内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0602民初114号原告杜江，男，汉族，1987年4月25日出生。委托代理人边广丽，女，汉族，1963年3月17日出生，。被告鄂尔多斯市东兴时代广场管理有限公司。地址：东胜区乌审东街沃热路东东兴时代广场。法定代表人云树林，系该公司董事长。委托代理人刘建炳，男，汉族,1960年8月29日出生。原告杜江诉被告鄂尔多斯市东兴时代广场管理有限公司租赁合同纠纷一案，依法由审判员陈海燕适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人边广丽、被告的委托代理人刘建炳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2011年6月27日，原告与被告签订商业用房委托经营合同一份，合同约定原告将自己座落于东胜区东兴时代广场内四层18B号房屋租于被告，租期从2011年6月27日至2014年12月31日，期间2011的6月27日至2011年12月31日为免租期。2012年租金为46368元，约定给付时间为合同签订后5个工作日内支付2012年第一季度租金11592元，2012年1月15日前支付2012年二、三、四季度租金34776元。2013年租金为46368元，约定给付时间为2012年12月30日前。2014年租金为50732元，约定给付时间为2013年12月30日前。合同还约定被告逾期不向原告支付租金，则应按逾期每日1‰支付违约金。经原告多次催要，被告共支付租金35868元。剩余租金及违约金至今未向原告支付。现原告诉至法院，请求一、判令被告给付原告房屋租金107600元；二、判令被告支付原告违约金[按逾期每日依本年度约定租金的千分之一支付违约金（2012年欠租金10500元，2012年10月10日至2015年12月30日共计1161天，违约金为12190元）、（2013年欠租金46368元，2013年1月1日至2015年12月30日共计1080天，违约金为50079元）、（2014年欠租金50732元，2014年1月1日至2015年12月30日共计720天，违约金为36525元），以上三年违约金合计98794元；另需给付所欠租金107600元从2015年12月31日起计算至实际给付之日止，按逾期每日的千分之一计算]；三、被告承担本案诉讼费。原告针对其诉讼请求向法庭提供了以下证据：《商品房买卖合同》一份、《收据》四张、《东兴时代广场商铺租赁协议》一份、《商业用房委托经营合同》一份，证明原、被告存在租赁合同关系，该合同期限从2011年6月27日起至2014年12月31日。现合同已经到期，被告下欠原告租金107600元。合同第十条第三项约定违约责任，被告应当承担违约责任。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。对欠租金数额无异议，但不同意给付租金。对违约金的计算不认可。租赁期间的租金已全额给付业主。被告和业主（即原告）签订的合同中关于租赁的价格、免租期限、租金的给付期限与被告和商户签订的协议一致，被告没有收取利益。根据东胜区人民法院（2014）东民初字第8093号民事判决书，被告给商户免去两年租金和部分物业费，所以不应该再给业主（即原告）支付违约金。如法院支持违约金，请求降低违约金。对事实与理由部分认可。被告针对其辩称，向法庭提供了以下证据：（2014）东民初字第8093号民事判决书一份，证明根据判决书判决的内容，被告给商户免租期，业主也同理应给被告免租期。庭审质证中，被告对原告提供的证据真实性和证明问题认可，但不同意给付租金和违约金。原告对被告提供的证据的真实性认可，对证明问题不认可，与原告无关。本院审查认为，原告提供的证据，被告均认可，且该证据符合证据有效要件的要求，本院予以确认。被告提供的证据，原告对真实性认可，本院对真实性予以确认。该证据缺乏关联性，不能证明其要证明的问题，对证明问题不予认定。经审理查明，原告杜江与被告于2011年6月27签订《商业用房委托经营合同》，该合同约定一、被告向原告租赁原告所有的位于东兴时代广场四层18B号商业用房；二、租赁期间从2011年6月27日至2014年12月31日止，租金自2012年1月1日起开始计算，2011年6月27日至2011年12月31日为免租期；三、合同签订后5个工作日，被告应向原告支付2012年第一季度租金11592元，2012年1月15日被告应向原告支付2012年第二、三、四季度租金34776元，2012年12月30日前被告应向原告支付2013年年度租金46368元，2013年12月30日前被告应当向原告支付2014年年度租金50732元；四、逾期交付租金，应按逾期每日依本年度约定租金的1‰支付违约金。另查明，合同签订后，原告于合同签订之日向被告交付了租赁房屋，被告支付了部分租金，至今尚欠原告107600元租金。另查明，本案所涉的租赁房屋原告有权处分，即原告有权租赁，租赁房屋系属原告杜江于2011年2月16日向案外人鄂尔多斯市东胜区云世房地产开发有限责任公司购买，位于东兴时代广场1幢4层18-2号房，建筑面积107.22平方米，每平方米价格为6000元，购房款为643320元，并于2011年2月16日签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：2011-8000304）。本院认为，原告杜江与被告签订的《商业用房委托经营合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合同合法有效，对原、被告具有约束力。原告按照合同约定履行了交付房屋的义务，被告亦应当按照合同约定履行相应的义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，被告应按双方签订的合同支付从2012年1月1日起至2014年12月31日共3年期间的租金143468元，本案中，原、被告均对下欠租金107600元无异议，故本院对原告向被告主张支付剩余租金107600元的请求予以支持。被告辩称被告给商户两年的免租期，业主（即原告）也同理应给被告两年的免租期，被告辩称无事实及法律依据，不予支持。关于原告违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定及合同约定，因被告至今未支付剩余租金已构成违约，其应承担相应违约责任，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本案中被告有权要求法院对原告主张的违约金进行调整。双方当事人虽在《商业用房委托经营合同》第十条中约定违约金的计算方法即：“违约金按所欠房屋租金每日的1‰计算”，但原告对实际损失亦未提交证据证明，且该违约金的约定过高，被告也要求降低，本院根据合同的诚实信用的原则、公平原则及违约金制度的目的是以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是严厉惩罚违约方，故本院酌情将原告主张的违约金调整为合同约定应付租金次日起至本判决书确定支付之日止的违约金，月利率按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的二倍计算。即，10500元租金从2012年10月10日起至2015年12月30日的违约金为4093元，46368元租金从2013年1月1日起至2015年12月30日的违约金为16692元，50732元租金从2014年1月1日起至2015年12月30日的违约金为12176元，截止至2015年12月30日之前的违约金共计32961元。另，107600元租金从2015年12月31日起至本判决确定支付房屋租金107600元之日止，月利率按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的二倍计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告鄂尔多斯市东兴时代广场管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告杜江支付租金107600元；二、被告鄂尔多斯市东兴时代广场管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告杜江支付违约金32961元及107600元租金从2015年12月31日起至本判决确定支付房屋租金107600元之日止，月利率按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的二倍计算的违约金。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2198元，由原告杜江负担700元，由被告鄂尔多斯市东兴时代广场管理有限公司负担1498元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判员  陈海燕二〇一六年五月二十三日书记员  查苏娜