湖南省株洲市荷塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株荷法民一初字第1887号
原告叶金平，女，1969年10月6日出生，汉族。
委托代理人周海均，株洲市中良法律服务所法律服务工作者。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更、诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉。
被告言真，女，1981年7月28日出生，汉族。
委托代理人陈建军，湖南誉翔律师事务所律师。代理权限为一般代理。
原告叶金平与被告言真租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月3日立案受理后，本案由代理审判员屈媛青适用简易程序于2016年1月14日、1月20日公开开庭进行了审理，书记员朱小婷担任庭审记录。后因案情复杂，本院于2016年1月22日裁定转为普通程序审理，由审判员舒睿担任审判长，与代理审判员屈媛青、人民陪审员李国兴组成合议庭，适用普通程序于2016年3月2日公开开庭进行了审理，书记员朱小婷担任庭审记录。原告叶金平及委托代理人周海均，被告言真及委托代理人陈建军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告叶金平诉称，原告叶金平租赁被告言真所有的位于株洲市荷塘区合泰大街101栋201房（面积85.42㎡）从事招待所，店名称为“株洲市荷塘区鸿韵招待所”。现因株洲市国有土地上房屋征收处荷塘中心征收南岳岭、上月塘片区棚改一、二期项目建设用地范围内的建筑物、构筑物及附属设施，原告从事的招待所在征收范围之内。根据棚改项目征收政策，原告所的招待所可以获得：二楼住宅房屋改建为宾馆的，房屋评估价格增加20%计算补偿为89879元；停产停业7‰的补偿18875元，装饰装修补偿原告按50%计算为17938元，以上合计为126692元。原告认为，以上补偿应为实际经营者即原告所有，但被告不同意支付给原告。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：确认原告享有在株洲市荷塘区合泰大街101栋201房的补偿款126692元（其中住房改宾馆补偿89879元、停产停业损失补偿18875元、装饰装修补偿179384元）；如果被告领取了补偿款，则由被告支付上述补偿款给原告；被告承担本案全部诉讼费。后在第一次庭审中，原告当庭变更诉讼请求，变更后的诉讼请求为：住房改宾馆补偿款89879元；停产停业7‰的补偿18875元变更为过渡费的临时安置补助6403元；装饰装修的17938元变更为35876元；新增加按期搬迁奖励21342元和提前搬迁奖励18792元；如果被告已领取了补偿款，则由被告支付上述补偿款给原告，总额共计为172630元。
原告叶金平为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、叶金平身份证复印件，拟证明原告主体资格；
2、言真身份证复印件，拟证明被告主体资格；
3、房屋产权证复印件（2**号），拟证明被告言真为合泰大街101栋201号房屋所有权人的事实；
4、证明，拟证明原告租赁201号房屋经营招待所的事实；
5、个体工商户营业执照、卫生许可证、税务登记证，拟证明原告经营招待所的事实；
6、信访局函，拟证明原告因补偿款曾请求株洲市荷塘区政府协调处理的事实；
7、征收指挥部文件，拟证明原告应获得补偿依据的事实；
8、房屋租赁合同，拟证明原、被告签订房屋租赁合同用于经营招待所及约定了租赁期限、租金、租金支付方式的等相关事实；
9、国有土地上房屋征收补偿安置协议书、补充协议及征收补偿标准计算表（2份），拟证明原告应获得的房屋补偿标准及补偿情况的事实；
10、装修合同及收款收据，拟证明原、被告签订房屋租赁合同后，原告与付主云签订装修合同，装修费为184140元的事实；
11、收条三份，拟证明原告已交付给被告父亲言建军房屋租金和押金，共计27600元，以及原告已经按约履行了租金支付义务的事实。
