新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院民 事 判 决 书（2018）兵12民终71号上诉人（原审被告）：金彤，男，汉族，无固定职业，住新疆建设兵团第十三师红星二场。委托诉讼代理人：曾晓浩，新疆浩维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苗晓方，女，汉族，无固定职业，住哈密市伊州区泉水湾小区。委托诉讼代理人：曹妍，新疆恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志娟，新疆恒生律师事务所实习律师。上诉人金彤因与被上诉人苗晓方房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团巴里坤垦区人民法院（2018）兵1201民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金彤及其委托诉讼代理人曾晓浩，被上诉人苗晓方的委托诉讼代理人曹妍、李志娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金彤上诉请求：撤销原判，改判：1、撤销原判，发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、上诉人现实际使用的天星大厦一层门面较原租赁地下一层面积小很多，租金理应相应减少，一审判决认定“双方没有对租金租期重新约定，按原合同执行”错误；2、被上诉人被迫搬至一层门面系上诉人未经消防验收即将房屋投入使用的违法行为所致，其隐瞒相关事实将地下一层出租给上诉人，致上诉人租赁、装修该地下一层而不能使用，造成上诉人租金、装修损失近32万元，一审判决对此未予认定错误；3、上诉人同意解除合同的前提是被上诉人赔偿上诉人相关损失，一审判决认定“……被告亦同意解除”错误；二、一审判决程序错误。1、一审判决未查明苗晓方是否为涉案房屋所有权人、处分权人，是否具备本案诉讼主体资格；2、一审判决对上诉人损失仅以上诉人未提出反诉为由不予处理错误；三、一审判决适用法律错误。天星大厦至今未经消防验收，依照建筑法、消防法相关规定，不得投入使用，双方所签租赁合同无效，一审判决应适用《中华人民共和国合同法》第58条处理本案。综上，请求二审依法改判。苗晓方辩称：一、一审判决认定事实清楚。上诉人由地下一层搬至一层门面，系因其装修中使用不符合要求的苯板所致，后也是因苯板被拆除，不能将地下一层分隔出租他人、人流量小等原因，上诉人自己不愿再搬回地下一层，对于被上诉人改变了地下一层结构、上诉人无法经营、实际造成租赁费、装修损失，上诉人并未举证予以证明，上诉人拖欠租赁费至今，按照双方合同约定，被上诉人有权解除合同；二、一审判决程序合法。天星大厦系苗晓方配偶开发，苗晓方签订合同具备本案诉讼主体资格；三、一审判决被适用法律正确。2013年2月26日，最高人民法院法释[2013]7号决定，已经废止了《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》，对未经消防验收或验收未合格的房屋租赁合同不再认定无效。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。苗晓方向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、依法判令被告支付2017年9月1日至2017年12月31日租金50000元整（每月租金12500元，计4个月）；3、依法判令被告支付2018年1月1日至实际返还房屋期间的经济损失；4、依法判令被告承担逾期支付租金的违约金责任；5、本案诉讼费、邮寄送达费等一切费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年7月8日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，原告将位于新疆生产建设兵团第十三师红星二场天星大厦地下一层租赁与被告经营超市；租赁期限为自2016年9月1日至2019年8月30日止；租金为年租金150000元，每年的7月31日交付；合同签订后，原告将租赁房屋交付被告，被告即开始装修使用，在2017年7月，因消防未经验收原因，相关部门勒令停业整顿；原被告双方协商，由被告将超市搬至原告的位于新疆生产建设兵团第十三师红星二场天星大厦X号、X号门面商铺经营，等原告将地下一层改造验收合格后再交付被告使用，双方对租金租期没有重新约定，按原合同执行；2017年9月，地下一层经相关部门验收合格可以交付使用，被告以原告私自改造地下室不能达到被告的使用要求为理由，未搬回地下一层，继续在门面商铺经营超市；2017年9月1日，被告未按约定支付房租。经原告索要无果，诉至法院。