广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终14641号
上诉人(原审被告、反诉原告）：广州嘉溢科技企业孵化器有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：萧灼怀，该公司总经理。
委托诉讼代理人：劳敏生，广东环球经纬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾秀，广东环球经纬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东行知专修学院，住所地广州市白云区。
法定代表人：谢琮，该学院董事长。
委托诉讼代理人：徐克帆，广东合邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄晓霞，广东合邦律师事务所实习律师。
上诉人广州嘉溢科技企业孵化器有限公司（以下简称嘉溢公司）因与被上诉人广东行知专修学院（以下简称行知学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法太民初字第591号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人嘉溢公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判认定《租赁合同》有效；行知学院继续履行《租赁合同》；行知学院尽快整改租赁场地，按合同约定完善交付条件。事实理由如下：一、对涉案房屋的定性错误。涉案房屋不是一般意义的房屋，是集资房，属历史遗留问题，应按广州市政府1997年第48号文处理。二、涉案房屋已由主管部门批准建设，并没有违反法律、行政法规强制性的效力性规定，一审法院根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项，认定租赁合同无效，适用法律错误。（一）合同法第五十二条第(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效，而本案租赁合同并没有违反法律、行政法规的强制性规定，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》并不属于法律、行政法规范畴，该司法解释只是审判工作中具体应用指导，本身并不是法律或行政法规。所以本案租赁合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，因此是有效的，也没有《中华人民共和国合同法》第五十二条其他无效情形。即使涉案建筑违反了建筑法的相关办证规定，该等相应规定也仅仅是行政管理上的管理性规定，非法律效力性规定。根据合同法和合同法司法解释，违反管理性规定并不影响合同的效力。（二）依据广州市规划局《关于对龙归镇温泉综合楼集资房审查意见的批复》，涉案房屋由龙归镇经济发展公司1994年建设，2001年由广州市白云区规划局按广州市政府1997年第48号文上报处理，广州市规划局认定涉案房屋基本符合城乡规划要求，允许该集资房保留使用，并批准补办了《建设用地规划许可证》。（三）依据广州市公安局白云分局《关于新建酒店的消防安全审查批复》，涉案房屋在1995年建设时有报建，并取得了消防部门的批准。（四）最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》于2009年9月1日起施行，该司法解释第二条源自于《城乡规划法》第四十条。而《城乡规划法》于2008年1月1日施行。涉案房屋建设在1994年，主管部门对该集资房处理在2001年4月。上述法律法规均在涉案房屋定性处理之后颁布施行，根据《立法法》第九十三条的规定，上述法律法规对涉案房屋的相关报建手续不具有溯及力。因而涉案房屋作为历史遗留问题，只能适用当时的法律法规处理。三、涉案建筑多次获得相关管理部门的审批使用多年，已经直接承认了其法律效力。