文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初26562号原告深圳市科普诺投资有限公司，住所地深圳市宝安区，组织机构代码08461730-6。法定代表人张永明，总经理。委托代理人林俊荣，广东益人律师事务所律师。被告广东公明建筑工程有限公司，住所地深圳市光明新区，组织机构代码593039129。法定代表人杨春香。委托代理人张爱芹，广东华商律师事务所律师。原告深圳市科普诺投资有限公司诉被告广东公明建筑工程有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市科普诺投资有限公司的委托代理人林俊荣，被告广东公明建筑工程有限公司的委托代理张爱芹、吴亚楠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告深圳市科普诺投资有限公司诉称，2014年5月21日，原、被告签订《合作建房协议书》及《补充协议书》，约定由被告提供位于深圳市光明新区白花社区紫荆苑旁一块面积约7000平方米土地与原告合作开发房地产，被告以该片土地使用权作为投资，由原告出资建设。原、被告签订上述二份协议后，原告即委托深圳市嘉泰宇贸易有限公司、黄石市实达丰贸易有限公司、马锦强、马瑶忠代原告支付投资款（保证金及其他费用）共计人民币900万元，受委托人深圳市嘉泰宇贸易有限公司于2014年5月26日通过其银行账号11×××07向被告深圳农村商业银行账号00×××97转账支付人民币500万元，受委托人黄石市实达丰贸易有限公司于2014年5月23日通过其银行账号03×××22向被告深圳农村商业银行账号00×××97转账支付人民币100万元，受委托人马锦强于2014年5月23日通过其银行账号62×××70向被告深圳农村商业银行账号00×××97转账支付人民币100万元，受委托人马瑶忠于2014年5月23日通过其中国农业银行深圳市分行账号62×××71向被告深圳农村商业银行账号00×××97转账支付人民币200万元，上列受委托人均证明其转账支付给被告款项系代原告付款。原、被告签订的合作建房协议是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除需办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。原、被告讼争的位于深圳市光明新区白花社区紫荆苑旁面积约7000平方米土地所有权及使用权均属光明新区白花社区集体所有、并非被告所有；协议签订后，原、被告既没有办理合建审批手续，也没有办理土地使用权的变更登记手续。原告无房地产开发经营权，其与被告签订合作建房协议后也没有成立房地产开发项目公司；合同签订后被告一直未交付土地供原告使用，涉案土地未办理任何手续，房屋尚未开发建设。原、被告签订协议后除原告支付900万元投资款外，其余均未履行，依照相关法律法规的规定，原、被告签订的《合作建房协议书》及《补充协议书》应认定为无效，被告应立即返还原告投资款（保证金及其他费用）人民币900万元及利息为维护原告合法权益不受侵害，现依法诉至贵院，请求判令：1、原、被告于2014年5月21日签订的《合作建房协议书》及《补充协议书》无效；2、被告立即返还原告投资款（保证金及其他费用）人民币900万元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计至付清此款之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。被告广东公明建筑工程有限公司答辩称，2014年5月21日原告与被告达成合作开发协议，在涉案地块上共同开发紫金苑9、10两栋楼，达成协议前，原告明知土地性质以及合作建房的法律风险，原告与被告签订的协议中也明确提示了风险，协议签订后，被告根据协议的约定对涉案地块进行征收，并进行了勘察设计推土等，被告共投入资金约98万元，双方在合作开发行为中均存在过错，且过错对等。因此应同等承担相应的损失。