吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终222号
上诉人（原审原告）：王洪志，住榆树市。
委托诉讼代理人：曹庆东，吉林省常春（梅河口）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：德惠市海泰家得乐商贸有限公司，住所地德惠市新东方购物中心负一层。
法定代表人：胡乘伟，董事长。
委托诉讼代理人：刘怀伟，北京盈科（长春）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：耿梦歌，北京盈科（长春）律师事务所律师。
上诉人王洪志因与上诉人德惠市海泰家得乐商贸有限公司（以下简称家得乐公司）租赁合同纠纷一案，不服吉林省德惠市人民法院（2017）吉0183民初6407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人王洪志及其委托诉讼代理人曹庆东，上诉人家得乐公司的委托诉讼代理人刘怀伟、耿梦歌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王洪志上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判家得乐公司返还王洪志保证金人民币20万元，赔偿装修损失费433333元，返还货款169160.2的93%即157318.99元，诉讼费用由家得乐公司负担。事实和理由：1.王洪志交纳的保证金是20万元。其中10万元现金家得乐公司出具了收据，另外通过银行转账支付10万元，有银行转账记录证明。2.因家得乐公司违约致使解除租赁合同，租赁合同期限为5年，王洪志仅使用了7个月，剩余53个月的装修损失应由家得乐公司赔偿。王洪志装修共计花费53万元，损失数额应为468166.49元。3.除一审法院认定的温度低及漏水等违约事实，该违约损失用王洪志迁出前应付的租金抵顶外，家得乐公司还有如下违约事实：2017年3月20日至24日无故扣留货款97283.7元，2017年7月17日至24日无故扣留货款169160.2元，家得乐公司实际扣款的原因是家得乐公司让王洪志按照家得乐公司提供的合同内容变更租赁合同，并按照家得乐公司提出的赔偿数额赔偿王洪志温度低及漏水的损失，因数额过低王洪志不同意，所以家得乐公司扣留货款。2017年3月20日至24日扣留的97283.7元用于抵顶后期应交租金，该款没有用于抵顶保证金，说明家得乐公司“扣留货款是因为欠付保证金”的说法不成立。王洪志提交的录音材料也能证实家得乐公司扣留货款是想逼迫王洪志按照其意愿变更合同。2017年8月30日王洪志给家得乐公司发送书面催告书，要求其限期归还货款并赔偿损失否则解除合同，依据《合同法》第94条王洪志也是可以解除合同的。4.家得乐公司一直未能提交房屋产权证明和消防验收合格证明，家得乐公司属于违法出租。
家得乐公司辩称：双方合同未解除，不应当返还保证金。即使解除也是因为王洪志违约，保证金具有履约押金性质，不应当返还。王洪志仅交纳了10万元保证金，其要求返还20万元不应支持。合同解除不是家得乐公司违约造成的，王洪志要求装修损失无依据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，王洪志要求赔偿装修费用不应支持。按照双方约定，年保底营业额不足2000万元时，按照2000万元的7%收取租金，按此计算，王洪志尚欠家得乐公司租金。请求驳回王洪志上诉请求。
家得乐公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，依法改判驳回王洪志全部诉讼请求。撤销一审法院关于“室内温度较低以及发生漏水后原告事实上存在的经济损失可与原告迁出前未付应交被告租金相抵顶”的认定，诉讼费用由王洪志承担。事实和理由：1.解除《租赁合同》无事实依据。王洪志没有证据证明存在室内温度低和发生漏水的事实，即使上述事实存在，也可以通过各种方法改变和救济不会导致合同无法履行。受市场状况影响属于商业风险，不属于不可抗力。