宁波市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0205民初1304号
原告：宁波市江北区苏园小区业主委员会。住所地：宁波市江北区育才路158号苏园小区*幢*号****室。
负责人：王伟，代理主任。
委托诉讼代理人：叶伟军，浙江甬泰律师事务所律师。
被告：浙江永成物业管理有限公司（统一社会信用代码：91330205713342764A）（1/3）。住所地：宁波市江北区范江岸路***弄*号**座***室。
法定代表人：梁兵，该公司董事长。
委托诉讼代理人：姚剑波，宁波市天诚法律服务所法律工作者。
原告宁波市江北区苏园小区业主委员会（以下简称苏园小区业委会）与被告浙江永成物业管理有限公司（以下简称永成物业公司）合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案后，依法适用简易程序于2017年6月1日、7月11日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶伟军、被告的委托诉讼代理人姚剑波到庭参加诉讼。审理过程中,双方曾申请自行和解，后无果。本案现已审理终结。
苏园小区业委会向本院提出诉讼请求，判令被告：1.退出物业服务区域、腾退占用的苏园小区物业管理用房；2.移交经营用房；3.办妥财务移交，包括财务资料及专项经费；4.移交物业服务所必需的相关资料；5.按每月8000元标准向原告支付自2017年1月9日起至实际腾退日止的物业管理用房使用费，暂计至2017年4月30日为29600元。案件审理中，原告撤回前述第3项诉请中关于移交专项经费的主张以及第5项诉请。事实与理由：被告永成物业公司系苏园小区前期物业服务公司。2016年2月份，苏园小区在主管部门指导监督下成立了业主委员会，即本案原告。因被告拒绝就小区物业管理专项资金收支以及业主共有产权经营收入情况等进行说明，原告无奈自筹资金于2016年9月委托会计事务所进行了审计，结果显示被告存在侵占小区业主公共收益的行为。后经相关部门协调无果，原告经集体研究决定启动新物业的选聘工作。2016年12月10日，原告组织了选聘新物业公司的选举，投票结果显示同意选聘新物业公司的业主计179户，人数及面积均过半。原告与其中一家物业公司签订物业服务合同，并于2017年1月2日函告被告，要求其办理物业交接手续并全面撤离小区。原告认为，根据被告与宁波雅戈尔姚江置业有限公司（以下简称雅戈尔公司）签订的《前期物业服务合同》，业主与业主大会选聘的物业服务合同生效，或经业主大会或者业主委员会代表大会讨论决定终止前期物业合同，前期物业合同终止。现前期物业合同终止条件已经成就，被告应撤出苏园小区并办理相关手续，为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，望判如所请。
永成物业公司辩称：1.原告的主体资格不适格，其负责人王伟并非小区业主，原告的成员人数不符合法定标准，在上述问题修正之前，原告主体资格并不合法，此外，原告提起本次诉讼并未召开业委会或业主大会，程序违法。2.宁波海曙建安物业服务有限公司（以下简称建安物业公司）在2015年12月10日的投票中仅获得129票，宁波高新区聚意物业服务有限公司（以下简称聚意物业公司）仅得票50票，均未达半数，故并未形成选聘新的物业公司的决定，前期物业合同未终止。3.原告与聚意物业公司签订物业服务合同时未取得业主同意，程序违法，原告无权代表业主签订物业服务合同，合同应属无效。4.关于原告要求被告移交的材料，被告承诺如原告诉请获得支持，其会将建设单位移交给其的全部资料完整移交给原告。综上，本案应中止审理或驳回原告的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：
一、双方无争议事实
苏园小区位于宁波市江北区，该小区共计有产权业主323户。根据宁波市江北区物业管理办公室提供的情况说明及现场实际，小区的物业管理用房部分位于江北区××路××（××）（××），经营用房位于江北区××路××（××）。
被告永成物业公司系苏园小区的前期物业服务公司，2011年11月29日，被告与苏园小区的建设单位雅戈尔公司签订《前期物业服务合同》，约定由被告为苏园小区提供前期物业管理服务，合同期限为该合同签订之日至业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务合同生效之日止；经业主大会或业主委员会讨论决定，终止与被告合同的，前期物业服务合同终止。该合同第十六条约定，雅戈尔公司向被告移交竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；业主清册；分幢分层平面图和套型图；房屋、电表、水表等有关钥匙；物业管理所必需的其他资料。
2016年2月份，苏园小区成立业主委员会，即本案原告。小区业主大会制定的《宁波市苏园小区业主大会议事规则》第二十二条及二十五规定，业主参加业主大会的形式可为书面征求意见，可由业主委员会组织有关人员逐户送发和回收业主意见，经业主委员会统计汇总后，公布表决结果。
2016年11月15日，原告发布《告全体业主书》，决定启动新物业公司的选聘工作。2016年12月10日，原告组织小区全体业主就选聘新物业公司进行决议，结果显示，同意选聘建安物业公司为129票，同意选聘聚意物业公司为50票，弃权48票，反对10票，规定时间未反馈意见84票。原告并于2016年12月14日发布《苏园小区新物业选聘公投结果公告》，载明，业主大会就选聘新的物业公司进行决议后作出了选聘建安物业公司的决定并进行公示。
2017年1月2日，原告与聚意物业公司签订《苏园小区物业服务合同》，约定自2017年1月8日起至2020年1月7日止，由该公司为苏园小区提供物业服务。2017年1月2月至1月9日间，原告就选聘聚意物业公司入户征询业主意见，原告提供的征询意见表显示，共计有有175户业主签字表示同意。
