甘肃省张掖市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）甘07行终25号
上诉人（原审被告）：张掖市房产管理局。办公地址：张掖市甘州区县府街延伸段。
法定代表人：蒋忠，局长。
委托诉讼代理人：李卫英，该局干部。
委托诉讼代理人：王文灿，甘肃重光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）祁志忠，男，汉族，1971年8月20日出生，甘肃省张掖市甘州区人，住甘州区富民小区**号楼*单元***室，身份证号6222011971********。
委托代理人贺振中，甘肃锦舒律师事务所律师。
原审第三人：刘润香，男，1981年1月21日出生，汉族，甘肃省民勤县人，无业，现住张掖市甘州区劳动局家属楼*单元*楼中室。
原审第三人：中共甘州区委农村工作办公室。办公地址：张掖市甘州区滨河新区区政府办公楼8楼854室。
负责人：孔建军，该办公室主任。
委托诉讼代理人：朱虎，男，该办公室干部。
原审第三人：张掖市万兴综合开发有限责任公司。
法定代表人刘泽虎，该公司经理。
上诉人张掖市房产管理局因房屋行政登记一案，不服甘肃省张掖市甘州区人民法院（2015）甘行初字第14号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张掖市房产管理局的委托诉讼代理人李卫英、王文灿，被上诉人祁志忠委托诉讼代理人贺振中，原审第三人刘润香，原审第三人中共甘州区委农村工作办公室（以下简称“区农办”）的委托诉讼代理人朱虎、原审第三人张掖市万兴综合开发有限责任公司法定代表人刘泽虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审判决认定，2000年6月13日，原告作为乙方，第三人万兴公司作为甲方，双方签订售房协议。约定甲方修建综合楼一幢，乙方属于搬迁户，乙方在该地段的住房按搬迁价格共计作价29203.2元，乙方购买甲方修建的门店一间，建筑面积约42平方米，每平方米按照3400元计算，乙方原有私房作价后的金额作为购房预交款。甲方必须在2001年8月30日将门店交付乙方使用，并在门店交付后两月内办理产权。协议下方有万兴公司的公章和乙方祁志忠的签名。
2000年6月28日，张掖市农业委员会（后更名为本案的农办）出具委托证明一份，内容为兹有市农委委托张掖市金莺贸易有限责任公司全权办理市农委99KT综合楼的设计、招标、施工技术、质量监督、安全检查及资金筹集等工作。其中99年10月与银隆公司的联建协议也有效，特此证明。
随后，原告交付了房款，万兴公司将修建好的门店交付原告，原告随即将该门店出租收益至今。
2008年12月24日，万兴公司出具证明一份，证实原告购买上述门店及付款情况的事实。
2013年9月，原告催办产权时，得知万兴公司将该门店的所有权及土地使用权办理在了第三人刘润香名下。原告等人随后找到万兴公司法定代表人刘泽虎及刘润香，二人于2013年9月26日向原告等人出具门店产权承诺书一份，内容为：乙方通过虚假合同将甲方祁志忠等人所购即富民小区21号综合楼1层02铺、04铺、05铺、06铺产权办理在刘润香名下，又将该房产分别抵押给中国银行、合作银行等金融机构贷款，进行个人经营行为，现甲方发现此不正当行为。现刘润香承诺，将于2013年11月25日前还清以上四个门店抵押贷款，本息一并还清，并将抵押产权登记从刘润香名下过户到祁志忠、陈兴禄、祁光辉、张旭东原始购房人名下，并承担全部过户费用，如发生登记费用则按国家规定初始登记费用承担，并与07-08-09商铺相比较，费用不得高于07-08-09商铺。以上承诺条款如有违约，则给每个门店承担违约金10万元，连带责任人刘泽虎监督履行此承诺。承诺书下方有甲方祁志忠、祁光辉、陈兴禄的签字，乙方刘泽虎、刘润香、担保人刘泽虎的签字。该承诺出具后，刘泽虎、刘润香一直未履行，引起原告等人提起民事诉讼。
