广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终11090号
上诉人（原审原告）：朱淑文，女，汉族，住广州市。
委托诉讼代理人：陈滨宏、毛志峰，均为广东圣和胜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：关宝伟，职务总经理。
委托诉讼代理人：李阳，该公司员工，联系地址。
委托诉讼代理人：钟旭娜，广东南国德赛律师事务所律师。
上诉人朱淑文因与被上诉人广州市富基房地产开发有限公司（以下简称富基公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱淑文及其委托诉讼代理人陈滨宏、毛志峰，被上诉人富基公司的委托诉讼代理人李阳、钟旭娜到庭参加诉讼。现已审理终结。
上诉人朱淑文上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判富基公司就逾期交房违约行为及迟延办理产权登记违约行为共同向朱淑文支付违约金（上述违约金暂计至起诉之日为人民币1021956元，起诉后的违约金计算标准统一按房价款总额3270262元的每日万分之五的标准计算，违约金应计至富基公司完成二项合同义务之日；2、本案一、二审全部诉讼费用均由富基公司承担。事实和理由：一、一审法院遗漏以下事实：（一）富基公司交付给朱淑文进行装修的房屋至今仍未符合交楼条件，一审法院没有对该事实进行认定。（二）《协议书》是在前一案件执行过程中双方达成和解的特殊背景下签定的，朱淑文从开发商手中接收楼房只是进行装修，并非合同约定下的收楼。一审法院没有对此特殊背景进行考虑，影响其对本相关事实的认定。（三）《协议书》条款中并未作出免除开发商逾期交楼违约责任的书面意思表示，相反，《协议书》中明确指出仅免除一年的违约责任。二、一审法院对以下关键问题作出错误认定。（一）一审法院认为只要富基公司把房屋交付给朱淑文，不论是否符合交楼条件，均属于完成了交楼义务，是错误的。（二）一审法院对富基公司肆意更改原合同的《补充协议》条款不认定为格式条款，而认定是双方最终的意思表示，是错误的。（三）一审法院认为富基公司对办理房产证只有协助义务，只要未符合房产证办理条件，富基公司就无需通知朱淑文办证，也不需要承担任何违约责任，是错误的。三、一审法院的判决将鼓励开发商肆意设定格式条款更改房屋买卖合同，使业主的权利不受保障，房屋交易市场变得更混乱。
被上诉人富基公司辩称：一审法院查明事实准确，适用法律正确，请求维持原判。理由为：一、朱淑文办理了收楼手续并且入住，其在明知涉案房屋未符合交楼条件的情况下自愿收楼，且确认从该日起房屋损毁、灭失责任由其本人承担，故其主张2015年8月3日后的逾期交房违约金没有法律、事实基础。二、《协议书》、《收楼确认书》等多份文件均证明一年后继续免责，在签署《协议书》后，双方对违约金也已履行完毕，朱淑文收楼时得到其他补偿利益。三、《补充协议》是双方真实意思表示，对双方均有约束力，不属于格式条款。另外，朱淑文主张从2015年4月30日起计算逾期办证违约金缺乏依据，涉案房屋所在项目需要待其他材料具备的情况下才能开始办理产权证，富基公司取得规划验收合格证后积极办理产权证，未超过约定的办理期限。
朱淑文向一审法院起诉请求判令：1、富基公司就逾期交房违约行为及迟延办理产权登记违约行为向朱淑文支付违约金（其中，逾期交房行为从2016年8月4日起计付至房屋满足《广州市商品房买卖合同》约定的交房条件之日止，按总房价款总额3270262元的每日万分之五的比例标准计算；延迟办理产权登记违约金从2015年4月30日起计付至富基公司协助朱淑文成功办妥产权登记证之日止，按房价款总额3270262元的每日万分之五的比例标准计算。但朱淑文考虑到公平合理原则，仅按二者中的高值提出主张，起诉后的违约金计算标准同意按房价款总额3270262元的每日万分之五的标准计算），违约金应计至富基公司完成二项合同义务之日止。2、本案全部诉讼费用由富基公司承担。
