广东省潮州市湘桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潮湘法民一初字第383号
原告：潮州市恒大置业有限公司，住所地潮州市。
法定代表人：刘子彬。
委托代理人：向翠芸，女，潮州市恒大置业有限公司职员。
委托代理人：黄冠能，男，潮州市恒大置业有限公司职员。
被告：陈泽英，女，汉族，住广东省汕头市澄海区。公民身份号码：×××1664。
原告潮州市恒大置业有限公司诉被告陈泽英商品房预售合同纠纷一案，本院2015年6月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月15日公开开庭进行了审理。原告潮州市恒大置业有限公司之委托代理人黄冠能到庭参加诉讼，被告陈泽英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告潮州市恒大置业有限公司诉称：2013年10月19日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，被告购买了原告开发的潮州恒大城第XXX幢XXXX号房，总房价款为476139元。付款方式为：2013年10月18日前支付首期房款146139元，余款33万元须在2013年10月18日前办理完毕银行按揭手续。被告于签约当日向原告支付了首期房款人民币146139元，其中114273元是被告为购买该房屋向原告关联公司金碧物业有限公司潮州分公司所借，该款项已实际交付。被告于2013年10月30日在中国工商银行股份有限公司潮州分行办理了按揭手续。由于被告已累计12期未向工商银行履行合同约定的还款义务，原告于2015年5月21日向被告寄发了《还款提示函》，要求其尽快向工商银行缴付房贷及利息，但被告一直拒不履行。2015年6月4日，工商银行向原告寄发了《通知书》，要求原告履行连带保证责任，并于2015年6月4日从原告账户扣收被告结欠工商银行的贷款及利息、罚息共计人民币316424.62元。依据《商品房买卖合同》补充协议第三条第（一）款第5项的约定，如被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，被告所交的全部款项不予退还，同时被告应配合原告办理解除合同手续并承担解除合同费用。2015年6月12日，原告向被告寄发了《合同解除通知书》，但时至今日被告仍拒不履行其还款义务。因此，原告依法提起诉讼，请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，且原告无须向被告返还其所支付的购房款；2、判令被告协同原告办理案涉房屋《商品房买卖合同》备案终止及抵押备案注销手续；3、判令被告承担本案诉讼费。
被告陈泽英没有作答辩，也没有提供证据。
经审理查明：潮州市恒大置业有限公司是有限责任公司（法人独资），其经营范围是房地产开发；商品房销售；自有房屋租赁；室内装饰；安装空调制冷设备；园艺工程施工。该公司已于2013年4月27日取得潮州恒大城（首期）的商品房预售许可证（编号：潮建预（2013）列009号），预售房屋栋号及层数为第33、34幢各31层。
2013年10月19日，潮州市恒大置业有限公司（出卖人）与陈泽英（买受人）签订了《商品房买卖合同》1份，该合同的主要内容是：第一条：出卖人以出让方式取得位于潮州市湘桥区桥东东山美人城“潮州恒大城”第33幢、34幢地块的土地使用权，经批准，在上述地块上建设商品房，现定名潮州恒大城；第二条：买受人购买的商品房为预售商品房；第三条：买受人购买的商品房为第34幢27层2702号房，该房建筑面积79.39平方米，其中套内建筑面积69.68平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.71平方米；第四条：该商品房属预售，按套内建筑面积计算，每平方米人民币6833.22元，总金额人民币476139元；第六条：付款方式及期限：买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式：银行按揭付款方式：2013年10月18日前支付首期房款人民币146139元，余款人民币330000元须在2013年10月18日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；第七条：买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；第八条：交付期限。出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第二十条：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）；第二十一条：合同附件与本合同具有同等法律效力；第二十三条：本合同自双方签订之日起生效；第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向潮州市房地产交易所申请登记备案。