吉林省梨树县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0322民初842号
原告（反诉被告）王振明，男，1961年4月8日出生，汉族，现住梨树县。
委托代理人ＸＸ，吉林司评律师事务所律师。
被告（反诉原告）四平鼎望房地产开发有限公司
法定代表人王欢，职务经理。
委托代理人都基丽，吉林言悦律师事务所律师。
委托代理人刘绍刚，吉林杨信律师事务所律师。
第三人郭家店镇房地产管理所。
委托代理人刘兴奎，职务公会主席。
原告（反诉被告）王振明诉被告（反诉原告）四平鼎望房地产开发有限公司（以下简称开发公司）、第三人郭家店镇房地产管理所房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，梨树县人民法院作出（2016）吉0322民初515号民事判决书，开发公司不服提出上诉，四平市中级人民法院2016年12月26日作出（2016）吉03民终1323号民事裁定书裁定发回重审。重审立案后本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王振明、被告（反诉原告）开发公司、第三人郭家店镇房地产管理所及三方代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王振明诉辩称：2014年6月29日，我与开发公司签订产权调换协议书（回迁合同），约定王振明以自有的房屋两栋用于开发公司开发“福人居”小区开发建设，开发公司用原址回迁的两个单元各120平方米的一、二层商用楼回迁（总面积240平方米），并明确表明原址及回迁位置，回迁过渡期到2015年12月29日，共18个月。因被告施工完成后迟迟未向原告履行义务，并将已经建成的应归原告所有的回迁楼对外出售，原告无奈自行入住，被告没有安装大门，原告自行安装大门，但被告却因原告自行入住为由，不履行合同义务，至今未能给原告回迁楼水、电，造成原告不能正常入住装修和营业，故诉至法院，要求判令：原被告签订的产权调换协议书合法有效，责令被告履行拆迁安置补偿协议（回迁合同）所确定的内容，履行相应的法定义务，对原告的两处回迁门市（位于郭家店镇北街荣院委，“福人居家园小区”临街楼房南数5、6门）供水、供电并配合提供相应手续。1、双方签订的产权置换协议是双方真实的意思表示，双方达成协议后王振明已经将房屋交付了，开发公司有充分的时间进行测量，但开发公司立即进行了拆迁，王振明没有任何胁迫的法定事由。2、开发公司在反诉状中称王振明涉嫌伪造证件，请开发公司能拿出证据，这其中涉及刑事犯罪，如不能举证将涉及诬告。3、本案不能以房屋征收补偿办法为依据，开发公司不是征收的主体是盈利为目的商业开发，并且双方合同在2014年签订，国家还没有适用征收补偿办法，王振明提供房屋所有权证书是经过梨树县人民政府所颁发的，是真实的。4、房屋所有权证是国家行政机关的具体行政行为，是真实合法有效的，根据行政利益信赖保护原则王振明的房屋与房照是一致的，房屋的灭失是由开发公司导致的，王振明在与开发公司签订协议之前，开发公司的工作人员已经进行了实际测量，并且王振明在交付房屋以后，开发公司有充分的时间进行测量，导致实际不能测量的责任在于开发公司，并且认定此案唯一的证据就是国家机关作出的具体行政行为，即房屋所有权证。5、开发公司本着未竣工的虚假口实，拒不履行合同约定，双方已经在合同中明确约定了履行时间，开发公司已经进行对外出售而王振明找到开发公司多次要求履行合同，开发公司的答复均是：我们在下一期工程中予以对王振明的房屋进行考虑，并且把王振明回迁的房屋已经对外进行出售。王振明本着自救万般无奈的情况下阻止了开发商的侵害，并向法院提起相关诉讼，请法院查明事实维护百姓的相关利益。
