吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终3864号
上诉人（原审被告）：吉林省青年城物业服务有限公司。住所：长春市宽城区。
法定代表人：李立群，总经理。
委托代理人：孙柏松，吉林常春律师事务所律师。
委托代理人：张男，吉林常春律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宽城区东田青年城小区业主委员会。住所：长春市宽城区。
代表人：孔祥明，主任。
委托代理人：郑某某，副主任。
委托代理人：张春晓，副主任。
上诉人吉林省青年城物业服务有限公司（以下简称青年城物业公司）因与被上诉人宽城区东田青年城小区业主委员会（以下简称青年城业委会）物业服务合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2015）宽民初字第1799号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人青年城物业公司的委托代理人孙柏松、张男，被上诉人青年城业委会的委托代理人郑某某、张春晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
青年城业委会在原审诉称：因青年城物业公司存在如下行为：1.将物业管理转包给第三方经营，在没有物业服务合同的情况下强行服务，经常制造恐慌，使小区民心不稳；2.盗刻业主委员会公章，制造并签订虚假物业服务合同；3.为了卖地下车库，不顾及政府和全体业主的反对，对原车位强行摇号，采取设置路障及恐怖手段制造小区混乱长达一年之久；4.小区内共发生砸车、划车、掰车牌等50多起，盗窃事件时有发生，物业管理完全丧失了保护业主生命财产安全的职能；5.在未征求全体业主同意的情况下强制性涨价收费；6.对业主窗户透风、屋顶漏雨，人行道损坏拒不维修；7.采取极端、威胁、恐怖手段殴打业主，讹诈业主；8.利用小区封闭发放卡扣等手段，绕开业主委员会，欺诈、蒙骗广大业主再续签三年物业服务合同；9.近五年时间不向广大业主公开账目；10.属于全体业主的物业服务用房被物业强行霸占，并部分进行了结构破坏性改造，造成危楼；11.物业工作人员采取卑鄙手段，辱骂、恐吓、威胁业主及业主委员会成员；12.近一年时间，小区内消防带、进户热力管线及热力表、水表大量丢失，业主财产被盗事件时有发生。基于以上原因，经业主大会决定，在街道办事处、社区全程跟踪下，青年城业委会召开了小区业主大会，经全体业主公开、公正、公平选票，结果表明支持罢免物业公司的票数占总户数62%，选票有效面积占总面积的60%，达到双过半要求。为此，业主委员会代表广大青年城业主给青年城物业公司下发了《撤离通知书》，同时区物业办也给青年城物业公司下发了《限期撤离通知》，但是青年城物业公司至今没有撤离。现青年城业委会诉至人民法院，请求依法判令：1.青年城物业公司无条件撤离青年城，并移交相关资料；2.地上车位费收入必须移交给青年城业委会3906000元（青年城业委会在庭审中放弃部分诉讼请求）；3.诉讼费用由青年城物业公司承担。
青年城物业公司在原审辩称：青年城业委会的诉请无事实及法律依据。青年城业委会要求青年城物业公司撤离的事实基础已发生重大变化，青年城业委会无权要求解除该合同；青年城业委会要求青年城物业公司将所收取的地上停车费交还无法律依据，地上停车位费出租金额及支出应当通过评估审计确定具体数额；青年城业委会的诉讼请求已过诉讼时效。
原审法院经审理查明：位于长春市宽城区青年路以西、北环城路以南的东田青年城小区是由长春市星火房地产开发有限公司开发建设的住宅小区，该小区分为A、B、C、D四个区域。青年城业委会系合法成立的长春市东田青年城小区第二届业主委员会。青年城业委会主张，双方未订立《物业服务合同》，但该小区仍由青年城物业公司实际提供了物业管理服务。2015年4月29日下午5：30至6：30，青年城业委会组织全体业主在青年城公园小广场召开业主大会，并陆续在广场、通过入户等方式发放“是否同意更换现有物业服务公司”的选票并回收选票、统计结果。2015年7月2日，青年城业委会向青年城物业公司发出《解聘通知》，内容为：“经东田青年城业主大会表决结果，决定终止对你公司物业管理服务合同，解聘你公司。现全权委托业主委员会与你公司办理解聘及交接事宜，同时将选票结果告知于你……表决结果同意罢免物业票数超过半数，同意罢免物业投票面积超过半数。解聘吉林省青年城物业服务有限公司，终止服务合同，贵公司应提前与业主委员会协商办理交接手续。”