广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初7428号
原告（反诉被告）：中山市弘坤房地产中介有限公司，住所地中山市东区起湾道北20号之15地下，统一社会信用代码91442000566623741M。
法定代表人：梁伟俊，总经理。
委托诉讼代理人：梁友明，广东弘力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁锋，广东弘力律师事务所律师助理。
被告（反诉原告）：周晓东，男，1986年1月17日出生，汉族，住广东省电白县。
委托诉讼代理人：林安娜，广东翔宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈彪，广东翔宇律师事务所律师。
原告中山市弘坤房地产中介有限公司（以下简称弘坤公司）与被告周晓东租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告周晓东提出反诉，本院予以合并审理。本案由审判员高尚独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）弘坤公司委托诉讼代理人梁友明，被告（反诉原告）周晓东委托诉讼代理人林安娜、陈彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告弘坤公司诉称：原告于2011年获得梁德妍对中山市中山三路13号首层全部铺位的承包分租权。2012年3月24日，被告与原告签订《铺位租赁合同书》，承租了中山市中山三路13号2卡铺位，约定租期自2012年5月1日至2017年4月30日，第一年租金为每月33000元，每年递增5%，目前租金为每月33800元，在每月1号前缴纳当月租金。合同约定被告须承担经营所产生的电费（按照每度1.5元计算）、水费（按照每吨3元计算）、租赁税（每月2973.74元），如被告中途解除合同的，保证金不予退还，逾期交租的按照每天万分之五计算滞纳金，双方协商不成的可诉诸中山市第一人民法院。2016年2月24日，被告提前解除合同，签名确认拖欠原告租金及水电费57000元，向原告单方承诺在2016年5月1日前缴清，如不按期缴清的，同意梁伟俊先生向法院起诉并按照每月2%的比例计算利息。因被告拒付2015年5月至2016年2月的租赁税32711.14元，原告于2016年3月31日委托律师向被告发函催收，被告收函后明确表示不予支付。原告故向法院起诉，请求判令：1.被告支付租金及水电费57000元及滞纳金（滞纳金从2016年3月1日起按照每日万分之五计算至2016年4月30日止，金额为1738.5元）、利息（利息从2016年5月1日起按照每月2%计算至付清之日止）；2.支付2015年5月至2016年2月的租赁税32711.14元；3.承担本案全部诉讼费用。
庭审中，原告变更诉讼请求2的租赁税为29701.15元。
原告对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.委托书、公证书；2.铺位租赁合同书；3.铺位租赁合同书；4.声明；5.同意函；6.银行刷卡凭证、房屋租赁税发票、税收缴款书；7.律师函、快递单、网上签收记录查询；8.房地产权证；9.原告银行账户流水明细（被告支付租金等费用）。
被告周晓东辩称：一、被答辩人要求答辩人支付超过电力公司及供水公司收费标准的水电费没有法律依据。根据双方签订的租赁合同约定，答辩人租用的商铺水电费由答辩人自行承担。所以答辩人的水电费应按照供水公司及电力公司实际收取的标准进行计价收取，被答辩人要求答辩人支付的水电费没有法律依据，对之前多收的部分，被答辩人应该予以抵扣。二、被答辩人要求的滞纳金及利息标准过高，请求法院予以调低，而且既计算滞纳金又计收利息，属于重复收取，没有法律依据。三、被答辩人要求答辩人承担租赁税不符合我国法律规定，租赁税应由被答辩人缴纳，对以前答辩人代被答辩人缴交的部分，被答辩人应予以退还或在租金中扣减。
