青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第10977号
原告梁某某，男，1984年7月8日生，汉族，住青岛市李沧区。
委托代理人宋蕾，山东德衡律师事务所律师。
委托代理人王晓玲，山东德衡律师事务所律师。
被告纪某1，男，1983年6月27日生，汉族，住青岛市黄岛经济技术开发区。
委托代理人王新忠，山东新和律师事务所律师。
第三人纪某2，男，1955年9月20日生，汉族，住青岛市黄岛经济技术开发区。
委托代理人陈玉革，山东新和律师事务所律师。
原告梁某某诉被告纪某1、第三人纪某2买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月17日受理后，于2014年12月23日、2014年12月26日、2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告梁某某的委托代理人宋蕾，被告纪某1的委托代理人王新忠，第三人纪某2的委托代理人陈玉革到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2005年购买被告所有的青岛市市南区东海路×号海怡名都小区×号楼×单元×××户房产，原告将全部购房款二百五十万元交付给被告，并由被告的父亲代收后，被告将房产交付给原告居住使用。原告要求被告办理房产过户，但被告迟迟不予办理。现原告起诉请求判令确认青�市市南区东海中路×号海怡名都小区×号楼×单元×××户房产归原告所有；被告协助原告办理房产过户手续；诉讼费、保全费由被告承担。
被告辩称，一、被告纪某1没有卖房给原告梁某某，双方之间没有买卖合同关系，也不存在依法确认纪某1的房屋归原告所有的事实根据和法律依据。纪某1不认识原告梁某某，从未与其商谈过买卖房屋事宜，也没有委托他人出卖过该房屋。原告诉称2005年购买纪某1所有的位于青岛市市南区东海中路×号海怡名都小区×号楼×单元×××户的房屋，并将全部购房款250万元交付给纪某1，且由纪某1的父亲代收的事实是不存在的。房屋是不动产，属物权，按照物权法的规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生�力，未经登记，不发生效力。位于青岛市市南区东海中路×号海怡名都小区×号楼×单元×××户房屋的所有权人至今仍依法登记在纪某1的名下，原告诉称确认纪某1的房屋归其所有没有法律依据。纪某1没有卖房给原告，双方不存在买卖合同关系。如存在买卖关系，双方应签订买卖合同，依法缴纳契税，并到房产部门办理房屋过户手续。原告没有证据证明纪某1已将房屋卖给了原告。纪某1是海怡名都小区×号楼×单元×××户的房屋的所有权人，任何单位和个人无权将纪某1所有的房屋确认为他人所有。二、纪某1已将海怡名都小区×号楼×单元×××户的房屋抵押给银行，依法不能办理房屋过户手续。2014年1月9日，纪某1用海怡名都小区×号楼×单元×××户的房屋作抵押，从青岛银行股份有限公司南京路第二支行借款300万元，借款期限为3年，自2014年2月14日起至2017年2月14日。青岛银行股份有限公司南京路第二支行作为抵押权人，对该房依法享有抵押权，在抵押权未消灭之前，依法不能办理过户手续。综上所述，纪某1认为原告要求确认青岛市市南区东海中路×号海怡名都小区×号楼×单元×××户的房屋归其所有，并为其办理过户手续的请求没有事实根据和法律依据。根据物权法和担保法的相关规定，应依法驳回原告的诉讼请求。
