河北省霸州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）霸民初字第5227号
原告：于仁强，男，汉族，1970年2月1日出生，黑龙江省北安市人，现住河北省霸州市。
委托代理人：于艳芳，女，汉族，1982年12月20日出生，住哈尔滨市香坊区，系原告妹妹。
被告：恒赫（霸州）房地产开发有限公司（原霸州市三浦房地产开发有限公司）。住所地：霸州市胜芳镇廊大路***号。组织机构代码：05265219-0
法定代表人：蒋杰，系该公司总经理。
委托代理人：卢学良，系该公司经理。
原告于仁强诉被告恒赫（霸州）房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月3日立案受理。依法由审判员赵秋霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告于仁强及委托代理人于艳芳、被告委托代理人卢学良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原被告于2013年10月26日签订商品房认购协议，约定被告将位于胜大路以东、劳动道以南、芳津道以北的第一栋1单702室出售给原告，并于2015年8月1日将上述房屋交付原告。原告按照约定将积攒多年的积蓄作为首付款交付给被告，被告至今未向原告交房，甚至涉案房屋所在土地位置上还是其他房屋。被告对本案涉案房屋没有任何相关资质。被告收取原告的购房款，事后原告多次口头向被告讨要购房款，被告拒绝退还。原告为维护合法权益起诉请求判令1、原被告签订的商品房认购协议无效；2、被告返还原告购房款164672.00元；3、被告支付原告自2013年10月26日起至购房款付清之日的利息；4、诉讼费由被告承担。诉讼中原告明确诉讼请求第3项利息按照银行同期1-3年贷款利率计算。
被告辩称：双方签订的商品房认购协议是双方自愿的，不是原告说无效就无效的，请求法院依法确认。关于原告的第二项请求要求返还购房款164672.00元，如果原告说不买房子了请求退我们也给退，期限最长是六个月，如果提前取得商品房预售证，在取得预售证后10日内退还。被告认为原告交付的购房款是购买商品房的订金，协议中没有约定返还时需要给付利息，所以不同意给付利息。
庭审中原告向法庭提交证据如下：
1、2013年10月26日原被告签订的商品房认购协议一份；证明被告所建房屋未取得任何的相关资质即土地使用权证、建设用地归划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证以及房屋预售许可证，所签的商品房买卖合同是无效的。
2013年10月26日被告出具的收据二份以及银行的转账记录二份；认购协议中第五条第六款已经明确约定房屋首付款145142.00元和地下室全款19530.00元，通过银行转账两次转款164000.00元，另外交付现金672.00元。证明原告交的钱是购房首付款。
被告对原告证据的质证意见为：证据1、对协议的真实性没有异议，但是不认为协议是无效的，不认可原告的证明目的。规划是获得审批的，原告购买的房屋也是存在的，在规划里，不是欺诈。土地使用证是集体的不是国有的，其他的证件确实没有批下来也没有商品房预售许可证。与原告签订的是认购协议，不是商品房买卖合同，是双方签订的私下协议，不存在无效的问题。证据2、对票据的真实性没有异议，数额以票据为准。双方签订的是认购协议，所交的钱是订金，将来签订正式的商品房买卖合同，该款转为首付款。
被告未向法庭提交证据。
经审查本院认为，原告提供的证据1、2，被告对真实性均无异议，具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
经审理查明：2013年10月26日原告与霸州市三浦房地产开发有限公司签订了商品房认购协议一份（编号0028）。协议约定主要内容：原告购买被告位于霸州市胜芳镇胜大路以东、劳动道以南、芳津道以北地块上建设的“芳城丽舍”商品房的第一幢1单702号房屋。按建筑面积计算每平方米4440.50元，总金额肆拾陆万伍仟壹佰肆拾贰元整。地下室单价每平方米1500.00元，总金额壹万玖仟伍佰叁拾元整。付款方式按揭贷款首付30%，原告须于签订协议当日交纳30%的房屋首付款壹拾肆万伍仟壹佰肆拾贰元整和地下室全款。剩余房款于开盘后办理按揭贷款，并在本协议约定的楼栋开盘后，按照被告指定日期到“芳城丽舍接待中心”签订商品房预售合同。被告应当于2015年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格，并符合本协议约定的商品房交付原告使用。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接，并签订房屋交接单，被告还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等。
协议签订后，原告于当日交付被告房屋首付款145142.00元和地下室全款19530.00元。协议约定2015年8月1日交房日期到达后，被告未向原告交付房屋。原告向被告讨要购房款未果形成诉讼。
另查：被告霸州市三浦房地产开发有限公司于2014年9月26日变更公司名称为恒赫（霸州）房地产开发有限公司，被告至今未取得本案诉争房产的商品房预售许可证。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。原、被告之间于2013年10月26日签订的《商品房认购协议》，对原告所购买的房屋进行了详细约定，原、被告双方就购买特定房产达成了一致意思表示，该《商品房认购协议》具备了相关法律规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告根据双方的约定支付了总房价款的30%即145142.00元及地下室全款19530.00元作为购房款。故该《商品房认购协议》应认定为商品房买卖合同。但因该特定房产尚未建成，该《商品房认购协议》实际应为商品房预售合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。经审查明，被告至今未取得商品房预售许可证。故原告与被告之间于2013年10月26日签订的《商品房认购协议》无效。本院对原告要求认定原、被告之间签订的《商品房认购协议》无效的诉讼请求应予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案原告与被告之间签订的《商品房认购协议》无效，无效的合同，自始无效。被告因该《商品房认购协议》收取的原告的购房款164672.00元应当返还原告。原告要求被告按照中国人民银行同期1-3年贷款利率支付自2013年10月26日至购房款付清之日利息损失的请求符合法律规定并无不当，应予支持。故本院对原告要求被告返还购房款164672.00元并按中国人民银行同期1-3年贷款利率6.15%支付自2013年10月26日至购房款付清之日利息损失的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、原告于仁强与被告恒赫（霸州）房地产开发有限公司于2013年10月26日签订的编号为0028的《商品房认购协议》无效；
二、被告恒赫（霸州）房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告于仁强返还购房款164672.00元，并按照中国人民银行同期1-3年贷款利率6.15%计算支付自2013年10月26日至购房款付清之日的利息。
如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3594元减半收取1797元，由被告恒赫（霸州）房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费3594元，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
审判员 赵秋霞
二〇一六年三月三日
书记员 张 硕