浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬慈浒民初字第1165号
原告：徐淑群。
原告：胡炳如。
原告：孙亚儿。
原告徐淑群、胡炳如、孙亚儿的共同委托代理人：翁博甫，浙江合创律师事务所律师。
原告：胡丹梦。
委托代理人：徐淑群，系原告胡丹梦的母亲。
被告：胡亭范。
委托代理人：胡利芬。
委托代理人：胡宁。
原告徐淑群、胡炳如、孙亚儿、胡丹梦诉被告胡亭范农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月3日立案受理后，依法由代理审判员黄金锦适用简易程序于2015年12月25日公开开庭进行了审理。原告徐淑群、胡炳如、孙亚儿的共同委托代理人翁博甫，原告胡丹梦委托代理人徐淑群，原告胡亭范及其委托代理人胡利芬、胡宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
四原告起诉称：原告徐淑群、胡炳如、孙亚儿、胡丹梦分别为胡永庆的妻子、父亲、母亲、女儿，胡永庆于2013年11月14日去世。1998年，胡永庆与被告签订卖绝屋契一份，约定由被告将其所有的位于二灶市村的两间半房屋卖给胡永庆，价格为15200元，胡永庆在签订契约当日将15200元交付给了被告。被告将集体土地建设用地使用证交付给胡永庆。此后，胡永庆生前及原告方多次要求被告协助办理过户事宜，但被告均未予协助。现诉请判令：一、被告协助四原告将位于慈溪市坎墩街道二灶市村房屋（土地证书号：慈集建（1993）字第180842号）的土地证过户至四原告名下；二、本案诉讼费由被告负担。
被告胡亭范答辩称：一、被告因原告全家的恶意骚扰，在前往处理纠纷时，在众人劝说下被迫答应以15200元的价格出卖祖屋。二、在村书记于2015年秋季联系被告前，原告方并没有向被告提出过协助过户事宜，已经超过了2年的时效。三、在2000年10月30日，被告已经暗示对方不能过户，经推测系因两村间集体土地不能流转，故被告与胡永庆签订的协议应无效，且主要责任在原告。四、被告出卖的房屋存在其他共有权人，被告妻子反对卖房；被告兄妹对卖房的事宜并不知情，且未在协议上签字，原告作为被告的邻居应知道有其他共有权人。综上，要求判定协议无效、归还被告房屋，被告愿意给原告部分补偿。
原告为证明其诉称事实，向本院提交以下证据：
A1.户籍注销证明、死亡证明和结婚证各一份、户口薄两份，拟证明胡永庆已死亡，原告徐淑群、胡炳如、孙亚儿、胡丹梦分别为胡永庆的妻子、父亲、母亲、女儿的事实。
A2.卖绝屋契、集体土地建设用地使用证各一份，拟证明被告将涉案房屋出售给胡永庆的事实。
A3.证明一份，拟证明卖绝屋契和集体土地建设用地使用证上所书胡庭范、胡庭万均系本案被告胡亭范的事实。
A4.土地使用权登记申请表，拟证明原告方在2000年的曾要求被告协助办理过户，但因被告未协助导致原告未能成功办理过户手续的事实。
对原告提供的证据，被告质证意见为：对卖绝屋契中胡永庆的签名有异议，原协议中没有胡永庆的印章，现却有了印章，且胡永庆的签名系胡永庆父亲代签；对证据A4有异议，被告没有收到过原告要求协助办理过户手续的通知；对其余证据无异议。
对原告提供的证据，本院认证如下：无论卖绝屋契中胡永庆的签名后有无印章或胡永庆的签名是否由胡永庆父亲代签，均不能用于否认签订该协议系胡永庆的真实意思表示，同时，因被告对其向胡永庆出售房屋、接受房款、在卖绝屋契上签名的事实均无异议，故本院对卖绝屋契予以认定；在被告予以否认的情况下，原告未能提供证据证明曾通知过被告协助办理过户手续，故本院对证据A4不予认定。其余证据，被告无异议，本院予以认定。
被告向本院提供以下证据：
B1.证明一份，拟证明签订协议时原、被告不属同村村民的事实。
B2.土地证、户口档案查询、结婚证各一份，拟证明涉案房屋存在其他共有权人的事实。
B3.迁移证及证明各一份，拟证明被告户籍于1985年迁往宁波市海曙区的事实。
B4.证明一份，拟证明被告与原告胡炳如原系邻居，曾多次发生纠纷的事实。
B5.证明一份，拟证明胡乙丁不同意出售房产的事实。
对被告提供的证据，原告质证意见为：对证据B1的真实性无异议，但现已合并为同一村，阻碍合同效力的情况已不存在；对证据B2的真实性无异议，但集体土地建设用地使用证表明涉案房产系被告一人所有，同时在卖绝契约上签名的证明人中有被告妻子胡利芬的兄弟，故被告妻子不可能不知情。对证据B4的真实性有异议的。原告不能确认证据B5的真实性。
对被告提供的证据，本院认证如下：无论证据B3所记载原、被告之间多次发生纠纷是否属实，均无法证明被告在签订卖绝房契时受到了胁迫，故本院对证据B3不予认定。证据B4属于案外人所作出的证明，因案外人未出庭作证，故本院不作认定。其余证据，原告无异议，本院予以认定。
