广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂06民终851号上诉人（原审原告）：魏福军，男，1968年4月5日出生，汉族，户籍所在地新疆伊宁市，委托诉讼代理人：周湘阁，新疆鼎泽凯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广西信和房地产开发有限公司，住所地南宁市青秀区金湖路59号地王国际商会中心50层5019号。法定代表人：林盛涛，该公司总经理。诉人魏福军因与被上诉人广西信和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服港口区人民法院（2017）桂0602民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人魏福军及其委托诉讼代理人周湘阁到庭进行质证和接受询问。被上诉人广西信和房地产开发有限公司经本院合法传唤，拒不到庭进行质证和接受询问，视为放弃质证等诉讼权利。本案现已审理终结。上诉人魏福军上诉请求：一、请求依法撤销一审判决第二项，改判购房款697566元，利息按购房款697566元按照中国人民银行同期同类贷款利率分段计至被上诉人全部支付购房款止；二、依法撤销一审判决第三项，改判被上诉人赔偿上诉人697566元；三、依法撤销一审判决第四项，改判因购房、投诉、诉讼发生的交通费、住宿费、生活补助费、误工费等损失20000元；四、本案全部涉诉费用及二审上诉人产生的实际费用均由补上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定总购房款和计算利息基数截止日期错误。2013年6月9日被上诉人售楼中心置业顾问曹明月出具置业计划书，合同单价4100元每平方米、实际单价为6800元每平方米、房屋成效单价为5800元每平方米、总成效价为789004元；付款方式首付30%＋避税款＋70%银行借款；上诉人于当日支付定金3万元。上诉人由于考虑办理银行按揭麻烦，经与被上诉人协商双方同意分期支付全部购房款，给予优惠100元每平方米即成交单价为5700元每平方米，总房款697566元。2013年7月2日上诉人到被上诉人售楼中心办理购房手续，并按照被上诉人的指定要求分别支付第一期房款和投资金即所谓的避税款。但一审对编号为2842921金额为171332元收据与本案诉争事实无直接的关联不予采纳错误。一是对于置业计划书被上诉人对其真实性予以认可且一审法院予以认定，该款在购房款中；二是办理手续和收款的工作人员是在售楼中心均以被上诉人的工作人员身份办理，至于该款是否进入该公司账户或与被上诉人存在其它利益关系，均无法对抗第三人，被上诉人依法承担责任。因此，一审法院认定购房款数额和计算利息基数错误。另外利息截止到2016年12月31日止，那么到二审判决书生效进入强制执行程序前的利息损失呢？应当按照中国人民银行同期同类贷款利率分段计至被上诉人全部支付购房款止。二、一审法院认定赔偿10万元错误。首先，根据置业计划书上诉人购买的是写字楼，但签订合同系住宅，被上诉人存在欺诈行为；第二，上诉人分期交纳全部购房款并签订合同后，被上诉人将该房屋以买卖给第三人的方式登记他人名下，存在一房多卖情形，存在严重的主观恶意行为；第三，上诉人为了购买该房屋办理房屋手续、交纳购房款和处理该房屋纠纷多次从新疆到防城港，由于被上诉人的行为给上诉人造成巨大经济损失，一审判决上诉人的损失，反而对被上诉人的行为实行地方保护，进行偏袒。因此，上诉人提出购房款一倍的赔偿既有事实依据也符合法律规定，一审判决赔偿10万元显然是错误。三、一审法院不依法支持因购房、投诉、诉讼发生的交通费、食宿费、生活补助费、误工费等损失20000元错误。上诉人在新疆伊宁居住和从事宾馆服务业工作，为了购买房屋、投诉、诉讼等前后五次前往防城港（最后三次与律师同去）。在诉讼中，上诉人依法提供了赔偿损失清单及参照损失赔偿依据，一审法院对客观存在的事实不予认定，难道上诉人及代理人不支付任何费用到防城港？根据2013年6月9日看房交定金、2013年7月2日签合同交款、2016年4月到主管部门投诉、2016年12月到主管部门查询房屋登记情况及到法院咨询立案和2017年4月18日到法院开庭这些事实都可以证明上诉人产生费用，造成了损失。一审法院对此不予采纳错误。被上诉人广西信和房地产开发有限公司未到庭进行质证和接受询问，亦未提交书面陈述意见。上诉人魏福军向一审法院起诉请求：一、解除原、被告于2013年7月2日签订的《商品房买卖合同》二、被告返还原告购房款697566元（含避税款）及利息129023.35元并赔偿损失（含交通费、住宿费、生活费、误工费等）2万元；三、被告承担购房款一倍即697566元的赔偿责任；四、本案全部涉诉费用由被告承担。一审法院认定事实：被告售楼中心置业顾问曹明月就案涉商品房为原告拟写置业计划，其中户型注明为写字楼。原告与被告于2013年7月2日签署《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的欧景蓝湾3号楼19层15号房，用途为住宅，建筑面积为122.38平方米，单价为每平方米4300元，总价款526234元；被告应在2013年12月30日前将五方验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；买受人在签订本合同后六个月内支付完全部购房款并按以下时间将房价款当面交付出卖人或汇入出卖人指定的银行账号：在签订本合同当日交纳全部房价款的30%计157870元，在2013年10月2日前交纳全部房价款的40%计210494元，在2013年12月30日前交纳全部购房款的30%计157870元。