上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民三（民）初字第2886号
原告（反诉被告）徐智伟。
被告（反诉原告）王建廷。
原告徐智伟与被告王建廷房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，依法由代理审判员李曜独任审判。审理中本院受理被告王建廷提起的反诉，并于2014年1月6日、2014年3月13日就本诉与反诉公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）徐智伟与被告（反诉原告）王建廷两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐智伟诉称，2013年8月27日原、被告在上海浩原房地产经纪事务所的居间下签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将上海市平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称为系争房屋）出租给被告，租赁期限五年，自2013年9月8日起至2018年9月7日止，租金为每月4500元，付租方式为预付三个月租金并支付押金一个月。该合同明确表明是根据《上海市房屋租赁条例》的规定签订，承租人应遵守该小区物业管理规定等。被告承租房屋之初，原告及中介工作人员均明确告知被告该房屋只能用于被告及其家人居住，被告为此也作出相应承诺，并复印了同住人的身份证交与原告。但在8月31日，原告即发现被告将系争房屋中的一间租给了案外人江某，经原告制止，江某搬离了系争房屋，9月8日开始被告又再次将系争房屋转租给李威严与李建新。鉴于被告一再违约，原告曾委托律师发函要求解除原、被告签订的租赁合同，但被告拒收。10月21日被告在未经原告同意且未在物业公司办理相应手续的情况下，向系争房屋内搬入大量砖块，意欲在房屋内做隔断后进行群租，原告接物业公司通知后于10月24日将砖块搬离系争房屋，运至物业公司指定地点存放，并将律师函内容及搬存砖块事宜以短消息的形式告知了被告，但被告一直未予理睬。原告认为，被告的转租行为已严重违反了相关法律法规的规定，为维护原告的合法权益特诉至法院要求判令：1、解除原、被告就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》，被告立即向原告返还系争房屋；2、被告向原告支付租金及使用费（以4500元／月的标准，自2013年12月8日计算至被告实际返还房屋之日止）；3、被告支付违约金4500元；4、被告赔偿原告租赁居间费用1575元及原告为清退租客而发生的损失7200元；5、被告赔偿原告运砖费用300元、家具搬运费用550元，合计人民币850元；6、判令被告向原告支付水费102.6元（截止计算至2013年12月）、电费460.4元（截止计算至2014年1月4日）、有线电视费用92元（2013年9月至12月），共计655元；7、本案诉讼费由被告承担。审理中原告放弃了要求被告支付有线电视费的诉讼请求。
被告王建廷辩称，同意解除原、被告就系争房屋签订的租赁合同，也愿意承担返还房屋之前的水电费用，但不同意原告的其他诉讼请求。原告曾口头同意被告可将系争房屋用于转租，但事后反悔，并多次采取停水、停电的措施，后更在被告不知情的情况下，擅自更换了系争房屋的门锁，将被告存放于屋内的物品搬走、处分，并于2013年11月份将房屋另租他人，故系原告违约，并由此给被告造成了损失，故被告反诉请求法院判令：1、解除反诉原告、反诉被告就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》；2、反诉被告返还反诉原告租金及押金共计18000元；3、反诉被告赔偿反诉原告财物损失26860元；4、判令反诉被告承担诉讼费用。
反诉被告徐智伟辩称，同意反诉原告的第一项反诉请求，并且同意返还目前由反诉被告保管的属于反诉原告的财物，但认为系因反诉原告违约致合同解除，故不同意反诉原告的其余反诉请求。
经审理查明，原告系系争房屋产权人之一。
