江西省景德镇市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣02民终453号
上诉人（原审被告）卜秋香，女，1979年9月8日出生，汉族，住江西省。
委托诉讼代理人：郑立群，江西帖隼律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：汪祝平，女，1970年9月24日出生，汉族，住江西省。
被上诉人（原审原告）：谢春红，女，1973年5月8日出生，汉族，住江西省。
被上诉人：饶铃，女，1986年8月3日出生，汉族，住景德镇市。
被上诉人（原审原告）：景德镇市珠山区民办美福儿幼儿园，地址江西省景德镇市珠山区东路**号。
负责人：饶铃，系该园园长。
以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：柴志强，江西三人行律师事务所律师。
以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：徐颖灵，江西三人行律师事务所实习律师。
上诉人卜秋香与被上诉人汪祝平、谢春红、饶玲、景德镇市珠山区民办美福幼儿园不当得利纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2017）赣0203民初41号的民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人卜秋香及其委托诉讼代理人郑立群，被上诉人汪祝平、谢春红、景德镇市珠山区民办美福幼儿园、饶玲以及四被上诉人委托代理人柴志强参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人卜秋香上诉请求：1.请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：原审认定事实和法律均有错误。1、《民办教育促进法》规定转让幼儿园必须审批，故办案所涉幼儿园负责人未经法定程序转让幼儿园股份是无效的。2、2014年9月7日被上诉人饶玲与上诉人卜秋香签订的租赁合同有仲裁条款，故原审法院无权审理。3、即使股份转让有效，其转让全部股份也只有十六、七万元，不可能获得近三十万元装修等补偿款。4、被上诉人汪祝平等在2017年6月14日搬离后，上诉人就立即搬进去了，所以应视为解除了与被上诉人的不定期租赁合同。5、被上诉人搬迁后立即到他地继续办幼儿园，没有停业，所以没有停业损失。另一方面，原装修已经超过5年，没有残值。6、装修前后没有变化，装修补偿应该给上诉人。7、承诺书不是上诉人真实意思表示，是被逼无奈才写的。8、租赁合同涉及是516平方米，而上诉人与项目部签订的货币补偿协议书涉及的面积为587.3平方米，两个合同的权利义务不对等。9、上诉人提供证据符合民诉法司法解释，原审法院适用法律错误。
被上诉人汪祝平、谢春红、饶玲、景德镇市珠山区民办美福幼儿园辩称，原审法院认定事实清楚，法律适用准确，请二审法院维持原判，驳回上诉人上诉请求。
被上诉人汪祝平、谢春红、饶玲、景德镇市珠山区民办美福幼儿园向原审法院提起诉讼：一、被告卜秋香向原告汪祝平、谢春红、饶铃、美福儿幼儿园返还房屋装修补偿款210004.2元；搬迁费11746元；停产、停业补助77417.89元；二、本案诉讼费由被告卜秋香承担。
原审法院认定事实如下：饶铃系美福儿幼儿园登记经营者。饶铃与饶长臣系父女关系。2014年9月7日，饶铃、饶长臣（作为承租方）与卜秋香（作为出租方）就位于景德镇市珠山东路21号二楼房屋的承租事宜签订《租赁合同》一份，合同约定：卜秋香将上述房屋出租给饶铃、饶长臣使用，租赁期限自2014年9月8日至2017年9月7日；月租为人民币7500元；……租金按月结算，由饶铃、饶长臣在每月的8日前交付给卜秋香；饶铃、饶长臣如拖欠租金累计达5日的，卜秋香可终止合同并收回该房屋……。