一审法院认定事实：2014年3月31日，朱淑文与富基公司签订《商品房预售合同》，订明朱淑文以3270262元向富基公司购买广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围地块富基广场（自编B1、B2栋）第自编B1幢X层X号房；（第十二条）富基公司交付的房屋应当符合“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”条件；（第十三条）富基公司应当在2014年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付朱淑文使用；富基公司如未能按本合同规定的期限交房，每逾期交付房屋一日的，富基公司向朱淑文支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（二十一条）富基公司应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内申请该商品房项目的房地产初始登记；朱淑文、富基公司同意朱淑文委托富基公司为朱淑文办理《房地产权证》，富基公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构申请办理房地产转移登记；（第二十二条）2．朱淑文委托富基公司办理产权登记的，如因富基公司未履行相关义务造成朱淑文不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，富基公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向朱淑文支付违约金；等。附件七为《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议，其中第四条：朱淑文须在签订《房地产定购书》当日亲自前往按揭银行办理按揭申请手续，并签署一切所需之文件；因朱淑文未签署相关文件或其他自身原因导致银行不同意为其办理按揭的，朱淑文应在《合同》签订之日起3日内书面告知富基公司，并在15日内一次性向富基公司付清全部房款，否则视为朱淑文逾期付款，朱淑文应每日按累计应付款万分之五的标准向富基公司支付违约金；如朱淑文逾期付款超过15日的，富基公司有权单方解除合同，朱淑文应按累计应付款的30%的标准向富基公司支付违约金并承担解除合同的所有费用；第六条：双方同意该商品房的交房条件为：该商品房经建设工程规划验收合格；供水、供电、供煤气及通邮；第十二条：关于《合同》第二十一条产权登记时间的另行约定：富基公司只协助朱淑文办理《房地产产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知朱淑文送交办证所需的相关资料。（二）富基公司在合理时间内代朱淑文向办证部门申请办理房地产权证。（三）以朱淑文结清所有相关费用（包括补交房款）和向富基公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，富基公司协助朱淑文在720个工作日内办妥房地产权证；如朱淑文未结清上述费用或未提供齐全上述资料的，富基公司有权拒绝协助办理房地产权证，办证期限相应顺延。非因富基公司责任不能在720个工作日内办妥房地产权证的，富基公司不承担任何责任。第十三条：关于《合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任的另行约定：如因富基公司的原因未能在上述时间内协助朱淑文办妥房地产权证的，合同继续履行，但富基公司应从逾期之日起每日按房价款的万分之零点三标准向朱淑文承担迟延办证的违约责任；等。
合同签订后，朱淑文依约付清全部购房款给富基公司。
2015年8月3日，朱淑文与富基公司签订《协议书》，约定：一、朱淑文购买富基公司开发广州市海珠区富基广场商品房（门牌地址为：富基南三街X号B1栋X层X号房），因朱淑文需要对该商品房提前进行装修，其明知该商品房尚未符合双方签订的【《商品房买卖合同（预售）》补充协议】所约定的交房条件（包括但不限于商品房建设工程规划验收合格证）的情况下，自愿向富基公司提出了先行将该商品房交付朱淑文使用的请求，朱淑文愿意按该商品房现状收楼。二、朱淑文承诺：1、在本协议生效之前，朱淑文因迟延收房所受损失经双方协商一致：由富基公司一次性赔偿朱淑文人民币共240000元，在本协议签署之日起两日内支付。朱淑文收到上述赔偿款后，富基公司承担的本协议生效日之前的迟延交楼和不具备交房条件的违约金赔偿义务及其他责任己履行完毕，朱淑文不得再行追究。另：从本协议生效之日一年内，朱淑文同意免除并不追索富基公司因该商品房迟延交楼和不具备交房条件所产生的违约金、赔偿金以及其他责任。等。当日，朱淑文还签署了涉案房屋的《钥匙签收告知书》、《富基广场住宅验收表》、《收楼确认书》等文件，其中《收楼确认书》中注明：“广州市富基房地产开发有限公司于2015年8月3日与本人办理了广州市海珠区富基南三街X号X房的移交接收手续，本人确认该房屋符合合同约定的条件，并领取了该房屋的钥匙。从今日起，该房屋有关损毁、灭失等责任均由本人承担，与广州市富基房地产开发有限公司无关。本人对此予以确认。”
