文书内容湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂05民终70号上诉人（原审被告）：吴建丹，女，1976年8月14日出生，汉族，原系枝江市志豪时尚餐厅经营者，住枝江市，户籍所在地浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：邓明发，枝江市马家店法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：程艳，女，1974年7月5日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：陈志，湖北骁阳律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：枝江市中尚物业管理有限公司。住所地枝江市马家店街道办事处迎宾大道***号。统一社会信用代码91420583679767071F。法定代表人：吴建海，该公司总经理。上诉人吴建丹因与被上诉人程艳、枝江市中尚物业管理有限公司（以下简称中尚物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省枝江市人民法院（2017）鄂0583民初1302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴建丹上诉请求：撤销原审判决，改判驳回程艳对吴建丹的诉讼请求，维持双方所签租赁合同。其理由为：吴建丹整体租用了十四户的房屋开办了餐饮营业厅，打破小框框，统一设计，统一布局，统一装修，程艳的房屋正好在营业厅的正中，且程艳的房屋面积只占吴建丹租用房屋面积的二十分之一，一审法院判决解除个别合同，影响了整体利益，将会造成装修及设备损失达四百余万元，还有其他十多户的租赁合同将难于履行。因此，请求二审人民法院支持吴建丹的上诉请求。程艳答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回吴建丹的上诉请求。中尚物业公司未提交答辩意见。程艳向一审法院起诉请求：1.判令解除程艳与吴建丹及中尚物业公司于2014年9月23日签订的《妙尚商业广场商铺租赁协议》，吴建丹立即向程艳返还租赁商铺；2.判令吴建丹向程艳支付2016年1月1日至2017年7月31日期间下欠的租金18583.43元（年租金是14263.22元÷12个月×19个月-已付4000元），每逾期一日按下欠租金千分之三标准支付违约金（滞纳金），并判令吴建丹从2017年8月1日起按78.15元/天（双倍日租金标准）向程艳支付商铺占用费至吴建丹向程艳返还商铺之日止；3.由吴建丹向程艳支付律师服务费5000元；4.由吴建丹承担一审诉讼费用。一审法院认定事实：2014年9月23日，程艳（甲方）与枝江市志豪时尚餐厅（乙方）、中尚物业公司（丙方）就C238号商铺（房屋所有权人及土地使用权人均为程艳，房产证号：枝江市房权证马家店字第××号，土地使用权证号：枝江国用（2015）第0803079号）租赁及相关事宜签订《妙尚商业广场商铺租赁协议》。合同约定，租赁期限为八年，即2014年9月23日起至2022年12月31日止（2014年9月23日至2014年12月31日为装修期免收租金），租金标准为每年14263.22元，租金按年支付，每期第一个月份的前十日内交付当期租金，并支付到甲方指定银行账号。合同中还约定：乙方拖欠租金应当向甲方支付费用，每日应按照拖欠费用3‰向甲方缴纳滞纳金，从应付日至实付日止；三方确认，甲方、丙方因乙方不履行支付租金义务，通过诉讼程序解决的所产生的诉讼费、仲裁费、律师费等一切费用由乙方承担；本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将房屋交还甲方。该期限为本合同项下该房屋之交还期；无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将该房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。合同签订后，程艳按约定交付了房屋，2015年4月2日，吴建丹通过银行转账向原告程艳支付2015年度租金14263.22元。2016年2月20日，吴建丹通过银行转账向程艳支付租金4000元。枝江市志豪时尚餐厅登记为个体工商户，经营者为吴建丹，注册日期为2014年12月29日。2016年8月29日，吴建丹在三峡商报上登载转让协议，自愿将枝江市志豪时尚餐厅的工商登记字号无偿转让给张祖辉，转让后的一切法律责任由张祖辉负责。2016年8月30日，吴建丹向枝江市工商行政管理局申请对枝江市志豪时尚餐厅办理注销登记。同日，张祖辉办理了枝江市志豪时尚餐厅的个体工商户开业登记，登记资料中显示租赁房屋为妙尚商业广场步行街（“商场”）第二层C230号。吴建丹陈述其经营的枝江市志豪时尚餐厅从2016年6月之后就停止经营，租赁程艳的房屋已转租给案外人，但吴建丹没有在规定的时间提供转租合同。程艳没有同意吴建丹将租赁房屋转租给案外人，也没有与案外人签订租赁合同。2017年7月27日，程艳与湖北骁阳律师事务所签订委托代理协议，约定就程艳与枝江市志豪时尚餐厅（吴建丹）、中尚物业公司房屋租赁合同纠纷一案聘请该所律师作为委托代理人。2017年9月19日，程艳向湖北骁阳律师事务所支付5000元律师服务费。一审法院认为，（一）合同效力及主体资格。