吉林省梨树县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梨民一初字第579号
原告：梨树县天兴房地产开发有限公司。
法定代表人:曹兴，经理。
委托代理人:刘忠玉，项目经理。
委托代理人:姜立国，吉林姜立国律师事务所律师。
被告:唐华，男，1951年3月27日出生，汉族，农民，现住梨树县。
被告:唐宝军，男，1969年10月26日出生，汉族，农民，现住梨树县。
原告梨树县天兴房地产开发有限公司诉被告唐华、唐宝军房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告梨树县天兴房地产开发有限公司委托代理人刘忠玉、姜立国，被告唐华、唐宝军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梨树县天兴房地产开发有限公司（以下简称开发公司）诉称：2013年3月10日，原告委托海南中航建设开发有限公司吉林分公司与被告唐宝军签订房屋拆迁合同，由原告对四棵树乡粮库对过的临街地段进行开发建设商网楼，2013年3月10日，原告与被告唐宝军针对房屋回迁做了补充性的约定，形成房屋回迁合同。双方在协商中明确约定了动迁被告房屋的面积及回迁的位置，原告给被告回迁一个面积为108平方米的商网楼。具体位置为西数第三户（实际履行过程中双方变更为第八户）。协商当时被告方没有出示所拆迁的房屋产权证书及土地使用证书，被告唐宝军作为家庭成员代表在两份合同上签字。但在楼房建成后，被告唐华却以拆迁房屋归其所有、签订回迁合同不知情、该合同无效为由不履行协议，而且还强行占有了原告投资开发的第七户楼房。原告认为二被告系父子关系，系同一家庭成员，唐华作为家庭成员代表签订合同是有效的，二被告应该按照合同履行，二被告擅自抢占房屋属于违法行为，请求法院判令：1、依法确认原、被告（唐宝军）之间的房屋拆迁、回迁合同有效。2、判决被告返还抢占的门市房（四棵树乡粮库道南新建的商网西数第7楼口）。庭审中原告对请求提出变更，要求变更诉讼请求第一项，要求确认与唐宝军签订的回迁合同有效，不要求确认拆迁合同有效。
唐华辩称：一、确认原告与被告修建房屋拆迁合同和回迁合同是假合同，按合同法第十二条规定是无效合同。二、依法确定原告归还被告原四个楼口占用土地面积。根据国务院令（116号，村庄、集镇规划建设管理条例规定）原告补偿被告两个楼口占用面积合法权益。三、按合同法第五十八条规定，原告赔偿被告一切经济损失。四、追究原告法律责任和刑事责任。五、诉讼费由原告承担。理由是：一、我原居住房宅土平房3间和孟祥怀连洞房，他是2间共有5间，是原乡里公用家属房，我们每年交乡里住房费，国有土地。两家各走各的通道，原来两家没有留后门过道，从两边大山留过道，乡里家属房卖给个人后，重新翻盖后留的后门。我房宅大山还有仓房，有进出过道，前面房宅边界和园田地占用边界相同。原告住宅面积宽18.50米，长20.50米，总面积269平方米，原前边园田地新盖楼占用边界到南河边长45米，宽18.50米，前后相同边界总面积810平方米，前后房屋和园田地总面积1079平方米，现有证据证明，邻居家厕所为证。在拆迁之前按原有居住房屋面积，院内门市房还有5间面积，原作小卖店改为洗车房，儿子唐宝军居住维持生活做第三产业，是我修建的，房主产权是我的合法权益（有房权证明文书），不属于我儿子唐宝军的产权，他只有居住权。原告与被告唐宝军签订合同是无效合同，我也没有委托唐宝军签合同，他们签订拆迁合同和回迁合同我也根本不知情，不知道怎么签订，儿子唐宝军也背着我，我不在家在外地打工。在拆迁的时候，我追问过给几个楼口，他说共四个楼口给两个楼口，我也几次给侯野打电话问他给几个楼口，侯野说给两个。在电话里我说，如果欺骗不给两个楼口，我叫你们停工，没有我签订合同手续，你们负后果责任，我跟你侯野算账，我也不认识什么包工头刘林，因为你给联系承包建筑工程，是主要负责人，我相信他说的是事实。