辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终1199号
上诉人（原审原告）：鲁秀丽，女，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：鲁尚杰，辽宁通运律师事务所律师。
委托诉讼代理人：阎祖兴，辽宁春明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区。
法定代表人：茅一平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：罗群，辽宁申扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:沈阳市高创金上物业管理有限公司，住所地皇姑区。
法定代表人：王欢，该公司总经理。
委托诉讼代理人：任锟，女，汉族，该单位工作人员，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：宋竹萍，北京康达律师事务所沈阳分所律师。
上诉人鲁秀丽因与被上诉人辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司（简称开发公司）、沈阳市高创金上物业管理有限公司（简称物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初4706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月20日立案后，依法组成合议庭，开庭对本案进行了审理。上诉人鲁秀丽及其委托诉讼代理人鲁尚杰、阎祖兴、被上诉人开发公司的委托诉讼代理人罗群、被上诉人物业公司的委托诉讼代理人任锟、宋竹萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鲁秀丽上诉请求：撤销原审判决，依法改判由开发公司和物业公司对其外墙渗水问题进行维修，上诉费由开发公司或物业公司承担。事实和理由：鲁秀丽在案涉房屋五年保修期内就房屋外墙渗水问题向物业公司报修，开发公司和物业公司经多次维修，并没有解决外墙渗水问题，故开发公司和物业公司应对其房屋外墙渗水问题进行维修。
开发公司辩称，同意一审判决，请求维持原判。
物业公司辩称，同意一审判决，请求维持原判。
鲁秀丽向一审法院起诉请求：依法判令开发公司和物业公司对受损的房屋墙体、窗户外延进行修复，本案诉讼费由开发公司和物业公司承担。
一审法院认定事实：位于沈阳市皇姑区长江街138-5号4-18-3房屋为鲁秀丽单独所有，开发公司为该房屋所在建筑的开发公司，物业公司为该房屋所在小区提供物业服务。鲁秀丽所有的涉案房屋于2007年5月22日竣工验收。2012年6月25日鲁秀丽报修，内容为“墙长毛、外延漏水、西面窗上下漏水、西客厅下边窗漏”，物业公司回访记录记载为：外墙已维修，业主拒签，2012年9月18日。2012年9月30日“建赏欧洲”地产维修验收单记载“验收内容：土建遗留问题（共计8户墙体裂缝问题）物业公司验收情况：14#4-18-3业主不同意维修，要求赔偿壹万元”，该验收单由物业公司盖章确认。当日物业公司另外一份“建赏欧洲”地产维修验收单记载：施工楼号1#-17#，验收内容GRC漏水长毛遗留问题（总计215户），物业公司验收情况：其中90户室内墙体长毛问题由易安达公司维修；215户外墙GRC漏水问题及其余125户室内墙体长毛问题维修情况如下：通过与业主回访确认，除少部分业主对维修结果有异议或需观察外（后附明细单），其余已维修完毕。该验收单由物业公司盖章确认。
2013年3月31日沈阳市皇姑区建赏欧洲业主委员会作为甲方与物业公司作为乙方签订《物业管理服务委托合同》，合同约定由物业公司为鲁秀丽所居住的物业小区提供物业服务。合同第二章委托管理事项第四条约定，房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等（共用是指业主拥有房屋专有部分以外的）。第十四条约定，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。
一审法院认为，关于鲁秀丽请求判令开发公司和物业公司对其受损的房屋墙体、窗户外延进行修复的问题，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条之规定，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏，为5年，即房屋室内保修期限为5年，窗户设施的保修期为两年，在保修期内，开发商对于房屋质量问题应承担维修养护责任。鲁秀丽所有的涉案房屋于2007年5月22日竣工验收，至2012年5月21日保修期届满。根据现有证据证明鲁秀丽于2012年6月25日首次对其房屋墙体、外延、窗户等报修，此时，涉案房屋的保修期已经届满，因此开发公司无维修义务。根据《物业管理服务委托合同》第四条、第十四条约定，物业公司仅对房屋建筑共用部位承担维修、养护和管理责任，根据物业公司的答辩意见，该小区业委会正协调启动正常维修基金，对园区的公共设施的漏水情况进行维修。涉案房屋室内专有、自用部位的维修养护责任应由鲁秀丽自行承担。一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决：驳回鲁秀丽的诉讼请求。诉讼费50元，由鲁秀丽承担。
本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，鲁秀丽向本院提交了一份住宅质量保证书及物业费发票，证明鲁秀丽在就其房屋外墙渗水向物业公司进行报修时并未超过保修期，开发公司有责任进行维修。开发公司对该份证据的真实性没有异议，该质量保证书是开发商对商品房出现质量问题承担的保修责任期限，案涉房屋是否存在质量问题，鲁秀丽陈述的事实是否为质量问题，应通过鉴定的方式认定。案涉房屋交付至今10年，报修期限均已经超过，且房屋各部位的保修期不同，以上问题无法证明。关于物业费发票与开发公司无关。物业公司对该份证据的真实性亦无异议，认为住宅质量保证书是购房者与开发商之间的关系，与物业公司无关。关于物业费发票，与本案没有关联性。因开发公司及物业公司对该住宅质量保证书的真实性均无异议，本院对该份证据予以采信。
本院另查明，根据住宅质量保证书上约定，案涉房屋屋面防水、有防水要求的房间及外墙防渗漏的保修期为5年，保修起始时间为2007年11月6日。鲁秀丽在二审审理期间明确表示其要求开发公司及物业公司仅就房屋外墙渗漏问题进行维修。
本院认为，《房屋建筑工程质量保修办法》中所规定的保修期限从房屋竣工验收之日起开始计算，系针对房屋建设单位向开发公司所承担的保修责任，而根据《商品房销售管理办法》第三十三条的规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。故根据二审查明的事实，开发公司对案涉房屋的保修期应从房屋交付之日起计算，亦即住宅质量保证书中载明的2007年11月6日起开始计算，又根据一审查明的事实，鲁秀丽于2012年6月25日首次对其房屋墙体、外延、窗户等进行报修，按照住宅质量保证书中关于屋面防水、有防水要求的房间及外墙防渗漏的保修期为5年的约定，鲁秀丽在其报修之时并未超过质保期，故开发公司有义务对鲁秀丽房屋存在的外墙渗漏问题进行维修。
关于开发公司提出的房屋是否存在质量问题应依据鉴定进行认定的抗辩，根据物业公司提供的报修单、地产维修验收单等证据可以证明案涉房屋确实存在外墙裂缝渗漏等质量问题，且物业公司对此亦予以认可，故对于开发公司的该项抗辩，本院不予支持。
综上所述，鲁秀丽的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初4706号民事判决；
二、辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对鲁秀丽房屋外墙渗漏问题进行维修，彻底解决房屋外墙渗漏问题；
三、如辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司未按本判决履行维修义务，鲁秀丽可自行或委托他人进行维修，相关维修费用由辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司负担。
四、驳回鲁秀丽的其他诉讼请求。
一审案件受理费50元；二审案件受理费50元，均由辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 姜元科
审判员 范 猛
审判员 郭 净
二〇一七年五月四日
书记员 银水晶
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉人，第二审人民法院不得再次发回重审。