重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝02民终17号
上诉人（原审被告）：杨春平，男，汉族，生于1981年4月23日，住重庆市开州区。
上诉人（原审被告）：杨艳，女，汉族，生于1985年9月10日，住重庆市开州区。
二上诉人委托诉讼代理人：黄超，重庆升腾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谭荣芳，女，汉族，生于1961年4月21日，住重庆市开州区。
委托诉讼代理人：谢先金，男，汉族，生于1955年10月3日，住重庆市开州区。
原审第三人：向虎，男，汉族，生于1981年4月5日，住重庆市开州区。
杨春平、杨艳上诉请求：1、撤销重庆市万州区人民法院（2016）渝0101民初8586号民事判决，驳回被上诉人在一审中的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人与上诉人的父亲杨和清（已经逝世）签订的是转让合同，从合同内容可以看出，他们之间形成的是买卖关系，而非长期租赁关系。被上诉人作为完全民事行为能力人，应该清楚明白租赁和转让的区别；2、以下事实也能推定双方形成的是买卖关系。（1）此门市上诉人和其父共同使用长达10年之久，被上诉人在这期间未主张过任何权利；（2）该门市周围的门市与本案类似转让的情形多如牛毛；（3）2013年9月24日，被上诉人委托杨和清同居的吴代英与万州区房管局签订“非住宅租赁合同”，而不是自己去办理；3、一审法院认定“无证据证明杨和清支付了转让费用”错误，理由在于：从日常生活的经验判断，作为一般老百姓来讲门面是家庭或者自己的重要财产，杨和清不支付转让款，被上诉人不可能将门市交付给杨和清，更不可能让杨和清使用长达10年之久；4、双方签订的合同中明确约定，该门市的收益权归杨和清，应当遵循双方当事人意思自治，而一审法院适用法律不明确，是依据哪部法律的哪一条导致双方签订的合同无效；5、一审法院对于万州区房管局出示的回函，作为有效证据采信，甚至作为本案判决之主要依据，系错误采信证据。司法裁判权，不应当受到行政行为的干预。综上，一审法院认定事实及适用法律均错误，请求二审法院依法改判。
谭荣芳辩称，1、本案房屋属国家公房，谭荣芳只有使用权，由于谭荣芳在外做小生意，该房闲置不用，故才让给杨和清居住一段时间，这纯属好意施惠，谭荣芳并无将此房转让或转租给杨和清的意思，杨和清在借住期间交房租也是以代交人的身份代替承租人谭荣芳去交的。现杨和清已经去世，谭荣芳收回房屋自住完全合理，但现在杨和清的子女，也就是本案的上诉人却将该房出租给了第三人向虎赚取利益，侵犯了谭荣芳的利益，也违背了谭荣芳惜老怜贫的初衷；2、谭荣芳与杨和清签订的协议系意向性转让协议，该转让协议无效。首先，本案争议的房屋系国家公房，谭荣芳没有所有权，只有使用权，所以无权转让所有权，也无权转租；其次，该协议上谭荣芳系签署的假名“谭芳芳”，也说明谭荣芳并无签订协议的真实意思表示，而且从常理上讲，一般人也不会把到手的政府廉租房这样巨大的利益让给别人；3、即使谭荣芳和杨和清签订的协议系转租合同，但该合同中没有约定转租期限，谭荣芳有权随时收回房屋，且现在杨和清也已经去世，并且谭荣芳之前与房产公司签订的租赁合同已经于2013年到期，转租不能超过原租赁合同的期限，现在是谭荣芳又重新与房产公司签订的租赁合同，这与去世的杨和清没有关系，其子女更无权租赁给他人，其与第三人向虎签订的合同应当无效。综上，上诉人没有法律依据占有谭荣芳的承租房，请求上诉人及第三人立即归还。
原审第三人向虎述称，当时向杨艳租赁房屋属实，租期5年，但并不知道谭荣芳与杨艳之间有纠纷，第三人期望能租到合同期满。
谭荣芳向一审法院起诉请求：1、判令二被告和第三人归还万州区五桥富民花园20-6门面给原告居住使用；2、二被告补偿原告向房管局缴纳的房租3084.80元；3、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原万州区坛花寺27号是万州区房管局公房，由原告谭荣芳租住，因移民安置，2001年11月6日，由万州区房地产管理局将其所有的万州区五桥富民花园20幢6号门面租赁给原告。2006年1月1日，原告与万州区房地产管理局富民房管所签订“非住宅租赁合同”（合同号0000832），租赁期限2006年1月1日至2013年12月30日，月租金85.69元；未经所有权人书面同意，擅自拆改结构、扩建或改变用途、转租、分租、抵押、转借他人或调换使用的，所有权人有权解除租赁合同并收回房屋，追究违约责任。该合同使用《合同法》及建设部《城市房屋租赁管理办法》的规定。2006年10月17日原告将该房屋转让给杨和清（已死亡，二被告是其子女），原告向杨和清出具“房屋转让合同”，其内容为“现将五桥富民花园20号楼6号门面转让给杨和清。此门面今后的使用权归杨和清使用，原来门面所欠债务属于谭荣芳（2006年10月17日）之前，今后所产生的一切费用属于杨和清。”原告在此合同上签名。无证据证明杨和清支付了转让费用。被告2011年8月2日安装天然气，缴纳安装费2450元。2013年9月24日，吴代英（系杨和清生前同居人，已死亡）作为谭荣芳委托代理人与万州区房地产管理局富民房管所签订“非住宅租赁合同”（合同号0000832），租赁期限仍是2006年1月1日至2013年12月30日，月租金85.69元。2015年2月原告登报声明非住宅租赁合同号0000832遗失作废，2016年7月19日原告与万州区房地产管理局富民房管所签订“非住宅租赁合同”（合同号0000887），租赁期限2014年1月1日至2017年12月30日，月租金85.69元。原告补交至2016年12月30日前的房租3084.80元。
