辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽14民终1359号
上诉人（原审原告）：宏运物业管理服务有限公司。
法定代表人：邹尚峰。
委托诉讼代理人：陈思奇。
委托诉讼代理人：王军。
上诉人（原审被告）：冯启清。
委托诉讼代理人：宋丽君。
委托诉讼代理人：谢文波。
上诉人宏运物业管理服务有限公司（以下简称宏运物业公司）因与上诉人冯启清物业服务合同纠纷一案，不服葫芦岛市龙港区人民法院（2016）辽1403民初392号民事判决，双方均向本院提起上诉，本院于2016年7月26日立案后，�法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
宏运物业公司上诉请求：撤销原审判决，依法判决冯启清给付我公司物业管理费8628元、滞纳金/违约金3000元；冯启清承担本案全部诉讼费用。事实和理由：我公司一直在翠海花园小区从事物业管理服务工作，每年均向冯启清催要物业费，并向一审法院提交催要证据。原审法院认定2014年3月13日这前的物业费已超过了普通诉讼时效错误。原审法院以冯启清提出抗辩，我公司服务管理存在瑕疵为由，不支持滞纳金没有法律依据。
冯启清上诉请求：撤销原审判决或发回重审，由宏运物业公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：冯启清与宏运物业公司不存在物业服务合同，原审法院认定双方存在“事实服务”没有法律和事实依据。原审判决书中对物业费的数额计算错误，与事实不符。
宏运物业公司�一审法院起诉请求：请求依法判令：1、被告冯启清给付原告宏运物业公司物业管理费8628元及滞纳金/违约金3000元；2、由被告冯启清承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：被告冯启清系葫芦岛市龙港区翠海花园三期1-6-1002室的业主，物业面积112.31平方米。2001年12月11日，宏运集团葫芦岛房地产开发有限公司与葫芦岛宏运物业管理咨询有限公司签订了协议书，约定了宏运集团葫芦岛房地产开发有限公司将翠海花园小区委托葫芦岛宏运物业管理咨询有限公司管理。2005年9月20日，葫芦岛市物价局对翠海花园小区物业服务收费标准进行了批复：翠海花园小区物业服务收费等级为一级。经小区业主委员会与公司协商，物业服务收费标准为每月每平方米建筑面积0.8元。2006年1月22日，葫芦岛宏运物业管理咨询有限公司与被告冯启清签订了《物业管理服务合同》，双方�定，葫芦岛宏运物业管理咨询有限公司对翠海花园小区提供物业管理服务，委托管理期限为一年，物业服务费为每月每平方米0.8元。逾期不缴纳物业服务费，按3‰缴滞纳金。同时还约定了委托管理事项及双方权利义务等。2007年7月10日，翠海花园业主委员会（甲方）与葫芦岛宏运物业管理咨询有限公司（乙方）签订了协议，约定了甲方同意乙方根据以往惯例仍按一级收费，即每平方米每月0.8元，收费期限2007年1月1日至2007年12月31日。被告从2011年1月22日至今未交纳物业服务费。葫芦岛宏运物业管理咨询有限公司于2010年11月22日更名为本案原告宏运物业管理服务有限公司。
一审法院认为，葫芦岛宏运物业管理咨询有限公司与被告冯启清签订了物业管理服务合同，该合同真实有效，葫芦岛宏运物业管理咨询有限公司后更名为宏运物业管理服务有限公司，二者系�一主体，原、被告双方已形成了物业服务法律关系，双方均应按合同约定履行各自的义务。虽然该合同约定的管理期限为一年，但事实上原告一直在翠海花园小区从事物业管理服务工作，双方存在事实上的物业服务合同关系，原告已经履行了物业管理服务合同约定的义务，被告应按合同约定支付物业管理费，被告自2011年1月22日至今未交纳物业费，属违约行为，应承担违约责任。被告抗辩原告主张的2011年1月22日至2014年3月13日的物业费已经超过了普通诉讼时效，庭审中原告提交的两张催款通知单照片均为复印件，且该照片也没有显示形成的具体时间，被告表示不予认可，无法证实原告对被告进行过物业费催缴，故对被告该抗辩予以支持。原告主张被告给付2016年全年的物业费，对没有发生的部分依法不予支持。故原告要求被告给付2014年3月至2016年6月期间拖欠的物业管理费112.31平方米×0.8元×28个月＝2515.74元应予支持。被告提出抗辩原告服务管理存在瑕疵，故对原告要求被告支付物业费滞纳金法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条（五）项，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：一、被告冯启清于判决生效后十日内给付原告宏运物业管理服务有限公司2014年3月至2016年6月物业费2515.74元；二、驳回原告宏运物业管理服务有限公司其它诉讼请求。案件受理费45元（已减半），由原告宏运物业管理服务有限公司承担35元，由被告冯启清承担10元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付�延履行期间的债务利息。
