惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）惠湾法执外异字第1号
案外人：罗某某，男，汉族，1972年9月14日出生，住址：广东省惠州市大亚湾区西区，身份证号码：4324011972********。
委托代理人：陈振，广东日升律师事务所律师。
申请执行人：吕某某，男，汉族，1962年11月22日出生，住址：福建省南安市诗山镇，身份证号码：3505831962********。
委托代理人：尹小胜，广东永裕律师事务所律师。
被执行人：陈某某，男，汉族，1963年5月17日出生，住址：广东省增城市正果镇麻田村南辽吓路*号，身份证号码：4401251963********。
被执行人：谢某某，女，汉族，1966年6月7日出生，住址：广东省蕉岭县，身份证号码：4408231966********。
本院在执行吕某某与陈某某、谢某某民间借贷纠纷一案中，于2014年12月1日作出（2015）惠湾法执字第1-1号执行裁定书，查封了被执行人谢某某名下位于惠州大亚湾西区樟树埔龙山一路61号德洲城罗马印象花园16栋一单元1401号房（所有权证号：3300044348）。案外人罗某某于2014年12月15日对此提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2015年1月5日召开听证会，案外人罗某某及其代理人陈振、申请执行人吕某某的代理人尹小胜，以及被执行人谢某某到庭参加听证，被执行人陈某某经本院合法传唤未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人罗某某称：案外人于2014年9月1日在政府颁发具有资质的大亚湾爱城房地产咨询中心（以下简称中介公司）签订房产买卖协议书，2014年9月16日与谢某某在中介公司签订房地产买卖合同，当日到大亚湾房管局经查无产权纠纷，于2014年9月30日双方在农业银行转账给谢某某支付给银行办理赎回抵押的房产证手续，于2014年11月7日取得原房产证后在大亚湾房管局办理完所有房产权过户手续，取得惠州大亚湾区房屋登记受理收件回执单，并按协议约定履行完毕，协议所约定的房产自双方约定的交付之日起其所有权归案外人所有，且案外人已按约支付了约定的全部房款。案外人已通过正规合法手续完全取得德洲城罗马印象花园16栋一单元1401号房（以下简称涉案房屋）的产权，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，法院不应查封涉案房屋，特向法院提出异议申请，请求法院中止对涉案房屋的执行，并撤销（2015）惠湾法执字第1-1号执行裁定书，解除对上述房产的查封。
案外人罗某某为其异议提供如下证据：1、案外人罗某某身份证；2、被执行人谢某某身份证、户口本；3、房屋产权证、承诺协议书、房地产买卖合同；4、银联POS签购单、个人客户境内人民币汇款申请书、收款收据、银行卡明细对账单；5、广东省非税收入（电子）票据、税务发票；6、惠州市大亚湾区房屋登记受理收件回执单；7、执行裁定书；8、交房确认书、过户证明、前期物业服务协议、安全消防责任书；9、周群滔转账给谢某某的银行回单及明细对账单；10、案外人罗某某银行流水明细清单及工资流水明细。
申请执行人吕某某辩称：第一、案外人罗某某与被执行人谢某某关于涉案房屋签订的房屋买卖合同应认定为无效合同，谢某某当初购买涉案房屋的购房款与本次买卖的购房款明显存在差距，侵害了申请执行人的权益；第二、案外人罗某某没有装修涉案房屋并入住，不能视为实际占有涉案房屋；第三、根据物权法关于不动产登记的法律规定，涉案房屋仍登记在被执行人谢某某名下，应认定为谢某某房产；第四、物权法法律效力高于最高院的规定，且物权法出台在后，法院应依据物权法的规定，认定涉案房屋归谢某某所有，法院的查封没有错误。
申请执行人吕某某未提供证据。
被执行人谢某某称：我没有收到过深圳龙岗法院的判决，判决是我在大亚湾法院拿到的。在拿到判决之前，我与罗某某通过中介公司达成了关于涉案房屋的买卖协议，买卖真实有效，我对罗某某提交的证据没有异议。我认为法院应解除对涉案房屋的查封。
被执行人谢某某未提供证据。
被执行人陈某某未到庭参加听证。
