湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝感中民二终字第00275号
上诉人（原审被告）余登坤。
委托代理人高树忠，湖北勤才律师事务所律师。代理权限：调解、和解，承认对方诉讼请求，代收法律文书。
被上诉人（原审原告）ＸＸ德。
委托代理人王培，湖北省大悟县。代理权限：一般代理。
上诉人余登坤因与被上诉人ＸＸ德房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省大悟县人民法院（2015）鄂大悟民初字第00262号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年11月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人余登坤及其委托代理人高树忠、被上诉人ＸＸ德及其委托代理人王培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
ＸＸ德原审诉称，2010年农历2月21日，余登坤从ＸＸ德处购买农村住房一套，门面一间，双方签订了《房屋交易协议》。余登坤在合同约定的付款时间逾期两年未付清购房款，经多次协调后，ＸＸ德、余登坤于2014年4月8日再次签订《房屋买卖补充协议》，但余登坤逾期后仍不付款。请求人民法院依法确认ＸＸ德、余登坤双方签订的《房屋交易协议》及《房屋买卖补充协议》无效；由余登坤归还ＸＸ德住房一套，门面一间；由余登坤按资产评估报告鉴定的数额付给ＸＸ德住房及门面5年的租金9.05万元；由余登坤付给ＸＸ德房屋内墙损失费5000元，自来水集资费500元；由余登坤承担本案的诉讼费用。
余登坤原审辩称，第一，本案的客观事实是：余登坤与ＸＸ德是亲郎舅关系，ＸＸ德于2009年筹备在三里镇建房，余登坤儿子在三里镇做小生意，在外租房居住。于是，ＸＸ德同余登坤商量购房事宜，ＸＸ德在建房过程中余登坤已出资8万余元。ＸＸ德房屋建成后，ＸＸ德、余登坤于2010年元月8日签订了《房屋交易协议》，约定了双方的责任及付款方式。2010年春季，因房屋漏雨等质量问题，余登坤多次反映得不到解决，所以，在ＸＸ德催要购房款时，余登坤提出ＸＸ德先将房屋质量问题处理好及由ＸＸ德按约定办理了土地证、房产证后再谈购房款，由此引起纠纷。第二，ＸＸ德诉称的《房屋交易协议》及《房屋买卖补充协议》无效。ＸＸ德提出ＸＸ德、余登坤双方签订的《房屋交易协议》及《房屋买卖补充协议》无效，余登坤同意两个协议无效并归还ＸＸ德房屋一套及门面一间，但余登坤不同意支持ＸＸ德的其他诉讼请求，原因是：余登坤没有履行给付义务是ＸＸ德违约在先，按照法律规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人要求解除合同赔偿损失的，应予支持；由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。因此，余登坤要求ＸＸ德承担余登坤的各项损失372151元。综上所述，应依法驳回ＸＸ德的诉讼请求。
原审查明，余登坤与ＸＸ德系郎舅关系，2009年，ＸＸ德筹备在本县三里镇建新街建房，余登坤因儿子在三里镇做小生意，在外租房居住，于是，ＸＸ德、余登坤之间经协商，余登坤购买ＸＸ德房屋。在ＸＸ德临街两间五层房屋建成后，2010年元月8日ＸＸ德、余登坤之间签订了《房屋交易协议》，约定：余登坤购买ＸＸ德位于本县三里镇建新街东头坐北朝南门面房一间，面积79.92平方米，每平方米价格1200元，金额9.59万元；购买三楼住房一套，面积143平方米，每平方米价格800元，金额11.44万元，合计21.03万元。由余登坤首付8万元，2010年付5万元，2011年付5万元，2012年全部付清。ＸＸ德负责为余登坤办理土地证、房产证（办理时间以ＸＸ德四楼、五楼办理时间为准，房产证费用由余登坤负责，如果房产证难办，房屋产权永远归余登坤）等等内容。