福建省连江县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民初字第1158号
原告：连江县凯悦房地产开发有限公司，住所地连江县。
法定代表人：张宝信，董事长。
委托代理人：黄巧燕，福建法炜律师事务所律师。
被告：曾庆祥，男，1967年9月15日出生，汉族，住连江县。
委托代理人：程奇峰、张如海，福建天福律师事务所律师。
原告连江县凯悦房地产开发有限公司与被告曾庆祥商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年7月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄巧燕、被告的委托代理人张如海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告连江县凯悦房地产开发有限公司诉称：2010年12月31日原告与被告曾庆祥签订壹份《商品房买卖合同》约定，被告购买原告开发的“凯悦明珠”住宅楼。2011年7月15日，“凯悦明珠”住宅楼经竣工验收，消防验收合格，按《商品房买卖合同》第八条规定的“交付条件与期限”可在2011年10月30日前交付，原告在2011年10月6日交房。交房时双方对“交付”与“接收”该房没有异议，原告已按约履行交房义务。该单元房的入户花园是敞开式仅算一半的平方价。交房后，被告擅自将开放式的入户花园围起来，又将其房前的消防安全通道拆除围建自己使用，本小区物业公司多次提出整改，被告置之不理。也因被告违约搭建致使原告申请本住宅楼的总验收和初始登记过程中延期，造成原告损失。被告其违约搭建行为违反了该《商品房买卖合同》第十七条规定“买受人购买的该商品房仅作住宅用途使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构、建筑屋顶、外墙、外窗（含天窗）的隔热、保温结构和用途。买受人擅自改变的，相应法律后果由买受人承担。买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房关联的公共部位和设施，并承担相应义务。”以及其他条款的规定，被告已构成违约，应承担违约责任及赔偿。本案为系列案，本住宅楼部分业主以同事项起诉原告，原告请求法院对系列案被告违约搭建拆除，法庭告诉另行起诉。为此，原告请求法院依法判决：一、被告立即将其单元房入户花园围起来为封闭式的违约搭建拆除，恢复原状。二、被告立即将擅自拆除其房前消防安全通道搭建自用的违约建筑拆除，恢复原状。三、被告赔偿原告因其违约搭建致使延期办理本住宅楼的综合验收和初始登记造成的损失21185.08元［即（2013）连民初字第1571号民事判决书中原告应赔偿给被告的数额］。四、被告承担诉讼费。
被告曾庆祥辩称：一、原告连江县凯悦房地产开发有限公司诉状所述不是事实。首先，是原告违反《商品房买卖合同》约定条件交房以及违反《商品房买卖合同》约定期限提供被告办理房屋权属登记所需材料，对被告构成违约。2010年12月31日被告向原告购买“凯悦明珠”住宅楼，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定原告应在2011年10月30日前将符合交付条件的房屋交付给被告，但原告于2011年10月6日交付被告房屋时并未通过规划竣工验收，所交付房屋不符合《商品房买卖合同》第八条约定的条件，对被告构成违约。原告实际直至2012年6月14日方通过规划竣工验收，2012年7月19日才办理商品房初始登记（总登），导致被告未能在合同约定期限内（商品房交付使用后九十天）取得房屋权属证书，原告还违反了《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定，对被告构成违约。上述事实有已生效的连江县人民法院（2013）连民初字1571号民事判决书予以证实。被告接受房屋后系依法进行装修，并没有擅自将入户花园围起来以及占用消防通道的违章搭建行为，更没有对原告实施任何违约行为。二、没有证据证明本案被告存在违约行为，更无证据证明原告所开发楼盘——“凯悦明珠”住宅楼未能在交房前通过竣工验收、未按期办理商品房初始登记（总登）系由于被告的违约行为所致。事实上，原告所开发楼盘——“凯悦明珠”住宅楼未能在交房前通过竣工验收、未按期办理商品房初始登记（总登）系原告自身没有按照规划开发建设所致，与被告的行为无关。综上，原告诉求没有任何事实和法律依据，其诉求不应得到法院支持。请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年12月31日，被告曾庆祥采用支付首付款和按揭贷款的方式向原告连江县凯悦房地产开发有限公司购买位于连江县凤城镇西凤路53号“凯悦明珠”住宅楼商品房，购房款总价计人民币847749元（后因面积误差，应退款1166元，实际购房总金额为846583元）。双方签订一份《商品房买卖合同》，约定“第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。……。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房……用途为住宅，属框架结构，……该商品房阳台为非封闭式2个。……第十七条买受人购买的该商品房仅作住宅用途使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构、建筑屋顶、外墙、外窗（含天窗）的隔热、保温结构和用途。买受人擅自改变的，相应法律后果由买受人承担。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房关联的公共部位和设施，并承担相应义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。……。第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。第二十三条本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。……。第二十五条本合同自双方签订之日起生效。……”其合同附件四《前期物业服务合同》和附件五《临时管理规约》，均约定以交房时买受人与物业公司签订的合同为准。同日，双方还签订一份附件六：《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》。后被告支付了购房首付款，并办理了按揭贷款手续支付了剩余的购房款。原告于2011年10月6日将商品房交付被告。2012年6月14日，连江县建设局原则同意“凯悦明珠”住宅楼通过规划竣工验收；并决定住宅楼2304、2305、2306三户因屋顶违章搭建暂缓办理房产确权。
