新民市人民法院民 事 判 决 书（2015）新民民二初字第963号原告：王欢，女，汉族，1982年10月14日出生，身份证号码2101051982********，住址沈阳市沈河区。委托代理人：廉昊，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：卢迪，新民市新柳法律服务所法律工作者。被告：沈阳金晟房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：符丽华，该公司董事长。委托代理人：符太岩，该公司工作人员。委托代理人：宋娜，该公司工作人员。第三人：刘国威，男，回族，1965年10月15日出生，身份证号码2101111965********，住址沈阳市大东区。委托代理人：田晓东，辽宁良友律师事务所律师。原告王欢诉被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司、第三人刘国威商品房销售合同纠纷一案，原告于2015年1月28日起诉至本院。本院受理后，依法由审判员张春红担任审判长，与代理审判员唐晓丽（主审）、人民陪审员彭海英组成合议庭，并于2015年4月27日、2015年9月7日公开开庭审理了本案，原告王欢的委托代理人卢迪、廉昊，被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司的委托代理人符太岩、宋娜，第三人刘国威的委托代理人田晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王欢诉称，2011年11月30日，原告与被告签订商品房买卖协议并交付房款总计1663446元，被告将2号楼（1/2-D）-（2-5）号房屋出售给原告，现房屋已交付。原告已经实际进住。但因被告原因，原告无法取得房屋所有权证，故起诉至法院，请求法院依法确认原、被告签订的房屋买卖协议有效，房屋产权归原告所有，判令被告协助原告办理房屋所有权登记手续，并由被告承担本案诉讼费用。被告公司辩称，2012年6月30日由于公司涉嫌合同诈骗，法人符丽华被依法羁押，经公司实际经营者刘红玉确认，新民市政府综合调查小组核实下，对公司实际购房者予以确认，并于2014年10月22日，在新民市政府协调下对确认购房者办理了房屋入住手续。公司对原告和第三人带来的损失深表歉意，愿意服从法院判决。第三人刘国威述称，不同意原告的诉讼请求。理由为：被告先将诉争房屋出售给第三人，双方签订了商品房买卖合同，并在房产部门办理了预告登记。现第三人早已进住并已使用该房屋。所以第三人是本案诉争房屋的所有权人，第三人与被告签订的商品房买卖合同真实有效。反之，原告与被告签订的买卖协议是在第三人与被告签订合同之后，并且没有办理任何登记手续，也未实际入住，所以无论原告与被告之间签订的买卖协议是否有效，均不能确认诉争房屋所有权归原告所有，更不能判令被告协助原告办理房屋所有权手续。经审理查明，2011年11月30日，原告母亲韩冰向被告金晟公司交付购华丽英典11#门市楼款1634300元，2014年原告王欢向被告金晟公司补交差价款29146元，被告金晟公司就上述款项出具《收款收据》2张。原、被告金晟公司就上述网点签订《商品房买卖合同》一份，就购买该房的事项进行约定，合同约定原告购买房屋为华丽英典第2幢（1/2-4）-（2-5）号房，建筑面积为138.5平方米，总价款1634300元，合同未标明签订时间。2012年8月20日，新民市房产管理处出具《华丽英典房产认证证明》一份，写明：“根据案件调查组查实情况，经研究，初步确认你购买的华丽英典2号楼（1/2-4）-（2-5）网点有效。待相关手续完备后，将依法有序的为你办理房证”。2014年1月26日，新民市房产管理处又出具《关于华丽英典房产产权认证证明的说明》一份，内容为：“关于华丽英典产权问题，新民市政府于2012年7月3日成立了‘703专案组’。新民市房产管理处根据专案组的指示，由购房人提供购房收据、购房认购书，到房产处进行房产认证。待相关手续完备后，再依法有序的办理房证……2、2#（2-5）-（2-6）、（1/2-4)-(2-5)备案人为刘国威，没有认证给王欢。特此证明。”2014年王欢向金晟交纳物业费、垃圾清运费等费用。另查明，2011年6月17日，第三人刘国威与被告金晟公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：XM2011-1206700，合同约定第三人购买位于新民市民族街67-1号第2幢（1/2-4）-（2-5）号房，建筑面积138.50平方米，单价为12000元，总价1662000元。2011年6月20日，被告金晟公司向第三人刘国威出具《准住通知单》和一张《收款收据》（金额为1662000元）。