山东省禹城市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1482民初265号
原告：德州市城市建设综合开发总公司。
法定代表人：刘洪涛，职务：经理
委托代理人：姜鹏，山东禹鼎律师事务所律师。
被告：李清洪，男，1963年生，住禹城市。
委托代理人：刘亮，山东禹法律师事务所律师。
被告：邢亚南，女，汉族，1988年生，住禹城市，系董德帅妻子。
被告：董京昊，男，汉族，2012年生，住禹城市，系董德帅儿子。
法定代理人：邢亚南，女，汉族，1988年生，住禹城市，系董德帅妻子。
被告：董庆柱，男，汉族，1966年生，住禹城市，系董德帅父亲。
被告：马爱青，女，汉族，住禹城市，系董德帅母亲。
原告德州市城市建设综合开发总公司与被告李清洪、董德帅案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人姜鹏、被告李清洪及其委托代理人刘亮到庭参加诉讼，其他被告未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，（2015）禹执字第579号裁决书所执行的标的为：禹城市某小区X号楼X单元X室以及储藏室。该标的的实际所有人为异议人，并且有德仲裁字（2014）第4号裁决书为证。李清洪与董德帅之间的纠纷不得侵害第三人的合法权益，（2015）禹执字第579号裁定书所执行的标的没有任何事实和法律依据。异议人向贵院提出执行异议申请，被贵院驳回，现提起案外人执行异议之诉，请求法院：1、判决确认对禹城市某小区X号楼X单元X室以及储藏室享有所有权，终止对该房屋的执行，并解除查封；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告李清洪辩称，原告诉讼没有任何法定理由和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。
被告董京昊、邢亚南提交自愿放弃遗产继承权声明书，自愿放弃对董德帅生前遗产的继承权，但未到庭参加诉讼。
被告董庆柱、马爱青未提交书面答辩意见，也未到庭参加诉讼。
原告提交证据及被告质证意见如下：
德仲裁字（2014）第4号裁决书原件及复印件一份，该裁决书申请人是本案原告，被申请人是董德帅，案由是商品房买卖合同纠纷，标的物为本案中涉及的被执行标的，裁决结果是：一、依法解除双方签订的商品房买卖合同；二、禹城市某小区X号楼X单元X室以及储藏室返还给申请人。裁决时间2014年9月2日。该证据证实本案涉诉标的所有人为本案原告，且根据《物权法》第28条规定，该标的无需登记，所有权归属本案原告。李清洪申请执行原告的房子，没有依据。
被告质证，一、该仲裁裁决书严重违反仲裁程序，认定事实错误，适用法律错误，存在重大瑕疵，不能作为有效证据证明本案事实。从仲裁书显示的内容可以看出，是申请人也就是本案原告，向仲裁庭提交了报纸公告，那么他作为一个普通的仲裁申请人没有权利行使仲裁机关才享有的公告送达权利，原告方应该向法庭进一步提交证据，采取公告方式送达的事实与理由。二、仲裁委员会将案由确定为商品房买卖合同纠纷案，并以此确立双方的权利义务关系，显然与事实不符，董德帅是以按揭贷款的方式，同原告签订的商品房买卖合同，首付款39178元，已给付原告，余款153000元已由银行支付给原告，董德帅就商品房买卖合同的权利和义务已履行完毕，不存在逾期付款一说，所以仲裁委依据合同第7条、第11条的规定，要求董德帅承担逾期付款责任，没有事实依据，原告方只是根据同银行签订的借款保证合同，承担了相应的保证责任，向银行还款115424.97元，所以他的权利是追偿权，与商品房买卖合同中的权利义务关系无关。三、原告方向仲裁庭隐瞒了重大事实，原告提出仲裁前，涉案房屋已由人民法院根据被告的请求，予以查封，该房屋已经登记在董德帅名下，所以仲裁委在不了解该事实的情况下做出了糊涂判决。基于以上事实，仲裁委依据《合同法》第8条，第107条的规定，根据买卖合同的规定解除双方的买卖关系明显错误。
被告提交证据及原告质证意见如下：
