福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第1217号
上诉人（原审原告）魏华，女，1991年9月6日出生，汉族，古田县人，务工，住古田县。
委托代理人江惠陈、林铃斌，福建华忠盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郑夏珍，女，1966年5月11日出生，汉族，古田县人，住古田县，现住福州市闽侯县（鑫威扬集团）。
被上诉人（原审被告）魏永锋，男，1964年3月13日出生，汉族，古田县人，住古田县。
上诉人魏华因与被上诉人郑夏珍、魏永锋房屋买卖合同纠纷一案，不服古田县人民法院（2015）古民初字第682号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年11月12日公开开庭进行了审理。上诉人魏华的委托代理人江惠陈到庭参加诉讼，被上诉人郑夏珍、魏永锋经本院合法传唤后未到庭。本案现已审理终结。
原审判决查明：1、原告魏华户籍在古田县城西街道罗华村，从未迁出过。2、原告魏华未婚，一直居住在其父亲魏茂栋名下的古田县城西街道罗华村下街70-1号。3、古田县城西街道罗华村614路59号系被告郑夏珍、魏永锋夫妻共同财产，向马永奇购买所得。被告郑夏珍于20年4月2日领取古房权证2010字第号房屋所有权证，20年9月20日领取古西集用（20）第100665号集体土地使用证。该房屋系3层砖木结构，建筑面积266.23平方米，登记有100.68平方米的集体土地使用权，土地使用权类型为划拨。
另经原审调查，2015年8月7日古田县房屋登记中心出具的《房产档案查阅证明》证实诉争的古田县城西街道614路59号房屋已于2013年11月6日被福州市仓山区人民法院查封，查封期限为2013年11月6日至2015年11月5日止。
原审判决认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告提供的证据无法证明原、被告之间存在房屋买卖关系，且涉诉的古田县城西街道614路59号房屋已于2013年11月6日被福州市仓山区人民法院查封，并不具备过户条件。故原告要求确认房屋买卖《协议书》有效，被告郑夏珍、魏永锋协助原告办理集体土地使用证和房屋所有权证变更登记手续的诉讼请求不予支持。被告郑夏珍、魏永锋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告魏华的诉讼请求。案件受理费人民币13800元，由原告负担。
一审宣判后，原审原告魏华不服，向本院提出上诉。
上诉人魏华上诉称：
一、原审判决否定双方签订的房屋合同及效力，系适用法律错误。原审判决将物权变动需经过登记公示才发生法律效力，等同于房屋买卖合同需要经过房屋产权变更登记后才能发生法律效力，认为未经过物权变更登记，房屋买卖合同就是无效的，是本末倒置。
二、原审判决认为，原告提供的证据无法证明原被告之间存在房屋买卖关系，更是无稽之谈。首先，民事诉讼中当事人对事实证明标准是，只要能够达到“盖然性优势”即可。其次，原被告之间的房屋买卖行为，原审被告郑夏珍、魏永锋夫妇经法院传唤没有到庭应诉，对房屋买卖事实以及收取原告的房款100万元从没提出否定，更没有提出抗辩。第三，原审原被告房屋买卖中，双方已经签订了书面的买卖合同（《协议书》），上面有原被告双方之间签字并盖手印，还有相关见证人证明。“书证”是证据之王，除非有相反的足以推翻“书证”的证据，否则应当认定“书证”上文字记载的内容的证明效力。第四、原被告双方不仅签订了书面房屋买卖《协议书》，还有被告郑夏珍出具的收取房款的收款收据（《收条》），被告还将房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》原件交由上诉人收执，还将水、电等缴费凭证交由原告，并由原告及承租人交费至今。同时被告已将房屋交付给原告，从2013年10月初至今为止均由原告管理、出租。原告为补强付款证据，还叫当时临时周转购房款的蔡杰打印出了当时取款记录、证明等，原审法院也调查过了蔡杰。
三、原审法院严重违反诉讼程序：1、纵观整张判决书，原审判词说理明显站在被告的角度来论述，违背了法官应当保持中立和公正的立场。2、原审法院调取的《房产档案查阅证明》，既未告知上诉人该房屋被外地法院查封的事实，调取的证据也未经法庭质证并听取上诉人的意见，直接就作为本案定案依据，严重违背了法定程序。上诉人从接到法院判决书时才知道该房屋被查封，之前没有任何人，包括原审法院从未透露过该信息。3、如果确实存在因客观情形房屋不能过户情形，原审法院也应当向当事人释明，征求当事人是否变更诉讼请求，比如要求解除合同，双方返还财产或者要求继续履行合同，或者要求承担违约责任等等。而原审法院没有任何释明的情况下就直接驳回上诉人的诉讼请求，明显不当。
