湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0111民初311号原告:湖南东润房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区劳动东路289号嘉盛EA财智中心8楼。法定代表人:杨志威，董事长。委托诉讼代理人：徐惊，女，1981年3月25日出生，汉族，住长沙市雨花区。被告：罗云丽，女，1989年1月4日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。被告：罗凤清，男，1966年9月8日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。第三人：中国光大银行股份有限公司长沙华升支行，住所地湖南省长沙市雨花区新建西路37号长城非常生活一楼。负责人：符习安，行长。原告湖南东润房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告罗云丽、罗凤清，第三人中国光大银行股份有限公司长沙华升支行（以下简称光大银行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐惊到庭参加诉讼；被告罗云丽、罗凤清，第三人光大银行经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼，诉讼请求：1、解除与被告罗云丽签订的201303012703号《商品房买卖合同》及补充协议；2、被告罗云丽配合办理撤销万境水岸和苑3栋2703号房屋的预告登记手续；3、被告罗云丽和罗凤清共同向原告支付代偿款766556.58元及利息损失和违约金，原告有权将上述代偿款、利息损失及违约金在应退还给罗云丽的房款中抵销；4、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2013年11月8日签订《长沙市商品房买卖合同》，被告购买原告开发的位于雨花区湘府东路二段300号的万镜水岸和苑第3栋2703号房，总价1017896元。该合同对付款方式、交付期限及条件、违约责任、阶段性担保等进行了约定。根据合同约定，被告签订合同当天支付首付款307896元，余款710000元办理了银行按揭，原告为被告向中国光大银行股份有限公司长沙华升支行提供了阶段性担保，并已按合同约定，办理了万境水岸和苑3栋2703号房屋预告登记。根据原告与光大银行签署的《个人房屋按揭贷款合同协议书》及被告与光大银行签订的《个人贷款合同》的约定，原告为被告的全部贷款提供连带责任保证，光大银行实现担保权益时，有权直接从原告保证金专户中扣除被告在本合同项下未付的本金利息和其他应付款项。由于被告连续3期逾期还款，2015年8月份，光大银行向原告发出还款通知书，要求原告履行代偿责任。其后，光大银行从原告保证金专户中扣除被告所欠全部贷款本金、利息、罚息及相关费用共计766556.58元。原、被告双方签订长沙市商品房买卖合同的《补充协议》约定，原告有权单方面解除合同，并有权从被告的购房款中扣除相关代偿款、买卖双方印花税及购房总款5%的违约金。本案中被告共支付给原告房款1017896元，但原告替被告代偿766556.58元，被告应当支付给原告违约金为50894.8元，这些费用原告有权从被告支付的房款中扣除。扣除上述费用后，原告只需向被告退还购房款200444.62元。综上，原告为维护自己的合法权益，遂向本院提请诉讼，请求判如所请。被告罗云丽、罗凤清和第三人光大银行均没有进行答辩。经审理查明，2013年11月8日，原告与被告罗云丽签订《长沙市商品房买卖合同》，约定被告罗云丽购买原告开发的位于雨花区湘府东路二段300号的万镜水岸和苑第3栋2703号房，总价1017896元，该合同对付款方式、交付期限及条件、违约责任、阶段性担保等进行了约定。根据合同约定，被告签订合同当天支付首付款307896元，余款710000元办理银行按揭。同日，双方签订《补充协议》，约定“在出卖人承担担保责任期间，买受人若连续三个月不向贷款银行履行还款义务的，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同并收回房屋，出卖人选择解除合同的，在扣除相关代偿款、买卖双方印花税及购房总款5%的违约金后三十日内向买受人无息退还已收购房款余额”。原告（乙方）与光大银行（甲方）签订有《个人房屋按揭贷款合作协议书》，约定“乙方为本协议项下所有借款人向甲方申请的个人房屋按揭贷款提供连带保证担保责任，其担保方式为全额不可撤销的连带责任保证，保证范围为各借款人的借款本金及由此产生的借款利息（包括罚息）、违约金、赔偿金及甲方实现债权的费用……”。2014年1月14日，被告罗云丽、罗凤清与光大银行签订《个人贷款合同》，约定由被告罗云丽、罗凤清共同贷款71万元用于购买涉案房屋，还款期为240个月，该合同注明原告承担连带保证责任。随后光大银行发放了贷款，原告为罗云丽办理了商品房预告登记。2014年8月3日，光大银行向原告出具《提请结清贷款通知书》，主张由于罗云丽贷款连续逾期三期以上，累计超过六期未归还，主张向借款人或保证人收回全部贷款。原告向光大银行支付了相关款项766556.58元。因被告罗云丽、罗凤清下落不明，本院依法进行公告送达，公告见报日期为2016年5月11日。以上事实，有商品房买卖合同、预告登记证、个人房屋按揭贷款合作协议、个人贷款合同、提请结清贷款通知书、罗云丽逾期贷款开发商垫款、回购明细等及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告罗云丽签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》、被告罗云丽、罗凤清与第三人签订的《个人贷款合同》均系当事人的真实意思表示，不违反有关法律法规的禁止性规定，合法有效，受法律保护。被告罗云丽没有按照合同约定及时偿还第三人光大银行贷款，致使原告承担保证责任，构成违约，原告有权解除与被告罗云丽之间的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》，本院于2016年7月11日将起诉状副本等送达被告罗云丽，故本院确认原告与被告罗云丽签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》于2016年7月11日解除，对原告要求被告罗云丽配合办理撤销涉案房屋预告登记的诉讼请求，本院亦予以支持。《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》约定，原告解除合同，在扣除相应代偿款、印花税及购房款总额5%的违约金后三十日内向被告罗云丽无息退还已收购房款余额，因此，原告有权在被告罗云丽已付总购房款1017896元中扣除代偿款766556.58元、购房款总额5%为50894.8元共计817451.38元的违约金。原告请求判决只需支付被告罗云丽200444.62元，因被告罗云丽并未提起诉讼请求，根据不告不理的原则，本院对该部分诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告湖南东润房地产开发有限公司与被告罗云丽签订的编号为201303012703号《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》于2016年7月11日解除；二、确认原告湖南东润房地产开发有限公司有权在被告罗云丽已支付的购房款1017896元中扣除代偿款、违约金817451.38元；三、被告罗云丽自本判决生效后十日内配合原告湖南东润房地产开发有限公司撤销万镜水岸和苑3栋2703号房屋的预告登记；四、驳回原告湖南东润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4307元，财产保全费5000元，公告费560元，共计9867元，由被告罗云丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  简松军人民陪审员  于育梅人民陪审员  谭霞清二〇一七年三月十七日书 记 员  黎冕芝附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。