广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂0302民初348号
原告：余常中，男，1965年9月26日出生，汉族，平乐县水产畜牧兽医局干部，现住平乐县,
原告:龙海燕，女，1975年2月7日出生，壮族，平乐县水库移民工作管理局干部，现住平乐县,
两原告委托诉讼代理人：何水虹，广西桂康律师事务所律师。
被告:桂林广汇房地产开发有限责任公司，住所地:桂林市秀峰区骝马山路1号1栋240-1室,统一社会信用代码:914503000654002242。
法定代表人:单文孝,该公司董事长。
委托诉讼代理人：阳政斌，男,该公司员工。
委托诉讼代理人：唐秦川，男,该公司员工。
原告余常中、龙海燕诉被告桂林广汇房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案后，依法适用简易程序于2018年5月24日、6月7日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人，被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。双方当事人申请庭外和解12天,依法从审限中予以扣除。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告继续履行《商品房买卖合同》,于本案判决生效后15日内将房屋维修合格后交付房屋；2、请求判决被告支付逾期交房违约金(违约金自2016年12月31日开始,按每天总房价749973的万分之四计算，暂计算到2018年2月28日为127195元，此后继续计算至实际交付房屋之日止);3、请求判决被告支付影响装修入住赔偿金70000元；4、请求判决房屋自2016年12月31日开始至达到交付条件止的物业管理费（每月每平方米2.68元）由被告承担；5、请求判决本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月2日,二原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，双方约定，被告将桂林市清华园23-1-2-2号房屋以749973元价款出售给二原告。二原告签订合同后，依约支付了全部价款（其中首付349973元，按揭贷款400000元）。约定的交房日期2016年12月30日到期后，二原告依法对房屋进行查验，发现房屋客厅、主卧等地面均出现上下贯通性裂缝，原告拒绝接受房屋，当即向市质检站投诉，质检站也及时派员到现场调查处理，确认投诉事实属实。但时至今日，被告没有按质检站要求认真处理，将合格的房屋交付给原告使用，原告房屋客卧仍有长达3.75米的整垮上下贯通性裂缝。房屋至今未办理房权登记。在约定的交房日期，原告要求被告按照合同第八条、第十一条规定的市住建（2010）9号文有关要求，出示该楼栋竣工备案表及有关证明文件给原告查验，被告对上述要求置之不理。被告不依约提供证明文件，原告有权拒绝收房，由此产生的延期交房责任由被告承担。为维护原告合法权益，提起诉讼，请法院依法判决支持原告的诉请。
被告辩称，一、答辩人通知被答辩人进行验收的诉争房屋符合双方合同约定的交房条件。1.答辩人已于合同约定的交付期限前完成诉争房屋的施工建设，并经建设、勘察、设计、施工、监理五方验收合格，完全具备有关规定和合同约定的交付条件；2.被答辩人的房屋虽有裂缝，但质检站调查未发现地基下沉现象。后经五方责任主体及业主现场勘察，五方责任主体分析诉争房屋裂缝不符合基础沉降特征，其所在楼主体结构施工正值夏季，气温较高，同时裂缝主要位于楼板跨中，属楼板受力薄弱部位，综合判断应为混凝土温度收缩裂缝，这种裂缝对结构及使用安全没有影响。而且针对被答辩人反映的房屋裂缝问题，我方积极回应，主动配合调查并迅速制定维修方案，在与被答辩人充分协商后第一时间对诉争房屋进行维修，目前该诉争房屋已经维修妥善。根据《商品房买卖合同》附件四第四条关于《买卖合同》第十一条约定的补充中第7小点明确：“商品房存在需要改进或维修的工程质量通病问题，且未达到解约条件的，出卖人应在合理工期内改进或维修，但维修事项不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由，出卖人不承担延迟交付商品房的违约责任。”；3.被答辩人房屋地面、墙面出现裂缝属于工程质量通病问题，其所在楼栋另有六七户出现类似情况，目前已经与答辩人达成一致意见，证明答辩人维修方案的可行性。二、答辩人已按双方合同约定履行了交房通知义务，被答辩人因为自身原因拒绝办理诉争房屋交付手续，延期交房的一切后果由被答辩人自行承担。1.答辩人已按双方商品房买卖合同约定于2016年12月11日向被答辩人发出了房屋交付通知，但被答辩人未在合同约定期限内前来办理交接手续。之后答辩人发出了《关于催促收房的函》，被答辩人仍以房屋有质量问题为由拒绝收房。在根据合同约定将诉争房屋的裂缝问题维修好后，答辩人又多次与被答辩人电话联系、短信联系交房事宜，被答辩人仍然未来办理诉争房屋交接且无正当理由；2.