山西省阳泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋03民终232号
上诉人（原审原告）翟彦斌，男，1975年12月9日生，汉族，现住平定县。
上诉人（原审被告）郭永祥，男，1962年3月10日生，汉族，现住平定县。
上诉人（原审被告）郭霞，女，1986年7月22日生，汉族，山西省冠山镇城里村学门街**号人，现住平定县。
上诉人翟彦斌与上诉人郭永祥、上诉人郭霞租赁合同纠纷一案，不服平定县人民法院（2016）晋0321民初794号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人翟彦斌、郭永祥到庭参加诉讼。上诉人郭霞经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判查明，2009年开始，原告翟彦斌与被告郭永祥每年签订房屋租赁合同，双方存在房屋租赁关系。2014年5月30日，原告翟彦斌与被告郭霞签订《租赁经营合同》，约定：原告将其位于平定县洗马堰信用小区底商租赁给被告郭霞，租赁期限一年，自2014年5月30日起至2015年5月30日止。租金每年22000年。租赁供暖期间，由原告统一供暖，被告郭霞必须使用，供暖时间和收费标准执行县政府统一标准。租赁期间发生的税费（水、电、暖）等费用由被告郭霞承担。被告郭霞所交费用拖欠超过30日（含30日），甲方有权责令被告郭霞，退还租赁房屋并限期15日腾出租赁房，其保证金作违约金，不再返还被告郭霞。合同期满被告郭霞对所租赁房屋自行投资装修的部分，被告郭霞自行拆除，不能拆除的双方互不补偿。关于房屋租赁费，双方约定合同到期后，一次性交付下一年的租金。合同签订后，被告向原告交纳了2014年5月30日至2015年5月30日的房屋租赁费22000元、保证金3000元，原告将房屋交付二被告使用。2015年5月30日合同到期后，双方协商续租事宜，被告继续承租原告的商铺，但因为被告经济紧张，不能按期交纳租赁费，原、被告商定暂不签订书面租赁合同。2015年7月25日，被告郭永祥为原告出具欠条一支，载明：对于郭永祥欠翟彦斌房租在2015年8月15日付一半（11000元）壹万壹仟元整2015年8月底全部付清，共贰万贰仟元整（违约金1000元）。但被告郭永祥未能按约给付原告翟彦斌租金，在此期间，二被告拖欠原告电费67.96元、物业费493元。后原告要求解除租赁合同，但双方一直协商未果。
此外，原、被告双方在庭审中陈述，2015年10月份被告未按约交纳房租，为此要求其腾退房屋，对此双方发生争执，曾向公安机关报警，2015年11月4、5日期间原告在被告承租的房屋玻璃上张贴了对外出租的公告，后双方为房屋交接及交纳租赁费、水电费等问题协商不一、各执己见，诉至法院。重审中，征得双方当事人同意，在开庭（2016年9月8日）后三日内自行交接租赁物。
上述事实，有原告提供的租赁经营合同、国网山西省电力公司阳泉供电公司发票、平定县信用小区业主委员会出具的证明及收据、被告郭永祥为原告出具的欠条以及庭审笔录在案佐证，足以认定。
原判认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告翟彦斌与被告郭霞2014年5月30签订的租赁经营合同到期后，经双方协商，被告郭霞、被告郭永祥（被告郭霞之父）继续承租原告翟彦斌的商铺，但双方未能签订书面租赁合同，故原合同继续有效，租赁期限为不定期。2015年7月25日，被告郭永祥为原告翟彦斌出具了租金欠条，但未能按约于2015年8月底前给付原告翟彦斌租金，后原告要求解除租赁合同，但双方一直协商未果，后原告翟彦斌于2015年11月5日在二被告承租的商铺窗户上张贴有“房屋出租”字样的公告，至此，应认定为原、被告双方解除了该不定期租赁合同。故租金应从2015年5月31日计算至2015年11月5日止，计算办法为：22000元/年÷365天×159天=9583.56元；在此期间，发生的电费67.96元、物业费493元应由承租方即二被告予以交纳。原告主张的供暖费因未能提供相应证据予以证明，故不予支持。