安徽省和县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）和民三初字第00067号
原告：徐浩然，男，汉族，1996年3月25日出生，学生，住安徽省和县。
法定代理人：徐斌（系徐浩然父亲）。
被告：安徽天和房地产开发有限公司。
法定代表人：徐建忠，总经理。
委托代理人：汪维斌，安徽汪维斌律师事务所律师。
委托代理人：潘定凯。
原告徐浩然诉被告安徽天和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐浩然的法定代理人徐斌，被告安徽天和房地产开发有限公司的委托代理人潘定凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐浩然诉称：2011年8月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号23-406HX11001104），购房合同签订后，原告共支付被告购房款490203元，购车库款13677元。另原告因购买房屋借款40万元，交纳房屋契税9804元、住宅维修资金4902元，被告开发的天和御景城小区房价也增值。因接被告交房通知书，告知原告于2013年6月30日前验房交房。原告于2013年6月22日下午到被告所在地，被告工作人员告知到被告委托的和县盛华物业有限公司验房交房。原告到和县盛华物业有限公司准备拿钥匙前，同该公司人员一起参加验房交房。原告路过23号楼206房屋时发现该户装潢时已严重破坏涉案房屋整栋楼房的主体结构。当时物业公司告知原告，206室业主在2013年6月22日下午即原告验房之前就已经破坏楼栋主体，物业公司及和县房管执法大队也出面进行制止，但无济于事。发现此问题后，原告没有进行验房。原告认为，被告应根据合同约定和法律规定交付给原告质量合格的房屋，但被告交付的406房屋存在严重主体结构质量问题，原告根据法律和合同约定当然有权解除合同，并追究因此造成的损失。原告就房屋买卖合同解除及赔偿多次与被告沟通，但被告置之不理，置若罔闻。现原告为了维护自身合法权益不受侵犯，依法提起诉讼，请求依法判令解除原、被告双方2011年7月14日签订的《商品房买卖合同》；判令被告立即返还原告购房款490203元，购储藏室款13677元；判令被告赔偿原告房屋契税9804元、住宅维修基金4902元；购房借款400000元的利息192000元（按两年计算，实际赔付时利息计算至执行日止）；判令被告赔偿原告房屋增值损失54966元；给予被告方欺诈销售房屋的售房款处以一倍以内的罚款；本案诉讼费由被告承担。
被告安徽天和房地产开发有限公司在庭审中辩称：原告起诉中所陈述的事实与事实不符。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院驳回原告诉求。关于房屋主体质量问题，原告并没有提供任何证据证明。我们公司对房屋质量问题，已经予以鉴定。被告并没有迟延交付的问题，是原告单方不接受交付的房屋。原告的赔偿情况，部分没有任何法律依据。
原告徐浩然提供的证据有：证据一、身份证、商品房买卖合同。证明买受人身份、法定代理人身份，买受人与被告签订了购买该公司开发的天和御景城23号楼406室的合同。证据二、违规整改通知书及情况汇报。证明23号楼206室业主装修时破坏了房屋的主体结构及其破坏的程度，根据整改通知书下达的时间，可以确定在原告验房之前已经破坏的事实。证据三、光盘。证明原告验房之前，被告委托的物业公司知道23号楼206室业主装修时破坏了房屋的主体结构的事实。证据四、发现重大问题告知通知书。证明被告明知有房屋主体结构被破坏的事实，原告没有接到房屋主体结构被破坏的告知；被告有故意隐瞒房屋主体结构破坏的事实。证据五、申请退房经济损失补偿。证明被告接到原告《发现重大问题告知通知书》后，没有积极处理的态度和诚意；口头申请退房损失补偿无果。证据六、各类票据5张。证明原告于2013年6月21日到天和房地产开发公司开发票，办理房屋交付手续；返还房款、赔偿损失的证据。8月23日通过快递邮寄的方式再次向被告书面送达《发现问题通知书》、《申请退款及经济赔偿通知书》。证据七、借款协议。证明借款和借款利息的事实存在。证据八、房屋增值。证明房屋增值的可能，在赔付时要求在法院见证下经房产评估部门评估。证据九、延迟交付所带来的损失。证明延迟交付成为事实后，按照双方《买卖合同》第九条规定，出卖人应支付买受人已付款的5%的违约金。
被告安徽天和房地产开发有限公司对原告徐浩然提供的证据质证认为：证据一、没有异议。证据二、没有任何证据证明是房屋主体结构出现问题，整改通知书是物业公司单方出具，对出具时间有异议，业主没有签字和出庭作证。证据三、206室拆墙事实是存在的，但光盘的取得的程序不合法。证据四、证据五、虽然落款时间是7月5日和6月23日，但邮寄被告的时间是8月23日。证据六、原告认可在6月已经办理了房屋交付手续。对票据没有异议，已经加盖被告的公章。证据七、真实性、关联性有异议。证据八、证据九、没有提供任何证据证明，对原告计算方式不予认可。
