湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第00244号
上诉人（原审原告）程会王，住浙江省乐清市。
委托代理人尹成林，湖南天地人律师事务所律师。
上诉人（原审被告）温明强，住湖南省长沙市天心区。
上诉人（原审被告）杜萍，住湖南省长沙市天心区。
上诉人温明强、杜萍的共同委托代理人卢学高，男，1957年12月7日出生，汉族，住湖南省长沙县江背镇五美社区老屋组***号。
被上诉人（原审第三人）彭学军，住湖南省宁乡县。
上诉人程会王与上诉人温明强、杜萍，被上诉人彭学军房屋租赁合同纠纷一案，程会王和温明强、杜萍均不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出（2013）雨民初字第2236号判决，向本�提出上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，温明强与杜萍系夫妻关系。2008年9月，程会王与温明强、杜萍签订房屋租赁协议，协议约定由程会王租赁温明强、杜萍位于长沙雨花机电市场a区2栋110号一至二层和a区2栋111号一至二层用作办公经营。2010年9月28日，双方续签合同，合同期限自2010年9月29日至2012年9月29日。后双方将合同续签至2013年9月28日。2012年4月13日，程会王与温明强签订《门面出售意向书》，意向书约定：温明强将雨花机电大市场a区2栋110-111号两间门面一至四楼出售给程会王；门面总价为406万元整；程会王于4月14日付温明强20万元，5月20日付温明强200万元，另160万元由胡作良担保；意向书签订交付定金后，双方都不得反悔，在5月20日前，温明反悔需赔偿程会王20万元，共计退还程会王40万元，程会王反悔所付定金不退，时至5月20日前止；程会王在乙方落款处签字，温明强在甲方落款处签字，胡作良、郑建钦作为见证人签字。2012年5月28日，温明强向程会王发送手机信息，信息内容为：“程总您好！我和老婆吵到现在，决定不转让了！请不要借钱了。您先忙后我再请您喝酒！对不起！”。2012年6月1日，温明强向程会王银行账户上转账20万元。
2012年6月16日，温明强、杜萍与彭学军签订《房屋买卖合同》，合同约定：温明强、杜萍将坐落于长沙市雨花区五金机电市场a区2栋110号一至四楼和a区2栋111号一至四楼出售给彭学军，房屋交易总价为4308000元，彭学军于2012年6月15日付清购房款，同时双方签订此合同；彭学军付清购房款后，由温明强、杜萍负责在10个工作日内将房产证和土地证从银行拿回交彭学军办理过户手续。2012年6月25日，温明强、杜萍与彭学军签订了两份《长沙�二手房买卖合同》，合同约定由温明强、杜萍将长沙雨花机电市场a区2栋110号和111号房屋卖给彭学军，转让价格分别为50万和54万元，并办理了二手房交易资金监管信息登记确认表。涉案房屋过户登记手续已经办理完毕。温明强、杜萍现已搬出涉案房屋。程会王的一审诉讼请求：1、由温明强、杜萍及彭学军连带赔偿上诉人200万元；2、由温明强、杜萍及彭学军承担本案诉讼费及相关费用。
原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，程会王与温明强、杜萍签订了书面租赁合同，温明强、杜萍将租赁房屋转让给彭学军时，租赁合同尚在有效的租赁期限内，因此程会王作为承租人，享有在同等条件下的优先购买权。程会王与温明强�2012年4月13日签订了《门面出售意向书》，虽然双方最后未达成交易，但可以证明程会王有购买该租赁房屋的意愿。因此当温明强、杜萍再次转让租赁房屋时，应当在转让之前的合理期限内通知程会王，但温明强、杜萍无证据证明其已经就向彭学军转让房屋通知了程会王，且2012年9月份续签的《房屋租赁合同》出租方仍为温明强、杜萍，可以推定温明强、杜萍一直未将房屋转让的情况告知程会王，故温明强、杜萍的行为客观上侵害了程会王的优先购买权。温明强、杜萍辩称，在将租赁房屋出卖给彭学军之前，温明强、杜萍与程会王之间达成了租赁房屋的买卖意向，但因为程会王违约未支付价款，因此程会王丧失了优先购买权。原审法院认为，程会王与温明强、杜萍之间的《门面出售意向书》没有履行，没有证据证明是程会王违约，相反，温明强向程会王发送的手机�信息及退回定金20万元的行为可以表明是温明强、杜萍决定不转让房屋了。因此当温明强、杜萍再次决定将房屋转让时，程会王同样享有优先购买权。温明强、杜萍还辩称，承租人的优先购买权是建立在“同等条件”基础上，但程会王并不具备与彭学军的“同等条件”。原审法院认为，程会王行使优先购买权的前提条件是程会王对上诉人温明强、杜萍将租赁房屋转让给彭学军是知情的，本案中，程会王对温明强、杜萍转让房屋给彭学军的内容并不知情，温明强、杜萍不能将之前与程会王达成的房屋转让条件与本次转让条件相比，从而得出程会王不具备与彭学军的“同等条件”的结论，故对温明强、杜萍的上述辩称理由，原审法院均不予采纳。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁�屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予支持。故程会王请求温明强、杜萍承担赔偿责任的诉讼请求，原审院依法予以支持。彭学军从温明强、杜萍处受让房屋的价格为4308000元，该价格高于程会王与温明强之前达成的意向价格，故可以推定彭学军与温明强、杜萍的转让价格为市场价，且房屋已经办理产权过户登记，因此应当认定彭学军受让房屋为善意，彭学军没有侵犯程会王的优先购买权。故对程会王要求彭学军共同承担赔偿责任的诉讼请求，不予支持。
