天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初47355号原告北京瑞昌卓信物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市滨海新区茶淀街泰安里24号楼1门1102室。代表人徐跃辉，职务总经理。委托代理人潘文利，该公司员工。被告李洪军。原告北京瑞昌卓信物业管理有限公司天津分公司诉被告李洪军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案受理后，依法由代理审判员柳斌适用简易程序于2016年8月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人潘文利，被告李洪军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2015年1月原告与天津市滨海新区汉沽四季花苑业主委员会依法签订《天津市住宅物业服务合同》一份，约定由原告为四季花苑全体业主提供物业服务，合同期限自2015年1月10日至2018年1月9日止，共计三年服务期限，同时对物业服务费的价格、交款时间以及逾期交款的违约责任进行了约定。按照原告与四季花苑业主委员会签订的物业服务合同，原告为涉诉小区实施规范的物业管理，提供完善的物业服务，履行了自己应尽的义务。但被告身为涉诉小区X号楼X门X室业主，至今拖欠2015年1月10日至2015年12月31日的物业费633.73元，经原告催缴被告至今未履行交费义务。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：被告支付2015年1月10日至2015年12月31日拖欠的物业费633.73元；案件受理费由被告依法承担。原告为证实其主张，向本院提交了以下证据：1.《天津市住宅物业服务合同》，拟证实原、被告之间存在物业服务关系以及缴费数额、缴费时间；2.通知函，拟证实北京华特物业管理发展有限公司白沟新城分公司名称自2015年4月20日变更登记为北京瑞昌卓信物业管理有限公司天津分公司；3.非企业法人营业执照、中华人民共和国组织机构代码证以及资政证书复印件，拟证实原告的诉讼主体资格以及物业公司资质；4.缴费通知单和告知全体业主书照片，拟证实原告分别于2015年11月26日和2015年11月30日向业主公示张贴催告函催要过物业服务费；5.生效法律文书，拟证实原告退出涉诉小区的时间为2015年12月31日。被告辩称，原告诉讼主体资格有误，原告并非涉诉小区物业服务公司，涉诉小区物业服务公司是北京华特物业管理发展有限公司白沟新城分公司（以下简称：华特白沟分公司），华特白沟分公司无任何物业服务资质，其与涉诉小区业主委员会签订的物业服务合同亦未经过备案登记，同时与华特白沟分公司签订物业服务合同的业主委员会成立亦不合法，故原告依据涉诉物业服务合同向被告主张物业费不符合法律规定；其次，原告实际于2015年6月左右进入涉诉小区提供物业服务，但其提供的物业服务质量根本未达到物业服务等级最低的四级服务，况且原告于2015年9月因与业主就停车费事宜发生纠纷后就退出涉诉小区不再提供物业服务。综上，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。被告为支持其抗辩，向本院提交了残破的公告，拟证实原告实际于2015年6月进入涉诉小区提供物业服务。经审理查明，被告系天津市滨海新区汉沽四季花苑小区X号楼X门X室业主，涉诉房屋建筑面积为112.96平方米。原华特白沟分公司于2015年1月与涉诉小区业主委员会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定原告为被告提供物业服务，物业服务的内容包括，房屋建筑共用部位、共用设施设备的维护和管理，电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务，共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理等物业服务，物业服务等级按照三级物业服务标准执行。物业服务费采取包干制方式，按每月每平方米多层住宅0.5元、高层住宅0.9元的收费标准计收物业费，物业费于每季度首月的十日内交纳，合同期限自2015年1月10日至2018年1月9日止。