湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第08424号
上诉人（原审原告、反诉被告）长沙屈臣氏个人用品商店有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区人民中路245号雨花大厦。
法定代表人倪文玲。
委托代理人毛雄，北京大成（长沙）律师事务所律师。
委托代理人刘慧，北京大成（长沙）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）长沙出版物交易中心有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽路三段59号长沙出版物交易中心506房。
法定代表人李曙，董事长。
委托代理人任国明，男，1962年12月10日出生，汉族，系公司常务副总，住湖南省长沙市芙蓉区。
委托代理人杨子江，男，1985年7月30日出生，汉族，系公司法务，住湖南省邵阳县。
上诉人长沙屈臣氏个人用品商店有限公司（以下简称屈臣氏公司）与上诉人长沙出版物交易中心有限公司（以下简称出版物公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第02830号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人屈臣氏公司的上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项、第四项；2、依法判令出版物公司赔偿屈臣氏公司各项损失合计1464696.65元；3、依法判令出版物公司承担本案上诉费。事实和理由：一审判决仅支持屈臣氏公司的部分装修损失，对于其他损失则不予支持，无法律依据。本案中，屈臣氏公司所租赁铺面断电系由出版物公司剪断涉案店铺的供电线路且其拒不履行电缆修复义务所致，根据双方所签订的《场地租赁合同》约定，出版物公司的上述行为严重违约，须赔偿上诉人因此所造成的所有损失，即屈臣氏公司投入的装修损失、固定资产损失、合同解除前停电期间营业利润损失及合同解除后预期可得收益损失，共计1464696.65元。
出版物公司答辩称：真正导致双方租赁合同解除的原因是屈臣氏的接电线路违反消防法规。屈臣氏公司私自搭接消防用电构成根本违约，应当系屈臣氏单方面的过错，由此而产生装修损失和营业损失，不应由出租方即出版物公司负责。上诉方的损失并未经过第三方认定，一审法院予以确认，在程序上不合法。
上诉人出版物公司的上诉请求：1、撤销一审事判决；2、驳回一审法院对屈臣氏公司损失的认定；3、改判屈臣氏公司向出版物公司支付拖欠租金173325元；4、改判出版物公司扣除屈臣氏公司履约保证金100000元；5、本案一、二审费用全部由屈臣氏公司承担。事实和理由：一、出版物公司所经营的“喜乐地购物中心”商场的“建筑物开业率”高于80%，屈臣氏公司拒付租金的理由依法不能成立，应向出版物公司支付拖欠的租金。二、屈臣氏公司擅自从消防排烟风机控制箱中接线，属违规接线，造成其店铺停电的后果应由屈臣氏公司自行承担。三、一审法院对于屈臣氏公司损失未经审计就予以认定，程序不合法。综上所述，本案中系屈臣氏公司的行为直接导致合同无法继续履行，并非出版物公司所导致的，故按照合同约定，屈臣氏公司应承担违约责任。
屈臣氏公司答辩称：自2013年4月起至屈臣氏公司起诉时止，“喜乐地购物中心”的开业率只有69.1%，远远低于双方《场地租赁合同》约定的80%，长沙出版物中心要求屈臣氏公司支付店铺租金173325元没有任何事实和法律依据，恳请贵院依法予以驳回，并维持一审判决对此事实的认定。屈臣氏公司并未有违约情形，违约方在长沙出版物公司，故缴纳的履约保证金10万元，依法应予以退还而不应扣除。屈臣氏公司并没有擅自接取电缆线，根据《场地租赁合同》第7条、第11条、第14条以及合同附件四场地接收标准的约定，配电设备及进户电缆线均由出版物公司提供，屈臣氏公司不需要自己接取电缆线。屈臣氏公司自2013年12月9日起停止营业完全是店铺电缆被恶意剪断，出版物公司拒绝修复，店铺一直无电无法正常营业所导致，故因此所产生的损失应全部由出版物公司承担。屈臣氏公司所提供的装修合同、发票、支付凭证等证明足以证明因本案店铺装修所花费的金额，故一审法院对屈臣氏公司主张的装修金额予以确认是正确的，现出版物公司提出需进行审计，既无合同约定，也无法律规定，即没有任何法律依据，依法应予以驳回。
