广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛中法民一终字第215号
上诉人（原审原告）：遂溪县供销合作联社贸易中心。住所地：广东省遂溪县。
负责人：陈建图，该贸易中心经理。
委托代理人：黄锦德，广东启用律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：遂溪县农村信用合作联社。住所地：广东省遂溪县。
法定代表人：王琼，该联社理事长。
委托代理人：伍广新，广东领会律师事务所律师。
原审第三人：李桶，男，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县。
原审第三人：龙火建，男，成年，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县。
原审第三人：赵成豪，男，成年，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县。
原审第三人：吴仲生，男，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县。
上诉人遂溪县供销合作联社贸易中心（以下简称“遂溪供销贸易中心”）及上诉人遂溪县农村信用合作联社（以下简称“遂溪农信社”）因确认合同无效纠纷一案，均不服广东省遂溪县人民法院（2010）湛遂法民一初字第565号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈小红担任审判长，审判员许广恩、审判员刘芳参加的合议庭进行了审理。书记员邵婕担任记录。上诉人遂溪供销贸易中心的负责人陈建图及其委托代理人黄锦德，上诉人遂溪农信社的委托代理人伍广新到庭参加诉讼。原审第三人李桶、龙火建、赵成豪、吴仲生经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：1992年8月13日，遂溪供销贸易中心与遂溪农信社签订《房产转让协议书》，约定：遂溪农信社将遂城镇东山路17号一栋总面积为1235.6平方米的楼房出售给遂溪供销贸易中心，价款人民币76万元。签订协议后，遂溪供销贸易中心按协议的约定向遂溪农信社支付现金26万元后，遂溪供销贸易中心又向遂溪农信社贷款50万元用以交付楼款，并以该楼作为借款抵押物。此后，遂溪农信社将该楼交给遂溪供销贸易中心装修。1992年8月31日，遂溪供销贸易中心与遂溪农信社签订50万元的借款协议书。此后，遂溪供销贸易中心先后偿还了借款利息37440元给遂溪农信社。遂溪农信社将涉案楼房交给遂溪供销贸易中心使用后，遂溪供销贸易中心将涉案楼房的底层全部出租，每月租金5500元，二楼的一部分作为办公室使用，二楼其余的房间及第三、四、五层作为住房分给职工使用至今。贷款到期后，由于遂溪供销贸易中心没有还清借款本息给遂溪农信社，遂溪农信社一直没有办理涉案楼房的过户手续给遂溪供销贸易中心。1996年6月17日，遂溪农信社以遂溪供销贸易中心未付清购房款，涉案楼房的产权尚未转移为由，向原审法院起诉要求遂溪供销贸易中心退还涉案楼房给遂溪农信社。原审法院于1996年10月28日作出（1996）遂民初字第341号民事判决，以涉案楼房尚未进行变更登记，房屋的所有权尚未转移，买卖关系应当无效为由，判决确认遂溪供销贸易中心、遂溪农信社之间的房产买卖合同无效，予以解除，并判决遂溪供销贸易中心返还涉案楼房给遂溪农信社。上述判决发生法律效力后，遂溪供销贸易中心一直没有履行相应的义务，遂溪农信社向原审法院申请强制执行。原审法院将涉案楼房的一楼及二楼的办公室部分强制执行交回给遂溪农信社。由于遂溪供销贸易中心已将涉案楼房的第二层（除办公室部分外）至第五层分配给20户职工居住，导致无法完全执行完毕。2007年8月16日，遂溪农信社将涉案楼房公开拍卖，涉案楼房由李桶、龙火建、赵成豪、吴仲生（以下简称“李桶等人”）竞得。此后，双方签订《房地产买卖合同》，涉案楼房过户登记在李桶等人名下。
2010年7月30日，遂溪供销贸易中心向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、确认遂溪农信社与李桶等人的房地产买卖无效；二、遂溪农信社和李桶等人向遂溪供销贸易中心返还遂城镇东山路17号一楼和二楼办公室的房产；三、由遂溪农信社负担本案诉讼费。
