江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏06民终224号上诉人（原审原告）：南通恒杰实业有限公司，住所地海安县。法定代表人：吉云华，总经理。委托诉讼代理人：周根铁，职员。委托诉讼代理人：常奎，江苏海陵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭小晋，男，1983年5月11日出生，汉族，住海安县。被上诉人（原审第三人）：王海林，男，1974年2月11日出生，汉族，住海安县。被上诉人（原审第三人）：唐云，女，1964年1月26日出生，汉族，住海安县，现住海安县。委托诉讼代理人：吉达康、胡玲玲，江苏大生律师事务所律师。上诉人南通恒杰实业有限公司因与被上诉人彭小晋、王海林、唐云房屋租赁合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2016）苏0621民初5611号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王海林也提起上诉，但经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案按王海林撤回上诉处理，本院将另行制作裁定书。恒杰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、唐云与彭小晋合伙经营酒店，案涉债务系合伙经营过程中产生的合伙债务，合伙人对外应承担连带责任。虽然房屋租赁合同是彭小�一人签订，但房屋是交付给合伙组织使用，且租赁房屋是开办酒店的必要条件，也实际用于酒店经营，故本案彭小晋名下应承担的债务实际应由唐云承担。2、王海林应按日租金标准双倍支付占有使用费。虽然本公司与王海林未签订新的书面租赁合同，但王海林知道原租赁合同的存在，故租赁合同对次承租人王海林依然有约束力。唐云辩称，本人并非租赁合同相对方，与彭小晋也非合伙关系，不应承担责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。王海林未针对恒杰公司上诉应诉答辩。彭小晋未应诉答辩。恒杰公司向一审法院起诉请求：1.请求确认双方签订的《商铺租赁合同》于2016年8月15日解除。2.判令彭小晋支付2015年12月1日至2016年5月31日的剩余租金16000元、违约金48240元；支付2016年6月1日起至2016年8月15日的租金31594元（已扣除100000元保证金），并给付从2016年5月26日起至实际付清之日止按年利率24%计算的违约金。3.判令第三人王海林立即将房屋腾空交付，并按照每日1666.7元的标准支付从2016年8月19日起至实际交付房屋止的占用费。彭小晋对第三人王海林应支付的房屋占用费承担连带责任。4.判令彭小晋赔偿房屋实际交付后的房屋闲置费150000元。5.判令第三人唐云对彭小晋上述2、3、4项给付义务承担连带责任。一审法院认定事实：2012年8月28日，恒杰公司、彭小晋签订商铺租赁合同，双方约定了以下主要内容：一、出租房屋情况：恒杰公司座落在海安县××、××、××、××、××幢的房屋建筑面积为2176.71平方米，土地用途为商业，结构为砖混。上述房屋中除一楼朝南底层商铺之外的房屋出租给彭小晋。二、交付日期和租赁期限：在彭小晋按照本合同约定付清首期租金、保证金等交付条件的前提下，恒杰公司于2012年9月1日前向彭小晋交付该房屋，租赁期为8年，自2012年12月1日起至2020年11月30日止。三、租金、支付方式和期限：首年度租金合计550000元，前两年内不变，……第四年度2015年11月25日前支付2015年12月1日至2016年5月31日的租金316000元，2016年5月26日前支付2016年6月1日至2016年11月30日的租金316000元；第五年度2016年11月25日前支付2016年12月1日至2017年11月30日的租金676100元；……租金实行先预付后使用原则，每期租金的最后付款日若为星期六、星期日或者中国其他法定节假日，则顺延至休假日后的第一个工作日。逾期支付的，每逾期一日，彭小晋需向恒杰公司支付当期应支付租金千分之二的违约金。四、保证金和其他费用：合同签署后5日内，彭小晋应向恒杰公司支付房屋租赁保证金，保证金计100000元。租赁关系终止时，保证金除用以抵充合同约定�彭小晋承担的款项/费用外，剩余部分无息归还彭小晋。五、房屋返还：彭小晋在本合同租期届满或本合同解除后3日内返还该房屋，未经恒杰公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日，彭小晋应按该房屋日租金标准的双倍向恒杰公司支付该房屋占用使用费。