上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0120民初12945号
原告：上海合舜金融信息服务有限公司。
法定代表人：王毅鸿，执行董事。
委托诉讼代理人：李宁，上海文拓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢海军，上海文拓律师事务所律师。
被告：任延丰。
委托诉讼代理人：宋震宇，北京盈科（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵科家，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告：颜昌兰。
委托诉讼代理人：任延丰，男，1978年9月24日生，汉族，住上海市奉贤区。
委托诉讼代理人：汪伦，贵州山一律师事务所律师。
原告上海合舜金融信息服务有限公司诉被告任延丰、颜昌兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月1日公开开庭进行审理。后依法转入普通程序，组成合议庭，于2017年11月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李宁、邢海军、罗应俊（后被撤销委托）、被告任延丰及其委托诉讼代理人宋震宇、赵科家、被告颜昌兰委托诉讼代理人任延丰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海合舜金融信息服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行房屋买卖协议义务，将上海市奉贤区清宁路XXX弄XXX号XXX室的房屋过户至原告名下，原告向被告支付购房尾款人民币（下同）110,000元。事实与理由：原告与被告于2015年11月10日签订《房屋买卖协议》，约定原告以人民币1,100,000元的总价购买被告位于上海市奉贤区清宁路XXX弄XXX号XXX室的房屋。原告于协议签订当日即通过银行转账的方式支付被告30%购房款330,000元（含2015年10月28日支付的购房定金20,000元），被告也将系争房屋交付于原告。房屋买卖协议第四条第1款约定：“双方议定，于所有相关手续完毕，原告开始支付第一笔定金之日，被告需将房屋本体及相关所有权证、手续、票据等完全交给原告。”然而在原告已支付了30%购房款的情况下，被告未依约向原告交付动迁协议、配套商品房供应单等房屋权属证明原始资料。原告曾就此事与被告进行多次沟通，被告仍未交付。根据房屋买卖协议第一条第2款的规定，原告应于2016年11月10日前支付第二笔购房款，鉴于被告一直未提供房屋权属资料原件，原告特函告被告，要求其提供相关材料，原告将依约支付房款。然被告一再推脱，且以两被告未就房款分割问题达成一致为由，拒绝领取购房款，拒绝提供相关房屋资料。原告无奈之下，将该笔购房款共计660,000元提存于上海市文拓律师事务所，并发函通知被告，被告收函后仍未作回应。现系争房屋已符合过户条件，然被告仍对原告要求交付房屋权属资料和办理房屋过户手续的请求不予配合，故原告诉讼来院。庭审中，原告增加事实理由：2017年3月31日原告与房屋承租人租赁合同到期，房屋空关期间，被告擅自占领了系争房屋；并增加诉讼请求：2、判令被告将房屋交付原告。
被告任延丰辩称，不同意原告的诉讼请求。1、合同不成立，原告不是真的想买房。原告是抓住了被告急需用钱的心理，要求和被告签订了借贷协议。原告与被告签订房屋买卖协议的前提，是要被告签订虚假的借贷协议。被告在2017年5月发现上当了，所以原告涉嫌犯罪，应当移送公安机关。系争房屋买卖合同不成立，原告不是想买房，原告是想以被告的名义再转卖出去。现在房屋在被告的控制下，被告知道上当后，不认可交易行为，就报警后，于2017年5月把房屋收回来了。被告认为该合同是无效的，被告当时是想卖房的，但原告不是想买房，被告受骗办理了委托公证手续，原告就可以不经被告同意把系争房屋卖掉。被告后撤销了委托，所以原告至今也没有按照合同约定支付第二笔房款。2、如果法庭认为合同有效，原告存在根本违约，原告没有履行付款义务，被告两次催告并告知解除合同，合同是在2017年3月24日解除的。
被告颜昌兰通过书面方式向本院递交了答辩状，辩称，1、其诉任延丰婚后析产纠纷一案已经达成一致意见，由任延丰支付其360,000元，诉讼主张中的金额中剩余的190,000元折抵为孩子的抚养费。2、原告所提出诉讼请求和理由是否合法，请求法院查明事实后依法裁决。3、其应被告任延丰要求已经出具委托书一份，由任延丰在本案中代表颜昌兰本人依法进行质证等行为。
