广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第367号
上诉人（原审被告）深圳市湖贝实业股份有限公司。
上诉人（原审被告）深圳市旅游贸易进出口有限公司.
被上诉人（原审原告）魏保桐。
被上诉人（原审原告）高松。
被上诉人（原审原告）韩雪峰。
上诉人深圳市旅游贸易进出口有限公司（以下简称旅贸公司）、上诉人深圳市湖贝实业股份有限公司（以下简称湖贝公司）因与被上诉人魏保桐、高松、韩雪峰房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第1086号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，一、1987年1月3日，旅贸公司的前身即深圳市旅游贸易进出口公司与湖贝公司的前身即深圳市湖贝村委会签订《协议书》1份，约定：湖贝公司同意将湖贝村XXX地段（即市规划局划给湖贝村委用地红线内）一块土地长期让给旅贸公司使用；土地使用范围：东、南、西至规划局所划红线止，北至旅贸公司已打基础墙外1公尺止；旅贸公司同意分两次付给湖贝公司人民币50万元（以下均为人民币），作为让地补偿；湖贝公司根据旅贸公司基建需要，按照旅贸公司提供的设计图纸，负责向市有关部门报建，报建方式由双方商定；付款方式为，湖贝公司报建后，旅贸公司先支付款30％即15万元，市规划局批建后，旅贸公司付清70％即35万元；付清款项后旅贸公司拥有土地的长期所有权和使用权，旅贸公司负责土地使用费；如有一方违约，应赔偿对方的损失。1987年1月4日，双方又签订《合作兴建综合服务楼协议书》1份，约定：由湖贝公司负责提供地XX地段经市规划局划给湖贝公司用地红线内（约2700平方米）作为合作兴建综合服务楼用地；湖贝公司负责办理该服务楼的报建手续，旅贸公司给予积极协助；旅贸公司负责筹集基建资金，本综合楼建成后，按照建筑面积65％由旅贸公司使用、35％由湖贝公司使用；土地使用费，综合楼建成后，如政府征收土地使用费，按照双方使用面积所占土地比例负责支付。
二、上述合同签订后，旅贸公司、湖贝公司依约合作兴建了位于罗湖区XX路的6层框架结构的综合服务楼1栋，即现在位于罗湖区XX路的旅贸大厦，建筑面积3096平方米，于1989年4月竣工，同年5月投入使用，于1990年10月12日经竣工验收合格。同时，旅贸公司、湖贝公司在涉案地块用地红线范围内还兴建了作为旅贸大厦配套的位于旅贸大厦后的XX南街2、4号两栋配套住宅楼。期间，1987年8月1日，涉案合作建房项目经深圳市政府基建办审批同意颁发了施工许可证，办理了报建手续；当时的深圳市基建工程项目施工报建表显示，该项目已取得政府各职能部门的会签、盖章审批同意通过，并取得计委批文和建筑许可证，建设单位是旅贸公司。
1990年10月10日，旅贸公司、湖贝公司签订《关于合作兴建综合服务楼的补充协议书》，约定：按照设计图纸1－10轴，总建筑面积为3096平方米，由旅贸公司长期使用，产权归旅贸公司；10－15轴及C-
M轴，由湖贝公司长期使用，产权归湖贝公司；旅贸公司部分其房产证由旅贸公司申请办理，湖贝公司给予协助并提供有关资料，湖贝公司部分房产证由湖贝公司自行办理；如国家征收土地使用有关规费，按照各自使用面积自行分担。
此后，从涉案合作建房项目竣工以来从1991年至2009年，一直由旅贸公司交纳分得部分房产的土地使用费（税）、房产税。
