北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民终字第08561号上诉人（原审被告）曹丽娜，女，1971年12月19日出生。委托代理人曹晓冰，辽宁精远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京戴德梁行物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区光华路1号（写字楼）北办公楼14层1401、1412单元及南办公楼1423-1428单元。法定代表人赵振兴，董事长。委托代理人樊宝，北京市逢时律师事务所律师。委托代理人付丹东，男，1972年9月22日出生，北京戴德梁行物业管理有限公司西城晶华项目物业客服经理。上诉人曹丽娜因物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第17317号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曹丽娜委托代理人曹晓冰，被上诉人北京戴德梁行物业管理有限公司委托代理人樊宝、付丹东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年6月，北京戴德梁行物业管理有限公司（下称戴德梁行物业公司）诉至原审法院称：我公司是北京市西城区太平桥大街8号西城晶华小区的服务企业，曹丽娜是该小区的业主。双方签有物业服务合同。合同约定了双方的权利义务、违约责任等内容。我公司完全依照约定履行了义务，曹丽娜却没有按照约定支付服务费，曹丽娜的行为不但违约，也损害了全体业主的共同利益。我公司为维护全体业主的利益，现依法提起诉讼，请求人民法院依法判令：1、曹丽娜支付自2009年8月13日至2013年8月12日期间的物业服务费22728.02元；2、曹丽娜支付违约金22728.02元；3、诉讼费由曹丽娜承担。曹丽娜辩称：戴德梁行物业公司违约在先，我收房时已预交物业费至2009年8月。戴德梁行物业公司并未按照协议履行义务，在服务过程中有很多问题，很多业主提出整改意见，但戴德梁行物业公司的服务越来越差，后来部分业主以不交物业费的方式抗议，至今戴德梁行物业公司未作调整。戴德梁行物业公司的违约行为主要表现在：一、空调等设备噪音严重，靠近空调的房间无法正常使用。二、环境卫生差，保洁不到位。三、电梯到期未年检，严重威胁业主健康。四、各家门外管理设备没有巡视记录，戴德梁行物业公司未尽管理职责。五、绿地破坏严重，百分之五十绿地裸露，十号楼裸地已达百分之百，且堆满杂物。六、戴德梁行物业公司在地下室住人，擅自改变地下室用途。七、小区内私搭乱建严重，戴德梁行物业公司曾承诺制止，但没有结果。八、在业主不交物业费后，戴德梁行物业公司拒绝提供服务。九、安全保卫不到位，对外来人管理不严，小区内曾发生盗窃案。十、地下室及屋顶漏水，戴德梁行物业公司没有及时维修。十一、戴德梁行物业公司恶意浪费业主的资源。十二、戴德梁行物业公司房屋维修资金的使用不公开透明。十三、戴德梁行物业公司未按协议约定公布账目。十四、车库、游泳池等未及时使用。十五、戴德梁行物业公司的从业人员素质低、无资质。十六、戴德梁行物业公司多收业主两个月的物业费应退还。综上所述，戴德梁行物业公司的诉讼请求没有依据，收费标准应降低，且违约金过高，请求法院驳回戴德梁行物业公司的诉讼请求或扣减戴德梁行物业公司的物业费。原审法院经审理认为：戴德梁行物业公司、曹丽娜于2008年8月13日签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，合同的内容不违反国家有关法律、法规和禁止性规定，应认定该合同有效。合同签订后，戴德梁行物业公司履行了物业服务的义务，曹丽娜亦交纳了2008年8月13日至2009年8月12日期间的物业服务费。2011年，戴德梁行物业公司与北京市西城晶华苑小区业主委员会签订了《西城晶华苑物业服务合同》，曹丽娜作为西城晶华的业主，该物业服务合同对其具有约束力。其应依约交纳物业服务费，故戴德梁行物业公司要求曹丽娜支付自2009年8月13日至2013年8月12日期间的物业服务费，于法有据，法院对此予以支持。