湖南省醴陵市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）醴法民一初字第895号
原告殷晓玲，住湖南省醴陵市。
委托代理人刘大成，湖南湘泰律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提起上诉，代收法律文书等。
被告湖南嘉茂房地产开发有限公司，住所地醴陵市文化北路（都汇城D1区3A楼）。
法定代表人ＸＸ川，系该公司董事长。
委托代理人刘智，湖南弘扬律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提起反诉或上诉，代收法律文书等。
原告殷晓玲与被告湖南嘉茂房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月12日公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘大成，被告委托代理人刘智到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2012年2月7日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于醴陵市文化北路商业街的第G栋1层105号商铺，总房款为4246238元，交房日期为2012年12月31日之前。合同并对逾期交房的违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按照约定向被告付清了购房款并交清了其他契税，但被告时至今日仍未完善该商铺的自来水、排污等配套设施，该商铺亦没有综合验收报告，不符合合同约定的交房条件。被告逾期交房的行为使原告遭受了巨大的经济损失，为维护自身合法权益，原告故向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金634387.9元；2、被告立即按照合同约定完善交房条件，自来水到户，并将商铺交付给原告。诉讼过程中，原告向本院申请变更诉讼请求，自愿放弃要求被告交付房屋的诉讼请求，另将要求被告支付的逾期交房违约金由634387.9元变更为862410.9元（计算至2014年11月12日止），本院依法进行了审理。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1、原告的身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；
2、被告的工商登记信息，拟证明被告的诉讼主体资格；
3、《商品房买卖合同》及附件，拟证明原、被告于2012年2月7日签订商品房买卖合同，合同对房屋价格、付款方式、交房期限及违约责任等进行了约定的事实；
4、销售不动产统一发票一张，契税完税证明一份，拟证明原告已经按照合同约定向被告支付了足额的购房款并付清了购房契税的事实。
被告辩称，被告在2012年12月31日前后曾多次通知原告收房，但原告不予理会，被告不存在违约交房的行为；原告在本案纠纷中存在逾期付款的行为；本案涉诉房屋的基础设施和配套设施均已完备，可以正常使用；原告要求的逾期交房违约金过高，请求法院予以调整。
被告为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：
书面通知及国内特快专递邮件详情单复印件各一份，拟证明被告于2013年2月1日通过特快专递向原告寄送书面通知的方式通知原告收房的事实；
潇湘晨报一份，拟证明被告于2014年1月25日通过在报纸上发布公告的方式通知原告收房的事实；
预收款专用凭据6份，拟证明原告未按约定期限向被告支付购房款的事实。
经庭审举证、质证，被告对原告提交的证据1、2、4无异议，对证据3的真实性无异议，但对关联性有异议。原告对被告提交的证据1的真实性、合法性有异议，主张该特快专递上未加盖邮戳且原告未收到该邮件，本案涉诉房屋亦未达到合同约定的交房条件；对证据2的真实性无异议，但对关联性有异议，主张公告并未涵括本案涉诉的G区房屋；对证据3的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，主张原告已按照合同约定于2012年3月1日前付清了2126238元首付款，剩余按揭款双方并未约定支付期限，故原告不存在逾期交付购房款的行为。
根据原、被告的质证意见，本院对原、被告提交的证据审核认证如下：
被告对原告提交的证据1、2、4无异议，本院予以采信。原告提交的证据3经原、被告双方签字盖章，真实有效，本院予以采信。被告提交的证据1中的国内特快专递邮件详情单系复印件且未加盖邮戳，不符合交易常理，不具有真实性，本院不予采信。对被告提交的证据2，该公告内容特定指向的系G区业主，与本案存在关联性，本院予以采信。原告对被告提交的证据3的真实性、合法性无异议，本院对该证据的真实性、合法性予以确认，另结合原告提交的证据3的相关约定，原告对该证据的异议主张具有事实依据，本院对原告的异议主张予以采纳。
根据本院认定的证据，结合原、被告双方的诉、辩称事实和理由及其在庭审过程中的陈述，本院查明本案法律事实如下：
2012年2月7日，原、被告就原告向被告购买其开发的位于醴陵市文化北路商业街的第G栋1层105号房签订《商品房买卖合同》，合同约定该商品房的建筑面积共118.61平方米，其中套内建筑面积为65.25平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积53.36平方米，单价为每平方米35800元，总金额为4246238元；付款方式为：首付款2126238元于2012年3月1日前支付，剩余房款2120000元采用银行按揭方式支付；出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种，第2种和第3种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得建筑工程竣工验收备案表；2、该商品房取得面积实测技术报告书；3、该商品房经分期综合验收合格；出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订前后，原告分别于2012年1月17日、1月18日和3月1日向被告支付了870000元、630000元和626238元，合计2126238元购房款，剩余2120000元购房款以按揭的方式于2012年3月22日向被告付清。此后，被告于2013年下半年通知原告收房，但原告认为本案涉诉房屋未达到合同约定的交房条件，未接收房屋。2014年1月25日，被告在潇湘晨报上发出公告，通知醴陵市文化北路商业街G区业主办理交房手续。但此后原、被告仍因本案涉诉房屋是否达到交房条件而产生争议。2014年6月9日，原告向本院提起诉讼，请求处理。
本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的合同义务。本案双方争议的焦点是：一、被告是否存在违约交房的行为；二、原告要求被告支付计算至2014年11月12日止的逾期交房违约金862410.9元的诉讼请求是否合理有据。
关于争议焦点一，按照原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，作为出卖人的被告应在2012年12月31日前将本案涉诉房屋交付给原告，但在原告已付清房款的情况下，被告直至本案庭审之日仍未将上述房屋交付给原告，其行为已构成违约，被告应按照合同约定承担相应的违约责任。被告虽主张其在2012年12月31日前后曾多次通知原告收房，但原告不予理会，故其不存在违约交房的行为，但其未向本院提交有效证据证实其系在房屋具备合同约定的交房条件的情况下通知原告收房，原告系无理拒绝收房，故被告的上述辩解意见缺乏事实依据，本院不予采纳。
关于争议焦点二，按照原、被告签定的《商品房买卖合同》的约定，在被告逾期交房的情况下，从2013年1月1日起，原告有权要求被告支付逾期交房违约金。本案，在双方约定的交房日期之前，原告按照合同约定，按期向被告付清了所有购房款，被告主张原告存在逾期付款的行为与案件事实不符，本院不予采纳。原告要求被告按照合同约定的日万分之三的标准向其支付计算至2014年11月12日止的逾期交房违约金862410.9元，该违约金明显过高，被告请求减少，其主张具有事实和法律依据，本院予以支持。综合本案案情，本院认为被告按照日万分之二的标准向原告计付逾期交房违约金较为合理。据此，被告应向原告支付计算至2014年11月12日止的逾期交房违约金578338元（4246238元×681天×0.0002）。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
被告湖南嘉茂房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起七日内向原告殷晓玲支付计算至2014年11月12日止的逾期交房违约金578338元；
驳回原告殷晓玲的其他诉讼请求。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12424元，由原告殷晓玲承担4092元，被告湖南嘉茂房地产开发有限公司承担8332元。
如义务人未自觉履行义务，权利人可自期限届满之日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳。汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：16×××86。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 杨 坚
人民陪审员 贺序福
人民陪审员 张 卫
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 王超群
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。