湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2014）张定民一再初字第2号原审原告秦某某，男，75岁。委托代理人许子斌，张家界市永定区大桥法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。原审被告田某甲，男，63岁。秦某某与田某乙、田某甲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月28日作出（2014）张定民一初字第1070号民事调解书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2014年8月1日作出（2014）张定民监字第3号民事裁定，再审本案。本案依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告秦某某及其委托代理人许子斌、原审被告田某乙及其委托代理人熊崎村、原审被告田某甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年6月13日，原审原告秦某某诉至本院称：2005年4月24日，原告秦某某与被告田某乙、田某甲的父亲田某丙签订《房屋购销协议书》一份，当日，田某丙收到原告秦某某购房款6万元。2005年4月26日，田某丙将该房屋交付给原告秦某某居住至今。2007年2月，田某丙病故。此后，田某乙、田某甲对其父田某丙买卖房屋的事宜均未提出异议。2014年3月，原告秦某某认为买卖的房屋没有办理房地产转移登记，要求被告田某乙、田某甲对其父亲田某丙买卖房屋的事宜进行书面确认。现诉至法院，请求法院判令：一、被告田某乙、田某甲确认2005年4月24日原告秦某某与其父亲田某丙签订的《房屋购销协议书》和《收条》合法有效；二、被告田某甲、田某乙确认2005年4月24日签订的《房屋购销协议书》继续履行；三、被告田某甲、田某乙协助原告秦某某依法办理房地产权属转移登记手续。原审被告田某乙、田某甲共同辩称：因父亲田某丙给原告秦某某卖房子时，房屋没有手续，现在办不了手续，我们也没有办法。原审在审理过程中，双方达成了如下协议：一、被告田某乙、田某甲确认2005年4月24日原告秦某某与其父亲田某丙签订的《房屋购销协议书》合法真实有效；二、被告田某甲、田某乙确认原告秦某某与其父亲田某丙于2005年4月24日签订的《房屋购销协议书》继续履行。被告田某甲、田某乙自愿协助原告秦某某依法办理房地产权属转移登记手续；三、原、被告无其他争议；四、案件受理费1300元，调解结案减半收取650元，由原告秦某某承担。原审原告秦某某再审称：房屋买卖是买卖双方真实意思的表示，价格合理，没有法律所禁止的情形，请求法院支持原审原告的诉请。原审被告田某乙再审辩称：房屋是我父亲田某丙作为拆迁户历史占地的无证建筑，不属于违章建筑，不属于国有土地上的房屋，属于集体所有制经济土地上的房屋，办不到证。原审被告田某甲再审辩称：房屋是历史遗留下来的问题，没有房屋产权证，买卖时已经讲明了的，根本就没有纠纷，不存在补办手续。原审原告秦某某在再审中提交了以下证据：第一组证据：1、房屋购销协议书（复印件）一份；2、田某丙2005年4月24日出具的收条一份；3、张某某于2014年元月10号出具的证明一份；4、田某丁出具的证明一份；5、青湾村村委会2014年元月10日出具的证明一份；6、永定区联合人民调解委员会（2014）张定联民调字第12号人民调解协议书；7、（2014）张定民一初字第1070号民事调解书（原审调解书）。拟证明涉案房屋属于秦某某所有。第二组证据：8、证人田某甲出具的证明一份；9、张家界市中院档案室出具的证明一份。拟证明彭某某编造的田某甲的证明是虚假的。第三组证据：10、拆迁征收部门出具的房屋主体补偿明细表；11、拆迁征收部门出具的附属设施补偿明细表。拟证明彭某某在征收的时候已经承认了被征收的房屋属于秦某甲和秦某乙两兄弟所共有的事实。本案再审审理过程中，根据原审原告的申请，依法通知证人田某丁出庭作证。证人田某丁拟证明秦某某他们买屋交钱的时候，其作为见证人在协议上签了名。原审被告田某乙、田某甲未提交证据。经庭审举证、质证，原审被告田某乙、田某甲对秦某某提交的全部证据的合法性、真实性、关联性认可无异议。本院对证据作如下确认：原审原告提供的证据1-6及证人田某丁出庭作证的证词，与本案有关联性，予以采信；证据7系原审民事调解书，不作证据使用；证据8、9涉及的证人田某甲系案件当事人，不具备证人资格，其证词不予采信；证据10、11与本案无关联性，不予采信。