海南省东方市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民二初字第144号
原告海南东泰农业开发有限公司，地址：海南省海口市五指山路康业花园西湖苑18号208室。
法定代表人吴东泰，该公司总经理。
委托代理人钟瑞发，东方市司法局法律工作者。
委托代理人蒋少华，男，该公司职员。
被告林道乙，男，。
委托代理人张达雄，海南大兴天泰律师事务所律师。
委托代理人王伟，海南大兴天泰律师事务所律师。
第三人刘洪，男，其他信息不详。
原告海南东泰农业开发有限公司（以下简称东泰公司）诉被告林道乙确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭并追加刘洪作为本案的第三人，公开开庭进行了审理。原告东泰公司法定代表人吴东泰及其委托代理人钟瑞发、蒋少华，被告林道乙及其委托代理人张达雄、王伟到庭参加了诉讼，第三人刘洪经公告送达传唤不到庭参加诉讼活动。本案经延长审限后现已审理终结。
原告东泰公司诉称：2011年3月31日，被告林道乙与原告东泰公司签订《租赁土地协议书》，原告东泰公司将位于东方市新龙镇岛西林场通天分场对面的通天基地椰子林地租赁给被告林道乙套种香蕉，承包期至2014年3月31日止，租赁土地面积700亩，实际种植面积660亩。该协议约定：租金每亩每年300元，交付定金50000元；确定实际面积后，被告林道乙一次性支付完前两年的土地租金（含定金），然后再预付20000元作为第三年租赁土地的定金。合同签订后被告林道乙一直以各种理由拖欠租金，截止目前，被告林道乙只实际交付100000元地租（含定金50000元）。另外，因香蕉种植抽水需要用电，被告林道乙与原告东泰公司协商后，以原告东泰公司名义向东方市供电局新龙供电所申请增容到100千瓦变压器安装并使用。根据原、被告所签的《租赁土地协议书》规定，增大用电变压器所需费用，完全由被告林道乙负责。但是，2012年6月开始，被告林道乙开始拖欠电费，截止2012年12月份被告林道乙已经拖欠7个月的电费，拖欠电费50812.37元，至2013年11月7日违约金为50535.87元。被告林道乙没有按规定及时履行按时交租金和缴纳电费的合同义务，原、被告于2012年10月17日协商解除香蕉种植合同并签订了《解除合同补充协议》。被告林道乙自称将400多亩地转租给第三人刘洪种植香蕉，第三人刘洪不按时交付租金给被告林道乙，第三人刘洪种植的香蕉归被告林道乙。据此，原、被告签订的《解除合同补充协议》第一项约定600亩土地上的香蕉中的400多亩归原告东泰公司所有，由原告东泰公司买卖，买卖所得款与被告林道乙所欠租金同时抵消。且第二项约定，被告林道乙在管理香蕉期间所产生的全部费用如水电费等由被告林道乙承担。但在签订了《解除合同补充协议》后原告东泰公司在处置香蕉过程中多次被第三人刘洪和其他债权人阻挠，原告东泰公司无法销售第三人刘洪的香蕉。原告东泰公司认为：被告林道乙未取得400多亩香蕉的处分权，隐瞒事实，把400多亩香蕉抵消其所欠的地租，系为无效条款；另外，签署《解除合同补充协议》后，被告林道乙也未履行缴纳香蕉管理期间产生的电费和电费违约金，也存在明显的违约责任。为此诉到法院，请求：1.依法确认原、被告双方于2012年10月17日签订的《解除合同补充协议》的第一项约定为无效条款；请求判决被告林道乙支付所欠地租213500元。2.请求判决被告林道乙支付所欠电费50812.37元及电费违约金50535.87元（违约金以新龙镇供电所清单为准），共计101348.24元。3.本案诉讼费用由被告承担。
