文书内容广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1881民初412号原告:广东兴顺物业服务有限公司。地址：英德市。法定代表人:甘治东，董事长。委托代理人:温灵巧，公司员工。被告:黄韶发，男，汉族，住英德市。原告广东兴顺物业服务有限公司诉被告黄韶发物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广东兴顺物业服务有限公司的法定代表人甘治东、被告黄韶发到庭参与诉讼，本案现已审理终结。原告广东兴顺物业服务有限公司诉称：被告购买了英德市X栋XX及XX房屋两套，并于2014年12月24日办理了房屋交接手续。被告在领受房屋入住后也享受了原告对XX小区的物业服务，而被告欠缴物业费的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理的资金运转和小区建设，损害了原告及其他业主的利益。原告多次催缴未有效果。现特向法院请求：一、判令被告黄韶发支付原告物业管理费人民币5504元。二、判令被告承担本案诉讼费。原告向本院提交的证据有：一、XX催缴通知书。二、XX和XX邮寄回执（催缴通知书）。三、XX和XX物业费收款收据。四、XX和XX物业费欠费明细。五、XX装修协议业主代签。六、XX装修承诺书。七、XX房屋装饰装修管理服务协议。八、XX前期物业管理服务协议。九、XX临时管理规约。十、XX广东省商品房买卖合同。十一、核准变更登记通知书。十二、业主身份证。十三、XX入住通知书。十四、广东兴顺物业服务有限公司营业执照。十五、XX催缴通知书。十六、XX装修协议业主代签。十七、XX装修承诺书。十八、XX前期物业管理服务协议。十九、XX房屋装饰装修管理服务协议。二十、XX业主临时管理规约。二十一、XX广东省商品房买卖合同。二十二、XX入住通知书。二十三、入住通知书。二十四、英德市物业服务收费备案表。二十五、收款收据、XX装修验收、装修押金申退表。二十六、水电公摊公示照片。被告黄韶发答辩称：一、原告收缴物业管理费的金额不合理。英德兴顺物业服务有限公司提供的相关证据缺少一些票据，2014年12月24日，本人按规定缴纳2015年2月-2015年5月的物业管理费后，同时缴纳了XX房及XX房的装修押金共4000元，原告曾表示装修押金可在入住后退回，但入住后我拿着收据去办理退款手续，原告的工作人员（经理）明确表示可以用押金抵交物业费，此后原告又未与我协商相关事宜，装修押金去向不明，物业费我也不知道该如何缴纳。二、协议内容指代不明。在《前期物业管理服务协议》属前期，现在是否适用不得而知，协议第八页第四条提及物业管理服务费用已经向物价部门备案，但提供的证明里并没有提供与备案相关的证明；第九页第四条第一点“高层住宅按建筑面积每平方米1.18元/月收取”是否符合政府指导价。三、物业公司管理不当，甚至违规。主要表现在以下几方面：（1）原告所接的所有广告费用应属全体业主，但这笔费用去向不明；（2）小区公摊水电费没有按规定公示，任由原告叫价收费；（3）原告管理松散，责任不到位，管理乱，卫生差，保安无责任心等等一系列问题已成为影响正常缴纳物业费用的因素。综上所述，被答辩人提出收取的物业费是没有事实及法律依据的，答辩人拒绝任何的赔付，请法院依法处理。被告黄韶发向本院提供的证据有：一、照片四张，证明原告的管理不当。二、收款收据，证明原告曾说装修押金可以抵扣物业费，但至今没有解释清楚如何退或抵扣，至今我不知道我要交多少物业费。经审理查明，英德合信置业有限公司在开发XX商住小区过程中于2013年5月20日与英德兴顺投资管理顾问有限公司签订前期物业管理合同，合同第二条约定物业管理服务包括以下内容：1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备房等）的维修、养护和管理。2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、供配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供给水设备等）的维修、养护和管理。3、本物业管理区域除房屋建筑本体之外的共用设施设备（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、室外泵房、路灯、停车场等）的维修、养护和管理。4、本物业管理区域内的配套服务设施的维修、养护和管理。