吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2015）船民再初字第3号原告：李冬，男，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。委托代理人：杨娜，吉林丁凤礼律师事务所律师。委托代理人：陈希珠，吉林丁凤礼律师事物所律师。被告：吉林市普林达实业发展公司，住所地吉林市船营区。法定代表人：林忠吉，经理。委托代理人：郭兰英，吉林吉人卓识律师事务所律师。被告：吉林市鑫营房地产经营有限公司，住所地吉林市船营区珲春街华南小区4号。法定代表人：张燕，董事长。委托代理人：孙华茵，北京大成（吉林）律师事务所律师。第三人：林忠吉，男，汉族，住吉林市船营区。第三人：吉林市农业委员会，住所地吉林市船营区。原告李冬和被告吉林市普林达实业发展公司（简称普林达公司）、吉林市鑫营房地产经营有限公司（鑫营房产公司）、第三人林忠吉、吉林市农业委员会确认合同效力纠纷一案，本院于2014年5月12日作出（2012）船民一初字第868号民事判决，该判决生效后，被告普林达公司不服，向吉林市中级法院提起申诉，吉林市中级法院于2014年11月24日作出（2014）吉中民申字第138号民事裁定，提审本案，并于2015年1月30日作出（2014）吉中民提字第51号民事裁定，撤销本院（2012）船民一初字第868号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理，原告李冬及其委托代理人杨娜、陈希珠、被告普林达公司的委托代理人郭兰英、被告鑫营房产公司的委托代理人孙华茵、第三人林忠吉到庭参加诉讼，第三人吉林市农业委员会经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李冬诉称：1992年11月7日，原告李冬与被告吉林市船营房产经营管理处（现改制为鑫营公司）签订了《集资联建房屋协议书》，双方约定：吉林市船营房产经营管理处对顺城街房屋进行危房改造，原告自愿参加集资建房。集资所建房屋建筑面积为82.78平方米，集资款按每平方米2200元计算。原告于1993年取得了坐落于船营区顺城街102-8号的房屋，而被告普林达公司成立的时间为1996年1月1日，吉林市船营房产经营管理处与该公司签订集资联建房屋协议书时，公司尚未成立，故其与吉林市船营房产经营管理处于1992年11月7日签订的《集资联建房屋协议书》为无效合同，而吉林市住房保障和房地产管理局依此无效合同将房屋登记在普林达公司名下，现该房屋已由普林达公司又更名至林忠吉名下，而原告为该房屋的所有权人，为维护原告合法权益，诉至法院，请求：1、依法确认1992年11月7日被告吉林市普林达实业发展公司与吉林市船营房产经营管理处签订的《集资联建房屋协议书》为无效合同；2、依法确认1992年11月7日原告李冬与吉林市船营房产经营管理处签订的《集资联建房屋协议书》为有效合同；3、诉讼费由被告承担。被告普林达公司辩称：被告1992年11月7日与吉林市船营房产经营管理处签订的《集资联建房屋协议》为有效合同，且早已实际履行终结。原告告诉无事实和法律依据，并已超过诉讼时效，原告告诉无理应予驳回。理由如下：一、被告为个人独资公司。因原告李冬与第三人林忠吉是原单位同事，彼此熟悉，当初关系很好，李冬主动要求到被告处工作，后安排其办理公司注册等日常工作同时兼财务、出纳；二、被告与吉林市船营房产经营管理处签订并履行了《集资联建房屋协议书》。1992年7月，公司正在筹建中，名称已在工商局核准，原告对林忠吉说，吉林市船营房产经营管理处正在集资建房，其有熟人可以享受一些优惠政策，林忠吉考虑公司成立也需要营业用房，就同意购买并责成原告具体经办此事。