河北省秦皇岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）秦民终字第414号
上诉人（原审被告）李栓柱，男，1953年4月23日出生，汉族，退休工人，住河北省抚宁县。
委托代理人李玉珍，女，1960年2月11日出生，汉族，退休工人，住河北省抚宁县，系上诉�李栓柱妻子。
委托代理人李明，男，1982年6月18日出生，汉族，无业，住秦皇岛市海港区。
被上诉人（原审原告）李春林，男，1961年12月18日出生，汉族，工人，住秦皇岛市海港区。
被上诉人（原审原告）韩凤兰，女，1963年9月13日出生，汉族，农民，住秦皇岛市海港区。
二被上诉人委托代理人陈冬梅，河北凤霞律师事务所律师。
二被上诉人委托代理人李振军，男，1976年8月10日出生，汉族，农民，住河北省抚宁县。
上诉人李栓柱因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省抚宁县人民法院（2011）抚民一初字第1416号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明，1992年1月1日，抚宁县人民政府向原告李春林下发了土地使用证，土地使用证上载明土地使用者为李春林，地址为河北省抚宁县杜庄乡八岭沟村。2003年4月3�，原告李春林与被告李栓柱签订了一份购房协议书。该协议书内容载明“甲方（指李春林）兹有杜庄乡八岭沟村李春林家正房四间（自家宅院），自愿卖给乙方李栓柱，其价格叁万贰仟元正，双方协商同意，宅院四至见房证，从签订之日起双方都不允许反悔，宅院、钱款两清，空口无凭，订立此据“。签订购房协议之后，原告李春林就将该房屋交付给被告李栓柱使用。被告李栓柱对房屋的窗户、洗手间等进行了修缮，并对院落的大坑进行填土平整。2012年4月26日，经秦皇岛正源资产评估有限责任公司资产评估，资产所有者名称李春林的房屋价值为62800元，该院落地上附着物价值为19300元，土地使用证范围内的土地（200平方米）及超占土地（429.59平方米）价值为147300元。经庭审质证，被告方对购房协议书、土地使用证及资产评估报告均无异议，原告方对购房协议书、土�使用证及资产评估报告真实性均无异议，但对购房协议书的合法性及资产评估报告中对宅基地及超占地的评估有异议，认为购房协议书是无效的协议，且宅基地不允许买卖，不应对土地进行资产评估。
原审法院认为，根据相关法律和政策，农村宅基地禁止向非本集体经济组织内部成员转让，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或小产权房，故原告李春林与被告李栓柱买卖房屋行为违反了相关法律和政策的规定，其签订的购房协议书是无效的协议。因买卖的房屋尚在，故被告李栓柱应将土地使用者为李春林的房屋返还给二原告。对于房屋增加的利益及地上附着物的价值，应考虑双方对造成合同无效的过错程度、买受人居住时间以及添附改造情况等因素，综合平衡双方的利益分配。因宅基地不允许买卖，故本案争议房屋的价值不应包括土地的价值，被告主张房屋与土地是不可分割的，返还房屋时其还应包括土地价值的观点，不予支持。关于被告为垫院落里大坑的投入，被告虽对其投入数额未能提供相应证据，但原告应给被告予以适当补偿，以给付10000元为宜。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民法通则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十八条及参照国务院（2007）71号文件之规定，判决如下：一、被告李栓柱于本判决发生法律效力之日起30日内，将位于抚宁县杜庄镇八岭沟村土地使用证为李春林的房屋及院落返还给原告李春林、韩凤兰。二、原告李春林、韩凤兰于本判决发生法律效力之日起30日内，返还给被告李栓柱购房款32000元，并给付被告李栓柱房屋增加的利益及地上附着物的价值计50100元的70%，即35070元，并给付被告李栓柱垫院落大坑�损失10000元，以上共计77070元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行的利息。案件受理费4740元，原被告各负担2370元。
