天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终4319号
上诉人（原审被告、反诉原告）：天津开发区九鼎制冷设备安装有限公司，住所地天津经济技术开发区奥运路11号2-2-542。
法定代�人：郭健，总经理。
委托诉讼代理人：连晓娜，天津昭元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津旺港物流有限公司，住所地天津市津南区津南经济开发区（西区）旺港路15号-A。
法定代表人：孟娣，董事长。
委托诉讼代理人：刘楠，天津君恒律师事务所律师。
上诉人天津开发区九鼎制冷设备安装有限公司（以下简称九鼎公司）因与被上诉人天津旺港物流有限公司（以下简称旺港公司）租赁合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院(2016)津0112民初4775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人九鼎公司的委托诉讼代理人连晓娜，被上诉人旺港公司的委托诉讼代理人刘楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人九鼎公司上�请求：1、撤销一审判决第二、四、五项，发回重审或查清事实后改判驳回被上诉人要求上诉人支付租金及使用费的诉讼请求并支持上诉人的一审全部反诉请求（包括柴油油费544523元、329400元、144000元，柴油发电机运行管理维护费87000元，购买柴油运费31500元，光伏发电设备450000元，电器设备损害费用28970元，排水设施改造费用31000元，修复屋顶漏雨费用32550元）；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决基本事实认定错误。1、根据一审法官调取的证据，2009年5月21日已经有“关于微山路工程立项的批复”，而被上诉人2010年9月14日方与上诉人签订《租赁合同》，且隐瞒改造的事实，明显有恶意签订合同的情形，租赁物场院及房屋所在的区域至今未拆迁改造，且变压器的拆除也并非不可抗力，至今仍可通过其他方式供电，此两点并非一审�决认定的“不可抗力因素”，也并非导致合同目的无法实现的根本原因，更非合同解除的原因，此外，一审法院在审理中认定合同因不可抗力已解除，而在判决中第一条又判决合同解除，自相矛盾。2、在被上诉人违约、双方未解除合同的前提下，为保证合同的履行，上诉人无奈购买光伏发电设备，且修复漏雨屋顶及支付排水设施改造费用，均属于上诉人的损失，一审判决对此未作任何认定。3、上诉人已经支付被上诉人2012年12月份的租金，被上诉人对此也予以认可，被上诉人并未主张该笔租金，一审法院擅自判决上诉人支付被上诉人2012年12月份的租金30000元，属于计算过程中的事实认定错误。二、一审判决事实认定相互矛盾。一审判决中既然认定了上诉人购买及使用发电机并支付电机租赁费及购买费用83880元，但未支持上诉人反诉时提出因供电方式的改变而额外增加的柴油费、维护费等合理费用，明显相互矛盾。三、一审判决适用法律错误。被上诉人从未向上诉人主张过租金，上诉人在一审答辩时也明确提出时效问题，超过诉讼时效的租金均不应得到法律的支持，但一审法院在判决中对时效问题未作任何审理，直接认定上诉人应向被上诉人支付租赁费及实际使用费明显属于适用法律错误。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，故提起上诉。
被上诉人旺港公司辩称，被上诉人认可不主张2012年12月份的租金，对于上诉人的其他上诉意见，被上诉人不予认可，请求维持一审判决。
旺港公司向一审法院起诉请求：1、依法解除双方租赁合同，并判令九鼎公司腾交外环线以内，微山路以东微山路99号北4568平方米场院及1557平方米68间房屋；2、判令九鼎公司支付自2013年1月起至实际腾交房屋及场院之日止租�;3、判令九鼎公司支付违约金700000元（计算至2016年7月15日）；4、本案诉讼费用由九鼎公司承担。