饶铃、饶长臣租赁该房屋用于开办美福儿幼儿园所需，饶长臣亦向卜秋香交纳房租。2015年3月1日及2016年3月1日，饶铃与饶长臣分别将各自持有的美福儿幼儿园股份转让给汪祝平、谢春红。故美福儿幼儿园的实际经营者亦为汪祝平及谢春红。谢春红从2015年3月起开始向卜秋香交纳房租。因案外因素，谢春红交租至2017年5月8日后未再向卜秋香交纳房租，卜秋香亦未向谢春红、汪祝平出具过终止涉案合同函。
2017年6月12日，景德镇市珠山区通站路延伸段棚户区改造项目部向涉案房屋所在楼房的住户发出《通知》，即该项目部拟在2017年6月15日对泰安楼整栋房屋进行拆除，……届时将对整个泰安楼进行停电、停气、停水。故汪祝平、谢春红于2017年6月14日搬离涉案房屋，卜秋香亦于同日搬入涉案房屋内，在该房屋内居住生活直至2017年9月24日（即涉案房屋被拆除之日）。
2017年10月13日，卜秋香向景德镇市珠山区通站路延伸段棚改项目部出具《承诺书》一份，卜秋香在该承诺书中载明：……凡涉及到停产停业等费用，由其与承租户自行协商解决……。亦于同日，卜秋香与景德镇市珠山区通站路延伸段棚改项目部签订《珠山区通站路延伸段棚改项目房屋征收房屋征收货币补偿协议书》及《珠山区通站路延伸段棚改项目房屋征收货币补偿搬迁奖励补充协议》各一份，景德镇市珠山区通站路延伸段棚户区改造项目部亦出具《景德镇市通站路延伸段棚改项目部房屋征收补偿结算单》，即结算金额合计人民币3461713.53元，其中含装修补偿金额210004.2元；停产停业补助费77417.89元；非住宅搬迁费11746元。卜秋香已收取上述款项。在《珠山区通站路延伸段棚改项目房屋征收房屋征收货币补偿协议书》中亦注明搬迁费的计算标准，即按非住宅房屋、经营性店面房建筑面积标准；停产、停业补助的计算标准，即按经营性店面（含非住宅经营性用房）房屋评估价值标准。现因汪祝平、谢春红、饶铃、美福儿幼儿园与卜秋香就涉案房屋因拆迁所滋生出的装修补偿金、停产停业补助费及搬迁费的返还事宜协商未果，故诉至法院，请求法院判如所请。庭审中，因卜秋香对汪祝平、谢春红、饶铃、美福儿幼儿园的诉请所持分歧意见较大，故本案调解无效。
另本案在审理过程中，饶铃向法院出具《声明》一份，饶铃在该《声明》中载明：因本案所得的拆迁房屋装修补偿金、停产停业补助费及搬迁费归汪祝平、谢春红所有，与其无关。
原审法院认为，因饶铃已向法院提交《声明》一份，在该《声明》中，饶铃已表示本案所涉装修补偿金、停产停业补助费及搬迁费与其无关。故根据当事人意思自治及自愿原则，原审法院仅就汪祝平、谢春红合理诉求部分在本判决书中予以阐述。本案诉争焦点有三点，其一即为汪祝平、谢春红未能按约交纳房租的行为，是否构成违约，即导致涉案租赁合同终止，汪祝平、谢春红丧失主张权利的资格；其二即为本案所涉被拆迁房屋所滋生出的装修补偿金、停产停业补助费及搬迁费专有属性的问题；其三即为汪祝平、谢春红合理诉请金额的确认。针对诉争焦点一，即汪祝平、谢春红未能按约交纳房租的行为，是否构成违约，即导致涉案租赁合同终止，汪祝平、谢春红丧失主张权利的资格。结合本案查明情况综合分析，汪祝平、谢春红分别于2015年3月1日及2016年3月1日受让饶铃与案外人饶长臣持有的美福儿幼儿园全部股份后，从2015年3月起至2017年5月，一直是由谢春红在交纳房租（交租至2017年5月8日止）。卜秋香对谢春红交租的行为不持异议。后因涉案房屋被列入政府拆迁范围，美福儿幼儿园的教学环境因受案外因素干扰，故无法正常进行下去（卜秋香对上述情形亦不持异议），由此，谢春红未再向卜秋香交租（从2017年5月9日起）。卜秋香就谢春红、汪祝平未再向其交租的行为，亦未出具过终止涉案合同函。由此可认定，谢春红、汪祝平与卜秋香就涉案合同未能继续履行下去的根本原因是因不可归责于双方的事由，而作为出租方的卜秋香，其亦有义务保障承租方汪祝平、谢春红在涉案合同履行期间内对承租物享有正常的使用权，即在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。现因案外因素导致涉案合同无法正常履行，进而导致汪祝平、谢春红未再向卜秋香交租，如认定汪祝平、谢春红违约，则有失公允。故原审法院对汪祝平、谢春红未再按约交租的行为不宜认定为违约，对卜秋香的此项辩称事由，原审法院不予支持。