江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终8556号
上诉人（原审被告）：朱从龙，男，1970年3月27日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：李云，江苏李云律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨宝荣，女，1965年12月22日生，汉族，户籍地安徽省明光市，住江苏省南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：高洁，江苏巨楷律师事务所律师。
上诉人朱从龙因与被上诉人杨宝荣经济适用房转让合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初4877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱从龙上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回杨宝荣的一审全部诉讼请求；二、判令杨宝荣承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院没有查明当时当地相同性质的安置房屋的买卖价格，以及卖方是否在买卖关系中收益。案涉房屋买卖关系存在很多疑点，朱从龙没有收到杨宝荣一分钱，杨宝荣支付的201390元是交纳给房地产公司的购房款，也就是说朱从龙没有任何受益，不符合常理。实际上，涉案房屋买卖不是朱从龙的真实意思表示，实际上是杨宝荣通过非正常手段霸占朱从龙应得的安置房指标的行为，侵占了朱从龙的权利，且杨宝荣是自己有住宅的农村居民，没有获得安置房的城市居民身份，对涉案房屋买卖合同的无效应承担主要责任。一审法院判决朱从龙赔偿房屋差价的80%显然错误，且违背公平合理原则。杨宝荣仅出资201390元就占用涉案房屋长达8年，其支付的购房款按民间借贷合法的最高利息及月息2分计算也只有每月4000元，不考虑杨宝荣的居住利益，杨宝荣的利息损失也只有40余万元。二、一审法院未考虑安置房屋上市交易应补缴的经济适用房转为商品房的差价，违背了价格计算标准。经济适用房转为商品房需要交纳相当于房屋评估价格30%以上的土地出让金，因此，即使一审法院按照重置价格确定赔偿也应当以评估价的70%为基数。而判令朱从龙承担80%的责任显然也与事实和公平原则不符，朱从龙最多应按评估价2244400元的70%及1571080元为基数，判令朱从龙承担50%的责任，也就是说，朱从龙最多在返还购房款201390元后再赔偿杨宝荣785540元。或者一审法院可判决将涉案房屋收归国有，按规定重新分配给符合申购经济适用房条件的居民，应为经济适用房本来的功能就是解决困难群体的居住而不是让人投机获取利益的。三、涉案房屋不是朱从龙的，朱从龙只是通过关系挂名，待权属确定后再退还，因此杨宝荣的诉讼请求不能成立，朱从龙不应承担所有风险。
杨宝荣辩称，一、朱从龙否认涉案房屋为其所有，但又以涉案房屋所有权人的名义起诉杨宝荣，要求杨宝荣搬出涉案房屋，其诉称与实际行为相互矛盾。朱从龙一直强调说其系通过其他手段获得涉案房屋，要求将涉案房屋返还国家，但双方之间的纠纷从2015年10月份至今已经两年，先由杨宝荣起诉朱从龙要求将涉案房屋过户至杨宝荣名下，一审法院支持了杨宝荣的诉讼请求，但本院二审认为双方之间的协议违反了国家强制性的规定，驳回了杨宝荣的诉讼请求。朱从龙其后又据此向一审法院起诉要求杨宝荣搬出涉案房屋，在两年的时间内，朱从龙也没有相关部门要求将涉案房屋收回国有。涉案房屋来源于拆迁安置，不同于一般意义上为解决困难群体居住而通过比较低廉的价格出售的房屋，朱从龙违反了诚实信用原则，不遵守双方协议，存在主要的过错，所以应当承担80%的赔偿责任。综上，请求本院驳回朱从龙的上诉请求。
杨宝荣向一审法院起诉请求：一、判令朱从龙返还位于南京市××山庄××室房屋（即涉案房屋）支付的价款201390元及住房登记费40元；二、判令朱从龙赔偿杨宝荣的购房损失（数额为原房屋价格与现房屋市场价格的差额，具体以鉴定为准）；三、判决朱从龙赔偿杨宝荣的装修损失（具体数额以鉴定为准）。本案诉讼费由朱从龙承担。
一审法院认定事实：2009年1月2日，杨宝荣（乙方）与朱从龙（甲方）及案外人朱从林、刘永俊、朱从华、陆雪梅（以上4人均为甲方）签订《协议》1份，该协议内容为：“一、甲方确定将现标注为栖霞区翠林山庄一期某幢103室的房屋购房序号（416d）以及与此相关的全部权利转让给乙方；二、乙方自行支付由本协议第一条而产生的所有购房费用（205417元）；三、甲方应协助乙方购得上述房屋，并及时协助乙方办理所有变更登记手续，不影响乙方获得相应权证，所有变更登记手续费用由乙方承担；四、协议双方各自严格遵守协议，甲方如违约即按违约当时的同等地点、同等面积房屋价格向乙方支付违约金，反之亦然；五、本协议一式二份，甲乙双方各执一份。本协议两份效力等同，对外保密，甲乙双方签字生效。”《协议》签订后，杨宝荣于2009年1月19日以朱从龙的名义向南京仙林房地产开发有限公司支付了涉案房屋的购房款201390元，并取得销售不动产统一发票。后涉案房屋一直由杨宝荣使用。2011年4月，社区通知该小区的业主统一办理房屋相关证件，朱从龙与杨宝荣的丈夫王兵一起至指定地点交纳了涉案房屋的住房登记费及契税，费用由王兵支付。之后王兵领取了涉案房屋的房屋所有权证和国有土地使用证，该两证载明的所有权人及使用权人为朱从龙。涉案房屋所有权证载明该房屋为经济适用房，登记时间为2010年11月24日，五年内不得上市交易与出租。
