浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙01民终1559号
上诉人（原审被告、反诉原告）：姚晓霞，女，汉族，1974年9月16日出生，住浙江省杭州市拱墅区。
委托诉讼代理人：郭峰，浙江京衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海迈力物业管理有限公司，住所地：上海市奉贤区民乐路88号1幢2319室，统一社会信用代码：91310120MA1HKG779N。
法定代表人：龚泉林，执行董事。
委托诉讼代理人：张鹏，男，汉族，1994年10月19日出生，住江西省赣州市信丰县，系该公司员工。
委托诉讼代理人：罗秀红，女，蒙古族，1984年3月4日出生，住河北省承德市围场满族蒙古族自治县。系该公司员工。
上诉人姚晓霞因与被上诉人上海迈力物业管理有限公司（以下简称迈力物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初12299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，（一）2016年5月30日，迈力物业公司（乙方）与姚晓霞（甲方）就姚晓霞购买的杭州市余杭区凯迪运河印象3幢721室房屋出租给迈力物业公司达成协议，姚晓霞在相应房屋租赁合同中签名，并将合同交于迈力物业公司，以便迈力物业公司完成签章手续。同时，姚晓霞就该凯迪运河印象3幢721室房屋签订装修委托协议一份，姚晓霞签字后，亦将该装修委托协议交由上海迈力物业公司。同日，姚晓霞与杭州金兰置业有限公司就案涉房屋签订《浙江省商品房买卖合同》，约定姚晓霞向杭州金兰置业有限公司购买案涉房屋，房屋交付时间为2016年12月31日前。2017年3月9日，迈力物业公司将盖完章的房屋租赁合同交于姚晓霞，姚晓霞向迈力物业公司出具承诺一份，载明“姚晓霞承诺在2017年3月17日之前把3幢721房屋的钥匙送过来.合同收到一份（已撕破）”。2017年3月17日，姚晓霞向迈力物业公司发送律师函，通知迈力物业公司解除双方签订的《房屋租赁合同》。（二）双方签订的《房屋租赁合同》第二条租赁条件约定如下：“1、租赁期限：以甲方办完装修交付手续并将钥匙转交乙方后两周后起算（即第15天起算），从起算之日起十年整，具体日期由双方在交付时书面确定。2、交房日期：甲方预计在2016年12月31日前将该房屋交付乙方（如交付时间延迟，则正常顺延）。”第三条租金及支付方式的部分约定如下：甲方抵扣后实付购房款总金额500000元。租赁期为十年，第一年，购房款总金额*5%（已抵扣购房款），第二年购房款总金额*5%（已抵扣购房款），第三年实付购房款总金额*6%，约30000元，第四年实付购房款总金额*6%，约30000元，第五年实付购房款总金额*7%，约35000元，第六年实付购房款总金额*7%，约35000元，第六年结束后可选择是否继续统一经营管理。关于合同的生效，双方签订的《房屋租赁合同》中有两处约定，其中位于合同开篇处的约定为“本协议自签订之日起生效”，位于合同最后一条的约定为“本协议的生效日期根据本协议第二条的约定确定，至租赁期届满之日止失效”。现迈力物业公司诉至原审法院，请求判令：一、姚晓霞立即履行合同义务，交付房屋钥匙；二、姚晓霞支付因迟延履行合同给迈力物业公司造成的损失10000元；三、本案诉讼费由姚晓霞承担。在一审诉讼过程中，姚晓霞提起反诉，要求判令：一、依法确认双方签署的《房屋租赁合同》和《装修委托协议》已经于2017年3月17日解除；二、迈力物业公司返还姚晓霞装修款50000元；三、迈力物业公司赔偿姚晓霞的损失15000元；四、迈力物业公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，双方已完成房屋租赁合同的签章，该房屋租赁合同依法成立。《房屋租赁合同》中对于合同的生效做了相互矛盾的约定，视为双方未就合同的生效达成一致意见，故案涉房屋租赁合同是否生效依据《中华人民共和国合同法》的规定确定，即合同自成立时生效。依法成立并生效的合同对双方均有约束力，各方均应按照约定履行合同义务。迈力物业公司诉请姚晓霞履行合同义务，交付房屋，理由充分，原审法院予以支持。迈力物业公司虽迟延交付房屋租赁合同，但姚晓霞接收《房屋租赁合同》后，书面承诺于2017年3月17日之前交付案涉房屋钥匙，故迈力物业公司该迟延交付行为并不足以构成姚晓霞单方解除合同的理由。