北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第02668号
上诉人（原审原告）刘刚，男，1968年9月9日出生。
上诉人（原审原告）刘强，男，1970年8月20日出生。
二上诉人委托代理人吴京菁，北京诚英律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）占才荣，女，1966年12月28日出生。
委托代理人陈先才，北京市振邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京兴海创业投资管理有限公司，住所地北京市大兴区瀛海镇文体中心楼306室。
法定代表人梁秀芳，总经理。
委托代理人钟杰，北京市坤宇律师事务所律师。
上诉人刘刚、刘强因确认合同无效纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第8984号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2013年7月，刘刚、刘强起诉至原审法院称：2004年1月1日，我二人与占才荣签订《合作租赁厂房合同》，约定双方共同合作租赁北京市大兴区瀛海镇三槐堂村经济合作社（以下简称三槐堂合作社）厂房，建筑面积1709平方米，总占地面积4429平方米；其中，我二人承租厂房建筑面积659平方米、占地面积1800平方米、租金40500元，占才荣作为双方代表与三槐堂合作社签订合同；2003年12月23日，占才荣作为代表与三槐堂合作社签订《场地租赁合同》，承租三槐堂合作社总占地面积4429平方米的土地，其中厂房建筑面积1709平方米，年租金100000元；刘刚在承租场地创办了大兴区瀛海镇晨兴学校，招收农民工子弟入学，解决了大量流动人口子女入学问题；2002年，刘刚作为法定代表人在承租场地注册了北京歌悦特科技发展有限公司；2008年，刘刚作为大股东，在承租场地注册了北京安得保物业管理有限公司；两公司均正常经营、纳税；2011年，我二人与占才荣合作租赁的厂房按照大兴区瀛海镇镇区改造计划被列入拆迁范围，在我二人不知情的情况下，占才荣与北京兴海创业投资管理有限公司（以下简称兴海创业公司）签订《拆迁非住宅补偿协议》，将属于我二人承租的土地、厂房拆迁；我二人与占才荣签订的《合作租赁厂房合同》第四条约定，双方有权共同享受和履行与三槐堂合作社签订的场地租赁合同的权利、义务；该合同第五条约定，合同期内如遇政府征用土地，合作各方各自投资的地上物补偿归投资方各自所有；我二人及占才荣共同与三槐堂合作社签订《合作租赁厂房合同》，我二人没有委托占才荣处理拆迁事宜，占才荣无权私自处分我二人财产；占才荣私自与兴海创业公司签订拆迁补偿协议，侵害了我二人的权益；占才荣和兴海创业公司将拆迁价格压低，双方存在恶意串通行为；我二人应当获得停产停业补助；拆迁协议中没有具体签订的时间、地点和相关材料；此项目拆迁许可证已经过期，兴海创业公司违反了相关规定；故起诉请求确认占才荣与兴海创业公司签订的《拆迁非住宅补偿协议》无效。
占才荣辩称：我与刘刚、刘强没有签订过合作租赁厂房的合同；我所签《拆迁非住宅补偿协议》所涉及的建筑物包括刘刚、刘强所建房屋，刘刚、刘强是向我借钱建设的房屋；我与兴海创业公司签订《拆迁非住宅补偿协议》没有恶意串通，该协议合法有效；不同意刘刚、刘强的诉讼请求。
