安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜民二初字第00006号
原告：中国工商银行股份有限公司桐城支行。
负责人：梅青友，该支行行长。
委托代理人：杨季冬，安徽安联律师事务所律师。
委托代理人：黄飞跃，安徽安联律师事务所律师。
被告：王楠，男，汉族，1984年1月1日出生，住安徽省桐城市。
被告：徐婷，女，汉族，1990年5月28日出生，住安徽省桐城市。
上述两被告共同委托代理人：光勇，安徽正维律师事务所律师。
上述两被告共同委托代理人：葛立峰，安徽正维律师事务所律师。
被告：安徽桐城滨河置业有限公司。
法定代表人：丁贤培，该公司总经理。
委托代理人：王晓龙，安徽正维律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司桐城支行与被告王楠、徐婷、安徽桐城滨河置业有限公司（以下简称滨河置业）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月27日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司桐城支行的委托代理人杨季冬、黄飞跃，被告王楠、徐婷的共同委托代理人葛立峰，被告滨河置业的委托代理人王晓龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：王楠、徐婷系夫妻关系，2××3年9月13日王楠、徐婷与原告签订3份《个人购房借款合同》，约定：王楠、徐婷作为共同借款人分别向原告借款301万元、321万元、277万元用于向滨河置业购买商用房，借款期限自2××3年9月17日起至2023年9月17日，年利率7.205%，逾期年利率9.3665%，按月等额还款，并以所购房产提供抵押担保。2××3年11月25日双方按约办理了抵押登记，原告取得相应抵押物权，抵押担保债权本金899万元。滨河置业分别对上述借款出具了保证函，承诺对王楠、徐婷借款本息承担连带保证担保责任。嗣后，原告依约履行了放款义务。但王楠、徐婷在2014年6月17日后未能按约还款，并自2014年7月始拖欠每月应付的当期房贷，截止2014年10月，王楠、徐婷拖欠4期房贷本金218756.84元。按《个人购房借款合同》的约定，原告有权宣布上述借款合同立即到期，并要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。请求判令：1、王楠、徐婷立即偿还所欠原告借款本金8516534.98元及利息；2、原告对上述抵押给原告的房地产享有优先受偿权；3、滨河置业对王楠、徐婷上述债务承担连带清偿责任；4、被告承担原告支付的律师代理费；5、本案诉讼费用由王楠、徐婷、滨河置业负担。
王楠、徐婷庭审中辩称：对欠款事实无异议，利息金额请法院核定，我方愿意协商分期还款。
滨河置业庭审中辩称：1、对借款事实不持异议。2、滨河置业为王楠、徐婷提供的是阶段性保证担保，仅对涉案《房地产他项权证》办理之前所欠贷款本息负连带清偿责任，对办理之后所欠本息不负连带清偿责任。3、涉案《房地产他项权证》已于2××3年11月25日办理，按约滨河置业仅对此前借款本息承担连带担保责任。依《个人购房借款／担保合同》和《保证函》的约定，滨河公司对王楠、徐婷所欠贷款本息无需再承担担保责任。4、依据《保证函》第5项的约定，办理《房地产他项权证》后保证责任即告终止，虽有第2项关于保险的约定，但原告向王楠发放贷款前并未要求王楠办理此项业务，应视为原告在发放贷款时，放弃了要求王楠为涉案房地产购买保险的权利。请求判令驳回原告对滨河公司的诉讼请求。
原告为支持其诉讼主张向本院提交以下证据：一、原告、滨河置业的营业执照、组织机构代码证、王楠、徐婷身份证、结婚证的复印件，证明原、被告的诉讼主体资格。二、《个人商用房贷款申请表》、《个人购房借款／担保合同》、《个人借款凭证》复印件各3份，证明原告与王楠、徐婷签订3份《个人购房借款／担保合同》，原告按约于2××3年9月17日共向王楠、徐婷发放贷款899万元。三、贷款账户流水账，证明王楠、徐婷未按约履行还款义务，构成违约。四、《保证函》、《回购协议》、《房地产他项权证》复印件各3份，证明滨河置业对王楠、徐婷案涉债务提供连带保证担保，原告对案涉抵押的房地产享受有优先受偿权。
王楠、徐婷对原告提交的证据质证意见为：证据一、二、三，无异议。证据四中的《保证函》、《房地产他项权证》无异议，《回购协议》是王楠、徐婷与滨河公司所签订的，与本案没有关联性。
滨河置业对原告提交的证据质证意见为：证据一，无异议。证据二、三的真实性无异议，2014年7月前的本息王楠、徐婷已偿还，之后的本息不在滨河置业的保证责任范围内。证据四，对《保证函》的三性无异议，但《保证函》确定滨河置业仅对《房地产他项权证》办理前（2××3年11月25日）的借款本息承担担保责任。对《回购协议》的真实性无异议，但与本案无关联性。
王楠、徐婷、滨河置业未向本院提交证据。
本院认证认定：回购协议与本案借款合同关系无关联性，故不予确认。其余证据的真实性，因三被告均无异议，故均予以认定。
本院根据以上采信的证据，认定案件事实如下：2××3年9月13日，王楠、徐婷与原告签订3份《个人购房借款／担保合同》，约定：王楠、徐婷作为共同借款人向原告借款277万元、321万元、301万元，用于向滨河置业购买商用房。期限自2××3年9月17日起至2023年9月17日。利率按贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮10%确定，贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。首期年利率7.205%，逾期年利率9.3665%，按月等额本息还款。若借款人发生约定的违约情形的，贷款人有权宣布借款合同立即到期，并有权要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并约定以所购房地产提供抵押担保，抵押权的效力及于抵押物产生的孳息、抵押物的从物、从权利、附属物、添附物，以及抵押物毁损、灭失或征用等而产生的保险金、赔偿金、补偿金或其他形式的替代物。