上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1036号
上诉人（原审原告、反诉被告）蒋建中。
被上诉人（原审被告、反诉原告）戴诚。
被上诉人（原审被告、反诉原告）沙乃勤。
被上诉人（原审被告、反诉原告）戴宝康。
上列三被上诉人之共同委托代理人朱维敏，上海欧森律师事务所律师。
上诉人蒋建中因定金合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第35809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月6日公开开庭进行了审理。上诉人蒋建中，被上诉人戴诚、沙乃勤、戴宝康的共同委托代理人朱维敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2013年9月26日，蒋建中与戴诚、沙乃勤、戴宝康在上海锐丰房地产投资顾问有限公司的居间下签订《房地产买卖居间协议》，约定戴诚、沙乃勤、戴宝康欲出售系争房屋（包括固定装修、厨卫设备以及挂壁式空调），房价款为人民币3，075，000元；签订本协议当日，蒋建中支付定金5万元；蒋建中于2013年10月15日之前支付首付款170万元；于2013年11月15日前共同赴交易中心办理过户手续，过户当日支付100万元；待戴诚、沙乃勤、戴宝康交房当日支付尾款25，000元；双方同意待戴诚、沙乃勤、戴宝康收到蒋建中的贷款之3日内将房屋交付蒋建中，最晚交房日期为2014年2月15日；双方同意在签订本协议后5日内共同赴中介处签订买卖合同或类似合同，若戴诚、沙乃勤、戴宝康未能履行本条所述事项，则应向蒋建中双倍返还定金；若蒋建中未能履行本条所述事项，则已支付戴诚、沙乃勤、戴宝康的定金不予返还；蒋建中独自承担上述房屋按国家规定交纳的所有税费；房屋为蒋建中净到手价315万元等。
上述合同签订当日，蒋建中向戴诚、沙乃勤、戴宝康交付定金5万元。
2013年9月28日，蒋建中与戴诚、沙乃勤、戴宝康在中介公司的通知下欲签订正式房屋买卖合同。中介公司先后提供了四份《补充协议》和编号为1848503的《上海市房地产买卖合同》样本。经前后修改，最后一份由戴诚、沙乃勤、戴宝康当日签名确认的一份《双方补充协议》载明：1、双方约定签订该房屋买卖合同价格为1，995，000元，另余108万元作为该房屋的装修补偿款；2、就上述装修补偿款，双方同意在进浦东新区交易中心办理过户手续当日支付（若因银行不可控因素造成当日无法支付，则顺延至下个工作日）；3、双方约定待该房屋办理了过户手续完毕后的三日内，双方就该房屋办理房屋交接手续（水、电、煤、有线、物业过户），并蒋建中同意将该房屋以签订租赁合同的形式将该房屋出租于戴诚、沙乃勤、戴宝康，戴诚、沙乃勤、戴宝康租赁该房屋至2014年2月15日，戴诚、沙乃勤、戴宝康在此期间承担租金6，700元；4、蒋建中独自承担该房屋按国家现有规定缴纳所有的税、费以及中介费用；5、此协议与买卖合同视为不可分割的一部分，合同编号为1848503，具备相等的法律效力；6、此协议一式两份，双方各执一份。该协议是在公平公正平等自愿的情况下签订，签字即生效。上述补充协议，戴诚、沙乃勤、戴宝康于2013年9月28日签字，蒋建中于当日未签字。次日，中介公司将上述《双方补充协议》交付蒋建中时，蒋建中仍拒绝签字。中介公司提交的《上海市房地产买卖合同》样本中《补充条款（二）》载明：在签订本合同时，双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于蒋建中责任，造成戴诚、沙乃勤、戴宝康经济损失的，蒋建中应赔偿相应的损失。
2013年10月16日，蒋建中向原审法院提起诉讼，要求判令戴诚、沙乃勤、戴宝康双倍返还定金10万元。原审审理中，蒋建中明确，鉴于戴诚、沙乃勤、戴宝康违约，要求解除与戴诚、沙乃勤、戴宝康签订的《房地产买卖居间协议》。
戴诚、沙乃勤、戴宝康对蒋建中的原审诉请不予认可，并提起反诉，要求根据定金罚则，判由蒋建中支付违约金5万元。
