河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀07民终1795号
上诉人（原审原告）：周怀仁，男，1937年12月16日出生，汉族，住张家口市。
委托诉讼代理人：潘乾坤，河北环都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：左桂财，男，1955年8月10日出生，汉族，住张家口市。
委托诉讼代理人：左美丽(系左桂财之女)，女，1978年8月28日出生，汉族，住张家口市张北县。
被上诉人（原审被告）：周玉龙，男，1968年8月21日出生，汉族，住张家口市。
被上诉人（原审被告）：李桂文，男，1950年9月6日出生，汉族，住北京市顺义区。
被上诉人（原审被告）：岳万林，男，1956年11月10日出生，汉族，住张家口市张北县。
被上诉人（原审被告）：左美丽，女，1978年8月28日出生，汉族，住张家口市张北县。
被上诉人（原审第三人）：于树生，男，1955年2月18日出生，汉族，住张家口市。
委托诉讼代理人：田希国，河北海龙律师事务所张家口分所律师。
原审被告:岳彪，男，1977年5月19日出生，汉族,张家口市张北县室。
上诉人周怀仁因与被上诉人左桂财、周玉龙、李桂文、岳万林、左美丽、于树生，原审被告岳彪确认合同效力纠纷一案，不服河北省沽源县人民法院（2017）冀0724民初1239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周怀仁的委托诉讼代理人潘乾坤，被上诉人周玉龙、左美丽，被上诉人左桂财的委托诉讼代理人左美丽、被上诉人于树生的委托诉讼代理人田希国到庭参加诉讼。被上诉人李桂文、岳万林及原审被告岳彪经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周怀仁上诉请求：1.请求依法撤销沽源县人民法院(2017)冀0724民初1239号民事判决，并依法改判;2.本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决认定事实错误。原审法院：“可认定周怀仁与李桂文之间存在房屋买卖关系，周怀仁将本案争议的房屋出售给李桂文。虽然周怀仁在购房协议上未签字，但不影响买卖合同的有效”。属于认定事实错误。因上诉人在外地打工多年，故疏于对塞北管理区马点村土房两间及院落一处的管理。2007年，因这两间土房破旧失修无法居住，上诉人儿子又在塞北管理区五十家村给上诉人购买了一处居所，上诉人便常居此地。2008年后上诉人又长年在外地养牛，不知道2014年有危房改造一事，也没有人通知过上诉人。直到2017年，上诉人通过儿子周玉龙得知政府电话说房屋要棚户区改造，这才得知涉案房屋被左桂财私自出售给了于树生。经调查，是被上诉人左桂财在建设局冒充上诉人的签字和手印办理的手续，上诉人从未就涉案房屋与任何人发生过房屋买卖合同关系，也未收取过任何人给付的购房款，也没有委托过儿子周玉龙出售过房屋。一审法院仅凭与被上诉人有利害关系的证人出具的不符合法定证据形式的证人证言，就主观臆断认定上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系，属于认定事实错误。二、原判决适用法律错误。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，上诉人已经举证《土地使用权证》证明涉案房屋登记在上诉人名下，根据我国《物权法》的规定，足以证实房屋系上诉人所有。被上诉人左桂财、李桂文反驳称该处房屋是1995年周怀仁儿子周玉龙以800元价格卖给了李桂文，但是其提供的证人证言首先从证据形式及来源上均不符合法律规定，无法证明证据的真实性，其次均与本案无关联性；其申请的出庭证赵某1江薛某枝与被上诉人李桂文有亲属关系赵某2亮、陈忠的证言并不能证明被上诉人左桂财、李桂文购买房屋的事实，仅能证实上诉人居住在五十家村的事实，故其应承担不利后果。另外，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任：……对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任”。本案中，被上诉人左桂财、李桂文主张合同关系成立并生效、主张周玉龙有代理权，但是其并未提供出真实、有效的证据来证明，故其主张不能成立，原审法院适用《民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决驳回上诉人的诉讼请求属于适用法律错误。三、原审法院判决不公。该案虽然性质上属于确认合同无效纠纷，但终究属于房屋买卖合同纠纷，且涉案房屋土地合法登记在上诉人名下，就算危房改造也应由上诉人出面办理一切手续。张家口市塞北管理区住建局不应与被上诉人于树生直接签订“房屋产权调换协议书”，原审法院的判决未能妥善解决纠纷，这样的判决明显不公。
左美丽辩称，其答辩意见同一审一致。
左桂财辩称，1995年以前，我和周怀仁共同居住在马点村，而且是邻居。我与周怀仁、周怀仁的儿子周玉龙，与李桂文、赵玉兰夫妇都熟悉。我对周玉龙经手出卖周怀仁房屋事实，以及李桂文后来又将房屋卖给岳万林事实都十分了解。周怀仁将房屋出卖后20多年间从来没有向我和岳万林说过卖房不合法，只是到了2017年，也就是我收到法院起诉状前夕，周玉龙才跟我说卖房子不合法的事情。现在周怀仁起诉说没有卖房，这完全不属于客观事实。2014年塞北管理区棚户区改造是区内人所共知的事实，而且周玉龙在马点村也有房屋参加拆迁，为周玉龙办理拆迁手续就是周怀仁的老伴，周怀仁对房屋拆迁一事应当是完全清楚的。周怀仁老伴为周玉龙房屋申请拆迁，为啥不为自己房屋申请拆迁。可见周怀仁对当年卖房事实是认可的。周怀仁现在向法院起诉是见利忘义，一审判决驳回周怀仁的诉讼请求合情合理又合法，请求二审法院维持原判。
