广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第2852号
原告：广州市广百置业有限公司，住所地广州市。
法定代表人：李敏聪，职务总经理。
委托代理人：周红华、朱国彬，广东君信律师事务所律师。
被告：吴坚，身份证住址：广州市越秀区。
原告广州市广百置业有限公司诉被告吴坚租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市广百置业有限公司的委托代理人朱国彬到庭参加诉讼，被告吴坚经本院合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审判。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年4月17日，原、被告签订《广百·尚宜商铺租赁合同》及补充协议，约定被告向原告承租广百尚宜国际保健精品城负一层35A号商铺，租赁保证金19800元，商场管理费保证金1980元，每月的商场管理费990元，及明确约定每月租金标准；该精品城开业前为免租期，自缴租之月的次月起，被告应于每月10日前向原告支付当月的租金、商场管理费及上月的水电费，如不按时支付每逾期一天按拖欠总额的3%的比例向原告支付滞纳金，原告有权从被告支付的租赁保证金及商场管理费保证金中抵扣欠费及滞纳金；如逾期超过30天，原告有权单方面提前解除租赁合同，收回承租商铺，租赁保证金和商场管理费保证金不予退回，并有权向被告追缴欠费和违约金等。合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金19800元和商场管理费保证金1980元，原告将涉讼35A号铺交付给被告使用。2012年7月29日，涉讼精品城首层正式开业。2013年3月，涉讼精品城更名为广百尚宜养生食品城。2013年7月7日，双方协商一致签订《关于商铺为止调整的补充协议》，约定被告承租的商铺调整为广百尚宜养生食品城负一层27号铺，经营用途不变，租赁期限自2013年7月1日至2015年4月30日，租金标准及商场管理费标准作出调整等。该协议签订后，被告将35A商铺交还原告，原告将27号铺交付被告使用。尽管原告体谅到商场各租户在开业初期的经营现状，对包括被告在内的各租户实行了减免部分租金的优惠措施，但被告仍然出现了拖欠商铺租金、商场管理费和其他约定费用的情形。经原告多次催收，被告虽曾支付过部分欠租，却一直未能清付。2014年1月，广百尚宜养生食品城更名为广某福养生城。上述27号铺租赁期限届满后，被告在27号铺继续经营，但由于被告累计的欠租数额不断增加，原告于2015年7月按合同约定要求与被告解除27号铺的租赁关系，因此自2015年7月31日起，被告没有再在27号铺对外营业。2015年9月24日，被告与原告签署《广百尚宜商铺租赁合同》及其补充协议解除，被告于2015年7月31日将27号铺交还原告，同时被告确认拖欠租金、管理费、水电费、公摊电费共计233619.37元，被告承诺在2016年3月30日前分期清还，其中，被告承诺2015年8月31日前还款31650.80元、2015年9月至2016年2月每月还款30000元、2016年3月30日前还款21968.57元，被告如不能按上述计划还款，则仍应按原合同约定承担逾期付款的违约责任。然而被告自签署上述计划至今，除向原告支付过10000元欠款外，并没有按上述计划支付过其他款项。2015年11月11日，原告委托律师向被告发函催收欠款，至今仍未获清偿，遂提起本诉。为此，原告向本院起诉要求：1、判令被告立即向原告支付广某福养生城负一层27号铺自2013年10月至2015年4月、2015年6、7月的租金（其中2013年10月未付租金7649元，2013年11、12月各欠付租金7854元，2014年1月至2014年4月每月欠付租金8976元，2014年5月至2015年4月每月欠付租金9425元，2015年6月欠付租金11781元，2015年7月欠付租金9425元）；管理费（2013年11月起计至2015年4月，及2015年6、7月，每月按1020元的标准计付）；水电费（自2013年10月起计至2015年7月，按实收取9655元）。并按银行同期逾期贷款利率标准向原告支付自2013年10月11日起至被告付清上述欠款之日止的逾期付款违约金。2、判决原告没收被告支付的租赁保证金19800元和商场管理费保证金1980元。