2015年7月13日，长春市宽城区住房和城乡建设局物业管理办公室向青年城物业公司发出《通知》，通知其自接到通知起15日内，退出该小区，并按照《长春市物业管理条例》第三十四、三十五条之规定，向青年城业委会移交相关资产、资料。青年城业委会的《解聘通知》及长春市宽城区住房和城乡建设局物业管理办公室的《通知》下发后，青年城物业公司未从该小区撤离，青年城业委会起诉青年城物业公司要求撤离东田青年城小区，并移交相关资产、资料。起诉后，该小区的三名业主及长春市星火房地产开发有限公司作为原告以青年城业委会未经法定程序作出《解聘通知》，决议无效为由诉至原审法院，请求判令撤销“解除吉林省青年城物业服务有限公司”的决议，故案件中止审理。2015年12月24日原审法院作出（2015）宽民初字第1872号民事判决书，驳回了上述四原告的诉讼请求。宣判后，三名业主不服该判决，提出上诉。2016年7月12日，长春市中级人民法院作出（2016）吉01民终789号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。故案件恢复诉讼继续进行审理。
长春市中级人民法院于2016年3月31日作出的（2016）吉01民终317号上诉人为祁志祥、被上诉人为青年城物业服务有限公司的物业服务合同纠纷案件的判决书认定：“上诉人与被上诉人之间虽无书面的物业服务合同，但根据2015年5月15日业主委员会向被上诉人送达的《通告书》中，业主委员会认可2014年7月28日合同到期后，“乙方（被上诉人）一直在持续管理”，并要求被上诉人“在新的物业服务公司进驻东田青年城服务之前，望贵司依照相关法律规定维持物业管理服务”，根据该内容，可以认定在2014年7月28日合同到期后，被上诉人实际继续提供了物业服务……”。
青年城业委会在庭审中陈述，东田青年城小区A区于2008年9月办理入住，B区于2009年9月办理入住，C区于2013年4月办理入住，D区于2014年9月办理入住。青年城物业公司庭审后提供了其自己单位出具的证明，与青年城业委会陈述不一致。经原审法院到东田青年城小区对共四个区的地上停车位进行现场勘查，四个区域均已入住，经统计A、B区地上车位共计370个，C区地上停车位143个，D区地上停车位138个。青年城业委会提供了吉林省青年城物业服务有限公司的车位停车费收据，证实地上停车位收费标准为每月100元。青年城物业公司提供了部分《露天停车位租赁合同》，用以证明地上停车位的收费标准不统一。青年城物业公司提供了与业主签订的部分《物业服务协议》及相应的物业费收费发票，用以证明已与业主之间达成了物业服务合同，解聘通知对其已经不发生法律效力。
原审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”青年城业委会称与青年城物业公司没有签订物业服务合同，但在2016年3月31日（2016）吉01民终317号民事判决已经认定，虽然本案青年城业委会称与青年城物业公司未签订书面的《物业服务合同》，但青年城物业公司实际继续提供了物业服务。青年城业委会于2015年7月2日作出的《解聘通知》及2015年7月13日长春市宽城区住房和城乡建设局物业管理办公室作出的《通知》，已确定与青年城物业公司解除物业服务并已经将该通知告知青年城物业公司，故物业服务合同关系已经解除，且《解聘通知》的合法性已经（2015）宽民初字第1872号民事判决书及（2016）吉01民终789号判决所确认，故青年城业委会要求青年城物业公司自东田青年城小区撤离的诉讼请求，应予支持。依据《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将本条例第二十九条第一款规定的资料（竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料）交还给业主委员会，故青年城业委会要求青年城物业公司交接资料的诉讼请求，应予支持。关于地上停车位费的问题。《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”东田青年城小区四个区域已经入住系客观事实，地上停车位的数量双方已经确认，作为物业服务企业，应能够提供账目进行地上停车费的统计而不提供，青年城物业公司主张启动评估审计程序系对双方当事人诉讼成本的增加，故对该观点不予采纳，在青年城物业公司应能够提供相关的收费标准及地上停车位收费的账目而未提供的情况下，应承担对其不利的法律后果。