上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第2368号
原告上海前汇经贸有限公司，住所地上海市青浦区白鹤镇南巷村吴巷西马巷42号201室A座。
法定代表人王建明，董事长。
委托代理人姚建民。
委托代理人陈宝，上海市佳信达律师事务所律师。
被告上海德盛文化进修学校，住所地上海市娄山关路480号。
法定代表人舒文杰，校长。
委托代理人张玉琴，上海普世律师事务所律师。
委托代理人朱詠梅，上海普世律师事务所律师。
原告上海前汇经贸有限公司诉被告上海德盛文化进修学校房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人姚建民、陈宝，被告的委托代理人张玉琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海前汇经贸有限公司诉称，原告与被告于2007年12月16日就被告承租原告位于本市某路某弄某号《南溪公寓》裙房二楼和三楼的房屋签订了《房屋租�合同》，约定租金每月缴付一次，先付后用，如乙方逾期支付租金，则每逾期一日须支付应付金额的百分之三作为滞纳金，超过三十天未付，视作自动退租，甲方有权追究乙方的违约责任并收回房屋。双方商定违约金为30万元。合同签订后，原告依约履行，但被告屡屡发生逾期支付租金的违约行为，2013年1月以来，被告连续15个月未按合同约定支付房租，为此原告于2014年3月28日向法院起诉，之后在法院调解下，双方签订《和解协议书》，原告撤回起诉。但被告在2014年7月15日仍未按照和解协议书履行，并拖欠三个月的水电费。上海晋申物业管理有限公司依据管理规约于次日对被告停止供水、供电，之后双方协商未果。原告现起诉要求：1、解除房屋租赁合同，被告返还系争房屋；2、被告支付2014年3月至7月的租金852，390元；3、被告支付2014年8月1日起至实际返还租赁房屋之日止的租金，按每月170，478元计；4、被告支付提前终止合同违约金30万元；5、被告支付逾期支付房租的滞纳金，自2014年2月26日起至2014年7月15日止，按拖欠额每日千分之三计；6、被告向原告支付和解协议约定的诉讼费5，400元。
被告上海德盛文化进修学校辩称，被告一直同意解除合同并搬离，是原告阻止被告搬并扣押被告物品。同意支付3月至7月15日的租金，7月16日起被告未进行任何经营活动，原告擅自指使物业公司停水停电，7月16日之后的房租损失，是原告违约造成的，应当自行承担，不同意支付违约金30万元。滞纳金双方在和解协议中约定26，000元，没有理由按照千分之三计算。协议约定的诉讼费5，400元同意支付。合同期内，原告承诺给被告三个广告位免费使用、提供十个停车位，但始终没有给原告用，倒垃圾的问题原告没有解决，教室漏水也不管，矛盾从租赁开始就存在了。
经审理查明，本市某路某弄30-38号房屋为上海前晋企业（集团）有限公司、上海前汇房地产开发有限公司所有。2007年1月起，前述两公司出具委托书，将本市某路某弄30-35号1-3层南溪公寓裙房全权委托原告招租、代理签订房屋租赁合同、收取租金。2007年12月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同书，将本市某路某弄某号南溪公寓裙房二、三楼建筑面积约2253平方米（以下简称系争房屋）租赁给被告作为学校教学和办公场所，租期十年，自2008年3月1日至2018年2月28日止。前五年租金为每月157，616元、第六年每月租金为163，920元、第七年（2014年3月1日至2015年2月28日）每月租金为170，478元。……每月缴付一次，先付后用，乙方须在每月的25日前向甲方缴付下一个月的租金。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日须支付应付金额的百分之三作为滞�金，超过三十天未付，视作乙方自动退租，甲方有权追究乙方的违约责任并收回该房屋，同时乙方必须承担违约责任并按合同第十条第1款约定向甲方支付违约金30万元，且甲方对乙方在该场地的前期投入、装修等投资不承担任何责任。签订合同之日起10天内，乙方向甲方交付押金160，000元，租赁关系终止，乙方将该房屋交还甲方，并付清其所有应付费用后七天内，甲方将押金无息退还乙方。甲方已将该房屋委托上海晋申物业管理有限公司（以下简称晋申公司）管理，乙方在使用前须到晋申公司办理房屋交接手续，签订《南溪公寓商业办公房使用公约》，并在房屋的承租期内自觉执行和遵守公约，如有违反公约的行为，甲方有权追究乙方的违约责任，收回房屋。
2014年4月，因被告未按时支付租金，原告起诉。审理中，双方于2014年6月26日达成和解协议：1、被告于2014�7月15日前支付2014年3月到7月的房租人民币852，390元整，滞纳金26，000元。2、原告如在2014年7月15日未足额收到上述款项，可提出解除合同之诉，被告同意解除并承担违约责任。3、双方须于2014年8月1日之前协商更换能承担民事责任的承租方，如由于被告的原因无法更改承租方，双方解除合同，被告承担违约责任。4、原告撤销本次诉讼［（2014）徐民四（民）初字第1296号案件］，因已向法院预交受理费，故被告同意于2014年7月15日前向原告支付5，400元。原告遂于当日撤诉。
