河南省洛阳市洛龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0311民初5258号
原告：洛阳宝龙置业发展有限公司，地址：洛龙区开元大道219号2幢101，统一社会信用代码：91403007850917736。
法定代表人：许××董事长。
委托代理人：许文、刘志勋，河南王城律师事务所律师，特别授权。
被告：白金坡，男，汉族，1971年11月11日出生，住河南省新安县。
第三人：洛阳市开元湖畔商务酒店有限公司，地址：洛龙区开元大道宝龙城市广场A座2幢六、七、九十八层，注册号：410394000027849。
法定代表人：赵小桃，经理。
原告洛阳宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙公司）诉被告白金坡、第三人洛阳市开元湖畔商务酒店有限公司（以下简称开元公司）商品房预售合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人许文、刘志勋到庭参加诉讼。被告白金坡、第三人开元公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年7月18日，原、被告签订《商品房预售合同》，被告购买原告洛阳宝龙城市广场AB地块Ⅲ区第2幢A座A-902号至A-909号八套商品房，总房价款为1740585元，采用按揭贷款方式付款，其中首期款940585元，按揭款800000元。2012年8月20日，中国银行股份有限公司洛阳分行（以下简称中行洛阳分行）与原、被告三方签订《个人商业用房贷款合同》，约定中行洛阳分行向被告提供贷款800000元，用于购买本案商品房，贷款期限120个月，被告以所购本案商品房作贷款抵押物，原告提供连带保证责任担保。中行洛阳分行如约发放贷款后，被告未如约履行还款义务。中行洛阳分行于2015年6月17日扣划原告账户存款56343.41元。2015年7月6日，原告通过特快专递向被告送达了《要求返还代付按揭款本息及违约金的催款函》，但被告置之不理。2015年7月28日，原告通过特快专递向被告送达了《解除合同告知函》。2015年中行洛阳分行将本案原告、被告诉至洛阳市西工区人民法院。诉讼期间，2016年1月29日银行扣划原告帐户存款34376.59元，2016年6月22日扣划原告帐户存款43316.77元，合计77693.36元。在（2015）西民金初字第226号民事判决生效后，2016年9月30日，洛阳市西工区人民法院从原告浦发银行洛阳分行账户又扣划630331元。因被告2013年7月18日收房后，将本案八套房产出租给第三人做客房使用，原告依法解除商品房预售合同，第三人应配合被告返还房屋。另外，2015年8月20日被告归还原告被银行扣划款56343.41元，2016年10月14日白金坡归还原告被银行扣划款77310.34元。2012年12月31日洛阳市不动产登记中心已经给原告办理了包含本案八套房屋在内的开元大道219号2幢1-2818等1100套房的房产证，被告没有在三个月内办理房产证，更没有办理他项权证，依据物权法二十条第二款的规定，被告在洛阳市不动产登记中心办理的物权预告登记于2013年4月1日失效。综上，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认双方签订的《商品房预售合同》已经于2015年7月29日解除，被告办理的物权预告登记于2013年4月1日失效。判令被告配合原告办理洛阳宝龙城市广场AB地块Ⅲ区第2幢A座A-902号至A-909号八套商品房的预售合同登记备案注销手续。2、判令被告、第三人立即将宝龙城市广场AB地块Ⅲ区第2幢A座A-902号至A-909号八套商品房返还原告，并将房屋恢复至原告交付时的状态，承担收回房屋前发生的物业费、水费、电费等相关费用。若被告未将该房屋恢复至出卖人交付时的状态，承担收回房屋前发生的物业费、水费、电费等相关费用。若被告未将该房屋恢复至出卖人交付时的状态，原告有权自行恢复原状，费用从应退还房款中先行扣除。3、判令被告从2015年8月29日起至2015年9月13日共15天，每日按照总房款1740585元的万分之五向原告支付逾期办理商品房预售合同登记备案注销手续违约金13054元。4、判令被告从2015年9月14日每日按照总房款1740585元的万分之五向原告支付违约金至被告配合原告办理完毕商品房预售合同登记备案注销手续之日止（暂计至2016年10月13日的违约金为339414元）。5、判令被告从2013年7月18日收房之日起至实际向原告返还房屋之日，按照同时期同区域的通常租金标准向原告支付8套房屋使用费（每套每月按800元暂计算至2016年10月17日共39个月为249600元）。