四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第5635号
上诉人（原审原告）张玉申，男，1968年5月18日出生，汉族，住河北省邯郸市大名县。
委托代理人赵帅，四川法奥律师事务所律师。
上诉人（原审原告）李玲芳，女，1972年3月18日出生，汉族，住四川省天全县。
委托代理人赵帅，四川法奥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）双流蛟龙投资有限责任公司。住所地：四川省成都蛟龙工业港双流园区服务中心。
法定代表人黄玉蛟，董事长。
委托代理人陈清华，四川拱辰律师事务所律师。
上诉人张玉申、李玲芳因与被上诉人双流蛟龙投资有限责任公司（以下简称蛟龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2014）双流民初字第3220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月17日立案受理后，于2014年10月30日公开开庭审理了本案，上诉人李玲芳以及张玉申、李玲芳共同委托代理人赵帅，被上诉人蛟龙公司的委托代理人陈清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2009年7月7日，张玉申、李玲芳与蛟龙公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定张玉申、李玲芳向蛟龙公司购买现位于双流县蛟龙工业港双流园区乌江路47号“锦绣楠郡”4栋3单元10层1004号房屋，建筑面积101.24平方米，房价款327899元。《商品房买卖合同》第十九条产权登记的内容如下：“（一）初始登记：出卖人应当在2010年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本条款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起7日内向买受人支付。（二）转移登记：1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋转移权属登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起210日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起7日内由出卖人支付。”此外，《补充协议》第十条约定：“该条是对主合同第十九条补充：1.如因蛟龙公司原因未按合同约定时间到房屋产权监理机关办理权属登记手续，且超过合同约定时间6个月的，终止合同的，蛟龙公司退还张玉申、李玲芳已交款，蛟龙公司向张玉申、李玲芳支付该房屋购房总价款的5%作为违约金；未终止合同的，蛟龙公司向张玉申、李玲芳支付该房屋购房总价款的3%作为违约金。”
原审另查明，蛟龙公司于2007年6月12日取得“锦绣楠郡”所在土地使用权证；2010年4月30日，“锦绣楠郡”取得了《建设工程规划合格证》。合同签订后，张玉申、李玲芳按约交付房价款，蛟龙公司于2010年4月30日向张玉申、李玲芳交付了房屋。2010年9月29日，蛟龙公司取得张玉申、李玲芳所购商品房所在楼栋的产权初始登记。2011年7月12日，张玉申、李玲芳取得所购房屋的分户产权证。2013年1月10日，张玉申、李玲芳、蛟龙公司填写了《土地登记申请书》，同日，张玉申、李玲芳办理了委托邓毅办理土地登记的《委托书》；2013年1月29日，蛟龙公司向双流县国土局提交了出让国有土地使用权变更登记所需的完善和齐备的资料，该局出具了土地转让接件通知单。双流县国土局审查认为蛟龙公司所建房屋超容积率，需双流县规划局作出处理后才予办理国有土地使用权分户登记。2014年7月1日，双流县规划局向双流县国土局发出双规划函（2014）142号函，该函载明：“锦绣楠郡”办理《建设工程规划合格证》时间为2010年4月30日，根据当时成都市规划管理技术规定（2008）第8.0.3条规定不予处罚；请国土局按相关规定完善国土手续。双流县国土局收到此函后即开始办理出让国有土地使用权权属证。原审法院在审理过程中，张玉申、李玲芳于2014年7月29日取得了土地使用权证。
原审认定上述事实，采信了张玉申、李玲芳的身份信息、蛟龙公司的营业执照，《商品房买卖合同》、《补充协议》，完税证、不动产发票，银行还款凭证，房产证，国有土地使用权出让合同、土地登记申请书、土地登记委托书，地籍调查表、国有土地使用权分摊登记申请表（分表），土地转让接件通知单，国有土地使用权宗地情况会签表，双流县规划局双规划函（2014）142号函、国土证及各方当事人的当庭陈述等证据。
