广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第93号
上诉人（原审被告）：杜翠娟，女，汉族，1972年7月18日出生，住广东省东莞市莞城区，
委托代理人：何飞，广东华文律师事务所律师。
委托代理人：李韵枝，广东华文律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审原告）：阮笑连，女，1932年2月12日出生，住香港特别行政区，
委托代理人：龙华琼，广东方中天律师事务所律师。
委托代理人：张冬，广东方中天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：阮笑兴，女，汉族，1946年10月19日出生，住广东省东莞市莞城区，
上诉人杜翠娟因与被上诉人阮笑连、阮笑兴返还原物纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法东民一初字第859号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年2月14日，阮笑连向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、杜翠娟立即搬离东莞市城区北外环路翠景花园18座202号房屋；2、杜翠娟支付房屋占有使用费（以1000元/月计算，自2010年8月20日起计至搬离房屋返还阮笑连时止，暂计至2014年1月为42000元）；3、阮笑兴对杜翠娟的债务承担连带赔偿责任；四、本案诉讼费用由杜翠娟、阮笑兴负担。
原审法院经审理查明：阮笑连与阮笑兴系堂姐妹。2007年9月4日，阮笑连以东莞市莞城区沙头遗迹14号房屋所有人名义，公证委托阮笑兴执行和处理下列事项：（一）代表本人向东莞市国土局、东莞市房产管理局办理上述房屋的土地使用登记、房产登记、领取及保管土地使用证、房地产证；（二）对上述房屋进行管理（但不包括出租及出售）；（三）与有关部门或单位就上述房屋的修缮、改建、征用、拆迁签订协议，代收拆迁赔偿款项；（四）缴纳上述房屋有关的税款和支付一切必要的费用。受托人在其许可权范围内依法所作之一切行为及签署之一切档，本人均予以承认。随后，阮笑兴代阮笑连与东莞市城区旧城改造办公室签订《东莞市城市房屋拆迁补偿协议书》，阮笑连同意拆除莞城区沙头遗迹14号房屋，旧改办将案涉房屋用作拆除房屋的产权调换，该协议书并约定了其他内容。2010年8月20日，阮笑兴以阮笑连名义与杜翠娟签订《拆迁安置房买卖合同》，约定杜翠娟以237000元的价格购买案涉房屋，该合同上签字、捺印的真实性经广东智捷律师事务所律师闵军见证。杜翠娟签订合同之日支付给阮笑兴房款167000元，并于2010年9月17日、10月24日两次再行支付购房款35000元。2010年9月14日，杜翠娟与东莞市银峰物业管理服务有限公司签订案涉房屋的前期物业管理服务协议后，一直居住至今。2013年阮笑连儿子回东莞发现案涉房屋被出卖，与杜翠娟、阮笑兴协商无果后于2014年2月13日诉至原审法院。
原审法院认定上述事实的证据有：东莞市城市房屋拆迁补偿协议书、委托书、见证书、拆迁安置房买卖合同、拆迁安置房买卖合同、收条、进账单、前期物业管理服务协议等证据以及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为：本案的诉争点主要在于，阮笑兴将阮笑连的案涉房屋出卖是否构成无权处分，杜翠娟受让案涉房屋能否认定为善意取得。
根据东莞市城市房屋拆迁补偿协议书内容，阮笑连以被拆迁房屋置换取得案涉房屋，为案涉房屋的合法权属人。阮笑连基于与阮笑兴的堂姐妹关系，公证委托阮笑兴执行和处理案涉房屋的有关事宜，阮笑兴应在授权范围内妥善、诚信地从事代理事项。从委托书所载明的代理权限看，阮笑兴无权对案涉房屋进行出租或出售，因此，在阮笑兴未取得阮笑连同意或事后追认的前提下将案涉房屋出售给杜翠娟的行为，构成无权处分。阮笑兴认为阮笑连同意将案涉房屋作价300000元出售给自己，并分两次支付房款140000元，未能提供证据证实，且阮笑连亦不予认可，故对阮笑兴该陈述，原审法院不予采信。
