广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终1976号
上诉人（原审被告）：李继军，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：叶家耀，广东康格律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓永桐，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：袁卫平，广东坚信律师事务所律师。
原审第三人：佛山市禅城区丰顺物业服务有限公司，住所：广东省佛山市禅城区。
法定代表人：张慧明。
上诉人李继军与被上诉人邓永桐与原审第三人佛山市禅城区丰顺物业服务有限公司（以下简称丰顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初5875号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
上诉人李继军上诉请求:1.撤销一审判决,改判李继军无须支付佛山市禅城区某路28号内自编4号楼2号之二的拆迁补偿款人民币692912元给邓永桐。2.一审、二审诉讼费用和财产保全费由邓永桐负担。事实和理由：涉案房屋的拆迁补偿款是李继军、邓永桐和案外人陈某、傅某辉合伙所得，李继军已经依约向邓永桐支付相应份额，无需另行支付。2015年8月，李继军、邓永桐、陈某、傅某辉合伙经营餐饮，约定四人前期各出资2万元。邓永桐、陈某各占30%股份，傅某辉占10%股份，由李继军提供经营场所，邓永桐实际经营。2015年9月1日，李继军投标承租第三人丰顺公司所有的涉案房屋，并与丰顺公司签订《租赁合同》。为了方便经营，2015年11月23日，李继军与邓永桐签订《租赁合同转让协议》，以邓永桐名义经营，利润按比例分配、经营期间，丰顺公司向李继军的银行账户转入692912元拆迁补偿款。2016年6月16日，李继军经邓永桐同意，按约定份额向邓永桐支付207873.6元、向傅某辉支付69291.2元，向陈某支付207873.6元。李继军已经不再欠邓永桐拆迁补偿款。邓永桐不应起诉李继军。假如邓永桐有权收取补偿款，应当直接向丰顺公司申领，丰顺公司也应该直接发给邓永桐。情况不应该是邓永桐在没有取得李继军授权的情况下，代表李继军向丰顺公司申领。
被上诉人邓永桐辩称：邓永桐才是租赁合同的主体。李继军在《租赁合同转让协议》中将所有权利义务转让给邓永桐。丰顺公司将拆迁补偿款直接打入李继军的账户，是因为李继军与邓永桐签订《租赁合同转让协议》时作为租赁协议的前承租人，出于管理上的方便，才将补偿款打入李继军的账户。而李继军领取了这笔款项，所以邓永桐向李继军主张权利。
邓永桐向一审法院起诉，请求判决：1.李继军返还邓永桐拆迁补偿款692912元；2.本案诉讼费用由李继军承担。
一审法院认定事实：2015年9月1日，李继军（乙方、承租方）与丰顺公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》一份（编号：FS2015006），主要约定条款如下：第一条租赁标的物的名称、位置、面积与用途：1、甲方商铺（出租标的物）位于佛山市禅城区某路28号内自编23号楼2号之二，使用面积212.96㎡；2、该商铺只作办公和餐饮使用。第二条租赁期限：租赁期共49个月，甲方从2015年9月5日起将租赁物交付给乙方使用，至2019年10月4日收回。第三条租金计算和租金交纳期限：每月租金总额为3500元；2、甲方给予乙方30天装修期（2015年9月5日至2015年10月4日），装修期间免收乙方租金；3、先交租后使用，分16期交租……。第四条履约保证金：乙方于合同签订之日支付履约保证金7000元，水电按金2000元，租赁期满，甲方验收出租物后退回，租赁期间不得抵扣租金。第五条租赁期间租赁物的改造、装修、维护、保养及新增不动产：1、甲方按签约时的出租物现状交付给乙方使用，乙方在租赁期内，如需对租赁物进行改造、装修，必须征得甲方书面同意后才能进行，改造、装修费用由乙方自行承担；2、租赁物的日常维护、保养，由乙方负责并承担费用；3、租赁期满后或乙方中途违约，租赁物固定的装修设施（包括门、窗、天花、通风设施、供水、供电设施及照明设施等）乙方不得拆走，属于乙方的可移动设备、物品，乙方可自行取走；4、新增不动产（包括供水、供电设施及消防设施等）除双方另有明确约定其归属外，归甲方所有。第六条出租人与承租人变更：1、出租人应提供有效的证明文件给乙方办理经营地址变更手续，租赁期间，甲方如将出租财产所有权转移给第三方，不必征求乙方同意，但应告知乙方所有权转移情况，所有权转移后，出租财产所有权取得方则成为本合同的当然出租人，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务；2、乙方租赁期间不得擅自转租给第三方，一经发现甲方有权单方面终止租赁合同，并收回租赁物，一切损失由乙方自行承担。第七条违约责任：（一）乙方违约责任……（二）甲方违约责任:甲方如有下列行为之一，则视为甲方违约，乙方有权解除本租赁合同，甲方应退还乙方交纳的履约保证金，并赔偿违约金给乙方：1、因租赁标的物产权变化或甲方经济纠纷、企业清算的原因造成乙方不能在租赁期间按本合同条件使用标的物；2、甲方擅自解除合同。……第十二条未尽事宜的处理：本合同未尽事宜，一律按中华人民共和国合同法的有关规定，经甲乙双方共同协商订立补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。
