广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第3390号上诉人（原审被告）：谭灼威，男，1976年12月2日出生，汉族，住广州市白云区。被上诉人（原审原告）：彭润萍，女，1947年3月1日出生，汉族，住广州市白云区。委托代理人：刘祥红，广东众帮律师事务所律师。上诉人谭灼威因财产损害赔偿纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法从民一初字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，现已审理终结。原审法院查明，彭润萍的房屋位于广州市白云区石湖村贝新庄十一巷7号，建于上世纪九十年代，为一层混合结构平楼房，建筑面积118.25平方米，用作住宅。谭灼威的房屋于广州市白云区石湖村贝新庄十一巷8号，与彭润萍的房屋相邻，两房屋上部墙体相距0.8米，谭灼威的房屋于2008年施工，于2008年年底完工，建成五层楼房。谭灼威的房屋完工后不久，彭润萍发现其房屋的墙体出现开裂现象，即通知谭灼威进行协商处理。谭灼威对于其新建房屋导致彭润萍的房屋墙体开裂这一事实没有异议，并于2009年向彭润萍提供了位于石湖村约110平方的房屋，彭润萍接收了该房屋用于堆放杂物并使用至今。2012年10月8日，彭润萍委托广州市白云区房屋安全鉴定所对广州市白云区石湖村贝新庄十一巷7号房屋进行危房鉴定，该所于2012年10月26日出具《危险房屋鉴定报告》，鉴定该房屋为局部危房，应停止使用；处理意见认为该房屋无维修价值，建议在符合规划及办理相关手续后重建。双方对于该鉴定结论及建议均无异议。彭润萍为此支付鉴定费599元。2012年12月21日，彭润萍提起本案诉讼，请求法院判令谭灼威向其赔偿自2008年起共计52个月的租金损失52000元（按每月1000元计算）；房屋损坏的造价损失295500元；鉴定费600元。原审诉讼中，原审法院对谭灼威提供给彭润萍使用的房屋进行了现场勘验，查明该房屋为毛胚房，房屋内外均无装修，除大门外未安装门窗，只能用井水无自来水。谭灼威则申请对彭润萍的房屋的价值损失进行评估，评估的项目为彭润萍房屋在2008年底的价值（彭润萍的房屋于1993年建成，需考虑已经使用了近20年的折旧）及拆除房屋的费用。彭润萍对此没有异议。原审法院委托广东高迪评估咨询有限公司对广州市白云区石湖村贝新庄十一巷7号房屋价值（评估基准日为2008年底）及对该房屋的拆除费用、运走废料的费用进行司法评估。该司于2013年11月13日作出价格评估结论书，价格评估结论为：评估标的房屋在2008年底的价值为人民币63134元；在2013年6月6目的房屋拆迁费用及运走废料的费用为人民币8529元。谭灼威预付了鉴定费2900元。彭润萍对于该价格评估结论提出如下意见：地基的造价在该评估报告中没有体现；评估报告中对建筑的拆除、清运的费用计算过低；评估机构按照50年来计算涉案房屋的使用寿命不是很合理，应该按照70年来计算涉案房屋的使用寿命。广东高迪评估咨询有限公司对此进行了书面答复，认为根据广东省物价局出具的《广东省涉案财产价格鉴定操作规程》的相关规定，混合结构住宅房屋的经济实用年限为50年，国有土地上住宅房屋的使用权限为70年与其经济实用年限是不同的概念；房屋的拆除和清运费用是依据《广东省建筑与装修工程综合定额》规定计算得出；报告书中的“部分分项工程量清单汇总表”中已参照砖木结构的房屋和标的房屋的规格，给予了重建标的房屋的地基基础工程项目造价，详见部分分项工程量清单汇总表”中第1项到第5项。谭灼威对损失价格评估结论没有异议。以上事实，有证明、危险房屋鉴定报告、价格评估结论书及当事人陈述等证据证实。原审法院认为，谭灼威作为广州市白云区石湖村贝新庄十一巷8号房屋的权利人，在建造房屋时不得危及相邻不动产即彭润萍的房屋的安全。现谭灼威对于其建造房屋导致彭润萍房屋受损的事实没有异议，原审法院予以确认，谭灼威应承担民事赔偿责任。彭润萍房屋的造价及清运废料的损失经司法鉴定机构评定为71663元（63134元＋8529元），原审法院予以确认，谭灼威应当赔偿彭润萍损失71663元。彭润萍对涉案房屋申请危房鉴定支付了鉴定费599元，原审法院予以认定，该鉴定费损失应由谭灼威承担。