北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民（商）初字第34942号原告董月超，男，1973年5月17日出生。委托代理人高敬笈（董月超之妻）。委托代理人刘小婷，北京厚坤律师事务所律师。被告北京兄弟昊康休闲俱乐部有限公司，住所地北京市海淀区阜成路44号。法定代表人李义，经理。委托代理人苗卫华，北京市丰禾律师事务所律师。委托代理人李京，男。原告董月超与被告北京兄弟昊康休闲俱乐部有限公司（以下简称昊康公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成由法官唐盈盈担任审判长，人民陪审员董福利、人民陪审员张金海参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告董月超的委托代理人高敬笈、刘小婷，被告昊康公司的委托代理人苗卫华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告董月超诉称：从（2015）一中民终字第03862号判决书获悉，昊康公司在北京市海淀区阜成路44号院1号楼（以下简称1号楼）私挖地下室400平米，纯属违章建筑，已经构成严重违法。现在房屋结构已经发生严重变形，存在极大的安全隐患，东侧墙体常年漏水，工程设计不合理、不合法，给董月超造成严重的经营损失。昊康公司隐瞒事实，从未告知董月超该经营用房是违章建筑，如今面临拆迁，昊康公司欲轰走董月超，私吞全部拆迁经营损失补偿款。昊康公司没有提前告知董月超即将拆迁，导致董月超于8月初花费万余元对店面进行又一次装修改造。据北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局文号F201508280005的文件告知：该机关对董月超反映的问题决定受理，受理日期为2015年8月28日。已责成八里庄城管执法监察队进行处理。经调查，此处地下室面积405平米，混凝土结构，已发谈话通知书。下一步执法队将积极履行城管职责，依法进行查处。城管执法局已确认此处地下室为违章建筑，由于该处建筑属于违章建筑，导致董月超不能以正常的程序领取到拆迁经营损失补偿款。由于昊康公司隐瞒该处建筑为违章建筑，给董月超造成的投资损失、经营损失不可估量。董月超要求昊康公司赔偿董月超在此地下室全部投资55万元人民币及该营业场所拆迁经营损失补偿，属正常的维权。因为此建筑为违章建筑不具备正常营业的诸多因素，致使董月超亏本运营多年。因昊康公司法定代表人李义监管不力，还导致店内发生人员伤亡事故。根据文号为F201508280005的文件，此处地下室405平米是违章建筑，昊康公司非法承包，其承包合同是无效的。依据《合同法》第52条、《民法通则》第58条、第61条的规定，诉至法院，请求判令：1、昊康公司给付董月超经营损失补偿款83.6万元（440平方米乘以1900元每平方米）；2、昊康公司赔偿董月超在该地下室全部投资款55万元；3、诉讼费由昊康公司承担。被告昊康公司辩称：双方签订的是承包合同，董月超有经营自主权。承包合同是从2009年到2014年期间，到期后双方未续签合同，到期后董月超一直没有搬离。后来涉案房屋所谓的产权人北京裕宝商贸中心（以下简称裕宝中心）起诉了昊康公司，二审判决后要求昊康公司腾退。因为昊康公司将涉案房屋分包给很多小的商户，其中只有董月超不愿意腾退，所以被法院强制腾退了，所谓的损失是董月超自身的原因，在没有续签的情况下昊康公司多次要求董月超腾退，董月超不肯腾退。昊康公司与裕宝中心的租赁合同经海淀法院和一中院认定均是合法的，所以昊康公司与董月超之间的租赁合同也应该是合法的，董月超无权在本案中主张涉案的房屋系违法建筑。董月超在与昊康公司签署合同的时候就知道涉案的房屋没有产权证，董月超现在起诉明显超过诉讼时效。另，昊康公司至今未获得任何补偿，昊康公司不应该补偿董月超。在双方合同履行期间未发生拆迁问题，房屋拆除是昊康公司与董月超之间的合同履行完毕以后。董月超起诉没有事实及法律依据，不同意其诉请。经审理查明：北京市海淀区玉渊潭农工商总公司向裕宝中心出具授权书，证明该公司作为海淀区阜成路44号房屋的所有权人，授权裕宝中心经营管理房屋，并承担经营管理期间的债权债务，授权期限自2012年10月1日至2017年12月31日止。