江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终4107号
上诉人（原审原告）：王年红，女，1961年5月12日生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：殷海霞，江苏焯燃律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：阙拥军，男，1968年12月4日生，汉族，户籍地淮安市洪泽区，现于江苏省浦口监狱服刑。
被上诉人（原审被告）：徐小芹，女，1980年4月1日生，汉族，住南通市如皋市。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司南京汉府支行，住所地南京市中山东路404号。
负责人：胡健，该行行长。
委托诉讼代理人：范存辉，中国工商银行股份有限公司江苏省分行法务。
委托诉讼代理人：陆川，中国工商银行股份有限公司南京汉府支行职工。
上诉人王年红因与被上诉人阙拥军、徐小芹，原审第三人中国工商银行股份有限公司南京汉府支行（以下简称工行汉府支行）抵押合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初12544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王年红上诉请求：一、撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，法律适用有误。1、涉案房屋系上诉人与家人取得的拆迁安置房，初始登记在上诉人名下，至今居住在内。2005年7月，被上诉人阙拥军采取欺骗手段将涉案房屋过户至其名下。2008年9月26日两被上诉人以虚假交易方式签订房屋买卖合同并将涉案房屋过户至被上诉人徐小芹名下。2008年10月，徐小芹将涉案房屋向中国工商银行南京钟山支行（以下简称工行钟山支行）办理了抵押。由于徐小芹未及时还款贷款，2010年9月工行钟山支行向南京市玄武区人民法院提起诉讼，2010年9月28日双方在法院主持下达成调解协议，南京市玄武区人民法院作出（2010）玄商初字第745号民事调解书，确认徐小芹欠工行钟山支行借款本金567491.47元，利息14032.68元，同时工行钟山支行对徐小芹为产权人的涉案房屋在上述债权范围内具有优先受偿权。随后，工行钟山支行向南京市玄武区人民法院申请强制执行，2011年5月6日，南京市玄武区人民法院以被执行人徐小芹设定抵押的房屋涉嫌刑事犯罪，裁定终结执行。2010年3月，徐小芹要求上诉人搬离涉案房屋时，上诉人发现阙拥军诈骗的事实，遂向公安机关报案，南京市鼓楼区人民法院认定阙拥军为诈骗罪，判处有期徒刑9年并处罚金10万元。2013年上诉人起诉两被上诉人至南京市鼓楼区人民法院，要求确认两被上诉人之间签订的房屋买卖合同无效，2013年8月19日南京市鼓楼区人民法院判决阙拥军和徐小芹签订的房屋买卖合同无效。根据《物权法》规定，物权的取得除实际登记外，通过法院的生效法律文书同样发生物权转移的效力。本案中，徐小芹与原审第三人签订借款合同，作为还款担保，将涉案房屋抵押给原审第三人并签订抵押合同，上诉人认为该抵押合同有效的前提是徐小芹对涉案房屋享有合法所有权。但南京市鼓楼区人民法院2013年8月19日已确认阙拥军与徐小芹之间签订的房屋买卖合同无效，根据《合同法》第58条的规定，合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还，根据《合同法》第28条规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力，具体到本案，南京市鼓楼区人民法院作出的（2013）鼓民初字第3774号民事判决，已清楚表明徐小芹与工行汉府支行所签订的抵押合同已归于无效，且在确认合同无效之诉中工行汉府支行被法院追加为第三人参加诉讼，案件判决后，其也无后续的诉讼行为，故工行汉府支行对该判决结果是明知与默认的。2、（2013）鼓民初字第3774号案件已确认阙拥军与徐小芹之间的房屋买卖并不是双方真实意思，其目的是为阙拥军的借款进行担保，对于徐小芹称房屋买卖合同是阙拥军以房抵债的意见，法院并未采纳，且根据法院查明的事实，徐小芹并未实际支付相应的购房款，故判决双方的房屋买卖合同无效。3、徐小芹与工行汉府支行签订的房产抵押合同需建立在徐小芹对涉案房屋享有完全所有权的基础之上，因房屋买卖合同被确认无效，且不存在善意取得的情形，徐小芹对涉案房屋不享有所有权，故徐小芹与工行汉府支行签订的房屋抵押合同已成为无效合同。4、一审法院认为南京市玄武区人民法院作出的调解书已确认工行汉府支行对涉案房屋享有优先受偿权，而王年红至今未申请再审撤销该份调解书，因此证明工行汉府支行与徐小芹之间签订的抵押合同有效。同时还认为两被上诉人签订的房屋买卖合同与徐小芹、工行汉府支行签订的借款合同、抵押合同系不同主体签订，后者不是前者的附随合同，因此前者无效不能必然导致后者无效。上诉人认为，上诉人不是调解书所列的当事人，不是再审申请的适格方，南京市玄武区人民法院的民事调解书于2010年作出，2012年12月20日南京市鼓楼区人民法院作出刑事判决书，2013年8月19日南京市鼓楼区人民法院作出确认合同无效的判决，因调解书时间在判决书之前，抵押合同中的抵押物已经法院判决不属于徐小芹所有，故抵押合同的根基已不存在。综上，为维护上诉人的合法权益，望二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。
