江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚民三终字第12号
上诉人（原审被告）肖有忠，男，1979年2月28日出生，汉族，四川省开江县人，个体户。
被上诉人（原审原告）李金莲，女，1963年5月12日出生，汉族，江西省南昌市人，下岗工人。
委托代理人龙新平，江西平诚律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）徐美红，女，1964年9月25日出生，汉族，江西省资溪县人，下岗工人。
上诉人肖有忠因返还原物纠纷一案，不服资溪县人民法院（2013）资民初字第213号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，1999年7月20日，原告李金莲向第三人徐美红借款2.3万元做生意，约定月利息两分五厘，并出具了借条。原告李金莲将坐落于资溪县鹤城镇泸水路40号1101室的房屋租给第三人徐美红，房屋的租金抵利息，直至原告能还清本金。2001年，第三人徐美红投资宾馆资金短缺，欲将李金莲的房屋出售，肖大敏明知房屋为李金莲所有，仍以2.1万元向徐美红购买，给付了2万元现金，出具了1000元的欠条，并约定如不能办理房产证，1000元将不予给付。第三人徐美红随后将售房一事告知了原告。2011年，原告李金莲回到资溪，与徐美红、肖大敏协商房屋返还事宜，肖大敏拒绝腾出房屋。同年7月11日，原告向法院起诉要求徐美红、肖大敏返还房屋。2011年8月10日，原告李金莲与肖大敏、第三人徐美红经多次协商达成了口头协议，徐美红只要求李金莲归还2万元借款，并撕毁了借条；徐美红返还肖大敏购房款2万元，并撕毁了1000元的欠条。李金莲与肖大敏另外达成一份书面协议，约定原告李金莲将坐落在资溪县鹤城镇泸水路40号1101室房屋给肖大敏两年使用期，从2011年9月1日至2013年8月30日止，到期由原告收回。徐美红作为见证人在协议上签字。翌日，原告向法院申请撤诉并得到许可。2013年1月15日，肖大敏病故，肖大敏的儿子肖有忠继续使用房屋。两年使用期限届满，被告肖有忠未将房屋返还原告。双方协商未果，原告诉至法院要求被告腾出房屋，返还原物。在案件审理过程中，被告申请追加徐美红为第三人，本院依法追加徐美红作为第三人参加诉讼。
原审法院认为，原告李金莲、被告肖有忠的父亲肖大敏、第三人徐美红三人基于平等地位对房屋的使用、返还、借款及购房款等事宜进行了协商和处理。原告与肖大敏签订的协议，系双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，协议合法有效，应受法律保护。原告是资溪县鹤城镇泸水路40号1101室的房屋的所有权人，原告对自己的房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。肖大敏病故后，被告肖有忠继续使用房屋至两年使用期限届满后，未向原告租赁、购买房屋等，未获得合法使用权，属无权占有，侵害了原告对房屋依法占有的权利，故被告应停止侵权，将房屋返还原告。对被告认为原告默认了肖大敏与第三人徐美红的房屋买卖有效，现在主张返还原物的诉讼请求已过诉讼时效的意见，因肖大敏明知第三人徐美红不是房屋所有权人仍向其购买房屋，事后亦未得到原告追认或转让房屋产权，侵权状态处于持续中，至原告2011年7月11日向法院起诉时，侵权状态仍未结束，原告当时要求被告返还原物仍在诉讼时效期限内。在原告与肖大敏签订协议后，被告应当在两年无偿使用期届满时将房屋返还原告而未返还，原告诉至法院时，被告的侵权状态也未结束，故本案未过诉讼时效，对被告该意见不予采纳。对于被告认为协议显失公平，原告应当再赔偿损失的意见，在协议签订过程中没有证据证明原告李金莲利用优势或者利用肖大敏没有经验，致使双方签订了协议，肖大敏得到徐美红返还的2万元购房款及使用李金莲房屋近10年（从2001年至2011年8月30日），在与原告李金莲签订协议后又获得了2年的无偿使用期，协议内容没有明显违反公平、等价有偿原则，对被告该意见，不予采纳。综上，对原告要求被告返还房屋的诉讼请求予以支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十九条、第六十四条、第二百四十三条的规定，判决如下：一、被告肖有忠在判决生效后五天内将坐落于资溪县鹤城镇泸水路40号1101室的房屋返还原告李金莲。二、第三人徐美红不承担责任。案件受理费100元，减半收取50元，由被告肖有忠承担。
