湖南省湘阴县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0624民初632号原告：邓建国，男，1963年9月23日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：韩喜（特别授权），湖南九野律师事务所律师。被告：刘万平，男，1968年8月28日出生，汉族，住湖南省湘阴县。被告：周文胜，男，1973年9月23日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：熊建红（特别授权），湘阴县文星法律服务所法律工作者。第三人：杨宏斌，男，汉族，1966年9月3日出生，住湖南省湘阴县。第三人：徐麟，男，汉族，1958年1月4日出生，住湖南省湘阴县。第三人：李新辉，男，汉族，1962年11月13日出生，住湖南省湘阴县。原告邓建国与被告刘万平、周文胜和第三人杨宏斌、徐麟、李新辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月30日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韩喜、被告周文胜的委托诉讼代理人熊建红、第三人杨宏斌、徐麟、李新辉到庭参加了诉讼，被告刘万平经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓建国向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告刘万平、周文胜立即将租赁房屋腾空并归还给原告；3.判令被告刘万平、周文胜立即将拖欠的原告房屋租金人民币44760元（房租计算至2017年4月15日）支付给原告，并由二被告支付原告违约金9828元；2017年4月15日以后的房屋占用费按175元/天计算至实际归还之日止；4.由二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2007年经公开竞拍获得湘阴县金三角原湘阴城管大厦第三、四层房屋的所有权，其中第三层面积为679.74平方米（套内面积598.4平方米，公摊面积81.34平方米）。2011年7月15日，原告与被告刘万平签订《房屋租赁合同》，约定原告将原湘阴城管大厦第三层约400平方米的房屋出租给刘万平经营使用，租赁期限为自2011年8月16日至2021年8月16日止，房屋租金2500元/月（以后每三年的租金提高5%）。“租金按一年结算，由乙方于每一年的前个月的前10日内交付给甲方”。合同履行一年后，原告与被告刘万平于2012年8月16日又签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将原湘阴城管大厦第三层的其他200平方米房屋出租给刘万平经营使用，租赁期限为自2012年8月16日起至2021年8月16日止，房屋租金1400元/月（以后每三年租金提高5%），租金支付方式与第一份合同相同。两份租赁合同均约定：“第十四条违约责任租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金”。两份合同履行至2015年8月16日，被告刘万平即未按照合同约定将租金在“每一年的前个月的前10日内交付给甲方”。后经刘万平的合伙人周文胜与原告协商，原告同意2015年的租金在“2015年12月31日前付一半，春节后付一半”；但截至2016年4月16日，被告仍欠租金24140元。虽然被告周文胜在2016年5月7日通过支付宝转账了12140元，但2015年的年度租金仍有12000元未支付给原告。2016年8月16日至今的租金更是未缴纳分文。原告认为，原告与被告刘万平签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告刘万平及其合伙人（房屋使用人）周文胜有义务按照合同约定向原告交纳租金。现二被告拖欠租金，且经原告多次催促仍不履行义务，已构成根本违约，故依据有关法律规定诉至法院，请求法院予以支持。在本案审理过程中，原告向本院申请追加杨宏斌、徐麟、李新辉为本案无独立请求权的第三人参加诉讼，并主张第三人应与被告共同腾空返还租赁房屋。理由为：在人民法院审理原告邓建国诉被告刘万平、周文胜房屋租赁合同纠纷一案期间，被告周文胜未经原告同意，于2017年6月12日与杨宏斌、徐麟、李新辉签订《房屋租赁合同》，将诉讼标的房屋转租给第三人，租期为3年。原告认为双方的转租合同无效，因本案的处理结果与第三人有法律上的利害关系，故申请法院追加。被告刘万平未作答辩。被告周文胜辩称，他与原告之间没有租赁的事实，应该驳回原告对他的诉讼请求。房屋租赁合同是原告与刘万平签订的，他没有签订合同，他只是作为管理者打理茶楼的一系列事务。