浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍诸民初字第2149号
原告：陈方朵。
委托代理人（特别授权）：吴成涛，浙江振邦律师事务所律师。
被告：周小均。
第三人：周淮水。
委托代理人（特别授权）：杨黎辉，浙江越晖律师事务所律师。
第三人：俞荷瑛。
委托代理人（特别授权）：金余一，浙江勤文律师事务所律师。
第三人：周宇。
原告陈方朵为与被告周小均物权纠纷一案，于2015年6月18日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员赵琴独任审判。审理过程中，经周淮水申请，本院依法追加其作为第三人参加诉讼，并于同年11月30日公开开庭进行了审理。原告陈方朵及其委托代理人吴成涛、被告周小均、第三人周淮水及其委托代理人杨黎辉到庭参加诉讼。后经俞荷瑛申请，本院依法追加其作为第三人参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序，再次于2016年7月14日公开开庭进行了审理，原告陈方朵及其委托代理人吴成涛、被告周小均、第三人周淮水及其委托代理人杨黎辉、第三人俞荷瑛及其委托代理人金余一到庭参加诉讼。后本院再次依职权追加周宇作为第三人参加诉讼，并于同年8月9日再次公开开庭进行了审理，原告陈方朵及其委托代理人吴成涛、被告周小均、第三人周淮水及其委托代理人杨黎辉、第三人俞荷瑛及其委托代理人金余一、第三人周宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈方朵诉称，原、被告原系夫妻，因双方性格不合，感情破裂，于2008年8月4日在诸暨市民政局婚姻登记处登记离婚。依据双方签订的离婚协议第二条之约定，夫妻共同财产位于凤山村19号的房子（共五层）中的第三层归原告所有。离婚后该层房屋也一直由原告居住。现因原、被告所在的村正在办理房屋所有权证，但被告却不认可离婚协议，不同意将第三层房产登记在原告名下。无奈，原告只得起诉，请求确认原、被告之间的离婚协议有效；判令座落在诸暨市暨阳街道凤山村19号房屋的第三层归原告所有（面积107.26平方米，价值约10万元）。
第三人周淮水诉称，第三人系被告的父亲，于1991年之前和母亲何玲亚、被告同户生活，后于1991年以其与被告、何玲亚三人的名义向村集体组织申请了住房宅基地，并于1991年由第三人建造了位于诸暨市暨阳街道安平凤山村19号的三层住房。原、被告于1992年2月18日结婚，原告于1995年将户籍迁至本村。2008年8月4日，原、被告离婚，并在离婚协议中约定该房产第三层归原告所有。第三人认为，原、被告在离婚协议中关于房产分配的约定侵犯了第三人的合法权益，系无效条款，故申请参加诉讼，要求依法确认原、被告离婚协议中关于房产分配约定的条款无效；确认原、被告诉争的位于诸暨市暨阳街道安平凤山村19号的房产均归第三人所有。庭审中，第三人周淮水认为如果法庭认定涉案房屋为家庭共同财产，则要求确认周淮水对该房屋享有的份额。后第三人周淮水撤回要求确认涉案房屋归其所有的诉请，并表示如果法庭认定涉案房屋为家庭共同财产，则撤回要求确认其在房屋中的份额的诉请。
被告周小均答辩称，涉案房屋在原、被告结婚登记之前就已经审批了，房屋全部是由被告父亲周淮水一手出资建造，1990年开始打基础，1991年基本建成，1992年原、被告结婚。离婚协议是有效的，但财产处理中关于房屋处理的条款是无效的。
第三人俞荷瑛述称，根据第三人提供的土地呈报表可以证实涉案房产的申请人是被告周小均，在册人口有被告、周淮水及何玲亚，说明申请人是三人，俞荷瑛和周淮水于1974年结婚，无论房子是何时建造，都是在俞荷瑛和周淮水婚后建造的，且俞荷瑛也出资出力，故其应当享有份额。
