江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终2835号
上诉人（原审原告）：李爱兵，男，1968年12月26日生，汉族，居民，住江苏省滨海县。
委托诉讼代理人：孙信之，江苏大直律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周良成，男，1954年1月9日生，汉族，居民，住江苏省滨海县。
委托诉讼代理人：掌庆萍，江苏阜东律师事务所律师。
上诉人李爱兵因与被上诉人周良成房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院（2017）苏0922民初615号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年6月12日立案后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
上诉人李爱兵上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人支付5万元违约金，一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：1.原审判决认为合同中已约定违约责任的承担，即违约“罚款”5万元不符合法律规定系适用法律错误，双方签订的合同中对违约责任的约定，有两层意思，一是对“定金法则”的约定，二是对违约责任的约定，而合同第八条中对合同履行的违约责任的约定，不违反法律规定，上诉人根据合同约定选择主张权利符合法律规定。2.上诉人在合同履行中没有违约行为。因县规划调整，上诉人购买的房子为县实小学区房，房子升值，被上诉人不接受上诉人房款，找各种理由拖延和不履行卖房义务，同时联系新的买家出卖，被上诉人违约，一审法院不支持违约金，显失公平。3.一审判决不支持房屋维修费2000元不当，房屋实际已维修，产生费用2000元是真实的。
被上诉人周良成辩称，一、上诉人与被上诉人签订的合同为无效合同，无需解除。二、上诉人先违约，被上诉人没有违约，所以不应支付违约金以及返还押金，合同签订后上诉人至今除了缴纳5000元押金外，房款一分没有付，按照合同约定和口头约定，房款应该在签订合同的第二天先支付10万元，因是上诉人先违约，被上诉人才不卖房屋。三、上诉人没有实际对案涉房屋进行维修，无权要求被上诉人支付维修费用2000元，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉。
李爱兵原审诉称，原、被告是亲戚。2016年1月9日双方签订《购房买卖合同》，约定被告（甲方）将位于东坎镇仁和家园安苑小区5幢105室（建筑面积90平方米）出售给原告（乙方），购房款为262800元，签订合同同时乙方（原告）向甲方（被告）支付了5000元定金，房款分期付款，此合同双方执行不得违约如有一方违约罚款人民币伍万元。原告按照合同约定支付了5000元定金，被告当即将该房钥匙交给原告，大概三四天原告对该房下水道进行修复，花去维修2000余元。之后原告将房款多次送给被告，被告找各种借口不接受。后被告讲房子不想卖给我了，收你定金5000元还有5万元及维修费照承担。当时原告没同意。原、被告签订《购房买卖合同》是双方真实意思表示，也没有违反法律规定，被告应按照合同履行，现被告不愿履行，违背诚信原则。请求依法判令：1、被告周良成返还收取原告购房定金款5000元，并承担50000元违约金（罚款）及原告为该涉案房屋维护费用2000元（合计57000元）；2、被告承担本案诉讼费用。
原审审理查明：2016年1月9日，原告李爱兵与被告周良成签订一份房屋买卖合同，载明：甲方（房屋出售方）：周良成，乙方（房屋购买方）：李爱兵，身份证号：320922196812261134甲乙双方根据中华人民共和国《合同法》等有关法律、法规及盐城市相关规定，本着自愿、公正、平等、诚实信用的原则，经协商一致订立本合同。第一条：成交房屋的基本情况，房屋登记地址：仁和家园安园小区5幢105，房屋所有权人：周良成，房屋共有人：王佐先，房屋状况：建筑面积90平方米，1.1经协商，甲方愿将上述房屋出售给乙方，甲方对上述房屋信息的真实性，准确性负责，并保证房屋交付乙方时的实际装修状况与乙方实地看房时的状况保持一致，否则愿承担相应的违约责任，赔偿乙方因此而受到的一切损失。1.2乙方确认对该房屋已经做了充分的了解并实地查看过房屋，对房屋现状没有异议，愿意购买该房屋。第二条：成交价格甲乙双方协商后确定的成交价格为：人民币262800元（大写贰拾陆万贰仟捌佰元整）。