辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中审民终再字第123号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：刘某，男，1969年5月18日出生，满族，某学院教师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：沈阳某商务酒店有限公司。
法定代表人：顾某某，该公司经理。
委托代理人：徐某某，辽宁明辰律师事务所律师。
刘某与沈阳某商务酒店有限公司（简称某公司）房屋租赁合同纠纷一案，沈阳市和平区人民法院于2013年6月7日作出（2013）沈和民二初字第197号民事判决。宣判后，刘某与某公司均不服，上诉至本院。本院于2013年11月4日作出（2013）沈中民二终字第1668号民事判决。刘某不服该已生效判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。该院于2014年5月16日作出（2014）辽审一民申字第543号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成由审判员韩鹏担任审判长、审判员孙晓娟、代理审判员孙玉龙（主审）参加评议的合议庭，于2014年10月15日公开开庭审理了本案。申请再审人刘某及被申请人某公司的委托代理人徐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年9月24日，刘某诉至沈阳市和平区人民法院称，2008年8月其与某公司签订了《房屋租赁合同》，购买位于沈阳市和平区太原北街84号的协和广场产权式酒店，房屋租赁期限自2008年12月31日至2018年12月30日，共计10年。根据合同约定，某公司每季度向其支付房屋租金7682元，实际上某公司没有按照合同约定的金额向其支付房租，最多的一个季度支付5865.72元，总计支付了48541.14元。2010年4月10日以后，某公司无任何理由也未与其协商，未按照合同约定按期向其支付房屋租赁款，截止到2011年11月10日共计欠付其租金9.75个月，租赁款39417.76元。故请求法院判令：1、某公司向刘某支付所欠租金39417.76元；2、某公司按合同约定向刘某支付违约金共计3941.77元；3、诉讼费由某公司承担。
某公司辩称，1、刘某主张拖欠租金的数额与事实不符。首先刘某对于房屋租金的计算有误，按照刘某明细表中的计算方式对于2011年第四季度的计算方式有误，某公司认为应当按照2011年第四季度某公司实际承租天数予以计算。其次，依据税务机关的相关规定以及酒店经营行业的行业惯例，某公司为刘某按月代扣代缴了出租房屋的相应税费，因此2009年起在代扣代缴税费后，某公司如约向刘某支付了房屋租金，并不存在刘某所述的自2009年起拖欠租金的情况。关于违约金的问题，因为刘某主张说依据双方合同的15条约定，只有某公司违反合同约定，无正当理由逾期支付租金超过6个月的情况下，才需要承担未付租金10%作为违约金，本案中刘某自2009年第1季度起到2010年第3季度在为刘某代扣代缴税费后均向刘某支付了足额的租金，并不存在违约情况，虽然在2010年第4季度后，某公司因为经营不善，但是按照季度支付了刘某部分租金，并且将情况如实告知了刘某，2009年1月起刘某定期从某公司处领取了房屋租金，长达3、4年的时间里刘某对于某公司支付租金的时间和方式没有异议，因此某公司并不存在无正当理由逾期支付租金超过6个月的情形，也不存在合同当中未超过6个月支付按照同期银行贷款利率支付违约金的情形。从刘某的诉讼请求和证据中可以看出刘某对某公司按季度支付租金的时间及数额情况非常清楚，在3、4年的时间里刘某对于某公司支付租金的时间和方式没有异议，而是于立案日才提起诉讼，显然刘某的诉讼请求已过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。
一审法院审理查明，2008年刘某、某公司签订《房屋租赁合同》。合同约定，刘某将位于沈阳市太原北街84号协和广场一期第84-2座22层02号房屋出租给某公司即乙方使用，该房屋建筑面积42.6平方米。租期自2008年12月31日至2018年12月30日，共计10年。租金标准为7682元／季，按季支付，每年的1月10日前支付第一季度租金，每年的4月10日前支付第二季度租金，每年7月10日前支付第三季度租金，每年10月10日前支付第四季度租金。合同还约定，乙方如无正当理由逾期支付甲方租金，则每逾期一日，乙方应按银行同期贷款利率就逾期未付租金向甲方支付违约金，直至乙方支付相应租金之日止；乙方如无正当理由逾期支付甲方租金超过6个月的，乙方按逾期未付租金的10%向甲方支付违约金。合同签订后，刘某按照合同约定履行了交付房屋义务，某公司给付了部分租金。2011年11月9日刘某收回房屋，某公司至今尚欠刘某2008年12月31日至2011年11月8日租金39289.83（87830.97-48541.14）元（税前）。
