重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第03263号
上诉人（原审原告）戴永康。
被上诉人（原审被告）重庆腾升房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区小正街168-9-3号，组织机构代码62201941-9。
法定代表人冯小川，总经理。
委托代理人徐洪浪，男，该公司员工。
上诉人戴永康因与被上诉人重庆腾升房地产开发有限公司（以下简称腾升公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2013）中区民初字第09383号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，杨中英与戴砚窗是夫妻关系，生育有戴永康、戴荣开、戴荣君三子。重庆市渝中区×××××××××房屋原为二层，1988年取得了《重庆市房产管业证》，所有权人为杨中英。后经戴永康出资对该房屋进行扩建、装修，1998年重新办理了产权证，所有权人仍为杨中英，该房屋为五层砖混结构，一至三层有证面积为142.5平方米，四至五层没有产权证，面积为83.64平方米。戴砚窗于2002年2月26日因病去世，其法定继承人杨中英、戴永康、戴荣开、戴荣君未对遗产进行分割。因该房屋面临拆迁，杨中英及其子戴永康、戴荣开、戴荣君于2006年5月12日共同向渝中区房地产管理局、腾升公司拆迁安置办出具委托书，载明“兹有×××××××××拆迁户杨中英关于听证、商谈、拆迁安置等事宜，因本人年岁高，现全权委托大儿子戴永康办理拆迁安置等一切事宜”。2006年5月16日，戴永康、戴荣开、戴荣君对将获得的拆迁安置补偿房屋及现金的分割进行协商并签订了《协议书》，约定“×××××××××杨中英名下的私房，因开发拆迁，住宅176平方米由戴荣开、戴荣君兄弟二人每人分住房一套，面积46平方米，戴荣开、戴荣君每人分门面10平方米。1998年由戴永康本人出资重新装修建房办证。重庆×××××××××多余部分的门面住宅由戴永康本人受益办理。母亲杨中英两年过渡生活费，由戴永康负责人民币壹万元整。两年后母亲杨中英的生活费及一切开支由戴永康、戴荣开、戴荣君各负担三分之一。（过渡费伍仟元整）×××××××××住房在母亲杨中英名下。由戴永康、戴荣开、戴荣君共同继承。”该协议加盖有杨中英的印章。协议签订后，戴荣开、戴荣君按照协议的约定分别从戴永康处各领取了5000元过渡费，戴永康亦向杨中英支付了部分生活费。
2006年7月31日，杨中英作为被拆迁人（乙方），戴永康作为杨中英的经办人与腾升公司（甲方）签订《城市房屋拆迁安置协议》，载明“甲方因旧城改造需要，经政府主管部门批准，需拆除乙方在渝中区×××××××××房屋。乙方自愿申请住宅，非住宅回原地安置。经甲乙双方同意，友好协商达成如下拆迁协议：一．非住宅：①乙方-
层非住宅产权证建筑面积为36.9㎡。甲方同意乙方回原地安置建筑面积为43.5㎡（其中建筑面积6.6㎡冲抵乙方一层无证面积）。甲方同意将长江二路101一119号经济适用房×××××××××（详见附图），建筑面积为53.36㎡安置给乙方。乙方一层非住宅建筑面积多出的9.86㎡作为乙方二层非住宅折扣后面积进行冲抵。②乙方二层非住宅产权证建筑面积为41.82㎡，经双方协商二层非住宅产权证面积按6折回一层安置，即二层安置到一层的折扣后建筑面积为25.092㎡。③乙方非住宅最终面积以房屋产权部门核定建筑面积为准。正负1㎡以内（含1㎡）双方互不补差，超过正负l㎡双方按非住宅评估价8425元／㎡相互补差。二．住宅：①乙方三层住宅产权证建筑面积为41.82㎡，四层住宅无证建筑面积为41.82㎡，五层住宅无证建筑面积为41.82㎡。甲方同意乙方住宅回原地安置建筑面积为111.55㎡（其中五层住宅简易房无证建筑面积为41.82㎡按五折安置，即20.91㎡。甲方同意楼梯间建筑面积折合7㎡）。