湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀鹤民一初字第105号
原告朱娜，女，汉族，1983年1月8日出生。
委托代理人杨旭涛（特别授权），湖南淮新律师事务所律师。
被告怀化市凯通房地产开发有限公司
法定代表人张伟贤，该公司董事长。
委托代理人赵栋（特别授权），男，汉族，系该公司职工。
委托代理人舒小兵，男，汉族，系该公司职工。
原告朱娜诉被告怀化市凯通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月22日立案受理后，依法适用简易程序于2015年3月12日公开开庭进行了审理。原告朱娜及委托代理人杨旭涛、被告的委托代理人赵栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱娜诉称：原告于2011年6月22日与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于怀化市鹤城区湖天南路西侧怀化市图书馆旁在建的凯通领御小区第8幢11层1101号商品房，该商品房建筑面积怀化市房地产测量事务所最终实测为174.84平方米（包括被告应赠送的入户花园面积6.85平方米），该商品房单价为每平方3184.42元，应付总房款为534951元，已付房款为556764元，其中被告多收了入户花园面积的房款21813元。
关于逾期交房，《商品房买卖合同》第八条、第九条约定被告于2012年12月31日前将商品房交付给原告使用，但到合同约定最后交付期限，被告未能履行交付义务。直到现在，被告仍未能整改该商品房存在的诸多质量不合格问题，没有通过竣工后的消防验收。依约被告应向原告支付逾期交房违约金，具体金额从合同约定的最后交付期限的第二天即2013年1月1日起至实际合格交付之日止（暂计算至2014年12月26日（共725天）止产生的逾期交房违约金为：556764元×1／10000／天×725天=40365元）。
关于逾期办证，《商品房买卖合同》第十五条约定：因出卖人责任，买受人不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。被告已经向原告收取了与办证相关的全部费用，而使原告（买受人）不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的原因，第一是被告没有按约交房；第二是被告把向原告代收取的办理两证的相关税费挪用，未缴纳至相关部门。此情形属于因出卖人责任使买受人不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的情形。因此被告依约应向原告支付违约金556764元×0.5%=2784元。被告应及时履行为原告办理该商品房的房地产权属证书的义务。
关于赠送入户花园，被告在给原告的商品房销售宣传资料中的所有“8栋标准层户型”彩页里明确允诺“赠送入户花园，出入家门更加从容”，此允诺具体确定并对《商品房买卖合同》的订立以及房屋价格的确定有重大影响，且被告的销售人员在销售时明确告知原告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，该允诺应视为要约，即应视为合同内容。而被告在计算房款时，多收不该计算的入户花园面积6.85平方米的房款，故被告应向原告返还多收了的入户花园面积的房款为：（已付房款）556764元-（应付房款）534951元=21813元。
关于返还多收的其他费用，《商品房买卖合同》第六条第二项约定的其他费用计取项目、方式、数额分别为：交易契税21398元、房屋专项维修基金10699元、权属登记费80元、办理土地使用权证费345元、代办费1070元，总计33592元。而被告实收36292元。所以被告应向原告返还多收的其他费用36292元（实收）-33592元（应收）=2700元。
关于开具正式发票，被告对向原告所收的款项只开具了收款收据，没有按照规定开具正式发票给原告，违反了《中华人民共和国发票管理办法》的规定。出卖人开具发票，买受人取得发票是买卖合同中无需当事人明确约定而存在的附属权利义务，被告应向原告开具正式发票。
综上，原告诉至本院请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金，具体金额为：按逾期一日支付已付房款（556764）元的万分之一的违约金，从2013年1月1日起计算到实际合格交付之日（暂计算至2014年12月26日已经产生的逾期交房违约金40365元）；2、被告向原告支付因被告原因使原告不能在2013年12月31日前取得凯通领域小区第8幢1101号商品房的房地产权属证书的违约金2784元；判令被告及时履行为原告办理该商品房的房地产权属证书的义务；3、被告向原告返还多收的入户花园面积房款21813元；4、被告向原告返还多收的其他费用2700元；以上四项暂共计（人民币）67662元；5、被告向原告（对向原告所收的款项）开具正式发票；6、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告放弃了第2项诉讼请求中的“判令被告及时履行为原告办理该商品房的房地产权属证书的义务”，并明确了第4项诉讼请求中的“其他费用”指的是“多收的入户花园面积房款导致相应的办证费和税费等增加的费用”。
