金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金婺民初字第2521号
原告：绿城物业服务集团有限公司金华分公司。
法定代表人：朱建安。
委托代理人：毛福元、朱燕萍。
被告：肖健。
委托代理人：朱建平。
委托代理人：刘武。
原告绿城物业服务集团有限公司金华分公司为与被告肖健物
业服务合同纠纷一案，于2013年10月10日向本院起诉，本院受理
后，依法由审判员俞成波独任审判，于2013年10月22日公开开庭
进行了审理。原告委托代理人毛福元、朱燕萍、被告肖健及其委
托代理人朱建平、刘武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绿城物业服务集团有限公司金华分公司起诉称：2010年1
月28日，原告与香格里花园业主委员会签订物业服务合同，合同
约定香格里花园业主委员会委托原告对香格里花园小区实行专业
化、一体化的物业服务，合同期限自2010年1月1日至2012年12月3
1日止，物业公司按房产证面积收取每月每平方0.8元，空置的按7
0%计收。原告曾多次口头和书面向被告催缴2012年1月1日至2013
年1月31日的物业费1141.1元，但被告一直拖欠至今。现起诉，要
求判令：1.被告支付给原告2012年1月1日至2013年1月31日的物业
费1141.1元及逾期滞纳金869元，共计1983.10元；2.本案诉讼费
由被告负担。
原告向本院提供了下列证据：1.原告营业执照复印件1份，证明原告诉讼主体资格；2.业主基本情况登记表复印件1份，证明被
告诉讼主体资格；3.业主公约及物业服务合同复印件各1份，证明
被告应当承担缴纳物业费的义务；4.催交物业服务费的函及物业
费及滞纳金计算清单各1份，证明被告欠款及原告催缴的事实。
被告肖健答辩称：2010年1月28日，绿城物业服务集团有限公
司金华分公司与金华市香格里花园业主委员会签订花园物业服务
合同，合同约定金华市香格里花园业主委员会委托绿城物业服务
集团有限公司金华分公司对香格里花园小区实行专业化、一体化
的物业服务，合同期限自2010年1月1日至2010年12月31日止，物
业公司按房产证面积收取每月每平方0.8元，空置按70%计收。本
人认为该合同为无效合同，理由有以下六点：第一、答辩人认为
该合同是当时金华市香格里花园业主委员会公章管理员与原告私
下签订的合同，该合同未经金华市香格里花园全体业主大会通过
；第二、该合同的物业服务收费标准与原告2003年12月31日的业
主公约有出入，属于私自提价行为；它违反了《中华人民共和国
物业管理条例》第十一条第二项“制定和修改管理规约应由业主
共同决定”的规定；第三、该合同仅在尾页看到有原告和金华市
香格里花园业主委员会的公章，前面1--
8页是可以随心所欲修改、更改内容的，具�人了解该合同有私自
改变内容的情况；第四、在2012年期间答辩人曾向原告交纳每月
每平方0.6元费用标准物业费，但原告拒绝接受这个收费标准；第
五、原告提供的2013年5月1日“关于催交物业服务费的函”，答
辩人认为是原告单面行为，该函件上面无金华市香格里花园业主
委员会公章予以确认；第六、由于香格里花园小区大部分业主及
答辩人，以前对物业服务费收费标准的确定规则存在不了解，以及原告告知本人该收费标准是经金华市物价局审批过的等原因，2
010年、2011年都按照原告所规定的标准，按房产证面积收取每月
每平方0.8元予以交纳。经答辩人了解，2012年香格里花园第二届
业委会成立后，因第一届业委会无提高香格里花园业主物业服务
费收费标准的小区业主征询意见资料移交，对按房产证面积收取
每月每平方0.8元的收费标准存有异议，在2012年4月30日、6月11
日、11月8日等多次与原告，就香格里花园物业服务费收费标准问
题进行交涉；让原告提供提高香格里花园业主物业服务费收费标
准的小区业主征询意见资料一直没有结果，而第一届业委会又无
该资料移交，同时二者又无其它合理解释；答辩人认为，原告对
香格里花园小区业主，按房产证面积收取每月每平方0.8元费用是
无依据的；2010年1月28日，原告与金华市香格里花园业主委员会
签订花园物业服务合同也是无效合同。综上所述，答辩人认为，
被答辩人的起诉缺乏事实和法律依据；因此答辩人要求法院依法
驳回其诉讼请求，同时就答辩人原先2010年、2011年已交纳�原
告的每月每平方0.2元超出部分物业服务费，判决退还给答辩人，
以示公平、公正。
被告向本院提供了下列证据：1.工作联系单复印件3份，证明
原告物业费提价不合理性、不合法；2.解决香格里花园小区遗留
问题的三方协调会会议记录复印件1份，证明绿城物业公司没有尽
到服务义务，在物业管理时遗留很多问题没有解决。
在审理过程中，本院依法组织到庭当事人及代理人对上述证
据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，
本院认证如下：
对原告提供的证据，被告对证据1、2无异议；对证据3业主公约真实性没有异议，但是原告只提供的是第1张和最后1张，对物
业服务合同有异议，是原来上届业主委员会洪有民私自签字盖章
，没有通过全体业主大会表决通过，是个人行为；对证据4、我没
有收到过原告任何催交物业费相关电话或短信。
经审核，对当事人无异议的证据，本院确认其证明力；对证
据3，虽然被告提出原告只提供第1张和最后1张，洪有民私自签字
盖章，但并未提供相应证据证明，本院确认其证明力。对证据4、
虽然被告提出没有收到过原告任何催交物业费相关电话或短信。
但并未提供相应证据证明，本院确认其证明力；
对被告提供的证据，原告对证据1、提价是由业委会牵头组织
的，被告提出的问题是前后两任业委会之间的问题；对证据2，公
司的物业服务是通过第三方做过民意满意度调查，满意度达到80%
，公司的物业费收交率也达到90%，不能做为不交物业费的依据，
提出的问题是房产公司遗留问题。
经审核，被告提供该证据意在证明原业委会与物业公司于201
0年1月28日签订的物业服务合同中有关收费标准的约定未经业主
大会通过，从而主张该物业服务合同无效。本院认为，至今为止
，未有业主对小区第一届业主委员会的资格提出异议，说明原业
