安徽省安庆市迎江区人民法院行 政 判 决 书（2016）皖0802行初21号原告:杨卫东，男，1964年12月27日出生，汉族，住安庆市迎江区。委托代理人：何松泽，安庆市建设法律服务所法律工作者。被告：安庆市国土资源局，住所地安庆市市府路。负责人：徐某，副局长。委托代理人：李鸿雁，该局干部。委托代理人：崔爱国，安徽中天人律师事务所律师。第三人：安庆市住房和城乡建设委员会，住所地安庆市孝肃路。法定代表人：郑某，主任。委托代理人：江毅，该单位职工。委托代理人：潘方平，安徽人人律师事务所律师。第三人：张小正，男，1976年1月12日出生，汉族，住安庆市大观区。第三人：张云华，女，1972年4月13日出生，汉族，住安庆市迎江区。第三人：陈志华（张云华丈夫），1971年10月1日出生，汉族，住池州市东至县。第三人：杨瑞武，男，1957年5月6日出生，汉族，住安庆市大观区。第三人：李家玲，（杨瑞武妻子），1968年10月19日出生，汉族，住安庆市大观区。第三人：郭峰，男，1972年12月25日出生，汉族，住安庆市迎江区。第三人：苏红（郭峰妻子），1973年1月30日出生，汉族，住址同上。第三人：马金中，男，1970年12月29日出生，汉族，住安徽省太湖县。第三人：徐六玲（马金中妻子），1975年6月25日出生，汉族，住安庆市宜秀区。共同委托代理人：徐友根，安徽雷城律师事务所律师。原告杨卫东诉被告安庆市国土资源局房屋登记一案，于2016年6月21日向本院提起行政诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年10月14公开开庭审理了本案。原告杨卫东及其委托代理人何松泽，被告安庆市国土资源局的委托代理人李鸿雁、崔爱国，第三人安庆市住房和城乡建设委员会的委托代理人江毅、潘方平，第三人张小正、郭峰，第三人马金中、徐六玲的委托代理人徐友根等到庭参加诉讼。第三人张云华、陈志华、杨瑞武、李家玲、苏红经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。2009年1月13日，张云华、陈志华与杨瑞武、李家玲签订房屋买卖合同，张云华、陈志华将坐落于本市迎江区渡江路陶瓷市场翠逸园小区D号楼北楼1单元601室以180000元出售给杨瑞武、李家玲；当日，买卖双方共同向房屋登记机关申请所有权转移登记；2009年1月15日，原房屋登记机关安庆市房地产管理局经过初审、复审、终审，向杨瑞武、李家玲颁发宜房字第**号房地产权证、宜房共字第XX号共有权证。原告诉称：2016年4月，其收到迎江区法院开庭传票，得知徐六玲以原告侵占其房屋为由，向法院提起民事诉讼。此时，原告了解到如下事实：坐落于本市迎江区渡江路陶瓷市场翠逸园小区D号楼北楼1单元601室，于2007年4月28日由安庆市远山房地产开发公司出卖给张云华，2007年6月28日办理了产权登记；同日，张云华与原告签订房屋买卖合同；2007年7月4日，张云华委托张小正在代理售房过程中，代为签订合同、办理产权过户给原告等有关事项，并办理了公证。原告向张云华支付了全部购房款，对房屋予以占有、使用至今。2009年1月13日，张小正在明知原告已购买涉案房产的情况下，又以代理人身份将房屋出卖给杨瑞武、李家玲并办理了产权转移登记。2010年2月2日，杨瑞武、李家玲将该房又出售给郭峰、苏红。郭峰、苏红与马金中因借款纠纷，涉案房产被安庆市大观区人民法院查封，现登记在徐六玲名下。原告认为，张小正将房屋出售给杨瑞武、李家玲，无原产权人张云华的书面委托，也未经原告同意，严重侵犯了原告的合法权益；而房屋登记机关在产权转移登记过程中未认真审查有关关键材料，即将房屋办理转移登记的行为违法。综上，诉请法院依法判决确认被告将张云华、陈志华共有的安庆市迎江区陶瓷市场翠逸园小区D号楼北楼1单元601室变更至杨瑞武、李家玲名下的行为违法；依法判决涉案房产恢复登记为原房屋所有权人张云华名下或直接过户登记在原告名下；诉讼费由被告承担。原告向法庭提交了以下主要证据：1、原告身份证复印件，证明原告身份情况；2、张云华、陈志华户籍证明、身份证、结婚证复印件，证明二人的身份情况；3、2007年4月28日，张云华与安庆市远山房地产开发公司签订的商品房买卖合同，证明涉案房产的合法来源。