屈臣氏公司在一审的诉讼请求为：1、出版物公司赔偿屈臣氏公司装修损失577071.76元、固定资产损失37723.92元、合同解除前停电期间营业利润损失596034.27元、合同解除后预期可得收益损失253866.7元；2、出版物公司返还屈臣氏公司履约保证金100000元；3、出版物公司承担本案诉讼费。
出版物公司在一审的反诉请求为：1、依法解除出版物公司与屈臣氏公司于2011年10月11日签订的《场地租赁合同》；2、屈臣氏公司支付出版物公司租金173325元；3、出版物公司扣除屈臣氏公司履约保证金100000元；4、屈臣氏公司承担本案全部诉讼费。
一审法院经审理查明：位于长沙市××号的建筑物包含六层建筑及炮楼一个，其中地下1层，地上5层，层建筑面积合计为59325.46㎡，其中地下1层建筑面积为8866.39㎡，炮楼面积为573.89平方米。该建筑物对外宣传的名称为“喜乐地购物中心”。
2011年10月11日，屈臣氏公司（乙方）与出版物公司（甲方）签订一份《场地租赁合同》，合同约定：第一章场地使用，乙方承租甲方位于长沙市××号建筑物一层，约236.3平方米的商铺用于经营；第二章租赁期限及免租期，租赁期限为8年，自计租日起乙方商店经营满8年为止，甲方同意给予乙方自甲方按附件四“场地接收标准”移交场地之日起60天的免租期；第三章租金及支付，1、乙方从计租日起按以下方式缴付以下租金：1.1乙方按商店营业额的百分比抽成向甲方支付租金，具体的计算标准分为二档，第一档乙方商店的年营业额小于等于500万元，按6%抽成，第二档乙方商店的年营业额大于500万元，按7%抽成。上述的“500万元”是“确定租金计算标准的分界线”，“营业额”是指在店铺经营场所范围内，直接销售给顾客的商品销售额，但应当扣除17%增值税销售税金、销售折扣、退货及顾客为使用屈臣氏提货券或其他类型的提货凭证而预缴之款项；1.2甲方同意给予乙方自计租日起3个日历月（约92天）的免租期，免租期后的3个月内如当月营业额未达到30万元/月，则该月免租，如当月营业额达到30万元/月或以上，则按照1.1租金方式计算当月租金，第七个月开始正常计租，免租月份营业额不计入年度租金结算的营业额中；1.3、乙方除支付租金外，还需自计租日起按3540元/月的标准向甲方缴纳物业管理费，支付时间、方式等于租金一致，若乙方根据本合同有权暂缓或免付租金，则乙方暂缓或免付租金期间应付的物管费随同乙方支付下笔租金时一同支付，甲方在收到乙方各期物业管理费之后5个工作日内提供上述相应金额的合法物业管理费发票给乙方，如甲方不能按时提供上述物业管理费发票给予乙方，乙方有权延迟支付下笔物业管理费直至甲方提供发票为止；2、乙方先按合同第三章第1.1条的第一档计租标准按月向甲方支付租金，乙方在每月结束后的下个月份的15日提供上月份的营业额报表，乙方在每月的第18日或之前将上月提成部分的租金直接汇入甲方账户，乙方于每个公历年度结束后的第二个月的第20日前向甲方支付因抽成比例依据本合同提高而产生的租金差额（若有），免租月份营业额不计入年度租金结算的营业额中，甲方在收到乙方租金之后5个工作日内提供上述相应金额的合法租金税务发票给乙方，如甲方不能按时提供上述租金发票给予乙方，乙方有权延迟支付下笔租金直至甲方提供发票为止，若甲方所提供的发票不符合税务部门的有关规定，因此产生的责任由甲方承担。