北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）顺民初字第13437号
原告（反诉被告）唐振合，男，1948年10月24日出生，身份号码：xxx。
原告（反诉被告）高泽荣，女，1947年8月2日出生，身份号码：xxx。
被告（反诉原告）许巍，男，1982年11月10日出生，身份号码：xxx。
被告（反诉原告）司博钰，男，1988年3月17日出生，身份号码：xxx。
被告（反诉原告）王理海，男，1986年11月2日出生，身份号码：xxx。
三被告（反诉原告）之委托代理人林丽，北京京法律师事务所律师。
三被告（反诉原告）之委托代理人王友刚，男，1979年4月29日出生。
原告（反诉被告）唐振合、高泽荣与被告（反诉原告）许巍、司博钰、王理海返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐振合、高泽荣，被告许巍、司博钰、王理海的委托代理人林丽、王友刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐振合、�泽荣共同诉称：2006年9月12日，二原告与三被告签订租赁合同，约定二原告将位于顺义区木林镇x庄村x街x号房屋、院落及院落内外的附属物出租给三被告。租赁期限自2006年9月12日至2026年9月12日。经（2012）顺民初字第5614号、（2012）二中民终字第13829号民事判决书判决该合同无效。此后，二原告多次要求三被告腾退租赁合同所涉房屋、院落及相关附属物，但三被告以各种理由拒绝腾退。原告认为，公民的合法财产受法律保护，故依法诉至贵院，请求判令：1.三被告立即腾退坐落于顺义区木林镇x村x街x号房屋、院落及院落内外的附属物；2.三被告支付自2006年9月12日至实际腾退之日止房屋、院落及附属物的使用费7.2万元。
被告许巍、司博钰、王理海共同辩称：第一项请求不同意，如果腾退房屋，原告需要赔偿被告宅基地区位补偿款等损失。因为自2006年以来，涉诉房屋已�增值了。另外，我方对房屋还进行了装修、改造并移栽了苗木，该部分损失需要赔偿。关于涉诉房屋，被告已经给了原告9万元，要求原告赔偿自2006年12月份以来该笔费用的利息损失。第二项请求也不同意，因为过错在于原告，我方已经支付原告租金了。
反诉原告许巍、司博钰、王理海共同反诉称：反诉人与被反诉人返还原物纠纷一案，经反诉人申请，贵院委托评估机构对涉诉宅院、房屋及附属物的价值进行了评估，现该评估结果已经明确了涉诉宅院及其内附设施、植物的现价值，故反诉人请求法院判令：1.被反诉人给付反诉人顺义区木林镇x村x街x号宅院中房屋（含新建房屋）、装修、附属设施、植物等补偿款共计522120元并承担评估费11140元；2.诉讼费由被反诉人承担。
反诉被告唐振合、高泽荣共同辩称：不同意反诉人的反诉请求，我方只同意返还地上物的钱，不同意赔偿损失。
经审理查明：
2006年9月12日，高泽荣、唐振合与许巍、司博钰、王理海签订租赁合同，约定高泽荣、唐振合将位于顺义区木林镇x村x街x号的房屋、院落及院落内外的附属物出租给许巍、司博钰、王理海。租赁期限自2006年9月12日至2026年9月12日。合同到期后，如未遇到国家征地拆迁，本合同租赁期限自然延长至国家认可本房产及院落办理产权过户手续完毕时止。2006年9月12至2026年9月12日租金为2万元，2026年9月12日至2046年9月12日租金为3万元，2046年9月12日至本房产及院落办理产权过户手续完毕时止租金为4万元。合同另约定，本合同有效期内，如国家法律、法规允许，涉诉房产以买卖方式转让给许巍、司博钰、王理海。高泽荣、唐振合应积极协助许巍、司博钰、王理海办理过户手续，合同约定的全部租金作为购买房产的足额房款。合同有效期内，如遇拆迁�高泽荣、唐振合所收租金及预收的租金不再退还，拆迁费及各种补偿费归许巍、司博钰、王理海所有。高泽荣。唐振合不干预许巍、司博钰、王理海对涉诉房屋的装修、改造及新建行为。高泽荣、唐振合在合同甲方处签字。乙方在合同处签字为许文生（代）、崔凤茹代、王金全代。许巍、司博钰、王理海认可上述三人的代签行为。合同签订后，许巍、司博钰、王理海给付高泽荣、唐振合9万元。后许巍、司博钰、王理海即占有、使用涉诉宅院至今，期间对房屋进行了装修、改造，并在涉诉宅院栽种了树木。
