湖北省咸宁市咸安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1202民初1912号
原告郭小龙。
委托代理人盛志刚，湖北开成律师事务所律师，一般代理。
委托代理人马利亚，系原告母亲，特别授权。
被告咸宁碧桂园房地产开发有限公司（下称碧桂园公司）。
住所地：咸宁市咸安区盘泗洲*号。
法定代表人杨文杰，碧桂园公司总经理。
委托代理人杨诗炳，特别授权。
原告郭小龙与被告碧桂园公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭小龙委托代理人盛志刚、马利亚、被告碧桂园公司委托代理人杨诗炳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年6月1日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的温泉龙潭柳色三街36号精装修双拼别墅，房屋总价款为883766元。2010年5月2日原告向被告交纳定金30000元，并于签订合同之日交纳购房款323766元，余款530000元于2011年2月28日办理按揭贷款后直接支付给被告。2010年6月1日原告按被告的要求交纳了印花税、购房契税35350.64元，专项住宅维修基金9148.25元，土地登记费、资料费、测图费210元，预告登记费、档案管理费110元，物业费11412.95元等各项费用。被告于2011年3月30日向原告交付房屋。但原告在收房后，发现房屋一楼至三楼墙面、墙体、楼梯拐角等多处裂缝，下雨时渗水、漏水现象严重，室内精装修日益受到损坏。原告迅速向被告反映情况，被告物业管理部门也陆续组织人员对房屋进行了维修、并采取多种措施修补墙体。尽管如此，渗漏问题依然得不到根本解决，而且不断有新的地方出现渗漏现象。致使原告不得不在长达四年多的时间里，不断向被告投诉、交涉并要求维修。由于房屋出现严重质量问题，原准备作为结婚所用的新房空置了四年多根本无法使用。2015年1月10日，因维修无法解决根本质量问题，经原、被告协商一致，双方同意解除温泉城龙潭柳色三街36号精装修双拼别墅买卖合同，被告同时到咸安区房管局注销了该房屋房产登记。但被告对原告支付的购房款至今不予退还，造成原告的巨大经济损失不予理赔。原告认为被告提供的房屋出现了严重的质量问题，无法正常居住，致使原告购房目的无法实现，被告违约行为导致双方解除合同，且对应予返还的财产不予返还，对原告的损失不予赔偿。为此，请求1、判令被告立即返还原告已付购房款883766元，并赔偿原告利息损失（自付款之日2010年6月1日起至付清之日止，按同期银行贷款利率计算）。2、判令被告返还原告支出（温泉城龙潭柳色三街36号）的印花税、购房契税35350.64元，专项住宅维修基金9148.25元、土地登记费资料测图费210元、预告登记费档案管理费110元、物业费1180.65＋10232.30=11412.95元（2011至2014年9月）、交易手续费、测绘费、登记费、购房代理费等，合计：57221.84元，并承担该款同期银行贷款利率损失。3、判令被告承担原告因房屋质量问题无法居住而解除合同的违约责任。4、判令被告承担原告律师费30000元。5、本案所有的诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
证据一、《商品房买卖合同》及合同补充条款，证明原告与被告之间的买卖合同及权利义务。
证据二、购房款及费用明细，证明原告已按合同约定支付了购房款及相关费用。
证据三、被告收取费用清单，证据被告收费项目。
证据四、个人住房贷款合同，证明原告2011年2月28日因购买被告别墅同银行签订借款530000元合同并以该房向贷款银行抵押借款的事实；
证据五、个人还贷明细表，证明原告自2011年8月10日起向贷款银行还贷的事实；
证据六、物业维修系统单，证明自2011年11月2日起，原交易房被告进行维修，其中有记录的八次维修，都和质量有关，证明房屋质量存在瑕疵。
证据七、联系函，证明原告向被告反映房屋存在的屋面、墙体多处裂缝、漏水、渗水等严重质量问题并向被告多次交涉要求换房或退款；
证据八、快递单函件。证明被告工作人员已签收函件，原告向被告多次反馈要求换房或退款的事实；
证据九、函件，证明原告再次告知被告房屋存在质量瑕疵并提出解除原合同退款或换房的明确请求；
证据十、客户电话通话记录，证明原告同被告客户服务电话联系并就房屋质量问题作出反馈的事实；
证据十一、咸安国用（2012）第3169号土地使用权证，被告于2015年1月10日向咸宁市房地产管理局递交的关于协议调换房办证的申请、向咸宁市房地产管理局递交的情况说明、由被告签章的授权委托书、被告对咸宁市土地管理局的情况说明，证明1、第3168号土地使用权证原使用权人为原告；2、房屋质量存在问题，原、被告双方同意解除买卖合同，注销房产证、土地证的事实。
证据十二、房屋权属登记信息查询结果告知单、房屋登记信息查询结果证明，证明原告迄今已无房屋权属登记记录及碧桂园温泉龙潭柳色3街36号别墅房屋登记信息；
证据十三、委托代理合同、律师费发票，证明原告支付律师代理费30000元。
