江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终8420号
上诉人（原审被告）：南京德文房地产开发有限公司，住所地南京市溧水区洪蓝镇平安西路86号。
法定代表人：邵泽君，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈晗，男，汉族，1962年6月19日生，住南京市江宁区，该公司总经理。
委托诉讼代理人:施清远,江苏龙蟠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京日报发展有限责任公司，住所地南京市秦淮区龙蟠中路223号。
法定代表人：丁辉宇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡先龙，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱红林，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
上诉人南京德文房地产开发有限公司(以下简称德文公司)因与被上诉人南京日报发展有限责任公司(以下简称南京日报公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2017）苏0104民初5136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
德文公司上诉请求：撤销一审判决，驳回南京日报公司的一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由南京日报公司承担。事实与理由：一、涉案房产未交付完成，被上诉人应负责任。上诉人与被上诉人虽签订了《房产购买及置换广告合同》，但双方约定的是交房期满前，由被上诉人或者由被上诉人委托上诉人进行再销售，而不是直接过户给被上诉人。双方当事人在签订涉案合同时，被上诉人还没有确定与上诉人进行房产交易的对象，只有在被上诉人确定了交易对象是其本身还是另外的实际购房人后，上诉人方能完成涉案房屋的交付。在森湖溪谷一期25-2房屋置换交易之前，就有相同的房屋置换交易，都是由被上诉人发函确定交易对象。2010年12月南京日报公司发给德文公司的公函“森湖溪谷别墅16栋101号、06栋-3号现将以南京日报公司的名义与贵司签订房屋买卖合同，并办理两证等相关手续。”从该份公函的内容可以确定，双方的交易习惯就是被上诉人通知上诉人与被上诉人指定的人完成房产交易。而就涉案森湖溪谷一期25-2房屋，上诉人一直未收到被上诉人的相关交易指令。因此对于该套房产没有办理交付完成的责任，不应由上诉人承担。二、上诉人已向被上诉人发出交付通知，但被上诉人迟迟不予收房。双方于2011年1月4日签订的涉案合同第六条约定房屋交付时间为2011年12月31日，同年8月25日，上诉人已向被上诉人发出交付通知，要求其前来收房，但被上诉人迟迟未予收房，该份交付通知对象为被上诉人，交付的房屋为与其有合同关系的森湖溪谷一期房屋，涉案房屋就是同批交付的房屋的其中之一，上诉人已经按约进行了交付通知，但被上诉人迟迟不予收房，应对涉案房屋未交付成功负责。三、合同可以继续履行，房屋依然可以交付。2015年涉案房屋因上诉人涉及其它诉讼被查封。如前所述，涉案合同无法履行是由于被上诉人的原因造成的，间隔4年之后的涉案房屋的查封并不是导致房屋未交付完成的原因。目前该套房屋被溧水法院暂时查封的状态是可以改变的，上诉人依然可以向被上诉人交付该房屋。房屋被查封的状态不可能对被上诉人的权利造成实质的损害。《房产购买及置换广告合同》中约定的房产置换是完全可以履行的。市场经济下，本着鼓励交易的原则，上诉人无需退还被上诉人233万元购房款及利息。综上所述，请求查明事实，依法撤销一审判决，保护上诉人的合法权益不受侵害。
南京日报公司辩称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，涉案合同已经终止，应当恢复原状。2、上诉人提交的证据无法证明存在其所称的交易惯例。其所谓的交易惯例的事实与本案是两个不同的事实，不存在关联性。3、上诉人提供的证据无法证明其就涉案房屋收房进行了通知。4、上诉人未参加一审程序是自己对自己诉讼权利的放弃，其本次提交的证据法庭也应当不予采纳。综上，请求驳回上诉，维持一审判决判。
南京日报公司向一审法院请求，1、判令德文公司返还南京日报公司233万元及逾期付款利息，逾期付款利息从2015年1月1日至德文公司实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。2、判令本案诉讼费用由德文公司承担。
一审法院认定的事实：2011年1月4日德文公司作为甲方，南京日报公司作为乙方签订了一份《房产买卖及置换广告合同》，约定甲方以其建设的溧水区傅家边森湖溪谷一期25-2房屋置换乙方媒体等值广告版面，甲方提供的房产价值466万元给乙方，甲乙双方确认，甲方将该房屋出售给乙方，乙方以转账支票形式支付一半购房款233万元，另一半233万元购房款乙方以广告版面返还给甲方；甲方于2011年12月31日前交付房屋，遇特殊情况，合理顺延交付期，乙方不追究甲方责任，但顺延期不得超过100天；广告发布期自2011年1月1日至2014年12月31日止，逾期视为付清广告发布权，乙方不予任何补偿；德文公司逾期交房，应当按每日千分之三支付违约金。合同签订后，南京日报公司按约定于2011年1月14日支付了233万元房款，发布了233万元广告。德文公司用于置换的房屋被南京市溧水区人民法院查封，德文公司无法履行合同，德文公司另外提供了一套价值233万元的同一小区21-2号房屋给南京日报公司，并办理了网签，2016年8月，南京日报公司以233万元广告款未付为由诉至一审法院要求德文公司支付广告费，一审法院作出（2016）苏0104民初7145号判决，支持了南京日报公司的诉讼请求。