山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济商终字第334号
上诉人（原审原告、反诉被告）中国银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。
负责人葛春尧，行长。
委托代理人隋轶、洪仙珠，山东平正大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）高明，女，1966年2月6日出生，汉族，住济南市。
委托代理人刘海波，男，1962年6月16日出生，满族，住址同上，与高明系夫妻关系。
委托代理人栾涛，山东德义君达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）汇统房地产有限公司，住所地济南市。
法定代表人菅轮，总经理。
委托代理人吴岳、赵喆，该公司员工。
上诉人中国银行股份有限公司济南分行（以下简称中国银行济南分行）因与被上诉人高明、汇统房地产有限公司（以下简称汇统公司）借款合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2008）历民初字第3421号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人中国银行济南分行的委托代理人隋轶、被上诉人高明的委托代理人刘海波、栾涛，汇统公司的委托代理人吴岳、赵喆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，刘海波与高明系夫妻关系。2000年10月25日，汇统公司与刘海波签订了房屋预售合同一份，约定由汇统公司将汇统花园峰翠苑2号楼1单元1103A室出售给刘海波。2000年12月20日，高明（甲方）与中国银行济南分行（乙方）签订了个人住房借款合同一份，约定由中国银行济南分行向高明出借款项23万元，用于高明购买上述汇统房产。同日，高明与中国银行济南分行签订了个人住房贷款抵押合同一份，约定高明以购买的涉案房产作为抵押，为上述贷款作抵押担保。2001年4月6日，汇统公司与中国银行济南分行签订了最高额保证合同一份，约定汇统公司为中国银行济南分行自2001年1月1日起到2001年3月31日止，向包括高明等在内的债务人发放各类贷款所形成的债权提供连带责任保证。2008年8月26日，刘海波向济南仲裁委员会申请仲裁，请求解除其与汇统公司签订的上述房屋预售合同，并请求裁决汇统公司支付其购房款及其他经济损失。济南仲裁委员会于2009年12月4日作出（2008）济仲裁字第359号裁决书。2011年8月9日，济南市中级人民法院作出（2011）济中立初字第17号民事裁定，撤销了济南仲裁委员会作出的（2008）济仲裁字第359号仲裁裁决。2012年10月24日，济南市市中区人民法院作出（2012）市民初字第2279号民事判决书，判令刘海波与汇统公司2000年10月25日签订的《房屋预售合同》于该判决生效之日起解除。后汇统公司不服，提起上诉。2013年9月26日，济南市中级人民法院作出（2012）济民一终字第1343号民事判决书，该判决书中认定：在《房屋预售合同》尚未解除的情况下，汇统公司将涉案房屋出售给他人，并办理了房屋权属登记，致使其与刘海波签订的《房屋预售合同》事实上已无法履行，合同的目的无法实现。并变更济南市市中区人民法院（2012）市民初字第2279号民事判决为：确认汇统公司与刘海波于2000年12月25日签订的《房屋预售合同》于2009年3月26日解除。
另，2011年4月16日，高明在本案中提起反诉，要求解除2000年济中零房贷字第HT0331号《个人住房借款合同》。2011年4月22日，中国银行济南分行领取了反诉状。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除、致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，刘海波与汇统公司于2000年10月25日签订的房屋预售合同，已经济南市中级人民法院依法确认于2009年3月26日解除。该合同解除后，高明与中国银行济南分行的贷款合同自然目的无法实现，现高明要求解除该《个人住房借款合同》的反诉请求，于法有据，予以支持。关于合同的解除时间，应当自解除合同的意思表示到达中国银行济南分行时解除。因此该《个人住房借款合同》的解除时间应当为中国银行济南分行领取反诉状的时间，即2011年4月22日。另，解释第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，本案中，在商品房买卖合同和借款合同均予以解除后，汇统公司作为出卖人，是购房贷款和购房款的本金及利息的返还义务人，而高明作为购房人没有义务再行偿还贷款，因此，对于中国银行济南分行要求高明偿还贷款本金及利息的诉讼请求，于法无据，不予支持。另，中国银行济南分行要求汇统公司承担连带清偿责任的诉讼请求，在借款合同解除后，已无法律依据，对此不予支持。据此，原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）中国银行股份有限公司济南分行与被告（反诉原告）高明于2000年10月25日签订的2000年济中零房贷字第HT0331号《个人住房借款合同》于2011年4月22日解除；二、驳回原告（反诉被告）中国银行股份有限公司济南分行的诉讼请求。本诉案件受理费3800元，反诉案件受理费3800元，均由中国银行股份有限公司济南分行承担。
