广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2182号
上诉人（原审原告）：史秀红，女，汉族，住所地：黑龙江省方正县。
委托代理人：张华平，广东开野律师事务所律师。
委托代理人：傅磊，广东开野律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：廖永椿，男，汉族，住所地：广东省深圳市福田区。
被上诉人（原审被告）：胡人九，女，汉族，住所地：广东省深圳市福田区。
两被上诉人共同委托代理人：张文萍，北京市中银（深圳）律师事务所律师。
上诉人史秀红因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第574号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年1月13日，案外人丛某（买方）与廖永椿、胡人九（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定卖方出售位于深圳市特发小区住宅15栋x房给买方，转让成交价为3265000元；定金为第一部分房款；买方在签署本合同时向卖方支付定金100000元，买方在签署本合同之日起35日（含当日）内再向卖方支付定金100000元，前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金已交付的认定；第二部分房款为3065000元，买方选择银行按揭付款方式支付；买方需办理银行按揭，则第二部分房款中之部分款项可由买方负责向银行贷款支付给卖方，买方应于签署申请按揭文件前自行交纳办理银行按揭所产生的按揭服务费、律师费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、贷款合同印花税等，否则视为买方违约；买方应于签署本合同之日起35日（含当日）内付清首期房款约800000元（不含已付定金）（首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额，前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续）；买方应于约定的应付首期房款之日起三日（含当日）内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约；买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日）起三日（含三日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，且递件回执由居间方或担保公司代为托管，在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日（含当日）内，买卖双方须到国土局等相关部门领取房地产证并按约定交纳税费，不得延误；交易房产没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同之日当天将房地产证原件交予居间方；本合同履行过程中，如因国家或地方政策调整，对本合同约定（含首期款金额、能否贷款、贷款金额、税费等）产生影响的，买卖双方应严格按国家或地方的新规定履行相应义务，不得以此为由要求解除或拒绝履行合同，否则视为根本违约；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。同日，廖永椿、胡人九将涉案房产的房地产证交由案外人深圳市某有限公司托管，史秀红亦向廖永椿、胡人九支付定金100000元。
2014年2月10日，案外人丛某（原买方）、史秀红（新买方）与廖永椿、胡人九（卖方）签订买方《主体变更确认书》，约定将买卖、居间关系变更为：（一）新买方已明确知悉原买卖关系及居间关系中所有协议的条款，并同意继受履行买卖关系和居间关系中全部权利、义务，包括不限于房款支付、产权登记过户、房屋交接、佣金支付等；（二）本协议签署前，原买方已履行部分，原买方与新买方应自行完成交接，不得以此为由要求卖方或经纪方退回；（三）因买方主体变更，原买方同意就新买方的居间义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任。
2014年2月17日，史秀红与廖永椿、胡人九及案外人中国银行股份有限公司深圳市分行签订《二手楼交易资金委托监管协议》，约定将交易资金785000元委托案外人中国银行股份有限公司深圳市分行进行托管。同日，史秀红向案外人中国银行股份有限公司深圳市分行指定账户支付款项785000元。
