成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0116民初5535号原告：成都市华兴住宅房地产开发有限公司，住所地成都双流区东升街道长冶路一段120号。法定代表人：徐文明，总经理。委托诉讼代理人：卢烨，北京炜衡（成都）律师事务所律师。被告：黄元锦，男，1975年2月14日出生，汉族，住四川省汉源县。被告：徐文淑，女，1975年2月23日出生，汉族，住四川省双流县。原告成都市华兴住宅房地产开发有限公司（以下简称“华兴公司”）与被告黄元锦、徐文淑商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告华兴公司的委托诉讼代理人卢烨、被告黄元锦到庭参加诉讼，被告徐文淑经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。华兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2010年12月30日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告支付原告代偿的银行按揭贷款本息305225.34元及损失（从2017年7月4日起至实际还款之日止的利息损失）；3.判令被告向原告支付违约金129710元。事实和理由：2010年12月30日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告以648553元的价格购买原告开发的双流区三里坝社区香楠湖×幢×单元×号住宅。双方约定被告在合同签订当日支付首付款328553元，剩余320000元由被告向银行申请贷款支付。2011年1月17日被告、原告与中国银行股份有限公司双流支行（以下简称“中行双流支行”）签订了《个人一手住房贷款合同》，约定由中行双流支行向被告发放贷款用于购房，原告在办理正式抵押登记前为被告提供阶段性连带责任保证。上述合同签订后，中行双流支行按约于2011年3月3日发放贷款320000元，借款期限20年。实际履行过程中，被告自2016年6月23日起，已经连续多次未按时足额向中行双流支行偿还贷款本息，导致银行解除贷款合同，由原告为其代偿全部贷款本息305225.34元。被告的行为已经导致原告承担了保证责任，根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第七条约定，原告有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，并要求被告承担违约责任及配合注销合同备案等。另因被告未按照约定付款，被告应按约承担欠款利息。综上，被告的违约行为已经严重损害了原告的合法权益，请求贵院依法支持原告诉讼请求。黄元锦辩称，对事实部分没有异议。黄元锦也一直在和华兴公司沟通此事。首付款确实支付了328553元，其余款项是向银行贷款按揭的，也支付了几年的按揭款，大概在2016年几月份未按时归还按揭款。因黄元锦换了电话号码，华兴公司可能就联系不上了。现在和徐文淑已经离婚了，徐文淑并不配合黄元锦处理案涉房屋的事情。欠的钱黄元锦也同意归还，包括利息部分，希望继续履行合同。但对违约金黄元锦要求调整，因房款尚还不起，希望不支付违约金。被告徐文淑未出庭答辩，也未提交证据。本院经审理后认定事实如下：2010年12月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于成都市双流区三里坝社区香楠湖×幢×单元×号住宅，房屋总价为648553元，付款方式为贷款方式支付，被告在合同签订当日支付首付款328553元，剩余320000元由被告向银行申请贷款支付。《商品房买卖合同》补充协议及附件第七条约定：“若买受人未按时足额偿还每期按揭贷款本息，导致贷款银行从出卖人贷款保证金账户中扣款的，买受人必须在扣款事实发生一周内，全部归还出卖人代还所有款项（金额以银行扣款凭证为准）。自出卖人代还之日起，买受人每日按代还金额的5‰向出卖人支付违约。若买受人逾期60日仍未归还出卖人代还所有款项的，出卖人有权解除合同，并收取买受人总房款的20%作为赔偿……”2011年1月17日，被告作为借款人、原告作为保证人、中行双流支行作为贷款人签订了《个人一手住房贷款合同》，约定借款人借款金额为320000元，用于购买涉案房屋，贷款期限为20年(240个月)。2017年12月26日，中国银行股份有限公司双流分行出具“情况说明”，载明：根据中国银行业监督管理委员会批复（银监复[2011]×号），同意自2011年12月8日起，中行双流支行升格为中国银行股份有限公司双流分行（以下简称“中行双流分行”），由中国银行股份有限公司四川省分行管理。2016年6月23日，原告代被告向中行双流分行偿还了截止2016年6月22日的逾期贷款本息金额13808.33元；2016年12月22日，原告代被告向中行双流分行偿还了截止2016年12月21日的逾期贷款本息金额13115.36元；2017年7月3日，原告代被告向中行双流分行偿还了截止2017年12月21日的代偿金278301.65元，其中支付中行双流分行代垫的黄元锦案件诉讼费2501元，未到期本息261591.28元，逾期贷款本息13143.67元，提前还款补偿金1065.7元。