黑龙江省海林市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第282号
原告任师锋，男，1985年3月10日出生，汉族，无固定职业。
委托代理人任恩嵊，（与原告系父子关系）海林市城区法律服务所法律工作者。
被告任虹，女，1981年6月25日出生，汉族，无固定职业。
委托代理人郑秀芝，黑龙江宏硕律师事务所律师。
被告刘奎花，女，1964年9月21日出生，汉族，无固定职业。
委托代理人刘桂英，女，汉族，无固定职业。
被告韩永盛，男，1981年12月15日出生，汉族，无固定职业。
原告任师锋与被告任虹、刘奎花、韩永盛房屋买卖合同纠纷一案，本案于2015年6月4日被牡丹江市中级人民法院发回我院重审，本院于2015年7月2日立案受理，依法组成合议庭，并于2016年4月1日公开开庭审理了本案。原告任师锋及其委托代理人任恩嵊，被告任虹的委托代理人郑秀芝，被告刘奎花及其委托代理人刘桂英，被告韩永盛到庭参加诉讼。于2016年4月28日经本院审判委员会研究决定。本案现已审理终结。
原告任师锋诉称：原告与被告任虹系姐弟关系，其母亲杜秀兰有一座二层楼，母亲杜秀兰于2005年5月5日去世，该房应由姐弟俩共同继承，原告于2013年6月10日听说二层楼要动迁，就找房照，没有找到，原告找其姐姐任虹要房照，被告任虹却说，把房屋以买卖房屋的形式抵押给被告刘奎花了，此种行为侵害了原告的合法权益。
诉讼请求：1、请求依确认二被告签订的房屋买卖协议无效，返还房屋；2、本案诉讼费由被告承担。
诉讼中原告明确诉讼请求：1、请求依法确认被告任虹与被告刘奎花签订的房屋买卖协议无效，被告刘奎花与被告韩永盛签订的房屋买卖协议无效；2、本案诉讼费由被告承担。
被告任虹辩称：我对原告的诉求没有异议。我母亲留下的遗产确实与原告共同继承。是被告刘奎花诱导我，让我把楼房以买卖形式抵押给她，过户到她名下，她能拿房照贷出款来，然后拿一部分钱给我做生意，挣钱后，还我钱再把楼房返给我。当时我母亲已经过世，我以我母亲的名义与刘奎花办理了过户，这一行为是无效的。刘奎花在无效协议的基础上私自转移他人应是无效的。
被告刘奎花辩称：1、我花了11万元通过原告的父亲任恩嵊购买的该房，当时我不知道原告的母亲去世，也不知道房证是原告母亲的名字，过户是由任恩嵊负责。任恩嵊卖房时，原告与被告任虹均与其共同生活，不可能不知道此事，而且时隔8年，原告才知道也不符合常理；2、2005年10月我买了该房，2013年5月我将房屋卖给了被告韩永盛，并过户到他的名下。房价翻倍，因此，原告是见利忘义；3、原告的父亲任恩嵊和被告任虹占该房继承份额的六分之五，依据物权法的规定，不构成无权处分。并且房屋产权已过户，买卖协议已全部履行完毕；4、根据相关法律规定，出卖他人之物的合同应当认定有效，法院不应支持原告的无效主张。
被告韩永盛辩称：房子当时买的时候，我跟刘奎花商量价格是32万元，我先拿的房照，到房产看是否有抵押，房产说可以正常过户，这样买的房子，我认为买房子是善意取得，之前我也不知道这房子有这么多纠纷，但是我认为房产部门颁发的房照是有法律依据的，而且当时房照是在刘奎花本人过在我名下，在这次房屋买卖中，我认为没有任何义务去查房子的来历，最后我相信法院的公平公正。该房屋当初与刘奎花签订协议的时候，我交付2万元定金，剩余30万元在房产办理完登记过户后，我在海林农业银行向刘奎花转账支付30万元整。
结合各方分歧意见，确定本案争议焦点为：1、第一被告与第二被告之间是房屋买卖是否有效；2、刘奎花与被告韩永盛房屋买卖协议是否有效；3、原告的诉讼请求是否得到支持。
审理中，原告任师锋为支持其主张，向法庭举证如下：
证据一、结婚证、户口本、继承证明、泡子村委会证明各一份，授权委托书一份，海林镇医院出具证明1份，证明：1、杜秀兰是原告任师峰、被告任虹的母亲，杜秀兰于2005年5月5日病故；2、杜秀兰的遗产应由原告任师峰、被告任虹共同继承；证明任恩嵊与杜秀兰系夫妻关系；3、证明原告任师锋与被告任虹是任恩嵊和杜秀兰的子女；3、任恩嵊与杜秀兰系夫妻关系，有二位子女，二处房产，杜秀兰的遗产任师锋、任虹都享有继承权。杜秀兰是泡子村村民，父母早已去世。2005年5月2日杜秀兰生前遗嘱一份，证明福利村二层楼所有权人是杜秀兰，立遗书该楼房由女儿任虹继承30%，儿子继承70%，不让其丈夫继承。
