湖北省鄂州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂07民终331号
上诉人（原审原告）：鄂州市江平水泥厂，住所地：鄂州市西山办事处朱家垴村。
负责人：朱江平，该厂厂长。
委托代理人：吴卫华、程正昊，湖北伸道律师事务所律师（代理权限均为特别授权代理）。
被上诉人（原审被告）：朱仕军，男，汉族，1966年11月2日出生，住鄂州市鄂城区。
委托代理人：陈苏，湖北袁徐殷律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。
上诉人鄂州市江平水泥厂（以下简称江平水泥厂）为与被上诉人朱仕军合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2016）鄂0704民初862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月31日立案受理后依法组成由审判员宋光亮担任审判长，审判员曹家华、向红芳参加的合议庭于2016年9月18日依法公开开庭审理了本案。上诉人的负责人朱江平及委托代理人吴卫华、程正昊，被上诉人朱仕军及委托代理人陈苏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2008年11月16日，原、被告签订《协议》，约定：江平水泥厂将厂房、设备等整体出售给被告朱仕军；出售金额为286000元。同年12月2日，被告朱仕军向原告支付了上述转让款项，原告负责人朱江平于同日向被告出具收条。现原告认为，《协议》中所转让财产包含集体土地，违反了《中华人民共和国土地管理法》、《土地法实施条例》等法律法规强制性规定，要求法院确认双方签订的《协议》无效。
另查明：被告购买原告江平水泥厂的设备后，即在江平水泥厂原址成立经营朱家垴选矿厂（未登记），并与朱家垴村委会签订《租赁合同书》，约定每年向朱家垴村委会缴纳租赁土地款4000元；朱家垴村委会享有场地所有权，朱仕军享有资产所有权。2010年4月22日，被告朱仕军在江平水泥厂原址登记成立鄂州市恒宏利废加工厂，至2016年仍每年向朱家垴村委会缴纳租赁土地款4000元。
原审认为：原告江平水泥厂与被告朱仕军于2008年11月16日签订的《协议》系双方自愿协商一致签订，属双方真实意思表示。关于该《协议》内容所转让财产是否包含村集体土地的问题，首先，鄂州市西山办事处朱家垴村委会出
具书面证明证实原、被告所签协议不包括土地；同日，鄂州市西山办事处朱家垴村委会和被告签订了该集体土地的《租赁合同书》，被告依约每年向鄂州市西山办事处朱家垴村委
会上交土地租金4000元，且被告所支付合同对价与客观事实相符。其次，从原、被告《协议》约定给付价款来看，如包括土地转让，被告所支付的合同对价286000元相对约6亩土地价格明显偏低。故该《协议》内容形式上包含了场内空闲地，实际是没有包含村集体土地，故原告诉称出售给被告的厂房包含村集体土地，违反《中华人民共和国土地管理法》、《土地法实施条例》等法律法规强制性规定的意见，不予采信，双方签订的上述《协议》合法有效，并未违反法律、法规强制性规定，依法予以保护。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，最高人民法院关于适用《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告江平水泥厂的诉讼请求。本案受理费人民币500元，由原告江平水泥厂负担。
上诉人江平水泥厂不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、一审阶段对相关证据未依法组织质证，即将其作为认定事实的依据，程序违法。被上诉人朱仕军在庭后提交其与朱家垴村委会签订的《租赁合同书》等证据，法庭将其作为认定事实的依据，且在判决书中据此认定上诉人与被上诉人双方所签订《协议》不包含土地转让内容；被上诉人朱仕军在村委会处租赁涉案土地，从事生产经营。根据《民诉法》第六十八条之规定：“证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证；《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条明确规定“证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据”。