天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）滨功民初字第1769号
原告天津市万洁物业管理有限公司，住所地天津经济技术开发区第四大街99号。
法定代表人郁知，总经理。
委托代理人吴子畏，天津四方君汇律师事务所律师。
被告耿文艾。
原告天津市万洁物业管理有限公司诉被告耿文艾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月29日立案受理后，依法由审判员司媛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴子畏、被告耿文艾均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年3月29日，原告代表泰丰集团公司与被告签订了房屋租赁合同，合同约定，原告将天津经济技术开发区第四大街99号46号楼第二、三层出租给被告使用。合同约定，租赁面积为1100平方米，租赁用途为幼儿园，租赁期限为三年（自2011年5月26日至2014年5月25日），房屋年租金500000元整。在合同第4-4条明确约定，被告一次性支付半年租金，被告必须在租赁期内每年11月1日前支付下半年租金，逾期支付超过十天则原告有权与被告解除合同。同时，第九条9-1款中明确约定，在租赁期内，被告有下列行为之一的，原告有权解除本合同、收回房屋，由此造成原告的损失的，被告应予赔偿，该条款第四项内容为拖欠租金累计半个月以上的。2012年5月后，被告开始出现欠付租金的情况，原告多次与被告协商未果，故原告呈诉，请求：1.请求依法判令解除原、被告于2011年3月29日签订的房屋租赁合同；2.判令被告腾退涉案房屋（天津经济技术开发区第四大街99号46号楼第二、三层）；3.判令被告支付欠付的全部租金583000元（截止2013年7月1日）；4.判令被告赔偿经济损失共计35000元（以同期银行贷款利率计算）；5.诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第三项诉讼请求为判令被告支付2012年5月1日至2013年9月11日的房屋租金681451元、2013年9月12日至2013年10月1日的房屋占用费27778元，第四项诉讼请求为截至2013年10月1日被告逾期给付房屋租赁的利息损失40021元。
庭审中，原告出示以下证据：
1.（2005）开民初字第1199号民事判决书、（2006）开民初字第307号民事判决书、（2007）二中民四终字第475民事判决书、（2008）二中民四终字第67号民事判决书，证明涉案房屋的产权归天津泰丰投资（集团）有限公司所有；2.授权书、协议书，证明津泰丰投资（集团）有限公司将涉案房屋的租赁、维修、法律纠纷处理等权利全部授权原告行使；3.天津市房屋租赁合同，证明原告与被告签订了涉案房屋的租赁合同，原告依约履行了全部的合同义务，被告拖欠原告租金达16个月之久；4.票据，证明被告交纳过部分房屋租赁费。
被告辩称，确实存在欠付租金的情况，拖欠租金的原因首先是原告提供的房屋没有采暖设施，虽然被告因安全原因要求原告拆除供暖锅炉，但原告所提供房间的空调不能保证室内温度，且在被告向原告要求后，被告拒绝重新为原告安装锅炉，因此每到冬季幼儿园的学生就大量流失，导致被告产生经济损失。其次，原告提供的房屋存在漏水问题，二楼厕所防水有问题，管道也有问题，三楼的卫生间和窗户都漏水，多次向原告反映，原告不予解决。综上，不同意解除与原告的房屋租赁合同，且应自欠付原告的租金中扣除22万元作为对被告的补偿。
庭审中，被告出示了以下证据：
1.天津市房屋租赁合同，证明如果被告需要，原告可以进行供暖；2.票据，证明被告交纳了部分房屋租金；3.定金条，证明原告没有将签订合同时收取的54700元定金返还被告；4.照片10张，证明房屋有漏水情况，原告没有维修，影响了被告的经营；5.2012年幼儿园考勤表，证明冬季孩子减少是采暖造成的；6.员工工资发放单，证明被告向老师发放工资及租赁班车的费用支出；7.维修手续书，证明房屋厕所管道漏水。
经审理查明，2011年3月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定甲方将其合法拥有的座落在天津经济技术开发区第四大街99号46号楼第二、三层出租给乙方使用，出租使用的房屋建筑面积共1100平方米。房屋租赁期共三年，自2011年5月26日至2014年5月25日止。对于租金及支付方式，合同约定，该房屋租赁押金为41667元，年租金为500000元。乙方应于协议生效之日其向甲方一次性支付上半年（2011年5月26日至2011年11月25日）租金250000元。如乙方在租赁期内未能按时向甲方支付下半年（2011年11月26日至2012年5月25日）租金，则甲方有权与乙方解除合同。合同第四条第四款约定，乙方一次性支付甲方半年房租，乙方必须在租赁期内每年11月1日前支付下半年租金，逾期支付超过十天则甲方有权与乙方解除合同。合同第五条第一款约定，乙方暖气按国家标准费用支付36元／平方米，若需使用，于租赁期内当年的11月15日前交于甲方。合同第九条第一款约定，在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予赔偿，其中第四项为拖欠租金累计半个月以上。
