广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终7279号上诉人（原审被告）：陈明委托诉讼代理人：胡海兵，广东晟典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黎健，委托诉讼代理人：刘子孺，北京市大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨兵兵，北京市大成（深圳）律师事务所律师助理。原审被告：吕艳，住所地：湖南省祁阳县。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司法定代表人：吴军强，执行董事。上诉人陈明因与被上诉人黎健，原审被告吕艳，原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1605号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年4月8日立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈明上诉请求：1、撤销原判决，依法改判陈明以个人财产向黎健支付违约金200000元；2、黎健承担本案的一、二审受理费。事实及理由：一、一审判决违约金比例过高。本案所涉及的房产交易在定金阶段即被终止，黎健只是支付20万元定金而已。其直接损失仅限于定金利息。原审法院判决陈明及吕艳支付购房款20%的违约金明显有失公平，应当依法作出调整。二、一审判决吕艳共同承担违约责任没有法律依据。原审判决已查明，涉案房产作为吕艳个人婚前财产，陈明无权处分。陈明与黎健交易涉案房产，并未得到吕艳的同意，即便适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，也应当是无权处分人即陈明个人承担违约责任，与吕艳无关。原审判决仅仅依据陈明与吕艳之间的夫妻关系即判令共同清偿没有法律及事实依据。在房产交易中，吕艳本是权益受到侵害的一方，原审判决判令其共同承担违约责任又是对其权益的二次侵害，有失公平。综上，陈明请求二审法院依法查明案件事实，准确适用法律，做出对陈明及吕艳公平的裁决。黎健辩称：本案的事实清楚，一审适用法律正确，应当予以维持。本案的原审被告吕艳并未提出上诉，其认可一审判决，理应承担相应的连带责任。涉案房产现在已经在市场的价值大约在500万元左右，即使判决陈明承担20%的违约责任，陈明也借此获利高达近百万，所以一审判决的违约金并非过高。黎健向原审法院起诉请求：1、解除黎健与吕艳、陈明签订的《二手房买卖合同》；2、吕艳、陈明及世华公司返还黎健定金20万元；3、吕艳、陈明向黎健支付合同总价款20%的违约金，即3698000×20%=739600元；4、吕艳、陈明承担本案诉讼费。庭审中，黎健变更第二项诉讼请求为要求世华公司返还定金20万元。一审法院认定事实：2015年5月12日，黎健（买方）与吕艳的代理人陈明（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定：卖方将位于深圳市xx区x号楼xx房产以3698000元价格转让给买方，购房定金共计20万元，买方在签订合同当日支付；第二部分房款采取银行按揭方式支付，买方应于签署合同之日起45日内付清首期房款约银行评估价三成，并办理资金监管手续及贷款申请手续。如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。在该合同卖方处注明卖方为吕艳，代理人为陈明。陈明并在卖方签字处注明“陈明代吕艳”，在合同备注栏内注明代理人陈明与吕艳系夫妻关系，代理人代替产权人签署此合同及附件将附带法律责任。同日，黎健向陈明支付定金20万元。该款项截止一审庭审之日之仍监管于世华公司处。一审庭审中，双方确认在签订合同之前，陈明向黎健及世华公司出具房产证原件和结婚证的原件供黎健和世华公司核对。在签订合同时，世华公司要求陈明向吕艳致电，询问其是否同意以合同价款出售涉案房产，但吕艳的手机一直处于关机状态。再查，涉案房产于2006年11月3日登记至吕艳名下，吕艳与陈明于2012年6月28日登记结婚。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。吕艳、陈明主张陈明在签订合同之时并非房屋的所有权人，且事后没有得到产权人吕艳的追认，涉案合同为无效合同，没有法律依据，原审法院不予确认。陈明作为吕艳的配偶在合同备注栏内备注对于合同及附件负担法律责任，则表示陈明保证签署本合同之前取得过吕艳的同意或者确保事后能得到吕艳的追认。因为陈明事后没有取得吕艳的追认，导致黎健无法继续履行涉案合同的损失，陈明理应赔偿。吕艳作为陈明的配偶，对于陈明对黎健所负债务应承担共同清偿责任。黎健有权解除涉案买卖合同并有权要求世华公司返还定金20万元，吕艳、陈明共同赔偿黎健违约金739600元（3698000元×20%）。关于合同解除时间问题，黎健并未提交证据证明在起诉前已向吕艳、陈明主张解除合同，则涉案合同解除时间为原审法院向吕艳、陈明送达黎健起诉材料之时，即2015年8月27日。黎健的诉请请求，原审法院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认黎健与陈明于2015年5月12日签订的《房地产买卖合同》于2015年8月27日解除；二、吕艳、陈明应于判决书生效之日起十日内向黎健支付违约金739600元；三、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于判决书生效之日起十日内向黎健返还定金200000元。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13196元（已由黎健预交），由吕艳、陈明共同负担。本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。本院另查明事实：（一）黎健在一审庭审中确认其购买涉案房产时只看了同户型的房产，签了合同之后才看到涉案房产；（二）黎健在一审庭审时提交的微信记录图片显示，涉案合同签订后，中介多次催促陈明出具吕艳的授权委托书，陈明均予推托，2015年5月17日陈明表示吕艳不想卖房。本院认为，涉案房产于2006年登记于吕艳名下，而吕艳与陈明于2012年登记结婚，故涉案房产系吕艳婚前的个人财产，陈明对涉案房产不享有处分权。陈明与黎健就涉案房产签订买卖合同时明确约定卖方为吕艳，陈明系吕艳的代理人，但陈明未能提供吕艳出具的授权委托书，黎健亦确认双方签订合同时吕艳的手机一直关机状态，故黎健不能证明吕艳对陈明代理其出售涉案房产的事实知情且同意，且吕艳事后亦拒绝追认，故陈明的缔约行为构成无权代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，涉案房屋买卖合同对被代理人吕艳不发生效力，由代理人陈明承担责任。由于黎健在签订涉案房屋买卖合同时并未核实陈明是否具有代理权，且签订合同前亦未到涉案房产实地查看，未能尽到相应的注意义务，故黎健在缔结合同时亦存在一定过错。而双方于5月12日签订涉案合同后，陈明于5月17日即明确表示吕艳不同意卖房，双方的合同亦只履行至定金缴付阶段，故综合考量当事人的实际损失、过错程度及合同履行的实际情况，本院酌减陈明应当负担的违约金责任为合同总价的10%即369800元。本案一审以夫妻共同债务为由判决吕艳承担连带责任，吕艳并未上诉，视为服判。陈明上诉请求由其个人承担责任，本院不予支持。综上，上诉人陈明的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。原审判决查明事实清楚，实体处理部分不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1605号民事判决第一、三项；二、变更深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1605号民事判决第二项为：陈明应于本判决生效之日起十日内向黎健支付违约金人民币369800元，吕艳对此承担连带责任；三、驳回黎健的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审受理费合计22524元，由黎健负担11262元，由陈明、吕艳负担11262元。本判决为终审判决。审 判 长  唐 毅审 判 员  张 睿代理审判员  王丹妮二〇一六年九月十三日书 记 员  李全慧附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十八条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。