重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝民终3号
上诉人（原审原告）：邓恒正，男，汉族，1952年2月6日出生，住重庆市渝中区。
委托代理人：李萍，重庆鑫远律师事务所律师。
委托代理人：周榆添，重庆鑫远律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国东方资产管理公司重庆办事处，住所地重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦50层。
负责人：徐劲流，该办事处总经理。
委托代理人：付雅斌，男，汉族，1986年5月1日出生，该公司员工，住北京市海淀区。
委托代理人：田翌，女，汉族，1983年12月23日出生，该公司员工，住重庆市渝中区。
原审第三人：重庆大信房地产开发有限责任公司，住所地重庆市渝中区临江路89号。
法定代表人：张芳荃，该公司经理。
上诉人邓恒正与被上诉人中国东方资产管理公司重庆办事处（以下简称东方资产公司）、原审第三人重庆大信房地产开发有限责任公司（以下简称大信房地产公司）案外人执行异议之诉一案，重庆市第五中级人民法院于2015年8月20日作出（2015）渝五中法民初字第00441号民事判决，邓恒正对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2016年2月17日对本案进行了询问。邓恒正的委托代理人李萍、周榆添，东方资产公司的委托代理人付雅斌、田翌到庭参加诉讼。大信房地产公司经本院通知后未到庭，本院作缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2001年1月18日，大信房地产公司与中国光大银行重庆分行签订了编号为M2001001200号的《综合授信协议》及《最高额抵押合同》，主要约定中国光大银行重庆分行向大信房地产公司最高授信额度为6000万元，有效期限为2001年1月18日至2002年1月18日止等内容。双方根据签订的《综合授信协议》及《最高额抵押合同》，于同年1月19日签订了《抵押合同》，约定大信房地产公司以其所有的位于重庆市渝中区临江路、民生路交汇处的1幢负三层至负二层共5916.64平方米的车库及1幢负一层至正四层共15187.79平方米的商业用房作为抵押物为前述贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。同年1月22日，大信房地产公司在最高授信额度6000万元之内与中国光大银行重庆分行签订了《借款合同》，中国光大银行重庆分行向大信房地产公司发放了贷款。
2003年3月25日，大信房地产公司与中国光大银行重庆分行签订了编号为Y200313号的《借款合同》，约定大信房地产公司向中国光大银行重庆分行贷款8074万元，借款用途为用于“借新还旧”，借款期限为2003年3月28日至2004年3月28日止。为保证《借款合同》的履行，同年3月27日双方签订了编号为Y200313号的《抵押合同》，约定大信房地产公司以其所有的位于重庆市渝中区大同路16号、临江路和民生路交汇处的1幢二层1845.51平方米、三层4929.8平方米的车库及负一层1900平方米的商业用房作为抵押物为前述贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。
2006年1月9日，大信房地产公司与光大银行民生路支行签订编号为m2006000100号《借款合同》，约定光大银行民生路支行向大信房地产公司贷款4916万元，借款用途为用于“借新还旧”，贷款期限为2006年1月至2007年1月止。为保证《抵押合同》的履行，双方还签订了编号为m2006000100号《抵押合同》，约定大信房地产公司以其位于重庆市渝中区大同路16号平街第二层商场1801.36平方米、平街第三层商场1505.73平方米、负二层车库2000平方米及位于临江路89负一层商场55.64平方米、负二层车库3237.08平方米、负三层车库3034.24平方米的房地产作为抵押物为前述贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。
