上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民一（民）初字第6504号
原告（反诉被告）上海世江物业管理有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人方瑞康，董事长。
委托代理人戈介山，男。
委托代理人王玉勤，女。
被告（反诉原告）袁斌峰，男，1978年5月17日生，汉族，户籍所在地上海市长宁区，现住上海市松江区。
委托代理人袁永清（系袁斌峰之父），住同袁斌峰。
原告上海世江物业管理有限公司与被告袁斌峰物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月27日受理后，依法适用简易程序审理。2015年8月18日，被告袁斌峰提起反诉。2015年9月8日，本案公开开庭进行�审理。原告（反诉被告）上海世江物业管理有限公司的委托代理人戈介山、王玉勤，被告（反诉原告）袁斌峰的委托代理人袁永清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海世江物业管理有限公司诉称：原告经招投标与西郊百丽苑小区开发商签订《西郊百丽苑物业服务合同》，并于2010年6月1日起至2015年5月31日承担小区的物业管理服务。在此期间，原告按照合同约定向小区全体业主包括被告提供了公共秩序维护、环境保洁、绿化养护、公共设备设施维护、小区综合管理等服务。被告系小区X号XX室业主，未缴纳自2013年4月1日至2015年7月31日止的物业管理费人民币（以下币种同）5，214.97元。原告经催讨未果，故要求法院判令：1、被告缴纳自2013年4月1日至2015年7月31日止的物业服务费5，214.97元；2、被告支付滞纳金6，805.54元。审理中，原告自愿放弃第二项诉讼�求。
被告袁斌峰辩称：如果原告先满足被告方的反诉请求后，被告方同意支付原告自2013年4月1日至2015年7月31日止的物业服务费。原告不但违约在先、侵权在先、过错在先，而且提供的服务达不到约定的标准。原告方的第二项诉讼请求是于法无据的欺诈行为，放弃该项请求是必然的。
反诉原告袁斌峰反诉诉称：反诉原告于2012年9月3日签订《房屋交接书》，按照约定，反诉被告应当自2012年10月向反诉原告收取物业服务费，但反诉被告违约收取反诉原告自2012年4月至9月的物业服务费1，117.80元，侵害反诉原告的合法权益，经交涉拒不返还；反诉被告提供的管理服务不仅达不到约定的标准，而且有不作为、不提供服务的行为，不履行约定的义务，侵害业主、物业使用人的合法权益。反诉被告应当承担民事责任、违约责任、民事赔偿责任、惩罚性损害赔偿责任，故反诉请求判令：1、反诉被告返还反诉原告自2012年4月至9月的物业服务费1，117.80元；2、反诉被告赔偿反诉原告损失费用1，117.80元的三倍即3，353.40元；3、反诉被告承担连带责任，支付反诉原告违约金5，214.94元；4、对反诉被告责令改正、训诫、责令具结悔过，并处罚款，责令反诉被告全面履行自己的义务。
反诉被告上海世江物业管理有限公司针对反诉辩称：对于反诉原告的第一项反诉请求，反诉被告是自2011年11月1日进户期间为基准日收取物业费，现反诉原告要求退还进户后由开发商聘请的装修公司装修期间的物业费，现表示不予同意；对于第二项反诉请求，不同意赔偿，反诉原告理由不充分，没有赔偿依据；对于第三项反诉请求表示不同意，因为物业公司不存在承担连带责任的情况；对于第四项反诉请求表示不同意。
经审理查明：2010�5月10日，原告（反诉被告）与开发商上海佳铭房产有限公司签订《西郊百丽苑前期物业服务合同》一份，约定原告对西郊百丽苑进行物业管理，合同期限自2010年6月1日起至2012年5月31日止，（小）高层的物业服务收费标准为每月每平方米2.10元。合同还对其他事宜进行了约定。
2012年4月，原告（反诉被告）又与开发商上海佳铭房产有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定原告对西郊百丽苑进行物业管理，合同期限自2012年6月1日起至2015年3月31日止，（小）高层的物业服务收费标准为每月每平方米2.10元。合同还对其他事宜进行了约定。
上述二份前期物业服务合同签订后，原告（反诉被告）一直为被告（反诉原告）所在小区提供物业服务至今。
被告（反诉原告）为上海市松江区九亭镇九杜路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人，该房屋的建筑面积为88.69平方米。2011年10月14日，开发商向被告（反诉原告）发出交房通知书，通知被告（反诉原告）于2011年10月31日至2011年11月7日办理物业交付手续。2011年11月5日，被告（反诉原告）与开发商办理了房屋交接验收手续，被告（反诉原告）确认已完成了房屋交接验收手续，并同意委托开发商在装修期间保管房屋钥匙至装修完毕时交付。2012年9月3日，被告（反诉原告）与开发商签订了《房屋交接书》。
