黑龙江省青冈县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青法民初字第361号
原告辛永祥，现住大庆市。
委托代理人任春宇，黑龙江任春宇律师事务所律师。
被告黑龙江德圣隆房地产开发有限公司（以下简称德圣隆公司）。
法定代表人张俊宝，职务经理。
第三人大庆市海龙建筑安装工程有限公司（以下简称海龙建筑公司）。
法定代表人张祜君，职务经理。
委托代理人许万福，现住青冈县。
委托代理人周相山。
第三人辛志福，现住青冈县。
委托代理人王宏宇，黑龙江继东律师事务所律师。
第三人付守业，现住大庆市。
第三人马成凤（与付守业系夫妻关系），现住大庆市。
委托代理人向前，黑龙江贵民律师事务所律师
原告辛永祥与被告德圣隆房地产开发有限公司及第三人大庆海龙建筑安装工程有限公司、辛志福、付守业、马成凤确认商品房买卖合同有效纠纷一案，2014年5月26日本院作出（2013）青法民初字第43号民事判决书，送达当事人后，第三人辛志福不服判决，提起上诉，绥化中院撤销原判，发回重审。本院与2014年10月22日立案受理后，依法组成合议庭，由审判员姜国福担任审判长，代理审判员田志秋，人民陪审员王平一参加评议。公开开庭进行了审理。原告辛永祥及委托代理人任春宇、被告德圣隆房地产开发有限公司法定代表人张俊宝、第三人大庆海龙建筑安装工程有限公司委托代理人许万福和周相山、第三人辛志福及委托代理人王宏宇、第三人付守业、马成凤及委托代理人向前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告辛永祥诉称，2010年期间其通过第三人海龙建筑公司在被告德圣隆房地产公司购买两套二楼，位于青冈县美名苑东区二号楼二楼商服16门、东厢房D1门，面积369.609平方米，楼房总价款为1119928.95元。该两商服楼是被告德圣隆公司顶给第三人海龙建筑公司工程款。因为第三人海龙建筑公司为美名苑东区的建筑施工单位。德圣隆公司欠其工程用款，在被告同意后开具了购楼合同等相关手续，并取得了两套商服楼的钥匙并实际管理。待办理产权证照时，发现被告又将以上两套商服楼以欺诈方式借款抵押给了他人，经多次与被告及第三人协商未果。其诉讼请求，要求确认与被告及第三人海龙建筑公司购买美名苑东区二号楼商服（16门、东厢房D1门）面积369.609平方米商品房买卖合同有效，该房屋归原告所有。
被告德圣隆房地产开发有限公司辩称，黑龙江德圣隆房地产公司与海龙公司原账目不清，把楼抵给了海龙公司，后期在报纸与青冈县电视台公告，内容是房子已经抵押给了海龙公司，海龙公司又把这几处房产卖给辛永祥、许波。
第三人海龙建筑公司述称，原告的房屋是2号楼2楼第16门，是被告于2010年8月13日欠我公司的工程款，通过开发公司同意，将此楼抵顶给我公司工程款，因我公司在施工期间欠原告的工时费和工程款，原告主动张罗钱不让工程停工，由于被告不给我公司拨款，在这种情况下我公司在外抬款，将此楼盖起来，在没有办法的情况下经开发公司同意并开具售楼票据将此楼抵顶给原告。东厢房D一门一带二商幅，面积90.359平方米，于2012年1月14日通过开发公司同意拨给建筑公司工程款，因建筑公司欠辛永祥借款，经过开发公司同意，开具了售楼票据，将此楼抵顶给辛永祥。
第三人辛志福述称，一、被告在答辩中已经陈述与原告的买卖合同已经中止，所以原告也不存在案涉楼房的合法取得理由。二、第三人辛志福与被告签订商品房买卖合同并且已经到房产处办理房屋预告登记，根据物权法第20条规定，预告登记后未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权的效力，所以在本案中辛志福才有权得到诉争房屋的所有权。三、根据最高法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，（2002）年16号其中的第二项之规定，辛志福不仅仅是买受人，同时已经办理了预告登记，即便原告与被告的合同有效的话，原告所谓的工程价款优先受偿权也不能对抗真正的买受人第三人辛志福，我们涉及的是本案的美名苑东区正房二层16门房屋、面积279.25平方米。请求法院判决该商品房买卖合同有效；房屋归第三人辛志福所有；继续履行合同，并由被告协助第三人办理产权登记手续。
第三人付守业、马成凤述称，一、争议的原告起诉D1门应该属于我们，我们有买卖合同，办理了预告登记，交付全部价款。二、房屋已交付第三人实际使用，原告不存在善意取得是由，原告未办理产权登记事宜。三、原告所诉债务问题，是原告主观臆断。