青年城物业公司庭后提交的对小区A、B、C、D区入住时间的说明，仅为其自己的陈述，对D区的情况未提供相应的证据予以证明，且青年城业委会不予认可，应以青年城业委会主张的收费标准及时间进行计算。2015年7月青年城业委会作出《解聘通知》及长春市宽城区住房和城乡建设局物业管理办公室向青年城物业公司发出《通知》，青年城物业公司应于2015年7月28日前退出该小区并移交相关资产、资料，并将所收取的地上车位费按照分配比例予以退还给青年城业委会。因双方对分配比例未进行约定，依照青年城物业公司对青年城小区实际管理情况，综合考虑其付出的维护、管理成本，依据所认定的收费起始时间及标准，综合考虑以上因素，酌情对2015年7月28日前的车位费分配比例为青年城业委会占70%、青年城物业公司占30%。对于2015年7月28日后，青年城物业公司继续收取地上车位费于法无据，应全额退还给青年城业委会。经计算，青年城物业公司应返还青年城业委会地上车位费2391270元【（370个×100元/月×48个月+143个×100元/月×27个月+138个×100元/月×10个月）×70%+370个×100元/月×12个月+143个×100元/月×12个月+138元×100元/月×12个月】。关于青年城物业公司提供的其与部分业主签订的《物业服务协议》，时间均在青年城业委会向青年城物业公司发出解聘通知之前，且即使青年城物业公司与个别业主形成的物业服务合同，亦不能代表全体业主的意愿，故对于青年城物业公司的抗辩理由不予采信。因青年城物业公司对地上停车位收费行为持续存在，且青年城业委会的诉讼请求是基于业主共有权利提出，青年城物业公司主张青年城业委会诉讼请求已过诉讼时效的抗辩理由无法律依据，不予采纳。综上，原审依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决：一、吉林省东田青年城物业服务有限公司于判决生效后立即自东田青年城小区撤离，并按照《物业管理条例》第二十九条第一款规定将相关资料（竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料）移交给宽城区东田青年城小区业主委员会；二、吉林省东田青年城物业服务有限公司于判决生效后十日内将地上停车位费2391270元移交给宽城区东田青年城小区业主委员会；三、驳回宽城区东田青年城小区业主委员会其他诉讼请求。案件受理费38000元，由青年城物业公司负担26000元，由青年城业委会负担12000元。
宣判后，青年城物业公司不服，向本院提起上诉。其上诉请求：一、依法撤销长春市宽城区人民法院（2015）宽民初字第1799号民事判决，发回重审或依法改判驳回青年城业委会的诉讼请求；二、本案诉讼费由被上诉人承担。理由：一、原审法院认定事实不清。1.上诉人要求被上诉人撤离的事实基础已发生重大变化。长春市物业管理条例第十条规定的内容在本案中实际情况己发生变化，在上诉人提交的二份判决书之后小区内业主总人数、总面积双过半与上诉人重新签订了《物业服务合同》，由此可以证实被上诉人要求上诉人撤离己无事实及法律依据。上诉人与大部分业主签订的物业合同是业主的真实意思表示，合法有效，应当继续履行，被上诉人作为合同之外的第三方，无权解除该合同。2.被上诉人要求上诉人将所收取的停车费用交由被上诉人没有法律依据。上诉人收取的费用是基于行政部门颁发的行政许可。被上诉人不是经营性单位，无权变相收取或索要该费用。停车费是由小区业主与上诉人基于双方签订的合同所收取的，被上诉人作为合同之外的第三方无权要求解除该合同。被上诉人虽然对上诉人的收费许可真实性及合法性提出异议，但该许可由行政部门发放，被上诉人并未向行政部门撤销该许可，故对该许可的法律效力应予认定。3.车位费用出租金额及支出应当通过评估审计确定具体数额。被上诉人诉求中所要求的停车费因收费标准、收费金额、收费起止时间点均不一致，及客观上车位不可能全时段全部出租等情况，以及上诉人公司未将该笔费用单独列支，无法在财务数据及凭证中将上述事项自行有效统计。由此，实际出租费用及相应支出应由第三方进行评估审计，以确定其合理性。二、原审适用法律错误。小区物业可以收取停车费。物业收取的停车费性质是保管费，业主拥有所有权和物业收取保管费并不矛盾。总体而言，物业收取停车费不违法。物业是否有权向业主收取停车费，需考察停车费的性质，小区停车费性质有土地使用费和管理费两种，两种费用的收费依据与收费主体是不同的。土地使用费收费的法律依据是《物权法》第73条、第74条规定，收费主体是业主，业主可以因车辆占用土地而收取土地使用费，故业主仅可以就还土地使用费而产生的收益主张权利。