浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉南民重字第3号
原告：嘉兴罗马中望服饰有限公司。
法定代表人：张来喜。
委托代理人：俞国华、邱香珠，浙江东港律师事务所律师。
被告：嘉兴市建业房地产开发有限责任公司。
法定代表人：谢军。
委托代理人：杨武，浙江万宝律师事务所律师。
被告：张慧飞。
委托代理人：王建根，浙江泰豪律师事务所律师。
原告嘉兴罗马中望服饰有限公司（以下简称嘉兴中望公司）因与被告张慧飞、嘉兴市建业房地产开发有限责任公司（以下简称嘉兴建业公司）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2014年10月15日受理后，依法由审判员陈冬琴独任审判，于2014年11月12日公开开庭审理了本案，原告嘉兴中望公司委托代理人俞国华、邱香珠，嘉兴建业公司委托代理人杨武到庭参加诉讼，被告张慧飞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本院于2015年1月14日作出（2014）嘉南民初字第2649号民事判决，被告嘉兴建业公司、张慧飞不服判决，向嘉兴市中级人民法院提起上诉。该院以存在违反法定程序、实体处理存在错误为由，裁定撤销原判决，发回本院重新审理。本院另行组成合议庭，于2015年9月2日公开开庭对本案重新进行审理。原、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉兴罗马中望服饰有限公司起诉称，原告嘉兴中望公司因合作与借款纠纷一案，于2009年12月嘉兴市中级人民法院查封了原属于被告嘉兴建业公司所有的建国中路385号灯具市场3920平方米营业房（127间商铺）和涌鑫公寓1幢商铺201号等五处共1582.29平方米，该查封一直持续至嘉兴市中级人民法院将127间房产和201号房产裁定给原告并过户至原告名下止，未曾中断。2011年4月25日，嘉兴市中级人民法院向被告嘉兴建业公司发出执行通知书。2012年11月27日，被告嘉兴建业公司向嘉兴市中级人民法院作出“关于建业商城的几点说明”，承认于2011年5月1日租赁给被告张慧飞，租期十年，后于2012年10月转租给金官洪、金官华、李欠华、程波、胡加堂经营。2014年2月12日，原告取得127间商铺和涌鑫公寓1幢201商铺所有权。2011年5月16日，被告张慧飞向嘉兴市工商局南湖分局申请开办个体工商户“嘉兴市南湖区城东新涌鑫服饰购物中心”，因此，两被告于2010年3月20日和2011年4月301日签订的租赁协议纯属为逃避执行而伪造，且该期间租赁的房屋处于司法查封状态。因此，租赁合同是无效的，2012年10月的转租行为，经查并不存在，即使存在，也属无效且不能对抗原告。原告认为，两被告之间房屋租赁合同成立于法院司法查封期间，但双方之间并无实际租赁关系，合同中张慧飞的签名经原告和张慧飞本人核实也为虚假签名，且在租赁合同成立时间上嘉兴建业公司也多次反复，综上原告认为两被告伪造租赁合同明显是恶意串通，损害了原告的权利，按照合同法相关条款，双方之间的合同无效，故诉请判令：1.请求判决两被告签订的租赁协议无效（包括2010年3月20日的两份房屋租赁合同、2011年4月30日的租赁协议、2011年5月18日的租赁补充协议）；2.判决被告嘉兴建业公司返还不当得利（租金）300万元；3.判决两被告立即腾退并向原告交付房屋（房屋详见清单）4.两被告应承担本案诉讼费。