关于戴德梁行物业公司主张违约金一节，根据双方签订的《北京晶华苑物业服务合同》，在曹丽娜未按该合同约定的日期足额交纳物业服务费的情况下，应当承担违约责任。但鉴于戴德梁行物业公司主张的违约金数额过高，具体数额，由法院根据相关法律规定结合本案具体情况予以酌定。庭审中，曹丽娜所提供若干照片以此证明戴德梁行物业公司未全面履行物业服务义务，但该证据不足以成为其不交纳物业服务费的依据，故法院对其抗辩理由不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，原审法院于2013年12月作出判决：一、判决生效后七日内，曹丽娜给付北京戴德梁行物业管理有限公司二〇〇九年八月十三日至二〇一三年八月十二日期间的物业服务费两万两千七百二十八元二分。二、判决生效后七日内，曹丽娜给付北京戴德梁行物业管理有限公司违约金四千五百四十五元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，曹丽娜不服，上诉至本院，主张：原审法院认定事实不清，适用法律有误，戴德梁行物业公司与业委会签订的《北京晶华苑物业服务合同》已经取代了前期物业合同，戴德梁行物业公司提供的物业服务存在诸多瑕疵，应减免部分物业费，且不应当判决业主支付违约金，要求撤销原判，驳回戴德梁行物业公司有关违约金的诉讼请求，改判减免50%的物业费，剩余物业费同意交纳。戴德梁行物业公司同意原判。经审理查明：戴德梁行物业公司系北京市西城区太平桥大街8号西城晶华小区的物业服务公司。坐落于北京市西城区太平桥大街8号院××××××403室系曹丽娜购买的房屋，建筑面积89.34㎡。2008年8月13日，双方签订了物业服务合同，双方约定了权利义务，同时约定：“按购房合同要求，甲方（即曹丽娜）于入伙之日起全额缴清首年度的物业管理费，此后每年的7月1日前全额缴清当年7月1日至次年6月30日的物业管理费”。住宅的缴费标准为：“人民币5.3元/建筑面积平方米每月”。违约责任条款约定：“乙方（即戴德梁行物业公司）违反协议未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正；甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；甲方违反约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每日千分之三收取滞纳金。若甲方拒绝交纳各项费用，乙方受发展商或业委会委托，保留通过司法途径追缴相关费用的权利。”该协议签订后，曹丽娜于同日缴纳了2008年8月13日至2009年8月12日的物业服务费。此后，曹丽娜未缴纳该费用。2011年，戴德梁行物业公司与北京市西城晶华苑小区业主委员会签订了《北京晶华苑物业服务合同》，该合同中明确了戴德梁行物业公司义务。同时约定：“该物业服务费住宅部分由乙方（即戴德梁行物业公司）按人民币5.3元/平方米/月向业主收取。如交费义务人未能支付，物业管理费最终承担者为业主。”原审庭审中，戴德梁行物业公司提供了“荣誉证书”和“锦旗”欲证明其服务水平已达到四星级标准，并获得了政府机关部门的认可和表彰。对此，曹丽娜不予认可。曹丽娜提供了照片若干及公证书等证据材料，欲证明戴德梁行物业公司在物业服务过程中存在绿化不达标、公共卫生不合格、电梯未按时进行年检、地下室通道漏水等瑕疵，戴德梁行物业公司的上述行为违反了合同约定。对此，戴德梁行物业公司不予认可。本院审理中，曹丽娜提交了小区近期照片若干张及戴德梁行物业公司向业主发布的申请启用公共维修基金事宜通告，以证明物业服务不达标，对于维修义务不作为。戴德梁行物业公司对照片不予认可，并称维修基金应由业主委员会向建委申请。另，依曹丽娜申请，本院对西城晶华小区进行了现场勘验。根据现场勘验，小区内保安、保洁情况良好，会所设施运转正常，电梯已年检，部分草坪有毁损，小区内10号楼1101室房顶有漏水痕迹，5号楼地下室有漏水痕迹，地下室有部分房屋锁门，据业主反映有人居住。戴德梁行物业公司解释称其已经尽到了职责，不存在服务不达标问题，地下室漏水是开发商建房时地基下陷所致，该情况已经多次报给开发商，开发商也来勘验过，解决方案尚在协调中；顶层漏水问题，五年内应由开发商进行保修，我公司在收到投诉后与开发商进行了积极协调，开发商也维修过，现在五年保修期刚过，我公司与业委会正在申请公共维修基金以解决顶层漏水问题；关于绿地问题，草坪是有寿命的，部分业主饲养宠物对草坪也造成了一定的破坏，补种需要过程；我公司并未出租地下室。