上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第440号
上诉人（原审被告）王焘。
委托代理人王健，上海市康正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海宏利亚实业有限公司。
法定代表人戚志奋。
委托代理人傅继业，上海市南星律师事务所律师。
上诉人王焘因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第1655号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：上海市复兴中路XXX号公有房屋的承租人为案外人任某某。2007年7月10日，任某某出具同意书，表示其作为上海宏利亚实业有限公司（以下简称宏利亚公司）的股东，同意将该房屋交由宏利亚公司“出租给乙方使用”，租赁期限13年。2012年8月13日，宏利亚公司与王焘签订房屋租赁合同，约定王焘承租上海市复兴中路XXX号底层前间（以下简称系争房屋）经营“咖啡饮品酒类”，租期自2012年8月20日起至2016年8月19日止，前24个月每月租金人民币28，000元（以下币种均为人民币），每3个月一付，每个付款期前10天支付一期；保证金56，000元，若王焘严重违约导致合同无法履行的则保证金不予返还；该房屋内所有公用事业费均由王焘负担，宏利亚公司无偿提供营业执照保证王焘经营。合同另约定，王焘拖欠租金五日时，构成严重违约，宏利亚公司可终止合同；租赁期满或因王焘违约致使合同提前终止，则王焘须及时将房屋及设备返还，可将其动产搬离，但依附于房屋的装修归宏利亚公司所有。2013年7月29日及8月13日，宏利亚公司致函王焘催讨租金等费用未果。2013年9月11日，宏利亚公司致函王焘提出解除合同。2013年9月16、17日期间，双方为租赁事宜发生纠纷并三次报警，但协调未果。现租赁房屋仍由王焘掌控。宏利亚公司遂诉至原审法院，请求判令：解除双方签订的房屋租赁合同；王焘支付拖欠的房屋租金140，000元、2013年9月至10月的水费474.30元、2013年6月至10月的电费10，295.40元、2013年6月至10月的煤气费1，306.10元、2013年6月至9月的电信费1，467.60元、环境评估费2，000元、餐饮人员培训费630元及2012年8月至2013年11月的居改非房产税3，000元；王焘已支付的保证金56，000元不予返还。
原审法院审理中，双方确认王焘使用宏利亚公司POS机收取营业款，另确认王焘实际支付租金至2013年6月19日。对于王焘提出未收取2012年10月起的营业款之辩称意见，宏利亚公司表示其已将该款项通过支票方式交给了王焘的代理人沈博超，沈博超曾代表王焘签订承包意向书、抄录水电表数字及经营管理，而王焘否认沈博超为其代理人。
经原审法院释明，宏利亚公司坚持在本案中不要求处理2013年11月19日后的房屋租金及房屋返还问题。
原审法院认为，宏利亚公司与王焘签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且该公房承租人从未提出异议，故该合同合法有效，双方应恪守履行。王焘提出的因宏利亚公司未返还的营业款足以抵偿租金而无须另行支付的辩称意见，与合同约定的租金支付方式不符，亦无证据可证明其在合同履行期间曾与宏利亚公司就营业款抵扣租金达成合意，或在宏利亚公司催讨租金时提出抵扣，或曾提出返还营业款请求，故对此辩称意见难予采纳。王焘长期拖欠租金等费用，构成严重违约，宏利亚公司行使单方合同解除权的条件已成就，其要求判决解除房屋租赁合同之诉讼请求，有约定依据，予以支持。王焘作为承租人，应当按照约定支付租金等费用，且承租房屋至今仍由其掌控，是否实际经营并不影响其履行租金支付义务，故对于宏利亚公司要求其支付拖欠的房屋租金140，000元、2013年9月至10月的水费474.30元、2013年6月至10月的电费10，295.40元、2013年6月至10月的煤气费1，306.10元、2013年6月至9月的电信费1，467.60元之诉讼请求，均予以支持。宏利亚公司要求王焘支付环境评估费、餐饮人员培训费及居改非房产税等，但并未提供相应的付款凭证及代付依据，故均不予支持。因王焘违约并导致合同解除，宏利亚公司提出保证金不予返还的诉讼请求有约定依据，亦予以支持。而租赁合同中对于王焘违约并导致合同提前终止情况下的房屋装修归属问题作了明确约定，故宏利亚公司无须承担合同解除后的装修赔偿或补偿。据此，原审法院判决：一、上海宏利亚实业有限公司与王焘就上海市复兴中路XXX号底层前间签订的房屋租赁合同于判决生效之日解除；二、王焘于判决生效之日起十日内支付上海宏利亚实业有限公司2013年6月20日至2013年11月19日期间的房屋租金人民币140，000元；三、王焘于判决生效之日起十日内支付上海宏利亚实业有限公司2013年9月至10月的水费人民币474.30元；四、王焘于判决生效之日起十日内支付上海宏利亚实业有限公司2013年6月至10月的电费人民币10，295.40元；五、王焘于判决生效之日起十日内支付上海宏利亚实业有限公司2013年6月至10月的煤气费人民币1，306.10元；六、王焘于判决生效之日起十日内支付上海宏利亚实业有限公司2013年6月至9月的电信费人民币1，467.60元；七、王焘已支付的保证金人民币56，000元归上海宏利亚实业有限公司所有，不予返还；八、对于上海宏利亚实业有限公司其余诉讼请求不予支持。
原审法院判决后，上诉人王焘不服，向本院提出上诉称：宏利亚公司出租公房未经房管部门同意，存在严重瑕疵，且宏利亚公司出借营业执照，违反有关规定，故双方间的租赁合同无效。营业款由宏利亚公司的POS机收取，公章、账号也由宏利亚公司掌控，故系争房屋应认定为宏利亚公司自己在使用，王焘不应承担责任。请求本院撤销原判，改判驳回宏利亚公司的诉讼请求。
被上诉人宏利亚公司辩称：王焘承租时对系争房屋的状况是清楚的，双方间的租赁关系并无瑕疵。即使不允许出借营业执照，也不影响租赁合同的效力。请求本院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，宏利亚公司支付了2013年9月至10月的水费474.30元、2013年6月至10月的电费10，295.40元、2013年6月至10月的煤气费1，306.10元、2013年6月、8月、9月、10月的电信费1，467.60元。原审法院查明的其余事实无误，本院予以确认。
本院认为，王焘在知晓上海市复兴中路XXX号系公有房屋状况后与宏利亚公司签订房屋租赁合同，系当事人真实意思表示。合同中虽约定宏利亚公司无偿提供营业执照给王焘经营，与相关规定不符，但这并不影响双方关于房屋租赁内容的效力，双方均应恪守履行。王焘上诉称该租赁合同全部无效，依据不足，本院不予采信。王焘长期拖欠租金等费用，构成严重违约，应当承担相应责任。王焘承租期间，应当按照约定支付租金、公用事业费直至其腾退日止。宏利亚公司已垫付了水费、电费、煤气费和电信费，其有权向王焘主张垫付费用。原审法院查明的电信费计付月份有误，本院予以更正。王焘上诉称系争房屋实际由宏利亚公司使用，其不应承担责任，与事实不符，本院不予采纳。王焘的上诉请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、维持上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第1655号民事判决第一、二、三、四、五、七、八项；
二、变更上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第1655号民事判决第六项为：王焘于本判决生效之日起十日内支付上海宏利亚实业有限公司2013年6月、8月、9月、10月的电信费人民币1，467.60元。
二审案件受理费人民币3，580元，由上诉人王焘负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 马忆蔺
代理审判员 陈 俊
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。