浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终5536号上诉人（原审被告）：邵树根，男，1959年10月22日出生，汉族，住淳安县。委托诉讼代理人：邵建安，浙江智贤律师事务所律师。上诉人（原审原告）：汪继新，男，1965年1月26日出生，汉族，住淳安县。委托诉讼代理人：ＸＸ，浙江泽道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王有德，男，1960年8月22日出生，汉族，住淳安县，现在浙江省南湖监狱服刑。原审被告：邵永松，男，1949年11月9日出生，汉族，住淳安县。委托诉讼代理人：邵兴华，男，1978年9月29日出生，汉族，住淳安县，系邵永松儿子。原审被告：邵树木，男，1956年10月4日出生，汉族，住淳安县。原审被告：邵永成，男，1963年10月25日出生，汉族，住淳安县。原审被告：邵姣连，女，1947年8月7日出生，汉族，住龙泉市。未到）原审被告：邵卸娜,女，1954年9月30日出生，汉族，住淳安县。原审被告：邵三娜，女，1965年3月15日出生，汉族，住淳安县。上列三原审被告邵姣连、邵卸娜、邵三娜共同委托诉讼代理人：邵建安，浙江智贤律师事务所律师。上诉人邵树根、上诉人汪继新因与被上诉人王有德,原审被告邵永松、邵树木、邵永成、邵姣连、邵卸娜、邵三娜确认合同无效纠纷一案，不服浙江省淳安县人民法院（2015）杭淳民初字第770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月28日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：2005年6月23日，王有德（乙方）与邵树根、邵树木、邵永成、邵永松、邵姣连、邵卸娜、邵三娜的父亲邵廷富（已于2012年2月份去世，甲方）签订《合作协议》一份，约定甲方将坐落于千岛湖东庄村旧房拆建，因资金困难甲方自愿就拆旧建新与乙方合作建设，甲方负责拆旧建新的所有审批手续，而且审批土地面积110㎡，高为5.5层以上，在规定外超层次由乙方承担经济责任，甲方提供道路土地及周围空间用地，对村里的邻居的事情负责处理协调好，同时保证乙方施工中一切顺利，如甲方原因引起中途施工困难承担赔偿乙方的一切经济损失。乙方房子建好后，将新房第一层、第二层、第三层（除楼梯面积外）给甲方并无偿提供，其余建筑面积由乙方支配甲方无权干扰。楼梯属公用面积，所在住户共同使用，甲方不得以任何理由阻扰，或者承担一切经济责任。在做房屋使用证时，住户与甲方签订协议并公证，防止今后国家征用赔偿发生争议。后该协议实际由邵树根履行。2005年11月20日，汪继新与王有德签订集资建房协议一份，约定王有德将东庄公寓四号楼左边一套大约113平方米给汪继新长期使用，价格按每平方米1580元计算，总价为178540元，汪继新已经付清价款。2007年12月5日，汪继新（乙方）与邵树根、邵树木、邵永成、邵永松、邵姣连、邵卸娜、邵三娜的父亲邵廷富（甲方）签订《协议书》一份，邵树根作为家属及子女在协议书上签字，约定甲方将坐落在千岛湖镇东庄村旧房拆建，因资金困难，甲方自愿与乙方合作建房，现新房已经建好，建房中有关经济往来已结清。甲乙双方没有任何债权债务，现就新房分割事宜如下：一、坐落在㎡），永久性归乙方所有，……二、根据目前法律法规政策规定此房只能以甲方名义办理一本集体土地使用证，如政策允许分开办理房屋证件时，乙方需办理房屋证件，甲乙双方必须共同办理有关事项，所办房屋证件一切规费由乙方承担。甲方不得用土地使用证用于任何借款贷款或担保。三、在此房未分开做房屋证件前，如遇国家征用所赔偿款给甲方，甲方按总面积每平方计算多少钱。甲方必须按乙方房屋面积计算支付给乙方，不得以任何理由截留拖延支付，否则承担因此而产生的一切经济损失。2013年4月，因淳安县撤村建居工作所需，前述房屋被列为国家征收范围，邵树根领取了除出售房屋重置价、装修款以外的拆迁补偿款，房屋整体腾退拆除。原审法院另查明，案涉房屋的重置评估价为129201元，装修评估价为92886元，合计222087元。2014年8月21日，汪继新向淳安县千岛湖镇人民政府领取207000元，2015年1月27日领取15087元。2015年11月2日，汪继新诉至一审法院，请求判令：1、确认汪继新与邵延富、邵树根于2007年12月5日签订的《协议书》无效；2、判令邵树根、邵永松、邵树木、邵永成、邵姣连、邵卸娜、邵三娜、王有德共同支付汪继新剩余购房款71075元；3、判令邵树根、邵永松、邵树木、邵永成、邵姣连、邵卸娜、邵三娜、王有德共同支付购房款80000元自2005年11月20日始至2014年8月21日止按年利率5.15%计算的利息36061元；购房款104244元自2007年12月6日始至2014年8月21日止按年利率5.15%计算的利息36014元；4、判令邵树根、邵永松、邵树木、邵永成、邵姣连、邵卸娜、邵三娜、王有德共同支付购房款71075元自2014年8月22日始至2015年10月29日止按年利率4.6%计算的利息3878元；5、诉讼费用由邵树根、邵永松、邵树木、邵永成、邵姣连、邵卸娜、邵三娜、王有德承担。原审法院认为：集资建房协议及合作协议中的房屋面积不一致，单价按1580计算，法院予以认可。按照千岛湖镇撤村建居资金支付审批表的记载及返还的重置评估价计算，实际的房屋面积应为116.61元，故汪继新主张的房屋总房款184244元，法院予以认可，2014年8月21日，汪继新领取的款项中房屋重置款为113169元。一、汪继新与邵廷富、邵树根之间签订的《协议书》的效力问题。法院认为集体所有的土地上房屋出售给集体经济组织成员以外的房屋买卖合同应属无效。汪继新不是邵廷富、邵树根所在集体经济组织成员，双方之间签订的《协议书》标的物为农村房屋。