成都市青羊区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青羊民初字第9134号
原告四川西村物业管理有限责任公司。
法定代表人姚桂林，职务不详。
委托代理人漆思瑶，四川迪扬律师事务所律师。一般代理。
被告四川摩根大古文化传播有限公司。
法定代表人李文钢，职务不详。
被告四川兴达阳光商贸有限公司。
法定代表人梁虹，职务不详。
原告四川西村物业管理有限责任公司（以下简称西村物业公司）与被告四川摩根大古文化传播有限公司（以下简称摩根公司）、四川兴达阳光商贸有限公司（以下简称兴达阳光公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由审判员刘卿担任审判长，与人民陪审员曾晓艳、赵鸿欧组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西村物业公司的委托代理人漆思瑶，被告摩根公司的法定代表人李文钢到庭参加诉讼，被告兴达阳光公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告西村物业公司诉称，原告于2012年6月25日与四川迈伦实业有限责任公司（开发商）签订了《前期物业服务合同》，并从2012年7月1日起至今服务于成都市青羊区商业写字楼全体业主。被告兴达阳光公司系业主（该房屋于2013年8月5日由原业主过户），被告摩根公司系该房屋使用人。但二被告未向原告交纳2013年8月5日至2014年4月19日期间及2015年5月1日至今的物业管理费，并拖欠水电费、垃圾清运费、停车费等。原告多次催收无果，故诉至法院，请求判令：1.二被告支付原告物管费133316.56元（2013年8月5日至2014年4月19日期间为83817.81元，2015年5月1日至2015年9月30日期间为49498.75元），违约金6665.83元（133316.56元×5%=6665.83元），2015年5月-7月电费62101元，2015年5月-7月水费4276.79元；2.被告摩根公司支付原告2015年5月至7月的停车费14848元以及2015年5月至9月的垃圾清运费2500元；3.判令被告允许原告进入房屋内查验水电表读数；4.本案诉讼费、律师费由二被告承担。
被告摩根公司辩称，1.认可欠付原告2015年5月至8月的物业管理费和水电费，对2015年9月份的费用，因商铺已关闭，未实际营业，故不予认可；2.摩根公司于2015年4月才营业，对原告陈述的2013年8月5日-2014年4月19日的物业费，不予认可；3.同意按照合同约定计算欠费期间的违约金。综上，请求驳回原告诉讼请求。
被告兴达阳光公司未到庭答辩，也未提交证据。
经审理查明，四川迈伦实业有限责任公司（作为甲方）与西村物业公司（作为乙方）签订《前期物业服务合同》，就位于成都市青羊区商业写字楼的前期物业达成以下主要约定：商业用房7元/月/平方米，办公写字楼用房5元/月/平方米，物业买受人自物业首次交付使用之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用，首次交付使用之日前的物业服务费用由甲方缴纳；物业服务费用按季交纳，业主应在每季度首月5日前履行缴纳义务，业主逾期缴纳物业服务费用的，按每季度所缴纳物业服务费用的5%缴纳违约金；合同期限贰年，自2012年7月1日0：00时起至2014年6月30日24：00时止；合同期限届满前30日，业主大会尚未设立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，未能达成协议的，乙方应在合同期限届满后15日内继续履行合同。合同签订后，双方于2012年7月3日在成都市青羊区房产管理局进行了合同备案登记。2013年8月5日，被告兴达阳光公司取得案涉房屋成都市青羊区房屋的房屋所有权，建筑面积1414.25平方米，规划用途商业。
2015年1月至5月，摩根公司按月向原告缴纳物业费、水电费、停车费及垃圾清运费，其中垃圾清运费每月500元，原告均出具了收据。
2015年7月6日，原告向摩根公司出具《缴款通知单》，要求摩根公司交纳2015年5月份的水电费、物管费、停车费、垃圾清运费。2015年8月31日，原告向兴达阳光公司邮寄送达《告知函》，要求兴达阳光公司督促案涉房屋的使用人尽快缴清欠付的2015年5月-2015年8月的水电费、物管费、停车费、垃圾清运费。2015年9月9日，原告再次向兴达阳光公司邮寄送达《催告函》，载明案涉房屋已拖欠巨额水电费、物管费、停车费、垃圾清运费，望兴达阳光公司在收函后5日内缴清所欠费用。
另查明，原告与四川迪扬律师事务所签订《委托代理合同》，委托四川迪扬律师事务所指派律师代理其与二被告的物业服务合同纠纷，并于2015年10月15日支付律师代理费10000元。
上述事实有原告的企业法人营业执照、二被告的工商登记信息、《前期物业服务合同》、房屋登记信息、《缴款通知单》、《告知函》、《催告函》、发票、庭审笔录等证据在案佐证，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
审理中，原告明确2014年4月20日至2015年4月30日的物业管理费均已由摩根公司缴纳。原告另提交盖有“摩根国际会所”的停车票，欲证明摩根公司欠付14848元停车费，摩根公司对停车票不予认可，认为停车票上的盖章并非摩根公司的，与摩根公司无关。摩根公司另提交：1.成都市公安局青羊区分局东坡派出所出具的《受案回执》，载明摩根公司于2015年9月25日报称的摩根公司被盗一案已受理，欲证明摩根公司被盗，原告未尽到物业服务义务，原告对真实性予以认可，但认为与本案无关；2.摩根公司向原告出具的《告知书》，载明前经营者经营不善欠下原告物业管理费，摩根公司会尽快处理前经营者所欠的管理费，望原告退还案涉房屋的经营场地使用权及房门钥匙。摩根公司欲证明其向原告要求退还案涉房屋钥匙，原告认为案涉房屋一直都是摩根公司在使用，并不存在前经营者。
