贵州省遵义市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）黔03行终10号
上诉人（原审被告）桐梓县国土资源局，住所地贵州省桐梓县海校街道办事处河滨北路。
委托代理人令狐荣飞，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。
委托代理人谢雨洁，贵州名城（桐梓）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）娄方照，男，1973年2月17日生，汉族，贵州省桐梓县人，住贵州省桐梓县。
原审被告遵义市住房和城乡建设局，住所地贵州省遵义市人民路241号。
法定代表人颜建和，该局局长。
上诉人桐梓县国土资源局与被上诉人娄方照、原审被告遵义市住房和城乡建设局房屋行政登记纠纷一案，因不服贵州省桐梓县人民法院（2015）桐法行初字第41号行政判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审查明，2002年，原告娄方照通过集资建房，以4.16万元的价格购得位于桐梓县文化路武装部家属院四单元五楼住房一套，建筑面积为128.36平方米，2004年3月28日补签集资建房协议，并于同年7月向被告遵义市住房和城乡建设局申请初始登记，被告遵义市住房和城乡建设局向原告娄方照颁发了遵房权证桐梓私字第××号房产证，该证载明房屋所有权人为娄方照，共有人栏空白。2005年，原告娄方照因犯盗窃罪经福建省高级人民法院判处有期徒刑15年，实际执行11年5个月。2005年7月1日，原告娄方照之妻（现已离婚）杨春花（又名杨艳）持委托人为娄方照且加盖有福建省泉州市看守所专用章、行头为泉州市看守所的特别委托书与其签订了《买卖房协议》（甲方为杨春花、娄方照，乙方为樊洁），约定将位于桐梓县文化路武装部家属院四单元五楼，建筑面积为122平方米的住房以8万元的价格卖给第三人樊洁。2005年7月25日，何银生（第三人樊洁的亲戚）以杨春花名义与第三人樊洁签订了《房地产买卖契约》（甲方为杨春花，由何银生代签，乙方为樊洁，建筑面积为128.36平方米，成交价为3.5万元）。同日，何银生代表杨春花为卖方申请人，第三人樊洁为买方申请人向被告遵义市住房和城乡建设局提出房屋所有权变更登记申请，同时提交《买卖房协议》、《房地产买卖契约》。2005年7月26日，桐梓欣源房地产评估事务所作出《房地产转移估价书》，涉案房屋估价为6万元。2005年7月，被告遵义市住房和城乡建设局向第三人樊洁颁发了编号为遵房权证桐梓私字第××号房屋所有权证，将涉案房屋所有人从原告名下过房登记在第三人名下。2015年9月22日，原告娄方照向桐梓县人民法院提起民事诉讼，请求确认杨春花与第三人樊洁签订的《买卖房协议》无效，桐梓县人民法院于2015年11月16日作出（2015）桐法民初字第3274号民事判决，以第三人樊洁系善意取得为由，驳回原告娄方照的诉讼请求，原告娄方照不服，上诉于遵义市中级人民法院，遵义市中级人民法院于2016年6月27日作出（2016）黔03民终2166号民事判决书，驳回原告娄方照的上诉，维持原判。2016年10月9日，原告娄方照再向桐梓县人民法院起诉，请求确认何银生以杨春花的名义与第三人樊洁签订的《房地产买卖契约》无效，桐梓县人民法院于2017年3月30日作出（2016）黔0322民初3594号民事判决，确认《房地产买卖契约》无效，该判决于2017年6月15日生效。
原审认为，被告遵义市住房和城乡建设局是当时房屋权属登记管理机关，根据《城市房屋权属登记管理办法》第四条第二款之规定，有权就涉案房产进行登记。但是，被告遵义市住房和城乡建设局作为专业登记机构，负有对相关材料进行审查的职责。根被告桐梓县国土资源局提交的桐梓县房屋所有权变更登记表，案外人何银生代表杨春花作为卖方申请人，第三人樊洁是买方申请人，而何银生是第三人樊洁的亲戚；原告娄方照是涉案房屋初始登记的所有人，案外人银生既无原告娄方照的直接授权委托，又无杨春花的间接授权委托，被告遵义市住房和城乡建设局凭什么证据相信何银生是杨春花的代理人？