辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽02民终4205号上诉人（原审被告）：大连德泰控股有限公司，统一社会信用代码：×××。法定代表人：单宗岭，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾迎春，辽宁竞业律师事务所律师。委托诉讼代理人：张少泽，辽宁竞业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：齐晓宏，男，1977年4月30日生，蒙古族，公民身份证号码：×××。上诉人大连德泰控股有限公司（以下简称德泰公司）因与被上诉人齐晓宏商品房预售合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2016）辽0213民初5400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人德泰公司的委托诉讼代理人曾迎春、张少泽及被上诉人齐晓宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。德泰公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：一、一审遗漏必须参加案件审理的被告，应当发回重审。被上诉人系与大连松源房地产开发有限公司（以下简称松源公司）签订《商品房买卖合同》，被上诉人应向松源公司主张权利。即使被上诉人参考（2016）辽0213民初292号民事判决书，要求法院判决上诉人交房，也应当将松源公司列为当事人，要求法院对其与松源公司之间的买卖合同是否解除、是否变更作出处理后，才能请求法院审理上诉人交房问题。二、一审法院认定事实及适用法律错误。一审认定上诉人与被上诉人以其他形式订立合同错误。案涉楼盘停建后，金州区政府从松源公司收购了案涉楼盘未售房屋，上诉人作为国有独资企业，按政府要求从金州区政府购买了上述未售房屋进行续建，但上述标的物中不含被上诉人的房屋。被上诉人的房屋属于已售房屋，已经与松源公司签订合同并办理备案手续。在被上诉人与松源公司合同未解除的情况下，一审法院直接推定上诉人与被上诉人就案涉房屋又形成合同法律关系，与在先合同冲突。一审法院处理同类案件时虽然判决上诉人交房，但从未认定上诉人与被上诉人建立了合同关系。三、根据案涉房屋测绘报告，案涉房屋面积是108.35平方米，而被上诉人与松源公司签订的合同面积为107.33平方米，被上诉人只按合同面积支付房款，未足额支付房款。被上诉人齐晓宏辩称：认可一审判决，希望维持原判。关于房屋面积差，原先的合同约定多退少补，这是商品房交易通用的交易方式，这不应成为被上诉人不能得到房屋的理由。一审考虑过松源公司和德泰公司的现状，现在房屋实际控制权及钥匙发放权、物业管理权都在德泰公司，德泰公司是实际控制人，二审不应该支持上诉人这种拖延时间不解决问题的想法，与松源公司没有关系。被上诉人与上诉人没有书面合同关系，但是实际上存在合同关系，同意一审判决意见。齐晓宏向一审法院起诉请求：判令被告交付坐落于大连市金州区先进街道八里村城市学院教师公寓B区9号楼2单元802号房屋并协助原告办理该房屋权属登记手续。一审法院认定事实：2008年4月2日原告与松源公司订立商品房预售合同，松源公司将坐落于大连市金州区先进街道八里村城市学院教师公寓B区9号楼2-8-2号房屋出卖给原告，双方约定松源公司应当在2009年6月30日前将该房屋交付原告；并在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由松源公司提供的资料报产权登记机关备案。合同订立后原告依约向松源公司支付了全部房款。2009年5月17日金州区政府与松源公司等订立国有土地使用权收回补偿协议，将松源公司未售的在建商品房等资产收回。2012年4月23日金州区政府将上述资产转让给被告，由被告对案涉楼盘继续开发建设并负责销售；对于松源公司已收全款的已售房产，被告有权向松源公司主张该部分房产的后续建设费用。2012年7月24日松源公司被吊销营业执照。2016年7月12日大连市金州区人民法院作出（2016）辽0213民初292号民事判决，判决被告向案外人司玉双交付坐落于大连市金州区先进街道八里村城市学院教师公寓B区8号楼2-6-1号房屋。该判决现已生效。一审法院认为，原、被告就案涉房屋未订立书面合同系不争的事实。当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式。当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以其他形式订立的合同。松源公司已被吊销营业执照，被告按照与金州区政府订立的协议履行了对案涉整个楼盘的后续建设并进行销售，因此可以认定原、被告以其他形式订立了合同，被告即负有向原告交付房屋及协助办理房屋权属证书的义务。当然，被告并非松源公司的权利义务承受人，其对原告所负的合同义务也不等同于松源公司。原告诉请合理，该院予以支持。故判决：被告大连德泰控股有限公司于判决生效后十日内向原告齐晓宏交付坐落于大连市金州区先进街道八里村城市学院教师公寓B区9号楼2-8-2号商品房一套，并协助原告齐晓宏办理该房屋权属证书。案件受理费3650元（原告已预交），由被告大连德泰控股有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人齐晓宏提交《关于翰林壹品项目近期复工的通告》照片打印件一份，拟证明德泰公司接手整个项目的时间最迟在2012年5月11日发公告的时候，德泰公司是案涉项目的实际控制人。德泰公司质证认为，对该证据真实性无法确认，德泰公司承认接手案涉项目，但接手项目不代表对原来已售合同权利义务的承接。本院经审查认为，该份证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，因此对该份证据应予以采信。对一审查明的事实本院二审予以确认。二审补充查明，2012年5月11日德泰公司发布《关于翰林壹品项目近期复工的通告》，主要内容为：”根据金州新区管委会的指示精神，翰林壹品项目已由金州新区国有公司大连德泰控股有限公司接手负责后续建设，目前B区已办结大部分的开工所需施工手续，现正与施工单位大连广寰建筑工程有限公司洽谈施工合同事项，预计本月就能正式复工；......项目复工后，我公司将对已购房人进行购房登记确认，请已购房人耐心等待。”上述事实有业经双方当事人举证、质证的《关于翰林壹品项目近期复工的通告》照片打印件在卷为凭，应予确认。本院认为，被上诉人齐晓宏系与松源公司订立商品房预售合同购买案涉房屋，松源公司撤出案涉楼盘后，德泰公司对案涉楼盘继续开发建设。现该楼盘的用地规划许可证、建设工程规划许可证等手续已变更至德泰公司名下，德泰公司因续建已实际控制了包括案涉房屋在内的整个楼盘。2012年5月11日德泰公司发布《关于翰林壹品项目近期复工的通告》，承诺项目复工后，德泰公司将对已购房人进行购房登记确认，并请已购房人耐心等待，该通告的通知对象即为与松源公司签订购房合同的买受人，则该通告中含有德泰公司就案涉项目将承继松源公司的交房及相应的协助办证义务的意思表示。故一审判决结果正确，应予维持。但一审认定双方当事人以其他形式订立了合同无事实依据，商品房买卖合同除上述交房及办证义务外，双方还需约定诸多其他相关权利义务，不能仅凭德泰公司作出了承继交房及办证义务的意思表示，就认定被上诉人与德泰公司订立了合同。故对一审法院的这一认定本院予以纠正。另外，德泰公司主张本案遗漏松源公司参加诉讼，应发回重审，因本案被上诉人诉讼请求为交房并协助办证，德泰公司也当庭表示同意交房，故本案无需发回重审。关于房屋面积差价，对房屋面积差价多退少补是商品房交易惯例，被上诉人当庭亦表示同意以房屋实际测绘面积多退少补，故此问题不影响本案判决结果，当事人双方可另行解决。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。原判适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3650元（上诉人已预交），由上诉人大连德泰控股有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王 亮审判员  杨 威二〇一七年七月二十一日书记员  任建芳