广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2379号
上诉人（原审原告）吴佩贞，女，1973年8月31日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。
委托代理人周启维、黄启航，广东华安联合律师事务所律师。上诉人（原审被告）广州市共青河贸易有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人吴日成，董事长。
委托代理人麦耀坤，该公司职员。
上诉人吴佩贞因与上诉人广州市共青河贸易有限公司（下简称共青河公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2238号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1996年7月8日，吴佩贞（为乙方）与广源公司（为甲方）签订了《房地产预售契约》，约定：甲方经批准，取得位于广州市南堤二马路36-42号地块的土地使用权，甲方在上述土地兴建商品楼，定名为京隆阁；该商品房为预售商品房，乙方向甲方预购该商品房的第16层02号，所购商品房的用途为住宅，该商品房的建筑面积为83.53平方米（含公共分摊面积为20.88平方米）；该预售商品房成交总价格为526239元；甲方应于1998年9月30日前，将该房地产建成并正式交付乙方使用，甲方保证该房地产正式交付乙方使用前，必须经有关建筑工程质量监督部门及其他有关部门验收合格，在交付乙方使用时，甲方必须向乙方出示有关部门核发的工程验收合格文件，并向乙方发出该房地产交付使用通知书；该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；本契约经甲、乙双方签署并经广州市房地产交易所审核、登记后生效。该《房地产预售契约》于1996年7月28日在广州市房地产交易所办理了预售契约监证。合同签订后，吴佩贞共向广源公司支付了515714.22元购房款。2008年5月26日，广州市国土资源和房屋管理局发出了《广州市国有土地使用权出让公告》，内容为：受越秀区人民法院委托，我局于2008年5月26日至2008年6月30日15时在广州市珠江新城华就路31号广州市房地产交易登记中心按现状拍卖出让2号地块的国有土地使用权。该地块基本情况：地块位置为越秀区南堤二马路36-40号；地块现状为用地范围内南侧用地上有一栋已封顶的在建工程，北侧用地上尚余约1149平方米房屋未拆除；拆迁补偿安置遗留问题为：竞得人须解决包括但不限于住宅建筑面积约6370平方米、非住宅建筑面积约6821平方米的拆迁补偿安置问题，另地块内未拆迁房屋由竞得人负责拆迁，竞得人须解决已办理合同登记（113宗，签约总建筑面积13463.22平方米）的小业主收楼入住安置问题；备注：上述所列拆迁补偿安置遗留问题系根据现有资料统计得到，具体以实际发生为准；出让附带条件，2号地块自签订《成交确认书》之日起，竞得人须负责出让地块包含但不限于上述的拆迁补偿安置遗留问题，由此引起的一切纠纷均由竞得人自行处理。同日，共青河公司竞拍得该地块，并与广州市房地产交易登记中心签订了《广州市国有土地使用权拍卖出让成交确认书》。2010年10月15日，共青河公司向原京隆阁购房小业主发出《关于“御江苑”一期收楼时间的答复》，承诺在2年内交楼。2012年4月19日，广州市房地产测绘院出具编号为测字110112009号的《房屋面积测量成果报告书》，写明：地址越秀区南堤二马路36号、38号；其中15至30层、38号02房的套内面积为59.3856平方米。2013年3月25日，吴佩贞向共青河公司支付了购房款余额10524.78元。另查明，2001年5月16日，原审法院就吴佩贞与广源公司就涉案房屋逾期交付纠纷作出（2001）越法房初字第552号民事调解书，广源公司应在涉案房屋所在大楼具备交楼条件，可交付使用，通知吴佩贞收楼之日起十日内将从1998年10月1日起至该大楼16层02号房屋给吴佩贞之日止的逾期交楼违约金（以吴佩贞已付房款515714.22元为基数，每日按万分之四的标准计算）一次过支付给吴佩贞；违约金总额不得超过吴佩贞已付房款515714.22元。该调解书作出后，吴佩贞已向原审法院申请强制执行。2010年10月12日，广州市国土资源和房屋管理局向市房地产交易登记中心发出编号为穗国房市函（2010）66号的《关于御江苑项目楼盘明细表相关问题的函》，写明：御江苑项目原第7层和第8层之间有一层结构转换层，当时预售时未计为一层自然层，未编层数，本次预测算计为一层自然层，层数编为第8层……已售房屋中原14层以上（含14层）的房屋现预测层数均增加了一层，但实际交易部位不变等。