开发公司辩诉称：一、王振明与开发公司签订的产权调换协议时，提供的两本房屋所有权证为虚假的房屋所有权证。1、王振明提供的两本房屋所有权证在梨树县产权局没有房屋产权登记。《城市房地产权属档案管理办法》第四条二款规定，直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房地产权属档案的具体管理工作。根据此项规定，诉争的拆迁房屋的权属情况应由梨树县房产局负责登记并建档，且统一管理，郭家店镇房管所无权对此房屋的权属登记及建档，因此，郭家店镇房管所对诉争房屋权属情况的登记记载事项无法证明该房屋的权属的真实情况。2、郭家店镇房管所不但对本案诉争之房屋的权属情况无权登记并建档，而且两本房屋所有权证的房产档案记载内容混乱，相互矛盾，无法反映该房屋产权登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理中直接形成的有保存价值的文字、图表等不同形式的历史记录。两本房屋所有权证档案内容无法证明所有权证中房屋权属情况经过调查和审批的真实情况。3、两本房屋所有权证中记载的面积与诉争房屋动迁前实际的房屋面积不符，面积相差48.14平方米，在梨树县城市规划管理处调取诉争房屋动迁前“福人居家园”工程位置现状图，同时到吉林省基础测绘院调取2013年郭家店镇地籍测绘图，以上两份测绘图是房屋现状及地籍情况客观、真实的记载，根据以上两份测绘图纸记载数据，动迁前面积为134.23平方米，而两本房屋所有权证及档案记载面积182.37平方米，超过实际面积近50平方米，由此可见两本房屋所有权证并非真实的房屋权属证件。二、王振明提供虚假房屋所有权证，采取欺诈手段，致使开发公司在违背真实意思的情况下与其签订的产权调换协议，应当依法变更，避免开发公司合法权益受损。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：一方以欺诈、胁迫的手段乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案王振明利用开发公司拆迁时间紧，工期短的实际情况，采用提供虚假房屋所有权证件的方式，乘人之危，迫使开发公司在违背真实意思的情况下与之签订产权调换协议应当依法变更，按照王振明房屋动迁前的性质及实际面积，并依据房屋征收与补偿的相关法律规定进行产权调换。三、本案诉争房屋动迁安置补偿应当参照《四平市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的相关规定进行，基于以上原因，开发公司提起反诉请求：1、请求人民法院依法变更开发公司与王振明之间签订的“产权调换协议书”，以王振明动迁前实际的房屋面积予以产权调换。2、本诉及反诉费用由王振明承担。
第三人郭家店镇房地产管理所无答辩。
本案焦点为：1、王振明与鼎望房地产公司签订的产权调换协议是否有效，是否需要变更，如有效，鼎望公司应否履行相应的法律义务。2、鼎望公司的反诉请求能否得到支持。
王振明向本院递交如下证据：
证据一、2014年6月29日原被告签订的产权调换协议，证明原被告之间互相约定以王振明有照房屋和无照房屋及院落，院内附属设施，作为和甲方产权置换的条件，甲方也同意用两个120平方米的商网楼作为置换，并且合同约定了置换房屋的具体位置，及其相应的地点。证明目的：合同中体现了甲乙双方经充分协商达成此合同，也体现了本协议系双方共同真实意思表示，说明原告向其交付房屋也是自愿，被告签订合同承诺了给付原告的房屋面积也是真实意思的表示，双方没有存在欺诈、胁迫可以变更合同的法定事由。开发公司称：1、对产权调换的真实性没有异议，对证明内容有异议，该份产权调换协议，第一条房屋建筑面积182.37平方米与原告房屋动迁前的真实面积不符。2、产权调换协议约定甲方用两个120平方米的商网楼一二层与以调换，是用虚假的产权面积调换的，并不是被告的真实意思表示，该项协议约定是乙方提供虚假的产权证下，双方的约定，此约定依法应该变更。3、原告房屋动迁前是住宅，被告同意用商网调换是原告乘人之危的情况签订的，也应该变更。4、该产权调换协议书是原告事先自行拟定的文字和协议内容，其中第一条原告在拟定协议时已两栋有照房屋分别为72.77和109.6平方米作为依据写在协议的第一条，但没把自己认为最有效的房权证编号记载道协议中，表明原告对此凭据没有底气。5、该协议记载的原告院落内有三户房屋，除涉及到的两个有照房屋外还有一个无照房屋，这一事实不符，根据吉林省测绘院测绘的当年郭家店镇地籍图所反映的事实和房产所有关房照档案记载的事实，原告的自家院内共有四个建筑物，其中有三户属于住宅房屋，另一个属于简易非住宅，三户住宅房屋合计面积也远低于两个房权证上的面积，因此我们认为该协议所约定的回迁面积的依据和产权调换面积存在着部分不真实的问题，因此该协议存在部分无效应予变更。
