广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1882号
上诉人（原审被告，反诉原告）：胡志凌。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：深圳招商物业管理有限公司。
法定代表人：龚涛，董事长。
委托代理人：全立，广东朗正律师事务所律师。
委托代理人：朱苗苗，广东朗正律师事务所律师。
原审第三人：深圳招商新安置业有限公司。
法定代表人：王立，董事长。
委托代理人：万鑫。
委托代理人：张陈民。
上诉人胡志凌因物业服务合同纠纷一案不服广东省深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第156号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，胡志凌于1995年9月7日购买了位于深圳市宝安区34区前进路1栋512房，建筑面积为81.56平方米。该小区原由深圳招商新安置业有限公司（以下简称新安置业）进驻进行物业管理服务，新安置业退出涉案小区后由深圳招商物业管理有限公司（以下简称招商物业）接手对该小区进行物业管理服务，但招商物业未与各业主签订书面物业管理服务合同，该小区未成立业主委员会。
2004年5月18日胡志凌向新安置业支付了2004年5月份管理费61元、4月份水费32.21元，新安置业向胡志凌出具了收据。
招商物业于2011年11月17日向胡志凌邮寄物业服务费催收单，邮件改退凭条上注明“拒收”。
2012年5月1日，招商物业上调了涉案小区的物业管理费（含本体维修基金）由原来0.75元每月每平方米上调至1.35元每月每平方米。
经原审法院向深圳市宝安区新安街道文汇社区工作站查询，该工作站向原审法院复函称涉案小区现由招商物业黄金台管理处进行管理，至于该管理处何时进驻该小区，由于物业管理处当初没到社区进行备案，工作站无法提供该管理处进驻的具体时间。
经原审法院向深圳市宝安区住宅局查询，该局向原审法院复函称涉案楼盘由深圳黄金台实业有限公司开发建设，项目宗地号为XXX，质量监督部门核定该项目竣工验收日期为1993年9月2日。关于物业管理费收取标准备案问题。该小区的物业管理费用的收取标准由当事人在物业管理服务合同中约定，不须报我局审核，故我局没有该项目收取物业管理费用标准的相关资料。关于专项维修基金专用帐户备案问题。根据《深圳经济特区物业管理条例》、《深圳市物业专项维修资金管理规定》等相关法规政策规定，我市1994年11月1日前竣工验收的项目暂不属于首期归集的物业专项维修资金追缴范围，故该项目未在我局登记备案。
招商物业向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、胡志凌向招商物业支付2004年9月1日至今（暂计至2013年1月31日）所欠管理费6297.9元、维修基金305.16元、水费241.9元、排污费100.8元、垃圾费66.1元，共计7011.86元；2、胡志凌向招商物业支付拖欠上述费用的利息，按中国人民银行同期贷款利率自欠费之日起计至判决生效之日止，暂计为1000元；3、胡志凌支付本案全部诉讼费。
胡志凌向原审法院提起本案反诉，请求判令：1、招商物业归还强占的小区业主公共场地近700平方米，并返还部分停车费4000元，存入小区房屋本体维修基金账户；2、招商物业拆除“石兴凯”等墙体广告版，恢复墙面，并将部分广告收益4000元，存入小区房屋本体维修基金账户；3、招商物业返还胡志凌被强制收取的停车费10元；4、招商物业赔偿胡志凌精神损失费1元；5、招商物业支付本案全部诉讼费用。
原审法院认为，根据国务院《物业管理条例》第三十四条的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。本案中胡志凌居住的小区原由新安置业进行物业管理属实，新安置业确认于2004年3月1日将物业管理事项交予招商物业，深圳市宝安区新安街道文汇社区工作站的复函可以证实涉案小区的物业管理为招商物业，故胡志凌虽然未与招商物业签订书面的物业服务合同，但双方已经形成事实上的物业服务关系，招商物业为该小区提供了物业服务，胡志凌应向招商物业支付相应的物业管理费。至于物业服务费的标准，虽然胡志凌与深圳黄金台实业有限公司于1994年3月11日签订的《公共契约》中约定的物业费用标准为0.35元每月每平方米，但根据胡志凌于2004年5月18日向新安置业支付的2004年5月份管理费61元（胡志凌房屋面积为81.56平方米）可以推断，涉案小区物业管理费的收取标准为0.75元每月每平方米，该数额与招商物业计算物业管理费的标准相吻合。