被告怀化市凯通房地产开发有限公司辩称：1、原告在2014年8月29日已办理收房手续，不存在延期交房，政府部门取消了8栋的竣工验收备案，是被告不能预见的，因此产生的损失不应由被告承担；2、被告公司已经在2013年办理了房产总证，因此被告不存在办证违约金；3、入户花园面积房款应严格按照合同的约定履行，被告没有多收房款和其他费用；4、销售不动产的正式发票等办理业主分户房产证以后才由税务部门开具。
经审理查明：原、被告于2011年6月22日签订《商品房买卖合同》，约定的主要内容为“原告购买被告开发的“凯通领御”住宅住房一套，该商品房的预售许可证号为2011-0039，房号为第8幢11层1101号房，建筑面积172.74平方米，每平方米购房单价3184.42元，总购房价款550075元（付款方式为银行按揭贷款，具体为签订合同时付170075元，向银行按揭贷款380000元）；被告应在2012年12月31日前交房给原告，交房时必须经竣工验收合格并取得竣工验收备案表；被告逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交房期限的第二天起至实际交房日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告应在2013年12月31日前为原告办理好房地产权属证书，逾期未办理，按原告已付房款支付0.5%的违约金；商品房交付时，产权登记面积与合同约定面积发生差异，最终以怀化市房产局核定面积为准，据实结算，多退少补；原告委托被告办理房屋所有权证和土地使用权证，由被告向原告代收办证相关费用（交易契税、房屋维修基金、权属登记费、办理土地使用权证费、代办费用等）”。合同签订后，原告按约支付了全部房款并支付了相应的办证费、税费等。原告的房屋经怀化市房产测绘事务所测量，实际建筑面积174.84平方米，其中入户花园面积6.85平方米。原告于2014年8月29日补交办证费及面积差房款8451元，至此，原告向被告共付清购房款556764元，原告向被告支付上述费用时，被告只向原告开具了收据，未开具正式发票。被告于2014年8月29日将房屋交付给原告，并与原告签订了协议，约定原告自愿放弃被告因商品房买卖合同引起的延期交房违约责任的主张权利。被告至今未为原告办理好房屋所有权证及国有土地使用权证。被告于2013年8月28日通过邮局挂号信方式通知原告收房，但原告称未收到过此邮件。被告开发的8幢房屋于2013年5月29日竣工验收合格，于2013年7月26日完成竣工综合验收文件备案。怀化日报2014年12月29日刊登了怀化市住房和城乡建设局《关于取消怀化市凯通领御花园一期5#、8#楼建设工程竣工综合验收备案的公告》，内容为：根据怀化市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》（怀公消验字（2014）第0096号）：“一、综合评定该工程消防验收不合格”，按照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条第四款“法律法规应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件”的规定，经研究，决定取消怀化市凯通领域花园一期5#（备案编号2013-47）、8#（备案编号2013-49）楼建设工程竣工综合验收备案，待消防验收合格后重新备案。
另查明，原告在购买被告开发的“凯通领御”住宅住房8幢11层1101号房之前，被告通过广告单的方式进行宣传，该广告单有明确的户型图文样式，并标注有“赠送超大入户花园，出入家门更加从容优雅”、“本广告仅为要约邀请，一切图文资料、规划设计均以政府最终授准文件及双方签订的买卖合同为准，最终解释权归开发商所有”等文字。
上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告双方当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证实：
1、原告身份证复印件，被告营业执照、组织机构代码证复印件，证实原、被告诉讼主体资格；
2、商品房买卖合同复印件，证实原、被告房屋买卖所约定内容；
3、收据复印件，证实原告交付被告相关款项；
4、挂号信记录复印件，证实被告通知原告收房的时间；
5、8栋标准层户型宣传广告，证实被告对外宣传的内容；
