湖南省衡阳市蒸湘区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0408民初719号
原告:衡阳志城物业经营管理有限公司，住所地：衡阳市蒸湘区船山大道60号华南广场1栋15039-15041号。
法定代表人：胡际海，该公司总经理。
委托代理人：眭柯夫，易水平，湖南居安律师事务所律师。
被告:梁满英，女，汉族，1971年11月8日出生。
被告：刘洪清，男，汉族，1967年10月25日出生。
二被告共同委托代理人：李勇君，湖南君杰律师事务所律师。
原告衡阳市志城物业经营管理有限公司（以下简称志城物业公司）为与被告梁满英、刘洪清物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案受理后，依法适用简易�序公开开庭进行了审理。原告志城物业公司委托代理人眭柯夫，易水平，被告刘洪清及其委托代理人李勇君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告志城物业公司诉称，两被告系衡阳市蒸湘区兰贵园小区的业主。2011年3月20日衡阳梦园房地产开发有限公司与原告签订了《衡阳兰贵园前期物业管理服务合同》。合同约定，在业主办理入住手续后，业主委员会成立与业主所聘的物业管理公司签订新的物业管理服务合同生效前，由原告依约向兰贵园小区提供物业服务，小区业主按年度以1.5元/平方米/月标准向原告交纳物业管理服务费。在合同实际履行过程中，原告一直是按1.4元/平方米/月标准向业主征收物业管理费。2013年4月13日，两被告与原告签订了《物业管理服务合同》，约定由原告向被告位于衡阳市蒸湘区船山西路30号兰贵园小区2栋1503房产（面积134.33㎡）提供物业服务。被告办理入住手续后，原告在2017年2月28日前一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，履行了义务。但两被告自2016年2月1日起至2017年2月28日共拖欠应缴纳的物业管理费2445元；截止2017年1月10日，拖欠水费195元。原告多次催收未果，为维护其合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、两被告立即支付物业管理费2445元及滞纳金（计算方式：以当月物业管理费为本金，按月利率1.5%的标准从2016年7月1日起，计算至实际付清日止）；2、两被告立即支付截止2017年1月10日前欠缴的水费195元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告梁满英、刘洪清辩称，原告是开发商指定的物业服务企业，其与被告所签订的物业管理服务合同实际上是前期物业服务合同。且原告不是合法的物业服务企业主体，被告不具有签订前期物业服务合同的主体资格，原告与被告所签订的物业服务合同不具有法律效力。由于原告不履行合同义务，兰贵园小区业主委员会成立后于2016年8月19日提出了书面的报告和要求，要求原告至2016年9月1日起终止对兰贵园小区的物业管理活动。被告已将本案涉及的物业管理费交给了兰贵园小区业主委员会，兰贵园小区业主委员会对小区承担了物业服务项目的维护、维修等管理服务责任。原告起诉被告不具有最高院司法解释第六条规定的法院应予支持的情形。本案不存在经书面催缴，业主无正当理由拒缴的情形，也不存在合理范围内仍未缴纳物业管理费的情形。基于以上事实和理由，原告诉请求不应得到法律支持，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。
经审理查明，原告衡阳志城物业经营管理有限公司曾用名衡阳志城物业有限责任公司、衡阳志城物业�划有限责任公司，是经衡阳市工商行政管理局蒸湘分局、衡阳市房产管理局依法登记的企业。被告梁满英、刘洪清系湖南省衡阳市蒸湘区船山西路30号兰贵园小区2栋1503房业主，其房屋建筑面积为134.33平方米。2011年3月20日衡阳梦园房地产开发有限公司与原告志城物业公司签订了《衡阳兰贵园前期物业管理服务合同》。合同约定，在业主办理入住手续后，业主委员会成立与业主所聘的物业管理公司签订新的物业管理服务合同生效前，由原告依约向兰贵园小区提供物业服务，小区业主按年度以1.5元/平方米/月标准向原告交纳物业管理服务费。志城物业公司就前期物业服务收费向衡阳市物价局审报，2013年1月7日，衡阳市物价局在[2013]001号《衡阳市前期物业服务收费申报审核表》审核通过，并作出审查意见：志城物业公司按1.4元/平方米/月标准收取物业管理费，小区业主委员会与志城物业公司签订的物业服务合同生效后此批复自行废止。在合同实际履行过程中，原告一直是按[2013]001号《衡阳市前期物业服务收费申报审核表》审查意见中的1.4元/平方米/月标准向业主征收物业管理费。2013年4月13日,原告与被告梁满英签订《物业管理服务合同》1份，该协议约定：原告对被告居住的衡阳市蒸湘区船山西路30号兰贵园小区2栋1503房进行物业管理，被告应按住宅建筑面积向原告交纳物业管理费，物业服务费(电梯房)每月每平方米1.5元；若被告逾期交费，除了应及时补交外，并从逾期之日起按按月利率1.5%的标准支付违约金。合同签订后，原告依约对兰贵园小区进行了物业管理，被告梁满英、刘洪清却只交纳截至2016年2月1日止的物业管理费。自2016年2月1日至2017年2月28日，被告梁满英、刘洪清尚欠原告物业管理费2444.8元(134.33㎡×1.4元/月/㎡×13个月=2444.8元)；截止2017年1月10日前欠缴的水费195元。2016年8月，衡阳市蒸湘区兰贵园小区业主委员会以志城物业公司未履行其物业服务的义务为由，提出终止衡阳志城物业管理有限公司在兰贵园小区的物业管理活动。2017年2月28日，衡阳志城物业管理有限公司终止了与兰贵园小区的物业管理合同。2017年3月5日，被告梁满英、刘洪清向衡阳市蒸湘区兰贵园小区业主委员会交纳了2016年2月1日至2017年2月28日物业管理费2200元。
