上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1169号
上诉人（原审被告）上海搏多新记餐饮管理有限公司。
法定代表人＊＊＊，董事长。
委托代理人彭雷，上海市嘉华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）谢宗旗。
被上诉人（原审原告）孙重白。
上诉人上海搏多新记餐饮管理有限公司因返还原物纠纷一案，不服上海市某区人民法院（2014）徐民四（民）初字第1148号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月26日公开开庭进行了审理。上诉人上海搏多新记餐饮管理有限公司的委托代理人彭雷，被上诉人谢宗旗、孙重白到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，上海市甲路＊＊＊号房屋（以下简称“＊＊＊号房屋”）为谢宗旗、孙重白共同共有。该房屋房地产权证记载：建筑面积74平方米，室号或部位全幢，层数2，附记载明阁楼面积28平方米（注：阁楼未包含在74平方米建筑面积内）。孙重白在该房屋内申请了“上海市徐汇乙面馆”个体工商户营业执照，并开展了经营活动。
2009年7月5日，孙重白作为甲方与上海搏多新记餐饮管理有限公司（以下简称“搏多新记公司”）作为乙方签订《上海市徐汇乙面馆承包合同》（以下简称“《承包合同》”），约定甲方愿意将房产和乙面馆按照本承包合同的条件和条款承包给乙方经营；房产和乙面馆坐落：甲方承包给乙方的乙面馆位于甲路＊＊＊号，其建筑面积74平方米，房产证号为＊**（注：此号码实为谢宗旗之身份证号码）。房地产权证详见附录一；本合同期限为15年，自合同生效日起计；承包费：第一年至第五年每月人民币（以下币种同）4万元，第六年至第十年每月43，000元，第十一年至第十五年每月46，000元；双方同意，如因履行本合同发生纠纷，双方应该在诚信的基础上通过友好协商或者双方都认可的第三方调解解决，协商调解未果，任意一方可以向中国国际经济贸易仲裁委员会上海分会申请仲裁；备注2约定由于乙方经营需要而改变房屋结构，故合同期内甲方房屋修缮、维护及房屋所发生事故所产生的相关责任和赔偿费用均由乙方承担，……。2009年7月15日，谢宗旗、孙重白将房屋交付搏多新记公司，搏多新记公司对房屋进行了装修。本案审理中，双方认可就房屋而言双方是租赁关系。
原审另查明，上海市甲路＊＊＊号房屋东临甲路，南侧与他人房屋相连。2000年6月12日，谢宗旗、孙重白（乙方）与丙公司上海经营部（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将自有房屋及土地使用权转让乙方，房地产坐落在甲路＊＊＊号，部位整幢，房屋建筑面积74平方米，转让价款51万元。谢宗旗、孙重白称，其于2000年购买该房屋时，房屋的西侧和北侧已搭建了L型建筑物（以下简称为辅助建筑，为与有证房屋区分，以下将有证房屋称之为主房屋），并与主房屋相连。其开设的乙面馆在一楼主房屋内，一楼主房屋沿街（东侧）开门，一楼主房屋与北侧辅助建筑间有墙相隔，北侧辅助建筑沿街处另有一门可进出，主房屋与西侧辅助建筑间有门可进出，当时厨房在北侧辅助建筑内，西侧辅助建筑为杂物间，二楼主体房屋为其居住，三层阁楼为高某某居住，西侧辅助建筑顶上（二层）搭建了卫生间，北侧辅助建筑内有楼梯通往北侧辅助建筑顶上（谢宗旗、孙重白称之为露台），绕行至西侧，西侧开有一门，进门有一楼梯直通3层阁楼，进门左手即为二楼主房屋。目前房屋现状为：北侧辅助建筑与主建筑基本打通，西侧辅助建筑为厨房，北侧辅助建筑有楼梯上二楼，搏多新记公司在北侧辅助建筑顶上（二层）搭建了玻璃阳光房，与二楼主房屋相通，二楼西侧辅助建筑为厕所，在二楼主房屋内有一转角楼梯上三层阁楼，三层阁楼现为包房一间。
