重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝五中法民终字第05663号上诉人（原审原告）周云建。上诉人（原审原告）李沛容。委托代理人：周云建。（与委托人系夫妻关系）被上诉人（原审被告）重庆新宝龙实业发展有限公司，地址重庆市大渡口区新街道建设村**，组织机构代码77849310-9。法定代表人黄通敏，董事长。委托代理人文娟，女，汉族，1983年3月31日出生。委托代理人刘刚，男，汉族，1985年3月12日出生。上诉人周云建、李沛容因与被上诉人重庆新宝龙实业发展有限公司（以下简称“新宝龙公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2014）渡法民初字第01002号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审查明，2010年11月24日，周云建、李沛容作为乙方与新宝龙公司作为甲方签订《重庆市商品房买卖合同（CQ-935867）》，主要约定：1、乙方所购商品房座落于重庆市大渡口区新山村街道钢花路23-1，建筑面积75.63平方米，套内面积60.08平方米；2、本商品房用途为住宅，属于一般成套住宅；3、本商品房为清水房，总成交金额为414570元；4、甲方应于2012年4月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；5、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担；6、如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付；7、除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金；8、属预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；9、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；10、甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，不影响甲方交房，甲方仅赔偿不符合约定标准的单项设备、单项建筑材料的双倍价差；11、甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的水、电于2012年4月30前开通，于2012年4月30日前天然气管道入户，具体每户通气日期，按照天然气公司规定为准。如果在规定日期内水、电、气未达到使用条件，按本合同第九条内容执行。周云建、李沛容依约向新宝龙公司缴纳了房款及相关费用。新宝龙公司于2012年7月20日向周云建、李沛容邮寄送达了《交房通知书》，通知周云建、李沛容于2012年7月28日接房。该《交房通知书》主要载明：1、请周云建、李沛容于2012年7月28日至7月28日办理该房屋的接房手续。接房办理时间为早上9点至下午5点。接房地点为新宝龙·易城2号楼1单元1层；2、请周云建、李沛容携带如下资料（以下资料为办理房屋交付所必需）：①交房通知书；②购房合同及所有已交房款、税费的票据原件；③业主身份证原件（购房合同购买人）及复印件（正反两面）；④若您因事务繁忙不能亲自前来，可委托他人代办；3、通知接房时如果您还没按合同约定付清房款及相关费用，则不能办理该房屋的接房手续。审理中，双方当事人一致确认：①周云建、李沛容向新宝龙公司缴纳的总房款应为411320元；②周云建、李沛容与新宝龙公司于2013年1月8日办理了接房手续；③新宝龙公司应当于2013年3月8日前向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；④周云建、李沛容已经领取了新宝龙公司支付的逾期交房违约金3648元。另查明，新宝龙公司于2013年5月14日向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。审理中，周云建、李沛容明确已领取的3648元逾期交房违约金未从第一项诉讼请求中扣出，同意在主张的逾期交房违约金10488.62元中扣出。周云建、李沛容明确截止2012年7月28日，新宝龙公司未向周云建、李沛容交付的票据原件是指房款发票及契税缴税证明。周云建、李沛容一审诉称，其与新宝龙公司于2010年11月24日签订重庆市商品房买卖合同。