福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽08民终405号
上诉人（原审被告、反诉原告）杨振明，男，住厦门市湖里区。
委托代理人赖宪平，福建天梁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）福建省武平县诚道置业有限公司，住所地福建省龙岩市武平县。
法定代表人刘洋，职务经理。
委托代理人蓝官宝，武平县中信法律服务所法律工作者。
原审被告柯建东，男，现关押于漳州监狱。
原审被告陈炳明，男，住福建省连城县。
委托代理人饶小艳，福建博益律师事务所律师。
上诉人杨振明因与被上诉人福建省武平县诚道置业有限公司（下称诚道公司）、原审被告柯建东、陈炳明房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省武平县人民法院（2015）武民初字第478号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨振明及其委托代理人赖宪平、被上诉人诚道公司的委托代理人蓝官宝及原审被告陈炳明的委托代理人饶小艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2011年6月30日，诚道公司（甲方）与杨振明、柯建东、陈炳明（乙方）签订一份《租赁合同》，合同第一条约定，诚道公司将自有的坐落在武平县平川镇至尊大酒店整栋房屋，层高十一层，电梯两部，建筑面积7406平方米，框架结构，出租给乙方作酒店经营使用（所有酒店装修及验收由乙方承担负责）；第二条约定，租赁期限共八年，甲方从2011年7月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年6月30日收回。乙方有下列情形之一，甲方可以终止合同，收回房屋……3、拖欠租金一个月……。租赁合同因期满而终止时，乙方在酒店所有证照、设施及家具、电器原封不动无偿归甲方所有，以便保证甲方收回时能照常继续经营；第三条约定，2011年7月1日至2013年6月30日期间租金为每月每平方12元，2013年7月1日至2016年6月30日期间租金为每月每平方米15元，2016年7月1日至2019年6月30日期间租金为每月每平方米暂定20元左右（到时另行协商）。乙方每月5号准时交当月租金；第四条约定，乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。对装饰物的工料费由乙方承担，所有权属归甲方。第六条第3项约定，乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金3‰以天数计算向甲方交付违约金。合同签订后，诚道公司将房屋交付给杨振明、柯建东、陈炳明，杨振明、柯建东、陈炳明也对房屋进行装修并以至尊大酒店形式对外营业，杨振明自2014年6月开始没有向诚道公司缴交租金。2012年7月24日，武平县公安消防大队对武平至尊大酒店进行消防监督检查。同日，武平县公安消防大队向武平县至尊商务会所发送《不同意投入使用、营业决定书》：“根据你单位关于武平县至尊大酒店投入使用、营业前消防安全检查的申请，我大队于2012年7月24日派员进行了消防安全检查。经检查，你单位存在下列消防安全问题，不具备投入使用、营业的消防安全条件，根据《中华人民共和国消防法》第十五条第二款的规定，决定不同意投入使用、营业：一、二层商用部分未与住宅部分进行防火分隔；二、四层与至尊丽景1#楼连通，防火区改变；三、一层楼梯间未设置直通室外的安全出口且未采用扩大封闭楼梯间；四、四至十层内走道超20m无法满足自然排烟要求，未设置机械排烟系统；五、室内消火栓设置位置不明显且无标志标识；六、七至九层靠至尊丽景1#楼一侧窗间墙不足2m且未按要求设置防火窗；七、火宅自动报警系统为保持完好有效。”2013年6月9日，武平县工商行政管理局向武平县至尊大酒店发送责令停止无照经营活动通知书，责令立即停止无照经营活动。2015年2月3日，张斌向武平县公安局指挥中心报警称：今天下午在武平县城厢镇工业区至尊大酒店，有几个人电梯的电路板偷走了，导致电梯不能用了。武平县公安局城厢派出所处警记录：现场位于至尊大酒店，经现场询问当事人李冬兰了解，今天下午5时许，发现有7、8个人在至尊大酒店顶楼拆电梯房的电路板，称是股东之间的事情，后经了解，股东之间存在经济纠纷。2015年2月14日，武平县公安局城厢派出所向刘洋（诚道公司的法定代表人）作询问笔录，刘洋称因为承租方未交房租和违反合同约定，公司决定将至尊大酒店电梯和至尊娱乐城的电梯电路板拆除。杨振明称诚道公司指派他人破坏了至尊大酒店的两部电梯，其中一部被拆除了电路板至今未修，另一部是拆除了其他零部件，至尊大酒店已进行维修并投入使用，电梯损坏期间，至尊大酒店有营业，但营业有受到一定影响。杨振明确认至尊大酒店在本案诉讼期间仍在营业，诚道公司、杨振明均同意解除本案的《租赁合同》，诚道公司不同意利用租赁房屋内的装饰装修物。
