北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初29908号原告：李曼华，女，1946年11月29日出生，住北京市朝阳区。委托代理人：孟晓玲（李曼华之儿媳），女，1982年8月17日出生，住河北省保定市顺平县。委托代理人：魏全记，北京京师（天津）律师事务所律师。被告：北京鸿盛瑞达房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳路69号1号楼2-0903号。法定代表人：冯旭光，总经理。委托代理人：杨忠强，男，1989年11月3日出生，北京鸿盛瑞达房地产经纪有限公司员工，住黑龙江省肇州县丰乐镇幸福村张家油坊屯。委托代理人：李静山，北京市信凯律师事务所律师。原告李曼华与被告北京鸿盛瑞达房地产经纪有限公司（以下简称鸿盛公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员代策独任审判，公开开庭进行了审理。原告李曼华的委托代理人孟晓玲、魏全记，被告鸿盛公司的委托代理人杨忠强、李静山到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告李曼华诉称：2016年3月29日，李曼华与鸿盛公司签订《房屋出租委托合同》，约定李曼华将位于北京市朝阳区X房屋（以下简称X房屋）委托给鸿盛公司出租，每月租金为6700元，代理期间为2016年4月5日至2017年4月4日止。2017年1月5日，鸿盛公司没有依约按时支付最后一季度的房款，李曼华要求鸿盛公司支付，但遭到拒绝，并且鸿盛公司要求终止履行合同，相关财产损失也不予赔偿。鸿盛公司在代理出租X房屋期间，违法群租，而且未经允许将X房屋内的一张床和床垫、一个柜子均搬至他处，拒绝返还。另外，X房屋内的马桶使用不当，造成地面长期大量积水，破坏了地面防水层，致使楼下住户的房顶发霉、墙皮脱落，李曼华为此支出数千元维修费用。经协商无果，李曼华诉至法院，提出如下诉讼请求：1.鸿盛公司向李曼华支付违约金13400元；2.鸿盛公司向李曼华支付延迟支付房租的违约金13400元；3.鸿盛公司向李曼华支付房屋防水和楼下房屋墙面维修费2500元；4.鸿盛公司向李曼华支付李曼华垫付的代理期间的水费1151元、燃气费501.6元和有线电视费270元；5.鸿盛公司向李曼华支付财产损失6988元（包括购床款2000元和床垫款4988元）；6.鸿盛公司向李曼华支付电费差额536.88元；7.鸿盛公司向李曼华支付马桶修复费用1699元；8.鸿盛公司向李曼华支付墙面粉刷费用1699元；9.鸿盛公司向李曼华支付卫生保洁费用700元；10.本案诉讼费用由鸿盛公司负担。被告鸿盛公司辩称：不同意李曼华的诉讼请求。理由如下：第一，李曼华不是本案适格的原告，李曼华未与鸿盛公司签订过合同，与鸿盛公司不存在法律纠纷，不符合民事诉讼法关于当事人与案件有利害关系的规定，所以李曼华不能作为本案的原告。第二，李曼华起诉的《房屋出租委托合同》上没有李曼华的签字，说明双方未就合同中的全部权利义务达成合意，根据合同法有关合同成立的规定，未履行部分的条款未成立，双方不得以未成立的条款要求对方承担合同义务。第三，本案是委托合同纠纷，在委托合同中受托人的义务仅限于代为处理委托事务和转交因处理事务取得财产，李曼华提出的第一至三项诉讼请求，超出了受托人的范围，法院应当予以驳回。第四，2017年4月4日，鸿盛公司已经明确告知李曼华解除合同，故李曼华应当及时自行收回X房屋，此后如果发生李曼华迟延收房的现象，应由李曼华自行承担法律责任。第五，合同法上关于违约金性质的规定是弥补一方受到的损失，现在李曼华提出的有关违约金的约定明显超过了合理损失的范围，请求法院按照鸿盛公司最后一笔资金迟延交付的时间和中国人民银行同期贷款利率确定鸿盛公司应承担的违约金，驳回其超出的部分。