吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终6100号
上诉人（原审被告、申请执行人）：董瑞丰，男，1985年1月10日生，汉族，吉林省德惠市建设街昌盛委*组。
委托诉讼代理人：刘宇，北京市京师（长春）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、案外人）：张艳华，女，1979年7月2日生，汉族，住长春市绿园区。
委托诉讼代理人：王玉辉，吉林尚信律师事务所律师。
第三人（被执行人）：长春市滕安房地产开发有限公司，住所地长江路经济开发区长江路57号五层167段。
法定代表人：王国荣，董事长。
委托诉讼代理人：魏荣达，吉林行远律师事务所律师。
第三人：林甲生（被执行人），男，1957年2月3日生，汉族，住吉林省长春市宽城区。
上诉人董瑞丰因与被上诉人张艳华、第三人长春市滕安房地产开发有限公司（以下简称腾安房地产）、林甲生执行异议之诉一案，不服长春市宽城区人民法院（2016）吉0103民初2984号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
董瑞丰上诉请求：一、撤销原审民事判决，依法改判或将本案发回重审。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人提供的证据不足以证明购买房屋的事实。二、一审判决适用法律错误。被上诉人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。但一审法院适用其规定判决支持其诉讼请求属于适用法律错误。1、在人民法院查封之前被上诉人未签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前被上诉人并未合法占有该不动产；3、被上诉人并未支付全部价款；4、并非因买受人原因未办理过户登记。三、本案并非房屋买卖合同关系，柳占芝、张艳华、董瑞丰与林甲生之间均为民间借贷法律关系，签订《商品房认购协议书》是对于偿还借款的特殊形式的担保。三方均未办理房屋产权过户手续、入住手续、抵押手续，我方在之前的诉讼中经法院确认，腾安地产公司在涉案房屋价值内向我方承担赔偿给付责任，我方也经法院公告查封此房屋，进入拍卖执行程序，我方具有优先权。四、一审法院判决全部诉讼费由我方承担，不符合法律规定。一审原告起诉时，主要的诉讼请求为两项，一是请求法院终止执行，二是确认房屋所有权。一审法院仅支持第一项诉讼请求，未支持第二项诉讼请求，而一审时原告缴纳诉讼费用是参照第二项诉讼请求房屋价值确定的诉讼费30670元，即便是一审原告第一项诉讼请求得到支持的情况下，我方仅应支付13800元诉讼费用。
张艳华辩称，一审法院认定张艳华购买腾安房地产抵账给林甲生的房屋，证据充分。一审法院引用法条并无不当。因此应维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
腾安房地产述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，我方认为应予以维持。
林甲生未到庭亦未发表意见。
张艳华向一审法院起诉请求：1、终止并解除对长春市宽城区温馨花园小区D期27栋102室房屋的查封、评估、拍卖等执行工作；2、确认长春市宽城区温馨花园小区D期27栋102室房屋为张艳华所有。
一审法院认定事实：本案争议温馨102室房屋系腾安房地产开发建设,林甲生为承建实际施工人,腾安房地产用该房屋抵顶了林甲生的部分工程款。2011年7月12日案外人柳占芝与腾安房地产签订《商品房认购协议书》一份。次日，腾安房地产为柳占芝出具购房款《收据》一份，金额为2985000元，收款方式载明为抵账。2011年11月5日林甲生、柳占芝腾安房地产共同商定,将腾安房地产与柳占芝签订的《商品房认购协议书》载明的购房人柳占芝改为张艳华，同时将购房款《收据》上载明的交款人柳占芝也改为张艳华。2011年11月5日张艳华委托朋友吕春晓给付林甲生购房款现金50万元、同年11月8日,张艳华再次委托吕春晓转账给付林甲生购房款250万元。张艳华购买温馨102室房屋后，即从林甲生处获得该房屋钥匙，未能办理入住手续便自行进入该房屋占有使用。2015年2月12日，本院在审理原告董瑞丰诉被告腾安房地产、被告林甲生合同纠纷一案中，董瑞丰提出财产保全，本院作出（2015）宽民初字第386号民事裁定，查封了温馨102室房屋，裁定送达腾安房地产，并在温馨120室房屋处张贴查封公告。2016年8月18日，在本院执行已生效的（2015）宽民初字第386号民事判决过程中，张艳华提出案外人执行异议，主张温馨102室房屋系其购买并实际占有使用，应终结对该房屋的查封，评估，拍卖等执行程序。本院于2016年9月13日作出（2016）吉0103执异30号执行裁定，以张艳华未合法占有该房屋为由，驳回张艳华的执行异议。致张艳华提起诉讼。另查明，2016年10月9日，张艳华与长春市腾安物业管理有限责任公司签订《异产毗邻房屋管理合同》，同年10月18日，张艳华与长春市供热（集团）有限公司签订了《吉林省城市供用热力合同》，办理了温馨102室房屋的入住手续。张艳华提供的证据为：商品房认购协议书、购房款收据、林甲生出具的收款收据、柳占芝和林甲生共同出具的情况说明、吕春晓的银行流水明细、吕春晓的证言、腾安房地产法定代表人王国荣出具的证明，长春市腾安物业管理有限公司出具的证明，异产毗邻房屋管理合同、吉林省城市供用热力合同。温馨102室房屋照片。董瑞丰提供的证据为：（2015）宽民初字第386号民事判决书，（2015）宽民初字第386号民事裁定书。腾安房地产未提供证据。林甲生未提供证据。