三、2003年9月12日，魏保桐、高松、韩雪峰作为承租方，旅贸公司作为出租方，双方签订《房屋租赁合同》1份，约定：魏保桐、高松、韩雪峰自愿向旅贸公司整体租赁位于罗湖区XX路XXX号的旅贸大厦（总楼层为6层、建筑面积3096平方米）、旅贸大厦后的三层集体宿舍（建筑面积180平方米）及员工宿舍（一楼2套房，建筑面积共180平方米）的三处物业（如果一方有异议，应请国土部门测绘，最终以测绘为准）；旅贸公司将房屋出租给魏保桐、高松、韩雪峰作为办公、商业及配套用途使用；魏保桐、高松、韩雪峰将出租房屋用作其他用途的，须经旅贸公司书面同意并按规定办理改变房屋用途的报批手续；魏保桐、高松、韩雪峰所租物业，在本合同有效期内，有权享有与该房屋有关的公共通道、公共设施和场所使用权；租期50年即从签订合同之日起至2053年9月31日，全部物业租期50年的全部租金为810万元，该款项本合同签订时魏保桐、高松、韩雪峰支付旅贸公司200万元，合同生效并公证后当天再支付旅贸公司300万元，旅贸公司将原租户全部清退或转签为原告后7天内，魏保桐、高松、韩雪峰支付旅贸公司160万元，余款150万元在上笔款项支付后3个月内付清；租期内若因湖贝公司收回土地及政府征用租赁期间的出租房屋所在的土地而需拆除出租房屋的，旅贸公司应按照魏保桐、高松、韩雪峰支付50年租约的租金总额810万元除以50年乘以实际租期才是魏保桐、高松、韩雪峰应付旅贸公司的实际租金，余额旅贸公司应在受上述条件影响魏保桐、高松、韩雪峰无法再出租房屋起1个月内付还三人，如果旅贸公司余款1个月内无法付还，旅贸公司必须支付每天余额款项的千分之一违约金给魏保桐、高松、韩雪峰，而出租房屋的赔偿金由旅贸公司收取；若魏保桐、高松、韩雪峰未按约及时付款给旅贸公司，旅贸公司有权终止合同收回出租房屋，魏保桐、高松、韩雪峰必须支付每日拖欠租金部分的千分之一违约金给旅贸公司；在与土地方协议后能办理该物业的房产证时，旅贸公司无条件协助并直接办理到魏保桐、高松、韩雪峰名下（办理房产证过户手续所需费用除了所得税由旅贸公司负责，其他一概由魏保桐、高松、韩雪峰承担），本合同关于房屋租赁的所有条款自动失效，魏保桐、高松、韩雪峰付给旅贸公司的50年租金810万元作上述物业的购楼款互不相欠，如果涉及税费，按照国家及深圳市政府规定执行，如其他条款与此条款有冲突，以此条款为准；本合同终止后，魏保桐、高松、韩雪峰应于终止之日起10天内迁离出租房屋，并将其整体返还旅贸公司；合同尾部独立条款：本条款独立于上述合同而单独存在；上述合同系双方真实意思表示，双方自愿放弃因合同可能无效或者不生效而不履行或者不完全履行的权利，并放弃在任何场合的抗辩权。合同还约定了双方的其他权利义务。上述房屋租赁合同签订后，魏保桐、高松、韩雪峰分别于2003年9月8日、2003年9月26日、2003年10月5日、2003年12月19日、2003年12月31日、2004年1月7日、2004年1月16日、2004年4月16日、2004年6月30日，向旅贸公司支付旅贸大厦、旅贸大厦后三层集体宿舍、员工宿舍的租金200万元、200万元、10万元、10万元、70万元、130万元、20万元、592030元、1107970元，合计810万元。
四、2004年12年28日，魏保桐、高松、韩雪峰与旅贸公司就上述房屋租赁合同的有关事宜又签订《协议书》1份，约定：双方对该物业的实际关系是以租代售，交付的一次性租金810万元已经视作全部买卖价款；旅贸公司确保魏保桐、高松、韩雪峰享有该物业的全部权益，旅贸公司须与湖贝公司理清物业用地等关系，如出现下列情况，旅贸公司按照届时该物业（含装修及附属设施）市场公允价的1.5倍赔偿原告：1、旅贸公司以提前终止、主张合同无效、利用产权纠纷等任何理由要求收回该物业，2、湖贝公司以相关理由要求魏保桐、高松、韩雪峰交还物业，3、旅贸公司或者湖贝公司以任何方式导致魏保桐、高松、韩雪峰无法继续经营使用该物业，4、如果该物业可以办理房产证，而旅贸公司及湖贝公司拒绝配合办理将房产证办到魏保桐、高松、韩雪峰名下；如果该物业发生拆迁或者城市更新改造，一切补偿费用归魏保桐、高松、韩雪峰收取及商定，旅贸公司和湖贝公司配合办理相关手续，否则魏保桐、高松、韩雪峰按本协议的前述标准向旅贸公司收取赔偿。
