浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍越民初字第564号
原告：陈建武。
委托代理人：唐传荣、高峰。
被告：绍兴市东力玻璃有限公司。
法定代表人：李孝明。
委托代理人：张英、宋丹丹。
原告陈建武与被告绍兴市东力玻璃有限公司（以下简称“东力公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月7日立案受理后，由审判员ＸＸＸ适用简易程序独任审判，于2013年3月20和2014年4月8日公开开庭进行了两次庭审。后，本案依法转为普通程序，由审判员ＸＸＸ、代理审判员俞颖尔和人民陪审员万春霞组成合议庭，于2014年6月6日公开开庭进行了第三次庭审。原告特别授权代理人唐传荣到庭参加三次庭审，原告特别授权代理人高峰到庭参加第一、二次庭审，被告东力公司特别授权代理人宋丹丹到庭参加第一次庭审，被告东力公司特别授权代理人张英到庭参加第二、三次庭审。本案鉴定时间为2013年3月21日至2014年3月24日。本案现已审理终结。
原告陈建武诉称：2010年3月8日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告将位于绍兴市越城区二环北路88号1-3层营业房（建筑面积为9600平方米）出租给原告作为经营家私使用。原告租赁以上房屋后在被告交付给原告装修时，发现三楼（建筑面积3488平方米）多处漏水，就多次与被告反映要求修缮，但被告一直没有履行修缮义务。后被告向法院起诉要求原告腾退租赁房屋，当时原告也提出三楼漏水问题，并要求修缮，但被告至今也没有给予修缮，导致原告至今无法正常使用。双方签订的合同第7条约定了被告的维修义务；第11条也约定了维修费用承担或折抵租金的相关事项，被告应当承担修缮出租房屋的责任。根据合同法第220条规定，出租人应当履行出租房屋的维修义务，第221条规定因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。商品房租赁管理办法第9条规定出租人应当按照合同约定履行房屋维修义务并确保房屋和室内设施安全，未及时修复损坏的房屋，影响出租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。综上，原告为维护自身合法权益，现诉至法院，请求判令：一、被告承担其出租房屋的修缮费用，返还三楼等房屋在不能正常使用期间的租金，赔偿损失合计人民币145万元（以鉴定结论为准）；二、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告根据鉴定结论明确第一项诉讼请求中的房屋修缮费用为1027878元，返还2010年6月1日起至2013年5月30日止三楼不能使用部分的租金，赔偿二楼装修部分的损失，并增加诉讼请求，要求判令被告免除原告自2013年8月27日断水断电后至恢复正常供电供水之日止的租金并赔偿原告以上期间的经营损失30万元。
被告东力公司辩称：1、2010年3月8日被告将讼争房屋租赁给原告并签订合同属实。2011年9月因原告拖欠租金，被告提起诉讼，双方达成调解协议，按协议约定原告应在2013年1月15日前支付租金1456000元，原告至今未付，被告已经申请强制执行。2、原告诉称被告在将房屋交付给原告装修时发现三楼多处漏水并要求被告修缮及被告提出腾退租赁房屋时也提出三楼漏水要求修缮与事实不符。被告在交付租赁房屋时三楼不存在漏水，原告也从来没有提出有漏水情形，原告租赁房屋后对一、二楼进行了装修，作为经营场所在使用，三楼一直没有进行装修过，是作为仓库一直使用至今。后由于原告没有按约定支付租金，被告提起诉讼，要求解除租赁合同时，原告才提出三楼漏水，但被告到现场看后，不存在漏水，双方并就被告起诉一案达成了调解协议，调解书中也没有确认三楼漏水，可见原告提出三楼漏水的用意。如三楼确实存在漏水，导致原告没法使用，原告为什么在2010年3月签收后到被告起诉后将近2年及经法院调解后长达一年中没有提出，却在原告于2013年1月15日要支付1456000元的租金前8天提出三楼漏水并要求赔偿的金额为145万元，两者相差6000元，让被告不得不怀疑原告的用意。3、原告承租讼争房屋后，因一、二楼经营需要，对三楼屋顶已经经过整改，在三楼屋顶制作大型广告牌，对墙体进行破坏，同时在三楼饲养鸽子。即使存在漏水，根据双方协议第7条也是原告使用不当造成的，应由原告承担，被告不承担维修责任。针对原告增加的诉讼请求，被告辩称原告的诉请没有依据。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。
