广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终11167号
上诉人（原审被告）：李仁伦，男，1967年12月12日出生，汉族，住四川省达县。
委托诉讼代理人：杨沛清，广东沛清律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高瑜，广东沛清律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：林娟芬，女，1988年10月21日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。
委托诉讼代理人：王华金，广东法制盛邦律师事务所律师。
原审第三人：广州市捷达房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇群星北路31号4栋首层105号。
法定代表人：刘志波。
原审第三人：广州市信耀荣房地产销售代理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇港口大道321号A幢808号。
法定代表人：何肖银。
原审第三人：广州农村商业银行股份有限公司增城支行，住所地广东省广州市增城区荔乡路19号第二层。
负责人：麦愈强，该单位行长。
委托诉讼代理人：姚文广，该单位员工。
上诉人李仁伦因与被上诉人林娟芬、原审第三人广州市捷达房地产代理有限公司（以下简称捷达公司）、广州市信耀荣房地产销售代理有限公司（以下简称信耀荣公司）、广州农村商业银行股份有限公司增城支行（以下简称农商银行增城支行）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初2217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李仁伦及其委托诉讼代理人杨沛清、高瑜，被上诉人林娟芬委托诉讼代理人王华金，原审第三人农商银行增城支行委托诉讼代理人姚文广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李仁伦上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回林娟芬全部诉讼请求；3.本案诉讼费由林娟芬负担。事实与理由：（一）一审判决认定李仁伦为违约方，系认定事实错误。1.李仁伦在一审庭审中提交的《楼宇按揭贷款变更贷条件申请审批表》符合按揭银行办理提前还贷申请的流程，足以证明李仁伦已取得银行同意提前还贷的申请。该事实有按揭银行即农商银行增城支行出具的《情况说明》予以佐证。何况一审庭审中，农商银行增城支行对于李仁伦提交的证据未有异议，这亦能证明李仁伦已履行了申请提前还贷手续。一审法院却以《楼宇按揭贷款变更贷条件申请审批表》无银行同意提前还贷的相关印章，以及无银行批注的提前还贷的截止日期，认为李仁伦未向银行办理提前还贷申请，有失偏颇。2.林娟芬不按期履约存在过错已构成违约，并已达到了双方签订的《房地产买卖合同》约定的解除合同的条件，李仁伦已向其发出《律师函》，涉案《房地产买卖合同》已于2017年4月1日解除。（1）李仁伦于2017年3月6日向贷款银行农商银行增城支行申请了提前还贷手续，并通知了捷达公司王小姐，林娟芬也知悉。林娟芬提供的李仁伦和捷达公司王小姐的微信记录显示“李先生，我们会安排在你银行扣款日之前帮你存钱扣款，提前一点也可以…20号左右也可以帮你存钱”，由此可推断出中介在3月13日之前已得知李仁伦办理了申请提前还贷手续；从林娟芬提供的其丈夫陈某和捷达公司王小姐3月18日的微信记录显示“他一天到晚打10几个电话我，催我要钱…”，由此可推断出李仁伦因林娟芬未按约支付首期款而不停催促中介方敦促林娟芬履约，以及林娟芬也知悉李仁伦履行了申请提前还贷手续。根据李仁伦提供的李仁伦和林娟芬的丈夫陈某于3月16日的微信聊天记录显示“我再转三万定金给你”，可推断出林娟芬方已知悉李仁伦履行了申请提前还贷手续的事实。