广西壮族自治区贺州市八步区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1102民初549号原告：中国工商银行股份有限公司贺州分行。负责人：黎东屏，行长。委托代理人：陈垚锜，八步区法律事务中心法律工作者。委托代理人：李少秋，该行员工。被告：杨金良。被告：张松枝。被告：广西贺州市广建房地产开发有限公司。法定代表人：黄滨，董事长。委托代理人：李红，该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司贺州分行（以下简称工行贺州分行）诉被告杨金良、张松枝、广西贺州市广建房地产开发有限公司（以下简称广建公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法组成合议庭于2016年6月20日公开开庭审理了本案。原告委托代理人陈垚锜、李少秋，被告广建公司的委托代理人李红到庭参加诉讼。被告杨金良、张松枝经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2010年11月19日，原告与被告杨金良、张松枝、广建公司签订了个住贺州市支行2010年169号《个人购房借款／担保合同》，原告依合同约定，于2010年12月23日向被告借款人杨金良发放了15.8万元个人住房贷款，已履行合同约定义务。2015年7月开始，被告出现不按时还款情况。截至2015年11月23日，被告已连续5期未按时偿还贷款本息。经原告多次催收，被告仍未履行合同约定的还款义务。依据双方签订的借款合同第十四条第14.1.L款和第14.2.（4）款约定，原告宣布合同立即到期，要求收回全部贷款。被告的违约行为，损害了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，请求：1、解除原告与被告杨金良、张松枝、广建公司签订的《个人购房借款／担保合同》，并偿还原告贷款本金100688.93元及利息2918.82元（利息暂计至2015年11月23日），并按《个人购房借款／担保合同》第四条、第九条约定的利率计算利息（中国人民银行基准利率上浮10%）、罚息（执行利率基础上上浮50%）、复利，计至借款清偿之日止；2、确认原告对贷款抵押的房地产有优先受偿权；3、被告广建公司承担连带偿还责任；4、被告承担本案诉讼费用。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《个人购房借款／担保合同》，证明被告杨金良、张松枝与原告签订《个人购房借款／担保合同》，约定了相关权利义务，原被告双方已在《个人购房借款／担保合同》签章认可。2、中国工商银行借款凭证，证明原告已向被告杨金良发放158000元借款的事实。3、抵押登记权证，证明原告对抵押的房产享有处分权和优先受偿权。4、还款记录，证明借款人的还款情况，能清楚说明借款人的违约行为。5、工行个人贷款逾期催收函、工行个人贷款逾期催收通知书、提前还款函、国内快递邮寄凭证，证明被告出现违约后，原告向所有被告发出履行责任和义务的通知，告知被告应归还的本金、利息及归还日期。6、被告杨金良、张松枝的居民身份证，结婚证，证明被告杨金良、张松枝的身份信息。7、《中国银监会关于中国工商银行贺州支行升格为分行的批复》，证明原告的诉讼主体资格。被告杨金良、张松枝未作答辩，亦未提交证据。被告广建公司辩称：本案被告杨金良、张松枝因购买位于贺州市建鞍路西侧向阳花园1栋1单元601号住房资金不足向原告申请贷款15.85万元，并用该住房设定了抵押、办理了抵押登记，广建公司提供保证。现因被告杨金良、张松枝未按合同约定履行还款义务，违反合同约定，原告要求广建公司承担保证责任。根据本案的性质既有债务人的抵押担保又有保证人的保证，属于混合担保，根据《物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”第一百九十四条第二款“债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。”以及《担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任；债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。”可见，物保优于人保，债权人应该先对债务人的物保行使权利，保证人仅对物的担保以外的债务承担保证责任；债权人放弃债务人提供的物保的，保证人免除相应的责任。综上，本案应先对被告杨金良、张松枝抵押的房屋实现债权，不足部分广建公司才承担保证责任，如原告放弃被告杨金良、张松枝房屋抵押权的优先受偿权，广建公司免除该部分的相应责任。被告广建公司对其辩称未向法院提交证据。经过开庭质证，被告广建公司对原告的证据2-7无异议，对证据1担保部分有异议，认为违反了物权法76条，担保法28条的规定。债权人应对物保行使权利，不足部分被告才承担连带责任。本案对证据的分析认定：被告杨金良、张松枝未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。原告的证据符合证据三性的要求，本院予以认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年9月14日，中国工商银行股份有限公司贺州支行升格为中国工商银行股份有限公司贺州分行。