黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑民终486号
上诉人（原审原告）：魏贵臣，男，1976年8月18日出生，汉族，无职业。
委托诉讼代理人：冯勇，内蒙古讷莫尔律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郑树茂，男，1982年9月13日出生，汉族，个体。
被上诉人（原审被告）：荆志成，男，1983年11月21日出生，汉族，个体。
二被上诉人委托诉讼代理人：赵盛华，黑龙江玉朗律师事务所律师。
原审第三人：讷河市盛达房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省讷河市西南街。
法定代表人：魏宝钧，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高洋，黑龙江兴国律师事务所律师。
原审第三人：魏宝钧，男，1963年7月7日出生，汉族，讷河市盛达房地产开发有限责任公司董事长。
原审第三人：石艳春，女，1966年7月27日出生，汉族，无职业。
原审第三人：讷河市泰和大市场有限公司，住所地黑龙江省讷河市铁路街数显市场内。
法定代表人：魏宝钧，该公司总经理。
委托诉讼代理人：倪文秀，黑龙江佳旭律师事务所律师。
上诉人魏贵臣因与被上诉人郑树茂、荆志成、原审第三人讷河市盛达房地产开发有限责任公司（以下简称盛达公司）、魏宝钧、石艳春、讷河市泰和大市场有限公司（以下简称泰和大市场）案外人执行异议之诉一案，不服大庆市中级人民法院（2015）庆民二民初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人魏贵臣及其委托诉讼代理人冯勇，被上诉人郑树茂、荆志成及其委托诉讼代理人赵盛华，原审第三人盛达公司委托诉讼代理人高洋，原审第三人石艳春，原审第三人泰和大市场委托诉讼代理人倪文秀到庭参加了诉讼，原审第三人魏宝钧未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
魏贵臣上诉请求：撤销一审判决，支持魏贵臣一审诉讼请求。事实与理由：1.魏贵臣在盛达公司购买房屋，除没有办理产权证外，其它手续与合同义务都已经履行完毕，且在讷河市房产管理局进行备案登记。2.一审法院认定魏贵臣只有收据，没有其它证据不能证实已交付200余万元房款的事实。一审法院如果认为是虚假诉讼，可以追究魏贵臣刑事责任，如不能追究刑事责任，且也没有证据证明魏贵臣不具备交款能力的情况下，魏贵臣用收据足以证实已结清购楼款，一审法院对此不予认定没有法律依据。3.一审法院查封裁定程序违法。一审法院没有向讷河市房产局下达查封手续，盛达公司有办公场所，一审法院执行庭不向盛达公司送达，而是向争议房产无关的墙上张贴了查封裁定书，在所有当事人均未看到这份裁定的情况下，一审法院判决就认定该查封裁定有效，适用法律错误。4.一审法院存在超标的查封，对于500多万元的执行案件，查封了8000多万元的房产，属于严重超标的查封行为。一审法院判决认定齐齐哈尔市中级法院轮候查封有效，但法律并没有规定在先查封法院可以多查封财产，给后查封法院预留轮候查封财产，一审法院超标的查封给魏贵臣造成损失。
郑树茂、荆志成辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。魏贵臣与魏宝钧是亲属关系，本案售房价格从15000元降价到6000元，存在串通造假的可能，目的是用一套房屋的资金购买多套房屋，对抗查封。魏贵臣没有证据证明已经缴清购房款，一审法院驳回魏贵臣诉讼请求正确。
盛达公司述称，一审法院判决明确认定魏贵臣与盛达公司之间房屋买卖合同有效，同时也确认魏贵臣与盛达公司之间存在买卖关系，二审中魏贵臣举示新证据，能够证明已经结清全部房款，一审法院认定没有支付全部购房款理由不能成立。房屋降价是由于各种原因导致的，全国很多地方的房价都在下降。希望法院支持魏贵臣上诉请求。
石艳春述称，魏贵臣举示的欠条是真实的，盛达公司建设的泰和大市场时从魏贵臣处借款，当时也向荆志成借款并出具了欠条。与魏贵臣签订买卖合同是在荆志成起诉之前，不能预知会发生诉讼，郑树茂、荆志成主张串通降价没有事实依据。
泰和大市场述称，同意魏贵臣上诉请求，魏贵臣与盛达公司签订合同，确实收到魏贵臣全部购房款，泰和大市场认为账目已经结清，手续和合同义务已经履行完毕，案涉房屋2012年底已经交付给魏贵臣，并进行了备案登记，一审法院认定没有交付全部购房款错误。双方签订买卖合同及降价的补充协议是双方自愿，不违反法律强制性规定，在拍卖评估时房屋评估价格也是每平方米4900元，与补充协议约定的价格相符。
