福建省武平县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武民初字第281号
原告张在明，男，汉族，干部。
原告曾月香（系原告张在明之妻），女，汉族，干部。
二原告委托代理人赖宪平，福建天梁律师事务所律师。
被告吴祯元，男，汉族，经商。
被告练达宾（系被告吴祯元之妻），女，汉族，居民。
原告张在明、曾月香与被告吴祯元、练达宾互易纠纷一案，本院于2014年3月3日立案受理后，依法组成合议庭于2014年4月28日公开开庭进行了审理，原告张在明、二原告的委托代理人赖宪平，被告吴祯元到庭参加诉讼，被告练达宾经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张在明、曾月香诉称，2012年11月初，原告张在明与被告吴祯元经人介绍认识，双方多次协商，一致同意将二被告房屋与二原告房屋相互置换，以缓解被告吴祯元的债务危机。2012年12月25日，被告练达宾承诺同意双方进行房屋置换，并承诺待原告张在明将30万元存入指定账户后随时在房产过户时签字。
2012年12月26日，原告张在明与被告吴祯元签订《购房定金担保合同》约定如下：一、双方房屋进行相互置换，由于二被告房屋面积与二原告房屋面积差为260平方米左右，由原告按照合同签订时的市场价向二被告购买。原告补足双方房屋面积差价900000元作为原告向二被告购房的价款。双方按照国家规定各自缴纳税费。二、被告吴祯元在武平县信用联社尚有房屋抵押贷款未清偿影响房屋过户，由原告先行代偿被告该借款本息合计493742.37元，该款作为购房定金，并约定在原告代偿被告信用社借款本息493742.37元后双方签订房屋置换过户主合同。同日，原告张在明为被告吴祯元代偿了信用社借款本息493742.37元。被告吴祯元在2010年10月至2012年12月期间分三次向原告张在明借款15000元、9000元、3000元，合计27000元。2013年1月14日，原告张在明代被告吴祯元偿还林太贵借款50000元。综上，原告张在明已经实际支付二被告570742.37元，另约定原告还需向被告练达宾支付30万元，其余差价补偿给被告吴祯元。在原告按照《购房定金担保合同》约定履行相应义务后，二被告拒绝与原告签订房屋置换的过户主合同，导致原告的合同利益受损。据此，原告请求判令：二被告履行与原告签订的《购房定金担保合同》约定，与原告签订二被告房屋与原告房屋置换的过户主合同，并且与原告相互过户上述置换房屋，承担相应的税费。
被告吴祯元辩称，对原告诉讼的事实没有意见，对双方房屋置换没有意见，但原告支付90万元的差价款来置换我的房屋太低，应按地皮的市场价格来计算差价。
被告练达宾未作答辩。
在本案审理过程中，原告向本院提供如下证据：
1、《购房定金担保合同》、被告练达宾的身份证复印件各一份，证明：原、被告经协商签订合同约定双方房屋的互换，被告吴祯元同意补偿90万元的差价款，被告练达宾主张支付30万元给她就同意房屋互换并过户。
2、原告张在明的房屋所有权证、国有土地使用证和被告吴祯元的房屋所有权证、国有土地使用证各一份，证明：原、被告互换房屋的产权情况。
3、农村信用社借款借据、贷款还款凭证、存款凭证各一份，证明：被告吴祯元于2010年4月22日向信用社借款450000元，原告张在明通过自己账户以转账形式代被告吴祯元归还武平县农村信用合作联社川厢信用社贷款本息493742.37元。
4、2012年7月31日的借款条、2013年1月14日的收条、2013年1月14日武平县人民法院口头裁定笔录各一份。证明：原告代被告吴祯元归还林太贵借款50000元。
被告吴祯元对原告提供的证据没有异议。
本院认为，因被告练达宾未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。被告吴祯元对原告提供的证据没有异议，原告提供的证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，对原告提供的证据予以认定。