②甲方同意将×××××××××号经济适用房共计三套安置给乙方（详见附图）房屋坐落为：1、第8层12号产权房壹套，建筑面积30㎡；2、第12层5号产权房壹套，建筑面积44.98㎡；3、第12层13号产权房壹套，建筑面积44.98㎡。③甲方同意安置乙方上述三套住宅多出的8.41㎡双方互不找补。④乙方二层安置到一层的折扣后建筑面积25.092㎡减去甲方多安置乙方一层非住宅余下的9.86㎡，冲抵后剩下的15.232㎡。甲方按回原地住宅1：4（15.232㎡×4＝60.928㎡）安置长江二路101－119号经济适用房壹套安置，房屋座落为第9层10号产权房壹套，建筑面积52.55㎡。⑤乙方上述肆套住宅最终面积以房屋产权部门核定建筑面积为准。正负1㎡以内（含1㎡）双方互不补差，超过正负1㎡按住宅评估价2565元／㎡相互补差。三．甲方应支付给乙方的费用为：①住宅、非住宅过渡费：人民币每月叁千圆整（￥3000元），两年共计柒万贰千圆整（￥72000元）。此费用待乙方腾空原房屋，并将该房屋及国土、产权证交给甲方时，甲方一次性支付乙方。②甲方安置乙方肆套住宅回原地后不足部分（8.378㎡）一次性支付乙方人民币叁万元整。③甲方应支付乙方非住宅搬家费78.72㎡×40㎡=3148.80元住宅搬家费用600元，合计3748.8元（大写：叁千柒佰肆拾捌元捌角）。”
2007年7月30日，戴永康、戴荣开及杨中英从渝中区xxxxxxxx号房屋搬出，将房屋交给腾升公司拆迁。2007年8月29日，杨中英、戴永康作为被拆迁人（乙方）与腾升公司（甲方）重新签订《城市房屋拆迁安置协议》，该协议载明：“甲方因旧城改造需要，经政府主管部门批准，需拆除乙方在渝中区×××××××××号房屋。乙方自愿申请住宅，非住宅回原地安置。经甲乙双方同意，友好协商达成如下拆迁协议：一．非住宅：①乙方-
层非住宅产权证建筑面积为36.9㎡。甲方同意乙方回原地安置建筑面积为43.5㎡（其中建筑面积6.6㎡冲抵乙方一层无证面积）。甲方同意将长江二路101一119号经济适用房×××××××××号（详见附图），建筑面积为53.36㎡安置给乙方戴永康。乙方一层非住宅建筑面积多出的9.86㎡作为乙方二层非住宅折扣后面积进行冲抵。②乙方二层非住宅产权证建筑面积为41.82㎡，经双方协商二层非住宅产权证面积按6折回一层安置，即二层安置到一层的折扣后建筑面积为25.092㎡。③乙方非住宅最终面积以房屋产权部门核定建筑面积为准。正负1㎡以内（含1㎡）双方互不补差，超过正负l㎡双方按非住宅评估价8425元／㎡相互补差。二．住宅：①乙方三层住宅产权证建筑面积为41.82㎡，四层住宅无证建筑面积为41.82㎡，五层住宅无证建筑面积为41.82㎡。甲方同意乙方住宅回原地安置建筑面积为111.55㎡（其中五层住宅简易房无证建筑面积为41.82m2按五折安置，即20.91㎡。甲方同意楼梯间建筑面积折合7㎡）。②甲方同意将长江二路lOl-119号经济适用房共计三套安置给乙方（详见附图）房屋坐落为：1、第8层12号产权房一套，建筑面积30㎡；2、第12层5号产权房一套，建筑面积44.98㎡（此两套房归杨中英所有）；3、第12层12号产权房一套，建筑面积44.98㎡（归戴永康所有）。③甲方同意安置乙方上述三套住宅多出的8.41㎡。双方互不找补。④乙方二层安置到一层的折扣后建筑面积25.092㎡减去甲方多安置乙方一层非住宅余下的9.86㎡，冲抵后剩下的15.232㎡甲方按原地住宅1：4（15.232㎡×4=60.928㎡）经协商乙方要求货币安置。⑤乙方上述三套住宅最终面积从房屋产权部门核定建筑面积为准。正负1㎡以内（含1㎡）双方互不补差，超过正负1m2按住宅评估价2565元／㎡相互补差。三．甲方应支付给乙方的费用为：①住宅，非住宅过渡费人民币每月叁千圆整（￥3000元）两年共计柒万贰千圆整（￥72000元）。此费用待乙方腾空原房屋，并将该房屋及国土产权交给甲方时，甲方一次性支付乙方。②甲方安置乙方三套住宅回原地后，乙方余非住宅15.232㎡×4=60.928㎡住宅面积。甲方一次性支付乙方壹拾柒万圆整（￥170000元）。③甲方应支付乙方非住宅搬家费78.72㎡×40㎡=3148.80元住宅搬家费用600元，合计叁千柒佰肆拾捌元捌角（￥3748.80元）。”该协议由戴永康作为经办人签字捺印。