吴佩贞此后向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.共青河公司立即向吴佩贞支付逾期交房违约金515714.22元（从1998年9月3日计至2013年4月3日，按照已付购房款515714.22元为基数，按照每日千分之一的标准，以本金购房款为限）。2.共青河公司立即向吴佩贞支付套内面积减少赔偿金163220元；3.共青河公司立即协同吴佩贞办理位于广州市南堤二马路38号1702房（即广州市南堤二马路36-42号“京隆阁”1602房、广州市南堤二马路36-40号“御江苑”一期1702房）的产权过户手续和房地产登记手续，该房地产登记在吴佩贞名下；4.共青河公司立即以526239元为基数，参照中国人民银行公布的金融机构计收逾期借款利息的标准，向吴佩贞支付自2013年7月3日至吴佩贞取得上述房地产权证之日期间的逾期办证违约金。
原审庭审中，吴佩贞、共青河公司方均确认涉案房屋于2013年4月3日交付吴佩贞，吴佩贞要求共青河公司按已付房款的每日千分之一的标准支付自1998年9月30日至2013年4月3日止的逾期交楼违约金。
原审法院认为：吴佩贞与广源公司自愿签订的《房地产预售契约》是双方真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法、有效的合同，对双方均有约束力。因共青河公司是通过2008年6月30日竞拍取得本案讼争房所在地块使用权的，其对讼争地块的权利、义务，应受拍卖公告内容的约束。在上述拍卖公告中是将“竞得人须解决已办理合同登记（113宗）的小业主收楼入住安置问题”列入地块基本情况中的“拆迁补偿安置遗留问题”范围，且同时注明“上述所列拆迁补偿安置问题系根据现有资料统计得到，具体以实际发生为准”，故从拍卖公告中上述内容的排列及文意上显示商品房预售也属该公告中“拆迁补偿安置遗留问题”范围，具体应以实际发生为准。广源公司至今仍未为吴佩贞办理房产证已构成违约，故吴佩贞要求共青河公司承担逾期办证的违约责任合法有理，原审法院予以支持。根据广州市越秀区人民法院（2001）越法房初字第552号民事调解书，可知依照《房地产预售契约》的约定，案涉房屋因逾期交付所产生的违约责任，经生效法律文书作出处理，吴佩贞已向法院申请强制执行。据此，吴佩贞依据《房地产预售契约》再向共青河公司提出逾期交房违约责任的主张，缺乏事实及合同依据，应予驳回。关于逾期办证以及逾期办证违约金的问题。虽然前述合同中并未就办证时间作出具体的约定，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八的规定，共青河公司应自房屋交付使用之日起90日协助吴佩贞办理涉案房屋的产权过户登记手续并将房屋权属证书交付予吴佩贞，否则应按已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付逾期办证违约金。由于涉案房屋已于2013年4月3日交付使用，故共青河公司应在2013年7月3日前将涉案房屋的房地产权属证书交付予吴佩贞。现共青河公司逾期办理的，吴佩贞诉请要求共青河公司支付自2013年7月3日至吴佩贞取得涉案房屋房地产权属证书之日止的逾期办证违约金，合理合法，原审法院予以支持。至于吴佩贞诉请的房屋面积差的补偿问题。由于不动产登记簿是物权归属和内容的根据。现涉案房屋的产权登记手续尚未办理，面积未经房管部门最终认定，故结清超大面积房款有现实障碍，本案对此不作调处。双方应在房管部门核发房产证、最终确定涉案房屋的实际面积后，另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第十六条之规定，原审法院作出如下判决：一、共青河公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助吴佩贞共同到房管部门办理广州市南堤二马路36-42号地段兴建的“京隆阁”1602号房（现地址为南堤二马路38号“御江苑”1702房）的房地产权属登记手续，并将登记权属人为吴佩贞的房屋权属证书交付给吴佩贞。