河北省承德县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0821民初2651号
原告(反诉被告)：梁景生，男，1976年9月20日出生，汉族，公务员，住承德县。
原告庞红，女，1977年9月4日出生，蒙古族，工人，住址同上。
二原告委托诉讼代理人:王立刚，河北承天律师事务所律师。
被告(反诉原告)：刘国兴，男，1969年4月8日出生，汉族，公务员，现住承德县。
委托诉讼代理人：宫树明，河北意祥律师事务所律师。
被告：李玉如，女，1970年12月13日出生，蒙古族，林业局职工，现住承德县。
委托诉讼代理人：张俊杰，河北骥腾律师事务所律师。
原告庞红、梁景生与被告刘国兴、李玉如房屋买卖合同纠纷一案，于2017年9月4日立案，刘国兴于10月16日以梁景生为被告提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。本案当事人原告庞红、原告(反诉被告)梁景生及其委托诉讼代理人王立刚、被告(反诉原告)刘国兴及其委托诉讼代理人宫树明、被告李玉如及其委托诉讼代理人张俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告原告庞红、梁景生向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行楼房转让协议，协助原告将承德县聚鑫家园杨树林小区二期3号楼二单元2102室房屋变更到原告名下。事实与理由，二原告系夫妻关系，共同商定购买被告夫妻二人的房屋。原、被告于2013年11月12曰签订楼房转让协议，被告自愿将其承德县林业危旧房改造住宅楼卖给原告。因该楼房在协议签订时，尚未建成，因此，原、被告双方约定，在房屋不具备办理产权手续前，被告及时将楼房相关信息反馈给原告，由原告缴纳购房款，原告每次需交款项由被告通知，被告应授权原告进行楼房抓号。待房屋可以办理产权登记证时，该房屋先办理在被告名下，然后被告应将房屋全部证件及购房合同交给原告，并协助原告将房屋变更到原告名下。被告已委托原告现场抓号，选定承德县聚鑫家园杨树林小区二期3号楼二单元2102室房屋，原告已经按照协议履行了义务，按照被告的通知，将购房款予以支付。现该房屋已具备交房条件，但因房价涨幅较大，被告故意拖延、不办理交房手续，因此原告诉至法院，请贵院依法判决被告继续履行楼房转让协议，协助原告将上述房屋变更到原告名下。
原告围绕诉讼请求提交1、承德县聚鑫家园住房改造明白纸一份；2、李玉如通话录音资料一份；3、移动通话详单一份；4、万和郡房屋的地段、价格两份；5、原、被告间楼房转让协议一份；6、收条三张（刘国兴分三次收原告22万元房款）；7、庞红的银行流水一份；8、梁景生的电话通话详单一份；9、梁景生与刘国兴的通话录音证据一份；10、聚鑫家园缴费通知一份。
被告(反诉原告)刘国兴辩称，与梁景生签订协议约定其应按林业局要求及时足额缴款，可梁景生共交20万，经我方通知后，余款其仍未缴纳，2017年5月8日我向开发公司将余款108169.61元后，我妻子李玉如才与承德聚鑫房地产开发有限公司（以下简称：聚鑫公司）签订商品房买卖合同（预售），并备案。梁景生已构成根本违约，被告(反诉原告)刘国兴向本院提出反诉请求：解除与梁景生签订的《楼房转让协议》，并向反诉原告支付违约金50000.00元。如继续履行合同，原告出支付欠款外还应给付12万元补偿。
为支持其诉讼请求，刘国兴向法庭提交如下证据：楼房转让协议一份；2、林业局与职工（李玉如）、聚鑫公司签订的协议书；3、楼房各层价格通知一份；4、商品房买卖协议一份（李玉如与聚鑫公司）；5、河北银行转账记录（刘国兴向聚鑫公司缴款108169.61元）；6、原告录音录像一份。
李玉如辩称，梁景生与刘国兴签订楼房转让协议我不知情，梁景生购买的是危旧房改造住宅楼购买资格，楼房备案在我名下，其无权要求我转让。为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：1、楼房转让协议一份；2、商品房买卖协议一份；3、河北省增值税发票一份；4、网上备案购房房屋证明一份。
根据原告申请，本院调取了承德县公证处李玉如委托梁景生抽取楼号的委托书一份、公证书一份及二人办理公证时留存的身份证复印件一份。
