淮安市清河区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）河执异字第0002号
异议人（案外人）淮安市中信房地产开发有限公司，住所地淮安经济技术开发区厦门。
法定代表人周顺兴，职务董事长。
委托代理人沈小丽，该××职工。
申请执行人淮安市汇银科技小额贷款有限公司，住所地淮安经济技术开发区。
法定代表人杨以祥，职务董事长。
被执行人淮安市万润通用机械有限公司，住所地淮安经济技术开发区。
法定代表人王如生，职务总经理。
被执行人淮安市凤凰美食城餐饮有限公司，住所地淮安市。
法定代表人陈宝国，职务总经理。
被执行人李俊峰。
淮安市汇银科技小额贷款有限公司（以下至裁定主文前称汇银公司）申请执行淮安市万润通用机械有限公司、淮安市凤凰美食城餐饮有限公司、李俊峰借款合同纠纷一案，本院立案执行后，在执行过程中淮安市中信房地产开发有限公司（以下至裁定主文前简称中信公司）向本院提出执行异议。本院依法受理并进行了审查，现已审查终结。
异议人中信公司称，异议人于2010年7月30日与李俊峰签订了一份《商品房买卖合同》，由李俊峰购买异议人开发的，位于淮安经济开发区珠海路69号山水名邸小区A幢701室预购商品房一套。2010年8月31日，李俊峰向交通银行股份有限公司淮安分行（以下至裁定主文前简称交通银行）申请个人住房贷款，并签订了《个人房产抵押贷款合同》，按银行要求其贷款合同在房屋产权未过户以及抵押权未登记前由异议人作为担保人。2014年9月24日交通银行向清河区人民法院申请查扣了异议人的银行存款，要求异议人偿还李俊峰所欠银行贷款。2014年10月21日交通银行已扣划异议人银行存款。因李俊峰无力归还银行贷款，也无力支付尚欠购房款，2014年9月26日异议人与李俊峰解除了双方2010年7月30日签订的《商品房买卖合同》。
李俊峰购买的预购商品房，在办理了《预购商品房抵押权预告登记》后，一直未办理房屋产权过户登记以及抵押权登记该商品房的所有权至目前为止，仍然属于异议人所有。现在异议人按清河区人民法院判决书的指定，归还了李俊峰欠交通银行的个人住房贷款，并且与李俊峰解除了《商品房买卖合同》。被查封的淮安经济开发区珠海路69号山水名邸小区A幢701室房屋产权，不属于李俊峰所有，异议人请求法院解除对淮安经济开发区珠海路69号山水名邸小区A幢701室房屋的查封措施。
申请执行人汇银公司辩称，中信房产对李俊峰向银行贷款提供担保，根据法律规定，即使已代偿，其与李俊峰之间只形成一个普通债权，依法不能对抗法院的保全行为，更不能自由处置诉争房产。从本案的客观的事实足以认定，被执行人李俊峰已向中信房产支付了全部房款，完全履行了与中信房产之间的房屋买卖合同的义务，该房屋属李俊峰所有，法院进行保全符合法律规定。被执行人李俊峰以诉争房屋向交通银行抵押贷款，并得到中信房产认可，这一事实足以证明中信房产已经认可了房屋的所有权人为李俊峰。汇银公司对中信房产提供的与李俊峰之间的解除协议其真实性、合法性、关联性均有异议。汇银公司认为，双方的解除行为不仅发生在保全之后，而且严重损害了利害关系人的合法权益，该份解除协议中被执行人放弃了自己已经交付的首付款权利，首付款应属被执行人李俊峰所有，中信房产无权优先受偿。中信房产与李俊峰的私自解除行为，不得对抗善意第三人，其合同约定对第三人无约束力，更无权对抗法院的保全行为。
经审查查明：汇银公司与淮安市万润通用机械有限公司、淮安市凤凰美食城餐饮有限公司、李俊峰借款合同纠纷一案，经本院审理作出（2013）河开商初字第0051号民事调解书，调解协议内容为：“一、被告淮安市万润通用机械有限公司于2013年4月30日前偿还原告淮安市汇银科技小额贷款有限公司借款本金10万元及利息190962元；于2013年5月30日偿还本金50万元及当期利息（以借款本金100万元为基数，月利率2.4%计算自2013年5月1日至2013年5月30日的利息）；于2013年6月30日偿还本金50万元及剩余全部利息（以借款本金50万元为基数，月利率2.4%计算自2013年6月1日至2013年6月30日的利息）；2013年4月30日后的利息按月利率2.4%计息；二、被告万润通用机械有限公司于2013年4月30日前支付原告淮安市汇银科技小额贷款有限公司因主张权利所产生的律师费10000元；三、被告淮安市凤凰美食城餐饮有限公司、被告李俊峰对被告淮安市万润通用机械有限公司的还款承担连带清偿责任；四、被告淮安市凤凰美食城餐饮有限公司、被告李俊峰、被告淮安市万润通用机械有限公司若有一期未及时清偿欠款，从次日开始以未归还的借款本息为基数，按照日万分之八计算违约金，且原告有权就全部欠款申请法院执行。”