2017年1月2日，原告向被告送达了《关于做好物业交接事宜的函告》，载明，苏园小区业主大会已完成新物业公司的选聘投票，聚意物业公司当选，原告并已与聚意物业公司签订了物业服务合同，故前期物业服务合同自然终止，要求被告移交物业服务的相关资料并退场等。被告收到上述函件后提出异议，并拒绝腾退，双方遂发生争议。原告并于2017年4月5日再次致函被告，要求被告退场并做好物业管理移交工作等。
二、双方对前期物业服务合同是否终止存在争议
原告主张，前期物业服务合同已终止。理由为：前期物业合同约定，经业主大会或业主委员会讨论决定终止与被告合同或业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。原告于2016年11月作出了选聘新物业公司的决定，小区业主大会于2016年12月10日对选聘新物业公司进行决议，同意选聘新的物业公司（建安物业公司及聚意物业公司）的业主人数及面积均已过半，形成了选聘新物业公司的决定，原告与聚意物业公司于2017年1月2日签订了物业服务合同，并在2017年1月9日前得到人数及面积均过半的业主的追认。综上，前期物业服务合同终止条件已成就，该合同已终止。为此，原告提供了《苏园小区新物业选聘公投结果公告》、选聘聚意物业公司的征询意见表、业主通讯录、投票情况说明、面积明细等一组证据为证。被告上述证据均不认可，但经本院要求核实后未提出异议。
被告主张，前期物业服务合同未终止。理由为：2016年12月10日的业主大会投票中，建安物业公司、聚意物业公司的得票均未超过半数，故业主大会并未形成选聘新物业公司的决定。原告与聚意物业公司于2017年1月2日签订物业服务合同时，未经业主同意，程序违法，原告无权签订上述合同，合同应属无效。
原告提交的《苏园小区新物业选聘公投结果公告》、选聘聚意物业公司征询意见表、业主通讯录、投票情况说明、面积明细等证据，被告虽不认可，但其作为苏园小区的物业服务企业完全具备核实上述证据真伪之能力，经本院要求核实后未对上述证据提出异议，故本院对上述证据予以确认。根据我国物权法第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物权法第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主认为业主大会或业主委员会的决定侵害其合法权益的，可请求法院予以撤销。根据上述规定，选聘和解聘物业服务企业属业主自治范围内的事项，业主大会的决定在作出后未经法定程序撤销前对全体业主均具有法律约束力。就本案而言，苏园小区业主大会在2016年12月10日就选聘新的物业公司进行决议，形成了选聘建安物业公司的决定并发布了公告。因业主大会该决定系其自治范围内的事项且未经法定程序撤销，故对前述业主大会决定本院可直接确认，被告主张业主大会未形成选聘新物业公司的决定，没有依据，本院不予采纳。虽然原告也提供了关于同意选聘新物业公司（建安物业公司及聚意物业公司）的业主人数及面积均已过半数的有效证据，但在无业主主张撤销业主大会决定时无需进行实质审查。原告于2017年1月2日与聚意物业公司签订了《物业服务委托合同》，并在1月2日至9日间按照议事规则的规定书面征询了业主意见并得到业主的追认，无证据显示此次选聘聚意物业公司的决定被撤销，也不存在阻却前述物业服务合同成立并生效的事由，故对被告关于该合同无效的抗辩，本院不予采纳。综上，苏园小区业主大会已就选聘新的物业公司形成决定且未被撤销，原告也与新的物业公司签订了物业服务合同，根据前期物业服务合同的约定，前期物业服务合同终止的条件已成就，故对原告的相关主张，本院予以采纳。
本院认为：原告苏园小区业委会的成立已经行政管理部门审核备案，对原告的主体资格本院可予确认。根据我国物权法第七十六条的规定，业主委员会的选举及更换等事项属于业主自治范围内的事项，不属于本案物业服务合同的民事案件审理范围，被告以原告负责人并非小区业主、原告组成人员不符合法律规定等为由对原告主体资格提出的异议，本院不予采纳。被告主张，原告提起本次诉讼需经业委会或业主大会同意，我国法律及行政法规并未对此作出特别规定，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院予以支持，据此，原告有权就本案向被告主张权利。被告与雅戈尔公司签订的前期物业合同现已经终止，被告亦早已收悉要求其退场及移交资料等的通知，现原告诉请要求被告退出物业服务区域、腾退苏园小区物业管理用房和经营用房、移交财务资料，移交物业管理的必需相关材料，符合法律规定，本院依法均予以支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：
一、被告浙江永成物业管理有限公司于本判决生效后二十日内退出苏园小区物业服务区域并腾退物业管理用房；
二、被告浙江永成物业管理有限公司于本判决生效后二十日内向原告宁波市江北区苏园小区业主委员会移交经营用房；
三、被告浙江永成物业管理有限公司于本判决生效后二十日内向原告宁波市江北区苏园小区业主委员会移交财务资料；
四、被告浙江永成物业管理有限公司于本判决生效后二十日内向原告宁波市江北区苏园小区业主委员会移交物业服务所必需的相关资料。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告浙江永成物业管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号：20×××17，开户银行：宁波市市区农村信用合作联社江北信用社。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
审判员 周进军
二〇一七年八月十四日
书记员 林璐蕾