广东省中山市第一人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）中一法民二担字第43号
申请人：中山农村商业银行股份有限公司民众支行，住所地广东省中山市民众镇浪网大道18号，组织机构代码050719048。
负责人：吴步里，该支行行长。
委托代理人：何全胜、陈晨志，均系该支行职员。
被申请人：何桂洪，男，1969年2月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被申请人：叶惠华，女，1971年12月19日出生，汉族，住址同上。
申请人中山农村商业银行股份有限公司民众支行（以下简称中山农商银行民众支行）申请对被申请人何桂洪、叶惠华抵押的房产实现担保物权一案，本院于2015年8月31日受理后，依法适用特别程序公开听证进行了审查。申请人中山农商银行民众支行的委托代理人何全胜、陈晨志及被申请人何桂洪、叶惠华到庭参加听证。现已审查终结。
申请人中山农商银行民众支行诉称:2014年3月7日，中山农商银行民众支行与何桂洪、叶惠华签订了编号为中农商银（民众）高抵字【2014】第0044号的《最高额抵押担保借款合同》，约定：中山农商银行民众支行根据何桂洪的需要和中山农商银行民众支行的可能，于2014年7月16日至2017年3月7日向何桂洪发放最高贷款本金余额不超过450万元的贷款。每笔贷款的金额、用途、期限、利率以借款借据为准。逾期还款从逾期之日起在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%计收利息。对不能按期支付的贷款利息，在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%计收复息。何桂洪、叶惠华提供其名下的位于中山市民众镇××村的房地产作为抵押物，为最高额抵押担保借款合同项下债务提供担保。合同签订后，中山农商银行民众支行与何桂洪、叶惠华于2014年3月11日办理了抵押登记手续。按合同约定，若何桂洪未能按期偿还贷款本息，中山农商银行民众支行有权提前收回尚未到期的贷款本息或采取其他资产保全措施。根据最高额抵押担保合同的约定，中山农商银行民众支行于2014年3月17日向何桂洪发放了贷款300万元，年利率7.2%，贷款期限自2014年3月17日至2015年3月17日。贷款发放后，何桂洪却未按照合同约定履行还款义务，截至2015年7月21日，拖欠中山农商银行民众支行借款本金2963718.25元、利息27823.58元，合计2991541.83元（暂计至2015年7月20日止，实际债权金额计算至被申请人实际清偿之日止）。中山农商银行民众支行依据民事诉讼法及物权法相关规定，特向法院依法申请裁定：拍卖、变卖被申请人何桂洪、叶惠华抵押给申请人中山农商银行民众支行的抵押物即位于中山市××镇新平村的房地产的抵押房产进行拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权（暂计至2015年7月20日的债权合计2991541.83元，实际债权金额计算至何桂洪、叶惠华实际清偿之日止），并由何桂洪、叶惠华承担本案诉讼费及中山农商银行民众支行实现债权的费用。
在审查过程中，因何桂洪、叶惠华曾偿还部分款项，中山农商银行民众支行明确截止至2015年8月20日，何桂洪、叶惠华尚欠本金2958456.71元、利息（含罚息、复利）27783.46元。其余申请事项无变更或者补充。
申请人中山农商银行民众支行提交的证据有：1.个人独资企业营业执照、身份证、户口本、结婚证；2.《最高额抵押担保借款合同》、抵押声明书、《保证合同》、担保证明书；3.《借款借据》；4.系统贷款清单、贷款利息结构清单。
被申请人何桂洪、叶惠华陈述称：对欠款金额确认，同意申请人中山农商银行民众支行拍卖被申请人何桂洪、叶惠华共有的用以作抵押的房产。
被申请人何桂洪、叶惠华没有提供证据。
经审查查明：2014年3月7日，中山农商银行民众支行与何桂洪（作为借款人、抵押人）、叶惠华（抵押人）签订《最高额抵押担保借款合同》（编号为中农商银（民众）高抵借字【2014】第0044号），约定：本合同最高债权余额为743.29万元，最高债权余额即本金余额、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用之和。中山农商银行民众支行根据何桂洪的需要和中山农商银行民众支行的可能，自2014年3月7日起至2017年3月7日止，向何桂洪发放最高贷款本金余额不超过450万元的贷款。借款用途为流动资金。利息按每月计还。何桂洪未按期归还借款贷款本息的，即构成违约，中山农商银行民众支行有权计收本金逾期利息，对不能按期支付的贷款利息，按中国人民银行有关规定的相应罚息利率计收复利。本金逾期利率为从逾期之日起在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%计收利息。