2013年8月27日，原、被告就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告居住使用，租期自2013年9月8日起至2018年9月7日止，2013年8月27日向被告交付房屋。每月租金为4500元，被告需每次提前五天向原告支付下三个月租金，另需向原告支付保证金4500元，该保证金在租赁关系终止时除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、网络、闭路电视等产生的费用由被告承担。双方同意有下列情形的一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的一倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分：1、原告未按时交付房屋，经被告书面催告后七日内仍未交付的；2、原告交付的房屋不符合合同约定的，致使不能实现租赁目的或原告交付的房屋存在缺陷、危及被告安全的；3、被告逾期不支付租金累计超过15日的。另外，双方约定如任何一方未按本合同条款履行，导致中途终止合同并且过错方未能征得对方谅解的，视为违约，双方同意以一个月的房租作为违约金等内容。合同首部注明该合同系根据《中华人民共和国合同法》、《上海市房屋租赁条例》的规定在双方平等协商下订立，合同尾部对系争房屋内水电煤读数及设施、设备进行了记载。合同签订后，被告一次性支付了三个月的租金及4500元的保证金。原、被告分别向上海浩原房地产经纪事务所支付了佣金1575元。
2013年9月8日、14日，被告委托案外人苏规划分别与案外人李威严、李建新就系争房屋签订《房屋租赁合同》，将系争房屋分别以1800元／月的租金标准租赁给二人使用，并分别向二人收取了三个月的房租及1800元的押金。
2013年10月11日，原告在发现被告上述转租行为后委托律师向被告发函称，被告未经原告允许私自将房屋转租给李建新、李威严，该行为违反了合同约定及法律法规的规定，故通知被告自2013年10月11日起解除原、被告之间的租赁合同关系，望被告接函之日起五日内与原告协商迁出事宜。但该函件未能送达被告。
2013年10月24日，原告将被告原搬入系争房屋内的环保砖搬至室外。同日案外人沈某某向原告出某收条，载明收到原告运砖费用300元。
2013年10月25日，原告向被告发送手机短消息称，原告已于昨日下午将被告擅自搬入系争房屋内的环保砖搬运至物业公司指定地点，并已就被告违约事宜委托律师发函要求解除合同，同时要求被告及时处理与李建新、李威严的合同问题。
2013年11月11日，原告与案外人张凯文就系争房屋签订《房地产租赁合同》，约定原告将系争房屋租赁给张凯文，合同期限自2013年11月20日至2014年11月19日。
2013年11月11日、14日，原告分别向李威严、李建新退还了押金及房租3600元（两人共计7200元）后，二人搬离了系争房屋。原告随后腾空了系争房屋，将被告留存于系争房屋内的衣柜、床垫等物品搬至他处保管。2013年11月15日，案外人沈某某向原告出某收条，称收到原告搬运家具费用300元、运输费250元。
2013年11月16日，被告至系争房屋查看时发现原告已将房屋转租给张凯文，经被告干涉，张凯文搬离系争房屋并于2013年11月20日与原告协议解除了租赁合同。
2013年11月27日，系争房屋所在小区物业管理公司向原告送达《违法建筑整改通知书》，称经查系争房屋内存在擅自将房间、厅分隔、以群租房屋形式出租、改变房屋使用性质等问题，并要求业主立即整改。
另查明，被告曾在互联网上就多处房屋发布租赁信息。
被告在与原告签订租赁合同时，向原告提交了被告与其弟弟王涛、弟媳位贝贝的身份证复印件。
2013年12月，被告委托苏规划与案外人冯某某签订《不动产租赁合同》，以每月1650元的价格将系争房屋出租给冯某某使用，租期自2013年12月20日起至2014年6月19日止。
原告代被告支付了截止至2013年12月产生的水费102.6元、截止至2014年1月产生的电费460.4元，并支付了2013年7月-12月的有线电视费138元。
