浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙07民终1718号上诉人（原审原告）：金华市恒定物业管理有限公司，住所地金华市婺城区劳动路248号金佛手小区。法定代表人：杜玮草，总经理。委托诉讼代理人：章玉群，女，1980年11月5日出生，汉族，住金华市婺城区，系公司员工。被上诉人（原审被告）：王卫平，女，1979年10月14日出生，汉族，住金华市。上诉人金华市恒定物业管理有限公司（下称恒定物业）因与被上诉人王卫平物业服务合同纠纷一案，不服金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初18058号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。恒定物业上诉请求：撤销一审判决，依法改判，诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：原审以诉讼时效为由，截取合同债权的一部分，不符合诉讼时效制度的法律精神，且王卫平在一审答辩状中已自认上诉人为了向她家催讨物业费停了电梯，故可以证明上诉人持续向王卫平催讨物业费，诉讼时效没有过；前期物业期间应当执行政府指导价，指导价调整则应当随之调整，业委会成立后双方没有达成协议期间仍属于前期物业期间，应执行政府指导价，原判让上诉人执行一个被废弃的文件收费标准错误。被上诉人王卫平答辩称，上诉人的诉讼请求已过诉讼时效，且停电梯不能作为恒定物业已催缴物业费的依据，其也没有收到过任何催缴物业费的短信或电话，电梯费和物业费是分开交的。恒定物业向一审法院起诉请求：1、王卫平立即支付拖欠物业服务费6085.12元及电梯费672.3元（2011年1月1日至2015年7月1日）；2、逾期利息损失（从2015年7月1日至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算）；3、本案诉讼费用由王卫平承担。一审法院认定事实：2003年，金华市辛迪物业管理有限公司（以下简称辛迪物业公司）进驻位于金华市婺城区柳湖花园小区（以下简称柳湖花园小区）从事前期物业服务。2005年6月27日，金华市物价局下发金价管［2005］83号文件，载明：确定物业服务费新标准从2005年1月1日起执行，同时在附件1中明确辛迪物业公司服务的柳湖花园收费等级为三级，在附件2中明确住宅小区多层三级收费中准价为0.30元/M2/月，高层三级收费中准价为0.45元/M2/月，上浮幅度为30%等内容。2010年7月8日，金华市物价局、金华市建设局联合下发金价价管［2010］65号“关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知”，载明：市区普通住宅小区前期物业服务收费等级按逐年累加设定，考核由价格主管部门会同物业部门，并邀请相关部门和单位组成的考评组具体实施；等级评定标准中的“小区配套”为基本条件，由考评组认定，等级评定标准中的“服务标准”的评定实行考核和评价相结合，考核由考评组实施，复评考核按百分制计分，得分80分以上为合格，60分－70分为基本合格，60分以下为不合格单位，降低等级；评价通过书面测评表由业主进行满意度评定，评价分满意、基本满意和不满意三档，不满意率达30%及以上的，降低等级，通知自2010年8月1日起执行。同时，附件1中明确金华市区住宅小区前期物业服务收费标准，多层三级收费中准价为0.50元/M2/月，高层三级收费中准价为0.75元/M2/月，上浮幅度为20%等内容。嗣后，主管部门等未组成考评组在柳湖花园小区业主中对辛迪物业公司的服务开展过满意度测评。2016年10月7日，金华市物价局针对恒定物业公司作出《关于金价管［2005］83号文件的效力及金价价管［2010］65号文件相关问题的请示》的复函载明：1、根据《金华市物业服务收费管理办法实施细则》和《金华市区住宅小区物业服务收费等级评定标准》的规定，经评定，柳湖花园小区物业服务等级为三级；2、根据《浙江省物业服务收费管理实施办法》第七条第二款规定，业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价；2010年6月25日，柳湖花园已成立业主委员会，物业服务收费实行市场调节价管理，收费由双方协商确定；3、柳湖花园住宅小区从2010年6月25日成立业主委员会之日起，物业服务收费已实行市场调节价，无需再对其收费等级重新进行考核评定。辛迪物业公司一直未与小区业主委员会签订物业服务合同。辛迪物业公司自对柳湖花园小区进行物业管理服务后，于每年7月1日至12月31日间向相关业主收取当年的物业费。王卫平系柳湖花园小区35幢1单元502室（多层住宅、建筑面积为150.25M2）房产登记业主，自2011年1月1日起一直未向辛迪物业公司交纳物业费。2015年6月23日，柳湖花园业主委员会向辛迪物业公司发出限期撤离的通知，同年7月1日，辛迪物业公司撤出该小区的物业管理服务。2016年1月27日，辛迪物业公司经金华市婺城区市场监督管理局审核更名为恒定物业公司。2016年3月14日，辛迪物业公司就被告涉案房屋之物业费曾向法院提起诉讼。