黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）牡商终字第138号
上诉人（原审被告）牡丹江信诚拍卖有限责任公司，住所地牡丹江市阳明区东七条路29号，组织机构代码74441702-8.
法定代表人何清森，男，经理。
委托代理人王超，黑龙江建纲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郭海峰，男，1976年9月12日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人周铁忠，黑龙江周铁忠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中国农业银行股份有限公司牡丹江分行，住所地牡丹江市东安区太平路121号，组织机构代码X0660499-9.
法定代表人马玉峰，男，行长。
委托代理人樊琳，男，1974年9月30日出生，汉族，牡丹江市七星法律服务所法律工作者。
上诉人牡丹江信诚拍卖有限责任公司（以下简称信诚拍卖公司）因与被上诉人郭海峰、中国农业银行股份有限公司牡丹江分行（以下简称农行牡丹江分行）拍卖合同纠纷一案，不服海林市人民法院（2014）海商初字第405号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。
被上诉人（原审原告）郭海峰在一审时诉称：被告信诚拍卖公司接受农行牡丹江分行的委托，拍卖农行牡丹江分行位于宁安市宁安镇镜泊东街人民医院对过的办公楼。被告信诚拍卖公司公开发布了拍卖信息，并在2009年10月19日牡丹江晨报社区版面发布了拍卖公告，拍卖的办公楼面积1329㎡，被告农行牡丹江分行系该办公楼的所有人和出售方。原告于2009年10月28日以196万元的价格竞买了该办公楼，并签订了《拍卖成交确认书》。原告按约定支付196万元拍卖款，支付佣金9.8万元。2009年12月原告取得了该房屋所有权证书，两本房屋所有权证书面积共计1159.54平方米，比拍卖信息、拍卖公告及《拍卖成交确认书》拍卖的面积1329平方米短少169.46㎡。现原告要求二被告返还房屋短少面积价款249917.91元；被告信诚拍卖公司返还多支付的佣金12495.89元。
上诉人（原审被告）信诚拍卖公司在一审时辩称：1.拍卖公司根据委托人农行提供的他项权证面积进行拍卖，程序符合法律规定；2.拍卖公司拍卖前已经告知原告房屋状况，原告认可并签订承诺书等。因此原告的请求不应成立。
被上诉人（原审被告）农行牡丹江分行在一审时辩称：原告要求返还房屋短少面积价款无法律依据。被告信诚拍卖公司接受被告农行牡丹江分行的委托，对交警队办公楼进行拍卖。拍卖前被告农行牡丹江分行要求拍卖人以明示的方式对标的物的现状、瑕疵进行了公示，整个拍卖过程合法，原告按照约定取得拍卖标的。根据拍卖法的规定，拍卖人、委托人在拍卖前已经声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任，因此被告不应承担任何法律责任。原告要求返还房屋短少价款，无事实依据。原告对拍卖规则中规定的拍卖会对拍卖的品质、质量、数量、面积等不承担瑕疵担保责任，拍卖标的交割以标的移交时的现状为准等的条款阅读、理解并认可后分别签字确认。《拍卖成交确认书》阅读拍卖人在拍卖前已经明示拍卖标的的状况，声明拍卖存在瑕疵的，买受人予以确认。原告通过了解实际情况认可标的瑕疵，自愿承担风险，因此不论何种原因导致标的实际面积减少，均由原告自行承担，被告不承担任何责任。本案应按拍卖人对相应的瑕疵作出相应公告，符合免责条款及法律规定的免责行为。产权面积在房屋原始登记中就是1329㎡，房屋登记及测绘管理是房屋产权管理部门的责任，房屋面积应以原始登记为准。综上请法院驳回原告诉讼请求。
