山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）淄民一初字第72号原告：陈建勇，淄博泰森电气有限公司法定代表人。委托代理人：陈鹏，山东扬帆盛铭律师事务所律师。被告：淄博卓正房地产销售有限公司（原山东筑泰置业有限公司）。住所地：淄博市张店区新村东路**号。法定代表人：沈朋开，经理。委托代理人：李姗姗，山东长城长律师事务所律师。原告陈建勇诉被告淄博卓正房地产销售有限公司（以下简称卓正公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告陈建勇及其委托代理人陈鹏，山东筑泰置业有限公司的法定代表人陈涛第一次庭审到庭参加诉讼；原告陈建勇的委托代理人陈鹏，被告卓正公司的委托代理人李姗姗第二次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈建勇诉称：原、被告于2004年10月签订房屋买卖合同，原告购买被告开发建设的鲁中工业品展销中心1号楼1-2层，原告支付了房屋全款并缴纳了暖气开口费，被告却不履行相关义务。原告一直要求被告依约履行，但被告均拖延拒不履行，给原告造成了巨大损失，为维护原告合法权益，特诉求法院：一、依法判令双方签订的《房屋买卖合同》有效，被告于一个月内为原告办理土地证、房产证等房产权属证书并赔偿原告损失4115058.00元，退还原告缴纳的暖气开口费174748.00元并赔偿经济损失52424.00元；二、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告卓正公司（山东筑泰置业有限公司）答辩称：原告提出的诉讼请求和事实基本属实，我方无异议。但由于涉案项目属于张店区的招商引资项目，后因为领导变更，一直没有人兑现当初的承诺。现在村委换届，组成新的班子，一直以村民代表会通过不了，不给出手续，导致无法办证。另外，原告陈述的没有办证是事实，但原告的房款在2010年贷款时，因原告不履行还款义务，被中国银行起诉，从我公司保证金账户中扣除，也就是我公司为原告还了银行1030259.11元，这是2010年4月12日扣除的。关于原告陈述的暖气的问题，我公司已经为客户办理了暖气开口手续，之前每年供暖时我公司都征求客户意见，大部分客户都不供暖，所以没法为某个客户单独供暖，因此，暖气开口费不能退还。本院审理查明：2004年10月24日，原告与山东筑泰置业有限公司（以下简称筑泰公司）的前身淄博博泰房地产开发有限公司（以下简称博泰公司）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：由原告购买博泰公司开发建设的位于张店区新村东路鲁中工业品展销中心1号楼的一至二层，建筑面积为1941.64平方米，房屋用途为营业，单价为每平方米3950.00元，房屋总价为7669478.00元，博泰公司代收暖气开口费174748.00元，共计款7844226.00元；付款方式为原告办理按揭贷款380万元，余款于工程开工之日付款100万元，工程施工达到二层封顶之日支付100万元，工程施工达到三层封顶之日支付100万元，工程施工达到主体竣工之日支付1044226.00元；博泰公司应在2005年10月31日前将经验收备案后的房屋交付给原告，并保证房屋权属清楚，若因博泰公司原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由博泰公司承担全部责任；原告委托博泰公司代办产权手续，有关费用由原告负责，并在房屋交接前一次性交于博泰公司，等等。合同签订后，原告按约定支付了购房款及各项费用。2005年6月16日，博泰公司更名为筑泰公司。原告由筑泰公司担保，于2006年3月24日自中国银行股份有限公司淄博张店支行按揭贷款380万元支付给筑泰公司。但被告却未能按约定为原告办理产权证书，至2009年8月20日，筑泰公司向原告出具《保证》一份，载明：我公司承诺，于2009年12月31日前为在筑泰工业商贸城所有购房户办理房产三证（注：三证办理完毕），特此保证！