根据广州市规划局的相关批文，该房屋属于合法建设，并且被允许保留使用(完善相关产权手续属于行知学院的义务)，使用当然也包括出租。广州市白云区发改局、龙归镇政府和白云公安分局等也多次发文批准建设使用。就如同房产公司签订房屋销售或出租合同时，虽然签订合同时还没有进行房屋产权登记，但双方合同肯定是成立有效的，不能因为后来没登记就变成无效合同了，而应该是由产权登记义务方完成登记义务，履行租赁合同。同时根据《民法通则》第五十五条，本合同属于双方真实意思表示且不违反法律或社会公共利益，属于有效合同，嘉溢公司的合法权益应当给予保护。四、行知学院已取得涉案房屋合法的使用权。依据广州市中级人民法院(2006)穗中法民五初字第56号《民事调解书》及(2008)穗中法执字第315号《民事裁定书》，龙归镇人民政府于2003年4月将涉案房屋转让给行知学院，行知学院因拖欠房价款被广州市中级人民法院查封该房屋的使用权(白云区村镇建房用地申请表编号：011号，申请地点：南岭村猪头窜)。这充分说明行知学院已取得涉案房屋合法的使用权。五、行知学院构成了严重违约，应承担违约责任。双方于2013年6月21日签订《租赁合同》以后，行知学院并未如期在2013年7月1日移交场地，且一拖再拖，直至2013年11月8日才将不符合交付条件的场地交给嘉溢公司管理，仍未去履行约定的交付义务(如封闭相关通道、门窗，以及清退场内其他用户等)，致使场地不能实际使用，嘉溢公司在管理期间投入大量的人力物力(如代行知学院支付税款93200.01元，保安工资1189971.74元，工程预付款80000元等)。在合同签订后，行知学院因自身的负债问题，导致场地不能进行装修使用。行知学院以先收保证金作为其履行交付义务条件，不符合合同的约定。但是，嘉溢公司为了协助行知学院尽快解决场地使用问题，先行支付了保证金100万元以及预付租金30万元。六、从社会效益和经济效益角度看，合同无效无法保护双方的合法权益，是双输的做法。（一）行知学院如继续出租涉案房屋，所签租赁合同均为无效合同，其无法合法出租使用，无法取得合法权益。（二）行知学院债台高筑，无法偿还嘉溢公司支付的130万元，将导致嘉溢公司与其因执行问题而长久纠缠。（三）嘉溢公司是国家级科技企业孵化器，又是广州市重点科技企业孵化器单位，嘉溢公司非常需要该场地使用。如双方继续履行合同，嘉溢公司可预付租金，并垫资完善出租条件，将涉案房屋尽快投入使用，以实现双方共赢。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，以保护双方的合法权益。
被上诉人行知学院二审答辩称：一、一审判决适用法律正确，本案应适用《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。二、双方签订的《租赁合同》无效。即使认定涉案房屋是集资房，也不应当按照广州市政府1997年48号文处理。根据广州市规划局于2001年4月17日向白云区规划分局作出的穗规处[2001]365号《关于对龙归镇溫泉综合楼集资房审查意见的批复》第三条，即使是集资房也是应当报建的。至今，涉案房屋没有报建也没有取得规划验收许可证。因此，双方租赁合同是无效合同。三、嘉溢公司企图通过认定合同有效的形式，以行知学院交付的场地有瑕疵为由，不向行知学院交付租金，却继续对外招租，牟取利益。若认定合同有效，这将造成行知学院巨大的损失。
一审法院经审理查明：2013年6月21日，行知学院、嘉溢公司签订《租赁合同》，约定（摘抄）：“甲方（行知学院）将位于广州市太和龙归龙兴路66号（原广东行知学院龙归校园综合楼），附着有钢筋混凝土结构的建筑物出租给乙方（嘉溢公司）；其中主体建筑11层，建筑面积20000平方米。出租为整体租赁，包括整幢房屋，含副楼、停车场、配电房、水泵房等设备设施及空地4000平方米，天台以及该幢房屋四周可利用的空地（具体用图纸标明，双方确认）。甲方向乙方出租的房屋用于商业经营使用（包括但不限于作为乙方开办公司、酒店、客房、大堂、餐厅、会议室、写字楼／老人院、医院等经营项目）。