辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终13435号上诉人（原审被告）：恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司，住所地沈阳市于洪区北固山路6-2号。法定代表人：宋德义，该公司总经理。委托诉讼代理人：卜奎云，女，1980年9月3日生，汉族，该公司员工，住址沈阳市东陵区。被上诉人（原审原告）：王晓亮，男，1980年7月22日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。被上诉人（原审原告）：陈小苗，女，1981年8月25日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。二被上诉人委托诉讼代理人：王特伟，男，1953年7月1日出生，汉族。上诉人恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司（以下简称“恒盛公司”）因与被上诉人王晓亮、陈小苗商品房销售合同纠纷一案不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初4787号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长、代理审判员李大鹏主审、审判员韩彩霞参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。恒盛公司上诉请求：发回重审或改判。事实与理由：恒盛公司交付房屋时间另案尚在审理中，而该事项直接关系到案涉违约金起算时间。王晓亮、陈小苗辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。王晓亮、陈小苗向一审法院起诉请求：1、恒盛公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金3759.21元；2、恒盛公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：王晓亮、陈小苗与恒盛公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：王晓亮、陈小苗购买恒盛公司开发的位于沈阳市于洪区青山路42-5号1-18-1室房屋，建筑面积为133.07平方米，金额为826,269元，合同第八条约定，出卖人应当在2012年11月30日前，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照第3项处理：3、出卖人按超出天数向买受人支付已付房价款每日拾万分之壹的违约金，合同继续履行。合同签订后，王晓亮、陈小苗按合同约定交付了购房款。2012年12月31日，王晓亮、陈小苗至恒盛公司处领取了案涉房屋钥匙。2015年4月15日，涉案房屋取得房屋初始登记批复。2016年4月12日，王晓亮、陈小苗起诉主张逾期办证违约金。另查明，2013年4月11日，沈阳阳光鑫地物业管理有限公司向业主出具一份《温馨提醒》，写明：天气逐渐回暖，自来水管道冻实部分逐渐解冻。物业服务中心再次提示您，将户内自来水阀门关闭好，防止由于自来水解冻造成室内损失。2013年5月6日，沈阳市公安局于洪分局北陵公安派出所接到110报警，民警到达现场了解到，系报警人在阳光尚城4期的洋房钥匙到手5个月了，但是一直没有水，不能装修、住人，找开发商，开发商推托。2013年4月26日，王晓亮、陈小苗家中开始有自来水。再查明，王晓亮、陈小苗曾以案涉房屋无生活用水而逾期入住产生损失为由，对恒盛公司提起诉讼。2015年12月11日，原审法院作出（2015）于民二初字第06115号民事判决，以王晓亮、陈小苗诉讼请求已超过2年诉讼时效为由，驳回王晓亮的诉讼请求。王晓亮不服，上诉至沈阳市中级人民法院。2016年3月25日，沈阳市中级人民法院作出（2016年）辽01民终2381号民事裁定，以认定王晓亮、陈小苗诉讼请求超过诉讼时效依据不足为由，撤销沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第06115号民事判决，发回沈阳市于洪区人民法院重审。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王晓亮、陈小苗与恒盛公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于恒盛公司向王晓亮、陈小苗交付房屋的时间问题，结合温馨提示、报警记录、业主委员会出具证明，可以证明王晓亮、陈小苗虽于2012年12月31日至恒盛公司处领取了案涉房屋钥匙，但由于整个园区无生活用水，王晓亮、陈小苗没有实际入住。案涉房屋不符合《商品房买卖合同》第十四条约定，即：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：生活用水于交房时达到使用条件”。直至2013年4月26日，房屋来水，王晓亮、陈小苗才实际入住、使用案涉房屋，故2013年4月26日应视为恒盛公司向王晓亮、陈小苗实际交付房屋日。关于王晓亮、陈小苗主张的逾期办证违约金，商品房买卖合同纠纷中买受人请求出卖人支付逾期办证违约金的，如果买卖双方约定按日计算违约金，应当从起诉之日向前“倒推”计算诉讼时效，对于诉讼时效内的违约金应予以支持，超过诉讼时效的违约金不予支持。本案中，原、恒盛公司双方在商品房买卖合同中约定的违约金计算方式为按日支付，恒盛公司于2013年4月26日向王晓亮、陈小苗实际交付房屋，依据商品房买卖合同第十五条的约定，恒盛公司应当在此日之后的480天之内，即2014年8月19日之前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。恒盛公司于2015年4月15日才取得涉案房屋初始登记批复，恒盛公司的违约期间为2014年8月20日至2015年4月14日。王晓亮、陈小苗于2016年4月12日向我院提起诉讼，没有超过诉讼时效。故对于王晓亮、陈小苗请求的2014年8月20日至2015年4月14日（共计238天）的逾期办证违约金予以支持，恒盛公司应赔偿王晓亮、陈小苗逾期办证违约金1967元（826,269元×0.00001×238天）。关于恒盛公司主张的本案应中止审理的主张，原审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司于本判决生效之日起十五日给付原告王晓亮、陈小苗逾期办证违约金1967元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收25元，由原告恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司承担。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明：本院就上诉人与被上诉人另案商品房销售合同纠纷所作的（2016）辽01民终11385号民事判决书现已发生法律效力。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。上诉人未能按合同约定时间将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故应承担逾期办证的违约责任。关于本案双方争议的入住时间问题，被上诉人虽于2013年1月12日从上诉人处领取了涉案房屋的钥匙，但因房屋不具备合同约定的使用条件，故导致被上诉人无法正常使用诉争房屋，一审法院认定2013年4月26日，即房屋已有生活用水的时间认定被上诉人的入住时间，以此计算上诉人的违约天数及应承担的违约责任，并无不当，本院予以维持。因本案能够查清相关事实且已查清的事实与（2016）辽01民终11385号民事判决书所认定的事实基本一致，故上诉人主张一审判决程序不当，需以另案审理结果为依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李                  妍审 判 长 李                  妍审 判 员 韩         彩         霞代理审判员 李         大         鹏二〇一六年十二月二十七日书 记 员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。