福建省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）闽民申888号再审申请人(一审原告、二审上诉人)：厦门中信房地产有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路凤凰山庄71号二楼。法定代表人：谢魏，该公司董事长。委托诉讼代理人：林梅，福建深松律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：惠扬（厦门）房地产发展有限公司，住所地福建省厦门市火炬高新技术产业区火炬路321号。法定代表人：严竹明，该公司董事长。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：李凤翔，男，1963年3月14日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。再审申请人厦门中信房地产有限公司(以下简称中信公司)因与被申请人惠扬(厦门)房地产发展有限公司(以下简称惠扬公司)、李凤翔确认合同无效纠纷一案，不服福建省厦门市中级人民法院(2014)厦民终字第2486号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。中信公司申请再审称，生效判决认定事实不清、适用法律错误，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，请求再审。(一)生效判决适用法律错误。1、本案并不适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定。该条规定约束的是买卖合同双方，本案中信公司并非讼争《认购协议书》的买受人或出卖人；该解释的出台是为了维护交易关系的稳定，防止因买卖合同当事人主张合同无效，而致大量买卖合同被认定为无效。本案无适用上述解释第三条规定的余地。2、中信公司主张讼争《认购协议书》无效，系依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条及《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，惠扬公司未经共同共有权人即中信公司的同意擅自处分讼争车位，与李凤翔签订的《认购协议书》应为无效。生效判决对上述解释第三条规定中的“买卖合同当事人”进行扩大解释，导致适用上述解释第三条规定与上位法《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》的相关规定相悖，属适用法律错误。3、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四款规定，“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让”，本案应优先适用《中华人民共和国城市房地产管理法》之规定。(二)生效判决认定事实错误。1、讼争车位并非中信惠扬大厦项目规划建设范围内的房产，系惠扬公司擅自变更规划设计多出来并予以隐匿的车位，惠扬公司对讼争车位的销售行为不属于履行双方合作合同的行为，系无权处分行为。《合作建设经营中信惠扬大厦的合同》第六条约定惠扬公司享有项目现场经营管理权，惠扬公司利用该“现场管理权”，通过更改车位设计，将多出的讼争车位予以隐匿，讼争车位不属双方合作合同约定的房产销售范围。2、《合作建设经营中信惠扬大厦的合同》第六条虽约定惠扬公司负责项目的经营组织及管理安排，但并未约定房产销售由惠扬公司单方全权负责，事实上，在项目的销售中，销售价格的确定、商品房买卖合同的签订、产权证的办理等均由中信公司与惠扬公司共同完成，例如商品房买卖合同需要两家公司共同盖章。这种销售模式与《商品房预售许可证》中载明的售房单位为惠扬公司、中信公司两家公司，是一致的。故惠扬公司并不享有房产单方销售决定权。3、李凤翔一审中已自述，其为惠扬大厦项目物业公司(厦门都市景象物业管理有限公司)的法定代表人，其知晓惠扬公司及中信公司盖章确认的《未售房产分配表》(该表中显示惠扬大厦车位对外售价定为10万元/个)。故在李凤翔明知惠扬大厦项目的所有权人及售房单位为惠扬公司及中信公司、讼争房产销售合同应由惠扬公司及中信公司共同盖章的情况下，结合中信公司的举证，可证实惠扬公司与李凤翔明知会损害中信公司的利益仍恶意串通签订讼争非正式的、条款简单的《认购协议书》、不履行正常的房地产销售手续、不办理产权登记，讼争《认购协议书》系惠扬公司与李凤翔恶意串通签订的，损害了中信公司的合法权益之事实，不但有充足的证据予以证实，更有《认购协议书》本身的约定予以证实，故应当认定该《认购协议书》无效。惠扬公司提交意见称，生效判决认定事实清楚，适用法律正确，中信公司的再审申请不能成立，应予驳回。本院经审查认为，本案争议焦点在于中信公司诉求确认惠扬公司与李凤翔签订的讼争《认购协议书》无效，是否法律依据充分的问题。已生效的本院2012年11月3日作出的(2012)闽民提字第144号民事判决认定，“中信惠扬大厦系由中信公司提供项目用地、惠扬公司负责项目建设所需资金，并取得各项审批手续，合法合作建设而成，故中信惠扬大厦整体物权当属双方共有”，因此，包含讼争车位在内的中信惠扬大厦整体物权属中信公司与惠扬公司共同所有。中信公司起诉以惠扬公司无权处分属双方共同共有的讼争车位以及惠扬公司、李凤翔恶意串通等为由，主张讼争《认购协议书》无效。对于无权处分情形下买卖合同的效力应如何认定的问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条已明确规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故惠扬公司处分讼争车位的行为即使为无权处分行为，也并不影响《认购协议书》的效力，中信公司以惠扬公司无处分权主张讼争《认购协议书》无效，不应得到支持。关于中信公司主张惠扬公司与李凤翔恶意串通、以低价出售讼争车位，《认购协议书》应为无效的问题，因中信公司一审中提供的《未售房产明细表》只能证实惠扬公司与中信公司双方确认未售车位的售价为10万元/个的事实；中信公司一审当庭提供的下载自网络的《车位：从滞销走向畅销价格涨速比房子涨得还快》等4篇报道，仅是厦门车位销售市场的相关报道，不足以证明讼争车位的市场价格；李凤翔一、二审诉讼中仅对讼争车位的品质、现状、价格等作出陈述，并未认可其在签订《认购协议书》当时明知讼争车位的实际价值应为每个10万元，因此上述证据及李凤翔的陈述，不足以证实惠扬公司与李凤翔约定讼争车位每个售价为5.5万元即存在恶意串通的事实。此外，讼争《认购协议书》第四条约定“甲方(指惠扬公司)确保车位使用，但不确保不渗水”，与惠扬公司一审中申请出庭的证人李某到庭所作关于讼争车位经整改后仍有渗水现象的陈述，亦可相互印证。故在中信公司未能举证证实讼争车位的出售价格明显低于相同地段、相同品质的车位当时市场价的情况下，其主张惠扬公司与李凤翔恶意串通损害其合法利益，依据不足，生效判决驳回中信公司关于讼争《认购协议书》无效的诉求，并无不当。此外，中信公司申请再审主张本案应优先适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四款之规定，由于该条款所规定的“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让”内容，并非关于买卖合同的效力性强制性规定，依法不得作为本案认定讼争《认购协议书》无效的法律依据。中信公司主张生效判决适用法律错误，理由不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回厦门中信房地产有限公司的再审申请。审判长 高 晓审判员 黄晓文审判员 刘云贞二〇一六年十二月二十八日书记员 张 涛附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。