广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0902民初820号
原告叶祖洲，男，汉族，1980年9月15日出生，住广西玉林市陆川县。
委托代理人陈慕平，广西玉洲律师事务所律师。
被告王春南，男，1967年7月18日出生，汉族，住广西玉林市福绵区。
被告文叶，女，1980年7月4日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。
原告叶祖洲与被告王春南、文叶确认合同无效纠纷一案，本院于2016年4月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。书记员张安彬担任记录。本案当事人和委托诉讼代理人均到�参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶祖洲向本院提出请求：1、确认原告叶祖洲与被告王春南于2013年10月4日签订的房产转让《协议》及附加的口头协议无效；2、被告王春南与文叶连带返还房产转让款8.8万元和支付资金占用费给原告（资金占用费的计算，以8.8万元为基数，自2013年10月4日起至本案判决生效确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计付，暂时计至2016年3月18日为12504元）；3、本案诉讼费用由二被告负担。事实和理由：2013年1月2日，被告王春南与广西奥丰房地产开发有限公司（以下简称奥丰公司）签订了一份《奥丰国际合作建房协议书》（以下简称《建房协议书》）。该《建房协议书》实际属于商品房买卖合同，约定奥丰公司将其公司开发的位于玉林二环南路北侧的奥丰国际C座10层03号房卖给被告王春南，建筑面积约119.69平方米，单价为每平方米2668元，总价为319333元。签订协议当天，王春南交纳了保证金（抵首付房款）人民币5万元。同年10月3日，原告与被告王春南口头约定由王春南将上述房产转让给叶祖洲，叶祖洲支付王春南8.8万元房产转让款（其中5万元为支付王春南已交纳的购房保证金，3.8万元为购房差价。）叶祖洲将上述款项交给文叶再由文叶转交给王春南，文叶协助办理房产更名手续。次日，原告与王春南补充签订书面《协议》，约定王春南将上述房产转让给原告，并将《建房协议书》及保证金的收据交给原告保管。签订上述《协议》时，奥丰公司售楼部销售主管文叶在场见证。之后，原告按约定支付了3000元给文叶，并将8.3万元转帐到被告文叶的个人农业银行账户，再由其转交给王春南。至此，原告共通过文叶给王春南支付了8.8万元房产转让款。2015年4月7日，与奥丰公司签订同样格式合同的业主李长华等十人起诉奥丰公司，请求法院判决确认李长华与奥丰公司公司签订的《建房协议书》无效。玉州区法院判决支持了李长华等人的诉讼请求。2016年3月11日，原告经到玉林市住建委查询，发现上述楼盘尚未取得《商品房预售许可证》。原告认为王春南与奥丰公司签订的《建房协议书》应属于无效合同。王春南与原告于2013年9月21日签订的《协议》及附加的口头协议也属于无效。经了解，奥丰公司的上述楼盘的地产及房产均已被百色市右江区法院依法查封。现正处在执行拍卖阶段。依据合同法的规定，原被告之间的协议因不可抗力致使不能实现合同目的的，应予以解除。王春南在协议被确认无效或被解除后应返还房产转让款8.8万元给原告并支付资金占用费12504元给原告。文叶作为一方当事人应承担连带责任。被告王春南辩称，一、原告与其于2013年10月4日签订的房产转让《协议》及口头协议是双方的真实意愿，内容不违法，是合法有效的。原告主张上述协议无效没有法律依据；二、原告要求文叶与其连带返还房产转让款8.8万和支付利息的诉讼请求于法无据。理由有：﹤一﹥、其与原告签订的《协议》合法有效，根据协议，原告交付房款是履行义务，房款交付后，其向奥丰公司申请更名，经奥丰公司同意，作废了其与奥丰公司签订的《建房协议书》，重新与原告签订了新的《建房协议书》，并将其支付的5万元保证金转为原告支付的保证金，其已履行了合同义务，双方均没有违约，不存在返还房款的情形；﹤二﹥、对于房款8.8万元的问题，其中的5万元为其之前交纳的购房保证金，3.8万元为其转让购房资格的差价。对于5万元的购房款，在办理更名手续时已将该笔款项变更到原告的名下，在此之后，原告取得了对奥丰公司的债权，原告应向奥丰公司主张债权，后面的3.8万元差价，根据双方的约定，是其出让购房资格的获利，属于双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，属于合法行为，原告要求返还没有依据；﹤三﹥、对于原告要求支付资金占用费的问题，因其不承担返还房款的责任，所以该请求缺乏事实和法律依据。三、原告诉称因奥丰公司涉案楼盘尚未取得《商品房预售许可证》，其与奥丰公司签订的《建房协议书》依法属于无效合同，所以其与原告签订的《协议》也是无效的，是没有法律上的关联性的。首先，《建房协议书》是否有效属于另案处理的问题，且《建房协议书》无效并不必然导致其与原告签订的《协议》无效；其次，其与原告签订《协议》时，奥丰公司确实在建涉案房产，交易的标的是存在的，其不存在欺骗情形；再者，�《协议》签订并履行后，C1003房产的一切权利义务已经转移给原告，其已脱离了该交易，如有纠纷，原告应向奥丰公司主张权利。为此，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告文叶辩称，其答辩意见的第一、二、四点意见与王春南的意见一样。三、其是受王春南的委托，代为接收房款后转交给王春南并帮助原告办理购房更名手续。原告在诉状中也确认了此事实。原告将8.8万元交给其后，其已将该款全额交给了王春南，并根据王春南的申请，帮助原告办理了更名手续，其不是本案的当事人，也不存在过错，不应承担赔偿责任。