根据双方商品房买卖合同第十一条、补充协议第四条第5款约定，答辩人已按约定向被答辩人发出交房书面通知，但由于被答辩人原因未能按期交付该房屋的，交房通知书面文件规定的办理房屋交接手续期限的届满之日视为被答辩人接收该房屋，该日应视为答辩人已经向被答辩人实际交付之日，与该房屋有关的权利、义务、风险、责任自该日起转移至被答辩人，该房屋所发生的相关费用（包括但不限于物业服务费）自该日起由被答辩人承担，并开始计算该商品房的保修期。三、由上可知，造成本案诉争房屋延期交房的责任不在于答辩人，而在于被答辩人自己，因为延期交房导致的违约责任、延期交房期间应缴纳的物业费应由被答辩人自行承担。被答辩人主张的影响装修入住的费用，属于间接损失，且被答辩人也未提供相应证据予以证明，不应得到支持。综上，答辩人已经按照合同约定正确适当地履行了己方义务，而被答辩人拒不收房没有合法的事实基础，也缺乏相应的法律依据,且实际违反了合同约定，请法院依法驳回其诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
两原告作为买受人与被告作为出卖人于2016年1月2日签订《商品房买卖合同》一份(合同编号：GL2016008931)。合同约定：“买受人向出卖人购买坐落在桂林市秀峰区向）以西清华园23栋1-2-2号房屋，建筑面积共126.09平方米，其中套内建筑面积110.02平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.07平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6816.7元，总金额749973元。第八条交付期限出卖人应当在2016年12月30日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》（市住建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》）（市住建{2010}9号）的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”。合同附件补充协议约定：四、关于《买卖合同》第十一条的补充。7.出卖人将经验收合格的该商品房交付给买受人，买受人有权对该商品房进行检查，该商品房基础或主体结构质量不符合国家强制性标准的，或者该商品房存在严重质量问题致使买受人无法正常使用的，买受人可以解除《买卖合同》；如该商品房存在需改进或维修的工程质量通病等质量问题的，且未达到解约条件的，出卖人应在合理工期内改进或维修，但维修事项不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由，出卖人不承担迟延交付商品房的违约责任。8.买受人应当在交房通知书面文件规定的期限对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满前以书面形式提出，逾期不提出的，视为同意接受该商品房。
合同签订后，原告依照合同约定交付了购房款。2016年12月28日被告作为建设单位与勘察单位建材桂林地质工程勘察院、设计单位中国化学工业桂林工程有限公司、施工单位广西盛丰建设集团有限公司、监理单位桂林华泰工程监理有限公司五方，在清华园23栋楼《建设工程质量竣工验收意见书》签字盖章确认该工程质量合格。2017年7月27日，桂林市住房和城乡建设委员会对该工程竣工验收盖章同意备案。
2016年12月，原告预验房时，发现房屋地板存在裂缝问题，于2016年12月31日约定的交付房屋之日，即以房屋存在严重质量问题拒绝办理房屋交接手续,并与楼下业主共同向被告递交《关于清华园二期23栋房屋质量的投诉书》,提出退房退款的要求及如果拒绝退房要求修复重检。施工单位广西盛丰建设集团有限公司于2017年1月3日出具《楼板裂缝处理方案》，该方案于2017年1月4日经设计单位、监理单位、建设单位盖章同意。此后，施工单位对房屋裂缝进行了维修。
2017年1月9日，原告及一楼业主共同向桂林市建设工程质量监督站（以下简称：质监站）书面投诉房屋质量问题。质监站于2017年1月10日会同建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位及原告等业主代表共同到现场对投诉问题进行了调查和协商处理，出具了《关于桂林市清华园23栋房屋质量投诉的调查处理纪要》，该纪要载明：投诉人反映的地面及顶棚开裂情况属实，关于住户怀疑的地基下沉、基础结构问题，勘察单位代表、设计单位代表现场进行了查看，认为根据现场地面、顶棚开裂情况判定，未发现地基下沉现象,未发现明显的渗水情况，对该问题待以后下雨再作观察处理。建设单位、施工单位、监理单位对存在的质量问题均表示愿意承担保修责任。提出处理意见：1.要求建设单位和施工单位作好维修计划并承诺维修时间；2.要求建设单位应会同住户对各户存在的质量问题进行统计记录；3.由建设单位负责组织各责任主体单位，对存在的裂缝问题分析造成主要原因，提出维修方案，并经设计单位认可；4.要求建设单位组织施工单位按设计认可的方案实施维修，监理单位对维修过程全面监理；5.维修应形成施工记录，维修完成后，建设单位应组织施工单位和监理单位对维修部位进行验收并形成验收记录。