经审理查明:2016年3月29日，鸿盛公司作为乙方在一份《房屋出租委托合同》上盖章，该合同约定：甲方将X房屋委托乙方对外出租，甲方应于2016年4月5日前将该房屋交付给乙方。甲方授予乙方的权限以《授权委托书》为准，乙方在授权范围内采取的措施以及前述的合同文件，甲方均予认可。出租委托期自2016年4月5日至2017年4月4日，共计1年。租金标准为每月6700元，按季交付。合同签订后，甲方向乙方提供银行账户，乙方第二次付款时间为2016年7月5日，第三次付款时间为2016年10月5日，第四次付款时间为2017年1月5日。委托期限内，甲方负责交纳供暖费和物业管理费，但不承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费，甲方在交付房屋时，应保证以上费用处于结清状态。委托期限内，房屋所在地进行诸如小区改造、电力增容、宽带入户等公共设施改造所需缴纳的费用，由甲方承担。甲方提供的房屋及设备应完好无损（在本合同签订前，经甲乙双方共同清点签字后作为合同附件），乙方负责监督承租人妥善管理并安全使用房屋内所留家具、电器及设施，如属认为损坏，乙方负责监督承租人维修或赔偿，如属自然损坏，影响承租人使用的，甲方应该7日内予以维修并交付承租人使用。若超过以上期限，超出部分以工作期对待。出租代理期内任何一方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按两个月的租金标准支付违约金，提出方应承担该房屋租赁合同中违约责任。合同生效后三日内，甲方未能按约定交付房屋，又未征得乙方同意的，乙方有权解除合同，并可以要求甲方赔偿两个月租金标准的违约金。如房屋需要乙方出资负责进行装修的，经双方协商甲方在合同期内不得借故解除合同如需解除，甲方应赔偿乙方三倍的装修费用并承担违约责任。其他约定事项为不打隔断，不群租，不租违法乱纪人，2016年4月5日到2017年4月4日期间客户出现任何安全隐患由乙方负责，第八条甲方不认可，长住人数不超过5人，如不按期打款过3日（节假日除外）乙方违约，赔偿对方200%违约金。合同后的附件一为《房屋附属设施、设备清单》，载明X房屋内有双人床1张、衣柜3个、沙发2个、椅子4把、电视柜1个、电脑桌1张、餐桌1张、鞋柜1个、床头柜2个、电视2台、燃气热水器1台、冰箱1台、洗衣机1台、燃气灶1台、抽油烟机1台、微波炉1台、挂机空调3部，水表的表示数为1335，电表剩余金额为570元，燃气表示数为764。《房屋出租委托合同》系由李曼华提交。李曼华表示，该合同上虽没有其本人或委托代理人签字，但其对全部合同内容予以认可；鸿盛瑞达公司在该合同上盖章，证明其对合同内容也是认可的；另外，李曼华在签订合同时X房屋已经交付给鸿盛公司，因此，双方已经就该合同的全部内容达成合意。李曼华还表示，李曼华的委托代理人孟晓玲在鸿盛公司留存的合同中已经签字确认。鸿盛公司认可其在合同上盖章时，已经接收X房屋，并代理出租X房屋，其对李曼华是X房屋的所有权人亦表示知情。诉讼中，鸿盛公司拒绝向本院提交其留存的《房屋出租委托合同》。2017年2月4日，鸿盛公司的员工由长存向孟晓玲发送短信称“因您过分打扰客户居住，客户不住了，我公司解除合同不租了。”鸿盛公司认可该短信系由其员工由长存发送。孟晓玲则表示，在其接收到该短信后，曾准备接收X房屋，但因鸿盛公司未进行交接，而且门锁已被鸿盛公司更换，鸿盛公司没有提供新钥匙，导致孟晓玲无法进入房内，也无法接收X房屋。直到合同约定的委托期间届满，即2017年4月5日，李曼华才采取强制措施收回X房屋。鸿盛公司认可其在向孟晓玲发送解除合同通知后没有进行房屋交接的事实。