湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00080号
上诉人（原审原告）:武汉合纵科技发展有限公司，住所地武汉市武昌区黄鹤楼道3号。
法定代表人：周利华，该公司总经理。
委托代理人：陈宇，湖北勤宇律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：武汉市武昌区比家好敬老院，住所地武汉市武昌区黄鹤楼道*号。
负责人：胡翠华，该院院长。
委托代理人：刘伟，湖北聚力律师事务所律师。
上诉人武汉合纵科技发展有限公司（以下简称合纵公司）、上诉人武汉市武昌区比家好敬老院（以下简称比家好敬老院）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2013）鄂武昌民商初字第00421号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年2月27日公开开庭审理了本案，上诉人合纵公司的委托代理人陈宇，上诉人比家好敬老院负责人胡翠华及其委托代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年7月，合纵公司诉至一审法院，请求判令：1、比家好敬老院腾退并向合纵公司返还租赁房屋；2、比家好敬老院向合纵公司支付少付的房屋租金12680.60元（2012年全年少付租金8040元，2013年1月至3月少付租金4140.60元）；3、比家好敬老院自2013年4月1日起，按每月12546.90元的标准，向合纵公司支付房屋占有使用费，直至其全部腾退租赁房屋之日止；4、比家好敬老院向合纵公司支付违约金30112元（2013年的年租金150562.40元×20%）；5、比家好敬老院承担本案诉讼费。
一审法院经审理查明：坐落于武汉市武昌区黄鹤楼道3号的房屋共7栋，第1栋、第3栋为1层混合结构，建筑面积分别为66.16㎡、106.26㎡，设计用途为办公；第2栋为1层其他结构，建筑面积为64.25㎡，设计用途为办公；第4栋、第7栋为2层混合结构，建筑面积分别为132.80㎡、131.91㎡，设计用途分别为其他、办公；第5栋为4层混合结构，建筑面积为701.16㎡，设计用途为工、交、仓；第6栋为1层钢混结构，建筑面积为249.89㎡，设计用途为商业服务。该房屋权属于2003年10月8日登记至合纵公司名下，房屋所有权证编号武房权证昌字第2003113**号。
合纵公司于2003年11月起与比家好敬老院建立房屋租赁关系，比家好敬老院承租坐落于武汉市武昌区黄鹤楼道3号的第5栋房屋，用于经营敬老院。2009年12月，经双方协商，合纵公司同意扩大出租面积，将第1-4栋、第6栋房屋一并出租给比家好敬老院使用。合纵公司留用第5栋房屋中的一间房屋和第7栋房屋。
2010年1月1日，合纵公司与比家好敬老院签订《房屋出租合同》，约定：合纵公司将坐落于武汉市武昌区黄鹤楼道3号的房屋（见平面图）出租给比家好敬老院，租赁期限自2010年1月1日至2011年12月31日，1-11月每月租金11000元，12月租金13000元，年租金134000元，比家好敬老院于起租当月1日起开始付月租金；比家好敬老院应交纳押金11000元；合同期满前1个月按合纵公司书面通知办理续租或止租手续，不得借故拖延，违者视为违约；合同期满如续租，按6%递增租金；房屋装修产权归合纵公司所有；双方必须认真履行上述条款，违者按年租金的20%支付违约金。
合同签订后，比家好敬老院向合纵公司交纳了押金11000元。比家好敬老院对新增加的房屋进行了改造、装修，隔断为23间房间，并添置了有关设施设备。
合同到期后，合纵公司与比家好敬老院未续签合同，比家好敬老院仍占有、使用该房屋，按照年租金134000元的标准向合纵公司交纳了2012年1月1日至2013年3月31日的租金。
2013年3月25日，合纵公司委托湖北勤宇律师事务所向比家好敬老院发出《律师函》，要求解除租赁关系，要求其于2013年6月30日前腾退房屋，支付拖欠的租金12680.60元，要求在腾退之前，按照每月12546.90元的标准支付房屋使用费。2013年4月4日，比家好敬老院向合纵公司回函，认为原合同实际在继续履行，并未终止，解除租赁关系必须经双方协商一致，应通过协商签订新的一轮房屋租赁合同。2013年5月15日，合纵公司再次向比家好敬老院致函，要求其腾退未果。
一审庭审中，比家好敬老院不申请对房屋装修价值进行鉴定。