在2015年8月1日，我从长春打工回来看病，到儿子唐宝军家正赶上刘林带一帮人同唐宝军交谈给一个楼口，另外再给12万元，再把楼后边车库盖上，我听到后立即反驳说，你在拆迁时答应给两个楼口，你怎么反悔，我说房主是我的，你们签的合同不生效，是假合同，刘林骂骂咧咧地说你去告吧，告哪都行，我有合同好使，前后交谈不到五分钟，他就走了，不让反驳说话。2015年8月5日我在梨树医院看病，儿媳刘艳春给我打电话叫我回来，说包工头刘林带一帮人把没装修的楼口卖给别人，强行叫把楼里的东西搬走，带一帮黑社会年轻人，拿着铁棍子硬扒门，都打到一起了要出人命。我赶紧到公安局报案，后来派出所人员到场没出什么事，我这才知道是动真事了，就给一个楼口。2015年8月8日，派出所找我了解此事，包工头刘林说我强占第七个楼口。这次派出所找我时，我才看到回迁合同书，他们签的合同内容不明确，根本就是假合同。原告以欺诈、胁迫手段恶意串通，以合法形式掩盖非法目的。按合同法的规定，他们签订的合同不成立，是法律不承认的合同。按民法通则和民事诉讼法有关规定，合同签订，必须有两个以上人到场合法有效（甲方：刘忠玉、侯野，乙方：唐宝军、刘艳春夫妻），房屋住宅建筑工程，属于买卖性质，一方到场不成立合同，不受法律保护，是无效合同。2015年8月8日派出所找我了解此事后，我找过侯野问此事，侯野承认给两个楼口，说：“如果不同意给两个楼口也不能动迁，有面积计算，应当给两个楼口，否则唐宝军也不能答应，这个工程是我牵头联系的，我找的刘林，我们共同承办的这个工程，刘林负责工程原材料，我负责工程施工管理，我也是甲方代表，我去找刘林商量，如果他反悔，我作证好使，你暂时先不要起诉，听我口信，如果他坚持给一个楼口，我叫他损失100多万，回迁合同没有我签字盖章也不生效。”我找侯野之后，心理也是不放心，我到梨树和四平五次找刘林谈，可是没有见面，光路费就花了2000多元，找不着人，电话也不接。我只好上访，提起申诉，挽回我的住宅楼两个楼口的合法权益。二、原告所签订的拆迁和回迁合同是假合同。1、在拆迁的时候签订合同，工程建筑承包单位是海南中航建设开发有限公司吉林分公司，公章是假的，四平根本没有这个公司，在回迁合同上盖的公章也是假公章，他们不是梨树县天兴房地产开发有限公司的承包法人，借用名义盖的假公章，这个公司根本没有这个人，这种欺诈串通的手段签订的合同，掩盖了非法目的，是无效合同。2、原告回迁合同也是假合同，合同内容不明确。（1）甲乙双方签订合同证明也是假的，拆迁时间2013年3月10日，回迁合同签订时间是2013年3月30日，从时间看只有20天就回迁了，事实是，还没有施工就做了回迁合同，工程施工时间是4月20日，没有施工就签订回迁合同，事实证明是假合同。按照国务院116号文件的规定，房地产开发项目的设计施工必须符合国家的有关标准和规范，房地产开发项目竣工、验收合格方可使用，甲方没有竣工就签订回迁合同，是假合同是无效合同。（2）回迁合同中各有一人代表签字，是不符合法律规定，甲方在拆迁合同中承包人2人，侯野签字盖章，在回迁合同中没有侯野签字，合同不生效。（3）回迁合同主体承包单位和拆迁合同单位不一致。（4）回迁合同第三条规定的数量、标准不明确。拆迁房和回迁楼面积数量没有明确文书说明，只证明平方米，这条款无效，证明不了是一个楼口，只是一个标点符号，不是一字，在所有字典中找不到，原告认定是一个楼口不是事实。（5）回迁合同第四条，按合同法第十二条，有效合同七条标准，违约责任条款不明确，在回迁合同上签订承诺责任，没有标明违约责任。（6）回迁合同没有标注时间地点，签订的名字不清。（7）回迁合同第六条：准还楼房长宽面积标准，只能证明工程建筑楼16个楼口面积，不能证明给被告一个楼口的依据，不符合事实。（8）回迁合同第七条，回迁土地出卖法律不允许，所以园田地占用面积归回迁户，卖房不卖地，农村户籍农民是以土地为生，是生活的来源。三、按照合同法规定，原告反悔否认事实，强加于被告抢占楼口不是事实，这两个楼口是我的所有权。