被告颜昌兰委托诉讼代理人任延丰庭审中辩称，被告颜昌兰意见同被告任延丰意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提供的颜昌兰的情况说明一份，证明2016年12月12日被告颜昌兰因与被告任延丰就房款未达成一致，被告颜昌兰要起诉，由于两被告的争议，所以原告暂缓了第二笔房款的支付。被告任延丰对该证据真实性不确认，且对证明目的不认可，认为两被告的争议不影响原告支付房款，在两被告的诉讼中，两被告虽有利益冲突，但被告颜昌兰是希望出售房屋后取得钱款的，房屋的权利是属于被告任延丰的，被告任延丰也有权出售房屋，有权收取房款。本院认为，其一，被告对该真实性不予认可；其二，该情况说明的内容仅涉及颜昌兰向原告借用房屋买卖协议及首付款转账凭证，并不涉及原告与两被告之间的房屋买卖事宜；综上，本院对该证据的真实性及关联性均不予认可。2、原告提供的提存协议书、网上银行电子回单，证明原告在参与了两被告的诉讼后，将购房款提存到律师事务所，只要两被告纠纷解决，就可以提取房款。被告任延丰对该证据真实性不确认，认为不构成提存，卖方的公证委托书中受托人也是这家律师事务所的律师，该律师事务所与原告有利害关系，款项放在该律师事务所账户上与放在原告自己账户上没有区别。本院认为，被告对该证据真实性有异议，且该律师事务所是原告本次诉讼的受托律所，与原告有利害关系，并不符合提存机关的条件，故本院对该组证据不予认定。3、原告提供的房屋买卖协议及付款凭证，证明原告将房屋出售给案外人，案外人支付了定金及首付款。被告对该证据真实性不认可，认为该协议是2017年6月6日签订的，而被告在2017年5月24日已经明确告知原告不再履行合同，因原告不是真实的买房，而是炒房，故合同不成立。对此，本院认为，该证据与本案无关，本院不予认定。4、原告提供的情况说明一份，证明案外人赵某接受原告公司的委托办理借款协议的公证，该公证是原告对本次房屋买卖的相关风险控制措施；该借款协议是虚假的，借款并不存在。被告对证据真实性不认可，认为在案外人赵某没有出具认可说明的情况下，被告关于该借贷的风险仍存在的，如果案外人作为证人证言，需要案外人出庭作证。本院认为，证人应当出庭接受质询，现被告对该情况说明不予认可，故本院对该证据不予认定，但对原告陈述的事实依法予以认定。
本院经审理认定事实如下：2015年10月28日，原告与被告任延丰签订《定金协议》一份，约定：被告任延丰将名下房屋出售给原告，房屋地址上海市奉贤区清宁路XXX弄XXX号XXX室；房屋价款1,100,000元；双方一致约定，因被告任延丰为离异状态，该房屋产权人原配偶占40%产权，需原配偶到场签字，如因原配偶无法到场，被告任延丰愿意承担相应的违约责任。该协议签订当日，原告法定代表人向被告任延丰银行账户转账支付定金20,000元并由被告任延丰出具定金收据一份。2015年11月10日，原告与被告任延丰签订《房屋买卖协议》一份，约定：被告任延丰将上述房屋出售给原告，房屋价款1,100,000元；自本协议签订之日起支付定金330,000元，剩余房款于2016年11月10日前付清（如房屋为动迁房，则预留总房价的10%至产权完全过户并生效后支付）；双方议定，于所有相关手续完毕，原告开始支付第一笔定金之日，被告任延丰需将房屋本体及相关所有权证、手续、票据等完全交给原告，即日起原告获得完全使用权限；原告未经被告任延丰同意，不支付、拖延支付、改变价格，即视为违约；被告任延丰未经原告同意，在交房、户口、权属、改变价格等各方面有过失或隐瞒，导致合同无法或延期执行的，即认定为违约；违约责任为（1）直接违约金为房价的30%，（2）退回所得所有款项；（3）因违约所产生的其他费用及成本，（4）以上需借款公证体现，（5）因涉及到一房二卖等诈骗性质的违法行为所产生的法律责任；被告任延丰同意原告另行出售第三方，所卖房屋价格由原告自行订立，被告不享受另行出售所得房价款权利和责任。上述协议签订当日，原告法定代表人向被告任延丰银行账户转账支付定金310,000元。并由被告任延丰出具收款凭证，载明收到房屋首期款330,000元（含定金20,000元）。2015年11月11日，被告任延丰于上海市黄浦公证处公证委托书一份，委托案外人田国斌（原告委托诉讼代理人所在律师事务所律师）代为办理系争房屋买卖的相关事宜。同日，被告任延丰、颜昌兰及案外人赵某于上海市黄浦公证处公证借款合同一份并赋予该合同强制执行效力，借款合同载明：两被告向赵某借款660,000元，最终还款日期为2015年11月24日。2015年11月10日，原告先向被告任延丰银行账户转账支付660,000元，后于同日立即将该660,000元转回至原告处。2017年6月9日，被告任延丰通过公证撤销了对田国斌的委托。
