广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法民一初字第1318号
原告：陈义坤，男，汉族，1968年10月19日出生，广东省深圳市人，住广东省深圳市宝安区，
委托代理人：徐备芳，广东君孺律师事务所律师。
被告：陈海球，男，汉族，1977年12月15日出生，广东省东莞市人，住广东省东莞市，
委托代理人：龙海峰，广东众达律师事务所律师。
委托代理人：李文忠，广东众达律师事务所辅助人员。
原告陈义坤诉被告陈海球房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月24日立案受理后，依法由审判员施文峰适用简易程序独任审判,于2015年11月9日公开开庭审理。原告陈义坤及其委托代理人徐备芳、被告陈海球的委托代理人龙海峰、李文忠到庭参加诉讼。原、被告申请调解期间不计入审限。本案现已审理终结。
原告陈义坤诉称：2014年9月29日，原、被告签订《租赁合同》约定：被告将于长安镇沙头商业街富佳69号的商铺出租给原告经营百货、商业项目，租赁面积2478平方米，租赁期限8年，自2014年9月29日至2022年11月30日，约定月租金为61950元，押金185850元，在当月15日前交清租金及水电费等，签订合同当日一次性交清押金；合同同时对维修、消防、用电安全等进行了约定。2015年3月11日，被告将紧邻的富佳73号出租给原告，约定与富佳69号一并使用，原告交纳保证金7000元。合同签订后，原告当日即足额支付了租赁押金共计192850元，于2014年10月开始对该商场进行设计装修施工，制作了招牌广告并且对外招商。2015年3月29日进行营业，在办理相关证照过程中，原告了解到被告所出租物业未经消防验收，一直不能提供消防批文，也未办理报建手续，属于违法建筑。房屋因年久老化，铁皮屋顶锈蚀严重，漏水严重。因漏水导致引入的商户陆续搬离商场，对原告的经营带来了重大损失。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.确认原、被告之间签订的《租赁合同》无效；2.被告退还押金192850元；3.被告赔偿原告各项损失共计2254161元，其中装修损失1270612元、委托招商费用89000元、开业抽奖费用21985元、商户物品浸水损失50000元、利润损失822564元；4.本案诉讼费由被告承担。
被告陈海球辩称：第一、原告陈义坤诉请要求《租赁合同》无效并返还押金没有事实依据。关于租赁物状况，在出租的时候，陈海球已经明确告知了原告租赁物的情况，在此情况下，双方签订了《租赁合同》。双方发生争议的原因是原告逾期支付租金，而且继续占有使用案涉租赁物，根据双方签订的《租赁合同》第二条的约定，陈海球有权没收其押金。第二、原告未经陈海球同意，擅自对租赁物进行了装修，并且改变了租赁物的结构。由于原告逾期支付租金的行为，被告陈海球已经在另案中提起了诉讼，要求原告支付租金并且对擅自装修的部分恢复原状，根据双方《租赁合同》的约定，原告擅自装修所造成的损失应该由原告自行承担。根据原告在民事起诉状中陈述的事实，陈海球作出如下回应：案涉的物业并不是没有消防批文，早在2004年案涉的物业已经取得了消防的验收，而对于物业存在漏水的情况，陈海球在得知情况后，也积极进行了处理。在双方协商过程当中，由于原告拒绝支付租金，并将案涉的物业直接掌控，陈海球也无法对案涉物业进行修缮，但陈海球已经寻找相关的部门进行处理。现场情况也并非如原告所称如此严重。原告的起诉没有任何事实依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2014年9月29日，被告陈海球作为出租方，原告陈义坤作为承租方，双方签订了一份《租赁合同》，约定被告陈海球将位于东莞市长安镇沙头商业街富佳69号的商铺出租给原告陈义坤用作经营百货使用，租赁面积为2478平方米，租赁期限为8年，自2014年9月29日至2022年11月30日止，免租期63天；自2014年12月1日至2017年11月30日期间内的租金为61950元/月，自2017年12月1日至2022年11月30日期间内的租金为68145元/月；承租后，原告陈义坤须向被告陈海球支付三个月的租金作为押金，押金金额为185850元。2015年3月11日，双方再次签订了一份《租赁合同》，约定被告陈海球将位于东莞市长安镇沙头商业街富佳73号的商铺出租给原告陈义坤用作经营百货使用，租赁面积为55平方米，租赁期限为7年7个月，自2015年3月11日至2022年11月30日止，免租期为51天，自2015年3月11日至2015年4月30日止；自2015年5月1日至2022年11月30日期间内的租金为3500元/月；承租后，原告陈义坤须向被告陈海球支付二个月的租金作为押金，押金金额为7000元。双方在两份《租赁合同》中均约定了维护条款以及装修条款，租赁期间房屋出现非陈海球人为因素造成需要维护维修的情况，原告陈义坤自行承担相关费用，被告陈海球可提供相关帮助；设备及装修费用由原告陈义坤自行承担，装修方案须经被告陈海球书面批准同意，由原告陈义坤提供装修图纸后方进行施工，原告陈义坤装修不可擅自改变房屋结构，亦不能有损房屋美观，未经陈海球同意，陈义坤不得擅自装修或者改变装修设计；陈义坤要按照相关消防安全法律法规，做好消防设施，陈海球有权对此进行监督管理，若陈义坤未能做好相关防护措施，由此造成的损失及责任应由陈义坤承担。原告主张向被告已支付了押金192850元，并提供了收款收据予以证明。被告对收款收据的真实性予以确认。
