上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初2848号
原告(反诉被告)周文雄，男，1985年1月17日出生，汉族，住上海市。原告(反诉被告)包琦，女，1985年7月28日出生，汉族，住同上。委托代理人周文雄。被告(反诉原告)张文怡，女，1983年4月16日出生，汉族，户籍地上海市。委托代理人沈燕华，男，1982年1月30日出生，汉族，户籍地上海市。原告周文雄、包琦与被告张文怡及反诉原告张文怡与反诉被告周文雄、包琦房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)周文雄，原告(反诉被告)包琦及其委托代理人周文雄，被告(反诉原告)张文怡的委托代理人沈燕华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周文雄、包琦诉称，原被告于2014年就本市真光路XXX弄XXX号XXX室签订房屋买卖合同，根据合同约定，被告应于房产过户之日支付购房尾款40000元，扣除原告需向被告支付的房租12000元，被告还应支付28000元，但其拒绝支付，故提起诉讼，请求判令：一、被告支付尾款28000元并按日万分之五支付违约金；二、本案受理费由被告承担。被告张文怡辩称，根据系争房屋买卖合同的补充条款约定，原告应在交房时将附属设施及家电包括微波炉、冰箱、电视机、洗衣机、卫洗丽等赠与被告，且保证上述物品设备与签约时相符。房屋交接前，原告提出将席梦思床垫搬走，被告虽有异议但未计较，2015年2月28日交接房屋时较为匆忙，故被告对家电设施等状况未加注意，次日发现家电被原告全部更换，且更换后的家电价值低廉，经与原告交涉后，原告同意重新更换冰箱与微波炉并通过快递送达，为此被告还支付了货款900元，但送达后的冰箱与微波炉品质低劣，被告无法接受，双方经中介协商无果。被告认为，原告未按合同全面履行义务，应当承担违约责任，被告按交易惯例有权拒付尾款，故对原告诉请不能同意。反诉原告张文怡诉称，反诉原被告于2014年4月27日签订房屋买卖合同，反诉被告收到房款并完成过户手续后，双方又于2014年9月1日签订了房屋租赁合同，表明房屋产权及全部设施设备、家电等均已归反诉原告所有，反诉被告作为承租方只有使用权，但其于2015年2月28日搬离房屋前，除搬走席梦思床垫曾告知反诉原告之外，擅自以价值低廉的二手家电替换了出租房内的高档家电，上述事实可由现场照片及中介方工作人员的证词予以证实。后经口头协商，反诉被告同意为反诉原告更换冰箱与微波炉，但更换后的家电品质低劣无法令人满意，其中冰箱已作报废处理。在此情形下，反诉原告遂要求反诉被告将家电与设施设备恢复原状但遭拒绝。反诉原告认为，反诉被告的上述行为属于盗窃且违反了租赁合同约定，此外，反诉被告在租期内还欠付了2015年2月10日至2015年2月28日的公用事业费。现提起反诉，请求判令：一、反诉被告支付违约金10500元(按三个月的租金估算)；二、反诉被告归还西门子三门镜面冰箱、索尼42寸彩电、格兰仕电脑式微波炉、科勒清舒宝智能坐便器、西门子滚筒洗衣机、尺寸为“1800×2000”的舒适性高档席梦思(以上家电及设备的款式与品牌系反诉被告通过现场照片进行识别所确认)；三、反诉被告支付2015年2月租赁期间欠付的水电煤费用206元；四、本案反诉受理费由被反诉人承担。反诉被告周文雄、包琦辩称，因反诉被告将系争房屋向反诉原告出售后须另购期房，故双方就房屋过户完成后由反诉被告短期承租达成租赁合同，约定租期自2014年9月1日起至反诉被告购得新房为止。2015年2月28日房屋交接时，交易双方曾对房屋内的家用电器逐一验收，合同中列明的家电均已交付完毕，反诉原告于接收房屋当日对此并无异议。次日反诉原告对反诉被告更换物品表示了不满并拒付购房尾款，为早日收到房款，经协商后反诉被告作出让步，同意为反诉原告更换冰箱及微波炉，为此反诉被告通过二手交易市场将选定的冰箱与微波炉的款式以照片形式交反诉原告确认无误后送货上门，反诉原告垫付的货款900元可自房屋尾款中扣除。上述家电更换完毕后反诉原告当时并未提出异议，但之后却仍拒付尾款，当反诉被告催讨时，反诉原告却推翻协议进一步要求更换洗衣机、卫洗丽设备等。反诉被告认为，除尾款支付问题外，房屋买卖合同已履行完毕，反诉被告确实于房屋交接前对原冰箱、电视机、洗衣机、微波炉进行了替换，并收回了席梦思床垫与卫洗丽设备，其中冰箱由三门换为双门、电视机亦由其他品牌替代了原品牌，但合同中并未约定反诉被告必须按反诉原告提供现场照片中的原物向其交付家电，且席梦思床垫、卫洗丽设备均不属于合同载明的赠送物品之列，故应视为反诉被告已完成合同义务，不应再向反诉原告返还物品。