山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淄民一终字第347号
上诉人（原审原告）：郑桂坤，男，汉族，住淄博市博山区。
委托代理人：翟乃旺，山东博港律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：淄博同心德经贸有限公司。住所地：淄博市博山区。
法定代表人：孙坤连，董事长。
委托代理人：于宗国，山东天矩律师事务所律师。
委托代理人：杨淇源，山东天矩律师事务所律师。
上诉人郑桂坤因房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市博山区人民法院（2013）博民初字第1475号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑桂坤的委托代理人翟乃旺，被上诉人淄博同心德经贸有限公司的委托代理人于宗国、杨淇源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2010年3月23日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订商品房买卖合同。约定：“购买的商品房为05-1005029（博山西关街沿街房二层房产壹间）号房，使用面积为109.65平方米，售价为人民币壹拾陆万捌仟元整。2010年3月23日前交清房款柒万元整，房屋使用权在柒万元缴齐后归乙方所有，收益归乙方。2010年3月31日前交清房款人民币六万元整，过户后交清剩余房款，出卖人须于2010年3月28日之前将商品房交付买受人使用。淄博同心德经贸有限公司及时按国家有关规定办理商品房产权手续。办理房产证的所有税费，由淄博同心德经贸有限公司和买受人各承担一半。”合同签订后，原告于2010年3月23日支付购房款70000.00元，于2010年3月31日支付购房款60000.00元。被告将房屋交付原告，原告自行使用房屋。上述房屋至今未办理物权转让登记。2010年11月16日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订商品房买卖合同，约定：“购买的商品房及其附属物为第贰层房产证号为05-10050**（博山新建一路与西关街十字路口沿街营业房新建一路从南数第一个楼梯口至北立柱，西至西立面墙，东至沿街阳台位置）号房及其附属物，使用面积为111.5平方米，售价为人民币贰拾贰万捌千元整。2010年11月18日前缴纳房款捌万元整后，房产归买受人，出卖人6个月内为买受人办理完房产过户手续，余款于2011年元月底前一次性交清。出卖人须于2010年11月18日之前将商品房交付买受人使用，双方及时按国家有关规定办理商品房产权手续，如出卖人无论何种原因无法按期给买受人办理完毕过户手续，将按总房价日千分之一赔付给乙方。办理房产证的所有税费，由买受人和出卖人各承担50％，该房产现有租户（指宏腾图书卖场）5年的租金抵顶相同金额的购房款，买受人所交购房款多退少补，租金按照已签订合同标准执行。”2010年11月16日，原告作为买受人（乙方），被告作为出卖人（甲方）签订购房补充协议，约定：“1、房屋产权及其使用权在8万缴齐后归乙方所有，收益归乙方。2、甲方按购房合同房价总额款22.8万元交返租金给乙方，期限五年共计万元，双方协商返租金总额为万元，从购房款中扣除。3、办理房屋产权过户等手续在乙方第一次购房款结清后，由甲方负责在2个月内办理完毕。如甲方在六个月内不能及时解决，由甲方赔偿乙方的相关损失，按照购房款总额的日千分之一赔付给乙方。4、配套设施按乙方的要求配备。5、出卖人支付买受人返租金元后，5年期限内使用权归出卖人所有，5年使用期满后使用权交还买受人。6、商品房买卖合同和本购房补充协议具有同等法律效率。”2010年11月16日，双方所签商品房买卖合同的落款日期为2011年11月16日。原告主张系笔误，应为2010年11月16日，被告主张以合同为准。根据合同中约定的时间及补充协议的落款日期，原审法院采信原告的主张。合同及补充协议签订后，原告于2010年11月17日支付购房款80000.00元，于2010年11月26日支付购房款20000.00元。2010年10月13日，被告淄博同心德经贸有限公司作为甲方，案外人宏腾图书卖场作为乙方，签订房屋及相关设备租赁协议，约定：甲方出租给乙方的房屋位于博山新建一路36号楼二层部分房屋，面积为290平方米，期限自2010年11月1日起至2015年11月1日止，每年租金为30000.00元。原、被告均认可宏腾图书卖场租赁被告的房屋包括被告于2010年11月16日卖给原告的面积为111.5平方米房屋在内。2010年8月25日，淄博市人民检察院反贪污贿赂局出具证明：因经济案件，原审法院调取淄博同心德经贸有限公司部分账目凭证，目前账目仍在查封之中。被告未进行2011年度工商登记年审，至2012年6月15日，被告才进行年审。被告主张系因淄博市人民检察调取账目凭证，而无法进行2011年年审，并导致无法协助原告进行涉案两套房屋的转让登记。涉案房屋的产权证号原为05-1005029，2011年11月28日变更为05-1026841。
