贵州省黔西县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0522民初2240号
原告：黔西县某某房地产开发公司。
法定代表人：张某某，系该公司经理。
委托代理人：喻恒麟，贵州达德律师事务所律师。委托权限为特别授权。
委托代理人：杨浪，男。系黔西县某某房地产开发公司员工。
被告：詹某某，男。
被告：张某某，男。
委托代理人：周贵宝，黔西县中心法律服务所法律工作者。委托权限为特别授权。
原告黔西县某某房地产开发公司与被告詹某某、张某某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年5月3日受理后，依法组成合议庭于2017年8月15日公开开庭进行了审理。原告黔西县某某房地产开发公司的委托代理人喻恒麟与被告张某某及其委托代理人周宝贵及被告詹某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黔西县某某房地产开发公司诉称：2012年5月29日，我公司与被告詹某某签订了《经济适用住房买卖合同》，于2012年9月12日在黔西县房产管理局进行了备案登记，被告詹某某预付房款94287元，于2014年2月13日向中国工商银行黔西支行贷款205000元，贷款一次性划入我公司账户。根据《物权法》的规定，我公司与詹某某之间签订的合同虽已生效，但被告詹某某对该房屋并不享有物权，因涉案某某房至今未办理所有权证的初始登记，更未办理所有权的转移登记，该房屋物权并未设立，也未转让，故被告詹某某至今未取得该房屋的所有权。如法院仅以签订的《某某房买卖合同》认定被告取得该房屋的所有权，那么詹某某与中国某某银行股份有限公司某某支行签订的《个人购房借款/担保合同》也可作为银行对涉案房屋享有抵押权（未办理抵押登记）的依据，银行应当享有优先受偿权。我公司获知涉案房屋被法院执行查封拍卖面，对执行标的提出书面异议，法院于2017年4月10日作出（2017）黔0522执异字5号执行裁定书，驳回了我公司的异议请求，该裁定送于同年4月18日向我公司送达。法院将涉案房屋当作被告詹某某的财产予以强制执行不当，严重侵犯了我公司的合法权益，为此，我公司特提起诉讼，请求判决停止对黔西县某某房X-
X栋X-X-X号房屋的执行。
为支持自己的诉讼主张，原告黔西县某某房地产开发公司在举证期内向本院提交了下列证据：
1、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，用以证明原告主体适格；
2、经济适用住房买卖合同，用以证明原告与被告詹某某签订了关于涉案房屋的买卖合同，但尚未办理房屋产权准以登记，詹某某享有的是基于合同的债权而非房屋的物权；
3、个人购房借款担保合同，用以证明被告詹某某与案外人中国某某银行股份有限公司某某支行签订合同，并以涉案房屋作抵押，案外人中国某某银行股份有限公司某某支行系抵押权人；
4、（2017）黔0522执异5号执行裁定书，用以证明原告是在法律规定的时间内向本院提起了案外人执行异议之诉，符合法律规定。
被告詹某某辩称：原告对涉案房屋的执行异议成立，不应对该房屋进行执行拍卖，工商银行享有优先受偿权，应由工商银行对该房屋主张权利。
被告詹某某在举证期限内无证据提交。
被告张某某辩称：1、原告不是本案执行异议之诉的适格主体，原告与被告詹某某已签订商品房买卖合同，将黔西县某某房X-X栋X-X-
X号房屋卖给被告詹某某，该合同已于2012年7月12日在黔西县房产管理局进行备案登记，且被告詹某某已付清原告所有房款，该房屋已与原告无任何关系；2、被告詹某某与中国某某银行股份有限公司某某支行的借款合同也与原告无任何法律关系，若对执行标的有异议，也应当由该行提出。
被告张某某为使其抗辩理由成立，在举证期限内向本院提交了下列证据：
1、身份证，用以证明被告张某某的诉讼主体适格；
2、（2015）黔县民初字第2141号民事调解书及民事裁定书，用以证明黔西县人民法院执行被告詹某某的房屋具有事实及法律依据；
3、（2017）黔0522执异5号执行裁定书，用以证明原告已按法律程序提出执行异议，异议被驳回。
经庭审质证，对原告黔西县某某房地产开发公司提交的上列证据，被告詹某某无异议，被告张某某的质证意见为：对第1、4组证据无异议；对第2组证据的三性均无异议，但认为达不到原告的证明目的，该合同无法体现是否办理了房屋产权登记；对第3组证据三性均无异议，但认为达不到原告的证明目的，根据法律规定，不动产抵押应当进行抵押登记，未经抵押登记，抵押权未设立。对被告张某某提交的上列证据，原告黔西县某某房地产开发公司对第1、3组证据无异议，对第2组证据的三性无异议，但认为达不到被告张某某的证明目的。被告詹某某的质证意见为：对第1组证据无异议；对第2组证据有意见，认为：某某房是对经济困难的家庭所采取的优惠政策，法律规定了某某房不得出租、用于经营或者买卖，且被告詹某某没有取得该房屋产权，无权将房屋转让给他人；对第3组证据的真实性无异议，对证明目的有意见，认为原告提出的执行异议不应被驳回。
