宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬镇民初字第454号原告：霍水木。被告：中国石油化工股份有限公司镇海炼化分公司。代表人：张玉明。委托代理人：孟长春。原告霍水木诉被告中国石油化工股份有限公司镇海炼化分公司（以下简称镇海炼化分公司）合同纠纷一案，本院于2015年3月23日立案受理。依法由审判员吴军适用简易程序于2015年4月22日公开开庭进行了审理。原告霍水木，被告镇海炼化分公司的委托代理人孟长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告霍水木起诉称：2009年，镇海炼化分公司决定建设800万吨/年炼油扩建工程配套生活区（芳辰丽阳）住宅，2009年2月11日，出台芳辰丽阳等住宅配售方案，方案注明芳辰丽阳售价按目前测算的平均成本价为3500元/平方米、另提取不可预见费130元/平方米，合并预计总价为3630元/平方米左右（含汽车位、自行车棚的成本价格）。公司不出一分钱，土地性质为划拨，资金全部由职工自己承担，并以自愿认购、自筹资金、自理税费、自担风险的原则，凡符合条件资格的职工每户可认购住房一套。但必须按规定的时间内把各自所挑房屋面积的总款（含自行车棚、阁楼）在规定时间内一次性全额存入指定银行，否则，作自动放弃购房资格，认购者凭银行的存款或贷款凭证签订购房合同。于是，原告在2009年8月先交50000元押金。同年10月挑选了房屋，房号为D19幢1106室（现南园4幢1106室）。房屋总面积为193.32平方米，总款为613267.64元，原告将该款存入指定银行，并设立个人账户。原告（乙方）与被告（甲方）于2009年11月17日签订《住宅代建协议》，《住宅代建协议》对房屋付款方式、交房时间、违约责任及办理产权等事宜有了约定。在签订条款时，原告提出需要更改或附加条款时，被对方（被告）的工作人员拒绝，说如要修改或附加条款的话，放弃签订合同，原告无奈之下签订了《住宅代建协议》。被告方没有按协议履行其在2012年底之前，�验收合格的房屋交付给原告的义务（注：没有任何附加条款）。2013年12月27日。原告接到被告发出的D区交款、交房通知书，但没有提供房屋所需的凭据和证书。只告知从2013年12月30日起，凡接到通知的业主（原告），按通知中的交款项目交款，否则不能提取住房钥匙、验房、交房，被告的行为与合同约定相违背。2014年1月10日上午9：30时左右，原告等业主与被告方对话，要求被告履行《代建协议》，停止收取协议之外的费用，承担违约责任，并说明建房款的资金用途。但被告方没有正面回复原告等业主的要求。原告等业主向有关部门信访，但迄今杳无音讯。2014年11月28日，原告第三次收到了被告收取《协议》之外款项的通知、公告等，要求原告补缴土地出让金及相关税费。而芳辰丽阳建房成本测算表载明建设成本为：2836.70元/㎡，销售成本为：3748.70元/㎡，且原告于2009年11月按3500元/㎡的标准全额交付房款，已经超出测算成本2836.70元/㎡；多交付了663.3元/㎡房款。《住宅代建协议》约定：甲方在房屋建成并经验收合格后，统一办理产权手续，所发生的税费等由乙方自理。可是，被告把芳辰丽阳住宅《房屋所有权证》及《土地使用权证》初始登记在其名下，与合同约定不符，也与自愿认购、自筹资金、自理税费、自担风险的原则相悖。原告在全额付清自己所挑房屋面积总款后，被告方才开始建房，参照单位集资房和职工的法律关系，单位将集资房屋分配给职工后，对集资房的物权即已丧失。故原告数次要求被告把已建好的房屋交付给原告，并承担逾期交房的违约责任，但屡屡被拒，迄今时间长达7年，被告方不肯将早已建好的房屋交付给原告。故原告诉至法院，请求判令被告：1.停止违约，把D区19幢-1106室（现南园4幢-1106室）的住宅交付给原告；2.承担逾期交房（2013年1月1日-2015年3月）27个月的违约责任，按房屋总款613267.64元的10%计算：应承担逾期交房违约金61326.76元；3.诉讼费由被告承担。被告炼化分公司答辩称：1.被告已经按照交房条件三次通知原告缴纳工程差价款、物业费、办理完全产权事项，但是原告一直未履行，被告不存在违约行为。2.代建协议实际上是委托合同关系，委托合同关系之间的权利义务实际上是由委托方自行行使和承担，由于施工过程中建筑材料涨价，人工费、机械费上涨，导致建设成本增加，故被告要求原告支付相应的工程差价款是符合合同约定的，也是符合合同性质的。原告在起诉状中也写得非常清楚，总部和被告不会掏一分钱，所涉项目的资金全部由原告筹集和支付，如果原告不支付，工程项目无法进行施工，被告不存在逾期交房的违约责任。3.根据合同第四�第一款，双方在什么情况下可以免责已经做了非常清晰的表述。4.原告在诉状中所反映的情况和质疑的问题没有与被告工作人员形成任何有法律约束力的文件，原告未向法庭提交可以证明其所要证明事实的相关证据，而且原告诉状中反映的问题与原告的诉讼请求没有任何关系。