北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第15434号
原告：北京美联房地产经纪有限公司，住所地本市东城区王府井大街138号新东安写字楼2座1111室。
法定代表人：张锦成，执行董事。
委托代理人：张增贤，山西科贝律师事务所北京分所律师。
被告：欧阳丽婷，女，1986年2月9日出生。
委托代理人：王钢，男，1983年12月17日出生，深圳市大贸股份有限公司职员。
原告北京美联房地产经纪有限公司与被告欧阳丽婷居间合同纠纷一案，本院于2014年12月8日立案受理。依法由代理审判员杨莹适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京美联房地产经纪有限公司的委托代理人张增贤，被告欧阳丽婷的委托代理人王钢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京美联房地产经纪有限公司诉称：2014年6月25日，原、被告就房屋买卖居间事宜达成一致，并签订《佣金确认书》。该《佣金确认书》约定，被告经原告居间介绍购买李宏野名下的位于北京市顺义区×××路××号×××幢房产，房屋所有权文件编号为×京房权证市字第×××号，房产成交价为19800000元。被告于2014年11月30日前向原告支付佣金180000元，如逾期支付的，每逾期一日则须按应支付佣金的千分之五支付滞纳金。《佣金确认书》同时约定，如因居间产生争议，应向居间方所在地人民法院起诉。同日，原告依约提供了居间服务，促成被告与李宏野签订了《北京市存量房屋买卖合同》。上述协议签订后，被告仅支付居间服务费80000元，尚欠100000元。原告催要未果，故原告诉至法院，请求判令被告支付原告居间服务费100000元及违约金（以10万元为基数，按日千分之五的标准自2014年11月30日起计算至判决生效之日止）；被告承担本案诉讼费。
被告欧阳丽婷辩称：1、《佣金确认书》对被告无法律约束力，被告无需向原告支付任何居间服务佣金。根据被告向鲁志伟出具的《授权委托书》，被告仅授权鲁志伟代为处理北京市顺义区×××路××号×××幢×至×层整幢的房屋买卖事宜，并未授权鲁志伟委托第三人提供房屋买卖居间服务。同时，因《授权委托书》已明确载明被告所需要购买的房屋，故被告事实上并不需要原告提供房源信息等相关居间服务。鲁志伟在未经授权的情况下，擅自以被告名义与原告签订《佣金确认书》等居间文件，属越权代理。被告对鲁志伟的越权代理行为从不知情，也从未对该行为进行追认。被告也从未向原告支付过任何款项。2、无论鲁志伟是否存在越权代理，原告请求被告支付佣金人民币100000元的付款条件也尚未成就，被告无需承担相应付款义务。《佣金确认书》并非居间合同，其仅作为原告的居间费用金额的确认文件，原告无权以此为依据向被告主张支付佣金。《佣金确认书》虽书写备注“此文件作为居间合同，如有争议，由乙方所在地法院管辖”。但由于《佣金确认书》为格式文件，原告手写增加的上述表述未经被告或鲁志伟另行签名确认，该约定无法律效力。且《佣金确认书》未约定经纪服务内容及完成标准，不能作为居间合同使用，仅能作为原告居间服务金额的确认文件。根据《佣金确认书》的表述，“甲方通过乙方的居间服务达成房地产交易”，而“达成房地产交易”不仅包括买卖双方签订房屋买卖合同，还应包括买方付清房款、双方办理完毕房屋产权过户手续等。而被告与李宏野签订的《北京市存量房屋买卖合同》早已解除。根据买卖合同的约定，原告请求被告支付佣金的付款条件未成就。根据被告与李宏野签订的《北京市存量房屋买卖合同》，剩余佣金100000元应该在办理过户当日付清。由于北京市顺义区×××路××号×××幢×至×层整幢的房屋尚未办理过户手续，付款条件未成就。3、从房地产中介行业提供服务的交易习惯看，房地产中介提供的服务除告知房屋买卖信息及促成房屋买卖合同签订外，还包括提供办理房屋按揭贷款手续及房屋过户手续的服务。中介公司收取的佣金应同时包含上述全部服务的费用。故《佣金确认书》仅仅是对佣金金额的确认，而并不能从《佣金确认书》中认定原告提供的服务范围仅为提供房屋买卖信息及签订房屋买卖合同。由于北京市顺义区×××路××号×××幢×至×层整幢的房屋存在质量瑕疵，被告与房屋出卖人李宏野交涉尚未达成一致，不能仅凭原告提供的《通知函》即认定被告在房屋买卖过程中违约。因房屋交易未完成，原告也没有提供办理房屋按揭贷款手续及产权过户手续的服务，从交易公平原则及居间人劳务合理的原则出发，原告向被告主张支付佣金余款没有依据。4、《佣金确认书》约定滞纳金的支付标准过高，依法应予下调。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2014年6月25日，被告欧阳丽婷作为委托人，给受托人鲁志伟出具《授权委托书》。该委托书载明：“今本人欧阳丽婷（身份证明编号×××）委托鲁志伟（身份证明编号×××）代理我办理坐落于北京市顺义区×××路××号×××幢×至×层整幢的房屋买卖事宜，并代为签署与上述房产的买卖合同及一切与出售有关的文件。我对代理人在代理权限内依规定办理的有关登记事宜均承担法律责任”。
同日，鲁志伟代被告（甲方）与原告（乙方）签订《佣金确认书》。该合同约定，甲方通过乙方的居间服务达成房地产交易，具体交易信息如下，物业地址为北京市顺义区×××路××号×××幢×至×层整幢，甲方身份为买方，成交金额19800000元，佣金金额180000元，甲方承诺于2014年11月30日前支付给乙方上述佣金，如逾期支付的，每逾期一天则须按应支付佣金5‰支付滞纳金。《佣金确认书》中“此文件作为居间合同，如有争议，由乙方所在地法院管辖”的内容为手写。
