汕头市金平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0511民初5号
原告朱梓明，男，汉族，1957年10月16日出生，住所地汕头市金平区，
委托代理人彭童峰、李少文，分别是广东明捷律师事务所律师、实习律师。
被告汕头市吉祥装璜工艺厂有限公司，住所地汕头市金平区潮汕路68号南区18号，组织机构代码192887266。
法定代表人钟雪君。
被告汕头市君华包装材料有限公司，住所地汕头市金平区潮汕路68号南区8号二楼，组织机构代码682410751。
法定代表人李灵珠。
被告钟雪君，女，汉族，1953年6月1日出生，住所地汕头市金平区，
上列三被告委托代理人余晓、邱家楠，分别是广东腾翔律师事务所律师、实习律师。
原告朱梓明诉被告汕头市吉祥装璜工艺厂有限公司（下称吉祥工艺公司）、被告汕头市君华包装材料有限公司（下称君华包装公司）、被告钟雪君民间借贷合同纠纷一案，原告2015年12月18日向本院起诉，本院依法要求原告补正材料后于2016年1月4日立案受理，适用简易程序由审判员谢沛军独任审判，于2016年2月17日公开开庭进行审理，原告委托代理人彭童峰、李少文到庭参加诉讼；三被告经本院传票传唤，无正当理由均拒不到庭参加诉讼。本案2016年3月24日转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2016年7月20日再次公开开庭进行审理，原告委托代理人彭童峰、李少文，三被告委托代理人余晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月27日，原告与被告吉祥工艺公司、被告君华包装公司签订《房地产抵押借款合同》，被告吉祥工艺公司向原告借款15000000元，原告分别于2013年5月29日和2013年6月3日向被告吉祥工艺公司支付10000000元和5000000元，借款期限均为一个月，被告吉祥工艺公司和被告君华包装公司均以其拥有所有权的房地产作为抵押担保。同年7月8日，原告与被告吉祥工艺公司、被告君华包装公司又签订了另一份《房地产抵押借款合同》，被告吉祥工艺公司向原告借款5000000元，原告于同日向被告吉祥工艺公司支付5000000元，借款期限为一个月，被告吉祥工艺公司和被告君华包装公司再次以上述其拥有所有权的房地产作为抵押担保。二份《房地产抵押借款合同》还约定，若双方发生纠纷诉至法院，由此产生的费用包括但不限于律师代理费、诉讼费等所有费用由各被告承担。
2015年2月2日，原告与被告吉祥工艺公司、被告君华包装公司、被告钟雪君签订两份《借款补充协议》，约定上述两份《房地产抵押借款合同》继续生效，确认被告吉祥工艺公司于2015年2月2日仍结欠原告借款本金共计20000000元，约定的利息及抵押担保条款继续有效，被告钟雪君自愿为被告吉祥工艺公司对原告的债务承担连带保证责任。
现借款期限早已届满，被告吉祥工艺公司仍欠原告借款本金20000000元及利息400000元（从2015年10月1日计至2015年10月31日，按月利率2%计，从2015年11月1日起至借款还清之日止的利息按月利率2％另计），原告多次向各被告催收借款，各被告以各种理由屡次拖延，迟迟不履行还款付息的义务。请求：1、判决被告吉祥工艺公司偿还原告借款本金20000000元及利息400000元（从2015年10月1日计至2015年10月31日，按月利率2%计，从2015年11月1日起至借款还清之日止的利息按月利率2％另计）；2、判决被告吉祥工艺公司以其拥有所有权的房产，座落于汕头市××区××路××南区××号全座（房地产权证号为：粤房地证字第××号）承担抵押担保责任；3、判决被告君华包装公司以其有使用权的下岐乡潮汕路西侧土地（原土地证号列：汕国（1997）字第82300012）承担抵押担保责任；4、判决被告钟雪君承担连带清偿责任；5、判决各被告归还原告律师费225600元以及承担本案全部诉讼费用。
原告对其起诉的理由和诉讼请求举证如下：
1、原告居民身份证1份，证明原告身份情况。
2、被告企业法人营业执照、人口信息查询表，证明各被告身份情况。