本院二审期间当事没有提交新证据。二审查明，从2011年1月至2016年6月，冯启清共欠物业费5929.97元（0.8×112.31平方米×66个月）。对当事人二审争议的事实本院认定与一审一致。
本院认为，《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。专有所有权指业主对专有部分享有的自由使用、收益及处分的权利。共有所有权是业主依据法律、合同以及业主公约，对建筑物共有部分共同享有的权利。共同管理权是业主基于一栋建筑和构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务。专有权、共有权以及因共有关系而产生的管理权三者相互依赖、相互配合、相互制约，构成不可分割的整体。业�对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。一般情况下，业主将共同管理权委托给物业服务企业，由物业服务企业代为管理，业主向物业服务企业提供报酬，以此来承担各自的义务。冯启清作为业主，在享受权利的同时，也应对共有部分承担义务，在大多数业主已交纳物业费的情况下，冯启清不交纳物业费的行为，势必对已交费业主的权益造成损害，此种行为不符合《物权法》的规定。冯启清如果认为宏运物业公司提供的物业服务不符合约定，可根据宏运物业公司提供的物业服务不符合约定的事实，并依据《物权法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律、法规及司法解释进行维权。以不交物业费这种消极对抗的方式进行维权没有法律依据，其上诉请求不应得到支持。
物业服务合同是物业服务企业向业主提供服务，业主向物业服务企业交纳物业费的契约。《物业管理条例》规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。就是说，物业服务企业没有法定的收费权，其收取物业费的依据来源于物业服务合同的约定。2006年1月22日，葫芦岛宏运物业管理咨询有限公司与冯启清签订了为期一年的《物业管理服务合同》。2007年7月10日，翠海花园业主委员会（甲方）与葫芦岛宏运物业管理咨询有限公司（乙方）签订了为期一年的“协议”。此后，宏运物业公司再未与冯启清或翠海花园业主委员会签订过物业服务合同。物业服务企业应当与业主签订物业服务合同，并依据合同约定及物业服务细则提供服务，收取费用。物业服务合同及物业服务细则是物业服务企业提供服务、收取费用的依据。宏运物业公司向业主收取物业费，应当向法院提交证据，证明其依据物业服务合同及物业服务细则向业主提供的具体服务项目，但宏运物业公司并未提交上述证据，在无证据的情况下，法院不能认定宏运物业公司的服务符合合同的约定。同时，根据冯启清提供的证据，能够认定宏运物业公司的服务不规范、不到位。在当事人双方都违反合同的情况下，应当各自承担相应的责任。冯启清所欠5929.97元物业费，由冯启清承担60%，即3557.98元；由宏运物业公司承担2371.99元。一审法院认为宏运物业公司2011年1月至2014年3月要求冯启清交纳物业费的主张已经超过了普通诉讼时效，不符合日常经验法则，对此本院予以纠正。�上诉述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《物业管理条例》第四十一条规定，判决如下：
一、撤销龙港区人民法院（2016）辽1403民初392号民事判决第一项。
二、维持龙港区人民法院（2016）辽1403民初392号民事判决第二项
三、冯启清于判决生效10内，向宏运物业管理服务有限公司支付物业费3557.98元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审诉讼费135元，由宏运物业管理服务有限公司承担55元、冯启清各承担80元。
本判决为终审判决。
审判长 康永杰
审判员 刘亚伟
审判员 郭逸群
二〇一六年十二月六日
书记员 于 燕
本裁定援引的相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《中华人民共和国合同法》第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。