证据二、王振明二张房产证（原件在拆迁时交给被告），证明原告房屋位置、面积等情况。并且是梨树县人民政府1998年3月16日颁发的。开发公司称：1、真实性有异议，发证主体有异议，房产证的记载主体不符合法律规定，该证正面左侧印章是梨树县郭家店镇房产执照，根据城市档案管理办法，房地产权属登记应当由房屋所在地房地产行政管理部门签发，本案诉争动迁房屋，行政管理部门应当为梨树县房产局，并不是郭家店房产所。2、原告提供的王振财房产证没有证件编号，无法证明其真实性。3、被告将在后续举证过程中证明该两本房产证签发主体不合法，记载内容不真实，因此二份房产证无法真实有效证明房屋动迁前的实际面积和权属登记。4、鉴于两本房权证在制作和颁发过程中存在重大违纪违法问题，现市纪检委已经正式立案，责成有关部门正在调查处理中，因此这两份证据在没有最终法律评价和裁判的情况下不能作为有效证据来加以使用。郭家店镇房地产管理所称：1、据我知道房产所发证由梨树县建设局委托。2、房照真伪有档案为证。3、针对被告提出的房照档案不真实，我建议把档案提交法庭核实，如被告不认可可以进行鉴定。
证据三、三张房屋的现场照片，证明王振明为了阻止被告协议约定的房屋再次出售采取的自救行为。开发公司称：1、三张真实性请法院确认。没有拍摄的时间、地点。2、根据原告证明内容可以确认原告现已擅自占用被告开发建设的两处120平方米的楼房的事实。这一事实是原告自认，也就是原告承认被告没有交付回迁住房的情况下的权行为存在。3、本案诉争的纠纷为拆迁安置合同补偿纠纷，原告强行入住行为，并不符合自主自救行为，更不符合民法通则先占的法律规定。4、原告强行入住的房屋也就是本案被告开发的工程并没有经过竣工验收，在其要求供水供电被告没有法定和合同义务，反而在此强行入住期间，如因房屋质量问题给原告造成损害及所有后果由原告自负。
开发公司向本院递交如下证据：
证据一、2014年6月29日原被告签订的产权调换协议一份证明：1、原被告双方与2014年6月29日签订产权调换协议书。2、根据该份调换协议书的内容证实签订协议书时原告提供的动迁房屋的面积为72.77平方米和109.6平方米为有照房及40平方米的无照房，被告将在后续的证据当中证明原告提供的房屋面积与实际面积不符。3、证明被告将以回迁120平方米两个商用楼的意思表示不真实，并非被告真实意思表示。4、根据该份协议书为原告事先拟定且并未在协议当中明确双方在签订协议过程中没有出示原告所称的两本产权证，由此可见，原被告双方在签订协议时原告仅凭自称的房屋面积签订的产权调换协议，因此此种签订协议的过程，更充分的体现了被告在签订协议的同时意思表示不真实，原告涉嫌欺诈。王振明称：真实性、合法性、关联性没有异议，被告举证更证实双方置换的真实性，被告陈表示不真实，不是嘴上说的，应出示证据证明不真实。被告以合同不是其所拟定来证明自己的诉讼观点是错误的，合同均是双方协商的结果且签订的法人不是限制行为能力人，房照已经在被告处，被告是看见有效房照并实际测量完后与被告达成协议。被告代理人本着推测观点来证明原告有欺诈行为在法律上不能成立。
