广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0184民初3014号原告：吴治平，住广东省广州市从化区。被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化区。法定代表人：胡玲，该公司董事长。委托代理人：施新华，广东博厚律师事务所律师。原告吴治平与被告从化国泰天彤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员吴环适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告吴治平及被告的委托代理人施新华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴治平诉称：2013年8月28日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：原告购买被告开发的位于从化市江埔街河东南路388号12栋202房，总房款为856485元；被告应在取得《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水、供气、供电的永久性证明文件后，2015年6月30日前将上述房屋交付给原告使用。合同附件七补充协议第四条延期交楼约定，被告如未能按照本合同的期限交房的，逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行。被告应在本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交房之日止，每日按总房价0.01%的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了856485元购房款，但被告并未依约在2015年6月30日前将符合交楼标准的房产交付原告使用。为维护原告的合法权益，故请求法院判令：1.被告向原告支付逾期交房的违约金32546.43元（违约金以总房价856485元为本金，按照每日万分之一，从2015年7月1日起，暂计至2016年7月15日，要求计至被告实际交付房屋时止）；2.本案诉讼费由被告承担。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.广州市商品房买卖合同（预售）；2.购房发票；3.房地产预告登记证；4.个人住房组合抵押借款合同。被告从化国泰天彤房地产开发有限公司辩称：一、被告违约确系不可抗力或者政策影响等非被告可控因素所致，应减少或者免除被告违约责任。逾期交房主要原因是法院因其他案件划扣了被告全部资金，也包括原告所购的12栋监管账户的资金，导致国泰公司无资金开工，耽误了工期。二、涉案房屋迟延交楼的，非被告人为造成。涉案房屋是由广东濠盈投资有限公司投资建设，吴某建筑安装工程公司承建。吴某公司因与广东濠盈投资公司的施工纠纷起诉至法院。因被告是涉案楼盘的开发商，吴某公司也将国泰公司一并起诉，要求国泰公司承担连带责任，从而导致涉案楼盘在2013年停工。上述案件给被告的项目开发造成很大损失。后在从化区政府的主持下，涉案楼盘于2015年12月复建。三、涉案房屋还未交楼，不能就将来的事实进行起诉。原告起诉时，在诉讼请求中主张“支付违约金至实际交付之日止”，国泰公司认为原告不能就将来的事实进行起诉，只能就起诉之前已经发生的事实进行起诉，因为将来会不会发生不可抗力等情形还需法院来判定。四、本案原告主张的违约金过高，应当调减（按照原告的租房费用或银行贷款利率），且违约金总额不得超过原告损失的30%。按照我国《民法通则》第一百一十二条第一款的规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。因此，我国法律所规定的违约金只具有补偿性，而不具有惩罚性。《合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条均表明违约金不得超过违约造成损失的30%。所谓损失是指双方约定的可预知的损失。结合本案，原告虽然起诉时尚没有对其损失进行说明，但其可能的损失无非是租金或者银行贷款利息的损失。根据从化区国土资源和房屋管理局公布的从国房字[2014]84号文件《关于公布2014年从化市房屋租金参考价的通知》可知，涉案房屋位于商贸城片区，其租金标准为6元每平方米每月，即租金每月还不到600元。并且原告在附加诉求中也主张按照租房费用计算违约金，因此被告认为违约金按照租房费用计算较为合理。五、最高人民法院禁止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第五条规定，对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。第六条规定，在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。综上，依据我国相关法律，因不可抗力或情势变更，被告应免除违约责任。即使承担违约责任，被告认为依据《合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，贵院也应依法核减被告应当承担的违约金。经审理查明：2013年8月28日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同第四条约定：原告购买被告开发的位于从化市江埔街河东南路388号（12栋）202房；合同第七条约定：涉案房屋总金额为856485元；合同第八条约定：原告以按揭贷款付款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日（不超过5日），支付全部房价款的31.11%，即266485元，除首期款外，剩余房款590000元须于2013年8月30日前办理银行按揭手续；合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；合同第十三条约定：被告应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；合同第十四条约定：被告未能按照本合同规定的期限交房的，但原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。