吉林市船营区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0204民初153号
原告：赫丽玲，女，1972年7月19日出生，住吉林市高新技术产业开发区。
委托诉讼代理人：高宏明，吉林江城律师事务所律师。
被告：赵淑珍，女，1971年6月28日出生，住吉林市昌邑区。
委托诉讼代理人：李印宏，吉林市船营区船营法律服务所法律工作者。
第三人：高玉梅，女，1982年2月19日出生，现羁押于吉林市看守所。
原告赫丽玲与被告赵淑珍、第三人高玉梅案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赫丽玲及其诉讼代理人高宏明、被告赵淑珍及其委托诉讼代理人李印宏、第三人高玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赫丽玲向本院提出诉讼请求：1、停止对吉林市高新区住宅的执行，并解除查封；2、本案诉讼费用由赵淑珍承担。事实和理由：2016年1月26日，赫丽玲与高玉梅基于平等自愿原则签订二手房买卖合同。合同约定高玉梅将位于吉林市高新区的房屋出卖给赫丽玲，并于2016年1月27日前交付使用。为使房屋更名过户手续办理的更加便捷，经赫丽玲与高玉梅商量，高玉梅于2016年1月25日委托赫丽玲的朋友李红作为代理人，全权办理房屋买卖有关手续。赫丽玲在人民法院对该房屋查封之前，已依约向高玉梅支付了全部房款，并于合同签订当天合法取得房屋钥匙，占有使用房屋至今。但因吉林市万科房地产开发有限公司原因未能办理房屋产权登记，故赫丽玲与高玉梅未能办理房屋过户登记手续。2016年4月11日，赵淑珍因与高玉梅民间借贷纠纷一案向船营区人民法院提出查封保全申请，查封保全了高玉梅名下位于吉林市高新区的房屋。但在此之前，高玉梅已将房屋出卖给赫丽玲，并将房屋钥匙交于赫丽玲，该房屋已经由赫丽玲实际占有至今。赫丽玲认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”结合本案，赫丽玲与高玉梅基于真实意思表示签订的《二手房买卖合同》应当认定为有效，赫丽玲已支付了全部购房款，并于查封前实际占有了该房屋，因吉林市万科地产开发有限公司原因未能办理房屋产权登记，故买卖双方未能办理房屋过户登记手续，赫丽玲对此没有过错。综上，船营区人民法院对赫丽玲房屋的查封执行措施不当，应当予以撤销，并解除对赫丽玲房屋的查封，赫丽玲提起执行异议，被吉林市船营区人民法院裁定驳回，故赫丽玲提起执行异议之诉，请人民法院查清事实，依法支持赫丽玲的诉讼请求。
赵淑珍辩称，首先，依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定：不动产物权的变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，未经登记不发生法律效力。其次，依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产的；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定系满足四个要件方可有效。本案中，高玉梅的房产为677839.00元，该房屋外加增值和装璜，其价格不符合常理。在合同签订前，赫丽玲向高玉梅转账276000.00元的转账凭证，只能证明双方有经济往来，无法证明是购买房款。赵淑珍在2016年4月11日申请法院查封此房屋，而赫丽玲称2016年4月26日入住占有无法律依据。案外人提供公证书为李红代为更名事宜不是买卖公证，根据以上事实，赫丽玲告诉无法律依据，请法院驳回赫丽玲诉讼请求。
高玉梅述称，我的房屋确实卖给赫丽玲了，赫丽玲转给我一部分房款，并不是全部房款。2016年，因为我涉嫌刑事犯罪，人在看守所，时间记不清了。我把房子以70万元价格卖给赫丽玲，我俩研究了很多天，赫丽玲说手中没有那么多钱，在2016年一共给了我40万元房款，银行转账30万元，另外10万元转账给腾某（我欠腾某钱），是一天转账的。过了一段时间，我又去找赫丽玲要剩余的房款，赫丽玲把剩余的30万元房款在2017年给我的，具体时间记不清了，当时我去赫丽玲单位，赫丽玲在她办公室给我的现金。我拿到这笔钱之后，当时说要给房子改底，因为过户不了，就没有改。我把房屋在赫丽玲交给我40万元时的两个月之后就交给赫丽玲了，我搬走了。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据评判如下：对于赫丽玲所举（2016）吉0204执异89号执行裁定、商品房买卖合同（预售）、销售不动产统一发票、2016年1月26日赫丽玲与高玉梅签订的二手房买卖合同来源合法，本院予以采信。高玉梅于2015年4月18日出具的10万元借条、高玉梅于2015年4月27日出具的10万元借条，在无其他证据佐证之情况下，本院对双方之间是否存在真实的借贷关系不予确认。赫丽玲所举276000元银行汇款凭证、高玉梅出具的收条、高玉梅出具的交房说明、案涉房屋的供用气合同1份燃气户内置换合格售卡通知单、燃气费收据、住宅专项维修资金专用票据真实性予以确认。赫丽玲所举（2016）吉江城证字第1800号公证书，来源合法，本院予以采信，但该证据仅能证明2016年1月25日高玉梅有出卖房屋的意思表示，不能证明将房屋卖给赫丽玲。