贷款到期后，大信房地产公司未如约履行还款义务，光大银行民生路支行遂向重庆市高级人民法院（以下简称市高法院）提起诉讼，市高法院于2007年12月12日作出（2007）渝高法民初字第41号《民事判决书》，判决：“一、大信房地产公司于本判决生效后十日内偿还中国光大银行重庆民生路支行贷款本金4757万元及利息（截至2007年6月21日，利息为1942881.77元；2007年6月22日起至付清之日期间，按借款合同约定的逾期利息利率计算利息）；二、大信房地产公司未能在上述期限内偿还上述贷款本息，中国光大银行重庆民生路支行对大信房地产公司位于重庆市渝中区大同路16号平街第二层商场1801.36平方米、平街第三层商场1179.87平方米、负二层车库2039.38平方米（包括A1-A5、B1-B8、B25-B32、B43-B48、B58-B63、A28-A43，共49个车位）及位于临江路89号负一层商场55.64平方米、负二层车库3237.08平方米、负三层车库3034.24平方米的房地产以折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。”该判决书发生法律效力后，因大信房地产公司未如期履行生效法律文书所确定的义务，光大银行民生路支行向市高法院申请强制执行，市高法院以（2008）渝高法民执字第0001号《执行决定书》指令重庆市第五中级人民法院（以下简称市五中法院）执行。执行中，光大银行民生路支行将债权转让给东方资产公司，市五中法院以（2008）渝五中执更字第1281号《执行裁定书》裁定变更申请执行人为东方资产公司。
另查明：2002年5月12日，邓恒正与大信房地产公司签订《承租合同》，约定大信房地产公司将其位于重庆市渝中区大同路16号平街二层建筑面积约1700平方米的商场出租给邓恒正使用经营，合同有效期限从2002年5月12日至2022年4月11日止，合同签订三个月内交付239个月租金600万元。2002年7月6日，双方签订《补充协议》，约定因债权人向大信房地产公司催收工程款，大信房地产公司拟将租赁房屋出售给重庆忆念美健身美容连锁有限公司（以下简称忆念美美容公司），邓恒正考虑到大信房地产公司的发展，双方达成以下谅解协议：一、如果大信房地产公司将渝中区大同路16号平街二层1700平方米，使用面积约850平方米（以实际测绘为准）房屋出售给忆念美美容公司买卖成功，办理完产权买卖手续。大信房地产公司与邓恒正2002年签订的《承租合同》就自动解除；如大信房地产公司与忆念美美容公司未达成买卖、产权变更手续，买卖未成功，大信房地产公司与邓恒正于2002年5月签订的《承租合同》继续有效。二、如果大信房地产公司与忆念美美容公司买卖成功，办理完抵押手续及产权手续，那么邓恒正交给大信房地产公司的租金200万元应立即归还，并由大信房地产公司承担相应的利息并赔偿给邓恒正造成的经济损失。
重庆市渝中区人民法院于2009年12月10日就忆念美美容公司诉大信房地产公司等商品房预售合同纠纷一案作出（2009）中区民初字第159号《民事判决书》，判决确认忆念美美容公司、吴文华与大信房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《购房补充协议（二）》有效；驳回了忆念美美容公司要求办理过户手续的诉讼请求。
再查明：邓恒正自与大信房地产公司签订《承租合同》后，并未实际占有使用案涉标的物。
还查明：市五中法院在执行东方资产公司与大信房地产公司借款合同纠纷一案中，于2012年7月30日作出（2008）渝五中执指字第208恢1-2号《执行裁定书》，查封了大信房地产公司所有的位于重庆市渝中区大同路16号第五层（平街第二层）1801.16平方米房屋。邓恒正对执行标的提出书面异议，市五中法院于2014年12月19日作出（2014）渝五中法执异字第00884号《执行裁定书》，驳回邓恒正的异议。
邓恒正以市五中法院作出的（2014）渝五中法执异字第00884号《执行裁定书》有误为由，提起本案诉讼，请求：1.确认邓恒正与大信房地产公司签订的《承租合同》合法有效，确认邓恒正对执行标的物，即重庆市渝中区大同路16号第五层（平街第二层）房屋在2022年4月11日租赁期限届满前享有使用权、收益权；2.中止对本案执行标的物的执行；3.本案诉讼费用由东方资产公司承担。
一审法院认为，虽然邓恒正与大信房地产公司于2002年5月12日签订的《承租合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应属有效。但邓恒正所举示的证据不足以证明其已按照《承租合同》的约定向大信房地产公司支付了房屋租金。同时，大信房地产公司也未按照合同约定将案涉租赁房屋交付给邓恒正占有、使用。可见，双方的《承租合同》并未实际履行，应认定双方已以实际行为解除了该合同，故邓恒正提起本案诉讼要求确认其对案涉房屋享有使用权、收益权，应不予支持。