2013年9月17日，经合纵公司与比家好敬老院清点，双方确认出租房屋中有以下由比家好敬老院添置的财产和设施：空调窗机10台，空调分体机24台，空调柜机3台，电视机23台，电脑2台，监控器1台，冰箱3台，冰柜2台，功放器3台，洗衣机6台，热水器17台，微波炉2台，消毒柜1台，烘干机1台，甩干机1台，浴霸22台，电开水壶2只，电烧水炉3台，电扇29台，排风扇2台，电表60块，应急灯9个，保险柜1只，防盗门4扇，铁柜28个，木柜79个，窗户27扇，扶手17根，门23扇，投影机1台，清洗机2台，碟机1台，铁床12张，木床69张，医疗床15张，坐便器14个，餐桌3张，休闲椅2把，餐椅10把，休闲凳12只，茶水桶1个，晒衣架2个，卫生间门13扇，蒸饭车1台，压面机1台，电子秤2台，煤气炉1只，发电机1台，展示柜1台，复印机1台，点钞机1台，对讲机1台，不锈钢架2个，不锈钢水槽1个，煲汤炉1台，文件柜2个，显示器1台，健身器1台，录像机2台，灭蚊灯4个，沙发1套，机顶盒4个，取暖器10台。截至2013年10月17日，有75名老人在比家好敬老院居住生活。据比家好敬老院提交的《代养人员入住协议书》记载：其中73份代养期限为长期，1份未约定期限，1份约定为至2018年7月14日止，代养人员交费方式均为每月30日前交纳下月代养费。
一审法院认为：合纵公司与比家好敬老院于2010年1月1日签订的《房屋出租合同》合法有效，该合同于2011年12月31日到期，双方未签订新的租赁合同，因此合纵公司与比家好敬老院之间租赁关系的性质、合纵公司是否有权解除合同、租金如何支付，是否应支付违约金系本案争议的四焦点。
一、《房屋出租合同》到期后，比家好敬老院继续使用租赁物，合纵公司未提出异议，并收取租金，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原租赁合同继续有效，合纵公司与比家好敬老院之间形成不定期租赁关系。
二、对于不定期租赁，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，合纵公司可以随时解除合同，在起诉前合纵公司已给予比家好敬老院一定的期限。比家好敬老院继续占有、使用房屋没有事实和法律依据。现合纵公司要求比家好敬老院返还租赁物，符合法律规定，予以支持。诉争房屋内可移动的财产，归比家好敬老院所有，门、隔断等不可移动的装修物归合纵公司所有。目前仍有较多老人继续在诉争房屋内居住、生活，因此比家好敬老院的腾退期限，可适当放宽。比家好敬老院在退出诉争房屋的同时，应对在该房屋内居住、生活的老人合理安置。
三、合纵公司与比家好敬老院之间形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，因此比家好敬老院应按照原租赁合同的约定支付租金。比家好敬老院实际交纳的租金低于约定的租金，应补足2012年1月1日至2013年3月31日少付的租金，2011年全年租金为134000元（11000元×11+13000元×1），2012年全年租金应为142040元（13400元×1.06%），2013年全年租金应为150562.40元（142040元×1.06%），则2012年全年少付租金8040元（142040元-134000元），2013年每月租金为12546.90元[(150562.40-134000)÷12]，1-4月少付租金4140.60元[(150562.40-134000)÷12×3],2012年1月1日至2013年3月31日少付租金共计12180.60元（8040元+4140.60元）。
四、本案中合纵公司与比家好敬老院为租赁关系发生纠纷后一直在进行协商，因有近百名老人长期居住在诉争房屋内，比家好敬老院如需搬迁，寻找适宜的房屋及进行装修都需要较长的时间，鉴于敬老院的公益性质，对合纵公司提出要求比家好敬老院支付违约金的请求不予支持。
比家好敬老院自2003年即租用诉争房屋中的第5栋房屋开办敬老院，但一直未进行大规模的投资，至2009年年底才租用更多房屋并进行大规模的装修，比家好敬老院虽无证据证明合纵公司承诺租赁期限为六年，但敬老院回收投资的周期长，比家好敬老院下决心投资改建必定有原因，且其可搬走的物品因拆装产生的搬迁费用也很大，如比家好敬老院按期腾退、安置好代养人员后，合纵公司应支付补偿费10万元。如比家好敬老院未按期腾退、未安置好代养人员，则合纵公司无需支付比家好敬老院补偿费。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条的规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、武汉市武昌区比家好敬老院应于本判决生效之日起180日内腾退出坐落于武汉市武昌区黄鹤楼道3号的房屋，并将该房屋移交给武汉合纵科技发展有限公司；二、坐落于武汉市武昌区黄鹤楼道3号的房屋内的空调窗机10台，空调分体机24台，空调柜机3台，电视机23台，电脑2台，监控器1台，冰箱3台，冰柜2台，功放器3台，洗衣机6台，热水器17台，微波炉2台，消毒柜1台，烘干机1台，甩干机1台，浴霸22台，电开水壶2只，