足以认定，中业公司在一审法院执行过程中，已经明知涉案42户房屋进入了强制执�程序。在此情形下，中业公司与恒远公司于此后（2014年5月16日）形成的“对账明细”虽有规避执行之嫌，但该“对账明细”应属协议双方对债权债务进行结算之合意，并不直接导致房屋权属变化，而且孙宝刚也并无证据证实该“对账明细”系伪造。况且，基于前所论述，即可认定一审法院对于涉案42户房屋采取的强制措施不当，应予停止执行，故“对账明细”无论真实与否均不影响本案之裁判结果，亦不能够否定原判决结果之正确性。据此，孙宝钢以此为由申请再审缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
三、关于原判决是否超出审理范围问题。结合本案事实，中业公司作为案外人对一审法院在执行孙宝刚与恒远公司公证债权文书一案中的执行标的即涉案42户房屋提出书面异议，一审法院裁定驳回其异议后，中业公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定提起本案诉讼。本院认为，案外人执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼阻却人民法院对执行标的的强制执行，在此类诉讼中，人民法院必然审查案外人对执行标的是否享有所有权或者享有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，进而作出是否停止对执行标的强制执行的裁判。据此，尽管在一审诉讼请求中，中业公司仅是提出了请求确认其对涉案42户房屋享有所有权的主张，但从中业公司在执行阶段的异议行为以及起诉所依据的法律规定看，其提起诉讼的目的明显在于请求排除人民法院对涉案42户房屋的强制执行行为，所提出确权的主�应属其起诉之依据，也当然是本案审查的重要内容。因此，原判决最终做出停止对涉案42户房屋执行的认定并未超出中业公司的诉讼请求范围，亦符合案外人执行异议之诉的立法本意。孙宝刚的此项主张缺乏法律依据，本院不予支持。
四、关于原审审判组织组成是否违法问题。孙宝刚认为本案二审合议庭的审判长及另一名审判员均未参加庭审，审判组织组成不合法。对此，本院经审查，二审法院依法组成合议庭后，对双方进行了询问。在二审询问中，各方当事人均未提出新的事实、证据或理由，因而根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理”之规定，二审法院未进行开庭审理并无不当，不存在审判组织的组成不合法的问题。孙宝刚的此项理由亦不构成申请再审的法定事由，其再审申请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，孙宝刚的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项、第七项及第十一项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回孙宝刚的再审申请。
审判长 张志弘
审判员 高 珂
审判员 苏 戈
二〇一六年十二月二十九日
法官助理裴跃
书记员张崇