辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终12850号上诉人（原审第三人）：沈阳龙澳房产置业发展有限公司，住所地：沈阳市棋盘山望滨街道旅游路5号620室。法定代表人：韩志钢，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李艺芳，系沈阳市大东区南洋法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：何彦兵，男，1982年10月19日出生，满族，系该公司员工被上诉人（原审原告）：师敬龙，男，1980年1月20日出生，汉族，住址：河南省延津县。被上诉人（原审被告）：沈阳众邦恒业房屋开发有限公司，住所地：沈阳市大东区如意一路11号。法定代表人：黄鑫，系该公司总经理。委托代理人：寇剑成，系辽宁腾达律师事务所律师。上诉人沈阳龙澳房产置业发展有限公司（以下简称“龙澳房产公司”）因与被上诉人沈阳众邦恒业房屋开发有限公司（以下简称“众邦房产公司”）、师敬龙商品房销售合同纠纷一案不服沈阳市大东区人民法院（2016）辽0104民初8153号民事判决，向本院提出上诉。本院依法由审判员周濛担任审判长、与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人龙澳房产公司上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判；2、判令被上诉人承担维修及实际花销的维修费用；3、诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、师敬龙陈述在进住房屋不到一个月就发现房屋存在漏水等瑕疵，此时，并未超出三年的保质期，师敬龙应向众邦房产公司主张权利，即众邦房产公司应当承担师敬龙的维修费用。故一审法院单独判令我方承担涉案房屋的维修费用属认定事实错误，证据不足；2、一审法院法律适用错误。被上诉人师敬龙辩称：我购买房屋后一直与物业联系，漏水后我也找到了物业，期间维修过几次，但效果不好，而且越来越严重，物业服务合同中也有约定，物业公司有义务对房屋的公共部位进行维修，因此物业公司主张其不承担责任我方不认可。房屋漏水问题已经得到开发公司及物业公司的公共认可，至今房屋仍然漏水。同意一审判决。被上诉人众邦公司辩称：同意一审判决。师敬龙原审诉称：请求：1、判令众邦房产公司给付房屋屋顶漏水维修费6,000元，精神损失费1,000元，共计7,000元；2、请求众邦房产公司立刻对房屋山墙、窗户等其他部位渗水、长毛、漏风等情况立即进行有效维修；3、本案诉讼费用由众邦房产公司承担。事实与理由：2011年4月师敬龙与众邦房产公司签署了购房协议，并于2014年3月取得房产证；2011年5月31日，师敬龙与龙澳房产公司签订了物业服务协议，协议书第三章第一条委托管理事项中明确约定，由龙澳房产公司对房屋建筑公用部分进行维修，养护管理（包括楼盖、屋顶、外墙面等等）。第五章第二条物业服务公司的义务第七项明确约定，物业公司应建立健全回访制度，做好回访记录。师敬龙于2011年6月入住后发现，该房屋屋顶、山墙存在多处漏水现象，尤其是北屋屋顶及阳台漏水严重，屋内经常需用盆接（主要是春季雪融化的时候漏水严重，下雨的时候不漏水，但长毛），严重影响师敬龙的正常生活和使用。给师敬龙造成很大的心里负担。因此，入住期间曾多次与物业公司报修，物业公司称保修期间房屋维修由开发商负责，可安排联系维修；但无论是物业公司还是开发商都没有及时反映，一再推脱，期间虽也进行过几次维修，但都是敷衍了事，并未起到实质性的维修效果，漏水反而越来越严重。2015年7月，师敬龙因对物业公司及开发商的维修行为及效果特别不满意，鉴于房屋长期无法正常使用，遂对房屋漏水严重部位自行进行修缮。我国《民法通则》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”国务院《建筑工程质量管理条例》第四十条第二款之规定：“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”。这是对建筑商建造房屋的质量要求。因此，师敬龙认为，众邦房产公司在建房时处理不当留有质量隐患，且质保期内未采取有效措施解决房屋公共面积的漏水问题，给师敬龙造成不必要的经济损失，理应承担房屋维修的相关的费用，并立即对方无其余渗水、长毛部位进行有效维修。龙澳房产公司违反了物业管理服务协议中的约定，并且在维修过后也未对维修效果进行回访，存在严重违约行为，理应承担连带责任。众邦房产公司原审辩称：开发商对师敬龙的诉求不知情，对漏水的情况不了解。开发商认为该楼房的保修期已过，师敬龙称五年的保修期，并不是从交房日期开始计算，根据法律规定，应当是从工程竣工验收合格之日起计算。因此2015年1月，师敬龙所住的整体楼房已经过了工程保修期，所以开发商不应当承担维修责任。龙澳房产公司原审述称：师敬龙曾经找过我们进行维修，也给维修过，但是一直没有维修好，2012年的时候找我们维修过。维修之后，师敬龙说我们修不好，说自己要维修。去年师敬龙也来找我要求维修，我让他缴纳物业费，再给他维修。