广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1931号
上诉人（原审第三人）广州市新塘化工有限公司，住所地。
法定代表人廖慧明。
上诉人（原审第三人）简伟雄，男，1969年3月22日出生，汉族，住广州市天河区。
二上诉人共同委托代理人徐丽，广东启源律师事务所律师。
二上诉人共同委托代理人蓝恩鸿，广东启源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）广州市国营新塘农工商联合公司种植场，住所地。
法定代表人简伟林，场长。
委托代理人刘晓军，广东信德盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州竹居宜园林绿化工程有限公司，住所地。
法定代表人萧刚，总经理。
上诉人广州市新塘化工有限公司（以下简称化工公司）、简伟雄因与被上诉人广州市国营新塘农工商联合公司种植场（以下简称种植场）、广州竹居宜园林绿化工程有限公司（以下简称竹居宜公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第453号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年11月18日，种植场（甲方、出租方）与竹居宜公司（乙方、承租方）签订《场地租用合同》，约定：租赁地点为小新塘土名为“新庄”，即新塘化工厂公路边以南，以标记为准的土地，用途为乙方用作园林绿化为主自行经营运作；租用期为十年（即由2006年1月1日至2015年12月31日止），乙方租用面积约20亩，租金从2006年3月1日起计交；租金计收第一年至第五年内，每年租金为每亩人民币1200元，以后每五年递增一次，即在上期年租金的基础上递增5%，由承包第六年开始递增；合同期满后，乙方在租用期间所建的建筑物不动产归甲方所有……乙方在租用期间，如遇国家或市政建设征用土地或甲方连片土地开发时，双方应无条件服从，并互不负违约责任，甲方在接通知后即通知乙方并限于三个月内做好搬迁工作；除国家征收等不可抗拒的政策性原因外，甲方不得以任何理由中途终止合同或影响乙方的正常经营运作，否则甲方应赔偿乙方的一切经济损失；但如有国家征用时，补偿分成的方法如下：土地征用费归甲方，房屋拆迁费及青苗补偿款归乙方，以上的补偿均属国家给予的补偿计算，如国家不给予一切补偿，甲方不给予乙方任何的补偿；等等。2009年4月1日，种植场（甲方、出租方）与竹居宜公司（乙方、承租方）签订《场地租用合同》，约定：甲方将大观中路商业街118号至126号商铺后面以东的1900平方米历史用地租给乙方使用（以下将广州市天河区小新塘土名为“新庄”即新塘化工厂公路边以南的20亩土地以及广州市天河区大观中路商业街第118号至126号商铺后面以东1900平方米的场地统称为涉案场地）；用途为乙方用作园林绿化用地使用；租赁年限为2008年3月9日起至2010年12月31日为止，租金为每平方米每月人民币3元，即乙方每月应向甲方交纳租金为人民币5700元，乙方于每月的十五日前向甲方交纳以上款项；乙方在承租期间，如遇国家或市政府建设征用上述土地时，双方应无条件服从，并互不负违约责任，土地补偿和地上建筑物补偿款归甲方所有，甲方不作任何补偿给乙方。如有搬迁费的，该费归乙方所有；本合同签订后，不得中途违约或无故解除合同，否则要赔偿对方损失，由于政府征用或不可抗拒的因素造成违约，双方不追究责任，但租金按实际使用期计收；合同期满后，场地的建筑物属甲方所有；等等。