德文公司对该判决不服，上诉至南京市中级人民法院，二审中，南京日报公司以诉讼的方式提出终止合同且明确表示不同意继续履行合同。二审认定，“合同签订后南京日报公司依约交付了233万元的房款并为德文公司发布了价值2321447元的广告，德文公司理应交付房产，但合同约定房屋交付日期为2011年12月31日前，但德文公司交房已远超60天，南京日报公司有权依约终止合同的履行，并要求德文公司以现金的方式支付广告发布费用及利息”，二审以一审判决认定事实基本清楚，但基于二审出现新事实，对一审判决结果予以调整，于2017年6月8日作出（2017）苏01民终3481号判决，判令德文公司于判决生效之日起十日内向南京日报公司支付广告款2321447元及逾期付款违约金（自2015年1月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。南京日报公司又在南京市溧水区人民法院起诉要求德文公司交付21-2号房屋并办理不动产证书，德文公司提起反诉，对南京日报公司提出的口头变更2011年签订的协议不予认可，要求南京日报公司支付21-2室房屋的购房款233万元，南京市溧水区人民法院以双方未就房产买卖及置换广告合同的变更履行达成合意，该合同未解除的情况下，南京日报公司主张以2011年1月14日支付的购房款冲抵2016年4月11日双方签订的商品房预售合同中森湖溪谷21-2号房屋的购房款无事实和法律依据，对南京日报公司该主张不予支持，作出（2016）苏0117民初4075号判决，对德文公司要求南京日报公司需另行支付21-2号房屋的购房款233万元的诉讼请求，予以支持。因德文公司未退还25-2号房屋的购房款，故南京日报公司诉至法院要求处理。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，合同终止后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。出售诉争房屋系当事人真实意思表示，但因诉争房屋被查封，德文公司无法继续履行合同中约定的交房义务，且已有生效法律文书认定，双方的《房产买卖及置换广告合同》已终止履行，故南京日报公司要求德文公司返还南京日报公司已付购房款及利息，一审法院予以支持。因2011年12月31日德文公司即应交付房屋，但德文公司未交付亦未退还已付购房款，故南京日报公司要求自2015年1月1日起至实际退还购房款之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期还款利息，符合合同约定，一审法院予以支持。德文公司未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。一审法院判决：德文公司于判决生效之日起五日内返还南京日报公司233万元购房款，并自2015年1月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期还款利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25440元，减半收取12720元，诉讼保全费5000元，合计17720元，由德文公司负担。
二审中，上诉人提交证据一、竣工验收备案表3份。被上诉人质证称，对该证据的真实性无法确认，对合法性和关联性不予认可，该证据无法证明本案事实，与本案无关。上诉人提交证据二、16-1别墅的房产置换广告合同、商品房预售合同、房屋交付通知书、发票；证据三、6-3别墅的房产置换广告合同、商品房预售合同、房屋交付通知书、发票；证据四、25-5别墅的房产置换广告合同；证据五、公函。以上证据证明涉案房产与南京日报公司购买的另外两套房产（16-1、6-3）均在2010年12月已完成竣工验收，2011年7月竣工验收备案，具备交房条件。南京日报公司购买的房产不一定都办理在自己名下，需要指定实际买受人，德文公司接到明确指令后，办理签约、交房等手续，16-1、6-3房产都是按这个流程操作的，构成两公司的交易惯例。南京日报公司没有指定25-2房屋的实际买受人，导致德文公司无法配合其销售，没有实际交房。公函上有南京日报社和南京日报社经营管理部的章，指定6-1、16-3房屋过户给南京日报公司。被上诉人质证称，对广告合同、商品房预售合同、交付通知、发票的真实性均不予认可，与本案无关系联性。公函中有德文公司自行书写的地方，其不予认可。上述证据不能达到德文公司证明目的，不能证明25-2房产的事实。上诉人提交证据六、森湖溪谷项目销售情况。证据七、南京市中级人民法院庭前会议笔录。证明涉案房屋查封时间为2015年12月7日，系其2011年通知对方收房之后，间隔4年之久，涉案房屋不存在因查封无法交付的情形。被上诉人质证称，德文公司无证据证明通知收房，涉案房屋未交付系上诉人不履行合同义务，不存在因被上诉人的原因造成。
本院认为，合同终止后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因涉案房屋已被司法查封，现无法完成合同中约定的房屋交付。被上诉人在已生效的（2017）苏01民终3481号案件中，要求终止履行双方当事人签订的《房产购买及置换广告合同》，本院已予以认定。涉案合同终止后，上诉人返还其收取的被上诉人购房款，具有事实和法律依据。上诉人认为，涉案房屋未交付的原因系被上诉人造成，涉案房屋仍可实际交付，一审法院认定其应返还被上诉人已付购房款错误的理由，本院不予采纳。
综上所述，德文公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25440元，由上诉人南京德文房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一八年一月十日
书记员 王 慧