另查明：2013年12月17日，原告将农办、刘润香、万兴公司作为被告起诉至本院，本院经审理，作出（2014）甘民初字第337号民事判决书，双方均未提出上诉，现该判决书已发生法律效力。该判决书查明了上述事实，并认定本案诉争房屋系万兴公司与农办于1998年8月18日签订联建协议所修建，农办委托万兴公司全权办理该楼设计、招标、施工技术、质量监督、安全检查及资金筹集。万兴公司据此与原告签订售房协议，将诉争房屋出售给原告，其行为系三方真实意思表示，不违反法律与行政法规的强制性规定，是有效的民事法律行为，应认定原告与万兴公司、农办形成了房屋买卖合同法律关系，依法成立的合同，受法律保护。农办和万兴公司明知诉争房屋已出售并交付原告，并且在未发生任何真实交易的情况下，又与刘润香签订房地产买卖契约，其行为损害了原告利益，属于无效的民事行为。故判决：农办与刘润香于2010年6月6日签订的关于富民小区21号楼105室的房地产买卖契约无效。
再查明，2010年1月15日，农办向被告房管局提交房屋初始登记申请书一份，并同时提交土地证复印件、用地规划许可证、竣工验收备案表、开工许可证、工程规划许可证、证明、委托书、计划委批复，单方申请对富民小区21号综合楼进行初始登记。被告房管局审核后，认为房屋无查封记录，无抵押登记，符合房屋登记办法第三十条规定，可以登记，同意发证。2010年1月14日，张掖市国土局向农办颁发了国有土地使用权证。
2010年6月6日，农办与刘润香签订房地产买卖契约，约定农办将富民小区21号楼105室出售给刘润香，价款为216120元。同年6月9日，农办和刘润香向被告房管局提出房屋转移登记申请，被告审核后认为符合房屋登记办法第三十二条、第三十三条规定，可以登记发证，并备注申请书所列各项与实地相符，权属清楚。2010年7月1日，被告房管局作了争议房屋的转移登记。
现原告认为农办与刘润香恶意串通，隐瞒真实情况，以不存在真实交易的虚假合同、提交虚假证明等非法手段向被告获取房屋登记，严重侵害了原告的合法权益，故诉讼来院。庭审后，原告放弃其第二项诉讼主张。
一审法院认为，《房屋登记办法》第八十一条规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。《最高人民法院关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》第一条内容，第三人购买的房屋不属于善意取得，参照民法通则第五十八条和合同法第五十二条、第五十九条的规定，房屋买卖行为属于无效的行为，人民法院应当依法判决撤销被诉核发房屋产权证行为。本案中第三人刘润香具有隐瞒真实情况、提交虚假材料获取房屋登记的行为，并且已生效的民事判决书已判决确认第三人刘润香和农办之间签订的房地产买卖契约无效，第三人刘润香购买的房屋不属于善意取得。被告依据无效买卖行为作出的登记行为，显然事实不清、证据不足，应判决撤销被诉核发房屋产权证的行为。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定，判决如下：
撤销被告张掖市房产管理局向第三人刘润香颁发张房权证甘州区字第Q—035**号房屋所有权证的登记行为。
案件受理费50元，由被告张掖市房产管理局负担。
上诉人张掖市房产管理局上诉请求：请二审法院撤销原审判决，依法改判。主要事实和理由：原审判决认定事实不清，片面理解法律条文，适用法律错误。上诉人的行政行为事实清楚，程序合法，有法律依据，是合法的行政行为，应当依法驳回被上诉人的诉讼请求。一、本案基本事实。2010年1月15日，第三人农办向上诉人提交《房屋初始登记申请书》及相关文书，申请对本案涉案房屋进行所有权初始登记，上诉人依法受理。同年3月15日，上诉人审查后认为申请材料齐全、真实、产权清楚，符合相关法律规定，依法进行了初始登记，并向农办颁发了张房Q－10969号《房屋所有权证书》。2010年6月6日，第三人农办与刘润香共同向上诉人申请上述房屋所有权转移登记，并提交了相应的转移登记材料。上诉人受理后，经审核审查，依法于2010年6月30日办理了上述房屋的转移登记事宜，将房屋所有权转移登记在第三人刘润香名下，并颁发张房Q-03521号《房屋所有权证》。上诉人的上述行政行为程序合法，事实清楚，于法有据。二、上诉人的行政行为具备合法性，登记依据准确，法定要件真实。1、登记程序合法。2、登记依据准确。3、登记法定要件真实。