魏贵臣向一审法院起诉请求：1.确认魏贵臣与盛达公司签订的YSDJ201210290019号、YSDJ201210290020号、YSDJ201210290021号商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议有效；2.请求法院确认魏贵臣在履行合同过程中，已支付了全部买房款，实际占有房屋，不存在违约行为，不存在任何拖延办理登记等过错行为并且房产经合法登记等事由而具有优先获得房屋产权的权利和保障魏贵臣实现物权的权利；3.请求法院停止对泰和大市场4号楼113、114、115号房屋的强制执行。
一审法院认定事实：郑树茂、荆志成诉盛达公司、魏宝钧、石艳春借款合同纠纷一案，一审法院于2013年8月14日作出（2013）庆商初字第61号民事判决，判决盛达公司、魏宝钧、石艳春于判决生效后五日内偿还郑树茂、荆志成本金500万元，并按照实际借款日期，按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍支付利息至判决确定的自动履行期限内的实际给付之日止。判后，石艳春不服，向黑龙江省高级人民法院提起上诉。黑龙江省高级人民法院于2014年2月21日作出〔2014〕黑高商终字第4号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，郑树茂、荆志成申请执行，一审法院于2014年3月31日立案执行，并依法向被执行人送达了执行通知书、报告财产令。2014年5月23日一审法院执行局作出（2014）庆执字第31-5号执行裁定书，裁定查封讷河市泰和大市场；查封期限二年，从2014年5月26日至2016年5月25日止。同日作出（2014）庆执字第31号查封公告，公告上述裁定事宜。2014年6月28日，一审法院作出（2014）庆执字第31－6号执行裁定书，裁定拍卖盛达公司所有的位于讷河市泰和小区2、3、4号楼一层泰和大市场的房屋及相应的土地使用权。同日作出（2014）庆执字第31-6号公告，公告上述裁定事宜。
2014年7月9日，盛达公司以该公司及魏宝钧、石艳春、白守财、谢金成的名义向一审法院执行局提出异议申请，该异议申请书中陈述泰和大市场一层因借款抵押给债权人白守财、谢金成二人，并办理备案。
2014年12月17日，一审法院出具拍卖委托书，委托大庆九逸诚拍卖有限公司拍卖讷河市泰和小区2、3、4号楼下一层泰和大市场的房屋及土地使用权。
在一审法院委托拍卖讷河市泰和小区2、3、4号楼下一层泰和大市场的房屋及土地使用权的过程中，魏贵臣以案外人身份向法院提出异议申请，以自己已经交纳涉案房产的购房款，而且已经实际占有房产，同时在讷河市房产管理局办理了预售登记为由，要求法院撤销查封拍卖裁定，解除对讷河市泰和大市场4号楼一层113、114、115号房产的查封及停止拍卖措施。一审法院于2015年4月7日作出（2014）庆执异字第31号执行裁定书，驳回魏贵臣的异议请求。
另查明，2010年3月19日，甲方泰和大市场与乙方盛达公司在承办市场主管单位讷河市商务局的监督下签订《拆迁补偿安置协议书》显示：乙方将市场建成后，市场交给甲方使用，乙方不能销售市场经营用房，保证按时安置市场回迁，为了明确市场正常回迁经营用房，甲、乙双方协商同意将市场所有的一层楼、二层楼商服、办公和整体地下工程全部产权归属于泰和大市场回迁经营用房，乙方无权销售。
2012年5月9日，盛达公司与泰和大市场签订商品房销售委托书，约定泰和大市场同意委托盛达公司在房管部门商品房销售网上管理系统中办理销售讷河市泰和大市场蔬菜经贸有限责任公司回迁商品房，同时约定盛达公司销售泰和大市场回迁商品房时，必须由泰和大市场收取销售款。双方借款还款时必须履行财务往来手续或经双方协商用楼抵债。
2013年11月18日黑龙江省讷河市工商行政管理局颁发的企业法人营业执照显示：讷河市泰和大市场有限公司为有限责任公司（自然人独资），法定代表人魏宝钧。
另查明，魏贵臣与盛达公司于2012年10月29日签订《商品房买卖合同》三份，购买泰和大市场4号楼一层113、114、115号房。销售价格为每平方米15000元，总面积为389.33平方米，总标的额为5,839,950元。双方于2013年1月22日又签订商品房买卖合同补充协议一份，约定房屋售价改为每平方米6000元。魏贵臣未支付房屋价款。后石艳春将涉案房屋钥匙交给魏贵臣，魏贵臣实际占有并使用了涉案房产，并于2014年将房屋对外出租给案外人王晓英、张兰明。