针对诉争焦点二，即本案所涉被拆迁房屋所滋生出的装修补偿金、停产停业补助费及搬迁费专有属性的问题。首先是装修补偿金，因涉案合同中，对装修部分的产权归属，并未作约定。导致涉案合同提前解除的原因，非汪祝平、谢春红与卜秋香自身过错所致。鉴于饶铃与案外人饶长臣在涉案房屋内经营幼儿园已多年，且汪祝平、谢春红系从饶铃、案外人饶长臣处受让美福儿幼儿园股份，从而继续经营美福儿幼儿园的教学，在双方未约定装修部分产权归属的情况下，根据物权取得原则，涉案房屋内的装修部分应归汪祝平、谢春红所有，故汪祝平、谢春红应为装修补偿金的接受主体；其次是停产停业补助费，停产停业的补偿对象，是房屋实际经营者因房屋拆迁所造成的停产停业损失。卜秋香将涉案房屋出租给汪祝平、谢春红使用后，汪祝平、谢春红亦享有对涉案房屋的合理使用权，现因涉案房屋被拆迁，汪祝平、谢春红于2017年6月14搬出涉案房屋，距离涉案合同的履行终止期尚有二个多月，这亦给汪祝平、谢春红产生了停产停业的损失，且卜秋香当庭亦证实，其在2017年6月14日搬入涉案房屋时至涉案房屋被拆迁时止的时段内，其并未再行就涉案房屋用于经营，而是用于生活。另在《珠山区通站路延伸段棚改项目房屋征收房屋征收货币补偿协议书》中亦注明停产停业补助的计算标准，即按经营性店面（含非住宅经营性用房）房屋评估价值标准。故汪祝平、谢春红作为停产停业补助费的接受主体身份适格；最后是搬迁费，搬迁费从字面部分理解是为清空被拆迁房屋内物品所产生的费用。饶铃与案外人饶长臣于2014年9月7日便与卜秋香就涉案房屋签订《租赁合同》，汪祝平、谢春红受让饶铃与案外人饶长臣所持有的美福儿幼儿园股份后，涉案房屋一直由汪祝平、谢春红经营使用，故搬迁对象为汪祝平、谢春红存放在涉案房屋内的物品；且在《珠山区通站路延伸段棚改项目房屋征收房屋征收货币补偿协议书》中亦注明搬迁费的计算标准，即按非住宅房屋、经营性店面房建筑面积标准；故拆迁部门支付的搬迁费，应归汪祝平、谢春红所得。但考虑到汪祝平、谢春红已于2017年6月14日搬离涉案房屋，卜秋香亦于同日搬入涉案房屋内居住直至涉案房屋被拆迁，而此时的搬迁对象为卜秋香存放在涉案房屋内的物品，故原审法院从公平角度考虑，卜秋香作为拆迁费的接受主体，其身份并无不当。针对诉争焦点三，即汪祝平、谢春红合理诉请金额的确认。承接上段行文所述，首先是装修补偿金，考虑到饶铃与案外人饶长臣在涉案房屋内经营幼儿园已多年，且汪祝平、谢春红系从饶铃、案外人饶长臣处受让美福儿幼儿园股份后，继续经营美福儿幼儿园的教学活动。虽汪祝平、谢春红在本案审理过程中，并未向原审法院提交证据证实其投入的装修成本，但从经营幼儿教育的自身运作成本出发，结合美福儿幼儿园股权转让的受让成本及汪祝平、谢春红经营美福儿幼儿园数年的客观事实，汪祝平、谢春红作为装修补偿金的接受主体，身份并无不当。但考虑到卜秋香作为涉案房屋的出租方，其在将涉案房屋用于出租经营时，亦对该涉案房屋进行必要装修，故卜秋香作为装修补偿金的接受主体，其身份亦无不当。原审法院结合涉案房屋的使用年限、市场经营行情及从事幼儿教育的运作成本等因素综合分析，对装修补偿金的分配比例按9:1划分，即汪祝平、谢春红获取装修补偿金189003.78元，卜秋香获取装修补偿金21000.42元；其次是停产停业补助，结合《珠山区通站路延伸段棚改项目房屋征收房屋征收货币补偿协议书》中注明的停产停业补助计算标准，汪祝平、谢春红经营美福儿幼儿园从事教学活动的客观事实及卜秋香搬入涉案房屋内，用于生活之需的基本情况，原审法院对汪祝平、谢春红要求卜秋香返还停产停业补助费的诉请，予以支持；最后是搬迁费，因上段行文已经表述，故原审法院在此不再重复，即原审法院对汪祝平、谢春红要求卜秋香返还搬迁费的诉请，不予支持。另关于卜秋香当庭所提交的证据，因汪祝平、谢春红、饶铃、美福儿幼儿园当庭已表示卜秋香所提交的证据属逾期证据，故不予质证。且相关法律规定“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。”根据上述法律条文的规定，原审法院对卜秋香当庭所提交证据的证明效力不予认定。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条第一款之规定，原审法院判决：一、被告卜秋香于本判决生效之日起十日内向原告汪祝平、谢春红返还装修补偿金人民币189003.78元及停产停业补助费人民币77417.89元，以上共计人民币266421.67元；二、驳回原告汪祝平、谢春红、饶铃、景德镇市珠山区民办美福儿幼儿园的其他诉讼请求。
