广东省汕尾市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1502民初126号
原告：林友冰，男，1947年8月15日出生，汉族，住，。
委托代理人�杨多默，广东洋洲律师事务所律师。
委托代理人：李俊伟，广东洋洲律师事务所实习律师。
被告：郑乙贤，又名郑甲乙，男，1951年11月25日出生，汉族，住，。
委托代理人：卢若飞，广东文宗律师事务所律师。
委托代理人：叶若蓝，广东文宗律师事务所实习律师。
第三人：黄小娟，女，1956年4月1日出生，汉族，住，。
委托代理人：黄木青，男，1970年10月8日出生，汉族，住，。
原告林友冰诉被告郑乙贤、第三人黄小娟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。于2015年7月3日作出（2015）汕城法民一初字第141号民事判决，被告不服，向汕尾市中级人民法院提出上诉，汕尾市中级人民法院于2016年5月10日以原审判决认定基本事实不清、且遗漏当事人，违反法定程序�由，裁定撤销（2015）汕城法民一初字第141号民事判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，2016年9月6日公开开庭进行了审理。原告林友冰及其委托代理人杨多默、被告郑乙贤及其委托代理人卢若飞、叶若蓝、第三人的委托代理人黄木青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月25日，被告因欠原告的借款，自愿将坐落于红海湾田墘镇白沙南路的楼房一间（三层、建筑面积160.90平方米）转让给原告，议定楼房价款370000元。双方立契具约，被告将该楼房房产证（证号：粤房字第××号）移交原告收执，约定给被告房屋搬迁期三个月，从2013年5月25日至8月25日止，可是被告至今不将房屋移交给原告，以各种理由推诿，其行为侵犯原告的合法权益，原告特向法院起诉，请求法院判决：1、确认原告和被告2013年5月25日房屋买卖关系有效；2、判令被告将�让的坐落于红海湾田墘镇白沙南路的楼房一间移交给原告管业使用；3、本案诉讼费用由被告负担；4判令被告协助原告办理房屋产权变更登记手续。
被告辩称，1、被告与原告之间的房屋买卖合同无效。该房屋系被告与妻子黄小娟夫妻共同共有财产，被告趁着妻子黄小娟外出福建之际，私自将房屋进行处置。房屋买卖必须到产权部门办理房屋过户登记手续，被告妻子黄小娟不同意转让房屋，原、被告之间的买卖合同无效；2、原告没有向被告交付购房款人民币370000元，本案不可能办理房屋过户手续。其一，被告与原告约定在合同签订当日原告应向被告交付购房款人民币370000元，实际上，原告尚未支付过任何款项；其二，被告妻子不同意转让，本案不可能办理房屋过户手续。综上所述，被告与原告之间房屋买卖合同无效，不可能办理房屋过户手续。
�三人黄小娟辩称，第三人与被告于1991年7月12日结婚，在婚姻存续期间，双方于1994年3月24日共同购置了坐落于汕尾××海湾试验区××路的楼房一间，该房屋为被告和第三人共有。尽管该争议房屋所有权登记在被告名下，但该房屋基于婚姻法之规定为法定夫妻共有财产，除夫妻双方以书面形式约定财产归属外，系夫妻共同共有。而第三人与被告之间并没有对该房屋权属作出任何书面约定，故第三人也是该争议房屋的所有人。被告未经第三人同意，于2013年5月25日私自将共有房屋转让给原告，现原告与被告因房屋买卖行为效力及履行问题诉至法院，第三人认为，该争议房屋为被告和第三人的共有财产，被告处分该争议房屋必须经第三人同意，第三人自始至终都不同意转让该争议房屋，请求法院依法确认原告与被告之间的房屋买卖行为无效，驳回原告的诉讼请求，以维护第三人的合法权益。
原告向本院提供如下证据：1、立契，证明被告将自己所有的楼房转让给原告的事实；2、房屋所有权证，证明被告将其名下的楼房所有权证随转让时移交给原告收执；3、调查询问笔录，证明被告转让楼房通过证人为其代书契约的事实；4、居民身份证，证明原告身份；5、人口信息查询资料，证明被告身份及曾用名的情况。
被告质证认为，对证据1，文本的真实性没异议，内容的合法性有异议，契约并不是被告出于自愿而签订的，内容不真实，文本所涉及的房屋是属于被告与第三人的夫妻共有财产，被告在签订契约时并没有征得第三人黄小娟同意，依照法律的规定，该契约的签订不符合法律规定，是无效的；证据2，真实性、合法性无异议，证明目的有异议，该证是在立契前一年由被告交给原告的，而不是在契约签订时交给原告的�证据3，真实性无异议，对证明目的有异议，调查的结果恰好证实原告虽与被告签订契约，但原告并没有按契约的约定即时履行交付370000元给被告的义务，调查笔录第二页中记录：“被告签订时已与其妻子协商清楚”这是不真实的，第三人黄小娟从来不同意；证据4、5三性无异议。
第三人黄小娟质证认为，证据1有异议，第三人不可能自愿转让房屋；证据2有异议；证据3有异议，房产转让只需房管部门证实，并不需要证人证实；证据4、5无异议。
被告向本院提供如下证据：1、结婚证及户口登记卡复印件各1份，证明被告与第三人是合法夫妻，于1991年7月12日补办结婚登记手续，也证明争议房屋是被告与第三人在夫妻关系存续期间所取得的财产，该财产属夫妻共同财产。
原告质证认为，对被告提供的证据没异议。
第三人质证认为，�被告提供的证据没异议。
第三人向本院提供如下证据：结婚证复印件1本。
