山西省和顺县人民法院行 政 判 决 书（2014）和行初字第3号原告李怀喜，男，1959年3月10日生，汉族，昔阳县乐平镇穆家会村人，昔阳县乐平镇镇政府干部，现住乐平。委托代理人赵云书，昔阳县法律援助中心律师。被告昔阳县人民政府。住所地：昔阳县新建路*号。法定代表人王根元，该县县长。委托代理人赵玉卿，山西至一律师事务所律师。第三人焦大平，男，1976年7月3日生，汉族，昔阳县沾尚镇安丰村人，太旧高速公路职工，现住昔阳县。第三人张四银，男，1966年1月27日生，汉族，昔阳县乐平镇穆家会村人，司机，现住。原告李怀喜诉被告昔阳县人民政府、第三人焦大平、张四银土地行政登记一案，原告向昔阳县人民法院提起行政诉讼，昔阳县人民法院于2014年8月8日立案受理，昔阳县人民法院以原告系该院的人民陪审员为由报请山西省晋中市中级人民法院指定管辖，山西省晋中市中级人民法院指定本院管辖。本院于2014年11月6日受理后，于2014年11月7日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2014年11月20日公开开庭审理了本案。原告李怀喜及其委托代理人赵云书，被告昔阳县人民政府的委托代理人赵玉卿，第三人焦大平、张四银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告昔阳县人民政府于2001年为第三人焦大平颁发了昔集建（2001）字第240104100号集体土地建设用地使用证。被告昔阳县人民政府于2014年11月14日向本院提供了作出被诉具体行政行为证据及依据有:1、原告与第三人焦大平的房屋买卖草契，证明2000年8月26日原告以23500元将其房屋出卖于第三人焦大平，双方签订了房屋买卖协议，房屋所有权发生转移，宅基地使用权也要进行变更。2、0029931号宅基地使用证，证明宅基地使用证是原告的，卖房时原告给了第三人，让第三人进行变更登记。3、居民宅基用地登记申请、调查、审批表，证明申请登记依据是1986年的0029931号宅基地使用证，村委会的意见栏加盖村委会的公章，意见是情况属实，同意登记，承办人盖章。4、集体土地建设用地使用证，证明被告为第三人颁发了昔集建（2001）字第240104100号集体土地建设用地使用证。5、《土地登记办法》，证明当时办证是依据1992年《土地登记规则》第37条规定，和《土地登记办法》第40条规定一样，土地登记规则规定房屋买卖协议签订后30日内持原先土地使用证进行变更登记。第58条规定土地使用证未按照本规定进行土地变更登记的，土地管理部门可以直接办理土地管理登记、注销旧土地登记。被告的行政行为合法有效。原告李怀喜诉称：2000年焦大平找下对象结婚，急想在穆家会村买房，先是买李金明的房，经中人说合已经交了款，且在村口饭店吃了饭，但因其大哥出面干涉没有买成。后又联系买我的房屋，我因急需现款买楼，经人说合在2000年8月26日写契捺印，以23500元价格卖给焦大平。2004年第三人焦大平就违背草契第四条“西南角的大坝虽未出售，但也是院墙的保根，承买人盖房必须考虑地形和大坝的承受能力，如遇灾害倒塌损失双方共同管护，费用各半承担”。第三人焦大平根本不考虑地形和大石坝的承受能力，动工盖起南房且向南面出檐滴水，导致大石坝裂缝凸出，他的院墙也裂缝，使大石坝上面道路不能出入重车，下面道路存在倒塌的隐患。经多次协商，焦大平夫妻及其母亲答应给予维修，却又背信毁约不予维修。2013年1月28日焦大平未经村干部将房屋卖给张四银，并将自己的集体土地建设用地使用证原件也一并交给了张四银。因第三人焦大平系城镇居民，根据国家的相关法律、政策，第三人焦大平是不能购买农村房屋的。因此，我便向法院起诉要求确认我与第三人之间的房屋买卖合同无效。2014年6月19日在和顺县人民法院开庭审理我与第三人房屋买卖合同纠纷一案时，由第三人出示的被告昔阳县人民政府颁发的证号为240104100号集体土地建设用地使用证，且在我申请法院调取证据材料中，发现此证颁发相关部门的审核意见均为空白。