浙江省宁波市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）浙02行初48号
原告孙国耀，男，1960年2月7日出生，汉族，住宁波市江北区。
委托代理人龚海峰（特别授权代理），浙江共业律师事务所律师。
被告宁波市江北区人民政府，住所地宁波市江北区新马路61弄。
法定代表人丁晓芳，区长。
委托代理人郑东雷（特别授权代理），宁波市江北区。
委托代理人吕甲木（特别授权代理），浙江海泰律师事务所律师。
原告孙国耀不服宁波市江北区人民政府于2016年9月23日作出的北区征补[2016]第17号房屋征收补偿决定的行政行为，于2017年3月22日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年6月16日公开开庭审理了本案。原告孙国耀及其委托代理人龚海峰，被告的委托代理人郑东雷、吕甲木到庭参加诉讼。因本案的审理须以孙国耀诉宁波市国土资源局土地行政确认一案的审理结果为依据，本院于2017年7月28日裁定本案中止诉讼，并于2017年12月1日恢复审理。本案现已审理终结。
被告于2016年9月23日作出的北区征补[2016]第17号房屋征收补偿决定，内容如下：义庄巷成片危旧住宅区改造项目（三号地块）房屋征收补偿方案符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《省征补条例》）、《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》（以下简称《征补办法》）等有关规定，《关于义庄巷成片危旧住宅区改造项目（三号地块）被征收人孙国耀的补偿决定方案》提供的补偿标准和补偿方式符合义庄巷成片危旧住宅区改造项目（三号地块）房屋征收补偿方案。原告认为被征收房屋评估比准价格偏低，要求按别墅的市场价格标准对被征收房屋进行评估补偿。被告认为，被征收房屋评估比准价格是由项目被征收人共同投票选定的评估机构按相关评估技术规程测算出的，该评估比准价格经过宁波市房屋征收评估专家委员会备案后公布。针对被征收房屋评估报告，房屋征收部门向宁波市房屋征收评估专家委员会申请了技术鉴定，鉴定意见维持了原房屋评估结果，《技术鉴定意见书》已送达给了原告，对于原告提出的上述要求，被告不予支持。原告对建筑面积约为12平方米未经登记建筑的认定结果提出异议，要求对该部分建筑按照合法建筑给予补偿。被告认为，根据《征补办法》第十一条“对未经登记建筑，由房屋征收部门提请市或县（市）区人民政府组织城乡规划、国土资源、住房和建设、城市管理等有关行政主管部门依法进行调查、认定和处理。”以及《宁波市市区国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑调查补偿办法》第十一条“房屋征收部门根据当事人提供的证明材料或相关职能部门提供的证明材料及书面核验意见，对符合本办法补偿条件的未经登记建筑，可按照合法建筑有关规定给予补偿”的规定，对于建筑面积约12平方米未经登记建筑，原告未能提供相关权属证明材料或有关部门的批准文件，房屋征收部门经与国土、规划、住建等相关部门核查，上述未经登记建筑均没有权属证明或批准文件，不能按照合法建筑予以补偿，故原告提出的补偿要求与上述房屋征收补偿政策不符，被告不予支持。原告在与房屋征收部门协商过程中提出要求将房屋阁楼部位的建筑面积计入到房屋征收建筑面积中给予补偿，被告认为，根据《征补办法》第十二条“被征收房屋的建筑面积，按被征收房屋所有权或其他合法的房产凭证记载的建筑面积认定；其他合法的房产凭证未记载房屋建筑面积的，其建筑面积按有关规定依法认定”的规定，经房屋征收实施单位向市不动产登记机构查询，被征收房屋产权证登记建筑面积为97.9平方米，原告未能提供其他合法的房产凭证来证明房屋实际面积大于产权证登记建筑面积，房屋征收部门按照被征收房屋产权证登记建筑面积97.9平方米对被征收人予以补偿安置并无不当。