湖南省通道侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1230民初173号原告：张可江，男，汉族，1973年2月13日出生，湖北省枣阳市人，现住湖南省通道侗族自治县。被告：王永安，男，汉族，1954年6月18日出生，湖南省洞口县人。被告：邵阳市鼎盛房地产开发有限公司，地址湖南省邵阳市北塔区盛天宾馆509房。法定代理人：杨传明，系该公司董事长。被告王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司共同委托诉讼代理人：石全瑜，湖南清园律师事务所律师，执业证号14312198910994486。代理权限为一般代理。原告张可江诉被告王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2016年5月10日立案后,依法适用普通程序,于2016年8月3日公开开庭进行了审理。原告张可江、被告王永安及两被告共同委托诉讼代理人石全瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张可江向本院提出诉讼请求：1.改善9栋第2、3号门面夹层潮湿及不通风问题等各项费用共计13000元（包括①后墙墙面防水处理及水泥浆拉毛3500元,②以底层隔离墙为基础在夹层同样做隔离墙4500元,③安装管道做通风换气工程费用3000元,④租客装修成本及施工影响补偿）；2.被告支付因原告被迫替原告交纳的贷款保证金而造成原告贷款额度增加3.84万元所支付的贷款利息费3745元。事实与理由：1.第9栋2、3号门面后墙靠山体下挖结构，应该同底层一样做连续混凝土防水结构，但是被告是用砖砌及水泥浆拉毛，不符合防水及防潮要求，墙壁潮湿加上夹层没有透气通风功能及设施，夹层潮湿，靠近后墙的装修木板发霉严重，需要做改善措施；2.2014年10月20日，原告办理贷款时被迫代替被告交纳的贷款保证金3.84万，依照相关法律法规应由被告承担，但是被告要求原告承担，否则不能办理按揭贷款，在签订《认购书》时已口头明确按照相关法律法规范围内办理按揭贷款，由于原告替被告承担了3.84万元的贷款保证金，造成原告贷款额度增加3.84万元，结至2016年3月18日退回保证金时多支付了利息3745元。被告王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司辩称，请求依法驳回原告张可江的各项诉讼请求。事实与理由：1.被告邵阳市鼎盛房地产开发有限公司与原告张可江分别于2014年9月23日、2014年10月9日依法订立（2014）通房交字第626号《通道侗族自治县商品房买卖合同》、（2014）通房交字第627号《通道侗族自治县商品房买卖合同》，被告将位于通道县双江镇城东新区吉祥路富贵花园九幢-1*2、-2*2、-1*3、-2*3号门面出售给原告。该合同约定的交房时间为2014年8月30日前，符合合同约定的交房标准。-1*2、-2*2、-1*3、-2*3号门面所在的通道县双江镇城东新区吉祥路富贵花园九幢楼已于2014年3月21日竣工验收合格，并且原告购买该门面时已实际占有该门面，原告自愿按门面现状购买；2.被告没有义务承担原告改造通道县双江镇城东新区吉祥路富贵花园九幢-1*2、-2*2、-1*3、-2*3号门面的支出费用，被告按照合同约定将门面交付给了原告，原告接收房屋后的改造行为，是原告自己对房屋产权的行使，与被告无关；3.原告的贷款利息应由其自行承担。原告购买门面时无能力一次性支付门面款，是其本人要求向银行按揭贷款支付房款的，被告为原告提供还款担保，承担了原告还款不能的风险，被告要求原告承担贷款金额3.84万元的反担保，原告自愿交纳反担保金额3.84万元，故双方对此达成一致意见，原告对该借款的利息应由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据，1、《交纳保证金通知》、《湖南省农村信用社进账单》及《个人业务取款凭证》，对该组证据的合法性、真实性予以采信，对关联性不予采信，理由为该组证据不能体现出原告是被迫交纳的贷款保证金。2、《9栋2及3号门面重复收费之夹层背景资料》及《9栋2及3号门面夹层潮湿及发霉情况》，本院不予认可，该组证据为原告自行拍摄，并不是具有鉴定资质的鉴定机构出具鉴定意见，无法证明该面积为重复收取门面款的部分，也无法证明该门面无隔离及通道通风设施，从而造成夹层空气潮湿及不通风而发霉的事实。3、深圳市物业国际建筑设计有限公司出具的《证明》、图纸以及通道县质量安全监督站出具的《关于富贵花园9栋2#3#门面用户反映通风通道适宜的答复》，对这两组证据的合法性、真实性本院予以采信，但其关联性本院本院不予采信，理由为不能证明被告修建的房屋未按设计图纸所修建的。4、通道县质量安全监督站出具的《关于富贵花园9栋2#3#门面用户反映通风通道适宜的答复》，本院不予采信，理由为该证据只是一个答复，并未形成相关决议，也未属于鉴定机构出具的鉴定意见。被告提供的证据单位（子单位）工程质量竣工验收记录，本院予以采信。