6、判令被告按照按总房款1740585元的20%支付违约金348117元。7、判令被告归还2016年1月30日扣划款383.02元以及依约承担等值于扣划金额383.02元的违约金。8、判令被告归还原告代被告偿还中国银行股份有限公司洛阳分行的贷款本金630331元，从2016年10月1日起按照每日万分之五计算，计至实际归还完毕之日的扣划款的利息，暂计至2016年10月31日利息9770元。9、确认原告在返还被告房款时，可以先行扣除原告代被告清偿的中国银行股份有限公司洛阳分行贷款、利息以及房屋使用费、物业费、违约金等费用。10、判决被告承担本案诉讼费、保全费、律师费等原告实现债权的费用。
被告白金坡、第三人开元公司经合法传唤未到庭，亦未提供书面答辩或证据。
经审理查明：2012年7月18日，原、被告签订编号为ＹＳ０１５６１５０的《商品房预售合同》，原告将其开发的位于洛阳宝龙城市广场AB地块Ⅲ区第2幢A座A-902号至A-909号八套房产（房屋代码489292、489327、489362、489385、489404、489423、489442、489461）每套建筑面积48.1平方米，以总价款1740585元出卖给被告，被告给付首期款940585元，其余房款800000元由被告于本合同签署之日起三个月内完成按揭贷款手续并支付至出卖人账户。
《商品房预售合同》附件四第十三条约定，购房合同解除后，如被告已实际接收了该房屋的，则其应承担实际接收该房屋期间的房屋使用费，使用费标准按照同时期同区域的通常租金标准确定。如被告已实际入住该房屋的，还应将房屋恢复交付时的状态，此前发生的水、电、燃气、通讯、物业管理等所有费用，均由被告承担。被告未在提出书面解除通知之日起30日内办妥或配合原告办妥本条第5款所述事宜的，每逾期一日，按总房价款的0.1%向原告支付违约金，逾期超过15日的，违约金加倍，并赔偿给原告造成的全部损失（包括但不限于主张权利发生的费用）。第二十一条约定，在原告为被告的按揭贷款提供担保期间，如果因被告逾期归还按揭贷款本息导致按揭银行追究原告的担保责任的，被告应于收到原告通知之日起10日内偿付原告被划扣的款项及其他损失，同时应向原告支付等值于被划扣金额与其他损失金额的总和的违约金。如果被告未按本款前述期限偿付原告被划扣的款项及其他损失，并向原告支付违约金的，则视为被告构成根本性违约，原告有权单方面解除购房合同，以原价或公平市场价（以较低者为准）收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房屋房价款总金额的20%追究被告违约金。同时，第十五条约定，如果通知以特快专递形式送达，同城以发出后的第二日为送达日。
2012年8月20日，中行洛阳分行与原、被告三方订立《个人商业用房贷款合同》，被告就剩余房款800000元向中行洛阳分行贷款，原告提供连带保证责任担保。中行洛阳分行依约定给被告发放了贷款800000元。被告未如约履行还款义务，截止2016年9月30日，原告代被告向中行洛阳分行偿还764367.77元，具体代偿明细如下：2015年6月17日56343.41元，2016年1月29日34376.59元，2016年6月22日43316.77元，2016年9月30日洛阳市西工区人民法院从原告浦发银行洛阳分行账户扣划630331元。
2015年7月6日，原告通过特快专递向被告发出《要求返还代付按揭款本息及违约金的催款函》，要求被告收到本函10日内偿付代为偿还的贷款本息及违约金，但被告置之不理。2015年7月28日，以特快专递向被告发出《解除合同告知函》告知被告按照双方合同约定，被告已经构成根本性违约，解除双方的商品房预售合同，同时要求被告按照合同约定按总房价款的20％支付违约金，并偿还原告向中行洛阳分行代偿的按揭本息及合同约定的其他违约金。
另查明：2012年12月31日洛阳市房地产管理局给原告办理了包含本案8套房屋在内的开元大道219号2幢1-2818等1100套房屋的房产证（洛房权证市字第××号）。被告至今未办理涉案房屋的房产证。被告于2013年7月18日接收房屋后，将本案所涉商品房出租给第三人作宾馆客房使用。2015年8月20日被告归还原告56343.41元，2016年10月14日被告归还原告77310.34元。为委托律师代理本案，原告向河南王城律师事务所支付律师服务费30000元。
