上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第812号
上诉人（原审被告）归丽琴。
委托代理人韩劲枫，上海市银星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）顾村镇毅翔村撤村集体资产处置工作小组。
法定代表人刘炳兴。
委托代理人王雅静，上海殷实律师事务所律师。
委托代理人庄英，上海殷实律师事务所律师。
原审第三人许继永。
上诉人归丽琴因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第1559号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市宝山区菊联路XXX弄XXX号1－2层房屋（以下简称“系争房屋”）建筑面积192.13平方米，建筑类型为店铺，上海市宝山区顾村镇毅翔村民委员会（以下简称“毅翔村民委员会”）于2009年8月登记成为该房屋产权人。2011年8月2日，上海市宝山区人民政府发文，同意撤销顾村镇毅翔村民委员会建制。2012年2月6日，上海市宝山区顾村镇集体资产管理委员会发文，同意成立顾村镇毅翔村撤村集体资产处置工作小组（以下简称“毅翔村撤村小组”）并确定相关工作人员。
2009年4月6日，毅翔村民委员会向案外人上海永捷房产公司出具交房通知，要求该公司为归丽琴办理菊联路XXX弄XXX号房屋的进户手续，该通知载明租期为五年。
2009年6月11日，毅翔村民委员会通过村民代表大会决议，该决议主要内容：本村因涉及市政府征地动迁，建造“四高小区”和配套商品房基地，村向镇有关部门争取到了“四高小区”内的商铺门面房，现就商铺门面房如何安排事宜召�全体村民代表会议进行表决，村民代表共有39名，参加会议35名，同意27名、弃权8名，无不同意，1、镇有关部门拨给“四高小区”内的商铺门面房约5217平方米，由村统一购买，价格在每平方米人民币（以下币种均为人民币）5，800元；2、若企业或个人需要商铺，以融资房款一次性付给村委会（按规定时间内）房产权属村委，租赁期限为五年，租赁收入作为融资利息；3、今后撤村后，按有关文件规定及上级政府部门同意房产转让的，融资企业和个人符合条件的优先购买，到时由有关部门按市场评估每平方米的价格，扣除融资时商铺门面房每平方米6，000元，超出部分的费用都由融资企业和个人承担。
2009年7月1日，毅翔村民委员会（甲方）与归丽琴（乙方）签订协议，主要条款：一、乙方以1，152，780元获得菊联路XXX弄XXX号192.13平方米房屋承租权，该款项为乙方获得甲�承租权的押金，不产生利息、红利等一切费用，在承租期内甲方有权不予退还押金，房屋承租权限为五年，自2009年7月1日至2014年6月30日止；三、在承租期内乙方如有擅自买卖房屋等损害甲方权利的行为，甲方有权单方面终止本协议，乙方丧失上述产权的承租权，甲方向乙方返还全额押金，协议自然终止；五、承租期满后，甲方返还乙方全额押金后，本协议终止，协议终止后，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。
2014年6月30日，毅翔村撤村小组向归丽琴发出书面通知，表示双方租赁合同已经到期，不再续约，要求对方清腾并返还上述房屋。
目前，系争房屋由许继永经营，其向归丽琴的丈夫葛依民承租该房屋。
2014年10月，毅翔村撤村小组向原审法院提起诉讼，称毅翔村民委员会已经撤销建制，其相关权利义务由毅翔村撤村小组继受。现系争房屋租期已经届满，但归丽琴拒绝返还房屋，故毅翔村撤村小组提出诉讼，要求归丽琴立即返还上述房屋，并按照每平方米每日2元的标准支付2014年7月1日至实际返还房屋日止的使用费，另要求结清水电等费用。
原审法院经审理后认为，归丽琴辩称其未在2009年7月1日的协议上签名，同时又主张其与毅翔村民委员会建立了房屋买卖合同关系，由此可见，双方仅仅对于本案纠纷的法律关系定性存在争议，对于当事人主体并无异议。根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方当事人于2009年7月1日签订的协议并不符合租赁合同的本质，且毅翔村民委员会的相关决议也显示所谓的承租权押金系融资房款，若正式购房的话可以直接冲抵房款，由此可见，毅翔村撤村小组主张以租赁合同关系处理双方纠纷，显然缺乏依据。归丽琴主张双方系买卖�同关系，虽然付款金额与通常的房价款计算方式相一致，但仅凭这一点尚不能证明双方系买卖关系，而且双方的协议也否定了买卖关系之说。
根据目前情况，本案实际处理中涉及房屋归属和钱款处理两大方面。从房屋产权登记和相关决议、协议等证据材料来看，系争房屋归毅翔村民委员会所有，而且归丽琴目前已无继续占用房屋的合法理由，应当返还，实际控制人、使用人等应当予以配合。另外，从切实解决双方纠纷、减少双方损失的角度来看，归丽琴及相关当事人也应当尽早将房屋归还毅翔村撤村小组。归丽琴在审理中曾提出要求返还房款及利息等，但是归丽琴在本案中并未能准确选择双方的法律关系，而法律的关系的确定直接影响到归丽琴的相关实体权利，故法院认为归丽琴应当慎重考虑钱款性质，另行处理钱款结算事宜，本案中暂不予处理。
原审法院据�作出判决：一、许继永配合归丽琴于判决生效之日起十五日内将上海市宝山区菊联路XXX弄XXX号1－2层建筑面积192.13.平方米的店铺返还给顾村镇毅翔村撤村集体资产处置工作小组；二、顾村镇毅翔村撤村集体资产处置工作小组的其他诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人归丽琴不服，向本院提起上诉称：原审法院以无权占有为由径行判决，未向归丽琴作出释明，导致归丽琴实体权益无法保障。归丽琴实际与毅翔村民委员会达成口头买卖合同，且支付了房款，归丽琴占有系争房屋有法律依据。故请求撤销原判，改判驳回毅翔村撤村小组原审全部诉讼请求。
被上诉人毅翔村撤村小组辩称：双方之间不存在房屋买卖关系，系争房屋性质特殊，根据相关政策，对外出售有一定限制，村里是不能直接将系争房屋出售给上诉人的。归丽琴也从未对租赁关系提出过异议。故请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本案审理期间，归丽琴表示交房通知及租赁协议并非其本人签署，其支付了相关款项后曾收到过内容为“购房款”的收据，但现在无法提供，因系争房屋当时无产证，故未签订书面买卖合同。毅翔村撤村小组表示归丽琴否认相关签名的真实性，但根据其主张在无任何书面协议的情况下仍支付100余万元款项，显然与常理不符。毅翔村撤村小组表示向归丽琴收取的款项实质为融资行为，可以返还本金。
本院认为，现归丽琴在本案审理中主张其与毅翔村民委员会建立房屋买卖合同关系，但未能提供证据证明，也未能提供其他证据证明归丽琴占用系争房屋具有合法理由。如原审法院所述，结合当事人的自述，本案中双方之间的法律关系并不符合租赁合同关系的性质，故原审法院对毅翔村撤�小组关于房屋使用费等的诉讼请求予以驳回，并无不妥。现归丽琴并无继续占用系争房屋的合法理由，故原审法院基于产权关系判令其返还系争房屋，既避免了当事人的讼累，也减少了归丽琴因未及时返还房屋可能产生的其他法律后果，本院对此予以维持。至于相应款项，现毅翔村撤村小组表示愿意返还本金，但双方对是否存在利息损失等仍有争议，故原审法院释明由归丽琴另行选择相应法律关系予以主张，亦无不妥。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币97元，由上诉人归丽琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 徐 江
代理审判员 姚 跃
二〇一五年六月十�日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……