陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榆民初字第05405号
原告谢某（反诉被告）。
委托代理人贺某。
委托代理人刘某。
被告某市仁山商业运营管理有限公司（反诉原告）。
法定代表人王某。
委托代理人张某。
委托代理人付某。
原告谢某与被告某市某商业运营管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年11月6日、2014年11月26日开庭审理，后依法组成合议庭于2015年2月5日公开开庭进行了审理。原告谢某代理人贺某、刘某，被告某管理公司委托代理人付某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）谢某诉称：2013年3月14日，原告与被告签订了某市某国际精品商城经营权转让合同书，该合同约定：1、原告租赁被告运营的某国际精品商城第一层25号铺位，租金共计414500元；2、租赁期限从2013年3月14日起至2023年3月25日止；3、采用分期支付租金的方式支付，首付租金为总租金的60%，计259189元，主体封顶时付清剩余款项，计155311元。该合同签订后原告按合同约定分别于2013年1月31日和2013年8月11日给被告支付了全额租赁费，至此原告已经按照合同约定全面的履行了合同义务，随即原告进入租赁铺位开始装修经营，原告为此支付了铺位装潢费用17590元，以及柜台等开业前期的必要支出。但是被告并没有按照约定正常营业，直到2013年10月1日才开始正式营业，且营业后被告的管理漏洞百出，原告及其他商户多次找到被告提出改善及相关变更措施，但被告至始至终置若罔闻。2014年9月3日晚，被告在未经原告同意下私自将原告的退台搬出原约定租赁的25号铺位，并造成了原告的重大财产损失。原告前去阻拦遭到被告方人员的无辜殴打和辱骂。因对方人多势众，原告只能眼看着被告方人员将原告的财产搬离到其他地方。被告的做法已经严重的违背了诚实信用原则，应当对原告的所有损失进行赔偿，且构成了合同的根本违约并应当支付违约金，为此原告起诉至法院，提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告之间的租赁合同；2、判令被告返还原告已缴纳的房屋租金352325元（扣除已经租赁使用的1年半租期费用），赔偿原告铺位装修、装潢费17590元，柜台损失费7640元，并支付违约金（租赁费总额的10%）41450元，共计419005元；3、剩余租金352325元的利息从2013年3月14日计算至还款日，以同期银行贷款利率6.15%计算，现暂计32502元；4、由被告承担货物损失10000元。5、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。对于反诉原告的反诉主张，反诉被告认为1、双方继续履行双方于2013年3月14日签订的某国际精品商城经营权转让合同书没有事实和法律依据。2013年3月14日，反诉被告谢某与反诉原告某市某商业运营管理有限公司签订经营权转让合同，反诉被告承租反诉原告某国际精品商城第一层25号铺，用于经营品牌“诗婷露雅”化妆品，合同期限10年。2013年9月3日，反诉原告未征得反诉被告同意将反诉被告的柜台及货品搬迁至至商场角落，反诉被告高价承租的商铺随即易主。商铺的位置和经营环境，是承租人决定其是否进入该商场承租经营的关键性因素，但本案反诉原告随心所欲的抢占反诉被告承租的商铺。现反诉被告所租商铺已由“男子汉服饰”在经营，反诉被告失去了正常经营的空间和环境，租赁合同已无法继续履行。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。反诉原告的行为导致合同目的不能实现，故其要求继续履行合同的请求不应得到法律支持。2、反诉原告要求反诉被告支付迟延交付租金的违约金人民币15531.10元于法无据。合同约定，应于2013年3月15日前将某国际精品商城第一层25号商铺交于反诉被告进场装修。但因商城还在建设当中不具备交付的条件，故双方商谈，剩余款项延迟缴纳，此举是经过反诉原告允许的。另外2013年8月11日反诉被告缴纳剩余租金时，反诉原告接受并且在收据上记载“不享受优惠政策”字样，这一行为可视为双方变更了原合同约定的内容，其现要求反诉被告支付迟延交付租金的违约金15531.1元没有法律依据；3、反诉原告要求反诉被告支付不服从管理的违约金人民币41450.00元没有事实和法律依据。