文书内容四川省西昌市人民法院民 事 判 决 书（2016）川3401民初2635号原告：凉山州中恒房地产经纪有限公司（组织机构代码证代码：31452992-7）。住所地：四川省西昌市城南大道海河路海河帝景26幢1层86号。法定代表人：虎清霞，系该公司经理。被告：邓燕，女，1981年12月30日出生，汉族，四川省西昌市人，居民。原告凉山州中恒房地产经纪有限公司（以下简称：中恒公司）诉被告邓燕居间合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案受理后，依法适用简易程序于2016年9月1日公开开庭进行了审理。原告中恒公司的法定代表人虎清霞、被告邓燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中恒公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告购房佣金25500.00元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是从事房地产经纪中介的合法经营者。2015年8月，被告到原告处登记要求购买一套二手房，原告即带被告到西昌市新城锦绣6栋2单元6楼3号看房。2015年8月8日，被告要购买该套房屋与原告签订了《居间服务确认书》，《居间服务确认书》明确约定，被告承诺在看房后六个月内被告本人及其亲属、同事、代理人、授权人等与被告有关联的人，未通过原告而与上表中房屋的产权人或其代理人达成买卖或租赁交易，或利用了原告提供的信息、机会等条件但未通过原告而与第三方达成买卖或租赁交易，均视为侵害原告权益，被告应在房屋交易发生之日向原告支付买卖成交金额的3%或1月租金作为赔偿金。然被告不按照双方的约定，在未经过原告的情况将该房以80余万元的价格成交到手。被告邓燕辩称：1、原告提供的《居间服务确认书》第二条规定“乙方在帮助甲方找到满意的房屋并在签订《存量房买卖（或租赁）合同》之日起收取房屋买卖双方成交价的3%作为佣金，之前乙方提供的服务均免费。”该条款明确约定了要在原告促成该房屋成交后，被告才支付佣金。由于原告对该房源的议价不成功，原告议价为87万余元，而该套房源的原房东同时委托了多家中介公司对该房进行出售，案外人中信房地产公司向被告介绍该房源并议价为86万元整，因中信房地产公司给出的价格更低，被告才通过中信房地产与涉案房源的原房东达成了房屋买卖合同，并向中信房地产公司支付了相应的佣金，因此不存在利用原告提供的信息、机会的情形。按照合同法的相关规定，原告无权要求被告支付佣金，仅能要求支付从事居间活动支出的必要相关费用。2、被告作为一名普通老百姓，第一次通过中介购买房屋，对中介行业的规则并不清楚，签署《居间服务确认书》时，原告对确认书的内容未尽到最起码的告知义务，仅告知被告“我带你看过房子，请你在这上面签个字，证明我今天的工作。”被告轻信原告工作人员的话，未看内容就签了字，原告也未按要求将其中一份给被告，原告使用欺诈的手段让原告在《居间服务确认书》上签字，并非被告的真实意思表示，更不是原告所说的“被告要购买该房屋与原告签订了《居间服务确认书》。”同时，该《居间服务确认书》系原告提供的格式条款，全部为针对被告责任的条款，该确认书第三条要求被告在原告处看房后只能与原告达成交易，严重限制了被告选择服务的权利并加大了被告的责任，根据合同法以及消费者权益保护法的相关规定，原告提供的《居间服务确认书》第三条为无效条款。本院经审理认定事实如下：2015年8月8日，被告邓燕为购买二手房，与原告中恒公司签订了《居间服务确认书》，该确认书主要约定：1、甲方（邓燕）经乙方（中恒公司）居间介绍，由乙方工作人员首次带领甲方亲自进入下列房地产进行了实地验看，甲方愿意委托乙方居间求购该房地产：新城锦绣6栋2单元6楼3号、新城锦绣7栋2单元10楼2号房屋；2、乙方在帮助甲方找到满意的房屋并在签订《存量房买卖（或租赁）合同》之日收取房屋买卖双方成交价的3%（或一个月租金）作为佣金，之前乙方提供的服务均免费；3、甲方承诺在看房后六个月内，甲方本人及其亲属、同事、代理人、授权人等与甲方有关联的人，未通过乙方而与上表中房屋的产权人或其代理人达成买卖（或租赁）交易，或利用了乙方提供的信息、机会等条件但未通过乙方而与第三方达成买卖（或租赁）交易，都视为侵害了乙方权益，甲方应在房屋交易发生之日向乙方支付买卖成交价的3%作为赔偿金；3、甲方如未能按时支付乙方佣金或赔偿金，则每逾期1天，须按应付款的5%向乙方支付违约金。