河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新中民五终字第275号
上诉人（原审原告）侯海玲。
上诉人（原审被告）新乡市淘宝城百货批零市场有限公司。
住所地新乡市卫滨区人民路358号。
法定代表人郭相云，执行董事。
委托代理人崔拥军，该公司职员。
委托代理人董玉南，河南辉龙律师事务所律师。
上诉人侯海玲与上诉人新乡市淘宝城百货批零市场有限公司（以下简称淘宝城）租赁合同纠纷一案，均不服河南省新乡市卫滨区人民法院（2013）卫滨民一初字第68号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年3月20日，侯海玲与淘宝城签订《新乡市淘宝城商铺租赁合同》，由侯海玲租赁淘宝城新乡市人民路天隆城西侧首席SOHO淘宝城负一层A区43号，建筑面积23.63平方米。约定：租期为壹年，自2012年5月1日至2013年4月30日止；租金缴款方式为每壹年为一缴费周期，一次性缴纳8个月房租，免租4个月，月租金合计354元；侯海玲必须依约缴纳租金及其它费用，如拖欠租金及其它费用达15天，视为侯海玲根本违约，淘宝城有权收回房屋。同日双方还签订《新乡市淘宝城管理协议》，约定：侯海玲同意淘宝城为新乡市淘宝城商场的管理者，并自愿接受淘宝城对商场的管理；淘宝城收取的管理费用每月3元／平方米，公共区域及中央空调水电公摊费用17元／平方米，计20元／平方米。缴纳方式：每半年缴纳一次，签约当日缴纳2012年5月1日至2012年10月31日费用，管理费425元，水电公摊费2410元，合计2835元，2012年10月1日前缴纳2012年11月1日至2013年4月30日费用。此费用按租赁合同每年12个月计算，在商户享受免租政策时仍需缴纳，不享受免租政策优惠。合同签订当日，侯海玲依约缴纳了8个月的房租费（全年免4个月的房租）2832元及6个月管理费2835元。2012年5月1日侯海玲开始使用约定的商铺。2012年11月1日，因侯海玲不缴纳下半年的管理费及水电公摊费，淘宝城将侯海玲租赁的商铺装修拆除，并扣押侯海玲在商铺内的物品。扣押物品有：牛仔裤155条，上衣2件，皮带13条，裤夹200个，饮水机1个，纯净水1桶，桌子1个，货架4个，塑料模特2个，凳子2个，工艺品1个，垃圾桶1个，灭火器1个，扫帚2个，簸箕1个，马扎1个，多用插座2个，挑杆1个，柜子2个，玻璃（2个门）5块共7块玻璃。庭审中侯海玲称对租赁商铺进行了装修，包括用钢化玻璃将经营场地圈起来、装门头和门头字，射灯，吊顶。侯海玲称装修花费8000元，淘宝城不认可装修价值，但承认将侯海玲的装修拆除。
原审法院认为：侯海玲与淘宝城之间存在租赁合同关系，双方均应依照约定履行合同。侯海玲未按规定缴纳下半年的管理费及水电公摊费，属于违约行为。合同约定侯海玲必须依约缴纳租金及其它费用，如拖欠租金及其它费用达15天，视为侯海玲根本违约，淘宝城有权收回房屋。因此淘宝城收回商铺符合合同约定。但淘宝城应返还扣押侯海玲的物品。双方签合同时约定一年免4个月的租金，相当于收实际租期三分之二的租金，侯海玲实际使用商铺6个月，应收租金为月租金354元乘6个月乘三分之二，为1404元；侯海玲已交租金2832元，淘宝城应返还租金1428元。虽然侯海玲在履行合同过程中有违约行为，但淘宝城自行拆除侯海玲装修的行为欠妥，考虑到侯海玲违约在先，且双方的租赁合同期限只有一年，侯海玲已租赁6个月等客观情况，酌情由淘宝城补偿侯海玲装修损失1000元。侯海玲称其在商铺只经营了6个月，要求退还6个月的租金，法院认为侯海玲经营了6个月后并未向淘宝城交付商铺，双方仍存在租赁关系，其租赁时间应从2012年5月1日计算至2012年12月3日。侯海玲要求赔礼道歉、赔偿经济损失36356元缺乏依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，原审法院判决：一、淘宝城于判决生效之日起十日内返还侯海玲牛仔裤155条，上衣2件，皮带13条，裤夹200个，饮水机1个，纯净水1桶，桌子1个，货架4个，塑料模特2个，凳子2个，工艺品1个，垃圾桶1个，灭火器1个，扫帚2个，簸箕1个，马扎1个，多用插座2个，挑杆1个，柜子2个，玻璃7块；二、淘宝城于判决生效之日起十日内返还侯海玲租金1428元；三、淘宝城于判决生效之日起十日内支付侯海玲装修损失1000元；四、驳回侯海玲其他的诉讼请求。案件受理费1737元，原被告各承担一半。
