浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙民提字第60号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：诸暨同方置业有限公司。
法定代表人：姬丽松。
委托代理人：王戡，浙江圣港律师事务所律师。
委托代理人：陈鹏，浙江圣港律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈彬。
委托代理人：毛卫东，浙江振邦律师事务所律师。
委托代理人：汤立挺，浙江振邦律师事务所律师。
再审申请人诸暨同方置业有限公司（以下简称同方公司）为与被申请人陈彬房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市中级人民法院（2014）浙绍民终字第317号民事判决，向本院申请再审。本院经审查，于2015年4月2日作出（2015）浙民申字第300号民事裁定，决定本案由本院提审。2015年5月28日再审立案后，本院依法组成由审判员俞晓辉担任审判长，代理审判员张玉环、魏恒婕参加评议的合议庭，于2015年8月24日公开开庭审理了本案。再审申请人同方公司委托代理人王戡、被申请人陈彬委托代理人汤力挺到庭参加诉讼。庭后双方当事人申请庭外和解一个月，本案现已审理终结。
诸暨市人民法院一审查明：2009年3月22日，原告陈彬（签约买受人）与被告同方公司（签约出卖人）签订编号为2C001857的《商品房买卖合同》一份。合同约定：买受人向出卖人购买位于诸暨市暨阳街道金鸡山南侧“国暨公馆”第17号楼104号房，该商品房的用途为排屋，属混合结构，建筑层数地上4层，地下2层，局部1层，房屋建筑面积共331.15平方米，附房国暨公馆17号楼4号，面积77.47平方米。商品房及相关用房总金额3425520元。买受人未按合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同还对双方的其他权利义务作了明确约定。合同签订后，原告已于2010年12月31日付清合同约定的全部房价款3425520元。2011年5月3日，被告将合同约定房屋交付给原告，未书面告知原告该房屋尚未向建设行政主管部门竣工验收备案。2011年5月10日，被告同方公司、浙江省二建建设集团有限公司、浙江省工程咨询有限公司、浙江当代建筑设计研究院有限公司、浙江山川有色勘察设计有限公司等五家单位对诉争房产进行了工程竣工验收。2012年3月12日经网上备案受理系统进行了诉争房产工程竣工验收消防备案。2012年9月3日，被告就诉争房产向诸暨市建筑业管理局进行了竣工验收备案。2012年10月31日，被告就国暨公馆商品房向产权登记部门进行了初始登记。涉案房屋自2011年2月开始有用电记录。2013年11月13日，原告陈彬诉至法院，请求判令：一、被告同方公司支付逾期交房违约金50000元；二、被告支付逾期办理房屋权属证书违约金17127.60元；三、被告支付逾期交付公共设施设备违约金8（万）元；四、被告承担本案诉讼费。审理中，原告变更诉讼请求为：一、被告支付逾期交房违约金205530元（2011年1月1日起至2012年9月3日止共计600天，按已交房款日万分之一计算）；二、被告支付逾期办理房屋权属证书违约金17127.60元（按已交房款的0.5%）；三、被告支付逾期交付公共设施设备违约金145583元（自2011年1月1日起至2012年3月12日共计425天，按已交房款日万分之一）。审理中，原告申请撤回第二项、第三项诉讼请求。
一审法院审理认为，原告陈彬与被告同方公司签订的商品房预售合同，系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同的约定全面履行义务。被告确认双方约定诉争商品房应于2010年12月31日前交付，因工程施工质量问题引起房屋漏水等原因，至2011年5月3日才将商品房交付给原告，确实存在逾期交付的情况，愿意承担2011年1月1日起至2011年5月3日期间约定的违约责任。据此，被告应向原告承担逾期交房的违约责任不存争议。双方主要争议的焦点是被告于2011年5月3日交付诉争商品房有无达到交付条件，承担违约责任的逾期期间如何确定。原告主张，商品房未经建设行政主管部门竣工验收备案进行交付，不符合法律规定，未达到交付的条件，逾期期间应确定至2012年9月3日备案日止。被告则认为，双方合同中约定交房的条件为“验收合格”，即建设、设计、施工、监理、勘察等五方验收，备案并不是双方约定的交付条件，并且原告已收房并入住，即视为房屋已符合交付的标准，若实际有差异，也应当认定双方自愿变更了交房条件，并且已超过诉讼时效。