审理中，被告申请证人郑甲出庭作证，证人称其是上海浩原房地产经纪事务所的经理，原、被告签订合同当晚，系证人与另一业务员一起前去办理的。房东当场明确要求系争房屋不能用于群租，被告表示系争房屋承租后是自己居住使用，并询问是否可以与朋友合租，房东口头承诺可以。合同签订后中介公司向双方收取了佣金。签合同时房东从来没有要求被告提供合租人员的身份信息，且王建廷当时就说过要有5-6人住进系争房屋内，其中包括被告弟弟等人，房东也没说什么，只是要求住进来提前打个招呼。因为时间太长，不记得房东有没有提供过产权证复印件，但原件好像是出示过的。对于证人证言，被告表示认可证人所述，原告则表示原、被告签订合同时证人确实在场，但对证人的身份情况不清楚，证人并非原、被告租赁合同经办人，租房之初原告曾向中介一王姓经办人说过系争房屋不能用于转租或群租，被告明确表示系争房屋只用于王建廷夫妻、弟弟及孩子居住，后中介也将该三人的身份证复印件转交给了自己，自己从未同意过系争房屋可由被告五、六个朋友合住，故该证人证言不应采信。
审理中，原告提供了一张系争房屋的《上海市房地产权证》复印件，其上注有“不得转租及群租“、“仅供房客王建廷租房使用”的字样，原告称以上文字均系原告所写，并将其中一份产证复印件通过中介转交被告，被告则表示自己没有收到，其上的文字系原告事后添加。
审理中，被告提供了一张购价为11000元的新安家具送货单以及一张金额为7800元的铝合金窗收款收据，称为承租系争房屋被告购买了衣柜、床、床垫、床头柜，并订制了（但未安装）铝合金窗用于封闭阳台，但由于原告违约致合同无法履行，上述物品存在折旧损失。另外被告提供了一份上海正大（齐立）电器有限公司家电销售单，称其上载明的价值共计4060元的空调、洗衣机原存放于系争房屋内，现已灭失。同时被告称原存放于系争房屋内的环保砖、建筑材料被原告搬出后也已灭失，被告自行估算该损失为4000元。就以上损失被告向原告主张共计26860元的赔偿。对此原告表示，系争房屋内未发现被告所称的空调、洗衣机，原告已将被告购买的衣柜、床、床垫等物品另行安置他处保管，同意随时配合被告取出。原告将被告搬入房内的环保砖搬出放置在物业公司指定位置，并通知了被告，但由于被告一直未予处理，目前已被相关单位处理。虽然原告从未发现有被告所谓的建筑材料存放于屋内，但考虑到本案的实际情况，原告现愿意就环保砖块及建筑材料的损失向被告补偿500元。
以上事实，由原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》、苏规划与李建新签订的《房屋租赁合同》、李建新房租及押金收据、苏规划与李威严签订的《房屋租赁合同》、李威严租金及押金收据、原告退还李建新与李威严租金及押金收据、违法建筑整改通知书、律师函、中介费收据、沈某某出某的收条、网页信息、短信息截屏图、照片、原告与张凯文签订的合同解除协议、苏规划与冯某某签订的《不动产租赁合同》、被告租金及押金收条、原告与张凯文签订的《房地产租赁合同》、运货单、家电销售单、铝合金窗收款收据、证人证言等证据以及双方当事人的陈述证明。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，内容于法不悖，合法有效。现原告以被告擅自转租为由要求解除合同，而被告亦同意解除合同，故双方签订的《上海市房屋租赁合同》应予解除。本案的争议焦点为：合同违约责任的归属。对此本院认为，虽原、被告签订的租赁合同中未有关于被告不得转租的明确约定，但我国现行法律法规中将承租人未经出租人同意而转租的情形规定为合同解除的法定情形，故除非有相反证据，否则应视为原告禁止被告的转租行为。被告称就转租一事曾得到原告口头同意，但原告对此予以否认，而证人郑甲只陈述原告同意被告与朋友合租，鉴于合租与转租并非同一概念，故仅凭证人证言无法证明被告之主张。结合签订合同时被告曾应原告要求提供同住人员身份证复印件这一细节，本院有理由相信原告只同意将房屋出租给被告用于特定人员的居住，而不同意被告进行转租，故被告未经原告允许而转租系争房屋的行为已构成违约。对于被告称原告在合同履行期内另行出租系争房屋的行为构成违约的问题，本院认为，在被告违约在先，且房屋面临新的转租风险的情况下，原告自行清退房客、收回房屋并转租他人的行为，构成自力救济，而事实上被告在极短的时间内又重新控制了房屋，并未因此产生实质损失，故原告的上述行为尚属正当，不应认定为违约。
