江苏省扬州市广陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬广民初字第02782号
原告孙万顺。
委托代理人马丽，江苏擎天柱律师事务所律师。
被告郭丽华。
委托代理人陶华娣，江苏乐助律师事务所律师。
第三人孙明霞。
第三人孙小顺。
原告孙万顺与被告郭丽华以及第三人孙明霞、孙小顺继承、房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月9日立案受理后，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙万顺及其委托代理人马丽、被告郭丽华及其委托代理人陶华娣、第三人孙明霞、孙小顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙万顺诉称，位于扬州市苏唱街52号的房屋是原告的父亲孙瑞坤在解放前购买；孙瑞坤有两位妻子，分别为戴文英、孙戴氏，与戴文英生有孙明霞、孙小顺，与孙截氏生有孙明珍、原告孙万顺；1963年孙瑞坤去世，1964年孙截氏去世，2005年戴文英去世；孙瑞坤、孙戴氏、戴文英生前有口头遗嘱和书面遗嘱，明确表示苏唱街52号的房屋由原告孙万顺一人继承；孙明珍于1965年去世，其丈夫郭殿高，生有被告郭丽华，郭殿高于2013年去世；第三人孙明霞、孙小顺以及被告的父亲郭殿高皆知道父母让原告继承苏唱街52号房屋的遗嘱，并明确表示归原告继承，在此情况下，原告以及原告委托的代理人郭殿高办理了土地证，将苏唱街52号房屋产权登记在原告名下，只因当时未及时缴纳契税，故至今未领取房产证。原告长期在外地工作生活，直至2014年回扬州时才得知苏唱街52号房屋一直被被告占据，原告要求被告迁让房屋，但被告以种种理由拒绝迁让。故请求：1、确认扬州市苏唱街52号房屋由原告继承；2、被告迁让出扬州市苏唱街52号；3、被告向原告交还扬州市苏唱街52号房屋的土地证。
被告郭丽华辩称，讼争房屋的法定继承人除原告、第三人外，是被告郭丽华，其父亲郭殿高没有权利为郭丽华做出放弃继承的意见；1987年原告与被告的父亲郭殿高达成了讼争房屋的买卖协议，原告已经以5500元的价格将房屋出卖给了被告的父亲，故讼争房屋原告及第三人已经没有权利再主张继承了。
第三人孙明霞、孙小顺述称，苏唱街52号房屋应当由原告继承。
经审理查明：
扬州市广陵区苏唱街52号房屋原系孙瑞坤在解放前购得，孙瑞坤先后娶孙戴氏、戴文英姐妹俩为妻，孙戴氏生有被告郭丽华的母亲孙明珍、原告孙万顺，戴文英生有第三人孙明霞、孙小顺；孙瑞坤于1963年去世，孙戴氏于1964年去世，孙明珍于1965年去世，戴文英于2005年去世；孙明珍的丈夫、被告郭丽华的父亲为郭殿高，于2013年去世；戴文英去世前已迁居至老家××县居住，其在1987年2月25日曾口述，并由第三人孙小顺代笔记录，表示孙瑞坤、孙戴氏生前曾提前将上述房屋的买房手续交其代管，其已交给孙万顺，今后两间房屋归孙万顺所有，其在老家丹徒县的房屋由孙小顺继承，其所在的村委会、生产队均加盖了印章；次日，即1987年2月26日孙小顺出具了一份说明，表达了上述代书意见，仍由其所在的村委会、生产队盖章证明。
1987年3月4日，孙万顺与郭殿高签订了《房屋出售契约》一份，内容为：苏唱街祖产房屋两间，一直由郭殿高居住，现孙万顺自愿将房屋出售给郭殿高，房屋售价5500元，付款前孙万顺将房契交给郭殿高，由郭殿高在扬州办理房屋出售手续，分期付款，87年6、7、8月每月付款500元，87年9月开始至89年4月每月付款200元，共计23个月将款付清；同年4月9日，孙万顺向扬州市房产公司书写了一份请求将该房屋出售过户的意见书，并由其所在的工作单位无锡市木材建筑材料公司盖章证明（孙万顺落款时间为1986年4月9日，木材公司落款时间为1987年4月9日，结合其他证据，应当系孙万顺笔误），同时，即1987年4月8日郭殿高向扬州市房地产局书写了一份申请，内容为孙万顺已经与他商定孙万顺以5500元将该房屋出售给郭殿高，并由郭殿高当时所在的