天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终3143号
上诉人(原审原告):天津乐城置业有限公司，住所地天津市河西区乐园道9号。
法定代表人：李彤，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱文婷，天津恒周律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王雪珊，天津恒周律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵晖，女，1973年1月9日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：赵明勋，天津渤海律师事务所律师。
上诉人天津乐城置业有限公司因与被上诉人赵晖房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2016）津0103民初7261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
天津乐城置业有限公司上诉请求：1、请求法院依法撤销一审判决第一、二、三、四、六、七项，改判支持上诉人在原审相应的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决对上诉人与被上诉人之间租赁合同提前解除合同的日期及租金等费用的截点存在事实认定错误。上诉人解除合同的行为有足够的事实依据和法律依据，一审法院却将被上诉人停止经营日期认定为合同解除的日期，从而将上诉人拖欠的各项费用计算截至该日，属于对事实认定和法律适用的错误；2、一审判决未支持上诉人关于违约金、滞纳金的主张，损害了上诉人的利益。双方在租赁合同中对于逾期付款行为产生的滞纳金与合同解除的违约金进行了明确的约定，是双方真实意思表示，法院应对合同的订立以及双方的约定尊重，并应该依照合同约定进行裁判；3、上诉人与被上诉人之间合同明确约定，在交还房屋过程中，恢复原状的费用、物品保管费、搬运费等费用均应由被上诉人承担，一审法院在双方租赁合同明确约定的前提下，没有支持上诉人的主张，没有事实及法律依据。
被上诉人赵晖辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：被上诉人于2013年9月29日停业，并将钥匙交给了上诉人委托的管理人员，搬离了涉诉房屋，上诉人在向被上诉人发函中也提到了被上诉人已于2013年9月29日搬离房屋的事实，被上诉人提交的有关电费、计算单也证明交到9月份，所以一审法院认定2013年9月29日为双方实际解除合同日期符合实际；2、被上诉人2013年9月29日搬离房屋，上诉人直到2016年下半年才起诉，一审法院没有支持上诉人关于违约金及滞纳金的请求是因为上诉人怠于行使权利；3、被上诉人在离开租赁场所的时候已经放弃了遗留物品的所有权，不存在搬运和存储问题。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
天津乐城置业有限公司向一审法院起诉请求：1、被告支付拖欠的房屋租金337211.61元及截止生效判决确定付款日止的迟延支付滞纳金（以337211.64元计算）；2、被告支付拖欠的商场管理费71741.10元及截止生效判决确定付款日止的迟延支付滞纳金（以72572.7元计算）；3、被告支付拖欠的市场推广费9866.96元及截止生效判决确定付款日止的迟延支付滞纳金（以9987.92元计算）；4、被告支付拖欠的电费10526.4元及截止生效判决确定付款日止的迟延支付滞纳金（以10526.4元计算）；5、被告按月租金、商场管理费的3倍金额支付违约金96930元；6、被告补交免租期所免除的租金26010元；7、被告支付房屋占有使用费38588.84元；8、被告支付物品搬运费及恢复原状的费用11320元；9、被告支付物品管理费49798.36元；10、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告天津乐城置业有限公司与被告赵晖原系房屋租赁合同关系。2012年7月31日，原告与被告签订《银河国际购物中心房屋租赁合同》，原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），被告承租原告出租的坐落于天津市河西区乐园道9号银河国际购物中心第B1层第005号商铺房屋，面积约90平方米，租赁期限自2012年8月1日起至2014年7月31日止，房屋交付后首月为装修免租期，合同约定2012年8月1日至2012年8月31日为装修免租期；第一年保底租金为289元/月/平方米（第一年起始日为2012年8月1日），第二年保底租金为304元/月/平方米，每月20日前缴纳下个月保底租金；商场管理费为55元/月/平方米，推广宣传费为8元/月/平方米。原告于2012年8月25日向被告实际交付了租赁房屋。
