湖北省武汉市武昌区人民法院
行 政 判 决 书
（2014）鄂武昌行初字第00035号
原告徐建新。
委托代理人胡建峰、占传德，湖北立丰律师事务所律师。
被告武汉市住房保障和房屋管理局，住所地湖北省武汉市江岸区高雄路166号。
法定代表人何艳，局长。
委托代理人刘仁祥，湖北建祥升律师事务所律师。
委托代理人邢彦军，男。
第三人刘万斌。
委托代理人金春桂，系刘万斌之母。
第三人武汉宝安房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区南湖路南湖机场1号楼。
法定代表人龚玉亮，董事长。
委托代理人黄杰、范云英。
原告徐建新不服被告武汉市住房保障和房屋管理局（以下简称武汉市房管局）房屋登记一案，于2014年7月10日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，于2014年7月15日向武汉市房管局送达了起诉状副本及应诉通知书。因刘万斌、武汉宝安房地产开发有限公司（以下简称宝安公司）与本案有法律上的利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼，并向其送达了起诉状副本及参加诉讼通知书等诉讼文书。本院依法组成合议庭，于2014年9月12日公开开庭审理了本案。原告徐建新及其委托代理人胡建峰、占传德，被告武汉市房管局的委托代理人刘仁祥、邢彦军，第三人刘万斌及其委托代理人金春桂，第三人宝安公司的委托代理人黄杰、范云英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2006年3月21日，被告武汉市房管局经审查出让方宝安公司与承受人刘万斌的共同委托人刘燕云提交的商品房权属转移登记申请（房屋坐落于武昌区南湖花园宁静苑16栋1单元4层2室），予以核准房屋权属转移登记并于2006年3月22日向刘万斌颁发武房权证昌字第××号《房屋所有权证》。2010年刘万斌以上述房屋产权证遗失为由，申请遗失补发登记，被告于2010年7月5日为刘万斌补办了武房权证昌字第××号《房屋所有权证》。被告武汉市房管局在法定期限内向本院提交了下列证据、依据：证据一，武汉市房屋产权移交凭证、交易权属登记申请表及产权证明图；证�二，商品房购销合同及买受方刘万斌身份证复印件；证据三，售房单位营业执照组织机构代码及资质证书；证据四，建设工程规划许可证；证据五，购房发票复印件及单位证明；证据六，授权委托书三份，上述证据拟证明当时提交的资料符合房屋权属登记的法定形式要件。证据七，武汉宝安房地产开发有限公司“情况说明”，拟证明宝安公司不认可刘万斌办理房屋产权证时提交资料中的印章的真实性。证据八，2013年9月10日调查笔录。证据九，中止行政复议通知书，拟证明就本案原告已先行提起了行政复议，复议已中止。法律依据：《城市房屋权属登记管理办法》第十二条、第十七条、第二十七条。
原告徐建新诉称，其与宝安公司于1996年3月签订房屋买卖合同，将武昌区南湖花园宁静苑16栋1-4-2号房屋出售给原告，原告按合同约定付清房款后于1999年办理了编号为武�权证昌字第××号的房屋所有权证，原告一直未在该房屋居住。2013年原告发现他人在该房屋居住，经查询得知被告于2006年向案外人刘万斌就该房屋办理了房产证，并且刘万斌居住在该房屋。被告未依法审核房屋登记情况，将原告合法享有所有权的房屋向刘万斌颁发房屋所有权证的具体行政行为严重违反法律规定，导致刘万斌占用原告房屋，严重侵害原告的利益，依法应当予以撤销并承担赔偿责任。请求：1、判令撤销被告颁发的位于南湖花园宁静苑16栋-1-4-2号（武房权证昌字第××号）房屋所有权证。2、判令被告赔偿原告因其具体行政行为给原告造成的租金损失16万元。原告提供的证据如下：证据一，原告徐建新身份证复印件、被告武汉市房管局组织机构代码证复印件，拟证明原、被告的主体适格。证据二，购买经济实用住房审批表、经济实用房购买合同、购房补充�议、契纸、武房权证昌字第××号房屋所有权证、土地使用纳税记录、煤气初装费、物业费收款收据，拟证明原告依法取得房屋的所有权且所有权证合法有效，房屋所有权未发生变更，仍归原告享有。证据三，房屋买卖（置换）合同；武汉市商品房购销合同复印件；企业法人营业执照正、副本复印件；组织机构代码证复印件；资质证书复印件；建设工程规划许可证复印件；证明、购房发票复印件；授权委托书、委托书；情况说明，拟证明刘万斌办理房产证所提供的材料均为伪造，且两份合同出卖人与买受人均不一致，办证材料前后矛盾，被告办证行为违法。
