云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终2899号
上诉人（一审原告）王家利，女，1975年1月12日生，汉族。
委托代理人赵波，系云南颐高律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（一审被告）昆明晨晟招标有限责任公司。
住所地：昆明市盘龙区世博生态城低碳中心*栋1201。
法定代表人李晖。
委托代理人刘江涛、李承蔚，系北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人王家利因与被上诉人昆明晨晟招标有限责任公司（以下简称“晨晟招标公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第4919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日受理此案后，依法组成合议庭于2016年8月16日对本案进行了公开开庭审理，上诉人王家利的委托代理人赵波，被上诉人晨晟招标公司的委托代理人刘江涛、李承蔚均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理确认的本案事实是：2011年10月17日案外人张振贵与被告签订《房屋和车位租赁合同》，被告承租张振贵所有位于新亚洲体育城星都总部基地047幢的房屋和地下车位10个，合同约定租期为五年，自2011年10月17日起至2016年10月16日，租金为一年一付，先付后租，每年期满前30日支付，首年房屋租金单价为38元／㎡／月，租金自第2年开始至2016年10月16日每年在前年的基础上每平方米月单价上浮6%。首年车位租金单价为180元/个/车位，月租金年度递增幅度6%。被告晨晟公司在合同承租方（乙方）处签字并加盖公章。被告租赁房屋五、六层的所有权于2015年9月24日通过昆明市五华区人民法院（2015）五法执字第652号执行裁定书确定为原告王家利，但原告王家利房屋产权变更手续尚未办理完毕。五华区人民法院于2015年六月向被告送达。被告晨晟公司于2015年6月30日向昆明市五华区法院提出因《房屋和车位租赁合同》相对人张振贵与何凤华之间的产权交易影响被告晨晟公司的正常经营，自2015年10月16日终止合同的主张。并于2015年10月16日在租赁房屋一楼大门上张贴通知称：被告承租房屋（1-6层）的相关租赁协议已于2015年10月16日终止，被告亦于2015年10月16日腾空房屋，房屋产权人未与被告办理相关交接手续且房屋产权人多次变更，请求房屋相关权利主体及时与被告联系办理交接事宜。现原告以被告未支付2015年9月17日之后的租金为由诉至一审法院请求：1、被告支付房屋及车位租金人民币39132元及违约金（自2015年9月17日至租金全部付清之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十六规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，被告与张振贵签订的《房屋和车位租赁合同》中租赁房屋所有权变更为原告王家利不影响租赁合同的效力。被告应当按照合同的约定履行支付租金的义务。被告于2015年6月30日向昆明市五华区法院提出因《房屋和车位租赁合同》相对人张振贵与何凤华之间的产权交易影响被告晨晟公司的正常经营，自2015年10月16日终止合同的主张。并于2015年10月16日在租赁房屋一楼大门上张贴通知腾空房屋，也未继续向原告缴纳2015年10月16日起至2016年10月16日止的房屋及车位租金。被告辩称租赁房屋产权不明，已尽到最大限度表达解除合同的意思表示，一审法院予以认可。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案中，原告王家利虽未办理新亚洲体育城星都总部基地047幢房屋5-6层的产权变更登记，但其通过昆明市五华区人民法院（2015）五法执字第652号生效执行裁定书对房屋取得所有权。故对被告辩称原告不是本案适格主体，一审法院不予采信。原告要求被告预付2015年10月17日至2016年10月16日的房屋及车位租金，但被告已实际停止使用并腾清租赁房屋及车位，租赁合同的权利义务已终止，预交下一年度租金的前提条件不成就，故对原告该项请求，一审法院不予支持。关于违约金，根据合同约定：1、甲、乙双方任意一方无故提出提前终止合同，应向对方支付年租金20%的违约金，由此给对方造成的损失，违约方还应承担赔偿责任。2、乙方未按本合同约定足额交付租金的，每逾期一日，应向甲方支付应付未付租金1%的违约金，逾期超过30日的，甲方有权提前终止合同。3、乙方违约，甲方不再返还乙方缴纳的履约保证金。原告主张按上述违约条款第二项的约定要求被告支付逾期支付租金的违约金，因合同的权利义务终止，被告不应承担支付下一年度租金的义务，原告的主张不符合合同约定，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“驳回原告王家利的诉讼请求”。案件受理费7170元，由原告王家利承担。