经审理查明，原告主张，原告与第三人海龙公司，被告德圣隆公司在2010年12月14日签订2号楼16门商品房买卖合同，于2012年1月19日签订东厢房D1门买卖合同，同时向法庭提交16号商品房买卖合同书一份及票据一张，另2011年期间原告交纳的取暖费票据、2012年交纳的取暖费票据，由于D1门没有开具商品房买卖合同，只开具了一张收据，而且确定了D1门面积为90.359㎡，收据是被告方开具的，同时又提交2011年、2012年两年取暖费票据两张，经本代理人调取了青冈县地税局报税时的情况，体现原告的涉案两个房屋是原告所有权，用以上证明证实原告诉请确认合同有效及确认房屋所有权归原告所有，同时向法庭提交第三人辛志福、陈忠林、付守业三人的房产预告登记，证实预告登记是有被告方称合同丢失补办的手续，方到房产部门办理的预告登记，应确定被告与第三人方预告登记无效。提交商品房抵顶工程款协议2页一份、用商品楼顶工程款协议书2页一份，2012年1月15日是D1门的，2010年8月13是2号楼第16门的。证实德圣隆房地产欠海龙建筑工程款用楼房抵顶工程款这一事实。经当庭质证，被告德圣隆公司质证意见为：我公司与海龙公司签订的购房合同与收据都是真实的。由于我公司当时是先拨楼后算账，在账目没有结算的情况下把楼给他们了，发现楼拨多了，公司去了几次打算要回但是没有给，所以做了电视公告已经做了无效声明，确定合同无效。第三人辛志福质证意见为：对原告提供的证据无异议。一、对商品房买卖合同的效力有异议，被告方已经陈述这个合同已经终止了，名为买卖合同其实抵顶工程款。二、有一张售楼票据其中写着售楼人是周向春，这个人是海龙公司的，另一张没有写售楼人是谁。三、物业费还有其他费用票据不能证明原告主张合同效力问题。四、原告代理人说到税务局，但诉争的应该是房产部门，不该是税务部门，税务的票据及物业收费票据与本案没有关联性。自2012年房屋交付时被告德圣隆公司已履行了合同的义务，将房屋交付第三人实际使用，原告提供的相关证据证实不了其享有所有权。即便他们抵偿协议有效，在本案中享有工程价款优先受偿权的应该是海龙公司而不是原告。另外按照最高法院（2002）16号批复，无论是海龙还是原告，所谓的工程价款优先受偿权都不得对抗真正的买受人辛志福。第三人付守业质证意见为：同意第三人辛志福意见。自2012年房屋交付时被告德圣隆公司已履行了合同的义务，将房屋交付第三人实际使用，原告提供的相关证据证实不了其享有所有权。按照2002年的批复，假设商品房抵顶工程款协议成立，也不能对抗支付了全额购房款的第三人付守业。通过对原告提交证据的在这分析，应确认被告德圣隆公司将涉案房屋抵顶海龙公司工程款，海龙公司又将该房屋抵顶原告工时费和工程款的事实。
第三人辛志福向法庭提交下列证据：一、2012年8月7日与被告签订的美名苑东区正房二层16门房屋商品房买卖合同一份，证实第三人已经实际购得本案诉争的房屋。二、2012年8月17日被告出具的产权证明，证实辛志福具有真实产权人的身份。三、售楼票据一份，证明房屋的买楼人是辛志福。四、商品房预告登记手续，证明辛志福所购买的房屋已经进行了预告登记，取得了准物权。五、青冈县房地产管理处出具的关于辛志福商品房买卖合同所填事项的情况说明，证实商品房买卖合同已经办理了预告登记以及里边的相关事项。经当庭质证。原告质证意见为：关于第三人辛志福提供的所有证据共同质证，由于第三人提供的证据系被告欺诈行为导致的，而且登记时间、买卖时间是在原告之后，登记约定的是错误登记，因该涉案楼房已出卖给原告所有权，原告已向法庭出示了相关证据，足以证实该涉案标的物已归原告所有。而且为原告开具了产权证明合同等，根据第三人辛志福登记时间，为什么产权证明原告没有得到，到2014年19月份之前该楼并没有验收合格，很显然被告开具的产权证明也是违法行为，验收合格后方可办理产权证明。关于票据等，与原告提交的票据是同样的，这也是被告方与第三人之间签订的一房二卖违法行为导致的，被告方在答辩中提出在电视台已经广告，说明涉案楼房合同已经丢失，丢失后到房产部门补办的合同，又预告登记，很显然是一种违法行为，关于青冈县房地产管理处对辛志福商品房买卖合同所填事项的情况说明，认为有虚假成分，该说明当中并没有说明房产开出了两套合同，第一份是原告的合同，由于被告方称合同丢失又补办了合同没有丢失。我方认为辛志福提交的房屋买卖合同应向被告主张双倍返还款，与本案原告没有任何因果关系。被告德圣隆公司质证意见为：无异议，辛志福已经全款支付楼房价款。这个是我们高总拿的钱，是全款支付，已经办理了预告登记，确认真实性。海龙公司质证意见为：对辛志福提供的证据有异议，异议内容与原告代理人意见一致。通过对第三人辛志福提交证据的质证和分析，确认第三人辛志福与被告德圣隆公司签订房屋买卖合同，并进行房屋预告登记的事实。
