广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民终2258号
上诉人（原审原告）：徐翔，男，1965年6月21日出生，汉族，身份证住址：杭州市江干区，现住浙江省衢州市柯城区。
被上诉人（原审被告）：黄碧玉，女，1991年3月21日出生，瑶族，住上林县。
被上诉人（原审被告）：温丽仙，女，1992年6月10日出生，壮族，住上林县。
上诉人徐翔因与被上诉人黄碧玉、温丽仙确认合同无效纠纷一案，不服上林县人民法院（2016）桂0125民初162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月2日立案后，依法组成合议庭，并于2016年8月12日组织当事人到庭就本案争议事项进行调查、辩论及调解。上诉人徐翔到庭参加诉讼，被上诉人黄碧玉、温丽仙经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐翔上诉请求：1、确认黄碧玉与温丽仙于2015年11月15日签订的《租房合同书》无效。2、黄碧玉向徐翔返还涉案房屋的租金9600元。3、黄碧玉、温丽仙将涉案房屋返还给徐翔居住，并搬离涉案房屋。4、黄碧玉、温丽仙承担本案的上诉费用。事实和理由：一、涉案房屋的首付款是属于上诉人徐翔的婚前财产，且涉案房屋并没有取得房产证，因此涉案房屋还处于债权阶段，被上诉人黄碧玉购买涉案房屋时并没有出资，不占有涉案房屋份额也不享有债权，不能分享涉案房屋的租金，被上诉人黄碧玉应当将租金9600元返还给上诉人。二、黄碧玉与温丽仙于2015年11月15日签订的《租房合同书》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项和《南宁市城市房屋租赁管理办法》第五条第一项的规定，被上诉人有明显的过错，侵害了上诉人的民事权益，因此两被上诉人签订的《租房合同书》应为无效。
黄碧玉、温丽仙均未答辩。
徐翔向一审法院起诉请求：1、确认黄碧玉和温丽仙于2015年11月15日签订的位于上林县大丰镇寨柳城市花园×15-1-13D的《租房合同书》无效；2、黄碧玉返还出租上述住房所收取的款项：一年租金9600元、物业管理费420元、电梯使用费360元、电梯维修费168元和租房押金1000元，共计11548元；3、黄碧玉和温丽仙各自平均承担本案的诉讼费用；4、黄碧玉和温丽仙搬离上述该房屋并移交该房屋的钥匙。
一审法院认定事实：2012年3月28日徐翔与黄碧玉登记结婚，同年8月21日，徐翔、黄碧玉与广西龙盛房地产投资开发有限公司签订了《商品房买卖合同》购买上林县大丰镇林康路寨柳城市花园第×15幢×1单元×13层×D号房，该房屋至今未办理房产证。2014年9月3日，徐翔向法院起诉与黄碧玉离婚，同年9月29日，双方经法院主持调解，自愿达成离婚协议，并商定财产债务问题另案处理。2015年11月15日，黄碧玉将上林县大丰镇林康路寨柳城市花园第×15幢×1单元×13层×D号房出租给温丽仙并签订《租房合同书》，合同约定租期从2015年11月15日至2016年11月15日止，租金为9600元，温丽仙向黄碧玉缴纳保证金1000元，到期后保证金予以退还。温丽仙于2015年11月10日将租金9600元，于2015年11月15日将租房押金1000元，半年物业管理费420元、一年电梯费360元、电梯维修费168元，共计11548元付给黄碧玉。2016年2月3日，徐翔起诉至一审法院，并提出前述诉讼请求。另查明，2015年8月10日，徐翔向一审法院提起离婚后财产纠纷诉讼。同年12月9日，一审法院作出（2015）上民一初字第810号判决，确认位于上林县大丰镇林康路寨柳城市花园房号为第×15幢×1单元×13层×D号房已缴纳的首付款259520元属于徐翔的婚前财产。黄碧玉不服该判决向南宁市中级人民法院提出上诉，该案正在审理中。以上事实，有《租房合同书》、收据及当事人的陈述等证据材料在案佐证。一审法院认为，涉案房屋是徐翔与黄碧玉婚后购买的房子，尚未办得房产证，双方未取得该房屋的所有权，双方离婚后亦未对该房屋进行处理，故双方对该房屋都有居住、使用及管理权，黄碧玉有权将该房屋出租。徐翔诉请要求黄碧玉搬离涉案房屋并移交钥匙于法无据，一审法院不予支持。