西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）莲民三初字第00174号
原告董德宇，男，1940年11月4日出生，汉族。
被告苏述敬，男，1932年1月6日出生，汉族。
委托代理人苏钢，男，1957年5月20日出生，汉族。
被告苏钢，男，1957年5月20日出生，汉族。
原告董德宇与被告苏述敬、被告苏钢房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告董德宇、被告苏述敬的委托代理人苏钢、被告苏钢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2008年9月26日，原告与被告签订《房屋买卖协议》一份，被告将自己位于西安市八佳巷小区人民新村仪表机床厂家属院4号楼西单元5楼西户房屋以全产权价格140000元卖于原告，并约定被告2年内为原告办理房屋产权证及过户手续。《房屋买卖协议》订立后，被告即将该房屋交付原告占有使用，但被告至今未给原告办理房屋产权过户手续，并且在原告占有使用该房屋期间，撬门入室将原告入住人员赶走。2010年9月30日被告又将该房屋出卖给他人，被告之行为已构成违约，应赔偿原告一切损失，故诉至法院，请求判令：1、原、被告签订的《房屋买卖协议》有效，被告继续履行该协议，为原告办理房屋过户手续及房屋产权证书。2、被告4年多来未给原告办理房屋过户手续及房屋产权证，被告应承担违约责任赔偿损失280577.2元，诉讼费由被告承担。
被告苏述敬辩称，与原告签订《房屋买卖协议》收到原告140000元购房款及4000元家具折价款属实，西安市八佳巷小区人民新村仪表机床厂家属院4号楼西单元5楼西户房屋所有权人系其儿子苏刚，《房屋买卖协议》及收条中“苏钢”的签字均系其所签，愿退还购房款并赔偿原告经济损失20000元。
被告苏钢辩称，其系西安仪表机床厂退休工人，八佳巷小区人民新村仪表机床厂家属院4号楼西单元5楼西户房屋系单位集资建房。因其父苏述敬居住的平房比较潮湿，2005年让其父亲搬至该房屋居住。2010年6月取得产权证后，其父告知其已将该房卖于原告，购房款及家具折价款均由其父收取，原告与其父签订的《房屋买卖协议》及收条中所有苏钢的签字均非其本人签字，对其父出售房屋的行为不予认可。2010年9月30日将该房屋出售给他人，售房款为213000元，并已办理所有权登记手续，综上认为，其作为涉案房屋的合法所有权人，有权处分自己的财产，原告诉请由其办理过户手续，承担赔偿责任无依据，依法应予驳回。
经审理查明，苏述敬与苏钢系父子关系。苏钢系西安仪表机床厂工人，1996年西安仪表机床厂集资建房，被告苏钢分得位于西安市八佳巷小区人民新村仪表机床厂家属院4号楼西单元5楼西户房屋一套，建筑面积63.86平方米。2005年苏钢将该房交由其父苏述敬居住。苏述敬在该房居住期间，2008年9月26日，苏述敬与董德宇签订《房屋买卖协议》，该协议载明卖方是西安市电影公司苏述敬及西安市仪表机床厂苏钢，买方是陕西省建筑科学研究设计院职工董德宇，协议约定：1、卖方把自己在西安市八家巷小区人民新村仪表机床厂家属院四号楼西单元五楼西户房屋以全产权价格140000元卖于买方。2、卖方尽快办理房屋全产权证及过户手续（两年内）交给买方，过户费用买卖双方各半承担。3、房子卖给买方后，房子与卖方单位发生的一切有关事情如物业管理、改造维修等均由卖方以原有身份出面解决，使买方具有卖方单位职工住房户同等待遇。4、买方保证按下列日期付款：2008年7月17日已经付给卖方30000元，2008年9月27日付给卖方40000元，2009年1月17日付给卖方30000元，2009年3月再付20000元，另外20000元买方拿到全产权房屋证后立即付完。该协议落款处买方由董德宇签字，卖方签字处签署苏述敬、苏钢，苏钢两字系苏述敬所签。
《房屋买卖协议》订立后，2008年7月17日原告给付苏述敬购房款30000元、2009年2月19日给付苏述敬购房款7000元，苏述敬收到上述两笔款项后向原告出具收条，收条落款均注明收款人苏述敬，其中2008年7月17日收条中注明“房子产权在小儿子苏钢名下”。原告另于2008年9月26日给付苏述敬购房款40000元，2009年1月17日给付苏述敬购房款30000元及家具折价款4000元，2009年3月26日给付苏述敬购房款13000元，上述三份收条收款人注明苏述敬、儿子苏钢，苏钢两字系苏述敬所签。2009年7月16日原告给付苏述敬剩余购房款20000元，苏述敬出具借条一份。2010年5月27日，原告交付给被告苏述敬天然气初装费2300元，由单位统一安装天然气。综上，苏述敬收到原告董德宇购房款为140000元，家具折价款4000元，天然气初装费2300元，苏钢未收取原告任何款项。
房屋买卖协议签订后，苏述敬即将房屋钥匙交付给原告，2008年10月原告将该房屋出租。
