山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）李民初字第2102号
原告：日照市爱焙客食品有限公司，住所地：日照市东港区。
法定代表人：卜小亭，职务：总经理。
委托代理人：潘峰，山东德衡律师事务所律师。
委托代理人：王明，山东德衡律师事务所律师。
被告：青岛华润万家生活超市有限公司，住所地：青岛市李沧区。
法定代表人：郑帆，职务，总经理。
委托代理人：沙丽莎，女，汉族，系青岛华润万家生活超市有限公司职员，现住青岛市李沧区。
委托代理人：张爱红，女，汉族，系青岛华润万家生活超市有限公司职员，现住青岛市市南区。
原告日照市爱焙客食品有限公司为与被告青岛华润万家生活超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年9月11日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月11日公开开庭进行了审理，原告日照市爱焙客食品有限公司的委托代理人潘峰、王明，被告的委托代理人沙丽莎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2014年3月16日签订《租赁合同》，被告将坐落于青岛市九水路227号九水路店一层区域，位置编号为1002的场地出租给原告作为原告经营巴黎一刻烘焙品牌的经营场地，租赁期限自2014年4月26日至2016年4月25日止。租赁费为月固定租金人民币13839元，按季度预付方式支付租赁费。合同签订后原告按照合同约定支付了租赁费及保证金，被告交付租赁场地后原告进行装修、运营。2015年5月5日原告突然收到被告的《解约通知函》，被告单方解除租赁合同并要求原告截止2015年6月12日完成清缴费用并搬离经营场地。原告收到函件后于2015年5月28日就《解约通知函》回复函件，要求被告继续履行租赁合同，并保证租赁商铺的正常使用和日常经营，同时要求被告在收到函件之日起5个工作日内尽快回函并协商解决。被告收到函件后一直未提出解决方案。自协议签订后，原告进行了装修并投入了人力及大量生产设备。因被告提前终止合同且营业场所已经停止营业，导致合同目的无法实现，给原告造成严重的经济损失，根据合同约定和相关法律规定，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、被告退还原告租赁保证金27679元及利息；2、被告赔偿原告设计损失8250元，装修损失136290元，租赁员工宿舍违约金损失7300元，搬迁费4200元，预期营业利益损失449553.8元，各项损失共计605593.8元；3、本案诉讼费、公告费、保全费、律师费等费用由被告承担。
被告辩称，原被告双方基于真实的意思表示签订了租赁合同，原告租赁被告位于李沧区九水路227号九水路店一层编号为1002的场地，期限自2014年4月26日至2016年4月25日，根据合同约定，被告行使了解除权并且履行了提前通知的义务，双方签订的租赁合同于2015年6月12日已经解除，根据合同第七条第2款规定，无论原告以何原因搬离租赁区域，均不要求被告偿还任何费用，包括装修、附属设施、各种设备、搬迁费等，且根据合同第十二条规定，被告已经对合同中限制和免除责任的条款作出了充分提示，原告已经仔细阅读并自愿接受，被告认为双方签订的合同合法有效，是双方真实意思表示，被告不应该承担原告主张的赔偿责任。
经开庭审理查明，原、被告于2014年3月16日签订租赁合同，原告租赁被告位于李沧区九水路227号九水路店一层编号为1002的房屋，租赁期限自2014年4月26日至2016年4月25日。合同第三条约定：原告签署本合同的同时，需向被告缴纳租赁保证金人民币27679元，租赁期满后，如原告未损坏承租的经营场地和设备，没有拖欠租金、管理费和水电能源使用费及其他费用的，3个月后则无息退回原告，否则，被告有权从中扣除相应的费用。合同第七条第2款约定：合同解除或者租赁期满，原告投入的装修费不予退还。第7款约定：无论原告因为什么原因搬离租赁区域，均不要求被告偿还其所付出的任何必要费用（包括购买装修、附属设施和各种设备等费用），亦不要求被告支付搬迁费、腾退费等。第9款约定：如因被告内部改造等原因导致租赁位置收回自用或者该租赁位置所在门店关闭或结束营业的，则被告有权在通知原告之日起1个月届满后解除本租赁合同。同时，在乙方未拖欠合同费用的情况下甲方在90天后将已收的保证金无息退回乙方。合同第十二条内容为：被告特别提醒原告注意本合同中限制或免除被告责任的条款以及增加原告责任的条款，原告已仔细阅读、充分理解该等条款并自愿接受该等条款。该条约定后有原告日照市爱焙客食品有限公司委托代理人陈玲的签名。被告于2015年5月5日向原告送达解约通知函，称被告将于2015年5月25日对华润万家青岛九水路店超市区域停止对外营业，依据租赁合同要求原告于2015年6月12日前搬离涉案房屋，原告于5月6日收到该解约通知函并于2015年5月28日给予被告回函称，原告要求被告继续履行租赁合同。2015年6月1日，被告再次致函原告，称由于经营调整，决定于2015年6月对华润万家青岛九水路店进行闭店调整，要求原告于6月12日之前配合完成终止协议及搬离等相关工作，后原告从涉案租赁场所搬离。
