甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）甘10民终154号上诉人（原审被告）高红梅，女，汉族，正宁县山河镇人，农民。上诉人（原审被告）杨旭斌（系高红梅丈夫），男，汉族，正宁县山河镇人，农民。被上诉人（原审原告）薛楠楠，男，汉族，正宁县周家镇人，农民。原审被告张晓军，男，汉族，正宁县山河镇人。上诉人高红梅、杨旭斌因与被上诉人薛楠楠、原审被告张晓军房屋租赁合同纠纷一案，不服正宁县人民法院（2015）正民初字第886号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人高红梅、杨旭斌与被上诉人薛楠楠到庭参加了诉讼，原审被告张晓军表示不参加庭审活动，本案依法缺席审理，现已审理终结。原审法院审理查明：正宁公路段一楼一号房屋所有权系该单位。2005年12月31日张晓军从正宁公路段租赁该房屋后转租给他人。2006年6月1日高红梅从他人处转租了该房屋用于经营服装生意。后张晓军与正宁公路段每两年续签一次《房屋租赁合同》，高红梅也每两年与张晓军续签一次合同。2013年1月1日张晓军与正宁公路段续签了《房屋租赁合同》，租赁期限为2013年1月1日至2014年12月31日，张晓军、高红梅续签的租赁合同期限届满之日也为2014年12月31日。2014年4月3日薛楠楠与高红梅达成转让协议，并在取得房屋第一承租人张晓军的同意后，双方签订《房屋转让合同》由薛楠楠租赁该房屋，合同约定薛楠楠支付高红梅59000元转让费，转让范围包括房屋内装修及门牌。合同签订时薛楠楠向高红梅支付定金10000元。此后薛楠楠又与张晓军补签了《房屋租赁合同》，所载租赁期限为2012年12月31日至2014年12月31日。4月30日薛楠楠向高红梅、杨旭斌支付了下欠的转让费49000元及从2014年4月30日至2014年12月31日的房屋租赁费15263元，共计64263元。薛楠楠转租该房屋后经营“超娃酿皮大王加盟店”。12月31日租赁期限届满后，正宁公路段通知薛楠楠交付房屋。2015年9月14日，薛楠楠与正宁公路段达成调解书协议，由薛楠楠无条件交回租赁的房屋及钥匙，薛楠楠承租经营期间装修等其他一切费用与正宁公路段无关，但正宁公路段不得向薛楠楠索要任何费用，包括房屋超占期间的租赁费。9月25日，薛楠楠提起起诉。另查明：2013年7月14日，中央办公厅印发了中办发〔2013〕17号《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》，要求全国各级党政机关及其派出机构、直属事业单位及工会、共青团、妇联等人民团体，自该通知印发之日起，对已经出租、出借的办公用房到期应予收回，租赁合同未到期的，到期后不得续租。原审法院审理认为：本案焦点是：一、高红梅、杨旭斌是否应向薛楠楠返还59000元转让费；二、张晓军在本案中是否应承担连带责任。关于高红梅、杨旭斌应否返还薛楠楠转让费。本案事实已查明，高红梅、杨旭斌系夫妻关系，收取薛楠楠下欠转让费49000元及从2014年4月30日至12月31日房屋租赁费15263元系二人共同所为，故高红梅、杨旭斌辩解杨旭斌不是适格诉讼主体的主张不能成立。薛楠楠与高红梅签订的房屋转租合同系双方的真实意思表示，内容真实，且该转租得到了承租人张晓军与薛楠楠补签合同的书面确认，出租人正宁公路段在涉案合同履行期间也一直未提出异议，故薛楠楠与高红梅所签房屋转租合同合法有效，双方均应按约定履行各自义务。但在剩余租期仅余八个月的情形下，高红梅就其原经营服装时对门店所做的装修与门牌以59000元的价款转让给薛楠楠用于经营酿皮生意，对于该转让价款是否物有所值，薛楠楠虽未提出异议，却正如高红梅辩解所述，是因为看中了该房屋所在的地理位置及商业价值，才以此价款接受转让。在此，薛楠楠明显是看到了高红梅连续多年来一直续租该房屋，轻信自己转租八个月的期限届满后亦能如高红梅一样可以续租。但在合同履行期满后，由于出租人正宁公路段执行中央办公厅清理办公用房的通知，致使涉案房屋在租赁期满后因为国家政策变化而不能再续租，该情形薛楠楠在订立合同时无法预见。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，结合涉案合同已履行完毕，及薛楠楠在合同签订时疏于大意的过失、租赁期满后又无偿使用该房屋八个多月等情形，根据公平原则，酌定由高红梅、杨旭斌返还薛楠楠一半转让费，即29500元。关于张晓军应否承担连带责任。涉案房屋转租合同系薛楠楠与高红梅所签，其中转让费59000元亦由高红梅、杨旭斌收取。薛楠楠虽曾与张晓军就此补签了房屋租赁合同，但补签的合同仅能证明高红梅向薛楠楠转租房屋的事实得到了张晓军的书面同意与确认，张晓军并非涉案转租合同主体，亦未实际收取过薛楠楠的转让费。故薛楠楠请求由张晓军承担连带责任的主张无事实和法律依据，不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决：一、高红梅、杨旭斌在本判决生效后5日内返还薛楠楠转让费29500元；二、驳回薛楠楠其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1280元，由薛楠楠负担640元，高红梅、杨旭斌负担640元。上诉人高红梅、杨旭斌不服上述判决，提起上诉称：房屋转让合同是高红梅与薛楠楠签订与杨旭斌无关，杨旭斌不是适格的诉讼主体。原审判决退还一半转让费用无法律依据。请求：撤销（2015）正民初字第886号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。被上诉人薛楠楠答辩认为原审判决正确。请求：驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《房屋转让合同》、收据等证据在卷佐证，上述证据已经原审法院庭审质证、认证，本院予以确认。本院认为，本案二审中当事人争议的焦点问题是：1、杨旭斌是否本案适格的诉讼主体；2、原审判决返还29500元转让费是否适当。关于杨旭斌是否本案适格的诉讼主体的问题。经查，高红梅与杨旭斌系夫妻关系，其二人共同收取薛楠楠房屋转让费并出具了书面收条，杨旭斌虽未在《房屋转让合同》上签名，但其实际参与了房屋转让事宜并与高红梅共同收取了转让费，故杨旭斌作为本案被告，诉讼主体适格。高红梅、杨旭斌上诉认为杨旭斌不是适格诉讼主体的理由不能成立。关于原审判决返还29500元转让费是否适当的问题。2014年4月3日，高红梅与薛楠楠签订房屋转让合同，将原公路段一楼一号门面房转让给薛楠楠，随后收取了转让费59000元及2014年4月30日至2014年12月31日房租费15263元。2014年12月31日房屋租期满后，薛楠楠被告知交回房屋不再出租。原审法院已查明，该房屋转让前高红梅经营服装，转让后薛楠楠经营餐饮，二者经营种类及范围均不相同，不存在无形资产的转让。且薛楠楠使用房屋仅为8个月，但支付空房转让费达59000元，有失公平，原审法院依据公平原则判决由高红梅、杨旭斌酌情返还薛楠楠房屋转让费的一半即29500元基本适当。综上，原审判决事实清楚，程序合法，适用法律正确，判处适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1280元，由上诉人高红梅、杨旭斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 军审 判 员  郭立品代理审判员  赵 敏二〇一六年四月七日书 记 员  苏 妍