湖南省衡东县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0424民初1194号
原告吴集镇杨峰社区居委会，住所地衡东县吴集镇杨峰路。
负责人郭云，主任。
委托代理人向姣丽，湖南楚云律师事务所律师。
被告彭庆衡。
委托代理人林彬华，湖南楚云律师事务所律师。
原告吴集镇杨峰社区居委会诉被告彭庆衡撤销合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案受理。因原告杨峰居委会就本院（2015）东民一初字第1014号民事判决（原告彭庆衡诉被告杨峰社区合同纠纷一案）向湖南省衡阳市中级人民法院提起上诉，二审正在审理中，故本院于同年6月24日裁定中止本案的审理，后湖南省衡阳市中级人民法院中院裁定中止对原告上诉案的审理，本院于2016年9月29日由审判员稂彬淑担任审判长，与人民陪审员廖玉生、刘柏国组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨峰居委会的法定代表人郭云及委托代理人向姣丽、被告彭庆衡及其委托代理人林彬华均到庭参加诉讼。经审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。
原告杨峰居委会诉称，2014年10月原告决定在被告房屋北侧兴建综合办公楼，被告以该处过道、护坡及空地属于其所有为由，不同意原告在此建办公楼。2014年10月23日，原、被告签订协议，约定被告除保留房屋北侧宽0.8米的过道外，其余过道及空地所有权出让给原告，原告将所建社区办公楼中临杨峰路的第一个门面的所有权补偿给被告，被告支付原告人民币一万元。房屋建好后，因未办理相关证件，故协议未履行。2015年10月8日被告起诉要求原告按协议交付房屋。同年10月13日，原告到县国土局查询发现被告合法的土地使用权东至吴集粮站公路，西至省道1843线，南至周红云住宅，北至人行路，面积仅184.4平方米。而被告所建房屋四至超出了县国土局批准的四至范围，面积已超过204平方米，远远超过了合法批准面积。因此，该过道、护坡及空地根本不是被告所有。法庭开庭审理亦查明了上述事实，并向双方释明，原告当庭表示保留行使合同撤销权，暂不行使。原告认为，被告隐瞒对过道、护坡及空地不享有所有权的事实，欺骗原告，致使原告在签订协议时存在重大误解，同意将社区办公楼中临杨峰路的第一个门面的所有权补偿给被告，故协议并非原告的真实意思表示，损害了原告的合法利益，应当予以撤销。
为证明其主张，在举证期限内提供了以下证据。
证据1、2014年10月23日原、被告签订的协议，拟证明1、原告同意将门面补偿性出让给被告的前提是该处过道及空地属于被告所有和被告放弃房屋北侧的采光权；2、被告欺诈原告，使原告产生错误认为该处过道及空地属于被告所有而签订协议。
证据2、彭庆衡建房用地许可证，土地宗地草图审批单，拟证明2015年10月13日，原告经查询得知被告经国土部门批准的建房面积为184.4平方米，东至吴集粮站公路，西至省道1843线，南至周红云住宅，北至人行路，该处过道和空地不属于被告。
证据3、宗地图，拟证明被告房屋所占土地面积达258.7平方米，超过国土局批准面积74.34平方米。原告所占过道、空地不属被告所有。
证据4、林权证，拟证明原告拥有争议土地的使用权。
证据5、《衡东县社区办公服务用房建设及社区工作人员配备方案》，拟证明根据县委县政府的该规定，该处门面必须留作社区服务用。
证据6、杨峰社区全体居民联名报告，拟证明该处过道、空地不属被告所有，社区的房屋均是连垛，无左右采光的历史沿习。
证据7、照片拟证明房屋均是前后采光，不存在左右采光，被告要求北侧采光不合理。
证据8、民事判决书，拟证明原告在该案庭审中明确暂不行使合同撤销权，故原告现申请撤销《协议》合法。
证人丁和英当庭陈述：我系杨峰社区的居民，原在吴集居委会（后更名为杨峰社区）工作，吴集街上居民砌房，都是左右连垛，前后采光，过道开在屋内，供自用，亦公用。原告方建办公楼是否经全体居民会议决定，因我经常不在家，没有参加会议。还证实被告家的房屋是前后、右边都采光，并有挑出来的阳台。
证人赵某当庭陈述：我是杨峰居委会的居民，房屋都是前后采光的，没有左右采光、阳台前后挑出来的情况。空地和过道属于杨峰居委会。护坡不是被告砌的，是粮站砌的。
