上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3307号
上诉人（原审被告、反诉原告）俞满华，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人沈琴，上海金茂凯德律师事务所律师。委托代理人郭宏山，上海金茂凯德律师事务所律师被上诉人（原审原告、反诉被告）上海依成机电科技有限公司。法定代表人林正波，总经理。委托代理人康建明，上海奉贤区南桥法律服务所法律工作者。委托代理人徐叶花,上海方英律师事务所律师。上诉人俞满华因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三(民)初字第3676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月14日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月5日公开开庭进行了审理。上诉人俞满华的委托代理人沈琴、郭宏山，被上诉人上海依成机电科技有限公司（以下简称依成公司）的委托代理人徐叶花、康建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，自2010年起，俞满华租赁依成公司位于上海市奉贤区XX镇XX路XX号，依成公司办公楼西面道路北端的280平方米房屋用于经营超市。2012年1月14日、2013年1月18日、2014年1月1日和2015年1月15日，双方四次签订《租赁合同》。其中2015年1月15日的《租赁合同》约定，租赁期限为半年，自2015年1月18日至2015年7月17日止。半年租金为66,000元。合同注明：此合同签订期限特为半年，并且房屋租金延续去年合同，没有涨价，目的是便于俞满华在2015年1月18日-2015年7月17日合同期间内无条件完成搬离，依成公司自行经营不再与其续约。如遇特殊情况，依成公司自身不需经营超市，双方再另行协商是否继续签订协议。2015年6月8日，依成公司向俞满华发出合同到期不续约的通知，告知不再续约，要求合同到期搬离。2015年7月20日和8月2日，依成公司向俞满华租赁的房屋玻璃门上分别张贴《停水停电通知》和《告知书》，认为合同到期，责令2015年8月4日9时前搬离。如未在规定时间内搬离，依成公司将俞满华所有物品搬出场所，一切后果由俞满华负责。期间依成公司还通过短信告知俞满华到期搬离或由依成公司代为搬出。俞满华回复认为，依成公司已经起诉并经法院调解，双方纠纷由法院处理。2015年8月4日，依成公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、俞满华支付房屋占有使用费6,600.70元；2、俞满华承担第一次搬迁费用22,110元；3、俞满华支付第二次搬迁费用8,896元；4、俞满华支付仓储保管费用暂计9,763元（以226平方米标准，按每日0.8元每平方，自2015年8月7日起计算至俞满华实际搬离日止）；5、俞满华支付违约金33,000元；6、诉讼费俞满华承担。原审中，俞满华不同意依成公司的诉讼请求，并提起反诉，请求判令：1、依成公司赔偿各项经济损失共计403,999.9元；2、返还押金7,000元；3、补偿装修费用44,000元4、反诉费由依成公司承担。2015年8月4日，依成公司组织人员，将租赁房屋内物品打包后搬出。其后依成公司向法院告知有关搬出物品派人看守的情况。法院通知俞满华要求其及时搬离以免损失扩大，在俞满华拒绝的情况下，为防止损失扩大，要求依成公司妥善保管。后依成公司将货物搬入室内。原审审理中，法院要求依成公司对于搬迁的财物进行清点，基本与俞满华提供的清单相吻合。原审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案中，依成公司租赁给俞满华的房屋无产权证也未取得建设工程规划许可证，故法院认为双方签订的《租赁合同》应依法认定为无效。租赁合同被确认无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付使用费的，人民法院一般予以支持。本案中，俞满华自租赁期限届满至2015年8月4日被强制搬迁，期间一直占有使用租赁房屋，对于该期间的占有使用费6,233.90元，依成公司要求俞满华支付，于法无悖，法院予以支持。对于双方争议由于依成公司的强制搬迁，产生的搬迁费用和保管费用以及俞满华主张的损失问题。法院认为，根据双方2015年1月15日签订的《租赁合同》，明确注明此合同签订期限特为半年，并且房屋租金延续去年合同，没有涨价，目的是便于俞满华在2015年1月18日-2015年7月17日合同期间内无条件完成搬离。在租赁期限届满前，依成公司又发出通知告知俞满华不再续租，按时搬离。租赁到期后又二次通知俞满华发出搬迁的告知。法院认为，俞满华在明知到期应当搬离，且在依成公司反复告知情况下拒不搬离，其主观上存在过错；依成公司在已经起诉的情况下，仍采取强制搬迁的过激行为，亦存在过错。故法院认为，依成公司在未经合法有效途径采取的强制搬迁，由此产生的相关费用，应当由其自行承担。在依成公司强制搬迁行为发生后，法院曾要求依成公司对于物品妥善保管，并要求俞满华及时搬离物品，以免损失扩大。依成公司对于俞满华的物品搬入室内进行了保管，但俞满华一直拒绝搬离物品，仅主张损失赔偿。而对于俞满华的物品，依成公司在搬迁时进行了装箱打包，主要物品经清点基本与俞满华提供的清单无异议。