在拆迁时确定给被告两个楼口，否则被告也不能答应拆迁，我是就地户，乡里家属房就剩我和杨树森，其他都是农村外来户籍，乡里和附近群众都知道我住宅的土地面积，这么大的面积和前后房屋和车库不可能给一个楼口就干了，当时拆迁协商给两个楼口，才确定拆迁，侯野和刘景刚在场，他两个可以作证。在拆迁时，原邻居回迁户几家都在场，也都知道给唐宝军两个楼口，邻居有薛立峰、杨树森、孙宝权两口子，还有许英波媳妇姜桂琴，他们都可以作证。在签订合同时，在邻居老丁太太家里协商，她也都听见了答应给唐宝军两个楼口，可以作证。四、原告依法赔偿被告一切经济损失。按照合同法第五十八条，中华人民共和国城乡规划法和村庄、集镇规划建设管理条例，刘忠玉、侯野、被告唐宝军开发建筑楼房工程属于非法建筑，应赔偿我的损失。（1）返还财产，原房屋和院落面积608平方米，除楼房占用面积外，其他园田地全归回迁户所有，他人无权占用。（2）按工程建筑施工拆迁面积补差，四个楼口占用面积应补偿两个楼口，未经本人同意私自转卖，被告有权阻拦，这是侵犯我的合法权益。（3）根据合同法九十七条，我方有权要求赔偿损失：(自来水未履行，回迁户自己打井，按两个楼口算赔偿3000元。(取暖设备未履行，回迁户自己安暖气，赔偿15000元。(上下水不合格，赔偿3000元。④楼房后边扒窗户、扒门经济损失4000元。⑤工程不符合质量标准，墙断裂2米长。⑥用电设备不符合标准，重新装线2500元。五、依照法律规定，追究原告法律责任和刑事责任。1、按合同法五十二条，原告工程设计中，不给用户留后门过道，不便生活、不便安全。2、在施工设计图纸上和上报政府主管部门图纸面积不一样，原设计图纸没有三楼和车库。3、原告在施工期间，拒不接待回迁户，态度强横，每次都带来七八个人，甚至动手殴打，造成极恶劣的影响。4、抢占土地面积，在拆迁之前有4米过道拉柴火，原告只给留1.8米，严重影响百姓出行和生产生活。请求法院：一、要求原告对签订的拆迁合同和回迁合同条款内容中的文字概念做法律鉴定，特别是（一）平方米、（一）个楼口。二、要求依法判决原告补偿被告两个楼口面积和一切经济损失以及园田地的合法权益。三、本案诉讼费由原告承担。在唐华答辩后，本院向其释明，其答辩中有反诉内容，是否提出正式的反诉请求。唐华明确表示，我的理由都作为抗辩理由，在本次诉讼中不提反诉，如果涉及到主张权利，我可以另案主张权利。
唐宝军辩称：拆迁合同时候没有拆迁公司的委托书。产权和土地使用证都是唐华的。我签的时候，我父亲在外地打工，他不知道这事，后来我父亲回来看病知道了，我告诉回迁两楼口，没让他看合同，我父亲听说两楼口就说行，不给两楼口咱也不能干。我父亲今年8月份才看见合同的。我不是强占的，我认为跟原告签订的合同是无效的合同。
经审理查明：2013年3月10日，唐宝军同海南中航建设开发有限公司吉林分公司签订一份拆迁合同，合同记载：一、建设地点四棵树粮库对面，建设单位海南中航建设开发有限公司吉林分公司。二、房屋基本状况。1、乙方在拆迁范围内有房屋五间，建筑面积150平方米，使用面积120平方米，居住面积100平方米。2、被告拆迁房屋的产权属于个人。3、甲方不负责安置拆迁户。4、回迁位置：西三单元。落款处甲方加盖海南中航建设开发有限公司吉林分公司公章，由刘中玉、侯野签字，乙方由唐宝军签字。2013年3月30日，甲方梨树县天兴房地产开发有限公司同乙方唐宝军签订房屋回迁合同书。记载：甲乙双方于2013年3月10日签订房屋拆迁协议，双方共同遵守。现就回迁方面问题达成如下协议：一、回迁时间：甲方拟定于2013年9月1日前将回迁楼房交付给乙方使用。二、乙方回迁位置与现有位置大致不变。三、前趟被拆迁房屋和后趟被拆迁房的正房面积为平方米，准还商网面积（一）平方米（括号内为用笔划一横杠），系一二楼面积，准还（一）个楼口（括号内为用笔划一横杠）。六、准还楼房轴经宽4.5米，长12米，面积为108平方米。落款处甲方加盖梨树县天兴房地产开发有限公司公章，刘中玉签字，乙方唐宝军签字。被拆迁房屋在1991年的乡村建设工程准建证与宅基地使用执照上注明为四棵树村一社唐华，面积60平方米。2001年4月23日的房产执照登记的产权人为唐华，面积60平方米。
