广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0109民初216号
原告：中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行。
代表人：刘琼璋，该支行副行长。
委托代理人：张虹，该支行风险管理部风险经理。
被告：刘美君。
被告：南宁土佳房地产有限责任公司。
法定代表人：井坎离。
委托代理人：杨新强，该公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行（简称农行邕宁支行）与被告刘美君、被告南宁土佳房地产有限责任公司（简称土佳公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月17日受理后，依法由审判员莫春华适用简易程序于2016年5月25日公开开庭进行了审理。书记员王琳担任法庭记录。原告的委托代理人张虹、被告刘美君、被告土佳公司的委托代理人杨新强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行邕宁支行诉称：2010年1月21日，原告与被告刘美君、被告土佳公司在平等自愿的基础上签订《个人购房担保借款合同》。合同约定：借款金额为人民币347000元，借款用于购买位于青秀区仙葫开发区蓉茉大道84号雅源阁小区棕榈印象（一）1号楼4单元4072号房产；借款期限自2010年1月21日起至2030年1月20日止，共计240个月；被告刘美君自愿以上述房产的所有权作为合同项下债务的抵押物；《房产抵押清单》为本合同组成部分；合同采用先保证后抵押担保方式，合同10.3.1规定阶段性保证担保保证人为土佳公司，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。此外，合同还对借款利息、借款期限、违约责任等等做了明确约定。合同签订后，原告依据合同约定，于2010年2月4日向被告发放贷款347000元。期间，被告刘美君并未按照合同约定办理房屋抵押登记手续。被告刘美君自2013年10月3日贷款出现逾期，期间原告通过诉讼的方式收回其所欠贷款，但是从2016年1月3日起被告的贷款再次出现逾期，至今已累计逾期3期（月），累计欠逾期本金3796.02元，逾期正常息1969.27元，罚息19.32元，复利8.48元。期间经原告多次催收，被告均不履行还款义务。合同签订当日双方均在合同上签字盖印，表明是双方的真实意思表示。根据合同第12.2条约定借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款。为维护原告合法权益，请求人民法院判令：一、被告刘美君偿还借款本息277837.17元（其中本金275684.67元，利息及复利等2152.5元，暂计至2016年3月10日，以后应续计）；二、被告土佳公司对被告刘美君所欠原告的全部借款本息承担连带保证责任；三、原告有权以拍卖、变卖抵押物（坐落于南宁市青秀区仙湖经济开发区蓉茉大道84号雅源阁小区棕榈印象（一）1号楼4单元4072号的房屋）所得价款优先受偿被告刘美君尚欠原告的借款本金、利息、罚息、复利以及实现债权和抵押权的其他费用；四、本案诉讼费等与诉讼相关的一切费用由二被告共同承担。庭审中原告以被告刘美君已经偿还了2016年5月24日之前到期的借款本息为由，将第一项诉讼请求变更为：被告刘美君偿还尚欠借款本金的269339.85元，5月24日至6月3日的利息538.90元（以后续计至被告还清借款本金之日），两项合计269878.75元。其他诉讼请求不变。原告农行邕宁支行向本院提供的证据及主张证明的内容是：1.刘美君身份证复印件，证明被告刘美君申请贷款时的身份情况；2.土佳公司企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证复印件、企业法定代表人证明，证明保证人土佳公司的身份情况；3.中国农业银行个人购建房贷款申请表，证明被告刘美君向原告申请本案贷款的事实；4.个人购建房贷款客户面谈笔录表，证明被告刘美君申请贷款时的面谈记录情况；5.中国农业银行个人借款凭证，证明原告已按合同约定发放了贷款；6.个人结算账户（借款卡），证明被告刘美君在农行开立了储蓄卡；7.个人购房担保借款合同，证明借款合约；8.房地产抵押清单，证明借款合同附件；9.预购商品房抵押权预告登记，证明借款人抵押房产预告；10.刘美君应还未还清单，证明借款人每期逾期本息明细；11.刘美君贷款利息计算说明，证明借款人贷款利息计算说明；12.贷款合约信息查询，证明借款人截止至2016年3月10日逾期本息；13.贷款还款汇总试算，证明截至2016年5月24日被告的尚欠本息及还款情况。被告刘美君辩称：一、我已经还清了到期本金和利息，希望继续履行合同，不同意一次性还清未到期的本息；二、不同意拍卖、变卖抵押物，希望按照合同约定继续履行合同。
