中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
民事判决书
（2016）粤01民终11号
上诉人(原审被告)：区光显，户籍住址广州市海珠区。
上诉人(原审被告)：陈爱碧，户籍住址广州市荔湾区。
上诉人(原审被告)：李燕，户籍住址广州市荔湾区。
上诉人(原审被告)：区某，户籍住址广州市荔湾区。
上诉人(原审被告)：蔡少华，户籍住址广州市荔湾区。
上诉人(原审被告)：区琰晖，户籍住址广州市荔湾区。
上诉人(原审被告)：区瑶伟（兼区光显、李燕、区琰晖、蔡少华、陈爱碧、区某的委托代理人），户籍住址广州市荔湾区。
上诉人(原审被告)：区瑶匡（兼区光显、李燕、区琰晖、蔡少华、陈爱碧的委托代理人，兼区某的法定代理人，系区某的父亲），户籍住址广州市荔湾区。
上诉人区瑶伟、区瑶匡共同委托诉讼代理人：程虎，广东岭南律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：马淑贞，女，1932年1月8日出生，加拿大籍人，现住1903PilgrimsWayPHNo.6Oakville,OntarioCanada,L6M2X1。
被上诉人(原审原告)：马淑馨，女，1934年1月6日出生，澳大利亚籍人，现住澳大利亚墨尔本市17RHODESDRIVE,GLENMAVERLEY,VICTORIA3150,AUSTRALIA。
被上诉人(原审原告)：马德鄰，香港居民，现住香港。
被上诉人(原审原告)：马淑君，香港居民，现住香港。
被上诉人(原审原告)：马德光，香港居民，现住香港香港。
上述五被上诉人共同委托代理人：李耀华、刘茗轩，均系广东华盈律师事务所律师。
上诉人区光显、区瑶匡、陈爱碧、李燕、区某、蔡少华、区瑶伟、区琰晖因物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院(2015)穗荔法少民初字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：座落广州市荔湾区宝华路十六甫东街12号、14号房屋原是国家经租房，1994年9月广州市荔湾区土地房屋管理所发还给原业权人马某。1994年6月马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光与马德成、马德润共同继承马某的上述房屋(继承时，马德成、马德润因住址不详，其继承份额由马德鄰代管理)。房产发还时，区光显是上述12号房屋三楼头房(以下简称讼争房屋)的租户，承租面积为35.34㎡。区光显与陈爱碧的儿子是区瑶匡、区瑶伟，李燕是区瑶匡的妻子、区某是区瑶匡的女儿；蔡少华是区瑶伟的妻子，区琰晖是区瑶伟的女儿。马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光取得讼争房屋后，没有与区光显签订房屋租赁合同，也没有取得区光显租金。
2013年7月20日，马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光委托广东华某律师事务所以邮政特快专递形式向区光显发出《律师函》，通知其立即迁出讼争房屋，将房屋交还业主并按广州市房管局公布私房租金参考价支付至迁出房屋之日止的房屋使用金等等。特快专递邮寄的地址是讼争的房屋地址，该快递退回寄件人。2014年7月18日，马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光在讼争房屋粘贴《通知》要求区光显、区瑶匡、陈爱碧、李燕、区某、蔡少华、区瑶伟、区琰晖迁出房屋并支付房屋使用金。
原审法院另查明，蔡少华、区瑶伟、区琰晖于1987年迁出讼争房屋。广州市龙津西路恩洲大巷187号1705房是区瑶匡购买所得房产。
原审法院认为：本案讼争房屋发还马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光等业主后，以上业主对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。发还前，区光显是讼争房屋的承租人，区光显认为2001年已经没有使用讼争房屋，但并未能提供相关证据证明其退租手续，故法院认为讼争房屋仍在区光显的使用控制之中。