江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终1213号
上诉人（原审原告）蔡学之，美籍华人。
委托代理人张方，江苏公正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陆文娟。
被上诉人（原审被告）巴蕾。
上诉人蔡学之因与被上诉人陆文娟、巴蕾房屋租赁合同纠纷一案，不服射阳县人民法院（2015）射民初字第00028号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
蔡学之一审诉称，2008年11月16日，蔡学之与陆文娟签订房屋租赁合同一份，约定蔡学之将其所有的位于县城振阳街兴阳广场C区142、139号门市租赁给陆文娟从事经营活动，租期从2008年12月1日起至2014年11月30日止，房租为每年结清当年房租且不得转租。2010年10月1日，陆文娟将门市转租给案外人仓红艳，租期为3年。2013年7月23日，蔡学之与仓红艳重新签订房屋租赁合同，租期从2013年10月1日起至2016年10月1日止，并且收取了仓红艳的第一年租金8万元及保证金2000元。2013年10月1日，陆文娟在未得到蔡学之授权的情况下与巴蕾又签订了此门市的租赁协议，租期从2013年10月1日起至2018年9月30日止，前两年每年的房租为85000元。后仓红艳与陆文娟为此门市多次发生纠纷，并经公安机关处理。最终陆文娟强行占有门市并转租给巴蕾。仓红艳起诉至射阳县人民法院，要求蔡学之返还仓红艳租金及保证金82000元并承担1501元案件受理费，蔡学之为此支付律师费15000元，合计损失16501元。现陆文娟、巴蕾实际使用此门市14个月（租期从2013年10月1日起至2014年11月30日止）。故诉请法院依法判决陆文娟、巴蕾支付蔡学之房租费99166.7元（85000元÷12个月×14个月＝99166.7元）、赔偿蔡学之损失16501元，合计115667.7元，并承担从起诉之日至付清之日的银行同期贷款利息。
蔡学之为证明自己的主张，提供以下证据：1.房屋租赁合同一份，证明蔡学之房屋租给陆文娟时间是2008年12月1日到2014年11月30日；2.民事判决书一份，（2014）射民初字第0154号判决书，证明原告经法院判决返还仓红艳房租及保证金82000元，承担诉讼费用1501元；3.发票一份，证明蔡学之支付了律师费15000元；4.陆文娟与巴蕾2013年10月1日签订的租房协议，证明陆文娟违反合同约定转租房屋给被告巴蕾，且两被告间的房屋租金是85000元/年；5.蔡学之及城南派出所的有关房屋租赁情况说明；蔡学之与仓红艳、陆文娟解除租赁协议的通知，证明因为陆文娟私自转租房屋，蔡学之与陆文娟、仓红艳解除了租赁协议；6.蔡学之2013年4月4日在海南已告知陆文娟解除租赁协议，证明陆文娟违反协议转租房屋。
陆文娟一审辩称，陆文娟从2008年到2013年每年都按时向原告支付房租，2014年一年的房租没有支付是因为蔡学之没有按约履行合同，在合同未到期的情况下把门市又转租给仓红艳，导致陆文娟大概一个季度没有营业，造成陆文娟大概30万元的损失，这些费用应该由蔡学之承担，请求人民法院依法作出判决。
陆文娟为证明自己的主张，提供以下证据：2008年11月16日房屋租赁合同一份，证明不得转租是原告后加的。
巴蕾一审辩称，蔡学之所诉基本属实，蔡学之的房屋从2008年起租给陆文娟，租赁期限为6年。陆文娟大约租了一年左右，又将承租的房屋转租给仓红艳，和仓红艳签订了3年合同。在仓红艳房屋租赁未到期的情况下，陆文娟问仓红艳是否继续承租，仓红艳表示不续租，于是就把房屋租给巴蕾。巴蕾与陆文娟房屋租赁合同的期限是2013年10月1日到2018年9月30日，前几年的租金每年是85000元，后两年的租金每年是9万元。现蔡学之要求陆文娟支付的房租是在陆文娟有效的承租期限内，与我无关。请求人民法院依法作出判决。
巴蕾为证明自己的主张，提供以下证据：1.巴蕾与陆文娟签订的房屋租赁合同；2.巴蕾交给陆文娟的房租收据两张；3.陆文娟与蔡学之签订的房屋租赁合同一份。上述证据1-3均证明巴蕾与陆文娟签订房屋租赁合同并交纳租金的事实。
一审法院经审理查明，2008年11月16日，原告蔡学之将射阳县合德镇振阳街兴阳广场142号门市（含139号门市）租赁给被告陆文娟经营，租期为6年，从2008年12月1日至2014年11月30日；租金每年为6万元，2008年12月1日前支付2008年12月1日至2009年11月30日期间的租金，以后如需续租，应在到期日前一个月支付下一年的租金。2010年10月1日，陆文娟与案外人仓红艳签订租赁合同一份，陆文娟将从蔡学之处承租的合德镇振阳街兴阳广场142号门市（含139号门市）转租给仓红艳，租金每年为65000元，租期3年，从2010年10月10日起至2013年10月10日止。合同签订后，仓红艳向陆文娟交纳租金19.5万元、保证金5000元。
2013年7月23日，蔡学之在与陆文娟房屋租赁期限尚未届满的情况下，又与仓红艳签订房屋租赁合同一份，将租赁给陆文娟的射阳县合德镇振阳街兴阳广场142号门市（含139号门市）又出租给仓红艳经营服饰使用；租期3年，从2013年10月1日起至2016年10月1日止；每年租金为人民币8万元。合同签订后，仓红艳于2013年10月12日通过银行向蔡学之汇去租金及保证金计82000元。