1992年7月16日，林忠吉让原告李冬垫交预付房款4万元，原告交款后将收据原件交给林忠吉，林忠吉付给原告李冬4万元现金。1992年11月7日，林忠吉让原告在公司办借款手续提走6万元现金交付购房款并责成其代表公司与吉林市船营房产经营管理处签订了购房合同，将收款收据交回公司。1993年6月7日，被告用转账方式经过银行从公司划走82116元到吉林市船营房产经营管理处，原告将收据交回公司，1993年12月房屋交付给被告，并办理了《单位自管房产权证》。1993年12月，被告责成原告办理单位自管房产产权分栋事宜，2011年12月林忠吉将该房屋更名到林忠吉名下。该房屋的签订协议、交款、办理产权分栋事宜均是林忠吉指派原告李冬经办，交款收据写李冬名字是因为李冬说这样写可以享受优惠；三、原告李冬占有使用房屋至今。1994年8月被告投资6万元将房屋按饭店标准装修，后因林忠吉要到南方工作，被告拨款2万元责成原告经营饭店，并约定经营利润分成，1995年春节被告法定代表人林忠吉向原告李冬要求分配利润时，原告以现在没钱为由未给。多年来，原告时而说给利润分成，时而说出钱买下这个房子，一直以种种借口非法占用此房至今；四、原告告诉已超过法定诉讼时效。被告与吉林市船营房产经营管理处签订协议是1992年11月，距今已长达20年，原告作为被告的经办人办理了房屋产权手续，并使用房屋20年，其间从未对协议提出异议，不仅超过2年的普通诉讼时效，且已超过20年的最长诉讼时效，原告已丧失胜诉权；五、被告的成立时间为1996年1月份，与事实不符，1996年的工商执照是被告最后一份没有再换发的工商执照，在此之前被告已有工商执照；六、原告以其个人名字与吉林市船营房产经营管理处签订的合同与被告无关，更与林忠吉无关，是原告的个人行为。七、被告与吉林市船营房产经营管理处签订的《集资联建房屋协议》合法有效。①被告成立时间并不是合同生效的法律障碍；②签订双方均已实际全部履行了合同；③原告认可并配合被告履行了合同；④所签合同符合法律规定，不符合合同无效的条件。被告鑫营房产公司辩称：作为被告鑫营公司认为本案确认之诉诉鑫营公司是不对的，本案涉及的房屋鑫营公司没有接手，一直由吉林市船营房产局管理的，船营房产处是吉林市房产局的下属单位，当年如何签订的合同鑫营公司不清楚，另外鑫营公司的档案中也没有任何关于这份合同的信息，由我们确认这个合同的效力我们不清楚，应该由房产局说明，这个合同没有拿到我们房产处来，因此我们认为原告起诉鑫营公司确认这两份合同哪份有效，我们认为与我们无关。第三人林忠吉述称：与普林达公司的意见一致。第三人吉林市农业委员会未到庭陈述意见。为证实自己的主张，原告李冬向本院提供如下证据：1-1、原告李冬居民身份证、常住人中登记卡，证明原告身份信息，符合诉讼主体资格，李冬与李东是同一人；1-2、被告企业机读登记表及工商档案，证明被告鑫营公司系吉林市船营房产经营管理处改制而来，其改制前的债权、债务由改制后的新公司承担，被告鑫营公司符合诉讼主体资格；2、集资联建房屋协议书，证明普林达公司与吉林市船营房产经营管理处签订《集资联建房屋协议书》的时间为1992年11月7日，是在普林达公司成立之前，该合同违反法律法规规定，应属无效合同；3、证明1份，证明2011年5月9日吉林市工商行政管理局向吉林市房产局出具的证明，因工商局没有该企业的档案，其所出具的证据与房产局所存档案中的内容矛盾，无法证明普林达公司的企业性质，应以房产局初审时企业为集体所有制的性质为准；4、集资联建房屋协议书1份，证明1992年11月7日原告与吉林市船营房产经营管理处签订《集资联建房屋协议书》；5、收据复印件3份，证明原告于1992年7月16日向吉林市乡镇企业管理局基建办公室交付4万元的预付房款，1992年11月7日、1993年6月7日原告分别向吉林市乡镇企业管理局基建办公室交付集资建房款6万元及82116元。