上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第690号
上诉人（原审被告）肖寅。
被上诉人（原审原告）董瑞坤。
上诉人肖寅因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第1507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月6日受理后，依法组成合议庭于2014年3月25日公开开庭审理了本案，上诉人肖寅之委托代理人、被上诉人董瑞坤之委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2011年7月13日，董瑞坤与肖寅签订租赁协议书一份。该协议约定，肖寅将坐落于上海市松江区新松江路1292弄的东明国际商城中位于23-30、39-44号内的三层（以下简称该房屋）出租给董瑞坤；该房屋所有人为A公司；房屋建筑面积1，370.92平方米；本协议租赁期共7年，自2011年9月16日起至2018年5月31日止；租金每日每平方米建筑面积的租金为1.70元（人民币，下同），第1-3年不递增，后每年在前一年的基础上递增5%；物业管理费单价为每月每平方米5元，每月6，854.60元；租金支付方式为先付后用，每半年一期，董瑞坤应于2011年7月15日前付清第一个半年度租金42，537.93元，以后每半年度租金分别于当期租金起算日的30天前付清；物业管理费的计算日与租金起算日同步，先付后用；董瑞坤应于本协议签署之时，即交付肖寅房屋租赁保证金55，953.85元；租赁关系终止时，肖寅收取的房屋租赁保证金除用于抵充董瑞坤在本合同项下的债务（含违约金）外，剩余部分用于双方债权债务结清后30日内无息归还董瑞坤；在租赁期限内董瑞坤全部或部分逾期缴付租金及其他应付费用超过15天未付的，肖寅有权解除本协议；租赁期满后、协议解除后董瑞坤仍有物品留剩承租房�内的，视为放弃物品所有权；如董瑞坤拒不交还房屋的，肖寅有权自行收回出租房屋，董瑞坤留剩在房屋内的物品视为放弃物品所有权；董瑞坤交还房屋时，如无其他约定，需将房屋恢复原状；因董瑞坤违约致使协议解除的，肖寅对其预付的租金及其他费用以及房屋租赁保证金等均不予退还。该合同另对其他有关租赁事宜作了相应的约定。
合同签订后，董瑞坤向肖寅支付了2011年9月16日至2012年3月15日的租金425，327.93元、物业费41，127.60元以及房屋租赁保证金55，953.85元。因董瑞坤未按约支付自2012年3月16日始的租金、物业费以及水费9，250元、电费60，830.80元，并于2012年3月离开租赁房屋，故肖寅于2012年5月10日向法院提起诉讼要求解除《租赁协议》、返还房屋、支付租金、房屋使用费及违约金等。2012年8月10日，法院以（2012）松民三（民）初字第1373号民事判决书判决：一、确认租赁协议书于2012年6月28日解除；二、董瑞坤于该判决生效之日起十日内返还肖寅系争房屋；三、董瑞坤支付肖寅自2012年3月16日始至2012年6月28日止的租金人民币244，713元；四、董瑞坤支付肖寅自2012年6月29日始至系争租赁物返还之日止的使用费（按每日人民币2，330.60元计算）等。董瑞坤不服该判决，上诉于上海市第一中级人民法院。2012年10月24日，上海市第一中级人民法院以（2012）沪一中民二（民）终字第2590号民事判决书判决驳回上诉，维持原判，同时认定董瑞坤可就合同解除后装饰装修的处理等事宜另行主张。
上述判决生效后，肖寅向法院申请执行，执行过程中，执行人员告知董瑞坤及时履行义务，向董瑞坤交付房屋等。董瑞坤陈述因装修费用问题未能与肖寅达成协议。现董瑞坤主张肖寅于2012年4月25日将董瑞坤强行赶出租赁房屋，肖寅主张于2012年12月14日经法院执行方收回房屋。董瑞坤为证明其主张提供了证人证言，对此肖寅认为证人系董瑞坤工作人员、遇到情况也未报警且陈述与常理不符。肖寅为证明其主张提供执行笔录，董瑞坤认为与本案无关。
2013年6月，董瑞坤诉至原审法院，要求判令：肖寅赔偿董瑞坤损失3，389，310.23元。
2013年8月29日，法院至租赁现场勘查并制作了勘查笔录、对现场拍摄照片。肖寅确认在收回系争房屋后，对原先董瑞坤装修的部分继续利用，但进行了适当的修整、改装后另行出租给他人，仍用做开办主题宾馆。
根据董瑞坤的申请，法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对涉案房屋的装修残值进行鉴定。该公司出具了沪建经咨（2013）第474号鉴定报告，鉴定结果载明：1、董瑞坤与肖寅无异议部分的造价为1，861，590元；2、残值的计算问题，董瑞坤意见按照自2011年9月16日起至2012年4月25日止，残值应为1，692，185元，肖寅意见按照自2011年9月16日起至2012年12月14日止，残值应为1，515，148元。
对上述鉴定报告，董瑞坤与肖寅均未在法院指定的期限内提出异议。庭审中，董瑞坤认为鉴定的原值过低。肖寅则认为鉴定单位没有将董瑞坤与肖寅的装修区别开来，而是笼统进行了计算。对上述异议，庭审中鉴定人陈述如下：1、鉴定报告中包含了特殊造型费、形成附和的布艺，未包含可移动的物品、热水系统以及电增容、电梯、手机信号等弱电部分；2、因肖寅提供的清单无法和图纸进行对应，因此所以对于整修部分的事实无法核实。
