北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第12482号
原告王子贤（反诉被告），男，1947年6月12日出生。
委托代理人张永刚，天津盈诺律师事务所律师。
被告李惠（反诉原告），女，1960年8月9日出生。
委托代理人漆小晖，北京华标律师事务所律师。
委托代理人卢少晨，北京华标律师事务所律师。
原告王子贤与被告李惠及李惠反诉王子贤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告王子贤及其委托代理人张永刚，被告李惠的委托代理人漆小晖、卢少晨到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告王子贤诉称：原、被告于2014年3月27日签订《意向协议》，约定原告以500万的价格购买被告名下的位于北京市西城区x园x号楼x层x室的房屋。现原告已支付被告购房款95万元，后原告从其他渠道得知被告名下的房屋尚处于抵押状态并已被法院冻结了房屋交易。原告认为，被告从卖房开始就故意隐瞒房屋有纠纷的事实，在原告不知情的情况下与原告签订协议，其行为侵害了原告的利益。为此，原告诉至法院，请求判令解除原、被告于2014年3月27日签订的关于买卖北京市西城区x园x号楼x层x室房屋的《意向协议》并返还已付购房款95万元，案件受理费由被告承担。
被告李惠辩称：我不同意原告诉讼请求。双方签订《意向协议》时对涉案房屋的面积、价款及支付方式与期限均作出约定，且原告知晓涉案房屋被法院冻结，处于抵押状态。在合同履行中，原告无法按照约定给付到期购房款，给被告造成巨大损失。原告要求解除合同，无正当理由。故被告提起反诉，要求法院判令双方继续履行《意向协议》，反诉案件受理费由王子贤负担。
反诉被告王子贤辩称，李惠提起反诉没有事实和法律依据。双方签订的《意向协议》不是合同，只是一个框架，本身没有可履行性，双方没有约定房屋过户等细节，且涉案房屋还是央产房，不能上市交易，我不同意李惠的反诉请求。
经审理查明：2014年3月27日，李惠作为甲方，王子贤作为乙方，双方签订《意向协议》，载明：甲方将名下房屋位于北京市西城区宣武门x园x-x-
x独有房屋建筑面积96.42平方以总价500万元（五百万元）出售给乙方王子贤先生；乙方王子贤先生同意在签订《意向协议》时支付李惠女士40万元为定金。余款分别于4、16日支付180万元，6、15日支付200万元，8、15日前全款付清。双方未尽事宜提前协商解决，李惠配合王子贤在约定的日期办妥房屋公正。当日，王子贤给付李惠10万元；3月28日，王子贤给付李惠30万元；4月2日，王子贤给付李惠15万元；4月7日，王子贤给付李惠40万元。
2014年3月29日，李惠作为甲方，王子贤作为乙方，双方签订《借款租房协议》，乙方同意借款300万元给甲方，该款不付利息，为无息借款，借款期间为乙方将300万元借款全部交给甲方时起一年。在本协议签订后20日内全部支付完毕；作为对乙方无息借款的回报，甲方将其所有的位于西城区x园x号楼x层x-
x-
x房屋免费租给乙方居住使用；本协议签订时，乙方支付甲方借款40万元。在乙方支付借款达300万元后10天内，甲方将上述房屋交给乙方使用，……；在乙方交付300万元借款后，在本协议期间，乙方有权以500万元的价格购买所租上述房屋，超出本协议借款期间，在乙方支付款项达到500万元时，双方应签订房屋买卖协议并办理过户手续。甲方在本协议的借款期间不得将房屋出售给第三方；……。4月17日，李惠与王子贤签订《还款计划》，载明：鉴于原于3月29日签署的《借款租房协议》，由于王子贤先生对原协议存有解除（接触）意向，经双方协商，王子贤先生承诺同意李惠女士在150天将已到位的无息借款95万元归还。李惠女士再三考虑，应双方原初的诚意，同意王子贤解除此《借款租房协议》，并答应王子贤先生在规定的时间内付完王子贤先生借款95万元整。落款为还款人李惠；王子贤；卖方担保人吴铁强。
现原告以被告在出售房屋时未告知其涉案房屋被冻结、抵押且是中央在京单位已购公有住房的情况，要求解除双方签订的《意向协议》。被告持答辩意见不同意原告的诉讼请求并反诉要求继续履行双方签订的《意向协议》。经本院向李惠明释，是否主张王子贤给付剩余购房款等诉求，李惠表示要求继续履行双方签订的《意向协议》，其他的诉求暂不主张。