反诉原告（被告）周晓东诉称：一、租赁合同约定由反诉人缴交房屋租赁税无效，被反诉人应予返还。税收是国家以法律、行政法规强制性规定的形式授权实施的行政征收活动。征收项目、纳税义务人、税率等均由法律、行政法规规定。纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务。签订的合同、协议等税收法律、行政法规相抵触的，一律无效。根据《营业税暂行条例》和《个人所得税法》第二条的相关规定，对出租房屋获取租金所应缴纳的营业税、个人所得税的纳税人是出租人，且营业税的计税基数是出租人向××所收取的全部价款和价外费用。被反诉人在合同中约定由反诉人（××）缴交房屋租赁税的规定明显有非法转移纳税义务的企图，且有非法降低计税基数逃避纳税的嫌疑，违反了税收征管规定，属无效合同条款。根据《合同法》第五十六条的规定，无效的合同条款自始没有法律约束力。因此，被反诉人应该退还反诉人缴交的房屋租赁税费。二、被反诉人应退还多收反诉人的电费及水费。反诉人与被反诉人在合同中约定，租赁期间所产生的水费、电费由乙方承担，如被反诉人已代为垫付，反诉方应当在7天内返还。根据电费发票显示，租赁商铺电价为每度1.0178元。根据水费发票显示，租赁商铺水价为每吨1.8元。根据合同约定，水费电费应由反诉人承担，但被反诉人无权提高电费水费的单价收取反诉人的相关费用。被反诉人以每度电1.5元的单价向反诉人收取电费以及每吨3元的单价收取水费，属于不当得利。被反诉人从2013年12月起至2016年2月，合计向反诉人收取了58188元的电费，732元的水费，多收取了电费19202.04元电费，多收取了431.8元水费，二项合计多收取了19633.84元。该多收的费用被反诉人应退还或在租金中扣减。三、根据被反诉人出具的租金收据显示，反诉人依约在每月1日缴交当月租金，没有违约事实，被反诉人收取反诉人违约金没有依据，应予以退还。四、反诉人与被反诉人协商一致解除租赁合同，被反诉人无权没收押金，被反诉人应退还押金给反诉人。因此，反诉请求判令：1.被反诉人返还反诉人支付的租赁税24084.88元；2.被反诉人返还多收的电费19202.04元（至2016年2月）及水费431.8元；3.被反诉人返还多收的违约金21513元；4.被反诉人返还反诉人租金押金66000元；5.被反诉人承担本案诉讼费用。
反诉原告（被告）周晓东就其辩解及反诉请求在举证期限内向本院提供的证据：1.租赁税发票；2.水费、电费收据及电力公司、供水公司发票；3.租金收据；4.违约金收据；5.押金收据。
反诉被告（原告）弘坤公司辩称：一、被告认为我方多收取的费用属于不当得利之诉，不能在本案租赁合同纠纷中一并审理；二、关于租赁税及水电费、违约金、押金，双方均按合同约定履行，并不存在租赁税及水电费的纠纷，被告在搬离之前已向原告确认拖欠款项的金额，这是双方的真实意思表示，没有违反法律规定；三、关于被告反诉要求返还押金，本案被告存在违约行为，是提前终止与我方的租赁合同，按双方合同约定，原告有权没收被告的押金，所以被告在搬离时也清楚押金被没收，并向原告确认相关声明及退还商铺的文件，被告无权提起反诉及要求原告返还相关费用，请求法庭驳回被告的反诉请求；四、原、被告双方租赁时间于2012年5月1日开始，被告使用商铺长达4年时间，被告今日起诉属于被告的故意滥用本案反诉权利，请求法庭予以审核。
反诉被告（原告）弘坤公司就其答辩向本院提交的证据材料同其本诉证据。
经审理查明：梁德妍系位于中山市中山三路13号首层商铺及车房［房产证号：粤房地证字第××号，以下简称13号商铺］所有权人，自2010年1月4日起，委托梁德佩处理出租其上述房产的相关事宜。自2011年9月1日起，梁德佩代表梁德妍将13号商铺出租给原告弘坤公司，租期10年，并约定弘坤公司有转租权。
2012年3月24日，原告弘坤公司（甲方）与被告周晓东（乙方）签订了《铺位租赁合同》，主要约定：乙方承租位于13号商铺2卡铺位，租期5年，从2012年5月1日至2017年4月30日；首年租金为每月33000元，次年起每年递增5%，即第2、3、4、5年租金分别为每月34650元、36380元、38190元、40090元；商铺的租赁税由乙方承担；签订合同当日，乙方须预先支付首月租金33000元及支付66000元给甲方作为保证金，保证金在租赁期满且乙方付清所有租金及相应费用后，不计利息退还乙方；租金每月1号前现金或转账交纳，如乙方不按时交纳（宽限期5天），超过5天每逾期一天按万分之五计算滞纳金，超过15天甲方有权解除合同并收回铺位；甲方负责一般用水用电安装到铺位，租赁期间所产生的水电费由乙方承担，如甲方垫付，乙方7天内返还（按照电费每度1.5元计算、水费每吨3元计算）；甲方不得提前解除合同，否则需全额退还乙方保证金，同时赔付等额保证金给乙方，并赔偿实际损失；乙方中途退出不租，不得拆除装修及固定物，否则折价赔偿，且甲方所收保证金不予以退还。
