大连市甘井子区人民法院民 事 裁 定 书（2015）甘民初字第08913号原告（反诉被告）张颖，女，汉族，1974年11月23日出生，公民身份证号为xxxx，住址大连市中山区。委托代理人姚炜，系辽宁宏展律师事务所律师。委托代理人苗蓬越，系辽宁宏展律师事务所律师。被告（反诉原告）刘丽男，女，汉族，1979年5月8日生，公民身份证号码xxxx，住址辽宁省庄河市。委托代理人张林，系北京（融商）律师事务所律师。原告（反诉被告）张颖【以下简称“原告（反诉被告）”】与被告（反诉原告）刘丽男【以下简称“被告（反诉原告）”】房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后适用普通程序，由审判员马雯菁与代理审判员田艳、人民陪审员于菊英依法组成合议庭，于2016年3月30日进行了审理。原告（反诉被告）及其委托代理人姚炜律师，被告（反诉原告）及其委托代理人张林律师均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉辩称，2015年7月，原、被告签订房屋租赁合同，被告（反诉原告）告知原告（反诉被告）其并非房主，而是租用原房主的房屋并转租原告。租赁的房屋位于大连市高新园区凌水镇清馨园x-x号。原、被告签订租赁合同租期为5年，年租金为35,000元、押金为10,000元。原告（反诉被告）在合同签订时按约支付了押金及首期房租。2015年10月1日，原房主因被告（反诉原告）拖欠其房租及物业费不给，对原告（反诉被告）的房屋进行锁门，原房主同时解除了其与被告（反诉原告）的合同。因原、被告合同目的无法实现，故此，诉请判令：1、原、被告双方签订的房屋租赁合同解除；2、返还房屋押金10,000元。关于被告（反诉原告）的反诉请求一节，不同意反诉请求，其并非房屋的所有权人。被告（反诉原告）辩诉称，不同意原告（反诉被告）的诉讼请求。原、被告间的房屋租赁合同仍在继续履行期间，不存在返还房屋押金的依据。即使双方对合同继续履行存在争议，原告（反诉被告）亦拖欠两个季度的房租，因此原告（反诉被告）已构成违约，房屋押金应作为违约金扣除。故提出反诉请求：1、继续履行《房屋租赁合同》；2、原告（反诉被告）支付自2015年10月1日至2016年3月30日期间拖欠的租金人民币17,500元及利息；3、原告（反诉被告）支付违约金10,000元（以押金抵扣）。经审理，本院查明以下事实：1、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2015年7月1日签订《房屋租赁合同》，约定由原告（反诉被告）向被告（反诉原告）承租坐落于大连市高新区清馨园x-x（哈弗映像小区公建）、用于租赁住房。合同约定的租赁期限自2015年7月1日至2020年7月1日，年租金为35,000元，按季度交纳。合同签订时，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交纳押金10,000元，如果原告（反诉被告）违约，则押金不予返还。合同签订后，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交付了押金10,000元及首季度租金8,750元。2、案涉房屋的所有权人为案外人陈忠思所有。被告（反诉原告）提供陈忠思与刘丽君所签订的《房屋租赁合同》，合同约定：刘丽君租赁陈忠思所有的案涉房屋，租赁期为7年，自2013年9月26日至2020年9月26日，年租金为30,000元。租金交纳方式为第一年季交，预交一个月租金。第二年年交，提前一个月交房租，陈忠思收款后应提供给刘丽君有效的收款凭证。合同同时约定，刘丽君在合同期内有权转租、转让。被告（反诉原告）同时提交一份《授权书》为证，内容为：“我授权刘丽男可以对外，以她的名义出租该房屋，关于该房屋的有关权利义务，除双方另行订立合同外，还应该遵守我与房屋所有权人订立的原房屋的租赁合同，刘丽男收取的房屋租金，为我所有。于房屋所有权人的一切事宜，（包括变更解除原房屋的租赁合同等）均由我亲自办理刘丽男无权办理。”3、原告另提供案外人丁蒙吉与陈忠思于2015年12月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定：陈忠思将案涉房屋出租给丁蒙吉，租赁期自2015年12月1日至2016年11月30日，年租金为33,000元。原告（反诉被告）称其租赁房屋后，在2015年9月27日，案涉房屋的所有权人陈忠思称被告（反诉原告）的姐姐未交纳房租，故要将房屋锁门。后原告（反诉被告）联系被告（反诉原告）解决此事，被告（反诉原告）口头告知原告将房租交给房主，但房主再次将房屋锁门，后房主告知其已与被告（反诉原告）的姐姐刘丽君解除合同，要求原告（反诉被告）将房租直接交给房主。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）此节陈述予以否认，其称在签订合同时将刘丽君与陈忠思所签订的《房屋租赁合同》向原告（反诉被告）出示，因租金存在差价，故原告（反诉被告）才与房主陈忠思另行签订合同。关于刘丽君与陈忠思所签订的《房屋租赁合同》的租金履行情况，被告（反诉原告）并未提交租金交纳的相关凭证，但其称该份合同仍在继续履行。