辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽01民终12609号
上诉人（原审原告）：李增贵，男，1950年2月10日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。
委托诉讼代理人：王新阳，辽宁辉弘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁宝淑，辽宁辉弘律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：程金华，女，1960年5月30日出生，汉族，住址沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：张剑飞，辽宁联盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：路畅，辽宁联盛律师事务所律师。
上诉人李增贵与程金华房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初5773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，审判员王虹主审、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行审理。本案现已审理终结。
李增贵上诉请求：1、撤销原审民事判决，发回重审或依法改判，支持李增贵的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由程金华承担。主要理由：一、原审将“有权占有”等同于可以“无偿占有”，属认定事实错误。尽管程金华依据房屋买卖合同可以占有使用房屋，但不等同于可以不履行给付房款义务，也不等同于可以占用八年却不承担相关费用，更不能无视给李增贵造成的巨大经济损失，故程金华应当赔偿李增贵房屋被占用期间在外租房费用和房屋被占用期间的供暖费、物业费等。二、原审认为合同法律关系为物权关系，属适用法律不当。本案系房屋买卖合同关系，合同依法被解除后，程金华应当赔偿恶意占用房屋期间给李增贵造成的损失。原审援引《物权法》第二百四十五条规定错误，应当适用《合同法》相关规定。
程金华上诉请求：1、撤销原审民事判决，查清事实重新认定房屋占用费，依法合理判定或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由李增贵承担。主要理由：一、原审认定事实不清，证据不足。原审判认定房屋占用费3,300元每月没有依据，未经评估情况下作出自由裁量错误，经上诉人调查走访，周边同地段房租远低于该数额。二、原审程序违法，剥夺当事人主张鉴定的权利。程金华在庭审中明确要求对房屋占用费进行评估，原审未予采纳，酌定该项费用，严重剥夺李增贵的诉讼权利。三、原审判决支持的是从2016年4月25日起的房屋占用费，故判决全部诉讼费由程金华承担错误。
李增贵二审辩称，程金华的上诉请求和理由不能成立。原审酌定3,300元每月，既有房产中介机构出具的价格佐证，也有法院实地调查，又有房屋租赁价格参考，相对公正合理，无需评估。
程金华二审辩称，坚持其上诉意见。
李增贵原审诉请：1、程金华支付从2008年6月13日至2016年6月12日实际占用房屋租金26.65万元，并要求支付到实际腾退房屋之日止的房屋租金，按照每月3,400元计算。2、诉讼费用由程金华承担。
程金华原审辩称，驳回李增贵的诉讼请求，由李增贵承担诉讼费用。双方未签订租赁合同，不存在租赁关系，要求给付租金没有法律依据。其他案件判决与本案无关，不予质证。
原审法院查明事实：诉争房屋位于沈阳市和平区南五马路136号（1-29-5），建筑面积131.13平方米，房屋所有权人登记为李增贵。2008年6月13日，李增贵（卖方）与程金华（买方）签订《房产买卖协议》一份，约定李增贵将诉争房屋按5,000元/每平方米价格转让给程金华，其中约定：“经双方协商同意，买方先给卖方预交定金10,000元，余555,650元分期付清。定金付后，卖方交钥匙，买方可以进住装修。如遇有变化买方不买，卖方定金如数退还，买方退房。全付房款，卖方给买方交房屋所有权证和契证，买方负责办理产权变更手续……”。上述协议签订当日，程金华向李增贵支付了定金10,000元，李增贵向程金华交付了诉争房屋，程金华未向李增贵支付其余购房款。程金华一直占有使用诉争房屋至今。
另查明，李增贵曾以房屋买卖合同纠纷为由起诉程金华至原审法院，要求解除房屋买卖协议，并返还房屋。原审法院于2016年1月18日作出（2015）沈和民二初字第3247号民事判决书，判项处表述为：一、解除李增贵与程金华于2008年6月13日就位于沈阳市和平区南五马路136号（1-29-5）房屋签订的房屋买卖协议；二、程金华于本判决生效之日起三十日内将位于沈阳市和平区南五马路136号（1-29-5）房屋（建筑面积131.13平方米）腾空并交于李增贵；三、驳回李增贵的其他诉讼请求。程金华对该判决不服并向沈阳市中级人民法院提出上诉，沈阳市中级人民法院于2016年4月22日作出（2016）辽01民终4468号民事判决书，判决结果为：驳回上诉，维持原判。并于2016年4月25日已送达。现该判决已生效。
原审法院认为，双方于2008年6月13日签订的《房屋买卖协议》，现已经生效裁判文书判定解除，故程金华依据该《房屋买卖协议》占有使用涉案房屋，已无法律依据。但程金华在其与李增贵签订的《房屋买卖协议》未经生效裁判判定解除前，其占有使用诉争房屋应属于有权占有，即：沈阳市中级人民法院于2016年4月22日作出（2016）辽01民终4468号民事判决向当事人送达前，该协议系合法有效，故对于李增贵主张要求程金华支付自2008年6月13日起算至2016年4月24日止的房屋占有使用费，法律依据不足，原审法院不予支持。而对于李增贵主张程金华支付《房屋买卖协议》解除后的占有使用费的诉讼请求，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”的规定，程金华应对其占有使用诉争房屋期间给李增贵造成的损失予以赔偿，故对该诉讼请求，符合上述法律规定，原审法院予以支持。
关于房屋占用使用费的具体数额问题。庭审中，李增贵主张按3400元/月标准计算，并提交了三份房产中介公司出具的《房屋租金价格评估》予以佐证，但经原审法院实地调查了解，与诉争房屋相类似的房屋租赁价格在3,000元/月至3,500元/月之间，再综合衡量沈阳市房屋租赁价格基础上，原审法院酌定以3,300元/月为标准计算，符合公平原则，故程金华应支付李增贵自2016年4月25日起算至实际交付之日止的房屋占有使用费，以3,300元/月为标准予以计算。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，原审法院判决：被告程金华于本判决生效后30日内向原告李增贵支付房屋占用费3,300元/月，期限自2016年4月25日起计算，至被告程金华腾出诉争房屋并交付给原告李增贵时止。如果被告未按判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费3,300元，（原告李增贵已预交），由被告程金华负担。
本院认为，原审判决认定基本事实不清，适用法律不当，应予发回重审，理由如下：
因程金华违约未支付剩余房款，双方签订的房屋买卖合同被前案判决解除。虽然程金华占用房屋期间，合同未被依法解除，但合同解除后，因一方违约给对方造成的损失，违约方应当予以赔偿。程金华自2008年6月13日占用案涉房屋，且程金华并未主动履行前案判决义务，案涉房屋被法院强制执行腾退返还给李增贵。在此期间，案涉房屋一直由程金华占用。原审法院认为合同未被解除前，程金华属于有权占有，即无需向李增贵支付占有使用费的理由是否妥当，原审法院应予重新审查认定，正确适用法律规定。如果上述期间的房屋占有使用费应予支持，鉴于给付期间跨度较长，不宜由法院进行酌定，应当向当事人释明是否就损失申请评估为宜。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初5773号民事判决书；
二、发回沈阳市和平区人民法院重审。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 郑金玲
本案裁定所依据的相关法律
第一百七十条第一款第（三）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；