河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1702民初781号原告王美，女，1974年8月18日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人刘国亮、王莹，驻马店市驿城区园街道法律服务所法律工作者。被告张晶杰，男，1985年8月10日出生，汉族，住驻马店市高新区。委托代理人王阳、马群超（实习），河南华珠律师事务所律师。被告程静，女，1986年6月15日出生，汉族，住河南省上蔡县，（系被告张晶杰之妻）。委托代理人李威亚，河南华珠律师事务所律师。原告王美与被告张晶杰、程静、第三人驻马店市乐居房地产营销策划有限公司（以下简称乐居房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告王美的委托代理人刘国亮，被告张晶杰的委托代理人王阳，被告程静的委托代理人李威亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼中，原告王美撤回了对第三人乐居房地产公司的起诉。原告王美诉称，原、被告通过乐居房地产公司于2015年8月19日签订房屋买卖合同一份，并于2015年8月21日签订了补�条款，原告按照合同约定支付了31万元房款。因被告的原因，导致房屋无法办理产权变更登记，侵犯原告的权益。请求：1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令二被告返还购房款30万元元；3、判令二被告支付违约金10万元；4、第三人向原告返还定金1万元。诉讼中，原告撤回了第4项诉讼请求。被告张晶杰辩称，1.原、被告双方所签订的房屋买卖合同属实，其不同意解除房屋买卖合同，其愿意配合原告过户，过户当天，原告必须将房款付清，造成无法过户的原因是被告程静在其他诉讼中查封查封了诉争房屋，被告张晶杰无责任，应当由程静承担责任。2、原告没有实际损失，其不应当支付违约金，如法院判决被告支付违约金，被告请求核减违约金。3、如法院判决张晶杰承担责任，乐居房地产公司是本案的共同当事人，也应承担责任。被告程静辩称，1、原告与被告张晶杰签订的房屋买卖合同，其不知情。原告与被告张晶杰双方涉及的买卖房产，系被告张晶杰与被告程静的夫妻共有财产，未经共同所有权人同意，处分行为无效。2、被告程静并不是《房屋买卖合同》的相对方，更没有收取原告任何款项，被告张晶杰收款后，并未用于夫妻共同生活及共同生产经营，原告与被告张晶杰签订合同及交款的行为均是发生在被告张晶杰与被告程静分居期间，被告程静不应承担任何责任。经审理查明，2015年8月19日，原告王美（乙方）经乐居房地产公司的促成，购买登记在被告张晶杰（甲方）名下的房屋一套，并签订了《房屋买卖合同》一份，约定：一、甲方拥有位于驻马店市××大道和××路交叉口东北处翡翠城××＃××、××＃6Ｆ12的房产，房屋建筑面积为141.50+30.57平方米。二、甲方同意以人民币540000.00元的总价出售上述房产给乙方。该房价还包括以下相关配套设施：固定装修。乙方先付款30万元整解压，余款过户当天付完。三、甲乙双方约定于2015年9月20日前甲方配合乙方办理房产产权变更或过户手续，该房产过户（办证）费均由乙方承担。四、甲方保证上述房产产权真实无争议，该房产共有人对出售此房产无异议。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务纠纷，概由甲方负责解决，并承担民事诉讼责任，因此给乙方及丙方造成的经济损失，均由甲方负责赔偿。如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向守约方在当天支付合同所确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿等内容。合同签订后，2015年8月21日，原告王美（乙方）与被告张晶杰（甲方）又签订《补充条款》一份，约定：一、甲乙双方协商决定对翡翠城8＃612房产以伍拾肆万元整（540000.00）的价格进行交易。二、甲方确保房产归自己单独所有，有任何问题甲方自行解决；解决不了的，自己承担所有责任，并无条件退还乙方所付30万（叁拾万元整）购房定金，如果甲方终止买卖属于违约行为，要赔付乙方陆拾万元整（600000.00）违约金。三、乙方同意先付叁拾万元整（300000.00）给甲方还贷，并做（作）为购房定金，剩余房款在过户当天一次性给完。如果在交易过程中，甲乙双方有一方违约，违约方赔付对方陆拾万元整违约金。双方出现以下情况视为违约：甲方①交易过程中甲方终止交易的；②交易过程中房产产权出现共有解决不了的等内容。《补充协议》签订的当日，被告张晶杰收取原告的购房款30万元，并向原告出具了收条一份，载明：“今收到王美购房款30万（叁拾万），张晶杰，2015.8.21，经办人：谷中丽”。后被告张晶杰履行该房屋的过户手续时，因该房屋被查封，无法办理房屋过户手续。现原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，1、2014年6月9日，被告张晶杰取得诉争房屋的房屋所有权证书，该证书显示：证号为驻房权证字第2014055**，房屋所有权人为张晶杰，登记时间为2014年6月9日，共有情况为单独所有，房屋坐落为高新区文明路与××大道交叉口东北处翡翠城××楼××612,8号楼6层阁楼12，建筑面积为141.5㎡等内容。