北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0101民初7175号
原告（反诉被告）：北京环宇兄弟国际文化传媒股份有限公司，住所地北京市东城区东直门外大街48号1幢8层B08B。
法定代表人：乔蕾，董事长。
委托诉讼代理人：汪祖伟，北京市京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王子平，男，1973年11月2日出生，汉族，该公司职员，住北京市丰台区。
被告（反诉原告）：陈雅琴，女，1963年2月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：闵瀚霖，北京市中治律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田凤素，北京市中治律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京环宇兄弟国际文化传媒股份有限公司（以下简称环宇公司）与被告（反诉原告）陈雅琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）环宇公司委托诉讼代理人汪祖伟、王子平，被告（反诉原告）陈雅琴的委托诉讼代理人闵瀚霖到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）环宇公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.请求判令被告返还2017年12月6日至2018年4月24日的房租61370.24元；3.请求判令被告支付违约金61370.24元；4.请求判令被告返还原告新购置的两台壁挂式空调。事实与理由：2014年4月22日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告承租被告位于北京市东城区新中街×号阳光都市×号楼×室（以下简称涉案房屋），面积175平方米。租赁期限自2014年4月25日至2017年4月25日。三年租金为42万元。合同到期后，双方未签订新的书面合同，原告继续承租使用涉案房屋，并向被告支付一年租金16万元。租赁期间，原告因在新三板挂牌，需要被告出具发票、房产证等，但被告不予配合，原告只能另租其他房屋。原告于2017年8月即告知被告搬离一事，并于2017年12月6日搬离涉案房屋，2017年12月8日，被告收回涉案房屋，2018年1月6日，原告发现被告将涉案房屋换锁，后原告与被告协商退还剩余租赁期间的房租及原告自行安装在涉案房屋内的两台空调未果，原告认为虽然原告搬离涉案房屋，但双方合同并未实际解除，被告擅自收回房屋系违约，应当承担违约责任，故成此诉。
被告陈雅琴辩称：原、被告存在多年的房屋租赁关系，故合同到期后，双方未再签订新合同，原告继续承租被告房屋。2017年12月8日，原告因找到新的场所搬离了涉案房屋，当天物业通知了被告,此后房屋一直空置到合同到期。在原告起诉被告之前，被告认为合同一直在履行中，不同意原告要求解除合同的诉讼请求，因为原告未提前通知被告，故涉案合同未解除，合同已到期终止。不同意返还租金，因涉案合同一直在履行中，且已经履行完毕。不同意支付违约金，被告不存在违约行为。原告承租涉案房屋时，房屋内就安装有空调，被告经查看，现房屋内空调确实更换了几台，但是认为系因之前的空调老旧，所以置换了新的，不同意返还。另鉴于合同约定，承租期间原告应当承担涉案房屋的供暖费、物业费，而原告未交纳，且原告在2017年12月8日自行搬离涉案房屋，提前解除合同，系违约，按照合同约定，原告应向被告支付具体违约时长的租金作为违约金，故被告提起反诉，要求1.原告支付被告2014年至2017年度的物业费、供暖费共计45147.36元；2.原告支付被告违约金47781.24元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认并在案佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
坐落于北京市东城区新中街×号×号楼×号房屋系被告陈雅琴所有。2014年4月22日，北京环宇兄弟国际文化传媒有限公司（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方上述房屋用于办公。租赁期限自2014年4月25日至2017年4月24日，三年租金共计42万元，乙方按三年支付租金给甲方。租赁期内，下列费用由乙方支付：1、水、电费；2、煤气费；3、供暖费；4、物业管理费。租赁期满后，如乙方要求继续租赁，甲方则优先同意继续租赁；如甲方未明确表示不续租的，则视为同意乙方继续租赁；租赁期限内，如乙方明确表示不租的，应提前一个月于2017年3月25日告知甲方。租赁期间任何一方违反本合同约定，需按违约期具体时长向对方支付该违约期全部房屋租赁费用的100%作为违约金。
合同签订后，原告向被告支付了三年房租，未有拖欠，未支付押金。
2017年1月10日，北京环宇兄弟国际文化传媒有限公司名称变更为北京环宇兄弟国际文化传媒股份有限公司，即原告。
合同到期后，双方未再签订新的房屋租赁合同，原告于2017年4月28日向被告支付2017年4月25日至2018年4月24日的租金16万元，并继续承租使用涉案房屋。
2017年12月8日，原告搬离涉案房屋。
庭审中，原、被告均提交2017年12月8日由物业公司开具的出门单。该出门单显示携物出门事由为搬家，携带物品有家具、家电、箱子、三个保险柜、柜子、杂物、废品，并已与业主核实确认，业主同意搬出。原告以此证明被告于12月8日收回房屋；被告以此证明原告于当日搬离涉案房屋。经质证，原、被告对该证据的真实性均不持异议，但对对方的证明目的均不认可。原告不认可其搬离涉案房屋，称仅是搬走了部分杂物，不能证明原告要求解除合同，实际是被告收回了房屋。被告称系原告自行搬离涉案房屋，当天物业通知了被告，但被告并未收回，房屋一直空置至今。
