山东省单县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1722民初2462号原告：李哲，男，1977年6月28日出生，汉族。委托诉讼代理人姜涛，单县荣清律师事务所律师。被告：单县万德福房地产开发有限责任公司。法定代表人：周福友，董事长。委托诉讼代理人：张春梅，山东法运律师事务所律师。原告李哲与被告单县万德福房地产开发有限责任公司（以下简称单县万德福公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姜涛及被告委托诉讼代理人张春梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李哲向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行2010年9月9日签订的《拆迁房屋回迁商铺协议书》，将沿南关街四层商铺一间回迁于原告，如被告不能履行回迁约定，要求赔偿原告损失500000元；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：要求被告按照应安置地点商铺价格支付商铺补偿款808445.58元；由被告承担本案诉讼费、鉴定费。事实和理由：被告单县万德福公司在单县老政协片区进行商业开发建设购物广场和锦绣华庭商住小区项目，2010年9月9日，单县联社与被告签订了NO：H012号《拆迁房屋回迁商铺协议书》，约定选择商铺产权置换方式进行补偿，补偿款暂不发放，在签订商铺购买合同时结清差价。2010年12月28日，单县农村信用合作联社（以下简称单县联社）将其所享有的回迁权利、义务有偿转让予原告，并告知被告。后原告向被告主张权利未果，原告起诉来院，要求法院依法裁决。单县万德福公司辩称：原告所诉与事实不符：原告不是被拆迁人一方的回迁人，不具备原告诉讼主体资格；被告已经与被拆迁人单县农村信用合作社就原回迁协议存在问题于2014年8月10日达成协议，被告同意沿护城河的高层下回迁两层门市房一间，该变更协议由拆迁指挥部负责人司昌民签字，被告没有违反协议的约定，所以不存在赔偿损失之说；被告至今没有收到单县农村信用社债权转让通知，原告所诉不真实，请法庭依法驳回原告对被告的诉讼请求。原告李哲为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、2010年9月9日原告与单县农村信用社签订的《拆迁房屋回迁商铺协议书》一份。证明单县农村信用联社在被告开发的地段有商铺一宗，因拆迁与被告达成房屋回迁商铺协议，被告回迁给原告沿南关街四层商铺一间，被拆迁房屋价值为155693元。2、2010年12月28日单县农村信用联社与李哲签订的协议书一份。证明单县农村信用联社将回迁商铺权利转让给李哲，由李哲支付单县农村信用联社184709元，回迁合同权利由李哲享有。3、合同权利转让通知书一份及EMS特快专递回单一份。证明单县农村信用联社将合同权利转让协议通知了被告。4、提交菏正评【2017】第15号房地产司法鉴定评估报告一份及评估费发票一份（20000元）。证明按照回迁协议约定应予回迁的商铺在2013年价值为1101820元；5、被告应赔偿数额的计算标准。证明原告损失为808445.58元。被告单县万德福公司对原告提交证据的质证意见如下：对证据1真实性无异议，对关联性有异议，2014年8月10日另行变更。对证据2真实性、关联性、合法性均有异议。对证据3有异议，被告从未收到过转让通知书，回执单也没有被告人员的签字，原告提交的证据也不能证明被告收到过。对证据4有异议，与本案没有关联性；对证据5有异议，首先被告不应当赔偿原告任何损失，原、被告没有任何关系。被告单县万德福公司为证明其辩驳理由成立，向本院提交了以下证据：单县万德福购物广场（政协片区）拆迁补偿安置实施方案（以下简称安置实施方案）一份。书写有2014年8月10日回迁两层门市房一间的回迁商铺协议书一份。3、2016年6月10日指挥部出具的情况说明一份。上述证据证明2010年9月9日签订的回迁商铺协议书是由于拆迁指挥部工作人员疏忽签订的，根据实施方案的规定单县联社被拆迁房屋不做产权调换，只给货币补偿，后经指挥部协商与2014年8月10日被告与被拆迁人达成一致意见，回迁给被拆迁人在沿护城河高层下两层门市房一间，证实被告没有违反协议约定。原告李哲对被告提交证据的质证意见如下：对证据1真实性没异议。但实施方案是谁制定的，没有落款，制定方没有任何权利剥夺被拆迁人选择货币补偿或者产权调换的权利；对证据2真实性没异议（除第二页经于开发商以下手写部分）。该证据不能证明被告方观点，但证明了单县农村信用联社与被告签订商铺回迁协议是双方真实意思表示。关于第二页经于开发商协商同意在沿护城河的高层下回迁两层门市房一间，是原告多次找被告，因被告违反协议约定，无法按照协议约定回迁沿南关街门市房，被告同意将护城河门市房一间回迁给原告，但原告没有同意。同时证明被告收到了合同权利转让通知书；对证据3真实性、合法性提出异议。回迁协议并不是指挥部工作人员所签，不存在指挥部工作人员疏忽的问题，开发商与原告也未达成沿护城河门市回迁的方案。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告提交的证据2、3、4、5均提出异议。经本院审查，证据2是单县农村信用联社与原告李哲签订的转让协议，并不违反法律规定，对证据2的证据效力予以认定。关于证据3，被告虽提出异议，但结合被告所举证据，能够证明被告对单县农村信用联社回迁权利的转让知晓，对证据3的证据效力予以认定。关于证据4，被告认为与本案无关，并未对评估结果提出异议，对证据4的证据效力本院亦予以认定。关于证据5系原告自行制作，且被告不认可，对其证据效力本院不予认定。原告对被告提交的证据证据2第二页经于开发商以下手写部分及证据3提出异议。经本院审查，关于证据2第二页下部手写部分，因原告不认可，对其证据效力本院不予认定。