四、退一步讲，即使该房屋被法院查封，也不影响原被告之间的房屋买卖合同效力。原审法院以“并不具备过户条件”为由而否定双方房屋买卖效力是严重错误的，也属于本末倒置。如果双方买卖合同生效，但在变更登记过程中发现财产被法院查封，确实无法办理变更登记，那么买受人依法还可以要求退还购房款并要求出让人承担违约责任。所以房屋买卖合同生效与否与房屋能不能办法过户无必然联系，不能因为不能过户否定房屋买卖合同效力。更何况对财产保全措施，上诉人随时有权提出异议，如果异议成立，根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，作出财产保全的人民法院也应当解除财产保全。所以，原审判决该理由明显不能成立。原审法院作出这样的判决，变相剥夺了上诉人向相关法院财产保全的异议权利。
五、根据原审法院提供的财产保全信息，上诉人检索了“中国裁判文书网”中被上诉人郑夏珍涉讼的案件［（2014）民终字第号］《民事判决书》］，该案中，被上诉人郑夏珍只是作为该笔款项担保人，并非借款人。作为担保人的郑夏珍完全没有必要为躲避债务而恶意出售房屋。相反被上诉人郑夏珍就是为了积极偿还其他债务，而变卖该房产。另外，该案于2014年11月12日已经终审判决，但至今为止法院均未执行该房屋，也可推定债务人所欠债务不多或者任务人已经偿还了该债务。因此，进一步说明了该房屋被财产保全并不影响房屋买卖。该房屋系郑夏珍、魏永锋夫妻共有财产，即使郑夏珍为他人担保，需要用该房屋变卖偿还债务，但魏永锋的份额法院也无权用来偿还债务，也不影响魏永锋出让该房屋。再退一步讲，上诉人并不知悉郑夏珍为他人担保而负债，也是属于善意购房人，房屋价格与市场行情也基本相符，被上诉人并无低价甩卖行为，作为上诉人没有任何过错，法律也应当保护上诉人善意的民事行为。
六、由于该案房屋买卖过程中，上诉人年幼，整个过程都是父亲操办的，后父亲突然去世，交易细节上诉人并不完全了解。但上诉人父亲生前与代理律师的勾通过程中，得知该宗房屋买卖虽然《协议书》和《收条》的落款时间为2013年10月16日，但实际上双方从接触、洽谈、磋商经过一个相当过程，最后真正确定交易价格是在2013年10月初，并在10月初就已经成交，所以存在2013年10月10日就将房屋交付给了上诉人，并继续租赁给王巧玲的事实（出售前该房屋郑夏珍已经出租给了其亲戚王巧玲居住，成交后由于租期未到，当时王巧玲一时无法腾房，所以双方协商继续让其续租三个月至2014年1月10日，同时为了换取王巧玲及时腾房，上诉人父亲也只收取王巧玲少量租金。）从上诉人父亲的朋友蔡杰当时买房周转资金取款时间也是2013年10月10日，可以看出交易是在16日前都在进行。所以，原审法院以《协议书》约定交房时间与王巧玲租赁合同时间不符而否定房屋买卖真实性过于草率，没有考虑现实生活中房屋买卖交易的复杂性。关于兰燕芳、陈绍横、陈长顺的租赁合同问题，兰燕芳原曾想租赁上诉人的房屋，签订了租赁合同，但由于各种原因没有成功，该证据上诉人无非是用来证明房屋已经由上诉人实际管理并出租，陈绍横与陆长顺租赁的房屋是一座房屋两处不同位置，与租赁期限相互重合有什么关系？
综上所述，原审法院适用法律、认定事实错误，程序严重违法，请求依法改判支持上诉人诉讼请求。
被上诉人郑夏珍、魏永锋未作答辩。
二审经审理查明：双方当事人对原审查明的事实没有异议，本院予以确认。上诉人二审庭审中对原审法院调取涉案房屋《房产档案查阅证明》的真实性表示无异议，故对原审认定涉案房屋“已于2013年11月6日被福州市仓山区人民法院查封，查封期限为2013年11月6日至2015年11月5日止”的事实，本院亦予确认。
二审期间，上诉人提供了：古田县人民法院（2015古民初字第号《民事判决书》，证明郑夏珍、魏永锋夫妇收取了魏华购房款100万元，用于偿还案外人张雅芳的借款。还款的金额、购房款还款的时间也与上诉人支付购房款时间相一致；中国裁判网检索的福州市中级人民法院（2014）民终字第号《民事判决书》，证明在该案诉讼中，被上诉人郑夏珍只是作为该笔款项担保人，并非借款人。福州市中级人民法院按照债务比例认定“鑫增公司”所欠的100万元债务中已经偿还108.1645万元本息，“鑫增公司”欠债权人的款项已经不多，作为担保人的郑夏珍完全没有必要为躲避债务而恶意出售房屋；古田县房屋登记中心于2015年11月11日出具的《房产档案查阅证明》，证明讼争的房屋查封期限到2015年11月5日，没有继续再被查封；涉案房屋现状照片，证明讼争的房屋有三开间，一部分租赁给陈绍横做仓库（两开间）；一部分租赁给陆长顺做小食店（一开间），证实房屋确系出租给两个人。
