福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0205民初1215号
原告李雅云，女，1988年11月15日出生，汉族，住福建省安溪县。
委托代理人徐源山、陈同裕，福建英合律师事务所律师。
被告中信银行股份有限公司厦门分行，住所地福建省厦门市思明区湖滨西路81号1-5层，统一社会信用代码91350200X120614412。
代表人夏年炉，行长。
委托代理人傅紫溦，福建金磐律师事务所律师。
委托代理人罗昌麟，福建金磐律师事务所实习律师。
第三人林日华，男，1985年12月5日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。
原告李雅云与被告中信银行股份有限公司厦门分行（以下简称中信银行厦门分行）、第三人林日华合同纠纷一案，本院于2016年4月11日受理后，依法由代理审判员黄晓玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李雅云的委托代理人徐源山、陈同裕，被告中信银行厦门分行的委托代理人傅紫溦到庭参加诉讼。第三人林日华经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告李雅云诉称，第三人林日华以名下位于厦门市海沧区沧虹东里10号2303室房屋（以下简称案涉房屋）作抵押，于2014年1月26日向被告中信银行厦门分行办理住房消费抵押贷款260万元。第三人向被告申请提前清偿上述贷款，并已征得被告同意。第三人同意将案涉房屋转让给原告，且委托原告办理案涉房屋担保的上述贷款清偿手续。相应代偿资金为案涉房屋的转让价款，第三人与被告同意将该笔款项存入被告指定账户，待房产过户后，由被告直接扣划清偿第三人的上述债务。2016年3月3日，原、被告与第三人三方签订《协议书》，约定：1、原告自愿将236万元（暂算至2016年4月2日，若至实际贷款结算日有新增利息等款项，由原告不足差额再次转入，若有结余款项退还原告）存至被告指定账户，该账户不计息，并由被告作为案涉房屋抵押权人向厦门市国土资源与房屋管理局（以下简称厦门市土房局）出具《抵押权人同意房地产转让的证明》，办理抵押状态下过户手续。2、第三人在被告办理的抵押贷款本息全额结算的前提下，被告应于案涉房屋产权于抵押状态下过户至原告名下后三个工作日内办理案涉房屋的抵押注销手续。《协议书》签订生效后，原告依约于2016年3月11日将236万元转入被告指定账户。被告也于2016年3月10日出具《抵押权人同意房产转让的证明》，同意原告与第三人就案涉房屋办理过户手续。厦门市不动产登记中心于2016年3月10日受理了案涉房屋过户登记申请，原告及第三人也缴纳了办理过户登记手续的相关费用。后被告突然向厦门市不动产登记中心发出《抵押权人暂停房地产转让的通知》，导致原告不能顺利办理房屋过户登记。原告已经履行了合同约定的付款义务，被告却未按合同约定履行义务，故意阻止原告办理案涉房屋过户手续，被告的行为已经构成违约。为此，原告诉至法院，请求判令：一、被告继续履行2016年3月3日签订的《协议书》，即原告同意在判决生效之日起十日内，把案涉房屋所需解押款存入协议书中被告指定的银行账户内，被告应于收到款项当日出具《抵押权人同意房地产转让的证明》，被告应在案涉房屋过户到原告名下三日内办理抵押注销手续。二、被告及第三人协助原告办理案涉房屋的过户手续。三、本案诉讼费用由被告承担。
被告中信银行厦门分行辩称，一、原告李雅云完全可以依据《中华人民共和国物权法》的规定清偿抵押担保债务、消灭抵押权，从而完成过户，被告未履行《协议书》不必然造成案涉房屋无法过户。本案原告作为案涉房屋的买受人完全可以代第三人向被告清偿抵押担保债务、消灭案涉房屋抵押权，进而办理案涉房屋过户手续，无需被告同意。进一步而言，无论是原告、第三人还是其他案外人向被告清偿案涉房屋抵押贷款，案涉房屋抵押权均将依法消灭，房屋过户也无需被告同意。换言之，《协议书》约定的被告向不动产登记部门出具《抵押权人同意房地产转让的证明》并非案涉房屋过户的必要条件，被告未履行《协议书》不必然造成案涉房屋无法过户。二、在被告向厦门市土房局出具《抵押权人同意房地产转让的证明》后，案外人王平向被告称第三人已于2016年3月3日与其签订《二手房买卖合同》，向其出售案涉房屋。