巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1902民初1920号原告：巴中市恒大市场经营管理有限公司法定代表人：吴明余，系该公司总经理。住所地：四川省巴中市巴州区黄家沟（中国巴中西部国际商贸城）委托（特别授权）代理人：王晔，四川宏坤律师事务所律师。被告：徐学鹏，男，生于1974年3月4日，汉族，初中文化，居民，住巴中市巴州区。原告巴中市恒大市场经营管理有限公司（以下简称“恒大管理公司”）诉被告徐学鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案受理。依法由审判员曾晓芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恒大管理公司的委托代理人王晔，被告徐学鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：李永平等17人分别购买了位于中国·巴中西部国际商贸城建材装饰交易中心第28栋2层209号商铺、第29栋1层107号至114号商铺、第29栋2层201号至209号商铺，后将该商铺交与恒大公司，全权委托恒大公司统一招租招商、统一经营管理、统一市场推广并承担相关费用，在委托期间，商铺所有人对恒大公司可能使用商铺的形式及许可使用商铺的使用人不持任何异议，恒大公司有权以自己的名义直接行使属于所有权人的权利。2013年11月23日，恒大公司与被告签订了《商铺租赁合同书》，将建材装饰交易中心第28栋2层209号商铺、第29栋1层107号至114号商铺、第29栋2层201号至209号商铺，合计总面积1153.8平方米出租给被告使用，期满后经协商双方又约定续租，其余条件按原合同执行，租期自2015年6月15日起至2016年6月14日止。原合同对租金、支付方式、违约责任等都作了详尽的约定。在合同履行期间，被告欠原告租赁费用305788元未付，经恒大公司多次催收，被告拒不按约定履行付款义务。现租赁合同早已期满，恒大公司要求被告将商铺腾空返还给恒大公司，并支付下欠租金，被告对恒大公司的合理合法要求却置之不理，仍然强行占用商铺开展经营活动。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，现诉至法院，请求依法判令被告立即将《中国·巴中西部国际商贸城》建材装饰交易中心第28栋2层209号商铺、第29栋1层107号至114号商铺、第29栋2层201号至209号商铺腾空并返还给原告；依法判令被告立即向原告支付下欠的租赁费305788元及商铺的超期占用费、违约金；本案诉讼费、律师费由被告全部承担。被告辩称：一是，原告诉讼主体不适格。本案中，我是与巴中市恒大市场经营管理有限公司签订的《商铺租赁合同》，出租方为该管理公司，承租方为我即发生租赁关系的是我与该管理公司。我并未与本案原告李永平等17名自然人发生租赁关系，这17名自然人原告我并不认识，且诉状上除恒大管理公司外的17名原告的签名并不是其本人签名。因此，这17名自然人原告不具备诉讼主体资格，人民法院应驳回李永平等17名原告对我的诉讼请求。二是，原告巴中市恒大市场经营管理有限公司必须出具出租门市商铺的产权为其所有的证据，或者出具对该商铺拥有对外出租权利的相关证据。如果原告恒大公司不能出具商铺房屋产权为其所有或者对该商铺拥有出租权的相关证据，那么原告恒大公司就不具备对外出租的权利，原告恒大公司与我方签订的租赁合同无效，就更无权要求收取租金，人民法院亦应驳回恒大公司对我方的起诉。三是，我们众多商家无能力缴纳商铺租金的原因是原告恒大公司未履行《商铺租赁合同》第五条“甲方的权利义务”中的第8项义务，未给我们商家协调本地区各部门的关系，从而造成无人流量经营亏损。第一，该公司在我们开业之初将他们安排的购建材免费接送车停靠在我们经营的29栋处桥头上下客人，当时客流量较大，经营收入可观。然而，自小商品市场开业时，该公司为了照顾小商品市场客源，就将接送车调走停靠在小商品市场入口上下客人，从而致使我们经营的26—34栋商铺无客流量，门庭冷落，无人问津，经营严重亏损。我们曾经找该公司管理部刘总，刘总承诺3天内解决，在29栋的桥头处停靠上下客。然而，他们事后还是在小商品市场入口处上下客人，让空车围绕我们经营的市场转一圈来忽悠我们。