2015年11月5日之后，双方因解除合同后因腾房交接事宜协商不一，且在庭审中各执己见，均未能提供相应的证据证明自己的主张，且双方均同意在重审庭审（2016年9月8日）结束后三日内自行交接租赁物，故原告的经济损失应计算至2016年9月11日（即庭审结束后三日内），对双方因解除合同过程中给原告造成的经济损失因双方均有过错，酌情各半负担。具体计算方法：从2015年11月6日至2016年9月11日止共311天，按照22000元/年÷365天×311天=18745元,原告及二被告各承担9372.5元。被告向原告交纳的3000元保证金，双方约定被告郭霞欠交租赁费30日后作为违约金予以扣除，可见该保证金系对损失的补偿性约定，故该保证金应冲抵被告应赔偿原告的损失，冲抵后，被告应赔偿原告6372.5元。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决为：一、被告郭永祥、被告郭霞于本判决生效后十日内给付原告翟彦斌租赁费9583.56元、电费67.96元、物业费493元，共计10144.52元；二、被告郭永祥、被告郭霞于本判决生效后十日内给付原告翟彦斌因未腾房造成的损失6372.60元；三、驳回原告的其它诉讼请求。本案诉讼费213元由二被告负担。一审判决送达后，双方均不服，分别向本院提起上诉。
翟彦斌的上诉理由：被上诉人应支付欠条金额23000元、供暖费3236.4元、地板等损失1万元、至2016年12月21日一审判决时逾期租金及违约金34280.4元。
郭永祥、郭霞的上诉理由：翟彦斌扣押的电子屏、卷闸门应予退还，2015年11月5日合同解除后，我方不应承担租金。
经二审审理，对原判查明的事实予以确认。
另查明，2015年11月5日前三年翟彦斌实际缴纳暖气费1977.5元，2015年11月6日至2016年9月11日翟彦斌实际缴纳暖气费719.1元，2016年9月11日之后翟彦斌实际缴纳暖气费539.3元。翟彦斌缴纳2016年物业费493元。
本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。翟彦斌与郭霞2014年5月30签订的租赁经营合同到期后，经双方协商，郭霞、郭永祥继续承租翟彦斌的商铺，但双方未能签订书面租赁合同，故原合同继续有效，租赁期限为不定期。2015年7月25日，郭永祥为翟彦斌出具了租金欠条，但未能按约于2015年8月底前给付翟彦斌租金，后要求解除租赁合同，但双方一直协商未果，后翟彦斌于2015年11月5日在商铺窗户上张贴有“房屋出租”字样的公告，至此，应认定为双方解除了该不定期租赁合同。2015年5月31日至2015年11月5日房屋由承租人占用，租金应由承租方负担，2015年11月6日至2016年9月11日期间的损失，双方均有过错，原判酌情各半负担并无不当。翟彦斌关于支付欠条金额23000元及至2016年12月21日一审判决时逾期租金及违约金34280.4元的上诉请求，郭永祥、郭霞关于2015年11月5日合同解除后不应承担租金的上诉请求，本院均不予支持。租赁合同约定，租赁期间费用由承租人负担。承租人应承担暖气费数额为2337.05元（1977.5元+719.1元÷2），2016年物业费承租人酌情负担一半246.5元（493元÷2），翟彦斌关于郭永祥、郭霞应承担暖气费、物业费的上诉请求，本院部分予以支持。上诉人的其他上诉请求，没有事实与法律依据本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、撤销平定县人民法院（2016）晋0321民初794号民事判决；
二、郭永祥、郭霞于本判决生效后十日内支付翟彦斌租赁费9583.56元、电费67.96元、暖气费2337.05元、物业费739.5元，共计12728.07元；
三、郭永祥、郭霞于本判决生效后十日内支付翟彦斌因未腾房造成的损失6372.60元；
四、驳回原审原告翟彦斌的其它诉讼请求。
一、二审案件受理费各213元，均由郭永祥、郭霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 健
审判员 田志国
审判员 张敏芳
二〇一七年四月十一日
书记员 陈慧君