浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0326民初2033号
原告：中国建设银行股份有限公司平阳支行。
负责人：姜萌韶，支行行长。
委托诉讼代理人：黄上青。
被告：吴高坚。
委托诉讼代理人：吴学斌。
委托诉讼代理人：邓娇梅。
被告：温州立城房地产开发有限公司。
法定代表人：李海林。
被告：温州丰达房地产开发有限公司。
法定代表人：颜国库。
委托诉讼代理人：颜孙松，男，系该公司工作人员。
原告中国建设银行股份有限公司平阳支行（以下简称建行平阳支行）与被告吴高坚、温州立城房地产开发有限公司（以下简称立城房开公司）、温州丰达房地产开发有限公司（以下简称丰达房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理后，依法适用简易程序于2017年4月26日公开开庭进行审理。原告建行平阳支行的委托诉讼代理人黄上青、被告吴高坚的委托诉讼代理人吴学斌、被告丰达房开公司的委托诉讼代理人颜孙松到庭参加诉讼，被告立城房开公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建行平阳支行向本院提出诉讼请求：1.确认被告欠原告的借款本息全部于2017年2月28日提前到期；2.被告吴高坚偿还借款本金597562.25元，期内利息[以未还本金为基数，自2016年8月22日起按年利率10.575%（本利率为贷款时的执行利率，此后按每年的基准利率据实调整）计算至实际偿还之日止]、复利（以每月结欠未还利息为基数，自2016年9月21日起按年利率15.8625%计算至执行完毕之日止）及罚息（以未还本金为基数，自2017年2月24日起按年利率15.8625%计算至执行完毕之日止）；3.原告对被告吴高坚所有的坐落于平阳县鳌江镇××号房屋，在依法变价后所得价款（借款合同第37条抵押财产清单的暂定价值为1110850元）由原告在债权全额（包括借款本金、复利、罚息及其费用等）范围内优先受偿（依据借款合同13-1、2及13-8-1、2、3项规定）；4.被告温州立城房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带偿还责任；5.被告温州丰达房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带偿还责任；6.本案诉讼费用及律师代理费1500元由被告承担。事实和理由：2012年2月20日，原告与被告吴高坚以被告吴高坚作为预告登记义务人的坐落于平阳县鳌江镇×室的房屋为抵押物办理预购商品房抵押权预告登记手续。同年2月21日，原告与被告吴高坚、立城房开公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：XX），约定：1.被告吴高坚向原告借款660000元，借款期限为2012年2月21日至2032年2月21日；2.涉案借款实行浮动利率，在基准利率水平上上浮50%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日；3.还款方式为等额本息还款，借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；4.若逾期还款，则罚息利率为合同执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按约定调整，罚息利率根据调整后的贷款利率及上浮幅度同时进行相应调整；5.保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；6.被告吴高坚自愿以其所购买的坐落于鳌江镇××号的房屋为上述借款提供抵押担保。同日，原告依约履行发放借款660000元的义务，此后，被告吴高坚未能按期偿还贷款本息，故原告依据合同约定的违约情形救济途径（包括“对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利”），于2017年2月28日以邮寄催告函形式宣告合同提前到期。依据平阳县人民政府[XX]X号会议纪要、平阳县发展和改革局平发改投资[XX]X号《关于同意调整鳌江镇XX项目的批复》，该开发项目业主由立城房开公司变更为丰达房开公司，但立城房开公司并未进行工商变更登记。
被告吴高坚答辩称：1.原告在本案中就金融借款合同先行起诉被告吴高坚，后者亦已就商品房预售合同另案起诉，两案应合并审理，或对本案中止诉讼;2.复利计算时间应截至2017年2月，并按借款利率计收，不应按罚息利率计收。
被告丰达房开公司答辩称：被告丰达房开公司和立城房开公司均应分别对借款承担阶段性保证责任，但要求借款人将此前欠款还清，并偿还被告丰达房开公司垫付的保证金。
被告立城房开公司未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告吴高坚对原告提交的催告函有异议，认为未收到催告函，本院认为，即使被告此前并未收到原告以邮寄形式发出的催告函，但原告已通过起诉方式向被告主张权利，亦已向被告宣告借款提前到期。对于《个人住房（商业用房）借款合同》及《贷款及保证承诺书》中双方约定的阶段性保证条款的相关问题，本院将在下文说理部分进行阐述。