庭审中，李曼华表示，鸿盛公司应当于2017年1月5日支付最后一期租金，但其并未按期支付，而是在2017年2月22日支付。鸿盛公司认可其在2017年2月22日向李曼华支付最后一笔租金。庭审中，李曼华表示，鸿盛公司在代理期间，X房屋内部分设施严重损坏、墙壁和地面严重污损、水电燃气费等欠缴，鸿盛公司拒绝履行恢复原状的合同义务，故李曼华自行维修或更换，并且补缴相关费用。李曼华为此支出的费用包括：1.修复卫生间防水层和楼下住户的墙面的维修费2500元，李曼华提交的证据为《卫生间防水施工合同》、收据和物业证明；2.购置新马桶和拆除旧马桶费用1699元，李曼华提交的证据为送货安装单、销售抄报单、发票、安装及材料费收条；3.墙面粉刷费用1699元，李曼华提交的证据为墙面照片和收据；4.卫生保洁费700元，李曼华提交的证据为收条；5.补缴水费1151元、燃气费501.6元、有线电视费270元，李曼华提交的证据为水费发票和收据、燃气费缴费通知单、有线电视费发票，其中水费发票包括2016年2月的自来水费184.23元、水资源费139.73元和污水处理费121.04元，2016年10月自来水费167.04元、水资源费113.04元和污水处理费97.92元，2017年2月的自来水费163.92元、水资源费87.92元和污水处理费76.16元；燃气费缴费通知单上载明的金额为501.6元，该通知单上该有“现金收讫”印章；有线电视费发票为2张，金额为216元的计费期间为2015年11月1日至2016年10月31日，金额为54元的计费期间为2016年11月1日至2017年1月31日。另外，李曼华还提交1份《北京市家具买卖合同》和2份集美家具大红门交款凭证，证明其在2011年9月购买的双人床和床垫的总价值为6988元。鸿盛公司对上述费用均不予认可，认为李曼华在收回X房屋时，双方没有进行交接，X房屋内设施的状况和水、电、燃气的表示数也就没有经过一致确认，所以李曼华支出的费用也就缺乏必要性和合理性。鸿盛公司还认为，李曼华主张的双人床仍在X房屋内，并没有丢失，故其无需赔偿。但鸿盛公司并未就此举证。上述事实，有李曼华提交的《房屋出租委托合同》及附件、短信记录、《卫生间防水施工合同》、收据1张、物业证明、水费发票和专用收据、燃气缴费通知单、歌华有线电视发票、《北京市家具买卖合同》、交款凭证、照片一组、卫生用品发票、销售抄报单、送货安装单、安装及材料费收条、墙面刷白收据、卫生保洁费收条以及当事人的陈述意见等在案佐证。本院认为：根据李曼华和鸿盛公司的诉辩意见，以及本院查明的事实，本案的争议焦点有以下两点：一是《房屋出租委托合同》是否已经成立并且生效；二是鸿盛公司是否应当向李曼华赔偿违约金及其他损失。关于焦点一。本院认为，虽然李曼华向本院提交的《房屋出租委托合同》中没有李曼华或其委托代理人的签字，但该合同应当认定为已经成立并且生效。理由如下：第一，鸿盛公司在《房屋出租委托合同》的落款处盖章确认，说明鸿盛公司对合同内容是知情并且同意的，李曼华在诉讼中明确表示认可合同的全部内容，而且李曼华也将X房屋交付给鸿盛公司代理出租，鸿盛公司在代理期间内向李曼华支付了租金，因此，上述行为说明李曼华和鸿盛公司对《房屋出租委托合同》是达成合意的。第二，在案的《房屋出租委托合同》系由李曼华提供，李曼华称鸿盛公司持有的合同中有其委托代理人孟晓玲的签字，而本院要求鸿盛公司提交其持有的合同时，鸿盛公司无正当理由拒不提交，故根据《最高人民法院关于适用关于焦点二。首先，关于违约金部分，本院认为，虽然双方在合同中约定一方终止合同未提前30日通知对方的和逾期支付租金的应当承担违约责任，李曼华据此要求鸿盛公司就两种违约行为分别支付违约金13400元。但是，鸿盛公司在诉讼中认为李曼华主张的违约金过高，要求本院予以调整，而且李曼华也未向本院提交证据证明其因鸿盛公司的违约行为遭受的实际损失，故本院根据鸿盛公司的过错程度和造成的违约后果对李曼华主张的违约金酌情调整为13400元。