原审审理中，蒋建中称，其对《双方补充协议》第4条不认可，认为违反了《房地产买卖居间协议》；另外，补充协议应当是建立在正式买卖合同的基础上的，在未签订正式买卖合同的情况下，其不同意签订补充协议。蒋建中还认为《上海市房地产买卖合同》样本中补充条款（二）内容对其不公平，且合同落款处购房人地址只写了“上海”，其曾提出修改，但中介未予修改。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。蒋建中与戴诚、沙乃勤、戴宝康签订的《房地产买卖居间协议》是对房屋买卖达成的一个初步意向，在此基础上约定在明确的时间内建立一个正式的房屋买卖关系，为的是进一步明确合同履行的主体及合同具体履行的内容。双方于2013年9月28日在居间方相约下共赴居间方签署正式房屋买卖合同，本案争议在于双方最终未能进一步签署正式买卖合同应归责于何方。首先，系争房屋信息在房产交易中心为公开，且居间协议对房屋面积、价格等均作出了约定，故蒋建中主张的戴诚、沙乃勤、戴宝康故意隐瞒系争房屋为非普通住房，致戴诚、沙乃勤、戴宝康需按国家规定缴纳约20万元营业税和所得税的意见不成立。其次，从中介公司提供的《双方补充协议》的样稿可以看出，其将房屋价格约定为1，995，000元，并约定其余108万元为该房屋的装修补偿款，从系争居间协议可以看出，系争房屋确实存在装修及设备等，房价与装修价格的总和与居间协议约定的房屋总价一致，并未损害蒋建中的利益，且上述1，995，000元的价格并没有相关部门否定其合法性。加之，根据居间协议中关于蒋建中净到手价为315万元，以及蒋建中独自承担系争房屋按国家规定缴纳的所有税费的约定，补充协议的约定不会使戴诚、沙乃勤、戴宝康受益，反而受益方为蒋建中，故蒋建中以此理由拒签合同，显然不符常理。再次，《上海市房地产买卖合同》中仅对房屋价款1，995，000元作出约定，该价格显然远远低于居间协议约定的价格，为此，在补充协议中对装修补偿款一并约定，并要求签订补充协议，并未违背常理，且《双方补充协议》中备注了主合同编号，显然表明了主合同的存在。故蒋建中以补充协议是建立在正式买卖合同基础上签订，在未签订正式买卖合同情况下拒签该协议的意见，法院不予采信。且《双方补充协议》第4条约定的内容与居间协议约定内容并无相悖，蒋建中以此推翻居间协议内容显然不妥。最后，《上海市房地产买卖合同》中《补充条款（二）》的内容合情合理，也无任何对蒋建中不公的内容。合同落款处购房人的地址未注明亦不会影响合同的效力，且蒋建中也未举证证明中介拒绝注明地址的事实，为此，蒋建中拒签该合同的理由亦不能成立。综上，系蒋建中故意找茬拒绝签订正式买卖合同，致合同履行不能，现蒋建中提出解除双方签订居间协议，戴诚、沙乃勤、戴宝康亦表示同意，法院予以准许。因蒋建中构成违约，根据定金罚则，蒋建中交付的定金，戴诚、沙乃勤、戴宝康有权不予返还。因定金本身具有补偿损失的作用，故戴诚、沙乃勤、戴宝康还主张违约金5万元的反诉请求，法院不予支持。蒋建中本诉主张双倍返还定金，无事实依据，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，原审法院于2014年1月14日作出判决：一、原告（反诉被告）蒋建中与被告（反诉原告）戴诚、沙乃勤、戴宝康于2013年9月26日签订的《房地产买卖居间协议》解除；二、驳回原告（反诉被告）蒋建中的其余本诉诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）戴诚、沙乃勤和戴宝康的反诉诉讼请求。本诉案件受理费2，300元，减半收取1，150元，由蒋建中负担。反诉案件受理费525元，由戴诚、沙乃勤和戴宝康负担。
