安徽省宿松县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民二初字第00339号
原告：周彩虹，个体从业者。
委托代理人：夏复田，安徽省安庆市建设法律服务所法律工作者
被告：黎振江，农民。
委托代理人：高治友，安徽皖松律师事务所律师。
被告：吴学文，农民。
原告周彩虹诉被告黎振江、吴学文建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2013年9月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月6日公开开庭进行了审理，原告周彩虹及其委托代理人夏复田、被告黎振江委托代理人高治友、被告吴学文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
周彩虹诉称：2006年12月24日，周彩虹与黎振江签订《土地转让协议书》，以168000元对价委托黎振江在宿松县五里乡孚玉东路以北、北洋河以东买受一宗600平方米规则建设用地使用权，协议约定由黎振江办妥国有土地使用权证，并负责分割到周彩虹个人名下，周彩虹负担土地出让金。黎振江预收50000元土地出让金后，转委托吴学文于2007年7月20日，以合伙的61人名义联合竞拍松国让（合）字（2007）39号国有土地使用权出让合同项下23635.73平方米建设用地使用权，经申请，初始登记为包括周彩虹在内61人按份共有。现黎振江、吴学文拒绝分割交付周彩虹共有的宗地。周彩虹认为与黎振江签订《土地转让协议书》系双方真实意思表示，协议名为转让，实为委托，双方为委托合同法律关系。黎振江转委托吴学文为周彩虹买受约定的建设用地使用权，不违背法律禁止性规定，两被委托人负有交付周彩霞以其名义竞拍的约定宗地义务。该宗地的初始登记为按份共有，作为按份共有人，周彩虹依法享有随时要求分割共有宗地的权利。据此，周彩虹请求法院判令黎振江立即向周彩虹交付松国让（合字）（2007）139号国有土地使用权出让合同项下600平方米建设用地使用权，吴学文负连带责任。
黎振江辩称：1、黎振江不是本案适格主体，因为黎振江不是该土地的所有人；2、周彩虹与黎振江之间签订的协议是无效协议；3、双方不是委托关系，即使是委托关系，委托事务已经完成。周彩虹与黎振江之间的行为不能违背国家政策及法律规定，本案诉争的土地，是61人共有土地，按国家政策，不能分割到每一个人员；4、关于该土地出让后的问题，尽管黎振江收受了周彩虹148000元的购地款，但在竞拍该土地时需按每平方米交纳200元土地出让金，因周彩虹没有交纳土地出让金，包括周彩虹在内的61人经会议决定，按所交款项除以480元/平方米，周彩虹占有土地面积为308.3平方米。因政府的政策规定该讼争土地不得个人建房，只能集体开发，后该土地以700元/平方米的价格转让给宿松县华复房产开发有限公司龙腾分公司进行房产开发，故该宗土地无法分割给周彩虹，现同意按308.3平方米×700元的价款返还给周彩虹。
吴学文辩称：周彩虹没有交一分钱给我，土地转让协议是无效合同。2007年7月20日前竟拍该宗土地的61户在心园茶楼开会，确定每人预交200元/平米的出让金的，没有交的，按实际交款的钱数来分摊实际面积，周彩虹200元/平米的出让金没有交。2007年7月20日下午在安庆竞拍到该宗土地，竞拍中所有的费用公摊。2007年7月拍卖前是工业用地，61户竞拍后才变更为商业用地，因61户中部分人没有交纳200元/平方米的土地出让金，所以没有及时分割，到2008年宿松县政府的文件规定，该宗土地不得个人建房，所以61户共有土地无法分割到户。我与周彩虹之间没有任何关系，她没有委托我。
周彩虹为支持其诉讼请求，提交了如下证据：
1、身份证复印件，证明周彩虹系本案适格的诉讼主体；2、土地转让协议，3、收据，4、授权委托书，证明周彩虹与黎振江之间成立委托合同关系；5、宿松县国土资源局地籍档案,包括:土地登记审批表、地籍调查表、土地登记申请表、拍卖说明、授权委托书、周彩虹身份证复印件、现场成交确认书、联合竞拍人员名单、国有土地使用权出让合同、交易税申报核定表、土地出让金收据、契税完税证、用地规划许可证。证实黎振江、吴学文负有向周彩虹交付处理委托事务取得特定国有建设用地使用权义务。
黎振江质证意见为：对证据1无异议；对证据2的合法性有异议，是无效合同，土地禁止非法买卖，协议的内容违背国家法律的强制性规定；对证据3，只能证明黎振江代收了周彩虹的购地款，因该地不是黎振江所有，实际收款人就不是黎振江；对证据4，受权委托书上周彩虹的签名，是其本人让黎振江代签，是周彩虹自己的行为，其与黎振江之间不能成立委托关系；对证据5真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议。该证据中所有的签名，都没有黎振江的签名，该宗土地因国家政策规定，不得分割到个人，黎振江没有向周彩虹分割土地和提交土地的义务。
吴学文质证意见为：对证据1无异议；对证据2，是非法的，也不合情合理，因土地不是黎振江私人的，也不是黎振江所在村组的，黎振江无权处理；证据3、证据4不发表质证意见；证据5本身没有异议，但根据我所知拍卖前，周彩虹没有交出让金。
黎振江向本院提交了如下证据：1、土地转让协议书，证明该土地转让协议无效；2、银行汇票，证明已退回周彩虹50000元；3、证明，包括土地转让协议书、营业执照、土地成本结算清单，证明房产公司以700元/平方米的价格竞买了本案讼争的宗地。