在该征收项目确定的签约、搬迁期限内，原告和宁波市江北区房屋征收办公室（以下简称江北区征收办）未能达成房屋征收补偿协议，为保障义庄巷成片危旧住宅区改造项目（三号地块）的顺利进行，维护公共利益，根据《征补条例》第十七条、第十九条、第二十一条、第二十二条、第二十四条、第二十六条、第二十八条，《省征补条例》第三十二条，《征补办法》第十一条、第十二条、第三十条、第三十九条、第四十一条、第四十三条、第四十五条、第五十六条、第五十八条，《宁波市市区国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑调查调查补偿办法》和《义庄巷成片危旧住宅区改造项目（三号地块）房屋征收补偿方案》的相关规定，作出房屋征收补偿决定如下：一、对原告名下的坐落于宁波市江北区义庄巷33号-2的房屋实施征收补偿，按照《义庄巷成片危旧住宅区改造项目（三号地块）房屋征收补偿方案》的相关规定给予货币补偿或房屋产权调换。二、如原告选择货币补偿，根据宁波信德房地产评估有限公司（以下简称信德公司）对被征收房屋的评估和《义庄巷成片危旧住宅区改造项目（三号地块）房屋征收补偿方案》的相关规定，原告可得的货币补偿金额为：（一）被征收房屋评估金额（不含房屋装修及附属物价值）为人民币1716972元；（二）货币补偿补助增加15%的补偿金额为人民币257546元；（三）一次性补偿搬迁费为人民币29370元；（四）给予六个月的临时安置费为人民币17622元。上述四项合计货币补偿金额为人民币2021510元，另原告自2016年1月9日起24个月内购买本市行政区域内房屋的，凭房屋所有权证和购房税凭证，按被征收房屋评估金额（实际购房资金少于被征收房屋评估金额的按纳税凭证记载的购房资金）10%的比例给予购房补助，以上货币补偿资金全部存储于江北征收办银行账户。三、如原告选择房屋产权补偿方案，按《义庄巷成片危旧住宅区改造项目（三号地块）房屋征收补偿方案》确定的安置地点和安置原则选择安置房屋，原告可安置：（一）由房屋征收部门提供位于宁波市江北区天沁家园15幢62号501室小高层建筑面积106.97平方米住房和天沁家园31幢102号1505号高层建筑面积86.23平方米住房各一套，双方按规定结算房屋差价；（二）一次性补偿搬迁费为人民币29370元；（三）给予六个月的临时安置费为人民币17622元。四、被征收房屋装修及附属物的补偿，待评估公司对被征收房屋装修及附属物价值进行实际评估后，按规定另行予以补偿。五、对建筑面积约12平方米的未经登记建筑，不能按合法建筑予以补偿。如原告能提供相关权属证明材料或有关部门的批准文件并符合《宁波市市区国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑补偿办法》（甬政办发[2014]13号）补偿条件的，可按照有关规定给予补偿。六、原告应于本决定书送达之日起十五日内，按本决定办理房屋征收补偿相关事宜并搬迁，将宁波市江北区义庄巷33号-2的房屋移交房屋征收部门。若原告在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在本补偿决定规定的期限内又不搬迁的，被告将依法申请人民法院强制执行。原告如不服本补偿决定，可在补偿决定书送达之日起六十日内向宁波市人民政府申请行政复议，或者六个月内依法向宁波市中级人民法院提起行政诉讼。
原告起诉称：一、涉案项目征收决定不合法。1.义庄巷旧城区改造一号、二号、三号、四号地块是同一个项目，被告应当进行同次征收、一次性投票。被告将该项目分为四个地块分别进行四次改建意愿投票，无法律依据。且被告未对房屋科学分类，故意将原告等十几户建造时间仅十多年的房屋与周边建造时间三十年左右的房屋混为一谈，人为将原告等十几户人家划入三号地块，更将本应属于四号地块的30户人家划入三号地块，使得原告等十几户人家的投票无足轻重，属于滥用行政权，有违客观公平原则。2.涉案征收决定载明，因义庄巷成片危旧住宅区改造项目征收房屋。