双方发生纠纷后，互信度降低，丧失合作基础，无法达到合同目，这一解除合同的理由不符合《合同法》第94条的约定。2.一审判决第二项超过诉讼请求。3.王洪志拒不交纳租金，又违法要求解除合同，不符合合同约定的保证金返还的条件，不应返还。4.一审法院关于“室内温度较低以及发生漏水后原告事实上存在的经济损失可与原告迁出前未付应交被告租金相抵顶”的认定变相保护了王洪志要求家得乐公司赔偿经济损失的诉请，与“原告要求被告赔偿各种损失1843849.16元证据不足不予保护”的认定及一审判决第四项自相矛盾。王洪志没有提供充分证据证实自己存在经济损失、家得乐公司存在违约行为及家得乐公司的行为与王洪志的损失之间存在因果关系。王洪志没有达到经营目的属于商业风险与家得乐公司没有任何关系。王洪志没有提出损失用租金抵消的诉请，该认定超过诉讼请求。5.一审判决家得乐公司承担诉讼费用4168元没有依据。一审没有保护王洪志赔偿各种损失1843849.16元的请求，相应的诉讼费用应由王洪志负担。
王洪志辩称：一审法院认定室内温度较低以及发生漏水符合客观事实。一审判决解除合同是有事实和法律依据的。因家得乐公司无法提供产权证明和消防验收证明，王洪志无法办理工商登记，家得乐公司违法出租，违反法律强制性规定。保证金同上诉状意见。家得乐公司存在取暖、漏水、扣款等违约行为，给王洪志造成损失，应当承担违约责任。导致合同无法继续履行的原因在于家得乐公司，其应当承担诉讼费用。
王洪志向一审法院起诉请求：解除双方《租赁合同》，赔偿王洪志各项损失1843849.16元，返还保证金20万元。
一审法院认定事实：2017年1月10日，王洪志、家得乐公司签订《租赁合同》，家得乐公司（甲方）将德惠新东方家得乐超市负一层场外（服务台和沟物车放置处除外）的区域租给王洪志（乙方）经营服装、针织、鞋帽、童装等。约定：“租赁期限五年，自2017年2月28日至2022年2月28日”。“联营扣点经营。结算周期7天。年保底销售额贰仟万元，租期扣率7%。如乙方第一年和第二年保底销售额不足贰仟万则按贰仟万销售额7%扣除（140万元）”。“合同签定时，乙方同意向甲方交质量保证金20万元”，“在合同期满30日后，甲方全额返还保证金”。“乙方在经营过程中使用的水、电等费用自行承担，并按时向甲方缴纳以上费用”。“乙方同意在解除合同或合同履行完毕后，店面固定装修部分不得拆除”。合同签订后，王洪志向家得乐公司交保证金10万元，王洪志在经营期间，2017年3月至7月，房屋发生四次漏水，王洪志的部分物品受到损害，家得乐公司于2017年3月和7月两次以王洪志未交足保证金为由扣留王洪志上交的货款。现王洪志已不向家得乐公司交款。截止2017年10月24日，王洪志总营业额只达5831139.61元。王洪志因室内温度低影响营业和房屋漏水与家得乐公司交涉未果。
一审法院认为，王洪志、家得乐公司签订的《租赁合同》有效。双方在履行期间王洪志的营业额没有达到预期，除与室内温度低、发生漏水有关外，主要受市场状况影响，存在不可抗力因素。原、家得乐公司发生纠纷后，互信度降低，丧失了合作基础，已无法达到《租赁合同》的目的，继续履行《租赁合同》与双方无益。因此，应对原、家得乐公司签订《租赁合同》依法予以解除。王洪志称已交保证金20万元证据不足。王洪志要求家得乐公司赔偿各项损失1843849.16元，证据不足，不予支持。室内温度较低以及发生漏水后王洪志事实上存在的经济损失可与王洪志迁出前未付应交家得乐公司租金相顶抵。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王洪志与家得乐公司德惠市海泰家得乐商贸有限公司于2017年1月10日签订的《租赁合同》。二、原告王洪志于2017年12月20日前结清水、电费迁出，店面固定装修部分不得拆除。逾期按每年140万元计算赔偿家得乐公司德惠市海泰家得乐商贸有限公司经济损失，并承担所用水、电费。三、家得乐公司德惠市海泰家得乐商贸有限公司于原告王洪志迁出后2日内返还原告王洪志保证金10万元。四、驳回原告王洪志的其他诉讼请求。案件受理费16672元，返还原告8336元，原、家得乐公司各承担4168元。邮寄费112元，返还原告。