九鼎公司向一审法院反诉请求：1、判令旺港公司支付九鼎公司因租赁房屋不适格（不能按照合同约定供电）给九鼎公司造成的损失共计1699273元，包括发电机租赁费55880元、柴油油费1017923元、柴油发电机运行管理维护费87000元、购买柴油运费31500元、购买发电机费用28000元、光伏发电设备450000元、电器设备损害费用28970元；2、判令旺港公司支付九鼎公司排水设施改造费用31000元，修复屋顶漏雨费用32550元；3、判令旺港公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年9月14日旺港公司与九鼎公司签订了租赁合同一份，约定旺港公司将外环线以内、微山路以东面积为4568平方米场院及附属二层办公楼、平房等各类房屋68间1557平方米租赁给九鼎公司，租赁期限为6年3个月，自2010年10月1日起至2016年12月31日止；租赁期内因国家政策变化、政府规划等非旺港公司所能控制的原因致使九鼎公司不能正常使用场院、房屋，双方终止合同，九鼎公司按实际使用期限向旺港公司支付租赁费；租赁费每年360000元人民币；九鼎公司未按期支付租赁费，自逾期之日起，每日按千分之五向旺港公司支付违约金，超过一个月仍未支付，旺港公司有权解除合同并要求九鼎公司支付所欠租赁费及违约金；因人力不可抗拒或国家政策、法规的变化造成双方不能继续履行合同，双方不承担违约责任。2012年8月，为九鼎公司所租赁的场院及附属建筑供电的变压器被天津市津南区双港镇郭黄庄村村民委员会拆除。由于事先已经得到变压器所有权人即郭黄庄村委会的通知，旺港公司与九鼎公司经过协商，2012年7月7日至2013年7月12日，由旺港公司为九鼎公司租赁�电机以供九鼎公司正常用电，九鼎公司自行购买发电所用柴油。九鼎公司自2012年11月起未向旺港公司支付租金。2013年7月12日，旺港公司向九鼎公司送达了关于终止租赁合同的通知，通知中称因场院及房屋属于政府规划征用范围，故主张租赁合同于2013年7月31日终止，同时，旺港公司停止为九鼎公司租赁供电设备。其后，九鼎公司先后以租赁发电机、购买发电机、购置光伏发电设备的方式为场院及房屋供电。经查，被拆除的变压器为天津市津南区双港镇郭黄庄村村民委员会所有的环美公寓门前红号变压器，因微山路改造工程（淇水道-
外环线）的需要，郭黄庄村委会依照其与天津城市道路管网配套建设投资有限公司之间的微山路拆迁、征地补偿协议中约定的事项对上述变压器进行了拆除。双方均认可九鼎公司于2017年9月29日腾空并搬出其所租赁的场院及房屋。
一审法院认为，旺港公司与九鼎公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律规定，具有法律效力。依照相关法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，租赁物场院及房屋所在的区域，经一审法院向郭黄庄村委会调取的证据，可以确认其属于微山路改造项目的改造范围之内，为场院及房屋供电的变压器亦因上述原因被拆除，此二点作为不可抗力因素，是导致合同目的无法实现的根本原因。在不可抗力因素出现后,双方就合同的延续进行了协商,并确定了临时方案，随后旺港公司要求解除合同，九鼎公司认可收到了旺港公司的解除合同通知书，又未及时请求人民法院确认解除合同的效力。故本案诉争租赁合同自2013年7月31日解除，旺港公司主张解除租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。在本案审理终结前，经双方确认，九鼎公司已于2017年9月29日搬离本案涉诉场院及房屋，旺港公司关于腾房的诉讼请求已经没有事实依据，一审法院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。不可抗力因素发生后，双方并未直接约定解除租赁合同，而是均同意继续履行租赁合同，则九鼎公�在租赁合同未解除时应当按合同约定支付租金，计算时间为2012年12月至2013年7月，为240000元。合同解除后，九鼎公司应当在适当期限内腾空所租赁场院及房屋，而九鼎公司长期占用场院及房屋的行为，并无法律依据，应当给付场院及房屋的实际使用费。本案中双方租赁合同中约定的租期与九鼎公司实际腾房之日相隔时间虽相对不长，但由于失去了供电变压器，九鼎公司所获得的租赁物已经实际上不能符合双方于租赁合同中约定的租赁物使用标准，根据公平原则，实际使用费则不应按原租赁合同中的租金标准计算。由于双方未就合同解除后的实际使用费作出约定，故结合电力供应在实际生产经营活动中的重要作用，一审法院酌定九鼎公司应按合同约定租金标准的50%给付旺港公司实际使用费，即每月15000元，自2013年8月至2017年9月，为735000元，上述九鼎公司应给付旺�公司的租金及实际使用费共计975000元。