（2）依据涉案《房地产买卖合同》第十一条备注栏第③项显示，捷达公司见证并代办买卖双方按揭、过户等手续。所以在办理交易的过程中，李仁伦将已办理提前还贷手续的事实告知捷达公司，即履行了向林娟芬通知的义务，这也符合有中介参与的房屋买卖的交易习惯。假设捷达公司作为中介方在得知李仁伦已办理了申请提前还贷手续，李仁伦向其催付首期款后故意隐瞒事实不告知林娟芬，明显不符合常理。由此可见，林娟芬声称李仁伦未通知其支付首期楼款20万元不符合事实和常理。况且林娟芬在有履约能力的情况下，不按约支付首期楼款，系主观恶意违约。综上，李仁伦按期履约，林娟芬存在过错并构成违约，一审法院判定李仁伦违约继而支持林娟芬的诉讼请求，认定事实错误。（二）涉案房屋买卖合同的履行是有先后顺序的。李仁伦办理注销抵押登记的义务在林娟芬支付首期款的义务之后。（三）一审法院审理过程严重违反法定程序。1.李仁伦于2017年5月5日收到起诉状和证据资料清单，2017年5月17日向一审法院递交反诉状，并未超出举证期限，却被一审法院退回。2.2017年5月27日第一次庭审当中，一审法官提出追加涉案房屋的卖家贷款银行农商银行增城支行为第三人，李仁伦认为此追加并不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定的情形，当庭提出异议，但一审法官无视李仁伦的请求，依然于2017年10月30日追加农商银行增城支行为第三人。在第二次庭审当中，一审法院询问被追加的第三人农商银行增城支行是否同意由林娟芬代李仁伦向其偿还按揭贷款并配合办理涂销抵押手续。至此一审法院执意追加上述第三人，缘由可见一斑。3.一审法院于2017年6月28日出具（2017）粤0183民初2217号之一民事裁定书，本案转为普通程序审理。2017年11月3日林娟芬变更起诉状，擅自更改涉案房屋的付款方式，此行为明显超过举证期限，一审法院却接收。2017年12月14日第二次庭审当中，李仁伦对此提出异议，一审法院依然无视之，并当庭主动提出林娟芬能否庭后五个工作日内将房价尾款108万元存入一审法院所在地的银行账户，同意法院查封冻结直至判决生效。由此可见，一审法院作为中立的第三方，在李仁伦不断提出异议的情况下，主动涉入房屋买卖合同关系，擅自更改合同条款，意图极力促成林娟芬的请求成立，违反法定程序。综上所述，请求二审法院改判支持李仁伦的上诉请求。
林娟芬辩称，李仁伦二审提交的《情况说明》证实李仁伦于2017年3月6日向农商银行增城支行申请提前还款的业务，但是在李仁伦完成该行为之后，没有按照合同约定通知林娟芬交付第一笔首期款20万元。且在该时间之后，从林娟芬一审提交的微信聊天记录及捷达公司工作人员处得知，2017年3月17日，限购限贷政策出来后，房地产价格上涨，李仁伦觉得合同约定的房价便宜，要求提高房价，先是要求提高到126万元，后来要求提高到150多万元。在中介方要求李仁伦配合林娟芬办理贷款有关手续的时候，李仁伦提出届时难以保证合同的履行，这在一审判决书中有认定。结合该事实，林娟芬认为一审判决准确合理、认定事实清楚，请求驳回李仁伦的上诉请求。
捷达公司、信耀荣公司经本院传票传唤未到庭。
农商银行增城支行述称，一审判决林娟芬代李仁伦向农商银行增城支行清偿贷款本息并涂销抵押，对农商银行增城支行来说操作上是没有障碍的。
林娟芬于2017年3月30日向一审法院起诉请求：1.李仁伦继续履行与林娟芬于2017年3月3日签订的《房地产买卖合同》，并协助林娟芬办理增城市新塘镇××房的产权过户手续；2.李仁伦协助林娟芬办理上述房产的涂销抵押手续和商业贷款按揭手续。捷达公司、信耀荣公司予以配合；3.李仁伦按照合同约定向林娟芬赔偿违约金（违约金从2017年3月10日起每日按总楼价111万的千分之一计算至合同履行完毕之日止）；4.李仁伦赔偿林娟芬支付的中介费4800元及按揭代理服务费7600元；5.本案诉讼费由李仁伦负担。
