湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0105民初3573号原告：林立，男，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：余泉，湖南华湘律师事务所律师。被告：徐宁，男，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：苏扬波，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵铭，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。原告林立与被告徐宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林立的委托诉讼代理人余泉两次均到庭参加诉讼，第一次开庭被告徐宁经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，第二次开庭被告徐宁的委托诉讼代理人赵铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林立向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告之间的房屋租赁合同；2、请求判令被告退还原告房屋租金132万元及押金20万元；3、请求判令该出租房屋的装修补偿、过渡安置费及其他应由原告享受的补偿款归原告所有（约148万元）；4、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由;2013年6月20，原、被告签订了一份房屋租赁合同，约定原告租赁被告位于黄兴北路60号1-5层房屋，租赁期15年，从2013年6月24日到2028年6月23日，月租金为1万元，押金20万元。合同中还约定租赁期内，如该房屋被拆迁，其装修补偿、过渡安置费及其他应由原告享受的补偿费归原告所有。原告在2013年6月24日按约定一次性向被告交纳了15年的租金180万元及押金20万元，共计交纳了200万元给被告。2017年4月19日长沙市开福区城市房屋征收和补偿管理办公室在承租房屋附近发布了拆迁公告，原告得知该房屋即将被拆除，原告遂找被告要求退还租金及押金，但被告迟迟不予答复。2017年6月初，拆迁指挥部的人员到原告承租房屋处，要求原告限期搬离该房屋。因原告是一次性交纳了15年租金，现只使用四年不到，而被告对原告的要求一直置之不理，为维护自己的合法权益，特向贵院提出�上诉讼请求，请予以支持。诉讼过程中，原告林立放弃原诉求第三条中关于装修补偿的诉讼请求。被告徐宁辩称，被告请求开福区人民法院依法判决驳回原告不合理且不合法的诉讼请求。事实和理由:1、本案原告提出的装修损失没有任何证据和事实支持。原本原告林立只租赁了第一层使用,后续租才签订了2-5层的租赁合同。而房屋本就有基本装修,2014年危房改造是由被告提出并由被告负担完成。具体见被告岳父的装修说明,以及银行流水证明。这些证据足以证明,在原告提出的装修补偿中鉴定的绝大部分装修和物品都是被告购买装修的。且原告没有提供其自有装修的任何说明以及证据。2、原告要求过渡安置费归其所有，没有事实及法律依据。且租赁合同的解除是因为政府拆迁这一不可抗力事件,因此不存在过渡安置费一说，房屋现在也还未拆迁。3、原告享有的对其装修损失的补偿,但是该举证责任应由原告承担,在原告没有任何证据的前提下,将所有装修都视作其损失的一部分明显是不符合基本法律事实的。我上述意见,请法庭充分考虑,同时也恳请法庭准确认定案件事实,分清责任,公正判决。经审理查明，2012年12月23日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定：“……第一条门面房的位置、面积、装修设施情况:被告出租给原告的门面房位于开福区黄兴北路60号,面积为:约99㎡。第二条租赁期限：1、本合同租赁期限为36个月,自2013年元月24日起至2016年元月24日止。被告正式交付门面房于原告使用的时间是2013年元月24日。2、租期届满,原告如需续租,应在租赁期届满2个月之前向被告提出书面中请,经被告同意后,重新签订租赁合同。同等条件下,原告享有优先承租权。……第七条合同解除：有下列情形之一的,任意一方可以解除本合同(1)法定的不可抗力致合同无法继续履行的。(2)政府统一规划或自然灾害致合同无法法继续履行的(租赁期内的装修费用政府赔偿归原告所有)。