2014年3月26日，廖永椿向中介方及买方发函，内容为：“卖方廖永椿因买方丛某至今无法向银行提交办理按揭手续所需的相关资料，一拖再拖，早已构成违约，卖方也发过履约催告函，买方没有提供任何书面承担经济责任的承诺函，现卖方考虑到买方的办证困难，再次作出让步。但买方必须做到如下几点：1、在本周五（本月28日）之前办好向银行提交办理按揭手续所需资料；2、买方必须承担因拖延履约造成违约，致使卖方因买楼合同无法正常履行而产生的经济损失，计算方法是：2750元／日，从2月6日起至卖方收到全部房款之日止；因买方造成的卖方无法正常履行其买楼条款而被取消的一次性付款优惠，即99折，27500元。3、上述款项必须在本次办理过户手续之前付给卖方。如上述几项买方无法做到，则解除合同并进入法律程序”。
2014年3月28日，史秀红迁入深圳，取得深圳户籍。
2014年4月10日，中国银行股份有限公司深圳市分行向史秀红出具《个人二手住房按揭贷款承诺书》，承诺向史秀红发放贷款2280000元。
2014年4月11日，史秀红通知廖永椿、胡人九可协助办理过户手续，因史秀红不同意廖永椿、胡人九赔偿损失的要求，廖永椿、胡人九不同意继续履行。
2014年4月17日，史秀红委托广东开野律师事务所律师向廖永椿、胡人九发出《律师函》，要求廖永椿、胡人九在收到律师函次日起3日内与史秀红或律师联系，以商谈履行合同事宜。
庭审时，廖永椿、胡人九表示同意解除合同。史秀红当庭表示同意廖永椿于2014年3月26日的函件中第一项内容，但不同意函中其他条款。
史秀红诉讼请求：1、解除史秀红与廖永椿、胡人九于2014年1月13日签订的《房地产买卖合同》；2、廖永椿、胡人九双倍返还史秀红定金40万元；3、本案诉讼费用由廖永椿、胡人九承担。
原审法院认为：史秀红与廖永椿、胡人九签订的《房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因此合法有效，双方当事人应诚实全面履行合同义务。根据合同约定，史秀红应于签署本合同之日起35日内（即2014年2月17日之前）付清首期房款约800000元，并于约定的应付首期房款之日起三日内（即2014年2月20日之前）向银行提交按揭贷款申请及相关材料。史秀红未在2014年2月20日之前向银行提交按揭贷款申请，已构成违约，应承担相应的违约责任。2014年3月26日，廖永椿、胡人九向史秀红发函要求史秀红于2014年3月28日之前办好向银行提交办理按揭手续所需资料，并同时要求史秀红在过户前赔偿购房优惠损失27500元及按2750元／日计付违约损失，系廖永椿、胡人九基于史秀红的违约行为提出新的解决方案。该方案系指在史秀红同意于过户前赔偿购房优惠损失27500元及按2750元／日计付违约损失的前提下，廖永椿、胡人九同意将史秀红申请银行按揭手续的履行期限延长至2014年3月28日，否则廖永椿、胡人九仍要求解除合同。上述条款属于一个整体，构成新要约。史秀红仅认可廖永椿、胡人九新要约的其中一项内容，不同意廖永椿、胡人九新提出要求附加赔偿损失的条件，故该要约并未达成一致意见，对于史秀红、廖永椿、胡人九双方均没有约束力。史秀红认为该函件表明廖永椿、胡人九已同意延长史秀红申请按揭贷款手续的履行期限，与客观事实不符，原审法院不予采纳。鉴于廖永椿、胡人九当庭表示同意解除合同，故原审法院确认史秀红、廖永椿、胡人九签订的《房地产买卖合同》于庭审之日（即2014年7月10日）解除。史秀红在合同履行过程中违约在先，廖永椿、胡人九新提出的要约史秀红亦不同意，因此，廖永椿、胡人九有权根据合同约定及函件内容拒绝继续履行合同。史秀红以廖永椿、胡人九拒绝继续履行合同构成违约为由，要求廖永椿、胡人九双倍返还定金40万元，于法无据，原审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认史秀红与廖永椿、胡人九于2014年1月13日签订的《房地产买卖合同》于2014年7月10日解除；二、驳回史秀红的其他诉讼请求。本案案件受理费7300元（已由史秀红预交），因适用简易程序，减半收取3650元，由史秀红负担
