江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第02593号
上诉人（原审被告）沈久法，村民。
委托代理人刘训春，射阳县海通法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）施之德，村民。
委托代理人王奇，射阳县临海法律服务所法律工作者。
上诉人沈久法因与被上诉人施之德房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2013）射开民初字第1047号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
施之德一审诉称：施之德于2009年为海河镇花园村拆迁户代建了几间房屋，当时沈久法也购买了其中一间，约定价格为89000元，在签订合同时交60000元，剩余房款29000元在2009年底付15000元，在办理好房屋的相关证件后一次交清。并且约定如一方违约，违约方承担5000元的违约金，当所有手续办好后，沈久法就是不给钱，施之德多次索要未果，现根据合同法的相关规定，特具状请求法院判决沈久法立即偿还欠款29000元，并承担自起诉之日起至偿清之日止，按同期银行利率的双倍计息；并承担违约金5000元。
沈久法一审辩称：施之德多次承诺房屋质量没问题，如有漏雨保证维修好，保证房屋没有爬碱，涂料不会掉，并办好房产证和土地使用证，同时将房前的障碍物（小店、洼地）都处理好；可是障碍物直到现在根本未动，仍然在那里。施之德违反了合同约定，应承担违约责任。总之，施之德如将房屋前的障碍物和漏雨、爬碱等问题处理好，则沈久法就结清帐目。
一审法院经审理查明，2008年，射阳县海河镇花元村委托施之德为拆迁户代建一上一下楼房8间。房屋建好后，2009年12月27日，施之德（甲方）与沈久法（乙方）签订一份房屋买卖合同，合同载明：甲方将在花元村部前土地平整拆迁户代建的房屋，即过道向西第二间、座北朝南一上一下楼房一间建筑面积为121.42平方米的房屋出售给乙方；房屋的价款为89000元；乙方在合同签订时预交60000元，在2009年底前交15000元，余款由甲方为乙方办理好土地使用证和房屋产权证及房前障碍物、土方符合乙方要求时一次性给清余款14000元；如有违约罚款5000元等条款。合同签订的当日，施之德将房屋交付沈久法使用，2011年4月2日，施之德为沈久法购买的房屋办理了房屋产权证（产权所有人为沈高源，系沈久法之子），由于沈久法未能按合同约定支付购房款，施之德也未将房屋相关证件交付给沈久法。
一审法院认为，施之德不具有房屋开发的资质，故与沈久法签订的房屋买卖合同违反了相关法律法规的规定，为无效合同。沈久法已接受了房屋，并实际使用居住，故对双方约定的价款应依约定予以支付。对于沈久法提出合同约定的房前障碍物未清除，土未填好，不能支付剩余价款的辩解意见，庭审中，施之德不予认可，经审理该约定不明确，沈久法也未能向法庭提交由此而造成其损失的证据，故沈久法的辩解意见暂不予采信，待沈久法取得确切证据后，另行主张。沈久法提出房屋漏雨，要求施之德修缮的辩解意见，庭审中施之德认为房屋不存在质量问题，沈久法也未举证证明房屋确实存在质量问题的证据，故对其辩解意见，亦不予采信，沈久法可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，一审法院判决：一、沈久法在判决生效后十日内支付给施之德29000元；并承担自2013年8月26日起至偿清之日止的利息。利息的计算：以29000元为基数，按同期中国人民银行贷款基准利率计算。二、驳回施之德的其他诉讼请求。案件受理费650元，施之德负担95元，沈久法负担555元。
上诉人沈久法不服上述民事判决，向本院提起上诉称:1.沈久法简易装潢涉案房屋入住不久后，房屋顶部便漏雨，墙体潮湿，家具发霉，沈久法要求施之德及时修复，施之德虽应允但始终未到场维修，沈久法遂缓兑15000元房款；2.施之德虽称已办好两证，但其始终未交予沈久法，且房前障碍物和土方一直未予处理，故施之德并未依约履行，一审法院判决沈久法给付尾欠房款29000元显失公平。请求二审法院撤销原审判决，发回重审或依法改判。
被上诉人施之德答辩称：沈久法上诉的事实不清，证据不足，同时其也承认未支付15000元购房款的事实。原审判决认定事实清楚，证据确凿，定性准确，适用法律恰当，所以请求二审法院驳回沈久法的上诉请求。
二审审理过程中，沈久法与施之德均表示房前障碍物并非施之德所有，施之德表示其已无法拆除该障碍物。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实相同，对原审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为，因施之德不具有房屋开发资质，故其与沈久法签订的涉案房屋买卖合同为无效合同。但施之德已将涉案房屋交付给沈久法，沈久法也已实际占有使用该房屋，故沈久法应当向施之德支付购房款。本案的争议焦点为沈久法是否应当向施之德支付尾欠购房款29000元。沈久法称涉案房屋存在质量问题，但施之德不予认可，沈久法所提供的照片亦不能充分证明该主张成立，故本院不予采信。关于沈久法提出房前障碍物未清除、洼地未填平以及双证未交付，其不应支付剩余房款的问题。经查，施之德于2011年已办理好涉案房屋的产权证及集体土地使用证（房屋所有权人及土地使用权人均登记为沈高源，系沈久法之子），因沈久法未能支付剩余购房款，施之德便未交付上述证件。涉案房前障碍物并非施之德所有，施之德表示其已无法将其拆除并填平洼地，该条款事实上已无法履行，故施之德应对沈久法因此所受到的损失承担赔偿责任，本院酌情在沈久法尚欠房款中一次性扣减5000元。另，因涉案房屋买卖合同无效，故施之德在原审中提出的应由沈久法按照合同约定承担5000元违约金的主张于法无据。
综上所述，涉案房屋买卖合同因施之德不具备房屋开发资质而无效，但房屋已实际交付用于居住使用，故沈久法应当支付剩余房款。因施之德无法履行清除房前障碍物和填平洼地的义务，故应承担因其过错而使沈久法受到的损失。因此，原审判决沈久法支付全部剩余房款不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第一百一十条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省射阳县人民法院（2013）射开民初字第1047号民事判决；
二、上诉人沈久法于本判决发生法律效力之日起十日内给付被上诉人施之德房款24000元及其利息（自2013年8月26日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；
三、驳回被上诉人施之德的原审其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费650元，二审案件受理费650元，合计1300元，由上诉人沈久法负担1076元，被上诉人施之德负担224元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周联联
代理审判员 刘 淼
代理审判员 樊丽萍
二〇一五年十一月六日
书 记 员 周亚梅
附录法律条文
1．《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；
（三）以合法的形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
2．《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。