乙方保证前述营业额报表的真实性，并加盖公司财务章确认，如甲方对乙方营业额报表有异议，须在收到数据信息后一个月内以书面形式提出，乙方应在收到甲方书面函件后一个月内给予回复；3、乙方须向甲方交纳总额为100000元的履约保证金，用于乙方对履行本合同各条款之保证；4、履约保证金未经乙方书面同意，不能用于抵作租金、管理费、罚金或其他应付费用，但若乙方在甲方无违约的情况下逾期支付租金，管理费超过15天，则履约保证金抵作相应的租金和管理费，除非法律法规另有规定，乙方应在20个工作日内补足履约保证金，但若剩余的租赁期少于3个月，乙方无需补足履约保证金，双方在租赁期限终止后结清费用，合同期满或提前终止合同时，甲方在乙方交还场地后七天内将扣除乙方应付费用（若有）后履约保证金余额无息一次性全部退还乙方，履约保证金不足以抵扣乙方应付费用的，乙方应予7日内结清，否则，甲方有权按乙方应缴纳费用的日0.05%收取滞纳金；第八章特约条款，1、对于本建筑物开业状况，双方同意按以下条款执行：（1）本建筑开业率（指整个建筑物范围内已开业店铺的建筑面积之和与全部店铺建筑面积总和的比例）须达到80%（含80%），若甲方交付场地时开业率未达到约定的比例的，乙方有权作如下选择并书面通知甲方：a、不接收场地，有权延迟至开业率达到约定比例并经双方确认后5个工作日内接场，甲方需按1500元/天的标准向乙方支付开业率未达约定比例期间（自乙方发出不接收场地的书面通知之日起至双方对“开业率达到约定比例”的确认之日止）的经济补偿金；b、接收场地后进行装修，但有权延至开业率达到约定比例并经双方确认后5个工作日内开业，免租期顺延至开业率达到约定比例并经双方确认之日止，甲方需按1500元/天的标准向乙方支付免租期顺延期间的经济补偿金。乙方商店开业后，当商场开业率未达到约定比例时，乙方在向甲方发出书面通知后，有权免付租金，直至开业率达到约定比例并经双方确认之日止。若开业率未达约定比例持续180天的，乙方有权书面通知甲方30天后提前终止合同，甲方经济补偿金（如有）支付至合同终止日，甲方还应立即返还乙方保证金，并需赔偿乙方因此导致的损失。当发生上述“开业率未达约定比例”的情形时，乙方向甲方发出书面通知，若甲方对开业率有异议的，应在收到乙方通知后3个工作日内提出并同时出具有关依据，否则视为甲方无异议，异议期内乙方仍可依约采取相应措施，若甲方异议成立，乙方须补足未付的费用。当“开业率达到约定比例”时，甲方向乙方发出书面通知，乙方无异议的，通知收到日为双方确认之日。若乙方有异议，应在收到甲方通知后3个工作日内提出，甲方需在3个工作日内给予回复并提供相关收据。若乙方异议不成立，须补足未付的费用。若乙方对甲方提供的依据仍有异议，可自行聘请第三方机构进行相关的鉴定，由此产生的费用由过错方承担，双方应认可此鉴定结果，除非可提出相反的证据；合同就双方的保证及责任、合同提前终止的条件等内容进行了约定。同日，屈臣氏公司与出版物公司签订一份《长沙喜乐地屈臣氏项目标准场地接收条件》，双方就配电事宜约定如下：1、出版物公司提供三相五线220V、50HZ电源，保证屈臣氏公司用电量不少于50KW；2、出版物公司须将供电主电缆提供至屈臣氏公司店铺指定位置并预留不少于3米余线，电缆及电缆桥架施工及费用由业主负责；3、出版物公司提供的电缆主线为ZRBVV-4×50+1×25；4、屈臣氏公司自行安装店铺内主开关箱及配电系统。出版物公司在其配电房内为屈臣氏公司上述供电安装独立电表及独立开关，并由双方确认电表原始读数，该电表与开关设备及安装费用由出版物公司承担。上述合同签订后，出版物公司于2011年12月21日将屈臣氏公司所租门面交付给屈臣氏公司使用。2012年1月13日，屈臣氏公司向出版物公司支付履约保证金100000元。2012年5月9日，双方共同确认计租日从2012年3月24日起计算，截止2013年4月，双方对合同的履行情况无异议。