原审法院判决认定，2003年9月24日，被告农行牡丹江分行通过收贷索回宁安市公安局交警队抵押的位于宁安市宁安镇中心东街人民医院对过的办公楼，该办公楼一、二层在宁安市房产处登记的建筑面积是1329平方米，房屋所有权证号为6-79-1109号。2009年10月12日，被告信诚拍卖公司接受被告农行牡丹江分行的委托，拍卖该办公楼，被告农行牡丹江分行在与被告诚信拍卖公司签订的委托拍卖合同上写明的建筑面积是1329平方米。被告信诚拍卖公司在拍卖会前事先公开发布了拍卖信息，拍卖信息上载明拍卖的办公楼总建筑面积1329平方米，参考价196万元；2009年10月19日，被告信诚拍卖公司在牡丹江晨报社区版面发布了拍卖公告，载明拍卖的办公楼参考总建筑面积1329平方米，参考价196万元。被告农行牡丹江分行向被告信诚拍卖公司及原告提供的资料中载明该房屋建筑面积是1329平方米。2009年10月28日，原告郭海峰通过被告信诚拍卖公司举行的拍卖会，以196万元的最高竞价买了该办公楼，并与被告信诚拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》。《拍卖成交确认书》上载明建筑面积1329平方米，原告按约定支付了196万元拍卖款，并支付了佣金9.8万元。被告农行牡丹江分行向原告提供的资料他项权证上记载的建筑面积是1329平方米，没有提供房照。在被告农行牡丹江分行协助原告办理房屋所有权变更登记时，经宁安市房产管理部门测量，房屋面积实际为1159.54平方米（郭海峰723.80平方米、巩德新、赵玉慧435.74平方米），比拍卖信息、拍卖公告及《拍卖成交确认书》中公布的房屋面积1329平方米，短少169.46平方米。
另查明，该房屋在竞买前房屋的面积在宁安房产处登记面积为1329平方米，原告竞买后办理房屋产权证照时宁安房产处测量的面积为1159.54平方米，后经宁安市人民政府房地产管理处确认，该争议房屋的房屋面积以1159.54平方米为准。
再查明，巩德新、赵玉慧系原告郭海峰在竞买房屋时的合伙投资者，但未参加竞买。
原审法院认为，拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。拍卖活动应当遵守有关法律、行政法规，遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵，拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。
原告郭海峰与被告信诚拍卖公司签订的拍卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，依法成立并生效。被告农行牡丹江分行委托被告信诚拍卖公司将其所有的宁安市交警队办公楼通过拍卖形式进行转让，原告通过参加竞买依法取得了拍卖标的的所有权。被告信诚拍卖公司的信息宣传、报纸公示、拍卖确认书及被告农行牡丹江分行提供的他项权证书等相关材料具有公示、公信的效力，载明房屋面积是1329平方米，原告有理由相信这些材料载明的内容是真实无欺才竞买的。因被告诚信拍卖公司作为拍卖人在拍卖前公布的拍卖信息建筑面积是1329平方米，展示拍卖标的时，向原告提供查看拍卖标的的资料及被告公告和拍卖确认书上承诺的面积也是1329平方米，但实际交付的面积是1159.54平方米，尚有169.46平方米未交付。原告作为竞买者有知情权，但其处于弱势地位。被告信诚拍卖公司制作的竞买须知、情况说明、承诺书等都是被告单方事先拟定好的格式合同条款。根据合同法的有关规定：提供格式条款的乙方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。拍卖公司作为一个专门从事此项业务的机构，无论在人力、物力、财力、鉴定水平和经验等方面都远远优于竞买人，因此在明确涉案房屋面积是否存在瑕疵问题上，要求竞买人自己承担风险显然是不合适的，这无疑加重了竞买人的责任，因此涉及房屋面积内容的免责条款无效。对该房屋面积的瑕疵，被告诚信拍卖公司应当意识到并且能够知道，只要通过简单的审查程序如实测量或者到房管部门核实即可知晓。拍卖法规定拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实，认为需要对拍卖标的进行鉴定的，可以进行鉴定。因此审查拍卖标的是拍卖人的法定义务。原告作为竞买人在很难用肉眼看出房屋的实际面积。原告在竞买过程中不存在疏忽和不当行为，已经尽了竞买人的义务，不应承担过错责任。对原告要求被告牡丹江信诚拍卖有限公司返还多支付的房屋短少面积价款249917.91元；返还原告多支付的佣金12495.89元的主张，本院予以支持。
