广东省中山市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）粤20行终475号
上诉人（原审原告）:吴志强，男，1960年9月26日出生，中华人民共和国香港特别行政区永久性居民。
委托代理人：余泽鹏、杨玲，广东国硕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市国土资源局，住所地广东省中山市石岐区兴中道2号国土房管大楼，统一社会信用代码114420007076415225。
法定代表人：吴伟强，局长。
委托代理人：梁奕君，该局工作人员。
委托代理人：魏昊，广东保信律师事务所律师。
原审第三人：梁玉冰，女，1968年11月11日出生，中华人民共和国香港特别行政区永久性居民。
上诉人吴志强因诉被上诉人中山市国土资源局不履行法定职责一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071行初928号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院查明，座落于中山市火炬开发区××边××村××街的房地产权利人为吴志强/梁玉冰，房产证号为0321***/0263***，土地证号为15080***/021***，房产登记字号为4-3***，土地使用面积158.85平方米，土地权属性质为集体，房屋建筑面积137.46平方米，总层数2层，房屋登记时间为1991年9月30日。2016年10月12日，吴志强向市国土局通过群众来访登记提出信访，反映上述房屋所有权证记载事项与1987年自建时的客观情况不符，提出上述房屋登记为两层混合结构，实际1987年兴建时是两层半混合结构，面积不相符，申请变更上述房产的不动产登记（建筑面积），并提供了申请书、身份证复印件、房屋所有权证以及图纸，图纸包括原房产平面图和由中山火炬开发区测绘工程有限公司于2016年5月9日作出的上述房产实测平面图（图纸编号：F15ZZe20161392），根据该图显示，涉案房屋产权总面积为178.81平方米，混合结构3层。市国土局经调查后，认为根据吴志强提交的登记资料显示，因房屋原登记记载的房产平面图与提供的实测平面图不一致，涉嫌存在房屋加建，遂根据《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，于2017年1月9日作出中土房信[2016]270号《信访事项告知函》，告知吴志强市国土局登记中心暂不予受理其不动产变更登记，并于2017年1月9日送达吴志强。吴志强不服，向市政府申请行政复议，要求市国土局履行法定职责，并对其不动产进行变更登记，市政府经审查，于2017年8月17日作出中府行复[2017]567号行政复议决定书，决定驳回吴志强的行政复议申请，并将上述决定书送达吴志强和市国土局。吴志强仍不服，诉至原审法院，请求：1.撤销市国土局作出的中土房信[2016]270号《信访事项告知函》；2.责令市国土局受理吴志强的不动产变更登记申请。一审庭审中，吴志强撤回对市政府的起诉，撤回要求撤销市政府作出的中府行复（2017）567号行政复议决定书的诉讼请求，原审法院予以准许。市政府当庭退庭。
原审法院另查明，诉讼中，吴志强提交了中山火炬高技术产业开发区张家边社区居民委会于2017年6月13日出具的《证明》，该份《证明》并未在申请变更登记时向市国土局提交。一审庭审中，经法庭释明，吴志强明确其向市国土局提出的是变更登记申请。
原审法院认为：根据《不动产登记暂行条例》第七条第一款以及《房屋登记办法》第四条的规定，市国土局具有作出本行政区域内不动产（房产）登记的法定职权与职责。
根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条“下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：……；（二）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；……”、第三十七条“申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）发生变更的材料；（三）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（四）国有建设用地使用权出让合同或者补充协议；（五）国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证；（六）其他必要材料。”的规定，吴志强因涉案房产面积变化申请房产变更登记，应依据上述规定提交相关材料，本案中，吴志强只是提交了申请书、身份证复印件、不动产权属证书以及房产平面图（原房产平面图和实测平面图），并未提交其他材料，因其提交的房屋原登记记载的房产平面图与实测平面图不一致，且未提供证据说明原因，市国土局经审查认为涉嫌存在房屋加建，决定暂不予受理其不动产变更登记，遂作出中土房信[2016]270号《信访事项告知函》予以告知，并无不当。本案中，吴志强提出，涉案房屋自1987年自建时即是现在的状况，中间并无加建或改建，是1991年产权登记时登记错误，此种情况应该依据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）证实登记确有错误的材料；（三）其他必要材料。利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。”的规定申请更正登记，据此，市国土局对吴志强的变更登记申请不予受理并无不当，对吴志强提出的登记错误问题，其可向市国土局申请更正登记。
