北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0111民初7425号
原告（反诉被告）：陈锡富，男，1969年10月3日出生，住北京市房山区。
委托代理人：王秀红，女，1974年12月26日出生，住北京市房山区，系陈锡富之妻。
委托代理人：戴会生，北京缘信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杜秀婷，女，1958年3月1日出生，住北京市房山区。
被告（反诉原告）：冯永祥，男，1959年12月20日出生，住北京市房山区。
二被告委托代理人：冯楠，男，1984年9月9日出生，北京市朝阳门手机网职员，住北京市房山区，系杜秀婷、冯永祥之子。
二被告委托代理人：马高峰，河南钧挚岚律师事务所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司北京大兴支行，住所地北京市大兴区黄村镇兴政街24号。
负责人：王强，行长。
委托代理人：司玉松，男，1983年10月14日出生，中国工商银行股份有限公司北京市分行职员，住该单位宿舍。
原告陈锡富与被告杜秀婷、冯永祥，第三人中国工商银行股份有限公司北京大兴支行（以下简称工商银行大兴支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈锡富及其委托代理人王秀红、戴会生，被告杜秀婷、冯永祥的委托代理人冯楠、马高峰到庭参加了诉讼。被告杜秀婷2017年7月20日庭审到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈锡富向本院提出变更后的诉讼请求为：1、要求判令二被告立即将北京市房山区×号院×号楼×室房产过户登记至原告名下；2、要求判令二被告支付违约金7500元；3、要求判令二被告立即交付房屋。保全费、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年10月2日，原告（买方）与被告杜秀婷（卖方）签订了《存量房屋买卖合同》。合同约定，被告杜秀婷将登记在自己名下的位于北京市房山区×号院×号楼×室房产一套出售给原告，房价100万元人民币。北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫公司）提供居间服务。发生争议协商解决，协商不成依法向房屋所在地法院起诉。合同签订后，原告购房资格顺利通过，原告按约定支付定金10万元，支付首付款56万元。但被告至今未用首付款解押，导致房屋核验、网签等后续流程无法进行，合同履行受阻。综上，原告认为，双方签订的房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。被告不履行合同义务，导致合同履行受阻，侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。
杜秀婷、冯永祥辩称，对原告所诉双方买卖房屋的事实没有异议，但不同意原告的诉讼请求。由于原告违约在先，故我们提起反诉，要求解除房屋买卖合同。
杜秀婷、冯永祥向本院提出的反诉请求为：请求判令解除双方签订的存量房屋买卖合同。诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：两反诉人和被反诉人于2016年10月2日签订了存量房屋买卖合同，约定购房款100万元，被反诉人先支付定金10万元，因为反诉人房屋上设定有抵押，因此，双方约定，被反诉人应当在2016年10月31日之前向反诉人支付首期购房款用于房屋解押，可是被反诉人并没有按照约定支付首期款，由于被反诉人的拖延付款，导致反诉人抵押借款的利息大幅飙升，至被反诉人支付首期款时，已经不足以还清全部借款，为房子办理解押了。之后经过双方多次反复协商，被反诉人许诺再出25万元，为反诉人办理房屋解押手续，可是被反诉人并没有实际履行，被反诉人的违约行为，给反诉人造成了巨大的损失，而且反诉人卖房的目的已经不可能实现了，因此，反诉人要求解除与被反诉人之间的存量房屋买卖合同。
陈锡富对杜秀婷、冯永祥提起的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。因为，原告不存在违约行为，原告按照约定支付了首付款，未许诺再给付25万元；借款利息多少与本案无关，有关利息的多少问题，与借款人即案外人冯楠有关，被告仅仅是以涉诉房产作为抵押担保的担保人；被告以损失过大为由解除合同不能成立，以卖房目的不能实现为由要求解除合同没有法律依据；合同合法有效，不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，也不存在违反合同法关于合同解除规定的情形，被告要求解除合同没有法律依据；杜秀婷、冯永祥是在套取资金为案外人冯楠偿还借款；被告不愿意继续履行合同的迟延履行行为也给原告造成巨大的损失。综上，被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回被告的反诉请求。