工作单位扬州灯具厂以及苏唱街52号所在的扬州市辕门桥居民委员会盖章证明；同年5月8日，郭殿高与其工作单位扬州灯具厂签订了《住房条约》一份，内容为：厂方以郭殿高的名义为郭殿高购买苏唱街52号房屋两间给其居住，郭殿高将房屋契约交给厂方，约定苏唱街52号两间房屋的产权属扬州灯具厂所有，亲属及子女无权与灯具厂争要产权，郭殿高只有居住权，无权转售及转租，按月交纳房租给厂方，房屋维修及大修费用均由厂方负责；扬州灯具厂已给付了郭殿高购房款5500元；此后，郭殿高及郭丽华也向扬州灯具厂及改制后的扬州大力工具有限责任公司缴纳了租金（每月24元）；2006年房改时，郭殿高作为正科干部，按政策可享受75平方米分房，扬州大力工具有限公司以郭殿高已经享受了苏唱街52号24平方米（被告称系房屋套内面积，并按此面积缴纳房屋租金），再向郭殿高发放了应补贴面积51平方米计35381元。郭殿高、扬州灯具厂未到房屋产权登记部门将上述房屋进行产权登记，扬州灯具厂有关人员后来将上述房屋的契约交付给了郭殿高。
1991年9月24日，有人向房屋登记部门提交材料，申请对苏唱街52号房屋产权进行登记；所提材料有：民国政府时期的土地所有权状、苏唱街52号平房两间系孙万顺父母生前购置的说明、放弃房产权利书、证明书；其中：《说明》载明申请人为孙万顺、委托人（委托代理人）为郭殿高，孙万顺父母生前生有子女两人，两人协商房屋由一人申请登记；《放弃房产权利书》内容为苏唱街52号房屋两间两厢、建筑面积36.35平方米，郭殿高作为合法继承之一，自愿放弃继承，归孙万顺所有；《证明书》内容为扬州市辕门桥居民委员会盖章证明上述放弃房产权利书确系郭殿高出具；《放弃房产权利书》与《证明书》在同一张纸上，与《说明》均加盖有扬州市辕门桥居民委员会印章，但《说明》、《放弃房产权利书》上孙万顺、郭殿高的名字既不是孙万顺签写、也不是郭殿高签写，但加盖有郭殿高的私印。扬州市广陵区房屋所有权登记发证办公室对苏唱街52号房屋进行了查勘，查勘建筑面积为36.35平方米，查勘记载产权人姓名为孙万顺。后产权部门未将苏唱街52号房屋产权登记为孙万顺，孙万顺自述2013年其从房屋登记部门取回了上述材料。1994年8月29日，郭殿高以代办人名义出具一份证明，内容为苏唱街52号系孙万顺祖传房地产52.8平方米，加盖了扬州市辕门桥居民委员会印章，土地登记部门于1995年11月24日对苏唱街52号进行了登记，登记土地使用人为孙万顺，面积为55.3平方米。
扬州大力工具有限公司明确表示不主张苏唱街52号的房屋所有权。
原告举证了下列证据：1、国民政府于民国36年颁发的《土地所有权状》；2、孙瑞坤的档案材料；3、扬州市广陵区东关街道新仓巷社区居民委员会出具孙瑞坤、孙戴氏、孙明珍死亡的证明；4、戴文英的户口注销证明；5、戴文英的口述遗嘱；6、孙小顺书写给扬州市公证处的说明；7、1991年9月24日的放弃房产权利书、证明书、说明；8、扬州市广陵区房屋所有权登记发证办公室登记苏唱街52号的材料；9、1994年8月29日郭殿高出具的证明；10、苏唱街52号土地登记材料；11、1985年7月以孙万顺名义缴纳城市房地产税缴款书；12、孙瑞坤于解放前及解放后缴纳税款的凭证。
被告举证了下列证据：13、房屋出售契约；14、原告孙万顺书写给扬州市房产公司的意见书；15、郭殿高写给房地产局的申请；16、郭殿高与扬州灯具厂签订的住房条约；17、被告委托代理人以及房瑞琴律师向扬州灯具厂原财务科长张大利、经营科长姜际明调查时的谈话笔录；18、扬州大力工具有限公司发放住房补贴表以及有关部门发放住房补贴的通知；19、郭殿高及郭丽华向扬州灯具厂及扬州大力工具有限公司缴纳房租的账页、收据。
本院为了解扬州大力工具有限公司对于讼争房屋的意见，向该公司董事长、党总支书记所做的调查笔录。
上述证据，各方当事人进行了质证。对于《房屋出售契约》，原告质证意见为当时郭殿高为了领取房屋补贴，与其签订的一份假协议，实际并未履行；郭殿高虽给过钱，给多少记不清了，但并没有给付购房款，郭殿高系因为长期租用了孙家的房屋，给的房屋使用费。
