河南省禹州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1081民初4130号
原告李克，女，生于1974年3月16日，汉族，住新疆墨玉县。
委托代理人程军强，男，生于1973男9月23日，汉族，住禹州市。
被告郑智钦，男，生于1965年7月8日，汉族，住禹州市。
被告张银平，女，生于1964年10月15日，汉族，住禹州市。
二被告委托代理人ＸＸ均，禹州市法律服务所法律工作者。
原告李克诉被告郑智钦、张银平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月28日作出（2016）豫1081民初6773号民事判决，被告郑智钦、张银平提出上诉。2017年5月18日，许昌市中级人民法院作出（2017）豫10民终1290号民事裁定书，撤销本院（2016）豫1081民初6773号民事判决，发回本院重审。发回重审后，本院依法另行组成合议庭，于2017年11月7日公开开庭进行了审理。原告李克的委托代理人程军强和被告郑智钦及二被告的委托代理人ＸＸ均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李克诉称，2015年7月30日，原告与二被告签订《个人抵押借款合同》，约定被告向我借款100万元。借款期限自2015年7月30日至2016年7月30日止，利息为2%，二被告自愿以本人所有的位于禹州市××××东段南侧的房产（产权证号禹房证禹州市字第××号）作抵押，被告不按期归还借款，从逾期之日起，按利率万分三计收滞纳金。2015年7月31日，原被就上述抵押权在禹州市房管服务中心办理禹房他证字第9218**号他项权证，后被告又向我借款、还款，截止到2016年4月18日，被告共计借我140万元，被告无钱偿还，愿意将该处房产以175万元抵偿给我，以房抵债协议签订后，我又支付给被告10万元，被告郑智钦给我出具10万元收条一份。原告与二被告签订《以房抵债协议》后，原告多次找被告要求过户，被告不配合过户，后得知被告给我签订《以房抵债协议》时房子已被禹州市人民法院查封，才导致无法办理房产过户登记手续，二被告明知该处房产已被查封，还给我签订《以房抵债协议》，属于隐瞒事实合同欺诈。按照我国《合同法》有关规定，应撤销原告与被告签订的《以房抵债协议》合同，归还150万元及利息，被告拒绝归还，为了维护原告的合法权益，故诉至贵院，依法撤销原被告之间签订的以房抵债协议，偿还原告借款150万元及利息（自2016年10月23日起按月息2分计算至还款之日止）；二被告支付原告违约金10万元。
被告郑智钦、张银平辩称，（2016）豫1081民初6773号民事判决书把本案定性为民间借贷纠纷，属定性错误，应定性为《买卖合同》纠纷；合同应当履行，原告不履行合同的行为实属违约；原告在事实与理由部分所述纯属假话，法院早已解除了对房产的查封，且原告也从没有向我们要求过户，原告意在违约，法院不应采信。请求法院在查明事实的基础上，驳回原告的诉讼请求，被告一定依约履行以房抵债协议约定的各项义务，积极配合原告办理房产过户。
原告李克向本院提供的证据为：1、借条复印件一份，证明二被告向原告借款120万元的事实。2、他项权证、个人抵押借款合同各一份，证明证据1中的100万元借款办理有抵押手续。3、以房抵债协议一份，证明截止2016年10月23日，二被告欠原告140万元，将自己的房屋作价175万元抵给原告李克。4、收条一份，证明以房抵债协议签订后原告又支付给被告10万元。5、禹州市人民法院民事裁定书、协助执行通知书、送达回证及申请法院调取的房产档案材料，证明2016年10月23日，被告抵偿给原告房产于2016年7月26日已被张真真、王红丽申请查封，查封期限3年，自2016年7月26日至2019年7月25日。
被告郑智钦、张银平向本院提供证据为：1、不动产权登记记载表一份，证明被告将房产抵押给原告后再无其他变更，法院查封也是在原告申请下查封，无其他查封。2、证人张某证言，证明以房抵债协议的签订过程及情况，又证明被告夫妻履行了协议中的义务。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月30日，被告郑智钦、张银平（借款人、抵押人）与原告李克（抵押权人、债权人）签订《个人抵押借款合同》，向原告李克借款100万元，以被告郑智钦、张银平位于禹州市××××东段南侧的房产（产权证号：禹房权证禹州字第××号）作抵押；并办理了抵押登记（禹房他证禹州字第9218**号他项权证）。2016年4月18日，被告郑智钦、张银平向原告李克出具借款120万元的借条，以前所有条、证据全部作废。
