北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第09116号
上诉人（原审第三人）刘永宽，男，1948年4月8日出生。
委托代理人隗合辛，北京市鼎恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邢玉花，女，1943年1月1日出生。
被上诉人（原审原告）吴秀芬，女，1963年8月8日出生。
被上诉人（原审原告�吴启来，男，1966年2月2日出生。
被上诉人（原审原告）吴秀霞，女，1971年3月16日出生。
被上诉人（原审原告）兼上述四被上诉人委托代理人吴启顺，男，1968年9月7日出生。
上述五被上诉人委托代理人张金海，北京市智远律师事务所律师。
原审被告吴启成，男，1964年11月13日出生。
委托代理人陆斌，国浩律师（北京）事务所律师。
上诉人刘永宽因返还原物纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2012）房民初字第00930号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人刘永宽及其委托代理人隗合辛，被上诉人邢玉花、吴秀芬、吴启来、吴启顺、吴秀霞之委托代理人张金海，原审被告吴启成及其委托代理人陆斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2012年1月，邢玉花、吴秀芬、吴启来、吴启顺、吴秀霞诉至原审法院称：2001年，吴凤�（邢玉花之夫，吴秀芬、吴启来、吴启顺、吴秀霞之父）将位于青龙湖镇××号宅院借给其侄子即吴启成居住使用。2006年9月27日，吴凤龙因病去世。此后，吴凤龙的配偶、子女未对其所留遗产进行分割处理。2011年2月，我方才得知吴启成已于2003年2月25日将其借住的宅院以5万元的标准出租给刘永宽使用至2052年2月25日。之后，我方要求刘永宽尽快搬走，但刘永宽认为其有权使用该宅院，明确拒绝了我方的要求，故诉至法院，请求：1、确认吴启成与刘永宽于2003年2月25日所签订的租房协议无效；2、判令刘永宽将其占用的宅院交还给我方；3、诉讼费用由吴启成负担。
吴启成辩称：不同意邢玉花等五人的诉讼请求。2002年10月7日的一份证明，可证明吴凤龙已经将该宅院卖给了吴启成，吴启成也已经给了钱。这个协议是双方的意思表示，同时吴启成也是本村村民，这个协议是有效的。2003年2月25日吴启成与刘永宽签订协议，吴启成是争议宅院的所有权人，有权处分这个宅院。
刘永宽辩称：第一，邢玉花等五人第一个诉讼请求为确认之诉，第二个诉讼请求为给付之诉，二者所依据的法律关系不同，诉讼客体与主体不同，法庭不应当合并审理，否则定会限制或剥夺刘永宽抗辩及反诉等正当诉讼权利的行使，导致程序违法。邢玉花等五人基于借用合同法律关系，无权要求确认吴启成与刘永宽签订的租赁协议无效。因为这涉及到借用、租赁和腾退三种法律关系，从逻辑上讲，邢玉花等五人应先提起借用之诉，如果判决确认借用合同有效，才能提起确认租赁协议无效之诉，最后才能提起要求腾退之诉。这涉及到刘永宽不同的抗辩和反诉请求。即使邢玉花等五人借用之诉成立，吴启成也是一个无权处分行为，而无权处分行为是可撤销的合同。能否�撤销涉及邢玉花等五人是否默认、是否超过撤销时效及刘永宽的反诉赔偿等要求，故邢玉花等五人基于借用合同法律关系不能提起两个诉讼请求，应当直接驳回。