原告是争讼房屋的合法购买人，并已按照协议约定履行了交付购房款的义务且已实际取得，原告应为该房屋的所有权人；6、电费收据1份、证明1份，证明原告于1995年9月开始至今一直向吉林电业局船营供电局交纳电费，李冬为房屋所有权人及使用权人；7、吉林市热力总公司供热费专用发票1份、用户历年总账表1份，证明原告自2005年至今一直向吉林市热力总公司交纳顺城路小区102号楼113号的供热费用，李冬为房屋所有权人及使用权人；8、证明1份，证明李冬位于吉林市船营区顺城街102-8号的网点，从1993年至今不欠水费；9、和兴酒店的企业代码证书、银行开户许可证、消防安全许可证、税务登记表各1份，证明自1994年起，原告与其妻子在争讼房屋开办和兴酒店，进行个体经营活动；10、家常炖菜馆注册税务登记证（正、副本）各1份，证明自1996年起，原告与其妻子在争讼房屋开办家常炖菜馆，进行个体经营活动，原告自取得争讼房屋一直占有并使用该房屋；11、协议书1份，证明原告自2006年7月至2011年6月30日期间就位于顺城街102号楼网点左8#的房屋分别同周艳东、李光辉、王茂辉签订了房屋租赁协议书，原告系该房屋的所有权人及使用权人；12-1、查档卡1份，证明吉林市人民政府于1993年12月7日经吉林市房地产产权管理处确认，争讼房屋所有权人为吉林市普林达实业发展公司，产权来源为联建，产别为集体所有房产，所有权证号为集0293-1；12-2、档案信息及房屋产权证各1份，证明2006年12月30日经补证登记后，吉林市房地产管理局颁发了争讼房屋的产权证书，登记记载该房屋所有权人为吉林市普林达实业发展公司，产权来源为联建，产别为集体所有房产，所有权证号为吉林市房权证船字第JZ100004**号，普林达公司是集体所有制企业，讼争房屋产别为集体所有房产；13、吉林市船营区人民法院讯问笔录及吉林市中级人民法院（2014）吉中民终字第138号民事听证笔录各1份，证明在开听证时，被告举出讯问笔录，内容已经提到合办公司事宜及李冬出资购房的事实，被告对笔录内容表示承认；14、证人张宝臣证言、身份证复印件及2012年12月21日民事审判笔录各1份，证明1991年左右，李冬到吉林市乡镇企业管理局基建办购房并在基建办签订了购房协议，当时证人为会计，并分几次收取了李冬交纳的购房款，有现金、支票，都是按合同名称进行开具的收据，公司管理严，发票名头与协议的名头都是一致的，当时看的协议就是李冬所签订的协议。证人在2012年12月21日庭审中已出庭作证，现因证人哥哥病重，子女又都在外地，故必须在医院照顾病人，不能再次出庭作证；15、光盘及声音检验报告书各1份，证明林忠吉在谈话中已明确承认房屋不是其所购买，承认了是原告进行购买，并且找出了借口不进行配合原告进行更名的事实，李冬是购房人，是该房屋的所有权人，李冬所签合同是合法有效，普林达公司所签的合同与事实不符，是违法所签，故应认定为无效合同。被告普林达公司对上述证据的质证意见：对证据1-1、1-2没有异议；对证据2正在办理工商手续；对证据3有异议，是工商局的责任与被告无关；对证据4我们公司不知道这个事，与本案无关；对证据5真实性、合法性、关联性均有异议，因为这个是复印件，原件在我们公司；对证据6真实性没有异议，对证明的问题有异议，交纳各种费用是以个人的名义；对证据7、8质证意见同证据6；对证据9是林忠吉与原告共同经营的；对证据10质证意见同证据9；对证据11真实性没有异议，原告是越权行使的行为，房屋所有权人不是原告；对证据12真实性和关联性合法性均有异议，开始就是独资企业，注册是有误的，是工商局的责任，我们后来有过更正；对证据13真实性无异议，对证明的问题有异议，不能证明要证明的问题；对证据14，与上次开庭时证人出庭的质证意见一致，而且证人没有出庭，没有向法庭提供不能出庭的理由，因此这份证据不能作为证据使用；对证据15有异议，这个录音反复就是说对帐的事，也没有说房子的事，究竟这个房子是普林达公司的还是李冬的根本就看不出来，不能证明原告要证明的问题。