2013年5月22日，被告以原告违约，依法应承担相应的违约责任为由，向本院起诉，要求原告依法支付违约金。本院于2013年10月22日依法作出（2013）连民初字第1571号民事判决书，判决原告向被告支付未按约定条件交付房屋违约金人民币500元和逾期办理房屋权属证书违约金人民币20685.08元，计人民币21185.08元。现判决已发生法律效力。
另查明，由连江县房产管理交易所提供的“凯悦明珠”楼平面图显示，被告所购买的连江县凤城镇西凤路53号“凯悦明珠”住宅楼商品房北面有一非封闭式入户花园，南面有一非封闭式阳台。客厅东墙上靠南面位置有一曲直弯，外为楼梯和前室，楼梯处有一扇门位通向前室。
经现场勘察，位于连江县凤城镇西凤路53号“凯悦明珠”住宅楼商品房入户花园，呈开放式原始状态。其房屋客厅东墙从北至南平直，东墙靠南面方向看不到曲直弯，东墙上靠南面位置有一扇门位，门位下方用红砖堆砌，宽86厘米、高62厘米，红砖外是一扇防火门，打开后可以沿楼梯上下。平面图上所示的“前室”位置现为一个隔间，隔间未竣工。
以上事实，有原、被告的陈述，和原告提供的《商品房买卖合同》和《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》、《城市规划核样及竣工验收记录表》、连江县房产管理交易所《初始预登办结通知书》、连江县凤城镇西凤路53号“凯悦明珠”楼平面图、连江县住房和城乡建设局连建函（2013）40号《关于福建法炜律师事务所申请信息公开的答复》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《连江县公安消防大队建设工程竣工验收消防备案单》、本院（2013）连民初字第1571号民事判决书等证据予以证实。
综上所述，本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件六《＜商品房买卖合同＞补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同的约定享受权利和履行义务。商品房买卖合同中出卖人的主要义务是依照约定时间和条件交付房屋、转移房屋所有权以及瑕疵担保责任，买受人的主要义务是依照约定时间和数目支付价款、受领房屋以及及时检验房屋。因此当双方依约支付价款和交付房屋之后，出卖人基于买卖合同的权利丧失，其所承担的是转移房屋所有权以及瑕疵担保责任的主要义务。
关于原告有否将入户花园围起、有否违约搭建、应否恢复原状的问题。经现场勘察，被告购买的连江县凤城镇西凤路53号“凯悦明珠”住宅楼商品房入户花园，呈开放式原始状态，没有违约搭建；且原、被告在签订《商品房买卖合同》时，已明确约定出售的部分包括该入户花园，该入户花园在规划上专属于1807号房，因此，该入户花园符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应认定为《中华人民共和国物权法》第六章所称的专有部分的组成部分。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。……”故被告即使有将其入户花园围起是否经有权机关审批及是否违法等问题，亦不属于本案调整的民事法律关系。因此，原告主张被告立即将其单元房入户花园围起来为封闭式的违约搭建拆除，恢复原状，没有依据，不予支持。
关于被告将“前室”及“前室”前的部分通道用于自用是否违约的问题。“前室”是设置在高层建筑疏散走道与楼梯间或消防电梯间之间的具有防火、防烟、缓解疏散压力和方便实施灭火战斗展开的空间，其与楼梯通道等共同构成消防通道。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》和原告提供的房屋平面图，均可以看出，被告向原告购买的房屋，其套内建筑面积没有包括“前室”及“前室”前的通道，该部分系属于被告专有部分以外的共有部分。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”因此，被告将其所购买的房屋与楼梯处的部分分割墙拆除，自行扩大其房屋的客厅自用面积，并将“前室”改为隔间由其自用，改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途，显属不当，但被告对诉争房屋的不当使用行为不属于本案调整的民事法律关系。因此，原告主张被告违约，应恢复原状，没有依据，不予支持，原告可依法向有权机关反映。
关于被告应否赔偿原告因逾期办证违约造成的损失问题。原告主张因被告违约搭建，致使原告申请办理诉争住宅楼的总验收和初始登记过程中延期，造成原告损失。因原告对诉争住宅楼未能顺利通过规划竣工验收进而影响到住宅楼初始登记，自身存在过错，连江县建设局于2012年6月14日决定对住宅楼2304、2305、2306三户因屋顶违章搭建暂缓办理房产确权，被告并不在暂缓办证范围，且本院（2013）连民初字第1571号民事判决书已认定原告应承担逾期办证违约金。原告主张延期办理诉争住宅楼的总验收和初始登记手续，系被告的违约行为导致，理由和依据不足，不予支持。因此，现原告主张由被告赔偿其由本院（2013）连民初字第1571号民事判决书确定的原告应赔偿给被告的数额，于法无据，不予支持。
综上，原告的主张其事实、理由与依据不足，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
驳回原告连江县凯悦房地产开发有限公司的诉讼请求。
本案受理费人民币350元，减半收取175元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审判员 陈 溶
二〇一四年八月七日
书记员 吴锦楠
附注（法律条文）：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。