甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆中民终字第652号
上诉人（原审被告、反诉原告）李玲，女，汉族，1976年7月28日出生，住甘肃省庆阳市西峰区，个体工商户。
委托代理人孙鹏（系李玲丈夫），男，汉族，1974年2月6日出生，居民，住甘肃省庆阳市西峰区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）庆阳恒隆商贸有限公司，住所地：甘肃省庆阳市西峰区南大街88号陇东大厦A座8-07号。
法定代表人王鹏，该公司董事长。
委托代理人周志璞，甘肃凌东律师事务所律师。
上诉人李玲因与被上诉人庆阳恒隆商贸有限公司（以下简称恒隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2015）庆西民初字第1771号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李玲及其委托代理人孙鹏与被上诉人恒隆公司的委托代理人周志璞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：恒隆公司系2012年3月1日成立的有限责任公司，经营范围是日用百货、服装鞋帽等。恒隆公司开业后，李玲便在该商场四楼租赁场地进行经营活动，后李玲经营场地移至二楼。2014年3月1日，李玲与恒隆公司续签了《庆阳恒隆商贸有限公司恒隆商城专柜经营合同》，合同约定：李玲承租恒隆公司二楼童装区18㎡场地经营“酷丁”品牌童鞋，租赁期限一年，即从2013年11月1日起至2014年10月31日止；场地租赁费每月2520元，减免三个月租赁费7560元后，实际收取年租金22680元，每月分摊物业管理费180元，导购人员管理费每月50元。另外，恒隆公司还向李玲收取了经营权买断费9660元（分两年冲抵场地使用费，每年冲抵4830元）、合同保证金5000元，质量保证金3000元。另外，2013年2月5日李玲与恒隆公司还签订了一份《库房租赁协议》，协议约定：恒隆商城将四层1号库房租赁给李玲，租赁期限为一年：即自2013年2月5日至2014年2月4日止，年租金为1800元。以上合同履行过程中，李玲缴纳了8506.6元费用，加上经营权买断费抵顶4830元租赁费外，李玲尚欠2013年11月1日至2014年10月31日止租金9343.8元、物业管理费1620元、导购管理费450元，合计11413.4元。另外，李玲未缴纳2013年11月1日后的库房租金。2014年10月31日合同期满后，包括李玲在内的部分商户提出经营期间发生亏损，要求恒隆公司调整租金，但恒隆公司未进行明确答复，此后，李玲和恒隆公司未再续签合同，也未缴纳相应的租赁费用。2015年4月30日，恒隆公司强行清除了包括李玲在内与恒隆公司没有签订合同的部分商户的柜台。随后，恒隆公司向法院提起诉讼，要求李玲支付所欠的租赁费。又查，恒隆公司开业时，向李玲收取了赞助费3000元。庭审中，李玲提出曾与恒隆公司口头约定2012年8月8日正式开业并计算租金，但恒隆公司一直拖到2012年11月2日才正式开业，因为推迟开业时间，致使准备的秋款货品在开业时成为换季旧款，最后低价处理，造成经济损失8000元；2014年3月份，恒隆公司对商场布局进行调整，将其经营的铺面换至二楼，致使铺面重新装修花费1500元；2015年4月29日，恒隆公司强行清场时损坏了货架展柜，造成柜台货架损失15000元；李玲以此为由提起反诉。李玲对自己的主张提交了2012年7月16日订货单2份以及经营期间的销售发票95份，用以证明货物亏损情况；署名方国廷收条一份，用于证明柜台装修花费1500元的事实；经质证，恒隆公司对李玲所提交的证据的真实性、合法性、关联性均提出异议。
原审法院认为：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，2013年2月5日李玲与恒隆公司还签订租赁期限为一年的《库房租赁协议》；2014年3月1日签订了租赁期限为一年的《庆阳恒隆商贸有限公司恒隆商城专柜经营合同》，合同履行过程中，李玲未按照合同约定足额缴纳租赁费、物业管理费和导购管理费用。合同期满后，李玲应当及时与恒隆公司进行协商，续签合同或者解除合同并退还租赁物。但李玲在要求恒隆公司调整租赁费未果的情况下，继续使用租赁场地，也没有及时将库房退还给恒隆公司。故李玲与恒隆公司形成了不定期租赁关系。2015年4月30日，恒隆公司强行清除了李玲的柜台，致使合同无法继续履行，双方不定期租赁合同关系终止。因为李玲拖欠恒隆公司租赁费等相关费用，现恒隆公司起诉理由正当，应予支持。关于不定期租赁期间的租赁费计算问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故对李玲自2014年11月1日至2015年4月30日占用场地期间的租赁费应当按照原合同内容确定。