山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终3459号上诉人（原审原告）赵磊。委托代理人邱伟。被上诉人（原审被告）青岛中冶华安置业有限公司。法定代表人高琨，执行董事。委托代理人曹敏，山东琴岛律师事务所律师。委托代理人张翠萍，山东琴岛律师事务所律师。上诉人赵磊因与被上诉人青岛中冶华安置业有限公司（以下简称中冶公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第3805号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵磊在一审中诉称，赵磊与中冶公司于2012年11月23日签订《青岛市商品房预售合同》，购买四方区洛阳路8号《中冶.文沁苑》×号楼×层×户住房1处，按合同第十一条规定，甲方（中冶公司）定于2013年12月31日前将房屋交付给乙方（赵磊）。第十二条规定，甲方如未在本合同第十一条规定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，每日按已支付房款的万分之二向乙方支付违约金。中冶公司未能按期交付房屋应视为违约。2014年8月28日中冶公司对文沁苑业户承诺2014年9月30日前支付，如不按期支付承担全部违约金双倍补偿。但中冶公司仍未按期交房，并以种种理由和借口至今未予交付。请求：1、判令中冶公司支付赵磊逾期交房违约金（2014年1月至2015年8月）人民币53021.16元；2、中冶公司给付赵磊违约金至判决或履行之日止；3、诉讼费由中冶公司承担。中冶公司在一审中辩称，赵磊与中冶公司签订《青岛市商品房预售合同》补充条款第5条约定，因政府、市政公用设施等原因导致工程延期，中冶公司不承担延期交房责任。在涉案经济适用房项目建设过程中，因政府配套资金不到位、拆迁进度严重滞后、市政供电不足、政府主导规划变更等政府、市政公用设施原因，导致涉案房屋所在项目逾期竣工，从而导致涉案房屋逾期交付。根据预售合同约定，中冶公司无需承担逾期交付房屋责任。但为了帮助业主解决实际困难，中冶公司同意向业主给予部分补偿，中冶公司向全体业主发出交付房屋通知，业主可于2014年6月底收房。赵磊收到通知后，未办理涉案房屋的交付手续，其损失完全系其自身原因造成，与中冶公司无关。赵磊诉求无任何事实及法律依据，依法应予以驳回，维护中冶公司的合法权益。一审法院经审理查明如下事实：1、2012年11月23日，赵磊（乙方）、中冶公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定由赵磊购买中冶公司位于青岛市四方区洛阳路8号《中冶.文沁苑》×号楼×层×户住宅房屋，建筑面积62.12平方米，每平方米3770元，总房价为人民币234192元。合同第十条约定，该房屋的交付条件为项目综合验收合格。第十一条约定，甲方定于2013年12月31日前将房屋交付给乙方。第十二条规定，甲方如未在本合同第十一条规定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款的日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天计算至实际交付之日止。合同附件一付款方式和付款期限约定，首付款104192元于2012年11月23日前存入指定账户，余款130000元以银行按揭贷款方式于2012年11月29日前将办理按揭贷款所需文件提交银行，放贷机构于2012年12月23日前将贷款存入指定账户。合同补充条款第五条约定，因政府、市政公用设施等原因导致工程延期交房，甲方可据实予以延期且不承担逾期交房责任。该合同甲方盖章确认、乙方赵磊签字捺印确认。中冶公司认可赵磊已付清全部购房款。赵磊与中冶公司确认合同约定的洛阳路8号《中冶.文沁苑》3号楼现为该小区×号楼。2、2013年8月7日中冶公司向青岛市国土资源和房屋管理局出具亟需解决问题的报告函，认为目前公司开发建设的洛阳路保障性住房集中建设项目二期（中冶.文沁苑）存在资金支付不到位问题，变电站选址未果导致项目周边变电站负荷不足，无电可供问题。该问题已严重影响整个项目推进，导致年底前要交付的1339套经适房无法实现。青岛市国土资源和房屋管理局收悉后，于2013年8月14日出具青土资房函发[2013]234号复函，认为因市财政调整有关财政分配体制，2013年公租房市财政建设资金至今未到位，此项资金未拨付。另外，市北区政府正在与市电业局等有关部门协商变电站的选址和建设。