租赁期限为自正式计租金日起20年，免租装修期自交付楼后计算14个月（即2013年7月1日至2014年8月31日），租赁物业交付时间约定为2013年7月1日，计算租金期限自2014年9月1日至2034年8月31日止；如甲方逾期交付的，具体按实际交付时间调整顺延。自乙方接受租赁物业之日起，甲方给予乙方14个月的免租期，由乙方进行装修。甲方应自本合同生效之日起10日内将租赁物业交付乙方使用，并办理有关移交手续。甲方应自本合同生效之日起，交楼时间最迟不得超过上述约定租赁物业移交日壹个月（叁拾天），否则，视为甲方构成违约。每月租金为人民币叁拾万元（人民币小写：￥300000.00元），合15元/平方米/月；乙方缴纳保证金（人民币：壹佰万元）及预缴租金（人民币：肆佰万元）共计人民币伍佰万元（人民币小写：￥5000000.00元）给甲方，具体操作如下：●乙方于本合同签订时，向甲方缴交定金人民币伍拾万元（人民币小写：￥500000.00元），合同生效后该定金自动转为保证金（部分）；●在合同签署后经甲方办理合同登记备案确保生效，并经双方书面移交场地及相关资料后，乙方向甲方缴纳保证金，即人民币伍拾万元（人民币小写：￥500000.00元）；●在甲方向乙方移交场地，双方签收移交场地证明乙方接管场地同时预缴租金，乙方应预缴租金肆佰万元（人民币小写：￥4000000.00元），该预缴租金可在正式计租期内直接抵扣乙方应缴租金，若乙方无故拒交该款则视乙方违约处理；●保证金自本合同履行完毕或双方协议解除之日起五日内，该保证金无息退还乙方。关于实训楼（主体楼南侧3300平方米建筑物）的约定：原甲方已出租第三方使用，甲方承诺，若第三方租期结束，甲方将实训楼按当时市场价同等条件优先出租给乙方，以便乙方统一使用。在未交给乙方使用之前，甲方必须保证其封闭相连的通道及门窗，即原使用方只可在陶瓷城通道出入，不能在合同租赁范围内进出。若甲方非依法律规定或本合同约定之情形提前解除合同，甲方应双倍返还已经收取的保证金及已预缴或已支付的租金，并赔偿乙方包括装修、报建、经营、第三方毁约等相关连带经济损失。在甲方无违反本合同前提下，乙方未按时缴交租金的，每逾期一天应按欠付租金额的1%/天向甲方支付滞纳金；经甲方书面催缴后，乙方无故超过1个月仍未缴纳的，视为乙方构成违约，甲方可解除本合同，不返还已经收取的保证金。若乙方非依法律规定或本合同约定之情形提前解除合同，乙方应放弃已交纳的保证金，甲方不用赔偿乙方装修等经济损失。如乙方未按约定交保证金和预付租金视为乙方违约，乙方所交款项甲方不予退还”。
签约当日，嘉溢公司向行知学院交付了定金50万元。2013年9月3日，行知学院、嘉溢公司就前述合同办理了租赁登记备案，并于同年10月8日由嘉溢公司代行知学院向广州市白云区太和镇流动人员和出租屋管理服务中心缴纳了印花税、土地使用税等共计93200.01元(该笔款项后在嘉溢公司交纳的保证金中予以扣除，实由行知学院交纳）。2013年10月9日，嘉溢公司又向行知学院支付了50万元保证金。
2013年10月21日，行知学院向嘉溢公司发出《交付接收租赁场地通知函》，通知嘉溢公司于2013年10月24日办理场地交付手续并办理入场手续，并要求嘉溢公司根据合同约定向其预缴肆佰万元的预付租金。10月24日，嘉溢公司回复行知学院：“我司已组织人员于10月24日到你院接收场地，但因现场未达双方约定的交场标准，具体为：实训楼未封闭向主体楼一侧，主体楼一楼有工厂运营，副楼宿舍未清退。现我司决定于2013年11月8日上午来贵院正式接收场地，望你方尽快完成双方合同中约定的交楼标准，避免双方时间及经济损失为盼”。2013年11月8日，行知学院、嘉溢公司办理涉案房屋、场地交接，并签订《场地交接确认书》，双方一致确认：“甲方（行知学院）将上述场地自2013年11月8日起交付乙方（嘉溢公司）管理，并且因甲方交付时上述场地未符合双方于上述《租赁合同》中所约定的交付条件（如实训楼一侧未封闭、门前堆土影响装修、场地内有部分其他用户未清退等），双方同意自甲方能达成上述交付条件及乙方能开始装修改造起计算免租装修期，即合同免租期及合同租赁期限等所有时间顺延”。