双方未就合同解除事宜达成一致意见，且不符合法定解除条件，故姚晓霞于2017年3月17日单方向迈力物业公司发送律师函通知解除双方签订的《房屋租赁合同》的行为并不导致双方之间的《房屋租赁合同》解除，姚晓霞要求确认合同解除的诉讼请求，原审法院不予支持。双方均未提供有效证据证明其遭受的损失，故对迈力物业公司要求姚晓霞赔偿10000元的诉讼请求及姚晓霞要求迈力物业公司赔偿15000元的诉讼请求均不予支持。关于姚晓霞反诉主张中涉及的《装修委托协议》及装修款部分的诉讼请求，因该部分诉讼请求系双方之间的《装修委托协议》引起的纠纷，与本案审理的房屋租赁合同纠纷系不同的法律关系，并不在本案审理范围内，故对该部分诉讼请求，本案中不予处理，姚晓霞可另行主张。综上，迈力物业公司的诉讼请求合理部分，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、姚晓霞应继续履行其与上海迈力物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》，并于判决生效之日起十日内向上海迈力物业管理有限公司交付杭州市余杭区凯迪运河印象3幢721室房屋。二、驳回上海迈力物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回姚晓霞的全部诉讼请求。一审本诉案件受理费25元，由上海迈力物业管理有限公司负担12.5元，姚晓霞负担12.5元；反诉案件受理费712.5元，由姚晓霞负担。上海迈力物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内到原审法院申请退费，姚晓霞于判决生效之日起七日内，向原审法院缴纳应负担的诉讼费。
宣判后，姚晓霞不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定案涉租赁合同成立时间和生效时间均适用法律错误，案涉合同仅成立而未生效。1、关于合同成立时间。原审法院认定案涉《房屋租赁合同》成立时间为2016年5月30日，但该日期仅为姚晓霞签字日期，直到2017年3月9日迈力物业公司才将盖章的合同交付给姚晓霞，根据《合同法》的相关规定，案涉《房屋租赁合同》应自2017年3月9日才成立。2、关于合同生效日期。原审法院认为案涉合同对生效作了相互矛盾的约定，故认为应依据《合同法》所规定的合同自成立时生效。但《合同法》并未就此作出明确规定，而且如果合同生效条件约定矛盾，人民法院应遵循当事人的真实意思表示来确定。案涉合同系租赁合同，租赁房屋的交付应当是合同的核心要件。案涉《房屋租赁合同》第九条明确约定合同生效时间为姚晓霞交钥匙两周后起算，无论是探究当事人的本意，还是遵循特别条款优于一般条款的法理，抑或是目的解释，均应根据案涉合同第九条的约定确定该合同的生效时间。况且该合同版本系迈力物业公司提供，理应对合同条款予以必要的提醒义务，当双方对合同条款理解出现分歧时，应作出对提供合同一方不利的解释。所以，案涉《房屋租赁合同》的生效时间应根据姚晓霞承诺交钥匙的时间即2017年3月17日之后的两周起算。二、原审法院认定姚晓霞发送的律师函不产生解除的法律效果属于适用法律错误，案涉《房屋租赁合同》已经依法解除。1、姚晓霞的解除权是建立在合同已经成立而未生效的基础上，且迈力物业公司对姚晓霞的解除函在合理期限内未提出异议。2、迈力物业公司在合同尚未生效的前提下，未经姚晓霞同意的情况下擅自进入房屋装修，严重侵犯姚晓霞的合法权益，如此严重的违法行为，如果不允许姚晓霞解除合同，而是继续固守合同，将会造成更大损失。3、姚晓霞享有法定解除权。租赁合同的目的，对于出租方而言，就是收取租金。案涉《房屋租赁合同》第三条约定租赁前两年的租金约定为“抵扣房款”，然而根据姚晓霞提供的证据，迈力物业公司根本没有履行抵扣房款的行为，姚晓霞抵扣房款的目的没有实现。4、退一步而言，即使不存在法定解除事由，姚晓霞如果以违约为代价主张合同解除亦不被法律所禁止。三、关于姚晓霞单方出具承诺书的法律效果。1、在该纸条上存在一行被化掉的文字即“在看过合同没有问题的情况下”，对于该内容，如果迈力物业公司予以认可，则表示该承诺是附条件的承诺，即租赁合同没有问题姚晓霞才负责在承诺期限之前交钥匙。