该局正协调有关部门加快解决上述问题，确保项目按期竣工交付。3、2014年1月1日中冶公司向该小区业主公示告知书，内容为：目前由于公用设施配套建设等原因导致房屋不能按期交付，公司尽最大努力推动工期，将于2014年6月30日前完成房屋交付，若工期提前完成，公司将及时通知。其他未尽事宜按购房合同约定执行。2014年6月23日，中冶公司通知小区全体业主，定于2014年6月28日上午进行集中交付房屋，有关延期交付补偿金及面积补差将按照合同约定执行。中冶.文沁苑3号楼的多名业主已在通知规定的时间内办妥房屋交付验收手续。赵磊称该通知中冶公司以邮寄的方式向其送达，本人已收到。但因双方合同约定的交房条件为综合验收合格，中冶公司至今无法提供综合验收合格的书面文件，赵磊据此拒绝收房。4、2014年7月17日，由勘验单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位单位盖章确认，涉案工程竣工验收合格。2015年2月13日，青岛市城乡建设委员会核发青建竣备字第2015-058号《青岛市建设工程竣工验收备案证》记载，洛阳路片区保障性房集中建设项目（二期）16#-20#楼2014年7月17日竣工验收。5、2014年8月28日，中冶公司向文沁苑经适房业主承诺，将于2014年9月30日前根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》约定就延期交房（2014年1月1日至2014年6月28日止）对各位经适房业主予以一次性全额补偿，如不按期支付，承担全部违约金的双倍补偿。2014年9月11日中冶公司在小区内张贴通知，要求该小区业主按规定的时间（3号楼为9月15日下午1:00-4:00）到中冶文沁苑13号楼网点办理提供违约金农业银行账号事宜，为保证支付的违约金到帐，业主本人现场须提供业主的农业银行卡号和身份证原件。因业主本人未能按约定提供账户信息或所提供的账户信息错误，导致违约金无法支付，责任由业主本人承担。赵磊称曾到过中冶公司登记银行卡号，由于中冶公司坚称赵磊不收房，故不给予办理登记手续。该小区大多数业主已于2014年9月30日前领取了2014年1月1日至2014年6月28日止按房屋总价款的日万分之二标准计算的违约金数额。6、2014年10月11日，赵磊向一审法院提起诉讼，要求、判令中冶公司支付赵磊逾期交房违约金（2014年1月至2014年10月）人民币26510.58元；、中冶公司给付赵磊违约金至判决或履行之日止；、诉讼费由中冶公司承担。一审法院审理后认为，位于青岛市四方区洛阳路8号《中冶.文沁苑》×号楼×层×户住宅房屋系经济适用住房，由此产生的交房等纠纷不属于人民法院受理民事案件的范围，依法应驳回赵磊的起诉。于2014年11月20日作出（2014）北民初字第4884号民事裁定书，裁定驳回赵磊的起诉。赵磊不服该裁定，向青岛市中级人民法院提出上诉。二审审理认为，涉案房屋系经济适用房，此类房屋在销售对象、购房价格及上市交易方面具有特殊的政策性因素，但此类房屋的开发商与购房人在签订房屋买卖合同时仍遵循平等、自愿原则予以签订，当事人双方仍为平等主体之间的民事法律关系，赵磊主张逾期交房的违约责任，属于民事案件受案范围，应予以审理。因此，一审法院以涉案房屋系经济适用房为由驳回起诉，认定不当，一审法院予以纠正。于2015年4月7日作出（2015）青民一终字第859号民事裁定：“一、撤销青岛市市北区人民法院（2014）北民初字第4884号民事裁定；二、指令青岛市市北区人民法院对本案进行审理。”即形成本案。赵磊认为中冶公司至今不能提交房屋综合验收报告，应当认定中冶公司在合同约定日期内没有交房。中冶公司延期交房暂截止到2015年8月。赵磊计算违约金的方法：2014年1月至2015年8月（计620天）按已付总房款的日万分之二计算为53021.16元。7、2015年11月30日，青岛市市北区开发建设局出具青北开发字[2015]115号《关于申请确认中冶.文沁苑项目相关事宜的复函》，“中冶.文沁苑项目受土地历史遗留问题的影响，造成35号楼停工、规划变更；34号楼缓建以及三标段规划变更、停工事项，依据区政府相关会议记录、建设、总包、监理单位现场确认的相关资料、解释说明及现场实际情况，上述事实客观存在，相关产生或增加费用同意纳入项目开发建设成本，最终金额以审核部门核定为准”。一审法院认为，赵磊与中冶公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，合法有效。本案争议焦点：1、双方合同约定“项目综合竣工验收合格”能否成为涉案房屋交付的条件；2、中冶公司逾期交付房屋的事实是否可以免责。