南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0113民初4702号
原告：南京市栖霞区人民政府燕子矶办事处，组织机构代码01303348-5，住所地南京市栖霞区和燕路507号。
负责人：赵晓琳，该办事处主任。
委托诉讼代理人：余帮喜，江苏天哲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈会明，江苏天哲律师事务所律师。
原告：南京市栖霞区人民政府燕子矶办事处太平村社区居民委员会，住所地南京市栖霞区联珠村二路。
法定代表人：朱琳，该居民委员会主任。
委托诉讼代理人：余帮喜，江苏天哲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈会明，江苏天哲律师事务所律师。
被告：南京方圆置业有限公司，统一社会信用代码913201131355002726，住所地南京市栖霞区和燕路251号金港大厦1幢1508室，实际经营地南京市玄武区东大影壁55号金鹏饭店1号楼401室。
法定代表人：陆锡尧。
委托诉讼代理人：许峰，上海中建中汇（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁靖，上海中建中汇（南京）律师事务所实习律师。
原告南京市栖霞区人民政府燕子矶办事处（以下简称燕子矶办事处）、南京市栖霞区人民政府燕子矶办事处太平村社区居民委员会（以下简称太平村居委会）与被告南京方圆置业有限公司（以下简称方圆公司）合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年9月26日、10月19日公开开庭进行了审理。原告燕子矶办事处、太平村居委会的共同委托诉讼代理人余邦喜、被告方圆公司的委托诉讼代理人许峰、袁靖均到庭参加诉讼，本院现已审理终结。
原告燕子矶办事处、太平村居委会共同向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告直供水改造费用3424323.1元。事实与理由：2004年7月26日，原告和被告签订《社区管理移交协议》一份，约定被告将其承建的吉祥山庄小区的社区管理服务等全面移交给原告；该协议第三条第4款约定小区用水由南京化纤厂供水改造为南京市自来水公司的供水之前，被告每年给付原告补贴；如改造成南京市自来水公司直供水，改直供水的所有费用由被告承担。协议签订后，双方如约履行了小区移交接管等义务，原告方也全面接管了小区的管理服务工作。2013年7月，小区开始改造自来水的直供水工程；同年7月9日，原告就小区室外给水工程与南京新开源工程实业有限公司签订《接水工程协议书》；2014年10月就小区区内居民住宅二次供水工程与江苏永威环境建设股份有限公司签署了《建设工程施工合同》；期间，就上述工程与工程有关的设计、监理和造价等单位签署了相关合同。2015年1月9日小区直供水工程全部结束，居民用水全部改为南京市自来水公司直供水。为此，原告共计垫付工程款3424323.1元。工程结束后，原告多次要求被告按照《社区管理移交协议》的约定支付直供水改造费用，但被告以种种理由推脱，至今未给予任何费用。
被告方圆公司辩称：双方的《社区管理移交协议》中约定由被告承担的费用仅为改直供水费用即将原南京化纤厂供水方式改为南京市自来水公司直供水方式而发生的改造费用，该协议根本未涉及二次供水改造费用的负担问题。该协议签订时，吉祥山庄小区的居民用水仍由南京化纤厂供应，而非南京市自来水公司直接供应，故该协议中所谓的“改直供水”有其特定含义，仅指由南京化纤厂供水方式改造为南京市自来水公司直接供水方式。拆迁安置房属于经济适用房范畴，依据南京市政府关于批转市国土局《<南京市征地房屋拆迁补偿安置办法>实施细则》的通知[宁政发（2007）143号]第二条第8项“拆迁安置房仍属经济适用住房范畴，是指政府提供政策优惠、限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性住房”；故吉祥山庄小区作为因南京长江二桥项目征地而复建的拆迁安置房，性质上属于经济适用房范畴。《市政府关于批转市住建委××南京市主城六区居民住宅二次供水设施改造实施意见>的通知》[宁政发（2013）130号]第六条第(二)款规定“市、区两级政府建设的经济适用房、解困房、廉租房，以及由于建设单位倒闭、破产等原因处于弃管、失管状态的二次供水设施改造费用全部由市、区两级政府负担”，吉祥山庄小区系当年为安置南京长江二桥项目征地拆迁户而建，属于经济适用房小区，根据南京市政府相关规定，该小区二次供水设施改造费用应由市、区两级财政负担，被告并无支付义务。根据南京市政府相关规定，吉祥山庄小区一户一表改造费用应向居民用户收取，被告无法定和约定义务予以支付。