北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第7249号
上诉人（原审被告）琚凤成，男，1962年6月9日出生，个体户。
委托代理人张海林，男，1983年10月16日出生。
委托代理人杨新军，北京利生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）齐齐哈尔力利达电气有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区富龙路7号。
法定代表人肖廷杰，总经理。
委托代理人魏晋，北京市兆亿律师事务所律师。
上诉人琚凤成与被上诉人齐齐哈尔力利达电气有限公司（以下简称力利达公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第00333号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
力利达公司在原审法院诉称：2013年11月29日，力利达公司、琚凤成签订土地及房屋租赁合同，约定力利达公司将北京市昌平区463号院内土地及房屋租赁给琚凤成，其中租金2013年11月29日一次性支付年租金40万元／年。力利达公司依约将约定的土地及�屋交付给琚凤成使用，琚凤成却一直没有依约支付年租金，力利达公司多次与琚凤成交涉，要求琚凤成依约支付租赁费，琚凤成拒不支付，琚凤成的违约行为给力利达公司带来严重经济损失，琚凤成应当承担赔偿损失的违约责任。依据合同约定，琚凤成未按合同约定向力利达公司支付租金，逾期达15日后，力利达公司可单方解除合同，琚凤成承担一切法律责任。本案中，琚凤成拖欠租金将近十一个月，故起诉要求解除合同。诉讼请求为：1、判令琚凤成支付给力利达公司租赁费40万元，2013年11月30日至实际交付日的赔偿金，赔偿金计算公式为租赁费40万元乘以中国人民银行同期贷款利率；2、解除力利达公司、琚凤成于2013年11月29日签订的《租赁合同》；3、依法判令琚凤成15日内将463号院内的面积为6.77亩土地及房屋返还给力利达公司；4、判令琚凤成承担本案诉讼费。庭审中，力利达公司变更诉讼请求，经法庭释明，最终变更为：1、判令力利达公司与琚凤成于2013年11月29日签订的《租赁合同》无效；2、判令琚凤成15日内将昌平区463号院内的面积为6.77亩土地及房屋返还给力利达公司；3、判令琚凤成向力利达公司支付2014年11月30日至实际返还昌平区463号院内的面积为6.77亩土地及房屋之日止的使用费，计算标准为每日1095元。
琚凤成在原审法院辩称：不同意力利达公司的诉讼请求。第一，合同是有效的，琚凤成要求继续履行合同。第二，力利达公司所述事实不真实，涉案合同2014年的租金琚凤成已经支付，琚凤成愿意支付下一年的租金。力利达公司于2014年10月22日已经将琚凤成起诉至法院，2014年11月29日力利达公司已经不再收取琚凤成租金，琚凤成不敢将租金交付力利达公司。第三，双方于2005年5月签订《合同书》，琚凤成租赁涉案房屋�土地，琚凤成投入800多万建造房屋，建设了5栋三层楼房。5年租期期满后，力利达公司以不再续租为由，提出苛刻条件，如果不续签合同，会给琚凤成造成更大损失，无奈琚凤成签订了赔偿协议，将自己建造的房屋给付力利达公司一半。第四，双方签订的《租赁合同》合法有效，不违反法律强制性规定。力利达公司起诉是想无偿得到琚凤成所建房屋。第五，《租赁合同》包括土地和建筑物两部分。假如合同无效，因为涉案土地使用权人是北京万正化学建材制品有限公司，力利达公司无权要求琚凤成腾退场地，也无权要求支付使用费。
原审法院经审理查明：地号为34-（02）-0148的土地登记使用者为北京万正化学建材制品有限责任公司，使用权面积为4512.52平方米。2002年3月30日，北京万正化学建材制品有限公司（甲方）与力利达公司（乙方）签订《合同书》，约定：甲�租赁给乙方的房屋土地位于现463号院内（原为燕丹针织厂），以现状院墙为界，土地总面积为4512.52平方米；租期自2002年4月1日至2050年9月30日。在该合同尾部，有甲、乙双方以及北京市昌平区北七家镇燕丹村村民委员会盖章。