原告为证明其主张的事实成立，向本院提交以下证据：
1、房屋租赁合同复印件1份，拟证明2010年3月8日，原、被告签订房屋租赁合同，约定将二环北路88号1-3楼房屋出租给原告作为经营家私使用，并约定房屋修缮及其他权利义务。被告对证据本身无异议，合同第七条第一款第1项和第3项约定了租赁期间房屋修缮的责任，如果因原告使用不当造成，被告不负修善义务，对原告装饰装修部分包括广告灯箱，被告不负修缮义务。本院对证据真实性予以确认。
2、（2011）绍越民初字第4297号民事调解书1份，拟证明原、被告就租赁费问题起诉至法院，并经调解结案。被告对证据真实性无异议，在被告起诉主张租金前，原告从来未提出过三楼有漏水，调解书签收后，原告也没有提出过漏水。本院认为，上述调解书系生效法律文书，本院予以认定。
3、公证书1份，拟证明2012年12月19日原告以书面形式告知被告三楼多处漏水，一直以来无法使用，且多次向被告反映，要求履行修缮义务，但被告一直没有修缮而使三楼空置近两年。被告对证据真实性无异议，认为只能证明原告寄出的事实，不能证明被告已经收到，即便已经收到也不能证明原告认为三楼漏水的事实。本院对证据真实性予以确认，同时该公证书仅能证明原告将通知函和房屋租赁合同复印件通过特快专递方式寄送给被告的事实。
4、照片复印件1组，证明上次诉讼案件中原告已经向被告提出房屋受损及漏水情况。被告认为证据真实性无法确认，不能证明三楼漏水情况，即便属实也不能证明原告修缮过，并支付过维修费。本院对照片本身的真实性予以确认，但上述证据无法达到原告的证明目的。
5、装修平面图纸4张，证明原告租赁所承租房屋后计划装修的内容及一、二、三楼面积为3488平方米，以上装修行为经过出租人同意并签字。被告认为装修图纸真实性无法确认，对证据关联性有异议，被告未确认过原告的装修方案，是否装修是原告自己的意愿，不能证明三楼漏水事实，恰能证明原告在使用全部租赁房屋。本院对证据真实性予以确认。
6、工程造价表1张及评估机构注册登记资料1份，拟证明如果对三楼屋面作防水工程所需工程价款为223440元。被告对证据三性均提出异议，认为不能证明原告进行修缮而垫付工程款223440元。本院认为，该证据与本案关联性无法认定，同时原告既未对涉案房屋进行修缮，也未实际支出该部分费用，故本院不予认定。
7、罚没款票据复印件及改造清单复印件各1份，拟证明被告提交的房屋不符合消防要求，被绍兴市消防支队进行罚款，并经过原告改造。被告对证据三性有异议，该清单不是东力公司的改造清单，无法反映原告支付的改造费情况，即便支付属实，由于原告对租赁房屋进行装修，不符合消防要求，只证明原告装修没有处理好消防问题，原告的罚款及改造费与被告无关。本院对罚没款票据真实性予以确认，改造清单因系打印件，被告不予认可，本院不作认定。
8、情况说明1份，拟证明被告将原告承租的房屋断电，导致原告无法正常营业，由于现场情况紧急，原告向110报警，北海派出所进行了解决。因双方有纠纷，民警告知只能通过法律途径解决。被告认可因双方存在纠纷，其在2013年8月27日断电的事实。本院对被告认可的事实予以确认。
被告为证明其主张的事实成立，向本院提交以下证据：
1、三楼室内照片11张，证明原告在三楼放置家具等物品作为仓库使用，说明原告一直在使用三楼。原告认为三楼的东西是原告装修时放置的装修物品，从照片可以反映因三楼存在漏水，故装修了一点做不下去了，屋面防水层严重损坏。本院对证据真实性予以确认。
2、屋顶照片5张，证明原告租赁房屋后在屋顶饲养鸽子，系使用不当。原告认为三楼屋顶照片可以反映屋顶受损情况，鸽子是飞来飞去，不是原告饲养的。本院对证据真实性予以确认，但无法达到被告的证明目的。
3、起诉状1份、案件受理通知书1份，证明东力公司在2013年5月10日以陈建武为被告向法院提起诉讼，案号为（2013）绍越民初字第2030号，东力公司要求解除本案讼争房屋租赁合同，并要求本案原告支付拖欠租金及违约金。原告对起诉事实无异议，但对证明内容有异议，因本案诉讼尚在进行中，且处理结果与被告提起诉讼案件有直接利害关系，故（2013）绍越民初字第2030号案件已经中止，并由法院作出（2013）绍越民初字第2030号民事裁定书。本院对证据真实性予以确认。