上诉人对第三人农办与刘润香共同申请的房屋转移登记，严格按照法律规定程序进行，双方所提交的法定要件材料真实齐全，能够证实申请登记事项为双方真实意思表示，符合办理登记的法定情形，故上诉人的登记行为合法。三、上诉人的合法行政行为不可撤销，符合相关法律法规。而被上诉人与张掖市万兴综合开发有限责任公司就涉案房屋的买卖行为违反法律、行政法规的规定。1、万兴公司与农办合作开发销售房地产的行为属于未取得营业执照及资质等级证书或超越资质等级，擅自从事房地产开发经营的情形，系法律法规明文禁止的行为。2、万兴公司违反法律规定擅自从事房地产开发经营，在本案涉案楼盘尚未建成时，在未取得商品房预售许可证明的情况下，与被上诉人签订《售房协议》违反了法律法规的强制性规定。3、根据《房屋登记办法》第八十一条的规定，当事人以非法手段获取房屋登记的，房屋登记机关撤销原房屋登记时，房屋权利为他人善意取得的，房屋登记机关也不能直接予以撤销登记。上诉人当庭补充上诉理由称，根据张掖市人民政府市长办公会议及相关文件精神，原由上诉人行使的房屋登记职责，自2016年7月11日起由张掖市国土资源局（张掖市不动产登记管理局）履行房屋登记行政职责，根据《行政诉讼法》第二十六条第六款的规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。故上诉人已不再是本案适格主体，应当变更相关机关为本案被告参加诉讼，请人民法院予以审查。
被上诉人祁志忠辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，请二审法院予以维持。上诉人主张其作出房屋产权登记的资料清楚、产权清晰，与事实不符。本案所涉房屋转移登记的房地产买卖契约已被生效民事判决确认无效，上诉人依据无效契约进行的转移登记，自然属错误登记。依法应予撤销，上诉人的上诉理由不能成立。
原审第三人刘润香述称，同意上诉人房管局的上诉意见。
原审第三人区农办述称，同意一审判决意见。
原审第三人万兴公司述称，工程是万兴公司与区农办联建的，公司委托刘润香会同区农办共同办理产权证时，产权人为何只有区农办，而无万兴公司。后又转移登记在刘润香名下，我作为万兴公司法定代表人确不知情。
本院二审期间，上诉人张掖市房产管理局向法庭提交下列证据：1、张掖市机构编制委员会2015年9月24日下发的〔2015〕28号“关于组建市级不动产登记机构的通知”一份；2、张掖市机构编制委员会办公室、张掖市国土资源局2015年6月20日联合下发的〔2015〕254号“关于县区不动产登记职责整合的实施意见”一份；3、张掖市人民政府2016年7月7日“市长办公会议纪要”一份。用以证实因不动产登记职责整合，上诉人房屋行政登记职责已经发生变更，交由张掖市国土资源局（张掖市不动产登记管理局）行使职权，上诉人已不再是本案适格主体。
上列证据经被上诉人陈兴禄质证，对证据的真实性、合法性均无异议，但认为与本案无关联性。认为其本案诉讼请求为撤销房管局作出的登记行为，而不是要求房管局履行职责，职权发生变更不影响本案继续审理。经原审第三人刘润香、区农办、万兴公司质证，对证据均无异议。
本院对上列证据的认证意见是：系相关行政机关依职权作出的行政文书、会议纪要，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，依法予以采信。
经审理查明，在本案原审判决宣判后，2016年7月5日，张掖市人民政府召开市长办公会议，专题研究不动产登记职责整合等事宜，于2016年7月7日就会议研究确定的主要事项下发会议纪要。其中：一、关于不动产登记职责整合。按照省编办、省国土资源厅《关于市县不动产登记职责整合的实施意见》（甘国土资发〔2015〕129号）文件精神，将市直相关部门承担的土地登记、林地登记、草原登记、房屋登记等不动产登记职责整合，统一交由市国土资源局（市不动产登记管理局）承担。二审查明的其他事实，与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。