原审另查明，诚道公司于2008年8月29日成立，法定代表人为杨振明，2013年8月5日，法定代表人杨振明变更为刘洋。至尊大酒店于2012年6月6日竣工验收消防备案抽查合格，于2012年7月10日室内装修竣工验收消防备案抽查合格。
原审又查明，2012年12月30日，杨振明为甲方、陈炳明为乙方、柯建东为丙方签订协议书：三方经协商一致同意，将乙方和丙方的股权按原价全部转让给甲方。股权转让后，酒店资产全部归甲方所有，转让前期及今后经营的一切债权债务及法律、经济责任由甲方负责，与乙方和丙方无关。同日，杨振明、陈炳明、柯建东向诚道公司发出通知函：因经营管理需要，陈炳明、柯建东二人在酒店的股权全部转让给杨振明，从此以后房屋租金由杨振明个人支付，与陈炳明、柯建东无关。杨振明以诚道公司法定代表人身份在该通知函上签字“同意”。2015年4月1日诚道公司向原审法院起诉，请求判令：1、解除双方于2011年6月30日所签订的租赁合同；2、杨振明、柯建东、陈炳明限期搬迁并腾空所租赁的原告的房屋；3、杨振明、柯建东、陈炳明支付所拖欠的2014年6月1日至腾空房屋时止按每月租金111090元标准计算（7406㎡乘以15元乘以每个月）及以上每月租金自2014年6月6日起至腾空时止按同期同类贷款基准利率四倍计算的违约金；4、诉讼费由杨振明、柯建东、陈炳明承担。2015年8月杨振明提出反诉要求：1、解除双方于2011年6月30日签订的房屋租赁合同；2、诚道公司返还武平县至尊大酒店的装修及购置物品的现存价值约260万元（具体数据以评估价值为准）；3、本案反诉费用由诚道公司负担。
原审法院认为，诚道公司与杨振明、柯建东、陈炳明签订的《租赁合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同成立并具有法律效力，双方应按照约定全面履行自己的义务。《租赁合同》第二条约定，承租方拖欠租金一个月的，诚道公司可以终止合同，收回房屋。现杨振明自2014年6月开始没有向诚道公司缴交租金，按约诚道公司可以终止合同，收回房屋，且杨振明对诚道公司主张解除本案《租赁合同》没有异议，因此，双方当事人于2011年6月30日签订的《租赁合同》予以解除，杨振明应予以腾房。杨振明、柯建东、陈炳明主张诚道公司出租的房屋主体结构问题导致酒店消防验收不合格，无法办理营业执照，并在2013年6月武平县工商局发函要求停止营业，导致酒店一直无法经营，不能实现合同目的。合同约定所有酒店装修及验收由杨振明、柯建东、陈炳明承担负责，杨振明在本案庭审过程中确认至尊大酒店至今仍在营业，且杨振明提供的证据不能直接证明消防安全检查不合格是属不能更改的主体结构问题，也没有提供证据证明杨振明就消防安全检查及无法办理营业执照问题与诚道公司进行了协商沟通，因此，对杨振明的上述辩称理由，不予采纳，杨振明以上述理由拒绝支付租金，不予支持。本案因杨振明未依约支付租金导致租赁合同解除，杨振明反诉要求诚道公司返还装修购置物品的现存价值，诚道公司不同意利用装饰装修物补偿现存价值，杨振明的该项反诉请求，没有事实和法律依据，不予支持。杨振明申请对至尊大酒店的装修及购置物品现存价值进行鉴定已无必要。杨振明称诚道公司的法定代表人刘洋指派他人破坏了至尊大酒店的电梯，导致酒店无法经营，要求减免租金，又未提供证据证明电梯损坏导致的酒店经营损失，原审法院认为该项主张不能成为拒付租金的理由，关于电梯的损坏纠纷可另行解决。合同法规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意，杨振明、柯建东、陈炳明的股权转让协议确定柯建东、陈炳明在至尊大酒店的股权转让给杨振明，杨振明、柯建东、陈炳明向被上诉人发出通知，至尊大酒店的租金由杨振明个人支付，杨振明作为当时诚道公司的法定代表人在该通知上签字同意，该债务发生转移，诚道公司主张的租金及违约金应由杨振明承担。因此，柯建东、杨炳明主张驳回诚道公司对其二人的诉讼请求，应予支持。《租赁合同》约定租金2013年7月1日至2016年6月30日每月每平方米15元，每月5号准时交当月房租，逾期交付租金，除补交欠租金外按租金的3‰以天数计算向诚道公司交付违约金。诚道公司主张租金自2014年6月1日起至腾房时止按银行同期同类贷款基准利率四倍计算的违约金，未超过合同约定范围，应予支持。由此，诚道公司的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百二十一条第一款之规定，判决：一、解除诚道公司与杨振明、柯建东、陈炳明于2011年6月30日签订的《租赁合同》。二、杨振明应于判决生效之日起十五日内腾空并搬迁诚道公司所有的坐落于武平县平川镇至尊大酒店房屋。三、杨振明应于判决生效之日起十日内支付给诚道公司自2014年6月1日起至腾空租赁房屋时止，按每月111090元计算的租金并承担自2014年6月6日起以逾期支付的租金数额按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算的违约金。四、驳回诚道公司的其他诉讼请求。五、驳回杨振明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件本诉受理费16797元、反诉费13800元，由杨振明负担。