因第三人焦大平不能购买农村宅基地上建筑的房屋，被告昔阳县人民政府给第三人焦大平购买农村房屋的办证行为是违法的，从提供的证据材料看，相关审核部门栏均为空白，说明此件的颁发系未经相关审核部门审核的违法违规行为，是未按程序办理的，其行为是严重违法的，应予以撤销。故现向法院提起诉讼，请求法院依法撤销被告颁发给第三人证号为240104100号集体土地建设用地使用证，由被告承担诉讼费用。原告提供的证据有：1、第三人焦大平的户籍证明，证明焦大平是非农业户口。2、居民宅基用地登记申请、调查、审批表，证明第三人焦大平申请登记依据是1986年的0029931号宅基地使用证，村委会的意见栏加盖村委会的公章，意见是情况属实，同意登记，承办人盖章，而相关部门审核意见空白。3、集体土地建设用地使用证，证明被告为第三人焦大平颁发了昔集建（2001）字第240104100号集体土地建设用地使用证。4、昔阳县乐平镇穆家会村村民委员会处理意见，证明原告和第三人焦大平的房屋买卖不在现任职期间办理，现在发生纠纷，村委会的意见是按照现行的法律、国家政策处理，按双方契约处理。5、赵国红的证明材料，证明赵国红在2000年至2002年任穆家会村村民委员会主任，焦大平找下对象结婚想在穆家会村买房，先是买李金明的房屋，后因李金明的大哥阻止未成，后焦大平又买李怀喜的房屋，经村干部说合，焦大平与李怀喜写了契约，并交房交款，后焦大平与其父亲李怀良找我们办证，赵国红让村里的工作人员吕秋生给焦大平办理了240104100号集体土地建设用地使用证。6、吕秋生的证明材料，证明吕秋生从1963年至2006年是村里的工作人员，清楚焦大平买李怀喜房屋一事，村委会主任让吕秋生给焦大平办证，吕秋生就按双方契约办理了240104100号集体土地建设用地使用证。7、和顺县人民法院（2014）和民初字第274号民事判决书，证明2014年5月26日我诉焦大平、张四银房屋买卖合同纠纷一案，和顺县人民法院判决驳回我的诉讼请求，我不服上诉晋中市中级人民法院。被告昔阳县人民政府辩称：1、依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条的规定，公民认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，其有权向人民法院提起诉讼，本案原告于2000年将自己的房屋卖给第三人焦大平，第三人焦大平于2001年到被告处办理变更登记。原告自愿处分自己的房屋在前，第三人变更登记在后，被告的变更登记行为没有侵犯原告的合法权益。原告不具有本案行政诉讼的主体资格，应依法驳回原告的起诉。2、依据《中华人民共和国行政诉讼法》第十一条的规定，原告的诉求不符合《中华人民共和国行政诉讼法》规定的八种受案范围，应依法驳回原告的起诉。3、依据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条的规定，原告的诉讼期限从知道或者应当知道自己的行为被侵犯最长不得超过2年，原告的诉讼行为已经超过时效。4、被告依据《土地登记办法》第四十条之规定，审核了原告与第三人焦大平的买卖协议和原告提供给第三人焦大平的1986年0029931号宅基地使用证予以变更登记。被告的行政行为符合相关规定，应认定有效。综上，原告的诉讼主体不适格，又超过诉讼时效，其诉讼不属于行政法立案的范围，被告行政行为合法有效，未侵犯原告的合法权益，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人焦大平述称：2000年我为了结婚原准备在县城买房子，因我母亲在穆家会村教书，学校离县城远，为了母亲工作方便，首选我母亲学校附近买房子，原告准备在县城买房子没有钱，准备卖了村里的房子，双方经过商议2000年8月经过村委会领导同意见证，双方签订了购买合同，房价2.35万元，为了配合办理房产手续，原告将他的土地证书交给我，后原告以5.5万元在县城买下房子，我在村委会领导帮忙下办理了土地使用权变更登记，2003年10月我投资10万元对房子进行修缮，充分考虑南房建筑对石坝的影响，十几年过去了，没有对石坝造成影响。