除本合同另有约定外，彭小晋返还房屋时，该房屋及其装修、附属设施和设备（以本合同附件二为准，恒杰公司书面同意无须复原的除外）应当符合正常使用后的状态。彭小晋附属在该房屋上的装修、装潢物除可拆除的由彭小晋自行拆除外，在本合同终止后其他装修、装潢物无偿归恒杰公司，但恒杰公司违约导致合同终止的除外。六、转租、分租或与他人调换使用：彭小晋在租赁期内，需事先征得恒杰公司的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。七、合同的解除：发生下列情形之一的，恒杰公司可提前10�书面通知彭小晋解除本合同，并有权要求彭小晋赔偿损失，赔偿金额为月租金的6倍，赔偿金不足以弥补恒杰公司损失的，彭小晋还应补足差额：……彭小晋逾期不支付租金超过30天的；彭小晋欠缴应承担的费用累计超过10000元，经恒杰公司催缴后仍不偿付的。任一方对对方依本合同约定单方面行使合同解除权有异议的，应在接到对方单方面解除合同的书面通知之日起十五日内，向本合同约定的解决争议机关确认解除合同的效力，否则本合同解除。合同签订后，彭小晋支付了保证金100000元，并已缴纳前三年度的租金。第四年度的租金于2015年11月25日前应支付的2015年12月1日至2016年5月31日的租金316000元，但彭小晋未支付，恒杰公司认可彭小晋或次承租人（包括王海林等人）以彭小晋的名义向其支付了该期间的租金合计300000元，尚欠16000元未支付，此后的租金亦�支付。2016年7月15日、2016年8月3日，恒杰公司通过EMS两次均向彭小晋（海安县中坝中路17号18幢102室及位于海安县××号恒天新世界北侧大楼的灵柏时尚酒店）邮寄了催缴租金的函件和催缴租金、解除合同的函件，并且在邮件详情单上均注明了所寄函件的名称，但四封邮件均被退回，第一次因上述两个地址均拒收，第二次因灵柏时尚酒店前台工作人员不签收，另一地址因家中无人未能送达。另查明，案涉的海安县海安镇宁海中路19号1、2、3、4、5幢房屋的所有权人为恒杰公司，产权登记时间为2010年5月24日。2015年5月，彭小晋、唐云作为转让方（甲方）与王海林作为受让方（乙方）签订灵柏时尚酒店转让合同，甲方将正在经营中的位于海安县××号1-5层建筑面积约1100平方米，经营中的灵柏时尚酒店经营权及固定资产转让给乙方，双方约定主要内容如下：一、转让范围：现有固定资产（除房屋产权外），详见实物盘交表中物品，装修现状（完好）。二、该酒店原合同租赁到期日：2020年11月30日。三、该酒店租金每半年一付，人民币30万元/年租，每年递增5%，第一次于2015年5月26日至2015年6月1日前支付壹拾伍万元整，以此类推。四、转让费：……彭小晋、唐云在转让方处签名，并加盖海安灵柏时尚酒店印章，王海林在受让方处签名。目前，用于海安灵柏时尚酒店经营的房屋由王海林实际使用。彭小晋向恒杰公司租赁房屋后，除将经营中的灵柏时尚酒店转让给了王海林之外，还将所租赁的房屋分别转租给其他三个次承租人。第二次庭审中，恒杰公司明确表示已与其他三个次承租人重新签订了房屋租赁合同，不存在要求其他三个次承租人返还房屋的问题，仅要求王海林腾空并返还房屋，闲置费也仅�张王海林所占用房屋的部分。关于唐云与彭小晋之间的关系，在第三次庭审中，唐云否认自己在第二次庭审中陈述的双方之间系合伙关系，另陈述如下：“从2012年至2014年彭小晋向我借钱，最后两笔借款发生在2014年7、8月份，当时彭小晋承诺以酒店的资产担保。2014年10月，彭小晋生意出事，跟我说把宾馆卖了还我钱，后来彭小晋和我将宾馆转让给王海林，彭小晋转让的是经营权，我转让的是资产，转让宾馆的款项归我，用于彭小晋抵算一部分债务。”但彭小晋的代理人坚持认为应以第二次庭审中的陈述为准，并表示庭后7日内向法庭提供彭小晋本人的书面意见，但彭小晋并未提供书面意见。第二次庭审中，恒杰公司明确表示：“要求解除合同的理由是因彭小晋拖欠租金，至于彭小晋与王海林之间的转租关系与我公司无关，由他们另行处理。”2017年4月10日，法院向王海林释明，如果案涉租赁合同解除，将来需要返还房屋，则可能涉及其所经营酒店的装修损失等问题，如王海林主张相关的权利，可限期向本院起诉，但王海林未另行起诉。王海林辩称签订转让合同后已给付唐云和恒杰公司租金30万元以及在第二次庭审中辩称租赁的房屋存在漏水等问题，均未向法庭提供证据。第三次庭审中王海林陈述诉讼中其向恒杰公司支付了电费和一部分租金，但恒杰公司未认可，王海林既未陈述给付租金的具体数额，也未提供相关的证据。