南通市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第00331号
原告南通永利家具有限公司，住所地南通市港闸区幸福街道秦西村。
法定代表人杨春宇，总经理。
委托代理人姜林，江苏中远大律师事务所律师。
委托代理人王某某，该公司员工。
被告南通百乙实业有限公司，住所地南通市通州开发区金桥西路南、大连路西。
法定代表人邱永新，总经理。
被告南通振业机械制造有限公司，住所地南通市通州区金沙街道进鲜港村4-5组。
法定代表人倪振辉，总经理。
以上两被告委托代理人石裕华，江苏维业律师事务所律师。
原告南通永利家具有限公司（以下简称永利公司）诉被告南通百乙实业有限公司（以下简称百乙公司）、南通振业机械制造有限公司（以下简称振业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2015年8月31日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人及其委托代理人、被告振业公司法定代表人及两被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永利公司诉称，被告百乙公司在与被告振业公司追偿权纠纷案执行中，申请法院扣留被告振业公司名下拆迁补偿款160万元。原告对此提出书面异议，2015年8月11日执行法院对此组织听证，2015年8月17日作出执行裁定书：驳回原告异议。该裁定书违背事实与法律规定。第一，被告振业公司与征收人在没有征收合法手续情况下签订征收补偿协议属违法。第二，被告振业公司与征收人签订征收补偿协议中所涉及补偿客体系原告权利。第三，被告振业公司原有南通市通州区某某镇开发区某某村四组生产用房（房屋有证面积1631.33平方米，土地面积8665.8平方米）早在2010年11月13日出售给原告，原告也付清购房款，并对该房产占有、使用、收益至今。原房产证及土地使用证均在原告手中。第四，原告购买被告振业公司座落于南通市通州区某某镇开发区某某村四组生产用房后至今未能过户，主要原因是政府对该房屋地块欲征用，统一不予再办过户手续。但不应影响原告购买该房屋征收时转户的认定，原告完全可以以该房地产准所有人为由而向征收人主张拆迁权益。事实上政府拆除时也一直与原告协商，也向原告提出过户交税问题，而无需与房屋名义产权人签订征收协议。第五，原告与被告振业公司房屋买卖协议合法有效，原告作为房屋买卖债权人与被告百乙公司追偿权地位应属平等，受法律同等保护。第六，本案如不顾原告系征收房屋实际占有、使用、收益人而强制执行房屋征收补偿款，必然损害原告合法利益。综上，被告百乙公司要求对被告振业公司名下征收补偿款扣押并执行，侵犯原告权益，也显失公平。故请求法院判决停止执行被告振业公司被法院扣留的拆迁补偿款。
被告百乙公司、振业公司辩称，1.两被告对法院执行裁定书所查明事实没有异议。2.案涉拆迁款属被告振业公司所有，被告振业公司与拆迁部门所签订的拆迁补偿协议合法、有效。3.案涉拆迁补偿款相关权利在被告振业公司名下，应归被告振业公司所有。4.原告与被告振业公司之间房屋买卖协议未经相关部门登记，不符合法律规定，且未经登记不发生法律效力。5.本案执行法院依据被告百乙公司申请，对案涉拆迁补偿款采取措施并不违反法律规定。原告与被告振业公司之间房屋买卖合同因房屋不予办理转移登记被政府征收而产生争议，应另行处理。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明,2010年11月13日被告振业公司（出卖方，甲方）与原告永利公司（受让方，乙方）签订房地产买卖协议约定：1.甲方转让的标的物位于南通市通州区某某镇开发区某某村四组的房地产，建筑面积为1613.33平方米，证书注册号XXXXX，无证建筑面积约为1000平方米。土地权证面积约为8665.8平方米。土地使用性质为工业出让土地，使用终止日为2054年2月29日，证书注册号为通州国用（20XX）字第XXX号。该标的还包括水、电、变压器、围墙等所有不动产。2.转让价款为经双方协商和约定本标的转让价款为700万元。3.价款的支付和期限。经协商在双方签字合同生效后，乙方在2010年11月14日支付定金28万元，并在2010年11月19日前支付152万元；乙方在2010年11月30日前支付100万元，2010年12月15日前支付120万元，并在2010年12月31日付清余款。4.承诺与保证。甲方在乙方付清房款后将该标的的土地证和房产证交付乙方，甲方承诺2011年春节前搬清房屋内的物品，场地内物品在不影响乙方使用的情况下可以存放到2011年5月。甲方积极配合乙方办理过户的一切手续，具体办理时间由乙方通知甲方。此外，还约定权证过户中所涉及到的营业税、土地增值税、契税等均由乙方承担。
2010年11月14日-2011年1月22日原告陆续付款计700万元。2011年1月22日原告取得被告振业公司交付的房产、土地相关权属证书，并占有、出租该房屋。土地证使用权面积10126平方米，该土地使用权证范围包含被告振兴公司出卖给他人部分。
2013年6月4日、2013年7月9日被告振业公司以遗失、办理贷款等为由分别补办南通市通州区某某镇开发区某某村四组1-5幢非居住用房房屋所有权证书以及土地使用权证书。
2013年下半年始政府征收部门向原告等进行房屋征收调查、登记等。
2014年6月12日被告振兴公司出具给原告授权委托书：原告于2011年1月22日向被告振兴公司购得土地使用权为8580平方米和土地上的全部房产，因某种原因，土地使用权证和房产证未过户到其名下，现因拆迁需要，全权委托原告处理。1.由永利公司直接与拆迁指挥部商谈决定；2.永利公司董事长或法人签字；3.拆迁补偿款直接打入永利公司的账户；4.由永利公司承认、放弃、和解所用相应权利和义务。后因为补偿款项差距，原告没有与政府部门达成协议。2014年12月5日被告振兴公司撤销该授权委托书，并于2015年7月10日与政府房屋征收管理部门签订房屋征收补偿协议。
