上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第833号
原告俞水荣。
原告陈莲芝。
原告俞琴。
原告俞新娟。
四原告共同委托代理人陈丽萍，浙江沪鑫律师事务所律师。
被告杨时平。
第三人刘会玲。
第三人卢龙虎。
第三人王宴。
原告俞水荣、陈莲芝、俞琴、俞新娟与被告杨时平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月11日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，本院依原告申请追加刘会玲、卢龙虎、王宴为第三人参加本案诉讼。嗣后，因被告杨时平下落不明，需公告送达，故转为普通程序分别于2013年9月30日、2014年1月17日公开开庭进行了审理。原告共同委托代理人陈丽萍、第三人卢龙虎两次到庭参加庭审。被告杨时平、第三人刘会玲、王宴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告俞水荣、陈莲芝、俞琴、俞新娟诉称：2011年8月31日，四原告通过委托代理人与被告杨时平签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告向四原告承租位于上海市松江区九亭镇沪亭北路745、747、749号房屋。双方约定的租赁期限为自2011年9月1日起至2015年8月31日止，第一年月租金为36，000元，第二年月租金为39，600元，第三年月租金为41，580元，第四年月租金为43，659元。租金每三个月支付一次，先付后用，每次提前10天支付下一期租金。合同还约定，如被告擅自转租的或逾期超过15日不支付租金的，原告有权解除合同并要求被告按双倍押金支付违约金，被告应在合同终止后7日内返还房屋，逾期返还的，每逾期1日，被告按每日2，400元向原告支付房屋占有使用费。
合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用。但被告并未按照合同约定向原告支付租金，长期拖欠租金及物业管理费。此外，被告未经原告同意，擅自将房屋转租给第三人卢龙虎、王宴及刘会玲。原告得知被告擅自转租事宜后，于2013年3月25日向被告发出《解约通知书》一份，通知被告终止合同，并要求返还房屋。原、被告协商无果，故原告诉至本院请求判令：1、解除原、被告于2011年8月31日签订的《上海市房屋租赁合同》；2、被告支付租金210，802元（2012年9月1日至2013年3月25日，按每月39，600元的标准计算，扣除已支付的6万元）；3、被告支付逾期付款违约金（分别以58，800元为本金，自2012年8月20日起计算至实际支付之日止，以118，800元为本金，自2012年11月20日起计算至实际支付之日止，以33，202元为本金，自2013年2月20日起计算至实际支付之日止，均按照每日千分之一计算）；4、被告及第三人搬离并返还位于上海市松江区九亭镇沪亭北路745、747、749号房屋；5、被告支付自2013年3月26日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按照每天2，400元计算；6、第三人刘会玲、王宴、卢龙虎分别支付原告自2013年3月26日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按照每天400元计算；7、被告支付违约金144，000元；8、被告支付自2010年9月起至实际返还房屋之日止的物业管理费，按照每月每平方米2元计算。
被告杨时平未作答辩。
第三人卢龙虎陈述：确实是从被告杨时平处承租了位于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX号一层房屋，现在也是由第三人卢龙虎在实际使用该房屋，卢龙虎并未对房屋进行装饰装修。
第三人刘会玲、王宴未作陈述。
经审理查明：四原告为坐落于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX号、XXX号、XXX号房屋（以下简称“系争房屋”或745号房屋、747号房屋及749号房屋）之产权人，房屋总层数均为2层。建筑面积均为127.27平方米。
四原告于2011年8月31日出具《授权委托书》一份，委托案外人车某某就系争房屋签订租赁合同。同日，案外人车某某代理四原告（甲方）与被告杨时平（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定四原告将系争房屋出租给被告杨时平使用。合同约定：甲方于2011年9月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期限自2011年9月1日起至2015年8月31日止；该房屋每月租金为36，000元。该房屋租金自2011年9月1日至2012年8月31日不变。自第二年2012年9月1日至2013年8月31日止，该房屋租金在第一年房租的基础上递增10%，即每月租金为39，600元。自第三年2013年9月1日至2014年8月31日止，该房屋租金在第二年房租的基础上递增5%，即每月租金为41，580元。