福建省泰宁县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0429民初166号原告：谢秋锦，男，1971年5月28日出生，汉族，农民，住泰宁县。原告：李爱莲(系谢秋锦妻子)，女，1970年5月26日出生，汉族，自由职业，住泰宁县。俩原告共同的委托诉讼代理人：李忠山（系李爱莲弟弟），住泰宁县。被告：三明坤泰房地产开发有限公司，住所地泰宁县杉城镇水南西街17号。法定代表人：陈静，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：林乐漂、郑恢燎，福建九信律师事务所律师。原告谢秋锦、李爱莲与被告三明坤泰房地产开发有限公司（以下简称坤泰公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2017年2月7日立案后，依法适用简易程序,于2017年3月13日、4月27日二次公开开庭进行了审理。俩原告共同的委托诉讼代理人李忠山二次开庭均到庭参加诉讼，被告坤泰公司的委托诉讼代理人林乐漂第一次开庭到庭参加诉讼，被告坤泰公司的委托诉讼代理人郑恢燎第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢秋锦、李爱莲向本院提出诉讼请求：1.判令坤泰公司将售房税务发票交给谢秋锦、李爱莲；2.判令坤泰公司办好丹霞名府第10幢13单元1501室的《不动产证书》并交给谢秋锦、李爱莲；3.判令坤泰公司支付违约金30210元。诉讼过程中，谢秋锦、李爱莲变更部分诉讼请求，即将第2项诉讼请求变更为判令坤泰公司协助谢秋锦、李爱莲办理丹霞名府第10幢13单元1501室的不动产权证书。事实和理由：2015年3月24日，谢秋锦、李爱莲与坤泰公司签署了《商品房买卖合同》，约定谢秋锦、李爱莲购买坤泰公司开发的丹霞名府第10幢13单元1501室房屋，购房总价57万元整。事后，谢秋锦、李爱莲按约定付清全部购房款。但时至今日，坤泰公司未按约定履行将售房税务发票交给原告、办好丹霞名府第10幢13单元1501室的《不动产权证书》并交给原告的义务。根据双方订立的《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定的第一款的规定，如因出卖人原因，买受人不能至商品房交付使用后的90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。自2015年3月24日签订《商品房买卖合同》并交房使用至今，自2015年6月24日至2017年2月4日止坤泰公司已逾期530天，按57元/天计算，坤泰公司应支付由于违约产生的违约金30201元。坤泰公司辩称，一、商品房买卖关系发生于坤泰公司与谢秋锦之间，李爱莲无权向坤泰公司主张相应合同权利，或者说合同手续未完善，尚未发生法律效力；二、税务发票和不动产权证书涉及到税务机关和不动产登记机关的法定职权，坤泰公司无法单方向原告方交付相应的发票和证书，原告没有证据证明有委托被告办理产权登记，办理税费发票时除房屋价款外还涉及税费问题，办理权属证书也涉及交纳税费及原告方提供相应手续问题，故该两项诉讼请求应当依法驳回；三、在房屋买卖过程，原告方也有违约责任，收据不代表原告支付了购房款，原告没有完全支付购房款，即使收据真实，原告也没有及时交付款项，因此原告方无权向坤泰公司主张违约金。若法庭认为违约成立，违约的起点应为补充协议约定的一年开始计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权调取了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（谢秋锦、李爱莲的身份证、结婚证、户口本复印件、商品房买卖合同备案信息表、商品房购销合同备案一览表、泰宁县国土资源局出具的土地抵押情况表），本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.谢秋锦、李爱莲提供的商品房买卖合同一份，谢秋锦、李爱莲认为该证据可以证实双方签订商品房买卖合同的事实；坤泰公司对该合同的真实性、合法性无异议，但提出签订日期原告方单方进行了涂改。本院认为，合同签订日期从2014年9月3日改为2015年3月24日，系双方合意更改，且盖有坤泰公司的校对章，故该份合同具有真实性、合法性、关联性，可予采信。2.谢秋锦、李爱莲提供的收款收据三份、建设银行转账凭条复印件一份，谢秋锦、李爱莲认为该组证据可以证实其已付清全部购房款；坤泰公司对收款收据的真实性无异议，但认为坤泰公司开具了收款收据不代表原告有支付购房款，转账凭条系复印件未提供原件核实，真实性无法核实，且上面的付款人为李忠山、收款人为陈伟。本院认为，该三份收款收据为坤泰公司所开具，上面加盖有公司印章，具有真实性、合法性、关联性，可予采信，该收款收据可以证实原告支付款项的事实；转账凭条系复印件，真实性无法核实，故不予采信。3.谢秋锦、李爱莲提供的协议书一份，谢秋锦、李爱莲认为该协议书可以证实坤泰公司承诺在一定期限内将售房税务发票交付给谢秋锦、李爱莲，并办好产权证书交付给谢秋锦、李爱莲；坤泰公司对协议书的真实性、合法性无异议，但提出因为只有谢秋锦一个人签字，李爱莲未签字，在形式上尚未发生法律效力，且关于税务发票和产权证书的约定无效。本院认为，该协议书具有真实性、合法性、关联性，可予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：谢秋锦、李爱莲系夫妻关系。