新疆维吾尔自治区克拉玛依市白碱滩区人民法院民 事 判 决 书（2014）白民二初字第22号原告：克拉玛依市旭云工贸有限公司，住所地克拉玛依市昆仑路路北14号，组织机构代码67929579-9。法定代表人：冯加存，该公司经理。委托代理人：张文明，新疆炎黄律师事务所律师。被告：新疆嘉惠有限公司，住所地克拉玛依市白碱滩区三坪镇，组织机构代码71075905-4。法定代表人：陈志明，该公司经理。委托代理人：周XX，女，汉族，1964年2月14日出生，大专文化，住克拉玛依市克拉玛依区。原告克拉玛依市旭云工贸有限公司（以下简称旭云公司）诉被告新疆嘉惠有限公司（以下简称嘉惠公司）买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月16日受理后，于当日根据原告旭云公司的申请对被告嘉惠公司名下位于克拉玛依市白碱滩区三坪镇三平路23号综合经营楼采取诉讼保全措施。2014年8月29日，本案适用简易程序由本院审判员于建军公开开庭进行了审理。原告旭云公司法定代表人冯加存及其委托代理人张文明、被告嘉惠公司委托代理人周XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告旭云公司诉称：2014年4月11日，原告与被告签订《购房协议》，被告将其位于白碱滩区三坪镇三平路23号的综合经营楼及土地使用权转让给原告。合同约定：该项目地块土地面积682.5平方米。房屋为综合经营楼（房屋平面图见本合同附件一《房屋产权证》复印件，内容记载：砖混结构房屋总计2层，建筑面积809.52平方米），该房屋用地面积682.5平方米，其中建筑面积556.3平方米。该建筑销售价总金额920000元。原告预付20000元作为定金，合同签订后三日内向被告支付900000元。房屋买卖的一切过户手续的办理及其所产生的税收和其他费用全部由原告负责承担并支付。合同第五条双方的权利义务第2项约定，购房合同签订之日起被告必须在一个月内负责将该房屋产权证、土地使用权证过户到原告或者原告指定人名下。第六条违约责任第3项约定，被告如未能在规定的时间内将房屋产权证、土地使用权证过户到原告，被告需在三个工作日内将原告所支付的房屋全款全额退还给原告。被告如未能在规定时间退还，向原告支付银行同期利息的两倍作为违约金赔偿原告。原告法定代表人当时在外地出差，其委托公司冯XX与被告方订立该合同。合同订立后，原告当日向被告支付900000元购房款，此前已支付的20000元作为定金。按照被告的要求，原告将款项支付到克拉玛依区荒漠绿洲生态园帐户。现合同规定的一个月期限早已届满，且被告的房屋在克拉玛依市中级人民法院诉讼，已经被查封产权。被告没有履约也无法履约，已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。被告以克拉玛依区荒漠绿洲生态园名义收取了900000元购房款，而克拉玛依区荒漠绿洲生态园系被告下属子公司，该生态园系陈志明个人开办的个体工商户。实际上，克拉玛依区荒漠绿洲生态园也参与了房屋买卖合同，是当事人之一，因该生态园是个体，应当由业主陈志明参与诉讼，所以申请追加陈志明为本案共同被告，共同承担责任。原告诉请判令被告继续履行合同，立即交付白碱滩区三坪镇三平路23号的综合经营楼，办理该综合经营楼房屋及土地变更过户登记手续，被告向原告支付损失27600元。因在开庭前原告取得了证据，发现情势变更，该房屋无法买卖，遂变更诉讼请求为，请求判令解除原告旭云公司与被告嘉惠公司签订的《购房协议》，被告嘉惠公司退还原告旭云公司交付的房款920000元，被告嘉惠公司依据约定按照银行贷款利息的双倍向原告旭云公司支付违约金27600元，由被告嘉惠公司承担本案诉讼费用。被告嘉惠公司辩称：原告所述房屋买卖合同真实、合法，应当继续履行合同。如原告不愿等待过户，也可以解除合同并退还原告交付的购房款。通过克拉玛依区荒漠绿洲生态园收取房款，只是一笔正常的财务代收业务，被告嘉惠公司作为正常经营的公司，应当也完全可以承担该房屋买卖行为的后果，不需要也不应该追加陈志明个人为共同被告。违约金的计算，应当按照银行同期存款活期利率来计算。经审理查明，2014年4月11日，原告旭云公司与被告嘉惠公司签订了书面的《购房协议》。协议约定，被告嘉惠公司将其位于克拉玛依市白碱滩区三坪镇三平路23号的综合经营楼及土地使用权转让给原告旭云公司，该综合经营楼及土地使用权总计转让价920000元。协议还约定，购房合同签订后，被告嘉惠公司在3日内将房屋及房屋相关手续交给原告旭云公司；被告嘉惠公司必须在1个月内将该房屋产权证、土地使用权证过户到原告旭云公司或者指定的人名下；被告嘉惠公司保证在交接房屋时，没有产权和财务纠纷；被告嘉惠公司未能在约定的时间内将房屋产权证、土地使用权证过户到原告旭云公司名下，被告嘉惠公司需在3个工作日内将原告旭云公司所支付的房屋款全额退还，被告嘉惠公司另还需向原告旭云公司支付银行同期利息两倍的违约金。原告旭云公司于2014年3月28日先行支付给被告嘉惠公司的20000元作为了购买房屋的定金，同日，被告嘉惠公司向原告旭云公司出具了收款收据。