安徽省广德县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1822民初1405号
原告：刘正爱，女，1976年1月24日生，汉族，住上海市浦东新区，
委托代理人：罗永胜，安徽宣广律师事务所律师。
委托代理人：陈巧，安徽宣广律师事务所律师。
被告：晏明虎，男，1963年7月4日生，汉族，居民，住安徽省广德县，
被告：喻发晖，女，1965年8月2日生，汉族，居民，住安徽省广德县，
被告：安徽宣城广恒建设工程有限公司，住所地安徽广德经济开发区长安路，统一社会信用代码91341822746792470T。
法定代表人：晏明虎，该公司执行董事兼总经理。
上述三被告共同委托代理人：汪春梅，安徽渊源律师事务所律师。
原告刘正爱诉被告晏明虎、喻发晖、安徽宣城广恒建设工程有限公司（以下简称广恒建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案受理，依法组成合议庭于2017年6月22日公开开庭进行了审理，原告刘正爱及委托代理人罗永胜，被告晏明虎、喻发晖、广恒建设公司共同的委托代理人汪春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘正爱诉称：位于安徽省广德县横山南路盛世滨河小区30号楼一层自东向西第108、109号两间营业用房（以下简称系争房屋）为被告晏明虎、喻发晖夫妻共有。2013年3月18日，原告与被告晏明虎签订一份《房屋买卖协议》，约定晏明虎将上述系争房屋出售给原告，价款总计约74万元【76万元（单价9500元/㎡×建筑面积约80㎡）-优惠减免2万元】，不含房屋变更所需相关税费；付款方式为原告于2013年10月31日支付70万元，剩余房款及相关税费于2015年5月31日前一次性支付；晏明虎收取70万元购房款后将房屋使用权交付给原告（按2013年3月计），因签订合同时系争房屋已出租，原告同意继续履行原租房协议，租金由晏明虎代收并转交给原告；晏明虎在原告付清所有房款及相关契税后于2015年6月30日前将房屋产权证变更登记给原告；双方均不得违约，违约方应赔偿对方总价30%的损失。晏明虎在上述合同上签名并加盖了广恒建设公司印章，喻发晖对上述合同不持异议。合同签订当日，晏明虎、广恒建设公司共同出具一份收据，载明收到原告预付购房款50万元。2013年10月28日，广恒建设公司再次出具收据，载明收到原告购房款20万元。另，系争房屋自2011年12月31日至2014年10月23日期间抵押给中国农业银行股份有限公司广德县支行（以下简称农行广德县支行），2014年10月23日广恒建设公司向农行广德县支行借款，晏明虎以包括系争房屋在内的的若干套房屋为借款提供抵押担保，双方于同日在广德县房地产管理局办理了他项权证号为广房桃州镇他字第011529号的房地产抵押登记。上述情况三被告未如实告知原告且故意隐瞒。2015年3月，原告向被告晏明虎提出给付房屋尾款4万元及相关税费，并要求办理产权变更登记。晏明虎表示系争房屋业已抵押，无法办理过户手续。原告遂于2015年8月14日向广德县人民法院提起诉讼，请求判决三被告为原告购买的广德县横山南路盛世滨河小区30号楼一层自东向西第108、109号房办理产权变更登记手续并支付违约金22.2万元。诉讼中，广德县人民法院判决驳回原告诉讼请求，原告提出上诉，宣城市中级人民法院于2016年12月28日判决驳回上诉、维持原判。原告认为，三被告故意隐瞒房屋已抵押给银行的事实，明知房屋不能过户给原告，却与原告签订房屋买卖合同，并收取原告70万元购房款，其行为属于民事欺诈，构成严重违约。鉴于法院不支持原告要求将系争房屋过户至原告名下的诉讼请求，现诉请判令：1、解除原、被告签订的《房屋买卖协议》，2、三被告共同返还原告购房款70万元并支付违约金22.2万元，3、三被告承担本案诉讼费用。
晏明虎、喻发晖、广恒建设公司共同辩称：原告就双方房屋买卖合同已经起诉过了，涉案房屋虽然登记在被告晏明虎、喻发晖名下，但实际所有人是被告广恒建设公司，房款70万是广恒建设公司收取的，双方2013年签订合同后每年2万元租金由广恒建设公司收取之后转交给了原告本人。原告诉请1我方没有异议，诉请2应当由实际收取人广恒建设公司返还，被告晏明虎、喻发晖没有收取，不应承担返还义务。违约金明显过高，应按同期银行贷款利率计算，2015年10月份之前原告实际收取了前期的租金，这部分损失应当在违约金中予以扣除。
刘正爱为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
1、房屋买卖协议，证明原、被告签订房屋买卖协议，约定晏明虎将位于广德县横山南路盛世滨河小区30号楼自东向西第108、109号两间营业用房出售给原告，价款74万元，违约方应赔偿对方总价30%的损失；
2、房地产权证，证明被告出售给原告房屋系晏明虎、喻发晖共同共有；
3、收款收据、收条，证明广恒建设公司、晏明虎收取原告购房款70万元；
4、广德县法院（2015）广民一初字第2467号民事判决书，证明原告诉请被告办理房屋过户登记手续被法院驳回；
5、宣城市中级人民法院（2016）皖18民终1427号民事判决书，同证据4证明内容；