被告林道乙辩称：原告东泰公司要求被告林道乙支付土地租赁期间所欠地租和电费，没有任何法律根据和事实依据。2011年3月31日原、被告签订了一份《租赁土地协议书》，约定由原告东泰公司提供位于通天基地椰林地约700亩给被告林道乙种植香蕉（实际面积按香蕉在椰子地种植范围测量）。此后，被告林道乙按合同约定在租赁土地范围内选定了通天基地办公室以北约200亩土地，并于3月31日、4月25日分两次向原告东泰公司总共支付了100000元（含定金和地租）。2011年5月10日左右，被告林道乙介绍第三人刘洪向原告东泰公司承包该办公室以南的一块土地。被告林道乙便按合同约定使用了通天基地办公室以北约200亩土地种植香蕉；第三人刘洪也在通天基地办公室以南约400亩土地上种植香蕉。被告林道乙对第三人刘洪与原告东泰公司之间是否签订合同及缴纳地租等情况并不清楚。2012年8月左右，原告东泰公司派其工作人员李开会、蒋少华两人通知被告林道乙，说第三人刘洪不与公司签订合同，也不交租金，要求被告林道乙代交，就被被告林道乙拒绝。2012年10月17日，原告东泰公司通知被告林道乙到公司，要求被告林道乙跟其签订《解除合同补充协议》，以便了结双方的法律关系。被告林道乙当时就提出，660亩土地面积不全是被告林道乙使用的，被告林道乙实际使用的仅是通天基地办公室以北约200亩土地；以南约400多亩土地是第三人刘洪使用的，他不交地租，只能解除他种的400亩。原告东泰公司表示同意后，双方才签订该《解除合同的补充协议书》。该补充协议签订后，原告东泰公司依约对第三人刘洪种植的400多亩香蕉进行处置，包括对已成熟的香蕉进行采摘及销售，以及进行后续管理等，同时将第三人刘洪价值约300000元的地上附属财产，包括木材、管道、三轮车等收归己有。被告林道乙承包经营200多亩香蕉地使用的电费已经支付给原告东泰公司，要说拖欠电费是第三人刘洪，与被告林道乙无关。因此，原告东泰公司诉求被告林道乙支付地租和电费没有法律根据和事实依据，应当驳回其诉讼请求。
经审理查明，2011年3月31日，被告林道乙与原告东泰公司签订《租赁土地协议书》，原告东泰公司将位于东方市新龙镇岛西林场通天分场对面的通天基地椰子林地租赁给被告林道乙套种香蕉，期限3年，即从2011年3月31日至2014年3月31日止，面积700亩（实际种植面积660亩），租金每亩每年300元。并约定：在未确定实际租赁面积前交付定金50000元；确定实际面积后10天内，被告林道乙一次性支付完前两年的土地租金（含定金），然后再预付20000元作为第三年租赁土地的定金。合同签订后，被告林道乙交付100000元地租（含定金50000元），就与他人合伙在该基地办公室以北种植约200亩香蕉，将南边460亩地转租给第三人刘洪种植香蕉。另外，原、被告所签的《租赁土地协议书》还约定，被告林道乙以原告东泰公司名义向东方市供电局新龙供电所申请增容变压器到100千瓦，以便安装用电抽水浇灌，所需费用，完全由被告林道乙负责。该电路由原告东泰公司作为照明和被告林道乙、第三人刘洪共同使用。2012年期间，种植香蕉亏损，除了被告林道乙支付的100000元外（含定金50000元），就不再支付给原告东泰公司租金。2012年10月17日，原、被告签订《解除合同补充协议》，说明被告林道乙承租实际面积经双方在2011年6月22日确定为660亩，租金为396000元，被告林道乙已付100000元，被告林道乙因经济原因无法继续履行合同，提出解除合同。双方就解除合同有关事宜协商如下：1.被告林道乙在原告东泰公司承包地上（通天基地办公室往南约400多亩香蕉地）种植的香蕉树归原告东泰公司，香蕉归原告东泰公司买卖，被告林道乙所欠租金同时抵消，被告林道乙不再享有香蕉树的管理权和所有权。2.被告林道乙在管理香蕉期间所产生的全部费用如电费等由被告林道乙承担。3.被告林道乙在原告东泰公司地上物如工棚、水泵等附着物在合同解除后10天内搬走，逾期视被告林道乙放弃。4.解除合同自双方签定之日起生效，双方签定的合同书同时废除。该《解除合同补充协议》，第三人刘洪没有签名。被告林道乙承租原告东泰公司的土地共计19个月，租金计为313500元（660亩×300元÷12×19月）。原、被告签订后，第三人刘洪及其债权人进行阻挠，原告东泰公司没有管理和出售该地的香蕉。被告林道乙拖欠电费50812.37元和违约金50535.87元（截止2013年11月份）。期间，被告林道乙直接付给原告东泰公司电费4090元。