第二，邢玉花等五人所诉事实不实，有悖常理。邢玉花等五人提供的证据不能证明其对诉争房屋享有合法的继承权。同时，根据2002年10月7日邢玉花以其丈夫吴凤龙名义书写的证明，证明诉争房屋是吴凤龙生前于2002年卖给了本村村民吴启成，而非借用给吴启成。对此，邢玉花不仅明知，且亲身参与此事。此后，吴启来方得以重新申请了宅基地，现邢玉花等在本村尚有两处房产及宅基地。本案所涉宅院是否是借用合同或者买卖合同法律关系，最关键的证据是2002年10月7日证明上记载的内容。北京法源司法科学证据鉴定中心的鉴定结论否定卖主处“吴凤龙”的签名是其本人签名，北京明正司法鉴定中心的鉴定结�倾向相关笔迹内容非邢玉花的签名，故该证明到底是谁写的，是本案必须查明的内容，有必要进一步进行鉴定。鉴定事项有二：一是该证明内容是否是吴秀芬书写。因为吴秀芬与本案有利害关系，且证明的稿纸出处来源于吴秀芬，上面抬头有北京市房山区××出租车公司。据刘永宽了解，吴秀芬的丈夫是××村的书记兼出租车公司总经理。二是证明上吴金勇的签名是否是吴金勇签署，因为吴金勇本人曾在之前的询问笔录中否认看到过该证明内容，也否认签名是其所签，但吴金勇与邢玉花等五人存在亲属关系。刘永宽有吴金勇其他的书面签名，确定是吴金勇的签名。第三，刘永宽一家自2003年始即在涉争宅院居住已长达10年，而邢玉花一家与之仅一墙之隔。吴凤龙在生前近四年时间里，邢玉花更是在近10年的时间里不仅未对刘永宽提出过异议，且双方多有往来。邢玉花翻盖房子就是从涉争宅院里接的水，邢玉花等人对刘永宽一家的租住情况显然了然于胸。现邢玉花等五人诉称2011年2月才知情，明显与常理相悖。刘永宽一家在涉争宅院已居住10年，且签订了租赁合同，支付了租金，并对涉争房屋、院子进行了装修、改造。即使吴启成确如邢玉花等人所言为“借用”，但吴凤龙、邢玉花等人始终未对刘永宽租住事实提出异议，故应当维持善意第三人稳定的租赁使用权利。综上，邢玉花等五人起诉无事实与法律依据，依法应当予以驳回。
原审法院经审理查明：吴凤龙系北京市房山区青龙湖镇××村村民，与邢玉花为夫妻关系，生有子女四人，即长女吴秀芬、次女吴秀霞、长子吴启来、次子吴启顺。1986年4月，吴凤龙在××号宅基地上翻建了房屋。1999年前后，吴启成开始借用吴凤龙家的部分房屋居住，2002年后，吴启成开始使用吴凤龙所建的�案××号宅院。吴凤龙已于2006年去世，吴凤龙去世后至今，其配偶及子女未对涉案宅院进行析产处理。2003年2月25日，吴启成与刘永宽就涉案××号房屋宅院，签订了一份租赁协议。该协议约定，吴启成将坐落于××村中间东坡院租给刘永宽使用，院内北房五间、东西房各两间、水井一眼，租期49年（自2003年2月25日至2052年2月25日），租金共计5万元一次性付清（租金已付清）。该协议还对租赁双方的其他权利义务等进行了约定。协议后，刘永宽开始使用该宅院并对房屋进行了装修、铺设了甬道、种植了树木等。现该宅院仍由刘永宽居住使用。
在原审法院审理过程中，吴启成及刘永宽提供了一份2002年10月7日的证明，该证明上载有“吴凤龙把院宅卖给了吴启成，北房五间、东房两间、西房两小间、整个院子归吴启成所有，下代无权干涉，一式两份，立字为正，卖主：吴凤�，买主：吴启成，中保人：吴金勇”，落款时间是2002年10月7日。邢玉花等五人对该证明不予认可，由邢玉花就该证明上的“吴凤龙”是否为“吴凤龙”本人所写提出申请笔迹鉴定，原审法院委托北京法源司法科学证据鉴定中心，就卖主处“吴凤龙”签名字迹与样本上的“吴凤龙”签名笔迹是否为同一人所写进行了笔迹鉴定，北京法源司法科学证据鉴定中心出具卖主处“吴凤龙”签名字迹与样本上的“吴凤龙”签名不是同一人书写的鉴定意见。