安徽省宿松县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民一初字第00057号
原告（反诉被告）：刘银林，农民。
原告（反诉被告）：何革荣，农民，系刘银林之妻。
二原告委托代理人：朱艳林，安徽松圣律师事务所律师。
二原告委托代理人：朱亚琴，安徽松圣律师事务所律师。
被告（反诉原告）：安庆市宿松互益房产开发有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇孚玉中路185号。
法定代表人：陈新光，公司董事长。
委托代理人：黄松林，安徽皖松律师事务所律师。
原告刘银林、何革荣诉被告安庆市宿松互益房产开发有限公司（以下简称互益房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理后，依法由审判员张小兵适用简易程序进行审理。因本案必须以本院审理的（2014）松民一初字第01228号案件的审理结果为依据，而该案尚未审结，本院遂作出（2015）松民一初字第00048-1号民事裁定本案中止审理。现（2014）松民一初字第01228号案件已审理终结，本案恢复审理。案件审理过程中，互益房产公司提起反诉，本院经审查受理并与本诉合并审理。2016年2月4日本院公开开庭审理了本案。原告刘银林、何革荣的委托代理人朱艳林，被告互益房产公司的委托代理人黄松林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘银林、何革荣诉称：原、被告于2012年1月30日签订《商品房预售合同》，约定刘银林、何革荣购买互益房产公司位于宿松县孚玉镇孚玉西路“互益金都”小区第X幢XXX室，房屋总价款为447855元，原告已按约定履行了全部付款义务。合同约定2012年12月30日前交付房屋，逾期交房按总房款日万分之三支付违约金。但被告至今未交付房屋。经多次交涉未果。故诉讼来院，要求：1、判令被告按合同约定向二原告交付房屋；2、判令被告按总房款的日万分之三向二原告支付违约金96064元（2012年1月30日至2014年12月22日共715天）；3、本案诉讼费由被告负担。
互益房产公司答辩并反诉称：互益房产公司逾期交房时间为715天；二原告诉请逾期交房违约金过高，应当比照同期同类房屋租金调整；由于不可抗力导致延期交房，交房期限应当扣减8个月。同时因原告迟延167天交付按揭贷款相关材料，导致被告资金占用，给被告造成了一定损失。故反诉请求原告支付违约金8996元。
原告就被告反诉陈述答辩称：迟延167天交付相关材料情况属实，但违约金的计算方式也只应比照租金损失计算。
二原告就其主张向本院提交的证据及被告的质证意见为：
1、二原告的身份证复印件，证明二原告主体适格。
2、《商品房预售合同》1份，证明二原告与被告订立《商品房预售合同》合法有效；二原告购买互益房产公司开发的“互益金都”小区第X幢XXX室；房屋总价款为447855元；二原告交付首付款137855元，并按揭交付购房款；互益房产公司应于2012年12月30日前按合同第8条和第11条规定交付房屋；逾期交房，被告应按日向二原告支付已交付房款万分之三的违约金。
3、购房发票1份，证明二原告已按约交付首付款。
4、通知单，证明被告违约时间应计算至2014年12月15日。
被告对上述证据的真实性、合法性无异议，对证据1、3的关联性无异议，但对证据2中的第（6）点证明目的有异议。
互益房产公司就其答辩向本院提交的证据及二原告的质证意见为：
1、安庆中恒房地产土地评估咨询有限公司宜恒综估字（2015）XXX号《关于宿松县孚玉镇孚玉西路“互益.金都”小区11幢401室房屋年租金评估报告书》1份及安徽省宿松县人民法院（2005）松民一初字第192号、第202号民事判决书各1份，证明本案房屋租金损失为每年89.96元／平方米；宿松县人民法院对迟延交付商品房的违约金曾有参照房屋租金损失的判决。
2、人防工程设计图、宿松县人民政府松政秘（2011）XX号《关于批准互益.金都花园设计方案的批复》、松政秘（2012）XX号《关于同意互益.金都花园设计方案局部设计变更方案的批复》、证明各1份，证明人防工程的变更不可预见、不可避免、与政府行为有关，属于不可抗力。即使属于订立合同后的情势变更，也可以作为据实延期的充分理由，本案互益房产公司迟延交付房屋的期限应当扣减8个月。
3、竣工验收资料、综合验收资料、交房通知，证明被告违约时间至2014年12月15日。
4、按揭资料，证明二原告迟延交付按揭资料196天。
二原告对证据1、2的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。对证据3、4无异议。
经当庭举证、质证，本院对原、被告提交证据认证如下：
二原告的证据：证据1、3、4真实、合法，与本案有关联性，互益房产公司亦无异议，予以采信；证据2中关于延期交房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金是否过高，在本判决书后部予以分析，其他内容真实、合法，与本案有关联性，予以采信。
互益房产公司证据：证据3、4原告无异议，本院予以认定。证据1中的评估报告书真实性、合法性予以采信，能否达到互益房产公司的证明目的即依照房屋租金标准计算逾期交房违约金在本判决书后部予以分析；二份判决书真实、合法性予以采信，该二份判决书内容与本案无关联性，故对其关联性及证明目的不予采信。证据2，真实、合法性予以采信，但不能证明变更人防工程等原因对互益房产公司工程施工产生的影响系不可抗力，不能作为延期交房的抗辩理由，对其证明目的不予采信。
根据本院认定的证据及双方当事人陈述，本院查明：