二、共青河公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性将从2013年7月3日起至本判决发生法律效力之日止的逾期办证违约金支付予吴佩贞（以526239元为基数，中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付）；自本判决发生法律效力之次日起至吴佩贞取得上述房屋权属证书之日止的逾期办证违约金由共青河公司逐月支付（以526239元为基数，中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付）。逾期办证违约金总额不得超过526239元。三、驳回吴佩贞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费10656元，由共青河公司负担243元，由吴佩贞负担10322元。、
原审判后，双方当事人均不服原审判决，向本院提起上诉
上诉人吴佩贞上诉请求：1，撤销原审判决第三项。2，判令被上诉人共青河公司向上诉人吴佩贞支付2008年6月30日至2013年4月3日的逾期交楼违约金358525元（以515714．22元为基数，每日按万分之四的标准计算）。3，本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：根据《广东省商品房预售管理条例》第十二条规定：“转让预售的商品房项目的，受让方应当享有原预售人对预购人享有的权利。并承担原预售人对预购人所承担的义务。”被上诉人作为诉争商品房项目的受让人，应承担从受让之日起原开发商应承担的义务。生效法律文书已确定，原开发商应向上诉人支付包含2008年6月30日至交付诉争房屋之日期问在内的逾期交房违约金。虽然该生效法律文书已由上诉人吴佩贞申请执行，但上诉人吴佩贞至今未取得任何违约金。由于诉争商品房项目转让后，原开发商已失去全部财产，权利义务已一并转让给被上诉人，被上诉人也收取了诉争房屋尾款，故被上诉人应依照上述规定第十二条向上诉人支付从受让诉争商品房项目之日起至交付诉争房屋给上诉人之日止的逾期交房违约金。对于类似的新旧开发商更替的商品房项目，贵院已有生效案例，该案裁定驳回申请执行人要求将新开发商追加为被执行主体的请求。故上诉人选择审判程序主张权利，请求贵院判如所请。
针对上诉人共青河公司的上诉请求和理由，上诉人吴佩贞答辩称：根据广东省商品房预售管理条例第12条规定，共青河公司作为涉案房屋项目的受让人，应当承担原开发商与吴佩贞等签订的商品房预售合同的义务，而办理房产证是该合同的的义务之一，因此共青河公司应当承担办理房产证的义务，因其逾期给吴佩贞造成的损失应当承担赔偿责任。根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第18规定，共青河公司应当在房屋交付之日起90日内协助吴佩贞办理涉案房屋的产权登记过户手续，并将权属证书交给吴佩贞，否则将承担逾期办证违约责任。共青河公司主张已尽力办理申请大确权，但是一直没有办理下来，但这是共青河公司的责任，最高院解释并没有对这种情况给开发商予免责，而且从2008年受让至现在已经有5年期限，而建设期限最长不超过2年，共青河公司是故意拖延时间进行建设造成交房时间拖延，而且由于其为了减少逾期交楼责任，在房屋没有具备交付条件的情况下仍然交付使用，在其房屋材料不齐全的情况下，房管部门不给予大确权也是有法律依据，原来该房屋预售许可证是43层，而共青河公司把它变为44层，以获取高额利润，现在共青河公司以此来推托责任没有法律依据，因此共青河公司的诉求不应当得到支持。
上诉人共青河公司上诉请求：1、撤销广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2238号民事判决书的判决；2、驳回被上诉人的原审诉讼请求。一、原审法院认定事实错误；原审法院将本案案由认定为商品房预售合同纠纷，整个审判也是按商品房预售合同纠纷案件的审理思路，直接根据商品房预售合同的条款约定来作为判定标准，这明显是事实认定错误。上诉人与被上诉人间没有合同关系，没有签署商品房预售合同。上诉人对被上诉人有交楼义务和协助办理房产证的义务是基于拍卖公告中出让所附条件范围而确定的，不是基于被上诉人与广源公司所签署的商品房预售合同。而拍卖公告所附条件并没有对交楼时间以及协助办证的时问加以界定。因为涉诉楼盘的烂尾已经使原商品房预售合同无法履行。市烂尾楼处理小组在该楼盘进行拍卖时是无法确定交楼时间和办证时间的。