浙江省杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0108民初5302号
原告：世茂天成物业服务集团有限公司，住所地南京市鼓楼区南通路99号，统一社会信用代码913201067805714790。
法定代表人：汤沸，总经理。
委托诉讼代理人：徐飞，浙江卓特律师事务所律师。
被告：海墅房地产开发（杭州）有限公司，住所地杭州市滨江区长河街道江晖路1961号隆和国际大厦1703室，统一社会信用代码91330100665237678R。
法定代表人：秦华，董事长。
委托诉讼代理人：陈洋，系公司员工。
第三人：来国红，女，1978年7月28日出生，汉族，户籍所在地杭州市滨江区。
第三人：来建松，男，1976年10月5日出生，汉族，户籍所在地杭州市上城区。
原告世茂天成物业服务集团有限公司与被告海墅房地产开发（杭州）有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案。依被告海墅房地产开发（杭州）有限公司（以下简称海墅房产公司）申请，本院依法追加来国红、来建松为本案无独立请求权第三人。此后本院依法适用简易程序，公开开庭对本案进行审理。原告世茂天成物业服务集团有限公司（以下简称世茂物业公司）的委托诉讼代理人徐飞、被告海墅房产公司的委托代理人陈洋、第三人来国红、来建松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
世茂物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年2月1日至2016年6月30日的物业管理费共计20188.93元，同期能耗费2175.2元，违约金36841.32元（自2014年2月1日起算暂计至2016年6月30日，按每日千分之三计算，以实际付清日为准）；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系御江苑4-1-4501房屋的业主，且系该小区的建设单位。原告与被告签订《杭州市滨江区御江苑住宅小区前期物业管理服务合同》约定：由原告提供御江苑住宅小区全权物业管理服务，委托管理期限自2013年6月30日起至业主委员会成立并正式签订新的物业管理合同时止。该协议同时约定物业管理服务收费高层住宅按每月每平方米建筑面积2.7元计算，已竣工交付但尚未出售物业，由被告按照物业管理费100%的标准缴纳。公共区域能耗费按实平均分摊；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起每日按未交纳服务费的千分之三交纳违约金。原告与被告签订的《补充协议》约定：物业费采取预收的方式收取，每年预收一次。根据《物业管理条例》等相关法律规定，以上合同对御江苑住宅小区所有业主具有法律约束力。被告的房屋建筑面积为257.84平方米，其自2014年2月1日至2016年6月30日应付物业管理费20188.93元，能耗费2175.2元，经原告多次催讨，被告拒不支付。被告已构成了违约，应依约支付违约金36841.32元。综上，为维护原告的合法权益，提起诉讼，望判如所请。
海墅房产公司辩称：一、涉案房屋已竣工交付且已出售。2013年11月18日，来国红、来建松向被告购买涉案房屋并签订了《浙江省商品房买卖合同》。2013年12月26日，涉案房屋取得建筑工程竣工备案表，证明房屋符合法律和合同约定的交付条件。原被告双方签订的《杭州滨江区御江苑住宅小区前期物业管理服务合同》第七条约定“已竣工交付且尚未出售物业，由甲方按照物业管理费100%的标准缴纳”要求被告承担物业费、能耗费的主张不能成立。二、涉案房屋的物业费、能耗费应由涉案房屋买受人即本案第三人承担。被告与第三人所签订的买卖合同第十二条第三款第一项约定：“若买受人未在出卖人书面交付通知规定的交付期限内办理完毕商品房的验收交接手续，自书面交付通知规定的交付之日起，买受人需自行承担延期收楼所引致的责任和费用（包括物业服务费等）”。被告已于2013年12月27日向买受人寄送《房屋交付通知书》，通知买受人收房。2014年7月30日向买受人寄送《房屋催交通知书》，催告买受人收房。由于买受人原因，涉案房屋至今未办理房屋交付手续。因此，涉案房屋自2014年2月1日起的物业管理费、能耗费应由买受人承担。综上，原告的诉请与事实不符，也无法律和合同之依据，请依法驳回原告的诉讼请求。