一审法院经审理查明：2017年3月3日，李仁伦（卖方），林娟芬（买方）、捷达公司（中介房）签订《房地产买卖合同》，载明“……一、物业权属情况1.买卖物业地址为增城市新塘镇××房……二、成交价、付款方式、税费及交楼事项等1.该物业之成交总楼价为人民币壹佰壹拾壹万零仟零佰零拾零元整（￥1110000元）……签订本合同时，买方向卖方支付定金人民币叁万零仟零佰零拾零元整（￥30000元）作为购房定金。……四、违约责任因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提交交易所需资料或逾期办理交易，按揭等买卖相关手续，逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项目义务，则：……3.逾期超过十天仍未履行的，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金。……五、基于买卖双方信任并独家委托中介方全权代理本次交易，……买方同意本同签订之日向中介方支付中介服务费及咨询费人民币玖仟捌佰元。……2.在履行合同中，任何一方不履行合同，不影响中介方向买卖双方收取中介服务费及咨询费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。……付款附件……四、该物业在抵押、买家按揭付款1.部分首期楼款：（不含定金）人民币贰拾万元整买方应于该物业抵押银行通知卖方办理还款手续的5个工作日内直接支付卖方，卖方收款当天必须已在抵押银行办妥申请提前还款手续。2.首期余款：人民币壹拾贰万元买方应于过户当天向卖方支付。3.楼价余款：人民币柒拾陆万元在办妥交易过户及抵押登记后由贷款银行划入卖方在该贷款银行制定开设的账户内，银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后缴交税费前与首期楼款一并支付给卖方。4.买方应于2017年3月10日前向贷款银行申请按揭贷款手续并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方应于2017年3月10日前向买方贷款银行提交全部贷款所需资料并签署申请按揭贷款手续文件。5.买卖双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续……”。同日，林娟芬支付定金30000元。
2017年3月3日，信耀荣公司出具《收据》，载明“收到林娟芬交来按揭代理服务费柒仟六百元”。
李仁伦提供日期2017年3月6日的《楼宇按揭贷款变更贷条件申请审批表》，拟证明已经按照约定申请提前还贷的手续。
2017年3月22日，林娟芬委托广东法制盛邦律师事务所向李仁伦发出《律师函》，认为林娟芬没有违约行为，要求在收到律师函李仁伦办理涂销抵押登记。上述律师函在2017年3月23日由本人签收。
2017年3月30日，广州市增城区国土资源和规划局出具《产权情况表》，载明涉案房屋抵押权人为农商银行增城支行。
2017年3月31日，李仁伦委托广东沛清律师事务所向林娟芬发出《律师函》，认为2017年3月6日已经申请提前还贷，并已告知林娟芬及中介公司。但是林娟芬拖延未付。为此，要求解除合同。
另查明，一、林娟芬提供微信聊天记录，1.李仁伦与中介公司聊天记录“中介公司：李先生，我们会安排在你银行扣款日前帮你存钱扣款，……。李仁伦：现在别人已经出到126万了，届时难保证哦……”；2.林娟芬与中介公司聊天记录“林娟芬：他这个钱我们是什么时候给到他？中介公司：都说你等消息，他现在没有决定好要不要反悔。”、“3月17日，中介公司：你只能等，等业主决定违约。你自己不能主动违约。……林娟芬：刚听黄主任的意思好像说，明天业主要毁约，要约我们谈。中介公司：对，他还没决定好，他也要看赔偿是否有价值。”。“3月18日，中介公司：如果走法律途径，我们中介方不会协助你们，也不会出庭作证，因为，按照现在的买卖合同，卖方已经答应加倍赔偿并返回定金了，已经达到解除合同条件了，当时我也再三说过，下多少定金赔偿多少定金，是你们自己人心不知足，不能怪我们。……他月底要存款还银行贷款，你们看着办，由于你们的单有买卖纠纷，暂停银行审批手续。”。3.陈某与中介公司微信记录“3月14日……陈某：好，我明天去招商打印我的流水看够不，不够的话就你们帮我们弄一下……中介公司：好。……。