对于装修损失，原告主张装修损失为1270612元，并提供深圳市中锋资产评估有限公司出具的深中锋评报字[2015]第0902号关于东莞市长安镇沙头南区逛逛步行街装修价值的《资产评估报告》、资产评估明细表、资产评估机构资格证书、评估人员的资格证书和评估物照片予以佐证。被告陈海球对于深中锋评报字[2015]第0902号《资产评估报告》、资产评估明细表、资产评估机构资格证书、评估人员的资格证书和评估物照片的合法性和关联性不予确认，真实性由法院依法认定，并认为资产评估报告是原告单方申请进行评估，评估机构和评估项目没有经过被告陈海球同意及确认。根据《资产评估报告》记载，本次评估主要采用“成本法”进行评估，评估值=重置全价×成新率，装修的评估价位1270612元（详见资产评估明细表）。根据资产评估明细表记载的内容，其中第10项电机（评估价值1435元）、第93项监控设备（含探头11个）（评估价值14356元）、第94项投影机（含1个功放、6个喇叭）（评估价值8135元）、第95项至第111项显示屏及广告牌（评估价值共计66242元）、第112项空调管道（评估价值72712元）、第113项及第114项水冷柜（评估价值共计50930元），属于未形成附合的装饰装修物或设备，上述评估价值共计213810元；其余装饰装修属于符合物，且被告明确表示不同意利用。
原告主张被告赔偿委托招商费用89000元，并提供了8份招商佣金收据予以证明；原告主张商户物品浸水损失50000元，并提供了其制作的损失单予以证明；对于原告主张的开业抽奖费用21985元、以及利润损失822564元，原告均未能提供相应的证据予以证明。被告陈海球对于招商佣金收据和损失单的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为原告应该提供相关的招商服务合同予以佐证，支出没有合法依据，且收据上的签名人身份不明；原告提供的是格式化的损失单，由原告打印后找他人签名。原告庭审中承认其所提交的招商佣金收据和损失单形式上有所欠缺，但其所主张的商场开张进行招商以及因案涉租赁物屋顶漏水导致商户损失均是客观存在的事实。
另查明，案涉租赁物没有房屋所有权证或建设工程规划许可证。
以上事实，有《租赁合同》、收款收据、深中锋评报字[2015]第0902号《资产评估报告》、资产评估明细表、资产评估资格证书、评估人员资格证书、招商佣金收据、损失单、国有土地使用证、当事人陈述以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。综合原告的起诉和被告的答辩，本案的争议焦点为：对于案涉租赁物装饰装修损失的承担问题。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，原、被告双方的《租赁合同》依法应认定为无效合同。
对于押金的返还问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告已付的192850元押金是被告基于《租赁合同》取得的财产，因合同无效，被告依法应予以返还原告。
对于《资产评估报告》的合法性问题。原告提供的深中锋评报字[2015]第0902号关于东莞市长安镇沙头南区逛逛步行街装修价值的《资产评估报告》、资产评估明细表、资产评估资格证书和评估人员资格证书均有原件可供本院核对，本院对上述证据的真实性予以确认；原告单方委托对装修进行评估并没有违反法律法规强制性规定，深中锋评报字[2015]第0902号资产评估报告的是由具备资产评估资格的机构和人员依法进行评估制作的，资产评估报告中评估范围为东莞市长安镇沙头南区逛逛步行街装修价值，东莞市长安镇沙头南区逛逛步行街与案涉租赁物业实际为同一地方，且资产评估报告的有效期间为2015年9月8日至2016年9月7日，评估范围和有效期间均与本案具有关联性。本院对深中锋评报字[2015]第0902号资产评估报告的合法性、关联性予以确认。
对于装饰装修损失的承担问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”关于过错问题，被告在明知案涉房屋未取得建设工程规划许可证的情况下，将房屋出租给原告，对导致合同无效具有过错；原告未审查房屋是否具备建设工程规划许可证，亦存在过错。参照合同的内容，被告同意原告进行装饰装修，但装饰装修方案须经被告陈海球书面批准同意，由原告陈义坤提供装修图纸后方进行施工，但原告自始未对经过被告书面批准同意进行装饰装修提供相应的证据予以证明，对于装修的损失应承担更大的过错责任。根据双方的过错程度及原告自行委托评估等综合情况考虑，本院酌定原告承担70%的过错责任，被告承担30%的过错责任。未形成符合的装饰装修物，可由原告拆除；已形成符合物的装饰装修物，被告不同意利用，可按上述过错责任分担，由被告承担30%的赔偿责任。据此，被告应当向原告赔偿装饰装修损失为（1270612元-213810元）×30%=317040.6元。
原告主张委托招商费用，但未能提供相应的委托合同和支付费用的合法票据，本院依法不予支持。原告主张开业抽奖费用，但并未提供相应证据予以证明，且无法证明与合同无效的法律后果存在何种关联，本院依法不予支持。原告商户物品损失和利润损失，但未能提供相应证据予以证明，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告陈义坤与被告陈海球于2014年9月29日、2015年3月11日签订的《租赁合同》无效。
二、限被告陈海球于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈义坤返还押金192850元。
三、限被告陈海球于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈义坤赔偿装饰装修损失317040.6元。
四、驳回原告陈义坤的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13188元，由原告陈义坤负担10440元，由被告陈海球负担2748元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 施文峰
二〇一六年一月二十日
书记员 黄文杰
附：相关的主要法律条文（节选）
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。