浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙温民终字第1971号
上诉人（原审原告）周秀芹。
上诉人（原审原告）周引弟。
上诉人（原审原告）刘金妹。
上述三上诉人委托代理人谢城飞。
被上诉人（原审被告）林忠兴。
委托代理人张秀娇。
原审被告周建高。
上诉人周秀芹、周引弟、刘金妹因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2010）温瑞民初字第1609号民事判决，向本院提起上诉。本院决定不开庭审理，依法询问了当事人，依法组成合议庭对本案进行了评议，现已审理终结。
原判认定，周道申、王美凤（分别于2007年2月、1997年6月亡故）生育二女一子即原告周秀芹、周引弟与被告周建高，原告刘金妹系周道申之母。瑞安市国土资源局于2003年填发了瑞集用（2003）字第0600150号集体土地使用权证，将坐落于瑞安市塘下镇鲍田鲍一村南通西巷51号房屋占用土地的使用者登记为被告周建高。2007年4月12日，二被告（以被告周建高为甲方，被告林忠兴为乙方）签订房屋转让协议书，约定：乙方将自有的二层一间半坐落于瑞安市塘下镇鲍田鲍一村南通西巷49－51号（产权登记时为51号）房屋转让给乙方，转让费188000元，先付30000元，余款158000元，甲方在2007年农历3月20日前将房屋腾空，并将房产证、土地证姓名过户给乙方，乙方向甲方一次性付清。同年5月17日，被告周建高向瑞安市房产管理局申请上述房屋的产权初始登记，其向房产管理局提供的材料记载：该房屋为周道申于1980年建造，原属周道申所有，作为遗产由周建高继承。瑞安市房产管理局于同年5月29日填发了瑞安市房权证塘下镇鲍田字第××号房屋所有权证，将上述房屋所有权登记在被告周建高名下。二被告又于2007年5月27日，以瑞安市经纪事务所的合同文本签订了房地产买卖合同，合同中房地产的基本情况记载土地证号：06001**号，该合同约定转让的房屋及价款与2007年4月12日双方签订的房屋转让协议书一致，并约定：订立合同之日付定金50000元，余138000元待房产证、土地证办理完毕，如没办理完毕，定金还给被告林忠兴。2007年6月27日，瑞安市房产管理局填发了瑞安市房权证塘下镇鲍田字第××号房屋所有权证，将上述房屋所有权变更登记在被告林忠兴名下。该房产在转让过程中经评估确定价值为22万元。同年7月10日，被告周建高向被告林忠兴出具了收房屋总金额188000元的收条。同年9月，瑞安市国土资源局对二被告就上述房屋占用土地使用权转让进行审批，于同年11月9日填发了瑞集用（2007）第6－390号集体土地使用权证，将该土地使用权登记于被告林忠兴名下。原告周秀芹、周引弟曾于2010年3月17日向瑞安法院起诉，请求确认瑞安市房产管理局颁发给被告周建高的瑞安市房权证塘下镇鲍田字第××号房屋所有权证违法，瑞安法院作出了（2010）温瑞行初字第31号行政判决书（已生效），认为：登记机关将上述房屋登记为周建高所有，其权源依据材料内容不真实，没有反映出周道申还有两个女儿，以法定继承为由进行登记却遗漏对原告周秀芹、周引弟意思表示审查，损害了两原告的合法权益，虽系周建高提供虚假材料所致，但客观上造成认定事实错误，主要证据不足，判决确认瑞安市房产管理局填发瑞安市房权证塘下镇鲍田字第××号房屋所有权证的具体行政行为违法。本案的三原告及被告周建高又于2010年5月10日向瑞安法院起诉，要求撤销瑞安市房产管理局颁发给被告林忠兴的瑞安市房权证塘下鲍田字第××号房屋所有权，瑞安法院判决维持房产管理局向林忠兴颁发上述房屋所有权证的具体行政行为。另在上述房屋转让之前，被告林忠兴已租赁其中的半间房屋，在签订买卖合同之后，被告林忠兴实际占有买受的房屋。
原判认为，本案所涉的房地产中的土地使用权在2003年已登记在被告周建高名下，此时被告周建高及原告周秀芹、周引弟的父亲周道申尚在世，上述登记于被告周建高名下的土地使用权证的证号已记载于房地产买卖合同中，而被告周建高又是家庭中的唯一的儿子，父母的财产留给儿子也符合农村习俗，由此作为买受方的被告林忠兴已足以相信被告周建高对诉争的房地产具备完全处分权。被告周建高在办理房屋所有权初始登记时，其提供的权源依据材料内容不真实，致登记行为违法，应由行为人承担责任，作为买受人的被告林忠兴相信登记，并无过错。因此，即使该财产属于未分割的遗产，二被告在买过程中未通知相关权利人，作为买受人的被告林忠兴也已尽到合理的注意义务，并无恶意。上述房地产的权属现已通过转移登记记载于被告林忠兴名下，被告林忠兴并已实际占有该房地产。