一审宣判后，肖有忠不服，上诉至本院，其上诉理由是：一、原判适用法律不妥。被上诉人李金莲与被上诉人徐美红在1999年双方成立民间借贷关系，有借条为凭，后因李金莲不能如实归还借贷，并将自己的房屋低价转给徐美红抵还借款。徐美红在将房屋转卖上诉人肖有忠的父亲肖大敏时对李金莲进行了告知，李金莲默认并同意。上诉人父亲肖大敏在购买房屋后对房屋进行了装修，花费了1.2万元，合计购房款共计3.3万元。肖大敏在房屋购买款中扣留了1000元约定办理完过户再与给付，两被上诉人一直拖延至今未予办理过户，故余款至今未给。二、上诉人父亲使用房屋已经十余年，被上诉人李金莲在2011年8月起诉上诉人父亲肖大敏侵权，2011年8月10日肖大敏、徐美红、李金莲签订了一份协议，让上诉人的父亲使用两年后至2013年8月30日归还被上诉人。该协议显失公平，也并无其他证人，上诉人父亲又因病去世，协议中也未提及购房款与改造装修费的归还，被上诉人也未提供任何证据证明肖大敏得到了购房款与装修款的返还，造成了上诉人父亲肖大敏的直接损失3.2万元，间接因房屋价格上涨造成的损失20多万元，故被上诉人主张上诉人父亲得款，应由被上诉人承担举证责任。三、原判认定上诉人父亲肖大敏得到房屋十多年的使用权与上诉人父亲所受到的损失大致相等，所签协议没有显失公平，明显是对肖大敏从徐美红手中购买房屋这一事实予以否认。而在一审庭审时徐美红对这一事实予以了认可。原判对徐美红擅自出卖房屋的过错责任未予追究，而将这一损失转嫁在上诉人父亲身上。综上，要求撤销原判，本案上诉费有被上诉人承担。
被上诉人李金莲、徐美红均未答辩。
二审双方当事人未提供新证据。
经审理查明，除上诉人肖有忠对原审经审理查明的“原告李金莲将坐落于资溪县鹤城镇泸水路40号1101室的房屋租给第三人徐美红”、“仍以2.1万元向徐美红购买，给付了2万元现金”有异议，认为是抵押给徐美红的，徐美红没有返还肖大敏购房款2万元外，双方当事人对原审经审理查明其他事实没有异议，本院对以上无争议事实予以确认。
二审对双方当事人争议焦点的分析与认定：
关于2011年8月10日肖大敏与李金莲签订的协议是否合法有效及是否显失公平的问题。上诉人肖有忠认为，父亲肖大敏虽签订了协议，但协议约定仅二年的房屋使用权，显失公平。被上诉人李金莲认为，肖大敏是在她在法院起诉后双方协商签订协议，肖有忠父亲并非不知情，签订协议后她才从法院撤回起诉，协议没有胁迫及显失公平存在，本就是补偿，不涉及房屋所有权。本院认为，2011年7月11日李金莲在要求肖大敏腾出房屋被拒绝后向原审法院起诉，要求徐美红、肖大敏空出房屋，在诉讼期间，李金莲与肖大敏于2011年8月10日达成协议，后李金莲以双方达成协议向原审法院申请撤诉，原审法院准许并下达了（2011）资民初字第139号民事裁定书。该份协议明确约定，诉争房屋由肖大敏无偿使用二年，至2013年8月30日止。该协议由肖有忠父亲肖大敏、李金莲签字认可，徐美红为见证人，系当事人真实意思表示，协议合法有效。现肖有忠主张该份协议显失公平，未提供任何证据证明，故对其主张不予支持。
综上，本院认为，李金莲与上诉人父亲肖大敏于2011年8月10日就诉争房屋达成协议一份，该协议合法有效。现双方约定房屋使用至2013年8月30日时止，房屋所有权人李金莲在约定到期后要求上诉人肖有忠空房、返还房屋，系正当行使所有权人权利，应予支持。原判认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人肖有忠负担。
本判决为终审判决。
审判长 邱 益 淋
审判员 雷 智
审判员 万 燕 飞
二〇一四年四月十五日
书记员 徐平利娜