史秀红不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二项，改判廖永椿、胡人九双倍返还定金40万元。事实和理由：一、廖永椿、胡人九出尔反尔，违约事实明显。在房屋买卖过程中，廖永椿于2014年3月26日向丛某发出函件，告知其买方最迟应在2014年3月28日前办好向银行提交办理按揭手续所需资料。史秀红亦按廖永椿、胡人九之要求于2014年3月28日将银行按揭所需的资料提交给双方委托的房屋买卖中介世华公司。但廖永椿、胡人九却出尔反尔，在未核实相关事实的情况下（主要指史秀红是否在2014年3月28日前办理好银行按揭所需资料的情况下）于2014年3月31日通过律师函的形式要求解除双方所签订的房屋买卖合同，并要求没收史秀红的定金、保留追究相关违约责任的权利。史秀红在获得银行的贷款承诺书后告知对方可以办理过户手续，廖永椿、胡人九却不同意办理。因此，在本案中，违约方并不是我方而是廖永椿、胡人九。二、关于函件中要求史秀红承担经济损失的问题。史秀红于2014年4月10日拿到银行的贷款承诺书后，史秀红及中介立即联系卖方协商办理过户手续，廖永椿、胡人九却反悔函件中所提到经济损失的计算方法，执意要求没收我方的二十万定金并要求我方承担百分之二十的违约责任。在此情况下，史秀红向其发函要求履行过户手续。在此函件中，史秀红并没有否认廖永椿、胡人九在函件中所提到的损失计算方法，说明史秀红是愿意按照其损失计算方法向廖永椿、胡人九支付其经济损失的。但廖永椿、胡人九却不按本人所出具的函件内容履行予以执行。在庭审过程中，廖永椿、胡人九也没有提出计算经济损失的适格证据，廖永椿、胡人九所提交的损失计算依据的证据是案外人的，与廖永椿、胡人九没有任何关联性。正基于此，史秀红在庭审中才作出按合同承担违约责任的抗辩。直至今天，史秀红仍愿意按其函件的内容承担其所谓的经济损失，满足其函件过户的相关条件。但廖永椿、胡人九却一直坚持要求没收史秀红的定金重新签订合同方可办理过户。包括在一审庭审过程中，廖永椿、胡人九陈述也一直坚持要求没收史秀红的定金并保留追究相关法律责任的权利，而没有考虑到其本人在函件中所提到的合同履行的条件。综上，一审判决缺乏事实依据，恳请二审法院支持史秀红的全部请求，维护史秀红的合法权益。
廖永椿、胡人九口头答辩如下：1、史秀红无权依据2014年3月26日的函件追究廖永椿、胡人九的违约责任，因为该函件是在史秀红根本违约的情况下由廖永椿、胡人九发出的解决方案，其性质属于新的要约，史秀红在收到函件后既不书面确认也不以其行为作出承诺，而且在一审开庭审理时法官询问其是否同意该函件上列明的三项内容时，史秀红明确表示其仅同意函件所列的第一项内容，所以再次证明双方没有就该函件达成一致，函件对双方不具有任何的约束力。也就是说史秀红没有权利依据这份没有生效的函件追究廖永椿、胡人九的违约责任。廖永椿、胡人九从未接到过史秀红愿意接受该函件所列的三项要求的意思表示。2、双方签订的房地产买卖合同第15条明确约定，在史秀红根本违约的情况下，廖永椿、胡人九可以没收其定金，所以史秀红要求廖永椿、胡人九提供计算损失的适格证据，没有任何事实和法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回史秀红的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明：原审查明的内容属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据史秀红的上诉理由，本案的争议焦点为廖永椿、胡人九在2014年3月26日发出的函件是史秀红必须整体选择的解决方案还是可以选择其一即可的解决方案。本院认为，从廖永椿、胡人九函件的内容看，廖永椿、胡人九明确，史秀红必须做到函件要求的三点，廖永椿、胡人九才同意将史秀红申请银行按揭手续的履行期限延长至2014年3月28日，否则，廖永椿、胡人九仍要求解除合同。函件的内容是一个整体的新的要约，史秀红不同意廖永椿、胡人九的新的要约，因此，对史秀红和廖永椿、胡人九不发生效力。原审对此认定准确，本院予以确认。史秀红没有在规定期限内完成合同约定的义务，构成根本违约。原审据此驳回史秀红要求廖永椿、胡人九双倍返还定金的请求正确，本院予以维持。综上，史秀红的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决事实认定清楚，适用法律准确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由史秀红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十二月三日
书 记 员 伍圣权（兼）
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。