吉林高新技术产业开发区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）吉0291执异20号
案外人:朱普华，男，1957年1月11日生，汉族，无职业，住吉林市龙潭区。
申请执行人：张国庆，男，1954年10月1日生，汉族，退休职员，住吉林高新技术产业开发区。
被执行人：王青志，男，1972年2月25日生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。
被执行人：王作文，男，1966年1月12日生，汉族，无职业，住吉林市船营区。
被执行人：吉林省鎏洋房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市宽城区。
法定代表人：龙云鹏，经理。
在本院执行张国庆与王青志、王作文、吉林省鎏洋房地产开发有限公司（以下简称鎏洋房地产公司）民间借贷纠纷一案中，案外人朱普华对本院作出的（2016）吉0291执299、300号之一执行裁定书中查封鎏洋房地产公司所有的坐落于吉林市龙潭区富华佳园1号楼三套房产，户号分别为0001045、0001048、0001049；查封坐落于吉林市龙潭区富华佳园2号楼B号网点1套房产，户号为0001041，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人朱普华称，贵院因鎏洋房地产公司与他人纠纷案件查封了案外人位于吉林市龙潭区富华佳园的一处商品房及三个车库，现案外人对查封的标的物提出异议，理由如下：由于鎏洋房地产公司的责任造成吉林市龙潭区富华佳园1号楼三套房产，户号分别为0001045、0001048、0001049，面积分别为25.6平方米、25.6平方米、18.3平方米；坐落于吉林市龙潭区富华佳园2号楼B号网点1套房产，户号为0001041，面积为422.23平方米，至今未能过户到案外人名下。以上房屋已经于2013年1月30日抵顶给案外人，现有协议书及抵账收据为证，现上述车库及网点由案外人使用和管理。基于上述理由及证据，案外人认为贵院对上述网点及车库的查封是不当的，损害了案外人的合法权益，现请求法院：解除对案外人所有的坐落于吉林市龙潭区富华佳园1号楼三套房产（户号分别为0001045、0001048、0001049）及2号楼B号网点1套房产（户号为0001041）的查封。
申请执行人张国庆未提出书面答辩意见。
被执行人王作文、王作文、鎏洋房地产公司未提出书面答辩意见。
本院查明，张国庆诉王青志、王作文、鎏洋房地产公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月23日作出（2016）吉0291民初447号民事调解书，调解书主文：一、王青志、王作文于2016年6月26日之前共同偿还张国庆借款本金1000000元及利息（以100万元为本金，按月息2%计算，自2014年9月15日至钱款付清之日止）；二、王作文于2016年6月26日之前偿还张国庆借款本金165000元及利息（以165000元为本金，按月利2%计算，自2015年11月1日至钱款付清之日止）；吉林省鎏洋房地产开发公司对上述两项借款本金及利息承担连带责任。，该调解书于2016年6月23日生效。张国庆申请执行，本院于2016年8月29日作出（2016）吉0291执299、300号之一执行裁定书，裁定书主文第四项：查封鎏洋房地产公司名下坐落于吉林市龙潭区富华佳园1号楼16套房产（含本案争议房屋三套，户号分别为0001045、0001048、0001049）；裁定书主文第四项：查封鎏洋房地产公司名下坐落于吉林市龙潭区富华佳园2号楼B号网点12套房产（含本案争议房屋一套，户号为0001041）。案外人知晓后，向本院提出执行异议。
