江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣07民终3378号
上诉人（原审被告）：江西聚声泰科技有限公司。住所地：信丰县工业园大道。
法定代表人：郭桥生，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄勇，江西冠城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江西信丰雷登电子有限公司。住所地：信丰县工业园。
法定代表人：陈雄光，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡宏亮，江西海融（信丰）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹琼，江西海融（信丰）律师事务所律师。
上诉人江西聚声泰科技有限公司（下称聚声泰公司）因与被上诉人江西信丰雷登电子有限公司（下称雷登公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服信丰县人民法院（2014）信民二初字第41号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人聚声泰公司的上诉请求为：1、撤销原审判决第一项，改判确认诉争租赁合同无效。2、撤销原审判决第三项，改判驳回被上诉人的该项诉讼请求。其上诉的主要事实和理由如下：1、诉争租赁合同违背《消防法》的规定，无法律效力。2、诉争租赁合同签订时，被上诉人并未向上诉人出示其消防设施设计图纸，已向公安消防机构备案，和已经公安消防机构验收合格的证明文件。直至2013年9月下旬上诉人联系被上诉人告知解除租赁协议时，被上诉人仍未向上诉人出示租赁房屋经消防验收合格的证明。2、被上诉人违约在先，上诉人行使合同解除权，具有正当、合法事由，非擅自解约行为。具体为：①被上诉人在合同履行期间，单方面更换水表，无故增加上诉人的员工用水成本；②主给水管道基础设施存在严重泄漏，给上诉人造成极大隐患，还要求上诉人承担因此造成的经济损失。③被上诉人由于其消防设施未经消防机构验收整改，却予出租使用，存在严重安全隐患。3、一审判决上诉人支付被上诉人四个月的房屋空置损失费，无事实和法律依据。
被上诉人雷登公司答辩称：1、上诉理由主张违背《消防法》而无效的观点不能成立。因为这是一个常识性问题：如答辩人出租给上诉人的房屋消防不达标，则不可能有房产证，也就是说，消防验收是合格是取得房产证的前提条件，行政许可前置程序。2、上诉人根本无法举证证明答辩人履行合同过程中，存在违约的事实。3、一审判决仅支持四个月的空置损失费已经是偏袒了上诉人，且对我方主张的赔偿未给予回应。4、关于合同解除权的问题。上诉人明明知道数百万元的合同标的，当然应当向我方管理人员提出，而却利用事后补签的保安人员的签收，认为其履行了告知义务，这是然是不能成立的合理解除的理由。
雷登公司在一审起诉的诉讼请求为：1、解除原、被告于2013年2月4日签订的房屋《租赁协议》；2、判令被告支付2013年9月至2014年1月份期间的房屋租金计人民币112676.70元（每月租金22535.34元，共计5个月）；3、判令被告支付违约金计人民币101409元（即按所欠租金112676.70元，每日3%计算30天）；4、判令被告赔偿预期可得利益损失计人民币315494.76元（每月租金22535.34元，共计14个月）。本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定的事实：2013年2月4日，原、被告经协商签订了一份房屋《租赁协议》。合同约定：由原告将自有产权（位于信丰县雷登工业园区内，房权证号为信房字第x号，总建筑面积3755.89㎡）的B5栋宿舍楼整栋出租给被告用于做员工宿舍，租赁期自2013年4月1日起至2015年3月31日止；本协议签订8天内，被告须向原告交纳定金人民币45070元，租赁期满，经原、被告验收确认无误后，原告应在8天内将定金原数退还，定金不计利息；租金标准：宿舍6元/㎡/月，每月租金合计22535.34元，每季租金合计67606.02元；每季租金被告须在当季首月10号前以转账方式存入原告指定账户；维修与保养：建筑主体结构和房面渗漏维修由原告负责；局部结构维修保养由被告负责。租赁期满，被告将已安装好的照明电线、水管不可拆除，归原告所有，否则押金不退，租赁标的恢复原状交还给原告；违约责任：被告须按本协议约定支付租金，每逾期10天，除须补交外，按所拖欠租金每日3%支付违约金给原告，逾期超过30天，视为根本违约，原告有权收回租赁标的，所交定金不予退还；租赁期间，除经原、被告协商同意解除或发生不可抗力导致本协议无法履行外，任何一方都不得擅自解除本协议。若原告擅自解除，除退还定金外，须赔偿因此给被告造成的损失；若被告擅自解除，所交纳定金不予退还，并赔偿因此给原告造成的损失；租赁期间，水电等设施由被告自行配备，水电费由被告到水电部门交纳。协议还约定了其它相关事宜。原、被告均在《租赁协议》上签名和盖章。在合同履行过程中，原告按约定将租赁标的交给被告；被告也按约定支付了2013年4月至8月的租金给付义务，但被告未按约定支付从2013年9月以后的租金。2013年7月21日，原告接到被告提出租赁物漏水通知（联络单）后，于同月23日联系了施工方庞观胜对B5栋宿舍楼主给水管道进行了全部更新改造。同年8月20日，原告支付给庞观胜水管改造工程款109124.06元。9月23日，被告在事先未与原告商量的前提下张贴通知要求其员工于24日20时前搬离租赁宿舍楼。9月27日，被告向原告发出解除合同通知书称“贵公司未经与我公司协商并取得同意即擅自单方更换水表，造成我公司经济损失；贵公司基础（主给水管道）存在严重泄漏，造成我公司较大经济损失；贵公司未履行消防安全职责，消防基础设施（消防栓）处于失效状态，存在安全隐患；鉴于贵公司经我公司多次交涉未纠正上述违约行为，导致我公司无法正常合理使用所租房屋，根据《合同法》第九十四条第（三）、（四）项之规定，我公司决定解除2013年2月4日与贵公司签订的《租赁协议书》。”10月17日，原告向被告发出联系函称“根据双方2013年2月4日签订的《租赁协议》，贵公司每季租金须于每季首月10号前通过银行转账方式存入我公司帐户，但时至今日，贵公司尚未交清2013年第三季度租金，请贵公司于2013年10月20日前交纳。同时，我公司要求贵公司继续履行双方签订的《租赁协议》。贵公司于2013年9月23日未经我公司同意擅自撤离我公司宿舍，已单方面违约。请贵公司派人与我公司协商因贵公司单方违约造成我公司损失有关事宜。”被告搬离租赁宿舍楼后，未恢复租赁标的原状，也未与原告办理任何交接手续。