而管理费的收费依据是《合同法》第365条、第366条以及国务院《物业管理条例》第55条规定，物业在征得业主同意后是可以利用小区的土地进行经营的，车主向物业交纳的其实是保管费。因此在扣除停车位设施的维护管理等费用后，如有盈余才是土地使用费而产生的收益，故该笔费用应返还业主。原审片面的依据物权法第74条的规定，在未明确区分土地使用费和保管费的情况下，将整个车位费用都判令返还有违公允。三、原审法院审理程序违法。原审中，上诉人多次向法院申请针对本案相关事实进行评估审计以及鉴定事项，原审法院既没有给予同意，也没有加以否定。上诉人针对本案曾提起反诉，原审法院裁定不予受理。上诉人针对（2015）宽民初字第1799号民事裁定书提起上诉，现上诉案件没有相关结论，案件没有结束，法院不应作出判决。四、被上诉人诉请已过诉讼时效。被上诉人诉讼请求中要求移交车位费系基于2011年始，根据相关法律规定，其诉求早已超过法定诉讼时效，丧失胜诉权。
青年城业委会辩称：一、一审认定事实清楚，证据确凿。1.物业公司所谓与大部分业主签订合同，严重违反了物权法、合同法、《长春市物业管理条例》有关程序规定，代表不了广大业主的真实意思。合同一部分是利用车卡、门卡、电梯卡等卡扣卡来的。一部分是自己做的假合同，另一部分是采取蒙骗胁迫、威逼恐吓、不择手段等方法签订的。是物业单方面的行为，没有接受政府相关部门的监督指导。物业违背业主意愿，未召开任何形式的业主大会表决通过，不能代表大多数业主的真实意思，所签合同无效。2.青年城业委会收回地上停车费符合物权法第七十四条第三款规定。青年城物业公司虽利用假合同骗取行政部门收费许可，但该审批途径绕开了业主委员会、社区、政府的监管，也没有召开业主大会，程序不合法。地上停车位是全体业主的，不是物业的，收入必须返还给业主委员会。3.青年城物业公司有地上车位收费通知、前期物业车位合同、地上车位标的，从未间断过收费。按照会计法要求，企业的收入支出要逐日逐笔续时分类核算，钱不在财务账上，应由青年城物业公司承担责任。二、一审程序合法，适用法律正确。青年城物业公司自己做账申请评估审计，是故意拖延时间达到强行霸占青年城的目的。对其提出的评估审计申请不应准许。三、地上车位费是青年城全体业主的公共利益，双方不是债务关系，不存在诉讼时效。
在二审庭审中，青年城物业公司提供如下证据：
收据一份，证明：被上诉人代理人郑某某2015年10月后实际使用的车位并未交纳费用，证实原审判决中对车位费的计算标准未考虑到尚有未缴纳车位费情形，存在大量欠款。故计算标准和依据有误。
青年城业委会质证意见：对证据的真实性没有异议，但需要说明该人只是在2016年1月1日-2016年7月28日未交车位费，因为业主委员会、政府相关部门已给物业下达了撤离通知，存在重大异议，此过程中其本人不可能交纳本属于青年城全体业主的费用。其本人只代表个人，不能代表全体业主。
青年城业委会提供如下证据：
光盘一份，证明：电梯四年没有检修和年检，小区消防设施大量丢失，擅自设置地桩、地锁，危害公共安全，上诉人给被上诉人造成危害，请求维持原判。
青年城物业公司质证意见：不需要看光盘内容，该证据与本案无关。
本案经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。
另查明：宽城区东田青年城小区第二届业主委员会成立于2015年3月24日。在二审庭审中，青年城物业公司陈述：“其与小区部分业主签订的《物业服务协议》时间为2015年5月至6月间。因公司财务交接、股权转让，财务账目不全。”
青年城物业公司与小区业主签订的《露天停车场租赁合同》第五条第1款约定，青年城物业公司收取的租金仅为该车位的场地使用费，不包含业主停放车辆的保管费用，即双方仅为车位场地租赁关系，非保管合同关系，因此业主停放在该车位车辆的损坏、丢失等业主自行承担责任，青年城物业公司不承担保管责任。
本院认为：
一、关于上诉人青年城物业公司是否应从宽城区东田青年城小区撤离的问题。青年城物业公司主张东田青年城小区内业主总人数、总面积双过半与上诉人重新签订了《物业服务协议》，合法有效，被上诉人作为合同之外的第三方，无权解除该合同。1.《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”本案中，青年城业委会于2015年3月24日经选举成立并已备案，故与物业服务企业签订物业服务合同的职责应由其履行。2.青年城业委会于2015年4月29日召开业主大会对是否解聘青年城物业公司进行投票表决，至2015年6月28日，业主大会表决结果为同意解聘青年城物业公司。业主大会的该项决定对业主具有约束力。虽然部分业主于2015年5月至6月间与青年城物业公司签订了物业服务协议，但协议签订时间发生在业主大会之前，故不能以此否定业主大会的决议。而且青年城物业公司明确表示，上述协议的签订并未召开业主大会。青年城物业公司亦未能提供证据证明与业主个人签订的物业服务协议是全体业主共同作出的决定，故青年城物业公司签订的物业服务协议不符合法律规定的形式要求，亦不能代表全体业主的真实意思。故青年城物业公司的主张法律依据不足，本院不予支持。原审判决青年城物业公司撤离宽城区东田青年城小区并无不当。