被告鑫营房地产公司对上述证据的质证意见：对该15份证据的真实性、合法性无异议，对关联性有一些有异议，通过原告的举证可以看出当初签订合同是船营房产处，鑫营公司虽然承继了船营房产处的债权债务关系，但李冬还是林忠吉买的房子，当年所购房的房款都没有交给船营房产处，也不应该牵扯到鑫营公司；这些证据与鑫营公司无关，我们无法确认证据的真实性；也无法证明当初他们与船营房产处的债权债务关系转移到鑫营公司了。第三人林忠吉质证意见：对证据1-14与普林达公司的质证意见一致；对证据15，对这个录音在什么状态下录音我不清楚，谈话过程是属实的；这个录音是在我不知情的情况下录的，而且他都是他讲的这些，让我回答是或不是，诱导性的想获得他想得到的效果。被告普林达公司针对自己的主张，向本院提供如下证据：1、企业法人营业执照副本1份，证明普林达公司为私营企业；2、证明1份，证明普林达公司开业时间为1993年3月；3、集资联建协议书1份，证明协议为双方真实意思表示，内容合法，经办人是李冬；4、购房交款收据1份，证明收据原件在普林达公司财务凭证中，证明联建房款是普林达公司交付的；5、单位自管房产产权证1份，证明1993年4月市政府为普林达公司发单位自管房产权证；6、单位自管房产权分栋申报表1份，证明表单中外勤调查意见证明，普林达公司是唯一购房人，委托经办人是李冬，李冬受公司委托办理此项业务，李冬代表普林达公司办理了单位自管房分栋手续，李冬认可普林达公司是购房人；7、装修付款凭证1份，证明吉林市普林达实业发展公司于1994年8月13日至10月31日提现金33000元用于装修酒楼；8、装修合同1份，证明船营区顺城街102-8号房屋为普林达公司装修；9、收据1份，证明装修人实际收取了装修工程款；10、房屋产权证1份，证明涉案房屋再次确认普林达公司所有；11、业务登记表1份，证明房屋产权现已更名为林忠吉；12、通知1份，证明通知周艳东你所租赁的房屋产权人为吉林市普林达实业发展公司；13、私营企业年检报告书1份，证明普林达公司是1993年就成立了；14、档案信息1份，证明普林达公司为私营企业；15、1993年3-8月工资表1分，证明李冬是被告职工；16、供热费收据1份，证明被告交纳1993年供热费1731.56元；17、供热费收据1份，证明被告缴纳1994年供热费1680.49元；18、吉林市房屋、产权、产籍管理专用收据1份，证明被告办理房屋登记花费990.5元；19、单位自管房产产权复查登记换证申请书1份，证明此申请书内容是原告亲笔填写，证明购买房屋事宜都是由李冬经办；20、单位自管房产产权分栋申请表1份，证明申请表内容是原告亲笔填写，被告公司购买的第一套房产是原告经办，委托经办人一栏是原告，原告是经办人。原告李冬对上述证据的质证意见：对证据1可以看出该公司成立的时间是1996年1月1日，用该证据无法证明该公司在1993年是否成立，企业的性质是什么性质都无法证明。