云南省昆明市官渡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）官民一初字第4819号
原告友图全像（昆明）激光材料有限公司，住所云南省昆明市经济技术开发区昌宏路36号。
法定代表人周行，总经理。
委托代理人孙红兵、余易容，云南同润律师事务所律师，特别授权代理。
被告云南展业融资担保有限责任公司，住所云南省昆明经济技术开发区昌宏路36号A-203、A-204、A-205。
法定代表人陈宝华。
委托代理人崔贵斌，男，1985年6月8日出生，汉族，系被告的员工。特别授权代理。
原告友图全像（昆明）激光材料有限公司（以下简称“友图公司”）诉被告云南展业融资担保有限责任公司（以下简称“展业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理后，依法由代理审判员曾惠祥适用简易程序，于2015年12月7日公开开庭进行审理。原告委托代理人孙红兵以及被告委托代理人崔贵斌到庭参加诉讼。庭审中，双方申请一个月的庭外和解期限，但期限届满后仍未达成和解协议。本案现已审理终结。
原告友图公司诉称：2013年10月8日，原、被告双方签订一份房屋租赁合同，约定由被告租用原告位于昆明经济技术开发区昌宏路36号A-203、A-204、A-205房屋用于办公，面积为558平方米，租金为40元/平方米，租赁期限为五年，即2013年10月8日至2018年11月7日，并约定租金每年支付一次，承租方需提前一个月支付下一年租金，从第三年起，每年租金在上一年基础上递增5%。按约定，被告应于2014年10月8日前支付2014年11月8日至2015年11月7日的租金，但约定的期限已届满，被告并未支付租金。经原告多次催要，被告至今仍未支付租金，已构成违约。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：一、解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；二、由被告支付原告租金257,796元（计算至2015年10月8日），并按每日781.2元的标准向原告支付租金至合同解除之日；三、由被告支付原告违约金53,568元；四、本案诉讼费用由被告负担。庭审中，原告明确要求确认房屋租赁合同于2015年10月12日解除，并增加一项诉讼请求，要求被告在合同解除后三日内将涉案房屋腾还原告。
被告展业公司辩称：对原告陈述的租金金额无异议，但每日租金应以每年365天的标准计算，而不是每年360天，且双方未约定违约损失的计算方式，故原告主张的违约损失无依据。原、被告双方签订房屋租赁合同时，原告向被告承诺每平方米有10元的财政补贴，但至今该补贴款仍未发放到被告的账户。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据如下：
1、房屋租赁合同，欲证明原、被告双方存在租赁关系；
2、房屋所有权证（复印件），欲证明涉案房屋的所有权人为原告，原告有权出租该房屋。
经质证，被告对上述证据的真实性、合法性及关联性均予以认可。
本院对原告提交的证据认证如下：被告对上述证据的真实性、合法性及关联性均予以认可，本院予以确认并采证。
被告未向本院提交证据。
经审理，本院确认本案法律事实如下：
原告友图公司系昌宏路36号（8-5#地块）车间2层的登记房屋所有权人。2013年10月8日，原告友图公司与被告展业公司签订一份房屋租赁合同，约定由被告向原告承租房屋。该合同的主要内容是：一、出租房屋位于昆明经济技术开发区昌宏路36号，房号为A-203、A-204、A-205，租赁面积为558平方米，房屋用途为办公，乙方（本案被告）未经甲方（本案原告）书面同意不得改变房屋的用途。二、租赁期限为5年，自2013年10月8日至2018年11月7日；免租期为1个月，即2013年10月8日至2013年11月7日。三、第一年、第二年的租金为每月40元/平方米，即2013年11月8日至2015年11月7日期间的每年租金为267,840元，租金按年交付。从第三年起，租金每年在上一年的基础上递增5%。四、租金按照“先交费、再用房”的原则支付。第一年租金于合同签订后七天内支付，同时乙方向甲方交纳保证金20,000元。从第二年起，租金每年支付一次，乙方需提前一个月付清下年租金。五、物管费由物业管理公司代为核算收取。物管公司初期由甲方代为招聘，待业主委员会成立后，由业主委员会选择。乙方用水、用电，由物管公司依据政府价格按水表、电表计量数据每月收取一次。乙方应按照合同规定足额向物管公司缴纳物管费和水电费。六、任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由违约方承担。七、乙方应按时缴纳租金、物管费、水电费。若逾期缴纳，从滞纳之日起，甲方每日按照应缴纳费用的1%收取滞纳金。乙方若不按照合同约定的时间缴纳租金或拖欠水电费达一个月，即视为乙方违约，甲方可解除合同。八、租户防火安全责任书、合同补充协议等，均作为本合同附件，附件与本合同具有同等的法律效力。九、本合同自双方签字并在乙方足额缴纳租金之日起生效。同日，原、被告双方签订了一份国家级昆明经济技术开发区金融中心防火安全责任书。