2013年4月19日，屈臣氏公司向出版物公司出具一份《关于贵司强拆我司店铺招牌及开业率不达标我司免付租金事宜》的书面文件，该份文件载明：2012年10月，出版物公司未得到屈臣氏公司允许的情况下拆除了大厦入口处广告位，影响了屈臣氏公司店铺形象及在该商圈知名度。根据合同约定，现要求出版物公司应当及时恢复屈臣氏公司店铺原有广告位并赔偿相应违约金共计59110.77元。屈臣氏公司开铺以来，商场不断出现品牌撤柜现象，由于目前商场整体开业率暂时没有达到80%，现根据合同约定，致函出版物公司要求履行合同的约定，即屈臣氏公司从2013年5月1日起开始免租，直至出版物公司提供开业率达到约定标准的相关证明并经双方确认之日止。请接到此函后，三个工作日内予以回复。2013年4月30日，出版物公司针对屈臣氏公司出具的上述书面文件作出一个《回函》，其答复内容如下：1、出版物公司已按照合同的约定向屈臣氏公司提供了广告位。现因商场需要整体升级，需对几个固定广告位的广告版面进行升级，出版物公司已将此事告知屈臣氏公司并要求屈臣氏公司提供相应的广告素材，但屈臣氏公司一直未予以配合。屈臣氏公司未就出版物公司免费提供的招牌位处进行相应的广告宣传，而出版物公司提供的广告位并未发生变化，出版物公司不存在拆除广告的行为；2、商场自开业以来，商场在经营过程中根据周边商业环境及消费情况对商场店铺进行一定调整属于正常的经营策略，现出版物公司针对不符合消费需求的商铺进行清退、改造，招商升级引进更多符合周边商业环境及消费情况的商铺亦是基于商场整体经营的考虑，故在短时间内部分商户装修改造、调整位置、更换品牌的局面，导致屈臣氏公司认为商场开业率不达合同约定，商场的升级改造需要商场各位商户的配合与支持，望屈臣氏公司予以充分理解。2013年5月27日，屈臣氏公司针对出版物公司的《回函》出具一份《关于贵司强拆我司店铺招牌、开业率不达标我司免付租金及商场入口被封锁适宜的沟通函》，该份函件载明：1、屈臣氏公司已经提供了公司LOGO广告位指定合约单位的信息，并要求出版物公司联系制作，且在未得到屈臣氏公司允许的情况下拆除了大厦入口处广告位，更换成出版物公司招商内容，出版物公司的行为已经构成违约。根据合同的约定，出版物公司应当及时恢复屈臣氏公司店铺原有广告位并赔偿违约金59110.77元；2、对出版物公司提出的商场改造升级，屈臣氏公司予以理解，但商场开业率未达到80%是事实，而且因整体开业情况不理想导致商场人流量急剧下降，已经严重影响到屈臣氏公司店铺的正常经营，并出现亏损，故屈臣氏公司依据合同约定自2013年5月1日起开始免付租金并无不妥。同时希望出版物公司尽快完成商场调整，一旦商场开业率达到合同约定比例80%时，请出版物公司尽快书面通知屈臣氏公司，以便双方予以确认，如双方确认开业率达到合同约定，自开业率达到80%之日起，屈臣氏公司将依约支付租金；3、2013年5月7日10时至19时，因出版物公司与大塘村村民有债务问题，导致该村村民围堵了商场入口，影响了屈臣氏公司店铺的正常经营，并给屈臣氏公司店铺造成了损失。出版物公司作为出租方，有义务保证屈臣氏公司店铺的正常经营，以保证屈臣氏公司的合法权益。
2013年11月5日，出版物公司向屈臣氏公司出具一份《函》，并载明：双方于2011年11月签订的《场地租赁合同》，原合同履行期间双方合作愉快，屈臣氏公司于2013年5月1日起至今，未按约支付租金。屈臣氏公司应当依约履行合同，向出版物公司支付2013年5月至2013年9月的租金共计73091.25元，若屈臣氏公司不按约支付租金，则合同将难以继续履行并依约予以解除。另，因购物中心整体推广形象需要，将（SIGNAGEA）所处位置的几个固定广告位的版面进行升级，此事已与屈臣氏公司沟通，但至今未得到明确答复，现望屈臣氏公司提供相应的广告版面样稿，否则，屈臣氏公司将承担交稿不能的后果。请接到此函后，三个工作日内予以回复。2013年11月28日，屈臣氏公司针对出版物公司的上述函件进行了回函，并载明：1、屈臣氏公司从2013年5月1日开始免付租金是根据合同的约定，因商场整体开业率未达到80%是事实，屈臣氏公司就开业率不足免租事宜致函出版物公司，双方就该事宜多次进行了来函，屈臣氏公司未支付租金是基于商场开业率不足80%的事实，故屈臣氏公司免付租金并无不妥。如商场的开业率达到80%以上，屈臣氏公司将依约支付租金；2、屈臣氏公司已经提供了公司LOGO广告位指定合约单位的信息，并要求出版物公司联系制作，且在未得到屈臣氏公司允许的情况下拆除了大厦入口处广告位，更换成出版物公司招商内容，出版物公司的行为已经构成违约。根据合同约定，出版物公司应当赔偿屈臣氏公司广告位被拆除期间的违约金164005元（自2012年10月1日起暂计算至2013年10月31日）。
