江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）亭商初字第0728号
原告中国银行股份有限公司盐城城南支行，住所地在江苏省盐城市盐都区解放南路249－4号。
负责人张婷婷，该行行长。
委托代理人郭慧，江苏一正律师事务所律师。
委托代理人李玉娟，江苏一正律师事务所律师助理。
被告管云，驾驶员。
委托代理人管春芝。
被告辛春美，职业不详。
委托代理人管春芝。
被告盐城中汇房地产开发有限公司，�所地在盐城市盐都区新区开元路15号。
法定代表人陈坚，该公司总经理。
委托代理人高洪文，该公司职员。
原告中国银行股份有限公司盐城城南支行（以下简称中行城南支行）与被告管云、辛春美、盐城中汇房地产开发有限公司（以下简称中汇公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月8日受理后，依法适用简易程序，由审判员方玲玲独任审判，于同年8月5日公开开庭进行了审理，原告中行城南支行的委托代理人郭慧、李玉娟，被告管云、辛春美的共同委托代理人管春芝，被告中汇公司的委托代理人高洪文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中行城南支行诉称：2013年8月19日，被告管云、辛春美与原告签订一份个人一手住房贷款合同，约定向原告借款46万元，同时对还款方式、贷款利率、双方权利义务和费用等均作了明确约定。同日，被告管云、辛春美�原告签订一份抵押合同，约定位于盐城市海润尊品公寓＊幢＊室房屋抵押给原告，并于办理了房屋预告登记手续，被告中汇公司对上述贷款提供阶段性连带责任保证。贷款发放后，被告管云、辛春美仅正常还款几个月，后未能按照合同约定及时履行还款义务。原告多次催要未果，遂诉至法院，请求依法判令：1、被告管云、辛春美偿还贷款本金455466.59元、利息21716.25元、罚息885.51元，合计478068.35元，及2015年3月26日至实际给付之日止的利息和罚息（利息和罚息按合同约定的标准计算）；2、被告管云、辛春美偿还原告为实现债权支付的律师代理费25000元；3、原告对被告管云、辛春美所有的位于盐城市海润尊品公寓＊幢＊室房屋拍卖、变卖的价款在抵押担保的债权范围内享有优先受偿权；4、被告中汇公司对上述第1、2项承担连带偿还责任。
被告管云辩称：对原告诉状中�明的事实和理由没有异议，但目前我拿不出这么多钱。对于原告主张差欠的贷款金额以银行账单为准。对律师代理费有异议。
被告辛春美辩称意见同管云。
被告中汇公司辩称：我公司提供阶段性连带责任保证是事实。律师费过高。
经审理查明：2013年8月19日，被告管云、辛春美（借款人）与中行城南支行（贷款人）、中汇公司（保证人）签订一份个人一手住房贷款合同，该合同约定，贷款金额46万元，贷款期限为30年，自贷款人实际放款日起算；贷款利率采用浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起12个月内重新定价一次，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.4583‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；贷款采用按月等额本息还款法；借款人以本合同项下贷款所购位于盐城市海润尊品公寓＊幢＊室房屋向贷款人提供抵押担保；保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。《个人一手住房贷款合同通用条款》规定：借款人未按期归还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等；若开发商为本合同项下贷款提供保证的，保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任，本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。
同年8月22日，�告管云、辛春美与原告至盐城市房产管理局就位于盐城市海润尊品公寓＊幢＊室房屋办理了商品房抵押预告登记手续。同年10月11日，被告管云、辛春美向原告出具一张零售贷款借款借据，载明：“借款人管云，借款金额46万元；收款人盐城中汇房地产开发有限公司，存款账号53×××71；借款期限360个月，借款月利率4.4583‰；还款方式从2013年11月开始按月采用等额本息还款法。”随后，原告将40万元贷款发放至被告管云、辛春美指定账户。后被告管云、辛春美未按约还款，截止2015年3月25日累计拖欠原告贷款本金455466.59元、利息21716.25元、罚息885.51元，合计478068.35元。该款项经原告多次催要均未能归还，原告遂诉至法院。
另查明：被告管云、辛春美购买的盐城市海润尊品公寓＊幢＊室房屋，原、被告双方至今未能就该房屋办理正式的抵押登记手续。原告为实现债权所支�律师代理费25000元。江苏省物价局、江苏省司法厅《关于调整律师服务收费标准的通知》（苏价费（2013）421号）规定：“涉及财产的简单诉讼案件的律师服务收费标准为≤1万元2500元、1万元≤10万元4-7%、10万元≤50万元3-6%。”
