上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1225号
上诉人（原审被告）上海紫雨轩红木有限公司。
委托代理人陶雷，上海市杰豪律师事务所律师。
委托代理人侯浩彦，上海市沪南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海涌瑞企业管理有限公司。
委托代理人林骏，上海涌瑞企业管理有限公司职员。
上诉人上海紫雨轩红木有限公司（以下简称紫雨轩公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第1812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月6日受理后，依法组成合议庭于2014年6月3日公开开庭审理了本案。上诉人紫雨轩公司的委托代理人陶雷、侯浩彦，被上诉人上海涌瑞企业管理有限公司（以下简称涌瑞公司）的委托代理人林骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，系争房屋产权人为上海尚仟企业发展有限公司。2010年5月8日，上海尚仟企业发展有限公司（甲方）与涌瑞公司（乙方）签订委托协议书，甲方决定在文定路开办家具城，甲方委托乙方进行招商及管理，甲方授权乙方全权签署对外租赁的协议，代为催收租金、依法向拖欠租金和费用的租户进行追缴，发生诉讼、仲裁等法律纠纷由乙方全权处理。
2012年8月20日，涌瑞公司（甲方）与紫雨轩公司（乙方）签订《租赁合同》，合同约定，涌瑞公司将坐落于上海市文定路的商铺出租给乙方使用，该商铺实际面积94平方米，且乙方在承租前对该商铺的实际状况均已知晓；乙方向甲方承诺，租赁该商铺仅供乙方批发、零售、展示紫雨轩品牌的红木商品之用；甲乙双方约定，甲方在收到第一期租金后向乙方交付该商铺，该商铺租赁期自2012年8月20日起至2014年8月19日止，承租期限为2年，其中从2012年8月20日起至2012年9月19日止为免租期；该商铺的月租金为人民币（下同）20，000元（租金中含物业管理费、且物业管理费按建筑面积25元／平方米计算）；该房屋的租金、保证金采取押二付二的方式并秉着先付后用的原则，在合同签订当日乙方即应支付首期租金40，000元，租赁保证金40，000元，合计应支付80，000元，以后乙方应提前10天向甲方支付下一期的租金；其他费用：租赁期间，乙方使用该商品所发生的电费、电话费、宽带、税费、银行卡手续费等费用均由乙方承担，（电费按1.3元／度计算，如遇物价部门价格调整而相应调整），乙方应在每月15日前按实际使用数付清电费、电话费、银行卡手续等相关费用；如乙方逾期支付租金及其他费用的，除按实际应付金额的千分之五向甲方支付滞纳金外，甲方可再次书面函告乙方缴付，乙方如仍未按时支付的，甲方有权对其采取停电、停电话等其他限制其经营的措施；租赁期间，乙方不得将租赁保证金冲抵租金或其他费用；租赁期满不再续约或中途解约，甲乙双方在完成商铺交接手续后，乙方同意将租赁保证金转为质量保证金，如乙方有未付清的应付款项，甲方有权从租赁保证金中直接扣除，同时乙方应在三日内补足质量保证金，质量保证金在乙方退场后满一年而未受商品质量等投诉（含售后服务）的，则甲方应将商品质量保证金如数无息退还乙方；甲方的权利：甲方有权按约定收取租金和其他费用；甲乙双方同意，有下列情况之一的，甲方有权解除合同，并有权采取断电、断电话等限制乙方经营的措施，同时乙方须按月租金的三倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方逾期不支付或未足额支付租金、保证金经甲方书面通知7日内仍未支付的；乙方违反本合同第七条所列情形之一的，甲方有权收回该商铺，同时甲方将追讨乙方所拖欠的租金、违约金、滞纳金及有关的电、通讯等乙方应付的费用，同时按月租金的三倍收取违约金，如乙方在规定的时间内拒不支付违约金的，甲方有权扣留和处置乙方在甲方处的所有物品；如因乙方原因导致本合同解除的，甲方给予乙方的免租期将不再享有，乙方应按正常租费补交此期间的租金和管理费；乙方返还该房屋时，应清空该房屋内的物品，并将该房屋恢复为良好的可使用状态，同时结清所有应付款项（包括但不限于租金、电费、滞纳金等费用），否则，甲方有权从租赁保证金中扣除应付款项，未经甲方同意逾期返还房屋或拒绝返还房屋的，每逾期一日，乙方应按原日租金的三倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费，如乙方未在届满终止日前，擅自解除合同或拖欠租金被甲方解除合同的，乙方仍有义务将该房屋恢复至良好的可使用状态，如未恢复，甲方可代为乙方拆除在该房屋内的装修、装饰部分及附属设施部分，有关的拆除费用甲方可在租赁保证金中直接扣除，经甲方书面通知，乙方仍未在规定时间内清空该房屋内的物品返还房屋的，视同乙方放弃对房屋内的物品、装修、添置附属设施设备所有权，甲方有权对前述物品进行处分等条款。
