江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终6025号
上诉人（原审被告）：葛强，男，1981年9月25日生，汉族，职工，住南京市溧水区。
委托诉讼代理人：章洲颖，南京市溧水区公正法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：王志强，男，1994年8月27日生，汉族，住南京市江宁区。
委托诉讼代理人：阮宝珠（系王志强母亲），女，汉族，住南京市江宁区。
上诉人葛强因与被上诉人王志强排除妨害纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2017）苏0117民初1947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
葛强上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定涉案房屋原所有权人袁某,4与上诉人之间不存在租赁关系，与事实不符。1、上诉人向一审法院提供了妻子刘琨与案涉房屋原所有权人袁某,4于2014年10月10日签订的房屋租赁合同，对此案涉房屋原所有权人袁某,4认可租赁事实。2、上诉人及家人至今居住在承租房里，进一步证明了案涉房屋存在租赁关系。3、上诉人与袁某,4就借款30万元约定了利息，该利息抵付租金，袁某,4表示认可。二、案涉房屋租赁在先，转让在后，根据《合同法》规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即买卖不破租赁原则。根据相关规定：出租人出卖出租房，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。承租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。对此法院审理时未能依法查明上述该事实，请求二审法院依法改判。
王志强辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
王志强向一审法院起诉请求：1.判令排除妨害，葛强立即停止侵占，腾空房屋交付王志强；2.葛强承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：涉案房屋位于南京市××区永阳镇××大湖光××室，原登记在案外人袁某,4、李念名下，2016年9月30日二人通过公证委托案外人胡杨办理该房屋的出售事宜，2016年10月19日，胡杨作为出售方、阮宝珠作为买受方与溧水恒丰房地产经纪有限公司作为中介方就该房屋买卖事宜签订《房地产买卖中介合同》一份，三方就房屋的价款、支付方式、交付、违约责任等进行了约定。后在该《房地产买卖中介合同》实际履行过程中，三方均同意将该房屋变更登记在阮宝珠之子即王志强名下，2017年1月3日王志强领取了涉案房屋的不动产权证书[苏（2017）宁溧不动产权第0000089号]，其中载明：“权利人：王志强，坐落：永阳镇永湖路188号恒大湖光苑21幢304室。”
2017年2月15日16时许，民警出警至永阳镇××大湖光××单元××楼，经了解，系阮宝珠报称其儿子购买的永湖路188号恒大湖光苑21幢304室房子里住了别人，经了解，系葛强与原房主（不在场，个人信息不祥）之间有经济纠纷而住在该房子里，经调解未达成一致，告知双方可通过协商或诉讼途径解决。后王志强起诉至本院要求判如所请。
为查明案件事实，一审法院依法向案外人胡杨了解相关案件情况并制作询问笔录一份，胡杨向一审法院陈述：“王志强的房地产买卖中介合同上的签名是我本人所签，因该房屋原登记所有权人为袁某,4、李念，二人委托我进行该房产的出售事宜，给我出具了授权委托书并办理了公证，向法庭提交公证书原件。因我和李念是朋友关系，我是做房地产中介的，当时袁某,4和李念急着用钱就公证委托我出售房屋，我就发贴出售，恒丰房地产经纪公司看见我的发贴就和我说有客户要，我就带着恒丰的员工及客户去看了房，当时钥匙在我这边，看房的时侯没有人居住，是空的。李念、袁某,4委托我卖房时并没有说房屋出售给他人，我也没问过，当时是他们二人居住在里面，家具、结婚照都在房内，说好房屋卖出等房款下来之后他们就搬空，我带恒丰的员工及阮宝珠一起看房的时侯，该房屋的状况与我和袁某,4、李念一起看房时的状况一致。房款下来后，我带阮宝珠去交接房屋，发现有人住在里面，具体住在里面的人是不是叫葛强我不清楚…….”
案件审理过程中，被告提交了刘琨作为乙方与袁某,4作为甲方于2014年10月10日签订的租赁合同一份，其中载明：“一、甲方同意将座落在溧水永阳镇永湖路188号恒大湖光苑21幢304室甲方所拥有之物业出租给乙方使用；二、甲乙双方议定上述房屋月租金为人民币1500元整，租赁期自2014年10月11日起至2029年10月11日止，共计180个月。租金按现金结算，以一次付清形式支付给甲方，由乙方在每期的30日前提前支付下期房租。三、乙方2014年10月20日前向甲方缴纳人民币30万元整作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方。本押金不得于租赁期满前抵付租金。等等。”被告陈述刘琨系其妻子，其与袁某,4系朋友关系，2014年一过完年袁某,4向其借款30万元用于做生意，其与袁某,4说好由袁某,4将恒大的房子租给其，30万元就算租金和押金，如提前还款则其就从房屋里搬出来，没过几天就手写了一份租赁合同，袁某,4也给其出具了借条，借款30万元口头约定了按银行贷款利率计算利息，30万元其分二次给付了现金给袁某,4，后觉得手写的租赁合同不规范、不全面，就协商换成了现在的租赁合同。2014年签完租赁合同之后，其就到涉案房屋内清理了一下，2014年、2015年去房屋较少，2016年5月住了一段时间，2016年9月搬出，将房屋让给其弟弟居住，后其弟媳生小孩不在涉案房屋内，其到涉案房屋内拿东西门开不了，其就将门踹开，次日将门换掉了。其入住涉案房屋后应是给袁某,4缴纳过租金的，因为30万元借款的利息就相当于冲抵了租金，并向一审法院提交了袁某,4给其出具的借条，该借条载明：“本人：袁某,4，今借葛强人民币叁拾万元整（300000），于2014年3月-2014年7月期间归还，如不能按时归还，以本人名下恒大金碧天下小区内21幢304室房产抵押此款。借款人：袁某,4，2014.2.22。”现袁某,4的妻子李念在收到胡杨退还的155000元房款时归还了15万元给其，余款及利息均未给过。现其居住在涉案房屋内。