2016年7月26日，禹州市人民法院查封了被告郑智钦、张银平共有的位于禹州市××××东段南侧（产权证号为071430号）的房产一处。
2016年10月23日，原告李克（甲方）与被告郑智钦、张银平（乙方）签订《以房抵债协议》，内容为：一、乙方于2015年7月30日至2016年4月18日向甲方借款共计140万元（本息合计和其他小项共计所欠借款额）。因无力向甲方及时清结，乙方自愿用位于禹州市××××东段南侧的一处房产（房产证号为禹房权证禹州字第××号）抵偿给甲方为业。二、乙方将该处房产抵偿给甲方的房产价格为175万元。扣减乙方对甲方债务后，甲方退还乙方房产价差款35万元。自本协议生效之日，甲方先支付乙方10万元，下欠25万元房产价款，待甲方作抵押贷款后支付给乙方。三、乙方保证抵偿给甲方的该房产无其他任何权属争议。否则，由此产生的不良法律后果由乙方承担。四、甲方保证实现房产过户后，及时作抵押贷款向乙方支付下欠房款25万元。最长时间不超过20天，否则，甲方向乙方承担10万元的违约金。五、甲方在实现房产过户的过程中，如因乙方不给协助的原因导致无法实现房产过户，乙方向甲方承担10万元违约责任。违约责任为除向甲方归还借款140万元的本金，还有已支付的房产价差款10万元，共计150万元，按月息2分计付，向甲方承担。六、自该房产过户到甲方名下之日起，乙方有权在该房产内居住16个月，前10个月不计房租，如果且6个月仍腾不出，应向甲方承担房租，租金每月1000元等条款。2016年10月24日，原告李克支付房款10万元，被告郑智钦给原告李克出具收到房款10万元收条一份。
2016年11月16日，原告李克提起诉讼，要求二被告偿还借款150万元及利息（利息自2016年10月23日起按月息2分计算至还款之日止）。
2017年1月4日，禹州市人民法院解除了对被告郑智钦、张银平共有的位于禹州市××××东段南侧（产权证号为071430号）的房产一处的查封。
本院认为，从查明的案件事实来看，原被告之间原为借贷法律关系，双方签订以房抵债协议后，原告李克作为出借人已把借据交付被告郑智钦、张银平，双方之间的债权债务关系已经消灭。从以房抵债协议内容来看，双方有买卖房屋的意思表示，并约定了购房款的支付、房屋的过户等条款，故本案应按房屋买卖合同处理。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”，本案中，被告郑智钦、张银平作为出卖方，应当知道所卖房屋被法院查封的真实状况而向原告李克隐瞒房屋被查封的事实，致使原告李克与其签订以房抵债协议，故原告李克要求撤销以房抵债协议，本院予以支持。从合同的约定及履行情况来看，原告李克支付了150万房款，并未实际占有房屋，也没有办理过户手续，故被告郑智钦、张银平应当返还原告李克房款150万元。双方约定按月息2分计付利息，不违反法律规定，本院予以支持。原告李克要求的利息应自2016年10月23日起以140万元为基数、自2016年10月24日起以10万元为基数，按年利率24%计算至还款之日止。原告李克未提供其向被告郑智钦、张银平要求办理过户和二被告不予协助办理过户的相关证据，故对于其要求被告郑智钦、张银平支付违约金10万元的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、撤销原告李克与被告郑智钦、张银平于2016年10月23日签订的以房抵债协议。
二、被告郑智钦、张银平于判决生效之日起十日内支付原告李克购房款150万元及利息（自2016年10月23日起以140万元为基数、自2016年10月24日起以10万元为基数，按年利率24%计算至还款之日止）。
三、驳回原告李克的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费19200元，保全申请费5000元，共计24200元，由被告郑智钦、张银平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，经本院上诉于河南省许昌市中级人民法院。
审 判 长 靳炳奎
审 判 员 马会娟
人民陪审员 尹晓博
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 张亚丽