湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终2511号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈家喜，男
委托诉讼代理人：刘小平，湖北平渊律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：甘秀玲（系陈家喜之妻）
委托诉讼代理人：刘小平，湖北平渊律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉上善至高置业集团有限公司，住所地武汉市蔡甸区工农路（天下天下·壹品莲花商住楼）。
法定代表人：徐家宝，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴保东，湖北中睿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩小焱，湖北中睿律师事务所律师。
上诉人陈家喜、甘秀玲、武汉上善至高置业集团有限公司（以下简称上善至高公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2015）鄂蔡甸民二初字第00307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月15日公开开庭审理了本案。上诉人陈家喜、陈家喜和甘秀玲的共同委托诉讼代理人刘小平，上诉人上善至高公司的委托诉讼代理人吴保东、韩小焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陈家喜、甘秀玲的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；上诉费由上善至高公司承担。事实与理由：一审判决部分事实不清，适用法律错误。1、关于门面上方二楼还建，因上善至高公司在订立拆迁还建合同后，为商业目的，单方面改变规划，变二楼住宅为商用，属于违约行为。2、既然上善至高公司协议认可原址还建，其应该清楚拆迁还建的规划和陈家喜、甘秀玲订立合同时的目的。一审查明原址为消防通道，不能按约还建，指定就近相邻还建，实质上不能原址还建就构成违约，应该按合同约定的20%赔付违约金。
上善至高公司答辩称，现在二楼全部是商铺，所以一审法院将二楼住宅调到三楼以上是符合客观事实的。
上诉人上善至高公司的上诉请求：撤销一审判决第二项，并依法改判上善至高公司向陈家喜、甘秀玲还建天下.壹品莲花二期项目（A区）3号楼一层第19号门面；撤销一审判决第二项，改判驳回陈家喜、甘秀玲的诉讼请求；上诉费由陈家喜、甘秀玲承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、一审法院既已认定……南邻黄建刚，北邻王家华，上善至高公司在还建安排中也是按照此顺序进行的还建安排，一审法院抛开上述原址顺序，自行指定其他位置对陈家喜、甘秀玲进行还建，无合同和事实依据。二、一审法院已经审理查明天下.壹品莲花项目（A区）一层为住宅，二层为非住宅，三层及以上为住宅，而双方拆迁合同约定还建二楼住宅，该项目二楼现状是不符合还建约定的，现按照约定要完成住宅还建只能变更到三层以上进行还建，还建房屋的性质、面积符合合同约定。原审法院却判决上善至高公司承担房屋价值20%的赔偿责任，显然判决不当。
陈家喜、甘秀玲答辩称，门面不符合要求应按20%赔付违约金，上善至高公司要求还一期的十九号门面与约定不符。
2015年7月，陈家喜、甘秀玲向一审法院起诉，请求判令：1、上善至高公司按房屋拆迁还建合同补偿安置工农路天下峰景门面2间88平方米，门面上相邻2楼住房150平方米，门面地点为原址丽水新城假山对面，即天下峰景二期临街门面2－3档（两项价值约163万元）；2、上善至高公司按约赔偿门面和住房不符合安置要求的损失53.3万元；本案诉讼费由上善至高公司承担。
上善至高公司反诉，请求判令：1、解除双方签订的《房屋拆迁还建合同》；2、原址还建19号门面（93.26平方米）1间，面积差异部分按市场价多退少补；住宅（150平方米）在3楼以上还建；3、全部诉讼费用由陈家喜、甘秀玲承担。
一审法院认定事实：陈家喜、甘秀玲夫妻原自有一栋位于武汉市蔡甸区蔡甸街工农路××号混合结构的房屋，其东临工农路，南邻黄建刚，北邻王家华，登记产权人为陈家喜，房屋所有权证号武房权证蔡字第××号，建筑面积385.36平方米，国有土地使用证号蔡国用（93）第1252号，土地使用权面积87.23平方米。
