甘肃省天水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘05民终115号
上诉人（原审被告）叶猛猛，男，生于1983年10月5日，汉族，天水市麦积区人，个体工商户，住天水市麦积区。
委托代理人叶建华，男，汉族，1959年7月17日，住江苏省泰兴市，系叶猛猛父亲。
被上诉人（原审原告）天水永源洽商贸有限公司，住所地天水市麦积区。
法定代表人周亦平，女，系该公司经理。
委托代理人李洪涛，甘肃一如律师事务所律师。
上诉人叶猛猛因与被上诉人天水永源洽商贸有限公司（以下简称永源洽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天水市麦积区人民法院（2015）麦民二初字第114号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人叶猛猛及其委托代理人叶建华，被上诉人永源洽公司委托代理人李洪涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，周天祥为永源洽公司的股东，并受该公司委托负责处理公司房屋租赁的相关事务工作。永源洽公司与叶猛猛于2012年1月1日签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：永源洽公司将其所有的位于麦积区新秀花园十二号楼二楼二层东面（包括一楼门厅半间）约300平方米的临街商铺出租给叶猛猛经营使用，叶猛猛向永源洽公司按期支付租金；租赁期限为2012年1月1日起至2014年12月31日止，租金为56250元／年。合同对双方的权利、义务以及违约责任等事项作出了明确约定，其中第六条第一项约定：“甲、乙双方在合同有效期内，任何一方不得无正当理由退出或违约。否则，按违约对待，违约金按投资造价40％赔偿对方”。合同签订后，永源洽公司如约向叶猛猛提供了承租房屋，叶猛猛向永源洽公司支付房屋租金至2014年12月31日。
2013年12月19日，叶猛猛向永源洽公司作出一份承诺书并经永源洽公司代理人周天祥签字认可，承诺书的内容为：“我叫叶猛猛，现经营盛鑫网吧，因网吧内没有安全通道，被逼停业半年有余，为挽回一点经济损失，准备改装室内。经和周总协商，现承诺如下：一、网吧租房合同期只剩一年不变；二、本人现在的装修和一年后上浮房价没有任何关系，合同到期后按照周总的上调房价执行继续合同；三、经营期间内，为正常经营在无扰民的情况下，绝对服从周总的指示。”2014年6月，叶猛猛准备用租赁房屋经营招待所而对承租房屋进行了装修。双方签订的房屋租赁合同期限届满后，永源洽公司不愿意续签租赁合同。叶猛猛至今尚未向永源洽公司交还租赁房屋，亦未支付租期届满后的房屋占有使用费。2015年1月1日至2015年7月31日间，叶猛猛应向永源洽公司支付房屋占有使用费32813元，至今尚未支付。
诉讼中，叶猛猛提出自己承租的房屋未使用故而认为不应当向永源洽公司缴纳房屋占有使用费。为防止房屋占有使用费的损失继续扩大，法院向其释明，叶猛猛可先行向永源洽公司交付承租房屋，叶猛猛未予同意。
原审法院认为，本案双方争议的焦点是：一、双方的租赁合同关系是否终止；二、永源洽公司诉讼请求的房屋占有使用费、违约金应否支持。
一、关于双方的租赁合同关系是否已经终止。叶猛猛应否向永源洽公司返还承租的房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；……”永源恰公司与叶猛猛签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违返法律及行政法规的禁止性规定，双方均应自觉履行合同确定的义务。本案中，依据该承诺书第二条“本人现在的装修和一年后上浮房价没有任何关系，合同到期后按照周总的上调房价执行继续合同”的内容，叶猛猛以承诺书的方式发出了延续租赁关系的要约，而周天祥作为永源洽公司代理人签字承诺，表明双方就合同到期后按照上调房价续签合同的意向达成一致。但是该份承诺书并不是一份房屋租赁合同，而是一份双方就日后缔结租赁合同达成一致的协议，属于缔约协议。原合同到期后，永源洽公司不愿意继续出租房屋给叶猛猛，因而双方未就续租事宜达成一致，原租赁合同的权利义务已经履行完毕，双方的原租赁关系已终止。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，合同约定的租赁期限届满后，永源洽公司、叶猛猛未就继续签订房屋租赁合同达成一致，双方的租赁关系已经终止，叶猛猛应当返还租赁房屋。对于叶猛猛提出的因为出租房屋安全设施存在问题而造成装修损失的意见，因叶猛猛已另行提起诉讼，本案中不予处理。
二、关于永源洽公司诉讼请求的房屋占有使用费、违约金应否支持。对于逾期占有房屋的占有使用费。因为叶猛猛已将2014年度的房屋租金全部付清，永源洽公司也予以认可。叶猛猛自承租之日起占有并实际控制房屋，至今尚未腾房交付永源洽公司，永源洽公司要求叶猛猛给付从合同期限届满之日至腾房之日的房屋占有使用费，符合法律规定，予以支持。故叶猛猛应当承担从租赁期限届满之日至腾房之日的房屋占有使用费。对2015年1月1日至2015年7月31日的房屋占有使用费应当比照双方原租赁合同中的租金56250元／年予以计算，认定为：56250元÷12个月×7个月＝32813元，2015年8月1日至腾房之日的房屋占有使用费按照4688元／月的标准计算。