被告林忠兴在取得该房地产时支付了对价188000元，虽该对价低于22万元的评估价值，但参照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条的规定，该对价在合理价格范围内。综上所述，本案属被告林忠兴善意、有偿取得房地产，二被告之间的房屋买卖合同应属有效，原告诉称二被告之间的房屋买卖合同无效的理由不能成立，原告的诉讼请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条的规定，原审判决：驳回原告周秀芹、周引弟、刘金妹要求确认被告林忠兴、周建高于2007年5月27日签订的房地产买卖合同无效的诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由原告周秀芹、周引弟、刘金妹负担。
一审宣判后，周秀芹、周引弟、刘金妹不服向本院提出上诉。其上诉称，周建高将涉案房屋出卖给被上诉人是瞒着上诉人。被上诉人作为有社会阅历和经验的人明知涉案房产可能存在其他共有人的情况下却与周建高进行房屋交易，主观上并非善意。土地使用者为周建高，并不能推定地上建筑物即为该人所有。原审判决认定被上诉人作为买受人已经尽到合理的注意义务，并无恶意属于事实认定错误。原审判决适用法律错误。本案不适用最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条的规定，该司法解释是针对合同法第七十四条债权人行使撤销权而作出的规定。是否明显不合理的低价其参考的也是市场交易价，而非房屋的评估价。本案被上诉人不属于善意第三人，不符合善意取得的要素，原审判决错误，请求二审予以改判。
被上诉人林忠兴答辩称，在购买房屋之前，被上诉人有承租其中的半间房屋，知道周建高家里的情况，周建高的两个姐姐都已经出嫁，出嫁到哪里是不知道的。在买房之前被上诉人问过刘金妹，刘金妹说房子是周建高的。根据买卖协议上的记载，甲方自有的房屋卖给林忠兴，林忠兴也确认周建高有权出卖，被上诉人是足以相信周建高是房屋的唯一权利人。在2007年5月27日双方去中介机构签订合同时周建高出示的土地证。当时周建高声称房产证找不到了，只带了土地证。被上诉人林忠兴是相信周建高是房屋的权利人，其购买房屋是善意的。上诉人称周建高告知被上诉人林忠兴自己隐瞒了两个姐姐，这不是事实。出卖房屋时候周建高已经二十二周岁，被上诉人按照农村习惯购买房屋不存在非善意的情况。根据合同的记载，上面明确约定房产证、土地证要办理过户，如果没有办理完毕，定金是要还给乙方的。从这个情况来讲，购买房屋是符合相关规定和交易习惯的。交易价格是188000元，没有低于市场价，上诉人也没有证据证明当时的交易价是多少。一审法院参照适用《合同法解释二》是正确的。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告周建高未出庭进行答辩。
二审中，双方未提供新的证据。
经审理二审查明的事实与原判认定的事实一致，本案有一审已认定的证据以及双方当事人的陈述予以证明。
本院认为，本案二审主要争议的焦点为关于2007年4月12日和5月27日，周建高与林忠兴所签订的房屋转让协议书效力问题。本案争议房屋坐落于瑞安市塘下镇鲍田鲍一村南通西巷51号，该房屋系周道申于1980年建造，原属周道申所有，但周道申在世时已将房屋土地的土地使用权证登记给周建高，周建高的两个姐姐即上诉人周秀芹、周引弟都已经出嫁，被告周建高又是家庭中的唯一的儿子，父母的财产留给儿子周建高符合农村习俗。本院认为，周建高与林忠兴所签订的房屋转让协议系双方真实意思表示，被上诉人林忠兴已经按协议约定支付购房款188000元，周建高已经收取并出具了收条。同时周建高也已按协议约定腾空房屋并协助林忠兴办理上述房地产的权属过户手续。因此周建高与林忠兴所签订的房屋转让协议应依法确认为有效。原审判决认定被上诉人林忠兴足以相信周建高对诉争的房地产具备完全处分权。周建高在办理房屋所有权初始登记时，其提供的权源依据材料内容不真实，致登记行为违法，应由行为人承担责任，但作为买受人的被告林忠兴并无过错。买受人林忠兴已尽到合理的注意义务，并无恶意，原审判决认定合法有据，并无不当。本案上诉人周秀芹、周引弟、刘金妹的上诉理由不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费80元，由上诉人周秀芹、周引弟、刘金妹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 陈肖俭
代理审判员 厉 伟
二〇一一年二月二十八日
书 记 员 姜 益