证据二、王振明的二张房产证及梨树县城镇规划管理处绘制的梨树城镇建设工程拟建位置现状图、吉林省基础测绘院郭家店镇地籍图两张、电子数据存档和输出图片13张，该组证据的证明内容：1、王振明提供的两本房产证中的权属登记以及面积与实际测量的动迁前的房屋面积严重不符，相差48.14平方米由此证明王振明提供的两本房产证不具有真实性。另外根据两本房产证的形式和记载内容，颁发时间均为1998年3月16日，但两本房产证的房权证号不一致，一个是2705号，而王振财的房产证形式上没有房产证号，从王振财的房产档案可查为2744号，根据房产管理部分发放的程序，同一天发放证照，房权证的证号应相邻且连续，然而该两份产权证一个有号，一个没有，因此该证明有瑕疵，另外两本产权证所涉及的房屋建在同一院落，产权证的证号相差39个号位显然违反常理且不符合发证程序。2、梨树县城镇管理处绘制的梨树县城镇建设工程拟建位置现状图和吉林省基础测绘院地籍图中显示的房屋坐落房屋实际面积以及坐标均为本案原告房屋动迁前的实际位置和实际面积，因此被告要求人民法院应当依法对双方签订的产权调换协议约定的内容进行变更，因为该约定是在原告采取欺诈手段提供虚假产权证明违背被告真实意思表示的情况下签订的。3、吉林省基础测绘院对地籍图的电子测绘存档和输出图片13张证明地籍图的来源，地籍图档案情况以及地籍图测绘的时间和单位。对于该份证据的真实性法庭应当予以认可，正是由于被告在庭前对该证据进行调查才使得原告提交的两份产权证虚假性以及相关瑕疵予以证实。也正是该份证据证明了原告在与被告签订调换协议时提供的两本产权证的虚假性。4、该组证据当中的现状图和地籍图的调取工作被告已在庭下申请人民法院调取，本案的审判人员也已对现状图的出具进行了调查，关于到吉林省测绘院的地籍图该份图纸是由梨树县国土资源局与2013年7月之前委托吉林省基础测绘院对梨树县郭家店镇地籍情况进行测量和测绘，本地籍测绘图并非吉林省基础测绘院为被告或本案纠纷进行的专门的地籍测绘而是在其对地籍测绘的同时对2013年7月本案诉争动迁房屋范围内地籍情况的以及房屋实际面积和权属主体的真实记载，因此该两份现状图和地籍图能真实反映原告房屋动迁前的实际面积以及权属情况。王振明称：1、对房产证的真实性没有异议，房产证是国家相关机关所颁发，房产具体真实的面积谁来认定和作出就是法律或法规授权的相关国家行政机关，代表国家的一种具体行政行为，使百姓得到具体的行政信赖利益非经法定程序不可撤销及变更，而被告以记载两本不连续和其中一本没有相关发证号否定行政机关的行政从未没有任何法律依据。2、吉林省巡遥信息有限公司出具的地籍图真实性、关联性、合法性、准确性均有异议，无法认定是国家授权的机关或是国家行政主管机关所制定，对其正确性有异议，王振明302平方米的面积是土地还是房屋没有明确表示，所以具体米数没有可靠性，地籍图的形成与科学性、操作性、可靠性均没有保证。3、房屋具体测量工作不是以地籍图和测量公司作为实际房屋面积的依据，地籍图是以整体的土地作为测量的依据，对房屋不具有可靠性，只有房地产房屋主管机关所出具的正式的权属证明，才能真实的体现出房屋的面积，并且被告称是国土资源进行委托的也没有相关证据，所以地籍图不具有准确的体现出原告房屋真实的面积，并且地籍图中出现302平方米的数字，这是对地的测量还是包含了房屋被告均不能证明。4、地籍图是国家土地主管机关利用综合的行政手段获得土地资源的测量，我国法律没有规定用地籍图可以替代房屋所有权证书，退一步讲如法律规定地籍图可替代房屋所有权证，请对地籍图测量的准确性、手段，请被告协商国家相关主管机关对外进行公布。综上认定，具体房屋的实际面积只能有国家法律法规的授权主管机关作出的具体行政行为作为本案定案的依据。
证据三、王振明房产档案一份、王振财房产档案一份证明该份证据是由被告在庭前申请人民法院到郭家店镇房产所调取的房产档案，该份档案的建档主体以及产权登记主体不符合法律规定，因此无法证明王振明提供房屋所有权证的真实性，反而根据其档案记载内容可以证明王振明提供的房屋所有证为虚假不真实，因为该份档案记载内容混乱、相互矛盾无法真实反映本案诉争房屋权属界线以及房屋行政管理部门对该房屋调查、测绘、权属转移的真实性，因此该档案不是王振明提供房产证档案权属情况真实记录和重要依据，以此证明，原告提供的王振明的产权证记载内容不能作为其要求产权调换的依据，且其产权证没有真实、合法、有效的产权档案予以支持。王振财的档案同上意见。王振明称：没有异议，上面准确记载王振明房屋面积72.77平方米。时间是1987年的初始登记，当时还没有成型法，房产机关是合法有效的。
