北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第07438号
原告王德礼，男，1946年1月4日出生。
原告梁松涛，男，1981年11月16日出生。
上述二原告的委托代理人杨舫，北京市中咨律师事务所律师。
被告宣克成，男，1958年7月27日出生。
被告宣伟，女，1989年1月22日出生。
被告张伟（宣伟之夫，兼宣克成、宣伟委托代理人），1984年10月10日出生，中国银行股份有限公司职员，住北京市东城区本司胡同22号。
被告张建平（宣克成之妻，兼宣克成、宣伟委托代理人），女，1957年8月2日出生。
原告王德礼、梁松涛诉被告宣克成、宣伟返还原物纠纷一案，本院于2014年6月9日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，依法追加张伟、张建平作为共同被告参加诉讼。原告王德礼及二原告的委托代理人杨舫与被告宣伟、张伟、张建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王德礼、梁松涛诉称：2013年7月9日，原告王德礼、梁松涛与案外人刘雅君签订《存量房买卖合同》，约定两原告以964000元的价格购买刘雅君所有的位于本市东城区本司胡同×号×幢×层房屋（以下简称涉诉房屋），建筑面积33.81平方米，两原告各占二分之一的产权份额。两原告取得房屋所有权证后，要求已到期的租户被告宣克成、宣伟腾退房屋，但被告拒绝腾退。故原告起诉要求1、四被告腾退涉诉房屋，将房屋返还给两原告；2、四被告按每日100元的标准向两原告支付自2013年7月1日起至实际履行完毕之日止的房屋使用费；3、诉讼费由四被告承担。
被告宣克成、宣伟、张伟、张建平辩称：1、宣克成与宣伟系父女关系。宣伟系张建发的外甥女，是张建发日常生活的照顾人和监护人，户籍亦与张建发登记在一处。2004年5月，宣克成、张建发分别与北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心（以下简称朝阳门分中心）签订《北京市公有住宅租赁合同》，二人承租了北京市东城区本司胡同×号房屋2间（南房东数第一、二间），被告为此出资28万元。合同签订后，被告一家实际居住涉诉房屋至今；2、被告于2013年7月之前一直按时向朝阳门分中心交纳房租，被告与原告并无关系，原告要求被告支付房屋使用费于法无据。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：宣克成与张建平系夫妻关系，与宣伟系父女关系，宣伟与张伟系夫妻关系。宣伟系案外人张建发的外甥女。张建发为智力残疾二级。2012年9月，宣伟办理了户籍迁移手续，成为张建发的同一户籍人口。
案外人刘雅君系刘世贤、刘孟氏夫妇之女。位于北京市东城区本司胡同×号（旧门牌56号）房屋7.5间原系刘孟氏所有。后上述房屋于文革期间由国家公管。
2000年，案外人胡惠云与朝阳门分中心签订《公有住宅租赁合同》，由胡惠云承租本司胡同22号1、2号房屋（总使用面积21.9平方米）。
涉诉房屋档案中，存有二份《北京市东城区房屋土地经营管理中心直管公房承租权转让协议书》，内容为2004年5月8日，宣克成与胡惠云签订，胡惠云将其承租的本司胡同×号直管公有住房1间12.9平方米（使用面积）转让给宣克成，承租权转让金为14万元。2004年5月8日，胡惠云将其承租的本司胡同22号直管公有住房1间12.6平方米（使用面积）转让给张建发，承租权转让金为13万元。对上述二份协议书，宣克成、宣伟否认其真实性，但认可以28万元的价格购买了涉诉房屋的承租权。
2004年5月10日，宣克成与朝阳门分中心签订《公有住宅租赁合同》，由宣克成承租本司胡同×号2号房屋（南房东数第二间），该房屋使用面积为12.9平方米。同日，张建发与朝阳门分中心签订《公有住宅租赁合同》，由张建发承租本司胡同×号1号房屋（南房东数第一间），该房屋使用面积为12.7平方米。合同签订后，上述两间房屋由宣克成、宣伟及张建发等人居住使用。