对于侵害优先购买权的损害赔偿范围我国法律没有作出明确的规定，可参照合同违约责任损失及时予以处理，即损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，温明强、杜萍与程会王达成的意向书约定房屋转让价格为4060000元，而温明强、杜萍转让给彭学军的实际价格为4308000元，故损害赔偿额不应当超过温明强、杜萍因缔约过失而获得的利益，即两者的差价248000元。根据案件实际情况，酌情认定温明强、杜萍赔偿程会王损失124000元，对程会王超出部分诉讼请求，不予支持。程会王主张温明强、杜萍的房屋转让价应当以房地产备案的价格1040000元为准，以此为基础温明强、杜萍应当赔偿程会王因房屋价格上涨而造成的损失200万元。原审法院认为，该1040000元为备案价，真实价格应当以合同约定的4308000元为准，故对程会王的上述主张，不予支持。
综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、温明强、杜萍于本判决生效之日起10日内向程会王支付赔偿金124000元；二、驳回程会王的其他诉讼请求。本案案件受理费22800元，由温明强、杜萍负担。
上诉人程会王不服该判决，上诉称，一、一审判决认定赔偿金额错误，在本案中，温明强、杜萍违约给程会王造成的主要损失应为房屋差价以及经营损失等，前述损失显然远高于一审判决认定的124000元，一审判决低估了温明强、杜萍侵害程会王优先购买权给程会王造成的巨大损失；二、一审判决认定彭学军受让房屋为善意，未侵害程会王优先购买权，无需与温明强、杜萍共同承担赔偿责任的认定是错误的。在购买本案租赁房屋前，彭学军已明知该房屋已租赁给程会王，但却和温明强夫妇一起，向�会王隐瞒房屋出售情况，显然是非善意的，应对程会王承担连带赔偿责任。据此，请求依法撤销一审判决第一、二项，依法改判温明强、杜萍、彭学军连带赔偿程会王248000元，并由温明强、杜萍、彭学军共同承担本案一、二审的全部受理费用。
上诉人温明强、杜萍不服该判决，上诉称，一、原审判决认定温明强、杜萍的行为侵害了程会王的优先购买权系认定事实错误。2012年4月13日温明强、杜萍与程会王签订的《门面出售意向书》没有履行，明显系程会王违约所致，且程会王收到温明强、杜萍退还的20万元定金后并未表示异议，程会王的行为足以表明其放弃了对房屋的购买，另外，温明强、杜萍向彭学军转让涉案房屋的价格高于与程会王原来约定购买的价格且时间间隔仅仅半个月，难道程会ＸＸ择价低时不买而价高时再买，显然不符合常理和逻辑。二、原审判决依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条判决温明强、杜萍赔偿程会王124000元，明显系适用法律错误。上述法条的性质明显是“违约责任损害赔偿”，而本案有关侵害优先购买权的损害赔偿属于“侵权责任损害赔偿”，且本案从性质上讲、从法律上讲根本不存在“责任竞合”问题。另外，程会王既未提供充分证据证明其客观上存在的损害事实和损害数额，也未提供充分证据证明该损害的造成与温明强、杜萍的行为存在法律上的因素关系，故程会王的赔偿请求应不予支持；三、原审判决违背日常生活经验法则，系对法条的机械理解、字面理解。据此，请求依法撤销一审判决，改判驳回程会王的诉讼请求，并由程会王本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人彭学军未向本院提交答辩意见。
本院二审查明的事实与一审认定的事实无异。
本院认为，一、《中华人民共�国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”本案中，承租人程会王了温明强、杜萍所有的涉案房屋后，双方于2012年4月13日签订了《门面出售意向书》，约定由程会王购买涉案房屋。虽然双方后来未达成交易，但程会王并未表示放弃对涉案房屋所享有的优先购买权，因此温明强、杜萍在租赁期限内再次出卖涉案房屋的，应当在出卖之前通知程会王。温明强、杜萍未提供充分证据证明其在将涉案房屋出卖给彭学军之前的合理期限内通知了程会王，故温明强、杜萍的行为已违反合同法的有关规定，侵害了程会王的优先购买权。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内�知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。”关于温明强、杜萍因侵害程会王的优先购买权应承担的赔偿数额，在程会王未提供充分证据证明其所产生的损失数额的情况下，原审法院参照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定以双方履行《门面出售意向书》后程会王可以获得的利益为基准确定赔偿数额，较为合理。另，程会王未按照《门面出售意向书》之约定在2012年5月20日前向温明强、杜萍支付购房款200万元，以及在温明强于5月28日向其发送手机信息表示不转让涉案房屋后，程会王亦未明确表示要继续购买涉案房屋的意愿，因此程会王对其自身所产生的损失也有一定责任。故，原审法院酌情认定温明强、杜萍应赔偿程会王损失124000元，较为公平合理，本院予以维持。三、根据法律规定，�会王行使优先购买权的义务主体为出租人温明强、杜萍，而并不包括买受人彭学军，且程会王未提供充分证据证明彭学军在购买涉案房屋时明知程会王仍享有对涉案房屋的优先购买权，故对程会王要求彭学军承担连带赔偿责任的主张，本院不予支持。据此，原审判决事实认定清楚，判决得当，上诉人程会王和上诉人温明强、杜萍的上诉理由均不成立。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费22800元，由上诉人程会王负担11400元，上诉人温明强和杜萍共同负担11400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 詹支粮
审 判 员 王 勇
代理审判员 黄 琦
二〇一五年三月二日
书 记 员 周 翔
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七�条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。