一审法院认为，案涉的海安县海安镇宁海中路19号1、2、3、4、5幢房屋的所有权人为恒杰公司，双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应当按约全面履行自己的义务。合同签订后，恒杰公司将案涉房屋交给彭小晋使用，但彭小晋未按约支付第四年度应支付的租金，彭小晋将案涉房屋转租后，由次承租人向恒杰公司支付了部分租金，尚欠2015年12月1日至2016年5月31日期间的租金16000元以及2016年6月1日以后的租金。根据双方约定，彭小晋逾期30天不支付租金，恒杰公司即可提前10日书面通知彭小晋解除合同。彭小晋尚欠2015年12月1日至2016年5月31日期间的部分租金逾期早已超过30天，彭小晋应于2016年5月26日前支付2016年6月1日至2016年11月30日的租金316000元，距2016年7月15日恒杰公司向彭小晋催款时逾期也已超过30天，恒杰公司单方解除合同的条件已成就。根据合同法的规定，主张解除合同的应通知对方，自通知到达对方时解除，本案中，关键是合同的解除时间。虽然2016年8月3日恒杰公司已通过邮寄方式通知彭小晋解除合同，但邮件均被退回，尽管彭小晋当庭陈述在邮件被退回后恒杰公司已电话通知其，其也通知了王海林，但王海林对此不认可，双方未提供证据加以证明，也不能明确解除合同通知到达的具体时间，故恒杰公司要求确认双方签订的合同于2016年8月15日解除，难以支持。但恒杰公司起诉后，法院已向彭小晋送达了起诉状、证据副本、传票等应诉材料（证据副本中包含解除合同通知），彭小晋委托吉映锋于2016年10月12日到法庭领取了上述应诉材料，此时解除合同的通知到达彭小晋处，且第一次庭审中彭小晋明确表示同意解除合同，据此，确认租赁合同解除的时间为2016年10月12日。王海林辩称不同意解除租赁合同于法无据，不予采信。关于租金，根据双方合同约定，2015年12月1日至2016年5月31日期间的租金316000元应于2015年11月25日前支付，恒杰公司自认彭小晋已支付该期间的租金300000元，要求彭小晋支付该期间的租金16000元，予以支持。2016年6月1日至2016年11月30日期间的租金316000元应于2016年5月26日前支付，但彭小晋并未支付，根据法院确定的合同解除时间，从2016年6月1日至2016年10月12日期间的租金为135244元（316000元÷180天×134天=235244元，再扣减保证金100000元），应由彭小晋给付。彭小晋应给付截止2016年10月12日止的租金合计151244元。关于违约金，虽然双方在合同中约定了逾期支付租金的违约金标准，即逾期一日按当期应支付租金的千分之二支付违约金，但恒杰公司主张按年利率24%计算，予以支持。按照恒杰公司自认的2015年12月1日之后彭小晋已给付租金300000元进行分段计算，恒杰公司主张从2015年12月1日至2016年5月31日期间的违约金48240元，不违反法律规定，予以支持。2016年6月1日至2016年11月30日期间的租金316000元应于2016年5月26日前支付，彭小晋未按约支付，从2016年5月27日起逾期，恒杰公司有权要求彭小晋支付逾期付款违约金，从2016年5月27�起至实际给付之日，以本金316000元、按年利率24%计算违约金，予以支持。合同解除后，彭小晋应当及时将案涉房屋腾空并返还给恒杰公司，根据双方合同约定，返还房屋时附属在该房屋上的装修、装潢物除可拆除的由彭小晋自行拆除外，其他装修、装潢物无偿归恒杰公司。2015年5月彭小晋、唐云共同将案涉房屋中有关海安灵柏时尚酒店经营权及固定资产（含动产）一并转让给了王海林，后一直由王海林在案涉租赁房屋内实际经营，租赁合同解除后，王海林无权继续占有案涉租赁房屋，根据《中华人民共和国物权法》的规定，恒杰公司作为权利人要求王海林腾空并返还房屋，予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同解除后，恒杰公司要求负有腾房义务的王海林支付逾期腾房占有使用费的，予以支持。虽然根据双方的约定，如果彭小晋逾期腾房，则应按日租金标准的双倍支付占有使用费，但该约定对王海林没有约束力。恒杰公司主张就低按彭小晋与王海林之间约定的租金标准计算，法院准许。因彭小晋与王海林之间对逾期腾房的占有使用费没有明确约定，应按原租金标准给付占有使用费，即从2016年10月13日起按日租金标准822元/天（300000元÷365天）计算至实际返还房屋之日止。恒杰公司要求按日租金双倍计算没有事实和法律依据，不予采信。