2013年12月11日，案外人向娜向长沙市公安局雨花分局圭塘派出所报案，经查：屈臣氏门店因拖欠喜乐地购物中心物业管理费，物业将购物中心负一楼的电源线剪断，使该门面停电，民警现场询问店长向娜了解情况，并当面拨打喜乐地物业经理张军电话，张军讲了门店欠费、物业断电的事情，民警要求张军与喜乐地执行老总刘佳佳汇报情况，并告知协商处理相关事宜，协商不成可依法维权，向人民法院起诉，电缆线在商场负一楼，属商场管理，属经济纠纷。
2013年12月13日、2014年1月6日、2014年1月16日、2014年1月20日、2014年1月24日、2014年4月16日，屈臣氏公司就上述停电事宜多次致函出版物公司，部分内容如下：自2013年12月9日起，屈臣氏公司所租铺面停电，而其他铺面均供电正常。后经屈臣氏公司核实，屈臣氏公司所租铺面的供电线路被人为剪断，而出版物公司非但拒绝修复，还多次阻挠屈臣氏公司自行维修。出版物公司的上述行为已经构成违约，应当承担违约责任，屈臣氏公司保留法律赋予及合同项下之所有权利。
2014月1月15日，出版物公司在收到上述函件后出具一份《关于屈臣氏店铺停业事宜的第二次发函的回复》，并载明：屈臣氏公司于2013年12月9日停止营业，截止2014年1月15日，店铺已连续37天停止营业，根据合同的约定，屈臣氏公司行为已构成违约。其他相邻铺面均正常营业，并不存在停电一说。望屈臣氏公司尽快开门营业，另出版物公司提供给屈臣氏公司位于购物中心主体西立面的固定招牌位，请及时更换画布。望屈臣氏公司收到本函后立即开门营业，尽快与出版物公司沟通其他相关事宜，消除违约事宜。2014年1月24日，屈臣氏公司就出版物公司出具的上述函件作出回复，并称：1、出版物公司的主张与事实不符，自2013年12月9日起，屈臣氏公司所租铺面无法正常供电，出版物公司拒不履行修复义务，且阻止屈臣氏公司自行修复。出版物公司的行为已经违约，给屈臣氏公司的正常经营造成重大损失；2、2012年10月1日，出版物公司在未征得屈臣氏公司同意的情况下，拆除了大厦入口处广告牌位，其行为已经构成违约。屈臣氏公司将保留向出版物公司追究违约责任的权利。此后，出版物公司就屈臣氏公司未支付租金及违法用电事宜再次致函屈臣氏公司，屈臣氏公司收到函件后回复称对出版物公司的主张不予认可，出版物公司的违约行为导致屈臣氏公司无法正常经营，由此造成的损失应当由出版物公司承担。
2014年6月11日，屈臣氏公司向出版物公司出具一份《关于因贵司严重违约，屈臣氏店铺提前解除租赁合同的通知函》，并称自2013年12月9日起，屈臣氏公司所租铺面的电缆被恶意剪断，导致屈臣氏公司一直无法正常经营，屈臣氏公司多次联系出版物公司处理相关事宜，但均未得到出版物公司的回复和解决，现根据合同的约定，屈臣氏公司决定于2014年6月13日提前解除合同，并于2014年6月18日将场地归还。
另查明，2014年3月5日，屈臣氏公司向长沙市长沙公证处提出申请，要求对其在“喜乐地购物中心”所租铺面的通电情况进行证据保全。2014年3月31日，长沙市长沙公证处作出（2014）湘长市证民字第1816号公证书，证实屈臣氏公司取得的证据证实其所租铺面处于断电状态。
再查明，屈臣氏公司为佐证其损失的主张，提交了其与湖南金弘装饰建筑工程有限公司签订的《装修工程合同》、屈臣氏公司店铺物料采购合同及发票，以证实投入装修款577071.76元。另提交了发票单、签收单及审计报告，以证实购入固定资产支付37723.92元及店铺停业前12个月的利润、停电前1个月的营业额及利润情况。
一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，其争议焦点有以下三个：焦点一、屈臣氏公司与出版物公司签订的《场地租赁合同》于何时解除；焦点二、屈臣氏公司是否可不向出版物公司支付2013年5月1日至2014年6月18日的租金；焦点三、屈臣氏公司所租铺面断电的责任主体系屈臣氏公司自身还是出版物公司。
