吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）白山民二终字第233号
上诉人（原审被告）白山市华荣房地产开发有限公司。住所：白山市浑江区。
法定代表人葛相福，经理。
委托代理人葛爱民，女，1966年3月6日生，汉族，白山市华荣房地产开发有限公司职工，住白山市浑江区。
委托代理人麦仁秋，男，1955年11月30日生，汉族，白山市浑江区圣民法律服务所法律工作者，住白山市浑江区。
被上诉人（原审原告）齐利青，男，1964年1月30日生，汉族，白山市公安局工作人员，住白山市浑江区。
委托代理人曲云，吉林泉成律师事务所律师。
原审被告王世生，男，1972年8月30日生，汉族，职业不详，住白山市浑江区。
上诉人白山市华荣房地产开发有限公司（以下简称华荣公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服抚松县人民法院（2014）抚民二初字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
齐利青原审诉称，2009年，齐利青与王世生联系，欲在华荣公司开发的抚松镇华荣园小区内购买房屋。王世生向齐利青出示了2007年9月7日王世生与华荣公司签订的合同书一份，该合同载明：“甲方（指华荣公司）将华荣园10#楼承包给乙方（指王世生），乙方自行施工，自行组织人员办理售房手续，售楼价格按甲方统一价格进行售销，未经甲方同意不得随意调整价格。”齐利青据此得知王世生有权出售华荣园小区10#楼的房屋。2009年11月6日，齐利青在王世生处以98，055.00元的价格购买了位于抚松镇华荣园小区10#楼3单元401室，建筑面积为65.37平方米的楼房。同日，齐利青将48，055.00元现金付给王世生，并以自己所有的一辆红旗牌轿车抵顶了剩余的5万元房款，王世生为齐利青出具收据一份。王世生带领齐利青实地查看了房屋并将该房屋钥匙交付给齐利青。嗣后，齐利青欲装修该房屋时，发现该房屋被华荣公司另行出售。诉请：一、依法解除齐利青与王世生之间签订的房屋买卖合同；二、要求王世生与华荣公司返还购房款98，055.00元并支付相应利息（利息自2009年11月6日起至本金返还时止，按银行贷款利率计算）；三、要求王世生与华荣公司承担98，055.00元的赔偿责任。
王世生原审未答辩。
华荣公司原审辩称，华荣公司与王世生签订的合同书中约定的是允许王世生自行组织人员办理销售房屋的手续，但王世生并没有自行销售房屋的权利。王世生在对外销售楼房时，应带领购房人到华荣公司售楼处办理正规的销售手续，但王世生为逃避相关税费并未带领齐利青前去办理。华荣公司对王世生已将本案争议房屋出售给齐利青一事并不知情，故华荣公司无过错，不应承担责任，齐利青的损失应由王世生承担。请求法院驳回齐利青的诉讼请求。
原审法院查明，2007年，华荣公司在抚松镇开发建设华荣园小区，该小区共建设楼房10栋。为了加快该小区的建设，保证工程按期竣工投入使用，华荣公司将其中的10号楼发包给王世生建设。2007年9月7日，双方签订合同书一份，载明：“甲方：白山市华荣房地产开发有限公司，乙方：王世生。为了加快抚松华荣园小区的建设步伐，保证工程按期竣工投入使用，甲乙双方商定达成以下合同条款：一、甲方将华荣园10#楼承包给乙方，乙方自行施工，自行组织人员办理售房手续，售房价格按甲方统一价格进行销售，未经甲方同意不得随意调整价格，如有违反本条款，按售楼价的5%进行罚款。二、甲方负责原有房屋的拆迁，拆迁管理费由甲方承担；三、乙方应缴的税费按国家规定进行缴纳，缴纳方式按售楼收入和施工进度进行缴纳；四、乙方向甲方交纳的费用：房屋动迁安置费贰佰壹拾万元整（2，100，000.00），分两次交纳。合同签订后交纳伍拾万元整（500，000.00），主体封闭后交纳壹佰陆拾万元整（1，600，000.00），于2007年11月15日前交纳。如不能按时交纳，乙方将承担15%的利息；五、乙方必须按甲方统一要求进行施工，门、窗等甲方统一采购安装，外墙涂料甲方统一粉刷，价格按甲方统一采购价格执行，乙方承担款项支付，如有违约甲方不予办理售楼手续；六、甲方在10#楼安置的回迁户，由甲方按现有安置的楼层、面积给乙方进行平等调整；七、乙方如不能履约本合同条款，甲方将终止乙方的售楼权。”该合同上除盖有华荣公司的公章外，华荣公司的法定代表人葛相福及王世生均签字予以确认。合同签订后，双方依约履行。2009年，齐利青欲在华荣公司开发的抚松镇华荣园小区内购买房屋，王世生向齐利青出示了2007年9月7日其与华荣公司签订的合同书。2009年11月6日，齐利青与王世生签订了房屋认购合同一份，合同载明：“甲方：白山市华荣房地产开发公司，乙方：齐利青。一、乙方预定甲方开发的抚松县华荣园小区10#（楼）3单元401#，建筑面积约65.37平方米预售给乙方。