4、张云华的房产证、原告与陈志华、张云华的房屋买卖合同、购房款收条，证明双方签订了房屋买卖合同、合同履行完毕情况；5、2009年1月13日，陈志华、张云华与杨瑞武、李家玲签订的房屋买卖合同，证明陈志华、张云华又非法处分财产；6、杨瑞武、李家玲的房地产权证，证明其非法登记过户；7、2010年2月2日，杨瑞武、李家玲与郭峰、苏红的房屋买卖合同、销售不动产专用发票，证明涉案房产被非法买卖；8、安庆市大观区人民法院（2014）观执字第00194号执行裁定书、协助执行通知书，证明涉案房产被非法过户登记在徐六玲名下；9、2016年5月22日，陈志华、张云华出具的证明，证明陈志华、张云华并未委托张小正将诉争房屋出售给杨瑞武、李家玲；也未与杨瑞武、李家玲签订房屋买卖合同；自原告与张云华签订房屋买卖合同后，其后的一系列房屋买卖行为均属非法。被告辩称：1、杨卫东与本案无任何利害关系，其作为原告主体资格不适格。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，2007年6月28日，杨卫东与张云华签订房屋买卖合同，但未办理房屋产权转移登记，杨卫东未取得所有权。涉案房屋于2009年1月由张云华名下转移登记在杨瑞武、李家玲名下，后经数次转移登记，现经人民法院生效法律文书确认所有权属善意第三人徐六玲。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼，房屋登记机构依照法律、法规、规章进行房屋产权登记的行政行为与杨卫东无任何关系，其不具备原告资格。2、房屋登记机关于2009年1月将涉案房屋登记在杨瑞武、李家玲名下事实清楚、程序合法。原安庆市房地产管理局是负责房屋登记发证的法定机构。涉案房屋坐落于本市迎江区陶瓷市场翠逸园小区D号楼北楼1单元601室。2007年6月28日，张云华取得该房屋的所有权。2007年7月4日，张云华、陈志华夫妇共同签署委托书，委托第三人张小正代为售房、签订合同、办理产权过户登记及一切相关手续，并经宜城公证处进行了公证。2009年1月13日，张小正代理张云华、陈志华夫妇将该房出售给杨瑞武、李家玲夫妇。同日，双方向安庆市房地产管理局申请办理产权转移登记，并提交了登记申请书、房屋买卖合同、房屋所有权证、代理人身份证等有关证件，经登记机构审查，上述资料符合办理产权转移登记的要求，2009年1月15日，安庆市房地产管理局将涉案房屋登记到杨瑞武、李家玲名下，房屋登记机关的行政行为事实清楚、程序合法。3、房屋登记机关对涉案房屋的登记行为适用法律正确。《房屋登记办法》第三十二条规定：发生买卖情形的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记；第三十三条规定：申请房屋所有权转移登记，应当提交的材料有：（1）登记申请书；（2）申请人身份证明；（3）房屋所有权证书或房地产权证书；（4）证明房屋所有权发生转移的材料；（5）其他必要材料。前款第（4）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。安庆市房地产管理局根据上述法律规定于2009年1月将张云华、陈志华所有的涉案房产转移登记至杨瑞武、李家玲名下；2010年2月将涉案房产转移登记至郭峰、苏红名下；2015年12月根据安庆市大观区人民法院（2014）观执字第00194号《执行裁定书》、（2014）观执字第00194号《协助执行通知书》将涉案房产登记在徐六玲名下。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告在法定期限内向本院提交了以下证据及法律依据：一、法定职权的依据：《房屋登记办法》第四条、《不动产登记暂行条例》第六条、第七条、安庆市机构编制委员会办公室庆编办（2015）143号《关于市区不动产登记机构职责整合等事项的通知》。二、程序合法1、2009年1月13日，转让方张云华、陈志华与受让方杨瑞武、李家玲，代理人张小正递交的安庆市房屋所有权登记申请书；2、2009年1月14日，安庆市房地产交易登记审理表；3、2009年1月15日，安庆市房地产管理局颁发的房地权宜房字第**号房地产权证。三、事实依据：1、陈志华户籍证明、陈志华、张云华的身份证、结婚证；2、杨瑞武、李家玲的身份证、结婚证；3、张云华的房地权宜房字第**号房地产权证；4、张云华、陈志华与杨瑞武、李家玲的房屋买卖合同；5、维修基金、房地产价格评估书、安庆市存量房资金托管凭证；6、张云华、程志华与张小正签订的委托书及公证书。