江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第03730号
上诉人（原审被告）庞玉侠，个体户。
委托代理人王国平，徐州市经济法学研究会副主任。
被上诉人（原审原告）徐州市九里区房产开发有限公司，住所地本市鼓楼区西苑民馨园综合楼2-1-101室。
法定代表人宋广君，该公司董事长。
委托代理人宋学民，江苏淮海明镜律师事务所律师。
原审第三人胡媛媛，无业。
上诉人庞玉侠因与被上诉人徐州市九里区房产开发有限公司（以下简称九里房产公司）及原审第三人胡媛媛房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人庞玉侠及委托代理人王国平，被上诉人九里房产公司的委托代理人宋学民，原审第三人胡媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2004年12月18日，九里房产公司（乙方）与泉山区西苑街道办事处（甲方）（以下简称西苑办事处）签订《合作建房协议书》约定：一、双方合作建设西苑小区酸菜鱼馆东隔壁建二层楼房，建筑面积228平方米，民馨桥南首建一层平房160平方米；西苑中学教师公寓楼南侧占地约10亩建一农贸市场。二、上述三地块甲方负责协调平衡上级部门、相关单位及地方关系，保证工程施工期间顺利进行及房屋交付后正常使用。三、乙方负责三地块房屋建设，包括土建及室内水电安装，保质保量按时完成。四、酸菜鱼馆东隔壁一栋二层楼所有产权归乙方，乙方给甲方中华牌小车一辆（苏C×××××）另付肆万元等。
2005年3月8日，九里房产公司（出租方）与庞玉侠（承租方）签订房屋租赁合同，约定：“第一条、租赁房屋坐落在徐州市西苑小区翠花酸菜鱼馆东隔壁二层楼，无产权手续，面积约230平方米。第二条、租赁期限伍年，从2005年4月1日至2010年3月30日止。租期满后，如承租方继续承租，出租方在同等条件下优先考虑给承租方。第三条、租金及租金的支付：租金每年伍万元整，每半年交纳一次。即先交租金后使用房屋，每次必须提前10天交纳下一使用期的房屋租金，以后依此类推。第十条、有下列情形之一，出租方有权无条件解除本合同，收回房屋，由此产生的一切后果由承租方负责。1、承租方不交付或者不按规定交付租金且拖欠租金达1个月以上；2、承租方利用承租房屋进行违法活动的；3、未经出租方书面同意，承租方将房屋转租第三方或变相转租的；4、未按双方约定进行房屋改造装修的。第十一条违约责任：2、承租方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，每日还应另行支付100元的滞纳金。第十二条、在本合同期内，如出租方或承租方提出解除合同，应支付违约金，违约金支付标准为未履行期间租金的20%，双方协商同意的除外”。
2005年3月8日，九里房产公司给庞玉侠出具收据载明：“今收到庞玉侠交来翠花酸菜鱼馆东侧隔壁二层楼房屋人民币计贰万伍仟元整（￥25000），自05.4.1-05.9.30止（6个月）。九里区房产开发公司2005.3.8”。2010年2月9日，九里房产公司为庞玉侠出具收据显示收取其2010年1月1日至2010年6月30日房租12500元。2010年7月8日，九里房产公司给庞玉侠出具收据显示收取其2010年7月1日至2010年12月31日房租12500元。
