湖南省攸县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）攸法民二初字第563号
原告中国工商银行股份有限公司攸县支行，住所地湖南省攸县联星街道。
代表人朱卫清，该行行长。
委托代理人欧阳升，系该行客户经理。代理权限：特别授权。
委托代理人丁凌，湖南人信律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告谭永发，男，�族，住湖南省茶陵县。
被告董年平（系谭永发之妻），女，汉族，住湖南省茶陵县。
被告攸县东兴房地产开发有限责任公司，住所地湖南省攸县江桥街道。
法定代表人肖斐然，该公司执行董事兼总经理。
原告中国工商银行股份有限公司攸县支行（以下简称工商银行攸县支行）与被告谭永发、董年芳、攸县东兴房地产开发有限责任公司（以下简称东兴房地产公司）金融借款合同纠纷一案，于2015年11月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员贺湘华担任审判长，人民陪审员丁香分、付全国参加的合议庭，于2016年1月14日公开开庭进行了审理。书记员刘津担任记录。原告委托代理人丁凌、欧阳升到庭参加诉讼，被告谭永发、董年芳、东兴房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。�案现已审理终结。
原告工商银行攸县支行诉称：2012年2月8日，原告与被告东兴房地产公司签订了《按揭贷款业务合作协议》，约定：在《房屋他项权证》未办妥之前，东兴房地产公司为借款人（购房人）提供偿还本息的阶段性连带责任保证。2012年7月12日，被告谭永发、董年芳、东兴房地产公司与原告签订了《个人购房借款／担保合同》。合同签订后，被告谭永发、董年芳与原告到攸县房产局办理了预购商品房（即攸县城关镇东华商业广场1栋2502号房屋）抵押登记。尔后，原告依据合同约定向被告谭永发、董年芳发放了贷款30万元。被告谭永发、董年芳从2015年1月份起开始逾期还款，截止2015年7月27日两被告尚欠原告借款本金270315.9元及利息11586.14元。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、依法解除原告与被告东兴房地产公司、谭永发、董年芳所签订的�个人购房借款／担保合同》；2、被告谭永发、董年芳偿还所欠原告借款本金270315.9元，截止2015年7月27日的逾期利息11586.14元，并判令被告从2015年7月28日起至其还款之日止按《个人购房借款／担保合同》的约定向原告支付逾期还款利息和罚息；3、被告谭永发、董年芳支付给原告律师费10000元；4、被告东兴房地产公司承担连带保证责任；5、原告对被告谭永发、董年芳所提供的抵押物（坐落于攸县××商业广场××号房屋）的拍卖、变卖价款享有优先受偿权；6、本案诉讼费用由三被告承担。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供了如下证据：
1、组织机构代码证及法定代表人身份证明书各1份，拟证明原告的基本情况及原告的主体资格合法；
2、居民身份证复印件2份，拟证明被告谭永发、董年芳的基本情况；
3、结婚证复印件1份，�证明被告谭永发、董年芳系夫妻关系；
4、企业法人营业执照复印件1份，拟证明被告东兴房地产公司的基本情况及其诉讼主体资格合法；
5、按揭贷款业务合作协议复印件1份，拟证明：（1）原告与被告东兴房地产公司签订了《按揭贷款业务合作协议》；（2）协议中约定东兴房地产公司为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证；
6、委托书复印件1份，拟证明被告东兴房地产公司委托彭文明办理工商银行攸县支行个人住房按揭贷款事宜；
7、抵押承诺书复印件1份，拟证明被告谭永发、董年芳承诺以其所购东华商业广场1栋2502号房屋作为抵押物为该借款进行抵押担保；
8、《个人购房借款／担保合同》复印件1份，拟证明原告与三被告签订了《个人购房借款／担保合同》，该合同对贷款金额、贷款用途�还款方式、罚息、保证担保责任的方式和范围、违约及违约责任等进行了明确的约定；
9、预购商品房抵押权预告登记证明复印件1份，拟证明被告谭永发、董年芳所提供的抵押物已到房产部门办理了抵押登记，原告对已办理了抵押登记的抵押物享有优先受偿权；
10、个人贷款借款凭证复印件1份，拟证明原告已按合同约定发放了贷款；
11、账户历史明细清单1份，拟证明被告谭永发、董年芳未按合同约定履行还款义务，其已构成违约，原告有权解除合同，要求被告提前偿还贷款。
被告谭永发辩称，被告东兴房地产公司存在逾期交房在先，才导致被告谭永发、董年芳未按时偿还原告贷款，故被告东兴房地产公司应承担本案的违约责任。
被告谭永发未向本院提供证据。
被告董年芳、东兴房地产公司未予答辩，也�向本院提供证据。
本院经审核认为，原告提供的上述证据均符合证据的有效要件，且能证明本案的事实，本院依法予以采信。
经审理查明：被告谭永发、董年芳系夫妻关系。2012年2月8日，原告工商银行攸县支行（甲方）与被告东兴房地产公司（乙方）签订了编号为攸按2012字第001号《按揭贷款业务合作协议》，约定：在《房屋他项权证》未办妥之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。2012年6月30日，被告谭永发、董年芳向原告出具抵押承诺书，承诺以其共有的位于攸县城关镇大巷路东华商业广场1栋2502号房屋作为贷款抵押物向原告借款30万元。2012年7月12日，被告谭永发、董年芳（借款人）、东兴房地产公司（保证人）与原告（贷款人）签订《个人购房借款／担保合同》，约定：第一条贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币30万元；第二条本合同项下贷款用于购买坐落于攸县城关镇大巷路房屋，建筑面积137.01平方米…第三条本合同项下贷款期限为180个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准…第四条4.1贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定；4.2…贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率…第六条经协商一致，借款人按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息…第九条借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定…第十条10.2保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载上述抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人免除保证责任…第十四条14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：L借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；14.2借款人发生14.1约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本�同；（6）要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失…第十七条费用：贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担…第二十七条保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。