北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第21859号
原告北京东方炫风文化传媒有限公司，住所地北京市平谷区南独乐河镇北寨村寨台街1号。
法定代表人清格尔，总经理。
委托代理人张志扬，北京雷石律师事务所律师。
被告全×，女，1983年3月1日出生。
委托代理人鲁×，男，1974年6月17日出生。
委托代理人丛玉国，北京市君邦律师事务所律师。
原告北京东方炫风文化传媒有限公司（以下简称原告）与被告全×（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈建斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人张志扬，被告之委托代理人鲁×、丛玉国均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉�：2012年7月14日，我公司与被告签订了《场地租赁合同书》，约定我公司承租位于北京市朝阳区东坝乡×公园内×路西甲28号院内5825平方米的场地，其中房屋面积2000平方米，租赁期限自2012年10月15日至2024年10月15日，年租金65万元。合同签订当日，被告向我公司出具了其与案外人北京林鑫绿环经贸有限公司签订的租赁合同，证明其有权转租，原告还出示了北京市第二中级人民法院民事判决书，证明案外人与权利人之间的租赁合同纠纷已经终审解决，合同可以履行。鉴于以上情况，我和被告签订合同并交纳了租金65万元，之后投入资金对租赁标的物进行了装饰装修。后来得知案外人与场地的权利人北京市朝阳区东坝乡焦庄村委经济合作社之间的租赁合同在北京市高级人民法院达成调解，北京林鑫绿环经贸有限公司及其法定代表人邵×需将租赁场地腾退。调解书生效后执行阶段，我公司提出执行异议之诉，北京市朝阳区人民法院经审理驳回了我公司的执行异议，并于2014年12月8日将我使用的场地腾退。我公司的装修损失经评估数额为1095488.23元，我公司还支付了5万元的鉴定费。我公司认为，在租赁合同实施上不能履行的情形下，被告隐瞒真相未通知我公司，致使我公司因合同不能按约履行造成严重的经济损失，被告应承担违约责任并赔偿我公司的损失，故诉至法院要求判令：1、确认双方签订的《场地租赁合同书》已于2014年12月8日解除；2、被告赔偿我公司装修损失1095488.23元。
被告辩称：本案租赁标的物因法院强制执行，于2014年12月8日被腾退，我也确认双方签订的《场地租赁合同书》已于2014年12月8日解除。但我不同意原告其他诉讼请求。第一、我有合法的转租权，我在和原告签订合同前向其出示了我和邵×之间的租赁合同及邵×和场�的权利人北京市朝阳区东坝乡焦庄村委经济合作社之间租赁合同案件的民事判决书，并告知了其相关情况，原告在和我签订合同之前就和邵×接触过，得知涉案场地可能存在纠纷后和我签订的合同，故我并没有违约；第二、北京市高级人民法院的法官在2012年8月4日到过现场，告知过邵×和其他在场人调解书已经准备履行，当时原告还没有投入装修，高院后来张贴了公告，原告在明知涉案场地要腾退的情形下，认为风险自己可以承担，就投入了装修，故其装修损失属于自行扩大的损失，与我无关。涉案场地腾退执行之时，原告提出过执行异议，在执行异议之诉的审理中，原告法定代表人及实际经营人刘×在审理中进行了陈述，表明其对场地需要腾退是很清楚的，故相关损失的责任在原告自己。另外，我认为原告以装修造价鉴定的意见作为主张装修损失的依据也不合理�因为原告在装修后实际使用过场地及房屋，应考虑合同履行期间的装修折旧。综上，请驳回原告损失及违约责任的诉讼请求。
经审理查明：位于北京市朝阳区东坝乡×公园内焦庄村×路西甲28号院系北京市朝阳区东坝乡焦庄村经济合作社所有的集体土地，2006年6月，北京市朝阳区东坝乡焦庄村经济合作社与案外人邵×签订《调整租赁合同》，将上述院内10.8亩土地承包给邵×使用，期限从2006年12月1日到2026年12月1日，邵×于接受场地后在场地内自建了房屋。
2012年2月12日，被告作为承租人与邵×任法定代表人的北京林鑫绿环经贸有限公司签订《场地租赁合同书》，承租了东坝乡×路西甲28号院内7225平方米的场地及其上2682平方米的建筑物用于商业经营，租期自2015年5月1日至2025年4月30日，该合同书约定被告有权将场地整体或部分给第三人或和其他租户使用。