关于焦点一，屈臣氏公司陈述，屈臣氏公司已于2014年6月1日撤场，故《场地租赁合同》已无履行的可能，且屈臣氏公司于2014年6月11日告知出版物公司将在2014年6月13日解除合同，2014年6月18日将场地交付出版物公司，此后双方亦未再履行合同义务，故一审法院确定屈臣氏公司与出版物公司签订的《场地租赁合同》于2014年6月18日解除。
关于焦点二，在本案审理过程中，屈臣氏公司主张不支付2013年5月1日至2014年6月18日的租金系因为商场开业率未达到合同约定的80%，出版物公司则认为商场的开业率已达到上述标准，屈臣氏公司应当支付租金，因此，认定商场开业率是否达到80%以上决定了屈臣氏公司是否应当支付租金。根据屈臣氏公司与出版物公司签订的《场地租赁合同》约定，开业率=整个建筑物范围内已开业店铺的建筑面积之和÷全部店铺建筑面积总和。经双方当事人确认，“喜乐地购物中心”可用于出租的建筑面积为49885.18㎡，屈臣氏公司主张已开业店铺面积为34486.48㎡，开业率为69.1%，出版物公司主张已开业店铺面积为44243.74㎡，开业率为88.69%。该《场地租赁合同》亦约定，当商场开业率未达到约定比例时，屈臣氏公司在向出版物公司发出书面通知后，有权免付租金，直至开业率达到约定比例并经双方确认之日为止。2013年4月19日，屈臣氏公司书面通知了出版物公司，“喜乐地购物中心”开业率未达到合同的约定，屈臣氏公司将从2013年5月1日起开始免租，直至出版物公司提供开业率达到约定标准的相关证明并经双方确认之日止。因此，出版物公司应当提供2013年4月19日前开业率达到合同约定标准的凭据，并提交给屈臣氏公司，由双方共同确认，在出版物公司未履行上述义务前，屈臣氏公司可暂停支付租金。2013年4月30日，出版物公司在收到上述函件后进行了答复，其答复中并未提交相应的证据证实开业率已经达到80%以上，只陈述商场整体升级、改造，望屈臣氏公司支持、谅解。出版物公司的上述回复不能作为认定商场开业率已经达到80%以上的凭据，故可认定出版物公司并未履行合同约定的义务，屈臣氏公司有权暂时停止支付租金。直至2014年6月18日屈臣氏公司正式撤场前，出版物公司一直未提供相应证据证明其履行了上述义务，虽然在本案审理过程中，出版物公司提交了234份商户租赁合同，但此时屈臣氏公司已经撤场，双方签订的《场地租赁合同》已无履行的可能，出版物公司怠于履行合同义务，屈臣氏公司有权不予支付2013年5月1日至2014年6月18日的租金。故出版物公司要求屈臣氏公司支付所欠租金173325元的反诉请求，一审法院不予支持。
关于焦点三，屈臣氏公司陈述自2013年12月9日起，屈臣氏公司所租店铺处于断电状态，经其核实，屈臣氏公司所租店铺的供电电缆被人剪断。出版物公司对于剪断屈臣氏公司所租店铺电缆一事予以认可，但系因屈臣氏公司擅自从消防设施中接线，其行为属于违规用电，在出版物公司多次劝告无效的情况下，出版物公司才将上述供电线路剪断。《长沙喜乐地屈臣氏项目标准场地接收条件》中约定，出版物公司负责提供三相五线220V、50HZ的电源，且由出版物公司负责电缆及电缆桥架施工及费用。由此可知，屈臣氏公司入驻其所租铺面时，出版物公司应当提供可用电源，屈臣氏公司无须自行重新安装电源。与此同时，《场地租赁合同》约定，当屈臣氏公司所租店铺的各种线路出现故障时，出版物公司有维修的义务。本案中，出版物公司负有提供基本设施包括配电设备、电源及电源线路的义务，在无其他证据证明屈臣氏公司重新安装供电线路的情况下，屈臣氏公司已使用的供电线路及电源应当视为出版物公司提供，且出版物公司剪断屈臣氏公司供电电缆的位置位于建筑物的负一楼，属于出版物公司的管理范围之内，现有证据均不能认定屈臣氏公司擅自从消防设施接线用电，故出版物公司以此为由剪断屈臣氏公司所租店铺的供电线路，其主张不能成立。屈臣氏公司所租铺面断电的责任主体在于出版物公司，由此给屈臣氏公司造成的损失，出版物公司应当承担赔偿责任。屈臣氏公司所主张的损失包括装修损失577071.76元，固定资产损失37723.92元，合同解除前停电期间营业利润损失596034.27元，合同解除后预期可得收益损失253866.7元。