经审理查明，2014年5月21日，被告广东公明建筑工程有限公司作为甲方、原告深圳市科普诺投资有限公司作为乙方签订一份《合作建房协议书》，约定双方就合作开发位于深圳市光明新区白花社区紫荆苑旁地块一事达成一致，项目位于白花社区住宅用地，用地面积约7000平方米，建筑面积约70000平方米；在双方清晰知道该项目用地性质及建筑时期风险、责任的情况下，甲方愿意提供土地，乙方负责开发资金，按双方认可的建筑设计方案进行施工，待项目竣工后，甲乙双方按2.8:7.2的比例分配，即甲方分得该项目28%的销售收入或物业，乙方分得该项目72%的销售收入或物业；甲方保证该地块权属甲方所有，并同时保证该地块产权清晰，不存在抵押、查封、抵债等产权纠纷；甲方保证该地块为非政府统征地，土地使用权限为70年；甲方应提供该项目地块的相关资料及申请书给乙方，甲方须负责该项目用地的三通一平工作，并在乙方协助下向有关政府部门申请该项目地块开发报建的合法手续；开发期间甲方负责协调理顺与各级政府部门及白花洞村民的关系，保证该土地项目开发能顺利进行；如果该项目在销售前能补办房地产证，则甲方应该给予配合办理；乙方负责该项目开发的全部资金，确保按时到位；如因甲方原因，造成本项目在开发与销售过程中被查封、占用或者第三方追索（因现项目暂未办理有关报建手续，被政府停工除外），则乙方有权解除合同，甲方应无条件退回乙方已投入的开发资金等费用，并赔偿由此给乙方造成的经济损失；如因未办理好政府相关部门报建手续开工而遇到的问题导致出现损失，甲乙双方应共同解决，共同承担风险；合同生效后，乙方需在5日内支付800万元给甲方，其中300万元作为安全文明生产保证金，待房屋主体封顶、落排山架双方验收合格后一次性退回给乙方，或者从物业销售汇款中进行抵扣，500万元作为房屋质量保证金，房屋交付使用二年无质量问题后一次性退回给乙方。同日，双方签订一份《补充协议书》，约定本项目开工日期2014年8月1日，竣工日期2016年2月1日，工期550天；甲方进场即付乙方相关费用100万元，此费用包含乙方后期土地平整相关费用；工程综合费用1050万元，工程综合费在合同签订之日起3日内，由甲方付给乙方总金额的40%即420万元，工程综合费在主体工程施工到15层时，应付给乙方总金额30%即315元，工程综合费在工程施工竣工后15天内付清总金额剩下余款即315万元。原告于2013年5月22日分别向案外人深圳市嘉泰宇贸易有限公司、黄石市实达丰贸易有限公司、马锦强、马瑶忠发出付款委托书，委托其代原告向被告支付涉案投资款（保证金及其他款项）500万元、100万元、100万元、200万元。深圳市嘉泰宇贸易有限公司于2014年5月26日通过银行转账方式向被告支付款项500万元，黄石市实达丰贸易有限公司于2014年5月23日通过银行转账方式向被告支付款项100万元，马锦强于2014年5月23日通过银行转账方式向被告支付款项100万元，马瑶忠于2014年5月23日通过银行转账方式向被告支付款项200万元。被告确认收到了上述款项，共计900万元。被告主张其对涉案土地进行征收，勘察设计、推土等投入，并提供以下证据予以证明：1、《建设工程设计合同（一）》、广东名都设计有限公司东莞分公司收据、记账凭证、请款单、公寓楼9号楼、10楼设计费预付款发票（8万、2万），证明被告分别于2013年1月30日、2013年5月9日付广东名都设计有限公司东莞分公司设计费10万元、124553元，共计224553元；2、《深圳市建设工程勘察合同》、记账凭证、请款单、发票，证明被告于2013年6月20日付深圳市南华岩土工程勘察费18952元；3、《深圳市建设工程施工图设计文件审查合同》、记账凭证、深圳市农村商业银行电子回单、请款单、发票，证明被告于2013年6月17日付深圳市华森建筑工程咨询有限公司审查费33280元；4、《电气安装工程施工合同书》、费用报销单、中国农村商业银行支付结算业务委托凭条、中国农村商业银行支票、发票、证明被告于2013年4月24日付深圳市京新能电力工程有限公司75000元；5、《补偿协议》、补偿表、费用报销单，证明被告于2013年12月11日付果树青苗补偿款20000元；6、《建设工程施工合同》、发票、深圳农村商业银行支票，证明被告于2016年4月1日付广东耀凯建设有限公司广州分公司工程款（拆除预制板厂房屋、挖土方工程、板房宿舍）40万元；7、深圳供电局有限公司通用机打发票，证明被告付2013年11月至2015年2月的工地电费237600元。