贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔2301民初5860号
原告：中国农业银行股份有限公司黔西南分行，住所地贵州省兴义市瑞金南路45号。
负责人：张天明，系该分行行长。
委托诉讼代理人：姚正明，男，1963年8月14日生，汉族，系中国农业银行股份有限公司黔西南分行员工，住贵州省兴义市。
委托诉讼代理人：曾程,贵州天生律师事务所律师，一般授权代理。
被告：刘家海,男，1987年11月11日生，壮族，无业，户籍地贵州省册亨县。
被告：黔西南州富利来房地产开发�限公司，住所地贵州省兴义市桔山新区瑞金路。
法定代表人：汪国富，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王瑶，男，1991年9月23日生，布依族，系黔西南州富利来房地产开发有限公司员工，住贵州省兴义市，特别授权代理。
原告中国农业银行股份有限公司黔西南分行（以下简称农行黔西南分行）与被告刘家海、黔西南州富利来房地产开发有限公司（以下简称富利来房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行黔西南分行的委托诉讼代理人姚正明、曾程，被告刘家海，被告富利来房开公司的委托诉讼代理人王瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行黔西南分行向本院提出诉讼请求：1、判令提前解除原、被告签定的个人购房担保借款合同;判�被告刘家海偿还原告截止2016年9月23日借款本金185348.38元，2016年9月23日后所欠的利息、罚息、复利共2816元，此后的利息、复利、罚息按合同约定进行计算直至还清之日止，并支付违约金共计12500元；2、判令被告富利来房开公司对被告刘家海上述债务向原告承担连带清偿责任；3、判令原告对刘家海名下的位于贵州省××山街道办事处民航大道××小区××号抵押房产处置所得价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费用均由二被告承担。事实及理由：2011年3月17日，原告与二被告签订个人购房担保借款合同，合同约定借款人向贷款人借款250000元用于购买黔西南州富利来房开公司开发的位于贵州省××山街道办事处民航大道××小区××号房屋，借款期限180个月，使用浮动利率，执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，中途遇到中国人民银行人民币贷款�准利率调整，借款执行利率自调整后的次年1月1日起调整，罚息为合同约定的借款执行利率基础上上浮50%,对应付未付利息，按中国人民银行规定计算复利，被告的违约行为，按照合同项下借款本金数额的百分之五收取违约金。担保方式为：阶段性保证担保＋抵押＋阶段性质押。借款人以所购房屋向贷款人提供抵押担保，阶段性保证担保富利来房开公司自贷款发放之日起，至借款人取得房产证并办妥抵押手续之日止，为借款人债务承担连带保证责任。2011年4月3日，原告将250000元汇至被告富利来房开公司账户，原告于2011年4月15日取得房屋预告登记权利。合同履行期间被告刘家海多次逾期还款，截止2016年9月23日连续5期未偿还借款本息，尚欠原告借款本金185348.38元、利息1508.51元。刘家海未按时履行还本付息义务，原告从富利来房开公司保证金账户中扣款19897.44元。综�，为维护原告合法权益特诉至法院，望判如所请。
被告刘家海辩称，原告所述都是事实。我尽快把逾期的借款还清，以后的借款本息继续按照合同约定还款。
被告富利来房开公司辩称，原告所述都是事实。被告刘家海的房屋还未办理房产证及他项权证。被告刘家海不按期还款，原告从我公司的保证金账户中扣款为被告刘家海还款。如果被告刘家海不能把原告从我公司保证金账户中扣取的款项偿还给我公司，我公司愿意回购该套房屋。
经本院审理认定事实如下：2011年3月17日，原、被告签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额为250000元，用于购房，借款期限自2011年3月17日起至2026年3月16日止，等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每月的20日，借款利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，借款进入利率浮动期后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，本合同借款执行利率自中国人民银行人民贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；借款人未按双方约定期限归还本金的，贷款人有权计收罚息，罚息利率为借款执行利率基础上上浮百分之伍拾；对应付未付的利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；被告刘家海用位于贵州省××山街道办事处民航大道××小区××号房屋（建筑面积129.02㎡）作为该笔贷款的抵押物；被告富利来房开公司承担连带保证责任，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年；从贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，担保人为借款人的债务承担连带保证责任，并按贷款金额的30‰交纳保证金作为动产质押，存入保证金专户；借款人未足额偿还借款本息超过90天，原告有权宣布借款合同立即到期。