被告任虹无异议。
被告刘奎花对户口簿、结婚证无异议，村民委员会证明无异议，对继承证明有意义，该继承证明是证人证言，证人需要出庭作证，任恩嵊是原告的父亲，又是委托代理人，不具有证人身份，不具有证明效力。继承法25条规定，放弃继承必须在遗产处理前做出明确表示，否则视为继承。此房屋由任恩嵊和任虹于2005年10月20日出售给刘奎花，如果任恩嵊放弃应在此前做出明确表示，任恩嵊是在2013年9月7日时隔8年做出放弃继承证明，不符合法律规定。海林镇中心卫生院证明有异议，证明杜秀兰死亡应以死亡证明、火化证明为依据，只有医院证明不具有法律效力。授权委托书有异议，本份遗嘱如果真实存在，第一次开庭就应当提交法庭，5月3日杜秀兰病重的时候不可能说的那么清楚，杜秀兰已经去世，笔记无法鉴定，该遗嘱我方认为是伪造的，不合法，不能证明原告要证明的问题。
被告韩永盛无异议。
证据二、杜秀兰的房屋档案1份9张其中包括刘奎花房屋所有权证存根一份，契约书一份，证明，1、杜秀兰的一座二层楼（116平方）位于福利村前，属于自建。海林市新华北1委房权北字第5002242号，所有权人杜秀兰；2、有房屋档案证实该房确实属杜秀兰的遗产；3、该遗产房屋应由原告被告共同继承；4、第一被告不经原告同意无权处分该房屋；5、第一被告与第二被告于2005年10月20日在杜秀兰去世后在原告不知道的情况下私自签订以买卖房屋抵押的契约书。侵犯了原告的合法权利。按照法律规定实属无效合同，理应依法确认无效；6、任虹与刘奎花出具的借条上明确，以房屋抵押借款，还清借款，返还房屋。契约书上甲方是杜秀兰，乙方是被告刘奎花。杜秀兰已故，又以杜秀兰名誉签订，契约书显然不真实、不合法、再办理房屋登记过户根本无效；7、第二被告以欺诈手段骗取签订的假合同，而隐瞒真实情况，提供假材料骗取的房产执照，没有合法性，没有有效性；8、房屋买卖协议书上的签字不是向第二被告所说的是原告代理人任恩嵊所签的，可以申请对笔迹鉴定，8月1日第二被告与第三被告签订房屋买卖协议，该买卖合同刘奎花在取得无效的房屋产权证后于第三被告签订的合同是无效的，显失公平，内容虚假，该协议应属于无效协议，取得的房屋所有权证也是无效的。契约书甲方是杜秀兰，乙方是刘奎花，杜秀兰病故，又以杜秀兰名义签订契约书显然不真实，在办理房屋登记过户无效，而且任虹依据契约书约定的标的额向刘奎花借款，在借条上约定以房屋抵押借款，还清房款返还房屋。根据此份房屋档案契约书约定明确，实属抵押协议，而隐瞒真实情况，取得房产证没有合法性，没有有效性。
被告任虹无异议。
被告刘奎花有异议，房屋档案形式要件无异议，但是对证明问题有异议，该证据不能证明原告要证明的问题。原告在编造一个欠条，在口述一个欠条，客观不存在的一个欠条，所以证明的欠条说的事情是不存在的，是编造的事实，所以原告证明的问题不成立，法院不应采信。该房屋档案契约书的价格4万元是原告为了少交交易税和刘奎花签订的合同，属于阴阳合同，所以该价格和刘奎花和任恩嵊签订的协议11万元有出入，该契约书是任虹和任恩嵊当时在房产门口拿出的，说明任虹参与了该房屋买卖。
被告韩永盛没异议。
证据三、2005年11月20日台历一页，2013年6月19日案件调查证明存根一份，证明，2005年11月20日下午三点，刘奎花到我办公室，让我以去世的妻子杜秀兰名义把福利村二楼给他写一份假契约书，刘奎花声称此契约书去尚志朋友处所要欠款，要买房用款，契约书的日期让提前写到2005年10月20日，按照刘奎花的意思只写一份草稿契约书交给刘奎花，当时我明知契约书是无效的，也有怀疑怕后患，才在当日的台历上做了记载，刘奎花以此契约书日期把还款收条上的2002年10月20日涂改为2005年10月20日，证明契约书是假的，不存在买卖房屋，2002年10月20日的收条是还款收条，不是交纳房款的收条，因没有注明房款的字样，2002年涂改为2005年就是无效证据，契约书上刘奎花的名字和中间人名是后填上去的，由此证明刘奎花诈骗。证明2013年6月19日到房产办调取房屋档案，2013年6月26日向法院起诉，刘奎花得知后，通过其侄子刘兴利局长到法院有关部门运作，恶意串通他人于2013年8月1日签订虚假合同。
被告任虹无异议。
