江苏省无锡市南长区人民法院
� � � 事 判 决 书
（2013）南商初字第925号
原告中国工商银行股份有限公司无锡北塘支行，（组织机构代码：83613526-3）。
负责人李庆宁，该行行长。
委托代理人欧阳立范，远闻（无锡）律师事务所律师。
被告吴小秋，女，1979年10月21日生，汉族。
被告无锡润泽置业集团有限公司，（实际经营地：江苏省无锡市北塘区青石西路167号蒙特里湾售楼处。
法定代表人钱进，该公司总经理。
委托代理人邹常虹，该公司职工。
原告中国工商银行股份有限公司无锡北塘支行（以下简称北塘工行）与被告吴小秋、被告无锡润泽置业集团有限公司（以下简称润泽公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北塘工行的委托代理人欧阳立范，被告润泽公司的委托代理人邹常虹到庭参加诉讼，被告吴小秋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭�本案现已审理终结。
原告北塘工行诉称：2010年4月15日，北塘工行与吴小秋签订个人购房借款／担保合同，约定由吴小秋向北塘工行贷款467000元，用于购买房屋，借款期限为20年，年利率为4.158%，并约定借款人连续三个月未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权要求提前清偿全部贷款，以及所产生的利息、罚息及贷款人为实现债权而产生的律师费、拍卖费等费用。2010年1月1日，北塘工行与润泽公司签订按揭贷款业务合作协议，约定由北塘工行作为润泽公司销售润泽·东都水镇（润泽雅居）项目的按揭贷款银行；润泽公司同意在房屋他项权证未办妥之前。为借款人提供偿还贷款本息的连带责任保证。2010年4月15日北塘工行向吴小秋发放贷款467000元，至2012年12月25日，吴小秋已连续欠款6期。现吴小秋购买并约定作为抵押物的房屋，因吴小秋的原因尚未办理收房手续，也未办理抵押登记。至2012年12月25日，尚欠本金441110.7元，利息3549.58元，罚息1774.79元；北塘工行委托远闻（无锡）律师事务所代理本案，支付律师费15490元。要求：1、吴小秋归还借款本息446435.07元（其中至2012年12月25日本金441110.7元，利息3549.58元，罚息1774.79元）以及逾期罚息（自2012年12月20日起，按借款合同约定利率上浮50%计算）。2、吴小秋支付北塘工行律师费15490元。3、润泽公司对吴小秋的上述还款承担连带责任。4、本案诉讼费由被告承担。
被告吴小秋未作答辩，亦未提供相应证据。
被告润泽公司辩称：还款本息由法院核实。所购房产已在产监部门办理了预抵押登记，应先行行使预抵押权，我方愿对不足部分承担保证责任。若我方承担担保责任，要求明确我方承担责任后有权追偿。
经审理查明：2010年1月1日，北塘工行的上级银行中国工商银行股份有限公司无锡分行（以下简称无锡工行）与无锡润泽置业有限公司（以下简称润泽置业公司）签订按揭贷款业务合作协议一份，约定：根据润泽置业公司的申请，无锡工行及其分支机构同意作为润泽置业公司销售润泽-
东都小镇项目的按揭贷款银行；对购买该项目借款人提供单笔贷款；无锡工行及其分支机构在向借款人发放贷款前，润泽置业公司必须协助办理预抵押登记，在房屋他项权证未办妥之前，润泽置业公司同意为借款人提供偿还贷款本息的连带责任保证担保；润泽置业公司在房屋交付借款人使用时，应协助无锡工行及其分支机构和借款人办理房屋抵押登记手续，并将房屋他项权证等交由无锡工行及其分支机构保管；如果借款人未能按照与无锡工行及其分支机构在借款合同中约定的期限内办妥抵押权登记的，无锡工行及其分支机构依据合同的约定解除借款合同，提前收回贷款时，润泽置业公司应按照本合同的约定为借款人的所有债务承担连带保证责任。
2010年4月15日，北塘工行与吴小秋签订个人购房借款／担保合同一份，约定：北塘工行向吴小秋发放个人购置住房贷款467000元，用于购买房屋；借款期限为20年，实际放款日与到期日以借据为准；利率以中国人民银行同期同档次贷款利率下浮30%，据此确定年利率为4.158%；还款以按月等额本息还款法；还款日为实际放款日的每期对应日；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息，罚息利率按在约定的利率上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用；由于借款人或担保人没有按照合同约定履行各自的义务，�款人为实现债权而产生的律师费、评估费等所有费用由借款人承担；吴小秋以房屋提供抵押，抵押担保范围包括：本合同项下的贷款本金、利息、罚息、北塘工行为实现债权的费用和所有其他应付费用。