阙拥军未答辩。
徐小芹辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、（2010）玄商初字第745号民事调解书已经生效，该调解书确认第三人对涉案房屋享有优先受偿权，而上诉人未申请再审撤销该民事调解书；2、阙拥军与徐小芹签订的房屋买卖合同，与第三人和徐小芹签订的借款合同、抵押合同，系不同主体签订的不同法律关系的合同，前者的无效不能必然导致后者的无效。二、上诉人的上诉理由不能成立。首先，被上诉人阙拥军采取欺骗手段将涉案房屋过户至其名下，是诈骗犯罪。其次，阙拥军与徐小芹的房屋买卖行为是合法有效的行为，上诉人称阙拥军、徐小芹以虚假交易方式签订房屋买卖合同没有事实和法律依据。徐小芹对阙拥军的诈骗犯罪事实不知情，属于善意第三人，该房屋买卖合同是以房抵债的行为，（2013）鼓民初字第3774号民事判决书认定阙拥军、徐小芹之间的房屋买卖合同为无效合同是错误的。再次，徐小芹与第三人签订的抵押合同合法有效。物权以登记为准，登记具有公示、公信力，到目前为止，涉案房屋仍登记在徐小芹的名下，（2013）鼓民初字第3774号民事判决书并未导致徐小芹丧失对涉案房屋的所有权，第三人在与徐小芹签订抵押合同时双方并不知晓该房屋存在权属争议，抵押合同系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规禁止性效力性的规定，是合法有效的。上诉人认为，阙拥军的诈骗行为必然导致房屋买卖合同无效，又必然导致徐小芹与第三人之间的抵押合同无效的观点不成立，请求驳回上诉人的上诉请求。
工行汉府支行述称，徐小芹与工行钟山支行签订的借款与抵押合同合法有效，是当事人的真实意思表示。2008年9月徐小芹向工行钟山支行借款58万元，购买涉案的鼓楼区银城花园12号101室房产，徐小芹自愿以该房产提供抵押担保，并签订了抵押合同，依法办理抵押登记，工行钟山支行领取房屋他项权证书，徐小芹与工行钟山支行签订的抵押合同是当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定。从合同的相对性来说，合同相对方为徐小芹与工行钟山支行，不受其他任何第三人影响。从主从合同来说，抵押合同作为从合同，不受买卖合同效力影响。2、工行钟山支行对涉案房屋享有抵押权，已经生效法律文书确认，徐小芹借款出现违约之后，工行钟山支行于2010年9月向南京市玄武区人民法院提起诉讼，2010年9月南京市玄武区人民法院作出调解书，确认工行钟山支行对涉案房产享有优先受偿权，该调解书已生效。3、即便徐小芹与阙拥军的合同被撤销，工行钟山支行也属于善意取得。在抵押合同及登记过程中工行钟山支行无过错，应当取得该房产的抵押权。
王年红向一审法院起诉请求：1、确认徐小芹与原审第三人就南京市银城花园12号101室房屋及相应土地使用权签订的抵押合同、设定的抵押登记无效，判令徐小芹与原审第三人撤销该项抵押登记；2、判令阙拥军、徐小芹及原审第三人将涉案房屋不动产权恢复登记至王年红名下；3、诉讼费用由阙拥军、徐小芹承担。
一审法院认定事实：王年红系肢体××人，××等级壹级。
南京市银城花园12号101室房屋系王年红一家的拆迁安置房，并由王年红一家居住。2005年5月27日，王年红取得产权证。2005年7月，阙拥军以做工程资金短缺为由，与王年红约定，用该房屋为阙拥军办理抵押贷款，在抵押期间阙拥军不得处置该房产。同年7月5日，阙拥军诱骗王年红在房屋买卖契约上签字，将该房过户至阙拥军名下。2008年9月26日，阙拥军、徐小芹签订房屋买卖合同，以84万元的价格将该房产过户予徐小芹。后阙拥军为隐瞒该房产过户给徐小芹的真相，伪造了一份房产证给予王年红。2008年9月，徐小芹与阙拥军办理房屋过户手续时，徐小芹并没有实际支付钱款给阙拥军，过户前也没有看过房子，同时约定如果2009年前能全部归还欠款，其再将房产过户给阙拥军。
2005年8月，阙拥军将涉案房屋抵押给上海浦东发展银行南京分行贷款20万元。2008年9月26日，徐小芹代阙拥军偿还剩余贷款17万余元，注销该房屋上的抵押权。2008年10月16日，徐小芹将涉案房屋抵押给工行钟山支行贷款58万元，并签订了《个人购房借款/担保合同》。后徐小芹未及时归还贷款，2010年9月，工行钟山支行向南京市玄武区人民法院提起诉讼，要求徐小芹归还贷款。经南京市玄武区人民法院调解，双方达成一致意见，2010年9月28日南京市玄武区人民法院作出（2010）玄商初字第745号民事调解书，确认徐小芹欠工行钟山支行567491.47元，利息14032.68元，同时工行钟山支行对涉案房屋在上述债权范围内享有优先受偿权。后工行钟山支行申请强制执行，2011年5月6日南京市玄武区人民法院以被执行人徐小芹设定抵押的房屋涉及刑事犯罪案件，裁定终结执行。
