安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙民一初字第00384号
原告：江曼曼，女，1978年12月29日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。
委托代理人：刘瑞，安徽国梦律师事务所律师。
委托代理人：张建平，安徽国梦律师事务所实习律师。
被告：李爱贵，男，1962年11月16日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
被告：李燕，女，1966年2月12日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
两被告共同委托代理人：马积，北京盈科律师事务所律师。
原告江曼曼诉被告李爱贵、李燕民间借贷纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，由代理审判员蒲春枝适用简易程序于2015年7月13日公开开庭进行了审理。原告江曼曼的委托代理人刘瑞、张建平到庭参加诉讼，两被告共同的委托代理人马积到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
江曼曼诉称：2012年12月20日，李爱贵因资金周转向江曼曼借款40万元，期限为6个月，月息2%，如逾期不还则按借款金额的千分之五支付逾期罚金，同时将李爱贵名下位于合肥市宿州路XXX号XX居1幢101室（房地产权证庐字第××号）作为抵押偿还该借款。现借款期限已至，李爱贵拒不还款。李爱贵、李燕系夫妻关系，两人应共同承担还款责任，现诉请：1、两被告返还借款40万元，并支付利息20万元（月利率2%，时间自2012年12月20日至2015年1月20日止，之后利息按银行同期基准贷款利率的四倍计，自2015年1月21日起至实际付清之日，利随本清）；2、两被告支付违约金20万元（违约金按每天千分之五本金计算，多余部分放弃）；3、江曼曼对李爱贵抵押的合肥市宿州路XXX号XX居1幢101室（房地产权证庐字第××号）享有优先受偿权；4、被告承担本案的诉讼费用。
江曼曼为支持自己的主张，向本院提供以下证据材料：
1、协议、借款合同、收据、客户承诺、银行转账凭证。证明借款40万元的事实、约定的利息及违约责任、实现债权发生费用的承担责任等。
2、房地产抵押合同、房地产他项权证、房地产权证资料。证明被告将合肥市宿州路XXX号XX居1幢101室89.24平方米的房屋抵押登记的事实。
3、被告身份证、户口本。证明两被告系夫妻关系。
李爱贵、李燕共同质证认为，证据1中协议、借条并无被告李燕的签字确认，利息3%超出法律规定，超出部分无效，银行转账凭证转账是388000元，另外12000元是利息，客户承诺合法性及证明目的有异议，约定的借款是40万元，实际借款是388000元，承诺违反法律的强制性规定，银行转账凭证证明实际借款只有388000元；证据2、3真实性无异议。
两被告共同辩称：原告实际出具借款本金为388000元，两原告主张按月息2%从2012年12月21日计算超过同期银行贷款利率4倍，主张20万元违约金违反法律规定，主张合肥市宿州路XXX号XX居1幢101室优先受偿权没有依据，该笔借款属于夫妻共同财产没有事实依据。
李爱贵、李燕均未向本院提交任何证据材料。
经本院审查，江曼曼所提交3组证据均为原件，李爱贵、李燕对其真实性也无异议，故本院对其真实性予以确认。
经本院审理查明：2012年12月20日，李爱贵因资金周转向江曼曼借款40万元，期限为6个月，咨询费为月1%，利率为月2%，共计综合费用为月3%，李爱贵出具借条一张、承诺一份。当日，双方又另行签订个人借款合同及个人房地产抵押合同一份，并办理了房地产他项权证。承诺内容为还款期为2013年6月19日，如逾期不能偿还借款本息（含逾期罚息），愿按借款金额的千分之五支付逾期罚金，直至还清该笔借款的本息；个人房地产抵押合同内容为抵押房产为李爱贵名下位于合肥市宿州路XXX号XX居1幢101室（房地产权证庐字第××号），抵押担保的债权为本金40万元，担保范围为主合同项下发生的债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、债权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼或仲裁费、财产保全或证据保全费，强制执行费、拍卖费、律师费、差旅费、调查取证费等）以及主合同约定的各项费用，抵押房地产价值在抵押权实现时予以确定，李爱贵在抵押权实现时在抵押房地产的价值范围内对主合同承担担保责任，债务人清偿主合同项下所有债务本息和费用后，依法注销抵押登记等；房地产他项权证内容为房地产他项权利人是江曼曼，房地产权利人李爱贵，房地产权证号为庐0487**号，房屋坐落于宿州路XXX号XX居1幢101室，他项权利种类为抵押权，债权数额为400000元，登记时间2012年12月20日。现借款期限已至，李爱贵拒不还款。
