北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第14462号
上诉人（原审被告）陈宇，男，1978年6月27日出生。
委托代理人孙加栋，北京市道成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）华宁，男，1973年2月24日出生。
委托代理人戴伟，北京义贤律师事务所律师。
上诉人陈宇因与被上诉人华宁房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第30608号民事判决，向本院提起上诉。本�依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人陈宇之委托代理人孙加栋、被上诉人华宁之委托代理人戴伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2011年9月，华宁诉至一审法院称：我与陈宇于2009年7月17日在房屋中介北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下称我爱我家公司）的居间服务下签订了《存量房屋买卖合同》，购买了北京市朝阳区望京金隅国际小区×号房屋（以下简称涉诉房屋）；房屋价款400000元，配套设施折价款536000元，总计936000元。合同签订当日，我向陈宇支付了定金30000元，同时向我爱我家公司支付了居间服务费9500元。2009年7月29日，陈宇向我爱我家公司提出解除上述合同，原因是涉诉房屋系夫妻共同财产，其妻子袁×不同意出售。此后，我们双方之间进行了多次诉讼，现相关诉讼均已审结并生效。故我诉至法院，要求陈宇：1.协助办理涉诉房�的权属转移登记手续，将该房屋过户至我名下；2.交付涉诉房屋；3.支付违约金187200元。
陈宇辩称：华宁所述签订合同的情况属实，但该房屋买卖合同应属成立但未生效。该合同系在我与华宁之间成立，但涉及到了房屋共有权人袁×的权利，袁×不同意出售涉诉房屋。因此，华宁的第一项诉讼请求应予驳回。如华宁确有损失，则我们双方应当按照缔约过失责任分担。此外，华宁主张的违约金标准也过高。
一审法院经审理查明：2009年7月17日，华宁与陈宇签订《存量房屋买卖合同》，合同约定：华宁购买陈宇的涉诉房屋，房屋价格为400000元；陈宇应当在过户当天前将该房屋交付给华宁；双方同意自本合同签订之日起九十日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当日，华宁、陈宇双方签订了《装修款补充协议》，约定：甲方（�宇）出售给乙方（华宁）的标的房屋合同价款为400000元，标的房屋的配套设施折价款为536000元，因此，甲方出售该房屋的交易总价款，扣除甲方应承担的各项费用，甲方净得总价款为936000元。
同日，华宁、陈宇及我爱我家公司签订了《北京市存量房买卖居间服务合同》及《补充协议》。《补充协议》约定，若华宁、陈宇有一方违约，则双方中的守约方有权要求违约方承担合同金额20%的违约金；本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。同日，华宁、陈宇双方签署了《甲乙双方成交后收件确认单》、《甲乙双方成交后缺件告知函》、《买卖成交后续指南》及《存量房交易结算资金自行划转声明》，其中《甲乙双方成交后缺件告知函》中写明甲方（陈宇）缺件�包括“爱人同意出售证明”。
上述合同签订当日，华宁向陈宇支付定金30000元，同时向我爱我家公司支付了买卖服务佣金9500元。华宁、陈宇双方当日到涉诉房屋进行了屋内财物的清点。2009年7月29日，陈宇向华宁及我爱我家公司发送电子邮件，要求解除所签订的房屋买卖合同及居间服务合同，原因是涉诉房屋为陈宇与妻子婚姻存续期间的共同财产，陈宇之妻拒绝在《同意出售声明书》签字，陈宇所签订的合同属于无效合同，并且在我爱我家公司需要陈宇补充的同意出售证明书中，陈宇之妻袁×写明“本人不同意出售”。
此后，华宁、陈宇就涉诉房屋买卖合同进行了一系列诉讼：
1.华宁起诉陈宇要求继续履行合同并赔偿经济损失。北京市朝阳区人民法院作出（2010）朝民初字第11059号民事判决书，查明陈宇认可袁×知晓卖房之事，并告知陈�房屋的价格如果“低了不能卖”。且据华宁及我爱我家公司工作人员称，签订合同之日陈宇通过短信及电话方式与其妻多次进行沟通。故判决陈宇继续履行《存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《装修款补充协议》。
该案一审判决后陈宇不服，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院作出（2010）二中民终字第11379号民事判决书，查明双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，并判决驳回上诉，维持原判。
2.华宁就（2010）朝民初字第11059号民事判决书申请强制执行，袁×向北京市朝阳区人民法院提出执行异议，称其对涉诉房屋享有实体权利，要求中止执行。北京市朝阳区人民法院作出（2013）朝执异字第00056号执行裁定书，裁定驳回了袁×的执行异议。
3.袁×就（2010）二中民终字第11379号民事判决书向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院作出（2013）高民申字第658号民事裁定书，认为涉诉房屋登记在陈宇个人名下，华宁经我爱我家公司与陈宇签订房屋买卖合同时，进行了必要的审核，主观上无重大过失，且我爱我家公司服务人员亦证明陈宇与其妻袁×通过电话及短信多次沟通卖房信息，最终以总价93.6万元的价格成交，华宁有理由相信陈宇签合同时袁×是知晓并认可的。据此查明事实，原审法院认定双方间所签订房屋买卖协议合法有效，判决继续履行该合同正确，于法有据，并无不当。袁×的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条之规定的情形，故驳回了袁×的再审申请。