危旧住宅区改造与旧城区改建含义完全不同，义庄巷成片危旧住宅区改造项目不符合《征补条例》第八条规定的因旧城区改建公共利益需要而征收房屋的情形。且原告房屋在1999年已实施了改造，根本无需实施第二次改造，更非危旧住宅。被告将原告房屋定性为危旧住宅，与事实严重不符。3.被告未依法提供改建地段或就近地段房屋作为房屋产权调换房源，不符合《征补条例》第二十一条的规定。二、房屋补偿价格偏低。原告房屋系带天井的独门独院的联排别墅，测定比准价格时，原告房屋与建造时间长达35年的多层职工住宅相比，比准价格仅高了每平方米900余元，与市场价格严重脱节。三、房屋面积测量错误，对改建的15平方米未经登记建筑不作为合法建筑予以补偿明显错误。原告房屋建设过程中，所有房屋建造审批手续均由被告及其下属部门负责办理，由于相关部门未依法取得土地、规划和建设等行政许可，导致该15平方米建筑未能取得相关权证，当初原告已按要求支付了代建费用，该15平方米房屋应当认定为合法建筑。四、原告的土地使用权面积包括房屋所占土地和天井，实际容积率低于1.5，被告未对超容积率的土地价值进行补偿，侵犯了原告的合法财产权。请求法院撤销被诉房屋征收补偿决定。
原告为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：1.北区房征补〔2016〕第17号《宁波市江北区人民政府房屋征收补偿决定书》；2.北国用（1999）字第6889号国有土地使用证、甬房权证私移字第××号房屋所有权证、《宁波市公有住房出售审批表》、收款收据，用以证明原告房屋属于房改房，原告出资购买了25平方米的天井，依法享有天井部分的土地使用权，以及原告所有的15平方米的建筑系合法取得，应予补偿；3.涉案地块土地推介会新闻截图、市场交易案例、2014年11月-2015年11月别墅成交情况，用以证明征收行为不符合城市规划需求，评估价格远低于同案例的市场交易价格；4.国土部门及规划部门作出的《政府信息公开告知书》两份，用以证明涉案房屋建造时均未取得过任何审批手续，已经登记部分建筑与未登记部分建筑的性质一致，均应予补偿；5.2002年原告房屋的土地宗地图、土地面积测绘成果、不动产登记中心出具的《关于义庄巷33-2号土地使用面积情况说明》，用以证明土地证记载面积错误，未客观反映真实情况，被诉征收补偿决定认定土地面积错误。
被告江北区政府答辩称：一、旧城区改造是旧城区改建的一种形式，属于改建范围，涉案项目的征收符合公共利益需要。根据发改部门、城乡规划、国土部门等出具的相关证明材料、批准文件以及红线图，原告涉案房屋因旧城区改建需要列入征收范围符合法律规定。二、原告涉案房屋的评估比准价格由该项目被征收人共同投票选定的信德公司根据相关法律法规和技术标准作出，并向宁波市房屋征收房地产价格评估专家委员会备案后公告。原告涉案房屋的评估分户报告亦经宁波市房屋征收房地产价格评估专家委员会出具技术鉴定意见书予以维持。三、《征补办法》第十二条规定，被征收房屋的建筑面积，按被征收房屋所有权证或者其他合法的房产凭证记载的建筑面积认定。原告涉案房屋所有权证记载建筑面积为92.66平方米，共有共用部位占5.24平方米，故依法核定房屋征收建筑面积为97.90平方米。原告提出的12平方米未经登记建筑，原告未能提供相关权属证明材料或者相关职能部门提供的证明材料及书面核验意见，故不能按合法建筑予以补偿。四、原告涉案国有土地使用证记载土地面积为48.95平方米，核定房屋征收建筑面积为97.90平方米，共有共用部分占5.24平方米，原告涉案房屋的土地容积率显然高于1.5的标准容积率。五、被告作出被诉房屋征收补偿决定，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告在法定举证期限内向本院提交并于庭审中出示了下列证据：1.征收意愿征询公告、征询结果公告及公证书；2.承诺函、资信证明、授信说明、安置用房证明；3.项目申请表、征收范围公告；4.暂停办理相关手续的通知及送达回证；5.