广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2023号
上诉人（原审原告）：郑瑞洲，男，1967年9月24日出生，汉族。
委托代理人：张盛辉，广东粤通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市弌佳汽车服务有限公司，住所地。
法定代表人：吴志坚，该司总经理。
原审第三人：广州京禾物业管理有限公司，住所地。
法定代表人：杨勤。
上诉人郑瑞洲因与被上诉人广州市弌佳汽车服务有限公司（以下简称弌佳公司）、原审第三人广州京禾物业管理有限公司（以下简称京禾公司）返还原物纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）海民三初字第2423号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年7月1日，原广州市燕子岗路21号首层123号商铺的开发商广州市大河房地产发展有限公司出具授权书，以产权人的名义授权京禾公司对广州市燕子岗路21号首层123号商铺经营管理及对外出租，期限从2008年7月1日至2014年9月30日。
2008年7月1日，弌佳公司（乙方）与京禾公司（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，合同主要内容：1、由甲方将广州市燕子岗路21号首层123号商铺（建筑面积：113.56平方米）出租给乙方作商业用途使用；2、租赁期限及租金情况如下：2008年7月1日至2010年9月30日每月租金2000元、2010年10月1日至2011年9月30日每月租金2100元、2011年10月1日至2012年9月30日每月租金2205元、2012年10月1日至2012年9月30日每月租金2315元、2013年10月1日至2014年9月30日每月租金2430元。合同签订后，双方于2008年7月8日到房管部门办理了租赁合同的备案登记手续。
根据郑瑞洲的陈述，因涉案商铺的开发商拖欠工程款，开发商以折抵工程款的方式将广州市燕子岗路21号首层123号商铺转让给郑瑞洲。2009年7月9日上述商铺的产权转到郑瑞洲名下。
郑瑞洲于2013年向原审法院提起本案诉讼，请求判令弌佳公司：1.立即交还广州市燕子岗路21号首层123号商铺；2.赔偿非法侵占该商铺造成的损失。
原审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。弌佳公司与京禾公司签订《广州市房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，合法有效。由于郑瑞洲是在上述合同的租赁期限内才取得上述商铺的所有权，根据上述法律的规定，不影响弌佳公司与京禾公司签订的《广州市房屋租赁合同》的效力。因上述租赁合同尚未到期，因此，郑瑞洲以弌佳公司非法占有使用涉案商铺为由，要求弌佳公司立即交还涉案商铺，并赔偿非法侵占该商铺造成的租金损失，依据不足，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，于2013年12月19日作出如下判决：驳回郑瑞洲的诉讼请求。一审案件受理费9024元，由郑瑞洲负担。
判后，郑瑞洲不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决；2.改判弌佳公司立即交还涉案商铺，并赔偿非法侵占该商铺造成的租金损失（按《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准计算，从2009年7月9日起计至交还涉案商铺之日止，暂计至2013年12月31日为113975元）；3.本案上诉费用由弌佳公司承担。理由如下：1.京禾公司对涉案商铺不具有合法的使用、收益和处分的权利，其与弌佳公司于2008年7月1日签订的租赁合同无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，无处分权的人与他人签订的合同须经权利人追认后才有效。本案中，郑瑞洲是涉案商铺的合法所有权人，其对涉案商铺享有占有、使用、处分和收益的权利，在郑瑞洲没有对京禾公司与弌佳公司签订的合同进行追认的情况下，该《广州市房屋租赁合同》应当认定为无效。因此，在该合同无效的情况下，弌佳公司对涉案商铺不具有任何的权利，其占用郑瑞洲商铺的行为是侵权行为，理应马上搬出该商铺，并向郑瑞洲支付相应的商铺使用费用。2.一审法院认定事实错误，其据此所作出的判决必然是错误的，应当予以撤销。