招商物业称于2012年4月已经征求涉案小区80%的业主同意提高物业服务收费标准，原审法院认为，《广东省物业管理条例》第二十九条第二款规定，物业已交付使用尚未成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由物业管理公司在政府指导价范围内提出，报所在地县级以上人民政府价格行政主管部门核定。涉案小区未成立业主委员会，招商物业上调物业管理费应根据《深圳市住宅物业服务收费指导标准》规定的程序进行，即由区主管部门会同街道办事处在征求该住宅区业主或使用人意见并取得过半数书面同意后，指定物业所在地居民委员会与物业服务企业参考指导标准协商确定。本案中招商物业并未依照该程序上调物业管理费，根据《最高人民法院关于审理物业服务合纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或法律、行政法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。故对招商物业请求胡志凌按照上调后的收费标准支付费用的诉请不予支持，胡志凌应按照0.75元每月每平方米的标准（即每月61元）向招商物业支付物业管理费（含本体维修基金）。因招商物业、胡志凌未签订书面的物业服务合同，双方对胡志凌支付物业管理费的时间未作约定，故对招商物业诉请胡志凌支付物业管理费的利息，原审法院不予支持。
关于招商物业请求胡志凌支付水费、排污费、垃圾费等费用，原审法院认为，招商物业、胡志凌未签订书面的物业服务合同约定上述费用的代收行为，招商物业也未提交相应的证据证明已经代胡志凌缴纳，故对招商物业主张上述费用的诉请，原审法院不予支持。
关于胡志凌辩称招商物业的诉请已经超过诉讼时效的问题。招商物业于2011年11月17日向胡志凌邮寄了物业服务费催收单，该邮寄单上显示为拒收，虽然胡志凌不予认可收到该函件，但招商物业邮寄详情单上的地址系胡志凌居住地，该催收行为可导致诉讼时效的中断，原审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，故胡志凌向招商物业支付物业管理费的诉讼时效起算点为2011年11月17日倒退两年即2009年11月16日，胡志凌应向招商物业支付自2009年11月16日至招商物业起诉请求的日期即2013年1月31日止共38个月零15天的物业管理费。
关于胡志凌反诉招商物业归还公共场地及收益、拆除广告墙、恢复墙面并归还收益的诉请，原审法院认为，公共场地及共用墙体系业主共有，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，有关共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定，胡志凌未经合法程序取得授权自行反诉处理公共部分依据不足，原审法院不予支持。对于胡志凌反诉请求返还停车费，原审法院认为，对于该次停车费是否应当收取系另外的法律关系，胡志凌可另寻法律途径解决。对于胡志凌反诉请求支付精神损害赔偿费，因未提交相应的证据予以证明原审法院亦不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第三十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、胡志凌于判决生效之日起五日内向招商物业支付深圳市宝安区34区前进路1栋512房自2009年11月16日至2013年1月31日期间的物业管理费（含本体维修基金）2348.5元；二、驳回招商物业的其他诉讼请求；三、驳回胡志凌的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费25元，由招商物业负担15元，胡志凌负担10元。反诉受理费25元，由胡志凌负担。