2007年12月7日，陈家喜（乙方）与武汉天下城市置业发展有限公司（甲方）签订1份《房屋拆迁还建合同》，合同约定：一、乙方房屋现状，房屋变化坐落蔡甸区蔡甸街工农路××号，房屋产权性质私有，房屋所有权证号武房权证蔡字第××号，国有土地使用证号蔡国用（93）第1252号，房屋结构为两间五层砖混和框架结构，院墙1个，房屋朝向为向东坐西，房屋总建筑面积473平方米，其中门面88平方米，住房385平方米，另院墙面积20平方米；二、房屋拆迁、还建及补偿，甲方负责拆除乙方房屋，并负责房产开发活动；甲方应在房屋原址上（门面正对丽水新城小区丽水新城牌和假山）还建给乙方门面及住房，总建筑面积357平方米；还建门面建筑面积为88平方米，门面为两间，宽度3.6米，大于88平方米按住房面积补偿；还建住房建筑面积为269平方米，住房两套，住房楼层为门面上方2楼、6楼，户型及朝向，甲方应保证乙方在住房中首先挑选（预售前）；甲方应在签订合同时支付乙方房屋拆迁补偿款25万元，由乙方自行购买房屋1套居住，房屋面积约为116.22平方米（总价25万元以内）；甲方应补偿乙方住房装修费用42000元；甲方须承担乙方拆迁至还建期间（合同签订后甲方交付还建住房、门面钥匙之间的时间）的过渡安置费，并在合同签订时付过渡安置费2500元；甲方须承担乙方拆迁的搬迁费500元；甲方应保证还建给乙方应得建筑面积，还建门面面积大于实际面积，乙方应按住房面积向甲方补偿，还建住房面积小于实际面积，甲方须按当时的房屋市场销售价补偿乙方，以上款项须在甲方交付钥匙时一次性付清；三、还建给乙方的门面、住房两证（房屋所有权证、国有土地使用证）由甲方负责办理，所需费用，甲方应承担乙方的门面面积88平方米、住房面积269平方米所需费用，其余费用由乙方承担；门面、住房两证甲方应在交房屋交钥匙后1个月内办好并交给乙方；还建住房维修基金由甲方承担；甲方应在本合同签订之日起，一年半内完工交房钥匙，一年半后房屋未交付，甲方应承担赔偿责任；四、违约责任，门面及住房不符合要求分别按20%赔付；若一方违约，由违约方赔偿另一方一切经济损失。合同还对双方的其他权利义务作了约定。陈家喜、甘秀玲均在合同乙方处签名盖印，武汉天下城市置业发展有限公司在甲方处签名盖章。2007年12月7日，武汉市蔡甸公证处对该合同进行了公证。合同签订后，陈家喜、甘秀玲将该房屋的相关证件交武汉天下城市置业发展有限公司，该公司将该房屋拆除，并出资购买蔡甸区蔡甸街丽水新城小区9栋1单元4楼4－1号商品房1套（面积116.22平方米）还建给陈家喜、甘秀玲所有。
2009年，武汉天下城市置业发展有限公司将该项目整体转让给武汉天下置业集团有限公司，该公司随后对该房屋所在武汉市蔡甸区蔡甸街工农路段及相邻柏树里路段进行了改建开发。开发建设过程中，该公司将武汉天下城市置业发展有限公司的设计方案即房屋构造为6+1层（一层门面每间40平方米，二层及以上为住宅房的方案）更改并先后建成为天下·壹品莲花两期32层的商业性高层住宅。其中，天下·壹品莲花一期项目（A区）一层为每间约为80-100平方米的门面21间，另有4个上二楼的梯间，二层为非住宅层，三层及以上为住宅；天下·壹品莲花二期项目（A区）一层为门面（未分割，4号楼一层门面1399.15平方米，8号楼一层门面1461.51平方米），二层为非住宅层，三层及以上为住宅。现一期项目已建成使用，部分还建户的门面及住房在一期项目中还建，陈家喜、甘秀玲也于2011年7月21日选取一期3号楼1单元602室房屋1套（面积119.09平方米）作为还建房，并于同年8月4日领取该房屋的钥匙，另1套还建住房因发生争议而未还建，其门面也不在一期项目的还建范围。其二期建成并开始预售后，双方就门面及未还建住房还建问题多次协商，均不能达成一致。
另，2012年7月24日，陈家喜、甘秀玲曾诉至法院，要求上善至高公司赔偿其逾期交房的经济损失，经法院调解，双方达成协议，由上善至高公司分期给付。目前该案正在法院执行。
天下·壹品莲花二期项目商品住宅房的协议预售均价为4500元／平方米，其实际销售均价约4200元／平方米。
陈家喜、甘秀玲与武汉天下置业集团有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，先后经蔡甸区人民法院及武汉市中级人民法院再审判决，以被拆迁房屋原址上已竣工的涉案还建房屋1楼的门面间数少于同期拆迁户合同约定的还建门面数，2楼也为非住宅层，导致天下置业公司事实上不能全部履行拆迁协议约定的还建义务为由，部分解除《房屋拆迁还建合同》，支持天下置业公司关于在原址上还建门面1间，及在3楼以上还建住房的反诉请求，并判决天下置业公司承担违约赔偿责任，以弥补陈家喜、甘秀玲的损失，上述判决已经发生法律效力。
