北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终893号
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄锡阳，男，1978年9月9日出生。
委托诉讼代理人：杨军，北京市东泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王志远，北京市东泽律师事务所兼职律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：南潇，女，1981年7月30日出生。
委托诉讼代理人：南北胜（南潇之父）。
委托诉讼代理人：罗迪，北京天驰君泰律师事务所律师。
原审第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。
法定代表人：缪寿建，总经理。
委托诉讼代理人：陆闪闪，女，北京麦田房产经纪有限公司员工。
上诉人黄锡阳因与被上诉人南潇及第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称“麦田公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初10805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄锡阳上诉请求：撤销原审判决第二项。事实和理由：1.南潇明知黄锡阳无购房资格仍签订《北京市存量房屋买卖合同》,南潇对此有过错。黄锡阳一直没有购房资格，政策调整后也无别人代持。2.定金已超出房款的20%，超出部分不应适用定金罚则。房款是630万元，家具装修费是820万元，合同约定200万的定金超出了房款的20%。3.2017年3月17日北京房产新政后，贷款标准有所提高，黄锡阳无法筹集购房款。黄锡阳与南潇协商是否可给予较长的筹款时间时，南潇却要求黄锡阳先支付定金。
南潇辩称，同意原审法院判决。
麦田公司提交书面意见述称，同意原审法院判决。
黄锡阳向一审法院起诉请求：1.确认2017年3月4日黄锡阳与南潇签订的《北京市存量房屋买卖合同》（含附件）及购房资格协议、补充协议两份、房款支付协议无效；2.南潇返还黄锡阳预付款150万元；3.南潇承担本案诉讼费。
南潇向一审法院反诉请求：1.解除黄锡阳与南潇于2017年3月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件（商贷）、《购房资格协议》、两份《补充协议》、《房款支付协议》；2.黄锡阳向南潇支付定金200万元，除已付定金150万元不予退还外，黄锡阳再向南潇支付定金50万元；3.黄锡阳承担本诉及反诉全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年3月4日，黄锡阳（买受人）与南潇（出卖人）的代理人南北胜签订了《北京市存量房屋买卖合同》及附件、《购房资格协议》、《补充协议》两份、《房款支付协议》，双方就南潇出售其名下坐落于，住房屋（以下简称“401号房屋”）相关事项进行了约定，前述合同约定房屋的成交总价为1450万元，明确约定其中定金为200万元，定金支付均为自行交接，时间分别为签约当日支付20万元、2017年3月8日支付30万元、出房屋核验后且2017年3月20日前支付150万元。合同签订后，黄锡阳分五次向南潇名下招商银行账号为×××的账户内转账150万元。
2017年3月5日，南潇签署《售房委托书》载明，南潇欲出售401号房屋（产权证号为：第XX**号），因事务繁忙，特委托南北胜全权代理其签署出售房产的房屋买卖合同及相关协议、文件（包含解约协议类文件）等、收取房屋交易的购房定金，委托期限为委托书签发之日起至上述事宜办理完结为止。同日，南潇配偶解某签署《配偶同意出售房屋声明》，载明：本人系南潇配偶，同意将401号房屋对外出售，并认可南潇对外所签订的一切房屋出售相关文件，并承担相应的法律责任。
庭审中，为查明本案事实，法院依法通知麦田公司工作人员任某、党某及南潇配偶解某到庭陈述情况。证人解某称出售房屋一事其一直知情且同意委托南北胜办理相关事宜。证人任某称签约当日，南北胜出具了房产证原件、南潇及南北胜身份证原件，因签完合同时间太晚经黄锡阳同意后，麦田公司派人于签约第二日前往南潇住处由南潇与其配偶分别签署了《售房委托书》和《配偶同意出售房屋声明》，2017年3月5日其通知黄锡阳前述两份材料已经签完，黄锡阳称要出差材料先放在任某处。任某还表示2017年6月28日南潇方欲给黄锡阳邮寄解除合同通知其向黄锡阳索要邮寄地址，黄锡阳让先寄给任某，其收到后已将通知拍照用微信发给黄锡阳。证人党某称签约当日是黄锡阳与南北胜两个人来的，双方进行两个小时左右磋商后最终同意以1450万元达成交易。
针对合同解除通知是否送达黄锡阳一节，麦田公司提交了黄锡阳与任某的微信聊天记录，载明2017年6月28日任某向黄锡阳询问解约书面文件邮寄地址，黄锡阳回复邮寄给任某，任某于2017年6月29日收到书面解约通知并将文件拍照发送给黄锡阳。黄锡阳称收到微信说要解除合同，但并未收到和见到解约合同的具体文件。
2017年6月13日，黄锡阳起诉至法院要求撤销涉案房屋买卖合同，并要求南潇退还150万元。
另查一，南潇于2010年7月12日与解某登记结婚，401号房屋于2014年10月22日登记在南潇名下。南潇认可并追认南北胜代理其与黄锡阳就401号房屋签订的买卖合同及相关协议，并明确要求适用定金罚则处理本案。
另查二，双方签署的《购房资格协议》第二条载明签约时黄锡阳不具备购房资格，满足出售其或家庭名下1套房屋后即具备购房资格。该协议还约定了黄锡阳应于2017年4月30日前具备购房资格，若未按约定满足条件，则南潇同意将房屋所有权转移登记至黄锡阳指定人员名下。