一审法院认为，刘某、某公司签订的租赁协议，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，刘某、某公司均应恪守履行。刘某已经按照约定将房屋交付某公司使用，某公司亦应按照约定履行给付刘某租金的义务。但某公司至今尚欠刘某2008年12月31日至2011年11月8日租金39289.83元（税前），系违约行为，应承担相应的违约责任，故对刘某要求某公司给付所欠租金的诉讼请求，予以支持。关于刘某诉请的违约金一节，因某公司迟延支付刘某租金有合理事由，不构成主观恶意，故刘某该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决：一、判决生效之日起十日内，沈阳某商务酒店有限公司给付刘某自2008年12月31日至2011年11月8日期间的租金39289.83元（税前）；二、驳回刘某的其他诉讼请求。如果沈阳某商务酒店有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费884元（刘某已预交），由刘某负担102元，由沈阳某商务酒店有限公司负担782元。
宣判后，某公司不服，向本院提起上诉，其主要理由为：一、原审法院判决认定事实严重错误，依法应当予以撤销。首先，在原审庭审中，某公司提交了完整的代扣代缴税款发票以证明为刘某代扣代缴了相应税款的事实，但原审法院仍判决某公司给付刘某税前租金。其次，依据某公司与刘某签订的《房屋租赁合同》相关规定，涉案房屋由刘某投保，但在合同签订后，刘某并未按照合同约定履行投保义务。因此，出于防范风险的需要，某公司有权预留部分风险储备金。二、原审法院判决适用法律错误，依法应予以撤销。本案应依据《合同法》第六十六条关于同时履行抗辩权之规定，以及《合同法》司法解释（二）第二十六条关于不可抗力之规定，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除合同。故请求法院：1、依法撤销原审法院民事判决，并依法改判，驳回刘某的诉讼请求。2、本案全部诉讼费用由刘某承担。
刘某针对某公司的上诉请求辩称，一、某公司的代扣代缴发票完全子虚乌有。二、某公司所谓克扣租金是扣风险抵押金之说完全是无稽之谈。克扣租金和迟延给付租金是某酒店恶意所为。三、某公司的提出的所谓“不可抗拒”的理由纯属狡辩。太原街人防工程工期一个月，某酒店本身定位不是靠等客上门。酒店的正门在小巷内，人防工程并未影响酒店。
刘某亦不服，向本院提起上诉，其理由为：一审法院对本案争议焦点的事实认定存在错误。其认为，一审法院并未指明何谓合理事由，仅凭“合理事由”四个字根本无法使其信服；某公司没有按合同规定完全履行替其接收房屋的义务。故请求法院：1.依法撤销沈阳市和平区人民法院（2013）沈和民二初字第00197号民事判决第二项判决结果，支持刘某一审的全部诉讼请求；2、判令某公司承担本案全部诉讼费用。
某公司针对刘某的上诉请求辩称，刘某的上诉请求没有事实及法律依据，依法应予驳回，某商务酒店在与业主签订合同后，因太原街人防工程建设，致使某酒店外观环境产生了极大的变化，是政府原因导致的，某酒店有权适当变更合同，迟延支付租金。某公司不构成恶意。2008年末签订了合同，房屋租赁合同履行期间，业主多次来酒店，但并未对房屋提出任何异议，双方也签订了房屋验收单，某商务酒店履行了义务，业主的主张与事实不符，没有法律依据，请求依法驳回。
本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。
另查明，在本院审理过程中，刘某、某公司均确认每间房屋有水表，某公司有一个总表，刘某按照其房间内的水表向某公司直接交纳水费。关于刘某提出的向自来水公司直接交纳水费的要求，某公司表示愿意积极配合。
本院二审认为，刘某与某公司签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应恪守履行。某公司使用租赁房屋，但未按合同约定日期给付2008年12月31日至2011年11月8日租金39289.83（税前），应承担相应的给付责任。另，某公司没有充分的证据证明为刘某缴纳了税款，因此某公司应按合同的约定给付房屋租金，故一审法院判决某公司给付该期间的租金并无不当。关于刘某主张的违约金及利息的问题，在双方签订的房屋租赁合同中明确约定房屋租金的税款应由作为出租方的刘某承担，但刘某并未缴纳相应的房屋租赁税费，某公司以此为由拒不支付租金，双方均存在一定过错，故对于刘某要求某支付违约金及利息的主张，本院不予支持。关于某公司提出刘某未按合同约定对租赁房屋等向保险公司投保有权预留风险储备金问题。因某公司提出的保险问题，属于合同约定的附随义务，不是租赁合同约定的主要权利义务，且某公司实际使用租赁房屋，实现了租赁用途，故不能因此拒绝履行交付相应租金的义务。关于某公司提出因政府对太原街地区进行人防工程项目建设使得某公司的经营发展受到限制，属情势变更的主张。