辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚中民三终字第00262号
上诉人（原审原告）：抚顺嘉鑫置业有限公司，住所地抚顺市顺城区。
法定代表人：梁伟康，该公司董事长。
委托代理人：卞宇杰，该公司法律顾问。
委托代理人：徐冰，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：刘畅，女，1982年8月18日出生，汉族，住抚顺市东洲区。
上诉人抚顺嘉鑫置业有限公司（以下简称嘉鑫公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市顺城区人民法院作出的（2012）顺民二初字第619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月13日依法立案并组成合议庭，于2014年8月18日公开开庭审理了本案。上诉人嘉鑫公司的委托代理人卞宇杰到庭参加诉讼，被上诉人刘畅经依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
2012年10月18日，嘉鑫公司向一审法院提起诉讼称：2011年9月30日，我公司与刘畅签订《抚顺恒大华府楼宇认购书》，刘畅认购我公司开发的抚顺恒大华府房屋。2011年10月8日，我公司与刘畅签署了《商品房买卖合同》，刘畅购买我公司开发的抚顺恒大华府房屋，该房屋建筑面积169.05㎡，总房款1003895元，刘畅应当于2011年10月11日前支付首付款303895元，余款700000元须于2011年10月14日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。但刘畅于2011年10月24日给付首付款303895元之后，却因个人原因没有办理余款700000元的银行按揭贷款，经过多次催缴，刘畅未能按照合同约定及时给付700000元。2012年9月10日，我公司按照合同约定向刘畅发出《解除商品房买卖合同通知》，要求刘畅协助办理撤除合同备案手续，但刘畅并未积极回应。现请求依法解除嘉鑫公司与刘畅之间签署的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并判令刘畅支付违约金100389.5元，另外请求判令刘畅协助我公司办理合同撤销备案手续并承担相关税费。
刘畅未到庭应诉答辩。
辽宁省抚顺市顺城区人民法院一审查明，2011年9月30日，嘉鑫公司与刘畅双方签订《抚顺恒大华府楼宇认购书》，刘畅认购嘉鑫公司开发的房屋。2011年10月8日，嘉鑫公司与刘畅双方签订关于此房的《商品房买卖合同》，该合同约定，刘畅购买嘉鑫公司开发的预售商品房，建筑面积共计169.05㎡，单价为5938.4502元，总金额为1003895元。合同第六条约定付款方式为2011年10月11日前支付首期房款303895元整；余款（即70万元）须于2011年10月14日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。该合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任1.（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。但双方亦签署了《附件五：合同补充协议》，该协议第二条约定“双方同意本合同第六条补充如下：（一）3、如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心最终审批终了之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第七条之规定承担逾期付款的违约责任；如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金”。2011年10月24日，刘畅按照合同约定向嘉鑫公司缴纳首期房款303895元，嘉鑫公司为刘畅开具了销售不动产统一发票。但刘畅并未按照合同约定于2011年10月14日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，也未按照其签署的承诺书上承诺的日期将差额款项补齐。当月嘉鑫公司发出《抚顺恒大华府项目催办贷款通知书》函告刘畅在2011年12月21日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，刘畅未予理会。2012年9月10日，嘉鑫公司发出《解除商品房买卖合同通知》函告刘畅于2012年9月15日前将剩余房款700000元及逾期付款违约金支付嘉鑫公司，若在此期限内未支付房款则自2012年9月16日起解除《商品房买卖合同》及《合同补充协议》等，刘畅仍未理会。现嘉鑫公司来院告诉要求依法解除嘉鑫公司与刘畅之间签署的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并判令刘畅支付违约金100389.5元。
辽宁省抚顺市顺城区人民法院一审认为，嘉鑫公司与刘畅在平等互利、协商一致的前提下订立了《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，其合同内容等并未违反法律规定，应认定为合法有效。依法成立的合同受法律保护，嘉鑫公司与刘畅均应按照合同约定，积极全面履行其相应义务。现刘畅未在合同约定的期限内办理完毕银行按揭贷款且亦未补齐相应款项，属违约行为，对于此类违约行为，刘畅应承担相应的违约责任。但鉴于嘉鑫公司在《商品房买卖合同》中已经约定了买受人逾期付款的违约责任，嘉鑫公司作为提供格式合同方，又在《合同补充协议》中明显加重买受人的违约责任，对买受人明显不公，因此对于补充条款约定的违约责任，一审法院不予认可。故对于嘉鑫公司诉请合理部分，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、解除嘉鑫公司与刘畅签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》。二、刘畅于本判决生效后十日内支付嘉鑫公司7000元，该款在刘畅已付的303895元房款中扣除。三、嘉鑫公司于本判决生效后十日内返还刘畅购房款296895元。四、刘畅协助嘉鑫公司办理合同撤销备案手续并承担相应的税费。如果逾期给付，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2308元，公告费800元由刘畅负担。
宣判后，嘉鑫公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判。主要理由为：一、刘畅与嘉鑫公司签订《商品房买卖合同》后，长期恶意拖欠房款的行为为严重违约行为，给嘉鑫公司造成严重损失，应当承担相应的违约责任。二、由于刘畅的违约行为给嘉鑫公司造成的损失很大，欠款的1%远不能弥补，原审判决违反公平原则。三、一审为刘畅缺席审理。刘畅在合法送达开庭传票后拒不出庭参加一审庭审诉讼，其已自愿放弃了法律赋予的抗辩权，法院作为中立的审判机关，不应代替其行使当事人的诉讼权利。刘畅未主张补充协议系加重其负担，所以应按补充协议的约定，即总房款的10%计算违约金。四、一审时刘畅未提出反诉，一审判决嘉鑫公司支付刘畅房款30余万元，超出了审理范围。
被上诉人刘畅未答辩。
经本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，嘉鑫公司与刘畅所签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人之间的商品房买卖权利义务应受《商品房买卖合同》、《合同补充协议》的约束。交通银行出具的《退件确认书》证明刘畅系因个人原因未在合同约定的期限内办理完毕银行按揭贷款，且经嘉鑫公司催告后，刘畅仍未在嘉鑫公司宽限的期限内补齐相应房款，属违约行为，应承担相应的违约责任。按照合同约定，买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同，故原审依据嘉鑫公司的请求判决解除《商品房买卖合同》、《合同补充协议》并无不当，本院予以维持。双方在《商品房买卖合同》、《合同补充协议》中对买受人逾期付款的违约责任均有约定，鉴于刘畅对逾期付款存在主观过错，结合嘉鑫公司的实际损失，应依据《合同补充协议》条款计算违约责任，即买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金，故本院对嘉鑫公司主张刘畅支付违约金100389.5元的诉讼请求予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持辽宁省抚顺市顺城区人民法院（2012）顺民二初字第619号民事判决第一项、第四项判项；
二、撤销辽宁省抚顺市顺城区人民法院（2012）顺民二初字第619号民事判决第二项、第三项判项；
三、刘畅于本判决生效后十日内支付抚顺嘉鑫置业有限公司100389.5元，该款在刘畅已付的303895元房款中扣除；
四、抚顺嘉鑫置业有限公司于本判决生效后十日内返还刘畅购房款203505.5元。
如果逾期给付，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2308元，公告费800元，二审案件受理费2135元，公告费600元，合计5843元由刘畅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 强
审 判 员 孙仲义
代理审判员 郭 爽
二〇一四年十月十一日
书 记 员 耿雪峰