浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第226号
上诉人（原审被告）李子伦。
委托代理人胡彬。
委托代理人郑文强。
被上诉人（原审原告）王升海。
委托代理人童修江、王李涟。
被上诉人（原审被告）金成义。
被上诉人（原审被告）施晓听。
二被上诉人的委托代理人徐巍、吴志龙。
上诉人李子伦因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2012）金义民初字第2512号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年3月4日进行了开庭审理。上诉人李子伦及其委托代理人胡彬、被上诉人王升海及其委托代理人童修江、被上诉人金成义、施晓听的委托代理人吴志龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告王升海起诉称，2008年6月29日，其与李子伦、金成义、施晓听达成房屋租赁协议及补充协议，约定将位于义乌市殿山街区房七幢6-9号房屋（现为诚信二区7幢3号）的二至六层及地下室、七幢6-7号两间门面房出租给李子伦、金成义、施晓听使用，双方还对租金、租赁期限、付款方式、违约金等作出了约定。后其依约履行了义务，李子伦、金成义、施晓听也依约交付了前四年的房租。根据合同约定，李子伦、金成义、施晓听应于每年的8月20日前一次性将当年的租金交齐，否则视为违约，每超过一天，按照每年房租的10%赔偿给其。现李子伦、金成义、施晓听尚未支付2012年至2013年9月29日期间的房租581200元，已构成违约。请求：李子伦、金成义、施晓听向其支付房屋租金581200元、违约金116240元（即581200＊20%），共计697440元。
原审被告李子伦未作答辩。
原审被告金成义、施晓听辩称，其二人未与王升海发生租赁关系，李子伦代其二人签字，无法代表其二人本意。其二人并非合同相对人，李子伦不应起诉其二人。其二人的确使用了王升海的房屋，但房屋是从李子伦处转租的。后金成义于2010年6月退租，转租方的权利义务交回给李子伦；施晓听则在2011年4、5月时，将房屋退回了李子伦。其二人后来得知，李子伦已将房屋交还王升海。违约金的计算过高，王升海迟收租金的损失仅为利息损失。综上，因其二人不是合同相对人，故不应承担本案房屋租赁合同义务。请求驳回对其二人的起诉。
原判认定，2008年6月29日，以王升海为甲方、以李子伦为乙方签订房屋出租协议及补充协议各一份。房屋出租协�约定：租赁房屋为殿山街区房七幢6-9号（现为诚信二区7幢3号）房二至六层及地下室，租赁期限为五年，租金为每年292000元。乙方需在每年八月二十日前一次性付清，每超过一天，需按每年房租的10%赔偿给甲方。房屋前三年租金不变，第四年按租金的10%递增，第五年按第四年的递增价格。补充协议约定：殿山街区房七幢6-7号门面房以每间80000元出租给乙方，前三年租金不变，第四年按年租的25%递增，第五年按第四年租金的30%递增。李子伦承租上述房屋后，将其中部分房屋转租给了金成义、施晓听，并将金成义、施晓听的名字代签在房屋出租协议及补充协议上。金成义从2008年10月份转租至2010年6月，施晓听转租至2011年4、5月份。2012年5月13日，李子伦将其承租房屋的五楼转租给案外人张喜平，租期为2012年5月13日至2013年10月1日，租金为179100元。后李子伦未依约支付第五�的房租581200元。其中殿山街区房七幢6-9号四间二至六层及地下室的房租为321200元，殿山街区房七幢6-7号两间门面房房租为260000元。原审庭审中，王升海承认金成义、施晓听并非房屋租赁合同相对人，并认为应由李子伦支付租金。
原审法院认为，王升海与李子伦之间的房屋出租合同及补充协议依法成立，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效。金成义、施晓听转租李子伦承租的房屋，且房屋出租协议及补充协议签订时并未在场，其二人姓名也由李子伦代签，庭审中王升海也承认金成义、施晓听并非合同相对人，故金成义、施晓听不应承担本案租金支付义务。迟延支付租金的违约金，王升海自愿按租金的20%计算，予以支持。李子伦经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法法》第八条、第六十条、第一百十四条�《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决：一、李子伦于判决生效后十日内支付王升海房屋租金581200元及违约金116240元，两项共计697440元。二、驳回王升海对金成义、施晓听的诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5387元，由李子伦负担。