原告在诉讼事实和理由中所述的一些情况恰恰证明了被告作为代建合同的受托方多次履行了要求原告补交相关费用的通知以及告知的义务。原告在诉状所列的建房的数据是在房屋配售过程中所做的预测，所交的房款也是预交，这种数据都不是最终的，所以以不是最终的数据来追究被告的违约责任是没有法律依据的，双方在合同中已经对工程结算款做了明确的约定，以审计结算为准。5.根据镇海区政府的文件、配送方案、代建合同对涉案房屋的性质已经作出了明确的表述，系有限产权房，不是集�房，作为有限产权房在未获得完全物权的情况下，也不存在物权丧失概念一说，本项目的土地是国有土地，本项目所建的项目申报、审批也全部是批给被告，没有直接批复到任何一个业主名下。所以整个产权的批报都是在被告名下，如果原告要将产权全部变更到原告名下，必须要交土地转让金。综上请求驳回原告的诉讼请求。原告向本院提交了以下证据：1.《芳辰丽阳住宅代建协议》复印件一份，欲证明原、被告双方存在代建协议的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，认为：双方在合同中已经明确约定交接方面的权利义务，且该协议的性质是一个委托代理合同。本院对该证据的真实性予以认定。2.《物业付费通知单》、《芳辰丽阳D区交款、交房补充通知书》复印件各一份，欲证明被告通知原告去交物业费和差额款、办理交房手续，但是原告房子没有拿到，所以没有去交款的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，认为该证据可以证明被告已经发出通知要求原告办理交房手续。本院对该证据的真实性予以认定。3.《存款冻结扣划协议（全额付款）》、《中国建设银行宁波市分行存款冻结扣划委托书》复印件各一份，欲证明原告已经把钱打入指定账号的事实。经质证，被告对该证据无异议，本院予以认定。4.挑车位、挑房确认单复印件一份，欲证明原告认购房子是19幢1106室，购买了房子及车位的事实。经质证被告对该证据无异议，本院予以认定。5.收款收据复印件、《芳辰丽阳等住宅认购意向书》复印件各一份，欲证明原告选房并缴纳了预付款5万元的事实。经质证，被告对该证据无异议，本院予以认定。6.《释明通知书》复印件一份，欲证明原告就该纠纷起诉过，但是因为相关原因没有受理的事实。�质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为该证据与本案无关。本院对该证据的真实性予以认定。7.《芳辰丽阳住宅缴纳土地出让金及相关税费通知书》复印件一份，欲证明被告要求原告补缴土地出让金及其他税费的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为要办理完全产权房的，应补缴土地出让金，所以被告对每一户都发出通知，这证明了被告完全履行了代建合同的义务。本院对该证据的真实性予以认定。8.芳辰丽阳建房成本测算表复印件一份，欲证明根据成本测算，原告不需要再补交任何费用的事实。经质证，被告认为该证据是复印件，其真实性无法确认，且所证明的内容与原告的诉讼请求没有任何关联，最终成本被告会拿出最终的审计报告。本院认为被告的异议成立，故对该证据不予认定。9.《关于芳辰丽阳住宅完全产权办理事项的公告》复印件一份，欲证明被告要求补交钱的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但从该证据中可以明确看出，根据协议涉案房子是有限产权房，要办理完全产权房要缴纳土地出让金，是由委托人自行选择办或不办理。本院对该证据的真实性予以认定。10.《关于芳辰丽阳住宅办理初始登记的公告》复印件一份，欲证明被告通知原告交款的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，认为房子初始登记是在被告名下，只有办理完全产权后才能登记在原告名下。原告可以自行选择缴纳或不缴纳土地出让金，如果不缴的话初始产权就登记在被告名下。本院对该证据的真实性予以认定。11.《芳辰丽阳住宅交款、交房通知书》复印件一份，欲证明被告要求原告交钱的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，是项目部发给原告的，要求他们交增加的房款，该份证据恰恰证明了被告履行了通知交款、交房的义务。本院对该证据的真实性予以认定。12《关于认购芳辰丽阳住宅职工存、贷款事项的通告》复印件一份，欲证明原告已经按合同约定支付了所有价款的事实。经质证，被告对该证据无异议，本院予以认定。13.照片复印件一份，欲证明涉案项目开工、竣工时间和造价的事实。经质证，被告认为该证据无法反映原告欲证明的事实，这是其中很小的一部分，不能完整反映工程的造价情况。这是施工单位自己编制的施工图，并不能代表被告方的观点。本院对该证据不予认定。14.信访材料（我们要安居乐业，附有签名和捺印）、快递单复印件各一份，欲证明因为被告要多收钱，原告等业主就这个事情向被告公司上层机关进行信访的事实。