上述事实，有原、被告均提供的《房屋租赁合同》（2015年7月1日），原告（反诉被告）提供的房屋所有权证（复印件）、《房屋租赁合同》，被告（反诉原告）提供的《房屋租赁合同》（2013年9月26日）、授权书及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，本案的争议焦点为原、被告间就其签订的《房屋租赁合同》是否形成了租赁合同关系。根据被告（反诉原告）所提供的授权书及房屋租赁合同，案涉房屋的承租人并非被告（反诉被告），而是案外人刘丽君，故被告（反诉原告）在与原告（反诉被告）签订《房屋租赁合同》时，其身份仅为代理人或受托人，但案涉《房屋租赁合同》却由被告（反诉原告）以自己的名义签订。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”原告（反诉被告）于庭审中称其对于被告（反诉原告）的代理人身份并不知情也不知道被告（反诉原告）并非案涉房屋的承租人，但被告（反诉原告）则称其在与原告（反诉被告）签订合同时向其出示过刘丽君与房主陈忠思的租赁合同。本院认为，原、被告间虽就案涉房屋签订房屋租赁合同，但其二人间并未形成租赁合同关系。理由如下：第一，原告（反诉被告）虽称在合同签订时并不知悉被告（反诉原告）系案涉房屋承租人的代理人，但此节陈述不符合常理。原告（反诉被告）作为房屋次承租人，其在租房前对承租房屋的权属情况理应做基本的查明工作。且原告（反诉被告）在签订租赁合同时向被告（反诉原告）交付押金及租金共计18,750元，数额较大。如原告（反诉被告）所述被告（反诉原告）仅向其出示案涉房屋的产权证复印件，其即相信被告（反诉原告）为案涉房屋的承租人且有转租的权利，显然不符合常理。故此被告（反诉原告）所辩称的其向原告（反诉被告）出示过房主陈忠思与刘丽君的租赁合同及授权书更符合真实情况，即原告（反诉被告）在合同签订时应知悉案涉房屋的转租人为案外人刘丽君及被告（反诉原告）为刘丽君代理人的事实。第二，即使考虑原告（反诉被告）所述为真实的情况下，即其不知道被告（反诉原告）为承租人刘丽君的代理人一节事实，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）来说，其身份应为无处分权人或无权代理人。但根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条之规定，被告（反诉原告）已提供授权书证明承租人刘丽君对其代理行为予以追认，故其代理刘丽君与原告（反诉被告）所签订的合同仍为有效。而原告（反诉被告）即使为善意相对人，其并未以通知的形式行使撤销权，且其在以合同有效的前提下提起本案中解除合同的诉请，原告（反诉被告）与代理人被告（反诉原告）间形成的租赁合同是有效的。第三，在被告（反诉原告）为代理人的情况下，原告诉请解除案涉《房屋租赁合同》的相对方应为案外人刘丽君。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条之规定，当受托人以自己的名义与第三人订立合同时，且第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，第三人方有权选择受托人或者委托人作为其相对人主张权利，且第三人不得对自己的选择进行变更。但如上所述，原告（反诉被告）在案涉合同签订时应知道被告（反诉原告）与案外人刘丽君的代理关系，故应适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定。综上，原、被告间并未形成租赁合同关系，原告（反诉被告）以被告（反诉原告）作为合同相对方起诉存在诉讼主体错误，应在程序上驳回其起诉。同样，被告（反诉原告）作为代理人，其根据案涉合同对原告（反诉被告）提起反诉，亦应在程序上驳回其反诉。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第四百零二条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第六十二条之规定，裁定如下：一、驳回原告（反诉被告）张颖对被告（反诉原告）刘丽男的起诉。二、驳回被告（反诉原告）刘丽男对原告（反诉被告）张颖的反诉。本诉案件受理费50元，其他诉讼费用50元，合计100元，退回原告（反诉被告）张颖。反诉案件受理费244元，退回被告（反诉原告）刘丽男。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起10日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  马雯菁代理审判员  田 艳人民陪审员  于菊英二〇一七年二月二十四日书 记 员  王 月附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第六十二条下列情形，以行为人为当事人：（一）法人或者其他组织应登记而未登记，行为人即以该法人或者其他组织名义进行民事活动的；（二）行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义进行民事活动的，但相对人有理由相信行为人有代理权的除外；（三）法人或者其他组织依法终止后，行为人仍以其名义进行民事活动的。