2011年11月18日，种植场（甲方）、竹居宜公司（乙方）与案外人广州市国营新塘农工商联合公司（丙方，下称“新塘公司”）共同签订《终止租赁合同和拆迁补偿协议》（以下简称《终止协议》），约定：甲、乙双方2005年11月8日签订的《场地租用合同》以及2009年4月1日签订的《场地租用合同》于本协议签订之日终止履行；乙方坚决支持“城中村”改造工作，并承诺本协议签订之日起60日内完成全部设备、设施、财物的搬迁，将租赁场地以及租赁场地范围内的所有建筑物以及构筑物交给甲方；乙方不得擅自拆除租赁场地范围内的任何建筑物以及构筑物，亦不得实施任何破坏租赁场地的行为；双方一致同意按照新塘公司和广州市新合经济发展有限公司（下称“新合公司”）委托的北京德祥资产评估有限责任公司出具的资产评估报告书确定的补偿标准人民币4013636元作为乙方在上述租赁土地上投资兴建的建筑物和构筑物以及搬迁退还租赁场地的补偿，包括在上述土地上投资兴建的构筑物和建筑物的补偿人民币2781720元，搬迁费人民币1231916元；乙方应按照本协议约定的期限完成全部搬迁工作，并将租赁场地交还甲方；同时，乙方应当按上述租赁合同所约定之标准向甲方缴清与租赁场地以及在该场地范围内实施经营活动相关的所有费用（包括但不限于租金、管理费、水电费等）；……丙方从城中村改造费用中向乙方支付本条第1款约定之搬迁费及补偿款人民币4013636元，在乙方完成搬迁、交还租赁物业、结清费用义务后十个工作日内支付；本协议第二条约定之搬迁期限届满，乙方未能完全履行搬迁义务的，视为乙方自愿放弃租赁场地范围内的所有设备、设施、财物的所有权，同意甲方（或／及丙方）有权自行处置（包括但不限于拆除等）；甲方（或／及丙方）有权在无须另行通知乙方的情况下自行收回租赁物业、场地并拆除租赁范围内的一切建筑物以及构筑物，且无须向乙方承担任何责任；甲、乙双方终止上述租赁合同不构成违约，本协议履行完毕后，甲、乙双方依据本协议确定之权利、义务即告终结，各方均不得再依据任何理由通过任何方式另行向对方主张任何权利或追究任何责任；等等。
2013年1月30日，种植场向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、竹居宜公司及化工公司、简伟雄立即将广州市天河区小新塘“新庄”（即新塘化工厂公路边以南）20亩土地、广州市天河区大观中路商业街第118号至126号商铺后面以东1900平方米的场地交还。原审诉讼中，竹居宜公司为证明其已按照《终止协议》的约定履行义务，提供了以下证据：一、竹居宜公司向种植场、案外人新塘公司及新合公司发出的落款时间为2012年1月6日的《关于安排进行场地移交的函》（竹居宜公司称上述函件种植场已于当天签收），主要内容为：按照贵我双方签订的《终止协议》，我司的搬迁届满时间为2012年1月18日，考虑到春节临近，贵司年底工作较为繁忙，为避免届时工作时间冲突，影响场地移交手续的正常办理，我司特此致函，请求贵司于2011年1月9日安排人员与我司的工作人员及法律顾问一道进行场地移交和办理相关手续，为保障双方的合法权益，我司建议委托公证机关进行现场移交公证，公证费可由我司承担。二、竹居宜公司向种植场、案外人新塘公司及新合公司发出的落款时间为2012年1月9日的《关于安排进行场地移交的函》（竹居宜公司称种植场已于当天签收上述函件，对此提供了1月9日快递公司现场收件的照片以及编号为6195357239的圆通快递签收底单作为证据），主要内容为：按照贵我双方签订的《终止协议》，我司的搬迁届满时间为2012年1月18日，考虑到春节临近，贵我双方年底工作较为繁忙，为避免届时工作时间冲突，影响场地移交手续的正常办理，我司特此再次致函，请求贵司于2011年1月11日上午9：30安排人员与我司的工作人员一道进行场地移交和办理相关手续。三、竹居宜公司向种植场、案外人新塘公司及新合公司发出的落款时间为2012年1月12日的《关于场地移交的声明》（竹居宜公司提供了该声明送达现场记录照片一张，竹居宜公司称上述照片为2012年1月12日竹居宜公司将上述声明交到种植场的办公桌时拍摄），主要内容为：我司于2012年1月6日和2012年1月9日分别致函要求贵方于2012年1月9日和2012年1月11日前来办理上述场地的移交手续，但贵方两次都未前来办理。