广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1261号
原告翁作彬
委托代理人黎永绿，广东晟典律师事务所律师。
委托代理人宁凌波，广东晟典律师事务所律师。
被告范岳
委托代理人杨光，广东仁人律师事务所律师。
委托代理人向荣，广东仁人律师事务所律师。
上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理本案，于2015年9月15日公开开庭进行了审理，原告委托代理人黎永绿、宁凌波、被告委托代理人杨光、向荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2015年4月27日签订了《深圳巿二手房买卖合同》，约定原告以总价575万元（不含税费）购买被告名下的皇家翠苑雍景轩9B号房产（房产证号：深房地字第30001562**号）。合同签订当日，原告将合同约定的定金5万元支付给了被告。2015年4月30日，原告按照合同约定与被告去银行作了资金监管，原告当天亦按照合同约定将二手房首期款170万元（合同约定仅需支付168万元）支付到了监管账户。2015年5月18日，原告从监管银行取得该行同意贷款400万元的《二手房购房贷款承诺函》。至此，被告应当按照合同约定履行二手房过户手续。通过原告多次催促及原告委托律师发出两封律师函书面催促被告及时履行过户义务，但被告均以种种理由拒绝履行合同。原告认为，因涉案二手房合同签订后深圳房价大涨，被告便故意违约不履行合同，应当依约承担相应的法律后果，根据合同第十五条“任何一方不履行本合同义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款15%的违约金”之约定，依法提出相应诉讼请求。据此，请求判令：1、被告返还原告定金5万元；2、被告向原告支付违约金862500元；3、被告承担本案诉讼费、保全费。诉讼过程中，原告补充诉称，根据合同第十五条关于违约责任的约定已经不能弥补原告继续在深圳购买同样一套房产的损失，同时，被告恶意违约非法获利房产总价的近50%，据此，原告将第二项诉讼请求变更为被告向原告支付违约金及各项损失共计200万元，其中包括违约金862500元和损失赔偿款1137500元。
被告书面答辩称，一、涉案房产系被告与其配偶共同共有的财产，但被告与原告进行本次房产交易时，其配偶不知情，事后也未同意，被告出售涉案房产的行为系无权处分，双方签订的《深圳市二手房买卖合同》为无效合同。涉案房产系被告于2002年购买，登记在被告名下，但该房产系被告与其配偶（王琼）在夫妻关系存续期间取得，为夫妻共同财产。被告在2015年4月27日与原告签署上述房产买卖合同时并未事先征得其配偶的同意，至2015年5月3日，被告才将房产出售一事告知现居加拿大的配偶，被告配偶当即表示不同意出售涉案房产，并要求被告妥善处理此事。二、根据相关法律法规之规定，被告在未征得其配偶同意的情况下，单方擅自出售涉案房产系无权处分，其与原告签订的买卖合同应属无效合同。被告与原告在本次交易中均存在过错，原告关于违约金的主张无事实与法律依据。原告与被告签订《深圳市二手房买卖合同》时，其明知涉案房产为被告夫妻共同财产，但并未要求被告出具其配偶同意出售的书面文件，也未取得其配偶其他任何形式的同意。原告未尽合理审查注意义务，其行为本身存在过错。2015年5月4日，被告通过涉案房产买卖居间人（涉案房产管理处）将其配偶不同意出售涉案房产的情况告知原告，同时致电原告解释无法履行合同的缘由，并提出愿向原告双倍返还定金共10万元，但原告表示不同意。2015年5月5日，被告又与原告在涉案房产管理处见面协商解决争议，但双方协商未果。此后，被告多次主动联系原告，希望双方妥善处理争议，但原告不仅无视交易过程中出现的客观情况，置被告提示的风险于不顾，反而提出反正房产证上只登记了被告的名字，所以即便未取得配偶的同意，也可以出售，同时其一意孤行继续办理银行贷款等手续，导致双方损失进一步扩大。如前所述，由于双方过错导致签订的《深圳市二手房买卖合同》为无效合同，根据相关法律规定，原告关于违约金的主张无事实与法律依据。三、原告希望通过诉讼获得高额违约金，其行为属恶意诉讼，故应由原告承担本案全部诉讼费。当出现导致本地房产交易无法继续进行的客观情况时，为防止双方损失进一步扩大，避免不必要的诉累，被告及时与原告进行了沟通，并积极寻找协商解决的方式，但原告均对此置之不理。原告为获得高额违约金，而不惜浪费国家司法资源，增加双方诉累，其行为已属恶意诉讼，故应由其承担本案全部诉讼费用。综上，被告在其配偶不知情事后也不同意出售涉案房产的情况下，单方擅自出售涉案房产的行为属无权处分，且原告不符合善意取得的条件，故双方签订的《深圳市二手房买卖合同》为无效合同。鉴于双方均存在过错，且原告的过错程度明显大于被告，故原告关于违约金的主张无事实与法律依据；同时原告恶意诉讼，应由其承担本案全部诉讼费用。恳请法庭在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。庭审时，被告补充答辩称，2015年4月27日双方签订房屋买卖合同，在此之前原告曾多次在涉案房产管理处张主任的带领下，到涉案房产处查看房屋现状，原告对房屋内居住情况及权属情况都非常清楚。签订合同之初，原告即非善意第三人。2015年5月5日，双方在涉案房产管理处见面，被告告诉原告被告的配偶不同意出售涉案房产，且被告与其配偶的离婚案件已于3月23日立案，目前离婚诉讼正在进行。此时原告提出，反正房产证只登记被告一人，被告将房产卖了，被告配偶也没有办法，被告表示这样不妥，再次提出终止交易，并按合同约定双倍返还定金10万元，但原告不同意，执意办理贷款，并于5月18日通过管理处张主任将贷款承诺函发给被告。2015年5月20日，被告再次约见原告，希望协商处理此事，并双倍返还定金，但原告表示没得谈。基于本案事实，被告即使在签订合同之初有不当之处，但在被告将客观情况告知原告后，被告即对原告的损失不承担任何责任。
