江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第1383号
上诉人（原审原告）陈红。
上诉人（原审原告）费敏华。
上述两上诉人共同委托代理人宗龙喜，江苏龙成律师事务所律师。
上述两上诉人共同委托代理人徐玉香。
上诉人（原审被告）巢万峰。
上诉人（原审被告）巢京锋。
以上两上诉人共同委托代理人史路平，北京大成（常州）律师事务所律师。
上诉人陈红、费敏华、巢万峰、巢京锋房屋租赁合同纠纷一案，常州市新北区人民法院于2014年06月10日作出（2014）新民初字第0548号民事判决。上诉人陈红、费敏华、巢万峰、巢京锋均对该判决不服，向本院提起上诉，本院于2014年07月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审情况：
原审原告陈红、费敏华诉称，巢万峰、巢京锋为开办7天四季酒店有限公司常州万达广场店而于2011年7月14日与我们签订《房屋租赁合同》，承租我们位于福地聚龙苑14号401室的房屋计建筑面积2285.07平方米。后双方又于2011年10月26日签订《房屋租赁合同补充协议书》，进一步明确双方的权利义务。合同签订后我们依法履行义务，但巢万峰、巢京锋长期拖欠租金、物业费、电费等不付，严重侵害我们的合法权益。依照合同约定，我们已于2014年1月3日解除合同，但巢万峰、巢京锋仍未归还房屋并结算费用，为此诉至法院，请求：1、判令巢万峰、巢京锋归还租赁的房屋；2、要求巢万峰、巢京锋立即支付租金231159.53元（暂计算至2014年3月10日，要求计算至实际归还房屋止）；3、支付拖欠的物业费49182.94元（暂计算至2014年3月10日，要求计算至实际归还房屋之日为止）、电费57052.68元、水费1242元；以上总计338583.15元。4、诉讼费用由巢万峰、巢京锋承担。
原审被告巢万峰、巢京锋辩称，1、陈红、费敏华于2013年8月6日对租赁物锁门，租赁房已经由其实际收回，不存在归还租赁房的事实。2、关于租金问题，至2013年7月我们和陈红、费敏华的租赁关系因拖延租金存在严重违约情况根据法律规定，合同一方违约时另一方需及时采取措施防止损失扩大，陈红、费敏华未采取措施故无权要求我们支付。陈红、费敏华还实施了停电及锁门行为，根据权利对等的原则，我们无义务支付租金。3、物业费、水电费方面，陈红、费敏华主体资格不适格，应由物业、水电部门主张。综上请求驳回陈红、费敏华的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2011年7月14日，巢京锋以7天四季酒店（广州）有限公司常州万达广场店的名义与费敏华签订房屋租赁合同一份，约定由巢京锋承租陈红、费敏华共同共有的坐落于本市新北区福地聚龙苑14号401房屋作为连锁酒店使用，期限为2011年11月1日至2021年12月31日止，2011年11月1日起至2012年12月31日年租金110万元，从2013年1月1日开始租金按逐年递增5%的方式累计计算，其中2012年12月31日前十日内付清2013年1月1日至2013年6月30日房租金577500元，2013年6月30日前十日内付清2013年7月1日至2013年12月31日房租金577500元；巢京锋逾期支付租金，费敏华按日加收月租金的0.5%作为滞纳金。2011年10月26日，巢万峰、巢京锋与费敏华签订房屋租赁合同补充协议书一份，就装修等事宜制定补充条款。后由于巢万峰、巢京锋拖欠租金并欠付物业费等，陈红、费敏华起诉至法院要求巢万峰、巢京锋支付租金（算至2013年12月31日止）、物业费、水费、电费等。法院作出判决：一、巢万峰、巢京锋于本判决生效之日起十日内支付陈红、费敏华房屋租金115.5万元，并承担按银行同期贷款利率的两倍计算至清偿之日止的违约金（其中577500元自2013年1月1日起算，另577500元自2013年7月1日起算）；二、巢万峰、巢京锋于本判决生效之日起十日内支付陈红、费敏华装修补贴款12.6万元，并承担自2012年10月1日起至清偿之日止按银行同期贷款利率的二倍计算的违约金；三、巢万峰、巢京锋对上述给付义务互负连带清偿责任；四、驳回陈红、费敏华的其他诉讼请求。巢万峰、巢京锋不服原审判决，上诉至常州市中级人民法院，该院于2014年2月24日作出判决：驳回上诉，维持原判。目前该案件已经由法院执行局实施强制执行程序，对7天四季酒店（广州）有限公司常州万达广场店进行了查封评估。