五、2009年8月，湖贝公司向原审法院起诉旅贸公司，诉请要求确认涉案合作兴建综合楼服务协议书、关于合作兴建综合楼服务楼的补充协议书均属无效，并要求旅贸公司返还占有使用的综合楼和附属住宅，案号为（2009）深罗法民三初字第XXXX号。原审法院审理该案时特向国土部门函询用地情况，深圳市国土资源和房产管理局直属分局函复称，“H214－00XX宗地为1986年划拨给原湖贝村委的企业用地，红线编号为86－040，土地面积2871平方米，现状已建成，未完善用地手续；根据相关规定，该地块用地单位可凭相关权属证明材料及报建手续，补办用地手续后申请办理产权登记手续”。旅贸公司在该案中提供经深圳市国土资源和房产管理局盖章的深圳市住房制度改革办公室关于同意旅贸公司单位部分职工购买的旅贸大厦房产进行房改的批复、产权单位申请房改住房清单、深圳市住房制度改革办公室同意房改的批复、深圳经济特区职工住房买卖合同等作为证据，用来证明旅贸公司根据合作建房协议分得的旅贸大厦部分房产中，有12套房产已经房改给了旅贸公司的单位职工，且于1991年9月28日取得深圳市房改办批复同意房改给员工，政府部门确认旅贸公司对房产的产权，员工已经交纳了购房款，支付了对价，已房改房产的产权归员工所有。原审法院于2009年12月10日出具（2009）深罗法民三初字第XXXX号民事裁定书，认定旅贸公司上述诉请应向有关行政管理部门申请解决，裁定驳回旅贸公司的起诉。该民事裁定书目前已经生效。
六、魏保桐、高松、韩雪峰本案中主张的三处房产，自2003年9月起至今，一直由魏保桐、高松、韩雪峰自用或者出租，其中旅贸大厦后的三层集体宿舍，现地址为罗湖区乐园路翠园南街4号，旅贸大厦后的员工宿舍1楼两套房，现地址为罗湖区XX路XX南街2号101、102。此外，涉案地块上所建旅贸大厦综合服务楼以及配套房产，包括旅贸公司已房改给员工的房产，至今均未办理房产证。旅贸公司庭前申请向国土部门调查谁是涉案地块用地单位，原审法院认为根据本案现有证据已能认定，对旅贸公司该项调查取证申请，不予准许。
魏保桐、高松、韩雪峰向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认魏保桐、高松、韩雪峰向旅贸公司购买的罗湖区XX路XXX号旅贸大厦1至6层、旅贸大厦后的三层集体宿舍（现址：罗湖区XX路XX南街4号）及员工宿舍一楼两套房（现址：罗湖区XX路XX南街2号101、102）属魏保桐、高松、韩雪峰所有（物业购买总价为人民币810万元）；2、湖贝公司、旅贸公司协助将罗湖区XX路XXX号旅贸大厦1至6层、旅贸大厦后的三层集体宿舍（现址：罗湖区乐园路翠园南街4号）及员工宿舍一楼两套房（现址：罗湖区XX路XX南街2号101、102）物业的房地产证办至魏保桐、高松、韩雪峰名下；3、确认魏保桐、高松、韩雪峰与旅贸公司于2004年12月28日签订的《协议书》合法有效；4、确认魏保桐、高松、韩雪峰已按《协议书》的约定履行完毕购买房产的全部义务；5、确认魏保桐、高松、韩雪峰与旅贸公司构成房产买卖合同关系（买卖的房产为：罗湖区XX路XXX号旅贸大厦1至6层、旅贸大厦后的三层集体宿舍（现址：罗湖区XX路XX南街4号）及员工宿舍一楼两套房（现址：罗湖区XX路XX南街2号101、102））；6、本案诉讼费由湖贝公司、旅贸公司承担。
原审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点：第一，旅贸公司、湖贝公司针对合作建房项目所签的《协议书》、《合作兴建综合服务楼协议书》、《关于合作兴建综合服务楼的补充协议书》，是否合法有效？第二，魏保桐、高松、韩雪峰与旅贸公司就涉案房产签订的房屋租赁合同、以租代售协议和补充协议书，是否具备房屋买卖合同的法律构成要件？