对真实性有异议，在工商局无法查到该公司的档案，故对真实性无法确认；对证据2真实性、合法性均有异议，关联性也有异议，该工商局的证明没有工商档案作为依据，所以所证明的开业时间为1993年3月6日没有档案作为根据，而且该证据所记载企业通过1996年度年检与被告出具的第一份证据相矛盾；对证据3真实性合法性均有异议，该协议书为复印件，如果被告为实际购房人，那么该公司应该有原件而不是在房产档案里复印件，对真实性无法确定，且原告的证人明确说明该公司与普林达公司不存在买卖房屋相关的情况，不存在买卖关系；对证据4从这份证据来看，交款人为本案原告，本案原告为购房人，无法证明被告所证明的由普林达公司购买，对真实性没有异议，恰可以证明是由李冬个人购房；对证据5真实性、合法性、关联性均有异议，应该出示产权证的原件，从该产权证上可以体现出该房产为集体房产与被告所出示的证据相矛盾，应该是集体企业；对证据6有异议，该证据无法证明要证明事实，从该证据可以体现出单位的性质为集体经济与被告出示的营业执照相矛盾；对证据8有异议，只写工程款金额，不能证明该装修为本案争议房屋的款项；对证据7有异议，而且从时间上记载这个装修时间为1994年，而实际装修时间为1993年；对证据8有异议，无法作为证据使用，没有双方的签字；对证据9有异议，该票据可以体现收款人普林达公司，上面无法体现出所付工程款、装修款为本案争议房屋，且该收据没有收款日期；对证据10有异议，首先该房屋办证的程序是否合法无法确定，对该产权证合法性有异议，从该产权证可以体现地点、该公司性质为集体所有制，与被告所述独资企业相矛盾；对证据11有异议，从该业务登记表中可以看出是由普林达公司更名到林忠吉，但从上述证据可以看出该房屋产别为集体所有制，房产局却把产权人更名为个人，把产权性质变更为私有房产，完全属于登记错误，不合法；对证据12有异议，该证据为吉林市普林达公司私自出具，该公司是否存在从工商档案无法体现，该公司现在为什么经营状况不清楚，在2009年出具公章这个行为是无效的不合法；对证据13真实性有异议，因为该公司工商局没有档案，无法核对真实性，该年检报告为1993年3月6与被告陈述成立于1992年相矛盾，证明普林达公司没有成立，在没有主体资格的情况下与房产处签订的合同也是无效的；对证据14出具时间为2001年，进行变更登记是违法证明，进行违法改正的，无法证明在购买房屋时该公司的企业性质；对证据15真实性、合法性、关联性均有异议，没有任何职工的签字和盖章，而且李冬不是该单位职工，上面所列的人员李冬均不认识，而且与本案无关；对证据16该房屋的所有权人李冬，只是交了供热费以后给公司冲帐，姓名一栏写的是李冬，而不是被告普林达公司；对证据17、18均有异议，证据中无法体现出房屋的具体地址及所有权人、面积，无法证明是本案争议房屋所交的费用；对证据19有异议，此份证据为复印件，不予质证，没有房产局的印章，无法证明其来源合法，也无法证明李冬对此事实进行了确认，也无法证明李冬在房产局办理了房屋的登记手续；对证据20真实性无异议，该证据无法证明李冬到房产局经办此事，也无法证实李冬知道公司办理房产证的相关事宜，从该份证据可以体现出单位的性质为集体经济，与被告出示的营业执照相矛盾。被告鑫营公司对上述证据的质证意见：对证据1-20真实性无异议，但普林达公司所举的房产档案可以证明1993年的时候涉案房产已经转交吉林市房产局管理，不属于船营房产处委托给鑫营公司管理的房产，因此本案鑫营公司不应该作为被告。第三人林忠吉对上述证据的质证意见：对被告普林达公司的证据均没有异议。针对各方当事人提供的证据，本院综合分析评判如下：对原告李冬提供的证据1、6-11、13因被告及第三人对真实性无异议，故本院对真实性予以确认；对证据2，因原告未提供证据证明该合同属于法律规定的无效情形，故对原告证明的问题不予采纳；对证据3，因工商行政管理机关出具，故本院予以采信；对证据4，虽被告普林达公司称不知情，但未提出反驳证据证明虚假的，故本院对真实性予以确认；对证据5，虽为复印件，但与被告普林达公司出具的票据原件一致，故对其真实性予以确认；对证据12，因系档案材料，故对真实性予以确认；对证据14，因证人未出庭接受质询，故不予采信；对证据15，虽被告普林达公司及林忠吉有异议，但林忠吉承认是其本人谈话录音，故本院对该录音中李冬与林忠吉谈话过程的真实性予以确认。