2014年1月23日，行知学院向嘉溢公司发出书面《通知》，《通知》内容为：“今接太和经济发展公司给我单位的《催款通知》，要求我单位在本月28日前交纳楼款不少于400万元，到2014年6月份前不少于800万元，否则，学校大楼不准搞装修建设，并且会采取措施封存校园物业。根据我们之间的合同，你公司在签收移交场地证明时应当再交付金额400万元整，但至今该款项尚未交付，直接导致我单位无法及时交纳楼款给太和镇政府，从而影响我们两单位的经营活动，同时产生不必要的法律责任，因此，再次请你公司按照政府的要求和合同履行义务，否则，所产生的后果和责任，均由你公司承担。”
2014年12月9日，行知学院向嘉溢公司发出《解除合同通知书》，内容为：“按《租赁合同》的约定，租赁物交接后，贵方应向我方支付预缴租金400万元，但经多次催收，贵方仍以各种理由拒绝支付。贵方拖欠预缴租金的时间至今已达数月，业已构成严重违约。我方作为守约方，按照《租赁合同》的约定和法律规定，可以单方解除《租赁合同》，并追究贵方的违约责任。为此，特向贵方发送此函，解除贵方与我方于2013年6月21日签订的《租赁合同》。”
嘉溢公司于2014年12月29日向行知学院复函，内容为：“我司于2014年12月19日由EMS快递收到你司关于广州市太和龙归龙兴路66号的《解除合同通知书》一份，就你司提出解除合同的要求我司认为不合理、不合法。根据你司与我司于2013年11月8日签定的《场地交接确认书》双方一致确认：你司未符合双方《租赁合同》所约定的交付条件，双方同意自甲方能达成交付条件及乙方能开始改造起计算免租装修期，即合同免租期及合同租赁期限等所有时间顺延。我司多次催促你方履约承诺，解决及处理因你方在社会上的负债问题而引致的不能按你我双方约定使用场地和计算租期，但你方消极处理！导致迟迟不能达成《场地交接确认书》中双方约定的场地使用条件。因此，按双方于上述《场地交接确认书》的约定：合同免租期及合同租赁期限等所有时间顺延。自你我双方于2013年6月21日签定《租赁合同》至今我司已投入大量人力物力进行运作，若你方强行解除合同，必将导致我方严重的经济损失！你方将承担巨大的赔偿及违约金。因此，我方特函告你方尊重合约及承诺，切实完善场地条件，双方应严肃继续履约！尽早产生经济效益！”
因对是否解除涉案《租赁合同》产生争议，行知学院于2015年6月30日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认行知学院与嘉溢公司于2013年6月21日签订的合同编号为NO：20130621《租赁合同》于2014年12月19日已经解除；2.嘉溢公司立即将涉案场地交还给行知学院；3.本案受理费由嘉溢公司负担。
诉讼中，嘉溢公司提出反诉，请求法院判令：1.行知学院继续履行与嘉溢公司于2013年6月21日签订的《租赁合同》；2.行知学院尽快整改租赁场地，按照合同约定完善交付条件：封闭实训楼一侧、清退场地内其他租户及将属于租赁范围的新能源办公室办公用房交付嘉溢公司；3.本案本诉和反诉的诉讼费全部由行知学院承担。
一审另查明，《租赁合同》所涉实训楼位于主体综合楼南侧，在本案合同签订之前已由行知学院出租给案外人使用。行知学院一直未按照合同约定封闭主体综合楼与实训楼之间相连的通道及门窗。双方于2013年11月8日办理房屋及场地交接手续后，仍有其他租户在场地内继续经营。嘉溢公司接收涉案房屋及场地后，安排了公司部分员工对场地进行看管，并于2014年8月将部分房屋转租于案外人李华某，谋取利益。此外，庭审中，嘉溢公司另提交了其于2014年11月10日与广州市溢彩装修有限公司签订的《工程承包合同》一份及于当日向广州市溢彩装修有限公司交纳装修预付款8万元的收款收据一张，以此证实其已聘请有关单位对涉案房屋拟进行装修施工。经查，涉案房屋及场地至今尚未进行任何实际的装修施工工程。再查，2013年12月17日，嘉溢公司向行知学院开具了一张30万元的支票，注明为行知学院向嘉溢公司借款。一审庭审中，双方当事人确认该笔款项为预付租金。
