广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤12民终474号
上诉人（原审原告）：肇庆市端州万汇物业有限公司，住所地:广东省肇庆市七星路，统一社会信用代码:91441202598942800H。
法定代表人：邱永聪，该公司总经理。
委托诉讼代理人：温锡棋，广东端庆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李忠贤，男，1953年3月11日出生，汉族，住肇庆市端州区。
委托诉讼代理人：李毅斌，男1983年2月7日出生，汉族，住肇庆市端州区。
上诉人肇庆市端州万汇物业有限公司（以下简称万汇公司）因与被上诉人李忠贤物业服务合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2016）粤1202民初1946号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
万汇公司向一审法院起诉请求判令：1、李忠贤立即向万汇公司支付2013年至2016年物业管理服务费2600元、滞纳金1848元，合计4448元；2、本案诉讼费用由李忠贤承担。
一审法院认定事实：位于肇庆市××州区××前××房的权属人为李忠贤，该房屋建筑面积为67.965㎡。李忠贤房屋所在的是肇庆市铁路东区及X小区住宅小区，原为广东三茂铁路经济开发有限公司肇庆物业管理分公司负责物业管理，广东三茂铁路经济开发有限公司肇庆物业管理分公司于2011年3月1日将肇庆市铁路东区及X小区铁路职工宿舍物业管理及X路东区X栋底楼物业办公室移交邱永聪，由邱永聪负责对该小区进行物业管理。2012年6月20日，邱永聪独资成立万汇公司，经营范围为物业管理服务、清洁服务等。涉案房屋所在小区一直由万汇公司进行物业管理。2014年6月30日，肇庆市铁路东区及X小区住宅小区业主委员会（甲方）与万汇公司（乙方）签订《物业委托管理合同》，合同主要约定：甲方将肇庆市站北路铁路东区、X小区职工宿舍X栋-
X栋委托乙方实行物业管理，服务期限自2014年7月1日零时起至2019年6月30日零时止；乙方提供服务的受益人为物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托事项包括房屋建筑共用部位的维护和管理，共用设施、设备的维护运行和管理，市政公用设施和附属建筑物的维护与管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑的设施维护与管理，公共环境卫生，维持公共秩序，实施小区的安全监控、24小时值班巡视、门岗执勤，以及负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、卫生清洁费、机动车保管费等；物业管理服务收费标准按建筑面积每月0.7元/㎡（含公共水电费），垃圾转运费按每户5元/月收取，45栋、47栋、49栋的对讲机维护费10元/月/户的标准收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之二交纳滞纳金；房屋的共用部位，共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用由三茂公司肇庆房建段负责维修，房屋的共用部位及共用设备维修甲方只负责单项300元以内的项目，其余部分由业主承担，乙方不承担市政公用设施费用。2016年7月29日，万汇公司以李忠贤拖欠2013年至2016期间物业管理费为由向该院提起诉讼。诉讼中，万汇公司在该院指定的期限内未能提交其从事物业管理的相关资质证书。另查明，李忠贤在诉讼中确认其按每月0.4元/㎡的标准支付物业管理费至2013年3月，缴费方式由工作单位在工资中代扣，2013年3月退休后未再支付物业管理费，但对其主张没有提供相应证据。