被告刘奎花对日历有异议，该份证据是任恩嵊本人伪造的，在第一次海林法院开庭的时候，刘奎花当时没有找到与任恩嵊在2005年10月20日的契约书，第二次开庭刘奎花找到买卖房屋的合同契约书，所以任恩嵊第一次开庭没有拿出这份自己书写的所谓的合同，是在第二次开庭后，根据刘奎花提供的证据自己伪造的一份证据，所以该份证据不具有法律效力，内容不真实不合法，要求法院依法调查追加原告的伪证责任。对案件调查存根，这是任恩嵊法律服务所的存根，到房屋档案调查，说有争议，刘奎花违法转卖房屋是不存在的，刘奎花是在2013年8月12日收到海林法院的举证通知书，刘奎花在2013年5月份将房屋卖给韩永盛，8月1日进行过户，所以原告证明问题不能证明要证明的问题。
被告韩永盛质证意见同被告刘奎花，与答辩意见一致。
对原告任师锋提供的证据，本院认为：证据一、对结婚证、户口本、村委会证明因被告无异议，本院予以采信。对于继承证明，是继承人任恩嵊亲自书写的放弃继承的证明，继承人有权放弃自己应继承的份额。本院予以采信。海林镇医院出具证明，是海林镇医院出具的证明，本院予以采信。证据二、被告任虹无异议，被告刘奎花对房屋档案形式要件无异议，本院予以采信。证据三、是本院依据原告的申请，到海林市房产局调取的证据，本院对形式要件予以采信，对证明的问题不予采信。2005年11月20日台历一页，是任恩嵊自己书写的，无其他证据佐证，本院不予采信。
被告任虹为支持其主张，向法庭举证如下：
证据一、唐琪证人证言一份，证明2005年10月中旬我开车拉任虹到二中东侧小二楼中，看到一妇女，任虹叫刘姨，刘女士和任虹说，你妈不在了，这楼房你没有能力管理，你把楼房抵押给我，与我写一个买卖合同过户给我名下，我能拿房照贷款，我给你拿一部分钱做生意，挣钱是你的，楼房交给我招学生，收费是我的，请你放心，房照是你妈的名字，写合同时也是写你妈的名字，只是走一个程序，你挣钱还给，我把楼返给你，如果这处动迁，把我给你的钱从动迁款中扣除，多余的都给你，这是我当时听见的。
原告任师峰对证人证言已经经过上次出庭举证质证、法官询问，证实的内容与房屋档案的契约书事实相符，证实的内容真实合法，如果向上次被告对证人说的，真是伪证，那么房屋档案中契约书可以作证，证明该证人证实的内容是真实的。
被告刘奎花有异议，证人证言必须出庭作证，不出庭作证的证人证言不能作为证据使用。证言叙述不真实刘奎花没有见过证人，证人所述内容是编造的。
被告韩永盛没有异议。
对被告任虹提供的证据，本院认为：该份证人证言因没有其他证据相佐证，被告刘奎花不认可该事实，本院不予采信。
被告刘奎花为支持其主张，向法庭举证如下：
房屋契约书、收条、房屋所有权证第24页各一份，证明，契约书是原告代理人任恩嵊亲笔签订的房屋买卖合同。2005年10月28日，任虹领取的，过户到刘奎花名下的房证，也参与了房屋买卖，是原告家人的真实意思表示。
原告有异议，认为这组证据证实了被告刘奎花的欺诈行为，她与任虹签订协议不让告诉家里的任何人，2005年10月20日，刘奎花对任恩嵊（原告父亲）说，尚志有人跟他合伙搞木材，并欠她20万，让任恩嵊给她写个契约书去要账。杜秀兰去世，被告刘奎花参加了葬礼。收条是任恩嵊亲笔写的，是基于上述情况才写的，收款人是杜秀兰不是任恩嵊，所以是无效的。
被告任虹对该组证据有异议，该契约书是否有效，应以房产登记的为准，一个房屋不可能有2份契约书。2份契约书相互矛盾，书写日期都是2005年10月20日，并且9万元整的收条，书写年月日有变更的痕迹，是2002年改为2005年。自相矛盾不能作为定案依据。该契约书甲方是杜秀兰，说明被告刘奎花对争议房屋的产权人是谁是明知的，在没有委托的情况下，由他人代替签名的情况，是违法的。该收据不能证明是购房款，不能证明是杜秀兰本人收到9万元，应属于无效。
被告韩永盛对该组证据无异议。
对被告刘奎花提供的证据，本院认为：房屋契约书、收条，原告的委托代理人任恩嵊承认是其本人书写，并签杜秀兰的名字，本院予以采信。对产权人为刘奎花的房屋所有权证存根，是在房产部门调取的，本院予以采信。
被告韩永盛为支持其主张，向法庭举证如下：
房屋买卖协议、收条、银行汇款凭证各一份，证明，房屋是正常买卖，32万元购买，善意取得，是通过银行转账30万元，2万元是现金给付。
