西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雁民初字第07033号
原告：西安曲江投资建设有限公司。
法定代表人:赵长龙，该公司董事长。
委托代理人：安毅，该公司员工。
被告：张某某，女，汉族，1941年9月2日出生。
被告：袁某，女，汉族，1993年8月15日出生。
共同委托代理人：江维东，陕西兴振业律师事务所律师。
被告：袁某某，男，汉族，1991年10月1日出生。
被告：秦某某，女，汉族，1947年9月8日出生。
共同委托代理人：张建泉，陕西汉钟律师事务所律师。
原告西安曲江投资建设有限公司（以下简称曲江投资公司）与被告张某某、袁某、袁某某、秦某某商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曲江投资公司委托代理人安毅到庭参加诉讼。被告张某某、袁某及其共同委托代理人江维东，被告秦某某、袁某某共同委托代理人张建泉及被告袁某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曲江投资公司诉称，2010年1月6日，陈漪萍与原告签订了《商品房购房合同》，购买原告开发的恒大绿洲38栋1单元11801号商品房，合同总价为720536元。陈漪萍支付了150536元首付款，其余570000元在光大银行办理了住房抵押贷款。2013年5月、7月袁建龙、陈漪萍夫妇相继去世，四被告作为继承人未能如约偿还贷款，致使光大银行西安太白路支行以承担保证责任违约将原告诉至法院，致使原告承担了贷款罚息及诉讼费。依据原告与陈漪萍所签订的《商品房买卖合同补充协议》第三条约定，合同解除条件已经成就，原告特诉至法院，请求1.请求解除登记号为Y10000767的《商品房买卖合同》；2.请求判令四被告在继承财产范围内负担中国光大银行股份有限公司西安太白路支行与原告借款合同纠纷一案中裁判原告负担的所有罚息36311.7元、诉讼费4651元；3.请求法院判令不予退还被告已交全部房款150536元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告张某某、袁某共同辩称，其并无违约行为，亦非合同主体，且对所有的购房手续及抵押并不清楚。陈漪萍在2013年7月2日死亡，在此前陈漪萍在2013年6月13日还在继续给光大银行还贷款。陈漪萍死亡后，被告张某某找到光大银行，光大银行告知其去找开发商。开发商工作人员马欣和韩林后给其相关办理手续需要的材料。后期因与其他二位继承人即被告袁某某、秦某某就合同后续继承问题未能达成一致。此后多次去原告公司，原告公司均不接待。陈漪萍夫妇意外死亡，并没有违约，不承担违约责任。被告同意解除双方签订的购房合同，因二被告与原告并无任何合同关系，故不存在违约，罚息不应由被告承担。另外，本案审理的案由是商品房买卖合同纠纷，合同双方的一方为原告，另一方为陈漪萍，而本案被告与原告没有直接关系，原告将四被告诉至法院，没有任何理由。本案如果调解不成，请求法院裁定驳回原告起诉。原告诉请不予退还购房款没有任何法律依据和事实基础。
被告秦某某、袁某某共同辩称，1、对原告要求解除合同无异议。合同应当解除，因二被告人没有能力履行，也不需要该房产。2、原告第二项诉请，二被告认为不合适，该房产2010年购买，二被告作为子女与父母不清楚此事，在2013年5月6日袁建龙猝死，2013年7月16日陈漪萍也去世，前后时间2个月，在2013年6月20日陈漪萍依然在给银行还按揭，陈漪萍夫妇自2010年4月20日开始还月供，每月3905.19元，一直支付至2013年6月20日，还款38个月，共计支付148397.22元，继承人对此合同并不清楚，不存在违约行为，合同当事人一直按约履行合同，故本案不存在任何人违约事实，因为陈漪萍夫妇相继去世，袁某某、袁某都在上学，袁建龙母亲、陈漪萍母亲均是××人，也不在西安，其也不需要西安这套房屋，按照合同补充条款第2条，2010年从光大银行贷款后，光大银行将足额房款全部转给了原告，该案的全部房款原告已经收到，原告没有任何损失，由于陈漪萍夫妇相继去世，留下没有收入的继承人，其没有能力还款。光大银行起诉原告的保证合同纠纷时，二被告已经明确表态：没有能力买房，需要将房屋退回原告。同时，被告希望双方能够协商解决此事。
