宁波市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0205民初1223号原告：张立，男，1983年8月3日出生汉族，住杭州市临安市。委托诉讼代理人：姜宁辉，浙江厚来律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩思宇，浙江厚来律师事务所律师。被告：周剑晓，女，1984年11月16日出生汉族，户籍所在地杭州市临安市，现住宁波市江北区。委托诉讼代理人：张怡，浙江和义观达律师事务所律师。被告：王民杰，男，1972年7月19日出生汉族，户籍所在地温州市龙湾区，现住宁波市江北区。委托诉讼代理人：许肖辉，浙江和义观达律师事务所律师。原告张立与被告周剑晓、王民杰确认合同无效纠纷一案，于2017年4月18日诉至临安市人民法院，该院在审理过程中，根据原告申请，依法对被告王民杰实施了财产保全。被告周剑晓、王民杰在答辩期内对该案管辖权提出异议，临安市人民法院经审查后裁定驳回了其异议，被告周剑晓、王民杰对此不服，上诉至杭州市中级人民法院，杭州市中级人民法院后依法撤销了临安市人民法院原民事裁定，裁定将该案移送至本院审理。本院于2018年3月16日立案后，依法适用简易程序于2018年4月4日、2018年6月21日对本案进行了两次证据交换及庭审。原告张立委托诉讼代理人姜宁辉、被告周剑晓委托诉讼代理人张怡、被告王民杰委托诉讼代理人许肖辉均到庭参加了证据交换及庭审。本案现已审理终结。张立向本院提出诉讼请求：1.判令确认两被告于2017年4月1日签订的合同编号为201703009938的《宁波市存量房买卖合同》无效；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与被告周剑晓原系夫妻关系。2017年1月4日，临安市人民法院作出（2015）杭临民初字第1384号民事判决，准予原告与被告周剑晓离婚，但未对两人共有的位于宁波市江北区钰鼎园3幢11号1001室房屋(以下简称涉案房屋)进行处理。后，被告周剑晓在未经原告同意的情况下，在涉案房屋进入司法执行程序后，未经法定程序自行终止司法拍卖，擅自与被告王民杰签订房屋买卖合同，将涉案房屋以明显低于市场价的价格转卖给被告王民杰，综合房屋价款及付款、网签、过户时间，加上被告王民杰明知涉案房屋系原告与被告周剑晓共有等情况，足见两被告就涉案房屋的买卖行为系恶意串通损害原告合法权益的行为，依法应为无效，故原告诉至法院，望判如所请。周剑晓辩称：两被告之间的房屋买卖合同系在涉案房屋进行执行程序后所签订的，作为抵押权人的银行对涉案房屋的处置方案是认可的，且被告王民杰按照司法评估价格购买涉案房屋，并将购房款支付至法院执行款账户，该款项仍不足以偿还原告与被告周剑晓所有的债务。综上，因被告周剑晓转让涉案房屋是为了偿还与原告的共同债务，且转让价款是合理的，不存在恶意串通损害原告合法权益的情形，请求依法驳回原告的诉讼请求。王民杰辩称：1.与涉案房屋有关的执行案件共计五件，申请执行日期均在2016年，涉案金额为3133020元，本案原告与被告周剑晓均为这些案件的被执行人，被告王民杰购买涉案房屋是在该房屋抵押权人中国工商银行股份有限公司宁波东门支行(以下简称工行东门支行)就该房屋申请实现担保物权并进入执行程序后进行的，且支付的价款是依据江北法院委托宁波恒正房地产估价有限公司对涉案房屋进行评估后的价格所确定的，评估报告中认定涉案房屋带租快速变现价格仅为2040000元，被告王民杰支付的价款已远高于该价格，且各债权人对该价款是一致认可的，最终该款项也是直接支付到法院执行款账户，其金额仍不足以清偿原告与被告周剑晓的全部债务；2.被告周剑晓系涉案房屋登记权利人，其对涉案房屋享有完全的所有权，在涉案房屋处置时原告并非共有人身份，而系被执行人身份。综上，因被告王民杰系通过公开途径合法取得涉案房屋的所有权，且支付的价款公允，不存在与被告周剑晓恶意串通的情形，也未侵犯原告的合法权益，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理，本院认定事实如下：原告与被告周剑晓原系夫妻关系，后于2017年1月4日经临安市人民法院判决离婚[案号：（2015）杭临民初字第1384号]，但该院未对两人共有的原登记在被告周剑晓名下的涉案房屋进行分割。在该案审理过程中，临安市人民法院委托评估机构对涉案房屋进行评估，评估机构于2016年6月2日出具评估报告书，认定涉案房屋价值为3080000元。为购买涉案房屋，被告周剑晓在婚姻关系存续期间向工行东门支行办理了按揭贷款手续，借款本金为1930000元，其与原告均同意以涉案房屋为借款提供抵押担保，后因其未按约偿还借款，工行东门支行作为抵押权人于2016年8月9日向本院提起诉讼[案号：（2016）浙0205民特24号]，要求拍卖、变卖涉案房屋，并以所得价款优先偿还按揭贷款本息等，本院经审查后依法裁定予以准许。此外，原告与被告周剑晓因系列民间借贷纠纷，于2016年5月5日被债权人李晓佩、周建中、黄彩芬诉至本院，本院经审查后依法判决原告与被告周剑晓共同偿还李晓佩借款85000元及相应利息[案号：(2016)浙0205民初1353号]、共同偿还周建中借款338500元及相应利息[案号：(2016)浙0205民初1356号]、共同偿还黄彩芬借款103000元及相应利息[案号：(2016)浙0205民初1355号]。