旺港公司通知九鼎公司解除合同，发生在九鼎公司停交租金之后，双方在均知晓不可抗力因素已经发生的前提下，以制定临时供电计划的实际行为延续了租赁合同,但双方并未就合同的其他方面条款重新进行书面约定。故旺港公司再按不可抗力发生之前合同约定向九鼎公司主张逾期交纳租金的违约金，缺乏事实及法律依据，对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。
本案诉争租赁合同解除的原因是不可抗力，不能归责于合同双方中的任何一方，双方虽曾协商一致延续合同，但并未就租赁的其他方面项目进行书面约定。九鼎公司主张的发电机租赁费、发电机购买费两项费用，旺港公司在庭审中对事实及金额予以确认，一审法院对于九鼎公司的上述两项诉讼请求予以支持。对于九鼎公司主张的光伏发电设备购置费用，既不是双方在续约协商中对于使用柴油发电机解决供电问题的一致意见，也超出了正常用电的合理必要支出范围，因此对九鼎公司的该项主张，一审法院不予支持。修复屋顶费用是合同解除后九鼎公司在未经旺港公司认可的情况下，自行支出的费用，庭审中亦未得到旺港公司的追认，因此对九鼎公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。因使用发电机而发生的燃油费、维护管理费、燃油运费，为未经双方协商确认或旺港公司事后追认的费用。作为供电所需的必要支出，无论是商业惯例还是双方先前的合同约定，此项费用均应由用电单位即九鼎公司自行承担，结合庭审中九鼎公司提交的证据，亦缺乏与本案的关联性，故对九鼎公司的上述三项诉讼请求，一审法院不予支持。对于九鼎公司主张的排水设施改造费用，租赁合同中明确约定为九鼎公司自行承担的费用，�合同已经解除，双方并未对此项目作出重新约定，因此对该项诉讼请求，一审法院不予支持。对于九鼎公司主张的电气设备损害费用，九鼎公司提交的证据不能证明此项费用与旺港公司的行为具有关联性，对于该项诉讼请求，一审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：“一、解除天津旺港物流有限公司与天津开发区九鼎制冷设备安装有限公司之间于2010年9月14日签订的租赁合同。二、天津开发区九鼎制冷设备安装有限公司于本判决生效后7日内给付天津旺港物流有限公司房屋租金及实际使用费共计975000元。三、天津旺港物流有限公司于本判决生效后7日内给付天津开发区九鼎制冷设备安装有限公司发电机租赁费及购买费共计83880元。四、驳回天津旺港物流有限公司的其他诉讼请求。五、驳回天津开发区九鼎制冷设备安装有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22576元，由天津旺港物流有限公司负担11288元，由天津开发区九鼎制冷设备安装有限公司负担11288元。反诉案件受理费10046.73元，由天津开发区九鼎制冷设备安装有限公司负担9546.73元，由天津旺港物流有限公司负担500元。”
二审中，当事人没有提交新的证据。
本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明�事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人对于双方租赁合同的解除原因提出异议，主张系因被上诉人未能提供符合合同约定的电力支持而并非不可抗力所致。根据本案在案证据及查明的事实，租赁标的物原供电变压器系案外人天津市津南区双港镇郭黄庄村所有且因被列入拆迁征地补偿范围而被拆除，导致被上诉人无法继续向上诉人供电。上述情形应属于非被上诉人所能控制的政府规划等原因所致。上诉人主张系因被上诉人违约行为导致合同无法继续履行的上诉意见，与双方合同约定及客观事实不符，本院不予支持。上诉人据此主张免除支付租赁费用的上诉意见，本院亦不予支持。
