沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈河民五初字第01558号
原告：辽宁保利物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区东陵路29号。
法定代表人：严观，该公司董事长。
委托代理人：于洋，该公司法务。
委托代理人：赵阳，该公司物管员。
被告：曲菲莉。
原告辽宁保利物业管理有限公司与被告曲菲莉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告辽宁保利物业管理有限公司的委托代理人赵阳，被告曲菲莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告辽宁保利物业管理有限公司诉称，原告系依法设立的物业服务企业，被告系保利花园第5季，地址为沈阳市沈河区新宁街28-2号3-1-1房屋的业主，该房屋建筑面积118.13平方米。原、被告双方于2010年9月6日签订了前期物业服务协议，约定原告为被告所在小区提供物业服务，原告有权收取物业费，其中住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.2元的标准向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人每季度第一个月的10日前交纳物业费，如未按期交纳，每逾期一日原告有权按欠交金额的千分之一收取滞纳金。协议签订后，原告履行了提供物业服务的义务，但被告至今尚拖欠从2012年4月1日至2015年3月31日共计36个月的物业费，故诉至法院，请求法院判决被告支付物业费5103元，滞纳金382.73元，共计5485.73元，由被告承担本案诉讼费。
被告曲菲莉辩称，原告诉状中陈述的房屋位置、建筑面积、拖欠期间属实，物业公司没有尽到合理的服务义务，主要存在以下问题：1、我入住当年按要求交纳了2010年的采暖费，但物业公司没有给供暖，导致我家里和车库的水表冻裂了，第二年装修时看到进户的供热阀门是关闭的。既然我已交纳了采暖费，物业公司就应按规定供暖，擅自停供是违法的，构成合同违约，应退回采暖费。2、物业公司没有尽到维修义务，南墙体漏雨导致南墙面长毛、黑斑，一直没有给修，直到2014年才修理过一次，但不彻底，至今还存在墙体渗水。3、协议中约定的园区卫生及整洁程度根本没达到要求。楼上有业主搭建伸拉衣架，物业公司没有制止，小区内垃圾乱堆没有人管，更没有人清理。4、小区绿化不好，草地上全露土坡，园区有业主堆放的垃圾，违背了业主购房时的承诺。5、停车位导致交通时常堵车，没有留错车空间，所收停车位的费用去向不明，园区广告费用同样去向不明。6、园区内及楼道卫生极差，一个星期打扫一回，园区内随处有宠物和人的粪便，没有人清理，导致我家夏季不能开窗。7、园区大门口随处停车，严重影响业主出行。8、自从该物业公司接手后园区内连续出现被盗事件，目前已发生六起。业主人心惶惶，物业公司没有尽到安全防范义务。以上诸多情况，按协议约定均应由物业公司负责解决，但自从物业公司入住，没有享受到应享受的服务，根据公平原则，在没有满意服务的前提下，根据物业管理办法的规定，我不应交纳物业费。
经审理查明，诉争房屋位于沈阳市沈河区新宁街28-2号3-1-1，建筑面积118.13平方米，为被告自保利（沈阳）房地产开发有限公司处购买。
2010年9月6日，被告在原告处办理了诉争房屋入住手续，并于同日与原告签订《前期物业服务协议》，约定由原告为被告所购买的诉争房屋提供物业服务，物业服务费标准为按建筑面积每月每平方米1.2元，如原告延期交纳物业费，每逾期一日按所欠金额的千分之一交纳滞纳金，本协议自签订之日起生效，至本物业业主大会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。
2014年5月16日，原告与沈河区保利花园福邸保利花园第五季业主委员会签订物业服务合同，约定由原告为保利花园福邸、第5季园区提供物业服务，期限自2014年5月16日至2019年5月15日，共5年，物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，每月每平方米1.2元。
因被告拖欠自2012年4月1日至今的物业费未付，原告起诉来院。
上述事实，有当事人陈述、临时管理规约、前期物业服务协议、物业服务合同、照片等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告与业主委员会签订的物业服务合同及与被告签订的前期物业服务协议皆合法有效，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为园区提供了物业服务后，要求作为业主的被告支付物业服务费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。
根据物业合同的约定，原告收取物业费的标准为住宅人民币1.2元／月／平方米，被告沈阳市沈河区新宁街28-2号3-1-1房屋建筑面积118.13平方米，自2012年4月1日至2015年3月31日，被告共计欠费36个月，故被告应支付原告物业费数额为5103元（1.2元／月／平方米×118.13平方米×36个月）。
关于原告要求被告支付违约金（滞纳金）的诉讼请求。原告作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务范围、服务标准上存在争议，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。
关于被告抗辩的采暖费问题。原告房屋由供暖公司供暖，根据我国房屋建设交付的规则，为防止房屋供暖发生漏水问题，房屋交付时供暖阀门一般是关闭状态，在房屋交付后，供暖季来临时，由物业公司配合供暖公司打开供暖阀门，在这个阶段，业主在发现自己房屋没有供暖时，应当及时告知物业公司或者供暖公司，由供暖公司或者物业公司查找原因，如系供暖阀门没有打开，则应及时打开，保证业主供暖。而本案被告由于第一年房屋没有入住，其在房屋没有供暖时也未及时告知物业公司或者供暖公司，对比不能说明物业公司履行物业服务义务存在问题。
关于被告抗辩原告提供服务存在其他瑕疵的问题。原告作为物业服务者，应当根据法律规定及合同约定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提升园区品质，根据庭审调查可以看出原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，其要求被告全额交纳物业费并不公平，但这并不构成被告拒交全部物业费的理由，原告服务有部分瑕疵应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院认为由被告按欠费金额的90%向原告交纳物业费较为公平，故被告应交物业费数额为4593元（5103元×85%）。
需要指出的是，物业公司并非福利企业，而是由投资人设立的自负盈亏的盈利企业，物业公司以收取物业费为盈利来源，其作为物业服务提供者，收取物业费后应当根据法律规定及相关合同规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。业主拒付物业服务费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的服务会造成影响。小区业主在物业公司提供物业服务后应当按时交纳物业费，如果业主均拒交物业费，物业公司丧失收入来源，其服务质量必然降低，陷入恶性循环，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式。提高园区居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告曲菲莉于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告辽宁保利物业管理有限公司物业服务费4593元（2012年4月1日至2015年3月31日）；
二、驳回原告辽宁保利物业管理有限公司其他诉讼请求。
被告曲菲莉如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费50元，由被告曲菲莉承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 祝仰宝
人民陪审员 杨美慧
人民陪审员 王唤平
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 祝 丹