复息利率为在合同载明的贷款利率水平上加收50%计收复息。何桂洪、叶惠华愿以本人有权处分的财产作为抵押物，为何桂洪的借款提供担保。何桂洪、叶惠华承担的是不可撤销的担保责任，何桂洪、叶惠华的担保责任不因本合同主债务的无效或解除而免除。当何桂洪不能依合同约定按期偿还借款本息时，中山农商银行民众支行有权依照我国法律规定，将抵押物折价、拍卖、变卖或以其他方式处置，从所得款项中优先得到偿还。抵押担保的范围为何桂洪的最高债权余额，包括贷款的本金余额、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。抵押担保的效力及于抵押物的从物、从权利、代位权、附合物、混合物、加工物和孳息。合同还约定了其他事项。《最高额抵押担保借款合同》后附的《抵押物清单》载明，抵押物为何桂洪、叶惠华共有的位于中山市民众镇××村的房地产，评估价值为743.29万元。
同日，中山农商银行民众支行与叶惠华（保证人）、中山市黄圃镇何桂洪废品收购站（保证人，以下简称中山何桂洪收购站）签订《保证合同》（编号：中农商银（民众）保字【2014】第047号），约定：叶惠华、中山何桂洪收购站为何桂洪签订的编号为中农商银（民众）高抵借字【2014】第0044号《最高额抵押担保借款合同》贷款本金450万元的借款提供保证担保。保证范围为何桂洪根据主合同向中山农商银行民众支行借用贷款本金及利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。叶惠华、中山何桂洪收购站对上列款项承担连带担保责任，此责任为不可撤销担保责任，保证责任不因主合同的无效或解除而免除。保证期间为借款之日起至借款到期后两年。若保证人为两个或两个以上，每一保证人均对何桂洪的全部债务承担连带责任。如何桂洪未按主合同约定偿付贷款本金、利息、罚息、复利、损害赔偿金和实现债权的费用。中山农商银行民众支行有权直接要求保证人清偿。合同还约定了其他事项。
根据《最高额抵押担保借款合同》，叶惠华、何桂洪提供其共有的位于中山市××镇新平村[土地证号：中府国用（2011）第易08000**号，房产证号：02××05、02××06号]的房产作为涉案贷款的抵押物，中山农商银行民众支行于2015年3月11日对该宗抵押物办理了抵押登记，房地产他项权证的编号为粤房地他项权证中府字第0114005939号。该抵押登记注明属最高额抵押，债权数额743.29万元。
2014年3月17日，中山农商银行民众支行向何桂洪发放了贷款，编号为20020149901218294的借款借据载明，借款金额300万元整，借款期限自2014年3月17日起至2015年3月17日止，借款利率为7.2%，还款方式为到期还款。
后何桂洪多次逾期还款，截止2015年8月20日，累计拖欠中山农商银行民众支行贷款本金2958456.71万元、利息（含罚息、复利）27783.64元。中山农商银行民众支行为实现其债权向本院提出前述申请。
另查明，涉案抵押房产因涉及其他诉讼于2015年5月5日被本院第一顺序查封，查封依据为（2015）中一法执字第30171号裁定书，申请查封人为马玉泉、关锡铮。
本院认为：何桂洪多次未按合同约定履行还款义务，中山农商银行民众支行有权要求何桂洪提前清偿全部贷款及相关费用。何桂洪对拖欠中山农商银行民众支行借款本金、利息金额均无异议，中山农商银行民众支行对何桂洪享有的债权确定。何桂洪、叶惠华提供的抵押房产已就涉案债务办理了抵押登记。现何桂洪不履行到期债务，并同意提前清偿债务，合同约定的实现抵押权的条件已成就，故中山农商银行民众支行有权将抵押房产拍卖、变卖并以拍卖、变卖该财产的价款在最高额范围内优先受偿。中山农商银行民众支行申请对涉案抵押的房产实现担保物权，符合法律规定。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条之规定，裁定如下：
准予对被申请人何桂洪、叶惠华共有的抵押物即位于中山市民众镇新平村的房产[土地证号：中府国用（2011）第易08000**号，房产证号：02××05、02××06号，房地产他项权证号：粤房地他项权证中府字第0114005939号]采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人中山农村商业银行股份有限公司民众支行对变价后的所得价款以最高额743.29万元为限在借款本金、利息及实现债权的费用[截至2015年8月20日，拖欠的本金2958456.71元、利息（含罚息、复利）27783.64元，合计2986240.35元，自2015年8月21日起至债务清偿日止利息（含复利、罚息）按合同编号为中农商银（民众）高抵借字【2014】第0044号的《最高额抵押担保借款合同》约定计付]等担保范围内优先受偿。
申请费100元，由被申请人何桂洪、叶惠华负担（已交纳）。
本裁定为终审裁定。
审判员 廖国添
二○二○一五年九月二十二日
书记员 罗倩婷