连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港民初字第0554号
原告韩友（连云港）饲料有限公司。
法定代表人金荣镐，董事长。
委托代理人朴明淑，江苏田湾律师事务所律师。
被告叶志明。
委托代理人穆如华。
第三人江苏省东辛农场。
法定代表人韩中书，场长。
委托代理人张敏，江苏宏浩律师事务所律师。
原告韩友（连云港）饲料有限公司（以下简称韩友公司）与被告叶志明租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月14日立案受理后，依法由审判员刘红娟适用简易程序公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，本院依法追加江苏省东辛农场（以下简称东辛农场）为本案的第三人参加诉讼。原告韩友公司委托代理人朴明淑、被告叶志明及委托代理人穆如华、第三人东辛农场委托代理人张敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告韩友公司诉称，原、被告于2013年6月3日签订了一份《租赁协议书》，协议约定由原告出租六栋猪舍给被告，租金为48000元，被告应在协议签订一个月内支付全部租金，被告如需购买饲料时，必须统一使用原告的饲料，出售生猪时由原告统一牵头出售。但被告在支付了24000元的租金后，不再支付租金，还从其他地方购买饲料，也不经原告同意就直接将生猪出售出去。根据协议约定，被告有上述行为时，原告有权不经催告直接解除本协议，并要求被告支付不低于50000元的违约金和赔偿一切经济损失。原告已于2013年9月2日通知被告双方的合同关系已解除，但被告迟迟不肯腾退六栋猪舍。该租赁物是原告从东辛农场整体租赁而来，由于被告不肯腾退，导致原告与东辛农场双方虽有解除合同意向也无法终止合同，造成原告在不实际使用该租赁物的情形下，仍要支付180000元的租金给东辛农场，这笔经济损失理应由被告赔偿。综上，请求法院判决确认双方租赁合同已解除；判令被告支付原告24000元租金及利息损失（租金计算至实际搬出之日，利息自2013年7月3日计算至实际给付之日）；判令被告支付50000元违约金及直接经济损失180000元并判令被告立即腾退猪舍，本案的诉讼费用由被告承担。
被告叶志明辩称，原告诉求第一条没有任何理由，原告已与被告签订一年的租赁协议，期限为自2013年6月1日至2014年5月31日止。原告诉求第二条不能成立，因为原告在2013年6月28日就向被告口头通知不许被告再向猪舍进猪，使被告无法进行正常的养殖程序。原告诉求第三条被告不能接受，违约是原告造成的，18万元是原告和东辛农场签订的租赁协议的租金，不应由被告来承担。对原告增加的第四条诉求，按照正常生猪养殖规律，原告无法退出猪舍，按照国家农业部的精神，对生猪养殖应该给予支持和保护，而原告和被告签订了一年的租赁合同的同时，在一个月未到的情况下，就提出租赁终止，这给被告带来很大的损失。所以，被告无法迁出猪舍。对原告诉求的第五项本案的诉讼费用，被告也不予承担。
第三人东辛农场辩称，第三人与原告所签订的租赁合同是双方真实意思表示，根据协议第三条及第九条的约定，原告已经构成违约，其中2014年的租金18万元原告并未按约给付第三人。同时，对于原告将场地转租他人第三人并不知情，且保留向原告主张的权利。
原告为证明其主张向本院提交了如下证据：
1、原、被告双方签订的租赁合同一份，证明双方存在租赁合同关系。被告对该证据真实性无异议，但称在租赁合同签订前原告向被告承诺租赁期限为三年，但租金一年一交，所以就签了一年的合同。因东辛农场并未向原告提出终止合同，所以并不符合双方合同第三条的约定，原告无权提前终止合同。关于以养殖合作社的形式经营，因原告在被告刚进猪不到一个月就提出要求被告停止进猪，原告只进了部分种猪，而种猪使用的是自配料，无需向原告购买饲料。所以被告不应承担50000元违约金，也不应给付剩余24000元租金。第三人对该证据真实性无异议，但称原告与第三人的租赁协议书约定很清楚，不许转租。
2、通知书一份、快递单一份，证明原告于2013年9月5日通过邮寄方式向原告送达了租赁合同解除通知书一份，通知被告双方合同关系解除，被告应在9月30日之前搬离猪舍。邮件因被告拒收被退回。被告称并未收到原告发出的通知，原告在2013年6月底口头通知被告终止协议。
3、原告与东辛农场签订的租赁协议书一份，涉案猪场是原告自东辛农场租赁的，合同约定第三年的合同期为2013年10月18日至2014年10月17日，第三年租金为180000元。
4、东辛农场的复函一份，在该复函中东辛农场同意提前解除合同，只要原告恢复猪场原貌，租金按实结算。