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，黄碧玉与温丽仙签订《租房合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规，不损害国家、集体和他人利益，应为有效合同。合同约定租期从2015年11月15日至2016年11月15日，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。徐翔诉请确认黄碧玉和温丽仙于2015年11月15日签订的《租房合同书》无效及要求温丽仙搬离涉案房屋并移交钥匙于法无据，一审法院不予支持。黄碧玉将涉案房屋出租给温丽仙，使该房屋产生收益，其收益应属黄碧玉与徐翔共有。黄碧玉收取了温丽仙给付的一年租金9600元、物业管理费420元、电梯使用费360元、电梯维修费168元及租房押金1000元，其中物业管理费、电梯使用费、电梯维修费均要向小区物业公司缴纳，不属于共有收益，租房押金在租期届满后符合条件的要退还给承租人，亦不属共有收益，只有租金9600元属共有收益，黄碧玉应将租金的一半4800元返还给徐翔。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、黄碧玉向徐翔返还房屋租金4800元；二、驳回徐翔的其他诉讼请求。案件受理费189元，减半收取94.5元，由黄碧玉负担47.25元，徐翔负担47.25元。二审期间，当事人没有提交新证据。当事人对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院在二审期间依法向上诉人徐翔释明：“如果法院认定涉案的《租房合同书》有效，你方是否变更诉讼请求？”上诉人徐翔明确表示不变更。
本院认为，关于涉案《租房合同书》的效力问题。涉案房屋是徐翔与黄碧玉在婚姻存续期间购买，双方均未取得房屋的所有权，离婚后亦未对该房屋进行处理，故双方对该房屋都有居住、使用及管理权。根据《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”之规定，黄碧玉擅自将其与徐翔共同居住使用的出租给温丽仙使用，侵害了徐翔的权利。但依据上述规定，该处分行为的效力还应结合温丽仙是否善意、有偿取得房屋的使用权作出认定。根据立法本意，在判断温丽仙是否为善意时，应采取推定的方法，即推定温丽仙为善意的，由权利人徐翔对温丽仙是否具有恶意进行举证，如果不能证明温丽仙为恶意，则推定温丽仙为善意。另外，温丽仙与黄碧玉签订的《租房合同书》后，按照市场价格缴纳了租金、租房押金、物业管理费、电梯费、电梯维修费等各项费用，按照约定履行了承租人的义务，故温丽仙善意、有偿取得涉案房屋的使用权，应当保护温丽仙的合法权益。如徐翔认为黄碧玉擅自处分共有房屋的行为对其造成了损失，可另案向黄碧玉主张赔偿。因此，黄碧玉与温丽仙签订《租房合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规，一审法院认定双方签订的《租房合同书》为有效合同正确，本院予以维持。关于涉案房屋租金收益的归属问题。本案系确认合同无效纠纷，而徐翔诉请要求黄碧玉返还租金属于黄碧玉与徐翔共有收益的分割，系另外一个法律关系，应另案处理，一审法院在本案处理分割双方的共同财产，直接判决黄碧玉将租金的一半4800元返还给徐翔属于适用法律错误，本院予以纠正，依法驳回徐翔要求返还租金的诉请。
关于徐翔要求黄碧玉、温丽仙将涉案房屋返还有何事实和法律依据的问题。黄碧玉与温丽仙签订《租房合同书》为有效合同，温丽仙按照合同约定支付了租金等各项费用，享有房屋的占有使用权，徐翔要求温丽仙将涉案房屋返还没有何事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，徐翔的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销上林县人民法院（2016）桂0125民初162号民事判决；
二、驳回上诉人徐翔的诉讼请求。
二审案件受理费189元（上诉人徐翔已预交），由上诉人徐翔负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄敏俊
审 判 员 唐荣娜
代理审判员 蒋群利
二〇一六年九月十八日
书 记 员 梁志洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。