同日，被告谭永发、董年芳用其共有的位于攸县××商业广场××号的房屋办理了预购商品房抵押权预告登记（预告登记证号为：攸县房预城关镇字第212000647号），预告登记权利人为原告。2012年7月13日，原告向被告谭永发、董年芳发放30万元的贷款。借款后，被告谭永发、董年芳按约偿还了部分借款本息，但自2015年1月份起多次不按约履行还款付息义务。截至2015年7月27日，被告谭永发、董年芳拖欠原告贷款本金270315.9元、利息11586.14元。原告多次催收未果，由此酿成纠纷。
在审理过程中，原告自愿放弃要求被告谭永发、�年芳支付律师费10000元的诉讼请求。
本院认为：本案系金融借款合同纠纷。1、原告工商银行攸县支行与被告谭永发、董年芳、东兴房地产公司签订的借款担保合同系当事人真实意思表示，合法有效。原告按约向被告谭永发、董年芳发放了贷款，被告谭永发、董年芳不按约履行还款义务，构成违约，应承担违约责任。被告谭永发、董年芳多次违约，迟延履行主要债务，经原告多次催告后仍未履行，且原告与被告谭永发、董年芳签订的借款合同中约定了解除合同的条件，被告谭永发、董年芳违约致使解除合同的条件成就，均符合解除合同的条件。故原告提出“判令解除原告与被告谭永发、董年芳、东兴房地产公司所签订的《个人购房借款／担保合同》”的诉讼请求，本院予以支持。2、原、被告双方合同约定，被告谭永发、董年芳逾期未还款付息，原告有权宣布贷款本息全部提前到期，因被告谭永发、董年芳逾期未还款付息，故原告提出判令“被告谭永发、董年芳偿还所欠原告借款本金270315.9元，截止2015年7月27日的逾期利息11586.14元，并判令被告从2015年7月28日起至其还款之日止按《个人购房借款／担保合同》的约定向原告支付逾期还款利息和罚息”的诉讼请求，本院予以支持。3、被告谭永发、董年芳在借款的同时以其共有的位于攸县××商业广场××号房屋作为贷款抵押物并与原告完成了抵押权预告登记，被告谭永发、董年芳未按约定期限偿还借款本息，原告有权就该抵押物拍卖或变卖所得价款优先受偿，故原告提出“判令原告对被告谭永发、董年芳所提供的抵押物（坐落于攸县××商业广场××号房屋）的拍卖、变卖价款享有优先受偿权”的诉讼请求，本院予以支持。4、被告谭永发、董年芳在向原告借款的同时，被告东�房地产公司为该笔借款提供阶段性连带责任担保，该担保协议内容合法有效。被告谭永发、董年芳未按约定期限偿还借款本息，被告东兴房地产公司作为保证人，依法应当在《房屋他项权证》未办妥之前，承担连带责任保证。原告自愿放弃要求被告谭永发、董年芳支付律师费10000元的诉讼请求，系其对自身权利的自由处分，本院予以确认。关于被告谭永发提出的“被告东兴房地产公司存在逾期交房在先，才导致被告谭永发、董年芳未按时偿还原告贷款，故被告东兴房地产公司应承担本案的违约责任”的辩解意见，本院认为，被告谭永发、董年芳向原告借款用于购买攸县东华商业广场的房屋，被告谭永发、董年芳指定原告将贷款一次性汇入被告东兴房地产公司账户后，未能取得上述房屋所有权，其与东兴房地产公司之间购房合同的预期利益落空，但是在购房合同与借款合同之间，购房合同的目的是购房，购房的用途为住宅或商业利用，借款合同的目的则是借款，借款的用途为购房，显然，购房合同的目的未能实现，并不影响借款合同目的的实现。被告谭永发、董年芳与东兴房地产公司之间的买卖合同关系属于另一法律关系，不属本案审理范围，被告谭永发、董年芳可另寻法律途径解决。故被告谭永发、董年芳以被告东兴房地产公司不交房为由，拒绝偿还贷款，与事实和法律不符，对该辩解意见，本院亦不予采纳。被告谭永发、董年芳、东兴房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案适用缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条（三）项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条第一款、�四十六条、第五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司攸县支行与被告谭永发、董年芳、攸县东兴房地产开发有限责任公司签订的《个人购房借款／担保合同》；
二、由被告谭永发、董年芳在本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司攸县支行借款本金270315.9元，并支付利息11586.14元（利息暂算至2015年7月27日，2015年7月28日至贷款偿还日按贷款合同约定计算利息、罚息）；
三、如被告谭永发、董年芳未履行上述义务，则原告中国工商银行股份有限公司攸县支行对本案抵押物位于攸县城关镇东华商业广场1栋2502号房屋（预告登记证号为：攸房预城关镇字第212000647号）拍卖或变卖的价款享有优先受偿权；
四、在房屋他项权证未办妥之�，被告攸县东兴房地产开发有限责任公司对被告谭永发、董年芳的上列债务承担连带责任保证；保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
上列被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5679元，由被告谭永发、董年芳、攸县东兴房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向中国农业银行株洲荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费处缴纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：16×××86。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 贺湘华
人民陪审员 丁香分
人民陪审员 付全国
二〇一六年一月十四日
书 记 员 刘 津
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人�方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约�或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时�债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务�，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。