被告安徽天和房地产开发有限公司提供的证据有：证据一、《商品房买卖合同》。证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，合同第11条就房屋交接的程序，期限有明确的约定。证据二、天和御景城17#-35#楼住宅交房通知、EMS邮寄单、邮件查询信息。证明被告已按时通知原告接收房屋，原告未在约定期限内收房屋。证据三、和县建设工程质量监督局验收报告、和县建设局收备案表、和县城乡规划局情况说明、和县公安消防大队验收验查记录表。证明涉案房屋经验收，质量、消防等方面均合格。
原告徐浩然对被告安徽天和房地产开发有限公司提供的证据质证认为：证据一、没有异议。证据二、被告5月30日前通知了，但原告发现主体结构遭破坏不具备接收条件。证据三、这些报告在6月23日之前是有效的，但在我验收的房屋不合格时，就无效了。
根据被告安徽天和房地产开发有限公司的申请，安徽省建筑工程质量第二监督检测站对和县天和御景城23号楼206室墙体拆除对房屋原结构安全和抗震的影响作出编号为13BSE015鉴定报告及函复。
原告徐浩然对该鉴定报告及函复质证认为：没有意见。
被告安徽天和房地产开发有限公司对该鉴定报告及函复质证认为：鉴定报告及函复的三性没有异议；但鉴定报告及函复都不能证明房屋主体结构质量不合格，原告的诉讼请求都是建立在这个基础上，如果原告无法证明主体结构不合格，法庭应当驳回原告的诉讼请求。
本院对原告徐浩然提供的证据作出如下认定：证据一、原告身份证、商品房买卖合同，被告对真实性无异议，予以确认。证据二、违规整改通知书及情况汇报，来源合法，与本案有关联性，对206室业主在2011年6月19日前将墙体拆除的事实予以确认。证据三、涉案光盘录制内容与本案有关联性，予以确认。证据四、发现重大问题告知通知书，证据五、申请退房经济损失补偿，均系原告方制作，对其发现206房屋业主装潢房屋时将部分墙体拆除并另砌筑墙体的情况后，与被告交涉的事实予以确认。证据六、各类票据5张均来源合法，与本案有关联性，予以确认。证据七、借款协议未提供出借人身份信息，亦未提供其他证据佐证，不予确认。证据八、房屋增值，原告未提供证据佐证。证据九，延迟交付所带来的损失，原告已诉请解除合同，再行主张延迟交付违约金无法律依据，不予确认。
本院对被告安徽天和房地产开发有限公司提供的证据作出如下认定：证据一、《商品房买卖合同》，原告无异议，予以确认。证据二、天和御景城17#-35#楼住宅交房通知、EMS邮寄单、邮件查询信息均来源合法，对被告在约定时间内向原告发出交房通知的事实予以确认。证据三、和县建设工程质量监督局验收报告、和县建设局收备案表、和县城乡规划局情况说明、和县公安消防大队验收验查记录表，由于本案系对工程竣工验收后交付过程中造成的问题对房屋的影响进行审查，对该组证据的证明目的不予确认。
本院对安徽省建筑工程质量第二监督检测站对和县天和御景城23号楼206室墙体拆除对房屋原结构安全和抗震的影响作出编号为13BSE015鉴定报告及函复作出如下认定：该鉴定报告及函复的鉴定机构资质合法，鉴定内容与本案有关联性，予以确认。
通过庭审，结合原、被告的举证、质证，本院对本案的事实查明如下：
2011年8月4日，原告徐浩然与被告安徽天和房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告徐浩然购买被告安徽天和房地产开发有限公司建设的天和御景城23幢406号房，原告徐浩然于当日一次性付房款490203元，该合同的附件四约定原告徐浩然向被告安徽天和房地产开发有限公司同时另行购买23幢编号为8号的面积为11.63平方米的底层储藏室，原告徐浩然付款13677元。约定被告安徽天和房地产开发有限公司在2013年5月31日前将该商品房经分期综合验收合格交付原告徐浩然使用。
2013年5月23日原告徐浩然收到被告安徽天和房地产开发有限公司发出的住宅交房通知书。
原告徐浩然的法定代理人徐斌于2013年6月22日去天和御景城23幢验房时发现206房屋业主装潢房屋时将部分墙体拆除并另砌筑墙体，遂与被告安徽天和房地产开发有限公司交涉，后诉讼至本院。
