广东省韶关市武江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0203民初51号
原告：陈晓琴。
委托代理人：陈明君。
被告：韶关市志兴物业服务有限公司。
法定代表人：邹志军，公司总经理。
委托代理人：邹济云。
原告陈晓琴诉被告韶关市志兴物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员凌永芳对本案进行了公开开庭审理，原告陈晓琴及其委托代理人陈明君、被告韶关市志兴物业服务有限公司的委托代理人邹济云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈晓琴诉称：原告与被告2012年签订了《小区物业管理合同》，原告即日起向被告足额交纳物业管理费及公摊水电费，被告在合同承诺即日起向原告提供合同条款约定的所有服务。被告与原告所签订的物业管理协议第四条第3项约定被告需要向原告提供公共排污水、雨水管道的疏通，正是因为被告没有履行该条款约定，导致原告房屋在2012年5月开始在连续两次下大雨时，被因共用雨水管道堵塞而反涌出来的脏水大面积浸泡，原告房屋内的衣柜、书桌、鞋柜、房门、木地板、床、壁纸及电路均被损坏，直接损失达到30000元（大写：叁万元整），被告二次到场查看后不予处理、不修复、不更换、不重做、不赔偿。因为被告所建设和管理的小区配套设施质量问题，导致原告迟迟不能使用该房屋，后来原告多次到被告处协商寻求问题的解决，要求赔偿并解决管道问题，但被告一推再推，至今被告没有给原告提供解决方案。请求法院判决被告赔偿原告因小区公共雨水管道漏水造成的经济损失30000元（大写：叁万元整）及本案诉讼费。
被告韶关市志兴物业服务有限公司辩称：一、原告陈述与事实不符。1、原告说房屋被因雨水管堵塞而反涌出来的脏水大面积浸泡一事不存在，原告无任何相关证据证明此事；2、管道堵塞具有一定的偶然性和其他客观因素，物管企业无法预先得知，正如原告所说，管道堵塞是因连续两场大雨所致。二、原告请求的赔偿金额无相关证据支持。三、原告的诉讼请求已超过法定的诉讼时效，请求法院依法驳回原告所有诉讼请求。
经审理查明：原告于2011年3月29日向韶关市怡和园房地产开发有限公司购买了韶关市武江区怡华路1号志兴华苑B幢203房，被告系志兴华苑小区的物业管理公司。原告与被告2012年4月24日签订的《物业管理服务协议》第四条物业管理服务内容约定：“在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：……3、物业共有部位和相关公共场地的清洁卫生、垃圾的收集清运及污水、雨水管道的疏通……。”第八条违约责任中约定：“……2、乙方违反本协议约定事项或物业公共场所、部位、设施、设备及他人造成损失的，乙方需承担相应责任……”
原告于2012年4月收楼，并开始着手装修房屋。2012年7月、11月，因天气原因连下大雨，志兴华苑B幢公共管道发生堵塞导致积雨从原告房屋阳台的下水口处反涌出来，并漫入原告房屋导致原告房屋被两次浸泡，屋内的部分装修、家具等受损。2013年3月31日原告陈晓琴向被告呈交一封信，将其房屋因泡水所造成的损害列出清单：1、通B栋主下水管淤泥二次，2次×30元=60元；2、更换地插座一个，1次×150元=150元；3、铺主人房及小孩房木地板：16平方×138元=2208元；4、拆主人房及小孩房木地板：1次×100元=100元；5、墙脚浸水处刮塑修补：2次×100元=200元；6、玛堡墙纸维修三次人工：3次×130元=390元；7、玛堡墙纸2卷及辅料共795元；8、柜类柜脚泡水发黑发霉需更换柜类费用估计约5000元；9、从12月至今共4个月房租收入（最低市场价）：4×2000元=8000元。以上损失合计16903.00元。针对原告所提交的损失清单，被告工作人员进行了核算，作出一个内部报告：对于志兴华苑B栋203房所提供的补偿方案第1-7项费用内容基本合理，第9项关于房租收入费用不予考虑。第8项柜类柜脚发黑发霉修补费用经物业服务中心联系木工师傅具体报价如下：1、小孩房榻榻米床：500元；2、衣柜：300元；3、主人房小柜：400元；4、书房床架：400元；5、隔墙（夹板）：400元；6、鞋柜：200元；8、清理卫生：100元，该项合计2300元。被告将核算的价格与原告沟通，原告不同意被告所核算的价格，双方未能协商一致。之后原告仍不断与被告进行协商，但一直无果，原告遂起诉至本院要求解决，并认为其现在的损失为30000元，要求被告赔偿。
针对原告的起诉，被告认为已超过诉讼时效，原告就此项本院提交了其2014年11月26日、27日与手机号码137××××1968的短信记录，被告庭审中认可该号码属其物业部工作人员所有，从短信记录中看出原告就本案房屋被浸泡损害与被告工作人员协商。
本院认为：本案因志兴华苑小区公共管道堵塞，导致雨水从原告房屋下水道反涌进而浸泡原告房屋，造成原告房屋损害。被告作为原告房屋所属小区的物业服务公司，对小区内的公共部位及公共设施应尽维护义务，定期检查小区公共设施的性能，尽力保障小区公共部位、公共管道的畅通，消除管道堵塞隐患，使小区排水排污畅通。原、被告签订的物业管理协议中对此亦有明确约定，在原告的房屋经一次浸泡后，被告仍未加强对小区公共管道的检查、疏通，导致原告的房屋再次被浸泡受损，被告应对原告的房屋被水浸泡造成的损失承担赔偿责任。至于对原告房屋受损的损失确定，房屋在最后一次被浸泡受损后，原告应及时与被告协商处理，协商不成应及时向有关部门或向法院起诉寻求解决，避免损失的进一步扩大，对扩大的损失原告应自行承担。因此对原告房屋损失的确定应以房屋最后一次（2012年11月）被浸泡所造成的损失为限，而不能以原告房屋现在存在的损失为依据（原告现房屋的状况已非2012年11月后被浸后的即时状态）。而对原告房屋最后一次浸泡后造成的损失，原告在2013年3月向被告列出了清单，该份清单系在房屋被两次浸泡后所形成，应是原告对房屋被浸泡后的损失的确定，被告亦对原告的清单进行了核算，故本院以2013年3月原告所列的清单结合被告对该清单的核算进行审查。关于原告清单中所列1-7项费用共计3903元被告亦认为合理，本院予以确认。至于第8项柜类柜脚发黑发霉的费用原告认为约需5000元，被告核算后认为修复费用为2300元，本院酌情确定为3500元。至于第9项租金损失，同上所述，原告在事情发生后应及时处理避免损失的进一步扩大，且租金损失并非房屋受损造成的必然、直接的损失，对该项损失本院不予确认。综上，本院确定原告房屋2012年遭两次浸泡的损失为7403元，被告应赔偿给原告。至于被告辩称原告的起诉已超诉讼时效的问题，原告在2014年11月仍与在被告的工作人员协商房屋损害赔偿事宜，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百四十条之规定，原告的起诉未超过两年的诉讼时效，对被告的抗辩本院不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告韶关市志兴物业服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋损害赔偿款7403元给原告陈晓琴。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费550元，减半收取275元，由原告陈晓琴负担250元，被告韶关市志兴物业服务有限公司负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
代理审判员 凌永芳
二〇一六年三月三日
书 记 员 丘凯音
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