湖北省武汉市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）鄂01行终432号
上诉人（原审原告）陈占亭。
委托代理人刘淑芳，湖北谦顺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）武汉市蔡甸区住房保障和房屋管理局，住所地武汉市蔡甸区莲花湖大道231号2号楼（附楼）房产中心。
法定代表人张辉，局长。
委托代理人王远芳，副局长。
委托代理人周虹，湖北人言律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）武汉市住房保障和房屋管理局，住所地武汉市江岸区高雄路166号。
法定代表人邓万想，局长。
委托代理人周虹，湖北人言律师事务所律师。
原审第三人武汉市蔡甸区同心房地产开发公司，住所地武汉市蔡甸区蔡甸街同心村。
原审第三人肖敏。
原审第三人王傲。
原审第三人李涛。
原审第三人袁志红。
上诉人陈占亭因诉被上诉人武汉市住房保障和房屋管理局（以下简称市房管局）、武汉市蔡甸区住房保障和房屋管理局（以下简称区房管局）、第三人武汉市蔡甸区同心房地产开发公司（以下简称同心房地产开发公司）、肖敏、王傲、李涛、袁志红房屋行政登记及行政赔偿一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2017）鄂0114行初25号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年8月，原告陈占亭与第三人袁志红结婚，二人系再婚，2007年3月，原告个人出资委托袁志红的妹夫甘大武购买了位于蔡甸区××路的职工还建楼1栋7单元401号房屋。2007年7月30日，被告市房管局和区房管局对第三人同心房地产开发公司开发的职工还建楼7单元401室的房屋买卖合同（编号071000237，买受人为肖敏）进行备案，承购人为陈占亭，成交价7.11万元，后陈占亭又委托甘大武处理该房屋，并将身份证复印件交于甘大武。2007年10月15日原告陈占亭与第三人袁志红协议离婚，离婚协议载明，双方无财产纠纷，夫妻关系存续期间双方无债权债务纠纷，同日甘大武、第三人袁志红并将陈占亭个人购房款8万元退还给了陈占亭。此前，第三人肖敏经房屋中介介绍得知甘大武的亲戚有房买卖，便找到甘大武与第三人同心房地产开发公司签订了《武汉市商品房买卖合同》并交纳了购房款7.1096万元。2008年1月28日，市房管局和区房管局根据他人以陈占亭之名提供的《承诺书》和陈占亭的身份证复印件，以及肖敏与同心房地产开发公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，将合同备案在陈占亭名下的职工还建楼7单元401室房屋的所有权登记到肖敏名下，并向肖敏颁发了房权证蔡字第××号房屋所有权证（房屋所有权证载明房屋座落在蔡甸区蔡甸街同心路口还建楼7单元401室）。2013年5月，市房管局和区房管局又根据肖敏和王傲、李涛的申请，将该房屋所有权转移登记到王傲、李涛名下并颁发了房屋所有权证。2016年4月12日，原告陈占亭向武汉市市长热线反映：我是无房户，打算买房时被武汉市房管局查到我的名下有一套房产，我感到莫名其妙……。同年8月，原告陈占亭诉至本院并提出前述诉讼请求。
原审法院认为，根据《房屋登记办法》第四条规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。被告市房管局和区房管局作为武汉市及蔡甸区的房地产主管部门，负有对所在辖区内房地产进行登记的法定职责。《中华人民共和国物权法》第十二条规定，登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。《房屋登记办法》第七条规定，办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核．．．．．．。根据以上规定，被告市房管局和区房管局在办理房地产登记时负有审核的义务。