对于违约金。对于永源洽公司提出的叶猛猛应当承担逾期交房的违约责任的诉讼主张，依据承诺书“合同到期后按照周总的上调房价执行继续合同”的内容以及永源洽公司代理人周天祥在庭审中的陈述，叶猛猛尚处于与永源洽公司订立合同的磋商阶段，基于永源洽公司会与自己续签房屋租赁合同的合理信赖而继续占有房屋。但却由于永源洽公司不愿意续签合同而使双方就续租事宜不能达成一致，永源洽公司以此为由要求叶猛猛承担违约责任的诉讼主张不能成立，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决：1、由叶猛猛腾空退出所承租的位于麦积区新秀花园十二号楼二楼二层东面（包括一楼门厅半间）的临街商铺房屋，并将上述房屋返还给永源洽公司；2、由叶猛猛支付永源洽公司自2015年1月1日至2015年7月31日的房屋占有使用费32813元，按照4688元／月的标准支付永源洽公司自2015年8月1日至腾房之日的房屋占有使用费。3、驳回永源洽公司的其他诉讼请求。上述判决第一、二项，均于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2531元，由叶猛猛负担1493元，永源洽公司负担1038元。
上诉人叶猛猛不服上述判决，上诉称：一、上诉人在合同约定租赁期间因被上诉人过错导致房屋无法使用，造成上诉人损失，被上诉人本应赔偿。
上诉人与被上诉人2012年1月1日签订房屋租赁合同，合同约定上诉人租赁被上诉人位于麦积区新秀花园12号2楼东面300平方米经营网吧，租期三年。2013年5月后，由于被上诉人出租房屋无消防通道，上诉人网吧被关停，无法营业，上诉人多次要求被上诉人予以解决，却一直没有解决。后被上诉人告知上诉人公司股权要发生重大变化，让上诉人先等等，上诉人等到年底，得到通知公司股权变为周天祥收购，在股权发生变化时，被上诉人相关管理人员将合同原件全部收缴给周天祥。周天祥收取了上诉人的合同后一直没有返还，上诉人多次催要至今未果。由于被上诉人没有及时解决消防通道问题，导致上诉人网吧停业达半年多之久，损失很大，上诉人明确提出了处理请求。
二、上诉人与被上诉人在股权发生变化后协商解决损失赔偿问题的承诺书，被上诉人没有予以执行，造成房屋无法使用，过错在被上诉人，上诉人不应支付房屋租金。
在被上诉人股权发生变化时，上诉人提出自己损失问题及转变经营问题，被上诉人承诺予以解决，同意上诉人进行装修改变经营类别，同意合同到期后继续按原合同期限续租，被上诉人要求上诉人进行书面承诺：网吧租房合同期只剩一年不变，现在的装修和一年后上浮房价没有任何关系，合同到期后按照周总的上调房价执行继续合同，经营期间内，为正常经营在无扰民的情况下，绝对服从指示。被上诉人签字予以认可。上诉人此后投入大量资金及人力进行装修，装修完毕后，被上诉人却以自己以后要经营宾馆为由，拒绝上诉人开业要求，拒绝提供租赁合同及证明，导致上诉人无法办理工商登记等批准文件，无法开业经营，装修房屋完成后没有经营一天，投入的十多万元分文没有收回，形成巨大损失。房屋无法使用的过错完全在被上诉人，上诉人对此没有任何过错，被上诉人应当承担责任。但是，一审判决上诉人承担租赁费而没有考虑双方过错及导致房屋无法使用的过错问题。一审判决没有分清是非，判决结果出现了错误。
综上所述，上诉人虽然租赁占有房屋，但是由于被上诉人没有解决房屋消防通道问题导致上诉人停业达半年多，上诉人装修后，被上诉人拒绝提供合同及租房证明，导致上诉人无法正常开业经营，形成巨大损失，被上诉人要求支付房屋租金的理由不能成立，房屋无法使用的过错完全在被上诉人一方，故请求依法改判，驳回被上诉人要求上诉人支付房屋租金的诉讼请求。
被上诉人永源洽公司当庭答辩称：房屋到期，承租人应当返还，上诉人拖延交房，造成被上诉人的损失扩大，上诉人主张因消防通道原因造成其没有生意的意见不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与一审查明一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审中双方的争议焦点为：上诉人是否应支付涉案房屋占用费并返还房屋。上诉人主张因被上诉人承诺在合同到期后上调房价执行继续合同，其才装修房屋，现被上诉人不再续签合同，给其造成损失，故不同意支付合同到期后的房屋占用费。本案审理的是原房屋租赁合同到期后，双方是否存在继续租赁问题。上诉人主张的承诺书约定为“合同到期后按照周总的上调房价执行继续合同”，从该内容看，是双方约定在原合同到期后，对房租协商后继续租赁合同的意思表示，因其对继续租赁的期限、租金均未达成明确内容，该承诺书不是双方新的租赁合同，仅是同意续签合同的意向，故不能以该承诺书认定双方形成新的租赁合同关系，原租赁合同到期后，上诉人失去继续占有房屋的权利基础，上诉人理应返还房屋，并支付占用期间的房屋占用费。对于上诉人主张的基于承诺书而装修房屋给其造成损失问题，属于对该承诺书履行有无违约问题，且上诉人对此已另行诉讼，不属本案审理范围，故上诉人的此抗辩理由不能成立
综上所述，双方租赁合同合法有效，在合同到期后，在未签订新的租赁合同的前提下，上诉人无权占用原租赁房屋，其应承担返还房屋和支付占用费的义务，上诉人的主张不能对抗该义务，其上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，判处得当，应予维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2531元由上诉人叶猛猛承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨宏权
审 判 员 李虓晖
代理审判员 雒 璇
二〇一六年五月六日
书 记 员 徐 艳
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