随后，余登坤开始居住并使用该房屋至今，2011年12月28日，余登坤向ＸＸ德出具了“今欠到买房屋款捌万柒仟元整（87000.00元）”的欠据一张，已付购房款12.33万元的给付时间，没有证据证明，ＸＸ德方的陈述是：2010年底付款1万元；2011年2月余登坤为ＸＸ德房屋做防盗网、扶手等抵款12866元；2011年底付款1万元；2012年底付款3万元、余登坤为ＸＸ德房屋做防盗网、门、铝合金等抵款22760元；2013年底付款4万元。余登坤方的陈述是：2009年3月至2010年7月之间陆续给付ＸＸ德12.33万元（其中门窗折现一部分），2010年7月后因房屋漏水没有支付余款。2014年4月8日ＸＸ德、余登坤之间签订《房屋买卖补充协议》，约定下欠8.7万元房款改付7.7万元，于补充协议签订日付4万元，余款3.7万元于2014年农历腊月28日以前付清；房产证由ＸＸ德办理，余登坤凭发票付款；以后房屋维修由余登坤自行负责，出现任何问题与ＸＸ德无关；若余登坤在2014年农历腊月28日以前未付完全部金额，此合同无效等等条款。因余登坤仍不向ＸＸ德付款，引起诉讼。
另查明，余登坤入住诉争房屋后，对房屋进行了装修，其装修残值及余登坤使用房屋的租金价值，湖北永业行资产评估咨询有限公司作出鄂永资评咨字（2015）第0078号资产评估咨询报告，评估结论为：装修价值为6.42万元，2010年至2015年6月12日五年租金价值为9.05万元，在评估基准日2015年6月12日的评估价值为人民币2.63万元。
原审法院认为，合同的效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。本案中，ＸＸ德、余登坤之间讼争的房屋未进行土地登记，无规划许可、无施工许可、无商品房预售许可、未进行房产登记，则ＸＸ德、余登坤之间签订的《房屋交易协议》及《房屋买卖补充协议》因违反法律、法规的禁止性规定而无效，对双方当事人没有约束力。同时合同无效或被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；本案余登坤与ＸＸ德系郎舅关系，《房屋交易协议》约定“如果房产证难办，房屋产权永远归余登坤”均说明余登坤对ＸＸ德建房无相关审批手续情况熟知，视为双方都有过错的情形，应当各自承担相应的责任。余登坤应当退还ＸＸ德房屋及门面，ＸＸ德应当退还余登坤购房款，所收取的款项按国家规定的同期同类贷款利率计算资金占用费，其起至时间的确定，ＸＸ德、余登坤对购房款支付时间说法不一，法院确定自2011年12月28日余登坤向ＸＸ德出具欠条之日为开始计算资金占用费的时间。余登坤自2010年使用诉争房屋至今并对房屋进行了装修，应当按评估咨询报告评估的租金价值向ＸＸ德支付租金9.05万元；ＸＸ德应当向余登坤支付装修款6.42万元。ＸＸ德主张的房屋内墙损失费5000元及自来水集资费500元，因无证据证明，且因协议无效后财产的返还，该费用不应由余登坤承担。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第二条、第九条之规定，遂判决：一、ＸＸ德与余登坤之间签订的《房屋交易协议》及《房屋买卖补充协议》无效；二、由余登坤于判决生效后三十日内向ＸＸ德返还双方买卖的位于大悟县三里城镇建新街东头坐北朝南三楼住房一套、门面房一间；三、由余登坤于判决生效后十日内向ＸＸ德支付自2010年2月至2015年6月12日住房一套、门面房一间的租金9.05万元；四、由ＸＸ德于判决生效后三十日内退还余登坤购房款12.33万元及资金占用费（资金占用费自2011年12月28日起至还款之日止按国家规定的同期同类贷款利率计算）；五、由ＸＸ德于判决生效后三十日内向余登坤支付房屋装修款6.42万元；六、驳回ＸＸ德的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4500元，由ＸＸ德负担2000元，余登坤负担2500元。