本案中，市房管局和区房管局仅凭他人以陈占亭名义提交的《承诺书》和陈占亭的身份证复印件，就将合同备案在陈占亭名下的房屋登记在肖敏的名下，并颁发房屋所有权证，未尽到审核义务，显然违反了上述规定。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案第三人肖敏系经介绍购买讼争的房屋，支付了合理对价并已依法进行了登记，符合以上规定。综上所述，被告市房管局和区房管局在向第三人颁发房屋所有权证的过程中，未尽到必要的审核义务，其行政行为主要事实不清、证据不足，其行政行为违法。第三人肖敏购买该讼争房屋属善意取得，其房屋所有权应依法保护。在庭审过程中，原告撤销对被告武汉市不动产登记局、被告武汉市蔡甸区不动产登记局的起诉是其诉权自治行为，本院依法准许。本案在审理过程中，第三人袁志红明确表示与原告陈占亭之间无任何财产纠纷。原告陈占亭请求被告共同赔偿损失50万元，但其未能向本院提交遭受损失的相关证据，该诉讼主张没有事实依据，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款，《中华人民共和国行政诉讼法》第五十八条、第七十四条之规定判决如下：一、确认被告武汉市住房保障和房屋管理局、武汉市蔡甸区住房保障和房屋管理局向第三人肖敏颁发房权证蔡字第××号房屋所有权证的行政行为违法。二、驳回原告陈占亭的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告陈占亭负担。司法鉴定费2000元，由被告武汉市住房保障和房屋管理局、武汉市蔡甸区住房保障和房屋管理局负担。
上诉人陈占亭不服一审判决，向本院提起上诉称，原审对第三人肖敏购买诉争房屋属于善意取得的事实认定错误。第三人肖敏购买该房屋不属于善意取得，虽然是以合理对价购买，但其在购买时承诺如因同心路还建楼7单元401号房与陈占亭发生纠纷，一切法律责任由本人承担。这表明其在购买该房产时，明知该房产属于上诉人所有，在没有取得上诉人同意的情况下仍购买，明显恶意。但是第三人王傲和李涛取得该房产属于善意取得。原审法院对于上诉人没有遭受损失的事实认定错误。上诉人已经提交了涉案房屋的合同备案登记信息，证明该房产属于上诉人所有，在上诉人不知情的情况下，两位被上诉人擅自将涉案房屋变更地址后，转移登记至第三人肖敏名下。后肖敏将该房屋卖给王傲和李涛，致使上诉人彻底丧失了该房屋的所有权，该房屋即是上诉人的损失，但原审法院不予认定，明显认定事实不清。虽然袁志红表示与上诉人离婚时没有任何财产纠纷，但不能因此推断出上诉人个人没有房产，原审法院的恶意推定行为，违背了基本逻辑规律。所以被上诉人滥用职权，未尽到合理审慎审查义务，将涉案房产违法转移登记至第三人肖敏名下，后被第三人王傲和李涛善意取得并占有，侵犯了上诉人的房屋所有权。综上，请求二审法院：1.撤销湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2017）鄂0114行初25号行政判决，依法改判支持上诉人的所有诉讼请求；2.本案诉讼费由两被上诉人承担。
被上诉人市、区房管局在二审中均未提交书面答辩意见。
原审第三人同心房地产开发公司、肖敏、王傲、李涛、袁志红经通知，均未到庭接受调查，均未发表意见。
各方当事人向原审法院提交的证据、依据均已随案移送本院，本院对证据的认证和采信理由与原审法院相同，对原审法院认定的事实予以认可。
本院认为，上诉人陈占亭于2007年3月出资购买了涉案房屋。2007年7月，被上诉人市房管局和区房管局对上诉人陈占亭与第三人同心房地产开发公司就涉案房屋签订的买卖合同进行了备案，当时涉案房屋的承购人确为陈占亭。但从2016年4月15日蔡甸区12345市长专线暨数字化城市管理系统督办单中关于上诉人陈占亭认为自己是“无房户”“其打算买房时查到其名下有一套房产感到莫名其妙”的陈述内容、上诉人陈占亭与第三人袁志红自愿离婚协议书中“无住房”的表述、被上诉人对甘大武所做的询问笔录以及第三人袁志红在本案一审调查中所作调查笔录对案涉房屋情况所作的陈述等证据，结合上诉人陈占亭自2007年3月委托甘大武购房，直至2016年提起本案诉讼，长达近10年的时间，且与第三人袁志红在2007年10月离婚后，上诉人陈占亭既不向受托人索要购房合同、付款发票，也不曾向开发商主张案涉房屋的交付使用，而且长达近10年时间都不曾去案涉房屋处的客观情况来看，可以认定上诉人陈占亭在2007年10月，与第三人袁志红离婚时，已经将其承购并进行合同备案的涉案房屋进行权利处置，并拿回了8万元购房款的事实成立。