湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终5094号
上诉人（原审被告）：湖北沃尔德投资管理有限公司，住所地武汉市武昌区紫阳东路77号梅苑小区二期1栋11层4室。
法定代表人：刘济波，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：夏平，湖北正信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军76332部队，住所地湖北省广水市十里办事处仙人洞村。
负责人：潘俊，该部队主任。
委托诉讼代理人：谈建国，湖北英达律师事务所律师。
上诉人湖北沃尔德投资管理有限公司（以下简称沃尔德公司）因与被上诉人中国人民解放军76332部队（以下简称76332部队）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初47号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
沃尔德公司上诉请求：撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初47号民事判决第一项，并依法改判，76332部队承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足，缺乏法律依据。1、因76332部队违反租赁合同约定未履行义务，未能通过军队房地产租赁管理部门审核导致沃尔德公司不能实现租赁合同目的，且沃尔德公司已缴纳履约保证金、租赁保证金，不存在欠付租金情形。2、一审判决与双方签订的《全面停止有偿服务协商会议纪要》中的真实意思表示相悖，一审判决忽视了2015年12月中国人民解放军总后勤部同意本租赁项目继续履行的事实、76332部队向沃尔德公司退还履约保证金100万元以及沃尔德公司租赁项目各租赁年度实际使用面积比例较小的事实。二、一审法院在事实认定不清，缺乏依据的情形下错误支持76332部队要求沃尔德公司支付未使用面积租金并承担违约金的请求。
76332部队辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
76332部队向一审法院起诉请求：1、解除沃尔德公司与76332部队之间的房地产租赁合同关系，即双方因2014年9月30日签订《军队房地产租赁合同》及与之相关联的事实所产生的房地产租赁合同关系；2、判令沃尔德公司恢复租赁房屋原状（即拆除租赁房屋内未经76332部队书面同意的装饰装修及改扩建物，并不得破坏房屋原有结构），向76332部队腾退移交租赁房地产，即76332部队位于武汉市武昌区横堤一街20号76332部队营院内建筑面积10490平方米的房屋、9057平方米的场地及相关设施设备；3、判令沃尔德公司向76332部队支付拖欠的租金、管理费及违约金、利息共计437.83万元（计算至2017年9月30日，后续租金、管理费按合同约定标准给付至腾退移交之日止，违约金、利息按租金总额的30%计算）；4、判令沃尔德公司承担本案的全部诉讼费。
一审法院查明，武汉市武昌区横堤一街20号房屋登记在中国人民解放军总后勤部（76332部队）名下，国有土地使用权登记在76332部队名下。2014年5月5日，76332部队向沃尔德公司发出《76332部队徐家棚家属区空余房产招租项目投标邀请函》，邀请其参加武昌区横堤一街20号房地产租赁项目招标。2014年6月27日，沃尔德公司向76332部队支付投标保证金20万元。2014年7月12日，76332部队向沃尔德公司发出《中标通知书》，通知其被确定为中标人并要求其提交履约保证金。
2014年9月30日，76332部队（甲方）与沃尔德公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：第一条甲方自愿将坐落在湖北省武汉市武昌区横堤一路20号(广鄂字第8231号)的房屋建筑面积10490平方米，场地面积9057平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解愿意承租该房地产。第二条租赁用途办公、仓储、住宿、经营。第三条租赁期限自2014年9月30日起至2019年9月29日止。第四条租金总额（不含水、电、暖、天然气、设备、物业等费用）为420万元。年租依次为76万元、80万元、84万元、88万元、92万元。租金按季结算，乙方于每季前十日交付甲方。第六条自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金30万元。甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方;乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金;甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第十一条(二)项约定，沃尔德公司逾期交付房地产租金及有关费用，每逾一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向沃尔德公司加收违约金；逾期30日，甲方有权解除合同并收回按本合同约定属于76332部队的全部财产；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。第十五条双方承认的附加条款第4款、第9款约定，沃尔德公司应向甲方交纳管理费、变压器维护及检测费、广告费用，每年依次为35万元、36.5万元、38万元、40.5万元、43万元，按季度随租金一同支付。工程建设免租期2个月，从2014年9月30日至11月30日。76332部队与沃尔德公司法定代表人分别于合同签章处签字并加盖公章。2014年10月15日，沃尔德公司向76332部队支付履约保证金120万元及租赁保证金30万元。
