湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂江汉民一初字第00210号原告湖北省鄂康房地产开发总公司。法定代表人赵大斌，总经理。委托代理人周群策、许琰，北京大成（武汉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告杨致国。委托代理人曾俊，湖北旗开律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告湖北省鄂康房地产开发公司（以下简称原告）与被告杨致国（以下简称被告）物权纠纷一案，本院于2014年1月16日立案受理后，依法由审判员马佳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周群策、许琰及被告的委托代理人曾俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2007年8月14日湖北省国资委出具鄂国资产权（2007）219号文件，将位于江汉区雪松路50号万松小区25栋1层（原地址为万松园小区东二9-13轴，以下简称诉争房屋）无偿划拨至原告。自2011年10月起，诉争房屋处于空置状态。2012年7月24日，原告工作人员巡查房产时，发现门被撬开，且有人在房内装修，随后原告工作人员报警。在万松园派出所调处过程中，原告得知侵占房产的是被告。其后原告多次要求公安机关处理，但被告不仅不交还房产，还利用房产进行经营活动。故原告诉至本院，要求判令1、被告腾退诉诉争房屋；2、赔偿原告损失168896元；3、由被告承担本案的诉讼费用。在诉讼过程中，原告申请对房屋租金进行评估后，将第2项诉讼请求变更为，赔偿原告自2012年7月至被告实际腾退之日的房屋占用费，（暂计至2014年12月31日的房屋占用费为446400元，2012年占用费按每平方米每月260.45元计算，2013年占用费按每平方米每月278.94元计算，2014年及以后按每平方米每月295.68元计算）。被告辩称，被告与案外人穆萨江·莫敏签订转让协议，以10万元的价格取得了诉争房屋的经营使用权，被告作为善意的受让人，不应对原告的损失承担赔偿责任。原告主张权利超过1年的除斥期间，其返还请求权已灭失。诉争房屋的登记用途为车库，即使被告应赔偿原告的损失，亦按照车库的用途标准计算租金，而且应从被告实际占用的2012年12月2日开始计算。此外在诉讼过程中，被告已退出了餐馆的实际经营，转由其弟弟杨文华继续经营，原告应追加向杨文华主张腾退。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，1986年，湖北省国际信托公司（以下简称省国投公司）向武汉市万松园小区联合开发办公室购买了位于武汉市江汉区雪松路50号万松小区25栋1层（原地址为江汉区万松园小区东二9-13轴，建筑面积52.78平方米）的房屋，双方办理了移交手续，武汉市万松园小区联合开发办公室向省国投公司出具了商品房证明，但未在房产管理部门办理权属登记。2007年8月14日，湖北省人民政府国有资产监督管理委员会下达《省国资委关于将省国际信托投资有限公司房产汽车等国有资产无偿转给省鄂康房地产开发总公司的通知》（鄂国资产权（2007）219号），将省国投公司名下包括诉争房产在内的部分国有资产无偿转给原告。2007年8月31日，原告与省国投公司签订了《资产转让协议》，约定省国投公司将包括诉争房屋在内的部分资产无偿划转给原告。但双方未及时办理诉争房屋的产权登记及变更手续。直至2014年7月15日，原告办理了诉争房屋的房屋所有权证（证号：武房权证江字第××号，建筑面积52.78平方米），同月18日办理了国有土地使用权证（证号：江国用（商2014）第07368号），权利人均登记为原告。另查明，2012年7月，原告发现诉争房屋被占用遂报警，但因涉及到案外人穆萨江·莫敏，一直未得到处理。2012年12月2日，被告（乙方）与案外人穆萨江·莫敏（甲方）签订《房屋转让合同》，该合同约定，甲方将本案诉争房屋转让给乙方，此门面现为无主门面、无户主、无房租费用，如户主以后出现，甲方负责协调处理相关事宜，确保乙方利益，自签订合同之日起甲方之前产生的任何纠纷均与乙方无关，合同还对转让费等进行了约定。被告从2012年12月开始进入诉争房屋开始用作餐馆经营，并未办理相关营业证照。