成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金牛民初字第1727号
原告（反诉被告）廉志仁，男，汉族，1949年11月2日出生，住成都市金牛区。
委托代理人王平，四川宏联威律师事务所律师。
委托代理人张锃康，四川宏联威律师事务所律师。
被告(反诉原告)马辉，男，汉族，1979年8月30日出生，住四川省双流县。
委托代理人施俊英，四川鼎立律师事务所律师。
原告廉志仁与被告马辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，马辉提出反诉，本院依法适用简易程序，由审判员杨实担任独任审判，公开开庭对本、反诉进行了审理。休庭后，因双方争议较大，本院组成合议庭于2015年11月20日再次公开开庭进行审理。廉志仁及其委托代理人王平、张锃康和马辉的委托代理人施俊英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
廉志仁本诉诉称，廉志仁与李春蓉于2013年6月8日签订《商铺及房屋租赁合同》，由李春蓉承租廉志仁位于白果林小区百寿路*号*栋*号1-3楼范围内房屋，租赁期限自2013年6月15日至2018年6月14日。2014年4月12日，李春蓉将租赁房屋的承租权转让给马辉，同日，马辉与廉志仁签订《商铺及房屋租赁合同》，租赁期限自2014年4月15日至2019年4月14日。2014年7月，租赁房屋纳入棚户区搬迁改造项目范围，廉志仁根据租赁合同第十条之约定，于2014年9月15日向马辉发出了因拆迁需终止租赁合同的《终止房屋租赁告知书》，要求马辉按照租赁合同约定向廉志仁交还租赁房屋。但马辉至今未向廉志仁交还租赁房屋，导致廉志仁迟迟不能领取拆迁安置补偿款，严重损害了廉志仁的合法权益。为了维护自己的合法权益，请求依法判令马辉向廉志仁支付逾期交还租赁房屋的占用费33665.75元（以合同约定租金每月8000元为标准，自2014年11月15日起计算至2015年3月23日）；判令赔偿廉志仁因马辉逾期交还租赁房屋致使廉志仁迟迟未领取拆迁安置补偿款的资金利息损失，损失以拆迁补偿款2309221元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2014年11月5日计算至2015年3月23日；本案诉讼费由被告承担。
马辉本诉辩称，廉志仁要求马辉交还租赁商铺及房屋条件不成就。根据双方签订的租赁合同约定，遇不可抗力或国家或国家征用，马辉无条件交还商铺及房屋。廉志仁与拆迁实施单位成都市鑫金资产投资经营有限公司签订的补偿安置合同，实质是房屋买卖合同，而非合同约定的征用。该租赁房屋也并非系被征收，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，此地段国有土地上房屋征收的适格主体是金牛区人民政府，但金牛区人民政府从未对马辉租赁房屋作出征收决定，因此廉志仁不是被征收人，即该房也并未征收。廉志仁与马辉租赁期限未届满前即与第三方达成房屋买卖合同，是对马辉优先购买权的侵犯，在马辉先行投入的资产未能收回遭受巨大损失的情况下，廉志仁强行要求马辉无条件搬离是对马辉用益物权的践踏。廉志仁没有理由要求马辉支付逾期交还房屋的占用费和赔偿其损失。
马辉反诉诉称，廉志仁明知位于成都市金牛区白果林小区百寿路*号*栋*号1-3楼范围内房屋将面临拆迁，还于2014年4月12日马辉签订《商铺及房屋租赁合同》，用途作餐饮，租期为五年，自2014年4月15日起至2019年4月14日止，每月租金8000元。合同签订后，马辉支付押金1万元和7个月租金56000元，进行部分装修和购买餐饮相关用具，并向该房租赁的前承租人交付转让费12万元。2014年7月，廉志仁告知马辉该房要被政府拆迁，给刚开业的马辉带来巨大损失。马辉对此与廉志仁进行协商，请求依据国家政策和公平原则弥补马辉相关损失，但廉志仁拒绝协商，还于2015年1月10日带人对马辉租赁的商铺进行打砸，毁坏财物，迫使马辉关门停业。马辉为维护自己的合法权益，请求法院判令廉志仁赔偿马辉停车停业经济损失7万元、装修转让费108000元、购买设备设施及自行装修费用2万元、财物毁坏的损失1200元、搬家费、宽带费、电话机、空调移机费等3000元、退还押金1万元；由廉志仁承担诉讼费用。
