吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉07民终字1122号上诉人（原审原告）：前郭县查干湖房地产开发有限责任公司，住所地前郭县查干湖旅游经济开发区。法定代表人：薛小峰，董事长。委托诉讼代理人季瑞泽，吉林巨石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李师伟，男，1972年10月7日生，汉族，现住松原市宁江区。委托诉讼代理人：屈长春，吉林良伟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张秀兰，女，1972年1月29日生，汉族，现住松原市宁江区。委托诉讼代理人：高志富，吉林车宏伟律师事务所律师。上诉人前郭县查干湖房地产开发有限责任公司（以下简称查干湖开发公司）因与被上诉人李师伟、张秀兰执行异议之诉一案，不服前郭县人民法院（2018）吉0721民初1296号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人查干湖开发公司的委托诉讼代理人季瑞泽、被上诉人李师伟及其委托诉讼代理人屈长春、被上诉人张秀兰及其委托诉讼代理人高志富到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人查干湖开发公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，发回重审或改判，支持上诉人的全部诉讼请求。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误，原审法院不应以尚未确定的法律关系作为裁判依据。上诉人认为：被查封房屋实际的产权登记人为上诉人，被上诉人张秀兰并不是被查封房屋的产权人，而仅仅是在上诉人所有的房屋上做了预告登记，且双方签署的《商品房买卖合同》未全部履行，张秀兰尚拖欠上诉人购楼款，《商品房买卖合同》中的义务尚未全部履行，为此不能予以执行该财产。另，该《商品房买卖合同》预告登记是上诉人与案外人张实波之间因借贷关系而做的让与担保行为，当时负责办理该事宜的系张秀兰的亲属（现已去世），该房屋与张秀兰无真正的房屋买卖合同关系，双方的房屋买卖合同并不是真实的意思表示。房屋预告登记仅是一种准物权和准债权的关系，即使买卖合同真实，此项权利也不是享有对该房屋的物权所有权，物权所有权是由房屋过户登记确认的，根据《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力”，所以预告登记仅仅只是限制了上诉人的物权处分的权利，对于第二被上诉人是否享有物权的处分权是不能确定的，两者最后是否会完成物权转让等一系列手续是不确定的，因此，法院执行财产不应系尚未确定物权。被上诉人李师伟答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果准确无误，请二审法院依法驳回上诉人无理上诉。一、上诉人上诉称，涉案房屋所有权属于上诉人所有是毫无事实根据的，也是根本不成立的。一是本案涉案的房屋实际在2014年1月20日就已卖给了张秀兰，为此，有双方的买卖合同为证，张秀兰已交购楼款1263000.00元，就买卖的相关内容已在合同中约定的十分清楚，该合同内容并不违反法律规定，是合法有效的，因此，该房屋的产权应是张秀兰而非上诉人。二是为了防止上诉人一房二卖，双方于2015年3月6日共同到松原市房地产部门进行了预告登记。按照我国《物权法》第20条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保证将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。根据该条规定，房屋买卖可以做预告登记，也可不做预告登记，它不是买卖合同生效的必要条件，因此，上诉人认为，被查封的房屋实际产权人是上诉人是根本不成立的。二、上诉人又称，上诉人与被上诉人张秀兰无真实的买卖关系，答辩人认为这一观点是错误的。上诉人与被上诉人张秀兰签订的《商品房买卖合同》是合法有效的。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。我国《物权法》第十五条规定“当事人之间有关订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定的外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。根据以上规定，本案上诉人与被上诉人张秀兰签订的《商品房买卖合同》是合法有效的。三、一审法院查封涉案房屋是符合法律规定的。综上所述，答辩人认为，上诉人上诉无理，请依法驳回。被上诉人张秀兰答辩称，一、上诉人与被上诉人之间不存在借贷关系，房屋不是借贷关系担保，上诉人诉称的买卖系因借贷发生的让与担保，没有任何证据予以支持。房屋买卖是双方真实的意思表示。二、签订买卖合同以后，张秀兰已经履行了合同约定的相关义务，并针对涉案房屋办理了预告登记，所以人民法院对涉案房屋采取查封措施并无不当。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。一审原告查干湖开发公司诉讼请求：撤销本院（2017）0721执478-1号裁定，解除对张秀兰名下的预告权证号为前房预前字第22030-Y09570号项下252.3平方米房屋的查封，停止对该房屋的执行。