大连市金州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民初重字第00092号
原告：中国人民解放军65585部队。
法定代表人：刘鑫，系该部队旅长。
委托代理人：郭玉坤，系北京融商（大连）律师事务所律师。
委托代理人：史会军，男，1974年5月12日生，系该部队副旅长，住大连市保税区。
被告：大连金州华天轿车修配厂。住所地：大连市金州区拥政街道八一路。
投资人：冯艳斌，系该厂厂长。
委托代理人：徐绍栋，系辽宁博昂律师事务所律师。
原告中国人民解放军65585部队（下称65585部队）诉被告大连金州华天轿车修配厂（下称华天修配厂）租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月24日做出（2015）金民初字第1628号民事判决，被告不服判决提出上诉。2015年11月30日，大连市中级人民法院做出（2015）大民二终字第01525号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭玉坤、史会军、被告投资人冯艳斌及委托代理人徐绍栋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，双方于2001年9月1日签订了一份《承包协议书》,协议约定，为解决金州区部队家属住房、取暖设施维修经费不足及物业管理问题，原告（甲方）将金州区家属区空余场地及锅炉房承包给被告（乙方），承包期限为三十年，自2001年9月1日至2031年9月1日。承包场地租金为三十三万元，被告（乙方）将租金一次性用于更换新锅炉一台及附件、更新室外暖气管道，更换家属区下水管道及化粪池、维修锅炉房屋面防水，费用超出或结余均由被告（乙方）自负。被告（乙方）对用户每平方米按照当地标准求取，在每年十月底前收齐取暖费，，原告（甲方）协助乙方收缴取暖费并提供收据，在职、离退休干部必须依照地方标准缴纳。自2009年开始上述家属区由大连国电春城热电有限公司供暖，后查被告将承包的锅炉房及附属设施用于经营汽车修理并将部分房屋对外转租，将锅炉变卖，被告的行为严重违反了双方签订合同的内容、目的，侵害了原告的合法权益。且该协议的目的已经落空，双方没有继续履行的必要，故请求判令：1、解除双方于2001年9月1日签订的承包协议书；2、被告立即腾退具有产权的锅炉房、门岗、仓库及全部场地，场地范围为部队家属区锅炉房东界为药厂西大门和库房后墙，南界为家属仓库后墙，北界为八一路，这是场地的四至，土地是承包给被告的场地范围；3.诉讼费由被告承担。
在本案上诉审及重审过程中，原告增加新的解除合同的事实和理由：被告存在违法经营和转租行为。案涉土地为军事用地，房屋产权人为中国人民解放军总后勤部，被告违反协议和相关法律规定，违法私自在案涉标的物上经营汽车修配厂，私自搭建，每年生产利润达43万元，且被告私自转租给第三方生产经营案涉标的物达6家，房屋转租费用每年40万元，协议书中没有约定被告有转租的权利和进行经营的权利。所以被告违反了合同法第219条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，租赁人有权解除合同，要求赔偿损失。合同法第224条第三款，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，土地管理法第12条，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续，划拨土地使用权管理暂行办法第32条，土地使用权转让、出租、抵押，当事人不办理土地登记手续的，其行为无效，不受法律保护。案涉土地为划拨土地，军队空余房地产管理规定第19条第1款，军队空余房地产租赁必须使用军队统一的军队房地产租赁合同范本签订租赁合同。第20条，军队空余房地产租赁合同实行审核制度，租赁合同必须经本系统、本区房地产管理部门审核统一方可正式生效。而该份协议没有使用军队统一范本，没有经过房产管理部门同意、审核。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。第一项双方合同没有约定合同解除的事实和法定条件，原告现在要求解除合同没有事实和法律依据，被告不同意。第二项诉讼请求，被告认为双方是在建立合法有效的合同法律关系的基础上，进而被告占有、使用和投资建设原告的土地和房屋，被告对承包原告的锅炉房进行了投资、改造，实际支付了投资、改造费用，对该合同经营期间的经营行为不存在违法和违约的事实，现在原告要求被告恢复原状，原告委托代理人解释是包含了锅炉房，这显然不符合实际情况。