原审判决后，蒋建中不服，上诉至本院称，原审判决解除系争房屋的《房地产买卖居间协议》，超出了蒋建中的原审诉讼请求，其从未提出过解除上述协议的要求。原审认定的事实存在多处错误且主观故意隐瞒了对戴诚、沙乃勤、戴宝康不利的事实。同时，除了原审认定的中介公司拟定的《双方补充协议》及《上海市房地产买卖合同》样张的异议外原审引述也不全面，《双方补充协议》第4条仅写“蒋建中独自承担上述房屋按国家规定交纳的所有税、费以及中介费用”，违背了之前三方签订的《房地产买卖居间协议》之约定，属断章取义，应该按照上述协议约定完整书写后方能签字。《房地产买卖居间协议》明确约定了“戴诚、沙乃勤、戴宝康承诺上述房屋产权清晰，共有人均同意出售，并承诺上述房屋产权为自住满5年唯一住宅”的内容。原审认定《双方补充协议》与《房地产买卖居间协议》约定内容并无相悖错误。原审认定《上海市房地产买卖合同》（样张）中《补充条款（二）》的内容合情合理，亦属错误，上述《补充条款（二）》构成了欺诈。因此，蒋建中要求撤销原审判决第一、二项，改判支持其原审诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由戴诚、沙乃勤、戴宝康承担。
被上诉人戴诚、沙乃勤、戴宝康辩称，蒋建中原审中表示同意解除合同，原审判决解除合同妥当。戴诚、沙乃勤、戴宝康未向蒋建中隐瞒系争房屋的有关情况，不同意蒋建中的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，2013年9月28日的《房地产买卖居间协议》上买受方（乙方）载明的是案外人蒋德赛、李黛，蒋建中在协议尾部买受方（乙方）及代理人（代表人）一栏处签名，戴诚出具的收到5万元的定金的《收款收据》上列明的购买人为蒋建中。
本院再查明，在2013年11月26日的原审审理中，针对法庭有关“现在原告对居间协议是什么意思”的询问，蒋建中表示：“既然是被告违约，正式买卖合同不可能签订了，现在主张解除原被告之间签订的房屋买卖居间协议。”戴诚、沙乃勤、戴宝康亦表示“同意解除原被告之间的房屋买卖居间协议”。
本院认为，根据《房地产买卖居间协议》约定的内容，蒋建中与戴诚、沙乃勤、戴宝康通过签订关于系争房屋的《房地产买卖居间协议》而成立了房屋买卖的预约合同关系，上述协议约定了定金条款，蒋建中亦已实际交付定金，故定金合同已经成立并生效。蒋建中支付的定金系为担保双方就系争房屋签订正式的买卖合同，属于立约定金。考察双方就订立正式房屋买卖合同的磋商协商过程可以看出，蒋建中未能按照诚实信用原则与戴诚、沙乃勤、戴宝康协商正式合同条款的内容，反而按照其单方的理解，对于经过中介公司几次修改后的《双方补充协议》及《上海市房地产买卖合同》的多处内容不认可，以此作为其拒绝签字的借口。从其不认可《双方补充协议》及《上海市房地产买卖合同》的多处内容看，涉及税、费及中介费的承担，买受方受限购的处理以及其所主张的所谓欺诈等。蒋建中在磋商签订正式合同过程中所坚持的意见中，税费等的承担与此前其与戴诚、沙乃勤、戴宝康签署的《房地产买卖居间协议》约定的内容不符；关于限购的约定亦属通常二手房买卖合同中约定的内容，不存在对其中一方明显不公或欺诈的情形；而其将合同落款处购房人地址只填写了“上海”作为其拒签正式合同的理由之一就更难以成立。故从协商正式合同的订立过程看，确属蒋建中一方违背诚实信用原则，拒绝按照双方此前的约定内容签署正式买卖合同，其存在违约行为，依约本案应当适用定金罚则，其交付的定金应当予以没收。故原审对其要求双倍返还定金的请求予以驳回，当属无误。因本案已经适用定金罚则，定金已被戴诚、沙乃勤、戴宝康没收，故戴诚、沙乃勤、戴宝康再反诉要求蒋建中支付违约金5万元，缺乏依据，原审对戴诚、沙乃勤、戴宝康的上述请求予以了驳回，亦属无误。
根据二审查明的事实，原审审理过程中，法院就《房地产买卖居间协议》解除与否询问了双方当事人的意见，蒋建中当庭表示要解除合同，戴诚、沙乃勤、戴宝康亦当庭对合同解除表示同意，且本案双方通过本案诉讼将不再履行《房地产买卖居间协议》，故原审判决解除双方之间的《房地产买卖居间协议》，并无不当。
综上所述，上诉人蒋建中的上诉请求，缺乏充分的依据，本院难以支持。原审判决无误，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，300元，由上诉人蒋建中负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年六月十九日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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