湖北省十堰市茅箭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂茅箭民一初字第03152号
原告何奎。
委托代理人梁建国，湖北立丰（十堰）律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告湖北虹桥房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市车站路**号。
法定代表人朱奎荣，该公司董事长。
委托代理人刘勋，该公司总经理助理。代理权限：�般代理。
原告何奎诉被告湖北虹桥房地产开发有限公司（下称虹桥房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张京郧适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何奎的委托代理人梁建国和被告虹桥房地产公司的委托代理人刘勋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何奎诉称：2009年4月15日，我和虹桥房地产公司签订合同，购买了位于茅箭区二堰街办车站路16号2栋1-5号房屋，房屋实际面积43.38平方米，房款206400元。我当日支付房款185760元，余款将在办完产权证后支付。虹桥房地产公司于2009年4月15日交付了房屋，但至今未为我办理土地使用权证书，影响了我转让房产等利益。请求判令虹桥房地产公司在判决生效后60日内办理土地使用权证书，支付逾期办理土地使用权证书违约金98045元（从2009年7月15日按年利率4.75%加收50%计算至2016年3月15日），并承担本案诉讼费。
原告何奎为支持起诉主张，向本院提供以下证据：
证据一：居民身份证。证明何奎的身份信息。
证据二：商品房买卖合同。证明何奎和虹桥房地产公司存在合同关系。
证据三：结算收据。证明何奎支付房款情况。
证据四：登记费票据、办证费收据、房屋维修资金过户凭证。证明何奎已经办理了产权登记的相关手续。
证据五：完税证。证明对象同证据四。
证据六：房屋所有权证。证明何奎已办理了房屋产权登记。
证据七：市国土局回复网上问政网面。证明何奎所购房屋未能办理土地使用权证的原因。
证据八：承诺书。证明虹桥房地产公司承诺办理土地使用权证情况。
证据九：市国土局给虹桥房地产公司的函。证明�桥房地产公司未能进行土地验收的原因。
被告虹桥房地产公司辩称：我公司与何奎是房屋买卖合同关系，在约定时间内将房屋产权证办理并交给何奎，合同未约定办理土地使用证，我公司没有违约行为；未能将土地使用权证分割办理给何奎是政府部门的原因，不能归责于我公司；合同中未对办理土地使用权证的违约责任进行约定，何奎主张逾期办理土地使用权证的违约金没有事实和法律依据。
被告虹桥房地产公司为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：
证据一：十堰市土地管理局的说明及附图、土地使用权变更审批书、土地使用权证、完税证。证明市土地开发公司于1999年3月21日同意将位于黄背草沟67937.5平方米的土地使用权转让给虹桥房地产公司，用途为商住小区；市土地开发公司于1999年5月17日正式将位于黄背草沟60967.5平方米的�地使用权以出让方式转让给虹桥房地产公司，用途为商住小区；虹桥房地产公司自2008年12月23日始，取得面积56290平方米的土地使用权，并将土地用途变更为住宅，使用年限70年；虹桥房地产公司已缴纳变更中的全部税费。
证据二：1-17栋、19栋、23-29栋、A栋、B栋、C栋、D栋、E栋、F栋、搬迁楼建设工程规划许可证。证明虹桥房地产公司承建的所有楼栋均有合法的规划审批手续。
证据三：罚没款票据、非税收入一般缴款书。证明虹桥房地产公司已缴纳8-12栋违章建筑罚款，对违章建筑部分已依法予以处理；虹桥房地产公司补缴土地价款3708889元，土地出让款已全部缴纳完毕；虹桥房地产公司为分割土地使用权证，已缴纳办理土地使用权分割保证金300万元。
证据四：信访摘报、信访事项实体性受理告知书、信访事项办理情况、李涛等人来访事�转办单。证明虹桥房地产公司积极履行办理土地使用证的义务，未能及时办理好是因相关职能部门怠于履行职务行为所致。
证据五：关于加快督办虹桥公司土地证的申请。证明虹桥房地产公司多次催促各职能部门加快土地使用证分割事宜，已履行相关的义务，暂时未办理土地使用证的根源依然是主管部门怠于履行职务行为所致。
证据六：关于补充提供建设用地竣工验收所需资料的函、关于市国土局要求提供建设用地竣工验收所需资料落实情况的汇报。证明十堰市国土资源局在2015年8月28日方才开始办理虹桥房地产公司土地使用证分割事宜，虹桥房地产公司为办理土地使用证事宜积极给予配合。
证据七：关于加快督办虹桥公司土地证的申请、湖北省信访局回复。证明虹桥房地产公司为加快办理土地使用证分割事宜向省各职能部门反映情况，而省各职能部门亦未作出合理的处理。