合同签订后，76332部队依约向沃尔德公司交付了租赁房地产。沃尔德公司将房屋进行改造装修后于2014年9月30日至2016年2月28日期间，分别与王超峰、武汉全线通通讯工程有限公司、武汉启讯信息技术有限公司、苏洪生、中国通信建设第三工程局有限公司、武昌区人民政府徐家棚办事处、朱秋林、徐祝英、李峰、尹作华签订《徐家棚营区房地产租赁合同》，转租了武昌区横堤一路20号房屋。2015年2月3日，76332部队与沃尔德公司签订《关于徐家棚租赁合同终止（函）》，载明：湖北沃尔德投资管理有限公司:我部同贵单位关于徐家棚空余房地产租赁项目，目前因军队政策调整，该项目未能通过军队房地产租赁管理部门审核。根据军区“六项纠治”的规定，特终止此合同。有关该项目的后续赔偿及处理，我部将严格按照国家法律法规和军队的规章制度，在上级相关部门的指导下进行。特此通知。2015年2月10日，76332部队向沃尔德公司退款60万元。2015年4月16日，76332部队向沃尔德公司退保证金40万元，共计退款100万元。
2016年10月31日，76332部队向沃尔德公司发出《关于停止违规行为函》，载明：近日，我部发现贵公司在未告知部队的情况下，擅自对我部徐家棚家属区原办公楼区域进行装修改造，并拟对外招租。贵公司行为严重违反了军委下发的《关于全军和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》、中部战区陆军装备部下发的《转发战区陆军后勤部<关于贯彻落实军委首长重要指示精神积极稳妥推进全面停止有偿服务工作>的通知》等文件规定，经我部党委研究决定，现责令你公司立即停止相关违规活动，由此带来的损失由你公司自行承担，对部队产生的不良后果，我部保留追偿权利。现派我部干部黎妙建同志将函送达贵公司，请予接洽，并将处理意见书面函复我部。沃尔德公司法定代表人于2016年11月2日在该函签字并加盖公章。2016年11月2日，沃尔德公司向76332部队发出《<关于停止违规行为函>的回复函》，载明：我公司收到贵部队《关于停止违规行为函》，了解到相关内容。我们下一步愿意停止相关的改造和招租，也愿意自行承担相关损失，与部队无关。2017年11月6日，76332部队向沃尔德公司发出《关于进一步协商终止双方房地产租赁合同后续清算事宜的函》，通知其于2017年11月9日协商终止合同后续清算事宜。2017年11月23日，武汉市武昌区人民政府作出武昌征决字〔2017〕22号房屋征收决定，对武昌区武车F片旧城区改建项目范围内国有土地上的房屋实施征收。
2017年12月6日，武汉市武昌滨江文化商务区建设发展中心向76332部队发出《关于加快推进武车F片中国人民解放军76332部队房屋征收工作的函》，载明：横堤一街20号为贵部76332部队房产，位于本次房屋征收红线范围内。请贵部尽快完成搬迁工作。2018年1月22日，沃尔德公司向76332部队发出《关于解除<军队房地产租赁合同>方案的请示报告》，协商解除合同事宜。2018年2月12日，76332部队与沃尔德公司在一审法院主持下达成如下协议：一、76332部队与沃尔德公司2014年9月30日签订的《军队房地产租赁合同》自本协议签订之日起解除；二、沃尔德公司于2018年3月31日前将其承租的武汉市武昌区横堤一街20号院内的房屋、场地及相关设施设备按现状移交给76332部队，办理交接手续。租赁区域内属于沃尔德公司的可移动设施设备，由沃尔德公司负责转移。否则，2018年3月31日后将由76332部队处置。76332部队与沃尔德公司在2018年9月30日前不得改变76332部队房屋土地现状，不得损坏76332部队的设施设备。一审法院于当日作出（2018）鄂0106民初47号民事调解书予以确认。该调解书已生效。2018年2月23日，一审法院立案受理沃尔德公司诉76332部队房屋租赁合同纠纷一案（2018鄂01**民初2432号），沃尔德公司请求赔偿改造装修的损失。
一审法院认为，76332部队与沃尔德公司2014年9月30日签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效。各方当事人均应按合同约定履行各自义务，享有各自权利。因76332部队与沃尔德公司在诉讼中已协商解除合同，故76332部队解除合同的诉讼请求不再处理。
76332部队与沃尔德公司在诉讼中已协商一致，并由一审法院生效民事调解书确认“按现状移交”“办理交接手续”“评估鉴定机构作出鉴定意见之前不得改变中国人民解放军76332部队房屋土地现状，不得损坏中国人民解放军76332部队的设施设备”，故76332部队腾退租赁房地产的诉讼请求不再处理，其恢复租赁房屋原状（即拆除租赁房屋内未经76332部队书面同意的装饰装修及改扩建物，并不得破坏房屋原有结构）的诉讼请求与调解协议内容相违背，不予支持。
合同约定“租金总额（不含水、电、暖、天然气、设备、物业等费用）为420万元。年租依次为76万元、80万元、84万元、88万元、92万元”、“工程建设免租期2个月，从2014年9月30日至11月30日”，故截至2017年9月30日的租金为227.33万元（76万元÷12×10+80万元+84万元）予以支持。76332部队请求后续租金按合同约定标准计算至腾退移交之日止，予以支持。
合同约定“沃尔德公司应向甲方交纳管理费、变压器维护及检测费、广告费用（以下简称管理费），每年依次为35万元、36.5万元、38万元、40.5万元、43万元，按季度随租金一同支付”，故截至2017年9月30日的管理费为109.5万元（35万元+36.5万元+38万元）予以支持，76332部队请求后续管理费按合同约定标准计算至腾退移交之日止，予以支持。
