上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初16912号
原告：ＸＸ，男，1965年9月15日生，汉族，住浙江省江山市。
被告：上海博联置业有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人黄霞，负责人。
原告ＸＸ与被告上海博联置业有限公司(以下简称“博联置业”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案后，依法适用简易程序于2016年11月14日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ到庭参加诉讼，被告博联置业经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告ＸＸ向本院提出诉讼请求：1.判令确认《加盟投资合同》无效；2.判令被告返还原告投资款318,855元，赔偿估算的间接投资经济损失110,806元，支付利息损失199,727.04元(以318855元为本金，按10%的年利率计算，从2008年7月1日至判决生效之日止)。事实与理由：2004年3月19日，原告与被告(此时名称为上海博联实业有限公司)签订了关于合作建设“上海博联装饰设计展示中心”的加盟投资合同书和补充协议，约定原告选定展示中心第B5幢第8号展示房，配3楼办公套房，基础设施费17.80万元，建筑面积135平方米，建筑费用最高为980元每平方米，合计132,300元，被告于2005年6月31日前将房屋交付原告使用，被告按上海市有关规定办理工业用地转商业用地房产权证。自2004年2月起，原告向被告陆续支付建设款共计318,855元(尾款26,785元，含房屋维修基金3,628元)。2008年5月5日，双方办理了书面交房手续，同日签订了委托招租协议书。被告的股权自2011年8月起转让给了黄霞、黄伟。2011年11月30日，委托招租协议书租期届满，被告继续强管强租原告的房屋。2015年上半年，被告提出签订为期10年的租赁协议且租金不变，原告拒绝，被告自2015年下半年停止向原告支付租金。原告共计收到被告支付的租金110,806元，其中2008年下半年至2011年上半年42,167元，2011年第四季度至2015年上半年68,639元。原告认为，房屋系集体土地、工业用地，至今仍未办理转商业用地的手续，也未办理房屋产权证书，且被告拒付租金，侵害了原告的合法权益，故原告诉至本院，请求判如诉请。
被告博联置业未作答辩。
经审理查明：2004年3月19日，原、被告签订《加盟投资合同书》一份。该合同书约定，原告选定展示中心第B5幢第8号展示房，配三楼办公套房(以下简称该房屋)；原告投资建设的基础设施费用为178,000元(含路段、边间投资增加额)；该房屋暂测面积为135平方米，建筑工程费用单价为每平方米980元，如该房屋暂测面积与实测面积不一致，以实测面积(包括楼梯、走廊等公共建筑分摊面积)计算建筑工程费。交房时间变更为2006年3月底前支付使用，逾期交房被告按原告已交款项日万分之三支付违约金；如被告建设房屋属违章建筑并被拆除，被告将全额退还原告所交全部款项，并支付原告已交投资款10%作为赔偿金；若被告在该房屋交付使用后一年内未能为原告办理商业用地性质房地产权证时，原告可以提出退房时，被告需全额退还原告所交款项，并支付银行同期贷款利息，同时原告退还该房屋，本合同终止。该合同书另对其他有关事项作了相应的约定。
期间，原告分别于2004年2月9日、2004年3月19日、2005年7月29日、2005年10月20日、2005年11月28日、2008年5月21日向被告支付了10,000元、168,000元、39,690元、39,690元、39,690元、18,157元、3,628元，以上共计318,855元。
2008年5月5日，被告向原告出具了《联建房实测面积确认单》、《联建房交验确认单》各一份。同日，原、被告双方签订《协议书》一份，约定被告补偿原告5,000元，并支付原告延迟交房违约金9,287元等。同日，双方签订《工程项目变更、增建、分摊费用认缴协议书》一份，约定联建房已于2006年9月15日交付使用，原告同意认缴分摊费14,333元，被告延期交房应付原告违约金9,287元，原告应缴款项扣除违约金后的余额5,046元，在原告委托被告出租的租金中扣除，至扣足为止。
同日，原、被告签订《委托招租协议书》一份，约定原告将上海市松江区新桥镇金都西路XXX号内围三层部分的展示房B5幢8号配B5楼204室办公套房委托被告招租；委托招租的出租期限自2008年5月5日起至2012年11月30日止，第一年委托招租免租期从2008年5月5日至2008年11月30日止(办公套房免租期不超过3个月)；委托招租租金第一年，内围展示房为0.75元/天/平方米，办公套房100平方米以内550元每套，办公套房的租金按实际招租成功计算支付。协议第五条约定，委托招租期间由被告代为签署房屋租赁合同及收取租金，同时被告按已经招租成功的房屋实际租金扣除租赁产生的税费后的20%作为委托招租管理服务费(含物业管理费)，服务费从原告每期委托被告代收租金中直接收取，原告租金根据被告和承租方协议约定的支付方式在收取租金后7日内付给原告；委托招租期限届满，原告可继续委托被告招租，具体协议双方另行商定。