该收据注明，收旭云工贸有限公司预付定金（购原海鸟歌舞厅）20000元。2014年4月11日，原告旭云公司向被告嘉惠公司支付其余购房款900000元，并按照被告嘉惠公司的要求将此900000元购房款支付至克拉玛依区荒漠绿洲生态园帐户，被告嘉惠公司在收款后亦向原告旭云公司出具了收款收据。该收据注明，收旭云工贸有限公司购海鸟歌舞厅房款（白碱滩区三坪镇三平路23号）900000元。同时，被告嘉惠公司向原告旭云公司出具书面证明一份。该证明载明，今收到旭云工贸有限公司购房款九十万元，该款项已打入新疆嘉惠有限公司子公司克拉玛依区荒漠绿洲生态园帐户，并由新疆嘉惠公司收取。随后，原告旭云公司即催促被告嘉惠公司依约办理房屋过户手续，被告嘉惠公司未履约。2014年7月16日，原告旭云公司诉至本院立案，请求判令被告嘉惠公司继续履行合同，交付交易标的物并办理过户登记手续，判令被告嘉惠公司支付原告旭云公司违约金27600元。在开庭前，原告旭云公司取得（2014）克中民二初字第30号民事调解书的证据，当庭证实与被告嘉惠公司诉争的房屋因与案外人夏力克尔·都萨力诉讼而被克拉玛依市中级人民法院裁定查封。原告旭云公司即变更诉讼请求，请求判令解除其与被告嘉惠公司签订的《购房协议》；判令被告嘉惠公司退还原告旭云公司已经交付的购房款920000元；判令被告嘉惠公司支付原告旭云公司违约金27600元；同时申请追加陈志明为本案共同被告。被告嘉惠公司当庭明确表示，可以与原告旭云公司解除该《购房协议》，并全额退还购房款920000元。另查明，新疆嘉惠有限公司系自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人为陈志明，是独立的企业法人。克拉玛依区荒漠绿洲生态园系个体经营户，业主为陈志明。上述事实，有《购房协议》、（2014）克中民二初字第30号民事调解书、收据和证明、工商登记资料等书证，以及原、被告陈述等证据予以证实。对于双方争议焦点及各自举证的证据，分析如下：第一、关于陈志明是否应当成为本案的共同被告。新疆嘉惠有限公司系独立的法人单位，本案争议的房屋买卖交易发生在原告旭云公司与被告嘉惠公司之间，争议房屋所有权及土地使用权属于被告嘉惠公司，被告嘉惠公司应当享有和承担相应法律上的合同权利和义务。陈志明个人经营的克拉玛依区荒漠绿洲生态园虽然代收了原告旭云公司900000元购房款，但最终由被告嘉惠公司出具了收据，该款应当认定为被告嘉惠公司收取。原告旭云公司提供的证据不足以认定克拉玛依区荒漠绿洲生态园参与了该次房屋买卖，即不能认定克拉玛依区荒漠绿洲生态园业主陈志明个人是房屋买卖合同的当事人。第二、关于原告旭云公司计算违约金的方法是否合适。按照协议约定，被告嘉惠公司房屋过户期限为2014年4月11日签约后1个月内，被告嘉惠公司未能办理过户需在3个工作日内退还920000元购房款，并按照银行同期利息的两倍来计算违约金。故而，违约金计算的起始时间应当认定为2014年5月15日。双方未明确约定按照存款或者贷款利息标准计算违约金，属于约定不明。原告旭云公司要求按照同期贷款利息的两倍27600元计算违约金，不符合商业惯例，与协议约定本意不符，本院不予采信。被告嘉惠公司表示按照银行同期活期存款利息来计算违约金，能够弥补原告旭云公司的损失，本院予以采信。本院认为，合同是双方当事人设定平等、互利权利及义务关系的合法民事行为，原告旭云公司和被告嘉惠公司是该房屋买卖合同权利及义务的合同相对人。原告旭云公司与被告嘉惠公司之间签订的房屋买卖协议真实、合法，被告嘉惠公司作为独立法人，应独立承担该房屋买卖合同中卖方的权利及义务。原告旭云公司现因不能实现合同目的，依据情势变更原则，要求与被告嘉惠公司解除房屋买卖合同，并退还920000元购房款，被告嘉惠公司当庭也明确表示认可，依法应予支持。对于原告旭云公司要求追加陈志明作为本案共同被告的诉讼请求，因缺乏相应的证据支持，亦不符合合同法与公司法的相关法律原则，本院不予采纳。因被告嘉惠公司违约，原告旭云公司主张按照银行同期贷款利息的两倍计算违约金，本院不予采纳。本院调整为按照银行同期半年期存款利息计算违约金，参照人民银行同期存款基准利率，确定为半年期活期存款利率2.8%。据此，计算自2014年5月15日起至本判决作出之日5个月被告嘉惠公司应承担违约金21467元（计算方法为920000元×2.8%半年期存款利率÷6个月×5个月）。为保护双方当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告克拉玛依市旭云工贸有限公司与被告新疆嘉惠有限公司于2014年4月11日签订的《购房协议》。二、被告新疆嘉惠有限公司退还原告克拉玛依市旭云工贸有限公司购房款920000元。三、被告新疆嘉惠有限公司支付原告克拉玛依市旭云工贸有限公司违约金21467元。上述二、三两项款项于本判决生效之日起五日内付清。案件受理费6638元、财产保全费5000元，由被告新疆嘉惠有限公司负担。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审判员  于建军二〇一四年十月十日书记员  黄美琪