山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第790号
上诉人（原审被告）济南昌润置业有限公司，住所地济南市商河县。
法定代表人唐艳，该公司董事长。
委托代理人赵岩，济南昌润置业有限公司职员。
被上诉人（原审原告）李文方，男，1988年8月15日出生，汉族，山东兴邦新型建材有限公司职工，住福建省晋江市。
委托代理人俞智元，山东省晋江商会员工。
上诉人济南昌润置业有限公司（以下简称昌润置业公司）因与被上诉人李文方商品房预售合同纠纷一案，不服商河县人民法院（2014）商民初字第116号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月29日公开开庭审理了本案。上诉人昌润置业公司的委托代理人赵岩，被上诉人李文方的委托代理人俞智元到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。
原审法院认定：2012年8月27日，李文方与昌润置业公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同第三条约定李文方向昌润置业公司购买了昌润置业公司开发的商品房一套；第四条约定该商品房总价款为300万元；第六条约定李文方签正式合同当日交齐房屋全款；第八条约定出卖人应当在2013年6月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经竣工验收备案、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后270天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。李文方与昌润置业公司签订的商品房买卖合同已经商河县住房和城乡建设管理委员会备案，李文方于2012年11月9日通过中国建设银行股份有限公司济南济东支行以银行汇款的方式分两次（第一笔135万元、第二笔165万元）将房款支付给昌润置业公司的法定代表人唐艳，至此李文方向昌润置业公司付清全部房款，昌润置业公司为李文方出具了涉案房屋的专用收据，并于2013年5月份左右将涉案房屋的装修钥匙交于李文方。但是，昌润置业公司至今未给李文方出具销售不动产统一发票，李文方多次要求昌润置业公司办理房产证，昌润置业公司至今未履行。根据李文方申请，原审法院合议庭对涉案房屋进行现场勘验，确认涉案房屋确实已经建成，并已交付使用。另查明，昌润置业公司依法取得了涉案房屋的商品房预售许可证。
原审法院认为：本案争议的焦点主要是李文方与昌润置业公司关于齐鲁水郡温泉岛房产签订的商品房买卖合同是以房屋买卖并办理登记备案形式作为借款抵押，还是李文方与昌润置业公司真实的商品房买卖行为。虽然昌润置业公司主张签订的商品房买卖合同是以房屋买卖并办理登记备案形式作为借款抵押，并提交昌润置业公司法定代表人唐艳深圳发展银行济南高新支行卡号为XX借记卡交易明细一份及视听资料光盘一张加以证实，但昌润置业公司提交的证据不足以证实其主张的借款事实，且李文方提供的证据可以证实李文方与昌润置业公司签订了商品房买卖合同，且已办理销售登记备案，昌润置业公司的法定代表人也已经按照约定收受了李文方的购房款，昌润置业公司为李文方出具了购房收据，双方按照合同约定交付了房屋；且昌润置业公司依法取得了涉案房屋的商品房预售许可证，故李文方与昌润置业公司双方签订的商品房买卖合同系有效合同。因李文方与昌润置业公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均需按照合同约定全面履行自己的义务。在合同中，李文方与昌润置业公司双方明确约定出卖人应当在商品房交付使用后270天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但昌润置业公司至今未全部履行其义务，也未将相关资料交付李文方。因昌润置业公司至今未给李文方出具销售不动产统一发票，使得李文方购买的房屋无法办理房产证。李文方的诉讼请求于法有据，原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条第一款之规定，判决：昌润置业公司在判决生效后20日内履行协助李文方办理商河县温泉路1号齐鲁水郡温泉岛小区的商品房所有权转移登记手续的义务。案件受理费100元、公告送达费260元，由昌润置业公司负担，因该款李文方已预交法院，故昌润置业公司在履行判决义务时应一并与李文方结清。
上诉人昌润置业公司不服原审判决上诉称：1、李文方与昌润置业公司虽然签订了《商品房买卖合同》，但是该买卖合同并未履行，昌润置业公司与李文方签订《商品房买卖合同》、出具收据、在住建委备案登记及交付房屋钥匙均是为了以房屋作为抵押向林某某借款。李文方是林某某找的其担任法定代表人的山东兴邦新型建材有限公司员工。2、通过李文方向唐艳账户中打款的明细可以看出，李文方将近300万元款项分两次打入唐艳账户之后，唐艳接着将款打入李某某账户中，而李文方的账户及李某某的账户均是林某某提供，实际该款又到了林某某控制之下，唐艳和昌润置业公司并未收到300万元款项。另，根据商品房买卖的正常程序，购房款应打入公司账户而不可能打入唐艳账户，只有借款才会如此操作。因昌润置业公司的能力有限，不能调取300万元的资金去向，请求法院查明。3、李文方系林某某公司的职工，根据李文方的身份，一般情况下一名普通员工是不可能一下支付300万元的巨额款项购买别墅，而且还有两名员工也同时支付了同样数额的款项购买别墅，该情形不符合常理。请求撤销原审判决，依法改判或者发回重审，本案一、二审诉讼费由李文方负担。
被上诉人李文方答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，昌润置业公司的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
另，原审法院于2014年3月4日作的调查笔录载明，商河县行政服务中心工作人员吴某某证实涉案房产已办理初始登记，且没有查封，只要有购房发票等相关手续，可以办理过户登记手续。
本院认为：李文方与昌润置业公司于2012年8月27日签订了《商品房买卖合同》，办理了登记备案。李文方又于2012年11月9日通过银行汇款的方式将全部购房款支付给昌润置业公司的法定代表人唐艳，昌润置业公司亦向李文方出具了涉案房屋的收款收据，并于2013年5月份左右将涉案房屋的装修钥匙交于李文方，因此双方均履行了《商品房买卖合同》约定的主要义务。昌润置业公司虽主张双方签订商品房买卖合同、办理登记备案等行为的目的是为办理借款作抵押，双方不存在真实商品房买卖行为，但昌润置业公司对其与林某某借款的事实即未提供充分有效的证据证实，也未在法院限定的期限内陈述借款的经过。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，昌润置业公司应当承担举证不能的法律后果。昌润置业公司主张的李文方将300万元购房款打入唐艳账户之后，唐艳接着将款项转走，即使成立，也不能推翻唐艳代表昌润置业公司收到300万元购房款的事实。综上，本院对昌润置业公司主张的以房屋买卖为借款作抵押的事实，不予采信。原审法院在现有证据基础之上认定双方签订的《商品房买卖合同》真实有效，并无不当。现涉案房屋昌润置业公司已办理了初始登记，在其配合的情况下，具备了办理产权转移登记的条件，原审法院据此判决昌润置业公司为李文方办理产权转移登记手续，亦无不当，应予维持。综上，昌润置业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人济南昌润置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵建军
审 判 员 翟 勇
代理审判员 何菊红
二〇一四年十一月五日
书 记 员 白 雪