被告武汉市房管局辩称，2006年3月21日，刘万斌委托刘燕云就本案诉争房屋申请商品房权属转移登记，并按规定提交了一系列相关材料。经审查，其提交的相关材料符合法定形式要件，我局核准登记并于2006年3月22日向其颁发武房权证昌字第××号《房屋所有权证》，2010年刘万斌以产权证遗失为由，申请遗失补发登记，我局受理后，经《长江日报》公告程序，于2010年7月5日向刘万斌补办了武房权证昌字第××号《房屋所有权证》。2013年6月，原告称其购买的房屋被刘万斌所占，并出现一房两证情况，经我局核实发现，原告就所争议的房屋于1999年8月10日向我局申请了房屋登记，2000年5月16日我局向原告颁发了武房权证昌字第××号《房屋所有权证》。2006年是登记系统升级更新的交替阶段，以致在刘万斌申请房产转移登记时出现漏查，后经多方查实，宝安公司亦来函说明刘万斌在办理房屋权属转移登记的过程递交的所有资料中涉及其公司的印章均为伪造章。刘万斌在申辩中认为自己从未与宝安公司交易，而是与徐建新交易并向其交付了房屋对价。后宝安公司与刘万斌均向公安机关报案。2013年12月，原告为此向武汉市人民政府提起行政复议程序，复议机关认为“因作为房屋登记行为基础的房屋买卖合同民事争议需先行解决”，决定自2014年2月18日起中止该行政复议案件的审理，行政复议中止原因消除后，本机关将恢复该行政复议案件的审理。被告认为房屋权属登记过程中存在虚假民事法律关系等情况，依法应先行解决民事争议。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，原告应先行通过民事诉讼救济途径解决纠纷。且原告对本案已先行行政复议，行政复议案件处于中止状态，人民法院予以审查后应向原告释明先行通过民事诉讼程序以利行政复议程序的恢复审理。另原告1996年购买房屋后十余年未对该房进行管理使用，没有租赁事实，其提出赔偿租金16万元不能成立。
第三人刘万斌述称，其于2006年3月通过德嘉房�产南湖连锁店（以下简称德嘉中介）购买本案诉争房屋，徐建新、金春桂和德嘉中介签订购房合同，约定由中介方负责办理房产证。后，中介工作人员、徐建新、刘万斌、金春桂等到房管局办理房产证，经房管局窗口验明房产证的真实性后，刘万斌将房款人民币25.1万元（现金）交给德嘉中介和徐建新。刘万斌于同年7月在该房屋居住至今。其间，刘万斌因搬家将原房屋所有权证遗失，被告武汉市房管局于2010年7月5日为刘万斌补办了武房权证昌字第××号《房屋所有权证》。综上，刘万斌所持有的武房权证昌字第××号《房屋所有权证》合法有效，不应予以撤销，请求驳回原告的诉讼请求。刘万斌提交的证据如下：证据一，房屋买卖（置换）合同；证据二，南湖花园宁静苑16栋1单元4层2号产权证、土地证及附图；证据三，德嘉中介收取房屋信息费和定金的收据；证据四，武汉市德嘉中介代收房款收条；证据五，徐建新身份证；证据六，刘万斌身份证；证据七，购房时缴纳的契税、房屋登记费、交易手续费、土地登记费、土地证工本费、印花税等证明和收据。上述证据拟证明刘万斌通过德嘉中介购买了涉案房屋，房屋归刘万斌所有；证据八，个人抵押贷款住房财产保险单。拟证明刘万斌的房产证是真实可信的；证据九，买房时自行处理卖方遗留的保险柜证明（德嘉中介），拟证明处理保险柜的经过；证据十，听证记录。
第三人宝安公司述称，本案与宝安公司无关。第一，宝安公司于1996年与原告签订购房合同是属实的；第二，在与原告签订合同后宝安公司没有再次售房，也没有委托第三方出售房屋；第三，得知本案相关事情后宝安公司两次通过拨打110向汉阳派出所报案。宝安公司未提交证据。
经庭审举证质证，本院认定证据如下�
一、被告提交的证据一至七系被告为刘万斌办理房屋登记的材料，除刘万斌身份材料属实外，各方当事人对其他材料的真实性均不认可，且企业法人营业执照、法人身份证等材料均已过期，对其真实性与合法性不予认定。
二、原告提交的证据一、二能证明其于2000年5月16日办理了房屋登记，其所持有的武房权证昌字第××号《房屋所有权证》合法有效。