合同附件七补充协议第四条约定，原告与被告同意买卖合同第十四条修改如下：被告未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.01%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行；合同第十五条约定，原告与被告进行房屋验收交接时，被告应向原告提供有关商品房的下列资料：1.规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。2.建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。3.消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。4.供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。5.人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。6.《房地产（住宅）质量保证书》。7.《房地产（住宅）使用说明书》。8.《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，1至5应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件；6、7项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，被告应提供已加盖公章的原件给原告。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼。再查，上述合同签订后，原告已支付了全部购房款856485元，但被告未能依约于2015年6月30日前将房屋交付原告使用。又查，涉案房屋一审辩论终结前仍处于建设中。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下两方面的问题：一、关于逾期交房责任的承担问题。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同预售合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下，对双方当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同预售合同》第十五条约定，原告与被告进行房屋验收交接时，被告应向原告提供有关商品房的下列资料：规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》。截至一审辩论终结前被告并未提交证据证明涉案房屋已达到双方约定的交房标准或被告已取得工程建设行政主管部门的工程竣工验收备案表。现原告已支付了全部的购房款856485元，但被告未能在合同约定的交楼时间2015年6月30日将涉案房屋交付原告使用，应承担违约责任。被告辩称违约系不可抗力等非被告可控因素所致，应减少或免除被告的违约责任。本院认为被告作为房地产开发企业应对房地产开发过程中的突发事件有合理预期，预留足够的时间予以应对，从而及时解决商品房开发过程中遇到的相关问题，但被告并未能及时、妥善处理涉案房屋开发过程中遇到的问题，按照合同约定的时间交付符合标准的商品房给原告使用。另，被告辩称广东濠盈投资公司与吴某公司的纠纷导致涉案工程停工，被告与广东濠盈投资公司属于合作关系，其纠纷不能作为其不承担违约责任的抗辩理由。因此，被告要求减轻或免除违约责任的理由不成立，被告应按照合同的约定承担迟延交房的违约责任。二、关于逾期交房违约金问题。1.违约金计算标准问题。原告与被告签订的《广州市商品房合同（预售）》的附件七补充协议第四条约定，原告与被告同意将买卖合同第十四条中约定的迟延交房违约条款修改如下：被告未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.01%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。现被告已在补充协议中将每日0.05%的违约金调整为每日0.01%，已减轻了被告的违约责任，且被告也未举证证明原告诉请的违约金过分高于原告的实际损失。另，被告辩称本院判决违约金总额不得超过违约造成原告损失的30%。本院认为，原告与被告签订的违约条款及补充协议是双方当事人的真实意思表示，在不违反法律和行政法规强制性规定的前提下，对双方均具有约束力。因此，对被告认为原告主张的违约金过高要求予以调整的意见，本院不予采纳。2.关于逾期交房违约金计算截至时间的问题。被告认为逾期交楼违约金应计至原告起诉之日，如上所述，涉案房屋尚不符合合同约定以及法定的交楼条件，但鉴于涉案房屋具备交楼条件的时间不确定，被告支付逾期交房违约金暂计至立案之日（2016年7月15日）。至于原告主张的2016年7月16日起至涉案房屋具备交付条件之日止的逾期交房违约金，可待涉案房屋具备交付条件后与被告另行协商或另案主张。综上，在合同履行的过程中，原告已付清房价款，被告应按合同约定在2015年6月30日前将符合交房条件的房屋交付原告使用，但被告直至本案一审辩论终结前仍未能将符合标准的涉案房屋交付给原告使用，被告应承担逾期交房的违约责任。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告从化国泰天彤房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交房违约金（违约金从2015年7月1日起每日按照总房款856485元的万分之一为标准，计算至2016年7月15日止）给原告吴治平；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费307元，由被告从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 吴 环二〇一六年八月十一日书 记 员 邓丽坚