《南京市城市居民住宅二次供水管理办法》（政府令第286号）第九条第三款规定“二次供水设施改造过程中涉及居民一户一表改造的，供水单位应当按照价格主管部门核定的标准向居民用户收取一户一表改造费用。”综上，案涉室外接水工程费用中的“改直供水费用”依约确应由被告承担，但费用过高应作下调；而居民二次供水设施改造费用和一户一表改造费用，原告和被告从未谈及更无约定，当与被告无关，故该部分诉讼请求应该驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人没有异议的证据，本院确认并在卷予以佐证。经审理查明：1997年7月，南京市计划委员会向南京长江第二大桥建设指挥部出具《关于同意南京长江第二大桥南岸接线拆迁复建房工程立项的批复》，同意对该部提出的南岸接线拆迁复建房工程立项，工程位于燕子矶附近，占地面积约50亩，复建面积约2.5万平方米，总投资约1616万元，所需建设资金由该部负责筹措。1997年10月21日，南京市栖霞区计划经济委员会向南京市计划委员会提出《关于追加长江第二大桥拆迁复建房面积立项的申请》，申请追加复建房1.7万平方米，计划投资1000万元，资金来源由企业自筹解决；1997年11月24日，南京市计划委员会批复同意调增南岸接线拆迁复建房面积1.7万平方米，调整建筑总面积为4.2万平方米，调增部分建设资金由南京新港房地产开发公司（以下简称新港公司）负责筹措。1997年11月24日，南京市计划委员会向南京市国土资源局栖霞分局作出批复，同意其所报的南京长江第二大桥南岸接线拆迁复建房一期工程开工建设。上述文件形成后，新港公司作为建设单位即开始建设上述拆迁复建房工程，即本案所涉的吉祥山庄小区；新港公司建成后将复建房交给了拆迁安置户。吉祥山庄小区在建设中新港公司接入了南京化纤厂自备水源提供的自来水，小区居民自此使用南京化纤厂的自来水。因吉祥山庄小区位于南京市城北幕府山周边，地势较高，建筑标高较高，六层楼直接供水存在困难，为能给全小区住户供水，使用楼顶安置水箱进行二次供水，为此在小区大门口建有泵房一座以便加压供水。
2002年11月4日，南京市栖霞区人民政府向被告的前身南京方圆置业发展公司发出《区政府关于同意方圆置业发展公司合并资产和项目划转的批复》，将新港公司的开发经营项目一并划入南京方圆置业发展公司名下。自此，南京方圆置业发展公司承担吉祥山庄小区的管理工作。2014年9月28日，南京方圆置业发展公司变更为现名称。
2004年7月26日，甲方南京方圆置业发展公司与乙方燕子矶办事处、太平村居委会签订《社区管理移交协议》，协议开篇表明甲方受栖霞区委、区政府委托，承担了长江二桥、二桥公园、新港开发区拆迁后的复建房建设任务，即吉祥山庄小区；按区委、区政府的指示精神，现甲、乙双方就该小区的社区管理移交等事宜，经过友好协商达成协议；其中第一条明确小区住宅20幢，总建筑面积约5.48万平方米，门面房面积约1800平方米；第二条约定甲乙双方一致同意该小区的物业管理、社区服务等一系列事项由乙方全权接收管理，今后甲方不再参与及负责该小区的任何管理事务；第三条第4款约定在该小区用水改造为市自来水公司的供水之前，甲方应在每年的12月31日前分二次支付乙方5.5万元作为该小区二次供水的泵房维修保养、水电补贴等的费用由乙方包干使用，改为市自来水公司的直供水后则取消该部分补贴，改直供水的所有费用由甲方承担；第三条第5款约定甲方应将该小区的门面房交给乙方自主经营，今后所得全部收益归乙方所有并用于补贴小区管理的有关开支；第五条约定甲乙双方都必须严格执行本协议的所有条款，任何一方不得擅自违约，否则违约方应承担违约责任并负责赔偿对方的一切损失；合同另约定了双方的其他权利义务。
吉祥山庄小区居民使用水箱二次供水出现水质、水压等问题，为解决问题，2012年4月18日太平村居委会与南京市给排水工程设计院签订《建设工程设计合同》，约定该院承担吉祥山庄小区给水工程的设计工作，设计内容为外室外给水管网和生活泵房的方案及施工图设计，设计费率为概算的4.5%。2013年6月5日，该院向太平村居委会开具金额为30970.24元的设计费发票，太平村按约支付了该费用。改造设计工作完成后，太平村居委会与南京建友监理有限责任公司签订《建设工程监理委托书》，约定由该公司对吉祥山庄的给水工程进行监理，监理酬金为工程概算的3.3%。2013年6月5日，该公司向太平村居委会开具金额为22711.51元的监理费发票，太平村按约支付了该费用。
2013年7月9日，甲方太平村居委会和乙方南京新开源工程实业有限公司在工程完工后补签订《接水工程协议书》，约定甲方委托乙方承担吉祥山庄小区的室外给水工程，承包方式为包工包料，工程价款75万元包干。南京新开源工程实业有限公司按约完成施工任务，太平村居委会委托南京恒广工程管理有限公司对该工程进行了审计，南京新开源工程实业有限公司送审价款为956735.59元，2013年7月10日南京恒广工程管理有限公司审定金额为751939.2元，各方对该审计价款均予以认可。南京新开源工程实业有限公司于2013年7月26日和同年12月25日开具了该工程的发票，发票金额为75万元，太平村居委会按约支付了工程价款75万元。另南京恒广工程管理有限公司于2013年10月29日向太平村居委会开具了金额为11380元的预算审核费发票，太平村居委会支付了南京恒广工程管理有限公司预算审核费11380元。