关于第一个焦点，原审法院认为，一方面，旅贸公司、湖贝公司于1987年1月3日签订的《协议书》、1月4日签订的《合作兴建综合服务楼协议书》及1990年10月10日签订的《关于合作兴建综合服务楼的补充协议书》，均签订于新合同法实施日即1999年10月1日之前，根据法不溯及既往的原则，该三份协议书内容未违反合同签订当时的法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。另一方面，旅贸公司、湖贝公司根据上述3份协议书合作兴建的旅贸大厦（总楼层为6层、建筑面积3096平方米）、旅贸大厦后的三层集体宿舍（建筑面积180平方米）及员工宿舍（一楼的2套房，建筑面积共180平方米）共三处物业，所占用地块属湖贝公司的企业用地红线范围内，虽至今未办理出让手续，但《深圳市基建工程项目施工报建表》、《深圳市工程竣工验收证书》中的建设单位为旅贸公司，旅贸公司分得合作兴建的物业后，不仅一直占有使用分得的房产，以旅贸公司名义向有关部门交纳土地使用费（税）、房产税等，且旅贸公司分得的住宅中，部分已经深圳市房地产改革领导小组批复同意，作为全成本商品房出售给旅贸公司的员工；同时，深圳市国土资源和房产管理局直属分局的复函，表明该地块用地单位可通过补办用地手续的方式申请办理产权登记手续，应视为国土部门已认可对于具有历史遗留因素的本案合作建房项目，可以在市场上流通转让，在现实中已具备办理房产证的条件。因此，旅贸公司、湖贝公司针对合作建房项目所签的三份协议书，合同内容合法有效，现实中已实际履行近30年，虽当初用地手续不完备但可通过补办用地手续来办理房产证。旅贸公司对依据该三份协议书所分得的涉案三处物业，享有占有、使用、出卖等所有权权能。旅贸公司关于涉案房产系小产权房，不能在市场上流通转让的抗辩，湖贝公司关于涉案3份合作建房协议书均属无效、涉案房产不能出让、未办出让手续不能转让给原告的抗辩，与国土部门的复函精神相违背，且与原审法院认定不符，原审法院均不予采纳。
关于第二个焦点，原审法院认为，旅贸公司与魏保桐、高松、韩雪峰于2003年9月12日、2004年12年28日就涉案三处物业所签订的房屋租赁合同、以租代售协议和补充协议书，因双方的真实意思表示是房屋买卖，合同对双方的买卖标的物、价款、付款方式、交付时间等作了明确约定，且魏保桐、高松、韩雪峰作为买方已按约支付了全部购房款，履行完毕购买房屋的全部义务，具备了房屋买卖合同主要条款，应认定为房屋买卖合同。该房屋买卖合同的内容并未违反我国现行法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应严格按约履行各自义务。
综上，魏保桐、高松、韩雪峰要求确认其与旅贸公司于2004年12月28日签订的协议书合法有效、魏保桐、高松、韩雪峰与旅贸公司之间构成房屋买卖合同关系，以及魏保桐、高松、韩雪峰已经按约履行完毕购买房产的全部义务，原审法院予以支持。魏保桐、高松、韩雪峰按约付清全部购房款后，从2003年至今实际占有使用涉案三处物业多年，导致房产未能过户登记到魏保桐、高松、韩雪峰名下并非其与旅贸公司的过错，故仍应确认涉案三处物业属魏保桐、高松、韩雪峰所有。魏保桐、高松、韩雪峰要求确权及办证，原审法院予以支持。旅贸公司、湖贝公司应履行提供报建资料、补办用地手续等协助办理过户手续的义务。依据合同约定，办理房产证过户手续所需费用除了所得税由旅贸公司负责，其他一概由魏保桐、高松、韩雪峰承担，如果涉及税费，按照国家及深圳市政府规定执行。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决如下：