仓红艳与陆文娟签订的租赁合同期满后，因陆文娟要求仓红艳退还房屋遭到仓红艳拒绝，由此双方发生矛盾。经射阳县公安局城南派出所处理未果。2013年10月19日，仓红艳收到蔡学之解除合同通知。2013年10月20日，仓红艳将所承租的房屋交还陆文娟。2014年1月20日，仓红艳向本院诉讼要求蔡学之退还所收租金及保证金并赔偿损失，本院于2014年10月13日作出（2014）射民初字第0154号民事判决，判决蔡学之返还仓红艳租金及保证金82000元。
2013年10月1日，陆文娟与巴蕾签订租赁合同一份，陆文娟将射阳县合德镇振阳街兴阳广场142号门市（含139号门市）又转租给巴蕾经营服饰使用；租期5年，从2013年10月1日起至2018年9月30日止；年租金为人民币85000元。五年租金计425000元，已付312300元，余款112700元于2013年10月15日前一次性付清。2014年12月22日，蔡学之将陆文娟、巴蕾诉至一审法院，要求两人支付2013年10月1日至2014年11月30日尚未支付的租金并承担蔡学之支付给仓红艳的诉讼费、律师费。
一审法院认为，1.蔡学之与陆文娟在平等自愿的基础上签订的房屋租赁合同不违背法律的禁止性规定，该合同合法有效。双方对所签合同应当依约定履行。本案中陆文娟租赁蔡学之房屋从事服装经营，其应按合同的约定及时向蔡学之支付租金，拖欠不付，显属不妥。现蔡学之主张其支付拖欠的租金并承担利息，符合法律规定，予以支持。因双方间支付租金的方式约定为到期日前一个月支付下一年的租金，结合陆文娟的抗辩理由，应认定陆文娟拖欠蔡学之的租金期限为2013年12月1日至2014年11月30日。蔡学之主张被告支付2013年10月1日至2014年11月30日拖欠的租金，未能提供证据证实，视为举证不能。2.蔡学之将租赁给陆文娟的房屋，在租期尚未届满，亦未合法解除租赁合同的情况下，又将房屋出租给仓红艳构成违约，相关的违约责任应由其本人承担。其要求陆文娟承担其支付给仓红艳的诉讼费及律师费16501元，于法无据，不予支持。3.陆文娟在有效的承租期限内，将所承租的房屋转租给巴蕾，蔡学之并未通过合法途径与陆文娟解除合同，视为对被告陆文娟转租行为的默认。故其要求陆文娟按转租给被告巴蕾的租金标准向其支付租金，于法无据，不予采纳。陆文娟仍按与蔡学之签订的租赁合同约定的租金标准向蔡学之支付尚欠的租金。4.蔡学之与巴蕾之间并未签订租赁合同，根据合同相对性原理，其主张巴蕾支付房屋租金，依法不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条之规定，一审法院判决：一、陆文娟于本判决生效后20日内支付蔡学之租金60000元及利息（利息以60000元为本金基数，从2014年12月22日起至偿清之日止按中国人民银行同期同类基准贷款利率计算）。二、驳回蔡学之的其他诉讼请求。案件受理费2613元，由蔡学之负担1033元，陆文娟负担1580元。
上诉人蔡学之不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1.蔡学之享有法定解除权，陆文娟、巴蕾应当承担违约责任并赔偿损失，同时将无权处分下牟取的利益（房租费85000元，损失16501元，合计101501元）返还给蔡学之；2.一、二审诉讼费用由陆文娟、巴蕾承担。请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人诉求。
被上诉人陆文娟、巴蕾二审未到庭，亦未答辩。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实相同，对原审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。蔡学之与陆文娟在平等自愿的基础上签订的房屋租赁合同合法有效，双方应当依约履行。
1.陆文娟租赁蔡学之房屋从事服装经营，其应按合同的约定及时向蔡学之支付租金。蔡学之主张其在2013年4月、10月多次向陆文娟主张合同终止，并要求公安机关将解除通知转达陆文娟，但均未提交解除通知有效送达陆文娟的相关证据。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，“当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，蔡学之不能提供证据证明该解除通知到达对方，其未通过合法途径与陆文娟解除合同。陆文娟仍按与蔡学之签订的租赁合同约定的租金标准支付尚欠的租金。根据双方约定，支付租金的时间为到期日前一个月支付下一年的租金，故陆文娟拖欠租金期限为2013年12月1日至2014年11月30日，陆文娟应当承担相应的民事责任。
2.蔡学之在租赁给陆文娟的房屋租期未满且未合法解除合同的情况下，另行出租给仓红艳，因此导致其对仓红艳的违约责任应由其本人承担。
3.蔡学之与巴蕾之间并未签订租赁合同，其主张巴蕾支付房屋租金，依法不能成立。
综上所述，上诉人蔡学之的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2330元，由上诉人蔡学之负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 施兆军
代理审判员 仇 军
代理审判员 梁 悦
二〇一六年六月三日
书 记 员 王 慧