浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0110民初16869号
原告：杭州博策房地产营销策划有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区五常街道杭州宏丰家具城1幢535室544室。
法定代表人：林敏，总经理。
委托代理人：林良聪，男，1963年11月7日，系该公司经理，住浙江省苍南县。
委托代理人:应仲明，浙江瓯鼎律师事务所律师。
被告：杭州金兰置业有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区良渚街道金家渡村。
法定代表人：谢卿宝，总经理。
委托代理人:朱永德，浙江金宏律师事务所律师。
原告杭州博策房地产营销策划有限公司（以下简称杭州博策公司）为与被告杭州金兰置业有限公司（以下简称杭州金兰公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，于2016年11月24日向本院起诉，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2017年2月10日进行了公开开庭审理。后因案情复杂，本院于2017年5月22日裁定本案适用普通程序，并于2017年8月25日进行了第2次公开开庭审理。原告杭州博策公司委托代理人林良聪、应仲明，被告杭州金兰公司委托代理人朱永德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州博策公司起诉称：2015年7月1日，原告杭州博策公司与被告杭州金兰公司签订《迪凯·运河印象中心项目全案代理销售合同》，约定原告杭州博策公司独家代理销售被告杭州金兰公司开发的“迪凯·运河印象中心项目”商品房，原告杭州博策公司根据被告杭州金兰公司规定的商品房底价销售商品房，每套的销售佣金为商品房总价款的6%，若商品房销售价格超过合同约定的平均价11800元/㎡，则该商品房销售的溢价部分归原告杭州博策公司40%、被告杭州金兰公司60%。2015年9月30日，被告杭州金兰公司以原告杭州博策公司连续3个月销售指标套数未达到75%为由单方通知解除销售合同。合同解除后，经核算确认，原告杭州博策公司在2015年7月至9月期间共代理销售商品房93套（实为92套，其中1套重复计算），被告杭州金兰公司应付销售佣金人民币5851169元，已付2595291元，尚欠3255878元至今未付。现原告杭州博策公司起诉至法院，要求判令被告杭州金兰公司立即支付销售佣金人民币3255878元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2015年10月6日起至判决确定支付之日止的逾期利息损失，本案诉讼费用由被告杭州金兰公司承担。
为证明所述事项，原告杭州博策公司向本院提交以下证据：
1、2015年7月1日签订的《迪凯·运河印象中心项目全案代理销售合同》1份（原件），用以证明原告杭州博策公司全案独家代理销售迪凯运河印象中心项目商品房，并约定佣金按销售底价6%，溢价部分以40%、60%分成的事实；
2、代理销售房屋底价及房源清单1份（原件），用以证明原告杭州博策公司代理销售的商品房各楼单元的销售平均底价的事实；
3、关于解除迪凯运河印象中心项目全案销售代理合同的通知1份（打印件），用以证明被告杭州金兰公司通知于2015年10月1日前解除迪凯运河印象中心项目全案销售代理合同的事实；
4、迪凯运河印象中心项目商品房代理销售佣金结算表1份（原告杭州博策公司自制原件），用以证明原告杭州博策公司代理销售迪凯运河印象中心项目商品房92套（表格中9与82的李东平重复计算1套58868元），总佣金为人民币5851169元，尚欠佣金为人民币3255878元的事实；
5、1幢05号户型9套房源销售清单1份（原件自制），用以证明按11800元/㎡结算佣金，则9套房要亏损934334元的事实；
