北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终1782号
上诉人（原审被告）：北京龙宇发工贸有限责任公司，住所地北京市昌平区马池口镇东坨村。
法定代表人:郭兴发，董事长。
委托诉讼代理人:杨晓平，河北崇州律师事务所律师。
委托诉讼代理人:李秀云，北京简明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京深科源木业有限公司，住所地北京市昌平区马池口镇东坨村村南。
法定代表人：庄如券，董事长。
委托诉讼代理人：高强，北京市鑫诺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京振邦承基开发建设有限公司，住所地北京市昌平区科技园区超前路9号3楼310室。
法定代表人：王小淳，总经理。
委托诉讼代理人:赵春壮，男，北京市昌平区流村镇法律服务所法律服务工作者。
委托诉讼代理人:韩杰东，北京市易凯律师事务所律师。
上诉人北京龙宇发工贸有限责任公司（以下简称龙宇发公司）因与被上诉人北京深科源木业有限公司（以下简称深科源公司）、北京振邦承基开发建设有限公司（以下简称振邦公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第19948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
龙宇发公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回深科源公司的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由深科源公司承担。事实和理由：1、深科源公司租赁我公司的房屋系违章建筑，不应当获得停产停业补偿和设备搬迁安装补偿，一审法院适用合同法五十八条判决上述两项补偿没有依据。2、一审判决我公司给付深科源公司暖气、暖气沟、监控设备和房中房补偿没有事实及法律依据。3、一审法院认定事实不清，没有查清深科源公司租赁合同中违章面积的范围。4、我公司的营业执照也在深科源公司租赁房屋中，我公司获得停产停业损失补偿与深科源公司无关。5、由于深科源公司拖欠租金，我公司2012年即起诉要求终止合同，由此可见深科源公司违约在先，合同在拆迁前已经终止，深科源公司的主张不应获得支持。
深科源公司向一审法院起诉请求：龙宇发公司支付我公司停产停业损失的综合补助费700万元，厂区设备搬迁和安装费25万元，自建附属物重置成新补偿、厂区装修和供暖设施补偿三小项共1741702元，一共8991702元，振邦公司对此承担连带责任。
一审法院认定事实：2001年，龙宇发公司（乙方）与北京市昌平区马池口镇东坨村经济合作社（甲方）签订《租赁协议书》，主要约定，由龙宇发公司承租经济合作社位于北京市昌平区马池口镇东坨村村南的土地50亩，租赁期限自2001年8月10日起至2021年8月10日止，租金为每亩150元，合同总金额为15万元，并约定如遇国家规划征用该租赁土地，土地和原地上物补偿费归甲方，新增地上物的补偿费归乙方，双方另约定了其它权利义务。
2005年12月8日，龙宇发公司（甲方）与深科源公司（乙方）签订《租赁协议书》，深科源公司租赁龙宇发公司位于北京市昌平区马池口镇东坨村南厂房（总面积7200平方米）。2010年8月1日，双方签订《补充租赁协议书》，深科源公司租赁龙宇发公司院内东南厂房（面积约1500平方米），租期自2010年8月1日至2020年7月31日，租金为8万元/年。2010年9月1日，双方再次签订《补充租赁协议书》，深科源公司租赁龙宇发公司院内东南厂房（面积约2000平方米），租期自2010年9月1日至2020年8月31日，租金为10万元/年。
2010年12月8日，龙宇发公司（甲方）与深科源公司（乙方）再次签订《租赁协议书》，约定：“……二、协议内容：乙方租赁甲方的厂房，位于北京市昌平区马池口镇东坨村南，办公及厂房面积约7200平方米，宿舍16间。三、协议期限：本协议为10年，自2010年12月8日起至2020年12月7日止，协议期满如需延长，需经合作双方同意，合同期满半之年前续签协议。四、租金及支付方式：1.租金：起租日为2010年12月8日，办公、厂房及宿舍年租金合计151000元/年（壹拾伍万壹仟元），以后每年12月8日之前交纳租金。五、双方权利及义务：甲方权利及义务：1.按协议约定的时间收取租金及水、电费。2.甲方提供良好的使用环境，协调乙方和当地政府及群众关系。