广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初5121号
原告：东莞市华瑞世界鞋业总部基地有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：张党荣，系该公司经理。
委托代理人：司玲，女，汉族，1992年12月19日出生，住重庆市，系该公司员工。
被告：漆龙，男，汉族，1988年5月24日出生，住四川省大英县。
原告东莞市华瑞世界鞋业总部基地有限公司（以下简称“华瑞公司”）诉被告漆龙租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案受理后，依法由审判员李阳河适用简易程序独任审理，于2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告华瑞公司的委托代理人司玲到庭参加诉讼，被告漆龙经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华瑞公司诉称：2014年11月13日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：被告承租原告位于东莞市厚街镇湖景大道5号世界鞋业总部基地商业楼XXX号商铺，商铺面积为96.82平方米，租期为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日；被告按月支付租金及水电费，每月租金为3195元，水电费按实际用量计算。合同签订后，原告依约将租赁房屋向被告交付使用，而被告自2015年9月份开始拖欠应交的租金、水电等费用，原告多次向被告催缴，被告一直拖延不付。2015年11月10日，原告向被告发出《催缴通知书》，限期被告支付欠款，但被告仍拖延不付。鉴于以上事实，被告已经以实际行为向原告表示不履行合同义务，合同已经无法继续履行。依据法律和约定，原告有权解除合同，要求被告付清租金等款项后搬离租赁房屋，被告应承担相应的违约责任。原告为了维护自身的合法权益，依法向法院提起诉讼，请求判令：1.解除原、被告双方的租赁合同；2.被告将承租房屋交还原告；3.被告向原告支付2015年9月至2016年4月的租金、电费26349元，违约金22365元，共计48714元；4.本案诉讼费由被告承担。另原告当庭明确诉讼请求如下：被告向原告支付2015年9月至2016年4月的租金25560元，2015年9月至11月的电费376.1元，其他诉讼请求不变。
被告漆龙向本院提交书面答辩意见称：被告是原告开业时经原告招租进驻的，因为原告市场没有生意，没有给被告带来利益。再加上被告自身经营不善，被告倒闭了，所以店铺没有续租。原告的工作人员曾在被告承租案涉店铺时说过，如果被告生意差可以随时搬走，但现在出尔反尔，原告依仗其精通法律，靠着一纸合同敲诈被告。原告看着市场不景气，又不向被告收取房租，在被告经营不下去后，不租了才向被告要�交租。且这种情况不能只算被告的责任，原告工作也有失误，要付最大责任。在2015年8月之前原告也出现了几个月没有收房租，到了8月份时才向被告收租。被告本来只欠原告一个月租金，但现在原告却向被告收取到2016年4月份的租金。被告听说原告的店铺在2016年4月份的时候租出去，所以才向被告收取2016年4月份之前的租金。被告在搬走的时候已向原告的工作人员说明，房租在押金中扣除，当时原告没有提出异议。后来被告就没有在意，也没有与原告解除合同。为了迎合原告市场开业，被告把店铺装修得很好，被告也付出了很多。被告欠的两个月房屋被告愿意补交，并希望三个月的押金可以抵扣掉这两个月的房租，其他不是被告的应交的费用，是原告强加给被告的。请求法院查清事实，公平判决。
经审理查明：2014年11月13日，原、被告签订《租赁合同》，�定：被告承租原告位于东莞市厚街镇湖景大道5号世界鞋业总部基地商业楼XXX号商铺，商铺面积为96.82平方米，租期为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日；被告按月支付租金及水电费，每月租金为3195元（人民币，下同），于每月10日前支付当月租金，水电费按实际用量计算。签订合同时，被告须向原告一次性支付三押一租12780元。双方在合同中还约定，被告未按时支付租金的，每逾期一日，须按拖欠金额的百分之二支付违约金；拖欠租金、物业管理服务费、水电费、空调费以及相关的违约金、赔偿金等其中任何一项超过15日的，原告有权提前终止本合同并收回该商铺；被告应支付的违约金、赔偿金、滞纳金等，原告有权从被告租赁押金中扣除。上述合同签订后，被告向原告支付了租赁押金及首月租金，原告依约将上述案涉租赁物交付给被告使用。原告称被告自2015�9月开始拖欠租金、水电费未付，原告于2015年11月10日向被告发出催缴通知书，载明被告截至2015年11月10日，拖欠原告2015年9月至11月的租金、水电费共9961.1元，并载明要求被告在2015年11月15日前到物业管理处缴纳上述费用，如未能按期缴纳，则原告将有权严格按合同执行，追究被告违约责任，包括并不限于收回铺位等。原告在庭审中称，原告在向被告发催缴通知书时，原告通知被告过来开门，但被告不配合，原告自行开门进去查看，发现店铺里已经搬空。之后原告用自己的锁锁上了店铺。被告在2015年12月份后没有在租赁物处，没有经营。案涉租赁物已于2016年5月27日另行出租。原告在庭审中明确同意用被告交付的押金抵扣违约金。