第三人周宇述称，和原告的意见一致，要求按照离婚协议确认其份额。
经审理查明，1991年11月20日，以被告周小均为申请建房的房主，向村、镇和诸暨市土地管理局提交了农村私人建房用地呈报表一份，申请用地类型为水田，用地地名为道地下，建造层次为3层，呈报表上载明在册人口为周小均（户主）、周淮水（父亲）、何玲亚（祖母）。1992年1月28日，经诸暨市土地管理局批准，同意建房75平方米。1992年1月31日，由周洪伟、周保祥、蔡福灿、蒋锦尧作为放样人，对涉案房屋的位置进行放样，并向被告户发放了私人建房放样单一份。同日，诸暨市城乡建设委员会向被告发放了浙江省诸暨市村镇农（居）民建房许可证一份，确认批准被告户建造三层楼房，宅基占地为75平方米，建筑面积为225平方米，建房地点为道地下，要求按照放样单建造。
原、被告于1992年2月18日办理结婚登记手续。婚后，原、被告和第三人周淮水、俞荷瑛共同建造了涉案房屋。房屋建成时占地面积为107.26平方米，共三层，后原、被告又在其上加盖了两层，现涉案房屋共五层。房屋建成后一直由原、被告及第三人周宇居住使用。2001年10月25日，涉案房屋办理了集体土地使用权证，确认土地使用者为被告周小均，座落于原诸暨市城关镇凤山村，地号1-58-0-311，使用权面积为75平方米，集体土地使用证载明该宗地总面积为107.26平方米，其中32.26平方米不予确权。土地使用权登记审批表内载明该32.26平方米为违法用地，不予确权。
2008年8月4日，原、被告在诸暨市民政局协议离婚，离婚协议书载明：“二、财产处理双方现位于暨阳街道安平凤山村19号的房子，第一层、第二层归儿子周宇所有（周宇结婚前，房子由男方负责维修管理），第三层归女方所有，第四层、所有电器、家具、面包车一辆（浙D×××××）归男方所有，第五层归男方父亲周淮水所有，房屋围墙内园子及楼梯共同使用（夫妻双方所拥有的房屋不得转让，其遗产归儿子周宇）。”现房屋的第三层由原告出租给他人，第一、二层由被告周小均使用。
另查明，何玲亚系第三人周淮水的母亲，于1994年去世，去世时其父母及配偶均已去世，其生育了第三人周淮水和女儿周水凤。审理中，周水凤表示自愿放弃对该房产的权利，不要求参加诉讼，如果法院认定其在涉案房产中有相应份额的，该份额其愿意赠与给第三人周淮水所有。还查明，第三人周淮水和俞荷瑛于1974年11月9日结婚。第三人周宇系原、被告的婚生儿子。
上述事实，除原、被告、第三人在庭审中的陈述之外，尚有原告提供的离婚证、离婚协议书、土地使用权证，第三人周淮水提供的集体土地使用权登记呈报表、农村私人建房用地呈报表、结婚申请书、户口死亡变动登记、户口迁入变动登记、结婚证、诸暨市暨阳街道凤山居民委员会出具的证明予以证实，原、被告及第三人对证据真实性无异议，本院予以认定。
本院认为，本案的争议焦点为：涉案房屋的性质？对此，原告及第三人周宇认为系原、被告的夫妻共同财产，被告及第三人周淮水认为系第三人周淮水的个人财产，第三人俞荷瑛认为其在房产中有相应份额，系共有人之一，原告在其中不享有份额。
原告为证实其主张的事实，向本院提交了土地使用权证一份、发票五份、私人建房放样单一份、建房许可证一份，证实房屋的放样及发放建房许可证的时某是1992年1月31日，各种规费均是原、被告婚后缴纳，说明房子是在原、被告婚后建造的。被告及第三人经质证认为对土地使用权证真实性无异议，但该登记未经过第三人的同意，无法据此确认该房产真正的所有权人，发票中载明的费用和本案缺乏关联性，放样单真实性无法核实，即使真实也和本案缺乏关联性，因为涉案房屋是先建后批。对于建房许可证因为没有被告签字，也和本案无关联性。原告又申请周洪伟出庭作证，证实涉案房屋的审批过程及放样单的制作情况；申请陈永干出庭作证，证实离婚协议的形成过程及涉案房屋系原、被告婚后建造；申请陈仲乐、陈永桥出庭作证，证实原、被告办喜酒的具体情况和建房情况。