上述事实，有被告提交的《租赁合同》原件1份、原告提交的解约通知函、律师回复函、沟通函以及原、被告陈述一致的笔录在案为凭。
原告称，因被告单方解除租赁合同给原告造成直接和间接损失，要求被告赔偿原告各项损失：
1、装修损失136290元。经原告申请，本院依法委托青岛广信资产评估事务所有限公司对涉案房屋中的装修现价值、原告增设的电缆价值及涉案房屋中不可移动的设备的现价值进行评估，该评估事务所向本院出具评估报告1份，述明该次评估采用重置成本法进行评估，按照77%的成新率确定涉案房屋内装修评估价值。该评估报告第八项特别事项说明（三）述明，对于评估结果明细表中的第32项石膏板吊顶和第33项刮腻子乳胶漆，原告主张该两项是其拆除原有的、重新安装，被告主张上述资产是出租房屋时已经具备的，当事方未提交相关证据资料。原告为此预交评估费3000元。原告对该评估报告无异议并提交装修设计图复印件1份以证明第32、33项系原告重新安装的。被告对该报告的真实性无异议，但称评估费应由原告负担。被告称对原告提交证据的真实性无法确认，原告是否按照设计图纸进行的装修被告无法确认且评估结果明细表中第7项、12项、26项均为可移动可拆卸可重复利用的，不应该计入评估范围，且该评估意见未考虑合同的租赁期限，未计算折旧。
2、设计损失8250元。原告称为涉案房屋进行装修及设计，花销共计19800元，该装修设计的期限为2年，因被告单方解除合同，扣除折旧费，被告应返还原告8250元。原告提交设计合同及银行凭证1份以证明其主张。被告称对证据的真实性无异议，但原告对租赁场所进行装修设计是原告正常经营的必要支出，被告根据合同行使解除权，不应支付原告此项费用。
3、员工宿舍违约金损失7300元。原告称，原告公司委托其职工王磊代办员工宿舍房屋租赁事宜，因被告单方违约，导致原告无法经营，原告员工宿舍剩余期限的租赁费用，被告应予承担。原告提交房屋租赁合同1份、收条3份及原告公司与王磊的劳动合同1份、委托书1份以证明其主张。被告称，上述证据为原告单方提供，无法证明原告的实际支出，原告应提交王磊与原告之间的社保缴费明细以证明双方存在劳动关系，且2014年10月18日、19日的收条均为王磊与收款人签订的，与原告无关。
4、预期营业利益损失449553.8元。原告称被告的提前解约造成了原告预期营业利益损失，原告每个月营业收入的百分之十五为原告的纯利润。原告提交2014年6月至2015年6月的营业报表复印件1份以证明其营业收入及预期利益的情况，并主张原、被告签订的租赁合同租赁期间为24个月，截至2015年6月30日共营业13个月，剩余租赁期为10个月。按照原告2015年6月30日前13个月的销售额3246777.48元计算，原告10个月的逾期利益为449553.8元，而按照扣除成本方式计算，原告的逾期利益也为423031.8元。现原告按照第一种计算方式主张预期营业利益损失449553.8元。被告称该证据是原告单方提供，对其真实性不予认可，且原告存在销售预付卡的行为，营业利润表中的预付卡销售金额不应计算为当月的利润，原告根据营业收入扣除相关费用，具体的费用项目及实际支出，被告无法核实，故对于原告主张的营业损失及计算方式都不认可。被告根据合同约定解除租赁合同，无需支出原告的预期营业损失。
5、搬迁费4200元。原告称因撤店产生的搬迁费4200元，被告应予补偿。原告提交收款收据2份及收条4张以证明其主张，该组证据显示原告于2015年8月及10月产生相应的搬运费用。被告称对证据的真实性无法确认，根据合同约定，该费用应由原告自行承担。原告称其于2015年6月30日搬离涉案房屋，有些设备未拉走，于2015年10月又自行拉走了一些设备。被告于2015年6月30日已经闭店结束经营。
6、律师费26000元。原告称支出律师费26000元，应由被告负担。原告提交委托代理人协议、发票各1份以证明其主张。被告称对证据的真实性无异议，但该费用并非原告的必要支出，应由原告自行负担。