2010年6月3日，苏钢取得房屋所有权证，房屋所有权证号为1075108005-35-1-2-10501-1，房屋性质房改房，房改单位西安仪表机床厂。2010年9月，苏钢以其为房屋所有权人为由将房屋收回，2010年9月30日，苏钢通过西安市双生中天信房地产信息咨询中介服务部将该房屋卖于冯正琴，房屋售价213000元，并于2011年7月1日在西安市房屋产权产籍管理中心办理了过户登记手续，现该房屋的产权人系冯正琴。
另查明，原告董德宇与被告苏述敬、苏钢房屋买卖合同纠纷一案，原告曾于2010年9月9日第一次提起诉讼，原告在该案中诉讼请求为：1、被告继续履行与原告签订的《房屋买卖协议》，为原告办理房屋过户手续及房屋产权证。2、赔偿因违约给原告造成的损失150000元。经审理，我院于2011年6月4日作出（2010）莲民二初字第01298号民事判决，判令：1、驳回原告要求二被告给其办理所购买房屋产权过户手续的诉讼请求。2、被告苏述敬返还原告购房款140000元、家具折价费4000元、天然气初装费2300元。原告不服该判决，上诉至西安市中级人民法院，中院发回重审，案件发回重审后，原告变更其诉讼请求为被告苏钢将其收到的购房款213000元返还给原告，再赔偿损失213000元，审理中，原告于2012年10月10日撤诉，撤诉后又于2012年11月23日提起本次诉讼。
上述事实，有《房屋买卖协议》、房地产买卖契约、收条、借条及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，关于2008年9月26日苏述敬与原告董德宇签订的《房屋买卖协议》的效力问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故原告诉请确认其与被告苏述敬签订的《房屋买卖协议》有效，予以支持。
房屋买卖协议虽然有效，但合同有效并不一定导致房屋所有权转移，不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，而不是设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同生效就必然发生物权法上的效果，要发生不动产物权变动的结果，必须进行不动产物权的公示即登记，如果合同生效而未进行不动产登记，则权利人只享有请求交付的权利，即债权法上的权利，而没有取得不动产的支配权。具体到本案来说，苏钢系诉争房屋的合法所有权人，其有权处分自己的财产，原告与苏述敬签订《房屋买卖协议》后，苏钢将诉争房屋另行出售并办理了房屋所有权转移手续，第三人已经取得诉争房屋的所有权。故原告虽已缴纳全部购房款，但因未办理过户登记手续，所以原告不得以其债权成立在先为由来对抗苏钢与其他买受人合同的效力。因本案诉争房屋所有权已转移并办理登记手续，原告与苏述敬签订的房屋买卖合同目的已无法实现，原告只能依据《房屋买卖协议》享有债权，而不享有对诉争房屋的所有权，故房屋买卖协议虽然有效，但合同目的已无法实现，该合同应予以解除，原告诉请办理房屋过户手续，不予支持。
被告苏述敬非涉案房屋的所有权人，在未取得房屋处分权的情况下与原告签订《房屋买卖协议》并收取原告购房款，房屋买卖合同目的无法实现的过错在被告苏述敬。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。依照上述规定，被告苏述敬应返还原告购房款、家具折价款、天然气安装费合计146300元，并按同期中国人民银行贷款利率的标准支付该款利息，并赔偿原告损失。至于损失的具体数额，对于原告来说《房屋买卖协议》无法履行给其造成的损失即房屋差价，参照苏钢出售诉争房屋的价格，损失认定为73000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、原告董德宇与被告苏述敬签订的2008年9月26日《房屋买卖协议》有效予以解除。
二、被告苏述敬于本判决生效后六日内返还原告董德宇购房款140000元、家具折价款4000元、天然气安装费2300元，合计146300元，并按同期中国人民银行贷款利率支付利息（其中144000元自2009年7月17日起计算至判决生效给付之日止，2300元自2010年5月28日起计算至判决生效给付之日止）。
三、被告苏述敬于本判决生效后六日内赔偿原告董德宇《房屋买卖协议》无法履行的损失73000元。
四、驳回原告董德宇其余的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5508元，由被告苏述敬承担（原告已预交，在执行上述款项时由被告苏述敬直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 栾震
审 判 员 王霞
代理审判员 王弘
二〇一三年八月十二日
书 记 员 张晨