广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终13941号上诉人（原审被告）：莫群英，住广东省英德市。上诉人（原审被告）：叶某甲。法定代理人：莫群英。两上诉人共同委托代理人：林思臻，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢秀文，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告）：叶茂发，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：叶勤芳，住广东省广州市越秀区。三被上诉人共同委托代理人：彭旭丹，广东国政律师事务所律师。上诉人莫群英、叶某甲因与被上诉人谢秀文、叶茂发、叶勤芳共有纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1858号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。莫群英、叶某甲上诉请求：1.撤销(2014)穗天法民四初字第1858号民事判决，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求;2.由被上诉人承担本案的一二审诉讼费用、鉴定费用。事实和理由：一、法律没有规定房产共有人有权强行购买其他共有人的份额，一审故意歪曲法律的本意进行判决。一审法院根据物权法第一百条的规定，但该条文并未规定可以强行购买其他共有人的共有份额。一审法院称各方均未表示采用拍卖、变卖案涉房屋并分割所得价款的方式，既然被上诉人没有提出，那就是被上诉人的诉讼请求存在不完整的地方，折价是需要各方共同同意进行出售房屋，且本案的一审判决对外出卖房屋进行价款分配，一审法院声称上诉人不愿意购买被上诉人的份额，是错误的。二、本案中涉案房产是上诉人两母女相依为命，安身立命的住处，一审法院强行将上诉人两母女的份额强行转让给谢秀文，不符合法律对人民群众唯一住所、基本生活进行保障的规定。姑且无论第一点陈述的法律规定，即使说法律规定共有房产可以分割，但它的前提必须符合法律对人民群众唯一住所、基本生活进行保障的规定。本案中上诉人母女只有涉案这间房屋居住，如果按一审法院的判决，上诉人两母女只有流落街头，受尽风吹雨淋，这不是法律的本意，也不符合法律的精神，更加不符合党和国家的政策。三、本案涉及未成年人的利益，但一审法院完全没有考虑，且依法未成年人的房产份额是不能转让的。本案中叶某甲是未成年人，其仍在读初中，学校正是房屋所在地的地段初中，按国家法律规定“未成年人享有生存权、发展权、受保护权、参与权等权利，国家根据未成年人身心发展特点给予特殊、优先保护，保障未成年人的合法权益不受侵犯。”本案中，一审法院无视国家法律规定，未曾考虑未成年人叶某甲生存的问题，读书的问题，直接将未成年人的份额强行予以转让。按法律规定，连法定代理人也只能为未成年人处理其纯获利的事项，但一审判决严重错误。谢秀文、叶茂发、叶勤芳辩称：同意一审判决。不同意上诉人的上诉请求、事实和理由，一审适用法律正确，查明事实清楚，应当予以维持。关于诉请的问题，一审时就是否分割的问题已经做出认定，根据物权法第99、100条的规定，被上诉人完全有理由随时请求分割涉案房屋，分割涉案房屋并不能单纯的理解成向第三方出卖，按照市场价格被上诉人享有优先购买权。本案双方历经多年多次诉讼，上诉人乘被上诉人回老家居住的情况下私自更换门锁导致被上诉人无法进入涉案房屋无法正常使用，上诉人骗被上诉人在空白纸上签名骗取房屋。双方已经丧失了共有基础，因此必须进行分割。上诉人提出涉案房屋是其安身立命的住所，但是上诉人仅各占1/24涉案房屋却更换门锁企图独占房屋，涉案房屋产权并非两上诉人。上诉人叶某甲已经17岁虽未成年但是不能因此侵占他人份额。谢秀文、叶茂发、叶勤芳向一审法院起诉请求：1.广州市天河区水荫四横路61号之三某房屋归谢秀文所有；2.谢秀文、叶茂发、叶勤芳按上述房屋的市场价值给予莫群英、叶某甲各二十四分之一份额的补偿；3.莫群英、叶某甲立即腾空并搬离上述房屋，并按同地段政府指导租金标准向谢秀文、叶茂发、叶勤芳支付自2012年12月25日起至搬离之日止的房屋租金；4.本案诉讼费由莫群英、叶某甲承担。