另查一，2005年5月25日，力利达公司（甲方）与琚凤成（乙方）签订《合同书》，约定：甲方租赁给乙方的房屋土地位于北京市昌平区463号院，占地6.77亩，办公室建筑面积550平方米，厂房建筑面积1200平方米；租期5年，自2005年6月1日至2010年5月31日，年租金12万元。2010年6月1日，力利达公司（甲方）与琚凤成（乙方）签订《合同书》，约定：甲方租赁给乙方的房屋土地位于北京市昌平区463号院，占地6.77亩，办公室建筑面积550平方米，厂房建筑面积1200平方米；租期1年，自2010年6月1日至2011年5月31日，年租金20万元。2012年7月18日，力利达公司（甲方�与琚凤成（乙方）签订《合同书》，约定：甲方租赁给乙方的房屋土地位于北京市昌平区463号院，占地6.77亩，办公室建筑面积550平方米，厂房建筑面积1200平方米；租期1年，自2012年6月1日至2013年5月31日，年租金20万元。
另查二，2013年11月29日，力利达公司（甲方）与琚凤成（乙方）签订《赔偿协议》，约定：“……1、该463号院内现有房屋建筑物总面积1-14号楼8429.8平方米，其中，甲方原有面积为1808.5平方米，乙方新建建筑物面积为6621.3平方米。2、乙方自愿将新建建筑物面积6621.3平方米的50%，计3310.65平方米（6号、11号楼）作为甲方经济损失赔偿给甲方。甲方享有现有面积共计5119.15平方米房屋的所有权。乙方享有3310.65平方米房屋的所有权”。
同日，力利达公司（甲方）与琚凤成（乙方）签订《租赁合同》，约定：“……甲方同意将北京市昌平区463号院内的土地（面积为6.77亩）及房屋（房屋建筑面积为5119.15平方米）租赁于乙方，其中租金2013年11月29日一次性支付年租金40万／年，2014年11月29日一次性支付年租金40万元／年……租赁期限自2013年11月29日至2019年11月29日。开户行：中国民生银行北京西长安街支行，户名：齐齐哈尔力利达电气有限公司，账号：×××。乙方未按照合同约定的日期向甲方支付租金，逾期达15日后，甲方可单方面解除合同，乙方承担一切法律责任。”
另查三，《租赁合同》签订后，琚凤成于2014年11月10日向力利达公司账号为×××的账户汇款40万元，双方均认可该笔租金对应的租期是2013年11月29日至2014年11月28日。依据《租赁合同》，琚凤成应当于2013年11月29日一次性支付40万元，但实际是2014年11月10日支付，琚凤成称因联系不上力利达公司有关人员，签订合同时没看到力利达公司人的委托书及有效证明，担心�款出问题，且曾致电力利达公司的主管王×，王×不让力利达公司按照合同上的账号汇款，故琚凤成没有按合同约定期限支付40万。力利达公司对此不认可，称催促过琚凤成要求支付租金。
另查四，审理过程中，法院组织力利达公司、琚凤成双方到涉案土地房屋进行勘察，琚凤成在涉案土地上已经建成多栋房屋，有些房屋是在原来房屋基础上加盖一层。据力利达公司、琚凤成双方陈述，新建房屋是2006年开始动工，陆续建造，2011年建造完成。现该院落内的房屋出租给个人居住。力利达公司、琚凤成双方均认可新建的房屋没有规划审批等手续，原来存在的房屋也没有建设工程规划许可证。庭审中，法院向琚凤成释明，如果法院认定租赁合同无效，琚凤成是否就涉案土地上的房屋残值或现值与本案一并处理，琚凤成明确表示不需要法院处理。
上述事实，有昌平区国土资源局查询资料、《合同书》、《赔偿协议》、《租赁合同》、银行转账记录以及当事人当庭陈述在案佐证。
原审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，力利达公司、琚凤成双方于2013年11月29日签订《租赁合同》，该合同约定的租赁标的是北京市昌平区463号院内的土地（面积为6.77亩）及房屋（房屋建筑面积为5119.15平方米）。法院认为，该《租赁合同》主要目的是对房屋的使用，原因有二，第一，在该租赁合同签订前，琚凤成已经将房屋建成，合同中明确约定了大面积的房屋是合同标的。第二，从使用用途上看，涉案租赁标的上的房屋出租用于个人居住，明显是对房屋的使用，而不是对土地的使用，土地在此只是房屋的依附。庭审中，力利达公司、琚凤成均认可涉案�赁标的上的房屋没有取得建设工程规划许可证，故双方签订的《租赁合同》无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。