浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0782民初3943号
原告(执行案外人)：赵红跃，男，1962年12月19日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。
委托代理人：王轩，浙江训和律师事务所律师。
委托代理人：王诚翊，浙江训和律师事务所实习律师。
被告（申请执行人）：兴业银行股份有限公司义乌分行，住所地浙江省义乌市宾王路158号商城集团七楼。
负责人：鲍小龙，行长。
委托代理人：鲍江云、曹园林，浙江冠森律师事务所律师。
被告（被执行人）：骆昕正，男，1962年9月29日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。
第三人（被执行人）：浙江嘉宝化工有限公司，住所地浙江省兰溪市灵洞乡耕头畈村。
法定代表人：徐松平,董事长。
第三人（被执行人）：浙江东风齿轮有限公司，住所地浙江省金华市工业园区白沙路151号。
法定代表人：郭金林,董事长。
第三人（被执行人）：义乌市海美袜子定型厂，住所地浙江省义乌市义东工业园区。
投资人：骆海美。
第三人（被执行人）：徐松平，男，1963年7月14日出生，汉族，住浙江省兰溪市。
第三人（被执行人）：郭金林，男，1961年11月14日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。
第三人（被执行人）：徐慧敏，女，1965年10月6日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。
第三人（被执行人）：骆海美，女，1964年11月20日出生，汉族，住浙江省义乌市。
第三人（被执行人）：骆望程，男，1963年10月4日出生，汉族，住浙江省义乌市。
原告赵红跃与被告兴业银行股份有限公司义乌分行（以下简称兴业银行义乌分行）、骆昕正、第三人浙江嘉宝化工有限公司、浙江东风齿轮有限公司、义乌市海美袜子定型厂、徐松平、郭金林、徐慧敏、骆海美、骆望程案外人执行异议之诉一案，于2017年3月8日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年4月13日公开开庭进行了审理。原告赵红跃及其委托诉讼代理人王轩、被告兴业银行义乌分行的委托诉讼代理人曹园林到庭参加了诉讼。被告骆昕正、第三人浙江嘉宝化工有限公司、浙江东风齿轮有限公司、义乌市海美袜子定型厂、徐松平、郭金林、徐慧敏、骆海美、骆望程经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告赵红跃向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对坐落于金华市房产的强制执行，解除责令腾空上述房屋的执行措施；2、依法确认原告对坐落于金华市房产享有合法有效的租赁权；3、确认原告作为承租人依法对坐落于金华市房产享有优先购买权。事实与理由：义乌市人民法院在执行被告兴业银行义乌分行、骆昕正、第三人浙江嘉宝化工有限公司、浙江东风齿轮有限公司、义乌市海美袜子定型厂、徐松平、郭金林、徐慧敏、骆海美、骆望程（2015）金义商初字第7879号金融借款合同纠纷一案中，于2016年11月8日在原告承租的坐落于金华市的房产处张贴公告，公告称法院已裁定拍卖被告骆昕正所有的上述房产，要求2016年11月30日前将上述房屋腾空。但根据原告与被告骆昕正签订的房屋租赁合同，原告自2003年起便承租上述房产从事服装销售，至今已达14年之久，原告在承租期间均按期付清全部租金，并按时交纳了房屋的水、电费，至今仍在实际占有、使用上述房屋。被告兴业银行义乌分行向法院申请强制执行，要求腾空上述房屋，严重侵害了原告的合法权益，扰乱了原告的正常生产经营。
