北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终6487号
上诉人（原审被告）：北京紫金长河餐饮有限公司，住所地北京市海淀区苏州街3号大恒科技大厦地下一层B2。
法定代表人：李宗平，董事长。
委托诉讼代理人：宋颖颖，北京大成（大连）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张玲，女，1986年8月21日出生。
委托诉讼代理人：康凯，北京市盈科律师事务所律师。
原审第三人:北京中深科物业管理有限责任公司,住所地北京市海淀区紫金数码园3号楼12层1206室。
法定代表人：陈东成，董事长。
委托诉讼代理人：刘晓静，北京中勉律师事务所律师。
上诉人北京紫金长河餐饮有限公司（以下简称紫金长河公司）因与被上诉人张玲、原审第三人北京中深科物业管理有限责任公司（以下简称中深科公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初5694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
紫金长河公司上诉请求：1.撤销原审法院判决第一项中的租金返还项，应当扣除9天的滞纳金；2.撤销原审法院判决第二项，驳回张玲要求退还进场费和赔偿装修损失的诉讼请求。事实和理由:1.紫金长河公司没有违约行为。（1）紫金长河公司虽然曾经因电力和烟道维修通知承租人短期不能营业，但积极协商后张玲表示不愿返回也不愿接受紫金长河公司调整的面积相似的商铺，属于张玲单方违约。（2）张玲未举证证明紫金长河公司清退其的事实。2.张玲迟延缴纳租金，应当按照合同约定支付滞纳金。3.进场费包括拆除费、燃气包装费、消防改造费、烟道改造费、室内排风管道改造费、水电改造费等，已经实际发生，不应当退还。4.张玲提交的证据不足以证明装修费用的发生。5.原审法院酌定退还的进场费和赔偿的装修损失数额过高。
张玲辩称：同意原审法院的判决。
中深科公司述称：同意原审法院的判决。
张玲向一审法院起诉请求：1.紫金长河公司返还我已经支付的房屋押金79560元、房屋租金6055元、管理费11000元、燃气费3800元，共计100415元；2.紫金长河公司和中深科公司赔偿我因不能经营造成的损失479800元，其中包括进场费9万元、装修费26万元、食材损失5000元、员工工资损失35000元、经营损失53000元、周转费26800元、律师费1万元；3.紫金长河公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：紫金长河公司自大恒房地产开发公司处承租了大恒科技大厦美食广场北区。2015年11月26日，张玲（乙方）与紫金长河公司（甲方）签订《大恒科技大厦美食广场餐饮业租赁协议》，约定：租赁物地点为北京市海淀区苏州街3号大恒科技大厦地下一层美食广场16-17号区域；租用面积约136平方米，租赁物用途餐饮业；租赁期限从2015年11月26日起至2017年12月31日止，日租金为六元五角/平米，以后租金在上一年基础上日租金每年递增0.3/平米（租金中包含了物业费、冬季供暖费、夏季空调费），每月每户缴纳300元垃圾清运费；付费方式采用预交结算法，押90天付一个月，每月3日前缴纳当月租金，每逾期一天按月租金的3%缴纳滞纳金，逾期超过十天不缴纳租金的，甲方可单方解除合同，乙方应当承担违约责任；乙方自行对承租区域进行设计装修、费用自理，设计方案经甲方同意后方可施工；签订协议后5日内，乙方向甲方缴纳90天房租的风险抵押金共计七万九千五百六十元，期满后10日内无息返还；甲方不能如期提供租赁物或违反本协议之规定擅自解除本协议应向乙方支付乙方全年租金10%的违约金；乙方在承租期内未按合同约定的时间缴付租金的，每逾期一天按月租金的0.3%缴纳滞纳金，逾期超过十天不缴纳租金的，甲方可以单方解除合同，乙方应承担违约责任；装修及装修附件部分在解除合同或合同履行完毕后，乙方应完整移交甲方，不得拆除房屋装修部分；租赁期内若甲乙双方有一方有违约行为，则另一方可单方面解除合同，违约方承担违约责任；乙方若需使用甲方发票，甲方除收取国家规定的税费外，另加收3%的管理费；乙方进场时须向甲方交纳9万元进场费，该费用包括拆除费、燃气报装费、消防改造费、烟道改造费、室内排风管道改造费、水电改造费等，该费用与风险抵押金同时交纳。
协议签订后，张玲依约交纳了抵押金79560元、管理费11000元、进场费9万元、燃气卡押金2000元。张玲租金交至2016年10月底，尚有1800元燃气费未使用。张玲进场后将承租区域分为96平方米与40平方米两部分，并于2015年12月12日进行装修，张玲主张其装修支付装修费26万元，并提交了装修协议及装修费收据。张玲承租两个档口进行餐饮经营，对外经营名称为“爆规矩”和“饭桶家”。紫金长河公司对张玲主张的装修费不予认可，主张张玲只砌了一堵墙，但对此并未提交相应充足证据证明。2016年10月24日上午，紫金长河公司口头通知各商户下午开始设备维护，停电两天左右，具体恢复时间另行通知。2016年11月1日，美食广场南区恢复供电，北区上锁停止经营。张玲与紫金长河公司就承租房屋未进行交接。租金交纳方式为紫金长河公司派发单据，租户按单据交纳。张玲主张2016年10月租金迟延交纳的原因为国庆假期紫金长河公司未及时派发单据，紫金长河公司予以否认，主张其按时派发单据，双方均确认紫金长河公司在收取租金时未向张玲主张过迟延交付租金的滞纳金。张玲就其主张的食材损失、员工工资损失，举证不足，就其主张的经营损失、周转费，未提交相应证据证明。紫金长河公司主张其曾协调张玲至南区经营，未提交相应证据证明，张玲亦予以否认。庭审中，紫金长河公司曾口头申请对张玲装修损失进行鉴定，但因双方未进行交接且现场已经改变，不具备启动鉴定条件，故法院未准许紫金长河公司的申请。
另查，本案所涉大恒科技大厦地下一层美食广场系业主专有产权部分，不在中深科公司物业服务范围内。