上述两证据证明因被告迟迟不撤离猪场，致使原告无法解除与东辛农场的合同，导致原告要支付180000元的租金。被告称租赁协议书原告并未看到过，对协议的具体内容也不清楚，该协议约定约定方支付守约方违约金50000元并支付利息，原告应为违约方，其应当承担的违约金不应由被告承担。复函证明东辛农场并未接受原告要求解除合同的要求。
5、网上下载的一篇文章，证明生猪一般六至七个月就可以出栏，证明被告饲养的生猪早已经到了出售期，但被告未通过原告私自出售生猪，违反了合同约定。被告认为该证据与本案无关联性。
6、照片三张，证明原告拥有死猪处理池，而且要进入被告处还要经过被告管理的大门，所以原告不会，也不可能将死猪拉到被告处进行抛洒。照片只显示了场地的状况，不能证明原告的证明目的。
7、收据一份、协议书一份，证明原告租给其他租房的合同均已到期，其他养殖户同意随时搬出，原告无法将猪场进行清理后交给东辛农场的关键问题在于被告一直不肯腾退猪舍，被告应当承担赔偿责任。被告认为该组证据与本案无关联性。
对于原告提供的两份租赁协议、通知书及快递单、东辛农场的复函的真实性予以确认。
被告为证明其主张向本院提供了租赁场地的照片一组，证明原告为了终止协议用不正当的行为对被告实施了不利于生猪养殖的行为，对被告造成很大的影响。另外还体现了被告生猪养殖的状况。另外被告申请一位证人出庭，证明原告于6月底口头向原告提出终止合同。原告认为被告提供的照片不能证明原告的证明目的。对于证人证言所陈述的通知时间有异议，称原告是在7月初口头通知被告终止合同的。但原告之前陈述其公司确实在6月底口头通知被告终止合同。
经审理查明，2011年4月22日原告韩友公司（乙方）与第三人东辛农场（甲方）签订协议书一份，东辛农场将康发猪场的建筑物和土地有偿租赁给韩友公司作为生猪养殖业场所。合同约定：租赁期限为叁年，从2011年10月18日起至2014年10月17日止。租金总额第一年12万元，第二年14万元，第三年18万元。乙方不得对租赁土地进行转让、转租、抵押、抵债或有其他任何侵犯租赁土地使用权的行为。甲乙双方如因经营或甲方自身规划等原因需单方终止协议的，违约方必须支付守约方违约金5万元人民币，并赔偿所有直接损失。
2013年6月3日，原告韩友公司（甲方／出租方）与被告叶志明（乙方／承租人）签订租赁协议书一份，就甲方将猪舍出租给乙方用于生猪养殖项目达成协议。一、租赁物位置：1、甲方出租给乙方使用的租赁物位于连云港市东辛农场韩友三爱猪场15、16、17、18、19、20号猪舍。二、租赁价格及租赁费支付：1、租赁价格为第一年8000元／栋（第二年第三年均为空）。2、租赁费支付方式为乙方于本协议签订后一日内支付50%，剩余款一个月内支付。三租赁期限：租赁期限为一年，自2013年6月1日起至2014年5月31日终止。期满如需续签，乙方需提前三个月向甲方书面告知，由双方另行签订租赁协议。四、权利义务：5、乙方应按期交纳租赁费及水电费，如逾期达到十日的，甲方有权不经催告直接解除本协议，乙方除应全额支付拖欠的费用外，还需按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付逾期付款利息，并承担由此产生的诉讼费、律师费。五、租赁合作：租赁期限内，乙方同意与甲方以养殖合作社的形式对外经营，除自配料外如需购买预混料、浓缩料、配合饲料时必须统一使用甲方的饲料，购买饲料时乙方享受经销商价格，……；同意由甲方牵头，共同统一出售生猪（如乙方联系市场价格高于甲方价格时，经甲方同意后也可自行出售生猪）。如乙方不履行上述条款甲方有权不经催告直接解除本协议，并有权要求乙方承担不低于5万元违约金，乙方并应承担由此产生的一切赔偿责任。原告依据合同约定交纳了半年的租金24000元。
2013年9月2日，东辛农场向原告复函称：贵公司解除租赁康发万头猪场合同的申请收悉，现复函如下：1、贵公司与东辛农场2011年4月22日签订的租赁合同第十条规定：“甲乙双方如需对租赁期限变更或解除，……”虽然贵方申请解除合同的理由并不充分，但考虑到贵公司可能存在的实际情况，我场愿意有条件接受申请。2、请自接到本复函之日起，自行清理猪场内自身物品（含转租后第三方的物品），恢复猪场原貌，交纳相应租金，处理完相关问题后，通知农场进行验收，验收通过后，农场方可与贵公司正式签订解除合同协议书。
上述事实由原告提供的协议书、租赁协议书、关于韩友饲料公司申请解除租赁康发万头猪场合同的复函等证据及当事人陈述、庭审笔录予以证实，本院依法予以确认。