3、2013年5月27日、2013年7月8日签订的两份《房地产抵押借款合同》，证明被告吉祥工艺公司向原告借款共计20000000元的事实；被告吉祥工艺公司以房地产权证号为粤房地证字第××号为上述借款作抵押担保，被告君华包装公司以土地证号列汕国用（1997）字第82300**土地为上述借款作抵押担保的事实。
4、2015年2月2日签订的两份《借款补充协议书》，证明借款有约定利息和被告钟雪君为上述借款承担连带清偿责任的事实。
5、收款收据3份，证明被告吉祥工艺公司收到原告提供借款本金20000000元的事实。
6、中国民生银行网上银行电子回单1份、中国工商银行网上银行电子回单3份，证明原告通过银行转账，向被告吉祥工艺公司的法定代表人钟雪君的账户汇去借款的事实。
7、《声明书》、《协议书》、（2001）汕金法执字第576号《协助执行通知书》、（2001）汕金法执字第576号《执行裁定书》各1份，证明被告君华包装公司对土地证号列汕国用（1997）字第82300**土地享有处分的权利的事实。
8、粤房地证字第××号《房地产权证》1份，证明被告吉祥工艺公司为房地产权证号为粤房地证字第××号的房地产权属人的事实。
9、委托代理合同1份、发票3份，证明本案中原告支付律师代理费225600元的事实。
10、原告向法院申请调查后，汕头市国土资源局的复函1份，载明原地号2582.8-461.8-001，土地面积2447.2平方米现在新编地号为440511004010GB00001，发证土地面积2447.16平方米，证明原告诉讼保全的财产为该财产，只是地号发生了变更。
三被告在简易程序审理期间，均没有答辩，也均没有提交证据。转为普通程序审理期间，当庭辩称，被告吉祥工艺公司向原告借款20000000元的事实属实，但是借款后已经陆续付还原告借款本金共12750000元，现在只欠借款本金7250000元。本案所涉的抵押担保并没有办理抵押登记，因此该抵押是无效的，并且本案的抵押物已经分别在汕头农信社和澄海农信社抵押贷款并办理了抵押登记手续。关于原告要求被告偿还律师费226500元的问题，被告认为该费用并非是原告非支付不可的费用，并不像诉讼费一样是必须缴纳的，所以原告要求偿还律师费的请求并不合理，应该驳回该请求。被告吉祥工艺公司向原告借款时并没有约定利息，即是意味该借款时免息借款。关于被告钟雪君的担保责任，已经超出六个月保证期间，故被告钟雪君不应当承担连带责任。根据当事人的反映，双方正在庭外和解，故请求法庭对本案暂缓审理和判决，给予双方更多的庭外和解时间。
被告对其抗辩的理由提供的证据及所要证明的事实如下：
中国工商银行网上银行电子回单63份，证明被告吉祥工艺公司借款后于2013年6月28日至2015年3月28日期间已陆续通过其法定代表人即被告钟雪君汇款63笔，共付还原告借款本金12750000元的事实。
经开庭审理，被告、原告对证据的质证意见如下：被告对原告的证据1-3、5-8、10无异议；对证据4真实性无异议，对证明内容有异议，被告吉祥工艺公司向原告借款是没有约定利息的；对证据9真实性无异议，但认为原告的律师费不应当由被告来支付和偿还。原告对被告证据的真实性无异议，对证明内容有异议，归还的合计1275万元是支付本案借款的利息，这些汇款单从汇款时间、数额恰恰证明以每月月息3%计算的金额，对此原告也对该笔款项作详细统计列表，提交书面向法庭说明。
经审理查明，2013年5月27日、7月8日，原告与被告吉祥工艺公司、被告君华包装公司订立二份《房地产抵押借款合同》，约定被告吉祥工艺公司向原告借款15000000元、5000000元，借款期限均为一个月，被告吉祥工艺公司以其拥有所有权××于汕头市××区××路××南区××座12400.35平方米房产作为抵押物，被告君华包装公司以其有使用权的汕头市下岐乡潮汕路西侧土地2447.2平方米作为抵押物，被告吉祥工艺公司未能清偿欠款，应承担原告因追偿债务支出的诉讼费、律师费等合理费用，被告君华包装公司也承担债务的清偿责任。合同订立后，被告吉祥工艺公司、被告君华包装公司没有将抵押物权属凭证原件交原告存执，抵押物也没有办理登记。原告分别于2013年5月29日、6月3日、7月8日向被告吉祥工艺公司支付10000000元、5000000元、5000000元。2015年2月2日，原告与被告吉祥工艺公司、被告君华包装公司、被告钟雪君订立二份《借款补充协议》，约定，被告吉祥工艺公司共借到原告20000000元，在还款期到后经原告多次催讨，被告吉祥工艺公司、被告君华包装公司均无法还款，二份《房地产抵押借款合同》继续生效，约定的利息条款及被告君华包装公司的担保条款继续有效，被告钟雪君自愿为被告吉祥工艺公司借款提供连带责任担保。
