河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民三初字第00028号
原告灵寿县农村信用合作联社
法定代表人赵志强
委托代理人陈勇
被告河北东磊石材贸易有限公司
法定代表人范振江
被告河北海诺酒店管理发展有限公司
法定代表人王虎民
委托代理人赵冬
被告中信银行股份有限公司石家庄分行
负责人谢宏儒，行长。
委托代理人刘景敏
被告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司
法定代表人何晖
委托代理人边东浩
原告灵寿县农村信用合作联社（以下简称灵寿信用社）与被告河北东磊石材贸易有限公司（以下简称东磊公司）、河北海诺酒店管理发展有限公司（以下简称海诺公司）、中信银行股份有限公司石家庄分行（以下简称中信银行）、汉庭星空（上海）酒店管理有限公司（以下简称汉庭酒店）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告灵寿信用社委托代理人陈勇，被告东磊公司法定代表人范振江、被告海诺公司委托代理人赵冬、被告中信银行委托代理人刘景敏、被告汉庭酒店委托代理人边东浩到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告灵寿信用社诉称，2011年7月19日，其与东磊公司签订了社团贷款借款合同。2011年7月21日，原告与海诺公司签订了两份社团贷款抵押合同。原告又与海诺公司、中信银行、汉庭酒店签订协议书，中信银行、汉庭酒店放弃优先购买权并从原告实现债权之日起，将租金直接交给原告，用于偿还东磊公司的借款本息。之后，原告对抵押物进行了抵押登记并取得了他项权证。原告依约发放了贷款，款项到达东磊公司账户后，东磊公司将款项转给程凤明以购买其矿山，但程凤明未履行义务。该贷款于2012年7月20日到期，经原告多次催要，被告未按借款合同约定履行还本付息义务。故诉请法院判令东磊公司立即偿还借款本金3900万元及利息（自2012年1月21日至实际还清之日按合同约定计息）、违约金100000元；原告有权就抵押物优先受偿；中信银行、汉庭酒店自2013年9月1日起将租金直接交付原告，不享有抵押物优先购买权。原告提交证据如下：
1．社团贷款借款合同，证明原告与被告东磊公司之间存在借款关系；
2．农村信用社社团贷款协议，证明原告有权行使贷款人权利；
3．社团贷款抵押合同，证明原告与被告海诺公司之间存在抵押合同关系；
4．社团贷款抵押合同，证明原告与被告海诺公司之间存在抵押合同关系；
5．房屋他项权证五份，证明原告对抵押房屋享有他项权；
6．土地他项权证两份，证明原告对抵押的土地使用权享有他项权；
7．借款借据二份，证明原告履行了借款合同义务；
8．协议书二份，证明中信银行和汉庭酒店放弃优先购买权，租金应交于原告；
9．通知二份，证明原告向汉庭酒店和中信银行主张租金；
10．租赁合同两份，证明中信银行、汉庭酒店应交的租金数额。
被告东磊公司辩称借款合同真实有效。其未提交证据。
被告海诺公司辩称其与原告的抵押合同关系存在。其未提交证据。
被告中信银行辩称，其未曾与原告签订过任何协议，原告起诉中信银行所依据的协议书上加盖的中信银行的公章为假章。中信银行非借款主体，又非担保人，不应该作为被告。其未提交证据。
被告汉庭酒店辩称，本案系借款担保合同纠纷，其并非借款人或担保人，原告起诉汉庭酒店无法律依据；即便原告依据协议书要求汉庭酒店将租金直接支付原告，也应在原告获得担保物所有权或实现债权执行阶段才能主张权利。被告汉庭酒店未提交证据。
经审理查明，2011年7月21日，原告灵寿信用社、正定县农村信用合作联社（以下简称正定信用社）与被告东磊公司签订《社团贷款借款合同》，约定灵寿信用社为社团贷款的牵头社，正定信用社应通过牵头社灵寿信用社行使合同规定的各项权利。合同约定东磊公司向灵寿信用社、正定信用社借款3900万元，借款期限自2011年7月21日至2012年7月20日，借款期限起始日与借款借据不一致时，以第一次放款时的借款借据所载日期为准，还款日期为2012年7月20日；合同约定的贷款利率按日计息，固定利率，即贷款月利率为千分之9.2034；贷款逾期的罚息利率为当期执行利率基础上上浮30%；贷款按月结息，结息日固定为每月的第20日，最后一次还款时，利随本清；如未按期归还债务本息的，按贷款本金的0.01%支付违约金。为确保上述借款合同的履行，同日，海诺公司与灵寿信用社、正定信用社签订两份社团贷款抵押合同。