合同约定反诉被告所租商铺为商城第一层25号铺，本案是由于反诉原告违约导致合同无法继续履行，与反诉被告是否服从管理无关，其要求反诉被告承担不服从管理的违约金无法律依据；4、反诉原告要求反诉被告赔偿营业损失人民币88355.00元没有事实和法律依据。反诉原告管理不善，多家租户纷纷退租，反诉被告违背自己招商时的承诺，将本来规划在二楼的服装重新规划在一楼，且私自拆卸、霸占反诉原告的商铺，解除合同事宜发生在商场重新装修过程中，何来营业损失？综上所述，反诉原告单方面违约，且不想支付反诉被告违约金等是事实，反诉原告提出的反诉请求无事实与法律依据，因此法院应当依法驳回反诉原告的反诉请求，依法保护答辩人的本诉，以维护反诉被告的合法权益不受侵犯。
原告（反诉被告）向法庭提交了以下证据：
1、经营权转让合同书1份及交纳租赁费票据2支，用以证明2013年3月14日，原告谢某与被告某商业运营管理有限公司签订经营权转让合同书。原告租赁了该商城第一层25号铺，建筑面积16.58平方米，套内面积9.75平方米租给原告，租金为414500元人民币。租赁期限从2013年3月14日起至2023年3月25日止。合同期内原告享有某市某国际精品商城第一层25号商铺的经营使用收益权。原告于2013年1月31日、2013年8月11日两次交纳了商铺租金155311元、259189元，共计414500元。证明原告已交纳了10年的全部租金，享有对该商铺的经营和收益权。被告抢占该商铺致原告无法使用应退还原告交纳的租金。
2、商铺布局图及尺寸图各1份，用以证明原告所租商铺在被告商场所处的方位及规格，即榆林仁山国际精品商城第一层25号铺，建筑面积16.58㎡，套内面积9.75㎡的事实。同时证明原告在合同期内对该商铺享有经营、使用、收益权，被告抢占该商铺属违约行为，应承担违约责任。。
3、商铺装修清单1份，用以证明原告为装修某国际精品商城第一层25号商铺花费17590元，对此有装修工（证人）白某作证。
4、商铺挪动、柜台损坏照片7张，柜台造价证明2份、货损清单1份，用以证明1、被告雇人强行拆卸原告所有的柜台、货物等，并将其堆放至商场门口；2、由于被告粗鲁的行为导致原告柜台被损坏；3、被告商场未尽到保管义务，致使原告货物丢失，后原告与被告商场工作人员王某一起清点库存并登记，但王宁拒绝在登记本上签字，对此原告有录音为证。
5、商铺被占用照片1组，用以证明原告所租被告商城第一层25号铺现被“男子汉服饰”占用，被告无视合同约定，违法合同义务，擅自将原告所租铺位转租给“男子汉服饰”，其行为已构成根本违约。
6、2013年3月13日榆林晚报广告复印件1份，用于证明被告在招租时，明确1层商铺经营范围不包括服饰，原告按照合同所确定的经营范围租赁了1楼25号商铺化妆品。2014年8月31日前，被告将25号商铺租赁给何某经营男子汉服饰，彻底改变了经营范围。
7、苗斌身份证复印1份，证明1份，用以证明原告于2013年8月11日交纳剩余租金是被告没有及时交付调整商铺位置造成的，后经双方协商后原告才于2013年8月11日交的租金。
原告谢某（反诉被告）申请证人白某出庭作证，用以证明原告对所租赁的商铺进行过装修并支付装修款的事实。
被告（反诉原告）某管理公司辩称：原告诉状所述不属实，原告未按照合同约定的时间交纳剩余40%的租金；原告所述被告私自挪柜台并给原告造成巨大损失与事实不符，合同第九条第3项明确约定被告可以根据商场经营需要对商铺布局进行调整，在挪柜台之前与原告进行过协商；原告还存在阻挡其他商户进行施工经营，在此情况下被告对原告的具体铺位进行调整，位置优越，与其他化妆品商铺更近，由于挪动后的商铺租金高于之前的租金，被告为了让利与原告，没有增加租金。综上，原告的事实与理由没有法律依据，依法不应予以支持。同时在本案中提起反诉，2013年3月14日，反诉人与被反诉人签订了某市某国际精品商城经营权转让合同书，对租赁面积、租金、租赁期限、付款方式、及相关权利义务进行明确的约定。合同签订后，反诉人按约定履行了租赁物的交付义务，被反诉人未能按照约定于2013年3月14日前付清剩余款项155311元，经反诉人多次催要后，于2013年8月11日才缴纳完毕。合同履行过程中，反诉人根据经营需要，将位于被反诉人承租商铺旁边的位置进行了出租，由何雄兵经营男子汉服饰。但被反诉人无理干涉反诉人的租赁行为，采取了封堵商城入口、哭闹的无理行为，对反诉人以及男子汉服饰均造成了巨大损失。故反诉人提出反诉请求：1、依法判决反诉人与被反诉人继续履行双方于2013年3月14日签订的某市某国际精品商城经营权转让合同书；2、依法判令被反诉人向反诉人支付迟延交付租金的违约金人民币壹万伍仟伍佰叁拾壹元壹角（￥15531.10）；3、依法判令被反诉人向反诉人支付不服从管理的违约金人民币肆万壹仟肆佰伍拾元（￥41450.00）；4、依法判令被反诉人向反诉人赔偿营业损失人民币捌万捌千叁佰伍拾伍元（￥88355.00）；5、本案诉讼费、反诉费均由被反诉人承担。