本案事实上没有出卖方当事人提出房屋权属变更申请。本案是房屋所有权过户变更登记，不是房屋所有权的初始登记，被告遵义市住房和城乡建设局在办理本案房屋产权变更登记时，仅凭买受一方的申请就将原本登记在原告名下的房屋变更登记在第三人樊洁的名下，违反《城市房屋权属登记管理办法》第十三条的规定，属于严重违程反法定程序。根被告桐梓县国土资源局在本案发回重审审理中的陈述以及提交的其他证据，被告遵义市住房和城乡建设局作出遵房权证桐梓私字第××号房屋所有权变更登记的主要依据是案外人何银生代表杨春花与第三人樊洁签订《房地产买卖契约》，而《房地产买卖契约》已被（2016）黔0322民初3594号民事判决书确认无效，被告遵义市住房和城乡建设局在办理本案房屋产权变更登记所依据的主要证据已不存在，因此，被告辩称已尽到合理注意义务的理由不能成立。综上所述，根据《城市房屋权属登记管理办法》第四条、第十三条，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，原审法院判决如下：撤销遵义市住房和城乡建设局于2005年7月作出的遵房权证桐梓私字第××号房屋所有权登记证。案件受理费50元，由被告桐梓县国土资源局负担。
上诉人桐梓县国土资源局（以下简称“桐梓国土局”）以原判认定事实错误，适用法律错误为由请求驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。理由如下：一、原审法院认为何银生不能代表杨春花是错误的，杨春花已经实际委托了何银生来办理房屋所有权变更登记，并提交了房产证及平面图等相关证件；何银生虽与樊洁系亲戚，但不能就此认定何银生不能代表杨春花；在办理房屋过户登记时，房屋的估价依据是桐梓欣源房地产评估事务所作出的《房地产转移估价书》，虽然《房地产买卖契约》被民事判决确认为无效，但上诉人已经尽到合理的注意义务。二、根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，第三人樊洁系善意取得，不应当撤销登记，故法院不应当撤销本案的被诉行政行为。
被上诉人娄方照辩称杨春花伪造委托书、签订虚假的房地产买卖契约，原审被告遵义市住房和城乡建设局未尽到审查核实义务，故应当撤销房屋转让登记，原审认定事实清楚，请求驳回上诉、维持原判。
原审被告遵义市住房和城乡建设局未提交书面答辩状。
原审第三人樊洁未提交书面答辩状。
本院审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点在于原审被告遵义市住房和城乡建设局颁发给原审第三人樊洁的房屋所有权登记证（遵房权证桐梓私字第××号）是否合法。
根据建设部第57号《城市房屋权属登记管理办法》第十一条第一款、第十三条之规定，买卖房屋的双方均未到场的情况下，仅由案外人何银生一人独自办理房屋登记的行为违法；杨春花持有的委托手续系虚假手续；何银生作为杨春花的代理人办理转移登记，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交娄方照同意转委托的书面凭证，遵义市住建局未对转委托行为进行审查，对当事人的身份关系和委托关系审查不够全面，属于转移登记程序违法。根据已经生效的裁判文书可知，原审被告遵义市住建局审查的转移登记证据中，杨春花与樊洁签订的《房屋买卖契约》系虚假契约，故被诉的房屋转让登记所依据的材料不真实，即作出房屋变更登记的事实不清、证据不足。上诉人关于适用最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定的主张，与本案争议事实不符，本院不予支持。原审被告遵义市住房和城乡建设局给原审第三人樊洁的房屋登记行为事实不清、程序违法。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人桐梓县国土资源局承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱晓东
审 判 员 李永华
代理审判员 冯再军
二〇一八年三月二十一日
法官 助理 陈 娜
书 记 员 张达磊