被告碧桂园公司辩称：一、涉案商品房买卖合同早已因履行完毕而自行终止，被答辩人无权要求答辩人返还其已付购房款和赔偿其利息；二、被答辩人要求答辩人返还其支出的相关税费、物业服务费和该项利息损失，同样无事实和法律依据；三、被答辩人要求答辩人承担因房屋质量问题无法居住而解除合同的违约责任毫无依据；四、被答辩人要求答辩人承担律师费也无依据。
被告碧桂园公司为支持其抗辩主张，向本院提供了如下证据：
证据一、《商品房买卖合同》及附件、附录，证明原、被告双方于2010年6月1日就买卖涉案商品房签订了商品房买卖合同及附件、附录系双方真实意思表示且在房管部门登记备案，合法有效，应受法律保护；
证据二、湖北省商品房预售许可证、湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，证明被告在缔约前取得了预售许可证，并在合同约定的交楼日期届满前办理了包括涉案商品房在内的龙潭柳色苑区备案证，使涉案商品房符合法定和约定的交付使用条件，不存在任何违约行为；
证据三、收楼通知书，证明2011年3月29日，被告书面通知原告收楼，履行了通知收楼的义务；
证据四、碧桂园物业及资料移交书，证明原、被告双方于合同约定的交楼日期即2011年3月30日办理了涉案商品房及相关资料移交手续。至此，涉案商品房买卖合同因履行完毕而自行终止；
证据五、新建商品房网上备案信息，证明涉案商品房的买受人现仍登记备案在原告名下，涉案商品房买卖合同并未注销；
证据六、国有土地使用权证、房屋所有权证，证明被告协助原告办理了涉案商品房产权转移登记手续，使原告取得涉案商品房两证，已履行完毕合同的附随义务。
原、被告对对方证据质证意见如下：
被告碧桂园公司对原告证据一没有异议，但认为该份证据恰好证明涉案商品房买卖合同没有注销，这份合同封面，有商品房预售合同备案章，涉案商品房备案登记在原告名下；对原告证据二无异议；对原告证据三认为收取费用主体的单位不是被告，对房屋产权证无异议；对原告证据四、证据五关联性有异议，认为与本案没有关联。对原告证据六真实性、合法性、关联性有异议，证明目的有异议，因是打印的A4的纸张，没有当事人签字确认；对原告证据七认为被告并没有收到联系函；对原告证据八认为快递单没有快递公司的邮戳，快递单的品名是文件，不能证明邮寄什么样的文件，也没有妥投回执。对原告证据九认为原告向被告提出解除合同、退款或换房的请求，与原告提出的诉讼请求相互矛盾；对原告证据十不予质证；对原告证据十一无异议；对原告证据十二真实性无异议，但认为与本案没有关联，该份证据只能证明目前涉案商品房没有权属登记信息，不代表之前涉案商品房没有登记在原告名下。对原告证据十三真实性不予质证，认为关联性有异议，该份合同不适用本案。原告对被告碧桂园公司证据一、证据二、证据三均无异议；对证据四认为原告与郭强不是父子关系，登记信息有错误；对证据五真实性无异议，但认为没有办法显示打印时间，不能确定涉案商品房现状；对证据六，真实性无异议，但认为合同已经解除了。
对双方有争议的证据，本院分析认定如下：
原告的证据三，被告认为收取费用的主体单位不是被告，但收取费用的广东碧桂园物业管理有限公司咸宁分公司（下称物业公司）为被告聘请的物业服务行业，该费用均为履行原、被告的买卖合同而产生，与本案具有关联性，本院予以采纳。原告证据四、五，住房贷款合同，证明原告为履行房屋买卖合同付款义务而承担贷款本息的事实，本院予以认定。原告证据六，物业维修单证明讼争房屋自2011年11月2日至2013年3月13日因质量问题经过了八次维修。原告证据七、八、九、十，客观反映原告通过电话、函件等方式向被告十多次反映房屋存在裂缝、漏水、渗水等严重质量问题，并要求解除合同、换房或退款的事实。原告证据十一、十二证明被告因交付原告房屋因存在质量问题向房产管理部门申请注销讼争房屋所有权证、国土证的事实，原、被告的买卖合同已实际解除，本院予以认定。原告证据十三，亦证明在原告多次反映，要求换房，退款无果的情况下，诉讼法院维权而产生的实际损失，本院予以确认。对被告证据五，原告认为没有显示打印时间，不能证明讼争房屋现状。讼争房屋是否注销，本院将结合庭审情况综合认定。
根据以上证据，本院可以确认如下事实：
2010年6月1日，原、被告签订了一份编号为XN20106025的《商品房买卖合同》及附件，合同约定：原告购买被告开发的温泉城龙潭柳色三街36号装修双拼别墅，建筑面积212.75平方米，其中套内建筑面积204.82平方米，单价4314.84元。房屋总价款883766元。合同同时约定了买受人、出卖人逾期付款、逾期交房逾期超过90日后，买受人、出卖人均有权解除合同。并按应付款或已付款的20%向对方支付违约金。
