四川省合江县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0522民初1466号
原告（反诉被告）袁小强，男，生于1975年6月18日，汉族。
委托代理人陈九仁，四川省合江县光大法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）刘光春，男，生于1975年4月1日，汉族。
委托代理人向来辉，四川中豪律师事务所泸州分所律师。
原告（反诉被告）袁小强与被告（反诉原告）刘光春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月15日受理后，依法由代理审判员夏建英适用简易程序，于2016年5月18日第一次公开开庭进行了审理，原、被告及被告委托代理人到庭参加诉讼。2016年6月14日，由审判员吴宏适用简易程序，第二次公开开庭进行了审理，原、被告及双方委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁小强诉称：被告因经营家具向原告承租位于合江县的营业房，双方于2014年10月12日签订了房屋租赁合同。合同约定租期为5年，从2014年10月12日起至2019年10月12日止；前三年每年租金136000元，以后每年租金在上一年的基础上上浮10%，租金每半年支付一次，先交租金后使用；任何一方提前终止合同，需提前三个月通知对方，且违约方向对方支付半年的租金作为违约金。合同签订后，双方均按合同约定履行了相应义务。2016年4月3日，被告提出要求终止合同，且至4月12日应付租金时又未及时向原告交纳租金。被告的行为属违约行为，应当承担违约责任，故原告起诉，要求被告继续履行合同，向原告交纳至2016年6月14日止（即开庭之日止）的租金；向原告支付作为违约金的半年房租68000元。
被告刘光春辩称：原告第一次提出的诉讼请求即为解除租赁合同，被告是同意解除租赁合同的；被告向原告交纳的保证金1万元实际上就是原、被告约定的违约金，被告愿意承担；租赁合同第七条关于违约金的约定属重复约定，是无效的，且金额过高；被告已于2016年4月12日左右将租赁房屋交付原告，故不存在退还租赁物的问题。
反诉原告刘光春（以下统称被告）反诉称：刘光春租赁原告房屋后，投入8万余元进行了装修，但由于市场疲软，经营难以为继，被告已于2016年4月12日搬离租赁房屋，但被告的装修并未拆除，故原告应当补偿被告的装修损失。被告因此提起反诉，要求解除原、被告签订的房屋租赁合同，原告补偿被告装修损失57474.90元。
反诉被告袁小强（以下统称原告）辩称：不同意解除房屋租赁合同；被告要求原告承担其装修损失的理由不成立，装修损失应由被告自己承担。
经审理查明：被告因经营家具向原告承租位于合江县的营业房，双方于2014年10月12日签订了房屋租赁合同。合同约定租期为5年，从2014年10月12日起至2019年10月12日止；前三年每年租金136000元，以后每年租金在上一年的基础上上浮10%，租金每半年支付一次，先交租金后使用；承租方向出租方交纳保证金1万元；承租方在不改变房屋结构的情况下，根据需要可以进行装修；任何一方提前终止合同，需提前三个月通知对方，且违约方向对方支付半年的租金作为违约金；租赁期满，承租方不得损坏任何装修装饰，保证租赁区域的完整和卫生，将房屋退还出租方，出租方退还承租方保证金。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋；被告按约向原告支付了10000元保证金，对承租的房屋进行了装修，并按约向原告交纳租金至2016年4月12日。2016年4月3日，被告因经营难以为继，提出要求终止合同。因原告要求被告支付违约金，双方协商解除合同未果。同年4月12日，双方再次为违约金的支付发生纠纷，原告于同日下午在出租房屋大门上张贴招租广告，被告于4月13日、14日陆续搬离承租房屋，并将房屋钥匙交给小区保安，保安在将钥匙交给原告妻子胡会珍时，胡会珍拒收。原告因此起诉，要求解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告退还原告房屋；被告向原告要求违约金68000元。审理中，原告变更诉讼请求，要求被告继续履行合同，向原告交纳至2016年6月14日止（即开庭之日止）的租金；向原告支付作为违约金的半年房租68000元。
上述事实，有原告提供的原、被告于2014年10月12日签订的房屋租赁合同、原告与胡会珍的结婚证明、原告及其妻与合江县利城房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同两份、泸州市天城物业服务有限责任公司出具的证明、合江县公安局合江镇派出所的受理报警登记表、被告刘光春个体工商户登记情况表，有被告提供的房屋装修票据、搬离房屋后出租房的照片等证据在卷佐证，结合双方当事人在审理中的陈述，本院予以综合认定。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方在平等自愿的基础上签订的，不违反法律强制性规定，合法有效，合同双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。该合同约定任何一方提前终止合同，需提前三个月通知对方，且违约方向对方支付半年的租金作为违约金。该条款前半部分应为合同对一方提前解除合同的条件约定，即“一方提前解除合同应提前三个月通知对方”，满足此条件即可行使合同解除权。但该条款又约定“且违约方向对方支付半年的租金作为违约金”。按条款理解，满足约定条件即可行使合同解除权，其行为就符合合同约定，不存在违约，故条款中的“违约方”指向模糊，属约定不明；但若未满足约定条件，其解除合同的行为即属违约行为，应当承担合同约定的违约金。本案中，被告只将租金交至2016年4月12日，但于4月3日才向原告提出解除合同，未满足合同关于提前三个月通知对方解除合同的约定条件，属违约行为，故被告应当因此承担违约责任。被告已于2016年4月14日搬离承租房屋，虽然原告拒收被告交还的钥匙，但不影响被告已向原告交付租赁房屋的事实成立；原告于2016年4月12日下午张贴招租广告，事实上也认可了被告交付房屋的行为。因被告以自己的行为明确表示不再履行租赁合同，且原、被告间的租赁合同已事实上不能履行，故租赁合同应当予以解除，原告要求继续履行合同的请求不予支持，被告反诉要求解除合同的请求应予支持，但被告同时应向原告承担未按约定提前解除合同的违约责任。合同约定违约金为半年的租金，被告认为该违约金过高。本院认为，原告虽于2016年4月12日张贴招租广告，但其招租成功尚需一定时日，参照合同关于提前三个月通知解除合同的约定，本院确定违约金为三个月租金较为适当。根据原、被告对前三年租金的约定，三个月的租金为34000元。合同解除后，被告向原告交纳的保证金10000元应由原告向被告退还。被告已将房屋交付原告，在被告向原告承担相应的违约责任后，不应再向原告交纳房屋交付后的租金，故原告要求被告支付2016年4月12日以后的租金的请求，本院不予支持。被告承租房屋后进行了装修，但其装修房屋系因自己经营活动的需要，且提前解除合同是因被告自己的违约行为造成的，原告没有补偿其装修费用的义务，故被告反诉要求原告补偿装修费用的请求无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告袁小强于2014年10月12日与被告刘光春签订的房屋租赁合同；
二、被告刘光春于本判决生效后十日内向原告袁小强支付违约金34000元；
三、原告袁小强于本判决生效后十日内退还被告刘光春保证金10000元；
四、驳回原告的其他诉讼请求；
五、驳回被告的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费1600元，减半收取800元，反诉受理费618元，合计1418元，由被告刘光春负担（该款中本诉受理费800元已由原告预交，被告在履行本判决确定的义务时一并向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审判员 吴 宏
二〇一六年六月二十四日
书记员 周晓瑶