北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终5460号
上诉人（原审被告）苍野，男，1963年3月12日出生。
委托代理人苍天乐（苍野之女），1987年4月10日出生。
被上诉人（原审原告）贾彤，女，1993年5月16日出生。
上诉人苍野因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第15870号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年10月，贾彤起诉至原审法院称：2015年7月7日，我从北京市兴商房地产经纪中心（下称兴商经纪中心）处承租苍野位于北京市大兴区×××402房屋（下称涉案房屋）一套。我与苍野于2015年7月7日完成交房手续后，便入住该房屋并交付了有线电视费和燃气费。2015年9月底，苍野突然提出不让我缴纳三个月房租，因为其要将涉案房屋出售，并要求我最晚于2015年10月27日腾退涉案房屋。因合同签订的租期为2015年7月7日至2016年7月6日，苍野无正当理由要求我腾房，不仅拒不退还涉案房屋押金及未住满的涉案房屋租金，还于2015年10月27日收房时以看合同为由，强行将我的合同骗走。后来，我找到兴商经纪中心的中介人员与苍野交涉，苍野的代理人苍杰以自己有心脏病为由拒不讲理。后来我又报警要求与苍野解决，苍野的代理人苍杰拒不到场，也不与我调解解决。后来我得知，苍野已将涉案房屋卖出，暂未办理过户手续才将我赶出来。现无奈起诉至法院，请求法院判令：苍野返还2015年10月27日至2015年11月6日期间未住满的11日涉案房屋租金816元；苍野返还租房押金2300元；苍野承担违约责任，支付违约金2300元；苍野返还已充值未使用的燃气费180元；苍野返还未使用的有线电视费28元。
苍野辩称：首先是贾彤提出提前解除合同，其行为已经构成违约；第二、贾彤未按合同约定支付房租，构成违约；第三、涉案房屋已经顺利交接，交接时双方也并未产生矛盾，贾彤是心里不平衡才来起诉的；第四、双方解除合同时，贾彤并未积极找中介交涉，应当推定是贾彤主动解除合同。综上，请求法院依法驳回贾彤的全部诉讼请求。
原审法院经审理确认：贾彤、苍野及兴商经纪中心于2015年7月7日签订的房屋租赁合同，系三方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对三方均产生法律约束力。本案的争议焦点为：哪一方先提出解除合同。根据本案查明的事实和双方当事人的陈述可以得知，在腾房之前，双方已就解除合同一事达成一致意见，因此苍野再行提出贾彤在2015年10月7日未交满三个月房屋租金构成违约的主张法院不予采纳。而根据贾彤自己的主张，其在与苍野合意解除合同时亦未主张苍野支付违约金，因此，对其主张苍野支付违约金一项诉请，法院亦不予支持。现双方已明确房屋押金未退还，而就剩余房屋租金一项，贾彤主张在合意解除合同时，苍野承诺退还，苍野则主张未提及剩余租金退还的事情。根据苍野的主张，贾彤是因其姐准备结婚而其个人无法负担全部租金提出解除合同，但苍野亦承认贾彤对剩余房屋租金是否退还未予提及。法院认为，贾彤在无法负担每月2300元房租的情况下不主张返还剩余800多元房租做法明显不符常理，因此，苍野前后说法明显相悖。另外，从双方在事后态度对比可以看出，贾彤在矛盾发生后积极联系房屋中介甚至通过报警解决此事，而苍野则选择消极应对。综上，根据双方当事人提供的证据及事后态度，法院根据生活常识判断贾彤所述属实，故贾彤主张退还房屋押金、剩余租金、有线电视费等三项诉讼请求法院予以支持。关于燃气费一项，贾彤未能提交证据证明具体数额，故对该项诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2016年4月28日判决：一、苍野于判决生效后十日内返还贾彤房屋押金二千三百元、房屋剩余租金八百一十六元、有线电视费二十八元，以上共计三千一百四十四元；二、驳回贾彤的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，苍野不服，上诉至本院称：原审法院认定事实错误，实际上是贾彤以自己不能承租为由，向我提出再租住一个月就解除租赁合同的，原审法院推定我提出解除合同，与事实不符；原审法院偏袒贾彤，采用所谓生活常识判断明显有误，故要求撤销原判，改判驳回贾彤的全部诉讼请求。贾彤同意原判。
