云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云07民终3号上诉人（原审被告）：丽江萬隆房地产开发有限公司。住所地：丽江市古城区象山西路尚水居会所。法定代表人：罗朝飞，系公司董事长。委托代理人（特别授权）：颜玮，云南玉龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：乔维斌，男，汉族，1976年10月23日生，户籍所在地：云南省丽江市永胜县梁官镇中州办事处上街村8号，现住云南省昆明市云南雪域印象生物科技有限公司。上诉人丽江萬隆房地产开发有限公司（以下简称萬隆公司）因与被上诉人乔维斌商品房销售合同纠纷一案，不服云南省丽江市古城区人民法院（2014）古民二初字第351号民事判决向本院提起上诉。本院于2016年1月4日受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审查明的事实是：2013年12月9日原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订了《商品房购销合同》和《补充协议》，合同约定：由原告向被告购买萬隆家（花）园住宅小区旭园8幢402号商品房，合同约定总面积120.88平方米，总价款为381896元。合同第七条约定，甲方应于2014年6月30日前将建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给乙方。第九条约定，甲方如未按第七条约定的时间交房，按下列方式处理：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.3%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话形式通知乙方办理交接手续，交接时甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。补充协议第2.9条约定：该商品房主体工程经建设单位通过工程质量监督站初验通过后（配套水、电、路已修通），甲方通知乙方办理交接手续，如由于有关行政部门的原因，商品房不能按时验收，导致交付商品房的期限超过合同第七条约定的交房期限，甲方不承担延期交房的违约责任。合同签订后，原告依约交付了合同约定的购房款381896元，补充协议约定的管道等配套设施费用12310元，超深回填费16424元，被告代收税费合计22642元。合同约定的交房期限2014年6月30日届满，被告未能交房。2014年10月31日萬隆家园住宅小区在玉龙县质监站的监督下经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位共同验收，《工程竣工验收证明书》载明验收结论为合格。但由于规划复核、消防等部分项目未通过验收，故该小区至庭审时尚未完成竣工验收备案登记。2014年10月31日及11月22日被告通知原告接房，原告看房后认为不符合交房条件，故不同意接房。另查明，被告在修建萬隆家园住宅小区北边出口道路过程中，因涉及黄山镇开文村返还地而与当地村民发生冲突影响施工，为此被告曾多次请求玉龙县政府解决。萬隆家园住宅小区开发用地系被告向云南玉龙城市房地产开发有限公司转让约170亩土地取得，后因《丽江市城市总体规划》修编，导致实际用地红线面积减少至164.19亩，玉龙县住建局颁发的《建设用地规划许可证》载明萬隆花园住宅小区建设用地为164.2亩，但被告持有的固有土地使用权证记载的土地面积仅为148.87亩。由于萬隆家园住宅小区的部分建筑物存在地基基础不均匀沉降而产生房屋倾斜，为及时有效地避免或减低因建筑物沉降带来的质量及安全危害，玉龙县建设工程质量监督站于2014年3月20日向被告下发《关于要求萬隆花园住宅小区所有建筑物进行变形观测的通知》，要求“被告必须对该小区的所有建筑物委托具有相应资质的第三方检测机构进行变形观测。若观测发现隐患的切实认真整改，消除隐患，确保房屋使用安全、质量安全。否则将依照相关规定不予受理该小区竣工验收备案。”被告依照通知要求委托昆明泛基科技有限公司进行沉降观测，昆明泛基科技有限公司2014年9月出具的《沉降变形观测报告》载明沉降观测周期为五期，从2014年5月18日起至2014年9月9日历时114天，末次观测时，该小区建筑沉降速率已达到了国家相关规范的稳定指标范围。原审法院认为：原、被告双方于2013年12月9日签订的《商品房购销合同》和《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，无违反法律之规定，上述合同合法有效，原、被告双方应当按照合同约定履行各自的义务。原告已依约履行了支付购房款的义务，但被告没有在合同约定的交房期限2014年6月30目前履行交房义务，应承担相应的违约责任。原告主张商品房必须完成工程竣工验收备案登记才符合法定的交房条件，故《补充协议》第2.9条关于商品房主体工程经建设单位通过工程质量监督站初验通过后进行交付的规定，违反法律法规，系无效约定。对此，原审法院认为，建设工程竣工验收备案登记并非法定的商品房交付条件，工程竣工验收备案登记系行政管理性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，且只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定的，才属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项违反法律、行政法规的强制性规定合同无效之情形。原、被告双方签订的上述协议未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效。被告主张被告逾期交房系因小区北边出口道路土地问题与当地村民发生冲突、城市规划修编导致土地证登记面积与规划许可建设用地面积不一致、依照质监站的通知要求进行沉降观测三个方面的行政原因导致工期延误，属于合同约定的免责事由，故不应承担违约责任。对此原审法院认为，小区北边出口道路土地问题，以及土地证登记面积与规划许可建设用地面积不一致的问题，虽与行政行为有一定关系，但上述事由均发生在原、被告双方签订合同之前，并非不可预见；沉降观测系因为萬隆家园住宅小区的部分建筑物存在地基基础不均匀沉降产生房屋倾斜，故质监站要求其进行沉降观测以消除安全隐患。被告主张的三个事由均不属于不能预见、不能避免、不能克服的行政原因影响工程竣工验收的情况，故对被告的上述答辩意见不予采纳。