2009年1月8日，被告出具催交欠款通知书，明确原告已交款318,855元。
审理中，原告表示涉案房屋目前被被告出租给了案外人。
以上事实，有加盟投资合同书、收据、催交欠款通知书、联建房实测面积确认单、联建房交验确认单、协议书、认缴协议书、委托招租协议书以及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：当事人签订的合同名称与合同内容不一致的，应当以合同内容确定合同性质。本案中，原、被告之间签订的合同名为《加盟投资合同书》，但根据该合同约定的内容，其性质实为房屋买卖合同。
被告开发的上海博联装饰设计展示中心所使用的土地性质为集体土地，该土地至今尚未征收为国有土地。原、被告在此基础上签订《加盟投资合同书》的行为，违反了房地产管理法第九条的规定，即城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。因此，该《加盟投资合同书》因违反了法律的强制性规定而应属无效。同理，原、被告之间基于该合同书而签订的《工程项目变更、增建、分摊费用认缴协议书》、《联建房管理服务合同》、《委托招租协议书》均属无效。
被告作为该房屋的出卖人，其对该房屋系未依法办理用地手续而建造的情形是明知的。而原告作为该房屋的买受人，其对该房屋的建造是否具有合法的审批手续，未尽谨慎注意义务。因此，对上述合同的无效，原、被告均应承担相应的过错责任。
根据合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，原告在签订《加盟投资合同书》之后，已实际支付的购房款，现合同确认无效，该款项应当返还原告。原告主张的利息损失，应当按照中国人民银行同期贷款利率，自各笔房款实际交付之日起计算至本判决生效之日止。对原告要求被告赔偿110,806元的诉讼请求，尽管原告主张该部分损失的依据并不充分，但是基于无效合同应当赔偿信赖利益损失的原则，信赖利益损失指的是被害人既存财产减少而受之损失，包括以用于缔约的合理费用、准备履约所支出的合理费用的直接损失，以及丧失与第三人另订立合同机会所产生损失的间接损失。因此，被告应当对原告给予适当的赔偿。但是信赖利益损失的赔偿在原则上不能超出有效且得到实际履行情况下所应获得的全部利益。基于此，本院在综合本案案情的基础上，参照合同书关于如被告建设房屋属违章建筑并被拆除，被告将全额退还原告所交全部款项，并支付原告已交投资款的10%作为赔偿金的约定，酌定被告以原告实际所交房款的10%向原告支付赔偿款。作为合同无效的后果，原告应当将涉案房屋返还被告，现原告自认涉案房屋已由被告出租给了案外人，故原告已无返还之必要。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告ＸＸ与被告上海博联置业有限公司签订的《加盟投资合同书》无效；
二、被告上海博联置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告ＸＸ购房款318,855元；
三、被告上海博联置业有限公司于本判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期贷款利率标准向原告ＸＸ支付购房款318,855元的利息损失(其中以10,000元为本金，自2004年2月9日起算；以168,000元为本金，自2004年3月19日起算；以39,690元为本金，自2005年7月29日起算；以39,690元为本金，自2005年10月20日起算；以39,690元为本金，自2005年11月28日起算；以18,157元为本金，自2008年5月21日起算；以3,628元为本金，自2008年5月21日起算，均计算至本判决生效之日止)；
四、被告上海博联置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告ＸＸ赔偿款31,885.50元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10,174元，减半收取计5,087元，由原告ＸＸ负担504.50元(已付)，被告上海博联置业有限公司负担4,582.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张孜
二〇一六年十二月二十二日
书记员 姚琴
附：相关法律条文
一．《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国城市房地产管理法》
第九条城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。