合同签订后，原告带被告现场看了合同中所列的房产，针对新城锦绣6栋2单元6楼3号房屋，原告经议价后向被告给出房屋报价87万余元。2015年8月10日，被告邓燕及其丈夫秦颖到案外人凉山州中信房地产经纪有限责任公司（以下简称：中信公司）处求购二手房，中信公司针对新城锦绣6栋2单元6楼3号房屋给出报价86万元，被告邓燕的丈夫秦颖遂通过中信公司与新城锦绣6栋2单元6楼3号房屋的所有权人达成了房屋买卖协议，被告邓燕向中信公司支付了中介服务费6000.00元。本院认为：房屋中介公司与客户签订《居间服务确认书》系房屋中介公司向客户提供中介服务时的行业习惯，以防止客户通过中介公司了解到房屋信息后而私下与房东进行交易，该行为一般实施于房屋中介公司带领客户看房时将所看房源填入房屋中介公司提供的格式合同中，由客户签字确认。本案中，原告与被告于2015年8月8日签订的《居间服务确认书》即是由原告提供的格式合同，该合同明确了原告向被告提供的房源包含了本案所涉房屋新城锦绣6栋2单元6楼3号房屋，且约定了“甲方承诺在看房后六个月内，甲方本人及其亲属、同事、代理人、授权人、等与甲方有关联的人，未通过乙方而与上表中房屋的产权人或其代理人达成买卖（或租赁）交易，或利用了乙方提供的信息、机会等条件但未通过乙方而与第三方达成买卖（或租赁）交易，都视为侵害了乙方权益，甲方应在房屋交易发生之日向乙方支付买卖成交价的3%作为赔偿金。”该条款不仅禁止被告私下与房屋的所有权人进行交易，且禁止被告通过其他房屋中介公司等其他形式与房屋的所有权人进行交易，其实质系限制了被告作为接受中介服务方的自主选择权，违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十条“消费者有自主选择商品或服务的权利，消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。”的规定，该限制性条款不发生法律效力。本案中，中信公司就本案所涉房屋向被告提出的报价低于原告的报价，被告有权选择更优质的服务，被告依据中信公司提供的信息与服务而与房屋房东达成买卖协议，系其作为消费者履行自主选择商品或服务的权利的结果，该行为并未侵害原告中恒公司的利益。原告中恒公司依据双方签订的《居间服务确认书》第三条的约定要求被告邓燕按房屋成加价的3%支付中介服务费25500.00元的诉讼请求不能成立，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条之规定，原告并未促成买卖双方的合同成立，不能向被告要求支付报酬，但可以要求委托人即本案被告支付从事居间活动支出的必要费用。原告要求被告支付居间服务费25500.00明显与其从事居间活动支出的必要费用不符，本院酌定被告向原告中恒公司支付的居间活动支出的必要费用为2000.00元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、被告邓燕于本判决生效之日起10日内支付原告凉山州中恒房地产经纪有限公司从事居间活动支出的必要费用2000.00元；二、驳回原告凉山州中恒房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费438.00元，减半收取计219.00元，由原告凉山州中恒房地产经纪有限公司负担150.00元，由被告邓燕负担69.00元（此款原告已垫付，被告在履行以上义务时径直给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员 牛 丹二〇一六年十一月十七日书记员 孙衣呷附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条由下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《中华人民共和国消费者权益保护法》第九条消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。当事人及诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。