合同约定海诺公司以保定市土地使用权证项下的土地为原告提供抵押担保，担保范围为主合同项下本金489万元及利息、违约金、赔偿金等；海诺公司又以保定市房权证房屋所有权证项下的房产为原告提供抵押担保，担保范围为主合同项下的本金3411万元及利息、违约金、赔偿金等。2011年7月29日，东磊公司向正定信用社、灵寿信用社分别出具借款借据：向正定信用社的借款金额为2600万元，向灵寿信用社的借款金额为1300万元，借款日期自2011年7月29日至2012年7月20日。2011年8月3日，东磊公司与灵寿信用社签订《借款人支付委托书》，东磊公司委托灵寿信用社将依上述借款合同出借的3900万元支付给平山县种田村花岗岩矿，灵寿信用社当日如约转款。另，依照上述抵押合同的约定，海诺公司为灵寿信用社办理了抵押登记，（抵押金额为311万元）、保他项（抵押金额为178万元）、（债权数额为1284万元）、保定市房他证字（债权数额为90万元）、（债权数额为23万元）、（债权数额为246万元）（债权数额为1768万元）。庭审中，被告称其债权人为灵寿信用社，同时原告认可截止至2012年1月20日的利息其已获清偿。
原告提交了两份协议书，2011年7月21日灵寿信用社与海诺公司、汉庭酒店签订的协议书及灵寿信用社与海诺公司、中信银行签订的协议书。在该两份协议书中，汉庭酒店与中信银行分别表示作为海诺酒店抵押房屋的承租人，在灵寿信用社实现债权之日起，将租金全部直接交予灵寿信用社用于偿还东磊公司的贷款本息，并放弃优先购买权。经鉴定，协议书中使用的中信银行、汉庭酒店的印章均不真实，中信银行法人代表人韩光聚的签字亦不真实，原告表示认可鉴定结论。
另，原告曾在本案中对程凤明起诉，后申请对其撤诉，本院已裁定准许。
以上事实有原、被告提交的证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为，灵寿信用社、正定信用社与东磊公司签订的《社团贷款借款合同》及灵寿信用社、正定信用社与海诺公司签订的《社团贷款抵押合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《社团贷款借款合同》约定灵寿信用社为社团贷款的牵头社，正定信用社应通过牵头社灵寿信用社行使合同规定的各项权利，同时被告东磊公司认可其债权人为灵寿信用社，灵寿信用社依约发放了贷款3900万元，被告东磊公司未如约履行还款义务，灵寿信用社有权要求东磊公司偿还3900万元的本金及利息。庭审中，原告认可被告已偿还截止至2012年1月20日的利息，因此被告东磊公司应向原告偿还借款本金3900万元及利息（自2012年1月21日至2012年7月20日，按月利率千分之9.2034计息；自2012年7月21日至本判决确定给付之日的利率按月利率千分之9.2034上浮30%计息）。被告东磊公司逾期还款的行为已构成违约。因为罚息已经具有违约金性质，所以原告再行主张违约金的理由不成立，本院不予支持。原告与海诺公司签订抵押合同并进行了抵押登记，原告的抵押权自登记时设立，原告有权就海诺公司提供的抵押物折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。灵寿信用社与海诺公司、汉庭酒店签订的协议书以及灵寿信用社与海诺公司、中信银行签订的协议书不具有真实性，本院不予采信，故对原告主张中信银行、汉庭酒店按照该协议书承担相应责任的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条，判决如下：
一、被告河北东磊石材贸易有限公司自本判决生效之日起五日内向原告灵寿县农村信用合作联社偿还借款本金3900万元及利息（自2012年1月21日至2012年7月20日，按月利率千分之9.2034计息；自2012年7月21日至本判决确定给付之日按月利率千分之9.2034上浮30%计息）；
二、原告灵寿县农村信用合作联社在本金489万元及利息范围内，对保他项下的抵押物按照该他项权证记载内容享有优先受偿权，在本金3411万元及利息范围内对保定市房他证字第201138**号、保定市房他证字项下的抵押物按照该他项权证记载内容享有优先受偿权；
三、驳回原告灵寿县农村信用合作联社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费237300元、鉴定费10800元，共计248100，由原告灵寿县农村信用合作联社承担11400元，被告河北东磊石材贸易有限公司、河北海诺酒店管理发展有限公司共同承担236700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。
审判长 史亚宁
审判员 赵志山
审判员 张国顺
二〇一五年一月十五日
书记员 雷 军