力利达公司与琚凤成签订的《租赁合同》无效，琚凤成应当返还租赁标的，即北京市昌平区463号院内的土地（面积为6.77亩）及房屋（房屋建筑面积为5119.15平方米）。虽然经力利达公司、琚凤成协商，涉案土地上有部分房屋确定归琚凤成所有，但是因为房屋与土地的统一性、不可分离性，力利达公司要求将463号院内土地及所有房屋一并返还的主张，法院予以支持，但具体返还期限，法院根据案件事实酌情予以确定。琚凤成可以通过对房屋现值进行处理的方式维护其权益。因琚凤成明确表示不需要在本案中一并处理房屋现值问题，故法院在此不予处理，双方可以协商解决或者另案解决。琚凤成可以就涉案院落内的房屋申请采取必要的证据保全措施。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现涉案租赁标的由琚凤成占有使用，琚凤成支付的租金对应租期是2013年11月29日至2014年11月28日，力利达公司要求琚凤成支付2014年11月30日至实际腾退涉案土地及房屋之日止的使用费，按照40万÷365天=1095元／天计算，于法有据，法院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决：一、齐齐哈尔力利达电气有限公司与琚凤成于二○一三年十一月二十九日签订的《租赁合同》无效；二、琚凤成于判决生效之日起二百一十日内将北京市昌平区463号院内的面积为6.77亩土地及房屋返还给齐齐哈尔力利达电气有限公司；三、琚凤成于判决生效之日起二百一十日内向齐齐哈尔力利达电气有限公司支付使用费，计算标准为每日一千零九十五元，自二○一四年十一月三十日起至实际腾退之日止；四、驳回齐齐哈尔力利达电气有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
琚凤成不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。上诉理由：1、双方签订的租赁合同，不是城镇房屋租赁合同，不应当适用最高院关于城镇房屋租赁合同的规定；2、从土地使用证附带的宗地图可以�出，原有厂房及房屋是有审批手续的；3、如果上诉人所建建筑物没有审批手续，上诉人可以到期拆除。
力利达公司服从一审判决，针对上诉人的上诉请求和理由答辩称：1、诉争土地上原来存在的房屋没有建设工程规划许可证，上诉人所建房屋也没有规划审批手续；2、本案符合最高院司法解释第一条、第二条内容。
本院经审理查明，一审法院查明事实正确。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述、询问笔录在案佐证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。力利达公司与琚凤成签订的《租赁合同》虽然包含土地及房屋，但根据合同签订的目的主要为对房屋的使用，由于双方均认可该房屋没有取得建设工程规划许可证，因此原审法院判决认定力利达公司与琚凤成于2013年11月29日签订的《租赁合同》无效正确，本院予以确认。
合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。力利达公司与琚凤成于2013年11月29日签订的《租赁合同》无效，因此琚凤成应当返还租赁物并支付占有期间的占有使用费，由于房屋与土地一体，因此原审法院判决琚凤成将463号院内土地及所有房屋一并返还力利达公司并支付占有使用费正确，本院予以确认。关于房屋价值赔偿问题，琚凤成可以就涉案房屋内的房屋申请采取必要的证据保全措施，双方协商解决或另案解决。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三千六百五十元，由琚凤成负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费三千六百五十元，由琚�成负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 朱文君
代理审判员 赵 蕾
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 杜 莹