重庆市潼南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潼法民初字第02414号
原告邓小兵，男，汉族，住重庆市潼南县。
委托代理人徐栋梁，重庆水木律师事务所律师。
被告重庆亿润地产开发有限公司，住所地重庆市潼南县。
法定代表人吴长龄，董事长。
委托代理人李斌，重庆利安律师事务所律师。
原告邓小兵与被告重庆亿润地产开发有限公司（以下简称亿润地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员沈德建适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告邓小兵的委托代理人徐栋梁，被告亿润地产公司的委托代理人李斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邓小兵诉称，2012年4月29日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定原告向被告亿润地产公司购买其开发修建的位于重庆市潼南县xx街道办事处xx大道2号“xxxx”7幢14-8号住房一套，被告亿润地产公司应在2013年6月30日前将竣工验收合格的房屋交付原告。合同签订后，原告全面履行了合同义务，但被告未按合同约定的条件及期限向原告交付房屋并为原告办理好《房地产权证》，其已构成违约。因双方在合同中约定的逾期交房违约金过低，与被告的违约行为给原告造成的实际损失明显不符。故请求人民法院依法判令被告向原告支付逾期交房的违约金约10000元（该违约金以原告所交房款总额为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款利率标准，从逾期交房之日起算至符合交房条件之日止）。同时，请求判令被告依法为原告办理好《房地产权证》。
被告亿润地产公司辩称，与原告签订《重庆市商品房买卖合同》属实。被告客观上存在逾期交房的违约行为，愿意依照合同约定承担违约责任。原告要求按照中国人民银行发布的同期贷款利率标准计算逾期交房违约金的主张无事实和法律依据。此外，被告已经向房地产管理部门提交了相关的办证资料，目前仍在办理过程中。
经审理查明：2012年4月29日，原告邓小兵与被告亿润地产公司自愿签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同约定：亿润地产公司将其开发修建的位于重庆市潼南县xx街道办事处xx大道2号“xxxx”7幢14-8号住房一套以预售的方式出让给原告。此外，双方在该合同中还约定：邓小兵所购房屋的建筑面积为100.68㎡；总成交金额为383732元；付款方式为分期付款。该合同第七条“交房期限及交付条件”约定：“属预售商品房的，甲方（即亿润地产公司）应当在2013年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（即邓小兵）使用”。该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。该合同第十三条“关于办理产权登记的约定”载明：“预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。该合同签订后，邓小兵按照合同约定向亿润地产公司支付了购房款383732元。但亿润地产公司直至2014年1月23日才将涉案房屋的钥匙交付给邓小兵，且至今未为邓小兵所购房屋在潼南县国土房管部门取得办理房地产权证的登记受理单。2014年7月10日，邓小兵诉至本院，请求如诉称。
另查明，2012年4月19日，亿润地产公司取得了其开发的“xxxx”7幢房屋的《商品房预售许可证》。2014年6月17日，涉案房屋消防验收合格。同年8月7日，“xxxx”7、8、9、10号楼工程通过了竣工验收。
上列事实，有原、被告的陈述，《重庆市商品房买卖合同》，《收据》，《商品房预售许可证》，《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，《建设工程竣工验收备案登记证》，庭审笔录等在卷为凭，这些证据经开庭质证及本院审查，足以采信。
本院根据认定的上列事实，结合当事人的诉讼请求，对本案评判如下：
原告邓小兵与被告亿润地产公司双方所自愿签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且被告亿润地产公司依法取得了《商品房预售许可证》，该合同依法成立，合法有效，应当受到法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
依照相关规定，在商品房预售合同中，房屋的交付使用必须达到合同约定的条件，且须经过竣工验收和消防验收合格。否则，不能视为房屋已交付使用。若未达到合同约定的交付条件，但同时具备了钥匙已交付、竣工验收合格、已通过消防验收的，可以视为房屋已交付使用。本案中，亿润地产公司未能在合同约定的期限内即2013年6月30日前向邓小兵交付符合约定条件的房屋。其直至2014年1月23日才将房屋的钥匙交付给邓小兵，涉案房屋在2014年6月17日才通过消防验收，在2014年8月7日通过竣工验收。至此，涉案房屋虽未达到合同约定的须已进行竣工验收“备案登记”的交房条件，但该房已通过消防、竣工验收并已交付了房屋钥匙，可以安全使用。故应当将2014年8月7日视为该房屋的交付使用时间，亿润地产公司在此时才具备了法定的交房条件。因此，亿润地产公司存在逾期交房的违约行为，应当承担逾期交房的违约责任，其逾期交房的期间应为2013年7月1日-2014年8月7日。
本案中，邓小兵认为双方当事人在合同中对逾期交房违约金的约定过低，要求按照中国人民银行发布的同期贷款利率标准予以调整。本院认为，因双方当事人在合同中明确约定了逾期交房违约金的计算标准和方法，且邓小兵在庭审中并未举示充分证据证明约定的损失赔偿数额明显低于亿润地产公司的逾期交房违约行为给其造成的实际损失，故本院对邓小兵要求调整违约责任计算标准的主张不予支持。依照双方当事人的约定，亿润地产公司应当按日按照邓小兵已付房价款万分之零点一的标准，并于涉案房屋实际交付之日起30日内向邓小兵支付逾期交房的违约金。即亿润地产公司应当承担的逾期交房违约金为1543元（383732元×402天×0.00001），其至迟应当在2014年9月6日前将该违约金支付给邓小兵但并未履行，故邓小兵要求亿润地产公司支付违约金的主张符合合同约定，本院予以支持。
依照双方当事人签订的商品房买卖合同第十三条“关于办理产权登记的约定”，被告亿润地产公司应当在符合交房条件后60日内为原告邓小兵所购房屋办理《房地产权证》。而办理《房地产权证》从法律上的理解即为向房地产管理部门提供齐全的办证资料，取得房地产管理部门出具的登记受理单。本案中，因被告亿润地产公司在2014年8月7日才具备法定的交房条件，故被告亿润地产公司至迟应当在2014年10月6日前为原告所购房屋向潼南县房地产管理部门提供齐全的办证资料，并取得登记受理单。但被告亿润地产公司至今未取得潼南县房地产管理部门出具的登记受理单，故邓小兵要求亿润地产公司办理好房地产权证的主张，符合合同约定，本院应予支持。
持行为理院法院的商品房交付乙方（指原告）使用”；_______________________________________________________________________________________________________综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告重庆亿润地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内为原告邓小兵所购的位于重庆市潼南县xx街道办事处xx大道2号“xxxx”7幢14-8号住房一套办理好《房地产权证》（即取得潼南县房地产管理部门出具的登记受理单）。
二、被告重庆亿润地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓小兵支付逾期交房的违约金1543元。
三、驳回原告邓小兵的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆亿润地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 沈德建
二〇一四年十二月十九日
书记员 陈韦杙