在此情况下，若被告同意原告与第三人办理抵押状态下过户将损害其权益。被告为避免卷入案涉房屋纷争，故向厦门市不动产登记中心出具《抵押权人暂停房地产转让的通知》，要求暂停案涉房屋抵押状态下过户。三、第三人在被告处共有四笔贷款，且案涉房屋抵押贷款与其他贷款均已拖欠利息，案涉房屋转让将增加第三人转移资产、偿债能力下降的风险，被告出于整体授信安全考虑通知暂停案涉房屋转让。综上，被告未履行《协议书》不必然造成案涉房屋无法过户，被告通知暂停案涉房屋转让乃出于避免卷入案涉房屋纠纷及整体授信安全考虑。原告可以清偿案涉房产抵押担保债务、消灭抵押权完成过户，无需被告同意其在抵押状态下过户。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。
第三人林日华未陈述意见。
经审理查明，2016年3月1日，第三人林日华（出售方、甲方）与原告李雅云（购买方、乙方）、案外人厦门航大房地产代理有限公司（中介方、丙方）签订《房产买卖协议》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，成交总价为480万元，协议签订之日，乙方付给甲方购房定金50万元。合同第三条约定，案涉房屋过户手续所需缴纳的税费，全部由乙方承担。合同第四条约定，乙方于2016年3月1日向甲方支付50万元，于2016年3月12日前向甲方支付236万元（该款用于办理抵押状态下过户银行保证金），于取件当日向甲方支付194万元。合同还就其他事项进行了约定。
2016年3月3日，被告中信银行厦门分行（甲方）与第三人林日华（乙方）、原告李雅云（丙方）签订《协议书》，约定：乙方以案涉房屋作抵押于2014年1月26日向甲方办理住房消费抵押贷款260万元（借款合同编号：2014信银房贷第205205号），乙方向甲方申请提前清偿上述借款，并已征得甲方同意。乙方同意将案涉房屋出售给丙方，且乙方委托丙方办理案涉房屋担保的甲方贷款的清偿手续及房产过户手续。相应代偿资金为乙方抵押财产的转让价款，乙方与丙方均同意将该笔款项存入甲方指定账户，待房产过户后，由甲方直接扣划清偿乙方债务。现各方就案涉房屋的贷款清偿和过户事宜达成如下协议：一、丙方自愿将236万元（暂算至2016年4月2日，若至实际贷款结清日有新增利息等款项由丙方补足差额再次存入，若有结余款项退还丙方）存入甲方指定的银行账户（开户行：中信银行厦门分行；户名：其他应付款；账号：73×××01）。该账户不计息，并由甲方作为上述房产抵押权人同意向厦门市土房局出具《抵押权人同意房地产转让的证明》办理抵押状态下的过户手续。二、在案涉房屋于抵押状态下过户至丙方名下后，由甲方直接扣收本协议第一条约定的丙方存入的代偿款用于清偿乙方的抵押贷款本息。案涉房屋对应的借款剩余应还款总金额为236万元（暂算至2016年4月2日）。三、在上述抵押贷款本息全额结清的前提下，甲方应于上述房产产权于抵押状态下过户至丙方名下3个工作日内，办理案涉房屋的抵押注销手续。若案涉房屋因部分或全部被查封或其他任何原因导致无法过户至丙方名下，则丙方有权向甲方主张返还其存入的相应代偿款项，而甲方须在收到该主张后3个工作日内办妥。协议还就其他事项进行了约定。
2016年3月10日，厦门市不动产登记中心出具《收件收据》，载明已收取转让人林日华、受让人李雅云就案涉房屋转移登记的材料。2016年3月11日，原告李雅云向厦门市海沧区地方税务局缴交了案涉房屋权属转移契税40304.08元，并代第三人林日华缴交了个人所得税房屋转让所得税30228.06元。同日，原告向被告中信银行厦门分行指定银行账户转入236万元。2016年3月15日，被告向厦门市不动产登记中心出具《抵押权人暂停房地产转让的通知》，称因抵押人在我行还有其他授信业务，我行从整体授信安全考虑，现申请暂停该笔抵押状态下过户手续，请支持为盼！（本通知有效期十天，到期后自动失效，之后若无其他通知，原转让手续可以继续进行）。2016年3月30日，被告向厦门市不动产登记中心出具《抵押权人终止房地产转让的通知》，称现因抵押人在我行的其他授信业务出现逾期欠款，我行为保障整体授信安全，现申请终止该房产的抵押状态下过户手续，请支持为盼！我行于2016年3月15日出具的《抵押权人暂停房地产转让的通知》亦同时终止。2016年4月1日，原告收到被告退款236万元。原告称至本案庭审结束时，原告及其代第三人向厦门市海沧区地方税务局缴交的税款尚未退还。