经审理查明，陈漪萍与袁建龙系夫妻关系，二人分别于2013年7月16日及2013年5月6日因疾病死亡。被告张某某、袁某系陈漪萍继承人，被告秦某某、袁某某系袁建龙继承人。2010年1月6日，陈漪萍与原告曲江投资公司签订了合同登记号为Y10000767的《商品房买卖合同》，约定陈漪萍购买原告开发的位于西安市雁塔区田家湾村恒大绿洲四期第38幢1单元18层11801号商品房。房屋建筑面积130.42平方米，每平方米5524.74元，总价款为720536元。合同第六条付款方式及期限：3、买受人采用【银行按揭付款】购房，须在合同签订同时付清首付款人民币:150536元，首付款付清当日内由买受人向银行（以下简称按揭银行）申请按揭贷款人民币570000元整（具体付款方式见商品房买卖合同补充协议）。合同第八条给付期限。出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。原被告双方于签订《商品房买卖合同》当日，又签订了《商品房买卖合同补充协议》。《补充协议》第三条，对合同第六条的补充约定第三条第（二）项第5点约定，在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同还款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人享有下列权利：1、有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所缴纳的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同的手续。出卖人解除合同的，因此产生的解除贷款合同、办理其他手续、进行诉讼产生的诉讼费、律师费、评估费等均由买受人承担。合同签订后，陈漪萍按照合同约定支付了首付款150536元，剩余房款在中国光大银行西安太白路支行办理了个人住房按揭贷款，上述商品房共同抵押人为袁建龙。签订抵押合同后，陈漪萍共偿还贷款41203.69元。2010年1月6日及2011年10月16日，原告代收陈漪萍抵押登记费及产权登记费各80元。2013年4月19日及5月3日，陈漪萍分别缴纳了房屋维修专项基金18912.35元，契税10809元。
另查明，因合同一方当事人陈漪萍及房屋共有人袁建龙均死亡，该二人的继承人即四被告均无支付能力，原告职工告知了被告张某某退房所需要办理的手续。四被告就继承财产分割未能协商一致而使继承问题搁置，亦未能按期偿还银行借款。后案外人中国光大银行太白路支行将原告诉至法院，要求原告清偿陈漪萍贷款剩余本金528796.31元及利息36311.7元（截止2014年11月27日）。案外人与原告达成调解，原告曲江投资公司向案外人清偿了陈漪萍的全部剩余借款本金，及贷款利息36311.7元，并承担诉讼费4651元。
庭审中，四被告均明确表示要求继承合同解除后所应退还的购房款。并辩称要求原告退还陈漪萍所支付的所有购房款及契税、大修基金等费用。
审理中，原告曲江投资公司撤销了“请求不予退还购房款的”诉请。
以上事实，有《商品房买卖合同》、银行个人按揭借款合同、死亡注销证明、继承关系证明、贷款还款凭证，还款明细清单、维修基金及契税发票等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告曲江投资公司与陈漪萍双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，且并不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同履行各自义务。陈漪萍支付房屋首付款后，剩余房款570000元采用银行按揭形式向原告公司支付，由原告向借款银行承担阶段性担保责任。陈漪萍及袁建龙死亡后，二人继承人明确表示没有偿还能力，该合同实际已经无法继续履行，故原告要求解除合同，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故陈漪萍所支付购房款191739.69元予以返还。而导致上述《商品房买卖合同》解除因自然人死亡，系不可归咎于合同双方的责任。而作为陈漪萍及袁建龙的继承人均明确表示继承上述财产，故原告曲江投资公司应当将上述191739.69元返还四被告。关于原告主张要求四被告承担银行借款利息及诉讼费40962.7元，该费用系原告为房屋共有人陈漪萍及袁建龙的担保人而承担的保证责任，实际的债务人为陈漪萍及袁建龙，二人虽已死亡，但其继承人继承了涉案房款，故四被告应当在其继承债权范围内对原债务人的债务承担责任。故对原告该主张本院予以支持。原告自愿撤回“请求不予退还购房款的”的诉讼请求，本院予以准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告西安曲江投资建设有限公司与陈漪萍于2010年1月6日签订的合同登记号为Y10000767号《商品房买卖合同》解除。
二、被告张某某、袁某、袁某某、秦某某应于本判决生效之日起十日内返还原告西安曲江投资建设有限公司代偿的利息、罚息共36311.7元，并支付诉讼费4651元，共计40962.7元。
三、原告西安曲江投资建设有限公司应于本判决生效之日起十日内返还四被告191739.69元。
案件受理费11105元，由原告西安曲江投资建设有限公司承担2105元，由四被告共同承担9000元。因原告西安曲江投资建设有限公司已全部预交，本判决生效以后，四被告应将该款项连同上述款项一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 秦 冰
代理审判员 蒲婷婷
代理审判员 杨 冉
二〇一六年三月一日
书 记 员 姚文东
打印：扈艳红校对：马媛星年月日送达