在案件审理过程中，原告申请对诉争房屋租金标准进行鉴定，本院委托武汉洪房房地产土地估价有限公司对诉争房屋2012年至2014年的租金标准进行鉴定，该鉴定中心于2014年8月29日作出洪房（房估）字第（2014）第WHS108283号《房地产估价报告书》，评估结果为2012年7月-12月的租金水平为260.45元／M2／月，2013年1月-12月租金水平为278.94元／M2／月，2014年1月-12月租金水平为295.68元／M2／月。上述事实，有当事人陈述及《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《省国资委关于将省国际信托投资有限公司房产汽车等国有资产无偿转给省鄂康房地产开发总公司的通知》、《资产转让协议》、《房地产估价报告书》、《房屋转让合同》等其他证据材料均经庭审审核属实，本院予以确认。本院认为，省国投公司于1986年购买了诉争房屋，但一直未办理相应的权属登记。后根据2007年8月14日，湖北省人民政府国有资产监督管理委员会下达《省国资委关于将省国际信托投资有限公司房产汽车等国有资产无偿转给省鄂康房地产开发总公司的通知》及2007年8月31日原告与省国投公司签订的《资产转让协议》，省国投公司已将诉争房屋转让给原告，故原告自2007年8月已成为诉争房屋的权利人，2014年7月原告又办理了诉争房屋的房屋所有权及土地使用权的登记，对其权利予以确认。因此，原告依法对诉争房屋享有占用、使用、收益和处分的权利。被告占用诉争房屋既无合同约定亦无合法依据，原告要求其腾退并向原告赔偿房屋占用费符合法律规定，本院予以支持。关于被告认为其已于2014年8月实际腾退出占用房屋，原告应向实际占用人主张权利的抗辩意见，因被告在2014年7月22日的法院调查时承认自己占用诉争房屋进行经营，并未提及与他人合作经营，且被告是以个人名义与案外人穆萨江·莫敏签订《房屋转让协议》，现被告未提交证据证明已将诉争房屋转给他人，原告亦坚持向被告一人主张权利，故本院对被告此抗辩意见不予采纳。关于被告认为其是善意从案外人穆萨江·莫敏处受让该房屋，故不应承担侵权责任的抗辩意见，因被告与穆萨江·莫敏所签订的《房屋转让协议》中明确载明，“此门面现为无主门面、无户主、无房租费用”，故被告对穆萨江·莫敏无权处置诉争房屋的明知的，因此其行为并非善意，故本院对被告此抗辩意见亦不予采纳。关于房屋占用费的计算时间及标准，虽然原告报警记录中载明是在2012年7月发现门面被占遂报警，但是原告亦承认是因案外人穆萨江·莫敏的因素导致公安机关未予以处理。现原告无证据证明被告是从2012年7月开始占用的诉争门面，故本院认定被告从案外人穆萨江·莫敏处受让诉争房屋的时间即2012年12月2日开始使用诉争房屋，支付占用费用。关于占用费的计算标准问题，在第一次审理结束后原告申请就诉争房屋的租金标准进行了评估，在评估后原告因评估结果变更了占用费标准的计算方式，符合法律规定，本院予以支持，即2012年占用费按每平方米每月260.45元计算（即每月13746.55元），2013年占用费按每平方米每月278.94元计算（即每月14722.45元），2014年及以后按每平方米每月295.68元计算（即每月15605.99元）。关于被告认为诉争房屋产权证中载明的用途为车库，评估报告中按门面的标准评估占用费突破了合法性的标准，不应予以采纳的抗辩意见，被告实际使用诉争房屋作为门面进行经营，评估报告中的用途与房屋的实际用途相符，故对被告的抗辩意见本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（四）项、第（六）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告杨致国将原告湖北省鄂康房地产开发总公司所有的位于武汉市江汉雪松路50号万松小区25栋1层建筑面积52.78平方米的房屋予以腾退，交由原告湖北省鄂康房地产开发总公司管理；二、被告杨致国向原告湖北省鄂康房地产开发总公司支付房屋占用费（从2012年12月7日至2012年12月31日，按每月13746.55元的标准支付，从2013年1月1日至2013年12月31日，按每月14722.45元的标准支付，从2014年1月1日至实际腾退之日按每月15605.99元的标准支付）；三、驳回原告湖北省鄂康房地开发总公司的其他诉讼请求。减半收取案件受理费3998元，其他诉讼费用46元，合计4044元由被告杨致国负担（此款原告已预付，被告应承担部分随上述判决款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  马佳二〇一四年十一月十四日书记员  白斌