合同签订前，原告于2010年5月2日向被告交纳定金30000元。合同签订当日，原告向被告缴纳首付款323766元，预告登记费、档案保管费140元，契税35350.64元。2011年3月30日由物业公司代收土地登记费100元，住宅维修基金9148.25元。2011年2月28日，原告与中国银行股份有限公司咸宁温泉支行（下称中国银行温泉公司）签订了一份住房贷款合同，向中国银行温泉支行贷款530000元，贷款月利率5.5‰，为浮动利率方式，借款期限二十年。同年3月9日，中国银行温泉支行按约将原告借款530000元支付给被告，同时办理了房屋抵押手续。2011年3月30日，被告将房屋交付原告使用。但原告收房后，随即发现房屋三楼东卧西墙面有裂缝，大门猫眼损坏，一楼落地门需调试，天花板油漆起鼓，遂向被告提出维修要求。2012年5月18日、5月22日、5月31日、8月8日、2013年3月13日原告又多次向被告反映房屋存在三楼阳台线开裂，三楼卫生间铝扣板缝隙大，三楼平台墙角渗水，一楼客厅东墙面裂缝，楼梯间墙面裂缝，三楼东卧石膏线开裂，西卧天花吊顶开裂，三楼楼梯间多处裂缝，二楼阳台地面裂缝，二楼阳台瓷砖线条裂缝，三楼东卧东南墙角天花石膏线裂缝，前屋装饰线条裂缝，一楼上二楼楼梯窗户下方渗水，二楼停脚台线处渗水，三楼东卧天花裂缝。2014年7月份，原、被告协商，由被告为原告换一套温泉城泊林三期六街16号别墅，原告于同年7月27日向被告另行交纳定金500元。同年12月10日又交纳了诚意金150000元。在此期间，物业公司向原告又收取物业费10232.30元。2014年6月20日，原告致函被告提出“房屋质量问题严重，户主四年无法入住强烈要求退换房”。2015年元月十日，被告向咸宁房产管理局提出换房办证的申请，申请明确因房屋有墙体裂缝、屋面漏水、渗水等质量问题，造成原告至今无法入住。经双方协商，由被告为原告调换一套双拼别墅温泉城泊林三期六街16号新建商品房，但至今未调换。2015年2月10日，被告委托刘波文办理郭小龙注销碧桂园温泉城龙潭柳色三街36号房产证、国土证手续，截止2015年9月6日，咸宁市房地产管理局已无原告该房屋登记信息。2015年5月30日，原告再次致函被告“关于强烈要求开发商为业主办理退换房的报告”，并对调换的房屋提出五条意见，但均未得到答复。2015年6月23日，原告又向被告致函“要求退还购房款的申请报告”但仍未得到解决。在此期间，原告十多次找被告交涉、反映，并十多次向被告碧桂园公司关系客户服务部投诉无果。为此，原告诉至本院，要求依法处理。
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同及附件合法、有效。被告作为房地产开发企业应保证其销售的商品房具备安全、质量合格、便于使用的功能，应提供优质、便捷、完善的售后服务。本案中，原告按约定履行了全部合同义务。被告虽向原告交付商品房，但由于交付的商品房存在严重质量瑕疵，致使原告至今不能正常居住使用。应视为被告履行合同义务不符合约定，构成违约，应依约承担逾期交房违约责任。由于被告的违约行为，原告购房目的不能实现，原告多次向被告书面提出退换房申请、报告，应视为原告行使合同约定约定解除权。被告虽多次履行了维修义务，但没有解决根本质量问题。且在原告长达五年期间反映、投诉后，既未与原告置换房屋，又不退款。对原告的生活及精神造成极大损害，对被告的声誉和形象也造成负面影响，被告应负产生纠纷的全部责任。原、被告经过协商，被告同意置换房屋，并由原告缴纳了置换房屋定金、诚意金，注销讼争房屋房产、土地登记，应视为被告认可房屋存在质量问题，双方的买卖合同已实际解除。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。故原告诉请被告退还原告交纳的购房款，赔偿办证、维权律师费等损失的请求于法有据，本院予以支持。原告同时诉请被告承担违约责任，因原告已主张被告赔偿原告损失，原告损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，且被告不存在适用惩罚性赔偿责任的五种中的情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故此请求本院不予支持。被告辩称原告无权要求被告返还购房款及赔偿损失的理由与事实相悖，本院不予采纳。为了维护市场经济秩序，保护当事人合法权益，促进房地产市场健康发展，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告碧桂园公司于本判决生效后十日内退还原告郭小龙首付购房款353766元（含定金30000元），并赔偿原告交纳的抵押登记费、档案保管费、土地登记费、资料费、测图费、预告登记费、档案管理费、物业费、契税、维修基金，共计56371.84元。
二、被告碧桂园公司于本判决生效后十日内退还原告郭小龙按揭贷款支付的购房款530000元，并按原告与中国银行温泉支行贷款合同利率承担贷款期间利息至付清之日止。
三、被告碧桂园公司承担原告律师代理费30000元。
四、原告郭小龙于被告支付上述款项后十日内办理碧桂园温泉城龙潭柳色3街36号别墅的抵押解除手续，并配合办理土地使用权证变更登记手续。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费6755元，由被告负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费；诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农行咸宁金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 阮文胜
二〇一六年十月十九日
书记员 陈 娜