上诉人李栓柱不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：1、原审法院审理程序违法。（1）被上诉人主张无效的购房协议签订于2003年4月3日，距原审法院受理时已经过了八年之久，原审法院应当驳回被上诉人的诉讼请求而没有驳回。（2）原审审理判决全程历时十六个半月，已经超出了法律规定的审理期限。（3）原审法院委托的《资产评估报告》中注明评估基准日为2011年12月12日，上诉人于2012年12月14日取得原审判决书，该《资产评估报告》已经超出了有效使用期限。（4）被上诉人在起诉前已经获得城市户口，并不再是八岭沟村集体成员，被上诉人的妻子韩凤兰知道双方房屋交易行为。2、原审判决被上诉人支付给上诉人的赔偿金额计算有误。原审法院委托资产评估公司的评估报告中明确注明评估范围为涉案房屋及院落，但是，原审在判决书中不支持被上诉人返还院落土地价值，明显自相矛盾，所以，原审判决依据“因宅基地不允许买卖，故本案争议房屋的价值不应包括土地的价值”根本无法成立。原审判决不顾被上诉人为合同无效的主要责任承担方，并未依法对上诉人的合法权益进行保护，包括由于合同无效而产生的信赖利益损失2171400元，十年前支付购买宅院款的投资增值损失80000元，搬家费用2000元、宅院修缮费50000元、购买家具家电的费用10000元和应诉费用10770元。3、原审判决上诉人承担一半的案件受理费不合理。应由被上诉人全部承担。4、原审判决认定房屋买卖合同无效是错误的。
被上诉人李春林辩称，1、关于双方房屋买卖合同效力问题，原审判决认定双方房屋买卖合同无效是有法律依据的。2、被上诉人认为一审法院在审理本案程序上不存在违法问题，被上诉人起诉时不存在超过诉讼时效问题。一审法院根据本案具体情况审理案件，一审法院未超过审理期限。一审时，上诉人无证据证实韩凤兰知道双方房屋交易。4、上诉人认为赔偿金数额计算有误，其主张缺乏事实和法律依据，同时上诉人主张的测算方法也缺乏法律依据。诉讼费根据现行法律规定，不在本案审理范围。
庭审中，上诉人提供证据如下：证1、房屋价值增值录像，证明房屋的价值与原审评估的价值不符。证2、政府工作报告，证明现在农村宅基地买卖合同有效。证3、北京市第二中级人民法院（2007）二中民终第13692号民事判决书，证明原审判决不公，没有明确被上诉人承担主要责任。被上诉人对上诉人提供的证据质证为，证1不具有法律效力，不具有证明力。证2和证3不属于新证据。同时该证据不具有真实性及合法性和关联性。
本院对上述证据审核后认为，该三份证据与本案不具有关联性、真实性、合法性，本院不予采信。
本院认为，根据相关法律、行政法规和政策的规定，农村宅基地的使用权主体是农村集体经济组织成员。农村宅基地禁止向非集体经济内部成员出卖和转让，城镇居民不得到农村购买宅基地和房屋。本案中，上诉人并非抚宁县杜庄乡八岭沟村集体经济组织成员，无权在该村享有宅基地。故上诉人与被上诉人的房屋买卖行为违反了相关法律和政策的规定，其签订的购房协议应认定为无效协议。因上诉人购买被上诉人的房屋尚在，上诉人应当将被上诉人所有的房屋返还给被上诉人，被上诉人将购房款返还给上诉人。在返还房屋时，应当考虑双方对造成合同无效的过错程度，房屋市场价值及地上附着物的价值，买受人居住的时间以及添附改造情况等因素，综合平衡双方利益的分配。对于双方争议房屋增加部分利益，一审法院依据资产评估报告的数额，已按比例分配给上诉人，该利益分配比例较为合理。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求和主张，因向本院提交的证据不足以证实其主张，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4740元，由上诉人李栓柱负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨彦军
审 判 员 邓喜军
代审判员 权金伶
二〇一三年五月六日
书 记 员 刘东海