山东省烟台经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0691民初1572号
原告：刘艳萍，女。
委托代理人：赵庆翔，山东广宇行律师事务所律师。
原告：马田，女。
被告：马宝芬，女。
委托代理人：李树海，蓬莱海滨法律服务所法律工作者。
委托代理人：邹伟红，蓬莱海滨法律服务所法律工作者。
原告刘艳萍、原告马田与被告马宝芬农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告刘艳萍委托代理人赵庆翔，原告马田，被告马宝芬委托代理人李树海、邹伟红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，马大林系原告刘艳萍之夫、原告马田之父，2011年1月17日因病去世。2016年4月25日，在原告不知情的情况下，马大林名下位于烟台开发区大季家办事处马家村022号房产被拆除。后原告从开发区拆迁办了解到，马大林于2002年1月10日签署《卖契》，将上述房产卖于被告，被告以被拆迁人的名义与开发区拆迁办签订了《房屋拆迁补偿安置协议》。原告认为，被告系城镇居民，并非马家村村民，根据我国相关法律、法规规定，农民集体所有的土地的房屋使用权不得出让、转让给本集体组织以外的成员，因此，马大林签署的《卖契》违反相关法律的强制性规定，依法应认定无效。现房屋已被拆除，房屋所享有的拆迁安置补偿权益应属马大林法定继承人即原告所有。请求法院依法确认：一、马大林与被告签订的房屋买卖合同无效。二、原告对开发区大季家街道办事处马家村022号房屋享有拆迁安置补偿权益。三、诉讼费由被告负担。
被告辩称，一、被告虽然是城镇居民，但因诉争房屋占用的土地已被政府部门征收为国有土地，土地的所有权性质已经从原来的集体土地变更为国有土地，并且诉争的房屋已经被拆迁了，实物已经灭了，原告所主张的事实已经发生了改变，无效的因素已经不存在了，因此原告再以城镇居民不能购买农村集体土地为理由主张买卖房屋的合同无效是不成立的。二、自2012年9月份起，因原被告所在的马家村的土地被上级有关部门征用，原来的马家村的村民属于失地居民，全体村民已经从原来的农民身份统一即转化为城镇居民身份了，因此原告主张的其系农村村民的身份已经不事实了。三、涉案的房屋买卖协议合法有效。1998年，马大林家中有两套房屋，准备出售一套，他要把此房以2000元价格出卖给他人。正月初四，原被告全家在一起吃饭，原告刘艳萍也在场，在酒桌上，马大林同意不卖给外人，而是卖给自己家的人，即卖给被告，双方达成了口头买卖协议。当时没付款，停了不长时间，被告送给马大林6000元钱房款，马大林收下了，当时没有写协议。1998年买房后，马大林将此房及房产证、土地证交付给了被告。被告买此房的目的是为了给姐姐马金芬退休后居住。2001年被告出资对此房进行了装修，铺了地、盖了西厢房、厕所，后来改了大门、洗澡间、吊了顶棚及粉刷家，约花费了5-6万元。2002年1月10日，被告在村里又买了一处房，在写此房的文书时，马大林主动提出也将原来的房屋买卖写个协议，后来就写了此份买卖协议，为了少缴税，在协议上写成房款1000元。原被告一直未办理过户的原因，是2003年开发区就统一收回房产证了，并且冻结了房产手续交易的办理，村里按照上级的要求统一收回了房产证。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或社会公共利益。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案买卖房屋的行为符合法律规定，应为合法有效的协议。四、原告起诉主张买卖无效的行为违反诚信原则。《中华人民共和国民法通则》第四条规定民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。由于马家村拆迁，能够获得一定数额的拆迁补偿款，原告见利忘义，不顾亲情，违背诺言，这种行为应该受到否定的评价，如果法律支持这种行为，无疑是在纵容和支持不道德、不诚信的行为，与法律规定的精神相违背。五、原告对诉争房屋拆迁的事实早就知道。2003年3月份，根据上级的统一部署，马家村村干部挨家挨户丈量房屋、宅基地的面积，收回房产证、土地证，并给每一户画图，让房主在画图上签字，原告家同时也办理了上述手续，其对该房屋拆迁的事实是明知的，不是不知情。从这个角度讲，原告应当知道其在该房屋中获得拆迁补偿权利被侵犯了，其现在才提起诉讼，已经超过了诉讼时效。综上，原被告之间的房屋买卖协议符合法律规定，应为合法有效的协议，原告的请求应予以驳回。
