湖南省长沙市开福区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘0105执异261号
案外人：李艳玲，女，1976年5月27日出生，汉族，住湖南省长沙县。
案外人：付裕，女，1980年11月23日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。
案外人：傅婵，女，1979年4月18日出生，汉族，住湖南省浏阳市。
案外人：章煌，男，1962年3月27日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。
四案外人共同委托诉讼代理人：李梦琳，湖南通程律师事务所律师。
四案外人共同委托诉讼代理人：吴志素，湖南通程律师事务所律师。
申请执行人：高杨，男，1985年5月9日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
被执行人：湖南统全资产管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山北路39号维一星城1218房。
法定代表人：钟赛平。
本院在执行申请执行人高杨与被执行人湖南统全资产管理有限公司（以下简称统全公司）民间借贷纠纷一案中，案外人李艳玲、付裕、傅婵、章煌对本院拍卖位于长沙市开福区中山路589号开福万达广场B区商业综合体（含写字楼）XXXX、XXXX号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人李艳玲、付裕、傅婵、章煌共同称，案外人对涉案标的物享有租赁权，并依约向统全公司支付了全部到期租金和定金，且该租赁权已经由法院的生效判决依法确认。案外人与统全公司签订《写字楼租赁合同》前，涉案房屋不存在在先的担保物权和其他优先受偿权，不存在除去租赁权拍卖之情形，法院应在拍卖中保留案外人享有的租赁权。故请求，撤销（2015）开执字第02201号委托拍卖书，并依法确认案外人对涉案标的物享有租赁权，并在拍卖中保留案外人享有的租赁权。
本院查明，原告高杨与被告湖南统全资产管理有限公司民间借贷纠纷一案，经本院组织双方当事人进行庭前调解，自愿达成以下调解协议：一、被告湖南统全资产管理有限公司自收到本调解书之日起五日内偿还原告高杨借款本金320万元及利息、实现债权的费用80万元，以上共计400万元；二、如被告湖南统全资产管理有限公司未按上述期限偿还债务，原告高杨有权对被告提供抵押的位于长沙市××区××广场××区商业综合体（含写字楼）XXXX房、XXXX房行使抵押权，就上述两套房屋的拍卖、变卖所得价款优先受偿，受偿的债权范围以拍卖、变卖所得价款为限；如拍卖、变卖所得价款不足400万元，原告高杨自愿放弃其他债权；三、无其他争议。本院于2015年10月21日作出（2015）开民一初字第04663号民事调解书，对上述协议予以确认。该调解书生效后，被告未履行相应义务，原告高杨向本院申请强制执行。
在本案执行过程中，本院于2015年12月7日作出（2015）开执字第02201-1号执行裁定书，裁定：拍卖登记在被执行人湖南统全资产管理有限公司名下的位于长沙市××区××广场××区商业综合体（含写字楼）XXXX房产（权证号码714××××7088，产权面积：157.65平方米）、XXXX房产（权证号码714××××7082，产权面积：123.56平方米）。后案外人李艳玲、付裕、傅婵、章煌不服，向本院提出上述执行异议。
案外人为支持其异议请求，向本院提交了如下证据：证据一、位于长沙市××区××广场××区商业综合体XXXX-
XXXX共8套写字楼《写字楼租赁合同》；证据二、《支付委托函》、收据及异议人的银行转账凭证；证据三、《返租协议》；证据四、《房地产租赁合同》两份；证据五、《万达广场写字楼委托租赁确认单》、《委托代理协议（出售/出租）》；证据六、（2015）开民一初字第02609号民事判决书、（2015）开执字第018143号案件受理通知书；证据七、《协议》；证据八、《债权转让协议》、债权转让通知书两份；证据九、《房地产租赁合同》；证据十、XXXX-
XXXX房屋的产权登记信息；证据十、“租金支付流水”和收条。
另，本院在执行申请执行人长沙银行股份有限公司东城支行与被执行人湖南讯飞信息科技有限公司、湖南统全资产管理有限公司（以下简称统全公司）借款合同纠纷一案中，案外人李艳玲、付裕、傅婵、章煌对本院执行位于长沙市××区××广场××区商业综合体（含写字楼）XXXX、XXXX号房屋（XXXX-
XXXX共八套中的另外两套）提出书面异议，本院举行了听证并进行了审查，案号为（2017）湘0105执异260号。案外人在本案中提交的证据与在（2017）湘0105执异260号案件中提交的一致。
本院认为，一、关于案外人与被执行人统全公司签订的租赁合同的性质认定：1、2014年4月5日，案外人与被执行人统全公司签订租赁合同，约定承租被执行人统全公司名下位于长沙市××区××号万达广场商业综合体B区XXXX-
XXXX共8套写字楼，租期长达15年。2014年6月15日，案外人又与被执行人统全公司以上述写字楼为标的物签订了反租协议，将上述写字楼反租给执行人统全公司，而在签订该反租协议后，案外人多次向凌海鹰交付了“租金”，共交付了约定15年总租金的70%共计1085万元。这种在三个月之内出租、反租，返租后仍然交付多年租金的行为，不符合常理。2、案外人向本院提交的“租金支付流水”和收条并不是一一对应的关系，且案外人与被执行人统全公司收取租金的账户（即统全公司委托收款人凌海鹰的账户）之间还存在其他频繁的资金往来。上述证据并不能证明案外人向被执行人统全公司按租赁合同的约定支付了租金。3、案外人与被执行人统全公司签订的租赁合同以及之后签订的反租协议，均未按规定在相关管理部门进行登记及备案。4、案外人在（2017）湘0105执异260号案件听证时称其与被执行人统全公司签订租赁合同，是因为被执行人统全公司实际控制人凌海鹰欠案外人章煌200万元借款，并将借款转为租金。综上，应认定案外人与被执行人统全公司签订的“租赁合同”实际上并非房屋租赁合同，而是房屋使用权抵债合同。二、案外人与被执行人统全公司签订的“租赁合同”能否对抗法院执行的问题：1、案外人与被执行人统全公司签订的租赁合同实际为债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故本案不适用承租人依据租赁合同阻止向受让人移交占有被执行的不动产的规定。2、案外人根据与被执行人统全公司签订的租赁合同向本院提起了诉讼，本院作出了（2015）开民一初字第02609号民事判决书，案外人据此作为对抗本院执行的依据。而根据合同的相对性原则，案外人与被执行人统全公司之间的房屋使用权抵债关系仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人，即使案外人基于债权取得争议房屋的使用权，由于没有进行他项权登记，也未进行租赁合同备案，亦不能对抗被执行人统全公司享有的物权。三、发生法律效力的民事判决，当事人必须履行，一方拒绝履行，对方当事人可以向人民法院申请执行。被执行人未按限期履行通知履行生效判决确定的义务，人民法院有权依法查封、拍卖被执行人名下相应财产。
综上，案外人的异议不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人李艳玲、付裕、傅婵、章煌的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定确有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 蔡瑜平
人民陪审员 王运珍
人民陪审员 刘自来
二〇一七年十月二十四日
代理书记员 梁 广
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。