广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2078号
上诉人（原审原告）：徐振华，住广州市花都区。
委托代理人：杨晓月，广东维强（广州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州市花都区第四经济合作社，住所地广州市花都区。
负责人：徐绍棉，系该社社长。
委托代理人：方明、梁妙英，广东正善律师事务所律师。
上诉人徐振华因与广州市花都区新华街五华村第四经济合作社（以下简称五华村四社）房屋租赁合同纠纷一案�不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1790号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案商铺的房地产权证登记地址为广州市花都区xx街xx路xx号侨苑14栋首层，权属人为五华村四社。
2013年12月1日，五华村四社（甲方）与徐振华（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于广州市花都区xx路xx楼首层面积125平方米的商铺（以下简称涉案商铺）按每月每平方米70元的价格出租给乙方，租金每月8750元，租赁期限从2013年12月1日至2023年11月31日共120个月。合同中关于具体缴交租金办法、时间、金额处空白，下方载明：乙方逾期五天未交款，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，并追究乙方违约责任，因终止本合同造成甲方损失的还应赔偿甲方的损失。在租赁期内，乙方不得私自拆改或扩建、�租、转让，要以书面形式向甲方申请，并得到甲方的同意方能转租、转让，否则作违反合同处理，并不予退回定金。非本合同规定者，或法律政策规定，任何一方不得中途擅自变更或解除本合同。其他条款约定从2017年12月1日至2020年11月30日每平方米租金递增10%即按每平方77元计算即每月租金9625元，2020年12月1日至2023年11月30日每平方米租金递增10%即按每平方84.7元计算即每月租金10588元。违约责任：一方违反上述规定之一者，按当年租金总额的30%计罚违约金给对方，有定金的还须按定金使用的法律规定没收或双倍返还。如违约金和定金不足补偿对方损失时，还应赔偿损失。合同还就其他权利义务进行了约定。
2013年12月1日，五华村四社出具《同意函》，载明：“就甲方与乙方徐振华（440121197608150017）于2013年12月1日签订的房屋租赁合同，（广州市花都区新华街宝华路冠�楼首层）我社同意徐振华就该租赁合同有限期内可以进行转租、分租、转让给第三方使用，所获收益或引发的法律责任由其自行承担。特此证明。”
2014年7月17日，五华村四社向徐振华发出解除租赁合同通知，告知因徐振华未经五华村四社同意私自转租且逾期交租超过合同约定的期限，要求解除双方于2013年12月1日签订的租赁合同，并限徐振华于当天迁出商铺，如徐振华不主动迁出，五华村四社将自行收回商铺，并将商铺内物品迁出并不负保管责任。
2014年7月17日，五华村四社分别与案外人胡xx就xx路xx楼xx之4商铺签订《房屋租赁合同》，月租金4875元；与案外人洪xx就xx路xx楼xx之5商铺签订《房屋租赁合同》，月租金4500元。
徐振华向原审法院提起本案诉讼，请求：1、五华村四社继续履行于2013年12月1日与徐振华签订的《房屋租赁合同》，要求五华村四社向徐振华返还�案商铺。2、五华村四社支付违约金31500元（按2013年12月1日至2014年11月30日年租金总额105000元的30%计算为31500元）。3、五华村四社承担本案的诉讼费用。
五华村四社原审答辩称：不同意徐振华的诉讼请求，由于徐振华逾期缴纳租金，五华村四社行使终止租赁合同的权利。
本案一审中，徐振华提交收款《委托书》一份，该《委托书》的内容为：“致广州农村商业银行股份有限公司花都支行：本人因业务需要，现委托广州市花都区新华街五华经济联合社作为本人的合法委托代理单位，授权其代表本人就贵行宝华支行2013年12月至2014年6月份的租金收取事项代开发票和代收款，本人将承担由该代理行为可能引起的全部法律后果和法律责任。收款人：广州市花都区新华街五华经济联合社。”该《委托书》落款委托人为徐振华，被委托方有五华村四社盖章。落款日期为2013年11�30日。
一审中，五华村四社提交徐振华与案外人广州农村商业银行股份有限公司花都支行就涉案商铺签订的《房屋租赁合同》，月租金8250元，租期从2013年12月1日至2014年6月30日，租金支付时间为合同期限内一次性支付。该合同落款日期为2013年11月30日，徐振华、五华村四社均确认该合同实际签订日期是在2013年12月。
