湖北省丹江口市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂丹江口民初字第02088号
原告：丹江口市住房保障管理中心。
法定代表人：孙军，该中心主任。
委托代理人：程均，该中心职工。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解、进行和解，提起反诉和上诉，代为签收法律文书等。
被告：何高明，男，生于1980年9月5日，汉族。
被告：陈正会，系被告何高明母亲，生于1956年2月17日，汉族。
原告丹江口市住房保障管理中心（以下简称：房管中心）诉被告何高明、陈正会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月4日受理后，依法由审判员周智华独任审判。于2015年11月27日公开开庭进行了审理。原告房管中心的委托代理人程均，被告陈正会到庭参加了诉讼。被告何高明经合法传唤，无正当理由未到庭参加参加诉讼。本案现已审理终结。
原告房管中心诉称：被告何高明于2013年1月30日住进我中心管理面积50.56平方米的廉租房内，同我中心签订了租赁合同，约定每月按时缴纳房租费27.93元。从2015年1月以后，我中心管理人员多次上门催缴房租时，被告以各种理由为借口拒绝缴纳。从2015年1月至2015年11月共欠租金279.3元（10个月×27.93元／月）。此种行为已严重违反了廉租房管理规定和双方签订的租赁合同，我中心于2015年9月22日向被告送达了租金催缴通知书，2015年10月8日又向被告送达了腾退房屋的通知书，均无果。被告已严重违约，故请求人民法院依法判决被告缴清所欠房租279.3元，并腾退所居住的房屋，支付所发生的一切诉讼费用。
原告房管中心为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据1：原告的组织机构代码证、法定代表人身份证明1份，二被告身份证复印件各1份。拟证明：原、被告的主体资格。经质证，被告陈正会对该证据无异议。本院对该证据的证明效力予以确认。
证据2：2013年1月30日原、被告签订的《丹江口市廉租住房租赁合同》1份。拟证明：原丹江口市房产管理一所（以下简称：房产一所）与被告之间存在房屋租赁关系。经质证，被告陈正会对该证据的真实性无异议，但认为该房属于拆陈正会的旧房所返还的房屋，双方无租赁关系。本院对该证据的真实性予以确认，对原告的质证意见将结合本案的其他证据予以分析认定。
证据3：2015年9月22日《丹江口市住房保障管理中心租金催缴通知回执单》、2015年10月8日《房屋限期腾退通知书（存根）》各1份、送达时的照片3张。拟证明我中心向二被告下达过通知书，要求二被告缴纳房租费和腾退房屋。经质证，被告陈正会对该证据的真实性无异议，庭审中被告陈正会称其不识字，原告口头向其说过腾房的事情。本院对该证据的证明效力予以确认。
证据4：廉租房收费票据1份。拟证明：截止到2015年1月25日原告收到被告房租费用512.7元。经质证，被告陈正会称其没有交过房租费，何高明也没有交过，可能是社区替我们缴纳的房租费。本院对该证据的证明效力予以确认。
证据5：2013年1月30日何高明出具的委托书1份。拟证明：被告何高明委托被告陈正会与原告签订房屋入住手续。经质证，被告陈正会对该证据无异议。本院对该证据的证明效力予以确认。
被告陈正会口头辩称：我是移民住户，原告方拆除我的旧房，应当返还我新房，我不应当缴纳房租费。房管中心返还我房屋时，我如果不签订租约，就不给我房屋住，所以我不应当与原告解除租约，腾退房屋。经与何高明联系，何高明同意我的意见，因他工作忙无时间参加庭审，一切庭审意见由我做主。
被告陈正会为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
1992年10月房产一所给何啟云（系被告陈正会的丈夫）颁发的《公房使用证》和1987年12月丹江口市土地管理局给何啟云颁发的《土地使用证》复印件各一份。拟证明：原告拆除的房屋属于陈正会自己的房屋。经质证，原告对此份证据有异议，认为该证据和被告的陈述与本案无关联，本案争议的房屋是原告与何高明签订的租房合同中的廉租房。本院对该证据的真实性和原告的质证意见将结合本案的其他证据予以分析认定。
