广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛中法民一终字第309号
上诉人（原审被告）：荣盛广东房地产开发有限公司。
法定代表人：林琴，总经理。
委托代理人：尹克伟，四川博立信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李华宏。
委托代理人：林海英。
委托代理人：梁友兰。
上诉人荣盛广东房地产开发有限公司（以下简称“荣盛房地产公司”）因与被上诉人李华宏商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2013）湛麻法民二初字第375号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员陈红担任审判长，审判员李尚文、代理审判员王瑾参加的合议庭进行了审理。书记员邵婕担任记录。上诉人荣盛房地产公司的委托代理人尹克伟，被上诉人李华宏的委托代理人林海英、梁友兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：李华宏于2011年3月11日与荣盛房地产公司签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20xxxxx29）。合同第三条约定，李华宏购买荣盛房地产公司位于湛江市麻章区瑞云北路56号502房；第四条约定总房价为394300元；第八条约定，荣盛房地产公司应于2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将约定的商品房交付给李华宏；第九条第1款第（2）项对出卖人逾期交房的违约责任进行约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，荣盛房地产公司应当书面通知（或电话通知）李华宏办理交付手续。合同签订后，李华宏已依约给荣盛房地产公司支付全部房款394300元，荣盛房地产公司却不能在约定交付商品房的期限内给李华宏交付房屋。荣盛房地产公司对逾期交房的事实没有异议，但认为违约金应当计算至2013年1月6日止。对于涉案的商品房，荣盛房地产公司于2013年1月6日办理了竣工验收备案。李华宏于2013年5月30日与荣盛房地产公司办理相关房屋所有权转移手续。后双方发生纠纷，李华宏于2013年10月29日向原审法院诉请：1、判令荣盛房地产公司支付逾期交房的违约金26615元；2、判令荣盛房地产公司承担本案诉讼费用。
原审法院审理认为：本案属于商品房预售合同纠纷。李华宏与荣盛房地产公司签订的《广东省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同约定荣盛房地产公司应于2011年12月30日前将商品房交付给李华宏，但荣盛房地产公司未能依约交付，构成违约，应当承担违约责任。李华宏主张荣盛房地产公司支付违约金，有事实和法律依据，应当予以支持。
对于确定违约金金额的问题。根据广东省建设厅《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》（粤建办房函（2003）63号）“格式合同《广东省商品房买卖合同》第八条第一款中的‘该商品房经验收合格’是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”的规定，涉案的商品房于2013年1月6日办理了竣工验收备案，已达到商品房交付使用条件。又根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条的约定，商品房达到交付使用条件后，荣盛房地产公司应当书面通知（或电话通知）李华宏办理交付手续。荣盛房地产公司辩称已在商品房达到交付条件后电话通知李华宏办理交付手续，但其并没有提供充分的证据予以佐证。李华宏于2013年5月30日与荣盛房地产公司办理相关商品房所有权转移手续，其时李华宏应当已经知道所购商品房已经验收合格，才可以办理商品房所有权证。故违约金应当从商品房最后交付期限的第二天（2011年12月31日）起计至2013年5月30日止。但李华宏诉请违约金额为26615元（从2011年12月30日计算至2013年10月11日），超出部分的主张无事实依据和正当理由，故不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：限荣盛广东房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内支付违约金（以394300元为基数，按每日万分之一计算，从2011年12月31日计至2013年5月30日止）给李华宏。本案受理费233元，由荣盛广东房地产开发有限公司负担。
荣盛房地产公司不服原审判决，向本院上诉称：1、荣盛房地产公司在2013年1月6日取得涉案商品房的《工程竣工验收备案表》后，于同年的1月至3月多次打电话通知李华宏前来接收商品房，但李华宏拒不接听电话，导致荣盛房地产公司无法将收房信息通知李华宏。原审判决认定荣盛房地产公司违约期间为2011年12月31日至2013年5月30日不符合事实；2、合同约定的违约金数额过高，李华宏也无证据证实实际遭受的损失，违约金数额应按《湛江市房屋租赁市场指导性租金》计算。综上所述，请求二审法院判决撤销原审判决，依法改判逾期违约金计算至2013年1月6日止。
被上诉人李华宏答辩称：1、李华宏于2013年5月30日在荣盛房地产公司提供的表格材料上签字，只是例行办理相关房屋手续，并不知道涉案的房屋已验收合格。至李华宏在2013年10月11日向原审法院起诉之日止，荣盛房地产公司与李华宏尚未办理交房手续，原审判决认定荣盛房地产公司违约期间为2011年12月31日至2013年5月30日，符合事实；2、李华宏与荣盛房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，属合法有效合同，双方均应依约履行。荣盛房地产公司未能依约向李华宏交房，构成违约，应按合同的约定承担违约责任。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。李华宏与荣盛房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规规定，属合法有效合同，双方均应依约履行。本案的争议焦点是荣盛房地产公司违约的期间及逾期违约金的计算问题。根据国家住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的有关规定，荣盛房地产公司于2013年1月6日取得涉案商品房的《工程竣工验收备案表》，涉案的商品房已经验收合格，符合合同约定交付条件。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条的约定，商品房达到交付使用条件后，荣盛房地产公司应当书面通知（或电话通知）李华宏办理交付手续。荣盛房地产公司以其在2013年1月6日取得涉案商品房《工程竣工验收备案表》后多次打电话通知李华宏前来接收商品房，因李华宏拒不接听电话导致荣盛房地产公司无法将收房信息通知李华宏进行抗辩，但其未能提供相关的证据予以证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，荣盛房地产公司应承担举证不能的不利后果。原审法院鉴于李华宏于2013年5月30日与荣盛房地产公司办理相关房屋所有权转移手续，认定荣盛房地产公司交付涉案商品房给李华宏的时间为2013年5月30日，从而判决逾期违约金从合同确定房屋最后交付期限的第二天起计至2013年5月30日止并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方在合同中约定迟延交房的逾期违约金以已交付房价款的万分之一按日支付，是双方的真实意思表示，该条款不违反法律、法规规定，合法有效。因此，荣盛房地产公司关于逾期交房没有造成李华宏任何实际损失，应依法减少违约金数额的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。荣盛房地产公司的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费466元，由荣盛广东房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 红
审 判 员 李尚文
代理审判员 王 瑾
二〇一四年四月十八日
书 记 员 邵 婕
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。