合同约定新宝龙公司将座落于重庆市大渡口区新山村街道钢花路23-1号房屋卖给周云建、李沛容。房屋买卖合同签订后，周云建、李沛容支付了相应款项。但新宝龙公司没有依照约定办理交房。合同约定的交房时间为2012年4月30日，实际交房日期为2013年1月8日。损害了周云建、李沛容的合法权益。为维护周云建、李沛容的合法权益，现请求判令：1、新宝龙公司支付逾期交房赔偿款10488.62元；2、新宝龙公司支付因迟延办证的违约金2819.1元；3、本案诉讼费用由新宝龙公司承担。新宝龙公司一审辩称，1、新宝龙公司已按购房合同约定向周云建、李沛容支付了逾期交房违约金3648元，双方针对逾期交房一事已就此了结，周云建、李沛容再以此为由的诉讼请求应被驳回；2、周云建、李沛容所述其他案情与事实严重不符，新宝龙公司已通知周云建、李沛容于2012年7月28日接房，周云建、李沛容于接房当日到现场看房，但周云建、李沛容拒绝接房。新宝龙公司只应承担2012年5月1日起至2012年7月28日期间的逾期交房责任，按合同约定计算此项违约金共计3648元；3、周云建、李沛容逾期接房的责任应由其自己承担。因新宝龙公司交付的房屋完全符合《重庆市商品房买卖合同》第七条、第八条约定的交房标准，周云建、李沛容应予接房，周云建、李沛容以其他不正当理由拒绝接房的责任应由其自身承担，不应由新宝龙公司承担；4、对于周云建、李沛容逾期办证违约金的诉讼请求，周云建、李沛容应当在举证期限内提出，且违约金的金额应为1700元，对于迟延办证违约金新宝龙公司多次催促周云建、李沛容领取，但周云建、李沛容至今未来领取。一审认为，依法成立的合同受法律保护。周云建、李沛容与新宝龙公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应当认定其有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。本案争议焦点之一为：新宝龙公司是否应当向周云建、李沛容支付逾期交房违约金，若需支付的具体金额。周云建、李沛容认为，新宝龙公司通知周云建、李沛容于2012年7月28日接房，《交房通知书》载明的交房条件中房款、税费的票据原件为必需条件，但票据原件因新宝龙公司的原因，周云建、李沛容无法拿到，新宝龙公司以票据没有准备好等理由拒不交房，新宝龙公司直至2013年1月7日才陆续将房款发票和契税缴税证明交付给周云建、李沛容，周云建、李沛容于2013年1月8日接房，逾期交房违约金的截止日期应为2013年1月8日。新宝龙公司认为其已经通知周云建、李沛容于2012年7月28日接房，周云建、李沛容以新宝龙公司未交付票据原件为由拒绝接房，且2013年1月8日，双方已就逾期交房违约金达成一致，新宝龙公司一次性支付了周云建、李沛容逾期交房违约金3648元，不认可周云建、李沛容未放弃之后逾期交房违约金的陈述。一审认为，根据合同约定，新宝龙公司应于2012年4月30日前向周云建、李沛容交付符合规定的商品房，但新宝龙公司通知周云建、李沛容接房的时间为2012年7月28日，新宝龙公司存在逾期交房的违约行为，理应向周云建、李沛容支付逾期交房违约金。周云建、李沛容当庭举示了房款发票2张及《发票收条》复印件1份，并称该2张发票是2012年12月4日收到的，因该《发票收条》系复印件，新宝龙公司对其真实性不予认可，而周云建、李沛容亦未举示其他证据证明其系于2012年7月28日之后取得该房款发票。另《接房通知书》中虽载明接房时必需携带“购房合同及所有已交房款、税费的票据原件”，但同时载明“通知接房时如果您还没按合同约定付清房款及相关费用，则不能办理该房屋的接房手续”，故上述票据原件应理解为能够证明周云建、李沛容已交清该房屋房款及相关费用（包括契税）的有效凭证，不应仅理解为房款发票原件或契税缴税证明原件，而周云建、李沛容当庭举示的《收据》中载明周云建、李沛容已向新宝龙公司缴纳了包括契税在内的相关税费，周云建、李沛容应当于2012年7月28日办理接房手续，现周云建、李沛容无相应证据证明其于2012年7月28日向新宝龙公司要求办理接房手续，新宝龙公司拒绝向其交房，故依法确认新宝龙公司应当向周云建、李沛容支付自2012年5月1日起至2012年7月28日止，共计89天的逾期交房违约金3660.75元。现新宝龙公司已向周云建、李沛容支付逾期交房违约金3648元，新宝龙公司虽辩称双方已就逾期交房违约金达成一致，新宝龙公司已一次性支付周云建、李沛容逾期交房违约金3648元，周云建、李沛容不应再就逾期交房违约金提起诉讼，但因新宝龙公司举示的证据不足以证明其上述主张，其辩称意见不成立，依法不予支持。