广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤17民终103号
上诉人(原审被告、反诉原告)：马川，男，1987年6月15日出生，汉族，住广东省阳江市江城区，现住广东省佛山市禅城区。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：陈永向，男，1973年1月15日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。
上诉人马川因与被上诉人陈永向房屋租赁合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2016年11月12日作出的（2016）粤1702民初2011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
马川上诉请求：一、撤销一审判决，解除《房屋租赁合同》；二、陈永向承担4000元按金的违约责任；三、本案全部诉讼费用由陈永向负担。事实和理由：一、一审认定事实不清。（一）苏国乾与本案的处理结果有利害关系，对其证言应不予采信。其一，陈永向与马川发生纠纷后，多次威胁苏国乾，要求苏国乾及其所属中介公司退赔中介费；苏国乾亦反映陈永向曾在中介公司大吵大闹。可见，陈永向对苏国乾有威胁行为，苏国乾为了避免退赔陈永向中介费，故作出有利于陈永向的证言。另外，苏国乾所在的中介公司在未经马川同意的情况下，向陈永向返还租金和押金10000元，该事实亦足以证明苏国乾与陈永向存在利害关系。其二，《房屋租赁合同》是由苏国乾居中介绍签订，合同版本由苏国乾提供，除了填写其中的空格外，苏国乾拒绝对该合同进行修改、增补和删减，导致合同未约定租金的具体缴纳时间。对出租方马川而言，如果不明确约定交租时间，可能会对交易目的的实现和享受基本合同权利构成重大隐患。故苏国乾对本案纠纷的发生具有直接的责任。其三，苏国乾的证言与事实不符。首先，对于租金的交付时间，既没有书面约定，也不存在口头约定。其次，苏国乾陈述马川承诺交付钥匙的时间和方式不属实。从常理上分析，居于安全等问题的考虑，出租方是不可能约定将钥匙交由他人转交给承租方。再次，虽然《房屋租赁合同》对钥匙的交付时间和方式没有约定，但合同确定租期从2016年5月17日起。2016年5月17日当天，马川和陈永向短信约定当日晚上在租赁房屋当面交付钥匙，即双方在2016年5月17日才对钥匙交付方式及时间作出明确的约定。综上，苏国乾与陈永向具有利害关系，一审依据苏国乾证言认定本案事实，处理错误。（二）马川所提供的电话录音和短信记录理应作为定案依据。马川所提供的短信和电话录音，均为马川在与陈永向的沟通过程中所产生的客观证据，能够直接、真实地反映本案事实，而苏国乾的证言具有主观性，其真实性、客观性均受其主观意志影响，该证言亦无其他证据佐证，不足以认定案件事实。二、一审处理不当。中介公司在未经马川同意的情况下向陈永向返还租金、押金一事，与马川无关，中介公司的行为不能代表马川的意思，也不应当由马川承担相关责任。由于中介公司是自愿向陈永向返还租金和押金，故中介公司没有任何依据再向马川追索。三、由于《房屋租赁合同》未明确各期租金缴纳时间，马川发现该问题后，即与陈永向协商，要求明确交付租金的具体时间，但陈永向拒绝协商。2016年5月17日，马川主动约陈永向交付房屋钥匙、门禁卡，陈永向提出当日晚上6点后交接，但随后又表示不租房子，要求退钱。马川要求陈永向提供银行账号，但陈永向拒不提供。上述事实反映，是陈永向在合同履行过程中反悔，单方面终止履行合同，拒不接收房屋钥匙，陈永向行为已构成违约，应当承担违约责任。
陈永向辩称：不同意马川的上诉请求，要求维持一审判决。2015年5月15日，经阳江爱家地产经纪有限公司介绍，陈永向与马川签订《房屋租赁合同》，约定陈永向向马川承租房屋。陈永向在签订合同当时已按照约定交付押金4000元给陈永向。三方约定好马川当天把房屋物品搬出后把钥匙交给中介公司再由中介公司转给陈永向，陈永向再把第一期租金交付给马川。后经中介公司电话通知，陈永向于当天向马川交付租金后，马川又表示要在第二天才搬出去，后来又表示要到下一星期才能交房。陈永向不同意该方案，马川遂提出不出租房屋和退押金给陈永向。陈永向多次向马川表示希望继续租房并请求马川在5月16日交付钥匙，但马川不同意，故陈永向表示不再承租房屋，要求马川退押金。而马川在5月17日又通过电话联系陈永向，表示交付房屋钥匙给陈永向，因此产生马川一审所提供的电话录音和短信。