自第四年2014年9月1日至2015年8月31日止，该房屋租金在第三年房租的基础上递增5%，即每月租金为43，659元；乙方应按约向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按未付部分的千分之三每日支付违约金；乙方支付租金的方式如下：租金按三个月为一期支付，乙方于签订租赁合同时支付甲方第一期租金，以后每期租金应在上一期租金到期前10日支付，即以后支付时间为每年的11、2、5、8月的20日前；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金，即72，000元；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费用由乙方承担，另乙方愿意承担以前留有未付清的水、电、煤气的费用，物业管理费自2010年8月1日起由乙方开始支付；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还由甲方委托乙方报有关部门批准后，方可进行。否则，一切后果由乙方承担；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后的七日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每日2，400元向甲方支付该房屋占有使用费；甲、乙双方合同终止或解除合同后，乙方应于30日内终止工商登记，否则视为违约，每延期一天，按每日2，400元支付违约金；租赁期限内乙方不得将该房屋的全部或部分转租给第三方，但在不损害甲方之利益情形下，乙方联系新租客，经甲方认可后，第三方应与甲方重新签订租赁合同；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按双倍押金支付违约金；给另一方造成损失的，按其他实际损失另行实际计算：……3、乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或他人交换各自承租的房屋的；4、乙方逾期不支付租金累计超过7日的，经甲方书面通知后，乙方累计逾期15日不支付租金的；5、乙方逾期不支付物业管理费、电费等费用累计超过45日的；为方便双方及时沟通，甲方确定青浦区徐泾镇蟠龙路XXX弄XXX号为通讯地址，乙方确认上海市松江区沪亭北路XXX号为通讯地址。合同另对其他相关事项作了相应约定。嗣后，原告将系争房屋交付被告使用，被告支付保证金72，000元。
另查明：2011年9月1日，被告杨时平与第三人刘会玲签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将745号房屋一楼租赁给第三人刘会玲使用，租赁期限为2011年9月1日起至2015年8月31日，租金为每月8，000元。嗣后，被告将745号房屋一楼交由第三人刘会玲使用。
2011年9月1日，被告杨时平与第三人王宴签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将749号房屋一楼租赁给第三人王宴使用，租赁期限为2011年9月1日起至2016年8月31日，租金为每月13，000元。嗣后，被告将749号房屋一楼交由第三人王宴使用。
2012年12月4日，被告杨时平与第三人卢龙虎签订《门市出租协议》一份，约定被告将747号房屋面积为61平方米的门市房租赁给第三人卢龙虎使用，约定租赁期限为2011年9月1日至2016年8月31日，租金为每月15，000元。嗣后，被告将747号房屋一楼交由第三人卢龙虎使用。
再查明：2013年3月25日，四原告向被告发出《解约通知书》一份，认为被告未能于2012年8月20日前支付2012年9月1日起至2012年11月30的租金118，800元，未能于2012年11月20日前支付2012年12月1日至2013年2月28日的租金118，800元，未能支付尚欠的物业管理费，且经原告多次发手机短信催告未果，另被告擅自转租房屋。故原告发函通知被告要求解除原、被告间的《上海市房屋租赁合同》，并要求被告在收到通知后7日内返还房屋，30日内注销登记在房屋内的工商登记，并支付房屋租赁费及其他应该付清的费用和违约金。
另又查明：被告在2013年1月支付租金6万元后，未能支付后续租金。被告未能支付2010年9月之后的物业管理费。原告已支付系争房屋2010年9月至2013年9月的物业管理费28，249.5元。
以上事实，由《上海市房地产权证》、《上海市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》2份、《门市出租协议》、《解约通知书》、《房租／物业管理费用催缴通知书》、发票联及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告间的《上海市房屋租赁合同》明确约定，被告擅自转租房屋或逾期不支付租金累计超过7日的，经原告书面通知后，被告累计逾期15日不支付租金的及逾期支付物业管理费等，原告有权解除合同。现被告未经原告同意将系争房屋的一层转租给第三人使用，且未能按约支付租金及物业管理费，原告享有合同解除权。因原告已于2013年3月25日向被告在《上海市房屋租赁合同》中确认的地址发出《解约通知书》，本院酌情确定被告于2013年3月26日收到该份《解约通知书》，双方间的《上海市房屋租赁合同》于2013年3月26日解除。
合同解除不影响被告支付其拖欠的租金及逾期支付租金的违约金，被告仅在2013年1月支付租金6万元，拖欠自2012年9月1日至2013年3月25日期间的租金共计210，600元（118，800元＋118，800元＋39，600元÷30天×25天—60，000元）。被告还应支付逾期支付上述租金的违约金，原告主动调整为按照日千分之一的标准计算违约金，于法不悖，可予支持，但最终违约金的数额应以本金为限。故被告应支付违约金应分别以58，800元为本金，自2012年8月20日起算至被告实际支付之日止，以118，800元为本金，自2012年11月20日起算至被告实际支付之日止，以33，000元为本金，自2013年3月20日起计算至被告实际支付之日止，均按照日千分之一的标准计算，且违约金的最终数额以本金为限。
