江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏06民终1137号上诉人（原审被告）：南通五洲商业投资有限公司，住所地南通市通州区。法定代表人：刘春来，董事长。委托诉讼代理人：姚二来，该公司职员。被上诉人（原审原告）：刘瑛，女，1973年12月30日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：陈泽，男，1974年3月27日生，汉族，住南通市崇川区，系被上诉人丈夫。上诉人南通五洲商业投资有限公司（以下简称“五洲公司”）因与被上诉人刘瑛商品房买卖合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2017）苏0612民初7622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。五洲公司上诉请求：撤销南通市通州区人民法院（2017）苏0612民初7622号民事判决，改判驳回刘瑛的诉讼请求，一二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：1．一审法院判决的依据是双方签订的《补充协议》，该协议未经政府部门网签备案，且协议内容与经过网签备案的合同内容不符，不具有法律效力。2．该协议系被上诉人采取围堵上诉人办公场所等非法手段，逼迫上诉人签订的，内容上显失公平，属于无效合同。3．逾期交房的赔偿金额应以实际损失为依据，一审中被上诉人未提交证据证明其实际损失，判决的赔偿金额达到总房款的15.1%，明显过高，应当按照案涉房屋的租金标准进行计算。刘瑛辩称，该《补充协议》是五洲公司打电话通知我去签订的，我并未围堵办公场所，协议合法有效。一审法院判决的不是赔偿金，而是根据协议约定判决的违约金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘瑛向一审法院起诉请求：1、五洲公司继续履行合同约定的交房义务；2、五洲公司支付逾期交房违约金，赔偿其维权产生的车旅费、误工费等195008.80（其中违约金为190038.80元，按日万分之五自2016年1月1日计算至2017年10月31日；车旅费、误工费为4970元）；3、五洲公司承担2016年1月1日至房屋交付前的物业管理费4132.33元；4、五洲公司支付2015年6月30日至应退还房屋面积补差款之日止的利息110.49元（算至2017年10月31日，要求计算至实际退还之日）；5、五洲公司支付其租房费损失，按每年45000元自合同约定的交房之日计算到实际交房之日。一审法院认定事实：2013年12月26日，刘瑛与五洲公司订立商品房买卖合同一份，约定刘瑛购买五洲公司开发的锡通科技产业园S336省道与锡通大道交叉的幸福湾商品房2号楼1201室，建筑面积134.30平方米，总金额为567280元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。房屋交付时间为2015年6月30日前，交付条件为取得商品房交付使用备案证明书；逾期交房不超过90日，按日交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付已付房款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人发出交房通知注明的交房日期届满之日，视为出卖人已按本合同约定条件交付房屋，该房屋风险责任随之转移给买受人，同时买受人应承担交付日起相应的物业管理等各项费用。合同订立后，刘瑛按约向五洲公司交付了房款计567280元。后五洲公司未能在合同约定的时间交付房屋，双方于2015年10月31日订立延期交房补充协议，约定五洲公司于2015年12月31日交房，2015年7月1日至9月30日，五洲公司按日以已付房款的万分之一给付违约金，2015年10月1日至12月31日五洲公司按日以已付房款的万分之二支付违约金，如2015年12月31日仍无法交付使用，从2016年1月1日起至实际交付日止，五洲公司按日以已付房款的万分之二点五给付违约金。2017年7月13日，南通市通州区住房和城乡建设局向五洲公司发放了幸福湾商品房交付使用备案证明书。案涉房屋经测绘建筑面积为134.15平方米。2017年7月26日，五洲公司书面通知刘瑛于2017年8月28日开始交房办证，交房缴费一览表载明房屋面补差款为-633元。8月29日，刘瑛到五洲公司签到，五洲公司向刘瑛发放了交房手续流转单。后双方因故未能完成交付手续。另查明，2014年10月8日，刘瑛与案外人陈某订立房屋租赁合同一份，约定刘瑛承租鑫祥502室，租赁期限自2014年10月20日至2016年10月19日，年租金45000元，刘瑛陈述该房屋用于其设立的公司办公，其外地的父母与公婆来南通时也居住在此。一审法院认为，刘瑛与五洲公司订立的商品房买卖合同合法有效。关于案涉房屋是否符合交付条件的问题，合同法第一百四十八条规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条、13条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。因此，只有当房屋存在以上情形时，买受人可以拒绝收房，视为卖方未能交付，而普通的质量问题，应当通过出卖人的瑕疵担保责任制度来解决。本案中，房屋已通过竣工验收，并取得商品房交付使用备案证明书，具备合同约定的交付条件，刘瑛所提出的质量问题不存在功能性质量瑕疵，不属严重影响正常居住使用的情形，不影响合同目的实现，对刘瑛因此未接收房屋并要求五洲公司承担通知交付日之后的逾期交房违约责任的主张不予支持。双方应当配合完成房屋交付义务，但对房屋存在的质量瑕疵，五洲公司应当承担保修义务。关于刘瑛主张的各项损失，五洲公司未按合同约定的时间交付房屋已构成违约，双方对2016年1月1日之前的违约金已协商并支付，2016年1月1日至2017年8月27日期间的违约金，五洲公司应按照《补充协议》约定按日以已付房款的万分之二点五支付违约金。