第三条：付款方式，第一次支付，乙方应在签订本合同时向甲方支付定金人民币5000元整（大写伍仟元整），第二次支付壹拾万元，第三次支付壹拾肆万柒仟捌佰元整，第四次支付壹万元（办房产证时付清）。第四条：费用的承担。第五条：权属过户及房屋交付，5.1等房产证、土地证办好时，甲方无条件协助乙方办证及过户。5.3在双方交接钥匙前，应先办理有关物业的交接，包括但不限于水，电，煤气，物业费，户口等相关手续，并由甲方结清相关费用。第六条：违约责任，6.1本合同签定后，如甲方违约不卖此房屋，需赔偿乙方定金的双倍：如乙方逾期支付房款超过贰拾日，甲方有权解除本合同，定金不退。6.2甲方保证所售房屋不存在任何权属争议，债务纠纷。甲方保证有权出售该房屋，并已得到房屋共有人或房屋所有人或其他权利人的同意，保证全面履行合同义务，否则，乙方有权要求甲方支付本合同第二条房屋成交价格的5%的违约金，并赔偿因此受到的其他损失。6.3乙方保证所提供的材料真实，有效，具备订立本合同的资格，并保证全面履行合同义务。否则甲方有权要求乙方支付本合同第二条房屋成交价的5%的违约金，并赔偿因此受到的其他损失。第七条：房屋买卖合同争议的解决甲乙双方在本合同履行过程中发生任何纠纷，应先协商解决，协商不成的，任何一方均有权向人民法院起诉。第八条：其他约定1、此合同双方执行不得违约，如有一方违约，罚款人民币伍万元。第九条：合同生效及其他：本合同于双方签字按手印后生效，本合同共贰份，甲方双方各执壹份，每份均具有同等法律效力。
另查明，被告于2016年1月10日收到原告买房定金5000元。原告李爱兵与被告周良成是亲戚关系，涉案房屋是被告周良成和其妻子王佐先拆迁安置的房屋，涉案房屋已被第三人购买，并交付第三人使用。
原审归纳争议焦点为：（一）关于原、被告于2016年1月9日签订的房屋买卖合同是否有效的问题；（二）关于被告周良成是否应该返还原告购房定金款5000元，并承担50000元违约金（罚款）及原告为涉案房屋维护费用2000元的问题。
原审法院认为，民事活动应当遵循诚实、信用的原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。（一）关于双方于2016年1月9日签订的房屋买卖合同是否有效的问题；第一，被告辩解涉案房屋是拆迁安置房，没有房屋产权证书，属于被告夫妻共同财产，此合同是被告擅自行为，被告无权单方处置夫妻财产，房屋买卖合同是无效合同。被告辩解无权个人处置涉案房屋，是夫妻共同财产的事实是成立的。被告辩解合同是无效的，不符合法律规定，依法不予采信。第二，双方当事人所订立的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合同合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。故原、被告于2016年1月9日签订的房屋买卖合同是有效合同。（二）关于被告周良成是否应该返还原告购房定金款5000元，并承担50000元违约金（罚款）及原告为涉案房屋维护费用2000元的问题，第一，根据原、被告签订的房屋买卖合同可以看出，合同对何时交付房屋没有约定，何时付房款约定不明，房屋买卖双方当事人的主要义务，是卖房人履行交付房屋义务，买房人支付房款义务，本案来说，原、被告在房屋买卖合同中，对这二个重要条款，约定不明，双方都有责任。原、被告是亲戚关系，原告对涉案房屋的权属及被告的家庭成员情况是清楚的，在签订房屋买卖合同时，原告没有要求被告家属签字，客观上导致房屋买卖不能和被告违约风险的加大，双方出于何种目的，原、被告自己心里应该是明知的。第二，对第二次支付房款100000元的时间，合同没有明确约定，原、被告表述不一致，被告主张第二次支付房款时间，口头约定是2016年1月10日。原告主张第二次支付房款时间是涉案房屋手续齐全，水、电过户到原告名下，再付房款。根据庭审查明的情况看，原告提供了一份自己打印的和被告电话录音材料，认为原告一直要交房款给被告，被告找各种借口拒绝接收房款。被告否认该录音材料的内容，认为原告没有按约定的时间付款，原告违约在先，被告有权利不卖房屋。原告对涉案房屋的现实状态应该是清楚的，拆迁安置房的买卖受到一定条件的限制，原告主张涉案房屋手续齐全，水、电过户到原告名下，再付第二次100000元房款，不符合生活常理和房屋的交易习惯。房款是262800元，先付第二次房款100000元，再办理相关过户手续，符合生活常理和房屋的日常交易习惯，更符合原、被告买卖涉案房屋的本意。第三，原告多次强调主动交付房款给被告，被告以各种理由拒收房款，自己庭审中又认为房屋手续齐全，水、电过户到原告名下，再付第二次房款，原告的该主张和自己庭审中陈述的付房款时间自相矛盾。