其次，关于其他经济损失。根据李曼华向本院提交的证据，可以看到X房屋的卫生间在鸿盛公司的代理期间内积水严重，而且造成楼下住户的墙面损坏，李曼华为此支出修复卫生间防水和楼下住户墙面的费用2500元，鸿盛公司作为受托人，应当保证其代理期间内的房屋完好，由于鸿盛公司并未进行及时维修，故李曼华自行维修后要求其承担维修费用的主张，有事实依据，本院予以支持。李曼华还举证证明了卫生间内的马桶损坏、墙面污损和室内脏乱，李曼华收回房屋后进行了修复和整理，为此支出相应费用。按照合同约定，鸿盛公司在合同期满后，应当将房屋恢复原状后交付给李曼华，但鸿盛公司并未履行该义务，故其应当向李曼华赔偿该项损失。但因李曼华主张的马桶修复费用为更换新马桶的价格，而鸿盛公司应当承担的是修复费用，故本院酌定修复马桶费用为500元，对于李曼华主张的墙面粉刷费用1699元和卫生保洁费用700元，因有相应证据支持，本院不持异议。另外，合同约定，代理期间内的电费、水费和有线电视费应由鸿盛公司承担，李曼华提交证据证明了鸿盛公司并未缴纳相关费用，而是由其在接收房屋后缴纳，故鸿盛公司应当向李曼华赔偿李曼华垫付的费用。根据李曼华提交的证据，其主张的水费包含了代理期间以外即2016年4月5日以前的费用，而从李曼华提交的水费发票和收据中无法准确区分，故本院酌定鸿盛公司应负担的水费为1000元；按照北京市有线电视费的收费标准，有线电视费每月应为18元，故鸿盛公司应当承担的有线电视费为216元；由于合同附件一中载明电费剩余金额570元，而李曼华提交的收房时拍摄的电表照片显示剩余金额为33.12元，故鸿盛公司应承担的电费为536.88元；李曼华提交的燃气缴费通知单中显示缴纳的燃气费为501.6元，本院对此不持异议。虽然鸿盛公司在庭审中对前述费用持有异议，认为双方没有交接，李曼华所支出的费用有其合理性。但是，本院认为，双方没有交接的原因并不在李曼华，而是鸿盛公司未积极配合导致的，故鸿盛公司应当承担不利后果。另外，鸿盛公司在庭审中也未举出相反证据证明李曼华主张的费用有不合理之处，故本院对鸿盛公司的该项意见不予采信。另外，李曼华还主张了床具丢失的赔偿款，本院认为，合同附件一中明确载明李曼华在交房时有双人床一张，现李曼华在收房时并未找到该双人床，虽然鸿盛公司主张双人床仍在房屋内，但其并未举证证明，应承担不利后果，赔偿李曼华的床具损失。至于赔偿的数额，由于李曼华主张的是其2014年9月购买新床时的款项，而李曼华在交付房屋时已是2016年4月，时隔四年半之久，故应扣除减值部分，扣减后鸿盛公司就此项应赔偿的损失为1000元。综合上述各项损失，鸿盛瑞达公司应向李曼华赔偿的总损失为8653.48元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第四百零六条第一款之规定，判决如下：一、被告北京鸿盛瑞达房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李曼华支付违约金一万三千四百元；二、被告北京鸿盛瑞达房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李曼华赔偿经济损失八千六百五十三元四角八分；三、驳回原告李曼华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四百元，由原告李曼华负担二百二十四元（已交纳），由被告北京鸿盛瑞达房地产经纪有限公司负担一百七十六元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员  代策二〇一七年六月二十八日书 记 员  李雪