2010年2月25日，工行钟山支行并入工行汉府支行。
2010年3月，徐小芹要求王年红搬离该房屋时，王年红发现阙拥军诈骗的事实，遂向公安机关报案。2013年8月19日，一审法院作出（2012）鼓刑二初第194号刑事判决书，认定，阙拥军欺骗王年红将该房产过户至其名下的行为构成诈骗罪。
阙拥军服刑后，王年红诉至一审法院，要求确认阙拥军、徐小芹签订的关于涉案房屋的买卖合同无效，并将该房产协助过户至王年红名下。案件审理过程中，王年红撤回要求阙拥军、徐小芹协助办理将诉争房屋产权恢复登记至王年红名下的诉讼请求。2013年8月19日，一审法院作出（2013）鼓民初字第3774号民事判决书，判决“被告阙拥军与徐小芹于2008年9月26日签订的关于南京市银城花园12号101室房屋的房地产买卖合同无效”。该判决已生效。
一审庭审中，经一审法院释明，王年红明确第一项诉讼请求为“确认抵押合同无效”。
一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。根据调查的上述事实以及王年红、阙拥军、徐小芹的诉辩意见，一审法院做如下评判：
原审第三人与徐小芹签订的抵押合同是否无效。南京市玄武区人民法院（2010）玄商初字第745号民事调解书已经生效，该民事调解书确认第三人对涉案房屋享有优先受偿权，而王年红至今未申请再审撤销该民事调解书，因此证明原审第三人与徐小芹之间抵押合同有效。同时阙拥军、徐小芹签订的房屋买卖合同，与原审第三人和徐小芹签订的借款合同、抵押合同，系不同主体签订的不同法律关系的合同，后者亦不是前者的附随合同，因此前者无效不能必然导致后者无效。所以原审第三人与徐小芹签订的抵押合同，系双方真实意思表示，并未违反法律法规的禁止性效力性的规定，合法有效。因此对于王年红的诉讼请求，不予支持。
原审第三人与徐小芹签订的抵押合同有效，因此原审第三人系涉案房屋的抵押权人。原审第三人享有的抵押权属于担保物权，优先于涉案房屋的所有权。而且王年红与阙拥军之间签订的房屋买卖合同，并未被确认无效或撤销或解除。因此王年红要求阙拥军、徐小芹及原审第三人将涉案房屋不动产权恢复登记至王年红名下的权利主张，没有事实根据和法律基础，不予支持。
综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回王年红的诉讼请求。一审案件受理费9600元，减半收取4800元，免予交纳。
本院二审期间，王年红、工行汉府支行对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，阙拥军以非法占有为目的，虚构事实，骗取王年红所有涉案房产，生效（2012）鼓刑二初字第194号刑事判决已经认定阙拥军犯诈骗罪。阙拥军以涉案房屋与徐小芹签订房屋买卖合同并办理了房产过户手续，表面符合买卖合同形式要求，实质并非系真实的买卖关系。生效判决查明，徐小芹并没有实际支付给阙拥军购房款，只是为了替阙拥军偿还银行贷款并继续借钱给阙拥军。阙拥军与王年红之间的房屋买卖并不是双方真实意思表示，其真实目的是为阙拥军的借款进行担保，以涉案房产保全其债权。生效（2013）鼓民初字第3774号民事判决已经认定阙拥军与徐小芹2008年9月26日签订的关于本市鼓楼区银城花园12号101室房屋的房地产买卖合同无效。
关于徐小芹与工行汉府支行签订的抵押合同效力问题。本院认为，阙拥军与徐小芹签订的房屋买卖合同与徐小芹与工行钟山支行签订的《南京市房地产抵押合同》从法律性质分析，是两个独立的合同，彼此之间不存在主从关系，阙拥军与徐小芹签订的房屋买卖合同无效，并不必然导致徐小芹与工行钟山支行签订的《南京市房地产抵押合同》无效。工行钟山支行与徐小芹之间的抵押合同在形式和内容上并无违反法律、法规强制性规定的情形，抵押合同所设定的抵押物亦依法进行了抵押登记，抵押合同依法成立。涉案房产作为不动产物权变更登记已经完成，对外具有公信公示作用。工行钟山支行无从知晓徐小芹购房的真实目的是为阙拥军的借款进行担保套取银行贷款，王年红亦未提供证据证明工行钟山支行与徐小芹之间存在恶意串通情形，且生效（2010）玄商初字第745号民事调解书，确认工行钟山支行对涉案房屋在其对徐小芹的债权范围内享有优先受偿权。工行钟山支行对涉案房屋的抵押权应属善意取得，理应受到法律保护。王年红关于工行钟山支行与徐小芹签订的抵押合同无效，无事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，王年红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9600元，由王年红负担，经批准已予以免交。本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 龚 达
二〇一七年九月二十五日
书记员 王 慧