原告称，原告向被告交付了履约保证金27679元，要求被告返还该履约保证金及其利息，原告提交履约保证金转账凭证1份以证明其主张。被告称同意返还履约保证金27679元，不同意支付利息。
本院用以确认上述事实的证据，已经本院审查并经开庭质证，可以采信。
本院认为，原、被告就涉案房屋签订租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。该租赁合同第七条第2、7款的约定属于格式条款，依照法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。同时，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，虽租赁合同第十二条处有原告日照市爱焙客食品有限公司委托代理人陈玲的签字，但该签字并不足以证明被告尽到了格式条款提供者应尽的提示义务。同时，该租赁合同第七条第2、7款的约定明显免除了被告应尽的责任、排除了原告的主要权利，故本院认为租赁合同第七条第2、7款无效。在合同租赁期内，虽被告按照合同第七条第9款约定行使权，解除了其与原告的租赁合同，但被告因其单方解约行为给原告造成的损失应承担相应的赔偿责任。
关于原告主张的各项损失，本院认为，第一，关于原告主张的装修费136290元，根据青岛广信资产评估事务所有限公司出具的评估报告，评估明细表中第7、12、26项均为可拆卸设备，原告可自行挪移或拆除，故对该部分的装修费，本院不予支持。评估明细表中的第32、33项，因原告提交的证据不足以证明其进行了第32、33项装修，故对原告主张的该两项损失，本院不予支持。根据评估报告，本次评估采用重置成本法进行评估，按照77%的成新率确定涉案房屋内装修评估价值，但按照合同约定，原告在租赁期满后，固定装修设施的所有权归被告所有，被告对原告投入的装修费不予返还，故原告的装修费用应按照租赁期限24个月进行相应扣减，因原告实际租赁涉案场地13个月，尚余11个月租赁期限未履行，故装修损失应按重置价值的41.7%予以计算为宜。根据评估报告（扣除上述不予支持鉴定项目）计算可予支持的鉴定项目重置价值共计为132721元，被告应向原告承担41.7%的赔偿责任，即赔偿原告55345元。第二，关于原告主张的设计损失8250元，因被告的提前解约，造成了原告的损失，被告应承担41.7%（11个月/24个月）的责任，即赔偿原告8256元，现原告主张8250元本院予以支持。第三，关于原告主张的租赁员工宿舍违约金损失7300元，因原告提交的证据并不足以证明原告花费了该项费用，且被告对原告的该项主张不予认可，故对原告的该项主张本院不予支持。第四，关于原告主张的预期营业利益损失449553.8元，按照合同第9款约定：如因被告内部改造等原因导致租赁位置收回自用或者该租赁位置所在门店关闭或结束营业的，则被告有权在通知原告之日起1个月届满后解除本租赁合同。本案中被告已按照合同约定提前至少1个月向原告告知要求解除合同，即被告已经给予原告一定的解除合同的合理期间，故对原告要求被告赔偿其预期营业利益损失的主张，本院不予支持。第五，关于原告主张的搬迁费4200元，因原告提交的证据不足以证实其确实产生了该项费用，故对其该项主张，因证据不足，不予支持。第六，原告主张由被告支付本案律师费26000元，因该主张无事实与法律依据，故本院不予支持。
关于原告主张的租赁保证金27679元，因被告同意返还原告，故对原告该主张本院予以支持。关于原告主张的租赁保证金的利息因无事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告青岛华润万家生活超市有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告日照市爱焙客食品有限公司装修损失55345元。
二、被告于本判决生效之日起10日内赔偿原告装修设计费
8250元。
三、被告于本判决生效之日起10日内返还原告租赁保证金
27679元。
四、评估费3000元（原告已预交），由被告负担，被告于本判决生效之日起10日内给付原告。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费12136元（原告已预交），由原告负担10866元，被告负担1270元，被告于本判决生效之日起10日内直接给付原告。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 张玲玲
人民陪审员 刘风秋
人民陪审员 刘鲁青
二〇一六年一月十一日
书 记 员 王晓晓