淮安市清浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦商初字第0619号
原告中国农业银行股份有限公司淮安城南支行。
法定代表人吴勇。
委托代理人刘泽忠。
委托代理人王彬。
被告周春娣。
被告田相。
被告江苏新维置业发展有限公司。
法定代表人陈意明。
委托代理人金泉。
原告中国农业银行股份有限公司淮安城南支行（以下简称农业银行城南支行）与被告周春娣、田相、江苏新维置业发展有限公司（以下简称新维公司）借款合同纠纷一案，本院于2015年8月13日立案受理后，依法由代理审判员陈颢适用简易程序于2015年9月2日公开开庭进行了审理。原告农业银行城南支行的委托代理人刘泽忠、被告周春娣、田相、被告新维公司委托代理人金泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行城南支行诉称：2013年9月2日，被告周春娣因购买新维中央美地17号楼1703室房屋，向我行贷款31万元，贷款期限15年，并以上述房屋进行抵押，由开发商新维公司承担阶段性保证责任。被告周春娣借款后，于2015年4月2日开始逾期，截止2015年8月13日已逾期5期，已严重违约，原告索款无果，故诉至本院，请求法院判令：1、被告周春娣、田相共同偿还借款本金290641.16元及利息7491.12元（该利息计算至2015年8月13日，之后的利息按照年利率6.55%上浮50%计算至实际还款之日）；2、原告对被告周春娣、田相作为抵押担保的房产（位于淮安市经济开发区新维中央美地17号楼1单元1703室）拍卖或变卖所得款项享有优先受偿权；3、被告新维公司对上述债务承担连带清偿责任；4、三被告承担本案诉讼费用。
被告田相无异议。
被告周春娣辩称：应当由田相自己偿还借款，因我和天相已经离婚，离婚协议书上订的很清楚由田相偿还本案的借款。
被告新维公司：我们的阶段性保证已经终结，两被告至今未办理产权证是他们自己造成的，与我公司无关。
经审理查明：2013年8月6日，原告农业银行城南支行（贷款人）与被告周春娣（借款人）、被告新维公司（担保人）签订《个人购房担保借款合同》1份，通用条款中约定：1.4.1本合同适用浮动利率，即以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础浮动上浮或下浮一定比例确定执行年利率。借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款执行利率按借款人自下述方式中所选择的方式进行调整。本合同记载的借款金额、借款期限、利率（利率调整按本合同约定规则执行）等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。
特别条款还约定：借款金额为31万元，借款用途为购买房产，所购房产位于淮安市经济开发区明远路18-1号新维中央美地小区17号楼1单元1703室，建筑面积98.97平方米，套内建筑面积78.64平方米。借款期限为180个月。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名江苏新维置业发展有限公司，开户行中国农业银行股份有限公司淮安城南支行，账号35×××67。还款方式为等额本息还款法，还款日为每期末月的借款对应日。担保方式为阶段性保证和抵押担保，由阶段性保证人江苏新维置业发展有限公司按10.1和10.3约定提供保证担保，由抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保。抵押房屋地址位于淮安市经济开发区明远路18-1号新维中央美地小区17号楼1单元1703室，阶段性保证人自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后1年止。
同日，被告周春娣、田相（甲方）与原告农业银行城南支行（乙方）签订《房地产抵押合同》1份，约定为确保债务人周春娣于2013年8月6日起至2028年8月5体止，向乙方发生的债权21万元的主合同的履行，甲方以房地产设定抵押担保。本抵押合同所担保的范围包括主债权本金。利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。2013年8月27日，原被告办理了抵押预告登记。
2013年9月2日，被告周春娣在原告出具的借款凭证中签名，借据中载明借款期限从2013年9月2日至2028年9月1日，借款金额为31万元，年利率为6.55%，逾期利率为9.825%。原告按约发放了贷款。但截止2015年8月13日，被告周春娣尚欠借款本金290641.16元及利息7491.12元未还，原告索要未果，遂诉至法院。
上述事实，有原告陈述及其举证的《个人购房担保借款合同》、《房地产抵押合同》、中国农业银行个人借款凭证1份、欠款明细截屏1页在卷印证。被告天相、周春娣、新维公司对上述事实均无异议。经审查，原告举证具有真实性、合法性，能够证明原、被告之间的借款担保关系、抵押合同关系及被告欠款事实，与本案具有关联性，本院均予以采纳。
本院在审理过程中，因被告周春娣、田相、陆梅未到庭，致本院无法进行调解。
本院认为：原告农业银行城南支行与被告周春娣、新维公司签订的《个人购房担保借款合同》以及与被告周春娣、田相签订的《房地产抵押合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。农业银行城南支行按约向被告周春娣发放贷款，借款人周春娣未按约履行还款义务的行为属于违约，农业银行城南支行有权要求被告周春娣偿还借款本息并承担逾期利息。因被告周春娣与田相在借款时系夫妻关系，本案债务是在二人婚姻关系存续期间所形成，属夫妻共同债务，被告田相应对本案债务承担共同还款责任。被告周春娣虽抗辩二人在离婚时约定该债务由田相个人承担，但该约定并未得到原告认可，对原告无约束力。故农业银行城南支行要求被告田相、周春娣偿还借款本金290641.16元及利息7491.12元（该利息计算至2015年8月13日，之后的利息按照年利率6.55%上浮50%计算至实际还款之日）的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。根据合同约定，被告新维公司对上述债务承担连带责任保证，新维公司虽抗辩被告怠于办理抵押权证，致使其担保期限延长，应由田相、周春娣自行承担还款责任，无事实和法律依据，本院对该抗辩不予采信。原告在保证期限内要求被告新维公司承担保证责任，有事实及法律依据，本院依法予以支持。根据《房地产抵押合同》，被告周春娣、田相将其所有的房屋提供抵押担保，原告有权按照合同约定对抵押物拍卖或变卖所得款项行使优先受偿权。《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告周春娣、田相应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中国农业银行股份有限公司淮安城南支行支付借款本金290641.16元及利息7491.12元（该利息计算至2015年8月13日，之后的利息按照年利率6.55%上浮50%计算至实际还款之日）。
二、被告江苏新维置业发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任。
三、原告对被告周春娣、田相作为抵押担保的房产（淮安市经济开发区新维中央美地17号楼1单元1703室，登记证号淮房预经济开发区字第D201341053号）拍卖或变卖所得款项享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5772元、减半收取2886元，由三被告负担。
(上述款项请直接支付给对方权利人或交纳至本院帐户，收款人：淮安市清浦区人民法院，开户行：江苏银行淮安清浦支行，帐号：80×××32)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本3份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
代理审判员 陈颢
二〇一五年十一月四日
书 记 员 许玥
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。