湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂十堰中民三终字第00052号
上诉人（原审被告）郭世华。
委托代理人施博。代理权限：一般代理。
委托代理人郭世宏。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）卢军。
委托代理人胡鱼童。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。
上诉人郭世华为与被上诉人卢军确认合同无效纠纷一案，不服湖北省竹山县人民法院（2014）鄂竹山民初字第01192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月10日受理后，依法组成由审判员耿纪和担任审判长，审判员王昭（主审）、郑飞参加的合议庭，并于2015年1月29日公开开庭进行了审理。上诉人郭世华的委托代理人郭世宏、施博，被上诉人卢军及其委托代理人胡鱼童到庭参加了诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
卢军在一审法院请求：确认卢军与郭世华之间签订的售房协议无效，并判令郭世华返还购房款111000元。
一审法院认定：卢军为竹山县上庸镇吉鱼村村民，经人介绍于2014年2月13日同郭世华签订房屋买卖协议，购买郭世华于2008年11月4日购买同村村民周建华兴建的位于竹山县官渡镇小河村一组的住房一套（二楼三室一厅和四楼坡屋顶一间），并向郭世华支付购房款111000元。卢军居住几个月后发现所购房屋出现裂缝，认为继续居住不安全，遂同郭世华协商退房无果后，以非同一集体经济组织成员之间买卖房屋违反了法律强制性规定为由，请求法院确认双方签订的房屋买卖合同无效，并判令郭世华返还购房款111000元。
一审法院认为：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。本案所涉房屋为农村房屋，作为私有财产，房屋所有权人有权进行处分，但基于房屋的房、地产权关联性，农村房屋买卖涉及宅基地使用权的转让，依据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律的规定，宅基地的转让只能在本集体经济组织成员间进行。卢军系竹山县上庸镇吉鱼村村民，郭世华系竹山县官渡镇小河村村民，双方不属于同一集体经济组织成员，故双方签订的农村房屋买卖合同无效。依据《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条之规定，判决：一、确认卢军与郭世华于2014年2月13日签订的房屋买卖协议无效。二、郭世华于判决生效后十日内返还卢军购房款111000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2520元，减半收取1260元，由卢军负担。
一审法院宣判后，郭世华不服一审法院的上述判决。向本院提起上诉称：一、一审法院判决认定事实不清。1.本案涉案的房屋是案外人周建华按法定程序申请划拨用地后自建的房屋，截至目前涉案房屋的土地使用权仍是归案外人周建华合法享有，故不存在郭世华将集体宅基地使用权转让给卢军的事实。2.郭世华不存在违反《中华人民共和国土地管理法》第十条的事实。本案涉案房屋所在的土地不论是登记在案外人周建华的名下还是依法转让到郭世华的名下，均不影响村委会对该集体土地的经营管理。
二、一审法院判决适用法律错误。一审法院判决适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，认为郭世华与卢军签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定，但却没有在说理中明确涉案的合同是违反了哪一部法律或者行政法规的强制性规定。另外，本案中郭世华向卢军转让的是房屋而不是单独向卢军转让宅基地。
综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回卢军的诉讼请求。
上诉人郭世华为支持其上诉理由，在二审规定的举证期限内向本院提交了以下证据：
证据一、竹山县官渡镇人民政府2014年12月15日出具的证明一份，证明竹山县上庸镇吉鱼村与官渡镇街道居委会、官渡镇小河村属邻村的事实。
证据二、竹山县官渡镇小河村村民委员会出具的证明共计三份，证明案外人周建华所建的房屋即涉案的房屋是在库区移民新农村建设的范围内，因库区建设外村村民可到小河村落户，村民委员会可以为其办理相关的证件，另周建华与郭世华、郭世华与卢军之间的买卖合同系自愿，村委会不加干涉。
证据三、照片一张。证明卢军的房子已经破旧不适宜居住，是为改善居住条件向郭世华购买涉案的房屋。
证据四、在二审申请证人华某出庭作证，华某当庭陈述双方签订房屋买卖合同的经过。
卢军答辩称：我与郭世华签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定是无效的合同。卢军的户籍所在地是湖北省竹山县上庸镇吉鱼村，而郭世华的户籍所在地是湖北省竹山县官渡镇小河村，双方不是同一集体经济组织的成员，签订房屋买卖合同明显违反法律的强制性规定，郭世华应返还卢军的购房款。故，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人卢军在二审规定的举证期限内未向本院提交证据。
经二审庭审质证，卢军对郭世华提交的证据均有异议，认为郭世华在二审提交的证据均不属于新的证据，且证据本身无法达到郭世华的证明目的，而华某与郭世华是亲戚关系，出庭所作的证言没有法律效力，请求二审法院对上述证据不予采信。
对以上有争议的证据，本院认为：郭世华提交的书面证据卢军不予认可，且提交的证据与本案的待证事实没有关联性，不属于二审新证据，证据本身无法达到郭世华的证明目的，故本院不予以采信。华某的当庭证言，卢军不予认可，且华某与郭世华是亲属关系，双方有一定的利害关系，故本院不予以采信。
一审判决所列当事人提交的证据已装订卷宗移送本院审理。本院经审查，一审法院认定的证据合法有效，可以作为本案的定案依据。
二审审理查明，一审法院查明认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案诉争房屋属于农村宅基地上的房屋，该房屋系郭世华购买其同村村民周建华兴建的，位于竹山县官渡镇小河村一组的住房。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”由此可见，只有农村集体经济组织成员才能使用本集体经济组织的土地建住房，且一户农村村民只能取得一处宅基地，农村村民取得宅基地必须经过县级人民政府批准，农村宅基地的使用权仅能在本集体经济组织成员之间转让。郭世华与卢军非同一集体经济组织成员，且双方从签订《售房协议书》至今，卢军也未取得转让房屋所在地竹山县官渡镇小河村集体经济组织成员的身份，其不享有受让涉讼房屋及其宅基地使用权的主体资格，故该《售房协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。现卢军要求确认该房屋买卖协议无效，符合法律规定，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，卢军购买郭世华的涉案房屋，向郭世华支付了购房款111000元，现卢军要求郭世华返还其购房款111000元符合法律规定，一审法院支持卢军的该项诉讼请求于法有据。故，郭世华的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理得当。郭世华上诉主张的事实和理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2520元，由郭世华负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。
审判长 耿纪和
审判员 王 昭
审判员 郑 飞
二〇一五年三月二十六日
书记员 黄 霞
附：《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
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