(3)原告恶意拖欠或不支付到期租金的。(4)原告利用租赁物进行非法活动的。(5)原告未经被告同意擅自转租的。第八条违约责任:违反本合同内容,应承担违约金5000元,如造成对方损失的,还应承担相应的赔偿责任。……”2013年6月20日，原告与被告又签订一份《房屋租赁合同》，合同载明：“……第一条：房屋基本情况：该房屋坐落于黄兴北路60号（原北正街116号），位于第1-5层，建筑面积586平方米，房屋所有权证号：长房权证开福字第7120643**。第二条：租赁期限自2013年6月24日至2028年6月23日止共15年。第三条：该房屋租金为每月（人民币）10000元整。被告不得以任何理由任意调整租金，第四条：原告于本合同生效后十日内向被告交付押金（人民币）200000元整，并一次性交纳十五年租金共计1800000元。第五条：被告于本合同生效之日起十日内，将该房屋交付给原告。……第九条：租赁期内，如遇本房屋拆迁，其装修补偿，过渡安置补贴及其他原告应享受的补偿费归原告所得。……第十一条：因不可抗力导致房屋毁损造成损失的，双方不承担责任。……”2013年6月24日，原告向被告一次性交纳押金200000元、十五年租金1800000元共计2000000元。2017年3月24日，长沙市开福区城市房屋征收和补偿管理办公室发布《开福区六堆子巷周边（青少年宫以北）地块棚户区改造项目（一期）房屋征收范围公告》拟征收相关房屋。2017年4月19日，长沙市开福区城市房屋征收和补偿管理办公室发布的《开福区六堆子巷周边（青少年宫以北）地块棚户区改造项目（一期）被征收房屋调查结果公告》明确涉案房屋在被征收范围内。原告得知该情况后联系被告要求退还租金及押金，被告未予答复，原告遂起诉至法院。本案审理过程中，原告申请对涉案房屋1-5层装修情况进行评估，本院依法委托的湖南天信房地产评估有限公司作出湘天信（鉴）字2018第02-1105号房地产估价报告，估价结果：“长沙市开福区黄兴北路60号第1-5层装修市场价值于2018年1月29日的估价结果为人民币600944元。”以上事实，有《租赁合同》、《房屋租赁合同》、《开福区六堆子巷周边（青少年宫以北）地块棚户区改造项目（一期）房屋征收范围公告》、《开福区六堆子巷周边（青少年宫以北）地块棚户区改造项目（一期）被征收房屋调查结果公告》、湘天信（鉴）字2018第02-1105号房地产估价报告及本院庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》、《房屋租赁合同》合法、有效，双方均应依约履行。2013年6月20日原告承租长沙市开福区黄兴北路60号第1-5层房屋，租期至2028年6月23日共十五年，2017年4月19日租赁房屋被划到征收范围，原告至今仅使用五年，租赁房屋将灭失，合同目的将不能实现，原告作为承租方可以要求解除合同，因此，�告诉请解除原被告之间的房屋租赁合同，本院予以支持。原告诉请被告退还原告房屋租金132万元及押金20万元，符合本院查明事实及法律规定，本院予以支持，但房屋租金的退还数额应以原告搬离房屋之日的时间计算多付的租金，原告所租赁的房屋应返还给被告。原告诉请出租房屋的过渡安置费及其他应由原告享受的补偿款归原告所有（约148万元），符合双方约定，本院对过渡安置费归原告所有予以支持，但过渡安置费具体数额应以相关政府部门征收拆迁文件确定的数额为准，因“其他应由原告享受的补偿款”无法确定，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条之规定，判决如下：一、解除原告林立与被告徐宁在2013年6月20日签订的《�屋租赁合同》。二、被告徐宁在本判决生效之日起十日内退还原告林立多支付的租金1200000元及押金200000元。三、原告林立在本判决生效之日起十日内将所租赁的长沙市开福区黄兴北路60号第1-5层房屋交还给被告徐宁。四、长沙市开福区黄兴北路60号第1-5层房屋拆迁后的过渡安置费归原告林立所有（以相关政府部门拆迁费用文件确定的数额为准）。五、驳回原告林立的其他诉请请求。案件受理费18480元，保全费5000元，公告费560元，共计24040元，由被告徐宁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或�代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  黄 旭人民陪审员  刘丽清人民陪审员  骆 兵二〇一八年六月二十七日代理书记员  刘 帆