广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）粤高法执复字第150号
申请复议人（异议人、被执行人）：潮安县古巷金山陶瓷实业有限公司，住所地潮安区。
法定代表人：苏汉湘，总经理。
委托代理人:杨树雄、谢少蓉，均系广东新安律师事务所律师。
申请执行人：潮州市潮安区农村信用合作联社（原名潮安县农村信用合作联社），住所地潮州市潮安区。
法定代表人:欧俊彬，主任。
申请复议人潮安县古巷金山陶瓷实业有限公司（下称金山公司）因不服潮州市中级人民法院（下称潮州中院）（2015）潮中法执异重字第1号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。
潮州中院在执行申请执行人潮州市潮安区农村信用合作联社（下称潮安农信社）与被执行人金山公司一案过程中，查封、拍卖金山公司名下的房地产财产，并裁定确认上述房地产财产的所有权归买受人潮安县中陶瓷业有限公司（下称中陶公司）所有。金山公司不服潮州中院的上述执行行为，向该院提出书面异议，认为：一、潮明正（估）字（2013）第法0910号土地估价报告对安国用（2002）字第特8XX号国有土地使用权进行评估定价的基准日是2013年5月24日，但土地拍卖时间为2014年6月17日，因超过时间期限拍卖行为、结果无效。二、拍卖土地面积10280平方米与实际交付土地面积11414平方米不符，比安国用（2002）字第特8XX号国有土地使用权证确定的土地面积多1134平方米。三、交付的土地中包含古巷镇枫洋二村村民委员会拨给苏汉湘的宅基地，应该剔除出来归还给苏汉湘家庭。四、拍卖只针对土地和房屋，没有对其上附着物一并处理，应为漏估。五、土地使用权、房屋所有权进行拍卖存在恶意串通情况，违反了拍卖相关法律法规，应认定拍卖无效，请求撤销相关的查封拍卖裁定。潮州中院于2014年12月21日作出（2014）潮中法执异字第3号执行裁定驳回金山公司异议请求。金山公司不服向本院申请复议。本院于2015年4月8日作出（2015）粤高法执复字第24号执行裁定，认为潮州中院对金山公司主张的拍卖交付土地面积包含了苏汉湘的宅基地，土地、房屋附着物未一并处理，拍卖只有一家竞价人中陶公司且买受人没有在拍卖成交后七个工作日内缴清全部拍卖款等事实没有查清，撤销（2014）潮中法执异字第3号执行裁定，并将本案发回潮州中院重审。重审期间，异议人除提出上述异议外，新增如下异议事实理由：潮州中院选定评估机构没有通知其到场，拍卖没有经过公告等。
潮州中院经重审审查认为：本案异议请求焦点一是（2012）潮中法执字第20号、（2012）潮中法执字第20-5号二份执行裁定所作查封是否合法；二是（2012）潮中法执字第20号一案的拍卖是否应当撤销。金山公司没有履行生效法律文书确定的还款义务，潮州中院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条关于查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人财产的有关规定，查封金山公司所有的土地使用权和房产，此后因生效法律文书的债权债务尚未履行完毕，潮州中院查封金山公司的机器设备，亦符合法律规定。金山公司关于（2012）潮中法执字第20号、（2012）潮中法执字第20-5号二份执行裁定所作查封不合法的异议不成立。根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条的规定，评估价即为第一次拍卖的保留价，拍卖流拍后人民法院可酌情降低保留价再行拍卖至作价抵债并直至进行三次拍卖。潮州中院委托拍卖行于2014年4月11日公开拍卖上述土地使用权，因两次流拍，在征得潮安农信社同意下，降低保留价至1670.68万元进行第三次公开拍卖，三次拍卖均已发布拍卖公告，符合相关的拍卖法律规定，故本案拍卖程序不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定的五种可以撤销的拍卖情形。苏汉湘的宅基地的土地使用者登记为苏汉湘，金山公司在厂房建设过程中对边角地块的有效利用而实际占有的土地也没有办理使用权证书，权属系潮安区古巷镇枫二村村民委员会所有，该二处土地的权利人若有异议应另循法律程序主张权利，金山公司据此二处土地所提异议不予审查。涉案土地和房屋已依法过户至中陶公司名下并交付使用。金山公司在拍卖程序终结前未对附着于房产的机械设备未一并拍卖提出异议，且生效法律文书确定的债务尚未履行完毕，部分附着于房产的机械设备可以继续执行，此异议理据不充分。参加涉案房地产拍卖的竞买人有苏洽鹏和买受人中陶公司，金山公司未能提供拍卖过程存在串通情况的证据，所提理由不成立。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条规定，拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖。中陶公司虽然未按期付清拍卖款，并未致使上述土地使用权和房产的拍卖的目的难以实现，金山公司据此主张拍卖无效，不予支持。潮州中院已将涉案二份评估报告送达金山公司，金山公司在法定期限内均没有对评估结果提出异议。选定评估机构是否通知异议人金山公司到场，不影响上述土地使用权和房产拍卖的结果，金山公司关于拍卖应予撤销的异议主张，不予支持。综上，潮州中院于2015年6月2日作出（2015）潮中法执异重字第1号执行裁定，驳回金山公司的异议申请。