原告要求被告拆除承包期间建设的门头房等经营设施，被告认为根据1998年双方的承包协议书，原告是将空余场地出租给被告经营修配厂使用，被告是一个专业性的汽车修理、修配经营单位，在承包原告场地时已经建设了厂房，这个事实被告在合同书第4条有约定，现在原告要求被告拆除上述经营厂房，并认为是违法搭建是不符合事实和双方约定的。总之，被告认为原告诉请解除双方合同没有事实和法律依据，不符合双方合同约定，请法庭查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：1998年9月20日，原告后勤部与被告华天修配厂签订《承包协议书》及《租用场地协议书》各一份，《承包协议书》约定，原告坐落在金州的两栋三层家属住宅楼A栋24户，建筑面积1872平方米；B栋12户、建筑面积1392平方米，共计3264平方米，为其供暖的设备有锅炉房一座，两吨热水取暖锅炉一台，经协调，原告将冬季取暖工作交给被告承包，承包期十年，被告按当地标准收取供暖费用，锅炉附属机械和管线更换由原告提供，燃料、水电、维护、人工、配料及锅炉房维修由被告负责，锅炉房的周围空地，如存煤场和排渣场由被告统一管理使用。《租用场地协议书》约定，原告将金州家属区空余场地租给被告华天修配厂使用，场地范围为部队家属区锅炉房以东，东界为药厂西大门和库房后墙，南界为家属院仓库后墙，北界为八一路公路界，南北12米、东西20米，共约250平方米，租期十年，年租金11000元，合同期满或终止，原告收回场地，设备归被告，厂房参照造价作价给原告。2001年9月1日，原、被告双方再次签订了《承包协议书》一份，协议约定：为解决金州区部队家属住房、取暖设施维修经费不足及物业管理问题，原告将金州区家属区空余场地及锅炉承包给被告，空余场地范围为部队家属区锅炉房东界为药厂西大门和库房后墙，南界为家属院仓库后墙，北界为八一路，承包时限三十年，自2001年9月1日至2031年9月1日，承包场地租金为每年11000元整，共计三十三万元，被告将场地租金三十三万元一次性用于更换新锅炉一台及附件、更新室外暖气管道，更换家属区下水管道及化粪池、维修锅炉房屋面防水，费用超出或结余均由被告自负。被告完全负责锅炉及室外、室内管线及附件的维修、维护，以后如实行物业管理或者与其他供热单位并网，一切手续及费用由甲方负责，乙方不再负责供热设备维护，供暖面积家属区共A、B两栋，A栋24户，总面积1935平方米，B栋12户、总面积1371.02平方米，被告对用户每平方米按照当地标准收取，锅炉使用到报废期的更换及供暖所需原料、水电费、人工费、管理费均由被告负责。合同同时规定：被告承包甲方的空余场地产权归原告所有，在承包期内如地方政府征用土地或规划，地上附属物归被告所有，同时锅炉房、门岗、仓库三处的产权归被告所有，顶被告方一次性投资的赔偿金，如政府另划同类、同级、同等面积的土地归原告，原告须将土地按原协议租予被告使用，余下的年限在承包期内如政府征用或规划原告应协助被告方办理地上附属物的产权、房证的转让，原告应协助被告出齐一切手续，费用由被告负责，办好后一切手续由被告保管；场地所有的经营物，必须遵守国家法律和有关规定，不许进行影响军队声誉的活动，否则后果由被告全部负责；本协议自签定之日起有效，以前所签定的一切协议同时解除。该协议签订后，被告依约以租金对相关设施更新改造，进行供暖并收取供暖费用。2009年10月29日，原告与大连国电春城热电有限公司签订并网供热协议书一份，将原告家属住宅由被告供暖改由春成热电并网供热，被告不再负责供热，后被告将供热所用锅炉出售。
另查，原告承包给被告的空余场地系接收国有军事用地。该场地内现有建筑物情况为：1、合同中约定的锅炉房（平房，面积201.63平方米）、门岗（即值班室，平房，面积90.81平方米）、仓库（平房，面积74.61平方米），该三处房屋产权均为军产，房屋登记所有权人为中国人民解放军总后勤部，住用单位为原告；2、其他地上附属物：均系被告自建、未取得合法手续的房屋（含于仓库上加盖的一层房屋）；3、两处水井。被告现于上述锅炉房、门岗、仓库及部分自建房屋中经营汽车修配厂，将其余房屋对外出租六户用于各种经营。2015年1月，中国人民解放军沈阳军区对金州区家属院八一路对外出租地块存在违章建筑进行经营赢利的问题进行了通报，并要求针对违章建筑必须予以拆除。