2015年11月23日，邓永桐（乙方、受让人）与李继军（甲方、转让人）签订《租赁合同转让协议》，约定：一、甲方与丰顺公司签订的《租赁合同》（编号：FS2015006，即甲方承租位于佛山市禅城区某路28号内自编23号楼2号之二的商铺，使用面积212.96㎡），无条件转让给乙方；二、自签订协议之日起，乙方承担与丰顺公司签订的租赁合同的全部权利和义务；三、自签订协议之日起，甲方不再承担与丰顺公司签订的租赁合同的全部权利和义务；四、未尽事宜甲乙双方协商解决；五、本协议一式两份，具同等法律效力。
2016年6月1日，邓永桐以李继军的名义与丰顺公司签订了《拆迁补偿协议》和《终止租赁物业协议书》，两份协议的抬头均系甲方（丰顺公司）、乙方（李继军），邓永桐在两份协议书的乙方落款处签署：“李继军”，并在其后标注：“邓永桐代”。其中，《拆迁补偿协议》约定：甲方出租物业位于佛山市禅城区某路28号内自编23号楼2号之二，面积212.96㎡，为配合中国陶谷项目需要拆除乙方承租物业，经双方协商，达成如下协议：1、退回乙方租赁合同时交纳的履约保证金7000元，水电保证金2000元；2、甲乙双方解除租赁合同15个工作日一次性补偿给乙方692912元（含税价），乙方应提供相应收款凭证给甲方；3、乙方清场后应交纳解除租赁合同时未结清的水电费、垃圾处理费给甲方，具体费用待乙方移交该物业后按实际数量结算给甲方。《终止租赁物业协议书》约定：甲、乙双方确认，一、2015年9月1日双方签订的内容为佛山市禅城区某路28号内自编23号楼2号之二的《租赁合同》于2016年5月27日提前终止执行；二、甲方对乙方的赔偿金额已结算完毕；三、甲方对退回的租赁标的物已验收无误；四、甲方对乙方应交纳的一切款项已结算完毕；五、甲方对应退还乙方的一切款项已结算完毕；六、乙方签订拆迁协议后不得移动、搬迁场内一切设备和物品，对建筑物保持原状；七、本《终止租赁物业协议书》一经签订，双方的债权债务关系即时结束。
2016年6月15日，丰顺公司向李继军转账692912元。
诉讼中，邓永桐、李继军均确认丰顺公司对邓永桐、李继军签订《租赁合同转让协议》一事知情。邓永桐陈述：丰顺公司基于管理原因，没有和邓永桐再签订租赁合同，拆迁补偿协议只能以李继军的名义签订，当时邓永桐持与李继军签订的转让合同，丰顺公司准许邓永桐代李继军在两个协议上签名。李继军陈述：涉案租赁物为国有企业所有，不能擅自转租，后期的补偿等协议，丰顺公司只能与李继军签署，即使丰顺公司知晓邓永桐、李继军之间存在转租合同，也不代表认可。
庭审中，经一审法院询问，邓永桐确认涉案租赁物没有进行产权登记或报建手续，李继军认为有产权或报建手续但庭后提交书面意见称涉案租赁物没有产权登记，涉案转让协议应为无效，邓永桐无权主张拆迁补偿款。一审法院依职权向丰顺公司核实，该公司回复称，涉案租赁物系禅城区机关事务局于2003年2月6日委托其代管，对是否有报建手续不知情。
另查明，邓永桐与李继军签订《租赁合同转让协议》后，邓永桐对租赁物进行装修，并于2015年12月23日以涉案租赁物地址登记注册了佛山市禅城区叁号楼快捷餐饮店，该餐饮店系个体户，经营者为邓永桐，并由邓永桐向丰顺公司交纳租金。
一审法院认为：案件系房屋租赁合同纠纷。由于邓永桐、李继军未举证有关涉案租赁物的报建审批材料且陈述未办理报建手续，丰顺公司亦不能确认存在报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，涉案《租赁合同》以及《租赁合同转让协议》中第一项就转让涉案租赁物的内容应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“……合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，《租赁合同转让协议》的其他内容，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