对被告普林达公司提供的证据1、2，因证据2系国家机关出具的，证据1与证据2能相互印证，故对真实性予以确认；对证据3评析意见同原告的证据2；对证据4评析意见同原告的证据5；对证据5、6、10、11、13、14、16-20，虽原告有异议，但因均是档案材料或是有关单位出具，故对真实性予以确认；对证据7-9，因原告有异议，且合同没有签约方签字或者盖章，收据的收款人为个人，亦未出庭，无法核实其真实性，故不予采信；对证据12、15，因原告有异议，且系被告单方作出，亦无其它证据佐证，无法核实其真伪，故本院不予采信。通过原、被告及第三人诉辩、举证、质证，本院确认如下事实：1992年11月7日，吉林市船营房产经营管理处（2004年6月23日改制后登记为吉林市鑫营房产经营有限公司）与李冬（乙方）、普林达公司（乙方）分别签订了两份《集资联建房屋协议书》，协议约定：吉林市船营房产经营管理处对顺城街104号房屋进行危房改造。乙方自愿参加集资建房。按每平方米2200元集资，乙方所得房屋一层、面积为82.78平方米，总计集资金额为人民币拾捌万贰仟壹佰壹拾陆元整。吉林市船营房产经营管理处与李冬签订的协议中有李冬本人签字及名章；与普林达公司签订的协议中有普林达公司公章及李冬本人签字、名章。吉林市乡镇企业管理局基建办公室于1992年7月16日、1992年11月7日、1993年6月7日出具交款金额分别为4万元、6万元、82116元的往来专用收据，收据交款单位一栏为李冬，收款事由分别为预付房款、集资建房款。以上三份收据原件均在普林达公司法定代表人林忠吉处。1993年房屋建成后登记在普林达公司名下。2012年4月25日，涉案房屋变更所有权人为林忠吉。另，普林达公司工商档案在吉林市工商局查询不到，2011年5月9日，吉林市工商行政管理局出具证明记载：普林达公司开业日期为1993年3月6日，住所为船营区和龙街十二号楼，法定代表人为林忠吉，经济性质为私营企业（独资），该企业注册号1000001078，通过1996年度年检等内容。本院认为：本案中，原吉林市船营房产经营管理处于1992年11月7日分别与原告李冬、被告普林达公司签订关于本案诉争房屋的买卖合同，虽普林达公司于签订协议之时正在设立中而未正式成立，但在公司正式成立后，普林达公司未主张解除合同，故该合同的权利义务应由普林达公司承担。因此，原告以普林达公司未成立为由主张合同无效，不符合法律规定，且对于企业或其他组织的民事主体资格的强制性规定应该属于管理性规定，而非效力性规定，所以对该强制性规定不能导致合同无效。审理中，原告亦未能提供证据证明该合同存在法律规定的合同无效的情形，因此对原告要求确认普林达公司与吉林市船营房产经营管理处签订的《集资联建房屋协议书》无效的诉讼请求，本院无法支持。关于原告要求确认其与吉林市船营房产经营管理处签订的《集资联建房屋协议书》有效的主张，因该协议不违反法律及行政法规规定，对方亦未提供证据证明存在法律规定的合同无效情形，故对原告该项请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：原告李冬与吉林市船营房产经营管理处于1992年11月7日签订的《集资联建房屋协议书》有效；二、驳回原告李冬的其他诉讼请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉讼状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判长  任有美审判员  刘 莹审判员  矫 莉二〇一五年九月二十一日书记员  朱 琳