贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔义民初字第655号
原告李国英。
委托代理人国良彪，系贵州晶正律师事务所律师，特别授权代理。
被告贵州义诚房地产开发有限公司。
法定代表人谭波，系该公司经理。
委托代理人蒋顺花，系贵州权衡律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人伍佰林，系贵州权衡律师事务所实习律师，特别授权代理。
原告李国英诉被告贵州义诚房地产开发有限公司（以下简称义诚房开公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院2014年2月13日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王明快于2014年3月24日公开开庭进行了独任审理。原告李国英的委托代理人国良彪，被告义诚房开公司的委托代理人蒋顺花、伍佰林到庭参加了诉讼。庭审后，本院多次组织双方进行调解未果。2014年4月16日，本院依被告申请对房屋租赁价格委托鉴定机构进行鉴定，2014年5月23日收到鉴定机构的鉴定结论书。本案现已审理终结。
原告李国英诉称，2007年9月26日，原告与被告签订一份《住宅改建补偿协议》，约定由被告对原告原居住的兴义市某某街XX号某某职工住宅楼进行改建，改建至回迁期间，由被告补助原告临时租房费每年每户人民币5000元、交通补助费每年每户人民币3000元（不满半年按半年、满半年不满一年按一年计算）。2009年8月19日，原、被告又签订一份《住宅改建补充协议》，约定回迁房屋的交房时间为2011年11月8日前，若被告超过三个月还不交房，则从第四个月起每月罚10000元给原告作经济补偿。在约定的交房时间内被告未能如期交房，直到2012年9月14日，被告应交付给原告的新房才验收合格，交付原告使用。2012年7月至2012年9月14日期间被告未支付原告临时租房费、交通补助费，且延迟交房7个月。故起诉要求：1、判决被告支付临时租房费2500元、交通补助费1500元、延迟交房经济补偿金70000元；2、判决被告将改建后的新房产权证书交付原告；3、诉讼费由被告承担。
被告义诚房开公司辩称，由于工程项目处于城市中心，时遇政府召开会议，又逢干旱，导致工期延长，请求原告谅解。对于逾期交房7个月的事实认可，但是原告主张支付延期交房经济补偿金70000元的请求，远远超出其所受的实际损失，约定过高，请依法予以减少。原告造成的损失仅是因不能如期获得住宅而产生的租房费用或不能将该住宅租赁给他人而获得的租金金额损失，应以同地段同类住宅租赁价格认定原告的损失。对于临时租房费及交通补助费，合同约定每年支付8000元，到交房为止；约定交房的最后期限为2012年2月8日，逾期后被告向原告承担违约责任，该违约责任包含不能如期交房造成的全部损失，不应再继续支付临时租房费和交通补助费。对于办理房屋产权证的问题，由于原告未与被告签订《商品房买卖合同（置换回迁户）》，无法办理房产证，需要原告配合，共同将手续备齐后尽快办理。
本案争议焦点：被告是否应支付原告临时租房费2500元、交通补助费1500元、延迟交房经济补偿金70000元？被告是否应将改建后的新房产权证书交付原告？
经审理查明，2007年9月26日，原告李国英与被告义诚房开公司签订一份《住宅改建补偿协议》，约定由被告对原告原居住的兴义市某某街XX号某某职工住宅楼进行改建，改建至回迁期间，由被告补助原告临时租房费每年每户人民币5000元、交通补助费每年每户人民币3000元（不满半年按半年、满半年不满一年按一年计算）；新住宅产权证等相关证件由被告负责办理并承担相关费用。2009年8月19日，原、被告又签订一份《住宅改建补充协议》，该协议约定回迁房屋的交房时间为2011年11月8日前，并约定若超过三个月不交房，则从第四个月起每月罚被告10000元人民币给原告作经济补偿。协议签订后，被告对原告的住宅区进行改建，并命名为某某广场。该房屋于2012年完工，2012年5月25日，被告在《黔西南日报》上公告通知该改建的房屋已完成，要求各业主于同年5月31日起办理验收交房手续。同年6月20日，在被告的办公室，由某某广场小区73户业主的部分代表、义诚房开公司经理、某某广场项目经理、物业公司经理、被告的法律顾问召开了会议，会议中提到了该小区存在房屋漏水和防盗门、房租、物业管理涉及的收费时间和装修期间收费、房屋装修补偿、工期延误等几个问题，参会人员通过讨论最后达成一致性意见，即由义诚房开公司一次性补73户业主交通费、租房费每户4000元，且补偿每户房屋装修15000元。此后，被告对房屋进行了一定改善，2012年9月14日，该房屋经验收合格，庭审中双方均认可逾期7个月交房。因原、被告双方未签订《商品房买卖合同（置换回迁户）》，故未办理房屋产权证。此外，经法院委托鉴定机构鉴定，在被告逾期交房期间（即2012年3月至2012年9月期间），兴义市某某街某某广场住宅房屋租赁价格按套内面积每月为7.0元／平方米。原告李国英回迁的房屋系某某广场某栋X-
XX号房屋，套内面积为147.86平方米。
本院认为，原、被告签订的《住宅改建补偿协议》和《住宅改建补充协议》，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告所签协议的主要义务已履行，但被告未在约定的期间交房，造成逾期7个月，构成违约，应承担相应的违约责任。原、被告在《住宅改建补充协议》中约定，对逾期交房每个月支付10000元经济补偿金，该经济补偿金的约定，实际是对逾期交房违约行为的违约责任约定。根据我国《合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”对于违约金约定过高的，当事人可以主张减少，减少以实际损失为基础，可以上浮30%。本案原告李国英回迁的房屋套内面积为147.86平方米，每月每平方米租金为7.0元，逾期7个月，租金损失共计为7245.14元（147.86平方米×7.0元／平方米×7个月）。根据前述法律和司法解释的规定，对原告要求被告支付逾期7个月交房的经济补偿金70000元，明显超过实际造成的损失，应予减少，按所造成的租金损失上浮30%予以确定该违约责任，为7245.14元＋7245.14元×30%＝9418.68元。原告要求的临时租房费和交通补助费，是在改建至回迁期间的补助，被告已按约履行。在被告逾期交房后，原告已主张逾期交房的违约责任，该违约责任已在实际损失的基础上上浮30%予以确定，不存在还要继续补助临时租房费和交通补助费，故对原告该项主张，系重复请求，本院不予支持。对原告要求被告将新住宅产权证书交予原告的主张，因双方约定是“新住宅产权证由被告负责办理并承担相关费用”，未约定如何办理、办理时间等，根据本案事实，改建房屋已经验收合格并交付使用，被告理应及时办理房屋产证等相关手续。但由于房产证的办理需要原告配合，还需双方签订《商品房买卖合同（置换回迁户）》后才能办理产权证，且因办理房产证是房产管理部门按程序办理的问题，需要一定的合理期限，故在双方签订《商品房买卖合同（置换回迁户）》后，被告应在合理期限内办理产权证交予原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、由被告贵州义诚房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告李国英逾期交房的违约金人民币9418.68元；
二、由被告贵州义诚房地产开发有限公司自原、被告双方签订《商品房买卖合同（置换回迁户）》之日起90日内，将某某广场某栋X-
XX号的房屋产权证书办好交予原告李国英；
三、驳回原告李国英的其余诉讼请求。
诉讼费855元（其中案件受理费1650元，减半收取825元，鉴定费30元），由原告李国英承担746元，被告贵州义诚房地产开发有限公司承担109元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力。原告可在判决书明确的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 王明快
二〇一四年六月六日
书记员 杜晓丹