郭家店镇房地产管理所向本院递交如下证据：
王振明、王振财房屋原始档案。王振明对两份原始档案没有异议。开发公司称：档案记载混乱。对于王振明的档案有以下几点瑕疵：1、城镇住房情况分户普查表中的普查员、复核人、普查日期没有记载，没有相关人员签字，所以该份普查表记载的内容真实性、有效性有瑕疵。2、此表中的住房情况没有详细记载均为空白，该份分户普查表如何证明王振明的72.77平方米的房屋真实情况。3、此表中的房屋分户平面示意图，所记载的面积与产权证面积不符。4、房屋的编号71-1第一户，下一张城镇房屋分户普查表中71-1/2-3，同一房屋两个编号显然违反常理且不具有真实性。5、王振明的城镇房屋分栋普查表，该表中普查员、复核人、普查日期仍没有相关人员的签字和记载，所以此份普查表从形式上和实质上失去了房屋真实性的较量。此表中房屋平面示意图的面积72.77平方米与分户普查表的面积不一致，由此证明72.77平方米面积的真实性有瑕疵。该表中的房屋编号不一致。6、梨树县农副产品公司与张春荣于1997年12月26日签订的房屋买卖协议记载97年12月26日该房面积为42平方米。而该档案中1998年1月20日甲方张桂荣与王振明签订的契约书中房屋面积为72.77平方米，97年的12月26日房屋面积为42平方米，正值冬季一年当中天气温度最冷的时间仅仅24天42平方米的房屋如何变成72.77平方米，根据常理和生活常识冬季无法施工42平方米与72.77平方米相差的面积是如何建成的。该份档案当中全部档案均没有记载相差的房屋面积是如何建成的，其来源从何而来均未记载。根据城市房产档案管理办法的规定，房屋的档案不但要记载房屋的权属主体还要记载房屋的来源建成时间、建成状况及变更过程，然而王振明的全部档案中均没有对72.77平方米房屋的面积来源进行有效的记载，如何能证明原告所出具的72.77平方米产权证的真实性和有效性，另外没有档案记载郭家店房产所是依据什么发放的产权证。另外档案中有郭家店房产所发放72.77平方米产权证的存根，但是实际发放的机关恰恰是郭家店房产管理所，因为由发放所有权证的存根予以证明。7、该份档案中房产所有权变更登记申请书中记载，张春荣的房屋面积为72.77平方米，而其农副产品公司的房屋买卖合同中面积是42平方米，两个面积的不一致和变化档案中仍没有记载，另外申请书中，没有申请人签字，接件日期和申请人申请日期均为空白。8、档案中的私有房屋所有权证的存根记载72.77平方米的所有权证是1998年3月16日颁发给王振明的，下面王振明签字真伪不详，根据计算该份产权证的颁发时间及领取时间有19年之久，所以根据该份存根的成新程度，该份存根并非19年前所记载，而是近几年所形成的，也就是本案诉争房屋拆迁之前近期形成的，由此该份存根以及产权证的发放时间及产权证的真伪需要通过相关的法律途径予以认定。综上8个问题和瑕疵依据城市房地产权属档案管理办法第三条：“档案是房地产权属登记的真实记录和重要依据。”第五条：“房地产权属档案应当完整准确齐全有效”第八条：“档案归档的范围不完整、不齐全、欠缺证明产权权属面积的重要内容”第十一条：“档案应当做到书写材料合乎标准、数据准确、符合档案保护要求”第十五条：“卷内文件排列应当按照房地产权属的变化，产权文件形成的时间及权属文件主次关系的顺序”第十六条：“房地产权属档案管理机构应当掌握房地产变化情况，及时补充有关权属档案、材料，保持房地产权属档案与房地产权属现状一致”然而根据以上8项瑕疵及法律规定，第三人提供的王振明的档案内容欠缺且不规范，数据不准确，记载内容没有顺序不能有效记载72.77平方米房屋产权的变更情况，为此该份档案形式上有瑕疵，内容上不真实，不具有关联性不是原告所称的72.77平方米产权证有效的记载，因此该份档案不能作为原被告之间产权调换的证据。对于王振财的档案有以下几点瑕疵：1、城镇住房情况分户普查表，不但形式和内容有瑕疵，书写的内容由铅笔书写，复核人、普查日期均为空白。