湖南省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘执复9号
申请复议人（被执行人）衡阳道伟实业有限公司，住所地湖南省衡阳市。
法定代表人肖少峰，该公司董事长。
委托代理人曾力，北京市地平线律师事务所律师。
申请执行人湖南水口山有色金属集团有限公司，住所地湖南省。
法定代表人吴世忠，该公司总经理。
委托代理人王丹平，湖南德巍律师事务所律师。
利害关系人衡阳新泰阳电器有限公司，住所地湖南省衡阳市。
法定代表人梁瑞清，该公司董事长。
委托代理人龙双华，湖南湘华律师事务所律师。
委托代理人朱贵发，湖南湘华律师事务所律师。
衡阳市中级人民法院（以下简称衡阳中院）在执行申请执行人湖南水口山有色金属集团有限公司（以下简称水口山集团）与被执行人衡阳道伟实业有限公司（以下简称道伟公司）合资合作开发房地产合同纠纷一案中，于2016年7月21日作出（2016）湘04执异字第4号执行裁定。被执行人道伟公司不服，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
道伟公司申请复议称：衡阳中院审查执行异议超期，程序违法；五层裙楼位于被执行土地红线以外，结构上可以单独划分使用，执行时应当予以分割。水表与消防水池为整个小区业主共有，并非本案被执行标的在建工程专有，衡阳中院将水表水池一并处置给买受人错误。衡阳中院拍卖程序违法：拍卖通知发出时，拍卖物的评估价尚未确定；本公司就评估报告所提异议被错误驳回；买受人拖欠拍卖款近两年，衡阳中院依法应另行组织拍卖，但却有错不纠，仍然责令本公司协助办理过户手续，损害本公司的合法权益。请求撤销衡阳中院（2016）湘04执异字第4号、（2012)衡中法执字第53-5号执行裁定及（2012）衡中法执字第53-2号执行通知书。
本院查明：关于原告水口山集团与被告道伟公司合资合作开发房地产合同纠纷一案，衡阳中院于2012年5月18日作出（2011）衡中法民三初字第12号民事判决，判令：一、解除水口山集团与道伟公司于2006年6月30日签订的《房地产合作开发协议》。二、道伟公司在本判决生效之日起十日内给付水口山集团补偿款17762310元。三、驳回水口山集团的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。道伟公司承担诉讼费225935元。
判决生效后，衡阳中院于2012年7月10日立案执行，于2012年8月9日作出（2012）衡中法执字第53号执行裁定，冻结、划拨被执行人道伟公司与执行标的相应数额的银行存款或查封、拍卖其价值相当的财产。2013年2月27日，衡阳中院作出（2012）衡中法执字第53-1号执行裁定，查封、拍卖被执行人道伟公司名下的位于衡阳市高新区23号街区XX号的国有土地使用权中未开发建设部分的国有土地使用权。2013年3月29日，衡阳中院作出（2012）衡中法执字第53-2号执行裁定，查封、拍卖被执行人道伟公司实际占用的登记在水口山集团名下的座落于衡阳市高新区23号街区XX号面积为3067.4平方米的国有土地使用权及该土地上的在建工程。2013年8月12日，湖南思远四达房地产评估咨询有限公司、湖南思远四达土地评估咨询有限公司（以下简称思远四达评估公司）对位于衡阳市高新区23号街区XXX号国有土地使用权（土地面积3067.4平方米）及该土地上的在建工程（建筑面积10681平方米）的市场价值出具了编号为湘思远四达（房估）字（2013）第XXX9号房地产估价报告，10681平方米的建筑物估价结果为1065.9638万元；3067.4平方米的土地使用权估价结果为138.0532万元；两项合计为1204.0170万元。道伟公司收到该评估报告后，于2013年9月12日对评估结果提出异议，称土地评估价格与市场价格相差太远，在建工程的面积少了4779平方米，遗漏了土方和挖孔桩工程的评估，申请重新评估。2013年9月23日，思远四达评估公司致函衡阳中院，对4779平方米的在建工程面积差异部分评估结果为476.9442万元；加上原评估结果的价值总计为16809612元。2013年9月27日，衡阳中院通过衡阳市联合产权交易中心有限公司的网络平台公开竞价，将上述土地使用权及在建工程进行拍卖（拍卖保留价为1800万元，预交拍卖保证金200万元），衡阳新泰阳电器有限公司（以下简称新泰阳公司）最终以2930万元的价格竞买成功。