2010年1月4日，案外人徐州市金龙物业管理有限公司向庞玉侠出具收据一张，载明收酸菜鱼东附加楼东半部分2010年1月份-3月份租金6250元；2010年3月30日出具收酸菜鱼东附加楼东半部2010年4月份-6月份租金6250元的收据一张；2010年6月30日出具的收酸菜鱼东附加楼东半部2010年7月份-9月份租金6250元的收据一张；2010年10月8日出具的收酸菜鱼东附加楼东半部2010年10月份-12月份租金6250元的收据一张；2010年12月31日出具的收取酸菜鱼东附加楼东半部2011年1月份-2011年3月份租金6250元的收据一张，以上五张收据的客户名称均为庞玉侠。
原审中，九里房产公司提交2005年12月9日，案外人徐州市金龙物业管理有限公司（出租方、甲方）与翠花酸菜鱼馆（庞玉侠）（承租方、乙方）、九里房产公司（第三方）签订的《房屋租赁合同》一份。证明九里房产公司认可庞玉侠原租赁房屋的面积变化，即涉案房屋中的一部分系庞玉侠从案外人徐州市金龙物业管理有限公司处租赁。根据该合同内容载明：甲方将位于西苑小区黄河南路北侧、西苑第二小学操场南侧沿街仿古建筑群中间的附加楼（该建筑为2层、建筑面积约240平方米，2005年建成）中甲方所有部分出租给乙方。具体部位为一楼东半部（以过梁中心为准）、二楼东半部（以过梁中心为准）和东楼梯（见附图）；建筑面积约120平方米，无产权手续，乙方经营项目为餐饮。第二条、出租期限为5年，自2006年元月1日至2010年12月31日止。第三条、租金每年贰万伍仟元整。每六个月交纳一次，提前十天交付，先付后用。第四条、合同签订时，乙方应交纳房屋押金伍仟元整等。但该合同落款处只显示有乙方庞玉侠的签字，并无甲方即徐州市金龙物业管理有限公司和第三方九里房产公司的相关人员签字或单位印章。庞玉侠经质证后对该《房屋租赁合同》不予认可，主张该合同上“庞玉侠”的签名并非其本人签字。
九里房产公司证人梁某到庭后陈述，涉案房屋于2005年3月8日整体出租给庞玉侠。2006年左右，因案外人徐州市金龙物业管理有限公司对该房屋主张部分权利，九里房产公司、庞玉侠及徐州市金龙物业管理有限公司三方经口头协商，涉案房屋的东半部分属于案外人徐州市金龙物业管理有限公司，庞玉侠将房屋东半部分租金交予徐州市金龙物业管理有限公司，西半部分租金交予原告，西半部分租金为25000元／年，租赁期限与2005年3月8日《房屋租赁合同》一致为五年。2010年合同到期后，庞玉侠拒不交纳租金也不续签合同。九里房产公司证人刘某到庭后陈述，涉案房屋租赁期间，租金系从翠花酸菜鱼馆处收取，收据交款人均为庞玉侠。合同到期后，其不间断到翠花酸菜鱼酒楼催要涉案房屋租金。
2014年7月16日，原审法院组织双方当事人到涉案房屋现场进行勘查并制作“调查笔录”，九里房产公司副经理梁某、庞玉侠的丈夫陈惠忠及其委托代理人郑友亮到达现场，参加现场勘查。该房屋内布局显示为与徐州市泉山区翠花酸菜鱼酒楼连为一体使用。九里房产公司主张涉案房屋中一、二楼的东侧房屋各一间系案外人徐州市金龙物业管理有限公司所有，一、二楼的西侧房屋各一间系九里房产公司所有。庞玉侠的代理人及配偶陈惠忠主张，涉案房屋中一、二楼的东侧房屋各一间系从九里房产公司处租赁，一、二楼的西侧房屋各一间系从案外人徐州市金龙物业管理有限公司处租赁，且相应房屋租金已经交付徐州市金龙物业管理有限公司。2014年12月29日，原审法院依法对徐州成功物业管理有限责任公司（原徐州市金龙物业管理有限公司）经理杨洪伟进行询问，其陈述涉案房屋的东半部分（即一楼东侧房间和二楼东侧房间）由原徐州市金龙物业管理有限公司租赁给庞玉侠，并确认庞玉侠庭审中出具的盖有“金龙物业管理处租房部”印章的收据系其公司向庞玉侠出具。
