山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第728号
上诉人（原审原告）李来法，男，1980年2月10日出生，汉族，济南市土地协会职员，住济南市。
委托代理人邱洪奇，山东千舜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐丽丽，女，1986年7月8日出生，汉族，住章丘市。
委托代理人万克瑞，山东海扬律师事务所律师。
原审第三人济南水云间市场管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人赵仁玉，总经理。
委托代理人马洪亮，山东明朗律师事务所律师。
上诉人李来法与被上诉人徐丽丽及原审第三人济南水云间市场管理有限公司（以下简称水云间公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2013）历民初字第1967号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李来法及其委托代理人邱洪奇，被上诉人徐丽丽及其委托代理人万克瑞，原审第三人委托代理人马洪亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年1月4日，徐丽丽（乙方）与第三人水云间公司（甲方）签订商铺租赁合同，徐丽丽租赁水云间公司经营的位于济南市历下区山师东路13号A座商铺F17号。合同约定：租赁期限自2013年1月1日起至2013年6月30日止，租金为每月1740元，租赁保证金为三个月的租金；原则上不允许乙方转租第三方，确需转租时，必须经甲方书面同意，并交纳转租保证金1000元及转租管理费每户每月50元，乙方转租合同期限不得超过甲、乙双方签订的租赁合同期限，乙方转租第三方，不得收取转让费；如乙方擅自将房屋转租、二手转三手租赁或转让，乙方转租第三方合同期限超过甲乙双方签订的合同期限，乙方收取第三方转让费等，甲方有权终止合同、收回房屋使用权。2013年1月10日，徐丽丽向水云间公司提出申请将店铺转租给李来法，并填写了《商铺转租申请表》，水云间公司的物业经理国玉良在该申请表上签字。
2013年1月14日，徐丽丽（乙方）与水云间公司（甲方）签订补充协议书，约定：乙方由于种种原因确实不能自己经营的，必须向商场管理办公室提出再转租书面申请、填写转租申请表，经商场管理办公室审查批准后方可转租；乙方转租价格不得超过原租赁价格的50%（乙方承担工商、税务费用的，转租价格可最高不得超过80%）；乙方转租第三方的合同期限不得超过与甲方签订的合同期限；乙方不得收取转租第三方的转让费。2013年1月14日，李来法与徐丽丽签订房屋租赁合同，徐丽丽将承租的商铺转租给李来法，租赁期限为2013年1月20日至2014年1月20日，租金每月2700元，每半年一交，全款为32400元，李来法已付清13000元，余款提前2个月付清。2013年4月23日，徐丽丽与李来法解除了前述房屋租赁合同，又重新签订了转让协议一份，约定：徐丽丽于2013年4月23日将位于济南市历下区山师东路13号A座商铺F17号转让给李来法；店面交给李来法使用后，由李来法交纳商场规定的水电费等各项费用，合同期满（徐丽丽的租赁合同）后由李来法领回徐丽丽缴纳的押金，押金归李来法所有，此协议自动解除；李来法一次性向徐丽丽支付顶手费26800元。合同签订当日，李来法向徐丽丽支付26800元。
徐丽丽承租商铺后用于经营济南历下手绘服装店，2013年1月14日，李来法与徐丽丽签订房屋租赁合同后，李来法即在该商铺中经营，并继续使用济南历下手绘服装店的经营手续。2013年6月30日，徐丽丽与水云间公司签订的商铺租赁合同到期后，徐丽丽及李来法均未再与水云间公司签订商铺租赁合同。2013年7月9日，水云间公司向徐丽丽退还了租赁保证金5220元，该款项实际由李来法领取。2013年7月10日，徐丽丽办理了济南历下手绘服装店的注销手续。李来法以徐丽丽擅自转让，水云间公司不允许其继续租赁使用商铺为由，要求徐丽丽退还转让费，徐丽丽不予退还，双方发生纠纷，李来法诉至原审法院。
另，原审法院就本案相关事实向水云间公司的物业经理国玉良调查，并制作调查笔录，国玉良陈述，徐丽丽将商铺转租给李来法，经过了水云间公司的同意，并填写了《商铺转租申请表》，即徐丽丽提交的证据2，该证据与原件一致，表上的签字是国玉良本人签的。租赁合同到期后，水云间公司对于一手、二手承租人都允许继续签订租赁合同，且对于正在经营的业户享有优先承租权并给予一定的优惠。像李来法这样的二手承租人，想继续经营，可以与水云间公司签订新的租赁合同，李来法在徐丽丽的合同到期后未继续承租商铺，不是因为水云间公司不允许转让所致，是其个人原因。