合同解除后，被告应将系争房屋返还原告，第三人作为部分房屋的实际使用人，应当就其实际使用的部分与被告负有共同返还的义务。被告在实际返还房屋之前，还应支付相应的房屋占有使用费，但原告主张按照每天2400元计算房屋占有使用费缺乏合同依据，本院参照原、被告间《上海市房屋租赁合同》的约定及被告与第三人之间约定的“租金”标准，酌情确定为被告应当按照每月45，000元支付房屋占有使用费，自2013年3月26日起至实际返还房屋之日止。第三人如未能在本判决指定的期限履行返还义务的，则应自履行期限届满次日始就其实际使用部分的房屋占有使用费与被告承担连带责任，第三人刘会玲按每月8，000元的标准与被告承担连带支付责任，第三人王宴按每月13，000元的标准与被告承担连带支付责任，第三人卢龙虎按每月15，000元的标准与被告承担连带支付责任。
因原、被告间的《上海市房屋租赁合同》系因被告违约解除，故被告应当承担相应的违约责任，原告按照合同约定主张双倍押金作为违约金，于法有据，本院予以支持，被告应支付违约金的数额为144，000元。
因原、被告间的《上海市房屋租赁合同》约定被告应承担自2010年8月1日起的物业管理费，故原告已代为支付2010年9月至2013年9月的物业管理费28，249.5元，被告应偿还原告。至于原告尚未代为支付的物业管理费，应在实际支付之后再向被告主张。
被告已支付的保证金72，000元，可在其应支付的租金中予以抵扣。
被告杨时平及第三人刘会玲、王宴未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为放弃答辩权利，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告俞水荣、陈莲芝、俞琴、俞新娟与被告杨时平之间的《上海市房屋租赁合同》于2013年3月26日解除；
二、被告杨时平支付原告俞水荣、陈莲芝、俞琴、俞新娟截至2013年3月25日止的租金210，600元，扣除被告杨时平已支付的保证金72，000元，被告杨时平于本判决生效之日起十日内支付原告俞水荣、陈莲芝、俞琴、俞新娟138，600元；
三、被告杨时平于本判决生效之日起十日内支付原告俞水荣、陈莲芝、俞琴、俞新娟逾期支付租金的违约金（分别以58，800元为本金，自2012年8月20日起算至被告实际支付之日止，以118，800元为本金，自2012年11月20日起算至被告实际支付之日止，以33，000元为本金，自2013年3月20日起计算至被告实际支付之日止，均按照日千分之一的标准计算，且违约金的最终数额以本金为限）；
四、被告杨时平于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告俞水荣、陈莲芝、俞琴、俞新娟坐落于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX号、XXX号、XXX号房屋。第三人刘会玲就坐落于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX号一层房屋与被告杨时平负共同返还义务。第三人卢龙虎就坐落于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX号一层房屋与被告杨时平负共同返还义务。第三人王宴就坐落于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX号一层房屋与被告杨时平负共同返还义务；
五、被告杨时平于本判决生效之日起十日内支付原告俞水荣、陈莲芝、俞琴、俞新娟自2013年3月26日起至实际返还坐落于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX号、XXX号、XXX号房屋的房屋占有使用费，按照每月45，000元计算；
六、如第三人刘会玲未按本判决指定的履行期限内搬离坐落于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX号一层房屋的，则自本判决指定的履行期限届满次日始按每月8，000元的标准与被告杨时平承担连带支付房屋占有使用费的责任。如第三人卢龙虎未按本判决指定的履行期限内搬离坐落于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX号一层房屋的，则自本判决指定的履行期限届满次日始按每月15，000元的标准与被告杨时平承担连带支付房屋占有使用费的责任。如第三人王宴未按本判决指定的履行期限内搬离坐落于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX号一层房屋的，则自本判决指定的履行期限届满次日始按每月13，000元的标准与被告杨时平承担连带支付房屋占有使用费的责任；
七、被告杨时平于本判决生效之日起十日内支付原告俞水荣、陈莲芝、俞琴、俞新娟解除合同的违约金144，000元；
八、被告杨时平于本判决生效之日起十日内支付原告俞水荣、陈莲芝、俞琴、俞新娟自2010年9月至2013年9月的物业管理费28，249.5元。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7，805元，公告费1，080元，合计诉讼费8，885元，由被告杨时平负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 金 贤
代理审判员 方美玲
人民陪审员 陆瑞兴
二〇一四年四月十八日
书 记 员 沈 婷
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。