被告（反诉原告）向法庭提交了以下证据：
1、合同1份、收款收据3支，用以证明1、某公司与谢某签订的合同真实、有效，应受法律保护。合同赋予某公司可根据商场整体经营需要，调整布局的权利。同时，合同约定了谢某在违反约定时违约金的计算方法；2、谢某于2013年8月11日支付剩余租金155311元的行为，违反了合同约定，迟延缴付近5个月，应按照合同约定承担相应的违约责任。
2、李某、边某、马某、申某《商铺租赁合同》各一份、仁山百货一层平面布置图二份（位置调整前、后）、现场照片4张，用以证明李某、边某、马某、申某等商户，服从了原告的调整；被告现在的位置较之前更加优越。
3、榆阳公（鼓）行罚决字（2014）2720号《行政处罚决定书》，用以证明被告谢某及其妻子存在不服从管理、妨害其他商户正常经营的违约行为，应承担相应的违约责任，并对其他商户造成的损失进行赔偿。
4、损失说明、租赁合同、何某赔偿申请、某商场9月份工资表，用以证明被告应当按照原告主张的数额，依法、依约向原告以及何雄兵进行赔偿。反诉原告于2014年9月19日即铺位调整后才与何某签订合同的事实。
经庭审质证，被告对原告提交的证据质证为：对证据1的真实性无异议，证明目的有异议，对合同内容无异议，对第1、2项证明目的当中所陈述的原告对25号商铺享有经营使用受益有异议，上述权利的实现应当结合被告公司享有对商场布局进行调整的权利，经被告公司调整后的商铺，原告才享有上述权利，对证明目的3不认可，被告公司并未抢占商铺，原告提供证据证明原告迟延交付租金并不服从管理的事实；对证据2的真实性无异议，证明目的有异议，原告对25号商铺享有经营、使用受益权应当与被告公司对商场布局进行调整的权利互相结合，经被告公司调整后的商铺，原告才享有上述权利；对证据3的真实性和证明目的均有异议，系单方制作，无采购票据印证，不予认可；对证据4被告方确实对商铺进行过挪动认可，其余均不认可，无相应购货合同及进货发票印证，不予认可；对证据5的真实性无异议，证明目的有异议，被告公司对原告商铺进行调整后才将25号商铺租赁给其他商户；对证据6的真实性无法核对，证明目的有异议，原、被告于2013年1月份已经达成租赁的意向，3月份没有原件的广告不能否定原、被告1月份已经达成租赁意向；对证据7的真实性和证明目的有异议，签订经营权转让合同的主体是被告谢某，与米媛无关，另外不是购买行为，只是10年经营权的转让，商铺也不是苗斌个人出售的，而是被告另外转让，且苗某不是被告公司员工，无法证明当时的情况。
对原告申请证人白某出庭所做证言原告质证无异议，被告质证有异议，认为既不能提供合同，也无票据证明，且证人仅谈到销货清单中的3、4项内容，均不予认可。
原告对被告提交证据质证为：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，双方于3月14日签订的合同，合同虽约定在2013年3月14日交纳剩余租金，因被告方原因，6月份才交了商铺，经协商，原告于2013年8月11日交纳了剩余租金，被告在收据中载明不享受优惠政策，就是双方协商的结果；对证据2中的4份合同租赁不予认可，该4份合同租赁期限均为1年，原告租期为10年，不具有可比性，被告认为调整后的位置比之前优越，但被告调整商铺违反约定也无实际优惠，不能体现优越；对证据3的真实性无异议，证明目的有异议，不能证明原告存在不服从管理，妨害其他经营商户的行为，同时证明被告强行搬迁原告商户的时间为9月6日；对证据4中的联营合同的真实性无异议，证明目的有异议，合同第四条明确约定，与2014年8月31日交付场地，足以证明联营合同是早于2014年8月31日签订的，进一步证明被告搬迁商铺的行为是强权行为，对其他证据真实性及证明目的均不予认可。
本院对庭审举证质证的证据作如下认证：原告提供证据1、2，被告对真实性无异议，来源合法且能够证明原、被告于2013年3月14日签订经营权转让合同，原、被告之间存在租赁合同关系以及双方对租赁面积、租金、租赁期限、商铺位置等进行明确约定等事实，对本案有证明力，依法予以采信；原告提供证据3、4及原告申请证人白某所做证言，证据形式单一，不能证明其证明目的，依法不予采信；原告提供证据5，被告对真实性无异议，能够证明原告承租的25号商铺现由“男子汉服饰“柜台占用的事实，对本案具有证明力依法予以采信。原告提供证据6，系复印件，不符合证据的形式要件，不能证明其证明目的依法不予采信。原告提供证据7，证据形式单一，不足以证明其证明目的，依法不予采信。