另查明：遂溪供销贸易中心认为（1996）遂民初字第341号民事判决错误，向湛江市人民检察院提起申诉。湛江市人民检察院于2011年2月22日作出湛检民抗字（2011）1号《民事抗诉书》，向湛江市中级人民法院提出抗诉。湛江市中级人民法院作出（2011）湛中法民申字第8号民事裁定书，裁定提审（1996）遂民初字第341号案件。因本案须以该案的判决结果为审理依据，原审法院于2011年7月20日裁定本案中止诉讼。湛江市中级人民法院于2011年11月24日作出（2011）湛中法民再字第24号民事判决书，判决维持（1996）遂民初字第341号民事判决。原审法院遂恢复本案的审理。遂溪供销贸易中心不服（2011）湛中法民再字第24号民事判决，再次向湛江市人民检察院申请抗诉。湛江市人民检察院提请广东省人民检察院进行抗诉。广东省人民检察院于2012年3月21日作出粤检民抗字（2012）24号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提起抗诉。广东省高级人民法院于2012年5月4日作出（2012）粤高法审监民抗字第177号民事裁定书，裁定提审本案。原审法院再次裁定中止本案诉讼。广东省高级人民法院于2013年5月16日作出（2012）粤高法审监民提字第269号终审民事判决书，认定：“遂溪农信社、遂溪供销贸易中心之间存在房屋买卖与抵押借贷两个不同的法律关系；双方签订的《房产转让协议书》合法有效，遂溪供销贸易中心已经付清了购房款给遂溪农信社，虽然涉案楼房的转让未办理过户手续，但不影响《房产转让协议书》的效力；且房屋买卖关系与抵押借贷关系是不同的法律关系，遂溪供销贸易中心拖欠遂溪农信社的贷款可以另行解决；遂溪农信社主张与遂溪供销贸易中心之间的买卖合同无效，要求遂溪供销贸易中心返还涉案楼房于法无据，不予支持”，判决：一、撤销湛江市中级人民法院（2011）湛中法民再字第24号民事判决和遂溪县人民法院（1996）遂民初字第341号民事判决；二、驳回遂溪农信社的诉讼请求。原审法院再次恢复本案的审理。
再查明：庭审中，遂溪农信社认为：其与李桶等人之间的房屋买卖合同关系合法有效，虽然遂溪农信社与遂溪供销贸易中心之间存在房屋买卖合同关系，但该合同已被法院生效判决认定为无效合同，遂溪农信社对涉案楼房享有所有权，故遂溪农信社有权处理涉案楼房；遂溪农信社与李桶等人签订的房屋买卖合同合法有效，涉案楼房是李桶等人通过公开拍卖竞价取得的；遂溪农信社与李桶等人均没有过错；涉案楼房已办理了房屋转让登记手续，李桶等人依法交纳了相关税费，李桶等人属于善意取得涉案楼房；现遂溪供销贸易中心主张遂溪农信社与李桶等人之间签订的房屋买卖合同无效，并要求遂溪农信社与李桶等人返还涉案楼房给遂溪供销贸易中心已属履行不能，请求法院驳回遂溪供销贸易中心的诉讼请求。李桶等人认为：其与遂溪农信社签订的房屋买卖合同合法，其完全是依照法律规定的合法程序取得涉案楼房的所有权，双方之间的买卖行为合法，请求法院驳回遂溪供销贸易中心的诉讼请求。
原审法院审理认为：本案是房屋买卖合同纠纷。遂溪供销贸易中心与遂溪农信社签订的《房屋转让协议书》合法有效，且遂溪供销贸易中心已支付现金26万元，并向遂溪农信社贷款50万元支付给遂溪农信社，遂溪供销贸易中心已经按照合同的约定履行了支付76万元楼款的义务。遂溪农信社认为遂溪供销贸易中心未付清楼款，向原审法院请求确认其与遂溪供销贸易中心签订的房屋转让合同无效，原审法院作出（1996）遂民初字第341号民事判决确认遂溪农信社、遂溪供销贸易中心的买卖合同无效后，遂溪农信社向原审法院申请强制执行，原审法院将已交付给遂溪供销贸易中心占有使用的涉案楼房的第一层和第二层的办公室部分强制执行交回给遂溪农信社。由于遂溪供销贸易中心将涉案楼房的第二层（除办公室部分外）至第五层分配给职工居住，导致无法执行。此后，遂溪农信社将涉案楼房全部转让给李桶等人，并办理了过户手续，但其只将涉案楼房的第一层和第二层的办公室交付给李桶等人，涉案楼房的第二层（除办公室部分外）至第五层仍由遂溪供销贸易中心的职工居住至今。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十五条“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任”的规定，广东省高级人民法院提审后作出的（2012）粤高法审监民提字第269号民事判决书认定《房屋转让协议书》有效，且遂溪供销贸易中心已经履行了支付楼款的义务，认定该协议书为有效协议。遂溪农信社应按协议的约定交付楼房给遂溪供销贸易中心使用，但涉案楼房在广东省高级人民法院作出（2012）粤高法审监民提字第269号民事判决书前，已被遂溪农信社通过公开拍卖形式卖给李桶等人，并过户登记在李桶等人名下，遂溪农信社同时把涉案楼房的第一层和第二层的办公室部分交付给李桶等人，李桶等人已实际取得涉案楼房第一层和第二层的办公室部分。遂溪农信社的行为属于一房二卖，导致其无法按《房屋转让协议书》的约定履行交付涉案楼房的义务；而涉案楼房的第二层（除办公室部分外）至第五层已交付给遂溪供销贸易中心，并由遂溪供销贸易中心的职工居住至今，故遂溪供销贸易中心对涉案楼房的第二层（除办公室部分外）至第五层享有所有权。