被告刘美君向本院提供的证据及主张证明的内容是：手机短信，证明被告刘美君已经还清了2016年5月24日前到期本金和利息。
被告土佳公司辩称：被告刘美君向原告按揭贷款所购买房屋在棕榈印象小区，该小区属于土佳公司与广西正鑫房地产有限责任公司（简称正鑫公司）合作开发的项目。土佳公司作为甲方，正鑫公司作为乙方，平等自愿签订的合作开发合同中明确记载有：“（3）乙方全权处理项目开发中所产生的债权和债务；（4）开发中所发生的项目与乙方有关的纠纷全部由乙方负责。”综上所述，原告将土佳公司列为本案被告，与事实不符，土佳公司不应承担被告刘美君按揭贷款的连带保证责任。
被告土佳公司向本院提供的证据及主张证明的内容是：《房地产项目开发合同》、《补充协议》，证明被告土佳公司与正鑫公司合作，由正鑫公司承担被告刘美君按揭贷款所购房屋项目的运作事宜。
本案经庭审举证、质证，综合证据、当事人的意见和案情，本院认定原告、被告刘美君提交的全部证据均合法有效，与本案有关联性，可以作为本案事实认定的依据。被告土佳公司提交的全部证据证明的内容是其与案外人的其他法律关系，与本案没有关联性，不能作为本案事实认定的依据。
根据上述确认的证据和当事人在庭审中的陈述，本院对原告陈述的案件事实予以确认，同时查明以下案件事实：
2016年5月24日，被告刘美君偿还了截止该日尚欠已到期的借款本息9973.45元。截止2016年5月24日，被告刘美君已偿还给原告借款本金77660.15元，支付给原告借款期利息、复利、逾期、罚息共87468.92元，尚欠未到期的借款本金269339.85元。
2016年5月25日庭审后，被告刘美君分别向原告和本院出具一份内容一致的《保证书》，主要内容是：刘美君承诺以后按借款合同的约定按时还本付息，如再有一期逾期还本付息，同意解除借款合同，自愿一次性还清全部到期及未到期的借款本息。同时刘美君自愿承担本案的案件受理费和保全费。
在本案审理过程中，原告向本院提出财产保全申请，本院依法进行了相关财产保全，本案财产保全申请费核定为1909元。
本院认为：
本案的《个人购房担保借款合同》是合同各方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按合同的约定履行义务。被告刘美君从2016年1月至2016年5月23日没有按期偿还借款本息，已构成违约。但鉴于被告刘美君在开庭前一天即2016年5月24日偿还了截止该日尚欠已到期的全部借款本息，在庭后也出具了《保证书》承诺以后按约定按时还本付息。根据本案的实际情况，尚不能认定被告刘美君已构成根本违约，不宜判决被告刘美君一次性偿还未到期的全部借款本息，本案借款合同可由被告刘美君继续履行，故本院对原告的第一项诉讼请求予以驳回。相应地原告的第二、第三项诉讼请求也应予以驳回。关于本案的案件受理费和财产保全申请费，本案因被告刘美君的违约行为而引起，被告刘美君亦出具《保证书》自愿承担本案的案件受理费和保全费，故本院确定本案受理费和保全费均由被告刘美君承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行诉讼请求。
案件受理费5468元，简易程序减半计收为2734元（原告已预交），财产保全申请费1909元，合计4643元，由被告刘美君负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区南宁市中级人民法院，同时在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：01020101188×××），逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 莫春华
二〇一六年六月十五日
书记员 王 琳
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。