2012年4月9日，高泽荣、唐振合以房屋租赁合同为由将许巍、司博钰、王理海诉至本院，要求确认双方签订的租赁合同无效。本院以（2012）顺民初字第5614号判决书确认双方签订的租赁合同实为房屋买卖合同并确认合同无效。后许巍、司博钰、王理海不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院，该院以（2012）二中民终字第13829号判决书维持原判。
本案审理中，原告另提供（2005）顺民初字第1885号民事调解书以证明涉诉房屋交付被告时经过了装修，被告不认可其证明目的和与本案的关联性，并认为在占有涉诉房屋期间，被告对房屋进行了重新装修；提供村委会的证明以证明涉诉房屋的租金为每月1000元并用以佐证其第二项诉讼请求，被告认为村委会证明没有法律效力，而且涉诉合同为房屋买卖合同，不涉及租赁费用问题。被告另提供房屋装饰装修工程施工合同和房屋装修改造明细以证明对房屋进行过装修和装修的费用，原告不认可该证据的真实性；提供苗木供应及栽植合同和栽植苗木表、苗木款票据等，证明其在涉诉宅院栽种苗木的价值投入，原告亦不认可该证据的真实性。经许巍、司博钰、王理海申请，本院委托北京市国�信价格评估有限公司对涉诉宅院内的房屋、附属建筑物（含装修和区位补偿）以及院内种植物的价值进行了评估。评估过程中，原告称涉诉房屋建于1985年，据此得出的房屋及附属物重置成新价为168580元；被告认为涉诉房屋建于1993年，据此得出的房屋及附属物重置成新价为180390元。宅基地区位价补偿为341730元。
上述事实，有双方当事人陈述、租赁合同、（2012）顺民初字第5614号民事判决书、（2012）二中民终字第13829号民事判决书、证明、装饰装修工程施工合同、价格评估结论书等证据在案佐证。
本院认为：
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案涉诉合同已经人民法院生效判决确认为农村房屋买卖合同并确认无效，故被告许巍、司博钰、王理海应将涉诉房屋及院落腾退给原告唐振合、高泽荣。但合�无效后三被告所给付的房屋价款及相应损失，应当由原告唐振合、高泽荣予以返还和赔偿。具体数额，本院参照评估结论予以酌定。关于房屋的建造时间，涉诉宅基地使用证颁发的时间为1993年以前，当时即建有涉诉房屋，故房屋的建造时间应当在1993年以前，本院对于二原告所称房屋建于1985年的时间点予以确认，相关房屋重置成新价按照该时间点予以确定。关于涉诉宅院内外的附属物（含所种植的树木），为充分发挥其经济价值，以保持现状为宜，故被告许巍、司博钰、王理海在腾退时应当将其一并交与原告唐振合、高泽荣处置，由原告唐振合、高泽荣对被告许巍、司博钰、王理海给予折价补偿，相应价款本院参照评估结论予以认定。因本案涉诉合同实质为买卖合同，故原告关于房屋、院落及附属物使用费的请求没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起三十日内，被告许巍、司博钰、王理海将位于北京市顺义区木林镇x庄村x街x号的房屋、院落及院落内外的附属物（含所种植的树木）一并返还、腾退给原告唐振合、高泽荣；
二、自本判决生效之日起三十日内，反诉被告唐振合、高泽荣给付反诉原告许巍、司博钰、王理海涉诉房屋、附属物重置成新价及损失共计四十万七千元；
三、驳回原告唐振合、高泽荣之其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告许巍、司博钰、王理海之其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费一万一千四百四十元，由反诉原告许巍、司博钰、王理海负担五千七百二十元（已交纳），反诉被告�振合、高泽荣负担五千七百二十元，于本判决生效之日起七日内直接给付反诉原告许巍、司博钰、王理海。
本诉案件受理费一千六百元，由原告唐振合、高泽荣负担八百元（已交纳），被告许巍、司博钰、王理海负担八百元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费九千零二十一元，由反诉原告许巍、司博钰、王理海负担四千五百一十元（已交纳），反诉被告唐振合、高泽荣负担四千五百一十一元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 白 玉 龙
人民陪审员 牛 德 明
人民陪审员 刘 德 帮
二〇一三年十二月十七日
书 记 员 孙�留意