第三人来国红、来建松在庭审中陈述：2013年12月30日，当时销售员告知我们房屋要延期交房，但一直到今天该销售员都没通知我们交房。我们从同幢4501室业主处得知因露台改成阳台，相关手续要住建局报备，所以不能交付。如果我们楼下60平方米的楼板被打空，根本不符合交房条件，这样的房屋有安全隐患。原告诉请的物业费应该是原告与被告之间的事情，房屋至今未交付，开发商是有责任的。这期间的物业费不应该由我们负担。
本院经审理认定事实如下：2013年11月18日，第三人来国红、来建松作为买受人与出卖人即本案被告海墅房产公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定来国红、来建松购买由海墅房产公司开发建设的坐落于杭州市滨江区御江苑4幢1单元4501房屋一套。合同还对所购商品房的基本情况、价款、交付期限、交接等事项作了约定。2013年12月26日，御江苑住宅小区建设项目在竣工验收合格后完成了建筑工程竣工备案手续。
原告与被告签订《杭州市滨江区御江苑住宅小区前期物业管理服务合同》一份，约定：由乙方（原告）提供御江苑住宅小区全权物业管理服务，委托管理期限自2013年6月30日起至业主委员会成立并正式签订新的物业管理合同时止；物业管理服务收费高层住宅按每月每平方米建筑面积2.7元计算；公共区域能耗费按实平均分摊；已竣工交付但尚未出售物业，由甲方（被告）按照物业管理费100%的标准缴纳；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按未交纳服务费的千分之三交纳违约金。原告与被告签订的《补充协议》约定：物业费采取预收的方式收取，每年预收一次，预收12个月。
案涉御江苑4幢1单元4501房屋的所有权人至今仍登记为海墅房产公司，无业主入住使用。该房屋建筑面积为257.84平方米，自2014年2月1日至2016年6月30日期间的物业管理费为20188.93元、能耗费为1581.56元。2016年6月17日，原告向被告邮寄催收物业服务费的律师函，因被告未予支付，引发本案纠纷。
证明上述事实的证据有原告提交的《御江苑前期物业管理服务协议》、房产信息、律师函，快递详情单，被告提交的《浙江省商品房买卖合同》、竣工验收备案表，以及各方当事人的当庭陈述。
本院认为，物业服务纠纷是指物业服务人与业主之间因物业服务而产生的有关民事纠纷。物业服务人系物业服务的提供者，业主则是接受物业服务的权利人及交纳物业服务费的义务人。由于涉讼房屋的所有权仍登记在被告海墅房产公司名下，故本案第三人并非案涉房屋的所有权人，即不是法定业主；由于该房屋一直空置，被告也无证据证明第三人已经合法占有使用案涉房屋，即第三人也不是事实上的业主。至于海墅房产公司是否已通知第三人交房，第三人是否系因为房屋存在严重质量问题而拒绝接收，以及该拒收理由是否正当等，均系被告海墅房产公司与第三人就双方之间的商品房买卖合同履行中所涉及的权利义务问题，应另案解决，本院在本案中不予评判。综上，第三人并非物业服务纠纷案件中应承担交纳物业服务费的业主，被告抗辩应由第三人支付物业服务费、能耗费及违约金的理由无事实根据及法律依据，本院不予采纳，对原告要求被告支付物业服务费及能耗费的请求予以支持。被告虽未支付物业服务费，但原因在于其与第三人之间就案涉商品房是否已交付的争议而非恶意拖欠，故对被告要求违约金按照中国人民银行同期贷款利率的标准予以调整的意见予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
被告海墅房地产开发（杭州）有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告世茂天成物业服务集团有限公司物业服务费20188.93元、同期能耗费1581.56元以及相应的违约金（按中国人民银行同期贷款利率的标准，按各缴费时段的应缴金额从逾期之日起算至本判决确定履行之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1280元，减半收取640元，由原告世茂天成物业服务集团有限公司负担383元，被告海墅房地产开发（杭州）有限公司负担257元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 员 季隽虹
二〇一七年一月九日
代书记员 汤 舒