另查明，案外人王国祥于2013年1月8日向齐齐哈尔市中级人民法院提出诉前保全申请，要求对盛达公司位于讷河市铁路街泰和大市场2、3、4、6号楼未售出及未被法院查封的全部房产进行查封。齐齐哈尔市中级人民法院于2013年1月8日作出（2013）齐立保字第2号民事裁定书，将包括本案争议房产在内的讷河市铁路街泰和大市场相关房产予以查封。后齐齐尔市中级人民法院于2014年8月27日作出（2013）齐执字第35号执行裁定书，将包括本案争议房产在内的讷河市铁路街泰和大市场相关房产予以轮侯查封，并已向各方当事人送达。
一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，本案审理的焦点为，魏贵臣对涉案房产所主张的权利是否构成了阻却继续执行的事由。魏贵臣与盛达公司所签订的商品房买卖合同，其中所约定的买卖标的物应为泰和大市场所有，但因泰和大市场已于2012年5月9日委托盛达公司对外销售，故盛达公司已依据该委托行为享有代为销售涉案房产的权利。即魏贵臣与盛达公司于2012年10月29日所签订的商品房买卖合同及2013年1月22日签订的商品房买卖合同补充协议均合法有效。合同签订后，盛达公司已将涉案房产交付魏贵臣使用，应当视为其履行了买卖合同中所约定的卖方义务，但因本案所涉及的房产价值较高，魏贵臣作为买方，在无充分证据证明其在房地产买卖过程对房款实际给付情况下，应当认定其未能实际付款，系未履行合同义务。虽双方已于2012年在讷河市房产局办理了商品房预售备案登记，但根据最高人民法院《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。另《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该条第三项规定，魏贵臣作为涉案房产买受人，仅提供了5,839,950元的付款收据，但没有提交履行证据，即尚未提交充分证据证实其支付了全部价款，也没有提交将剩余价款按照人民法院要求交付执行的证据。综上，一审法院认为，魏贵臣未能依照合同的约定向盛达公司支付购房款。魏贵臣的诉讼请求不足以中断法院对涉案房产所进行的执行程序，对魏贵臣的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十二条，《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决驳回魏贵臣的诉讼请求。案件受理费25,488元，由魏贵臣负担。
魏贵臣二审庭审中举示一组证据，内容为欠据3张及收据3张，意在证明魏贵臣与泰和大市场之间原本在2009年有借款关系，签订商品房买卖合同后魏贵臣交了60万元购房款，其他房款用以前借款的本金70万元及利息冲抵，用所有借款冲抵房款的时间是2013年9月。郑树茂、荆志成质证认为，对于该组证据三份欠据、三份收据的真实性及证明的问题均有异议。欠据上只有第三人石艳春的签名，是随时可以出具的，收据从庭审中也可以看出可以随意调换，魏贵臣没有举示银行相关凭证证明其已缴纳全部购房款，对其缴纳购房款的事实不予认可。
本院认证认为，该组证据收款凭证并非正规财务凭证，且魏贵臣未举示相关银行取款、汇款凭证证明其实际支付了欠条及借据中款项，本院对该组证据不予采信。
本院经审查确认一审法院认定的事实。
本院认为，本案争议焦点在于魏贵臣对于本案诉争房屋是否享有足以排除执行的物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应符合在人民法院查封之前已经已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的要件。因此，魏贵臣对于其支付案涉房屋的全部价款负有举证责任。魏贵臣主张70万元借款及利息转为购房款，只是提供欠条，没有相关银行取款、汇款凭证，不能证明其主张现金交付的现金来源。对于其主张交付的购房款60万元，仅举示泰和大市场出具的收据，亦未举示证据证明其已实际支付收据中的全部价款。因此，魏贵臣举示的证据不足以认定其已经交付了案涉房屋的全部购房款，其对于诉争房屋的物权期待权不足以排除法院对于郑树茂、荆志成与盛达公司债务纠纷案件的执行，一审法院判决驳回魏贵臣诉讼请求并无不当。
综上所述，魏贵臣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25,488元，由魏贵臣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王广厚
代理审判员 王晓兵
代理审判员 王成慧
二〇一六年十二月六日
书 记 员 文 佳