本院所确认的上述事实，有原告提供的2001年9月1日的承包协议书复印件一份、土地审批表复印件一份、房产证书复印件三份、并网供暖协议书一份、情况说明一份、沈阳军区通报一份、房屋信息查阅档案一份和被告提供的1998年9月20日承包协议书一份、1998年9月20日租用场地协议书一份、2001年9月1日承包协议书一份、见证书一份、通知一份、房屋所有权证三份、关于解放军65585部队家属院承包协议说明一份、机动车维修材料明细表若干份、照片三十四张及原、被告庭审笔录等有关证据在案为凭，上述证明材料已经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为：合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。原被告间于2001年9月1日签订的承包协议书系双方当事人的真实意思表示，但双方对租赁期限的约定超出了合同法租赁期限不得超过二十年的规定，约定期限中超过二十年的部分无效，该部分无效不影响其余部分的效力，其余二十年的场地租赁及供暖等相关约定有效，双方均应依约行使权力、履行义务。该份承包协议书事实上是在原被告之前所签订的两份协议书的基础上经重新协商形成，合同目的是为解决金州区部队家属住房、取暖设施维修经费不足及物业管理问题，其内容包括了供暖承包及场地租赁两部分，供暖部分依照双方当事人的约定，及经双方当事人的共同行为，于转由大连国电春城热电有限公司并网供热后事实上已经解除，原被告现只是对于场地租赁部分的解除存在争议。原告方主张依照合同法第九十四条及合同法解释（二）第二十六条的规定，原被告以供暖为目的所签订的协议因合同目的已经落空，无法继续履行而应当解除，对此本院认为，案涉协议履行期间并未发生合同法九十四条所列当事人可以解除合同的情形，即并未发生不能实现供暖目的的不可抗力及被告存在违约行为导致不能实现供暖目的，供暖并网问题双方均已预见并已作出约定，因此原告以合同目的落空、无法继续履行合同为由要求解除承包协议，即解除双方场地租赁部分的协议，没有事实及法律依据，本院不予支持。原告主张被告出售锅炉及附件的行为侵害原告权益以及被告将土地用于商业用途违反军队土地使用的管理规定并影响军队形象，因此应当解除合同，对此本院认为，因协议中对被告行为侵害原告权益应当解除合同没有约定，对影响军队声誉应当解除合同没有约定，而且对是否影响军队声誉未约定标准，亦无法定标准，无法评判，因此原告以该两项事由要求解除合同既无约定，也无法律规定，本院不予支持。原告主张被告违法私自在案涉标的物上经营汽车修配厂、私自搭建违章建筑并进行对外转租，用于经营面馆、电器修理及汽车钣金喷漆、美容等，违反合同法第二百一十九条、第二百二十四条的规定，合同应当解除，对此本院认为，原告主张被告私自在案涉标的物上经营汽车修配厂与事实不符，2001年原被告所签订的承包协议书中对案涉承包场地及地上附属物（即租赁物）及其性质（即用途）均未作出明确约定，但依照双方之前合同中的表述，被告缴纳租金租用案涉场地并使用场地上的“厂房”经营华天修配厂为不争的事实，只是2009年10月供暖用途取消后，被告在未取得原告同意的情况下将锅炉房用于华天修配厂的经营不当，但原告未能举证证明原告使用锅炉房的行为致使锅炉房受到损失，因此原告以合同法第二百一十九条（承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失）的规定要求解除双方签订的协议，没有事实依据，本院不予支持；对原告主张被告私自搭建违章建筑并对外转租，本院认为，原被告双方对被告将场地上被告自建房屋出租他人使用并收取租金无争议，原告现无证据证明其转租行为取得了原告的同意，因此原告的主张成立，至于被告自建房屋是否均建成于2001年合同签订之前，是否自建行为已取得原告的同意，均不影响被告未经原告同意转租的事实，被告依照双方协议约定租用原告场地，即有义务按照协议签订当时的原状使用租赁物，并且未经原告同意不得转租，被告转租的行为违反了法律的规定，应当承担相应的后果，原告以此为由要求解除双方的协议有理，本院予以支持。原告提出的其他解除理由，不符合法律的规定，本院不予支持。被告主张其不存在合同法第94条规定的法定解除事由的行为，本院予以采纳。双方其他争议，因均未要求一并处理，本案不予调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告中国人民解放军65585部队与被告大连金州华天轿车修配厂于2001年9月1日签订的承包协议书；
二、被告大连金州华天轿车修配厂于本判决生效后十日内向原告中国人民解放军65585部队腾退租赁的场地及场地上全部附属物（场地范围为：部队家属区锅炉房以东，东界为药厂西大门和库房后墙，南界为家属仓库后墙，北界为八一路；附属物包括：锅炉房、门岗、仓库及其它全部房屋、两处水井）。
案件受理费100元（原告已预交），由被告大连金州华天轿车修配厂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院；并于上诉期满后七日内，向本院交纳上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。
审判长 徐晓冀
审判员 安 然
审判员 徐小惠
二〇一六年六月十二日
书记员 于 梅