湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0106民初758号
原告：舒银元。
委托代理人：雷丽，湖北省求实法律服务所法律工作者。
被告：刘华。
被告：褚伟。
两被告共同委托代理人：黄卫国，湖北天明律师事务所律师。
第三人：湖北省第九号房地产置业有限公司，住所地武汉市青山区40／41街坊江南春城11栋1-2层7号商网。
法定代表人：项文丽，总经理。
委托代理人：项文杰，主任。
原告舒银元与被告刘华、被告褚伟，第三人湖北省第九号房地产置业有限公司（以下简称九号置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月22日受理后，由审判员金勇独任审判，分别于2016年4月13日、2016年5月31日两次公开开庭进行了审理。原告舒银元的委托代理人雷丽、被告刘华及被告刘华、褚伟的共同委托代理人黄卫国、第三人九号置业公司委托代理人项文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告舒银元诉称，被告于2015年9月14日将自有的坐落于武汉市武昌区积玉桥万达广场（二期）6栋2单元36层2室房屋委托给第三人九号置业公司代理办理房屋租赁事宜。2015年9月15日原告与被告、第三人签订房屋租赁合同，合同约定：被告将上述房屋租赁给原告，租赁期限自2015年9月15日起至2035年9月14日止，二十年租金为180万元，支付方式为一次性支付。合同签订后，原告于2015年9月15日向第三人支付租金180万元，第三人于2015年9月16日将代收的租金支付给被告，此后原告多次到被告处要求被告搬迁，将房屋交付，但被告置之不理。故原告诉至法院，请求判令被告立即履行合同；被告将房屋交付给原告使用（从实际交付之日起直至二十年租赁期满）；被告向原告支付违约金36万元；本案诉讼费及相关费用由被告承担。
被告刘华、褚伟辩称，1、两被告在事发前并不知道第三人与原告签订了合同。2、两被告没有授权第三人可以规定租赁期长达20年之久，也没有收到任何书面或者口头通知要求两被告将房屋交出来。3、2015年9月，一个叫李心扬（又名甘汉桥）的，经过刘华的一个朋友介绍认识刘华，李心扬说可以帮刘华的公司走流水，于是二人在2015年9月7日专门到银行开了一个账户，说是走流水用的，刘华将相关的U盾等东西都交给了他，后来李心扬要求刘华将房屋抵押给他，刘华答应将房屋签到公司名下，于是两人就签订了一个委托协议。这个事情就到此为止，后来流水没有走了，直到春节前，原告来要房屋，两被告这才知道第三人与原告签订了长达20年的租赁合同。原告与第三人有恶意串通的嫌疑。
第三人九号置业公司述称，该公司法定代表人项文丽一直在休息，具体是怎么办的都是相关人员按照具体的流程来负责，按程序处理。本案纠纷还是希望双方能够协调解决。
原告舒银元为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、原告的身份证信息，证明原告诉讼主体适格。
2、被告身份信息，证明被告诉讼主体适格。
3、九号置业公司的法人登记信息，证明第三人诉讼主体适格。
4、武汉市房屋产权登记信息查询单，证明涉案房屋权属人为本案被告。
5、委托租赁协议书，证明被告将自己的房屋委托给第三人代理办理租赁的所有事宜；第三人表示同意接受被告委托，双方委托协议书合法有效。
6、租赁合同及收款证明，证明被告应于2015年9月15日将房屋交给原告使用，直至2035年9月14日止，原告的合同义务为一次性向第三人（代理人）支付租金180万元。
7、中国工商银行付款凭证，证明原告2015年9月15日已全部履行合同义务，向第三人支付房屋租金180万元。
8、第三人肖卫华将收取资金交付给被告的工商银行付款凭证（复印件），证明2015年9月16日，第三人已经将代收资金向被告交付。
被告刘华、褚伟为证明其答辩意见，向本院提交以下证据：
1、刘华、褚伟与九号置业公司的员工肖卫华的《谈话录音》以及文字整理，证明第三人及其员工肖卫华是受李总（李心扬又名甘汉桥）所指使和实际控制。2、武汉市亮途商贸有限公司（以下简称亮途公司）的进款账户（及银行网银U盾）实际上是受李心扬及其员工肖卫华所控制；3、所谓的“房租”130万元，全部按李心扬的指示付至其公司的另外员工张戬烈和付诗雯。
2、两被告与张戬烈《谈话录音》以及文字整理，证明亮途公司的进款账户（及银行网银U盾）是受李心扬及其员工所控制；第三人和张戬烈均受李心扬所控制。
3、刘华与付诗雯的《电话录音》以及文字整理，证明亮途公司的进款账户（及银行网银U盾）是受李心扬及其员工所控制；付诗雯为李心扬的员工，亮途公司的U盾在付诗雯手上，付诗雯是受李心扬所控制。