上述业主没有与区光显签订租赁合同，业主现主张区光显支付自2011年7月20日起至退回房屋时止的房屋使用金，该房屋使用金标准由业主向有资质的评估公司申请评定同期的广州市私房租金(按承租面积35.34㎡计算)标准，由区光显按评定的数额支付给业主的诉求，合法有理，法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条的规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起一个月内，区光显、区瑶匡、陈爱碧、李燕、区某、蔡少华、区瑶伟、区琰晖迁出广州市荔湾区宝华路十六甫东街12号三楼头房（含公共厨厕），将房屋交还给马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光管业自用。二、从2011年7月20日起至区光显、区瑶匡、陈爱碧、李燕、区某、蔡少华、区瑶伟、区琰晖腾空广州市荔湾区宝华路十六甫东街12号三楼头房之日止的房屋使用金，由马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光自本判决发生法律效力之日起5天内，向有资质的评估公司申请按广州市私房住宅租金参考价(按承租面积35.34㎡计算)标准评定(评估费由马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光共同负担一半，区光显、区瑶匡、陈爱碧、李燕、区某、蔡少华、区瑶伟、区琰晖共同负担一半)，自评定之日起3天内，由区光显、区瑶匡、陈爱碧、李燕、区某、蔡少华、区瑶伟、区琰晖按评定的数额支付给马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1410元，由区光显、区瑶匡、陈爱碧、李燕、区某、蔡少华、区瑶伟、区琰晖共同负担。
判后，区光显、区瑶匡、陈爱碧、李燕、区某、蔡少华、区瑶伟、区琰晖不服，向本院提起上诉，请求：l.撤销原审判决；2.改判上诉人不需要向被上诉人支付房屋使用费；3.上诉费用由被上诉人支付。事实和理由如下：l.被上诉人1994年6月收回房屋管理权，但1994年6月至今房管所为何不出通知告诉租户业权变更，房管所为何不通知住户同房管所办理退租手续。2.上诉人2001年搬出，从1994年6月至今在这期间被上诉人为什么不联系我们收回房屋。当时上诉人有资格申请购买解困房或廉租房，就可解决当时住房拥挤的困境。被上诉人是从房屋管理所收回房屋，上诉人是向房屋管理所承租的，被上诉人要收回房屋，也可由房屋管理所向上诉人提出解除租约，收回房屋。2001年到现在被上诉人都没有跟上诉人联系，被上诉人称2013年7月20日曾邮寄的《律师函》也是退回发件人，证明该房屋已没有居住，并且上诉人的联系方式在街道办事处，派出所也有留档，街道办事处人员都能顺利的找到上诉人，政府任何信息和通知都是能送达上诉人。上诉人在上庭之时才知道该楼房另有业主。上诉人从未跟被上诉人签订房屋租赁合同，并且不知道该楼房已转换业主，请问跟谁办理退租手续。被上诉人也没能提交1994年6月收到房产至今与上诉人有效往来的文件和记录。3.实际住房面积不够20平方米并不是被上诉人所提出的35．34平方米，90年代该房屋已是破旧不堪，厨房、厕所荒废，房屋漏水，天花不时脱落伤及人身，实在不能居住，上诉人才在2001年在外购房居住。2001年至今，上诉人虽不在该房屋居住，但对其管理修葺维护，防止外墙灰石及钢窗等跌落伤及路人，故此花费了不少金钱和精力，被上诉人理应支付上诉人的修葺费用和工钱。4.一审法官没有根据事实依据而偏信被上诉人，以上诉人没能提供退租手续相关证据为由判上诉人支付其房屋使用金及其他费用。上诉人谁是业主都不清楚向谁办理退租手续，何来的退租相关证据?被上诉人在诉词中说到“被上诉人多次要求上诉人迁出及支付房屋使用费，但上诉人均予拒绝”，双方从没接触会面，上诉人从不知道该房屋更换业主，故不存在上诉人拒绝迁出和支付房屋使用费的情况。
被上诉人马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光答辩同意原审判决，请求维持原判。
一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。上诉人区光显、区瑶匡、陈爱碧、李燕、区某、蔡少华、区瑶伟、区琰晖在二审审理过程中，明确表示不在本案要求被上诉人支付房屋修葺费和管理费，上诉只要求改判其不需向被上诉人支付房屋使用费。
另查明，二审中，被上诉人向本院提交《房屋交接证明书》一份，证实一审宣判后上诉人已于2015年8月7日向被上诉人交还了涉案房屋。双方对此证明书的真实性无异议，本院予以采纳。
