湖北省汉川市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂汉川民初字第00458号
原告（反诉被告）北京漂流木服饰有限公司（以下简称漂流木公司）。地址：北京市朝阳区广渠东路*号院内**层。
法定代表人王美霞，董事长。
委托代理人朱志坚，北京市剑泰律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托代理人徐振国，北京市剑泰律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）湖北腾丰实业有限公司（以下简称腾丰公司）。地址：湖北省汉川市刘隔镇工业园区。
法定代表人刘姣美，总经理。
委托代理人何志林，湖北松竹梅律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托代理人段功圣，该公司业务员。代理权限为特别授权。
原告（反诉被告）北京漂流木服饰有限公司与被告（反诉原告）湖北腾丰实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员王娟娟担任审判长，审判员胡雯、人民陪审员王平洲参加的合议庭，于2014年5月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北京漂流木服饰有限公司的委托代理人徐振国、被告（反诉原告）湖北腾丰实业有限公司的委托代理人何志林、段功圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告漂流木公司诉称，原、被告于2012年8月25日签署《工业厂房及生活区租赁合同》，合同约定被告腾丰公司将拟建成的位于汉川市刘隔镇工业园区的厂房4500平方米，宿舍及食堂2000平方米租给原告使用。根据租赁合同第四条约定：厂房及宿舍、食堂建筑完工时间“经甲乙双方友好商定厂房及宿舍、食堂主体建筑及配套建筑的施工、完善时间为2012年9月1日至2013年2月26日止，共计建筑时间为176天必须完工、完善并交付使用”。第三条租金支付方式：1、乙方在甲方开工打桩时首付甲方50万元，甲方完工并经乙方验收合格后乙方支付甲方100万元。合同签署后，原告漂流木公司依约于2012年10月6日向被告腾丰公司支付了50万元租金预付款，履行了全部合同约定。截至2013年2月26日双方约定的交房日期，被告腾丰公司以厂房尚未建成为由不予交房。后经原告多次催促，被告腾丰公司仍不能保证及时交房，只能预计2013年7月28日才能交付，导致原告漂流木公司整个商业计划破产，给原告造成了巨大的损失。原告起诉要求被告返还原告预付的租赁金预付款50万元并支付自2012年10月6日至实际返还日止的同期银行贷款利息，由被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告增加诉讼请求，要求解除2012年8月25日原被告签订的租赁合同。
原告漂流木公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、租赁合同。证明厂房、宿舍及食堂必须完工交付。
证据二、收据。证明原告依约支付租赁费50万元。
证据三、承诺书。系被告以传真形式通知原告，证明被告腾丰公司不能如期交付，而且原因不属不可抗力。
证据四、承诺书。证明被告腾丰公司不能按期交房。
证据五、公函。证明被告腾丰公司未按合同日期交房。
被告腾丰公司辩称：原告所述与事实不符。1、原告未预付租金，仅支付50万元；2、原告未催要交房；3、原告违约在先，打桩时未按时付款；4、被告不能按时交房并变更交房时间曾得到原告的同意。
反诉原告腾丰公司反诉称：原、被告双方于2012年4月通过漂流木公司副总经理陈慧宾联系而相识，漂流木公司有意愿在汉川市投资办厂加工服饰，腾丰公司在汉川市刘隔工业园有块空地，漂流木公司同意在腾丰公司厂区内空地上兴建工业厂房，按漂流木公司要求设计，定向出租给漂流木公司使用5年。工程投资约900万元，双方协商由漂流木公司按工程进度先垫付工程款200万元，即工程在动工打桩时付50万元，工程完工经漂流木公司验收再支付100万元，入住前付30万元，20万元在入住60天内支付。转入正常生产后，以年为单位按5年计算租金，先付后租，5年租金共200万元。据此意向，双方于2012年8月25日签订《工业厂房及生活区租赁合同》约定：2012年9月1日动工，2013年2月26日完工并交付漂流木公司使用。漂流木公司延迟一个多月支付第一批垫付款，加之雨雪天气，使工程延期。腾丰公司于2013年3月18日向漂流木公司提出延长交付期限至7月5日，漂流木公司于2013年4月9日回短信腾丰公司同意延长交付，并称“工期不重要”，重要的是如何做朋友。工程完工后，腾丰公司于2013年5月20日发短信告知漂流木公司“厂房已完工，你下一步怎么安排”等内容，双方在北京面谈后漂流木公司承诺近期进驻汉川。后因漂流木公司没有按诺进驻汉川，腾丰公司多次电话联系，漂流木公司总是推三阻四。为此提起反诉，要求漂流木公司履行合同，立即支付欠款190万元及利息，并承担本案诉讼费用。