邓恒正要求停止对案涉房屋的执行，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。邓恒正虽然与大信房地产公司签订了《承租合同》，但其并未占有使用案涉房屋，故其要求停止执行的请求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：驳回邓恒正的诉讼请求。本案案件受理费80元，由邓恒正负担。
邓恒正不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判支持邓恒正的一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由东方资产公司承担。主要事实和理由：1.邓恒正举示的《承租合同》、《补充协议》、《收条》等证据可以证明邓恒正支付了200万元租金，故一审判决认定邓恒正未举证证明支付了租金不当。2.双方签订《承租合同》后，大信房地产公司即将租赁房屋交付邓恒正使用，但后来租赁房屋被忆念美美容公司强行占有，故一审判决认定大信房地产公司未实际交付使用租赁房屋不当，应当认定大信房地产公司已将租赁房屋交付使用，后又转移给了忆念美美容公司。3.双方签订的《补充协议》虽约定大信房地产公司与忆念美美容公司的买卖成功且办理完过户手续后，《承租合同》解除。但后租赁房屋并未过户给忆念美美容公司，故《承租合同》并未解除，邓恒正依法享有承租权，双方签订的《承租合同》应当严格履行。4.合同是否解除应当由当事人进行选择，在双方均未明确表示解除《承租合同》，且邓恒正亦未就合同的解除提出诉讼请求的情况下，一审判决认定双方已经以实际行为解除了《承租合同》是错误的。
东方资产公司答辩称：1.邓恒正就支付租金的事实举示的证据存在重大瑕疵，且未举示其他实际付款的证据，不能证明邓恒正已经实际支付了租金。2.邓恒正自始至终未占有使用租赁物，其与大信房地产公司签订的《承租合同》未实际履行，一审判决对此认定并无不当。3.邓恒正、大信房地产公司已以自己的实际行为解除了《承租合同》，邓恒正对租赁物不享有承租权，不能阻止执行。
大信房地产公司未作答辩。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点是：是否应当中止对本案执行标的物的执行。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。据此可知，承租人在租赁期内要求中止对租赁物的执行的，应当举证证明在人民法院查封之前已与出租人签订合法有效的书面租赁合同，同时还应举证证明其实际占有使用租赁房屋。在本案中，邓恒正虽然举示了其与大信房地产公司在2002年5月12日签订的《承租合同》，且该《承租合同》亦合法有效，但其后大信房地产公司又与忆念美美容公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，将租赁房屋出售给忆念美美容公司，且租赁房屋已实际由忆念美美容公司占有、使用，邓恒正并未实际占有、使用租赁房屋。因此，邓恒正要求中止对租赁房屋的执行不符合前述规定。同时，邓恒正上诉认为《承租合同》签订后，大信房地产公司已将租赁房屋交给其占有使用，但并未举示充分证据予以证明。且即使邓恒正关于大信房地产公司曾将房屋交给其占有使用，其后又交给忆念美美容公司使用的事实成立，但邓恒正亦在长达十余年的时间里，且在人民法院查封之前并未占有使用争议房屋，故邓恒正的上述理由难以成立。
邓恒正与大信房地产公司签订的《补充协议》约定大信房地产公司将租赁房屋出售给忆念美美容公司，并办理完产权变更手续后，双方签订的《承租合同》自动解除。由于大信房地产公司与忆念美美容公司未办理房屋的产权变更手续，双方约定的《承租合同》解除的条件未成就，但由于邓恒正未能实际占有使用租赁房屋，故双方的《承租合同》实际上未履行，邓恒正如认为大信房地产公司应当退还其交纳的租金并承担违约责任，应向大信房地产公司主张权利。在邓恒正未实际占用、使用租赁房产的情况下，不能仅凭其与大信房地产公司具有租赁合同关系而要求中止对租赁房屋的执行。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由邓恒正负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐渝梅
代理审判员 谭振亚
代理审判员 李 震
二〇一六年二月十九日
书 记 员 ＸＸ平