北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀民初字第00797号
原告北京金罗马物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区北四环东路108号千鹤家园1号楼7层703室。
法定代表人徐北风，董事长。
委托代理人周卿帼，女，1979年9月13日出生，北京金罗马物业管理有限公司发展部经理。
被告程好德，男，1950年4月8日出生。
委托代理人程卓（被告之子），男，1979年7月27日出生。
委托代理人程菊（被告之女），女，1981年8月24日出生。
原告北京金罗马物业管理有限公司（以下简称金罗马物业公司）与被告程好德物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金罗马物业公司委托代理人周卿帼与被告程好德委托代理人程卓、程菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金罗马物业公司诉称，原告是北京市怀柔区欧陆风情园的物业管理单位，被告是×号业主，其所有房屋面积为345.86平方米。原告自2009年9月依据物业服务合同一直对小区提供物业服务至今，物业费收费标准为2.6元／月／建筑平方米。从2010年1月至2013年12月期间，被告拒绝支付原告物业费，累计欠费金额43163.33元，并由此产生滞纳金7607.54元，经多次催缴未果。故诉至法院，要求被告程好德立即给付拖欠的2010年1月至2013年12月期间的物业服务费共计43163.33元及滞纳金7607.54元，并承担本案诉讼费用。
被告程好德辩称，原告所诉房屋产权、建筑面积、欠费时间及欠费数额属实，未交费的原因如下：1、原告主张的2010年8月13日以前的物业费已经超过诉讼时效，其从未向被告进行过催收；2、原告与房地产公司签订的合同已经在2011年12月31日到期终止，其后原告无权在小区提供物业服务，也无权向业主收取物业费用。另，原告物业费收费标准过高，与其提供的物业服务水平严重不符，要求下调居住小区的物业费收费标准；3、小区公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理不到位，被告居住房屋地面下沉导致燃气管道破裂，原告不予修理。小区进门左侧墙壁破损，向原告报修后其一直不予修理；4、小区公共绿地、花木等养护与管理不到位，公共绿地无人管理，景观水池长时间不换水，水面长满绿藻并散发恶臭；5、小区公共环境卫生管理不到位，长时间堆放沙土无人处理；6、小区内交通与车辆停放秩序管理不到位，车辆乱停乱放无人管理；7、小区安保服务不到位，保安人数极少，没有做到24小时巡逻。小区车辆进出无人管理，门岗简单登记无法保障小区安全；8、被告房屋在收房时存在严重问题，包括墙体开裂、地面下沉、大理石破损、密封胶开裂、水管损坏、设备零件缺失等问题，被告当场向原告反映了房屋存在的问题，并在其后的几年多次向原告反映房屋存在的诸多严重问题，原告亦对被告反映的问题进行了记录签收，但被告反映的问题至今没有得到解决，原告亦没有对被告反映的上述问题进行答复；9、原告对业主房屋装修管理不到位，对被告房屋装修进行无理阻挠，向被告提出无理要求，甚至派出人员阻止被告装修人员、材料进入小区，导致被告房屋至今没有装修完毕。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年9月30日，北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司（甲方）与原告金罗马物业公司（乙方）签订《欧陆风情园一期住宅前期物业服务合同》（以下简称《合同》），选聘原告为欧陆风情园一期住宅提供前期物业服务。关于物业基本情况，双方约定物业名称为欧陆风情园一期，坐落位置为北京市怀柔区杨宋镇凤翔大街西侧，物业管理区域四至为东至凤翔大街，南至三期规划用地，西至凤翔西大街，北至一期商业规划用地。关于合同期限，《合同》第三十三条、第三十四条约定为，本合同期限自物业正式交付之日起预计2009年10月1日起至2011年12月31日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应及时组织召开全体业主会议，并在合同期限届满前3个月，决定是否与原物业管理企业续约，或选聘新的物业管理企业。