本院再审查明，原审原告秦某某系永定区谢家垭乡青湾村老洞组农民。原审被告田某乙（田某甲之弟）、田某甲的父亲田某丙为原永定区官黎坪办事处官黎坪居委会十三组农民。田某丙作为搬迁户，于1996年经村委会、办事处同意并交纳了120元的手续费后，修建了一层小三间砖瓦结构的房屋（即涉案房屋）。该房屋系田某丙在集体所有制经济土地上历史占地修建的无证建筑，不属于国有土地上的房屋，至今未能办理房地产权属证。2005年4月24日，秦某某与田某丙签订了《房屋购销协议书》一份，双方协议甲方（田某丙）将其房地产一次性卖给乙方（秦某某）；房屋所有权总折价为6万元，乙方一次性付给甲方6万元；如遇政策性的变动或四周界限问题由甲方签字人负责协商，变动后的所有补偿归乙方；双方自愿达成协议，签字确认后生效。当日，田某丙出具收条一张，收条写明收到秦某某购房款6万元。2005年4月26日，田某丙将该房屋交付给秦某某。2007年2月，田某丙病故。此后，田某甲、田某乙对其父田某丙买卖房屋的事宜均未提出异议。2014年3月，秦某某认为买卖的房屋没有办理房地产转移登记，要求田某乙、田某甲对田某丙买卖房屋的事宜进行书面确认。经张家界市永定区联合人民调解委员会驻区人民法院调解工作室调解，双方达成了如下协议：一、田某甲、田某乙确认秦某某与田某丙于2005年4月24日签订的《房屋购销协议书》和《收条》合法真实有效；二、田某甲、田某乙确认该《房屋购销协议书》继续履行，田某甲、田某乙自愿协助秦某某依法办理房地产权属转移登记手续；三、其他事项均无异议。该调解工作室制作了（2014）张定联民调字第12号《人民调解协议书》。2015年1月22日田某乙因去世被注销户口。本院再审认为，根据《中华人民共和国物权法》规定，宅基地使用权属于用益物权，而用益物权是一种不完整和受限制的所有权，其上所盖房屋自身也不具有完整的所有权，故其流转条件不能简单等同于其他具备完全所有权的财产，而应受到限制，其转让合同的效力不能径直认定为有效。农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相关联，由于“地随房走”的制度，房屋与土地的不可分离的属性，决定了房屋权属与土地使用权之间的相关性，现行法律对农村宅基地使用权流转未予以肯定。根据《土地管理法》相关条款的规定，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，禁止非同一集体经济组织的居民之间买卖农村宅基地房屋。在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律明确禁止的，合同双方明知或应知其行为会造成集体所有制经济体的损害，而故意为之，因此，秦某某与田某丙签订的《房屋购销协议书》应为无效合同。收条只是双方履行合同交易的凭证，无须对其法律行为效力进行确认。原审原告秦某某的诉讼请求不予支持，应予驳回。原审调解内容违反了法律、行政法规的强制性规定，损害了集体经济组织的权益，应予撤销。此案属于确认之诉，原审被告田某乙去世后，其无应当承担义务的人，应终结对田某乙的诉讼，田某乙不再列为本案当事人。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百五十一条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零七条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项之规定，判决如下：撤销本院（2014）张定民一初字第1070号民事调解书；二、驳回原审原告秦某某的诉讼请求。原审案件受理费1300元，调解结案减半收取650元，由原审原告秦某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 长 刘 敏人民陪审员 李 林人民陪审员 姚天平二〇一五年四月二十九日书 记 员 田蕙菡附：相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十一条有下列情形之一的，终结诉讼：（一）原告死亡，没有继承人，或者继承人放弃诉讼权利的；（二）被告死亡，没有遗产，也没有应当承担义务的人的；（三）离婚案件一方当事人死亡的；（四）追索赡养费、扶养费、抚育费以及解除收养关系案件的一方当事人死亡的。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。3、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。