5、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、绿化养护、垃圾的收集、清运等。6、交通、车辆行驶及停泊秩序的管理。7、配合和协助当地公安机关进行本物业管理公共区域的安全防范、巡视工作（不含住户人身、财产保险保管责任）。8、组织社区文化活动。9、装饰装修管理服务。10、物业及物业管理档案、资料的管理。11、法律、法规规定由物业服务企业提供的其他物业管理事项。该合同第六条约定：管理服务费按发展商前期议定的标准向业主收取，并及时向物价部门和发改局等相关部门备案。具体收费执行标准如下：高层住宅按建筑面积每平方米1.18元每月收取。第七条约定：物业服务费用按季交纳，业主或承租人应在每季10日前交纳。该合同第三十四条约定：本合同期限5年，自业主入住之日算起。但在本合同期限内，翰林世家业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。英德兴顺投资管理顾问有限公司于2015年12月15日经英德市工商行政管理局核准变更登记，变更企业名称为广东兴顺物业服务有限公司。原告广东兴顺物业服务有限公司从2014年12月20日起开始入驻XX小区，并对该小区进行物业管理，同时办理了工商营业执照，并将约定的物业服务收费标准报英德市发展和改革局备案。2011年12月26日，原告广东兴顺物业服务有限公司取得了由英德市住房和城乡建设局颁发的物业管理三级资质证书，有效期限至2019年3月27日。至本案庭审辩论终结前，XX商住小区未成立业主大会，该小区仍由原告提供物业服务。2013年6月10日，被告黄韶发与英德合信置业有限公司签订两份商品房买卖合同，由被告黄韶发购买XX小区第X栋XX号房和第X栋XX号房，其中XX号房建筑面积74.92平方米；XX号房建筑面积71.28平方米。2014年12月24日，被告黄韶发与原告广东兴顺物业服务有限公司签订了两份前期物业管理服务协议，由原告为其名下XX房及XX房提供物业服务，该协议第一条第二项第四款约定：“被告应依据开发商与原告签订的前期物业服务合同的规定，向原告交纳物业管理费用”。在原告2014年12月20日进驻后，被告黄韶发以上两套物业的物业管理费均交至2015年4月，从2015年5月开始欠缴物业管理费，截止至2017年12月共32个月未交物业管理费，合计5504元（74.92㎡×1.18元/㎡×32月+71.28㎡×1.18元/㎡×32月）。被告黄韶发因拖欠物业管理费经原告书面催缴后仍未缴纳，原告因此提起诉讼，要求法院判准其诉讼请求。以上事实有原告提供的XX、XX前期物业管理服务协议、XX广东省商品房买卖合同、英德市物业服务收费备案表以及本院的庭审笔录予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序的活动。本案的物业费纠纷起止时间为2015年5月至2017年12月，原被告均确认被告是从2015年5月开始欠缴物业费的。原告与XX开发商英德合信置业有限公司及被告黄韶发分别签订了《前期物业服务合同》和《前期物业管理服务协议》，在合同有效期限内，被告黄韶发应按上述合同约定向原告广东兴顺物业服务有限公司交纳物业管理费。XX小区至今仍没有成立业主大会及选举产生业业主委员会，建设单位选聘物业服务企业管理小区，符合法律规定。被告是XX小区的业主，客观上已享受了原告的物业管理服务，应当按照合同约定支付所拖欠物业管理费5504元。但和谐、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护，作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，被告以装修押金未退回和物业服务混乱等为由拒交物业管理费依法无据，原被告双方对于物业服务质量的争议可另行协商处理或另行提起诉讼，因此被告的答辩意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下：被告黄韶发应于本判决生效之日起十日内支付2015年5月至2017年12月期间的物业管理费共5504元给原告广东兴顺物业服务有限公司。本案受理费25元（原告已预交），由被告黄韶发承担。本判决为终审判决。审判员  黄远梅二〇一八年三月二十一日书记员  吴玉凤附：法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院开户行：中国银行清远英德和平中路支行账号：71×××45请在汇款单的备注一栏注明案件的案号，否则无法认定案号，无法入账。