一审判决认为，2008年7月1日，原广州市燕子岗路21号首层123号商铺的开发商广州市大河房地产发展有限公司出具了《授权书》，以产权人的名义授权京禾公司对广州市燕子岗路21号首层123号商铺经营管理及对外出租，期限从2008年7月1日至2014年9月30日。然而弌佳公司提交该份《授权书》时已经超过了举证期，郑瑞洲并不同意质证，在坚持不予质证的前提下，应原审法院的要求发表了意见，故本案中对该份《授权书》的真实性、合法性、和关联性均是不能确认的，且由于广州市大河房地产发展有限公司已经被注销，该客观实体已经不存在了，不能到庭参与庭审，致使上述《授权书》无法查明，原审法院在事实不清的情况下认定弌佳公司与京禾公司所签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规，合法有效，并据此作出驳回郑瑞洲诉讼请求的判决，显属认定事实不清，证据不足。退一步说，假设广州市大河房地产发展有限公司所出具的《授权书》是真实的，京禾公司有权对涉案房产进行管理和转租，其与弌佳公司所签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效，依据有关法律法规的规定，鉴于郑瑞洲自2009年7月9日取得涉案商铺的所有权，弌佳公司也应当向郑瑞洲履行支付租金的义务。本案中，弌佳公司并未举证证明其有向郑瑞洲或者京禾公司支付租金的事实，根据“谁主张，谁举证”的证据规则，弌佳公司对其主张的存在合法有效租赁关系的事实负有举证责任，其未能举证的，须承担举证不能的不利后果，因此，本案应当认定弌佳公司从未向京禾公司交付过任何租金，其擅自占用郑瑞洲商铺严重侵害了郑瑞洲的合法权益，理应向郑瑞洲赔偿相应的使用费损失。
被上诉人弌佳公司答辩称：我司一直依约向京禾公司支付租金，房屋租赁合同也已经备案。签约时，京禾公司出具了产权证明及委托书。我司不同意郑瑞洲的上诉请求。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审第三人京禾公司没有参加诉讼及提出答辩意见。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，弌佳公司表示其已于2014年1月将涉案商铺交还京禾公司，但没有提交相关证据予以证明。郑瑞洲确认京禾公司于2014年2月18日将涉案商铺交还给其，并据此申请撤回其要求弌佳公司交还涉案商铺的上诉请求，且明确要求弌佳公司赔偿非法侵占涉案商铺造成的租金损失计算至2014年2月18日止共计120293元。
二审诉讼中，弌佳公司为证明其答辩意见还提交了租金发票，以及广州市大河房地产发展有限公司于2005年3月1日开具的《产权具结书》复印件。郑瑞洲对上述具结书的真实性不予认可，但是不申请鉴定，也没有提供相反证据；其认为租金发票只是完税凭证，不足以证明弌佳公司已向京禾公司支付了租金，且部分发票的收款方是郑瑞洲。
本院认为，涉案商铺于2009年7月9日才登记至郑瑞洲名下，而涉案《广州市房屋租赁合同》系弌佳公司与京禾公司于2008年7月1日签订，当时涉案商铺的开发商广州市大河房地产发展有限公司出具了《授权书》，且该合同亦办理了租赁备案登记手续，应为合法有效。虽然郑瑞洲对于广州市大河房地产发展有限公司出具的《授权书》及弌佳公司于二审期间提交的该开发商出具的《具结书》的真实性均有异议，但郑瑞洲并没有提供反证推翻上述证据，且郑瑞洲在上述合同的租赁期内才取得涉案商铺的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故郑瑞洲上诉主张合同无效的理据不足，本院不予支持。二审期间，双方当事人均确认涉案商铺已经交还，郑瑞洲据此申请撤销其要求弌佳公司交还涉案商铺的上诉请求，属于其处分自己的权利，本院予以确认。由于弌佳公司系在租赁合同约定的租期内合法使用涉案商铺，并不存在非法侵占涉案商铺的事实，且弌佳公司在二审中亦提交了租金发票，证明其在承租涉案商铺期间已依约支付了租金，而郑瑞洲并没有举证证明其或原开发商有将涉案商铺的产权变动情况及时告知弌佳公司，故郑瑞洲以弌佳公司非法侵占涉案商铺为由，提出要求弌佳公司赔偿此期间的租金损失的上诉主张，缺乏理据，本院不予支持。
综上，上诉人郑瑞洲的上诉理由不成立，其上诉请求不应得到支持。原审查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2780元，由上诉人郑瑞洲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 刘 卉
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年九月五日
书 记 员 党春婷