河南省固始县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1525民初3120号
原告：蒋永红，男，1973年6月30日出生，汉族，住固始县。
原告：殷建海，男，1967年1月3日出生，汉族，住固始县。
原告：殷玉海，男，1972年3月26日出生，汉族，住固始县。
原告：周家田，男，1954年11月7日出生，汉族，住固始县。
委托诉讼代理人：张志东，河南振蓼律师事务所律师。
被告：黄桂林，女，1958年9月18日出生，汉族，住固始县。
被告：陈丽亚，女，1963年3月10日出生，汉族，住固始县。
被告：胡大明，男，1954年5月6日出生，汉族，住固始县。
委托诉讼代理人：马建新，河南信申律师事务所律师。
原告蒋永红、殷建海、殷玉海、周家田与被告黄桂林、陈丽亚、胡大明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周家田及其原告蒋永红、殷建海、殷玉海、周家田的委托诉讼代理人张志东，被告黄桂林、陈丽亚、胡大明的委托诉讼代理人马建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋永红、殷建海、殷玉海、周家田向本院提出诉讼请求：要求解除与三被告签订的房屋《租赁合同》；清偿所欠房屋租金150万元、违约金100万元；若被告于2017年5月1日前不能搬出，则每天赔偿原告租金损失2600元。诉讼过程中，原告诉讼请求明确为：租金150万元是指2015年5月1日至2017年5月1日的租金150万元，2017年5月1日后租金损失是每天2600元。事实与理由：原、被告双方于2011年3月18日签订《租赁合同》一份，三被告租赁原告位于固始县××与××国道交叉口岳桥社区农贸市场综合楼，租期10年，租金为前六年每年75万元，后四年每年95万元。合同约定每年的5月1日前付清下一年租金，先租后用。合同还对双方的其他权利义务、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，三被告截止到2015年5月1日前所欠房租及违约金，已经法院调解，但被告一直不予清偿调解协议内容。且自此后被告分文不付2015年至2016年房租达两年，原告多次催讨均无结果，被告已构成根本性违约，根据《合同法》94条规定。故诉至法院，要求依法处理。
被告黄桂林、陈丽亚、胡大明辩称，因为房屋租金过高，要求根据合同法解释二第26条，要求变更租金价格；不同意解除合同，解除合同属于形成权，除斥期间是一年，本案发生已经超过一年，不具备解除合同条件；被告已支付前期的租金费用，原告应当提供正式发票以便被告入账列支；原告将租赁房屋的消防通道搭建了临时建筑租赁给加油站，实质上导致了消防通道堵塞，被告商场至今无法办理消防许可证，导致商场无法正常经营，因此被告要求相应的减少租金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
原告的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、（2014）固民初字第1438号民事调解书，原告证明被告虽在支付租金，但是是在履行调解书所确定的义务，与本次诉讼无关。被告质证认为，该证据是真实的，但是辩解称从调解书反映出被告支付了前期费用，原告没有提供正式发票。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，故本院对于原告提供的该证据予以采信。
2、2011年3月18日的租赁合同，原告证明自起诉时为止已拖欠租金150万元，应承担违约责任100万。被告质证认为，对该证据真实性无异议，但是辩解称违约金100万元超出了法律规定的最高限额，请求降低至30%以下。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，故本院对于原告提供的该证据予以采信。
3、2016年12月15日的解除合同通知书，原告证明在起诉之前原告已向被告送达解除合同的通知书。被告质证认为，对该证据证据真实性无异议，但是辩解称2015年5月1日违约，应该截止在2016年5月1日前提出解除合同，没有提出则解除权消灭。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，故本院对于原告提供的该证据予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月18日，原告蒋永红、殷建海、殷玉海、周家田（甲方）与被告黄桂林、陈丽亚、胡大明（乙方）双方签订《租赁合同》一份，原告将通过租赁取得使用权的固始县中山大街西与312国道交叉口岳桥社区农贸市场综合楼转租给被告使用。合同约定：一、甲方自愿将此楼一至四层约计8000平方米，场前区约4000平方米的综合楼全部租给乙方作超市使用，租赁期限为10年，即从2011年5月1日至2021年5月1日。二、租金费用的承担，前六年年租金为75万元，后四年即2017年5月1日开始到2021年5月1日年租金为95万元，乙方交纳房租的期限为每年的5月1日前，…每年均是为5月1日提前交清下一年度的租金后，乙方方可使用，最后一年的房屋租金支付必须于2020年5月1日前交纳。三、双方的权利与义务，1、…2、…3、…4、…5、承租期满（包括合同提前终止而导致的承租期提前到期，双方解除合同），承租经营使用的房屋固定装修归甲方所有，乙方不得对房屋的装修进行拆除、破坏（如电梯、灯具等），但可以拆除其在超市经营时增加的非固定设备（如货架、电脑等）。6、…7、…8、甲方目前有一台专用变压器，如果不够超市使用，乙方提前20天告知甲方，甲方负责将一台3**瓦变压器装上，甲方目前有三个水泵移交乙方使用，期满后乙方应保证能正常使用交还甲方。9、甲方负责帮助乙方协调周边环境，如果因西边加油站问题导致乙方不能开超市，则甲方承担违约金并赔偿装修损失。四、特别约定，本合同签订后，甲方允许乙方对部分商铺承包给案外人经营。五、违约责任，1、甲方违反本合同约定的条款处违约金100万元，违约不足以弥补损失的，另行赔偿损失，乙方违反本合同约定的义务，处100万元违约金外，所装修的固定设备不得拆走。