乙方认购房屋单价为1，500.00元，总价人民币￥98，055.00元；……四、甲方在为乙方办理按揭贷款手续时和工程主体封闭及竣工时，将分别通过电话和电视广告字幕方式通知乙方前来履行手续或交款，乙方必须按照甲方要求的期限前来办理相关事宜。否则视同乙方自动放弃所购房屋，甲方有权退回乙方所交房款，另行出售。乙方所提供的联系电话必须真实有效，如有变动请立即通知甲方，否则由此引发的一切后果，甲方不予承担任何责任；五、本协议必须甲、乙双方签字并盖章、按手印生效，双方必须信守。退房违约金为总房款的百分之十；六、所购房屋产权归乙方所有；七、甲方于2009年11月6日前向乙方交付所购房屋；八、购房方式：现金。此次交纳房款￥98，055.00元。一汽世纪星牌车辆一部顶房款伍万元整，其余款以现金方式交付。”齐利青在该合同上签字，王世生虽未签字但在该合同上加盖了公章，该公章名头为“抚松华荣小区10号楼销售专用章”。同日，齐利青将轿车及余款48，055.00元一并交付给王世生。王世生为齐利青出具了收据一份，该收据仍然加盖的是“抚松华荣小区10号楼销售专用章”。合同签订后，王世生向齐利青交付了房屋钥匙，齐利青亦到该房屋内进行了查看。因齐利青居住于白山市浑江区，故并未入住争议房屋。2010年8月18日，华荣公司以104，592.00元的价格将本案争议房屋另行出售给案外人季黎明。2010年8月23日，抚松县房产产权管理处就本案争议房屋向案外人季黎明颁发了抚FQ字第020130号房屋所有权证。嗣后，齐利青得知该房屋已被华荣公司另行出售，多次与王世生协商未果，遂诉至法院。庭审中，华荣公司称2009年10月起其开始为各购房者办理入户手续，并在抚松电视台以广告形式进行通知。其允许王世生对外出售10号楼的房屋以抵顶工程款，购房者可将购房款直接交给王世生，也可由华荣公司收取。购房款由王世生直接收取的，需向其交纳相关税费。由华荣公司收取的，公司扣除相关税费后，将剩余房款返还给王世生。王世生系以华荣公司名义对外销售楼房，其个人并未取得商品房预售的相关手续。王世生以华荣公司名义与他人签订房屋认购合同一事其知情，但要求王世生出售完房屋后必须到公司办理正式的销售手续。王世生未将本案争议房屋已出售的情况向其进行汇报，亦未向其交付该房屋的价款。其另行出售该房屋时，因无法与王世生取得联系，故未通知王世生。齐利青对华荣公司曾在抚松电视台以播放广告的形式通知办理入住手续一事提出异议。
原审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，王世生以华荣公司的名义向齐利青出售了诉争房屋，虽向齐利青交付了房屋钥匙，但并未协助齐利青办理产权登记，即房屋的所有权并未发生转移。现华荣公司已将房屋另行出售给案外人季黎明并办理了所有权登记，致使齐利青购买该房屋的合同目的已无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，对齐利青要求解除2009年11月9日其与王世生签订的房屋认购合同的诉讼请求予以支持。关于齐利青要求华荣公司及王世生返还购房款98，055.00元、支付相应利息（利息自2009年11月6日起至本金返还时止，按银行贷款利率计算）及承担98，055.00元的赔偿责任的诉讼请求能否支持的问题。华荣公司于2007年9月7日与王世生签订的合同书已明确约定：“乙方（指王世生）自行组织人员办理售房手续，售楼价格按甲方（指华荣公司）统一价格进行销售”、“乙方如不能履约本合同条款，甲方将终止乙方的售楼权”，实际销售过程中华荣公司亦允许王世生以其公司名义对外售楼，上述情况足以说明华荣公司已将华荣园小区10号楼的销售权委托给了王世生，该公司与王世生就10号楼的销售已形成代理与被代理的关系。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款规定“公司、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”因此，王世生向齐利青出售诉争房屋的行为后果应由华荣公司承担。华荣公司在既未解除王世生的售楼权，又未查明华荣园10号楼对外销售数量的情况下，便将诉争房屋另行出售，致使齐利青购买该房屋的目的已无法实现。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”对齐利青要求华荣公司向其返还购房款98，055.00元、支付相应利息及承担98，055.00元的赔偿责任的诉讼请求予以支持，但利息应计算至本判决生效之日止。华荣公司辩称其已通过抚松电视台播放广告告知购房者前去办理入住手续，但并未提交相关证据证实其主张，对此反驳主张不予支持。华荣公司虽称王世生并未向其交纳诉争房屋的销售款项，且王世生未向其汇报已将诉争房屋出售，但该争议系华荣公司及王世生之间相关责任分配的问题，不能以此对抗齐利青的相关主张。关于王世生应否承担给付义务、赔偿责任的问题。从王世生与华荣公司2007年9月7日签订合同来看，华荣公司虽然将华荣园小区10号楼的销售委托给了王世生，但王世生同时还负有建设该栋楼房、承担动迁安置费用的义务。