争议焦点二：合同所涉相关费用的结算。在被告违约的情况下，原告要求解除合同，并要求被告返还房屋、支付租金、使用费、违约金、水电费的诉请均可予以支持。原、被告在租赁合同中未就被告转租情形下应承担的违约金金额作明确约定，原告现主张以一个月租金作为违约金的标准，并无不妥，本院可予准照。但考虑到原告在通知被告合同解除的方式上存在欠妥之处，故本院对原告主张的违约金金额进行适当调整，并用以弥补被告在其未占有房屋期间产生的租金（使用费）及水电费等损失。合同解除后原告应退还被告支付的租赁押金，被告要求原告退还已付租金13500元，因无合同及法律依据，本院难以支持。
争议焦点三：双方损失的赔偿范围。原告所主张的损失中：1、关于因清退租客产生的损失，本院认为，在原、被告的租赁关系尚未终止前，次承租人尚有占有使用房屋的合法权利，鉴于原告与次承租人之间无直接合同关系，故涉及转租合同的终止事宜应由被告与次承租人协商处理，原告无权代为处分，故原告要求被告承担为清退次承租人而支付的费用，本院难以支持；2、关于搬运费及居间费的损失，本院认为，原告仅以案外人出某的两张收条，证明搬运费金额，证据尚显不足，本院难以支持。而居间费用系因中介提供居间服务而产生，且亦系中介收取，原告要求被告赔偿无合同及法律依据，本院难以支持。被告所主张的损失中：1、关于其购买家具、家电以及订制铝合金窗而发生的费用，本院认为，因合同违约方为被告，故其要求原告赔偿以上费用，均无合同及法律依据，本院难以支持。对于由原告保管的被告物品，被告可自行取回；2、关于因环保砖及建筑材料灭失而产生的损失，本院认为首先被告无法证明除环保砖外其余建筑材料的存在，其次原告在将环保砖搬离系争房屋后已短信通知了被告，即便被告称未收到短信，但在本案庭审中，原告也以举证的方式明确告知过被告砖块的储存情况，因被告未能及时处理导致砖块灭失，被告应承担主要责任。但考虑到原告将砖块运出后放置在室外，在保管方式上亦有欠妥之处，故对于砖块的灭失原告亦应负一定责任，现原告自愿就此补偿被告500元，金额尚属合理，本院予以准照。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）徐智伟与被告（反诉原告）王建廷签订的《上海市房屋租赁合同》解除；
二、被告（反诉原告）王建廷应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）徐智伟返还上海市闸北区平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋；
三、被告（反诉原告）王建廷应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）徐智伟支付租金、使用费（以4500元／月的标准，自2013年12月8日计算至实际返还房屋之日止）；
四、被告（反诉原告）王建廷应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）徐智伟支付水、电费563元；
五、被告（反诉原告）王建廷应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）徐智伟支付违约金4000元；
六、原告（反诉被告）徐智伟应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）王建廷赔偿500元；
七、原告（反诉被告）徐智伟应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）王建廷返还租赁保证金4500元；
八、驳回原告（反诉被告）徐智伟的其余诉讼请求；
九、驳回被告（反诉原告）王建廷的其余诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取为59.7元（原告徐智伟已预缴），反诉案件受理费410.75元（反诉原告王建廷已预缴），共计470.45元，由原告（反诉被告）徐智伟负担50元，被告（反诉原告）王建廷负担420.45元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 李垚曜
二〇一四年四月一日
书 记 员 方 芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。