对于周洪伟的证言，原告和第三人周宇无异议，被告认为其和放样单有矛盾，周洪伟陈述的1991年8月讨论后再放样是错误的，放样单上写着房子1991年7月就审批下来了，第三人周淮水、俞荷瑛认为证人陈述的讨论、批准建房的时某和放样单及土地审批手续的时某不符，故证言和放样单均为虚假；对于陈永干的证言，原告和第三人周宇无异议，被告认为证人系原告之兄，其陈述的内容不是事实，第三人周淮水、俞荷瑛认为建房时证人在外做生意，不可能接触到建房的人，故其不符合证人资格，且其陈述不符合客观情况；对于陈仲乐的证言，原告和第三人周宇无异议，被告对其内容不予认可，第三人周淮水、俞荷瑛认为证言内容和事实不符，对于陈述的内容表示是印象中知道，非亲身感知，不具有效力；对于陈永桥的证言，原告和第三人周宇无异议，被告认为其陈述不符合事实，第三人周淮水、俞荷瑛认为证人系原告之兄，和本案有利害关系，其陈述内容不具有客观性。原告又提供了乡（镇）土地登记发证审核表（复印件）两份，证实第三人周淮水在本村有两处房屋，其另外两个儿子周某1均、周宝均各有55.31平方米的房屋，被告周小均除了涉案房屋外没有其他房产。经质证，被告和第三人周淮水、俞荷瑛对真实性有异议，第三人周淮水、俞荷瑛同时认为和本案无关联性。
被告周小均为证实其主张的事实，向本院提交了周淮水出具的证明（加盖诸暨市暨阳街道凤山居民委员会公章）和户口信息一份，证实第三人周淮水与其两个儿子周某1均、周小均是在1994年分户的，建房时周某1均在同一户，且也出钱了，故其对房屋也有份额。经质证，原告认为证明系周淮水出具，和事实不符，户口信息不能反映分户时某。第三人周淮水、俞荷瑛和周宇无异议。本院认为，因证人周某1均在证言中明确表示其是帮助其父亲建造房屋，故被告周小均提供的上述证据不能达到其证明目的，不予认定。
第三人周淮水为证实其主张的事实，向本院申请证人周某1均、周某2、周某3、俞荷瑛（后追加为第三人）出庭作证，以证明涉案房屋于1990年审批，于1991年建造完毕，原、被告结婚登记之前已经建造完毕的事实。经质证，原告、第三人周宇认为证人证言和事实不符，被告周小均无异议，第三人俞荷瑛无异议。第三人周淮水又申请证人周某4出庭作证，证实涉案房屋是证人亲自参与建造及时某。经质证，原告和第三人周宇认为其证言基本虚假，但是对其陈述的房屋是先审批后放样的内容无异议，能和周洪伟的证言相印证。被告无异议。第三人周淮水认为原告提到的是否先审批后建造的问题，证人含糊其辞，未明确回答。第三人俞荷瑛认为证言可以证实俞荷瑛参与了建造，其陈述先审批后建造用了应当的语气。第三人周淮水又提供了证明两份，证实赵月波、蒋悦东表示原告提交的两份录音里赵月波、蒋悦东陈述的内容和事实不符。经质证，原告认为其提到的担砖师傅是孙国良，非赵月波，且两份证明中的证人未出庭作证，不能达到其证明目的。被告、第三人俞荷瑛、周宇无异议。
第三人周宇为证实其起诉被告系应被告的要求，提供了录音一份。经质证，原告无异议，认为录音中提到的“这个房屋是我的”可以证实被告认可涉案房屋系其所有，被告对真实性无异议，第三人周淮水、俞荷瑛认为该证据和本案无关联性。本院认为，该证据和本案缺乏关联性，不予认定。
本院出示本院对蔡福灿所作的询问笔录一份，经质证，原、被告及第三人周宇对真实性无异议，第三人周淮水、俞荷瑛认为蔡福灿的陈述和周洪伟的陈述不一致。