在审理过程中，庞玉侠本人到庭后否认其委托代理人郑友亮关于代其认可实际使用部分涉案房屋并交纳租金的陈述，并表示其代理人郑友亮的授权委托手续系庞玉侠的丈夫陈惠忠代为签字办理，庞玉侠认可该代理行为，但代理人的陈述与其本人不一致之处，以其本人意见为准。庞玉侠主张与九里房产公司于2005年3月8日签订《房屋租赁合同》已作废，涉案房屋并非庞玉侠实际使用，目前涉案房屋系第三人胡媛媛在实际使用；庞玉侠在庭审中提交的由九里房产公司于2010年2月9日、2010年7月8日出具的房租收据两张，及由徐州市金龙物业管理有限公司分别于2010年1月4日、2010年3月30日、2010年6月30日、2010年10月8日、2010年12月31日出具的房屋收据五张均系从第三人胡媛媛处取得。同时向法庭提交庞玉侠在2014年7月25日，分别与九里房产公司法定代表人宋广君、副经理梁某的谈话录音。从该谈话录音内容显示，庞玉侠租赁九里房产公司坐落于徐州市西苑小区翠花酸菜鱼馆东隔壁二层楼，并于2005年3月8日签订《房屋租赁合同》，后因徐州市金龙物业管理有限公司主张涉案房屋的部分权利，三方曾就房屋的租赁问题有过协商，但未显示达成一致书面意见。
第三人胡媛媛到庭后陈述，因九里房产公司的法定代表人宋广君欠其钱款，承诺让其无偿使用涉案房屋，并认可目前涉案房屋由其使用。同时向法庭提交2012年1月15日宋广君出具的《欠条》一张，载明：“今欠现金柒拾万元整。欠款人宋广君”。且陈述其交给庞玉侠的七张收据系从涉案房屋的废旧办公桌中拾得，同时陈述其偶尔将涉案房屋出租给徐州市泉山区翠花酸菜鱼酒楼使用，但胡媛媛未就其以上主张及陈述提供任何证据予以证实。
原审法院依法对九里房产公司法定代表人宋广君就胡媛媛庭审中提交的《借条》进行调查询问。宋广君陈述该《借条》系宋广君向庞玉侠出具，但双方就该《借条》的纠纷已另案处理，其并不认识胡媛媛，也未承诺将涉案房屋给胡媛媛无偿使用。原审法院依法通知徐州市泉山区翠花酸菜鱼酒楼到庭就涉案房屋的使用问题接受询问，该单位未在指定时间到庭接受询问。
九里房产公司陈述涉案房屋原系其公司与泉山区西苑街道办事处共同建设，该房未办理产权证书，无相关审批手续。
九里房产公司以庞玉侠拖欠租金为由，提起诉讼，要求：1、解除双方的租赁合同，返还徐州市西苑小区翠花酸菜鱼馆东隔壁二层楼房；2、判令庞玉侠支付欠付租金443750万元（2005年4月1日起至2010年3月31日止，按50000元／年计算即250000元；2010年4月1日起至2013年9月30日止，按100000元／年计算即350000元；扣除已支付156250元）；滞纳金200000元；3、诉讼费用由庞玉侠承担。后调整诉讼请求，要求庞玉侠支付房屋租金至2015年4月30日止，其他诉请不变。庞玉侠辩称，1、双方租赁合同标的物为违章建筑，租赁合同无效。2、九里房产公司主体不适格，对租赁合同标的物没有任何权利合法来源，不享受请求权。3、合同无效，违约金条款当然无效。4、对九里房产公司已经获得的租金，应以违法活动所得不当得利予以收缴。5、九里房产公司亦未依约交付房屋，实际交付约115平方米，而非230平方米。6、本案已经超过诉讼时效。7、庞玉侠并未实际使用涉案房屋。九里房产公司诉请无事实和法律依据，应予以驳回并依法收缴非法所得。经庞玉侠申请，第三人胡媛媛到庭参加诉讼并辩称，涉案房屋目前是由胡媛媛在使用，在自2011年底、2012年初时，九里房产公司的法定代表人宋广君因其欠胡媛媛的钱，口头约定让第三人无偿使用涉案房屋，没有约定用多长时间，房屋一直无偿使用至今。