反诉原告腾丰公司为支持其反诉请求，向本院提供证据如下：
证据一、营业执照及法人证明，证明反诉原告基本情况。
证据二、租赁合同，证明双方签订了租赁合同及内容。
证据三、地质勘察费、打桩费票据，证明租赁厂房于2012年8月动工，开始组织地勘并支付打桩费99990元。
证据四、垫付金收据，证明2012年10月6日收到垫付金50万元。
证据五、承诺书，证明反诉原告因各种原因推迟交房，承诺2013年7月28日前交房。
证据六、短信记录，证明反诉被告同意延迟交房，称工期不重要。
证据七、公函，证明反诉原告2013年5月28日通知反诉被告收房。
证据八、厂房照片，证明工程2013年6月14日全部完工。
证据九至十一、短信记录，证明2013年5月20日通知反诉被告工程完工，反诉被告推迟到2013年11月16日来汉川收房。
证据十二、厂房及宿舍、食堂建筑造价明细、工程施工承包合同，证明反诉原告为工程投资857万元。
证据十三、厂房租金价格证明1份，证明汉川新河厂房租金每平米不低于13元。
证据十四、现场照片，证明涉讼标的物一直空置。
反诉被告漂流木公司辩称：腾丰公司的反诉请求没有法律依据，是腾丰公司未能按时交付房屋，致合同未能履行，请求驳回腾丰公司的反诉请求。
经庭审质证，对原告漂流木公司所举证据，被告腾丰公司对其真实性无异议。
对反诉原告腾丰公司所举证据，反诉被告漂流木公司对证据一、二无异议；对证据三地质勘察费、打桩费票据不认可，认为该证据无公章，与本案无关联性；对证据四、五、七、八、十四的真实性无异议，但对其证明目的不认可；对证六、九至十三的真实性、关联性、合法性均不认可。
对双方均无争议的证据，本院依法予以采信。对双方有争议的证据，本院认为，反诉原告腾丰公司所举证据三系腾丰公司建设厂房开工和打桩的证据，证据十二系厂房及宿舍、食堂建筑造价明细，反诉被告漂流木公司对腾丰公司建设租赁房屋的事实并无争议，对此部分证明内容本院予以采信，对具体建房的工程投入因不属于双方诉讼主张的内容，对此部分本院不作评述；所举证据四、五、七与本诉原告所举证据一致，本院予以采信。其中证据四系腾丰公司向漂流木公司出具的收据，注明收到漂流木公司工业厂房租赁金预付款50万元。庭审中漂流木公司认可系定向租金，故本院认定漂流木公司支付租赁金预付款50万元。腾丰公司所举证据八、十四系被告所建厂房的照片，反诉被告漂流木公司对真实性无异议，本院予以采信。腾丰公司所举证据六、九至十一短信记录系原始证据，且有原件核对，根据短信内容，结合反诉原告腾丰公司向漂流木公司出具的承诺书及公函二份书证的内容，本院认为短信内容与两份书证的内容能够吻合、相互印证。反诉被告漂流木公司虽对证据不认可，但未提供反驳证据，故本院对腾丰公司所举证据六、九至十一短信记录予以采信，但对其提出双方谈委收房的内容因短信内容难以证明，本院对此证明目的不予采纳。腾丰公司所举证据十三与本案无直接关系，本院不予采信。
经审理查明：2012年8月，原告漂流木公司与被告腾丰公司协议，由被告腾丰公司在其位于汉川市刘隔镇工业园区内新建厂房，租赁给原告漂流木公司使用。双方于2012年8月25日签订了《工业厂房及生活区租赁合同》，合同约定原告漂流木公司租赁被告腾丰公司座落在汉川市刘隔镇工业园区内厂房，厂房结构为框架结构，厂房租赁建筑面积为4500平方米，宿舍及食堂面积为2000平方米。租赁期为2013年3月1日至2018年2月28日，租赁期五年。租赁期满，被告有权收回出租厂房。租金支付方式为：厂房及生活区等租赁租金为每年人民币40万元，五年租金共计200万元。采用先付后租形式，原告漂流木公司在被告腾丰公司开工打桩时首付50万元，被告完工并经原告验收合格后原告支付给被告100万元，原告在进驻之日前20天付被告30万元，原告在进驻开工生产后60天内付被告20万元，并且在进驻开工生产之日起以年为计算单位按照五年租赁期计算，五年租金共计200万元。厂房及宿舍、食堂主体建筑及配套建筑设施的完工、完善时间为2012年9月1日到2013年2月26日止共计建筑时间为176天必须完工、完善并交付使用。双方同时约定原告在租赁期间，如转租或提前终止合同，应提前三个月通知被告，需事先征得被告的书面同意，如果擅自中途转租，则被告不再退还租金。如特殊情况原告需要退租应提前三个月以书面形式通知被告，进行协商等内容。
合同签订后，被告腾丰公司即组织施工建设厂房。期间，原告漂流木公司于2012年10月6日支付租赁金预付款50万元给被告，被告腾丰公司出具了收据。2013年3月18日被告腾丰公司向原告漂流木公司出具承诺书，提出“我公司所建厂房及宿舍，前期确因天气、高压电杆等原因致工程未能如期完成交付，承诺交付日期为厂房2013年5月30日，宿舍楼为同年7月28日”。合同履行期间，被告法定代表人之夫陶红峰与原告法定代表人之夫白士明多次联系，互通短信，并告之合同履行情况及工期情况。在承诺厂房交付期到期前，被告腾丰公司于2013年5月28日向原告漂流木公司致公函一份，载明“依据贵我双方签定的租赁合同及后续交付时间变更承诺书的合同附件，现我公司厂房已按时按期建毕落成，故通知贵公司在三日之内来我司办理厂房租赁交付交接等相关工作事宜”。事后原告漂流木公司没有办理租赁物接收手续。2014年3月5日，原告向本院提起诉讼，并于庭审时要求解除合同。