2013年以前原告并未对房屋买卖合同、权属变更登记以及加盖南房提出异议，后我把房子卖给张四银，张四银对房子进行修缮。原告找张四银商议，将房子西侧留一块空的地基，张四银没有答应，2014年春原告通过昔阳县人民法院与我协商维修石坝，我只是答应找张四银商量，张四银考虑石坝未倒塌，动工会影响南房的稳定表示不同意，后原告起诉确认房屋买卖无效，法院判决原告败诉，原告不服上诉，现又提起行政诉讼。如果房价贬值原告就不会起诉，原告在民事案件二审的同时又提起行政诉讼，严重损害法律的尊严。本案的判决不能作为二审判决的依据，农村宅基地的使用权只能是本村村民享有，原告作为公务员、党员应该遵守法律，不能取得穆家会村的宅基地，请求法庭驳回起诉。第三人张四银述称：同意焦大平的答辩意见。经庭审质证，被告对原告提供的第三人焦大平的户籍证明、居民宅基用地登记申请调查审批表、集体土地建设用地使用证、赵国红的证明材料、吕秋生的证明材料、和顺县人民法院（2014）和民初字第274号民事判决书无异议，说明当时原告与第三人焦大平买卖房屋不仅赵国红、吕秋生知道，并协助办理手续，且变更登记加盖村委会的公章是真实的，不是暗箱操作。昔阳县乐平镇穆家会村村民委员会处理意见和本案没有关系。第三人焦大平、张四银同意被告对原告提供的证据的质证意见。原告对被告提供的证据质证意见如下：对被告提供的0029931号宅基地使用证、房屋买卖草契无异议，对被告给第三人焦大平颁发的集体土地建设用地使用证有异议，此证有涂改的字迹，把2002涂改成2001，时间没有月日，附图与实际建筑物不符。对居民宅基用地登记申请调查审批表有异议，只有村委会签署意见，系村委会工作人员填写，没有有关主管部门的审批和签署意见，被告办证的调查审批程序没有做到。农村房屋买卖引起土地使用权变更，不适用《城市房地产管理办法》，土地变更登记不是变更就行，需依据相关法律、证据。《土地登记办法》是国土资源部2007年颁布的，第9条第6项规定，因房屋买卖引起变更登记应该提交法律法规规定的完税、减免税凭证，不是仅仅提供其他合同、协议等。国务院1997年颁布的《契税暂行条例》及山西省契税实施办法均规定，纳税人未出具完税凭证的土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地房屋的权属变更登记手续。《土地登记规则》第37条规定因房屋买卖引起土地变更，双方当事人应到场，应该提交变更后的房屋所有权证书。农村的房屋不颁发房产证，房屋买卖是否成立？是否取得完税证明？被告的办证证据不是确实充分，被告没有审查是否有完税证，违反法定程序，滥用职权。第三人焦大平、张四银对被告提供的证据无异议，认为原告卖房子时没有房产证，可以证明土地权属的只有宅基地使用证，原告说宅基地使用证上写的房屋几间，但不可以代表土地面积，原告在卖房子时曾经契约写明因为超占面积发生的纠纷和买方无关，和出卖人有关，新证的面积和契约面积是一致的，被告的办证行为合法。经合议庭评议，对本案证据作如下确认：被告及第三人焦大平、张四银对原告提供的第三人焦大平的户籍证明、居民宅基用地登记申请调查审批表、集体土地建设用地使用证、赵国红的证明材料、吕秋生的证明材料、和顺县人民法院（2014）和民初字第274号民事判决书无异议，可以作为认定本案事实的依据。原告提供的昔阳县乐平镇穆家会村村民委员会处理意见和本案没有关系，属无效证据。