江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中民终字第02365号
上诉人（原审被告）陈国华，个体户。
委托代理人王闯，江苏腾泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中共淮安市淮安区委党校。
法定代表人赵大龙，该校常务副校长。
委托代理人秦福海，江苏大业天平律师事务所律师。
上诉人陈国华与被上诉人中共淮安市淮安区委党校（以下简称淮安区党校）房屋租赁合同纠纷一案，淮安市淮安区人民法院于2015年9月15日作出（2015）淮法民初字第0949号民事判决。上诉人陈国华对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明，1995年6月8日，淮安市国土资源局向原告颁发淮土国用权（籍）字第930158号国有土地使用权权属证明书。2015年6月26日，淮安市淮安区国有资产监督管理办公室在淮党校（2015）8号文件《关于出具党校教学、宿舍楼等设施为党校固定资产的申请》文件中加盖公章，证明淮党校（2015）8号文件中的房地产权属系原告所有。2010年12月19曰，淮安（楚州）区党校（甲方，下同）与陈国华（乙方，下同）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将校园内东宿舍楼（共三层）、食堂（共12间）建筑面积共1273.3平方米的房屋出租给乙方开办简易招待所及小型饭店经营使用。租期3年，从2011年2月1日起2014年1月31日止。租金以年度为单位，以现金方式支付。2011年度3万元，于合同签订之日支付。2012年度4万元，于2011年11月30曰前支付。2013年度5万元，于2012年11月30日前支付。乙方支付甲方卫生费1万元／年。水电费用由乙方负担，于次月5日前按实支付给甲方。合同签订之日，乙方支付给甲方保证金1万元。经甲方同意后，乙方可对所承租的房屋进行简易装修装璜，但不得损坏房屋结构。本合同期满或按本合同的约定解除，终止本合同时，乙方对房屋进行的装修装璜设施无偿归甲方所有，甲方对此不予以赔偿。双方可以协商变更、解除或终止本合同。租赁期满，如乙方继续租赁，在同等条件下乙方享有优先权。乙方要求继续承租的，应当在期满前一个月与甲方就续租事宜签订新的合同。甲、乙双方有一方未按本合同交付（交还）房屋及设施、设备，导致合同解除的，应支付对方违约金，金额为年租金的1%等内容。合同由甲、乙双方代表赵大龙、陈国华分别签名，原告淮安区党校加盖公章。同日，原、被告（甲、乙）双方又签订《房屋租赁合同补充条款》一份，约定：乙方在合同租赁期间内（2011年至2013年），每年资助甲方招商引资工作资金5万元，以现金方式支付。每年支付的时间与合同约定的租金支付时间相同。甲方2011年2月1日至2012年1月31日反租乙方租赁房屋中的东宿舍楼第一层，租金为22000元。租金从乙方应付甲方2011年租金中抵冲。本补充条款与合同具有同等的法律效力。该协议由甲、乙双方代表赵大龙、陈国华分别签名，原告淮安区党校加盖公章。合同签订后，原告按合同约定将租赁的房屋交付给被告陈国华经营使用。原告分别于2011年3月21日、同年5月20日、2012年2月28日出具收到楚西宾馆（陈国华）房租4万元、2.8万元、4万元的收据，租金计10.8万元。2011年11月21日（2010年11月－2011年7月）、2011年9月14日（2011年7月－2011年12月）、2012年9月17日（2012年1月－6月）、2013年1月6日（2012年7月－12月），原告又分别出具收到楚西宾馆（陈国华）水电费8245元、6060元、8429元、4007元的收据，水电费计26741元。合同期满后，原告与被告陈国华未续签订书面合同。原告对被告租赁的房屋断水、电。但被告陈国华仍占用原告的租赁房屋，也未向原告支付逾期占用租金、水电费9765元。原告经索要未果，遂提起诉讼。
原审在审理过程中，被告陈述，2011年的租金已支付给原告，2012年租金已支付原告4万元，2013年租金5万元、水电费9765元未支付。原告出具的收到楚西宾馆的租金、水电费就是由被告陈国华支付的。但被告就其辩解的意见未能提供证据。
原审原告淮安区党校诉称，2010年12月19曰，原告与被告分别签订房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议各一份，约定：原告将其位于校园内东宿舍楼（共三层）及食堂（共12间），建筑面积共1273.3平方米的房屋及装修设施、附属设备出租给被告经营。租期三年，从2011年2月1日起至2014年1月31日止。2011年租金为3万元，支付时间为签订合同之日；2011年租金为4万元，支付时间为2011年11月30日；2013年租金5万元，支付时间为2012年11月30日。被告每年支付原告卫生费1万元；原、被告在补充协议中还约定，被告每年支付原告招商引资工作资金5万元。合同签订后，原告按合同约定将租赁的房屋交付给被告。2012年2月起至2014年1月31日止，被告累计欠原告租金128265元。原、被告所签订的房屋租赁合同终止后，双方未续签订合同，被告仍占用原告的租赁房屋，也未向原告支付租金，其行为严重违约。为保护原告的合法权益不受侵害。故诉请法院依法判决解除原告与被告不定期租赁合同；被告支付合同租期内拖欠的租金128265元，并自2014年2月1曰至实际交房之日止，按年租金5万元支付逾期占用费；将租赁房屋腾空及附属设施，返还给原告；赔偿原告的一切经济损失。本案的诉讼费用由被告负担。