五华村四社提交2014年7月10日召开的新华街五华村第四经济社（队）全体村民（户）《会议记录》（共3页）一份，拟证明经过村民会议决定解除与徐振华签订的租赁合同。会议内容载明：“徐振华租用新华街宝华路冠侨楼首层因未征得本社同意，私自转租上述商铺，且逾期交租超过合同约定期限，依据租赁合同第3和第4条的约定，本社决定解除租赁合同，并收回商铺。”会议决议：经讨论同意以上内容。通过以上的决议的人员签名：王xx、徐某甲、徐某乙�徐某丙、徐某丁、毕某等174名人员签名。五华村四社认为该社共有145户村民，其中出席本次村民会议并签名的有83户共174人，对此，该社提交签名的83户村民的户籍材料予以证明。徐振华对该社提交的户籍材料予以确认，但认为徐振华与五华村四社签订的租赁合同已经依法生效，该《会议记录》是在2014年7月才作出的，且只是内部会议，对外不发生法律效力。徐振华庭后提交43份《情况说明》，拟证明该社提交的村民《会议记录》是伪造的，《情况说明》的内容载明：“本人徐xx系花都区新华街五华村第四经济社的村民，有关我社与徐振华、骆某、陈x平、张某乙、康某、张某丙、付xx等的租赁合同纠纷，有关我社所提交的全体村民（户）的《会议记录》和签名，本人在此声明：有关我社所提交的本人签名同意解除与上述承租人的租赁合同为非本人真实意思的表达！同时，该签名是本社社长徐绍棉在签名之前将《会议记录》有关‘会议内容’和‘会议决议’一栏是空白的叫本人签名，签名前告诉本人是处理有关本社分红和为方便日后出租物业给他人使用上的方便，而如今却作为呈堂书证解除与他人的租赁合同使用，严重侵犯了本人的知情权、表决权以及对该案的真实意思表达。”该43份《情况说明》除声明人不一致外，其他内容及格式均为一致。五华村四社认为2014年7月10日召开的村民大会是真实合法有效的，该43份《情况说明》是徐振华庭后为达到诉讼目的而制作的，且《情况说明》中的声明人身份信息无法确认，某些声明人之间是夫妻关系属于同一户村民，即使《情况说明》是真实的，数量也应按户计算。
徐振华、五华村四社均确认案外人广州农村商业银行股份有限公司花都支行已代徐振华向五华村四社支付2013年12至2014年6�的租金，徐振华提交广州市花都区新华街五华经济联合社于2013年12月17日出具的发票一张，该发票载明：收到广州农村商业银行股份有限公司花都支行2013年12月至2014年6月租金。关于支付租金的期限，五华村四社认为根据合同约定徐振华应在每月五日前交租，徐振华对此不予确认，认为合同关于具体交租时间并未约定，且双方支付租金的交易习惯是不定期支付的。徐振华提交2014年7月录制的录音材料一份，拟证明五华村四社拒收租金导致合同无法继续履行，五华村四社认为由于徐振华从2014年7月起未按约定支付租金违反合同约定而依约解除合同。一审中，徐振华表示同意向五华村四社支付从2014年7月起至今的租金，五华村四社表示合同已解除不同意收取。
一审中，原审法院向徐振华行使释明权告知若涉案合同无法继续履行，徐振华是否变更诉讼请求，徐振华表示不�更诉讼请求。
原审法院认为：五华村四社、徐振华于2013年12月1日签订的《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同）是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守依约履行。
根据五华村四社于2013年12月1日向徐振华出具的《同意函》，徐振华有权将涉案商铺转租，因此五华村四社抗辩认为徐振华未经同意将涉案商铺转租的行为违反合同约定，依据不足，不予采纳。本案的争议焦点为徐振华是否迟延支付租金构成违约导致涉案合同解除。关于支付租金的期限，五华村四社认为合同关于租金支付的约定应为每月5日前支付，对此，原审法院认为，涉案合同关于具体缴交租金办法、时间、金额等约定为空白，支付租金的起始时间并无明确约定，且涉案商铺2013年12月至2014年6月的租金开具的发票时间为2013年12月17日，因此关于�同约定的“乙方逾期五天未交款，视为乙方违约，甲方有权终止本合同”的条款无法适用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”涉案合同关于租金的支付期限约定不明确，徐振华与五华村四社亦未在合同生效后就租金的支付期限达成补充协议，现涉案合同约定的租赁期间为10年，诉讼中徐振华表示同意向五华村四社支付2014年7月后的租金，而五华村四社不同意收取，因此五华村四社认为因徐振华未按时支付租金而根据合同约定行使合同解除权的陈述，依据不足，不予采信。
关于徐振华要求继续履行涉案合同，分析如下，首先，因五华村四社于2014年7月17日在涉案商铺现场张贴通知要求解除租赁合同，案外人胡某及洪某已于2014年7月17日与五华村四社就涉案商铺重新签订了租赁合同并从2014年7月履行至今，徐振华已无法继续对涉案商铺进行掌控管理。其次，五华村四社已于2014年7月10日召开村民大会，会议通过同意解除涉案合同的决定，并提交出席村民大会的村民户籍信息予以证明，徐振华认为五华村四社的《会议记录》造假，但其提交的《情况说明》未能提交有效的身份信息予以佐证，对此徐振华应承担举证不能的后果。综上，五华村四社作为涉案商铺的产权人已与案外人胡某及洪某从2014年7月起履行新的租赁合同的权利义务，在五华村四社不同意继续履行原涉案合同的情况下，徐振华与五华村四社签订的租赁合同已不宜强制继续履行�因此徐振华要求继续履行其与五华村四社于2013年12月1日签订的《房屋租赁合同》并要求五华村四社返还涉案商铺，依据不足，不予支持。
