辽宁省阜新市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽09民终792号
上诉人（原审被告，反诉原告）张雅军，男，1971年8月22日生，汉族，个体业主。
委托代理人王辉，系辽宁重阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）李淑珍，女，1963年4月28日生，汉族，个体业主。
委托代理人王俊孝，男，1960年3月25日出生，汉族。
委托代理人孙迪，系辽宁双迪律师事务所律师。
上诉人张雅军与被上诉人李淑珍合同纠纷一案，海州区人民法院于2016年5月27日作出（2015）海民二初字第687号民事判决。张雅军不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。张雅军及委托代理人王辉，李淑珍及委托代理人孙迪、王俊孝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：原告（反诉被告）丈夫王俊孝在阜新矿业集团实业有限责任公司新力科技开发分公司工作期间，双方于2008年1月1日签订《企业内部个人经营承包合同》，约定由王俊孝承包新力公司车爵士汽车酷装美容专营店（以下简称洗车厂），并由个人出资对公司原有车库进行改建并购置设备，承包期限为2008年2月1日至2018年2月1日止。后因王俊孝与其工作单位终止工作关系，2012年7月31日，双方将原有《企业内部个人经营承包合同》修改，由阜新矿业集团实业有限责任公司天力矿山设备检修分公司（甲方，以下简称天力公司）与李淑珍（乙方）重新签订《房屋出租合同》，双方约定由承包经营变更为承租经营，乙方承租阜新市海州区山北街11号房屋继续经营洗车厂，出租期限为2008年2月1日至2018年1月31日，每月租金2000元，合同每年签订一次，租金两年一定。合同同时约定，乙方不得将承租的房屋未经甲方同意擅自向第三方转租、转借。如发现乙方转租、转借第三方，本合同解除。该合同于2013年1月1日生效。
2012年7月14日原告（反诉被告）李淑珍以车爵士汽车酷装美容专营店、李淑珍为甲方与被告（反诉原告）张雅军（乙方）签订《汽车厂委托经营合同》，双方约定将位于北山街11号，天力机电设备检修分公司办公楼一层三间洗车库、一间办公室、一间配电房，共计205平方米房屋委托给乙方。房屋用途为继续经营洗车厂。经营期限自2012年7月14日至2017年7月13日，一年一签订合同，期限五年。洗车厂每月经营费4000元，年经营费4.8万元，于每年12月20日前一次性缴纳，拖欠一个月缴纳，合同解除并乙方承担全部责任。同日，双方另行签订《承兑商品协议》并附《汽车厂物品交接清单》，双方约定：此清单经双方认可，以13.5万价格承对给乙方。包含2012年7月至12月31日房租。12月20日前将下年度房租一次性交付给甲方。以上物品未包含货架上的一些饰品。
2013年11月，该洗车厂产权管理人更换，办公人员撤出大楼，供热线路老化、漏水造成无法供热，自来水停水（生活用水）问题，双方产生争议，后被告（反诉原告）自行出资维修供热，并以此为由拒付2014年至今的经营费。因被告（反诉原告）拒付经营费用，2014年11月27日，原告（反诉被告）将被告供电电缆线掐断，2014年12月2日至2014年12月14日，原告将车牌号为辽J086**的轿车置于洗车厂门前。
2015年6月5日阜矿集团房地产监察大队向车爵仕酷装美容专营店下发《房产出租（占用）整改通知》。
另查，本案涉及承包、租赁的房屋，先后由阜新矿业集团实业有限公司新力科技开发分公司、阜新矿业集团实业有限公司天力矿山设备检修分公司、阜新矿业集团实业有限公司瓦斯综合利用分公司、阜新矿业集团实业有限公司生活服务公司实际产权管理人。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《汽车厂委托经营合同》中所约定的权利义务关系及《承兑商品协议》记载内容和王俊孝出具的“今有王俊孝收到汽车厂房费叁万元整”的收条，可以认定原告（反诉被告）李淑珍与被告（反诉原告）张雅军实际为房屋租赁（转租）关系。该合同是双方自愿签订，并已实际履行，其内容不违反法律强制性规定，并未影响合同实际租赁关系的约定及合同目的的实现。