陈永向向一审法院起诉请求：一、解除陈永向与马川于2016年5月15日签订的《房屋租赁合同》；二、马川退还陈永向房屋租金6000元、押金4000元；三、马川支付陈永向违约金4000元；四、马川赔偿陈永向中介费损失1000元、误工费7000元；五、本案诉讼费由马川承担。
马川反诉请求：一、解除马川与陈永向签订的《房屋租赁合同》；二、陈永向自行承担4000元押金的违约责任；三、马川承担本诉、反诉的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年5月15日，陈永向（乙方）与马川（甲方）经中介公司阳江爱家地产经纪有限公司介绍签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定：乙方向甲方承租阳江市甲小区（以下称该楼盘）M栋n作为住宅之用，租期为2016年5月17日至2017年5月16日，租金2000元/月（不含管理费）、每季度租金6000元；乙方同意，须于每月15日前到该楼盘管理处缴交过去一个月的管理费、水电费，超过一个月不交作违约处理，甲方有权无偿收回房屋；乙方交清租赁期内政府收缴的电视管理费、煤气费；为保证合同的实施，乙方先交4000元作按金给甲方，乙方如在所订承租期未满前退租，乙方自愿放弃收回按金，并交清所用的水电、管理费及其它费用；乙方在租约期满迁出时，交清租金、水电费、煤气费（电费、煤气费按实际使用缴纳）、管理费及其它费用后，甲方退回上述按金（不计利息）给乙方；乙方同意，定于每月向甲方支付租金，乙方应按时交租，如拖欠15天，作违约处理，甲方有权中止合约，无偿收回楼宇并不用向乙方退回按金；而乙方弃租或逃租所留下的对象，甲方有权作出处理，不作任何赔偿；甲乙双方经爱家地产签约成功租赁房屋的，甲乙双方需支付中介手续费（1个月租金同等金额，各付50%），爱家地产只作楼宇推介和租务合约见证；租期内的按金不可当租金使用；甲方不得以任何借口中途增加租金；乙方同意不得中途擅自终止合同，否则甲方有权追收租金及扣留按金；在租约期内，若甲乙双方如有发生租务纠纷，双方应遵照合约处理，如超出租约内容的规定，双方应根据当时的实情作出协商，寻求合理方法处理；如甲方需提前终止协议，则提前30天通知乙方，除退还押金外，另必须再赔偿1倍押金给乙方；如乙方需提前终止协议，则需提前30天通知甲方，不得取回押金；本合同甲方、乙方、阳江爱家地产经纪有限公司各份均具有同等法律效力，从双方签字后即生效，在租赁期满后即日起失效、作废；如合约未尽事宜，甲乙双方另作协商；等等。马川在合同的甲方处签名，陈永向在合同的乙方处签名，阳江爱家地产经纪有限公司在合同的丙方（见证方）处盖章，苏国乾作爱家地产的工作人员在合同代理人处签名。签订合同后，陈永向、马川和阳江爱家地产经纪有限公司于当日到阳江市甲小区M栋n检查室内设备状况、家私电器及各表读数，并签写了《租赁房屋检查表》，陈永向、马川和阳江爱家地产经纪有限公司在该表签名盖章确认。签订合同后，陈永向于当日即支付了押金4000元（相当于2个月租金）和3个月的租金6000元给马川，合共10000元。
2016年5月16日，马川未经陈永向同意，单方面到阳江爱家地产经纪有限公司要求陈永向重新签订一份《房屋租赁合同》（合同台头甲方为马川，乙方处空白），该份合同约定：乙方向甲方承租该楼盘M栋n作为住宅之用，租期为2016年5月17日至2017年5月16日，租金2000元/月（不含管理费）、每季度租金6000元；乙方同意，须于每月1日到该楼盘管理处缴交过去一个月的管理费、水电费，超过一个月不交作违约处理，甲方有权无偿收回房屋；乙方交清租赁期内政府收缴的电视管理费（每月31元）、煤气费；乙方先交4000元作按金给甲方；房主已购买565.65元煤气、已缴尚未使用