兴海创业公司辩称：我公司与占才荣签订的《拆迁非住宅补偿协议》合法有效；我公司接受北京市大兴区瀛海镇人民政府（以下简称瀛海镇政府）的委托，负责相关拆迁范围内的拆迁安置、地上物拆除等工作，我公司具有签订《拆迁非住宅补偿协议》的资格；占才荣与三槐堂合作社签订《场地租赁合同》，该场地在拆迁范围内，占才荣是拆迁范围内的被拆迁人；占才荣无权转让承租的场地，刘刚、刘强无权使用占才荣承租的场地，刘刚、刘强不是被拆迁人，无权要求确认拆迁协议无效；占才荣向我公司出具了承诺书，承诺承租场地的拆迁补偿款全部补偿到其名下，因拆迁补偿事宜涉及此院落的其他相关问题，由其个人解决；综上，请求驳回刘刚、刘强的诉讼请求。
原审法院经审理认为：占才荣与三槐堂合作社于2003年12月23日签订《场地租赁合同》，合同约定占才荣不经三槐堂合作社同意不得转租；刘刚、刘强与占才荣签订的《合作租赁厂房合同》时间在后，且租金全部由占才荣出面交给三槐堂合作社；刘刚、刘强与占才荣签订的《合作租赁厂房合同》名为合作，实为转租，且只是占才荣与刘刚、刘强之间的内部协议；三槐堂合作社只承认其与占才荣之间存在租赁关系，对外公示的承租人只有占才荣一人；占才荣承租的场地在拆迁范围内，占才荣作为对外公示的唯一承租人，有权就承租场地的拆迁补偿问题作为被拆迁人与拆迁人兴海创业公司签订拆迁补偿协议；占才荣与兴海创业公司经双方协商同意签订《拆迁非住宅补偿协议》，且该协议确定的补偿数额与法院调取相关材料中的各项补偿数额相一致；占才荣与兴海创业公司签订的《拆迁非住宅补偿协议》不违反法律法规的强制性规定，合法有效；刘刚、刘强主张占才荣与兴海创业公司存在恶意串通行为，但未提供充分证据证明其主张；刘刚、刘强主张占才荣无权处分其财产，占才荣与兴海创业公司签订《拆迁非住宅补偿协议》侵害其合法权益，没有证据证明；故刘刚、刘强要求确认占才荣与兴海创业公司签订的《拆迁非住宅补偿协议》无效，没有法律依据，不予支持。据此，原审法院于2013年12月判决，驳回刘刚、刘强的诉讼请求。
判决后，刘刚、刘强不服，上诉至本院称：原审判决对于兴海创业公司依据使用的房屋拆迁许可证期满后是否延期、是否合法有效没有查明，系认定事实不清；原审判决对于房屋拆迁许可证上记载的拆迁具体范围认定不清；原审判决对于房屋及附属设施的拆迁补偿价格及被拆房屋评估报告认定事实不清；原审判决认定三槐堂合作社与占才荣存在租赁关系，占才荣是对外的唯一承租人，系认定事实错误；原审判决认定5290.64平方米的房屋为占才荣所有，系认定事实错误；兴海创业公司违反法律法规规定进行拆迁，严重损害了我二人的合法权益；综上，请求撤销原判，改判占才荣与兴海创业公司签订的《拆迁非住宅补偿协议》无效。占才荣与兴海创业公司均同意原判。
经审理查明：2003年12月23日，三槐堂合作社（甲方）与占才荣（乙方）签订《场地租赁合同》，约定由占才荣承租三槐堂合作社总占地面积4429平方米的土地，其中包括厂房建筑面积1709平方米；年租金100000元，第五年开始每年递增3%；租赁期限为2004年1月1日起至2013年12月31日止；合同期内，乙方不经甲方同意不得将土地转租。
2004年1月1日，占才荣（甲方）与刘刚、刘强（乙方）签订《合作租赁厂房合同》，约定双方共同合作租赁三槐堂合作社厂房，建筑面积1709平方米，总占地面积4429平方米；甲方将负责开发其中厂房建筑面积1050平方米，总占地面积2629平方米；乙方将负责开发其中厂房，建筑面积659平方米，总占地面积1800平方米；租金甲方每年59500元，乙方每年40500元，由甲方出面将租金交给三槐堂合作社；双方有权共同享受和履行场地租赁合同所规定的权利和义务。
2005年3月1日，三槐堂合作社与占才荣签订《关于占才荣占地补充合同》。原因为占才荣申请租用土地与实际面积不符，经三槐堂合作社组织人员进行测量，实际总面积为4380.7平方米（比原合同少48.3平方米），故双方签订补充合同。该合同约定：现租用面积按每平方米22.58元计算，原每年租金10万元改为98916元，其它协议条款按原合同执行。
