河南省周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫16民终5446号
上诉人(原审原告):苑秀真，女，汉族，1970年11月11日生，住河南省商水县。
委托诉讼代理人：丁广垠，河南团结律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：李新举，男，汉族，1970年4月24日生，住商水县。
被上诉人(原审被告)：姜永辉，男，汉族，1981年7月15日生，住河南省周口市川汇区。
委托诉讼代理人：马国亮，河南颖滨律师事务所律师。
上诉人苑秀真因与被上诉人李新举、姜永辉确认合同无效纠纷一案，不服川汇区人民法院(2017)豫1602民初4510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人苑秀真委托诉讼代理人丁广垠、被上诉人李新举、被上诉人姜永辉及其委托诉讼代理人马国亮到庭参加了�讼。本案现已审理终结。
苑秀真上诉请求：1、依法撤销川汇区人民法院(2017)豫1602民初4510号民事判决.2、依法确认李新举和姜永辉签订的《房屋买卖合同》无效。3、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院对于李新举、姜永辉《房屋买卖合同》效力认定错误，依法应当认定为无效合同。《房屋买卖合同》属于不动产买卖特殊合同，不得适用买卖合同的一般规定，应当适用不动产买卖的特殊规定。一审法院根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定认定《房屋买卖合同》有效，属于适用法律错误。因为一般的买卖合同，不具有特别的要求，而本案所涉及的房屋买卖具有特殊的要求，受特别法的调整。本案涉及的《房屋买卖合同》的本质是宅基地上的房屋以及宅基地的买卖问题。2015年12月23日至24日，最�人民法院在北京召开第八次全国法院民事商事工作会议，形成《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》，该《纪要》第五部分第(一)项对于农村房屋买卖问题专门做了规定，“20.在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。”2、宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是�律法规明确禁止的。因此，一审判决认定“使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质”的认识错误。3、根据《物权法》规定，物权是以登记公示为生效要件。农村房屋的买卖以及宅基地的转移，无法进行登记公告，使物权在法律上实现不能。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人李新举辩称，2017年3月3日我与姜永辉签订《房屋买卖合同》时没有给妻子苑秀真商量，因不懂法私自卖房，苑秀真知道此事后，坚决不同意卖房，目前闹得家庭不和睦，如果姜永辉同意解除房屋买卖合同，自愿给于姜永辉一定的经济补偿，请求二审法院支持苑秀真的诉讼请求。
被上诉人姜永辉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。最高人民法院相关司法解释，适用的是包括房屋买卖合同在内，本案买卖合同有效是正确的。上诉人所说的座谈机要，是法院审判的原则，不能作为判决的依据。同一集体组织之间的房屋可以转让。物权法同样适用于农村或城郊中的房屋买卖。
苑秀真向一审法院诉讼请求：1、请求依法确认李新举与姜永辉于2017年3月3日签订的买卖合同无效；2、本案的诉讼费用由姜永辉承担。
一审法院认定的事实：苑秀真与李新举系夫妻关系。李新举与姜永辉于2017年3月3日签订《房屋买卖合同》一份，约定：一、李新举将坐落在该房屋周口市川汇区中州路北段高庄街西段的房屋（独院，房屋面积约380平方米）出售给姜永辉。二、房屋总价款55万元，一次性付清。三李新举保证该房产合法，权属清楚。四、李新举在签订合同之日起将该土地房产及宅基地证、建房许可证一并交付给姜永辉（房款付清后）；李新举保证该房产无任何担保、抵押。五、在�方签订合同之后无论发生任何情况全部由姜永辉承担，与李新举无关。涉案房屋位于周口市××区××组，有河南省村镇建筑许可证和周口市川汇区蔬菜乡宅基地使用审批表各一份，没有房屋所有权证。合同签订后，姜永辉向李新举支付了55万元购房款，并在苑秀真与李新举搬离房屋后，搬进该房屋居住。姜永辉因区划调整于2010年12月1日将户籍从河南省西华县转入周口市川汇区高庄，现是高庄村村民。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故对苑秀真称李新举在与姜永辉签订《房屋买卖合同》时并未与其协商，擅自将夫妻共同财产出让给姜永辉，侵犯了苑秀真的财产权益，李新举、姜永辉所签订的�房屋买卖合同》应为无效合同的诉讼请求，法院不予支持。因《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的目的是加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地。但宅基地的性质为建设用地，使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质，故该条款显然不能用来调整宅基地使用权的流转问题。