被告嘉兴建业公司答辩称，原告起诉依据的是嘉兴市中级法院的判决书和相关的执行，但被告就该案件已经向最高人民法院提出了申诉，该案件已经在最高人民法院的有关部门的审查下要进入实质的审理阶段，考虑到最高人民法院对申诉的处理对本案有直接的影响，希望对本案中止审理。2010年两被告签订的合同是合法有效的，依据买卖不破租赁的原则，这个租赁的效力约束本案的原告，根据中级人民法院的通知也对该租赁关系予以明确，原告请求确认合同无效无法律依据。2010年第5号案件确定的是本案原告对被告的债权而不是物权，就该案件也不影响租赁合同效力，原告要求腾退是无理由的。中院第5号案件执行的程序中涉及到涉案房产的评估，评估的报告中明确了租赁关系事实存在，因此评估报告中租赁关系的存在对房产的价值有直接影响。评估报告对租赁合同存在认定的事实本案原告是明知的，而且至今也未提出过异议。原告一边以低价享有涉案的房产，同时又主张该租赁合同无效，本身存有冲突：如果合同无效，影响到房产的价值，原告的作为实际上是不妥的。通过诉讼牟取利益的行为不合法，应当不予支持。两被告间的租赁关系不违反法律的禁止性规定，属合法有效，要求驳回原告的诉讼请求。
被告张慧飞答辩称，两被告签订租赁合同，事后也得到双方的履行，由张慧飞转租他人收取租赁费，并向嘉兴建业公司交纳租赁费。张慧飞向工商部门申请注册了个体工商户“嘉兴市南湖区城东新涌鑫服饰中心”（下称“新涌鑫”），因此2011年5月18日签订补充租赁协议，约定由继续承租嘉兴建业公司的上述房产，约定年租金30万元，租期10年，因此自2011年4月30日起上述房产一直由新涌鑫经营管理。每年按合同约定向嘉兴建业公司交纳租金，双方是自愿基础上的真实意思表示，不违反法律规定，租赁关系合法有效。原告主张租赁无效的请求缺乏事实依据。同时尽管2014年2月12日房屋的产权变更至原告名下，但两被告之间的租赁关系并不因产权变更而无效，因此原告的其他诉讼请求也不成立，要求驳回原告的诉讼请求。
针对自己的诉讼主张，原告嘉兴中望公司提供了下列证据：
1.（2010）浙嘉商初字第1号民事裁定书一份、（2010）浙嘉商初字第5号民事判决书一份、（2010）浙商终字第72号判决书一份，证明原告与被告嘉兴建业公司合作协议与借款纠纷一案，原告于2009年12月23日向嘉兴市中级人民法院起诉，以及该案的诉讼过程及判决情况。
被告嘉兴建业公司对真实性无异议。但（2010）浙嘉商初字第1号撤诉裁定书出具的日期是2010年4月12日，说明这个案件已经撤诉。随着裁定书的生效，相关的诉讼保全的措施也依法解除和终止。原告提交的两份判决书和一份裁定实际上两个不同的案件，虽然事实是差不多的，但主体和案由都是不同的，都不能证明原告的证明内容是一个案件的审判过程。
2.（2010）浙嘉商初字第1号民事裁定书一份、（2010）浙嘉商初字第1号财产保全事项通知书一份、嘉兴市中级人民法院查封财产清单一份、（2010）浙嘉商初字第5号民事裁定书及第5-2裁定书各一份、（2011）浙嘉执字第32-6号执行裁定书、（2011）浙嘉执民字第32-7号执行裁定书、土地登记录6份，证明原来由被告嘉兴建业公司所有的位于建国中路385号灯具市场3920平方米营业房（127间商铺）和涌鑫公寓商铺201号等1582.29平方米自2009年12月27日被查封，于2010年5月17日再次查封，于2010年11月15日进行续查封，于2013年5月9日对该房屋再次续查封，该房产于2013年6月19日裁定给原告所有。故该房产自2009年12月25日至2014年2月12日（房产过户）止一直处于查封状态。
被告嘉兴建业公司认为不能证明原告方的证明内容说这个查封是一直是持续的。（2010）浙嘉商初字第1号于2010年4月12日原告撤诉了，案件就终止了，依据这个案件的财产保全就依法应当解除，如果还存在是法院司法行为是否合法的问题。（2010）浙嘉商初字第5号案件裁定书的出具日期是2010年5月17日，这个查封与前面的查封是没有必然的关系的。因此也不存在一直持续查封的事情。而且查封限制的是被告嘉兴建业公司涉案房产的所有权，并不限制物权的行使和使用。这些查封的措施都没有依法进行公示，仅仅是住房保障局办理查封登记。