风险评估报告；6.公开选定预评估机构及选定结果公证书；7.入户调查通告、调查结果公告；8.房屋征收决定书、公告；9.房屋征收补偿方案及意见征求、公告等；10.评估机构选定及公证；11.房屋征收签约期公告、续签期公告；上述证据1-11用以证明作出房屋征收决定程序合法。12.国有土地使用证、房屋所有权证等，用以证明原告被征收房屋基本情况。13.《义庄巷成片危旧住宅区改造项目（三号区块）比准价格评估报告》（以下简称《比准价格评估报告》），用以证明比准价格的确定合理。14.未经登记建筑调查公告、认定结果公告，北区征收办函〔2016〕2号，国土、规划、城建三个回复，用以证明涉案未经登记建筑非合法建筑。15.预约估价通知、情况说明、评估分户报告及技术鉴定意见书，用以证明原告拒绝入户评估，评估结果具有可信度的事实。16.调产安置房证明、协商记录，用以证明与原告协商并提供安置房的事实。17.征求补偿决定方案意见的通知等，用以证明就征收补偿决定方案向原告征求意见的事实。18.北区房征补〔2016〕第17号决定书、公告、送达回证，用以证明被告作出被诉房屋征收补偿决定并公告且送达原告的事实。
经庭审质证，原告对被告所举证据未提出实质性的反驳意见。庭审过程中，为核实被告举证证据13即《比准价格评估报告》的合法性，原告申请参与该次估价的两位注册房地产估价师胡平宇和黄剑波出庭作证，本院予以准许。因原告已在诉称部分提出涉案比准价格过低，对该《比准价格评估报告》的合法性，将在本院认为部分予以阐述。本院对被告所举证据予以认定。被告对原告所举证据质证如下：证据1不持异议，本院予以认定；被告对原告所举证据2中的收据证明目的有异议，对证据3的真实性有异议，对证据4的关联性有异议，对证据5的合法性有异议，本院认为被告异议成立，故对原告所举证据3-5不予认定。
经审理查明，2015年11月12日，因旧城区改建公共利益的需要，被告作出北区政房征决〔2015〕第12号《江北区人民政府房屋征收决定书》和《义庄巷成片危旧住宅区改造项目（三号地块）房屋征收补偿方案》，并于同日公告，决定对该项目范围内相关国有土地上的房屋实施征收。房屋征收部门为江北区征收办。房地产价格评估机构为通过被征收人投票多数决定的信德公司。2015年12月7日，信德公司作出《比准价格评估报告》，被征收房屋的评估比准价格为16857元每平方米。原告位于宁波市江北区义庄巷33号-2的房屋被列入义庄巷成片危旧住宅区改造项目（三号地块）的房屋征收范围，房屋所有权人为孙国耀。原告涉案房屋所有权证记载建筑面积为92.66平方米，共有共用部位占5.24平方米，核定房屋征收建筑面积为97.90平方米。另有建筑面积约15平方米未经登记建筑，原告未能提供相关权属证明材料或有关部门的批准文件，房屋征收部门经与国土、规划、住建等相关部门核查，上述未经登记建筑均没有权属证明或批准文件。经信德公司评估，被征收房屋的评估金额为1171972元，因原告不同意评估公司工作人员进入被征收房屋内查勘，被征收房屋装修及附属物未评估，该评估金额不含被征收房屋装修及附属物评估价值。2016年4月8日，宁波市房屋征收房地产价格评估专家委员会经鉴定维持原房屋评估结果。在该征收项目确定的签约期限内，原告与江北区征收办未达成房屋征收补偿协议。江北区征收办向被告提出了《关于义庄巷成片危旧住宅区改造项目（三号地块）原告的补偿决定方案》。上述补偿方案经被告审查后于2016年6月29日向原告送达，原告在规定期限内提出了意见但未选择补偿方式。2016年9月23日，被告作出北区房征补〔2016〕第17号房屋征收补偿决定书，依法送达原告并予以公告。
本院认为，被告作出北区政房征决〔2015〕第12号《江北区人民政府房屋征收决定书》没有重大明显违法情形，可以作为被诉房屋征收补偿决定的前置行为依据。原告提出涉案项目征收决定不合法的诉称，本院不予支持。因原告与房屋征收部门在签约期限内未达成房屋征收补偿协议，根据《征补条例》第二十六条的规定，经江北区征收办报请，被告具有作出被诉房屋征收补偿决定的法定职权。