被告言真辩称，原告的诉求没有法律和合同、事实依据，应依法予以驳回。被告言真不是本案的适格主体；原告整改装修被告房屋的损失应该由原告承担，被告无任何过错不应承担任何责任；原告要求确认的征收补偿款没有事实法律依据，且要求金额过高，原告公然伪造证据，请法庭追究原告的法律责任，原告提供的招待所公寓装修合同的证据与实际情况不符，是假证据；对于临时安置补助应该是针对产权人的补助，而不是出租方，至于原告提出的合同未到期，原告提前搬出，是政府行为，不是被告个人违约行为；针对增加的诉讼请求关于搬迁补偿款应该是提前搬迁奖励补偿款，被告与拆迁指挥部是2015年7月份签的协议，按道理原告应7月16日之前腾房，但原告一直没搬，所以该房屋没有按期、提前搬迁奖励补偿款，拆迁人对被拆迁人按期腾房的奖励，不是因为租赁合同未到期而让承租人搬走的补偿。
被告言真为支持其辩称，向本院提交了下列证据：
1、申请报告，拟证明被告曾申请政府协调解决原告拒绝搬迁的事实；
2、房屋租赁合同，拟证明房屋真实租赁关系及原告伪造合同的事实；
3、原告与案外人签订的协议书，拟证明可参照补偿的依据及原告损失非常有限的事实；
4、原告所列赔偿清单，拟证明可参照原告实际所有附属设施补偿的事实；
5、项目房屋征收附属设施调查表，拟证明征收指挥部提供的附属设施清单的事实；
6、株洲城市房屋拆迁管理实施办法，拟证明原告不是被拆迁人以及政策规定征收补偿标准的事实。
根据原、被告提交的证据，结合原、被告的质证意见，对原、被告提供的证据经分析后作如下认证：
关于叶金平提供的证据的认定：被告对证据1、2、3、4、5无异议，本院予以认定；被告对证据6、9的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，本院对上述证据的真实性予以认定；被告对证据7的真实性无异议，但对关联性有异议，本院对其真实性予以认可；被告对证据8的三性无异议，但认为该合同经过原告的篡改，出租方应是被告之父，被告言真不是本案适格的主体，本院将结合庭审和其他证据予以综合认定；被告对证据10的三性无异议，但认为该合同约定的价格与实际情况不符，本院将结合庭审和其他证据予以综合认定；被告对证据11的三性无异议，但认为出租方应是被告之父，不是被告言真，本院将结合庭审和其他证据予以综合认定。
对被告言真提供的证据的认定：原告对证据1、2无异议，本院予以认定；原告对证据3的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，本院对该证据的真实性、合法性予以认可；原告对证据4、5有异议，本院认为该证据不能证明与本案有关联，不予认可；原告对证据6的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，本院对该份证据的真实性、合法性予以认定。
原告在举证期限内申请证人付主云出庭作证，本院依法予以准许，原告对证人证言无异议，被告对证人证言有异议，认为证人所述与事实不符，本院将结合其他证据予以综合认定。
根据原、被告的举证、质证，结合原、被告的当庭陈述，确认本案基本事实如下：
被告言真与言建军为父女关系，言真系被征收房屋荷塘区合泰大街101栋5单元201号（房屋产权证号10000851**）的实际产权人。2014年4月2日，言建军（甲方，被告言真之父）与叶金平（乙方）签订房屋租赁合同，内容为：“一、甲方自愿将坐落于和泰汽车南站前门101栋5单元201号房屋，出租给乙方使用。二、甲乙双方议定的上述房屋租金为每年人民币壹万玖仟贰佰元整，房屋押金人民币贰仟元整，租赁期限自2014年4月2日至2017年4月2日止。租金半年结算一次，半年租金玖仟陆佰元整，由乙方在到期日前半个月之内交付给甲方。付款方式为现金。在租赁期内不允许涨价，三年后租金按市场价调理。三、……乙方保证承租上述房屋仅作为招待所用房使用……四、房屋内有新格力空调一台；诺克斯电热水器一台；床铺一个；大柜二个；电视柜一个；好太太晒衣架一套。七、房屋租赁期间被，乙方保证并承担下列责任：1.对房屋进行改装修或增扩设施时，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理。但改装后如需变动须经得甲方同意，否则乙方将承担相应的责任……九、……如房屋征收乙方多给甲方的出租金，押金一起退还给乙方。……”原告叶金平租赁上述房屋，主要用于经营宾馆。