2013年10月8日，新泰阳公司向衡阳中院指定专用银行账户交付拍卖款1200万元。2015年4月21日，新泰阳公司再向衡阳中院付款1100万元。截止2015年9月2日，买受人新泰阳公司按衡阳中院要求共付款2934.5697万元（包括拍卖保证金、拍卖款、鉴定费、勘查费、检测费等）。2015年9月14日，买受人新泰阳公司办理了上述涉案土地（即衡阳市高新区23号街区XX号，面积3067.4平方米）的土地使用权证，证书编号为衡国用（2015A）第08-08750号。2014年2月至2016年1月，衡阳中院分五次向申请执行人水口山集团拨付执行款，共计1750万元。
2013年9月29日，被执行人道伟公司因不服思远四达评估公司(2013）第F149号估价报告及函，向衡阳中院提出异议，请求撤销上述报告与函件，并确认2013年9月27日的拍卖行为无效，同时要求对本案的标的物另行委托评估公司评估。2013年11月7日，衡阳中院作出（2013）衡中法执异字第50号执行裁定，驳回道伟公司的执行异议。道伟公司不服，向本院申请复议。2014年1月22日，本院作出（2014）湘高法执复字第3号执行裁定，驳回道伟公司的复议申请，维持衡阳中院（2013）衡中法执异字第50号执行裁定。
2015年1月12日，衡阳中院作出（2012）衡中法执字第53-4号执行裁定，将拍卖成交的土地及该土地上的在建工程过户给新泰阳公司。2015年5月22日，衡阳中院组织道伟公司和新泰阳公司选择土地评估机构，通过现场抽签的方式选定了深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司衡阳分公司（简称鹏信评估公司），道伟公司法定代表人肖少峰以未确定明确的评估事项及范围即选择评估机构不当，拒绝在中介机构选择笔录上签名。2015年5月25日，衡阳中院委托鹏信评估公司对衡阳市高新区23号街区03－04号地段[使用权证号为衡国用（2006）第100号]的地下室南、北外墙延长线与该宗土地的东、西至红线延长线交汇点的土地使用权进行评估（具体以所附图纸所示的红线内土地为准）。2015年10月28日，鹏信评估公司作出衡鹏信评字[2015]第012号《衡阳道伟公司所属涉案土地使用权资产评估报告》，评估结论为：该土地使用权面积为942.36平方米，市场评估值为263.01万元。
2015年2月9日，甲方道伟公司与乙方衡阳市高新技术开发区管理委员会（以下简称高新区管委会）签订《国有土地使用权抵押合同》，约定：因甲方欠税费约1400万元，愿以位于衡阳市××区长××大道××号宗地（土地面积8793.7平方米）的土地使用权作抵押，土地评估价为2157.80万元，土地使用权证为衡国用（2015A）第08-××××号。2015年2月12日，甲乙双方办理了上述土地使用权他项权利抵押登记，抵押面积为7371.27平方米，抵押期限自2015年2月12日至2017年2月10日。2015年8月14日，高新区管委会致函衡阳中院，提出以下请求：1、按照税费优先的原则将拍卖款结算部分全额划拨至该委。2、被拍卖的建筑物之下约有900平方米土地已抵押给该委，请按照抵押权优先的原则，将经衡阳中院调解的这部分土地和土地下的建筑、建筑物补偿款全额划转至该委。
2015年5月26日，衡阳中院又作出一份（2012）衡中法执字第53-4号执行裁定，将拍卖土地及该土地上的在建工程（以道伟公司向评估机构提交的该在建工程的建筑设计图为准）过户至新泰阳公司，并于同日作出（2012）衡中法执字第53-1号执行通知，通知道伟公司清场。道伟公司不服，向衡阳中院提出执行异议，要求撤销该院两份53-4号执行裁定及53-1号执行通知，请求重新拍卖。2015年8月2日，衡阳中院作出（2015）衡中法执异字第21号执行裁定，驳回道伟公司的执行异议。道伟公司不服，向本院申请复议，以衡阳中院先后作出了两份案号相同、内容不同的过户裁定，导致超标的执行，而买受人新泰阳公司依据后一份53-4号裁定对执行标的以外的在建工程主张权利，损害了其合法权益，衡阳中院在异议审查中遗漏重要异议事项、程序违法为由，请求撤销衡阳中院（2015）衡中法执异字第21号、（2012）衡中法执字第53-4号执行裁定及第53-1号执行通知，并重新进行评估、拍卖。2015年11月24日，本院作出（2015）湘高法执复字第65号执行裁定，认为：第一份53-4号裁定书的内容与53-2号执行裁定书确定的查封、拍卖执行标的内容是一致的，但与第二份53-4号执行裁定书载明的“以被执行人道伟公司向评估机构提交的该在建工程的建筑设计图为准”不一致，由此导致新泰阳公司对3067.4平方米国有土地上的在建工程部分主张权利而产生争议。拍卖效力问题，因已经衡阳中院50号异议裁定和本院3号复议裁定审查处理，不宜重复处理。遂裁定如下：一、撤销衡阳中院（2015）衡中法执异字第21号执行裁定和（2012）衡中法执字第53-4号两份执行裁定及（2012）衡中法执字第53-1号执行通知；二、本案发回衡阳中院重新审查。
