河南省洛阳市西工区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0303民初769号
原告中国建设银行股份有限公司洛阳分行。
负责人金泽民，行长。
委托代理人赵丹丹，河南中冶律师事务所律师，一般代理。
委托代理人宋珍珍，河南中冶律师事务所实习律师，一般代理。
被告马俊霞，女，回族，1970年2月13日出生。
被告牛维军，男，汉族，1964年8月29日出生，系被告马俊霞配偶。
被告洛阳市南华置业有限责任公司。
负责人杨广生。
委托代理人王灏，河南润合律师事务所律师，特别授权。
原告中国建设银行股份有限公司洛阳分行诉被告马俊霞、牛维军、洛阳市南华置业有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司洛阳分行的委托代理人赵丹丹、宋珍珍，被告洛阳市南华置业有限责任公司的委托代理人王灏到庭参加诉讼，被告马俊霞、牛维军经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席进行了审理，现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司洛阳分行诉称，2008年5月26日，原告与被告马俊霞签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告马俊霞从原告处贷款230000元，用于购买位于洛阳市涧西区武汉路南段缔景桃苑旺角7-1-102号的房产，被告以其购买的房产作抵押，洛阳市南华置业有限责任公司对该笔借款承担保证责任，保证方式为抵押加阶段性保证。后原告按照合同约定向被告发放230000元贷款，被告马俊霞自2015年1月21日开始不按照约定履行还款义务，截至2015年10月12日共拖欠原告借款本金、利息及罚息共计179458.43元，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告马俊霞于2005年9月26日签署的《个人住房（商业用房）借款合同》的借贷关系；2、被告马俊霞、牛维军共同偿还原告借款本金、利息及罚息共计179458.43元（该数据暂算至2015年10月12日）及从2015年10月13日至本息全部清偿之日的利息、罚息（利息、罚息利率按合同约定执行）；3、原告对位于洛阳市涧西区武汉路南段缔景桃苑旺角7-1-102号号的抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、被告洛阳市南华置业有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用及原告其他实现债权的费用由两被告承担。
被告马俊霞、牛维军未到庭参加诉讼，未答辩。
被告洛阳市南华置业有限责任公司辩称，由于被告马俊霞、牛维军下落不明，被告洛阳市南华置业有限责任公司一直为其偿还按揭贷款，如原告诉请解除借款合同，行使抵押权，则洛阳市南华置业有限责任公司无需再承担担保责任；借款合同约定的保证期间不明确，则依照法律规定应按六个月计算，原告起诉时已超过保证期间，洛阳市南华置业有限责任公司不再承担保证责任；签订合同至今八年期间，原告怠于行使自身权利，无形中延长了保证期间，损害了保证人的合法权益。
经审理查明，2008年5月26日，原告与被告马俊霞签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告马俊霞向原告贷款230000元，用于购买位于洛阳市涧西区武汉路南段缔景桃苑旺角7-1-102号的房产。上述合同对贷款利率、违约责任等双方的权利义务作出明确约定。合同约定贷款期限为240个月，即从2008年5月26日起至2028年5月26日止；贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率下调15%执行，并于每次基准利率调整之日的次年1月1日执行新的基准利率，罚息利率为合同约定的贷款利率上浮50%；还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月月末日之前10天。该合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证，即借款人以该合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，保证人洛阳市南华置业有限责任公司承担阶段性保证责任，保证期间为该合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，有权解除与借款人的借贷关系，有权行使担保权利。2008年5月29日，原告与被告马俊霞、洛阳市南华置业有限责任公司签订《洛阳市房地产抵押合同》，约定抵押人马俊霞以其购买的位于洛阳市涧西区武汉路南段缔景桃苑旺角7-1-102号的房产作抵押。2008年5月29日，原告按照合同约定向被告马俊霞发放230000元贷款。后被告马俊霞自2015年1月21日开始不按照合同约定履行还款义务，截至2015年10月12日共拖欠原告借款本金、利息及罚息共计179458.43元。
另查明，被告马俊霞与被告牛维军于2000年4月12日登记结婚，该笔借款发生的时间为2008年5月26日。被告牛维军于2008年5月15日向原告出具《声明》一份，确认双方系夫妻关系，同意被告马俊霞向原告借款购房并将上述房产抵押给原告，愿意承担共同归还借款责任。
在本案审理过程，原告申请诉讼保全，本院作出（2016）豫0303民初769号民事裁定书，对被告牛维军名下位于洛阳市老城区环城西路44号3幢3-702号（洛市房权证2008字第××号）的房产予以查封。
本院认为，原告与被告马俊霞签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是在平等自愿的基础上签订的，合法有效，本院予以确认。原告依约履行了发放借款的义务，被告马俊霞未按合同约定按时还款，已构成违约，原告要求解除与被告之间的借贷关系，并要求被告马俊霞偿还全部剩余借款本金、利息及罚息的请求，应当予以支持。借款合同虽约定被告将房产抵押给原告并签订《洛阳市房地产抵押合同》，但并未办理产权证书，也未在房管部门办理抵押登记，原告未举证证明抵押权已生效，故其主张抵押权的诉求不予支持。借款合同中明确约定保证人洛阳市南华置业有限责任公司承担阶段性保证责任，保证期间为该合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，保证期间的约定明确有效，本院予以确认。借款合同约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，有权解除与借款人的借贷关系，有权行使担保权利，被告洛阳市南华置业有限责任公司作为连带责任保证人，应当对上述全部债务承担连带清偿责任，在承担连带清偿责任后，被告洛阳市南华置业有限责任公司有权向被告马俊霞追偿。被告洛阳市南华置业有限责任公司未提供证据证明原告怠于行使自身权利造成损失，答辩意见理由不充分，本院不予采纳。该笔借款发生在夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务，且被告牛维军作出书面承诺，应承担共同还款的责任。由于原告未提供实现债权费用的依据，故对于其要求被告承担其他实现债权费用的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，经合议庭评议，缺席判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司洛阳分行与被告马俊霞于2008年5月26日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定义务终止履行；
二、被告马俊霞、牛维军于判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司洛阳分行借款本金、利息、罚息共计179458.43元（该数据暂计算至2015年10月12日止，之后的利息、罚息按双方合同约定的标准计算至本判决确定的给付之日止，具体数额以原告个人信贷系统计算数额为准，但不得超过国家法律规定的最高标准）。
三、被告洛阳市南华置业有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司洛阳分行的其他诉讼请求。
如被告马俊霞、牛维军、洛阳市南华置业有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3890元，保全费1470元，由被告马俊霞、牛维军、洛阳市南华置业有限责任公司承担（被告承担诉讼费已由原告预交，待执行时由被告向原告一并清结）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 刘 雷
审 判 员 李东晓
代理审判员 孙雨涵
二〇一六年七月二十日
书 记 员 汪亚琳