一审法院认定事实：2013年7月29日，一审法院立案受理莫群英、叶某甲诉谢秀文、叶茂发、叶勤芳法定继承纠纷一案[案号为（2013）穗天法民一初字第1985号，以下简称“1985号案”]，莫群英、叶某甲要求确认其二人对广州市天河区水荫四横路61号之3号某房（以下简称“案涉房屋”）享有继承权，并依法分割案涉房屋进行继承判决，由其二人享有案涉房屋八分之一的继承权。一审法院经审理后，于2014年2月25日作出（2013）穗天法民一初字第1985号民事判决，认为：……案涉房屋的买卖是基于叶某乙（谢秀文的丈夫，已故）的工作关系，且实际的买卖行为起始于1992年，并由叶某乙发起，且在其死亡前已经支付部分购房款，因此，案涉房屋应为叶某乙与谢秀文的夫妻共同财产。继承遗产是公民依法享有的民事权利，叶某乙生前没有订立遗嘱，故在其死亡后，其遗产应由第一顺序继承人继承。案涉房屋作为叶某乙与谢秀文的夫妻共同财产，该房屋二分之一的产权属于叶某乙的遗产，应由谢秀文、叶茂发、叶某丙、叶勤芳各继承案涉房屋的八分之一的产权。继承从被继承人死亡之时开始，叶某乙于1996年死亡，而莫群英与叶某丙于2006年结婚，故叶某丙所继承案涉房屋八分之一的产权应属其婚前个人财产。叶某丙于2011年死亡，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第五十二条“继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人”的规定，莫群英、叶某甲及谢秀文作为其第一顺位继承人有权取得前述继承权利。即莫群英、叶某甲、谢秀文有权分别继承案涉房屋二十四分之一的产权。因此，谢秀文可继承案涉房屋六分之一的产权。故判决：一、莫群英、叶某甲各继承广州市天河区水荫四横路61之3号某房二十四分之一的产权；二、谢秀文继承广州市天河区水荫四横路61之3号某房六分之一的产权；三、叶茂发、叶勤芳各继承广州市天河区水荫四横路61之3号某房八分之一的产权；四、驳回莫群英、叶某甲的其他诉讼请求。该判决已于2014年3月19日发生法律效力。据广州市房地产档案馆出具的查册表显示，案涉房屋由莫群英、叶某甲、谢秀文、叶茂发、叶勤芳按份共有，其中莫群英、叶某甲各享有二十四分之一的产权，谢秀文享有三分之二的产权，叶茂发、叶勤芳各享有八分之一的产权。现谢秀文、叶茂发、叶勤芳提起本案诉讼，共同要求案涉房屋归谢秀文所有（叶茂发、叶勤芳表示其各自就案涉房屋享有的八分之一的产权份额，即合计四分之一的产权份额无偿归谢秀文所有），并由谢秀文、叶茂发、叶勤芳共同按照案涉房屋的市场价值及莫群英、叶某甲享有的房屋份额对莫群英、叶某甲进行补偿。莫群英、叶某甲则表示不同意分割案涉房屋，不同意将其二人持有的房屋份额出售给其他共有人，亦表示没有经济能力购买其他共有人的房屋份额。另，各方当事人均未在本案中表示曾就案涉房屋不得分割进行过约定。本案审理过程中，经谢秀文申请，一审法院摇珠选定北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司（以下简称国泰公司）对案涉房屋的市场价值进行评估，后该司于2016年7月14日出具《房地产估价报告》，评定案涉房屋的市场价值为1181133元。经质证，谢秀文、叶茂发、叶勤芳、莫群英及叶某甲对该报告的真实性均无异议。莫群英、叶某甲虽认为该报告评定的房屋价值低于市场价值，但并未提供相应证据予以证明。另，谢秀文、叶茂发、叶勤芳当庭撤回其第三项诉讼请求即要求莫群英、叶某甲腾空并搬离案涉房屋以及支付案涉房屋自2012年12月25日起至搬离之日止的房屋租金。一审法院认为：谢秀文、叶茂发、叶勤芳当庭撤回其要求莫群英、叶某甲腾空并搬离案涉房屋以及支付案涉房屋自2012年12月25日起至搬离之日止房屋租金的诉讼请求，系谢秀文、叶茂发、叶勤芳对自身诉讼权利的合法处分，一审法院予以准许。案涉房屋由莫群英、叶某甲、谢秀文、叶茂发、叶勤芳按份共有，其中莫群英、叶某甲各享有二十四分之一的产权，谢秀文享有三分之二的产权，叶茂发、叶勤芳各享有八分之一的产权。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”的规定，因本案中各方当事人均未表示曾就案涉房屋不得分割进行过约定。故谢秀文、叶茂发、叶勤芳作为案涉房屋的按份共有人，可以随时请求分割案涉房屋。《中华人民共和国物权法》第一百条第一款规定：共有人可以协商确定分割方式；达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。