江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终121号
上诉人（原审原告）：史浩军，男，1957年12月1日出生，汉族，住溧阳市。
上诉人（原审原告）：虞洪明，男，1951年7月21日出生，汉族，住溧阳市。
上诉人（原审原告）：史明伟，男，1970年9月9日出生，汉族，住溧阳市。
以上三上诉人共同委托诉讼代理人：陶国栋，江苏麒凯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：葛凤英，女，1962年10月25日出生，汉族，住溧阳市。
被上诉人（原审第三人）：吕国平，男，1968年1月1日出生，汉族，住溧阳市。
委托诉讼代理人：郭斌，溧阳市经济开发区法律服务所法律工作者。
上诉人史浩军、虞洪明、史明伟因与被上诉人葛凤英、吕国平申请执行人执行异议之诉一案，不服溧阳市人民法院（2015)溧民初字第1411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
史浩军、虞洪明、史明伟上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审认定事实错误。葛凤英提前付清房款违反合同约定，且涉案房屋的查封时间应认定为2012年5月29日，在葛凤英付清房款和实际占有房屋之前。2.原审适用法律错误。葛凤英所提执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，其异议不成立。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，对涉案房屋进行查封符合法律规定。
葛凤英辩称：原判正确，请求维持。
吕国平辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
史浩军、虞洪明、史明伟向一审法院起诉请求：对位于溧阳市溧城镇望湖景苑12幢3单元801室房屋许可执行；案件受理费由葛凤英承担。
一审法院认定事实：2012年5月28日，史浩军、虞洪明、史明伟就民间借贷纠纷，起诉至溧阳市人民法院（以下简称溧阳法院），要求吕国平归还借款。审理中，史浩军、虞洪明、史明伟向该院提出财产保全申请，要求查封吕国平在溧阳市溧城镇望湖景苑12幢3-801室住房一套或冻结其拆迁安置补偿款。该院于2012年5月29日作出（2012）溧民初字第1419号、第1420号、第1421号民事裁定书，裁定查封吕国平在溧阳市溧城镇望湖景苑12幢3-801室住房一套或冻结其拆迁安置补偿款。同日，溧阳法院工作人员至溧阳市溧城镇拆迁指挥部送达了上述民事裁定书、协助执行通知书，要求该单位暂停支付吕国平所享有的拆迁安置补偿款，工作人员束晓军在法院送达回执上签字确认，并备注“目前未签订拆迁补偿合同，束晓军，2012.5.29”。2012年6月14日，溧阳法院依法作出（2012）溧民初字第1419号、第1420号、第1421号民事判决书，判令吕国平分别向史浩军、虞洪明、史明伟归还借款290650元、11万元、5万元，以上判决均已生效。因吕国平未能履行上述还款义务，史浩军、虞洪明、史明伟遂于2012年11月23日向溧阳法院申请强制执行，该次程序执行终结。2014年5月28日，经史浩军、虞洪明、史明伟申请，溧阳法院作出（2014）溧复执字第264、265、266号民事裁定书和协助执行通知书，并向溧阳市新城房地产开发有限公司送达，请求该公司协助查封并停止办理争议房屋的产权登记等相关手续。
2014年10月13日，葛凤英向溧阳法院提出执行异议，认为其与吕国平于2010年就签订了案涉房屋的买卖协议，且已经支付全部购房款并实际交付，请求中止对该房屋的强制执行，并撤销对该房屋的查封。溧阳法院于2015年1月23日作出（2014）溧执异字第30号裁定书，认为该院于2012年5月29日要求有关单位协助的仅是停止支付吕国平享有的拆迁安置补偿款，该行为不能对抗葛凤英与吕国平签订的房屋买卖合同，且葛凤英已经支付全部购房款，并取得该房屋的钥匙。2014年5月28日对该房屋的查封系在葛凤英实际取得房屋之后，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定中止对位于溧阳市溧城镇望湖景苑12幢3单元801室房屋的执行，并撤销对该房屋实施的查封措施。史浩军、虞洪明、史明伟不服，诉至原审法院。
一审另查明，徐小妹与吕国平系夫妻关系，双方于1999年11月9日办理结婚登记手续。因溧阳市垫前村地块拆迁，2009年11月27日，吕国平向溧阳市平安房屋拆迁有限公司出具选房证明一份，其中载明“兹有垫前村地块被拆迁户吕国平座落在罗庄村委垫前村的住宅房屋已被拆除，按照你户的选项房序号，自愿选择的安置房源为罗庄小区（暂定名）12幢一单元702室，建筑面积128.18㎡；12幢一单元802室，建筑面积128.18㎡；12幢三单元801室，建筑面积128.18㎡，特此证明，被拆迁户（签字）：吕国平，溧阳市平安房屋拆迁有限公司并加盖单位合同专用章，2009年11月27日”。吕雯倩系吕国平女儿。2013年8月27日，吕国平的女儿吕雯倩与溧阳市溧城镇人民政府签订房屋拆迁安置补偿协议，安置房屋为罗庄小区（暂定名）12幢一单元702室，建筑面积128.18㎡；12幢一单元802室，建筑面积128.18㎡；12幢三单元801室，建筑面积128.18㎡。案涉房屋产权至今仍在溧阳市新城房地产开发有限公司名下。2013年10月29日，溧阳市新城房地产开发有限公司办理了房屋结算手续。