诉讼中，原告认为合同依法成立对双方具有约束力，被告迟迟不予交付房屋，导致根本违约，诉请解除2012年8月25日原被告签订的租赁合同，并由被告返还原告预付的租金预付款50万元另支付自2012年10月6日至实际返还日止的同期银行贷款利息。被告认为原告迟延交付租金违约在先，延期交房已多次向被告提出并经被告同意且出具了承诺书，被告不构成根本违约，不符合法定解除合同情形；被告根据原告的要求定向承建房屋，投入资金867万余元，故诉请原告履行合同，支付欠款190万元及利息。经本院调解，双方当事人各坚持己方诉讼请求，未能达成调解协议。原告诉讼代理人向本院告知原告已另租他处，不同意继续履行合同；被告表示如原告坚持解除合同，则要求其赔偿2013年5月30日起至判决日止的租金。
本院认为，原告漂流木公司与被告腾丰公司以待建房屋为标的物签订的租赁合同实为预租合同，系双方真实意思表示，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，并依法遵循诚实信用原则，履行通知、协助等义务。现原被告均认为所签合同未能全面履行应由对方承担违约责任，本院认为，本案争议合同所涉标的物系待建房屋，被告腾丰公司依据合同约定履行了承建房屋的行为，且对承建房屋需迟延交付之情形和变更交付的时间向原告出具了书面承诺。原告在明知被告投入了大额资金承建租赁房屋的情况下，收到被告交付时间变更承诺书后既没有履行合同法规定的通知义务，也没有证据表明原告对被告变更的交房时间有拒绝的意思表示，被告腾丰公司依据双方的多次联系，有充分的理由相信原告漂流木公司认可被告的变更交付时间，而继续按合同承建租赁房屋，上述事实有被告提供的相关书证以及出具给原告的公函内容予以印证。故被告辩称其交房时间已得到原告认可之意见，本院予以采纳。原告认为被告迟延交房构成根本违约，但未提供证据证明被告的违约行为致使其有不能实现合同目的之情形存在，依法应当承担举证不能的法律后果。据此，原告认为被告构成根本违约之理由不能成立，本院不予采纳。原告在收到被告交房通知后，无合法理由拒绝接受租赁房屋，导致双方未能发生合同预期的真正的租赁关系，是引起纠纷发生的主要原因，原告的行为已构成违约，应当承担违约责任。原告坚持要求解除合同，本院根据双方履行合同情况，结合案件事实，认为双方已无继续履行合同的可能，为防止损失扩大，本院准许原告要求解除合同的诉讼请求。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告（反诉原告）提出如原告（反诉被告）坚持解除合同，则要求其赔偿损失于法有据，本院予以支持。原告漂流木公司应当对违约造成被告腾丰公司依据合同之信赖利益损失承担赔偿责任。根据被告通知原告交房的最后时间即2013年7月28日，结合双方原合同约定的交房时间（2013年2月26日）顺延2天之后开始计算租赁期起算时间（2013年3月1日）之约定，本院确定原告赔偿被告之损失从2013年7月31日起算，按双方约定的年租金40万元标准计算至判决确定之日止。原告已预付的租金50万元予以冲抵15个月损失后，不足部分从2014年10月31日起计算，由原告漂流木公司予以赔偿。原告要求返还50万元及利息的请求本院予以驳回。经合议庭评议，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）北京漂流木服饰有限公司与被告（反诉原告）湖北腾丰实业有限公司于2012年8月25日所签租赁合同；
二、原告（反诉被告）北京漂流木服饰有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿被告（反诉原告）湖北腾丰实业有限公司经济损失按年400000元标准从2014年10月31日起计算至判决确定之日止；
三、驳回原告（反诉被告）北京漂流木服饰有限公司及被告（反诉原告）湖北腾丰实业有限公司其他诉讼请求。
逾期支付的应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。
本诉案件受理费8800元，减半收取4400元，反诉案件受理费减半收取11000元，合计受理费15400元，由原告（反诉被告）北京漂流木服饰有限公司负担8047元，被告（反诉原告）湖北腾丰实业有限公司负担7353元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件受理费，上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王娟娟
审 判 员 胡 雯
人民陪审员 王平洲
二〇一五年二月二日
书 记 员 涂少平
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。