原审法院另查明，陈红、费敏华于2014年1月3日行使合同的单方解除权，书面解除通知书于1月5日由巢万峰、巢京锋签收，巢万峰、巢京锋对陈红、费敏华行使单方解除权无异议。
原审法院还查明，诉争的租赁房屋系由常州市福泰物业服务有限公司提供物业服务。物业费计算标准为每平方米1.5元/月，计算面积为2285.07平方米。2013年1月1日至2013年12月31日的物业费为41131.2元；2014年1月1日至3月10日的物业费为7997.74元。电费自2013年3月10日计算至2013年7月12日共计57052.68元。水费在2013年9月29日前共计1176元，之后计算至2014年1月13日共计66元。上述费用均由陈红、费敏华实际支付。
以上事实，由双方提供的房屋租赁合同复印件、房屋租赁合同补充协议复印件、（2013）常民终字第1589号民事判决书、收费收据、明细、水费发票等证据及到庭当事人庭审陈述自认附卷为证。
原审法院院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，陈红、费敏华依照合同享有合同的单方解除权，前提条件为巢万峰、巢京锋逾期支付费用超过30天。现条件成就，陈红、费敏华于2014年1月3日行使单方解除权符合法律规定，该解除权自通知到达巢万峰、巢京锋（1月5日）起生效，陈红、费敏华据此可以在2014年1月5日收回出租房屋。依照我国法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，巢万峰、巢京锋无力支付租金，（2013）常民终字第1589号生效判决亦须通过评估拍卖7天四季酒店（广州）有限公司常州万达广场店内装修陈设来完成执行。目前该酒店长期处于停止经营状态，从水电费的发生情况可以看出出租房处于非正常使用状态中。庭审中陈红、费敏华被问及有无实施收回房屋行为时，答称无法实施，再问及巢万峰、巢京锋有无阻拦你方收回房屋时，陈红、费敏华答称未将房屋腾空就是阻拦。法院认为，基于上述情况，陈红、费敏华可以选择解除合同并采取措施及时收回房屋，从而防止损失扩大，现其在行使单方解除权后依然对上述状态持放任态度，未有积极手段收回房屋，亦无证据证明巢万峰、巢京锋阻碍其收回房屋，其损失扩大部分不应当由巢万峰、巢京锋进行赔偿。另外，巢万峰、巢京锋辩称陈红、费敏华已于2013年8月6日对出租房屋进行收回，但此答辩意见与（2013）常民终字第1589号民事判决书查明事实部分明显不符，法院对此不予采纳。故巢万峰、巢京锋应当向陈红、费敏华支付2014年1月1日至5日的租金共计16750.69元，超出部分法院不予支持。对于陈红、费敏华主张的物业费，2013年1月1日至2014年1月5日的期间中，物业费应由巢万峰、巢京锋支付，陈红、费敏华履行垫付义务后有权向巢万峰、巢京锋主张，经计算该期间物业费为41702.47元。对于陈红、费敏华主张的电费57052.68元，水费1242元，应为巢万峰、巢京锋租赁房屋期间产生的费用，陈红、费敏华垫付后有权向其主张，故对此法院予以支持。对于陈红、费敏华主张的水电费中未有证据证明其代为支付的，本案不予处理。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，作出如下判决：一、巢万峰、巢京锋于本判决生效之日起十日内向陈红、费敏华归还坐落于本市新北区福地聚龙苑14号401的租赁房屋；二、巢万峰、巢京锋于本判决生效之日起十日内支付陈红、费敏华房屋租金16750.69元；三、巢万峰、巢京锋于本判决生效之日起十日内支付陈红、费敏华物业费41702.47元；四、巢万峰、巢京锋于本判决生效之日起十日内支付陈红、费敏华电费57052.68元；五、巢万峰、巢京锋于本判决生效之日起十日内支付陈红、费敏华水费1242元；六、驳回陈红、费敏华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3189.5元，由陈红、费敏华负担2089.5元，由巢万峰、巢京锋负担1100元。