一、确认位于深圳市罗湖区XX路XXX号旅贸大厦1至6层房产、旅贸大厦后的三层集体宿舍房产（现址位于罗湖区乐园路翠园南街4号）、及员工宿舍一楼两套房产（现址位于罗湖区XX路XX南街2号101、102），均属于魏保桐、高松、韩雪峰所有（物业购买总价款为人民币810万元）。二、旅贸公司和湖贝公司应于本判决生效之日起立即负责协助将前述第一判项下房产的房地产证办至魏保桐、高松、韩雪峰名下，旅贸公司、湖贝公司应履行提供报建资料、补办用地手续等协助办理过户手续的义务。办理房产证过户手续所需费用除了所得税由旅贸公司负责，其他一概由魏保桐、高松、韩雪峰承担，如果涉及税费，按照国家及深圳市政府规定执行。三、确认魏保桐、高松、韩雪峰与旅贸公司于2004年12月28日签订的协议书合法有效。四、确认魏保桐、高松、韩雪峰已经按照合同约定履行完毕购买涉案房产的全部义务。五、确认魏保桐、高松、韩雪峰与旅贸公司之间就前述第一判项下房产构成房屋买卖合同关系。本案受理费人民币34250元，由旅贸公司、湖贝公司共同负担。
旅贸公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第1086号民事判决，改判驳回魏保桐、高松、韩雪峰的起诉；2、判令魏保桐、高松、韩雪峰承担本案一、二审的案件受理费、保全费等全部诉讼费用。
上诉事实与理由为：一、涉案房产为湖贝公司与旅贸公司在行政划拨土地上合作兴建的房产。2009年7月16日，湖贝公司向原审法院提起（2009）深罗法民三初字第XXXX号案件（简称“XXXX号案件”）案件诉讼，请求原审法院确认湖贝公司与旅贸公司签订的《合作兴建综合楼服务协议书》、《关于合作兴建综合服务楼的补充协议书》无效，并请求判令旅贸公司将涉案房产返还给湖贝公司。原审法院认为双方纠纷应向有关行政管理部门申请解决，裁定驳回旅贸公司的起诉。湖贝公司与上诉人就涉案房产的权属至今仍存在争议。原审法院判决直接对旅贸公司与湖贝公司签订的《合作兴建综合楼服务协议书》、《关于合作兴建综合服务楼的补充协议书》效力进行确认，与上述原审法院已生效的裁定相悖。XXXX号民事裁定生效后，由于湖贝公司与旅贸公司之间就涉案房产的权属纠纷仍未能通过行政程序解决，故此，国土房管局尚未补办涉案房产所占地块的土地出让手续，涉案房产至今亦未在国土房管局办理初始产权登记，并导致涉案房产宿舍中部分房产即便拿到了深圳市房地产改革领导小组（简称“房改领导小组”）的批复，也因房改领导小组并非房屋权属的有权认定机关而至今无法在国土房管局办理房屋产权登记。涉案房产的产权问题应由有关行政管理部门先予处理，原审法院无权对涉案房产的初始权属直接作出认定，更不能仅凭旅贸公司交纳房产税及房改领导小组的批复就直接认定旅贸对涉案房产享有物权。原审法院还在此基础上直接认定涉案房产再转让的合同效力及权属，显然属于一错再错。
二、退一步，就实体而言。1、旅贸公司与魏保桐、高松、韩雪峰签订《房屋租赁合同》，双方就涉案房产形成的是租赁法律关系。该合同第八条约定，在旅贸公司与土地方协商后能办理涉案房产房产证的情况下，旅贸公司将涉案房产转让给魏保桐、高松、韩雪峰，《房屋租赁合同》有关房屋租赁的所有条款随之失效。但因旅贸公司与湖贝公司就涉案房产权属始终存在争议，湖贝公司不同意向国土部门办理相关手续，涉案房产至今尚未经行政程序确认初始产权，不可能办理房产证。因此，上述《房屋租赁合同》中约定的交易涉案房产的条件始终未成立。旅贸公司与魏保桐、高松、韩雪峰签订的《协议书》上加盖的旅贸公司印鉴并非旅贸公司真实公章，《协议书》依法不能作为证据采信。魏保桐、高松、韩雪峰支付的810万元款项的《收款收据》上标注的用途为“租金”，并且，《协议书》并非上诉人与被上诉人约定如何交易涉案房产的房屋买卖合同，而是关于如何确保被上诉人在租赁期内正常使用涉案房产的协议房屋买卖合同。同时，涉案房产属于《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994）第三十七条规定的不得转让的房产，其内容违反法律的强制性规定，一审判决认定其合法有效于法无据。2、根据合同相对性，湖贝公司并非上诉人与被上诉人之间所签署协议的当事人，对被上诉人无须履行任何义务。在湖贝公司与上诉人尚未解决涉案房产权属争议的情况下，涉案房产的任何权属登记都无法办理。原审法院判令上诉人与湖贝公司向被上诉人履行协助办理涉案房产过户手续的义务，明显违背本案事实和法律。
