黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）齐民一终字第329号
上诉人（原审原告）安国辉，现住黑龙江省讷河市。
委托代理人王子臣，黑龙江明正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）讷河市诚信房地产开发有限公司，住所地讷河市通府巷内，组织机构代码为：75531946-6。
法定代表人王洪生，该公司经理。
委托代理人冯炳春，黑龙江宝勤律师事务所律师。
上诉人安国辉为与被上诉人讷河市诚信房地产开发有限公司（以下简称诚信房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服讷河市人民法院（2014）讷民初字第1910号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人安国辉及其委托代理人王子臣，被上诉人诚信房地产公司委托代理人冯炳春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年6月3日，安国辉与诚信房地产公司签订了住宅房屋拆迁安置补偿协议书，编号2013-083。协议书第一条：原房产权证用途住宅，产权证号99001229、2005000209，原房建筑面积60平方米、49.075平方米。第2条：（一）乙方（原告）同意甲方（被告）提供讷河市弘苑家园小区安置用房，2号楼5号车库62平方米，2号楼3单元501室78平方米。（二）甲方实际为乙方提供的安置房屋建筑面积175平方米（进户时以产权部门核定的面积为准），入住时按市场价格多退少补。诚信房地产公司开发的弘苑小区2号楼已竣工，开发、验收等手续均齐全，其他回迁户均已安置入住。回迁户潘某某、唐玉华、张成林均按回迁住宅2平方米给回迁车库1平方米。市场价回迁车库每平方米的价格是按8，500.00元，回迁住宅每平方米的价格是按4，480.00元。
2014年12月5日，安国辉诉至法院，请求依法判令诚信房地产公司按房屋拆迁补偿协议向安国辉交付拆迁安置用房，即交付讷河市弘苑家园小区2#楼5号车库、2#楼3单元501室。
原审法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但是法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明的当事人承担不利的后果。本案中，安国辉与诚信房地产公司经协商自愿签订的住宅房屋拆迁安置补偿协议书，协议内容不违反法律规定，该合同成立，合法有效，双方应按照协议约定履行各自的义务。诚信房地产公司对于安国辉要求交付安置房屋的主张并无异议，故安国辉要求交付安置房屋的诉讼请求应予支持。双方争议焦点是合同中诚信房地产公司为安国辉提供的安置房屋面积175平方米中，约定的回迁车库面积是按62平方米计算，还是按124平方米计算的问题。对此原审法院认为，该回迁车库每平方米的价格是8，500.00元，回迁住宅每平方米的价格是4，480.00元，价格相差4，020.00元。如果回迁车库和回迁住宅按同样安置面积计算，明显显失公平，且其他回迁户的安置均按回迁住宅2平方米给回迁车库1平方米。故按照《中华人民共和国合同法》当事人应当遵循的公平原则和诚实信用原则，诚信房地产公司为安国辉提供的安置房屋面积175平方米中，约定的回迁车库面积是应按124平方米计算。安国辉应在接收回迁2号楼5号车库62平方米和2号楼3单元501室78平方米住宅的同时，按照回迁住宅市场价每平方米价格4，480.00元给付诚信房地产公司超出住宅面积27平方米的差价款120，960.00元。安国辉要求诚信房地产公司对回迁住宅楼不足面积按市场价予以补偿152，320.00元的主张，因违反公平原则和诚实信用原则，加之安国辉未能就本案争议的焦点问题提供充分的证据进行举证，应当由其承担不利后果。该主张无事实和法律依据，故本院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：
一、由讷河市诚信房地产开发有限公司于判决生效后10日内交付安国辉讷河市弘苑家园小区安置用房2号楼5号车库和2号楼3单元501室；二、由安国辉于判决生效后10日内给付讷河市诚信房地产开发有限公司回迁楼房差价款120，960.00元；三、驳回安国辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