经审查，涉案地块的评估机构信德公司依法具有房地产估价资质，且系被征收人投票多数决定，该评估机构的选定符合法定程序。在涉案《比准价格评估报告》和评估分户报告上署名的胡平宇、黄剑波系住房和城乡建设部认证的注册房地产估价师。涉案评估分户报告经宁波市房屋征收房地产价格评估专家委员会鉴定维持原评估结果。涉案评估分户报告所依据的《比准价格评估报告》，其价值时点的确定、比准案例的设定、可比实例的选取，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款、《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程》第十一条第一款第（一）项、第十二条的规定。在估价测算过程中，《比准价格评估报告》综合考虑了被征收房屋与可比实例的交易价格、交易日期、周边环境、规划限制、交通便捷、公共配套、商业网点、物业管理、房屋结构、楼层、朝向、成新、独立庭院等因素，并根据实际情况对交易情况、市场状况、区位状况、实物状况等进行了修正和调整。上述估价过程符合《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程》第十三条、第十四条的相关规定。因此，本院认为，涉案房屋评估程序合法，评估方式符合相关规定，评估结果并无明显不当。原告提出涉案房屋评估比准价格过低的诉称，本院不予支持。
根据《宁波市市区国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑调查补偿办法》第十一条规定，房屋征收部门根据当事人提供的证明材料或相关职能部门提供的证明材料及书面核验意见，对符合本办法补偿条件的未经登记建筑，可按照合法建筑按有关规定给予补偿。涉案房屋有约15平方米未经登记建筑，原告未能提供相关部门批准的权属证明材料，房屋征收部门经与国土、规划、住建等相关部门核查，上述未经登记建筑均无权属证明批准文件。原告主张上述约15平方米未经登记建筑应按合法建筑予以补偿于法无据，本院不予支持。
原告涉案房屋系公有住房出售所得，根据1995年5月19日施行的《宁波市市区公有住房出售管理暂行办法》第七条及附表2《公有住房出售设施价格调整表》的规定，独用天井和独用晒台属公有住房的设施，出售价格分别为每平方米25元和40元。原告提供的《宁波市公有住房出售审批表》中“设施名称及价格”一栏载明，天井和晒台的价格分别为每平方米25元和40元，与《宁波市市区公有住房出售管理暂行办法》的上述规定相一致。原告涉案国有土地使用证记载土地面积为48.95平方米，亦未包含天井面积。据此，原告提出其土地使用权面积应当包括天井面积，故实际容积率低于1.5，被告应对超容积率的土地价值进行补偿的诉称，缺乏依据，本院不予支持。
综上，本院认为，被诉房屋征收补偿决定认定事实清楚，适用法律法规正确，程序合法。原告要求撤销被诉房屋征收补偿决定，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：
驳回原告孙国耀的诉讼请求。
本案案件受理费50元，由原告孙国耀承担。
如不服本判决，可在收到本判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至浙江省高级人民法院。在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费50元至浙江省高级人民法院（开户行：农业银行杭州市西湖支行；户名：浙江省财政厅非税收入结算分户；帐号：19000101040006575401001。汇款时应同时注明一审案件案号）。在上诉期限届满之日起7日内仍不预交并且未在上诉时依法申请司法救助的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陆玉珍
代理审判员 尹婷婷
人民陪审员 周珍亦
二〇一八年一月十日
书 记 员 俞 佳