湖北省巴东县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂巴东民初字第01040号
原告向海波。
委托代理人ＸＸ，湖北夷水律师事务所律师。特别授权。
委托代理人陆明祥，湖北夷水律师事务所律师。特别授权。
被告巴东县兴业房地产开发有限责任公司。
法定代表人史德林，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人邹建文，系巴东县兴业房地产开发有限责任公司员工，一般授权。
原告向海波诉被告巴东县兴业房地产开发有限责任公司（以下简称兴业房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月18日立案受理后，依法由审判员罗杨军适用简易程序于2015年7月28日公开开庭进行了审理，原告向海波的委托代理人陆明祥，被告兴业房地产公司的委托代理人邹建文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向海波诉称，2014年5月11日，原告与被告签订了《中环国际广场商品房买卖合同》。合同约定被告于2015年1月28日之前，将验收合格的巴东县中环国际广场第XXX幢第一层XXX铺号房交付给原告。若逾期，自2015年1月29日起至实际交房之日止，按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。合同签订以后，原告依约向被告一次性全额支付了商铺共计130万元的购房款。约定交房日期届满后，原告要求继续履行合同，多次催促被告交房，但被告以各种不实之词搪塞原告。至起诉之日，被告已经逾期交房141天，致使原告不能利用商铺获得收益，给原告造成了重大经济损失。被告违反双方订立的《中环国际广场商品房买卖合同》第八条的规定，应按该合同第九条第一款第（二）项的规定支付违约金，故依法提起诉讼，请求判令被告向原告支付自2015年1月29日至2015年6月18日逾期交房违约金91650元并继续支付自2015年6月19日至实际交房之日止每日按650元计算的逾期交房的违约金及承担本案全部诉讼费用。
被告兴业房地产公司辩称，原告在诉状中陈述的双方签订合同的时间及合同的内容是属实的，被告逾期交房的事实也是客观存在的，但逾期交房的原因是巴东县住房和城乡建设局于2013年12月16日向被告发出了紧急停工通知书，通知被告停工，直到现在还未复工。
经审理查明：原告向海波与被告兴业房地产公司于2014年5月11日签订了《中环国际广场商品房买卖合同》，被告兴业房地产公司作为出卖人将开发建设的“中环国际广场”第XXX幢XXX铺号房出卖给原告向海波。双方在签订的《商品房买卖合同》中约定了“第XXX幢XXX铺号房建筑面积159.97平方米，其中套内建筑面积154.44平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.53平方米。按套（单元）计算，商品房总价款为130万元。付款方式及期限为买受人一次性付款。商品房交付期限（第八条）为出卖人应当在2015年1月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、如因买受人原因，银行按揭不能办理或未办理完毕的，出卖人不承担违约责任；3、非出卖人原因，工程进度受政府行为影响，且出卖人在发生之日起30日内公告告知买受人的。出卖人逾期交房的违约责任（第九条）为除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：通知送达30日内，买受人未能及时办理交接手续，须向出卖人支付合同总房款3%违约金，并视为交付标的物合格，买受人已接受该项交接。”等主要内容。原告向海波在签订合同后一次性交纳了商铺的全部购房款130万元。合同约定的房屋交付期限届满后，被告兴业房地产公司未将合同约定的商铺交付给原告向海波使用。2015年6月18日，原告向海波诉至本院，要求判如所请。
另查明：2015年6月11日，被告兴业房地产公司开发建设的“中环国际广场”第XXX幢XXX铺号房经验收合格，同月15日，被告兴业房地产公司向原告向海波邮寄了交房公告，通知原告向海波领取商铺，向海波于6月20日收到该公告，于2015年7月11日领取了第XXX幢XXX铺号房的钥匙。
庭审中，原告向海波明确要求继续履行双方签订的《中环国际广场商品房买卖合同》。
上述事实，有原告向海波向本院提交的证据及庭审笔录在案证实。
本院认为：原告向海波与被告兴业房地产公司签订的《中环国际广场商品房买卖合同》未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据《中环国际广场商品房买卖合同》的约定，被告兴业房地产公司应当在2015年1月28日前将经验收合格并符合合同约定的“中环国际广场”第XXX幢XXX铺号房交付给原告向海波使用，但兴业房地产公司未按合同约定的期限履行交付房屋的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告兴业房地产公司未按约定期限交付房屋的行为构成违约，应承担继续履行并赔偿损失的违约责任。原、被告在《中环国际广场商品房买卖合同》中约定了“出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。原告向本院提起诉讼时，被告兴业房地产公司逾期交付房屋的时间已超过60天，根据合同的约定，原告可以选择解除合同，也可以选择要求继续履行合同。