苏州市相城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏0507执异33号
案外人：刘洪稳，男，1975年2月11日生，汉族，住江苏省昆山开发区。
案外人：胡奕，女，1975年11月3日生，汉族，住江苏省昆山开发区。
委托诉讼代理人：吴雪瑞、周心慈，江苏周瑞昌律师事务所律师。
申请执行人：无锡市方隆副食品商行，住所地江苏省无锡市北塘区金桥副食品市场*号楼***号。
经营者：王玉芳。
委托诉讼代理人：仝晓虎，江苏郑仝徐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马贵忠，江苏优博律师事务所律师。
被执行人：相城区阳澄湖镇家润多超市，住所地江苏省苏州市相城区阳澄湖镇凤阳路***号。
经营者：汤建士。
本院在执行申请执行人无锡市方隆副食品商行（以下简称方隆商行）与被执行人相城区阳澄湖镇家润多超市（以下简称家润多超市）买卖合同纠纷一案过程中，案外人刘洪稳、胡奕对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年12月28日和2017年3月1日两次公开听证进行了审查。案外人刘洪稳及两案外人的共同委托诉讼代理人吴雪瑞、周心慈、申请执行人方隆商行的委托诉讼代理人仝晓虎、马贵忠到庭参加听证。被执行人家润多超市未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人刘洪稳、胡奕称：其于2016年7月4日与汤建士等签订了二手房买卖合同，以158.5万元价格向汤建士购买了坐落于昆山开发区绿中海雅苑48号楼1504室房屋，其后，两案外人支付了全部房款。7月6日，双方办理了网签、缴税及过户登记等手续，7月10日双方进行了房屋交接，当天两案外人实际入住该房屋。在等待不动产证下发的过程中，两案外人获悉在办证过程中该房屋被相城区法院查封。两案外人认为其已经以合理价格购买了房屋，全额支付了对价，已经在办理不动产登记手续，并且实际入住该房屋，因此两案外人为该房屋的实际所有权人。另外，两案外人对于被执行人家润多超市的债务关系也毫不知情，买卖房屋手续也不存在瑕疵。因此现提出执行异议，要求解除对该房屋的查封。
申请执行人方隆商行称：案外人的事实与理由及异议请求不成立，对该房屋的查封是合法有效的，有事实和法律依据，我方不同意解除对该房屋的查封，请求驳回异议人的异议请求。
被执行人家润多超市未到庭发表意见。
经审理查明，方隆商行因买卖合同纠纷向本院起诉家润多超市，本院于2016年6月20日立案受理，案号为(2016)苏0507民初2973号，在该案审理过程中，本院于2016年6月28日依据方隆商行的申请裁定冻结家润多超市银行存款21万元或查封相应价值的财产，财产线索为汤建士的银行账号及位于苏州工业园区的房产。
2016年7月4日，案外人刘洪稳、胡奕（作为购买方、乙方）与汤建士、胡敬娟（作为甲方、出售方）在房产中介机构（丙方）的居间下签订《昆山市二手房屋买卖合同》，约定：甲方将坐落于昆山开发区绿中海雅苑48号楼1504室房屋（建筑面积153.03平方米）出售给乙方，转让价款158.5万元；付款方式为签约订金10万元乙方于签约完成后支付给中介代收，待过户完成后再移交给甲方，乙方于2016年7月5日前将尾款147万元存入乙方民生银行账户，待过户完成后再转交给甲方，尾款1.5万元于交房当日点交完成，结清所有费用后，由乙方直接支付给甲方。
2016年7月6日，双方前往昆山市不动产登记中心办理网签、缴税及过户手续，昆山市不动产登记中心于当日13：22分出具《昆山市不动产登记收件收据》，表明已经收验登记主要材料。当日，案外人胡奕向中介转账支付10万元，于当日14:48分向汤建士转账支付147万元，汤建士随即向其出具157万元收据一张。
2016年7月10日，双方签署《房屋交接书》，完成对房屋的交接以及水电、物业费的结算。
2016年7月21日，本院向昆山房产交易管理中心发出民事裁定书和协助执行通知书，要求协助查封登记在汤建士名下的坐落于昆山开发区绿中海雅苑48号楼1504室房屋。其后，两案外人对该查封向本院提出异议，本院未予解除查封。(2016)苏0507民初2973号一案审结后进入执行程序，现两案外人提出本案执行异议。
