安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终3309号
上诉人（原审原告、反诉被告）：安昆，女，1988年7月4日出生，汉族，住安徽省肥西县紫蓬山旅游开发区。
委托诉讼代理人：李锐，安徽万世律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张悦，安徽万世律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽伍陆壹行商业管理有限公司，住所地合肥市肥西县上派镇名邦西城国际25#楼4层，统一社会信用代码913401230608037107（1-1）。
法定代表人：李宽洲，总经理。
委托诉讼代理人：郭晨，该公司法务。
委托诉讼代理人：宋虎，安徽华人律师事务所律师。
上诉人安昆、上诉人安徽伍陆壹行商业管理有限公司（以下简称伍陆壹行公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2015）肥西民一初字第01785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月30日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
安昆二审诉讼请求：撤销原判第五项，改判伍陆壹行公司支付定金8000元；如伍陆壹行公司不履行合同应返还租金46020元、装修损失54733.18元，经营损失79776元。二审审理期间，安昆变更上诉请求为：同意一审判决内容，但要求伍陆壹行公司增加支付定金损失8000元。事实和理由：一、原审法院认定安昆在-1F-116号商铺租赁过程中存在违约错误，导致安昆进场、缴费、经营迟延的原因系伍陆壹行公司在整个负一层均没有得到全面经营造成，并非安昆一户存在迟延。由于伍陆壹行公司的违约，造成安昆与经销商的订货合同无法继续履行，造成8000元的定金损失，应由伍陆壹行公司承担。二、本案审理过程中，伍陆壹行公司不同意安昆继续承租房屋，如果伍陆壹行公司拒绝执行，应当赔偿租金、装修损失及经营损失。
伍陆壹行公司辩称：8000元定金损失没有事实和法律依据，也没有证据支持。根据原审证据，3000元是年度管理费，5000元是品牌权益金，与定金无关，其提供的两份收据（030号、031号）也表明与定金无关。
伍陆壹行公司上诉请求：撤销原判，改判驳回原审各项诉讼请求，支持伍陆壹行公司的反诉请求。事实和理由：一、原审判决1F-9033号商铺《租赁服务合同》继续履行无事实与法律依据。伍陆壹行公司依据安昆聚众闹事、跳楼威胁等违约行为已经于2015年5月17日单方解除了合同，并履行了相关告知手续。二、在-1F-116号商铺的经营损失应由安昆自行承担。三、在-1F-116号商铺解除、清理过程中，伍陆壹行公司不存在违约行为。四、伍陆壹行公司反诉主张违约金的请求合理有据，应当支持。
安昆辩称：伍陆壹行公司认为安昆引起矛盾，所以解除租赁，但现在没有证据证明是安昆引起的矛盾，是对方单方面违反合同约定，其反诉请求没有依据。
安昆向一审法院起诉请求：一、解除安昆与伍陆壹行公司签订的《名邦广场租赁服务合同》；二、伍陆壹行公司返还房租费用46020元，经济损失161000元（装修费用93000元、货物损失68000元），可得利润180000元，共计387020元。诉讼过程中，安昆将其诉请变更为：一、判令安昆与伍陆壹行公司签订的《名邦广场租赁服务合同》继续履行；二、伍陆壹行公司返还房租费用46020元、房屋装修损失79087元、负一层原材料损失7583元、一层经营损失79776元、负一层经营损失60000元、货物定金损失8000元。
伍陆壹行公司向一审法院反诉请求：一、解除伍陆壹行公司与安昆签订的两份《名邦广场租赁服务合同》（合同编号分别为：MB-012104、MB-011085）；二、安昆支付能源费人民币448元，违约金212151元[其中，逾期缴费违约金1605元（15元/天×107天）、逾期进场违约金2546元（67元/天×38天）、逾期开业违约金208000元（2000元/天×104天）]。
一审法院认定：2014年12月初，伍陆壹行公司（甲方）与安昆（乙方）签订两份《租赁服务合同》，由乙方承租甲方所开发的名邦广场商铺。其中，编号为MB-011085的合同约定：乙方租赁名邦广场1F-9033号商铺经营“宝贝丫”童装，租赁期限为1个租约年，自计租日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，计租面积42㎡，自计租日开始，乙方应当承担该房屋的租赁费用，第一年合计每月每平方米租赁费用为105元（其中包括：租赁场地管理费45元、物业服务费35元、租金25元），双方同时约定，为扶持乙方经营，甲方同意在前述租赁费用标准的基础上，在第一个租约年免除乙方3个月租赁费用，即乙方第一个租约年实际应交租赁费用为52920元/年，每月租赁费用为人民币4410元。