本院经审理认定事实如下：2013年，承德县林业局根据有关政策进行二期林业危旧房改造，即在承德县下板城杨树林铁道北侧建设住宅楼，项目占34.86亩，土地使用性质为出让，项目建设单位为承德县林业局，委托代建单位：承德聚鑫房地产开发有限公司。承德县林业局以明白纸形式将建设基本情况、建设方案、工程预算及楼房定价、分房方法、上级补助、产权等事项予以告知，符合危旧房改造条件并确认购买楼房的职工提出购房申请，要求分三期交纳购房款，首次缴纳房款5万元，于2013年10月20日交纳，主体完成建设五层时，交纳二次房款15万元，领钥匙前交齐剩余房款，产权证必须办在符合危旧房改造条件的职工名下（楼房交房前购买楼房职工死亡的可依法继承），过户、买卖按国家政策执行，夫妻双方均在改造范围内的按一户计算。被告刘国兴、李玉如系夫妻关系，双方当时均属林业局职工，符合购买一套危旧房改造楼房的条件。2013年11月12日，原告(反诉被告)梁景生与被告(反诉原告)刘国兴签订了楼房转让协议，刘国兴作为合同甲方属于转让方，梁景生作为合同乙方属于受让方，合同约定甲方自愿将其取得的承德县林业局危旧房改造住宅楼购买资格转让给乙方，签订本协议时不向甲方支付转让费，全部补贴资金归甲方所有，乙方分两批将补贴付给甲方。合同还约定甲方应委托乙方进行楼房抓号等事项，每次所交房款事项由甲方通知乙方，如乙方不能及时足额缴纳购房款，所造成的损失由乙方负责。双方约定初始产权证、土地证必须办理在甲方名下，但应将房屋全部证件交给乙方，在办理过户手续时，甲方无偿并积极协助，涉及办理房产证、土地证及过户手续一切费用由乙方承担。双方还在违约责任部分约定：乙方中途反悔，赔偿甲方5万元；甲方反悔、将楼房又转让他人、以合同无效启动程序或合同被确认无效将退还乙方支付的补贴资金外再按乙方所交房款的二倍赔偿给乙方。签订协议当日梁景生向刘国兴支付现金70000.00元，梁景生于2014年5月13日，9月5日分别向刘国兴支付现金人民币100000.00元和50000.00元，刘国兴均为梁景生出具收条并注明林业局危房改造或聚鑫家园杨树林二期房款。2017年3月20日，被告李玉如委托原告梁景生办理林业局组织的二期危旧房改造楼房的房号抽取工作，双方将委托事项在承德县公证处办理了公证。2017年5月8日，承德县林业局向各申购危旧房改造楼的职工发放通知，确定房价、限期签订合同并要求在限期内交清购房余款，同日，被告李玉如、承德县林业局、承德聚鑫房地产开发有限公司三方签订协议，确认李玉如在承德县下板城杨树林铁道北侧聚鑫家园小区购买二期危房改造住宅楼一套，位于3号楼2单元2102号，建筑面积122.62平米，每平2699.69元，地下室为本单元08号17.99平米，单价每平1500元，楼房总价款358020.99元，已交200000.00元，用到工程补助资金498151.38元（政策补助资金），尚欠108169.61元。协议约定，丙方李玉如于2017年9月9日前必须交清所欠房款，逾期承德聚鑫房地产开发有限公司有权解除购房合同并将购房款无息退回，或提存。2017年6月22日，刘国兴通过银行（卡）转账形式将购房余款108169.61元交到承德聚鑫房地产开发有限公司账户。后原、被告双方在补交楼房余款时，由于存在差价款问题，被告认为自己必得，而原告认为属于协议外加价致使双方产生分歧，就余款未能完成交付。原告庞红曾到被告单位采取极端方式要求被告履行协议，双方仍就未达成一致意见。到开庭时，楼房早已竣工，符合交付入住条件。
认定上述事实，有双方当事人提交的书证、录音、录像材料等入卷为证。
本院认为，本案的焦点有；一、合同效力，二、本案是否具备合同解除的条件。首先关于合同效力问题。这是审理合同纠纷案件的前置条件。本案原告梁景生与被告刘国兴双方签订的合同是自愿的，并进行了实际履行，其内容是以转让被告将要取得的房产为标的，楼房建在出让的土地上，完全按商品房开发的流程进行建设的，这种楼房与普通商品房的区别在于，楼房定价受到一定限制，购买者只能是符合危旧房房改造的林业局职工，特别要求：初次办理产权只被办理到购买职工名下，房地产开发有限公司得到的房款由两部分组成，一部分是委托建设单位依政策补贴的一部分，另一部分差额由购房者自筹。委托建设单位在向各购房产时已明确告知，房屋产权可以依法继承，过户、买卖按国家政策办理。显然符合政策的职工申购后将享有对所购楼房的占有、使用和处分权。结合原被告双方签订合同的全部内容和交易习惯看，刘国兴将自己要取得的房产按开发商定价金额，在不加价的前提下转给梁景生，梁景生按开发商定价楼房全款交给刘国兴，而刘国兴把职工应交的差额款交给房地产开发有限公司，剩余的金额恰好是委建单位给予职工补贴的部分，这些内容并不违反法律，也不损害国家、第三人利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同当事人自愿，如合同内容不违反法律、法规效力性的规定，应认定合同有效，这也鼓励交易的原则在合同法中的体现。