被告分别于2013年7月2日、2013年9月27、2013年12月27日向原告出具三张《收据》（编号分别为：0708592、0708563、5703650），表示收到原告3号楼19-15号房的购房款157870元、210494元、157870元。2016年6月7日，防城港市房地产市场纠纷预防调处工作小组就原告反映被告违规销售等信访事项进行答复。2016年11月29日，防城港市房屋交易管理中心出具《房屋信息查询证明》，证明截止至2016年11月29日，案涉商品房已于2014年4月10日备案至他人名下，未备案到原告名下。2016年12月8日，原告就解除《商品房买卖合同》及退款等向本院起诉。一审法院认为，关于原告主张解除《商品房买卖合同》的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方应当按照合同的约定行使权利，履行义务。经查，合同签订后，案涉商品房已备案至他人名下，原告与被告签订的《商品房买卖合同》已无继续履行的可能，故原告有权解除合同。被告应退还原告已付购房款526234元并赔偿利息损失。结合原告的诉请，利息按照原告付款时间按照中国人民银行同期同类贷款利率标准分段计算至2016年12月31日，但不超过129023.35元。对原告主张的各项损失2万元，原告为此未提交确实充分证据证明该费用的产生，一审法院不予支持。并根据原告向被告支付购房款为526234元，综合考虑被告的过错程度以及原告的损失情况，一审法院判决支持10万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第八条第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告魏福军与被告广西信和房地产开发有限公司于2013年7月2日签订的《商品房买卖合同》；二、被告广西信和房地产开发有限公司本判决生效之日起十日内返还原告魏福军购房款526234元并支付利息（利息计以157870元为基数，从2013年7月2日起；以210494元为基数，从2013年9月27日起；以157870元为基数，从2013年12月27日起按照中国人民银行同期同类贷款利率分段计至付2016年12月31日，以129023.35元为限）；三、被告广西信和房地产开发有限公司本判决生效之日起十日内赔偿原告魏福军10万元；四、驳回原告魏福军其他的诉讼请求。本院二审期间，上诉人魏福军提交三份证据：1、信和房地产公司的关于欧景蓝湾商业开发的介绍，为证明该公司销售的房屋性质是商业用房，而非住宅。2、经营者为魏福军的伊宁市金社源酒店营业执照及特种行业许可证，为证明上诉人在新疆工作从事宾馆服务业到防城港市处理房产需要产生交通费等损失。3、魏福军及其代理人周湘阁从2016年4月、2017年4月和2017年10月分别3次从新疆伊宁市到广西防城港市的往返的机票、火车票、食宿等票据，为证明上诉人处理房实际产生的费用（票据金额共计23530元）。本院对二审提供新证据的分析与认定：对魏福军二审提供的证据，本院认为证据1与本案诉求无关联性。证据2、3能相互补充证明上诉人及其代理人2016年到2017年分别3次从新疆伊宁市到广西防城港市的往返处理与购房相关的纠纷所产生的交通费用。此3次往返时间与一二审法院开庭、到防城港市房屋交易管理中心查询证明等时间互相印证，本院对此予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人提出一审判决认定总购房款和计算利息基数及截止日期错误的主张。根据上诉人提供的证据，上诉人分别于2013年7月2日、2013年9月27日和2013年12月27日三次共计交纳购房款526234元。关于上诉人主张已交171332元“避税款”问题，由于上诉人提供的证据无法证明该款项为被上诉人收取，故无法认定该款项为上诉人交纳的购房款。另，上诉人在一审的诉求中提出，利息按照原告付款时间按照中国人民银行同期同类贷款利率标准分段计算至2016年12月31日共129023.35元，因此对其上诉提出的利息分段计至被上诉人全部支付购房款止属于新诉求，因被上诉人不同意调解，本院依法不予支持，上诉人对此新诉求可另行起诉。关于上诉人提出一审法院认定赔偿10万元错误的主张。一审判决已考虑被上诉人过错程度及原告损失情况，并在法律规定的范围内作出酌情的赔偿支持，依法有据，二审法院予以认可。关于上诉人提出其因购房、投诉、诉讼而发生的交通费、食宿费等相关费用应由被上诉人承担的主张。根据二审中上诉人提供的证据，其中2016年4月从新疆到防城港主管部门投诉、查询房屋登记，2017年4月到防城港市审开庭，2017年10到防城港市审开庭的相关票据本院予以认定，以上票据共计23530元，由于上诉人在一审中提出被上诉人赔偿各项损失共计2万元的诉求，因此本院在2万元的限度内予以支持。综上所述，上诉人魏福军的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持港口区人民法院（2017))桂0602民初12号民事判决一、二、三项判决；二、被上诉人广西信和房地产开发有限公司赔偿上诉人魏福军因购房、投诉、诉讼而发生的交通费、食宿费等相关费用20000元；三、驳回上诉人魏福军的其他诉讼请求。一审案件受理费18697.40元（原告魏福军已预交），由原告魏福军负担9904.40元，被告广西信和房地产开发有限公司负担8793元。二审案件受理费18697.40元（上诉人魏福军已预交），由上诉人魏福军负担3739.48元，被上诉人广西信和房地产开发有限公司负担14957.92元。本判决为终审判决。审判长  何文强审判员  黄玉霞审判员  李丽莉Appoint二〇一七年十一月十三日书记员  阳秋艳附本案相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。