2016年9月18日，武汉天下置业集团有限公司变更登记为武汉上善至高置业集团有限公司。
双方争议的焦点：涉案拆迁还建合同的履行；陈家喜、甘秀玲主张的违约赔偿责任是否得当。
一审法院认为，陈家喜、甘秀玲与武汉天下城市置业发展有限公司签订的《房屋拆迁还建合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应合法有效，对双方当事人均有约束力。
一、关于涉案拆迁还建合同的履行。陈家喜、甘秀玲与武汉天下城市置业发展有限公司签订《房屋拆迁还建合同》后，交出被拆迁房屋的相关证件，并已将房屋交付拆除，陈家喜、甘秀玲已经履行了拆迁合同的主要义务。上善至高公司整体接受涉案建设项目，概括承受了武汉天下城市置业发展有限公司的权利和义务，并部分履行了《房屋拆迁还建合同》的还建义务，应按该合同约定对陈家喜、甘秀玲全面履行剩余的还建义务。陈家喜、甘秀玲要求上善至高公司在其被拆迁房屋的原址还建门面2间88平方米，及门面上相邻2楼住房150平方米的请求,未超出合同约定，应予支持。上善至高公司主张将天下·壹品莲花一期项目（A区）中的19号门面还建给陈家喜、甘秀玲，因该门面是一期项目门面的转角部分，不是正对着工农路，即19号门面不符合合同约定的还建要求，且上善至高公司在其《一期门面还建公告》中也没有将陈家喜、甘秀玲列入，故上善至高公司的该还建意见不予支持。陈家喜、甘秀玲主张由上善至高公司在天下·壹品莲花二期项目（A区）中紧邻该项目小区大门入口转角门面，正对着工农路的2间门面用于还建，因二期项目的1楼门面未分割成单间门面，而是整体登记在上善至高公司名下，不能确定单间门面的具体位置和面积，根据二期项目1楼门面的实际情况，结合合同“还建门面建筑面积为88平方米，门面为两间，宽度3.6米”的约定内容，应确定将天下·壹品莲花二期项目（A区）4号楼1楼门面中，正对蔡甸区蔡甸街工农路并紧邻该项目小区大门入口转角门面的第1、2间（由南向北方向）防盗卷闸门所在的门面（2间防盗卷闸门之间门面立柱中间线宽8米，门面深11.16米，面积89.28平方米）还建给陈家喜、甘秀玲较为适宜，故陈家喜、甘秀玲关于门面的还建意见，既符合合同约定，也符合案件实际，予以支持；门面面积超过合同约定还建面积1.28平方米的部分，按合同约定以住房价格折价，由陈家喜、甘秀玲给付上善至高公司。由于上善至高公司建筑规划变更，已峻工的天下·壹品莲花（A区）高层房屋的2楼为非住宅层，导致上善至高公司客观上不能全部履行合同所约定的还建相邻门面上2楼住宅的还建义务，上善至高公司请求解除《房屋拆迁还建合同》该部分约定，在3楼以上还建住房的反诉意见，法院予以采纳。因部分解除合同系上善至高公司单方变更规划设计，并无证据证明是政府行为所引起，不能适用情势变更原则，即上善至高公司的行为违约，应承担部分解除合同的违约赔偿责任。
二、关于陈家喜、甘秀玲主张的违约赔偿责任是否得当。陈家喜、甘秀玲认为上善至高公司没有按合同约定的地址上还建门面及相邻门面上2楼住宅，应按约赔偿门面和住房不符合安置要求的损失53.3万元。对“原址”的理解不仅仅局限于其被拆除房屋所在的固定位置，应理解为同期拆除的与其相邻房屋后新建房屋所在的相对固定的区域范围。现确定还建给陈家喜、甘秀玲的门面符合合同约定，故陈家喜、甘秀玲要求上善至高公司赔偿门面不符合安置要求的损失，其理由不能成立，不予支持。因部分解除合同系上善至高公司的违约行为所致，故陈家喜、甘秀玲要求上善至高公司赔偿住房不符合安置要求的损失，符合合同约定，应予支持，即上善至高公司应按未还建住房价值20%承担赔偿陈家喜、甘秀玲损失的民事责任。关于未还建住房价值，合同约定应还建住房面积269平方米，已还建住房面积119.09平方米，未还建住房面积149.91平方米；住房单价陈家喜、甘秀玲未举证证明，经法院核实，天下·壹品莲花二期项目（A区）商品住宅房的协议预售均价为4500元／平方米，其实际销售均价为约4200元／平方米，考虑到实际销售均价随着后续销售而变化，根据公平原则，应按协议预售均价4500元／平方米确定未还建住房价值，即上善至高公司应承担赔偿陈家喜、甘秀玲变更住房安置的损失为149.91平方米×4500元／平方米×20%＝134919元，陈家喜、甘秀玲该请求中超出部分，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