原告要求被告农行牡丹江分行承担返还义务的主张，本院认为，根据《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第一款的规定：“拍卖人、委托人违反本法第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。”依照上述法律规定，原告作为买受人，不能直接起诉委托人牡丹江农行为本案被告，诉讼主体身份不适格。因此，原告要求被告牡丹江农行承担责任的主张本院不予支持。
被告信诚拍卖公司辩称其公司接受委托人委托从事拍卖，其过程没有违反法律规定和委托人的约定，不应承担任何责任。拍卖人在拍卖过程中以房产部门颁发的他项权证登记的面积作为参照不说明房屋的基本情况，不论从主观上和客观上都不存在过错，也不应承担任何责任。本院认为，拍卖法规定拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实，因此审查拍卖标的是拍卖人的法定义务。本案涉及到的是拍卖标的数量上的重大瑕疵，不属于免责范围。被告信诚拍卖公司不经核实便发布瑕疵声明，将拍卖房屋拍卖给原告，造成原告的损害，其疏忽大意未尽审慎义务，有重大过失，应当承担拍卖标的的瑕疵担保责任，返还原告多支付的房款249917.91元、返还原告多支付的佣金12495.89元。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、《中华人民共和国拍卖法》第四条、第十八条、第四十二条、第四十三条、第六十一条第一款之规定，判决如下：1.被告信诚拍卖公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告郭海峰多支付的房屋短少面积价款249917.91元；返还原告郭海峰多支付的佣金
12495.89元；2.驳回原告对被告农行牡丹江分行的诉讼请求。一审案件受理费5236元，由被告信诚拍卖公司负担。宣判后，信诚拍卖公司不服，向本院提出上诉。
上诉人信诚拍卖公司上诉称：1.一审判决由上诉人承担返还拍卖款没有法律依据。2.一审判决依据房产部门出具的复函作为认定事实依据是严重错误的；3.一审法院适用《合同法》认定上诉人与被上诉人郭海峰签订的竞买承诺书与法律相悖是错误的；4.一审判决上诉人未经核实进行拍卖应承担瑕疵担保责任是错误的。
被上诉人郭海峰答辩称：上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。1.原审判决认定上诉人返还拍卖款及相关费用，法律依据充分。上诉人认为在拍卖过程中，上诉人不承担任何责任，该种观点不能成立。2.房产部门出具的复函，最重要的反映了该房屋的客观面积是1159.54㎡，更重要的是上诉人在拍卖时所应交付的面积是1329㎡，而我方实际收到的面积是1159.54㎡，无论此前上诉人的房屋面积是多少，实际交给我方的面积是1159.54㎡。3.合同法与拍卖法之间的关系是实体法与程序法的关系。原审适用合同法是正确的。拍卖的实质是房屋买卖关系，当然应适用合同法。所谓排除合同法对拍卖程序的适用是错误的。4.本案房屋相差面积169.46㎡，相当于两个住宅的面积，相差面积这么大不能简单认为是法律上的瑕疵，上诉人认为该瑕疵应免责的观点不成立。综上，上诉人的上诉请求不成立。
被上诉人农行牡丹江分行答辩称：1.郭海峰起诉要求返还房屋短少面积的价款是没有法律依据的。作为房产管理部门出具的相关它项权证或房屋产权证照，以及房产部门的房屋登记是具有公示和公信力的，而且房产部门作为管理的行政机关，其登记的面积对于农行、拍卖公司以及郭海峰都是具有公示和公信的。无论哪方当事人对房屋面积已经经相关部门合法确认，有理由相信它是真实的。而后房产部门在没有按照法定登记程序就对房屋面积进行变更的行为是不符合法律规定的。原审法院对前后矛盾的两个房屋面积采信了后者，我方认为这是一审法院在审判过程中对于矛盾的证据没有尽到审判机关所应当根据证据规则确定证据合法性的前提下而依赖于前后矛盾出错的某个机关出具的证明认定了一个错误的事实。房屋面积如果存在短缺，责任不在于农行，也不在于拍卖公司，而在于原登记机构。2.