2009年4月28日，裕宝中心与昊康公司签订《房屋使用协议》，约定：裕宝中心负责北京市海淀区阜成路44号院内的房屋出租及管理；昊康公司为该院内1号楼西部一层至三层的使用者，建筑面积1251平方米；房屋使用期限自2009年5月1日起至2014年4月30日止，使用期五年。协议到期后，双方未继续签订租赁协议,昊康公司实际支付租金至2014年4月30日。租赁期间，昊康公司在上述房屋处的自建物包括“承租楼下挖地下一层，面积约400平方米”等，昊康公司就自建部分未向裕宝中心交纳过房租。昊康公司营业执照登记的住所地为北京市海淀区阜成路44号。昊康公司在1号楼经营宾馆等。2009年10月24日，昊康公司（甲方）与董月超（乙方）签订《承包合同书》，约定：甲方将位于北京市海淀区阜成路44号院本俱乐部半地下室430平方米及门头10平方米，承包给乙方用于足疗保健美容经营之用；承包期为2009年12月1日至2014年5月31日止，承包期满后，乙方有优先承包权。承包金为每年16万元，付款方式为季付。乙方另向甲方一次性支付房屋承包抵押金1万元，承包期满后，乙方不再续，甲方退还此押金。双方签订合同，乙方交纳一个季度承包金和承包抵押金后，甲方将房屋交给乙方，乙方可即刻开始进场装饰装修。乙方负责进场承包区域内改造、装饰装修，并不得破坏原有承重结构，完善场所内国家法律法规所规定的相关设施，但乙方不负责消防喷淋系统。乙方负责进场后安全保障工作，如发生火灾、刑事案件、劳动纠纷等问题，乙方承担相关法律责任。甲方向乙方提供可正常经营相关证件、手续等。乙方不负责相关税务。甲方负责提供乙方工商注册相关材料和手续，并负责与城管、消防等相关管理部门协调沟通。在本合同期内，如遇拆迁，本合同所签经营项目损失赔偿归乙方所有。当日，董月超支付了押金1万元。此后，董月超在上述房屋内经营足疗店和洗衣店，其中足疗店使用昊康公司的营业执照，洗衣店有独立的营业执照。董月超于2015年5月20日支付了2015年3月1日至2015年8月31日的承包费。2014年2月18日，裕宝中心向昊康公司发出搬家腾退通知，告知其2014年4月30日合同到期后不再续期，要求其在合同到期后腾退。2015年1月，裕宝中心将昊康公司诉至本院，请求判令昊康公司将北京市海淀区阜成路44号院内一号楼西部房屋及其自建物腾空并交还裕宝中心，并按每月54166元支付自2014年5月起至实际腾退诉争房屋时止的使用费。本院于2015年2月11日作出（2015）海民初字第3423号民事判决书，确认裕宝中心与昊康公司签订的《房屋使用协议》有效并已租赁期限届满，判决支持了裕宝中心的诉讼请求。昊康公司上诉，北京市第一中级人民法院于2015年5月15日作出（2015）一中民终字第03862号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后裕宝中心向本院申请强制执行，于2015年11月将该房屋腾空。此后，北京市海淀区玉渊潭农工商总公司将上述房屋拆除。审理中，昊康公司认可其自建的地下室无建房审批手续。董月超认可昊康公司在与裕宝中心进行诉讼时已通知其腾退房屋；主张其实际使用房屋至2015年8月5日停水停电时。昊康公司认可确实有停水停电的情况。双方认可董月超系2015年11月在法院强制执行（2015）海民初字第3423号判决时腾退。董月超主张1号楼涉及拆迁补偿，提交了2015年11月4日北京市海淀区城管执法监察局《关于董月超信访事项的答复意见》，其上记载：“经了解，海淀区阜成路44号院已归中直机关征用，其中1号楼也在被征用拆迁范围之内，近期将对其进行拆除。”昊康公司对此不予认可，提交了北京市规划委员会2015年1月7日的登记回执及2015年1月23日的《信息公开申请答复告知书》，其上记载：昊康公司所申请公开的政府信息不存在，该机关并未核发昊康公司所述项目（海淀区阜成路44号院待开发地块建设用地）规划选址意见书和建设用地规划许可证。董月超主张2015年10月昊康公司与裕宝中心签订了补偿协议，裕宝中心支付了昊康公司一千多万元的补偿款，未提供证据，昊康公司对此不予认可。本院向北京市海淀区玉渊潭农工商总公司及裕宝中心发函调查，1号楼所在地块是否涉及拆迁征用以及昊康公司是否已获得或将获得1号楼经营损失补偿款或停产停业补偿款。北京市海淀区玉渊潭农工商总公司回函答复称因调查函所涉及的事宜是裕宝中心与昊康公司之间因房屋租赁合同产生的纠纷，因此以裕宝中心的答复为准。