云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云28民终597号
上诉人（原审原告）：景洪市嘎洒英杰水泥制管厂。
委托诉讼代理人：邹国兵，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，汉族。
委托诉讼代理人：方云生，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人景洪市嘎洒英杰水泥制管厂（以下简称英杰水泥制管厂）因与上诉人ＸＸ租赁合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2015）景民二初字第919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日立案后，依法组成合议庭，于2016年10月25日公开开庭进行了审理。上诉人英杰水泥制管厂经营者文强、刘英杰及其委托诉讼代理人邹国兵，上诉人ＸＸ及其委托诉讼代理人方云生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人英杰水泥制管厂上诉请求：撤销一审判决第二项，改判ＸＸ支付租金209000及水电费23326元；由ＸＸ承担二审诉讼费。事实和理由：原判决认定英杰水泥制管厂与ＸＸ之间《租赁合同》依法成立，ＸＸ应当按照租赁合同约定支付租金。原判决也认定ＸＸ实际使用租赁土地至2013年11月28日完成搬迁工作，当日双方对截止至2013年11月28日的水电费予以确认签名。ＸＸ应当支付2012年10月1日至2013年11月28日期间的租金209000元（一年租金180000元+一个月租金15000元+28天租金14000元）。但原判决却以与诉讼双方无关的事由，评判认为ＸＸ支付租金的截止日期为2013年8月20日，该评判没有法律和事实依据，导致ＸＸ2013年8月20日至11月28日期间实际使用了租赁物，又不用支付租金。原判决免除ＸＸ3个月零8天应当支付的租金49000元，没有法律依据。
ＸＸ辩称，英杰水泥制管厂上诉理由不能成立，其主张的租金没有法律依据，不应支持；水电费是实际发生的，对水电费金额没有意见，同意支付。
上诉人ＸＸ上诉请求：撤销一审判决，改判驳回英杰水泥制管厂要求ＸＸ支付租金的诉讼请求；由英杰水泥制管厂承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、本案涉租赁土地系景洪市嘎洒镇曼掌宰村委会曼景保村民小组的集体土地，英杰水泥制管厂享有包括涉案土地在内的12.4亩土地的使用权，缘于其2008年1月1日与曼景保村民小组签订有12.4亩土地10年期的租地合同，而在该合同履行过程中，涉案土地在内的整个片区的土地都被征用于东盟国际商贸城建设，而征地工作于2010年即已开始，英杰水泥制管厂自此时起就从未再向曼景保村民小组交过租赁费，自此时起，英杰水泥制管厂合法使用涉案土地的法律依据不再存在，其不再享有涉案土地的合法使用权，不再享受有将原租用土地出租的权利。2、ＸＸ向法庭提交的证据已证明，2011年7月28日，西双版纳云江房地产开发有限责任公司(以下简称云江公司)通过合法程序竞得了包括涉案土地的使用权，景洪市法院发生法律效力的（2014）景民一初字第338号民事判决对此也进行了确认，由于云江公司直到2012年12月21日才收到景洪市土地交易中心缴纳土地出让款的通知，因此云江公司于2012年12月25日交清了包括涉案土地在内的土地出让金，并于2012年12月28日取得了涉案土地的土地使用权证。ＸＸ向法庭提交的证据证明，云江公司同意自其取得涉案土地使用权时起，ＸＸ无偿使用涉案土地。3、自云江公司取得包括涉案土地在内的土地使用权证时起，土地证上裁明的土地范围内的各项土地权利，完全归云江公司享有对这些涉地各项权利的处置权，不因云江公司是否已实际占有管理这些土地而有任何不同。综述，一审判决证据采信错误，认定事实错误，适用法律错误，判决错误，损害了上诉人的合法权益。