一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。关于万汇公司与肇庆市铁路东区及X小区住宅小区业主委员会签订的《物业委托管理合同》的效力问题。根据《物业管理条例》第三十二条的规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，即物业管理公司从事物业管理业务的前提条件是取得相应的资质管理证书，但万汇公司在该院指定的期限内未能提交其从事物业管理的相关资质证书，应承担举证不能的不利后果，视其为未取得相应的从事物业管理的资质。根据《合同法》第五十二条第（五）项的规定，万汇公司与肇庆市铁路东区及X小区住宅小区业主委员会签订的《物业委托管理合同》属无效合同。关于万汇公司要求李忠贤支付2013年至2016年的物业管理费（含垃圾清运费）及滞纳金的诉讼请求。根据上述认定，万汇公司与肇庆市铁路东区及X小区住宅小区业主委员会签订的《物业委托管理合同》无效，万汇公司以合同约定的收费标准、违约条款主张物业管理费及滞纳金的理据不充分，该院均不予采纳。但万汇公司自成立至今为包括李忠贤在内的小区业主提供了物业服务,李忠贤作为小区的业主实际上亦接受了万汇公司提供的相应物业管理服务，双方之间形成了事实上的物业服务关系，因此，根据公平合理和权利义务相一致原则，李忠贤理应向万汇公司支付物业管理等费用。至于物管费的收费标准，广东三茂铁路经济开发有限公司肇庆物业管理分公司于2011年3月1日将肇庆市铁路东区及X小区铁路职工宿舍物业管理移交邱永聪后，邱永聪及其后成立的万汇公司均按每平方米0.56元/月的标准向小区业主收取物业管理费至2014年6月30日，故万汇公司主张的物业管理费可参照上述标准计付。至于李忠贤认为其按每月每平方米按0.4%的标准交纳物业管理费至2013年3月，因李忠贤对此主张并无提供相应的证据，该院不予采纳。对于李忠贤提出的诉讼时效问题，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，因万汇公司并未提供证明其存在诉讼时效中断、中止的法定情形，故万汇公司所主张物业管理费的诉讼时效应从其向人民法院主张权利之日即2016年7月29日向前推两年即2014年7月30日，万汇公司主张此期间的物业管理费913.45元(0.56元/㎡/月×67.965㎡×24个月)应受法律保护。万汇公司上述诉讼请求，其合理部分，该院予以支持。对于李忠贤以物业公司的服务、管理不符合约定为由而拒交物业费的问题。由于物业管理服务具有整体性，涉及所在小区全体业主的公共利益，个别业主对物业公司提供的物业服务不满而以拒交物业管理费，不符合社区的整体利益，而且还损害到其他多数业主尤其是已交费业主的利益。因此，当双方因物业服务与缴纳物业管理费存在冲突时，均应在履行自己义务后，再通过法律途径寻求解决。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《民法通则》第一百零六条第一款，《物业管理条例》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、李忠贤应在该判决发生法律效力之日起十日内向万汇公司支付其所欠的2014年7月30至2016年7月29日的物业服务费913.45元；二、驳回万汇公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元（万汇公司已预交），由万汇公司负担40元，李忠贤负担10元。
上诉人万汇公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判李忠贤向万汇公司支付2013至2016年物业管理服务费2600元，滞纳金1848元，合计4448元；3.本案诉讼费用由李忠贤承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、万汇公司与肇庆市铁路东区及X小区住宅小区业主委员会签订的《物业委托管理合同》是有效的，一审判决适用法律错误。第一，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。而且该规定并没有规定物业服务企业必须是具有资质的物业服务企业，而一审法院以万汇公司不具备相应的物业服务资质而认为《物业委托管理合同》为无效的合同是错误的。第二，万汇公司无须办理物业管理企业资质。《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”《物业管理企业资质管理办法》第五条规定：“……三级资质：1、注册资本人民币50万元以上；2、……3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书……”很显然，依照上述规定，万汇公司的注册资金是60万元，只能申请办理三级资质。