关于装修损失，屈臣氏公司提供的装修合同、发票、支付凭证等证据足以证明其装修所花费的金额，且出版物公司在庭审过程中未能提交相应证据来否定屈臣氏公司的上述主张，故一审法院对屈臣氏公司主张的装修金额予以确认。因合同约定租赁期限为8年，出版物公司向屈臣氏公司交付房屋的时间为2011年12月21日，计租日为2012年3月24日，屈臣氏公司将场地交还出版物公司的时间为2014年6月18日，因屈臣氏公司已实际使用店铺，其主张的装修费用应当扣除折旧费用，即每年72133.97元（577071.76元÷8年），出版物公司应当赔偿屈臣氏公司装修损失416003.31元（577071.76元-72133.97元/年÷365天×815天）。关于固定资产损失37723.92元，屈臣氏公司所主张的该部分损失主要为一些安保设备及办公用品开支，该部分开支属于屈臣氏公司经营活动中所产生的费用，而并非履行《场地租赁合同》所产生的必要费用，故对于屈臣氏公司的该部分主张，一审法院不予支持。关于合同解除前停电期间营业利润损失596034.27元，屈臣氏公司以2013年11月的利润96134.56元为计算依据，从2013年12月9日计算至2014年6月12日。虽然屈臣氏公司提交的《审计报告》证实屈臣氏公司所租店铺2013年11月经营过程中产生利润96134.56元，但屈臣氏公司租赁店铺从事的为商业活动，商业活动具有不可预测性，是否盈利具有不确定性，且屈臣氏公司并不能保证2013年12月以后的利润均不会低于96134.56元，故屈臣氏公司要求出版物公司赔偿上述利润损失，缺乏事实依据，故一审法院不予支持。关于合同解除后预期可得收益损失253866.7元，因该部分损失并未实际发生，其收益能否达到253866.7元尚属于不确定状态，故就该部分请求不予支持。另，为保证合同的履行，屈臣氏公司向出版物公司支付履约保证金100000元，虽然屈臣氏公司与出版物公司签订《场地租赁合同》已经提前解除，但屈臣氏公司在该过程中并不存在过错，亦未恶意拖欠租金及停止经营，故出版物公司应当将100000元履约保证金退还给屈臣氏公司。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条，第二百一十二条之规定，判决：一、出版物公司与屈臣氏公司签订的《场地租赁合同》于2014年6月18日解除；二、出版物公司于本判决生效后十日内赔偿屈臣氏公司装修损失416003.31元；三、出版物公司于本判决生效后十日内退还屈臣氏公司履约保证金100000元；四、驳回屈臣氏公司其他诉讼请求；五、驳回出版物公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9441元，反诉费1043元，合计10484元，由出版物公司负担。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：一、关于屈臣氏公司是否应当支付2013年5月1日至2014年6月18日租金及出版物公司是否可扣除10万元履约保证金的问题。双方签订的《场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情形，故其合法有效，可作为双方享有权利及履行义务的依据。《场地租赁合同》第八章第10条约定“乙方商店开业后，当商场开业率未达到约定比例时，乙方在向甲方发出书面通知后，有权免付租金，直至开业率达到约定比例并经双方确认之日止……当发生上述‘开业率未达约定比例’的情形时，乙方向甲方发出书面通知，若甲方对开业率有异议的，应在收到乙方通知后3个工作日内提出并同时出具有关依据，否则视为甲方无异议。”屈臣氏公司于2013年4月19日函告出版物公司称，屈臣氏公司开铺以来，商场不断出现品牌撤柜现象，由于目前商场整体开业率暂时没有达到80%，现根据合同约定，致函出版物公司要求履行合同的约定，即屈臣氏公司从2013年5月1日起开始免租，直至出版物公司提供开业率达到约定标准的相关证明并经双方确认之日止。屈臣氏公司发函后，出版物公司未在3个工作日内提出异议并提供开业率达到约定比例的依据，且至屈臣氏公司解除合同时，出版物公司仍未提供开业率达到约定标准的证明材料并经双方共同确认。综上，出版物公司未按合同约定履行义务，屈臣氏公司有权不支付2013年5月1日至2014年6月18日的租金，且出版物公司无权扣除10万元履约保证金。