2014年4月2日，南京市栖霞区住房和建设局向燕子矶办事处作出《关于燕子矶街道吉祥山庄小区居民住宅二次供水设施改造工程的立项批复》，就燕子矶办事处提出的《燕子矶街道关于吉祥山庄小区居民住宅二次供水设施改造工程立项的报告》进行批复：根据南京市人民政府令第286号《南京市城市居民住宅二次供水管理办法》和宁政发[2013]130号《市政府关于批转市住建委××南京市主城六区居民住宅二次供水设施改造实施意见>的通知》精神，原则同意燕子矶街道吉祥山庄小区居民住宅二次供水设施改造工程；工程实施范围和内容：对燕子矶街道吉祥山庄小区实施二次供水改造，改造居民小区的泵房、管道等供水设施；工程计划总投资约438.2万元，所需资金按照《市政府关于批转市住建委××南京市主城六区居民住宅二次供水设施改造实施意见>的通知》[宁政发(2013)130号]和《关于印发<市区城市维护建设管理及城市维护建设税管理体制调整方案实施细则>的通知》[宁财建(2013)402号]中规定的资金政策执行；本批复有限期自发布之日起两年。
2014年6月，燕子矶办事处在取得批复后与南京市给排水工程设计院签订《建设工程设计合同》，就吉祥山庄的二次供水改造委托其进行设计，设计内容为室外给水管及生活泵房的改造方案及施工图设计，约定设计费为104500元，2014年12月11日，南京市给排水工程设计院向燕子矶办事处开具了金额为104500元的设计费发票，燕子矶办事处于2014年12月22日支付了该费用。2014年10月8日，燕子矶办事处与南京苏宁建设监理有限公司签订《建设工程委托监理合同》，就吉祥山庄小区二次供水设施改造工程委托其进行监理，以投资额181.646万元为算监理报酬为6.803万元。2014年11月17日和2015年1月28日，南京苏宁建设监理有限公司向燕子矶办事处共计开具了金额为68030元的监理费发票，燕子矶办事处支付了监理费68030元。燕子矶办事处与江苏天华工程项目管理咨询有限公司签订《工程造价咨询审核合同》，约定由其对吉祥山庄的二次供水改造工程进行跟踪审计和结算审核，咨询业务费按《江苏省建设工程造价咨询服务收费管理办法》中规定的收费标准的60%计算，为此燕子矶办事处于2016年1月22日支付了审计费38613.47元。
2014年10月7日，经过招投标程序后燕子矶办事处与江苏永威环境建设股份有限公司签订《建设工程施工合同》，约定燕子矶办事处就吉祥山庄小区二次供水设施改造工程委托其施工，工程内容包括吉祥山庄小区二次供水改造、改造居民小区的泵房、管道等供水设施，工期45天，中标合同价款为1816460元。江苏永威环境建设股份有限公司施工完成后，江苏天华工程项目管理咨询有限公司进行了工程结算审计并于2016年1月19日向燕子矶办事处出具了咨询报告书，就该工程的送审金额2820989.97元审定后金额为2167867.88元；并说明本工程造价核减主要原因包括泵房管道、管理总表和门面房30块水表三个分项工程中主材单价过高等等；并对于审定价超出中标价351407.88元的原因分析如下：招标未按相关规定选定室外管网管材、管道支墩存在漏项、招标清单中沥青路面工程量偏小和招标清单中泵房总水表安装工程未列入；对于审计核减率高达23.15%，认定为施工单位存在高估冒算行为；并建议：根据《栖霞区政府关于加强政府投资项目审计监督的意见》第4条的规定，建议建设单位在今后的合同中明确“审计核减率超过10%以上部分的审计费用由施工单位承担”等等。2016年1月18日，燕子矶办事处与江苏永威环境建设股份有限公司对江苏天华工程项目管理咨询有限公司的审定价款2167867.88元予以确认。2016年1月22日，江苏永威环境建设股份有限公司向燕子矶办事处开具了金额为2167867.88元的工程款发票；燕子矶办事处已经支付工程款2059474.49元，尚有余款108393.39元未付。
燕子矶办事处另委托南京丰源给排水工程安装有限公司对吉祥山庄小区921户户表进行安装，工程内容包括上水管道入户和户表的安装,为此燕子矶办事处按照政策规定的每表250元的单价支付了该工程价款230250元。
2016年4月1日，燕子矶办事处作为建设单位按照相关规定将吉祥山庄二次供水设施改造好移交给南京水务集团有限公司，移交内容包括室外管网、泵房设施和竣工验收相关资料等。