6、14套房源分销清单及分销合同、付款凭据（其中9份分销合同为原件，其余为复印件，付款凭据均为复印件），用以证明分销商代理费5%,及按11800元/㎡计算存在亏损的事实。
被告杭州金兰公司答辩称：原告杭州博策公司诉称每套商品房的销售佣金按照商品房总价款的6%以及溢价部分按40%、60%分成计算而要求被告杭州金兰公司支付其佣金5851169元，但是，佣金的计算实际并非简单地按照商品房总价款的6%及溢价分成计算，根据合同第2.3.2条、第5.1.2条、第5.1.3条、第9.1.6条的约定，可以看出双方约定佣金的结算是一个浮动的，奖励与惩罚并存，成交均价不足11800元/㎡的仍按11800元/㎡的合同价的6%计算，但需要补足差额；成交均价超过11800元/㎡的，则按照四六分成；同时提佣比例还得按照月度指标完成情况，结合合同第5.1.3条进行调整，例如月度销售指标完成率低于50%时，按50%×60%＝30%计提佣金等。因此，原告杭州博策公司的佣金计算存在错误，没有合同依据，恳请法院在查清事实的基础上，依法驳回原告杭州博策公司的全部诉讼请求，同时被告杭州金兰公司保留另案起诉，要求原告杭州博策公司退还已多取的佣金。
为证明所述事项，被告杭州金兰公司向本院提交以下证据：
1、关于解除迪凯运河印象中心项目全案销售代理合同的通知1份（复印件），用以证明被告杭州金兰公司于2015年9月30日通知原告杭州博策公司解除合同的事实；
2、迪凯运河印象中心销售部交接备忘1份4页（原件），用以证明由于部分购房户资金未到位，为避免纠纷，原告杭州博策公司与被告杭州金兰公司签订交接备忘以及约定该部分购房提佣比例的事实；
3、博策销售佣金结算表1份（被告杭州金兰公司自制原件），用以证明原告杭州博策公司实际代理销售迪凯运河印象中心项目商品房是92套商品房，应付原告杭州博策公司的佣金为2595291元的事实。
4、原告杭州博策公司职员曾学飞的参保缴费记录1份（原件），用以证明曾学飞自2014年8月就系原告杭州博策公司职员，其代表原告杭州博策公司与被告杭州金兰公司签订交接备忘手续的事实。
上列当事人提交的证据材料，经庭审质证，本院认证如下：
（一）原告杭州博策公司提交的证据，被告杭州金兰公司对第1、2、3项证据的真实性均无异议，本院予以确认，并据证所载内容认定相关案件事实；对第4项证据的三性均有异议，本院经审核认为，该证据应结合其它有效证据包括诉争双方的陈述，予以认定相互印证的内容；对第5、6项证据的真实性不予确认，并认为与本案缺乏关联性，本院经审核认为，该组证据所涉房屋均属被告杭州金兰公司认可的成功销售房，其相互印证的内容应予以认定。
（二）被告杭州金兰公司提交的证据，原告杭州博策公司对第1、4项证据的真实性无异议，本院予以确认，并据证所载内容认定相关案件事实；对第2项证据认为未经公司确认和授权，并无效力，本院经审核认为，该项证据结合其它有效证据包括前述第4项证据以及诉争双方的陈述，其证据的有效性应予以认定；对第3项证据的三性均有异议，本院经审核认为，该证据应结合其它有效证据包括诉争双方的陈述，予以认定相互印证的内容。
综合上列当事人的陈述与辩解，以及举证与质证，本院认定本案事实如下：
2015年7月9日，原告杭州博策公司与被告杭州金兰公司签订《迪凯·运河印象中心项目全案代理销售合同》，主要约定：原告杭州博策公司代理销售被告杭州金兰公司开发的“迪凯·运河印象中心项目”酒店式公寓房屋660套，成交均价底价为11800元/㎡（第2.2条）,具体每套房屋的底价见附件一；销售代理佣金为成交房屋平均底价11800元/㎡的合同总价的6%及超过该套房屋均价底价11800元/㎡的溢价部分的40%（第2.3.2条）；销售代理期限自2015年6月1日至2016年6月31日；销售时间节点和销售数量，即2015年7月60套、8月80套、9月90套、10月100套、11月90套等，如连续3个月销售指标完成率低于75%的，被告杭州金兰公司有权单方面解除合同，即通知送达之日即可解除合同；房屋销售以套为单位，以客户签订《商品房买卖合同》并支付首付款或支付全额房款后，即该套房屋视为成功销售；双方以套为单位结算佣金，每月结算二次，佣金对帐单于每月1-3日及16至18日经双方代表确认后各执一份，并进入付款流程；佣金提取的前提是所成交的房屋均价不低于11800元/㎡，若计算周期内成交均价不足11800元/㎡，不足部分暂以未达到结算佣金标准的按揭预留佣金来补足，如按揭预留佣金不足以补足的，差额部分从可结算佣金中扣除（第5.1.2条、第5.1.3条）；如双方解除合同，则在合同解除后5个工作日内将成功销售的房屋全部佣金足额支付。