被告提交，证据一、2009年10月9日，董德帅同原告签订的商品房买卖合同复印件一份，证实董德帅以银行按揭贷款的方式向原告购买商品房一套，总价为192178元，首付款为39178元，银行贷款为153000元。合同第七条约定，如果董德帅存在逾期付款的情况，原告方享有合同解除权，但并没有规定，原告承担相应的保证责任后，还有权解除合同。
原告质证，对证据的真实性没有异议，但是对关联性有异议，本案审查的范围不应包括原告与董德帅之间的法律关系，原告提交的仲裁裁决书属于生效法律文书，已经可以充分说明涉案标的物的所有权问题，本案被告提供的证据所涉及的内容已经法定程序进行了确认，除非经过另外的法定程序，否定已生效的法律文书，否则原告提供的仲裁裁决书应作为本案审判依据。
被告提交，证据二、2009年11月26日，董德帅同原告以及工商银行签订的借款担保合同一份，借款金额为153000元，董德帅及其妻子邢亚南以涉案房屋作为抵押物，原告作为保证人，借款的用途就是向原告给付余额全部房款。
原告质证，同证据一质证意见。
被告提交，证据三、2009年10月14日，原告为董德帅出具的首付款收据一张，证实原告已按照合同约定履行了首付款支付义务。
原告质证，同证据一质证意见。
被告提交，证据四、工商银行于2013年11月20日出具的转账凭证一份，证实截止该日，董德帅共拖欠银行贷款113050元，工行扣划了原告的保证金，原告履行了保证义务，原告取得相应的追偿权，而不是仲裁机关确定的解除买卖合同的权利。
原告质证，同证据一质证意见。
被告提交，证据五、禹城市人民法院（2013）禹法保第954号民事裁定书，证实2013年10月8日，人民法院根据被告李清洪的请求查封了涉案房屋，并将该裁定书送达原告，该裁定书早已生效，任何机关和个人未经人民法院允许，无权就查封的房屋进行变更转让，而原告在向仲裁机关提出仲裁时，隐瞒了该重大事实，属于恶意违法行为。
原告质证，除同证据一质证意见外，补充一下内容：一、裁定书没有向原告送达的证据；二、保全裁定仅仅是保障权利能够实现的手段，裁定书没有确定实体性权利的内容及作用。
被告提交，证据六、禹城市房管中心备案的12号楼房源表一份，证实涉案房屋已由原告方向房管机关登记备案，原告和董德帅之间的房屋买卖关系已经法定程序登记，根据《物权法》第9条的规定，涉案的房屋自登记之日起已归董德帅所有，禹城市人民法院于2013年10月8日对该房屋的查封合法有效。
原告质证，除同证据一质证意见外，补充一下内容：房源登记表不能作为权利确认的依据。
根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认事实如下：
一、2009年10月9日，原告德州市城市建设综合开发总公司与董德帅签订商品房买卖合同，董德帅以银行按揭的方式向原告购买禹城市某小区X号楼X单元X室以及储藏室，房屋总价为192178元。董德帅于2009年10月14日向原告交纳39178元首付款。2009年11月26日，董德帅同原告以及中国工商银行股份有限公司禹城支行签订个人购房借款/担保合同，约定董德帅向中国工商银行股份有限公司禹城支行贷款153000元，以涉案房屋作为抵押，但未向房产管理部门登记，原告对上述贷款承担阶段性连带责任保证。该涉案房屋未在房产管理部门登记，只是在房源表上做了备案，并且该房屋已经交付董德帅占有使用。因董德帅未按期履行还款义务，中国工商银行股份有限公司禹城支行于2013年11月20日扣划原告保证金115424.97元。
二、被告李清洪因与董德帅民间借贷纠纷于2013年10月8日在禹城市人民法院起诉，并申请法院查封董德帅位于禹城市某小区X号楼X单元X室以及储藏室，我院于2013年10月8日作出（2013）禹法保第954号民事裁定书对涉案房屋进行了查封，并且将该裁定书送达本案原告，由本案原告工作人员签收，原告收到该裁定书后，并未向本院提出异议。本院于2014年2月10日作出判决：被告董德帅偿还原告李清洪借款1795000元及利息（自2013年10月8日起至判决确定履行日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算），限判决书生效后5日内付清。其后，被告李清洪向禹城市人民法院申请对董德帅的执行，在执行过程中，原告于2016年8月5日对执行涉案房屋提出书面异议，我院于2016年12月19日裁定，驳回原告德州市城市建设综合开发总公司的异议请求。原告于2017年1月17日提起案外人执行异议之诉，请求法院：1、判决确认原告对禹城市某小区X号楼X单元X室以及储藏室享有所有权，终止对该房屋的执行，并解除查封；2、诉讼费由被告承担。