2、城镇住房分户普查表仍然用铅笔书写，复核人、普查日期均为空白，普查表中没有编号。3、城镇房屋分栋普查表，该表仍为铅笔书写，复核人没有签字，房屋平面示意图当中的面积为101.43平方米，然而该表中却把该房的建筑面积记载为109.62平方米，记载的数据和图截然不一样。4、城镇住房情况分户普查表（王振财），该表中住房情况使用面积为63.60平方米，该表的记载时间为1985年10月3日，而城镇住房情况分户普查表（王振财）记载时间为1985年10月3日，另外，城镇住房分户普查表（王德林）记载时间为1985年10月3日，该表的房屋使用面积记载为30.03平方米，以上三份表记载时间相同且同一房屋但出现三个面积数据，分别为：30.03平方米、63.60平方米、109.62平方米，第三人提供的档案记载内容显然矛盾且不一致。5、档案中私有房屋所有权证存根的发证时间为1998年3月16日，距今有19年，所以根据该份存根的成新程度，该份存根并非19年前所记载，而是近几年所形成的，也就是本案诉争房屋拆迁之前近期形成的，由此该份存根以及产权证的发放时间及产权证的真伪需要通过相关的法律途径予以认定。综上问题和瑕疵依据城市房地产权属档案管理办法第三条：“档案是房地产权属登记的真实记录和重要依据。”第五条：“房地产权属档案应当完整准确齐全有效”第八条：“档案归档的范围不完整、不齐全、欠缺证明产权权属面积的重要内容”第十一条：“档案应当做到书写材料合乎标准、数据准确、符合档案保护要求”第十五条：“卷内文件排列应当按照房地产权属的变化，产权文件形成的时间及权属文件主次关系的顺序”第十六条：“房地产权属档案管理机构应当掌握房地产变化情况，及时补充有关权属档案、材料，保持房地产权属档案与房地产权属现状一致”然而根据以上瑕疵及法律规定，第三人提供的王振明的档案内容欠缺且不规范，数据不准确，记载内容没有顺序不能有效记载109.60平方米房屋产权的变更情况，为此该份档案形式上有瑕疵，内容上不真实，不具有关联性不是原告所称的109.60平方米产权证有效的记载，因此该份档案不能作为原被告之间产权调换的证据。
经审理查明：开发公司与王振明于2014年6月29日签订产权调换协议书，约定王振明将两栋有照房屋合计面积182.37平方米和无照房屋40平方米院落及附属设施全部交于开发公司用于开发建设，开发公司用相邻的两个单元各120平方米总建筑面积240平方米的一二层商用楼与王振明上述房屋等设施产权调换，互不找差价，回迁具体位置在被拆迁房屋的原位置临街东朝向（永弘草原小肥羊饭店和张老大雅鲜餐厅对面），过渡期不超过18个月，即到2015年12月30日。到期后开发公司未能按约定交付房屋，王振明自行入住，现起诉要求开发公司履行协议内容，协助办理供水、供电等事宜。开发公司认为王振明在签订产权调换协议时存在欺诈手段，提供了虚假的房屋所有权证，反诉要求变更产权调换协议，以被反诉人动迁前实际的房屋面积(面积以吉林省基础测绘院2013年郭家店镇地籍测绘图为准)予以产权调换。
本院认为：四平鼎望房地产开发有限公司是在工商部门登记注册的法人单位，是适格的民事主体。开发公司与王振明于2014年6月29日签订的产权调换协议书是双方的真实意思表示，王振明履行了交付义务，开发公司已经将房屋及院舍拆迁完毕，双方的产权调换协议成立并生效。
关于王振明两份私有房屋所有权证的真伪及王振明房屋的实际面积：
开发公司辩称王振明向开发公司提供的两份产权证是不真实的。对此，本案第三人郭家店镇房地产管理所当庭提交了与两份私有房屋所有权证相对应的产权登记原始档案，并明确表示其发放产权证的行为是授梨树县建设局的委托，且原始档案记载的内容与王振明向开发公司提供的两份产权证记载的内容完全一致。虽开发公司提出郭家店镇房地产管理所提交的房产登记档案存在瑕疵，但并未提供充分的反驳证据来证实两份产权证实不真实的，故本院对王振明两份私有房屋所有权证的真实性予以确认。