刘瑛提交的另一份补充协议系复印件，五洲公司持有异议，且即使真实，刘瑛非协议一方当事人，其主张按每日万分之五计算违约金依据不足，依法不予支持。经审核，五洲公司应承担的违约金为85659.28元。关于刘瑛主张的车旅费、误工费，因未能提交相应证据证明其损失，故不予认定。关于刘瑛主张的房屋租金损失，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。刘瑛租赁的房屋与案涉房屋不属同一地段，且该地段的租金高于案涉房屋地段的同类房屋租金，故合同约定的租金标准不能作为认定违约金标准；其次，该房屋主要用于刘瑛设立的公司办公之用，而非主要用于其居住使用；第三，双方对逾期交付房屋的违约金已作约定，刘瑛另行主张租金损失与违约金主张存在重复。因此，不予支持刘瑛的租金损失主张。关于刘瑛主张的房屋面积补差款利息损失，经查，案涉房屋买卖合同约定的面积与实际交付的面积在双方约定的合理误差范围之内，虽然五洲公司应当退还面积补差款633元，因五洲公司逾期交付致刘瑛未能及时取得该退还的补差款，但五洲公司已支付的逾期交房违约金及本案中认定其应当支付的违约金均是以刘瑛实际交付的房款计算，违约金已计算至2017年8月27日，现刘瑛再主张该期间的面积补差款利息显然是重复计算，故支持自2017年8月28起至实际退还之日的利息。关于刘瑛主张的2016年1月1日至交付之日的物业管理费，因双方之间不存在物业管理合同关系，案涉房屋的物业管理费用系刘瑛与案外人之间发生的费用，本案中不予处理。但双方交付房屋不应以交纳物业管理费为前提，与案外人的物业费交纳由相关当事人另行约定或主张。判决：一、南通五洲商业投资有限公司向刘瑛交付幸福湾2号楼1201室，刘瑛予以配合；二、南通五洲商业投资有限公司向刘瑛支付逾期交房违约金85659.28元；三、南通五洲商业投资有限公司向原告刘瑛支付应退还的面积补差款利息（以633元为计算基数按中国人民银行同期同类贷款基准利息自2017年8月28日计算至退还面积补差款之日止）。四、驳回刘瑛的其他诉讼请求。上述一至三项，限五洲公司于判决发生法律效力后十日内履行。案件受理费4286元，减半收取2143元（刘瑛已预交），由刘瑛负担1172元，由五洲公司负担971元。二审中，当事人未提交新的证据。原审法院查明的事实属实，本院予以确认。根据本案案件事实及二审诉辩意见，双方当事人之间的争议焦点为：1．双方就延期交房签订的补充协议是否合法有效？2．逾期交付房屋的违约金应如何计算？本院认为，本案二审争议的补充协议是指五洲公司与刘瑛于2015年10月31日签订的《关于延期交房的补充协议》，从签订时间、形式、内容等方面考察，该协议是双方真实意思的表示，属合法有效协议。从签订时间看，该协议签订于双方《商品房买卖合同》约定的交房日期2015年6月30日后，五洲公司第一次通知交付日期2015年12月21日前的合理期间内。从签订形式看，协议双方即五洲公司与刘瑛本人，并未涉及其他购房者，五洲公司加盖公司印章，刘瑛签名并按指纹印，可看出该协议系刘瑛与五洲公司就延期交房问题进行协商的结果。从协议内容看，该协议就交房时间、到期不交房的后果、违约金计算等方面作出了详细约定，且在第五条明确“本协议内容作为《商品房买卖合同》的补充协议执行，与购房合同具有同等法律效力”，因此，协议第三条关于三个时间段违约金的具体计算方式，系对双方《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房违约责任承担方式的变更，对双方当事人均具有约束力。商品房买卖合同登记备案制度是针对房地产开发商的管理性制度，主要目的是保护购房者合法权益，保障房地产行业持续健康发展。该制度调整和规范的是开发商的售房行为，不具有约束购房合同本身的效力，民事合同的效力问题应当严格按照合同法的有关规定予以判断和认定。故对五洲公司关于该协议未经政府部门网签备案从而不具有法律效力的上诉理由，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的，合同无效。本案中，无任何证据证明刘瑛订立该协议时采取了欺诈、胁迫的手段，协议内容亦是对自身权益的处分，无显失公平之处，更与国家利益无涉，且根据二审中五洲公司的陈述，该协议系由五洲公司草拟文本并与刘瑛商定后签订的，因此，对五洲公司关于该协议系刘瑛围堵其办公场所逼迫签订且内容显失公平应为无效合同的上诉理由，本院不予支持。关于逾期交付房屋违约金的计算，因双方签订的《关于延期交房的补充协议》合法有效，故应当严格按照协议约定予以执行。双方对2016年1月1日之前的违约金已协商并支付，2016年1月1日至2017年8月27日期间的违约金，五洲公司应依约承担。根据双方《商品房买卖合同》的约定，案涉房屋应于2015年6月30日之前交付，但因五洲公司的原因，房屋交付一拖再拖，直到2017年8月28日才开始交房办证，五洲公司逾期交房的行为已构成违约，侵害了刘瑛的合法权益，一审法院根据补充协议约定判决五洲公司承担85659.28元的违约金，具有事实依据和法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，合同未约定逾期交付房屋违约处理办法的，如开发商逾期交房，违约金按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中双方就逾期交付的违约责任已经作出明确约定，在双方有明确约定的情况下，应当按照约定进行处理。虽然该笔违约金占房款总额的15.1%，但与五洲公司的违约程度相适应，也未达到合同法第一百一十四条规定的“过分高于造成的损失”的程度，故对五洲公司关于减少违约金额并按照案涉房屋的租金标准计算违约金的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4286元，由南通五洲商业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曹忠明审判员  符东杰审判员  陆炜炜二〇一八年五月十八日书记员  姚玮琦