被告系宿松县孚玉镇孚玉西路“互益金都”小区开发商。2012年1月30日，二原告与被告签订《商品房预售合同》，约定：二原告购买被告位于宿松县孚玉镇孚玉西路“互益金都”小区第X幢XXX室，预测建筑面积共125.7平方米，房屋总价款为449347元，二原告支付首付款，余款申请银行按揭；出卖人应当在2012年12月30日前，将取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书以及经综合验收的房屋交付给买受人；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；逾期交房，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，双方验收交接时，出卖人对住宅商品房还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；买受人须按银行要求在7日内提供资信证明及有关材料供银行审查，逾期不提供的，买受人自签署本合同第8天起，每日向出卖人支付100元人民币违约金；由于买受人原因逾期一个月仍未办理房屋交接手续的，出卖人有权单方面解除合同并按总房款10%收取买受人违约金。合同签订后，二原告履行了部分合同义务，但迟至2013年7月23日才提交按揭贷款的相关材料。2014年11月14日，涉案房屋建筑工程通过竣工验收合格，被告于2014年12月8日向二原告送达受领房屋通知书，但原告至今未受领房屋。而合同约定的交房时间是2012年12月30日前，故二原告诉讼来院要求判如所请。在本院审理的（2014）松民一初字第01228号案件中，根据互益房产公司申请，安徽省安庆市中级人民法院委托安庆中恒房地产土地评估咨询有限公司进行评估，该公司作出宜恒综估字（2015）XXX号《关于宿松县孚玉镇孚玉西路“互益.金都”小区XX幢XXX室房屋年租金评估报告书》，评估结论为：宿松县孚玉镇孚玉西路“互益.金都”小区XX幢XXX室房屋年租金评估值为每平方米89.96元。
同时查明，二原告应在与被告签订《商品房买卖合同》后的7天内按银行要求提供资信证明及有关材料供银行审查，但二原告至2012年7月23日才提交，迟延交付时间为167天（2012年1月30日一2012年7月23日）
本院认为：二原告与被告签订的《商品房买卖合同》内容合法，是双方当事人真实意思表示，为有效合同，双方均应严格履行相应的合同义务，否则将承担相应的法律责任。二原告依约履行了支付全部购房款的义务后，被告应按《商品房买卖合同》的约定于2012年12月30日前向二原告履行交付取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书以及经综合验收的房屋的义务，同时还应交付住宅使用说明书和住宅质量保证书，但被告直至2014年12月才向二原告送达交房通知，被告应依合同约定承担逾期交房的违约责任。原、被告双方均认可被告逾期交房的违约期间为2012年12月31日至2014年12月15日，共逾期715天。按照《商品房买卖合同》第九条的约定逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从逾期之日起出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。故二原告要求被告交付房屋，并以715天计算支付违约金之请求，本院予以支持。关于互益房产公司申请调减约定违约金问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。因此，被告关于调减约定违约金的请求能否得到支持，关键要看约定的违约金是否超过二原告实际损失的30%。二原告因逾期交房产生的损失从实际情况看应是体现在不能使用涉案房屋而租房居住的租金损失，二原告未能举证证明其因逾期交房造成的房屋租金以外的其他实际损失，故按同期同类房屋租金标准确定其因逾期交房产生的损失较为合理。二原告所购涉案房屋与本院审理的（2014）松民一初字第01228号案件中涉案房屋XX幢XXX室在同一小区，故可参照安庆中恒房地产土地评估咨询有限公司宜恒综估字（2015）XXX号《关于宿松县孚玉镇孚玉西路“互益.金都”小区11幢401室房屋年租金评估报告书》的评估结论即房屋年租金评估值为每平方米89.96元为租金损失标准。逾期交房违约金如果依据年租金标准计算，本案违约金为每日30.9807元（89.96元/平方米×125.7平方米÷365天），以逾期715天计算为22151.20元（715天×30.9807元/天）；如果依合同约定的总房款的日万分之三计算，本案违约金为96384.93元（715天×449347元×0.3‰元/天），明显超过租金损失的百分之三十。故对二原告起诉要求被告按房屋总价款的日万分之三计算违约金的诉求，本院予以调减为该讼争房屋租金损失的130%，即违约金共计为28796.56元（22151.20元×130%）。二原告超出28796.56元部分的违约金诉请予以驳回。二原告迟延交付按揭贷款材料，亦构成违约。故其反诉请求本院亦予以支持。本着公平、对等原则，其违约金的计算方式应比照租金损失计算，为5173.78元(167天×30.9807)。被告称施工期间因变更人防工程导致影响施工进度，但上述情形均不属于合同约定和法定的免责事由，因此，互益房产公司欲以此观点免责不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）安庆市宿松互益房产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）刘银林、何革荣交付位于宿松县孚玉镇孚玉西路“互益金都”小区第X幢XXX室；
二、被告（反诉原告）安庆市宿松互益房产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告（反诉被告）刘银林、何革荣逾期交房违约金28796.56元；
三、原告（反诉被告）刘银林、何革荣于本判决生效之日起五日内给付被告（反诉原告）安庆市宿松互益房产开发有限公司违约金5173.78元；
四、驳回原告（反诉被告）刘银林、何革荣及被告（反诉原告）安庆市宿松互益房产开发有限公司的其他诉讼请求。
上述二、三项相减，被告（反诉原告）安庆市宿松互益房产开发有限公司应给付原告（反诉被告）刘银林、何革荣违约金23622.78元（28796.56元-5173.78元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2210元，减半收取1105元，由被告安庆市宿松互益房产开发有限公司负担1105元。反诉案件受理费50元减半收取25元。由反诉被告刘银林、何革荣负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审判员 张小兵
二〇一六年二月四日
书记员 殷 琪
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。