而且该条款禁止的是将集体土地的使用权以出让、转让或者出租的形式用于非农业建设，并未禁止己在集体土地上合法建造的房屋及其土地使用权的转让，也未禁止农村村民出卖其房屋，当然更谈不上禁止非本集体经济组织成员购买农村房屋的问题。因此，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项中所称的“法律、行政法规的强制性规定”，不能作为认定宅基地房屋买卖合同无效的法律依据。又本案中李新举将其宅基地�的房屋卖给了本集体经济组织内的姜永辉，对其集体经济组织享有的集体土地所有权并不构成影响，故李新举、姜永辉于2017年3月3日签订《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效合同。因此，对苑秀真要求确认李新举与姜永辉签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，法院不予支持。根据依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，判决：驳回苑秀真诉讼请求。案件受理费50元，由苑秀真承担。
二审庭审中，被上诉人姜永辉向法庭提供证人马某出庭证明在2017年11份曾去过姜永辉家串门，发现一男一女去姜永辉家送钥匙，后来得知是李新举和苑秀真夫妇。
被上诉人李新举质证认为，证人所证内容不客观、不真实，从未见到过证人马某，不属于新证据，不能作为证据使用。
被上诉人苑秀真质证认为，在一审庭审中，按照证人马某的证言证明，最近几个月一直在县城、市区、或郑州，姜永辉一直能给其通讯联系上，却没有联系让其在一审时出庭，且在一审中姜永辉并未要求该证人出庭作证，二审中出庭所证明内容不属新证据范畴不能作为新证据使用，属无效证据。
二审庭审中，经本院主持双方当事人调解，被上诉人姜永辉不同意解除李新举与姜永辉于2017年3月3日双方签订的《房屋买卖合同》，但同意就该案房屋在以后拆迁补偿款成就时给予苑秀真一定的经济补偿。
本院经审理查明的其它案件事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案系《房屋买卖合同》纠纷，李新举与姜永辉于2017年3月3日双方所签订的《房屋买卖合同�，李新举在《房屋买卖合同》中所处分的财产权益，是李新举与苑秀真夫妻双方的共同财产。姜永辉在与李新举签订《房屋买卖合同》时是否征得了李新举、苑秀真夫妻双方的共同同意，事实不清。依据《房屋买卖合同》，该合同书上只有李新举与姜永辉的签字，并没有苑秀真的签字认可，合同签订后姜永辉也未有证据证明得到了李新举妻子苑秀真的追认。在二审庭审中姜永辉提供证人马某出庭证明，所证内容并不能确实证明李新举与姜永辉所签订的《房屋买卖合同》李新举所处分的夫妻共同财产权就当然的征得了李新举妻子苑秀真的同意。目前，因此案房屋买卖合同纠纷导致李新举、苑秀真家庭不和睦，不利生产，更不利于家庭生活团结，更不利于双方当事人定纷止争，客观上也达不到化解社会家庭矛盾、实现家庭和睦相处的目的。依据一、二审法院查明的案件事实：第一，虽然李新举、姜永辉签订的合同不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效，但是，双方合同所交易的标的物并未过户，房屋的所有权仍然属于李新举、苑秀真夫妇共同所有。因李新举、姜永辉所交易标的物是在集体土地上的建筑物，在我国不具有法律明文约定框架下，农村房屋在法律上属于实际过户不能，而根据《物权法》规定，我国不动产权物权是以登记公示为物权取得要件，因此，没有李新举、苑秀真夫妇的共同同意，最终致使李新举、姜永辉所签订的房屋买卖合同交易的目的不能实现。第二，李新举、姜永辉在签订房屋买卖合同时，交易的标的物属于李新举、苑秀真共同财产，李新举应当是并未取得苑秀真的同意，李新举、姜永辉的行为很显然侵犯了苑秀真财产的合法权益。第三，李新举、姜永辉签订的房屋买卖合同虽然有效，而且姜永辉�履行了付款义务，但根据我国现有法律规定，姜永辉无法按照《物权法》和《房地产管理法》取得房物的有效物权，姜永辉仅凭房屋买卖合同并不能实现客观交易标的物的房屋所有物权。一审法院仅认定房屋买卖合同的效力，并不能完全保护姜永辉的物权权利，姜永辉的权利保护需要李新举和苑秀真的配合即共同支持。据此，根据公平原则，为使双方当事人定纷止争，最大限度的保护双方当事人合法权益，结合本案实际情况，应当在拆迁补偿款条件成就时，根据公平诚实信用原则，当事人双方的利益均应得到最大限度的保护，为平衡双方利益，减少双方当事人诉累，法院应当酌定待政府有关职能部门就本案拆迁赔偿款成就时，高于55万元的部分有姜永辉、李新举与苑秀真夫妇共同平均享有相关赔偿款的财产权益最为适当，合同效力与本案涉及的财产权益应当一并处理。
综上，一审法院判决认定事实清楚，判处结果失当，依法应当予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款(一)、(三)项之规定，判决如下：
一、撤销川汇区人民法院(2017)豫1602民初4510号民事判决。
二、李新举与姜永辉签订的《房屋买卖合同》有效，待涉案《房屋买卖合同》所涉及的房屋补偿款成就时，减少姜永辉已支付的55万元，其剩余款项部分由李新举、苑秀真夫妇与姜永辉共同平均享有受益权。
一审案件受理费按一审法院判决执行，二审案件受理费100元，由被上诉人李新举承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘登印
助理审判员 吕文静
助理审判员 徐鲜鲜
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 赵 亮