另查明，2010年5月18日，被告（反诉原告）与开发商签订了《购房附赠装修协议》一份，约定系争房屋之装修为开发商赠与被告（反诉原告），装修工程从完成交房、办理房屋交接手续后7天内进行。
被告（反诉原告）已交纳自2012年4月1日至2013年3月31日止的物业管理费2，235.60元，因被告（反诉原告）未交纳2013年4月1日至2015年7月31日止的物业管理费5，214.97元，原告（反诉被告）经催讨未果，遂诉至本院。
以上事实，有前期物业服务合同、上海市房地产登记簿、上海市商品房预售合同、购房附赠装修协议、交房通知书、交房验收表、房屋交接书、物业管理费交费表、物业交接本、告居民书、律师函及邮件详情单、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立并选聘新的物业服务企业前的物业管理，本案所涉的物业管理属前期物业管理。对于前期物业管理服务费用，应当按照物业管理企业与住宅出售单位约定的合法收费标准收取。本案原告（反诉被告）主张的物业费标准系依据其与开发商签订的前期物业服务合同，本院对此予以确认。原告（反诉被告）作为开发商选聘的前期物业管理企业，在提供了物业管理服务后，被告（反诉原告）作�该小区的业主应当依据诚实信用的原则，向原告（反诉被告）履行支付物业管理费的义务。原告（反诉被告）现要求被告（反诉原告）支付自2013年4月1日至2015年7月31日止的物业服务费5，214.97元，本院予以支持。
此外，原告（反诉被告）放弃第二项诉讼请求，系对自己权利的处分，并无不当，本院予以准许。
关于被告（反诉原告）的反诉请求，本院认为，商品房预售合同中房屋的交付，既有房屋的实体交付，又有房屋的产权交付，被告（反诉原告）于2011年11月5日与开发商办理的房屋交接验收手续，即为房屋的实体交付。从被告（反诉原告）与开发商所签订的《上海市商品房预售合同》第十七条、附件三以及《购房附赠装修协议》来看，双方约定被告（反诉原告）购买的房屋系毛坯房，而非精装修房屋，系争房屋的装修系开发商赠与被告（反诉�告），相关的装修工程从完成交房、办理房屋交接手续后7天内进行，因此被告（反诉原告）应当自完成房屋的实体交付即2011年11月5日后的次月起履行支付物业服务费的义务，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还自2012年4月至9月的物业服务费1，117.80元的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。
此外，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿损失费用、支付违约金、责令改正、训诫、责令具结悔过，并处罚款等反诉请求，缺乏相应的事实和法律依据，而且从原告（反诉被告）所提供的物业交接本、告居民书等证据来看，本院认为原告（反诉被告）已经切实履行了物业服务的义务，故被告（反诉原告）上述反诉请求，本院均不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《最高人民法�关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，参照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）袁斌峰于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海世江物业管理有限公司自2013年4月1日起至2015年7月31日止的物业服务费5，214.97元；
二、驳回被告（反诉原告）袁斌峰的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费101元，反诉案件受理费130元，合计诉讼费231元，减半收取计115.50元，由被告（反诉原告）袁斌峰负担（已付65元，余款50.50元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上�状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 谢 铭
二〇一五年九月十八日
书记员 王艳萍
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
四、国务院《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
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