湖贝公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：撤销原判，发回重审或者直接改判驳回魏保桐、高松、韩雪峰的起诉或者全部诉讼请求。
上诉事实与理由为：一、原审判决程序违法，司法不公。原审法院指定的举证期限到2012年8月21日止，湖贝公司于举证期限内的2012年8月17日向原审法院提交了反诉状及其证据材料各一式五份。原审法院在上诉人递交反诉状后一直没有通知受理上诉人的反诉，在湖贝公司交涉后，口头答复不受理反诉。反诉是上诉人的诉讼权利，原审法院不应拒绝，即使不予受理，也应当依法作出处理。原审法院不受理湖贝公司反诉情况下，支持了魏保桐、高松、韩雪峰的全部诉讼请求，损害了湖贝高速的优先购买权的合法权益。
二、原审判决事实不清。原审判决对于涉案房屋及用地性质，是否属于历史遗留违法建筑，是否进行历史遗留违法建筑申报等情况均未查清。并且深圳市国土资源和房产管理局直属分局于2009年10月26日作出的《关于H214-00XX宗地用地权属情况等事宜的复函》仅是对法院的去函的复函，并不是对当事人申请确认历史遗留建筑的申报材料的审查和认定，更不是对上述所有事实的认定。（2009）深罗法民三初字第XXXX号也正是基于上述理解裁定驳回了湖贝公司的起诉。
三、原审判决适用法律不当。本案审理的是房屋买卖合同纠纷，但涉及的合同却有合作建房合同和房屋买卖合同二个不同法律关系的合同。合作建房合同分别于1987年、1990年签订，因涉案土地属划拨给集体的土地，未办理土地出让手续，也未报土地行政管理机关批准，适用当时的《土地管理法》和《经济合同法》第7条规定，合作建房合同违反法律和行政法规属无效合同。但是鉴于深圳市人民政府于1993年11月9日颁布有《关于处理深圳经济特区房地产权属遗留问题的若干规定》，本案所涉的合作建房合同所建房屋是否适用该《若干规定》以及房屋所有权权属如何确认，应由政府有关行政管理部门依职权确认。至于本案审理的房屋买卖合同的效力问题，应适用签订买卖合同时（时间分别是2003年9月12日、2004年12月28日）有效法律来认定。根据当时的《城市房地产管理法》（从1995年1月1日起施行）第37条和《合同法》第52条的规定，涉案房产属于法律规定不得转让的房产，旅贸公司与魏保桐、高松、韩雪峰签订的名为租赁实不买卖的《房屋租赁合同》和《协议书》应认定为无效。
四、根据法律规定，房地产的权属确认属于政府的行政职权，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。原审判决却以司法权越了行政权，违反法律规定。
魏保桐、高松、韩雪峰口头答辩称：一、本案属房屋买卖合同纠纷，根据合同法相关法律规定，一审法院根据本案的事实及法律的规定认定旅贸公司、湖贝公司与魏保桐、高松、韩雪峰签订的协议合法有效，并判决两上诉人履行合同义务，该判决具备事实与法律依据；二、根据规划国土委的复函本案已具备办证的条件，只因旅贸公司、湖贝公司怠为履行合同义务导致房产一直为能确权，因此关于本案房产确权的前提是合同的有效性及两上诉人履行合同义务，一审法院以此判决旅贸公司、湖贝公司需履行合同义务也并没有违反法律规定。