被告在签订合同之日向原告交付租金150000元，押金10000元；庭审中，被告同意解除房屋租赁合同，亦同意支付房屋租赁费，但认为原告应赔偿被告在地下一层装修损失及停业损失；一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中原告苗晓方与被告金彤签订了房屋租赁合同，原告苗晓方已依约履行了向被告金彤交付房屋的义务。虽然因其他原因，被告不能使用合同确认的租赁房屋，但经双方口头协商，变更租赁房屋，租金租期按原合同执行；现被告逾期支付租金，原告要求解除双方签订的房屋租赁合同，被告亦同意解除，故对原告的该项请求，该院予以支持；对于原告要求被告金彤支付2017年9月1日至2017年12月31日期间租金50000元的诉讼请求，因被告从2017年9月1日起再未交租金，每月租金为12500元，原告认可被告在签订合同时交付押金10000元，该押金应在租金中予以抵扣，故被告应支付原告2017年9月1日至2017年12月31日期间租金40000元；对于原告要求被告支付自2018年1月1日起至实际返还房屋期间以月租金12500元计算的损失的诉讼请求，因被告在实际占有租赁房屋期间，应承担房屋租金，故对原告的该项请求，该院予以支持；对于原告要求被告承担违约金（从2017年9月1日起至实际交付租金之日止，每日以12500元为基数，按5%计算）的诉讼请求，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告的实际损失亦利息损失，故被告应从2017年9月1日起至实际交付租金之日止，以实际未付租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算承担违约金；对于被告认为租金应根据涉案租赁房屋同地段的房屋来确定租金的辩解意见，因被告认可双方在变更租赁房屋时约定租金及租赁期按原合同执行，故对被告该辩解意见，该院不予采信；对于被告认为原告应赔偿被告原租赁房屋地下一层的装修损失及停业损失的辩解意见，因该意见属反诉请求，该院在庭审中多次征询被告是否提出反诉请求，被告明确表示不提出，故本案不作处理。该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、二百二十六条，第二百二十七条规定，于2018年3月26日作出判决如下：一、解除原告苗晓方与被告金彤双方于2016年7月8日签订的房屋租赁合同；二、被告金彤自本判决生效之日起十五日内，支付原告苗晓方2017年9月1日至2017年12月31日期间租金40000元，并支付自2018年1月1日起至实际返还房屋期间以月租金12500元计算的租金；三、被告金彤支付原告苗晓方违约金（从2017年9月1日起至实际交付租金之日止，以实际未付租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回原告苗晓方其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告金彤承担。本案二审中，双方当事人均没有提供新证据。经本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案当事人二审中争议的焦点为：一、苗晓方的主体资格是否适格；二、涉案《房屋租赁合同》未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定无效；三、涉案《房屋租赁合同》是否应当解除；四、金彤应支付租金的数额。关于苗晓方诉讼主体资格问题。本院认为，苗晓方系作为出租方与金彤签订涉案《房屋租赁合同》的主体，且已实际交付了租赁房屋天星大厦地下一层给金彤，现因该合同履行产生纠纷，苗晓方根据合同作为本案原告起诉金彤，而金彤认为苗晓方并非涉案房屋产权人，无权出租、管理该房屋，为不适格原告。因出租人是否享有租赁物的所有权，与其是否享有该租赁物的出租权，并无必然联系，且对于苗晓方不享有涉案房屋的所有权、使用权或出租权的事实，金彤未能提供相关证据证明，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，金彤应承担举证不能的不利后果。涉案《房屋租赁合同》为苗晓方与金彤真实意思表示，合同当事人为苗晓方与金彤，苗晓方作为本案原告主体适格。金彤上诉主张苗晓方不具有本案诉讼主体资格之理由，不能成立，本院不予采纳。二、关于涉案《房屋租赁合同》未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定无效的问题。2004年3月4日，最高人民法院公布[2003]民一他字第11号《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》，对云南省高级人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示》函复如下：“……关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效……”。