关于原告（反诉被告）转租行为及签订的《汽车厂委托经营合同》效力问题，本院认为，首先，王俊孝依据企业内部个人经营承包合同取得洗车厂经营权及11号房屋使用权，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《汽车厂委托经营合同》得到了王俊孝的认可，而后天力公司与李淑珍重新签订《房屋出租合同》，原告（反诉被告）取得洗车厂及房屋的承租权，因此对于双方签订的《汽车厂委托经营合同》，原告（反诉被告）主体身份适格。其次，《房屋出租合同》是对原承包经营合同的修改，且其生效时间在《汽车厂委托经营合同》之后，原承包经营合同并未对转租问题进行约束；再次，根据《合同法》第二百二十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，未经出租人同意的转租，法律赋予了出租人解除合同的权利并进行了必要的限制，且在符合条件的情况下是否解除合同选择权在于出租人，在出租人未行使解除权的情况下，转租关系仍然继续，转租合同的效力不受影响。本案的房屋所有权人及现实际管理人，并未行使解除权，被告（反诉原告）仍实际占用洗车厂。
综上，原告（反诉被告）李淑珍与被告（反诉原告）张雅军签订的《汽车厂委托经营合同》仍具有法律效力，双方应当依据合同约定履行相应权利义务。现原告（反诉被告）要求解除合同，被告（反诉原告）主张合同无效，双方均无继续履行意愿，故本院认可原告（反诉被告）解除合同的主张。
合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于委托经营费（房屋租金）给付问题，本院认为，本案双方签订《汽车厂委托经营合同》，被告（反诉原告）占有使用房屋，应当支付房屋租金。对被告（反诉原告）主张按照《房屋出租合同》约定的每月2000元标准，由其向房屋实际所有人或管理人交纳的说法，本院认为，合同的关系只能对特定的债权人和债务人产生效力，对于合同关系之外的第三人不具有约束力。《汽车厂委托经营合同》关于委托经营费（房屋租金）的约定是本案双方当事人自愿达成，即使合同无效，被告（反诉原告）亦应当根据双方签订合同时认可的价格，按照实际使用期限，支付价款，原告（反诉被告）与天力公司签订《房屋出租合同》中的价款约定并不及于被告（反诉原告）。故本院认为，被告（反诉原告）应当根据《汽车厂委托经营合同》约定给付合同解除前的委托经营费（房屋租金）。
对于被告（反诉原告）主张的《汽车厂委托经营合同》无效，不予赘述。对于其主张《承兑商品协议》无效，并要求原告（反诉被告）退还承兑款11.1万元的诉讼请求，本院认为，双方自愿达成《承兑商品协议》并已实际交付，不存在法定的无效情形。《承兑协议》法律性质应属于买卖合同，被告（反诉原告）承兑后对商品享有充分、独立的使用、收益、处分的权利和义务。虽《承兑协议》中的商品在用途上与《汽车厂委托经营合同》具有一定的关联性，如《汽车厂委托经营合同》未能实际履行，导致《承兑商品协议》目的根本无法实现，则该协议可以解除，但被告承兑商品后，实际经营使用近4年，承兑物品已完成所有权转让，该《承兑商品协议》不宜解除，故对于被告（反诉原告）要求返还承兑货款的请求，本院不予认可。
对于反诉原告要求反诉被告赔偿损失34371.79元（堵门造成的损失；停水造成的损失；停供热造成的损失；停电造成的损失；修供热管路所支付的费用；电损耗），反诉原告向本院出示海州区慧通五金水暖行出具的维修费、材料费、人工费票据3张，证明反诉原告为维修供暖管路2013年11月8日支出3528元，2015年11月10日支出5540元，2014年11月28日反诉原告因维修电缆购买电线和电工费用1200元。反诉被告对于两次维修供暖管路票据真实性及2015年11月10日维修事实不予认可。本院认为，反诉原告提供的该两份收款收据编号分别为NO0080029与NO0080030，两票据编号相连，但维修时间间隔为两年，两份收据真实性存疑，不能证明维修情况及花费，故本院不予采信。但在本案庭审过程中，反诉被告对2013年11月8日维修供暖管路事实予以认可，双方在庭审中对于此次维修中，反诉原告实际支出费用为1550元达成一致，且反诉被告同意给付，本院予以认可。对于反诉原告维修因反诉被告掐断电缆而产生的花费1200元，对此本院对反诉被告掐断电缆事实予以确认，反诉原告提供相应收款收据予以证明，反诉被告虽不予认可，但未能提供相反证据，故本院对反诉原告该费用的主张予以认可。