的有线电视费217元，煤气费、电费按实际使用缴纳；乙方同意，全年租金分4次付清，第一次于2016年5月15日一次性支付2016年5月17日至2016年8月16日的租金6000元，第二次于2016年7月17日前支付2016年8月17日至2016年11月16日的租金6000元，第三次于2016年10月17日前支付2016年11月17日至2017年2月16日的租金6000元，第四次于2016年1月17日支付2017年2月17日至2017年5月16日的租金6000元；乙方应按时交租，如拖欠15天，作违约处理，甲方有权中止合约，无偿收回楼宇并不用向乙方退回按金，而乙方弃租或逃租所留下的对象，甲方有权作出处理，不作任何赔偿；等等。马川在甲方处签名，爱家地产及其工作人员在该合同后面的代理人处盖章签名，但陈永向不同意签名，要求按照原合同的约定履行。
陈永向与马川于2016年5月15日签订原合同后，马川一直未将租赁房屋交予陈永向使用。为此，陈永向遂向一审法院提起本案的诉讼。
庭审中，陈永向称原合同虽然没有明确约定第一期租金何时支付，但当时陈永向、马川及阳江爱家地产经纪有限公司三方口头约定，在交付租赁房屋给陈永向使用的同时支付第一期租金，第二期以后的租金每月交付，且不能逾期15日交付，否则即为违约。对此，马川不予确认。庭审中，陈永向主张因本案造成其误工损失7000元，但其未能提供证据证明。
诉讼中，陈永向申请的证人苏国乾到庭证实：当时陈永向、马川和其公司口头约定，陈永向签约当天支付第一期租金给马川，马川于当天交付租赁房屋的钥匙给其公司，由其公司转交陈永向。按陈永与马川的约定，马川给两天时间陈永向搬东西至承租房屋，这两天不计算租赁时间，租赁时间从2016年5月17日起算。签约当晚其接到马川电话，马川要求陈永向支付第一期租金，并承诺2016年5月16日交付房屋给陈永向使用，故其通知陈永向支付第一期租金给马川。陈永向接到其通知后，即于2016年5月15日晚支付了第一期租金给马川，但马川没有将钥匙交给其公司，并要求推迟一、二日交出房屋钥匙。经质证，陈永向对证人证言无异议；马川认为证人所讲的钥匙交付方式不属实，应是其直接将钥匙交付给陈永向。
又查明，起诉后，陈永向要求中介公司阳江爱家地产经纪有限公司代马川返还收取其的租金6000元、押金4000元，阳江爱家地产经纪有限公司已代马川返还了租金6000元、押金4000元，合共10000元给陈永向，陈永向承诺协助阳江爱家地产经纪有限公司向马川追讨上述款项。
一审法院认为：陈永向与马川在平等、自愿、协商一致的基础上于2016年5月15日签订的《房屋租赁合同》，是双方真实的意思表示，合同主体适格，内容没有违反法律行政法规，应认定为合法有效。双方之间形成了房屋租赁合同关系。
本案争议的焦点是：陈永向与马川是否按照合同约定履行合同义务，涉案合同是否应予解除，违约责任应如何承担。对于上述争议焦点，一审法院认为，虽然陈永向与马川签订的合同没有明确约定第一期租金的支付时间，但根据证人中介公司的工作人员的证言，结合陈永向的陈述和陈永向已在签订合同当日即支付了租房押金4000元和第一期租金6000元给马川的实际情况分析，可以认定陈永向与马川口头约定，在陈永向支付租房押金和第一期租金给马川的同时马川即应交付租赁房屋钥匙给中介公司，并将出租房屋交付给陈永向使用。陈永向在签订合同当日即支付了押金4000元和第一期租金6000元给马川，已履行了约定的义务，但马川却没有按约定时间将钥匙交给中介公司，由中介公司将钥匙交给陈永向，至起诉时仍没有将涉案房屋交给陈永向使用，马川的行为已违反双方的约定。故陈永向请求解除双方于2016年5月15日签订的《房屋租赁合同》，合法合理，应予以支持；解除合同后，陈永向请求马川返还收取的租金6000元、押金4000元，合法合理，本应支持，但由于中介公司阳江爱家地产经纪有限公司已代马川返还了租金6000元、押金4000元给陈永向，故陈永向再请求马川返还了租金6000元、押金4000元，理据不足，应不予支持。至于中介公司阳江爱家地产经纪有限公司代马川返还了租金6000元、押金4000元给陈永向后如何向马川追偿，本案不作处理，双方可循合法途径另行处理。