第二，该公司擅自允许承租人在29栋4楼、5楼开设宾馆，其宾馆装修长达一年之久，其装修垃圾长期堆放于我方商铺门口，严重影响我方经营，我们曾多次找原告公司管理人员解决此事，他们却置若罔闻。同时，该宾馆开业至今，宾馆客人将我们商铺外仅有几个停车位占用，我们的客户开车来购建材，保安将我们的客户赶到其他相隔甚远的地方停车，导致客户不来我处消费。第三，原告公司出租的房屋有瑕疵，多处漏水，不但损坏我商铺装修，而且严重影响我方经营。我曾多次找原告公司解决漏水问题，距今长达两年之久，该公司未彻底处理，现今我经营的商铺雨天继续漏水十分严重。第四，我们双方签订的合同约定的租赁期限起止时间是2014年3月15日至2015年6月15日，整个建材市场原确定的开业时间是2014年3月15日，然而实际开业时间是2014年5月6日，原告方承诺优惠3个月不交租金，那么一年的租赁期应当算到2015年8月6日，原告计算租金时间到2015年6月15日，其中多计租金50403元。该多计的50403元租金应从租金总额中减出。第五，原告公司在我们进场后管理混乱，很多专卖区成了综合区，严重影响我们综合区的经营销售，从而造成我们经营严重亏损。我方所承租的商铺总面积为1153.8平方米，其装修投资800余万元，银行贷款和借款达400余万元，而今血本无归，其损失与原告公司有直接关系。四是，我的上述答辩观点对违约金及租金的费用未按时交的原因已经提及。合同虽然约定了违约金，但如果是我们纯属不交租金，那么我们该给，如果是由于其他原因导致我们无法缴纳租金，那么我们不该给。综上所述，本案原告的诉讼主体资格不适格，答辩人之所以无力支付租金，是因为原告公司不信守承诺，采取欺哄瞒骗手段，市场管理混乱，不履行自己应尽的义务等多方面因素造成我方经营严重亏损所致。故此，请求人民法院在查明本案基本事实的基础上，依法公正判决。经审理查明：国盛基业集团巴中有限公司将位于中国巴中西部国际商贸城建材装饰交易中心的营业用房出售给他人，其中李永平购买了第29幢第1层109号、112号，第2层208号营业用房，面积分别为106.28平方米、48.26平方米、54.95平方米；周立波购买了第29幢第1层108号、113号营业用房，面积分别为106.28平方米、48.26平方米；张明购买了第29幢第1层107号营业用房，面积分别为106.28平方米；董吉玉、杨如华、唐育军购买了第29幢第1层110号、111号营业用房，面积分别为106.28平方米、48.26平方米；罗兵购买了第28幢第2层209号营业用房，面积为49.01平方米；喻德富购买了第29幢第1层114号营业用房，面积为48.26平方米；曾新购买了第29幢第2层201号营业用房，面积为46.25平方米；谯晓英、谯敏购买了第29幢第2层202号营业用房，面积为48.09平方米；向芝兰购买了第29幢第2层203号营业用房，面积为48.09平方米；苟春容购买了第29幢第2层204号营业用房，面积为48.09平方米；黄翠华购买了第29幢第2层205号营业用房，面积为76.35平方米；李秀英购买了第29幢第2层206号营业用房，面积为54.95平方米；李光秀购买了第29幢第2层207号营业用房，面积为54.95平方米；任强购买了第29幢第2层209号营业用房，面积为54.95平方米。2013年，上述买房人李永平、周立波、张明、罗兵、喻德富、曾新、谯晓英、谯敏、向芝兰、苟春容、黄翠华、李秀英、李光秀、任强作为委托人即甲方与原告恒大管理公司作为受托人即乙方分别签订《市场培育协议书》，均约定：甲方委托乙方对包含甲方商铺在内的巴中西部国际商贸城进行市场培育，乙方同意接受甲方的委托；委托培育期限内，甲方对乙方可能使用商铺的形式以及乙方许可使用商铺的使用人不持任何异议；委托培育期限为八年，自2014年1月1日起计算；在委托培育的前三年，无论乙方以何种形式使用甲方的商铺、收益情况如何，甲方既不向乙方支付任何费用，也不要求乙方支付任何使用费或收益金或租金；委托培育期限内，乙方有权直接以自己的名义代表甲方与第三人签订使用甲方商铺的各种合同，并自行承担相应法律责任；乙方有权取得委托培育期间出租商铺收取的租金或使用费；委托培育期内，乙方因经营管理商铺与第三人发生纠纷需要通过有关部门调解、仲裁或诉讼解决的，乙方有权以自己的名义直接行使属于甲方的权利（包括从第三人处收回商铺、向第三人追索违约金、赔偿金等）。