本案在一审审理过程中，经嘉溢公司向广州市规划局申请政府信息公开显示，广州市规划局曾于2001年4月17日向白云区规划分局作出穗规处[2001]365号《关于对龙归镇溫泉综合楼集资房审查意见的批复》，内容为（部分摘抄）：“你局于2001年2月26日报来龙归镇经济发展公司1994年在106国道龙归镇南村地段，兴建的龙归温泉大酒店11层综合楼，8层和3层宿舍楼各1栋集资房一案收悉。该建筑总用地面积8000平方米，总建筑面积19998平方米，经研究，答复如下：一、经查该地块分区规划属二类居住用地。二、该地段西侧广花路的规划路控制60米（展宽段部分为70米），建筑物距规划路边线后退不少于20米。三、同意你局意见，允许该集资房保留使用。你局在批复该集资房的规划审查意见书时，其公建配套项目应落实到具体位置，建议在该酒店西、南侧空地增设绿化用地，东侧空地增设停车场，待落实公建配套项目后始能补办报建手续。……五、该地块的《建设用地规划许可证》按穗府[1997]48号文规定程序可到市局用地处申请办理”。涉案房屋至今未办理产权登记手续。经一审法院限期举证，行知学院未能提供涉案房屋包括建设工程规划许可证在内的相关报建资料。
一审庭审中，经一审法院释明，如合同无效，行知学院变更其诉讼请求为：1、确认行知学院与嘉溢公司于2013年6月21日签订的合同编号为NO:20130621《租赁合同》无效；2、判令嘉溢公司立即将涉案场地交还给行知学院；3、判令嘉溢公司向行知学院支付场地使用费3030000元（从2015年1月8日起暂计至2016年3月21日）及2016年3月22日起至嘉溢公司将涉案场地实际交还给行知学院时的场地使用费；4、判令嘉溢公司承担本案诉讼费及因本案诉讼产生的其他一切费用。嘉溢公司变更其反诉请求为：1、判令行知学院向嘉溢公司双倍返还130万元（该130万元包括100万保证金及30万预付租金），共计260万元；2、判令行知学院向嘉溢公司赔偿经济损失3588821.74元，包括：看管场地保安工资1189971.74元、应支付给分租户李华某的2318850元、已支付的工程预付款80000元；3、本案本诉和反诉的诉讼费全部由行知学院承担。
以上事实，有租赁合同、完税凭证、收款收据、交付接收租赁场地通知函、场地交接确认书、解除合同通知书、批复、定金收据、装修合同、借款收据及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。涉案房屋至今未有产权登记证明，经一审法院限期举证，行知学院也未能在举证期限内提供该房屋包括建设工程规划许可证在内的合法报建资料。广州市规划局于2001年4月17日作出的穗规处[2001]365号《关于对龙归镇溫泉综合楼集资房审查意见的批复》，虽然允许涉案房屋保留使用，但在批复的第三点仍明确要求涉案房屋在完善相关公建配套项目后，要补办相关报建手续，但涉案房屋的原使用人及行知学院至今未能办理。因此，该批复不能作为确定涉案合同有效的依据。根据前述司法解释的规定，行知学院、嘉溢公司于2013年6月21日签订的合同编号为NO：20130621《租赁合同》应属无效。因合同无效，经一审法院释明，行知学院、嘉溢公司变更了其相应的本诉及反诉请求，本案将只对变更后的本诉及反诉请求进行审查。
根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。行知学院在涉案房屋未能取得建设工程规划许可证的情况下，与嘉溢公司签订租赁合同，其对合同无效的后果存在过错；嘉溢公司作为涉案房屋、场地的承租人，在订立合同过程中没有对标的物的性质进行审慎审查，其对合同无效的损失后果亦存在过错。行知学院、嘉溢公司应根据各自的过错情况对合同无效的后果承担一定责任。行知学院、嘉溢公司虽然于2013年11月8日办理了房屋、场地交接手续，但因双方在《场地交接确认书》中确认场地并未符合合同约定的交付条件，且双方同意自行知学院能达成约定之交付条件及嘉溢公司能开始装修改造起计算免租装修期，合同免租期及合同租赁期限等所有时间相应顺延。行知学院至今未封闭综合楼与实训楼之间相连的通道及门窗属未履行原约定的合同义务，且因行知学院对外仍有经济纠纷未解决，致使嘉溢公司在接收后对涉案房屋、场地至今也未能施工装修改造，对房屋无法实际使用，因此，参考双方免租、交租期限相应顺延的协议约定，行知学院要求支付场地使用费的条件尚未成就，现行知学院诉求嘉溢公司支付自2015年1月8日起至将涉案场地实际交还之日止的场地使用费理据不足，一审法院不予支持。