江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第2654号
上诉人（原审被告）胡翠玲，女，1959年5月10日生。
委托代理人张雷，男，1987年1月15日生。
被上诉人（原审原告）田军喜，男，1972年12月14日生。
上诉人胡翠玲因与被上诉人田军喜房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月30日公开开庭审理了本案。上诉人胡翠玲的委托代理人张雷、被上诉人田军喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
田军喜原审诉称，2014年7月21日，胡翠玲与案外人施秀梅达成合意，由胡翠玲作为租赁合同的权利义务受让人，与田军喜签订房屋租赁合同，承租田军喜所有的位于本市鼓楼区某地2号101室房屋（以下简称涉案房屋）。租赁期限自2013年10月10日至2015年10月9日，租金为4167元/月，按年支付。后胡翠玲因该租赁合同将田军喜诉至法院，经终审判决，田军喜、胡翠玲之间的租赁合同继续履行。田军喜要求胡翠玲支付自2014年9月8日起一年的租金5万元，胡翠玲拒绝支付。为维护田军喜的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、田军喜、胡翠玲之间的房屋租赁合同于2014年12月31日解除；2、胡翠玲退还租赁房屋并将房屋恢复原状或赔偿恢复原状的损失1万元；3、胡翠玲向田军喜支付自2014年9月9日至2014年12月31日的租金15616元；按照137元/天的标准支付自2015年1月1日起至退还租赁房屋之日止的房屋使用费，并自2014年9月9日起按照银行同期贷款利率支付利息；4、胡翠玲向田军喜支付水电费300元、违约金5000元、误工费2000元；5、胡翠玲承担本案诉讼费用。
胡翠玲原审辩称：田军喜、胡翠玲之间的租赁合同因违反法律的强制性规定，且该房屋无法办理工商营业执照，不能实现合同目的，因此双方的合同无效，请求依法驳回田军喜的诉讼请求。
原审法院经审理查明，坐落于南京市鼓楼区某地2号101室房屋（建筑面积44.06平方米）登记的所有权人为田军喜。
2014年6月左右，案外人施秀梅（乙方）作为租赁合同的权利义务受让人，与田军喜（甲方）签订了房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋租给乙方使用，用途为小吃，租赁期限自2013年10月10日至2015年10月9日止，房屋月租金为4167元等。合同签订后，施秀梅向田军喜支付押金4000元，并支付租金至2014年9月8日。后施秀梅由于个人原因无法继续租赁涉诉房屋，经与田军喜协商后，田军喜同意由施秀梅将合同进行概括转让，并向田军喜支付违约金3000元。随后，施秀梅在网上发布了租赁房屋的相关事宜。
2014年7月21日，胡翠玲（乙方）委托其子张雷与施秀梅达成合意，由胡翠玲作为租赁合同的权利和义务受让人，与田军喜（甲方）签订了房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋租给乙方使用，用途为小吃；租赁期限自2013年10月10日至2015年10月9日止，房屋月租金为4167元，该房屋租金按年支付；乙方不得在该房屋内进行违反法律、法规及政府对出租房屋用途有关规定的行为，租赁期内乙方因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意并经政府有关部门批准，甲方有权对装修或改动情况进行监督，合同期满时，乙方不得移走自行添加的结构性设施，甲方也不对以上设施进行补偿；为保证乙方合同并善意的使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时另外支付甲方4000元作为押金，待租赁期限届满，甲方验房后，乙方将房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金全部归还甲方；若甲、乙双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求，租赁期内若乙方中途擅自退租，所预付的租金及押金甲方可不予退还，合同中的权利义务与施秀梅和田军喜签订的合同内容一致。上述合同签订后，胡翠玲向施秀梅共支付了18800元，其中包括6800元租金（截至2014年9月8日）、4000元押金、8000元装修折价费用。
胡翠玲在得到田军喜同意后，对涉案房屋进行了装修，在装修过程中，由于邻居不允许其将楼前的院子改造为“阳光房”等原因，与田军喜产生纠纷。在协商未果的情况下，胡翠玲于2014年8月4日另案向原审法院提起诉讼，要求撤销双方签订的房屋租赁合同，田军喜返还押金4000元、租金6800元、房屋装修8000元并赔偿损失5000元。田军喜在应诉后提出反诉，要求继续履行合同，并对上述房屋恢复原状。原审法院经审理后于2014年9月23日判决驳回了胡翠玲的诉讼请求，支持了田军喜要求继续履行合同的诉讼请求。胡翠玲不服该判决，上诉至南京市中级人民法院（以下简称南京中院），南京中院经审理后维持原审判决。胡翠玲不服南京中院终审判决，向南京中院申请再审，南京中院于2015年1月27日对胡翠玲的再审申请立案审查。
原审庭审中，田军喜提交了电费发票复印件一张，证明其主张的电费为148元，胡翠玲对此予以认可；田军喜提交其误工损失的证明，证明其误工损失为200元/天，胡翠玲对该证据不予认可。胡翠玲提供了南京市市工商行政管理局鼓楼分局于2015年1月21日出具的不予受理通知书，证明胡翠玲申请个体工商户开业登记，该局不予受理。田军喜对该证据的真实性予以认可，但认为不办证也可以经营小吃，且该房屋之前一直用于经营小吃。
对于田军喜要求解除合同并返还房屋的诉讼请求，胡翠玲称其一直愿意解除合同，并在2015年2月2日庭审当日，胡翠玲将承租房屋的钥匙交还田军喜。关于田军喜要求恢复原状的诉讼请求，胡翠玲不同意，对于恢复原状所需费用，双方协商一致为5000元。
因双方差距较大，致使本案原审未能达成一致调解意见。