原审又查明，2012年2月，区规划局向谢宗旗、孙重白作出行政处罚决定，要求谢宗旗、孙重白自行拆除甲路＊＊＊号北侧违法建筑物（注：在行政处罚处理过程中，搏多新记公司向区规划局提供了《上海市徐汇乙面馆承包合同》，但搏多新记公司将该合同中有关房产和乙面馆坐落的条款变造为“甲方承包给乙方的乙面馆位于甲路＊＊＊号。”）谢宗旗、孙重白不服提起行政诉讼，二审法院于2012年8月终审裁定撤销了前述行政处罚决定。2012年10月，孙重白提起仲裁要求搏多新记公司拆除北侧二楼违法建筑物并承担相关费用。2013年3月13日，仲裁以孙重白不能证明装修行为构成违约等理由驳回了孙重白的仲裁请求。2013年7月1日，区规划局向搏多新记公司作出行政处罚决定，要求搏多新记公司限期拆除甲路296－＊＊＊号房屋间（第2层）违法建筑物（注：该违法建筑物即为前述由搏多新记公司在北侧辅助建筑顶上搭建的玻璃阳光房）。搏多新记公司不服提起行政诉讼，被法院驳回。
原审审理中，谢宗旗、孙重白称当时搏多新记公司确实要租借三层阁楼，但因租期要15年高某某不同意，所以坚持只借一、二层给搏多新记公司。当时说好在边上另开一门，由此门上二楼露台再上三层阁楼。谢宗旗、孙重白还提出给三层阁楼独立安装水表、电表，搏多新记公司却说高某某一个人用不了多少水电，所以就算了。房屋交付后，谢宗旗、孙重白于2009年8月去了澳大利亚，在澳期间接高某某电话说三层阁楼被搏多新记公司强占了，此后谢宗旗、孙重白多次与搏多新记公司法定代表人交涉，但搏多新记公司一直推诿。2012年2月区规划局处罚谢宗旗、孙重白后，谢宗旗、孙重白的精力就放在行政诉讼上了，不再就三层阁楼事情交涉了，等违章建筑的事情告一段落后，谢宗旗、孙重白才重新将精力放在交涉三层阁楼事情上。搏多新记公司则称，当时租的就是整幢房屋，所以双方从未就另开门、安装独立水表、电表事宜有过任何磋商，谢宗旗、孙重白在2013年之前也从未就搏多新记公司使用三层阁楼事宜提出过任何异议。
搏多新记公司就在提供区规划局承包合同时为何变造有关房产和乙面馆坐落的条款的询问时解释称，租借房屋时北侧的建筑已经存在，当时搏多新记公司担心74平方米以外都算作违章建筑，为了证明包括北侧的违章建筑都是搏多新记公司租下的，所以搏多新记公司变造了有关条款，搏多新记公司的目的是为了对抗行政处罚。
原审审理中，谢宗旗、孙重白提起诉讼，请求判令：1、搏多新记公司将上海市甲路＊＊＊号第三层阁楼归还谢宗旗、孙重白居住使用；2、搏多新记公司支付非法侵占上述房屋的租金，自2011年3月20日起至房屋归还之日止，按每月15，134元计算。搏多新记公司辩称：不同意谢宗旗、孙重白的诉讼请求。
原审法院认为，《承包合同》就房产和乙面馆坐落约定为“甲方承包给乙方的乙面馆位于甲路＊＊＊号，其建筑面积74平方米，……”，故搏多新记公司有合法使用依据的建筑就是产证登记的一、二楼74平方米。搏多新记公司在本案中从结构、功能、谢宗旗、孙重白是否及时提出异议等方面去推定三层阁楼亦是租赁标的的一部分，理由并不充分，原审认为难以确认，且搏多新记公司在提供给区规划局《承包合同》时变造该条款删除了“其建筑面积74平方米”等字句，更反证了三层阁楼不在双方的租赁范围内。因此搏多新记公司的抗辩意见，原审不予采纳。谢宗旗、孙重白要求搏多新记公司迁出三层阁楼并支付使用费的请求，应予支持。鉴于三层阁楼的层高低于一、二层主建筑，其位置、结构、功能均系主房屋之附属，因此谢宗旗、孙重白要求参照承包合同约定的租金标准计算使用费不妥，具体使用费标准由法院根据本案实际情况酌定。
原审法院审理后于二〇一五年三月二十日作出判决：一、上海搏多新记餐饮管理有限公司于判决生效后三十日内将上海市甲路＊＊＊号三层阁楼归还谢宗旗、孙重白；二、上海搏多新记餐饮管理有限公司于判决生效后三十日内支付谢宗旗、孙重白三层阁楼使用费，自2011年3月20日起至房屋归还之日止，按每月6，000元计算。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9，933元，由谢宗旗、孙重白负担5，947元，由上海搏多新记餐饮管理有限公司负担3，986元。