3.127间商铺的房产证127本、涌鑫公寓商铺201房产证5本、以及相应的土地证，证明原来由被告嘉兴建业公司所有的位于建国中路385号灯具市场3920平方米营业房（127间商铺）和涌鑫公寓商铺201号等1592.29平方米的房产所有权于2014年2月12日过户登记给原告所有的事实。
被告嘉兴建业公司对这些证据的真实性无异议。但对相关案件本身被告是有不同的看法的，被告也在向最高院申诉。
4.个体工商户设立登记申请书一份、个体工商户名称预先核准通知书一份租赁协议一份、租赁补充协议一份、个体工商户登记情况一份，证明被告张慧飞的嘉兴市南湖区城东新涌鑫服饰购物中心于2011年5月16日申请成立，于2011年12月16日核准。
被告嘉兴建业公司认为法律对房屋承租者的资格没有作出限定，企业和个人或个体工商户都是可以承租的。承租人张慧飞承租涉案的房产是不违法的。同时张慧飞在签订租赁协议的时候没有取得相关了工商营业执照，但在事后已经依法取得，不能据此认定他所签订的租赁协议是无效的。
5.2010年3月10日房屋租赁合同2份，证明合同签订方张慧飞的嘉兴市南湖区城东新涌鑫服饰购物中心在2010年3月20日尚未成立，该合同因签订主体不适格而无效。这两份签字不是张慧飞本人签字的，张慧飞说是被告嘉兴建业公司的法人代表签订的。被告代理人在质证的时候提出个人签租赁协议是可以的，如果说3月20日的合同是由张慧飞本人签字的，再办理工商登记是可以的。但3月20日的签字，新涌鑫还没有成立，公章就已经盖了，这个是不可能的，刻公章是有规定的。两被告是为了逃避债务，所以面积是和查封的面积是一致的。证据原件在中院的执行局，原告是在执行的过程中看到了这份协议的。
被告对这两份证据的真实性是无异议的。公章的问题，新涌鑫的公章是应当先有注册再有公章的，签订协议当时是没有新涌鑫的公章的，仅仅是张慧飞的签字。这个公章是后加上去的，是提交法院的时候，为了表示高一点的效力，盖了公章再提交到中院的。合同的签订是2010年3月20日，张慧飞的签字是否是他本人代理人不清楚，但原告的说法是要有依据来证明的。
6.2012年11月27日被告嘉兴建业公司出具的《关于建业商城的几点说明》一份，证明被告嘉兴建业公司承认是从2011年5月1日租赁给张慧飞的，后于2012年10月转租给金官洪、金官华、李欠华、程波、胡加堂经营。证明了被告嘉兴建业公司自认与被告张慧飞的租赁关系是从2011年5月1日开始的事实。
被告嘉兴建业公司认为该证据系单方出具的，涉及到租赁合同关系的合同相对方张慧飞，这份说明也与本案的其他证据是不一致的，从证据效力看，被告嘉兴建业公司单方出具的证据的效力是低于其他的证据，这个不足于说明本案的租赁是2011年5月1日开始的。
被告张慧飞同意嘉兴建业公司的质证意见，同时补充质证：原告证据4补充租赁协议上的“张慧飞”虽不是被告本人所签字，都是经过被告的授权，由徐巧勤所签，被告予以认可，证据5是被告张慧飞所签，上面加盖的公章是向嘉兴市中级人民法院提供该材料的时候补盖上去的。
针对自己的抗辩，被告嘉兴建业公司提供了以下证据：