证人郭某当庭陈述：杨峰居委会办公楼是我建的。我先去挖土时准备离被告家4米宽，被告不同意和居委会吵起来了，过了10多天之后再要我们开工时，就变更了设计图，施工时就没有预留4米了。
被告口头辩称：一、原告的诉状中称过道和空地不属于被告，不属实。1、被告在自建房屋北侧边挑出板梯（即协议中的过道）上楼，该板梯当时宽约1.27米，现在（履行协议后只剩了）0.8米，协议所指过道即指被告房屋北侧挑出的上楼板梯，应属被告所有。2、“护坡”，是被告所砌用来加固房屋的附属构筑物，护坡当时是确实存在，已被原告拆除，而协议中无护坡的记载，则“空地所有权”应该理解为“护坡上的空地所有权”，这种护坡在普通老百姓眼里本来就是一块空地。3、原、被告双方达成的协议不符合重大误解的情形，也没有损害原告利益。4、原告要求撤销已过了一年的除斥期限，请求法院驳回原告的诉讼请求。
为证明其主张，在举证期限内提供了以下证据。
证据1、2014年10月23日的协议，证明双方的权利义务、协议合法有效。
证据2、2014年10月22日杨峰居委会提供的《协议》文本，证明原告当时向被告发出邀约。
证据3、照片，证明被告房屋北侧的原过道宽1.27米。现在0.8米。被告房屋原有护坡，现基本拆除。被告房屋北侧的通风采光受影响。
证据4、《衡阳市城市规划行政技术准则》，证明根据法定标准，原告房屋应距被告房屋10米。
经庭审质证，对原告提供的证据，被告提出对证据1的三性均无异议。但是对其证明目的有异议，该协议并没有标明该处空地的所有权属于被告，该协议才生效。且我方当事人没有欺诈对方。对证据2的三性均无异议。根据该证据被告的护坡在北至范围内。对证据3的三性均有异议，原告提交给我方的宗地图没有加盖公章，提交给法院宗地图的相同位置处有加盖公章。该宗地图与国有土地使用证上的方向不一致。且吴集镇国土所没有测绘资质，其提供的宗地图来源不合法，测绘机构不合法而且方向错误，不能作为本案的定案依据。对证据4的真实性无异议，对其关联性和证明目的有异议，该林权证表明了所属性质为集体，表明该林权证所框定的林地和林权属于集体所有的房屋建设用地。不能证明原告拥有土地所有权。对证据5的三性无异议，对其证明目的有异议，证据5中的第五条说明产权有三种来源、国家投入、社会统筹、开发商出资，本案涉及的门面是不符合以上三种来源，本案涉及的门面的所有权不属于居委会，达不到证明目的。对证据6的合法性和关联性有异议，杨峰居委会要证明这些签字是杨峰居委会全体居民的签字，并且召开全体会议决定用签名的方式提供报告，所以该证据的形式不合法。对证据7有异议，该照片不具有代表性，该照片只拍摄了主街的一面，没有反映岔路的状貌。不能达到证明目的。对证据8的三性无异议，对其证明目的有异议。撤销权是不能保留的，撤销权适用1年的除斥期间。对证人丁和英的证言提出带有评论性的语言的证言不符合证据规则，该证人证明了杨峰居委会建房没有召开过全体居民会议。对证人赵某的证言提出异议，护坡是被告家砌的。对证人郭某的证言无异议。
对被告提供的证据，原告提出对证据1的内容真实性有异议，合法性和关联性均有异议。该协议签订的前提为过道和空地为被告所有不真实，且被告家前后可以通风采光，原告所建房屋不影响被告家的通风采光。对证据2的三性均有异议，我方没有向被告发出过该邀约。对证据3三性均有异议，对其证明目的有异议，该照片是看不出原来的通道有多宽，达不到证明目的。从照片上可以看出该护坡完好，没有被破坏。对证据4有异议达不到其证明目的。
综合原、被告的质证意见，对原告提交的证据作如下分析与认定：证据1能证实原、被告签订了补偿协议，该协议载明了原、被告的权利义务，还证实是被告应原告要求签订的协议。证据2能证明被告房产宅基地使用权面积为184.4平方米，国土部门审查实际占用面积185.7平方米，但不能证实被告房产实际占用面积超过了审批面积（185.7平方米），该证据达不到原告的证明目的；对证据3，原告提供的该宗地图（吴集国土资源所绘制）与原告提供的证据2（县国国土资源局绘制）的方向不一致，且不能确定是否属被告所有，故该证据不能作为认定事实的依据。证据4、因该山林权证年代较为久远，现土地四至地貌发生改变，并不能确定争议的过道、护坡、空地包含在该证的四至范围之内，该证据达不到原告的证明目的；对证据5，该红头文件是2015年9月9日印发，而原、被告签订协议是2014年10月23日，同时该文件对转让门面也未有禁止性规定，达不到原告的证明目的。