王志强称对被告提交的租赁合同有异议，从合同内容看，租赁期限180月、缴纳押金30万元不符合常理，其准备入住涉案房屋时，被告与警察说的是与原房主有经济纠纷，原房主欠被告的钱，并没有说是租赁房屋，对提交的租赁合同的签订时间也有异议，应不是在2014年签订的。被告提交的借条系被告与袁某,4之间的借贷关系，且借条的时间为2014年2月22日，而被告提交的租赁合同为2014年10月签订，故认为该借条与涉案房屋租金没有关系。
一审法院认为，公民的合法财产受法律保护，任何组织和个人不得侵犯，侵占他人财产，应当承担民事责任。本案中，王志强购买了南京市××区永阳镇××大湖光××室房屋，后在房屋管理部门登记，依法取得了不动产权证书，应认定为涉案房屋的所有权人。被告虽辩称其系与涉案房屋原所有权人签订租赁合同后合法租住在涉案房屋内，庭审中其陈述系原所有权人之一袁某,4向其借款30万元、后协商以该30万元借款作为租住涉案房屋的租金和押金，但根据现已查明的事实，被告提交的租赁合同的承租方非其本人，被告提交的借条中明确载明系以涉案房屋作为该30万元借款的抵押、未载明利息的约定，而庭审中被告亦陈述未支付过租金、仅与袁某,4口头说过以30万元的利息抵付租金，故根据现有证据并不能证明被告与涉案房屋原所有权人之间存在租赁合同关系、其现为涉案房屋租赁期限内的承租人，被告应承担举证不能的不利法律后果，其抗辩主张一审法院依法不予以采纳。综上，现被告无法定理由、未经王志强同意占用涉案房屋，其行为侵犯了王志强作为所有权人对涉案房屋享有的占有、使用、收益和处分的合法权利，故王志强要求被告停止侵占、腾空房屋并归还涉案房屋的诉讼请求正当、合法，一审法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：葛强于判决生效之日起十日内从王志强位于南京市××区永阳镇××大湖光××室房屋内迁出并返还王志强该房屋。一审案件受理费150元，减半收取75元，由葛强负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了江苏省电力公司网络打印发票一份（2014年11月至2016年11月），证明其一直在涉案房屋居住的事实。被上诉人质证认为上诉人交的为违约金，并不是水电费。上诉人另申请证人袁某,4出庭作证，证人陈述：当时我委托胡杨卖涉案的房屋，我说过涉案的房屋有人住，租给别人了，胡杨说不要紧，签字就可以了，其余的全程帮我搞定。2014年把涉案房屋租给葛强，具体的月份不清楚了，当时我借了葛强钱，没有钱还，葛强说把房子租给他，用房屋的租金抵债务，当时说租给葛强12年，每月1500元，一年两万元左右，12年之后就房租差不多抵清了。被上诉人质证认为：原房主是成年人，租房是大事情，他本人不亲自到场，租期也不清楚，这与常理不符。租房子应当由夫妻双方共同商讨，但袁某,4什么都不清楚，但租房合同上写的与袁某,4陈述的完全不一致，当时写一次性付30万元，且30万元不可以抵租金，租房合同上写押金30万元，总共加起来达到六七十万元，证人刚刚陈述利息每月有六七千元，上诉人在一审中也没有提到，用每月六七千元的利息抵充1500元的房租明显不合理，租赁合同原房主不清楚由承租人提供，这有违背常理。证人证言与一审葛强提供的证据相矛盾，不应采信。本院认为，上述证据均不属于二审的新证据，本院不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，公民的合法财产受法律保护。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，2016年被上诉人王志强购买了南京市××区永阳镇××大湖光××室房屋，并依法取得了不动产权证书。现王志强作为涉案房屋的所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。上诉人葛强主张，其与涉案房屋原产权人袁某,4签订了《租赁合同》，租赁期间为2014年10月11日至2029年10月11日，根据买卖不破租赁的原则，其有权继续租住该房屋。本院认为，葛强妻子刘琨与袁某,4虽签订了《租赁合同》，但合同中就租金并未约定，上诉人亦自认并未支付过租金，其辩称双方曾口头约定以30万元的利息抵付租金，对此并未提供相应的证据予以证明，故对其辩称意见，本院不予采信。结合2014年2月22日袁某,4出具的借条上内容，可以认定葛强与袁某,4之间并无租赁房屋的合意，双方的真实意思应为葛强出借给袁某,430万元，袁某,4以涉案房屋作为抵押担保。故葛强上诉主张其基于租赁合同，合法占有使用涉案房屋，无事实与法律依据，本院不予支持。王志强作为涉案房屋的所有权人，有权排除妨害，要求葛强从涉案房屋迁出。综上，一审判令葛强从涉案房屋中迁出并返还给王志强，并无不当，本院予以维持。而葛强与袁某,4之间的经济纠纷，可另案主张。
综上所述，葛强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人葛强负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年九月二十二日
书记员 陈晓君