杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下民初字第683号
原告（反诉被告）：吴贤斌。
委托代理人：丁俊华、茅辰涵。
被告（反诉原告）：陈钢。
委托代理人：罗龙江、刘文华。
原告（反诉被告）吴贤斌与被告（反诉原告）陈钢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月8日受理后，依法组成合议庭审理，于同年9月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴贤斌及委托代理人茅辰涵，被告（反诉原告）陈钢的委托代理人罗龙江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）吴贤斌诉称：2012年10月9日，原被告签订《房屋租赁协议》一份，约定被告将承租的永祥街xx号的房屋租赁给原告用于经营火锅店，租赁期限自2012年11月1日至2014年10月31日。合同签订后，原告按照合同约定履行了房屋押金及租金的给付义务，并经过被告的同意对该租赁的房屋进行了重新装修，投入了巨大的资金。然而，自2013年7月3日开始，原告所承租的房屋被无故停水停电，导致原告无法正常经营，给原告造成了巨大的损失。故原告多次与被告进行沟通协商，均无果。据此，该合同现已无法继续履行。因被告在租赁期间，在明知所承租房屋要停水停电被收回的状态下，没有履行作为出租人的告知义务，给原告造成了巨大的损失。为此，为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令：解除原、被告之间的签订的《租赁协议》；被告返还房租人民币48333元（自2013年7月1日至2013年10月31日），以及房屋押金人民币20000元，共计人民币68333元；被告赔偿因合同无法履行导致的损失（包括装修费用等），共计人民币145066元；本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）陈钢辩称，首先，被告不同意解除合同。签订合同后，被告将房屋交付给原告，已经完全履行了自己的合同义务。原告实际使用房屋至今，并不存在解除合同的情形。原告诉称，停水停电不属实。第二，原告实际使用房屋至今，也不存在合同无法履行的问题。原告诉称合同无法履行的原因在于原被告签订的合同期限超出被告和第三人签订的合同期限。但实际上原被告签订的合同经过业主方村经济合作社的同意，且期限并未超出被告与第三人签订合同的期限。原告提供的证据系虚假证据和伪造证据，其期限和签订的时间、授权人签字等均明显伪造。更何况原告至今使用房屋，原告基于解除合同的依据都是不存在，因此原告诉称的退还房租和损失没有事实和法律依据。第三，原告共计向被告支付租金、押金共计12万元。根据合同约定，截止2013年10月31日，被告应当支付原告租金金额共计17万元。因此，被告不仅拖欠2013年10月31日至今的租金，更拖欠之前尚未付的租金5万元。第四，原告装修损失更没有依据，原告经营至今，不存在装修损失，原告装修是自身的经营行为，与原告无关。没有证据证明装修的金额。在合同没有解除的情况下，原告应当支付租金。
被告（反诉原告）陈钢反诉称，2012年10月9日，原告（反诉被告）吴贤斌与被告（反诉原告）陈钢签订位于永祥街xx号的《房屋租赁合同》1份，合同约定房租每年交付一次，规定第二年房租提前两个月支付，也就是说原告（反诉被告）吴贤斌应该在2013年8月底前支付第二年房租，但是原告（反诉被告）吴贤斌直至今日一直占用反诉人房子，在多次要求下，原告（反诉被告）吴贤斌一直未予支付。原告（反诉被告）吴贤斌人的这种行为违背双方的合同约定，严重侵害了被告（反诉原告）陈钢权利。请求法院判令：原告（反诉被告）吴贤斌应付房租共计75000元（2013年10月31日起，暂算至2014年4月），延期付款利息2925元；原告（反诉被告）吴贤斌承担本案的诉讼费。
