辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终4280号
上诉人（原审被告、反诉原告）：韩强，男，1969年6月5日生，汉族，住址大连市普兰店区。
委托诉讼代理人：康波，辽宁征信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨红君，男，1969年12月14日生，汉族，住址大连市普兰店区。
委托诉讼代理人：李海风，辽宁声声玉律师事务所律师。
上诉人韩强因与被上诉人杨红君房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2018）辽0214民初639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人韩强的委托诉讼代理人康波，被上诉人杨红君及其委托诉讼代理人李海风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩强上诉请求：撤销原审判决；依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求并支持上诉人的反诉请求。事实和理由：原审法院认定事实及适用法律错误。一、2015年10月1日之后，双方当事人之间的权利义务关系应当如何认定的问题，原审法院的观点错误。1.2015年10月1日之后，双方之间仍系房屋租赁关系，但关于租赁期限的问题仍应按照双方于2009年10月1日签订的《房屋租赁合同》中约定履行。理由如下：双方签订于2013年10月1日的《房屋租赁合同》实际上是对2009年10月1日的《房屋租赁合同》的变更和补充，并未在双方之间重新形成新的房屋租赁合同关系，仅是双方按照《合同法》第77条之规定对于合同部分内容的变更。故，《合同法》第236条所规定的”原合同”在本案中是指2009年10月1日的《房屋租赁合同》。2.关于双方对2017年10月1日到期的准确意思，是指双方均确认每个租赁年度是到该年的10月1日到期，而非双方租赁关系到2017年10月1日终止。3.即便法院认定自2015年10月1日之后，双方之间的租赁变更为不定期租赁，依据《合同法》第236条的规定也应该认定原有租赁合同继续有效，仍应当按照合同的具体内容确定双方之间的权利义务关系。二、被上诉人在2017年9月1日与案外人签订《房屋租赁合同》行为的法律性质，原审法院认定错误。1.即便按照原审观点”双方口头约定的租赁期限截至2017年10月1日”，被上诉人作为出租人，就负有保证上诉人在到期之前使用案涉房屋，不得出租给他人的义务。2.如果法院认定被上诉人的该行为是合法有效的，就会出现在2017年9月，被上诉人就案涉房屋可以收取两份房租，显失公平。3.正是因为被上诉人的行为，新承租人多次与上诉人交涉，不许上诉人开门营业，才发生了上诉人在租赁期限内无法正常营业。4.被上诉人的该行为也损害了上诉人作为承租人优先承租的权利。
杨红君辩称，一、在本案一审开庭过程中上诉人认可拖欠被上诉人房租20万元，并认可在2017年10月15日腾退案涉房屋，故原审判决上诉人向被上诉人支付20万元的租金，而上诉人在一审时反诉所主张的营业损失和被上诉人没有关系，被上诉人已经在2017年6月通知上诉人搬出案涉房屋，上诉人应该提前作好腾房准备，被上诉人已经履行了在合理的期限内通知上诉人腾房的义务，且被上诉人也没有采取封门断水断电等行为影响上诉人正常经营，其所谓的损失与被上诉人没有关系。综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审予以维持。
杨红君向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.请求法院判令被告向原告支付租金20万元及利息。一审庭审后，原告申请撤回”解除原、被告之间的房屋租赁合同”和”被告支付原告租金利息”两项诉讼请求。
韩强提出反诉请求：判令杨红君立即赔偿其停业损失194028.99元（包括工人工资31500元、经营代办费损失62528.99元、承包费损失100000元）。