原审审理过程中，董瑞坤还提供了装修、办公、热水系统及消耗品的合同及发票，对此肖寅均不予认可。肖寅还提供了董瑞坤遗留在系争房屋内的物品清单，并认为董瑞坤未在指定的期限内取回，故现已归肖寅所有。对此，董瑞�认为肖寅提供的物品清单只是一小部分，并已折抵了执行款25万元。
原审认为，董瑞坤与肖寅之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。当事人应按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。
本案中，董瑞坤主张的损失由以下几部分构成：1、装饰装修损失；2、营业损失；3、利息损失。
首先，董瑞坤主张的装饰装修损失实际包含了形成附和的装修、办公用品及电器、消耗品。对于形成附和的装饰装修，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，且肖寅现已实际利用，故对该部分，肖寅应在利用价值范围内予以适当补偿。对于办公用品、电器及消耗品。租赁合同约定，租赁期满或解除协议的准备期满董瑞坤拒不交还房屋的，肖寅有权自行收回出租房屋，剩余在房屋内的物品视为放弃所有权。同时，对部分物品董瑞坤确认已折抵了25万元执行款，故对该部分法院不予支持。
其次，关于董瑞坤主张的营业损失。董瑞坤未提供相应的书面证据予以证实，且关于董瑞坤主张肖寅强行将其赶出的陈述亦无充分证据证明，故对该部分损失法院不予支持。
最后，关于董瑞坤主张的利息损失。董瑞坤主张其向案外人借款，但其借款与本案并无直接关联，故对该部分损失法院亦不予支持。
综上，结合双方合同约定、鉴定报告、实际利用程度及当事人过错，法院认为肖寅应补偿董瑞坤装修款95万元。
原审法院于二○一四年一月二十一日依法作出判决：肖寅于判决生效之日起十日内支付董瑞坤补偿款人民币950，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息�一审案件受理费人民币33，914元，减半收取人民币16，957元，鉴定费人民币63，427元，合计诉讼费人民币80，384元，由董瑞坤负担人民币57，853元，由肖寅负担人民币22，531元。
判决后，肖寅不服，上诉称，被上诉人系租赁合同解除的违约方，应当按照合同承担违约责任，根据合同约定，装修物和遗留物品都应当归上诉人所有。关于装修损失的问题，上诉人曾经在接收房屋后进行了二次装修，评估造价中包括了上诉人二次装修的金额。关于遗留的25万物品的问题，虽然已由上诉人继续使用，但根据合同约定，应视为被上诉人放弃所有权，上诉人不同意折抵前案欠款，上述物品应当归上诉人所有。故请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人原审诉请。
被上诉人董瑞坤辩称，装修评估的金额是比较低的，被上诉人实际花费了300多万，25万物品折抵价款的问题，原审认定是正确的，故请求二审法院维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，原审法院执行法官在2013年1月4日向董瑞坤询问了关于前案判决履行的具体方案，并告知：此时尚不能视为房屋已经交付，其应在五天内回复方案，否则法院将依法采取措施。
本院认为，系争租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。关于装修损失补偿的问题，根据原审法院查明的事实，系争租赁合同解除后，上诉人已经收回了系争房屋，并实际保留了被上诉人的装修物，继续对外出租，进行主题酒店经营，应当认定上诉人对被上诉人装修物进行了实际利用。根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，上诉人应当在利用价值范围�对被上诉人给予适当补偿。上诉人称其曾对房屋进行二次装修，但其提供的证据并不能证明其所主张的二次装修范围，原审在综合衡量的基础之上所认定的补偿款金额符合公平合理的原则，并无不当，上诉人称其不应支付装修补偿款，缺乏事实依据，本院不予采信。
至于现场遗留物品的归属和价值补偿问题，本院注意到，上诉人提供的前案执行笔录的时间为2013年1月4日，该笔录内容反映出原审法院届时尚未对房屋交接采取强制执行措施。而上诉人自认其在2012年12月收回了系争房屋，且被上诉人也主张系争房屋是由上诉人自行强行收回的，由此可以认定系上诉人自行采取措施收回了系争房屋。上诉人的这种自力救济行为没有法律依据，被上诉人遗留在现场的物品也并非出于其主观故意而放弃，现该部分物品已由上诉人实际利用，故上诉人应对被上诉人遗留在现场的物品价值予以相应补偿。鉴于前案尚处于执行阶段，且被上诉人也同意以该部分物品价值抵扣前案执行款，故该部分遗留物品的价值抵扣问题可在前案执行中一并处理，原审对此处理并无不当。
综上所述，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人肖寅的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13，300元，由上诉人肖寅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶兰
代理审判员 李兴
代理审判员 董锟
二〇一四年四月八日
书 记 员 周勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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