经审理查明，涉案房屋位于烟台经济技术开发区大季家街道办事处马家居委会，房产证及土地证均登记在马大林名下。房产证为蓬私房字第15-1400**号，系1994年4月8日蓬莱市村镇建设办公室填发，记载建房时间1940年，4间平房，建筑面积52.68平方米。土地证系1992年11月10日蓬莱市土地管理局填发。马大林与原告刘艳萍是夫妻，1987年1月12日登记结婚，育有一个子女，即原告马田。被告马宝芬系马大林姑姑。2011年1月17日，马大林去世。
2002年1月10日，马大林与被告马宝芬签订卖契一份，将涉案房屋卖给被告马宝芬。契约内容为：“立卖契人马大林情愿将自己在村西北的住宅一处正房四间，均是门窗俱全，卖与马宝芬名下长期所有，卖价人民壹仟元正，同众言明，当交不欠，恐后无凭，特立此契为证。”卖契中另有中说人马溧、证明人马作崇、平跃旗、马银圣、马连圣及代字人马长顺签字。其中马连（廉）圣是马大林的父亲，马溧是马大林的哥哥，马作崇是当时马家村的村委书记，平跃旗是当时马家村的治保主任，马长顺是当时马家村的会计，马银圣是邻居。对卖契的签订过程，被告马宝芬提供了证人平跃旗出庭及马作崇的视频作证。经质证，原告刘艳萍称对买卖不知情。被告马宝芬称，实际买房时间是1998年，当时原被告全家在一起吃饭时谈成的，卖价实际是6000元，原告刘艳萍在场；1998年马宝芬付给了马大林房款6000元，马大林把房产证、土地证给了马宝芬，当时没写协议；买房是为了给姐姐马金芬退休后住，2001年马宝芬增建并装修了房屋，马金芬开始居住直至拆迁；2002年马宝芬在该村又买了一处房屋，写买卖文书时，马大林主动提出将双方的房屋买卖也写个协议，所以就写了此份卖契，为了少缴税，写成房款1000元；2003年开发区统一收回了房产证，并且冻结了房产手续交易的办理，正是由于村里按照上级的要求统一收回了房产证，所以才导致原被告无法办理房屋过户手续。
又查，除涉案房屋外，马大林在马家村还有一处住宅。2002年前马大林与二原告在马家村居住，2002年至2006年期间，马大林一家三人搬到马大林工作单位居住，2006年后，又搬回马家村居住在另一处住宅中。
再查，2002年，烟台经济技术开发区扩区，马家村划归烟台经济技术开发区，集体土地已被征收为国有。2003年，烟台经济技术开发区普查房屋时统一收回房屋权属证书，涉案房屋的房产证、土地证是被告马宝芬上交给马家村委。2003年3月26日填报的房屋产权登记申请表登记业主为被告马宝芬，增建3间西厢房。2016年马家村整村搬迁，4月23日，被告马玉芬与拆迁部门签订了拆迁补偿协议，约定货币补偿，拆迁补偿款共计445834.90元，涉案房屋拆除。被告马宝芬已领取拆迁补偿款133750.47元。
另查，马大林父母共生育马大林、马大山、马溧、马玉荣、马翠荣五个子女，马大林母亲于2016年4月去世。马大林父亲及马大山、马溧、马玉荣、马翠荣均表示放弃对马大林遗产的继承权。
以上事实，有买卖契约、房产证、土地证、房屋产权登记申请表、收据、马家居委会证明、鲁政土字（2015）1774号建设用地的批复、（2015）1126号建设用地的批复、证人证言等及双方当庭陈述为证，并经质证。
本院认为，马大林系在婚后取得涉案房屋的权属证书，未有证据证明系马大林的自有财产，应认定为马大林与原告刘艳萍的夫妻共同财产，双方有共同处分的权利。关于马大林与被告马宝芬对房屋买卖的效力问题，本院认为，该买卖有双方的亲属及村委领导见证，建立在平等自愿的基础之上签订，是双方的真实意思表示，原告刘艳萍虽然未在契约上签名，但从1998年房屋交付后至2016年房屋搬迁前原告刘艳萍一直未提异议，期间2001年被告马宝芬对房屋进行了增建、修缮，2003年开发区扩区后房屋普查登记时，被告马宝芬上交了权属证书并申请登记至名下，原告刘艳萍与马大林的另一处住宅也经历了房屋普查登记，且2006年后原告刘艳萍又回马家村居住，基于这些经历和事实，原告刘艳萍称对卖房不知情，显然有悖常理，应认定原告刘艳萍对卖房是知情且是认可的。另外，马家村已非农村集体组织，土地已征收为国有，房屋转让不再受本集体组织范围限制，所以，该买卖未侵犯他人的合法权益，亦未违反法律法规强制性规范，是合法有效的民事行为，原告主张买卖合同无效，不应支持。另外，从诉讼时效角度来看，房屋买卖发生在1998年，如前所述，原告刘艳萍早应知情，其现在提起诉讼，主张买卖合同无效，早已超过2年的诉讼时效，其请求依法亦不应支持。综前，原告主张房屋买卖合同无效，本院依法不予支持，继而其主张房屋拆迁权益归其所有亦不应支持，应驳回其诉讼请求。依据《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
驳回原告刘艳萍、原告马田的诉讼请求。
案件受理费5604元、保全费2520元，由二原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 刘肖婧
人民陪审员 赵宗尧
人民陪审员 刘玉华
二〇一六年八月二十七日
书 记 员 刘 萍