恒杰公司要求彭小晋对王海林给付占有使用费的义务承担连带责任，予以支持。关于恒杰公司主张房屋实际交付后的房屋闲置费150000元，双方既无约定，也未实际发生，恒杰公司的这一主张缺乏事实和法律依据，不予支持。关于恒杰公司要求唐云对彭小晋的给付义务承担连带责任�首先，与恒杰公司签订房屋租赁合同的相对人是彭小晋，唐云并非租赁合同的相对人；其次，关于彭小晋与唐云之间的关系，在前两次庭审中彭小晋陈述是合伙关系，第二次庭审唐云参加诉讼时，明确表示在彭小晋与恒杰公司签订房屋租赁合同后其与彭小晋形成合伙关系，而第三次庭审中唐云陈述系彭小晋向其借款，并用灵柏时尚酒店的资产抵算债务，但唐云对其矛盾的陈述没有提供证据加以证实。即使彭小晋与唐云在签订租赁合同后合伙经营酒店，亦不能推定彭小晋和唐云共同租赁房屋，况且恒杰公司也未提供证据证明唐云系共同的承租人。相对于恒杰公司，彭小晋与唐云之间系内部关系，恒杰公司要求唐云承担连带责任没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、2012年8月28日签订的商铺租赁合同于2016年10月12日予以解除。二、第三人王海林腾空海安县海安镇宁海中路19号1、2、3、4、5幢房屋（海安灵柏时尚酒店）并返还给恒杰公司。三、彭小晋向恒杰公司支付房屋租金151244元（截止2016年10月12日）。四、彭小晋向恒杰公司支付违约金48240元，并支付从2016年5月27日至实际给付之日止的违约金（以本金316000元、按年利率24%计算）。五、王海林向恒杰公司支付占有使用费（从2016年10月13日起按每日822元计算至实际返还房屋之日止）。六、彭小晋对王海林的上述第�项给付义务承担连带责任。上述二至六项，均于判决发生法律效力后10日内履行完毕。如义务人未按本判决指定的期限履行上述三、五、六项金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。七、驳回恒杰公司的其他诉讼请求。案件受理费10492元，由恒杰公司负担2373元，由彭小晋负担3748元，由第三人王海林负担4371元。二审中，唐云提交了两份转账凭证，但该凭证早于2014年即已形成，亦不足以证明其与彭小晋间并非合伙关系，故该凭证不作为认定本案事实的新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因承租人拖�租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。本案中，王海林自2015年5月即开始实际租赁使用案涉房屋，并直接向恒杰公司交付过租金，故可认定恒杰公司应当知道存在转租行为。在王海林能够及时按约支付租金的情况下，其本可继续租赁案涉房屋，但其在恒杰公司起诉后并未在合理期间内代付租金，至今已拖欠近2年的租金，故恒杰公司主张解除合同符合法律规定。由于租赁合同的相对方为恒杰公司与彭小晋，恒杰公司与王海林间并无直接合同关系，故恒杰公司主张王海林按照租赁合同约定的违约金条款承担双倍给付租金的责任无合同依据，本院不予支持。王海林在一审中辩称拖延给付租金系因为恒杰公司未及时履行维修义务，但王海林未能就此提供充分证据，且即便其所述属实，也不能以此拒付全部租金，故本院对王海林该主张不予支持。王海林因合同解除后造成的损失问题，可另行处理。个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。虽然从唐云庭审中的自述及其共同参与灵柏时尚酒店转让的事实来看，可以认定唐云与彭小晋间为合伙关系，但由于唐云、彭小晋均未能提供合伙协议，故并无书面证据可以明确租赁房屋是否包含在合伙事项中。本院注意到租赁合同签订在前，唐云、彭小晋合伙在后；灵柏时尚酒店使用的建筑面积仅约1100平方米，而彭小晋向恒杰公司租赁的房屋面积为2176.71平方米；唐云从未向恒杰公司缴纳过租金，租金一直由彭小晋缴纳；恒杰公司在诉讼前并不知道唐云、彭小晋间为合伙关系，其起诉时也未将唐云列为当事人，在一审法院将唐云追加为第三人后最初也未要求唐云承担责任。以上细节表明租赁案涉房屋系彭小晋个人行为的可能性更大，故在无相反证据的情况下，应认定租赁房屋并非合伙事项，恒杰公司主张唐云在本案中承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5246元，由上诉人南通恒杰实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗 勇审判员 季建波审判员 杨 盛二〇一八年四月九日书记员 施惠惠