2013年6月28日至2015年3月28日，被告钟雪君先后向原告汇款63笔，金额共12750000元，其中2013年6月28日至2015年3月28日每月汇款1笔300000元，计22笔共6660000元；2013年7月4日至2015年3月4日每月汇款1笔150000元，计21笔共3150000元；2013年8月15日至2015年3月11日每月汇款1笔150000元，计20笔共3000000元。庭审时，原告确认被告通过第三方已付还2015年3月28日至2015年9月的利息。
本案诉讼，原告支付律师代理费225600元。
另查明，被告吉祥工艺公司名下提供作为借款抵押物的汕头市××区××路××南区××号全座已办理抵押物登记，抵押权人为汕头市澄海农村信用合作联社外砂信用社；被告君华包装公司提供的本案借款抵押物汕头市下岐乡潮汕路西侧2447.2平方米土地使用权，现在新编地号为440511004010GB00001，发证土地面积2447.16平方米，该土地使用权于2014年1月26日办理抵押物登记，抵押权人为汕头经济特区农村信用合作联合社营业部。
上述事实，有原告和被告的陈述、抗辩、举证、调查材料、本案诉前财产保全卷宗材料和法庭笔录为证。
本院认为，本案是民间借贷合同纠纷。原告与被告吉祥工艺公司、被告君华包装公司于2013年5月27日、7月8日订立的二份《房地产抵押借款合同》，内容未违反法律规定，是有效合同。被告吉祥工艺公司向原告借款20000000元的证据充分，被告没有异议，该事实予以认定。
原告与被告吉祥工艺公司、被告君华包装公司、被告钟雪君于2015年2月2日订立的二份《借款补充协议》，明确载明被告吉祥工艺公司共借到原告20000000元，在还款期到后经原告多次催讨，被告吉祥工艺公司、被告君华包装公司均无法还款，约定的利息条款及被告君华包装公司的担保条款继续有效等内容，可以认定借款有约定利息且在《借款补充协议》订立时被告尚未归还借款本金的事实，且被告举证的通过被告钟雪君银行账户汇给原告的款项，时间和金额与原告主张的借款按月3%计息和是被告借款后逐月付还利息的事实一致，因而被告关于本案借款是免息借款、2013年6月28日至2015年3月28日期间已陆续通过被告钟雪君共付还原告借款本金12750000元的抗辩，证据不足，有悖民间借贷的常理，不予采纳；原告关于该12750000元是被告按月3%支付借款利息的主张，符合民间借贷的交易习惯，予以采纳；原告请求被告吉祥工艺公司归还结欠借款，合理合法，予以支持，请求借款自2015年10月1日起按月2%计付利息，并不违法，予以照准。
《房地产抵押借款合同》约定的抵押条款，抵押物和抵押责任明确，是有效条款，具有法律约束力，因抵押物没有办理登记，原告未取得抵押权，不能获得抵押物的优先受偿权；被告关于抵押物没有办理抵押登记，抵押无效的抗辩，不符合法律规定，不予采纳；被告吉祥工艺公司、被告君华包装公司承诺抵押，又将承诺的抵押物在本案外的其他债务办理抵押物登记设立抵押权，是违约行为，致原告不能获得抵押物的优先受偿权而造成损失，被告吉祥工艺公司、被告君华包装公司应在抵押物的实际价值范围内承担赔偿责任，因被告吉祥工艺公司需承担清偿责任，其赔偿责任不作判处。
被告钟雪君在《借款补充协议》承诺对被告吉祥工艺公司的借款承担连带责任担保，应认定为连带责任保证人，虽然没有约定保证期间，但本案被告吉祥工艺公司向原告借款，一直由作为法定代表人的被告钟雪君履行给付利息义务，其承诺作为连带责任保证人后仍履行给付原告利息义务，因而原告关于《借款补充协议》订立后自被告钟雪君第一次履行义务时开始计算诉讼时效，其每次付款都造成诉讼时效中断，最后一次付款的时间2015年3月28日至原告起诉，并未超过诉讼时效期间的主张合法，予以采纳，原告请求被告钟雪君承担连带清偿责任，本院予以支持。