被告没有答辩。
经审理查明：2012年4月17日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《广百·尚宜商铺租赁合同》，约定：乙方向甲方租用广州市越秀区农林上路一横路1号广百·尚宜国际保健精品城负一层35A号商铺作为经营场地使用，建筑面积33平方米、套内面积16.5平方米。乙方租用该商铺仅限于经营滋补品使用，品牌为鹿苔行；租期自2012年5月1日至2015年4月30日，其中2012年5月1日至2013年4月30日，月租金9900元，2013年5月1日至2014年4月30日，月租金10395元，2014年5月1日至2015年4月30日，月租金10923元；租金自甲方书面通知的开业之日始计算，甲方书面通知的开业日前为承租商铺的免租装修期，免租装修期间甲方免收乙方租金，但乙方应向甲方支付商铺的商场管理费、商铺内发生的水电费及商场中央空调电费、公共水电分摊等相关费用；乙方须于签订本合同当天，按第一年月租金的两倍标准向甲方交纳19800元租赁保证金，此款在合同期届满时，如乙方无违约行为及清缴完全部费用后，甲方凭租赁保证金收据原件将其无息退回乙方，如乙方有违约行为，甲方则将此款用于抵偿违约金及有关费用，不足抵偿时，保留继续追讨的权利。自缴租之月的次月起，乙方须于每月10日前将当月租金付给甲方，在签订本合同当天，乙方应向甲方支付首月租金。自本合同生效的次月起，乙方须于每月10日前以每平方30元的标准按承租建筑面积向甲方交纳当月的商场管理费，每月应交商场管理费共990元。在签订本合同当天，乙方应向甲方支付首月的商场管理费；商场管理费保证金相当于两个月商场管理费即1980元，由乙方在签订本合同时向甲方支付，如无合同约定的扣划或没收情形，在合同终止或解除后无息退还。自本合同生效的次月起，乙方于每月10日前向甲方交纳上月水电费，铺位/专柜内发生的水电费按商铺各自独立水电表显示的实际用量计算，中央空调电费、公共地方用电照明、公用设施等电费和水费分摊则由甲方分别以广百尚宜项目实际使用的水、电总量及乙方承租商铺建筑面积按比例计算，水电费单价均以供水供电部门确定的标准执行，如遇供水供电部门调整，甲方则相应同步调整。乙方不按时交付租金、商场管理费、水电费或其他费用，除须补交外，每逾期1天，按拖欠金额的3%的比例向甲方交付违约金，甲方有权从租赁保证金中划扣乙方应付未付的租金及对应的违约金，逾期超过30天，甲方有权单方提前解除本合同，收回承租商铺，租赁保证金和商场管理费保证金不予退回，并有权向乙方追缴欠费和违约金等。另上述租赁合同的附件《广百·尚宜商铺租赁合同》补充协议约定：如甲乙任一方无法定或甲乙双方书面约定的事由出现而提前解除租赁合同，视为违约，另一方有权按租赁合同约定但未履行的租赁期间内租金总额为标准收取违约金，并有权要求违约方赔偿损失。如乙方出现本款违约情形，甲方有权以乙方交纳的租赁保证金和商场管理费保证金全额抵扣本款约定的违约金，剩余部分由乙方继续向甲方支付。如乙方逾期支付租金、商场管理费或水电费，按租赁合同第六条第1、4款执行，同时行使或选择行使以下权利：没收乙方交纳的全额租赁保证金。
合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金19800元及商场管理费保证金1980元。原告将涉讼35A号商铺交付被告使用。
2013年7月7日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《关于商铺位置调整的补充协议》，约定：乙方原租用广百尚宜养生食品城负一层35A号商铺，建筑面积为33平方米，套内面积为16.5平方米，现调整至负一层27号商铺，建筑面积34平方米、套内面积17平方米；乙方租用该商铺仅限于经营××食品使用，品牌为鹿苔行；租赁期按双方在《广百·尚宜商铺租赁合同》项下约定的期限经营；租金：自本协议生效的当天起，按330元/㎡的租金标准，年租金标准递增5%，具体为2013年7月1日至2014年4月30日月租11220元，2014年5月1日至2015年4月30日月租11781元；商场管理费乙方以每平方米30元的标准按承租建筑面积向甲方交纳当月的商场管理费，每月应交商场管理费1020元等。合同约定的租赁期限届满后，被告继续使用涉讼27号商铺至2015年7月31日止。
