四川省绵阳市涪城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）涪民初字第837号
原告：刘文君，女，生于1965年5月9日，汉族，住绵阳市高新技术产业开发区。
委托代理人：强力，四川法丛律师事务所律师。
委托代理人：强喜贵，绵阳市双剑法律服务所法律工作者。
被告：绵阳高新区新城房地产开发有限公司，住所地：绵阳市高新区双碑中街72号。
法定代表人：邓光林，该公司董事长。
委托代理人：赵新民，四川风行律师事务所律师。
被告：四川万向投资集团有限公司，住所地：绵阳市高新区绵兴东路38号。
法定代表人：葛勇，该公司董事长。
委托代理人：罗平，四川弘风律师事务所律师。
原告刘文君诉被告绵阳高新区新城房地产开发有限公司（以下简称新城房地产公司）、四川万向投资集团有限公司（以下简称万向投资公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年12月30日立案受理后，依法由审判员毛琴适用简易程序公开开庭进行审理，原告刘文君及其委托代理人强力、强喜贵、被告新城房地产公司的委托代理人赵新民、被告万向投资公司的委托代理人罗平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年3月5日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以287718元购买位于绵阳市剑门路西段296号“新城优家”小区3幢1单元1楼2号的商品房一套。合同生效后，二被告虽按约向原告交付了房屋，但未按约在交房后360日内为原告办理房屋权属证书，直到2013年10月29日房屋权属证书才办理完毕。被告也未按约向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，遂提起诉讼，请求依法判令：1、二被告向原告支付逾期办证的违约金20110.23元以及逾期付款到付清之日的资金利息；2、二被告承担本案的诉讼费、邮寄费等费用。庭审中，原告增加、变更诉讼请求为：1、二被告为原告所购买的“新城优家”小区3幢1单元1楼2号房屋办理国有土地使用权证；2、二被告按《商品房买卖合同》的约定向原告支付逾期取得权属证明（初始登记）的违约金12606.27元；3、被告按《商品房买卖合同》的约定向原告支付逾期办理房屋所有权证书（转移登记）的违约金20081.46元；4、二被告承担本案的诉讼费、邮寄费等费用。
被告新城房地产公司辩称：房屋立项、开工、交房的程序符合法律规定、合同约定。原告诉称没有办理房屋权属证书的原因不是新城房地产公司和万向投资公司导致的，而是由于国家政策的因素（土地没有合宗）没有办理。我公司已为原告办理了房屋所有权证书，请求驳回原告的诉讼请求。
被告万向投资公司辩称：万向投资公司成为合同当事人之一的原因是因为新城房地产公司开发房地产时，必须要有规划图形，而规划图形涉及到万向投资公司的土地，灾后重建的时候，政府要求合宗开发，所以在合同和报建手续上有万向投资公司的名字，但是万向投资公司从未收过原告的房款，原告也知道万向投资公司不是合同的实际主体，从未找过万向投资公司交涉，所以万向投资公司在本案中不应承担合同义务。
经审理查明：2008年12月29日，被告新城房地产公司以出让方式取得位于绵阳市涪城区剑门路西段296号城镇单一住宅用地9238.27平方米；2009年6月22日，被告新城房地产公司又取得位于绵阳市涪城区剑门路西段282号城镇单一住宅用地1704.42平方米；2010年2月25日，被告万向投资公司取得位于绵阳市高新区双碑村城镇混合住宅用地1934.42平方米。因上述三宗土地相邻，二被告进行了联合开发。2009年10月13日，“新城优家”项目由绵阳市城市规划管理局颁发建字第（2009）160号《建设工程规划许可证》，2009年11月3日，该项目取得了《建设工程施工许可证》。
2010年3月5日，二被告作为出卖人与原告作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买位于绵阳市涪城区剑门路西段296号新城优家3幢1单元1楼2号房屋一套，房屋总价为287718元。第十条交付条件约定“出卖人应当在2010年11月30日前向买受人交付该商品房”，第十九条产权登记约定“（一）初始登记，出卖人应当在2011年5月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”合同签订后，原告按约支付了购房款。商品房建成后，二被告按约于2010年11月30日前向原告交付了房屋。