2014年1月20日，董吉玉、杨如华、唐育军作为甲方与原告恒大管理公司作为乙方签订《租赁协议书》，约定：乙方接受甲方的委托，全权对甲方位于恒大市场29栋1层110号、111号对外招租，甲方同意乙方以乙方的名义与承租人签订租赁合同，收取租金及收取经营管理费用，对乙方的出租、管理等行为甲方无任何异议；甲方委托乙方代为出租商铺或物业的期限不得低于5年；甲方不参与乙方与承租人的租赁过程；乙方接受甲方的委托后，全权代为行使出租人的相关权利义务。2013年11月23日，原告公司与被告签订《商铺租赁合同书》，该合同载明：“出租人（以下简称“甲方”）委托代理人：巴中恒大市场经营管理有限公司承租人（以下简称“乙方”）甲方作为租赁标的的商铺的所有权人，已经授权恒大管理公司代理出租……第一条租赁标的甲方将坐落于巴中市黄家沟《中国·巴中西部国际商贸城》的建材装饰交易中心第28栋2层209号商铺、第29栋1层107号至114号商铺、第29栋2层201号至209号商铺，合计总面积1153.8平方米出租给乙方经营使用……第二条租赁期限本合同租赁期自2014年3月15日起至2015年6月15日止……第三条租赁费用及缴纳一、乙方采取以下第1种付款方式支付租赁费用：1、一次性支付一年：乙方在本合同签订当日一次性付清租赁费用355787元……第五条双方的权利和义务一、甲方的权利和义务……8、甲方负责协调本地区各部门的关系，并协助乙方办理营业执照等有关手续。甲方尽力为乙方争取享受巴中市市场经营的各种优惠政策。二、乙方的权利和义务……8、乙方须按本合同约定按时交纳租金、物业服务费、广告宣传费、及水电费等费用……第六条综合保证金及其他义务一、为了维护消费者合法权益和市场的良好信誉，乙方须在使用商铺前向管理公司缴纳综合保证金5000.00元整……第九条违约责任一、除法律规定和本合同规定的情形外，一方单方中止合同的，属根本违约，违约方应向守约方支付违约金，如乙方违约，管理公司有权不予退还乙方所交综合保证金，如甲方违约，乙方有权要求管理公司支付同等金额的综合保证金作为违约金。违约金不足以弥补守约方的损失的，违约方还应向守约方赔偿损失。赔偿金计算方法为：依照合同规定违约方应向对方支付自违约之日起至合同终止之日应付租金的30%……四、在本合同有效期内，乙方迟延支付租金、物业服务费、广告宣传费、水电费等相关费用7日后，每日按应付费用的1‰支付违约金，并补足应交金额。五、本合同因期限届满、解除等原因而终止后三日内，乙方未将所租赁商铺腾空退还给甲方的，应当根据迟延腾退商铺的时间，按照本合同第三条约定的“租金”日标准的两倍赔偿甲方的损失并承担甲方或其他权利人为追索上述赔偿金而支付的律师费用。七、乙方违约的，应承担甲方或其他权利人为追索违约金或赔偿金和收回商铺而支付的律师费用（追索违约金或赔偿金的律师费按照违约金或赔偿金数额的20%计算）……第十二条特别提示在本合同期限内，甲方已将涉及处理本合同所有事务授权给管理公司作为委托代理人代为办理……二、在本合同期限内双方发生任何争议，管理公司有权直接代理甲方处理，无须另行向乙方提供《授权委托书》……”，该合同尾页处甲方载明为巴中恒大市场经营管理有限公司并由恒大管理公司加盖公章。合同签订后，被告按约定分三次共向原告缴纳了355788元租金。合同期限届满后，原告公司与被告未重新签订租赁合同，但被告仍继续在使用上述租赁物。庭审中，原告公司陈述合同期限届满后，其公司同意被告继续租用一年，租金由公司追收；被告陈述原告公司的杨总表示先缴纳50000元合同就算续租了，并按原合同执行。之后，被告向原告公司缴纳了50000元租金。因原、被告就缴纳租金等问题未形成一致意见，致使原告公司起诉来院并将李永平等17名购房户列为原告，经本院向原告公司核实，其递交的诉状上“李永平”等17人的签名不是李永平等本人所签，其递交的撤诉申请上“李永平”等17人的签名亦不是本人所签，故本院不将李永平等17名自然人列为原告。后在审理过程中，因原告公司与被告分歧大，致调解未果。庭审中，原告陈述其主张的违约金的计算方式为被告支付租金迟延七日后从2015月6月22日起每日按应付租金千分之一计算至2016年6月14日即305788元/年×0.001×355天=108554.74元；超期占用费的计算方式为：根据约定2016年6月14日合同期满，被告在期满三日内未退场则应从2016年6月18日起按照日租金（年租金÷365天）的标准双倍计算至腾退商铺时止。上述事实，有原告的陈述、被告的答辩，原、被告的身份证明，商铺租赁合同等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。