湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0102民初621号
原告：新八建设集团有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区解放大道2111号聚龙大厦。
法定代表人：刘先成，董事长。
委托诉讼代理人：向世琦(一般授权代理)，湖北千湖律师事务所律师。
被告：徐小毛，男，1972年8月22日出生，汉族，户籍住址湖北省浠水县，现住湖北省武汉市江岸区。
委托诉讼代理人：纪锋（特别授权代理），湖北般若律师事务所律师。
被告：武汉雅鸿房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区大智路123号。
法定代表人：黎明，总经理。
原告新八建设集团有限公司（以下简称新八公司）与被告徐小毛、武汉雅鸿房地产开发有限公司（以下简称雅鸿公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年1月11日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。被告雅鸿公司下落不明，本院依法向其公告送达民事起诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼文书。本案于2018年5月15日公开开庭进行了审理，原告新八公司的委托诉讼代理人向世琦，被告徐小毛及其委托诉讼代理人纪锋到庭参加诉讼。被告雅鸿公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告新八公司向本院提出诉讼请求：1、准许执行位于武汉市江岸区黄孝河路45号1栋/单元6层11室房屋；2、诉讼费由徐小毛、雅鸿公司承担。事实与理由：2013年12月9日，我公司诉雅鸿公司建设工程施工合同纠纷一案，我公司向武汉市江岸区人民法院提出财产保全申请，法院作出（2013）鄂江岸民商初字03386号民事裁定，并查封、冻结、扣押雅鸿公司价值70,000,000元（人民币，下同）的财产，其中包括武汉市江岸区黄孝河路45号1栋/单元6层11室房产。2014年3月10日，武汉市江岸区人民法院对我公司诉雅鸿公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2013）鄂江岸民商初字03386号民事判决：一、雅鸿公司向我公司支付工程款6,677,583.25元；二、雅鸿公司向我公司赔偿利息损失（从2007年9月5日起以3,675,501元为基数、从2007年12月5日起以5,676,889.17元为基数、从2008年6月29日起以6,677,583.25元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算给付之日为止）。2017年10月27日，徐小毛对执行标的提出书面异议，武汉市江岸区人民法院于2017年12月13日作出（2017）鄂0102执异107号执行异议裁定：中止对武汉市江岸区黄孝河路45号1栋/单元6层11室房屋的执行。根据武汉市江岸区人民法院（2013）鄂江岸民商初字03386号民事判决审查查实的内容，2005年2月，我公司与雅鸿公司签订了“雅琪大厦”建设工程承包协议。根据双方在2007年6月3日《协议书》约定的付款期限，雅鸿公司应于结算完毕后一周内即最迟应于2007年9月4日支付工程款17,011,799.40元，但其至今仅支付工程款13,336,298.40元,《协议书》约定质保金5%按国家规定支付，现“雅琪大厦”项目交付使用一年以上，且为证明该项目不存在返修情形。雅鸿公司应于2007年9月4日支付质保金在内的全额工程款6,677,583.25元。我公司与雅鸿公司的债权于2007年9月4日建立，并经司法审判确认，徐小毛、雅鸿公司的合同签订于2007年12月15日。无论是从债权的建立时间还是债权的效力，我公司债权都优于徐小毛。
被告徐小毛辩称：1、新八公司查封案涉房屋是在2013年，且查封时间远远晚于我购房的时间；2、我于2008年年底就已占有并使用该房屋，早于新八公司的查封时间；3、我已经支付全部案涉购房款；4、雅鸿公司没有为大批的购房者办理过户，并非我的原因造成案涉房屋未过户；5、案涉房屋情形符合最高人民法院关于不应被执行的相关规定。综上，请求驳回新八公司的诉讼请求。
被告雅鸿公司在法定期限内未到庭应诉，亦未向本院提交证据材料。
经审理查明：2013年8月29日，本院立案受理新八公司诉雅鸿公司建设工程施工合同纠纷一案。该案经审理查明，2005年2月18日，新八公司与雅鸿公司签订《协议书》，约定新八公司对雅鸿公司建设的“雅琪大厦”工程进行总承包。协议签订后，新八公司依约进行了施工，雅鸿公司未按工程进度支付工程款，新八公司于2007年6月28日完成了工程施工并交付使用，“雅琪大厦”项目一直未办理竣工验收。本院于2014年3月10日作出(2013)鄂江岸民商初字第03386号民事判决，判令雅鸿公司向新八公司支付工程款6,677,583.25元及赔偿相应利息损失，案件受理费58,543元、保全费5,000元、公告费560元、邮寄费20元，共计64,123元由雅鸿公司负担。该判决书发生法律效力后，因雅鸿公司未履行生效法律文书所确定的义务，新八公司于2014年6月23日向本院申请执行，本院依法立案执行。执行中，本院于2017年4月18日查封了位于武汉市江岸区黄孝河路45号1栋∕单元6层11室房屋。该案在执行中，徐小毛对执行标的提出执行异议，本院于2017年12月13日作出（2017）鄂0102执异107号执行裁定，裁定中止对位于武汉市江岸区黄孝河路45号1栋/单元6层11室房屋的执行。因此，新八公司诉至本院。
另查明：2007年12月15日，买受人徐小毛与出卖人雅鸿公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：买受人所购商品房为位于武汉市江岸区黄孝河路45号雅琪大厦6层11号房，该商品房建筑面积51.94平方米，单价为每平方米4,601元，总金额239,000元。合同签订后，徐小毛于当日向雅鸿公司支付购房款239,000元，但徐小毛一直未能办理房屋权属证书。案涉房屋用电立户日期为2008年4月7日。徐小毛于2008年5月23日就以案涉房屋为用气地址交纳了天然气使用费用。天然气客户、用电客户名称均为徐小毛。经本院执行局向案涉房屋的物业公司武汉泉通物业管理有限公司雅琪大厦物管处调查，案涉房屋的物业费一直由徐小毛正常缴纳。
上述事实，有(2013)鄂江岸民商初字第03386号《民事裁定书》、(2013)鄂江岸民商初字第03386号《民事判决书》、（2017）鄂0102执异107号《执行裁定书》《武汉市商品房买卖合同》《武汉市地方税务统一收据》《证明》《工商服务业统一收款收据》、天然气交费明细、用电客户基本信息、电费历月抄表明细等证据及当事人陈述在案佐证。上列证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院均予以采信。新八公司提交的《武汉市房屋产权登记信息查询单》与本案无关联性，且显示已注销，本院不予采信。
本院认为：本案系申请执行人提起的执行异议之诉，双方的争议焦点为徐小毛是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”徐小毛在本院查封案涉房屋前已与被执行人雅鸿公司签订商品房买卖合同并已合法占有使用案涉房屋，且徐小毛已支付全部价款并对未办理案涉房屋的过户登记没有过错。综上所述，徐小毛对案涉房屋享有排除执行的权益，本院对新八公司要求准许执行案涉房屋的诉讼请求不予支持。雅鸿公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：
驳回原告新八建设集团有限公司的诉讼请求。
案件受理费4,885元、邮寄费60元、公告费260元，共计5,205元由原告新八建设集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 肖珍荣
人民陪审员 葛一红
人民陪审员 刘 念
二〇一八年八月二十三日
书 记 员 尹代媛