被告提供证据1，原告对真实性无异议，来源合法且亦能够证明原、被告之间存在租赁合同关系及原告向被告交纳租金等事实，对本案有证明力，依法予以采信；被告提供证据2、3，与本案不具有关联性，依法不予采信；被告提供证据4中的联营合同，原告质证对真实性无异议，能够证明被告与何某某签订合同的时间等内容，依法对其真实予以采信；被告提供证据4中的其他证据，证据形式单一，不能证明其证明目的，依法不予采信。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：
2013年3月14日，原告谢某（乙方）与某管理公司（甲方）签订某市某国际精品商城经营权转让合同书1份，约定：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》及相关法律政策规定，签订本合同供双方诚信履行。第一条：租赁面积及租金：甲方将某国际精品商城第1层25号铺，建筑面积16.58㎡，套内面积9.75㎡租给乙方；租金为￥414500元（大写肆拾壹万肆仟伍佰元整）人民币。第二条：租赁期限：乙方租赁商铺期限从2013年3月14日起至2023年3月25日止。合同期内，乙方享有某国际精品商城第1层25号商铺的经营使用收益权，但商铺的经营范围必须服从仁山国际精品商城整体商业规划布局要求。第三条：付款方式签订合同时，乙方按下列付款方式支付租金。首付总租金的60%，计￥259189元，主体封顶时（2013年3月14日前）付清剩余部分款项，计￥155311元。第四条：商铺的交付装修及逾期违约责任：1、甲方应于2013年3月15日前将某国际精品商城第1层25号商铺交予乙方进行装修。2、如甲方未能按照以上时间交付给乙方，按以下条款执行；（1）逾期不超过30日，自本合同规定的交付日的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付乙方已付租金的万分之五作为违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起15日内退还已付租金，并按乙方已付租金的10%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付日的第二天起至实际缴入之日止，甲方按日向乙方支付乙方已付投资款万分之五作为违约金。3、乙方如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应负款项期限的第二天起至实际支付应付款之日止，乙方应按日向甲方支付租金总额万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日甲方有权解除合同，乙方应承担租金总额10%的违约金。甲方可从乙方已付款中扣抵违约金。第十一条：违约及合同解除约定：1、发生以下情形之一，甲方有权决定单方解除本合同，如决定解除合同的，乙方已交付的租金甲方不予退还，装修部分无偿留给甲方。甲方也有权决定追究乙方违约责任后要求乙方继续履行合同，违约金为合同总租金的10%，如不足以赔偿甲方的损失，以甲方直接合同间接经济损失总额为限。同时乙方必须纠正其违反合同约定行为，纠正其违约行为的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、工作人员工资等）均由乙方负担。（1）、乙方装修破坏商城建筑主体结构的；（2）乙方不向甲方及甲方指定的商业管理公司提交装修设计方案就实施装修，或不按照甲方或甲方指定的商业管理公司批准的装修设计方案装修，经甲方或甲方指定的商业管理公司书面要求限期改正而未改正的；（3）、乙方商铺经营范围不按照某国际精品商城整体布局安排经营商品，即不按照商城整体的商品业态的功能分区规划在承租商铺内经营商品，经甲方书面限期通知纠正而未改正的；（4）、乙方经营中累计拖欠三次以上应缴费用的，或者经营中违反商城的管理规定，不参加商城统一活动，经甲方或甲方指定的商业管理公司下达三次书面纠正通知而未纠正的；2、发生以下情形的，乙方有权单方解除合同，从解除合同之日起的租金，甲方应当退还乙方。甲方逾期30日以上不能向乙方交付承租商铺的。合同还约定其他事项。合同签订后，被告将商铺交付原告使用，原告将租金支付给被告。2014年9月6日被告强行对原告租赁的25号商铺进行搬迁，现原告租赁的25号商铺由何某经营的“男子汉服饰”专柜占用。为此，原告谢某向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。同时，被告某管理公司提起反诉并提出上述反诉请求。