原告要求被告支付自2014年7月1日起至2014年9月30日止的逾期交房违约金74087.52元，以及后续至实际交房之日止按每天支付总购房款398320元的0.3%计算即1194.96元/天的违约金。而被告认为，约定的违约金过高，请求予以减少。原审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原告主张前述逾期交房违约金但未提交证据证明原告因被告逾期交房造成的损失，原审法院对被告关于违约金约定过高，请求予以减少的诉讼主张予以采纳。综合本案的履行情况及当事人的过错程度，原审法院酌定被告支付原告已付购房款10%的违约金。原告向被告付款共计433272元，但其中22642元系被告代收代缴税费，故以扣除被告代收代缴税费22642元后的款项410630元确定为已付购房款计算违约金，已付购房款10%的违约金为41063元。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告丽江萬隆房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内将萬隆家园住宅小区旭园8幢402号商品房交付给原告乔维斌；二、被告丽江萬隆房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告乔维斌违约金41063元；三、驳回原告乔维斌其他诉讼请求。案件受理费1652元，原、被告各承担826元。一审宣判后，萬隆公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由为：1、萬隆公司延期交房系行政原因导致，具备《补充协议》所约定的免责事由，不应承担违约责任。2、原审判决按已付购房款的10%支持违约金，缺乏相应依据。被上诉人乔维斌未提交书面答辩意见。二审中，上诉人萬隆公司与被上诉人乔维斌均未提交新的证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题是：萬隆公司应否承担违约责任，如应承担，违约金如何确定？关于萬隆公司应否承担违约责任的问题。本案中，双方签订的《商品房购销合同》约定交房日期为2014年6月30日，而萬隆公司在2014年10月31日才通知乔维斌接房，故萬隆公司延期交房的行为构成违约。萬隆公司提出，按照双方《补充协议》第2.9条约定：“……如由于有关行政部门的原因，商品房不能及时验收，导致交付商品房的期限超过《商品房购销合同》第七条约定的交房期限，乙方不承担延期交房的违约责任。”本案中，萬隆公司主张其延期交房存在以下三个行政部门的原因：第一，政府颁发的国有土地使用权证所载面积与萬隆公司实际受让的面积不一致，该原因影响萬隆公司办理竣工验收，并影响房屋交付。第二，规划调整导致市政道路未建成，以及相邻的开文村村民堵路，导致小区出入口无法建设，在萬隆公司积极向政府相关部门反映情况后，相关部门不作为，导致小区出口至今未建成，该原因影响房屋交付。第三，建设工程质监部门要求萬隆公司对涉案小区进行沉降观测，沉降观测持续半年，期间需要停工，该原因影响房屋交付。故萬隆公司延期交房具备免责事由，不应承担违约责任。对此，本院认为，萬隆公司提出的前两项原因直至二审时尚未解决，而萬隆公司早在2014年10月31日即已通知乔维斌接房，故本院认为该两项原因不属于影响交房时间的因素。对于萬隆公司提出的第三项原因，虽然沉降观测持续半年，期间需要停工，客观上影响工期及房屋交付。然而，建设工程质监部门要求萬隆公司进行沉降检测的起因系涉案小区建筑物因地基基础不均匀沉降而产生房屋倾斜，与萬隆公司的施工行为有直接关联。故沉降观测虽影响房屋交付时间，但不属于行政部门的原因。综上，萬隆公司违反合同约定逾期交房，构成违约，且不具备《补充协议》约定的免责事由，其应向乔维斌承担违约责任。关于违约金如何确定的问题。本院认为，按双方签订的《商品房购销合同》的约定，逾期交房每日按已付款的0.3%计算违约金标准过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”故对于萬隆公司请求调减违约金的诉讼主张，本院予以采纳。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，原审按已付款的10%为标准计算违约金，本院认为，本案中延期交房的实际损失为合同约定交房之日起至萬隆公司通知接房之日止，乔维斌已付购房款的资金占用损失。综合本案的实际情况以及萬隆公司的违约程度，对违约金计算标准，本院予以调整。本院确定本案违约金以已付款为基础，结合逾期交房天数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，为10074元（已付款410630元×逾期交房天数123天÷365天×中国人民银行同期贷款利率5.6%×130%=10074元）。综上所述，上诉人萬隆公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持云南省丽江市古城区人民法院（2014）古民二初字第351号民事判决第一、三项，即：“一、被告丽江萬隆房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内将萬隆家园住宅小区旭园8幢402号商品房交付给原告乔维斌；三、驳回原告的其他诉讼请求。”二、撤销云南省丽江市古城区人民法院（2014）古民二初字第351号民事判决第二项，即：“二、被告丽江萬隆房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告乔维斌违约金41063元。”三、由丽江萬隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，向乔维斌支付违约金10074元。一审案件受理费1652元，由乔维斌承担652元，丽江萬隆房地产开发有限公司承担1000元；二审案件受理费1652元，由乔维斌承担652元，丽江萬隆房地产开发有限公司承担1000元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若丽江萬隆房地产开发有限公司未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如丽江萬隆房地产开发有限公司不自动履行本判决，乔维斌可在本判决规定的履行期限届满后两年内向云南省丽江市古城区人民法院申请执行。审判长  王炳武审判员  马 昕审判员  谭 云二〇一六年六月二十日书记员  陈旭燕