本院二审查明事实与一审查明事实相同。另查明，1.案涉房屋于2017年1月2日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2.王洪志2017年7月25日起自行收款，后未向家得乐公司交纳租金。3.王洪志向法庭提交的《千衣汇二店3.8-10.24营业额》显示2017年8月1日至2017年8月31日千衣汇二店营业额为648835.17元、2017年9月1日至2017年9月30日千衣汇二店营业额为655662.17元、2017年10月1日至2017年10月24日千衣汇二店营业额为603704.74元，其后附的销售情况统计表格显示2017年7月25日至2017年7月31日千衣汇二店营业额为113347.78元，上述共计2021549.86元。
本院认为：王洪志与家得乐公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因王洪志租赁案涉房屋用于销售服装，而案涉房屋存在的冬季温度低、夏季漏水的问题，应当认定为服装销售数额影响因素，但不能致使王洪志无法经营。王洪志所述的家得乐公司2017年3月20日至24日无故扣留货款97283.7元及2017年7月17日至24日无故扣留货款169160.2元，因第一次扣款时间仅为4天，王洪志亦未能举证证实因家得乐公司迟延返款造成经营损失，且第二次扣款系因王洪志将收款方式变更为自行收款未再向家得乐公司交纳租金所致，此次扣款不应认定家得乐公司违约，故王洪志所述家得乐公司存在的违约行为不足以构成根本违约致使王洪志合同目的不能实现，王洪志以此主张解除合同，本院不予支持。但因家得乐公司亦同意解除《租赁合同》，本院确认解除双方于2017年1月10日签订的《租赁合同》。王洪志、家得乐公司双方认可解除《租赁合同》，家得乐公司应当返还保证金。关于保证金的数额，因王洪志未能提供充分证据证实其向家得乐公司转款10万元后又于同日交纳了现金10万元，故本院仅能认定王洪志已交保证金数额为10万元，家得乐公司应当向王洪志返还保证金10万元。王洪志要求家得乐公司返还其收取的2017年7月17日至24日货款169160.2元的93%，家得乐公司主张此货款应当扣除2017年7月17日至2017年10月29日的租金。因王洪志2017年7月25日起自行收款后未向家得乐公司交纳租金，家得乐公司主张扣减此期间租金，本院予以支持。因案涉房屋存在的冬季温度低、夏季漏水影响服装销售的情况存在，按照合同约定年保底销售额2000万元标准计算租金有失公允，且双方在履行合同过程中亦是按照王洪志实际销售金额扣取租金，故对于扣减租金的标准应当按照王洪志实际销售金额计算。故应返货款金额为15810.5元（169160.2×93%-2021549.86×7%=15810.5）。关于王洪志主张的装修损失的问题，因租赁合同的解除系因双方一致意见所致，并非家得乐公司违约造成，且王洪志亦未提供充分证据证实实际支付的装修费用数额，故王洪志主张装修损失本院不予支持。家得乐公司在一审诉讼过程中并未提出反诉，一审判决第二项确超诉讼请求，应予撤销。一审虽未支持王洪志赔偿经济损失的诉请，但其解除合同的诉请得到支持，据此确定家得乐公司承担诉讼费用亦无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，依法应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持吉林省德惠市人民法院（2017）吉0183民初6407号民事判决第一、三项；
二、撤销吉林省德惠市人民法院（2017）吉0183民初6407号民事判决第二、四项；
三、上诉人德惠市海泰家得乐商贸有限公司于本判决生效后立即返还王洪志货款人民币15810.5元;
四、驳回上诉人王洪志的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费22343元，由上诉人王洪志负担15582元，上诉人德惠市海泰家得乐商贸有限公司负担6761元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 张新华
代理审判员 贺银婷
二〇一八年三月三十日
书 记 员 陈 钢