同日，鲁志伟作为欧阳丽婷的代理人（买受人）与案外人李宏野（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李宏野将坐落于北京市顺义区×××路××号×××幢×至×层整幢房屋出售给欧阳丽婷，该房屋建筑面积464.92平方米。《北京市存量房屋买卖合同》第三条约定，出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交（房地产经纪机构名称：北京美联房地产经纪有限公司第五十八分公司）。该合同附件六约定，此次交易佣金共计人民币180000元，由买受人于签订本合同当日支付居间方北京美联房地产经纪有限公司人民币80000元，剩余佣金人民币100000元于办理过户当日付清。
上述合同签订后，鲁志伟代欧阳丽婷支付原告佣金80000元。2014年10月16日，李宏野向欧阳丽婷发出《通知函》，通知欧阳丽婷买卖双方于2014年6月25日签署《北京市存量房屋买卖合同》予以解除；并不予退还欧阳丽婷支付的定金人民币1000000元。
庭审中，被告称被告给鲁志伟的《授权委托书》没有签订居间合同的权限，对《授权委托书》中“并代为签署与上述房产的买卖合同及一切与出售有关的文件”，被告认为仅指签订房屋买卖合同，签订《佣金确认书》是鲁志伟的单方行为。原告称被告已经交纳了80000元的佣金，但被告称其未向原告支付80000元，至于鲁志伟是否代被告支付被告不清楚。
关于《佣金确认书》中手写内容“此文件作为居间合同，如有争议，由乙方所在地法院管辖”与《佣金确认书》其他手写部分笔迹不一致的问题，原告称《佣金确认书》中其他手写部分为经纪人书写，因鲁志伟称不另签居间合同，故在《佣金确认书》盖章前由法务人员在《佣金确认书》上手写加上“此文件作为居间合同，如有争议，由乙方所在地法院管辖”。《佣金确认书》一共两联，原、被告处各有一份。两联上均有该句话，故《佣金确认书》上“此文件作为居间合同，如有争议，由乙方所在地法院管辖”的内容被告是清楚的。被告称，其没有《佣金确认书》，因为该《佣金确认书》是鲁志伟签订的，被告不知道鲁志伟签订《佣金确认书》及支付佣金的情况。被告曾找过鲁志伟，鲁志伟承认《佣金确认书》上签字为其本人所签，但鲁志伟称没有《佣金确认书》。经询，被告不申请对《佣金确认书》上“此文件作为居间合同，如有争议，由乙方所在地法院管辖”形成时间进行鉴定。
关于被告是如何了解到北京市顺义区×××路××号×××幢×至×层整幢房屋的房源信息问题，被告称其不清楚，被告是委托鲁志伟办理的房屋买卖事宜，鲁志伟应该去寻找过房源。原告称购房人需要先了解房产情况，后签订居间合同及买卖协议。本案《授权委托书》、《佣金确认书》及《北京市存量房屋买卖合同》为同一天签订，故被告应该知道签订这些文件的情况。
关于被告与李宏野之间的《北京市存量房屋买卖合同》履行情况，原告称被告支付了定金100万元，但未支付其他购房款。后李宏野发出《通知函》，要求解除合同。之后的情况，原告不清楚。被告称，被告仅支付了定金100万元，未支付其他购房款。被告称因李宏野未兑现对房屋进行整改的承诺，故未支付其他购房款。被告与李宏野之间的《北京市存量房屋买卖合同》未继续履行。虽然李宏野发出了《通知函》，但被告与李宏野就《北京市存量房屋买卖合同》解除问题还在磋商中。
关于原告主张的居间服务费及滞纳金，原告称佣金180000元就是单纯佣金，不包括其他费用，过户需要另外交纳费用。滞纳金的性质为违约金，依据为《佣金确认书》“如逾期支付的，每逾期一天则须按应支付佣金5‰支付滞纳金”。被告认为，原告要求的违约金过高，要求法院予以调整。
上述事实，有《授权委托书》，《佣金确认书》，《北京市存量房屋买卖合同》及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订的《佣金确认书》不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。原告为被告与李宏野签订《北京市存量房屋买卖合同》提供了居间服务，被告应当按照约定给付居间服务费。虽然被告辩称其未授权鲁志伟签订《佣金确认书》，鲁志伟属于无权代理，但结合被告出具给鲁志伟的《授权委托书》的内容及被告与李宏野之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》关于居间人、佣金的相关约定及房屋交易惯例，可以推定被告对原告提供居间服务是知悉的。故被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于被告称因涉诉房屋未办理过户，付款条件未成就的抗辩意见，因原告非《北京市存量房屋买卖合同》的签约主体，故被告的该项抗辩意见，本院亦不予采纳。原告对被告与案外人李宏野之间的《北京市存量房屋买卖合同》未继续履行不存在过错，故被告关于房屋交易未完成，原告未提供办理房屋按揭贷款及产权过户手续的服务的抗辩意见，本院不予采纳。至于原告要求被告给付违约金一节，因被告与李宏野之间签订《北京市存量房屋买卖合同》后双方产生纠纷而未继续履行，被告未及时给付居间服务费尚不属恶意，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告欧阳丽婷于本判决生效后七日内给付原告北京美联房地产经纪有限公司居间服务费人民币十万元；
二、驳回原告北京美联房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1150元，由被告欧阳丽婷负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 杨莹
二〇一五年三月四日
书 记 员 王威