湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）开民一初字第02248号
原告邹舜贤，男，汉族，1977年12月17日出生。
委托代理人张杰，湖南耀银律师事务所律师。
被告许星祥，男，汉族，1962年8月13日出生。
委托代理人朱湘武，湖南华硕律师事务所律师。
委托代理人罗名普，男，汉族，1990年6月21日出生。
原告邹舜贤诉被告许星祥房屋租赁合同纠纷一案，原告邹舜贤于2013年5月22日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员李双临，人民陪审员陈文艺、林群组成合议庭，由审判员李双临担任审判长，于2013年9月16日公开开庭进行了审理。代理书记员张凡担任记录。原告邹舜贤及其委托代理人张杰，被告许星祥及其委托代理人朱湘武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邹舜贤诉称，2013年2月23日，邹舜贤与许星祥签订了一份《房屋场地租赁合同》，约定邹舜贤租赁许星祥房屋和场地用于再生资源回收。《房屋场地租赁合同》签订当日，邹舜贤依约向许星祥支付了租金及押金。其后，邹舜贤在许星祥同意的情况下开始对场地进行施工整平。在施工过程中，第三方对许星祥出租的该场地提出异议，阻止邹舜贤继续施工，并声称许星祥对该地不享有任何权利，且早已将该地出租给他人。因许星祥隐瞒事实，无权处分租赁物，导致《房屋场地租赁合同》目的无法实现，给邹舜贤造成了巨大的经济损失。由于许星祥的行为，邹舜贤不得不另寻场地，并于2013年6月9日、6月13日与他人另行签订协议，其协议差价部分应当由许星祥承担。现邹舜贤为维护自身合法权益，向人民法院提起诉讼，请求依法判令：一、原告邹舜贤与被告许星祥签订的《房屋场地租赁合同》无效；二、被告许星祥向原告邹舜贤返还交纳的押金、租金共计42000元；三、被告许星祥赔偿原告邹舜贤直接损失130800元；四、被告许星祥赔偿原告邹舜贤间接损失114200元；五、本案诉讼费由被告许星祥承担。
被告许星祥辩称，一、许星祥出租该房屋场地时取得了相关授权，系有权处分。事实上，该房屋场地系许星祥与株洲铁路工务段长沙桥隧车间（现为广州铁路集团公司长沙工务段株洲桥隧车间）合作开发，由许星祥出资建设，广州铁路集团公司长沙工务段株洲桥隧车间仅享有部分使用权。并且，在广州铁路集团公司长沙工务段株洲桥隧车间在出具给许星祥的《变更通知》中指出，许星祥有权将房屋场地进行对外出租、合作。因此，许星祥出租房屋场地的行为不是无权处分他人财产的行为，邹舜贤主张许星祥无权处分导致合同目的不能实现，致使合同无效与事实不符。另外，邹舜贤主张许星祥已经将该房屋场地出租给第三人，第三人对该房屋场地主张了权利，但并无证据予以证明，不足以采信。在《房屋场地租赁合同》中明确载明了该房屋场地的性质，邹舜贤在订立合同时即知道该房屋场地是许星祥与铁路有关部门合作建设的临时性房屋和场地，及并未办理相关权属证明的事实，许星祥并未隐瞒该房屋场地的真实情况。《房屋场地租赁合同》签订后，许星祥积极履行合同，将房屋场地交付邹舜贤使用并尽力解决了出租房屋场地所需的动力电源问题。合同中明确约定如一切正常解除合同，许星祥退还押金，现合同非正常解除，许星祥无需向邹舜贤返还押金及租金。二、《房屋场地租赁合同》约定“邹舜贤在房屋场地上面的装修与建设，必须通过许星祥的书面同意的方案后才能施工，否则一切责任由邹舜贤负责赔偿”。但是邹舜贤未向许星祥提交书面方案并经其书面同意情况下对场地进行施工整平而产生的损失130800元，不应由许星祥承担。三、《房屋场地租赁合同》约定“该房屋是许星祥与铁路部门合作建设的临时违章性质的房屋场地，如遇政府和铁路有关部门将房屋场地拆除，如万一没有补偿，双方必须无条件执行。”现该房屋场地已被征收拆除，许星祥未获得任何补偿，合同已无法继续履行。因此，该合同并非因许星祥原因解除，所以邹舜贤要求许星祥赔偿其另行租赁其他场地的间接损失114200元的诉讼请求于法无据。
综上所述，邹舜贤要求许星祥返还押金及租金，并赔偿其直接损失及重新租赁场地的损失缺乏事实和法律依据，请求人民法院驳回邹舜贤的全部诉讼请求。
经审理查明，2010年8月12日，株洲铁路工务段长沙桥隧车间（甲方）与许星祥（乙方）签订了一份《合作协议》，双方就关于铁路京广上下行线K1＊＊＋600米至K1＊＊＋500米，东边宽65米，西边以芙蓉北路绿化带水沟为界的路基旁倒有垃圾废土和生长杂树杂草的空地进行合作开发建房和使用，约定如下：一、由甲方负责提供该土地的使用权和政府及相关部门协调等事项的责任；二、由乙方负责土地的垃圾废土清理运出及安装下水道的工作，并由乙方出资金、材料、人员负责搭建仓库工具材料房、职工值班、执勤休息房屋及食堂用房；三、搭建好的房屋统一由乙方负责管理，甲方对建好房屋有小部分的使用权；四、乙方必须管理好该路段线路旁房屋的安全，如防火、维护绿化、安全防护网等，必须协助铁路有关部门共同管理好该路段；五、合作时间为2010年8月12日起至甲方铁路的有关部门需要用地时，有经长沙市规划局批准正规建设施工许可证后手续后，在双方办理好对乙方建设投资损失补偿手续后终止协议。2012年3月19日、4月11日，许星祥在上述《合作协议》约定的空地上分别开设了长沙开福区双河金属废旧物资回收店、长沙市开福区星祥金属制品加工厂、长沙市开福区双河生鲜超市，并办理了个体工商户的营业执照。
