广东省汕头市龙湖区人民法院
民 事 裁 定 书
（2012）汕龙法民二初字第69号
原告（反诉被告）苏映玲，女，汉族，1966年12月13日出生，住汕头市金平区。
委托代理人林继敏，广东思迪律师事务所律师。
委托代理人林钦成，广东思迪律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈春菊，女，汉族，1944年11月24日出生，住汕头市金平区。
委托代理人王峰，广东海鸿律师事务所律师。
委托代理人陈芝，广东海鸿律师事务所工作人员。
原告（反诉被告）苏映玲诉被告（反诉原告）陈春菊恢复原状纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苏映玲的委托代理人林继敏、林钦成，被告（反诉原告）陈春菊的委托代理人王峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苏映玲诉称：2010年，苏映玲、陈春菊和嘉华花园23层业主姚育云先后通过拍卖程序，苏映玲购得嘉华花园3至22层产权，姚育云购得嘉华花园23层产权，陈春菊购得嘉华花园1、2层和地下车库产权。后汕头市中级人民法院发现将地下车库的全座共有面积（配电房、泵房、值日和水池）也出售给陈春菊不当，便撤销对该部分的拍卖，并向陈春菊退还相应房款。陈春菊取得嘉华花园1、2层及地下室部分产权后，便擅自将通往地下车库的两条消防楼梯和两个车辆出入口堵住，致使其他业权人无法使用地下室的配电房、泵房、值日和水池。一旦发生火灾，逃生通路也受到严重限制。另外，陈春菊未经相关部门批准和其他业主同意，擅自在嘉华花园南侧的通道搭建房屋，既影响整个小区的环境，也影响到小区车辆、行人的通行，一旦发生火灾，也阻碍了居民的逃生，救护车也无法进入，存在严重安全隐患。
诉讼请求：一、责令陈春菊打开通往地下室的四个通道，恢复原状；二、责令陈春菊将地下室配电房、泵房、值日和水池交由全座共有人共同使用、管理；三、责令陈春菊拆除私自搭建的位于嘉华花园南侧的房屋，恢复原状；四、诉讼费用由陈春菊承担。
苏映玲提交了以下的证据：
1.苏映玲身份证复印件，证明苏映玲的主体资格；
2.陈春菊的身份证复印件，证明陈春菊的主体资格；
3.移交财产清单，证明嘉华花园3-22层的房屋产权人是苏映玲；
4.执行裁定书复印件，证明陈春菊是嘉华花园1-2层及部分地下室的产权人；
5.房地产测绘成果报告书复印件，证明地下室配电房、泵房、值日和水池全座按比例分摊；
6．照片四张，证明地下室通道被陈春菊堵住及擅自搭建房屋。
陈春菊反诉称：汕头市嵩山路嘉华花园1层的梯（1）、门厅和梯（2）、门厅；2层的梯（1）和梯（2）；3至23层的电梯及梯间（1）和电梯及梯间（2）是该大厦内的道路，属于业主共有，不属苏映玲的产权范围。其中，梯（1）包括1条人行楼梯和2条电梯。但是，陈春菊发现，自2012年4月起，苏映玲就在梯（1）、门厅南、北两个门处各擅自安装了一个铁门，在梯（1）、门厅处擅自拆除原有的男卫生间、女卫生间、值日房后再占有门厅其他地方擅自建设放置高压变器的配电站，在梯（1）人行楼梯的1楼和天面擅自安装2个铁门，又用4部电梯运送泥沙进行建设，导致电梯损害严重。自2012年8月起，又发现苏映玲以一平方米五千多元的高价倒卖其购买的房屋。企图把矛盾、危险转嫁给他人、引向社会。陈春菊认为：一、嘉华花园梯（1）、门厅的南、北大门，梯（1）人行楼梯、梯（1）的2部电梯都是建筑物内的公用道路，苏映玲在未经其他业主同意的情况下，在南、北大门处擅自安装铁门，在梯（1）处擅自安装2处铁门，侵害了业主的通行权利、造成消防隐患，系违法处分建筑物中业主共有部分的行为。根据《物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”、第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。”、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”陈春菊请求法院支持诉求一、二，判令苏映玲进行拆除，恢复原状。
二、在梯（1）、门厅处擅自拆除原有的男卫生间、女卫生间、值日房后再占用门厅其他地方擅自建设放置高压变压器的配电门站，则侵害了业主的共有权、造成建筑、消防隐患，系违法占用、处分建筑物中业主共有部分、改变其使用功能的行为。根据《物权法》第七十条、第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，陈春菊请求法院支持诉求三，判令苏映玲进行拆除，恢复原状。
三、电梯是所有业主的共有财产，苏映玲损坏了该2部电梯，根据《民法通则》第一百一十七条第二款规定“损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。”，陈春菊请求法院支持诉求四，判令苏映玲进行修理，恢复原状。