租赁房屋的债务应当由被告刘万平来承担。第三人杨宏斌、徐麟、李新辉共同述称，他们当时租赁门面的时候，是看中那个地段好，当时门面已经关了，贴了一个叫谭四的人的电话号码。谭四与周文胜合伙经营那个茶楼，他们通过电话联系上谭四，谭四带他们看了茶楼，初步达成意向，谈好了租金。当时他们知道谭四不是房东，想找房东签合同。后来周文胜到了，周文胜说是房东委托他全权打理，房东不是湘阴本地人。签合同之前他们想让周文胜提供房东的委托书给他们看，周文胜就提供了一份房产证的复印件给他们。因为时间比较紧，他们原来租的房子要到期了，加上都是本地人比较信任，就相信了周文胜，与周文胜签订了合同。合同上的字和转账的记录都是周文胜的，周文胜先收取了他们1万元押金，几个月后又收取了他们一年的租金6万元，可提供银行转账凭条、收条和租赁合同作为证据。直到后来原告邓建国找到他们，他们才知道周文胜欺骗了他们，房东并没有委托周文胜转租房屋。知道事情真相后，他们就找了周文胜，周文胜和谭四都到了他们所租赁的房子里，他们要求退钱，周文胜跟他们承诺说没问题，要他们继续使用房屋，由他自己去跟房东协商。后来，周文胜就不接电话不回微信了，他们在收到法院的通知后去找过周文胜，但没找到。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年，原告邓建国通过拍卖取得了位于湘阴县文星镇金三角县建设局综合楼01栋301、302和401、402号房屋的所有权（房屋产权证号为：湘房权证文星镇字第××号），其中，301、302号房屋的套内建筑面积合计598.4平方米，401、402号房屋的套内建筑面积合计307.4平方米。2011年7月15日，原告（作为合同甲方）与被告刘万平（作为合同乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于湘阴城管大厦第三层的一套建筑面积为400平方米的房屋（房屋产权证号为：02××43）出租给乙方，租期自2011年8月16日至2021年8月16日，租金为2500元/月，每三年租金提高5%，租金按一年结算，由乙方于每年的前个月的前10日内将租金付给甲方，甲方在合同生效之日起将房屋交付给乙方。该合同第十二条约定：“因乙方责任终止合同的约定。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方的损失，由乙方负责赔偿：1.擅自将承租的房屋转租的；2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3.擅自拆改房屋结构或改变承租房屋用途的；4.拖欠租金累计达1个月；5.利用承租房屋进行违法活动的；6.故意损坏承租房屋的”。第十三条约定：“提前终止合同租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。……”第十四条约定：“违约责任租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金。”2012年8月16日，原告（作为合同甲方）与被告刘万平（作为合同乙方）再次签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将湘阴城管大厦第三层的一套200平方米的房屋（房屋产权证号为：02××43）出租给乙方使用，租期自2012年8月16日至2021年8月16日，租金为1400元/月，每三年租金提高5%，租金按一年结算，由乙方于每一年的前个月的前10日交付给甲方。该合同第十二条、第十三条和第十四条的内容与双方于2011年7月15日签订的《房屋租赁合同》中的条款内容一致。通过签订上述两份《房屋租赁合同》，被告刘万平实际取得了湘阴县文星镇金三角县建设局综合楼01栋3层301、302号房屋的租赁使用权，并将该租赁场地装饰装修后用于经营茶楼。双方履行该两份合同直至2015年8月16日，在合同约定的交纳2015年度（2015年8月16日至2016年8月16日）租金的时间到期后，被告刘万平没有向原告交纳租金，原告遂到租赁场地催要，当时负责茶楼经营的被告周文胜遂向原告出具了一份条据，内容为：“关于长城茶艺宾馆房租支付事宜，由于种种原因，双方协商2015年房租至2015年12月31日前付一半，春节后付一半。特此证明周文胜2015年11月19日（附身份证号码和联系电话）”，案外人谭四在该条据下方签名见证并附联系电话。原告陈述被告周文胜出具的条据中包含了两份房屋租赁合同的租金，依据租赁合同的约定，那个400平方米场地的2015年度租金是31500元（即3万元的基础上增加5%），那个200平方米场地的2015年度租金是17640元（即16800元的基础上增加5%），合计49140元。