来宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂13民终898号
上诉人（一审被告）：丁联合，男，1968年3月8日生，回族，住福建省晋江市。
委托代理人：谢家政，广西君桂律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：李思慧，女，1986年11月3日生，汉族，住广西来宾市兴宾区。
被上诉人（一审原告）：卓丕卿，男，1978年8月10日生，瑶族，住广西来宾市兴宾区。
上述二被上诉人的委托代理人：高山，广西超仁律师事务所律师。
一审被告：丁选治，女，1970年9月16日生，回族，住福建省晋江市陈埭镇溪边村滨海路***号.
第三人广西嘉美房地产开发有限责任公司（以下简称嘉美公司），住所地：来宾市东二路180号嘉美商业中心4-2号。
代表人李星怡，该公司总经理。
委托代理人：赵艳明，该公司员工。
上诉人丁联合因与被上诉人李思慧、卓丕卿、一审被告丁选治、第三人嘉美公司房屋租赁合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2016）桂1302民初726号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2015年1月25日，嘉美公司与丁联合签订租赁合同，约定嘉美公司将其所有的广西来宾市兴宾区东二路180嘉美商业中心一楼110号铺面及其他铺面租给丁联合使用，月租金按实际使用面积400元／㎡计算，租赁期限自2015年2月10日至2021年2月9日止。后嘉美公司因涉及司法诉讼，其所有的广西来宾市兴宾区东二路180嘉美商业中心一楼110号铺面被一审法院查封，并于2015年11月3日被拍卖，由李思慧买受。2015年11月23日，一审法院作出裁定，将该铺面过户至李思慧名下，2015年12月17日，李思慧到来宾市房产管理局办理产权过户手续，将该铺面的产权共有人登记为李思慧、卓丕卿。来宾市房产管理局办理产权登记时将该铺面的座落地址登记为东二路180号嘉美商业中心东二路164号，建筑面积39.79㎡，套内建筑面积为25.56㎡。之后李思慧、卓丕卿向丁联合、丁选治索要租金，丁联合称租金已支付给嘉美公司，拒绝再支付。李思慧、卓丕卿于2016年2月25日诉至本院要求丁选治支付2015年11月23日至2016年11月23日一年的租金120000元。一审法院受理后，李思慧、卓丕卿于2016年3月21日申请追加丁联合作为本案被告，要求其承担连带清偿租金的责任；一审法院通知丁联合参加诉讼后，又依法通知嘉美公司作为本案第三人参加诉讼。一审法院认为，房屋所有权证书是权利人享受房屋所有权的证明，同时，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，李思慧、卓丕卿取得房屋所有权后，嘉美公司已将《租赁合同》出租方的权利义务转移给了李思慧、卓丕卿，李思慧、卓丕卿与丁联合形成租赁合同关系。丁选治不是本案租赁关系的承租人，李思慧、卓丕卿诉请要求丁选治支付租金，不予支持，丁选治的辩解意见，理由成立，予以采纳；租金应由丁联合按照合同约定向李思慧、卓丕卿支付。李思慧、卓丕卿诉求一年的租金，期限应为2015年11月23日至2016年11月22日，租金的计算按合同约定应按照实际使用面积即套内建筑面积25.56㎡计算，月租金为400元／㎡，则一年租金为122688元（400元／㎡×25.56㎡×12），现要求一年租金120000元，少于应付的一年租金，属于对其权利的自由处分，予以认可。丁联合辩称已向原出租方即嘉美公司缴纳了所有的租金，此属于另一法律关系，并不是本案处理的范围，故此辩解意见，理由不成立，不予采纳。第三人嘉美公司缺席，不影响对案件事实的认定和案件的审理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、丁联合向李思慧、卓丕卿支付2015年11月23日至2016年11月22日期间的租金人民币120000元；二、驳回李思慧、卓丕卿的其他诉讼请求。
上诉人丁联合不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人系2015年11月通过拍卖买受铺面，于此之前第三人仍是铺面合法所有权人，因此，上诉人和第三人于2015年9月2日签订的《补充协议》合法有效；2、虽然被上诉人事后经过拍卖方式取得铺面所有权，但法不溯及既往，上诉人基于有效合同已经履行完租金支付义务，被上诉人应当另行向第三人主张返还而不是要求上诉人重复支付租金；3、本案不存在双重法律关系，上诉人是基于单一的租赁合同关系，履行完了租金支付义务。
被上诉人李思慧、卓丕卿答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、被上诉人是现案涉铺面的合法权利人，上诉人承租被上诉人的铺面应当向被上诉人支付租金；2、2015年8月案涉铺面已由法院依法委托拍卖，上诉人和第三人在明知拍卖的情况下，仍于2015年9月2日签订《补充协议》是恶意串通，损害被上诉人利益的行为，该《补充协议》应属无效合同。
第三人嘉美公司答辩称：《补充协议》是真实的，并收到了铺面租金，愿意把多收到的租金返还给被上诉人。
被上诉人李思慧、卓丕卿在二审期间向本院提供证据：《委托拍卖书》复印件，证明案涉铺面于2015年8月3日由来宾市兴宾区人民法院委托拍卖，上诉人和第三人在明知拍卖的情况下，仍于2015年9月2日签订《补充协议》是恶意串通，损害被上诉人利益的行为，该《补充协议》应属无效合同。
上诉人丁联合的质证意见是：对该证据的真实性不予认可，上诉人并不知道铺面拍卖，与第三人并无恶意串通，签订《补充协议》时，铺面产权仍属第三人。
第三人嘉美公司质证意见是：第三人对委托拍卖不知情。
本院认证意见是：仅《委托拍卖书》并不能充分证明《补充协议》系上诉人与第三人存在合意恶意串通所为，《补充协议》的效力问题亦不属于本案的审理范围，依法不予采信。
经审理查明，一审法院查明的法律事实属实，本院予以确认。
另查明，第三人嘉美公司认可收到上诉人丁联合交付铺面租金共128万元，并愿意将铺面拍卖之后的租金返还被上诉人李思慧、卓丕卿。
根据双方诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：被上诉人李思慧、卓丕卿诉请上诉人丁联合支付铺面租金是否有事实和法律依据？
本院认为，合同法第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，此为“买卖不破租赁”原则。本案上诉人丁联合在被上诉人李思慧、卓丕卿取得铺面所有权之前，与铺面合法权利人嘉美公司签订了租赁合同，并支付了租金，其合同义务已经履行完毕。被上诉人是租赁合同签订之后取得铺面的权利人，根据“买卖不破租赁”原则，在上诉人已经履行支付租金义务完毕的情况下，被上诉人向上诉人再次主张给付租金，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。第三人嘉美公司表示愿意将铺面拍卖之后的租金退给被上诉人李思慧、卓丕卿，本案中由于调解不成，被上诉人可另行主张权利。上诉人丁联合上诉理由成立，于法有据，本院予以采纳，一审法院理解、适用法律错误，本院予以纠正。
综上，上诉人丁联合的上诉理由成立，一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，导致判决错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
驳回被上诉人李思慧、卓丕卿的诉讼请求。
一、二审案件受理费共5400元，由被上诉人李思慧、卓丕卿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓 媚
代理审判员 蒙巧玲
代理审判员 黄 剑
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 龙 莉
附：本判决引用相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。point