2017年1月18日,经设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位、建设单位盖章确认出具《清华园23#楼楼板裂缝及渗水会诊报告》，报告载明：经本工程项目建设五方责任主体共同会诊分析，裂缝未贯通整个房屋地面，墙体未发现竖向裂缝，不符合基础沉降特征，且本楼栋持力层基本全部为岩石层，排除基础沉降成因。该楼主体结构施工正值夏季，气温较高，同时裂缝主要位于楼板跨中，属楼板受力薄弱部位，综合判断应为混凝土温度收缩裂缝，这种裂缝对结构及使用安全没有影响，是可以通过环氧树脂对裂缝进行压力注浆加固处理后，达到正常使用要求的。对于业主反映的墙面渗水问题，因现场查勘，渗水情况不明朗，需待后期观察判断是否渗水，再另行处理。
2017年3、4月份，被告对涉讼房屋进行了维修，维修完毕后即通知原告验收,直至2017年10月1日，原告和物业公司工作人员到场查看维修情况，发现客厅地面又出现另一条2米多长的裂缝。被告于2017年10月3日对该条裂缝进行了维修。
原告于2017年10月9日再次向质监站投诉，质监站于2017年10月18日，会同建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位及业主代表到现场共同对投诉问题进行了调查和协调处理。当天向被告送达《房屋建筑工程施工质量投诉处理通知书》，通知被告对原告投诉其购买房屋客厅地面存在2米多长的贯通性裂缝，自收到本通知书10日内，组织施工单位、监理单位和其他相关建设工程质量责任主体单位实地核实质量投诉内容，按照相应质量修补程序和有关规范要求提出处理方案并按方案进行修复。修复完成后，应组织施工单位、监理单位等有关单位对维修部位共同进行验收，各方签署验收意见并签字、盖章确认。必须在质量缺陷修复完成后10个工作日内，将质量缺陷处理的相关文件、资料整理归档，并将修复情况书面报告及处理资料复印件一并报送质监站。2018年1月30日，质监站下达《关于桂林市清华园23栋1单元2-2房屋质量投诉的处理纪要》，纪要载明:客厅地面又出现2米多长贯通性裂缝情况属实，该裂缝已进行修补，建设单位确认于2017年10月3日进行了修补工作，现场查勘又发现次卧一条裂缝、走道两条裂缝。建设单位、施工单位、监理单位均表示愿意承担保修责任。提出处理意见：1.要求建设单位和施工单位作好维修计划并承诺维修时间；2.要求建设单位应会同住户对地面存在开裂的质量问题进行全面检查记录；3.由建设单位负责组织各责任主体单位，对存在的裂缝问题分析造成主要原因，提出维修方案，并经设计单位认可；4.要求建设单位组织施工单位按设计认可的方案实施维修，监理单位对维修过程全面监理；5.维修应形成施工记录，维修完成后，建设单位应组织施工单位和监理单位对维修部位进行验收并形成验收记录；6.应业主要求，建设单位应与业主及时沟通联系，并将相关资料及处理过程告知业主。2018年1月26日，组织双方对维修事宜进行了沟通协商，基本达成一定认识：1.建设单位于2018.1.29日重新组织相关的责任主体单位与业主对裂缝情况进行勘查并做好记录；2.建设单位于2018.1.31日提供相关单位签字盖章认可的裂缝记录并告知业主后再协商按处理方案进行裂缝处理。
2018年1月31日被告与监理单位、施工单位、设计单位四方盖章确认《关于清华园23-1-2-2房裂缝认定及处理》，确认涉讼房屋存在楼板裂缝共五条，分别位于客厅中部一条约3.4米、主卧室南北向一条约3.3米、次卧室南北向一条约3.75米、走道南北向两条各约1米。其中主卧室和客厅的裂缝已修补又见找平层开裂，具体情况须打开找平层方可判定，其余三条仍可见，经之前上部淋水后楼板底部出现水迹，可判断为楼板贯穿型裂缝。认为：五条裂缝均在楼板中部左右，正是各个面中最薄弱的位置，经过季节的变换和冷热交替以及长时间的温度收缩，进而产生温度裂缝，此类裂缝为一般的房屋质量缺陷，并未影响安全。因墙和梁均未出现竖向的裂缝，可排除基础出现沉降的可能，对于此类裂缝是可以通过修补达到使用要求的。同时提出了处理方案和计划。
2018年4月4日-4月15日,被告方对裂缝再次进行了维修。同年5月18日，施工单位、监理单位、设计单位、建设单位对维修进行验收后，在维修验收记录上签字盖章确认合格。被告于2018年6月7日庭审时出示,原告对验收记录上监理单位、设计单位、建设单位未落款日期提出异议，被告于庭审后将该欠缺部分补充完整。
本院认为，本案争议焦点：1.涉讼房屋是否存在质量问题，是否维修合格；2.涉讼房屋交付时是否符合交付条件，被告是否存在逾期交房违约行为，是否应承担逾期交房违约责任；3.原告诉请的损失是否成立,损失的计算标准。
原告与被告签订的商品房买卖合同,系双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的权利义务。
焦点一涉讼房屋是否存在质量问题，是否维修合格？