合同第六条约定，在本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币11760元作为乙方在本合同�下的履约保证金和物业服务费保证金，合同终止后30日内，如未发生本协议第22.3条规定情形的，履约保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息退还。合同第七条约定，本合同项下的进场日为2014年11月10日。合同第九条约定，本合同项下的开业日暂定为2014年12月20日，甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。第二十二条约定：22.1本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方、管理公司足额支付履约保证金、物业服务费保证金或质量保证金，则自乙方逾期支付第5个工作日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于相应保证金金额的违约赔偿金。22.2本合同项下之进场日到来后，如乙方未进入该房屋开始装饰装修工程，经甲方或管理公司通知拒不纠正的，则自进场日起，每延迟进场一日，乙方应当向�方支付相当于第一个租约年每日租金（不考虑租金优惠）的违约金；延迟超过30日的，甲方有权单方解除合同，乙方除应支付逾期进场违约金外，还应承担导致合同解除的违约责任；如甲方不解除合同，则除逾期进场违约金外，乙方还应自免租期满后按照合同约定支付租金，无论届时是否开业。22.3双方确认，本合同因乙方违约而终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。因甲方违约擅自提前解除合同，或因甲方违约导致乙方行使解除合同的权利，甲方应当无息返还本合同项下的履约保证金。22.4乙方延迟缴纳本合同项下租赁费用及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金。延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。……22.7租赁期间，因甲方原因导致乙方无法继续享有该房屋的使用权的，则甲方应当在乙�发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正；若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该房屋使用权，在该期间内，乙方无须向甲方缴纳租金及物业服务费。编号为MB-012104的合同约定：乙方租赁名邦广场-1F-116号商铺经营“蒂米雪”餐饮，租赁期限为1个租约年，自计租日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，计租面积19.58㎡，自计租日开始，乙方应当承担该房屋的租赁费用，第一年合计每月每平方米租赁费用为143元（其中包括：租赁场地管理费15元、物业服务费25元、租金103元），双方同时约定，为扶持乙方经营，甲方同意在前述租赁费用标准的基础上，在第一个租约年免除乙方3个月租赁费用，即乙方第一个租约年实际应交租赁费用为30800元/年，每月租赁费用为人民币2567元。合同第六条约定，在本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币5600元作为乙方在本合同项下的履约保证金和物业服务费保证金，合同终止后30日内，如未发生本协议第22.3条规定情形的，履约保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息退还。合同第七条约定，本合同项下的进场日为2014年12月15日。合同第九条约定，本合同项下的开业日暂定为2015年元月16日，甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。乙方应当于该日开业经营（乙方晚于该日开业的，需向甲方支付每日2000元违约金）。其余合同条款均与MB-011085号合同一致。