《房地产抵押借款合同》对被告承担诉讼费、律师代理费等原告实现债权的费用有约定，原告关于被告承担本案诉讼费和律师代理费的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十七条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、第一百七十八条、第一百八十条第一款第（一）项和第（二）项、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十四条第二款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条第一款、第二条第一款、第二十五条第二款、第二十六条第一款的规定，判决如下：
一、被告汕头市吉祥装璜工艺厂有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告朱梓明借款20000000元。
二、被告汕头市吉祥装璜工艺厂有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱梓明支付上列一判项借款的利息（按月利率2%自2015年10月1日计至本判决确定还款之日）。
三、被告汕头市吉祥装璜工艺厂有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告朱梓明律师代理费225600元。
四、被告汕头市吉祥装璜工艺厂有限公司没有履行上列一、二、三判项的债务，被告汕头市君华包装材料有限公司在汕头市下岐乡潮汕路西侧2447.16平方米土地使用权（地号为440511004010GB00001）的实际价值范围内对原告朱梓明承担赔偿责任。
五、被告钟雪君对被告汕头市吉祥装璜工艺厂有限公司上列一、二、三判项的债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费144928元，诉前财产保全费5000元，诉讼费合共149928元由被告汕头市吉祥装璜工艺厂有限公司、被告汕头市君华包装材料有限公司、被告钟雪君负担。诉讼费原告朱梓明已预交77464元，本院不作收退，由被告汕头市吉祥装璜工艺厂有限公司、被告汕头市君华包装材料有限公司、被告钟雪君于本判决发生法律效力之日起十日内径行付还原告朱梓明77464元并向本院交纳72464元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
审 判 长 谢沛军
审 判 员 郑 毅
人民陪审员 陈奕龙
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 黄艾珣
附相关适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十七条借款合同采用书面形式，但自然人之间借款另有约定的除外。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百七十八条担保法与本法的规定不一致的，适用本法。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第三十四条第二款连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第一条第一款本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。
第二条第一款出借人向人民法院起诉时，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。
第二十五条第二款自然人之间借贷对利息约定不明，出借人主张支付利息的，人民法院不予支持。除自然人之间借贷的外，借贷双方对借贷利息约定不明，出借人主张利息的，人民法院应当结合民间借贷合同的内容，并根据当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息。
第二十六条第一款借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。