根据被告安徽天和房地产开发有限公司的申请，安徽省建筑工程质量第二监督检测站对和县天和御景城23号楼206室墙体拆除对房屋原结构安全和抗震的影响作出编号为13BSE015鉴定报告，鉴定结论为：1、本工程206室装修施工擅自改动原主体结构和增加荷载行为，违反相关规范强制性条文要求。2、206室被拆除的1／2轴墙体为非承重墙体，拆除后不影响原结构安全和抗震要求；被拆除的3／（1／D）～G轴之间墙体为承重墙体，拆除后对原结构安全和抗震有一定影响。3、206室E／（1／2）～3轴墙体直接砌筑在现浇板上，增加了楼板荷载，且不符合设计规范要求。4、请原设计单位根据本站报告提出处理意见。被告安徽天和房地产开发有限公司对该鉴定报告提出的异议：认为鉴定报告不具有操作性，要求鉴定机构就206室墙体拆除是否导致房屋主体质量不合格、是否严重影响到正常居住生活作出明确的鉴定结论。安徽省建筑工程质量第二监督检测站函复：1、关于“是否导致房屋主体结构质量不合格”问题：“房屋主体结构质量合格与否”的评定主要是依据《建筑工程施工质量验收统一标准》及其配套的验收标准进行的，主要是指在建工程施工过程中的验收与评定，但对于工程竣工验收后使用过程中造成的质量问题，目前尚无现行国家标准对其质量是否合格进行重新核定。2、由于本工程206室在装修过程中部分承重墙体拆除，严重违反了《建筑装饰装修工程质量验收规范》第3.1.5条强制性条文规定，是属于严格禁止的行为，应及时进行有效处理。
安徽省建筑工程质量第二监督检测站13BSE015鉴定报告的鉴定费用为15000元（该鉴定报告适用于本院（2013）和民三初字第00067号、（2013）和民三初字第00071号两个案）。
本院认为：原告徐浩然与被告安徽天和房地产开发有限公司的之间签订的《商品房买卖合同》合法、有效，当事人应当按照合同的约定履行义务。原告徐浩然已于合同签订之日付清全部房款，被告安徽天和房地产开发有限公司应将符合质量要求的房屋按约定的交付日期交付原告徐浩然使用。由于该23幢206房屋业主在原告徐浩然验房之前将206房屋内部分墙体拆除并另砌筑墙体，属于工程竣工验收后使用过程中造成的质量问题，虽目前尚无现行国家标准对其质量是否合格进行重新核定，但其在装修施工擅自改动原主体结构和增加荷载行为，违反相关规范强制性条文要求。其拆除承重墙体，对原结构安全和抗震有一定影响；将墙体直接砌筑在现浇板上，增加了楼板荷载，均属于严格禁止的行为。原告徐浩然购买的406室房屋位于206室房屋之上，206室房屋业主的行为对原告徐浩然购买的406室房屋产生影响，导致406室房屋不符合交付条件，使其购买房屋安全居住使用的合同目的不能实现。原告徐浩然求解除原、被告双方2011年8月4日签订的《商品房买卖合同》、被告安徽天和房地产开发有限公司承担违约责任，符合法律规定。
原告徐浩然与被告安徽天和房地产开发有限公司的之间签订的《商品房买卖合同》解除，原告徐浩然已交付的购房款490203元、购车库款13677元，被告安徽天和房地产开发有限公司应予返还；原告徐浩然主张的2011年6月15日徐斌出具给张静的200000元借款协议书及2011年6月19日徐斌出具给王飞的200000元借款协议书产生的利息192000元，未提供其他证据佐证，本院不予确认，本案当事人《商品房买卖合同》系法定解除，本院确定原告徐浩然已付房款的利息按照中国人民银行发布的同期贷款利率计息；原告徐浩然主张的房屋契税9804元、住宅维修基金4902元由其他机构收取，购房合同解除后应由其他机构退还，原告徐浩然主张由被告安徽天和房地产开发有限公司给予欺诈销售房屋的售房款处以一倍以内的罚款，无事实及法律依据；原告徐浩然主张房屋增值损失54966元未能提供证据佐证，但考虑房屋增值的客观事实存在，承担利息不足以补偿原告徐浩然的损失，根据公平原则，本院酌定房屋增值30000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告徐浩然与被告安徽天和房地产开发有限公司2011年8月4日签订的《商品房买卖合同》。
二、被告安徽天和房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告徐浩然购房款503880元（490203元＋13677元），并支付2011年8月4日至本判决确定给付之日止的利息，利率按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算。
三、被告安徽天和房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告徐浩然房屋增值损失30000元。
四、驳回原告徐浩然其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11456元，鉴定费7500元，由被告安徽天和房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审 判 长 许宗权
代理审判员 马 俊
代理审判员 褚江英
二〇一四年四月十日
书 记 员 张开丽
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……。