原告（反诉被告）吴贤斌反诉辩称，吴贤斌所承租的永祥街xx号店面房，产权系杭州市下城区石桥街道xxx所有，合作社将房屋整体出租与戴某，戴某委托朱某向外转租。朱某将部分房屋转租给周某（即品全超市），周某再将部分房屋转租给陈刚。据了解，陈刚仅仅将2013年7月份之前的房租交由周某，之后的房租未付。与此同时，涉案房屋于2013年7月1日由戴某出具通知要收回，证据3可以反应此情况，并于10月底由房屋所有权人xxx实际收回。陈钢转租不属于自己承租的房屋，实在是缺乏法律依据。陈钢主张租金的支付缺乏事实与法律的依据。从2013年7月1日起，该涉案房屋已被断水断电，且无法恢复。该合同已经无法实际履行，吴贤斌有权要求解除合同。其中至2013年10月31日，吴贤斌已实际支付该租赁期间的租金。因为断水断电的问题，吴贤斌多次联系陈钢要求协商解决，陈钢均未与处理。陈钢作为租赁合同的相对方，不能只享受收取租金的权利，而不履行其作为出租方因保证出租房屋正常使用的义务。故吴贤斌在陈钢没有恢复合同履行目的之前，有权享有拒绝支付后期租金的先履行抗辩权。以上反诉答辩意见，请法庭充分考虑，维护守法公民的合法权益。
原告（反诉被告）吴贤斌为证明本诉、反诉事实，向本院提交如下证据：
1.《租赁协议》1份，证明双方承租房屋的事实。
2.房租租赁关系证明1组：房屋使用合同书1份（永丰村与戴某所签的）、同意转租证明（永丰村出具）、授权委托书（戴某出具）、房屋租赁协议（朱娣与周某签订）、房租协议（品全购物与陈钢签订），证明该房屋的承租关系。
3.通知1份，证明所承租的店面已于2013年7月3日停水停电的事实，通知是在7月1日通知的。
4.银行交易账单1组，证明吴贤斌向陈钢支付房屋租金14.5万元的事实。
5.装修清单及合同书各1份，证明吴贤斌为店面经营所投入装修的各项费用的事实。
6.装修照片1组，证明该房屋现有装修情况的情况。
7.收条1张（周某出具的），证明陈钢实际支付的租金直至2013年7月为止。
8.收条（陈钢）1份，证明陈钢曾收到吴贤斌的押金现金人民币2万元整。
9.证明2份，证明原告承租的房屋于2013年7月被断电，原告没有实际经营且该房屋于10月被收回的事实。
10.房屋租赁协议（朱娣与周某签订的）、周某出具的证明各1份，证明朱某与周某租赁期间到2013年7月1日止。
被告（反诉原告）陈钢为证明反诉、本诉事实，向本院提交如下证据：
1.房租协议1份（周某与陈钢签订的），证明陈钢承租房屋的租期至2014年8月1日。
2.下城区集体土地权属证明表1份，证明案涉房屋的地址、面积与承租的房屋位置相符，村经济合作社同意将原告承租该房屋并办理营业执照的事实。日常经营习惯，作为经济合作社同意出租，不同意在2013年7月提出异议。
3.个体工商户登记情况及收条各1份，证明被告承租的房屋转租于超市经营者金某、实际由周某经营的事实。案涉房屋从周某处转租的。
4.石桥地区出租房屋备案管理合同1份，证明案涉房屋的地址，周某承租的房屋坐落在使用权xx-
xx号之间，总共1000多平方米，90号也包括周某、金某承租面积的事实。
5.房屋租赁协议1份（朱娣与周某签订的），证明周某与朱娣签订的租赁协议不止一份，该合同与原告提交的租赁时间不相符。
6.网页截屏文件4份，证明原告在2013年11月、12月、2014年1月、4月都还在继续经营的事实，在大众点评、糯米网均有信息，且团购期限2013年的12月到2014年的6月。
7.租赁协议2份，证明双方签订总共5间门面，吴贤斌承租房屋的事实。
8.照片1组，证明截止2014年4月12日，吴贤斌至今占用案涉房屋的事实。
另，本院与双方当事人一起就涉案房屋至xxx调查，并制作调查笔录。
原告（反诉被告）吴贤斌、被告（反诉原告）陈钢提交的上述证据，经双方当事人当庭举证、质证，本院认定如下：
原告（反诉被告）吴贤斌提交的证据1、8，陈钢对真实性、合法性无异议，因此本院对双方签订租赁合同，陈钢收到吴贤斌押金20000元的事实予以确认。对证据2，陈钢对其他均无异议，仅对授权委托书（戴某出具）、房屋租赁协议（朱某与周某签订）有异议，认为房屋使用合同书的字迹与授权委托书上的字迹不一致，且合同时间是之后补的，周某的房屋租赁协议的期限是2009年至2013年7月1日的，但房屋租赁合同落款时间是2013年4月10日，与常理不符。因陈钢提交证据证明朱娣与周某签订过房屋租赁协议，本院对涉案房屋系戴某向xxx承租，朱某租赁给周某，周某向陈钢转租的事实予以确认。对证据3，陈钢有异议，认为不存在停电的事实。因双方当事人对xxx证明7月案涉房屋曾停电、停水无异议，本院对该事实予以确认。对证据4，陈钢对收到120000元无异议，因吴贤斌无证据证明24900元系支付给陈钢之妻，本院对吴贤斌支付120000元的租金予以确认。