原审法院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，已发生法律效力，双方均应依约定行使权利、履行义务。被告应当协助原告办理房屋转让登记。原告主张按照补充协议第2条的约定，被告应支付原告五年返租金228000.00元，用该228000.00元折抵购房款，并由此主张已超额支付购房款。被告则主张双方在该第2条中并未约定五年返租金的数额，具体数额应以被告与宏腾图书卖场签订的租赁协议中约定的年租金30000.00元及原告房屋面积111.5平方米占290平方米的比例计算，由此主张至今四年的返租金为46136.00元（111.5平方米÷290平方米×30000.00元／年×4年）。原审法院认为，该第2条的约定有歧义，但综合考虑以下情况，应采信被告的主张。首先，补充协议第5条再次提到返租金，但数额空白；其次，包括原告111.5平方米在内的290平方米房屋每年租金30000.00元，五年租金150000.00元，如果被告付原告的五年返租金为228000.00元，超过150000.00元，于常理不符。原告对被告与宏腾图书卖场签订的租赁协议的真实性不予认可，但未能提供相应证据，且原、被告于2010年11月16日签订的买卖合同中明确约定“现有租户（指宏腾图书卖场）5年的租金抵顶相同金额的购房款”；再次，如果五年返租金为228000.00元，则意味着原告取得该111.5平方米房屋所有权的对价仅为100000.00元（80000.00元＋20000.00元）购房款五年的利息，显失公平。故采信被告的主张，不采信原告的主张。但四年返租金实际应为46137.93元。根据2010年3月23日买卖合同的约定，原告主张被告应于2010年6月28日前协助原告办理完毕转让登记，予以支持。因被告未按时协助原告办理转让登记，原告主张自2010年6月28日至2014年2月8日，以168000.00元为基数，按同期银行贷款利率，分段计算损失为46342.00元。原审法院认为，因淄博市人民检察院调取被告账目凭证，被告未能进行2011年工商登记年审，由此导致被告不能协助原告办理过户登记。故自2011年1月1日至2012年6月14日的期限应当扣除，计算被告违约的期限应为自2010年6月28日至2010年12月31日及自2012年6月15日至2014年2月8日。因原告实际支付的购房款为130000.00元，按照规定应以130000.00元为基数计算损失。合同中未约定损失的计算标准，原告主张按同期银行贷款利率计算，符合法律规定。分段计算原告的损失为16766.14元（2010年6月28日，六个月至一年期贷款年利率为5.31％，2010年10月20日调整为5.56％，2010年12月26日调整为5.81％，2012年6月15日，一至三年期贷款年利率为6.4％，2012年7月6日调整为6.15％）。根据2010年11月16日的合同约定，原告主张被告应于2011年5月17日前协助原告办理完毕转让登记，予以支持。原告主张因被告未能按时协助办理转让登记，应当自2011年5月18日计算至2013年10月18日共30个月，以228000.00元为基数，按日千分之一计算损失为205200.00元。原审法院认为，计算损失的期限为2012年6月15日至2013年10月18日，双方约定按总房款日千分之一计算损失，该约定超过相关规定，应当按照已付购房款146137.93元（80000.00元＋20000.00元＋46137.93元），参照同期银行贷款利率加收30％计算。计算原告的损失为15703.38元。原告的损失共计32469.52元（16766.14元＋15703.38元）。原告要求被告赔偿损失251542.00元，超出部分，不予支持。被告主张原告未付清购房款，原告未向被告支付50％的办证费用，并主张对履行协助办理转让登记有抗辩权。原审法院认为，被告主张不成立，在2010年3月23日的合同中明确约定“过户后交清剩余房款”，2010年11月16日的合同中明确约定“出卖人6个月内为买受人办理完房产过户手续”。至于应由原告负担的50％办证费用，原告应向有关国家机关而非被告交纳，故被告关于抗辩权的主张，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告淄博同心德经贸有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告郑桂坤办理坐落于博山区新建一路36号（产权证号：05-10268**）房屋两套（分别为博山西关街沿街房二层房产一间，使用面积为109.65平方米；博山新建一路与西关街十字路口沿街营业房新建一路从南数第一个楼梯口至北立柱，西至西立面墙，东至沿街阳台位置，使用面积为111.5平方米）的物权转让登记。二、被告淄博同心德经贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郑桂坤损失32469.52元。三、驳回原告郑桂坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5173.00元，原告郑桂坤负担4418.00元，被告淄博同心德经贸有限公司负担655.00元。保全费2500.00元，由被告淄博同心德经贸有限公司负担。
郑桂坤不服原审判决，向本院提起上诉称：请求二审法院撤销原审判决第一、二项，并依法改判。事实与理由：原审判决认定事实和适用法律错误。
被上诉人淄博同心德经贸有限公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。
上述事实，有商品房买卖合同、购房补充协议、收据、产权、产籍档案证明、证明、企业法人营业执照、房屋及相关设备租赁协议、个体工商户营业执照及双方当事人庭审陈述在卷为证。
本院认为，本案中，上诉人与被上诉人双方自愿达成的房屋买卖合意形成的涉案《商品房买卖合同》及《购房补充协议》，是双方当事人真实意思表示，买卖行为合法有效，应受法律保护。被上诉人对上诉人在合同签订后分四次支付涉案两套房屋购房款共计23万元数额无异议，本院予以确认。按照双方合同约定的内容及上诉人已支付和未支付的购房款数额及查明的本案事实，原审对此认定正确，故判决被上诉人协助上诉人办理涉案两套房屋的物权转让登记，并赔偿上诉人相应的经济损失计算数额，具有事实及法律依据。二审庭审中，上诉人未提供充分有效证据证明其上诉主张，其上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4586.00元，由上诉人郑桂坤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 静
审 判 员 陈吉忠
代理审判员 秦炳辉
二〇一四年十月二十日
代理书记员 宋金来