杜翠娟作为案涉房屋的购买人，与阮笑兴签订拆迁安置房买卖合同，分多次支付购房款共计202000元，并实际占有使用案涉房屋的事实，是否构成善意取得，对此问题，原审法院认为，杜翠娟在从事案涉房屋买卖的交易过程中，对案涉房屋的权属人、交易对象、阮笑兴的代理权限等重要事项应尽必要的审查与注意义务。事实上，杜翠娟应知晓案涉房屋为拆迁安置房及权属人为阮笑连，拆迁安置房买卖合同、见证书、公证委托书等均可印证。然而，阮笑兴代理阮笑连出卖案涉房屋依据的委托书，在是否有出租或出售内容部分明显有伪造和变造的痕迹，且案涉物业未办理过户登记，杜翠娟在交易过程中未能尽到足够的审慎注意义务以维护自己的合法权益，因此，阮笑兴的出卖行为不构成表见代理，杜翠娟购买行为亦不构成善意取得。杜翠娟以向阮笑兴缴纳大部分房款并实际占有使用案涉房屋构成善意取得的抗辩主张，事实与法律依据不足，原审法院不予采纳。杜翠娟因不能取得案涉房屋所造成的损失，可另循法律途径予以救济。对于阮笑连诉求杜翠娟按1000元/月的标准承担案涉房屋占用期间的使用费，因阮笑连未能提供占用费的计付标准，亦未向原审法院申请占用费鉴定，故阮笑连该主张因证据不充分，原审法院不予采纳。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二〇一四年六月二十五日判决：一、杜翠娟在判决生效之日起30日内将东莞市城区北外环路翠景花园18座202号房屋返还给阮笑连；二、驳回阮笑连的其他诉讼请求。一审受理费425元，由阮笑兴、杜翠娟共同承担。
杜翠娟不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定事实错误。1、原审认定从2007年阮笑连委托阮笑兴管理房产后，直至2013年才发现案涉房屋被出售等事项错误，阮笑连对于阮笑兴出售其名下房产一事早已知情。第一，阮笑连与阮笑兴是堂姐妹关系，阮笑兴作为阮笑连的代理人与杜翠娟签订《拆迁安置房买卖合同》后，曾多次出境去香港至阮笑连处，并已交付阮笑连部分房款。对此，阮笑兴也在原审庭审中亲口阐述过。第二，杜翠娟签订《拆迁安置房买卖合同》后，也代阮笑连向东莞市城区旧城改造办公室支付了拆迁补偿款58606元，且进账单原件是由杜翠娟亲自填写并收执。对于此笔已经由杜翠娟代为缴纳的款项，阮笑连有最基本的审查义务，有可能早已知道是由杜翠娟代其缴纳，也有可能早已知道是阮笑兴以她的名义进行了房产出售的代理行为。第三，杜翠娟自2010年9月14日与东莞市银峰物业公司签订涉案房屋的物业管理服务合同后，至今一直居住在涉案房屋。杜翠娟合法占有房屋并已居住将近四年，居住期间一直没有任何人向杜翠娟对案涉房屋提出异议。(二)阮笑连与阮笑兴有串通的嫌疑。由于阮笑兴找到房屋买受人，阮笑连也想出售房屋，委托书上的变造痕迹有可能是阮笑连授意所为。而如今却反悔，利用委托书上的瑕疵要求杜翠娟退还房屋，有悖于合同交易的诚实信用原则。由此，对于阮笑连与阮笑兴串通或阮笑兴涉嫌合同诈骗的行为，杜翠娟请求法院将本案有关材料移送公安机关处理。综上，杜翠娟有理由相信，阮笑连与阮笑兴有串通的嫌疑，其对于阮笑兴出售房产一事早已知情并已经同意，杜翠娟与阮笑兴签订的《拆迁安置房买卖合同》合法有效。（二）退一步说，即使阮笑连对此不知情，则原审判决适用法律错误。阮笑兴的出卖行为构成表见代理，《拆迁安置房买卖合同》对阮笑连有约束力。1、杜翠娟在交易过程中已尽到审慎注意义务，主观上是善意且无过错的，客观上有理由相信阮笑兴有代理权。第一，杜翠娟在与阮笑兴协商购买房屋事宜时并不知道阮笑兴为无权处分人，且阮笑兴持有阮笑连签名的委托书。第二，多种被授权的表象让杜翠娟有理由相信阮笑兴拥有代签合同的权限。首先，阮笑兴持有阮笑连签名的委托书。对于委托书上的变造痕迹，杜翠娟当时只是以为纸张被刮花或者是阮笑连授意所为的，因上面有委托人阮笑连的签名，并没有考虑太多。而且，杜翠娟在交易过程也特意要求到律师事务所作见证，连当时见证的律师都没有发现委托书上的瑕疵，杜翠娟作为普通的房屋买受人，不应该对其要求苛刻。况且杜翠娟要求到律师事务所对交易过程作见证已经尽到了自己的审慎注意义务。其次，阮笑兴持有房屋的全部资料并可以由其交付房屋，在协商过程中阮笑兴申明了她们之间的亲属关系并多次承诺，这些行为构成了被授权的表象，杜翠娟有理由相信阮笑兴拥有代签合同的权限。因此，杜翠娟在交易过程中已经尽到了审慎注意义务，主观上是善意且无过错的，客观上有理由相信阮笑兴有代理权。2、阮笑兴以阮笑连的名义进行了代理行为，且阮笑兴与杜翠娟的民事行为具备成立要件。杜翠娟与阮笑兴于2010年8月20日签订《拆迁安置房买卖合同》，杜翠娟以237000元的合理价格购买案涉房屋，并于当天在广东智捷律师事务所对交易过程作了见证。