本院所确认的上述事实，有原告东泰公司提供的《租赁土地协议书》、《解除合同补充协议》、《用户欠费清单》，被告林道乙提供的《收据》，本院2013年11月11日的《询问笔录》以及双方当事人的陈述笔录在案为凭。这些证据材料在本院开庭过程中经当事人的举证和质证，来源合法，内容客观真实，本院予以采信。
本院认为，原、被告签订《租赁土地协议书》，由被告林道乙承租其椰子林地套种香蕉，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。被告林道乙主张其只承租200亩，460亩是原告东泰公司出租给第三人刘洪的事实，未提供证据材料证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”。原、被告双方约定，200亩地一年的租金为60000元，至合同解除之日止，被告林道乙支付的100000元已足额给付。可原、被告签订《解除合同补充协议》约定处分460亩的香蕉，由原告东泰公司取得460亩香蕉的所有权，以抵消被告林道乙拖欠的租金，并说明该460亩土地是被告林道乙转交第三人刘洪种植香蕉。可见，被告林道乙向原告东泰公司承担的是660亩土地，其中将460亩转租给第三人刘洪。被告林道乙应当按660亩的承租面积计算租金向原告东泰公司支付，可其支付租金100000元后剩余213500元至今未付。因此，原告东泰公司主张支付拖欠剩余租金的请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本院予以支持。460亩的香蕉是第三人刘洪种植所有。未经第三人刘洪的同意和委托，原、被告签订《解除合同补充协议》中第一项约定将该460亩香蕉归原告东泰公司所有，属无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，需经过第三人刘洪的追认后才有效，可第三人刘洪至今没有追认，因此应当认定该补充协议的第一项无效。根据原、被告《解除合同补充协议》第二项的约定，被告林道乙应当承担其承租期间所产生的电费，可至今仍有46722.37元未付（50812.37元－4090元）。因此，原告东泰公司主张其承担支付电费和逾期支付违约责任的请求，于法有据，本院予以采纳。但原告东泰公司明知被告林道乙逾期支付电费会产生违约金，仍未没有主动向电力部门结清，使损失进一步地扩大，应承担过错的责任，因此违约金应按电力部门的计算为50535.87元（截止2013年11月份），原、被告各承担一半的责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零七条、第一百一十九条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告海南东泰农业开发有限公司与被告林道乙于2012年10月17日签订的《解除合同补充协议》的第一项无效；
二、被告林道乙拖欠原告海南东泰农业开发有限公司的租金213500元，限在本判决发生法律效力之日起15日内一次性付清；
三、拖欠电费46722.37元及违约金的一半25267.9元由被告林道乙负责偿付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5841元（原告已预交），由被告林道乙负担5582元，原告海南东泰农业开发有限公司负担259元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。
审 判 长 关远平
审 判 员 郑海雄
人民陪审员 符家收
二〇一四年五月十五日
书 记 员 刘山石
附：适用本案的法律条文内容
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。