本院认为，合同双方当事人应当按照合同全面履行义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。李永平等17人购买营业用房后委托原告公司代理出租，并与原告公司签订了《市场培育协议书》或《租赁协议书》，载明了双方各自的权利与义务。根据《市场培育协议书》或《租赁协议书》的约定，原告公司有权以自己的名义与被告签订《商铺租赁合同书》，并因此获得收益，行使相关权利。原告公司庭审中陈述其与被告签订的《商铺租赁合同书》约定的租赁期限届满后，同意被告继续租用一年，但其未提供证据证明双方就租赁事宜重新签订了书面的《商铺租赁合同书》，亦未提供证据证明其在租赁期限届满后就被告继续使用租赁物提出过异议，根据《中华人民共和合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”及第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，原告与被告于2013年11月23日签订的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，被告作为合同当事人认为原告未按合同约定履行义务时可以要求解除与原告之间的合同，而并不能以此作为其使用租赁物又不缴纳租金的正当理由，其未向原告缴纳2015年6月16日至2016年6月15日期间的租金，原告公司有权要求被告腾空房屋、补足租金。同时，原、被告于2013年11月23日签订的合同明确约定了租赁期限为2015年6月15日止，第二年租金的起算时间应为2015年6月16日，故被告辩称第二年租金起算的时间应为2015年8月6日的理由本院不予采信。关于违约金的问题。被告未向原告缴纳第二年的租金，根据合同约定应当向原告支付违约金，因原告庭审中表示第一年租赁期限届满后，其同意被告继续租用租赁物，并表示租金以后追收，故其主张的违约金应当从其起诉之日开始计算。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定‘过分高于造成的损失’”之规定，原告未提供被告未按约缴纳租金对其造成的损失，其主张每日按应付租金金额的1‰计算违约金明显过高，依照最高人民法院《关于修改的批复》之规定及参照中国人民银行[2003]251号《关于人民币贷款利息有关问题的通知》之规定，目前一年以内（含一年）贷款基准利率为4.35%，在原利率上加收50%后，计算逾期付款违约金的年利率应为6.525%。关于超期占用费的问题。因原、被告之间系不定期租赁合同，在原告未起诉要求被告腾空房屋前，被告有权使用租赁物，但被告应当从2016年6月16日起按照2013年11月23日所签订合同的日租金标准即355787元/年÷365天＝975元/天向原告支付占用费至其腾空房屋时止。关于律师费的问题。原、被告在合同中虽对律师费用有约定，但其未提供实际开支律师费用的证据，故对该项诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、由被告徐学鹏在本判决生效后十日内腾空位于《中国·巴中西部国际商贸城》建材装饰交易中心第28栋2层209号商铺、第29栋1层107号至114号商铺、第29栋2层201号至209号商铺并返还给原告巴中市恒大市场经营管理有限公司。二、由被告徐学鹏在本判决生效后十日内向原告巴中市恒大市场经营管理有限公司支付2015年6月16日至2016年6月15日期间下欠租金305787元。三、由被告徐学鹏在本判决生效后十日内以305787元为基数从2016年7月26日起按年利率6.525%向原告巴中市恒大市场经营管理有限公司支付违约金至本判决确定的给付之日止。如果未按本判决确定的给付之日给付违约金，上述违约金计算至上述租金付清之日止。四、由被告徐学鹏在本判决生效后十日内以日租金每天975元为标准从2016年6月16日起向原告巴中市恒大市场经营管理有限公司支付占用费至其腾空上述商铺时止。五、驳回原告巴中市恒大市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5880元，由被告徐学鹏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审判员  曾晓芳二〇一六年十月二十五日书记员  张鑫媛