4.案外人王×曾于2010年起诉陈宇及袁×，要求该二人继续履行房屋买卖合同，将涉诉房屋过户至其名下。北京市朝阳区人民法院作出（2011）朝民初字第02560号民事判决书，支持了王×的诉讼请求。该判决书生效后，北京市朝阳区人民法院经审判委员会讨论决定，作出（2012）朝民监字第19595号民事裁定书，裁定再审该案。2012年8月，北京市朝阳区人民法院作出（2012）朝民再初字第21944号民事判决书，判决：一、撤销（2011）朝民初字第02560号民事判决书；二、驳回王×的诉讼请求。王×、袁×与陈宇均对该判决不服，上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院作出（2012）二中民再终字第15106号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
5.王×以第三人撤销之诉将华宁、陈宇诉至北京市第二中级人民法院，要求：1.撤销（2010）朝民初字第11059号及（2010）二中民终字第11379号民事判决书；2.确认华宁、陈宇所签《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《装修款补充协议》无效；3.确认其与陈宇、袁×于2009年6月签订的《北京�存量房屋买卖合同》合法有效，陈宇、袁×协助办理涉诉房屋的产权变更手续。北京市第二中级人民法院作出（2013）二中民初字第07933号民事判决书，判决驳回了王×的全部诉讼请求。王×不服上诉至北京市高级人民法院，北京市高级人民法院作出（2014）高民终字第4850号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
6.袁×以第三人撤销之诉为由将华宁、陈宇诉至北京市第二中级人民法院，要求：1.其为涉诉房屋夫妻共同财产的共有人，享有独立请求权第三人提起诉讼，请求法院予以立案；2.撤销（2010）朝民初字第11059号及（2010）二中民终字第11379号民事判决书；3.判令华宁、陈宇所签《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《装修款补充协议》无效。北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民初字第05424号民事裁定书，裁定驳回袁×的起诉。袁×不服上诉至北京市高级人民法院，北京市高级人民法院作出（2014）高民终字第4940号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。
7.袁×将华宁、陈宇诉至我院称，华宁、陈宇之间的房屋买卖合同对其不发生法律效力，是无权处分人处分了其财产，应认定为无权代理，该合同无效。北京市朝阳区人民法院作出（2013）朝民初字第19868号民事判决书，判决驳回了袁×的全部诉讼请求。袁×不服上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民终字第00599号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
本案中，华宁提交其与“孟×”签订的《租房合同》及“孟×”出具的收据8张，用以证明因陈宇迟延交付涉诉房屋，其另行租赁房屋居住，支出了96000元。陈宇对上述证据的真实性均不认可。华宁提交机票、出租车票及住宿费票据，用以证明因多次诉讼，其�返北京支出了相关费用。陈宇对票据的真实性不持异议，但不认可关联性。
经询，双方均认可华宁已支付房款30000元，华宁同意在扣除违约金的情况下向陈宇一次性支付剩余房款。
另，在（2010）朝民初字第11059号民事判决书的执行过程中，北京市朝阳区人民法院依法查封了涉诉房屋。本案中，经华宁申请，北京市朝阳区人民法院依法查封了涉诉房屋。
一审法院审理后认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
根据在先生效判决以及本案中查明的事实，在综合考虑案件具体情况后，法院对华宁的诉讼请求予以全部支持，理由如下：
一、华宁、陈宇所签房屋买卖合同合法有效。
华宁、陈宇所签《存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应据此履行。这一点已经多个在先生效判决认定，陈宇就合同无效也没有提出新的事实理由和法律依据。因此，就陈宇关于合同成立但未生效以及适用缔约过失责任的抗辩，法院均不予采纳。
二、华宁、陈宇所签房屋买卖合同能够履行。
首先，华宁、陈宇所签《存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《补充协议》虽未取得袁×的书面认可，但（2010）朝民初字第11059号民事判决书已判决合同继续履行，（2010）二中民终字第11379号民事判决书对此亦予以维持。故根据在先生效判决，双方之间的房屋买卖合同应当继续履行。其次，袁×称其为涉诉房屋的共有权人，并就此提起了执行异议、再审�第三人撤销之诉以及确认合同无效之诉，人民法院对其申请和请求均予以驳回。因此，陈宇以袁×为房屋共有权人为由主张涉诉房屋买卖合同无法履行，没有依据。最后，多个在先生效判决查明的事实中均已认定，袁×知晓并同意出售涉诉房屋，根据相关法律规定，涉诉房屋买卖合同也应当继续履行。
三、华宁主张的违约金应予支持。