对于反诉原告主张的因反诉被告车辆堵门造成的损失、停水造成的损失、停供热造成的损失、停电造成的损失，本院认为，对于双方合同履行期间存在供热、供水问题的事实，本院予以认可，对于双方发生争议后，反诉被告用其车辆堵门、掐断供电电缆事实，本院予以认定，但对于损失的具体情况（如期间、数额、计算标准、方式等），反诉原告未提供证据证明，故本院无充分证据确认反诉原告上述主张，但本院认为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。考虑上述事实存在，反诉被告作为出租方未能完善履行义务，对反诉原告造成的一定影响，参考双方合同约定的委托经营费数额，本院酌定上述损失8000元为宜。对于反诉原告主张的电损耗费用2877.22元，反诉原告亦未提供证据，未能证明事实存在及与本案关联性，故本院不予认可。据此判决：一、解除原告（反诉被告）李淑珍与被告（反诉原告）张雅军签订的《洗车厂委托经营合同》；二、被告给付原告2014年1月1日至2016年3年31日期间的委托经营费用（房屋租金）人民币共计108000元；三、反诉被告给付反诉原告供热维修费人民币1550元，电缆维修费人民币1200元，及因车辆堵门造成的损失、停水造成的损失、停供热造成的损失、停电造成的损失费用人民币8000元；
四、驳回反诉原告其他诉讼请求。上述费用经折抵后，应由被告（反诉原告）给付原告（反诉被告）人民币97250元。
张雅军上诉称：李淑珍作为王俊孝的妻子，即使在王俊孝认可的情况下，但未取得原企业认可和同意，将王俊孝企业内部个人经营承包合同内的房屋私自处分，转租给上诉人的行为违反了我国法律强制性规定，侵犯了原企业的合法财产权益，属于《合同法》52条规定的无效合同。再有，李淑珍在与上诉人签订《洗车厂委托经营合同》后，为掩盖违法事实，于2012年7月31日与阜新矿业集团实业有限责任公司天力矿山设备检修分公司所谓的“代表”赵震宇补签了《房屋出租合同》，该合同没有天力公司盖章确认，在阜矿集团房地产管理部门也没有备案，属于李淑珍与其丈夫王俊孝和赵震宇私自串通所为。李淑珍隐瞒上述事实与上诉人签订合同，根据《合同法》52条1款1、3项规定，为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，上诉人只能按《房屋出租合同》约定的月租金2000元支付占用洗车厂房屋期间的租金。重审判决上诉人按每月4000元支付租金是认定合同效力错误和适用法律错误。双方签订的《承兑商品协议》同样无效，根据王俊孝与新力公司签订的《企业内部个人经营承包合同》，洗车厂经营设备虽由王俊孝个人出资购置，但合同性质为企业内部承包经营，王俊孝不支付房租，不向企业交纳费用，对王俊孝购置的设备的权属未作约定，李淑珍私自将相关设备和商品兑给上诉人，属无权处分，在未取得企业追认的情况下，出兑行为应认定无效。另李淑珍出兑时同样隐瞒了王俊孝与原企业有《企业内部个人经营承包合同》的事实，上诉人也是在被欺骗下所为。再有《承兑商品协议》是《洗车厂委托经营合同》组成部分，上诉人承兑的商品根本不值11.1万元，上诉人承兑的前提是基于所承租房屋得位置优势和周边优越的环境。因上述协议无效，李淑珍应退还上诉人承兑款11.1万元。重审判决对上诉人的损失认定极不合理，根本未保护上诉人的合法权益。故请求撤销原判，改判双方签订的《洗车厂委托经营合同部》和《承兑商品协议》无效，改判上诉人按每月2000元支付李淑珍使用洗车厂房屋的租金，判令李淑珍赔偿因停水、停电、停热、堵门等给上诉人造成的损失34371.79元，判令李淑珍退还上诉人承兑款11.1万元。
李淑珍答辩称：原判认定《洗车厂委托经营合同部》有效适用法律正确；双方《承兑商品协议》是在自愿基础上签订，属合法有效的买卖合同；原判认定上诉人维修费等损失明显过高。请求驳回上诉，维持原判。
本院审理查明事实与原审一致。
本院认为：双方签订的《洗车厂委托经营合同部》和《承兑商品协议》均是在平等、自愿、意思表示真实的基础上达成的，为合法有效合同。李淑珍转租行为的无效请求权，以及是否侵犯原企业合法权益的侵权主张权，均属出租方或原企业所享有，张雅军并无代为请求或代为行使权利；既然无权请求和行使，就不能得到法律的认同与支持。出兑商品确为李淑珍、王俊孝夫妻出资购置，作为财产所有权人，其享有毋容置疑的法定处分权。张雅军主张两份协议无效并无法律依据，两份协议并不符合《合同法》五十二条规定的任一无效情形。关于张雅军诉请李淑珍赔偿因停水、停电、停热、堵门等造成的损失34371.79元一节，所提证据及理由不足，本院不予采信。
综上，原判认定及叙述事实清楚，理解及适用法律正确，法律关系辨别清晰，判决论理及分析透彻，处理结果妥当合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3003元，由张雅军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋剑锋
审 判 员 常广俊
代理审判员 公松如
二〇一六年八月三十日
书 记 员 应 石