又查明，2017年5月17日，原告委托律师向被告任延丰、颜昌兰发送《律师函》一份，载明：协议签订后，原告按约支付了相应购房款，但被告未依约系向原告交付动迁协议、配套商品房供应单等房屋权属证明资料；因领取房款需两被告共同签字确认，被告任延丰拒绝和被告颜昌兰共同领取房款，以致原告至今无法按时付款；上述两项行为已构成违约，故要求被告自收到本函之日起五个工作日内向原告交付相关房屋材料，并共同至原告处办理相关手续，领取第二笔购房款。2017年5月31日，原告委托律师向被告任延丰、颜昌兰发送《律师函》一份，载明：因被告未按约提供房屋材料；未按约至原告处领取购房款，原告为防止违约，拟将该笔购房款提存至上海文拓律师事务所。通知两被告自收到本函之日起五个工作日内交付房屋资料并至律师事务所领取提存的购房款；另告知两被告，原告将根据协议约定将系争房屋出售于第三人。2017年3月1日，被告颜昌兰诉至本院，要求判令：1、确认原告有权分配系争房屋出售款的二分之一，即550,000元；2、判令被告任延丰支付原告165,000元。原告作为该案件的第三人参加诉讼。在该案开庭审理过程中，被告任延丰曾表示本案原告未按约履行付款义务，已经违约，需要另案处理买卖合同。后本院于2017年7月21日出具该案民事调解书，依法确认调解协议如下：被告任延丰支付原告颜昌兰离婚后财产补偿款360,000元。
另查明，被拆迁人之一为被告任延丰的宅基地房屋于2010年10月31日协议拆迁，系争房屋为该次拆迁获得的拆迁安置房。两被告于2007年6月26日登记结婚，于2013年4月16日协议离婚。离婚协议中对系争房屋约定如下：系争房屋登记在被告任延丰名下，被告任延丰应在拿到房屋产权证后一年内出售该房屋，并按照该房屋出售的价格，给予被告颜昌兰45平方米房屋的相应补偿，但上述补偿应扣除人民币33,300元及房屋中介费等相关税费（以上税费双方各承担一半，被告任延丰应出示相关票据）；上述补偿款被告任延丰应在收到卖房款后一周内支付给被告颜昌兰，若所卖房屋为分期付款，被告任延丰按比例分期支付补偿款。2015年8月7日，被告任延丰与案外人上海江海悦宏置业有限公司签订《上海市商品房出售合同》，由被告任延丰向案外人购买系争房屋。2016年10月10日，被告任延丰取得系争房屋的《不动产权证书》，共有情况为单独所有。
再查明，原告及被告任延丰于2015年10月28日签订定金协议后，即进行了系争房屋的交接。现系争房屋已由被告任延丰收回控制。
本院认为，原告与被告任延丰签订的《定金协议》及《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。对于被告任延丰辩称原告不是真实买房人，而是炒房；且原告与被告签订买卖协议的前提是要签订虚假的借款协议，原告的目的是不需支付房款就取得被告的房屋；故原、被告签订的房屋买卖合同是无效的辩解意见。对此，本院认为，原告认可借款协议的签订及借款的支付都是虚假的、借款款项最终仍回到了原告处，而原、被告双方的买卖房屋的意思表示是真实明确的，原告购房是否用于再出售并不导致合同无效，故本院对被告任延丰的该辩解意见不予采信。根据双方合同的约定，原告应当于2016年11月10日前支付除预留10%房款以外的剩余房款。但原告未能按约支付，显属违约，应当承担相应的违约责任。现被告任延丰辩称，如果法庭认定合同有效，则原告存在逾期付款的根本违约行为，被告任延丰也已经向原告发出了解除合同的通知，故认为双方的合同已经解除。对此，本院认为，原告未能按约履行付款义务，且在2017年5月24日另案庭审中被告任延丰提出原告存在逾期付款的违约行为情况下，至今仍未向被告支付相应购房款，属于根本性违约；而被告任延丰作为守约方，于本案2017年8月1日的庭审中提出要求解除合同，符合法律规定的解除条件，故本院认为原告与被告任延丰之间的房屋买卖协议已于2017年8月1日解除。原告未能按约履行合同导致合同解除，故原告要求被告任延丰、颜昌兰履行协议、办理房屋过户手续并交付房屋的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于原告称其未按约定时间支付款项是由于两被告对房款向谁支付未达成一致，且原告之后将购房款提存至原告委托诉讼代理人的律所账号，故原告未违约的意见。本院认为，其一，原告与被告任延丰一人签订房屋买卖合同，系争房屋系登记在被告任延丰一人名下，为单独所有，而合同的前期款项亦支付至被告任延丰的银行账户；被告颜昌兰亦在合同履行过程中认可该房屋的出售，被告颜昌兰提起的诉讼亦不涉及系争房屋买卖合同的履行问题；原告在无证据证明系争房屋买卖合同存在履行障碍的情况下，逾期未向被告任延丰支付购房款，是无法律依据的。其二，原告所谓的提存并不符合法律规定的条件，所谓的提存时间也已超过合同约定的付款期限。综上，本院对原告该意见不予采信，原告逾期付款并无合法合理的理由。至于原、被告合同解除的后果，因被告任延丰在本案中经本院释明仍未提起反诉，故可由当事人另行起诉。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百三十条的规定，判决如下：
驳回原告上海合舜金融信息服务有限公司的诉讼请求。
案件受理费人民币2,500元，由原告负担。
财产保全费人民币5,000元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 唐祖峰
审 判 员 苏 姝
人民陪审员 罗 明
二〇一七年十二月二十九日
书 记 员 倪 璟
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。