此外，反诉原告对违约金、水费、电费的计算无依据，燃气费用须凭相应的结算单据方能向反诉被告主张。综上所述，对反诉诉请不能同意。经审理查明，一、2014年4月27日，原告作为出售方，被告作为买受方，就本市真光路XXX弄XXX号XXX室签订了《上海市房地产买卖合同》，将房价款定为XXXXXXX元，产权过户日期定为2014年6月10日，未按期付款或交付房产的，应当支付违约金或承担赔偿金。合同附件还约定：出售方承诺将所属该房的固定装修与家具家电包括沙发、电视、空调、洗衣机、冰箱、微波炉等赠送给买受方不另行结算，并须保证交房时房内的附属设施、设备均能正常使用、室内装饰与签约之日状况相符。同日，交易双方另签订补充协议一份，主要约定内容有：出售方的“净到手价”为XXXXXXX元，其中XXXXXXX元为合同价，460000元为“原购买该房地产时产生的费用”、“投资收益补偿费用”及“家电家具费用”。上述款项应于签订合同当日支付600000元、合同签订后二十日内支付300000元、贷款划账XXXXXXX元、交房后当日支付尾款40000元。2014年9月，被告作为出租方、原告周文雄作为承租方还签订了房屋租赁合同，约定起租期为2014年9月1日，月租金3000元直接自房款中扣除，租赁期间公用事业费由承租方支付。2015年2月28日，交易双方完成房屋交接。之后，被告对原告替换原家用电器并搬走部分设施表示不满，经协商后，原告为被告配送了冰箱及微波炉各一台并由被告垫付货款900元，但被告仍未支付抵扣租金后的购房尾款28000元。2016年2月1日，原告提起诉讼，请求判决如其诉请，2016年3月11日，被告提起反诉，请求判决如其反诉诉请。另查明，当事人对房屋已完成产权过户不持异议。本案反诉查明的事实同本诉。本院认为，本案中当事人对房屋交易过程中形成的一系列买卖合同、补充协议、租赁合同等均不持异议，本院对涉案的房屋买卖关系予以确认。虽然买卖合同中将家具家电列于赠品之列，但从补充协议的条款可知，买受方取得房屋内所附的家具家电时同样付出了对价，故作为本次房屋买卖的附属物，在交付房屋的同时，出售方亦应向买受方交付与约定相符的家具与家电，而所谓相符，显然是指物品的种类须与合同条款约定一致，物品的款式、成新率、品牌须与合同签订时一致。现出售方自认其于房屋交付前将原有的家电进行了替换，则无论替换后家电的品质与价值如何，均不可能再与原有特定物保持同一性，故出售方此类缺乏诚信的行为已违反了合同约定，虽然之后出售方又向买受方配送了部分家电，但并无证据表明双方就家电被替换这一事实所产生的争议达成了解决方案，因此出售方仍应对此承担一定的责任。考虑到附属物的价值与合同的主标的物的价值相较甚微，出售方的行为尚不构成根本性违约而是一种瑕疵履行，故买受方可根据瑕疵的程度要求减少价款，因合同中未对冰箱、电视、微波炉等家电的款式与品牌等特征作出详尽描述，客观上替换前后家电的价值已无从进行比较，故对买受方可减少支付价款的数额由本院按查明的事实依当事人的过错程度予以酌定，扣除上述减少的价款后，剩余的购房尾款应由买受方向出售方支付，但基于出售方的过错，对其要求买受方支付违约金的诉请不再予以支持。关于本案的反诉部分，本院认为，家具家电的所有权转移应以实际交付为标志而非房屋租赁合同的签订，故在房屋交付之日前，涉争的家具家电仍属于出售方所有，其对家电进行替换的行为违反了买卖合同的约定而非租赁合同的约定，故买受方按租赁合同追究出售方违约责任的诉请缺乏法律依据，同时，因买卖合同中未对家电的款式与品牌等特征作出详尽描述，席梦思床垫、卫洗丽设备亦未列入须交付的家具家电种类，故买受方以通过现场照片识别的方式要求出售方按特定的款式与品牌交付上述物品的诉请不具备合理性与可能性，本院同样不予支持。最后，买受方尚未提供证据证实出售方在租房过程中欠付公用事业费的具体数额，故对其要求出售方支付此类费用不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百一十一条之规定，判决如下：一、被告张文怡应于本判决生效之日起十日内支付原告周文雄、包琦购房尾款人民币15000元；二、对原告周文雄、包琦的其余诉请不予支持；三、对反诉原告张文怡的反诉诉请不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案本诉受理费人民币599元，减半收取，计人民币299.50元，由原被告各半负担。本案反诉受理费人民币67元，减半收取，计人民币33.50元，由反诉原被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 曹彬
二〇一六年五月十三日
书记员 蒋平
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。