关于第一个焦点问题：一审法院认为，虽然双方合同约定房屋交付条件为“项目综合验收合格”，但住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收行政审批已经被2004年5月19日国发（2004）16号《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》取消，因此预售合同约定的交付条件因国家政策调整而无法成就。在双方合同约定的交付条件无法成就的前提下，涉案房屋应当以法律规定的竣工验收合格作为交付条件。涉案房屋所在项目已于2014年7月17日通过了建设单位组织的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的共同验收，并取得了政府主管部门颁发的《青岛市建设工程竣工验收备案证》。同时，该项目已通水、通电，具备了基本的居住使用条件，并且绝大多数业主已经实际收房并入住。因此，一审法院认为涉案房屋自2014年7月17日起已具备交付条件。关于第二个焦点问题：一审法院认为，根据双方合同补充条款第五条约定，因政府、市政公用设施等原因导致工程延期交房，甲方（中冶公司）可据实予以延期且不承担逾期交房责任。根据已查明的案件事实，可以确认导致工程延期交房原因在于政府拨付资金不到位、市政公用设施存在的问题，中冶公司逾期交房行为符合合同约定的免责事由。但考虑到中冶公司曾于2014年8月28日向文沁苑业主承诺，自愿给予小区业主一次性全额补偿延期交房的经济损失，一审法院予以确认。本案参照该标准计算中冶公司应向赵磊支付的违约金数额。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决：一、青岛中冶华安置业有限公司于判决生效之日起10日内支付赵磊逾期交房违约金人民币8384元；二、驳回赵磊的其他诉讼请求。如果青岛中冶华安置业有限公司未能按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费926元，赵磊负担876元，青岛中冶华安置业有限公司负担50元（因赵磊已预交，青岛中冶华安置业有限公司于判决生效之日起10日内支付给赵磊）。宣判后，赵磊不服一审判决，提起上诉。上诉人赵磊上诉请求撤销或改判一审判决，判决中冶公司双倍赔偿违约金44637.16元至二审判决交房之日止。其主要事实理由为：双方约定交房条件为项目综合验收，因此，一审法院认定2014年7月17日具备交房条件，认定不当。被上诉人中冶公司辩称，2004年5月19日国发（2004）16号《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收行政审批。因此，中冶公司在涉案房屋达到居住使用条件且经勘查、设计、施工、监理单位验收合格后交付赵磊并无不妥。涉案房屋系因政府原因导致逾期交付，赵磊无权要求中冶公司承担逾期交房违约责任。本院经审理，二审查明事实与一审查明一致。二审经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，涉案房屋所在项目已于2014年7月17日通过建设单位组织的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的共同验收，并取得了政府主管部门颁发的《青岛市建设工程竣工验收备案证》。同时，该项目已通水、通电，并且绝大多数业主已经实际收房并入住，具备了基本的居住使用条件。虽然双方当事人在合同中约定的交房条件为综合竣工验收，但双方在合同补充条款第五条约定，因政府、市政公用设施等原因导致工程延期交房，甲方（中冶公司）可据实予以延期且不承担逾期交房责任。中冶公司已经提交证据证明导致工程延期交房原因在于政府拨付资金不到位、市政公用设施存在的问题，中冶公司逾期交房行为符合合同约定的免责事由。一审法院按照中冶公司自愿向小区业主补偿的逾期交房损失标准，判决中冶公司向赵磊支付逾期交房违约金，亦具有相应的依据，且中冶公司亦未提出上诉，本院对此予以维持。一审判决已对其认定理由予以充分阐述，本院不再赘述。综上，一审判决认定事实清楚，裁判结果得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费926元，由上诉人赵磊负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 骞审 判 员  杨保国代理审判员  马 喆二〇一六年六月十八日书 记 员  魏 威书 记 员  王庆光