廉志仁反诉辩称，马辉反诉的诉讼请求没有事实依据，依法不应得到支持。请求法院依法作出判决。
经审理查明，2013年6月8日，廉志仁与李春蓉签订《商铺及房屋租赁合同》，合同约定，廉志仁将其位于成都市金牛区白果林小区百寿路*号*栋*号1-3楼范围内的商铺及房屋出租给李春蓉作餐饮使用，租期五年，即自2013年6月15日至2018年6月14日止，每月租金8000元。合同签订后李春蓉按其要求对该房进行了装修经营餐饮。此后，李春蓉于2014年4月8日与马辉达成协议，将位于百寿路14号附8号-9号的刘老大串串香铺面以108000元价格转让给马辉，协议签订当天付定金8000元，余款在与房东签订正式合同和铺面清场后付清。同年4月12日廉志仁与马辉签订《商铺及房屋租赁合同》，协议约定:廉志仁（甲方）将上述商铺及房屋租与马辉（乙方）作餐饮使用，租期五年，即自2014年4月15日至2019年4月14日止，每月租金8000元，一年后每年递增，每六个月交一次，提前十天交纳租金；签订本合同时乙方向甲方交纳押金10000元，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方无息退还马辉押金；乙方装修承租房需经甲方同意，不得擅自破坏房屋主体结构。合同第十条约定：“本合同所称不可抗力是指不能预见、不能克服、不能避免并对一方当事人造成重大影响的客观事件，包括但不限于自然灾害如洪水、地震、火灾和风暴等以及社会事件如战争、动乱、政府行为等。如因不可抗力或国家征用此出租房等原因，确需收回商铺及租房时，甲方须提前一个月通知乙方。乙方应无条件按甲方要求交还商铺，所缴的保证金在扣清乙方应缴纳的费用后，将余额退回乙方（不计息），如保证金不足抵缴乙方所应交的费用，则由乙方补足差额。”上述合同签订当天，马辉向廉志仁交纳了2014年4月15日至2014年10月14日期间的租金48000元和租房押金1万元后，又按其与李春蓉的约定，将10万元付给李春蓉。此后，马辉开始使用租赁的商铺及房屋。2014年7月，成都市金牛区棚户区危旧房改造中心、成都市金牛区人民政府西安路街道办事处、成都市鑫金资产投资经营有限公司张贴《百寿路14、16、20号棚户区附条件协议搬迁改造项目搬迁公告》，明确“为改善居住条件，完善城市基本设施和公共服务设施，提升片区整体形象，拟对百寿路14、16、20号实施附条件协议搬迁改造”。2014年9月12日，廉志仁（乙方）与成都市鑫金资产投资经营有限公司（甲方）签订《百寿路14、16、20号棚户区附条件协议搬迁改造项目补偿安置合同》，约定乙方自愿放弃被搬迁房屋产权和房屋安置，由甲方给予乙方货币补偿，乙方在签约期限内签订搬迁补偿安置合同并在规定时间内交付被搬迁房屋的，甲方给予乙方6万元奖励，乙方选择货币补偿的，甲方另给予面积奖45175元，甲方应当支付乙方其他费用补偿，其中装修补偿费（实测清单面积98.69平方米+自建119.16平方米）×500元/平方米=108925元。合同违约责任约定：“合同生效后，乙方未在规定期限内腾空被搬迁房屋及附属物交由甲方拆除，甲方有权不再向乙方支付搬迁奖励，且甲方有权主张对上述房屋及附属物进行拆除，乙方无权要求甲方对房屋内的任何遗留物品主张赔偿。”2014年9月15日，廉志仁向马辉出具一份《终止房屋租赁告知书》，内容为：“因政府原因，需拆迁白果林小区百寿路14号附9号的房屋及商铺。我方按照与贵方签订的房屋租赁合同约定，提前通知贵方按照合同约定交还租赁房屋及商铺。”9月27日，成都市金牛区棚户区危旧房改造中心、成都市金牛区人民政府西安路街道办事处、成都市鑫金资产投资经营有限公司、成都市金牛区西安路街道办事处白果林社区居民委员会联合发出公告，该项目正式启动。马辉将房屋租金交至2014年11月14日，此后，双方就拆迁赔偿问题不能达成一致，廉志仁于2015年1月16日将房屋卷帘门拆走，同年3月17日房屋交拆迁单位拆除。
庭审期间，廉志仁陈述，其出租房屋十年前就听说要拆迁，但一直没有拆迁，期间有政府工作人员进行拆迁摸底调查，并将有可能面临拆迁的情况告知马辉。马辉对此没有异议，但其认为拆迁在任何地方都有可能存在，如果系国家征用即无偿配合，但本次拆迁系有偿行为，故应当对其进行补偿。关于诉争租赁房屋的面积租赁合同中未作约定，廉志仁陈述仅出租一楼给马辉做火锅店，马辉则称一至三楼均由其承租，双方各执一词。
