福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0504民初268号原告泉州市华兴物业管理有限公司，住所地泉州市丰泽区温陵南路蟠龙大厦20C座，组织机构代码76616705-8。法定代表人林健兴，公司总经理。委托代理人林泽曙，男，1970年6月24日出生，汉族，住泉州市鲤城区县，系该公司员工。被告王小红，女，1982年4月12日出生，土家族，住泉州市洛江区。原告泉州市华兴物业管理有限公司（以下简称华兴物业公司）诉被告王小红物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人林泽曙到庭参加诉讼，被告王小红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告华兴物业公司诉称，2011年8月1日，原告同泉州市洛江区东方星城业主委员会签订《物业管理服务合同》后，为小区业主提供物业管理服务至今。被告从2011年11月1日起至2015年12月31日止共欠缴物业管理费4170元，欠缴小区公摊水电费1354.5元，合计5524.5元。原告经催讨未果，故起诉，请求判令：1.被告缴纳物业管理费4170元、公摊水电费1354.5元，合计5524.5元；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确诉求的物业管理费4170元计算期间是自2011年11月1日到2015年12月31日止、公摊水电费1354.5元计算期间是自2015年1月1日到2015年12月31日止。被告王小红未作书面答辩，也未到庭应诉答辩。原告华兴物业公司为支持其主张，向本院提供如下证据：1．原告营业执照、组织机构代码证、身份证、法定代表人身份证明各一份，证明原告的主体适格；2．物业资质证书一份，证明原告具有进行物业管理服务的资质；3．物业管理服务合同二份，证明原告与被告存在物业服务合同关系；4．物业费等收费说明一份，证明原告是按合同规定收费；5．房屋权属登记证明一份，证明被告系讼争房屋的所有人；6．公摊明细表一份，证明被告欠缴公摊水电费1354.5元的事实。本院认为，被告王小红下落不明，经本院多方查找无果，无法直接向其送达原告诉状、应诉通知书、开庭传�等法律文书，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条的规定，本院依法向其公告送达法律文书，公告期满后，被告未按指定的时间到庭应诉答辩也未在本院指定的期限内提出异议并提交证据，视为自愿放弃答辩、举证和质证的权利。原告提供的上述证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以确认。经审理查明，原告华兴物业公司于2007年9月取得中华人民共和国物业管理企业资质证书，具有物业管理资质，资质等级为三级。2011年7月12日，原告华兴物业公司与泉州市洛江区东方星城业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定由华兴物业公司为泉州市洛江区东方星城小区提供物业管理服务，委托管理期限为三年，自2011年8月1日起至2014年7月31日止；收费标准为2011年8月1日至12月31日实行原艾嘉物业收费标准（即1.0元/㎡），2012年1月1日�2014年7月31日实行新的收费标准（即1.2元/㎡），每季度15日前交。签约后，原告华兴物业公司自2011年8月11日起对泉州市洛江区东方星城小区进行物业管理，并向小区业主收取物业管理费。2014年7月31日，原告华兴物业公司与泉州市洛江区东方星城业主委员会又续签了《物业服务合同》一份，约定由原告华兴物业公司自2014年8月1日起至2017年7月31日止为泉州市洛江区东方星城小区提供物业管理服务；收费标准为：2014年8月1日至2014年12月31日期间按1.2元/㎡收取，2015年1月1日至2017年7月31日期间按1.4元/㎡收取，每季度15日前交；合同同时约定房屋共用的专项设备运行的能耗，根据实际用量合理公摊计收费用。在原告管理泉州市洛江区东方星城小区期间，被告王小红作为泉州市洛江区东方星城小区8幢A1206号房产的业主拖欠原告自2011年11月1日起至2015年12月31日的物业费4170元、2015�1月1日到2015年12月31日止的公摊水电费1354.5元，共计5524.5元。原告向被告催交未果，诉至本院。本院认为，根据国务院《物业管理条例》第十五条第（二）项的规定，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。因此，泉州市洛江区东方星城业主委员会与原告签订的两份《物业服务合同》，主体适格，双方意思表示真实，内容未违反法律法规强制性规定，依法应认定有效。同时，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同书对全体业主均具有法律约束力。被告王小红作为泉州市洛江区东方星城小区8-A1206号房产的业主，依法应按泉州市洛江区东方星城业主委员会与原告约定的标准向原告交纳物业管理费及公摊水电费。被告王小红自2011年11月1日起至2015年12月31日止未向原告交纳物业管理费、自2015年1月1日起至2015年12月31日止未向原告交纳公摊水电费，故原告请求被告支付物业管理费4170元及公摊水电费1354.5元的诉求合理合法，本院予以支持。被告王小红经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项、第四十二条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：被告王小红应在本判决生效之日起十日内支付泉州市华兴物业管理有限公司物业管理费4170元、公摊水电费1354.5元，共计5524.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元,由被告王小红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  龚万淳代理审判员  苏静娴人民陪审员  黄雅思二〇一六年六月二十一日书 记 员  戴宇楠附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行金期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当加倍支付迟延履行金。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用�施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订服务合同的物业，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。