原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，旅贸公司与魏保桐、高松、韩雪峰2003年9月12日签订的《房屋租赁合同》虽名为租赁合同，但双方合同中约定的租赁期限为50年，并且在一定条件下，合同中关于房屋租赁的条款自动失效，50年租金810万元视作购楼款，双方在《房屋租赁合同》已有将房屋租赁关系转为房屋买卖关系的预期。其后双方签订《协议书》中再次明确，双方就涉案房产的实际关系是以租代售，租金810万元视作全部买卖价款，正式确认双方间是房屋买卖关系。魏保桐、高松、韩雪峰提交的《收款收据》中标明的用途虽然为“租金”，但旅贸公司与魏保桐、高松、韩雪峰明确双方为房屋买卖关系的《协议书》签订于2004年12月28日，魏保桐、高松、韩雪峰在此之前所付款项按原《房屋租赁合同》的约定标明“租金”用途完全符合约定及情理，旅贸公司仅以《收款收据》中标注的用途否认双方的房屋买卖关系，依据不足，本院不予采纳。旅贸公司另提出《协议书》中的公章为该公司已废弃不用的印章，但其未举证证明，也未在一审中对于上述公章提出鉴定申请，应承担举证不能的不利后果。因此，根据上述约定，旅贸公司与魏保桐、高松、韩雪峰签订的《房屋租赁合同》和《协议书》具有买卖合同的要素，双方间签订的上述合同的性质应为房屋买卖合同。
关于上述协议的效力。涉案房屋所属地块虽尚未办理正式用地手续，但深圳市罗湖区人民法院就涉案房屋所属地块情况向深圳市国土资源和房产管理局直属分局发函询问后，该局于2009年10月26日作出《关于H214-00XX宗地用地权属情况等事宜的复函》，该复函中明确说明，“该地块用地单位可凭相关权属证明材料及报建资料等，到我局补办用地手续后申请办理产权登记手续”。根据该复函的内容，涉案房屋所属地块于2009年10月即在本案一审起诉前已被有权行政机关认定为可通过完善用地手续办理产权登记。因此，旅贸公司与魏保桐、高松、韩雪峰签订的《房屋租赁合同》和《协议书》为双方真实意思表示，并不违反法律、法规禁止性规定，应认定为合法有效。
魏保桐、高松、韩雪峰已按照合同约定于2004年6月30日前向旅贸公司支付了810万元，履行了支付购房款的义务。按照合同约定，旅贸公司应履行协助办理房产证的义务。同时，经查，旅贸公司与湖贝公司均确认涉案房屋是双方合作建房而来，双方在合作建房过程中形成合伙关系对外应承担连带责任，因此湖贝公司也应履行提供报建资料、补办用地手续等协助办证义务。
综上，原审判决确认旅贸公司与魏保桐、高松、韩雪峰于2004年12月28日签订的协议书合法有效，双方间形成房屋买卖关系，旅贸公司、湖贝公司应履行协助魏保桐、高松、韩雪峰办理房产证的义务正确，本院予以维持。魏保桐、高松、韩雪峰请求确认涉案房产归三人所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。魏保桐、高松、韩雪峰依据《房屋租赁合同》和《协议书》享有的是合同权利，而涉案房产的物权要依法办理登记，才能发生物权变动的效果，原审法院迳行确认涉案房产的所有权不符合法律规定，本院予以纠正。人民法院审理确认之诉的所确认的对象一般是法律关系，而不包括事实。本案中，魏保桐、高松、韩雪峰诉请确认“三人已经按照合同约定履行完毕购买涉案房产的全部义务”属于事实范畴，并非确认之诉的对象，对于该项请求，不应予以处理。原审判决迳行予以确认不当，本院予以纠正。
综上所述，旅贸公司、湖贝公司部分上诉请求成立，就成立部分，本院予以支持。原审法院认定事实清楚，但适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市罗湖区人民法院（2012）深中法民三初字第1086号民事判决第二、三、五项；
二、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2012）深中法民三初字第1086号民事判决第一、四项。
本案二审案件受理费137000元，由深圳市湖贝实业股份有限公司、深圳市旅游贸易进出口有限公司各承担68500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 许 莹 姣
二〇一三年四月一日
书 记 员 杨泽芳（兼）
附法律条文
《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。