江苏省徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）鼓民初字笫0057号
原告李某某
委托代理人张某某
委托代理人李某某
被告徐州某某有限公司
法定代表人李某某，该公司经理。
委托代理人朱某某
委托代理人张某某
被告徐州某某有限公司
法定代表人贾某某，该公司董事长。
委托代理人贾某某
委托代理人朱某某
被告徐州某某管理有限公司
法定代表人秦某某，该公司经理。
委托代理人孟某某
原告李某某诉被告徐州某某有限公司（以下简称某某公司）、徐州某某有限公司（以下简称某某公司）徐州某某管理有限公司（以下简称某某公司）租赁合同纠纷一案。本院于2011年12月26日受理后，依法组成合议庭分别于2012年1月16日、4月12日、7月19日、2013年10月17日公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托代理人张某某、李某某，被告某某公司委托代理人朱某某、张某某，被告某某公司的委托代理人朱某某、贾某某，被告某某公司的委托代理人孟某某到庭参加诉讼。经合议庭评议，并报本院审判委员会研究决定，本案现已审理终结。
原告李某某诉称：2004年12月9日，原告与被告某某公司签订了商品房买卖合同一份，约定原告向被告购买位于鼓楼区夹河东街第五幢3层测绘号2-334、2-335、2-336商用框架结构房屋，建筑面积为123.53平方米，原告于签约时已付清全部购房款。原告购买房屋后，被告某某公司将涉案房屋出租给被告某某公司，某某公司又将涉案房屋转租给某某公司。原告多次向三被告主张相关权益，但一直未达成一致意见。原告认为涉案房屋属原告所有，因房屋产生的相关利益包括租金应归属于原告。现诉至法院，请求判令：支付房屋租金共计830121.6元（80元／平方米／月＊123.53平方米＊84个月（自2005年1月至2011年12月）；由被告承担本案诉讼费用。
被告某某公司辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，原告陈述内容与原事实不符，1、原告在诉状中陈述2004年12月9日原告向被告购买涉案房屋，原告与被告虽然在2004年12月9日签订了买卖合同，但原告取得该房屋并不是购买形式，而是以房抵债方式取得房屋。2、原告在诉状中陈述原告购买房屋后，被告将原告房屋租给第二被告使用，事实上是第一被告与第二被告于2004年10月12日签订了关于夹河东街牌楼市场5号楼1、2、3及地下室租赁合同一份，牌楼市场5号楼其中包含原告房屋，也就是说本案的租赁合同在先，原告与第一被告签订的买卖合同在后，所以原告陈述与事实不符。3、原告陈述原告多次向三被告主张房屋权益，但一直未达成意见，第一被告已将房屋出租是原告明知的，也是认可的，才多次向三被告主张权益，原告陈述与事实存在很大差异，原告要求按照每月每平方米80元支付租金没有事实依据。第一被告与第二被告签订的租赁合同早于原告取得房屋，根据租赁合同内容，双方对于牌楼市场5号楼3层房屋出租标准已经进行了约定，因此，原告获得租金利益应该遵守该租赁协议来取得相关的租金利益。原告称涉案房屋应该获得相关权益，应该遵守第一被告与第二被告签订的租赁合同条件，2004年签订的房屋租金三层前五年是每月每平方米5元，第二个五年每年递增12%，第三年五年在次五年基础上增17%，最后一个五年递增到38%，我们有合同约定，原告要求每月每平方米80元不能成立。请求法院依法驳回原告的诉请。
被告某某公司辩称：1、2004年10月12日我们与某某公司签订了租赁合同，2004年12月9日原告与某某公司签订了买卖合同，即租赁在先，买卖在后。根据合同法第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此原告作为现租赁物所有权人，应继受原租赁合同的权利义务，继续履行我公司与某某公司签订的租赁合同。2、原告及某某公司将涉案房屋所有权变更后，没有及时通知我公司，导致我公司依然向某某公司支付租金，我公司对此没有过错，不应向原告承担支付以前租金的责任，我公司同意从2012年1月1日起，按照2004年10月12日订立的租赁合同的标准和支付办法向原告支付租金。3、根据2004年10月12日订立的租赁合同，涉案房屋计租期为2006年1月1日，至2011年12月31日计租期应为72个月，其中前60个月为每月每平方米5元，后12个月5.6元，合计租金应为45360.8元。4、原告明知房屋被出租的事实，至2011年才来行使权利，主观上存在过错。