4、刘华与付诗雯的微信聊天记录，证明第三人及其法定代表人项文丽、员工肖卫华、张戬烈、付诗雯等人均是受李心扬所指使和实际控制。亮途公司的进款账户（及银行U盾）实际上是受李心扬所控制；所谓的“房租”130万元，全部按李心扬的指示付至其公司的另外员工张戬烈和付诗雯，然后员工再按其指示将钱款给到李心扬。
5、亮途公司的银行流水一份，证明肖卫华将所谓的130万元租金付至亮途公司账户后，随后转至付诗雯、张戬烈账户；刘华并未收到所谓的租金；原告付款（180万）租金的依据不足，50万元的巨额现金不符合交易习惯也不符合国家现金管理规定。
6、《委托租赁协议书》，证明委托授权协议书的授权不明确，委托租赁的期限、价款等最基本的授权内容不明确；委托协议书项下没有具体的委托书，委托协议只是约束委托人与受托人之间的权利义务，对第三人没有约束力；原告在没有特别授权的委托书情况下，仅凭一个授权不明的协议，与第三人及李心扬恶意串通，签订期限特别长，标的特别大的巨额的经济合同，该合同为无效合同；原告在签订巨额租赁合同时，缺乏最基本的了解，甚至没去房屋去看看，也不向当事人了解授权的真实性，实在有悖常理和交易习惯。
7、2015年到开庭前的诉争房屋的物业管理费、水费以及电费的缴费发票单据共10张，证明房屋一直是被告刘华一家人的居所，其中长期有人居住，原告成立合同时没有尽到基本的调查义务，没有将租金直接支付给被告刘华。
第三人九号置业公司未向本院提交证据。
庭审质证中，被告刘华、褚伟对原告舒银元提交的证据1至证据4无异议。对证据5真实性没有异议，但是第三人无权签订长达20年的租赁合同，这个委托协议授权不明确，而且是在案外人李心扬等人的误导下签订的，签名的确是刘华和褚伟。对证据6租赁合同有异议，刘华与褚伟没有亲笔签名，原告没有尽到基本的调查义务，按正常交易，房子进行较大处置的时候，是要求当事人提供工整的委托书或者当事人亲自在场验证。这只能证明原告与第三人是恶意串通的，要么就是原告被骗了。对证据7认为与本案无关，并且这笔钱也没有支付给刘华。对证据8付款凭证的130万，被告刘华名下的亮途公司的确有这笔进账，但是后来李心扬又分多批多次转给了付诗雯与张戬烈，亮途公司的这个账户是李心扬等人在控制，是专门给他们开的走流水的账户，刘华并没有收到这个钱。虽然是亮途公司的公账户，但不是刘华的单独账户，不能说打到亮途公司的账户上就等于打给刘华了。50万的现金交易是虚假的，被告不认可。
第三人九号置业公司对原告舒银元提交的所有证据均无异议。
原告舒银元对被告刘华、褚伟提交的证据1至证据4认为录音证据不符合证据的形式要件，被告并未提供录音证据的原始载体，刻录的光盘为复制件，且有明显的剪接痕迹，缺乏客观真实性；该录音证据中被录音人均为案外人，身份无法确认，对肖卫华的录音谈话模糊，无法听清谈话内容；该录音能听清楚的谈话内容仅涉及被告与案外人的银行流水，且具体时间、金额不详，与本案并无关联；该录音证据所涉内容无其他证据予以佐证，不能作为认定案件事实的依据。另外对证据2、3、4所涉及的当事人均不是本案当事人，所以与本案无关联性。仅能证明被告与他人可能成立其他合同关系或者与他人恶意串通，损害原告的合法权益。对证据5银行流水发生的往来账目也并非本案的当事人，与本案并无关联，且该证据不能证明原告恶意支付租金。对证据6真实性没有异议，但该授权委托书被告明确授权涉案房屋由第三人代签租赁合同，代收租金，以及与租房相关的所有事实，授权明确，因此证据6被告的证明目的不成立。
第三人九号置业公司对被告刘华、褚伟提交的所有证据均无异议。
综合上述质证意见，本院对原告舒银元提交的证据1至证据5、证据7、证据8的真实性予以确认。对被告刘华、褚伟提交的证据5、证据6真实性予以确认，对上述证据的证明效力，本院结合案情综合认定。
根据上述本院予以采纳的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：
刘华与褚伟系夫妻关系。坐落于武汉市武昌区临江大道98号武汉积玉桥万达广场（二期）6栋2单元36层2室的房屋为褚伟购买，尚未办理权属登记。
2015年9月14日，刘华、褚伟（甲方）与九号置业公司（乙方）签订《委托租赁协议书》，合同约定：甲方所有武汉市武昌区积玉桥街临江大道98号武汉万达积玉桥万达广场（二期）6栋2单元36层2室，产权人：褚伟，房屋所有权证、国有土地使用权证待办（购房发票代码242011390220，发票号码008××××3992）。现甲方特全权委托乙方代为办理上述房产的如下事项：签订上述房产的租赁合同，并代收租金以及与租赁上述房产的相关所有事宜。乙方收取上述房屋总价值6%的相关费用，并不在收取其他费用。褚伟、刘华在协议书落款处甲方一栏签名并捺印，九号置业公司在乙方一栏盖章及经办人肖卫华签名。