一审再查明，2010年8月28日，葛凤英与吕国平、徐小妹签订了房屋买卖协议书，协议约定：吕国平、徐小妹将溧阳市燕山新区（罗庄片）12幢3单元801室，面积约为128.18平方米的房屋出卖给葛凤英；房价为人民币52万元；付款方式为先付定金16万元，在房屋交付时付21万元，房屋过户时再付15万元。协议签订当日，吕国平向葛凤英出具一份金额为1万元的购房收条；2010年8月30日，吕国平又向葛凤英出具一份金额为15万元的购房收条。2013年10月14日，徐小妹向葛凤英出具收条一张，载明“今收到葛凤英已付房款36万元人民币(叁拾陆万圆整)，收款人：徐小妹，2013年10月14日”。葛凤英陈述，吕国平是2013年9月份左右将房屋的钥匙交付给自己的。吕国平亦陈述徐小妹是在2013年9月底将房屋钥匙交付给葛凤英的。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，葛凤英与吕国平、徐小妹签订的房屋买卖协议是在2010年8月28日，发生在法院查封之前，双方当事人均没有异议，对此予以确认；其次，根据吕国平和徐小妹出具的收条、双方当事人陈述、葛凤英的经济状况以及对为何提前付款作出的合理解释，同时根据史浩军、虞洪明、史明伟的诉状，其也认可葛凤英已付清房款，以上证据能够印证葛凤英付清房款的事实。最后，葛凤英与徐小妹均确认案涉房屋交付时间为2013年9月份，该日期与从开发商处调取的住宅房结算清单（结算日期为2013年10月29日）有差距，但考虑到时间较长，亦基本吻合，对此予以确认。此外，2012年5月28日，史浩军、虞洪明、史明伟起诉至法院后，提出保全申请，要求查封吕国平在溧阳市溧城镇望湖景苑12幢3-801室住房一套或冻结其拆迁安置补偿款。但鉴于当时案涉房屋尚在建造中，且吕国平未签订拆迁安置补偿协议，故不具备查封该房屋的客观条件。且史浩军亦在庭审中陈述，当时该案的承办人向其告知过没有房子。综上，2012年5月29日并没有对案涉房屋进行查封。葛凤英取得案涉房屋在查封之前，其请求法院排除强制执行，应予支持。史浩军、虞洪明、史明伟要求许可对位于溧阳市望湖景苑12幢3单元801室房屋予以强制执行的诉讼请求，没有相应的事实依据和法律依据，不予支持。据此，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回史浩军、虞洪明、史明伟的诉讼请求。案件受理费80元，由史浩军、虞洪明、史明伟负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查，对原审认定的上述事实予以确认。
本院认为，2012年5月29日，溧阳法院作出民事裁定书，裁定“查封吕国平在溧阳市溧城镇望湖景苑12幢3-801室住房一套或冻结其拆迁安置补偿款”，此后在协助执行通知书上载明要求协助执行的项目为“对吕国平在你指挥部的拆迁安置补偿款（以实际结算为准）暂停支付”。对此可以认定，2012年5月29日溧阳法院并没有对案涉房屋进行查封，而是根据当时的客观情况要求相关部门协助停止支付吕国平享有的拆迁安置补偿款。案涉房屋系于2014年5月28日被查封。葛凤英与吕国平在人民法院查封案涉房屋前已签订合法有效的房屋买卖合同；并且葛凤英在人民法院查封案涉房屋前已获交付，取得该房屋钥匙，合法占有该房屋；对葛凤英已付清全部购房款的事实，各方当事人均无异议，且葛凤英亦对提前付清房款的行为作出了合理解释；案涉房屋未能办理过户登记，非因葛凤英自身原因。故葛凤英对案涉房屋的权利能够排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原审法院驳回史浩军、虞洪明、史明伟的诉讼请求并无不当。上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据。此外，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零八条的规定，“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人”。本案中吕国平应列为原审共同被告，鉴于吕国平同意葛凤英的主张，并对本案处理结果没有异议，故未对其权利造成影响。
综上所述，史浩军、虞洪明、史明伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人史浩军、虞洪明、史明伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢文忠
审判员 尤建林
审判员 是飞烨
二〇一七年三月七日
书记员 方 栋