在本合同期满前选聘新的物业管理企业，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方。本合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求暂时（不超过三个月）继续为甲方提供物业管理服务，甲方业主也应继续交纳相应的物业服务费用。《合同》第三十六条约定，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同或者该合同的附件，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对本合同内容的承诺。关于物业服务内容，《合同》第二条约定为，物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生及垃圾的收集、清运和雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理。相关的物业服务质量标准甲乙双方在《合同》附件五中进行了详细约定。关于物业服务费用，《合同》第六条约定为，欧陆风情园一期住宅物业服务费标准为每月每建筑平方米2.6元，物业服务资金由业主按照其拥有物业的建筑面积预先交纳，并采取半年预收的收取方式，业主或物业使用人应自办理收楼入住手续时开始交纳首期一年的物业服务资金，以后每半年第一个月的10日开始预收下一半年的物业服务资金。双方同时在《合同》中就物业的经营与管理、承接验收、使用与维护及违约责任等进行了具体约定。同月，被告签署了欧陆风情园房屋接收确认书及同意遵守“欧陆风情园（欧郡别墅）一期住宅业主临时公约”的承诺书，领取了业主公约、住宅使用说明书及室内装修手册。2010年12月30日，北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司（甲方）与原告金罗马物业公司（乙方）签订《欧陆风情园一期住宅前期物业服务合同补充协议》（以下简称《协议》），约定，鉴于甲方和乙方签订的2009年度前期物业服务合同期限已届满，经甲乙双方友好协商确定，1、依照2009年度合同服务标准及条件：2.6元／月／建筑平方米；2、合同期限：本补充协议期限为业主大会成立选聘新的物业企业前，甲、乙双方将自动延长本合同期限，自2011年1月1日起至业主大会成立选聘新的物业企业前。后，原告为小区提供物业服务至今。
被告程好德系北京市×号业主，房屋建筑面积345.86平方米。因原被告双方在物业费交纳问题上存在争议，2014年1月6日原告持诉称理由诉至本院，要求被告程好德立即给付拖欠的2010年度至2013年度的物业服务费共计43163.33元，同时支付滞纳金7607.54元，并承担本案诉讼费用。本案在审理过程中，原告变更诉讼请求，要求被告支付2010年1月至2014年7月期间的物业费49458.2元，并支付滞纳金10015.29元。被告程好德坚持答辩意见，不同意原告的诉讼请求。
原告为证明其主张，向法庭提交如下证据：
1、《欧陆风情园一期住宅前期物业服务合同》，用以证明原告有权在欧陆风情园提供物业服务并收取相应物业服务费用；
2、《欧陆风情园一期住宅前期物业服务合同补充协议》，用以证明原告继续在小区提供服务的依据；
3、《业主公约》、《承诺书》、《住宅使用说明书》及《室内装修手册》，用以证明原告向被告告知了居住小区业主公约及相关规定；
4、《欧陆风情园房屋接收确认书》，用以证明被告为诉争房屋业主并已经收房；
5、公司函及快递手续，用以证明原告对被告拖欠相关年度的物业费进行过催收；
6、在被告所有房屋粘贴相关装修规定通知的现场照片，用以证明原告正常履行对小区业主装修的管理工作，被告提出的公共绿地管理不善系其自家装修时侵占公共绿地和公共区域。
经法庭质证，被告对证据1的真实性予以认可，但不认可原告的证明目的。对证据2不认可，认为签订时间提前，且没有被告签字，系无效约定。对证据3的真实性没有异议，但提出签订上述文件时没有权利选择，必须签订。对证据4及证据5认可。对证据6不予认可，提出自家装修时只是临时放置，且随用随清理，短时堆放不会对绿地产生影响。