关于原告通知被告解除租赁协议的时间，根据原告第一次庭审时的陈述，其公司于2013年6月底口头向被告提出终止合同，被告所提供的证人证言也证实了这一点。后原告又称是在7月初向被告提出的，其前后陈述不一致，且未提供证据证明，故应认定原告于2013年6月底向被告口头提出终止协议。关于原告要求与第三人解除合同的原因，原告称因猪场只有叶志明一人在经营，其他场地是闲置的，所以与第三人达成了解除合同的意向。
关于原告所述的被告未按租赁协议书约定向其公司购买饲料，也未经其公司同意私自出售生猪一事，被告称其开始养殖时只需要自配料，后需要购买饲料时再向原告要求购买，原告不予理会，另外，其出售生猪时向原告的董事长汇报，原告的董事长说租赁协议已经解除了，不用再联系了。关于为何没有交纳剩余租金，被告称因原告在租赁协议书签订还不到一个月时就向被告提出终止租赁协议的要求，并阻止被告向三栋空余猪舍进猪，所以原告才没有交剩余的租金。原告称其根本没有阻止原告进猪，且被告租赁的猪舍有独立的大门，原告也不可能阻止其进猪。对此双方均未提供证据证明。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。本案原、被告双方所签订的协议书系双方真实意思表示，是合法有效的。第三人东辛农场称原告将涉案猪舍转租给被告并未经过其同意，但根据其于2013年9月2日发给原告韩友公司的复函第2项，其对于韩友公司转租猪舍的行为应是明知的，其未提出异议，故原、被告之间的协议应是有效的。关于原告主张要求确定原、被告之间的租赁合同已解除，原告于2013年6月底向被告提出终止合同，被告未同意，其应按合同约定向原告交纳剩余租金，但其未交纳。原告又于2013年9月5向原告发出租赁协议解除通知书，告知双方租赁协议已解除，被告拒收，根据双方合同约定及法律规定，此时双方租赁协议已解除。在原告通知双方租赁协议已解除后，被告至今未搬离并继续使用猪舍，故应按照合同约定的租金数额支付至其实际搬离之日的使用费，并应按合同约定的给付期限支付迟延交付租金的利息（以欠付租金24000元为基数，自2013年7月4日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）。被告关于原告阻止其进猪，给其造成经济损失的辩解理由未提供证据证明，本院依法不予采信。关于原告主张的50000元违约金，因双方租赁协议已解除，故原告无权要求被告按双方租赁协议书的约定自原告处购买饲料及经原告同意出售生猪。另外，上述约定的目的是为了达到规模经营，以带来更高的利润，但原告在庭审时陈述其向第三人提出提前解除合同是因为猪场只有叶志明一人在经营，其他场地闲置，据此可以看出，该猪场养殖并未形成规模，故被告自行出售生猪并不会对原告的规模经营产生影响。故原告要求被告支付50000元违约金无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于原告主张直接经济损失180000元，根据庭审查明的事实，目前原告与第三人之间的租赁协议并未解除，原告也并未实际交纳180000元租金给第三人，原告所述直接经济损失并未实际发生，且目前涉案场仍有其他租户在进行养殖，故原告主张因被告一家未搬出给其造成上述损失无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告韩友（连云港）饲料有限公司与被告叶志明于2013年6月3日签订的租赁协议书已解除。被告叶志明于本判决生效之日起十五日内搬出租赁场地。
二、被告叶志明于本判决生效之日起十五日内向原告韩友（连云港）饲料有限公司支付租金24000元及利息（利息自2013年7月4日起至本判决确定的履行期限按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算），并自2014年6月1日起至实际搬离租赁场地之日按133.33元／天向原告韩友（连云港）饲料有限公司支付场地使用费。
三、驳回原告韩友（连云港）饲料有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5165元，由原告韩友（连云港）饲料有限公司承担4500元，由被告叶志明承担665元（因原告已预交，被告承担部分于本判决生效之日起三十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费5165元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 刘红娟
二〇一四年六月十二日
书记员 张 冉
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租一人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。