三、2014年1月8日原告向德州仲裁委员会申请仲裁，请求德州仲裁委：一、依法解除申请人德州市城市建设综合开发总公司与被申请人董德帅的商品房买卖合同；二、裁决被申请人董德帅将商品房及储藏室返还给申请人；三、仲裁费及其他费用由被申请人承担。德州仲裁委员受理后，于2014年9月2日作出仲裁裁决：一、依法解除双方签订的商品房买卖合同；二、禹城市某小区X号楼X单元X室以及储藏室返还给申请人；三、本案仲裁案件仲裁费6600元，由被申请人承担。
四、另查明，被告董德帅于2017年2月10日去世，其妻子邢亚南和其儿子董京昊书面自愿放弃对董德帅遗产的继承不参加本案诉讼。另外，另两位继承人董德帅父亲董庆柱，母亲马爱青，未向本庭提交放弃继承遗产声明。
本院认为，一、原告德州市城市建设综合开发总公司与董德帅签订房屋买卖合同，并办理了商品房预售合同登记备案手续。根据最高院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项之规定“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封”。所以，该涉案房产虽未进行房屋所有权登记，但法院仍有权对该房产进行预查封。所谓预查封是指对尚未在登记机构进行物权登记，但又履行了一定的批准或者备案等登记手续，被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施。法律规定，预查封等同于查封效力，预查封的目的在于保持标的物的现状及价值，其效力应当是禁止预查封机关以外的人对预查封的财产进行处分。作为本案的原告虽有权按照合同的约定或者法律规定单方解除合同，但当人民法院查封预售的商品房后，即意味着司法公权力的介入，在未依法解除预查封前，该预查封就具有排他性的法律效力，其他司法机关、仲裁机构或者第三人不得对该财产进行转移、设定权利负担或者其他妨碍执行的行为。二、就本案而言，禹城市人民法院根据被告李清洪申请，于2013年10月8日依据（2013）禹法保初字954号民事裁定书预查封了该涉案房屋，并且将该裁定书送达原告，由原告工作人员签收，虽然原告是商品房买卖合同的一方当事人，但同时也是协助法院执行义务的第三人，其与被查封人协商解除预售商品房合同，或单方解除合同就不能履行协助法院控制被查封人处置被查封财产权利的义务，其擅自与被查封人协商解除预售合同或单方解除合同的行为，同样不为法律所允许。原告收到裁定书后，未向法院提出异议，即于2014年1月8日，向德州市仲裁委员会提出仲裁申请，致使德州市仲裁委员会作出德仲裁字（2014）第4号裁决书。所以，鉴于上述原因，原告想借该仲裁裁决书这一证据来证明案件事实，本院无法予以采信。董德帅妻子邢亚南及其儿子董京昊声明放弃遗产继承，视为对自己诉讼权利的有效行使，本院依法予以准许。权利继承人董庆柱、马爱青经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本庭提交任何答辩意见，不影响本院依法查明事实的基础上公正判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条、一百五十一条、第一百四十四条、《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条之规定，判决如下：
驳回原告德州市城市建设综合开发总公司的诉讼请求。
本案诉讼费5617元，公告费600元，由原告德州市城市建设综合开发总公司承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德州市中级人民法院。
审 判 长 王其顺
人民陪审员 姜昌勇
人民陪审员 吴金水
二〇一七年十一月九日
书 记 员 王文康
注：申请执行的期间为两年，自本判决规定的履行期间的最后一日起计算。