1.中院的通知复印件一份、评估报告复印件一份，通知实际上是对2010年3月20日的租赁是从事实上予以认定的，没有否认，这个通知出具后，原告也是没有否认的。评估报告，原告也是确认的，评估报告中考虑到租赁关系，评估报告是由于租赁关系的存在，价值是受损的，这个评估报告原告是明知也没有提出异议，导致了涉案的房产以5000万元作价由原告偿受，原告低价承受房产，又主张现在的诉请是矛盾的。评估报告中的第4页、第5页中的第六条有显示评估报告是体现租赁的。租赁合同关系在原告取得涉案房产的评估报告中考虑到这个因素，涉案的房产的价值是适当减低了，这个情况原告是明知的，也没有提出异议，由此原告是不得在低价承受房产的同时又主张租赁合同无效，这个要求是相互矛盾的，所得的利益也是不当的。中院对涉案的租赁也是予以了确认。
原告质证认为，对评估报告中涉及的这份租赁协议原告在执行阶段曾经提出异议。2010年3月20日新涌鑫是不可能成立，经原告核实新涌金成立于2011年。中院当时考虑到这些房屋在装修，只是反映当时有租赁的情况，并没有确认租赁的效力，原告对租赁的效力并未确认。关于8月12日的通知，这份通知是在原告的要求下发的。原告找到新涌鑫，张慧飞称租金他没有收取，租赁协议他也没有签字，公章也在被告嘉兴建业公司的法定代表人手里，这份通知的目的是如果张慧飞承认的话，可以直接和原告签订租赁协议，但租金要另算。租赁关系存在和市场的评估方法是不一样的。现在审理的是5000多平方米，裁定价值要5000万元多，每年的租金是30万元，租金显然是不合理的低价。
被告张慧飞同意嘉兴建业公司的举证目的。
2．租金发票一组、记账单七份，证明两被告之间的租赁关系实际存在并延续至今。
经质证，原告对发票的真实性无异议，但认为不能证明由被告张慧飞实际承租，发票能说明真实的租赁关系从2011年11月1日开始。被告张慧飞对证据无异议。
3．函件一份，证明被告嘉兴市建业公司正在申请对基于执行的原生效判决进行纠错，故建议本案暂缓或者中止审理。
经质证，原告认为不具有证据效力；被告张慧飞无异议。
针对自己的抗辩，被告张慧飞提供的证据是工商登记材料一组（审核表、申请书、2011年4月30日的租赁协议、嘉兴建业公司证明、建设用地规划许可证、竣工验收备案表、个体工商户名称预先核准书），证明办理新涌鑫的工商登记时，都由被告的代理人徐巧勤代办。
经质证，原告对被告的证明目的有异议，但认为即使按照2010年3月20日的租赁协议，价格是30元／平方米，5500平方米，月租金是165000元，2011年的时候房屋已被法院查封，但为了逃避债务，两被告降低租金为30万元／年。被告嘉兴建业公司对真实性无异议，租金降低的原因是整个市场的招商情况不理想，导致双方约定的30元／平方米无法履行。同时考虑到嘉兴建业公司的法定代表人与张慧飞关系比较融洽，当时这个项目是帮张慧飞赚钱，但是招商不理想让张慧飞亏本过意不去，所以才签订了2011年4月30日的协议，把价格降下来。
本院认证如下：
原、被告提供的证据符合证据的构成要件，能够证明本案相关的事实，本院依法予以确认。
本院经审理，认定案件事实如下：
2009年12月23日，原告以企业借贷纠纷向嘉兴市中级人民法院起诉嘉兴建业公司、谢军（2010浙嘉商初字第1号案件），依照原告的申请2009年12月28日嘉兴市中级人民法院依法查封了当时仍在嘉兴建业公司名下的位于建国中路385号灯具市场3920平方米营业房（127间商铺）和涌鑫公寓商铺201号等1592.29平方米的房产。后因涉及到追加被告及案由变化，原告于2010年4月12日申请，法院依法予以准许。2010年5月12日，原告以合作协议及借款协议纠纷将嘉兴建业公司、谢军、王忠伟诉至嘉兴市中级人民法院（2010浙嘉商初字第5号案件）。谢军系嘉兴建业公司法定代表人，王忠伟与谢军系夫妻。2010年5月17日，嘉兴市中级人民法院依照（2010）浙嘉商初字第5号财产保全裁定书查封了讼争房产，并解除了（2010）浙嘉商初字第1号案件的查封。后嘉兴市中级人民法院判决嘉兴建业公司归还原告5040万元并支付利息损失，谢军承担连带清偿责任，该案经浙江省高级人民法院二审维持原判。