经审理查明：原告房管中心由房产一所、二所于2014年7月22日合并成立。2013年1月30日房产一所与被告何高明根据《丹江口市廉租住房实物配租管理实施办法》的规定签订了《丹江口市廉租住房租赁合同》。合同约定：甲方（指房产一所）将坐落在迎宾桥路5号4单元1楼的住房（房号5-4-101）面积50.56平方米租赁给乙方（指何高明）居住；租赁期限自2013年1月30日起至2014年1月29日止，合同期满后，仍符合租住条件的可续签合同；租金标准为每月每平方米0.70元，月租金27.93元；租金按月缴纳；拖欠租金累计6个月以上的由市住房保障部门取消其住房保障资格，收回其承租的廉租住房；本合同在履行过程中发生纠纷时，当事人可以向人民法院起诉；本合同自双方签字之日起生效等条款。在签字栏，由被告陈正会代何高明签名，陈正会也签了自己的名。房产一所盖章，丹江口市均州路办事处金岗山社区居民委员会（以下简称：金岗山居委会）在鉴证单位和担保人栏盖章。被告何高明出具了委托书，委托被告陈正会办理廉租房入住手续，金岗山居委会于2013年1月31日在该委托书上签了“属实”并盖章。被告何高明入住后，已将租赁费交至2015年1月，此后未再缴纳。截止2015年11月被告何高明欠原告租金279.3元（10个月×27.93元／月）。原告于2015年9月22日向被告送达了租金催缴通知书，被告何高明仍未缴纳。2015年10月8日原告向被告送达了腾退房屋的通知书，要求被告何高明在收到通知之日起5日内腾退房屋和交清拖欠的租金。被告何高明未予腾退房屋和缴纳租金。原告房管中心遂提起诉讼。
另查明：被告何高明现在外地打工，被告陈正会为其照看房屋。
本院认为：被告何高明委托其母亲被告陈正会与房产一所签订了廉租房租赁合同和办理入住手续，并由金岗山居委会证实，被告何高明已实际入住该房屋，其与房产一所签订的《丹江口市城区廉租住房租赁合同》是双方真实意思表示，不违背法律法规的规定，合法有效，双方应当按约定享有权利和履行各自的义务。租赁期间届满后被告继续租住，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告何高明自2015年2月以后未交租金，属违约行为，按照相关法律、行政管理部门规章和合同约定，应当腾退所租赁的房屋，向原告返还，交清所欠租金。合同中约定腾退房屋的情形和原告腾退房屋的请求，均包含了解除合同的意思表示。原告房管中心是由房产一所和房产二所合并成立，因此，房产一所的权利义务应由原告房管中心承继。本案诉争的房屋管理权至今归原告拥有，故原告要求被告何高明支付拖欠租金和腾退房屋的请求，本院予以支持。被告陈正会提出该房屋属拆迁本人的旧房安置时返还的房屋，不应缴纳租金和腾退返还的辩解意见，但所提交何啟云的土地使用证复印件不能证实与何高明所租赁的房屋有关联，所提交何啟云公房使用证，所记载的内容是其与公房管理单位有租赁关系，均不能证实被告何高明所租赁的房屋是应当返还被告陈正会的安置房，其辩解意见无充分证据证实，本院不予采纳。被告何高明经合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，并参照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、中华人民共和国住房和城乡建设部《公共租赁住房管理办法》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告丹江口市住房保障管理中心与被告何高明所签的《丹江口市城区廉租住房租赁合同》；被告何高明在本判决生效后十五日内将租赁原告丹江口市住房保障管理中心坐落在迎宾桥路5号4单元1楼（房号5-4-101）的房屋予以腾退返还。被告陈正会不承担责任。
二、被告何高明在本判决生效后十日内支付原告丹江口市住房保障管理中心房屋租赁费279.3元。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费557元，由被告何高明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；帐号：17234901040010701。通过邮局汇款的，汇款十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 周智华
二〇一五年十二月四日
书记员 杨 月
附法律条款：
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条第一款、第二款公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
中华人民共和国住房和城乡建设部《公共租赁住房管理办法》
第二十九条承租人累计6个月以上拖欠租金的，应当腾退所承租的公共租赁住房；拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。