第三人焦大平、张四银对被告提供的证据无异议，原告对被告提供的0029931号宅基地使用证、房屋买卖草契无异议，本院予以确认；原告对被告提供的昔集建（2001）字第240104100号集体土地建设用地使用证、居民宅基用地登记申请调查审批表有异议，但结合原告提供的证据所认定的事实及原、被告的陈述，被告提供的昔集建（2001）字第240104100号集体土地建设用地使用证、居民宅基用地登记申请调查审批表可说明被告为第三人焦大平颁发土地证的经过，认定为有效证据。原告对被告提供的《土地登记办法》有异议，认为《土地登记办法》在2007年才颁布，2000年房屋买卖引起土地使用权变更不适用《土地登记办法》，而应适用《土地登记规则》。原告的异议理由成立，本案应适用《土地登记规则》。根据上述有效证据，本院认定如下事实：第三人焦大平系非农业户口，第三人张四银系昔阳县乐平镇穆家会村村民。原告因急需用钱在昔阳县城买房，2000年8月26日原告将其位于昔阳县乐平镇穆家会村的房产一处（砖混结构北房7间、西房1间、根基2间）以23500元的价格卖给第三人焦大平，双方在村委会干部的见证下签订了买卖房屋草契，原告将其名下的0029931号宅基地使用证交给第三人焦大平。2001年第三人焦大平向被告申请办理土地使用权变更登记，被告为第三人焦大平颁发了昔集建（2001）字第240104100号集体土地建设用地使用证。2013年1月28日，第三人焦大平与第三人张四银签订房屋买卖协议，第三人焦大平将其修缮的上述房产（砖混结构北房7间、西房2间、南房6间、东房3间）以150000元的价格卖给第三人张四银，并将昔集建（2001）字第240104100号集体土地建设用地使用证交给第三人张四银。2014年5月26日原告以上述两次房屋买卖均未向税务部门申报、交税，且第三人焦大平系城镇居民，不属于昔阳县乐平镇穆家会村村民为由，向本院请求确认其与第三人焦大平的房屋买卖无效及第三人焦大平与张四银的房屋买卖无效，本院判决驳回原告的诉讼请求，原告不服提起上诉。庭审中，被告与第三人认为原告不具有诉讼主体资格，且起诉超过起诉期限。一、针对原告主体是否适格。被告与第三人认为本案的原告不是本案诉讼主体，本案被告为第三人焦大平办理宅基地使用证没有侵犯本案原告的合法权利。原告和第三人焦大平是房屋买卖合同关系，其行为发生在2000年，第三人焦大平拿着房屋买卖协议以及旧宅基地使用证向被告申请土地变更登记时是在2001年，原告处理自己的房屋在前，被告为第三人办理手续在后，实施的行政行为不可能侵害原告的合法权利，和原告没有利害关系，原告没有权利起诉被告，原告的诉讼主体资格不适格。原告认为被告给第三人焦大平颁证行为实际侵害了原告的合法权益，根据最高人民法院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题》的规定，农村集体土地的权利人或者利害关系人认为行政机关作出的涉及农村集体土地的行政行为侵犯其合法权益提起诉讼的，属于人民法院行政诉讼受案范围。二、针对原告起诉是否超过起诉期限。被告认为根据最高人民法院《关于执行若干问题的解释》第41条的规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。本案原告2000年将房屋卖给第三人焦大平，2001年第三人焦大平办理变更登记，时间长达13年已超过起诉期限。第三人焦大平认为房产转让时该房屋的土地使用权同时转让，因依法转让地上建筑物的导致土地使用权转移的必须向县级以上的部门提出变更登记的申请，由登记机关依法进行变更登记，双方当事人应当在合同签订后30日内持转让合同、协议、原土地证书申请变更登记，注销原证，未主动申请注销登记的，土地部门可以直接办理注销登记。原告应该是自己去申请的，原告没有主动申请怎么送达？公民买卖房屋后必须办理土地使用权变更登记。原告卖房子时主动将土地证交付焦大平，原告已经预见以后不久土地使用权的变更登记。原告是司法干部、人民陪审员、法律工作者，应当知道自己的行为，原告应对自己的行为负责任。