裕宝中心回函答复称该中心与昊康公司系因租赁合同到期，昊康公司不按时腾房，裕宝中心对其提起了诉讼，双方之间系房屋租赁合同纠纷，与拆迁或征用没有关系；裕宝中心未向昊康公司支付停产停业补偿款。董月超主张其为经营洗衣店及足疗店购买了设备，花费了62.38万元，主张其于2015年8月初对店面进行了装修，提供了自制清单及照片，昊康公司对此不予认可。昊康公司主张董月超于2014年3月3日之后将足疗店转让给肖金全经营，提供了经营权转让协议书复印件及肖金全证人证言。以上事实，有原告董月超提交的《承包合同书》、收据、《关于董月超信访事项的答复意见》，被告昊康公司提交的（2015）海民初字第3423号民事判决书、（2015）一中民终字第03862号民事判决书、《搬家腾退通知》、《登记回执》、《信息公开申请答复告知书》等证据材料以及调查函回复、本院开庭笔录在案佐证。本院认为：昊康公司在1号楼经营的同时，与董月超签订《承包合同书》，许可董月超使用1号楼半地下室430平方米、门头10平方米及昊康公司的营业执照经营足疗店，由董月超支付承包费，其实质是昊康将企业的部分经营管理权在一定期限内交给董月超，由董月超对企业进行经营管理，并承担经营风险及获取企业收益；因双方签订的合同亦定名为承包合同，证明昊康公司与董月超认可双方之间的关系为承包关系，本院对持不持异议。双方签订的《承包合同书》系双方真实意思的表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效，对双方具有约束力。董月超以昊康公司交给其使用的地下室未取得建设工程规划许可证为由，主张《承包合同书》无效，缺乏法律依据，本院不予支持。《承包合同书》约定的承包期到2014年5月31日止，此后董月超继续按原协议约定支付昊康公司承包费，故双方形成事实上的承包合同关系。董月超支付了截至2015年8月31日的承包费，故双方的承包合同关系延续至2015年8月31日截止。因双方的承包合同关系于2015年8月31日已终止，昊康公司应当将收取的押金1万元退还给董月超。董月超以昊康公司未退还其押金为由，主张双方的承包合同关系延续至今，缺乏法律依据，本院不予支持。就董月超主张的投资损失。首先，双方签订的《承包合同书》中约定的承包期到2014年5月31日为止，该期间董月超的装修投资属于其经营期间的投入，因其一直使用该房屋至承包期届满，故其要求昊康公司赔偿投资款55万元，缺乏法律依据。其次，《承包合同书》约定的承包期届满后，双方形成事实上的承包关系期间，昊康公司可以随时要求解除承包关系，董月超对此期间的投资风险应有合理的预期。董月超认可昊康公司在与裕宝中心进行诉讼时已通知其腾退，故其应当及时将房屋腾空交还给昊康公司，其在此后的装修投入均应由其自行承担损失。最后，双方承包合同关系终止后，董月超应当协助将房屋腾退给昊康公司，该房屋最终于2015年11月通过法院强制执行程序实际腾退，董月超在法院要求的腾房日期之前应将其设施设备腾空，其主张该执行腾退导致其投资的设备损失，要求昊康公司赔偿，缺乏法律依据，本院不予支持。就董月超主张的经营损失。因昊康公司将房屋停水停电，董月超自2015年8月5日之后无法实际使用房屋，故董月超支付的2015年8月5日至2015年8月31日期间的承包费应属于其经营损失，昊康公司应当将该部分承包费退还给董月超。应退还的承包费数额本院根据合同约定的日承包费数额和董月超无法实际使用房屋的天数计算。董月超主张2015年10月昊康公司与裕宝中心签订了补偿协议，裕宝中心支付了昊康公司一千多万元的补偿款，未提供证据，且与本院调查结果不相符，本院对其该项主张不予采信；且董月超系在其与昊康公司的承包关系终止之后腾房，其要求昊康公司支付其经营损失补偿款83.6万元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京兄弟昊康休闲俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告董月超经营损失一万一千七百三十九元；二、驳回原告董月超的其他诉讼请求。案件受理费一万七千二百七十四元，原告董月超已预交八千六百三十七元，由其自行负担一万七千一百二十八元，由被告北京兄弟昊康休闲俱乐部有限公司负担一百四十六元，均于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审判长唐盈盈人民陪审员     董福利人民陪审员     张金海二〇一六年六月十七日书 记 员  黄妍妍