第三人述称，原被告的房屋买卖合同根本不存在。位于青岛市市南区东海路×号海怡名都小区×号楼×××户房屋系纪某1名下个人房屋，2005年系案外人梁某提出与第三人协商购买该房屋，第三人不认识梁某某也不清楚是梁某某这个人要购买房屋，因此梁某某作为本案原告地位不适格。二、案外人梁某对涉案房屋系纪某1名下房屋是知情的。2005年纪某1已满22周岁系成年人，具有完全民事行为能力人，梁某与第三人洽谈购买房屋时，纪某1不在场，而梁某要购买房屋的事情第三人在当时也没有告诉纪某1，梁某支付的款项也一直由第三人保管，当纪某1后来得知此事后坚决不同意转让该房屋，因此第三人应该尊重纪某1本人的意见，所以说梁某与第三人的房屋买卖合同是无效的。三、房屋作为不动产未经权利人同意不发生产权转移。根据民法通则及物权法的有关规定，对不动产的交易行为必须依法进行。未经授权处分他人不动产的行为是无效的。
经审理查明，原告梁某某现居住使用座落于青岛市市南区东海中路×号×号楼×单元×××户房屋，原告称原告父亲梁某与被告父亲纪某2系朋友，双方父亲认识多年，原告认为被告所有的青岛市市南区东海路×号海怡名都小区×号楼×单元×××户房产房屋位置不错，于2005年5月购买该房屋，购买房屋没有写�屋买卖合同，是因为本来起草了一份房屋买卖合同（已提交法庭），被告父亲纪某2主张双方多年朋友关系，且关系不错，不会有问题，所以就不需要写房屋买卖合同，250万元房款已全支付给被告父亲纪某2，被告及第三人当庭确认收到上述250万元，关于被告父亲纪某2收到上述250万元的原因及款项用途，被告及第三人未作出说明、亦未提交相关证据予以证明。自2005年起，原告父母一直在房屋内居住，后因原告父亲工作由青岛调动至济南，原告又系现役军人，故自2011年4月开始原告母亲（李某某）一直以其名义对外出租。房产证于2009年办理下来，考虑到税费较高，所以双方就约定5年之后办理过户（这样可以省一部分税款），但是现在5年已满，原告父亲找被告及其父亲办理过户未果。该房屋交易实际是原被告双方父亲之间的交易行为。被告自2005年7月将房产交付给原告居住使用至今。庭审中，原告提交座落于青岛市市南区东海中路×号×号楼×单元×××户房屋房地产权证原件（青房地权市字第200944032号），载明登记时间为2009年7月8日，及办理房地产权证的发票、税收通用缴款书、契税完税证、收款收据原件。被告提交座落于青岛市市南区东海中路×号×号楼×单元×××户房屋房地产权证原件（青房地权市字第200944032号），载明补发登记时间为2012年12月4日。
2005年5月27日，第三人纪某2出具《收条》一份，载明”收到人民币壹佰壹拾万元整。收款人纪某2”纪某2签名予以确认。第三人纪某2亦当庭予以确认。
2005年8月24日，第三人纪某2出具《收条》一份，载明”收到人民币壹佰肆拾万元整。收款人纪某2”纪某2签名予以确认。第三人纪某2亦当庭予以确认。
庭审中，原告提交被告纪某1于2011年4月13日出具的证明一份，载明”今证明青岛市市南区东海路×号（海怡名都小区×号楼×单元×××户）房屋于2005年已卖给梁某某，因此房未达购买年限，一直未办理过户手续，现房所有权和使用权已归梁某某所有，特此证明”纪某1签名、捺印予以确认。被告质证表示证明中”纪某1”签名不是纪某1本人书写并申请鉴定，青岛联科司法鉴定所出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：倾向否定检材落款时间2011年4月13日《证明》中证明人”纪某1”签名字迹与提供的样本纪某1签名字迹应不是同一人书写形成。原告提交单号为588034770537申通快递到付详情单一份，载明：寄件人纪某1开发区电话138××××8866收件人杨某某电话0532858××××4地址青岛市市南区香港中路×号数码港旗舰大厦×楼FGH室发件日�4.13。原告称，该快递的收件人杨某某，是承租东海路×号（海怡名都小区×号楼×单元×××户）房屋的承租人，杨某某承租房屋时向原告母亲李某某（自2011年4月开始原告母亲李某某一直以其名义对外出租）表示房产证产权人不是原告母亲李某某，要求房主出具一份房屋情况说明，原告母亲李某某便打电话给被告纪某1，被告纪某1将2011年4月13日出具的证明快递给杨某某。