俞满华以部分食品曾经暴晒已经无法销售为由拒绝搬离物品，缺乏法律和事实依据，法院不予支持。由此可能产生的扩大损失，亦由其自行承担。对于依成公司主张的保管费用，法院认为，保管是法院鉴于依成公司强制搬迁行为带来的止损义务而要求其采取的措施，但作为俞满华亦有及时搬迁以免损失扩大的止损义务。法院也曾多次要求俞满华及时搬离物品，2015年12月16日最后一次庭审中，再次要求俞满华搬离物品，但俞满华一直拒绝搬离，加大了依成公司保管的费用。法院认为，对于俞满华拒绝搬离物品加大依成公司的保管费用的期间，考虑到俞满华搬离物品的合理时间，酌情自2015年12月25日起由俞满华承担每日150元的保管费用。鉴于本案租赁合同无效，对于依成公司主张的违约金的请求，法院不予支持。对于俞满华主张的押金，依成公司实际收取的为5,000元，其同意予以返还，法院予以认可。按照法律对于租赁期间届满，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，故对于俞满华主张的装修费用的请求亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2016年1月26日作出判决：一、被告（反诉原告）俞满华于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）上海依成机电科技有限公司使用费6,233.90元；二、被告（反诉原告）俞满华于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）上海依成机电科技有限公司自2015年12月25日起至实际搬迁之日止的保管费（按每日150元计算）；三、原告（反诉被告）上海依成机电科技有限公司于判决生效后十日内返还被告（反诉原告）俞满华押金5,000元；四、驳回原告（反诉被告）上海依成机电科技有限公司和被告（反诉原告）俞满华的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,759元，减半收取计879.50元，由上海依成机电科技有限公司负担800元，由俞满华负担79.50元。反诉案件受理费4,062元，由上海依成机电科技有限公司负担62元，俞满华负担4,000元。原审判决后，俞满华不服，上诉至本院称，原审认定事实不清、适用法律不当：原审就其提出的反诉部分的事实仅认定了出租屋内俞满华添置的经营设施和生活用品，但对超市货架上的物品损失一概未予认定，显属不当。该等物品中大部分系食品，在经过几日的暴晒后，这些物品已属于不能食用的食品，构成实际损失。依成公司应当对其侵权行为给俞满华造成的损失予以赔偿。原审在认定依成公司已切断了租赁房屋中的水、电，超市无法正常经营的情况下，但却判令俞满华仍按租赁合同约定支付占有使用费，亦属不当。原审对于保管物品所发生的费用确定由俞满华承担，也属错误，应由依成公司承担该费用。另外，涉案租赁房屋为违法建筑，双方所签订的租赁合同无效的法律责任应由依成公司承担，俞满华无须向依成公司支付占有使用费。因此，俞满华要求撤销原审判决第一、二、四项，改判驳回依成公司的原审诉讼请求，并支持其原审反诉请求，本案的一、二审诉讼费由依成公司承担。被上诉人依成公司辩称，不同意俞满华的上诉请求。俞满华主张的货物损失没有依据。原审对于涉案房屋租赁合同效力的认定无误，判令俞满华支付占有使用费也于法有据。本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，俞满华与依成公司签订的房屋租赁合同涉及的租赁房屋无产权证，也未取得建设工程规划许可证，故双方所签的合同应为无效。俞满华自租赁期满至2015年8月4日被强制搬迁，期间一直占用租赁房屋，并未搬离租赁房屋并清空物品，故依成公司要求俞满华支付占有涉案租赁房屋期间的使用费，具有相应的事实根据和法律依据。至于俞满华原审反诉要求依成公司赔偿其各项经济损失能否成立的问题，本院认为，俞满华并未就其主张的损失进行相应的充分举证，而依成公司对于其搬迁保管的财物进行清点后与俞满华提供的清单基本相吻合，故原审驳回其关于损失的请求，并无不当。双方的租赁合同已经于2015年7月17日届满，且在届满前，依成公司已明确告知俞满华不再续租，又曾两次向俞满华发出要求及时搬离的通告，但俞满华仍拒不搬离。由此，依成公司采取强制清空租赁房屋物品的行为虽有所不当，但俞满华对其物品被强制搬离的结果发生也具有过错，负有相应的责任，由此产生的可能损失其也应当承担与过错程度相当的责任。俞满华还应当承担依成公司保管被搬迁物品的相应费用，原审根据本案实际情况酌定俞满华承担自2015年12月25日起至实际搬迁之日止以每日150元为标准的保管费用，尚属合理，本院予以确认。此外，原审对于涉案房屋租赁合同届满后押金以及装修费用的处理亦于法有据，本院亦予以确认。综上，在涉案房屋的租赁合同期满且合同无效的情况下，原审根据依成公司、俞满华各自诉请所作出的判决是恰当的。上诉人俞满华的上诉请求，缺乏充分的依据，本院难以支持。原审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,362元，由上诉人俞满华负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年六月十二日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……