浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙06民终488号上诉人（原审被告、反诉原告）：申鑫，男，1983年5月13日出生，汉族，住江西省九江市武宁县。委托诉讼代理人：汪祥，江西瑞京律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：诸暨市天马房地产开发有限公司，住所地浙江省诸暨市暨阳街道西施大街27号。法定代表人：赵剑霞，董事长。委托诉讼代理人：马亦农，男，系公司员工。上诉人申鑫因与被上诉人诸暨市天马房地产开发有限公司（以下简称天马公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2016）浙0681民初14694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案经本院院长批准，延长审限一个月。现已审理终结。申鑫上诉请求：1.请求撤销（2016）浙0681民初14694号民事判决，改判涉案租赁合同在2017年4月30日前解除，上诉人支付被上诉人租金203425元，被上诉人赔偿上诉人损失280000元或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审程序严重违法。本案案情复杂，双方争议较大，依法应适用普通程序，一审适用简易程序审理不当；本案审理过程中，上诉人向一审法院递交《调查取证申请书》，申请调取与本案有重大关联的涉案租赁房屋的性质和消防设计、消防审核、消防验收的相关资料，一审故意回避，未予准许该调查取证申请，明显违反了民事诉讼法第六十四条的规定；一审法院在第一次庭审结束后受理原告增加的诉讼请求，并对增加的诉讼请求进行审理和裁判，程序明显违法。二、一审法院认定事实错误。上诉人并未违约，相反是被上诉人违约在先，其将消防不达标的房屋出租给上诉人，致使租赁合同目的无法实现，造成上诉人经济损失至少28万元，另，本案租赁合同早在2017年4月30日前就已解除，上诉人理应无需支付2017年4月30日之后的租金。被上诉人天马公司辩称：1.被上诉人出租给上诉人的房屋早在2008年9月25日就取得了相关权证；2.诸暨消防责令整改针对的是已经投入使用的小食代商城，整改的内容是安全疏散指示标志、应急照明未完好，消防设施及器材未在位及完整有效，消防安全标志未完好清晰，故整改的意见未表明涉案房屋本身消防验收不合格。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审原告天马公司向一审法院起诉请求：判令被告支付租赁第一年尚欠的房租25万元，并支付违约金20万元。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：要求判令解除原、被告之间签订的房屋租赁合同，并判令被告按房屋年租金85万元的标准支付自2017年5月20日起至判决生效之日止的房屋租金。反诉原告天马公司向一审法院提出反诉请求：1.确认原、被告之间签订的《租赁合同》已于2017年4月30日解除；2.反诉被告赔偿反诉原告经济损失28万元。一审法院认定事实：原告天马公司于2008年9月25日取得位于诸暨市房屋的所有权证；2009年3月25日取得国有土地使用证，地类（用途）记载为综合用地；涉案房屋于2001年1月完成工程竣工验收。2016年3月18日，原告天马公司与被告申鑫签订《租赁合同》一份，约定被告向原告租赁位于诸暨市的店面，1.租赁时间：2016年3月20日起至2021年5月19日止，为期五年，其中2016年3月20日至5月20日为装修期；2.租赁费及付款方法：每年年租金为85万元，合同成立一次性付清第一年房租首款30万元，第一年房租余款50万元在2016年5月20日前付清，以后每年房租提前一个月付清；如被告违约，原告将收回房子，并收取被告20万元违约金；如原告违约，则赔付违约金20万元给被告；租赁税由双方各负责一半，被告转让需经原告同意；3.被告租赁期间必须合法经营，照章纳税，遵纪守法，做好消防安全工作，配备好相关器材和防护物资，确保人身财产安全。合同签订后，被告共计支付了租金60万元，另被告对租赁物进行了改建装修，装修成“小食代商城”分割出租给多家商户。另查明，2016年11月29日，诸暨市暨阳街道消防联防中队对“小食代商城”进行消防监督检查，发现该商城消防设施未达到规定要求，检查情况为安全疏散指示标志、应急照明未完好，消防设施及器材未在位及完整有效，消防安全标志未完好清晰，要求“小食代商城”积极审批、落实、安装整改。一审法院认为，原、被告于2016年3月18日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。该合同对出租人和承租人双方皆具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案承租方被告申鑫主张原告提供的租赁物因消防不达标，不符合出租使用标准，致合同目的无法实现，鉴于原告提供的租赁房屋系经工程竣工验收合格，早已取得相关产权证，本案租赁合同中约定的租赁物为店面，由被告负责配备好相关器材和防护物资，做好消防安全工作，况且被告提供的消防整改情况针对的是其装修改建后所开设的“小食代商城”，而非涉案租赁物本身，故该院认定原告提供的租赁物符合法律规定和双方约定，被告申请调取涉案房屋的相关消防资料与本案相关事实认定不具有关联性，该院不予准许。综上，原告依约要求被告支付租金，理由正当，该院予以支持；被告反诉要求原告赔偿经济损失，缺乏事实基础，于法无据，该院不予支持。至于被告认为租赁物消防不达标，致合同目的无法实现，其在2017年5月1日前已将店面钥匙和店面全部交还给原告，故反诉要求确认租赁合同已于2017年4月30日解除之意见，如前所述，原告提供的租赁物符合法律规定和双方约定，被告并不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除权，其以此为由主张其于2017年5月1日前交还了租赁物，故2017年4月30日已解除租赁合同之诉请，亦于法无据，该院不予支持，况且被告亦未提供证据证明其已于2017年5月1日交还了租赁物之事实。