2008年9月8日，杨中英在重庆俞维律师事务所律师曹阳、王志鸿的见证下，签署了《杨中英遗嘱》，将杨中英名下的位于重庆市渝中区长江二路二巷6号的住房及其门面由其孙子戴维、戴强和孙女戴铃三人平均分配继承。
2008年11月16日，腾升公司将重庆市渝中区长江二路101－109经济适用房×××××××××号（现门牌号×××××××××）一间，经济适用房产权住房三套（重庆市渝中区长江二路107号8-5号、12-5号、12-12号）安置给杨中英，并支付了非住宅过渡费72000元、非住宅货币安置170000元及搬家费3748.8元等。现上述安置房屋的房地产权证均办理在杨中英名下。
2009年2月18日，杨中英向腾升公司出具《说明》，载明“一、重庆×××××××××拆迁户杨中英同意2006年5月16日家庭协议及2007年8月29日与腾升房地公司签订的《城市房屋拆迁安置协议》中的两套住房和20平方米门面，其中15.232平方米×4＝60.928平方米由腾升公司以壹拾柒万元回购。所有权归杨中英和办证，不足部分参照腾升公司回购价由戴永康补足。二、同意2007年8月29日《城市房屋拆迁安置协议》一套住房和一间门面所有权归戴永康办证。”
另查明，2009年9月28日，戴永康作为原告起诉来院要求确认重庆市×××××××××号房屋归其所有。在审理过程中，杨中英于2011年4月12日因病去世，该院依法变更戴荣开、戴荣君、戴维、戴强、戴铃为被告继续开庭审理。2011年12月1日，该院作出（2009）中区民初字第06538号民事判决书，认为：2006年5月16日的《协议书》有戴永康、戴荣开、戴荣军签字确认，并盖有杨中英的印章。虽然被告认为杨中英的印章系戴永康私刻加盖，但2009年2月18日的《说明》能够证明杨中英知道并同意《协议书》的内容。即使杨中英在戴永康、戴荣开、戴荣君签订《协议书》时不知情，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”杨中英予以追认，故可认定《协议书》是戴永康、戴荣开、戴荣君、杨中英在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，该合同依法成立，合法有效，对《协议书》的当事人均具有约束力，该协议并未明确戴永康对本案争议房屋的所有权。杨中英作为《协议书》一方当事人已无权再对《协议书》中已处分的财产再行处理，杨中英于2008年9月8日签署的《杨中英遗嘱》和2009年2月18日杨中英出具的《说明》均不具有法律效力。戴永康不能以《说明》中“同意2007年8月29日《城市房屋拆迁安置协议》一套住房和一间门面所有权归戴永康办证”的内容主张对本案房屋享有所有权。故驳回了戴永康的全部诉讼请求。该案宣判后，原、被告双方均未提起上诉，该判决于2011年12月17日发生法律效力。
2012年5月8日，戴永康又向该院提起诉讼，请求：按照《协议书》约定确认重庆市×××××××××号门面中的33.5平方米归戴永康所有。该院作出（2012）中区民初字第3972号民事判决书，认为：2006年5月16日的《协议书》已由生效的民事判决确认合法有效，该协议书是戴永康、戴荣君、戴荣开、杨中英对重庆市×××××××××号房屋拆迁后安置补偿房屋的具体安置分配的约定，是真实意思表示，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。杨中英于2008年9月8日签署的《遗嘱》涉及的重庆市×××××××××号房屋已经交由腾升公司拆迁，该《遗嘱》不具有法律效力。戴永康请求按照《协议书》约定确认重庆市×××××××××号门面中的33.5平方米归其所有，依据充分，该院依法予以支持。故判决确认重庆市×××××××××号房屋中建筑面积33.5平方米归戴永康所有。该判决宣判后，戴荣开、戴荣君不服，上诉至重庆市第五中级人民法院，重庆市第五中级人民法院于2013年6月19日作出（2013）渝五中法民终字第00007号判决，驳回上诉，维持原判。