经本院认证，原、被告提交的上列证据，客观真实、来源合法，与本案事实相关联，可以作为认定案件事实的依据，本院予以确认。
经审理查明：被告张某某依据本院作出的（2015）黔县民初字第2141号民事调解书向本院申请强制执行被告詹某某借款合同纠纷一案中，本院依法作出（2016）黔0522执70号之二执行裁定书，裁定拍卖詹某某所有的位于黔西县城关镇某某中学旁某某房X-
X幢X单元X-
X号房屋。原告对执行标的物提出书面异议，认为被告詹某某对涉案房屋并未取得所有权，原告享有该房屋的权利，（2016）黔0522执70号之二执行裁定书损害了其合法权益，故提出申请要求本院终止对涉案房屋的执行并解除查封。本院经审理认为：黔西县某某房地产开发公司与詹某某签订的商品房买卖合同虽未办理房屋预告登记，但詹某某已付清全部房款并实际占有使用该房屋，黔西县某某房地产开发公司已收齐全部房款，其提出的异议不成立，至于中国工商银行与詹某某之间的债务关系，如与涉案房屋有利害关系，应由中国工商银行提出。本院于2017年4月7日作出（2017）黔0522执异5号执行裁定书，裁定驳回黔西县某某房地产开发公司的异议请求。原告于2017年4月18日签收该裁定书后，因不服该裁定而于2017年5月3日向本院递交民事诉状，提起案外人执行异议之诉。
综合双方当事人的诉辩意见及举质证情况，本案争议的焦点为：原告黔西县某某房地产开发公司提出的执行异议之诉能否得到支持。
本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原告黔西县某某房地产开发公司与被告詹某某签订的《经济适用住房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容亦未违反法律规定，该合同合法有效，本院予以确认。原告与被告詹某某签订的经济适用住房买卖合同已办理了预售备案登记，虽未办理物权登记，并不影响合同效力。被告詹某某在签订合同后，依约向原告支付购房首付款94287元，在中国某某银行股份有限公司某某支行所贷房款205000元也已全部划入原告账户，被告詹某某已履行了全部付款义务，原告亦将涉案房屋交付被告詹某某实际占有使用，该房屋系被告詹某某基于合同关系而取得的财产。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条“被执行人未按执行通知书履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产”之规定，被告詹某某未履行法律文书确定的义务，本院依法查封拍卖其位于黔西县某某房2-1幢5单元6-2号房屋并无不当。案外人执行异议之诉的“案外人”，是指执行当事人以外的，对执行标的主张权利，认为法院对某一项或几项财产的执行侵害其实体法权利的公民、法人或其他组织。本案原告自将涉案房屋交付被告詹某某实际占有使用之时，其对涉案房屋不再享有任何实体权利，原告黔西县某某房地产开发公司无权对涉案房屋提出执行异议。原告认为被告以涉案房屋作为抵押物在中国某某银行股份有限公司某某支行办理了抵押贷款，中国某某银行股份有限公司某某支行享有优先受偿权，应由中国某某银行股份有限公司某某支行自行主张权利。综上所述，原告就本案涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该标的的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以再判决中一并作出裁判”之规定，原告要求停止对涉案房屋的执行，因无事实及法律依据，本院依法不予支持。据此，为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用民事诉讼执行程序若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告黔西县某某房地产开发公司的诉讼请求。
案件受理费60元，由原告黔西县某某房地产开发公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状（并附电子光盘），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。
审 判 长 闫继月
审 判 员 樊 莹
人民陪审员 罗群英
二〇一七年九月三十日
书 记 员 刁英杰