原告提交涉案房屋照片，证明被告已收回房屋，并正在重新装修，被告对其真实性认可，证明目的不认可。原告提交其购买空调发票两张，证明原告购买扬子小1匹壁挂式定速冷暖空调（型号KFRd-23GW/OBO-E3）一台，及奥克斯大1匹单冷定速壁挂式空调（型号KF-26GW/FK01+3）一台。被告对其真实性认可，证明目的不认可。
被告提交由北京德佳物业管理有限公司阳光都市项目部开具的涉案房屋2014年至2017年物业费及供暖费交费信息，该交费信息显示每年度的物业费为6022.44元，供暖费为5264.4元，2014年交费日期为2014年12月5日，2015年交费日期为2015年12月31日，2016年、2017年未显示已交费的信息。经质证，原告对其真实性及关联性均不认可。被告另提交由物业公司出具证明，载明被告已交付2014年物业费、供暖费11286.84元，2015年物业费、供暖费11286.84元，2016、2017年物业费、供暖费未交纳。
另查，2018年3月2日，原告代理人王子平曾以房屋租赁合同纠纷将被告诉至本院，要求被告退还租金及两台空调。在该案审理中，被告自认环宇公司交纳租金情况属实，2017年12月8日环宇公司搬离涉案房屋，被告于当日收回房屋。原告自认12月8日物业开具的出门单上载明的金晓杰、谢国忠均是环宇公司员工，除了两台空调没搬走，其他物品都搬走了。经审查，本院认为环宇公司系涉案合同的承租人，王子平与该案没有直接利害关系，其起诉不成立，故裁定驳回王子平起诉，后环宇公司将被告诉至本院，即本案。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当依照合同全面履行自己的义务。原、被告签订的合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原、被告于2014年签订的租赁合同到期后，双方未再签订新的租赁合同，原告继续使用涉案房屋，并交纳租金，双方之间形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据已查明事实，原告于2017年12月8日搬离涉案房屋，物业公司于当日告知被告，被告亦同意原告搬离，故本院认定涉案合同于2017年12月8日解除。鉴于原告基于同一事实，在另案诉讼中已自认于该日搬离涉案房屋，且除两台空调未搬离外，其他均已搬离，而后在本案中又反言称其12月8日搬走的仅是杂物，并非与被告解除合同；另根据物业开具的出门单显示，原告携物出门理由为搬家，搬走的也并非仅为杂物，故原告的此项意见，本院不予采信。另，被告于另案诉讼中亦自认于12月8日收回房屋，且物业开具的出门单上亦显示原告搬离涉案房屋经被告同意，故被告称其并未收回房屋，涉案房屋一直空置至今的抗辩意见，本院亦不予采信。鉴于原告于12月8日搬离了涉案房屋，搬离时物业告知了被告，被告亦表示同意，对于合同解除，双方均不存在过错，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求及被告要求原告支付违约金的反诉请求，本院均不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故原告要求被告退还未实际使用期间租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告返还空调的诉讼请求，鉴于被告认可原告承租期间确实更换过几台空调，故原告此项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告所称系涉案房屋原有空调老旧，原告置换了新的，不同意返还的诉讼请求，缺乏依据，本院不予采信。关于被告要求原告支付物业费、供暖费的反诉请求，鉴于合同约定租赁期间，该费用由原告负担，且2014年至2017年原告承租期间的物业服务、供暖服务已经发生，故原告应当支付其承租期间的物业费、供暖费。被告此项反诉请求，本院予以支持；另鉴于原告于2014年4月25日承租涉案房屋，于2017年12月8日搬离，在此期间之外的物业费、供暖费不应由其负担，被告要求原告支付原告承租期间以外的物业费、供暖费的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、确认原告北京环宇兄弟国际文化传媒股份有限公司与被告陈雅琴的房屋租赁合同关系解除；
二、被告陈雅琴于本判决生效后七日内返还原告北京环宇兄弟国际文化传媒股份有限公司2017年12月8日至2018年4月24日的租金60055元；
三、被告陈雅琴于本判决生效后七日内返还原告北京环宇兄弟国际文化传媒股份有限公司自行安装的空调两台；
四、原告北京环宇兄弟国际文化传媒股份有限公司于本判决生效后七日内支付被告陈雅琴物业费、供暖费38631.49元。
五、驳回原告北京环宇兄弟国际文化传媒股份有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告陈雅琴的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1095元，由原告北京环宇兄弟国际文化传媒股份有限公司负担559元（已交纳），由被告陈雅琴负担536元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费1062元，由原告北京环宇兄弟国际文化传媒股份有限公司负担441元（于本判决生效后七日内交纳），由被告陈雅琴负担621元（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李晓彤
二〇一八年五月三十日
书记员 陈丽娟