诉讼请求：一、判决苏映玲拆除位于汕头市嵩山路嘉华花园梯（1）、门厅的南、北门的二个铁门，恢复原状；二、判决苏映玲拆除位于汕头市嵩山路嘉华花园梯（1）二条消防楼梯中通向地下室的楼板和砖墙、拆除通向天面门口的二个门；三、判决苏映玲重建嘉华花园梯（1）、门厅中的男卫生间、女卫生间、值日房，恢复原状；四、判决苏映玲修复嘉华花园梯（1）的2部电梯，让其符合安全标准，恢复原状；五、判决苏映玲承担诉讼费用。
陈春菊提交了以下的证据：
1.嘉华花园梯（1）、门厅的南、北门处的铁门照片，证明苏映玲就在梯（1）、门厅南、北两个门处各擅自安装了一个铁门；
2.嘉华花园一层建筑平面图，证明一层原有男卫生间、女卫生间、值日房。
经开庭质证，陈春菊对苏映玲提交的证据1—4没有异议，对证据5有异议，该证据不能证明陈春菊没有分摊门厅1依据，不能证明陈春菊没有分摊梯间1、2，不论陈春菊是否分摊门厅1、梯间1、2，作为同一住宅小区住户，陈春菊都有该建筑物通行权利，陈春菊通行权与是否共有面积无关，对证据6有异议，关于车库出入口两张照片排号10、12予以确认，是我方管理财产，与苏映玲使用地下室共有面积无关，其他照片不予确认。苏映玲对陈春菊提交的证据1真实性无异议，认为两个铁门并没有对陈春菊造成什么妨碍，根本没有拆除必要，对证据2真实性有异议，因为陈春菊没有提供原件进行核对，与房地产测绘报告书有出入，该图纸不能作为证据使用。
诉讼期间，本院向汕头市公安消防局发函调查汕头市嵩山路嘉华花园消防验收情况，该局作出复函。
对汕头市公安消防局的复函，苏映玲没有异议，陈春菊对真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。
本院确认苏映玲、陈春菊提交的证据，汕头市公安消防局的复函可以作为认定事实的依据。
本院查明：2008年1月22日，汕头市中级人民法院作出（1999）汕中法执字第226号恢字1号之四《执行裁定书》，裁定内容为：被执行人汕头经济特区大兴厂房开发有限公司所有的汕头市嵩山路嘉华花园一层792.91平方米、二层1380.38平方米、4E房201.73平方米、地下车库1086.73平方米房地产的所有权归买受人陈春菊所有，上述房地产所有权自2008年1月22日起转移。
2010年5月14日，依据（2010）汕中法执指字第1号《移交财产清单》，苏映玲接收了汕头市嵩山路40号嘉华花园第一栋3-22层每层的Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ共8０套住房（面积为12625平方米）的房地产。2０12年5月25日，被告取得上述房产的《房地产权证》，地址为：汕头市龙湖区春泽庄中区17幢，证书附记载明：属确权发证遗留问题，本项目欠缺用地，规划、消防、质量竣工验收手续。
汕头市嵩山路40号嘉华花园与汕头市龙湖区春泽庄中区17幢系同一地址。
2012年12月7日，本院组织双方当事人到现场进行勘验，现状为：陈春菊在嘉华花园第一栋梯（1）门厅南、北门处安装二个铁门；梯（1）共有两条楼梯，该两条楼梯通往地下室处被封堵；消防楼梯在天面门口被苏映玲安装了装锁的门；现场未发现2部电梯被损坏。
诉讼期间，本院向汕头市公安消防局发函调查汕头市嵩山路40号嘉华花园配电房是否符合消防安全要求及该花园消防验收情况，汕头市公安消防局向本院复函：“经查阅档案资料和现场实地检查，现就汕头市嵩山路40号嘉华花园（春泽庄中区17幢）及配电房有关问题答复如下：一、位于汕头市嵩山路40号嘉华花园（春泽庄中区17幢）未在我局办理过消防验收手续；二、设在汕头市嵩山路40号嘉华花园（春泽庄中区17幢）首层的配电房不符合消防安全要求。根据《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）第7.6.7条规定，高层建筑中其他特殊重要设备室应设置气体灭火系统，配电房属于其他特殊重要设备室。位于汕头市嵩山路40号嘉华花园（春泽庄中区17幢）配电房没有设置气体灭火系统，不符合消防安全要求。’’
本院认为：《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，汕头市嵩山路40号嘉华花园（汕头市龙湖区春泽庄中区17幢）项目欠缺用地、规划、消防、质量竣工验收手续，不具备合法使用条件，由此引发的本案争议，不属于人民法院受理范围，原告可以向有关机关申请解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项的规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：
一、驳回本诉原告苏映玲的起诉。
二、驳回反诉原告陈春菊的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
审 判 长 吴丽萍
代理审判员 陈嘉燕
人民陪审员 杨小伊
二〇一三年六月十八日
书 记 员 杨文健
附件：
相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：
（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；