金山公司不服上述异议裁定，向本院申请复议称：（一）拍卖程序违法无效。2014年6月17日的第三次拍卖中登记的竞买人有苏洽鹏和中陶公司，但拍卖行的拍卖纪录中没有苏洽鹏，其本人也没有交纳保证金，实际上是中陶公司串通拍卖机构独家竞拍。涉案土地和房产经历三次拍卖，其中第三次拍卖已经超过评估基准日一年。中陶公司超期付清拍卖款的事实客观存在，潮州中院捏造吴健生同意逾期付款的事实，并依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第25条“未致使抵债目的难以实现”的理由对抗《最高人民法院关于人民法院办理执行申请和复议案件若干问题的规定》（五），属于严重违反拍卖程序损害当事人利益的情形。（二）原审裁定已查明实际交付的土地中包括了苏汉湘个人的200平方米宅基地以及金山公司实际占用的部分土地，但却以“另循法律程序主张权利”为由不予审查，没有法律依据。（三）查封的机器设备归金山公司所有，中陶公司仅负保管职责，中陶公司将交付其保管的打浆池改造成平地，侵犯了金山公司权益。综上，请求查明事实，撤销（2015）潮中法执异重字第1号执行裁定，启动新的执行程序。
复议期间，金山公司向本院递交申请书，申请本院对中陶公司擅自使用被保管物的违法行为进行民事制裁，同时请求变更保管人为金山公司。
本院查明：潮安农信社与金山公司借款合同纠纷一案，执行依据为潮州中院（2012）潮中法民二初字第1号民事调解书，调解书确认：金山公司欠潮安农信社借款本金人民币19800000元及应计利息（至2011年11月30日，共计利息人民币2618420元；自2011年12月1日起至还款之日止按9‰/月另计），款项定于2012年6月7日前付清；如金山公司没有按上述约定履行还款义务，潮安农信社对金山公司提供的抵押物[安国用（2002）字第特8XX号土地使用权、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号房屋所有权]享有优先受偿权。因金山公司未履行生效法律文书确定的义务，潮州中院根据申请执行人潮安农信社的申请立案执行。
执行期间，潮州中院于2012年8月13日作出（2012）潮中法执字第20号执行裁定，查封金山公司提供抵押的安国用（2002）字第特8XX号土地使用权、粤房地证字第××号和粤房地证字第××号房屋所有权。并委托登记在潮州中院委托评估机构名册内的潮州市明正土地房地产评估咨询有限公司对上述土地使用权和房产进行评估，潮州市明正土地房地产评估咨询有限公司分别于2013年9月10日和11月29日作出了潮明正（估）字（2013）第法0910号土地估价报告书和潮明正（估）字（2013）第法11291号房地产估价报告书。其中潮明正（估）字（2013）第法0910号土地估价报告书确认：安国用（2002）字第特8XX号国有土地使用权面积、权属以委托方提供的《国有土地使用证》为依据，面积10280平方米，评估总价1063.98万元，估价基准日2013年5月24日，评估结果有效期自评估基准日起一年内有效。潮明正（估）字（2013）第法11291号房地产估价报告书确认：评估对象1为粤房地证字第××号房地产，登记建筑面积11320.58平方米，已拆除建筑面积1781平方米，新搭建建筑面积2415平方米，评估以现状为准，实际建筑面积11954.58平方米；评估对象2为粤房地证字第××号房地产，登记建筑面积2925平方米，两项合计14879.58平方米，评估总价1546.46万元，评估报告完成日2013年11月29日，评估报告应用的有效期自完成报告日起一年内有效。该二份评估报告均送达潮安农信社和金山公司，二者在法定期限内均未提出异议。