综上，原告对于卖房子后政府进行土地使用权变更登记应该是知道的，起诉期限应适用最高人民法院《关于执行若干问题的解释》第41条的规定。原告认为被告为第三人焦大平办证的行为没有告知原告，原告也不知道被告为第三人焦大平办证，原告在2014年6月19日民事诉讼时才知道被告给第三人焦大平办了证，原告的起诉没有超过2年。土地使用权是属于不动产范畴，作出具体行政行为到现在没有超过20年，原告的起诉没有超过起诉期限。本院认为，第三人焦大平持房屋买卖草契及原告名下的宅基地使用证向被告申请土地使用权变更登记，被告为第三人焦大平颁发了昔集建（2001）字第240104100号集体土地建设用地使用证，并注销了原告名下的0029931号宅基地使用证，故被告为第三人焦大平颁发的昔集建（2001）字第240104100号集体土地建设用地使用证与原告有法律上的利害关系，原告是本案适格的主体。关于原告起诉是否超过起诉期限。根据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”。原告于2000年将房屋卖于第三人焦大平时将0029931号宅基地使用证交给第三人焦大平，2001年被告为第三人焦大平颁发了昔集建（2001）字第240104100号集体土地建设用地使用证，注销了原告名下的0029931号宅基地使用证，本案原告并未申请变更土地登记，原告不知道被告作出的具体行政行为内容，被告也未告知原告诉权或起诉期限。本案应根据最高人民法院《关于执行若干问题的解释》第四十一条之规定，确定起诉期限从知道或应当知道具体行政行为内容之日起计算，最长不得超过2年。2014年5月原告诉焦大平、张四银房屋买卖合同纠纷一案时，原告在诉讼中才知道被告为第三人焦大平颁发了此证。故原告于2014年11月6日提起行政诉讼没有超过起诉期限。根据《土地登记规则》规定，土地登记依照下列程序进行：1、土地登记申请;2、地籍调查；3、权属审核；4、注册登记；5、颁发或更换土地证书。因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的，土地使用权转让双方当事人应持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等资料申请变更登记。国家土地管理局《关于变更土地登记的若干规定》规定，土地管理部门根据变更土地申请人提交的资料和变更地籍调查结果对申请人资格、变更内容、变更依据进行审核。经审核符合规定要求的，由审核人员在变更土地登记审批表内填写准予变更土地登记的依据、结果和审核人员姓名，并加盖审核人员印章和土地管理部门公章。报人民政府批准后进行注册登记，注销原土地证书，换发土地证书。本案中，原告未申请土地变更登记，也未到登记部门共同办理土地变更登记，第三人焦大平申请土地变更登记时虽提供了房屋买卖草契及原告名下的宅基地使用证，但从原、被告提供的居民宅基用地申请、调查、审批表中显示只有昔阳县乐平镇穆家会村村民委员会的意见，而无土地管理部门审核人员及相关部门的审核意见、批准意见。第三人焦大平并非昔阳县乐平镇穆家会村集体经济组织成员，按照法律规定不能取得该村宅基地土地使用权。被告在办理变更登记申请过程中，只要进行简单的形式审查（如第三人焦大平的户籍）便能发现该瑕疵，故2001年被告为第三人焦大平颁发的昔集建（2001）字第240104100号集体土地建设用地使用证行为违法，应依法予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第二项之规定，判决如下：撤销被告昔阳县人民政府2001年为第三人焦大平颁发的昔集建（2001）字第240104100号集体土地建设用地使用证。案件受理费50元，由被告昔阳县人民政府承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。审判长  贾忠亮审判员  赵治国审判员  马 良二〇一四年十二月三日书记员  马 敏