黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0502民初50号原告：张清环，女，1967年9月22日出生，汉族，无职业，住黑龙江省双鸭山市尖山区。被告：双鸭山市新世纪商厦有限责任公司，住所地黑龙江省双鸭山市尖山区。法定代表人张德斌，该公司董事长。委托诉讼代理人张扬，该公司经理。原告张清环与被告双鸭山市新世纪商厦有限责任公司（以下简称新世纪商厦）恢复原状纠纷一案，原告张清环于2015年6月16日诉讼来院，本院于2016年7月25日作出（2015）尖民初字第574号判决，内容为:一、被告双鸭山市新世纪商厦有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告张清环违约金人民币118572元（121572元-3000元）；二、驳回原告张清环的其他诉讼请求。判后，被告双鸭山市新世纪商厦有限责任公司不服，上诉至双鸭山市中级人民法院。双鸭山市中级人民法院于2016年11月24日作出（2016）黑05民终735号民事裁定，内容为：一、撤销双鸭山市尖山区人民法院（2015）尖民初字第574号判决；二、发回双鸭山市尖山区人民法院重审。本院受理此重审案件后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。张清环，新世纪商厦的委托诉讼代理人张扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张清环向本院提出诉讼请求：1、新世纪商厦将租赁张清环的铺位3层315-1号的隔断、公共设施变压器、照明、防火设施、中央空调恢复原样；2、新世纪商厦赔偿张清环商铺的灭失材料费、人工费28786元；3、新世纪商厦赔偿张清环19个月租金76988元；4、新世纪商厦支付张清环违约金121572元；5、诉讼费用由新世纪商厦承担。事实与理由：被告新世纪商厦于2010年3月18日与我签订了租赁合同，新世纪商厦租赁我所有的位于新世纪商厦三层的一个铺位（315-1号），租赁期限为五年，2015年3月18日租赁期届满，我发现租给新世界商厦的铺位隔断已给扒掉，对于公共设施变压器将原来的大变压器换成小变压器，照明线路已损坏不能正常使用，中央空调不能启动，防火措施（灭火器已没有了）不符合防火要求。对于以上存在问题，新世纪商厦口头承诺于2015年5月20日所有房主与其签订的租赁合同全部到期后开始恢复原样，但至今未进行恢复。现诉至法院。被告新世纪商厦辩称，我方不同意原告张清环的诉讼请求，我方与张清环于2014年8月26日签订了提前解除业户返租协议书，协议第三项约定：本协议为一揽子协议，双方均同意在该终止协议签订后放弃在任何时间、任何地点、通过任何方式以原租赁关系为由向另一方提出违约赔偿要求的权利。我单位在张清环第一次起诉时给了张清环3000元钱，张清环同意撤诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告张清环提交的证据1（宣传广告）、证据2（商品房买卖合同及不动产发票）、证据3（返租经营合同）、证据4（照片）、证据5（租赁合同）、证据6（平面图）、证据7（提前解除业户返租合同协议书）具有真生性、合法性、关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张清环与被告新世纪商厦签订一份《商品房买卖合同》，张清环以607860元的价格购买新世纪商厦所有的坐落于本市尖山区新兴大街西侧新世纪商厦3层315-1号商用房屋；该合同的第十四条:出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。………如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、出卖人应按日支付房款总额万分之五违约金。2010年3月18日，张清环与新世纪商厦签订《返租经营合同》一份，张清环将其所有的位于新世纪商厦3层315-1号商用房屋租赁给新世纪商厦使用，双方约定：租赁期限为五年（从2010年3月18日起开始计算至2015年3月18日止）；新世纪商厦在经营期间有义务定期定额向张清环支付商铺租赁收益，具体安排为：按先付后用原则以固定回报率、现金方式支付产权业主委托经营收益，其具体回报率按时间先后顺序分别为：商铺总房款的年5%、6%、7%、8%、8%，每半年返租一次，一年二次，第六年返租比例不低于前一年；该合同第五条第二款第3项约定：在租赁期间，新世纪商厦有权自主决定商铺的经营范围和经营模式，并有权对内对商铺进行装修及布局改造；第八条第2项约定：租赁期间双方必须信守诚信原则，除本条第一项约定违约赔偿情形外，如张清环违反本合同及以外的其他规定，给对方造成损失的，须向对方合同标的物购置款的20％违约金，实际损失超过违约金部分的，应当据实赔偿，守约方还有权要求对方继续履行合同。合同签订后，双方如约履行合同。租赁期满后，新世纪商厦未再续租，但该商铺所在的楼房公共设施等出现损毁情形。另外，双方于2014年8月26日签订《提前解除业户返租合同协议书》，双方约定：如在2014年9月30日前签新合同，合同解除，如未能签，额外补偿2个月租金，合同解除……。2014年9月30日前未签新合同，至今新世纪商厦未补偿张清环2个月租金。张清环自认本案诉讼过程中新世纪商厦于2016年4月13日给付其3000元欲让其撤回本案起诉，其认可收到3000元的事实。本院认为，原告张清环与被告新世纪商厦所签订的《商品房买卖合同》、《返租经营合同》、《提前解除业户返租合同协议书》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的，双方当事人应当认真遵守。依据《返租经营合同》第五条第二款第3项规定（在租赁期间，新世纪商厦有权自主决定商铺的经营范围和经营模式，并有权对内对商铺进行装修及布局改造）之规定，新世纪商厦有权对所承租的商铺进行改造，双方没有约定租期届满后新世纪商厦应当对商铺恢复原样，故张清环要求新世纪商厦对其所有的3层315-1号房的隔断恢复原状的请求及新世纪商厦赔偿张清环商铺的灭失材料费、人工费28786元的请求，本院不予支持；关于张清环主张新世纪商厦赔偿19个月租金76988元的诉求于法无据，本院亦不予以支持；新世纪商厦作为商厦的管理者在返租期内，在管理上存在漏洞，致使商厦内的公共设施现在不能正常使用，对商铺的正常使用造成一定影响，应对张清环承担相应的违约责任，鉴于双方对此无约定，借鉴双方在《商品房买卖合同》中对此方面的约定，本院酌定以张清环购房款为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的基础上上浮30%的标准计算，从返租合同到期后的第二天开始至本判决确定的给付日期止，向张清环支付违约金（扣除已支付的3000元）。同时，新世纪商厦有义务将相关的公共设施，恢复原状，达到使用状态。综上所述，对于原告张清环诉求合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告双鸭山市新世纪商厦有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告张清环支付违约金（以张清环购房607860元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的基础上上浮30%的标准计算，从2015年3月19日开始计算至本判决确定的给付日期内的实际给付之日止）在违约金总额中减去已给付的3000元；二、被告双鸭山市新世纪商厦有限责任公司于本判决生效后三十日内将公共设施、变压器、照明、防火设备、中央空调恢复原样，达到使用的状态；三、驳回原告张清环的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4710元，由原告张清环负担2539元，被告双鸭山市新世纪商厦有限责任公司负担2171元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省双鸭山市中级人民法院。审 判 长  王全有人民陪审员  脱彤彬人民陪审员  王 瑶二〇一七年五月二十五日书 记 员  闻建东