一审判决宣判后，上诉人王家利不服，向本院提起上诉，请求：依法撤销一审判决，判令被上诉人支付房屋租金及车位租金人民币391320元及违约金（自2015年9月17日算至租金全部付清之日）；一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。其上诉的主要事实及理由为：一、认定事实不清，适用法律错误。一审认定星都总部基地047幢房屋的租赁期限至2015年10月16日终止，被上诉人2015年10月16日腾空房屋，租赁合同已经终止履行属认定错误。上诉人在取得房屋所有权之前，就已经联系过被上诉人要求支付房租且法院已经下达过协助执行通知书，被上诉人很清楚房屋的权利人是上诉人，且被上诉人是否腾空房屋仅凭在开庭时单方面提交的张贴通知来确认明显错误，首先该通知从未送达给上诉人，其次该通知是否是被上诉人2015年10月16日张贴的无法确认，请二审予以纠正。二、一审判决说理部分错误。一审判决认定被上诉人在房屋大门处张贴腾空房屋的通知，且未继续向上诉人交纳租金，视为不再续租的意思表示，被上诉人辩称租赁房屋产权不明，故认为租赁合同关系终止，免除被上诉人交租义务和违约责任纯属错误。被上诉人2015年6月已经收到法院的通知并指导上诉人的权利人身份，而且被上诉人一方面辩解租赁合同终止，却不按照租赁合同约定将房屋交给上诉人，而是继续占有控制上诉人的房屋却不支付租金，既然被上诉人一直占有控制上诉人的房屋，就应该支付相应的租金。综上，请求二审法院查清事实依法改判。
被上诉人晨晟招标公司答辩称：一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审中，双方对一审确认的法律事实均无异议，本院依法予以确认。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：被上诉人是否应支付上诉人主张的租金及逾期违约金？
本院认为：依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判”之规定，本院评判如下：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”及第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”。本案中，虽涉案房屋的产权人变更为上诉人王家利，但原产权人与被上诉人签订的租赁合同对上诉人与被上诉人仍合法有效，双方仍应按该租赁合同继续履行。被上诉人主张其于2015年10月16日在租赁房屋上张贴通知的行为已单方解除合同，对此，被上诉人不予认可。本院认为，因双方对于解除租赁合同并未达成一致意见，被上诉人亦未向法院提出诉讼请求解除租赁合同，故其单方张贴通知的行为并不能证实双方的租赁合同已经解除，现被上诉人未按期交付租金系违约行为。故上诉人要求被上诉人依据租赁合同交付2015年10月17日至2016年10月16日的房屋及车位租金人民币391320元有事实及法律依据，本院依法予以支持。因租赁合同约定被上诉人交付下一年度租金应于上一年度租金到期前三十日，故被上诉人应支付上诉人逾期支付的租金自2015年9月17日起至付清款项之日止以中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的利息。综上，上诉人的上诉请求有事实及法律依据，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以改判。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：
一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第4919号民事判决；
二、被上诉人昆明晨晟招标有限责任公司于本判决生效之日起三日内向上诉人王家利支付自2015年10月17日至2016年10月16日的房屋和车位租金人民币391320元及该款项自2015年9月17日起至全部款项付清之日止以中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的利息。
一、二审案件受理费共计人民币14340元，由被上诉人昆明晨晟招标有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前面规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果被执行人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
审 判 长 王思予
审 判 员 蔡 芸
代理审判员 熊梓旭
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 焦 菡