三、第三人刘万斌提交的证据能证明在办理房屋所有权证时依法交纳了相关的契税，其持有的武房权证昌字第××号《房屋所有权证》真实有效；对于刘万斌提交的证据三、证据四，结合购房人金春桂的陈述，能认定其向德嘉中介交纳了相关手续费的事实；根据日常生活经验，结合刘万斌已经办理了房产证这一事实，可以认定其交纳了购房款人民币25.1万元。证据八能证明刘万斌于2005年5月25日与永诚财产保险股份有限�司就本案诉争房屋办理了个人抵押贷款住房财产保险。证据十能证明被告组织刘万斌和宝安公司举行了听证会。
经审理查明，1996年5月8日宝安公司与原告签订了《经济实用房购买合同》，约定乙方向甲方购买武昌区紫阳街南湖宁静苑16栋-1-4-2号经济实用住房，购房款总额计人民币109680.00元。原告交清购房款后于1999年8月10日向被告申请了房屋登记，2000年5月16日被告向原告颁发了武房权证昌字第××号《房屋所有权证》，原告购买该房屋后没有进行装修，亦没有实际使用和管理。
2006年3月8日，第三人刘万斌之母金春桂与德嘉中介及虚假的“徐建新”（购房合同中的售房人徐建新与本案原告身份不符）签订了购房合同，约定将“徐建新”所有的本案诉争房屋转让给金春桂。金春桂按合同约定交纳了中介费。2006年3月21日，被告依照申请人提交的虚假的材料就本案诉争房�为刘万斌办理了商品房权属转移核准登记，刘万斌按照房屋登记部门的要求交纳了相关契税，被告于2006年3月22日向刘万斌颁发了武房权证昌字第××号《房屋所有权证》，刘万斌于当日向德嘉中介交付了购房款25.1万元。之后刘万斌将本案诉争房屋办理了个人抵押贷款，对该房屋进行了装修并居住至今。其间，2010年刘万斌以该房屋所有权证遗失为由，申请遗失补发登记，被告受理后，经《长江日报》公告原房屋所有权证作废，于2010年7月5日向刘万斌补发了武房权证昌字第××号《房屋所有权证》，房屋坐落于武昌区紫阳街南湖花园宁静苑16栋1单元4层2号。
2013年6月，原告徐建新发现自己的房屋被刘万斌居住并办理了房屋所有权证，便向被告反映情况，请求被告撤销为刘万斌颁发的房屋所有权证。被告经核实该房屋确系办理了两份房屋所有权证，且两套办证档案材料显示房屋出让方均为宝安公司，便向宝安公司了解有关情况，宝安公司于2013年7月1日向被告出具情况说明，内容为：“经核实：徐建新于1996年5月与该公司签订了南湖花园城安居1区16栋402号房屋的《经济实用住房购买合同》，并按合同约定结清所有款项。刘万斌提交房管局的办证资料系伪造，理由：1、刘万斌向被告递交的所有资料中涉及本公司合同章、财务发票专用章、行政章（授权委托书、发票遗失证明使用的公章）等均为伪造印章；2、发票复印件系伪造，该公司未购买该编号的发票”。被告鉴于以上材料，以刘万斌提供虚假材料与事实不符为由，依据武汉市房产管理条例，拟作出撤销刘万斌所持有的武房权证昌字第××号《房屋所有权证》，并于2013年9月9日向刘万斌送达了行政决定告知书，刘万斌要求举行听证。2013年9月23日，被告委托武昌区房管局组织刘万斌和�安公司召开了听证会，宝安公司认可向原告出售了本案争议房屋，并未向刘万斌出售该房屋。刘万斌也否认与宝安公司签订购房合同，双方均否认委托刘燕云办理房屋所有权证。听证会后被告未作出撤销刘万斌房产证的行政决定。原告不服，于2013年11月26日向武汉市人民政府申请复议，要求撤销刘万斌所持有的武房权证昌字第××号《房屋所有权证》，2014年2月18日武汉市人民政府根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条和《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十一条第一款第（八）项的规定，作出中止审理该行政复议案件的决定。2014年6月4日原告向武汉市人民政府提交撤回行政复议申请，武汉市人民政府根据《中华人民共和国行政复议法》第二十五条的规定，同意原告撤回行政复议申请，并于2014年6月23日作出武政复决定（2014）第157号《行政复议终止决定书》。为此，原告向本院提起行政诉讼。