原告质证认为，对第三人提供的证据没异议。
被告质证认为，对第三人提供的证据没异议。
经审理查明，原告于2005年起陆续借款给被告，截至2013年5月25日，双方对借款进行结算，被告共结欠原告借款本息共人民币675000元。同日，原告和被告签订《立契》，《立契》约定“立卖断契人郑甲乙置有坐落汕尾市红海湾田墘镇白沙南路楼房混合结构三层，基底面积肆拾肆平方米壹拾平方分米建筑面积壹佰陸拾平方米玖拾平方分米，住宅，四至：东至自墙，南与陈永鑫共墙，西至自墙，北至自墙，今因另想别创，经家庭主要成员协商清楚同意卖给林友冰先生双方议明时价人民币叁拾柒万元整是日将款一次性交给郑甲乙先生亲手收讫分毫无差此楼房上手并无来历�明，亦无重叠交涉如有此情系我一力抵挡，不干买主之事，此乃两家甘心情愿，一卖千休日后子孙不敢言赎言贴，恐言生端，口恐无凭，立卖断契人存炲……。卖方郑甲乙买方林友冰代笔人莫晓东癸巳二0一三年五月廿五日备注：土地使用证号八九字第零陸零壹零肆玖玖柒房屋所有权证粤房字第弍柒伍零零壹零号房屋迁搬时间2013-05-252013-08-25三个月。”契约签订后，被告没有按契约约定将上述房屋交付原告管业使用，没有协助原告办理产权过户登记手续，原告于2015年3月13日向本院起诉，提出上述诉讼请求。经查，被告与第三人于1978年按民俗结婚，于1991年7月12日补办结婚登记手续，登记在被告名下的坐落汕尾××海湾试验区××路楼房混合结构三层的房屋基建于1994年，并于1994年3月24日办理了房屋所有权证，证号为粤房字第××号。第三人表示被告从来没有向其商量房屋买卖一事，也不清楚原、被告之间买卖房屋立契约一事，待看到城区法院（2015）汕城法民一初字第141号民事判决书时才知道原、被告之间买卖房屋一事，第三人不同意转让上述争议房屋。另查，原告提出立契当日并没有将购房款现金人民币370000元付给被告，该购房款是在被告所欠原告借款人民币675000元中抵扣370000元作为购房款。被告也承认欠原告借款没能力还款，将被告家庭赖以安身的房屋（即本案争议的房屋）以人民币370000元抵押给原告，并将该楼房的房产证交原告收执。另该争议楼房被告至现未交付原告管业使用，也未协助原告办理产权过户手续。案经调解，双方无法达成一致意见。
本院认为，本案案由为房屋买卖合同纠纷，争议焦点为：原告和被告双方所签的《立契》是否成立有效。关于争议焦点，被告与第三人属夫妻关系，被告与第三人婚姻关�存续期间于1994年所基建的位于汕尾××海湾试验区××路楼房混合结构三层的房屋（房屋所有权证号为：粤房字第××号）因第三人与被告之间没有对该房屋权属作出任何书面约定，故认定该房屋属夫妻共同共有。被告于2013年5月25日与原告签订房屋买卖《立契》，契约签订后，原告虽没有按立契约定当天现金履行付还被告购房款人民币370000元，但原告在被告欠原告欠款中扣减人民币370000元作为购房款，被告自愿将登记在被告名下的房产（本案争议的房屋）折价人民币370000元转让原告，故应认定被告将争议房屋以抵扣减欠原告债务人民币370000元。但被告至现没有按双方约定履行交付楼房归原告管业、使用，协助原告办理产权过户登记手续。第三人认为该争议房屋为第三人和被告共同共有，被告未经第三人同意私自将共有房屋转让给原告，被告的行为侵犯了第三人对该争议楼房共有部分的财产所有权，被告的行为是无效的民事行为。第三人不同意转让上述争议房屋，主张原、被告于2013年5月25日签订《立契》无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”的规定，而本案中，被告至现未将该争议楼房交付原告管业、使用，也未协助原告办理产权过户登记手续，故第三人主张原、被告于2013年5月25日签订《立契》无效，依法予以支持；对被告以争议房屋所抵扣减欠原告债务人民币370000元，该债务由原告另行向被告主张。被告认为是趁着妻子黄小娟（本案第三人）外出福建之际，私自将房屋进行处置，主张原、被告之间的买卖合�无效，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条（二）项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重大处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”的规定，原告无法举证证明第三人同意出卖上述楼房的相关证据，也没法提供被告与第三人就争议楼房以书面形式约定财产归属的证据，又无法举证被告出卖共有楼房的行为系被告与第三人共同意思表示，故被告主张原、被告于2013年5月25日签订《立契》无效，依法予以支持；原告请求确认原告和被告于2013年5月25日房屋买卖关系有效、判令被告协助原告办理房屋产权变更登记手续及将房屋交付使用的请求，无法律和事实依据，依法不予支持。依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款的规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
本案受理费人民币6850元由原告林友冰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汕尾市中级人民法院。
审 判 长 陈文君
审 判 员 彭卫强
人民陪审员 辜传芝
二〇一七年二月××日
书 记 员 谢秋莹