被告兴业银行义乌分行辩称，根据原告提供的2015年2月16日签订的房屋租赁合同，原告享有的租赁权取得时间为2015年4月1日，至于此前有无租赁关系存在、有无签订租赁合同、合同有无实际履行我行不知情，就算此前存在过租赁关系，也是履行完结的租赁关系，均与本案无关。我行对涉案两间店面设定抵押的时间为2013年3月13日，次日办理抵押登记，该事实已由义乌市人民法院（2015）金义商初字第7879号民事判决认定，原告取得租赁权发生于我行设定抵押后，且抵押权经登记生效，依据物权法第190条，原告的租赁不得对抗我行已登记的抵押权。综上，请求驳回原告的诉请。
被告骆昕正、第三人浙江嘉宝化工有限公司、浙江东风齿轮有限公司、义乌市海美袜子定型厂、徐松平、郭金林、徐慧敏、骆海美、骆望程未作答辩，也未提供证据。
原告赵红跃为证明自己的主张，提供证据如下：
1、个体工商户营业执照（副本）1份，2、税务登记证（副本）1份，3、“金华市婺城区大红门服装店”工商登记及变更登记情况1份，4、“金华市婺城区大红门服装店”近期现场照片4份，证据1－4证明原告于2000年4月21日注册成立“金华市婺城区大红门服装店”的事实；“金华市婺城区大红门服装店”于2006年8月23日住所地变更为“金华市兰溪街（12-14号）宾虹路777号东侧6号”的事实；原告至今仍以“金华市婺城区大红门服装店”占有、使用“金华市兰溪街（12-14号）宾虹路777号东侧5、6号”房屋、仍正常经营的事实。5、2003年3月21日甲方骆昕正与乙方汪新义签订的《房屋租赁合同》1份，6、2003年3月29日、2003年4月10日骆昕正出具给汪新义的租金收条2份，7、2006年2月19日甲方骆昕正与乙方赵红跃签订的《房屋租赁合同》1份，8、2006年2月19日、2006年3月6日、2006年3月11日、2007年3月2日、2007年4月16日、2008年3月10日骆昕正及共有人丁国玉出具给赵红跃的租金收条6份，9、2009年3月13日甲方骆昕正与乙方赵红跃签订的《房屋租赁合同》1份，10、2009年3月30日、2010年3月18日、2011年3月16日骆昕正及共有人丁国玉出具给赵红跃的租金收条3份，11、2012年2月27日甲方骆昕正、共有人丁国玉与乙方赵红跃签订的《房屋租赁合同》1份，12、2012年2月27日、2013年3月22日、2014年1月24日骆昕正及丁国玉出具给赵红跃的租金收条3份，13、2015年2月16日甲方骆昕正、共有人丁国玉与乙方赵红跃签订的《房屋租赁合同》1份，14、2015年2月16日、2016年1月23日、2016年1月30日骆昕正及丁国玉出具给赵红跃的租金收条3份，15、建设银行个人活期明细查询单5页，16、建设银行个人活期明细查询单1份，17、金华银行对账单明细查询1份，证据5－17证明原告自2003年便与骆昕正达成承租位于“金华市兰溪街（12-14号）宾虹路777号东侧5、6号”房屋，并就此后不定期租赁达成合意；原告在承租期间均已按时付清了相应房租，并由骆昕正及其配偶丁国玉出具收条的事实；原告赵红跃每次均在房屋租赁合同期限届满前提前与被告骆昕正、共有人丁国玉达成继续租赁合意，租赁合同期限从未届满的事实；原告至今仍合法承租涉案房屋从事正常经营活动的事实。18、“金华市婺城区大红门服装店”2016年2月-2016年12月期间的电费交款凭证12份，证明原告合法承租涉案房屋的事实；原告在承租期间按时交纳房屋电费的事实。
19、浙江福泰隆控股集团有限公司出具的证明1份，证明原告自2003年便承租涉案房屋的事实；原告自承租以来按期支付涉案房屋电费的事实。
兴业银行义乌分行质证意见：
对证据1－4的真实性没有异议，但只能证明金华市婺城区大红门服装店的经营场所为涉案店面，此前原告有无实际经营、经营地址是否为涉案店面我方不清楚，无法达到原告的证明目的。对证据5－6的真实性无法判断，合同的相对方系汪新义与第二被告，无法证明与原告有关，不能证明原告于2003－2006年期间承租涉案店面的事实；对证据7－14的租赁合同是否真实、有无实际履行、租金是否支付到位均不知情，无法判断其真实性，且每份租赁合同都是不同租赁期限的独立的租赁行为，每份合同都有自己固定期限、不同的租金约定、不同的支付要求，体现的是完全独立的租赁关系，而非原租赁合同的继续履行。