本院对上诉人二审提供的证据认定如下：古田县人民法院（2015古民初字第号《民事判决书》及福州市中级人民法院（2014）民终字第号《民事判决书》与本案并无关联，不予采信。2015年11月11日古田县房屋登记中心于出具的《房产档案查阅证明》，可证明诉争房屋查封期限到2015年11月5日，目前尚无其他司法查封。上诉人的提供的涉案房屋现状照片，形式真实性予以确认。
本案二审争议焦点为：1、双方当事人是否存在房屋买卖合同关系；2、上诉人诉请被上诉人协助办理涉案房屋的产权变更登记手续能否支持。对此，本院调查、分析、认定如下：
一、双方当事人是否存在房屋买卖合同关系
本院认为，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。上诉人为主张其与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系，在原审中已提供了2013年10月16日其与被上诉人魏永锋、郑夏珍夫妇签订的《协议书》。该《协议书》约定明确，未违反法律、行政法规强制性规定，两被上诉人亦未对协议效力提出异议，其真实性依法应予采信。该《协议书》明确约定了买卖标的物系坐落于古田县城西街道614路59号的房屋，双方之间房屋买卖合同关系明确。依协议所约，签订协议当日上诉人已现金支付协议约定的全部购房款100万元。为此，上诉人原审提供了被上诉人郑夏珍出具的《收条》予以证实。上诉人就该100万现金来源亦进行了举证，其提供了案外人蔡杰出具《证明》及邮储银行宁德蕉南营业所出具的《证明》。该两份《证明》形式合法，可证实蔡杰于2013年10月10日受魏荗栋（已故，系上诉人父亲）所托在邮储蕉南营业所提现100万元用于支付本案购房款。本院认为，上诉人就其已现金支付100万元购房款进行了举证，并且就款项来源、支付方式等做了合理解释，结合在案证据该付款事实依法可予认定。双方当事人就涉案房屋所签订的《协议书》合法、有效。原审认定上诉人所举证据无法证明双方当事人之间存在房屋买卖关系，属事实认定错误，依法应予纠正。
二、上诉人诉请被上诉人协助办理涉案房屋的产权变更登记手续能否支持
本院认为，原审以涉案房屋已被福州市仓山区人民法院司法查封不具备过户条件为由，未予支持上诉人诉请。二审期间，依上诉人举证的2015年11月11日古田县房屋登记中心于出具的《房产档案查阅证明》，可证明司法查封事由已不存在。因上诉人已按协议约定履行了义务，现其诉请被上诉人依约协助其办理涉案房屋的产权变更登记手续，有事实和法律依据，应予支持。
综上，本院认为，双方当事人就涉案房屋买卖所签订的《协议书》合法、有效，原审判决对双方当事人的房屋合同关系未予认定不当，依法应予纠正。因上诉人已履行了购房协议约定的义务，其诉请被上诉人协助办理涉案房屋的集体土地使用权证、房屋所有权证的变更登记手续，依法应支持。根据二审期间新的证据，原审判决应予改判。上诉人对本案所提上诉有理，本院予以支持。被上诉人郑夏珍、魏永锋经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，改判如下：
一、撤销古田县人民法院（2015）古民初字第682号民事判决；
二、上诉人魏华与被上诉人郑夏珍、魏永锋于2013年10月16日就买卖坐落于古田县城西街道614路59号的房屋所签订的《协议书》合法、有效。
三、被上诉人郑夏珍、魏永锋应于本判决生效之日起十日内协助上诉人魏华办理坐落于古田县城西街道614路59号房屋的集体土地使用权证、房屋所有权证的过户登记手续。
如果未按本判决指定的期间履行协助义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
一、二审案件受理费各13800元，均由被上诉人郑夏珍、魏永锋负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈鸣鸣
审判员 林 斌
审判员 陈富强
二〇一五年十一月十九日
书记员 彭杨清
附本案主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。