英杰水泥制管厂辩称，双方之间是合法的合同关系，ＸＸ否认的事实与双方签订的合同不符，云江公司实际取得土地是在2013年12月，云江公司出具给ＸＸ的证明是后期于2014年才出具，该证明是虚假证明，不能证明ＸＸ的上诉主张，请求驳回ＸＸ的上诉请求。
英杰水泥制管厂向一审法院起诉请求：判令ＸＸ支付2012年10月1日至2013年11月28日期间土地租金209000元及2011年6月16日至2013年11月28日期间的水费10268元、电费13058元。
一审法院认定事实：文强系英杰水泥制管厂登记的经营者，刘英杰系实际经营者。2008年1月1日，文强作为合同乙方与曼景保村民小组作为合同甲方签订《土地承包合同》，主要约定：甲方将面积为12.4亩土地出租给乙方，年租金12400元，合同租期自2008年1月1日至2018年1月1日止。在合同落款处，除双方当事人签字外，合同乙方处还加盖了英杰水泥制管厂的公章。英杰水泥制管厂承包该块土地添附部分建筑物后将上述土地的一部分又转租给他人。英杰水泥制管厂于2012年10月1日作为合同甲方与ＸＸ作为合同乙方签订《土地租赁协议书》，主要约定：甲方将景洪市嘎洒镇中国石油加油站门旁约10亩土地出租给乙方使用，乙方租赁土地的用途为堆放石料场，租赁期限自2012年10月1日至2017年9月31日止，年租金18万元。甲方负责解决一切土地问题保证乙方能正常使用，乙方应该按本协议约定向甲方交纳租金，如在乙方租赁期国家征用，租用土地范围内基础建设赔偿款属乙方所有。刘英杰代表英杰水泥制管厂、ＸＸ在合同落款处予以签字确认。2010年期间景洪市政府因建设需要征用英杰水泥制管厂自曼景保村民小组承包的该块土地，云江公司于2011年7月28日通过景洪市土地储备交易中心举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动，取得该块土地的竞买权。2013年5月14日景洪市国土资源局、嘎洒旅游度假区管委会与刘英杰、曼景保村民小组等签订《西双版纳东盟国际商贸城项目征地拆迁地上附着物补偿协议》，协议中约定由景洪市国土资源局补偿给英杰水泥制管厂983542.2元，景洪市国土资源局于协议签订后60个工作日内将补偿款支付给英杰水泥制管厂，英杰水泥制管厂应该于协议签订后60个工作日内将土地交付给景洪市国土资源局，上述补偿款中包含了应支付ＸＸ的拆迁补偿款286432.8元，英杰水泥制管厂于2013年8月20日收到了景洪市嘎洒旅游小镇建设指挥部支付的合同约定补偿款。ＸＸ于2013年11月28日完成了搬迁工作。ＸＸ于2014年4月25日将文强、刘英杰起诉至景洪市人民法院，要求文强、刘英杰退还其补偿款286432.8元，景洪市人民法院作出（2014）景民一初字第338号民事判决，对ＸＸ的诉请予以支持。现文强、刘英杰以ＸＸ未支付合同租金为由讼至一审法院，云江公司向ＸＸ出具情况说明，表示同意自2011年7月28日起至项目动工建设前将该块土地无偿给ＸＸ使用。嘎洒旅游小镇建设指挥部出具情况说明，注明在2010年度向本案英杰水泥制管厂通知了征地事宜，英杰水泥制管厂不得再新增建筑设施，但在原有基础上可以使用该地至解决补偿问题、通知搬迁之日止，于2013年12月初才将土地实际交付给云江公司。另查，ＸＸ尚欠英杰水泥制管厂水电费23326元未支付。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案英杰水泥制管厂与ＸＸ存在租赁合同关系，英杰水泥制管厂按双方租赁合同约定将租赁物交付给了ＸＸ使用，ＸＸ未提供证据证明在合同履行期间存在因英杰水泥制管厂或第三人主张权利，致使其不能对租赁物使用、收益的情形，ＸＸ正常使用了租赁物，ＸＸ不能无偿使用租赁物。