湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00624号
上诉人（原审被告、反诉原告、反诉被告）：孙莉，女，1968年11月19日出生，汉族。
委托代理人：何纯，湖北多能律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡阳，男，1986年4月4日出生，土家族。
委托代理人：夏芳，湖北今天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告、反诉被告）：武汉盛世家源房地产营销有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道109号1号商网1-2层3号。
法定代表人：罗海，该公司总经理。
被上诉人（原审被告、反诉原告、反诉被告）：武汉盛世家源房地产营销有限公司常青花园分公司，住所地武汉市东西湖区常青花园1区42栋3-B号（商网）。
负责人：邬英彪，该分公司经理。
委托代理人：王亚欣，武汉盛世家源房地产营销有限公司员工。
上诉人孙莉因与被上诉人胡阳、武汉盛世家源房地产营销有限公司（以下简称盛世家源公司）、武汉盛世家源房地产营销有限公司常青花园分公司（以下简称盛世家源常青公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2014）鄂东西湖民商初字第00257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年4月11日，胡阳诉至一审法院，请求判令：1、孙莉向胡阳支付违约金67，000元；2、盛世家源公司、盛世家源常青公司返还已收取费用18，725元；3、本案诉讼费用由孙莉、盛世家源公司、盛世家源常青公司承担。
孙莉提起反诉，请求判令：1、解除孙莉、胡阳、盛世家源常青公司三方签订的《存量房居间（买卖）合同》；2、《存量房居间（买卖）合同》中的第五条格式条款无效；3、胡阳赔偿孙莉67，000元；4、盛世家源公司、盛世家源常青公司赔偿孙莉13，400元；5、诉讼费及合理费用由胡阳、盛世家源公司、盛世家源常青公司承担。
盛世家源公司、盛世家源常青公司亦提起反诉，请求判令：1、胡阳、孙莉支付盛世家源公司、盛世家源常青公司经纪代理费13，400元；2、本案诉讼费由胡阳、孙莉承担。
一审法院经审理查明：盛世家源公司于2010年6月2日成立，经营范围为楼盘代理销售；房地产中介及咨询服务；房地产买卖、租赁、调换、项目策划等流通领域中的经纪及代理活动，提供房地产咨询服务；个人贷款咨询。
盛世家源常青公司于2011年9月19日成立，系盛世家源公司的分公司，经营范围为楼盘代理销售；房地产中介及咨询服务；房地产买卖、租赁、调换、项目策划流通领域中的经纪及代理活动，提供房地产咨询服务。
2014年1月11日，孙莉（甲方、卖方）、胡阳（乙方、买方）、盛世家源常青公司（经纪代理方、丙方）签订了《存量房居间（买卖）合同》，约定甲方所有的房屋坐落于武汉市东西湖区金南一路以西、铁塔路北侧常安佳苑19栋1单元3层301室，为钢混结构，建筑面积119.24平方米，房屋所有权证号为武房权证市字第20110245**号，土地使用权证号为东国用（商2012）字第120100010号。经甲、乙双方协商一致，上述房屋交易成交价670，000元。付款方式为分期付款：2014年1月11日，乙方支付购房定金10，000元给丙方代收，乙方支付中介服务费用10，000元给丙方；甲、乙双方准备好贷款资料，丙方协助甲、乙双方到银行签订乙方的贷款合同，乙方的贷款金额为540，000元，贷款费用8，725元由乙方支付；甲、乙双方准备好过户资料，丙方协助甲、乙双方办理过户手续，过户当天乙方支付房款115，000元给甲方，乙方支付物业交割金5，000元给丙方，过户费用65，880元由乙方支付，过户当天乙方支付剩余中介服务费3，400元给丙方；甲方收到全部房款后，甲、乙双方办理物业交割手续，甲方无水、电、天然气、物业管理费欠款后，丙方将物业交割金5，000元支付给甲方，交易结束。乙方承担双方中介服务费、房屋交易过户费、贷款费用。在房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性，本合同签订之日，乙方按宗须向丙方支付经纪代理费13，400元，如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费100%即13，400元。甲、乙双方协商解除合同时，由双方平均负担经纪代理费100%即13，400元。甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.1%向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10%向乙方支付违约金。乙方逾期不交付房款给甲方，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的0.1%向甲方支付违约金；甲方解除合同的，按全部房款的10%向甲方支付违约金。附加条款：1、甲方承诺此房屋能正常交易过户，否则甲方承担违约责任；2、乙方承诺银行信用无任何不良记录。丙方承诺乙方贷款金额540，000元。