此后，刘永宽要求对该证明上记载的内容是否是邢玉花书写及“吴凤龙”是否为邢玉花书写进行笔迹鉴定。原审法院委托北京明正司法鉴定中心对该证明上记载的内容是否是邢玉花书写及“吴凤龙”是否为邢玉花所写进行笔迹鉴定，北京明正司法鉴定中心于2014年2月17日出具鉴定意见：2002年10月7日的证明原件正文字迹及“卖主�吴凤龙”字迹与邢玉花字迹倾向于不是同一人所写。
原审法院另查明：2002年10月7日的证明上中保人吴金勇的名字为吴金勇本人所写。
原审法院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据本案查明，在吴凤龙去世后，其配偶、子女未对涉案宅院进行析产处理，其配偶、子女即邢玉花等五人应为涉案宅院的共同权利人；吴启成未经邢玉花等五人同意将涉案宅院出租给刘永宽；刘永宽至今使用涉案宅院并对其进行了装修、铺设了甬道、种植了树木等，上述事实，有相关证据证明，能够予以认定。现邢玉花等五人诉称涉案宅院是吴凤龙借给吴启成居住使用，�吴启成系借用关系，而吴启成、刘永宽辩称吴启成购买了吴凤龙家的宅院，吴凤龙与吴启成是买卖合同关系。对此，经两次司法鉴定，吴启成及刘永宽提供的予以证明吴启成与吴凤龙家为买卖关系的证明，均无法认定系吴凤龙或邢玉花所写，吴启成及刘永宽又未能提供其他足以证明吴启成与吴凤龙家就涉案宅院存有买卖合同关系的其它证据，故，认定吴启成与吴凤龙家为买卖合同关系的证据不足，对吴启成及刘永宽所辩的吴启成与吴凤龙家系买卖合同关系的抗辩意见，法院不予采纳。本案中，因吴启成及刘永宽提交的2002年10月7日的证明未被认定，吴启成将涉案宅院出租给刘永宽时并非该涉案宅院的所有权人。吴启成将不属于自己的宅院出租，属于无权处分行为；又因吴启成与刘永宽于2003年2月25日签订租房协议后，至今未得到权利人的追认，故吴启成与刘永宽签订的租赁协议应为无效。对邢玉花等五人所诉的要求确认吴启成与刘永宽于2003年2月25日所签订的租房协议无效的诉讼请求，法院予以支持。吴启成所辩的“已经给付了吴凤龙房款，在吴启成与刘永宽签订协议时，吴启成是该宅院的所有权人，有权处分该宅院”等，因其未提供证据证实，法院不予采纳。因不能认定吴启成与吴凤龙家系买卖合同关系，且吴启成实际使用涉案宅院，故邢玉花等五人以其与吴启成之间为借用关系起诉并无不当。本案中，邢玉花等五人与吴启成均未提供证明吴凤龙将涉案宅院借给吴启成居住使用时约定了借用期限的证据，邢玉花等五人作为权利人有权随时要求吴启成返还；因刘永宽是基于无效协议取得的该涉案宅院的使用权，邢玉花等五人系实际权利人，故邢玉花等五人要求刘永宽返还，符合法律规定，法院予以支持。刘永宽所辩的“邢玉花等五原告第一个诉讼请求为确认之诉，第二个诉讼请求为给付之诉，二者所依据的法律关系不同，诉讼客体与主体不同，法庭不应当合并审理；原告基于借用合同法律关系，无权要求确认吴启成与刘永宽签订的租赁协议无效；即使原告借用之诉成立，吴启成也是一个无权处分行为，而无权处分行为是可撤销的合同”等的抗辩，法院不予采纳。本案中，依据查明的事实，刘永宽是依据其与吴启成签订的租赁协议占有使用涉案宅院，吴启成也向其提供了2002年10月7日，用以证实吴启成对诉争宅院享有所有权的证明，对此虽能说明刘永宽对涉案宅院使用权的取得是基于其认为吴启成对诉争宅院享有所有权，但并不能因此影响邢玉花等五人作为该宅院的实际权利人行使权力。刘永宽对其与吴启成间的租赁关系，可依法另行解决。吴启成经法院依法传唤，未到庭应诉，视为放弃诉讼权利。