根据本院认定证据并结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下：1951年余姚县人民政府发放了涉案房产的土地房产所有权证，该权证载明确定郑娟廷、胡益丁“本人本户全家”享有房屋所有权。杭州市公安局上城分局经查询历史户籍档案，证明原住辖区的户主为胡家浚的家庭成员含妻子郑娟廷、长子胡乙丁、次子胡庭范、女儿胡杭斐。被告与胡利芬于1980年登记结婚。被告的户籍于1985年迁至宁波市英烈街道。1993年，被告以“胡庭万”为名办理了号码为慈集建（1993）字第180842号的集体土地建设用地使用证书，该证书记载的土地使用者为胡庭万；地址为坎墩镇大路沿村；地号为190610147；四至：西1-2界线自墙外侧、临宅旁地，北2-3界线自墙外侧、临宅旁地，东3-4界线自墙外侧、邻楼传肃，南4-1界线自墙外侧、临道地。1998年，被告与胡永庆签订卖绝屋契一份，约定：被告将父遗房屋两间半作价15200元出售给胡永庆，款项即日收足无误；房屋四址为：东至中堂中与楼传肃交界、南至买方、西至出水沟、北至胡张寿交界；立约之日起，房屋产权归买方所有，任凭买方管理使用。被告以“胡庭范”为名在该份协议上签名。被告向原告交付了集体土地建设用地使用证书，并收取了房款15200元。胡永庆原为九甲弄村村民。2001年2月，二灶市村、大路沿村、九甲弄村合并为二灶市村。胡永庆于2013年11月14日死亡。原告徐淑群、胡炳如、孙亚儿、胡丹梦分别为胡永庆的妻子、父亲、母亲、女儿。
本院认为：除合同无效外，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案被告与胡永庆签订的涉案房屋买卖合同并非无效，被告应全面履行合同义务。具体分析如下：首先，胡永庆、被告系完全民事行为能力人，双方签订的卖绝屋契协议对房屋转让事宜作出了明确约定，该约定系双方真实意思表示，双方应依约履行合同义务。其次，合同无效是对当事人意思自治的彻底否定，导致当事人合同利益的落空，故在遵循国家立法意志的同时，应防止不恰当地扩大无效合同的范围，以维护正常的市场交易、保护交易人的合理预期和交易安全；并防止当事人滥用“违反国家强制性规定”，恶意背信弃义，以保护诚信的市场交易主体的合法权利。本案中，胡永庆在签订涉案房屋买卖协议时虽非涉案房屋所座落处的大路沿村村民，但2001年二灶市村、大路沿村和胡永庆原属的六甲弄村已合并为二灶市村，座落于二灶市村的宅基地流转给二灶市村村民并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，即协议签订时所存在的不符合法律、行政法规规定的情形已得到了补正，从维护交易安全的角度出发，被告关于合同违反法律规定应无效的抗辩，本院不予采纳。最后，出卖人为无权处分权人时，若买受人为善意、支付合理对价、转让的不动产已经登记或不需要登记时已经转让受让人时，受让人仍有权获取所有权或他物权。本案集体土地建设用地使用证上所记载的土地使用人为被告，无证据证明原告明知有其他共有权人，故本院认为买受方胡永庆有理由相信被告为权利人；本案无证据证明约定价款远低于签订协议时的农村房产的市场价格，故对被告关于价格不合理的抗辩，本院不予采纳；在胡永庆已履行了付款义务，并实际占有、使用的涉案房产十余年的情况下，被告以其他共有权利人不知情、不同意为由主张合同无效，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上考虑，涉案房屋买卖合同并非无效，被告应全面履行合同义务。同时，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。由出卖人协助买受人办理产权变更登记手续是房屋买卖合同中的附随义务，被告作为出卖人，在收受房款后，理应协助胡永庆办理过户手续，现原告作为买受人胡永庆的继承人，请求被告协助办理过户手续，合理合法，本院予以支持。已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记的，不受诉讼时效的限制。被告关于原告请求协助办理过户的权利已经超过2年时效的抗辩，无法律依据，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告胡亭范于本案判决生效之日起五日内协助原告徐淑群、胡炳如、孙亚儿、胡丹梦将登记的使用人为“胡庭万”（即本案被告胡庭范）的集体土地建设用地土地使用证书（土地证书号：慈集建（1993）字第180842号）过户至原告徐淑群、胡炳如、孙亚儿、胡丹梦名下。
本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告胡亭范负担，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 黄金锦
二〇一六年一月十四日
代书 记员 杨芳芳
附：相关法律和司法解释
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。