2013年2月25日，涌瑞公司向紫雨轩公司发出付款通知，内容是紫雨轩公司应于2013年1月9日前支付下一期租金、物业管理费，但紫雨轩公司仍未支付，请紫雨轩公司接通知后及时支付。2013年4月17日，涌瑞公司向紫雨轩公司发出催款函，再次通知紫雨轩公司在2013年4月20日前付清所欠款项，逾期按双方所签合同的相关条款处理。2013年4月22日，涌瑞公司向紫雨轩公司发出律师函，要求紫雨轩公司支付欠租。
2013年5月，涌瑞公司起诉至原审法院，要求判令：1、解除涌瑞公司与紫雨轩公司于2012年8月20日签订的商铺租赁合同；2、紫雨轩公司支付拖欠的租金81，886.67元（自2013年1月20日起计算，每月2万元，要求计算至2013年6月8日）；3、紫雨轩公司支付违约金60，000元及免租期间的租金20，000元；4、紫雨轩公司支付滞纳金自2013年1月20日起至实际支付之日止，以2万元为本金，每日千分之五计算；5、紫雨轩公司立即支付2013年4月份电费380.90元和6月份电费180元；6、要求紫雨轩公司支付自2013年6月9日起至实际迁出之日止的房屋占用使用费，按每月6万元计算。
2013年6月8日，在原审证据交换过程中，紫雨轩公司同意解除合同并同意支付至2013年5月20日止的租金69，220元。2013年7月10日，涌瑞公司对紫雨轩公司实施停电措施。2014年1月23日，紫雨轩公司搬离系争房屋。
原审另查明，2012年11月，因文定路1B商铺未经消防安全验收擅自投入使用，被上海市徐汇区公安消防支队处罚。
原审审理过程中，紫雨轩公司确认系争房屋内紫雨轩公司花费15万元装修，但不同意装修审价；紫雨轩公司同意支付2013年4月的电费380.90元。涌瑞公司撤回要求紫雨轩公司支付2013年6月的电费；涌瑞公司同意将紫雨轩公司先前支付的保证金40，000元抵冲诉请第二条的欠租。
原审认为，涌瑞公司、紫雨轩公司签订的租赁合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，当属有效，双方应恪守履行。2013年6月8日，紫雨轩公司同意涌瑞公司提出的解除租赁合同的诉讼请求，故涌瑞公司要求判令双方的租赁合同解除，符合事实及法律规定，故法院判定涌瑞公司与紫雨轩公司之间签订的租赁合同于2013年6月8日解除。关于涌瑞公司要求紫雨轩公司支付至2013年6月8日的欠租，经核算，涌瑞公司的计算有误，应为81，220元。鉴于涌瑞公司行使解除权是基于紫雨轩公司未按期支付租金，故涌瑞公司要求紫雨轩公司依照合同约定补交免租期间的租金2万元及违约金60，000元，符合合同约定，法院予以准许。
关于滞纳金一节，涌瑞公司依据合同约定向紫雨轩公司主张，法院亦予以支持，但主张的滞纳金不得高于本金，法院酌情予以调低。
关于涌瑞公司诉请要求紫雨轩公司支付2013年4月电费一节，因紫雨轩公司同意支付，法院予以支持。
关于房屋使用费一节，因紫雨轩公司虽然同意于2013年6月8日解除合同，但其拒不迁出系争房屋，涌瑞公司要求紫雨轩公司按原日租金的三倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费，法院应予以准许，但鉴于涌瑞公司于2013年7月10日对紫雨轩公司承租的商铺实施停电，故自2013年7月10日起，法院综合停电对紫雨轩公司的影响程度以及当事人的过错，酌情判处紫雨轩公司承担使用费的数额。
紫雨轩公司辩称，紫雨轩公司不支付租金是因涌瑞公司未经消防验收，至2013年5月15日才取得消防安全合格证，紫雨轩公司行使的是抗辩权，因紫雨轩公司提供证据仅能证明1B商铺未经消防验收而处罚，与涌瑞公司无关，故紫雨轩公司以此为抗辩不支付租金及使用费，法院不予以采信。
关于保证金一节，涌瑞公司现同意将紫雨轩公司先前支付的保证金40，000元抵冲欠租诉请第二条的欠租，法院予以准许。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，于二〇一四年四月十日作出判决：一、确认涌瑞公司与紫雨轩公司就上海市文定路的商铺所签订的租赁合同于2013年6月8日解除；二、紫雨轩公司于判决生效之日起十日内支付涌瑞公司自2013年1月20日起算至2013年6月8日止的租金41，220元；三、紫雨轩公司于判决生效之日起十日内支付涌瑞公司滞纳金81，220元；四、紫雨轩公司于判决生效之日起十日内支付涌瑞公司违约金60，000元及免租期间的租金20，000元；五、紫雨轩公司于判决生效之日起十日内支付涌瑞公司2013年4月份电费380.90元；六、紫雨轩公司于判决生效之日起十日内支付涌瑞公司自2013年6月9日起至2014年1月23日的房屋占有使用费255，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10，734.90元、诉讼保全费1，424.70元，共计12，159.60元，由涌瑞公司负担5，556.60元，紫雨轩公司负担6，603元。