电烧水炉3台，电扇29台，排风扇2台，应急灯9个，保险柜1只，防盗门4扇，铁柜28个，木柜79个，投影机1台，清洗机2台，碟机1台，铁床12张，木床69张，医疗床15张，餐桌3张，休闲椅2把，餐椅10把，休闲凳12只，茶水桶1个，晒衣架2个，蒸饭车1台，压面机1台，电子秤2台，煤气炉1只，发电机1台，展示柜1台，复印机1台，点钞机1台，对讲机1台，不锈钢架2个，不锈钢水槽1个，煲汤炉1台，文件柜2个，显示器1台，健身器1台，录像机2台，灭蚊灯4个，沙发1套，机顶盒4个，取暖器10台，归武汉市武昌区比家好敬老院所有；电表60只，窗户27扇，扶手17个，门23扇，坐便器14个，卫生间门13扇，及其他不可移动的装修归武汉合纵科技发展有限公司所有；三、武汉市武昌区比家好敬老院应于本判决生效之日起10日内向武汉合纵科技发展有限公司补足2012年1月1日至2013年3月31日少付的租金12180.60元；四、武汉市武昌区比家好敬老院应向武汉合纵科技发展有限公司支付房屋占有使用费（按每月12546.90元的标准，2013年4月1日至2013年12月31日期间的房屋占有使用费应于本判决生效之日起10日内支付，2014年1月1日至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费，应于本判决生效之日起180日内向武汉合纵科技发展有限公司支付，武汉市武昌区比家好敬老院交纳的房屋租赁押金11000元可冲抵房屋占有使用费）；五、在武汉市武昌区比家好敬老院按期腾退并安置好代养人员后10日内，武汉合纵科技发展有限公司应支付武汉市武昌区比家好敬老院补偿费10万元；六、驳回武汉合纵科技发展有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费1812元，减半收取906元，由武汉市武昌区比家好敬老院负担(此款武汉合纵科技发展有限公司已垫付，武汉市武昌区比家好敬老院应随上述款项一并给付武汉合纵科技发展有限公司)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判后，合纵公司、比家好敬老院均不服，向本院提出上诉。
合纵公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费由比家好敬老院承担。事实与理由：1、一审法院判决180天的腾退期明显过长，显失公平；2、一审判决合纵公司向比家好敬老院支付10万元补偿款及不支持合纵公司请求比家好敬老院支付违约金于法无据。
比家好敬老院上诉请求：1、撤销一审判决，改判双方继续履行不定期租赁合同；2、本案一、二审诉讼费由合纵公司承担。事实与理由：1、合纵公司违反合同约定，终止合同构成违约，损害了比家好敬老院的承租权；2、即使合纵公司要求比家好敬老院立即腾退房屋，也不能执行，腾退将造成社会动荡，后果不堪设想；3、比家好敬老院要求继续履行租赁合同。
经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：合纵公司与比家好敬老院于2010年1月1日签订的《房屋出租合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的禁止性规定，该合同有效。
2011年12月31日合同到期后，双方未签订新的租赁合同，比家好敬老院继续使用租赁物，合纵公司则收取租金，双方间形成了不定期租赁关系。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，一审认定比家好敬老院目前继续占有、使用房屋没有事实和法律依据正确。在充分考虑了双方的实际情况后，一审给与比家好敬老院180天的腾退期，比家好敬老院足可合理安置在诉争房屋内生活的老人，一审该项判决有事实和法律依据，本院予以维持。比家好敬老院上诉要求继续履行不定期租赁合同，缺乏事实依据，本院不予支持。
比家好敬老院有一定的公益性质，且对房屋进行了投资改建，但其在案件审理中没有对房屋装修改建申请鉴定，一审酌情判决合纵公司应支付比家好敬老院补偿费10万元，不可移动的装修物归合纵公司所有，对合纵公司提出要求比家好敬老院支付违约金的请求不予支持正确，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理正确。上诉人合纵公司、比家好敬老院的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,812元，由上诉人武汉合纵科技发展有限公司、武汉市武昌区比家好敬老院各负担人民币906元。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 黄 更
审判员 张 红
二〇一四年三月二十五日
书记员 刘丽娟