庭审中，经原告申请，原告父亲梁某出庭作证称”我与被告父亲纪某2是十多年的朋友关系，大约2003年左右我们是通过项目的合作时认识的。2005年我们协商购买该房屋事宜，当时该房是青岛海关关长的房子，纪某2买了该房子，但是他也不住，我说让他卖给我，他同意了。当时市价1.5万元，卖给我同意1.4万元一平米，连同车库一起卖给我。后来更名的时候房产公司不同意�办理房产证之前房子在纪某1名下，我在办理房产证之前就买了该房，但是要直接办理到我孩子梁某某名下，开发商不同意，我分两笔给纪某2250万元，一次性从建行重庆北路支行提款110万元。第二次给钱的时候钱是借的，跟好多人借的钱，向李某1借款30万元，向李某2借款50万元，我妻子跟同事借了2030万元，我还卖了一套黄岛的房子30万元，后来凑齐了。把钱给了纪某2，他给我打了收条。我多次催促办理房产证，后来纪某1开着我的车，拉着我去办理房产证，先把房子办理到纪某1名下。梁某某在部队，他的身份证丢了，我们在等五年的时间满后再办理更名。2014年7月满五年，我跟被告父亲纪某2约了去银海附近吃饭，纪某2说纪某1跟妻子有纠纷，他需要协调一下，暂时没有时间办理房产证。我现在在济南工作，我就回济南了，我打电话给纪某2他不接了。原告才起诉的。”；第三人纪某2表示确认收到梁某支付的250万元款项。
经原告申请，原告父亲梁某与被告父亲纪某2的朋友张某出庭作证称”我与原告梁某某的父亲梁某是朋友，2005年与梁某认识，我认识被告纪某1的父亲纪某2。关于他们买房子的事情，纪某2把房子卖给梁某，我们很多朋友都知道此事。”
经原告申请，原告父亲梁某与被告父亲纪某2的朋友王某1出庭作证称”我与梁某某父亲梁某、纪某1父亲纪某2是多年的朋友关系。梁某买纪某2的房子他们有纠纷，确实有买房的事情，梁某已经把房款付清，当时卖房的价格确实比较低，可能比现在的房价便宜很多。”
经原告申请，原告父亲梁某与被告父亲纪某2的朋友王某2出庭作证称”我与梁某某父亲梁某、纪某1父亲纪某2�多年的朋友关系。我认识梁某二十多年，认识纪某2十多年，他们之间买房子的事情，我听他们说纪某2卖给梁某一套东海路房子，确实有卖房子的事情，比市价便宜，好像大约每平一万三左右。具体细节我不清楚，纪某2也跟我说过这件事，纪某2说卖给梁某一套便宜房子。”
经原告申请，原告父亲梁某与被告父亲纪某2的朋友刘某出庭作证称”我与梁某某父亲梁某是七八年的朋友关系，我与纪某1父亲纪某2是在2014年7月时梁某在青岛与纪某2协商房子过户的事宜时与梁某一起，大家吃饭认识的，第二天还去了开发区纪某2处。因为我有业余爱好，我曾在半岛都市报西海岸工作，跟纪某2、纪某1聊天，他们称房子现在纪某1名下，因纪某1与妻子闹矛盾，无法共同到场办理房产过户。这是他们搪塞的一个借口。我手机上有当时偷录的视频。申请当庭播放视频，（图像有些模糊，但是声音很清晰）。”
另查明，2014年1月9日，纪某1与青岛银行股份有限公司南京路第二支行签订《个人授信循环借款合同》，用海怡名都小区×号楼×单元×××户的房屋作抵押，从青岛银行股份有限公司南京路第二支行借款300万元，借款期限为3年，自2014年2月14日起至2017年2月14日。
上述事实，有房地产权证、房屋买卖合同、录像、海怡名都物业公司证明、房产租赁合同、停热合同、青岛联科司法鉴定所司法鉴定意见书、申通快递到付详情单、证人证言、个人授信循环借款合同及当事人当庭陈述为凭，业已经过本院质证及审查。
本院认为，座落于青岛市市南区东海中路×号×号楼×单元×××户房屋，原告梁某某现实际居住使用该房屋，综合证人梁某、张某、王某1、王某2、刘某的证人证言及自2005年起，原告父母一直在房屋内居住，后因原告父亲工作由青岛调动至济南，原告又系现役军人，自2011年4月至今原告母亲（李某某）一直以其名义对外出租的事实，可以确认自2005年至今，原告梁某某一直实际居住使用东海中路×号×号楼×单元×××户房屋。