抵押担保范围包括：贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付的费用。并于2××3年11月25日在相关行政机关办理了抵押登记（其中：桐房地权证2013字第××号担保金额为277万元，桐房地权证2013字第××号担保金额为321万元，桐房地权证2013字第××号担保金额为301万元）。2××3年9月14日，王楠、徐婷作为共同申请人向原告出具3份《个人商用房贷款申请表》申请贷款，金额分别为277万元、321万元、301万元。2××3年8月14日，滨河置业向原告出具的3份《保证函》载明：滨河置业保证：1、住房竣工办理《房屋产权证》后，借款人主动与贷款银行签订《抵押合同》，办理《房地产他项权证》，并交付贷款银行。2、借款人主动办理住房保险，保险第一受益人为贷款银行，保险期限应长于借款期限半年，并将保险单据交付贷款银行。3、本保证为不可撤销的经济担保，即本保证人承诺，在借款人不能按期归还贷款本息时，承担偿还贷款本息的连带责任，由贷款银行从我单位“保证金”存款账户上直接扣收。4、在上述1-2项完成前不动用贷款银行已转入我单位“保证金”存款账户上的贷款人购房贷款277000元、321000元、301000元。5、本保证函自开出之日起生效，有效期至上述1-2项完成之日止。
嗣后，原告依约于2××3年9月17日履行了放款义务。后王楠、徐婷仅偿还了本金473464.96元及2014年6月17日前的利息。
本院认为：本案中王楠、徐婷、滨河置业对借款及偿还部分本息的事实均无异议。本案争议焦点问题为滨河置业对王楠、徐婷涉案债务应否承担连带保证担保责任。从滨河置业向原告出具的《保证函》的内容看，滨河置业向原告保证：王楠、徐婷与原告签订涉案《抵押合同》并办理抵押登记，王楠、徐婷为案涉债务办理住房保险。在上述两项保证义务完成前滨河置业对王楠、徐婷案涉债务承担连带保证担保责任，完成后保证担保责任解除。从本案查明的事实看，王楠、徐婷虽与原告签订了《个人购房借款／担保合同》，并在相关行政机关办理了抵押登记，但并未为案涉债务办理住房保险，故滨河置业保证担保责任解除条件并未成就，滨河置业依法应对王楠、徐婷案涉债务承担连带保证担保责任。滨河置业所谓《房地产他项权证》办理后，其保证担保责任即告终止的抗辩主张，与《保证函》载明的内容相悖，本院不予采信。滨河置业还辩称《保证函》中虽有关于住房保险的约定，但原告发放贷款前，并未要求王楠、徐婷投保，应视为原告在发放贷款时，放弃了要求王楠、徐婷投保的权利。综观《保证函》内容来看，系滨河置业负有保证王楠、徐婷办理住房保险的义务，并未载有王楠、徐婷投保前，原告不得发放贷款的相关内容，故滨河置业该抗辩理由无合同和法律依据，本院不予采纳。
涉案《个人购房借款／担保合同》、《保证函》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，均合法有效。原告依《个人购房借款／担保合同》的约定，向王楠、徐婷发放899万元贷款后，王楠、徐婷仅偿还了2014年6月17日前的本息，构成违约，依法应承担相应违约责任。依据《个人购房借款／担保合同》中“若借款人发生约定的违约情形的，贷款人有权宣布借款合同立即到期，有权要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用”的约定，故原告诉请王楠、徐婷偿还下剩的8516534.98元借款本金及利息，依法应予支持。原告诉请三被告承担其为本案诉讼支付的律师代理费，因其未提交该项费用已实际发生的证据，本院不予支持。依据《个人购房借款／担保合同》的约定，原告有权对王楠、徐婷涉案抵押的房地产（桐房地权证2013字第××号、第××号、第××号）折价或拍卖、变卖所得价款在其各自担保限额内享有优先受偿权。依据《保证函》的承诺及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，原告有权要求滨河置业对担保物权实现后不足的部分承担连带清偿责任。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，滨河置业承担担保责任后，有权向王楠、徐婷追偿。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第三十一条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告王楠、徐婷于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司桐城支行借款本金8516535.04元及利息（自2××3年6月18日起至实际清偿之日止，按《个人购房／担保借款合同》约定的利率计算）；
二、原告中国工商银行股份有限公司桐城支行就被告王楠、徐婷涉案抵押的房地产折价或拍卖、变卖所得价款在其各自担保限额内（其中：桐房地权证2013字第××号担保金额277万元，桐房地权证2013字第××号担保金额321万元，桐房地权证2013字第××号担保金额301万元）享有优先受偿权；
三、被告安徽桐城滨河置业有限公司对被告王楠、徐婷上述债务在原告中国工商银行股份有限公司桐城支行实现上述担保物权后不足的部分承担连带清偿责任；被告安徽桐城滨河置业有限公司承担担保责任后，有权向被告王楠、徐婷追偿；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司桐城支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费73400元，保全费5000元，合计78400元，由被告王楠、徐婷、安徽桐城滨河置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 杨再松
代理审判员 查世庆
人民陪审员 钮震球
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 丁 俊
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国担保法》第十八条第二款连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。