一审法院认为，首先，《建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。这些“其他竣工条件”的规定散见包括《消防法》、《城市规划法》、《环境保护法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规和部门规章中。由此可以看出，消防验收、规划验收、环保验收等专项验收是工程竣工验收的前置条件，未进行前述专项验收或者验收不合格不得交付。取得《竣工验收备案证》是商品房投入使用的前提条件，也是法定条件。开发商与购房者自行约定的交付条件低于法定交付条件的条款，系违反法律强制性规定，不能通过合同约定规避国家管理。其次，订立商品房合同时，对于交付房屋的时间完全是由开发商确定，其应当预见到房屋经过竣工验收备案之前的各种因素。开发商相较于购房者而言，处于优势地位，根据“任何人不得从自已的违法行为获益”的原则，如果允许开发商自行约定低于法定的交付条件，或交付未经竣工验收的房屋，无异于鼓励开发商进行不诚信的交易，也无法保障进入市场的商品房的质量和安全。商品房出卖人在明知标的物不符合合同约定的情形下不因买受人的接收而免除瑕疵担保责任。即使购房者明知商品房未经竣工验收合格而接收房屋，应视为双方的约定无效，开发商的交付未完成，购房者仍可以自接收该商品房之日起到该商品房符合交付条件前这段时期向开发商主张延期交付的违约责任。结合本案，被告于2012年9月3日向诸暨市建筑业管理局进行竣工验收备案，原告要求被告承担2011年1月1日起至2012年9月3日期间按日支付已交付房价款万分之一的逾期交房违约金205530元，理由正当，予以支持。被告关于逾期交房违约金计算至实际交房日止的辩述意见，与法相悖，不予采信。关于被告提出的原告起诉已超过诉讼时效的主张。一审法院认为，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算，即以2012年9月3日作为起算点，原告于2013年11月13日提起诉讼，未超过诉讼时效，对被告的上述辩述意见，不予采信。审理中，原告陈彬自愿申请撤回要求被告承担逾期办证、逾期交付公共设施违约金的诉讼请求，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告同方公司应支付原告陈彬逾期交房违约金共计人民币205530元，限判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告陈彬的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费3243元，依法减半收取1621.50元，由原告陈彬负担621.50元，被告同方公司负担1000元。
上诉人同方公司不服一审判决，向绍兴市中级人民法院提起上诉称：一、被上诉人自愿收房并签署了商品房交接书，对于上诉人交付的房产予以认可。在交房过程中，被上诉人并未提出异议，事后也入住了涉案房产，应当认定双方自愿变更了交房条件，被上诉人不得再以逾期交房主张权利。二、被上诉人已经入住涉案房产，缔约目的并未受到任何影响，其不得主张实际使用后的逾期交付责任。三、合同约定交付条件是房屋经验收合格，一审法院认定取得竣工验收备案表是房屋交付条件错误。四、房屋交付时间为2010年12月31日，起诉时间为2013年11月，被上诉人的诉讼权利已经超过诉讼时效。请求二审法院撤销一审判决第一项内容；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人陈彬答辩称：一、交付房产未经五方验收，其行为违反了相关法律规定，属于违法交付。即使被上诉人接收了房产也不能免除上诉人的瑕疵担保责任。二、交付时被上诉人并不知晓房产未经备案登记，也不知晓未经消防、规划、人防等单项验收。三、五方验收解决的是施工质量问题。经五方验收合格，只不过是具备了施工方向建设方交付工作成果的条件，并不能等同于房屋验收合格。四、上诉人直至2013年11月才知道房产未办妥竣工备案手续，故上诉人的诉讼权利并未超过诉讼时效。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审期间均未提供新的证据。
二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