关于ＸＸ辩称所承租的土地已被云江公司竞拍所得的问题不能成为拒付租金的理由。一、虽然云江公司于2011年7月28日取得了竞买资格，但ＸＸ未能提交证据证明云江公司何时交纳完土地出让金，何时正式取得了土地使用权，景洪市嘎洒旅游小镇建设指挥部也说明是2013年12月才将该宗土地交付给云江公司，故云江公司出具的关于自2011年7月28日起无偿给ＸＸ使用土地的情况说明不能成为ＸＸ拒付租金的理由。二、由于该宗土地是被景洪市政府征用，牵涉到拆迁补偿问题，在地上附着物补偿问题未解决之前，英杰水泥制管厂作为土地的出租人，有权在不增添附着物的情况下正常使用、收益土地，收取相应的租金。综上，ＸＸ拒付租金的理由不能成立，对英杰水泥制管厂要求ＸＸ支付租金的诉请予以支持，但考虑到英杰水泥制管厂于2013年8月20日收到了政府支付的补偿款，按英杰水泥制管厂与景洪市国土资源局签订的补偿协议，英杰水泥制管厂于2013年8月20日应交付土地，无权再收取土地收益金，且需要给予ＸＸ合理搬迁期，故租金的收取仅能计算至2013年8月20日止。即ＸＸ应支付英杰水泥制管厂租金：按双方约定的年租金18万元计算，自2012年10月1日至2013年8月20日止的租金16万元（月租金15000元×10个月+20天的租金10000元）。另，ＸＸ对欠付英杰水泥制管厂水电费的事实予以认可，故对英杰水泥制管厂要求ＸＸ支付水电费23326元的诉请予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：一、ＸＸ于判决生效之日起十日内支付英杰水泥制管厂（经营者刘英杰、文强）租金160000元、水电费23326元；二、驳回英杰水泥制管厂的其他诉讼请求。案件受理费4785元，由英杰水泥制管厂负担957元，ＸＸ负担3828元。保全费1681元，由英杰水泥制管厂、ＸＸ各负担840.5元。
本院二审期间，上诉人英杰水泥制管厂未提交新证据。
上诉人ＸＸ提交以下证据：1、景土告字[2011]08号国有建设用地使用权挂牌成交确认书一份，欲证明涉案的土地使用权等在2011年7月28日就由云江公司合法取得，刘英杰无权再将该地块出租给ＸＸ；2、云南省国有土地有偿使用收入缴款通知书一份，欲证明云江公司竞得涉案土地后依法应缴纳有关款项；3、非税收入一般缴款书（收据）一份，欲证明云江公司依法缴纳了涉案土地的出让金；4、景国用（2012）第000383号土地权证复印件一份，欲证明云江公司2011年7月28日竞得涉案土地后即开始办理权属证书，并于2012年12月28日拿到土地权属证书；5、土地租赁协议书一份，欲证明刘英杰是在云江公司于2011年7月28日竞得涉案土地使用权并着手办理土地权属证书期间，未经云江公司同意将涉案土地租给ＸＸ；6、西双版纳国际“东盟商贸城”项目征地补偿协议书一份，欲证明刘英杰2012年10月并不享有租给ＸＸ地块的使用权；7、景政复[2009]256号景洪市人民政府关于东盟商贸城项目征地拆迁补偿方案的批复一份，欲证明涉案土地在2009年政府已开始征用，征地行为直接导致了文强与曼景保村小组的土地承包合同终止，文强、刘英杰不再享有涉案土地的使用权，文强、刘英杰在2012年10月1日将没有使用权的土地租给ＸＸ的行为无效。
英杰水泥制管厂质证认为，除对证据5双方签订的土地租赁协议书认可以外，其余证据均与本案双方无关，不予认可。
本院认为,英杰水泥制管厂对ＸＸ提交的证据的真实性未提出异议，本院对上述证据的真实性予以确认，是否能证明ＸＸ的主张，将结合争议焦点问题综合评述。