原告与被告均有提交的（2014）通房交字第626号《通道侗族自治县商品房买卖合同》、（2014）通房交字第627号《通道侗族自治县商品房买卖合同》，本院对其真实性、合法性予以采信，对需要证明该门面存在潮湿及不通风的相关事实，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：原告与被告分别于2014年9月23日、2014年10月9日依法订立（2014）通房交字第626号《通道侗族自治县商品房买卖合同》、（2014）通房交字第627号《通道侗族自治县商品房买卖合同》，被告将位于通道县双江镇城东新区吉祥路富贵花园九幢-1*2、-2*2、-1*3、-2*3号门面出售给原告。通房交字第626号《通道侗族自治县商品房买卖合同》第三条第四款载明：该商品房（-1*3、-2*3号门面）【合同约定】建筑面积共130.59平方米，其中，套内建筑面积127.20平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.39平方米。第四条载明：出卖人（被告）与买受人（原告）约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积（61.60平方米）计算，该商品房单价为人民币每平方米8400元，总金额517440元。第八条载明：出卖人（被告）应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1.该商品房经验收合格。附件二载明装饰、设备标准外墙瓷砖、内墙水泥砂浆拉毛、地面水泥砂浆拉毛、门窗进户防盗门一个，铝合金窗、卫生间水泥砂浆拉毛、其他水电到每户家门口。（2014）通房交字第627号《通道侗族自治县商品房买卖合同》第三条第四款载明：该商品房（-1*2、-2*2号门面）【合同约定】建筑面积共114.26平方米，其中，套内建筑面积111.30平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.96平方米。第四条载明：出卖人（被告）与买受人（原告）约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积（53.90平方米）计算，该商品房单价为人民币每平方米8400元，总金额452760元。第八条载明：出卖人（被告）应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1.该商品房经验收合格。附件二载明装饰、设备标准外墙瓷砖、内墙水泥砂浆拉毛、地面水泥砂浆拉毛、门窗进户防盗门一个，铝合金窗、卫生间水泥砂浆拉毛、其他水电到每户家门口。2014年9月23日，原告与被告签订了2份补充合同，合同约定：如果买受人购买门面需要银行贷款，贷款所需的一切费用和押金由买受人（原告）承担。原告为贷款48万元向被告交纳门面款，于2014年10月20日向通道侗族自治县农村信用合作联社（农村商业银行城东支行）交纳了38400元的保证金。2014年10月21日，原告已根据合同约定支付完两间门面的总价款共计970200元并于2016年1月26日获得了两间门面的房屋所有权证书。通道富贵花园9#楼（包括原告购买的2、3号门面）于2013年12月10日竣工，2014年3月21日通过工程质量竣工验收。本院认为：本案争议的焦点为1.原告需要改善9栋2号、3号两间门面夹层潮湿及不通风问题，所需要支出的费用应由谁承担；2.向银行交纳的38400元贷款保证金，应当由谁向银行交纳。关于第一个争议焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。被告已按照合同约定将验收合格及符合装饰、设备标准的9栋2、3号门面交付给了原告，原告现要求被告支付欲改善门面夹层潮湿及不通风问题的各项费用共计13000元（包括①后墙墙面防水处理及水泥浆拉毛3500元,②以底层隔离墙为基础在夹层同样做隔离墙4500元,③安装管道做通风换气工程费用3000元,④租客装修成本及施工影响补偿2000元）的请求，所有改善费用均为原告自行估算的费用，并未实际产生，原告也未向本院提交9栋2号、3号门面夹层存在潮湿及不通风的相关证据，故，该诉讼请求本院不予支持。关于第二个争议焦点，原告购买9栋2号、3号门面时需向银行贷款480000元支付门面款，贷款银行根据与被告签订的《按揭项目贷款协议》规定，该户应按贷款金额的8%交纳保证金38400元。原告与被告签订的补充合同里载明：如果买受人（原告）购买门面需要银行贷款，贷款所需的一切费用和押金由买受人（原告）承担。故，原告因需贷款480000元而向银行贷款交纳38400元保证金应由原告自行承担，原告为交纳38400元保证金而产生的利息3745元，也应由原告自行承担。综上所述，本院对原告的两项诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告张可江诉讼请求。本案案件受理费人民币219.00元，由原告张可江承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  李平审 判 员  杨蓉人民陪审员  杨思二〇一六年八月三日书 记 员  方艺附件：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。