余登坤不服原判向本院上诉称，一、原审判决事实不清，1、原审法院没有查清ＸＸ德已经为余登坤办理了《土地使用权证》。原审法院在一审中没有查明ＸＸ德已经于2010年6月28日在大悟县国土资源局为余登坤房屋办理了《土地使用权证》，证号为悟国用142107770号。ＸＸ德为达到其恶意诉讼目的，故意隐瞒这一事实达5年之久，余登坤一直不知道这一事实，直到看到评估公司的评估咨询报告才知晓这一事实。原审法院将该《土地使用权证》作为评估资料向湖北永业行资产评估咨询有限公司提供，湖北永业行资产评估咨询有限公司将该《土地使用权证》作为评估合法的证据对争议房屋进行了评估。原审法院依据湖北永业行资产评估咨询报告有限公司出具的《资产评估咨询报告》（鄂永资评字（2015）第0078号）作出了一审判决。因此，原审法院在已知争议房屋办理了《土地使用权证》的情况下，仍然认为“ＸＸ德、余登坤之间诉争的房屋未进行土地登记”并以此作出了判决是错误的。2、原审法院未查清余登坤房屋的资产。在余登坤对湖北永业行评估公司的《资产评估咨询报告》提出详细的质证意见后，原审法院仍然采信该评估报告，严重损害了余登坤的合法权利。二、原审判决适用法律错误。由于原审法院没有查明ＸＸ德已经为余登坤办理了《土地使用权证》的事实，导致错误地适用了《房地产管理法》第三十八条第六项的规定及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，最后作出了错误的判决。三、原审判决不合情理。即使按情理来说，余登坤在先垫钱给ＸＸ德建房，房屋建成后，余登坤进行了装修，搬进去居住了已经5年之久，并办理了《土地使用权证》，余登坤不应退房。综上，上诉请求：1、请依法撤销大悟县人民法院（2015）鄂大悟民初字第00262号民事判决，驳回ＸＸ德在原审中所有的诉讼请求；2、请依法判决本案一、二审诉讼费用由ＸＸ德的承担。
ＸＸ德对余登坤的上诉发表如下答辩意见，一、2010年1月8日双方签订的房屋交易协议，属于无效合同。ＸＸ德与余登坤虽然于2010年1月8日签订了房屋交易协议，但签订该协议时，ＸＸ德并未取得位于大悟县三里镇建新街房屋的权属证书，而仅仅是在2010年6月28日在大悟县国土资源局为余登坤办理了《土地使用权证》。根据上述所列，该协议无效。一审中，余登坤已经认定房屋合同无效。二、无效合同的处理原则是，当事人相互返还因合同取得财产，而不是继续履行合同。余登坤应将诉争房屋即刻交还ＸＸ德，ＸＸ德交付余登坤相应的资金。ＸＸ德在二审请求：1、余登坤立刻归还ＸＸ德交易给余登坤的房屋；2、因官司而占用了太长时间，对余登坤的装修残值以及应付给ＸＸ德的房屋租金进行修正；3、因余登坤不服一审判决而上诉，使得ＸＸ德及其授权委托人远赴孝感。余登坤应支付ＸＸ德及其授权委托人相应的路费误工费，具体费用以今后官司占用的时间及相应的车票为准；4、请求判决本案的一、二审所有的费用由余登坤承担；5、余登坤付给ＸＸ德房屋内墙损失费10000元，一楼入户门及三楼入户门费用5000元。
余登坤二审向本院提交证据一份，即大悟县国土资源局土地变更审批表，拟证明余登坤居住的房屋已经办理土地使用权变更登记，已依法取得土地使用权。
ＸＸ德二审向本院提交一审评估鉴定费、一审诉讼费发票，拟证明该费用由余登坤承担。
对余登坤提交的证据，ＸＸ德对该证据真实性、关联性、合法性均无异议。
对ＸＸ德提交的证据，余登坤对交纳的诉讼费、鉴定费的真实性无异议。但对鉴定费有异议，一审中余登坤不同意鉴定，且该份证据不属于二审新证据。
对余登坤提交的证据，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，其提交的大悟县国土资源局《土地使用权证变更登记（××）申请审批表》不属于新证据。但该证据真实、合法、有效，证明余登坤居住的房屋已经办理土地变更登记，已依法取得土地使用权证，本院依法予以采信。
