上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初6303号
原告：上海淀滨酿酒有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：周林根，经理。
委托诉讼代理人：魏西庚，上海创远律师事务所律师。
被告：李健青(以下简称“被告一”)，男，1969年7月4日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。
委托诉讼代理人：丁书洪，上海东炬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈圆满，上海东炬律师事务所律师。
被告：鲍社林(以下简称“被告二”)，男，1959年8月1日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。
委托诉讼代理人：鲍晓青，男，1986年12月1日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。系被告鲍社林之子。
委托诉讼代理人：陈李毅，上海正毅国华律师事务所律师。
原告上海淀滨酿酒有限公司诉被告李健青、鲍社林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员林青独任审判。本案于2016年8月4日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人魏西庚、被告李健青委托诉讼代理人丁书洪、被告鲍社林及其委托诉讼代理人陈李毅到庭参加诉讼。鉴于案情复杂，本案依法组成合议庭，并于2016年12月26日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人魏西庚、被告李健青委托诉讼代理人陈圆满、被告鲍社林及�委托诉讼代理人鲍晓青、陈李毅到庭参加诉讼。为进一步确定系争厂房和场地的占有使用费的计算标准，经原告申请，本院依法委托评估上海百盛房地产估价有限责任公司进行司法评估。后原告以另案已做相关评估为由自愿撤回申请评估，本院予以准许。审理中，原、被告双方均同意庭外协商，继续适用简易程序延长审限两个月。本案现已审理终结。
原告上海淀滨酿酒有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告二腾退原承租的上海市青浦区金泽镇东星村XXX号275平方米左右厂房及1,700平方米左右场地，将上述厂房及场地交还给原告；2、请求判令两被告支付2013年10月1日至起诉之日2016年6月20日厂房及场地占有使用费人民币243,040元；起诉之日2016年6月20日起到实际腾退之日止，按每天248元标准计算占有使用费；3、请求判令被告一拆除在原告场地上搭建的彩钢板房；4、本案诉讼费由两被告承担。审理中，原告申请撤回请求判令被告一支付占有使用费及拆除在原告场地上搭建的彩钢板房的诉讼请求，其他诉讼请求不变。事实及理由：2011年10月1日原告法定代表人周林根与被告一签订租房协议，将位于上海市青浦区金泽镇东星村XXX号部分厂房建筑面积约275平米，场地面积约1,700平米出租给被告一使用，租期一年。2012年9月合同期满，原告多次要求被告一和其他租赁户重新签约，但是被告一没有签约，之后租金支付至2013年度。鉴于被告一不肯签约以及被告二占有使用系争厂房及场地，合同已经到期，原告曾发函告知两被告另行签订租赁协议，但是两被告均不配合。故原告诉至法院。
被告李健青辩称：不同意原告全部诉请。针对诉请1，被告一不同意腾退，275平米的厂房及场地由被告一承租，加上被告一搭建的1,200平�彩钢结构的厂房，被告一将上述场地及厂房均于2012年3月29日转让给被告二，被告二直接与原告产生租赁关系，但是双方没有签订书面合同，2013年10月1日之后的租金由被告二直接向原告支付。2008年年底，整体转租给被告二后，被告一就没有在系争房屋内经营，被告一已经实际搬离，腾退的主体应为被告二。被告一搭建的1200平米的厂房是原告明知的，被告一腾退将产生巨大损失。针对诉请2，被告一不同意支付，除非原告申请司法评估。2012年10月1日之后的租赁费，被告一同意支付，但是原告拒绝接受，计算标准应为18,000元每年，被告一不认可原告的计算标准，被告一同意租金酌情递增。针对诉请3，涉案彩钢板及厂房搭建，由被告一于2008年自行搭建1,200平米1栋厂房，没有合法建房手续，属于违章搭建，被告一不同意拆除，理由在于是经原告同意搭建，且被告一拆除将产生巨大损失。书面的合同租期已经届满，租期届满后是属于不定期租赁合同，且原告于租期届满之后，一直收取房屋占有使用费。被告一支付租金至2012年9月30日，之后的租金由被告二支付至2013年9月30日。租金是先付后用，由被告一转让给被告二之后，租赁使用权由被告二承继。
被告鲍社林辩称：针对诉请1，被告二不同意腾退。2012年3月29日被告二与被告一签订合同，涉及被告二一次性购买除原有的建筑如食堂以外，被告一新建的地上建筑物(有仓库、车间、门卫、宿舍、办公室)、公用马路、公共场地等附属设施。被告二认为是被告一搭建的，经过原告同意的，权利人应为被告一。但是当时购买被告一新建的地上建筑物面积如被告一所述1200平米左右均是被告一自行搭建没有产证。2012年1月1日至2012年12月31日期间被告二向被告一支付18,000元，再由被告一转�给原告；2013年1月1日至2013年12月31日期间被告二向原告支付18,000元。2014年1月27日被告二同意支付，但是原告拒绝接受。被告二认可转租范围建筑面积是275平米，场地是1,200平米(包含被告一搭建的仓库、车间等)，与原告所述的1,700平米有出入。理由在于原告应当向被告二赔偿前期搭建的损失，被告二已经购买了。减量化或者动拆迁已经在进行了，书面证据暂时没有。原告之所以想让被告一和被告二搬离或者拆除，就是想自己独占补偿费。针对诉请2，被告二不同意支付，被告二于2014年已经向原告要求支付，原告拒绝接受，且原告的主张已经过了1年的诉讼时效了，就算要求被告二支付租金，被告二同意标准应该为每年18,000元。被告二不认可原告要求参照其与案外人签订的租赁合同计算租金，与本案无关。针对诉请3，被告二不同意，理由在于被告二花费568,000元购买的相�厂房，且经过原告同意的。