本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，且不违反国家法律规定，该合同合法有效，双方应诚实全面地履行合同义务。被告与中行洛阳分行签订《个人商业用房贷款合同》，由原告提供连带保证责任担保，由于被告未按期归还贷款本息，致使原告承担保证责任，代被告偿还了全部银行贷款，按照合同约定，被告的行为已构成根本性违约，原告在起诉前已经以特快专递邮寄信函通知被告解除《商品房预售合同》，现原告要求确认解除合同，应予以支持。原告于2015年7月28日邮出解除合同律师函，依据双方合同约定，该合同于2015年7月29日解除。合同解除后，被告应将涉案房屋返还给原告，并按合同约定将房屋恢复至原告交付时的状态，因该商品房预售合同而进行的商品房预售合同登记备案应予以注销，被告应予以配合。原告诉求被告按总房价款的20％支付违约金，有合同依据且符合法律规定，应予支持。原告代偿的贷款本息被告应予偿还，原告为本案诉讼支付的律师服务费属于实现债权的费用在合同中已经约定，被告应予承担。由于本案的《商品房预售合同》于2015年7月29日确认解除，故应当从2015年8月29日起至2016年9月12日，每日按照总房款1740585元的0.05%（原告主张按该标准计算）向原告支付逾期办理商品房预售合同登记备案注销手续违约金13054元；以及从2015年9月13日起至被告配合原告办理完毕商品房预售合同登记备案注销手续之日止，每日按照总房款1740585元的0.05%（原告主张按该标准计算）向原告支付违约金，被告应当承担。《商品房预售合同》解除后，第三人开元公司占用涉案房屋没有法律依据，其应配合被告返还涉案房屋。2012年12月31日洛阳市不动产登记中心已经给原告办理了包含本案8套房屋在内的开元大道219号2幢1-2818等1100套房洛房权证市字第××号房产证，被告没有在三个月内办理房产证，更没有办理他项权证，依据物权法二十条第二款的规定，被告在洛阳市不动产登记中心办理的物权预告登于2013年4月1日失效。合同解除后，原告应退还被告的购房款，由于被告未提出反诉，本案中不作处理；原告在退还被告房款前，可以先行扣除被告没有履行义务的违约金和原告清偿被告的银行贷款本息、律师费等费用以及给原告所造成的损失。原告诉求物业费、水费、电费等相关费用证据不足，本院不予支持。被告白金坡、第三人开元公司经合法传唤据不到庭，视为放弃诉讼权利。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，物权法二十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，经合议庭评议，判决如下：
一、原告洛阳宝龙置业发展有限公司与被告白金坡于2012年7月18日签订的编号为ＹＳ０１５６１５０《商品房预售合同》确认于2015年7月29日解除，被告白金坡办理的物权预告登记于2013年4月1日失效；被告白金坡应配合原告洛阳宝龙置业发展有限公司办理宝龙城市广场AB地块Ⅲ区第2幢A座A-902号至A-909号八套商品房的预售合同登记备案注销手续；
二、被告白金坡在本判决生效后三日内将宝龙城市广场AB地块Ⅲ区第2幢A座A-902号至A-909号八套商品房返还给原告洛阳宝龙置业发展有限公司，并将房屋恢复至交付时的状态，第三人洛阳市开元湖畔商务酒店有限公司应予以配合；
三、被告白金坡在本判决生效后十日内，按照下列计算方式向原告洛阳宝龙置业发展有限公司支付逾期办理退房违约金：从2015年8月29日起至2016年9月12日，每日按照总房款1740585元的0.05%向原告洛阳宝龙置业发展有限公司支付逾期办理商品房预售合同登记备案注销手续违约金13054元；从2015年9月13日起每日按照总房款1740585元的0.05%向原告洛阳宝龙置业发展有限公司支付违约金至配合办理完毕商品房预售合同登记备案注销手续之日止；
四、被告白金坡在判决生效后十日内向原告洛阳宝龙置业发展有限公司支付解除合同的违约金348117元；
五、被告白金坡在判决生效后十日内归偿还原告洛阳宝龙置业发展有限公司代其偿还银行的贷款本息630714.02元，并按照同期银行贷款利率计算利息至实际偿还全部代偿款之日止（利息的起算时间以本判决书审理查明部分中“具体代偿明细”所列出的日期为准）；
六、被告白金坡在判决生效后十日内向原告洛阳宝龙置业发展有限公司支付律师服务费30000元；
七、被告白金坡应向原告支付的上述违约金、银行代偿款、律师费等费用可由原告在返还被告白金坡房款时先行扣除；
八、驳回原告洛阳宝龙置业发展有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费19419元、保全费5000元，由被告白金坡负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 李香玲
审 判 员 李金双
人民陪审员 赵国涛
二〇一七年五月二十五日
书 记 员 王小丽