被告为证明其主张，向法庭提交了自费维修房屋的收条、经原告签收的向原告反映房屋问题的意见表及相关现场照片，用以证明原告物业服务不到位，对业主反映的问题不能及时解决。经法庭质证，原告对收条不予认可，提出无法确认真实性。对意见书的真实性认可，但不认可被告的证明目的，提出被告房屋确实存在问题，但该问题属开发商责任，被告向原告反映后原告及时向开发商反映了被告的要求，但开发商一直没有处理。对被告提供的居住房屋照片无法确认具体位置，但被告确实向原告反映过房屋问题，对小区公共部分的照片的真实性认可，但不认可被告的证明目的。
另，2014年9月15日，本院到被告居住小区欧陆风情园进行现场勘查，被告提出居住小区在绿化、车辆管理、门岗进出登记及居住房屋设施维修等方面物业服务不到位，其在现场看到居住小区门岗登记本后认为原告简单的车辆进出登记无法保证小区安全。原告对被告提出的上述意见不认可。
上述事实，有原、被告当庭陈述、《欧陆风情园一期住宅前期物业服务合同》、《欧陆风情园一期住宅前期物业服务合同补充协议》、《业主公约》、《承诺书》、《欧陆风情园房屋接收确认书》、收条、意见表及现场照片等相关书证在案佐证。
本院认为，原告金罗马物业公司具备从事物业服务工作的相关资质，其受被告所居住小区开发商的委托为被告所居住的小区提供物业服务，又与该小区开发商签订《合同》并进驻该小区提供物业服务，该合同不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。被告作为该小区业主，其与原告之间形成前期物业服务合同关系。《合同》到期后，因被告居住小区没有成立业主大会，原告按照原《合同》服务项目及收费标准为被告居住小区提供物业服务至今，故原被告之间形成事实服务关系。原告金罗马物业公司作为物业服务的提供方，有权基于提供服务的行为向物业服务的接受方收取必要的物业服务费用。关于被告提出原告主张的2010年8月13日以前的物业费已经超过诉讼时效一节，因物业服务合同从性质上看属于继续性合同，原告自接受委托至今物业服务行为并未间断，综合金罗马物业公司催收物业费的事实来看，其不存在明显怠于行使权利的情节，且业主在享受物业服务后，亦有义务交纳相应物业费用，故原告的该项请求并未超过诉讼时效。
被告提出居住房屋在收房时及日后陆续出现屋内墙体开裂、院落下沉导致燃气管道断裂、院内地面严重凹凸不平、地下室渗水等诸多严重问题，向原告反映并经原告签收后至今没有得到修理和解决系原告物业服务不到位，但因被告居住房屋为单体独栋别墅，上述受损部位为被告自用部位，且被告提供的证据亦不能充分证明其主张，故对被告的上述辩称意见，本院不予采纳。被告辩称，原告在公共设施维修、绿化管理、车辆管理、装修管理、卫生保洁及保安等方面物业服务不到位，但被告提供的证据尚不能充分证明原告所提供的服务质量与合同约定的服务项目及质量标准之间构成明显差距，故对被告的该项辩称意见，本院不予采纳。对于被告要求原告对其居住房屋院内及屋内损坏设施进行维修的主张，因其与本案不属同一法律关系，被告可另行主张权利。原告所诉，理由正当，本院应予支持。至于原告要求滞纳金的主张，因物业费逾期交纳的责任并不全在于被告，因此本院对该项诉讼请求不予支持。因原告主张的物业费数额计算有误，故被告实际应缴纳的物业费数额以本院核实为准。同时应当指出，原告在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：
一、被告程好德于本判决生效后七日内给付原告北京金罗马物业管理有限公司二○一○年一月一日至二○一四年七月三十一日期间的物业服务费共计四万九千四百五十七元。
二、驳回原告北京金罗马物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果被告程好德未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千二百八十七元，由原告北京金罗马物业管理有限公司负担二百五十元（已交纳），由被告程好德负担一千零三十七元（本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 杨菲菲
人民陪审员 陈金华
人民陪审员 张文龙
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 贺 洋