但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告经原告起诉后至今未按约支付租金，原告有权解除合同，现原告要求解除合同，理由正当，该院予以支持。结合被告于2017年10月30日收到该院寄送的原告解除合同主张之情况，该院认定双方签订的房屋租赁合同于2017年10月30日解除。合同解除后，承租方应承担支付合同解除前按约计算租金的义务。经核算，至2017年10月30日合同解除承租方共应支付的租金为1227454元（计算一年五个月十天的租金），已付租金600000元，尚应再支付627454元。此外，因被告违约逾期支付租金，按约需支付逾期付款违约金20万元，鉴于该金额明显高于实际造成出租方的损失，被告亦认为该约定过高，该院根据公平原则，结合本案租赁实际情况，酌情调整违约金为70000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、确认原告（反诉被告）诸暨市天马房地产开发有限公司与被告（反诉原告）申鑫于2016年3月18日签订的《租赁合同》于2017年10月30日解除；二、被告（反诉原告）申鑫应支付原告（反诉被告）诸暨市天马房地产开发有限公司至2017年10月30日合同解除日止的房屋租金627454元，并支付逾期付款违约金70000元，合计697454元，款限于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告（反诉被告）诸暨市天马房地产开发有限公司的其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）申鑫的反诉诉讼请求。案件本诉受理费8050元，减半收取计4025元，由被告（反诉原告）申鑫负担；反诉受理费5500元，减半收取计2750元，由被告（反诉原告）申鑫负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点有：一、原审审理程序是否合法；二、涉案的房屋租赁合同是否有效；三、原审对涉案房屋租赁合同解除时间的认定是否正确，上诉人应否支付2017年4月30日之后的租金；四、上诉人诉请的经济损失是否具有相应的事实及法律依据。关于第一个争议焦点，本院认为，基层人民法院对于事实清楚，权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，可以适用简易程序。经查，本案并不存在不宜适用简易程序审理的法定情形，上诉人关于一审法院适用简易程序构成程序违法的上诉理由依法不能成立。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定精神，当事人在一审中，在案件受理后，法庭辩论终结前可以增加或变更诉讼请求。本案中，被上诉人天马公司系在一审第二次庭审中要求增加诉讼请求，其增加该项诉请的时间系在一审法庭辩论终结前，符合法定的时间节点。上诉人虽在第二次庭审中未到庭，但开庭前已经一审法院口头传唤，且就被上诉人增加的诉请亦提交了书面的答辩状，其诉讼权利亦得到了充分的保障。故其关于一审受理原审原告增加的诉请不当，构成程序违法的上诉理由依法亦不能成立。《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条规定，当事人调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。本案中，上诉人主张案涉房屋属于《中华人民共和国消防法》第十一条规定的必须经公安消防验收的房屋，故要求调取案涉房屋的消防验收资料，然从在案证据及查明的事实来看，被上诉人已提交案涉房屋产权证书，案涉房屋经工程竣工验收合格的事实清楚，案涉房屋一、二层面积均为1796.61平方米，且系在上诉人承租后开设“小食代”商城，出租前不属于建筑总面积大于一万平方米的须经消防验收合格方能投入使用的商场，而上诉人提交的有关消防整改情况，针对的是上诉人承租后开设的“小食代”商城，而非租赁物本身，故在此情况下，本案无调取涉案房屋消防验收资料的必要，一审法院不予准许上诉人该项申请，并无不当。关于第二个争议焦点，如前所述，案涉房屋不属《中华人民共和国消防法》第十一条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，案涉房屋有否经过消防验收不影响案涉房屋租赁合同的法律效力。案涉房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，为合法有效的租赁协议，该协议对双方当事人均具有法律约束力，双方均应依约全面履行。关于第三个争议焦点，本院认为，上诉人提出被上诉人提供的房屋消防不达标致合同目的无法实现，本院认为，就房屋租赁合同而言，出租人的主要义务在于提供合法、安全、符合约定要求的房屋及其附属设施，如非合同中作出具体明确的特别约定，出租人作为房屋提供者，一般没有义务对于房屋条件是否满足承租人的特定经营活动进行审查。本案中，案涉租赁合同并未对特定的经营用途作出约定，且上诉人没有证据证实系由于案涉房屋原因导致其不能实现合同目的，其主张被上诉人违约，缺乏相应的事实和法律依据。由此，上诉人并不享有法定合同解除权，故其主张案涉房屋租赁合同于2017年4月30日解除的上诉意见不能成立。同时，上诉人未按约支付租金，迟延履行主要合同义务，被上诉人诉请解除合同，符合法定解除条件，一审据此以上诉人收到法院寄送的被上诉人解除合同主张之情况的时间节点作为案涉合同的解除时间，于法有据，并无不当。关于第四个争议焦点，本院认为，在上诉人没有证据证明被上诉人构成违约的情况下，其诉请被上诉人赔偿因其违约造成的损失，缺乏事实和法律依据，原审驳回其反诉诉请，并无不当。综上所述，上诉人申鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13550元，由上诉人申鑫负担。本判决为终审判决。审判长  赵启龙审判员  韦 玮审判员  姚 瑶二〇一八年四月十九日书记员  孙心怡?*MERGEFORMAT?2??*MERGEFORMAT?1?