周彩虹质证意见为：对证据1三性无异议，对证明目的有异议，是合法有效的，能证明委托关系成立。对证据2真实性无异议，50000元是2007年7月20日之前交的。对证据3、该证明不具有物权公示的效力。吴学文与本案有利害关系，证据有瑕疵，没有证明力。若该宗地为第三人善意取得，则周彩虹可变更诉讼请求，要求被告方按该地段的现价2600元/平米，赔偿损失。
吴学文质证意见为：证据1是无效协议；证据2、3无异议，对三份证据的证明目的无异议。
吴学文未向本院提交证据。
根据当事人举证、质证意见，本院对各方当事人所举证据认证如下：
关于周彩虹提交的证据：证据1到庭当事人无异议，本院予以认定；证据2与黎振江提交的证据1相同，但双方的证明目的不同。根据双方签订的土地转让协议，可以认定以下事实：1、黎振江承诺转让给周彩虹600平方米的土地黎振江无所有权且该地块四址不明；2、转让的土地总价款为168000元；3、该转让土地所需交纳的土地出让金另行支付；4、如一方违约应赔偿对方总地价双倍损失。证据3为黎振江出具的收据，予以认定；证据4黎振江代表周彩虹在授权委托书的签名，得到周彩虹的事后认定，故本院可以认定该委托事项系周彩虹的意思表达，该证据予以认定；证据5系本案当事人办理、转让该松争土地的相关档案资料，本院予以认定。
关于黎振江提交的证据：证据1的认定与周彩虹提交的证据2相同；证据2周彩虹无实质性异议，予以认定；证据3反映了包括周彩虹在内的61户的土地已转让给他人的事实，本院予以认定。
本案经举证、质证、认证，本院查明以下事实：2006年12月24日，周彩虹与黎振江签订《土地转让协议》，黎振江承诺将五里乡孚玉路北侧白洋河边600平方米宅基地转让给周彩虹，价格为每平方米280元（包括土地取得及分摊面积费用），总地价为168000元。双方并约定由黎振江负责办理国有土地使用证，负责分割到周彩虹名下。如一方违约责赔偿对方双倍地价的违约金。签字后周彩虹按合同约定支付了148000元给黎振江，余款20000元周彩虹在土地证办理后另行支付。由于黎振江承诺转让给周彩虹600平方米宅基地的土地所有权不属于黎振江所有，只不过在孚玉路北侧白洋河边，五里乡政府有一块23635.73平方米的土地需拍卖，黎振江、吴学文等四人联系包括周彩虹在内61户联合竞拍。在参加竞拍除已支付的部分土地款外，每人还需交纳每平方米200元的竞拍费用，因其他原因，该笔费用周彩虹未交纳。2007年7月20日吴学文代表61户居民，以5508000元（含支付拍卖佣金）的价格，拍下了宿松县五里乡孚玉东路以北白洋河以东23635.73平方米的国有土地使用权，经申请，吴学文、黎振江办理了包括周彩虹在内61人共有的土地使用证。拍卖结束后周彩虹支付了黎振江50000元土地出让金，2010年12月22日黎振江退还了50000元与周彩虹。由于61户对如何分割有异议，该宗土地一直未能具体分割到61户个人。2008年始宿松县政府对城镇建设进行了调整，不再批准个人建房，因此61户土地分割得不到政府批准，黎振江无法按约定交付周彩虹宅基地。在此情况下，以黎振江、吴学文等四人在征得61户多数人同意情况下，将上述宗地以19800000元的最高价转让给宿松县华复房地产开发有限公司龙腾分公司。因在如何退还周彩虹土地款问题上双方发生分歧，2013年9月3日周彩虹起诉来院，请求判令黎振江交付松国让（合字）（2007）139号国有土地使用权出让合同项下600平方米建设用地使用权，吴学文负连带责任。
本院认为：虽然周彩虹是以委托合同纠纷和共有纠纷向本院提起诉讼，但该案实际讼争的应为建设用地使用权转让合同纠纷。由于黎振江不是该讼争土地使用权的所有人，对该土地使用权的转让，黎振江属无权处分。黎振江在收取周彩虹首付款148000元后，与吴学文等人以包括周彩虹在内61户的名义，竞拍下了五里乡孚玉东路以北白洋河以东23635.73平方米的国有土地使用权。根据我国《合同法》第五十一条规定“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，黎振江在取得该建设用地使用权后，其与周彩虹订立的土地转让协议有效，双方应按协议约定履行各自义务。由于买卖双方在交纳土地拍卖费用发生争议，加上竞拍的23635.73平方米的国有土地使用权是以61户名义共同购买的，黎振江实际上无法从上述土地中直接分割出600平方米建设用地使用权给周彩虹。后因地方政策变化，2008年后，该地块政府规划不得个人建设自有住房，因此上述61户建设用地分割无法进行。黎振江在没有与周彩虹充分协商一致情况下，将周彩虹应占份额的建设用地使用权转让与第三人，其行为侵犯了周彩虹的合法权益，应按双方签订协议的约定，由黎振江承担违约责任，赔偿周彩虹总地价款双倍即336000元的损失。因吴学文不是本案买卖合同的当事人，周彩霞也不能举证证明吴学文在该讼争土地买卖中侵犯了其合法权益，故周彩虹请求判令吴学文承担连带责任的请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：
被告黎振江赔偿原告周彩虹损失336000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1500元，由被告黎振江负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 沈默升
审 判 员 汪保平
人民陪审员 尹国球
二〇一四年四月十六日
书 记 员 张海霞
附：相应法律法规
《中华人民共和国合同法》
第五十一条【无处分权人订立的合同】无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。