山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0211民初474号
原告：高某
委托代理人：宋明相，山东方恒律师事务所律师。
被告：薛某
委托代理人：徐效国，山东理证律师事务所律师。
被告：陈某
原告高某为与被告薛某、陈某房屋买卖合同纠纷一案，于2015年12月8日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告高某之委托代理人宋明相、被告薛某及其委托代理人徐效国到庭参加诉讼，被告陈某经本院公告合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高某诉称：被告薛某、陈某原系夫妻关系。1996年9月5日，原告高某与两被告签订房屋买卖合同，被告将位于原胶南市福山街67号的一小套二室住房（四楼），面积为50.5平方米，出卖于原告，买卖价格为人民币1.7万元整。合同还约定，房产证发下来后，被告将房产证交付原告，并协助原告办理过户手续。该房产登记号为南房改售字第06209号，登记地址为胶南市铁山路67号。合同签订后，原告依约将房款付给被告，被告依约交付房屋和房产证，但对于房产过户事宜，被告先是称福利分房，短时间内不能过户，后来又以两人离婚为由，推托搪塞，不予过户。原告认为，原、被告之间的商品房买卖合同合法有效，双方应全面履行，两被告不协助办理过户手续，已严重侵犯了原告的合法权利。故请求判令：1、依法确认原告与被告签订的住房合同合法有效；2、两被告协助原告办理房产过户手续；3、本案诉讼费用由两被告承担。
被告薛某辩称：一、原告高某诉称“1996年9月5日，原告与被告陈某、薛某签订房屋买卖合同”与事实不符，被告薛某从未与原告就涉案房屋签订房屋买卖合同，原告起诉要求判决原告与被告签订的住房合同合法有效，系诉讼主体错误。二、原告与被告陈某就涉案房屋签订的住房买卖合同系无效合同，理由如下：1、原告明知涉案房屋系被告薛某所有，未经薛某同意与陈某签订住房买卖合同，系恶意串通；2、原告与陈某签订住房买卖合同时，违反《胶南市共有住房出售暂行办法》的规定；3、同类案件已经黄岛区人民法院（2011）黄民初字第621号民事判决书判决，认定原告与陈某之间签订的类似合同系无效合同。三、原告起诉超过诉讼时效。根据原告的起诉，原告认为两被告的行为均侵害了其合法权益，但原告从未向被告薛某主张权利。退一步讲，即便两被告的行为真的侵害了原告的合法权益，原告早应向两被告主张权利。原告在与被告陈某签订所谓的住房买卖合同后长达近20年之久才提起诉讼，超过了诉讼时效。综上，被告薛某请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告陈某未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。
经本院开庭审理查明：1996年6月21日，青岛第十三织布厂作为出售住房单位（甲方）、被告薛某作为购买住房人（乙方），签订了胶南市公有住房买卖合同书一份，约定甲方将座落于原胶南市市区铁山路67号楼一单元的住房壹套以成本价出售给乙方，做住宅使用；该住房系砖混状结构，建成时间为1986年11月，建筑面积为50.9平方米；购房标准内面积50.9平方米，房价金额7577元，每平方米311.22元；付款方式为乙方未用政策性抵押贷款一次付清房款的方式购买上述住房，甲方按规定折减应收价款20%，折减金额1515元，实际应收金额为6062元，乙方定于1996年6月21日前付清给甲方；乙方以成本价购买的房屋，产权归个人所有，住用5年后可以依法进入市场交易，按规定补交土地使用权出让金和交纳税费后，收入归个人所有；乙方购买上述住房付清房款并办理有关手续后，即取得产权和部分产权，如进入市场，须按《胶南市公有住房出售暂行办法》和有关规定执行；双方还就其他事项进行了约定。6月30日，薛某向青岛第十三织布厂付清购房款6062元。
该买卖合同书签订之前，被告薛某已于1995年12月8日在胶南市个人购买公有住房申请表上签名，在“承租人及同住人的情况”一栏中填写的姓名为薛某、陈某，工作单位均为青岛第十三织布厂。