四、法律依据《房屋登记办法》第三十三条。第三人安庆市住房和城乡建设委员会述称意见与被告答辩意见一致。第三人安庆市住房和城乡建设委员会未向本院提交证据。第三人张小正、郭峰述称：原告对其居住房屋的产权转移登记是知情的，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人张小正在庭审中向本院提交委托书、杨卫东身份证复印件一份，证明杨卫东对张云华、陈志华将涉案房产过户给杨瑞武是知情的。第三人郭峰在庭审中向本院提交杨卫东欠条一份、银行还款单、2009年1月17日租赁合同一份，证明杨卫东对涉案房产的转移登记情况是知情的。第三人马金中、徐六玲述称：1、同意被告的答辩意见，杨卫东的原告主体资格不适格。2、杨卫东的起诉已经超过法定起诉期限。杨瑞武、李家玲夫妇购买涉案房产,取得房屋所有权时间为2009年1月21日，根据日常生活经验，购买房产，购房人应去房产所在地查看，原告一直居住在涉案房产内，其自2009年即应知道房屋出售情况；后杨瑞武、李家玲将该房出售给郭峰、苏红夫妇，办理房屋所有权转移登记时间为2010年2月4日；徐六玲又通过人民法院强制执行程序于2015年12月16日取得房屋所有权，并办理了产权转移登记；2016年2月1日，徐六玲与原告因返还房屋发生争执，向安庆市公安局龙狮乡派出所报警，原告最迟在此时应知房屋产权已被转移登记，其于2016年6月才提起行政诉讼，已超过法定起诉期限。3、原告权利的救济，应向出卖人主张赔偿之诉，其诉称的事实和理由不应成为第三人合法取得该房屋物权的阻却事由。请求法院驳回原告的全部诉求。第三人马金中、徐六玲向本院提交了以下证据：1、马金中、徐六玲的身份证、结婚证复印件各一份，证明二人的身份情况及双方系夫妻关系；2、房产证、土地证复印件各一份，证明涉案房屋所有权自2016年1月13日已变更登记为徐六玲所有；3、安庆市大观区人民法院（2014）观民一初字第00194号民事判决书、（2014）观执字第00194号执行裁定书，证明涉案房屋原所有人郭峰、苏红欠马金中100万元，人民法院通过强制执行程序，将涉案房屋作价64.7万元过户给马金中，用以抵偿部分债务。第三人徐六玲系通过合法的法律途径取得房屋所有权；4、安庆市迎江区人民法院（2016）皖0802民初537号民事判决书、安庆市中级人民法院（2016）皖08民终1430号传票，证明安庆市迎江区人民法院已对徐六玲诉杨卫东返还原物纠纷一案作出一审判决，此案目前正在中院审理中。经庭审质证，本院对证据做如下确认：原告提供的证据1—4，具备证据的三性，本院予以认定；原告提交的证据5—8，不能达到其证明目的，本院对该4份证据的证明目的不予认定；原告提交的证据9，系张云华、陈志华出具的证明，因张、陈系本案的第三人，不能作为证人出具证言，对该份证据，本院不予采纳。被告提交了法定职权的依据，原告及第三人均无异议，本院予以确认；被告提交的证据二，能够证明被告的行政程序符合《房屋登记办法》第七条的规定，本院予以采信；被告提交的证据三，能够证明申请人提交的资料符合《房屋登记办法》第三十二条、三十三条有关申请房屋所有权转移登记应提交材料的规定，本院予以采信；被告根据申请人的产权转移登记申请，对提交的资料予以审核后颁发产权证，其适用的法律并无不当。第三人张小正、郭峰的证据提交时间超出举证期限，本院不予采纳。第三人马金中、徐六玲提交的证据1—4，符合证据的三性，本院予以采信。本院根据采信的证据及当事人的陈述确认以下案件事实：2007年4月28日，张云华、陈志华与安庆市远山房地产开发公司签订商品房买卖合同，购买坐落于本市迎江区渡江路陶瓷市场翠逸园D号楼北楼1单元601室，建筑面积116.3平米，售价118626元。2007年6月28日在房屋登记机关办理了房屋所有权登记，取得宜房字第**号房地产权证。2007年6月28日，张云华、陈志华（甲方）与杨卫东（乙方）、安庆市大观区耀泰房产经纪信息部（丙方）签订房屋买卖协议一份，约定甲方将上述房产以130000元出售给乙方。杨卫东分两次付清房款后入住该房，但未办理房屋所有权转移登记。2009年1月13日，张云华、陈志华及其委托代理人张小正与杨瑞武、李家玲签订房屋买卖合同，将涉案房产以180000元出售给杨、李夫妇。2009年1月15日，办理了房屋所有权转移登记。2010年2月2日，杨瑞武、李家玲与郭峰、苏红签订房屋买卖合同，将涉案房产以200000元出售给郭、苏夫妇。