上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终8301号
上诉人（原审被告、反诉原告）：孙淑萍，女，1963年6月23日生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：顾跃峰，上海市中天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：余盼，女，1990年6月18日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：叶宝强，上海力帆律师事务所律师。
上诉人孙淑萍因与被上诉人余盼房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初15715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
孙淑萍上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人原审反诉请求。事实和理由：根据本案双方签订的补充协议约定，双方明知房屋存在租赁情况，而且租客自己去办理了租赁备案登记，上诉人与租客沟通让其去除备案登记，但租客不愿意。被上诉人余盼贷款不成的原因在于自身贷款资格问题以及房屋属于限制交易类型，房屋产证明确动迁安置房三年以后才能交易，所以贷款不成责任不在上诉人。中介、被上诉人明知房屋属于限制交易而签约，而且被上诉人贷款不成亦未将房款以现金方式支付上诉人，构成违约，上诉人有权解除合同。
被上诉人余盼辩称，其不同意上诉人孙淑萍的上诉请求。房屋存在租赁关系与存在租赁备案登记不同，被上诉人在签订合同之后通过拉产调信息才知道房屋存在租赁备案登记。银行通知被上诉人因为租赁备案而贷款阻碍时，被上诉人才知道租赁备案妨碍贷款。由于房屋满足动迁协议与大产证满三年的条件，故交易中心答复可以办理过户手续，上诉人基于此与被上诉人签订房屋买卖合同。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
2016年8月，余盼向一审法院起诉请求：1、孙淑萍继续履行就坐落于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）所签订的《上海市房地产买卖合同》；2、孙淑萍协助余盼办理系争房屋的产权过户手续。
一审审理中，孙淑萍提起反诉，要求法院判令：1、解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》；2、余盼支付逾期付款违约金人民币3,660元（1,220,000元×0.03%/天×10天）；3、余盼支付赔偿金300,000元（1,500,000元×20%）。
一审法院认定事实：系争房屋权利人为孙淑萍。2015年1月26日，系争房屋经核准登记有房屋租赁状况信息，出租方为孙淑萍，承租方为案外人徐某，租赁期限从2014年6月15日至2017年6月15日止。
2016年4月15日，余盼作为买受人（乙方）与孙淑萍作为卖售人（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定孙淑萍将其所有的系争房屋出售于余盼，房屋面积72.81平方米，交易总价为1,750,000元。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2016年7月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第三款约定，乙方逾期未履行合同约定的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方未付款的日万分之三计算，违约金自本合同所约定的乙方应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止。逾期超过拾日后乙方仍未履行合同约定的，除乙方应向甲方支付拾日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起叁日内向甲方支付。补充条款（一）第4条约定，如果乙方申请的贷款金额未获通过或者通过的贷款额度不足其申请额度的，则乙方应在银行作出上述决定后最晚不迟于2016年7月31日将不足申请贷款金额部分直接以现金方式支付甲方。补充条款（一）第10条约定，甲方确认该房地产无租赁备案登记。附件三付款协议约定，签订本合同时，乙方已支付定金100,000元，签订本合同后十日内，乙方应向甲方支付购房款430,000元，上述款项构成首期购房款530,000元；乙方以贷款方式支付1,220,000元。
同日，双方签订《房地产买卖合同之补充协议》一份，该协议第一条约定，孙淑萍于签订房地产买卖合同后十日内向余盼支付搬迁及装修补贴费250,000元。第五条约定，鉴于该房地产内已设定租赁关系且余盼、孙淑萍双方已约定在孙淑萍收到各期购房款后三个工作日内办理交房。故在交房当日，余盼应与承租方签订租赁主体变更合同，并继续履行原租赁合同。孙淑萍应将该租赁关系中的租赁保证金于交房时交给余盼。
一审审理中，双方均确认真实交易价格为1,500,000元，买卖合同中作高房价是为了余盼多贷款。
余盼于2016年4月15日支付购房款70,000元，又于2016年4月16日支付购房款60,000元，共计130,000元。嗣后，余盼通过向孙淑萍借取400,000元再支付给孙淑萍的方式，制作了共计支付530,000元首付款的流水。余盼、孙淑萍均确认余盼实际仅支付130,000元购房款。
2016年6月7日，余盼个人贷款业务申请被案外人Z公司上海市分行审查退回，退回意见载明：“退回。进一步补充调查房屋现有使用情况，核实现有租赁行为”。
一审审理中，孙淑萍称其事先并不知晓系争房屋上存有租赁备案，余盼将此事告知孙淑萍后，孙淑萍积极与承租人联系，要求承租人撤销租赁备案，但承租人予以拒绝，故贷款不能获批并非孙淑萍责任导致。同日，上海市房屋状况信息中心向余盼出具《查询结果》一份，载明余盼名下在本市并无住房。
2016年7月31日，孙淑萍向余盼邮寄《通知书》一份，载明因余盼未能按照合同约定于2016年7月31日支付1,370,000元房款，并办理过户手续，其向余盼主张违约金。