本案发回衡阳中院重新审查过程中，道伟公司基于衡阳中院上述法律文书已被本院撤销，而自愿申请撤回对上述法律文书的异议。
2016年1月18日，衡阳中院作出（2012）衡中法执字第53-5号执行裁定，认为该院委托中介机构进行评估、拍卖本案标的物时均要求按现状进行，当时现状是被执行人道伟公司在该土地上的在建工程只有一处，且其中五楼裙楼有部分超出了该土地的规划红线范围。中介机构评估、拍卖该在建工程的建筑面积是15460平方米（包括裙楼中超出红线部分）。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条之规定，裁定：一、座落于衡阳市高新区23号街区××号面积为3067.4平方米的国有土地使用权和该土地上的在建工程（以该院委托评估、拍卖中介机构评估、拍卖的标的物为依据，包括在建工程五层裙楼中超出该土地规划红线范围部分）以及该土地和在建工程范围内的所有附属设施（包括安装在地下室的七块水表、400吨的消防水池等）的所有权及相应的其他权利归买受人新泰阳公司所有。二、买受人新泰阳公司可持本裁定到相关部门办理土地、在建工程项目的权属转移、变更、登记及相关报批手续。同日，该院还作出（2012）衡中法执字第53—2号协助执行通知书，责令被执行人道伟公司于2016年1月31日前将该公司的财物搬迁出已被拍卖的土地及在建工程。如未及时迁出，法院将强制执行，费用由该公司承担。道伟公司不服，提出执行异议。
另查明，涉案在建工程地下室共有八块水表，其中四块的用途为经营用水，二块为生活用水，一块为消防用水，一块为物业用水。该八块水表及消防水池的使用范围不仅限于涉案拍卖的在建工程，还包括整个小区一期、二期工程的其他住宅楼及门面。
关于道伟公司对衡阳中院（2012）衡中法执字第53-5号裁定及（2012）衡中法执字第53－02号执行通知书的执行异议，衡阳中院经审判委员会讨论认为：被执行人道伟公司对涉案工程及土地的评估、拍卖提出的执行异议已经该院及上一级法院审查并依法作出处理，且道伟公司在该院听证过程中自愿撤回了该项异议，故对该项异议请求不再予以审查。道伟公司称五层裙楼不在第100号土地（面积为3067.4平方米）范围之内、不属于执行范围的理由与事实不符，客观上只有占整个裙楼很小比例的部分所占用的土地超出红线（面积为211.61平方米）。因该部分裙楼与红线内的在建工程系一个整体，在规划设计、建设施工、评估拍卖过程中均未将该部分工程作为一个独立的部分予以分割排除，且分割将影响和降低该部分不动产的使用功能及商业价值，故该院在执行过程中依法将其一并处置过户给买受人并无不当。超出部分占用的土地虽由道伟公司抵押给第三人，但根据“地随房走”的原则亦可拍卖处理，过户裁定亦不影响第三人的优先受偿权，未损害社会公共利益及第三人合法权益。水表及消防水池系拍卖项目的附属设施，一并过户给买受人并无不当。本案执行标的1700余万元，评估公司对拟拍卖的执行标的物的评估价值为1600余万元，不存在超标的执行，不能依据拍卖的实际成交价来衡量是否超标的执行。驳回道伟公司的异议申请。
本院认为：衡阳中院对本案的执行既考虑了标的物作为在建工程及其权属状况的实际情况，同时又兼顾了相关各方的权属利益。该院对道伟公司所提执行异议进行审查作出的裁定并无不当。道伟公司的复议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项的规定，裁定如下：
驳回衡阳道伟实业有限公司的复议申请，维持衡阳市中级人民法院（2016）湘04执异字第4号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 周康康
代理审判员 方湘平
代理审判员 邓茹一
二〇一七年一月二十三日
书 记 员 刘宇丹