另，债权人王民豪因与原告张立、被告周剑晓民间借贷纠纷，曾于2014年12月19日诉至本院，本院经审查后依法判决原告张立、被告周剑晓共同偿还王民豪借款本金615255元及相应利息[案号：(2014)浙0205民初393号]。上述案件生效后，因原告与被告周剑晓未依照生效裁判文书之要求履行还款义务，工行东门支行及李晓佩、周建中、黄彩芬、王民豪均向本院申请强制执行。在执行过程中，宁波恒正房地产估价有限公司接受本院委托，于2016年12月7日对涉案房屋进行评估，该公司以2016年12月2日为价值时点，在为司法机构确定拍卖保留价而评估房地产快速变现价值为估价目的前提下进行评估，认定在不考虑租约前提下，涉案房屋于价值时点的市场价值为2675000元……，变现价值为2140000元……；在考虑租约前提下，涉案房屋于价值时点的市场价值为2585000元……，变现价值为2068000元……。后，本院在对涉案房屋网上拍卖过程中提前中止了拍卖程序。2017年3月27日，工行东门支行及李晓佩、周建中、黄彩芬、王民豪五债权人与被告周剑晓达成《执行和解协议》一份，确定工行东门支行的债权金额共计1855549.63元、王民豪的债权金额共计711843.05元、周建中的债权金额共计363566.50元、黄彩芬的债权金额共计110725元、李晓佩的债权金额共计91337.50元，上述五债权人均同意被告周剑晓将涉案房屋及位于钰鼎园3幢8号（-2-650）车位作价2620000元自行处置，并确定分配方案为：一、优先支付工行东门支行的全部案款；二、优先支付五案件的受理费、执行费、评估费；三、剩余款项余下四案按照比例分配；四、五申请执行人同意江北法院收到2620000元执行款后解除周剑晓名下房屋及车库（-2-650）的查封以及解除对周剑晓的布控和失信……。后，本院依法解除了对涉案房屋的解封。2017年4月1日，两被告签订了编号为201703009938的《宁波市存量房买卖合同》一份，约定被告周剑晓将涉案房屋以2580000元的价款出卖给被告王民杰，被告王民杰需于2017年3月30日前支付80000元定金，于2017年3月31日前支付2500000元。被告王民杰实际已于2017年3月29日将2620000元支付至本院执行款账户。现涉案房屋已过户至被告王民杰名下。至本案审理终结前，原告与被告周剑晓尚未足额履行前述生效裁判文书确定的债务。对上述事实，由原告提交的（2015）杭临民初字第1384号民事判决书、编号为201703009938的《宁波市存量房买卖合同》、（2014）甬北庄商初字第393号民事判决书、涉案房屋中止司法拍卖网页打印件、执行和解协议、被告王民杰执行异议申请书、涉案房屋拍卖情况及竞买记录打印件、（2016）浙0205民特24号民事裁定书、(2015)甬北执民字第538号、（2016）浙0205执1686号、1687号、1688号执行裁定书各一份及被告王民杰提交的（2016）浙0205民初1353号、1356号、1355号民事判决书三份、房地产评估报告书及付款凭证各一份予以证明。因双方当事人对对方当事人提交的上述证据真实性均无异议，本院对其真实性均予以确认。本院根据原告申请，依法调取了工行东门支行授权委托书、涉案房屋租赁合同、协助执行通知书及送达回证各一份，双方当事人对上述证据真实性均无异议，本院予以确认，据此可认定涉案房屋处于在租状态，租期自2015年8月27日至2020年8月26日。本院认为：本案的争议焦点在于两被告之间的房屋买卖行为是否属恶意串通损害原告合法权益的行为。本院经审查后认定两被告之间的上述行为并不属于恶意串通损害原告合法权益的行为，理由如下：1.从出让价格看，经法院委托评估机构评估，涉案房屋在考虑租约前提下于价值时点的市场价值为2585000元，变现价值为2068000元，两被告在《宁波市存量房买卖合同》中约定的房价为2580000元，该价款与涉案房屋评估的市场价值基本吻合，且被告王民杰在较短的时间内支付了全款，系将涉案房屋快速变现，被告王民杰支付的价款也远高于变现价值，故而，从付款金额、付款时间上看，两被告之间的房屋买卖行为无明显不当之处，退一步讲，即使以之前临安法院就涉案房屋的评估价格为参考，被告王民杰支付的价款也不属于明显不合理的低价，更何况本院对涉案房屋的评估晚于临安法院对涉案房屋的评估，从时间上更接近两被告签订房屋买卖合同的时间，更具有参照性；2.从签约过程看，两被告之间的房屋买卖合同系在涉案房屋进入执行处理阶段后所签订的，且所确定的价格经原告与被告周剑晓的所有共同债权人一致确认；3.从款项用途看，涉案房屋转让款直接支付至法院执行款账户，均用于偿还原告与被告周剑晓的共同债务，且至本案审理终结前，该两人的共同债务尚未得到足额清偿；4.从登记权利人看，涉案房屋原登记在被告周剑晓名下，被告王民杰与其签订买卖合同，并未违反法律禁止性规定。综上，两被告签订的《宁波市存量房买卖合同》合法有效，且被告王民杰支付了合理对价，并完成了产权转移登记手续，已取得涉案房屋所有权，原告主张两被告之间就涉案房屋的买卖合同无效，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张立的诉讼请求。案件受理费80元，由原告张立负担；财产保全费5000元，由原告张立负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审判员  陈冬红二〇一八年七月十二日书记员  郑小仿??1?