上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第654号
原告庄小平。
委托代理人吕守权，江苏永辰律师事务所律师。
被告杨华。
被告薛青。
上列两被告的共同委托代理人孙虹，上海市世通律师事务所律师。
上列两被告的共同委托代理人周静，上海市世通律师事务所律师。
原告庄小平诉被告杨华、薛青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月28日立案受理后，由代理审判员李冬独任审判。之后，本院依法转为普通程序，组成合议庭于2014年6月11日公开开庭进行了审理。原告庄小平及其委托代理人吕守权，被告杨华、薛青的共同委托代理人孙虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告庄小平诉称，2013年9月12日，原、被告经案外人上海德佑房地产经纪有限公司第一分公司居间介绍，两被告将位于上海市长宁区黄金城道600弄5号301室的房屋（以下简称：涉讼房屋）出售给原告，并签订了《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》（以下简称：买卖合同）。买卖合同价款人民币980万元，首期购房款294万元于买卖合同签订当日支付，第二期房价款686万元通过银行贷款支付，同时约定在2013年11月30日之前，双方共同前往房地产交易中心申请办理转让过户手续，并就买卖合同相关事宜进行了明确约定。2013年9月17日，因被告薛青个人提供了借款保证债务本金197万元，被江苏省无锡市滨湖区人民法院查封了涉讼房屋，后又因被告薛青借款保证债务400余万元又被上述法院保全查封。之后，经原告多次催告，两被告至今未能解除查封，近日原告接到上述法院执行法官的电话通知，已启动对涉讼房屋的评估拍卖程序。原告认为，因被告薛青个人债务导致涉讼房屋被法院查封，原告已给予两被告近五个月的宽限期仍然不能解封，致买卖合同不能如期履行，原告现诉至法院，请求：1、判决解除原、被告签订关于涉讼房屋的买卖合同；2、判令两被告返还原告首期购房款294万元，支付违约金196万元，合计490万元。
被告杨华、薛青共同辩称，2013年10月8日，两被告按照买卖合同的约定已经履行还清了涉讼房屋银行贷款的义务，银行的188万元抵押权已经注销；原、被告没有办理产权过户的原因系原告贷款难以贷出，并非两被告的原因造成买卖合同无法履行；原告如要行使买卖合同解除权，应按照买卖合同的约定或合同法的规定行使合同解除权，原告合同解除权的行使不符合买卖合同的约定和相关法律规定；两被告与原告约定的购房款不包括装修，而原告提供的房屋司法评估价包括装修价值，且目前涉讼房屋的价格处在下降通道中，故原告主张的差价损失不合理；买卖合同约定总房价款20%的违约金过高，如法院判决被告支付违约金，希望法院调整降低。
经审理查明，两被告为涉讼房屋的权利人。2013年9月7日，原告与被告杨华经房屋中介居间介绍签订了一份《房地产买卖居间协议》。《房地产买卖居间协议》对于双方交易的涉讼房屋价款、付款的方式等进行了约定。
2013年9月10日，原告向被告杨华支付了定金5万元。
2013年9月11日，原告向被告杨华支付了购房款45万元。
2013年9月12日，原告（甲方、买受人）与两被告（乙方、卖售人）签订了一份买卖合同。买卖合同约定：甲方向乙方购买涉讼房屋，转让价款为980万元；在2013年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。买卖合同补充条款（一）约定：涉讼房屋室内固定装修及固定设施设备一并随同转让，价格均已包含在房价款内；甲方在办理权利转移登记前涉讼房屋有抵押和查封。甲方未按照买卖合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，甲方单方面要求解除合同的，均视为甲方违约，乙方有权单方面解除买卖合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。买卖合同附件二约定：随房同时转让的设备、装饰包含在买卖合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。买卖合同附件三约定：乙方已支付给甲方首期房价款计294万元。甲方应将该款项用于偿还抵押权人（如银行等）的借款余额（若有不足，甲方自行补足），须于签署买卖合同后5个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成涉讼房屋抵押登记的注销手续；乙方应于涉讼房屋所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付……。