2015年9月24日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《交铺确认及欠费还款计划书》，约定：乙方于2015年7月31日将承租商铺退还给甲方，并签署书面的交接确认属，双方就该商铺租赁签署的《广百尚宜商铺租赁合同》及其补充协议于当天解除。乙方确认尚欠甲方2013年3月1日至2015年7月31日租金、管理费，水电费、公摊电费共计233619.37元，乙方向甲方保证按如下计划还清欠款：应还金额233619.37元，还款期限自签订此计划之日起至2016年3月30日前还清，其中2015年8月31日前还款31650.8元，2015年9月30日前还款30000元，2015年10月30日前还款30000元，2015年11月30日前还款30000元，2015年12月30日前还款30000元，2016年1月29日前还款30000元，2016年2月26日前还款30000元，2016年3月30日前还款21968.57元。乙方如不按本计划如期足额还款，仍应自原《广百尚宜商铺租赁合同》及其补充协议约定各项费用每月的付款期限届满之日起承担逾期付款的违约责任。合同签订后，被告仅向原告还款10000元，其余欠款未按约定清还。
因被告没有按时向原告缴纳租金、管理费、水电费等相关费用，原告于2015年11月11日向被告寄送《律师函》，要求被告清缴欠费。
原告于2015年12月16日向本院起诉，提出本案诉讼请求。
庭审中，原告确认曾给予被告租金打折优惠，其中2012年9月至2012年11月租金实行8.5折优惠，2012年12月至2013年至2013年12月租金实行7折优惠等。
本院认为：原、被告在平等自愿的基础上签订的《广百·尚宜商铺租赁合同》及其补充协议、《关于商铺位置调整的补充协议》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。原告已按约定将涉讼房屋交付被告使用，被告自2013年10月起拖欠租金、管理费及水电费，已构成违约，理应承担违约责任。双方签订的《交铺确认及欠费还款计划书》已对被告的欠款数额予以确认，被告违反该计划书的约定，未按时向原告还款，理应承担违约责任。故原告要求被告支付租金、管理费、水电费及违约金，没收租赁保证金及商场管理费保证金的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。原告主张违约金标准下调为按中国人民银行公布的同期逾期贷款利率计付，合理合法，本院予以许可。被告缺席审理，视为放弃其答辩及举证、质证之权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
1、被告吴坚应于本判决发生法律效力之日起7日内，一次性向原告广州市广百置业有限公司支付承租广百颐福养生城负一层27号商铺自2013年10月起至2015年4月、2015年6月至2015年7月的的房屋租金（其中2013年10月按7649元的标准计付，2013年11月至2013年12月每月按7854元的标准计付，2014年1月至2014年4月每月按8976元的标准计付，2014年5月至2015年4月每月按9425元的标准计付，2015年6月按11781元的标准计付，2015年7月按9425元的标准计付）；自2013年11月至2015年4月、2015年6月至2015年7月的管理费（每月按1020元的标准计付）及2013年9月至2015年7月的水电费9655元，并支付逾期支付上述费用的违约金（以每月欠付的费用总额为本金，自2013年10月11日起计至被告实际付清上述欠款之日止，按中国人民银行公布的同期逾期贷款利率标准计付，该违约金总额以不超过欠付的费用总额为限）。
2、自本判决发生法律效力之日起，被告吴坚向原告广州市广百置业有限公司支付的承租广百颐福养生城负一层61号商铺的租赁保证金19800元、商场管理费保证金1980元，由原告广州市广百置业有限公司予以没收。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5344元，由被告吴坚负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁艳华
人民陪审员 刘碧纯
人民陪审员 黄立宾
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 徐浩龙