河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）信中法民终字第662号
上诉人：（原审第三人）潢川县农村信用合作联社。
法定代表人：王天华，该社董事长。
委托代理人：宋成彬，河南新章律师事务所律师。
委托代理人：王国清，该社工作人员，特别授权。
被上诉人（原审原告）：夏晓翠，女，汉族。
委托代理人：田长英，河南仟问律师事务所律师。
委托代理人：张义华，河南金学苑律师事务所律师。
原审被告：叶炳国，男，汉族，1963年5月1日出生。
原审被告：叶中强，男，汉族，1964年2月2日出生。
上诉人潢川县农村信用合作联社因与被上诉人夏晓翠，原审被告叶炳国、叶中强物权保护纠纷一案，不服潢川县人民法院（2013）潢民初字第1131号民事判决提出上诉。本院于2014年4月8日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月23日公开开庭审理了本案。上诉人潢川县农村信用合作联社的委托代理人宋成彬、王国清，被上诉人夏晓翠的委托代理人张义华、田长英，原审被告叶炳国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告夏晓翠和被告叶炳国原系夫妻关系，夫妻关系存续期间，在潢川县城关迎宾路以出让方式取得建设用地一块，1997年3月6日，叶炳国与潢川县国土资源局签订国有土地使用权出让合同书，1997年8月29日，叶炳国第一次办理该宗土地国有土地使用证，证号为潢城国用（1997）字第01812号，面积280平方米，1998年元月20日，办理该宗土地建设工程规划许可证并建筑房屋，1998年8月6日，叶炳国办理并领取该处房屋的产权证，证号为潢城房私字第14507号，房屋所有权人为叶炳国，层数四层，建筑面积为470.12平方米。1998年11月13日，夏晓翠与叶炳国因感情不和协议离婚，离婚协议约定：双方婚生一男孩叶秋秋（叶超榕）由夏晓翠抚养，夫妻关系存续期间在潢川县城关迎宾路的楼房归夏晓翠所有，作为夏晓翠抚养孩子的费用，1998年12月8日，夏晓翠与叶炳国在民政部门办理离婚登记手续，并领取离婚证，离婚证上载明：“子女抚养和财产处理两栏注明以协议为准”，1999年元月4日，双方在潢川县公证处对离婚协议进行公证。原告夏晓翠和被告叶炳国离婚后，经夏晓翠多次催促，双方未将房屋的所有权证和土地使用证变更在夏晓翠名下且因叶炳国拖延搬出，夏晓翠无奈外出。叶炳国因为偿还他人债务，在夏晓翠外出期间，于1999年6月1日，叶炳国和其自家叶中强签订房地产买卖契约，擅自由叶中强明知叶炳国和夏晓翠离婚时约定归夏晓翠的房屋在潢川县房产管理部门过户至叶中强名下，但土地使用证未变更，仍为叶炳国。1999年7月8日、1999年7月21日和1999年7月22日，以叶炳国的弟弟叶炳涛名义分三次在潢川县东郊农村信用合作社贷款300000元、25000元和25000元，共计350000元，三笔贷款均用叶炳国擅自过户在叶中强名下属夏晓翠的房屋作抵押，所贷款项350000元由叶炳国用于偿还所欠叶中强、叶海峰等欠款。贷款到期后叶炳涛没有偿还，东郊信用社向法院申请公证执行。2001年4月18日，叶中强与第三人达成执行和解协议，将抵押的房屋抵偿第三人的贷款35万元及利息计460575元。2001年4月26日，叶中强和潢川县东郊农村信用合作社签订房地产买卖契约，将房屋过户至东郊信用社，并办理了“潢城房自”0762号房屋所有权证，房屋所有权人为潢川县东郊农村信用合作社。2001年7月13日，潢川县东郊农村信用合作社向贷款人叶炳涛出具凭证（票据）收回贷款本息460575元。2010年12月22日，叶炳国对原土地使用证进行换发，证号为潢城国有用（2010）字第06677号，面积280平方米，土地使用权人仍为叶炳国。2010年底，夏晓翠回潢川，得知属于其所有的房屋被叶炳国因还债而非法转让并抵押贷款，且因抵偿贷款房屋过户至潢川县东郊农村信用合作社名下并由潢川县农村信用合作联社占有、使用的事实，遂起诉来院。另查，潢川县东郊农村信用合作社为潢川县农村信用合作联社的二级机构，争议的四层楼房，潢川县农村信用合作联社将一楼进行出租，二、三、四层楼房自用，对一楼门面房进行了装饰，楼房结构保存原状。诉讼中，潢川县农村信用合作联社要求叶炳国、叶中强偿还以叶炳涛名义于1999年7月8日、1999年7月21日、1999年7月22日在其联社的贷款300000元、25000元和25000元及利息。