关于证据3，系被告自行制作，且原告不予认可，被告未提交其他证据相佐证，对其证据效力本院亦不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告单县万德福公司在单县老政协片区进行商业开发建设购物广场和锦绣华庭商住小区项目。2010年9月9日，单县联社与被告签订了NO：H012号《拆迁房屋回迁商铺协议书》。协议约定：单县联社自愿选择商铺产权置换方式进行补偿；被告拆除其房屋面积36.27㎡，拆迁补偿评估金额为150151元，附属物、装修补偿额464元，停产停业补助1451元，按时拆迁奖励费3627元，以上合计人民币155693元；单县联社自愿回迁被告所提供的沿南关街四层商铺壹间，回迁价格按照安置实施方案偿安置实施方案确定价格计算；以上补偿款暂不发放，在签订商铺购买合同时双方结清差价。如被拆迁方在规定时间内不与被告签订相关购房协议或不能按时向被告支付差价款，逾期超过15日视为自动放弃，被告有权另行处理该房屋等等。2010年12月28日，单县联社将其所享有的案涉房屋的回迁权利、义务以184709元的价格有偿转让予原告。单县联社于2013年1月24日将其案涉房屋回迁合同权利转让事宜，以EMS特快专递（EW710077462CS）的方式通知了被告。后原告向被告要求回迁未果起诉来院，要求法院依法判令被告赔偿原告损失808445.58元。诉讼中，原告申请对2010年9月9日，单县联社与被告签订的NO：H012号《拆迁房屋回迁商铺协议书》中约定的应回迁安置地点商铺在2013年的房屋权益价值进行评估。并主张被告应按照回迁协议编号让原告回迁至沿南关街商铺自南向北第12间商铺（路西），应对该房屋权益价值进行评估。被告对鉴定房屋的位置提出异议，但在本院限定的举证期限内，被告未提交证据证明原告应回迁的房屋位置。本院对原告要求鉴定的房屋面积进行了调查，该房屋1-4层总面积为159.43㎡（4层面积均等），原、被告对该面积均无异议。经菏泽正源房地产土地评估咨询有限公司鉴定，于2017年1月16日出具菏正评【2017】第15号房地产司法鉴定评估报告，确定估价对象在价值时点假设条件下的市场价值为：1101820元。本院认为：原、被告双方争议的焦点是原告要求被告按照应安置地点商铺价格支付商铺补偿款808445.58元有何事实依据和法律依据。关于原告李哲要求被告单县万德福公司赔偿损失808445.58元的问题。本院认为，首先，原告的主体资格问题。单县联社于2010年12月28日与原告李哲签订协议，将其所享有的案涉房屋的回迁权利以184709元的价格有偿转让予原告。该协议不违反相关法律规定，是协议双方的真实意思表示，该协议依法成立。单县联社将回迁权利转让事宜通知了被告，虽被告辩称未接到通知，但从原告找被告要求回迁的事件处理上看，结合被告提交的书写有2014年8月10日回迁两层门市房一间的回迁商铺协议书，被告是应当知道被拆迁人单县联社将回迁权利转让给了原告。故原告主体适格。其次，被告应否承担赔偿责任的问题。被告于2010年9月9日与被拆迁人签订的NO：H012号《拆迁房屋回迁商铺协议书》亦是拆迁双方的真实意思表示，双方的约定符合安置实施方案的要求，且不违反相关法律规定。拆迁双方应当按照协议约定享有权利、履行义务。被拆迁人按期交付了被拆迁房屋，被告就应当按照约定提供回迁房屋。按照安置实施方案的要求：自签订《拆迁补偿安置协议》起至回迁安置房交房止，共计18个月，超期按月按原标准增补。被告并未按照约定让原告回迁于单县沿南关街路西的锦绣华庭片区的商铺。被告辩称已经协商好安置原告的地点，但原告不同意被告擅自更改回迁地点，故对被告的该项辩驳理由本院不予采纳。由于被告自己的原因，造成原告不能按照协议约定回迁，给原告造成的损失应当由被告赔偿。第三，关于赔偿数额的问题。1、根据拆迁双方签订的NO：H012号《拆迁房屋回迁商铺协议书》的约定，被告万德福公司应支付原告拆迁款等款项共计155693元。原告李哲主张的其他费用因在协议中未约定，本院不予支持。2、原告应该回迁的房屋1-4层总面积为159.43㎡（4层面积均等），被告实际拆迁的房屋面积为36.27㎡，原、被告对该面积均无异议。如原告按照协议约定回迁，原告按照安置实施方案应当支付被告回迁房屋价款为516183.42元。其中一层价款171075.54元（拆迁房屋面积内的价款4340元×36.27㎡=157411.8元，拆迁房屋面积外的价款4586元×（39.86-36.27）㎡=16463.74元）；二层价款146923.96元（3686元×39.86㎡）；三层价款115035.96元（2886元×39.86㎡）；四层价款83147.96元（2086元×39.86㎡）。综上，被告在2013年已将原告准备回迁的房屋另行安置他人，其已经无法按照协议约定给原告安置房屋，被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”按照该房屋在2013年的市场评估价格1101820元，减去原告应当支付被告的房款516183.42元，加上原告应得的拆迁款等155693元，就应当是被告应支付的赔偿款，共计741329.58元。综上所述，原告起诉理由部分成立，对合法部分本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：被告单县万德福房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李哲各项损失共计741329.58元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11884元，财产保全费4670元，评估费20000元，原告李哲负担案件受理费670.70元，被告单县万德福房地产开发有限责任公司负担35883.30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  宋 峰人民陪审员  杨公敬人民陪审员  程进光二〇一七年三月二十二日书 记 员  王亚洲