北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终1903号上诉人（原审原告）赵晶，女，1988年3月9日出生。委托代理人熊学军，北京市中盾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京融科阳光房地产开发有限公司，住所北京市通州区宋庄镇徐辛庄大街1号。法定代表人郑志刚，董事长。委托代理人李航，北京市建诚律师事务所律师。委托代理人於雪琴，北京市建诚律师事务所实习律师。上诉人赵晶因与被上诉人北京融科阳光房地产开发有限公司（以下简称融科房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第20558号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵晶一审诉称：2015年6月8日，赵晶陪同母亲在中介公司的带领下，到融科房地产公司处看房，对融科房地产公司开发的位于通州区×墅102号房有些意向。融科房地产公司销售人员称该房紧俏，仅剩二套，得赶紧定下来，便拿出格式合同要求赵晶签署《商品房认购书》和缴纳定金。赵晶提出自己名下有房，不具备购房资格。赵晶母亲名下房屋如能按600万元卖出后才有资金和购房资格有可能购买。融科房地产公司称没有关系，谁签都一样。关于资金，中介工作人员当场称，赵晶母亲的房屋户型好卖，早已有买家看好，只要同意卖，600万今晚就能成交。加之融科房地产公司当场也称今天签署《认购书》只是定下购房意向，正式购房合同条款还可以在未来2周内再磋商，如果能达成一致才签订正式房屋买卖合同。在销售人员和中介人员的鼓动下，赵晶才同意签署《认购书》。融科房地产公司工作人员拿出打印好的格式合同，也未具体明示还有补充协议及其具体条款，赵晶还未来得及看内容融科房地产公司便要求赵晶签名。因当时天色已晚也早过下班时间，赵晶便匆匆签字并缴纳定金20万元。之后，赵晶和母亲立即随中介人员找买家准备商讨卖房事宜，谁知买家只同意540万元购买赵晶母亲的房屋，完全打破了赵晶母亲的价格底线和资金预期。第二天，赵晶看到认购书补充协议的条款称“双方无需再就合同内容进行磋商”完全违背双方当时的“未来2周内再具体磋商房屋买卖合同内容”的约定，完全是霸王条款。赵晶和母亲立即联系融科房地产公司要求撤销认购书和补充协议并退还定金，但遭到融科房地产公司拒绝。之后，赵晶多次协商未果。赵晶认为，融科房地产公司明知赵晶不具购房资格，与赵晶签署认购书应属无效。且融科房地产公司明知赵晶母亲的购房资金是基于原房屋能在中介承诺的时间和价格底线的前提下才能有来源，且在卖掉房屋腾空指标后才有购房资格，在这些条件都不具备时，赵晶母亲与融科房地产公司之间无法达成和签署正式的房屋买卖合同。现赵晶要求解除与融科房地产公司签署的认购书及补充协议，融科房地产公司退还赵晶定金20万元，融科房地产公司承担本案诉讼费。融科房地产公司辩称：我同意解除认购书及补充协议，解除的理由是因为赵晶违约。我不同意返还定金。双方签订的协议是双方真实意思表示。双方约定了如果因为赵晶没有在合同约定时间内与融科房地产公司签订买卖合同，融科房地产公司可以解除合同，定金不予返还。现在是因为赵晶违约在先，所以我不同意返还定金。一审法院经审理查明：2015年6月8日，赵晶（认购人）与融科房地产公司（出卖人）签订了《北京市商品房认购书》及补充协议。《北京市商品房认购书》约定：“房认购人认购出卖人开发的位于北京市通州区102号房（以下简称涉案房屋），建筑面积共392.37平方米；认购人应当自签订本认购书之日起0日内向出卖人支付认购定金二十万元”。上述认购书还约定了其他内容。补充协议约定：“二、认购人承诺在本认购书签署后17日内，即2015年6月25日前，向出卖人交齐10%房屋首付款一百二十一万元整，及车位款二十四万元整，电商款二十万元整，并完成草签版《商品房买卖合同》的签署；认购人未按照本补充协议约定时间向出卖人缴纳房屋首付款并完成草签版《商品房买卖合同》的，出卖人有权解除认购书。出卖人解除认购书的，认购人已支付的定金不予退还。十、本补充协议与认购书不一致时，以本补充协议为准”。补充协议还约定了其他内容。当日，赵晶向融科房地产公司交纳了定金二十万元。一审庭审中，赵晶称自己实际系为自己母亲购买，且现在没有购房资格，也没有购房资金，故要求解除双方签订的认购书和补充协议，在签订认购书当晚赵晶便告知融科房地产公司不购买房屋了。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金。本案中，赵晶、融科房地产公司双方签订的《北京市商品房认购书》及补充协议系双方的真实意思表示，合法有效。依据补充协议约定，“认购人未按照本补充协议约定时间向出卖人缴纳房屋首付款并完成草签版《商品房买卖合同》的，出卖人有权解除认购书。出卖人解除认购书的，认购人已支付的定金不予退还”，上述约定系以交付定金作为担保而促成双方订立商品房买卖合同，但在上述协议签订之后，赵晶随即明确表示不再按照上述协议继续履行即不再订立商品房买卖合同，构成违约，应当按照合同约定承担定金罚责。故对于赵晶要求返还定金二十万的诉讼请求，理由不当，一审法院不予支持；关于赵晶要求解除双方签订的《北京市商品房认购书》及补充协议的诉讼请求，融科房地产公司同意解除，对此一审法院不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决：一、自本判决生效之日起，解除赵晶与北京融科阳光房地产开发有限公司签订的《北京市商品房认购书》、《北京市商品房认购书》补充协议；二、驳回赵晶的其他诉讼请求。一审判决后，赵晶不服上诉至本院，其主要上诉理由是：上诉人与被上诉人签订的《商品房认购书》是商品房预约合同，并非商品房买卖合同。一审判决将该案案由定为“房屋买卖合同纠纷”首先定性错误；2、上诉人与被上诉人于2015年6月8日除了达成书面《认购书》外，还达成了口头的协议。此口头协议也是上诉人母亲最终能否购买被上诉人房屋的基础。口头协议也受法律保护，但一审判决未予提及，完全违背本案的基本事实；3、《补充协议》的条款违反法律规定，没有法律约束力。综上，请求：1、撤销（2015）通民初字第20558号民事判决第二项，改判被上诉人返还上诉人定金20万元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。本院查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。上述事实，有《北京市商品房认购书》、《北京市商品房认购书》补充协议及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：根据本案查明的事实，双方签订的《北京市商品房认购书》及补充协议系双方的真实意思表示，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。现因赵晶与融科房地产公司均同意解除上述合同，本院不持异议；对于定金的返还一节，因法律规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，且依据双方补充协议中的约定，“认购人未按照本补充协议约定时间向出卖人缴纳房屋首付款并完成草签版《商品房买卖合同》的，出卖人有权解除认购书。出卖人解除认购书的，认购人已支付的定金不予退还”。因赵晶在上述合同签订即表示不再继续履行，其行为已构成违约，应按合同约定承担定金罚则。其以融科房地产公司在签订合同时知晓其不具备购房资格等主张，证据不足。综上，一审法院判决结果并无不当，本院应予维持，对赵晶的上诉理由，不予采纳，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2150元，由赵晶负担（已交纳）。二审案件受理费4300元，由赵晶负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 朔审 判 员  周文祯代理审判员  陈烁琳二〇一六年四月二十九日书 记 员  李星月