遂溪农信社与李桶等人签订的《房地产买卖合同》中关于买卖涉案楼房第一层和第二层办公室的部分有效。涉案楼房已办理了过户登记手续，遂溪农信社也交付涉案楼房第一层和第二层的办公室部分给李桶等人使用，遂溪供销贸易中心主张请求确认李桶等人与遂溪农信社之间的房屋买卖合同无效，并请求李桶等人与遂溪农信社返还涉案楼房的第一层和第二层办公室的依据不足，不予支持；《房地产买卖合同》中关于买卖涉案楼房第二层（除办公室部分外）至第五层的部分无效，遂溪供销贸易中心主张请求确认《房地产买卖合同》中关于买卖涉案楼房第二层（除办公室部分外）至第五层的部分无效的依据充分，予以支持。综上，案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十五条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、遂溪县农村信用合作联社与李桶等人签订的《房地产买卖合同》所涉及的位于遂溪县遂城镇东山路17号的楼房第二层除办公室外至第五层房屋买卖合同无效；二、驳回遂溪县供销合作联社贸易中心的其他诉讼请求。一审案件诉讼费16500元，由遂溪县农村信用合作联社负担11550元，遂溪县供销合作联社贸易中心负担4950元。
遂溪供销贸易中心不服原审判决，向本院上诉称：一、遂溪农信社与遂溪供销贸易中心之间的房屋买卖合同纠纷经过三级法院处理，广东省高级人民法院最终作出（2012）粤高法审监民提字第269号终审民事判决书，认定：双方签订的《房屋转让协议书》有效。也就是说，双方之间的买卖合同一直有效，原审法院对涉案楼房作出的其他判决及执行程序均属无效。原审法院应依据（2012）粤高法审监民提字第269号终审民事判决认定遂溪农信社与李桶等人签订的《房地产买卖合同》无效，并纠正执行错误的问题，将涉案楼房的第一层及第二层办公室部分交回给遂溪供销贸易中心；二、《房地产买卖合同》、《房屋转让协议书》不是独立的合同，（2012）粤高法审监民提字第269号民事判决认定《房屋转让协议书》有效，《房地产买卖合同》因受该判决的影响而变为无效合同。遂溪供销贸易中心已提起行政诉讼，请求撤销将涉案楼房登记在李桶等人名下的行政行为。李桶等人知道涉案楼房由遂溪供销贸易中心及其职工居住占有的事实，仍与遂溪农信社串通购买涉案楼房，其并非善意取得涉案楼房；三、遂溪农信社拍卖给李桶等人的是一整栋楼房，而不是涉案楼房中的第一层和第二层的办公室部分，不存在《房地产买卖合同》部分有效，部分无效的情况。《房地产买卖合同》是无效合同，原审认定该合同部分无效错误，应予纠正。请求二审法院判令：一、撤销原判第二项，改判确认遂溪农信社与李桶等人签订的《房地产买卖合同》所涉及的位于遂溪县遂城镇东山路17号的楼房第一层和第二层的办公室的房屋买卖合同无效；二、由遂溪农信社负担本案一、二审案件的诉讼费。
上诉人遂溪农信社也不服原审判决，向本院上诉称：一、遂溪农信社与李桶等人签订的《房地产买卖合同》合法有效，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条中规定的合同无效的情形。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，涉案楼房登记在遂溪农信社名下，（1996）遂民初字第341号民事判决也认定《房屋转让协议书》无效，并判决遂溪供销贸易中心返还涉案楼房给遂溪农信社。此后，遂溪农信社公开将涉案楼房拍卖。李桶等人通过公开竞价方式竞得涉案楼房，其付清了全部购房款，缴纳了全部税费，涉案楼房也过户登记在李桶等人名下，李桶等人已取得了涉案楼房的物权。遂溪农信社与李桶等人签订的《房地产买卖合同》是双方的真实表示，且合同内容未违反法律的强制性规定，该合同是有效合同。李桶等人及遂溪农信社在本案中不存在任何过错；二、李桶等人与遂溪农信社签订的《房地产买卖合同》是有效合同，（2012）粤高法审监民提字第269号民事判决认定遂溪农信社与遂溪供销贸易中心签订的《房屋转让协议书》是有效合同。《房地产买卖合同》及《房屋转让协议书》均为有效合同。原审以《房屋转让协议书》有效为由，认定《房地产买卖合同》部分无效错误；三、（1996）遂民初字第341号民事判决认定《房屋转让协议书》无效后，遂溪供销贸易中心需返还涉案楼房给遂溪农信社，但遂溪农信社及其职工阻挠生效判决的执行，导致原审法院没有将涉案楼房的第二层（除办公室部分外）至第五层执行交回给遂溪农信社。遂溪供销贸易中心及其职工拒不履行生效判决的行为违法，不能因遂溪供销贸易中心及其职工违法占用涉案楼房，而认定遂溪农信社与李桶等人签订的《房地产买卖合同》部分无效。请求二审法院判令：撤销原判，改判驳回遂溪供销贸易中心的诉讼请求，并由遂溪供销贸易中心负担本案诉讼费。