对于诉讼时效的问题，被上诉人提交的2016年2月19日的谈话记录可以证明存在诉讼时效中断的情形，诉讼时效期间应自该时间点重新计算。上�人虽对于该录音证据的真实性及证明目的均不予认可，但未提供充分证据予以反驳，故应当承担举证不能的不利后果。被上诉人本次诉讼所主张之债权并未超过诉讼时效期间，上诉人就诉讼时效问题的抗辩意见，本院不予支持。因被上诉人在一审起诉之时并未就2012年12月份租金提起诉讼，故一审判决对于上诉人所欠付租金及使用费计算有误，应予调整。经核算，上诉人应按照原合同约定的租金标准即每月30000元的标准向被上诉人支付2013年1月至2013年7月租金210000元。考虑到此后上诉人对于租赁标的物的实际占有使用情况，一审法院酌定上诉人参照合同约定租金标准的50%即每月15000元向被上诉人支付2013年8月至2017年9月的实际使用费，并无不妥，但计算数额有误，应予调整，该期间实际使用费应为750000元。上述费用合计960000元。
对于上诉人主张被上诉人支�柴油油费、柴油发电机运行管理维护费、购买柴油运费的上诉请求，本院分析认为，根据一审法院查明，在原供电变压器被拆除时，上诉人与被上诉人经过协商，确认2012年7月7日至2013年7月12日，由被上诉人为上诉人租赁发电机以供上诉人正常用电，上诉人自行购买发电所用柴油。对于该事实，双方当事人于二审期间表示均无异议。根据双方协商意见，2012年7月至2013年7月期间使用被上诉人提供的发电机所产生的柴油费用及维护费、购买柴油运费，应由上诉人自行承担。因被上诉人已于2013年7月12日以书面形式通知上诉人终止双方租赁合同，故对于2013年8月之后所发生的相关柴油费用及维护费、购买柴油运费等相关费用亦应由上诉人自行承担。上诉人主张被上诉人支付上述费用，依据不足，本院不予支持。
对于上诉人主张被上诉人支付光伏发电设备费一节，�上诉人安装该设备之时，被上诉人已书面通知上诉人因政府拆迁原因终止租赁合同履行，上诉人仍安装光伏发电设备，应属甘冒风险之行为，在上诉人未与被上诉人协商一致的情况下，该笔费用应由上诉人自行承担。
对于上诉人主张被上诉人支付电器设备损坏费一节,上诉人除提供其自行出具的书面说明一份外，未提供其他证据予以佐证。仅凭上诉人提供的单一证据，无法证明该份说明中所载时间点停电事实是否客观发生、所载物品是否损坏、所载维修费用及损失是否实际发生且客观真实、所述情形与被上诉人行为之间是否存在关联性,故对于上诉人的该项上诉请求，依据不足，本院不予支持。
对于上诉人主张被上诉人支付排水设施改造费一节，上诉人未能清晰陈述排水设施的具体位置、改造的原因及必要性，结合双方原租赁合同约定内容并考虑原合同解除后双方并未就此问题重新进行约定的客观事实，上诉人主张被上诉人支付该笔费用，依据尚显不足，本院不予支持。
对于上诉人主张被上诉人支付屋顶修复费用一节，上诉人主张屋顶修复事实所发生的时间系在被上诉人已向上诉人发出解除函件且双方就赔偿等事宜未能达成一致的期间内，此时上诉人继续占有使用租赁标的物已缺乏合法依据，且上诉人提供的现有证据亦无法证明具体维修的部位、维修内容、以及维修费用是否实际发生及合理性等，故一审法院判决驳回上诉人的该项反诉请求，并无不当，本院亦予以维持。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持天津市津南区人民法院(2016)津0112民初4775号民事判决第一、三、五项；
二、撤销天津市津南区人民法院(2016)津0112民初4775号民事判决第二、四项；
三、上诉人天津开发区九鼎制冷设备安装有限公司于本判决生效后7日内给付被上诉人天津旺港物流有限公司房屋租金及实际使用费共计960000元；
四、驳回被上诉人天津旺港物流有限公司的一审其他诉讼请求；
五、驳回上诉人天津开发区九鼎制冷设备安装有限公司的二审其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费22576元，由天津旺港物流有限公司负担11288元，由天津开发区九鼎制冷设备安装有限公司负担11288元。反诉案件受理费10046.73元，由天津开发区九鼎制冷设备安装有限公司负担9546.73元，由天津旺港物流有限公司负担500元。
二审案件受理费23505元，由上诉人天津开发区九鼎制冷设备安装有限公司负担23372元，由被上诉人天津旺港物流有限公司负担133元。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
代理审判员 高垚垚
代理审判员 郭 鑫
二〇一八年七月十六日
书 记 员 李佳琳