福建省安溪县人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽0524执异3号
案外人陈仲铨，男，1977年12月4日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
案外人谢丁健，男，1973年1月2日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
上述两案外人的委托代理人李金泉、苏小梅，福建中美律师事务所律师。
申请执行人中国工商银行股份有限公司安溪支行。住所地福建省安溪县凤城镇新安路***号。
法定代表人王卫东，任该支行行长。
委托代理人蔡竹梅，系申请执行人职员，女，1978年11月2日出生，汉族，住上海市长宁区。
委托代理人高聪颖，系申请执行人职员，男，1981年6月24日，汉族，住福建省安溪县。
被执行人福建省鑫业商贸有限公司，住所地安溪县凤城镇八三一路108号1幢201室。
法定代表人陈天真，任该公司经理。
被执行人陈天真，男，1964年4月21日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。
被执行人郑琴花，女，1969年4月29日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。
本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司安溪支行（以下简称安溪工行）申请执行被执行人福建省安溪鑫业商贸有限公司（以下简称鑫业公司）、陈天真、郑琴花借款合同纠纷一案中，案外人陈仲铨、谢丁健对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，并于2016年3月25日进行听证，现已审查终结。
案外人陈仲铨、谢丁健称，2006年起，案外人向被执行人陈天真承租了被执行人陈天真所有的址在安溪县凤城镇八三一路三远商城1号楼二层营业B厅、郑琴花所有的址在安溪县凤城镇八三一路三远商城1号楼10A店及二层营业厅A厅。2014年7月1日双方继续签订《房屋租赁合同》，合同约定：案外人向被执行人陈天真承租在安溪县凤城镇八三一路三远商城1号楼10A、12号、13号一层店面（店面建筑面积291.77平方米）、二层A\\\B营业厅（营业厅建筑面积共2345.01平方米）；租赁期间为十年（从2014年7月1日到2024年6月30日）；A、B营业厅租金前五年每平方米每月25元，每月租金58625元，第六年后每平方米每月38元、每月租金89110元。第一层店面租金为前五年每平方米每月130元、每月租金37930元，第六年后每平方米每月200元、每月租金58534元。前五年租金5793306元一次性支付结清，后五年的租金每月1日前支付。因被执行人陈天真于2012年3月19日、2013年9月2日共计向案外人陈仲铨借款230万元无力偿还，同意抵扣前五年租金，剩余3493306元于2014年11月30日前汇入陈天真的建行账户。
合同签订后，案外人按约定将剩余租金支付给陈天真。案外人已支付前五年的全部租金5793306元。案外人认为，本案异议的房产，案外人从2006年起持续向被执行人陈天真租赁，2014年7月1日双方继续签订《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示也是异议人根据《合同法》规定的承租方具有优先承租权的法定权利的延伸，双方的租赁关系合法、有效。案外人已实际支付前五年的租金5793306元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第119条规定“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”以及《房屋租赁合同》第十条“在租赁期间，甲方不论将本合同的租赁物出卖给任何第三人，乙方都放弃优先购买权，也不需要经过乙方的统一，但甲方应保证购买本合同租赁物的人应按照本合同的约定全责履行本合同”。综上所述，根据本案的事实和法律规定，案外人的承租权应得到法律的保护。现贵院要执行拍卖、变卖上述房产，明显损害了案外人的承租权，为此，请求法院裁定：1、确认案外人对上述房产享有承租权（从2014年7月1日至2024年6月30日）；2、在执行拍卖、变卖上述房产过程中保留案外人的承租权（从2014年7月1日至2024年6月30日）。
申请执行人安溪工行称，资产权属人陈天真已与我行于2013年11月13日签订最高额抵押合同，抵押期间为2013年11月13日至2016年11月12日。资产权属人郑琴花已与我行于2014年1月30日签订最高额抵押合同，抵押期间为2014年1月30日至2017年1月29日。我行的抵押行为在先。根据《担保法》解释第66条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人损失，由承租人自己承担”案外人陈仲铨、谢丁健分别于2013年11月13日及2014年1月30日签订承租人声明书，证明案外人已经知晓其承租的房产在我行已为借款人福建省安溪县鑫业商贸有限公司提供抵押担保。因此，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
被执行人陈天真称，对案外人提出的异议没有意见，确认有欠银行贷款未还。
案外人陈仲铨、谢丁健提供下列证据：
1.身份证复印件，证明案外人身份情况。
2.《房屋租赁合同》，证明案外人与陈天真继续签订合同租赁本案被查封的房产，租赁期2014年7月1日至2024年6月30日及租金计算方式和支付方式等；合同第十条约定，租赁期间内，甲方不论将本合同的租赁物出卖给任何第三人，乙方都放弃优先购买权，也不需要经过乙方的同意，但甲方应保证购买本合同租赁物的人应按照本合同的约定全责履行本合同。
3.中国建设银行客户回单、银行卡交易查询单、借条，证明案外人支付了前五年的租金5793306元，其中包括被执行人陈天真之前向案外人陈仲铨借款的230万元和银行转账的3493306元。
4.安溪县人民法院（2015）安执字第4426-1号执行裁定，证明贵院将本案涉讼房产进行执行拍卖、变卖，损害了案外人的承租权。
案外人于听证当日提交证据5.组织机构代码证，证明本案争议房产自2006年开始持续由案外人承租。
申请执行人安溪工行提交以下证据：
1.承租人声明2份，证明承租人对抵押事实知晓，并同意配合银行拍卖抵押房产。