上述两份合同签订后，安昆就其所承租的1F-9033号商铺于2014年10月24日向伍陆壹行公司缴纳履约保证金11760元，于2014年12月20日支付装修管理费336元，水电及泄水费126元，工本费30元，租赁费用13230元，于2015年3月5日支付整改费300元，并于2014年12月2日进场，于2015年1月30日营业。对于-1F-116号商铺，安昆于2014年12月3日向伍陆壹行公司缴纳履约保证金5600元，于2015年1月29日支付水电费58元，装修管理费158元，于2015年3月26日支付租赁费用15400元，并于2015年1月22日进场，于2015年4月26日营业。合同履行过程中，伍陆壹行公司于2014年12月29日向名邦广场承租商户及装修施工方发出《关于对名邦广场装修进度优异商户的奖励通知》，明确凡在2015年1月16日前装修完毕并具备开业条件的，伍陆壹行公司将额外给予一个月租金减免，在2015年1月30日同步营业的，再追加一个月租金减免。2015年1月23日，伍陆壹行公司向安昆承租的1F-9033号商铺发出《开业通知》，内容为：我司已于2014年12月29日向贵方送达过《关于对名邦广场装修进度优异商户的奖励通知》，为确保商场按期营业，若贵方于2015年元月30日前完成装修并同步营业，将享受我司的免租政策。2015年3月31日�伍陆壹行公司再次向名邦广场各承租商户发出《通知》，内容为：将家乐福（肥西店）开始营业日期作为目前已营业商户计租的起始日期。家乐福（肥西店）于2015年4月30日开始营业。
2015年5月17日，伍陆壹行公司向名邦广场各承租商户发出《通知》，对积极配合商场日常经营管理的商户，在原有免租期基础上额外给予两个月的免租奖励，对1F-9033商铺（宝贝丫）、-1F-116商铺（蒂米雪）将依约解除租赁合同，限期退出并收回商铺。同日，伍陆壹行公司向安昆发出两份《终止合同通知书》，内容为：我司依据《名邦广场租赁合同》（合同编号：MB-011085、MB-012104）约定，决定在贵司收到本通知书之日起立即终止与贵商户的房屋租赁合同，并限期24小时内将商铺内物品全部搬离。同时，我司将保留采取诉讼等一切手段向贵商户主张违约责任及要求赔偿损失。2015年5�19日，伍陆壹行公司组织人员将安昆所承租的1F-9033号、-1F-116商铺予以关闭，其中1F-9033号内的货物部分就地封存，部分搬离商铺并封存于该公司仓库内。现1F-9033号商铺仍处于关闭且空置状态，诉讼过程中，安昆已将封存于该商铺内及伍陆壹行公司仓库内的货物自行取回。-1F-116商铺业已由伍陆壹行公司于2015年7月初转租他人从事经营。
2015年12月17日，安徽华鹏资产评估有限公司就安昆与伍陆壹行公司租赁合同纠纷所涉两间商铺的装修及经营损失价值作出《资产评估报告书》，评估结论为：该两间商铺的房屋装修损失为人民币79087元，其中，1F-9033号商铺装修损失为54733.18元，-1F-116号商铺装修损失为24354.40元；1F-9033号商铺平均每月经营损失为人民币6648元，-1F-116号商铺经营损失（原材料损失）为人民币7583元。
一审法院认为：本案中，安昆与伍陆壹行公司所签订的两份《名邦广场租赁服务合同》均系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反法律法规的禁止性规定，该两份合同依法成立并生效，合同双方均应全面适当履行合同义务。本案的争议焦点在于：该两份合同履行过程中的违约责任认定及合同应否予以解除。针对焦点问题并结合上述两份合同的约定内容，该院分别作如下分析：
关于1F-9033号商铺租赁合同。合同约定该商铺的开业日暂定为2014年12月20日，开业日即为计租日，同时约定租赁期限为1个租约年，自计租日计算至次年当月当日的前一天为一个租约年届满日。随后，伍陆壹行公司又分别于2014年12月29日、2015年1月23日及2015年3月31日向包括安昆在内的名邦广场各承租商户发出三份通知，明确给予2015年1月30日同步营业的商户在合同约定的三个月免租期基础上再给予2个月的租金减免，并将家乐�（肥西店）开始营业日期（2015年4月30日）作为截止2015年3月31日已营业商户的计租起始日，该三份通知系作为出租方的伍陆壹行公司对于租赁服务合同中的计租日的变更，即延长免租期的特别约定，而安昆所承租的1F-9033号商铺于2014年12月2日进场装修，于2015年1月30日营业，符合伍陆壹行公司关于计租日及免租期的特别约定情形，即安昆在履行该份租赁服务合同过程中无逾期进场、逾期开业等违约行为，而伍陆壹行公司以安昆聚众闹事影响广场正常管理为由终止合同，证据不足，其主张不能成立，故该份租赁服务合同无法定及约定解除的情形，由此，对于安昆诉请继续履行该份合同的诉请，依法予以支持，对于伍陆壹行公司关于解除该份合同的反诉请求，依法不予支持。又因该份合同中约定的1个租约年应自计租日计算至次年当月当日的前一天，故1F-9033号商铺的租期�自2015年4月30日计算至2016年4月29日，而伍陆壹行公司于2015年5月19日强制关闭该商铺至安昆至今不能正常经营确实给其造成了经济损失，经鉴定，该商铺平均每月经营损失为人民币6648元，故伍陆壹行公司在该合同租赁期限届满前，应自2015年5月19日起按6648元/月的标准向安昆赔偿经营损失至安昆恢复对1F-9033号商铺的正常经营为止。因该份租赁服务合同仍有效并继续履行，支付租赁费用系承租方的合同义务，对商铺进行装饰装修亦是承租方为自己经营所需进行的，故对于安昆诉请返还已支付的租赁费用及赔偿房屋装修费用的诉请，均不予支持。对于安昆主张的货物定金损失，无充分有效证据证明该损失的实际发生，故该院亦不予支持。