中介公司：这个房子，你买来风险也是很大，最主要是他能配合你过户才行，到时你帮他还20万进去……你也就赚那点违约金。……给我两天时间考虑，我找律师咨询一下。……，中介公司：现在来说，业主肯定会想办法不卖给你们了，不会配合你们过户了，……。陈某：你和王小姐说下，按10个点赔……让他赔偿11万给我。”二、林娟芬与陈某为夫妻关系。三、林娟芬在中国银行股份有限公司预存1085000元，并出具《承诺书》，愿意法院冻结上述尾款，并承诺法院若支持其诉讼请求，同意法院判决支付尾款。四、林娟芬在诉讼中向一审法院申请诉讼保全，一审法院依法查封涉案房屋。
审理中，一、林娟芬陈述以下事实，1.李仁伦没有告知林娟芬申请还款，也没有告诉银行扣款的时间。2.林娟芬提供的证据显示，是捷达公司让林娟芬等待。3.林娟芬愿意代李仁伦偿还按揭贷款。
二、李仁伦陈述以下事实，1.李仁伦从未有过不出售涉案房屋的意思表示。2.李仁伦要求林娟芬在20日前支付20万首期款。
三、信耀荣公司陈述以下事实，1.信耀荣公司主要业务是协助林娟芬办理按揭贷款，林娟芬资料已在2017年3月十几号左右交齐，但是由于林娟芬与李仁伦发生了纠纷，所以捷达公司要求信耀荣公司暂停，故林娟芬并未办理出同贷书。2.办理按揭资料的时候，李仁伦与林娟芬均在场。至于按揭贷款时需要的首期款收据，在银行放款的时候也可以提交。
四、农商银行增城支行陈述以下事实，如果林娟芬代替李仁伦偿还贷款，农商银行增城支行愿意配合办理涂销抵押手续。
一审法院认为，林娟芬与李仁伦签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法有效，双方当事人均应恪守履行。
现双方争议为在履行合同中哪一方存在违约行为。李仁伦在本案中认为林娟芬没有按照约定支付首期款，因此林娟芬构成违约，根据双方签订的《房地产买卖合同》“首期款贰拾万元应于该物业抵押银行通知卖方办理还款手续的5个工作日内直接支付卖方，卖方收款当天必须已在抵押银行办妥申请提前还款手续。”的约定，可知李仁伦应首先向银行递交提前还贷的申请，但是根据李仁伦提供的《楼宇按揭贷款变更贷条件申请审批表》，上述申请表并无银行同意提前还贷的相关印章，也无银行批注的提前还贷的截止日期，因此，李仁伦认为其已取得银行同意提前还贷的申请，依据不足。同时根据信耀荣公司的陈述，林娟芬在2017年3月10几号左右已经交齐申请按揭贷款所需的手续，之所以没有办理按揭手续，是因为捷达公司以林娟芬与李仁伦存在争议要求信耀荣公司暂停办理，因此林娟芬本身并未迟延履行自己的义务。同时，一审法院综合林娟芬与捷达公司、捷达公司与李仁伦之间的信息往来，反映出李仁伦在履行合同中存在过错，故一审法院认定李仁伦为违约方。故李仁伦认为《房地产买卖合同》已经解除的抗辩理由，理据不足，一审法院不予支持。如上文所述，李仁伦作为违约方，林娟芬作为守约方要求继续履行合同，并表示同意在本案中一次性支付涉案房屋的尾款，并愿意代李仁伦偿还涉案房屋拖欠农商银行增城支行的抵押贷款，是对自身权利处分，不损害相对方利益，同时，农商银行增城支行作为抵押权人在本案中亦表态同意林娟芬代李仁伦偿还贷款并愿意配合办理抵押登记涂销手续，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，及结合本案不具有《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的情形，同时涉案房屋不存在阻却过户的条件，因此，林娟芬要求李仁伦继续履行合同，将涉案房屋过户至林娟芬名下，合理合法，一审法院予以支持。