鉴于贵我双方约定的场地移交时间即将届满及贵方的不配合行为，我方特此致函并声明如下：1、我司于2012年1月11日撤出所有人员将场地移交贵方；2、我司按上述《终止协议》第二条约定把该场地内的建筑物和构筑物按现状移交（已委托公证处到场办理证据保全手续）；3、场地内的树木等未能及时移走的财物，贵种植场可按上述《终止协议》第四条约定由贵司自行处置；4、2010年1月11日后，该场地内建筑物、构筑物、设施及财物的损毁、灭失均与我司无关。四、2012年2月27日广州市广州公证处出具的（2012）粤广广州第005035号公证书（以下简称005035号公证书），主要内容：竹居宜公司于2012年1月10日向我处提出申请，要求对其承租的位于广州市天河区小新塘“新庄”即新塘化工厂公路边以南的20亩的场地以及广州市天河区大观中路商业街第118号至126号商铺后面以东的场地现状进行保全证据；公证人员会同竹居宜公司的法定代表人萧刚于2012年1月11日来到上述场地，由竹居宜公司对该场地所在的位置、周围环境以及现状拍摄录像，并在该场地的入口处进行拍照，共拍得照片二张（见附件2），公证人员万菁制作《现场记录》一份（见附件1），并将竹居宜公司所拍摄的录像刻录成光盘一张（见附件3）；《现场记录》主要内容为：我们看到一标有“祺禾大观园林体育场的”大门……，我们从大门进入，看到场内有些平房，这些平房已无人居住，有些已无窗无门；场内的一边有一大一小两个足球场，当时有几个小孩在玩，一直往里面走，又看见两个小型的足球场，场地上已长满草；等等。上述证据经质证，种植场认为：1、我方没收到竹居宜公司2012年1月6日和1月9日发出的《关于安排进行场地移交的函》。2、我方没有收到竹居宜公司2012年1月12日发出的《关于场地移交的声明》。3、关于竹居宜公司提交的005035号公证书，种植场认为该公证书无法证明竹居宜公司已撤场，因为公证书只能反映某一时点的情况。种植场另提交2013年1月25日广州市广州公证处出具的（2012）粤广广州第013866号公证书，主要内容：公证处工作人员与种植场代理人简剑彬于2013年1月23日来到坐落在广州市天河区大观中路110号和116号商铺东侧的“祺禾大观园林体育场”，对该体育场内的足球场及羽毛球馆及相关场地进行拍摄和录像，一共拍摄相片五十七张。拟证明涉案场地仍由祺和大观园林体育场经营，与竹居宜公司提交的公证书所反映涉案场地的经营者一致，祺和大观园林体育场一直在涉案场地经营。经质证，竹居宜公司认为：种植场提交公证书的公证情况发生在2013年1月23日，已超过双方约定交接场地的时间一年后；我方腾空场地后，我方不清楚涉案场地是否由其他人占用。
2013年2月4日，化工公司、简伟雄在原审法院起诉本案竹居宜公司，并将本案种植场列为该案的第三人［案号：（2013）穗天法民四初字第504号］（以下简称504号案），在504号案中化工公司、简伟雄起诉称：2009年5月，化工公司、简伟雄与竹居宜公司及竹居宜公司的法定代表人萧刚达成口头协议，化工公司利用竹居宜公司承租的现有空置场地，兴建羽毛球馆、足球场、餐厅等运动休闲体育项目，建设资金由化工公司、简伟雄全部负责投入，所占用场地按实际面积给付租金等场地使用费。额外附加条件是工程项目必须由竹居宜公司及萧刚负责承包。该项目在后来双方的经济往来中称之为“竹居宜花场合作项目”。2009年6月上旬工程开始施工建设，至同年8月羽毛球馆、四块小型足球场、两个餐厅陆续完成，同时，化工公司、简伟雄对竹居宜花场内的道路，给排水、强弱电配套、环境绿化及停车场等设施设备也投入资金进行建设和完善，另外又新建办公室、商业经营场所、厕所等附属辅助设施。化工公司、简伟雄先后总共投入建设资金772107.65元。现因竹居宜公司及萧刚企图独自全部侵吞上述花木场内建筑和构筑物及搬迁费等征地拆迁补偿款总计4013636元，化工公司、简伟雄作为项目全部投资人和次承租人的应有合法权益未得到保护，因此诉至法院要求竹居宜公司向化工公司、简伟雄给付大观中路新兴路2号竹居宜花场内由化工公司、简伟雄投资建设的足球场、羽毛球馆、道路等建筑和构筑物的征地拆迁补偿款总计2512025元。