上述合同签订后，被告向原告支付了2013年11月8日至2014年11月7日期间的租金共计267,840元，自2014年11月8日起的租金至今未付。庭审中，被告主张原告在签订房屋租赁合同时曾口头承诺给予被告每月每平方米的补贴10元，即每月每平方米的租金降低10元，原告则主张昆明经开区实施了一个招商政策，即在昆明经开区成立公司后，会由政府直接下发补贴给出租方，然后由出租方返现给承租方，而政府补贴至今尚未下发。另，双方确认被告未向原告支付房屋租赁合同所约定的保证金20,000元。
本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。现本案争议焦点系：一、原告行使合同解除权是否有效；二、原告要求被告支付租金、违约金能否得到支持。
关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定“从第二年起，租金每年支付一次，被告需提前一个月付清下年租金”，因此，被告应于2014年10月8日前支付原告2014年11月8日至2015年11月7日期间的租金，并于2015年10月8日前支付原告2015年11月8日至2016年11月7日期间的租金，却未依约支付。而原告诉至本院，要求被告支付租金，应视为原告曾要求被告在合理期限内支付租金，而被告至今尚未付清，已构成根本违约，依《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定，原告依法享有合同解除权。关于合同的解除时间，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原告起诉要求解除合同，视为原告已履行合同解除的通知程序。据此，本院确认原告行使合同解除权有效，双方签订的房屋租赁合同于2015年11月4日（本案起诉状副本送达被告之日）解除。关于原告要求被告返还涉案房屋的诉请，本案中，房屋租赁合同解除后，依《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，被告应当向原告返还涉案房屋，进而，原告要求被告返还涉案房屋，符合法律规定，本院予以支持。另，庭审中，被告主张原告在签订房屋租赁合同时曾口头承诺给予被告每月每平方米的补贴10元，即每月每平方米的租金降低10元，原告则主张昆明经开区实施了一个招商政策，即在昆明经开区成立公司后，会由政府直接下发补贴给出租方，然后由出租方返现给承租方，而政府补贴至今尚未下发。因双方均未提交相应的证据予以证明，故双方的上述主张是否属实，本院在本案中不予直接认定。
关于争议焦点二，本案中，对于2014年11月8日至2015年10月8日期间的租金，因租赁面积为558平方米且双方约定的租金标准为每月40元/平方米，故该期间的租金数额为246,240元（2014年11月8日至2015年10月8日为11个月零1天，故该期间的租金计算方式为558×40×11+558×40×1/31），现履行期限已届满，被告应当支付。对于2015年10月9日至合同解除之日（2015年11月4日）止的租金19,440元（558×40×27/31），因同属于第二年租金，故相应的履行期限已届满，进而，被告应当支付。原告主张2014年11月8日至2015年10月8日期间的租金为257,796元，并要求被告按每日781.2元的标准计付2015年10月9日至合同解除之日止的租金。因原告主张的计算标准有误，故本院不予采纳。关于合同解除后的租金或占有使用费，因原告未提出相应的主张，故本院在本案中不予处理。
另，关于原告主张的违约金53,568元，本案中，双方约定如被告逾期支付租金，则应自逾期之日起支付原告以应交纳费用为本金、按每日1%的标准计算的滞纳金。因上述约定在本质上属于双方对违约金的约定，且原告主张双方对违约金的约定过高并自愿按年租金标准的20%予以调整（267,840×20%），符合法律规定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告友图全像（昆明）激光材料有限公司行使合同解除权有效，原、被告双方于2013年10月8日签订的房屋租赁合同于2015年11月4日解除；
二、由被告云南展业融资担保有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告友图全像（昆明）激光材料有限公司位于昆明经济技术开发区昌宏路36号A-203、A-204、A-205房屋；
三、由被告云南展业融资担保有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告友图全像（昆明）激光材料有限公司自2014年11月8日起至2015年10月8日止的租金246,240元，并支付自2015年10月9日起至房屋租赁合同解除之日（2015年11月4日）止的租金19,440元，合计265,680元；
四、由被告云南展业融资担保有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告友图全像（昆明）激光材料有限公司违约金53,568元；
五、原告友图全像（昆明）激光材料有限公司的其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5,970元，减半收取2,985元，由被告云南展业融资担保有限责任公司负担，余额2,985元退还原告友图全像（昆明）激光材料有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
代理审判员 曾惠祥
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 肖 琪