被告对上述证据并不予认可，认为上述合同及依据合同产生的费用都发生在原、被告签订的合作建房协议书及补充协议书之前，与被告无关。上述事实，有原告提供的合作建房协议书、付款委托书、深圳农村商业银行交易回执、代付款证明、马瑶忠农行转账明细、平安银行业务回单，被告提供的《建设工程设计合同（一）》、广东名都设计有限公司东莞分公司收据、记账凭证、请款单、公寓楼9号楼、10楼设计费预付款发票、《深圳市建设工程勘察合同》、发票、《深圳市建设工程施工图设计文件审查合同》、《电气安装工程施工合同书》、费用报销单、中国农村商业银行支付结算业务委托凭条、中国农村商业银行支票、《补偿协议》、补偿表、《建设工程施工合同》、深圳供电局有限公司通用机打发票以及当事人庭审陈述笔录相互印证，本院予以认定。本院认为，原被告《合作建房协议书》及《补充协议书》中约定合作开发的地块性质为农村集体土地，尚未通过土地征转手续转为建设用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，原被告于2014年5月21日签订的《合作建房协议书》及《补充协议书》违反了法律强制性规定，应属无效。原告主张案外人深圳市嘉泰宇贸易有限公司、黄石市实达丰贸易有限公司、马锦强、马瑶忠分别代其向被告支付涉案合同投资款（保证金及其他款项）500万元、100万元、100万元、200万元，共计900万元。被告确认收到了上述900万元款项。本院认为，原告提供的付款委托书、代付款证明与深圳市嘉泰宇贸易有限公司、黄石市实达丰贸易有限公司、马锦强、马瑶忠的付款行为相互印证，且被告确认收到了深圳市嘉泰宇贸易有限公司、黄石市实达丰贸易有限公司、马锦强、马瑶忠所支付的款项共计900万元，本院对于原告主张其通过深圳市嘉泰宇贸易有限公司、黄石市实达丰贸易有限公司、马锦强、马瑶忠向被告支付涉案合同投资款900万元的事实，予以确认。由于《合作建房协议书》及《补充协议书》无效，相互取得的财产应当予以返还。关于被告提出其亦对涉案地块进行征收、补偿青苗等附着物、勘察设计推土等投入，要求原被告共同承担相应损失的抗辩主张，本院认为，被告提供的《建设工程设计合同（一）》、广东名都设计有限公司东莞分公司收据、记账凭证、请款单、公寓楼9号楼、10楼设计费预付款发票、《深圳市建设工程勘察合同》、发票、《深圳市建设工程施工图设计文件审查合同》、《电气安装工程施工合同书》、费用报销单、中国农村商业银行支付结算业务委托凭条、中国农村商业银行支票、《补偿协议》、补偿表、《建设工程施工合同》、深圳供电局有限公司通用机打发票等证据，均没有原告签章认可，且其中部分款项支付日期早于原被告签订《合作建房协议书》及《补充协议书》，根据现有证据，不能认定被告提供的上述合同及转账凭证系原被告对涉案合同的共同投入，故被告要求原告对其投入资金承担损失没有事实及法律根据，本院对该抗辩理由不予采纳。故被告应向原告返还投资款900万元，并支付利息，结合原告的诉讼请求，利息按中国人民银行同期贷款利率标准，从起诉之日起即2016年11月4日起算，计至款项付清之日止。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告深圳市科普诺投资有限公司与被告广东公明建筑工程有限公司于2014年5月21日签订的《合作建房协议书》及《补充协议书》无效；二、被告广东公明建筑工程有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告深圳市科普诺投资有限公司返还投资款900万元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2016年11月4日起算，计至款项付清之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费74800元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  范 藜人民陪审员  郭映舜人民陪审员  朱纯禄二〇一七年二月十七日书 记 员  王 冰书 记 员  银海莹附本案相关法律条文如下：《中华人民共和土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。