判决后，搏多新记公司不服，上诉于本院称：被上诉人已于2013年以同一事实及理由，就同一标的物提起诉讼，人民法院对此已作出生效裁判，故本案属重复受理，违反了民事诉讼法的程序规定。上诉人租赁系争房屋系为经营餐饮，《承包合同》明确了租赁标的系房产及乙面馆，将＊＊＊号房屋产权证作为附录，明确建筑面积为74平方米，对应的室号部位为全幢，故74平方米对应的就是＊＊＊号房屋全幢。2003年被上诉人与银行签订抵押借款合同，被上诉人将＊＊＊号房屋全幢对应的建筑面积74平方米作为店铺使用，委托专业的评估机构进行评估，评估机构明确房屋坐落甲路＊＊＊号全幢、层数2层。建筑面积74平方米，乙面馆之坐落系＊＊＊号房屋全幢。根据《上海市房屋建筑面积计算和公用面积分摊规则》，阁楼是不计算建筑面积的，故三层阁楼为使用面积并记载在附记里。根据1989年相关房屋勘测测量面积表的记载，＊＊＊号房屋全幢计算分为一楼、二楼74平方米，三层阁楼是28平方米，可见房屋全幢是包含一楼、二楼、三层阁楼的。三层阁楼属于《承包合同》约定的范围，即便发生争议，亦不应由法院受理本案。且被上诉人自2009年10月已知晓三层阁楼由上诉人装修的事实，但被上诉人并未就此提出异议。三层阁楼在使用功能和附属性上均附属于整幢房屋，不能作为独立的租赁物，理应包含在双方签订的承包合同中。上诉人请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人谢宗旗、孙重白原审中的全部诉讼请求。
被上诉人谢宗旗、孙重白共同辩称：不同意上诉人的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，被上诉人系＊＊＊号房屋的产权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。上诉人自双方签订《承包合同》后占用三层阁楼，现被上诉人诉请上诉人返还，上诉人应举证证明其占用三层阁楼具备相应的依据或合理理由，否则应承担返还义务。三层阁楼明确记载于＊＊＊号房屋产权证的附记中，并明确面积为28平米，对此双方应属明知或者应知，但双方所签订之《承包合同》中，对其租赁的面积作出明确约定为建筑面积74平方米。且上诉人在向某区规划局提供《承包合同》时，删除了“其建筑面积74平方米”的字样，也印证了三层阁楼并不在《承包合同》的范围内，故本院认为，上诉人无合法依据及理由占用三层阁楼，应承担返还三层阁楼并支付被上诉人相应的占有使用费，至于使用费的标准，原审法院结合《承包合同》确定的租金标准，酌情确定为每月6，000元，并无不当，本院予以维持。
上诉人抗辩称被上诉人自2009年10月已明知其装修三层阁楼，但被上诉人在与某区规划局的诉讼中并未提及上诉人系无权占用。本院认为，被上诉人确未提供其向上诉人提出异议的书面证据，但上诉人实际占用三层阁楼，并不当然推定三层阁楼包含在《承包合同》的租赁范围中，亦无法构成上诉人占用三层阁楼之合法权利来源。同理，三层阁楼在结构、功能上与＊＊＊号房屋一楼、二楼的关联性，亦不足以推定三层阁楼包含在《承包合同》中。至于上诉人提出的本案系重复受理的异议，因缺乏法律依据，本院不予采信。至于上诉人提出的管辖权异议的问题，人民法院生效裁判对此已作认定，上诉人的该项抗辩意见，本院亦不予采信。综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3，986元，由上诉人上海搏多新记餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 吴 丹
代理审判员 蒋庆琨
二〇一五年七月三十日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……