被告某某公司辩称：原告起诉的房屋是位于全聚德三楼中间123.53平方商铺，商铺不能独立使用，该商铺是被告某某公司从某某公司租赁，并非某某公司故意侵权，评估价格脱离了市场行情，不应该作为支付损害赔偿的标准，被告认为原告不能独享该租赁价格，该租赁价格应该包含某某公司对原告商铺的改造与某某公司的装修。某某公司愿配合某某公司与某某公司与原告调解解决此案。
经审理查明：2004年9月30日，包括涉案房屋在内的共831.75平方米的牌楼市场房屋由某某公司抵偿给徐州民生房地产开发有限公司，但未办理产权过户手续，同时约定在上述抵债协议生效后90日内将房屋产权证办理至徐州民生房地产开发有限公司指定的有关人员名下。
2004年10月12日，某某公司将牌楼市场整体出租给某某公司的发起人贾某某等人（后贾某某等人成立某某有限公司继续承租涉案房屋），租赁面积为30636平方米，租赁期限为2004年10月12日至2025年4月12日，同时约定在合同签订之日起5日内，某某公司支付某某公司租赁保证金720900元，某某公司在收到保证金后180天内将市场内现有业主全部清理完毕，场地交付某某公司，租期开始计算。另外，某某公司给予某某公司的6个月的装潢改造期，以及3个月的试营业期，上述期限均不计租金，实际计租期限为2006年1月13日起。租赁价格为前五年三层楼价格为每月每平方米5元，次五年递增12%，第三个五年在次五年的基础上递增17%，最后5年递增38%。
2004年12月9日，按照徐州民生房地产开发有限公司的指示，原告李某某与某某公司签订了商品房买卖合同一份，约定原告购买被告位于牌楼市场5幢3层2-334、335、336号房屋，建筑面积123.53平方米，2005年9月7日原告取得了房屋权属证书。
2008年2月28日某某公司将涉案房屋转租给某某公司，租赁期限为2008年2月28日至2021年2月28日，共计13年。租金为第一年每月每平方米30元，第二年40元，第三年40元，第四年至第十三年分别在上年租金的基础上，按两年10%的比例递增。
根据被告某某公司及某某公司的申请，本院委托鉴定机构对涉案房屋的2004年12月9日至2013年7月17日租金总价进行了鉴定，经鉴定为593092.03元。
以上事实有商品房买卖合同一份、和解协议一份、租赁合同二份、房屋产权证和土地证各一份、房地产估价报告三份以及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。
本案争议焦点：一、责任主体问题，即由谁承担原告的租金损失；二、原告的租金损失应采取什么标准计算。
本院认为：关于责任主体问题，原告在诉请中要求支付涉案房屋租金，可以认为原告按照租赁合同纠纷主张自己的权利。虽然原、被告之间无租赁协议，但是某某公司出租涉案房屋在先，原告与某某公司签订商品房买卖合同在后。根据合同法第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，原告作为现租赁物所有权人，应受原租赁合同约定的约束，只是原告代替了某某公司成为了出租方，某某公司作为承租方应向原告承担支付租金的义务。原告与某某公司之间系商品房买卖合同关系，不应承担向原告支付租金的义务。关于某某公司的责任，根据合同法规定，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，因此某某公司作为次承租人不负向原告支付租金的义务，仍应由承租人某某公司承担向原告支付租金的义务。
关于计租期，根据租赁合同约定的日期，应自2006年1月13日起计算租金。
关于租赁价格，因被告某某公司、某某公司均申请对涉案房屋租金进行鉴定，原告亦同意对涉案房屋租金进行鉴定。因此，可以视为当事人自愿按照鉴定价格进行计算租金。根据鉴定意见，2006年1月13日至2011年12月31日，总租金为385006.64元。另外，考虑到被告对涉案物业的整体提升也进行了一定的管理、运作和投入，因此，对涉案房屋的租赁价格适当予以调整，酌定为280000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、被告徐州市某某有限公司于本判决生效后十日内向原告李某某一次性支付牌楼市场5幢3层2-334、335、336号房屋2006年1月13日至2011年12月31日租金共计280000元；
二、驳回原告李某某对被告徐州某某有限公司、徐州某某管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费12100元，鉴定费16000元，合计28100元（原告已预付），由原告承担14300元，由被告徐州市某某有限公司承担13800元（被告负担部分随上述案款一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 韩某某
代理审判员 董 某
人民陪审员 范某某
二〇一三年十二月三日
书 记 员 王某某