对ＸＸ德提交的“证据”，属于一审中预交的诉讼费、鉴定费，是真实、合法的，但不属于案件的证据范围。
经审理查明，原卷中湖北永业行评估公司出具的《大悟县三里镇建新街房屋买卖纠纷资产价值资讯项目资产评估咨询报告》中使用过的两份土地证，即：2010年6月28日，ＸＸ德《土地使用权证》【载明：坐落大悟县三里镇建新街、地号142101770-5、图号14-21-01，地类（用途）住宅、使用权类型划拨、使用面积74.8㎡（原卷第77页）】、余登坤《土地使用权证》【载明：坐落大悟县三里镇建新街、地号142101770-2、图号14-21-01，地类（用途）住宅、使用权类型划拨、使用面积38.8㎡（原卷第78页）】，以及二审余登坤提交的大悟县国土资源局《土地使用权证变更登记（××）申请审批表》【载明：申请人余登坤、坐落大悟县三里镇建新街、地号142101770（1-5）、图号14-21-01，地类（用途）住宅、使用权类型划拨、受让人余登坤、受让宅基地38.8㎡、转让人ＸＸ德、转让宅基地38.8㎡、批准时间2010年6月30日（加盖“大悟县人民政府土地登记发证专用章”）】，上述证据证明：2010年1月8日ＸＸ德、余登坤签订《房屋交易协议》后，双方实际于2010年6月28日办理了土地使用权证变更登记，变更后ＸＸ德使用面积74.8㎡、余登坤使用面积38.8㎡。上述土地使用权证由大悟县人民政府于2010年6月30日登记发证。除上述事实以外，原审查明的其他事实属实。
本案焦点问题1.案涉的房屋交易协议及补充协议是否合法有效；2.ＸＸ德的诉讼请求是否应予以支持。
本院认为：ＸＸ德、余登坤签订的《房屋交易协议》及其后补签的《房屋买卖补充协议》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律规定，依法成立、有效，对双方当事人均有法律约束力，均应当按照上述协议履行。是否办理相关的房屋权属证书属于合同履行的范围，不属于认定合同效力的依据。且ＸＸ德、余登坤签订《房屋交易协议》以后，2010年6月28日办理了《土地使用权证》，双方已经实际履行合同。从ＸＸ德、余登坤的《土地使用权证》上“地类（用途）住宅”、“使用权类型划拨”可知，该土地为宅基地，属于城镇房地产管理法调整范围，不属于商品房开发范围。故原审以“ＸＸ德、余登坤之间讼争的房屋未进行土地登记，无规划许可、无施工许可、无商品房预售许可、未进行房产登记，及《房屋买卖补充协议》因违反法律、法规的禁止性规定而无效”的认定是错误的。ＸＸ德请求“认定《房屋交易协议》、《房屋买卖补充协议》无效”的诉讼请求本院予以驳回；余登坤关于“驳回ＸＸ德诉讼请求”的上诉请求本院予以支持。
ＸＸ德一审中为达到认定合同无效的目的，未能提交2010年6月28日ＸＸ德、余登坤已办理的《土地使用权证》。误导原审法院在错误认定合同无效后，为处理无效合同的需要，同意ＸＸ德的鉴定申请，对争议房屋委托司法鉴定，加大了诉讼成本。由此产生的鉴定费、增加的诉讼费由ＸＸ德承担。
ＸＸ德在二审中提出新的诉讼请求，因双方当事人未达成调解协议，余登坤也不同意本院合并审理，故本院不予审理。
综上，原审认定事实错误，适用法律错误，实体处理错误，依法应予改判。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销湖北省大悟县人民法院（2015）鄂大悟民初字第00262号民事判决书；
驳回ＸＸ德的诉讼请求。
一审案件受理费4500元、司法鉴定费5000元，合计9500元由ＸＸ德负担；二审案件受理费2500元由余登坤负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 铮
审判员 汪书力
审判员 胡 红
二〇一六年二月五日
书记员 张 依
附：适用法条
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。