原告提供的每份租赁合同中都有约定“合同到期后是否续签双方需提前一个月进行协商，在同等条件上乙方有优先选择权”，因此原告陈述的其与第二被告达成不定期租赁协议、租赁期限从未届满与本案事实不符。对证据15－17的真实性没有异议，关联性有异议，原告勾选的交易记录无法证明原告与第二被告租金支付的事实，更无法证明原告与第二被告存在租赁关系。其中，2006年2月19日现金支取4万元、2007年3月2日现金支取10.2万元、ATM机转账5万元、2007年4月16日转账支取10万元、2009年3月29日现金支取22万元、2010年2月25日交换支取40万元、2011年2月16日现金支取，该部分资金的走向无法判断，2006年3月5日、6日分别向1541809980100088101账户转账10万元的记录无法明确收款方，均不能达到系原告用以支付合同租金的证明目的;2008年3月10日转账给丁国玉账户17万元、2009年3月13日转账给骆昕正20万元、2012年2月27日转账给丁国玉48万元、2015年2月16日转账给丁国玉39万元、2017年转账给丁国玉1万元，该部分交易记录的时间、金额与合同租金交付时间及金额无法对应，且不排除原告与丁国玉及骆昕正存在其他的经济往来，不能证明原告与第二被告之间存在租赁关系；2016年1月23日、1月30日分别转账给邹伍娟10万元、20万元，只能说明原告与邹伍娟存在资金来往，无法证明原告实际支付的是租金的事实。对证据18，体现的是2016年度大红门服装店的电费使用情况，只能证明原告的租赁发生在2016年。对证据19系浙江福泰隆控股集团有限公司出具的证明，无经办人签名，作为公司法人并非租赁合同相对方，也未参与原告的经营租赁活动，又如何能够证明原告自2003年开始在涉案店面从事服装经营至今的事实？对该证据的三性均不予认可。
兴业银行义乌分行未提供证据。
本院对原告提供的证据认证如下：
对证据1－4，被告兴业银行义乌分行对其真实性无异议，本院予以确认。对证据5－6，被告兴业银行义乌分行有异议，因租赁合同的相对方系第二被告与案外人，与原告无关，与本案亦无关联性，本院不予认证。对证据7－10，被告兴业银行义乌分行有异议，与本案无关联性，本院不予认证。对证据11－18的真实性，本院予以认定。证据19，属于证人证言，浙江福泰隆控股集团有限公司应当出庭作证但未出庭作证，本院对其证明力不予认定。
经审理查明，2015年12月9日，本院受理兴业银行义乌分行诉浙江嘉宝化工有限公司、浙江东风齿轮有限公司、义乌市海美袜子定型厂、徐松平、郭金林、徐慧敏、骆海美、骆望程、骆昕正金融借款合同纠纷一案。同日，本院作出（2015）金义商初字第7879号民事裁定，查封了骆昕正所有的坐落于金华市环球春江花园Ｂ7幢-1-2层房屋、坐落于金华市房屋。2016年3月15日，本院作出（2015）金义商初字第7879号民事判决。该判决认定本案债务由骆昕正于2013年3月13日以其所有的坐落于金华市房屋、金华市房地产提供最高额抵押担保，抵押担保最高债权数额分别为10932000元、7135200元、7135200元，并于2013年3月14日办理了抵押登记手续。该判决判令：一、浙江嘉宝化工有限公司于本判决生效后十五日内归还兴业银行股份有限公司义乌分行借款本金人民币2000万元支付利、罚息（自2015年9月21日起按合同约定计付至实际履行完毕之日止）。二、浙江嘉宝化工有限公司于本判决生效后十五日内支付兴业银行义乌分行为实现本案债权支付的律师代理费人民币15万元。三、浙江东风齿轮有限公司、义乌市海美袜子定型厂、郭金林、徐慧敏、骆海美、骆望程对上述款项在最高额人民币800万元范围内承担连带清偿责任。四、徐松平对上述第一、二项债务在最高额人民币2000万元范围内承担连带清偿责任。五、兴业银行股份有限公司义乌分行就上述第一、二项债务对骆昕正所有的坐落于金华市房屋【房产证：金房权证婺字第××号，土地证：金市国用（2007）第1-40276号，最高额10932000元】、金华市宾虹路777号5号房地产【房产证：金房权证婺字第××号，土地证：金市国用（2001）第7-79161号，最高额7135200元】、金华市宾虹路777号6号房地产【房产证：金房权证婺字第××号，土地证：金市国用（2001）第7-79162号，最高额7135200元】享有优先受偿权。