重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0119民初2089号
原告重庆市泉平物业管理有限公司，住所地重庆市南川区南城街道金光大道7号龙城花园1幢2-18,19-5，统一社会信用代码9150119054806843R。
法定代表人裴定伟，职务总经理。
委托代理人王毅，该公司员工。
委托代理人王延，重庆祥永律师事务所律师。
被告龚月涛，男，1975年10月24日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
原告重庆市泉平物业管理有限公司（以下简称泉平公司）与被告龚月涛物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案受理后，依法由代理审判员刘丹适用小额诉讼程序于2016年4月29日公开开庭进行审理。原告重庆市泉平物业管理有限公司委托代理人王毅、王延，被告龚月涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆市泉平物业管理有限公司诉称，2012年11月12日，原告与南川区XXXX小区开发企业重庆坤罡房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定：一楼按照建筑面积1.1元/㎡收取，二楼至顶楼按照建筑面积1.2元/㎡收取（包含电梯费），水电公摊费12元/月·户。被告系XXXX小区业主，拥有96.58平方米的住宅用房，按照合同约定，被告每月应该向原告缴纳物业服务费116元，但被告自2015年1月1日至2015年12月31日止共计12个月，累计拖欠物业费1391元、公摊水电费120元、二次供水47元及违约金417元共计1976元未交纳。期间，原告多次催收无果。为此，原告特诉至法院，请求人民法院判令被告支付拖欠的物业服务费、公摊水电费、二次供水及违约金共计1976元，本案诉讼费由被告承担。
被告龚月涛辩称，1、被告自2012年9月接房以来，未与原告签订任何形式的服务协议。前期物业管理服务协议的乙方为重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司（以下简称佳迎公司），而非原告。2、原告与重庆坤罡房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，仅能表明他们双方之间存在合同关系，与被告无任何关系。3、被告与佳迎公司签订合同时，佳迎公司提出不签字不承诺就不给钥匙，已经侵犯业主权利，是无效的。4、被告与佳迎物业名义上存在服务关系，但实质上被告所处小区管理混乱、收费及其不合理、监管无力等因素，所以被告拒绝向佳迎公司交纳物业管理费。5、收费方面：佳迎公司未出示相应的收费许可及定价标准，其无权收费。被告所处小区至今未完工，按照物业服务相关规定，物业公司只能收取标准价格的部分物业管理费，但物业公司却按全额收取，被告要求退还多收取的部分费用。服务方面:小区卫生脏乱差，2、3栋房屋间空坝处曾多次焚烧建筑垃圾，被告摩托车停放在3号楼旁岗亭左侧约5米处，晚上摩托车零部件被盗，小区车辆乱停乱放。监管方面：小区公共绿化地及植被被大量挪作他用，大量工程车从小区主干道进入小区，排放大量浓烟及掉落大量泥土并未及时处理，严重污染小区道路及空气。账目方面：物业公司从未向业主公开过相关开支账目，个别商家在小区打广告、装修时进出车辆收取进场费等相关的收益应属于全体业主所有。消防管道没有一滴水，管子锈迹斑斑，消火栓没有水枪、水袋。监控室几年没有用过，电梯没有专业人员维护，电梯里风机根本没有用过。
经审理查明，2012年11月12日，原告泉平公司与重庆坤罡房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：由原告对南川区XXXX小区一幢、四幢、五幢、九幢提供前期物业管理服务。本合同期限为：自2012年11月12日起至业主委员会选聘或选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。被告龚月涛系重庆市南川区XXXX小区X幢XX-
X号房屋的业主，该房屋系电梯房，建筑面积为96.58平方米。被告在接房时与佳迎公司签订了前期物业管理服务协议。2012年11月，佳迎公司从南川区XXXX小区撤场。后由原告泉平公司为该小区提供物业服务。2014年8月23日，被告向原告泉平公司缴纳了2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费1390元（1.2元/平方米·月×96.58平方米×12月）。2015年1月1日至2015年12月31日，被告龚月涛未缴纳物业管理费等费用。2016年3月17日，原告诉至本院，要求被告支付被告支付从2015年1月至2015年12月拖欠的物管费、公摊水电费、二次供水及违约金共计1976元。
