长春净月高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0194民初594号
原告（反诉被告）：中海物业管理有限公司长春分公司，住所地：长春市净月开发区。
法定代表人：王新刚，总经理。
委托代理人：王俊，系该公司员工。
被告（反诉原告）：韩亚军，女，汉族，1949年10月16日生，住长春净月高新技术产业开发区。
委托代理人：傅赫颖，女，汉族，1978年1月30日生，住长春净月高新技术产业开发区。
原告中海物业管理有限公司长春分公司诉被告韩亚军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中海物业管理有限公司长春分公司的委托代理人王俊，被告韩亚军的委托代理人傅赫颖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，被告购买中海水岸馨都项目B22栋X室房屋一套，建筑面积105.91平方米，原、被告依据法律规定签订了《物业服务合同》，同时约定物业管理费收取标准为1.20元/每平方米/月，按月缴纳，逾期缴纳的，每日按应缴费用的3‰收取违约金。原告依据法律及合同规定为被告居住的小区提供了物业服务，被告事实上也得到了原告提供的物业服务。现被告无故拖欠物业服务费，原告经多次索要未果后，故原告诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付2010年10月1日至2017年3月31日拖欠的物业服务费9913.8元及逾期支付物业服务费违约金1982.76元，共计11896.56元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称，原告主张被告缴纳物业费的请求已经超过两年诉讼时效，因原告从未以任何形式向被告催缴物业费，也没有证据证明诉讼时效中止或中断，故请法院依法驳回原告关于2015年3月31日前的诉请。对于2015年3月31日后的物业费问题，原告没有按照合同约定提供物业服务，而物业服务合同属于双务合同，原告是物业公司却不履行合同义务，被告拒绝缴纳物业费，并依法对物业服务企业先行行使抗辩权，在原告纠正错误履行行为前，有权拒绝支出物业服务费。请法院驳回原告诉讼中物业管理费中不合理的部分。
反诉原告反诉称，原告违反维修养护义务，使被告遭受物质及精神损失。根据中海水岸馨都物业管理协议的相关规定，原告对园区公共部分负有维修义务，但小区楼道公共区域管道常年漏水，导致被告家中被淹，楼道及被告家中的墙大面积长毛脱落、地板起鼓。2015年9月被告自行找装修公司进行室内墙面处理和地板重换维修，花费5200元。在2015年10月供暖期，楼道供水管道由于没有维修，依就漏水渗漏，导致被告家中墙壁再次脱落长毛。经被告到小区调查，发现小区内80%以上的楼道内都因常年失修，外墙渗水等问题导致墙体大面积脱落；我方于2008年装修完毕入住小区，从2009年开始，房间内窗户及五个真空玻璃窗户开始漏气。2015年9月被告请人进行维修，维修费3500元；小区内无保安在园区内定期巡逻，小区内发生多起入室盗窃，停放在小区内的车辆受人为损坏；楼宇门从2009年开始损坏，外来人员随意进出；小区内车辆乱停无人管理；小区内照明设施不好使，原告是2级服务资质，正常照明设施不足50%，没有达到规定；小区内设施老旧损坏；小区绿化没有达到标准，无人维护；小区物业用房未经业主委员会同意租住给对外经营的餐饮部门。小区内的广告牌收费原告没有公示，费用用处业主不知情。对于原告诉请的违约金，物业协议中有规定。现反诉原告向法院请求：1、确认原告在本案中所持的《物业服务合同》无效；2、判令反诉被告维修B22栋4单元公共区域漏水管道，并赔偿反诉原告经济损失8700元；3、判令反诉被告对公共区域已经漏水漏雨的外楼墙面、外墙装饰板进行维护及维修；4、反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告针对反诉辩称，1、反诉原告要求我方承担其经济损失8700元无事实和法律依据，原告已经依据合同约定对被告所居住的小区提供了物业服务，并无违约行为存在；2、反诉原告请求对楼体进行维护和维修，原告已经启动了公共维修基金对外墙体进行维修。