第三人付守业现向法庭提交下列证据：第一份证据是售楼专用发票一张，时间为2011年9月8日，金额为360436元，还有青冈县房地产管理处出具的房屋销售预告登记证，00004575号，证实第三人付守业、马成凤在2011年前就购得了本案诉争的D1号房屋，办理了登记，取得了物权。第二份证据青冈县房产管理处证明一份，证实第三人及被告德圣隆公司购房及办理产权登记是双方的真实意思表示，不存在虚假及抵押等其他事实。第三份德圣隆公司为我们出具的装修入住收据一份，证实经德圣隆公司允许，第三人交纳了水表及装修保证金，于2012年10月10日入住。第四份收据是取暖费收据两份、电费收据两份，证实第三人于2012年10月份入住，交纳电费，取暖费的相关票据，第三人已实际使用该房屋两年之久。经当庭质证，原告质证意见为;被告单位开具的为第三人付守业开具的售楼专用登记是2011年9月8日开具的，售楼专用章是黑龙江德圣隆房地产财务专用章，在2011年期间所有的售楼都是青冈县项目部的专用章，而且第三人提供的票据有伪造之嫌，特别指出的是房屋预告登记证明中和票据时间等等相互矛盾，预告登记时间为2010年12月5日，，是张俊宝签字，那个期间张俊宝并不是德圣隆公司的代表人，未在那里上班。但发票是2011年9月8日，按照证据规则规定，该证据不能作为定案依据，物业费没有青冈县项目公章，也没有工作人员的签字，第三人付守业提交的证据不具有真实性、关联性、合法性，建议法庭不予采纳。被告质证意见为：对付守业的证据无异议。原告提到我们的数据有瑕疵，手续都是正常的，都是具有效力的。当时我虽然不是法人，但是公司指派我过去的办理的。通过对第三人付守业、马成凤提交证据的质证和分析，
确认第三人付守业、马成凤与被告德圣隆公司签订房屋买卖合同，并进行房屋预告登记，实际占有该房屋的事实。
本院认为，本案属确认商品房买卖合同效力纠纷。第一、根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释[2002]16号第一条的规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。被告已就诉争的两个商服楼房屋抵顶工程款，①2010年7月至2011年抵顶工程款协议及附表证明给付第三人海龙建筑公司工程款。②原、被告签订合同后，2011年12月份，原告接收钥匙并管理房屋。③原告辛永祥已交纳2011年至2013年的物业费、取暖费，有忆海供热公司收费原件票据予以证实。④原告辛永祥已取得了诉争房屋的楼门钥匙。第二、根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释[2002]16号第二条的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。应驳回原告的诉讼请求。理由是：①被告德圣隆公司与第三人辛志福签订的16门商品房买卖合同，并进行了预告登记，具有准物权效力，应认定第三人辛志福与被告德圣隆公司签订的房屋买卖合同有效。第三人辛志福主张案涉房屋买卖合同书有效，继续履行合同，办理产权登记手续应予支持。②原告主张被告与第三人是借贷关系，第三人和被告均不认可，原告无证据证实，其主张不予采纳。③因涉案房屋未办理产权登记手续，原告主张善意取得无法律依据，其主张不予采纳。④原告不是该工程的施工承包人，不具备工程价款优先受偿的客观条件。故应驳回原告诉讼请求。本案的第三人辛志福已在2014年359号、360号、361号案件审理过程中作为具有独立请求权第三人参加诉讼，当时没有缴纳诉讼费用，上诉后到绥化中级法院缴纳诉讼费用，绥化中级法院认为辛志福主张的房屋与上述三个案子原告许波、辛永祥、徐宝杰主张的房屋相同，移送到本院合并审理。第三人辛志福在本院（2015）青法民初字第170号案件中缴纳诉讼费用，本院决定与本案合并审理。第三人付守业、马成凤作为具有独立请求权第三人参加诉讼，经释明没有缴纳诉讼费用，本案不予审理，应另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十七条、第四十四条，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释[2002]16号第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第二十条的规定，判决如下：
一、第三人辛志福与被告德圣隆房地产开发有限公司签订的美名苑东区二号楼二层16门商品房买卖合同成立并有效。该房屋归第三人辛志福所有。被告于与本判决生效后协助第三人辛志福办理产权登记手续。
二、驳回原告辛永祥的诉讼请求。
三、驳回第三人付守业、马成凤的起诉。
原告辛永祥预交的案件受理费14879元、保全费6120元，合计20999元由原告自行承担；第三人辛志福预交的案件受理费31875元由被告德圣隆房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绥化市中级人民法院。
审 判 长 姜国福
代理审判员 田志秋
人民陪审员 王平一
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 李丽平