原审认为，公民的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。本案中，原告夏晓翠和被告叶炳国离婚时，明确约定夫妻关系存续期间的房屋归原告夏晓翠所有，但叶炳国为了清偿债务，叶炳国、叶中强将明知属原告夏晓翠的房屋过户至叶中强的名下，损害了夏晓翠的利益，侵害了夏晓翠的合法财产权，叶炳国、叶中强的房屋转让行为无效；叶中强以无效行为取得的房屋在本案第三人处抵押贷款，并为了抵偿贷款将属夏晓翠的房屋过户至本案第三人，潢川县农村信用合作联社非善意取得第三人，潢川县农村信用合作联社与叶中强的房屋转让行为亦为无效，潢川县农村信用合作联社因此而取得的房屋应向夏晓翠返还；潢川县农村信用合作联社的贷款损失，由实际用款人叶炳国及抵押人叶中强赔偿。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款（四）、（五）项、第二款、第六十一条第一款、第七十五条第二款、第一百零六条第二款、第一百三十四条第一款（四）、（七）项、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审判决如下：一、叶炳国、叶中强、潢川县农村信用合作联社对夏晓翠潢城房私字第14507号房屋的转让行为无效；二、限第三人潢川县农村信用合作联社于本判决生效之日起十日内向夏晓翠返还潢城房私字第14507号房屋；三、限被告叶炳国、叶中强于本判决生效之日起三十日内赔偿第三人潢川县农村信用合作联社贷款35万元及利息（利息从贷款之日起至款清之日止）本案诉讼费11800元，叶炳国、叶中强负担5900元，潢川县农村信用合作联社负担5900元。
潢川县农村信用合作联社上诉称，一、原审事实不清。上诉人潢川县农村信用合作联社与借款人叶炳涛，抵押人原审被告叶中强签订了借款合同和房屋抵押合同，上诉人与抵押人对该房产进行了他项权利登记。借款人逾期不支付贷款本息，债权人有权就抵押物进行抵偿。原审判决由实际用款人叶炳国偿还借款及利息属事实不清。二、本案适用法律错误，上诉人善意取得纠纷房屋。受让人依照《物权法》第106条规定取得不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案中，原审被告叶中强以自己名下的房产为借款抵押，并办理抵押登记，上诉人基于对房屋登记公信力的信赖，有理由相信该房产为叶中强所有，当抵押人叶中强不能支付贷款本息时，以该房产并经法定评估部门评估后，变卖给上诉人来偿还贷款本息。上诉人在受让该房产时对原审被告叶炳国是否有权处分该房屋不知情，不存在欺诈，且是善意的。并且该房屋已经依照法律规定进行登记，依据《物权法》106条之规定，信用社已经取得该房屋的所有权。原审以在办理房屋过户手续中，由于相关职能部门的失误，没有继续办理土地使用权过户手续，而判定上诉人在房屋交易的过程中属知道、恶意之情形，实属错误。请求撤销一审判决，改判涉案房屋归上诉人所有。一审，二审的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人夏晓翠答辩称：一、一审判决认定事实清楚，上诉人主张缺乏事实依据。虽然被答辩人与原审被告叶中强签订有借款合同及抵押合同，但该抵押不能产生法律效力，被答辩人不能取得房屋的所有权。主要理由：（1）叶中强与本案另一原审被告时叶炳国之间的买卖合同由于叶炳国无权处分而无效，叶中强不应取得房屋所有权；而且他们明确约定，叶中强不能再将房屋出卖或抵债。因此，叶中强无权处分争议房屋。（2）被答辩人在办理抵押贷款时明知叶中强只有房产证而没有国有土地使用权证，而且争议房屋坐落的国有土地使用权由叶炳国享有，然而，被答辩人在明知叶中强不享有土地使用权、无权连同土地使用权一并抵押的情况下，双方仍然约定以争议房地产设定抵押（其仅办理房屋抵押登记，而没有办理土地使用权登记的事实己充分证明，按当时法律规定，房地产抵押必须同时办理房屋和土地使用权登记，否则抵押权不生效），主观上过错明显，此其一；其二，我国《担保法》明文规定，以房屋抵押的必须连同土地使用权一并抵押，即“地随房走”的原则，作为长期受理房地产抵押贷款业务的被答辩人不应该不知道法律的规定，即使在后来“实现抵押权”而办理房屋过户时被答辩人仍然没有取得房屋下的土地使用权，这说明被答辩人明知叶中强无权就本案争议的国有土地使用权进行抵押的，但双方却将房屋连同土地使用权一并评估抵押，显然双方系故意行为，被答辩人不仅不能构成善意，而且其主观恶意是明显的。