广东省深圳市宝安区人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤0306民初16345号原告深发工艺家私（深圳）有限公司，住所地深圳市龙华新区观澜街道桂花社区万发家私城一栋、二栋。法定代表人张祝林，董事长。委托代理人管佩亮，广东鹏鼎律师事务所律师。被告一郑利钦，男，汉族，1969年4月8日出生，身份证住址广东省汕头市潮阳区。被告二陈泳华，男，汉族，1975年10月25日出生，身份证住址广东省普宁市。被告三叶映波，男，汉族，1977年6月27日出生，身份证住址广东省普宁市。委托代理人刘健、李清泉，广东宝城律师事务所律师。上列原告与被告铺位买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人管佩亮到庭参加诉讼，被告一、被告二到庭参加诉讼，被告三及其委托代理人刘健、李清泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年11月6日，被告与原告的前身“深圳市宝安区观澜镇深发家私厂”（以下简称深发家私厂）之间签署两份《商铺租赁合同》，约定由被告租用原告拥有的位于观澜街道桂花蚌岭深发家私厂员工宿舍楼一楼自南向北第7号商铺，租赁期限从2007年1月1日起至2042年6月1日止，商铺的租金为人民币93500元。2009年5月26日，经深圳市宝安区贸易工业局批准原来料加工厂“深圳市宝安区观澜镇深发家私厂”转型成立“深发工艺家私（深圳）有限公司”，即由原告承接原深发家私厂的一切债权债务。2009年11月28日，宝安区观澜街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室已对被租用场所深发家私厂员工宿舍楼进行普查登记，并将该建筑物纳入深圳市农村城市化历史遗留违法建筑。2011年9月15日，经原告、被告一、被告二三方协商将承租的商铺转租给被告二，并签署《铺位出租转让协议书》，此协议书签订后，2013年10月23日，被告二未经原告同意而将商铺转让给被告三使用至今。原告认为，各方签订的《商铺租赁合同》为无效合同，应当予以解除，故诉至法院请求：一、确认原告与被告一之间于2006年11月6日所签订的（深发家私厂员工宿舍楼一楼自南往北第7号商铺商铺的《商铺租赁合同》无效并予以解除；同时确认2011年原告与被告一、二之间所签署的《铺位出租转让协议书》无效并予以解除。二、判令被告将上述1内的商铺恢复原状、并将商铺退还原告；三、判令被告承担本案的一切诉讼费用。被告一答辩称，我是自己购买的商铺，不同意原告的诉讼请求。被告二答辩称，我是从被告一处购买的商铺，不同意原告的诉讼请求。被告三答辩称，一、我是从被告二出购买的商铺，并支付相应的对家，享有涉案房屋的相关权利。二、双方签订的《商铺租赁合同》约定原、被告之间的商铺租赁合同长达35年，与原告从村委购买的土地到期年限2042年一致，而租赁合同约定被告享有商铺所在土地补偿权利，租赁税费缴纳资料主体也是被告，证明原、被告之间签订的商铺租赁合同属于以租代售的买卖合同。三、原、被告之间诉争的房屋属于尚未处理完毕的历史遗留违法建筑，该房屋的权属行政主管部门尚未处理，依据法律规定，人民法院应不予受理或驳回起诉，请求法院驳回原告的起诉。经审理查明，2006年，原告在位于观澜街道桂花蚌岭位置兴建深发家私厂员工宿舍楼。2006年11月6日，被告一郑利钦与原告的前身“深圳市宝安区观澜镇深发家私厂”（以下简称深发家私厂）的负责人张祝林之间签署一份《商铺租赁合同》，约定深发家私厂将位于深圳市宝安区观澜街道蚌岭的深发家私厂员工宿舍楼一楼自南向北第7号商铺面积35平方米租赁给被告一使用，租赁期限从2007年1月1日起至2042年6月1日止，租金为人民币93500元。合同签订之日首付40000元，原告楼层竣工交付使用前60日，被告须一次性付清该商铺租赁期限的所有租金；在租赁期间，被告自行承担该商铺的维修、水电、管理等所有费用和商铺经营的法律责任；被告商铺不得从事有机械加工、环境、噪音污染，和影响原告员工正常生活的经营活动；被告不得擅自改变铺面即房屋结构，并自行承担和交纳土地使用等费用；合同期内原、被告双方不得随意终止合同，在租赁期内如该土地被征收和其他事宜，原、被告双方按当时的政策和相关规定处理。即租赁期内被告与原告平等使用该商铺所在的规定的使用土地年限；原告在建设本铺面时的所有债务和债权与被告无关。2011年9月15日，被告一郑利钦与被告张陈泳华及原告三方签订一份《铺位出租转让协议书》，约定被告一将位于深圳市宝安区观澜街道蚌岭的深发家私厂员工宿舍楼一楼自南向北第7号商铺转租给被告二，租金人民币200000元一次性支付，租赁期限自2007年1月1日起至2042年6月1日止。原告在该合同盖章并签字同意转租。2013年10月23日，被告二陈泳华与被告三叶映波又签订一份《商铺转让协议书》，被告二以人民币280000元的价格将位于深圳市宝安区观澜街道蚌岭的深发家私厂员工宿舍楼一楼自南向北第7号商铺转让给被告三叶映波。2016年7月13日，原告认为原告的兴建的宿舍楼属于历史遗留违法建筑，故各方签订的《商铺租赁合同》为无效合同，应当予以解除，遂诉至法院。又查，2009年11月28日，原告将本案涉案宿舍楼及其他建筑物向宝安区观澜街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室申请历史遗留问题处理，申报编号为508一0405一11007一B、508一0405一11013一B、508一0405一11008一B、508一0405一11010一B。另查，2009年5月26日，经深圳市宝安区贸易工业局批准原来料加工厂“深圳市宝安区观澜镇深发家私厂”转型成立“深发工艺家私（深圳）有限公司”，即由原告承接原深发家私厂的一切债权债务。上述事实，有《商铺租赁合同》、深圳市宝安区贸易工业局深外资宝复（2009）435号关于设立外资企业“深发工艺家私（深圳）有限公司”、深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执等证据、《铺位出租转让协议书》、《商铺转让协议书》以及庭审笔录证实，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订《商铺租赁合同》铺位出租在房屋兴建过程中，期限长达35年，租金一次性缴付，且约定由被告自行承担和缴纳管理、土地使用等费用及约定征收赔偿处理事宜，均表明该《商铺租赁合同》名为租赁合同，实为买卖合同。由于本案涉案宿舍楼现属于申报历史遗留违法建筑范围的情况下，涉案土地及地上建筑物的性质、权属均处于不确定状态，在行政主管部门尚未就涉案土地及地上建筑物作出相应处理前，人民法院无法对本案相关的合同效力、铺位返还问题进行审查，作出处理决定。故原告的起诉不符合条件，应予驳回。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第139条之规定，裁定如下：驳回原告深发工艺家私（深圳）有限公司的起诉。本案案件受理费人民币1069元，予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 张    媛二〇一六年十月十四日书记员 钟国良（兼）书记员 邓  燕  玲附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第139条起诉不符合受理条件的，人民法院应当裁定不予受理。立案后发现起诉不符合受理条件的，裁定驳回起诉。第5页共6页