上诉人认为一审法院审判程序明显违法。二、一审判决对案件部分事实认定错误。上诉人与被上诉人签订的《协议》约定：出售工业用地、厂房、机器设备，其中产权设备包括：江平水泥厂办公楼、所有厂房、宿舍、厂内外空闲地、立窑、变压器及线路、磨机等；价款为人民币28.6万元。首先一审法院认为该《协议》不包含土地的两个重要理由分别是朱家垴村委会出具的书面证明、《租赁合同书》及被上诉人单方面作出的陈述。其中朱家垴村委会实为合同相对人之外的案外人，而合同标的是由订立合同双方协商一致的结果，并不是案外人可以肆意评判标的有无。其次被上诉人单方面所陈述的合同对价286000元相对于6亩土地价格明显偏低系其主观臆断，没有任何法律与事实依据，而该宗土地系划拨方式取得的集体工业用地，其价值不能与国有出让用地相提并论。再者一审判决认定《协议》内容形式上包含了场内外空闲地，实际是没有包含村集体土地，故认定该协议并未违反强制性法律规定，《协议》合法有效。但判决规避了对涉案土地附着物即房产部分的评判。依上述判决所述，将出现涉案房产与土地使用权的分离，该房产即是一种空中楼阁，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条亦明确规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。我国现行立法既不认为土地与建筑物是独立的物权客体，也不认为建筑物附属于土地或者土地附属于建筑物，而是认为建筑物与土地是一个整体，如进行转让，转让内容必然包括土地使用权及地上建筑物。一审法院先认定《协议》不包含对土地的处分，又认定《协议》合法有效，并且对上诉人诉称“出售给被上诉人的厂房包含村集体土地，违反《土地管理法》、《土地法实施条例》等法律法规规强制性规定”的意见不予采信，但事实上《协议》中明确约定了转让部分包含厂房、宿舍以及办公楼，根据《物权法》相关规定对建筑物的买卖必定包括对该建筑物占用范围内的土地使用权的处分，该土地为集体土地性质，故一审法院认定事实明显错误。上诉人与被上诉人所签订《协议》明显违反了《土地管理法》、《土地法实施条例》等法律法规强制性规定，根据《合同法》第五十二条之规定，该《协议》应属无效。据此请求：一、依法撤销鄂州市鄂城区人民法院（2016）鄂0704民初862号民事判决书；二、判决上诉人与被上诉人于2008年11月16日签订的《协议》无效；三、由被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。经审理查明：原审查明的事实属实。
另查明：江平水泥厂（私营企业）目前继续持有该涉案厂房所在集体土地的使用权证，该土地的使用权类型为“划拨”。涉案厂房未办理房屋产权证书。
本院认为，朱家垴村委会作为基层群众自治组织，其出具的与其管理范围相关的证明具有证据的证明效力，该证明认可其与朱仕军签订的《租赁合同书》，原审据此认定相关事实，符合证据规则的规定，上诉人江平水泥厂认为原审违反法定程序的理由不能成立。作为涉案厂房所在集体土地的所有权行使人，朱家垴村委会对朱仕军与江平水泥厂之间的转让协议并未表示反对，在声明具有该涉案厂房所在土地所有权的同时通过租赁方式允许朱仕军在原址从事经营，朱仕军依约按年缴纳了租金。江平水泥厂亦在签订转让协议后继续持有该涉案厂房所在集体土地的使用权证。因此，江平水泥厂与朱仕军之间的转让行为并未涉及集体土地的转让或处分，江平水泥厂认为该协议包含土地转让并违反相关法律法规强制性规定的理由不能成立。江平水泥厂向朱仕军转让厂房（无产权）、机器设备属于对自身财产权益的处分，该处分行为合法有效；朱家垴村委会与朱仕军签订租赁合同允许其经营，实际是允许其使用该集体土地，上诉人江平水泥厂主张该协议导致房地分离的理由不能成立。据此，本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费500元，由上诉人江平水泥厂负担。
本判决为终审判决。
审判长 宋光亮
审判员 曹家华
审判员 向红芳
二〇一六年十月二十日
书记员 徐 莉