杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初1711号反诉原告：杭州富力房地产开发有限公司，住所地：杭州市余杭区五常街道荆山社区荆山湾88号杭州宏丰家居城6幢105室。法定代表人：杨晔，系执行董事。委托代理人：王涛，公司员工。反诉被告：陈凌川，男，1978年4月5日出生，汉族，住杭州市下城区。委托代理人：骆仕超，浙江铁诚律师事务所律师。委托代理人：王越华，浙江坚定律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司杭州中山支行，住所地：杭州市下城区体育场路216号。负责人：盛勇。反诉原告杭州富力房地产开发有限公司（以下简称富力公司）为与反诉被告陈凌川、第三人中国建设银行股份有限公司杭州中山支行（以下简称建行中山支行）商品房预售合同纠纷一案，于2017年3月21日向本院起诉，本院于3月24日立案受理后，依法由代理审判员陈建科适用简易程序，于2017年8月8日公开开庭进行了审理。富力公司的委托代理人王涛，陈凌川及其委托代理人骆仕超、王越华到庭参加诉讼，建行中山支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。反诉原告起诉称：2014年6月24日，富力公司与陈凌川签订合同编号为“2014预1094575”的《商品房买卖合同》（含补充协议书）一份。合同中约定：（1）陈凌川向富力公司购买位于杭州市余杭区商品房；（2）商品房单价为每平方米15881.63元，总价款人民币1412830元；（3）陈凌川应于2014年6月24日付清购房首付款人民币432830元，剩余购房款人民币980000元采用“公积金+商业贷款”方式支付，陈凌川应在首付款付清后5个工作日内（即2014年6月30日前）向银行提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续须由陈凌川签订的合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用；（4）如因陈凌川原因导致其自身未能获得银行按揭贷款和/或公积金贷款，则陈凌川应以自有资金付清剩余全部房款，否则富力公司有权解除合同，陈凌川按照累计应付款的1%比例向富力公司支付违约金；（5）富力公司应当在2016年6月30日前将符合合同约定条件的商品房交付陈凌川。《商品房买卖合同》签订后，陈凌川迟迟未向银行提交完备的贷款申请资料，未签妥办理按揭贷款手续须由陈凌川签订的合同及其他全部文件，未缴纳办理按揭贷款所需的费用。直至2014年10月28日，陈凌川才向银行提出公积金组合贷款申请，逾期提交将近4个月。2016年5月10日，富力公司向陈凌川寄发《办妥按揭贷款手续通知书》，明确要求陈凌川务必尽快前往银行办妥按揭贷款手续，然陈凌川不予理睬。2016年6月23日，富力公司向陈凌川发送《房屋交付通知书》，明确要求陈凌川支付未付房款人民币979365元，陈凌川未予支付。直至2016年7月12日，陈凌川再次向银行提供贷款资料，提出贷款申请，距离合同约定办理按揭借款手续期限超过两年，对富力公司造成严重经济损失。经了解，造成前述原因系陈凌川怠于前往银行办理银行按揭贷款及其个人征信记录不良所造成。综上所述，由于陈凌川怠于办理银行按揭贷款手续及个人征信不良，导致富力公司迟迟未能获得全额房款，陈凌川行为已构成严重违约，严重损害了富力公司的合法权益。现富力公司诉至法院，诉讼请求：1、判令解除富力公司与陈凌川签订的合同编号为“2014预1094575”的《商品房买卖合同》；2、判令陈凌川承担逾期付款违约金人民币14128.30元；3、判令陈凌川承担本案全部诉讼费用。反诉原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、《商品房买卖合同》（含补充协议书）一份，用以证明双方房屋买卖合同关系的事实。2、《办妥按揭贷款手续通知书》及EMS全球邮政快递存单一份，用以证明富力公司催告陈凌川尽快办理银行按揭贷款手续的事实。3、《房屋交付通知书》及EMS全球邮政快递存单一份，用以证明富力公司按照《商品房买卖合同》约定向陈凌川寄发《房屋交付通知书》，要求陈凌川支付房款979365元。4、银行业务联系函一份，用以证明陈凌川怠于办理个人银行按揭贷款手续，且存在个人征信记录不良情况。反诉被告答辩称：案涉房屋买卖合同合法有效，应继续履行，富力公司无权解除合同。陈凌川仅违反房屋买卖合同第二条第一款第三项的特别约定，并没有违反第二项的约定。富力公司出具的《办妥按揭手续通知书》、《房屋交付通知书》的内容已经变更原合同约定内容，也是明确向答辩人明示要求继续履行合同。综上，请求法院驳回富力公司的反诉请求。反诉被告为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、2016年5月10日《要求办妥按揭手续通知书》一份。2、业务联系函一份。3、告知函及EMS快递寄件单、签收单各一份。4、2016年10月31日《要求办妥按揭手续通知书》一份。5、2017年1月22日《要求办妥按揭手续通知书》一份。6、2017年6月16日《要求办妥按揭手续通知书》一份。7、交房通知书一份。上述证据共同用以证明富力房产一直要求履行合同的事实，且在其提起反诉后，仍继续要求履行合同的事实。上述证据经庭审质证，本院认证如下：富力公司提供的证据，陈凌川对真实性无异议，本院予以确认。陈凌川提供的证据，富力公司对证据1、2、4、5、6、7真实性无异议，对证据3的三性均不认可。经审查，本院对证据1、2、4、5、6、7予以确认，证据3因无相应投递详单，本院不予确认。