重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0234民初4190号原告李德祥，男，生于1950年7月17日，汉族，住重庆市开州区。委托代理人（特别授权）王元毅，重庆帅风律师事务所律师。原告张德竹，女，生于1955年12月17日，汉族，住重庆市开州区。委托代理人（特别授权）王元毅，重庆帅风律师事务所律师。被告涂生平，男，生于1964年1月17日，汉族，住重庆市开州区。被告杨小艳，女，生于1963年2月15日，汉族，住重庆市开州区。原告李德祥、原告张德竹与被告涂生平、被告杨小艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案受理后，依法由本院代理审判员凡磊适用简易程序，于2016年8月3日公开开庭进行了审理。原告李德祥、原告张德竹及其委托代理人王元毅、被告涂生平、被告杨小艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李德祥和原告张德竹诉称，2009年3月2日，二原告与二被告共同签订《房屋买卖合同》，双方约定被告自愿将开县XX片区XX苑XX-X-XXX号统建住房卖给二原告，价款总额为106000.00元，合同签订后，二原告履行了合同约定全额支付了被告10万元购房款，是2009年4月2日由被告杨小艳收取并出具收条。争议房屋已登记在被告涂生平名下，原告多次电话联系被告要求办理过户手续，被告以各种理由要求补钱，不予理睬等未配合办理过户手续。因此，二原告依法起诉请求判决2009年3月2日二原告与二被告签订的《房屋买卖合同》有效；调解或判决由二被告配合二原告将登记在被告涂生平名下的房屋【房产证号：渝（2016）开县不动产权第00006XX**号】过户到二原告名下；3、判决二被告承担违约金31800元；4、本案诉讼费等费用由二被告共同承担。被告涂生平和被告杨小燕辩称，我们2009年3月2日签订的《房屋买卖合同》，合同约定按80㎡计算，水电气等一切费用由原告负担。不过户的原因一是原告还有尾款未支付，二是水电气原告未缴费，三是现在房屋面积为82.06㎡，当时只约定80㎡，对于2.06㎡应该按照当时房屋单价1326元/㎡补差价。原告当时是给我打了电话，但我不存在违约。该房屋属于政策房，可以凭购房销号合同减免5.5%的税费，如果我不拿销号合同原告就享受不到优惠税收。总之，我的要求一是原告将尾款补给我，二是将水电气费用补给我，三是将2.06㎡的差价补给我，四是将减免享受的税收补给我。经审理查明：2009年3月2日，原告李德祥、张德竹（乙方）与被告涂生平、杨小艳（甲方）签订了《房屋买卖合同》，经甲、乙双方协商，甲方自愿将位于开县XX片区XX苑XX-X-XXX统建房，房号XX-X-XXX，建筑面积80平方米的房屋一套卖给乙方，乙方愿意购买上述房屋。双方约定：1、甲方将该套房屋作价106000元卖给乙方。2、甲方保证对所出卖的房屋享有完全的处分权，没有产权纠纷和债权债务纠纷。3、甲方负责该套房屋的水、电、气、有线电视四通，房地产权证办理到乙方户头，所需一切费用由乙方负责，甲方配合。4、乙方在双方签订合同之日预付房屋款52000元，本月31日前付48000元，甲方将该套房屋钥匙和相关手续交给乙方。另外6000元待房产证办理完毕支付。5、此合同甲乙双方共同遵守，如一方违约，负责房屋价款30%的违约金。6、本合同一式贰份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，自双方签字后生效。7、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同具有同等法律效力。合同签订后，原告李德祥支付被告房屋款100000元，由被告杨小艳出具收条。现该房屋登记在被告涂生平名下，登记的位置为开州区(原开县）XX街道XX路XX号XX幢X-X-X，产权证号：渝（2016）开县不动产权第00006XXXX号，建筑面积：82.06㎡，套内面积74.07㎡。被告涂生平和杨小艳缴纳的专业设施安装费为：水580元，电480元、气2750元、电视440元。以上事实有原、被告的当庭陈述、原告的身份证复印件、被告的户口证明、房屋买卖合同、收条、开县企业职工分户结算表复印件、土地房屋权属登记信息查明结果证明等证据在卷佐证，其真实性可以确定。综上，本院归纳原告李德祥、张德竹和被告涂生平、杨小艳争议焦点如下：一、原告李德祥、张德竹和被告涂生平、杨小艳于2009年3月2日签订的《房屋买卖合同》的效力问题；二、被告涂生平、杨小艳是否应当协助原告李德祥、张德竹办理房屋过户手续的问题；三、原告李德祥和张德竹主张违约金的请求能否成立的问题；四、被告涂生平和杨小艳主张2.06㎡房屋面积的差价能否成立的问题；五、被告涂生平和杨小艳主张水电气有线电视安装费用能否成立的问题；六、被告涂生平和被告杨小艳主张减税优惠的问题。