但在此需要指出的是，行知学院、嘉溢公司约定封闭实训楼的行为涉及有否损害现实训楼实际承租人的利益，本案合同即使有效，封闭实训楼的条款是否有效也是存疑的。嘉溢公司要求行知学院返还100万元保证金及30万元预付租金符合无效合同处理原则，一审法院予以支持，但由于合同无效，嘉溢公司反诉要求双倍返还130万元缺乏法律依据，一审法院对其意见不予采纳。嘉溢公司反诉要求行知学院赔偿看管场地保安工资1189971.74元，该费用属于企业正常的经营支出，且在涉案房屋、场地尚未符合交付条件的情况下进行接收看管，是嘉溢公司对自身权利的处分，其对标的物瑕疵的损害后果应该得以预见，因此该费用应由嘉溢公司自行承担。另外，嘉溢公司在接管房屋、场地后一直无法正常使用，2014年1月23日，行知学院也已通知嘉溢公司，因外债纠纷未解决，涉案大楼不允许进行装修建设。在合同约定的交付条件尚未达成，诸多外部限制条件仍未解除情况下，嘉溢公司仍然于2014年8月将房屋转租案外人李华某谋利，并于同年11月向广州市溢彩装修有限公司支付装修工程预付款，该损失的扩大属嘉溢公司自身的过错造成，应由其自行承担，嘉溢公司要求行知学院赔偿应支付给分租户李华某的2318850元及已支付的工程预付款80000元理据不足，一审法院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定,一审法院于2016年8月29日作出判决如下：一、广东行知专修学院与广州嘉溢科技企业孵化器有限公司于2013年6月21日签订的合同编号为NO：20130621《租赁合同》无效；二、于本判决生效之日起十五日内，广州嘉溢科技企业孵化器有限公司将涉案的位于广州市太和镇龙归龙兴路66号（原广东行知专修学院龙归校园综合楼）及附属场地交还广东行知专修学院；三、于本判决生效之日起十五日内，广东行知专修学院向广州嘉溢科技企业孵化器有限公司返还保证金100万元及30万元预付租金，共计130万元；四、驳回广东行知专修学院的其他诉讼请求；五、驳回广州嘉溢科技企业孵化器有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费31040元，反诉费27561元由广东行知专修学院负担36729元（已预缴31240元，于本判决书送达之日起五日内向一审法院补缴5489元），广州嘉溢科技企业孵化器有限公司负担21872元（已预缴27661元，多缴纳的5789元在本判决生效后退回）。
二审期间，上诉人嘉溢公司当庭提交以下证据：证据一、广州市城市规划局《关于对龙归镇温泉综合楼集资房审查意见的批复》，证据二、《建设用地规划许可证》（穗规地集证字【2001】第9号），证据三、广州市公安局白云区分局《关于新建酒店的消防安全审查批复》（【95】）穗公云防审字第115号），证据四、《关于处理我市农村集资房问题的决定》（穗府【1997】48号），上述证据一至四拟证明涉案房屋是集资房，属于历史遗留问题；涉案房屋已由主管部门按穗府【1997】48号文处理并批准建设。证据五、广州市中级人民法院（2006）穗中法民五初字第56号民事调解书，证据六、（2006）穗中法执字第315号民事裁定书，证据七、（2006）穗中法执字第315号《协助执行通知书》，证据五至七拟证明行知学院已经取得涉案房屋合法使用权。证据八、《科技部关于认定北京亦庄国际生物投资管理有限公司等69家单位为国家级科技企业孵化器的通知》，证据九、《关于公布2012年度市级科技企业孵化器认定名单的通知》，证据八、九拟证明嘉溢公司是国家级科技企业孵化器，又是广州市重点科技企业孵化器，需要涉案场地使用。嘉溢公司提交证据八、九的原件。被上诉人行知学院对上述证据质证称：证据一至三，嘉溢公司在一审中已经提交并经质证，二审不应再组织质证；证据四是法律条文不需要质证；证据五至七没有原件，且作出时间是2006、2008年，不属于新证据；证据八、九亦不属于新证据，且与本案无关。