马川辩称并反诉称其2016年5月17日主动联系陈永向交付房屋钥匙、门禁卡，但陈永向反悔不租其房屋，是陈永向违约在先，反诉请求由陈永向承担4000元押金损失的违约责任，理据不足，应不予支持。由于上述合同是因马川的违约行为而被解除，马川应按约定支付违约金4000元给陈永向，故陈永向请求马川支付违约金4000元，合法合理，应予以支持；虽然上述合同的解除造成陈永向因支付给中介公司中介费1000元的经济损失，但该损失属马川因违约而应承担的违约责任，而该损失未超过马川上述赔偿给陈永向的违约金4000元；陈永向主张因解除涉案合同而造成其误工损失，但其未能提供证据证明；故陈永向再请求马川赔偿支付给中介公司中介费1000元以及误工费7000元，均理据不足，应不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，作出判决：一、解除陈永向与马川于2016年5月15日签订的《房屋租赁合同》；二、马川支付违约金4000元给原告陈永向，限在本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、驳回陈永向的其他诉讼请求；四、驳回马川的反诉诉讼请求。一审案件受理费700元、反诉费125元，合共825元，由陈永向负担200元，马川负担625元。
二审中，双方当事人没有提供新证据。
本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：一审审理过程中，马川提供了其与陈永向的短信记录以及电话记录,拟证明是陈永向拒绝继续履行合同。其中2016年5月17日11点42分至13点05分部分短信内容如下：“5月17日11：42马川：陈永向大哥，你好！我是出租给你阳江环湖中路2号甲小区M栋n住房的房主马川。我今天即5月17日正式将住房钥匙和门禁卡等移交给你，你今天有空取租房钥匙吗？方便今天办理入住手续吗？”、“12：22陈永向：好的下午六点后有空，谢谢！”、“12：27马川：合同上需要按照昨天下午那份签写，约定具体付款日期”、“12：28陈永向：无需要，简单点，请放心”……“12：43陈永向：如不放心，今天内你把我所付的款全部退回，我不追究”。2016年5月17日18点04分部分通话记录内容如下：“陈永向：一万一退给我。马川：您还是不想租，是吧？马川：嗯，……因为我也约了其他的，一会儿去看（房），推了人家又不好意思。昨天我就定下来，跟他们说是不租的了，算了算了不租了。昨天我已跟他说了。陈永向：哦，因为您这边如果今天租的话，我现在可以把钥匙、门卡都移交给您。……马川：不是，但是它是那个是今天17号才开始嘛，才计算租期的。就是说我是从今天才开始向你移交嘛。陈永向：对啊，嗯。那你昨天说下个星期嘛。马川：但是就是说你今天，包括上午也是说的不想出租了。因为如果你是愿意出租的话，我今天都是可以把钥匙，还有那个门卡都移交给你，你今天都可以入住的。陈永向：诶，太不爽了，太不爽了，太麻烦了，太不顺利了。马川：就是说你如果入住的话，今天晚上都是可以搬进去的嘛。包括就是我把钥匙交给你，就等一下把钥匙还有门卡都交给你，你今天都是可以入住的。陈永向：太仓促了，太仓促了。哎，还是算了吧，还是算了吧。马川：不租了，是吧？陈永向：嗯，嗯，不租了，不租了”。2016年5月17日18点15分至19点00分的部分短信内容如下：“18：15马川：陈永向大哥，你再好好考虑以下，你确定不租我的房子了吗？要是租的话，我现在就将M栋n房的钥匙给你”、“18：24陈永向：说实话租这房的条件太高，……人家同位置15楼才1600每月”、“18：29陈永向：你说我为什么一定要租你这房子，还说到下周一交房……”、“18：30马川：既然陈大哥嫌麻烦不租我的房子了，我也没办法了”、“18：34陈永向：还没开始就已不守信了，就凭这个我决定让你毁约”、“18：47马川：今天是2016年5月17日，昨天你就多次表示不租我的房子了，今天更是坚定不租我的房子，是你不肯租我的房子的”、“18：50陈永向：由于你提出不按约定交房，并重签合同，中介可证明”、“19：00马川：我一直都租房给你，你自己嫌麻烦不租我的房子”。