上述事实有当事人的身份信息、商铺及房屋租赁合同、搬迁公告、附条件协议搬迁改造项目补偿安置合同、终止房屋租赁告知书、押金收条、房屋租金收条、照片、马辉与李春蓉的协议、李春蓉的收条等证据和庭审笔录在案予以印证。
本院认为，马辉与李春蓉达成铺面转让协议，李春蓉将其承租廉志仁的白果林小区百寿路*号*栋*号1-3楼范围内的商铺及房屋转让给马辉，由马辉与廉志仁于2014年4月12日重新签订了《商铺及房屋租赁合同》，该合同是马辉与廉志仁双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方应当按合同约定履行。该合同履行至2014年7月，租赁房屋即面临拆迁，拆迁相关部门的搬迁公告明确是对百寿路14、16、20号实施附条件协议搬迁改造。因此，马辉提出廉志仁与拆迁单位签订的补偿安置合同实质是房屋买卖合同，而非合同约定的征用的抗辩理由不能成立。廉志仁与拆迁单位于2014年9月12日签订《附条件协议搬迁改造项目补偿安置合同》后即向马辉发出《终止房屋租赁告知书》，要求收回房屋，符合《商铺及房屋租赁合同》第十条约定，双方的租赁合同终止，马辉应当将租赁房屋交还给廉志仁。马辉是否应无条件按廉志仁的要求交还租赁房屋是本案争议的焦点问题。本院认为，虽然廉志仁按《商铺及房屋租赁合同》第十条“甲方须提前一个月通知乙方，乙方应无条件按甲方要求交还商铺”约定，有权要求提前收回房屋，但鉴于马辉系支付了转让费108000元才从李春蓉处取得该房租赁权，与廉志仁签订租期为五年的租赁合同，而其实际租赁该房仅三个月即面临拆迁，马辉无条件将租赁房屋交还廉志仁这一后果对其不公平。马辉取得房屋使用权时支付的转让费中包括了李春蓉对房屋的装修费用，该房屋内的装修应当视为马辉的投入，而拆迁单位与廉志仁签订的《附条件协议搬迁改造项目补偿安置合同》中对租赁房屋的装修作了补偿，故根据公平原则，该装修补偿款应当系对马辉投入的装修进行的补偿，故廉志仁应当就马辉实际投入的装修给予补偿。廉志仁提出拆迁补偿安置合同中对装修补偿的房屋面积并非是马辉全部由使用，马辉仅使用1-3楼范围内的商铺及房屋，但未提供证据证明。而租赁合同约定马辉租赁使用的是1-3楼范围内的商铺及房屋，故本院采纳马辉的意见，拆迁合同约定对装修的补偿费108925元，应由廉志仁支付马辉。廉志仁于2015年1月16日将房屋卷帘门拆走，马辉不能正常使用租赁房屋，故双方租赁合同实际不能再履行，马辉的房屋租金应计算至2015年1月15日，廉志仁主张计算至2015年3月23日没有依据，马辉应向廉志仁交纳2014年11月15日至2015年1月15日期间的房屋租金16263元。廉志仁没有举证证明因马辉拒绝交房导致其迟迟未领取到拆迁安置补偿款，故其主张拆迁安置补偿款的资金利息损失，本院不予支持。租赁合同已经终止履行，廉志仁应将租房押金1万元退还马辉。马辉反诉主张停业经济损失7万元、购买设备设施及自行装修费用2万元、财物毁坏的损失1200元、搬家费、宽带费、电话机、空调移机费等3000元的各项诉讼请求，均无证据支撑，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、马辉应于本判决生效之日起十日内支付廉志仁2014年11月15日至2015年1月15日期间房屋租金16263元；
二、驳回廉志仁的其他本诉诉讼请求；
三、廉志仁应于本判决生效之日起十日内支付马辉108925元，并退还马辉租房押金1万元，合计118925元；
四、驳回马辉的其他反诉诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费809元（已由廉志仁预付），由廉志仁负担509元，马辉负担300元。反诉案件受理费2906元（已由马辉预付），由马辉、廉志仁各负担1453元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 杨 实
审 判 员 杨 阳
人民陪审员 刘文兴
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 谢 凯