另查明：2014年9月19日被告某管理公司与何某签订仁山国际精品商城联营合同1份，约定：经甲、乙双方友好协商，本着平等、公平和诚实信用的原则，就乙方与甲方联合经营男子汉服饰，甲方须在2014年8月30日前，将某国际精品商城一楼西区面积542.3平方米的场地提供给乙方使用。乙方必须于2014年10月10日前确保该专柜装修完毕、商品陈列到位。合同还对其他内容进行约定。
本院认为，原告谢某与被告某管理公司签订的经营权转让合同，系双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应确认为有效合同。双方均应按合同约定或法律规定全面履行各自的义务。本案中，被告某管理公司在原告谢某租赁某国际精品商城第一层25号商铺期间，未经原告谢某同意私自对原告谢某经营的商铺进行改变，已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。现原告主张解除原、被告于2013年3月14日签订的某国际精品商城经营权转让合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，被告某管理公司未经原告谢某同意私自将原告租赁的商铺进行改变的行为，导致原告的合同目的不能实现，已经构成根本违约，原告的该项主张，依法应予支持。合同解除后被告应将2014年9月6日被告改变租赁物之后的租赁费352900.69元（414500元—（414500元÷10年÷360天×535天）】退还给原告，故原告主张被告退还原告已缴纳的租赁费352325元，依法应予支持。原告主张赔偿原告铺位装修、装潢费17590元、柜台损失费7640元，支付违约金41450元及租金352325元从2013年3月14日至还款之日以同期银行贷款利率6.15%计算利息的请求，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。原告主张被告承担货物损失10000元，经审查，原告提供证据不足以证明其该项主张，依法不予支持。反诉原告主张继续履行合同的反诉请求，因某管理公司未经反诉被告谢某同意私自将租赁的商铺进行改变的行为，导致反诉被告的合同目的不能实现，现该合同已经无法继续履行，故反诉原告的该项反诉请求不能成立，依法不予支持；反诉原告主张反诉被告支付迟延交付租金的违约金15531.10元，合同中约定“乙方逾期付款超过30日甲方有权解除合同，乙方应承担租金总额10%的违约金，同时甲方可从乙方已付款中扣抵违约金”，经审查：反诉被告于2013年8月11日向被告缴租金的60%（155311元），按照合同约定反诉被告缴费时间逾期缴费近5个月，但反诉原告既未解除合同亦未按照合同约定要求反诉被告缴纳租金总额10%的违约金，应视为对反诉被告迟延缴纳租金行为的认可，故对反诉原告的该项反诉请求依法不予支持；反诉原告主张反诉被告支付不服从管理的违约金41450元并赔偿营业损失88355元，无事实及法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、原告谢某与被告某市某商业运营管理有限公司签订仁山国际精品商城经营权转让合同书有效，于2014年9月6日予以解除。
二、本判决生效后十日内，被告某市某商业运营管理有限公司向原告谢某退还租赁费352325元。
三、驳回原告谢某的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告某市某商业运营管理有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8420元（已交纳4210元，剩余4210元缓至执行中交纳），反诉费3200元，共计11620元，由原告谢某负担2020元，由某市某商业运营管理有限公司负担9600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于某省某市中级人民法院。
审 判 长 葛美云
审 判 员 张 媛
人民陪审员 常四娃
二〇一五年三月十二日
书 记 员 胡晓鹏