烂尾楼盘的复活所需要办理的各项手续和建设工序，均与正常的商品房预售不同，所费时间也无法预算，故拍卖公告所附条件只是要求买受人解决小业主收楼安置问题，而不要求什么时间内解决这一问题。原审法院面对本案，应当审查上诉人是否有怠于协助被上诉人办理房产证的事情发生，而不是简单的引用原商品房预售合同的条款约定，原审判决中“…根据合同约定被告人应在2013年7月3日前协助原告办理该房屋的产权过户手续。”纯属错误。上诉人与被上诉人间没有合同，怎能有合同约定。二、原审判决适用法律错误。原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用怯律若干问题的解释》第十八条的规定。该规定是有前提的，只适用于由于出卖人的原因导致逾期办理房屋权属证书的情形。而本案中，上诉人并没有过错。原审审判中，上诉人列举了该楼盘2012年9月办理了大确权手续，也出示了从2012年6月到2013年6月期间多次到房管部门申请办理更改房屋管理系统的申请，但每次均得不到有效办理的证据。由于该楼盘烂尾多年的原因，14层以上的住宅需要房管部门更改房屋管理系统才能有效办理小业主的确权。14层以下由于没有影响，早已经办好了确权手续。因此，这不是因为上诉人的原因。是政府部门的原因。并不是上诉人怠于履行协助办证的义务，上诉人从2012年6月至今近两年时间一直在申请，仍得不到办理。因此，原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，是适用法律不当。综上，上诉人与被上诉人间没有约定，虽有交楼和协助办理房屋权属证书的义务，但没有什么时间办理的强制性约定；且上诉人一直致力于协助办理产权证手续，因不可归责上诉人的原因而使被上诉人的产权证书没有得到有效办理。原审判决错误认定事实，适用法律错误，导致判决完全错误。特提起上诉，请二审法院查明事实，依法进行改判。
针对上诉人吴佩贞的上诉请求和理由，上诉人共青河公司答辩称：1、对方上诉使用法律错误，涉案楼盘不是转让的关系，我方的义务是基于公告确认的义务，我方与原开发商没有承接的关系。2、上诉人主张根据原开发商主张逾期交楼违约金已经得到法院的支持且已申请执行，其执行结果最终如何与我方没有关系，如果也追究我方的逾期交楼违约金，出现原被执行人可供执行的情况下，申请执行人的偿付将超出判决确定的赔偿金额，这不符合法律规定，因此上诉人的主张没有依据。我方上诉请求、事实和理由与上诉状一致，没有变更或补充。
本院经审理，确认原审法院查明事实。
本院认为：本案二审双方争议的焦点问题为：共青河公司应否承担逾期办证的违约责任。涉案房屋所在的广州市南堤二马路36-42号地块，属于广州市登记在册的烂尾地块之一。本案中，共青河公司是通过公开拍卖的方式取得涉案土地的使用权，因此，共青河公司作为竞得人所应承担的具体责任应限于拍卖公告中所确定的出让附带条件范围。广州市国土资源和房屋管理局于2008年5月26日就涉案地块发出的拍卖公告载明涉案地块的拆迁安置遗留问题包括“竞得人须解决已办理合同登记（113宗，签约总建筑面积13463.22平方米）的小业主收楼入住安置问题”，出让附带条件为“竞得人须负责出让地块包括但不限于上述的拆迁安置遗留问题，由此引起的一切纠纷均由竞得人自行处理”。因此，依据上述拍卖公告中所载明的出让附带条件，共青河公司应当继续负责完成涉案房屋的交付及办证义务，但并不包含应承担逾期办证所承担的违约责任。同时，根据原审法院2012年7月19日所出具的《关于“京隆阁”业主来访的复函》亦明确了办证违约金债权属于普通债权，应在拍卖所得款项中依照分配顺序取得清偿。据此，吴佩贞向共青河公司主张逾期办证违约责任的主张，缺乏事实及合同依据，应予驳回。原审法院判决第二项处理欠妥，本院予以撤销。共青河公司对此的上诉理由成立，本院予以采信。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2238号民事判决第一、三项；
二、撤销广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2238号民事判决第二项。
本案一审案件受理费10656元，由上诉人吴佩贞负担10556元，上诉人广州市共青河贸易有限公司负担100元。二审案件受理费6678元，由上诉人吴佩贞负担6578元，上诉人广州市共青河贸易有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年九月二十九日
书记员 阮志雄