广西壮族自治区柳江县人民法院民 事 判 决 书(2015)江民初字第2520号原告项杏娜，女，1975年11月17日生，壮族，原住柳江县，现住柳江县，委托代理人王德正，广西众维律师事务所律师，特别授权。被告覃树建，男，1970年9月1日生，壮族，原住柳江县，现住柳江县，委托代理人谭建常，柳江县拉堡镇法律服务所法律工作者，特别授权。第三人韦祖好，男，1964年11月18日生，壮族，住，柳江县地税局员工，原告项杏娜与被告覃树建、第三人韦祖好租赁合同纠纷一案，本院于2０１５年１０月１５日立案受理后，依法由审判员谭明光担任审判长，与人民陪审员周璇、兰金枝组成合议庭，于同年１１月２３日公开开庭进行了审理。代书记员何玉琴担任法庭记录。原告项杏娜及委托代理人王德正,被告覃树建及委托代理人谭建常、第三人韦祖好到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年9月18日原告与第三人签订《房屋租赁合同》，约定第三人将其位于柳江县拉堡镇金竺花苑中一巷31号整栋房约279平米出租给原告用于经营，租期从2011年9月18日至2016年9月30日。合同签订后，原告将该房2至4层用于“好孩子托管培训中心”托管经营，每年接管照顾的学生为30人左右，托管方式包括午托、日托、晚托、月托、全托、临时托，并设有周末培优辅导，各种托管收费标准为：午托250元/月、日托750元/月、晚托520元/月、月托1000元/月、全托1500元/月、周末培优辅导20元/小时，每学期22周，每周4节；同时将承租房一层楼分别用于与案外人韦启色、姚其燕合伙合作经营，每月合计收取合作分成2300元。2015年6月，第三人将房屋转让给被告，租金由被告收取到2015年7月份。其后被告以各种理由干扰原告的正常经营，并威胁原告照顾的小孩，要求小孩及时搬离该房屋。双方为此发生纠纷，经多次协商未果，被告于2015年8月强行要求原告搬离承租房。原告仅2015年春季学期即获得各种托管服务收入98340元，获得2014年10月至2015年7月合作分成23000元。被告的行为严重违背了“买卖不破租赁”的基本原则并侵害了原告对该房屋的正常使用及经营收益权，根据《民事诉讼法》第119条之规定，特提起诉讼，请求判令被告赔偿原告2015年8月至2015年9月全部经营损失207748元(98340/5×11+2300×14-21000=227,548,扣除3个月假期以及租金21000元，扣除原告正常经营托管照顾学生的正常经营成本1800元每月。)原告在举证期限内向法庭提供如下证据：1、房屋租赁合同（2011年9月18日）；2、房产证（柳江县房权证江政字第××号）；共同证明第三人将自己所有的房屋出租给原告，期限为5年，从2011年9月18日至2016年9月30日，合同仍效期，双方仍有租赁关系；3、收条（5张，2014年6月10日、7月9日、11日、10月8日），证明原告向被告交了房租、水电等；4、银行卡存款业务回单（5张），证明第三人将房屋转让给被告之后，原告向被告支付了租金、水电费，合同继续履行。5、好孩子托管培训中心学生信息表，证明原告2015年春季期托管学生情况；6、收据（94张），证明原告仅2015年春季托管学生的收入为98340元7、证明1，证明被告违反合同约定，私自增加租金和妨碍原告正常经营的事实。8、证明2，证明被告违反合同约定，到出租屋闹事，阻碍原告正常经营。9、解除房屋租赁通知、提前终止合作协议2份（2015年8月25日），共同证明被告提前解除房屋租赁合同，原告被迫提前终止与第三人合作协议，被告严重损害原告经营权利。10、收据（19张）；11、凭据（7张），共同证明原告正常使用租赁房屋的收益23000元。12、餐饮服务许可证，证明原告承租房屋进行合法经营，被告擅自终止租赁，导致原告无法正常经营。13、关于终止房屋租赁合同的协议；14、询问笔录；15、门诊病历；16、疾病证明书；17、医疗门诊票据，共同证明被告以暴力方式阻止原告租赁房屋，双方发生冲突，造成双方不同程度的受伤。18、证人何某证言，证明其小孩罗粱予在原告的托管中心学习每月交750元。被告辩称，一、原告转租房屋没有经过房主及第三人的同意，有民事判决书及另两个承租人可以证明，这个行为违反合同及法律规定，属违约；二、原告未按时缴纳水电费、租金，经过多部门调解仍未解决，被告在2015年3月已经通知原告解除合同；三、原告主张不符合法律规定，原告诉请的是属于可期待损失，双方未约定，也没有事实证据，原告没有营业执照及合法收费依据，其诉请的损失没有事实及法律依据，应依法驳回其诉请。被告在举证期限内向法庭提供如下证据：1、其农行、建行流水清单；2、水、电缴费清单，共同证明是被告代原告缴纳的水、电费，租赁期间内，原告未支付部分水电费及房租。3、公安局调解协议书；4、居委会调解书，共同证明原、被告有租金纠纷的事实，原告还是正常经营，被告并未阻止其经营。