另查一，被告认可涉案房屋系中央在京单位已购公有住房，并提供房屋所有权证及《中央在京单位已购公房上市出售登记表》。原告对此不持异议。
另查二，被告称原告在签订《意向协议》时已知晓涉案房屋被冻结、抵押的情况；双方于4月17日签订的《还款计划》是在王子贤胁迫下所签，并提供证人李×的证言，李×称：“其在球迷餐厅后院的公园玩儿时碰到王子贤，聊天时王子贤与证人说其花300万元买了90多平方米的房屋，王子贤说因为李惠欠别人的钱，房屋便宜卖给了他。过了一段时间，其到家政公司，李惠也到家政公司雇人买家具，其就跟着李惠买家具去了。李惠说王子贤不买她的房屋了，但李惠已经将房屋给王子贤腾空了，李惠才买家具。又过了一段时间，李惠给其打电话称有人要杀她，其赶到李惠家后，王子贤这方有人动了刀，其将刀抢了下来，王子贤还说卸了李惠的胳膊。其到场后王子贤与李惠没有签署东西。过了一段时间，李惠被王子贤打了。”经质证，王子贤对证言认为前后矛盾，不能证明李惠的主张。且《还款计划》是李惠打印的。李惠对证人证言认可。
另查三，涉案房屋于2010年3月1日抵押给北京市华夏典当行有限责任公司，最高额抵押借款为1200000元。李惠借款逾期，北京市华夏典当行有限责任公司于2011年1月27日向本院申请执行，本院已查封被执行人李惠名下的位于北京市西城区x园x号楼x层x-
x-x号的房产。
2014年3月11日，北京市华夏典当行有限责任公司作为甲方，李惠作为乙方，双方签订《还款协议书》，约定：甲方与乙方于2010年3月1日签署了《北京市华夏典当行有限责任公司房（地）产最高额抵押借款合同》（合同编号：2010华房最高额典字010205号）及《北京市华夏典当行有限责任公司房（地）产最高额抵押合同》（合同编号：2010华房最高额抵字010205号），乙方将涉案房屋抵押给甲方，获取典当借款120万元；现上述借款严重逾期，截至2014年3月11日乙方欠甲方典当借款本金120万元，息费1527600元及相关罚息804000元等款项，合计欠款3531600元；经协商，乙方于2014年3月26日前一次性偿还甲方款项180万元；甲方收到上述全部款项后，向乙方出具解除上述房产查封相关手续函件；乙方未履行上述内容，同意华夏典当行对所抵押担保的房产进行法院查封、强制执行、拍卖、变卖以清偿所欠债务。
另查四，王子贤在北京市没有申请购买房屋的资格。
上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、中央在京单位已购公房上市出售登记表、意向协议、收条、借款租房协议、还款计划等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《意向协议》是双方真实意思表示，当属有效。本案中，王子贤以双方签订《意向协议》时，不知晓涉案房屋设有抵押、且其在京没有购买房屋资格为由要求解除《意向协议》。李惠称在双方签订《意向协议》时，王子贤知晓涉案房屋设有抵押，双方签订的《还款协议》是在王子贤胁迫下所签，提供证人证言，通过证人出庭作证所述的事实，不足以证明李惠的抗辩，本院不予采信。王子贤要求解除双方签订《意向协议》并要求李惠返还已付购房款95万元的主张，理由充分，本院予以支持。李惠反诉要求继续履行双方签订的《意向协议》的诉求，因涉案房屋尚未解除抵押，且王子贤在京没有购买房屋资格，无法继续履行双方签订的《意向协议》，对李惠的反诉请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除王子贤与李惠于二○一四年三月二十七日签订的位于北京市西城区宣武门x园x-x-x号房屋的《意向协议》。
二、李惠于本判决生效之日起十五日内返还王子贤购房款九十五万元。
三、驳回李惠的反诉请求。
如果李惠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千六百五十元，由李惠负担，自本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费三十五元，由李惠负担，已交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘 敏
二〇一四年八月十一日
书记员 徐澜涛