关于李玲提出商场曾答应免收租赁费的问题，因没有证据印证，不予采信；李玲提出柜台搬至二楼后没有再使用库房，但李玲并没有提供证据证明已将库房退还给了恒隆公司；关于李玲要求恒隆公司赔偿8000元损失的反诉请求，经庭审质证，没有证据证明95份销售票据所销售商品全部是2012年7月16日订货单中的商品，证据之间缺乏关联性，同时2份订货单的真实性也无法确定；关于李玲提出重新装修支出1500元，庭审中，李玲提交了一份署名方国廷收条，但无其他证据印证，对收条的真实性无法确认。根据双方签订的协议内容，恒隆公司出租物是经营场地，至于各经营户是否进行装修，如何装修，应属于经营商户经营期间的问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故对李玲以上主张及反诉请求，不予支持。关于恒隆公司向李玲收取3000元赞助费问题，因为收取该笔费用没有合法根据，应该退还给李玲，李玲的该项反诉请求成立，予以支持。关于李玲提出恒隆公司强行清退商户，损坏其柜台造成损失的问题，因与本案不属同一法律关系，双方可协商处理或另案主张权利。恒隆公司要求李玲自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期利息的请求，因为双方发生纠纷后，权利处于待定状态，该请求没有合法根据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条规定，遂判决：一、由李玲向庆阳恒隆商贸有限公司支付2014年10月31日前拖欠的租赁费9343.4元、物业管理费1620元、导购管理费450元，合计11413.4元；二、由李玲向庆阳恒隆商贸有限公司支付2014年11月1日至2015年4月30日期间的场地租赁费11340元（2014年度租金22680元÷2）、物业管理费1080元（10元／月／㎡×18㎡×6个月）、导购管理费300元（50元／月×6个月），合计12720元；三、由李玲向庆阳恒隆商贸有限公司支付2013年11月1日至2015年4月30日库房租金2700元；四、庆阳恒隆商贸有限公司退还李玲缴纳的经营权买断费4830元（总计9660元，2014年度租赁费已冲抵4830元）、质量保证金3000元，合同保证金5000元、赞助费3000元，合计15830元；五、驳回庆阳恒隆商贸有限公司的其他诉讼请求；六、驳回李玲的其他反诉请求。上述判决第一、二、三、四项内容，限判决生效后十日内履行完毕。案件受理费245元，反诉案件受理费50元，合计295元，由李玲负担250元，由恒隆公司负担45元。
李玲不服上述判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。2014年11月1日之后恒隆商城没有继续履行导购管理的职责，一审判处其支付导购管理费没有事实依据；2014年10月30日合同期满后，包括其在内的部分商户因租赁费过高准备撤出商场，为留住商户，商场的姚主管口头承诺将租金调整为80元每平方米，一审判决没有查清案件事实，以每平方米140元的价格计算2014年10月31日以后的租金明显错误；恒隆商场因迟延开业，导致其因季节变化货物滞销带来的损失可以根据日常生活经验法则予以认定，一审判决以其未提交证据为由判处恒隆公司不承担赔偿责任明显偏袒被上诉人一方；2015年4月30日，恒隆公司私自毁坏其货架展柜，将其强行清理出场，应赔偿其货柜损失，一审判决不予支持其该项反诉请求明显错误；一审判决存在严重的程序问题，恒隆公司起诉请求其清偿租金等费用共计为17783.4元，但一审判决其支付各项费用共计26833.4元，明显超出恒隆公司的诉讼请求，违反了民事诉讼法不告不理的原则。上诉请求：1、撤销原判，驳回一审原告的诉讼请求；2、判令被上诉人赔偿上诉人推迟开业损失8000元、货柜损失22000元；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。
恒隆公司委托代理人答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。答辩人与上诉人签订的合同明确规定上诉人（乙方）被强制撤柜后的财物损失由乙方即李玲自己承担，答辩人不承担任何赔偿责任。货柜损失，一审法院并未将该诉请列入审理范围，未进行质证、辩论等审理，如二审径行判决，从程序上剥夺了答辩人上诉的权利，违反了民事诉讼二审终审的原则，故二审就该诉请应进行调解，调解不成建议另案起诉。即使李玲被拆除的货柜有损失，损失应由其自行承担，如要主张损失，也应有第三方作出的损失鉴定，李玲并未提交相关证据。
一审认定事实的证据有：当事人陈述、《庆阳恒隆商贸有限公司恒隆商城专柜经营合同》，李玲提交的对账单、订货单、销售发票，缴费单据等证据在卷佐证。
上述证据均经过原审庭审举证和质证，本院予以确认。
上诉人李玲在二审中提交的证据有：1、福建省酷丁儿童用品有限公司证明及兰州平达货运部交付单复印件各1份，用以证明货柜价值15000元、运费2299元；2、李某林出具的收条1份，用以证明货柜安装及搬运费共计3800元；3、五金电料销售单1份，用以证明货柜安装配件费用337元；4、货柜照片1张，用以证明货柜当初存在。
被上诉人恒隆公司在二审中提交的证据有：1、清退通知1张、费用粘贴单复印件1张、A4黑白照片1张，用以证明2015年4月20日，恒隆公司向李玲发出清退通知，如不按期搬离，造成的损失由李玲自行承担。