合同签订后，被告提出因涉案房屋内采暖锅炉放置位置不安全，要求原告将该锅炉拆除。原告应其要求完成拆除后，将配备冷暖空调的房屋交付被告使用。合同履行期间，被告共向原告交纳房屋租赁费458333元，未缴纳房屋租赁押金，自2012年5月1日起被告欠付房屋租赁费。
2013年9月11日法庭审理期间，原告明确向被告做出解除房屋租赁合同的意思表示。截止2013年9月11日，被告尚欠原告房屋租赁费681451元。
另查明，已生效民事判决确认，案外人天津泰丰工业园投资（集团）有限公司（以下简称泰丰）为涉案房屋所有权人，其与原告签订协议书及授权书，内容为其将涉案房屋的占有、使用、收益及部分处分权让与原告，原告可以自己的名义进行处理，原告负责对涉案房屋的租赁（以原告名义签订合同）、收费（以原告名义收取费用并开具发票）、维护（以原告名义进行房屋维修并承担维修费用）、法律纠纷处理等全部事宜。
本院认为，案外人泰丰公司作为泰丰家园一期46门二三层房屋的所有权人，将涉案房屋占有、使用、收益及部分处分权让与原告，授权原告以自己的名义行使上述权利，此种授权行为不违反法律及行政法规的强制性规定，该行为合法有效。因此，原告有权利以自己的名义与他人签订房屋租赁合同，允许他人占有和使用该房屋，并收取他人给付的房屋租赁费。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同意思表示真实，内容合法，该合同为有效合同，双方均应依约履行。原告将房屋交付被告使用后，被告应依约履行给付房屋租赁费的义务。被告对在合同履行期间潜伏租赁费并无异议，现有证据显示，被告欠付原告2012年5月1日至2013年9月11日的租赁费共计681451元。
根据合同约定，被告拖欠房屋租金累计半个月以上，原告方有权利单方解除合同，而被告自2012年5月1日起拖欠房屋租赁费的情形，符合约定的原告单方解除合同的条件。原告于2013年9月11日向被告做出解除合同的意思表示后，该合同已于当日依法解除，被告应在合同解除后立即将房屋返还给原告，如逾期返还，应向原告支付房屋占用期间的使用费。对于使用费的标准，本院认为，原告参照双方合同约定的租金标准收取房屋使用费，符合本案的实际情况及公平原则。故，被告应给付原告2013年9月12日至2013年10月1日期间的房屋使用费27778元（50万元÷12月×20／30月）。
对于原告主张因被告未及时交纳房屋租赁费而产生利息损失的主张，本院认为，被告未按照合同约定的时间及时给付租赁费，其应当赔偿原告因逾期给付而产生的利息损失。合同中约定，房屋租赁费为每年500000元，每半年支付一次，下半年（每年11月26日至转年5月25日）租赁费应于每年11月1日前给付原告，对上半年（每年5月26日至11月25日）租赁费的给付时间虽没有约定，但最迟不应超过上半年期间内，即每年11月25日之前应给付原告，超过上述日期，被告即为逾期给付。对于原告损失的计算，原告主张以2012年5月26日起欠付房屋租赁费的数额，按照年息6%分段计算至2013年10月1日。因年息6%的标准低于同时期银行同期贷款基准利率，该标准本院予以确认。故，被告逾期给付原告房屋给原告造成的利息损失为30857元（33602元×23月×6%÷12月＋250000元×10.2月×6%÷12月＋250000元×11月×6%÷12月＋147849×2／3月×6%÷12月=30857元）。
此外，对于被告主张漏水的抗辩，被告所提供证据不能证实涉案房屋存在漏水的事实以及漏水的原因。对于供暖不达标的抗辩，庭审中被告自述，原告应其要求在交付房屋前已拆除供暖锅炉，将安装了冷暖空调的房屋交付被告，被告还自行购置了部分冷暖空调以提升冬季室内温度。但原告未提供充分证据证实，合同履行期间，其曾要求原告重新安装供暖锅炉以恢复供暖，也无证据证实其已按照合同约定向原告预交采暖费用。故，被告关于被告提出的房屋漏水及供暖不达标而扣减22万元房屋租赁费的抗辩，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告天津市万洁物业管理有限公司与被告耿文艾于2011年3月29日签订的《房屋租赁合同》于2013年9月11日解除；
二、本判决生效之日起十五日内，被告将天津经济技术开发区第四大街99号46号楼第二、三层房屋腾出并交还原告；
三、本判决生效之日起十五日内，被告给付原告2012年5月1日至2013年9月11日的房屋租赁费681451元；
四、本判决生效之日起十五日内，被告给付原告2013年9月12日至2013年10月1日的房屋使用费27778元；
五、本判决生效之日起十五日内，被告赔偿原告截至2013年10月1日逾期给付房屋租赁费利息损失30857元；
六、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5647元，由原告负担56元，被告负担5591元，被告应负担部分由其于本判决生效之日起十日内迳行给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 司 媛
二〇一三年十二月十二日
书记员 王天远
附：法律释明：
1.《中华人民共和国合同法》第二百一十二条
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
2.《中华人民共和国物权法》
第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十七条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。