关于-1F-116号商铺租赁合同。合同约定该商铺的租赁费用缴费日为2014年12月9日，进场日为2014年12月15日，开业日暂定为2015年1月16日，开业日即为计租日，同时约定租赁期限为1个租约年，自计租日计算至次年当月当日的前一天为一个租约年届满日，即本合同的租赁期限应自2015年1月16日计算至2016年1月15日，而安昆承租该商铺后，于2015年1月22日进场，于2015年3月26日支付6个月的租赁费用15400元，2015年4月26日营业，均迟于合同约定的缴费、进场及开业日期超过30天，且不符合伍陆壹行公司向各承租商户发出的关于免租期及计租日变更的通知情形，故安昆在该份合同履行过程中已构成违约，且符合双方约定的合同解除条件，告伍陆壹行公司在双方就合同的解除发生争议后，未经法定程序行使其合同解除权，而是自行于2015年5月19日强制关闭安昆承租的-1F-116号商铺，清除商铺内为安昆所有的餐饮设备及原材料，并于2015年7月初在合同尚未解除的情况下将该商铺出租于他人，其行为亦构成违约并致安昆的合同目的无法实现，据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，对伍陆壹行公司反诉请求解除该份租赁服务合同，该院予以支持，对安昆诉请继续履行该份租赁服务合同，该院不予支持。基于上述分析，双方当事人在该份租赁合同履行过程中均有违约行为，应当各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定及双方合同中关于违约责任的约定，对于安昆诉请的返还房租费用，因支付租金系承租方的合同义务，故该项诉请，该院不予支持；对于安昆诉请的房屋装修损失、原材料损失及经营损失，为经营所需装修商铺虽是承租方的合同义务，但2015年5月19日伍陆壹行公司擅自将安昆所承租的商铺关闭使其无法继续从事经营，且伍陆壹行公司于2015年7月初在与安昆的合同期内将该商铺另行出租给他人，致�昆无法从其装修的承租商铺中收回装修成本及获取可得利润，故结合本合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，对于安昆诉请的上述损失，该院酌定为30000元。关于伍陆壹行公司的反诉请求，因安昆在该份合同履行过程中确实存在逾期付款、逾期进场、逾期开业等违约行为，其按双方合同约定应向伍陆壹行公司支付延期付款、延期进场及开业的违约金，伍陆壹行公司反诉请求的逾期缴费违约金1605元、逾期进场违约金2546元，并未超出合同约定的标准及计算周期，亦未过分高于相关法律及司法解释规定，该院依法予以支持。又因该份合同约定的商铺计租面积仅19.58㎡，每月租赁费用为人民币2567元，而双方合同中约定的承租方逾期开业需支付出租方每日2000元违约金，明显过高，应予调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，该院结合安昆逾期开业104天及双方约定的2567元/月的租金标准，对安昆应承担的逾期开业违约金调整为8899元（2567元/月÷30天/月×104天），上述合计，安昆应支付伍陆壹行公司违约金13050元（1605元+2546元+8899元）；对于伍陆壹行公司反诉的448元能源费用，确系安昆在承租商铺期间应承担的费用，应由安昆予以支付，对该项反诉请求，该院依法予以支持。
关于安昆诉请的鉴定费用负担问题。因该费用系为确定因违约而致的损失额度而支出的，且在-1F-116号商铺履行过程中，本、反诉双方均有违约行为，故该院依法确定本、反诉双方各半承担，又因安昆已预付费用3000元，故现应由伍陆壹行公司向其支付鉴定费用1500元。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一�、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：一、确认安昆与安徽伍陆壹行商业管理有限公司之间的编号为MB-011085的《租赁服务合同》继续履行，解除安昆与安徽伍陆壹行商业管理有限公司之间的编号为MB-012104的《租赁服务合同》。二、安徽伍陆壹行商业管理有限公司于本判决生效后十日内向安昆赔偿1F-9033号商铺经营损失，具体金额应自2015年5月19日起按6648元/月的标准计算至安昆在租赁期限届满前恢复对1F-9033号商铺的正常经营日为止。三、安徽伍陆壹行商业管理有限公司于本判决生效后十日内一次性支付安昆-1F-116号商铺装修损失、原材料及经营损失等共计30000元。四、安徽伍陆壹行商业管理有限公司于本判决生效后十日内一次性支付安昆鉴定费1500元。五、安昆于本判决生效后十日内一次性支付安徽伍陆壹行商业管理有限公司违约金13050元、能源费448元，该两项合计13498元。六、驳回安昆的其他本诉请求。七、驳回安徽伍陆壹行商业管理有限公司的其他反诉请求。本案一审本诉案件受理费7105元，由安昆负担4334元，由安徽伍陆壹行商业管理有限公司负担2771元；反诉案件受理费4489元，由安昆负担269元，由安徽伍陆壹行商业管理有限公司负担4220元。