上诉人遂溪农信社在二审期间向本院提交照片，用以证明涉案楼房的第二层至第五层仅有两三户人居住，遂溪供销贸易中心企图以可能引发群体事件为由干扰法院的执行工作。
经质证，上诉人遂溪供销贸易中心对上诉人遂溪农信社在二审期间提交证据的真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议，认为涉案楼房的第二层至第五层并非只有两三户职工居住。
原审第三人李桶等人在二审期间没有到庭参加诉讼，也没有提交书面的陈述意见及新的证据。
对上诉人遂溪农信社在二审期间提交的证据，本院经审查认为，该证据不属于新证据，且对本案的事实认定没有重要影响，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条“当事人举证期限届满后提供的证据不是新的证据的，人民法院不予采纳”的规定，本院不予采纳。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：遂溪供销贸易中心起诉要求确认遂溪农信社与李桶等人签订的《房地产买卖合同》全部无效，但遂溪供销贸易中心并非《房地产买卖合同》的当事人，故本案案由应为确认合同无效纠纷，原审将本案案由定为房屋买卖合同纠纷不当，本院予以纠正。根据遂溪供销贸易中心及遂溪农信社的上诉主张、理由，本案当事人二审争议以下焦点问题：
关于遂溪农信社与李桶等人签订的《房地产买卖合同》的效力问题。遂溪供销贸易中心以李桶等人与遂溪农信社恶意串通为由，上诉主张确认遂溪农信社与李桶等人签订的《房地产买卖合同》全部无效。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，遂溪供销贸易中心提供的（2012）粤高法审监民提字第269号终审民事判决虽认定遂溪农信社与遂溪供销贸易中心签订的《房屋转让协议书》有效，但上述判决是在遂溪农信社将涉案楼房公开拍卖给李桶等人，并将涉案楼房过户登记在李桶等人名下后才作出的。遂溪农信社公开拍卖涉案楼房给李桶等人时，涉案楼房登记在遂溪农信社名下，且生效的（1996）遂民初字第341号民事判决认定遂溪供销贸易中心与遂溪农信社签订的《房屋转让协议书》无效，并判决遂溪供销贸易中心返还涉案楼房给遂溪农信社，遂溪农信社对涉案楼房有处分权。遂溪供销贸易中心提供的证据不能证明李桶等人与遂溪农信社恶意串通签订《房地产买卖合同》及办理涉案楼房的过户手续，其应承担举证不能的不利后果。经审查，遂溪农信社与李桶等人签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”的规定，遂溪农信社与李桶等人签订的《房地产买卖合同》自成立时生效。原审认定遂溪农信社与李桶等人签订的《房地产买卖合同》中关于转让涉案楼房的第二层（除办公室部分外）至第五层的部分无效不当，本院予以纠正。遂溪供销贸易中心上诉主张确认遂溪农信社与李桶等人签订的《房地产买卖合同》全部无效的理由不能成立，本院不予采纳。遂溪农信社上诉主张遂溪农信社与李桶等人签订的《房地产买卖合同》全部有效的理由成立，本院予以采纳。
关于遂溪农信社及李桶等人应否返还涉案楼房的第一层及第二层的办公室给遂溪供销贸易中心的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，已生效的（2012）粤高法审监民提字第269号终审民事判决虽认定遂溪农信社与遂溪供销贸易中心签订的《房屋转让协议书》有效，但涉案楼房一直未过户登记在遂溪供销贸易中心名下，遂溪供销贸易中心仅凭其与遂溪农信社签订的《房屋转让协议书》，而直接主张涉案楼房的物权返还请求权的理由不能成立，本院不予采纳。遂溪农信社上诉主张驳回遂溪供销贸易中心诉讼请求的理由成立，本院予以采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省遂溪县人民法院（2010）湛遂法民一初字第565号民事判决；
二、驳回遂溪县供销合作联社贸易中心的全部诉讼请求。
一、二审案件受理费各16500元，均由遂溪县供销合作联社贸易中心负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈小红
审判员 许广恩
审判员 刘 芳
二〇一五年六月十日
书记员 邵 婕
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国物权法》
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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