2014年2月20日，潮州中院作出（2012）潮中法执字第20-1号执行裁定，拍卖金山公司的安国用（2002）字第特8XX号土地使用权、粤房地证字第××号和粤房地证字第××号房屋所有权。2014年2月26日，潮州中院作出（2014）潮中法司委字第2号委托书，委托登记在潮州中院委托拍卖机构名册内的荣申拍卖行拍卖“安国用（2002）字第特8XX号国有土地使用权、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号厂房，起拍价为评估价2610.44万元”。2014年3月24日，荣申拍卖行在《潮州日报》刊登上述拍卖标的物的拍卖公告，2014年4月11日，荣申拍卖行举行公开拍卖，因无人应价而流拍。经征得潮安农信社的同意，决定降低拍卖保留价再次拍卖上述标的物。2014年4月26日，荣申拍卖行在《潮州日报》刊登上述拍卖标的物的拍卖公告，2014年5月16日，荣申拍卖行以保留价2088.35万元再次举行公开拍卖，因竞买人数不够，无法进行竞价交易而再次流拍。潮州中院经再次征得潮安农信社的同意，决定再次降低拍卖保留价第三次拍卖上述标的物。2014年5月31日，荣申拍卖行在《潮州日报》刊登上述拍卖标的物的拍卖公告，2014年6月12日，苏洽鹏和中陶公司分别支付竞买保证金160万元，2014年6月17日，荣申拍卖行以保留价1670.68万元举行第三次公开拍卖，苏洽鹏和中陶公司均在竞买人登记汇总表中签名，最终由买受人中陶公司以1670.68万元竞得上述拍卖标的物。拍卖成交当天，荣申拍卖行与买受人中陶公司签订了拍卖成交确认书，双方确认：拍卖物名称安国用（2002）字第特8XX号国有土地使用权、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号厂房，土地面积10280平方米、建筑面积14245.58平方米，拍卖成交价1670.68万元；买受人中陶公司已支付的拍卖保证金160万元将转作成交价款的一部分，余款1510.68万元在2014年6月24日前直接划入委托方账户。2014年6月18日，买受人中陶公司拍卖保证金160万元转作拍卖款，2014年6月25日，潮州中院询问申请执行人潮安农信社的委托代理人吴健生：买受人中陶公司以人民币1670.68万元竞得上述拍卖标的，按规定拍卖款应于7个工作日内付至法院帐户。现买受人申请延期至7月31日之前付清，债权人方是否同意？吴健生在当日的执行笔录上明确表示同意。2014年6月28日，买受人中陶公司支付拍卖款160万元，2014年7月28日，买受人中陶公司支付拍卖款1400万元（多支付部分已退还买受人中陶公司）。
2014年8月1日，潮州中院作出（2012）潮中法执字第20-2号执行裁定，确认位于潮安县古巷镇枫二村埝头片的安国用（2002）字第特8XX号土地使用权、粤房地证字第××号和粤房地证字第××号房屋的所有权归买受人中陶公司（组织机构代码××）所有，买受人中陶公司可持裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2014年9月18日，潮州中院作出协助执行通知书，通知潮安区房地产交易所和潮安区国土资源局协助办理上述拍卖成交的土地使用权和房产的过户登记手续。
2014年11月3日，因金山公司未能在限定期限内自行搬迁腾退，潮州中院组织强制执行，制作了（2012）潮中法执字第20号移交物品清单确认移交物品为：安国用（2002）字第特8XX号国有土地使用权（面积10280平方米）、粤房地证字第××号房地产权（建筑面积11954.58平方米）和粤房地证字第××号房地产权（建筑面积2925平方米）移交给买受人中陶公司管理使用。
2014年11月14日，潮州中院作出（2012）潮中法执字第20-5号执行裁定，查封位于金山公司原厂房中的窑炉二条、简易升降机3台、人货电梯1部、烤房二层、打浆池3个、新旧铁棚等机械设备一批。重审期间，2015年5月29日，潮州中院通知中陶公司和金山公司共同到金山公司厂房现场查看查封的机器设备，根据调查笔录记载，被查封物品中，人货电梯安装于粤房地证字第××号房产内，铁棚安装于粤房地证字第××号和粤房地证字第××号房产上盖部分，其余物品安装于粤房地证字第××号房产内，窑炉和简易升降机为独立钢铁结构，人货电梯和烤房附着于所在房产，现场打浆池被中陶公司为生产需要改造为平地，其他机器设备仍在原处。
另查明，金山公司确认“金山公司在厂房建设过程中对边角地块的有效利用而实际占有的土地”没有办理使用权证书，所有权属潮安区古巷镇枫洋二村村民委员会。潮安区古巷镇枫洋二村村民委员会拨给苏汉湘的宅基地系指安集用（2000）字第51XXX00号集体土地使用证所记载的集体土地使用权，该集体土地使用权证登记的土地使用者为苏汉湘。（2012）潮中法执字第20-5号执行裁定查封标的物系异议人金山公司所有。
本院认为：（2012）潮中法民二初字第1号民事调解书已经发生法律效力。调解书确认的相关义务人应当自觉履行法定义务，否则权利人有权依法向人民法院申请强制执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为人民法院的执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议，对于异议裁定不服的可以向上一级人民法院申请复议。在金山公司拒不履行生效法律文书的情况下，潮安农信社向人民法院申请强制执行，金山公司不服潮州中院的执行裁定向本院申请复议，均符合相关法律规定，程序合法。金山公司申请复议的焦点问题归纳为以下三点：一是拍卖程序因违法无效；二是拍卖土地和实际交付土地的面积存异。三是中陶公司未尽保管义务。
