西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初73号原告曲培松，男，汉族，1962年7月17日出生。被告西安绿晟置业有限公司。法定代表人李蓟，系该公司董事长。委托代理人郗华莉，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。委托代理人姜婉，北京市炜衡（西安）律师事务所实习律师。第三人聂国华，男，汉族，1967年11月2日出生。原告曲培松与被告西安绿晟置业有限公司（以下简称“西安绿晟公司”）及第三人聂国华商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告曲培松、被告西安绿晟公司委托代理人郗华莉、姜婉，第三人聂国华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曲培松诉称，原告曲培松于2014年10月28日同被告西安绿晟公司签订商品房认购协议书，被告将位于西安市雁塔区公园南路89号绿地曲江名城小区7栋1单元17层11702号,面积为76.61平方米房屋卖给原告曲培松，至2015年1月12日原告曲培松将此房屋购房款407249元交付给西安绿晟公司。2016年7月1日，涉案项目竣工，同时通知各业主交房，但原告曲培松于7月5日前往准备收房，被告至今不向其交付房屋。其理由为随着市场的变化，此套房屋房价已发生升值，被告要求原告再补8万元才同意给原告交付房屋。原告认为，原告与被告所签订的虽为认购协议，但内容已包含了房屋的全部内容，且被告也已收取了全部购房款，故被告应与原告履行认购协议继续签订合同，并向原告交付房屋。本案诉讼费用由被告西安绿晟公司承担。被告西安绿晟公司辩称，原告所购房屋系被告公司之前下欠第三人聂国华工程款，后以房屋用于抵偿工程款给第三人聂国华。而第三人又将该套房屋转抵给原告曲培松。但被告与原告签订的是认购协议书，属于预约合同。双方至今也没有签订《商品房买卖合同》，认购协议书不具备合同的主要条款，也没有约定交房时间，所以房屋交付条件并不成就。另外，原告获得该房屋是通过抵偿债务，现因市场因素，房屋价格已上涨，故被告不可能再以之前价款与原告继续履行认购协议，被告内部系统也无法更改。综上，被告不同意与原告签订《商品房买卖合同》并交付房屋的诉讼请求。第三人聂国华述称，原告所述情况属实。2014年，因被告西安绿晟公司下欠第三人工程款，当时无资金支付，便已十套房屋用于抵偿债务，双方达成房屋抵偿协议。且在双方商议抵偿事宜时，被告西安绿晟公司同意第三人聂国华享有一次房屋更名的机会。后因第三人下欠原告曲培松材料款，遂第三人将涉案房屋即被告公司抵偿欠款的十套房屋之一又转抵给原告曲培松，并且经被告西安绿晟公司同意。被告也已将与第三人聂国华签订的认购协议收回，并与原告签订了新的认购协议，向原告出具了交款单位为原告曲培松的购房款收据。同时抵偿给第三人的其他七套房屋（其中包含第三人抵偿给原告曲培松的另一套房屋）均已签订了商品房买卖合同，且房屋也已实际交付。但原告该套房屋被告一直未通知原告签订合同，至今也不予以交房。被告称因房屋价格上涨，导致其内部系统无法将户名由第三人变更为原告，故无法向原告交付房屋的说法没有任何依据，因同期其他抵偿的房屋均已完成了相应的手续，并予以交房。现因被告西安绿晟公司自身原因没有完成合同签订手续，并不能对抗向原告交付房屋。请求法院依法支持原告的诉讼请求。经审理查明，2014年10月28日，原告曲培松与被告西安绿晟公司签订《商品房认购协议书》，约定原告购买被告开发的位于绿地曲江名城第7栋1单元17层02号房屋。房屋建筑面积平方米，房屋单价每平方米5312.4元，房屋总价款为407249元。协议第三条约定：1、甲方（被告）已向乙方（原告）明示本《商品房认购协议》及所认购房产相关信息，乙方明确知悉，本协议仅为甲、乙双方对房产认购行为的约束性文件，不作为日后双方签订的《商品房买卖合同》的补充或附件。2、乙方在签订本《商品房认购协议》时，已知悉该物业的位置、楼层、朝向等具体情况，并包括了周边情况、开发进度、建筑物与商业及附属设施设备（如地面车位等）等因素的综合影响，乙方对此予以认可和接受。5、乙方在接到甲方签订《商品房买卖合同》通知后，3日内签订《商品房买卖合同》并办理相关手续。甲方以电话或书面形式通知乙方均视为有效。（如甲方以书面方式通知乙方，书面通知发出即视为送达乙方）。乙方未按约定时间签订《商品房买卖合同》并办理相关手续的，甲方有权单方解除本协议，乙方应支付甲方所购房产总房款6%的违约金，同时甲方将乙方剩余认购款无息返还乙方，退款相关事宜，乙方认同并严格按照甲方公司财务流程办理相关退款手续。经询，被告西安绿晟公司因下欠第三人聂国华工程款，故协商被告将其开发的绿地曲江名城的多套房屋抵偿给第三人聂国华，并且允许第三人可转让更名一次。