2007年9月4日，瀛海镇政府因三槐堂旧村改造项目取得东至规划道路府前街、西至104国道、南至规划道路镇区中街、北至黄亦路范围内的房屋及其附属物的拆迁许可证，拆迁期限为2007年9月4日至2008年9月3日，拆迁实施单位为北京兴达信房屋拆迁有限公司。2007年8月8日，瀛海镇政府委托兴海创业公司作为三槐堂地块拆迁工作的实施主体。拆迁工作包括：项目范围内的房屋及地上物的拆迁评估及补偿，被拆迁单位及个人回迁安置和补偿，项目范围内房屋和地上物的拆除清运，达到土地平整，符合上市交易条件。
因占才荣承租的土地在三槐堂村占地拆迁范围内，占才荣曾向兴海创业公司出具承诺书，内容为：我租赁的场地在拆迁范围内，此院落拆迁补偿款（房屋重置成新价、装修附属物价格、搬家补偿、停产停业补偿）全部补偿到我占才荣名下，因拆迁补偿事宜涉及此院落的其他相关问题，由我个人解决。后，拆迁人兴海创业公司（甲方）与被拆迁人占才荣（乙方）签订《拆迁非住宅补偿协议》，约定：乙方在拆迁范围内建筑面积5290.64平方米，占地面积4132.47平方米，经北京诚达信房地产评估有限公司评估，被拆迁房屋重置成新价格为4342240元，附属物价格为1706584元，房屋拆迁补偿款共计6048824元；甲方支付乙方拆迁补助、奖励及其他费用为1431561元，其中包括停产停业补助费1299295元，搬迁补助费132266元；以上拆迁补偿款合计为7480385元；当乙方腾空房屋及地上物，经验收合格并将原房屋钥匙交给甲方（完全具备拆除条件）之日起7个工作日之内，甲方将拆迁补偿款支付给乙方。
庭审中，占才荣认可其已经收到全部拆迁补偿款的50%，刘刚、刘强称其二人在占才荣租赁场地上的房屋已经被拆除。
原审审理中，原审法院调取了本案争议的《拆迁非住宅补偿协议》相关档案材料，核算了估价结果通知书、院落及房屋平面示意图、北京市房屋条件调查表、非住宅拆迁补偿明细表等材料中的数额，结论为上述材料中的各项补偿数额与《拆迁非住宅补偿协议》确定的补偿数额相一致。
上述事实，有双方当事人陈述、场地租赁合同、合作租赁厂房合同、拆迁非住宅补偿协议、房屋拆迁许可证、委托协议、关于占才荣占地补充合同、承诺书、原审法院调取相关档案等证据材料在案佐证。
本院认为，合同无效需严格具备法定条件。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。经审查，占才荣与兴海创业公司签订的《拆迁非住宅补偿协议》并未损害国家利益，亦无以合法形式掩盖非法目的的情节。刘刚、刘强称该协议在被拆迁人的确定、拆迁期限、拆迁范围、补偿价格等方面违反了《城市房屋拆迁管理条例》及《北京市城市房屋拆迁管理办法》的规定，但上述规定均属管理性规定，并非效力性强制性规定，故无论是否存在该情节，均不影响《拆迁非住宅补偿协议》的效力。刘刚、刘强另称占才荣与兴海创业公司存在恶意串通损害其二人利益的行为，但在并无充分证据的情况下，根据本案具体情节，本院难以通过推定方式径行认定占才荣与兴海创业公司存在恶意串通。故占才荣与兴海创业公司签订的《拆迁非住宅补偿协议》并不严格具备合同无效的法定条件，本院难以直接确认其无效。综上，原审判决结果并无明显不妥，本院予以维持。刘刚、刘强的上诉请求依据不足，本院难以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由刘刚、刘强负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由刘刚、刘强负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
代理审判员 于阳春
代理审判员 纪灵筠
二〇一四年三月十一日
书 记 员 周 洁