二、关于出版物公司是否应赔偿屈臣氏公司装修损失577071.76元、固定资产损失37723.92元、合同解除前停电期间营业利润损失596034.27元、合同解除后预期可得收益损失253866.7元的问题。《长沙喜乐地屈臣氏项目标准场地接收条件》约定，电源由出版物公司提供，并由出版物公司将供电主电缆提供至屈臣氏公司店铺指定位置，且电缆及电缆桥架施工及费用均由出版物公司负责，故根据该约定，屈臣氏公司无须另行安装电源；同时，《场地租赁合同》亦约定，当屈臣氏公司所租店铺的各种线路出现故障时，出版物公司有维修的义务；此外，出版物公司剪断屈臣氏公司供电电缆的位置属于出版物公司管理。因此，在出版物公司未提供相应证据的情况下，一审法院认定屈臣氏公司已使用的供电线路及电源应当视为出版物公司提供，且对出版物公司提出屈臣氏公司擅自从消防设施接线用电的主张不予支持并无不当，故出版物公司应对合同解除及断电给屈臣氏公司所造成的损失承担赔偿责任。
《场地租赁合同》第五章第11条约定：“如乙方商店发生任何停水、停电、停空调（政府正常的限水限电或有书面的通知检修除外）等的，则乙方可参照商店上月每天平均营业额，从支付给甲方的租金中扣除相应的损失”，因此，根据该约定，出版物公司应赔偿屈臣氏公司合同解除前停电期间营业利润的损失；但在出版物公司违约导致租赁物不能使用，且双方无法协调，合同继续履行已无可能的情况下，屈臣氏公司却未及时行使自己解除合同的权利以防止损失进一步扩大，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，屈臣氏公司对停电期间的营业利润损失亦应自行承担相应部分，故综合本案案情，酌情由出版物公司承担屈臣氏公司4个月的营业利润损失为宜；参照《审计报告》，屈臣氏公司经营的涉案店铺2013年11月的营业利润为96134.56元，故出版物公司赔偿屈臣氏公司的营业利润损失为384538元（96134.56元/月×4个月）。
合同解除系出版物公司的违约行为所致，因此，一审法院根据屈臣氏公司提供的有关证据认定装修费用，并结合租赁年限，判决出版物公司赔偿屈臣氏公司装修损失416003.31元并无不当；由于屈臣氏公司主张的固定资产损失主要为一些安保设备及办公用品开支，而其属于屈臣氏公司经营活动中所产生的费用，因此，一审法院对其不予支持并无不当；至于屈臣氏公司主张的可得利益损失，由于其未实际发生，且屈臣氏公司今后是否盈利亦不能确定，因此，一审法院对可得利益损失不予支持并无不当。
综上，屈臣氏公司的上诉请求部分成立；出版物公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院作出（2014）雨民初字第02830号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；
二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院作出（2014）雨民初字第02830号民事判决第四项；
三、长沙出版物交易中心有限公司于本判决生效后十日内赔偿长沙屈臣氏个人用品商店有限公司合同解除前停电期间营业利润损失384538元；
四、驳回长沙屈臣氏个人用品商店有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费10484元，二审案件受理费10484元；一、二审案件受理费共计20968元，由长沙屈臣氏个人用品商店有限公司负担8375元，长沙出版物交易中心有限公司负担12593元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 Ｘ Ｘ
代理审判员 金新贵
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 刘 璇