后因第三人聂国华下欠原告曲培松材料款，故将第三人聂国华名下的该套绿地曲江名城第7栋1单元17层02号房屋、绿地曲江名城第7栋1单元22层02号房屋又转抵给原告曲培松。2014年10月28日，被告西安绿晟公司将被告与第三人签订的《认购协议》收回，并与原告重新签订《商品房认购协议》，并向原告出具购房款收据，金额为407249元。被告西安绿晟公司对于该房屋最初是抵偿给第三人聂国华，且全部购房款以抵偿工程款的方式支付完毕表示认可，没有异议。在被告取得《商品房预售许可证》后，双方就签订《商品房买卖合同》发生争议。对于未签订合同的情况，原告称，被告从未通知过原告或第三人前往签订《商品房买卖合同》，在原告主动多次前往询问房屋情况时，被告表示因房价上涨需要原告增加购房款再予以签订合同。被告西安绿晟公司辩称，因第三人在将房屋更名至原告曲培松名下时，第三人及被告均未在客户更名申请上签字确认，以致被告公司电脑系统无法完成更名事项，后因市场因素房价上涨，现被告已无法以之前价格出售该涉案房屋，故不同意签订《商品房买卖合同》并交付房屋。被告辩称的理由未向法庭提交相应证据。第三人聂国华述称，第三人是在客户更名申请中先签名确认，并经被告公司审核通过，才能办理之后相关的更名事项。被告公司审核同意并收回第三人的认购协议，并与原告签订新的认购协议并出具收据。被告辩称第三人未在客户更名申请上签订确认，明显与事实不符。另外，在第三人将房屋变更至原告名下时，被告方并未取得《商品房预售许可证》，故其根本无法与原告签订《商品房买卖合同》，亦不存在是因第三人的原因导致无法签订《商品房买卖合同》。但在被告实际取得《商品房预售许可证》后，被告公司一直都未通知原告签订《商品房买卖合同》。另查，原、被告签订《商品房认购协议》时涉案项目未取得《商品房预售许可证》，后于2016年5月4日取得《商品房预售许可证》，五证齐备。现该项目已建设完毕，并实际向业主交付。本案所涉及的绿地曲江名城第7栋1单元17层02号房屋未被另行出售。第三人聂国华转抵给原告的另一套房屋即绿地曲江名城第7栋1单元22层02号房屋与涉案房屋同时签订《认购协议》，现房屋已交付完毕。上述事实，有《认购协议》、购房款收据、《西安市商品房预售许可证》、第三人述称等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为本案认定事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同的双方均应按合同约定履行各自的义务。《商品房认购协议》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。商品房预售实行预售许可证制度。被告西安绿晟公司在取得《商品房预售许可证》后，并未按照约定主动通知原告履行认购协议，签订《商品房买卖合同》，已构成违约行为。且在原告要求签订合同时，被告则以房价升高，内部系统无法更改户名为由拒绝签订，均属于被告西安绿晟公司内部原因，不足以对抗向原告履行其义务。对于被告辩称系第三人未在客户更名申请中签名以致更名程序不完备，未提交证据予以佐证且不符合常理，故本院依法不予采信。因认购协议签订后，当事人一方关于无正当理由拒绝签订房屋买卖合同，守约方强制要求违约方订立买卖合同的，本院依法不予支持，故对于原告要求被告与其签订《商品房买卖合同》一节，因被告当庭表示无法继续签订《商品房买卖合同》，本院依法不予支持。但商品房的认购、认定、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告双方签订的认购书显示了当事人名称，商品房基本状态，商品房总价、付款方式、付款时间等商品房买卖合同主要内容，被告为原告出具的收款收据也显示上述基本内容，被告方亦认可通过抵偿下欠工程款全部购房款已支付完毕，应当认定为双方存在商品房买卖的事实，故原告主张绿地曲江名城第7栋1单元17层02号房屋归原告所有，被告应向原告交付约定的房屋，合法有据，本院依法予以支持。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：一、被告西安绿晟置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曲培松交付位于西安雁塔区公园南路89号绿地曲江名城小区7栋1单元17层11702号房屋。二、驳回原告曲培松其余的诉讼请求。本案案件受理费7409元，由被告西安绿晟置业有限公司承担。因原告已预交，被告西安绿晟置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曲培松。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  蒲婷婷人民陪审员  牛玉宝人民陪审员  张居仁二〇一七年七月十四日书 记 员  刘晓芳打印：相丽华校对:王甜2017年月日送达