本院认为，针对原、被告争议的第一个焦点，本院分析评判如下：2009年3月2日，原告李德祥、张德竹与被告涂生平、杨小艳签订的《房屋买卖合同》，双方均表示是其真实意思表示，不存在合同无效的情形，故本院对原告李德祥、张德竹要求确认2009年3月2日与被告涂生平、杨小艳签订的《房屋买卖合同》有效的诉讼请求予以支持。针对原、被告争议的第二个焦点，本院分析评判如下：依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，本案中，原告已经按照合同约定支付被告房款100000元，现被告涂生平已经将案涉房屋登记在自己名下，具备协助原告办理过户手续的条件，根据双方签订的《房屋买卖合同》第三条“房地产权证办理到乙方户头”的约定，被告涂生平和杨小艳应当承担履行过户义务的责任。故本院对原告李德祥、张德竹要求被告涂生平、杨小艳协助将登记在被告涂生平名下的位于开州区(原开县）XX街道XX路XX号XX幢X-X-X【产权证号：渝（2016）开县不动产权第00006XXXX号】号房屋过户到原告李德祥、张德竹名下的诉讼请求予以支持。针对原、被告争议的第三个争议焦点，本院分析评判如下：对于原告李德祥、张德竹要求被告涂生平、杨小艳支付违约金31800元的请求，因双方对过户时间没有明确约定，现原告主张被告违约的事实不成立，故本院对原告主张被告支付违约金的请求不予支持。针对原、被告争议的第四个争议焦点，本院分析评判如下：被告涂生平、杨小艳称该房屋系以80平方米出售给原告，现在为82.06平方米，应当按照当时约定的单价1326元/平方米补2.06平方米的差价，但从合同的约定来看，双方约定被告将该套房屋作价106000元卖给原告，故本院认为案涉房屋以套出售更符合当时的意思表示，并非按面积出售，如果双方系以房屋面积作为买卖标的的计价标准，通常双方会在协议中约定房屋每平方米的单价；如果双方系以房屋面积作为买卖标的的计价标准，通常也会对协议的面积如果出现差异后如何补救进行约定。而本案中双方签订的房屋买卖协议对这些均没有反映，按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十一条第一款第（一）项“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”的规定，被告涂生平和杨小艳未举证证明是按房屋面积作为买卖标的的计价标准，应当承担举证不能的责任。其主张按1326元/平方米计算2.06平方米房屋面积的差价，不符合法律规定，本院不予支持。针对原、被告争议的第五个争议焦点，本院分析评判如下：按照原、被告签订的《房屋买卖合同》第三条“甲方负责该套房屋的水、电、气、有线电视四通，房地产权证办理到乙方户头，所需一切费用由乙方负责，甲方配合”之约定，双方明确约定水电气有线电视由被告负责开通，但所需的一切费用由原告负责，故对于开通水电气有线电视的费用4250元应当由原告李德祥和张德竹承担。针对原、被告争议的第六个焦点，本院分析评判如下：被告以销号合同主张减税优惠不属于本案调整范围，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、原告李德祥、张德竹与被告涂生平、杨小艳于2009年3月2日签订的《房屋买卖合同》有效。二、被告涂生平、杨小艳在本判决生效后七日内协助原告李德祥、张德竹将登记在被告涂生平名下的位于开州区(原开县）XX街道XX路XX号XX幢X-X-X【产权证号：渝（2016）开县不动产权第00006XXXX号】号房屋过户到原告李德祥、张德竹名下。三、原告李德祥、张德竹在将位于开州区(原开县）XX街道XX路XX号XX幢X-X-X【产权证号：渝（2016）开县不动产权第00006XXXX号】号房屋的产权证办至自己名下后三日内支付被告涂生平、杨小艳房屋尾款6000元和水、电、气、有线电视安装费用4250元。四、驳回原告李德祥、张德竹的其他诉讼请求。案件受理费2420元，减半收取1210元，由被告涂生平、杨小艳承担（直付原告李德祥、张德竹）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力。本判决生效后，当事人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案申请执行的期间为两年。该期间，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效的中止、中断的规定。权利人逾期不申请执行的，视为放弃申请执行的权利。代理审判员 凡 磊二〇一六年十月八日书 记 员 王兴佳