2010年2月9日，办理了房屋所有权转移登记。此后，郭峰、苏红因与马金中借款纠纷，涉案房产被安庆市大观区人民法院查封。2016年1月25日，马金中之妻徐六玲通过法院强制执行程序取得涉案房产所有权并办理了产权转移登记。2016年2月1日，徐六玲因与杨卫东就涉案房产的产权纠纷发生争执向安庆市公安局龙狮乡派出所报案。2016年4月18日，徐六玲向本院提起民事诉讼。诉讼过程中，原告得知涉案房产经过多次转移登记，现登记在徐六玲名下的事实。原告对房屋登记机构将涉案房产登记在杨瑞武、李家玲名下的登记行为不服，向本院提起行政诉讼。另查明，原安庆市房地产管理局系房屋登记的办理机构；2014年12月，安庆市房地产管理局与安庆市建设委员会合并为安庆市住房和城乡建设委员会，由安庆市住房和城乡建设委员会负责房屋登记工作。诉讼过程中，安庆市住房和城乡建设委员会的职权发生变更，自2016年8月15日始，由安庆市国土资源局行使不动产登记职责。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。现不动产登记是安庆市国土资源局的职责，故安庆市国土资源局是本案适格被告。被告及第三人安庆市住房和城乡建设委员会、马金中、徐六玲提出原告主体资格不适格的异议，本院认为，2007年6月28日，杨卫东向原房屋产权人张云华、陈志华购买涉案房产，且已付清房款，入住使用至今，其作为房屋购买人与使用人，与该房产的产权转移登记行为具有利害关系，现认为自己的合法权益受到侵害，有权提起行政诉讼，杨卫东具备原告诉讼主体资格，被告及第三人安庆市住房和城乡建设委员会、马金中、徐六玲的此项异议不能成立，本院不予支持。马金中、徐六玲提出原告的起诉超过法定期限的异议，本院认为，《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款规定：行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。本案中，2016年4月，杨卫东与徐六玲返还原物纠纷案件在本院民庭审理，此时，杨卫东得知房屋登记机关于2009年1月15日向杨瑞武、李家玲颁发房屋所有权证的事实，其于2016年6月27日向本院提起行政诉讼，并未超出上述法定期限。马金中、徐六玲提出原告于2009年2月即知道房屋转移登记的事实，未提交证据予以证明；其提交的报警记录，只能证明原告自2016年2月1日起知道房屋产权人系徐六玲，但不能证明原告此时知道或应当知道被告向杨瑞武、李家玲颁发了房屋所有权证，马金中、徐六玲的此项异议不能成立，本院不予支持。原告要求确认房屋登记机关为杨瑞武、李家玲办理房屋所有权转移登记行为违法的诉讼请求，本院认为，房产登记，是房产登记机关应当事人的申请，对符合法定条件的房屋产权予以书面记载的一种行政行为。对符合法定条件的申请，房产登记机关应当依法受理并予以登记。本案中，出售人张云华、陈志华与买受人杨瑞武、李家玲共同向登记机关递交了房屋所有权登记申请，买卖双方的身份证明、房屋买卖合同、委托书、公证书、房地产权证、房地产价格评估书、安庆市存量房资金托管凭证等材料，符合《房屋登记办法》第三十三条规定的办理所有权转移登记必要材料的要求；房屋登记机关对上述材料予以初审、复审、终审后，办理了产权转移登记。被告提交的证据能够证明其登记行为事实依据充分、程序合法，其对资料的审查已尽到合理审慎义务，原告的此项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持；另原告要求判决涉案房产恢复登记为张云华名下或直接过户登记在原告名下的诉讼请求，亦于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告杨卫东的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告杨卫东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长 李    蕊代理审判员 王    丽人民陪审员 徐  晓  鹏二〇一六年十一月一日书 记 员 祁从娣（代）附本案适用的法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条：行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。