福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽04民终1331号
上诉人（原审被告）：福建鑫瑞置业有限公司，住所地福建省永安市南大路景祥佳苑2号楼201室。
法定代表人：郑学述，该公司董事长。
委托诉讼代理人：纪圣海，福建商通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李国忠，男，1969年12月29日出生，汉族，住福建省永安市。
被上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司永安支行，住所地福建省永安市燕江中路227号。
负责人：林臻，该行行长。
委托诉讼代理人：林进坎，男，该行职员。
上诉人福建鑫瑞置业有限公司（以下简称鑫瑞置业公司）因与被上诉人李国忠、中国建设银行股份有限公司永安支行（以下简称建行永安支行）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省永安市人民法院（2016）闽0481民初1745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鑫瑞置业公司的委托诉讼代理人纪圣海，被上诉人李国忠，被上诉人建行永安支行的委托诉讼代理人林进坎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鑫瑞置业公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回李国忠的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由李国忠承担。事实和理由：根据鑫瑞置业公司与李国忠签订的《商品房买卖合同》及附件六的《合同补充协议》第四条第一款约定，讼争房屋交付的条件是“商品房单体验收合格”。本案中，讼争房屋已于2015年12月30日经相关部门单体验收合格，符合合同约定的交付条件。鑫瑞置业公司亦根据《商品房买卖合同》及附件六的《合同补充协议》第四条第二款约定，通过寄送《入伙通知书》和电话通知方式，通知李国忠前来办理交房手续但李国忠拒绝接收房屋。因此，鑫瑞置业公司不存在违约情形。一审法院认定鑫瑞置业公司未办理竣工验收备案手续，即不具备合同约定的交房条件属认定事实不清。
李国忠辩称，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，鑫瑞置业公司应将同时符合多个条件的讼争房屋于2015年12月30日前交付李国忠使用，而鑫瑞置业公司于2015年12月30日才组织相关单位进行竣工验收，直至一审开庭时都未能提交消防验收合格等证明材料。鑫瑞置业公司虽向李国忠邮寄了《入伙通知书》，但因讼争房屋未达到交房条件，在永安市房管局主持的群体信访协调会上，鑫瑞置业公司已将《入伙通知书》收回，之后再未通知李国忠交房。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。
建行永安支行辩称，请求维持一审判决，鑫瑞置业公司还清讼争房屋全部贷款后，才予解除抵押。
李国忠向一审法院起诉请求：1.解除李国忠与鑫瑞置业公司于2014年4月26日签订的《商品房买卖合同》；2.解除李国忠与建行永安支行于2014年5月27日签订的《个人住房借款合同》；3.鑫瑞置业公司返还李国忠购房首付款172777元及自2014年6月23日起至2016年6月22日李国忠已向建行永安支行偿还的贷款本息73349.5元，并继续返还自2016年6月23日起至判决生效之日止李国忠实际已偿付建行永安支行的贷款本息；4.鑫瑞置业公司应向建行永安支行偿还李国忠自判决生效之日起就《个人住房借款合同》剩余的贷款；5.鑫瑞置业公司支付李国忠违约金人民币28138.85元（以562777元为基数，按5%计算）；６.鑫瑞置业公司支付李国忠自2014年4月22日起至判决生效之日止以首付款172777元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的利息；７.本案诉讼费用由鑫瑞置业公司承担。
一审法院认定事实：
永安市奥体国际楼盘系鑫瑞置业公司开发建设。2014年4月26日，李国忠与鑫瑞置业公司签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：李国忠向鑫瑞置业公司购买位于永安市奥体国际12幢2201室商品房1套，建筑面积92.76平方米，每平方米单价6067.02元，房屋总价款562777元。李国忠应在合同签订当日支付首付款172777元，余款390000元由李国忠申请办理银行按揭贷款方式支付。鑫瑞置业公司应于2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付给李国忠使用：１.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；２.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；３.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：１.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；……。出卖人逾期交房的违约责任为：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。合同同时还规定了双方其他的权利和义务。