本院认为，根据《城市房屋权属登记管理办法》第七条规定，被告武汉市房管局作为本市房地产行政主管部门，具有对本市行政区域内房屋进行登记的法定职责。原告徐建新持有的武房权证昌字第××号《房屋所有权证》与刘万斌持有的武房权证昌字第××号《房屋所有权证》均是被告先后颁发的房屋所有权证，两证所指向的是同一房屋，原告办证在先。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款“申请转移登记的，权利人应提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”、第二十七条“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的两个月内核准登记，并颁发房屋权属证书；�销登记后的一个月内核准注销，并注销房屋权属证书”的规定，被告应当对申请人提交房屋转移登记申请材料进行审查，对涉案房屋的权属和产权来源进行审查。在审查涉案房屋的权属来源时被告能够并且应该发现，该房屋已经进行了登记并颁发了房屋所有权证。基于房屋所有权的排他性，被告无论基于何种理由，都不能重复发证，且被告在审查申请人提交的办证材料时应该发现申请人提交的材料已过期，但被告未履行合理审慎的审核程序，对已进行权属登记的房屋进行重复登记，并向刘万斌颁发房屋所有权证的行为违法，该证后因遗失公告作废，被告根据刘万斌的申请为其补发的《房屋所有权证》因无合法性基础，亦应确认违法。
本案争议的焦点是：刘万斌居住的武昌区紫阳街南湖花园宁静苑16栋1单元4层2号房屋是否为善意取得。根据《中华人民共和国物权法�第一百零六条的规定，善意取得需要符合如下构成要件，即买受人善意、买受人支付了合理的对价、办理了不动产登记。本案中刘万斌购买本案争议的房屋是其真实意思表示，无串通欺诈等恶意，可以认定刘万斌受让该房屋时是善意的。其次，刘万斌已经向无处分权人支付了人民币25.1万元的房屋价款，符合当时的市场价格标准。第三，登记机关已经办理了过户登记手续，将买受人刘万斌记载为登记簿上的房屋所有权人。根据善意取得制度的基本要件，从房屋登记之日起，刘万斌已经善意取得了该房屋的所有权。
关于原告徐建新请求赔偿租金损失的问题。原告在办理了本案诉争房屋所有权证后一直没有对该房屋进行使用和管理，该房屋没有出租。依据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五条“在行政赔偿诉讼中，原告应当对被诉具体行政行为造成损害的事实提供证据”、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十二条“原告在行政赔偿诉讼中对自己的主张承担举证责任”的规定，原告没有提供证据证明存在租金损失，应认定该诉讼请求没有事实依据。
关于本案是否应先行进行民事诉讼处理的问题。本案中，原告徐建新并不是以“作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由”对房屋登记行为提行政诉讼，而是以被告武汉市房管局重复办证行为违法，房屋所有权证应予以撤销为由提起行政诉讼，不属于《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定的先行解决民事争议的情形。故被告武汉市房管局的上述答辩意见理由不充分，本院不予采纳。
综上，依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条的规定，判决如下：
一、确认被告武汉市住房保障和房屋管理局2010年7月5日向第三人刘万斌颁发武房权证昌字第××号《房屋所有权证》的行政行为违法；
二、驳回原告徐建新要求被告武汉市住房保障和房屋管理局赔偿租金损失16万元的诉讼请求。
本案案件受理费50元由被告武汉市住房保障和房屋管理局承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费50元，款汇至武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-
市中院诉讼费分户，开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886，账户：07×××93，查询电话：027-6068****。上诉人在上诉期满七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 夏建铭
审 判 员 杨冠华
人民陪审员 唐勋光
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 熊 莉