另查明：2007年4月30日,南京市人民政府作出《市政府关于批转市国土局<南京市征地房屋拆迁补偿安置办法>实施细则的通知》[宁政发（2007）143号]，其中第二条第8项规定“拆迁安置房仍属经济适用住房范畴，是指政府提供政策优惠、限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性住房”。2012年11月19日，南京市人民政府发布《南京市城市居民住宅二次供水管理办法》（政府令第286号），该办法自2013年1月1日起施行；其中第八条规定“市、区人民政府筹集二次供水设施改造专项资金，专项用于二次供水设施改造”，第九条规定“市、区人民政府建设的经济适用房、解困房、廉租房，以及由于建设单位倒闭、破产等原因处于弃管、失管状态的二次供水设施改造费用由二次供水设施改造专项资金承担；二次供水设施改造过程中涉及居民一户一表改造的，供水单位应当按照价格行政主管部门核定的标准向居民用户收取一户一表改造费用。”2013年4月23日，南京市人民政府作出《市政府关于批转市住建委××南京市主城六区居民住宅二次供水设施改造实施意见>的通知》[宁政发（2013）130号],其中第六条第(二)项规定“市、区两级政府建设的经济适用房、解困房、廉租房，以及由于建设单位倒闭、破产等原因处于弃管、失管状态的二次供水设施改造费用全部由市、区两级政府负担”;第(五)项规定“用户按照物价部门核定的价格标准（250元/户）向供水单位缴纳抄表到户费用。”
本院认为：2014年7月26日，原告燕子矶办事处、太平村居委会与被告的前身南京方圆置业发展公司签订的《社区管理移交协议》合法有效，当事人应按约履行各自的义务。南京方圆置业发展公司名称变更为现名称后，其权利义务由被告承继。当年新港公司在从南京化纤厂接入自来水时，也分小区外管网和小区内管网工程两个部分，小区外管网工程即南京化纤厂的出水口到达吉祥山庄小区大门处的入水口工程，小区内管网工程即从吉祥山庄小区大门处的入水口到达小区各居民住宅中的工程。协议第三条第4款约定“在该小区用水改造为市自来水公司的供水之前，甲方应在每年的12月31日前分二次支付乙方5.5万元作为该小区二次供水的泵房维修保养、水电补贴等的费用由乙方包干使用，改为市自来水公司的直供水后则取消该部分补贴，改直供水的所有费用由甲方承担”，因小区内的管网工程新港公司已经建好并投入持续使用，该约定应理解为如以后由南京化纤厂自备水源供水改为南京市自来水公司直接供水，小区外管网改造工程的所有费用由被告承担。
根据南京市人民政府作出的《市政府关于批转市国土局<南京市征地房屋拆迁补偿安置办法>实施细则的通知》[宁政发（2007）143号]的相关规定，拆迁安置房属于经济适用住房范畴，案涉的吉祥山庄小区系为南京长江二桥项目拆迁而复建的安置房小区，属于经济适用住房范畴，故根据南京市人民政府作出的《市政府关于批转市住建委××南京市主城六区居民住宅二次供水设施改造实施意见>的通知》[宁政发（2013）130号]的相关规定,吉祥山庄小区的二次供水设施改造费用和一户一表改造费用（250元/户），不应该由被告承担。综上所述，原告主张被告承担小区内的工程改造款项2379011.35元（设计费104500元+监理费68030元+审计费38613.47元+工程款2167867.88元）和一户一表改造费用计230250元，没有法律依据，本院不予支持。
原告主张对吉祥山庄小区外管网工程进行改造支付设计费30970.24元、监理费22711.51元、审计费11380元和工程款75万元，合计815061.75元，事实依据充分，本院予以确认。原告主张被告承担该部分款项计815061.75元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称该部分费用过高并要求调低，证据不足，本院不予采信。
综上所述，对于原告合理、合法的诉讼请求，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告南京方圆置业有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告南京市栖霞区人民政府燕子矶办事处、南京市栖霞区人民政府燕子矶办事处太平村社区居民委员会垫付工程款项815061.75元；
二、驳回原告南京市栖霞区人民政府燕子矶办事处、南京市栖霞区人民政府燕子矶办事处太平村社区居民委员会的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34195元减半后收取17097元，由原告南京市栖霞区人民政府燕子矶办事处、南京市栖霞区人民政府燕子矶办事处太平村社区居民委员会共同负担11122元，由被告南京方圆置业有限公司负担5975元（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起五日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 黄秀明
二〇一六年十一月四日
书记员 顾 晔