江苏省沭阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沭民初字第1959号
原告王军，居民。
委托代理人解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。
委托代理人刘绍康，江苏雅凯律师事务所律师。
被告鸿翔房地产有限公司，住所地浙江省海宁市经编总部商务区丰收西路1号12楼A-1208室。
法定代表人姚岳良，该公司董事长。
委托代理人葛明，江苏勤辉律师事务所律师。
原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月30日受理后，依法由代理审判员蒋大勇适用简易程序，于2014年8月21日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人解兆明、被告的委托代理人葛明到庭参加诉讼。后因案情需要，依法组成合议庭，并于2014年10月22日公开开庭进行了审理，原告王军及其委托代理人刘绍康、被告的委托代理人葛明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年12月12日，原告与被告设立的沭阳分公司签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告沭阳分公司开发的紫藤花园小区24A幢商品房，面积为745.22平方米，总价款为1620000元。合同签订时，原告即付购房款1280000元。2009年12月30日，被告沭阳分公司向原告开具不动产销售发票，原告遂于2010年3月11日取得房屋产权证书。因合同签订前，该房屋已被被告租赁给案外人使用，租赁期间为2007年12月18日至2011年12月17日，原告又和被告沭阳分公司订立了补充协议，约定该公司自2009年12月12日起按每月14000元向原告支付租金到租期届满之日止。2011年12月17日，案外人租赁期限届满后，原告多次要求被告交付房屋，被告沭阳分公司以种种理由推诿，直至沭阳法院作出（2013）沭民初字第0577号判决书生效后，被告才于2013年9月17日将该房屋交付给原告。现请求判令被告鸿翔房地产有限公司给付原告损失294000元（从2011年12月17日起按每月14000元标准赔偿至2013年9月17日）。
被告辩称：原、被告之间不存在房屋租赁合同关系，原告的诉讼请求在法院作出的（2013）沭民初字第0577号民事判决书中已被判决驳回诉讼请求。此外，原、被告并未就2011年12月17日之后的租金作出约定，故原告按每月14000元计算租金的主张无事实和法律依据。
经审理查明：2009年12月12日，原告王军与被告鸿翔公司沭阳分公司签订商品房买卖合同，被告鸿翔公司沭阳分公司将沭阳县沭城镇紫藤花园小区24A幢房屋以162万元出售给原告，合同签订当日，原告转帐付款1280000元。由于合同签订前，该房屋已由被告鸿翔公司沭阳分公司对外出租（租期自2007年12月18日至2011年12月17日止），故原告（乙方）和被告鸿翔公司沭阳分公司（甲方）于当日就余欠房款34万元的付款方式及房屋交付期限等进行了补充约定，主要内容为：“根据购房合同书第三条付款方式中，第一次付1280000元整，余340000元在第二次交房时一次付清。因甲方现已出租他人从2007年12月18日至2011年12月17日止，第一付款后，如甲方没有交房给乙方的，应每月支付给乙方14000元租费，直至2011年12月17日止，承租方如不到此时间交房给乙方的，按这期间内月份来计算租费给乙方，租费从未交房款中扣除，如甲方提前清理承租方事宜后即交房给乙方，乙方同时一次付清扣除租费后的房款，到时乙方不付清房款的，乙方应承担甲方损失费50000元正。”
合同签订当日，原告向被告鸿翔公司沭阳分公司提交办理房产证、土地证的书面申请，被告鸿翔公司沭阳分公司表示同意。2009年12月30日，被告鸿翔公司沭阳分公司开具了购房款为1620000元的不动产销售发票，2010年1月25日，被告鸿翔公司沭阳分公司向沭阳县房管处出具购房证明，注明原告所购房屋手续已完备，可以办理房地产产权证。2010年3月11日，原告取得沭阳县沭城镇紫藤花园小区24A幢房屋产权证书，并于2011年1月14日办理了抵押登记手续。
2011年6月22日，在房屋尚欠水电费、承租方现场物品未清理的情况下，被告鸿翔公司沭阳分公司向原告邮寄交房通知书，后被退回。次日，原告得知被告鸿翔公司沭阳分公司准备交房，便到鸿翔公司沭阳分公司要求交付房屋，但因房屋水电费用未缴清，屋内物品未清理完毕，房屋不符合交付条件而拒绝受领房屋。原、被告双方因此事产生纠纷诉至本院，原告要求被告给付自2009年12月至实际交付房屋的租金，被告反诉要求原告给付余欠的购房款83334元和损失50000元。后原告撤回其主张自2011年12月17日至实际交付房屋时租金损失的请求。该案经审理，本院于2013年8月12日作出一审判决，判决驳回双方的诉讼请求。2013年9月17日，原、被告办理了涉案房屋的交接手续。
另查明：海宁市鸿翔房地产开发有限公司自1998年6月9日开始经营，2006年5月30日更名为浙江鸿翔房地产开发有限公司，2010年9月30日又更名为鸿翔房地产有限公司。被告鸿翔公司沭阳分公司系被告鸿翔房地产有限公司的分公司。位于该诉争房屋同地段同类房屋租金为每月14000元。
以上事实，由原告陈述、被告答辩、（2013）沭民初字第0577号民事判决书、撤诉申请书等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原告和被告的沭阳分公司签订的商品房买卖合同及合同书附件，是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效，其分公司经营行为产生的民事责任，应由被告鸿翔房地产有限公司承担。被告公司作为房屋出卖人有义务向原告提供符合交付条件的房屋，但被告在涉案房屋尚欠水电费、室内物品未清理等不符合交付条件的情况下通知原告接收房屋，原告拒绝受领并无不当。本案被告逾期交付使用房屋，应赔偿原告因此而产生的经济损失。原告主张被告赔偿其从该诉争房屋租赁到期后至交付之日经济损失的请求有法律依据本院予以支持。但因双方未约定逾期交房损失的具体计算方法，依据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十七条规定，应按诉争房屋同地同类房屋租金标准即每月14000元计算。在（2013）沭民初字第0577号案件审理过程中，原告王军撤回了要求被告从房屋租赁到期后至交付之日租金的请求，故被告称原告本次诉讼请求在（2013）沭民初字第0577号民事判决书中已被判决驳回的辩解理由不成立，本院不予采纳。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告鸿翔房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王军损失294000元（自2011年12月17日起按月租金14000元标准计算至2013年9月17日止）。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5780元，由被告鸿翔房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5780元（开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，帐号：46×××80）。
审 判 长 蒋大勇
人民陪审员 李成荣
人民陪审员 刘宗奇
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 王敏艳
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。