3.甲方为乙方提供供电力负荷不得少于80千瓦，负责水、电接进厂房，厂房内部设计、安装由乙方自行解决。4.甲方负责维修由于自然因素损坏的厂房。乙方权利及义务：1.按协议的约定支付租金每年应提前一个月；按月支付电费及水费（电费1.3元/度，水费3.7元/吨），卫生管理费为5元/人/月。2.依法经营，自负盈亏，独立承担一切民事法律责任。3.在协议期间对甲方提供的房屋及配套设施要爱护，精心使用，如乙方的过失造成一切经济损失由乙方负担。4.在协议期间对甲方提供的房屋及配套设施等具有使用权和转租权（如转租乙方要以书面形式通知甲方）。5.遵守国家及地方法律法规、政策规定，服从国家和当地政府管理。六、违约责任：1.由于一方的过失，造成本协议不能履行或不能完全履行时，由过失的一方承担违约责任，如属双方的过失，根据实际情况，由双方分别承担各自的违约责任。2.当协议因甲方违约解除时，甲方需提前半年通知乙方，甲方需赔偿乙方一定的违约金，其数目为半年租金。3.当协议因乙方违约解除时，乙方需提前半年通知乙方，乙方须赔偿甲方一定的违约金，其数目为半年租金。4.如遇乙方延期支付租金，乙方除足额向甲方支付租金外，还应承担每日万分之五的滞纳金，付款宽限期为一个月，逾期仍未支付，甲方有权单独终止协议。5.乙方拖欠电费及其它相关费用，而产生的后果均有乙方负责。七、协议的变更和解除：协议期间，双方经过平等协商一致，可书面变更或解除本协议。八、其他事项：1.协议期满前，双方必须在6个月前，以书面形式把终止或延续租赁协议的意向通知对方，通道条件下，乙方有优先续租权，甲方提供乙方使用的厂房、宿舍、办公室及乙方自行建造的房屋或其它建筑在合同期内如遇占地拆迁都与乙方无关，甲方只退乙方半年租金无其它费用。合同期内，乙方自行建造的房屋及其它建筑合同期满都归甲方所有。2.因不可抗力导致本协议不能按约履行时双方协商解决。3.凡因执行本协议所发生的或与本协议有关的一切争议，双方应通过友好协商解决；如协商不能解决，可提交法院进行仲裁。4.本协议未尽事宜，双方可以另行协商并签订补充协议与协议具有同等法律效力。5.甲方在2010年之前与乙方北京深科源木业有限公司或庄如卷签订的任何租赁合议均以作废不具备任何法律效力，双方自行撕毁。九、协议备案，本协议一式两份，甲乙双方各执一份”。2011年7月1日，双方再次签订《补充租赁协议书》，内容为：“……二、协议内容：乙方租赁甲方的厂房，该厂房位于昌平区马池口镇东坨村龙宇发工贸公司院内东南，厂房及宿舍面积约4500平方米。三、协议期限：本协议自2011年7月1日起至2020年12月7日止，协议期满如需延长，需经合作双方同意，合同期满半年前续签协议。四、租金及支付方式：1、租金：17000元/年，壹万柒仟元/年。2、签订协议之日即付当年租金，以后每年7月之前支付当年租金。本合同其他条款都与主合同一致，具有同等法律效力。”上述合同签订后，龙宇发公司将租赁物交付深科源公司用于木业加工，深科源公司交付租金及相关费用。郭兴发系龙宇发公司的法定代表人。
2011年8月9日，北京市昌平区马池口镇人民政府向郭兴发下达《马池口镇人民政府违法建设强制拆除通知书》（镇拆字2011第5号），内容为：“郭兴发，你在马池口镇东坨村承租地建设的房屋，经国土、规划部门确认，未办理相关审批手续，属于违法建设。本机关已向你送达了限期自行拆除的通知，依据《中华人民共和国城乡规划法》第65条及《北京市禁止违法建设若干规定》（北京市人民政府令第228号），本机关决定对上述违法建设进行强制拆除，由此引起的一切后果由你方承担。如不服本决定，你可再（在）60日内向昌平区人民政府申请复议，可以在三个月内向昌平区人民法院提起诉讼。行政复议及诉讼期间不影响执行”。2012年7月25日、8月3日，北京市昌平区马池口镇人民政府向郭兴发先后下达了《北京市昌平区马池口镇人民政府限期拆除通知书》及《北京市昌平区马池口镇人民政府行政强制执行催告书》，要求郭兴发拆除位于北京市昌平区马池口镇东坨村村南违法建设面积为5112.83平方米的256间房屋。2013年3月13日，北京市昌平区马池口镇人民政府再次向郭兴发下达《北京市昌平区马池口镇人民政府行政强制执行催告书》，称郭兴发在昌平区马池口镇东坨村南集体土地建设面积约6万平方米房屋的行为违反了相关法律规定，要求郭兴发自行拆除。