5、判决书，证明原告将承租房转租给覃丽海，不是合作关系，与韦启色、姚其燕性质是一致，是转租关系。6、合作协议，证明原告未经被告同意以合作名义将房屋部分转租给韦启色、姚其燕经营。7、提前解除租赁合同通知，证明被告已经提前告知原告要求解除租赁合同。8、房屋买卖协议；9、房屋所有权证，证明第三人将房屋转让给被告合法。11、2015年7月10日《房屋租赁合同》；12、收条，共同证明原告委托其叔熊朝前、朋友覃志江与被告及韦启色、姚其燕等人协商一致，已经达成终止合同的协议。第三人辩称，一、2009年其与原告签订房屋租赁合同，租期5年，合同了约定权利义务及终止合同的条件，原告未经我同意转租，我有权终止合同；我不同意原告经营餐饮业，但其仍经营餐饮。二、我与原告签订合同时说明是经营服务合同，现原告经营范围属于生产经营范围，违反房屋租赁协议约定。三、我2014年5月将房屋卖给被告，被告也答应继续租赁，未违反“买卖不破租赁”的原则。我们多次对原告说4楼不能作厨房使用，但原告不听，还在外面安不锈钢防盗网；四、我们之间的争议经过多部门处理、调解都没有解决成功；五、原告有3个月没有支付房租和水、电费，属违约；六、原告经营托管服务赚不了多少钱，靠转租房屋赚钱，原告诉请没有事实及法律依据，应驳回其诉请。第三人未向法庭提供证据。经庭审质证，被告对原告证据１、２、８、１２、１３、１４、１５、１６、１７的真实性、关联性均没有异议，不认可其证明目的；被告对原告证据３、４、５、６、７的真实性有异议，认为证据３、４其未收到原告交的租金、水电费等,因这些收条确系被告所写或原告的银行转帐单,在整个纠纷过程中被告亦未提出原告尚欠其租金,故本院对原告证据１、２、３、４的证明目的予以认定；被告对原告证据５、６认为原告没有儿童托管资质，收费不合法，且不是正式发票，故没有证明力，因这是原告单方证据，没有其他证据佐证，故本院对这些证据证明其2015年春季托管了学生并收费予以认定，但对收托人数和收费额不认定；被告对原告证据７认为其未阻碍合同的履行和原告的正常经营；对原告证据８的证明目的不认可，认为是原告不按时交租金，擅自将部分房屋转租他人，违反合同规定，被告有权解除合同，因双方对这些证据的证明目的各有主张，存在争议，故本院不认定原告这些证据的证明目的；被告对原告证据９认为是原告自己愿意终止合同，又请求赔偿损失不合法，故本院对原告的证明目的不予以认定。被告对原告证据１０、１１的真实性、合法性、证明力均不认可；对证据１２、１３、１４、１５、１６、１７、１８的证明目的不认可；因原告证据１０系其本人所开的收据，没有其他证据佐证，本院对该证据的真实性、合法性、证明力均不认可，原告证据１1有其他证据佐证，本院对该证据的真实性认可，因属转租收入，故对该证据证明目的为经营收入不认可；原告证据１２、１３、１４、１５、１６、１７、１８属客观存在的事实，本院对这些证据的证明目的予以认定。原告对被告３、４、５、６、７、８、９、１０、１１真实性没有异议，但不认可其证明目的；对证据１、２认为有改动，对真实性有异议。因这些证据是客观存在的事实，本院对这些证据均予以定。综合当事人陈述及全案证据，本院确认以下法律事实：2011年9月18日，第三人韦祖好与原告项杏娜签订《房屋租赁合同》，约定第三人韦祖好将其位于柳江县拉堡镇金竺花苑中一巷31号的整栋天地房，约279平方米出租给原告用于经营，租期从2011年9月18日至2016年9月30日；第三人因故提前终止合同时需提前二个月告知原告，否则除退还3000元押金外，还要支付3000元给原告；原告承租期间须按月交清水电费，不得改变房屋结构，不得搞脏墙面。合同签订后，原告将该房2至4层用于“好孩子托管培训中心”经营，接收孩子入托；于2014年12月30日办得餐饮服务许可证，有效期为2014年12月30日至2015年6月月9日，并用4楼做厨房，第三人及被告多次要求原告不要拿4楼做厨房，原告不予理会。2012年4月1日原告未经第三人同意，与覃丽海签订一份《合作协议》，约定将一楼一间门面按每月１0０0元，一楼后间按每月6０0元以合作方式转租给覃丽海经营一年，后因第三人不同意转租覃丽海无法办营业执照而产生纠纷，覃丽海退租,并将原告诉至本院，请求解除双方签订的《合作协议》，退还押金及部分租金，该案经一、二审判决认定《合作协议》名为合作实为转租，未经第三人同意而无效。之后原告又以合作方式将一楼一间门面按每月１３００元租给韦启色从事电脑维修，租期从２０１４年１０月至２０１５年７月止；原告再以合作方式将一楼的另一间门面按每月１０００元租给姚其燕经营包子店，租期从２０１４年１１月至２０１５年７月止，原告开具给韦启色、姚其燕的收款收据均写合作得利，庭审时原告承认其不参与二人的经营，不投资，不负盈亏，按月固定收取韦启色、姚其燕合作得利。2014年6月，第三人将所出租的房屋整体转让给被告覃树建，原告遂将租金存入被告帐户或交现金至2015年９月份。