上述《商品房买卖合同》还对双方的其他权利义务作了约定。上述《商品房买卖合同》签订当日，潮州市恒大置业有限公司（出卖人，甲方）与陈泽英（买受人，乙方）签订了《商品房买卖合同》补充协议1份，该补充协议的主要内容是：三、双方同意本合同第六条补充如下：（一）关于银行按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行按揭方式者）1、买受人必须在《楼宇认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条之约定承担逾期付款的违约责任；……3、如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在出卖人通知之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第七条之规定承担逾期付款的违约责任；如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金并配合出卖人办理解除合同的手续；……5、在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续；十五、其他约定：1、关于通知的约定：（1）买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址；如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，或买受人通讯地址变更，没有在5日内书面通知出卖人的，出卖人向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由买受人承担；（2）出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务；5、买受人逾期未付款，出卖人依本合同及补充协议的规定解除合同的，出卖人有权在买受人已付房款中直接扣除相应的违约金；6、买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映；十六、本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。双方签订的上述《商品房买卖合同》于2013年12月23日在潮州市房地产交易所办理了鉴证登记手续。
上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，陈泽英于当日向潮州市恒大置业有限公司支付首期房款人民币31866元，潮州市恒大置业有限公司收取后出具列NO0001402号收款收据1份交陈泽英存执。同时，陈泽英向潮州市恒大置业有限公司支付了涉案房产的契税人民币14284元，交易手续费人民币238元，其他人民币1600元，共计人民币16122元。2013年10月19日，陈泽英与金碧物业有限公司潮州分公司签订《借款协议》1份，由陈泽英向金碧物业有限公司潮州分公司借款人民币114273元，用于支付潮州市恒大置业有限公司的首期购房款，金碧物业有限公司潮州分公司同日出具借款金额分别为人民币38091元的借款借据3份，并注明借款用途仅限于购买潮州恒大城商品房XX栋XXXX房，陈泽英在上述借款借据上签名确认收到该借款，并于同日出具付款委托书1份，委托金碧物业有限公司潮州分公司将上述借款人民币114273元付至潮州市恒大置业有限公司的银行账户，并声明此款仅限于购买潮州恒大城商品房XX栋XXXX房。2013年10月30日，陈泽英作为借款人及抵押人，中国工商银行股份有限公司潮州分行作为贷款人，潮州市恒大置业有限公司作为保证人，三方签订了《个人购房借款／担保合同》一份，合同约定个人住房贷款金额人民币330000元，贷款用于付还潮州市湘桥区金碧路189号潮州恒大城XXX幢XXXX号房房款，期限180个月，按月偿还贷款本息，还款日为每月15日。合同还约定，借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押，保证人应按本合同的约定承担连带保证责任。潮州市房地产管理局于2015年3月16日出具潮房押备（2015）列000811号《抵押备案证明书》，证明该购房按揭贷款已办理抵押备案登记。上述住房贷款合同签订后，中国工商银行股份有限公司潮州分行于2013年11月14日向陈泽英发放贷款人民币330000元，后陈泽英付还部分按揭贷款，但至2015年5月14日已累计12期未按约定还款。2015年5月21日，潮州市恒大置业有限公司向陈泽英发出《还款提示函》，告知其共拖欠工行贷款本息2461.58元，已构成违约，应在2015年5月22日前速到工行补交逾期房款本金、利息及罚金，并告知其未能在约定期限内还款，潮州市恒大置业有限公司有权按照合同约定单方解除《商品房买卖合同》等内容，该《还款提示函》按陈泽英购房时确认的地址以全球邮政特快专递寄出。