周玉龙辩称，我父亲周怀仁2001年去北京打工，2007年回来，我2008年出去，2017年回来，他们私自将我的房屋处理。
于树生辩称，周怀仁的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
周怀仁向一审法院起诉请求：1.请求确认左桂财与周怀仁及第三人签订的《购房协议》无效并赔偿损失；2.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实:周怀仁与周玉龙系父子关系，岳万林与岳彪系父子关系，岳彪与左美丽原系夫妻关系，左桂财与左美丽系父女关系。本案争议的两间房屋座落在张家口市塞北管理区马点自然村，用地面积189平方米，没有进行房屋确权登记，只办理了土地使用权证，使用权人登记为周怀仁。在1995年，周玉龙通赵某1江介绍，将这两间房屋及院落一处以800元的价格卖给李桂文，当时双方没有签订书面合同，周玉龙也未出具收条，也没有给付房屋土地使用权证，只把房屋交付给李桂文。李桂文夫妇居住三年多时间，又卖给岳万林，双方未签订书面协议。岳万林在分家时将房屋分给岳彪和左美丽，岳彪和左美丽居住几年后，搬到张北居住，房屋就由左桂财管理使用。岳彪和左美丽离婚时将房屋分给左美丽。直到2014年，左桂财受左美丽的委托将这处房屋以17000元的价格卖给了第三人于树生，并有书面协议。第三人购买后参与了2014年塞北管理区棚户区危房改造，并与张家口市塞北管理区住建局签订了“房屋产权调换协议书”，第三人要了一套91.27平方米的安置房，政府补贴17400元。产权已经变更为第三人于树生，涉案房屋已经拆除。另查明，周怀仁在2014年棚户区改造期间，未提交棚户区改造申请，现居住在塞北管理区榆树沟管理处五十家村，并已居住十多年，与涉案房屋距离10公里左右。
一审法院认为，关于本案案由，依据周怀仁的诉讼请求及事实理由，结合本案争议的事实，本案案由应当为确认合同无效纠纷。虽然周怀仁及周玉龙均否认周玉龙将周怀仁所有的位于塞北管理区马点村马点自然村房屋两间及院落一处出售给李桂文，但证赵某1江薛某枝赵某2亮的证言以及左桂财、李桂文、岳万林、岳彪、左美丽、第三人于树生的陈述相互印证，能够形成证据链，即使没有书面协议和收款条，也未向买房人交付土地使用证等交易手续，符合二十年前农村当时房屋买卖的交易习惯；其次，周玉龙已将房屋交付李桂文居住，李桂文又卖给岳万林，岳万林让岳彪和左美丽居住，岳彪在离婚时又将房屋给了左美丽，而左美丽一直将房屋交由左桂财占有、管理和使用，直至卖给第三人于树生。历经多年多人在该处房屋居住，而周怀仁及周玉龙在此期间没有任何意思表示，尤其是周怀仁在榆树沟管理处五十家村购买路英的房屋一处居住，既然房屋没有买卖，周怀仁即没有居住也没有对此处房屋进行管理，那么周怀仁在诉状中称他一直占有、使用和管理是不真实的；再次，2014年棚户区改造属于全区的政策，家喻户晓。于树生已经申请棚户区改造，对争议房屋进行拆除。周怀仁在五十家村居住，距离争议房屋十公里，其应当知道争议房屋进行了棚户区改造，但却没有申请也没有找到有关部门过问。最后，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款的规定，没有代理权，超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条的规定，行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。基于周怀仁与周玉龙之间的特定关系，李桂文在当时买房时有理由相信周玉龙有代理权。同时，即便周玉龙无权代表周怀仁出售房屋，但是周怀仁多年来的行为表明其本人对于周玉龙将其所有的房屋出售的事实予以认可。综上，可认定周怀仁与李桂文之间存在房屋买卖关系，周怀仁将本案争议的房屋出售给李桂文。虽然周怀仁在购房协议上未签字，但不影响买卖合同的有效。基于此，之后发生的房屋买卖行为均合法有效。综上所述，周怀仁提交的证据并不能充分证明自己的主张，应当承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回周怀仁的诉讼请求。案件受理费200元,由周怀仁负担。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，左桂财、李桂文的陈述与证赵某1江薛某枝赵某2亮的证言相互印证，能够证明1995年周怀仁通过其子周玉龙将房屋卖给李桂文的事实，也能证明1995年卖房后周怀仁没有占有、使用涉案房屋的事实。周怀仁与周玉龙为父子关系，李桂文有理由相信周玉龙有权代理周怀仁出卖房屋，且周怀仁自1995年至2017年20多年内不可能不知道自己房屋被他人占有、处分的事实，应当视为追认周玉龙的卖房行为。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名言订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任”。按照上述规定，周玉龙代理周怀仁与李桂文签订房屋买卖合同，不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效，对双方具有约束力。同理，李桂文与岳万林之间、左桂财与于树生之间的房屋买卖合同均为有效。原审法院认定涉案房屋买卖合同均合法有效并驳回周怀仁的诉讼请求并无不当，本院予以支持。综上所述，周怀仁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人周怀仁负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁金前
审判员 刘 巍
审判员 姜 兵
二〇一八年七月三十一日
书记员 刘长伟