2.最高额抵押合同、房屋抵押他项权证、土地抵押他项权证，证明房产已为抵押财产的事实。
对案外人提交的证据，申请执行人安溪工行认为证据1没有异议。证据2真实性没有异议，但该合同是于2014年签订的，这恰恰证明贷款在前、租赁在后。证据3、5与本案无关，不予质证。证据4没有意见。被执行人陈天真没有意见。
对申请执行人安溪工行提交的证据，案外人认为证据1填写的字迹包括承诺人签章处的字迹、日期均非两案外人所写；《承租人声明书》处标注“当面看签：蔡欣欣、林均君”的字样纯属申请执行人捏造的事实，案外人并不认识上述两人，且该声明书的签写恰恰说明租赁在前，否则无需填写承诺书。证据2中的最高额抵押合同何时订立案外人不清楚。被执行人陈天真认为证据1不清楚，没有意见。证据2中的最高额抵押合同确为我与申请执行人签订。
本院查明：被执行人陈天真以其自有的位于安溪县凤城镇八三一路三远商场1号楼二层营业B厅为鑫业公司在2013年11月13日至2016年11月12日期间与申请执行人安溪工行所形成的债务提供抵押担保，担保债权以2308.7万元为限，并于2013年11月18日办理抵押登记手续。被执行人郑琴花以其自有的位于安溪县凤城镇八三一路三远商场1号楼10#A店及二层营业厅A厅为鑫业公司在2014年1月30日至2017年1月29日期间与申请执行人安溪工行所形成的债务提供抵押担保，担保债权以2410.1万元为限，并于2014年2月11日办理抵押登记手续。
被执行人鑫业公司与申请执行人安溪工行于2014年8月11日签订编号为0140800161-2014年（安溪）字0084号《小企业借款合同》贷款人民币580万元、于2014年8月28日签订编号为0140800161-2014年（安溪）字0092号《小企业借款合同》贷款人民币510万元、于2014年12月24日签订编号为0140800161-2014年（安溪）字0127号《小企业借款合同》贷款人民币1300万元。合同签订后，申请执行人安溪工行依约履行放款义务，向鑫业公司发放借款共计人民币2390万元。因被执行人鑫业公司、陈天真、郑琴花未能偿还上述三份《借款合同》项下欠款本息，安溪工行向厦门仲裁委员会申请仲裁，厦门仲裁委员会于2015年7月23日受理后，于2015年8月26日作出厦仲裁字[2015]第572号裁决书，裁决鑫业公司应偿还84号、92号、127号《借款合同》项下款项，即借款本金2390万元及相应的利息、复利、罚息，安溪工行对陈天真、郑琴花所有的涉讼房产在担保债权最高余额内享有抵押权并有权优先受偿。
该裁决书生效后，安溪工行于2015年9月22日向泉州市中级人民法院申请强制执行。泉州市中级人民法院于2015年11月10日作出（2015）泉执字第1093-2号执行裁定书，裁定将厦门仲裁委员会作出的厦仲裁字[2015]第572号裁决书指定本院执行。本院于2015年11月20日作出（2015）安执字第4426-1号执行裁定书，裁定：“一、对被执行人陈天真所有的提供抵押的址在安溪县凤城镇八三一路三远商场1号楼二层营业B厅、郑琴花所有的提供抵押的址在安溪县凤城镇八三一路三远商场1号楼10#A店及二层营业厅A厅予以查封。二、限被执行人福建省安溪县鑫业商贸有限公司、陈天真、郑琴花在收到本裁定之日起五日内自动履行生效法律文书所却确定的义务，逾期则予以拍卖、变卖上述被查封的财产。三、查封期间，上述财产由被执行人自行保管，但不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。”
案外人陈仲铨、谢丁健于2011年9月25日与被执行人陈天真签订《房屋租赁合同》，约定租赁本案被查封房产，案外人于听证中陈述称该合同是应被执行人评估房产价值而签订的虚假合同，并未真实履行。案外人于2014年7月1日与被执行人陈天真签订《房屋租赁合同》，约定租赁本案被查封房产十年，即2014年7月1日至2024年6月29日，房租前五年租金共计5793306元，一次性付清；后五年租金于每月1日前支付。合同签订后，案外人陈仲铨通过银行转账方式于2014年11月30日前向被执行人陈天真支付3493306元。
本院认为：案外人于听证中主张的案外人与被执行人陈天真于2011年9月25日签订的《房屋租赁合同》是虚假合同。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十二条第一款：“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”案外人提交的2014年7月1日签订《房屋租赁合同》中第十四条也约定解除了2011年9月25日的《房屋租赁合同》。案外人提交的《组织机构代码证》有效期为2008年5月27日至2012年5月27日。据此，2012年5月27日至2014年7月1日之间，案外人与被执行人陈天真、郑琴花是否存在租赁关系，并无有效证据予以证实。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，涉讼房产的抵押权登记时间分别为2013年11月18日及2014年2月11日。可见，涉讼房产的抵押在前，租赁在后，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。
案外人于听证中主张上述两份《承租人声明书》非案外人所签，该主张不符合银行等金融机构办理抵押贷款流程所遵循的流程，在没有相反证据推翻的前提下，对上述两份声明书的内容，本院予以认可。即使案外人主张的持续承租的情形存在，因两案外人在《承租人声明书》上签名，表示知悉租赁房产的抵押情况，自愿承诺“如借款人福建省安溪县鑫业商贸有限公司发生违约，银行处置该抵押物，本人自愿无条件解除租赁合同并腾空该房产，主动配合银行处置房产”。据此，两案外人的异议请求缺乏事实依据和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人陈仲铨、谢丁健的执行异议请求。
本裁定送达后即发生法律效力。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 陈志生
审 判 员 林王敏
代理审判员 施路云
二〇一六年四月七日
书 记 员 苏亚东
适用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
…….
（十一）其他需要裁定解决的事项。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分