本院二审经庭询调查认为嘉溢公司二审所提交的上述证据并非新证据且不足以推翻一审法院查明的事实，为此，本院确认一审查明事实。
另查明：一、本院二审在庭审中向嘉溢公司释明：一审法院对涉案租赁合同效力进行释明，嘉溢公司在一审中变更了反诉请求，嘉溢公司现二审上诉请求与一审反诉请求的事实基础及主张均已经不同；如果二审法院经审查认定涉案租赁合同仍属无效，嘉溢公司是否同意一审基于合同无效而对于返还保证金及预付租金的判项，是否对其他反诉请求提起上诉？嘉溢公司回应称：嘉溢公司坚持上诉意见，即使二审法院认定涉案《租赁合同》无效，嘉溢公司也不对其他反诉请求提起上诉。
二、嘉溢公司二审陈述称：涉案物业原是龙归镇经济发展公司兴建的，是集资房，应适用广州市政府发布的穗府【1997】48号文；广州市规划局于2001年4月17日向白云区规划分局作出穗规处[2001]365号《关于对龙归镇温泉综合楼集资房审查意见的批复》，办理了建设用地规划许可证。2003年龙归镇政府将涉案物业转让给行知学院作价1200万元。当时因为行知学院只支付了250万元，故引发诉讼并启动法院强制执行程序。后行知学院将其中的一栋11层主楼出租给嘉溢公司。另有8层和3层的宿舍楼各一栋出租给了其他人使用。
三、行知学院二审亦明确目前并仍未完善涉案物业的相关报建和产权登记的手续。
本院认为：依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对嘉溢公司的上诉主张，认定如下：
涉案房屋至今未有产权登记证明，经一审法院限期举证，行知学院也未能在举证期限内提供该房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建资料。广州市规划局于2001年4月17日作出的穗规处[2001]365号《关于对龙归镇温泉综合楼集资房审查意见的批复》，虽然允许涉案房屋保留使用，但在批复的第三点仍明确要求涉案房屋在完善相关公建配套项目后，要补办相关报建手续，但涉案房屋的原使用人及行知学院至今未能办理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。一审据此认定行知学院、嘉溢公司于2013年6月21日签订的《租赁合同》应属无效，合法有据，本院予以维持。
至于嘉溢公司主张涉案房屋曾经法院民事调解且被法院执行查封，应视为该房屋可合法出租，因法院调解仅涉及行知学院欠付房款的清偿问题，法院的执行查封行为亦不能推论出涉案房屋具备法律规定的适租资格。至于嘉溢公司主张涉案房屋建于1994年不应适用上述司法解释及城乡规划法的规定的问题。因本案租赁合同签订于2013年6月21日，《中华人民共和国城乡规划法》于2008年1月1日实施、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》于2009年9月1日实施，均在涉案《租赁合同》签订及纠纷发生之前，当然对涉案合同纠纷具有约束力。至于嘉溢公司上诉主张其系国家级科技企业孵化器单位等，与本案并无关联，亦不足证明其上诉主张。因如前文所述，涉案房屋至今不具有合法报建手续，故嘉溢公司与行知学院签订的租赁合同应认定为无效。为此，嘉溢公司主张其与行知学院签订的涉案《租赁合同》有效，缺乏充分依据。同理，嘉溢公司基于租赁合同有效而提出的继续履行租赁合同，行知学院尽快整改租赁场地，按合同约定完善房屋交付条件等上诉主张，亦缺乏事实和法律基础，本院均不予采纳。
另外，由于嘉溢公司二审已经明确对于其他反诉请求不提起上诉，故对于嘉溢公司一审反诉请求的损失赔偿等问题，本院二审不再作审查。
综上所述，审查一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人嘉溢公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人广州嘉溢科技企业孵化器有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 柳玮玮
审判员 黄春成
二〇一六年十一月二十四日
书记员 璩方慧