对证据6，原告未提供签字人是属于杨峰社区的居民及系其本人签字的相关证据，故该证据的真实性无法核实，故本院对该证据不予采信；对证据7，反应杨峰社区其他建筑的状况，但不能以此否定被告房屋北侧采光不合法。对证据8，证明原告在被告诉原告一案庭审中表示保留对协议的撤销权，但并不能证明协议一定是可撤销的。证人丁和英的证言证明杨峰社区有的房屋是连栋共垛，杨峰居委会建房没有召开过全体居民会议。对证人赵某的证言护坡是粮站砌的无其他证据佐证，且与原告提供的证据2经县国地局批准的被告土地使用四至（北至人行路）相矛盾，故不予认定。对证人郭某的证言被告无异议，予以确认。
对被告提交的证据作如下分析与认定：对证据1，与原告提供的证据1同。对证据2，该未签字的协议由原告社区副主任陈中平草拟，第一条内容是：乙方(被告)应甲方(原告)建房要求自愿让出自家房屋北侧的过道（宽约1.27米，长约13米，）以及过道上空的所有权给甲方，并放弃房屋北侧的采光权。其余内容与证据1同。原告不持异议予采信；对证据3，该组照片能证实原告建房前，被告房屋及周围的状貌及原告建房后的状貌，予以采信。对证据4是试行准则，达不到被告的证明目的。
根据各当事人的陈述以及上述认定的证据，本院确定的事实如下：
2014年10月原告决定在被告房屋北侧兴建综合办公楼，经双方协商，原告杨峰社区先草拟了一份协议，第一条内容是：乙方(本案被告作为乙方)应甲方(本案原告作为甲方)建房要求自愿让出自家房屋北侧的过道（实为北侧外墙挑出的上楼通道，宽约1.27米，长约13米）以及过道上空的所有权给甲方，并放弃房屋北侧的采光权，后由被告打印。2014年10月23日双方在打印《协议》上签字，打印《协议》第一条内容为：乙方应甲方建房要求，除保留自家房屋北侧宽0.8米的过道外，……，其余过道及空地的所有权出让给甲方，并放弃房屋北侧的采光权。《协议》还约定原告为补偿被告损失，将所建社区办公楼临杨峰路，靠被告房屋北侧的第一个门面（宽不少于4米）的所有权出让给被告彭庆衡，被告支付原告人民币一万元。被告彭庆衡应积极配合原告办公楼工程进行施工，不得阻碍施工。原告在办公楼施工过程中，拆除了被告家部分过道（保留被告房屋北侧宽0.8米过道）并占用了被告用来稳固其房屋的护坡及被告房屋二楼拐角处部分阳台。原告办公楼建成后，被告要求原告按《协议》交付门面，原告以其占用的过道及空地被告不享有所有权，且靠被告彭庆衡房屋北侧的两空门面要留作办公用为由，拒不履行。故被告于2015年10月8日起诉要求原告按协议交付房屋。本院于2016年4月6日作出（2015）东民一初字第1014号判决书，判决原告于该判决生效后三日内将杨峰社区社区办公楼临杨峰路靠原告房屋北侧的第一个门面（宽为目前现状，长贯通至整栋楼后墙内侧）交由被告彭庆衡占有、使用。被告彭庆衡亦同时支付给原告杨峰社区居委会人民币一万元，原告提起上诉。在二审期间原告诉来本院。
根据合同法第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
首先协议是否存在欺诈、重大误解的问题？
第一，原、被告签订诉争协议前，由原告杨峰居委会人员起草的协议（无双方签字），其中第一条内容是：乙方（被告）应甲方（原告）建房要求自愿让出自家房屋北侧过道(宽约1.27米，长约13米)以及过道上空的所有权给甲方，并放弃房屋北侧的采光权，最终双方签字的协议第一条：乙方应甲方建房要求，除保留自家房屋北侧宽0.8米的过道外，该通道由甲方建房时予以回复（应为恢复），其余过道及空地的所有权出让给甲方，并放弃房屋北侧的采光权。结合庭审中原告陈述协议是“经我们修改后，由被告打印出来的”，由此可见，从签订的过程看不存在欺骗。第二，原、被告对协议中的“空地”存在较大的争议，原告诉称被告超占面积，不存在有所谓的过道、护坡及空地所有权，其存在重大误解，协议应予撤销。被告认为协议所指过道即指被告房屋北侧挑出的上楼板梯，应属被告所有；“护坡”，是被告所砌用来加固房屋的附属构筑物，护坡当时是确实存在，已被原告拆除，而协议中无护坡的记载，则“空地所有权”应该理解为“护坡上的空地所有权”。