原审法院认为，第一、关于涉案房屋实际承租人的认定。（1）九里房产公司主张庞玉侠系涉案房屋的实际承租人，并提供双方于2005年3月8日签订的《房屋租赁合同》予以证实。庞玉侠否认了其代理人郑友亮当庭认可承租并使用部分涉案房屋的事实及提交的由九里房产公司出具的房屋租金“收据”，并主张2005年3月8日签订的《房屋租赁合同》已作废，庞玉侠从未实际使用涉案房屋。并提供庞玉侠与九里房产公司的法定代表人宋广君、副经理梁某的谈话录音予以证明。但该谈话录音内容只能显示双方就涉案房屋在2005年3月8日签订合同后，曾经有再次协商的情况，但并未重新达成书面一致意见。根据庞玉侠庭审中提交的租金收据内容及证人梁某的证言，可以显示双方在涉案房屋的租赁过程中，就房屋租赁面积发生变化的事实。但不能证明庞玉侠主张未实际承租、使用涉案房屋的抗辩观点，故对庞玉侠的抗辩，不予采信。（2）庞玉侠主张涉案房屋系第三人胡媛媛实际使用。胡媛媛到庭后认可涉案房屋由其实际使用，并主张因九里房产公司的法定代表人宋广君欠其钱款，承诺由其无偿使用涉案房屋，并提供宋广君出具的《借条》予以证明。但从该借条内容显示，并不能证实九里房产公司或宋广君承诺将涉案房屋交予第三人无偿使用的观点，且第三人未提供任何证据证实其目前实际使用涉案房屋的主张。经依法对《借条》的出具人宋广君进行询问，宋广君陈述该《借条》系宋广君向庞玉侠出具，但双方就该《借条》的纠纷已另案处理，并否认认识胡媛媛。故对第三人胡媛媛的陈述，不予采信。庭审中，胡媛媛主张其从未向九里房产公司交纳任何房屋租金，其提供给庞玉侠的由九里房产公司及案外人徐州市金龙物业管理有限公司分别出具的“交款单位”为“庞玉侠”的七张涉案房屋租金“收据”，系其在涉案房屋内的废旧办公桌中拾得，但未提供任何证据证实其主张。鉴于庞玉侠、第三人胡媛媛的该陈述与庞玉侠的代理人郑友亮在庭审中的陈述及实际举证内容相矛盾，且不符合逻辑，故对于庞玉侠的抗辩，第三人胡媛媛的陈述，均不予采信。庞玉侠抗辩主张涉案租金非其交纳，应提供相应的证据予以证实，本案中，庞玉侠提交的证据不能证实其主张，故该租金应推定为系庞玉侠交纳。九里房产公司主张涉案房屋的实际承租人为庞玉侠的观点，予以支持。（3）庭审中，九里房产公司主张涉案楼房中的一、二层西半部系其所有，东半部系案外人徐州市金龙物业管理有限公司所有。庞玉侠的代理人及配偶陈惠忠主张，涉案楼房中的一、二层东半部系从九里房产公司处租赁，西半部系从案外人徐州市金龙物业管理有限公司租赁。根据对成功物业管理有限公司（原徐州市金龙物业管理有限公司）经理杨洪伟的调查询问，其陈述涉案楼房中一、二层东半部系徐州市金龙物业管理有限公司出租给庞玉侠，结合庭审中庞玉侠提交的由徐州市金龙物业管理有限公司出具的收据内容，可以印证涉案楼房中的一、二层东半部分房间系徐州市金龙物业管理有限公司出租给庞玉侠。故九里房产公司主张涉案楼房一、二层西半部分系其出租给庞玉侠的主张，予以支持。
第二、关于房屋租赁合同的效力的认定。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，至今未通过主管部门审批获取产权证，故以其为标的签订的房屋租赁合同应为无效合同，庞玉侠应向九里房产公司返还涉案房屋。同时，因双方在明知涉案房屋未取得产权证书的情况下，仍然签订房屋租赁合同，双方均存在过错。庞玉侠应参照双方原约定租金标准支付九里房产公司涉案房屋的占有使用费。
第三、关于涉案房屋占有使用费的认定。九里房产公司主张双方合同约定租金为50000元／年，每半年交一次，并提供房屋租赁合同予以证实。庞玉侠代理人抗辩双方在实际履行合同过程中，因房屋的权属问题发生纠纷，租赁房屋被第三方占有一部分，因此经三方协商后，九里房产公司除2005年3月8日按照合同约定50000元／年收取庞玉侠2005年4月1日至2005年9月30日六个月租金25000元外，以后的房屋租金双方均按照25000元／年实际履行，因此房屋租金应按照25000元／年计算，并提供由九里房产公司出具的收据三张予以证明。