陈永向对马川提供的短信记录及通话记录的真实性没有异议，但其认为马川只是提供了2016年5月17日、18日对马川有利的电话录音及短信记录。陈永向陈述，其与马川多次电话联系，马川向其提出重签合同及延迟一个星期交房，因陈永向不同意，马川遂提出不出租房屋给陈永向，并到中介公司解除合同及退款给陈永向，但在次日，马川再次反悔，并将通话录音。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，涉案的《房屋租赁合同》是马川与陈永向在平等自愿、协商一致的基础上签订的，内容没有违反法律、法规强制性规定，一审认定该合同有效并无不当。马川与陈永向对一审判决解除双方签订的该份《房屋租赁合同》没有异议，本院予以确认。本案争议的焦点问题是马川与陈永向在履行《房屋租赁合同》过程中谁违约在先。陈永向主张在2016年5月15日签订《房屋租赁合同》后，马川向其提出重签合同及延迟一个星期交房的要求，因陈永向不同意，马川遂提出不出租房屋给陈永向。虽然马川曾向陈永向提出重新签订合同并单方面到爱家地产重新签订《房屋租赁合同》，但新的《房屋租赁合同》只是明确了租金的交付时间等内容，对于租金、租金金额等内容仍与原来《房屋租赁合同》一致，该行为不能证明马川拒绝履行2016年5月15日的《房屋租赁合同》。即使苏国乾的证言证实马川原承诺2016年5月16日交房给陈永向使用，后又要求推迟一两天交房，但苏国乾的证言不能证实马川因陈永向拒绝其延迟交房及重新签订合同的要求而提出不再出租房屋给陈永向。因此，陈永向提供的证据不足以证明马川违约在先。由于马川与陈永向在2016年5月15日签订的《房屋租赁合同》对租赁房屋的交付时间及交付方式没有约定，而合同约定租期从2016年5月17日至2017年5月16日，可推定马川应当在2016年5月17日前将租赁房屋交付给陈永向。从马川提供的2016年5月17日的短信内容及通话内容来看，马川在2016年5月17日中午表示将涉案房屋钥匙及门卡交付给陈永向，陈永向当时表示下午六时有空，可见双方当时是同意继续履行合同，只是在马川提出要求按照新合同重新签订时，陈永向表示反对并要求马川将其所付款项全部退还；而当天下午六时双方的通话及短信可反映陈永向明确表示不再继续承租涉案房屋及要求马川退款，即陈永向拒绝继续履行《房屋租赁合同》。陈永向主张马川提供的短信记录及通话内容并不能完整反映事实，并提供了其与马川的通话记录，主张其之前与马川在2016年5月16日多次电话联系，是马川违约在先。但如前所述，双方在2016年5月17日中午仍表示同意继续履行《房屋租赁合同》，故陈永向上述主张理据不足。由于陈永向提供的证据不足以证明马传违约在先，而陈永向在2016年5月17日已明确表示不再继续履行合同，其行为已构成违约，按照2016年5月15日《房屋租赁合同》“乙方（陈永向）如在所订承租期未满前退租，乙方自愿放弃收回按金”的约定，马川认为陈永向应自行承担4000元押金的违约责任理据充分，应予以支持；陈永向主张马川先违约，马川应退还押金4000元及支付违约金4000元，理据不足，应予以驳回。至于陈永向支付的6000元房屋租金，由于租赁房屋尚未交付，《房屋租赁合同》解除后，马川本应将该6000元返还给陈永向，但鉴于该租金已由阳江爱家地产经纪有限公司代为返还给陈永向，故陈永向再请求马川返还租金6000元缺乏依据。
综上所述，马川的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持阳江市江城区人民法院（2016）粤1702民初2011号民事判决第一项；
二、撤销阳江市江城区人民法院（2016）粤1702民初2011号民事判决第二、三、四项及案件受理费负担部分；
三、驳回陈永向的其他诉讼请求；
四、驳回马川的其他反诉请求。
一审案件受理费700元，反诉费125元，由陈永向负担725元，马川负担100元；二审案件受理费700元，由陈永向负担。
本判决为终审判决。
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审判长 林 广
审判员 姜玉华
审判员 莫怡华
二〇一七年四月七日
书记员 莫淳雅