综上所述，市国土局作出中土房信[2016]270号《信访事项告知函》并无不当，吴志强要求撤销上述告知函并要求市国土局受理其不动产变更登记申请的诉讼请求无事实和法律依据，原审法院予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回吴志强的诉讼请求。案件受理费50元，由吴志强负担。
上诉人吴志强不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实错误，应当予以改判。首先，市国土局登记确权时确有错误，这是不争的事实，上诉人请求变更登记有事实依据。市国土局审查认为上诉人涉嫌存在加建，却没有提交任何证据，也没有进行任何调查，就以涉嫌加建为由不予受理，行为不当。其次，上诉人提交的证据，包括邻居及房屋所在的村委会出具的证明，均已证实上诉人不存在加建的情形。再次，关于更正登记和变更登记，在本案中的实质要件是一致的，即涉案房屋登记确实未按照房屋的实际状况如实登记，市国土局应该进行现场调查核实，对于登记存在的错误进行纠正。最后，上诉人在提出申请时并不清楚变更登记与更正登记之间的区别，市国土局应当在充分了解上诉人的诉求的情况下，向上诉人解释二者之间的区别，指引上诉人提出适当的申请，而不是简单地对上诉人的申请不予受理。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人要求市国土局立即受理涉案申请并作出相应的变更或者更正登记的行为。
被上诉人市国土局答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人提起的是房屋变更登记申请，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十七条的规定，上诉人提交的申请材料不符合变更登记的受理条件，其申请不应予以受理。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院另查明，在记载吴志强涉案申请事项的2016年10月12日的《群众来访登记表》上，吴志强填写为在翻查父母遗物时，发现房屋所有权证与其当年兴建两层半混合结构房屋及面积有出入。2016年12月9日，市国土局向吴志强发出《信访事项告知书》，告知吴志强“你来访反映关于房屋所有证登记有误问题的事项收悉，因我局需由相关部门进行调查取证，确认事实后再作回复。根据《信访条例》第三十三条的相关规定，顺延办理期限，延长期限不超30日”。2017年1月9日，市国土局向吴志强出具本案中土房信[2016]270号信访事项告知函，告知不予受理吴志强的不动产变更登记申请。
本院认为，审查市国土局是否就吴志强的申请全面合法地履行了法定职责，在于审查市国土局2017年1月9日作出的不予受理吴志强申请的行为是否理据充分、合法有据。
对于不动产变更登记和更正登记申请，《不动产登记暂行条例实施细则》分别于第二十六条、三十七条及第七十九条进行了规定，可见变更登记和更正登记属于不同的申请，变更登记是基于不动产的客观状况发生了改变而提出，更正登记是基于不动产登记簿记载的事项有错误而提出，两种申请申请人所需提交的申请材料及理由有所不同。申请人需要变动不动产登记簿记载内容的，应当根据变更登记和更正登记指向对象的不同提出相应的申请。如果申请人提出申请的意思表示不明确，不动产登记管理机关应当向申请人解释变更登记与更正登记的不同，由申请人根据要实现的目的明确为某项申请。本案中，市国土局在2016年12月9日向吴志强作出关于延长办理期限的告知书中，描述吴志强的申请为“关于房屋所有证登记有误”的问题，证明市国土局将吴志强的申请识别为一项更正登记申请。但是市国土局对吴志强作出的本案诉争行为，即不予受理申请告知行为，却以其申请为一项变更登记申请为不予受理的对象。市国土局改变了对吴志强申请的属性识别，并没有向吴志强说明是否其申请意思表示不明确，更没有向吴志强解释变更登记与更正登记的不同。在前后两项识别矛盾的情况下，不经解释及指引，径行驳回吴志强的申请，履行职责不全面、理据不充分，本院认为其不予受理吴志强申请的行为不合法。从吴志强的申请看，其是希望解决房屋所有权证记载与其建房时的房屋层数及面积有出入的问题，明显为一项更正登记申请，市国土局应当指引其按照更正登记的申请提交相应的材料以供市国土局审查决定。至于原审法院在庭审期间要求吴志强明确其申请的属性，吴志强明确为一项变更登记申请的问题，本院认为，申请人的申请属性应以其提出申请时的意思为准，意思表示不明确的，应由市国土局向其解释、指引实现明确，市国土局没有尽到解释、指引职责的，即构成履行职责不全面、不合法，原审法院在诉讼中要求吴志强作出的明确，不足以反证、补强市国土局履职的合法性。原审判决据此驳回吴志强的诉讼请求不当，本院予以纠正。市国土局应当受理吴志强的本案更正登记申请，并依法予以审查决定。
综上所述，上诉人吴志强上诉理据充分，本院予以采纳，原审判决认定事实清楚，但判决处理不当，本院予以改判。依照《不动产登记暂行条例》第二十条、《不动产登记暂行条例实施细则》第七十条、《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071行初928号行政判决；
二、中山市国土资源局应于本判决生效之日起受理吴志强的更正登记申请，并于30个工作日内作出审查决定。
一、二审案件受理费各50元，均由中山市国土资源局负担。该款已由吴志强垫付，吴志强可向本院及原审法院申请退回，由中山市国土资源局直接向本院及原审法院各交纳50元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 薇
审判员 刘满星
审判员 王 昕
二〇一八年六月十五日
书记员 陈 怡