云南省昆明市官渡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）官民一初字第4221号
原告晏元珍，女。
委托代理人杨世明，男，云南谦宝矿山工程有限公司法务人员，特别授权代理。
被告付茂德，男。
原告晏元珍诉被告付茂德租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月24日受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2016年1月18日公开开庭进行了审理。原告晏元珍委托代理人杨世明到庭参加了诉讼，被告付茂德经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告晏元珍诉称：2011年4月12日原、被告双方签订位于昆明市官渡区新亚洲体育城星都国际总部基地××××号，五年期的房屋租赁合同，合同期限为2011年5月1日起至2016年4月30日止。合同约定每年公历4月30日前支付下年度房屋租赁费，2015年4月12日起经原告多次向被告催付下一年度房屋租赁费用至今无果，现被告欠物业管理费用近2年，被物业方已经停水停电，被告还曾涉嫌逃避此债务深夜偷偷搬家，被物业方保安阻止，被告的行为已经侵犯了原告的合法利益，故原告诉至法院，请求：一、判决被告支付2014年1月1日起至2015年12月31日的物业管理费16238元；二、判决被告支付2014年9月22日起至2015年7月22日的水电费2007元，并恢复通电通水；三、判决被告支付2015年5月1日起至判决生效之日止的房屋租赁费用（年租133798元），并在判决生效后三日内腾空且返还租赁房屋；四、判决被告支付合同期内提前终止合同损失赔偿22300元；五、判决被告支付2015年5月1日起至租赁费实际付清之日止的违约金（月租金每日按5%计算）；六、案件受理费由被告承担。
被告付茂德未提交答辩意见。
审理中，原告为证明其诉讼主张，提交以下证据：
一、原告及被告身份证复印件，欲证明原被告是适格的诉讼主体资格；
二、房屋产权证复印件、房屋租赁合同，欲证明租赁标的位于昆明市星都总部基地××××号，该房屋系原告所有，且被告于原告之间成立合法有效的房屋合同租赁。被告欠房租费的事实和具体数额以及被告应承担提前终止合同赔偿、承担逾期支付租赁费的违约后果。
三、物业费收费通知书、水电费收费通知书，欲证明被告欠物管费和水电费。
四、《催款函》及×××的国内特快专递邮件详情单，欲证明原告二次催告被告积极履行合同，及原告按约解除合同追究被告承担违约责任和偿还欠款的事实。
五、第四年2014年5月1日至2015年4月30日被告支付原告房屋租赁费133798元电子转账凭据，同时要证明被告第五年应当按照合同约定支付133798元的租金。
被告付茂德未提交质证意见及证据。
本院对于原告提交的证据能够证明其主张，本院均予以认可。
经过庭审和质证，本院确认以下法律事实：2011年4月12日，原告晏元珍与被告付茂德签订房租租赁合同，合同约定：甲方（原告晏元珍）将坐落于昆明市官渡区新亚洲体育场星都国际总部基地××××号房屋出租给乙方（被告付茂德）使用，房屋租赁期限为5年，自2011年5月1日至2016年4月30日止，每年租金为85060元，签订合同时乙方先支付一年租金85060元，下次租金交付时间为2012年4月30日之前，应支付给甲方租金93566元，逾期30日视为违约，守约方有权单方解除合同，因此带来的一切后果由违约方自行承担。租期内的水、电、煤气、有限电视、物业管理费及相关费用有乙方自己承担，押金为1万元，在签订合同时一次性付清，租期满后，如无违约责任发生并结清相关费用，由甲方一次性退还。同时对其他违约责任也也进行了约定，并在合同末尾备注注明：1、该房以实地看房为准；2、该房租期为五年，第一年租金为85060元，第二年租金为93566元，第三年租金为102922元，第四年、第五年租金按市场租金而定，但递增不能超过第三年的30%。被告付茂德在支付第四年租金后再未向原告支付租金，故原告诉至法院，主张上述请求。审理中，原告认为在被告未支付租金的情况下，其已经向原告发函催缴租金，告知被告若不按时支付租金，将解除房屋租赁合同。被告已签收原告的函件后仍未支付租金，故双方合同已经解除。在合同中原、被告双方已经在《租赁合同》第九条第四款对违约责任作出了明确约定：“在租期内乙方提前终止合同，则向甲方支付两个月的租金及其他损失”本院于2015年11月14日在人民法院报刊登公告向被告付茂德送达诉状副本、举证通知书、应诉通知书。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”，第九十四条规定：“（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原告向被告提供了场地，被告向原告支付了租赁费用，双方之间的租赁合同关系合法有效，应受法律的保护。在被告未按照约定支付租金的情况下，原告向其发函催促交租金，被告在2015年6月30日签收后仍未履行交付租金的义务，据此可以认定双方的租赁合同已于2015年6月30日解除，根据合同约定：“…第四年、第五年租金按市场租金而定，但递增不能超过第三年的30%。…”实际情况是被告已支付第四年租金133798元，第五年租金到期没有支付。原告向被告发函要求履行，否则解除合同。被告仍未付租金，故审理中原告认为双方的租赁关系已经解除的观点予以采信。而原告诉请被告支付第五年即2015年5月1日至2016年4月30日的租金133798元的主张与事实不符，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，因为被告未按时支付租金导致合同不能继续履行，且原、被告双方已经在《租赁合同》第九条第四款对违约责任作出了明确约定：“在租期内乙方提前终止合同，则向甲方支付两个月的租金及其他损失”该约定符合法律的相关规定，根据一年租金133798元计算，每个月的租金为11150元，两个月租金则为22300元，故原告诉请的被告租期内未付的向原告支付合同期内提前终止合同损失赔偿22300元，本院予以支持。对于原告诉请被告支付2015年5月1日起至租赁费实际付清之日止按照月租金每日5%计算的租金，本院认为，虽双方在合同中对此也有约定，但该约定过高，并且在合同中同时也约定了若在租期内乙方提前终止合同，则向甲方支付两个月的租金及其他损失的违约责任，故本院对原告还主张的按照月租金每日5%计算的违约金的请求不予支持。2014年5月1日至6月30日未支付的二个月的租金被告应当支付，具体计算按照每月11150元计算；对于原告诉请被告支付2014年9月22日至2015年7月22日的水电费2007元及2014年1月1日至2015年12月31日物业费用16238元，本院认为，原告并未替被告实际支付该笔费用，故本院对该项请求不予支持。至于被告未腾还原告租赁房屋给原告造成的损失，原告可以另行诉讼。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告付茂德于本判决生效后十日内支付原告晏元珍2014年5月1日至6月30日未支付的两个月的房屋租金22300元并腾还租赁房屋；
二、被告付茂德向晏元珍支付合同期内提前终止合同损失赔偿22300元；
三、驳回原告晏元珍的其他诉讼请求。
案件受理费1929元，由被告付茂德承担1500元，原告承担429元。
如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 林胜华
人民陪审员 纪雁萍
人民陪审员 李玉珠
二〇一六年三月十四日
书 记 员 李 霞