根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：2014年6月24日，富力公司（出卖人）与陈凌川（买受人）签订浙江省商品房买卖合同一份。（合同编号：2014预1094575，含补充协议一份）。合同约定，买受人购买的商品房为预售商品房，即杭州市余杭区，房屋总价为1412830元。合同第七条约定，买受人于2014年6月24日前支付首付款432830元，余款980000元由买受人采用商业银行贷款或公积金贷款的方式予以支付（如有具体支付要求的，详见补充协议书约定），买受人应在前述要求付清全额首付款之日起5个工作日内向出卖人指定的银行或公积金中心指定的银行提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续须由买受人签订的合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用，逾期办妥手续的，须按第八条约定承担逾期付款的违约责任。合同第八条对买受人逾期付款的违约责任约定为：（1）逾期不超过90日的，自本合同规定的应付款期限之第二天其至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。合同第九条约定，出卖人应在2016年6月30日前向买受人交付房屋。案涉补充协议书中对商品房买卖合同中第七条买受人的付款期限及方式特别约定为：若前述两项房价款支付方式中的任何一笔支付日期晚于合同第九条约定的该商品房交付日期的，买受人应于合同约定的交付日期届满前一个月支付所有未支付的房价款；晚于出卖人书面送达的该商品房交房通知书明确的交付日期的，买受人应于通知交付日期届满前一个月支付所有未支付房价款。买受人未按该特别约定支付房价款的，视为买受人逾期付款，应按合同第八条等相关约定承担逾期付款的违约责任；出卖人同时有权单方解除合同。如因买受人原因，导致买受人未能获得银行按揭贷款和/或公积金贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，则买受人应在合同约定期限内以自有资金付清剩余全部房款，否则买受人需按合同第八条及有关条款承担违约责任。如因不可归责于双方的事由导致买受人未能获得银行按揭贷款或公积金贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。补充协议中还约定，本协议作为合同之附件，与合同具有同等效力，本合同与合同约定不一致时，以本协议为准。合同签订后，陈凌川支付了相应首付款。根据建行中山支行出具给富力公司的业务联系函，陈凌川于2014年10月28日向建行中山支行申请公积金组合贷款，因陈凌川征信记录显示近2年由不良记录，不符合贷款条件，2016年7月12日，陈凌川再次向建行中山支行提交贷款申请，8月12日，杭州市公积金中心通过上述贷款审批，后续因余杭房管局现房办证需要提供分户证、发票，陈凌川未能提供，故贷款未发放。在此期间及诉讼中过程中，富力公司多次向陈凌川发函要求其尽快办妥按揭手续。2016年6月23日，富力公司向陈凌川发送房屋交付通知书，告知陈凌川案涉房屋在2016年6月29日办理房屋交付手续，并要求其在办理交付手续前付清全额购房款。另认定，合同还约定，出卖人应于2016年9月28日前取得规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。2016年9月30日，富力公司取得案涉房屋权属证书，房屋由期房转为现房。庭审中，双方明确：期房、现房交易方式、所需材料不一致，期房交易中陈凌川申请贷款无须提供房管局要求的发票及分户证，房管局要求的发票系全额购房款发票。根据陈凌川提供的告知函，其于2016年11月8日告知富力公司贷款发放被搁置，并要求富力公司提供分户证及发票。本院认为：富力公司、陈凌川间的房屋买卖合同（含补充协议）合法有效，应受法律保护。根据上述买卖合同及补充协议约定，陈凌川至迟应于2016年5月30日前支付全部购房款，现其未能全部支付，富力公司有权解除合同并要求其支付违约金。关于违约金，因房屋实测面积小于预测面积，故本院按累计应付款1412195元计算为14121.95元。综上，原告的部分诉请，理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、反诉原告杭州富力房地产开发有限公司与反诉被告陈凌川于2014年6月24日签订的浙江商品房买卖合同（合同编号：2014预1094575），于本判决生效之日起解除。二、反诉被告陈凌川支付反诉原告杭州富力房地产开发有限公司违约金14121.95元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回反诉原告杭州富力房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案反诉案件受理费154元，减半收取77元，由反诉原告杭州富力房地产开发有限公司负担17元，反诉被告陈凌川负担60元。反诉原告杭州富力房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向本院申请退费；反诉被告陈凌川于本判决书生效后七日内向本院交纳应负的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。代理审判员  陈建科二〇一七年十一月七日书 记 员  方潇豪?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-9-?