一审法院认定事实：原告杨红君系坐落于普兰店市丰荣街206号房屋的所有权人。2009年10月1日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定：原告将位于普兰店市丰荣街206号房屋出租给被告，自2009年10月1日至2019年9月30日，年租金300000元。后因租金发生变更，双方于2013年10月1日重新签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（原告杨红君）将私有的坐落于丰荣街206号，面积306.94平方米的房屋出租给乙方（被告韩强）使用。租赁期限2年，自2013年10月1日至2015年10月1日。该房屋年租金为80万元，于每年的10月1日交清下一年的租金。该合同约定的租赁期限届满后，双方再未签订书面租赁合同，原、被告口头约定租赁期限至2017年10月1日，2016年10月1日至2017年10月1日期间的租金，被告尚欠20万元。被告于2017年10月中旬将案涉房屋腾退给原告。另查，被告租赁案涉房屋用于经营大连利天时代手机广场有限公司，被告为该公司法定代表人。
一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。该合同履行期限届满后，双方未签订书面租赁合同，但根据原告提交的录音材料、原告在起诉状中自述的事实以及被告的陈述，可以确认：原、被告口头约定案涉房屋租赁期限至2017年10月1日。关于被告辩称”2017年9月1日原告与案外人又签订租赁合同，造成被告无法经营，并且给被告造成损失，被告不应支付所欠的租金”的意见，被告租赁案涉房屋的期限至2017年10月1日届满，在此之前，原告另行寻找承租人符合社会常理，亦不违反合同约定，且被告直至2017年10月中旬才将案涉房屋腾退给原告，即在原、被告约定的合同履行期限内，被告一直占有使用案涉房屋，被告应当全额支付2016年10月1日至2017年10月1日期间的租金，故对被告的此项答辩意见，该院不予采纳。庭审中，被告对尚欠租金的数额20万元没有异议，故原告要求被告支付20万元租金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于反诉原告（被告）韩强反诉要求反诉被告（原告）杨红君赔偿其停业损失194028.99元的反诉请求。一审法院认为，反诉原告韩强明知案涉房屋租赁至2017年10月1日届满，且在租赁期限届满前，双方就腾房事宜已经进行了沟通，不存在续租的可能性，反诉原告应当在合同到期前，提前做好腾退房屋的准备。且反诉原告直至2017年10月中旬才将案涉房屋腾退给发反诉被告，反诉被告及之后承租案涉房屋的案外人亦未采取封门、断水、断电等影响反诉原告自主经营的行为，反诉原告所主张的2017年9月份的营业损失，没有事实和法律依据，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：
一、被告（反诉原告）韩强于本判决生效后十日支付原告（反诉被告）杨红君租金200000元；二、驳回反诉原告（被告）韩强的反诉请求。
本院二审期间，上诉人韩强提供电费发票，证明其2017年9月未正常经营，造成停业损失。被上诉人杨红君认为该证据不属于新证据，其在一审应当提供,且该证据与本案没有关联性，不能证明任何的停业损失，更不能证明停业损失是由被上诉人造成。本院认为，该证据不足以证明上诉人的主张，不予采信。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人应依约履行。该合同履行期限届满后，双方未签订书面租赁合同，但根据本案的事实可以确认双方口头约定房屋租赁期限至2017年10月1日。关于上诉人主张的”每个租赁年度是到该年的10月1日到期，而非双方租赁关系到2017年10月1日终止”的理由，不能成立，本院不予支持。上诉人租赁期限至2017年10月1日，在此之前，被上诉人另行寻找承租人符合社会常理，亦不违反合同约定，且上诉人直至2017年10月中旬才将案涉房屋腾退给被上诉人。上诉人对其所欠被上诉人租金的数额20万元没有异议。故一审法院判决上诉人应当支付2016年10月1日至2017年10月1日期间的20万元租金，并无不当，本院予以支持。关于上诉人主张的其营业损失问题。在租赁期限届满前，被上诉人已经履行了在合理期限内通知上诉人腾房的义务，且被上诉人也未采取封门、断水、断电等影响上诉人自主经营的行为，故上诉人所主张的应由被上诉人赔偿其2017年9月份的营业损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持正确。综上所述，上诉人韩强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6390元，由上诉人韩强负担。
本判决为终审判决。
审判长 隋广洲
审判员 梁 爽
审判员 苏 娓
二〇一八年八月一日
书记员 郑 颖