根据2005年3月8日收据内容显示，九里房产公司收取庞玉侠自2005年4月1日至2005年9月30日（半年）租金为25000元；2010年2月9日收据显示，收取庞玉侠2010年1月1日至2010年6月30日（半年）租金为12500元；2010年7月8日收据显示，收取庞玉侠2010年7月1日至2010年12月31日（半年）租金为12500元。结合庭审中，双方均认可截至2010年12月31日庞玉侠已经支付九里房产公司房屋租金156250元的陈述，综合分析缴纳租金的数额和时间段可以认定庞玉侠自2005年10月1日起至2010年12月31日止均按照25000元／年的标准支付九里房产公司房屋租金的事实。故，庞玉侠自2005年4月1日至2005年9月30日止应按照50000元／年的标准支付九里房产公司房屋占有使用费即25000元，自2005年10月1日起至2015年4月30日止应按照25000元／年的标准支付房屋占有使用费即239583元，以上共计264583元。扣除已经支付的156250元，还应支付108333元。
第四、九里房产公司要求庞玉侠按照房屋租赁合同约定支付其滞纳金200000元，因双方签订的房屋租赁合同无效，致合同中的违约条款对双方并无约束力，故要求支付滞纳金的诉讼请求因无事实和法律依据，不予支持。
第五、庞玉侠抗辩认为九里房产公司要求支付涉案房屋使用费已经超过诉讼时效，应依法驳回。九里房产公司主张其自2011年起不间断的向庞玉侠催要房租，并提供证人梁某、刘某的证人证言予以证实。从以上证人证言可以印证九里房产公司就涉案房屋租金主张权利的事实，故庞玉侠抗辩本案已超过诉讼时效的主张，不予采纳。
综上，遂判决：一、庞玉侠于判决生效后十日内，向徐州市九里区房产开发有限公司返还位于西苑小区翠花酸菜鱼馆东侧二层楼房中第一层西侧房屋一间、第二层西侧房屋一间。二、庞玉侠于判决生效后十日内，向徐州市九里区房产开发有限公司支付自2005年4月1日起至2015年4月30日期间的尚欠付房屋占有使用费108333元。三、驳回徐州市九里区房产开发有限公司的其他诉讼请求。
上诉人庞玉侠不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人九里房产公司不具有本案诉讼主体资格。因为被上诉人出租的建筑物所有权至今未查实，属于违章建筑物，其无权就该建筑物进行租赁收益。被上诉人没有诉讼主体资格，无权提起本案诉讼。2、一审程序违法。被上诉人变更诉讼请求没有通知上诉人，对上诉人提出的反诉一审未予审理。3、一审适用法律错误，被上诉人和上诉人订立的房屋租赁协议属于无效协议，且没有实际履行，一审判决上诉人支付占有使用费于法无据。4、一审判决认定事实不清，该房屋实际被第三人胡媛媛占有使用和收益，与上诉人没有任何关系。5、该房屋因搭建在上诉人合法建筑物上，引起渗水，已经被上诉人在2015年8月中旬拆除。6、一审判决诉讼费用承担比例不当。综上，请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人九里房产公司答辩称：1、关于上诉人承租人身份问题。涉案的房屋租赁合同是上诉人本人所签，且涉案房屋与上诉人原经营的翠花酸菜鱼饭店一直是连体使用，也就是上诉人租的房屋和上诉人自己的房屋是连在一起的，共同经营饭店，使用多年。实际履行过程中，上诉人也交付了一定期限的租金，上诉人在一审庭审中也举证了签有上诉人名字的租金收据，上诉人丈夫在现场勘查所作笔录中也不否认其家庭承租人的身份，上诉人一审早期的代理人在庭审中也是一直围绕租金数额对账，并没有提出任何租赁主体的抗辩理由。