竹居宜公司在504号案中答辩称：竹居宜公司与萧刚从未与化工公司、简伟雄达成口头协议，化工公司、简伟雄在该案诉状中的陈述与事实完全不符。竹居宜公司在兴建体育场馆时陆陆续续向化工公司、简伟雄借了55万元。后来，有传闻小新塘要“城中村”改造，简伟雄催促竹居宜公司还款。当时，竹居宜公司难以在短时间内归还其55万元借款，于是竹居宜公司希望简伟雄给予宽限。简伟雄坚决要求竹居宜公司还款，并多次提出用50万元将竹居宜公司的场地资产及使用权限转让给他，竹居宜公司不同意。2009年8月29日，简伟雄将事先拟好的四张场馆费用出资情况交竹居宜公司签名，竹居宜公司在被迫无奈下在证明人处签名。2009年底，在简伟雄不断威胁恐吓下，萧刚及配偶不得不离开广州，四处避难。接着，场馆完全被简伟雄侵占；等等。504号案现仍正在原审法院一审审理当中。
在本案2013年9月4日庭审中，竹居宜公司表示：其没有将任何租赁场地转租给化工公司、简伟雄，在504号案中也没有看到任何转租协议及双方对转租事实的认可，竹居宜公司与化工公司、简伟雄之间是私人之间的民间借贷关系，不是转租关系，化工公司、简伟雄在本案不是合同相对方，不存在独立诉讼请求权；竹居宜公司早已搬出涉案场地，并依照双方合同约定将涉案场地交还给种植场，至于竹居宜公司交还场地后种植场将场地交给谁使用，竹居宜公司不清楚；涉案场地总共补偿款是401万元，竹居宜公司已领取82万元多。化工公司、简伟雄则表示：涉案场地中的一小部分场地（包括足球场、羽毛球场及其配套，据目测约占涉案场地十分之一）由化工公司、简伟雄经营、占有、使用，其余场地由竹居宜公司控制；竹居宜公司与化工公司、简伟雄之间没有书面租赁协议，但竹居宜公司与化工公司、简伟雄之间存在事实上的租赁合同关系；如果竹居宜公司将补偿款交还给化工公司、简伟雄，化工公司、简伟雄随时可以交还涉案场地。化工公司、简伟雄在本案中未提交证据。
2013年11月27日，原审法院会同种植场、竹居宜公司及化工公司、简伟雄到达涉案场地进行现场勘查，化工公司、简伟雄现场表示：由其出资兴建并实际使用的建筑包括：1、祺禾大观园林体育场进门前行20米右侧的餐厅（但未实际经营过）；2、涉案场地的全部道路、水渠、足球场铁丝网、道路两侧及足球场四周的绿化；3、羽毛球馆（包括八个标准羽毛球场地，面积约1200平方米）；4、三块足球场（两个五人场、一个七人场，均铺设绿草并有排水、喷淋设施及足球场灯光、电房）。竹居宜公司出资兴建的建筑物包括：1、位于涉案场地西北角的餐厅（原光头佬餐厅，现已闲置）；2、羽毛球馆旁边的小办公室（面积约17.43平方米）；3、场地靠近马路的员工宿舍（面积约221.52平方米），具体见化工公司、简伟雄在504号案中举证。化工公司、简伟雄还表示羽毛球馆及足球场现已停止营业，羽毛球馆现临时用于“广州市天河区大观路（奥体路-
广深高速段）周边排水改造工程施工总承包项目部”。化工公司、简伟雄称：其在涉案场地出资兴建的来龙去脉以其在504号案中的表述为准。竹居宜公司表示：涉案场地的所有建筑物均为其所建，具体陈述以其在504号案中的表述为准。种植场则认为：竹居宜公司应严格履行其与种植场签订的租赁合同及《终止协议》；租赁合同签订后，竹居宜公司取得涉案场地才引入合作方，竹居宜公司与合作方是什么关系不能对抗种植场诉请；对涉案场地上的建筑物种植场认为应按评估报告及《终止协议》进行处理。原审法院对涉案场地拍摄照片多张。