侯海玲上诉称：一、上诉人与淘宝城签订租赁合同，付清了全年租金及半年管理费。2012年10月份，因淘宝城管理不善，公摊面积不合理，各商户与淘宝城进行协商，希望合理解决。但淘宝城于2012年11月1日夜间，擅自将上诉人的商铺拆除，并将全部物品扣押，后将商铺另租他人。上诉人要求淘宝城返还物品，淘宝城竟要求上诉人支付保管费及拆除费。淘宝城的上述行为明显构成侵权，上诉人以此为由诉至法院，但原审法院却作为租赁合同纠纷审理，明显错误。二、涉案合同约定双方如因合同履行发生纠纷，应当由当地人民法院裁决。但原审判决却首先认定上诉人违约在先，替淘宝城的侵权行为开脱。三、原审判决既然判令淘宝城返还上诉人1428元租金，就意味着上诉人还有6个月租期不能经营，这是淘宝城的原因造成的，淘宝城应向上诉人赔礼道歉并赔偿损失。四、上诉人在商铺内有牛仔裤260条，不是淘宝城所说的155条，原审认定事实有误。综上，原审判决有误，请求二审法院在查明事实的基础上，撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。
淘宝城辩称：答辩人与侯海玲签有合同，根据合同约定，因侯海玲违约，答辩人有权收回商铺。案涉管理协议是租赁合同的附件，原审判决定性准确。侯海玲的上诉无事实及法律依据，应予驳回。
淘宝城上诉称：一、侯海玲欠缴2012年11月1日至2013年4月30日的管理费、水电公摊费2683元。根据涉案合同约定，上诉人有权收回商铺并腾空物品，并要求侯海玲赔偿因此而产生的各项费用，以上事实原审应予认定。二、四个月免租期是商户正常经营一年的情况下给予的优惠，侯海玲未正常经营，构成根本违约，无权享受优惠，原审判决推定上诉人只收取三分之二的租赁费是错误的。三、原审判决上诉人承担赔偿责任不当，上诉人不存在违约行为。综上，请求二审法院依法改判，撤销原判第二、三项，上诉人不承担返还租金及赔偿损失的责任，判令侯海玲在承担保管费的情况下，收回商铺物品。
侯海玲辩称：淘宝城擅自拆除答辩人的商铺是侵权行为，答辩人未如期交纳管理费、水电分摊费，目的是希望双方共同努力共担风险，度过市场发育期。淘宝城仓促开业，顾客很少，适当减免租金是应该的。退还租金应按6个月全额退。双方的纠纷应按合同约定由法院裁决，淘宝城不应单方处理。
本院查明：2012年4月10日，侯海玲与淘宝城签订新乡市淘宝城管理协议，该协议第九条约定：“本协议为甲乙双方商铺租赁合同的附属协议，与商铺租赁合同同时生效。当商铺租赁合同终止时，本协议亦同时终止；当商铺租赁合同续签时，本协议应当同时续签。”侯海玲称在商铺内有牛仔裤260条，不是淘宝城所说的155条。淘宝城对此不予认可。本院查明的其他事实与原审认定一致。
本院认为：侯海玲与淘宝城于2012年3月20日签订的新乡市淘宝城商铺租赁合同及2012年4月10日签订的新乡市淘宝城管理协议系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人之间形成租赁合同法律关系，且本案纠纷系因履行租赁合同而发生，故侯海玲上诉主张原审法院按租赁合同纠纷审理本案错误的理由与事实不符，本院不予采纳。双方当事人在新乡市淘宝城管理协议中约定，该协议系新乡市淘宝城商铺租赁合同的附件，则该协议应视为租赁合同的组成部分。案涉租赁合同约定，承租人必须依约缴纳租金及其它费用，如拖欠租金及其它费用达15天，视为承租人根本违约，淘宝城有权收回房屋。本案侯海玲拖欠下半年的管理费及水电公摊费近两个月，违反了合同约定，构成根本违约，按照约定淘宝城有权收回房屋。原审法院据此认定侯海玲违约在先并无不当。但淘宝城在未依法履行通知义务的情况下，行使合同解除权，自行组织清理场地，收回涉案商铺，行为欠妥。据此，原审判决要求淘宝城补偿侯海玲装修损失，并无偿返还侯海玲在商铺存放的财物，并无不当之处。本案租赁合同解除后，尚未履行的部分，应终止履行，双方当事人的权利义务终止。淘宝城将涉案商铺收回后，侯海玲在剩余的租赁期限内不能对该商铺进行使用、收益，淘宝城主张不应返还该部分租金的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。淘宝城上诉主张侯海玲无权享受4个月的免租期，原审判决推定淘宝城只收三分之二的租金错误，因涉案租赁合同约定，租金缴纳方式为每年为一个缴费周期，一次性缴纳8个月房租，免租（金）4个月，该约定没有对所免租金的性质及时间设置作出具体约定。而侯海玲辩称商铺租赁初期系市场发育期，此时租赁双方应共同努力开拓市场，故租赁初期的四个月时间应免收租金。在双方对免租事宜约定不明，且无法协商并达成一致的情况下，原审判决认为“一年免四个月租金相当于收实际租期三分之二的租金”，并无不妥。侯海玲上诉称在商铺内有牛仔裤260条，不是淘宝城所说的155条。淘宝城对此不予认可。关于在商铺内存放牛仔裤数量问题，侯海玲仅有单方陈述，无其他证据予以佐证，且淘宝城不予认可，因此本院对侯海玲的该项主张不予支持。综上，淘宝城与侯海玲的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决结果并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700元，由侯海玲负担650元，由新乡市淘宝城百货批零市场有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 霞
审 判 员 郭中伟
审 判 员 陈兴祥
二〇一四年一月八日
代书记员 刘 冬