一审宣判后，杨振明不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，支持上诉人原审的反诉请求或者发回重审。其理由是：（一）原审法院认定事实不清。1、签订租赁合同时被上诉人所提供的房屋是毛坯房，上诉人共花费了8763048元进行装修和购置酒店设备。根据合同法的规定，合同解除后，双方负有返还对方的财产的义务。在本案中，租赁合同未满租赁期，因为被上诉人房屋主体结构问题，导致该租赁房屋不能用于酒店经营，合同目的不能实现。上诉人在一审中依法提出申请要求评估酒店装修及酒店物品购置的现存价值，但原审法院认为评估已无必要。一审违反程序，也不符合公平原则。2、上诉人从2014年6月开始拒付租金的原因是：双方签订《租赁合同》的目的是租赁用于酒店经营，但是由于被上诉人所出租的房屋主体结构问题导致酒店消防验收不合格，无法办理营业执照，导致一直无法经营，不能实现合同目的。上诉人在一审中并未确认至尊大酒店至今仍在营业；由于在2015年1月份，被上诉人的法定代表人指使他人破坏了酒店的电梯，导致酒店无法经营，进一步激化了双方的矛盾；由于在双方签订租赁合同时该出租房屋还没有经过主体工程竣工验收，按照法律法规的相关规定，被上诉人在取得竣工验收报告前不能出租该房屋，上诉人也没有义务支付竣工验收前那一段时间的租金。被上诉人未提供相关的综合竣工验收报告，而一审法院竟然认定上诉人举证不能证明其验收不合格，这是严重的举证责任倒置。所以上诉人认为，是由于被上诉人的原因和过错导致不能实现合同的目的，上诉人没有义务支付未付部分的租金。即使法院认为上诉人应当支付租金，双方也应当根据各自过错程度分担租金损失。而一审法院在明确了被上诉人的法定代表人指使他人破坏了酒店的电梯，导致酒店无法经营的事实的情况之下，以上诉人不能提供相应的经营损失为依据，对于上诉人的主张减免租金的诉求不予支持，是明显违背事实和法律规定的公平原则。（二）原审法院适用法律错误。根据合同法的规定，如果合同目的无法实现的，可以解除合同。本案属于租赁合同纠纷，按照本案查明的事实可以看出，本案中明显存在双方违约的情况，原审法院按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的规定》第十一条第二款，认定本案为上诉人单独违约是没有事实依据，属于适用法律错误。应该按照第十一条第三款的规定，按照双方违约责任，对剩余租赁期内的装饰装修残值损失根据各自的过错承担相应的责任。
被上诉人诚道公司答辩称：1、上诉人在上诉状中陈述出租标的物没有竣工验收，被上诉人已经在一审中提交了土地使用证以及相应的权属证明，证明被上诉人具有对该租赁房屋具有处分的权利。2、本案纠纷由上诉人违约不交租金引起。3、出租标的物的装饰、装修由上诉人自行负责，与被上诉人无关。4、上诉人违约在先，被上诉人没有支付装修残值的义务。综上所述，被上诉人认为，上诉人开展酒店经营的情况下，上诉人的上述理由于法无据，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，二审法院应予以驳回。
原审被告陈炳明、柯建东答辩称：一、杨振明、陈炳明、柯建东签订的协议确定答辩人在至尊大酒店的股权转让给上诉人，三人向诚道公司发出通知，至尊大酒店的租金由上诉人个人支付，上诉人作为当时诚道公司的法定代表人在该通知书上签字同意，该债务已发生转移。因此，诚道公司主张的租金及违约金应由上诉人承担，一审判决驳回诚道公司要求答辩人、柯建东支付租金及违约金的诉讼请求是完全正确的。二、针对一审判决，诚道公司未提起上诉，而上诉人的上诉也未针对答辩人，答辩人不是本案的被上诉人，因此，二审法院无需就陈炳明、柯建东是否应当承担本案的债务进行审理。关于上诉人与诚道公司之间纠纷，由二审法院根据事实和法律依法作出判决。
经审理查明，上诉人对一审查明事实提出异议如下：一、对一审认定“合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告也对房屋进行装修并以至尊大酒店形式对外营业”有异议，上诉人认为至尊大酒店从装修到投入使用都没有正常营业，且一审遗漏认定装修时间是在2011年9月份至2012年6月份；二、对一审认定“至尊大酒店于2012年6月6日竣工验收消防备案抽查合格，于2012年7月10日室内装修竣工验收消防备案抽查合格。”有异议，并认为不能证明消防合格，只是网上查询结果，被上诉人并没有提供相应的、正式的书面竣工验收合格报告。被上诉人诚道公司、原审被告陈炳明、柯建东对一审查明事实均无异议。对于一审已查明且双方均无异议的事实，本院予以确认。