另查明，原告泉平公司自2015年12月31日从南川区XXXX小区撤场。泉平公司对XXXX小区进行物业管理服务时，存在部分公共场地清洁卫生不到位以及垃圾收集、清运不及时、车辆乱停乱放等服务内容不够全面，服务质量不够优质的情况。
审理中，被告对其2015年1月至2015年12月拖欠的物业管理费1391元（1.2元/平方米·月×96.58平方米×12月）、公摊水电费为120元（10元/月×12月）无异议。
上述事实，有原告的陈述及被告的辩称、前期物业服务合同、收据、照片等证据在案佐证，也经庭审依法质证核实，具有证明效力。
本院认为，被告龚月涛与佳迎公司签订了书面物业服务协议，但佳迎公司从南川区XXXX小区撤场后，由泉平公司为该小区提供物业服务，被告虽未与原告泉平公司签订书面物业服务合同，但是被告在2014年8月23日也向原告泉平公司交纳了2014年的物业服务费，表明原、被告之间形成了事实上的物业服务合同关系。对于被告诉称的其与原告无合同关系的抗辩，本院不予采纳。对于被告提出的在建小区不能全额收取物业服务费的问题。重庆市物价局《关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》【渝价（2004）778号】中载明：由于新的《重庆市物业服务收费管理办法》还在研究制定之中，为了便于正常工作，要求各区、县（自治县、市）物价部门仍按《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》（渝价【1999】398号文）执行。该通知第四条规定“物业在未达到申报的环境绿化、设备设施等条件的，在审批的收费标准基础上，应下浮30%收费，下浮30%由建设单位承担。”而最新制定的《重庆市物业服务收费管理办法》于2015年5月1日开始实施。同时，2015年3月23日，重庆市物价局做出的重庆市关于贯彻《重庆市物业服务收费管理办法》有关问题的通知（渝价【2015】68号）第八条规定“本通知自2015年5月1日起执行，《重庆市物价局重庆市土地房屋管理局关于印发重庆市城市物业管理服务收费实施办法的通知》（渝价【1999】398号），《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价【2004】778号）同时废止。”【渝价（2004）778号】通知系行政机关的规范性文件，不属于民事案件适用法律的依据，且该通知已经废止。加之被告也是按照1.2元/平方米·月向原告缴纳2014年的物业服务费，被告的行为表明其认可原告的收费标准。故被告的这一抗辩理由，本院不予采信。至于龚月涛提出的其他抗辩理由，因原告在进行小区物业管理服务时，能够按照合同约定，对XXXX小区进行物业管理、服务，只是在管理过程中存在部分服务内容不够全面，服务质量不够优质的情况，即履行物业服务中存在一定瑕疵，但不能否定原告已实际履行物业服务合同主要义务的事实。同时，鉴于物业服务的区域性和业主交纳物业服务费用的个体性，物业服务企业与业主应各自履行服务义务和交费义务，物业服务企业不得因部分业主未交纳服务费而拒绝提供物业服务或降低服务质量，业主也不得依据其对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行交费义务。综上，对被告提出不交纳物业服务费的理由，本院依法不予采纳。而由于该理由，对原告要求被告龚月涛支付违约金的请求，本院不予支持。审理中，被告对欠付物业服务费1391元、公摊水电费120元无异议，故对原告要求被告支付物业管理费1391元、公摊水电费120元的请求，本院予以支持。原告要求被告支付二次供水费47元，但原告未能提供充分的证据证明被告实际应当承担的吨数，故对此费用，本院不予支持。
综上，根据《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、由被告龚月涛于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市泉平物业管理有限公司2015年1月至2015年12月的物业服务费、公摊水电费等费用共计1511元。
二、驳回原告重庆市泉平物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告龚月涛负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 刘 丹
二〇一六年五月十三日
书 记 员 杨江亮