本院审查认为，协议中没有明确空地位置、范围，原告亦不能提供证据证明空地的准确位置及界限，但结合原告草拟的协议“过道上空的所有权”及现状看当时双方真实意思是指被告让出部分过道（阳台）及护坡，亦即被告房屋北墙至人行路未被房屋覆盖部分的使用权并放弃北侧的采光权，也就是被告允许原告在距被告房屋北侧墙壁0.8米处建房，相较后建房屋的原告,被告让与的是部分（过道、阳台）及护坡所有权及通风、采光、通行等合理相邻权，并同意负担一万元建筑成本，而原告作为补偿的是一空门面，双方当事人当时意思表示真实，不存在重大误解。其次，我国土地只有集体土地所有权和国有土地所有权，不存在个人对空地所有权，另外从社区负有向社区居民宣传法律义务的角度来讲，原告签订协议时就应当知道，个人即原告是没有“空地所有权”的。如果将“空地所有权”理解为“空地使用权”，从原告提供的证据来看，被告经批准的土地使用范围北至人行路，房屋护坡在人行路内，根据相关规定被告在职能部门批准的四至范围内建房并不违法。况且经合法批准的建筑面积并不等同于合法使用面积，如前所述因被告先建行为相较后建房屋的原告产生合法的相邻权，则原告建房时占地面积相应受限，在相关职能部门未对被告房屋是否超面积建筑，亦即是否违法建筑作出评判前，其拥有的相邻权应予保护。第三、原告以社区其他房屋是连垛，习俗是前后采光，而无左右采光，认为被告无房屋北侧采光权。本院认为，被告房屋先建，其房屋北侧采光并不违反法律规定。故原告以被告经职能部门审批的面积是184.4平方米，超此限被告没有所有权来证明被告在签订协议时存在恶意欺诈，致原告产生重大误解理由不能成立。
其次原告利益是否受损问题？
原告原规划距被告房屋北侧4米建办公楼，后经双方协商占用了被告通行的部分过道，拆除并占用了被告用于稳固房屋的护坡以及被告二楼拐角处部分阳台建房后，使社区办公楼占地更宽，面积更大，空间使用更充分，补偿给被告一空门面，被告亦支付一万元建筑成本给原告，并不致使国家、集体的利益受损，亦没有损害原告利益，而是互惠互利，符合当时双方签订协议的目的，所订立的协议不显失公平。至于原告提出该空门面按相关文件规定应当作办公用房，本院认为，原告开始申报就是建办公用房，且协议与相关文件规定：“根据实际情况调剂办公用房”亦不冲突。
最后原告是否有撤销权的问题。
《合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第八条规定，合同法第五十五条规定的“一年”为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。如前所述我国现行土地是集体所有或国家所有，不存在私人所有，原告认为被告无“空地”所有权，结合原告在向相关部门申报建办公楼的报告中就是要求在“空地”建房来看，原告应在2014年10月23日签字时就知道或者应当知道。其次，如理解为“空地使用权”，被告是原告杨峰居委会成员，原告杨峰居委会作为管理者，在建房之前，对被告房屋现状及土地使用权情况应当知情，而不是原告所讲经其到国土部门查询得知被告经审批的合法建筑面积仅184.4平方米，且原告所称被告所建房屋远远超过了合法批准面积也无证据支持；况且被告因相邻权涵盖的土地使用范围并不等同于经合法批准的土地使用面积。也就是说原告在2014年10月23日签字时就应当知道。诉争《协议》从2014年10月23日签订，至原告于2016年6月23日起诉早已经过了1年的除斥期限，故原告不再享有撤销权。综上本案原、被告签订的协议虽然个别文字有瑕疵，但系双方当事人真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。原告未能举证证明协议具有《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的合同可以撤销的情形，且原告起诉时亦不再享有撤销权。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第八条规定之规定，判决如下：
驳回原告吴集镇杨峰社区居委会要求撤销2014年10月23日与被告彭庆衡签订的协议的诉讼请求。
本案案件受理费300元，由原告吴集镇杨峰社区居委会承担。
如不服上述判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 稂彬淑
人民陪审员 刘柏国
人民陪审员 廖玉生
二0一七十三月一日
书 记 员 王英杰