另查明：根据绵阳市人民政府《关于切实保障灾后恢复重建项目用地的通知》（绵府发（2008）36号）文件内容，灾后重建过程中对以出让方式取得开发用地使用权的企业，可以土地使用权与他人联合开发，有关税收按国家现行税收政策办理后，市国土资源局可为其办理一次土地使用权人加名和土地使用权变更登记手续。
再查明：因包括原告在内的“新城优家”购房者未办理到分摊土地证，2012年11月1日，绵阳市国土资源局的绵国土资复（2012）56号《绵阳市国土资源局关于“新城优家”项目土地合宗的建议意见》文件针对“新城优家”项目土地提出了以下三种土地合宗建议：第一种方式，作价入股过户合宗。即将万向投资公司1934.42平方米土地作价入股至新城房地产公司名下，双方签订《作价入股协议》，按相关规定缴纳税费后办理土地变更登记。特点是：土地流转规范，产权明晰、界址清楚、完税后办理土地变更登记（经高新地税测算，需缴纳各种税合计约194万元，其中土地增值税为159万元）；第二种方式，土地使用权加名。根据绵阳市人民政府《关于切实保障灾后恢复重建项目用地的通知》（绵府发（2008）36号）“对以出让方式取得开发用地使用权的企业，可以土地使用权与他人联合开发，有关税收按国家现行税收政策办理后，市国土资源局可为其办理一次土地使用权加名和土地使用权变更登记手续。”特点是土地使用权转移不受法定条件限制，完税后即办理，此项业务于2011年已停止办理；第三种方式，土地不合宗，临时拼凑在一起。由于土地不过户所以不会产生税费，项目开发公司要求按此种方式办理。此种方式的特点是不产生税收，能迅速解决“新城优家”业主办证问题，但土地使用权流转不规范，税收流失。该局建议按第三种方式办理土地合宗过户。
还查明：2013年6月19日，绵阳市房管局高新区分局为被告新城房地产公司以及被告万向投资公司办理了本案讼争的位于剑门路西段296号“新城优家”1幢2-6层、1幢1层、2幢1-8层、3幢1-6层、3幢-1层、4幢-1层、4幢1-8层、5幢1-6层房屋的初始登记。2013年10月29日，原告取得案涉房屋的所有权证书。因原告要求二被告承担相应的违约责任未果，遂诉至本院，请求判如诉请。
上述事实，有当事人的陈述、联合开发协议、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、房屋所有权证、商品房买卖合同、绵府发（2008）36号文件、绵国土资复（2012）56号文件、房屋所有权证书等证据证明，经庭审质证，在卷佐证。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于被告万向投资公司提出其不是本案买卖合同实际的出卖方，不应承担责任的抗辩理由。本院认为被告新城房地产公司和万向投资公司是基于双方所签订的《联合开发协议》而共同就双方所有的地块进行联合开发案涉商品房项目，且万向投资公司作为《商品房买卖合同》的一方相对人在合同上签字盖章的行为已表明其接受该合同的约束，《商品房买卖合同》对被告万向投资公司当然具有约束力，故本院对被告万向投资公司的该项抗辩理由不予采纳。
《商品房买卖合同》签订后，原、被告双方应当依约履行各自的权利义务。在原告已完全履行了向被告给付购房款的义务后，被告亦应严格按照合同约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》约定出卖方应于2010年11月30日前向买受人交付商品房，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，房屋所有权证自交房后360日内办理。根据房地产开发和转让的房地一体原则，在目前办证期限已届满且无客观障碍的情况下，原告主张二被告为其办理所购房屋的土地使用权证书，符合法律规定和合同约定，二被告应当依法依约履行该义务。合同中原、被告双方对产权初始登记和转移登记的时间及违约责任均作了详细约定。按照《商品房买卖合同》第十九条的规定，出卖人应当在2011年5月30日前取得所在楼栋的权属证明，否则买受人不退房的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。被告未在约定的期限内取得所在楼栋的权属证明已构成违约。被告新城房地产公司抗辩权属证书未能及时办理的原因系国家政策所致，并不是公司原因造成，出卖方不应承担责任。