出具条据后，被告周文胜支付了部分租金给原告。2016年4月16日，原告委托了陈平等人向被告周文胜催要房租，周文胜当天支付了5000元后，陈平就尚欠房租拟了一张条据，内容为：“今收到湘阴周文胜房租款伍仟元整（￥5000.00）余款￥24140元，于2016.4.30日前一次付清。若未按时付清房租，则为自动放弃经营，房主则收回房屋租赁权。承租方必须搬清自有物品，离场走人。2016.4.16日经办人陈平（附银行账户信息）”被告周文胜在该条据下方签名并附身份证号码。2016年5月7日，被告周文胜通过支付宝向条据中载明的银行账户支付了12140元，自此，就2015年度的租金被告还欠12000元，2016年度及以后的租金被告也一直没有支付给原告。对于已经收取的租金，原告陈述2015年度之前的租金是被告刘万平支付的，2015年度的租金是被告周文胜支付的，被告周文胜认可上述付款情况，但表示钱都是刘万平出的。在被告停止支付租金后，原告曾与被告周文胜多次沟通，因协商未成，原告遂于2017年3月30日诉至本院。在本案审理过程中，被告周文胜未经原告许可将案涉租赁场地出租给本案无独立请求权的第三人使用，并于2017年5月5日收取了第三人交纳的1万元房屋押金，被告周文胜出具的收条载明“今收长城租房押金壹万元整收款人：长城宾馆周文胜2017年5月5日”。2017年6月12日，被告周文胜（作为合同甲方）与本案无独立请求权的第三人杨宏斌、徐麟、李新辉（共同作为合同乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将湘阴城管大厦第三层的两套房屋（建筑面积共计600平方米）出租给乙方用于教学培训，租赁期限自2017年9月1日至2020年8月31日，房屋租金为5000元/月，每年租金提高5%，租金按一年结算，由乙方于每年的前个月的前十日内交付给甲方，甲方保证在出租该房屋没有产权纠纷，出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。该租赁合同的其余内容与原告和被告刘万平签订的两份《房屋租赁合同》的内容一致。签订合同当天，本案第三人通过银行转账向被告周文胜支付了第一年的房屋租金6万元。被告周文胜出具了一张落款时间为2017年9月1日的收条，内容为：“今收到长城三楼租金六万整。￥60000元租期2017年9月1日至2018年8月31日止周文胜”。第三人陈述被告周文胜是以房东的委托代理人的名义跟他们协商房屋租赁事宜，且当时周文胜提供了案涉房屋的房产证复印件，但未听周文胜提起过被告刘万平。与被告周文胜签订上述租赁合同后，本案第三人对案涉租赁场地进行了装修，并于2017年9月1日正式投入使用，现该场地仍由第三人占有使用。被告刘万平和无独立请求权第三人均在签订租赁合同后对案涉场地进行了装饰装修，在本案庭审中，被告周文胜曾承诺在庭审结束后七个工作日内向本院提交尚可搬走的装饰装修物的清单，第三人也承诺在庭审结束后七个工作日内向本院提交装饰装修物品的清单，但是，被告周文胜和第三人均未在其承诺的期限内向本院提交有关清单。以上事实，有原告提供的房产证复印件、3份房屋租赁合同、2份手写条据、银行查询单，第三人提供的房屋租赁合同、房产证照片、银行交易凭条、收条，以及当事人的陈述材料和庭审记录在卷佐证，足以认定。本案争议的焦点为：一、被告周文胜与原告之间是否存在房屋租赁关系，是否应承担承租人义务；二、原告与被告刘万平签订的两份房屋租赁合同是否应予解除；三、腾空交付房屋的义务应由谁承担；四、原告主张的租金及违约金、房屋占用费是否应予支持，应由谁承担支付责任。本院认为，一、与原告签订租赁合同的主体是被告刘万平，被告刘万平将所租赁的场地用于茶楼经营，并支付了2015年度以前的房屋租金，故被告刘万平是与原告建立租赁关系的相对方。在原告与被告刘万平的租赁合同履行期间，被告周文胜代替被告刘万平经营管理了一段时间的茶楼，并代替刘万平向原告支付了2015年度的大部分租金。但是，周文胜未与原告签订租赁合同，其所付租金也是按照原来刘万平与原告签订的租赁合同中约定的标准支付。因此，从被告周文胜的上述行为不足以认定原告与周文胜之间存在租赁关系。同时，原告主张被告周文胜与刘万平是合伙关系，应共同承担承租人义务，但原告并未提供相应的证据予以证明，且被告周文胜也不认可合伙关系。因此，本院对原告要求被告周文胜承担承租人义务的主张，依法不予支持。二、原告与被告刘万平签订的两份租赁合同都约定租期至2021年8月16日届满，在该租赁期限内，原、被告均应依约履行租赁合同确定的义务。但被告刘万平在履行合同一段时间后即未按照约定支付租金，至今尚欠原告2015年度的租金两份租赁合同合计12000元及2016年度以后（包含本数）的租金，被告刘万平长时间拖欠租金的行为已构成根本违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项和第二百二十七条的规定，原告有权要求解除合同，故本院对原告的该项主张予以支持，双方签订的两份租赁合同自本判决生效之日起解除。