二、一审判决适用《民法通则》正确，上诉人主张善意取得不符合《物权法》的适用效力，是错误的。作为实体法的《物权法》不具有朔及既往的效力，本案发生在1999年至2001年，《物权法》2007年10月1日起生效，因此本案不能适用《物权法》，只能适用当时的法律，即《民法通则》及最高人民法院的有关司法解释，而依《民法通则》的规定，善意取得制度只能适用于动产，不动产不适用善意取得。因此，上诉人主张适用《物权法》第106条明显是错误的。更何况，被答辩人明知叶中强没有处分权仍与其实施相关民事行为，主观过错是明显的，不构成善意取得。三、一审判决由叶炳国及叶中强偿还借款及利息事实清楚。被答辩人与叶中强抵押担保的借款人叶炳涛本身就是虚假的，贷款并没有给叶炳涛，而是给叶炳国用于偿还叶中强等人的欠款。这也从另一个方面证明了被答辩人在签订借款及抵押合同时的主观过错，因为按有关银行法律法规的规定，作为金融机构，被答辩人负有对所贷出款项使用的监管义务。因为借款担保合同明确约定借款用于“购货”，而事实上用于叶炳国偿还叶中强等人的欠款。四、答辩人作为房屋的所有人，根据物权的追及效力，无论其物辗转至何人之手，均有权追及而享有所有权，而且不受时效的限制，因为所有权具有永恒性。所以，答辩人有权向被答辩人主张返还其占有的房屋并享有所有权。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告叶炳国述称：叶炳国当时暂住在夏晓翠屋子里，因欠叶中强、叶海峰、叶芳、刘保甜钱，他们催收债款，叶炳国就做了个假买卖合同，将房子卖给叶中强，房产证过户叶中强，由叶中强拿房子去潢川县农村信用合作联社贷款。当时有约定，房子不能买卖、抵债。现在愿意筹钱还银行本息。
原审被告叶中强没有提供书面意见。
二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，在物权权属确定的前提下，物的所有权人在物权遭受侵害时有权行使原物返还请求权。关于被上诉人夏晓翠是否为诉争房屋的实际所有权人的问题。从诉争房屋建造过程看，在夏晓翠与叶炳国夫妻关系存续期间共同原始取得该房屋所有权，后因离婚经公证确认房屋归夏晓翠所有。因此，原审认定叶炳国将房屋处分给叶中强属无权处分正确。叶中强尽管曾经为登记的房屋所有权人，因其权利的取得属非法而不受到法律保护。叶中强将房屋抵押贷款并办理了房屋抵押登记，但土地使用权尚没有随房一并抵押，该抵押手续办理过程中存有不当之处，贷款人潢川县农村信用合作联社存有一定过失。上诉人潢川县农村信用合作联社现持有房屋所有权证书，应属于诉争房屋的登记权利人。因为诉争房屋的土地使用权证现尚在原始登记权利人叶炳国名下，在房与地并非登记在同一主体名下的情况下，原审法院综合案情，认定诉争房屋实际权利人仍为夏晓翠也是正确的。在诉争房屋原物尚存的情况下，依据物权行使的追及力，实际权利人要求返还原物，原审予以支持也是正确的。《中华人民共和国物权法》属实体法，其适用不具有溯及既往效力，上诉人潢川县农村信用合作联社上诉称依据物权法善意取得房屋所有权，要求改判诉争房屋归其所有的请求，本院不予支持。上诉人潢川县农村信用合作联社的贷款本息应当由该贷款的实际使用人清偿。原审在确认房屋转让行为无效的情况下，按照合同无效的处理原则判令由贷款的实际使用人赔偿贷款本息并无不当。综上所述，原审认定事实清楚，处理正确，予以维持。上诉人潢川县农村信用合作联社的上诉理由不能成立，不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费13800元，由上诉人潢川县农村信用合作联社承担。
本判决为终审判决。
审判长 郑鹏飞
审判员 崔仁海
审判员 左立新
二〇一四年六月十日
书记员 黄莹莹
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