实际上是王世生挂靠于华荣公司对10号楼进行开发建设，其与华荣公司对外应承担连带责任。且王世生将本案诉争房屋出售给齐利青后，并未及时带领齐利青到华荣公司办理正式的商品房销售手续，亦未将该房屋已经出售的情况向华荣公司进行汇报，由于其售楼过程中出现的重大过失造成诉争房屋“一房二卖”情形的出现，因此其应与华荣公司共同承担给付及赔偿义务。关于王世生与华荣公司之间以往因相关费用结算产生的纠纷及此次赔偿后王世生与华荣公司相互之间的责任应如何分担的问题，因与本案不属同一法律关系，不予一并审理。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：“一、解除原告齐利青与被告王世生于2009年11月6日所签订的房屋认购合同；二、被告王世生、白山市华荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告齐利青返还购房款98，055.00元及利息（利息自2009年11月6日始至本判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、被告王世生、白山市华荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告齐利青支付赔偿款98，055.00元。”
华荣公司上诉称，一、原审判决认定事实错误。造成齐利青购房目的无法实现的过错系王世生造成，齐利青在购房过程中本身亦存在过错，华荣公司将诉争房屋出售给他人不存在任何过错，原审法院应按房屋认购合同约定的退房违约金为购房款的10%而非全部购房款确定违约责任赔偿数额，华荣公司无过错，不应与王世生共同承担连带责任。二、齐利青提起诉讼主张已超过诉讼时效。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
齐利青答辩称，一、本案造成齐利青购房目的无法实现的责任人是华荣公司，王世生也有一定责任，齐利青无过错。二、齐利青并非退房，而是购房后因华荣公司及王世生的过错导致一房二卖，齐利青被迫提出解除房屋买卖合同，故房屋认购合同中约定的退房违约责任不适用于齐利青。三、齐利青于2011年春天得知自已购买的房屋有人入住，并于2013年将华荣公司及王世生诉至抚松法院，因王世生承诺解决此问题，故齐利青撤诉，齐利青的起诉并未超过诉讼时效，且二审时华荣公司无权提出此案是否超过诉讼时效。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持原判。
经本院审理查明，一审审理过程中，华荣公司未针对齐利青的起诉提出诉讼时效抗辩。其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，华荣公司与王世生签订的合同书明确约定：华荣公司将华荣园10#楼承包给王世生，王世生自行施工，自行组织人员办理售楼手续，售楼价格按华荣公司统一价格进行销售，未经华荣公司同意不得随意调整价格。华荣公司亦认可王世生系挂靠其公司，故王世生与华荣公司就华荣园小区10号楼的销售行为形成代理与被代理关系，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”的规定，华荣公司应对王世生对外售楼后果承担责任。华荣公司与王世生对本案涉及的房屋销售情况未予核实，造成涉案房屋重复出售，华荣公司及王世生均有过错，华荣公司及王世生对此应承担连带责任，华荣公司主张其不应承担连带责任的上诉理由不成立，本院不予支持。关于违约赔偿金数额问题，齐利青与王世生签订的房屋认购合同中约定退房违约金为购房款的10%，而本案系因王世生、华荣公司将涉案房屋重复出售，致使齐利青无法取得该房屋，并未涉及退房事宜，原审法院适用《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第八条，判决华荣公司及王世生承担已付购房款一倍责任并无不当，华荣公司的此项上诉理由依据不足，本院不予支持。关于诉讼时效问题，因华荣公司一审时未提出齐利青的起诉超过诉讼时效，根据《最高人民法院﹤关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定﹥》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”华荣公司原审未提出诉讼时效抗辩，故华荣公司的此项上诉主张依据不足，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，250.00元，由白山市华荣房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱瑛华
代理审判员 兆艳红
代理审判员 方永刚
二〇一四年十月九日
书 记 员 李 勇