2016年3月8日，被告杨艳将该门面租赁给第三人向虎，租期2016年3月9日至2017年3月9日止，年租金16800元（期满续租，五年内租金不变）。
该院针对上述事实向重庆市万州区房屋管理中心发函征询意见，该中心2016年9月30日回函“据查：谭荣芳是我中心（原万州区房管局）2001年11月6日从原万州区二马路坛花寺27号搬迁到万州区五桥富民花园20栋2单元6号门面（以下简称上述门面）的三峡移民，上述门面是直管公房、产权属我中心。当时搬迁到万州区五桥富民花园的三峡移民，从繁华的都市移到人烟稀少的五桥支路上，实际上，门面租金是做不起！各种花样都有，有的门一锁，外出打工……；我中心对属三峡移民的搬迁户没有按时交纳房租、换《租约》等，根据对三峡移民‘搬得出，移得稳’的精神，一般对三峡移民是“网开一面。我中心对直管公房租赁户换户名程序：原租赁户及同屋人必须到房管所当面签字申请退房，后租赁户当面签字申请，经我中心批准后，我中心房管所才与后租赁户签直管公房租赁合同。我中心认为上述门面的租赁户一直是谭荣芳，2016年7月19日我中心富民房管所与谭荣芳签订的上述门面的《非住宅租赁合同》（编号0000887）有效。谭荣芳没有上述门面的转让、转借、转租权力，也没有完整的证据链证明谭荣芳转让了上述门面。我中心保留起诉杨艳将上述门面租赁给向虎这一事实”。
一审法院认为，首先，对原告自书的转让合同的性质认定属转租合同，其理由是转让合同是基于租赁合同的存在，虽表述是转让，而实质是对租赁房屋的使用权在一定期限内的转租即2006年至2013年底；如是使用权的转让，那么按万州区房屋管理中心出具的回函，双方应当同时到房屋管理中心办理新的租赁合同即杨和清与房屋管理中心签订租赁合同；其次，不论是转让或转租合同均应受到原租赁合同的租赁期限限制，即租赁期限至2013年12月30日止，也即是被告应当在2014年1月1日前返还争议房屋，虽本案原告既是原承租人同时也是新的承租人，属于出租人重新确认的承租人，与原租赁合同相对比属于新的法律事实，重庆市万州区房屋管理中心重新与承租人即原告签订新的租赁合同与其原转让合同均对新的租赁合同无溯及力即约束力，据此被告及第三人应当返还租赁物，至今未返还，被告应按月租金85.69元支付房屋占用费用。对于被告未经原告同意在争议房屋内进行了简易装修，其费用应自行承担，但天然气安装费用不属装修费用，应由原告补付给被告；关于被告与第三人签订的租赁合同属无效合同，第三人返还房屋后所造成的损失，属另一法律关系，本案不作调整。
综上所述，原告要求被告及第三人返还房屋承担房屋占用费用的理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条的规定，判决：一、被告杨春平、杨艳及第三人向虎在判决生效后十日内将万州区五桥富民花园20幢6号门面一间返还给原告谭荣芳；二、被告杨春平、杨艳在判决生效后十日内向原告谭荣芳支付门面占用费用，从2014年1月1日起按月租金85.69元计算至返还门面之日止；三、原告谭荣芳在判决生效后十日内向被告杨春平、杨艳支付天然气安装费用2450元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，简易程序减半收取50元，由被告杨春平、杨艳共同负担。
二审中另查明，2014年4月，杨和清去世，杨春平、杨艳系杨和清的子女。双方当事人均未提交新证据，经本院二审查明的事实与一审判决认定的事实相同。
本院认为，本案争议焦点为：1、房屋转让合同的性质；2、杨春平、杨艳是否应当将万州区五桥富民花园20－6门面返还给谭荣芳。针对以上争议焦点，分析如下：1、谭荣芳向杨和清出具的“房屋转让合同”的性质应认定为转租合同，理由在于房屋转让合同所涉及的标的物万州区五桥富民花园20－6门面的所有权人系重庆市万州区房屋管理中心，谭荣芳只享有租赁房屋的使用权，故谭荣芳也只能将房屋的使用权转租给杨和清。根据万州区房屋管理中心的回函，使用权的转让应由双方当事人同时到该中心签订新的租赁合同，但杨和清并未与该中心签订新的租赁合同，因此，杨春平、杨艳主张是使用权转让的理由不成立；2、谭荣芳将万州区五桥富民花园20－6门面转租经杨和清时，谭荣芳只享有该门面2006年至2013年底的使用权，因此，杨和清租赁房屋的使用权也应当受到该租期的限制。谭荣芳虽与万州区房屋管理中心签订了新的租赁合同，但系该中心重新确认承租人，该新的租赁合同对谭荣芳于2006年1月1日与该中心签订的租赁合同及房屋转让合同均没有约束力。2006年1月1日签订的合同的租赁期限于2013年12月31日到期后，杨和清应于2014年1月1日将该门面返还给谭荣芳，现在该门面由杨和清的子女杨春平、杨艳出租给他人向虎，故杨春平、杨艳及向虎应当将该门面返还给谭荣芳。
综上所述，上诉人杨春平、杨艳的上诉理由不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人杨春平、杨艳负担；二审案件受理费50元，由上诉人杨春平、杨艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜长城
审 判 员 杨继伟
代理审判员 毋向娟
二〇一七年三月二十三日
书 记 员 章立立