四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川08民终474号
上诉人（原审原告）杨曜涛，男，汉族，生于1995年12月14日，住四川省广元市利州区。
委托代理人沈枫，四川同方正律师事务所广元分所律师。
被上诉人（原审被告）广元市三合实业有限责任公司
法定代表人王雄，该公司董事长。
委托代理人张崇珍，女，汉族，生于1964年2月1日，住四川省广元市利州区。
被上诉人（原审第三人）陈志明，男，汉族，生于1964年2月25日，住四川省广元市利州区。
被上诉人（原审第三人）杨志萍，女，汉族，生于1966年1月24日，住四川省广元市利州区。
被上诉人（原审第三人）陈冠宇，男，汉族，生于1992年8月21日，住四川省绵阳市游仙区。
委托代理人刘忠明，四川广府律师事务所律师
上诉人杨曜涛因与被上诉人广元市三合实业有限责任公司（以下简称三合公司）、陈志明、杨志萍、陈冠宇商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2015）广利州民初字第1057号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨曜涛的委托代理人沈枫、被上诉人三合公司的委托代理人张崇珍与被上诉人陈志明、杨志萍、陈冠宇的共同委托代理人刘忠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人杨曜涛上诉请求：撤销原判，依法改判被上诉人三合公司立即按照合同约定向上诉人交付所购买房屋，被上诉人陈志明、杨志萍、陈冠宇承担配合义务，由被上诉人三合公司立即向上诉人支付租金损失11880元，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。其主要上诉理由为：一、原判认定“原告主张三合公司继续履行合同目的不能实现”不符合法律规定和客观事实，属于事实认定错误和法律适用错误。1、根据《物权法》第九条之规定，本案讼争不动产物权的设立、变更、转让应当经依法登记后才发生法律效力。上诉人通过合法购买取得本案讼争房屋，且产权登记在上诉人名下，故上诉人才是该房屋的实际所有权人。2、被上诉人三合公司将本属于上诉人的房产交付给被上诉人陈志明、杨志萍、陈冠宇的行为损害了上诉人的合法权益，当属无效。被上诉人陈志明、杨志萍、陈冠宇在一审中辩称该争议区域为公用建筑面积，属于业主公用，不能出售，且与三合公司协议由其免费使用。被上诉人对该争议面积性质认识错误，且有贪占公共面积的嫌疑，故被上诉人陈志明、杨志萍、陈冠宇对争议区域的占有不属于合法占有，亦不是善意取得，应退还给上诉人。被上诉人三合公司明确表示同意对分隔错误的隔墙重新予以分隔，即上诉人与三合公司的《商品房买卖合同》具备履行条件，不存在无法继续履行的客观情况和法律障碍。二、上诉人主张租金损失合法有据，应当予以支持。上诉人在租赁房屋时对所在房屋面积进行了丈量，测定面积为50平方米，故按照50平方米收取承租人房屋租金，因上诉人三合公司交付房屋面积不足，故三合公司应当对上诉人的租金损失承担赔偿责任。
被上诉人三合公司辩称：上诉人最初并非直接从公司处购房，而是从范安处购买，公司是将房屋移交给范安，没有直接移交给上诉人，上诉人接房时房屋即存在隔墙，处于现状，现在争议面积是由陈志明在占用是事实，因此移交错误双方都有责任。同时，上诉人出租房屋的时候是按照合同约定的面积来出租的，所以不存在租金损失。因此，请求依法判决，驳回上诉人要求赔偿租金收益的主张，同意按合同约定向上诉人交付房屋。
被上诉人陈志明、杨志萍、陈冠宇辩称：上诉人购买的是二手现房，购买时房屋即现状，并不包含争议面积。房屋明显属于产权登记错误。故请求驳回上诉，维持原判。
杨曜涛向一审法院起诉请求：1、判令被告三合公司按合同约定交付原告所购房屋，第三人陈志明、杨志萍、陈冠宇承担配合义务；2、判令被告三合公司立即向原告支付自2013年4月25日起租金损失11880元，第三人陈志明、杨志萍、陈冠宇承担连带赔偿责任。
一审法院经审理查明：2011年，第三人陈志明、杨志萍、陈冠宇购买被告三合公司位于广元市利州区南河办事处南京路三合市场二期1栋1层的B面2-1号营业用房，建筑面积42.36㎡，套内建筑面积40.76㎡。2013年4月27日，原告杨曜涛购买了被告三合公司位于广元市利州区南河办事处南京路三合市场二期1栋1层的B面1号营业用房，建筑面积55.86㎡，套内建筑面积53.76㎡，单价每平方米23665元，总价款1272230元。被告三合公司即交付房屋。与第三人门面房相邻，两间营业房之间前面相隔的是楼梯间，楼梯间靠后是变电室，变电室靠后是本案争议的区域，该区域长1.2米，宽3.0米，仅3.6平方米，三合公司将争议的门面房面积本应隔到B-1号，但隔到第三人购买的B面2-1号，由于面积不大，原购房人均未发觉。
一审法院另查明，原告与被告三合公司签订商品房销售合同，合同约定面积差异处理：套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人退房时，并按银行同期存款利率给付利息。买受人不退房时，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，2013年5月31日，广元市房地产管理处向杨曜涛颁发了广房权证城字第20130503006**号房屋所有权证书，该产权证载明：建筑面积55.86㎡，根据原告房屋所有权证书所附平面图显示，争议区域在原告名下。2013年6月5日，广元市人民政府向杨曜涛颁发了广国用（2013）第3094号国有土地使用证。