从本案事实来看，一审法院没有充分地在查明事实中认定郭海峰在看到相关的拍卖公告后，在拍卖行所签署的承诺书，承诺书记载非常明确“郭海峰对拍卖标的进行了实地察看，同意按照现状进行交付”，且承诺书上注明拍卖标的是参考面积1329㎡，一审法院对此事实视而不见，居然在对证据的采信过程中，对这样一个事实以证明的问题违反法律规定不予采信，我方认为，法院对于事实的认定不能说证明问题违反法律规定。所以，一审法院判决认定是错误的。3.作为农行，已经在一审中向法院提出了房产部门更正房屋面积是不符合房屋登记规定的相关依据，而一审法院对违法进行更正的房屋登记及面积却给予了确认，一审法院这样做既不妥当，也违反相关规定，对原始登记视而不见，却认可了违反程序和规定的更正后的面积，请二审法院对此行为予以纠正。4.根据拍卖的相关规定，拍卖人已经将相关瑕疵或可能存在的瑕疵向郭海峰进行了释明，无论委托人还是拍卖人均不应承担由此而发生的，因由原房屋登记机构登记所产生的问题而承担任何责任。综上，请法院改判驳回郭海峰原审诉讼请求。
本案的争议焦点：1.原审判决由上诉人返还拍卖款是否符合法律规定；2.原审以房产部门出具的复函作为证据使用是否合法；3.上诉人与被上诉人郭海峰签订的竞买承诺书是否合法有效，是否违反法律规定；4.原审认定上诉人拍卖的房屋存在瑕疵，并承担瑕疵的民事责任，是否正确。
二审审理过程中，当事人双方均没有向本院提供新证据。
根据双方当事人的陈述，并结合一审质证双方当事人的证据，本院二审认定的事实与一审认定的事实相符。
本院认为，上诉人信诚拍卖公司与被上诉人郭海峰签订的拍卖成交确认书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该拍卖成交确认书应合法有效。拍卖成交确认书第十一项规定，按《拍卖规则》办理。被上诉人郭海峰获得竞买标的物办公楼时，其竞买的办公楼面积与实际面积不符，相差169.46㎡。根据《中华人民共和国拍卖法》第四十二条规定：“拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实。”本案中，信诚拍卖公司应对被上诉人农行牡丹江分行委托拍卖的标的物办公楼进行审查，虽然农行牡丹江分行提交的房屋产权证照是宁安市房产部门颁发的权利证书，但上诉人信诚拍卖公司自信产权部门颁发的产权证照并以此进行拍卖不违反法律规定，拍卖标的物出现了数量的瑕疵是因房产部门登记错误造成的，其为委托人多收取的拍卖价款没有法律依据获取，应当予以退还，原审法院判决由其返还被上诉人郭海峰多支付的房屋短少面积价款249917.91元，并返还多支付的佣金12495.89元是正确的，但原审认定上诉人信诚拍卖公司在拍卖过程中存在拍卖标的瑕疵应承担拍卖标的的担保责任不当，应予纠正。根据《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第一款规定：“拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿，属于委托责任的，拍卖人有权向委托人追偿。”本案中，上诉人信诚拍卖公司在拍卖过程中没有过错，出现房屋数量上的瑕疵给买受人即被上诉人郭海峰造成损害的，应予赔偿，被上诉人郭海峰虽然诉讼请求由上诉人信诚拍卖公司及被上诉人农行牡丹江分行返还房屋短少的面积价款249917.91元，但原审法院已判决由上诉人信诚拍卖公司承担多收取的房屋价款，被上诉人郭海峰没有上诉，予以认可，上诉人信诚拍卖公司返还多收取的房屋短少面积款后，其可以依法有权另行向委托人追偿。上诉人信诚拍卖公司上诉称一审判决由上诉人信诚拍卖公司承担返还拍卖款没有法律依据、一审判决依据房产部门出具的复函作为认定事实依据是严重错误的、一审法院适用《合同法》认定上诉人信诚拍卖公司与被上诉人郭海峰签订的竞买承诺书与法律相悖是错误的，没有事实及法律依据，本院不予支持。对上诉人信诚拍卖公司上诉称一审判决上诉人信诚拍卖公司未经核实进行拍卖，应承担瑕疵担保责任是错误的观点，本院予以支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5231元，由上诉人信诚拍卖公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 于 尧
审判员 周晓光
审判员 张继凯
二〇一五年十月二十一日
书记员 鞠莉娜