经审理查明：2015年7月7日，贾彤通过兴商经纪中心租赁苍野所有的涉案房屋，并签订了房屋租赁合同。合同约定：租期为2015年7月7日至2016年7月6日；押金2300元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由承租方承担的费用、租金以及承租方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分由出租方返还承租方；月租金为2300元，租金支付方式为押一付三，给付其租金支付日期为2015年8月7日、2015年10月7日……，承租方不按约定支付租金达七日的，出租方有权解除合同，并需支付1个月租金；租赁期间，出租方需提前收回该房屋的，应当提前30日通知承租方，并按月租金的100%支付违约金，如承租方需提前退租的，应提前30日通知出租方，并按月租金的100%支付违约金。双方于签订合同当天办理了房屋交接手续，贾彤支付了押金和1个月的租金，缴纳了有线电视费100元。2015年8月7日支付了2个月租金。此后，贾彤交纳租金至2015年11月7日。2015年10月27日，贾彤将涉案房屋交还苍野。
贾彤为证明其主张，提交了以下证据：1、房屋租赁合同一份，证明双方的租赁合同关系及苍野提前解约需向其支付违约金；2、录像一份，证明苍野要将涉案房屋出售给亲戚，只是还没有过户，所以是苍野要求提前解除合同；3、与中介公司工作人员的通话录音，证明在双方协商解除合同后，苍野不履行承诺，其找到兴商经纪中心交涉解决。苍野质证意见如下：对房屋租赁合同予以认可，对录像则表示，录像中的人叫张俏，是苍野新的租客，其承租期自2015年11月1日开始，但其于10月28日提前入住，对张俏说的买房一事不予认可；对通话录音的证明目的不认可，其认为贾彤与兴商经纪中心沟通是在发生纠纷之后，无法证明是其本人先提出解除合同的；另外，对于贾彤报警一事表示认可，但苍杰当时身体不舒服所以未到派出所。
关于双方是否协商解除合同的问题，贾彤称，苍野因要将涉案房屋出售，所以要提前解除合同，在承诺退还房屋押金和剩余租金的情况下，贾彤表示同意。苍野则主张，贾彤要提前解除合同，因租期未到一年，所以押金自认不退，关于剩余租金双方则未提及。双方就各自主张均未提交证据予以证明。
关于涉案房屋押金、剩余房租、有限电视费是否退还的问题，苍野上诉称不同意退还房屋押金，但在合同中确实没有此约定。苍野上诉称不同意退还剩余房租和有限电视费，是因为贾彤腾退房屋时什么也没说，所以贾彤现在不能主张。贾彤对此不予认可。苍野未就其上述陈述提交证据予以证明。
上述事实，有房屋租赁合同、录音光盘、录像及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：贾彤与苍野签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。关于解除租赁合同原因的问题，贾彤与苍野陈述不一，贾彤称系苍野要将涉案房屋出售，所以提前解除合同，苍野称系贾彤不能继续承担租金，故提前解除租赁合同，但双方就各自主张均未提交相应证据予以证明，原审法院基于双方已就涉案房屋进行交接的情况下，认定双方合意解除租赁合同，并无不当。
关于涉案房屋押金、剩余房租、有限电视费是否退还的问题，苍野上诉称不同意退还房屋押金，缺乏依据，本院不予支持。苍野称不同意退还剩余房租和有限电视费，是因为贾彤腾退房屋时什么也没说，所以贾彤现在不能主张。但在贾彤对此予以否认的情况下，苍野并未就其陈述提交证据予以证明。故对苍野不同意退还涉案房屋押金、剩余房租、有限电视费的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。
综上，原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理25元，由苍野负担（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费50元，由苍野负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘苑薇
代理审判员 王军华
代理审判员 刘慧慧
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 刘梦辰