2017年1月24日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划验证[2017]116号《建设工程规划验收合格证》，该证记载：建设单位：广州市富基房地产开发有限公司；建设项目名称：富基广场B1、B2栋；建设规模：商业、住宅楼工程2幢（自编B1、B2栋），地上6层至44层住宅及6层以下住宅部分及中西药店、书店、居委会：89160平方米；等。
朱淑文曾因富基公司延期交房向一审法院提起诉讼，该院在（2015）穗海法民三初字第169号民事判决中对朱淑文、富基公司之间的《商品房预售合同》的有效性、违约金标准进行认定。该判决经广州市中级人民法院以（2015）穗中法民五终字第324X号民事判决书予以维持。
朱淑文于2017年1月16日提起本案诉讼。一审诉讼中，朱淑文、富基公司确认：朱淑文已依《协议书》约定从富基公司处取得24万元的违约金。朱淑文表示：逾期交楼违约金计算至富基公司取得涉案楼宇竣工验收备案表之日；其没有收楼，只是富基公司允许其进去先行装修。富基公司表示：尚未取得涉案楼宇的竣工验收备案表。另外，富基公司表示：尚未办理涉案楼宇的房地产初始登记手续。
一审法院认为：朱淑文、富基公司曾因《广州市商品房买卖合同（预售）》发生纠纷，法院已对合同效力和朱淑文在本案中主张的违约金的标准进行认定，在此不再赘述。
本案中，朱淑文主张富基公司应承担逾期交房和逾期办证两项违约责任。首先，根据合同约定，富基公司应当在2014年6月30日前交付房屋。现朱淑文已签署《协议书》明确是因朱淑文原因自愿向富基公司提出了先行将该商品房交付朱淑文使用的请求，其愿意按该商品房现状收楼，且朱淑文也签署了《收楼确认书》，该确认书的名称及内容足以确定朱淑文已经于2015年8月3日接收涉案房屋。因此，朱淑文关于“没有收楼”的主张，不予采纳。既然富基公司已经交付房屋，则朱淑文在本案中主张的收楼日期之后的“逾期交房”违约责任，已无事实基础。故朱淑文要求富基公司支付该部分违约金的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。
其次，合同正本对于办理房产证的时间约定为：富基公司应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内申请该商品房项目的房地产初始登记；朱淑文委托富基公司办理《房地产权证》，富基公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构申请办理房地产转移登记。该合同补充协议对上述时间进行了变更：富基公司只协助朱淑文办理《房地产产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知朱淑文送交办证所需的相关资料。（二）富基公司在合理时间内代朱淑文向办证部门申请办理房地产权证。（三）以朱淑文结清所有相关费用（包括补交房款）和向富基公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，富基公司协助朱淑文在720个工作日内办妥房地产权证；如朱淑文未结清上述费用或未提供齐全上述资料的，富基公司有权拒绝协助办理房地产权证，办证期限相应顺延。因《本合同补充协议》在后且为特别约定，故该部分的约定应视为双方的最终意思表示。富基公司在诉讼中表示尚未办理涉案楼宇的房地产初始登记手续，即涉案房屋目前尚未能办理房产证，也不具备富基公司通知朱淑文递交办证资料的条件，故朱淑文要求富基公司承担迟延办证的违约责任的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：驳回朱淑文的全部诉讼请求。本案受理费13998元，由朱淑文负担。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院另查明，一审法院曾于2015年3月18日作出（2015）穗海法民三初字第169号民事判决，判决富基公司在判决生效之日起10日内支付迟延交楼的违约金（从2014年7月20日起至判决生效之日止，每日按3270262元的万分之二的标准计算，违约金总额以本金为限）给朱淑文。本院于2015年7月8日以（2015）穗中法民五终字第324X号民事判决维持原判。