二审中，各方当事人均未提供新证据。
庭审后，为核实有关消防方面的证据的真实性，本院依职权向武平县公安消防大队调查，武平县公安消防大队向本院出具了备案时间为2012年4月27日、2012年6月8日《建设工程竣工验收消防备案表》、备案时间为2012年3月6日、2012年7月5日《建设工程竣工验收消防备案表》。
上诉人杨振明质证认为：1、真实性无异议；2、最终的竣工验收应该以竣工验收合格报告为准，并不是以消防验收为准；3、主体工程竣工验收的日期是2012年10月18日，本案合同期限是2011年6月30日开始，消防验收之前即2012年10月18日之前的租金应该减免、抵扣。
被上诉人诚道公司质证认为：1、消防大队的备案表显示主体工程与室内装修是合格的，真实性无异议。2、租金进行抵扣问题，本案起诉是2013年1月1日起开始付租金，2013年1月1日之前的租金与本案无关。3、竣工验收报告是行政审批程序，被上诉人取得房产证及土地使用证说明符合法律规定。
原审被告陈炳明、柯建东质证认为：证据真实性无异议，具体工程消防设计及验收情况原审被告不清楚。
本院经审查认为，本院调取的上述证据具备真实性，能够证明涉案工程使用安装消防产品和防火性能要求的建筑构件，建筑材料室内装修以及消防施工质量符合国家工程建设消防技术标准，满足消防设计文件要求，竣工验收合格。
本案二审的争议焦点为：一、上诉人主张减免租金有无合同依据和法律依据？如果可以减免，金额如何计算？二、被上诉人是否应当返还至尊大酒店装修及酒店物品购置的现存价值？如应返还，数额如何计算？对此，本院予以分析认定如下：
一、关于上诉人主张减免租金有无合同依据和法律依据的问题。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的房屋，出租人与承租人签订的租赁合同应当认定有效。本案所涉房屋在本案一审立案前即已取得《房屋所有权证》、《土地使用权证》，消防部门也已出具了《建设工程竣工验收消防备案表》、《建设工程消防设计备案表》，认定该工程已具备使用条件，消防验收抽查合格。故涉案房屋的相关租赁合同应当认定为合法有效，双方均应按约履行。上诉人称在被上诉人未取得竣工验收报告前的租金应予抵扣的上诉理由不能成立，本院不予支持。租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者。如前所述，涉案租赁房屋在一审法庭辩论终结前已经取得了《建设工程竣工验收消防备案表》、《建设工程消防设计备案表》，上诉人杨振明称系由于房屋主体结构问题导致酒店消防验收不合格，无法办理营业执照，该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于上诉人称被上诉人的法定代表人指派他人破坏了至尊大酒店的电梯，导致酒店无法经营，要求减免租金的主张，原审法院认为电梯的损坏纠纷应另行解决的处理并无不当，依法应予以维持。
二、关于被上诉人诚道公司是否应返还至尊大酒店装修及酒店物品购置的现存价值的问题。
本院认为，双方当事人签订的《租赁合同》仅对租赁期满后的酒店所有的设施、家具、装饰物的权属作出了约定，并未对合同提前解除时的处理作出特别约定，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”以及第十一条第二款“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”之规定，案涉租赁合同解除的责任在于上诉人杨振明未按约支付租金，被上诉人诚道公司在庭审中亦明确表示不同意利用上诉人留下的物品，故原审法院不予支持杨振明要求诚道公司返还至尊大酒店的装修及购置物品的现存价值的诉请，符合法律规定。原审法院据此认定对至尊大酒店的装修及购置物品的现存价值进行鉴定已无必要，亦无不妥。杨振明上诉要求双方应对剩余租赁期内的装饰装修残值根据各自的过错承担相应的责任，理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30597元，由上诉人杨振明负担。一审案件受理费按原判计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 煌 忠
审 判 员 郭 胜 华
代理审判员 吴 金 燕
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 郑冬明（代）
附：引用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。