湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0602民初2145号
原告：岳阳弘昱科技发展有限公司，住所地xx。
法定代表人：李平，总经理。
委托代理人：钟龙，湖南云盟律师事务所律师。
被告：湖南昌友置业投资有限公司，住所地xx。
法定代表人：张友书。
委托代理人：孟静，湖南唯平律师事务所律师。
原告岳阳弘昱科技发展有限公司（以下简称弘昱公司）诉被告湖南昌友置业投资有限公司（以下简称昌友公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月24日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告弘昱公司的委托代理人钟龙，被告昌友公司的委托代理人孟静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告弘昱公司请求本院判令：一、被告按合同约定履行办理好房屋产权证和国土证的义务；二、被告向原告承担至2016年5月23日止的逾期办证违约金1520000元及自2016年5月24日至办理好房屋产权证和国土证之日止的逾期办证违约金（按合同约定计算），并赔偿原告的全部损失；二、被告承担本案诉讼费用。
被告昌友公司答辩要点：一、原告违反资质要求。根据合同约定，本房屋使用性质为幼儿园，因此，合同是有条件买卖合同，原告没有幼儿园资质；二、原告违反合同约定的规划要求，应当承担违约损失。被告已向原告交付房屋，原告在装修过程中擅自加层给被告造成影响；三、原告违反时间的约定。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：
1、2015年8月28日，原告与被告签订《幼儿园买卖协议书》一份，双方约定，被告将其所有的位于昌友-
凯旋城小区西南一侧一栋三层建筑楼房出售给原告，销售总价为19000000元，交房标准以现存状态交付；付款方式为签订协议当天支付2000000元作为定金，并承诺15个工作日内再向被告一次性支付15000000元，其余2000000元于国土证过户前一次性付清；原告支付17000000元款项并提供完整的办证资料后，被告在3个月内办理好房屋产权证，在原告交纳最后2000000元之后3个月之内办理好国土证。违约责任为：原告未按本协议规定的时间付款，被告有权将该幼儿园另行销售且定金不予退还，若原、被告双方经协商一致同意继续履行合同，则被告有权按照10000元/天向原告收取逾期违约金，逾期30日的，被告有权解除合同，原告还需向被告支付本房屋总价金20%的违约金；若被告原因未能如期办理房产证和国土证，则原告有权向被告按照10000元/天收取逾期违约金。协议另约定：“七、本房屋使用性质仅为幼儿园，此幼儿园作为岳阳昌友凯旋城小区配套服务设施，首先优先面向岳阳凯旋城业主服务。乙方（弘昱公司）不得改变此房屋使用性质挪作他用。八、乙方保证其具有开办幼儿园的相关资质并自行办理开设幼儿园有关行政审批手续，并在合同签订后20日内将有关材料有效复印件交予甲方（昌友公司）。9.2、乙方不具有开办幼儿园资质或改变该房屋使用性质（不开办幼儿园）所引发的全部直接和间接责任均由乙方自行承担责任”。合同签订后，被告昌友公司即将该房产交付原告使用。
2、原告向被告支付购房款的情况如下：2015年8月28日支付200万元，2015年9月16日支付800万元，2015年9月18日支付450万元，2015年9月21日支付250万元，以上共计1700万元。
3、涉案房产于2015年9月16日在房屋产权部门备案登记，位于岳阳经济技术开发区通海路办事处洪昌路21号，房屋产权证号为岳房权证岳阳楼区字第3811**号。
判决的理由与结果
本院认为：原、被告签订的《幼儿园买卖协议书》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应按照该合同的约定，如实的履行自己的义务，法律规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。原告已于2015年9月21日支付涉案房屋购房款1700万元，但被告昌友公司未按约定履行办理涉案房屋的房屋产权属证书的义务，被告昌友公司主张未办理权属证书是因为原告弘昱公司不具备开办幼儿园的资质和在装修过程擅自加层所造成，但以上事由并非阻却行政主管部门办理房屋、土地权属证书的根本事由，且被告昌友公司未提交充分证据证实上述主张，应承担举证不能的法律后果，故昌友公司的行为已经构成违约，应担承担相应的违约责任。本案中，弘昱公司没有要求退房，被告昌友公司应当按照合同约定履行办理好房屋产权证和国土证的义务。审理中，被告请求调低合同约定的10000元/天的逾期办证违约金标准。本院认为，商品房买卖合同纠纷案件中违约金数额的确定，一般原则是有约定的从约定，无约定的按法律及司法解释的规定办理。违约金虽然具有惩罚性，但商品房买卖合同纠纷案件中的违约金主要是对给守约方造成损失的补偿，这决定了当事人对违约金的约定并不是绝对的，可依法作调整。对于减少违约金问题，根据司法解释规定，当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30％为标准适当减少。可见违约金是否过高是以违约金是否超出损失的30％为标准的，如超出30％，则应认定为过高，应酌情调整到30％以内。本案对违约金损失的确定应当遵循民法的公平原则来平衡双方当事人的利益，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准确定损失，既符合我国合同法和司法解释的精神，又体现了双方当事人在违约责任承担上的公平性。因此，如确需减少违约金，一般可减少至按该标准计算。根据(银发[2003]251号)《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》规定，逾期贷款罚息利率由按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。根据人民银行2015年3月1日公布的利率标准，六个月至一年期贷款基准利率为5.35%，在此基础上上调50％，年利率为8.025％，本案违约金标准按照该利率损失的130%计算，即年利率为10.434％。而原、被告约定的违约金计算标准为每日10000元，高于上述标准，故对被告的辩论意见，本院予以采纳。涉案房屋的房款1700万元已于2015年9月21日支付，根据合同约定，违约金应当从2015年12月21日起计算。故被告应向原告支付从2015年12月21日起至2016年5月23日止的逾期办证违约金738670元（17000000元×10.434％÷365×152天），另按照已付购房款为基数，按照年利率10.434％的标准支付自2016年5月23日至被告昌友公司履行完毕办证义务之日止的逾期办证违约金。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定判决如下：
一、原告岳阳弘昱科技发展有限公司与被告湖南昌友置业投资有限公司2015年8月28日签订《幼儿园买卖协议书》继续履行，限被告湖南昌友置业投资有限公司于本判决生效后三十日内履行协助原告岳阳弘昱科技发展有限公司办理合同约定房屋的房屋产权证和国土证的合同义务。
二、限被告湖南昌友置业投资有限公司于本判决生效后十日内向原告支付从2015年12月21日起至2016年5月23日止的逾期办证违约金738670元（17000000元×10.434％÷365×152天），另按照已付购房款为基数，按照年利率10.434％的标准向原告岳阳弘昱科技发展有限公司支付自2016年5月23日至履行完毕办证义务之日止的逾期办证违约金。
上述应支付的款项当事人在本判决生效后十日内履行。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告岳阳弘昱科技发展有限公司其他诉讼请求。
案件受理费18480元，财产保全费5000元，共计23480元，由被告被告湖南昌友置业投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 胡 波
人民陪审员 陈 博
人民陪审员 宋小玉
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 石雕娇