同时原告对于园区的公共部位进行了维修养护；3、对于反诉原告提出的涉及房屋墙壁长毛脱落等相关情况属于房屋质量问题，不属于物业维修的范围，同时与我方无关，我方不应单承担责任。综上，对于反诉原告提出的反诉请求，包括但不限于房屋质量问题以及违约责任，与本案系两个法律关系，同时已经超过诉讼时效，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，被告名下坐落于长春净月高新技术产业开发区中海水岸新都B22栋X室房屋（建筑面积105.91平方米）系多层住宅，由原告提供物业服务。2008年，被告在入住时与长春中海物业管理有限公司签订了《中海水岸馨都物业管理服务协议》。2011年8月10日，原告与净月街道中海社区签订《长春中海水岸馨都物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务，物业费收取标准为多层住宅每平方米每月1.20元，物业服务费按月交纳，业主应在每月10日前缴纳物业费，与其缴纳物业服务费的，从逾期之日的次月1日起，每日按应缴费用的千分之三收取违约金。被告自2010年10月1日至2017年3月31日间未向原告缴纳物业管理费。
另查明，在被告物业所在的住宅楼楼道内，存在大量因管道井处漏水浸泡的痕迹。
以上事实，有原告提供的入住登记表、商品房买卖合同、入伙邀请函、长春中海水岸馨都物业服务合同、照片4张，被告提供的中海水岸馨都物业管理服务协议、视频资料3份、照片49张、票据两枚及双方陈述等当庭举证、质证的证据为凭，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，应受法律保护，并对当事人具有法律约束力。原告与净月街道中海社区签订《长春中海水岸馨都物业服务合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反相关强制性规定，合法有效。因被告系该小区业主，故该合同的效力及于被告，原、被告间形成物业服务合同关系，双方当事人应按合同约定履行各自义务。原告作为物业服务方，已向被告提供了物业服务，被告应按合同约定向原告交纳物业费。关于被告以原告未处理管道井漏水问题、小区环境卫生差、小区安保不完善等问题为抗辩拒绝缴纳物业费的主张，由于物业服务具有多层次、全方位、持续性等特点，物业公司在提供了基本的物业服务且不存在严重违约的情况下，业主均应支付相应的物业费，故被告应按合同约定向原告支付物业管理费。庭审中，被告以原告的诉讼请求已过诉讼时效为抗辩，主张应支付物业费的区间为2015年4月1日至2017年3月31日，原告当庭提供物业费催缴通知单照片证明其主张未过诉讼时效，但该组证据存在瑕疵，无法证明原告在2010年10月1日至2017年3月31日期间持续向被告主张权利，故本院不予采信。根据约定，被告名下房屋的物业费收取标准为1.20元/月平方米，故被告应缴纳2015年4月1日至2017年3月31日间的物业费3050.21元（1.20元×105.91平方米×24个月）。
关于原告请求被告支付违约金一节，由于被告未按合同约定履行自己的义务，其行为已构成违约，应按照合同约定承担违约责任，但根据被告居住园区物业服务质量的实际情况，原告亦存在未完全按照合同约定进行物业服务的瑕疵，结合本案具体情况，本院对原告的该项请求不予支持。
关于被告主张原告应对其自行维修墙壁、地板及玻璃窗的费用进行赔偿一节，本院认为，被告的反诉主张与本案不属于同一法律关系，如被告确有损失，可另行告诉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告韩亚军于本判决生效后十日内向原告中海物业管理有限公司长春分公司给付物业管理费3050.21元；
二、驳回原告中海物业管理有限公司长春分公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告韩亚军的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费49元，由被告韩亚军承担13元，由原告中海物业管理有限公司长春分公司承担36元；反诉案件受理费50元，由被告韩亚军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 薛 楠
人民陪审员 侯淑英
人民陪审员 马春阳
二〇一七年九月十一日
书 记 员 张 微