宣判后，原审被告李子伦不服，向本院提起上诉称，其与金成义、施晓听系朋友关系。三人为共同经营，承租了包含涉案房屋在内的殿山街区房七幢1-9号房屋，并于2008年6月27日分别与王坚刚（1-3号房屋所有权人）、王敏（4-5号房屋所有权人）签订了房屋租赁合同。因另一房东王升海当日外出，故王升海于6月29日约其及金成义、施晓听三人签订租房合同。但金成义、施晓听外出办事而�法赶回，故二人口头委托其与王升海签约，王升海对此知情并且认可。2009年8月25日，其与金成义将房租交给了王升海，王升海为此出具了收条，这表明王升海确认收到合同相对人金成义交纳的租金，且金成义对由其代签房屋租赁合同的行为也予以了追认。金成义将三人共同承租的房屋转租给案外人朱希华、储国平、谢树标时，曾向案外人明确告知房屋是其与金成义、施晓听三人共同承租的，以及房东是同意转租的。同时，其与金成义、施晓听并未订立转租协议，金成义、施晓听也未提供证据证明向其支付过房租。2012年3月，其与金成义、施晓听已将涉案房屋交还给王升海，故本案房屋租赁合同已解除。综上，原判判决由其承担房租及违约金错误，退一步而言，因本案房屋系其与金成义、施晓听共同承租，有关租金及违约金也应由三人共同承担。请求撤销原判，依�改判。
被上诉人王升海答辩称，涉案房屋系李子伦、金成义、施晓听共同承租。其对李子伦与金成义、施晓听之间是否存在转租关系不知情。李子伦主张讼争房屋租赁合同已经解除，缺乏依据。事实上，李子伦、金成义、施晓听未向其交还涉案房屋。如果二审查明李子伦、金成义、施晓听系共同承租人，则要求支持其一审诉讼请求。
被上诉人金成义、施晓听共同答辩称，讼争房屋租赁合同上其二人的姓名均为李子伦代签，原审时王升海也已明确提出不再追究其二人的责任，故其二人不应承担本案责任。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，李子伦提供证据一、《租房协议》1份及《房屋出租协议》3份，用以证明金成义、李子伦、施晓听三人由金成义作为代表，与房东王坚刚、王敏、王升海签订了殿山街区房七幢1-9号房屋（含本案房屋在内）租赁总协议后，金成�、李子伦、施晓听三人又共同与王坚刚就殿山街区房七幢1-3号房屋2-6层及地下室签订了房屋租赁协议，与王敏就4-5号房屋2-6层及地下室签订了房屋租赁协议，其后李子伦作为三人的代表又与王升海就殿山街区房七幢6-9号房屋2-6层及地下室签订了房屋租赁协议；证据二、合同书1份及收条2份，用以证明金成义、李子伦、施晓听共同承租涉案房屋后，由金成义作为代表购买电梯并安装的事实；证据三、王升海出具的收条1份，用以证明金成义向王升海交付房租，金成义与王升海之间存在房屋租赁关系；证据四、房屋出租协议3份及证明2份，用以证明金成义、李子伦、施晓听由金成义作为代表将包括涉案房屋在内的部分楼层转租给他人的事实。被上诉人王升海质证认为除证据四中由朱希华、储国平出具的证明不能作为证据外，对李子伦提供的其他证据无异议。被上诉人金成义、施晓听认为证据一中的租房协议是复印件，且金成义、李子伦、施晓听三人与王坚刚、王敏签订的房屋出租协议与本案无关联性，同时其二人并非是与王升海签订的房屋出租协议的合同相对人；证据二中的电梯买卖合同没有买方签章，电梯的交货地点不在涉案房屋，该合同以及金成义是否购买电梯均与本案无关联性；对证据三的真实性、合法性有异议，认为该收条只能证明金成义向王升海交纳过房租，事实上金成义只是作为见证人；对证据四中承租方为储国平的房屋出租协议，该协议系由金成义代李子伦与储国平签订的，故转租租金由李子伦实际收取。对金成义与谢树标签订的房屋出租协议的证据三性无异议，该房屋系由李子伦转租给金成义，再由转租给谢树标，认为该证据也证明了金成义自2010年6月始已离开本案房屋。对金成义与朱希华签订租房协议认为，�议系由金成义代李子伦与朱希华签订的，事实上协议履行、租金支付及转租对象均由李子伦决定和支配，同时该协议与原审中王升海提供的朱希华户的租房协议存在矛盾。对由朱希华、储国平出具的证明的真实性有异议，且该证明不能作为证据。本院认为，上诉人提供的证据一能够证明金成义、李子伦、施晓听三人共同承租包含涉案房屋在内的殿山街区房七幢1-9号房屋的事实（具体理由见本院认为部分）；证据二、四与本案事实缺乏关联性，故本院不予认定；对证据三，结合当事人的陈述，能够证明金成义向王升海交纳房租的事实，本院予以采纳。
