天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0115民初3803号原告：刘雅娜，女，1977年3月29日出生，汉族，居民，住辽宁省锦州市古塔区。委托诉讼代理人：兰鹏军，天津易盈律师事务所律师。被告：张敬哲，男，1990年10月9日出生，汉族，户籍地河南省沁阳县，现住天津市武清区。委托诉讼代理人：崔广韬，天津文韬律师事务所律师。第三人：天津兴旺宜家房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区钰华街建设路东段北侧。法定代表人:高兴旺，公司总经理。委托诉讼代理人：杨伟杰，公司店面经理。原告刘雅娜与被告张敬哲、第三人天津兴旺宜家房地产经纪有限公司（以下简称宜家地产公司）房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘雅娜及委托诉讼代理人兰鹏军、被告张敬哲及委托诉讼代理人崔广韬、第三人宜家地产公司的委托诉讼代理人杨伟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘雅娜向本院提出诉讼请求：1.解除原告、被告及第三人2017年1月10日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告返还原告定金20000元；3.判令被告向原告支付违约金113800元；4.判令被告、第三人连带承担向原告支付中介费损失11380元；5.本案诉讼费及保全费由被告负担。事实及理由：2017年1月10日，原、被告经第三人居间签订《房屋买卖合同》，约定：被告将其拥有的位于天津市宝坻区海滨街道宝鑫景苑百草园××号的房屋（含地下室）以1138000元的价格出售给原告。被告同意原告以贷款形式付款。双方特别约定：被告于2017年3月24日前还清贷款撤销抵押，2017年4月7日前到房管部门订立房屋买卖协议。任何一方拒绝履行合同应向对方支付房屋成交价的10%的违约金，中介服务费由违约方承担。原告于合同签订当日向被告支付定金20000元，向第三人交纳中介服务费11380元，后原告多次让中介催促被告清抵押贷款，被告因市场房价上涨故意不清贷款撤押，致使后续工作无法进行。原告在2017年4月1日接中介电话称房主不卖房了，在4月7日双方在第三人处协商。被告先以不撤抵押的行动，后又以不卖愿赔的语言构成违约，应当承担违约责任，原告故此呈诉。张敬哲辩称，同意解除与被告签订的《房屋买卖合同》、返还原告定金20000元。不同意原告其他诉讼请求。被告没有违约行为，中介费与被告无关，属于另外的法律关系。原、被告确经第三人居间签订了《房屋买卖合同》，约定被告将坐落在宝坻区宝鑫景苑百草园××房产出售给原告，同时被告也向第三人交纳了中介费11380元，双方定于2017年4月7日进行网签，但在2017年3月31日天津市人民政府出台了《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，并于2017年4月1日开始实施。这个实施意见规定，非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房需提供本市相关证明，原告不符合买房条件，因此原、被告均没有任何违约行为。宜家地产公司称，只要原、被告双方同意解除签订的《房屋买卖合同》，第三人就同意解除该合同。中介费按照合同约定应由违约方承担。本院经审理对双方无争议的事实确认如下：2017年1月10日原、被告经第三人居间签订《房屋买卖合同》，约定：售房人：张敬哲（以下简称甲方）购房人：刘雅娜（以下简称乙方）第一条：房屋基本情况1、甲方自愿将坐落在天津市宝坻区宝鑫景苑百草园××的房屋出后给乙方。第二条：成交价格甲、乙双方协商后的实际成交价格为1138000元。第三条：房屋信息服务费及支付甲、乙、丙三方签定本合同时，甲方须向丙方交纳房屋信息服务费实际成交价1%；乙方须向丙方交纳房屋信息服务费本合同第二条确定的房屋实际成交价1%，所有交易手续均在全部服务费交齐后办理。第四条：付款约定1、乙方的付款约定（1）乙方于2017年1月10日向甲方交付该房屋定金20000元。（2）甲、乙双方于2017年4月7日前到房管部门订立房屋买卖协议。第七条：免责条款如遇洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、并三方互不承担违约责任。第八条：约定其他事宜甲乙双方友好协商……甲方承诺于2017年3月24日前将贷款还清并撤押完毕。合同签订后，原告于2017年1月10日向被告交纳定金20000元，向第三人交纳居间服务费11380元。2017年4月1日，天津市人民政府办公厅发布《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》（以下简称《实施意见》），原告刘雅娜非天津市户籍居民，不能继续购买涉案房屋。被告未按照合同约定在2017年3月24日前将涉案房屋抵押贷款还清并撤押完毕。双方对以下事实存在争议：原告主张被告在2017年4月1日及之前向原告表示不再出售涉案房屋，且故意不清除房屋贷款并撤押，被告的行为构成违约。被告表示在2017年4月1日确实向原告表达过不出售涉案房屋的意思，但因原告回复如果不出售房屋要赔偿给原告10万元违约金，在这种情况下被告认为违约金太高了，愿意继续履行合同。第三人当庭陈述亦证实被告的主张。本院认为，原、被告及第三人经协商一致签订的《房屋买卖合同》其内容不违反有关法律规定，是合法有效的。该合同既具有买卖合同的性质又具有居间合同的性质，现原、被告及第三人间因房屋买卖及居间服务费用产生纠纷，案由应为房屋买卖合同及居间合同纠纷。现原告主张被告违约，诉请解除三方签定的《房屋买卖合同》，本院认为，虽然被告未在2017年3月24日前将涉案房屋的剩余贷款偿清并注销抵押权，但《实施意见》于2017年4月1日实施，被告即使在2017年3月24日清偿涉案房屋剩余贷款并注销抵押权，因《房屋买卖合同》约定了双方于2017年4月7日前去房管部门办理房屋交易过户相关手续，故被告的行为不构成违约。被告主张2017年4月1日《实施意见》实施，非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房需提供本市相关证明，原告不符合买房条件，不能继续购买涉案房屋，故被告同意解除三方签定的《房屋买卖合同》，被告该主张符合法律规定，本院予以支持。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告张敬哲应返还原告购房定金20000元。原告诉请被告支付违约金113800元，于法无据，本院不予支持。合同法第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。合同法第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。因本市限购政策的实施，造成买卖合同不能继续履行，虽然合同三方均无责任，但本着公平原则，第三人宜家地产公司应将收取的居间服务费返还原告，但考虑到第三人为买卖双方提供了信息服务，促成了买卖合同的成立，应收取相应的报酬，本院根据第三人宜家地产公司的履行情况、实际工作量及收取的服务费金额，确定第三人宜家地产公司应返还原告居间服务费11380元的50%即5690元。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘雅娜与被告张敬哲2017年1月10日订立的《房屋买卖合同》；二、被告张敬哲于判决生效后十日内返还原告刘雅娜购房定金20000元；三、第三人天津兴旺宜家房地产经纪有限公司于判决生效后十日内返还原告刘雅娜居间服务费5690元。四、驳回原告刘雅娜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3204元，减半收取计1602元，保全费1270元，共计2872元（原告已预交），由原告刘雅娜负担2272元，被告张敬哲负担600元，交纳时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张宇倩二〇一七年七月十二日书记员  李泽阳附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。