上诉人中国银行济南分行不服原审判决上诉称，1、一审法院没有行使释明权，程序违法。我行向高明、汇统公司主张权利前，没有任何人将高明向汇统公司主张解除购房合同的情形通知我行，本案在一审期间中止5年后才出现了与购房合同解除的情形，一审法院认为本案属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条、第25条规定的情形，即应依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，履行释明权，告知我行可以变更诉讼请求；2、一审法院驳回我行诉讼请求无法律依据。本案所涉我行与高明签订的个人住房借款合同及与汇统公司签订的最高额保证合同，均是各方当事人自愿签订，是真实意思表示，没有违反法律规定，均是有效合同。且是独立于高明与汇统公司的购房合同，故购房合同的签订、履行、效力、用途均不影响借款合同和最高额保证合同的效力，更不能影响我行据此主张权利；3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》24、25条不适用本案。该法条存在诸多瑕疵，根本无法实际履行，实践中不应适用。综上，请求撤销一审判决，发回重审或改判，本案诉讼费由高明和汇统公司承担。
被上诉人高明辩称，一审法院程序合法，本案不存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之情形，法院无需履行告知义务。本案中，购房合同和借款合同解除后，汇统公司是购房贷款本金利息返还义务人。一审法院驳回中国银行济南分行对高明的诉讼请求是正确的。
被上诉人汇统公司辩称，本案并非由借款合同纠纷转变为财产返还纠纷，法院无需主动释明。我方与高明签订的购房合同解除后，最高额保证合同与借款合同均应作为从合同予以解除，最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释也未否定合同的相对性。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实属实，本院予以确认。
另，1、一审期间，高明在反诉状中主张，因汇统公司违约导致商品房买卖合同目的无法实现，应依法判决汇统公司将其收取的购房贷款本金及利息全额返还给中国银行济南分行。但其未将该主张列在反诉请求项下；
2、济南仲裁委（2008）济仲裁字第359号裁决书裁决汇统公司向高明的丈夫刘海波返还涉案购房本金和利息，该裁决书已被本院（2011）济中立初字第17号民事裁定书撤销。汇统公司亦未实际履行上述裁决内容。
3、二审期间，各方当事人对中国银行济南分行所主张的截止2008年8月28日高明尚欠借款本金及利息数额均无异议。
本院认为，高明、刘海波因购买汇统公司的房产而向中国银行济南分行申请个人贷款，并签订个人住房借款合同，该购房款项已转至汇统公司。但因汇统公司原因导致高明丈夫刘海波与其签订的购房合同无法履行，本院作出的另案（2012）济民一终字第1343号民事判决，已经确认刘海波与汇统公司之间就涉案房屋签订的房屋预售合同予以解除。故一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定处理本案并无不当。据此规定，汇统公司是本案所涉购房贷款本金及利息的返还义务人。故原审判决驳回中国银行济南分行要求高明偿还借款本息的诉讼请求并无不当。中国银行济南分行要求高明承担贷款本息返还责任的上诉理由不成立。另，一审期间，中国银行济南分行已经知悉刘海波与汇统公司之间房屋预售合同解除的事实，且高明提出反诉亦主张应由汇统公司承担返还责任。在此情况下，中国银行济南分行应调整自己的诉讼请求，而无需法院进行释明。中国银行济南分行以一审法院未行使释明权程序违法要求发回重审的上诉理由不成立。因高明在一审反诉状中已明确提出应由汇统公司向中国银行济南分行返还涉案购房贷款所欠本金及利息，一审判决对此也作出了认定，虽然该反诉主张未列在反诉请求项下，但系反诉原告高明明确的意思表示。为彻底解决三方当事人之间纠纷，避免当事人诉累，节省司法资源，应支持高明该反诉主张，直接判令汇统公司向中国银行济南分行返还涉案购房贷款所欠本金及利息。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持济南市历下区人民法院（2008）历民初字第3421号民事判决；
二、被上诉人汇统房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人中国银行股份有限公司济南分行偿还借款本金及利息共计175784.30元（利息已计至2008年8月28日，嗣后至本判决生效之日的利息按照合同约定计算）；
二审案件受理费7600元，由中国银行股份有限公司济南分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 萍
审 判 员 宋海东
代理审判员 王纯雨
二〇一四年九月十八日
书 记 员 张天则