同年7月15日，被告仍未向原告支付和解协议中约定的各款项。晋申公司于当日向被告发通知一份，“接上海前汇贸易有限公司通知：定于2014年7月16日9时起对上海德盛文化进修学校停止供电，供水操作。会影响你单位用电、用水，请你单位及时与业主协商解决。”
次日，晋申公司停止对租赁房屋进行供电、供水。此后，被告未能进行经营，但占用系争租赁房屋未进行移交，双方协商未果，原告遂提起本案诉讼。
审理中原告表示，被告支付的押金16万元，同意抵充欠租。
以上事实，除原、被告的一致陈述外，另有原告提供的房屋租赁合同书、和解协议、南溪公寓商业办公用房管理公约、产权证、委托书，被告提供的通知等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的租赁合同书以及6月26日在法院达成的和解协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应当严格遵守。法律规定合同当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现被告无充分理由拖欠房租数月之久，并在和解协议约定的期限内仍未履行，其行为已构�根本性违约。原告依照和解协议约定行使合同解除权，对系争房屋进行停电、停水，并无不当，本院确认双方租赁合同于2014年7月16日解除。合同解除后，被告应当及时搬离并将系争房屋交还给原告，被告未及时交还房屋，原告有权收取占用期间的房屋使用费。但本院考虑到原告对系争房屋采取停电、停水措施，客观上影响了被告对系争房屋的使用，房屋使用费可参照租金标准酌情减少。租赁合同解除前，被告所欠的房租应及时、足额支付。被告违约致使租赁合同提前解除，被告应当承担解除合同的违约责任，即支付违约金30万元。关于滞纳金的计算，双方各持己见，本院认为和解协议对滞纳金有明确的约定，该约定后于合同约定，故应以该约定为准，原告要求被告按照千分之三标准支付滞纳金，本院不予支持。和解协议中约定的前次诉讼的诉讼费5，400元，本案一�判处。关于在原告处的被告交付的16万元押金，原告表示愿意退回给被告并抵扣欠租，对于互负的金钱性质的债务，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，本院在本案中将该笔押金一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十九条第一款、第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、原告上海前汇经贸有限公司与被告上海德盛文化进修学校关于本市某路某弄某号南溪公寓裙房二、三楼房屋的租赁合同于2014年7月16日解除；
二、被告上海德盛文化进修学校于本判决生效之日起十日内迁出本市某路某弄某号南溪公寓裙房二、三楼，将该房屋返还原告上海前汇经贸有限公司；
三、被告上海德盛文化进修学校于本判决生效之日起十日内向原告上海前汇经贸有限公司支付2014年3月1日至2014年7月15日�租金767，151元；
四、被告上海德盛文化进修学校于本判决生效之日起十日内向原告上海前汇经贸有限公司支付2014年7月16日至实际迁出之日止的房屋使用费，按每月119，335元计；
五、被告上海德盛文化进修学校于本判决生效之日起十日内向原告上海前汇经贸有限公司支付逾期支付租金的滞纳金共计26，000元；
六、被告上海德盛文化进修学校于本判决生效之日起十日内向原告上海前汇经贸有限公司支付解除合同违约金300，000元；
七、被告上海德盛文化进修学校于本判决生效之日起十日内向原告上海前汇经贸有限公司支付（2014）徐民四（民）初字第1296号案件受理费5，400元；
八、原告上海前汇经贸有限公司于被告上海德盛文化进修学校迁出本市某路某弄某号南溪公寓裙房二、三楼之日后返还被告上海德盛文化进修学校押金160，000元，该款可与上述判决第三、四、�、六、七项中的款项抵扣；
九、驳回原告上海前汇经贸有限公司要求被告上海德盛文化进修学校支付滞纳金2，066，193元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计16，296元，由原告上海前汇经贸有限公司负担10，743元，由被告上海德盛文化进修学校负担5，553元，。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 袁欣
二〇一四年十月十六日
书记员 徐琛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的�件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。