李国忠于合同签订前即2014年4月22日向鑫瑞置业公司支付购房首付款172777元。2014年5月27日，李国忠作为借款人与鑫瑞置业公司及建行永安支行签订一份《个人住房借款合同》，合同主要约定：李国忠向建行永安支行贷款总金额390000元，贷款期限204个月，还款方式采用等额本息还款。建行永安支行将贷款资金划入鑫瑞置业公司预售款监管账户。李国忠以所购商品房作为抵押财产提供抵押担保。鑫瑞置业公司为本合同项下借款人的全部债务提供阶段性连带保证担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2014年6月9日，建行永安支行取得涉案商品房的抵押权预告登记证明。2014年6月23日，建行永安支行依约向李国忠发放个人住房贷款390000元，并依约转入鑫瑞置业公司预售款监管账户。李国忠自2014年7月23日起逐月向建行永安支行偿还贷款本息。截至2016年6月22日，李国忠向建行永安支行偿还借款本金25381.54元、支付利息47967.96元，本息合计73349.5元。
讼争商品房于2015年12月30日经建设单位依法组织，由设计、建设、施工、监理单位四方共同参加工程竣工验收为合格。但截至2016年7月15日，鑫瑞置业公司未向永安市住房和城乡规划建设局办理竣工验收备案手续，未取得《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
鑫瑞置业公司于2015年12月30日通过邮政特快专递方式通知李国忠于2016年1月15日前来办理交房手续，但李国忠以不具备交房条件为由，拒绝办理交房手续。2016年3月30日，李国忠采用邮政特快专递方式向鑫瑞置业公司递交了《申请退房通知书》，以鑫瑞置业公司逾期交房超过90天为由，提出解除合同，要求鑫瑞置业公司给予办理退房手续，并退回购房款及支付违约金而引发本案讼争。
一审法院认为，李国忠与鑫瑞置业公司签订的《商品房买卖合同》及李国忠与建行永安支行及鑫瑞置业公司签订的《个人住房借款合同》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效，各方均应严格依约履行。鑫瑞置业公司通知李国忠交房时，讼争房屋尚未办理竣工验收备案手续，还不具备合同约定的交房条件，因此，李国忠有权拒绝接收不符合交房条件的商品房。鑫瑞置业公司延期交房时间超过90天，显属违约，李国忠有权依约行使合同解除权。李国忠要求解除双方所签订的《商品房买卖合同》之诉请，符合法律和合同规定，予以支持。因《商品房买卖合同》解除后，按揭贷款合同的目的已无法实现，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，李国忠有权解除与建行永安支行及鑫瑞置业公司签订的《个人住房借款合同》。因鑫瑞置业公司违约而导致《商品房买卖合同》被解除，李国忠有权依合同约定要求鑫瑞置业公司按已付购房款总额的5%支付违约金。由于按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当承担恢复原状及赔偿损失之民事责任，即李国忠应当返还全部贷款，建行永安支行应当返还李国忠所还贷款本金及利息。对于建行永安支行因按揭贷款合同解除所遭受的损失，可要求李国忠予以赔偿。系因鑫瑞置业公司违约而导致的，则该损失最终由鑫瑞置业公司承担。为了减少不必要的讼累，在《商品房买卖合同》及《个人住房借款合同》均予解除情形下，应由贷款的实际收取方将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。即被告应返还李国忠购房首付款及利息和已向建行永安支行所还贷款本息；剩余的贷款亦应由鑫瑞置业公司直接偿还给建行永安支行。李国忠要求鑫瑞置业公司返还购房首付款及已向建行永安支行所还贷款本金，并赔偿首付款利息及已还贷款利息的诉讼请求，于法有据，予以支持。鑫瑞置业公司清偿剩余贷款本息等债务后，建行永安支行应及时解除涉案房屋上的抵押登记。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除李国忠与鑫瑞置业公司于2014年4月26日签订的《商品房买卖合同》；二、解除李国忠与建行永安支行及鑫瑞置业公司于2014年5月27日签订的《个人住房借款合同》；三、鑫瑞置业公司应于判决生效后十日内返还李国忠购房首付款172777元及自2014年6月23日起至2016年6月22日止，李国忠已向建行永安支行偿还的贷款本息73349.5元；并继续返还自2016年6月23日起至判决生效之日止李国忠实际已偿付建行永安支行的贷款本息；四、鑫瑞置业公司应于判决生效后十日内赔偿李国忠以首付款172777元为基数，从2014年4月22日起至判决生效之日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的利息损失。