该案进入执行阶段后，嘉兴建业公司提供了与嘉兴市南湖区城东新涌鑫服饰购物中心签订的两份租赁合同，约定新涌鑫承租建国南路385号原灯具市场3920平米营业用房及涌鑫公寓1幢商铺201号面积1582.29平方米的营业用房，租期10年，租金每月30元每平米，签订时间为2010年3月20日，落款处有“张慧飞”签字及新涌鑫购物中心公章，庭审中嘉兴建业公司称合同签订之时无公章，系提供法院执行时加盖。根据工商查询，新涌鑫购物中心2011年5月16日获得个体工商户名称预先核准，2011年12月16日工商登记核准，经营者张慧飞，经营地址嘉兴市南湖区涌鑫公寓1#楼、2#楼、建业商城。在工商局备案有两被告之间落款时间为2011年4月30日的租赁协议、2011年5月18日的租赁补充协议各一份，签订人为嘉兴建业公司与张慧飞，约定的年租金30万元。
执行过程中，嘉兴市中级人民法院依法委托嘉兴信昌资产评估事务所对讼争房产进行评估，评估基准日2012年6月14日，评估价值合计84469700元。2012年11月27日，嘉兴建业公司向嘉兴市中级人民法院提交了关于建业商城的几点说明，表明2011年5月1日租给新涌鑫购物中心经营，2012年10月转租给个体经营户金官洪10年，并由其指名四人金官华、李欠华、程波、胡加堂。后房产三次流拍，第三次拍卖总保留价5000万元，后原告同意以5000万接收财产抵偿债务，嘉兴市中级人民法院（2011）浙嘉执民字第32-7号执行裁定书将讼争房产作价5000万元交付原告抵偿债务。2014年2月12日，讼争房产全部登记至原告名下。2014年8月12日，嘉兴市中级人民法院通知新涌鑫购物中心，房产已经过户，要求其与原告接洽房屋租赁事宜。
另查明，2011年初，本院受理了以王忠伟为原告或被告的40余件房屋租赁案件，均涉及到王忠伟开设的涌鑫服饰购物中心与商户的租赁纠纷。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点在于：一、被告嘉兴建业公司与张慧飞签订的一系列房屋租赁合同的效力；二、若合同无效，原告主张由两被告腾退房屋并返还不当得利的处理。
焦点一，首先、嘉兴市中级人民法院在拍卖讼争房产之前对其中的租赁权未明确是否需要涤除，并不代表其确认了租赁权的有效性。两被告之间的租赁合同法律效力并未经过诉讼并经生效的法律文书确认。因此不能简单推定嘉兴市中级人民法院带租拍卖即是认为租赁有效。租赁合同的效力，仍应审查两被告有无租赁的真实意思表示，是否存在恶意串通损害其他人利益等情形。其次，根据被告嘉兴建业公司提供的与张慧飞2010年3月20日的租赁合同，租赁范围与（2010）浙嘉商初字第1号案件查封房产范围完全一致，租赁期限十年。而此时涌鑫服饰中心的经营业主系王忠伟，从2011年本院受理的40余起租赁案件来看，相应租赁事宜仍由王忠伟负责处理，而王忠伟系被告嘉兴建业公司的法定代表人的配偶。因此2010年3月双方便建立真实的租赁关系的话，张慧飞与王忠伟的利益会产生冲突，被告嘉兴建业公司在正常情况下不可能同时与王忠伟与张慧飞均存在租赁关系。故嘉兴建业公司提供给嘉兴中级人民法院的几点说明中自认2011年5月租给了张慧飞经营，应当是真实可信的。再次，两被告在2010年3月20日的合同上加盖了新涌鑫公章，虽说其辩称是在提交嘉兴市中级法院时补盖，这仅系两被告单方面的陈述，对于公章系提交时补盖的事实并无证据证明，因此落款时间为“2010年3月20日”的租赁合同形式上存在重大瑕疵，真实的签订时间已无法查明。