三、原告与被告刘万平的房屋租赁合同解除后，被告刘万平应依法将房屋腾空返还给原告。现因刘万平在租赁期间没有对案涉房屋进行恰当管理，使被告周文胜将房屋出租给了第三人，案涉房屋现由本案的第三人实际在使用。刘万平要履行腾空交付房屋的义务需要第三人对案涉房屋放弃占有使用。同时，因第三人没有跟原告签订租赁合同，也没有举证证明其从周文胜处租赁房屋已取得原告的同意，故其占有使用案涉房屋相对于原告没有合法依据，原告作为房屋的所有权人有权要求第三人腾空交付房屋。因此，本院对原告要求第三人和被告共同腾空交付房屋的主张，依法予以支持。第三人如因腾空房屋遭受损失，可另行主张权利。四、关于租金，原告主张的租金是计算至2017年4月15日，对于2017年4月15以后至房屋实际归还之日止的时段原告则主张了房屋占用费。因2017年4月15日原告与被告刘万平之间的房屋租赁合同尚未解除，原告也未在该时段前收回房屋，故在合同解除前被告都应该支付租金，在合同解除后至实际返还房屋之日止则计算房屋占有使用费。因双方的租赁合同自本判决生效之日起解除，故被告应支付的租金应按照租赁合同约定的标准计算至本判决生效之日止，两份租赁合同合计的租金数额为：2015年度的欠付租金12000元+2016年度及以后的租金（从2016年8月16日起计算至本判决生效之日止，按照49140元÷365天=134.63元/天的标准计算），其中，因截至庭审之日被告均未交纳租金，故从2016年8月16日至本案庭审之日（即至2017年12月29日，共500天）的欠付租金的数额可以确定，即134.63元/天×500天=67315元。故庭审日以前的欠付租金总额为12000元+67315元=79315元，对于庭审次日至本判决生效之日止的租金则根据判决生效时间确定具体数额。关于违约金，房屋租赁合同第十四条约定了任何一方违反合同必须向对方交纳年度租金的20%作为违约金，现被告刘万平逾期未交付租金的违约事实成立，依据该条规定，原告主张被告支付违约金9828元（即年租金49140元×20%）于法有据，本院予以支持。关于房屋占有使用费，原告主张按照175元/天的标准计算，并解释该标准是在租金的基础上上浮30%后算出来的。因对于房屋占有使用费是否应比照租金上浮并没有体现在双方的合同约定中，房屋占有使用费作为被告未及时返还房屋给原告造成的损失赔偿，实际是对原告房屋收益损失的弥补，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，本院支持比照双方约定的租金（即134.63元/天）计算房屋占有使用费，计算的期间从本判决生效之日起至被告和第三人实际返还房屋之日止。关于支付租金、违约金及房屋占有使用费的义务主体。因被告刘万平是原告所签租赁合同的相对人，其依法负有支付租金、违约金及房屋占有使用费的义务，故该付款责任应由被告刘万平承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告邓建国与被告刘万平于2011年7月15日、2012年8月16日签订的两份《房屋租赁合同》；二、限被告刘万平和第三人杨宏斌、徐麟、李新辉在本判决生效之日起十日内将位于湘阴县文星镇金三角县建设局综合楼01栋3层301、302号的房屋腾空返还给原告邓建国；三、限被告刘万平在本判决生效之日起十日内支付租金（租金为以下两项之和：①截至本案庭审之日的租金79315元；②本案庭审之日以后的租金按照134.63元/天的标准从2017年12月30日起计算至本判决生效之日止）给原告邓建国；四、限被告刘万平在本判决生效之日起十日内支付违约金9828元给原告邓建国；五、限被告刘万平在本判决生效之日起十日内支付房屋占有使用费（具体数额按照134.63元/天的标准从本判决生效之日起计算至被告刘万平和第三人实际返还房屋之日止）给原告邓建国；六、驳回原告邓建国的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行腾空交付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1160元，公告费560元，合计1720元，由被告刘万平承担1620元，由原告邓建国承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  陈飞涛代理审判员  孟桂芝人民陪审员  杨放明二〇一八年四月十九日书 记 员  蔡小倩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。