、陈家喜、甘秀玲与武汉上善至高置业集团有限公司签订的《房屋拆迁还建合同》中关于还建门面上住房1套的合同条款于本判决生效之日解除；二、武汉上善至高置业集团有限公司于本判决生效之次日起30日内向陈家喜、甘秀玲还建位于武汉市蔡甸区蔡甸街工农路的天下·壹品莲花二期项目（A区）4号楼1楼门面中，正对蔡甸区蔡甸街工农路并紧邻该项目小区大门入口转角门面的第1、2间（由南向北方向）防盗卷闸门所在的商业门面（门面立柱中间线宽8米，深11.16米，面积89.28平方米）、3楼及以上楼层149.91平方米的住房1套，并办理相关的不动产登记证；所还建门面面积超过约定还建面积1.28平方米，按4500元／平方米住房价格折合人民币5760元，由陈家喜、甘秀玲于本判决生效之次日起30日内给付武汉上善至高置业集团有限公司；三、武汉上善至高置业集团有限公司赔偿陈家喜、甘秀玲变更住房安置的损失人民币134919元，于本判决生效之次日起30内支付；四、驳回陈家喜、甘秀玲的其他诉讼请求；五、驳回武汉上善至高置业集团有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币24104元，减半收取12052元，财产保全申请费人民币5000元，合计人民币17052元，由陈家喜、甘秀玲负担1710元，武汉天下置业集团有限公司负担15342元；反诉案件受理费人民币19470元，减半收取9735元，由武汉天下置业集团有限公司负担。
二审期间各方当事人未提供新的证据。
经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：陈家喜、甘秀玲与武汉天下城市置业发展有限公司签订的《房屋拆迁还建合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应依约享有合同权利，履行合同义务。
关于陈家喜、甘秀玲认为因上善至高公司单方面改变规划，变二楼住宅为商用，且上善至高公司协议认可原址还建门面，现一审查明原址为消防通道，其不能按约还建构成违约，应该按合同约定的20%赔付违约金的上诉理由。对《房屋拆迁还建合同》中的“原址”应理解为同期拆除的与其相邻房屋后新建房屋所在的相对固定的区域范围。现一审法院根据本案的实际情况，将天下·壹品莲花二期项目（A区）4号楼1楼门面中，正对蔡甸区蔡甸街工农路并紧邻该项目小区大门入口转角门面的第1、2间门面房屋还建给陈家喜、甘秀玲，该还建门面符合合同约定，且陈家喜、甘秀玲对一审判决还建的门面房屋也无异议，故陈家喜、甘秀玲认为上善至高公司还建的门面不符合安置要求，应按合同约定赔偿违约金的上诉理由不能成立。
关于上善至高公司认为一审法院抛开原址顺序，自行指定其他位置对陈家喜、甘秀玲进行还建，无合同和事实依据的上诉理由。因陈家喜、甘秀玲与武汉天下城市置业发展有限公司签订的《房屋拆迁还建合同》中约定“甲方应在房屋原址上（门面正对丽水新城小区丽水新城牌和假山）还建给乙方门面及住房”。上善至高公司主张将天下·壹品莲花一期项目（A区）中的19号门面还建给陈家喜、甘秀玲，但19号门面是一期项目门面的转角部分，不是正对着丽水新城小区丽水新城牌和假山，故该门面不符合合同约定的还建要求，且上善至高公司在其《一期门面还建公告》中也未将陈家喜、甘秀玲列入，一审法院根据本案的实际情况，将天下·壹品莲花二期项目（A区）4号楼1楼门面中，正对蔡甸区蔡甸街工农路并紧邻该项目小区大门入口转角门面的第1、2间门面房屋还建给陈家喜、甘秀玲，并无不当，上善至高公司的该项上诉理由不能成立。
关于上善至高公司认为该项目二楼现状是不符合还建约定，其按照约定变更到三层以上进行还建，还建房屋的性质、面积符合合同约定，一审法院判决上善至高公司承担房屋价值20%的赔偿责任不当的上诉理由。由于上善至高公司建筑规划变更，导致其客观上不能全部履行合同所约定的住宅还建义务，因该变更系上善至高公司单方变更规划设计所致，故其应承担合同约定的赔偿责任。上善至高公司的该项上诉理由亦不能成立。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，陈家喜、甘秀玲和上善至高公司的上诉理由均不能成立，上诉请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费44788元，由陈家喜、甘秀玲承担24104元，武汉上善至高置业集团有限公司承担20684元。
本判决为终审判决。
审判长 余小乔
审判员 叶玉宝
审判员 张 红
二〇一七年六月十六日
书记员 黄 浩