对于一审判决认定的事实，英杰水泥制管厂无异议，仅提出云江公司向ＸＸ出具情况说明的时间是2014年4月29日。ＸＸ对一审判决认定事实提出以下异议:1、一审未查明文强与曼景保村民小组签订的《土地承包合同》的终止时间，刘英杰已经不是涉案土地的合法使用者；2、政府的征用行为实际在2009年已经开始，征地行为导致涉案土地的性质、所有权都发生了变化；3、一审认定“云江公司于2011年7月28日……，取得该块土地的竞买权”错误，云江公司是竞得了该土地而不是取得了竞买权；4、景洪市人民法院（2014）景民一初字第338号生效判决已经确认云江公司于2011年7月28日取得了涉案土地的使用权，本案一审未认定；5、一审判决对嘎洒旅游小镇建设指挥部出具的情况说明理解错误，指挥部不是涉案土地的使用者。对一审判决认定的其他事实无异议。
对当事人无异议的一审判决认定事实本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2009年7月23日，景洪市人民政府作出景政复[2009]256号《关于东盟商贸城项目征地拆迁补偿方案的批复》，同意嘎洒旅游小镇建设指挥部上报的《“东盟商贸城”项目征地拆迁方案》，由景洪市国土资源局和嘎洒旅游小镇建设指挥部组织实施。2010年3月29日，曼景保村民小组与景洪市国土资源局、嘎洒旅游小镇建设指挥部签订《西双版纳国际“东盟商贸城”项目征地补偿协议书》，征用曼景保村民小组集体范围内的227.62亩土地。2011年7月28日，云江公司与景洪市土地储备交易中心签订《国有建设用地使用权挂牌成交确认书》，载明云江公司竞得该次挂牌的座落于曼景保村民小组的二宗国有建设用地，云江公司应于2011年8月15日前到景洪市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。2012年12月28日，云江公司取得座落于曼景保村民小组7042.7平方米土地使用权证。本案涉案土地包括在上述土地中。2014年4月29日，云江公司向ＸＸ出具情况说明，表示同意自2011年7月28日起至项目动工建设前将涉案土地无偿给ＸＸ使用。
综合当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题是：ＸＸ是否应向英杰水泥制管厂支付租金；如果应支付租金，则应支付多少租金。
本院认为，英杰水泥制管厂与ＸＸ签订的《土地租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同双方均应恪守。在合同履行过程中，作为出租人的英杰水泥制管厂已将租赁物交付承租人ＸＸ使用，ＸＸ应按合同约定的时间和金额支付租金。因在合同履行过程中，作为租赁物的土地被政府征用，根据景洪市国土资源局、嘎洒旅游度假区管委会与刘英杰、曼景保村民小组于2013年5月14日签订的《西双版纳东盟国际商贸城项目征地拆迁地上附着物补偿协议》的约定，协议签订后60个工作日内景洪市国土资源局将补偿款支付给英杰水泥制管厂，英杰水泥制管厂将土地交付给景洪市国土资源局。英杰水泥制管厂于2013年8月20日收到合同约定补偿款时，应将土地交付景洪市国土资源局。结合该项目征地拆迁工作由嘎洒旅游小镇建设指挥部组织实施，嘎洒旅游小镇建设指挥部出具的情况说明亦确认在征用方实际用地前，英杰水泥制管厂可以临时使用该地至解决补偿问题及通知搬迁为止，英杰水泥制管厂对涉案土地的使用、收益至2013年8月20日止，故一审判决ＸＸ按合同约定支付自2012年10月1日起至2013年8月20日止的租金16万元，并无不当。英杰水泥制管厂主张ＸＸ应支付租金至2013年11月28日，ＸＸ主张不应支付租金的上诉理由均不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人英杰水泥制管厂及上诉人ＸＸ的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4785元，由上诉人英杰水泥制管厂负担957元，上诉人ＸＸ负担3828元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。
审判长 臧翠玲
审判员 马 云
审判员 李鸿伟
二〇一六年十一月三日
书记员 周亚梅