其一，陈宇在房屋买卖合同依法成立并生效后，在不享有法定或约定解除权的情况下单方通知华宁解除合同，属于根本违约，应当就此承担违约责任。其二，在（2010）二中民终字第11379号民事判决书认定合同有效且应当继续履行的情况下，陈宇、袁×及王×多次通过诉讼的方式拖延该判决的执行，阻挠华宁取得涉诉房屋所有权，至今已达五年之久，其行为非属善意。其三，陈宇迟延向华宁交付涉诉房屋，致使华宁无法享受到涉诉房屋的居住使用利益。在合同约定了违约金的前提下，华宁就其损失也提交了相应证据。需要说明的是，合同对于违约金的约定系在一定程度上对违约所造成损失的预设。此种预设的目的就在于通过减轻举证责任的方式保护守约方的利益。因此，从违约金制度设立目的的角度出发，不应将对实际损失的举证责任推给守约方。本案中，即便华宁证据所反映的损失数额尚不足以达到合同约定的违约金标准，亦不是减少违约金数额的合法事由。
华宁主张继续履行合同，应当一次性向陈宇支付全部剩余房款。至于陈宇所应承担的违约责任，法院将分项判处。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、陈宇于本判决生效后七日内向华宁交付北京市朝阳区望京西路×号院×号楼×层×单元×号房屋，并于本判决生效后七日内协助华宁办理该房屋的权属转移登记手续，将该房屋过户至华宁名下；同时，华宁向陈宇支付剩余房款九十万六千元。
二、陈宇于本判决生效后七日内向华宁支付违约金十八万七千二百元。
一审法院判决后，陈宇不服，向本院提出上诉称：本案系一案两次审理，应当驳回华宁的起诉；应当追加袁×为本案第三人，方可查清本案事实，确认房屋买卖合同是否可以继续履行；华宁与陈宇签订的《存量房买卖合同》及附属协议，袁×不同意，不应当支持华宁要求办理房屋过户的诉讼请求；即使认定违约，一审判定的违约金过高，应当予以降低。被上诉人华宁同意一审判决结果。
本院查明的事实与一审法院查明的事实无异。
以上事实，有《存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《补充协议》、（2010）朝民初字第11059号民事判决书、（2010）二中民终字第11379号民事判决书、（2013）朝执异字第00056号执行裁定书、（2014）二中民终字第00599号民事判决书、《租房合同》、票据及当事人陈述等相关证据在案为证。
本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，二审法院主要围绕当事人的上诉请求进行审理。
2009年7月17日，华宁与陈宇签订的《存量房屋买卖合同》以及《北京市存量房买卖居间服务合同》、《补充协议》，未违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，签约双方均应当予以履行。北京市朝阳区人民法院作出（2010）朝民初字第11059号民事判决书，判决陈宇继续履行《存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《装修款补充协议》，北京市第二中级人民法院作出（2010）二中民终字第11379号民事判决书，查明双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，并判决驳回上诉，维持原判。在上述诉讼中，当事人的诉讼请求和判决结果为“继续履行《存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《装修款补充协议》”，该项诉讼请求和判决结果宏观概括，针对性和指向性并非十分具体。本案中，华宁具体细化后的诉讼请求为“要求陈宇协助办理涉诉房屋的权属转移登记手续，将该房屋过户至华宁名下；交付涉诉房屋；支付违约金187200元”。本案的诉讼请求和判决结果与已有的北京市朝阳区人民法院和北京市第二中级人民法院的判决结果并非完全相同，本案的实体处理并未违反“一事不再理”的诉讼原则。
关于追加袁×为本案第三人方可查清案件事实的申请，一审法院未予准许。根据已有判决查明的事实，陈宇认可袁×知晓卖房之事，并告知陈宇房屋的价格如果“低了不能卖”。且据华宁及我爱我家公司工作人�称，签订合同之日陈宇通过短信及电话方式与其妻多次进行沟通。本院认为，关于袁×是否知悉陈宇卖房之事，已有判决查明清楚，本案已经没有必要追加袁×为本案第三人。关于追加袁×为本案第三人的申请，本院认同一审法院的处理方式，不予准许。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第二款规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，根据已经查明的事实，可以认定购房人华宁为善意第三人，袁×不得以不同意或者不知道为由对抗购房人华宁关于交付房屋和过户的诉讼请求。
华宁与陈宇2009年7月17日签订协议，后陈宇未�照协议履行。在（2010）朝民初字第11059号民事判决书和（2010）二中民终字第11379号民事判决书判决继续履行合同后，陈宇仍未及时履行合同，而是通过一系列诉讼的方式拖延履行。陈宇的行为已经构成违约，应当承担违约责任。双方当事人签订的《补充协议》约定，若华宁、陈宇有一方违约，则双方中的守约方有权要求违约方承担合同金额20%的违约金。本院认为，在没有充分证据能够证明双方约定的违约金金额过分高于守约方华宁各项损失的情况下，一审法院尊重双方当事人的约定，按照合同金额20%确定违约金金额，并无不当。
综上，一审法院判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费13160元，由陈宇负担（于本判�生效后七日内交纳）。二审案件受理费13160元，由陈宇负担（已交纳）。
保全申请费5000元，由陈宇负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 齐晓丹
代理审判员 夏 莉
代理审判员 陈 茜
二〇一五年十二月八日
书 记 员 张钰鑫