2011年5月，因落实私房政策，刘雅君以继承方式取得本司胡同×号房屋8间（建筑面积123.72平方米）的所有权。2011年5月20日，北京市东城区房屋管理局落实私房政策办公室发出《撤管通知书》，要求北京市东城区房屋土地经营理中心于2011年7月1日起办理本司胡同×号（8间房屋）的撤管手续。朝阳门分中心于2011年7月1日起停止向宣克成及张建发收取租金。经本院向北京市东城区房屋管理局落实私房政策办公室核实，该处工作人员称宣克成及张建发现仍系标准租私房的承租人，经该局要求，二人拒不腾退。
2013年7月，刘雅君与王德礼、梁松涛签订合同编号为CW243490的《存量房屋买卖合同》。该合同约定，刘雅君将本司胡同×号×幢房屋2间（南房东数第一、二间，建筑面积33.81平方米）售予王德礼、梁松涛，成交价格为96.4万元。2013年7月10日，王德礼、梁松涛取得涉诉房屋所有权证。王德礼、梁松涛尚未实际向刘雅君给付购房款96.4万元。
另查，2013年12月，张建发去世。
本案审理过程中，宣克成、宣伟以王德礼、梁松涛、刘雅君为被告在本院提起确认房屋买卖合同无效之诉。本院经审理，判决驳回了宣克成、宣伟的诉讼请求。宣克成、宣伟以及王德礼、梁松涛、刘雅君均不服判决提起上诉，北京市第二中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。
审理中，应原告申请，本院委托北京北方房地产咨询评估有限责任公司对涉诉房屋的房屋使用费进行评估。北京北方房地产咨询评估有限责任公司于2015年4月20日作出编号为（京）北方（2015）（估）涉字第018号房地产评估报告，评估结果为涉诉房屋自2013年7月10日起至鉴定机构出现场之日（2015年4月3日）的房屋使用费为56025元。对该评估结果，原告不持异议，被告不予认可。被告称其并未与原告按市场价格订立租赁契约，且房屋使用费应按照房屋使用面积计算。关于涉诉房屋的使用面积，原、被告均认可南房东数第一间为12.7平方米，南房东数第二间为12.9平方米。
关于被告的腾退地点问题，被告张建平称其在东城区本司胡同20号有承租房屋一间，其他三被告表示在本市没有其他房屋。原告对被告的住房情况表示不清楚。
另，根据相关部门制定的有关标准租私房的《北京市住宅房屋租赁指导价格（平房）》，朝阳门地区的租金水平为35元/月·使用面积。
上述事实，有房屋档案资料，房地产评估报告，（2014）东民初字第10987号民事判决书，（2015）二中民终字第01150号民事判决书，《存量房屋买卖合同》，房屋所有权证，工作记录及当事人双方的当庭陈述等证据在案为证。
本院认为：公民的合法民事权益受法律保护。原告王德礼、梁松涛根据与案外人刘雅君签订的《存量房屋买卖合同》取得了涉诉房屋的房屋所有权证，系涉诉房屋的所有权人。因四被告现居住在涉诉房屋内，故两原告提起本案诉讼，要求四被告腾退涉诉房屋并支付房屋使用费。根据查明的事实，被告宣克成、张建发系基于其与朝阳门分中心签订的《公有住宅租赁合同》入住涉诉房屋，张建发去世后，其共同居住人宣伟亦居住在涉诉房屋。刘雅君以继承方式取得涉诉房屋所有权后，将涉诉房屋出售给两原告，两原告系涉诉房屋的所有权人，对涉诉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。因涉诉房屋原管理部门已于2011年7月1日撤管，四被告继续居住涉诉房屋已无合理依据，应当腾退涉诉房屋。但因被告尚未获得妥善安置，故原告主张四被告立即腾退涉诉房屋，尚不具备条件，本院暂不予支持。原告可待相关条件具备后另行主张。关于原告主张的房屋使用费的问题，因被告居住涉诉房屋系基于与朝阳门分中心签订的《公有住宅租赁合同》，原告按照市场价格要求房屋使用费缺乏依据，本院将参照《北京市住宅房屋租赁指导价格（平房）》确定被告应向原告支付的房屋使用费。综上所述，判决如下：
一、被告宣克成、宣伟、张伟、张建平于本判决生效后十日内按照每月八百九十六元的标准向原告王德礼、梁松涛支付自二○一三年七月十日至本判决生效之日止的房屋使用费；
二、驳回原告王德礼、梁松涛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1201元，由被告宣克成、宣伟、张伟、张建平负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李玉斌
代理审判员 高子惠
人民陪审员 王 政
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 侯晓莹