以上三笔金额共计305225.34元。中行双流分行分别于2016年9月1日、2016年12月22、2017年7月12日出具三份“说明”，载明系原告代被告偿还了上述全部贷款本息。2017年11月28日，中行双流分行出具《结清证明》，载明上述贷款已于2017年7月3日完全结清。以上事实，有原告陈述、原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议、《个人一手住房贷款合同》、借款借据、情况说明、说明、中国银行进账单、《结清证明》及原、被告在庭审中的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。本案的争议焦点为：1.原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除条件是否成就；2.被告是否应当向原告支付代偿的银行按揭贷款本息305225.34元及损失（从2017年7月4日起至实际还款之日止的利息损失）；3.被告是否应当向原告支付违约金129710元。一、关于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除条件是否成就的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议及附件第七条约定，“若买受人未按时足额偿还每期按揭贷款本息，导致贷款银行从出卖人贷款保证金账户中扣款的，买受人必须在扣款事实发生一周内，全部归还出卖人代还所有款项（金额以银行扣款凭证为准）。自出卖人代还之日起，买受人每日按代还金额的5‰向出卖人支付违约。若买受人逾期60日仍未归还出卖人代还所有款项的，出卖人有权解除合同，并收取买受人总房款的20%作为赔偿……”，根据该约定，因被告未按时偿还银行贷款，原告已经代被告向银行支付了余下全部贷款本息，故原告依照约定行使该合同解除权的条件已经成就，原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议有事实和法律依据，本院予以支持。二、关于被告是否应当向原告支付代偿的银行按揭贷款本息305225.34元及损失（从2017年7月4日起至实际还款之日止的利息损失）的问题。根据合同约定，买受人（被告）应在扣款事实发生一周内，全部归还出卖人（原告）代还所有款项，但被告至今未向原告归还上述款项，原告已经按照合同约定实际向按揭贷款银行中行双流分行承担了保证责任，故原告要求被告支付其代偿的银行按揭贷款本息共计305225.34元及损失（从2017年7月4日起至实际还款之日止的利息损失）的请求，符合事实和法律的规定，为了实现诉讼经济目的和减少当事人的诉累，故本院予以支持。三、关于被告是否应当向原告支付违约金129710元的问题。根据原、被告双方的合同约定，因被告未能按照合同约定按期向银行偿还本息，导致合同解除，被告系违约方，应当承担违约责任。原、被告双方虽在合同中约定“自出卖人代还之日起，买受人每日按代还金额的5‰向出卖人支付违约。若买受人逾期60日仍未归还出卖人代还所有款项的，出卖人有权解除合同，并收取买受人总房款的20%作为赔偿”，被告应向原告按日支付代偿金额5‰的违约金以及支付总房价款20%的赔偿，但我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因原告未能举证证明其损失大小，故根据公平原则和诚信原则，结合原告的损失程度大小、被告的过错程度等因素，本院酌情认定违约金为30000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告成都市华兴住宅房地产开发有限公司与被告黄元锦、徐文淑于2010年12月30日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议于本判决发生法律效力之日予以解除；二、被告黄元锦、徐文淑于本判决生效之日起十日内支付原告成都市华兴住宅房地产开发有限公司代偿的银行按揭款305225.34元及利息（从2017年7月4日起至实际还款之日止，随本实行分段计算，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、被告黄元锦、徐文淑于本判决生效之日起十日内支付原告成都市华兴住宅房地产开发有限公司违约金30000元；四、驳回原告成都市华兴住宅房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8114元、诉讼保全费2795元，共计10909元，由被告黄元锦、徐文淑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 李学艺审 判 员 李 虹审 判 员 吴志洪二〇一八年一月二十九日法官助理 曾晓梅书 记 员 苏翠秀