原、被告的争议焦点为：1、能否依据戴文英1987年2月25日口述内容确定苏唱街52号房屋全部由原告孙万顺继承？2、1987年3月4日孙万顺与郭殿高签订的《房屋出售契约》是真实的还是虚假的，有没有履行？
针对上述争议，原、被告除举证上述证据外，还进行了辩论和当庭陈述，原告开始陈述时称《房屋出售契约》是虚假的，其一直自行保管房契，未将房契交付给郭殿高，郭殿高也未向其支付过购房款，但原告其后又陈述1987年郭殿高要房契，其给了郭殿高，2013年其从房产公司取回房契的，其没有拿过扬州灯具厂的钱，但拿过郭殿高的钱，郭殿高系因多年占用其孙家的房屋，是给的房屋使用费。
关于苏唱街52号房屋的继承，本院认为，该房屋原所有权人应当认定为孙瑞坤、孙戴氏、戴文英共同共有，在孙瑞坤、孙戴氏去世后，析出他们的财产份额由戴文英、孙明珍、孙万顺、孙明霞、孙小顺继承，孙明珍去世后，孙明珍继承的财产份额由郭殿高、郭丽华转继承；1987年2月戴文英表达了该房屋给孙万顺所有，当时戴文英尚未去世，戴文英的该处分行为，对其自身享有的房屋权利可认定为系其赠与给孙万顺，其他继承人因继承享有的权利仍应属于各继承人；又因第三人孙明霞、孙小顺对于自身继承份额均同意由孙万顺继承，两第三人应当继承的份额也应当属于原告孙万顺。
关于苏唱街52号房屋的买卖，本院认为，1987年3月原告孙万顺在自己认为获得该房屋权利的情况下（应当认定其获得该房屋十五分之十三的大部分权利），将房屋出售给被告郭丽华的父亲郭殿高，郭殿高作为买受人，可认定为买得孙万顺房屋权利部分，被告郭丽华作为郭殿高的女儿，应当认定为其知道其父亲的买受行为，并没有反对，其享有的继承份额可认定为与郭殿高按份共有。对于原告孙万顺提出买卖系虚假行为，该意见不予采纳，理由是：一、买卖是原告孙万顺在戴文英表态后、其自认为已经取得房屋全部权利后进行的；二、《房屋出售契约》内容详尽，除言明原告将房契交给郭殿高外，对于房款，约定了每个月的付款金额，总计23个月付清，如属虚假，没有必要如此约定；三、原告陈述多有不实之处，如其在诉状中称“直至去年（2014年）原告回扬州时才得知苏唱街52号的房屋一直被被告占据”，显然是不实之词，又如其开始不承认房契曾交付给郭殿高，后又承认；四、郭殿高是否给付购房款给原告，原告进行了否认，因原告系在当事人郭殿高去世后提起本案之诉，被告郭丽华对此未能提出直接证据，但原告又陈述了郭殿高是给过钱，只不过陈述为给付的是房屋使用费，结合房屋实际使用和买卖等情况来看，郭殿高、郭丽华实际使用该房屋几十年，此前并未有过郭殿高向孙万顺支付房屋使用费，在双方签订有房屋买卖合同的情况下，郭殿高支付给孙万顺的钱应当认定为购房款，房屋使用费的说法依据不足。对于1991年、1994年申请该房屋及土地使用权权属登记的行为，从举证证据来看，可认定为系郭殿高所为，郭殿高的行为实际上存在未如实申报的情形，该房屋的实际继承人并不限于孙万顺与郭殿高两人，实际上该申请登记行为也未能被登记机关登记；郭殿高为何要以孙万顺的名义申报登记，确是本案重大疑点，是直接以郭殿高名义无法取得登记，还是因为郭殿高与扬州灯具厂存在协议其认为不适合以自己名义登记，还是其他原因，已无法查明，但如前所述，原告与郭殿高的买卖合同订立并履行可以认定，故不能以此疑点确认讼争房屋归原告孙万顺所有。至于郭殿高与扬州灯具厂订立的协议，属于另一法律关系，本案不予理涉。
综上，依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第十条、第二十五条第一款、第二十六条、《中华人民共和国民法通则》第八十五条的规定，判决如下：
驳回原告孙万顺的诉讼请求。
案件受理费3836元，由原告负担（原告已预交，剩余部分于本判决生效后七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行；户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
审 判 长 徐舒
代理审判员 吴菲
人民陪审员 沈霞
二〇一六年三月二日
书 记 员 孙瑶