金成义、施晓听提供了：金成义与谢树标的租房协议1份及银行交易回单2份，用以证明李子伦向案外人谢树标收取房租后，未将租金交给王升海的事实。王升海对该证据无异议。李子伦对该证据的真实性无异议，对证明�的有异议，认为金成义是代表其本人、施晓听共同承租的。本院认为，该证据与本案处理缺乏关联性，故不作认定。
经审理查明，除原判认定的“2008年6月29日，以王升海为甲方、以李子伦为乙方签订房屋出租协议及补充协议各一份”，以及“李子伦承租上述房屋后，将其中部分房屋转租给了金成义、施晓听，并将金成义、施晓听的名字代签在房屋出租协议及补充协议上。金成义从2008年10月份转租至2010年6月，施晓听转租至2011年4、5月份。2012年5月13日，李子伦将其承租房屋的五楼转租给案外人张喜平，租期为2012年5月13日至2013年10月1日，租金为179100元。后李子伦未依约支付第五年的房租581200元”的部分外，本院对其他案件事实，予以认定。
另查明：1、2008年6月25日，王升海、王敏、王坚刚户就殿山街区房七幢1-9号房屋与承租人签订了的《租房协议》，金成义作为承租方代表在《租房协议》“乙方”（即承租方）处签名。当月27日，金成义、李子伦、施晓听三人作为承租方共同与王坚刚户就殿山街区房七幢1-3号房屋2-6层及地下室、签订了《房屋出租协议》。同日，金成义、李子伦、施晓听三人共同与王敏户就殿山街区房七幢4-5号房屋2-6层及地下室签订了《房屋出租协议》。当月29日，王升海户就殿山街区房七幢6-9号房屋2-6层及地下室与承租人签订了《租房协议》，李子伦在《租房协议》“承租方”处签名，并代签了金成义、施晓听姓名。2、殿山街区房七幢1-9号房屋（含本案房屋在内，共计9间）的房间因隔墙被去除而连通，其中1-9号房屋的第2层曾由李子伦使用，第3层曾由施晓听使用，第4层曾由金成义使用。3、金成义、施晓听自认金成义、李子伦、施晓听三人与王升海就签订本案讼争合同进行过协商。4、本案房屋承租人未依�向王升海支付第五年房租581200元。
本院认为，李子伦主张本案房屋租赁合同已解除，因未提供证据证明，本院不予采信。二审期间，对于李子伦提供的与王升海、王敏、王坚刚户签订的《租房协议》及《房屋出租协议》的真实性，王升海、金成义、施晓听均未提出异议。根据上述协议约定的租赁物、租金等内容结合当事人陈述表明，《房屋出租协议》系在《租房协议》的框架范围内，由承租人与殿山街区房七幢1-9号房屋各自所有人王升海、王敏、王坚刚户分别达成。根据二审查明事实，在与王坚刚、王敏户签订的两份《房屋出租协议》中，金成义、李子伦、施晓听三人均作为共同承租人身份签约。同时，金成义与王升海、王敏、王坚刚户共同签订的《租房协议》所约定的租赁物范围，既包含《房屋出租协议》的租赁物，也包含李子伦与王升海户签订的《房屋出租�议》中由金成义、施晓听二人实际承租使用的本案部分楼层房屋。金成义、施晓听主张其承租的房屋是从李子伦处转租而来，与查明事实不符，且未提供转租协议及租金支付依据，本院对此不予采信。综上，根据本案相关合同的签约、履行情况，以及承租人对含涉案房屋在内的殿山街区房七幢1-9号房屋连通使用的实际情况，结合金成义、施晓听自认金成义、李子伦、施晓听三人共同参与讼争合同磋商，及金成义直接向王升海交付房租的事实，应认定讼争房屋系由金成义、李子伦、施晓听三人向王升海共同承租，讼争房屋租金及违约金亦应由金成义、李子伦、施晓听三人共同承担并互负连带责任。同时，根据本案案情及王升海的诉辩主张和陈述，王升海应当明知其房屋系由金成义、李子伦、施晓听三人共同承租。鉴于王升海对原审判令由李子伦支付房租及违约金的�体处理结果并未提起上诉，应视为其已选定由连带责任人之一的李子伦清偿本案全部债务。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第八十七条的规定，本案先由连带责任人之一的李子伦向债权人王升海清偿全部债务，并无不当。李子伦履行上述债务后，有权要求对本案房租及违约金负有连带义务的连带责任人金成义、施晓听偿付二人应当承担的份额，对此金成义、李子伦、施晓听可另行处理。综上，原审审判程序合法，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10774元，由上诉人李子伦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 童耐萍
审 判 员 黄良飞
审 判 员 徐 晋
二〇一三年三月二十八日
代书记员 管 盼