二审法院围绕上诉请求和理由审理认为，本案中双方当事人签订的房屋买卖合同约定房屋交付条件为“商品房经验收合格”。关于该交付条件的具体含义，双方当事人有不同理解：上诉人主张系建设工程通过质量验收即为验收合格，被上诉人则主张不仅包括建设工程通过质量验收合格，还应包括其他专项验收合格。对此，二审法院认为，本案所涉标的为商品房，而商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋，其交付条件不能简单等同于建设工程的交付条件。依据现行法律规定，建设工程质量验收的对象是建设工程质量是否合格，包括勘查、设计、监理、施工单位和业主单位五方验收，完成标志是通过工程竣工验收；但商品房质量验收除建设工程质量验收之外，还包括其他专项验收，即包括规划、消防、环境、人防等单项验收。《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《中华人民共和国消防法》第十三条、《中华人民共和国环境保护法》第二十六条分别对此作了规定。在商品房买卖合同中，房地产开发企业作为出卖人需要交付给买受人的应当是合格的商品房并确保可办理产权登记，其前提条件就是全部法定验收项目验收合格。退一步讲，即使交付条件究竟是指建设工程竣工验收合格还是指全部验收项目验收合格含义不明确，由于该条款系由上诉人提供，且上诉人相较于购房者对合同条款解释亦处于优势地位，亦应当作出不利于条款提供方即上诉人一方的解释，即约定验收条件真实含义应为全部验收项目验收合格。本案涉案房产于2011年5月3日交付时未经建设工程竣工验收和消防验收以及迟至2012年9月3日才办妥验收备案手续事实清楚，上诉人始终未提交全部验收项目验收合格的相关有效证据，故二审法院以其办妥验收备案手续作为通过全部验收项目达到符合交付条件的时间。据此，一审法院判令上诉人承担2011年5月3日至2012年9月3日期间的逾期交房责任依据充分，应予维持。
至于上诉人提出的双方已自愿变更交房条件、缔约目的未受影响、超过诉讼时效等其他三项上诉理由，二审法院认为，首先，被上诉人虽接收了房屋，但此行为并未表明被上诉人已就房屋交付条件与上诉人达成新的约定，故上诉人主张双方已自愿变更交房条件缺乏事实依据；其次，房屋是否办妥竣工验收和其他专项验收直接关系到房屋质量和权证办理，直接影响合同目的是否可以实现，上诉人主张缔约目的未受影响理由显然不能成立；最后，由于上诉人并未提供证据证明被上诉人在交付时已知晓或应当知晓涉案房屋不符合交付条件，故其主张本案已经超过诉讼时效理由亦不能成立。
综上，上诉人提出的上诉理由不足，其上诉请求二审法院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3045元，由上诉人同方公司负担。
同方公司不服二审判决，向本院申请再审称：（一）二审法院将同方公司进行竣工验收合格备案作为交付条件，并将竣工验收备案之日2012年9月3日作为房屋交付法定条件成就日，认定事实错误和法律适用错误。1.双方《商品房买卖合同》约定案涉房屋于2010年12月31日前交付，交付条件为商品房经验收合格。事实上，陈彬已于2011年2月就开始使用房屋，有相关电费使用予以证明。2011年5月3日双方办理了房屋交接手续，同方公司于同年5月10日完成竣工验收。2.根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款的规定，建筑工程经竣工验收合格后方可交付使用。法律并没有强制性规定必须完成竣工综合验收备案后才能予以交付。故2011年5月10日应为房屋交付法定条件成就之日。3.根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，取消了对住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收行政审批。从上述规定看，国家从立法层面已经取消将竣工综合验收备案行政审批作为强制性管理规定。二审法院将房屋竣工验收合格备案之日认定为房屋交付条件成就之日，与事实不符，于法无据。4.浙江省高级人民法院（2012）浙民提字第55号民事判决书，明确认定竣工验收备案表中记载勘察、设计、施工、监理、建设单位对商品房出具竣工验收合格意见的时间，即认定为商品房法定交付的使用条件已经成就。（二）二审判决认定同方公司相对于购房者对合同条款解释亦处于优势地位，亦应当作出不利于条款提供方即同方公司一方的解释，属适用法律错误。案涉《商品房买卖合同》系国家推荐的合同示范文本，合同第七条交付期限中可选择交付条件选项包括五项，双方通过协商方式选择了第一种交付方式，即商品房经验收合格，该约定未违反法律规定，二审法院并未深入了解双方该条款的真实本意，肆意扩大解释合同内容，不符合法律规定。综上，同方公司请求撤销（2014）浙绍民终字第317号民事判决，依法改判同方公司支付违约金人民币43846元，违约金的计算方式：房屋总价款3425520元按日万分之一计算，计算起止日为2011年1月1日至2011年5月9日，共计128天。本案诉讼费全部由陈彬承担。