从2014年起，杨宝荣多次要求朱从龙协助办理涉案房屋的过户手续，朱从龙均予以拒绝，后杨宝荣向一审法院起诉，请求判令朱从龙限期办理涉案房屋变更登记至杨宝荣名下的手续，一审法院经审理作出（2014）栖民初字第2503号民事判决（以下简称2503号民事判决），判令朱从龙于判决生效之日起三十日内协助杨宝荣将涉案房屋所有权和国有土地使用权变更登记至杨宝荣名下。朱从龙对2503号民事判决不服，向本院提出上诉，本院二审作出（2015）宁民终字第5864号民事判决（以下简称5864号民事判决），认定案涉《协议》无效，判决：一、撤销2503号民事判决；二、驳回杨宝荣的原审诉讼请求。2016年3月24日及4月5日，朱从龙分别重新领取了涉案房屋的所有权证及土地使用权证。
2016年6月17日，朱从龙诉至一审法院，要求杨宝荣立即迁出并返还涉案房屋。一审法院审理后，于2017年5月3日作出（2016）苏0113民初3475号民事判决，判决杨宝荣于判决生效之日起十日内迁出坐落于涉案房屋并将涉案房屋返还给朱从龙。
本案一审中，杨宝荣申请对涉案房屋的价值进行评估。经一审法院委托，博文房地产评估造价集团有限公司于2017年5月23日作出博文房估字（2017）第12391号房地产司法鉴定估价报告，认为涉案房屋目前的市场价值为224.44万元。杨宝荣为此支出评估费17350元。
一审审理中，杨宝荣撤回要求朱从龙赔偿装修损失的诉讼请求。
一审法院认为，本院作出的5864号民事判决已认定双方当事人签订的关于买卖涉案房屋的《协议》无效，该已发生法律效力，对双方当事人均有约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院已判决杨宝荣向朱从龙返还涉案房屋，杨宝荣认为返还房屋造成其利益受损，可以向朱从龙主张赔偿。赔偿的范围以《协议》被确认无效时重置相同地段、面积商品房价格与《协议》中约定的购房款的差价为准。双方当事人应根据自身的责任比例承担责任。涉案房屋的购房款为201390元，经评估，目前市场价值为224.44万元，差价2043010元。朱从龙应全额退还购房款，对于差价部分，根据双方的过错程度，一审法院确定朱从龙应赔偿差价的80%，即1634408元。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决：一、朱从龙于判决生效之日起十日内返还杨宝荣购房款201390元；二、朱从龙于判决生效之日起十日内赔偿杨宝荣损失1634408元。一审案件受理费4321元，保全费1527元，评估费17350元，合计23198元，由杨宝荣负担4640元、朱从龙负担18558元（此款杨宝荣已向一审法院缴纳，朱从龙应负担的部分于履行判决确定的义务时一并给付杨宝荣）。
一审法院认定的事实有相应证据证实，本院依法予以确认。
二审中，朱从龙提交销售不动产统一发票一张，用于证明朱从龙并非拆迁安置对象，涉案房屋实际上并不是朱从龙的拆迁安置房。杨宝荣质证认为，发票上写明的房屋是25幢202室，而涉案房屋位于某幢，发票与本案没有关联性，不能证明朱从龙的证明目的。
以上事实，有发票及本院询问笔录在案为凭。
本院认为，朱从龙明知涉案房屋有交易限制而违反规定与杨宝荣签订协议出售涉案房屋，在杨宝荣支付了购房款、交纳了住房登记费及契税，将涉案房屋的所有权证和土地使用权证办至朱从龙名下后，朱从龙又拒绝协助杨宝荣办理过户手续，一审法院综合案件情况，根据朱从龙与杨宝荣对于涉案房屋买卖协议无效的过错程度判令朱从龙赔偿杨宝荣房屋重置差价的80%，并无不当。
朱从龙上诉称，一审法院没有考虑到涉案房屋上市交易须补交相当于房屋评估价格30%以上的土地出让金。对此本院认为，朱从龙对涉案房屋的性质及交易限制系明知，也了解涉案房屋上市交易应补交相应土地出让金，但其在与杨宝荣签订协议时并未约定由杨宝荣承担相应土地出让金，且因协议无效，涉案房屋仍为朱从龙所有，朱从龙也并未实际就涉案房屋补交土地出让金，故朱从龙要求按涉案房屋评估价值的70%计算杨宝荣损失的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。杨宝荣一审诉请朱从龙返还住房登记费40元，因该费用系向登记机关交纳，并未由朱从龙收取，故对其返还请求不予支持。
综上所述，朱从龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12289元，由上诉人朱从龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 郑 慧
审判员 龚 震
二〇一八年一月十九日
书记员 朱亚芳