证据八：致虹桥全体业主的一封信。证明虹桥房地产公司积极办理土地使用证的事宜，尽到必要的告知义务，不存在任何怠于履行办理义务和违约行为。
经审理查明：2009年4月15日，虹桥房地产公司（原十堰市虹桥房屋开发有限公司）和何奎签订《商品房买卖合同》。合同约定：何奎购买虹桥房地产公司开发的位于十堰市车站路16号2栋1-5号商业门面，建筑面积43平方米，价款206400元（单价每平方米4800元，以产权登记面积为准，按合同约定单价计，多退少补）；首付款10万元，余款于办房产证时付清；虹桥房地产公司应当在2010年4月13日前办好房产证。双方对逾期办理权属证书的违约责任未明确约定。
合同签订后，虹桥房地产公司亦按约将房屋交给何奎使用。截止2009年12月30日，何奎支付房款185760�；2011年2月21日，何奎付清余款22464元（因实际面积为43.38元，何奎实际支付房款共计208224元）。虹桥房地产公司仅为何奎办理了房屋所有权证，因虹桥房地产公司的建设用地未通过土地管理部门竣工验收，何奎未能取得土地使用权证。何奎向本院起诉，引起诉讼。
另查明：涉案房屋占用的土地原用途为商住小区，土地使用年限为40年。虹桥房地产公司在2008年12月前陆续补缴土地出让金等款项后，国土资源管理部门于2008年12月23日向该公司核发了使用面积为56290平方米的土地使用权证，土地使用年限变更为70年。因土地使用权证迟迟未办理，何奎所在小区的众多业主于2015年1月通过网上进行问政。市国土资源局予以回复，表示因虹桥房地产公司部分房屋属违章建筑，目前由市三违办牵头对其违章进行处理，还未向该局提出土地验收申请。2015年1月27日，虹桥房�产公司向虹桥小区各业主承诺，表示该公司在2015年7月31日之前将欠各位业主的土地使用证办理完成并交付到各户主手中。同时说明，该承诺的前提是没有办理土地使用证的业主必须派代表或亲自到政府相关部门，去反映虹桥房地产公司至今没有给业主办理土地使用证的问题，否则该承诺无效。此后，虹桥小区业主多人集体或单独信访，要求办理土地使用证；虹桥房地产公司信访要求解决土地验收办证。市国土资源局在收到虹桥房地产公司提交的建设用地竣工验收申请及资料后，进行了踏勘、核实，于2015年8月28日致函虹桥房地产公司，要求该公司补充资料。虹桥房地产公司此后补交了能补充的资料，对不能补交的说明了情况。截止到起诉前，何奎的土地使用权证仍未办理完毕。
本院认为：虹桥房地产公司和何奎签订《商品房买卖合同》不违反法律规定，�合同有效。涉案标的物是房屋，产权证不仅有房屋所有权证，还包括土地使用权证，虹桥房地产公司关于办理土地使用权证不是该公司义务的答辩理由不能成立。根据规定，由于出卖人的原因，买受人未能取得权属证书的，出卖人应承担违约责任。虹桥房地产公司的建设用地未通过土地管理部门竣工验收，对于合同相对人何奎来说，导致不能取得土地使用证属于虹桥房地产公司的原因。政府有关部门是否依法履行职责不是虹桥房地产公司可以向合同相对人免责的事由，该情形不属于人民法院在本案中应审查的内容，虹桥房地产公司以政府部门的原因导致未办理土地使用权证分户作为免责的理由不能成立，应当对何奎承担违约责任，何奎主张虹桥房地产公司办理土地使用权证并支付违约金应予支持。合同没有约定逾期办理产权证违约金或损失数额难以确定的，违约金可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。虽然双方未在合同中约定办理土地使用证期限，但是在实际办理房地产权属证书过程中，办理土地使用证不应早于办理房产证的时间，何奎主张从2009年7月15日开始计算违约金不应支持，应从2010年4月14日计算，根据已付房款金额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。何奎主张按年利率4.75%加收50%，结合本案实际情况，本院酌情在规定的30%至50%范围内选择在贷款利率的基础上加收30%，即按6.175%的利率计算违约金。由此，虹桥房地产公司应支付何奎违约金74915.33元（185760×6.175%×0.858＋208224×6.175%×5.061）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，判决如下：
一、被告湖北虹桥房地产开发有限公司在判决生效之日起六十日内为原告何奎办理土地使用权证书。
二、被告湖北虹桥房地产开发有限公司支付原告何奎违约金74915.33元。
案件受理费2251元，收取1125.5元，原告何奎负担289元，被告湖北虹桥房地产开发有限公司负担836.5元，退还原告何奎1125.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张京郧
二〇一六年三月十六日
书记员 彭 苗