2012年7月14日，�×代表原告与被告签订了《场地租赁合同书》，约定原告承租位于北京市朝阳区东坝乡×公园内焦庄村×路西甲28号院内场地用于商业经营，场地面积5825平方米，其中房屋面积2000平方米，平地面积3025平方米，鱼池面积800平方米，租期自2012年10月15日起至2024年10月15日止，共计12年，免租期为自2012年7月15日起至2012年10月15日，被告须于2012年7月15日前向原告交付租赁场地的使用权，并保证该场地房屋及各项设施处于良好可租用状态；该场地年租金为65万元人民币，在此基础上每三年递增10%；自合同生效之日起三日内乙方一次性交纳第一年全年租金65万元，以后每年的9月15日至10月15日为租金交纳时间，不得拖欠；甲方有义务保证该场地用于商业用途，能够正常使用；甲方有义务保证其拥有出租场地在整个租期内将出租场所租给承租方的权利，不存在权利纠纷；一方违约致使�同无法履行时，合同解除，违约方承担违约责任；甲方未按约定提供场地或用水、用电等设施或条件致使乙方不能正常使用的，应减收相应的租金，乙方有权要求甲方继续履行合同或解除合同，并要求甲方赔偿相应的损失。合同签订当日，原告向被告支付了65万元租金，被告向原告交付了租赁场地及房屋。
原告后来又分次向被告交纳387500元，经询，双方均确认因营业执照无法办理及租赁场地涉及执行影响使用，双方协商同意自2014年1月15日到2014年10月15日期间的租金按每年15万元交纳，原告实际使用租赁标的物至2014年12月8日，并交纳了此前的租金。2014年12月8日，因北京市朝阳区东坝乡焦庄村经济合作社与案外人邵×之间的纠纷，涉案场地被人民法院强制腾退。审理中，双方均认可租赁合同自2014年12月8日起解除。
原告对承租的房屋进行了装修，在另案审理中，本院�托北京兴中海建工程造价咨询有限公司对×公园内涉案场地上装饰、改建、扩建、修缮、绿化工程进行了造价鉴定，经勘验确认原告进行了“四合院装饰、泳池改造装饰、室外犬舍及辅助部分装饰、接待室新建及四合院安装”五项装修改造，经鉴定工程总造价为1095488.32元。原告认为被告违约，造成其上述损失，要求被告承担按照年租金20%承担违约责任，并同时要求被告赔偿损失。被告称原告的损失系其自行造成，对此，向本院提交了如下证据：1、本院2014年5月6日的听证会笔录，原告代理人刘×在听证会上陈述：“2012年7月24日签订合同，租金款项交到2014年4月份，被执行人（指邵×，下同）确实告诉过我在高院达成协议的事，但是我没相信，我以为是他不想租给我。”在被问及是否知道高院的裁定及调解协议时，原告代理人陈述：“没有见过高院的裁定书以及调解书。全×给我出示了被执行人与申请人（指焦庄合作社）的，还有她跟被执行人的租赁合同等，以及朝阳法院的一二审判决，载明继续履行合同。2013年8月7日朝阳法院张贴了公告我才知道这事是真的。”问：8月份之后为何还交租金：代理人回答：“我一直使用这个场地因此交租金，全×与被执行人及申请人与被执行人的纠纷与我无关。”2、本院（2014）朝执异字第00049号执行裁定书，其中案外人东方炫风公司诉称部分，有“被执行人曾经告知过在高院就场地达成和解协议的事情，我们当时以为是他不想租给我公司，没有相信”内容。原告对上述两份证据真实性表示认可。3、录音资料一份，被告称录取时间为2014年5月份，内容为被告丈夫鲁×与原告法定代表人清格尔及刘×的谈话，其中有清格尔陈述“他那天跟我这么说的，你是东方炫风的法人，我说我是，他说你见没见过知不知道，我说我见过，他说这里有一个问题，你跟他们不一样，你的合同是在7月份签的”及清格尔“邵×跟全×的这个合同法官问我，这个你知道不知道在2012年5月15日邵×把钱包括定金和变压器钱都给全×退回去了？我说这个事我知道。那合同约定的，他说包括后期全×没有交给邵×的钱，也就是说，在这种情况下，他说这个点很重要，对你们来说很重要，就是对于我们来说和重要，因为什么，因为你们是在5月19日之后签订的合同，他们是在5月19日之前签订的，我说啊，这个事我说我知道。”原告对录音的真实性表示认可。