一审法院认为：恒定物业公司的前身，即辛迪物业公司作为柳湖花园小区的前期物业管理公司，在柳湖花园小区未设立业主委员会前，其对柳湖花园小区所从事的物业管理服务行为构成其与王卫平间的物业服务关系，王卫平作为该小区业主依法应支付相应的费用，故恒定物业根据政府主管部门审核及所确定的收费标准，请求王卫平支付相应的服务费并无不当；在柳湖花园小区于2010年6月25日成立业主委员会至辛迪物业公司撤离该小区的物业管理期间，虽然辛迪物业公司与柳湖花园小区业主委员会未签订书面合同，但该业主委员会在前期较长的时期内，对辛迪物业公司所从事物业管理服务并无异议，客观上形成了事实上的物业管理服务关系；由于双方对服务收费标准等相关事项未曾协商，恒定物业要求相关业主自2010年8月1日后按政府新的指导价交纳物业服务费，缺乏事实依据，而以金价管［2005］83号文件所确定的相应标准计费，符合政府指导的“实行市场调节价管理”之实质，更符合前期的收付惯例。王卫平未及时支付物业管理服务费用，造成恒定物业利益受损属实，对恒定物业要求支付利息之请求符合法律规定，予以支持。恒定物业于2016年3月14日曾就涉案房屋的物业费提起诉讼，故诉讼时效保护时间应以2016年3月14日倒推两年起算；但其提供的证据不足以证实其在该日期前向王卫平主张之前的讼争费用使诉讼时效中断的事实，王卫平以恒定物业的该部分请求已超过两年诉讼时效提出抗辩，符合法律规定；正由于恒定物业与柳湖花园小区业主委员会对收费标准、收缴时间等事项未作过协商或约定，而根据市场规则或习惯一般以自然年份收付相应费用，就本案而言，自恒定物业于2016年3月14日曾对涉案房屋物业费提起诉讼，诉讼时效保护时间应以2016年3月14日倒推两年起算，故王卫平相应应缴付2014年1月1日至2015年6月30日的全额物业服务费。由于物业费的收取和使用，不仅关系到物业管理公司能否正常运行，且关系到小区内全体业主的整体利益，即使物业公司在物业管理服务中有管理或服务不到位情况存在，也应由小区业主委会代表业主行使相应的权利；而王卫平提出恒定物业对柳湖花园从事的物业管理过程中由于服务不到位导致其利益受损，系另一法律关系，王卫平以此为由拒付物业费，于法无据。恒定物业未向法庭举证电梯能耗费用的计算依据，法院对诉请中要求王卫平支付电梯费不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条和国务院《物业管理条例》第二十四条、第二十六条，第四十条、第四十一条第一款、第六十五条之规定，判决：一、王卫平于本判决生效之日起三日内给付原告金华市恒定物业管理有限公司2014年1月1日至2015年6月30日间的物业服务费1217.03元；并以中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率之标准计付自2015年7月1日起至实际履行之日止的利息。二、驳回金华市恒定物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由王卫平负担。二审期间，双方当事人均未提交证据。本院对一审认定的事实予以确认。另查明，王卫平系小高层业主，在原审中其自认恒定物业于2012年1月至2015年6月期间，为了向其催缴物业费，将电梯设置成不能停留在其所在楼层。本院认为,二审争议在于收费标准及诉讼时效问题。关于收费标准问题。在柳湖花园业主委员会成立之前，小区物业属于前期物业，前期物业合同由建设单位与物业公司签订，本案中前期物业服务中系按三级收费资格标准即高层按0.45元/平方米/月计。按《物业管理条例》第二十六条的规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案中，柳湖花园业主委员会在2010年成立后未与当时的辛迪物业签订物业服务合同，而物业公司之后继续在从事柳湖花园的物业服务，只能视为原合同条款延续，故价格仍应按高层0.45/平方米/月计。上诉人主张按现行政府指导价执行，未获得合同相对方同意，其理由不能成立。关于诉讼时效问题，因王卫平在原审中自认恒定物业于2012年1月起通过设置电梯停靠楼层的方式持续在催缴物业费，故应认定恒定物业所主张的自2011年1月1日至2015年6月30日的物业费，未超过诉讼时效，按照高层0.45/平方米/月计算，王卫平需支付物业费共计3651.08元。综上，上诉人的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销金华市婺城区人民法院(2017)浙0702民初18058号民事判决；二、王卫平于本判决生效之日起三日内给付金华市恒定物业管理有限公司2011年1月1日至2015年6月30日间的物业服务费3651.08元；并以中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率之标准计付自2015年7月1日起至实际履行之日止的利息；三、驳回金华市恒定物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，由王卫平负担。本判决为终审判决。审 判 长 李建旭审 判 员 徐 磊审 判 员 李 敏二〇一八年六月一日代书记员 郑可卿?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-7-?