经庭审质证并认证，本院对本案主要事实作如下认定：
2012年11月初，原告张在明与被告吴祯元多次协商，将二被告房屋与二原告房屋相互置换，以缓解被告吴祯元的债务危机。2012年12月25日，被告练达宾在其身份证复印件上承诺：“本人同意将房产和张在明互换，并且承诺待张在明将30万元存到李华玉账上后，本人就保证随时在房产过户时签字，并不附加其他条件随时与吴祯元离婚”。2012年12月26日，原告张在明与被告吴祯元签订《购房定金担保合同》（甲方为吴祯元，乙方为张在明）约定如下：第一条，主合同情况：1、甲乙双方互换房宅，属同一地类毗邻区块，甲方房宅面积＞500㎡，乙方房屋建筑面积＜260㎡，相差面积260㎡由乙方向甲方按市价购买，须补差人民币玖拾万元整由乙方支付给甲方，买卖时订立国颁的格式合同以保生效。2、甲乙双方按房屋买卖主合同应遵循的国家法律法规规章的规定各自缴纳税费，不由乙方包缴税费。第二条，因甲方在武平联社川厢信用社尚有房屋抵押贷款未归还影响房产过户，事前由乙方代偿贷款本息合计人民币肆拾玖万叁仟柒佰肆拾贰元叁角柒分（￥493742.37），乙方代偿贷款本息当作乙方支付给甲方的购房定金，主合同须在乙方代偿甲方贷款本息即乙方向甲方支付购房定金后经甲乙双方签字时成立。甲方贷款本息由乙方代为偿还后，甲方房产证土地证继续存放在原抵押贷款的川厢信用社，甲方不得私自到信用社领取原抵押房产证土地证，在甲乙双方进行交易房产过户需要房产证时由甲方双方共同到信用社领取原抵押房产证土地证。同日，原告张在明为被告吴祯元代偿了信用社借款本息493742.37元。被告吴祯元在2010年10月至2012年12月期间相继向原告张在明借款合计27000元。2013年1月14日，原告张在明代被告吴祯元偿还林太贵借款50000元。
另查明，2010年4月22日，被告吴祯元因经商向武平县农村信用合作联社借款450000元，约定借款月利率为6.975‰，借款期限至2013年4月21日，吴祯元提供位于武平县房屋作抵押。武平县农村信用合作联社于2012年2月8日向武平县人民法院起诉要求吴祯元归还借款45万元及利息，并在吴祯元不清偿上述债务时，有权以吴祯元位于武平县房屋拍卖、变卖所得价款中优先受偿。武平县人民法院于2012年4月5日作出（2012）武民初字第208号民事判决书，判决吴祯元归还借款45万元及利息，及在吴祯元未归还借款本息时，武平县农村信用合作联社有权以吴祯元位于武平县房屋一幢依法折价或拍卖、变卖所得价款中优先受偿。判决生效后，武平县农村信用合作联社向武平县人民法院申请执行，武平县人民法院于2012年8月9日作出（2012）武执备字第67号执行裁定书，查封吴祯元所有的坐落于武平县房屋一幢。被告吴祯元在武平县人民法院尚有其他未执结执行案件。
综上，本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，但出现法律规定的事由时合同的权利义务终止。原告张在明与被告吴祯元签订了《购房定金担保合同》，原告按照约定支付了部分款项，但未按约签订房屋买卖合同，双方的房屋也尚未进行物权转移登记，原告张在明尚未取得互易房屋的物权。被告吴祯元位于武平县房屋在《购房定金担保合同》签订前已被法院依法查封，出现了法律规定的合同终止的事由，属履行不能，原告要求二被告与其签订房屋置换的过户主合同，并相互过户置换房屋，依法不予支持。被告练达宾经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（七）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告张在明、曾月香的诉讼请求。
本案案件受理费100元，由原告张在明、曾月香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 长 王立音
人民陪审员 陈向前
人民陪审员 李桂华
二〇一四年七月一日
书 记 员 李满秀
附注：
主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。