判决生效后各债务人未履行，兴业银行义乌分行于2016年10月10日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2016年11月8日，本院作出(2016)浙0782执9593号腾空公告，要求被执行人骆昕正于2016年11月30日前将金华市房地产、金华市房地产内的物品腾空，逾期仍不履行本案债务，又不自觉腾空，本院依法强制腾空。2016年11月23日，本院作出(2016)浙0782执9593号执行裁定，拍卖被执行人骆昕正所有的位于金华市房地产、金华市房地产。
另查明，2012年2月27日，原告赵红跃与被告骆昕正、共有人丁国玉就坐落于金华市房屋签订了房屋租赁合同一份，该合同约定对租赁期限，租金等内容进行了约定，其中租赁期限为2012年4月1日至2015年3月31日止，嗣后原告赵红跃支付了相应的租金。2015年2月16日，双方就上述房屋又签订房屋租赁合同一份，该合同约定对租赁期限，租金等内容进行了约定，其中租赁期限为2015年4月1日至2018年3月30日止，嗣后原告赵红跃支付了相应的租金。
2017年1月11日，原告赵红跃以其与被告骆昕正在涉案房产抵押、查封前已签订房屋租赁合同并支付了相应租金，应保护其租赁权为由向本院提出书面执行异议。2017年2月10日，本院以（2017）浙0782执异9号执行裁定书驳回原告赵红跃的异议。原告赵红跃不服，提起本案异议之诉。
本院认为，抵押登记具有公示公信的效力。本案原告赵红跃于2012年2月27日与被告骆昕正签订金华市宾虹路777号5号、6号房屋租赁合同，该合同的租赁期限自2012年4月1日至2015年3月31日止。2015年2月16日原告赵红跃与被告骆昕正再次签订了上述房屋的租赁合同，该合同的租赁期限为2015年4月1日至2018年3月30日止。而兴业银行义乌分行已于2013年3月13日对金华市房地产设定抵押，并于同年3月14日办理了抵押登记手续。原告赵红跃提供的上述两份房屋租赁合同系两次不同租赁期限的独立的租赁行为，两者并不存在相互补充关系，而兴业银行义乌分行对涉案房屋的抵押权设定于原告与被告骆昕正2012年2月27日签订的房屋租赁合同租赁期间，该合同的租赁期限已到期。原告赵红跃要求保护的未到期的租赁权签订是在抵押权设立后取得的。依照物权法规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。综上，原告赵红跃要求判令立即停止对坐落于金华市房产的强制执行，解除责令腾空上述房屋的执行措施及依法确认原告对坐落于金华市房产享有合法有效的租赁权的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。另原告赵红跃提出要求确认原告作为承租人依法对坐落于金华市房产享有优先购买权的诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，故本院不予处理。被告骆昕正经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。第三人浙江嘉宝化工有限公司、浙江东风齿轮有限公司、义乌市海美袜子定型厂、徐松平、郭金林、徐慧敏、骆海美、骆望程经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国物权法》第第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：
驳回原告赵红跃的诉讼请求。
案件受理费5080元，由原告赵红跃负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 蒋晓东
审 判 员 徐翠英
人民陪审员 陈鹏程
二〇一七年五月十一日
书 记 员 杨巧珍