潮州市恒大置业有限公司发出《还款提示函》后，陈泽英仍没有偿还逾期按揭贷款。中国工商银行股份有限公司潮州分行于2015年6月4日向潮州市恒大置业有限公司发出《通知书》，通知陈泽英已连续2期未按约定还款，累计13期预期，并已于2015年6月4日根据潮州市恒大置业有限公司的授权从该公司账户中扣收陈泽英结欠工商银行贷款本金309937.82元，利息及罚息6486.8元，本息合计人民币316424.62元。2015年6月12日，潮州市恒大置业有限公司按陈泽英购房时确认的地址以全球邮政特快专递的方式向陈泽英发出《合同解除通知书》，告知陈泽英因严重违约，潮州市恒大置业有限公司根据《合同法》第九十四条第三款的规定解除与其签订的《商品房买卖合同》及补充协议，该邮件于2015年6月13日被他人代收。2015年6月29日，潮州市恒大置业有限公司诉至本院，提出上述诉讼请求。
本案在审理过程中，潮州市恒大置业有限公司表示其诉讼请求1中的“无须向被告返还其所支付的购房款”是指无须向陈泽英返还其所支付的首期购房款人民币31866元，陈泽英向金碧物业有限公司潮州分公司的借款人民币114273元（用途为付还首付款）由潮州市恒大置业有限公司代为偿还；诉讼请求2中的“办理案涉房屋《商品房买卖合同》备案终止及抵押备案注销手续”是指被告协助原告办理解除《商品房买卖合同》的手续。
本院认为：潮州市恒大置业有限公司与陈泽英签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，该《商品房买卖合同》及补充协议自成立时生效，受法律保护。潮州市恒大置业有限公司与陈泽英在上述《商品房买卖合同》补充协议中约定了合同解除的条件及后果，即在《房地产权证》办理完毕前，陈泽英未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致潮州市恒大置业有限公司承担了保证责任的，潮州市恒大置业有限公司有权单方解除该《商品房买卖合同》，收回该商品房，陈泽英所交的全部款项不予退还，同时陈泽英必须在潮州市恒大置业有限公司履行其保证责任后30天内，协同潮州市恒大置业有限公司到房管局办理有关解除合同的手续。本案中，陈泽英在办理银行按揭贷款手续后，没有按合同约定按时还款，潮州市恒大置业有限公司作为保证人依约向贷款人承担了保证责任，现潮州市恒大置业有限公司按合同约定请求解除《商品房买卖合同》且其无须向陈泽英返还其所支付的购房款，符合合同约定，可予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，潮州市恒大置业有限公司与陈泽英签订的《商品房买卖合同》补充协议已约定买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，出卖人向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由买受人承担，潮州市恒大置业有限公司的《合同解除通知书》于2015年6月12日按陈泽英购房时确认的地址以全球邮政特快专递邮寄给陈泽英，6月13日送达，因此，双方的《商品房买卖合同》于2015年6月13日起解除。对于潮州市恒大置业有限公司要求陈泽英协同其办理案涉房屋《商品房买卖合同》的解除手续的诉讼请求，因双方签订的《商品房买卖合同》已解除，而该《商品房买卖合同》也已在房管部门进行了鉴证且该购房按揭贷款已办理了抵押备案登记手续，故潮州市恒大置业有限公司该项诉讼请求，依法予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款》：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十六条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告潮州市恒大置业有限公司与被告陈泽英于2013年10月19日签订的《商品房买卖合同》自2015年6月13日起解除；
二、原告潮州市恒大置业有限公司无须返还被告陈泽英已经支付的购房款人民币31866元；
三、被告陈泽英应在本判决发生法律效力之日起10日内协助原告潮州市恒大置业有限公司到房管部门办理《商品房买卖合同》解除的备案登记手续及按揭贷款的抵押备案注销手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币8442元、公告费人民币260元由被告陈泽英负担。案件受理费已由原告潮州市恒大置业有限公司预交，本院不另作收退；公告费也已由潮州市恒大置业有限公司直接向《人民法院报》社交纳。被告陈泽英应负担的上述受理费和公告费应在本判决发生法律效力之日起10日内付还原告潮州市恒大置业有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。
审 判 长 沈沛芸
人民陪审员 林本崇
人民陪审员 郑绍定
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 孙 榕