上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0106民初1116号
原告上海四和物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人章国明，董事长。
委托代理人汪文芳，上海衡孚律师事务所律师。
委托代理人李红俊，上海衡孚律师事务所律师。
被告陈翠兰，住上海市。
委托代理人王玮珉（系被告之子），住上海市。
原告上海四和物业管理有限公司诉被告陈翠兰排除妨害纠纷一案，本院于2016年1月22日受理后，依法由审判员姚晓菁独任审判，于同年2月23日公开开庭进行了审理。原告上海四和物业管理有限公司的委托代理人汪文芳，被告陈翠兰的委托代理人王玮珉到庭参加诉讼。经原、被告合意，延长本案适用简易程序审理期限。本案现已审理终结。
原告上海四和物业管理有限公司诉称，原告取得沪房静字第xxx号房屋所有权证，本市新闸路xx弄x号xx室房屋（以下简称“系争房屋”）系原告所有。被告自2013年1月至今，未经原告同意，私自非法占有使用系争房屋。虽经原告多次催要，甚至多次报警，被告始终不予返还系争房屋。这一侵权行为已经给原告的正常管理经营带来重大损失。原告作为系争房屋产权人，享受上述房屋的占有、使用、处置的权利，被告未经原告同意私自占有、使用系争房屋，除应向原告及时返还系争房屋外，还应承担非法占有期间的房屋使用费，按照市场租金计算。故原告诉讼来院，请求判令：1、被告返还原告新闸路xx弄xx号xx室的房屋；2、被告支付原告自2013年1月起至实际返还房屋之日止非法占有房屋期间的使用费，按人民币3,500元/月计算（以下币种均为人民币）；3、被告承担本案诉�费用。
原告提供了房屋所有权证、企业变更登记工商资料、关于静安区金家巷东弄5幢高层物业管理问题的说明材料、（2015）静民一(民)初字第61-2号民事裁定书、报警记录、上海佶美房地产经纪事务所延平路店评估、网页记录、询问笔录等作为起诉证据。
被告陈翠兰辩称，不同意原告诉讼请求。系争房屋是公有居住房屋，属于国有资产，产权人应是上海四和物业管理所。原告是全体业主聘请的物业服务管理公司，系公有房屋出租人，但不是系争房屋的产权人，无权侵吞国有资产。因被告住房困难且年老多病，故于2013年征得出租人同意，住进了系争房屋以便于晚辈照顾。被告在居住期间缴纳了物业管理费、保安保洁费等相关费用，取得相应的发票。被告与出租人之间已经建立起合法的租赁关系，并不是非法占用房屋，因此希望继续居住系争房屋�按照本市公有住房租赁标准支付公房租金。
被告提供了企业改制方案、企业国有资产产权登记证、静安区直管公房管理签报和系统公有住房可售确认申请表、《上海市房屋土地管理局关于面上直管公房授权经营后房地产登记中若干问题的通知》、房屋使用交换合同、保安保洁费收据、物业管理费收据、个人住房贷款还款对账单、电信费账单、租金计算表、《上海市房屋土地资源管理局关于贯彻〈上海市2000年公有住房租金调整办法〉的实施意见》、《上海市独立成套职工住宅租金标准（试行）》等作为答辩证据。
经审理查明，系争房屋系产权房屋，权利人登记为上海四和物业管理所，1996年3月核发房屋所有权证。同年10月，上海四和物业管理所经上级单位审批同意改制为原告上海四和物业管理有限公司，并且至工商行政管理部门办理了企业申请�更登记注册手续。备案的投资协议书记载，原上海四和物业管理所改制为上海四和物业管理有限公司，原上海四和物业管理所的一切债权、债务继续由上海四和物业管理有限公司承担。系争房屋所在大楼由原告实际经营管理至今。
被告的儿子王玮珉、儿媳印倩及孙子王绍杰系本市新闸路xx弄xx号xx室的产权人。被告户籍不在系争房屋内。被告于2013年进入系争房屋居住至今，未与原告签订过房屋租赁合同。2013年10月17日，原告因住房使用问题与xx室住户发生纠纷，民警到场调解未果。2014年年底，原告收取了本市新闸路xx弄xx号2202-2203室2014年1月至12月的保安、保洁费517元、物业管理费445.10元，并且开具了收据。