本院还针对曹丽娜所反映的诸多问题向业委会进行了询问，业委会答复称：大多数业主对戴德梁行物业公司的服务比较满意；房屋质量问题是开发商遗留的，戴德梁行物业公司就此与开发商进行过积极协调，开发商也来修过，开发商的保修期过后，已经申请了公共维修基金；关于地下室出租，开发商将地下室卖了，地下室是有产权的，戴德梁行物业公司对此也没有办法；地下室漏水问题也进行过维修；会所在2008年10月交付使用，停车场在业主2008年入住时就开始使用了；关于一层业主私搭乱建问题，开发商曾口头承诺送花园，业委会责成戴德梁行物业公司要求一层业主整改，也通知过城管；关于账目按规定每年3月份都做了公示；管家都会按时巡楼；保安情况总体不错，但难免有丢失自行车等意外发生；空调是开发商提供的，噪音问题戴德梁行物业公司也解决不了；未交物业费的业主戴德梁行物业公司也提供了正常服务，但入户服务等增值服务不提供；戴德梁行物业公司在财务上很严谨，并未发现有浪费业主资源的情况。戴德梁行物业公司对业委会的陈述基本认可。曹丽娜称业委会向着物业公司，不认可业委会的陈述。本院审理中，戴德梁行物业公司称，一审判决作出后，曹丽娜已按一审判决结果缴纳相应费用。曹丽娜认可费用已交纳的情况，但称该费用系涉案房屋租户缴纳，其并不同意原审判决，坚持其的上诉意见。上述事实，有《物业服务合同》、《北京晶华苑物业服务合同》、（2010）京中信内民证字07554号公证书、交费收据、照片、现场勘验笔录、业委会询问笔录及双方当事人当庭陈述等相关证据材料在案佐证。本院认为：戴德梁行物业公司与曹丽娜于2008年签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，戴德梁行物业公司为曹丽娜所有的房屋提供了物业服务，曹丽娜仅支付了2008年8月13日至2009年8月12日期间的物业服务费，此后以物业服务存在瑕疵为由未再支付物业费。2011年戴德梁行物业公司与业委会签订了《北京晶华苑物业服务合同》，对涉案小区的物业服务进行了重新约定。该合同签订后，戴德梁行物业公司应当按照《北京晶华苑物业服务合同》履行物业服务义务，曹丽娜作为涉案小区的业主，《北京晶华苑物业服务合同》对其亦具有约束力。曹丽娜主张戴德梁行物业公司提供的物业服务存在瑕疵，并提供了照片、公证书等若干证据，戴德梁行物业公司对此不予认可。根据双方的举证质证情况、本院的现场勘验及对业委会的询问，戴德梁行物业公司已经基本履行了物业服务义务，现有证据不足以证明戴德梁行物业公司提供的物业服务质量与合同约定标准之间存在明显差距。涉案小区的草坪虽有部分斑秃，但树木养护良好，整体绿化尚可。小区房屋虽然部分存在漏水现象，但该问题涉及房屋质量，在保修期内应由开发商解决，保修期过后戴德梁行物业公司已经上报申请公共维修基金，该问题正在逐步解决中，戴德梁行物业公司并无明显过错。如上所述，曹丽娜要求减免物业费，理由不足，本院不予支持。戴德梁行物业公司已向曹丽娜所有的房屋提供了服务，曹丽娜理应按照合同约定支付相应的物业费。关于违约金一节，曹丽娜长期拖欠物业费，按照合同约定理应支付相应的违约金，原审法院根据相关法律规定并结合本案具体情况酌定的违约金数额并无不当。应当指出，小区整体环境的维护和改善需要物业公司和业主的共同努力，一方面物业公司应加强自身管理，努力提高物业服务水平，积极回应业主的合理诉求；另一方面业主亦应当通过正当途径督促物业公司履行职责以维护自身权益，希望双方今后能够有效沟通，严格按照合同约定履行各自的义务，共同促进小区的发展。综上，曹丽娜的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费936元，由北京戴德梁行物业管理有限公司负担454元（已交纳），由曹丽娜负担482元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费652.30元，由曹丽娜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 雪代理审判员  何江恒代理审判员  王 云二〇一四年十一月五日书 记 员  陈 雪董红