原审法院认为：种植场、竹居宜公司双方分别于2005年11月8日、2009年4月1日签订《场地租用合同》，竹居宜公司向种植场承租涉案场地。根据2011年11月18日《终止协议》，以上两份《场地租用合同》在《终止协议》签订之日即2011年11月18日已终止，竹居宜公司应在《终止协议》签订之日起60日内（即2012年1月16日前）完成全部设备、设施、财物的搬迁，将租赁场地以及租赁场地范围内的所有建筑物以及构筑物交给种植场。竹居宜公司虽然主张其已按照《终止协议》的约定交还涉案场地，但按查明的事实，因竹居宜公司与化工公司、简伟雄之间存在债权债务纠纷，化工公司、简伟雄拒绝交出其实际占有、使用的部分涉案场地（包括羽毛球场、足球场及相关配套设施等），导致本案纠纷。竹居宜公司称其已将涉案场地交还种植场，与查明事实不符，原审法院不予采信。现种植场要求竹居宜公司交还涉案场地，理据充分，原审法院予以支持。化工公司、简伟雄主张竹居宜公司向其出租了部分涉案场地，且涉案场地上的羽毛球馆、足球场等也是其兴建的，因此竹居宜公司须向其支付相应补偿款，其才能交还其实际占有、使用的部分涉案场地。对此原审法院认为，首先，在种植场、竹居宜公司签署了《终止协议》，双方租赁合同已终止的情况下，竹居宜公司继续使用涉案场地已失去合法基础，相应地，竹居宜公司也无权再将涉案场地交由化工公司、简伟雄使用。因化工公司、简伟雄与种植场之间不存在合同关系，根据合同相对性原则，竹居宜公司与化工公司、简伟雄之间的内部关系不能对抗作为竹居宜公司的上一手出租方的种植场，换言之，化工公司、简伟雄不能以其与竹居宜公司之间存在纠纷为由直接对抗种植场根据《终止协议》向竹居宜公司行使的请求权。其次，化工公司、简伟雄已在原审法院504号案中以其与竹居宜公司存在租赁关系为由，起诉竹居宜公司要求支付其占有、使用的部分涉案场地的征地拆迁补偿款，即化工公司、简伟雄已另案主张权利，化工公司、简伟雄与竹居宜公司之间的纠纷应在原审法院504号案中解决。化工公司、简伟雄以其与竹居宜公司之间存在纠纷为由拒绝交出其实际占有、使用的部分涉案场地，缺乏理据。综上，在种植场、竹居宜公司之间租赁合同已终止，竹居宜公司应将涉案场地交还种植场的情况下，化工公司、简伟雄继续占有、使用部分涉案场地无合法依据，因此，化工公司、简伟雄对竹居宜公司交还涉案场地给种植场亦负有配合义务。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：自本判决发生法律效力之日起10日内，广州竹居宜园林绿化工程有限公司向广州市国营新塘农工商联合公司种植场交还广州市天河区小新塘土名为“新庄”（即新塘化工厂公路边以南）的20亩土地及广州市天河区大观中路商业街第118号至126号商铺后面以东1900平方米的场地（含上述租赁场地范围内的所有建筑物以及构筑物），简伟雄、广州市新塘化工有限公司对此负有配合义务。一审案件受理费100元，由竹居宜公司承担。
上诉人广州市新塘化工有限公司、简伟雄不服原审判决，向本院提起上诉称：请求二审法院撤销原审判决，依法改判上诉人无需承担交还场地的配合义务。理由：上诉人不是种植场协议的主体，不对协议约定场地的搬迁以及返还义务。上诉人作为场地占有人，有部分建筑为上诉人建设，应当取得相应的补偿款项后再搬迁。
被上诉人广州市国营新塘农工商联合公司种植场辩称：原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。竹居宜公司与上诉人之间的是什么关系，均不能对抗原来所签订的租赁以及终止租赁合同的协议。上诉人与竹居宜公司的债务关系在另案已经作出判决，与本案没有关系。
被上诉人广州竹居宜园林绿化工程有限公司辩称：我方已经向种植场交还场地，上诉人无权继续占用场地。上诉人以占用场地为筹码作为补偿款谈判没有依据。上诉人应当尽快移交场地。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
本院认为，上诉人占用涉案场地缺乏合同依据和法律依据。上诉人坚持要取得补偿款后搬迁，并且已经另案诉讼主张补偿款权利，其上诉理由不能对抗被上诉人种植场对涉案场地的行使收回的权利。原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人广州市新塘化工有限公司、简伟雄负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年六月五日
书记员 阮志雄
黄浪