因被执行人淮安市万润通用机械有限公司、淮安市凤凰美食城餐饮有限公司、李俊峰未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人汇银公司向本院申请执行，本院于2013年8月27日立案受理，执行案号为（2013）河执字第1820号。在执行过程中，本院于2014年1月3日预查封被执行人李俊峰购买的位于淮安经济开发区珠海路69号A幢701室房屋。
另查明，2010年7月30日，李俊峰与中信公司签订了商品房买卖合同（合同编号为：1029480000011）一份，购买了中信公司开发的位于淮安经济开发区珠海路69号A幢701室房屋。
交通银行与李俊峰、王怀兰、中信公司因金融借款合同纠纷诉至本院，（2014）河商初字第0142号民事判决书中审理查明，2010年8月30日，位于淮安经济开发区珠海路69号A幢701室房屋设定预购商品房抵押权预告登记，登记权利人为交通银行，预告登记义务人为李俊峰、王怀兰。2010年8月31日，交通银行与李俊峰、王怀兰签订个人房产抵押贷款合同一份，约定交通银行向李俊峰、王怀兰出借53.1万元用于购买淮安市山水名邸A701室房屋，中信公司提供连带责任保证。本院于2014年9月22日判决：一、被告李俊峰、王怀兰于本判决生效后十日内偿还原告交通银行股份有限公司淮安分行贷款本金476297.39元、利息30391.72元、罚息1677.36元（利息、罚息均计算至2014年3月7日，此后的利息、罚息按合同约定计算至本判决确定的给付之日止）；二、被告淮安市中信房地产开发有限公司对被告李俊峰、王怀兰的上述债务承担连带偿还责任；三、驳回原告交通银行股份有限公司淮安分行的其他诉讼请求。
再查明，2014年9月26日，中信公司（甲方）与李俊峰（乙方）签订了一份解除《商品房买卖合同》协议书，协议书后半部分内容为：“现鉴于乙方已经无力归还银行贷款的实际情况，经甲乙双方协商，同意解除双方于2010年7月30日签订的《商品房买卖合同》。合同解除后，甲方有权处置山水名邸A幢701室，乙方不再享有《商品房买卖合同》中的任何权利，乙方已支付的首付款抵冲因解除合同给甲方所造成的经济损失，甲乙双方不再以任何理由向对方要求经济赔偿。”
还查明，2014年10月21日，交通银行出具一份扣划通知书，内容为：“姓名：李俊峰，在我行2010年申请的住房按揭贷款已逾期，贷款合同号：2010397219001100161，我行现已诉讼，为其提供担保的开发商同意代其归还该笔贷款所欠本金及相关利息（含罚息），小计为527484.66元，并根据相关合同要求，我行要求为其提供担保的开发商归还我行诉讼的相关费用，小计13304元，其中诉讼费8884元，保全费3520元，诉前公告费600元，判决送达公告费300元。以上费用合计540788.66元，现要求对该开发商在我行的账户中扣划相关款项。”中信公司在该通知书上加盖了财务专用章和法定代表人印章。
本院认为，李俊峰与中信公司签订商品房买卖合同，李俊峰依约支付了房屋价款，中信公司依约履行了交房义务，双方之间的商品房买卖合同已经履行。中信公司替李俊峰偿还银行贷款承担连带保证责任，系中信公司在贷款合同关系中承担担保人应当履行的保证责任，其在承担连带责任后有权在保证责任范围内对李俊峰进行追偿。现双方以李俊峰无力归还银行贷款为由解除商品房买卖合同，但商品房买卖合同中对此并没有进行特别约定，且该房屋因执行案件已被法院依法查封，其解除合同亦是在本院依法查封其间。同时，双方约定抵冲解除合同造成的经济损失亦没有佐证，故对于异议人的异议不予支持。综上所述，异议人中信公司的异议不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁决如下：
驳回异议人淮安市中信房地产开发有限公司的异议。
如不服本裁定，案外人、当事人可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 范西平
审判员 王 勇
审判员 薛 兆
二〇一五年一月二十六日
书记员 邱 烨