2015年3月30日被告及第三人联合以原告自行增设护栏，将房屋转租他人为由向原告发《关于提前解除房屋租赁合同的通知》，要求原告同年5月30日前搬离该房，如不搬出则停水停电，双方因此产生纠纷，5月19日、6月2日，原、被告因房屋租赁纠纷到社区调解，未能达成一致意见；6月3日晚22时许，原告夫妇与被告夫妇在出租屋因租金问题发生争吵，原告之夫韦昭进将被告覃树建打伤，经拉堡派出所调解，韦昭进赔偿覃树建医药费1500元；原告夫妻亦受伤微伤自行到医院门诊治疗。2015年7月10日原告委托其叔熊朝前、朋友覃志江与被告覃树建及转租一楼门面的韦启色、姚其燕共同协商一致达成协议：一、被告不再租房给原告，要求原告于2015年7月31日前搬离承租房，并交清房租水电费；二、原告要求被告一次性赔偿一楼14个月租金损失32200元，原告收32200元后其与第三人韦祖好签的租房合同作废；三、被告先付10000元搬房定金给原告的叔熊朝前拿，原告搬离后其余款项一次性付清。第二天被告付10000元搬房定金给原告的叔熊朝前，熊朝前将此款转交给原告，原告收款后并未提出异议，庭审时原告主张其委托熊朝前等与被告商谈赔偿事宜而不是终止合同事宜，另22200元被告也未付给其，故租赁合同尚未解除或终止，双方租赁关系仍存续；被告对其这一主张不认可，并辩解另22200元之所以未付，当时协商解决其同意付原告32200元，但原告不按时搬走，故另22200元不应再付。2015年8月原告搬离承租房，同年9月被告搬进该房。原告主张因被告以各种理由干扰原告的正常经营，威胁原告照顾的小孩，于2015年8月强行要求原告搬离承租房，造成其损失，须赔偿其经营的可得利益,被告及第三人对此不予认可，原告对该主张未能举证证明。原告还主张其每年所托管学生为30人左右，托管方式包括午托、日托、晚托、月托、全托、临时托，并设有周末培优辅导，各种托管收费标准为：午托250元/月、日托750元/月、晚托520元/月、月托1000元/月、全托1500元/月、周末培优辅导20元/小时，每学期22周，每周4节，被告及第三人不予认可，原告对该主张除证人何某证明其小孩在原告的托管中心学习,每月交750元外，其余未能举证证明。庭审时被告表示同意原告按原合同约定租至合同期满，被告表示已错过期限不再续租。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应全面履行合同规定的权利义务，违约应承担相应违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告与第三人签订的《房屋租赁合同》，属双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，2014年6月租赁期内第三人将出租房屋转让给被告后，按买卖不破租赁原则，应继续履行合同，原告已向被告交租金，双方已实际履行租赁合同。原告在履行合同过程中，转租一间门面给覃丽海，覃丽海退租后因转租产生纠纷将原告诉至本院，该案经一、二审法院分别于2013年4月和9月判决原告未经出租人同意转租无效的情况下，原告于２０１４年１０月11月又分别将一楼二间门面以合作方式转租给韦启色、姚其燕，并以合作收入开收据给转租人，以此规避其转租行为，属明知而故意违约，据此，被告及第三人联合向于2015年3月30日向原告送发《关于提前解除房屋租赁合同的通知》，要求其于同年5月30日前搬离该房，并无过错。之后被告多次到出租房找原告商谈，双方因此产生纠纷并相互打伤对方后，原告委托亲友与被告及转租人一起协商解除租赁合同及补偿问题，按民法通则规定委托人对被委托人在受托范围内从事活动的法律后果负责，事后受托人熊朝前将履行委托事项与被告及转租人等达成解除房屋租赁协议的结果告知原告，原告也收了熊朝前转交来被告付给的搬房定金10000元，加上转租人的转租期限也已届满，原告遂按解除房屋租赁协议的约定，于2015年8月搬离出租房，同年9月被告搬进该房，据此证明双方协议解除租赁合同成立。故原告收被告搬离承租房定金并搬离出租房后，又起诉被告赔偿其租房的可得利益损失于法无据。其次，双方在纠纷过程中，双方都有过激行为，但从原、被告双方所提供的证据看，被告的行为不致原告到无法经营的地步。再次，双方在合同中未约定被告违约的须承担原告的可得利益损失和计算方式方法等；原告所提供的证据也无法证明其可得利益损失数额。因原告只请求被告赔偿其可得利益损失，而未诉双方协议解除合同赔偿余款，本案不宜处理，对此，双方可另行解决。综上所述，原告之诉属事实不清，证据不足，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告项杏娜的诉讼请求。本案受理费4713元(原告已预交)，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  谭明光人民陪审员  周 璇兰金枝二〇一五年十二月十日本件与原本核对无异代书记员何玉琴