二、关于上诉人青年城物业公司是否应返还给被上诉人青年城业委会地上停车费2391270元的问题。1.青年城物业公司主张收取的停车费是保管费，在未明确区分土地使用费和保管费的情况下，不应全额返还车位费。本案中，青年城物业公司一审提交的《露天停车场租赁合同》第五条第1款明确载明，青年城物业公司收取的租金仅为该车位的场地使用费，不包含业主停放车辆的保管费用。故其主张收取的费用为保管费没有事实依据，本院不予支持。双方对车位属于业主共有没有异议。根据物权法规定，对于共有场地停车物业收取的费用所有权归全体业主共有。在实践中，为便于小区车辆有序停放和管理，通常由业主大会或业主委员会委托物业服务企业收取停车费，扣除管理成本和税金后，剩余部分作为收益归全体业主共有。本案中，青年城物业公司与青年城业委会虽然没有书面委托合同，但不能改变青年城物业公司收取的车位费所有权的归属。在双方无明确约定的情况下，其在撤离时应返还给青年城业委会相应的车位费。因青年城业主大会已作出决定解聘青年城物业公司并发出撤离通知，一审对青年城物业公司收到撤离通知之前收取的停车费，在充分考虑其管理成本的基础上扣除了30%，符合公平原则，并无不当。2.青年城物业公司提出一审判决的数额是理论上应收取的费用，实际上有的车位并没有使用亦未收取相应费用。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条规定：“在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。”青年城物业公司实际管理车位，其对车位使用及收费情况应当有明确的记录和收费凭证，上述相关证据应由其提供。由于青年城物业公司不能提供完整的记账凭证，亦不能明确说明未被使用及未收取费用的具体车位，其应承担举证不能的法律后果。原审经过实地查验，认定青年城物业公司收取停车费的数额亦无不当。3.青年城物业公司提出业主郑某某2015年10月起未实际交纳车位费，原审判决返还车位费的依据不足。对于未交纳车位费的业主，青年城物业公司可依据租赁合同关系另行主张权利。4.关于青年城物业公司申请对车位费相关情况进行评估审计或鉴定是否应予准许的问题。在庭审中，青年城物业公司明确表示因财务交接、股权转让，财务账目不全。由于在账目不全的情况下，进行审计评估或鉴定亦不能反映青年城物业公司收入及支出费用的真实情况，审计或鉴定结果亦不能作为认定案件事实的依据，基于此种情况，一审对青年城物业公司评估审计、鉴定申请未予准许亦无不妥之处。5.关于青年城物业公司提出反诉案件没有审理结果，本案不应判决的问题。对于青年城物业公司提出的反诉请求，一审法院已作出不予受理的裁定，青年城物业公司不服该裁定提出上诉，本院已维持原裁定，一审民事裁定书已发生法律效力。青年城物业公司可依法另行主张权利。
三、关于青年城业委会的起诉是否超过诉讼时效期间的问题。青年城业委会与青年城物业公司存在物业服务合同关系。2015年7月青年城业委会通知青年城物业公司撤离小区，实际是要求解除双方之间的物业服务合同关系。2015年8月青年城业委会诉至法院请求青年城物业公司退出物业服务区域、返还停车费，其请求的实质是解除合同后的法律后果，不超过诉讼时效期间。青年城物业公司主张本案已过诉讼时效，法律依据不足，不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉理由不能成立。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25930元，由上诉人吉林省青年城物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 白业春
代理审判员 王忠旭
代理审判员 张兴冬
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 李 硕