另查明，案涉租赁物办理了建设工程规划许可证。
以上事实，有租赁合同、催缴通知书、收费通知书、建设工程规划许可证及本院庭审笔录附卷为证。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。原、被告之间的租赁合同系双方的真实意思表示，且案涉租赁物具备建设工程规划许可证，故双方之间的租赁合同合法有效，双方均应依照合同履行各自的义务。原告在庭审中已明确2015年11月原告向被告发催款通知书时，原告已经自行将案涉租赁物开锁并进入案涉租赁物进行了查看，并另行对案涉租赁物上锁。原告的该行为应视为其自此时起已经接管了案涉租赁物，并要求解除与被告之间的租赁合同。根据双方之间的租赁合同约定，租户拖欠租金、水电费超过15天，原告即可解除合同，而根据催缴通知书，截至2015年11月10日，即原告发催缴通知书时，被告已拖欠2015年9月、10月及11月租金、水电费未付，已超过15天，故此时，原告解除与被告之间的租赁合同，符合合同约定，本院予以确认。另�原告已在2015年11月向被告发催款通知书时，已经自行将案涉租赁物开锁收回案涉租赁物，被告已并未控制案涉租赁物，原告请求判决被告将案涉承租房屋交还给原告，没有事实依据，本院不予支持。本案的争议焦点为：原告请求的租金、违约金、电费应如何认定。
关于租金。原告在庭审中确认原告已在2015年11月向被告发催款通知书时，已经自行将案涉租赁物开锁收回案涉租赁物，自此时起，被告已失去了对案涉租赁物的控制权，无法对案涉租赁物进行使用；另原告也确认被告在发催款通知书的日期2015年11月10日前已经搬离案涉租赁物，故原告请求被告支付之后的租金，没有事实依据，本院不予支持。综上，本院认定，被告支付案涉租赁物的租金期限应计至原告开锁收回案涉租赁物的当月即发催缴通知书的2015年11月。根据双方合同约定，案涉租赁物的租金�每月3195元，被告应在当月10日前向原告支付当月租金。原告主张被告自2015年9月起拖欠租金，现被告未能举证证明其履行上述支付租金的义务，应承担举证不能的不利后果。故本院认定被告应当向原告支付2015年9月至11月的租金合计9585元，原告主张超过部分，本院不予支持。
关于违约金。双方在合同中约定，如未按时支付租金的，每逾期一日，须按拖欠金额的百分之二支付违约金。原告在庭审中明确仅按照每日百分之一计算并明确计算至2016年4月30日，系原告对自身权利的合法处分，本院予以支持。据前所述，被告拖欠2015年9月至11月的租金，则本院依照上述标准计得被告应支付的违约金合计为：19329.75元，远超过被告拖欠的租金本金数额。根据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”及《中华人�共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”之规定，本院认定被告须支付的违约金以被告拖欠的租金总额9585元为限。又根据双方租赁合同中约定，被告应支付的违约金、赔偿金、滞纳金等，原告有权从被告租赁押金中扣除，另原告在庭审中也明确同意用被告交付的押金抵扣违约金，而原告收取了被告押金9585元。综上，本院认定被告已交付的押金9585元与被告应支付的违约金9585元相互抵扣，被告无需再向原告支付违约金，原告请求被告另行支付违约金，没有依据，本院不予支持。
关于电费。原告已提交的单据载明被告须支付2015年9月至11月的电费376.1元，本院予以认定。现被告未举证证明其已支付上述费用，故原告请求被告支付该费用376.1元，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，�中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市华瑞世界鞋业总部基地有限公司与被告漆龙之间于2014年11月13日签订的《租赁合同》已解除；
二、限被告漆龙于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市华瑞世界鞋业总部基地有限公司支付2015年9月至11月的租金合计9585元；
三、限被告漆龙于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市华瑞世界鞋业总部基地有限公司支付2015年9月至11月的电费合计376.1元；
四、驳回原告东莞市华瑞世界鞋业总部基地有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应�依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取受理费509元（原告已预缴），由原告东莞市华瑞世界鞋业总部基地有限公司负担400元，被告漆龙负担109元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 李阳河
二〇一六年六月十六日
书记员 陈洁欣
方嘉琪
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