本院认为：涉案房屋发还给马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光等业主后，业主未与区光显、区瑶匡、陈爱碧、李燕、区某、蔡少华、区瑶伟、区琰晖签订书面租赁合同，区光显、区瑶匡、陈爱碧、李燕、区某、蔡少华、区瑶伟、区琰晖未向业主交纳过租金。发还前，区光显是涉案房屋的承租人，区瑶匡、陈爱碧、李燕、蔡少华、区瑶伟、区琰晖是同住人，区光显在发还前一直向房管部门交纳涉案房屋租金，涉案房屋发还后一直未再交纳过租金，区光显作为租户，应当知道涉案房屋已经发还业主。区光显认为2001年后已经没有使用涉案房屋，但并没有提供证据证明其已经交还涉案房屋。2015年8月7日的《房屋交接证明书》证实，区光显、区瑶匡、陈爱碧、李燕、区某、蔡少华、区瑶伟、区琰晖于当天将涉案房屋腾空交还马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光。在涉案房屋腾空交还业主前，区光显是房屋实际控制人。因此原审法院根据本案实际情况和公平原则，判决由区光显、区瑶匡、陈爱碧、李燕、区某、蔡少华、区瑶伟、区琰晖按照私房住宅租金参考价标准支付自2011年7月20日起的涉案房屋的使用费，并无不当。由于区光显、区瑶匡、陈爱碧、李燕、区某、蔡少华、区瑶伟、区琰晖已于2015年8月7日将涉案房屋交还给马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光，原审法院判令区光显、区瑶匡、陈爱碧、李燕、区某、蔡少华、区瑶伟、区琰晖交还涉案房屋已无实际意义。相应地，涉案房屋的使用金也应计算至2015年8月7日止。关于是否适用一年诉讼时效问题，马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光一审中请求判令区光显、区瑶匡、陈爱碧、李燕、区某、蔡少华、区瑶伟、区琰晖交还房屋并支付房屋使用金，区光显、区瑶匡、陈爱碧、李燕、区某、蔡少华、区瑶伟、区琰晖并没有提出诉讼时效问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”之规定，本院对区光显、区瑶匡、陈爱碧、李燕、区某、蔡少华、区瑶伟、区琰晖该请求不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，唯二审期间出现了新的事实，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下:
一、撤销广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法少民初字第15号民事判决第一项；
二、变更广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法少民初字第15号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起5天内，马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光向有资质的评估公司申请对广州市荔湾区宝华路十六甫东街12号三楼头房(按承租面积35.34㎡计算)，按广州市私房住宅租金参考价标准评定2011年7月20日起至2015年8月7日止的房屋使用金，区光显、区瑶匡、陈爱碧、李燕、区某、蔡少华、区瑶伟、区琰晖对评估房屋使用金予以协助(评估费由区光显、区瑶匡、陈爱碧、李燕、区某、蔡少华、区瑶伟、区琰晖共同负担一半，马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光共同负担一半)。自取得评估结果之日起3天内，区光显、区瑶匡、陈爱碧、李燕、区某、蔡少华、区瑶伟、区琰晖按评定的数额支付房屋使用金给马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费1410元，二审受理费1410元，均由上诉人区光显、区瑶匡、陈爱碧、李燕、区某、蔡少华、区瑶伟、区琰晖共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 琳
审 判 员 赵剑奕
代理审判员 任 慧
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 郭学敬
邱穗珠