西藏自治区日喀则市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）藏02民终30号
上诉人（原审被告）：天衣阁，住所地西藏日喀则市上海中路**号附****号门面房。
经营者：朱大勇，男，1973年1月17日出生，汉族，个体工商户，住址西藏日喀则市。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军西藏日喀则军分区，住所地西藏日喀则市。
法定代表人：马赟，该军分区司令员。
委托诉讼代理人：�会雄，男，该军分区后勤保障部保障科助理员。
委托诉讼代理人：王金龙，西藏循矩律师事务所律师。
上诉人天衣阁因与被上诉人中国人民解放军西藏日喀则军分区（以下简称军分区）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月10日公开开庭进行了审理，上诉人天衣阁的经营者朱大勇，被上诉人军分区的委托诉讼代理人牛会雄、王金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天衣阁上诉请求：一、撤销西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）0201民初389号民事判决；二、免除全部租金；三、军分区退还所交押金人民币10,000元（以下货币均为人民币）；四、经营到2018年12月31日，以便处理余货；五、军分区退还因面积差所多�取的租金；六、如果所涉房屋重建重租不收取任何转让费享有优先租赁权；七、补齐自2006年承租以来所交纳租金的正规发票;八、一、二审费用由军分区承担。事实和理由：1.一审判决完全偏袒军分区，不考虑老百姓的实际困难，宁愿让商铺闲置，也不交给地方政府经营，剥夺老百姓生存的饭碗，希望法院考虑老百姓的实际困难，尽量减少我们的损失。2.其所承租的门面房系经军分区同意支付高额转让费从上家处转让过来，十几年来与军分区的合同都是一年一签，是相信国家、相信军分区才投资这么大经营店面。3.十几年来辛苦经营，才让上海中路这条街繁华起来，现在这个店面如果转让，市场价最少值50万元以上，现在收回店面，让其损失惨重。4.合同条款系军分区单方面制定，如果其不同意合同条款，军分区就不与其续签合同，其为取得租赁权才不得不同意签订合同，合同无效；合同中关于承租人不得擅自转租和转让的约定属霸王条款。5.如果军分区不给续租是落实中央政策的话，就不应该收取占有使用费。6.军分区曾于2013年11月10日发出通知表明不再续租，但2014年、2015年又与其签订了租赁合同，合同明确约定不允许转让和转租，军分区不同意其转让，却同意与其有关系的其他租户转让，违反了合同的约定，造成其损失。7.其向上家交纳了转让费，取得了10,000元押金收据，收据上有军分区的签字与盖章，是合法真实的，军分区应当予以退还。8.自承租以来，双方合同中载明的房屋面积与2015年中国人民解放军房地产管理局制发的《军队房地产租赁许可证》载明的面积不一致，军分区超面积收取租金，应当予以退还。9.如果军分区重新出租该门面房或者交由政府经营出租出售，其享有优先承租权或购买权且不需交纳任何转让费�10.其按照约定履行了租金交纳义务，但自其承租以来军分区未出具过正式的收取租金发票，故索要正规发票。11.存货较多，经营到2018年12月31日以处理存货。12.在办理过户时军分区曾收取好处费和1,000-3,000元不等的手续费，并在每年续签合同时收取100-200元合同工本费。综上，一审判决错误，请求二审法院予以撤销，支持天衣阁的上诉请求。
军分区辩称，一审判决认定事实证据充分，适用法律正确，程序合法，依法应予维持；天衣阁提出的上诉理由与事实不符，于法无据，依法应予驳回。理由是：1.双方已于2015年12月31日解除房屋租赁合同，其已就租赁期满解除合同事宜尽到相应提示义务，天衣阁应当立即返还房屋，并按照约定的租金标准支付从2016年1月1日至判决之日的占有使用费，而停止有偿服务与是否收取占有使用费没有关联。2.合同约定的押金（保证�）为4,600元，天衣阁未实际交纳，因天衣阁在合同期满之后拒不返还房屋，故一审法院认定的10,000元押金（保证金）应归其所有。3.2015年合同约定不允许转让是双方约定，不及于第三方，与本案无关联。其未参与租户之间的转让，对天衣阁支付转让费用的行为不知情，且未收取天衣阁的任何转让费用，天衣阁支付转让费是自身经营行为，风险应由自己承担，其不应赔偿天衣阁的转让费损失。4.合同明确约定装饰装修“费用自理，权属归甲方所有”，天衣阁装修的实际受益人为自身，其对于天衣阁装饰装修损失无任何过错，不应赔偿。5.合同是在双方平等自愿的基础上签订的，合同条款不违反法律强制性规定、不存在免除其责任、加重天衣阁责任、排除天衣阁主要权利的情形，不属于霸王条款。天衣阁承认合同为一年一签，一年一签的合同已经到期，其不存在单方面�止合同问题。6.2013年确实发出不再续租的通知，但该通知与2015年通知是两个独立的通知。7.天衣阁称存在面积差不符合事实，房屋面积不是租金的唯一计算依据，合同一年一签导致其不同人测量可能存在手工误差，且天衣阁一审中没有提起反诉，应当另行起诉。8.天衣阁对收取手续费、工本费问题在一审未提起反诉，应当另行起诉。9.中央政策问题与本案无关，其没有因为落实军改政策侵犯天衣阁权利。10.发票问题与本案无关，如果天衣阁坚持索要发票可庭后向其索取或另行提起诉讼。11.对于收取好处费问题，天衣阁可向相关部门反映。