2015年上半年，株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部对原告叶金平租赁的产权人为被告言真的门面下达征收公告并予以张贴。2015年7月1日，房屋产权人言真分别与株洲市国有土地上房屋征收处荷塘中心、株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部签订了《株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，言真被征收房屋位于荷塘区合泰大街101栋5单元201号，房屋产权证号10000851**，补偿金额为725679元（具体包含的项目有：被征收房屋价值补偿426844元；住宅房屋改扩建补偿85369元；临时安置补偿6403元；附属设施及装饰装修补偿35876元；货币补偿寻找房源补助3000元，以上共计为557492元。其他奖励和补助，被告言真按协议约定搬迁腾房，则给予下列奖励和补助：按期搬迁奖励21342元、提前搬迁奖励18792元、奖励性补贴128053元，以上奖励和补助费共计168187元）。后于2015年7月22日，因被告言真被征收房屋评估价发生改变的原因，经协商，就原有协议，株洲市国有土地上房屋征收处荷塘中心、株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部和言真签订了《国有土地上房屋征收补充协议》，被告言真按协议在2015年7月30日之前搬迁腾房，则另行增加补偿35292元：（具体包含的项目有：被征收房屋价值补偿22551元；住宅房屋改扩建补偿4510元；临时安置补偿338元；其他奖励和补助：按期搬迁奖励1128元、奖励性补贴6765元）。征收指挥部已将大部分征收补偿款即557492元支付给了被告言真，承租人叶金平没有参与征收补偿协议的签订，产权人与承租人因征收补偿款的分配达不成一致意见，遂酿成纠纷。
另查明，被告言真系位于荷塘区合泰大街101栋5单元201号房屋在租赁给原告叶金平之前系已经装修好的三室一厅房屋（已铺好地砖、刷好墙漆），并有新格力空调一台、诺克斯电热水器一台、床铺一个、大柜二个、电视柜一个、好太太晒衣架一套；原告租赁该房屋后，将房屋改造成五间独立的房子，并作了装修，每间有独立卫生间，用于经营招待所（宾馆）。2014年，原告叶金平在株洲市工商行政管理局荷塘分局登记办理了“株洲市荷塘区鸿韵招待所”个体工商户营业执照，经营者为原告叶金平，经营形式为个人，经营场所为株洲市荷塘区合泰街，经营范围为住宿服务。
再查明，株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部文件株南月棚专纪[2015]10号《关于二楼（以上）住宅（办公）房屋改扩建为宾馆的补偿和优化征收协议审核机制等问题的会议纪要》，内容有：“……二楼（以上）住宅（办公）房屋改扩建为宾馆，在征收决定公告发布前有有效的工商营业执照、税务登记、连续合法经营三年（以上），且经营场所与工商营业执照等登记地址一致的，对其因房屋征收而丧失使用价值的中央空调、热水锅炉等设施设备，电视机、沙发、其他家具等生产、生活用品，经营所需而进行的改造设施，聘用人员的清退，劳动关系和租赁关系的解除以及其他损失与经营行为相关的所有补偿，符合条件的，由各组核准后，按以下情况执行：1、二楼（以上）住宅（办公）房屋改扩建为宾馆的，按住宅房屋评估价格增加20%计算补偿；2、二楼（以上）住宅（办公）房屋改扩建为宾馆，产权人与经营者一致的，补偿款拨付给被征收房屋产权人；产权人与经营者不一致的，产权人与经营者达成解除租赁关系的合同后，按期协议约定拨付相关补偿款；3、产权人的搬迁、基础设施设备损失等，不再另行补偿”……庭审中被告自述本案中住宅改扩建为宾馆，按住宅房屋评估价格增加20%部分，实际包括了搬迁费、停产停业费、房屋附属设施等。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案租赁房屋属于株洲市南岳岭、上月塘片区棚改一、二期项目征收范围内，2015年7月1日，产权人即被告言真与征收指挥部签订了征收补偿协议，且征收指挥部已将大部分征收补偿款支付给了产权人言真，承租人叶金平没有参与征收补偿协议的签订，产权人与承租人因征收补偿款的分配达不成一致意见，酿成纠纷。现就双方的争议焦点：原告是否有权参与征收补偿款的分配？参与分配的范围是什么？作如下分析：