工商银行大兴支行述称，不同意原告的诉讼请求，但根据法律规定，如果原告能够一次性代为清偿涉诉房产上对应的贷款本息，我们也可以同意原告的诉讼请求。对于反诉，由法庭结合双方的意见及证据认定，我们不对房屋买卖合同的效力和履行发表意见。
经审理查明，杜秀婷与冯永祥系夫妻关系。2016年10月2日，杜秀婷（甲方、出卖人）与陈锡富（乙方、买受人）在北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（丙方）提供的居间服务下签订了存量房屋买卖合同，约定杜秀婷将坐落于北京市房山区×号院×号楼×号的房屋出售给陈锡富。该房屋所有权证号为：京房权证房私字第XX**号，房屋建筑面积为79.41平方米。房屋所有权人登记在杜秀婷名下，系杜秀婷与冯永祥夫妻共同财产。关于房屋权属情况，合同第二条第（四）项约定该房屋的抵押情况为，该房屋已经设定抵押，抵押权人为工商银行大兴支行，抵押登记日期为2013年5月21日。第（五）项约定该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2016年10月31日前办理向银行申请提前还款手续。提前还款手续以出卖人用买受人首付款支付全部解押款项的方式办理。关于成交价格和付款方式，合同第三条约定经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币100万元整。买受人向出卖人支付人民币10万元作为购房定金。在买、卖双方协商一致的情况下，定金由甲方暂时提存，该定金用于冲抵购房款，多退少补。买受人于2016年12月31日前，向出卖人交纳第一期房款，人民币55万元整。买受人于过户当日（以资金监管形式），向出卖人交纳第二期房款，人民币20万元整。买受人拟申请贷款人民币25万元整。买卖双方协商一致，甲方房源核验，乙方购房资格审核通过七日内双方办理该房产的贷款手续。关于房屋的交付，合同第七条约定出卖人应当在全款到账七日内将该房屋交付给买受人。关于权属转移登记，合同第九条约定当事人双方同意，银行批贷七日内（时间以丙方通知为准），双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。关于违约责任，合同第八条约定合同签订后，若出卖人未按照本合同第七条规定的交房期限交房、延迟不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能顺利进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行……。该合同还约定了双方其他权利义务。2016年10月3日，陈锡富给付杜秀婷购房定金10万元。2016年12月20日，陈锡富给付杜秀婷购房款47万元。2017年1月18日，陈锡富给付杜秀婷购房款9万元。在房屋买卖合同履行过程中，因工商银行大兴支行对涉诉房产享有的抵押权始终未能消灭，致合同无法继续顺利履行，双方因此产生纠纷，陈锡富诉至本院。审理中，陈锡富表示可以一次性付清购房款34万元，以清偿工商银行大兴支行的贷款及支付购房款。
2017年1月18日，杜秀婷（甲方、出卖人）与陈锡富（乙方、买受人）签订补充协议，约定：1、乙方于2017年1月20日前支付甲方人民币9万元整，用于甲方支付工商银行逾期手续费，甲方不得将资金挪为他用；2、乙方于2017年2月5日前向甲方支付人民币18万元整，用于工商银行最后一笔还款专用，以备解押，如甲方未能在2017年2月20日前向乙方提供结清证明，将该房屋抵押解除并顺利进行剩余过户相关手续，则视为甲方违约按合同条款履行。该补充协议还约定了其他内容。
2017年2月8日，杜秀婷（甲方、出卖人）与陈锡富（乙方、买受人）又签订补充协议，约定：1、甲方于2017年2月25日前自筹资金用于工商银行还款并提供结清证明交于居间方用于产权证解押。该补充协议还约定了其他内容。
庭审中，杜秀婷、冯永祥提交一份自称是案外人冯楠与陈锡富于2016年4月20日通过中介公司以“微信”方式达成的补充协议和“微信”聊天记录，用以证明陈锡富曾许诺再给付杜秀婷、冯永祥25万元购房款，用于工商银行还款，但其没有按约定给付，其违约在先。该补充协议载明，1、乙方（陈锡富）付款方式由商业贷款改为全款购买此房屋，甲方（杜秀婷）予以认可。2、乙方于签订此协议七日内，支付甲方人民币25万元整，用于甲方还款工商银行贷款，此笔款项专项用于还款解押，甲方不得挪作他用。该补充协议还载明了其他内容。对此，陈锡富称，对该补充协议不予认可；该补充协议上没有其本人签字确认，对其不具有任何约束力；“微信”聊天记录的一方是案外人冯楠，其不是本案的当事人，不是双方当事人的真实意思表示。