五、鑫瑞置业公司应于判决生效后十日内向建行永安支行偿还李国忠自判决生效之日起就《个人住房借款合同》剩余的贷款。自鑫瑞置业公司清偿上述贷款之日起十日内，建行永安支行应办理房屋抵押预告登记的涤除手续；六、鑫瑞置业公司应于判决生效后十日内支付给李国忠违约金人民币28138.85元；案件受理费5179.5元(已减半)，由鑫瑞置业公司负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院认为，李国忠与鑫瑞置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。该《商品房买卖合同》附件六即《合同补充协议》第四条第一款“出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经单体验收合格的商品房交付买受人使用”的约定，系对《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限的补充。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，讼争房屋还应具备“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”等交付条件。讼争商品房于2015年12月30日经建设单位依法组织，由设计、建设、施工、监理单位四方共同参加工程竣工验收为合格。虽截至2016年7月15日仍未向永安市住房和城乡规划建设局办理竣工验收备案手续，未取得《竣工验收备案表》，但《竣工验收备案表》是行政管理机关对建设单位实施管理的一种行政行为，与李国忠和鑫瑞置业公司双方之间的民事行为是两个不同法律关系，一审判决据此认定讼争商品房不具备合同约定的交房条件，存在不当。但是，根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、《建设工程消防监督管理规定》第十四条及《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.1.1条规定，建筑高度大于54m的一类高层住宅建筑，建设单位在工程竣工验收后还应当依法经公安机关消防机构进行消防验收合格，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。根据鑫瑞置业公司二审提交的《建设工程消防验收意见书》（明公消验字〔2016〕第0078号），讼争的永安奥体国际12#楼“建筑高度63.15米，层数地上21层，地下1层，……属于一类高层住宅”，依法应当经公安机关消防机构进行消防验收合格方可投入使用。根据该《建设工程消防验收意见书》，讼争商品房消防验收合格的时间为2016年9月7日，可认定2015年12月30日鑫瑞置业公司通知李国忠办理房屋交接手续时，讼争商品房尚不具备法律规定和合同约定的交房条件，因李国忠拒绝办理交房手续，依照《商品房买卖合同》的约定，按逾期交房由鑫瑞置业公司承担违约责任。鑫瑞置业公司逾期交房超过90日，李国忠有权依约行使合同解除权，一审判决对其要求解除《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》、鑫瑞置业公司返还其首付款及其已向建行永安支行偿还的贷款本息、按已付购房款总额的5%支付违约金等诉讼请求予以支持，处理结果并无不当。鑫瑞置业公司主张讼争商品房属消防备案的工程，通过竣工验收即符合交付条件，缺乏事实依据，不予采纳。但《商品房买卖合同》关于出卖人逾期交房超过90日，买受人解除合同的，出卖人应按已付款5%支付违约金的约定，系对已预见的买受人因出卖人违反合同可能造成损失的救济，该违约金数额足以赔偿李国忠因鑫瑞置业公司违约而解除合同所遭受的损失，故李国忠另要求鑫瑞置业公司赔偿首付款利息损失，缺乏法律依据，不予支持。一审判令鑫瑞置业公司向李国忠支付违约金的同时另赔偿其首付款利息损失，存在不当，应予纠正。
综上所述，鑫瑞置业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持福建省永安市人民法院（2016）闽0481民初1745号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项；
二、撤销福建省永安市人民法院（2016）闽0481民初1745号民事判决第四项。
一审案件受理费10359元，减半收取5179.5元，由上诉人福建鑫瑞置业有限公司负担5034.5元，被上诉人李国忠负担145元。二审案件受理费10359元，由上诉人福建鑫瑞置业有限公司负担10069元，被上诉人李国忠负担290元。
本判决为终审判决。
审判长 彭贵良
审判员 程哲明
审判员 刘月娥
二〇一七年一月二十日
书记员 王 倩
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。