根据原告申请，本院依法委托天津市建筑工程质量检测中心对涉案房屋三楼屋顶是否漏水；如漏水，对漏水原因以及三楼室内能否作为经营家具的营业房使用进行鉴定。该检测中心出具鉴定报告为，屋面原有防水层失于维护大面积掀起，防水功能失效，造成三层楼面多处渗漏。大厅共享空间屋顶的钢结构屋面漏水严重，且门口无挡水措施致使楼面积水严重，造成共享大厅多处出现明显渗漏现象。三楼室内在漏水情况下，无法作为经营家具的营业房使用。该鉴定报告经原、被告质证，原告对此无异议。被告对检测鉴定报告形式上的真实性无异议，对内容真实性和鉴定结论有异议，认为检测报告中记载防水功能失效导致三层楼面渗漏，但并未记载防水功能是怎么失效的。涉案房屋实际由原告控制，三楼屋面上有人（原告方的门卫）饲养鸽子，故渗漏原因是原告不当使用造成的。同时鉴定报告也未明确渗漏是何时开始的，被告交付房屋给原告时，房屋是不渗漏的。原告一直将三层楼面作为仓库使用的，现场有原告堆积的家具，该房屋没有装修过，故对鉴定结论得出的三楼室内无法作为经营家具的营业房使用有异议，这份鉴定结论不能证明渗漏原因是由于被告出租房屋自然老化所引起的，被告认为是由于原告承租房屋后对三层屋面不当使用或者原告使用根本不能使用的三层屋面才导致渗漏的。被告同时向检测中心提出异议，要求检测中心明确引起防水层失于维护大面积掀起及防水功能失效的原因并要求检测中心解释为何对三楼室内漏水无法作为营业房使用进行鉴定而没有对三楼室内虽然没有装修，但承租人一直作为仓库使用的情况作出说明。检测中心回复意见为：涉案房屋屋顶为不上人屋面设置，检测中心人员在查勘时被掀起的油毡防水层上并无任何物品，屋顶饲养鸽子显现检测中心亦无法确认，至于屋顶的使用和屋面维护的责任方，要看原、被告双方的租赁合同约定；关于三楼室内漏水无法作为营业房使用，检测中心是根据法院委托作出；至于三楼是否装修或作为仓储使用问题，不属于委托书鉴定要求。
本院认为，该鉴定结论系法院依法委托的有鉴定资质的鉴定机构根据现场踏勘的实际情况结合其专业知识作出，鉴定项目也属于本院委托的鉴定范围。被告虽提出异议，但未提供足以推翻的证据，故本院对上述鉴定结论予以认定。
根据原告申请，本院依法委托浙江展诚建筑设计有限公司对三楼屋顶维修费用进行评估。该公司出具意见为三楼屋顶修复工程的修复费用为1027878元。该评估报告经原、被告质证，原告对此无异议。被告对报告形式上的真实性无异议，认为原告申请此次鉴定程序与原告诉请无任何关联性，原告诉请是要求被告承担其出租房屋修缮费用及赔偿相关损失，被告明确如果责任是被告出租房屋自然老化引起的，愿意修复，不需要启动修复方案的司法鉴定程序。同时，被告提出其在收到该评估报告后的合理期限内提出异议，但评估机构至今未予回复。本院对该评估报告的真实性予以确认，关于该评估结论是否作为本案的定案依据，本院将结合本案实际情况综合予以论证。
根据原、被告的庭审陈述和上述确认有效的证据，以下事实可以认定：2010年3月8日，原告陈建武与被告东力公司签订房屋租赁合同一份，约定东力公司（甲方）将绍兴市越城区二环北路88号1-3层营业房出租给陈建武（乙方）使用。房屋租赁共6年，自2010年6月1日起至2016年5月30日止。营业房前3年租金为130万元／年，自第四年开始每年租金在前一年租金基础上，每年递增12%，租金以现金支付。在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及附属设施的维修责任除双方在本合同约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）。甲方维修租赁房屋须提前10日书面通知乙方，乙方应积极配合、服从安排。乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务。但对乙方的装饰装修部分包括广告灯箱，甲方不负修缮义务。双方还对合同的变更、解除、终止以及违约责任等进行了约定。