戴永康向一审法院诉称，原告及母亲杨中英与被告于2007年8月29日签订了《城市房屋拆迁安置协议》，约定，被告因旧城改造需要，经政府主管部门批准需拆除原告及杨中英在×××××××××号的房屋，被告将重庆市×××××××××（现地址为×××××××××）以及重庆市×××××××××号（现地址为×××××××××）住宅安置给原告。原、被告签订该拆迁安置协议后，原告按约全面履行了自己的相关义务，但被告一直没有按照约定将上述住宅及门面交付、过户给原告。根据《合同法》规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告的违约行为给原告造成了经济损失。现原告起诉至法院，请求判令：1、被告继续履行与原告于2007年8月29日签订的《城市房屋拆迁安置协议》，将重庆市×××××××××号及重庆市×××××××××号房屋过户给原告；2、被告向原告支付因其违约给原告造成的损失123170.93元（该损失计算至2013年9月12日），剩余损失计算至房屋过户给原告时止。
腾升公司向一审法院辩称，因旧城改造需要，经政府部门批准，需拆除杨中英所有的位于重庆市×××××××××号房屋。2006年7月31日，原告作为杨中英委托代理人与被告签订《城市房屋拆迁安置协议》。2007年8月29日，原告又与被告签订一份《城市房屋拆迁安置协议》，第二份协议将原告也列为了被拆迁人。被告认为重庆市渝中区xxxxxxxx号房屋的产权不是原告的，而是其母亲杨中英的，被告安置房屋也只能安置给杨中英。2008年10月30日，被告已经根据2008年8月29日《城市房屋安置协议》将安置的住宅和门面交付给被拆迁人杨中英，且向其支付了延期交房违约金。依照拆迁的相关规定，被告也无法将拆迁还房过户给原告。被告未给原告造成任何损失，不应赔偿其损失。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定：“拆迁人应当按照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。……本条例所称的被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。”本案中，重庆市渝中区长江二路107号负1层附9号、12-12号房屋系重庆市渝中区长江二路二巷6号拆迁后的安置房屋，重庆市渝中区长江二路二巷6号房屋的所有权人为杨中英，合法的被拆迁人亦应为杨中英。2006年5月12日，杨中英及其子戴永康、戴荣开、戴荣君共同向渝中区房地产管理局和腾升公司出具了《委托书》，委托戴永康办理重庆市渝中区长江二路二巷6号房屋听证、商谈、拆迁安置等事宜。原告作为杨中英的委托人，其先后与被告签订了两份《城市房屋拆迁安置协议》，在其中第二份协议即2007年8月29日的《城市房屋拆迁安置协议》中，原告却将自己列为了被拆迁人，同时约定将重庆市渝中区长江二路107号负1层附9号、12-12号房屋直接安置给原告，明显超越了原告的代理权限，嗣后也未得到杨中英合法追认。虽然杨中英于2009年2月18日出具了《说明》“同意2007年8月29日《城市房屋拆迁安置协议》中一套住房和一间门面所有权归戴永康办证”，但杨中英、戴永康、戴荣开、戴荣君于2006年5月16日签订的《协议书》已经对重庆市渝中区长江二路二巷6号房屋拆迁后的安置房屋进行了分配，该《协议书》是戴永康、戴荣君、戴荣开、杨中英在平等基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，合法有效。杨中英作为《协议书》的一方当事人已无权再对《协议书》中已处分的财产再行处理，故2009年2月18日杨中英出具的《说明》不具有法律效力。被告按照2007年8月29日《城市房屋拆迁安置协议》将所有安置房屋交付并过户在杨中英名下，并无不妥。现原告要求被告继续履行2007年8月29日签订的《城市房屋拆迁安置协议》，将重庆市渝中区长江二路107号负1层附9号及重庆市渝中区长江二路107号12-12号房屋过户给原告，不符合法律规定，该院不予支持。原告要求被告支付因被告违约给原告造成的损失123170.93元，剩余损失计算至房屋过户给原告时止的诉求，于法无据，该院亦不予支持。