被告出售给原告的房屋存在质量问题和原因，原告认可被告及设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位出具的《会诊报告》和《认定和处理》，可确认讼争房屋的楼板存在贯穿型裂缝的质量问题，该质量问题未影响房屋的结构安全，可以通过修复达到使用要求。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；”，修复房屋存在的质量问题是出卖人的法定义务，故，原告要求被告承担维修责任，符合法律规定。被告自纠纷开始一直表示愿意承担保修义务，并进行了多次维修，直至2018年5月18日才经施工单位、监理单位、设计单位、建设单位对维修签署验收合格意见，并签字盖章确认,虽然监理单位、设计单位和建设单位未签署落款日期，但属于形式上的瑕疵，可以予以补齐，并不影响验收合格的事实，被告于庭审后也已经补齐，故，可确认涉讼房屋质量问题已经维修合格。所以，原告诉请被告承担维修责任的目的已经实现，无需法院再予处理。
焦点二涉讼房屋交付时是否符合交付条件，被告是否存在逾期交房违约行为，是否应承担逾期交房违约责任？
根据《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”,当事人对房屋交付条件有明确约定的，交付条件应按照当事人的约定。本案双方签订的合同第八条明确约定，交付的房屋应符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》（市建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》）（市住建{2010}9号）的有关规定及本合同约定的其他交房条件。《桂林市关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》（市住建{2010}9号）第二条规定：“《建设工程质量竣工验收意见书》上签署的工程竣工验收合格日,为按规定程序组织竣工验收,确认工程质量合格的日期。”，本案涉讼房屋的《建设工程质量竣工验收意见书》上签署的工程竣工验收合格日为2016年12月28日,故应确认2016年12月28日该工程经竣工验收质量合格，符合交付条件。原告诉称房屋符合交付条件必须经消防、防空、环保、规划等验收合格及取得竣工备案，与合同约定不符，本院不予采纳。
房屋已经符合交付条件后，被告在合同约定的交付期限前通知了原告办理交付手续，并给予了其合理的接收、验房时间,履行了合同约定的交付义务。原告诉称被告在交付房屋时未按照合同第十一条约定出示相关证明文件，原告有权拒收房屋，被告应承担逾期交房责任。该条款是对房屋交接程序双方权利义务的约定，原告在验房时即因为房屋质量问题拒绝办理房屋交接手续,双方至今未进入房屋交接程序,该条款尚未履行，故不存在被告违约的事实。原告可在今后办理房屋交接手续时要求被告按照该约定履行其义务。综上，被告不存在逾期交房的违约行为，原告主张的逾期交房违约金,没有事实依据,本院不予支持。
焦点三原告诉请的损失是否成立,损失的计算标准？
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”，被告对本案涉讼房屋维修期间长达一年多,导致原告无法正常居住使用房屋，是客观存在的事实，原告要求赔偿相应损失的主张，符合法律规定，本院予以支持。
关于损失的计算标准。双方当事人对由此造成的实际损失如何计算未作明确约定，《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，本院据此认为原告主张参照同等地段房屋租金作为标准计算实际损失，并无不当，应予以支持。具体的租金标准，双方均认可每月2200元，本院予以确认。原告诉请的贷款利息、孩子转学同步辅导费、往返处理协调房屋质量问题的交通支出和食宿费用等损失，不属于维修行为导致的直接损失，原告要求被告赔偿，不符合法律规定，本院不予支持。原告诉请被告赔偿物业管理费的主张，未提供缴费凭证予以证实其实际损失,本院不予支持。
关于损失计算的时间。鉴于被告自2017年1月开始多次维修，直至2018年5月18日才按照规定完成相关单位对维修的验收工作，于2018年6月7日出示验收合格记录给原告，应视为原告于2018年6月7日才得知维修合格，给予原告合理的验房和接收时间，至同年6月30日较妥当。故，损失计算时间应自2017年1月1日至2018年6月30日止。
综上，被告应赔偿原告维修期间的实际损失,按照每月2200元计算18个月，应为39600元。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十三条第二款之规定，判决如下：
一、被告桂林市广汇房地产开发有限责任公司赔偿原告余常中、龙海燕维修期间损失39600元；
二、驳回原告余常中、龙海燕的其他诉讼请求。
上述应履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
本案案件受理费4329元，因适用简易程序减半收取2165元（原告已预交），由原告余常中、龙海燕负担1725元，被告桂林市广汇房地产开发有限责任公司负担440元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4329元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 员 莫 彬
二〇一八年七月二十日
法官助理 魏友杨
书 记 员 蒋文莉