案涉房屋为不动产，不具备进行实物分割的条件；同时，本案中各方均未表示采用拍卖、变卖案涉房屋并分割所得价款的方式，因此，本案也不适宜采用前述分割方式；综上，本案应采用折价补偿的分割方式。谢秀文、叶茂发、叶勤芳共占有案涉房屋二十四分之二十二的产权份额，该三人主张案涉房屋归谢秀文所有，并由谢秀文、叶茂发、叶勤芳按照案涉房屋的市场价值及莫群英、叶某甲享有的房屋份额对莫群英、叶某甲进行补偿，叶茂发、叶勤芳将各自占有的八分之一的产权份额赠与谢秀文，并表示仍愿意共同支付补偿款，属于叶茂发、叶勤芳对自身民事权利的合法处分，一审法院予以准许；莫群英、叶某甲则表示不愿意出售其占有的产权份额，也不购买其他共有人的房屋份额；谢秀文、叶茂发、叶勤芳的前述主张符合上述法律规定及公平原则，一审法院予以支持。案涉房屋经评估价值为1181133元，结合莫群英及叶某甲各享有案涉房屋二十四分之一的产权计算，谢秀文、叶茂发、叶勤芳需共同分别向莫群英支付补偿款49213.88元，向叶某甲支付补偿款49213.88元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项的规定，于2016年8月9日判决如下：一、广州市天河区水荫四横路61号之3号某房归原告谢秀文所有；二、自本判决发生法律效力之日起15日内，原告谢秀文、叶茂发、叶勤芳共同向被告莫群英支付上述房屋的补偿款49213.88元；三、自本判决发生法律效力之日起15日内，原告谢秀文、叶茂发、叶勤芳共同向被告叶某甲支付上述房屋的补偿款49213.88元；原告谢秀文、叶茂发、叶勤芳如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向被告莫群英、叶某甲加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7300元，由原告谢秀文负担5240元，被告莫群英、叶某甲各负担1030元；评估费8400元，由原告谢秀文负担7700元，被告莫群英、叶某甲各负担350元。二审中，当事人没有提交新证据。莫群英、叶某甲认为一审并未对各方当事人如何购买其他共有人的房屋份额等问题进行释明和调解，并提出涉案房屋产权可以归谢秀文，莫群英、叶某甲收取折价补偿款后免费在涉案房屋继续居住二十年的方案，谢秀文、叶茂发、叶勤芳不同意，双方调解不成。另，2014年8月27日开庭时，谢秀文、叶茂发、叶勤芳已当庭撤回要求莫群英、叶某甲立即腾空搬离涉案房屋并支付自2012年12月25日至实际搬离之日的房屋租金的诉讼请求。2016年8月19日，广州市法律援助处以（穗法援【2016】民字第2240号），《关于给予司法救助的建议函》致函本院，鉴于莫群英、叶某甲有经济困难，建议给予其缓交、减免诉讼费用。双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为，涉案房屋查册表显示涉案房屋由莫群英、叶某甲、谢秀文、叶茂发、叶勤芳按份共有，其中莫群英、叶某甲各享有二十四分之一的产权，谢秀文享有三分之二的产权，叶茂发、叶勤芳各享有八分之一的产权。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割”的规定，本案各方当事人并未约定不得分割涉案房屋，原审据此认定谢秀文、叶茂发、叶勤芳可以随时请求分割，并无不当，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第一百条第一款规定，“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”，本案系谢秀文、叶茂发、叶勤芳提起诉讼，其诉请明确要求对于莫群英、叶某甲享有的份额予以补偿，一审在各方当事人均未提出拍卖、变卖涉案房屋的情况下，认定本案中应采用折价补偿的分割方式，并根据涉案房屋评估价值结合各方享有份额判令谢秀文、叶茂发、叶勤芳向莫群英、叶某甲支付补偿款，亦无不当，本院予以支持，莫群英、叶某甲上诉主张谢秀文、叶茂发、叶勤芳没有提出拍卖、变卖涉案房屋故其诉请不完整，理据不充分，本院不予支持。综上所述，莫群英、叶某甲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1030元，由莫群英、叶某甲负担。准予莫群英、叶某甲免交二审受理费1030元。本判决为终审判决。审判长  刘碧莹审判员  岳为群审判员  柳玮玮二〇一六年十一月十八日书记员  张永亮