2013年3月，原告、被告赵晖、天津汇和纽华商贸有限公司（赵晖为该公司法定代表人，该公司于2016年7月4日办理了注销手续）三方签订了一份补充协议，约定由汇和公司概括承受赵晖在原租赁合同中的全部权利和义务，赵晖对汇和公司的违约责任，承担连带责任；汇和公司也对赵晖已履行合同部分承担连带责任。
租赁期间，被告除签订租赁合同时按照月租金标准交纳的意向金折抵为第一个月租金外，未向原告缴纳房屋租金。因长期拖欠租金及自行停止营业，2013年11月5日原告向被告发出解除租赁合同通知函，通知于2013年10月31日提前解除租赁合同，并要求被告于2013年12月15日前腾空租赁房屋交还原告。
原告2013年11月5日发出提前解除合同通知前，汇和公司已于2013年9月29日起实际停止经营并且搬离诉争房屋，被告表示其是以实际行动提前解除双方的合同关系。庭审中因考虑到汇和公司已被注销，原告申请撤回对该公司的起诉，一审法院口头裁定予以准许。
另，原、被告2012年签订租赁合同时，被告向原告交纳了95040元租赁保证金、20000元装修押金。被告同意在本案中折抵部分拖欠的租金。
一审法院认为，结合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：1、双方租赁合同关系提前解除的时间；2、原告诉讼请求是否超过诉讼时效；3、原告主张被告支付租金、商场管理费、市场推广费、电费、滞纳金、违约金、免租期所免除的租金、房屋占有使用费、搬运费等诉讼请求能否得到支持。一审法院认为，合同具有相对性，依法成立的合同对合同双方均具有法律约束力。本案中，原、被告双方签订了书面租赁合同，建立了租赁关系，被告就应当按照合同约定按时向原告交纳租金、商场管理费、推广宣传费及电费等费用。被告除签订合同时交纳的意向金折抵首月租金外，再未向原告支付租金。对此，被告主张商场管理、环境不佳影响经营，但未提供充足证据予以证明，难以支持。
庭审中双方对于提前解除租赁合同关系的日期意见不一，被告认可收到了原告2013年11月5日寄送的解除租赁合同告知函，从该函件内容可知原告方在第一时间察觉到被告于2013年9月29日停止经营并搬离诉争房屋的情况，原告提交的电费计费单也可以印证该情况。结合本案实际情况，一审法院以2013年9月29日为双方租赁合同提前解除的时间。
关于诉讼时效的争议，庭审中原告提交了顺丰速运寄送单原件、付款通知书、顺丰速运（天津）有限公司河西营业部（以下简称顺丰河西营业部）出具的各类寄送单收件年月及寄送年月的证明，以及顺丰河西营业部关于寄件费用的月结清单等证据，上述证据相互印证，形成完整的证据链条，能够证明原告在2013年9月29日租赁合同解除后，分别于2013年10月、2013年12月、2014年1月、2014年9月、2015年2月、2015年9月、2016年1月向被告寄送付款通知书的事实，虽然被告辩称没有收到，但按照双方租赁合同约定的送达地址寄送，其未能收到的责任不能归结于原告。被告还辩称不能证明寄送的物品为付款通知书，但在双方租赁关系解除时还未结清所欠缴费用的情况下，原告仍然不间断向被告寄送除付款通知书以外的物品，显然不和常理，故应认定原告完成了相应的举证责任，可以认定原告公司在租赁关系解除后连续向被告寄送了付款通知书的事实，被告关于时效的抗辩意见，不予采信。被告应向原告支付租赁合同解除前的租金、商场管理费、市场推广费等费用。依照合同约定的租金计算标准，经核算，被告应向原告支付2012年8月25日至2013年9月29日期间的租金268815.04元、商场管理费59235元、市场推广费8047.89元、装修免租期所免除的租金26010元。因被告在签订租赁合同时向原告交纳了95040元租赁保证金、20000元装修押金，被告同意在本案中予以折抵，一审法院从被告应付的租金中予以核减，折算后应付原告租金153775.04元。