故对周云建、李沛容要求新宝龙公司支付逾期交房赔偿款10488.62元的诉讼请求，对其中12.75元（3660.75元－3648元），依法予以支持，对超出部分，依法不予支持。本案争议焦点之二为：新宝龙公司是否应当向周云建、李沛容支付迟延办证违约金2819.1元。审理中，双方一致确认新宝龙公司应当于2013年3月8日前向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。而新宝龙公司实际于2013年5月14日取得上述登记受理单，存在迟延办证的违约行为，应当向周云建、李沛容支付迟延办证违约金。新宝龙公司认为其于2013年4月19日已向相关部门提交办证申请，违约金的计算应截止于2013年4月19日，但新宝龙公司举示的证据不足以证明其主张，其辩称意见不成立，依法不予支持。根据合同的相关约定，依法确认新宝龙公司应当向周云建、李沛容支付自2013年3月8日起至2013年5月14日止，共计68天的迟延办证违约金2796.98元，故对周云建、李沛容要求新宝龙公司支付迟延办证违约金2819.1元的诉讼请求，对其中2796.98元，依法予以支持，对超出部分，依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百五十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、重庆新宝龙实业发展有限公司于本判决生效后三日内支付周云建、李沛容逾期交房违约金12.75元；二、重庆新宝龙实业发展有限公司于本判决生效后三日内支付周云建、李沛容迟延办证违约金2796.98元；三、驳回周云建、李沛容的其他诉讼请求。如果新宝龙公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31元，由周云建、李沛容负担6元，重庆新宝龙实业发展有限公司负担25元（此款周云建、李沛容已预交，新宝龙公司负担部分于本判决生效后三日内给付周云建、李沛容）。周云建、李沛容不服一审判决，向本院提起上诉称，上诉人与被上诉人签订的合同约定的交房时间为2012年4月30日，被上诉人实际交房时间为2013年1月8日，因此，被上诉人逾期交房8个月以上，一审仅主张89天不当，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的上诉请求。新宝龙公司二审答辩称一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果正确，恳请维持。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应按约履行。根据合同约定，被上诉人应在2012年4月30日前向上诉人交付讼争房屋，但被上诉人在该期间内未履行该义务，应承担违约责任。在逾期交房期限的确定上，被上诉人举示证据证明在讼争房屋达到交付条件后已通知上诉人于2012年7月28日接房，上诉人亦于当日到场，但双方最终未完成交接房手续。对未接房的原因，被上诉人称系上诉人拒绝接房；上诉人称系被上诉人要求其提交已交房款、税费的票据原件，而被上诉人却并未将该票据原件交与上诉人，故上诉人无法提交导致被上诉人不交房。针对双方的辩称意见，本院认为，根据被上诉人向上诉人发出的《接房通知书》所载明的接房条件，要求上诉人携带“购房合同及所有已交房款、税费的票据原件”，其意思应理解为上诉人在接房时应提交已交清该房屋房款及相关费用（包括契税）的证明材料，因此，只要上诉人持有上述交费凭证，就可以接房。而事实上，上诉人已交清上述费用，并由被上诉人向其出具了收据，只是未换正式发票，在此情形下，从房屋买卖交易的一般习惯，被上诉人不可能拒绝交房，因此，上诉人辩称系被上诉人以其无法提交购房正式发票拒绝交房的理由，与交易习惯不符，一审据此认定2012年7月28日被上诉人已履行了交房义务并无不当。现上诉人仍坚持系被上诉人在2012年7月28日拒绝交房而要求以实际接房时间，即2013年1月8日作为交房时间，缺乏证据支持，其上诉理由，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果恰当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62元，由上诉人周云建、李沛容承担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋科代理审判员  黎明代理审判员  于利二〇一四年十二月十日书 记 员  张坤