原告称原告父亲梁某与被告父亲纪某2系朋友，双方父亲认识多年，原告认为被告所有的东海路×号海怡名都小区×号楼×单元×××户房产房屋位置不错，于2005年5月购买该房屋，购买房屋没有写房屋买卖合同，是因为本来起草了一份房屋买卖合同（已提交法庭），被告父亲纪某2主张双方多年朋友关系，且关系不错，不会有问题，所以就不需要写房屋买卖合同，250万元房款已全支付给被告父亲纪某2，被告及第三人当庭确认收到上述250万元，关于被告父亲纪某2收到上述250万元的原因及款项用途，被告及第三人未作出说明、亦未提交相关证据予以证明。2005年5月27日，纪某2出具《收条》载明”收到人民币壹佰壹拾万元整。收款人纪某2”纪某2签名予以确认，纪某2亦当庭予以确认；2005年8月24日，纪某2出具《收条》载明”收到人民币壹佰肆拾万元整。收款人纪某2”纪某2签名予以确认，纪某2亦当庭予以确认。被告自2005年将房产交付给原告居住使用至今，自2005年起，原告父母一直在房屋内居住，后因原告父亲工作由青岛调动至济南，原告又系现役军人，故自2011年4月开始原告母亲（李某某）一直以其名义对外出租。房产证于2009年办理下来，考虑到税费较高，所以双方约定5年之后办理过户。原告提交东海中路×号×号楼×单元×××户房屋房地产权证原件（青房地权市字第200944032号），载明登记时间为2009年7月8日，及办理房地产权证的发票、税收通用缴款书、契税完税证、收款收据原件；被告提交东海中路×号×号楼×单元×××户房屋房地产权证原件（青房地权市字第200944032号），载明补发登记时间为2012年12月4日。综合证人梁某、张某、王某1、王某2、刘某的证人证言，结合被告父亲纪某2确认且实际收到250万元款项；关于被告父亲纪某2收到250万元的原因及款项用途，被告及第三人未作出说明、亦未提交相关证据予以证明；原告自2005年7月一直实际居住使用东海中路×号×号楼×单元×××户房屋；原告拥有房产证原件（青房地权市字第200944032号，载明登记时间为2009年7月8日）、及办理房地产权证的发票、税收通用缴款书、契税完税证、收款收据原件，被告拥有的房产证原件（青房地权市字第200944032号，载明补发登记时间为2012年12月4日）的实际情况；按照一般客�社会常理，本院予以确认原告梁某某购买东海中路×号×号楼×单元×××户房屋，250万元房款已支付给被告纪某1。综上，原告要求确认原被告之间的房屋买卖合同有效，被告继续履行房屋买卖合同义务；青岛市市南区东海中路×号海怡名都小区×号楼×单元×××户房产归原告所有、被告协助原告办理房产过户手续的诉讼请求，本院予以支持确认原被告之间的房屋买卖合同有效，被告继续履行房屋买卖合同义务；关于原告主张要求被告协助原告办理房产过户手续的诉讼请求，我国合同法规定：当事人一方不履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的表达不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。依据该规定，虽然原被告双方一致认可房款已付清，�由于涉案房屋存有抵押权，原告要求办理房屋过户手续的诉讼请求在事实上不能履行，故原告要求被告协助原告办理房产过户手续的诉讼请求，本院不予支持，双方可待办理房屋过户手续条件允许时另行处理。
案经合议庭合议，经本院审委会研究决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决如下：
一、原告梁某某与被告纪某1之间的房屋买卖合同有效，被告纪某1继续履行房屋买卖合同义务；
二、驳回原告梁某某的其他诉讼请求。
案件受理费26800元、保全费5000元及鉴定费19400元，由被告负担，因原告已�交，被告于本判决生效之日起十日内支付原告51200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 张 玉
人民陪审员 韩丽华
人民陪审员 张墨英
二〇一六年二月十五日
书 记 员 张 倩