另查，被告称原告的装修队是在8月中旬进场的，而高院法官到现场的时间为2012年8月20日左右，高院法官到场后告知了包括原告在内的所有人关于高院裁定及调解的情况，原告在此后投入装修属于其自行扩大的损失，原告对此不予认可，称其自2012年7月14日开始装修，装修了大约1个月结束，在此前其并不知道涉案场地可能被腾退。对此原告向本院提交了其与北京四合茗苑建筑设计有限公司签订的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同协议条款》，显示工程期限为2012年7月21日至2012年8月21日，工程款为240万元，工程地点为朝阳区焦庄村，工程面积为2200平方米，工程户型为四合院。合同未对工程具体内容、项目进行约定，原告也未提交与该单位的预算文件及付款凭证等证据。
再查，被告提交的本院2014年5月6日的听证会笔录中，同为场地使用人的北京中建朗讯无损检测有限公司代理人陈述称2012年8月份是有法院工作人员去过现场，但是仅口头告知了相关情况，没有书面，其也不知道有这么严重。被告在笔录中有如下陈述：“我确实收到了定金及变压器的退款，被执行人只是口头说过，但是被执行人并未签订任�书面的协议，还说要积极协商看看是否可以继续使用，因为我认为退租的事并未确定下来”及“当时2012年4月份邵×给我们告知说案子村里申诉了，先停一停。”
上述事实，有《场地租赁合同书》、（2009）朝民初字第14546号民事判决书、（2010）二中民终字第15145号民事判决书、（2012）高民提字第03300号民事调解书、2014年5月6日本院听证会笔录、（2014）朝执异字第00049号执行裁定书、鉴定意见书及双方陈述在案为证。
本院认为：双方协商一致，可以解除合同。本案双方当事人均认可所签《场地租赁合同书》已于2014年12月8日解除，本院对此予以确认。本案争议的焦点有两个：一是被告是否有违约行为及是否应承担违约金；二是原告的装修损失责任如何承担。
被告在2012年5月即与邵×就涉案标的物所签合同不再履行进行了协商，仍在2012年7月与原告签订租赁合同将涉案�的物出租，且在双方《场地租赁合同书》中承诺租赁标的物不存在权利纠纷、保证场地正常使用，被告对合同的签订具有过错。根据被告提交的录音、听证会笔录可以认定，原告在与被告签订本案《场地租赁合同书》之时，对本案租赁标的物有民事纠纷、存在无法正常履行的风险是明知和有预期的，在此情形下仍与被告签订合同，故原告对合同的签订也有过错，故此后发生的租赁标的物被腾退致使双方租赁合同无法继续履行，不应认定为被告单方责任。原告已就其损失提出主张，同时主张违约金缺乏法律依据，且其违约金数额也缺乏合同依据，故对其违约金的请求本院不予支持。原告虽对装修提交了《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，但该合同施工内容并不明确，合同约定的工程款与鉴定意见书关于原告施工部分的造价意见有巨大差距，在原告未同时提�预算资料、工程款给付证明的情形下，本院对该合同的真实性难以认定，对该合同约定的工期同样不予确认。双方均未举证证明装修开始及完成的时间，故被告关于原告在高院相关工作人员到场告知后仍继续施工、相关损失属于其自行扩大的损失的意见本院难以采纳。被告在明知合同存在无法继续履行的情形下与原告签订合同、在明知原告出资装修的情形下未予及时制止，被告对原告装修损失具有较大过错，应承担主要责任；原告在明知涉案场地存在无法正常使用的风险的情形下，仍投入资金进行装修，其对损失的发生有过错，应自行承担部分责任。
根据双方陈述本院认定，原告在装修后使用了涉案场地及房屋两年多时间，其依据装修造价鉴定意见主张损失缺乏依据，本院以合同约定的租期为参考，对使用期间的装修损耗予以确定，并根据本案具体情况，考虑双�过错等因素对被告应承担的原告装修损失数额酌情予以确定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、确认原告北京东方炫风文化传媒有限公司与被告全×2012年7月14日签订的《场地租赁合同书》已于2014年12月8日解除；
二、被告全×于本判决生效后十五日内赔偿原告北京东方炫风文化传媒有限公司损失五十五万元；
三、驳回原告北京东方炫风文化传媒有限公司其他诉讼请求。
如被告全×未按本院指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八千一百四十元，由原告北京东方炫风文化传媒有限公司负担三千四百九十元（已交纳），由被告全×负担四千六百五十元（原告北京东方炫风文化传媒有限公司已预交，被告全×于本判决生效后七日内给付北京东方炫风文化传媒有限公司）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 陈建斌
二〇一五年七月六日
书 记 员 郭玉房