经质证，被告对该证据的真实性、关联性均有异议，该证据是复印件无法确认真实性，手印�签名应该是真实的，但是附在什么后面不清楚，并且信访材料反映的事实与事实不符，并与本案没有关联性。本院认为被告的异议成立，故对该证据不予认定。15.芳辰丽阳等住宅配售对象代表大会资料复印件一份，欲证明原告按照代表大会的资料已经选购了房屋，并与芳辰丽阳项目部签订了购房合同的事实。经质证，被告对该证据无异议。需要指出的是配售方案是按照自愿认购、自筹资金、自理税费、自担风险的原则来认定的，芳辰丽阳购房资金由购房职工全额支付，被告及总部不予垫付。本院对该证据予以认定。被告炼化分公司向本院提交了以下证据：1.函一份、要求解决民工工资的报告一组，欲证明在代建合同履行期间，由于人工材料等成本增长，施工单位要求支付超过合同进度的款项，政府主管部门及各施工单位一直向被告催讨工程款，政府出面协调要�被告支付工程款项的事实。经质证，原告对该证据不认可，认为该组证据与合同约定不符合。因原告未提出相反证据予以反驳，故本院对该证据予以认定。2.浙江省高级人民法院（2012）浙行终字第39号行政判决书复印件一份，欲证明项目施工现场由于钉子户迟迟未能搬迁，镇海区人民政府与钉子户进行行政诉讼后才进行强拆，由于这个原因导致涉案项目迟迟不能施工的事实。经质证，原告对该证据不认可，认为该组证据与合同约定不符合。因原告未提出相反证据予以反驳，故本院经核实后对该证据予以认定。经审理，本院查明：2009年11月17日，原告霍水木（乙方）与被告下属的镇海炼化800万吨/年炼油扩建工程配套生活区（芳辰丽阳）项目部（甲方）签订《芳辰丽阳住宅代建协议》，约定：乙方挑选的房屋房号为D19-1106室，面积为115.35平方米，阁楼面积为78.43平方�，自行车车棚面积为7.17平方米，汽车位号为13-227；面积有差异时，按房地产产权登记机关实测面积结算房价款；乙方预缴房款总额为663267.64元，其中房屋预缴款为613267.64元，汽车位按50000元/只计算，最终房款根据审计后的实际成本价格结算，多退少补；2012年底之前，甲方将验收合格的房屋交付给乙方。因战争、自然灾害、政府政策及其审批、规划、拆迁等原因导致房屋不能交付或延迟交付或损失的，或者导致房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向以及小区基础设施、公共配套设施等布局发生变化的，甲方不承担任何责任，乙方同意在以上情况出现时放弃追究甲方责任的权利；甲方在房屋建成并经验收合格后，统一办理产权手续，所发生的税费等由乙方自理。被告认可原告已预缴房款总额为663267.64元。2013年12月23日，被告通知原告办理交房手续并缴纳物业费等费用，原告领取了《物业付费通知单》，但未缴纳物业费等费用。2013年12月27日，被告向被告发放了《芳辰丽阳住宅交款、交房通知书》，通知原告交纳房款预结增加、专项维修基金、天然气开户费、预交开户电费等费用及办理交付手续。2014年4月18日，被告向原告发放了《芳辰丽阳D区交款、交房补充通知书》，通知原告交款并办理交房手续。2014年11月28日，被告向原告发放了《关于芳辰丽阳住宅办理初始登记的公告》、《关于芳辰丽阳住宅完全产权办理事项的公告》、《芳辰丽阳住宅缴纳土地出让金及相关税费通知书》，通知原告如需办理完全产权，应补缴土地出让金及相关税费。原告未按被告以上通知交纳相应款项。涉案项目地块在拆迁过程中发生行政诉讼，经由浙江省宁波市中级人民法院和浙江省高级人民法院裁处。本院认为：原、被告双方之间签订的《芳辰丽阳住宅代建协议》明确约定因拆迁等原因导致迟延交房的，被告炼化分公司不承担任何责任，原告也同意放弃追究被告的任何责任。而涉案项目在施工过程中发生的拆迁纠纷，建设成本增加等导致涉案房屋迟延交付，属于双方约定的免责事由，依合同约定，被告方不承担迟延交房的违约责任。关于交房的问题。本院认为，原告方在诉状及庭审中陈述：“被告曾于2013年12月27日、2014年4月18日、2014年11月28日通知原告办理验房、交房手续，但要求缴纳物业、水电等费用和土地出让金及相应税费。涉案房屋的认购原则是自愿认购、自筹资金、自理税费、自担风险，被告是不垫付一分钱的”。故被告根据当时成本测算，要求原告预缴相应费用是符合以上原则及合同约定的，而原告以已全额缴纳了房款和交房不应附加任何条件为由拒绝缴纳相应费用，导致未能办理交房手续�该责任在于原告，且原告也未举证证明被告存在相应的过错，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告霍水木的诉讼请求。本案案件受理费1333元，减半收取666.50元，由原告霍水木负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为�波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行，逾期未主张，将丧失向法院申请执行的权利。审 判 员  吴 军二〇一五年六月十一日代书记员  吴哲梅