一审法院认为：2013年2月4日，原、被告所签《租赁协议》系双方据真实意思表示依法签订，具有法律效力。原、被告作为签约方均应恪守合同约定义务。结合本案《租赁协议》实际解除情形，系被告书面告知要求提前解约，原告回函要求被告交纳租金和擅自撤离所造成损失的赔偿。但被告提起之解约理由并未构成法律规定或合同约定之解约事由，故被告提出解约时并未取得合同解约权，其行为确属擅自解约之违约行为。而对于被告该违约解约行为，因协议对违约责任承担前提已作明确约定，原告在回函已向被告申明须承担违约责任。因此，被告违约导致双方租赁关系已实际解除的事实，应该得到认定。被告违约解除合同，应承担违约责任。但原告在被告搬离后却未采取积极的措施，因此导致损失的扩大部分，不予支持。对于合理时间内的房屋空置损失，原审法院酌情确定由被告因违约应支付原告房屋空置损失90141.36元（即房屋租金四个月）；被告还应支付拖欠原告的房屋租金17277.09元（即房屋租金23天）。另外，关于房屋租赁定金问题，因被告搬离租赁宿舍楼后，未恢复租赁房屋原状，也未与原告办理交接手续和原、被告尚未结清水电费等情况，且被告未要求房屋租赁定金在本案中一并处理。故对于被告向原告交纳的定金45070元，在本案中不作处理，原、被告可以自行结算或另行主张权利。据此，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、原告江西信丰雷登电子有限公司与被告江西聚声泰科技有限公司于2013年2月4日签订的《租赁协议》于2013年9月27日解除。二、被告江西聚声泰科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告江西信丰雷登电子有限公司支付房租17277.09元。三、被告江西聚声泰科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告江西信丰雷登电子有限公司支付房屋空置损失90141.36元。四、驳回原告江西信丰雷登电子有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9080元，减半收取4540元，由原告负担3265元，被告负担1275元。
二审审理中，双方均未向法庭提交新的证据。
二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：关于诉争租赁合同是否有效的问题。上诉人称案涉房屋未取得消防验收，诉争租赁合同无效。其一，上诉人并未提交证据证明案涉房屋未取得消防验收。其二，根据建设部令第78号《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》等相关规定，房屋建筑办理房屋产权证的前提条件是房屋经过竣工综合验收。而竣工综合验收除了施工、监理、勘察、设计和建设单位的验收之外，还应取得规划、消防、环保部门的验收。本案中，被上诉人雷登公司已经取得了案涉房屋的《房屋所有权证》，可以推定该房屋已经经过了消防验收，具备作为设计用途宿舍使用的消防配套设施条件。其三，若将诉争房屋出租并改变用途，作为经营场所使用，应当在开业前由经营主体另行办理消防审批，这是《消防法》等相关规定的要求，但本案中不存在这种情况。本案中，案涉房屋的规划设计用途为宿舍，上诉人承租后的用途也是作员工宿舍使用。本案不存在改变用途之情形。其四，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”也就是说，未取得建设工程规划许可的房屋出租，该租赁合同无效，但法律及司法解释并没有规定未取得消防验收的房屋出租合同无效。因此，退一步来讲，即便案涉房屋确实存在未经消防验收而先行办理房屋产权证之情形，也不能据此认定该合同无效。
关于被上诉人是否存在违约事实以及上诉人是否具有合同解除权的问题。诉争租赁合同约定，租赁标的为现状出租，租赁期间的水电等设施由上诉人自行配备，局部结构维修保养由上诉人负责。根据租赁行业的一般习惯，房屋租赁前，承租人一般会进行现场踏看。本案中，上诉人签订诉争合同，即意味着对承租房屋现状（包括水道系统、消防系统）的认可。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。第二百二十一条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。本案中，诉争租赁合同并没有将被上诉人怠于履行对租赁物维修义务约定为上诉人的合同解除权，即便存在被上诉人怠于履行其对租赁房屋的维修义务，也仅是承担减少租金或延长租期的责任，不应成为上诉人具有合同解除权的合法依据。上诉人以此为由主张解除合同，既没有合同约定依据，也没有法定依据。故上诉人于2013年9月27日向被上诉人的保安送达的《解除合同通知书》不发生解除合同的法律效力。
关于被上诉人的损失赔偿问题。一审法院考虑到上诉人搬离租赁房屋后，被上诉人没有采取措施防止损失的扩大，酌情确定由上诉人赔偿被上诉人4个月的房屋空置损失，处理是妥当的，且被上诉人对此并未提起上诉。上诉人交纳的定金，因上诉人对此未提起反诉要求退回，一审法院也没有在本案中作出处理，本院不作变更，双方可另行主张。
综上，上诉人的上诉请求没有事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2550元，由上诉人江西聚声泰科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 张志平
代理审判员 赖国东
二〇一六年十一月二十五日
本件与原本核对无异
书 记 员 钟 琳
书 记 员 刘恒芬