本院认为，原告提供的建房许可证可以证实涉案房屋系1992年1月31日得到建房许可，原告提供的私人建房放样单虽系复写纸形成，但其中镇政府（办事处）一栏处有蔡福灿的签名原件，蔡福灿和证人周洪伟分别系当时的村干部、办事处工作人员，并直接参与放样，两人的陈述基本能够互相印证，证实涉案房屋的建造流程，即先审批，后放样，再建造，其陈述较为客观，具有较强的证明力，本院予以采信，同时对放样单及建房许可证予以认定。上述证据可以证实涉案房子建造于1992年1月31日以后，而原、被告于1992年2月18日登记结婚，中间仅仅相隔半个多月，且1992年1月31日临近过年，从常理上看，如果要建房肯定也是过完年后，故原告陈述涉案房产建造于原、被告结婚以后更符合情理。另结合庭审中当事人陈述的涉案房屋建成后由原、被告及第三人周宇共同居住使用的实际可以认定，原告作为后来的实际使用人，也应是房屋的共同建造者。至于第三人提出周洪伟陈述的讨论批准建房时某和放样单载明的批准日期不一致，不影响对本案事实的认定。原告提供的发票五份和土地使用权证，不能达到其证明目的。原告提供的陈永干、陈仲乐、陈永桥的证言中，关于离婚协议形成过程的内容因缺乏其他证据印证，不予认定，对其余内容中和放样单、建房许可证及周洪伟、蔡福灿的陈述相印证部分，本院予以认定，其中陈永桥的证言可以证实建房时现场管理由第三人周淮水等负责，与第三人周淮水、俞荷瑛及被告的陈述一致，而俞荷瑛和周淮水当时系夫妻关系，说明该两人也对房屋的建造投入了劳力。对第三人周淮水提供的周某1均、周某2、周某3、周某4、俞荷瑛的证言，能和前述证言及放样单、建房许可证相印证部分，本院予以认定。原告提供的乡（镇）土地登记发证审核表（复印件）及第三人周淮水提供的赵月波、蒋悦东出具的证明，真实性无法确认，不予认定。
本院认为，夫妻一方婚前和其原家庭成员共同申请宅基地，另一方参与出资建房的，一般应当认定为夫妻双方和一方原家庭成员共同财产。本案中，原、被告婚前由被告作为户主，第三人周淮水及其母亲何玲亚作为在册人口申请了涉案房屋宅基地，婚后原、被告及第三人周淮水、俞荷瑛共同建造了房屋，故涉案房屋应认定为原、被告及周淮水、俞荷瑛、何玲亚的家庭共同财产，何玲亚死亡后，其第一顺序法定继承人之一的女儿周水凤表示放弃参与继承，并愿意将份额赠与周淮水所有，系其对自身权利的合法处分，本院予以准许，涉案房屋应认定为原、被告及周淮水、俞荷瑛的家庭共同财产。因各成员之间系家庭关系，故应认定为对涉案房屋共同共有，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。现原、被告签订的离婚协议对涉案房屋进行了分割，该处分行为未经全体共有人的同意，也未经其他共有人的追认，故该物权处分行为应属无效。原告起诉要求确认离婚协议有效，而第三人周淮水、俞荷瑛明确表示不认可离婚协议中财产分割条款的效力，原、被告至今也未取得涉案房屋的处分权，故离婚协议中关于涉案房屋处理的条款应属无效。审理中，经本院释明，原告坚持要求确认涉案房屋第三层归其所有，故本院对其诉请不予支持。第三人周宇关于按照离婚协议，其应取得涉案房屋第一、二层的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。第三人周淮水要求确认涉案离婚协议中关于房屋处理的条款无效，合法有据，本院予以支持。第三人周淮水自愿撤回其余诉讼请求，系其对自身权利的合法处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、第一百零三条之规定，判决如下：
一、确认原告陈方朵与被告周小均于2008年8月4日签订的离婚协议书中第二条财产处理部分关于座落于诸暨市暨阳街道安平凤山村19号的房屋处理的条款无效；
二、驳回原告陈方朵的诉讼请求。
本案案件受理费5800元，由原告陈方朵负担2300元，第三人周淮水负担3500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 赵 琴
审 判 员 杨秀丽
人民陪审员 周苗来
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 赵 焕