对此双方当事人并无异议，反诉原告刘国兴也在此基础上提出反诉要求解除合同。李玉如与梁景生在公证处办理公证表明其知道楼房已转让，并协助实际合同履行，结合原告梁景生与李玉如通话内容及庞红到林业局要房等情节，李玉如称对刘国兴转让楼房事宜不知情的抗辩，本庭不予采信，其虽在协议中未签名，但她以实际履行行为表明知情并同意协议内容，作为楼房共有人依然享有合同权利，并应承担合同义务。其次本案是否具备合同解除的条件。由于协议履行期限较长，且属于分期付款，需要双方密切配合和诚实信用履行。原告梁景生将22万元分三次已交付被告（反诉原告）刘国兴手中，再由刘国兴交付到开发商处，双方对此并无异议。双方只是在后来的差价上存有分歧，致使双方就余款未能完成交收，特别是从2016年房价上涨后，原告庞红到被告单位采取极端方式要求被告继续履行合同，这种方式不可取，不但解决不了原有的分歧，还有可能带来新的纠纷和麻烦。双方在履行合同中出现分歧，应协商处理或找相关部门解决问题。原告庞红到被告单位要房表明原告并无解除合同意愿，合同价款已给付三分之二，由于双方对差价分歧较大，致使房价余款未能完成交付，不能认定原告恶意违约，且至原告起诉之日并未超过林业局通知的最后交款期限（2017年9月9日前），即本案并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定合同解除条件，原告庞红要求对方履行合同采取的方式不当也不构成解除合同的条件和理由，故原被告双方应继续履行协议。被告于2017年5月8日与林业局、聚鑫公司签订合同后房价总款已确定为358020.99元，原告应按协议减除已付款220000.00元后需再给付被告138020.99元。6月22日被告已向开发公司缴纳房款，这
种垫付行为与原告形成了一种借贷关系，原告应及时履行自己的付款义务，并应从2017年6月23日起按年利率6%支付相应占用利息。被告则应按协议约定协助原告办理各项产权过户手续等。
综上原告（反诉被告）梁景生与被告（反诉原告）刘国兴于2013年11月12日签订的协议系当事人自愿、真实意思表示，内容合法，该协议合法有效，对原、被告双方当事人均具有约束力，由于协议履行期限较长，双方均应诚实全面履行各自合同义务，不应由于市场价格变动而随意变更合同内容。被告提出反诉请求，因其未能就本案符合解除条件提供充分证据，本院对其反诉请求不予支持。维护双方当事人的合法权益和稳定的市场交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十五条的规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)刘国兴、李玉如于本判决生效后60日内协助将承德县下板城杨树林铁道北侧聚鑫家园小区林业二期危房改造住宅楼3号楼2单元2102号产权变更到原告梁景生、庞红名下；
二、原告（反诉被告）梁景生、庞红于本判决生效后10日内向被告(反诉原告)刘国兴、李玉如支付购房款138020.99元，并从2017年6月23日起至给付之日止按年利率6%支付利息。
三、驳回被告(反诉原告)刘国兴的反诉请求。
如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1150.00元（其中本诉受理费100.00元、反诉费1050.00元），减半收取计575.0元，原告（反诉被告）梁景生、庞红承担200.00元，被告(反诉原告)刘国兴、李玉如承担375.00元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审判员 刘学
二〇一七年十一月二十三日
书记员 宋帅
附页
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效；
（一）一方以欺诈、威胁的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同。
（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（4）当事人一方迟延履行致债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（5）法律规定的其他情形；
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本共8份，提交上诉费1150.00元，上诉于河北省承德市中级人民法院。