2015年9月15日，舒银元（乙方）作为承租方与代理人九号置业公司（丙方）、出租方刘华、褚伟（甲方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方愿意将产权属于自己的坐落于武汉市武昌区积玉桥街临江大道98号武汉万达积玉桥万达广场（二期）万达公馆6栋2单元36层2室的房屋出租给乙方，租赁期限为20年，自2015年9月15日起至2035年9月14日止。租赁期租金为每年9万元整，乙方一次性以转账或现金方式支付全部20年租金180万元给甲方。如一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金总租金的百分之二十即为36万元整。合同备注处手写有“承租方将贰拾年租金全部打到湖北省第九号房地产置业有限公司肖卫华账上”，此处有舒银元的签名及九号置业公司的盖章，合同落款处出租方一栏有褚伟、刘华的签名，经本院查明，该签名非刘华、褚伟本人所签。丙方法定代表人一栏有九号置业公司的印章及肖卫华的签名，承租方一栏有舒银元的签名及捺印。
同日，舒银元通过中国工商银行股份有限公司武汉徐家棚支行向肖卫华尾号为0016的银行账户转入180万元。九号置业公司出具证明，载明：兹证明我公司职员肖卫华于2015年9月15日就刘华与舒银元房屋租赁一事代理本公司收取舒银元武汉市武昌区积玉桥街临江大道98号武汉万达积玉桥万达广场（二期）6栋2单元36层2室房屋租金计人民币壹佰捌拾万元整。肖卫华本人亦向舒银元出具收条一张，载明“今收到舒银元（身份证号码××）贰拾年租金人民币壹佰捌拾万元整。租赁房屋坐落武汉市武昌区积玉桥街临江大道98号武汉万达积玉桥万达广场（二期）万达公馆6栋2单元36层2室”。收条下方载明收款人为九号置业公司肖卫华，并盖有九号置业公司的印章。
2015年9月16日，肖卫华通过中国工商银行股份有限公司武汉水岸星城支行向亮途公司武汉农村商业银行友谊路支行的银行账户里转入130万元。
同日，肖卫华通过中国工商银行股份有限公司武汉水岸星城支行取现金50万元。
另查明，刘华系亮途公司法定代表人。该公司工商登记的类型为有限责任公司（自然人独资）。
本院认为，刘华、褚伟与九号置业公司签订的《委托租赁协议书》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。刘华、褚伟认为其系受九号置业公司的误导签订的此协议，未能提交证据来证明，对此抗辩意见，本院不予采纳。
根据上述协议，九号置业公司作为刘华、褚伟的代理人，以刘华、褚伟的名义与舒银元签订《租赁合同》，其签订此租赁合同的行为符合《委托租赁协议书》的约定，该合同亦系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理”，九号置业公司在受托范围内的行为后果，应由委托人刘华、褚伟承担。故刘华、褚伟与舒银元均应受该《租赁合同》的约束，享有相应权利，承担相关义务。
上述租赁合同履行中，舒银元按合同约定，通过转账方式将租金180万元支付给九号置业公司，刘华、褚伟委托九号置业公司签订租赁合同的授权也包括代收租金，故舒银元已完全履行支付租金义务。然而，刘华、褚伟未按合同约定交付租赁房屋给舒银元，应承担全部违约责任。现舒银元要求刘伟、褚伟立即履行合同，将租赁房屋交付给其使用的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本院予以支持。
关于使用期限问题，双方签订的《租赁合同》有相关约定，系合同履行中的问题，舒银元要求从实际交付之日起一直使用至二十年租赁期满的主张，尚未发生争议，非本案裁判的范围，本院不予支持。
舒银元要求刘华、褚伟向其支付违约金36万元的诉讼主张，符合《租赁合同》的约定，本院予以支持。
刘华、褚伟认为九号置业公司与舒银元有恶意串通嫌疑，未能提交证据证明，对此抗辩意见，本院不予采纳。
至于九号置业公司是否将代收的房屋租金交付给刘华、褚伟系另一法律关系，当事人可另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告刘华、褚伟于本判决生效之日起五日内将坐落于武汉市武昌区临江大道98号武汉积玉桥万达广场（二期）6栋36层2号的房屋交付给原告舒银元使用。
二、被告刘华、褚伟于本判决生效之日起五日内向原告舒银元支付违约金36万元。
三、驳回原告舒银元的其他诉讼请求。
本案案件受理费24080元减半收取12040元，由被告刘华、褚伟负担（此款原告舒银元已垫付，由被告刘华、褚伟连同上述款项一并给付原告舒银元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，财政机关：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户银行：农行武汉市民航东路支行，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审判员 金 勇
二〇一六年六月十七日
书记员 余梦林