2014年1月13日，胡阳支付了定金10，000元，由盛世家源常青公司代收并出具收据；2014年1月27日，胡阳向盛世家源常青公司支付了购房贷款费用8，725元，该公司出具收据并在收据上注明如贷款不成功则退还此款于胡阳。
2014年1月27日，盛世家源常青公司通知胡阳、孙莉至汉口银行个贷中心办理贷款手续，因胡阳收入问题需要增加共同还款人，胡阳父母不能及时过来办理手续，贷款银行还要求孙莉提供离婚协议，孙莉未提交，孙莉要求尽快办理贷款手续。考虑胡阳公积金在工商银行缴纳，盛世家源常青公司通知胡阳、孙莉至工商银行硚口支行办理贷款手续，胡阳的父母作为共同还款人在该行办理了贷款手续，工商银行硚口支行说胡阳作为买方资料已经齐全并要求孙莉提交离婚协议，盛世家源常青公司多次催促孙莉提交离婚协议，孙莉均未提交。
2014年2月22日，孙莉将其所有的位于武汉市东西湖区金南一路以西、铁塔路北侧常安佳苑19栋1单元3层301室房屋出售给徐菊珍。2014年3月3日，武汉市房产局注销孙莉对该房屋的权证状态。2014年3月10日，胡阳至武汉市房产局查询孙莉房屋状况得知孙莉已将该房屋出售给他人。
2014年2月11日，孙莉至武汉市江岸区民政局婚姻登记中心调取了结婚登记申请表；2014年10月8日，武汉市江岸区民政局向孙莉出具了无婚姻登记记录查询证明。
2014年4月7日，胡阳、刘珩（案外人）、湖北深中联置业顾问有限公司（案外人）签订了《存量房居间（买卖）合同》，约定胡阳购买刘珩所有的位于武汉市东西湖区常安佳苑19栋3单元9层904室房屋，面积为119.4平方米，转让价格690，000元，其中定金30，000元、胡阳在房产过户见收件单前支付首期款120，000元（不包括定金），按揭贷款以银行承诺的贷款金额为准。胡阳向经纪方支付佣金17，500元。
后胡阳（乙方）与中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行（甲方）签订了《个人住房组合贷款借款合同》，约定甲方根据乙方的申请，经甲方和资金管理中心审查同意向乙方发放住房贷款540，000元。
2014年9月3日，一审法院至工商银行硚口支行调查了解胡阳申请贷款事宜，该行客户经理黄静陈述胡阳申请过贷款，但因为卖方没有配合提供离婚的证明材料，所以没有批下来。
2014年9月26日，一审法院依孙莉申请，至汉口银行个贷中心调查了解胡阳申请贷款事宜，该中心客户经理张岚陈述胡阳向该行申请过贷款，但后来退案了，具体原因不清楚。
2014年2月12日，武汉国佳房地资产评估有限公司出具《房地产抵押估价报告》，确认位于武汉市东西湖区金南一路以西、铁塔路北侧常安佳苑19栋1单元3层301室的房地产估价为775，060元。
2014年4月16日，孙莉支出报告工本费100元。
一审法院认为，胡阳、孙莉、盛世家源常青公司签订的《存量房居间（买卖）合同》中既包含有胡阳与孙莉买卖二手房的意思表示，又包含有盛世家源常青公司有偿向胡阳、孙莉提供居间服务的意思表示，该合同具有复合性质。合同内容未违反法律法规强制性规定，应为有效，三方当事人应严格按照协议约定履行义务。依照合同约定，胡阳、孙莉应准备好贷款资料，盛世家源常青公司协助双方到银行签订贷款合同。本案合同履行过程中，孙莉并未依照盛世家源常青公司的通知及贷款银行的要求向贷款银行提交离婚协议等贷款所需资料，导致贷款未能审批，并在未通知胡阳及盛世家源常青公司的情形下将房屋出售给他人并办理过户，导致合同目的无法实现，其行为构成违约。关于孙莉要求解除三方签订的《存量房居间（买卖）合同》的反诉请求，予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，孙莉未依照合同约定向贷款银行提交资料，且在未通知合同相对人的情形下将房屋出售给他人并办理房屋过户手续，其行为构成违约，应承担赔偿责任。依照双方合同约定：“甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.1%向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10%向乙方支付违约金。”胡阳依据该条款要求被告支付违约金67，000元，但该违约金标准明显过高，根据公平原则和诚实信用原则，并结合合同的履行情况，依法进行调整。调整标准以当事人违约给对方造成损失为准，损失赔偿额应相当于因违约所造成损失。本案中胡阳已在同一小区购买了面积基本一致的房屋，房屋溢价金额20，000元及经纪代理费增加金额4，100元，共计24，100元系因孙莉违约给其造成的损失。关于胡阳要求孙莉支付违约金67，000元的诉讼请求，在24，100元的范围内予以支持；超出部分，不予支持。