事实和理由：2017年2月28日，前郭县法院执行局在执行（2016）吉0721民初4829号民事判决时，对张秀兰名下的预告权证号为前房预前字第22030-Y09570号项下252.3平方米房屋进行了查封，原告以案外人的身份对执行标的提出异议被驳回，原告向松原市中级人民法院申请复议，松原中院发回重新审查，前郭县法院执行局再次驳回了原告的异议，故原告在法定期限内提起本案执行异议之诉。原告认为，被查封的房屋产权人为原告，张秀兰虽对房屋做了预告登记，但其不是房屋的产权人，且张秀兰与原告之间不是房屋买卖关系，而是民间借贷关系，房屋买卖合同只是借贷关系的担保。另，预告登记不能证明张秀兰对该房屋享有所有权，仅是限制了原告的物权处分权，张秀兰是否享有物权尚不确定，因此法院不能查封尚未确定物权的财产。一审被告李师伟辩称，一、张秀兰已交款，并于2014年12月30日办理了预告登记，因此张秀兰是产权人；二、原告与张秀兰间的合同有效，预告登记不是买卖合同成立的条件；三、查封张秀兰的财产有明确的法律依据，应驳回原告的诉讼请求。一审被告张秀兰辩称，张秀兰与原告间的房屋买卖合同真实有效，不存在原告所称的借贷关系或担保关系，预告登记的权利人是张秀兰而非原告，未经张秀兰的同意不能处分涉案房产，同意执行，请求驳回原告的诉讼请求。关于案件事实，查干湖开发公司仅提交了（2017）吉0721执478-1号执行裁定、（2017）吉0721民初5077号民事裁定书，别无其他证据提供。李师伟提交了（2017）吉0721执异39号执行裁定、查干湖开发公司与张秀兰于2014年1月20日签订的《商品房买卖合同》复印件、交款收据复印件、前房预前字第22030-Y09570号预告登记证明。查干湖开发公司、张秀兰对李师伟提交的上述证据均无异议。张秀兰未向本院举证。一审法院认定事实：2014年1月20日，查干湖开发公司与张秀兰签订《商品房买卖合同》，约定张秀兰以252.3万元购买坐落在阿拉坦社区查干湖Ⅱ期2幢10号商企，建筑面积252.3平方米。双方约定的付款方式为首付126.3万元，银行按揭贷款126万元。张秀兰于签订合同当日交纳了126.3万元的房款，于2015年3月6日办理了前房预前字第22030-Y09570号预告登记证明，预告登记权利人为张秀兰，预告登记义务人为查干湖开发公司。2017年2月28日，本院立案执行申请执行人李师伟与被执行人张秀兰民间借贷纠纷一案，执行标的为借款80万元及利息，于2017年3月23日作出（2017）吉0721执478-1号执行裁定，对预告登记权利人张秀兰名下的前房预前字第22030-Y09570号预告登记证书项下的252.3平方米房屋予以查封，查封期限为三年。查干湖开发公司提出异议，本院作出（2017）吉0721执异21号民事裁定书，驳回了查干湖开发公司的异议请求。查干湖开发公司向松原市中级人民法院申请复议，松原中院以本案属执行标的异议为由，撤销了前述裁定，发回本院重新裁定。本院又作出（2017）吉0721执异39号裁定，驳回查干湖开发公司的异议，查干湖开发公司在法定期限内提起本案诉讼。一审法院认为，本案的争议焦点是：查干湖开发公司就涉案房产是否享有足以停止强制执行的民事权益，即被执行人张秀兰于2014年1月20日购买的，已缴纳50%以上房款，在本院查封前已办理预告登记但尚未办理产权登记、尚未交付，双方也未按约定办理余款按揭贷款手续的商品房，能否予以预查封。首先，《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称民诉法解释）第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”查干湖开发公司称与张秀兰间名为房屋买卖关系实为借贷关系，买卖合同为借贷合同的担保，没有证据证实；其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件的，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”反推之，在金钱债权执行中，对被执行人已经办理了物权预告登记的不动产，人民法院有权采取预查封措施。综合以上两点，查干湖开发公司对其所述借贷关系的事实没有举证，本院采取的查封措施有可遵循的法律规定，查干湖开发公司仅以涉案房产未办理产权转移登记，其仍是产权人为由主张停止执行的诉讼请求，不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决驳回前郭县查干湖房地产开发有限责任公司的诉讼请求。二审审理中，双方当事人未提供新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，针对本案争议的焦点，即查干湖开发公司就涉案房产是否享有足以停止强制执行的民事权益及人民法院能否查封已办理预告登记的房产，上诉人未就其上诉主张提供新的证据证实，其主张与张秀兰间名为房屋买卖关系实为借贷关系，买卖合同为借贷合同的担保，没有证据证实；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排出执行异议的，应予支持”，该条明确规定，对于已办理了受让物权预告登记的不动产人民法院可以进行查封。原判事实依据清楚，法律依据充分，并无不当。上诉人上诉理由不能成立,本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人前郭县查干湖房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  牟凤桐审判员  魏 巍审判员  刘祥芬二〇一八年七月十三日书记员  张 丽