因某公司并未举证证明政府建设行为与其经营发展有直接必然因果关系，且其该项抗辩属商业风险范畴，不构成拒交房屋租金的理由，对其该项主张，本院不予采信。关于刘某所提某公司未完全履行交房义务，自来水未能分户管理之主张，本院认为2011年11月9日，刘某与某公司就诉争房屋进行了交接，对于诉争房屋内的相关设施设备，双方共同签署了入住房屋查验单，在该查验单上在卫星电视、电话、宽带、水表、电表等项目后标注了√，刘某收回了本案诉争房屋。关于水表问题，在本院庭审中，刘某自认诉争房屋内存在水表，但其要求直接向自来水公司交纳费用，刘某就该项请求可直接向相关公司进行办理，且某公司亦表示愿意积极配合刘某办理相关事项，故对刘某该上诉主张本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计934元，由刘某负担50元，由沈阳某商务酒店有限公司负担884元。
刘某再审称，某公司欠付、延付刘某房屋租金事实清楚，应根据双方合同约定给付租金39417.76元及违约金3941.77元（其再审庭审中认可原审判决的租金数额39289.83元（税前））。故请求法院：依法撤销沈阳市中级人民法院（2013）沈中民二终字第1668号民事判决及沈阳市和平区人民法院（2013）沈和民二初字第197号民事判决第二项，将本案发回重审或直接改判，并支持刘某一审诉讼请求。
某公司辩称，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，刘某的再审请求应予驳回。某公司本案中不存在延付、欠付租金情况。理由：1、某公司为刘某等全体业主已代扣代缴税款。2、太原街人防工程建设导致酒店经营不善，属合同法上的情势变更，双方租赁合同已实际变更。
本院再审对本院二审查明的事实予以确认。
本院再审认为，刘某与某公司签订的房屋租赁合同合法有效，某公司应本着诚实信用原则据实履行合同义务。
关于某公司应否给付刘某租金及相应违约金的问题。刘某作为出租人已经按照合同约定将房屋交付给某公司，某公司作为承租人未按照合同约定完全履行给付租金的义务，构成违约，应承担继续给付刘某租金及支付相应违约金的义务。关于某公司主张的为全体业主代扣代缴租金税款并不欠付租金一节，首先，某公司未提供证据证明为本案刘某代扣代缴了租金税款，其次，双方租赁合同中未约定某公司有代扣代缴义务，且其未经刘某同意，其主张的已向有关税务机关缴纳税款一事，刘某对此也不予认可，故对此不予采信。关于某公司主张的延付租金是由于太原街进行人防工程建设，导致酒店外部环境发生变化，致使酒店经营不善符合合同法关于情势变更情形，不应给付违约金的一节，因《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，该情势变更条款系当事人对变更或解除合同的规定，而本案是刘某作为原告要求某公司给付房屋租金及违约金的诉讼，并不是某公司主张变更或解除合同的诉讼，且其主张不足以成为抗辩给付刘某租金及违约金的正当及合理事由，对此亦不予采信。
关于本案租金及违约金数额问题。再审庭审中双方均认可原审判决给付的租金期限及数额，故某公司应给付刘某自2008年12月31日至2011年11月8日期间的租金39289.83元（税前）。
刘某与某公司签订的房屋租赁合同第十五条约定，“乙方（即某公司）如无正当理由逾期支付甲方（即刘某）租金，每逾期一日，乙方应按照银行同期贷款利率就逾期未付租金向甲方支付违约金，直至乙方支付相应租金之日止；乙方如无正当理由逾期支付甲方租金超过6个月的，乙方按逾期未付租金的10%向甲方支付违约金。前述违约金不相互累加。”因某公司欠付、延付刘某租金并无正当理由，且已远远超过六个月仍未予给付，构成违约，根据该合同约定，某公司应按未付刘某租金39289.83元（税前）的10%向刘某支付违约金3928.98元。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）沈中民二终字第1668号民事判决及沈阳市和平区人民法院（2013）沈和民二初字第197号民事判决；
二、沈阳某商务酒店有限公司于本判决生效之日起十日内给付刘某自2008年12月31日至2011年11月8日期间的租金39289.83元（税前）；
三、沈阳某商务酒店有限公司于本判决生效之日起十日内给付刘某自2008年12月31日至2011年11月8日期间的违约金3928.98元；
四、驳回双方当事人的其他诉讼请求。
如果沈阳某商务酒店有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费884元，二审案件受理费934元，共计1818元，均由沈阳某商务酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 鹏
审 判 员 孙晓娟
代理审判员 孙玉龙
二〇一四年十月十六日
书 记 员 左 睿
本案裁判所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。