二审中，上诉人卜秋香提交四份证据。其一，照片一组。拟证明被上诉人搬来前后及拆迁前房屋的装修无变化；其二，照片一组。拟证明被上诉人幼儿园搬迁新址，说明其未停业；其三，房地产评估报告、个人借款合同。拟证明房屋在2013年8月抵押贷款150万元时就已经装修并且被上诉人一直在使用，并未重新装修；其四，借记卡账户明细单。拟证明项目部未履行让上诉人先还款150万元再签订拆迁合同的承诺，导致上诉人利息受损。被上诉人质证表示上述证据大多数原审法院就存在，但证据要么过了时限，要么与本案无关，故不做质证。本院认为，对于上述证据不符合相关法律规定，不属于新证据，被上诉人亦不认可，故本院不予认定，二审查明事实与原审一致。
本院认为，本案的案由为不当得利纠纷，那么就需要查明卜秋香所获得拆迁补偿款中装修补偿和经营补偿是否有法律上的合法原因。本案被上诉人汪祝平、谢春红等对卜秋香从拆迁项目部所获装修补偿金和停产停业补偿金有异议，认为该上述两类补偿应该由经营者获得而不是由房屋所有人享有。一般来说，拆迁补偿过程中所有人（出租人）与经营人（承租人）都要到场与拆迁部门协商补偿费用，但本案中卜秋香向拆迁部门出具《承诺书》一份，承诺在拆迁中涉及停产停业等费用会与承租人协商解决，故而拆迁项目部将承租人应当享有的补偿费用即本案被上诉人经营幼儿园的场地装修费、停产停业等费用一并交给上诉人卜秋香，该事实双方无异议。
对于上诉人卜秋香第一点上诉理由，幼儿园转让必须要审批才生效，实际上不论该转让幼儿园是否转让，被上诉人均是实际经营人，实际经营人有权获得该场地部分拆迁补偿款。第二点上诉理由，关于原租赁合同签订有仲裁条款，但卜秋香未在原审提出管辖权异议，故二审才提出的本院不予支持。第三点上诉理由，所谓幼儿园股权转让才十六七万而获得近三十万相关拆迁补偿款之间没有实际关联性，该上诉理由不能成立。第四点上诉理由，上诉人认为双方已经解除租赁合同，但无相关证据支持，本院不予采信。第五点上诉理由，上诉人卜秋香认为被上诉人汪祝平、谢春红的幼儿园未停业在其他地方重新开张不能获得停业补偿的说法不符合相关法律规定，不予支持。第六点上诉理由，上诉人卜秋香认为装修是自己出钱装修的与被上诉人无关，上诉人未提供有效证据予以证实，但是原审法院按照对装修金9:1划分给予被上诉人汪祝平、谢春红与上诉人卜秋香不太符合公平原则，本院认为以6:4划分给被上诉人汪祝平、谢春红与上诉人卜秋香更为妥当，故该第六上诉理由部分成立。故而在装修补偿金部分汪祝平、谢春红获得126002.52元，卜秋香获得84001.68元。第七点上诉理由之签署《承诺书》辩称未提供证据支持，本院不予采信。第八点上诉理由称合同所涉房屋面积与本案没有关联性，本院不予支持。第九点上诉理由所称原审不予认证证据效力的辩称不符合相关法律规定，不予支持。
综上所述，上诉人卜秋香提出的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销景德镇市珠山区人民法院（2017）赣0203民初41号的民事判决；
二、卜秋香在判决生效之日起十日内向汪祝平、谢春红返还装修补偿款人民币126002.52元及停产停业补助费人民币77417.89元，以上共计人民币203420.41元；
三、驳回汪祝平、谢春红、饶铃、景德镇市珠山区民办美福儿幼儿园的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案原审诉讼费5788元，二审诉讼费5297元，由汪祝平、谢春红负担4000元，卜秋香负担7085元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 杲
审 判 员 王慧莲
审 判 员 欧阳国
二〇一八年六月十三日
代书记员 徐 骥