原告任师峰对协议书有异议，与房屋档案中的合同书不一致，档案中约定的17.4万元，该合同约定的32万元，按照法律规定，属于逃税，属于无效合同。因为根据法律规定，该房屋原所有权是杜秀兰，任虹没有取得所有权不是产权人，无权处置该房屋，任虹与刘奎花签订合同无效，主合同无效，在与其他人签订合同，是规避法律的行为，韩永盛是被骗，不属于善意取得。
被告任虹同意原告的质证意见。
被告刘奎花无异议。
对被告韩永盛提供的证据，本院认为：房屋买卖协议是双方当事人真实意思表示，被告刘奎花认可收到房款32万元，本院予采信。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
1974年3月5日，原告的母亲杜秀兰与其父亲任恩胜（又名任恩嵊）结婚。婚后育有一子原告任师锋和一女被告任虹。2005年5月5日，杜秀兰在海林镇中心卫生院因病去世。杜秀兰生前在其名下有一处房产，房权证号为房权证北字第50022**号，位于海林市海林镇新华北区1委，建筑面积为116平米的二层房屋。作为法定继承人之一的任恩嵊书面声明自己放弃应当继承的份额，该房屋由其子女任师锋与任虹共同继承。2005年10月20日，案外人任恩胜（又名任恩嵊）以其妻子杜秀兰的名义与被告刘奎花签订了一份房屋买卖契约书，以11万元的价格将该房屋卖给被告刘奎花，刘奎花先付款9万元，其余2万元由对方办理过户后再给付。同时，原告的父亲任恩胜（又名任恩嵊）以杜秀兰的名义为被告刘奎花出具了9万元的收条一张。在办理过户时，被告任虹以其母亲杜秀兰的名义与被告刘奎花签订了一份房屋买卖契约书，将该房屋以4万元的价格（实际价格为11万元）卖给了被告刘奎花。2005年10月28日，该房屋过户到被告刘奎花的名下，并将房屋交付给刘奎花，被告刘奎花没有住，其侄子居住一段时间，后来将房屋对外出租。2013年8月1日，被告刘奎花与被告韩永盛签订房屋买卖合同，将该房屋以174000元（实际价格为32万元）的价格卖给韩永盛，将房屋交付给韩永盛，并于当日将房屋过户到韩永盛名下，现今被告韩永盛将文房屋对外出租。
另查明，诉争房屋系任恩嵊与杜秀兰夫妻共同财产，该房屋出卖后，任师峰同父亲任恩嵊在一起居住。
任恩嵊代杜秀兰与被告刘奎花于2005年10月20日签订的契约书与收条9万元是否是同一时间，任恩嵊明确表示不申请鉴定。
韩永盛支付购房款32万元，其中2万元支付的现金，30万元通过银行转账，被告刘奎花认可收到32万元房款。
本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，被告任虹以其母亲杜秀兰的名义代签与被告刘奎花签订的契约书（房屋）时，杜秀兰已经死亡，该契约书不是杜秀兰的真实意思表示，该契约合同应为无效合同。故原告要求：确认被告任虹与被告刘奎花签订的房屋买卖协议无效，本院应予支持。被告韩永盛与被告刘奎花签订房屋买卖合同，被告韩永盛支付合理价款并办理了过户手续，且已交付，符合《中华人民共和国物权法》关于善意取得的法律规定。故原告要求：确认被告刘奎花与被告韩永盛签订的房屋买卖协议无效的主张，本院不予支持。
被告任虹与刘奎花之间的房屋买卖合同无效，但已登记在刘奎花名下，产生了公信力，被告韩永盛误以为刘奎花是房屋所有权人，刘奎花将房屋以市场价格出卖给不知情的韩永盛，并且办理过户登记手续，韩永盛以善意第三人依法取得房屋所有权，原告任师峰不得向韩永盛主张要求返还房屋的主张，但原告任师峰有权以侵权或违约责任向刘奎花主张赔偿责任或违约责任。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、?第十四条，?第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认被告任虹与被告刘奎花于2005年10月20日签订的契约为无效；
二、确认被告刘奎花与被告韩永盛于2013年8月1日签订的房屋买卖合同为有效；
三、驳回原告任师锋其他诉讼请求。
案件受理费800元，保全费420元，合计1220元，由被告任虹负担610元，被告刘奎花负担610元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 宫立军
代理审判员 石秀华
代理审判员 许万福
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 吴 茜