2014年9月23日程艳与枝江市志豪时尚餐厅、中尚物业公司签订的《商铺租赁协议》，明确约定了商铺的位置、面积和用途以及租赁期限、租金标准和违约责任等，三方签订租赁合同后，程艳按合同约定交付了房屋，吴建丹作为原枝江市志豪时尚餐厅的个体经营者接受了房屋，并按合同约定支付了一年多的租金，该合同系各方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律的约束和保护。原枝江市志豪时尚餐厅登记为个体工商户，吴建丹系经营者。2016年8月29日，吴建丹登报将枝江市志豪时尚餐厅的工商登记字号转让给案外人张祖辉，并于2016年8月30日办理了原枝江市志豪时尚餐厅的工商注销登记，原枝江市志豪时尚餐厅的权利义务由吴建丹个人享有和承担。张祖辉受让枝江市志豪时尚餐厅的工商登记字号后重新进行了开业登记，张祖辉登记为经营者，登记中张祖辉租赁的商铺也非程艳所有的妙尚商业广场步行街（“商场”）第二层C238号，故吴建丹个人为本案适格的责任主体。吴建丹及第三人关于吴建丹主体资格不适的辩解，该院不予支持。（二）租赁合同的解除。按合同约定，吴建丹应于2016年1月10日前交清2016年的租赁费14263.22元，但吴建丹于2016年2月20日支付租金4000元后，未支付2016年度余下租金及2017年度租金，吴建丹违约，理应承担相应的违约责任。因吴建丹违约没有支付房屋租金，现经程艳催收后仍未履行，程艳要求解除与吴建丹及中尚物业公司签订的商铺租赁合同，符合法律规定，应当予以准许，吴建丹应当向程艳返还位于妙尚商业广场步行街（“商场”）第二层C238号商铺。吴建丹称是程艳违约在先，造成了吴建丹无法经营，因吴建丹未提供相应证据予以证实，其辩解不予采信。（三）租金及滞纳金标准。程艳要求吴建丹支付2016年1月1日至2017年7月31日期间下欠的租金18583.43元（年租金14263.22元÷12个月×19个月-已付4000元），符合合同约定，应当予以准许。合同中约定每逾期一日按下欠租金千分之三标准支付滞纳金，因双方约定的滞纳金过高，远远超过了程艳的实际损失，吴建丹申请法院予以调整，应当予以准许，该院调整为按同期中国人民银行贷款基准利率的1.3倍支付逾期违约金。2016年计算逾期滞纳金的基数为10263.22元，从2016年1月11日开始计算滞纳金。2017年计算逾期滞纳金的基数为8320.21元（14263.22元÷12个月×7个月），从2017年1月11日开始计算滞纳金。（四）租赁合同解除后的占用费。合同约定，租赁合同解除后，吴建丹未按合同约定在合同终止后7日内将商铺交还程艳的，则自交还期届满之日的次日起，应当向程艳按照合同终止时房屋租金标准的200%（78.15元/天）支付场地占用费。如吴建丹在判决确定的交付期满后七日内没有交还房屋，则从期满的次日起按78.15元/天支付实际占用费。程艳要求吴建丹从2017年8月1日开始按78.15元/天支付占用费，没有事实依据，该院不予支持。（五）律师费的承担。合同中约定因吴建丹不履行支付租金义务，通过诉讼程序解决的所产生的诉讼费、仲裁费、律师费等一切费用由吴建丹承担，现程艳提供了委托代理协议及正规收费发票，故对于程艳要求吴建丹支付律师服务费5000元的请求，应当予以支持。基于上述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除程艳与吴建丹（枝江市志豪时尚餐厅）、中尚物业公司于2014年9月23日签订的《妙尚商业广场商铺租赁协议》，吴建丹于判决生效后十日内返还程艳位于枝江市迎宾大道28号妙尚商业广场步行街（“商场”）第二层C238号商铺；二、租赁合同解除后，如吴建丹在判决第一条确定的履行期满后7日内仍继续占用该商铺，应当自期满后第7日的次日起支付程艳78.15元/天（双倍日租金标准）的商铺占用费至实际返还之日止；三、吴建丹于判决生效后十日内支付程艳2016年1月1日至2017年7月31日期间下欠租金18583.43元；四、吴建丹于判决生效后十日内按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍支付程艳未交租金的滞纳金（其中10263.22元从2016年1月11日开始计算，8320.21元从2017年1月11日开始计算）；五、吴建丹于判决生效后十日内支付程艳律师服务费5000元；六、驳回程艳的其他诉讼请求。并同时决定一审案件受理费减半收取132元，由吴建丹负担。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，吴建丹与程艳及中尚物业公司所签《商铺租赁协议》系三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行己方义务。租赁合同签订后，程艳按合同约定交付了房屋，吴建丹作为枝江市志豪时尚餐厅的经营者接受了房屋并进行装修营业，但自2015年1月1日起至程艳向一审法院提起诉讼时（2017年7月）止，吴建丹仅支付了一年多的租金，欠付租金经程艳催要后仍未履行，吴建丹的行为已构成违约。现程艳请求解除其与吴建丹及中尚物业公司签订的《商铺租赁协议》，该主张符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项所规定的解除情形，依法应予准许。吴建丹以解除租赁合同损失巨大为由提起上诉，请求判令维持《商铺租赁协议》，该上诉理由因无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，吴建丹的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费264元（吴建丹已预交），由吴建丹负担。本判决为终审判决。审判长  闫玲玲审判员  胡建华审判员  李建敏二〇一八年一月二十三日书记员  庄丽可