双方均具有相应的民事行为能力、意思表示真实、内容不违背法律或社会公共利益，且以合理价格受让房屋，该买卖合同合法有效。涉案房屋已于2010年8月底交付给杜翠娟，杜翠娟也因此支付了相应的对价。对于房屋过户问题，杜翠娟受让房屋所在的整栋房产也并没有过户，并不是由于杜翠娟的原因不能过户，因此，应视为过户且已合法受让涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，无权代理人阮笑兴出售房屋行为构成表见代理，《拆迁安置房买卖合同》合法有效且对被代理人阮笑连有约束力，阮笑连应履行合同约定的房屋交付义务。据此，杜翠娟请求本院：1、依法撤销原审判决，驳回阮笑连诉讼请求。2、阮笑连、阮笑兴承担本案一、二审的诉讼费。
被上诉人阮笑连书面答辩称：（一）原审判决认定事实清楚，请求维持。1、杜翠娟主张阮笑连知情房屋被售且主张是与阮笑兴串通，完全是主观推测，无任何证据证明，阮笑连1932年出生，已83岁高龄，在香港生活，对房屋出售却不知情，且房屋被杜翠娟占用，应是本案的受损者。2、阮笑兴作为原审被告，对一审认定事实没有上诉，说明阮笑兴认可一审认定的事实和判决。（二）本案不构成表见代理。杜翠娟对委托书上的变造痕迹，早已发现，但当时只以为是纸张被刮花或是阮笑连授意所为，而没有考虑太多。这说明，杜翠娟客观上已发现授权委托书被变造。杜翠娟发现变造后进行无根据的主观推断，而不去旧改办核实（旧改办有另一份授权权书原件备案），主观上有过错。（三）本案也不构成善意取得。杜翠娟不构成《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得。1、杜翠娟签约时已发现授权书有变造的痕迹，主观上却未审慎核实，主观有过错。2、交易价格明显低于市场价，且合同款项尚未付完。3、未办理物权登记，不能取得物权。因此不构成善意取得。综上，请求二审法院维持一审判决。
被上诉人阮笑兴未参加二审法庭调查，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
二审中，杜翠娟主张阮笑兴已被逮捕，根据先刑后民的原则，应当在刑事案件审理完毕后才进行本案的审理，阮笑连可能和阮笑兴存在串通嫌疑，故本案应当中止审理。阮笑连则认为阮笑兴被逮捕不影响本案审理。
本院认为，本案系返还原物纠纷，因阮笑连为香港居民，故本案为涉港返还原物纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案争议的房屋在中华人民共和国内地，故应确定中华人民共和国内地的法律作为本案的准据法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：
首先，从东莞市城市房屋拆迁补偿协议书及委托书的内容来看，阮笑连为案涉房屋的合法权属人，阮笑兴无权对案涉房屋进行出租或出售。阮笑兴将案涉房屋出售给杜翠娟的行为，未取得阮笑连同意或事后追认，原审法院认定阮笑兴出售案涉房屋的行为构成无权处分并无不当，本院予以确认。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”的规定，阮笑连有权要求杜翠娟返还案涉房屋。再次，从杜翠娟受让案涉房屋的过程来看，其明知案涉房屋为拆迁安置房、权属人为阮笑连，且阮笑兴所持委托书在是否有出租或出售权限部分有明显伪造和变造的痕迹，杜翠娟未能到拆迁安置主管部门核实相关情况，仅凭其在律师事务所见证下签订案涉房屋转让协议，不足以证明其已尽到足够的审慎注意义务。杜翠娟主张阮笑兴的转让行为构成表见代理，本院不予采纳。由于案涉转让标的为不动产，杜翠娟未办理过户登记，亦难以认定构成善意取得。原审法院判令杜翠娟将案涉房屋返还给阮笑连并无不当，本院予以维持。杜翠娟因受让案涉房屋所造成的损失，应另循法律途径解决。至于本案应否中止审理的问题，阮笑兴的行为是否构成犯罪，并不影响阮笑连要求杜翠娟返还案涉房屋，虽然杜翠娟主张阮笑兴与阮笑连有串通嫌疑，但未能提供证据证明，故本院认为本案不应中止审理。
综上所述，上诉人杜翠娟上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费850元，由杜翠娟负担（已预交）。
终审判决。审判
审 判 长 卢健如
代理审判员 何玉煦
代理审判员 徐华毅
二〇一五年八月十日
书 记 员 冯颖欣
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……