据此，原审法院于2014年6月判决：一、吴启成与刘永宽于二〇〇三年二月二十五日签订的租房协议无效。二、刘永宽于判决生效后三十日内将其占用的位于北京市房山区青龙湖镇××号宅院返还给邢玉花、吴秀芬、吴启来、吴启顺、吴秀霞。
判决后，刘永宽不服，上诉至本院，请求依法改判驳回邢玉花等五人的原审诉讼请求或发回重审，主要理由为：第一，原审法院违反法定程序，错误地将两个不同的诉合并审理，错误地将应列为被告的刘永宽列为第三人，对吴金勇的询问笔录未予质证；第二，原审法院认定事实错误，吴凤龙去世前三年的时间里刘永宽一直在涉案宅院居住，但未提出异议，可以推定吴凤龙知道并同意吴启成将涉案宅院出租给刘永宽，其他两方当事人和中保人有亲属关系，合谋掩盖事实；第三，原审判决缺乏法律依据，不应以吴启成无权处分为由确认租赁协议无效，应该保护善意第三人刘永宽。
邢玉花、吴秀芬、吴启来、吴启顺、吴秀霞答辩称同意原判，不同意刘永宽的上诉请求，理由如下：第一，我方与吴启成之间系借用关系，不可能将本案案由确定为租赁关系，我方是基于涉案宅院的所有权人身份要求确认租赁协议无效并返还宅院；第二，吴凤龙与邢玉花之前在良乡居住，2006年才回到辛庄村居住，2011年才知道吴启成与刘永宽之间租赁协议的事，一审中我方申请所做司法鉴定结论已经排除了对方主张的买卖关系成立的真实性；第三，刘永宽系城市居民并非农民，不能买卖农村宅基地上的房屋，其以长期租赁的方式买卖农村房屋，不是善意第三人。
吴启成述称不同意原判，但未提出上诉，同意刘永宽的上诉请求，具体意见如下：第一，程序方面，同意刘永宽关于原审法院违反法定程序的意见�另外，我认为本案案由错误，应为租赁合同纠纷，原审法院认定我方未到庭应诉是错误的，我方只是最后一次庭审未到；第二，事实方面，同意刘永宽的上诉理由，邢玉花等五人并未提交任何证据证明其与吴启成之间系借用关系，一审予以认定是错误的，刘永宽已经提交了充分的证据证明吴凤龙与吴启成之间系买卖合同关系，司法鉴定中样本采集时间与检材形成时间相隔十几年，字迹肯定会有变化。
本院审理期间，刘永宽申请证人孙×出庭作证，孙×陈述其与刘永宽系邻居，在吴凤龙生前其曾听吴凤龙说将涉案宅院卖给了吴启成，卖了45000元，吴启成转手卖了还赚了。邢玉花等五人不认可证人证言，认为证人应×出庭作证，而且仅仅是听说，不足以证明卖房的事实。吴启成对证人证言予以认可。刘永宽另提交一份刘森的书面证言，证明内容为刘森系原村委会委员，�凤龙说他把大桥东的房子卖给了吴启成，问刘森能不能变更登记，刘森说不能。邢玉花等五人不认可刘森的证言作为新证据，认为买卖关系应以书面协议为证据，吴启成认可上述证人证言。
本院审理期间，吴启成陈述其于1999年至2002年借用的吴凤龙的房屋是本案涉案宅院隔壁的另一小院，2002年购买的涉案××号宅院，并称购房支付了吴凤龙45000元，其中5000元系由其妻子于2002年底或2003年初给付的现金，剩余4万元由其给吴启顺拉水泥的运费折抵，给付现金和运费折抵都没有书面证据。邢玉花等五人对吴启成陈述的付款情况不予认可。邢玉花等五人主张基于涉案宅院的所有权人身份要求返还上述宅院。刘永宽陈述其租住涉案宅院后，重新砌了正房的房山，对屋内进行了装修，翻建了两间西房，在院内打了一口井，建造了院内假山、水池和亭子，栽种了樱桃树两棵、香�树两棵、玉兰树三棵，将院内南墙砌高一尺五，更换了大门，地面铺设了甬道。