6、企业信用信息公示报告，证明广恒建设公司诉讼主体资格。
对于刘正爱提交的证据，晏明虎、喻发晖、广恒建设公司质证意见如下:对证据1真实性无异议，证明对象有异议，违约金明显高于实际损失；对证据2、3、4、5、6没有异议。
晏明虎、喻发晖、广恒建设公司未向本院提交证据。
经审查，本院认定刘正爱提交的6份证据具有真实性、合法性、关联性，证明对象成立，予以采信。
本院根据采信的证据并结合当事人当庭陈述，查明以下案件事实：位于安徽省广德县横山南路盛世滨河小区30号楼一层自东向西第108、109号两间营业用房（系争房屋）登记权利人为晏明虎、喻发晖夫妻，权利登记时间为2009年7月。晏明虎系广恒建设公司法定代表人、股东。2013年3月18日，刘正爱与晏明虎签订《房屋买卖协议》，约定晏明虎将系争房屋出售给刘正爱，价款总计约74万元【76万元（单价9500元/㎡×建筑面积约80㎡）-优惠减免2万元】，不含房屋变更所需相关税费；付款方式为刘正爱于2013年10月31日支付70万元，剩余房款及相关税费于2015年5月31日前一次性支付；晏明虎收取70万元购房款后将房屋使用权交付给刘正爱（按2013年3月计），因签订合同时系争房屋已出租，刘正爱同意继续履行原租房协议，租金由晏明虎代收并转交给刘正爱；晏明虎在刘正爱付清所有房款及相关契税后于2015年6月30日前将房屋产权证变更登记给刘正爱；双方均不得违约，违约方应赔偿对方总价30%的损失。晏明虎在上述合同上签名并加盖了广恒建设公司印章，喻发晖对上述合同不持异议。合同签订当日，晏明虎、广恒建设公司共同出具收据一份，载明收到刘正爱预付购房款50万元。2013年10月28日，广恒建设公司出具收据一份，载明收到刘正爱购房款20万元。合同签订后，晏明虎将其代收的系争房屋租金33000元转交与刘正爱。另，系争房屋自2011年12月31日至2014年10月23日期间抵押与农行广德县支行，2014年10月23日广恒建设公司向农行广德县支行借款，晏明虎以包括系争房屋在内的的若干套房屋为借款提供抵押担保，双方于同日在广德县房地产管理局办理了房地产抵押登记。2015年3月，刘正爱向晏明虎提出给付房屋尾款4万元及相关税费，并要求办理产权转移登记。晏明虎表示系争房屋业已抵押无法办理。2015年8月14日，刘正爱以晏明虎、喻发晖、广恒建设公司为被告向本院提起（2015）广民一初字第02467号案件诉讼，诉请判令晏明虎、喻发晖、广恒建设公司为其办理系争房屋产权转移登记手续并支付违约金22.2万元，本院判决驳回了刘正爱的诉讼请求，刘正爱不服本院判决提出上诉，宣城市中级人民法院于2016年12月28日判决驳回上诉、维持原判。刘正爱认为晏明虎、喻发晖、广恒建设公司故意隐瞒房屋已抵押给银行的事实，构成严重违约，于2017年4月24日再次向本院提起诉讼，诉请判令解除与晏明虎、喻发晖、广恒建设公司签订的《房屋买卖协议》，晏明虎、喻发晖、广恒建设公司共同返还购房款70万元并支付违约金22.2万元。
另查明：截止本院判决时止，系争房屋设立的抵押权尚未涂销。
本院认为：案涉《房屋买卖协议》由晏明虎、广恒建设公司与刘正爱签订，共有人喻发晖不持异议，该《房屋买卖协议》系当事人真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。因系争房屋于《房屋买卖协议》订立前已设立抵押且迄今尚未涂销，无法按约定办理房屋转移登记手续，导致刘正爱订立合同的目的无法实现，刘正爱诉请解除《房屋买卖协议》，本院予以支持。晏明虎、喻发晖作为系争房屋登记所有人，未能按约履行合同，应承担相应违约责任。广恒建设公司在《房屋买卖协议》中作为合同一方加盖印章，并实际收取了70万元购房款，且庭审中自认系系争房屋实际所有人，应与晏明虎、刘正爱共同承担违约责任。刘正爱诉请判令晏明虎、喻发晖、广恒建设公司承担违约责任，本院予以支持。刘正爱诉请的违约金22.2万元，其计算违约金的利率计算不违反法律规定，但以74万元为基数计算没有法律依据，本院以已实际支付的购房款70万元为基数，酌定违约金为21万元。刘正爱从晏明虎处已获得的房租33000元，应从该21万中予以扣减，即晏明虎、喻发晖、广恒建设公司尚应支付刘正爱违约金177000元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告刘正爱与被告晏明虎、安徽宣城广恒建设工程有限公司于2013年3月18日签订的《房屋买卖协议》；
二、被告晏明虎、喻发晖、安徽宣城广恒建设工程有限公司于本判决生效之日起十内返还原告刘正爱购房款70万元并支付违约金177000元；
三、驳回原告刘正爱的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13100元，原告刘正爱负担450元，被告晏明虎、喻发晖、安徽宣城广恒建设工程有限公司负担12650元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 柏从燕
人民陪审员 张建华
人民陪审员 张和琴
二〇一七年十月十九日
书 记 员 李沁沁
附：相关法律条款
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。