上列事实有原告与被告签订的个人一手住房贷款合同商品房抵押预告登记申请书、委托律师代理合同、律师费发票、借款借据、贷款已还款明细清单及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：（一）被告管云、辛春美与原告中行城南支行签订的个人一手住房贷款合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，本院依法确认合同合法有效。被告管云、辛春美借款后，未依约履行还款义务属违约行为，原告依据合同约定有权宣布借款全部提前到期，要求被告陈向东、马士兰偿还尚欠全部本息。被告中汇公�自愿为被告管云、辛春美与原告中行城南支行签订的上述个人一手住房贷款合同项下的贷款提供阶段性连带责任担保，且被告管云、辛春美一直未能办理房屋的正式抵押登记手续，故被告中汇公司应当对被告管云、辛春美未能支付的借款本金、利息、罚息和实现债权的费用承担连带保证责任。被告中汇公司承担保证责任后，有权依法向被告管云、辛春美追偿。
（二）原告主张的律师代理费能否支持。原告与被告管云、辛春美签订的上述合同中明确约定，借款人未按期归还贷款本息的，贷款人有权要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等，故原告为实现债权支付的律师代理费，依法应由被告管云、辛春美承担。本案中，原告主张律师代理费25000元，考虑到本案为简单诉讼案件，结合本案案情及江苏省物价局�江苏省司法厅下发的《关于调整律师服务收费标准的通知》规定的律师费标准，本院酌情确定本次诉讼的律师费金额为17500元。
（三）关于被告管云、辛春美应当偿还的借款本金、利息和罚息的数额。庭审过程中，原告向法庭提交贷款已还款明细清单，三被告对此不持异议，本院依法审查予以确认，同时确认被告管云、辛春美截止2015年3月25日累计拖欠原告贷款本金455466.59元、利息21716.25元、罚息885.51元，合计478068.35元。因双方签订贷款合同中明确约定，贷款利率采用浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.4583‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，故被告管云、辛春美应当支付的利息和罚息应当按照上述标准继续算至实际给付之日止。
（四）关于原告主张对被告管云、辛春美抵押的位于盐城市海润尊品公寓＊幢＊室房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权是否应予支持。本案中，涉案房屋仅办理了房屋抵押预告登记。本院认为，抵押预告登记应严格区别于抵押登记，根据《物权法》第二十条，预告登记后并不立即导致房屋抵押权的实现，为保障将来实现物权，使预告登记申请人取得对房屋进行抵押登记的请求权，并不发生抵押权设立的法律后果。根据《物权法》第一百八十七条，建筑物或正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，故案涉房屋的抵押权应当自登记时设立，因当事人之间并未就涉案的房屋办理抵押登记手续，故原告农行中汇支行并未取得现实的抵押权，其对涉案房屋拍卖、变卖的价款不享有优先受偿权。综上�原告的该项诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告管云、辛春美应于本判决生效之日起十日内给付原告中国银行股份有限公司盐城城南支行贷款本金455466.59元、利息21716.25元、罚息885.51元，合计478068.35元，并承担自2015年3月26日起至实际给付之日止的利息和罚息（利息和罚息按合同约定的标准计算）；
二、被告管云、辛春美于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司盐城城南支行为实现债权所支付的律师代理费17500元；
三、被告盐城中汇房地产开发有限公司对本判决第一、二项承担连带清偿责任；
四、被告盐城中汇房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告管云、辛春美追偿；
五、驳回原告中国银行股份有限公司盐城城南支行其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8830元，依法减半收取4415元，由被告管云、辛春美负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳方法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判员 方玲玲
二〇一五年八月五日
书记员 江红艳
附法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约�的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十�条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
4.《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
5.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。