虽然涉案合同不宜继续履行，但五华村四社单方不履行合同的行为违反合同约定，构成违约，依法应承担违约责任。合同约定违约方应支付当年租金总额的30%作为违约金，因此徐振华要求五华村四社支付31500元（8750元／月×12个月×30%）的违约金，合理有据，予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年12月25日作出判决如下：一、被告广州市花都区新华街五华村第四经济合作社于本判决发生法律效力之日�十日内向原告徐振华支付违约金31500元。二、驳回原告徐振华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费294元，由被告广州市花都区新华街五华村第四经济合作社负担。
判后，上诉人徐振华、五华村四社均不服原审判决，向本院提起上诉。
徐振华上诉称：涉案合同实际上能够继续履行。五华村四社与次承租人恶意串通擅自签订租赁合同，有违诚实信用原则及涉案合同义务，应属无效。且次承租人实际使用的商铺系徐振华交付，五华村经济合作社并无从徐振华手上收回商铺，徐振华也并未向五华村经济合作社交付涉案商铺。五华村四社违法召开村民会议及提供不真实的会议签名，推翻涉案合同的有效性，明显是恶意的，应属无效。上诉请求：1、撤销原审判决，支持徐振华一审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由五华村四社承担。
五华村四社上诉称：徐振华逾期缴租，五华村四社行使解除合同的权利合理合法。涉案合同第三条约定“租金按月缴交，乙方逾期五天未交款，视为乙方违约，甲方有权终止本合同······”，徐振华2013年12月至2014年6月的租金由广州农村商业银行股份有限公司花都支行于2013年12月17日向广州市花都区新华街五华经济联合社一次缴交。然而，自2014年7月5日当月的缴租期限届满后，徐振华未依约向五华村四社缴交租金，且五华村四社于2014年7月17日向徐振华承租的商铺张贴《解除租赁合同通知书》，明确因徐振华的违约行为而终止双方的租赁关系，故合同终止的过错完全在于徐振华。上诉请求：1、撤销原审判决，驳回徐振华的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由徐振华承担。
徐振华、五华村四社均答辩不同意对方的上诉请求。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，徐振华向原审法院提起本案诉讼的时间为2014年9月29日。
本院认为，原审认定五华村四社与徐振华签订的涉案合同合法有效正确，本院予以确认。
（一）关于徐振华是否迟延支付租金构成违约，导致涉案合同因五华村四社依合同约定行使解除权而解除的问题，原判已做详细论证并不予采纳，并无不当，本院对此不再赘述。五华村四社上诉主张“徐振华逾期缴租、导致涉案合同于2014年7月17日终止”，依据不足，本院不予支持。
（二）关于涉案合同是否继续履行的问题。1、五华村四社于2014年7月17日向涉案商铺发出通知，案外人胡某、洪某已于2014年7月17日与五华村四社重新签订了租赁合同并履行至今。2、根据本案查明的事实及当�人陈述，因五华村四社上述行为，徐振华实际已无法继续对涉案商铺进行掌控管理。3、五华村四社已于2014年7月10日召开村民大会通过同意解除涉案合同的决定，并提供出席村民大会的村民户籍信息予以证明，对此徐振华虽主张五华村四社提供的《会议记录》虚假，但对其就此提供的《情况说明》并未能提交有效的身份信息予以佐证。综合以上情况，鉴于作为涉案商铺产权人的五华村四社从2014年7月起已与案外人胡某、洪某建立新的权利义务关系、履行新的租赁合同，并已明确表示不同意继续履行涉案合同，徐振华事实上已无法继续对涉案商铺进行掌控管理，原审法院认定徐振华与五华村四社签订的涉案合同已不宜强制继续履行，五华村四社应对其单方不履行合同的行为承担违约责任，并无不当，对徐振华提出的继续履行涉案合同的上诉请求，本院不予采纳。
（�）关于五华村四社违约责任的承担问题。五华村四社单方不履行合同的行为构成违约，依法应承担违约责任。原审法院判决该社依合同约定向徐振华支付“当年租金总额的30%违约金”，并无不当。五华村四社、徐振华针对原审判决的“违约金”提出的上诉请求，均理据不足，本院不予支持。
综上所述，五华村四社、徐振华的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实基本清楚，处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费588元，由上诉人五华村四社、徐振华各负担294元。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 蔡粤海
审判员 李 静
二〇一五年六月十七日
书记员 邹凌青
张旭燕