2011年4月3日原告按照合同约定发放了贷款。2011年4月15日双方为抵押房屋办理了抵押预告登记手续。被告刘家海偿还了部分借款本息后，就未按期还款，从2016年起，被告刘家海已经连续5期不按期还款，原告从被告富利来房开公司扣取保证金用于为被告刘家海偿还借款本息。截止2016年9月23日，被告已偿还借款本金64651.62元、利息78050.79元（含原告从被告富利来房开公司扣取的保�金19897.44元），尚欠借款本金185348.38元、利息1508.51元。原告催要未果，向本院起诉，要求按以上诉求处理。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原、被告签订的《个人购房担保借款合同》，并未违反法律、法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合同有效。合同签订后，原告按照约定发放了贷款，被告刘家海应当按照约定向原告履行还款义务。原告与被告刘家海在合同中约定：借款人未足额偿还借款本息超过90天，原告有权宣布借款合同立即到期。被告刘家海多次未按期偿还借款本息，违反合同约定，已经达到了解除合同的条件，故对于原告要求解除原告与被告刘家海签订的借款合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告刘家海应当向原告返还借款本息。原告与被告刘家�在合同中约定：借款利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率；借款人未按双方约定期限归还本金的，贷款人有权计收罚息，罚息利率为借款执行利率基础上上浮百分之伍拾；对应付未付的利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。而对于复利，我国禁止利滚利，允许金融机构计收复利，但该复利是指出借人将借款期间内计收的正常利息作为本金再计收的利息。故被告刘家海应当向原告支付利息和复利。但借款合同解除后，只能按尚欠的借款本金和正常利息之和为基数按罚息利率计算利息和复利。原告与被告刘家海在合同中明确约定用贵州省××山街道办事处民航大道××小区××号房屋作为该笔贷款的抵押物，双方为该抵押物办理了抵押权预告登记手续，但并未办理正式的抵押权登记手续而取得抵押权他项权证。预告登记是当事人签订了�动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记仅具有物权排他效力和对抗他人的效力，使债权请求权获得对抗第三人的法律效力，但仍然没有取得物权。抵押权预告登记并非抵押权登记，抵押权并未设立，原告没有取得该房屋的抵押权，故对原告要求对被告提供的抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。被告富利来房开公司自愿作为被告刘家海的保证人，为刘家海的该笔借款提供连带责任保证，原、被告在合同中明确约定富利来房开公司的保证责任为阶段性连带责任保证，在贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，期间被告尚未偿还的借款本息，富利来房开公司承担连带保证责任。被告刘家海不按期还款，原告要求解除合同，而至今该房屋仍未取得房屋所有权证和他项权证，故被告富利来房开公司应当对被告刘家海的该笔贷款本息承担连带保证责任。被告富利来房开公司承担连带保证责任后，有权向被告刘家海追偿。因被告刘家海未按期还款，被告富利来房开公司也没有履行保证责任，所以原告按合同约定从被告富利来房开公司的保证金账户中扣划了部分款项为被告刘家海偿还贷款本息，并未违反合同约定。被告富利来房开公司被扣划的款项，应当自行向被告刘家海追偿。被告刘家海不按期还款，应当按照罚息利率支付利息和复利，原告的损失可以从利息和复利中得到补偿，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第一百九十八�、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司黔西南分行与被告刘家海、黔西南州富利来房地产开发有限公司于2011年3月17日签订的《个人购房担保借款合同》。
二、由被告刘家海偿还原告中国农业银行股份有限公司黔西南分行截止2016年9月23日尚欠借款本金185348.38元、利息1508.51元，并以186856.89元为基数（尚未偿还的借款本金和利息之和），按中国人民银行同期同档次贷款利率上浮50%后所确定的年利率支付2016年9月24日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息和复利（但利息和复利的累计数不应超过以借款本金185348.38元为基数按年利率24%计算的利息）。
三、被告黔西南州富利来房地产开发有限公司就被告刘家海所欠的借款本息向原告中国农业银行股份有限公司黔西南分行承担连带保证责任。被告黔西南州富利来房地产开发有限公司承担保证责任后，可以向被告刘家海追偿。
四、驳回中国农业银行股份有限公司黔西南分行的其余诉讼请求。
上述义务限判决生效后十日内自动履行。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4258元，减半收取2129元，由被告刘家海、黔西南州富利来房地产开发有限公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵�省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
审判员 邢成进
二○二○一六年十二月二十日
书记员 杨珊珊