因此，虽然以陈占亭之名提供的《承诺书》上的签名并不是陈占亭本人所签，但该《承诺书》对涉案房屋权利处置的意思表示是不违背陈占亭真实意愿的，上诉人陈占亭认为涉案房屋仍为其所有的意见，本院不予采纳。
涉案商品房屋买卖合同已经进行了备案，涉案房屋的权属本应该登记在房屋承购人陈占亭的名下。房屋承购人对房屋权利进行处置，被上诉人作为房产管理部门在对涉案房屋进行权属审查和登记时，应该严格遵循相关规定，应该依法对备案合同进行注销或更名后，方可为有关权利人再行办理涉案房屋的权属登记。本案被诉房屋登记行为作出时，有效实施的武国土房发【2007】274号《关于规范商品房合同备案注销、更名工作的通知》详细规定了商品房合同备案注销、更名的情形。规定凡在房屋交付预告登记起超过90日要求注销合同备案的，一律按照存量房交易转移登记程序，交纳应缴的相关税费后，方可办理注销合同备案手续。对购买二套以上商品房的单位或个人，其购买的商品房原则上不得作注销、更名处理。申请合同备案注销、更名需遵循以下程序：（一）购房者拟写合同备案注销、更名申请书，详细说明合同备案注销或更名的理由；（二）购房者向开发企业提交合同备案注销、更名申请，由开发企业签写意见并盖章同意；（三）购房者本人持合同备案注销或更名申请书、身份证或户口簿、《武汉市商品房买卖合同》以及其他有关证明材料，向项目所辖区域的市、区房产管理部门申请。受理申请的房产管理部门审查确定情况属实，符合合同备案注销、更名条件的，出具初审意见，报市房地产登记发证中心审批后，办理商品房合同备案注销、更名手续；（四）商品房合同备案注销、更名的有关证明材料及合同原件由市房地产登记发证中心办理时予以加盖“作废”及“更名修改”专用章，并将有关证明材料存档备案。该《通知》要求市、区房产管理部门要严格执行审核程序，认真核准和查验注销、更名提交的相关材料，对消费者退房与更名的申请要认真进行审验，不得办理非正当理由的合同退房与更名业务。本案中，上诉人陈占亭对其购买并合同备案的房屋进行处置，被上诉人没有依照上述规定严格审查退房者应当提交的规范的申请资料、证明材料，没有严格审查退房者是否符合规定的合同注销、更名范围条件，退房者注销合同备案是否超过规定期限，应当对陈占亭的合同备案注销后重新进行商品房销售合同备案并办理房屋权属登记，还是应当按照存量房交易转移登记程序，交纳应缴的相关税费后，将房屋由陈占亭转移至新的权利人并办理房屋权属登记，被上诉人显然没有执行规定的审核审批程序，而是直接凭《承诺书》和陈占亭的身份证复印件，就将合同备案在陈占亭名下的房屋登记在肖敏的名下，并颁发房屋所有权证，合同备案也一直未能依规定注销，从而导致合同备案权利人与房屋所有权人不一致，被上诉人作出的被诉房屋权属登记行为，属于非正常办理合同退房并进行的房屋权属登记的违法行为。此违法行政行为本应予以撤销，但鉴于本案第三人肖敏购买该讼争房屋属善意取得，其房屋所有权应依法保护，一审法院确认被诉房屋登记行为违法，并保留其效力并无不当。另，上诉人陈占亭在被诉房屋登记行为作出前已经对涉案房屋的权利进行了处置，并拿回了其购房款，被上诉人将涉案房屋登记在第三人肖敏名下并未给上诉人造成损失，上诉人要求两被上诉人共同赔偿损失50万元的诉讼主张没有事实依据，本院依法不予支持。
综上，一审法院对本案的审理事实清楚，程序合法，判决结果并无不当，应当予以维持，上诉人的上诉请求及理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人陈占亭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李莉荣
审 判 员 沈 红
审 判 员 俞 震
二〇一八年七月二十日
法官助理 王 瀚
书 记 员 祁 平