本院认为双方争议的焦点在于被告迟延办证是否属于不可抗力的法定免责事由。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，所谓不可抗力必须符合三个要件：其一不能预见，必须是以一般人的预见能力为标准，指合同当事人对这个时间是否发生是不可能事先预见的；其二不能避免，指合同当事人尽管对可能出现的意外情况采取了合理的措施，仍旧在客观上不能防止这一意外事件的发生；其三不能克服，是针对这个事件造成的结果和损失而言，是无法恢复和减少的。本案中，房地产项目开发过程中遇到绵阳市人民政府关于土地方面政策的变化，导致该项目所涉及分属两个被告的土地无法直接办理土地使用权人加名和土地使用权变更登记手续，属于被告不能预见和避免的情况。但是根据绵国土资复（2012）56号文件，该结果并非无法克服，即被告完全可以采取其他方式实现土地的合宗。换言之，项目建设过程中政府部分政策的变化与被告未按约履行合同没有必然联系，造成案涉商品房延迟办证的原因仍在二被告自身。因此被告主张不可抗力的免责事由不能成立，本院不予支持。对于原告主张二被告因迟延取得权属证明即迟延办理初始登记，应承担合同约定的违约金之诉请，本院予以支持。双方在诉讼中均认可被告于2013年6月19日办理了原告所购房屋所在楼栋的初始登记，故二被告应当承担从2011年5月31日起至2013年6月19日按其已交购房款287718元的每日万分之一计算的违约金，其金额为287718元×0.0001×750天=21578.85元，原告主张的12606.27元未超过上述金额，本院依法予以支持。同理，二被告于2013年10月29日才为原告办理产权转移登记构成违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十九条第（二）项：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”之约定，二被告于2010年11月30日前向原告交付了房屋，应当承担从2011年11月25日起至2013年10月29日止按合同约定标准计算的违约金，即287718元×0.0001×308天=8861.71元，原告主张20081.46元中超过上述金额的部分，本院不予支持，依法予以驳回。
被告新城房地产公司还主张双方约定的违约金过高，违约金的作用应为填补损失，因原告并无任何损失故请求违约金计算标准予以降低。本院认为，对于违约金的性质问题，理论上违约金兼具赔偿性与惩罚性双重性质，以赔偿性为主，惩罚性为辅。同时从《商品房买卖合同》的该条款来看，其直接来源于《商品房示范合同文本》。而从目的上解释，示范文本对于迟延交付或迟延办证的违约责任规定，并非仅仅着眼于对购房者的赔偿或对开发商的惩戒，而是为了平衡双方的利益，减少纠纷和摩擦，进而促进住房消费。设定这一违约赔偿计算方式的目的，既有保证购房者能依法享有赔偿，也有督促开发商按期履行自己的合同义务的目的在里面。由此可见，将该条款理解为单纯的赔偿性质违约金或惩罚性违约金均显得片面，只有将该条约定认定为兼具赔偿与惩罚性质的违约金才符合该条款的真实意思。依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，双方在合同中对该项违约金的约定应属合理，本院对被告认为该违约金约定过高应予以减少的意见不予支持。
综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、被告绵阳高新区新城房地产开发有限公司、四川万向投资集团有限公司在本判决生效后三十日内为原告刘文君办理位于绵阳市剑门路西段296号“新城优家”1幢1单元1楼2号房屋的国有土地使用权证书；
二、被告绵阳高新区新城房地产开发有限公司、四川万向投资集团有限公司在本判决生效后十五日内支付原告刘文君逾期取得楼栋初始登记（权属证明）违约金12606.27元；
三、被告绵阳高新区新城房地产开发有限公司、四川万向投资集团有限公司在本判决生效后三十日内支付原告刘文君逾期办理商品房产权转移登记的违约金8861.71元；
四、驳回原告刘文君的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取案件受理费150元、邮寄费60元，由被告绵阳高新区新城房地产开发有限公司和四川万向投资集团有限公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。
审判员 毛琴
二〇一四年十月十一日
书记员 杨佳