至于林娟芬请求赔偿违约金及中介费、按揭代理费的诉讼请求能否得到支持的问题，根据《房地产买卖合同》第四条及第五条的约定，林娟芬请求李仁伦支付违约金及中介费4800元，于法有据，一审法院予以支持。违约金应从起诉之日起，即2017年3月30日开始，以1110000元为本金，每逾期一日按1‰计算至涉案房屋过户到林娟芬名下之日止，违约金总额以本金1110000元为限。至于按揭服务费、诉讼担保费用，双方在合同中并未作出约定，故一审法院对此不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，于2018年1月5日判决：一、林娟芬与李仁伦继续履行《房地产买卖合同》；二、林娟芬在判决发生法律效力之日起十日内，代李仁伦向农商银行增城支行支付位于增城市新塘镇××房尚欠的贷款余额及利息（贷款余额及利息以广州农村商业银行股份有限公司增城支行核算为准）；三、李仁伦、农商银行增城支行在林娟芬履行第二项判决义务后十日内，配合林娟芬办理位于增城市新塘镇××房的抵押登记涂销手续；四、林娟芬在位于增城市新塘镇××房抵押登记涂销手续办理完毕后十日内，向李仁伦支付剩余房屋的尾款（尾款以1080000元减去林娟芬代李仁伦偿还农商银行增城支行贷款本息及相关费用后为准）；五、李仁伦在位于增城市新塘镇××房抵押登记涂销手续办理完毕后十日内，配合林娟芬办理位于增城市新塘镇××房过户登记至林娟芬名下的手续；六、李仁伦在判决发生法律效力之日起十日内，向林娟芬支付违约金（违约金以1110000元为本金，从起诉之日即2017年3月30日起，每逾期一日按1‰计算至涉案房屋过户到林娟芬名下之日止，违约金总额以本金1110000元为限）；七、李仁伦在判决发生法律效力之日起十日内，赔偿林娟芬已支付的居间服务费4800元；八、驳回林娟芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14902元和诉讼保全费5000元，由李仁伦负担14852元，林娟芬负担50元。
二审期间，李仁伦提交了农商银行增城支行于2018年3月16日出具的《情况说明》，拟证明2017年3月6日李仁伦向贷款银行农商银行增城支行办理的申请提前还贷手续，符合贷款银行的操作流程。经质证，林娟芬的意见为：对真实性、合法性没有异议，对关联性不予认可；该证据只能证实李仁伦2017年3月6日向贷款银行申请提前还贷的手续，并不能证明李仁伦按照合同约定履行了告知义务以及通知林娟芬交付首期款的合同约定的义务。
李仁伦为证明其主张还申请了证人黄某出庭为其作证，以证明其已通过证人黄某在2017年3月中旬告知过林娟芬支付其首期楼款20万元。为查明该部分事实，本院准许了李仁伦的申请。林娟芬确认系黄某介绍其认识李仁伦购买涉案房屋的。证人黄某当庭陈述，其是2017年3月12日或13日去林娟芬的住处告诉林娟芬丈夫陈某应支付款项给李仁伦。林娟芬对此不予认可，认为证人黄某是3月16日以书面的形式告知其需追加3万元定金，为此提交了出具日期为2017年3月16日的收据。证人黄某对于该收据的真实性无异议，并确认关于通知林娟芬付款一事，其仅通知过一次。
经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。
本院二审查明，李仁伦与林娟芬丈夫陈某在签订合同时即建立了微信联系。
2017年3月17日、3月18日林娟芬与中介公司微信聊天记录：“（林娟芬）他这个钱我们是什么时候给到他？（中介公司）他都没催你，你都不用急，现在是他急。那个业主发给我的，烦都烦死了，一天几个电话，我都把他号码拉黑了。
林娟芬提交的由黄某出具的日期为2017年3月16日的收据内容为：“今收到陈某先生追加购买嘉骏豪苑九栋502房（光华路19号9幢502房）定金叁万元，加上上次共计陆万元。”
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据李仁伦的上诉及林娟芬的答辩意见来看，本案的争议焦点问题为：李仁伦以林娟芬违约为由主张涉案合同已经解除，依据是否充分。