军分区向一审法院起诉请求：一、确认军分区与天衣阁之间签订的租赁合同已经解除；二、判决天衣阁立即将租赁房屋恢复原状并返还给军分区；三、判决天衣阁向军分区支付房屋占有使用费30,928元，自2016年1月1日起至2016�8月31日止；四、判决扣除天衣阁已经支付的租赁保证金4,600元归军分区所有；五、本案诉讼费由天衣阁承担。一审诉讼过程中军分区变更第三项诉讼请求为：判令天衣阁向军分区支付房屋占有使用费自2016年1月1日起计算至判决之日止。
一审法院认定的事实：1.2006年天衣阁经营者朱大勇经军分区同意后从他人处转让取得一间军分区位于日喀则市上海中路军分区门面房用于经营服装生意；2.天衣阁与军分区以一年一签的方式续签合同直至2015年12月31日。双方2014年12月22日续签的租赁合同中约定，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日共计12个月，年租金46,392元，租赁保证金4,600元，租金按照每半年以转账方式交纳，该合同期限届满后军分区未再与天衣阁经营者朱大勇续签合同也未收取租金，截至目前天衣阁仍继续占有使用军分区门面房经商营业；3.军分区向原始租户一次性收取押金10,000元并向其出具押金收据，并未向本案被告天衣阁直接收取押金。天衣阁在转让取得门面时，实际向上一租户过渡交纳押金10,000元，并取得原始收据。4.军分区曾于2013年11月10日向天衣阁下发通知，内容载明“2013年12月31日合同到期后将收回出租门面房及空余房地产，不再续租”，此后军分区分别于2014年、2015年与天衣阁签订了军队房地产租赁合同。2015年9月26日双方合同履行期间军分区向天衣阁下发通知，告知“根据军队政策规定出租场地须于2015年12月31日关停，自2016年1月1日起将不再审批租赁项目”。2015年12月31日双方合同期限届满后，军分区于2016年4月12日再次向天衣阁下发通知，表明双方的租赁项目到期，要求于2016年4月30日前将出租房交还军分区。
一审法院认为，军分区与天衣阁经营者朱大勇于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应依约履行。本案的争议焦点是军分区主张收回门面房的诉讼请求是否应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物；第二百三十六条的规定租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中军分区与天衣阁之间签订的军队房地产租赁合同于2015年12月31日期限届满后，军分区未与天衣阁续签合同，同时以拒收房租的方式提出异议，并在合同期限届满前和届满后分别下发了不予续租和要求退房的通知，双方之间并未形成不定期租赁合同关系，天衣阁应当按照合同约定向军分区返还房屋，现天衣阁未履行该项义务，构成违约，故支持军分区要求天衣阁返还房屋的诉讼�求。一审法院认为，天衣阁自2015年12月31日期满后继续占有房屋，也未支付占有使用费，军分区关于天衣阁按照合同年租金46,392元标准支付自2016年1月1日起至判决之日期间的占有使用费的诉求符合法律规定，故予以支持，占有使用费的具体数额为2016年1月1日至2018年2月15日共25.5个月，按年租金46,392元计算，共98,583元。关于天衣阁辩称按照全面停止有偿服务通知文件精神，其承租的门面房属于政策红线外，军分区收回房屋的理由不成立的问题，该院认为虽然停止有偿服务的通知精神属中央政策范围，但即便非政策原因，因合同期限届满双方权利义务终止，军分区以租赁合同期限届满主张收回门面房于法有据。针对天衣阁称军分区不同意其转让的合同条款不公平，是霸王条款问题，该院认为双方于2014年12月22日签订的合同第八条、第十五条的附加条款中，虽明确约定承租人不得擅自转租和转让，但基于出租人和承租人合意达成关于变更合同条款的意思表示，即出租人是否同意转让属于出租人处分自己的民事权利，不违反法律规定，且合同不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不属于霸王条款，故不支持该抗辩意见。对于天衣阁称双方合同前后存在面积差异问题，该院认为不能作为续签合同的事实和法律依据，故不支持该抗辩理由。