2012年12月20日，李爱贵出具收据一份，写明:今收到江曼曼房地产抵押贷款金额40万元，其中收到现金12000元，余下38800元打入李朝南银行卡中。
另查明，李爱贵与李燕系夫妻关系，该笔债务发生在夫妻关系存续期间。
本院认为：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。合法的借贷关系受法律保护。2012年12月20日，江曼曼与李爱贵分别签订了个人借款合同及个人房地产抵押合同，同时，李爱贵又向江曼曼出具收据及承诺各一份，其行为系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，双方已形成借款合同法律关系。江曼曼按约支付借款后，李爱贵应按约定期限返还本金及利息。李爱贵借款到期后，不履行偿还义务，李爱贵与李燕系夫妻关系，该笔债务为夫妻共同债务，江曼曼要求李爱贵与李燕共同偿还本金40万元及利息（月利率以2%计期间为自2012年12月20日起至2015年1月20日，2015年1月21日至实际支付之日期间利率以银行同期基准贷款利率四倍计，利随本清），于法有据，本院依法予以支持。
关于江曼曼主张违约金20万元的问题。根据相关法律规定，违约金调整的标准是守约方的损失，借款合同是一种特殊的合同，其标的物是货币，对贷款人而言，借款人若不按期归还借款本金，其所造成的损失只能是借款利息，也即借款人的最大损失是按照国家规定的民间借贷的最高利率计算，如原告对违约金的请求与其所主张的利息之和超出了法律规定的银行同类贷款利率的4倍，超过部分不予保护。本案中，江曼曼主张40万本金自2012年12月20日起至2015年1月20日期间的违约损失，由于其已主张月利率2%，其损失应为银行月同期基准贷款利率四倍后约为2.4%与月利率2%的差额，约为0.4%，即江曼曼自2012年12月20日起至2015年1月20日期间的损失为57600元；另主张2015年1月21日至实际支付之日止期间利率以银行同期基准贷款利率四倍计，与法律规定的民间最高借贷利率相一致，并无相应损失产生，其诉请该部分违约主张，与法无据，本院不予支持，故李爱贵与李燕应共同偿还江曼曼违约金57600元。
李爱贵在借款的同时，以其名下房产做抵押担保，并办理了房屋抵押登记，该抵押登记系国家房管部门依法办理的，合法有效。李爱贵逾期还款，江曼曼作为抵押权人，对李爱贵抵押的房产，有依法对该房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿的权利。
依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百一十条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、最高人民法院关于适用《〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：
一、被告李爱贵与李燕于本判决生效之日起三十日内连带偿还原告江曼曼本金400000元及利息（月利率2%，时间自2012年12月20日至2015年1月20日止；之后利息按银行同期基准贷款利率的四倍计，自2015年1月21日起至实际付清之日止，利随本清）；
二、被告李爱贵与李燕于本判决生效之日起三十日内连带支付原告江曼曼违约金57600元；
三、被告李爱贵与李燕不履行本判决书确定的债务，依法拍卖、变卖李爱贵所有并抵押的，坐落于宿州路XXX号XX居1幢101室（房地产权证号为庐××号）的房产所得价款，原告江曼曼有优先受偿的权利；
四、驳回原告江曼曼其他的诉讼请求。
案件受理费11800元，减半收取5900元，由原告江曼曼承担900元，被告李爱贵、李燕连带承担5000元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。
代理审判员 蒲春枝
二〇一五年八月十三日
书 记 员 吴帅昌
1、《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。
2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3、《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
4、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。