关于本案的争议焦点问题，李仁伦不同意继续履行合同的原因为林娟芬逾期未支付其首期楼款20万元。对此，李仁伦为其证明其在具备提前还贷条件后即已告知林娟芬支付该笔款项，为此申请了证人黄某出庭。根据黄某当庭的陈述来看，其称“2017年3月12日或13日去林娟芬的住处告诉林娟芬丈夫陈某应支付款项给李仁伦”。林娟芬对于黄某的证言所陈述的事实予以否认，并提供了黄某于2017年3月16日书写的收据，以证明黄某是在3月16日告诉其就涉案房屋买卖其需要向李仁伦追加支付3万元定金。由于黄某在林娟芬否认其证言的情况下，未对其证言所证明的事实提供证据予以佐证，故本院对于黄某该证言不予采纳。林娟芬虽否认李仁伦、中介公司或证人黄某告知其需支付首期楼款20万元给李仁伦，但根据林娟芬提交的其与中介公司工作人员于2017年3月17日、3月18日微信聊天记录中：“（林娟芬）他这个钱我们是什么时候给到他？（中介公司）他都没催你，你都不用急，现在是他急。那个业主发给我的，烦都烦死了，一天几个电话，我都把他号码拉黑了。”来看，林娟芬至迟已于2017年3月17日就知道李仁伦已具备了提前还贷的条件。林娟芬在明知李仁伦银行提前还贷条件已成就的情况下，不履行该义务的原因是李仁伦没有先涂销涉案房屋的抵押及李仁伦要求增加售房款。对此，本院认为，首先，根据涉案合同付款附件第四条第1项约定的“部分首期楼款20万元，买方应于该物业抵押银行通知卖方办理还款手续的5个工作日内直接支付给卖方。卖方收款当天必须已在抵押银行办妥申请提前还款手续”内容来看，林娟芬支付李仁伦该笔款项并不以该房屋是否已办理涂销抵押登记为前提。根据该约定，林娟芬至迟应于2017年3月24日前将该笔20万元首期款支付给李仁伦，但林娟芬以李仁伦没有涂销该房屋的抵押为由，拒绝支付该笔款项，林娟芬违约。其次，林娟芬称李仁伦要求涉案房屋加价，其不同意，所以未支付该笔款项。对此，经审查，林娟芬仅有陈述，没有提供证据予以证明李仁伦曾明确告诉过其要变更合同约定的出售房屋的价款。因此，本院对其所称不予采信。
根据上述分析论证可知，林娟芬未按约支付李仁伦首期款，林娟芬违约。涉案《房地产买卖合同》约定：“违约责任因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提交交易所需资料或逾期办理交易，按揭等买卖相关手续，逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项目义务，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价10%的违约金。”由上述合同约定来看，林娟芬只有在逾期十日仍未支付李仁伦20万元首期款的情况下，李仁伦才有权解除涉案合同。根据上述分析结果来看，林娟芬至迟应于2017年3月24日前将该笔20万元首期款给李仁伦，如逾期超过十日，即2017年4月4日前不支付该笔款项，则李仁伦有权解除涉案合同。但根据本案查明的事实来看，李仁伦于2017年3月31日在合同解除条件尚未成就的情况下就向林娟芬发出了律师函要求解除合同，不符合合同约定。因此，李仁伦以林娟芬逾期付款为由主张涉案合同已经解除依据不足，本院不予支持，涉案合同应继续履行。
关于林娟芬要求李仁伦支付违约金的问题，虽然李仁伦主张合同解除的理由不成立，但从上述分析论证可知，本案纠纷系源于林娟芬违约不支付李仁伦首期楼款20万元。因此本院对于林娟芬以李仁伦违约为由，要求其支付违约金的诉讼请求不予支持。至于林娟芬要求李仁伦赔偿其中介费的问题，由于系林娟芬先违约，故本院对于其该项诉讼请求不予支持。
综上所述，李仁伦关于违约金及中介费的上诉请求成立，本院予以支持；对于其他上诉理由，由于依据不足，故本院不予支持。一审法院对于林娟芬违约部分的事实认定有误，本院在查明事实的基础上予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初2217号民事判决第一、二、三、四、五项；
二、撤销广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初2217号民事判决第六、七、八项；
三、驳回林娟芬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14902元和诉讼保全费5000元，由李仁伦负担19767元，林娟芬负担135元；二审案件受理费17640元，由李仁伦负担13784元，林娟芬负担3856元。
本判决为终审判决。
审判长 王会峰
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一八年八月二十七日
书记员 甄雪皓