针对军分区要求扣除天衣阁交纳的押金的诉讼请求，该院认为因双方签订的房屋租赁合同明确约定合同期满后天衣阁必须无偿移交租赁物，否则军分区有权不退还押金，合同期满后天衣阁未按照合同约定移交房屋，而是占有使用至今，已构成违约，故支持军分区要求按照合同约定扣除保证金4,600元的诉讼请求。但军分区所主张的押金实际是以合同载明的保证金为计算依据，据该院�明的事实，天衣阁实际交纳的押金为10,000元，对此军分区在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，故予以支持。该院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、中国人民解放军西藏日喀则军分区与天衣阁经营者朱大勇于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；二、天衣阁自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区返还租赁房屋；三、天衣阁自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付房屋占有使用费98,583元；四�自本判决发生法律效力之日起天衣阁向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付的押金4,600元归中国人民解放军西藏日喀则军分区所有。如果未按照本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,364元，由天衣阁负担。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
对于一审法院查明的事实双方均表示认可，本院予以确认。本院经审理查明：1.天衣阁租用门面房号为西藏日喀则市上海中路24号附78-2号；2.军分区向原始租户一次性收取门面房信誉押金10,000元并向其出具收据，并未向天衣阁直接收取押金或租赁保证金。天衣阁在转让取得门面时，从前一租户处继受取得《收条》1份，载明门面房信誉押金为10,000元；3.双方一年一签合同中虽然约定了4,600元租赁保�金，但在合同履行中，并未按照合同约定单独交纳和收取，合同约定的租赁保证金实际包含在军分区从原始租户处收取的10,000元押金中；4.双方2014年12月22日签订的租赁合同第四条约定年租金为人民币46,392元，租金按半年结算。第九条第（五）项约定“租赁期满，合同解除”。第八条第（三）项约定天衣阁改造、装修或者增扩固定设施、新建和添建的各种建筑物在租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给军分区。第十五条双方承认的附加条款第（五）项约定“乙方（即天衣阁）无权转让、转借、转租门面房、空余场所、招待所”。第六条约定“乙方按照年租金额的10%向甲方（即军分区）支付房地产租赁保证金4,600元，乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金”。上述事实有租赁合同、庭审笔录予以在卷佐证。
关于天衣阁主张合同系军分区单方面制作，其不同意合同条款，军分区就不与其续签合同，其为取得租赁权才不得不同意签订合同，合同无效。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，本案中，双方签订的合同并不存在无效的情形，上诉人天衣阁的该主张依据不足，本院不予支持。一审法院关于合同效力的认定没有错误，双方均应按照合同的约定履行义务。天衣阁主张合同中关于承租人不得擅自转租和转让的约定属霸王条款，本院认为，该约定不违反法律强制性规定，不存在免除军分区责任、加重天衣阁责任、排除天衣阁主要权利的情形，不能认定为霸王条款，天衣阁的该主张不能成立，本院不予支持。
本院认为，双方于2014年12月22日签订的合同明确约定租赁期限至2015年12月31日止�在军分区已于2015年9月26日租赁期届满前明确表示不再续约的情况下，双方租赁合同期满终止。一审法院判定双方合同已于2015年12月31日期满解除并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，返还租赁物是租赁期间届满、合同解除、双方合同权利义务关系终止的必然法律后果，一审法院据此判决天衣阁返还租赁房屋，符合法律规定，天衣阁应当返还租赁房屋。对于天衣阁提出给予处理货物时间到2018年12月31日的请求，本院认为，军分区于2015年9月26日明确告知合同期满后不再续租，且合同期限届满至今已有两年多时间，天衣阁一直占有使用该租赁房屋，期间有足够时间处理存货，该请求不符合实际，也于法无据，本院不予支持。一审法院关于天衣阁返还房屋的判决并无不妥。