本院认为，西村物业公司与四川迈伦实业有限责任公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”并参照《物业管理条例》第二十一条“在业主，业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”及第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。”之规定，案涉物业的业主或实际使用人应按《前期物业服务合同》的约定全面履行自己的义务，《前期物业服务合同》中约定的委托服务期限系从自2012年7月1日0：00时起至2014年6月30日24：00时止，期限届满之后“西村5号”业主委员会与西村物业公司未续签合同，但约定的物业服务期限届满后，西村物业公司继续为“西村5号”业主提供物业服务，因此2014年6月30日之后，双方成立事实的物业服务合同关系，案涉物业的业主或实际使用人应参照之前签订的《前期物业服务合同》继续履行义务。案涉物业建筑面积1414.25平方米且系商业用途，根据合同约定，业主或实际使用人应每月向西村物业公司缴纳9899.75元（1414.25平方米×7元=9899.75元）物业服务费，原告自认2014年4月20日至2015年4月40日的物业服务费已由摩根公司全部缴纳，而2013年8月5日至2014年4月19日的物业服务费84147.87元（9899.75元×8月+9899.75元÷30天×15天=84147.87元）及2015年5月1日至2015年9月30日的物业服务费49498.75元（9899.75元×5月=49498.75元），共计133646.62元，至今未实际支付。原告主张业主兴达阳光公司支付上述期间的物业服务费133316.56元，系在自己权利范围内予以放弃，本院予以支持。对原告要求摩根公司对2013年8月5日至2014年4月19期间的物业服务费承担连带清偿责任的诉讼请求，因原告未举证证明摩根公司在此期间系案涉房屋实际使用人，故对该部分诉请，本院不予支持。就原告关于摩根公司应对2015年5月至2015年9月期间物业管理费49498.75元（9899.75元×5月=49498.75元）承担连带清偿责任的诉请，摩根公司认可该期间实际使用案涉物业，但认为2015年9月之后未实际营业，故只认可2015年5月至8月的物业服务费，因是否实际营业系摩根公司内部事务，与物业公司无关，不是不缴或少缴物业服务费的法定事由，故对摩根公司该项抗辩理由，本院不予采纳，对原告该项诉请予以支持。关于违约金，根据合同约定，应按照欠付物业服务费的5%计算，基于上述认定，兴达阳光公司应向原告支付违约金6665.83元（133316.56元×5%=6665.83元），摩根公司在2474.94元（49498.75元×5%=2474.94元）范围内承担连带责任。关于原告主张兴达阳光公司及摩根公司支付2015年5月至7月的电费62101元、水费4276.79元的诉请，摩根公司作为物业实际使用人对欠付金额无异议，兴达阳光公司作为业主应承担连带支付责任，故本院对该项诉请予以支持。原告主张摩根公司应向其支付2015年5月至9月的垃圾清运费2500元，因摩根公司在2015年1月至2015年4月期间均每月向原告支付500元垃圾清运费，故本院对案涉物业每月应缴纳500元垃圾清运费的事实予以认定，故原告该项诉请，于法有据，本院予以支持。
关于停车费，因原告提交的停车票上加盖的公章系“摩根国际会所”，不能确认系摩根公司加盖，故对原告主张由摩根公司支付停车费的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。关于原告主张允许其进入案涉房屋查验水电表读数的诉讼请求，无合同及法律依据，本院不予支持。关于律师费，案涉《前期物业服务合同》未约定业主或房屋实际使用人承担原告因催收物业服务费而产生的费用，故原告该项诉请无合同及法律依据，本院不予支持。
对于摩根公司认为其物品被盗应由原告承担相应责任的问题，因摩根公司未向本院提起反诉，故本案不予审查认定，摩根公司可另案起诉。
综上，西村物业公司的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，参照《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告四川兴达阳光商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川西村物业管理有限责任公司支付物业管理费133646.62元，被告四川摩根大古文化传播有限公司对其中49498.75元物业管理费承担连带清偿责任；
二、被告四川兴达阳光商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川西村物业管理有限责任公司支付违约金6665.83元，被告四川摩根大古文化传播有限公司对其中2474.94元违约金承担连带清偿责任；
三、被告四川兴达阳光商贸有限公司、四川摩根大古文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内连带向原告四川西村物业管理有限责任公司支付电费62101元、水费4276.79元；
四、被告四川摩根大古文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川西村物业管理有限责任公司支付垃圾清运费2500元；
五、驳回原告四川西村物业管理有限责任公司其余诉讼请求。
如果被告四川兴达阳光商贸有限公司、四川摩根大古文化传播有限公司未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4656元，公告费600元，共计5256元，由被告四川兴达阳光商贸有限公司、四川摩根大古文化传播有限公司负担（此款已由原告四川西村物业管理有限责任公司预交，被告被告四川兴达阳光商贸有限公司、四川摩根大古文化传播有限公司在履行上述给付义务时一并支付给原告四川西村物业管理有限责任公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 刘 卿
人民陪审员 曾晓艳
人民陪审员 赵鸿欧
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 杨 倩