2015年4月20日，华特白沟分公司分别致函涉诉小区业主委员会，并呈报寨上街物业办、建阳里居委会等部门，告知因公司发展需要，华特白沟分公司于2015年4月20日更名为原告，届时华特白沟公司的所有业务由原告继续经营，华特白沟分公司签订的合同继续有效。另查，华特白沟分公司企业服务资质为一级，原告企业服务资质为二级，2015年1月10日至2015年12月31日期间的物业费未交纳。原告分别于2015年11月26日以及2015年12月30日就涉诉小区拖欠的物业费于涉诉小区公告栏张贴过催缴公告予以催缴。本案诉讼前，原告部分员工曾诉至本院向原告主张过截止至2015年12月的劳动报酬，原告亦向其他业主主张过拖欠至2015年12月31日期间的物业费，上述法律文书均已生效。再查，就原告的服务质量以及具体服务期限问题，本院走访了建阳里居委会以及涉诉小区现任业主委员会前后两任业委会主任（张主任和陈主任），经了解原告（原华特白沟分公司）与前龙跃物业公司以及现水竹物业公司相比，原告提供的物业服务应该属于第一，原告进入小区初期为改善小区现状垫付了前物业公司拖欠的部分电梯费，出资聘用了大量保安并对小区设施进行了改善，其后因部分业主拖欠费用严重物业公司资金难以为继，再加上2015年10月物业公司与业主因停车费收费事宜发生争议，后于2015年12月召开业主代表大会决定另行聘用物业公司，后新的业主委员会与新的物业公司于2016年1月签订了物业服务合同。原告在2015年12月份还是有工作人员服务的，但是实话实说肯定不如正常时候服务的好工作人员也不是很到位，原告直到2016年8月才正式退出了物业办公室地点，我们业委会与原告进行了办公设备的清点与交接工作。上述事实由原、被告提交的证据以及原、被告当庭陈述，本院核实了解的情况予以证实。本院认为，华特白沟分公司与涉诉小区业主委员会签订的《天津市住宅物业服务合同》真实、自愿、合法，应认定有效，其效力及于小区包括被告在内的全体业主。至于华特白沟分公司与涉诉小区业主委员会签订的《天津市住宅物业服务合同》是否在行政主管部门登记备案，非合同生效与否要件，其后华特白沟分公司更名为原告，华特白沟分公司权利义务全部由原告继受，故原告依据华特白沟分公司与涉诉小区签订的《天津市住宅物业服务合同》向被告主张物业服务合同符合法律规定，本院予以支持。合同当事人均应按照合同约定，履行合同确定的义务，这样才能够最终实现合同的订立目的，业主得到满意的生活环境，物业公司得到预期的经济收益以及社会收益。业主应积极主动交费、物业公司不断提高服务质量，二者相互依赖。只有双方相互配合，才能形成良好的物业管理秩序，小区物业服务能够良性循环，最终能够实现双赢的效果。根据庭审查明的事实，原告一方面未充分了解涉诉小区的实际情况盲目扩大投入，急于收取车位管理费，况且提供的物业服务亦与小区业主的期望存在一定的差距；另一方面，涉诉小区部分业主未积极按时交纳物业费，导致恶性循环最终导致原告资金无以为继，退出涉诉小区的恶果。通过本院调查，就原告服务质量以及服务期限而言，原告最初的服务质量优于原告前期的物业以及现在进入的物业，确实进行了投入，至于服务期限，原告虽在2015年12月服务质量严重下滑，但确实提供了物业服务，故本院根据调查的实际情况就原告主张的物业费予以酌减，被告应向原告缴纳物业费112.96平方米×0.5元÷30天×356天×85%=569.69元综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告李洪军于本判决生效后十日内给付原告北京瑞昌卓信物业管理有限公司天津分公司2015年1月10日至2015年12月31日间的物业服务费人民币569.69元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由原告负担人民币5元，由被告负担人民币20元，被告负担部分于本判决生效后十日内直接交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 柳 斌二〇一六年八月三十一日书 记 员 于水妹附：法律释明：1《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。温馨提示：上诉当事人可以选择通过以下两种方式向天津市第二中级人民法院交纳上诉费：1.直接交纳。天津市第二中级人民法院地址：天津市河西区新围堤道6号。2.银行转账。当事人选择转账交纳上诉费的，持银行汇款单回执到汉沽审判区递交上诉状。