原审第三人和被上诉人从不认识，其是否真正使用了涉案房屋，是其和上诉人之间合伙或者转租等其它关系，被上诉人没有向第三人收取过任何租金，所以第三人的行为不论真实与否，基于合同相对性，不影响到被上诉人向上诉人主张房屋使用费用。2、被上诉人一方虽然不拥有涉案房屋的合法产权，但是房屋来源是由被上诉人和房屋所在办事处联合建设的临时建筑，相关部门没有要求拆除或采取其它处罚措施。对该建筑物，被上诉人一方享有使用收益的权利，至于是否拆除，属于行政机关的管理范围。上诉人一方有权举报，但不属于本案涉及的范围，所以被上诉人有出租人的诉讼主体资格。3、一审不存在诉讼程序违法。一审判决的结果没有超过上诉人诉讼请求的金额和范围，且上诉人在一审中没有对任何程序问题提出过异议，接受了法庭正常开庭。4、对于诉讼时效，由于上诉人和被上诉人之间是熟人关系，就房租问题，各方也进行了多次协商，一审被上诉人也提供了相关证据，诉讼时效并没超过。请求维持原判。
原审第三人胡媛媛未发表意见。
经当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、被上诉人是否具有诉讼主体资格。2、上诉人是否是实际承租人，应否向被上诉人支付占有使用费。3、本案诉讼是否超过诉讼时效。4、一审程序是否违法，一审判决的诉讼费分担是否适当。
二审期间，各方当事人均未提交新证据。
二审查明的事实同一审。
本院认为，关于被上诉人九里房产公司是否具有诉讼主体资格的问题。九里房产公司对涉案租赁房屋虽无相关权属证书，但根据其与泉山区西苑街道办事处签订的《合作建房协议书》，其对涉案房屋有占有权，根据其与上诉人签订的《房屋租赁合同》，其是涉案房屋的出租人，故九里房产公司具有诉讼主体资格，有权提起本案诉讼。
关于上诉人是否是实际承租人，应否向被上诉人支付占有使用费的问题。上诉人上诉称其没有使用涉案房屋，该主张与一审中其代理人郑友亮的陈述、其丈夫陈慧忠的陈述相矛盾，且与其在一审中主动提交的租金收据相矛盾，故对其未使用涉案房屋的辩称，本院不予采纳。基于上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》、缴纳租金的情况及涉案房屋与上诉人自有的翠花酸菜鱼酒楼连体使用的事实，足以认定上诉人庞玉侠即是涉案房屋的实际承租人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，虽然涉案房屋租赁合同无效，但九里房产公司有权向上诉人主张房屋占有使用费。
关于本案诉讼是否超过诉讼时效的问题。上诉人庞玉侠在租赁使用期间，至2010年7月仍向被上诉人缴纳房屋租金。之后，被上诉人九里房产公司也不间断的向上诉人及房屋实际使用人翠花酸菜鱼酒楼索要房屋租金。且上诉人庞玉侠提交的谈话笔录中也能证明，九里房产公司一直向其索要房屋租金，故本案诉讼时效并未超过。
关于一审程序和诉讼费分担问题。被上诉人在一审最后一次开庭审理时主张将涉案房屋租金计算至2015年4月30日，上诉人经合法传唤，未到庭参加诉讼，系其主动放弃答辩权利，并非一审法院未将被上诉人变更诉讼请求通知上诉人。上诉人在一审中虽提出反诉，但未缴纳反诉案件受理费，故一审对其反诉未予审理并无不当。关于诉讼费用的分担，一审基于返还租赁物和支付拖欠的房屋占有使用费两个判项酌定由上诉人和被上诉人分担诉讼费，并无不当。
综上，上诉人庞玉侠的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2467元，由庞玉侠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 程 叶
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 苗 鑫