上诉人胡志凌不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、胡志凌与新安置业的物业管理合同在2004年3月1日以后依然有效没有终止，理由是2004年3月1日后新安置业还在收取胡志凌2004年5月的物业管理费。胡志凌与新安置业有物业管理合同关系，与招商物业没有。二、招商物业没有2004年3月1日-2012年7月4日的物业管理资质证书，没有物业管理人员职业资格证书，不具备从事物业管理的资格。判决书忽略了上述事实，判定胡志凌应向招商物业支付相应的物业管理费，显然错误。三、从判决书所载“本案中胡志凌居住小区原由新安置业管理属实，新安置业确认于2004年3月1日将物业管理事项交予招商物业”且新安置业在之后依然收取胡志凌物业管理费，可以确定：新安置业将全部物业管理一并委托给招商物业，违反《物业管理条例》第四十条规定，应按《物业管理条例》第六十二条处罚。故原审法院应按《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第1款判定：新安置业委托物业管理给招商物业的合同无效，招商物业管理胡志凌小区不合法。可是，判决书将招商物业接受新安置业委托管理胡志凌小区的行为判定为“故胡志凌虽然未与招商物业签订书面的物业服务合同，但双方已经形成事实上的物业服务关系”。该判决运用法律条款不清，“事实上的物业服务关系”含义不清。事实是新安置业先与胡志凌签订物业管理合同，之后将业务一并委托给招商物业。招商物业与新安置业有合同关系，与胡志凌没关系。判决书忽略重要事实，没有理清三方关系，运用法律条款不清，判决错误，请求：1、撤销原判；2、上诉费由招商物业、新安置业承担。
招商物业口头答辩称：新安置业已经确认将小区的物业管理服务移交给招商物业，同时深圳市宝安区新安街道文汇社区工作站的复函也证实了涉案小区物业由招商物业提供，因此胡志凌与招商物业之间已经形成了事实的物业服务关系，其应当向招商物业支付维修基金及其他相关费用。胡志凌提到2004年5月18日向新安置业支付过管理费，我方放弃对胡志凌该月份管理费的追索。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院二审期间查明：一、深圳市住房和建设局出具的深建物管（2013）XXX号《关于深圳招商物业管理有限公司物业管理资质情况的复函》载明：经查阅《关于公布2004年第一批审核合格物业管理企业名单的通告》（深国房（2004）XXX号），招商物业属于2004年第一批审核合格的物业管理企业名单，资质核定等级为二级。
二、各方当事人均确认招商物业黄金台管理处于2012年3月1日作出编号为XXX（外）2012-004的《关于退出黄金台1号住宅楼物业管理的告示》。
三、在原审庭审过程中，同批系列案的另案［（2013）深宝法民三初字第151号］当事人陈映新确认，2007年7月1日前的管理费用由招商物业直接从其工资里扣除。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷案件。招商物业向涉案小区提供物业管理服务，有深圳市宝安区新安街道文汇社区工作站出具的复函及招商物业黄金台管理处出具的告示予以佐证，胡志凌作为涉案小区业主，虽未与招商物业签订书面的物业服务合同，但双方已形成事实上的物业服务关系，原审判决适用法律正确，本院予以确认。胡志凌虽不认可招商物业自2004年3月1日起接管涉案小区，但从同批系列案的另案当事人陈映新关于管理费用的陈述可知，招商物业最晚于2007年7月已向涉案小区提供物业管理服务并收取管理费用，故原审法院判令胡志凌支付2009年11月16日至2013年1月31日期间的物业管理费（含本体维修基金），处理结果并无不当，本院予以维持。胡志凌虽上诉称招商物业未合法取得涉案小区的物业管理权，但新安置业确认其已于2004年3月1日停止对涉案小区的物业管理，招商物业随后进入涉案小区提供物业管理服务，亦直接向涉案小区业主收取管理费用，故招商物业向涉案小区提供物业管理服务并非由新安置业转委托，不属于《物业管理条例》第四十条所禁止的情况，亦不存在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款所规定的应当被确认无效的委托合同，故胡志凌的上诉理由不成立，本院不予采信。当事人如因新安置业退出涉案小区发生纠纷，可另循法律途径解决。关于招商物业的物业管理资质问题，本院认为，深圳市住房和建设局在其复函中已确认，招商物业于2004年取得二级物业管理企业资质，故胡志凌关于招商物业未取得物业管理资质的上诉主张不成立，本院予以驳回。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果亦无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人胡志凌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 唐 毅
代理审判员 路 德 虎
二〇一四年九月十五日
书 记 员 刘尹琳（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。