北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第16666号
上诉人（原审被告）纪宝来，男，1963年2月9日出生。
委托代理人孙秀英（纪宝来之妻），1964年11月20日出生。
上诉人（原审原告）广东康景物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。
负责人陈日群，总经理。
委托代理人田菲，北京市银奥律师事务所律师。
上诉人纪宝来与上诉人广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称康景物业公司）物业服务合同纠纷一案，因双方均不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第21068号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
康景物业公司在一审中诉称：纪宝来系合生时代家园E区×号楼×单元×室业主，康景物业公司为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十一条违约责任第三款约定：甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之五的违约金，但纪宝来却违反双方签订的协议，无故拖欠2012年6月29日至2015年12月31日期间的物业费9370.5元，纪宝来的行为严重侵害了康景物业公司及广大业主的合法权益，并给康景物业公司经营造成不利影响。故康景物业公司诉至法院，请求法院依法判令：1.纪宝来支付2012年6月29日至2015年12月31日期间的物业费9370.5元；2.纪宝来支付2012年6月29日至2015年12月31日期间的物业费违约金937元；3.由纪宝来负担本案的诉讼费用。
纪宝来一审辩称：纪宝来入住一个星期，在2012年1月29日家里被盗，纪宝来夜里报了警，通州公安分局有照相及资料，纪宝来家被盗之后派出所去物业调取监控，但是监控什么都看不到。当时入住的人少，保安对于出入人员查的挺严，纪宝来当时想装护栏，但是康景物业公司不让装。纪宝来怀疑是小区内部人员作案，小区业主也不知道哪家有监控，但是监控什么都没有查到，应该是对小区环境比较了解，纪宝来家被盗损失挺大，监控不到位，护栏也不让装，安保出现问题，纪宝来家本身是在一层，装护栏是纪宝来的权利，但是康景物业公司就是不让装。入住几个月后卫生间防水不好就漏水，纪宝来在外面租房28天，康景物业公司说免一个月的物业费，但是后来也没有音讯。当时维修单子留在康景物业公司了，现在防水还在漏水，门禁也没有装，康景物业公司还限制业主购水。
一审法院审理查明：2011年6月29日，纪宝来（甲方）与康景物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定康景物业公司为纪宝来所购的位于北京市通州区中关村科技园区通州金桥科技产业基地环科中路5-150号（即合生时代）E区16号楼×单元×室提供前期物业服务，房屋建筑面积为89.67平方米。合同第三条约定物业服务内容，包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放及消防。合同第五条物业管理服务费用第一款约定，甲方缴纳物业管理服务费用从房地产开发企业交付所购房屋之日起计。若因甲方原因逾期收楼，自收楼通知书发出或所载收楼日期起计收。该条第二款约定，乙方按照建筑面积公寓每月每平方米2.48元收取物业服务费。该条第四项约定，每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按照第五条第一款确定的收楼时间，预缴一年的物业管理服务费；预缴一年期满后按年缴纳，缴纳日期为到期之日起1个月内，一次性缴纳一年的物业管理服务费。合同第十一条违约责任第三款约定，甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金。此外，该合同还约定了其他内容。
康景物业公司主张纪宝来自2012年6月29日至2015年12月31日期间的物业费一直未交纳，纪宝来对此表示认可。庭审中，康景物业公司出示了物业费付款通知书，用以证明其曾向业主书面催缴物业费，纪宝来表示认可。纪宝来提交小区照片及北京市公安局接受案件回执单，以证明物业公司提供安保方面的物业服务不到位，监控显示的图像看不清继而追查窃贼无果。后经法院现场勘察，发现纪宝来所在楼栋单元门敞开、门禁无法使用，监控布控在进楼大堂及楼前路拐弯处。康景物业公司对此称，业主被盗不是物业公司的责任，物业公司已经按照物业合同约定保证监控系统正常使用，监控不是高清的，门禁确实是坏的。纪宝来认为房屋质量存在问题，物业公司未予以维修，从而拒绝交纳物业费。康景物业公司对此表示已将纪宝来反映的房屋质量问题及时联系开发商报修，物业公司不应承担房屋维修责任。关于纪宝来主张的物业公司允诺免一个月的物业费，没有提交相应证据，康景物业公司亦不予认可。