原、被告签订买卖合同前，涉讼房屋共有两笔抵押，其中一笔188万元债权的抵押权人为招商银行股份有限公司上海曹家渡支行，另一笔120万元债权的抵押权人为薛琍。
2013年9月17日，涉讼房屋被江苏省无锡市滨湖区人民法院司法查封，原因为：法院执行。
2013年10月12日，被告薛青向原告出具了一份《保证书》。《保证书》主要内容为：两被告承诺就涉讼房屋查封事宜在2013年10月16日前给出明确处理方案。如到时未确定解决方案，两被告承担相应的责任。《保证书》落款处由被告薛青等人的签名。
审理中，两被告自认两人已于2013年7月18日协议离婚。两被告还自认已于2013年10月8日将招商银行股份有限公司上海曹家渡支行188万元的抵押权注销，另一笔抵押权人为薛琍的120万元抵押权尚未注销。
另查明，被告薛青为案外人无锡丽悦置业有限公司归还刘君197万元借款本金的付款义务承担连带保证责任（内容详见2013锡滨民初字第0368号民事调解书）。江苏省无锡市滨湖区人民法院将于2014年6月26日10时至2014年6月27日10时止就涉讼房屋进行司法拍卖，拍卖评估价为1，134.20万元，起拍价为1，133.20万元……。
上述事实，有《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《公证书》、三份《收款收据》、《江苏省无锡市滨湖区人民法院民事调解书》、《上海市房地产登记薄》、《保证书》、《无锡市滨湖区人民法院关于涉讼房屋拍卖的公告》及双方当事人陈述等证据为证，并经当庭质证，本院予以确认。
本院认为：原告与两被告签订的买卖合同系合同当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体和第三人的合法权益，合法有效，合同当事人均应恪守履行。买卖合同签订时，原告按约付清了首期购房款，两被告应按约办理完成涉讼房屋全部抵押登记的注销手续后，再与原告按照约定的日期办理涉讼房屋的产权过户手续。两被告应当承担上述合同义务，而本案的事实是两被告至今未全部注销涉讼房屋的抵押，涉讼房屋也因被告薛青的原因被法院查封，致原、被告至今未能办理产权过户登记手续。原告因两被告的上述违约行为行使合同解除权，向法院提起诉讼，原告行使合同解除权的行为符合法律规定的形式要件，本院予以确认。综上，买卖合同约定的解除条件已经成就，本院确认原、被告签订的买卖合同解除，两被告应返还原告支付的首期购房款。
两被告主张买卖合同无法继续履行的原因系原告难以向银行取得贷款。本院认为，涉讼房屋法院查封在前，办理涉讼房屋产权过户登记在后，且两被告也未能提供证据证明上述辩称，故本院不予采纳。关于两被告购房款中未包含装修的辩称意见，该意见与买卖合同的相关约定不符，本院不予采纳。
买卖合同解除的责任归咎于两被告，两被告应承担违约责任。原告按照房屋总房价款20%主张违约金，虽然符合买卖合同的约定，但本院考虑到原告仅支付了部分房款，结合两被告的过错程度，酌定两被告赔偿原告违约金60万元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、原告庄小平与被告杨华、薛青就上海市长宁区黄金城道600弄5号301室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》解除；
二、被告杨华、薛青应于本判决生效之日起十日内返还原告庄小平购房款人民币2，940，000元；
三、被告杨华、薛青应于本判决生效之日起十日内支付原告庄小平违约金人民币600，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
保全费人民币5，000元，由被告杨华、薛青负担。
案件受理费人民币46，000元，由被告杨华、薛青负担。
如不服本判决，原告庄小平、被告薛青可在判决书送达之日起十五日内，被告杨华可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱爱东
代理审判员 李 冬
人民陪审员 牟世荣
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 陆旭辉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一、二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。