但是师敬龙拒绝缴纳物业费，师敬龙自己维修的。关于师敬龙房屋漏水、长毛的问题，我们在2015年5月找开发商的时候，说已经过了保修期。原审法院审理查明：2011年4月，师敬龙购买了众邦房产公司开发的沈阳市大东区生产路5-11号3-6-2室（建筑面积97.6平方米）师敬龙居住房屋为顶楼。并与龙澳房产公司签订了前期物业合同。该合同第三章第一条规定本物业房屋建筑共用部位的维修、养护、管理，包括：楼盖屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、电梯井、低压配电室、消防报案中控室等。2011年6月师敬龙入住该房屋，入住后房屋出现屋顶、南侧主卧室和客卧室棚顶及窗台、西阳台棚顶、北阳台烟道多处漏水、长毛、墙皮脱落现象。师敬龙多次找龙澳房产公司进行维修，龙澳房产公司维修后仍出现上述问题，师敬龙自行对房屋屋顶进行了维修，花费维修费用4,160元。上述事实，有前期物业合同、收据、维修基金收据、契证、房产证、照片及庭审笔录，经质证，本院予以确认，在卷佐证。原审法院认为：师敬龙家住顶楼，屋顶属于房屋建筑的共用部位，依据师敬龙与龙澳房产公司签订的前期物业合同第三章第一条规定本物业房屋建筑共用部位的维修、养护、管理，包括：楼盖屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、电梯井、低压配电室、消防报案中控室等的规定，龙澳房产公司对师敬龙家屋顶出现漏水现象负有维修义务，师敬龙多次找龙澳房产公司进行维修，但龙澳房产公司未能修好，现师敬龙已自行对屋顶进行维修，龙澳房产公司应承担屋顶维修费用4,160元。另师敬龙在入住后同时出现南侧主卧室和客卧室棚顶及窗台、西阳台棚顶、北阳台烟道多处漏水、长毛、墙皮脱落现象，师敬龙多次要求龙澳房产公司进行维修，龙澳房产公司称已通知众邦房产公司维修，且龙澳房产公司向师敬龙表明维修人员为众邦房产公司人员，由此可证，师敬龙已向众邦房产公司及龙澳房产公司主张过维修，师敬龙并未怠于行使权力，而是众邦房产公司未尽到维修义务，本院认为，在房屋保修期限内出现的质量问题应由众邦房产公司履行维修义务，故此，众邦房产公司应对师敬龙房屋的南侧主卧室和客卧室棚顶及窗台、西阳台棚顶、北阳台烟道多处漏水、长毛、墙皮脱落的部位进行维修。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定判决如下：一、众邦房产公司于本判决发生法律效力之日起15日内对师敬龙居住的沈阳市大东区生产路5-11号3-6-2室（建筑面积97.6平方米）出现的房屋的南侧主卧室和客卧室棚顶及窗台、西阳台棚顶、北阳台烟道多处漏水、长毛、墙皮脱落的部位进行维修；二、龙澳房产公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付师敬龙房屋屋顶维修费用4,160元；三、驳回师敬龙、众邦房产公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元由众邦房产公司负担。本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《前期物业管理服务协议》系双当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议应为合法、有效,双方均应遵照执行。关于上诉人提出师敬龙的房屋出现漏水是发生在三年的质保期内，师敬龙应向众邦房产公司主张权利，即众邦房产公司应当承担师敬龙的维修费用，故一审法院单独判令上诉人承担涉案房屋的维修费用属认定事实错误的上诉主张，本院认为，首先，虽涉案房屋出现漏水问题系属房屋质量问题，但涉案协议第三章第一条明确约定，业主委托龙澳房产公司管理委托事项为本物业房屋建筑共用部位的维修、养护、管理，包括：楼盖屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、电梯井、低压配电室、消防报案中控室等部位，即龙澳房产公司有对涉案房屋屋顶（共有部位）有进行维修的义务；其次，通过庭审调查可知，师敬龙此次主张的4，160元费用系因房屋屋顶漏水，师敬龙多次找龙澳房产公司维修而未予维修好，师敬龙才自行找人维修所发生的费用。因此，龙澳房产公司应承担涉案屋顶维修费；第三，师敬龙就房屋质量不向众邦房产公司主张权利，系其对自身权利的选择，并不能减轻龙澳房产公司的维修义务或维修责任。故原审依协议约定判令上诉人承担维修费用并无不当，本院对上诉人的上诉主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人沈阳龙澳房产置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周                  濛审 判 员 姜         会         军代理审判员 朱         闻         天二〇一六年十二月二十日书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。