现原告要求继续履行合同并要求兴业房地产公司按合同约定承担违约责任，符合合同的约定，其正当合理的诉讼请求，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据合同约定的违约损失赔偿额的计算方法，被告兴业房地产公司自2015年1月29日至2015年6月18日应承担的逾期交付房屋违约金为91000元（130万元×日利率5‰0×140天）。原告向海波要求被告兴业房地产公司支付自2015年1月29日至2015年6月18日的违约金91650元属于计算错误，对于多计算的部分，本院不予支持。原告向海波于2015年6月20日收到被告兴业房地产公司邮寄的交房公告，其就应当及时与兴业房地产公司办理交房手续。如在验收交接时存在“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全”的情形时，原告向海波才有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任也才由出卖人承担。原告向海波未提供证据证实其收到交房公告后及时与被告兴业房地产公司办理了验收交接，在交接时因出现“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全”的情形而拒绝交接，因此本院认为被告兴业房地产公司发出交房公告后房屋未能交付的原因在于原告向海波。根据原、被告双方签订的《中环国际广场商品房买卖合同》关于“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：通知送达30日内，买受人未能及时办理交接手续，须向出卖人支付合同总房款3%违约金，并视为交付标的物合格，买受人已接受该项交接”的约定，确定原告向海波应当在收到交房公告后30日内（即2015年7月19日内）与被告兴业房地产公司办理交房手续，逾期办理交接手续，视为房屋已经交付。对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，出卖人交付房屋钥匙的行为属于房屋占有的转移。原告向海波2015年7月11日领取商铺钥匙的行为应当认定为被告兴业房地产公司已将商铺交付原告向海波使用，且交付房屋的时间在向海波收到交房公告后30日内。商铺交付使用后，被告兴业房地产公司的交房义务即已完成，此后就不再存在逾期交房这一违约行为，自此以后也就无需再行支付逾期交房违约金。根据双方约定的违约金计算方法，兴业房地产公司应承担的2015年6月19日至房屋交付时（2015年7月11日）止的违约金为14950元（650元／天×23天）。原告向海波虽在诉状中未明确要求继续履行合同，但在法庭调查时其明确要求继续履行合同，同时原告向海波提交的起诉状所列的诉讼请求也蕴含了要求继续履行合同的意思表示，原、被告继续履行合同也符合法律的规定及当事人的约定，因此原、被告应继续履行合同。原、被告签订合同的时间是2014年5月11日，签订合同前的事件和行为对合同不产生影响力。被告辩称逾期交房的原因是巴东县住房和城乡建设局于2013年12月16日向被告发出了紧急停工通知书，通知被告停工，该事件发生在合同签订前，对合同没有影响。被告兴业房地产公司于2015年6月15日向原告邮寄了交房公告，由此证明本案所涉商品房项目工程现已施工完毕，因此被告兴业房地产公司辩解的自巴东县住房和城乡建设局发出停工通知后一直未复工的意见与事实不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款的规定，判决如下：
一、原告向海波与被告巴东县兴业房地产有限责任公司继续履行双方于2014年5月11日签订的《中环国际广场商品房买卖合同》。
二、被告巴东县兴业房地产有限责任公司于本判决生效后10日内，向原告向海波支付2015年1月29日起至2015年6月18日止逾期交付房屋的违约金91000元。
三、被告巴东县兴业房地产有限责任公司于本判决生效后10日内，向原告向海波支付2015年6月19日起至2015年7月11日止逾期交付房屋的违约金14950元。
四、驳回原告向海波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2092元，减半收取1046元，由原告向海波负担46元，由被告巴东县兴业房地产有限责任公司负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇至恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定之义务的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 罗杨军
二〇一五年八月五日
书记员 李 辉
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》：
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《诉讼费用交纳办法》：
第二十九条诉讼费用由败诉方承担，胜诉方自愿承担的除外。
部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。
共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。