合同签订后，北塘工行划付了467000元。2010年4月29日，吴小秋办理了无锡市房屋预告登记证明（锡房预登字第XQ10143559号），载明：预告登记权利人为北塘工行，预告登记义务人为吴小秋，债权数额为467000元。
在还款期间，吴小秋未能按约还款，至2012年12月25日连续逾期6期，累计逾期6期，结欠利息、罚息为3549.58元，尚未归还借款本金441110.7元。润泽公司亦未代为清偿，北塘工行遂诉讼来院。
诉讼中，润泽公司明确因吴小秋未能收房，暂无法办理他项权证。
另查明：2012年12月26日，北塘工行与远闻（无锡）律师事务所签订诉讼代理委托协议，约定：北塘工行因借款�同纠纷一案，聘请远闻（无锡）律师事务所律师代理，并向远闻（无锡）律师事务所支付代理费15490元。
又查明：润泽置业公司于2010年8月11日经工商部门核准变更为润泽公司。
上述事实，有个人购房借款／担保合同、借款借据、按揭贷款业务合作协议、个人贷款对账单、代理委托协议、律师费发票等书证及当事人陈述附卷佐证。
本院认为：北塘工行与吴小秋签订的个人购房借款／担保合同、无锡工行与润泽置业公司签订的按揭贷款业务合作协议均合法有效；吴小秋未能按约归还借款本息，北塘工行要求吴小秋提前偿还借款，并支付律师费、承担诉讼费的主张，符合合同约定，予以支持；根据按揭贷款业务合作协议的约定，在未办理他项权证前，润泽置业公司应对借款人的所有债务承担连带保证责任，本案中所涉借款未办理房屋他项权证，现润泽置业公司变更为润泽公司，润泽公司应对吴小秋借款的偿还承担连带保证责任；虽然在借款合同中约定以吴小秋的房产作为抵押担保，但相关房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，北塘工行未取得房屋他项权证，故润泽公司提出以抵押房产先行受偿，不足部分由其承担连带保证责任的抗辩，无法律依据，不予支持；润泽公司提出清偿借款后，明确其有追偿权，符合法律规定，予以采纳。据此，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第二款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、吴小秋于本判决生效后三日内归还北塘工行借款本金人民币441110.7元及相应利息（计算至2012年12月25日为3549.58元，自2012年12月26日起至�付之日止，按合同约定的贷款利率上浮50%计算），息随本清。
二、吴小秋于本判决生效后三日内支付北塘工行律师代理费人民币15490元。
三、润泽公司对吴小秋的上述还款承担连带责任，润泽公司承担连带责任后，有权向吴小秋追偿。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币8230元，诉讼保全费2820元，公告费446元，合计11496（已由北塘工行预交），由吴小秋、润泽公司共同负担（北塘工行预交案件受理费由吴小秋、润泽公司向其直接支付，本院不再退还，由吴小秋、润泽公司在本判决生效之日起三日内向北塘工行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省无锡市中级人民法�，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：1103020129200024805）。
审 判 长 冯卫红
代理审判员 周优育
人民陪审员 徐 健
二〇一三年七月十一日
书 记 员 刘 佳
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保�。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第二款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。