如果迈力物业公司不予认可，则视为双方未就该纸条上所记载的内容达成一致意思表示，该承诺未生效。2、该纸条系姚晓霞单方出具，并不视为双方已经达成意思表示一致的结果，在迈力物业公司作出是否接受该承诺之前，姚晓霞已经发函解除合同，该承诺自然不生效。四、原审阶段的反诉与本诉基于同一法律事实，其诉讼请求在事实上有明显牵连，原审法院仅以不属于同一法律关系予以驳回，明显适用法律错误。五、双方之间已经产生严重纠纷，丧失信任基础，继续履行合同将可能造成更大的纠纷和损失。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判驳回迈力物业公司的一审诉讼请求，支持姚晓霞的全部一审反诉请求。
被上诉人迈力物业公司在二审期间辩称：一、原审法院关于案涉《房屋租赁合同》成立及生效时间的认定是正确的。二、关于姚晓霞提出的损失赔偿问题，迈力物业公司并未将案涉房屋委托装修公司装修，对于装修公司的擅自装修行为，迈力物业公司已经尽到制止义务，即使存在损失，也应当由装修公司承担。三、对于姚晓霞发出的解除函，迈力物业公司已经回函，双方之间是有沟通和协商的，现在仅是姚晓霞拒绝交钥匙而已。四、姚晓霞出具的承诺书系其真实意思表示，应当履行。五、迈力物业公司认为案涉合同仍有继续履行的可能。综上，请求二审依法驳回姚晓霞的上诉理由及请求。
二审中，姚晓霞提交以下新的证据：1、迪凯运河印象置业计划申请单；2、收据；3、汇款记录；4、情况说明；以上四组证据欲证明姚晓霞购买案涉房屋时未与迈力物业公司接触，迈力物业公司承诺的前两年房租抵扣房款的事实不存在，案涉合同目的没有达到。迈力物业公司对证据1、2、4的真实性无法确认，与本案的关联性亦提出异议，对证据3的真实性无异议，但认为与本案无关。本院经审查后认为上述证据与本案缺乏关联性，其证明效力均不予确认。
二审中，迈力物业公司未提交新的证据。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点之一系案涉《房屋租赁合同》是否已经生效。姚晓霞认为根据案涉《房屋租赁合同》第二条、第九条的约定，该合同的生效时间应为姚晓霞办完装修交付手续并将钥匙转交迈力物业公司两周后起算，现姚晓霞尚未交付案涉房屋的钥匙，并在承诺交钥匙之前已经发函解除合同，故案涉《房屋租赁合同》尚未生效。本院经审查后认为，案涉《房屋租赁合同》第九条“……。本协议的生效日期根据本协议第二条的约定确定，至租赁期限届满之日止失效。……”的约定，从文意解释，更符合双方对于合同期限的再次强调。退一步而言，即使如姚晓霞所言，该条款内容也应当视为双方对于合同生效所附条件的约定，在姚晓霞于2017年3月9日明确承诺交钥匙的情况下，其反悔拒绝交付钥匙的行为应视为不正当的阻止条件成就，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定，应视为条件已经成就。故姚晓霞关于案涉《房屋租赁合同》未生效的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。本案争议焦点之二系姚晓霞发函解除合同是否具有法律效力。经审理查明，姚晓霞于2017年3月9日收到合同一份，并承诺于2017年3月17日之前交付案涉房屋的钥匙，在无证据证明该承诺书系姚晓霞在受到胁迫出具的情况下，应视为该承诺系姚晓霞的真实意思表示。在此情况下，姚晓霞以迈力物业公司迟延交付合同为由要求解除合同，依据不足，该发函解除行为不具有法律效力。同时，姚晓霞提出的案涉《房屋租赁合同》所约定的前两年租金抵扣房款的事实未发生，合同目的落空，其享有法定解除权。本院经审查后认为，首先，案涉《房屋租赁合同》中并未就前两年房租抵扣房款的金额进行约定。其次，姚晓霞所提问题系合同履行中的问题，即使姚晓霞所言属实，现双方在尚未实际履行时即发生纠纷，姚晓霞此时以此为由主张法定解除权，依据不足。综合上述分析，姚晓霞主张合同解除并据此提出的诉讼主张，均依据不足，本院不予支持。至于装修引起的问题，原审法院未予处理，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1425元，由上诉人姚晓霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 丹
审判员 陈 艳
审判员 毕克来
二〇一八年六月十四日
书记员 赵 勤