另查三，双方签署的附件二（商贷）第八条违约责任第3项约定买受人逾期履约超过十五个工作日、拒绝购买房屋属于根本违约，出卖人有权单方解除《买卖合同》。
一审法院认为，公民可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内以被代理人的名义实施的法律行为，对被代理人发生效力。本案中，南北胜代理南潇与黄锡阳签订的房屋买卖合同及相关协议，南北胜虽在签订当日未取得南潇的书面授权，但在签订合同次日南潇即签署书面委托书，南潇配偶亦在签订合同次日通过书面确认的方式同意出售房屋，南北胜代理南潇签订的协议对南潇发生法律效力。南潇与黄锡阳订立的房屋买卖合同是经黄锡阳与南潇代理人南北胜充分协商后确定了房屋成交总价及相关条款，该合同及相关附件未违反法律、行政法规等强制性规定，应属合法有效。关于黄锡阳称签订合同时受到胁迫、该合同显失公平、南潇与麦田公司恶意串通等内容，其未提交证据予以证明，法院对此说法，不予采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现黄锡阳未按约定继续履行付款义务且以合同无效为由拒绝购买房屋，黄锡阳的行为已经构成根本违约，南潇依据双方合同约定有权单方解除合同。关于合同解除的时间，通过麦田公司提交的微信记录，在2017年6月28日时，黄锡阳同意由麦田公司工作人员任某代其收取南潇方发出的解除合同通知，2017年6月29日任某收到该解除通知后将内容通过微信告知黄锡阳，2017年6月29日应视为南潇解除合同的通知到达，该日双方签署的合同即已解除。因本案是黄锡阳违约，南潇主张适用定金罚则不退还已经收取的定金150万元，具有合同及法律依据，法院予以支持。关于南潇要求黄锡阳继续支付50万元定金一节，定金合同是从实际交付定金之日起生效，因本案实际交付的定金数额为150万元，实际交付的定金数额少于约定数额的应视为变更定金合同，故南潇要求黄锡阳继续支付50万元定金的请求，无法律依据，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认黄锡阳与南潇于二〇一七年三月四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件、《购房资格协议》、两份《补充协议》、《房款支付协议》已于二〇一七年六月二十九日解除；二、南潇已收取黄锡阳的购房定金150万元不予退还；三、驳回黄锡阳的诉讼请求；四、驳回南潇的其他反诉请求。
原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。南北胜作为南潇之代理人与黄锡阳签订了《北京市存量房屋买卖合同》及附件、《购房资格协议》、《补充协议》两份、《房款支付协议》，处分了南潇名下的房屋。南北胜之代理行为在事后获得了南潇及解某的追认，南北胜之代理行为对南潇发生法律效力。
主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。黄锡阳主张其签订《北京市存量房屋买卖合同》及附件、《购房资格协议》、《补充协议》两份、《房款支付协议》过程中，南潇存有欺诈、显失公平等情形，黄锡阳应对此承担举证责任。黄锡阳在本院作出判决前仍未能证明其主张，应由黄锡阳承担相应的不利后果。本院对黄锡阳的相关主张不予采信。《购房资格协议》、《补充协议》两份、《房款支付协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。
《北京市存量房屋买卖合同》为有效合同。1.《北京市存量房屋买卖合同》之价格条款除约定净房屋价格630万元外，还将家具家电、装饰装修等作价820万元。该条款为避税条款，损害了国家税收利益，应属无效条款。2.《北京市存量房屋买卖合同》价格条款之效力不影响《北京市存量房屋买卖合同》整体的效力。除价格条款外，《北京市存量房屋买卖合同》尚有付款时间、所有权转移等诸多条款。《北京市存量房屋买卖合同》中其他条款的履行，无涉合同法52条规定之无效情形。价格条款之无效不影响《北京市存量房屋买卖合同》整体之效力。《北京市存量房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。
《北京市存量房屋买卖合同》及附件、《购房资格协议》、《补充协议》两份、《房款支付协议》为有效合同，双方应按照合同约定履行各自义务。
南潇有权要求黄锡阳承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，黄锡阳以合同无效为由拒绝购买房屋，未按约定履行付款义务，已构成根本违约。南潇有权要求黄锡阳承担违约责任。
黄锡阳应向南潇承担150万元的定金责任。1.当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，南潇要求适用定金罚则，应予准许。2.房屋总价款1450万元，而定金总额为150万元，未超过房款的20%。黄锡阳不得以此为由要求减轻其定金责任。3.黄锡阳虽主张因房屋新政导致其难以筹集房款，黄锡阳对此应举证证明。黄锡阳在二审中陈述其在海淀区和朝阳区各有一套房屋。黄锡阳至少应举证证明其海淀区和朝阳区之房屋出售后，仍不足以筹集本案房屋之购房款。黄锡阳未提供证据证明其主张，本院对此不予采信。黄锡阳不得以此为由要求减轻或免除其定金责任。
综上所述，黄锡阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费163200元，由黄锡阳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘国俊
审 判 员 范 磊
二〇一八年二月七日
法官助理 武 旋
书 记 员 马子萌