沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第01683号
原告沈阳万科物业服务有限公司。
法定代表人黄凯，该该公司董事长。
委托代理人刘畔、王守志，系辽宁宏茂律师事务所律师。
被告张静，女，汉族。
委托代理人王仕华，系辽宁泽云律师事务所律师。
委托代理人张晨光，男，汉族。
原告沈阳万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）诉被告张静物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲适用简易程序于2015年7月8日公开开庭进行了审理。原告万科物业公司委托代理人刘畔、王守志、被告张静委托代理人王仕华、张晨光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万科物业公司诉称，原告是为万科紫金苑小区提供物业服务的专业公司，为包括被告在内的所有万科紫金苑业主提供专业的物业服务。原告已按《万科紫金苑物业服务合同》的约定履行了合同义务，被告应按合同约定向原告交纳物业服务费，但被告自从2013年1月1日起至2015年6月30日未交纳物业服务费，虽经原告多次催讨并多次与业主进行沟通，被告仍未支付，故诉至法院。诉讼请求：1、请求被告立即支付2013年1月1日至2013年3月31日（按0.9元／平／月）3890.4元和2013年4月1日至2015年6月30日（按2.2元／平／月）物业费85588.8元，合计89479.2元；2、被告承担全部诉讼费用。
被告张静辩称，意见如下：1、关于2013年度物业费问题，由于该年度答辩人将房屋出租给珍西摩尔，由珍西摩尔具体使用该房屋，且该部分物业费答辩人已与珍西摩尔有约定，由珍西摩尔承担物业费，故该部分物业费答辩人不同意支付。2、关于2014年度和2015年上年度物业费问题，答辩人同意按原来的9角钱一平方米交纳。答辩人的房屋系网点，物业费在购房和入住时，均约定为每平方米9角钱，2014年被答辩人上调物业费至每平方米2.2元。答辩人认为上调浮动太大，难以认可。况且，关于物业费上调问题，不能由被答辩人单方决定，需要经过一定的审批程序，经政府审批备案后，方可执行。在上调物业费时，必须征得业主意见，需获得50%以上业主，50%以上住房面积的业主同意，且对于物业费上涨的幅度，也不能由被答辩人单方面决定，应聘请专业的价格评估事务所对小区整体的物管质量，运行成本等实际情况进行评估，然后在定出合理的上涨幅度。在获得业主同意后，同时取得专业价格评估机构出具的上涨幅度评定书上交政府备案，批复同意后，才能执行新的物业费标准。本案中，物业费上涨的程序与幅度是否符合相关规定，是否被答辩人有权执行新的收费标准进行收费，应由被答辩人向法庭予以举证证明。3、物业费属于民事法律调整范畴，任何民事行为和活动，都要遵循平等、自愿、互利、等价有偿的原则，在物业费上涨的程序上，《物业管理条例》规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应经专有部门占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意，即使普通其他的事项，也应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。在本案中，答辩人对于被答辩上调物业费事宜，没有接到任何投票及会议通知，没有参加业主大会，没有见到任何有关上调物业费合理合法的证明文件。所以答辩拒绝执行新的物业费收费标准，同意按原来的9角钱一平方米交纳物业费。
经审理查明，被告张静系沈阳市和平区五里河街71号1门、3门房产（总建筑面积1440.89平方米）的业主。原告万科物业公司（乙方）与沈阳万科紫金苑业主委员会（甲方）签订《沈阳万科紫金苑物业服务合同》，合同期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止，如合同到期时同时具备以下两个条件，本合同继续有效：A.乙方同意继续履行本合同；B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。合同约定，乙方为万科紫金苑小区提供物业服务，并约定该小区朝外商铺物业管理费按每月0.9元／平方米收取。业主或物业使用人按季交纳，并于每季度首月15日前交纳当期物业费，逾期交费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为滞纳金。
另查明，2013年4月17日，原告万科物业公司（乙方）与沈阳万科紫金苑业主委员会（甲方）签订《万科紫金苑物业服务合同》，合同期限自2013年4月1日起至2014年12月31日止，如合同到期时同时具备以下两个条件，本合同继续有效：A.乙方同意继续履行本合同；B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。本合同生效前，原2012年1月1日起至2012年12月31日止的《沈阳万科紫金苑物业服务合同》的有效期延续至2013年3月31日，2013年1月1日至2013年3月31日期间内，甲方、乙方及万科紫金苑全体业主同意依照原合同的约定执行。合同约定，乙方为万科紫金苑小区提供物业服务，并约定该小区商业用房物业服务费按每月2.2元／平方米收取。业主或物业使用人按季交纳，并于当季第二个月15日前交纳当期物业费，在下季首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应按欠费总额的3‰支付违约金。
再查明，2009年3月24日，被告张静（出租方）就坐落于沈阳市和平区五里河街71号1门和3门与承租方陈鹏签订房屋租赁合同，房屋租赁面积1440.89平方米，用于经营珍西摩尔美容院，租赁期限自2009年5月20日至2017年5月19日，约定承租期内该房屋的物业管理费、电费、采暖费等所有费用由承租方陈鹏承担。庭审中，被告张静表示“2013年1月1日至2014年5月20日期间为陈鹏（珍西摩尔）承租使用，从2014年5月21日起该房屋为被告张静实际占有使用”。原告万科物业公司依约提供了物业管理服务，现原告起诉来院，要求被告张静缴纳自2013年1月1日起至2015年6月30日期间的物业服务费。
上述事实，有原告提供的房屋电子登记（簿）查询证明、沈阳万科紫金苑物业服务合同、万科紫金苑物业服务合同，被告提供的房屋租赁合同等证据及双方当事人的当庭陈述笔录等在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。
本院认为：原告万科物业公司与紫金苑业主委员会签订的物业服务合同不违反我国法律、法规的规定，依法有效，本院予以确认。被告张静系涉案“万科紫金苑”的业主之一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故上述物业服务合同对被告张静具有约束力。原告万科物业公司基于物业服务合同对被告张静所在“万科紫金苑”小区提供物业管理服务，同时享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。现被告未履行交费义务，应承担民事责任，故对原告万科物业公司要求被告张静支付自2013年1月1日起至2015年6月30日期间的物业服务费的诉求，本院予以支持。关于被告需要支付的物业费的数额，具体应为89479.2元（1440.89平方米×0.9元／平方米／月×3个月＋1440.89平方米×2.2元／平方米／月×27个月）。
关于被告张静提出“租赁期间应由承租方陈鹏（珍西摩尔）承担物业费”的抗辩意见，被告张静与承租方陈鹏（珍西摩尔）签订的租赁合同仅对合同双方有约束力，其中关于“物业费由谁承担”的约定不能构成原告物业公司向业主即被告张静主张物业费的对抗，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《辽宁省物业管理条例》第四十条之规定，判决如下：
被告张静于本判决生效后十日内给付原告沈阳万科物业服务有限公司自2013年1月1日起至2015年6月30日期间的物业服务费89479.2元；
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1521元（原告已预交），减半收取760.5元，由被告张静承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 冯菲
二〇一五年八月二十五日
书记员 王琳
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《辽宁省物业管理条例》第四十条业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
违反物业服务合同约定，业主未按时交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。