如果被告拒收房款，法律规定有多种救济渠道，可以向有关部门提存房款后，再主张自己的权利。从房屋买卖合同订立，到本案起诉，时间跨度一年多，在这一年多的时间里，原告既没有向有关部门提存房款，也未到法院诉讼，应该认定原告没有支付房款的诚意，原告本身也存在违约行为。第四，双方在合同第六条款中已经约定双方的违约责任，在合同的结尾又添加了违约罚款50000元条款，不符合法律规定，依法不予采信。如果一方违约，守约方对造成的损失金额可以主张权利。原告主张为涉案房屋维护费用2000元，被告否认该事实，原告在房款还未支付，房屋也未交付的情况下，原告就对还属于被告的房屋进行维修，不符合生活常理，且原告对涉案房屋维修的事实，未提供任何证据，只是口头陈述，故对原告的该主张，依法不予支持。第五，根据法律规定及买卖房屋日常交易习惯，如果接受定金的卖房人违约，应该双倍返还定金，如果支付定金的买房人违约，则无权要求返还定金。根据本案庭审查明的事实及证据质证情况，衡平案件当事人在买卖房屋过程中的行为，应该认定原、被告在房屋交易过程中，都怠于自己的作为，没有积极履行各自的义务，原、被告都有违约行为，对导致本案纠纷的发生，原、被告负有同等的过错责任，故对原告要求被告承担违约责任的请求，依法不予支持。被告在诉讼过程中，自愿返还原告交纳的房屋定金5000元，不违反法律规定，予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第一百零一条第一款第一项、第一百零二条、第一百二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、被告周良成于本判决生效之日起十日内支付原告李爱兵人民币5000元。二、驳回原告李爱兵的其他诉讼请求。案件受理费1226元，已减半收取613元，由原告李爱兵承担313元、被告周良成承担300元。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以认定。
本院另查明，签订房屋买卖合同当日，周良成向李爱兵交付交易房屋钥匙。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同为双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。合同当事人双方均应诚实守信，按约定履行权利义务。合同第八条约定“此合同双方执行不得违约，如有一方违约，罚款人民币5万元”，“罚款”即为违约金性质，该条款对双方有约束力。因案涉房屋已被周良成出卖给案外人，双方房屋买卖合同客观上不能继续履行，上诉人李爱兵亦表示不主张继续履行合同，本院准许。关于上诉人李爱兵提出的上诉理由，经查，上诉人提供的录音证据，可以证明被上诉人存在不接受购房款且将房屋出让给案外人的违约行为。经查，上诉人提供了与被上诉人的录音材料，内容是上诉人要交付房款和办理产权登记并多次催办，被上诉人表达“有事，家人有意见，以及不想卖给上诉人”等，虽然被上诉人对录音时间有异议，但综合其他证据，可以印证被上诉人存在不接受购房款且将房屋出让给案外人的违约行为。因双方房屋交易后至本案诉讼期间房屋市场涨价，被上诉人违约客观上导致上诉人另行购房增加价款形成损失，同时违约金具有赔偿损失及惩罚违约方的双重性质，上诉人主张被上诉人支付违约金50000元具有事实依据，符合合同约定，应予支持。上诉人在原审诉请中主张返还已付“定金”5000元，支付违约金50000元，应认定上诉人选择适用违约金条款，对定金作为购房款要求返还。被上诉人辩称双方所签合同无效以及上诉人违约缺乏逻辑关系和法律依据，理由不能成立，本院不予支持。上诉人上诉请求被上诉人支付房屋维修费2000元，但没有提供上述费用已实际发生的相应证据证明，本院不予支持。综上所述，上诉人李爱兵的上诉理由部分成立，本院予以支持。原判适用法律及判决不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、撤销江苏省滨海县人民法院（2017）苏0922民初615号民事判决；
二、被上诉人周良成于本判决生效之日起十日内返还上诉人李爱兵5000元，支付违约金50000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回上诉人李爱兵原审其他诉讼请求。
一审案件受理费1226元，减半收取613元，由周良成负担588元，李爱兵负担25元；二审案件受理费1226元，由周良成负担1176元，李爱兵负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 吴珊珊
审判员 张晨阳
审判员 曹 荣
二〇一七年九月十二日
书记员 施凯钰