原审法院认为，第三人水云间公司经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃答辩和庭审中举证、质证的权利。2013年4月23日，徐丽丽与李来法签订的转让协议系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。根据徐丽丽与水云间公司签订的商铺租赁合同的约定，水云间公司不允许徐丽丽擅自将房屋转租或转让，否则水云间公司享有合同的解除权，但在2013年1月14日李来法与徐丽丽签订房屋转租合同前，徐丽丽已向水云间公司提出了房屋转租的申请，并得到了水云间公司的同意，即使双方在2013年4月23日解除了前述房屋租赁合同，又重新签订了转让协议，水云间公司在合同履行过程中并未行使解除权，亦未以徐丽丽擅自转租、转让为由阻止李来法对该商铺的占有使用。李来法与徐丽丽均应按照转让协议的约定享有权利、履行义务，实际双方亦已按照转让协议的约定履行完毕。李来法主张水云间公司以徐丽丽擅自转让商铺为由，拒绝其继续租赁使用商铺，致使合同目的不能实现，转让费应予返还，但李来法提交的证据不足以证明其主张，且根据原审法院对水云间公司的物业经理国玉良所做的调查笔录的记载，水云间公司允许李来法在徐丽丽的合同到期后继续承租商铺，李来法未与水云间公司签订商铺租赁合同不是因为水云间公司不允许转让，而是李来法的个人原因。因此，李来法要求徐丽丽返还转让费并支付利息，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决：驳回原告李来法要求被告徐丽丽返还转让费26800元并按照人民银行同期贷款利率支付自起诉之日起至清偿全部款项之日止的利息的诉讼请求。案件受理费人民币470元，由原告李来法负担。
上诉人李来法不服原审判决上诉称，1、根据上诉人与被上诉人2013年4月23日签订的转让协议，上诉人应该取得涉案商铺的所有权。因被上诉人在与原审第三人签订的商铺租赁合同到期后没有续签合同，导致涉案商铺被收回，致使上诉人不能依据转让协议对涉案商铺行使物权权利。上诉人与原审第三人之间没有义务建立租赁关系，原审判决上诉人未再与原审第三人签订商铺租赁合同属认定事实错误。2、根据被上诉人提交的收条、录音、证人李荣雪的书面证言不能显示，租赁保证金由上诉人领取，原审判决租赁保证金款项实际由上诉人领取属认定事实错误。3、根据调查笔录，原审第三人对上诉人与被上诉人之间是转租还是转让关系不清楚，且其在2013年6月30日收回涉案商铺，以实际行动表明其不同意被上诉人转让涉案商铺给上诉人，拒绝上诉人继续占有使用涉案商铺。原审判决上诉人可以与原审第三人签订新的租赁合同、上诉人在被上诉人的合同到期后未继续承租涉案商铺不是因为第三人不允许转让属认定事实错误。4、根据上诉人与被上诉人2013年1月14日签订的房屋租赁合同，上诉人向被上诉人缴纳了半年的房租和遵守纪律保证金，共计15000元。上诉人与被上诉人2013年4月23日签订转让协议时，对此并没有结算，被上诉人应该向上诉人返还剩余租金6630元。5、因为原审第三人收回涉案商铺，且已进行了改造，涉案商铺不复存在，导致上诉人不能基于转让协议取得涉案商铺的所有权，故要求被上诉人返还转让费26800元。综上，请求二审法院撤销原审判决，给予改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人徐丽丽答辩称，一审法院已查明案件事实，适用法律正确，判决公平、合理。1、上诉人仅从字面理解双方的协议，断章取义认为双方的“转让协议”系“转让所有权”的协议，实际上双方协议就是租赁协议。2、上诉人将涉案商铺的“产权所有权”和商铺“商号所有权”混为一谈。3、上诉人与被上诉人签署协议后，上诉人在涉案商铺实际上也经营了一段时间，上诉人已经与第三人建立了租赁关系。4、上诉人将自己从2014年7月1日起不能对涉案商铺行使权利的原因归责于被上诉人徐丽丽，系对事实认识错误，也不符合双方协议的约定。5、上诉人要求被上诉人徐丽丽退还租金6630元，因不在一审判决之内，超出二审审理范围，应依法予以驳回。综上，被上诉人请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
原审第三人水云间公司述称，上诉人与被上诉人之间的纠纷与我公司无关。
经本院审理认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，二审期间双方争议焦点是2013年4月23日签订的转让协议是涉案商铺的产权转让还是承租权的转让。根据双方2013年4月23日协议文意理解和在2013年1月签订的房屋租赁协议内容，以及双方庭审对合同约定内容的解释，本院认为双方2013年4月23日签订的转让协议是对涉案房屋承租权的概括转让（含商铺装修投资和预交押金债权的转让）。上诉人李来法主张其商铺产权转让，要求返还转让费的上诉请求，证据不足，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，判决正确，应当予以维持。依照《中华人民共和民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费470元，由上诉人李来法承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 松
审 判 员 林瑞国
代理审判员 贾慧芳
二〇一五年一月十五日
书 记 员 吕淑慧