然而，根据2012年10月31日国务院发布的《国务院关于同意广东省“十二五”时期深化行政审批制度改革先行先试的批复》【国函（2012）177号】(以下简称“177号函”)的第27项及《广东省人民政府转发〈国务院关于同意广东省“十二五”时期深化行政审批制度改革先行先试的批复〉的通知》【粤府（2012）335号】的规定，国务院在2012年10月31日便已同意停止对广东省行政区内对物业服务企业二级及以下资质的核准。万汇公司几年前曾经向肇庆市住建局递交的申请办理资质的文件也被退回。因此，万汇公司于2014年6月20日与业主委员会签订《物业委托管理合同》时，国务院早已停止办理广东省物业管理资质，且至今都没有恢复办理。因此，万汇公司是无须办理物业管理资质。第三，国务院已删除物业管理人员取得职业资格证的条款，《物业管理企业资质管理办法》要求实行物业管理企业资质的规定，已无据可依，无法办理。根据《国务院关于修改部分行政法规的决定》（国务院令666号）已删除《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。其中《物业管理条例》第三十三条规定，从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。国务院已取消物业管理职业资格，而《物业管理企业资质管理办法》中第五条还规定，将物业管理人员职业资格作为申请物业管理企业申请三级资质的条件之一，明显已无法操作。第四，一审法院认定从事物业管理业务的前提条件是取得物业管理企业资质证书是错误的。有合法生效的物业合同才是申办物业资质的前提条件。根据国务院、住建设局在没有停止办理广东省物业资质之前的有关规定，物业公司应是先办理营业执照、再有委托管理的物业合同，才能申请办理物业管理资质。《物业服务企业资质管理办法》第五条规定：“三级资质：……4、有委托的物业管理项目……”由此可见，国务院及住建局是要求物业公司办理营业执照，并有合法生效的委托项目（即有物业委托管理合同），才能申报资质。因此，有合法生效的物业合同才是申办资质的前提条件。一审法院认定物业管理企业资质是从事物业管理业务的前提条件，明显没有分清楚物业合同与物业资质的先后关系。且该资质明显就是管理性的资质，而非决定合同的生效要件。第五，《物业管理条例》第三十二条规定是管理性强制性规定，而非效力性强制规定。《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”国务院并没有明确规定，无资质的物业企业签订的物业合同无效。一审法院将《物业管理条例》第三十二条的规定引申为“即物业管理公司从事物业管理管理业务的前提条件是取得相关应的资质管理证书”从而认定双方的合同无效，这显然是滥用法律，我国民法通则的原则是法无明文禁止则不属于违法，《物业管理条例》第三十二条并没有明文禁止无资质企业不得从事物业管理业务，因此一审判决适用法律错误。国务院授权建设部对物业服务企业资质管理也只是加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、改善物业管理市场环境的一种管理手段。只有违反法律、行政法规的效力性强制规定才会必然导致合同无效。有合法生效的物业合同才是申办资质的前提条件，而该物业管理企业资质明显就是管理性的资质，而非决定合同的生效要件。一审法院因万汇公司没有资质而判令物业合同无效，明显错误。万汇公司与业主委员会签订的《物业委托管理合同》是双方的真实意思表示而且没有违反强制性的法律规定，应为合法有效合同。二、一审法院认定物业服务费按0.56元/㎡，不计垃圾清运费及滞纳金，属认定事实不清。首先，《物业委托管理合同》有效，合同约定万汇公司需提供多项物业服务及配备人员数额等多项条款合同签订后，万汇公司为积极履行合同约定在管理区域范围内全覆盖安装监控东区增32个监控摄像头、更换消防道路地沟盖板、消防道标志牌、出入大门远程蓝牙刷卡系统设备、庭院内死角铺设安装照明路灯等等设备。而一审法院依照2011年3月1日万汇公司接手广东三茂铁路股份有限公司经济开发公司肇庆物业分公司时的交接清单里的设施设备，也能看出当时按2011年的设施收取0.56元/㎡所基于的设施及服务标准。由于万汇公司与业主委员会已经签订物业合同，且万汇公司已经按合同的规定提供了物业服务，那么万汇公司的物业管理费的标准，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的精神及参照《最高人民法院关于关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的立法精神，万汇公司主张按照合同标准收取定0.7元/㎡计收物业服务费及支付垃圾清运费及滞纳金有事实基础及法律支持，人民法院应当予以支持。