2、…3、…4、…六、本合同未尽事宜，经双方协商一致后履行，本合同发生争议，由双方协商解决，如协商不成向固始县人民法院起诉。七、本合同一式八份，甲方四份，乙方三份，见证人一份，经双方签字后生效。甲方：周家田、蒋永红、殷玉海、殷建海，乙方：黄桂林、陈丽亚、胡大明，见证人：张亚非，2011年3月18日。2012年，被告将在该综合楼内经营的“百汇超市”承包给徐春芝经营，经营期限自2012年6月11日起至2015年6月10日止。因被告拖欠租金导致双方发生矛盾，为此，原告起诉来院，经本院调解，2014年9月23日原、被告双方达成调解，（2014）固民初字第1438号民事调解书载明：一、被告黄桂林、陈丽亚、胡大明所有的“百汇超市”租赁原告蒋永红、殷建海、殷玉海、周家田所租赁使用的房屋所欠截止2015年5月1日的房屋租金共计1750000元。被告自愿分期偿还，于签订本调解书时支付500000元，2014年10月8日前支付250000元，以后每月8日前支付150000元，依次顺延，直至付清实际所欠房租以及违约金100000元。二、被告付清所欠房租后，原、被告双方继续按照2011年3月18日签订的租赁合同履行。三、被告于签订本调解书时支付原告案件受理费和律师费35000元。案件受理费28800元，减半收取14400元，由原告蒋永红、殷建海、殷玉海、周家田负担。截止目前该调解书尚未履行完毕。2016年12月15日原告给被告下达《解除合同通知书》一份，该通知书载明：因你三人自2015年5月1日起连续两年经多次催告仍未交纳房屋租金150万元整，致使我们收缴房屋租金的合同目的不能实现，故我们向固始法院提起诉讼，在诉讼过程中，你们仍然不交纳房屋租金，已构成根本性违约，现我们四人依据《合同法》第94条第一款第（三）项、第（四）项，第96条之规定，现书面通知你：解除双方于2011年3月3日签订的房屋租赁合同。
鉴于上述事实，原告起诉来院，要求依法处理。
本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：一、被告要求变更房屋租金是否应当得到支持？二、原告要求解除合同是否应当得到支持？三、被告要求原告提供已交租金的正式票据如何处理？四、被告认为原告搭建的房屋占用了消防通道影响了被告的经营，要求减少租金如何处理？五、违约金100万元是否过高？
本院认为，原告将所租赁房屋转租给被告使用，原、被告双方并且签订了《租赁合同》，约定了租金的交纳方式及违约金的承担方式等权利义务，并且对2015年5月1日前的租赁合同的履行进行了调解处理，现被告在调解协议未履行完毕的情况下，又再次拖欠原告2015年5月1日以后的租金，本案的事实清楚。关于被告要求变更房屋租金是否应当得到支持的问题以及被告认为原告搭建的房屋占用了消防通道影响了被告的经营要求减少租金如何处理的问题。被告认为，房屋租金过高，要求根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，要求变更租金价格。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，被告租赁房屋是用于开办超市，是从事商业活动，不符合该司法解释的规定。被告认为原告搭建的房屋占用了消防通道影响了被告的经营要求减少租金。原告认为，消防通道是加油站堵的，不是原告堵的，被告也没有对消防通道的情况向原告讲过，今天庭审时才提出来，被告的超市先开业，加油站是两年以后开业，消防通道和被告的办证没有关系。因消防通道问题是租赁经营过程中出现的具体问题，原、被告双方签订的《租赁合同》对此问题如何处理亦有约定，被告以此要求减少租金不符合原、被告双方的约定。故本院对于被告要求变更、减少租金的辩称不予采纳。关于原告要求解除合同是否应当得到支持的问题。被告认为，不同意解除合同，解除合同属于形成权，除斥期间是一年，本案发生已经超过一年，不具备解除合同条件。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，在合同履行的过程中被告未按照双方的约定支付租金，原告为租金问题在本案之前已经起诉过要求被告支付租金，本院调解后被告至今未将调解协议履行完毕，现被告又继续拖欠原告2015年5月1日以后的租金，原告因此要求解除租赁合同，符合法律规定，故本院对于被告的该辩称不予采纳，对原告的该诉讼请求予以支持。关于被告要求原告提供已交租金的正式票据如何处理的问题。因原、被告双方在签订租赁合同时对此没有约定，故本院对此亦不予处理。关于违约金100万元是否过高的问题。被告认为，违约金100万元超出了法律规定的最高限额，请求降低至30%以下。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，2015年5月1日以前的租金及违约金已经本院调解处理，2015年5月1日至2017年5月1日的租金150万元被告未交纳，现原告要求解除租赁合同，故本院根据法律规定及该案的具体情况酌定违约金为20万元。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：
一、解除原告蒋永红、殷建海、殷玉海、周家田与被告黄桂林、陈丽亚、胡大明2011年3月18日签订的《租赁合同》；
二、被告于本判决书生效后十日内给付原告2015年5月1日至2017年2月1日的房屋租金1312500元（2017年2月1日以后的房屋租金按照原、被告双方的合同约定据实结算至被告交还所租赁房屋时止）；
三、被告于本判决书生效后十日内给付原告违约金20万元；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26800元，由被告黄桂林、陈丽亚、胡大明负担。
履行方法：将执行款交至固始县人民法院账户。户名：固始县人民法院，开户：中国邮政储蓄银行固始县蓼北路支行，账号：10×××01。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审诉讼费，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审 判 长 王 成
审 判 员 孙为民
人民陪审员 朱 汉
二〇一七年二月二十日
书 记 员 秦超男