主委员会的组成符合多数业主的意愿；原告在2003年由开发商选
任入驻小区提供物业服务，2007年小区业主委员会成立后，原告
与业委会签订第一期物业服务合同，2010年1月业委会与原告续签
第二期物业服务合同，原告继续在小区提供物业服务，小区业主
应是明知的，至今未有业主对业委会选聘原告提出异议，说明选
聘原告提供物业服务符合多数业主的意愿。代表业主与业主大�
选聘的物业服务企业签订物业服务合同是业主委员会的职责之一，业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。2010年1月原业委
会与原告签订的物业服务合同，被告并未提供证据证明其有符合
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形之一，其主张
合同无效，本院不予采信。被告提出异议的焦点在于收费标准，
理由是未见业主大会通过该收费标准的材料。首先，被告要求原
告提供业主大会有关提高收费标准的会议纪要，属要求对象不合
理；其次，如果被告认为业委会关于收费标准作出的决定侵害业
主的合法权益，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，而被
告对于2011年物业费已按0.8元／m2的标准自觉交纳，说明其早在
2011年即已知晓该收费标准且未提出异议。综上，本院对被告证
据1、2的证明力不予确认，确认2010年1月28日原告与香格里花园
小区业主委员会签订的物业服务合同有效。
根据上述确认的证据及原、被告的庭审陈述，本院认定以下
事实：原告绿城物业金华分公司系金华市香格里花园小区开发商
引进的前期物业，自2003年开始入驻小区提供物业服务，在小区
业主委员会成立前，物业公司与小区业主签订业主公约，当时的
收费标准为多层住宅0.60元／m2／月。2007年小区业主委员会成
立后，与原告签订了第一期物业服务合同，约定的收费标准为多
层住宅0.65元／m2／月。2010年1月28日，业委会与原告续签了第
二期物业服务合同，约定的收费标准为多层住宅0.80元／m2／月
，缴纳费用时间为每年第一季度，业主、物业使用人逾期支付物
业服务费及运行能耗费的，物业公司有权要求业主、物业使用人
支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金，合同期限自2010
年1月1日至2012年12月31日止。被告肖健系香格里花园小区多层
住宅13幢a单元101室业主，该户物业面积为107.13m2，2012年1月至2013年1月应交物业服务费为1114.1元。2010年、2011年的物业
服务费被告已主动交纳。2012年，被告家中发生被盗事件，要求
物业公司解决未果，故自2012年1月至2013年1月，被告未向原告
交纳物业服务费。
本院认为：香格里花园小区业主委员会由全体小区业主选举
产生并成立，其有权代表业主与原告绿城物业金华分公司签订物
业服务合同，双方于2010年1月28日签订的物业服务合同，应认定
合�有效。原告应依约提供物业服务，全体小区业主应按约及时
交纳物业服务费用。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定
，致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律
责任，但服务服务企业因违约或过错应当承担的法律责任并不能
与业主应承担的交纳物业费的责任相互抵销。被告家中发生偷盗
事件造成财产损失，其主张物业公司存在违约或过错应承担赔偿
责任，被告可另案起诉，不能以此免除其交纳物业服务费的合同
责任。2012年12月31日合同到期后，虽未续签物业服务合同，但
在新的物业服务企业进驻小区之前，原告在2013年1月继续提供了
物业服务，且被告也未提供证据证明小区业主或业主委员会已明
确表示拒绝接受服务，双方权利义务可参照原物业服务合同确定
。据此，原告要求被告交纳2012年1月至2013年1月的物业服务费1
114.10元，本院予以支持。原告关于逾期滞纳金的请求，考虑到
物业服务合同是由业主委员会代表小区业主签订，业主并未参与
合同的协商签订过程这一实际情况，对于逾期交纳物业费的业主
，物业公司应先行向业主进行催收并明确告知有关逾期滞纳金的
约定。原告现提供证据证明其已于2013年5月1日向被告送达了关
于催交物业服务费的函，逾期滞纳金可自2013年5月2日起计算。合同中约定违约金按应付金额每日千分之二计算，该约定明显过
高，且催收函中虽然提到了滞纳金，但并未明确告知合同中有关
逾期滞纳金的约定内容，故本院根据该实际情况，确定按中国人
民银行规定的同类贷款基准利率计算逾期滞纳金。综上，依据《
中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合
同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十三条、最高人民
法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、由被告肖健于支付原告绿城物业服务集团有限公司金华
分公司物业服务费1114.10元及逾期滞纳金（自2013年5月2日起，
按中国人民银行规定的同类贷款基准利率计算至本判决确定履行
之日止）。
上述款项应于本判决生效后十日内履行完毕。如果被告未按
本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和
国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，双倍支付迟延履行期间
的债务利息。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费25元（原告已预交，已减半收取），由被告肖健
负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华
市中级人民法院。
审 判 员 俞成波
二〇一三年十一月二十五日
代书记员 褚海燕