原审判决后，紫雨轩公司不服，上诉于本院，诉称：被上诉人于2012年10月23日至2013年5月15日期间未办理文定路的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，将系争商铺违法出租给上诉人已构成违约；原审中上诉人的调解意见并非认可解除合同，且因法院查封，上诉人客观上无法搬离系争房屋。基于被上诉人的违约行为，上诉人有权行使先履行抗辩权，并非恶意延付、拒付租金，原审判决合同解除适用法律不当，认定违约金、滞纳金数额过高，上诉人亦不应承担房屋占有使用费。据此，请求二审法院撤销原审判决第一、三、四、六项，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人涌瑞公司辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审审理中，上诉人紫雨轩公司出示了原审法院民事裁定书及查封、扣押财产清单一份，旨在证明系因法院查封行为致其无法搬离系争房屋；同时出示2014年1月23日双方当事人的协议一份，旨在证明当日双方达成合意中止合同，上诉人亦于即日起搬离。被上诉人对上述材料的真实性均无异议，但认为法院仅查封部分家具，系上诉人自己不予搬离造成使用费的持续计算。
本院经审查，对上述材料的真实性予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于系争合同解除的责任及对违约金、滞纳金和房屋占有使用费的认定。根据查明的事实，上诉人紫雨轩公司客观上存在拖欠支付租金的行为，未能履行其作为承租人最主要的合同义务，显已构成违约。上诉人现抗辩称被上诉人在尚未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的情况下即对外出租，故其有权暂不支付租金。对此本院认为，从本案的证据来看，综合当事人原审中提供的《消防违法行为举报、投诉查处情况记录》、上海市徐汇区公安消防支队《询问笔录》、现场照片及情况说明、消防监督检查记录、《公安行政处罚决定书》及《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》等证据材料，消防部门实际认定未经消防安全检查擅自投入营业的场所系文定路1B商铺，并非本案系争商铺。上诉人亦未举证证明本案系争商铺在使用和经营中受到影响，在双方之前的合同履行过程中上诉人也从未就此提出异议。因此，上诉人关于拒绝支付租金的理由缺乏说服力，本院不予采信。鉴于上诉人的违约行为，原审按照双方的合同约定，结合本案的具体情况，就违约金和滞纳金所作的处理及调整并无不当，本院予以维持。
关于合同的解除，被上诉人涌瑞公司已经提出诉请主张解除合同，上诉人紫雨轩公司亦曾于2013年6月8日在法院的主持下表示同意解除合同，原审据此确认双方的租赁合同于当日解除，所作认定正确。虽然双方在2014年1月23日又签订协议，但该协议内容主要涉及货品搬离，协议中关于“中止双方合同”的表述并不影响、亦不否定之前双方已经达成解除合同合意的事实。
关于房屋占有使用费，双方合同约定未经被上诉人同意逾期返还房屋或拒绝返还房屋的，每逾期一日，上诉人应按原日租金的三倍支付房屋占有使用费。因被上诉人2013年7月10日对系争商铺实施停电，影响上诉人的正常使用，原审对此节因素予以考虑，本院予以认可。本院同时认为，合同解除后，由于系争房屋内上诉人的家具被保全查封，上诉人客观上确实无法正常使用房屋，故综合上诉人的过错程度及其实际占有使用利益，本院酌情对其支付的房屋占有使用费数额予以适当调整。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第1812号民事判决第一、二、三、四、五项；
二、变更上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第1812号民事判决第六项为：上海紫雨轩红木有限公司于本判决生效之日起十日内支付涌瑞公司自2013年6月9日起至2014年1月23日的房屋占有使用费210，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉案件受理费人民币7，623.3元，由上诉人上海紫雨轩红木有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年六月十六日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……