吴启成对刘永宽的陈述表示认可，邢玉花等五人表示不清楚刘永宽的改造情况。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有各方当事人陈述、火化证明、村委会出具的证明、社员建房占用土地申请书、租房协议、调查笔录、鉴定意见等证据在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点为刘永宽租住的位于北京市房山区青龙湖镇××号宅院是否应返还给邢玉花、吴秀芬、吴启来、吴启顺、吴秀霞。
本案中，位于北京市房山区青龙湖镇××号宅院内房屋系吴凤龙于1986年申请翻建。吴凤龙于2006年去世后，其配偶及子女未对涉案宅院进行析产继承。吴启成和刘永宽虽然主张吴启成已向吴凤龙购买了涉案宅院，吴启成并向原审法院提交了一份书面《证明》予以佐证其与吴凤�之间存在买卖关系，但经过司法鉴定，该证明上卖主处“吴凤龙”的签名无法认定系吴凤龙或邢玉花书写。就吴启成与吴凤龙之间成立买卖合同且吴启成实际履行付款义务的事实，在吴启成与刘永宽未能提供其他充分的证据佐证的情况下，本院认为，难以认定吴启成与吴凤龙之间成立买卖合同关系、吴启成对涉案宅院享有物权。吴启成将该宅院出租给刘永宽后，刘永宽实际占有使用涉案宅院至今，现邢玉花、吴秀芬、吴启来、吴启顺、吴秀霞以涉案宅院的宅基地使用权人和房屋所有权人身份行使物上请求权，要求返还宅院，于法有据，本院予以支持，宅院的实际使用人刘永宽应当返还。
因邢玉花等五人在本院审理期间，主张依据物上请求权要求刘永宽返还涉案宅院，故本院依法调整本案案由为返还原物纠纷。关于邢玉花等五人要求确认吴启成与刘永宽之间的租赁�议无效的诉讼请求，不属于本案处理范围，故本院不予支持。因刘永宽与吴启成签订租赁协议时，吴启成向刘永宽出示了其有权出租涉案宅院的证据，刘永宽已经尽到了作为承租人的审查义务，双方签订的租赁协议系双方的真实意思表示。刘永宽租住涉案宅院后，对宅院进行了改造和添附，刘永宽返还涉案宅院后，其损失可另行解决。
综上所述，原审法院对本案处理欠妥，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市房山区人民法院（2012）房民初字第00930号民事判决第二项；
二、撤销北京市房山区人民法院（2012）房民初字第00930号民事判决第一项；
三、驳回邢玉花、吴秀芬、吴启来、吴启顺、吴秀霞的其他诉讼请求。
鉴定费6900元，由吴启成负担2700元（于本判决生效后7日内交纳），由刘永宽负担4200元（于本判决生效后7日内交纳）。
一审案件受理费70元，由邢玉花、吴秀芬、吴启来、吴启顺、吴秀霞负担35元（邢玉花、吴启顺已交纳，吴秀芬、吴启来、吴秀霞于本判决生效后7日内交纳），由吴启成负担35元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费70元，由邢玉花、吴秀芬、吴启来、吴启顺、吴秀霞负担35元（于本判决生效后7日内交纳），由刘永宽负担35元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 屠 育
代理审判员 李凤凤
代理审判员 石 磊
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 李 莹
书 记 员 刘 欣