张玉申、李玲芳于2014年6月19日向原审法院起诉，请求判令蛟龙公司立即协助其办理土地使用权证，并支付违约金（以房屋总价为基数，从其取得房产证之次日起按银行同期贷款利率计算至实际取得土地使用权证之日止），至2014年5月11日暂计算为57864元。
原审法院认为，本案的争议焦点有二个，一是张玉申、李玲芳与蛟龙公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否对买受人取得土地使用权证的期限及违约责任进行过约定。二是蛟龙公司对于张玉申、李玲芳在原审审理过程中取得土地使用权证是否构成违约及应承担多大的违约责任。
关于第一个争议焦点，《商品房买卖合同》第十九条第（一）项初始登记约定：“出卖人应当在2010年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。”这里的权属证明指向明确，即为该商品房所在楼栋的权属证明，结合双方是在初始登记项下对该商品房所在楼栋的权属证明取得期限的约定，故这里的权属证明应为张玉申、李玲芳所购商品房所在楼栋的产权初始登记，并非包含对张玉申、李玲芳取得土地使用权证期限的约定。而该条（二）转移登记之2约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起210日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理……”，这里的房屋所有权证书并无歧义，双方在这里仅是对张玉申、李玲芳取得所购买商品房的房屋所有权证期限之约定，也并非是对取得土地使用权证期限的约定。综上，《商品房买卖合同》第十九条并未对张玉申、李玲芳取得其所购买商品房的土地使用权证期限及违约责任作出约定。对于《补充协议》第十条而言，该条明确是对主合同第十九条的补充，且也未对张玉申、李玲芳取得土地使用权证期限及违约责任作出约定。除了上述合同、协议条款，纵观张玉申、李玲芳、蛟龙公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的其他条款，双方也均未对张玉申、李玲芳取得土地使用权证的期限及违约责任进行过约定。
关于第二个争议焦点，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”结合实际情况，房地产开发企业除合同另有约定外，当然负有积极协助乃至引导购买人办理相关手续之义务。鉴于成都市在办证过程中仍然实行房地分离的办证方式，且土地使用证的办理必须在房屋分户产权证取得后才能进行，蛟龙公司在房屋分户产权证办理完毕之后的次日，即从2011年7月13日起，客观上已具备了办理送交国土部门备案相关产权资料的条件，但其在2013年1月29日方向国土部门办理备案，故2011年7月13日之后至蛟龙公司向国土部门备案期间造成买受人取得国土证的迟延可认定为蛟龙公司的原因。依照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第一款关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”之规定，蛟龙公司对于张玉申、李玲芳迟延取得土地使用权证应属违约。而蛟龙公司在办证过程中的义务仅为备案登记义务，故该公司将办理土地使用权证登记的相关资料提交国土部门后，其即已完成了协助义务。至于是否因容积率超标而导致张玉申、李玲芳未能取土地使用权证的问题，因双流县规划局所出具的函能证明，并非因容积率超标而产生了蛟龙公司未能履行相关义务的情况，故蛟龙公司并无过错；即便如张玉申、李玲芳提交的网络截屏之内容，蛟龙公司也已向相关部门申请办理了补缴超出容积率部分出让金事宜，其也已履行了相关义务。张玉申、李玲芳已取得了商品房及该商品房的房产证，土地证的迟延办理对其影响甚微。该案中张玉申、李玲芳、蛟龙公司并未对张玉申、李玲芳取得土地使用权证的期限及违约责任进行过约定，加之张玉申、李玲芳早已取得房屋及其房产证，国土证的逾期办理并不影响张玉申、李玲芳对房屋的占有、使用、收益、抵押和买卖，也难以降低房屋的交易价值，故原审法院结合张玉申、李玲芳因维权而产生的误工费、交通费等实际费用，酌情判令蛟龙公司赔偿张玉申、李玲芳500元。此外，张玉申、李玲芳要求蛟龙公司协助办理土地使用权证应予支持，但其土地使用权证现已办理完毕，故蛟龙公司已履行了协助张玉申、李玲芳办理土地使用权变更登记的义务。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、蛟龙公司于判决生效之日起十日内向张玉申、李玲芳赔偿500元；二、驳回张玉申、李玲芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费623元，由张玉申、李玲芳承担568元，由蛟龙公司承担55元（此款已由张玉申、李玲芳预交，蛟龙公司应在判决生效之日起十日内直接支付给张玉申、李玲芳）。