本案二审期间，朱淑文向本院提交了其于2017年5月7日拍摄的现场照片，拟证明涉案楼盘仍未具备正常供水条件。经质证，富基公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。
二审庭审中，富基公司陈述：按照《补充协议》的约定，该司协助办理房地产权证的前提条件为在可以办理产权证的情况下即办妥初始登记及相关测绘部门完成测绘工作以后，而该协议没有约定具体的办证时间。另双方均确认朱淑文于2013年12月支付了首期房款，剩余贷款已于2014年4月21日发放。
本院认为：首先，关于朱淑文主张富基公司承担逾期交房违约责任的问题。根据双方合同约定，富基公司应当在2014年6月30日前交付房屋。因富基公司迟延交付涉案房屋，朱淑文曾提起（2015）穗海法民三初字第169号案件诉讼，该案一、二审判决富基公司应支付至判决生效之日止的迟延交楼违约金。此后，朱淑文、富基公司于2015年8月3日签订了《协议书》，明确订明朱淑文在明知涉案房屋尚未符合交付条件的情况下，自愿按房屋现状收楼，且朱淑文当日亦签署《收楼确认书》，再次明确从该日起房屋损毁、灭失等责任均由其本人承担。据此一审法院认定朱淑文已于2015年8月3日接收涉案房屋并无不当，朱淑文本案再主张该收楼日之后的逾期交房违约责任，理由不成立，本院不予支持。
其次，关于朱淑文主张富基公司承担迟延办理产权登记的违约责任问题。《商品房预售合同》第二十一条约定富基公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构申请办理房地产转移登记。而《补充协议》第十二条对上述约定变更为“富基公司只协助朱淑文办理《房地产产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知朱淑文送交办证所需的相关资料。（二）富基公司在合理时间内代朱淑文向办证部门申请办理房地产权证。（三）以朱淑文结清所有相关费用（包括补交房款）和向富基公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，富基公司协助朱淑文在720个工作日内办妥房地产权证……”。根据该《补充协议》条款的约定并结合富基公司在二审中的陈述反映，由于朱淑文已付清房款，故该协议约定的办证期限起算时间实际为“在可以办理房地产权证的情况下，朱淑文经富基公司通知后提交相关办证资料之日开始计算”。而该“可以办理房地产权证”的时间并不明确，实质上相当于免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，本院依法认定该《补充协议》第十二条为无效。结合《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，本院确定富基公司的办证义务期限应为房屋交付之日起210个工作日内。由于富基公司未能在期限内办妥产权登记手续，已构成违约，故富基公司应从2016年6月7日起向朱淑文支付迟延办理产权登记的违约金。对于违约金标准问题，鉴于双方在《补充协议》第十三条中已调整为房价款的万分之零点三，该违约金标准的调整不属于法律规定的无效情形，本院对此予以认可。关于违约金的截止时间，由于富基公司何时办妥产权登记的时间尚不确定，故违约金应暂计至本案判决生效之日止为宜。此后，如富基公司仍有违约行为，朱淑文可再循法律途径解决。
综上所述，朱淑文的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决查明事实清楚，但处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初462号民事判决；
二、广州市富基房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内，向朱淑文支付迟延办理产权登记的违约金（按已付房价款3270262元的每日万分之零点三的标准，从2016年6月7日起计至本判决生效之日止）；
三、驳回朱淑文的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13998元，由朱淑文负担13168元，广州市富基房地产开发有限公司负担830元。二审案件受理费13998元，由朱淑文负担13168元，广州市富基房地产开发有限公司负担830元。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一七年九月五日
书记员 邹凌青