2013年7月12日，拆迁人北京信息科技大学与被拆迁人郭兴发签订《北京市集体土地非住宅房屋拆迁货币补偿协议书》，振邦公司为受托拆迁实施单位之一，该协议书主要约定：被拆迁房屋坐落于北京市昌平区东坨村村南，建筑面积为45375.61平方米；房屋及附属物拆迁补偿、补助款共计50046856元，其中包括：1、被拆迁房屋补偿款26671931元；2、设备及其它补偿款364015元；3、其他各项补助费共计23010910元，其中包括：（1）停产停业综合补助费：500元/平方米，营业性用房建筑面积为36270.38平方米，共计18135190元；（2）设备搬迁和安装补偿费用906760元；（3）其它：苗木675253元、违建自拆费910523元、奖励2383184元。上述45375.61平方米建筑面积中，认定房屋建筑面积合计36270.38平方米，违建房屋建筑面积9105.23平方米。就房屋结构、装修及设备及附属物补偿，北京盛华翔伦房地产土地评估有限责任公司向郭兴发出具了《北京市非住宅房屋拆迁补偿价格结果通知单》。
后涉案房屋被拆除，振邦公司向郭兴发支付了38046856元。在案件审理过程中，深科源公司向法院申请财产保全，后法院裁定保全了龙宇发公司在振邦公司处的1200万元拆迁补偿款。
上述事实，有《租赁协议书》、《补充租赁协议书》、《马池口镇人民政府违法建设强制拆除通知书》、《北京市昌平区马池口镇人民政府限期拆除通知书》、《北京市昌平区马池口镇人民政府行政强制执行催告书》、《北京市集体土地非住宅房屋拆迁货币补偿协议书》、《北京市非住宅房屋拆迁补偿价格结果通知单》、支出凭单、收据、《公证书》、《安装合同》、《销售安装合同》、《施工协议书》、《木工车间除尘系统报价》、《产品购销合同》以及当事人陈述等证据在案佐证。
一审法院认为：当事人对于自己的主张有提供证据的义务，如未提供相应证据，应承担举证不能的不利后果。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案的涉案房屋在租赁期间已经行政机关认定为违章建筑，故深科源公司与龙宇发公司签订的《租赁协议书》及《补充租赁协议书》因违反法律的效力性强制性规定，应属于无效合同。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于《租赁协议书》及《补充租赁协议书》无效的后果，深科源公司与龙宇发公司均存在过错。因租赁物被拆迁，双方均产生停产停业损失（深科源公司不能继续在租赁房屋内从事木业加工，龙宇发公司损失了租金收入），故法院酌定深科源公司分得相关租赁房屋80%的停产停业综合补助费，龙宇发公司分得租赁房屋20%的停产停业综合补助费。根据深科源公司与龙宇发公司签订的《租赁协议书》及《补充租赁协议书》，深科源公司主张己方租赁的建筑面积为15200平方米，法院对此不持异议。龙宇发公司应支付深科源公司停产停业综合补助费608万元（500元/平方米×15200平方米×80%）。
对于深科源公司要求龙宇发公司支付设备搬迁和安装补偿费用25万元一节，庭审中，深科源公司与龙宇发公司均认可该补偿项目针对的是营业性用房，龙宇发公司应按照深科源公司租赁的建筑面积（15200平方米）与《北京市集体土地非住宅房屋拆迁货币补偿协议书》所确认的营业性用房建筑面积（36270.38平方米）的比例（约为41.91%）向深科源公司支付相应的补偿，故法院对于深科源公司的该项诉讼请求予以支持。
对于深科源公司要求龙宇发公司支付附属物重置成新补偿、厂区装修和供暖设施补偿一节，龙宇发公司对此均不予认可；根据深科源公司提供的证据，法院认定深科源公司在租赁期间购置并安装了若干电缆线，购买并安装了供暖锅炉及辅机、闭路系统（监控）、木工车间的除尘设备，建设了821.6平方米烤漆房；根据《北京市非住宅房屋拆迁补偿价格结果通知单》，装修及设备及附属物中暖气补偿为260516.9元（372167元×70%）、暖气沟补偿16537.5元（23625元×70%）、监控设备补偿5600元（8000元×70%）、房中房补偿66489.5元（94985元×70%），该《通知单》并没有电缆线、除尘设备补偿，龙宇发公司未能提供相应证据证明己方在深科源公司租赁的建筑面积15200平方米内的暖气、暖气沟、监控设备、房中房投入，因此法院认定深科源公司应获得的暖气补偿为109182.63元（260516.9元×41.91%）、暖气沟补偿6930.87元（16537.5元×41.91%）、监控设备补偿2346.96元（5600元×41.91%）、房中房补偿27865.75元（66489.5元×41.91%），共计146326.21元。