宣判后，张玉申、李玲芳不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持张玉申、李玲芳的全部诉讼请求。其主要上诉理由是：1.案涉房屋买卖合同第十九条及补充协议第十条对取得土地使用权证的期限及违约责任有明确约定，原审法院认为无约定属于认定事实错误，即使合同中无关于办理土地使用权证的约定，但案涉合同为蛟龙公司提供的格式合同，该合同违反了《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定。2.原审法院适用法律错误，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，合同双方对格式合同条款理解发生争议的，应当作出不利于提供格式合同一方的解释，因此双方对案涉房屋买卖合同及补充协议中关于房屋所有权证的理解不同时，应按照张玉申、李玲芳的理解为房屋所有权证和土地使用权证。3.蛟龙公司迟延办理产权证书的行为已构成严重违约，其承建的房屋超容积率是迟延办理土地所有权证的真实原因，故依法应当承担违约责任，并支付违约金。4.原审判决认定的事实与判决结果自相矛盾，将违约金与损害赔偿混为一谈，脱离张玉申、李玲芳的诉讼请求，主观臆断蛟龙公司的违约行为对张玉申、李玲芳没有造成损失。
被上诉人蛟龙公司主要答辩是：1.原审法院对房屋买卖合同及补充协议条款解读正确，合同双方并未对办理土地使用权证及相应违约责任作出约定。2.原审法院适用法律正确，根据《房地产管理办法》第六十条之规定，我国目前实行的是房屋所有权证与土地使用权证分离制度。3.案涉房屋买卖合同非格式合同且内容明确，双方不存在对合同约定条款理解的分歧。4.蛟龙公司于本案中无违约行为存在，承建的房屋容积率虽与双流县规划局的规划容积率有误差，但误差值符合《成都市规划管理技术规定（2008）》第八条的规定。5.原审判决认定事实与判决结果并无矛盾，对违约金性质认定正确，蛟龙公司不应当承担违约责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实和原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，张玉申、李玲芳与蛟龙公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，合理有效。本案二审争议的焦点有二个，一是《商品房买卖合同》及《补充协议》是否对蛟龙公司协助张玉申、李玲芳办理土地使用权证的时间及违约责任有约定。二是蛟龙公司是否存在逾期办理土地使用权证的违约行为，张玉申、李玲芳要求蛟龙公司按照中国人民银行同期贷款利率计算逾期办理土地使用权证违约金的上诉请求是否成立。
关于第一个争议焦点，张玉申、李玲芳认为案涉《商品房买卖合同》第十九条及《补充协议》第十条系双方对于办理土地使用权证期间及违约责任的约定。根据《商品房买卖合同》第十九条关于产权登记的约定，其中第（一）项初始登记明确约定：“出卖人应当在2010年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”，“楼栋的权属证明”指向明确，应为案涉商品房所在楼栋的初始产权登记，而非国有土地使用权登记。该第（二）项转移登记约定：“买受人未能在商品房交付之日起210日内取得房屋所有权证的，双方同意按下列第1种方式处理”，该条亦指向明确，即指向办理房屋所有权证的时间，而非土地使用权证。而且《补充协议》第十条明确写明系对主合同第十九条之补充，即该条的两项约定均分别针对主合同第十九条关于房屋初始登记及房屋所有权登记的补充约定，该《补充协议》不可能超越主合同第十九条的约定作出对土地使用权证办证时间及违约责任的约定。综上，本院认定《商品房买卖合同》及《补充协议》并未对蛟龙公司协助张玉申、李玲芳办理土地使用权证的时间及违约责任作出约定。