2011年10月30日，筑泰公司又与包括原告在内的十户购房户签订《协议》一份，载明：经双方协商，山东筑泰公司一期工程房产证因未及时办理，山东筑泰公司承诺于2012年12月31日前办理一期用户三证，为表示山东筑泰置业有限公司的诚意，现将3号楼做抵押给予原告等人无偿使用，水电等费用自理，房产证办理完毕后，山东筑泰置业有限公司无条件收回此房屋，如不能如期办出，该房屋继续使用，直至办出为止。协议签订后至今，被告仍未能为原告办出房屋权属证书，以致形成诉讼。诉讼中，2015年5月29日，筑泰公司又更名为卓正公司，并变更了股东和法定代表人。另查明，因原告购买的涉案房屋无权属证书，无法为中国银行股份有限公司淄博张店支行办理抵押物登记，致使该行提前收贷，于2009年9月29日从筑泰公司的保证金账户扣还贷703759.11元，并在诉讼后通过法院执行扣划筑泰公司账户存款326500.00元。上述事实，有原、被告双方签订的《房屋买卖合同》一份、建设工程施工许可证、规划许可证、商品房预售许可证各一份、收款收据十二份、《购房借款合同》一份、《借款借据》一份、保证书及协议各一份、《中国银行特种转账传票》两份、（2010）张执字第552号执行裁定书及协助扣划通知书、境内汇款申请书各一份、企业信息及企业变更情况各两份、照片一组以及双方当事人当庭陈述等在卷为证。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定履行了支付购房款的义务，而被告未按合同约定履行为原告办理房屋产权证书的义务，构成违约。原告诉求被告于一个月内为原告办理土地证、房产证等权属证书并赔偿原告经济损失的主张，有理有据，本院予以支持。根据被告为原告出具的保证书及其后签署的协议可以看出，原告自2009年8月20日起一直就涉案权属证书的办理事宜连续向被告主张权利，被告亦连续向原告作出权属证书办理期限的承诺，因此，原告主张的经济损失即逾期办证违约金应自2009年8月20日起计算。根据《》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，原告主张自2007年起按照日万分之二点一计算经济损失为4115058.00元，无法律依据，本院不予支持，因被告违约的时间跨度较长，本院酌情支持原告以7669478.00元为本金按年息6%计算的经济损失。被告收取了原告缴纳的暖气开口费，但却未能证明已为原告的房屋办理了供暖配套服务，原告诉求被告返还该暖气开口费174748.00元的主张，有理有据，本院予以支持。双方合同中未约定供暖的违约责任，因此，原告诉求被告因此违约而赔偿经济损失52424.00元没有依据，本院不予支持。被告主张为原告归还了银行贷款1030259.11元，这是基于被告作为担保人与原告之间形成的债权债务关系，与本案并非同一法律关系，被告可另行主张权利。被告辩称已经为客户办理了暖气开口手续，其仅提供了五张供暖设备的照片，未能举证证明照片显示的设备安装的处所及与涉案房屋的供暖连接，原告不予认可，因此，对被告的该项抗辩，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《》第十八条之规定，判决如下：一、原告陈建勇与被告淄博卓正房地产销售有限公司（山东筑泰置业有限公司）于2004年10月24日签订的《房屋买卖合同》有效，被告淄博卓正房地产销售有限公司于本判决生效后三十日内为原告陈建勇办理完毕涉案房产权属证书。二、被告淄博卓正房地产销售有限公司支付原告陈建勇逾期办证违约金，自2009年8月20日起，以7669478.00元为本金，按年息6%计算，至本判决确定的履行期限届满日，于本判决生效后十日内付清。三、被告淄博卓正房地产销售有限公司返还原告陈建勇暖气开口费174748.00元，于本判决生效后十日内付清。四、驳回原告陈建勇的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41538.00元，由原告陈建勇负担11110.00元，由被告淄博卓正房地产销售有限公司负担30428.00元；财产保全费5000.00元，由被告淄博卓正房地产销售有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  冯伟杰代理审判员  刘 宁人民陪审员  张鹏飞二〇一六年四月二十八日书 记 员  宋金来