针对本案事实，双方的举证、质证情况为：
原告提交的证据为：
1、营业执照、机构代码证、开发资质，证明原告有开发资质。被告唐宝军质证认为，当时签合同时候没拿出来。被告唐华无异议。
2、测绘委托书、配套费票据4万元、土地出让金票据10万元，证明原告办理了相关委托手续。被告唐宝军质证认为，测量时候也没看到这个证据，也没经过我们。被告唐华质证认为，有异议，土地部门应出正式票据，财政所票据没有经手人。
3、2013年3月30日的回迁合同，证明给被告回迁的面积和位置。被告唐宝军质证认为，合同是我签的，是真实的。这合同里，没说回迁多少平方米，也没说回迁几个楼口。这108平方米是指每个楼口1、2楼总和的面积是108平方米。被告唐华质证认为，合同签订的时候我不知道，派出所找我的时候才知道。房权是我的，唐宝军无权对外签，唐宝军电话说给我俩楼口。合同内容我也不认可。
4、唐宝军派出所笔录里的第二页下数第九行、三页上数第三行，证明书面合同就一个楼，另一个楼是口头答应的。被告唐宝军质证认为，我对笔录没有异议，回迁合同里没写一个楼。被告唐华质证认为，他跟原告签订的合同，我没有授权，我不认可，是无效合同。
5、刘忠玉的笔录第二页下数第六行、第三页上数第五行，证明回迁合同，是回迁一个楼口，没有口头约定。被告唐宝军质证认为，他说的不对，说让我带头拆迁，答应给我两楼口。被告唐华质证认为，我不承认是一个楼口。
6、唐华的笔录第二页上数第四行，证明强占的是第七个楼口。被告唐宝军质证认为，我爸在这住呢，我认为是占用。被告唐华质证认为，我没意见，我在这住呢。
被告唐华提交的证据为：
房产证、宅基地使用执照、准建证，平面图，和唐华本人证实的材料，证明产权是我的，不是唐宝军的，拆迁前后的情况。原告质证认为，签订合同时候，对方没拿出来，唐宝军也是家庭成员，也是所有权人之一。位置图不清楚，也确认不了。证实材料与本案无关。被告唐宝军无异议。
2、回迁合同一份，证明公章和起诉状公章不一样。被告唐宝军认为，对合同没意见，合同当时签完扣的章。
被告唐宝军提交的证据为：
录音光盘一份，证明侯野当时口头答应俩个楼口。是我妻子刘艳春和侯野电话录音（侯野已经死亡）。原告质证认为，不存在这事。被告唐华没异议。
根据原告开发公司的诉讼请求，被告唐华、唐宝军的答辩，本院总结本案的争议焦点为：1、原告与唐宝军签订的回迁合同是否有效？2、原告要求返还门市房的请求是否合理，应否予以支持？双方当事人对本院总结争议焦点均无异议。
本院认为，根据1991年的乡村建设工程准建证与宅基地使用执照、2001年4月23日的房产执照，可以确认本案拆迁前的房屋所有权人为唐华。被告唐宝军与原告开发公司于2013年3月30日签订回迁合同时，没有取得房屋所有权人唐华的书面授权，其行为属于无处分权人处分了他人的财产。事后在权利人唐华得知合同内容后，并没有追认合同内容，而是认为应偿还两个楼口，从而发生争议。被告唐宝军在没有取得授权订立回迁合同时，合同属于效力待定性质，待权利人唐华得知合同内容后，不同意按照合同内容履行，可以确认效力待定的合同没有得到权利人的追认，故此本案争议的合同应为一份无效合同。鉴于合同无效，原告其他请求已无法律依据，应予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：
原告梨树县天兴房地产开发有限公司于2013年3月30日与唐宝军签订房屋回迁合同书无效。
驳回原告梨树县天兴房地产开发有限公司其他诉讼请求。
案件受理费100元，由原告梨树县天兴房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审 判 长 王立新
审 判 员 赵艳江
人民陪审员 王 健
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 张可维