2015年初被告百乙公司因与被告振业公司追偿权纠纷申请执行民事调解书内容，执行标的35万余元。
2015年7月6日执行法院裁定扣留被告振业公司享有的征收补偿款160万元，同时该执行裁定范围还包含涉被告振业公司多宗被执行案件。同期执行法院还对案涉房产予以查封，后又裁定解封。2015年7月22日该地块房屋政府实施拆除。
2015年8月17日执行法院对原告永利公司以与被告振业公司存在房地产买卖关系为由提出执行异议，经执行听证作出裁定予以驳回。
另查明，2015年8月14日南通市国土资源局通州分局出具政府信息公开申请答复书：本机关未制作或获取“通吕运河示范段环境改造工程地块项目的国有土地使用权、建设用地批准文件”。
2015年9月14日南通市规划局通州分局出具政府信息公开申请答复书：本机关未制作“通州区通吕运河示范段环境改造工程建设项目的建设用地、工程规划许可证及规划红线图”。
以上事实，原告举证：房地产买卖协议、付款凭证、政府信息公开申请答复书、通知、房屋征收补偿听证通知书、政府信息公开申请答复书、授权委托书等；被告振业公司举证：房屋所有权证、土地使用权证，经当庭质证，本院予以认定。
本案争议的焦点：执行法院对原告永利公司与被告振业公司存在不动产买卖关系情形下的政府征收补偿款采取执行措施是否符合法律规定？
审理中，原告还认为，1.补偿款分为3个方面，即房产价值补偿、搬迁补偿、停产停业损失，被告均无权享受征收补偿权益。2.房产及土地没有过户，不等于买卖合同不合法。且原告对协议并没有反悔，被告振业公司也将土地使用权证范围内约2亩土地出卖给他人。3.被告振业公司所签订征收补偿协议因政府征收手续不合法等原因属无效协议，基于该协议补偿款也不应归被告振业公司。
两被告还认为，1.原告与被告振业公司房屋买卖合同已无法实际履行。且合同涉及无证房屋买卖属部分无效。2.政府征收部门征收程序是否合法，不属本案审理范围。
本案在审理中，本院曾主持调解，因原、被告各坚持诉、辩观点，故本案无法调解。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。同时，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。据此作为不动产购买人享有的债权可以优先于申请执行人的其他普通金钱债权获得保护，以维护交易安全。但原告永利公司欲阻被告百乙公司执行申请，必须同时满足三个条件，即足额支付价款、实际占有不动产、对未办理过户手续不存在过错。其一，《中华人民共和国民法通则》第四条规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。2010年11月13日原告永利公司与被告振业公司签订房地产买卖协议，由被告振业公司将其所有房地产及建造物等出售给原告永利公司并由原告永利公司支付对价，该协议性质属于债权协议，系双方真实意思表示，并不违反法律规定，该民事行为应属合法、有效。其二，原告永利公司付清对价款后已实际控制、使用该房地产，且被告振业公司也交付房地产权属证书。其三，本案虽然原告永利公司未完成不动产过户登记，其仅享有债权，物权归属上仍属于被告振业公司。但是原告永利公司与被告振业公司之间发生房地产买卖合同关系以及相互交付标的物、价款行为均在被告百乙公司申请执行前，且执行法院采取查封强制执行措施时该买卖行为也已发生。对于原告永利公司来说不可能预见案涉不动产将来会因为被告百乙公司申请执行以及政府强制征收而被查封，所涉房地产征收补偿款被冻结，由此可见原告永利公司与被告振兴公司之间不动产买卖行为不存在恶意规避执行的可能。况且，不动产登记系管理性质规范，仅产生物权公示效力。而被告振业公司也将部分房地产出售给他人，原告永利公司对此后土地使用权与他人分割，土地使用权登记部门存在难以确认障碍也不可预料。即使原告永利公司在被告百乙公司申请执行时欲过户，也因政府征收部门征收行政行为而无法办理。因此，原告永利公司对被告百乙公司申请执行、执行法院采取执行措施时，所买受不动产没有过户并没有明显过错。其四，被告百乙公司申请执行标的属于普通债权，与原告永利公司因与被告振兴公司之间不动产买卖合同债权相比，也不具有优先权。且原告永利公司所购被告振兴公司不动产经政府征收，政府房屋征收部门征收房屋土地后补偿范围系针对房屋土地及其附属设施等的折价补偿，该不动产也转化为征收补偿款债权。也就是该征收补偿款系基于原告永利公司与被告振业公司不动产买卖债权合同而演变形成为新的债权，原告永利公司亦应享有优先权。综上，原告永利公司以与被告振业公司之间存在不动产买卖合同关系而阻止执行法院冻结措施，符合法律规定，本院应予支持。此外，本案涉及政府征收部门具体行政行为是否合法，不在本案审理范围之中。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判决如下:
停止对被告南通振业机械制造有限公司名下征收补偿款的执行。
案件受理费19200元，由被告南通百乙实业有限公司、南通振业机械制造有限公司负担（原告已预交由本院退还，被告应负担案件受理费在判决生效之日起十日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费19200元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：4782）。
审 判 长 王志建
代理审判员 华卫东
人民陪审员 杨秀英
二〇一六年二月四日
书 记 员 陈 程