合同签订后，原告向被告交付铺位承租使用。期间相关租金、水电费等费用，由原告在月初出具收据后，由被告以银行转账方式支付。至2016年2月24日，被告向原告出具书面声明一份，载明：“本人周晓东欠中山三路一号2卡商铺租金及水电费各共人民币伍万柒仟元正保证在2016年5月1日前缴清.如还继续拖欠，本人愿意由梁伟俊先生向中山人民法院提出起诉及登报处理，并按利息（2分息）计算拖欠租金.特此声明”。2016年3月1日，被告将承租商铺退还给原告。原告向被告追索各项欠费无果，遂诉至本院，主张前诉实体权利。
另查明，原告于2016年4月27日交纳案涉商铺2015年5月1日至2016年2月29日租赁税费29701.15（5911.23＋23789.92）元。
本院认为：本案是租赁合同纠纷。弘坤公司和周晓东于2012年3月24日签订的铺位租赁合同，是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，当事人均应按照合同约定履行。根据被告出具的书面声明可反映，因被告拖欠租金、水电费等行为，双方已解除租赁合同，并对被告尚欠租金及水电费进行了核算及确认。被告现不确认所欠金额，但未能提交证据推翻其已确认的书证，本院对其抗辩不予以采信，被告应及时向原告支付并按补充协议约定支付拖欠利息损失。同理，对被告反诉要求返还的水电费、违约金不予以支持。关于租赁税费，租赁合同约定租赁税由××承担。该约定系出租人与××之间自愿协商对该笔费用的承担，实际属于双方对于租赁房屋对价范围的协商，并未免除原告作为出租人依法应向税务机关缴纳税费的义务，未违反法律强制性规定，对合同双方具有约束力。故被告辩称该约定无效的理由，本院不予采信。原告已付的被告租赁期间内租赁税费29701.15元，应由被告返还。关于押金的处理。本案中，铺位租赁合同中已经清楚约定出租人、××均不得提前解除合同，否则出租人（原告）违约需承担双倍退还保证金责任，××（被告）违约将被不予退还保证金。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉的若干规定》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”之规定，本案租赁合同中对于保证金约定属于适用定金罚则的情形，可以认定其为定金性质。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以按照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不能履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，由于被告过错导致租赁合同提前解除，被告应按合同约定承担责任，无权要求返还押金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉的若干规定》第一百一十八条，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告周晓东于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市弘坤房地产中介有限公司支付租金及水电费57000元及利息损失（以实欠金额为基数，从2016年5月1日起按照月2%计算至付清之日）；
二、被告周晓东于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市弘坤房地产中介有限公司返还租赁税29701.15元；
三、驳回原告中山市弘坤房地产中介有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告周晓东的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2011元，减半收取1006元（原告中山市弘坤房地产中介有限公司已预交），由被告周晓东负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内径付原告）；反诉案件受理费1462元（反诉原告周晓东已预交），由反诉原告周晓东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 高 尚
二〇一六年七月二十七日
书记员 郭小琪
许晓丹
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