原审法院认为，田军喜、胡翠玲签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。田军喜将房屋交付胡翠玲后，胡翠玲应当按照合同约定支付租金，胡翠玲未支付租金的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。关于胡翠玲辩称合同目的无法实现的辩解意见，原审法院认为，该房屋长期对外出租经营小吃，胡翠玲在承租该房时，该房正由案外人施秀梅经营小吃，胡翠玲对此是明知的，因此该房屋并非不能用于经营小吃，故胡翠玲该辩解意见，原审法院不予采纳。关于田军喜要求解除与胡翠玲之间的租赁合同，并返还房屋的诉讼请求，胡翠玲同意解除，并将房屋钥匙于2015年2月2日交还田军喜，原审法院予以确认。关于田军喜要求胡翠玲按照5万元/年支付租金至实际交还房屋之日止的诉讼请求，符合合同约定，原审法院予以支持。胡翠玲实际交还房屋的时间为2015年2月2日，应当支付租金的期间为2014年9月9日至2015年2月2日，此期间的租金共计20136元（50000元÷365天×147天）。胡翠玲未按照合同约定支付租金，应赔偿田军喜相应的孳息损失，故田军喜要求胡翠玲按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。关于田军喜要求胡翠玲支付水电费300元的诉讼请求，其仅提供金额为148元的电费发票，故原审法院对其该项主张，依法予以支持148元。关于田军喜要求胡翠玲将房屋恢复原状或赔偿恢复原状的损失1万元的诉讼请求，原审法院认为，胡翠玲装修前已征得田军喜同意，只是由于邻居的反对导致装修未能完成，故胡翠玲不应承担恢复原状或赔偿恢复原状的损失等责任，田军喜该项主张缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。关于田军喜要求胡翠玲赔偿违约金5000元的诉讼请求，依据不足，原审法院依法不予支持。关于田军喜要求胡翠玲赔偿误工费2000元的诉讼请求，原审法院认为，田军喜提供的误工证明不足以证明其实际工作内容以及相关收入的事实，且不能证明其是由于胡翠玲的原因而误工，故田军喜该项诉讼请求，证据不足，原审法院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、田军喜与胡翠玲就南京市鼓楼区某地2号101室房屋签订的房屋租赁合同于2015年2月2日解除，胡翠玲应将该房屋返还田军喜（已于2015年2月2日返还）。二、胡翠玲于判决生效之日起十日内一次性支付田军喜房屋租金20136元及利息（自2014年9月9日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，计算至判决确定的履行之日止）。三、胡翠玲于判决生效之日起十日内一次性支付田军喜电费148元。四、驳回田军喜其他诉讼请求。如胡翠玲未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费1050元，减半收取525元，由田军喜负担125元，由胡翠玲负担400元。
胡翠玲不服原审法院判决，向本院提起上诉称，2014年7月21日上诉人委托其子张雷经案外人施秀梅介绍与被上诉人签订了房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋租给乙方使用，用途为小吃，乙方不得在该房屋内进行违反法律、法规及政府对出租房屋用途有关规定的行为。原审法院判决认为上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。上诉人认为，该房屋租赁合同并非上诉人真实意思表示，理由如下：合同第一款第1条约定，房屋用途为经营小吃、合同第四款第1条约定，乙方不得在该房屋内进行违反法律、法规及政府对出租房屋用途有关规定的行为，同时根据《食品安全法》等法律法规规定，经营小吃必须要办理相关证照，据此，上诉人有理由相信被上诉人出租的房屋用途为商业而非住宅，且在签订合同时，被上诉人一再表示可以办到小吃相关证照，但后上诉人在办理相关工商登记时发现该房屋为住宅用途，并被南京市工商行政管理局鼓楼分局出具了不予受理通知书。由此，上诉人认为被上诉人明显存在欺诈行为，导致上诉人在误信其谎言承诺之下签署了合同，故该租赁合同应为无效合同。现恳请二审法院在查清事实的基础上，依法撤销一审判决，并改判涉案合同无效。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人田军喜答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审中，除了上诉人对原审查明的“后施秀梅由于个人原因无法继续租赁涉诉房屋，经与田军喜协商后，田军喜同意由施秀梅将合同进行概括转让，并向田军喜支付违约金3000元。随后，施秀梅在网上发布了租赁房屋的相关事宜。”及被上诉人对原审查明的“胡翠玲在得到田军喜同意后，对涉案房屋进行了装修”有异议外，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。对于原审查明但上诉人提出异议的事实，有双方原审庭审中的陈述为证，本院亦予确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》约定，田军喜将涉案房屋租给胡翠玲使用，用途为小吃，租赁期限自2013年10月10日至2015年10月9日止，房屋月租金为4167元，该房屋租金按年支付，胡翠玲不得在该房屋内进行违反法律、法规及政府对出租房屋用途有关规定的行为。由于涉案租赁房屋具有合法产权，被上诉人田军喜出租诉争房屋时系合法产权人，有权出租涉案房屋。对上诉人经营小吃能否办理相关工商证照问题，双方并无约定，上诉人以经营小吃不能办理相关工商证照为由，认为被上诉人构成欺诈，缺乏事实依据，本院不予支持。虽然《中华人民共和国食品安全法》等法律规定，对经营小吃等食品生产加工场所有所要求，但《中华人民共和国食品安全法》等法律和行政法规没有关于租赁住宅经营小吃应认定租赁合同无效的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定，双方当事人在《房屋租赁合同》中所约定的房屋用途为小吃，并不属于违反法律、行政法规的强制性规定而合同归于无效的情形。因此，本案双方当事人关于《房屋租赁合同》的约定是有效的。当事人协商一致，可以解除合同。原审法院依法确认双方合同解除，并无不当。上诉人认为双方签订的《房屋租赁合同》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人胡翠玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
审 判 员 夏海南
代理审判员 吴 勇
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 郭婷婷