由于上述《商品房买卖合同》及《补充协议》对于办理房屋产权登记的约定不存在理解上的分歧，加之本案当事人所使用的《商品房买卖合同》系主管机关拟定的示范性合同文本而非格式合同，张玉申、李玲芳上诉要求作出对出卖人不利的理解，将房屋所有权证理解为包含国有土地使用权证的理由不成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，具体评述如下：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”虽然当事人在《商品房买卖合同》及《补充协议》中未对出卖人协助买受人办理土地使用权证的时间以及违约责任进行约定，但《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”根据商品房买卖合同的性质，出卖人负有协助买受人办理土地使用权证的附随义务，不能因合同中没有约定就免除出卖人的协助办证义务。
《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”鉴于目前成都市在权属登记上仍然实行房地分离的办证模式，土地使用权证须在房屋产权证取得后才能办理，在没有约定土地使用权证办证时间的情况下，出卖人应当在买受人取得房屋所有权证书之后的一定合理期限内，协助买受人办理国有土地使用权证。2011年7月12日张玉申、李玲芳取得房屋产权证后，蛟龙公司就可以履行相应的协助义务，但原审判决将蛟龙公司履行协助办理国有土地使用权证的时间确定为房屋产权证取得的次日，即2011年7月13日不妥，未给出卖人留足必要的准备时间，本院对此予以纠正。参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，本院酌情确定蛟龙公司应协助张玉申、李玲芳办理国有土地使用权证的时间为2011年7月12日之后90日内。由于蛟龙公司在2013年1月29日才向双流县国土资源局提交了办理国有土地使用证所需资料，在此期间应当认定为蛟龙公司未积极履行合同附随义务，故应承担继续履行和赔偿损失等违约责任。出卖人不是国有土地使用权证的办证机关，其只负有提供必要证明文件的义务，由于规划误差等原因导致张玉申、李玲芳于2014年7月29日才取得国有土地使用权证书不应归责于出卖人的原因所致，故蛟龙公司的逾期办理国有土地使用权证的违约时间应从2011年10月10日计算至2013年1月29日止。
由于张玉申、李玲芳于2010年4月30日收房后就实际占有了案涉房屋，于2011年7月12日取得了案涉房屋的所有权证。在现行不动产物权统一登记制度尚未建立的情形下，根据《中华人民共和国物权法》的规定，房屋产权证是买受人享有该房屋物权的证明，而土地使用权证并非权利人享有物权的凭证，出卖人逾期协助买受人办理国有土地使用权证一般不会影响买受人对房屋所有权权能的行使。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条所规定的违约金必须由当事人在合同中进行约定，由于双方未对出卖人逾期协助办理国有土地使用权证的违约金进行约定，则蛟龙公司只应承担赔偿损失的违约责任而非向买受人支付违约金，原审法院认定蛟龙公司构成违约并判决其向买受人赔偿损失符合相关法律规定，二者并不矛盾。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”但该规定是“可以”而非“应当”，人民法院应当结合案情予以确定。本案中，张玉申、李玲芳在原审诉讼过程中已经实际取得了案涉房屋的国有土地使用权证，说明蛟龙公司在违约后采取了积极的方式履行协助办证义务，加之张玉申、李玲芳也未举证证明蛟龙公司违约行为对其所造成的损失，原审法院结合本案的实际，根据公平原则和诚实信用原则酌情判决蛟龙公司赔偿张玉申、李玲芳损失500元并无不当，本院予以维持。
另，针对张玉申、李玲芳在二审中向蛟龙公司主张支付逾期办理房屋所有权证违约金的诉请，因其在原审中并未提起，故不属于二审审理范围，其可在诉讼时效期限内另案主张权利。
综上，张玉申、李玲芳的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，审判程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按原审判决确定的负担方式执行。二审案件受理费1246.6元，由上诉人张玉申、李玲芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾光勇
代理审判员 曹 洁
代理审判员 范 珍
二〇一四年十一月十日
书 记 员 龙春光