经质证，恒隆公司对李玲提交的证据1的真实性、关联性提出异议；对证据2的真实性、证明目的提出异议；对证据3的真实性、合法性、证明目的及关联性提出异议。李玲对恒隆公司提交的证据提出异议，认为其未收到清退通知，费用粘贴单与其无关。
本院认证认为：李玲提交的证据，恒隆公司均提出异议，且证据1无原件核实，证据2、3、4无法达到其证明目的，均不予以采信；恒隆公司提交的证据，李玲提出异议，亦无法证明李玲收到清退通知，不予以采信。
经二审审理查明：一审中被上诉人恒隆公司的委托代理人系特别授权，其在一审庭审时当庭撤回2700元库房租金的诉讼请求；二审中李玲称库房租金已交清。二审查明的其余事实与一审判决认定一定，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点问题为：1、李玲是否应当向恒隆公司支付导购管理费及租赁费如何计算的问题；2、恒隆公司应否赔偿因迟延开业造成的货物滞销损失及强行清退造成的货柜损失问题；3、本案一审判决是否存在超出诉讼请求裁判的问题。
关于李玲是否应当向恒隆公司支付导购管理费及租赁费如何计算的问题。2014年3月1日李玲与恒隆公司签订了《庆阳恒隆商贸有限公司恒隆商城专柜经营合同》，租赁期限为2013年11月1日起至2014年10月31日止。合同履行过程中，李玲未按照合同约定足额缴纳租赁费、物业管理费和导购管理费用。合同期满后，李玲应当及时与恒隆公司进行协商，续签合同或者解除合同并退还租赁物。但李玲在要求恒隆公司调整租赁费未果的情况下，继续使用租赁场地。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，李玲自2014年11月1日至2015年4月30日合同解除之前继续占用租赁物，上述期间双方形成不定期租赁关系，双方的权利义务应按照原合同约定的内容履行。原审判决依据原合同约定的租金标准及导购管理费用收取标准判处李玲向恒隆公司支付合同期内租金、延期占用租金及导购管理费用并无不妥，李玲上诉主张2014年11月1日后恒隆公司未履行导购管理职责及恒隆公司曾口头承诺降低租金，认为其不应该支付2014年11月1日后的导购管理费，且该期间租金应当降低标准计算，但均未提供证据予以证实，不予支持。
关于恒隆公司应否赔偿因迟延开业造成的货物滞销损失及强行清退造成的货柜损失问题。经审查，李玲原审中提交的销售票据并不能直接证明其主张，恒隆公司亦是从2012年11月2日开始计收租金，且迟延开业导致货物滞销损失亦并非《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》第九条规定的免于举证的情形，一审判决以证据不足为由不予支持符合相关法律规定，李玲认为其该项请求无需举证的主张不能成立，不予支持；关于强行清退致货柜损失的问题，原审告知另行起诉，李玲可在证据完备时另案主张。
关于本案原审判决是否存在超出诉讼请求裁判的问题。经审查，本案一审中恒隆公司请求李玲支付的租金等各项费用冲抵买断费、保证金等费用后为17783.4元，一审判决李玲向恒隆公司支付租金等各项费用共计26833.4元，扣除李玲已经支付的租金、减免租金、并冲抵买断费、保证金、赞助费等费用后为11003.4元，实际判处数额并未超出恒隆公司的诉请数额；但一审对恒隆公司当庭撤回的诉讼请求，即2700元库房租金判处由李玲支付不当，二审予以纠正。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持庆阳市西峰区人民法院（2015）庆西民初字第1771号民事判决书第一项（即：李玲向庆阳恒隆商贸有限公司支付2014年10月31日前拖欠的租赁费9343.4元、物业管理费1620元、导购管理费450元，合计11413.4元），第二项（即：李玲向庆阳恒隆商贸有限公司支付2014年11月1日至2015年4月30日期间的场地租赁费11340元（2014年度租金22680元÷2）、物业管理费1080元（10元／月／㎡×18㎡×6个月）、导购管理费300元（50元／月×6个月），合计12720元），第四项（庆阳恒隆商贸有限公司退还李玲缴纳的经营权买断费4830元（总计9660元，2014年度租赁费已冲抵4830元）、质量保证金3000元，合同保证金5000元、赞助费3000元，合计15830元），第五项（驳回庆阳恒隆商贸有限公司的其他诉讼请求），第六项（驳回李玲的其他反诉请求）及诉讼费负担部分（即：案件受理费245元，反诉案件受理费50元，合计295元，由被告李玲负担250元，由恒隆公司负担45元）。
二、撤销庆阳市西峰区人民法院（2015）庆西民初字第1771号民事判决书第三项（即：李玲向庆阳恒隆商贸有限公司支付2013年11月1日至2015年4月30日库房租金2700元）。
二审案件受理费295元，由上诉人李玲负担100元，被上诉人庆阳恒隆商贸有限公司负担195元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张责逆
审 判 员 常雪峰
代理审判员 卢小栋
二〇一五年十二月八日
书 记 员 张 丽