经开庭审理查明：2011年10月1日原告法定代表人周林根与被告一签订租房协议，原告将位于上海市青浦区金泽镇东星村XXX号房屋出租给被告一使用，租期一年，从2011年10月1日至2012年9月30日，房屋租金为18,000元，付款方式为先付后用，被告在承租期间，未经原告同意，被告无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途。协议另对其他事项做了约定。原、被告双方明确，租赁的房屋建筑面积275平米，18,000元为年租金标准。协议签订后，原告向被告交付了房屋，被告一支付了相应的租金。协议租赁期满后，双方并未签订书面的续租合同。但系争厂房仍由被告一使用，被告一支付租金至2012年9月30日，之后的租金由被告二支付至2013年9月30日。
2014年11月18日原告向被告一寄送催收告示函，主要内容为双方租赁合同期满，原告要求收回系争厂房及场地。2016年1月25日原告分别向被告一、被告二寄送了关于《租房协议》合同期满催交厂房的函，主要内容为原告告知两被告，如有租赁需求，可限期按原告新的租金标准等要求另签租赁协议；如不接受则限期搬迁，将厂房交还原告。但两被告并未在限期内搬离。
2016年11月22日，上海百盛房地产估价有限公司在另案中根据法院委托，对青浦区金泽镇商榻东星村XXX号工业房地产市场租赁价格进行评估，评估结论为每天每平方0.5元，原告认为该评估报告对本案具有参考性，故主张的占有使用费按此标准计算，且未计算土地使用费。
另查明，系争房屋办理了相应的产证，产权登记在原告公司名下。
以上查明的事实，由原、被告陈述，租房协议、催收告示函、关于《租房协议》合同期满催交厂房的函、及邮寄凭证、上海市�地产权证、估价报告等证据为证，并经当庭出证、质证，本院予以确认。
审理中，原告提供了2008年10月原告与被告一签订的租房协议，以此证明双方在2008年就存在租赁关系。被告一予以确认。被告一认为被告一在2008年10月左右系争场地上经原告同意另自行违章搭建了1,200平方米左右的厂房，2009年12月9日被告一与被告二签订租赁合同，合同约定被告一将系争场地、搭建厂房及原有的房屋出租于被告二，租期从2010年1月1日起至2010年12月31日止。2012年3月29日，被告一与被告二签订房屋转让合同，约定被告一将其搭建的1,200平方米房屋及其他辅助设施转让给被告二，由被告二向被告一支付相应的转让费。被告一认为房屋实际权利人已经变更为被告二，租赁关系也由被告二享有，权利义务由被告二承继。为此，被告一提供了租赁合同、房屋转让合同、收条等证据为证。原告对上述证据不予确认，被告二对上述证据无异议。原告鉴于目前实际使用人是被告二，且被告一已经搬离，仅要求被告二搬离并支付占有使用费。被告一确认其已没有使用系争房屋。被告二认可目前实际使用、占有人均是被告二。
根据庭审确认的事实，本院认为：原告与被告一签订的租房协议到期后，双方虽未续签，被告一支付租金至2012年9月30日，之后的租金由被告二支付至2013年9月30日。原告也予以接受，说明原告与被告二已形成不定期租赁关系。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告向被告一发送了催收告示函、向两被告发送了关于《租房协议》合同期满催交厂房的函，均要求解除合同，被告腾退房屋，并且给予两被告合理期限。审理中，鉴于被告一已实际搬离，目前由被告二占有使用，原告仅主张被告二搬离，本院对原告要求被告二腾退系争房屋及场地的诉请，本院予以支持。对于原告主张被告二支付2013年10月1日至到实际腾退之日期间的占有使用费，合法有据，被告理应支付相应费用，本院予以支持，但对于费用计算标准，因不定期租赁关系，参酌原告向被告二发送的函件、系争房屋面积及所在区域厂房租赁价格等因素，本院酌情确认每年使用费为35,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告鲍社林应于本判决生效之日起十日内将上海市青浦区金泽镇商榻东星村XXX号厂房及场地腾退并交付原告上海淀滨酿酒有限公司；
二、被告鲍社林应于本判决生效之日起十日内支付原告上海淀滨酿酒有限公�占有使用费(按每年人民币35,000元标准，自2013年10月1日起计算至实际腾退之日止)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币5,025.60元，由被告鲍社林负担人民币2,830元，由原告负担人民币2,195.60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 高金登
代理审判员 林 青
人民陪审员 郑志愿
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 周磊杰
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。