为此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2013年1月2日，被告王春南与奥丰公司签订《建房协议书》，协议第二条显示：乙方王春南预约的商品房属于职工市场运作建房，位于C座10层03号房，建筑面积119.69平方�，单价每平方米2668元，总价319333元。第三条第二款第一项显示：在签定本协议书时交纳了保证金（抵首付房款）人民币5万元。奥丰公司在取得预售许可证后7个工作日内，王春南补足首付款，换签《商品房买卖合同》。第四条第6款显示：本协议上购房人的姓名在项目开盘前不得更名。协议签订后，王春南支付了5万元保证金给奥丰公司。同年10月3日，文叶受王春南的委托与原告就原告与王春南转让房产事宜达成初步协议。次日，被告王春南与原告签订《协议》，约定将其上述房产以8.8万元的价格转让给原告，开盘后15天内王春南协助原告办理更名手续，签订协议后该房产的所有权利义务属于原告。签订《协议》时，奥丰公司售楼部的销售主管文叶在场协助。三方口头约定，由原告将房屋转让款8.8万元转帐到被告文叶的个人账户，再由其转交给王春南，文叶协助办理�名手续。之后，原告分两次支付了8.8万元给文叶，文叶又将上述房款交给了王春南。2014年9月24日，在两被告的协助下，原由王春南与奥丰公司签订的《建房协议书》中的购房方变更为原告叶祖洲。王春南支付的5万元的购房订金的收费收据的交款方也变更为叶祖洲。
另查明，奥丰公司开发的上述楼盘因故于2014年下半年停止施工。2014年11月7日，奥丰公司公告：一、2014年11月1日前已提交退房申请的客户，公司于2014年11月30日前办理清退款手续；二、公司计划于2014年11月30日前恢复“奥丰国际”项目工程施工；三、如未能在上述日期内恢复施工的，客户可以申请退房，公司在接到申请之日起一个月内办清退款手续。2015年5月11日，广西奥丰房地产开发有限公司在发给玉林市住房和城乡规划建设委员会《关于“奥丰国际”项目情况说明的函》中称：其司4月份的复�未能如期实现复工，其司深感歉意，项目承包方广西建工集团第一建筑工程有限责任公司已派专员到项目现场实地考察，复工一事必将近期得以实现，待其公司与广西建工集团第一建筑工程有限责任公司开会讨论确定复工时间后，将在第一时间对外公布。因社会舆论影响，申请退款的部分准业主人数剧增，资金压力较大，无法同时退还，其司决定在2015年5月、6月这两个月内按准业主的申请退款的先后顺序逐一通知并退还其预约金。原告于2015年6月18日申请退款。但到目前为止，上述“奥丰国际”项目没有恢复施工，没有开盘，没有取得《商品房预售许可证》。王春南及奥丰公司也没有把转让款退还给原告。
再查明，原告诉讼请求中第一项中“附加的口头协议”的意思经双方当事人确认为：奥丰国际C座10层03号房的转让款是8.8万元，该款由原告交给文叶，再�文叶交给王春南，文叶协助办理更名手续。
本院认为，被告王春南与奥丰公司签订的《建房协议书》包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款，而且被告王春南已按约定支付了5万元保证金（抵首期房款），参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，被告王春南与奥丰公司签订的《建房协议书》应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”，截止原告起诉时，奥丰公司仍未取得所出售房屋的预售许可证，被告王春南与奥丰公司签订的《建房协议书》违反了上述法律规定，应当认定无效。因此，被告王春南在客观上并未能取得上述奥丰国际C座10层03号房的所有权或者处分权，其与原告签订该房的转让《协议》后，并未能将该房产处分给原告，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”的规定，原告请求确认上述《协议》无效有理，本院予以支持。原被告及文叶达成的附加口头协议系当事人的真实意思表示且未违反法律的强制性规定，原告请求确认其无效，没有法律依据，本院不予以采纳。根据《中华人民共和国合�法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”的规定，原告请求被告王春南返还8.8万元房产转让款给其，并按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计付利息给其符合法律规定，本院依法予以支持。但原告请求资金占用费从2013年10月4日起开始计算没有法律依据，应从2016年4月1日起开始计算。由于被告文叶并非《协议》当事人一方，原告要求其连带返还房产转让款和支付资金占用费的主张，没有法律依据，本院不予采纳。双方在协议签订后办理的更名手续系买卖协议的延续行为，不影响协议的效力，被告主张原告的损失应由原告自行向奥丰公司主张权利没有法律依据，本院不予以采纳。综上所述，原告请求确认其与被告王春南于2013年10月4日签订的《协议》无效并要求被告�还购房转让款8.8万元和支付资金占用费的诉讼请求应当予以支持。原告要求被告文叶连带返还房产转让款和支付资金占用费的主张，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告叶祖洲与被告王春南于2013年10月4日签订的《协议》无效；
二、被告王春南于本案判决发生法律效力之日起十日内退回购房转让款8.8万元给原告叶祖洲；
三、被告王春南支付资金占用费给原告叶祖洲（资金占用费的计算，以8.8万元为基数，自2016年4月1日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷�利率计付）；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。
本案受理费2310元，减半收取1155元（原告已预交），由被告王春南负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。
审判员 李良敏
二〇一六年八月十五日
书记员 张安彬