2014年12月，原告来院起诉王玮珉、印倩及王绍杰，要求三人返还本市新闸路xx弄x号2202、2203室房屋，并支付非法占有房屋期间的房屋使用费。本�以（2015）静民一(民)初字第61号立案。该案审理中，承办法官上门勘查房屋使用情况，陈翠兰陈述其约在2013年下半年住进2202室，印利民、蔡梅英陈述其在2013年年底住进2203室。本院遂准予原告追加印利民、蔡梅英、陈翠兰为共同被告。2016年1月4日，原告申请撤回起诉，本院裁定准许撤诉。原告随即针对两套房屋的使用人分案起诉来院，要求判如所请。
另查，系争房屋为毛坯状况，一室一厅，建筑面积为50.33平方米，有独立的厨房和卫生间，但未办理过煤气进户手续。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原、被告提供的关联证据以及本院调取的2015年4月14日调查笔录为证，并经本院查证属实，依法应予确认。
本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。系争房屋原系上海四和物业管理所名下的产权房屋，�告由上海四和物业管理所改制设立，继续承担原上海四和物业管理所的一切债权、债务，并且长期对系争房屋所在大楼进行经营管理，故原告对系争房屋享有合法的民事权利。被告如对系争房屋权利归属存有异议，可向相关主管部门反映。根据有关法律规定，当事人订立合同，应采取要约、承诺方式。被告对系争房屋不享有产权，户籍不在系争房屋内，被告未提供证据证明入住时双方就房屋租赁事宜达成过一致意见。虽原告向被告收取过2014年的保安、保洁费及物业管理费，但考虑到当时被告已居住使用系争房屋一段时间，产生了相应的管理费用，原告经交涉未果，向被告收取一些实际发生的费用，可认定为原告减少自身损失的行为，且原告并未收取租金，收取上述费用后即向法院提起迁让诉讼，故不能推定原告已经同意被告租赁系争房屋。综上，本院认定原、被告之间并未建立房屋租赁合同关系，被告擅自使用系争房屋缺乏法律依据，其行为给原告正常的房屋经营管理秩序造成影响，应当及时排除妨害并支付占用房屋期间的房屋使用费。原告主张房屋使用费自2013年1月起算，未提供充分依据，被告自述2013年下半年开始居住系争房屋，因双方在2013年10月17日为住房使用问题发生纠纷，本院确认房屋使用费自2013年11月起算。被告主张按照本市公有住房租赁标准支付公房租金，对此本院认为，公有住房租金标准具有国家住房福利性质，适用的前提是双方已经建立起合法的公房租赁关系，故对被告此项主张不予采纳。根据本案实际情况，兼顾系争房屋状况、市场租金价格等因素，酌情确定房屋使用费标准为每月3,000元。
本院还需要指出的是，被告已是年逾古稀的老年人，晚年之际希望邻近子女居住，本属人之常情，但被�未经许可占用房屋，已对他人造成妨害。被告及其子女应增强法律意识，以合法方式处理好住房问题。原告作为房屋管理公司，亦应加强对相关房屋的管理工作。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：
一、被告陈翠兰于本判决生效之日起三十日内腾空搬离本市新闸路xx弄xx号2202室，将该房屋返还给原告上海四和物业管理有限公司；
二、被告陈翠兰于本判决生效之日起三十日内按照每月人民币3,000元的标准向原告上海四和物业管理有限公司支付自2013年11月起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
�件受理费人民币3,170元，减半收取计人民币1,585元（原告已预缴），由原告上海四和物业管理有限公司承担人民币557.80元，由被告陈翠兰承担人民币1,027.20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 姚晓菁
二〇一六年五月二十七日
书记员 方 青
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
二、《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害�偿，也可以请求承担其他民事责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。