盛世家源常青公司收取的18，725元中包含代收定金10，000元、评估费2，325元、贷款代办费1，000元、担保费5，400元，因贷款事宜及房屋交易并未成功，且盛世家源常青公司并未提交证据证明其已对外支出了上述费用，虽然武汉国佳房地资产评估有限公司确实对本案房屋作出评估，但庭审中盛世家源常青公司陈述评估退回后评估工本费100元系孙莉支出，故盛世家源常青公司应退还上述费用。盛世家源常青公司不具有法人资格，其民事责任由盛世家源公司承担。关于胡阳要求盛世家源公司、盛世家源常青公司返还已收取费用18，725元的诉讼请求，予以支持。
关于孙莉要求判令《存量房居间（买卖）合同》中第五条格式条款无效的反诉请求，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任或排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，三方签订的《存量房居间（买卖）合同》第五条约定，在房屋交易过程中，盛世家源常青公司协助胡阳、孙莉办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性，合同签订之日，胡阳按宗须向盛世家源常青公司支付经纪代理费13，400元，如因单方违约导致合同无法履行，由违约方支付经纪代理费100%即13，400元。双方协商解除合同时，由双方平均负担经纪代理费100%即13，400元。该条款并未加重孙莉的责任或排除其主要权利，只是约定解除合同时经纪代理费的负担方式，不属于格式条款。故上述反诉请求，不予支持。
关于孙莉提出胡阳不符合贷款条件，提供虚假贷款资料及盛世家源常青公司未履行居间服务义务，协助胡阳提交虚假材料的违约行为是导致合同解除的原因，要求胡阳赔偿67，000元、盛世家源公司、盛世家源常青公司赔偿13，400元的反诉请求，根据胡阳、盛世家源常青公司的陈述以及工商银行硚口支行工作人员调查笔录均证明本案房屋买卖交易不成功的原因是孙莉未按照银行要求提供贷款所需资料如离婚协议。胡阳后来在同一小区购买面积基本一致房屋时，中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行审批贷款金额为540，000元，符合胡阳与孙莉签订的《存量房居间（买卖）合同》中约定的贷款金额。胡阳是否符合贷款条件不应由孙莉判断，而应由工商银行硚口支行根据胡阳的资信情况进行审核。工商银行硚口支行在审批胡阳贷款过程中，要求孙莉提交离婚协议。庭审中，孙莉认为无需向银行提供离婚协议，只需提供单身证明。依照合同约定，孙莉有提供贷款所需资料的义务，是否需要不是由其判断，而是由工商银行硚口支行判断；即使如孙莉所说只需提交单身证明，无需提交离婚协议，其也应就此事宜与工商银行硚口支行、盛世家源常青公司沟通并提交单身证明。本案中，孙莉未提交证据证明其曾就上述事宜与盛世家源常青公司、贷款银行进行沟通，亦未提交证据证明其向贷款银行提交过单身证明，其在诉讼过程中提交的《无婚姻登记记录查询证明》是武汉市江岸区民政局于2014年10月8日出具的，已超出本案房屋在工商银行硚口支行审批贷款的时间。如孙莉依照工商银行硚口支行的要求提供贷款所需资料，但工商银行硚口支行审核认为胡阳不符合贷款条件，则胡阳应当承担相应的违约责任。但本案中孙莉并未向工商银行硚口支行提交贷款所需的离婚协议，其未履行合同约定的准备贷款资料的义务，构成违约，其亦未提交证据证明工商银行硚口支行或盛世家源常青公司曾告知其胡阳不符合贷款条件，一审法院至工商银行硚口支行调查时该行工作人员表示贷款未审批的原因是孙莉不配合提交离婚协议。孙莉并未提交证据证明胡阳向银行提供了虚假贷款资料及盛世家源常青公司协助胡阳提供了虚假的贷款资料。综上，上述反诉请求，不予支持。
三方签订的《存量房居间（买卖）合同》第五条约定，在房屋交易过程中，盛世家源常青公司协助胡阳、孙莉办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性，本合同签订之日，胡阳按宗须向盛世家源常青公司支付经纪代理费13，400元，如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费100%即13，400元。双方协商解除合同时，由双方平均负担经纪代理费100%即13，400元。本案中，盛世家源常青公司已经履行了提供居间信息、咨询服务，促成双方确认签订合同，委托评估公司对房屋价格进行评估、协助办理银行贷款事宜，虽然最终房屋交易没有完成，但系由于孙莉未按合同约定提供贷款所需资料造成，盛世家源常青公司已履行了居间义务。关于盛世家源公司、盛世家源常青公司要求胡阳、孙莉共同支付经纪代理费13，400元的反诉请求，应由孙莉支付经纪代理费13，400元；驳回其要求胡阳共同支付经纪代理费13，400元的诉讼请求。