2013年2月23日，许星祥（甲方）与邹舜贤（乙方）签订了一份《房屋场地租赁合同》，约定：一、乙方租用甲方房屋场地地址为福元西路京广铁路路基下（即《合作协议》约定的房屋场地）。甲方房屋面积约100平方米左右，室外地面约1500平方米，大门通道共用，但乙方有责任和义务管理和维护等。房屋场地租用每月7400元整，每季度前交清。押金20000元整，如乙方在使用期间违法经营等造成甲方的房屋和场地被有关部门拆除和占用，押金不退给乙方，并无偿收回场地和房屋内一切设施。如一切正常解除合同甲方必须退给乙方押金。乙方如遇政府和铁路有关部门征用时，甲乙双方必须配合要求征用补偿双方建设的投资，如有补偿的搬家费应归乙方所有；二、租用时间暂定4年，从2013年3月1日至2017年2月28日止，如续租，每年房费上涨按5%计算，以此类推。只要房屋政府和铁路部门不征收拆迁就由乙方续租；三、因该房屋场地是甲方与铁路有关部门合作建的临时违章性质的房屋和场地，如遇政府和铁路有关部门将房屋场地拆除，如万一没有补偿，双方必须无条件执行；四、乙方在房屋场地上面的装修与建设，必须要通过甲方书面同意的方案后才能施工，否则一切责任由乙方负责赔偿。如因乙方原因中途不租用和租用期满后，但必须是来修去丢不能损坏，必须完好的交给甲方；五、中途乙方将房屋场地及所有设施转让给他方，乙方必须经甲方书面同意才能转让，否则甲方有权单方面解除乙方合同，押金不退。《房屋场地租赁合同》签订当日邹舜贤向向许星祥支付了42000元，许星祥亦向邹舜贤出具了收条，收条内容为“今收到邹舜贤房屋场地租金3个月贰万贰仟元整，押金贰万元整，共42000元整。”
邹舜贤在租用许星祥房屋场地后，认为许星祥未书面同意其改建场地以及第三人对场地使用权主张权利等问题与许星祥发生争议，长沙市公安局开福分局洪山桥派出所曾对双方的纠纷进行过协调处理。现许星祥与广州铁路（集团）公司株洲工务段长沙桥隧车间签订《合作协议》上的房屋场地已被拆除。
另查明，本案在诉讼中，邹舜贤向本院提交了其在租用许星祥房屋场地后，对场地进行整平施工所支出的材料费、施工费的票据及收条，拟证明其因整平施工的直接损失为130800元。原告提供了因不能租用许星祥房屋场地，向他人承租房屋场地的租赁协议及租赁费收条，拟证明原告与他人签订租赁合同的差价损失为114200元。
上述事实，有《合作协议》、《变更通知》、《房屋场地租赁合同》、租金押金收条、派出所证明、当事人陈述以及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，一、许星祥与邹舜贤签订《房屋场地租赁合同》是否有效问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，许星祥与邹舜贤所签订《房屋场地租赁合同》虽是双方真实意思表示，但是许星祥出租给邹舜贤的房屋系未经有关部门批准建设的临时建筑，该《房屋场地租赁合同》违反我国法律、行政法规的强制性效力性规定，应为无效合同。
二、我国合同法第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，许星祥与邹舜贤在《房屋场地租赁合同》明确约定所出租的房屋场地是许星祥与铁路有关部门合作建的临时违章性质的房屋和场地，所以邹舜贤是知道承租的房屋为临时违章性质的房屋和场地的，对于《房屋场地租赁合同》的无效有一定的过错，应承担相应的责任。在许星祥出租的房屋和场地被拆除前，邹舜贤实际占用并使用了该房屋及场地，应按照《房屋场地租赁合同》约定的租金标准向许星祥支付租金。因《房屋场地租赁合同》系无效合同，许星祥亦应将所收取的押金退还给邹舜贤。
三、对于邹舜贤要求许星祥赔偿其直接损失及重新租赁场地间接损失的诉讼请求。虽然邹舜贤向本院提交了对场地进行整平施工所支出的材料费、施工费的票据及收条，以及因不能租用许星祥房屋场地，向他人承租房屋场地的租赁协议及租赁费收条。但是，邹舜贤未向本院提交其在对租赁房屋场地进行改扩建时经许星祥许可的有关证据，且该部分费用的支出亦无其他证据予以印证，故本院对邹舜贤赔偿直接损失130800元的诉讼请求不予支持。对于《房屋场地租赁合同》的无效，邹舜贤有相应的过错，而其另行向他人租赁房屋并支付租金的行为，系其自身处分权利的行为，故本院对邹舜贤要求许星祥赔偿间接损失114200元的诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十一条第二款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告许星祥于本判决发生法律效力之日起5日内向原告邹舜贤返还押金20000元；
二、驳回原告邹舜贤的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3856元，原告邹舜贤承担300元，被告许星祥承担3356元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 李双临
人民陪审员 陈文艺
人民陪审员 林 群
二〇一三年十二月二日
代理书记员 张 凡
附法律条文
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。