1996年9月5日，被告陈某作为甲方、原告高某作为乙方，签订了住房买卖合同一份，载明青岛第十三织布厂职工陈某以成本价从本单位购买了座落在福山街六十七号建筑面积50.5平方米的一小套二室（四楼）住房，约定陈某将该房屋卖给乙方；乙方一次性付给甲方房款17800元人民币；房产权证一下来，甲方立即交给乙方；在乙方付给甲方房款后至房产权证下来之前的空间内，若售给甲方住房单位及其他人从中干预致使此事不成，甲方一次性连本加息（每月每元三分计）付给乙方，并承担其它连带责任；在房产权证下来之后进行正式手续交易时，甲乙双方各负担50%交易税款；本合同未尽事宜，由双方随时协商解决；本合同一式两份，双方各执一份。被告薛某持有该份住房买卖合同的复印件，称由高某于2014年4月份向其提供的，之前从未见过；高某持有一份原件，称合同签订时一式二份，薛某持有的复印件系其自行复印的。薛某称知道高某在讼争房屋内居住已经有多年了。
1997年1月6日，被告薛某自青岛市黄岛区房产管理中心领取了房屋所有权证（南房改售字第06209号），登记的所有权人为薛某，所有权占有比例为100%。该房屋所有权证现由原告高某持有。2008年，薛某在青岛日报上登报声明，遗失胶南市铁山路67号薛某的房权证，房证号为：南房改售字第06209号，声明作废。4月30日，薛某与被告陈某共同在胶南市房地产补证登记申请表上签字，并于5月5日重新办理了房屋所有权证（房权证房改售字第0185**号），登记的房屋所有权人为薛某，附记中注明“补证”。5月7日，薛某自房产管理中心领取了新的房屋所有权证，并持有至今。
2014年10月17日，被告薛某曾将原告高某诉至本院，请求判令依法确认高某持有的其与被告陈某签订的住房买卖合同无效，并由高某腾出讼争房屋。该案在审理过程中，高某主张与陈某签订住房买卖合同时，房屋所有权证尚未办理下来；办下来之后，高某分别找过薛某与陈某，但一直找不齐，后来二人离婚了，故过户手续就一直没有办理。高某为进一步证实讼争房屋的购买情况，向法庭提供了亲姨夫徐维德（居民身份证号码370223195109090436）、朋友安宝国（居民身份证号码370284197804082755）出庭作证。徐维德称：1996年9月份的一个晚上，高某找到证人，准备买套房子，让证人帮着去谈。与证人一起去的，还有一个姓安的年轻人以及孙建国，姓安的男子是高某的朋友，也是高某邀请去的。在原胶南市琅琊台路薛某与陈某开的一个饭店内，饭店名称叫“白云酒家”或者“白云饭店”。孙建国现在已经去世了，其当时在该酒店附近开了一家汽车配件门市部。薛某与陈某均在场，两人将房屋卖给了高某，成交价为17800元，该房屋属于“房改房”，购买时工龄起了很大作用。双方委托证人代书了一份合同，一式两份，用复写纸写的，高某持有第一联，当时房产证还没有办理下来。陈某与高某均在合同上签名，证人还要求薛某签名，但薛某称陈某签名就行了，他们夫妻二人用工龄买的这套房子。签订合同后高某付款，付款时薛某在场，但薛某与陈某未出具收到条。安宝国称：1996年8、9月份的一个晚上，证人去找高某玩，正好凑上这么个事。在琅琊台路的一个姓陈的男子开的饭店内，高某的姨夫也在场，还有一个男子，证人不认识，还有该饭店的老板，老板的妻子也在，姓薛，但证人叫不出名字。高某要买姓陈的男子一套房子，姓徐的男子执笔写的协议，协议几份证人忘记了。姓徐的男子是高某叫去的，在场的另一个男子是谁叫过去的证人不清楚。合同签订后，高某、姓陈的男子在合同上签名，姓薛的女子在做饭，叫她签名，但她说两口子的事，让丈夫签名就行了。证人不清楚房子的成交价，但记得当时高某拿出一摞钱，一万多，交给了姓陈的男子，姓薛的女子也在场，但证人忘记当时有无出具收到条了，当时好像房产证还没有办下来。
另查明，1986年11月25日，被告薛某、陈某登记结婚。1997年5月份，陈某离家出走，下落不明。2004年2月9日，薛某将陈某诉至原胶南市人民法院，要求离婚。诉讼过程中，薛某称双方婚后夫妻共同财产有：平房2间、21寸长虹牌彩电1台、29寸松下牌彩电1台、澳柯玛电冰柜1台、布沙发5组、双人床1张、煤气罐1个、电子打火灶1个。2004年6月21日，该院判决准予两人离婚。该民事判决已经发生法律效力。