对证据5、6，陈钢认为无法证实吴贤斌装修过，且装修未征得陈钢同意，更证明吴贤斌在12月26日还在使用房屋。本院对案涉房屋经过装修的事实予以确认。对证据7，陈钢认为证人未出庭，不予认可。因周某未出庭作证，对该证据的证明力不予采信。对证据9，陈钢对盖有公章的无异议，其余属于证人证言，证人未出庭对证明目的不予认可。虽xxx的经办人未出庭，但双方当事人对调查笔录所证明的事实无异议，本院对7月案涉房屋曾停电、停水的事实予以确认。对证据10，陈钢有异议，无法确定真实性。因证人未出庭，原告不能佐证周某与陈钢仅签订过一份协议，对该组证据的证明力不予采信。
被告（反诉原告）陈钢提交的证据1、2、3，吴贤斌对真实性无异议，本院对案涉房屋陈钢从周某转租而来，原出租人同意转租的事实予以确认。对证据4、5，吴贤斌认为无原件核对，无法确认真实。由于陈钢不能提交原件，对该组证据的证明力不予采信。对证据6、8，吴贤斌对真实性无异议，本院对该组证据的形式真实予以确认。对证据7，吴贤斌无异议，本院对该组证据的证明力予以确认。
对本院制作的调查笔录，双方当事人均无异议。
综上，根据原告（反诉被告）吴贤斌与被告（反诉原告）陈钢当庭举证、质证及双方陈述的情况，本院认定案件事实如下：
2012年10月9日，吴贤斌与陈钢就永祥街xx号共5间门面，签订两份租赁协议，租期自2012年11月1日至2014年10月31日，年租金合计150000元，支付方式为一年一付，第二年付款在上一年到期前二个月支付。协议签订后，吴贤斌向陈钢支付租金120000及20000元押金。案涉房屋系xxx出租给戴某，戴某的委托人朱某将房屋租赁给周某。周某以品全购物广场永祥店的代表将房屋转租给陈钢，租赁期限自2012年8月1日至2014年8月1日。2013年7月，涉案房屋被停电，致使吴贤斌无法营业，2013年10月房屋被戴某收回。现原告（反诉被告）吴贤斌与被告（反诉原告）陈钢提起诉讼，请求判如所请。
本院认为，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。陈钢从他人处承租过来的租赁期限截止2014年8月1日，而转租给吴贤斌的租赁期限截止2014年10月31日。陈钢无证据证明其承租期限延至2014年10月31日，因此2014年8月1日至2014年10月31日的租赁期限约定无效。2013年7月，涉案房屋非吴贤斌原因被停电，致使吴贤斌无法营业，不能对租赁物使收益，合同目的无法实现。吴贤斌主张解除双方的租赁合同请求，本院予以支持。但因合同期限已届满，无需解除。陈钢抗辩继续履行合同的理由及其主张吴贤斌支付2013年10月31日至2014年4月租金，本院不予支持。吴贤斌请求返还不能使用租赁物期间的租金（2013年7月1日起至2013年10月31日），由于一年租金为150000元，而吴贤斌仅支付120000元，且吴贤斌不能证明7月份具体停电日期，本院酌情从2013年8月1日起计算扣除未支付的租金为7500元。陈钢收取的押金20000元，应予返还给吴贤斌。吴贤斌主张的装修损失，因无证据证明其装修损失额，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈钢自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）吴贤斌返还租金7500元、押金20000元；
二、驳回原告（反诉被告）吴贤斌的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）陈钢的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币4501元，由被告（反诉原告）陈钢负担4000元，原告（反诉被告）吴贤斌负担501元；反诉案件受理费875元，由被告（反诉原告）陈钢负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件本诉受理费人民币4501元、反诉受理费875元，对财产案件上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 石 敏
人民陪审员 宁洪恩
人民陪审员 杜红英
二〇一五年二月二日
代书 记员 傅婷婷