一审法院认为，张艳华与腾安房地产签订的《商品房认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。在2015年2月12日本院保全查封温馨102室房屋之前，张艳华已按购房协议支付了温馨102室房屋全部房款，腾安房地产已通过林甲生交付了该房屋钥匙，并于2016年10月9日为张艳华办理了入住手续。张艳华对温馨102室房屋处于实际占有使用状态。由于该房屋尚不具备办理产权条件，张艳华对于未取得该房屋权属证明不存在过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，张艳华诉请终止对温馨102室房屋的查封、评估、拍卖的执行，一审法院应予支持。关于张艳华诉请确认温馨102室房屋所有权归其所有，因不动产物权以办理产权登记为取得要件，而张艳华并未办理该房屋的权属登记，故对该项诉请不予支持。董瑞丰抗辩主张张艳华与腾安房地产签订的《商品房认购协议书》是虚假合同、张艳华没有实际支付购房款、张艳华没有实际占有使用争议房屋，因其未能提供证据予以证明，故对其抗辩主张不予支持。林甲生主张收到张艳华300万元系借款,因无证据证实,且张艳华对此予以否认,故林甲生关于借款的事实,一审法院不予确认。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款（一）项规定，一审判决如下：一、终止对长春市宽城区温馨花园小区D期27栋102室房屋的执行；二、驳回张艳华的其他诉讼请求。案件受理费30670元，由董瑞丰负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，腾安房地产法定代表人王国荣出具的入住证明，该证明记载张艳华2014年正式入住涉案房屋。该证明下半部分记载“张艳华确已于2014年实际占有使用宽城区温馨花园D期27栋门市，并于2016年10月9日到我公司办理物业服务入住手续，王国荣以上证明所述情况属实”，加盖长春市腾安物业管理有限责任公司的公章。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。
第一，在人民法院查封之前，张艳华已签订合法有效的书面买卖合同。本案争议房屋系林甲生作为实际施工人，并由腾安房地产向林甲生抵顶工程款的房屋，本案各方当事人对此均无异议。腾安房地产称张艳华与林甲生直接交易，其只是配合更名。虽然林甲生称其与张艳华并非房屋买卖关系，而是用涉案房屋作为其向张艳华借贷300万元的抵押担保物。但仅凭本案一方当事人林甲生的陈述，在没有其他证据证明借款本金、借款利息以及还款情况等借款的基础事实，且有张艳华与腾安房地产签订的书面买卖合同、腾安房地产开具的收款收据予以证实的情况下，本院对一审法院认定的张艳华、林甲生系房屋买卖法律关系予以认可。对于房屋买卖合同认购方姓名、收款收据交款单位涂改但时间未更改的问题，腾安房地产解释其协助承建商在第一次免费更名时将房屋购买者名字变更，时间不予更改系腾安房地产的内部习惯符合常理，本院予以认定。
第二，在人民法院查封之前张艳华已合法占有涉案房屋。张艳华为证明称其在法院查封前已经正式入住并使用涉案房屋，其提交了腾安房地产法定代表人王国荣出具的入住证明，该证明记载张艳华2014年正式入住涉案房屋。该证明下半部分记载“张艳华确已于2014年实际占有使用宽城区温馨花园D期27栋门市，并于2016年10月9日到我公司办理物业服务入住手续，王国荣以上证明所述情况属实”，加盖长春市腾安物业管理有限责任公司的公章。上述证明记载与在2015年2月12日一审法院查封涉案房屋前，张艳华已经通过林甲生交付了房屋钥匙的事实相互佐证，一审判决认定张艳华已经对诉争房屋实际占有使用并无不当，本院予以认定。
第三，张艳华已支付全部价款。张艳华为证明其已经交付房款，称吕春晓受张艳华委托于2011年11月5日提取现金50万元给付林甲生之弟，另外于2011年11月8日转账林甲生之弟250万元。吕春晓作为证人在一审中出庭接受质询，结合上述提现转账凭证及林甲生认可其收到张艳华300万元的陈述，本院认定张艳华已向林甲生支付全部价款300万元。
第四，涉案房屋非因张艳华自身原因未办理过户登记。涉案房屋由于尚不具备办理产权条件，因此张艳华至今未办理房屋登记没有过错。
综上所述，董瑞丰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由上诉人董瑞丰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 单艳芳
代理审判员 王君伟
代理审判员 董惟祎
二〇一八年八月三日
书 记 员 宫士杰