二审中，安昆提交一组照片，证明现在伍陆壹行公司已经将案涉房屋出租给其他人了，而且用的是安昆的营业执照及装潢。伍陆壹行公司照片来源有异议，时间、地点、人物均无法证明，真实性有异议。伍陆壹行公司提交安昆在便签本上写的情况说明复印件一份（其称原件找不到），证明安昆自述承认带领相关�员到我们公司聚众闹事，影响公司营业。安昆否认情况说明其安昆书写，称不知道这个事情。本院认为，二审期间双方当事人提供的证据均不足以证明其主张，本院均不予采信。
二审审理查明，案涉房屋经由伍陆壹行公司2015年5月19日关闭后，-1F-116商铺由伍陆壹行公司于2015年7月初转租他人经营，1F-9033号房屋伍陆壹行公司自认已于2016年6月重新出租给他人使用。对于原审判决认定的其他事实，本院依法予以确认。
本院认为：案涉的《名邦广场租赁服务合同》合法有效，对于双方当事人均有法律拘束力。原审判决依据合同约定，结合合同实际履行情况，确定的租赁期限并无不当，伍陆壹行公司关于租赁期间的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。伍陆壹行公司认为，安昆存在聚众闹事行为，伍陆壹行公司依据合同约定已经解除合同，对于聚众闹事事实安昆予以否认，就该事实伍陆壹行未充分证据予以证实，本院不予采信。在伍陆壹行公司发出通知后，安昆对解除行为提出异议，并提起诉讼要求继续履行合同，故伍陆壹行公司关于案涉合同已于2015年5月17日解除的主张不能成立，本院不予支持。
针对两份合同的实际履行情况，原审法院对于合同效力作出的判决及法律责任分担符合法律规定，已且作出充分的论述，本院二审不再予以赘述，双方对于其上诉请求均未提供新的理由及充分证据予以证实，对其主张本院不予支持。基于1F-9033号商铺的租赁期限于本案审理期间内届满，安昆要求继续履行合同的诉讼请求因缺乏事实基础，本院二审依法予以驳回。关于1F-9033号商铺商铺的经营损失，因至合同期间届满之日止安昆未能恢复经营，故经营损失本院依法明确为75344元（自2015年5月19日至2016年4月29日合同期满�日止，按6648元/月计算）。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，基于案件审理过程中合同期限已届满的事实，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持安徽省肥西县人民法院（2015）肥西民一初字第01785号民事判决第三、四、五、七项，即：安徽伍陆壹行商业管理有限公司于本判决生效后十日内一次性支付安昆-1F-116号商铺装修损失、原材料及经营损失等共计30000元；安徽伍陆壹行商业管理有限公司于本判决生效后十日内一次性支付安昆鉴定费1500元；安昆于本判决生效后十日内一次性支付安徽伍陆壹行商业管理有限公司违约金13050元、能源费448元，该两项合计13498元；驳回安徽伍陆壹行商业管理有限公司的其他反诉请求。
二、撤销安徽省肥西县人民法院（2015）肥西民一初字第01785号民事判决第六项。
三、变更安徽省肥西县人民法院（2015）肥西民一初字第01785号民事判决第一项为：解除原告（反诉被告）安昆与被告（反诉原告）安徽伍陆壹行商业管理有限公司之间的编号为MB-012104的《租赁服务合同》。
四、变更安徽省肥西县人民法院（2015）肥西民一初字第01785号民事判决第二项为：安徽伍陆壹行商业管理有限公司于本判决生效后十日内向安昆赔偿1F-9033号商铺经营损失75344元。
五、驳回安昆的其他本诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付仅欠金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费7105元，由安昆负担4334元，由安徽伍陆壹行商业管理有限公司负担2771元；反诉案件受理费4489元，由安昆负担269元，由安徽伍陆壹行商业管理有限公司负担4220元。二审案件受理费3032元，由安昆负担325元，由安徽伍陆壹行商业管理有限公司负担2707元。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 静
审 判 员 王 莉
代理审判员 董江宁
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 罗 晶
附本案相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；