陈彬答辩称：（一）关于“商品房验收合格”的理解问题。最高人民法院房地产法律疑难问题审判意见汇编第九很明确：商品房经验收合格唯一有效的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案证》，取得该证书就具备了合同约定的交付条件，否则，视为不具备合同约定的交付条件。（二）同方公司与陈彬于2011年5月3日签署《商品房交接书》的行为，并不表示陈彬对同方公司交付的房产予以认可，也不表示双方自愿变更了交房条件。同方公司在交房时未告知房屋未经专项验收及未经建设主管部门备案登记的情况，属于违法交付，同方公司至今未提供任何专项验收的证明，理应承担至2012年9月3日备案登记日即达到交付条件日止的违约责任。（三）陈彬作为普通消费者，并非从事建筑行业的专业人士，也无法取得施工、规划等图纸，其收房只能从外观上判断，案涉房屋交房时陈彬就发现房子存在漏水的问题并在交接书中注明。之后在装修及入住后多次发生电梯关人事件，双方还因电梯坠落事件进行诉讼，生效判决认定施工方未按设计图纸施工，导致电梯与电梯井不匹配。正因为同方公司开发的商品房未经专项验收合格才导致电梯坠落等事件的发生。另外，双方签订的《商品房买卖合同》约定，同方公司应于交付后90日内将需由出卖人提交的资料报交产权登记机关备案，而本案竣工备案都是在2012年9月3日完成，如何能在90日内向相关部门提交资料，故同方公司认为并不影响买受人的交易目的，不能成立。4.本案诉讼时效未过。陈彬是在入住后经历了电梯坠落、房屋渗水问题的困扰，在多次要求开发商解决无果的前提下，在2013年11月份即一审起诉前向有关部门查询，才了解到同方公司开发房产的具体备案登记时间，才得知自己的权利受到侵害。综上，同方公司的再审申请理由不能成立，请求驳回其再审申请。
双方当事人在再审期间均未提供新的证据。
本院经再审审理对原一、二审判决认定的事实予以确认。
本院认为：本案争议焦点为同方公司逾期交房的时间认定问题，即合同约定的房屋交付条件何时成就。
本案《商品房买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效，该合同对双方均具有法律约束力。合同约定房屋交付时间为2010年12月31日前，交付条件为“商品房经验收合格”。对该交付条件如何理解，双方当事人持有不同意见：同方公司主张建设工程通过质量验收即为验收合格，陈彬则主张不仅包括质量验收合格，还应通过其他专项验收合格。对此，本院认为，合同约定的交付条件有五项可供选择的内容：（一）该商品房经验收合格；（二）经综合验收合格；（三）经分期综合验收合格；（四）取得商品房住宅交付使用批准文件；（五）为空白自填项。从合同文义理解，上述五种交付条件为递进关系，故第一项“商品房经验收合格”应属于最低标准的交付条件，而房屋经验收合格，通常是指房屋经建设、监理、施工、勘察、设计五方竣工验收合格，即视为房屋经验收合格。本案中，双方当事人经协商一致选择上列第一项作为房屋交付条件，系双方真实意思表示，应作为判定讼争商品房是否符合交付条件的依据。因此，案涉房屋于2011年5月10日经五方竣工验收合格后，已达到双方约定的交付条件。且陈彬于2011年5月3日已经接收并使用该房屋，亦无证据表明本案存在双方合同目的不能实现的情形。故同方公司承担逾期交房违约责任的期间应从2011年1月1日起算至2011年5月9日止。原一、二审法院以案涉房屋办妥竣工验收备案手续之日即2012年9月3日作为达到符合交付条件的时间，超越了双方在合同中约定的商品房交付条件，本院予以纠正。
综上，再审申请人同方公司的再审理由成立，本院予以支持。原判认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
一、撤销浙江省诸暨市人民法院（2013）绍诸民初字第2708号民事判决和浙江省绍兴市中级人民法院（2014）浙绍民终字第317号民事判决；
二、诸暨同方置业有限公司于本判决送达之日起十日内支付陈彬自2011年1月1日起至2011年5月9日止的逾期交房违约金共计人民币43846元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3243元，依法减半收取1621.50元，由陈彬负担621.50元，诸暨同方置业有限公司负担1000元，二审案件受理费3045元，由陈彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞晓辉
代理审判员 张玉环
代理审判员 魏恒婕
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 周颖芳