本院查明：2014年9月1日，案外人罗某某与中介公司签订了承诺协议书，承诺购买惠州市大亚湾西区樟树埔龙山一路61号德洲城罗马印象花园16号楼一单元1401号房，房屋交易总价约定为538000元（包含交易过户税收一切费用）。罗某某于2014年9月16日与谢某某签订了关于上述房屋的房地产买卖合同，合同约定房屋价款为467000元，并于当天向中介公司交纳了购房定金30000元、佣金及过户费69000元，于2014年9月30日支付了购房首期款289000元，于2014年11月7日向中介公司支付了剩余购房款145000元。罗某某实际共支付533000元。谢某某共收得购房款456000元，并于2014年9月16日向中国农业银行惠州大亚湾支行偿还了超期扣款5082.48元、5040.11元，于9月24日偿还了超期扣款933.31元，于9月28日偿还了超期扣款4079.81元，于9月30日提前还款（银行按揭贷款）424691.44元，取回抵押的房产证。
2014年11月7日，案外人罗某某向广东省大亚湾地税局支付了营业税城建税等共32537.49元、契税8604.77元、利用城建档案服务费45元、房地产交易手续费692元。同日，罗某某向大亚湾房产管理局申请办理二手房转移登记，惠州市大亚湾房地产交易中心向罗某某出具了房屋登记受理收件回执单，回执单上显示涉案房屋产权人为罗某某。
2014年11月7日，案外人罗某某与被执行人谢某某签订了交房确认书，并在中介公司的见证下，谢某某向罗某某交付了商品房质量保证书、商品房使用说明书、房屋钥匙5把（大门）、信报箱钥匙2把、物业门禁卡3张，并于当天在德洲城物业服务中心办理了业主过户手续。同日，罗某某与惠州大亚湾德洲物业服务有限公司签订了前期物业服务协议与安全、消防责任书。
另查，广东省深圳市龙岗区人民法院经公告传唤陈某某、谢某某未到庭参加诉讼，于2014年6月5日作出（2014）深龙法民一初字第67号民事判决书，判决：陈某某向吕某某偿还借款本金人民币1000000元及利息，谢某某对上述债务承担连带清偿责任。2014年10月20日，深圳市龙岗区人民法院委托本院执行（2014）深龙法民一初字第67号民事判决，本院依法立案执行，并于2014年12月1日作出（2015）惠湾法执字第1-1号执行裁定书，查封了被执行人谢某某名下位于惠州大亚湾西区樟树埔龙山一路61号德洲城罗马印象花园16栋一单元1401号房（所有权证号：3300044348），大亚湾房产管理局在协助查封的送达回证上注明：证号为3300044348号，办理了转移登记手续，已完成了初审、复审工作，购房人为罗某某。
本院认为，本案的第一个焦点在于案外人罗某某与被执行人谢某某关于涉案房屋达成的买卖合同是否合法有效。申请执行人吕某某认为涉案房屋的成交款低于当初房屋的购买价格，侵害其合法权益，应属无效买卖合同。经查明，案外人罗某某和谢某某经中介公司介绍达成房屋买卖协议，涉案房屋成交价格并未偏离大亚湾现有实际房产市场行情，而且谢某某出卖房屋所得款项基本用于偿还银行贷款，现有证据也无法证明双方存在恶意串通损害第三人利益的情形，涉案房屋的买卖是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，其达成的房地产买卖合同合法有效。
本案的第二个焦点在于案外人罗某某是否实际占有了该房屋。申请执行人吕某某认为案外人罗某某没有装修涉案房屋并入住，不能视为实际占有涉案房屋，本院认为，罗某某已经取得涉案房屋的商品房质量保证书、商品房使用说明书、房屋钥匙、信报箱钥匙、物业门禁卡，并在德洲城物业服务中心办理了业主过户手续，签订了前期物业服务协议与安全、消防责任书，涉案房屋已经由谢某某交付给了罗某某，处在罗某某的实际控制之下，该行为应视为实际占有该房屋，申请执行人对此抗辩理由不成立，依法不予支持。
综上所述，案外人罗某某与被执行人谢某某关于涉案房屋达成的房地产买卖合同合法有效，罗某某已依约支付了全部价款并实际占有涉案房屋，并办理了过户登记手续，且罗某某对此没有过错，因此，案外人罗某某的异议成立。被执行人陈某某未到庭参加听证不影响本案的审查。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止对被执行人谢某某名下位于惠州大亚湾西区樟树埔龙山一路61号德洲城罗马印象花园16栋一单元1401号房（所有权证号：3300044348）的执行。
本裁定送达后立即发生法律效力。
审 判 长 钟浩龙
审 判 员 李海仁
代理审判员 杨创涛
二〇一五年一月二十一日
书 记 员 叶曼珍