2010年11月19日，原告（贷款人）与被告杨金良（借款人、抵押人）、被告广建公司（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》，约定被告杨金良向原告借款158000元，用于购买坐落于贺州市建鞍路西侧向阳花园小区1幢1单元601号，借款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率采用浮动利率的计算方式，即贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%，借款逾期的，罚息利率为在执行贷款利率的水平上加收50%；还款方式采用按月等额本息还款方法；本合同的担保方式为保证和抵押，保证人为广建公司，抵押物为贺州市建鞍路西侧向阳花园小区1幢1单元601号房。合同第九条约定借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。合同第十四条约定借款人的其他任何债务在到期后未予清偿的，或借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即偿还未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除本合同。第二十一条约定贷款到期借款人未予清偿的，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿。合同第二十六条约定保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。合同第三十条约定主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就仍何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。张松枝作为抵押物共有人在借款合同上签字、按印。2010年12月8日，抵押物（贺州市建鞍路西侧向阳花园小区1幢1单元601号房）办理预告登记，预告登记证号为贺房预八步字第00002400号，预告登记权利人为中国工商银行股份有限公司贺州市支行，约定期限是120个月。2010年12月23日，原告向被告杨金良发放了158000元贷款，借款期限自2010年12月23日至2020年12月23日止。贷款发放后，一开始被告尚能正常还款，从2015年7月开始被告杨金良出现不按时还款的情况，2015年9月24、25日原告向被告发出《提前还款函》及《贷款逾期催收通知书》。因杨金良拖欠多期贷款未偿还，原告遂诉至法院。截至2015年11月23日，被告杨金良尚欠原告贷款本金100688.93元，利息2918.82元。本院认为：原告与被告杨金良、张松枝、广建公司签订的《个人购房借款／担保合同》，是各方当事人真实意思表示，合法有效。合同签订后，各方均应依照合同约定全面履行各自的义务。原告已按约发放了贷款，被告杨金良没有按照合同约定归还原告贷款本息，双方借款合同第十四条约定了合同解除的情形，现条件已成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告要求解除双方之间签订的《个人购房借款／担保合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条：“借款人应当按照约定的期限支付利息”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，原告要求被告杨金良偿还贷款本金100688.93元及利息的诉讼请求，本院予以支持。杨金良妻子张松枝是该房屋的共有人，张松枝对本案贷款亦应承担清偿责任。本案借款合同中的抵押条款合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”的规定，原告要求对被告杨金良所有的位于贺州市建鞍路西侧向阳花园小区1幢1单元601号房享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。借款合同第二十六条约定保证人广建公司向贷款人提供连带责任保证担保，现贷款人杨金良未归还贷款，广建公司应承担连带担保责任，根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，原告要求广建公司承担连带担保责任的诉讼请求，本院予以支持。被告广建公司辩称既有物的担保又有人的担保的，债权人应先对债务人的物保行使权利，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；······”的规定，借款合同第三十条约定贷款人有权选择物保实现债权，也可以先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人、保证人同时承担责任，因此，被告广建公司的辩称没有依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司贺州分行与被告杨金良签订的《个人购房借款／担保合同》；被告杨金良、张松枝偿还原告中国工商银行股份有限公司贺州分行贷款本金100688.93元及利息2918.82元（利息暂计至2015年11月23日，之后的利息以100688.93元为基数，从2015年11月24日起按罚息利率即执行利率上浮50%计算至本案判决确定的履行期限的最后一日止；未按期归还的利息按罚息利率计收复利至本案判决确定的履行期限的最后一日止）；二、原告中国工商银行股份有限公司贺州分行对位于贺州市建鞍路西侧向阳花园小区1幢1单元601号房享有优先受偿权；三、被告广西贺州市广建房地产开发有限公司对上述债务承担连带担保责任。案件受理费2372元（原告已预交），由被告杨金良、张松枝、广西贺州市广建房地产开发有限公司负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审 判 长 ??张媛月人民陪审员 李 运 党人民陪审员 朱 有 寿二〇一六年七月四日书?记?员黄雪娟