因基于公共利益需要，本案租赁房屋被拆迁，征收指挥部与被告言真签订了征收补偿协议，并将全部征收补偿款划拨在出租人名下，但补偿协议中实际包含了承租人的部分合法利益，只是征收指挥部没有直接与承租人签订相关补偿协议，故原告有权参与征收补偿款的分配。
涉案租赁房屋作为招待所经营，其征收补偿款725679元，由以下六个部分组成：房屋补偿费426844元、装修费35876元、住宅房屋改扩补偿（建宾）85369元、奖励费（按期搬迁奖励21342元、提前搬迁奖18792元、奖励性补贴128053元）、过渡费（临时安置补助6403元、寻找房源补助费3000元）。1、房屋补偿费426844元：基于房屋产权的补偿，该部分费用属于房屋产权人即本案被告言真。2、装修费35876元：原告租赁被告房屋用于经营宾馆，做了装修改造，但是在原告租赁该房屋前，该房屋已经做了基本装修；但基于征收补偿协议的实际情况，即使原告不改造，也可以获得一部分装修补偿，故对于装修费35876元，本院酌情认定由原告（承租人）与被告（产权人）各占50%。3、住宅房屋改扩补偿（建宾）85369元：根据株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部文件株南月棚专纪[2015]10号《关于二楼（以上）住宅（办公）房屋改扩建为宾馆的补偿和优化征收协议审核机制等问题的会议纪要》及被告的自述，该部分补偿主要是对停产停业损失、搬迁费、附属设施的补偿，而停产停业损失是针对非住宅房屋停产停业营业损失补偿，该部分补偿应当属于承租人，搬迁费是搬迁承租房屋内的物品的费用补偿，该部分费用属于承租人即原告所有，根据庭审查明的事实，附属设施原、被告各添置了一部分，综上，对于本案中住宅改扩建为宾馆，按住宅房屋评估价格增加20%部分，本院酌情由原告（承租人）占80%，与被告（产权人）占20%。4、奖励费（按期搬迁奖励、提前搬迁奖、奖励性补贴），因被告与株洲市国有土地上房屋征收处荷塘中心（甲方）、株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部（丙方）签订的《株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目国有土地上房屋征收补偿安置协议书》含有按期搬迁奖励21342元、提前搬迁奖18792元，而搬迁系二被告与原告共同义务，基于公平原则，按期搬迁奖励、提前搬迁奖由产权人即二被告及承租人即原告共同享有，本院酌定由原告与二被告各占50%。结合原告的诉讼请求，原告可以获得征收补偿款合计为112703.2元（具体计算方式：装修费35876元×50%+住宅房屋改扩补偿（建宾）85369元×80%+（按期搬迁奖励21342元+提前搬迁奖18792元）×50%+临时安置补偿费6403元=17938元+68295.2元+20067元=106300.2元）。对于原告诉讼请求超出本院核定部分，不予支持。因原、被告分歧较大，无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十八条第一款、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条（一）项之规定，判决如下：
一、原告叶金平享有在荷塘区合泰大街101栋5单元201号房屋征收补偿款人民币106300.2元，限被告言真在本判决生效十五日内一次性支付；
二、驳回原告叶金平的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币3752.6元，由原告叶金平承担1200.6元，被告言真承担2552元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：市农行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 舒 睿
代理审判员 屈媛青
人民陪审员 李国兴
二〇一六年五月二十日
书 记 员 朱小婷
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十八条第一款因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。