河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）驿民初字第1462号
原告许会勤。
委托代理人单云霞。
被告季文彬。
委托代理人杨铁桩、安运银。
原告许会勤与被告季文彬租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许会勤及其委托代理人单云霞，被告季文彬及其委托代理人安运银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告许会勤诉称，2011年12月28日，原、被告签订了租赁合同，被告将其坐落于驻马店市温州步行街商业街的第2栋114-115号门面房租赁给原告，租期3年，第一年租金为79000元，第二年租金为86000元，第三年租金为95590年。合同签订后，原告按合同约定交纳了租金，被告将该租赁房屋交给了原告使用，但到2014年4月份，被告要求将该房屋收回自己使用。原、被告经多次协商后，原告同意将房屋交给被告使用，但被告必须赔偿原告的损失（房屋装修费66250元）并退还原告已交的剩余房租69000元，双方达成意向后，被告将66250元的房屋装修费给了原告，但剩余租金69000元一直拖欠不给，而且被告将房屋上锁，原告无法继续使用。请求：1、解除原、被告之间的租赁合同（自2014年4月8日解除）；2、要求被告退还原告房屋租金69000元。
被告季文彬答辩并反诉称，1、原、被告通过协商于2014年4月1日解除了双方之间的租赁合同，根据合同约定2014年1月1日至2014年12月30日的年租金为95590元，合同解除后，被告共给付原告72850元，其中银行转账66250元，现金6600元，故被告不但履行了退还剩余租金的义务，还多向原告退还了560元。原告称被告退还的款项为房屋装修费与事实不符。2、原告将租赁房屋内的东西搬出后将钥匙交给被告，被告将剩余租金退还原告，后原告又将房屋大门多加了一把锁，致使被告无法行使房屋所有权，而原告诉称是被告将租赁房屋锁着与事实不符。3、根据租赁合同第七条的约定，房屋租赁期间，因租赁而发生的税费均由原告负责，并由原告承担延期付款的违约责任，故反诉请求：1、判令原告向被告支付自合同解除之日起一个月的房屋租金7965.8元；2、判令原告履行向房管部门交付其租赁期间的房屋租赁税2614元及罚款3000元，共计5614元。
针对被告金季文彬的反诉，原告许会勤答辩称，1、原告租赁被告的房屋不缴纳房屋租赁税。2、被告请求原告向其支付自合同解除之日起一个月的房屋租金7965.8元，没有事实依据。2014年4月，原、被告协商解除双方的租赁合同是附条件的，条件是被告必须退还原告租赁房屋的装修费用66250元及2014年4月至2014年12月的租金69000元。被告已将装修费退还原告，尚未退还剩余租金69000元，所以原告不同意解除合同，又在租赁房屋上加了一把锁。综上，请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2011年12月28日，被告季文彬（出租方）（甲方）与原告许会勤（承租方）（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定：1、甲方将其坐落于驻马店市驿城区温州商业步行商街第二栋114-115号商业门面房二间二层，建筑面积179.44平方米出租给乙方，乙方用于经营餐饮，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。2、租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月30日止，租期为3年。3、租赁房屋第一年租金为柒万玖仟元整，第二年租金为捌万陆仟玖百元整，第三年租金为玖万伍仟伍佰玖拾元整。4、付款方式为：租金按年计算，乙方于本合同签订生效之日向甲方支付第一年租金。此后每年提前一个月的一日前向甲方支付下一年的租金，先交后用。5、租赁期满或乙方提前终止租赁，乙方同意将全部固定装修自愿放弃并留给甲方，不得拆除（包括地面，电线，水管，门窗，吊顶等）。6、在房屋租赁期间，甲方所收的租金为实收数，因租赁而发生的税费均由乙方负责，并由乙方承担延期付款的违约责任，并按当地物业管理规定缴纳水电费，物业管理费以及水电费押金等。租赁期满房屋设施完好，水电费等结清后若有余款退还乙方。7、乙方无权将租赁房屋进行转租。8、本协议自签订之日起生效等条款。协议签订后，原告依约向被告缴纳租金，被告将房屋交付原告使用。合同履行期间，原、被告双方协商解除合同。协商后，被告分别于2014年4月7日通过中国农业银行河南省分行向原告转账66250元，2014年4月8日给付原告现金6600元，以上共计72850元，原、被告双方均认可该款项中包括剩余租期的物业费1600元。2014年4月8日，原告将租赁房屋的两把钥匙退还被告。同日，原告以被告未退还剩余租金为由，将租赁房屋的大门加了一把锁。后原告以诉称理由诉至本院成讼。
