广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第4334号
原告：广州市时代物业管理有限公司中山市分公司，住所地广东省中山市西区中山，组织机构代码××。
代表人：何小军，总经理。
委托代理人：徐宇祥、尹璐，该公司员工。
被告：欧阳可健，男，汉族，住广东省连平县，公民身份号码×××273X。
被告：李小玲，女，汉族，住广东省连平县，公民身份号码×××132X。
原告广州市时代物业管理有限公司中山市分公司诉被告欧阳可健、李小玲物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月16日立案受理后，依法由代理审判员林佩坚独任审判，于2016年2月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐宇祥，被告欧阳可健、李小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告系中山市西区中山一路148号时代白朗峰小区4栋2402房业主。根据被告与时代白朗峰小区开发商中山市时代凯旋置业有限公司（以下简称时代凯旋公司）于2012年9月10日签订的商品房买卖合同约定，被告所购单元为复式住宅。根据前期物业服务合同约定，原告为时代白朗峰小区提供物业管理服务，时代白朗峰小区业主按建筑面积以4元／月·平方米标准交纳物业服务费。根据商品房买卖合同约定，开发商应于2013年3月31日前将该单元交付给被告。开发商于2013年3月18日向被告寄发收楼通知书，通知被告于2013年3月31日前办理收楼手续。但被告因自身原因，迄今仍未办理。根据商品房买卖合同第十一条约定，因××的原因未能交付的，则从房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续的期限届满之日起，视为房屋已经交付给××使用。××应当自该交房期限届满之日起开始承担因该房屋交付而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费用的支付。因此，被告应于2013年4月1日开始支付物业服务费。从2013年4月1日至2015年6月12日，被告共欠缴物业服务费、滞纳金共58539.89元。原告多次催告未果，现特诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付物业服务费55311.36元；2.被告向原告支付拖欠物业服务费滞纳金3228.53元（按每日欠缴费用的2‰计算，暂计至2015年6月12日，并请求依照白朗峰花园前期物业服务合同第三十一条的约定计算至实际清偿日）；3.被告承担本案诉讼费用。
诉讼中，原告明确诉求1的物业服务费期间为2013年4月1日至2015年6月30日，并变更物业服务费金额为55311.12元；变更诉求2的滞纳金为违约金，并明确违约金的计算方法为：以每月欠费金额2048.56元为基数，从当月16日起按日千分之二计算至清偿之日止。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交如下主要证据：1.前期物业服务合同两份；2.广东省房地产买卖合同；3.催交费通知单、律师函、快递单；4.收楼通知书、缴费通知单、催收楼通知书、快递单；5.广东省经营服务性收费许可证、关于西区白朗峰商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函；6.核准变更登记通知书；7.房地产权证、土地使用证；8.时代中山公司遗留工程维修纪实表、照片。
被告欧阳可健、李小玲共同辩称：1.我方没有收楼，故不产生物业服务费；2.2013年年中第一次通知收楼的时候，我方发现涉案房屋存在质量问题并要求整改，但对我方的整改要求发展商至今未给予回复；3.由于涉案楼盘对外宣传存在问题，影响了我方房产的附加值。
被告欧阳可健、李小玲就其辩解意见在举证期限内未提交证据证明。
经审理查明：2012年9月10日，时代凯旋公司（××）与两被告（××）签订中山市商品房买卖合同，约定：××向××购买位于中山市西区中山一路148号白朗峰花园4栋2402房，建筑面积512.14平方米；××应当在2013年3月31日前，将符合合同约定的商品房交付××使用；由于××原因未能按期交付的，从房屋交付使用通知书规定的办理商品房交付手续的期限届满之日起，视为房屋已经交付给××使用，××应当自该交房期限届满之日起开始承担因该房交付使用而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费的支付、房屋灭失毁损的风险承担、质量保证期限的计算；××不得以在收楼时发现该商品房存在属于保修范围的质量问题（房屋主体结构不合格除外）为由而拒绝收楼，但××有权在收楼的同时要求××进行维修，××应在核实情况后尽快予以解决。中山市商品房买卖合同还约定了其他事项。2012年11月30日，上述房地产办理到两被告名下并由两被告签收了房地产权属证书（［土地证号：中府国用（2012）第易20038**号，房产证号：粤房地权证中府字第0212092904／02120929**号）］。2013年3月18日，时代凯旋公司向两被告指定的地址邮寄收楼通知书，通知两被告于2013年3月31日前来办理收楼手续，否则将承担商品房买卖合同及相关协议中约定的法律责任。两被告收到通知后到该司办理收楼手续时，发现涉案房屋存在部分质量问题并要求整改，此后时代凯旋公司根据两被告的要求对涉案房屋遗留工程质量问题进行维修，但双方对遗留工程质量问题未能达成一致意见。
原告原名称为广州市信诚物业管理有限公司中山分公司，于2011年6月10日核准变更为现名称。白朗峰花园小区由原告自2008年9月1日起提供物业服务。根据原告与时代凯旋公司签订的前期物业服务合同约定：高层住宅按建筑面积4元／月·平方米收取物业服务费，每月物业服务费在当月10日前交纳，如逾期交纳的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的3‰支付违约金。涉案物业每月物业服务费为2048.56元（512.14平方米×4元／月·平方米），因两被告拖欠原告自2013年4月1日至2015年6月30日物业服务费55311.12元（2048.56元／月×27月），原告经多次催收无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。中山市商品房买卖合同约定，××应当在2013年3月31日前，将符合合同约定的商品房交付××使用，并约定××不得以在收楼时发现该商品房存在属于保修范围的质量问题（房屋主体结构不合格除外）为由而拒绝收楼。经查，涉案房地产已于2012年11月30日办理到两被告名下，且时代凯旋公司已以书面方式通知两被告收楼，故依约应从2013年3月31日起视为完成房屋的交接手续。两被告以涉案房地产存在较多质量问题拒绝收楼，但经本院审查，这些质量问题并非属于房屋主体结构不合格的问题，故两被告拒绝收楼的理由不能成立。原告作为白朗峰花园小区的物业管理者已依约为该小区提供物业服务，两被告作为白朗峰花园4栋2402房的业主应依照前期物业服务合同约定缴纳物业服务费。两被告拖欠2013年4月1日至2015年6月30日物业服务费，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。两被告应向原告支付上述期间的物业服务费55311.12元。关于逾期付款违约金。鉴于前期物业服务合同对物业服务费的交纳时间有明确约定，该约定对两被告依法具有约束力，故原告诉请两被告支付逾期付款违约金，事实清楚，理据充分，本院予以支持。但前期物业服务合同约定的违约金标准畸高，本院调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算。
综上，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告欧阳可健、李小玲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市时代物业管理有限公司中山市分公司支付2013年4月至2015年6月期间的物业服务费55311.12元及逾期付款违约金（计算方法：以上述期间每月拖欠的物业服务费2048.56元为基数，从当月16日起每日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至清偿之日止）；
二、驳回原告广州市时代物业管理有限公司中山市分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1263元，减半收取为632元（原告已预交），由被告欧阳可健、李小玲负担（两被告应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，两被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理审判员 林佩坚
二〇一六年三月十五日
书 记 员 雷绮婷
曾荣芳
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