重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
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（2015）沙法民初字第12081号
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原告重庆宏睿物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区渝碚路99-2-27-6号，组织机构代码75009144-X。
法定代表人张道全，重庆宏睿物业管理有限公司经理。
委托代理人廖正远，重庆万同律师事务所律师。
委托代理人唐贵林，重庆万同律师事务所律师。
被告杭彬，男，汉族，1981年8月23日出生，无固定职业，住重庆市九龙坡区，现住重庆市大渡口区。
委托代理人郑德玉（杭彬之妻），女，无固定职业，住重庆市铜梁区，现住重庆市大渡口区。
原告重庆宏睿物业管理有限公司（以下简称宏睿公司）与被告杭彬物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月15日立案受理后，依法由代理审判员金歆独任审判，适用小额诉讼程序并于2015年12月15日公开开庭进行了审理。原告宏睿公司的委托代理人唐贵林，被告杭彬及其委托代理人郑德玉到庭参加诉讼。被告于2015年10月23日提出管辖权异议，2015年11月6日，本院作出（2015）沙法民管异初字第00481号民事裁定书，驳回被告提出的管辖权异议。本案现已审理终结。
原告宏睿公司诉称，原告是重庆市沙坪坝区＊＊小区的物业服务公司，被告是该小区＊号楼1-27-4号房屋的业主。原告按照合同约定提供了物业服务，但被告至今未交纳2012年5月至2015年9月期间的物业服务费3021.70元。现起诉至本院，请求法院判令被告支付原告2012年5月1日至2015年9月30日期间物业服务费3021.70元；并以3021.70元为基数，从2015年10月15日起，按每日千分之三的标准支付违约金至付清为止。
被告杭彬辩称，被告未交纳2012年5月1日至2015年9月30日期间物业服务费属实。但是被告房屋外墙漏水，从2009年10月起被告多次找原告要求维修，但被告一直未解决。另原告从未收到过被告的催费通知，被告起诉的部分物业服务费用已经超过了诉讼时效，故不同意支付物业服务费。若法院认为被告应当支付物业服务费及违约金，则被告认为物业服务合同约定的违约金标准为高，请求法院予以调整。
经审理查明，被告杭彬系重庆市沙坪坝区＊＊130号附1号27-4房屋的业主，房屋建筑面积81.90平方米。原告为二级物业服务资质。
2005年12月23日，原告宏睿公司（乙方）与重庆市沙坪坝区凤天大道＊＊＊小区开发商重庆＊＊实业有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，由甲方选聘乙方对重庆市沙坪坝区凤天大道＊＊＊小区实施物业管理服务，合同期限自2007年5月1日起至2010年4月30日止。物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，清洁卫生、垃圾收集、公共绿化的养护和管理等。双方约定高层住宅的物业服务收费标准为1.20元／月／平方米。物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应每季第一月的前十天履行交纳义务。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务相关费用的，乙方有权要求其限期足额补齐并有权按日加收3‰的滞纳金。
合同签订后，原告为被告提供了物业服务。在实际履行合同中，原告按0.90元／月／平方米收取物业服务费。
合同到期后，重庆市沙坪坝区凤天大道＊＊＊＊小区业主委员会未选聘行的物业服务企业进行物业服务，仍由原告一直为被告所在小区提供物业服务。被告至今未交纳2012年5月1日至2015年9月30日期间的物业服务费。
现原告宏睿公司以被告未履行交费义务为由诉至本院，要求判如所请。审理中，被告认为原告未尽到对被告家外墙的管理义务，且原告从未向被告催收过物业服务费用，被告主张的部分物业服务费用已经超过了诉讼时效，不同意原告的诉讼请求。原告认为被告没有证据证明其房屋漏水，且即使房屋漏水，在保修期内也应当由开发商维修；原告有向被告催收过欠缴的物业服务费用，被告欠费的行为一直存续，原告的主张并未超过诉讼时效。因双方当事人分歧较大，调解未成。
上述事实，有原告宏睿公司提供的《前期物业服务合同》、物业服务资质证书、房屋档案查询结果、（2015）沙法民初字第＊＊＊号民事判决书以及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原告与重庆市沙坪坝区凤天大道＊＊＊小区开发商重庆＊＊实业有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。该合同对业主具有法律约束力。该合同期间届满后，业主委员会未选聘出新物业服务企业，原告继续为该小区提供物业服务，被告继续接受服务，双方形成事实物业服务合同关系，被告仍应参照《前期物业服务合同》的约定支付物业服务费。
原告为＊＊＊小区提供了物业服务，被告接受了原告提供的物业服务，应当按照合同约定向原告支付物业服务费。合同约定物业管理费收费标准为1.20元／月／平方米，但在实际履行合同中是按0.90元／月／平方米收取。被告的房屋建筑面积为81.90平方米，按合同约定计算，被告每月应当交纳物业服务费73.71元。被告未交纳2012年5月1日至2015年9月30日期间的物业服务费，原告于2015年10月15日才向本院提起诉讼，对于2013年10月15日前被告未交纳的物业服务费，已经超过了两年的诉讼时效。原告辩解其曾向被告催收过欠缴的物业服务费，但并未提供相应的证据加以证明，对其辩解，本院不予采信。故对原告主张的2012年5月1日至2013年10月15日期间的物业服务费，本院不予支持。2013年10月16日至2015年9月30日，被告应当交纳的物业服务费为1734.10元（73.71元／月＊23个月＋73.71元／月＊12个月／365天＊16天）。被告杭彬辩称原告对小区未尽到合同约定的物业服务义务，不同意支付物业服务费，但并未提供充分的证据证明其主张，故对其辩解，本院不予采信。被告应当向原告交纳2013年10月16日至2015年9月30日期间的物业服务费1734.10元。
被告迟延交纳物业服务费，属违约行为，除应继续向原告交纳物业服务费外，还应按合同约定向原告支付违约金。合同约定的违约金为每日千分之三，过分高于造成的损失，经被告申请，本院予以适当调整为中国人民银行发布的同期同类贷款利率的百分之一百三十。故违约金应以1734.10元为基数，从原告起诉之日2015年10月15日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的百分之一百三十标准累计至付清之日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告杭彬于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆宏睿物业管理有限公司2013年10月16日至2015年9月30日期间的物业服务费1734.10元。
二、被告杭彬于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆宏睿物业管理有限公司逾期交纳物业服务费违约金，该违约金以1734.10元为基数，从2015年10月15日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的百分之一百三十标准计算至付清之日止。
三、驳回原告重庆宏睿物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告杭彬负担。限被告杭彬于本判决发生法律效力后立即迳付原告重庆宏睿物业管理有限公司。
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书送达在规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 金 歆
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 彭超群