上述事实，有当事人的陈述，原告高某提供的住房买卖合同、房屋所有权证、有线电视费收据、2009年6月份至2014年10月份用水交费用户清单各一份，2014年供电专用收据六份，被告薛某提供的胶南市公有住房买卖合同书（复印件）、住房买卖合同（复印件）、民事判决书、房屋所有权证各一份，以及本院自青岛市黄岛区房产管理中心调取的胶南市公有住房买卖合同书、国有住房出售收入专用票据、胶南市个人购买公有住房申请表、房屋所有权证存根、青岛日报、胶南市房地产补证登记申请表、房屋所有权证签收单各一份在卷佐证，并经开庭质证和本院审查，足以认定。
本案在审理过程中，因被告陈某下落不明，本院依法向其公告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、告知合议庭组成人员通知书及开庭传票等诉讼文书，该被告无正当理由在法定期限内未到庭参加诉讼。
本院认为：被告陈某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的处分，本院依法缺席审理。讼争房屋由原告高某居住使用多年，虽然原房屋所有权证登记的所有权人为被告薛某，但却由高某持有，薛某无证据证明高某采取了不正当、非法的方式取得了该权利证书。该证件作为房屋所有权的重要证明材料，若高某系该房屋的承租人，陈某没有必要将原房屋所有权证交付给高某。高某自1996年开始，即一直居住在讼争房屋内，至今已经长达将近20年之久，尤其薛某与陈某于2004年离婚至今亦有10多年的时间，薛某任由高某长期居住该房屋，却不向其索要租金，这明显不符合日常生活经验法则。薛某与陈某在离婚诉讼过程中，其陈述婚后夫妻共同财产情况时，并未提及讼争房屋；二人离婚后，薛某又未对陈某提起过诉讼，要求另案处理该房屋；本案法庭审理时，薛某作出的解释过于牵强附会，难以令本院信服。因此，虽然薛某未在住房买卖合同上签名，但结合高某提供的两名证人证言，以及薛某与陈某之前存在的近亲属关系，本院依据现有证据，足以认定讼争房屋系陈某经过薛某同意，已经出卖给了高某。
本院还认为，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。原告高某与被告薛某、陈某形成的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，且已经实际履行完毕多年。根据法律规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。讼争房屋系“房改房”，虽然薛某与青岛第十三织布厂明确约定薛某“住用5年后可以依法进入市场交易”，以及“如进入市场，须按《胶南市公有住房出售暂行办法》和有关规定执行”，但上述约定显然对外不能对抗高某，且法律、行政法规并未对此作出明确的禁止性规定，因此高某有权购买该房屋，双方之间的房屋买卖行为合法有效，依法应予维护，对原告、被告均具有法律约束力。关于薛某提出的诉讼时效的抗辩意见，本院认为，住房买卖合同签订时，房屋所有权证尚未办理下来，而高某于1997年取得原房屋所有权证后不久，陈某即于当年5月份离家出走，下落不明，此时正处于5年期限之内，在客观上阻却了所有权变更登记手续的及时办理，同时截止高某提起本案民事诉讼，并未超过20年的最长诉讼时效，故对于该项抗辩，本院不予采纳。
综上所述，本院认为，原告高某的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条，第五十五条、第五十六条、第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告高某与被告陈某于1996年9月5日签订的住房买卖合同合法有效。
二、被告薛某、陈某于本判决生效后10日内协助原告高某办理讼争房屋的所有权变更登记手续，将房屋所有权人变更登记到原告名下。
案件受理费225元，由被告薛某、陈某各承担112.5元，因原告高某已向本院预交，两被告于本判决生效后10日内分别付给原告112.5元。案件公告费900元，由被告陈某承担，因原告已预交，该被告于本判决生效后10日内付给原告900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 刘坤华
人民陪审员 戚风英
人民陪审员 苗丽萍
二〇一六年六月十三日
书 记 员 董萃萃