安国辉不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、本案原审法院超出其审理范围。本案安国辉的诉讼请求为“交付动迁房屋”并“支付不足面积补偿152，320.00元”。原审法院在审理过程中，诚信房地产公司并未就“安国辉房屋回迁面积超出约定”及“安国辉应对超出面积的补差”提出反诉。但原审法院却错误的认定并判决安国辉“回迁面积超出约定”并“支付超出面积补差120，960.00元”。人民法院应本着“不告不理原则”，应仅就本案安国辉诉讼请求及涉案事实进行审理，故原审法院认定事实及判决内容超出其审理范围，二审法院应依法撤销并改判。二、原审法院认定事实错误，采信证据不当。原审法院用“主观推定方式”认定安国辉回迁协议回迁面积明显错误。动迁协议上明确约定了回迁面积的计算公式，但诚信房地产公司仅提供了部分不具有代表性的动迁协议，且部分动迁协议为复印件或涂改过的原件，权衡双方证据的证明力，诚信房地产公司提供的证据不具备证据的“真实性”、“关联性”、“合法性”。动迁协议系安国辉与诚信房地产公司双方真实意思表示，该协议约定诚信房地产公司对安国辉“采取回迁安置方法”进行补偿，具体向安国辉提供安置房屋建筑面积175平方米（进户时以产权部门核定的面积为准，入住时按市场价多退少补）。安国辉被动迁的房屋除有照商服外，还有24平方米的仓库为无证房，并且当时房屋的用途为“馒头店”，且正在营业，另外还有近8平方米的仓房和一个煤仓子。经双方协商，安国辉要求必须有一个60多平方米和原来差不多的商服用于日后经营，剩余的均作为回迁住宅面积。三、原审法院适用法律不当。安国辉与诚信房地产公司约定的回迁及补偿方式非常明确，原审法院却以该约定违反了《合同法》的公平原则及诚信原则，强行给予纠正，属适用法律不当。四、根据安国辉依法调取原审法院庭审笔录发现证人潘某某在庭审笔录上拒绝签字，并由书记员记录说明，安国辉认为证人潘某某证言没有证据效力，不能作为定案依据。而原审法院在判决中明确认定了证人潘某某的证言及潘某某的动迁协议。安国辉认为原审法院采信拒绝签字的潘某某的证人证言作为定案依据属于采信证据不当。由于原审法院认定事实错误、采信证据不当、适用法律错误，二审法院应依法撤销原判第二项、第三项，依法改判诚信房地产公司向安国辉支付不足面积补偿152，320.00元。
针对安国辉的上诉请求及理由，诚信房地产公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、原审法院认定了合同的效力，给付房屋时必然要给付超出面积的补差款。二、原审法院采信的证据，安国辉谈到有些是复印件或者涂改的原件，均是在法庭经过质证和认证的，复印件与原件是核对过的，涂改的不影响合同的实质内容。三、安国辉所提供的房屋并没有商服的房屋，所谓的馒头店也未提供营业执照及纳税证明证实其是商业用房。四、安国辉谈到违反公平诚信原则的问题，在原审法院开庭过程中，双方无争议的事实是商服每平方米8，500.00元，住宅是每平方米4，480.00元，按照一对一安置的话，违反公平和诚信原则。五、潘某某作为证人出庭所证实的内容，虽然其拒绝签字，但是不等于他证明的内容不合法，不可信，如果与其他证据相佐证，即使其不签字证言也是有效的。
本院经二审审理，对原审法院查明的事实予以确认。另查明，在二审审理期间，安国辉提供被动迁房屋（62平方米商服）的照片13张。证实安国辉被动迁房屋（用途为商服）的地理位置以及用途为商业经营。该照片所体现的被动迁的房屋在2015年7月13日之前，尚未拆迁，一直作为诚信房地产公司办公使用。经庭审质证，诚信房地产公司认为该组证据不是新证据，不予质证。房屋的用途是住宅还是商服应该以房管部门的登记作为依据。安国辉提供2011年2月22日安国辉与案外人王喜顺签订的租赁协议一份，协议内容明确约定安国辉将讷河市西南街5委22组房屋出租给王喜顺做面食生意，2013年6月19日因安国辉与诚信房地产公司达成房屋动迁协议，安国辉与案外人王喜顺的爱人都云梅解除原来的租赁协议。证实安国辉被动迁的房屋被动迁之前的用途为商业经营。经庭审质证，诚信房地产公司认为该两份证据不属于新证据，不予质证。但称不管安国辉用此房屋从事什么经营，想要证明房屋为商服用房，需要提供房管部门登记的房屋使用性质，还需要提供营业执照和完税证明，仅凭租赁协议不足以证实其主张。安国辉提供录音资料1、2013年4月20日由讷河市人民法院民一、民三庭协助诚信房地产公司与安国辉就动迁协议进行协商的过程所形成的录音资料。