2013年5月3日，案外人冯楠（杜秀婷与冯永祥之子）与工商银行大兴支行签订个人借款/担保合同，贷款35万元。杜秀婷作为抵押人、冯永祥作为抵押物共有人以坐落于北京市房山区×号院×号楼×号的房屋为抵押物提供抵押担保。2013年5月21日，此次抵押行为在北京市房山区住房和城乡建设委员会进行了房屋抵押权设立登记。至本案法庭辩论终结前，该抵押权尚未消灭。2016年7月4日，涉诉房产再次设立抵押登记，至2016年11月17日，此次抵押登记注销，该抵押权消灭。2016年11月24日，涉诉房产第三次设立抵押登记，至2016年12月12日，此次抵押登记注销，该抵押权消灭。庭审中，杜秀婷、冯永祥主张签订存量房屋买卖合同时已经告知陈锡富涉诉房产当时存在两次房屋抵押权登记，但其未能提供证据证实其主张。杜秀婷、冯永祥认可于2016年12月27日将房屋所有权证原本交到中介公司处。
另查，陈锡富向北京琉璃河物业管理有限责任公司交纳了涉及涉诉房产买卖的“公共部位维修基金”4129元，“退回搬迁补贴”2382元。
审理中，经陈锡富申请，本院依法将杜秀婷名下的坐落于北京市房山区×号院×号楼×号的房屋予以查封。同时，陈锡富在太平财产保险有限公司北京分公司投保了“诉讼财产保全责任保险”用以提供担保。陈锡富支付保全费5000元。
上述事实，有存量房屋买卖合同、2017年1月18日补充协议、2017年2月8日补充协议、房屋所有权证、收条3张、杜秀婷、冯永祥自称2016年4月20日的补充协议和“微信”聊天记录、个人借款/担保合同、房屋他项权证书、贷款偿还明细表、收据2张、（2017）京0111民初7425号民事裁定书及双方当事人陈述在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。
本院认为，陈锡富与杜秀婷签订的房屋买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，杜秀婷、冯永祥主张陈锡富未按照2017年1月18日的补充协议以及杜秀婷、冯永祥自称是双方2016年4月20日签订的补充协议中约定的时间支付用于解除涉诉房产在工商银行大兴支行所设抵押权的款项，其构成根本违约，要求解除房屋买卖合同。根据杜秀婷与陈锡富2017年2月8日签订的补充协议的约定，应由杜秀婷自筹资金用于解押，双方已对解押款项的支付方式进行变更，故其认为陈锡富违反了2017年1月18日补充协议的约定构成根本违约，缺乏法律依据，本院不予支持。依法成立的合同，自成立时生效。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。杜秀婷主张2017年4月20日双方再次签订补充协议，因双方没有在该补充协议上签字或盖章，且陈锡富对此不予认可，故该补充协议没有成立和生效，杜秀婷、冯永祥主张陈锡富违反该补充协议的约定，缺乏事实和法律依据，本院对该主张亦不予支持。因此，杜秀婷、冯永祥主张陈锡富未按约定支付解押款项构成根本违约，要求解除房屋买卖合同的反诉请求，本院不予支持。现陈锡富已经按照约定支付66万元购房款，并表示可以一次性支付解押款项及剩余购房款，说明双方签订的房屋买卖合同具备继续履行的条件，故陈锡富要求杜秀婷、冯永祥交付涉诉房产，并要求协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。但是，陈锡富应当先向工商银行大兴支行支付涉诉房产剩余抵押款项消灭抵押权，也应将剩余购房款支付给杜秀婷。陈锡富要求给付在房屋买卖合同履行过程中杜秀婷不配合办理各种手续的违约金7500元的诉讼请求。因涉诉房产尚未消灭抵押权，房屋买卖合同的履行存在障碍，不能进一步办理各种手续，但不能因此即认定杜秀婷不配合办理各种手续，故陈锡富的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、陈锡富于本判决生效后三日内向中国工商银行股份有限公司北京大兴支行一次性偿还涉诉房产（位于北京市房山区×号院×号楼×号）的抵押贷款本息。
二、陈锡富向中国工商银行股份有限公司北京大兴支行偿还涉诉房产的贷款本息后三日内，杜秀婷、冯永祥将位于北京市房山区×号院×号楼×号的房屋交付给陈锡富，并协助陈锡富办理该房屋所有权转移登记过户手续。
三、陈锡富向中国工商银行股份有限公司北京大兴支行偿还涉诉房产的贷款本息后三日内，将除向中国工商银行股份有限公司北京大兴支行偿还涉诉房产的贷款本息外的剩余购房款一次性给付杜秀婷。
四、驳回陈锡富其他诉讼请求。
五、驳回杜秀婷、冯永祥的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费六千九百元，由杜秀婷、冯永祥负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费六千九百元，由杜秀婷、冯永祥负担（已交纳）。保全费五千元，由杜秀婷、冯永祥负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 闻海鹏
二〇一七年八月七日
书记员 刘 乐