2014年9月3日，谢秋锦与坤泰公司签署一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：一、谢秋锦、李爱莲向坤泰公司购买位于泰宁水南西街15号丹霞名府第10幢13层1501号商品房，建筑面积共105.31平方米（其中：套内建筑面积84.84平方米，共有分摊建筑面积20.47平方米），价款按建筑面积计算，单价为每平方米5412元，总价款57万元；付款方式：一次性付款。办理房屋所有权证、土地使用权证及抵押登记相关税费由买受人承担，交房时由出卖人代收办理完毕后按票据据实结算。二、坤泰公司应当在2015年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。三、出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行规定。双方还对合同其他事项进行了约定。因丹霞名府第10幢13单元1501室于2013年12月30日销售备案于谭冬梅名下，后经协商，该备案于2015年3月23日被注销。2015年3月24日，谢秋锦、李爱莲与坤泰公司双方同意将双方签订的《商品房买卖合同》的落款日期修改为2015年3月24日，并于同日签署一份《协议书》，约定：“一、坤泰公司备案后，谢秋锦、李爱莲即付款50万元，余款7万元谢秋锦、李爱莲应在本协议之日半月内付清；二、坤泰公司承诺本协议之日起六个月内将税务发票交给谢秋锦、李爱莲并在八个月内将1501室房产证办理完成给谢秋锦、李爱莲，一年内办好土地使用权证。”后双方于2015年3月24日办理了商品房买卖合同备案，购买人登记为谢秋锦、李爱莲。坤泰公司于同日将丹霞名府第10幢13层1501号房屋交付给谢秋锦、李爱莲。谢秋锦、李爱莲先后支付购房款379116元、120884元、7万元，坤泰公司出具收款时间分别为2015年3月23日、4月15日、4月15日的收款收据各一份（其中4月15日的金额为120884元的收据上备注：补开2015年3月25日转入陈伟账户的收据）。后因坤泰公司未按约向谢秋锦、李爱莲出具税务发票，亦未将讼争房产的产权初始登记至原告名下，故谢秋锦、李爱莲诉至法院。另查明，丹霞名府第10幢所处的F地块于2014年5月20日被用于向农行闽侯支行抵押贷款并办理了土地抵押登记。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。谢秋锦与坤泰公司签署的《商品房买卖合同》，在合同中就当事人名称、商品房基本情况、购买房屋的位置、面积、价格、房屋交付条件、违约责任等均进行了约定，具备了商品房买卖合同的实质要件，系双方真实意思表示，该合同合法有效。虽然李爱莲本人未在合同上签字，但该合同上房屋买受人列明为谢秋锦、李爱莲，因李爱莲与谢秋锦为夫妻，谢秋锦具有代理权，李爱莲对该份合同予以认可，故应认定李爱莲为该合同当事人。故坤泰公司提出的李爱莲无权主张权利的辩解意见，不予采纳。谢秋锦、李爱莲向坤泰公司支付了购房款，坤泰公司仅出具收款收据，未出具正式的销售不动产税务发票。《中华人民共和国合同法》第一百三十六条规定：“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定“合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。”故谢秋锦、李爱莲要求坤泰公司出具销售不动产税务发票的诉讼请求于法有据，可予支持。税务发票所涉及的税费问题是坤泰公司与税务机关之间的问题，应由坤泰公司自行解决，坤泰公司不能以此为由拒绝出具正式税务发票。双方在《商品房买卖合同》中约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。故坤泰公司有协助谢秋锦、李爱莲办理所销售房产的不动产权证的义务。现该房产所在的土地被抵押，坤泰公司应积极解除该抵押权限制，履行协助办证义务。双方虽然在《商品房买卖合同》中约定了如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金，但双方于2015年3月24日签订的《协议书》中又对办理房产证、土地使用权证的时间进行了重新约定，改变了办证时间，故逾期办证时间应以协议书约定为准。双方约定的办理房产证时间为八个月内。故逾期办证时间自2015年11月24日起计算，至2017年2月4日共逾期438天，该期间的逾期办证违约金按已付购房款57万元以每日0.01%计算438天为24966元。坤泰公司主张谢秋锦、李爱莲未按期付款，无权主张逾期办证违约金，没有法律依据，不予支持。若坤泰公司认为谢秋锦、李爱莲未按期付款，可按合同约定另行主张相应权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，判决如下：一、三明坤泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向谢秋锦、李爱莲出具销售不动产税务发票；二、三明坤泰房地产开发有限公司于解除土地抵押权后十日内协助谢秋锦、李爱莲办理泰宁县水南西街15号丹霞名府第10幢13层1501号房屋的不动产权证；三、三明坤泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向谢秋锦、李爱莲支付逾期办证违约金24966元；四、驳回谢秋锦、李爱莲的其他诉讼请求。若三明坤泰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费555元，减半收取计277.5元，由三明坤泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员 江 红二〇一七年四月二十七日书记员 李久华附：一、判决书所引用的主要法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”