庭审中，开发公司辩称王振明被拆迁的房屋实际面积与产权证登记的面积不符，王振明被拆迁房屋的实际面积应以吉林省基础测绘院2013年郭家店镇地籍测绘图为准，即有照房屋134.23平方米，而不是两份产权证上记载的共计182.37平方米。本院认为，如开发公司对王振明被拆迁房屋的面积有异议，应在双方签订产权调换协议后，开发公司接收王振明房屋及院舍时提出，以便双方实际核实处理。因现争议的房屋及院舍已经灭失，王振明依据产权证称其被拆迁的有照房屋面积为182.37平方米，开发公司依据吉林省基础测绘院2013年郭家店镇地籍测绘图称王振明被拆迁的有照房屋面积应为134.23平方米。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条规定：“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；……。”本案中，王振明提供的两份“私有房屋所有权证”是梨树县建设局委托郭家店镇房地产管理所发放的，其证明效力要大于开发公司提供的吉林省基础测绘院2013年郭家店镇地籍测绘图的效力。故王振明有照房屋的面积应以产权证为准即182.37平方米。
综上所述，开发公司与王振明签订的产权调换协议合法有效，该产权调换协议书明确约定：“一、乙方（王振明）自愿将自有的座落在郭家店镇北山街荣院委的砖瓦结构的有照房屋两栋，建筑面积分别为72.77平方米和109.6平方米，合计182.37平方米，另有无照房屋40平方米及院落和附属设施全部交于甲方（开发公司）拆迁，用于福人居家园小区开发建设。二、甲方（开发公司）用相邻的两个单元各120平方米，总建筑面积240平方米的一二层商用楼，与乙方（王振明）上述房屋等设施予以产权调换，互不找差价。”据此可知，双方在签订协议时对有照和无照房屋的面积及相互产权调换房屋性质都是明确的，即王振明用两栋有照房屋182.37平方米及无照房屋40平方米及院落和附属设施与开发公司调换建筑面积240平方米的一、二层商用楼，双方并未约定拆一还一。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”依据上述规定，开发公司应履行相应的法定义务。双方签订产权调换协议时间为2014年6月29日，过渡期为18个月，即到2015年12月30日为交付楼房时间，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”第九十二条规定：“合同权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案开发公司应按照双方产权调换协议，履行交付楼房的义务，并协助办理供水、供电等事宜。
《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。……。”本案所涉的产权调换协议，是双方自愿签订的，开发公司反诉要求变更产权调换协议，但对自己的反诉请求并未提交充分证据予以证实。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故对开发公司的反诉请求本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十七条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）王振明与被告（反诉原告）四平鼎望房地产开发有限公司签订的产权调换协议书合法有效，双方应按照协议履行；
二、被告（反诉原告）四平鼎望房地产开发有限公司配合原告（反诉被告）王振明办理福人居家园小区临街楼房南数第五门、第六门楼房供水、供电等相关事宜；
三、驳回被告（反诉原告）四平鼎望房地产开发有限公司的反诉请求。
案件受理费100元，反诉费50元由四平鼎望房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审 判 长 宋志军
代理审判员 张 乐
人民陪审员 张艳清
二〇一七年八月二日
书 记 员 崔宇虹