根据查明的事实，被告张慧飞曾任嘉兴市建业公司的股东，至今还是其高级管理人员（根据工商登记资料反映为公司监事），两被告之间关系显然密切，退一步而言，该租赁合同若确实是2010年3月20日签订，那么被告张慧飞知道或者应当知道当时涉案房产处于被司法查封的状态，双方在查封期间在该房产上设立一个长达十年租赁关系，而且针对5500余平方米的房产，年租金仅为30万元，作为商铺的租金却大大低于同地段住宅的租金，这已明显不符合市场行为的特点。因此，综合上述种种情形，本院认定张慧飞在设定租赁关系的过程中并非善意无过失，而是两被告恶意串通，影响被查封财产在拍卖时的成交价格，并且在拍卖后以承租的名义继续占用房屋，损害债权人合法权益的意图明显。因此，按照合同法第五十三条的规定，嘉兴建业公司与张慧飞于2010年3月签订的租赁合同自始无效。此后两被告签订的2011年4月30日的租赁协议、2011年5月18日的租赁补充协议，两被告均陈述实际履行的系2010年3月份的租赁合同，并于其后在履行过程中根据新的协议就租金等内容进行调整，系对原租赁合同的变更，并不形成新的租赁关系，该数份租赁协议为一个整体，故此后的协议因原合同无效而一并无效。
关于被告辩称（2010）浙嘉商初字第1号案件在原告申请撤诉后房产即自动解除查封，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百六十六条的规定，仍需要法院作出解除保全的裁定，并向登记机关发出协助执行通知书。因此被告的意见与法律规定不符，本院不予采纳。涉案的房产于该案采取保全措施之日起直至被强制执行处于连续查封状态而不曾中断。
关于被告辩称评估房产价值时考虑了租赁因素，原告也接受了以物抵债，因而认可以租赁合同的观点，本院认为两被告恶意串通签订租赁合同，且原告在房产流拍后只能接受以物低债，无承认租赁合同效力的意思表示，故被告的辩解不予采纳。
现涉案房屋经过法院的执行程序变更登记至原告名下，由原告取得产权，故两被告依据双方之间无效租赁合同关系占有上述房屋或者转租缺乏法律依据。但对于原告要求两被告腾退房屋的请求，由于涉案商铺实际由多名承租经营户使用，各方利益均不相同，本案中对于仅要求两被告腾退房屋无法实现，故对该诉请不作处理，由当事人另行解决。
至于原告要求被告嘉兴建业公司返还不当得利租金150万元，本院认为不当得利返还的基础是明确不当得利者、不当得利金额、与另一方受损之间的因果关系。2014年2月12日原告取得讼争房产的所有权，讼争房产的收益应当由原告取得。两被告占有或者转租原告的租赁房屋确实造成嘉兴建业公司实际获益、原告损失的发生，被告主张双方租金按照每年30万元计算，但本院无法根据两被告因串通形成的无效租赁合同判断两被告实际所得利益。原告也没有其他证据证明两被告不当得利所得，故原告主张被告不当得利的诉讼请求不予支持。若原告认为两被告或者其他人员因无法律依据占用原告房产，损害原告房屋所有权的，可另行主张。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十三条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认被告嘉兴市建业房地产开发有限责任公司与被告张慧飞于2010年3月20日签订的房屋租赁合同、2011年4月30日的租赁协议、2011年5月18日的租赁补充协议无效；
二、驳回原告嘉兴市罗马中望服饰有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费18300元，由原告嘉兴罗马中望服饰有限公司负担9150元，被告嘉兴市建业房地产开发有限责任公司、张慧飞共同负担9150元，于判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 成剑斌
代理审判员 陈叶君
人民陪审员 徐桂宏
二〇一五年十月十三日
书 记 员 姚李燕