综上所述，原告的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《城市房屋拆迁管理条例》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告戴永康全部诉讼请求。
宣判后，戴永康不服，向本院提起上诉，认为2007年8月29日的《城市房屋拆迁安置协议》并无法律规定的无效情形，腾升公司应履行约定义务，将涉诉房屋进行过户，请求撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。
被上诉人腾升公司答辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。
二审庭审中，戴永康向本院提出申请撤回其一审诉讼请求第二项即关于“被告向原告支付因其违约给原告造成的损失123170.93元”的诉讼请求，对此，腾升公司表示无异议。
二审审理查明的其它事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿引发的纠纷。戴永康在二审中自愿申请撤回其关于违约损失的诉讼请求，鉴于腾升公司亦无异议，本院依法予以准许。现戴永康以涉诉合同即2007年8月29日的《城市房屋拆迁安置协议》为请求权基础，诉请腾升公司履行约定的房屋产权过户义务。对此，应纳入合同效力及履行的法律适用予以评判。
一、关于涉诉《城市房屋拆迁安置协议》的效力问题。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”，可见，无权代理的情形下，如果被代理人对代理人的行为予以追认，则代理权限瑕疵得以补正，应视为有权代理。本案中，杨中英系合法的被拆迁人，虽然戴永康以其名义在与腾升公司签订涉诉《城市房屋拆迁安置协议》时并未取得相应代理权限，但杨中英其后出具《说明》--“同意2007年8月29日《城市房屋拆迁安置协议》中一套住房和一间门面所有权归戴永康办证”，该行为作为独立的意思表示，应视为对戴永康无权代理的追认。关于杨中英就涉诉房屋作出的其它不同意思表示，本院认为，基于合同的相对性原理，合同“合意”旨在约束当事人之间确切的权利义务关系，其效力并不受当事人的其它意思表示抑或缔约行为的影响。一审判决以当事人的其它意思表示否定涉诉合同效力于法无据，本院予以纠正。同时，从合同效力的一般司法审查原则，本案涉诉合同并不存在违反法律效力性强制性规定抑或此类规定所内涵的社会公益标准之情形，本院依法对其效力予以确认。
二、关于涉诉《城市房屋拆迁安置协议》的履行问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”结合已查明事实，涉诉房屋的房地产权证现均办理在杨中英名下，戴永康要求腾升公司继续履行约定的产权过户义务已属客观不能，本院不予支持。
综上，上诉人戴永康的上诉请求不能成立，原审判决可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人戴永康负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 琴
审 判 员 张泽兵
代理审判员 邓 瑀
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 张乾胜