对于邓永桐诉请李继军返还拆迁补偿款是否成立，法院分析如下：首先，根据涉案《租赁合同转让协议》第二、三项约定，自签订协议之日起，邓永桐承担与丰顺公司签订的租赁合同的全部权利和义务，李继军不再承担与丰顺公司签订的租赁合同的全部权利和义务。该协议内容属于对《租赁合同》全部权利义务的转让，李继军辩称属转租合同的意见，于法无据，法院不予采纳；其次，《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”，如前查明，邓永桐、李继军均确认丰顺公司对其签订《租赁合同转让协议》一事知情，且事实上一直由邓永桐向丰顺公司履行交纳租金的合同义务，丰顺公司无正当理由拒不到庭提出抗辩及反证，加之其已按照《租赁合同》第六条的约定实际行使了收回租赁物的权利，应视为其以行为同意邓永桐成为《租赁合同》的承租人，李继军退出租赁合同。再次，如前论述，邓永桐、李继军签订《租赁合同转让协议》后，邓永桐已成为《租赁合同》的承租人，丰顺公司在《拆迁补偿协议》中已明确该692912元系因提前收回租赁物支付给承租方的拆迁补偿款，邓永桐作为涉案租赁合同的承租方，无论该合同是否有效，均有权取得该款项。由于邓永桐、李继军均认可补偿协议和终止协议以李继军名义签订系丰顺公司基于合同管理措施所致，李继军主张其系补偿对象，一审法院不予采纳。因此，丰顺公司因提前收回涉案租赁物而支付的拆迁补偿款692912元，应归邓永桐所有，邓永桐诉请李继军返还，有事实和法律依据，法院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第八十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：李继军于判决生效之日起十日内，向邓永桐返还佛山市禅城区某路28号内自编4号楼2号之二的拆迁补偿款692912元。案件适用简易程序，受理费减半收取5365元，财产保全费3985元，由李继军负担。
上诉人李继军在二审期间向本院提交证据如下：
证据1、佛山农商银行客户回单、中国工商银行取款凭证，用以证明李继军于2015年8月11日向邓永桐的账户存入合伙款项20000元；
证据2、中国农业银行转账回单，用以证明李继军于2016年6月16日分别向邓永桐、傅某辉、陈某的银行账户转入拆迁补偿款207873.6元、69291.20元、207873.6元。
被上诉人邓永桐在二审期间未向本院提交新证据。
经审查，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。被上诉人邓永桐对上诉人李继军提交的证据的真实性没有异议，本院采信其真实性。
本院认为：邓永桐以其与李继军签订《租赁合同转让协议》为据，主张其已承受李继军与丰顺公司签订的涉案《租赁合同》约定的承租人李继军享有的权利义务及丰顺公司与邓永桐签订的《拆迁补偿协议》为由，主张李继军应向其返还李继军从丰顺公司收取的拆迁补偿款692912元。对此，本院认为，由于邓永桐该主张欠缺事实和法律依据，应不予支持。其理由为：第一，由于本案无证据显示涉案租赁物的建设已取得建设工程规划许可证，故李继军与丰顺公司签订的涉案《租赁合同》及邓永桐与李继军签订的《租赁合同转让协议》均属无效合同。据此，不能认定邓永桐享有涉案《租赁合同》中约定的承租人的权利与义务。第二，退一步而言，假使上述《租赁合同》为有效合同，那么，邓永桐与李继军签订《租赁合同转让协议》，约定李继军于《租赁合同》中享有的权利义务全部由邓永桐承担，显系租赁合同权利义务的概括转移，该权利义务的概括转移，应经签订《租赁合同》的出租人丰顺公司的同意，该租赁让与始生效力。但邓永桐并未举证证明其该租赁合同权利义务的概括转移已经丰顺公司同意，此外，涉案《拆迁补偿协议》系邓永桐以李继军的名义与丰顺公司签订之案件事实，可以佐证丰顺公司并不认同涉案《租赁合同》的承租人已由李继军变更为邓永桐。是故，该《租赁合同转让协议》对丰顺公司不生效力，由此不能认定邓永桐享有该《租赁合同》中约定的承租人的权利与义务。第三，李继军收取丰顺公司拆迁补偿款692912元，系依据其与丰顺公司签订的《拆迁补偿协议》而获得，该《拆迁补偿协议》虽为邓永桐代签，但不能就此认定该补偿款系丰顺公司应向邓永桐支付的款项。邓永桐主张该《拆迁补偿协议》系其与丰顺公司双方之约定，该补偿款亦系丰顺公司对邓永桐的补偿款，其该主张与事实不符，理据不足。第四，邓永桐亦未举证证明涉案租赁物系其个人出资装修或有其他因拆迁遭受损失的资产投入或其与李继军签订涉案《租赁合同转让协议》后已支付合理对价予李继军，即邓永桐并未举证证明其获取涉案692912元拆迁补偿款的合理性。综上，邓永桐主张李继军应向其返还李继军从丰顺公司收取的拆迁补偿款692912元依据不充分，本院不予支持。原审法院认定邓永桐系涉案租赁物的承租人，判决李继军应向邓永桐返还该拆迁补偿款692912元不当，本院依法予以改判。邓永桐若认为基于其与李继军之间签订的《租赁合同转让协议》的实际履行，其受有损失，其可另案主张。
综上所述，原审判决认定事实部分不清，适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初5875号民事判决；
二、驳回邓永桐的诉讼请求。
一审案件受理费减半收取5365元、财产保全费3985元，合共9350元，由邓永桐负担；二审案件受理费10729元，由邓永桐负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
审 判 员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一七年七月五日
书 记 员 李嘉敏