2014年8月26日，被告张晶杰与被告程静在驻马店市驿城区民政局登记结婚；同日，被告张晶杰（甲方）与被告程静（乙方）签订《夫妻财产约定协议书》一份，约定：甲方张晶杰与乙方程静婚前以张晶杰的名义在驻马店市××新区××路与××大道交叉口东北处翡翠城××楼××、××楼××阁楼12购买住房一套，驻房权证字第××号，房�登记为张晶杰单独所有，经甲乙双方协商，甲方张晶杰同意上述房屋所有权归张晶杰、程静夫妻双方共同所有，张晶杰无异议等内容。同日，二被告在河南省天中公证处（以下简称天中公证处）对《夫妻财产约定协议书》进行公证，天中公证处于同日作出（2014）驻天证民字第667号公证书。公证后，二被告未在房产登记管理部门办理房屋的更名手续。2015年8月24日，程静在本院另案对张晶杰提起诉讼，要求与张晶杰离婚，分割夫妻共同财产，并申请了保全。本院于2015年8月25日作出（2015）驿民初字第4350号民事裁定书，将登记在被告张晶杰名下的位于驻马店市××新区××路与××大道交叉口东北处翡翠城××楼××、××楼××阁楼12房屋（驻房权证字第××号）的房屋予以查封，现仍在查封中。2、2014年8月21日，被告张晶杰，在中国邮政储蓄银行股份有限公司驻马店�驿城区支行（以下简称邮政银行驿城区支行）商业贷款29万元，并以诉争房屋为抵押担保，办理了抵押登记；2015年8月21日，被告张晶杰将上述29万元借款结清，并于2015年9月14日解除了诉争房屋的抵押登记。诉讼中，被告张晶杰称，2015年8月21日，其根据《房屋买卖合同》中约定“乙方先付款30万元整解压”的内容，用原告支付的30万元将银行贷款结清，并注销了诉争房屋的抵押登记；其行为使房屋权利完整，对房屋系有益行为，诉争30万元应视为夫妻共同财产。原告王美对被告的上述主张无异议，予以认可。被告程静称，张晶杰收取王美的30万元，未有证据证明用于偿还银行贷款；即使用于偿还银行贷款，也是偿还其婚前债务；且该30万元系张晶杰隐瞒程静擅自处分诉争房屋所产生的收益，程静对此未享有相关利益。上述事实，有原告提交的《房屋买卖合同�、收条、房屋所有权证书、民事裁定书，被告程静提交的公证书等以及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，2015年8月19日，原告王美购买登记在被告张晶杰名下的房屋（驻房权证字第××号）一套，并签订了《房屋买卖合同》，同年8月21日，双方又签订了《补充条款》，系《房屋买卖合同》的附件，合同双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同签订后，原告在2015年8月21日支付给被告张晶杰购房款30万元。同年8月24日，程静另案对张晶杰提起诉讼，要求与张晶杰离婚，分割夫妻共同财产，并申请了保全；本院于2015年8月25日作出（2015）驿民初字第4350号民事裁定书，将诉争房屋予以查封，现仍在查封中，致使本案的合同履行不能，原告的合同目的无法实现，被告张晶杰构成根本违约。现原告请求解除与�告张晶杰签订的《房屋买卖合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告请求被告张晶杰返还购房款30万元，并支付违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金，《房屋买卖合同》中“甲乙双方有一方违约，违约方赔付对方陆拾万元整违约金”的约定，系房屋买卖双方对违约金数额的约定，该违约金数额约定过高，原告虽未按该数额请求，仅请求被告张晶杰支付违约金10万元，但该请求仍然过高，诉讼中被告张晶杰亦申请了核减，本院以原告的实际损失为基础，经综合考量，违约金的数额酌定为4万元。关于原告请求被告程静对上述债务共同承担返还责任。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十�条的规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”。本案中，被告张晶杰以其个人名义在银行贷款29万元，该贷款系商业贷款，应为被告张晶杰的婚前个人债务；而此后在婚姻关系存续期间，被告张晶杰将诉争房屋出售给原告，收取了原告部分购房价款30万元，并将该购房价款用于偿还29万元的商业贷款，即用于偿还婚前个人债务。综上，原告与被告张晶杰之间的买卖合同之债，虽形成于张晶杰与程静的夫妻关系存续期间，但被告张晶杰将收取的购房价款用于偿还其婚前个人债务，并未用于夫妻共同生活，故原告请求被告程静共同承担返还责任，无事实依据，本院不予支持。被告张晶杰主�，乐居房地产公司是本案的共同当事人，应当承担责任。本案中，原告诉请被告张晶杰承担的责任，依据的是买卖合同，而诉请乐居房地产公司承担的责任，依据的是中介合同，二者不是基于同一个法律关系；且原告在诉讼中撤回了对乐居房地产公司的起诉，故对被告的“乐居房地产公司是本案的共同当事人，应当承担责任”主张，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告王美与被告张晶杰于2015年8月19日签订的《房屋买卖合同》。二、限被告张晶杰于本判决生效后十日内向原告王美返还购房款30万元，并支付给原告违约金4万元。三、驳回原告王美对被告程静的诉讼请求。四、驳回原告王美的其他诉讼请求。被告张晶杰如未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7450元，保全费2570元，合计10020元，由原告王美负担1125元，由被告张晶杰负担8895元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  刘亚楠审 判 员  周 岩人民陪审员  张 平二〇一六年九月十二日书 记 员  肖 琦