2011年9月27日，东力公司因陈建武拖欠租金诉至本院要求解除双方签订的房屋租赁合同，陈建武腾退返还房屋并支付租金和违约金。后在本院组织调解下，双方于2012年1月16日自愿达成如下协议：陈建武于2012年2月29日前支付给东力公司2012年6月1日至2013年5月30日尚欠的房屋租金620000元；于2013年1月15日前支付给东力公司2013年6月1日至2014年5月30日止的房屋租金1456000元；于2014年1月15日前支付给东力公司2014年6月1日至2015年5月30日止的房屋租金1630720元；于2015年1月15日前支付给东力公司2015年6月1日至2016年5月30日止的房屋租金1626406元（该租金已扣除定金200000元）；如陈建武未在2012年2月29日前支付租金620000元，则双方一致同意于2010年3月8日签订的房屋租赁合同自2012年3月1日起解除，且陈建武应于2012年3月1日前腾退位于绍兴市区二环北路88号1-3层、建筑面积9600平方米的营业房交还给东力公司，并支付违约金100000元。陈建武在达成该调解协议后向东力公司支付了620000元租金。
2012年12月20日，陈建武通过国内特快专递方式向东力公司寄送《通知函》和《房屋租赁合同》复印件，并经绍兴市越州公证处公证。2013年1月7日，原告以涉案房屋第三层漏水为由诉至本院。
同时认定：在本案审理过程中，东力公司于2013年5月10日以陈建武为被告诉至本院要求解除双方的租赁合同关系。现该案处于中止审理状态。2013年8月27日，原、被告因故发生纠纷，东力公司将涉案房屋的电闸关闭，陈建武因此报警。
另认定：涉案房屋自开发建成使用至今十年有余。经天津市建筑工程质量检测中心鉴定，涉案房屋原有防水层失于维护大面积掀起，防水功能失效，造成三层楼面多处渗漏。大厅共享空间屋顶的钢结构屋面漏水严重，且门口无挡水措施致使楼面积水严重，造成共享大厅多部出现明显渗漏现象。三楼室内在漏水情况下，无法作为经营家具的营业房使用。
本院认为，原告陈建武与被告东力公司签订的《房屋租赁合同》以及在法院组织调解下达成的调解协议均系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的规定，应认定为合法有效，双方均应遵照执行。关于原告要求被告承担出租房屋修缮费用的诉请。本院认为，根据双方约定，涉案房屋及附属设施的维修责任除双方在合同中约定外，均由东力公司负责。现经鉴定，“涉案房屋原有防水层失于维护大面积掀起，防水功能失效，造成三层楼面多处渗漏。”在被告未提供证据证明上述渗漏系原告原因所致的情况下，该屋面维修义务应在被告。本案中，原告虽以书面的形式通知被告履行修缮义务，但并未提供证据证明被告确已收到该维修通知，而原告亦未出资维修渗漏屋面，故原告仅可要求被告依据合同约定履行修缮义务。鉴于被告同意如维修义务在被告，其愿意履行修缮义务。故被告有权自行选择上述渗漏屋面的修缮方案。现原告要求被告承担鉴定报告中确定的修缮费用的诉请，缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求被告向其返还已付租金中三楼不能正常使用部分租金的请求。本院认为，原告在本案诉状中称其在装修涉案承租房屋时已经发现房屋渗漏，而原、被告于2012年达成的调解协议发生在房屋装修后，说明原告在调解时对房屋渗漏一事明知，原告在明知房屋渗漏的情况下仍与被告达成调解协议，且该调解协议早已生效。故在原、被告租赁关系存续期间，原告仍应按照上述调解书履行支付租金义务，现原告以涉案房屋渗漏为由要求被告向其返还已付租金的诉请，缺乏依据，本院难以支持。关于原告要求被告免除其自2013年8月27日起租金的请求。本院认为，原告的该请求并不属于诉的范畴，因东力公司已于2013年5月10日起诉要求解除双方的租赁合同，并要求陈建武向其支付租金等，故原告可在该案中提出抗辩。关于原告要求被告赔偿其损失的诉请，因未提供证据证明其损失所在以及损失数额，故本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告陈建武的诉讼请求。
本案案件受理费17850元，由原告陈建武负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 ＸＸＸ
代理审判员 俞颖尔
人民陪审员 万春霞
二〇一四年六月九日
书 记 员 严莺飞
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。