原审被告陈国华辩称：一、原、被告在租赁合同中第一年起，因为政府规划原因，党校门口的道路进行翻新，前后历时两年左右时间，导致被告开设的饭店和招待所经营状况不好，基本上处于歌业状态。二、原告单位的门卫每天在九点半左右就锁门，严重影响被告的经营。三、补充协议中，约定的资助5万元，在性质上属于赠与，在被告支付该费用之前，有权撤销该赠与。综上，由于政府规划修路及原告过早的关学校的大门，影响了被告的经营。在扣除被告给付原告相应资助费用后，被告不欠原告的租金。请求法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。
原审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告依法取得房屋土地所有权证，将其所有的位于校园内东宿舍楼（共三层）、食堂（共12间）建筑面积共1273.3平方米的房屋出租给被告经营使用，双方并签订《房屋租赁合同》一份，合同中约定的条款，是当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，合同合法有效，依法予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案原告与被告签订的房屋租赁合同届满后，被告陈国华应按合同约定或法律规定，将租赁的房屋按合同约定返还给原告。租赁期限届满，被告仍继续使用原告的租赁房屋，原告亦不反对，原房屋租赁合同继续有效，租赁期间为不定期，当事人可以随时提出解除合同。被告在原告催告后仍未给付租金、返还租赁的房屋、支付逾期占用费，其行为违反合同约定和法律规定，应承担民事责任和违约责任。现原告主张要求与被告解除租赁合同、被告支付租金、腾空房屋并返还合同中约定的租赁物、支付逾期占用费，符合法律规定，依法应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩佘期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：下列的诉讼时效期间为一年；…（三）延付或者拒付租金的；…。本案原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告未按照合同约定支付2014年3月31日的租金和逾期占用费（5万元／年）。原告经向被告索要未果，遂于2015年4月20日提起诉讼，显然已超过法律规定的延付或者拒付租金的诉讼时效期间一年时效。对原告主张自2014年4月至被告实际腾空房屋时止，按年租金5万元／年计算逾期占用费，符合法律规定，应予以支持。对原告主张要求被告支付尚欠水电费9765元，因被告不持异议，予以支持。对原告主张要求被告支付招商引资工作资金的请求，当属另一法律关系，涉案讼争的系房屋租赁合同纠纷，原告主张此权利，与法不符，不予理涉，原告应另案主张其权利。对被告辩解“其它意见”，因被告未能举证证明，且原告又能予以否认。故对此辩解意见，不予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告中共淮安市淮安区委党校与被告陈国华之间不定期的房屋租赁合同；二、被告陈国华于本判决生效后十日内支付原告中共淮安市淮安区委党校逾期占用费（按原合同约定的租金5万元／年，自2014年4月1日起至实际返还租赁的房屋时止）、水电费9765元；三、被告陈国华于本判决生效后三十日内将其占有的位于原告校园内东宿舍楼（共三层）、食堂（共.12间）建筑面积共1273.3平方米的房屋腾空并返还给原告中共淮安市淮安区委党校；四、驳回原告中共淮安市淮安区委党校的其它诉讼请求。案件受理费2865元，由被告陈国华负担。
上诉人陈国华不服一审判决，向本院提起上诉称，双方租赁合同到期后，被上诉人淮安区党校对租赁房屋断水断电，致上诉人无法使用租赁房屋，故不应该支付占用费。一审认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决第二项，驳回被上诉人淮安区党校的该项诉讼请求。
被上诉人淮安区党校辩称，上诉人陈国华上诉理由不成立，被上诉人在双方的合同期满后因上诉人陈国华欠付租金及拒绝返还租赁物采取断水断电措施以要求上诉人及时给付租金并返还租赁物，合情合理合法，因此一审法院判决被上诉人给付逾期占用费，符合法律规定，请求驳回上诉人陈国华的上诉请求。
经审查，双方当事人对一审认定事实无异议，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案上诉人陈国华与被上诉人淮安区党校签订的房屋租赁合同届满后，上诉人陈国华应按合同约定或法律规定，将租赁的房屋返还给被上诉人淮安区党校。上诉人陈国华在被上诉人淮安区党校催告后仍未返还租赁的房屋并继续使用该租赁房屋，其行为违反合同约定和法律规定，应承担支付逾期占用费的民事责任。被上诉人淮安区党校主张解除涉案租赁合同、腾空房屋并返还合同中约定的租赁物、支付逾期占用费，符合法律规定。综上，上诉人陈国华提出租赁合同到期后，被上诉人淮安区党校对租赁房屋停水停电，上诉人不应支付占用费的上诉请求无法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费1050元，由上诉人陈国华负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 钱明芳
审判员 赵骏飞
二〇一五年十二月七日
书记员 刘 青