结合上述认定的证据及当事人的陈述，本院经审理查明的事实与原告诉称一致。另查明，平阳县人民政府于XX年X月X日作出的[XX]X号《专题会议纪要》载明：海林轩项目由丰达房开公司接盘，原业主海林轩的债权债务由丰达房开公司承接，项目业主直接变更为丰达房开公司。被告丰达房开公司为上述会议参会人员。2012年2月21日，被告立城房开公司向原告出具《贷款及保证承诺书》，承诺：自借款发放日起，至原告收到被告立城房开公司为被告吴高坚代办的已办理抵押登记手续的房屋产权证之日止，被告立城房开公司对上述借款承担连带保证责任。涉案房产尚未办理房屋所有权初始登记手续，即房屋产权证尚未办至被告丰达房开公司名下。被告吴高坚已足额支付借款本息至2016年8月21日，尚欠借款本金597562.25元及自2016年8月22日起的利息。
本院认为，原告建行平阳支行与被告吴高坚、立城房开公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》以及被告立城房开公司出具的《贷款及保证承诺书》，均系各方当事人真实意思表示，应认定合法有效。现原告要求被告吴高坚偿还借款本金597562.25元，符合法律规定，本院予以支持。被告吴高坚已经支付期内利息至2016年8月21日，故期内利息应以未还本金为基数，自2016年8月22日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮50%计算至实际偿还之日止；复利以期内每月结欠利息额为基数，自2016年9月22日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮50%后再上浮50%计算至实际偿还之日止，本院对原告主张的复利起算时间予以调整。现因被告吴高坚存在违约情形，故原告有权根据合同约定宣告借款提前到期，其主张应由被告支付罚息，于法无据，本院不予支持。被告吴高坚的相关答辩意见，于法无据，本院不予采纳。被告吴高坚自愿以预告登记在其名下的坐落于平阳县鳌江镇×室的房屋为其债务提供抵押担保，且已办理预购商品房抵押权预告登记手续，应承担抵押担保责任。现原告要求对上述抵押物以折价、变卖或拍卖后所得价款优先受偿，符合法律规定，本院予以支持。
本案的争议焦点在于被告立城房开公司及丰达房开公司是否应分别对上述债务承担连带保证责任问题。原告认为根据《个人住房（商业用房）借款合同》及《贷款及保证承诺书》约定，被告立城房开公司对上述借款提供阶段性担保期限至办理正式抵押登记手续止，目前，涉案房产并未办理正式抵押登记手续，故其应承担连带保证责任。本院认为，房开公司阶段性保证的设立初衷在于督促开发商及时完成项目开发建设并积极协助办理产权转移登记手续，因此，在涉案抵押尚未办理初始登记的情况下，被告立城房开公司的阶段性担保责任应至办理抵押物初始登记时止，原告的部分诉请超出上述范围，于法无据，本院不予支持。政府会议纪要已明确由被告丰达房开公司承接被告立城房开公司的债务，且被告丰达房开公司亦对此予以认可，被告丰达房开公司应对被告吴高坚与原告建行平阳支行之间的债务承担至办理抵押物初始登记时止的阶段性担保责任。
原告主张的律师代理费非系实现债权的必要费用，本院不予支持。本案所涉纠纷与被告吴高坚另行主张的商品房预售合同纠纷系不同的法律关系，也不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的中止诉讼的情形，故本院对被告吴高坚申请中止诉讼不予准许。被告立城房开公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应按缺席处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告吴高坚于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司平阳支行借款本金597562.25元及利息[期内利息（以未还本金为基数，自2016年8月22日起计算至实际偿还之日止）、复利（以合同约期内每月结欠利息额为基数，自2016年9月22日起计算至实际偿还之日止），以上利率均按编号为XX的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率标准及中国人民银行的规定执行]；
二、若被告吴高坚未按期履行上述给付义务，则原告中国建设银行股份有限公司平阳支行有权对预告登记在被告吴高坚名下的坐落于平阳县鳌江镇XX室的房屋（预购商品房抵押权预告登记号：温房预平阳县字第XX号）以折价、拍卖或变卖后所得价款优先受偿；
三、被告温州立城房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带偿还责任，但上述连带保证责任仅限上述抵押物办理初始登记手续时止；
四、被告温州丰达房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带偿还责任，但上述连带保证责任仅限上述抵押物办理初始登记手续时止；
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司平阳支行的其他诉讼请求。
案件受理费9776元，减半收取计4888元，由吴高坚、温州立城房地产开发有限公司、温州丰达房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审 判 员 张 翀
二〇一七年五月二十四日
代书记员 朱诗亮