但在2013年前后，为适应形势发展变化，保证国家法律统一正确适用，根据有关法律规定和审判实际，最高人民法院会同有关部门，对1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的司法解释和司法解释性质文件进行了集中清理，并于2013年2月26日发布《关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》，决定废止1997年7月1日至2011年12月31日期间81件司法解释和司法解释性质文件。前述[2003]民一他字第11号《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》，因与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》规定相冲突而被废止。在此背景下，涉案《房屋租赁合同》因无《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应当认定有效。金彤上诉主张房屋交付时未通过消防验收，违反《中华人民共和国消防法》第十三条强制性规定而导致合同无效之理由，不能成立，本院不予采纳。关于涉案《房屋租赁合同》是否应当解除的问题。合同双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的权利义务。涉案《房屋租赁合同》约定：租赁期限自2016年9月1日至2019年8月30日止，租金按年结算，150000元/年，每年7月31日前交付，若金彤拖欠租金累计达1个月的，苗晓方有权单方面终止合同，收回租赁房屋。诉讼中，苗晓方认可金彤应于每年9月1日前向其交纳下一年度的全部租金。因合同签订当日即2016年7月8日金彤已向苗晓方交纳了第一年度的租金150000元，故其应在2017年9月1日前向苗晓方交纳第二年度的租金150000元，但金彤至今未向苗晓方交纳2017年9月1日之后的租金，拖欠租金的时间已远远超过合同约定的1个月，故苗晓方可按合同约定解除租赁合同，收回租赁房屋，原审判决解除双方租赁合同并无不当，对解除合同造成的损失，金彤未能提供证据证明，其可另案主张，原审对此不予处理亦无不当。金彤上诉主张其未同意解除合同，原审在未判令苗晓方赔偿其损失情况下判决解除合同有误之理由，不能成立，本院不予采纳。关于金彤应支付租金的数额问题。涉案《房屋租赁合同》履行过程中，因天星大厦地下一层须进行消防验收，经协商，金彤搬至该大厦一层门面，双方约定待地下一层消防验收后金彤再搬回，但其后金彤一直未搬回地下一层，亦未再向苗晓方交纳过租金。对于为何不搬回地下一层以及不再交纳租金的原因，金彤称系苗晓方在此过程中私自对地下一层结构进行了改造，致使地下一层不再符合其使用要求，故不能搬回，并称一层门面较地下一层面积要小很多，房租未重新商定前其无法交纳。对此，本院认为，涉案《房屋租赁合同》就苗晓方应交付金彤的租赁房屋即红星二场天星大厦地下一层的结构应符合何种条件，并无特别约定，对于苗晓方向其交付地下一层时该房屋的结构与其搬离后的结构存在变化、苗晓方对房屋结构进行了更改，金彤亦未能提供证据证明，其所称不能搬回地下一层的理由显然不能成立。苗晓方与金彤仅签有一份《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》第四条约定，租赁期间，承租方不得以任何理由要求出租方调整租金；合同履行过程中，天星大厦地下一层须进行消防验收，经协商，金彤搬至一层门面，这是双方为解决合同履行过程中的特殊情况而共同采取的替代性解决办法，并不意味着双方即成立了新的租赁合同关系，在苗晓方未同意金彤承租一层门面，且双方未对租金进行重新约定的情况下，金彤无理由不搬回地下一层，亦无理由不按《房屋租赁合同》约定数额150000元/年向苗晓方支付租金，在苗晓方起诉前其已拖欠租金4个月，故一审抵扣押金，判令其支付苗晓方拖欠租金40000元，并支付自2018年1月1日起至实际返还房屋期间以月租金12500元计算的租金，并无不当。金彤上诉主张双方未约定一层门面租金，原审判令上诉人仍按150000/年支付租金有误之理由，亦不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人金彤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1050元，减半收取计525元；二审案件受理费1113元，合计1575元，由上诉人金彤负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨伟新审 判 员  胡旭东代理审判员  游乐然二〇一八年八月二日书 记 员  丁 琳李璇