被告中信银行厦门分行提供第三人林日华的《个人贷款逾期欠款说明》，载明截至2016年5月16日，第三人总额为260万元的贷款（贷款协议号7344210205205）当前共有2期逾期欠款，逾期总金额为42998.35元。同时，第三人在被告处另有三笔贷款，均出现逾期欠款的情况。
以上事实有原告李雅云提供的《房产买卖协议》、《协议书》、银行交易明细、厦门市不动产登记中心收件收据、完税证明、《抵押权人暂停房地产转让的通知》，被告中信银行厦门分行提供的《个人贷款逾期欠款说明》、《抵押权人终止房地产转让的通知》及当事人陈述、庭审笔录佐证，足以认定。
本院认为，本案系合同纠纷。原告李雅云与被告中信银行厦门分行、第三人林日华于2016年3月3日签订的《协议书》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，各方均应遵守。该《协议书》签订后，原告按约向被告指定银行账户存入236万元，被告亦按约定向厦门市土房局出具了《抵押权人同意房地产转让的证明》，原告已经缴交了案涉房屋过户所需的税费。在此情况下，被告却向厦门市不动产登记中心出具了《抵押权人暂停房地产转让的通知》及《抵押权人终止房地产转让的通知》，致《协议书》无法履行。被告称终止抵押状态下过户行为系因第三人在被告处还有其他贷款尚未清偿及第三人已将案涉房屋又转让给案外人，本院认为，案涉房屋仅为第三人在被告处的一笔贷款作抵押担保，第三人在被告处的其他贷款偿还情况与案涉房屋并无直接关联，且案涉房屋是否存在一房多卖的情况不影响被告选择向其中一方买受人办理抵押状态下过户，故被告所称其终止案涉房屋抵押状态下过户登记行为的原因均不是被告可以不履行《协议书》的理由，被告已构成违约。现原告要求被告继续履行《协议书》，因原告仍愿意用转让款代第三人清偿案涉房屋的抵押贷款本息且案涉房屋的权属状态与各方签订《协议书》时一致，故本院认为《协议书》客观上具备继续履行的条件，并对原告要求被告继续履行《协议书》的主张予以支持。原、被告及第三人应继续履行《协议书》，即原告应将清偿案涉房屋抵押贷款本息所需的款项（该款项数额由被告确定）存入被告指定银行账户，被告应于原告将上述款项存入指定银行账户内的当日向厦门市土房局出具《抵押权人同意房地产转让的证明》，被告及第三人协助原告办理案涉房屋过户登记手续，在案涉房屋于抵押状态下过户至原告名下后，被告直接扣划原告存入指定账户的款项用于清偿案涉房屋抵押贷款本息。在案涉房屋抵押贷款本息结清的前提下，被告应于案涉房屋过户至原告名下三个工作日内办理案涉房屋的抵押注销手续。第三人经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告中信银行股份有限公司厦门分行应继续履行与原告李雅云、第三人林日华于2016年3月3日签订的《协议书》，即原告应于本判决生效之日起十日内将清偿案涉房屋抵押贷款本息所需的款项（该款项数额由被告确定）存入被告指定银行账户，被告应于原告将上述款项存入指定银行账户内的当日向厦门市国土资源与房屋管理局出具《抵押权人同意房地产转让的证明》。在案涉房屋于抵押状态下过户至原告名下后，被告直接扣划原告存入指定账户的款项用于清偿案涉房屋抵押贷款本息。在案涉房屋抵押贷款本息结清的前提下，被告应于案涉房屋过户至原告名下三个工作日内办理案涉房屋的抵押注销手续。
二、被告中信银行股份有限公司厦门分行及第三人林日华应于被告中信银行股份有限公司厦门分行出具《抵押权人同意房地产转让的证明》之日起十五日内协助原告李雅云办理厦门市海沧区沧虹东里10号2303室房屋的过户登记手续。
本案受理费100元减半收取50元，由被告中信银行股份有限公司厦门分行负担，并应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 黄晓玲
二〇一六年六月六日
代书 记员 刘苏晶
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。