其中民一、民三庭的负责人为民三庭庭长李庭长，还有民一庭的某位负责人。证实：一、根据民一庭、民三庭的协调，证明安国辉与诚信房地产公司就回迁面积及计算方式存在争议。二、安国辉要求回迁车库，是因为动迁时房屋的用途为商业经营，且位置较好，所以在2013年6月3日动迁协议中约定回迁车库面积为62平方米。三、民一庭的庭长曾询问安国辉是否有工商登记，安国辉明确回答工商局有备案且可以拿工商执照和房证对号入座，上述工商材料已交给诚信房地产公司。录音资料2、2013年4月29日通话双方为讷河法院常志刚法官与安国辉。证明的问题与之前的录音资料内容相同。录音资料3、2013年5月6日通话双方为讷河法院民三庭李庭长与安国辉。证明的问题与之前的录音资料相同。该通话内容中安国辉明确表示，动迁的房屋位置较好，诚信房地产公司的负责人翟总提出的补偿协议不靠谱，如果不能做通翟总工作，将要求进行评估或者进行强迁。之所以没有评估和强迁是因为在那之后的2013年6月3日，双方对回迁面积及计算方式达成了协议，即动迁协议所约定的诚信房地产公司向安国辉提供回迁建筑面积175平方米，其中商服为2号楼5号车库62平方米，住宅为2号楼3单元501室。经庭审质证，诚信房地产公司认为安国辉提供的这三个人的姓名都不准确，讷河市法院根本没有安国辉说的这些法官，我们不知道录音都是跟谁录的，即使法院的法官参与动迁，也不能起到什么作用，同时也不属于新证据，不予质证。
本院认为，安国辉与诚信房地产公司签订的《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》，是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，且协议内容不违反法律、法规禁止性规定，故协议合法有效，双方应按协议约定履行。根据双方协议约定，诚信房地产公司应给安国辉安置讷河市弘苑家园小区2号楼5号车库62平方米、2号楼3单元501室78平方米，现房屋已竣工，并交付使用，故安国辉要求交付安置房屋的诉讼请求合理，对其请求应予支持。关于车库回迁问题，安国辉主张协议中约定车库面积62平方米，就应按62平方米安置，即从总安置房屋面积175平方米中扣除62平方米，剩余部分安置住宅面积，入住时按市场价多退少补。而诚信房地产公司主张回迁车库面积按住宅2平方米回迁车库1平方米计算，双方对回迁面积如何计算意见不一致，因双方在协议中只约定诚信房地产公司为安国辉提供的安置房屋面积175平方米，回迁车库面积62平方米，2号楼3单元501室，对车库面积如何计算问题没有明确约定。根据该地段的车库及住宅动迁价格，回迁车库每平方米的价格是8，500.00元，回迁住宅每平方米的价格是4，480.00元，价格相差4，020.00元，双方对此价格无异议。回迁车库和回迁住宅按同样安置面积计算，价格相差近一倍。如果按安国辉的说法回迁安置，确实存在显失公平的问题，且其他回迁户的安置均按回迁住宅2平方米给回迁车库1平方米计算。另根据讷河市房屋征收与补偿办公室出具的说明证实，要求回迁车库的被拆迁人，可以选择回迁车库安置，但由于车库价格高于住宅楼价格，约定为每2平方米住宅回迁1平方米车库。因此，原审按照每2平方米住宅回迁1平方米车库体现了公平合理的原则，故原审判决并无不当。
关于安国辉主张本案原审法院超范围审理问题。因本案是因双方履行双方签订的《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》发生的纠纷，经审理安国辉房屋回迁面积超出约定面积，根据协议约定“多退少补”，因此安国辉应对超出面积按市场价补差，故原审不存在超范围审理问题。
关于安国辉主张其被动迁的房屋为商业用房问题。因其没有提供营业执照等相关证据，且动迁协议上载明被动迁房屋的用途为住宅。因此，安国辉主张其被动迁房屋为商服的主张本院不予采信。
关于对证人潘某某证言予以采信问题。因证人潘某某原审开庭时本人亲自到庭作证，虽然其作证后未在笔录上签字，但其并未否认其出庭证实的内容，故原审采信其证言并无不妥。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。安国辉的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3，346.40元，由安国辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 董春良
审判员 戚丽英
审判员 李立新
二〇一五年七月二十四日
书记员 吴 迪