2011年6月22日，第三人刘国威取得案涉房屋预售商品房预告登记。庭审中，第三人刘国威主张涉案房屋目前由其占有使用。再查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》和第三人与被告签订的《商品房买卖合同》所涉及的房屋为同一房屋。2011年5月23日，被告金晟公司取得本案诉争房屋的预售许可证，但诉争房屋尚未竣工验收。另,华丽英典11号网点与华丽英典2号楼（1/2-4）-（2-5）号房为同一处房屋。还查明，沈阳市中级人民法院（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决书载明：“一、关于起诉书指控被告单位沈阳金晟房地产开发有限责任公司、被告人符丽华、刘红玉犯合同诈骗罪部分。经审理查明……3.2011年6月17日，被告单位金晟公司与刘国威签订商品房买卖合同，合同记载：金晟公司于2011年6月17日将新民市民族街67-1号2号楼（1/2-4)-(2-5)门市房以166.2万元的价格出售给刘国威，并在房产管理部门办理了备案登记。2011年11月30日，被告单位金晟公司与王欢签订商品房买卖合同，合同记载：金晟公司于2011年11月30日将新民市民族街67-1号2号楼(1/2-4)-(2-5)门市房以163.43万元的价格销售给王欢，并开具收款收据的手续。”辽宁省高级人民法院（2015）辽刑二终字第00033号刑事裁定书载明“经审理查明，原审判决认定上诉单位沈阳金晟房地产开发有限责任公司及上诉人符丽华、刘红玉合同诈骗犯罪事实清楚，有下列证据予以证实……11、证人刘国威的证言，证实2011年6月，刘国威在金晟公司购买华丽英典4个门市（2号楼(1/2-4)-(2-5)、(2-5)-(2-6)、(2-9)-(2-10)、(2-12)-(2-13)），介绍朋友买二十六个住宅，以银行转账形式给金晟公司汇房款1400多万元，均签订了商品房买卖合同并办理了备案登记。……14.证人王群吉（王欢的父亲）的证言，证实2011年11月30日，其以全款现金形式购买了华丽英典项目两个网点（10号门市和11号门市），交款共计327.9928万元，与金晟公司签订了两个商品房买卖合同，金晟公司开具了收款收据。商品房买卖合同两份、收款收据两张，记载2011年11月30日，金晟公司与王欢签订了商品房买卖合同两份，将新民市民族街67-1号2号楼（1/2-4)-(2-5)、民族街67-1号2栋（2-D）-（2-A）网点分别以163.43万元、164.5628万元的价格销售给王欢，并以王欢的母亲韩冰的名义开具了收款收据。”现该两份法律文书均已生效。上述事实有原告起诉状、《商品房买卖合同》、收款收据、《华丽英典房产认证证明》、《商品房买卖合同》（合同编号：XM2011-1206700）、准住通知单、《关于华丽英典房产产权认证证明的说明》、沈阳市中级人民法院（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决书、辽宁省高级人民法院（2015）辽刑二终字第00033号刑事裁定书、询问笔录等证据，经庭审质证，予以确认，并开庭笔录在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，且被告已经取得商品房预售许可证，现原告已经全额交付了购房款，被告已经向原告交付了房屋，原、被告之间形成合法有效的商品房买卖关系。故对于原告请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效的诉请，本院予以支持。关于原告主张被告协助其办理房屋所有权登记手续的诉讼请求，因生效的刑事判决已查明：2011年6月17日，被告金晟公司于刘国威签订《商品房买卖合同》，载明金晟公司于2011年6月17日将新民市民族街67-1号2号楼（1/2-4）-（2-5）门市房以166.2万元的价格出售给刘国威，并在房产管理部门办理了备案登记。对刑事判决的上述认定，原告没有提供相关的证据予以否认，故原告请求确认产权及办证的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：确认原告王欢与被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回原告王欢的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张春红代理审判员  唐晓丽人民陪审员  彭海英二〇一六年六月二十七日书 记 员  王海滨本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。