以上事实，有原告志城物业公司提供的原告营业执照和资质证书、《衡阳兰贵园前期物业管理服务合同》、《前期物业服务收费审核表》、《物业管理服务合同》、《小区业主委员会签发的关于终止物业服务合同的函》，被告梁满英、刘洪清提供的《关于兰贵园住宅小区8.15殴打业主事件的报告》、梁满英、刘洪清在业主委员会交物业费�收款收据以及原、被告的当庭陈述等证据证实，经庭审质证,本院予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务，业主支付服务费用的书面协议。原告认为其与被告没有取得物业资质，所签订的物业服务合同不具有法律效力。经审查，原告志城物业公司经工商机关登记，物价部门收费审核，具有收取物业管理费的资质。其在与衡阳梦园房地产开发有限公司签订了《衡阳兰贵园前期物业管理服务合同》，并与被告签订了《物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容合法，应当有效。合同签订后，原、被告双方均应按照协议的约定履行各自的义务。被告抗辩原告未履行其提供物业管理服务的义务，并向法院提供了部分业主被殴打、小区被盗报案、公共设施损毁等一系列证据，故提出不应交纳物业管理费用。原告提供了电梯维护、保洁、保安、为业主代缴水电费等证据，证明其履行了物业合同中的主要义务。本院认为，依据《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”本案中，原告按照协议约定提供了相应的物业管理服务，如被告因物业管理服务不到位给原告造成了人身或财产损失，可以向人民法院主张权利，要求物业公司进行赔偿，承担相应的法律责任。本案系物业合同纠纷案件，属于合同法调整的范围，不是损害赔偿法律关系调整的范围，故综合本案案情，志城物业公司在物业服务上存在瑕疵，其未能全部按照物业合同约�的内容履行其应尽义务，志城物业公司应当承担部分违约责任。被告抗辩其已经将物业管理费交纳到兰贵园小区业主委员会，不存在拖欠物业管理费的情形。本院认为，根据合同的相对性，原、被告之间签订了《物业管理服务合同》，被告应当向原告缴纳物业管理费。兰贵园小区业主委员会未经有关机关批准收取物业管理费，不具备收取物业管理费的资质，且在2017年2月28日，志城物业公司终止与兰贵园小区的物业管理合同前，被告享受了志城物业公司的物业服务，应当向志城物业公司交纳物业服务费。被告所缴纳到兰贵园小区业主委员会的物业管理费，可以要求兰贵园小区业主委员会返还。被告主张原告收取物业管理费应当进行书面催缴，催缴程序未到位。而原告主张其已经过书面催缴，但未提供证据予以证实。本院认为，原告应向法庭提供证据证实其已经通过物业管理费书面催缴程序。但被告已经向兰贵园小区业主委员会缴纳了物业管理费，该行为可以视为其知道要缴纳该项物业管理费，且2017年2月28日后，志城物业公司已经不在兰贵园小区进行物业管理，这属于众所周知的事，因此催缴程序原告即使未到位，被告亦应支付其拖欠的物业管理费。原告诉请被告支付所欠物管费2445元，并按合同约定支付逾期违约金。经核定，被告所欠物业管理费为2444.8元。因原告在物业服务期间存在瑕疵，且未向被告发出书面催款通知书，同时考虑到被告已经将物业管理费缴纳至业主委员会，故对原告申请的逾期违约金诉请，本院不予支持，对其所应缴纳的物业管理费予以部分核减，酬情为1955.84元。原告诉请的被告截止2017年1月10日前欠缴的水费195元，该水费属于两被告个人使用的费用，《物业管理条例》第四十四条第一款规定了：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”志城物业公司为原告进行了代缴该部分水费，被告应当支付给原告代缴的水费195元。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条、《物业管理条例》第二条、第三十四条、第三十六条、第四十一条第一款、第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条之规定，判决如下：
一、被告梁满英、刘洪清于本判决生效之日起十日内支付原告衡阳市志城物业管理有限公司物业管理费1955.84元；
二、被告梁满英、刘洪清于本判决生效之日起十日内支付支付截止2017年1月10日前欠缴的水费195元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费50元,由被告梁满英、刘洪清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 员 易 晖
二〇一七年七月二十一日
代理书记员 ＸＸ梅
相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约�力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《物业管理条例》
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第四十四条第一款物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。