上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初24219号原告高健，男，1984年3月22日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人高家成(系原告高健父亲)，住同原告高健。委托代理人张敏俊，上海市公民律师事务所律师。被告吴时俊，男，1987年9月30日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人章玉舟，上海市为平律师事务所律师。被告严晓丹，女，1987年7月21日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告高健与被告吴时俊、严晓丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案受理，依法适用简易程序，于2017年5月15日公开开庭进行了审理。原告高健的委托诉讼代理人高家成、张敏俊，被告吴时俊的委托诉讼代理人章玉舟到庭参加诉讼，被告严晓丹经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告高健诉称，2015年8月左右，原告通过朋友得知被告方欲将上海市浦东新区惠南镇南园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称102室房屋)出售，原告正好有购房意愿，故双方进行了协商。被告明确告知原告，房屋上存在两个抵押，金额共计187万元，原告表示愿意替被告清偿，涤除抵押后双方办理过户手续等。2015年10月14日，原告、被告吴时俊及抵押权人郑云签署一份《协议》，约定：2016年1月31日前原告付清120万元房款，郑云在收到120万元后将抵押注销，被告将办理产权过户手续全部交由原告，配合办理一切过户手续，不得有后期债务纠纷。郑云在收齐120万元后必须在一天内将所有他证取消。当日，原告支付给被告8万元，被告再支付给郑云。2015年12月21日，原告与被告签署《协议》，约定了：房产证姓名为被告；抵押贷款187万元，办有两张他证，债务人被告；银行按揭贷款130万元，债务人为被告；被告将该房产以280万元的价格出售给原告；原告付款120万元(实际为140万元)将两张抵押他证取消；银行按揭贷款由原告自2016年1月(实际在2015年11月为被告还款7,600元)逐月偿还；自他证取消后，除该房产的银行按揭贷款外，被告任何债务与该套房产无任何关系；自他证取消后，被告应全力配合原告办理300万元的债权抵押；待原告将银行按揭贷款还清后，被告配合办理系争房屋的过户手续等内容。原告为筹钱购买该房屋，将其和母亲董某某所有的位于上海市浦东新区惠南镇听潮南路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称502室房屋)转让给第三人，合同价为140万元，实际房价为185万。第三人于2015年10月13日支付房款75万元、11月18日支付房款70万元，2016年1月8日支付房款40万元。2015年12月28日左右，原告对102室房屋进行了装修，并于2016年2月入住至今。2016年5月7日，原告代为被告支付140万元，案外人郑云办理了撤销抵押他项权证。同年5月18日，原、被告共同至相关部门办理抵押事宜，5月25日原告领取他项权证时得知房屋上还有网上备案登记的合同，且已于2016年5月23日被法院司法查封，故他项权证未能领取，致原告欲办理产权过户的目的无法实现。2016年5月30日，原告向法院提起诉讼，要求解除《协议》并返还房款、垫付的银行贷款等。2016年11月21日，法院作出(2016)沪0115民初38352号民事判决书支持原告的诉请。事后，原告经查询得知，502室房屋在2016年12月的房屋总价为400万元，102室房屋的总价为500万元。原告当初为了购买被告所有的房屋而将自己所有的房屋贱卖，在原告付清房款后又由于被告的原因导致原告购买之房屋未能过户，其目的无法实现而只能解除协议。为此，原告再次起诉，要求判令被告赔偿原告502室房屋的差价损失215万元。被告吴时俊辩称，不同意原告的诉讼请求。原告为102室房屋买卖纠纷已经起诉过一次，根据一事不再理原则，原告再次提起赔偿要求，于法无据。原告并非真心要买被告房屋，而是怕借给被告的钱款无法收回，被告无奈低价出售房屋。出售房屋后，被告一直很配合原告，102室房屋被司法查封并非被告本人意愿，被告没有过错。在前案诉讼中，被告同样配合原告解除了合同。考虑到原告确实存在损失，对于原告主张的数额均予以了确认，购买102室房屋的风险原告自身应当有所预见。