另查明，2011年5月8日，案外人朱普华（乙方）与鎏洋房地产公司（甲方）签订协议书1份，其主要内容：一、经甲乙双方协商，甲方同意乙方退出前进郑州社区棚户区改造建设项目。二、乙方先期投入70万元（从2010年6月1日算起），暂借给甲方使用，于2011年4月底还给乙方。三、利润分成：甲方同意将西南侧二层网点给予乙方，面积约422.23平方米（以实际测绘为准），甲方负责给乙方开具购房发票，其他手续由乙方办理，费用由乙方自行承担。乙方办理进户时应正常交纳各种进户费用。甲方同意另行支付乙方现金30万元给予乙方。四、该项目经营及管理全权由甲方负责，协议签订之日起，该项目各种纠纷、亏盈与乙方无关。五、如一方违约，按商定款项赔偿。六、自本协议签订之日起，乙方完全退出该项目，其一切行为与本项目和甲方无关。甲方给予乙方出具的一切书面材料全部作废，本协议是处理甲乙双方关系的唯一法律依据。2012年7月31日，案外人朱普华（乙方）与鎏洋房地产公司（甲方）签订富华佳园商住楼订购协议书1份，主要内容为：乙方自愿订购由甲方开发的位于富华佳园105东11号门住宅，建筑面积422.23平方米，单价2800元，总房款1182244元（本案争议商业网点富华佳园2号楼B号网点，户号为0001041）。2012年9月10日，鎏洋房地产公司给案外人开具顶账收据1张，载明：将富华佳园小区1号楼45号车库顶账给案外人朱普华，面积25.6平方米，价款150494元。朱普华在交款人一栏签字。同年10月22日，鎏洋房地产公司给案外人开具顶账收据1张，载明：富华佳园小区1号楼48号车库，面积25.6平方米、物业维修基金1228.8元、水电费共计500元。总价款150494元。领导批示一栏，龙云鹏签字，交款人一栏朱普华签字。2013年1月30日，案外人朱普华（乙方）与鎏洋房地产公司（甲方）签订协议书1份，内容为：甲乙双方一致同意：将以下四处房产：富华佳园小区2号楼41号网点，面积422.23平方米；富华佳园小区1号楼45号车库，面积25.6平方米；富华佳园小区1号楼48号车库，面积25.6平方米；富华佳园小区1号楼49号车库，面积18.3平方米.以上房子，做抵顶，乙方入股的利润分成和部分剩余投资款，合计3311500元。该协议履行完毕后，甲乙双方就不存在有任何关系。办理四处房产权证费用由甲方全部承担。2013年1月31日，鎏洋房地产公司给案外人开具顶账收据1张，载明：人民币109344元。上款系富华佳园小区1号楼49号车库所有费用（面积18.3平方米）。单位领导人意见一栏没有签字，朱普华在收款人一栏签字。
再查明，涉案商业网点及车库案外人于2012年使用至今，其中位于吉林市龙潭区富华佳园2号楼B号商业网点（户号为0001041，建筑面积为422平方米），案外人于2012年开办宾馆至今。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，从案外人朱普华与被执行人鎏洋房地产公司于2011年5月8日、2013年1月30日签订的协议看，双方原为合伙关系，后案外人退出合伙，经过结算，确定了案外人入股的利润分成和部分剩余投资款为3311500元，约定以坐落于富华佳园小区1号楼45、48、49号车库及位于吉林市龙潭区富华佳园2号楼B号商业网点（户号为0001041，建筑面积为422平方米）一套做抵顶，应视为双方已经解除了合伙关系，双方之间法律关系转化为债权债务关系，与此同时，双方协议以物抵债，在履行完毕以物抵债协议后，双方债权债务关系已不存在。现案外人提出执行异议，本院审查时不能适用上述司法解释第二十九条规定的买受人的定义进行审查，即案外人朱普华不属于消费者，不是法律意义上的买受人，应比照上述司法解释的规定予以审查。从案外人提供的证据看，在本院查封之前（2016年8月29日查封），案外人朱普华与被执行人鎏洋房地产公司已签订合法有效的顶账协议书，在人民法院查封之前（2012年）已合法占有该不动产并使用至今，且从顶账协议看案外人已经支付全部价款，未能办理产权证的原因不是案外人自身的原因造成的，故案外人朱普华的执行异议请求成立，能够排除执行，对案外人的异议请求本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行案件和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
对本院作出的（2016）吉0291执299、300号之一执行裁定书中查封吉林省鎏洋房地产开发有限公司名下的坐落于吉林市龙潭区富华佳园1号楼三套房产，户号分别为0001045、0001048、0001049；查封坐落于吉林市龙潭区富华佳园2号楼B号网点1套房产，户号为0001041，中止执行。
如不服本裁定，案外人、当事人认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 金吉浩
人民陪审员 付永海
人民陪审员 张泽君
二〇一七年五月二十五日
代理书记员 王 杨