2013年4月25日，原告与案外人曾优全签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将三合市场二期1-B1门面出租曾优全使用，面积50.00㎡；租赁期限自2013年4月25日至2014年11月16日；月租金按110元/㎡计，每月租金为5500元。后原告向被告及第三人提出交付该面积。被告及第三人相互推诿。本案在审理过程中，经多次协调，第三人拒绝返还该3.6平米，被告无面积可交付，本院向原告释明变更诉讼请求，原告不同意变更。
一审法院认为：原告杨曜涛与被告三合公司签订的商品房买卖合同从形式到内容合法有效，原告按合同履行付款义务，三合公司在履行交付房屋过程中，给原告的面积少交付3.6平米，该部分已由三合公司在向第三人履行商品房买卖合同中交付给第三人占有，第三人已明确表示只存在向三合公司补交购房款。对于商品房面积误差的处理，原、被告签订的商品房买卖合同约定为:套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人退房时，并按银行同期存款利率给付利息。买受人不退房时，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。原告主张三合公司继续履行合同目的不能实现，并且经本院向原告进行释明，原告可以向被告三合公司主张按合同约定面积的差价款，但原告不同意变更诉讼请求，其请求被告继续交付所购房屋请求不予支持，原告请求给付少收的租金，原告在签租赁合同时，并不知少交付面积，其少收租金证据不足，本院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同适用法律问题的司法解释》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十二之规定，判决：驳回原告杨曜涛的诉讼请求；案件受理费48元，由原告杨曜涛负担。
二审中，双方均未提交新证据。
经审理查明：一审查明的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。
另查明：涉案房屋曾于2011年7月21日由被上诉人三合公司出售给案外人范安、曾学芳。同年11月16日，三合公司向范安移交了房屋，移交时房屋隔墙即为现状。范安接收房屋后即将房屋出租给曾优全。后范安与三合公司解除合同，上诉人从三合公司购得房屋后继续与曾优全保持房屋租赁关系。除2013年4月25日至2014年11月16日期间月租金按110元/㎡计外，2014年11月17日至2015年11月16日期间月租金按120元/㎡计。
本院认为：本案争议焦点：一是被上诉人三合公司是否应将涉案房屋讼争区域交付上诉人；二是讼争面积是否涉及租金损失赔偿。
一、被上诉人三合公司是否应将涉案房屋讼争区域交付上诉人。上诉人与被上诉人三合公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行合同义务。在上诉人支付购房款后，被上诉人三合公司应按合同约定的房号及面积交房。由于三合公司隔墙错误，将本应属于上诉人名下的3.6平方米的讼争区域隔至被上诉人陈志明、杨志萍、陈冠宇的门面房内，导致讼争区域未能按约交付。三合公司未按合同约定完整交付房屋面积，应当继续履行交付义务。讼争区域不属公用面积，经规划设计隶属于B-1号房屋的组成部分，并经房屋管理部门确权登记，产权属于上诉人所有。被上诉人陈志明、杨志萍、陈冠宇无权继续占有和使用。本案不属不动产物权的确权纠纷，被上诉人陈志明、杨志萍、陈冠宇关于房屋登记错误的抗辩理由不属本案审查范围，本院不予采信。
二、讼争面积是否涉及租金损失赔偿。上诉人购买营业用房后用于出租获利，因被上诉人隔墙错误，导致上诉人未能按购买面积完整使用房屋，其过错责任在于三合公司。上诉人对外出租涉案房屋分年度按每月每平方110元或120元的单价收取租金，由于被上诉人三合公司少交付上诉人房屋面积3.6平方米，造成上诉人应收租金收益减少，比照同期租金标准计算损失，上诉人主张的赔偿金额并未超过实际损失，故对上诉人主张被上诉人赔偿租金损失11880元的上诉请求，本院予以支持。被上诉人三合公司以上诉人购房时即存在现有隔墙作为不承担租金损失的抗辩理由，并不能对抗双方约定的交付面积，该抗辩理由本院不予采纳。被上诉人陈志明、杨志萍、陈冠宇对于三合公司的隔墙行为并无过错，上诉人主张被上诉人陈志明、杨志萍、陈冠宇承担连带责任于法无据，本院不予支持。
综上所述，上诉人主张交付房屋及赔偿租金损失的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销（2015）广利州民初字第1057号民事判决；
二、限被上诉人广元市三合实业有限责任公司在本判决生效之日起三十日内按广房权证城字第20130503006**号房屋所有权证书记载范围向上诉人杨曜涛交付广元市利州区南河办事处三合市场二期1栋1层B面1号营业用房；
三、限被上诉人广元市三合实业有限责任公司在本判决生效之日起三十日内赔偿上诉人杨曜涛租金损失11880元；
四、驳回上诉人杨曜涛的其他上诉请求。
一审案件受理费48元，由被上诉人广元市三合实业有限责任公司负担，二审案件受理费97元，由被上诉人广元市三合实业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋开新
代理审判员 姜 丽
代理审判员 郁华冰
二〇一五年十一月八日
书 记 员 曾梦佳