另查明，1、2014年5月6日，被告将上述房屋出租于案外人时玉果。2、被告季文彬是上述房屋的所有权人。3、合同约定第三年（即2014年1月1日至2014年12月30日）的房屋租金为95590元，原告向被告实际交付95000元。4、被告反诉请求原告履行向房管部门缴纳其租赁期间的房屋租赁税及罚款，未提交相关证据。
诉讼中，1、原告称，原、被告解除合同是附条件的，其条件为：被告退还原告租赁房屋的装修费用66250元及剩余租金69000元；2、原告称，被告退还给原告的72850元，包括房屋装修费66250元、水电押金5000元、剩余物业费1600元，不包括剩余的租金69000元。3，庭审中，被告辩称其向原告退还的72850元（66250元＋6600元）中，包括剩余物业费1600元，剩余租金71250元（72850元-1600元）。
以上事实，由原告提交的房屋租赁协议两份、装修费用清单，被告提交的报纸、通话录音、视频资料、银行转账回执及原、被告双方陈述在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，原、被告双方于2011年12月28日签订的房屋租赁协议，合同双方意思表示真实，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。关于本诉部分，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，被告分别于2014年4月7日和2014年4月8日，退还原告款项共计72850元；原告于2014年4月8日，将所租房屋的钥匙交还被告，原、被告的上述行为表明双方均同意解除双方之间的租赁合同。因原、被告双方的租赁合同已协商解除，原告再提出解除合同，本院无需作出确认。原告主张，双方协商解除合同是附有条件的，但未提交相关证据加以证明，被告对此也不予认可，故对原告的上述主张，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，原告已向被告交付第三年租金95000元，因原、被告之间的租赁合同于2014年4月8日解除，被告应向原告退还未履行部分的租金。第三年租期中，原告自2014年1月1日至2014年4月8日共使用该房屋97天，合同未履行的天数为268天，未履行租金应为69150元（95000元÷365天×268天）。对于被告向原告退还的72850元，原告主张该款项为装修费、剩余租期的物业费及水电押金，不包括剩余的租金。被告对原告的该项主张不予认可，并辩称该款项为剩余物业费1600元及剩余租金71250元（72850元-1600元）。另原、被告双方合同约定有“租赁期满或乙方提前终止租赁，乙方同意将全部固定装修自愿放弃留给甲方，不得拆除（包括地面，电线，水管，门窗，吊顶等）”，并未有合同解除后被告向原告赔偿装修费的相关约定，且原告也未提交证据证明协商解除时有赔偿损失的相关约定，故对原告的该项主张，本院不予采纳。综上，被告退还原告的72850元款项，应认定为剩余物业费1600元及剩余租金71250元。因被告已向原告退还剩余租金，并超出应退还租金69150元的数额，现原告请求被告继续退还剩余租金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉部分，因原、被告之间的租赁合同已于2014年4月8日解除，原告应同时将租赁房屋返还被告。而原告又于当日将租赁房屋加锁的行为表明其拒绝将房屋返还被告，现被告反诉请求原告支付一个月的租金，应为合同解除后的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。其损失应从2014年4月8日起计至2014年5月5日止，共计28天，损失的计算标准应参照原、被双方之间合同约定的2014年租金标准计算。经核算，房屋占有使用费数额为7288元（95000元÷365天×28天）。对于被告请求超出7288元的部分，无事实和法律依据，本院不予支持。针对被告的反诉，原告辩称，其将房屋加锁，因被告未向其退还剩余租金，未有事实依据，本院不予采信。被告反诉请求的房屋租赁税及罚款，被告未提供相关证据，被告的该项反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告许会勤的诉讼请求。
二、限反诉被告许会勤于本判决生效后十日内向反诉原告季文彬支付房屋占有使用费7288元。
三、驳回反诉原告季文彬的其他反诉请求。
本诉案件受理费1530元，由原告许会勤负担；反诉案件受理费140元，由反诉原告季文彬承担70元，由反诉被告许会勤承担70元。
反诉被告如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 赵丽莉
审 判 员 王晓贞
人民陪审员 邵 翔
二〇一四年十月十七日
书 记 员 张方媛