6、户室面积对照表、怀化市房地产测量事务所“关于怀化市凯通房地产开发有限公司凯通领御项目住宅商品房入户花园面积情况说明”复印件各一份，证实原告购买的房屋实际建筑面积及入户花园面积；
7、竣工验收备案表复印件一份，证实8幢房屋竣工验收备案情况；
8、2014年12月29日怀化日报复印件一份，证明怀化日报2014年12月29日刊登怀化市住房和城乡建设局《关于取消怀化市凯通领御花园一期5#、8#楼建设工程竣工综合验收备案的公告》的事实及内容；
9、协议、房屋交接单复印件一份，证实原告于2014年8月29日收房，并自愿放弃对被告延期交房违约责任的主张权利；
10、庭审笔录一份，证实本案相关事实。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应全面履行。被告开发的8幢房屋于2013年7月26日取得竣工综合验收文件备案，于2013年8月28日以挂号信件方式通知原告来收房，其逾期交房违约行为客观存在，本院予以认定。被告虽于2014年8月29日才将房屋交付给原告，但是，原、被告双方同日签订了协议，双方约定原告不再对被告主张逾期交房的违约责任，原告自愿放弃了对自己权利的主张，该协议对原告具有法律约束力，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求本院不予支持。怀化市凯通领御花园一期8#楼于2013年7月26日已取得建设工程竣工综合验收备案，被告基于行政主管部门出具的当时具有既定效力的法定文件，向原告交付房产符合合同约定。而怀化日报2014年12月29日刊登怀化市住房和城乡建设局《关于取消怀化市凯通领御花园一期5#、8#楼建设工程竣工综合验收备案的公告》，原告主张的由此产生的违约金损失，则是被告所不可预见的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，违约方的损失赔偿额不得超过其订立合同时可预见到的因违反合同可能造成的损失，因此，被告已取得的建设工程竣工综合验收备案被撤销后，应当承担相应的行政责任，并进行相关整改，但不应对此再承担违约金赔偿的民事责任。
原、被告签订的《商品房买卖合同》约定“被告应在2013年12月31日前为原告办理好房地产权属证书，逾期未办理，按原告已付房款支付0.5%的违约金”，原告交付了被告相关办证费用，但被告至今未为原告办理好房地产权属证书，应支付原告逾期办证的违约金2750元（已交购房款550075元×0.5%）。
虽然被告在推销房屋销售的广告宣传图文资料中标注了“赠送超大入户花园，出入家门更加从容优雅”文字，但同时也明确标注了“本广告仅为要约邀请，一切图文资料、规划设计均以政府最终授准文件及双方签订的买卖合同为准，最终解释权归开发商所有”等文字，被告明确了该广告宣传中的内容为要约邀请，在原、被告正式签订《商品房买卖合同》后也没有将“赠送超大入户花园”载入合同，故原告要求被告返还已收取的入户花园面积房款的诉讼请求没有合同依据，本院不予支持。
被告现尚未给原告办理好国有土地使用权证及房屋所有权证，原、被告双方也没有就相关税费进行过结算；原告主张入户花园属赠送的观点，本院也未予支持，故原告要求“判令被告向原告返还多收入户花园房款导致相应的税费、办证费等费用增加的2700元”的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。
原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定产权登记面积与合同约定面积发生差异，最终以怀化市房产局核定面积为准，据实结算，多退少补。现双方未最终核定面积进行结算，尚不具备立即开具发票的条件。被告已向原告出具收据，未对原告民事权益构成实际损害，故对原告在本案中要求将收据现在即更换为发票的诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告怀化市凯通房地产开发有限公司支付原告朱娜逾期办理房地产权属证书的违约金2750元，于本判决生效后7日内付清；
二、驳回原告朱娜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1492元，依法减半收取746元，由原告朱娜承担716元，被告怀化市凯通房地产开发有限公司承担30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
（此页无正文）
审 判 员 甘密密
二〇一五年三月二十五日
代理书记员 何晶晶
附法条：
1、《中华人民共和国合同法》
第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
3、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。