一审审理中，余盼为证明其具有履约能力，将剩余房款1,370,000元支付至法院账户。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人双方均有法律约束力。根据《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》约定的内容及当事人的陈述，双方之间就系争房屋所约定的真实交易价格为1,500,000元。双方在《上海市房地产买卖合同》中载明的房屋总价为1,750,000元，该条款做高房价系为多申请贷款，应属无效，应以双方的真实意思表示1,500,000元确定为房屋总价。但房屋总价条款的无效并不影响该买卖合同其他条款的效力。
本案中，双方的主要争议在于余盼是否存在违约行为致使孙淑萍享有了合同的解除权？对此，法院认为，余盼不存在违约，孙淑萍无权要求解除合同。理由如下：首先，按照双方之间《上海市房地产买卖合同》补充条款（一）第10条的约定，孙淑萍确认系争房屋上无租赁备案登记。但实际情况是，确因系争房屋上存有租赁备案登记并影响了余盼的贷款申请获批。孙淑萍存在违约，而非余盼。孙淑萍称余盼早已知晓租赁备案登记事宜，但未提供任何证据予以证明，一审法院对此不予采信。反而孙淑萍作为出租方是知道或者应当知道系争房屋上登记有租赁备案。但孙淑萍在本案一审审理中却称其在与余盼签订买卖合同时并不知晓该租赁备案登记，故可以判断出，孙淑萍并未在签订买卖合同时向余盼披露过租赁备案登记事实；其次，按照合同约定，余盼可以通过申请贷款的方式支付部分房款，对此，孙淑萍应予必要的配合及协助满足余盼的贷款要求。因系争房屋上存有租赁登记备案影响了余盼的贷款申请获批，孙淑萍在知晓后应当积极注销该租赁备案登记，以便余盼能重新申请贷款。但孙淑萍非但没有注销租赁备案登记，反而要求余盼以现金形式支付房款，剥夺了余盼可通过贷款形式支付房款的合同权利。此系孙淑萍存在违约，而非余盼。虽然，双方之间的买卖合同约定若余盼申请的贷款金额未获通过或者通过的贷款额度不足其申请额度的，则余盼应最晚不迟于2016年7月31日将不足申请贷款金额部分直接以现金方式支付孙淑萍，但该条款针对的系因余盼自身原因导致贷款申请无法获批。显然不能适用于因孙淑萍违约导致的余盼贷款申请无法获批。故孙淑萍以余盼未能现金补足房款为由主张解除合同，没有依据；最后，退一步讲，余盼、孙淑萍双方均未能预见租赁备案登记会影响余盼的贷款申请获批，此并不可归责于余盼。现余盼同意以现金形式一次性支付孙淑萍剩余房款，合同履行已不存在障碍，余盼要求继续履行合同，法院予以支持。对孙淑萍的反诉请求，法院不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款及第一百零七条之规定，于二○一七年五月十五日作出判决：一、余盼与孙淑萍继续履行就坐落于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》（房屋总价为1,500,000元）；二、孙淑萍于判决生效之日起十日内协助余盼将上述房屋产权转移登记至余盼名下；三、余盼于孙淑萍协助办理上述房屋产权转移登记手续之日支付孙淑萍购房尾款1,370,000元；四、驳回孙淑萍的反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20,550元，财产保全申请费5,000元，反诉受理费10,275元，合计诉讼费35,825元，由孙淑萍负担。
二审中，当事人均未提交新证据。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人孙淑萍与被上诉人余盼签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于被上诉人是否存在违约行为，上诉人是否有权解除合同。虽然上诉人主张系争房屋贷款不成的责任在于被上诉人，被上诉人之后未能现金补足房款，并且房屋尚属于限制交易，但本院注意到，其一，双方签订的《上海市房地产买卖合同》与补充协议未约定房屋存在租赁备案登记，虽补充协议约定房屋内设定租赁关系，但租赁关系并不等同于租赁备案登记，且孙淑萍于《上海市房地产买卖合同》中确认系争房屋无租赁备案登记，故可以认定被上诉人在签约当时对房屋存在租赁备案登记并不知情；其二，被上诉人申请房屋贷款不成，银行关于房屋贷款系统页面显示退回意见为核实现有租赁行为，故系争房屋存在租赁备案登记影响被上诉人贷款申请获批。而上诉人未能与房屋租客协调注销租赁备案登记，导致被上诉人未能最终获得银行贷款，故贷款申请不能获批并非被上诉人所致，其不存在违约行为，上诉人主张被上诉人贷款不成系自身贷款资格问题以及房屋属于限制交易，明显缺乏依据，本院不予采信；其三，虽然合同补充条款约定被上诉人申请的贷款金额未获通过或通过的贷款额度不足其申请额度的，其有义务将不足部分以现金方式支付上诉人，但该条适用的前提系被上诉人自身信用状况等原因导致贷款不成，与本案上诉人导致被上诉人贷款不成的情形明显不同，被上诉人并无义务将相应房款以现金方式支付上诉人，上诉人主张被上诉人违约，缺乏依据，本院不予支持；其四，上诉人主张系争房屋属于限制交易，无法办理过户，虽然房屋于2014年12月26日登记在上诉人名下，但仅凭系争房屋的不动产登记薄备注自登记之日起三年内不得转让或者抵押，尚不能得出房屋至今仍属于限制交易类型的结论，还需要结合系争房屋大产证以及先前的动迁协议予以综合判定。综上，被上诉人在履约过程中不存在违约行为，系争房屋亦不属于限制交易情形，上诉人无权解除合同。鉴于被上诉人已将剩余房款支付至法院账户，其要求继续履行合同，合法有据，应予支持。上诉人孙淑萍的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币20,550元，由上诉人孙淑萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年九月二十二日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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