关于拍卖的效力问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。根据本院查明事实，2014年6月17日对涉案房地产进行第三次拍卖之前，苏洽鹏和中陶公司于2014年6月12日分别交付竞买保证金160万元并有潮州中院出具的收款收据为证，且二者均在拍卖当天的竞买人登记汇总表中签字确认，最终中陶公司成功竞得拍卖标的物。金山公司关于苏洽鹏未支付竞买保证金，未参加竞买从而构成《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第（一）项竞买人与拍卖机构恶意串通损害其利益的主张，理据不足，不予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条规定，拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖。中陶公司于2014年6月28日交付部分拍卖款，并于约定付清款项日即2014年6月24日后仅1个多月内的2014年7月28日即予全款付清，虽然存在逾期付款事实，但不足以致使上述土地使用权和房产的拍卖目的难以实现；鉴于延迟付款期限相对较短并未给当事人的利益造成实质损害，加之申请执行人潮安农信社的委托代理人明确表示同意将付款期限延至2014年7月31日，故中陶公司超期支付拍卖款项的事实，并不足以构成《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第（五）项关于严重违反拍卖程序损害当事人或者竞买人利益的情形，金山公司关于拍卖因竞买人延期付款归于无效的主张理据不足，不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条的规定，评估价即为第一次拍卖的保留价，拍卖流拍后人民法院可酌情降低保留价再行拍卖至作价抵债并直至进行三次拍卖。潮州中院委托拍卖行于2014年3月24日和4月11日公开拍卖上述土地使用权和房产，因两次流拍，且在征得潮安农信社同意下，降低保留价为1670.68万元于2014年6月17日进行第三次公开拍卖，三次拍卖均已发布拍卖公告，且第一次拍卖系在评估报告有效期内启动，此后因流拍原因导致第三次拍卖超过评估报告有效期，拍卖程序并未违反相关的拍卖法律规定。此外，评估结果有效期的记载主要是为了防止拍卖时间与评估时间相隔过长因市场变化可能导致的评估价格波动从而损害当事人利益，本案第三次拍卖时间与评估结果有效期之间仅隔24天，并不足以导致拍卖房地产的评估价格发生特别巨大的价格波动从而损害金山公司利益的情形，故金山公司以第三次拍卖时评估结果有效期逾期为由主张拍卖无效，理据不足，不予支持。潮州中院驳回金山公司关于撤销（2012）潮中法执字第20号案拍卖的申请并无不妥，应予维持。
关于拍卖土地和实际交付土地存异的问题。根据荣申拍卖行与中陶公司签署的《拍卖成交确认书》记载，拍卖物品为安国用（2002）字第特8XX号国有土地使用权，粤房地证字第××号和C0XXX5号厂房。潮州中院（2012）潮中法执字第20号《移交物品清单》记载，移交物品为安国用（2002）字第特8XX号国有出让工业用地一宗共计10280平方米，粤房地证字第××号厂房11954.58平方米和C0XXX5号厂房2925平方米。潮州中院实际交付土地与《拍卖成交确认书》一致，亦与评估报告中评估对象的记载一致，故金山公司关于拍卖土地和实际交付土地面积存异的主张，理据不足，不予支持。若金山公司主张中陶公司接收的土地中包含了苏汉湘个人拥有的200平方米宅基地，以及因对边角地块有效利用而实际占有的登记在潮安区古巷镇枫洋二村村民委员会的土地，因金山公司非权属人，宜由权利人苏汉湘、潮安区古巷镇枫洋二村村民委员会另循法律途径解决。
关于中陶公司查封机器设备的保管问题。潮州中院在查封机器设备的同时指定中陶公司为保管人，中陶公司是否使用、毁损了被保管物品属于保管人在保管查封财产中出现的问题，并非人民法院的执行行为，不属于执行异议复议案件审查范围，本院不予审查。
综上，金山公司请求撤销潮州市中级人民法院（2015）潮中法执异重字第1号执行裁定的理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第八、九条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款的规定，裁定如下：
驳回申请复议人金山公司的复议申请，维持潮州市中级人民法院（2015）潮中法执异重字第1号执行裁定。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 纪红玲
代理审判员 蒋先华
代理审判员 周小劲
二〇一五年十一月五日
书 记 员 郝 洁