关于彭润萍主张的房屋租金损失问题，对此原审法院认为，谭灼威虽然在发现彭润萍房屋受损后即向彭润萍提供了在当地且面积相当的房屋予其使用，但经原审法院现场勘验后发现该房屋尚未符合居住使用的基本条件，彭润萍实际上也仅作堆放杂物所用，结合本案的实际情况，原审法院酌情判定谭灼威赔偿彭润萍房屋租金损失10000元，彭润萍主张超出部分原审法院不予支持，予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百零八条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十九条之规定，于2014年1月7日作出如下判决：一、谭灼威于原审判决生效之日起五日内赔偿彭润萍房屋损失71663元、鉴定费损失599元；二、谭灼威于原审判决生效之日起五日内赔偿彭润萍房屋租金损失10000元；三、驳回彭润萍的其他诉讼请求。案件受理费6522元，由彭润萍负担4665元，谭灼威负担1857元；司法鉴定费2900元，由谭灼威负担。上诉人谭灼威不服原审法院判决，向本院提起上诉称：2008年我刚建成了一栋五层的楼房，邻居彭润萍对我说她的房屋的北面出现了开裂，是我建了新房才导致她的房子北面开裂的，我听了，也没有否定这个可能，因为我们这一带的地质属于浮泥，地质较软，这一带的房屋多少会受地质的影响，特别是结构、材质简陋的房屋在没有受到外力的作用下，都会自身出现墙体开裂现象。而她的房屋建于80年代，至今已有20多年，是混合结构，地基是由瓦尼垫底，用红砖砌成，极其简单，不坚实，墙体是黄泥拌白灰砌红砖，水泥份量较少，也不坚固，并在倒楼面时地基已有下沉现象，加之内墙简单装修，外墙没有装修，长年累月经受日晒雨淋、风吹雨打，特别是酸雨的侵蚀，造成墙体更加脆弱。其房屋出现裂缝的时间早于我的房屋施工时间，特别是厨房的墙体早在很多年前已经出现裂缝了（彭润萍自己讲述的），她都不敢进厨房做饭，只作杂物房堆放杂物。由此可见，其房屋的受损极有可能是由于地质沉降、该房屋的建造质量和自然老化造成的。我的新房是五层楼，楼体较重，由于这带地质较软，地基可能会下沉，多多少少可能会影响到她房屋的地基也下沉，从而导致她本来就有裂缝的、不坚实的房屋的北面也出现新的裂缝了。面对这样的可能性，我没有推卸任何责任，也愿意对其作出适当的赔偿，并去安慰她，而她及其女儿反过来安慰我，说：“你的新房刚建好就出现一点倾斜，已经够烦心了，你先处理好你的新房问题吧，就不用担心我们的房屋了，我们的房子本来就建得不好，早就出现裂痕，我们早就打算重建了；况且大家是左邻右舍，建房子很难避免不受到影响，这些都是意外，谁都不想发生，就算要你赔，也没有可能要你赔整间房屋的，最多也是赔偿受到影响的半间房屋”。听了这番话倍感安慰，真觉得“远亲不如近邻”呀!真是雪中送炭，温暖了心窝，心中的忧虑减轻了，为此对该房子的相关问题没有作任何的取证，对她们所说的话没有作任何笔录或录音。之后，我多次找她及其子女谈及赔偿问题，她们都说等我的新房稳定下来再说吧!只要求我提供一间房子给其居住，我提供了两间房子任其选择（本来两间房屋一直都出租给别人居住的），她选择了其中一间，当时她并没有对我提供的房子提出任何意见。几年后，我又找她及其子女谈及赔偿问题，万万没想到她们却一反常态，出尔反尔，狮子开大口，说起码要赔十几万才罢休，我为了给她一个合理的赔偿，咨询了相关律师，并把相关的赔偿方法告知于她们，也请来村干部来调解，她却恶言相对，不听调解，过后她竟把我告上法庭，我想这件事通过法庭来处理，作出一个合理的赔偿，让她口服心服也好。在本案中，我没有争辩什么，也没有推卸什么，更没有计较谁负的责任大小问题，选择了负全责，只为了尽快处理好此事，避免把邻里关系搞僵了，相信谁也不想邻居成为世代的仇人吧!（她心里最清楚：她的房屋本来就建得不坚固，早就出现裂缝的，她早说过只要我赔半间就行。）但没有想到，我作出如此大的让步，并没有令她满意，她却是得寸进尺，步步为营，钻法律空子，提供了其房屋的虚假建筑年份，又以我提供给她的房屋“不能住人”为由进行索赔，我非常气愤，她并不是想合理地解决问题，而是想借其房屋对我进行更多不合理的索赔。