三、一审法院认定李忠贤的房屋建筑面积为67.965㎡，是认定事实不清。根据房屋（是老证）资料显示，李忠贤的房屋建筑面积与住宅面积均是67.965㎡，该数额明显与实际不符，没有计入楼梯、过道等分摊面积，该部分费用不可能由万汇公司承担。且李忠贤的房产证的附页上均注明了分摊面积，该公摊面积应计入实际的建筑面积内，核算物业管理费用。四、李忠贤在一审中的答辩，均无任何依据。万汇公司于2011年3月接手物业管理，其单位已经没有代收物业管理费用，物业合同签订合法有效。对一些乱养鸡的等行为，万汇公司除了劝阻、制止之外，没有执法权。万汇公司已向居委会、执法部门联合反映，万汇公司已按合同履行义务。至于李忠贤提出诉讼时效问题，万汇公司在一审中提出的证据有催款通知单，证实万汇公司有催缴物业管理费，且催款通知有张贴在小区公示栏内，在案件中都有提交，李忠贤的抗辩无任何事实及依据。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院查明事实及适用法律，支持万汇公司的诉讼请求。
被上诉人李忠贤辩称，一、万汇公司对法律理解有误，且其说法和实际行为存在明显矛盾。万汇公司于2012年6月20日领取营业执照，就应当依法办理物业服务企业资质核准，而万汇公司却没有依法办理，才致使其没有获得物业服务企业资质核准，其后恰巧国务院做出了177号函，停止对物业服务企业二级及以下资质的审核，交由行业协会自律管理，因此，万汇公司才得以在没有办理资质核准的情况下继续经营。（一）万汇公司对177号函理解有误。1、该批复内容是住建部门停止对物业服务企业二级及以下资质的核准，交由具备条件的行业协会实行自律管理，但这并没有废除物业服务企业的资质管理制度。2、肇庆市人民政府在2015年1月9日印发《肇庆市物业管理办法》第四十六条规定，物业服务企业及其从业人员应当按照国家有关规定，取得相应的物业管理资质、资格证书后，方可从事物业管理业务活动。3、广东省住房和城乡建设厅在2015年9月9日《广东省住房和城乡建设厅关于物业服务企业资质管理有关问题的复函》（粤建房函［2015］1912号）中进一步明确，新设立的物业服务企业不再由房地产行政主管部门按照《物业服务企业资质管理办法》相关规定核定资质，而是交由行业自律管理。物业服务职业资格问题由广东省物业管理行业协会牵头会同各地协会制定的行业自律管理办法予以确定。4、广东省物业管理行业协会电话答复称：新设立的物业服务企业，仍应通过相关审核取得待定三级资质方可开展物业管理服务。请法院对新设立物业服务企业的资质认证流程进行调查取证，以证实李忠贤的说法。可见，万汇公司对于177号函有明显的误解，从事物业服务的企业是必须取得执业资质的，并非万汇公司所理解的“无须办理物业管理资质”，万汇公司不能以肇庆市住建部门退回有关申请来作为无资质经营的抗辩理由，仍然需要依据《资质办法》的要求以及广东省物业管理行业协会有关流程，在满足相应条件、取得待定三级资质后才可以从事物业管理服务。（二）万汇公司对《物业管理企业资质管理办法》的理解明显有误。1、《物业管理企业资质管理办法》中，认定“三级”资质的申请条件“有委托的物业管理项目”，并未明确指示必须是以“物业管理合同”为前置条件。万汇公司不能据此把无资质签订物业管理合同作为抗辩一审判决的理由。2、根据《物业管理企业资质管理办法》第八条的规定，物业管理企业资质等级的不同，决定了其所能承接管理项目的规模，其中，三级（暂定三级）资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。而万汇公司没有经过行业协会认证的资质，仅仅依据注册资金60万元便自称“物业服务三级资质企业”，且没有举证证明本案小区住宅面积是多少，是否超过三级资质企业承接能力范围，所以无法确定万汇公司是否具备承接本案小区管理项目的资质，因此理应承担举证不能的后果。3、同时，根据《物业管理企业资质管理办法》第八条明确规定了不同物业管理企业所能承接的管理项目规模，第二十一条规定了物业管理企业超越资质等级承接业务的后果，如果万汇公司不具有承接本案小区管理项目资质等级的，应当限期整改，并处以罚款，在万汇公司整改完成之前，其根本无权承接本小区的物业服务项目，因此也没有资格向业主收取《物业委托管理合同》中所规定的费用。