本院认为，根据已生效的张掖市甘州区人民法院作出的（2014）甘民初字第337号民事判决认定的事实，本案被上诉人祁志忠与万兴公司签订售房协议，万兴公司依据协议，将建成的约42平面一层门店交付祁志忠，祁志忠占有、使用、收益该门店至今。期间，未曾有人对此提出异议。区农办在未发生真实交易的情况下，又与刘润香于2010年6月6日就涉案房屋签订了无效的《房地产买卖契约》。被上诉人祁志忠作为涉案房屋的实际占有人，在人民法院生效民事判决确认区农办与刘润香就张掖市富民小区21号综合楼105室签订的《房地产买卖契约》无效后，作为涉案房屋的利害关系人，有权就该房屋基于民事行为发生的转移登记行政行为提起行政诉讼。根据查明的案件事实，本案上诉人于2010年7月1日作出本案争议房屋1层05室所有权转移登记行政行为，系基于原审第三人区农办、刘润香对争议房屋的买卖行为、共同申请，现区农办与刘润香于2010年6月6日签订的《房地产买卖契约》已被人民法院生效民事判决确认无效，上诉人张掖市房产管理局为区农办、刘润香办理涉案房屋所有权转移登记即失去了登记的合法依据，该转移登记行政行为依法应予撤销。原审判决根据查明的案件事实，依法判决撤销张掖市房产管理局向刘润香颁发张房权证甘州区字第Q—035**号房屋所有权证的登记行为，符合法律规定，判决结果正确，二审依法予以支持。
关于上诉人张掖市房产管理局主张其行政登记行为合法、事实清楚、法定要件真实的上诉理由。经审查，根据已查明的案件事实，原审第三人区农办、刘润香向上诉人申请涉案房屋所有权转移登记时，虽按规定提交了登记所需相关材料，但双方之间的房屋买卖行为不具有真实性、合法性，在上诉人依法办理房屋转移登记后，已被人民法院生效民事判决确认无效，因登记所依据的材料（要件）不具有真实合法性，致上诉人实施的该房屋所有权转移登记行为失去了合法基础，故上诉人的该主张与查明的案件事实不符，其理由不能成立，不予支持。
关于上诉人张掖市房产管理局主张其行政登记行为不可撤销、被上诉人与万兴公司就涉案房屋的买卖行为违法的上诉理由。经审查，一、建设部《房屋登记办法》第八十一条：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”所规定的不予撤销登记的除外情形为“房屋权利为他人善意取得”，而本案中原审第三人刘润香取得涉案房屋权利系通过非法方式不当取得，并非善意取得，该事实已经人民法院生效民事判决所确认，故不能适用该条规定。二、被上诉人祁志忠与张掖市万兴综合开发有限责任公司就涉案房屋的买卖行为是否违法的问题，并非本案所涉争议，也非人民法院在本案中审查的问题，上诉人的该主张与本案被诉房屋登记行为缺乏关联性，本院不予涉理。上诉人的该上诉理由不能成立，依法不予支持。
关于上诉人张掖市房产管理局主张因其房屋登记职责发生变更、本案应变更相关机关为被告参加诉讼的上诉理由。经审查，根据查明的案件事实，本案原审判决宣判送达后，上诉人原依法行使的房屋登记法定职责，因职责整合由张掖市国土资源局（张掖市不动产登记管理局）承担是事实，但本案被诉的房屋转移登记行为，系上诉人依法定职权所为，该行政行为发生在上诉人职责整合之前，依法应由上诉人承担相应责任。且本案诉讼为撤销之诉，诉讼本身不涉及房屋登记职责在被诉行政行为撤销后，应由职责整合前后哪个行政机关行使职权的问题，至于人民法院判决撤销本案被诉房屋转移登记行政行为后，若今后涉及房屋登记法定职责的行使、承担问题，依法应由相关行政机关行使职权、承担责任，故本案不存在依法变更被告的问题。上诉人的该上诉理由不能成立，依法不予支持。
综上所述，上诉人张掖市房产管理局向原审第三人刘润香颁发张房权证甘州区字第Q—035**号房屋所有权证的转移登记行为依法应予撤销，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当，上诉人张掖市房产管理局的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。案经合议庭评议，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人张掖市房产管理局负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨海全
审判员 齐 焕
审判员 郭永旺
二〇一六年十二月一日
书记员 李晓凤
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定;