关于原告主张的电费，庭审中被告对于电费数额本身没有异议，其提出的时效抗辩意见不能成立，被告应支付原告租赁期间产生的电费10526.40元。
关于原告主张的租金、商场管理费、市场推广费及电费的滞纳金，虽有合同约定，但考虑到在欠付期内，原告仅为每隔几个月向被告寄送付款通知书，在被告持续不予支付的情况下，原告并未及时通过其他催缴行为或是提起诉讼等方式积极主张权利，导致租金及相关费用延付四年之久，原告对此存在放任损失扩大的情形，原告主张欠付期间的滞纳金及违约金，有失公平，综合考虑，一审法院对原告主张的滞纳金与违约金的诉讼请求不予支持。
对原告主张的房屋占用费，一审法院认定双方租赁合同解除时间为2013年9月29日，庭审中被告辩称以实际行动表示其提前解除合同，但是双方合同中约定发出通知均需采用书面形式，被告中途退租需及时用书面形式告知原告，考虑本案实际情况判令被告按照合同约定的租金标准支付原告1个月的房屋占用费27360元。
关于原告主张的清场恢复原状费用、物品搬运费、物品保管费，双方在房屋租赁合同第十三条第一款中约定租赁期限届满或解除后，“甲方亦有权以该房屋租赁期满或本合同提前解除终止当日的现状收回该房屋而无须另作补偿。”根据该约定，原告有权在租赁合同解除后以现状收回诉争房屋，原告主张要求被告支付上述单方面强制清场行为及恢复原状产生的费用，被告不同意支付。一审法院认定双方解除租赁合同的时间为2013年9月29日，被告在此日前已经陆续搬离了商铺并停止营业，庭审中被告也表示所遗留物品均为废弃物；查看原告证据搬运及恢复原状费用是原告自行与案外人达成的相关协议，对合同的价款标准、费用的合理性等不具有客观性；原告主张的物品保管费同样不具有客观性，一审法院对原告主张的上述费用不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、自本判决生效之日起10日内，被告赵晖给付原告天津乐城置业有限公司房屋租金153775.04元；二、自本判决生效之日起10日内，被告赵晖给付原告天津乐城置业有限公司拖欠的商场管理费59235元；三、自本判决生效之日起10日内，被告赵晖给付原告天津乐城置业有限公司拖欠的推广宣传费8047.89元；四、自本判决生效之日起10日内，被告赵晖给付原告天津乐城置业有限公司拖欠的电费10526.40元；五、自本判决生效之日起10日内，被告赵晖给付原告天津乐城置业有限公司免租期的租金26010元；六、自本判决生效之日起10日内，被告赵晖给付原告天津乐城置业有限公司房屋占用费27360元；七、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14541元，由原告负担9887.8元，由被告赵晖负担4653.2元。
二审期间,双方均未提供新的证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人请求被上诉人给付拖欠的2013年12月之前的房屋租金、商场管理费、推广宣传费、电费、房屋占用费等费用，依据法律规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，商场管理费等费用的诉讼时效为两年。上诉人于2016年7月29日起诉，其诉讼请求已经超过诉讼时效。虽上诉人提供了顺丰快递的寄送单等证据欲证明其多次向被上诉人催要款项，存在诉讼中断的情形，但其提供的证据不能有效证明相关催款通知已经实际送达到被上诉人的事实，故本院认为上诉人提供的证据不能证明诉讼时效存在中断的情形，上诉人在一审的诉讼请求，已超过诉讼时效，应予驳回。但鉴于被上诉人对一审已作出的判决未提出上诉，故该部分内容不属于二审审查范围，对于一审的判决结果本院不再予以调整。因租金等费用已超过诉讼时效，故上诉人主张的基于上述费用产生的违约金、滞纳金部分，于法无据，本院不予支持。对于上诉人主张的物品搬运费、恢复原状费用及物品保管费部分，因上诉人未提供充分证据证明其上述费用产生的合理性，以及未提供房屋恢复原状权后状况的相关证据，本院亦不予支持。
综上所述，天津乐城置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10703元，由上诉人天津乐城置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李国敏
代理审判员 苏美玉
代理审判员 孟 夏
二〇一七年六月六日
书 记 员 穆 艺