对于原告主张的出售502室房屋系为购买102室房屋的关联性不予认可，原告主张赔偿金额的依据不合理，在前案诉讼的时候，原告就已经发现被告的房屋出现问题，原告可以另行买房。且原告提出的损失是被告在签订合同的时候不能预见的，就算损失存在，要求被告来承担也是不合理不合法的。被告严晓丹未具答辩。审理过程中，上海富申房地产估价有限公司接受本院依法对502室房屋在2016年5月30日的市场价值进行评估后出具评估报告。原告对该评估报告无异议，并变更赔偿损失金额为101.22万元，评估费要求由被告承担。被告吴时俊对评估报告的真实性无异议，但认为不能作为损失的依据，评估费要求由原告方自行承担。被告严晓丹未质证。经审理查明，102室房屋于2012年11月30日核准登记至被告吴时俊名下。2015年10月14日，由原告高健作为甲方，被告吴时俊作为乙方，陈胤洲、郑云作为丙方订立协议一份，约定乙方有系争房屋一套，现准备280万元出售给甲方，丙方在房屋上有两个抵押，分别为87万元及100万元，分别制作了两个他项权证，现协商如下，甲方在2016年1月31日前付清乙方120万元购房款，三方应同时在场，乙方在清算120万元购房款后，将房产证等一切手续交由甲方，并配合甲方办理一切房产手续；丙方在收到120万元的购房款后将该房产所有他项权证取消，保证房产可以安全过户，不得有后期的任何债务纠纷，如有其它债务纠纷，与甲方该房产无关；丙方郑云可代替陈胤洲对协议进行签字确认，全权代表系争房屋的抵押他证进行取消，丙方在收齐120万元后必须在一天内将上述他项权证取消，不得以任何理由推脱。协议下方分别由高健、吴时俊及郑云签字。2015年12月21日，由原告高健作为甲方与被告吴时俊、严晓丹作为乙方签署《协议》，对系争房屋约定为：该房产有抵押贷款187万元，并办有两张他项权证，债务人为乙方，该房产有银行按揭贷款130万元，债务人为乙方，乙方将该房屋以280万元的价格出售给甲方；甲方与该房产的抵押贷款债权人协商，由甲方将两张抵押他项权证取消，实际付款120万元，剩余银行按揭贷款由甲方自2016年1月起逐月偿还，乙方将银行卡提供给甲方，期间，乙方不能继续使用该银行卡，该房产使用权、产权自签署该协议后归甲方所有；他项权证取消后，乙方应全力配合甲方做好房产的全委抵押他证给甲方，抵押为300万元，乙方不需偿还甲方关于该房产的任何本金与利息；待甲方将该银行按揭贷款还清后，乙方应全力配合甲方将房产过户给甲方；……。原、被告双方分别在《协议》下方签字捺印。《协议》签署后，被告将系争房屋交由原告使用。2015年10月14日，原告分别向被告吴时俊的银行卡转账5万元及3万元；2015年11月28日，原告向被告吴时俊银行卡转账60万元；2016年1月11日，原告向案外人郑云账户转账支付20万元；2016年5月6日，原告再行向案外人郑云账户转账支付20万元，次日向案外人郑云账户转付10万元；2016年5月7日，由案外人唐某某向郑云账户转账支付20万元。2015年12月1日，设定在系争房屋上以陈胤洲为债权人，债权金额为87万元的债权抵押登记予以注销；2016年5月10日，设定在系争房屋上以陈胤洲作为债权人，债权金额为100万元的债权抵押登记予以注销。被告吴时俊确认原告支付房款合计140万元，同时案外人在系争房屋上的抵押登记予以注销。同时，102室房屋上还存有以中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行为抵押权人，债权数额为137万元的债权抵押。从2015年11月23日至2016年5月期间，原告代为被告向银行归还贷款共计五次，每次还款金额为7,600元。原告接收房屋后，对系争房屋进行了装修。2016年5月23日，因他案当事人申请，由本院对102室房屋进行了司法查封。在原、被告依约办理原告对102室房屋的抵押登记的过程中，原告得知司法查封事宜，遂于2016年5月30日诉至本院，请求判令两被告解除《协议》、返还房款、垫付的银行贷款、装修款及前述钱款的利息。本院于2016年11月21日作出(2016)沪0115民初38352号民事判决书，判决解除《协议》，被告吴时俊、严晓丹返还房款140万元及垫付银行贷款3.80万元，并支付以前述两笔钱款为本金、按照银行同期贷款利率计算、从2016年9月7日至判决生效之日止的利息，被告吴时俊赔偿房屋装修损失50.20万元；原告高健返还102室房屋。下判后，原、被告均未上诉，该判决书于2016年12月19日生效。另查明，2015年10月13日，案外人王某(系案外人曹某的丈夫)按照与原告方就购买502室房屋的约定，通过银行转账支付原告房款75万元。