以上事实有当事人举证的《昆山市二手房屋买卖合同》、契税发票、《昆山市不动产登记收件收据》、银行转账凭据、《房屋交接书》、照片、民事裁定书、协助执行通知书、异议申请等证据证实。
两案外人为证明其异议成立，另外举证：1、两份昆山市房屋价格评估单原件（从评估公司取得），第一份为2016年5月16日对涉案房屋所在小区46号楼709室评估单，单价6980元每平米。第二份2016年6月1日对涉案房屋所在小区46号楼909室评估单，单价7000元每平米。该二份评估单为该二套房屋在昆山市房地产交易中心进行买卖过户交易的备案材料。证明同时间、同地段涉案房屋评估价为7000元每平米，也是房地产交易中心交易指导基准价，本案的房屋买卖价格合理。2、房屋买卖的中介方出具的证明一份，证明汤建士于2016年4月15日即委托其出售涉案房屋，该时间在被异议人立案起诉之前，所以不存在被异议人上次庭审陈述汤建士为恶意逃避转移资产的事实。3、汤建士与中介的短信往来记录彩色打印件，其中汤建士于5月26日再次明确要求中介抓紧出售涉案房屋；中介的电脑截图，证明因汤建士委托出售房屋中介于2016年4月20日对房屋进行了现场拍摄并上传至中介工作电脑，所以截图上所有拍摄照片的日期为2016年4月20日，该短信记录和照片证明上述第二份证据的真实性。4、涉案房屋所在小区周边的环境照片，说明周边环境并不特别好，房屋单价不会很高。5、交易备案的存量房买卖合同复印件，由于产权没有过到异议人名下，只是电脑中留存的电子档案，无法提供纸质档案。
对上述证据经质证后，申请执行人方隆商行认为，对第一组证据真实性无异议。但这是5、6月价格，不能证明涉案房屋的价格是合理的。对第二组证据的真实性不认可，证明上没有写明年月日，没有书面合同之类的材料。对第三组证据认为中介售房应有委托合同，以委托合同为准，且短信中的房屋不能确定是本案涉案房屋，另根据该短信汤建士提供身份证号码是在7月5日，这时已诉讼。对第四组证据无异议。第五组证据只是复印件，没有单位公章，对此不认可。
本案的争议焦点在于案外人刘洪稳、胡奕与被执行人的经营者汤建士等人之间关于涉案房屋的买卖是否真实、有效，是否可以排除本案执行。本院认为，首先，根据案外人刘洪稳、胡奕举证的买卖合同、不动产登记中心的收据等证据足以证明两案外人在本院查封之前即已向汤建士等人购买了涉案房屋，并且支付了房款和正在办理房屋过户登记手续。从双方的交易时间、交易行为、交易价格等方面来看，并不存在足以引起本院对双方存在恶意串通、规避债务产生怀疑的情形，该交易虽不能排除汤建士等人存在规避债务的可能性，但作为买受人的两案外人应当是普通的善意的交易者，该买卖行为和买卖合同应当是真实和有效的。其次，根据案外人举证的《房屋交接书》、现场照片等证据也可以证明案外人已经接受了房屋的交付，并实际占有了该房屋。第三，该房屋未能办理产权过户登记手续，从现有证据来看，就是因为本案的查封所致，两案外人对此没有过错。第四，两案外人在知晓房屋被本院查封后即时向本院提出了异议和解除查封的请求，也表明了其主张权利之迫切。综上，本院认为，本案中申请执行人与被执行人之间系关于买卖货款的单纯金钱债务，虽然在本院查封时涉案房屋依然登记在被执行人的经营者汤建士等名下，但根据现有证据和以上分析，足以证明案外人刘洪稳、胡奕已经受让了该房屋并全额支付了对价，且已经在办理过户手续，上述情形依据相应规定足以排除本院对该房屋的查封和执行。另外基于维护交易安全和保护善意房屋买受人合法权益的考虑，也应当认定案外人的异议请求成立，本院对涉案房屋应予解除查封并中止执行。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：
解除对坐落于昆山开发区绿中海雅苑48号楼1504室房屋的查封，并中止对该房屋的执行。
本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 乔宁宁
审 判 员 卢秋明
人民陪审员 邱玉芳
二〇一七年三月八日
书 记 员 李 益