（三）《国务院关于修改部分行政法规的决定》（国务院令第666号）废除了《物业管理条例》原第三十三条，只是允许没有取得职业资格证书的人员从事物业管理工作。但这并不代表国务院取消了物业管理职业资格认证，也不代表物业服务企业可以完全不用聘请取得职业资格证书的人员，万汇公司混淆了概念。如果万汇公司想要取得物业服务企业资质，仍应当聘请相应人数的取得物业管理职业资格的人员。（四）万汇公司上诉状中的说法和实际行为存在明显矛盾。(1)万汇公司于2012年6月20日就领取了营业执照，当时177号函尚未出台，根据当时《资质办法》的要求，万汇公司应在领取营业执照后30天内也就是2012年7月20日前就应当向住建部门申请资质认证。《资质办法》第十条规定“资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书。”但是177号函是2012年10月30日出台，广东省人民政府转发实施的时间更是延迟到11月20日，此时已经超出万汇公司申请资质最后时限4个月，“停止办理资质”、“被住建局退回”的说法存疑。可见，万汇公司根本就没有按规定时间递交办理资质的申请。（2）在177号函未出台之前，按照《资质办法》第五条第（三）款、第六条、第七条的规定，即便万汇公司在成立公司后30天内递交了资质认证材料，但是万汇公司当时的实际情况，根本就不具备从事三级甚至是待定三级资质的条件：一是没有足够数量的取得职业资格证书的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员。《国务院关于修改部分行政法规的决定》（国务院令第666号）是2016年才颁布，万汇公司在此前根本就没有聘请足够的具有职业资格的人员，根本就无法顺利取得相关资质，而以2016年的修订法律来抗辩2012年违规行为，毫无道理。二是按照万汇公司在上诉状的说法，必须“先有物业管理合同才可以申请资质”，那么本案的《物业管理合同》签订于2014年6月20日。在合同未签订之前，万汇公司并无凭据去申请三级资质。所以，在万汇公司成立公司后至2014年6月20日前，一直都是没有资质从事物业管理服务的，不能据此抗辩一审法院判决。（五）《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”由此可知，必须是业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主才具有约束力，而万汇公司并不具备相应的物业管理资质等级，不属于依法选聘的物业服务企业，因此，本案中的《物业委托管理合同》对李忠贤并不具有约束力。（六）万汇公司对《物业管理条例》断章取义。《物业管理条例》第五十九条明确“违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任……”由此可见，万汇公司已然违反了《物业管理条例》的强制性规定，不具备从业资格。不论《物业管理条例》第三十二条是属于效力性的还是管理性的强制规定，其目的是为了避免无资质的企业损害广大业主的合法权益，否则也不必在第五十九条明确其法律责任。二、万汇公司对合同效力理解有误。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》：“物业服务企业违反《物业管理条例》第三十二条第二款的规定，在起诉前没有取得相应物业管理资质的，物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效。”而本案万汇公司由始至今一直没有取得资质认证，本案《物业管理合同》应当无效。合同成立的基本前提，是合同主体双方都具备相应的民事行为能力和民事权利能力。本案中，万汇公司不具备物业管理资质，但仍与本案小区“业主委员会”签订《物业管理合同》并以此进入小区开展物业管理，明显已经违反了法律关于物业服务企业必须取得相关资质的强制性规定，即便签订了合同，也不能以此来对抗不能从事物业管理的规定。此外，万汇公司隐瞒不具备物业管理资质的事实，违背了合同诚实信用这一基本原则，构成合同不成立的先决条件。三、万汇公司没有足够证据证明其已按合同约定履行义务。根据李忠贤在一审所提供的照片可以看出，在万汇公司提供服务期间，部分业主私自占用小区公共区域进行养鸡、种菜及私自搭建等行为，致使小区面貌全非，卫生环境恶劣，严重影响了李忠贤的生活，万汇公司没有任何证据证明其针对上述行为采取过任何有效的措施。即便本案中《物业管理合同》有效，但物业管理合同作为双务合同，万汇公司在没有根据合同的约定履行其所应尽的义务时，李忠贤根据法律的规定自然可以拒绝支付相应的物业管理费，这完全符合法律的规定。四、对于一审判决中关于诉讼时效的判决，万汇公司应当承担举证不能的不利后果。万汇公司在本案一审中并没有提交所谓的“催款通知单”作为本案证据，因此一审判决中关于诉讼时效的内容，有充分的事实依据和法律依据，该部分不利后果应由万汇公司承担。五、房产面积应按房产证登记面积为准。综上，万汇公司的上诉理由没有事实及法律依据，请法院驳回万汇公司的全部上诉请求，维持一审判决。