证人李红的出庭证言，对证人陈述做公证部分事实，真实性予以确认，对证人陈述的交付购房款过程因与赫丽玲、高玉梅陈述均不相符，在无其他佐证之情况下，本院对该部分证人证言不予采信。对赵淑珍所举证据（2016）吉0204执异89号执行裁定书、（2016）吉0204民初370号民事判决书来源合法本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月，本院对赵淑珍与高玉梅民间借贷纠纷一案作出（2016）吉0204民初370号民事判决，判决高玉梅给付赵淑珍借款本金20万元及利息。该案在诉讼中，依据赵淑珍申请于2016年4月11日查封了高玉梅名下的位于吉林市高新房屋的产籍。上述民事判决发生法律效力后，高玉梅未按民事判决确定的内容履行给付义务，依据赵淑珍的申请，该案进入执行程序。本院在执行高玉梅名下的位于吉林市高新房屋过程中，赫丽玲作为案外人以自己于2016年1月自高玉梅处购买该房屋为由，向本院提出执行异议，要求停止对上述房屋的执行。本院于2016年10月19日作出（2016）吉0204执异89号执行裁定，裁定驳回案外人赫丽玲对本案执行标的提出的异议。赫丽玲不服该执行裁定，向本院提起民事诉讼，请求判令停止对高玉梅名下的位于吉林市高新房屋的执行，并解除查封。
另查，高玉梅与吉林市万科滨江房地产开发有限公司于2015年7月30日签订商品房买卖合同一份，合同约定：吉林市万科滨江房地产开发有限公司将自己开发建设的位于吉林市高新区房屋，建筑面积92.27平方米的房屋以677839元的价格出卖给高玉梅。付款方式为一次性付款。上述协议签订后，高玉梅向吉林市万科滨江房地产开发有限公司交付购房款，并办理了该房屋的入住手续。
2016年1月26日，高玉梅与赫丽玲签订二手房买卖合同，合同约定：赫丽玲购买高玉梅位于吉林市高新区的房屋，建筑面积92.27平方米，房屋交易价格为47万元。付款时间与办法：赫丽玲应于2016年1月26日前向高玉梅付清房产款项，赫丽玲当面交给高玉梅现金47万元，赫丽玲一次性付清。高玉梅应于2016年1月27日前将交易房产交付给赫丽玲使用。合同签订当日，高玉梅向赫丽玲出具收条一份，载明：今收到赫丽玲购房款47万元整，购吉林市吉丰东路房屋，收款人:高玉梅。高玉梅于当日又出具交房说明一份，载明：本人于今日已将此房交于赫丽玲使用，由于多种原因，赫丽玲于2016年4月26日入住，未拿之物均归赫丽玲所有，交房人：高玉梅。另，2016年1月25日，赫丽玲通过银行转账方式向高玉梅银行账户转款276000.00元。
2016年1月25日，高玉梅与案外人李红到吉林市江城公证处公证委托书一份，公证委托书内容为：我高玉梅是坐落于吉林市高新区的房屋，建筑面积92.79平方米房屋的产权登记所有人。我委托受托人并以我的名义全权办理如下事项：1、办理购买上述房屋的有关手续，代为缴纳有关税、费。代办及领取房屋产权证、土地使用权证。办理上述房屋的出售、查档、测绘、代收房款、更名过户手续（包括签订买卖契约、缴纳税费）、订正手续、代为偿还银行贷款和代为办理预购商品房抵押权预告注销登记手续、代为办理签署法院查封、解封手续、全权办理房屋初始登记业务及代为办理查档、测绘手续。2、全权办理上述房屋的预购商品房预告登记手续；3、代为办理仲裁相关的一切事宜，包括代为领取法律文书，承认放弃变更仲裁请求，申请执行，接收执行标的款物。4、全权办理合同备案注销手续以及登报、声明及房产挂失手续。5、代理人在其权限范围内签署一切文件我均予以承认，并承担相应的法律责任。此委托书受托人有转委托权权。委托期限：直至委托事项办理完毕止。
认定以上事实的证据有，商品房买卖合同（预售）、销售不动产统一发票、二手房买卖合同、银行汇款凭证、高玉梅出具的收条、高玉梅出具的交房说明、吉江城证字第1800号公证书，（2016）吉0204执异89号执行裁定书、（2016）吉0204民初370号民事判决书。
本院认为，本案争议焦点为赫丽玲对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二八十条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，赫丽玲虽与高玉梅于2016年1月26日签订二手房买卖协议，但协议中约定的购房价格47万元，明显低于案涉房屋的市场价格，虽在庭审中赫丽玲与高玉梅均认可实际购房价格为67万元，但该价格仍低于案涉房屋的市场价格。且在67万元购房款交付上，赫丽玲与高玉梅陈述相互矛盾，除276，000.00元有银行转款凭证，其余均无证据证明，故本院不能认定67万元购房已予实际交付。关于赫丽玲是否在法院查封前已合法占有案涉房屋，本院认为，本院查封案涉房屋时间系2016年4月11日，而依据高玉梅于2016年1月26日向赫丽玲出具的交房说明载明的内容：由于多种原因赫丽玲于2016年4月26日入住，据此，本院不能认定案涉房屋在查封之前已被赫丽玲占有。综上，赫丽玲与高玉梅之间签订的二手房买卖行为仍属债权行为，不能认定案涉房屋产生权属转移的效力，故赫丽玲并不享有足以排除强制执行的民事权利。本院对赫丽的诉讼请求不予支持。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回赫丽玲的诉讼请求。
案件受理费100.00元由赫丽玲负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 赵惠娟
人民陪审员 高明山
人民陪审员 贺 英
二〇一八年六月五日
代理书记员 梁 威