福建省福州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽01执异210号
申请人：林斌，男，1963年5月10日出生，汉族，住福建省平潭县。
委托诉讼代理人：蔡来宽，福建名仕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：游馨，福建合伦律师事务所律师。
被申请人：福建旺达房地产开发有限公司，住所地福建省平潭县。
法定代表人：丁达明，该公司董事长。
被申请人：丁达明，男，1959年6月27日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
被申请人：周而珠，女，1963年2月10日出生，汉族，住福建省福州市台江区江。
本院在审理林斌诉福建旺达房地产开发有限公司（以下简称“旺达公司”）、丁达明、周而珠合作开发房地产合同纠纷一案中，根据申请人林斌申请并提供担保，于2016年11月24日作出（2016）闽01民初979号民事裁定：冻结被申请人旺达公司、丁达明、周而珠总额为10041.5万元人民币的银行账户存款或查封、扣押其他相应价值的财产。据此，本院查封丁达明名下位于平潭县整栋房产；预查封旺达公司开发预售的位于平潭县的房产。丁达明与旺达公司以上述查封超标的为由向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
丁达明与旺达公司异议称，本案中林斌申请保全标的额为10041.5万元，而福州中院在实际执行中，保全异议人房产的价值却高达31300余万元，远远超过了保全限额，已严重损害了异议人的合法权益。请求解除丁达明名下平潭县整栋房产和旺达公司名下位于平潭县房产。
林斌答辩称，丁达明名下被查封房产的《房地产抵押估价报告》未考虑该房产上已设置的抵押权，评估结果不能作为房产现有价值参考；异议人提供的《楼盘销售价格表》中销售价格远远高于真实的市场交易价，不能反映被查封的滨海国际度假区项目房产的价值，不应采信；法庭应当责令异议人提供或向平潭县不动产登记中心调取滨海国际度假区项目房产真实成交的《平潭综合实验区商品房买卖合同备案信息表》，以确定被查封的项目房产的价格。审查本案被查封财产是否超标的，应综合考虑将来被查封房产现有的权利限制，可能发生的司法处置费用、税费等，并予以扣除相应的价格。被查封房产中部分房产不具备对外销售条件，且已被出租，租期为八年，因此，若本案确实存在超标的查封，应当优先考虑解封部分房产。综上，异议人提供的证据不足以证明本案明显超标的查封，请求驳回异议人的异议请求。
丁达明、旺达公司向本院提交以下证据：1、丁达明名下被查封房产的《房地产抵押估价报告》以及招商银行股份有限公司福州华林支行的资信证明书；2、滨海国际度假区估价报告；3、滨海国际度假区估价报告；4、滨海国际度假区估价报告；5、滨海国际度假区备案登记合同。林斌对上述证据发表如下质证意见：对证据1，确认丁达明名下被查封房产价值扣除银行贷款后余额为1000万元；证据2、3、4系异议人单方委托评估的，且报告中仅有估价师签字，均未加盖估价机构公章，对真实性、合法性有异议，估价对象定性错误，不予认可；对证据5的真实性、合法性无异议，但应以已售房产均价作为参考依据。林斌向本院提交平潭综合实验区商品房买卖合同备案信息表三份即：1、滨海国际度假区部分单元的单价为29996.32元；2、滨海国际度假区部分单价为10734.01元。
本院对两异议人提交的证据认定如下：证据1证明丁达明被查封房产扣除银行贷款后的现有价值为1000万元，双方无异议，本院予以认可；证据2、3、4虽在评估报告摘要表中未加盖评估机构公章，但均有评估人签字和盖章，且评估报告整体盖有评估机构骑缝印章，故评估报告形式上的瑕疵并不影响评估报告的真实性与合法性。旅游、娱乐均具商业性质，评估报告中关于涉案房产属商业用途的表述并无不当。林斌以评估报告系异议人自行委托制作为由不予认可，本院认为根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，丁达明、旺达公司自行委托有资质的评估机构对被查封财产评估并出具评估报告，是为证明其被查封财产的价值而进行的举证，未违反法律禁止性规定。林斌对该评估报告有异议，又未能提供其他反驳证据的情况下，本院对该3份证据予以采信。审查中，双方当事人确认滨海国际度假区用房整体转让价为5000万元，该房产虽已出租，但租金是按月支付，因此不影响其收益也不影响其价值，故本院对查封房价值5000万元予以认可；证据5对双方无异议的予以确认，证据5中涉及的6套公寓与被查封的滨海国际度假区公寓在空间位置、整体高度、地理位置上都存在高度相似，其销售价格可以作为被查封6套公寓实际价值的依据。林斌提交的证据与涉案房产无关联性，本院不予采纳。
本院认为，根据上述评估报告显示滨海国际度假区被查封店面面积为1198.72平方米，每平米单价31008元，总价3716.99万元，被查封店面面积为3111.38平方米，每平米单价20158元，评估价为6271.92万元，其中被查封店面面积为388.01平方米、被查封店面面积为1555.69平方米，评估价为4339.1万元；4#楼一、二层被查封酒店用房整体转让价为5000万元，4#楼6套公寓参考价为496.78万元；丁达明名下被查封房产现有价值1000万元。上述保全财产的总价约为16485.69万元（3716.99+6271.92+5000+496.78+1000），扣除被查封店面价值4339.1万元以及丁达明名下被查封房产现有价值1000万元，余下房产价值尚有11146.59万元，该价值足以满足申请人林斌诉讼保全标的10041.5万元。旺达公司作为房地产开发企业，房产开发销售是其主要经营活动，对其正在销售的房产进行查封，直接影响企业生产经营。财产保全是一种临时性、预防性的保障措施，在采取保全措施的同时应兼顾被申请人正常的生产经营和发展，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”的规定，异议人关于本案查封超标的的理由成立，对申请解除其名下部分查封的请求可予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二款第（二）项的规定，裁定如下：
一、解除对丁达明名下位于平潭县整栋（的查封；
二、解除对旺达公司位于平潭县单元的查封。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向福建省高级人民法院申请复议。
审判长 林 辉
审判员 石文玉
审判员 王 强
二〇一七年一月二十四日
书记员 赖文华
附本案相关法律条文
中华人民共和国民事诉讼法
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。