上诉人陈红、费敏华不服上述判决，向本院提起上诉称，1、房屋租赁合同虽因上诉人行使单方解除权而解除，但被上诉人仍继续占用着房屋，在其返还房屋之前仍应支付房屋租金及物业费。根据法律规定，被上诉人在租赁合同解除后拒不归还房屋的，房屋租金不因房屋租赁合同的解除而免除，而是应该按照原租金标准继续支付，并承担在此期间给上诉人造成的损失。2、原审判决适用法律不当，房屋租赁合同解除后，被上诉人拒不归还房屋即意味着被上诉人仍继续在使用着租赁的房屋，支付由此产生的租金与物业费是作为承租人应当履行的合同义务，不存在扩大的损失之说，因此，2014年1月5日以后至实际归还房屋之日止产生的租金和物业费理应由被上诉人承担。3、合同解除后归还房屋是被上诉人应当履行的义务，在其不归还的情况下，出租人是无权也无法实施收回的。4、上诉人作为出租人已经积极采取了措施，并无任何扩大损失的过错。5、解除合同至实际归还之日止的房租损失完全是由被上诉人造成的。上诉人单方实施合同解除权后，被上诉人签收了书面解除通知书，其应当立即履行归还房屋的义务，以避免房租损失的发生。但被上诉人没有履行义务，拒不归还房屋。对于房屋内的装修、电器、家具等一系列设施也不采取任何措施进行处理，并将房屋大门上锁，导致上诉人根本无法进入房屋，无法自行收回房屋。综上，请求二审法院依法对原审判决中的第二项、第三项改判，支持上诉人的原审诉请并重新分配上诉人与被上诉人对原审诉讼费用的承担。
被上诉人巢万峰、巢京锋在答辩期内未提交答辩状，二审中辩称，1、上诉人陈红、费敏华在行使单方合同解除权后，我方不存在拒不归还租赁物的情况，不能适用高院相关审理意见。2、双方租赁纠纷是2013年3、4月份开始出现，根据租赁合同第7条第三款的规定，租赁方逾期30天不支付费用，出租方可以单方解除合同，但是出租方迟迟未行使单方合同解除权造成损失扩大。3、在承租方出现延迟支付以后，出租方未按照租赁合同的约定行使诉权，而是单方擅自将租赁物的用电切断，导致承租方已实际不能使用租赁物。根据合同法的权利义务对等原则，出租方不应该要求承租方支付相关费用。4、出租方在上诉状中提到租赁物上锁的情况，在原审中已陈述，上锁行为由出租方实际实施，不是我方实施的。请求驳回上诉人的上诉请求。
上诉人巢万峰、巢京锋不服上述判决，向本院提出上诉称，原审判决中存在适用法律和认定事实的错误。1、根据合同法的规定，当事人一方违约后，对方应当采取措施防止损失的扩大，没有采取措施的，不得就扩大损失部分要求赔偿；依据上诉人与被上诉人之间的租赁合同，被上诉人在上诉人逾期支付费用超过30天即享有单方解除的权利，但其直至2014年1月3日才采取该措施，所以（2013）常民终字第1589号判决支持的期间之后所产生的损失应属于被上诉人没有采取措施扩大损失的部分，不得要求赔偿；2、上诉人拖欠的物业费、电费和水费，是上诉人与物业公司、电力公司、自来水公司之间的纠纷，被上诉人在没有获得相关单位的委托授权或实际垫付的情况下，根本不具备以上纠纷的主体资格，但原审判决却对以上纠纷进行了判决，属于适用法律错误。另外，原审法院对上诉人拖欠的物业费、电费数额进行认定的依据仅仅是被上诉人提供的自行统计和制作的电费清单、物业费清单和被上诉人一陈红任法定代表人的物业公司开出的收据，其完全不具备真实性，属于认定事实错误。综上，上诉人认为原审第二、第三、第四、第五项判决中存在着适用法律错误和认定事实错误，请求依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人陈红、费敏华在答辩期内未提交答辩状，二审中辩称，1、本案中不存在扩大损失的说法。本案的租赁合同是本案原审判决所作出的在判决生效之日起十日内归还房屋，在归还房屋之前，均是由承租人在使用承租的房屋，根据双方签订的租赁合同以及法律规定，承租人使用房屋必须支付租金或使用费。2、本案的物业费、水电费由于承租人违反租赁合同的约定，长期拖欠不付，为了避免损失扩大，陈红、费敏华作为出租人已经实际垫付，根据租赁合同约定，承租人必须把出租人垫付的物业费、水电费偿付给出租人，而且现在又新发生了水费552元。3、对方上诉所称的陈红任物业公司法定代表人不是事实。物业公司法定代表人是费敏芳，与陈红、费敏华没有任何关系。综上，上诉人巢万峰、巢京峰的上诉既不符合事实，也没有法律依据，请求驳回其上诉。