她当初也说过她的房子已经使用20多年了，我后来从本社的社员当中了解到该房屋建于1988年，当时她建房屋时也有几间房屋在建，其房屋明明建于1988年，她却说建于1993年，1995年装修，提供了虚假建筑年份，并且她提供的建筑年份没有任何有力的证明，只是口头提供，不能作此证明。虽然她提供了一份该房屋的报建表，但它只是作为证实该房子存在的依据（并且是补办的资料），不能作为计算该房屋的使用年限的证据。正因为她提供了虚假建筑年份，对该房屋进行评估的结果就有较大的出入了，如果以她提供的虚假建筑年份1993年来算，至价格基准日（2008年底）已使用了15年，混合结构住宅房屋的经济使用年限一般为50年的评定参考参数，它的使用剩余年限为35年，35÷50=70％，即房屋建筑物的综合成新率为70％，房屋建筑物价值=90190．95×70％≈63134元；而以该房屋的实际建筑年份1988年来计算，至价格基准日（2008年底）实际使用了20年，它的使用剩余年限为30年，30÷50=60％，即房屋建筑物的综合成新率为60％，房屋建筑物价值=90190.95×60％≈54115元，与“价格评估结论书”里计算出的63134元相差较大，无疑给我造成无谓的经济损失，她的做法刻意隐瞒事实，违反法律的真实性，应给予严惩。还有，我明明提供了她居住的房屋，第一次开庭时法官已经提及“不存在租金损失”的问题，她却以“不能住人”为由进行不合理索赔，要我赔偿她房屋租金损失费，我觉得不合理。当时我提供给她选择的两间房屋一直都是出租着给别人住的，如果不能住人，为什么别人还要出钱租来住呢别人出钱能住，而她不要出钱就不能住吗是何等的道理呢在此，我想提出质疑：当时提供房屋给她时，她已经对房屋进行过核查，如果是不符合居住使用条件，为什么她还要选择此房屋，而不选择我提供的另一间老屋（我之前居住过的，符合居住使用条件的），是否她占用我房屋的用意不在居住，而是存心利用我的房屋作为要挟：“如果我不赔偿她的损失，就别想要回我的房屋”。（这房屋无论大小、新旧程度，还是地理条件都比老屋更有优势，跟她的房屋也相当。）如果不是此意，为什么当时或过后不提出意见，而在上法庭才提及“房屋不能住人”的问题，提出“赔偿租金损失”这样不合理的要求如果当时她提出意见，我一定会解决，即使我没有令她满意的房屋，我也会租一间令她满意的房屋给她居住。如果她不是居住，为何不把房屋还给我，而是占用我的房屋堆放杂物，并在我的房屋里养狗，在楼面上种菜，严重糟蹋和损害了我的房屋。我的房屋提供给她之前是一直出租的，给她使用后却不能住人了，难道不是被她糟蹋成不能住人的吗她给我房屋造成的损害和经济损失又如何处理呢从种种迹象足以可见她心怀不轨，意图向我索取更多的赔偿。为此，恳请法官驳回她提出的“房屋租金损失费10000元”的不合理赔偿。在一审时，我已经向法官提及以上两个问题，法官却没有受理，不知何因，就此作出判决，没有还我一个公平、公正的判决。故上诉请求对被上诉人的房屋建筑年份进行核实，重新计算其房屋的建筑物价值，驳回彭润萍“赔偿租金损失10000元”的不合理要求。被上诉人彭润萍辩称：原审判决事实查明清楚，法律适用正确，请求予以维持。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认﹤http：／／146.4.1.105／claw3／ApiSearch.dllShowRecordTextDb=fnl&Id=2&Gid=117634122&ShowLink=false&PreSelectId=315233000&Page=0&PageSize=20&orderby=1&SubSelectID=undefined﹥。本院审理期间，谭灼威既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对谭灼威的上诉请求，不予支持。综上所述，审查原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法﹤javascript：SLC（5110，0）﹥》第一百七十条﹤javascript：SLC（5110，153）﹥第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1857元，由上诉人谭灼威负担。本判决为终审判决。审判长  贾震华审判员  陈 涛审判员  陈珊彬二〇一四年十一月十二日书记员  阮志雄陈迪