经审理查明，2015年4月27日，原告（买方）与被告（卖方）签订《深圳市二手房买卖合同》，约定卖方将其所有的位于深圳市皇岗路的皇家翠苑雍景轩9B号号房产（以下简称涉案房产）转让给买方，转让总价款为575万元（不含税费）；房产交易定金为5万元，由买方在本合同签订时向卖方支付；买方通过向银行抵押贷款的方式支付除定金、交房保证金之外的房款570万元，买方须于2015年5月8日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款168万元至买卖双方约定的银行第三方监管账户，买方须于2015年5月12日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；卖方应于9月30日前将房产交付给买方；任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款15%的违约金。同日，原告与被告在合同后面手写加注：卖方已收定金5万元，如买方违约，定金不退，卖方违约，双倍返还买方。
签订合同当日，原告向被告支付了定金5万元。
2015年4月30日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）及中国建设银行股份有限公司深圳黄贝岭支行（以下简称建行黄贝岭支行）就涉案房产交易签订资金监管协议，约定：甲乙双方同意以买方名义建立子账户，并将乙方的购房资金170万元存入子账户；交易资金退回的条件是（满足以下条件之一即可）托管期间届满且上述交易资金划转条件未成就或托管期间内甲乙双方共同签署《资金退回通知书》，满足上述交易资金退回条件的，交易资金退回至买方个人结算账户；本协议项下建设银行的托管期间为三个月，自签署日开始计算。
2015年5月18日，建行黄贝岭支行向原告出具《二手楼购房贷款承诺书》，承诺在相关前提条件满足的情况下，同意就原告与被告之间的上述房产交易向原告发放400万元的购房贷款，承诺书自签发之日起生效，有效期三个月。
因被告未继续履行合同，原告分别于2015年5月7日和5月25日通过特快专递向被告发出律师函，要求被告按照合同约定继续履行相应合同义务。该两份函件分别于次日被签收。
就被告没有继续履行合同的原因，被告陈述，涉案房产虽然登记在被告一人名下，但房产系其与配偶夫妻关系存续期间购买，属夫妻共有财产，签订涉案房屋买卖合同之前其配偶已表示不同意卖房，故出售涉案房产未经得其配偶同意而未能继续履行合同。对被告关于涉案房产属夫妻共有财产的主张，原告不予确认，并表示在被告就本案应诉前对于房产是否属于夫妻共有财产并不知情，仅了解房产登记在被告一人名下。
本院认为，原告与被告之间成立合法有效的房地产买卖合同关系，被告对涉案房产是否具有完全的处分权不影响合同效力。原告已依约履行了支付定金、办理资金监管手续以及获得银行提供按揭贷款承诺等主要合同义务，但被告以其不具有涉案房产完全处分权为由没有依约继续履行合同，构成违约并导致原告的合同目的无法实现，原告有权据此要求被告退还定金5万元并承担相应的违约责任。根据合同约定，原告有权选择要求被告以双倍返还定金或支付违约金的方式承担违约责任，虽然双方在合同尾部以手写注明方式再次强调了定金罚则，但在双方没有明确变更合同内容的情况下，不能仅凭此即视为双方放弃了违约金条款的选择适用，原告仍有权依约选择要求被告按房地产总价款的15%支付违约金。综上，原告关于要求被告返还定金5万元和支付违约金862500元的诉请成立，本院予以支持。
关于原告要求被告赔偿因房价上涨而遭受的房屋差价损失1137500元的诉请，本院认为，原告主张违约金不足以弥补其损失并因此而请求增加损失赔偿，但原告未能对其因被告违约所遭受的实际损失承担举证责任，且其主张的损失超过了被告签约时可预见或应当预见的损失范围，故对原告要求被告赔偿损失1137500元的诉请，本院不予支持。
被告辩称原告在签约时已明知涉案房产属夫妻共有财产，但对此未能举证证明，本院对该事实主张不予采纳。此外，被告辩称原告在被告已明确表示终止合同的情况仍继续履约从而故意扩大损失，对此，本院认为，被告不享有单方提前解除合同的权利，原告在合同未解除的情况下继续履行合同属于正常履约行为，不存在故意扩大损失的情形，对被告的该项抗辩，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告范岳应于本判决生效之日起10日内向原告翁作彬返还定金5万元；
二、被告范岳应于本判决生效之日起10日内向原告翁作彬支付违约金862500元；
三、驳回原告翁作彬的其它诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费23200元（已由原告预交），由原告负担10275元，被告负担12925元。
如不服本判决，当事人应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张凌炜
人民陪审员 蒋如秋
人民陪审员 汤云霞
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 殷智华
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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