一审法院判决认定：依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。康景物业公司与纪宝来签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约行使权利、履行义务。康景物业公司向纪宝来提供物业服务后，纪宝来理应依合同交纳物业费。现康景物业公司要求纪宝来给付物业费，理由正当充分，法院予以支持。关于纪宝来主张康景物业公司提供的物业服务存在瑕疵，通过其提供的小区相关照片可以看出，康景物业公司物业服务确实存在问题，对纪宝来所在楼栋的门禁、监控等公共设施设备维护和管理不足，这些对入住一层的纪宝来生活产生影响，故法院认为应当对纪宝来应交纳的物业费进行酌减，酌减的幅度法院确定为百分之十。关于纪宝来主张的物业公司允诺免一个月的物业费，因没有提交相应证据，康景物业公司亦不予认可，法院难以采信。关于纪宝来提出的房屋存在质量问题，物业公司未予维修从而拒绝交纳物业费辩称意见，因房屋质量问题涉及的是纪宝来与房屋开发商之间的商品房买卖关系，与物业服务不属于同一法律关系，故不能成为纪宝来拒绝交纳物业费的有效抗辩，法院对纪宝来的各项辩称不予采信。对于康景物业公司要求纪宝来给付违约金的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。据此，一审法院于2015年10月作出判决：一、纪宝来支付广东康景物业服务有限公司北京分公司二〇一二年六月二十九日至二〇一五年十二月三十一日期间的物业费人民币八千四百二十六元零四分，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回广东康景物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
康景物业公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。康景物业公司上诉请求：要求改判支持康景物业公司一审诉讼请求。主要理由是：双方签订的《前期物业服务协议》中对违约责任有明确约定，现纪宝来长期拖欠物业费，应承担相应的法律责任，不同意一审法院酌减的理由。
纪宝来亦不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。纪宝来上诉请求：要求撤销一审判决，依法改判。其主要上诉理由是：1.一审判决对于卫生间漏水没有提及，因漏水造成室内墙皮脱落，墙体潮湿，踢脚线开裂，属于物业服务范围，应尽快维修，并赔偿损失3000元。2.同小区内同为防水漏水的部分业主得到物业公司免一年物业费的赔偿，纪宝来亦应享受。3.因纪宝来家住一层，物业不让装护栏，致使家中被盗，监控形同虚设，安保不到位。综上，因康景物业公司服务问题颇多，故请求二审法院依法改判。
本院经审理所查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人陈述、前期物业服务协议、房产证、临时管理规约、装修整改意见单、维修台账、维修服务单、付款通知书、北京市公安局接受案件回执单、照片等相关证据在案佐证。
本院认为：通过本案查明的事实，康景物业公司与纪宝来签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应依约履行。康景物业公司在向纪宝来提供物业服务后，纪宝来理应依约交纳物业费。经一审法院现场勘查结合双方当事人陈述，康景物业公司在小区物业服务、管理等方面确实存在瑕疵，在此情形下，一审法院适当酌减纪宝来应交纳的物业费，并无不当。康景物业公司要求纪宝来支付违约金的主张，依据不足，本院不予支持。关于纪宝来主张康景物业公司减免一个月物业费的请求，未提供相关证据，本院不予支持。其主张的房屋质量问题，与本案不属于同一法律关系，不能成为其拒交物业费的理由。综上，康景物业公司、纪宝来的上诉请求，均依据不足，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费29元，由纪宝来负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费58元，由广东康景物业服务有限公司北京分公司、纪宝来均担（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王东军
代理审判员 宋 晖
代理审判员 王海宁
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 武原野