双方当事人向原审法院提交的证据均已随案移送本院。二审中，双方当事人均未提交新的证据，二审查明的案件事实与原审相一致。
本院认为，上诉人陈红、费敏华与上诉人巢万峰、巢京峰之间的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行各自义务。本案中，巢万峰、巢京峰未按约履行支付房屋租金的义务，其行为构成根本违约，陈红、费敏华有权依约解除合同，陈红、费敏华通知巢万峰、巢京峰解除房屋租赁合同，巢万峰、巢京峰对房屋租赁合同的解除无异议，即双方房屋租赁合同已经解除，巢万峰、巢京峰因自身原因停止经营租赁房屋开办的酒店，巢万峰、巢京峰却未及时将承租房屋腾空归还出租人陈红、费敏华，陈红、费敏华有权按原房屋租赁合同的租金标准要求巢万峰、巢京峰支付房屋使用费及包括并不限于物业费等其他费用。同时，陈红、费敏华虽以起诉的方式要求巢万峰、巢京峰归还租赁房屋，但诉讼中双方均未能及时沟通归还租赁房屋，致使租赁房屋持续空置，作为承租人的巢万峰、巢京峰未能提交证据证明其已腾空房屋要归还陈红、费敏华，而对方不接收，陈红、费敏华也不能提交证据其要收回租赁房屋而巢万峰、巢京峰予以拒绝，故双方对于本案所涉租赁房屋持续空置均有责任，但原审判决将租赁房屋持续空置的责任，归责于出租人陈红、费敏华一方显失公平。本院酌定2014年3月10日前的房屋租金（使用费）、物业管理费由巢万峰、巢京峰按合同约定租金标准及物业费收费标准全额支付陈红、费敏华，2014年3月11日起至实际归还租赁房屋止的房屋使用费、物业管理费由巢万峰、巢京峰按合同约定租金标准的50%、物业费收费标准的50%支付给陈红、费敏华。巢万峰、巢京峰上诉称陈红、费敏华已以锁门方式收回租赁房屋，该陈述与有关生效判决认定事实不符，本院不予采信。陈红、费敏华作为本案所涉租赁房屋的所有权人，在巢万峰、巢京峰未及时缴纳物业费、水电费时予以垫付，其有权向该部分费用的实际负担人巢万峰、巢京峰主张。
综上所述，上诉人陈红、费敏华的上诉理由部分成立，本院予以支持，巢万峰、巢京锋的上诉理由不能成立，本院不予支持；原审判决虽然事实认定清楚，但适用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定将本案所涉租赁房屋持续空置的责任归责于陈红、费敏华显失公正，属适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持常州市新北区人民法院（2014）新民初字第548号民事判决第一项、第四项、第五项；
二、撤销常州市新北区人民法院（2014）新民初字第548号民事判决第二项、第三项及诉讼费负担部分；
三、巢万峰、巢京峰于本判决生效之日起十日内支付陈红、费敏华房屋租金（使用费）231159.53元（计算至2014年3月10日止，2014年3月11日起按合同约定租金标准的50%计算付至实际归还租赁房屋止）；
四、巢万峰、巢京峰于本判决生效之日起十日内支付陈红、费敏华物业费49182.94元（计算至2014年3月10日止，2014年3月11日起按物业费收费标准的50%计算付至实际归还租赁房屋止）。
一审案件受理费3189.5元（一审法院已减半收取），由陈红、费敏华负担500元，由巢万峰、巢京峰负担2689.5元，此款由陈红、费敏华预交，法院不再退还，由巢万峰、巢京峰在本判决生效之日起十日内将应负担部分直接支付给陈红、费敏华；二审案件受理费6379元，由陈红、费敏华负担1000元，由巢万峰、巢京峰负担5379元，陈红、费敏华预交6379元，巢万峰、巢京峰预交2635元，由巢万峰、巢京峰于本判决生效之日起十日内直接支付给陈红、费敏华2744元，由本院退还陈红、费敏华2635元。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
审 判 员 吴立春
代理审判员 周韵琪
二〇一六年三月三日
书 记 员 马筱艳