本院二审期间，万汇公司提交了以下证据：1、房屋分户平面图，拟证明李忠贤房屋的面积与实际的面积不相符，李忠贤房屋面积应当以实测面积为准。2、光盘，内容是2017年4月18日在小区拍摄的视频，拟证明万汇公司对小区的管理增添了许多设备，具体有视频监控（含32个摄像头）、出入门禁设备、智能停车管理场系统、快递箱、减速带、门口栏杆等，已超出合同约定服务的设施设备，对小区管理尽心尽责，履行合同义务的事实。
经质证，李忠贤认为：1、面积应当以房产证登记面积为准。2、光盘的内容可以看出在2017年4月18日前小区应有的设备是没有的，万汇公司在长达几年的时间没有为小区添加应有的设备，而是在一审败诉后才匆匆忙忙安装的，强迫业主接受他的服务。假如业主要求退场的话，这些损失应由万汇公司自行承担。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据本案双方当事人上诉和答辩，本案争议焦点是：一、《物业委托管理合同》是否合法有效；二、万汇公司收取物业服务费及相关费用的标准。
一、关于《物业委托管理合同》是否合法有效的问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；……”、第十二条：“……业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。……”第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”根据上述规定，选聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，再由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中，万汇公司主张《物业委托管理合同》合法有效，但其并没有提供证据证实选聘万汇公司经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，且万汇公司也没有证据证明在起诉前取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，万汇公司与肇庆市铁路东区及X小区住宅小区业主委员会签订的《物业委托管理合同》属无效合同。万汇公司主张该合同合法有效，理据不足，本院不予支持。
二、关于万汇公司收取物业服务费及相关费用的标准问题。由于《物业委托管理合同》属无效合同，万汇公司以合同约定的收费标准、违约条款主张物业管理费、垃圾清运费及滞纳金的理据不足，本院不予采纳。但万汇公司自成立至今为包括李忠贤在内的小区业主提供了物业服务,李忠贤作为小区的业主实际上亦接受了万汇公司提供的相应物业管理服务，双方之间形成了事实上的物业服务关系，因此，根据公平合理和权利义务相一致原则，李忠贤理应向万汇公司支付物业管理费。对于收费标准的问题,2011年3月1日，邱永聪及其成立的万汇公司按每平方米0.56元/月的标准向小区业主收取物业管理费至2014年6月30日，故一审法院认定万汇公司参照上述标准收取物业管理费并无不妥，本院予以维持。对于房屋面积问题，涉案房地产权证记载李忠贤房屋建筑面积为67.965㎡，因此，一审法院认定李忠贤交纳的物业管理费以67.965㎡为准并无不当，万汇公司主张按照74㎡的面积计算物业管理费，依据不足，本院不予采纳。
对于本案涉及的其他问题，因当事人没有提出上诉，且没有涉及法律、行政法规强制性规定的内容，视为当事人服从一审判决，本院依法不予审查。
综上所述，万汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人肇庆市端州万汇物业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 日 红
审 判 员 任 喜 跃
代理审判员 欧阳平平
二〇一七年五月三十一日
法官 助理 李 结 琼
书 记 员 邵 丽 虹