对于深科源公司要求振邦公司承担连带责任一节，振邦公司对此不予认可，深科源公司的该项诉讼请求亦缺乏依据，故法院不予支持。对于深科源公司过高的诉讼请求部分，法院不予支持。龙宇发公司对其辩解未能提供相应证据予以证明的，法院不予采信。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京龙宇发工贸有限责任公司给付北京深科源木业有限公司停产停业综合补助费六百零八万元，设备搬迁和安装补偿费用二十五万元，暖气、暖气沟、监控设备和房中房补偿十四万六千三百二十六元二角一分，共计六百四十七万六千三百二十六元二角一分，于本判决生效后十日内履行。二、驳回北京深科源木业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案双方当事人签订的数份租赁合同所指向的房屋均未取得建设工程规划许可证，一审法院认定双方签订的租赁合同无效正确，本院予以确认。
本案的争议焦点为：深科源公司能否获得相应的拆迁补偿以及深科源公司的补偿标准如何确定？深科源公司作为诉争房屋的承租人，在此注册了公司并实际经营，在双方合同履行期间遇到拆迁，势必会对其经营产生影响，且在拆迁之前双方履行合同并无争议，虽然双方之间的租赁合同系无效合同，但双方对于合同无效均具有一定的过错，现出租人龙宇发公司获得了拆迁补偿，基于公平原则，亦应将其中属于深科源公司的部分支付给深科源公司。
关于停产停业损失补偿问题，根据拆迁协议的内容，认定房屋建筑面积合计36270.38平方米，违建房屋建筑面积9105.23平方米，其中停产停业综合补助费是以36270.38平方米为基准，按照500元/平方米计算。故深科源公司租赁面积中违建房屋的面积直接决定了其能够获得多少停产停业损失补偿。双方对此问题各执一词，均无法证明各自的主张，就本案中拆迁补偿安置协议中停产停业损失的补偿对象、标准和数额等问题，庭审中，询问了负责本案拆迁事宜的振邦公司，其陈述由于拆迁时无法明确房屋的建造时间，亦无法明确违章建筑的具体指向，故根据拆迁政策和惯例确定的一个比例来确定违章建筑的面积，对认定违章的部分不给于停产停业损失补偿，本案涉及的拆迁协议中认定的违章建筑比例为20%。深科源公司与龙宇发公司虽对振邦公司的意见不予认可，但未能对此提供相反的证据。且根据拆迁协议中违章建筑面积与总面积的比例大致为20%的事实，本院对振邦公司的意见予以采纳。本案中，双方均认可深科源公司承租面积为15200平方米，但一审法院将该面积全部认定为经营面积与本案的拆迁事实不符，也有违公平，在计算该部分补偿时，应当先行扣除相应比例的违章面积。由于诉争房屋以租赁为主要用途，故停产停业损失补偿可在承租人与出租人之间进行合理分配，一审法院酌情确定的分配比例并无不当，本院予以确认。综上，深科源公司可获得的停产停业综合补助费为4864000元（500元/平方米×15200平方米×80%×80%）。
关于设备搬迁和安装补偿费用问题。庭审中深科源公司与龙宇发公司均认可该补偿项目针对的是营业性用房，故按照前述原则，亦应当先行将深科源公司租赁的建筑面积转化为营业性用房建筑面积，即15200平方米×80%，再与《北京市集体土地非住宅房屋拆迁货币补偿协议书》所确认的营业性用房建筑面积36270.38平方米计算得出一个比例（33.53%），以该比例计算深科源公司可以获得的设备搬迁和安装补偿费用。同理，深科源公司可以获得的附属物重置成新补偿、厂区装修和供暖设施补偿亦应当按照该比例作相应调整。
综上所述，一审法院对于深科源公司租赁面积中的经营面积这一事实认定错误，导致补偿数额计算错误，本院予以纠正。龙宇发公司的上诉请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第19948号民事判决第一项、第二项；
二、北京龙宇发工贸有限责任公司于本判决生效后十日内给付北京深科源木业有限公司停产停业综合补助费4864000元，设备搬迁和安装补偿费用250000元，暖气、暖气沟、监控设备和房中房补偿117067.95元，共计5231067.95元；
三、驳回北京深科源木业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费57134.28元，由北京龙宇发工贸有限责任公司负担46148.59元（已交纳），由北京深科源木业有限公司负担10985.69元（本判决生效后十日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
代理审判员 朱文君
二〇一七年五月十日
法官 助理 叶康喜
书 记 员 罗娇杨