一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，张玲与紫金长河公司签订的《大恒科技大厦美食广场餐饮业租赁协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，故为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。在该合同履行期内，紫金长河公司不能依约向张玲提供租赁物，导致本案合同无法继续履行，已构成根本违约，张玲有权要求解除合同。紫金长河公司虽主张张玲因自身原因无法继续经营，但未提交相应证据证明且与法院查明事实不符，故法院不予采信。现双方均表示解除合同，对此法院不持异议。关于合同的解除，紫金长河公司应当承担相应的违约责任；因此，张玲要求紫金长河公司返还押金、租金、燃气卡押金及燃气费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。因紫金长河公司违约造成合同无法继续履行，张玲无法继续经营，因此张玲为履行合同所交纳的管理费、进场费，紫金长河公司应予退还；具体数额，法院将根据双方合同实际履行的期间和合同约定的租期，按比例确定。关于张玲主张的装修损失，其向法院提交了装修协议以及装修费收据，紫金长河公司虽否认张玲的装修损失，但其并未向法院提交相应充足证据，考虑张玲进场后进行了装修，且装修系经紫金长河公司同意后进行，故关于装修损失，法院根据双方合同实际履行期间酌情予以判定。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于张玲主张的食材损失、员工工资损失，因其未提交相应充足证据，且紫金长河公司通知断电后张玲亦有减损义务，故法院对其上述请求不予支持。张玲主张的经营损失和周转费，未提交证据证明，故法院不予支持；主张的律师费，缺乏相应的法律依据，法院不予支持。关于紫金长河公司主张的迟延交付租金的滞纳金与其应退还的费用抵扣，因租金交纳方式为紫金长河公司派发单据后租户交纳费用，关于2016年10月紫金长河公司是否按时派发单据现双方各执一词，且紫金长河公司在收取租金时未向张玲主张滞纳金，故紫金长河公司的该项主张，法院不予支持。关于张玲要求中深科公司承担赔偿责任的诉讼请求，因本案所涉大恒科技大厦地下一层美食广场系业主专有产权部分，不在中深科公司物业服务范围内，故张玲的该项请求缺乏相应的事实与法律依据，法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京紫金长河餐饮有限公司于本判决生效后七日内退还张玲押金七万九千五百六十元、房屋租金六千零五十五元、管理费六千一百六十元、燃气卡押金及燃气费三千八百元，以上共计九万五千五百七十五元；二、北京紫金长河餐饮有限公司于本判决生效后七日内退还张玲进场费五万零四百元，赔偿装修损失十四万五千六百元，以上共计十九万六千元；三、驳回张玲的其他诉讼请求。如果北京紫金长河餐饮有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：张玲与紫金长河公司签订的《大恒科技大厦美食广场餐饮业租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，当事人可以解除合同。紫金长河公司将张玲店铺所在的北区上锁，不依约向张玲提供租赁物，导致本案合同无法继续履行，张玲之合同目的不能实现，张玲有权要求解除合同。紫金长河公司虽主张其自身无违约情形，但该主张无事实依据，应不予采信。原审法院对此处理正确，本院予以确认。
关于进场费。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当赔偿损失。张玲向紫金长河公司交纳的进场费主要用来改造烟道、水电等。张玲享有在全部租期内对进场费所涉及的改造烟道、水电等情况进行经营并获益。紫金长河公司的锁门行为使得张玲不能在全部租期内对此获益。应当依据双方合同实际履行的期间和合同约定的租期，按比例确定紫金长河公司应退还的进场费。原审法院对此处理正确，本院予以确认。
关于装修损失。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定时，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。对于合同解除后，紫金长河公司是否应当赔偿张玲装修损失，双方没有对此进行约定，且紫金长河公司属违约方，张玲有权利主张装修残值。一方面，张玲在本案中已经提交了装修合同和收据等可以部分证明装修事实及花费的存在。另一方面，紫金长河公司单方关门使得双方就租赁商铺没有实际交接，至起诉时房屋状况与原有状况会存在部分差异，装修的鉴定可能存有现实障碍。故本院认为在此情况下应当由紫金长河公司举证证明张玲装修的具体数额。紫金长河公司未举证证明张玲的装修花费，应当由其承担相应的不利后果。原审法院依据双方合同实际履行期间酌情判定的装修损失符合法律的规定，本院予以确认。
关于迟延交付租金的滞纳金。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。考虑到租金交纳方式为紫金长河公司派发单据后租户交纳费用，而双方就2016年10月紫金长河公司是否按时派发单据各执一词，应认为紫金长河公司未能完成自己的举证责任，应由其承担相应的不利后果。故紫金长河公司的该项主张，应不予支持。原审法院处理正确，本院予以确认。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9602元，由北京紫金长河餐饮有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 徐 冰
审判员 刘国俊
审判员 范 磊
二〇一七年九月十三日
书记员 刘 瑾