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百二十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除胡阳、孙莉、武汉盛世家源房地产营销有限公司常青花园分公司于2014年1月11日签订的《存量房居间（买卖）合同》；二、孙莉于本判决生效后十日内向胡阳支付违约金24，100元；三、武汉盛世家源房地产营销有限公司、武汉盛世家源房地产营销有限公司常青花园分公司于本判决生效后十日内向胡阳返还18，725元；四、孙莉于本判决生效后十日内向武汉盛世家源房地产营销有限公司、武汉盛世家源房地产营销有限公司常青花园分公司支付经纪代理费13，400元；五、驳回胡阳的其他诉讼请求；六、驳回孙莉的其他反诉请求；七、驳回武汉盛世家源房地产营销有限公司、武汉盛世家源房地产营销有限公司常青花园分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，943元、反诉费1，012.50元，共计2，955.50元，由孙莉负担1，815元，胡阳负担872.50元、武汉盛世家源房地产营销有限公司常青花园分公司负担268元。
判后，孙莉不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决；二、改判案涉《存量房居间（买卖）合同》中的第五条格式条款无效；三、改判胡阳赔偿孙莉67，000元；四、改判盛世家源公司、盛世家源常青公司赔偿孙莉13，400元；五、本案诉讼费及合理费用由胡阳、盛世家源公司、盛世家源常青公司承担。事实及理由：1、胡阳明知自己不符合银行贷款条件，盛世家源常青公司亦明知胡阳不符合银行贷款条件，双方恶意串通，损害孙莉的利益，三方签订的《存量房居间（买卖）合同》应属无效。即使合同有效，孙莉在知道胡阳不符合银行贷款条件后，即表示不同意继续交易，通过将房屋另卖他人行使了合同解除权。2、孙莉无需向银行提交离婚协议配合胡阳办理银行贷款，且胡阳不能办理银行贷款的根本原因是不符合贷款条件，与孙莉无关。3、案涉《存量房居间（买卖）合同》第五条显属格式条款，应当无效。4、盛世家源公司、盛世家源常青公司隐瞒实情，提供虚假信息，不应得到报酬，应连带赔偿孙莉损失。
被上诉人胡阳答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人盛世家源公司答辩称，胡阳具备银行贷款资格，公司亦提供了服务。孙莉的上诉理由不能成立。
被上诉人盛世家源常青公司答辩称，孙莉应当提交离婚协议以确认房屋归属，但孙莉拒不提交。本案孙莉显属一房二卖，明显违约。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为：本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。2014年1月11日，胡阳、孙莉、盛世家源常青公司三方签订的《存量房居间（买卖）合同》是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，三方当事人应严格按照协议约定履行义务。合同履行过程中，孙莉未按盛世家源常青公司的通知及贷款银行的要求向贷款银行提交离婚协议等贷款所需资料，导致贷款未能审批，且在未通知胡阳及盛世家源常青公司的情形下将房屋出售给他人并办理过户，导致胡阳合同目的无法实现，并造成胡阳24，100元的经济损失，其行为构成违约。胡阳有权要求孙莉赔偿损失，盛世家源常青公司业已履行了居间义务，最终导致合同目的不能实现的原因不能归责于盛世家源常青公司，故盛世家源常青公司有权收取居间服务费用，一审判决判令解除案涉《存量房居间（买卖）合同》、孙莉向胡阳支付违约金24，100元、孙莉向盛世家源公司、盛世家源常青公司支付经纪代理费13，400元正确。
关于孙莉上诉主张胡阳系自身不符合银行贷款条件故应赔偿孙莉损失、盛世家源公司及盛世家源常青公司隐瞒实情不应得到报酬的问题，根据本案查明事实，无证据证明胡阳不符合银行贷款条件，亦无证据证明盛世家源公司及盛世家源常青公司向孙莉隐瞒实情，孙莉的该项上诉理由缺乏事实依据不能成立。
关于孙莉上诉主张无需向银行提交离婚协议配合胡阳办理银行贷款的问题，依照三方签订的《存量房居间（买卖）合同》，孙莉有义务提供贷款所需资料，是否需要提交离婚协议不由其判断，而是由贷款银行决定，且工商银行硚口支行工作人员证实胡阳贷款不能的原因是孙莉未按照银行要求提供贷款资料所所致，故孙莉的该项上诉理由亦不能成立。
关于孙莉上诉主张案涉《存量房居间（买卖）合同》第五条属格式条款应当无效的问题。经查，案涉《存量房居间（买卖）合同》第五条只是约定解除合同时经纪代理费的负担方式，不属于格式条款，该条款也并未加重孙莉的责任或排除其主要权利，属有效条款，孙莉的该项上诉理由无事实依据。
综上，上诉人孙莉的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，955.50元，由孙莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余小乔
代理审判员 骆朝辉
代理审判员 安林锋
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 吴 艳