2015年10月24日，原告和案外人董某某(系原告母亲)作为卖售人，案外人曹文龙、曹某、曹屹成作为买受人，正式就502室房屋签订《上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)》。2015年11月18日，案外人王某通过银行转账支付原告房款70万元。2016年1月8日，案外人王某通过银行转账支付原告房款40万元。审理过程中，本院根据原告的申请，依法委托上海富申房地产估价有限公司对502室房屋在2016年5月30日的市场价值进行评估。该评估公司于2017年7月17日出具评估报告，评估意见为502室房屋于2016年5月30日的房地产市场价值为286.22万元。评估过程中，原告支付了评估费9,650元。以上事实，有(2016)沪0115民初38352号民事判决书、《上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX》、婚姻登记材料、银行卡交易明细一组、《评估报告》及当事人陈述在案佐证。本院认为，本案的争议焦点有三个：一是原告的起诉是否违反“一事不再理”原则？二是原告诉请的502室房屋的差价损失与102室房屋买卖合同纠纷是否具有关联性？三是原告诉请的损失金额是否合理？关于第一个争议焦点，本院认为，构成重复起诉，必须同时符合下列条件：(1)后诉与前诉的当事人相同；(二)后诉与前诉的诉讼标的相同；(三)后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案中，虽然原告曾经因102室房屋买卖合同纠纷诉至本院，此次再次因102室房屋买卖合同纠纷诉至本院，但是在诉讼请求方面，两次诉讼的诉讼请求不相同，故被告吴时俊抗辩违反“一事不再理”原则的意见，本院不予采信。关于第二个争议焦点，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。为证明原告出售502室房屋系为购买102室房屋筹措资金，因此具有关联性，原告向本院提交了502室房屋的买卖协议和房款支付的银行流水明细。综合两套房屋买卖协议的签订时间、银行流水明细显示的资金走向，本院认为可以采信原告的意见，确认关联性。关于第三个争议焦点，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，在确认原告为购买102室房屋筹措资金而出售502室房屋事实的基础上，原告因102室房屋解除合同、房地产市场价格变动而产生差价损失的事实客观存在，该损失的产生亦并非被告不可预见。而综合102室和502室房屋面积、市场价值，原告自愿要求以面积较少、市场价值相对较低的502室房屋作为计算差价损失的依据，于法无悖，本院予以准许。但原告明知102室房屋上存有多项抵押，且与被告之间之前有过借贷关系，对被告经济状况不佳、502室房屋交易风险大于一般房屋买卖交易应当有所预见，故应自负部分风险。综合前案诉讼中被告承担的违约责任和502房屋买卖的具体情况，本院酌情支持原告差价损失708,540元。关于是否应由两被告共同承担赔偿损失的责任，本院生效判决已经确认被告严晓丹在《协议》上签字说明对合同内容的知晓，在没有证据证明该签字行为是受胁迫或欺诈下，应当对其签署合同的行为承担责任，故由两被告共同赔偿原告前述损失。需要指出的是，被告严晓丹经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，系对自己诉讼权利的漠视，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，由此产生的举证不利的后果由其自行承担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，判决如下：一、被告吴时俊、严晓丹于本判决生效之日起十日内赔偿原告高健房屋差价损失708,540元；二、驳回原告高健的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,000元，减半收取计12,000元(原告高健已预交)，由原告高健负担6,557.30元，被告吴时俊、严晓丹负担5,442.70元。诉讼财产保全费5,000元(原告高健已预交)，由原告高健负担937.30元，被告吴时俊、严晓丹负担4,062.70元；评估费9,560元(原告高健已预交)，由原告高健负担2,868元，被告吴时俊、严晓丹负担6,692元，被告吴时俊、严晓丹负担之款于本判决生效后七日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  叶利芳二〇一七年九月二十七日书记员  季绿怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。