2015年9月30日，被告杭州金兰公司以原告杭州博策公司连续3个月销售指标套数未达到75%为由单方通知解除销售合同，并要求于2015年10月1日前完成撤场。合同解除后，经核算确认并办理了交接手续，截至2015年10月12日，原告杭州博策公司有7组意向销售客户，双方约定如在2015年11月10日前完成签订商品房买卖合同的，视为原告杭州博策公司成功销售，结算佣金标准为：成交价低于11800元/㎡的，按5%计提佣金，成交价高于11800元/㎡的，仍按6%计提佣金。至此，原告杭州博策公司在2015年7月至9月期间共代理销售商品房92套，总计面积5936.06㎡，其中（一）86套，面积5936.06㎡，以成交房屋平均底价11800元/㎡计算，合同总价为70803894元，按6%计可提佣金4248233.64元，但该86套中27套（计1743.84㎡）实际成交价超过11800元/㎡，累计溢价金额是1184320元，溢价按40%计金额为473728元，而59套（计3796.31㎡）实际成交价低于11800元/㎡，需补差金额是2618131元；（二）合同解除并办理撤场交接手续后，原告杭州博策公司的意向销售客户中有6户于2015年10月21日至25日完成购房合同签订，购房6套，面积395.91㎡，其中2套（134.78㎡）成交价高于11800元/㎡，计合同总价1673118元，按6%计可提佣金金额100387.08元；4套（261.13㎡）成交价低于11800元/㎡，合同总价2879772元，不用补差价，按5%计可提佣金金额143988.6元。前述（一）（二）项合计，原告杭州博策公司总计可得佣金4248233.64元＋473728元－2618131元＋100387.08元＋143988.6元是2348206.32元，而被告杭州金兰公司已付2595291元。本案经开庭审理，经多次调解无效。
本院认为：原告杭州博策公司与被告杭州金兰公司签订的《迪凯·运河印象中心项目全案代理销售合同》系双方真实意表示，且不违反法律规定，属有效合同，双方应依约履行。现原告杭州博策公司与被告杭州金兰公司就合同履行发生的争议在于提取佣金，以房屋总的均价底价11800元/㎡还是以每套房的底价为计算依据，被告杭州金兰公司主张按前者，而原告杭州博策公司认为应按后者，而经查合同具体约定，合同中就佣金提取，明确以房屋成交价平均底价11800元/㎡计算合同总价的6%计提，若成交价超过11800元/㎡的，溢价部分由原告杭州博策公司分享40%，若成交价低于11800元/㎡的，差价部分由原告杭州博策公司补足；而合同解除后的佣金提取，双方也约定了成交价低于11800元/㎡的，按5%计提，成交价高于11800元/㎡的，仍按6%计提。前述可见，原告杭州博策公司以每套房的底价为计算佣金的主张，并没有合同依据，而被告杭州金兰公司以房屋均价底价11800元/㎡作为佣金计提依据的意见，应予以采纳。因此，综合前述，结合售房数量、面积、成交价等计算，原告杭州博策公司可提佣金金额是2348206.32元，而被告杭州金兰公司已支付2595291元，原告杭州博策公司再诉请支付佣金，明显缺乏事实依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告杭州博策房地产营销策划有限公司诉讼请求。
本案案件受费32848元，由原告杭州博策房地产营销策划有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。
审 判 长 王富春
人民陪审员 郭函丽
人民陪审员 梁 波
二〇一七年九月十四日
书 记 员 沈海华