天衣阁称军分�曾于2013年11月10日发出通知表明不再续租，但又与其签订了2014年、2015年的合同；军分区在与租户签订合同时均约定不得转租和转让，军分区不允许其转让，却允许与其有关系的其他租户转让，存在违约。本院认为，双方合同中没有关于合同续签的约定，军分区下发通知后又再续签合同的行为不能认定为违约。据双方合同中关于承租人不得擅自将所承租的房地产转租、确实需要转租的，应经出租人同意的约定，是否同意转租和转让是军分区处分自身的民事权利，应尊重其意思自治，并且其他租户与军分区之间的租赁合同关系，与本案中天衣阁与军分区的租赁关系并无关联，天衣阁关于军分区允许其他租户转租和转让存在违约的主张本院不予支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，合同期满终止承租方应返还租赁物，天衣阁在合同到期后�如约履行返还房屋义务，继续占有使用房屋，构成违约。一审法院关于天衣阁违约的认定并无不妥。因天衣阁拒不履行腾退义务的违约行为，侵犯了军分区对出租房屋享有的占有、使用、收益、处分权利，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，军分区关于天衣阁支付占有使用费的请求于法有据。一审法院关于占有使用费的处理并无不妥，本院予以确认。天衣阁关于如果不予续租是落实中央政策的话就不应收取占有使用费的上诉理由和免除占有使用费的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
本院认为，天衣阁逾期不腾退房屋，存在违约，应当承担合同约定保证金所对应的违约责任，一审法院关于租赁保证金的处理并无不当，本院予以确认。但根据本院审理查明的事实，合同约定的租赁保证金与门面房信誉押金是同一所指，军分区向2号门面房的原始租户一次性收取的押金为10,000元，天衣阁取得租赁权时继受取得该押金条，可以认定天衣阁实际向军分区交纳了10,000元押金，因天衣阁违约扣除租赁保证金4,600元归军分区所有外，剩余的5,400元押金军分区应当退还给天衣阁，该款可从天衣阁应当承担的占有使用费中予以扣除。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，关于天衣阁要求军分区退还因面积差所多交纳租金的上诉请求和军分区收取转让手续费、合同工本费等诉称意见，因一审中天衣阁没有提起明确的反诉请求，二审中军分区不同意调解和一并处理，故本院不做审理，天衣阁可另行主张。关于所涉房屋重建重租没有任何转让费优先租赁和补齐自2006年承租以来所交纳租金的正规发票的上诉请求，属于独立的诉讼请求�天衣阁可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：
一、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初389号民事判决第一项，即中国人民解放军西藏日喀则军分区与天衣阁经营者朱大勇于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；
二、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初389号民事判决第二项，即天衣阁自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区返还租赁房屋；
三、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初389号民事判决第三项，即自本判决发生法律效力之日起天衣阁向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付房屋占有使用费98,583元；
四、变更西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初389号民事判决第四项为：自本判决发生法律效力之日天衣阁向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付的押金4,600元归中国人民解放军西藏日喀则军分区所有，剩余5,400元由中国人民解放军西藏日喀则军分区自本判决发生法律效力起七日内向天衣阁退还。
五、驳回天衣阁的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2,364元，二审案件受理费2,364元，由天衣阁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 世 蓉
审 判 员 益 西 多 吉
审 判 员 贺 雷
二〇一八年五月六日
法官助理 卢启梅书记员次仁德吉
附法条：
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案�，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事�另行起诉。
双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。