合同约定“沃尔德公司逾期交付房地产租金及有关费用，每逾一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向沃尔德公司加收违约金；逾期30日，甲方有权解除合同并收回按本合同约定属于76332部队的全部财产；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。”76332部队请求按尚欠款项总额的30%计算违约金及利息远低于合同约定，予以支持。故违约金及利息计算为101万元[30%×（227.33万元+109.5万元）]。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，一审判决：一、湖北沃尔德投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内向中国人民解放军76332部队支付截至2017年9月30日的租金、管理费、违约金、利息共计437.83万元及后续租金、管理费（从2017年10月1日起，按合同约定标准计算至实际腾退移交租赁房屋之日止）；二、驳回中国人民解放军76332部队的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42326元，减半收取21163元，由湖北沃尔德投资管理有限公司负担。
二审中，沃尔德公司提交：证据1、中国人民解放军广州军区装备部直属工作部于2015年12月11日签发《空余房地产租赁问题整改方案审核意见书》之附件一的《总部审批项目问题整改方案审核意见明细表》；证据2、双方于2017年11月9日就武昌区横堤一街20号房地产租赁项目租赁合同终止收回租赁房地产事宜形成《全面停止有偿服务协商会议纪要》。上述证据拟证明：1、因部队政策调整，本案租赁项目未能及时办理审批手续，后期在等待上级机关批复的过程中，需要沃尔德公司停止改造和招租，维持现状，导致沃尔德公司实际使用的租赁房屋面积比例较小（实际使用面积的租赁合同均已在部队报备）；2、因76332部队原因导致不能实现《军队房地产租赁合同》，沃尔德公司在合同履行过程中不存在违约责任；3、76332部队同意沃尔德公司实际使用面积计算租金，且同意沃尔德公司的剩余履约保证金、租赁保证金等冲抵实际租金。76332部队质证表示对上述证据的真实性需要进一步核实。案涉合同一直未经上级批复，但是沃尔德公司直到2018年3月31日才将租赁房地产返还给76332部队，期间一直在占有使用，无论什么情况亦应支付租金。关于租赁面积的问题，《会议纪要》只是原则性约定。沃尔德公司一审提交的转租合同仅仅是其中一部分，并不能代表租赁区域所有次承租人使用房屋的面积，实际使用及未使用面积、数额、时间均无法确定，无法核算，沃尔德公司应承担举证不能的责任，该部分租金无法减扣。另外50万元保证金另案处理比较合适。本院认为，76332部队与沃尔德公司签订租赁合同后，因部队政策调整，案涉合同无法正常履行，双方就案涉租赁项目终止清算曾进行了积极的沟通、协商，《会议纪要》仅明确了案涉合同终止后相关处理原则，沃尔德公司单方提供的转租合同无法准确核算其实际转租面积和使用时间，上述举证的证明目的本院不予采信。
一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，2018年3月31日，沃尔德公司与76332部队办理了案涉房屋腾退移交手续，76332部队已收回房屋。
本院认为，76332部队与沃尔德公司于2014年9月30日签订《军队房地产租赁合同》，合同签订后，76332部队依约向沃尔德公司交付了租赁房地产，合同履行期间，因部队政策调整导致双方合同目的不能实现，76332部队分别于2015年2月10日、2015年4月16日向沃尔德公司退还保证金共计100万元，而沃尔德公司在合同履行中，截至2017年9月30日双方协商解除合同之日止，未按合同约定支付租金和管理金，一审根据合同约定的租金标准核算租金227.33万元、管理费109.5万元并无不当。2017年10月1日-2018年3月31日期间，沃尔德公司仍应参照合同约定支付房屋占用费44万元（88万元÷12×6）、管理费20.25万元（40.5万元÷12×6）。
关于违约责任的承担问题，沃尔德公司虽未能充分举证证明其实际使用的租赁面积，但部队政策变化导致案涉租赁合同终止，76332部队提前收回房屋，上述因素亦给沃尔德公司履约造成一定的影响，据此，本院兼顾合同履行情况根据公平原则和诚实信用原则酌定沃尔德公司按欠款总额的10%计算违约金，即40.1万元[10%×（227.33万元+109.5万元+44万元+20.25万元）]。
综上，上诉人沃尔德公司的部分上诉请求有理，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初47号民事判决；
二、湖北沃尔德投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内向中国人民解放军76332部队支付截至2017年9月30日的租金、管理费336.83万元；
三、湖北沃尔德投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内向中国人民解放军76332部队支付2017年10月1日-2018年3月31日期间的房屋占用费、管理费64.25万元；
四、湖北沃尔德投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内向中国人民解放军76332部队支付违约金40.1万；
五、驳回中国人民解放军76332部队的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取21163元，由中国人民解放军76332部队负担6348.9元，湖北沃尔德投资管理有限公司负担14814.1元。
二审案件受理费42326元，由中国人民解放军76332部队负担12697.8元，湖北沃尔德投资管理有限公司负担29628.2元。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊 青
审 判 员 安林锋
审 判 员 骆朝辉
二〇一八年六月二十六日
法官助理 杜 文
书 记 员 舒 渲