农村房屋转让必然涉及宅基地使用权的转让，因此该房屋买卖必须符合有关宅基地使用权转让的法律规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施；第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。可见，在我国宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地。农村村民对宅基地使用权的取得、行使和转让均受到一定限制，宅基地使用权的转让必须符合相关法律规定。由于买受人不属于诉争房屋所在村集体经济组织成员，故买受人不具备受让涉案房屋的主体资格。买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故汪继新与邵廷富、邵树根之间签订的《协议书》应当认定为无效。二、邵树根、邵永松、邵树木、邵永成、邵姣连、邵卸娜、邵三娜与王有德是否应该应共同承担返还购房款及支付利息的责任。本案中，合作协议虽然是王有德与邵廷富签订，但实际为邵树根以其父母的名义审批建房，房屋的所有权人为邵树根，合作建房协议书的履行主体为王有德与邵树根，在协议书上邵树根也作为邵廷富的子女签字，且案涉房屋的拆迁补偿款也由邵树根领取。故应由邵树根与王有德承担共同返还购房款及利息的责任。首先，汪继新是基于邵廷富、邵树根与王有德之间的合作建房关系，向王有德支付购房款，与邵廷富、邵树根签订房屋买卖的协议书，协议书虽然本身是无效的，但其内容反映“遇国家征用所赔偿款给甲方，甲方按总面积每平方计算多少钱。甲方必须按乙方房屋面积计算支付给乙方”，可以说邵廷富有无与汪继新签订协议书直接会影响到汪继新购买涉案房屋的判断与意愿，双方的交易行为系邵廷富、邵树根与汪继新共同行为促成。根据邵廷富、邵树根与王有德之间的合作建房行为，邵廷富提供宅基地，无偿获得1-3层（除楼梯面积外）房屋的所有权，王有德负责承建并出售房屋，双方属于利益共同体，对于汪继新而言邵廷富、邵树根与王有德为共同出卖人，合作建房系邵树根与王有德的内部关系，王有德收取了购房款，邵树根享受了拆迁利益，邵树根、王有德同承担责任。综上，邵树根、王有德返还购房款及利息。邵树木、邵永成、邵永松、邵姣连、邵卸娜、邵三娜并非合同相对方，也未享受拆迁利益，不应承担相应的责任。三、承担责任的范围。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因汪继新未能提供证据证明房款是何时付清，故法院对汪继新主张的总房款184244元的相应利息不予支持。汪继新若有证据，可另案主张。汪继新未主张房屋的增值损失，仅主张返还购房款及支付利息，利息计算亦未超过中国人民银行同期同类贷款利率，应予支持，但是汪继新对总房款的利息起算点有误，法院调整至汪继新与邵廷富、邵树根签订协议当天开始计算。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、汪继新与邵廷富、邵树根于2007年12月5日签订的《协议书》无效；二、邵树根、王有德于判决生效之日起十日内共同返还汪继新购房款71075元并支付该款自2014年8月22日起至2015年10月29日止按照年利率4.6%计算的利息3878元；三、驳回汪继新其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3241元，由汪继新负担1567元，由邵树根、王有德负担1674元。宣判后，邵树根不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定基本事实不清。一审判决认定：“2007年12月5日，汪继新与邵树根……的父亲邵廷富签订《协议书》一份，邵树根作为家属及子女在协议书签字”，而该认定的形成，基于一审法院对汪继新提交的证据——协议书及见证书的真实性予以采信和认定。但从庭审调查所查明的事实来分析，一审判决认定的前述事实不清甚至是错误：l、庭审中，邵树根一再申明，该协议书是在房子建成后，基于邵树根与王有德的合作建房协议约定，应王有德的要求，在王有德提供的空白(格式)协议书的邵树根处签了名，签署该协议书的目的是按合作协议约定与王有德分割已建成的房产。邵树根与汪继新不认识，也从未签署过该协议书，邵树根与汪继新不是合同相对方；2、王有德对邵树根的陈述予以认可，且汪继新付款的对象也为王有德；3、汪继新亦未否认邵树根陈述的事实；4、庭审后邵树根的代理律师已将相关法律服务所涉及虚假见证一事向淳安县司法局作了汇报，该局已向相关法律服务所及当时提供见证服务的法律工作者做了调查，已查明不仅是本案，凡王有德因合作建房协议分到的房子所涉的购房合同(协议书)均涉及虚假法律见证。二、一审判决未对汪继新的过错责任作合理认定。基于汪继新明知向王有德购买的房产系农村集体土地所建，且其亦非该房产所在集体经济组织成员，因此，汪继新与王有德的过错责任是相当的，但一审判决却丝毫未考虑汪继新的积极过错责任，亦属事实认定不清。综上，请求判令：1、撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回汪继新对邵树根的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由汪继新、王有德承担。针对邵树根的上诉，汪继新答辩称：一、邵廷富、邵树根与汪继新签订的《协议书》签名真实，双方亦按该协议实际履行。邵树根一再申明，其系格式协议书签字，并未与汪继新面对面确认，法律服务所见证该协议属于虚假见证。汪继新认为，在邵树根签字确认协议时，协议内容和条款已经明确，邵树根对协议内容亦是明知，且是作为与王有德合作建房基础上履行其内部分工职责的行为。淳安县司法局并未认定法律服务所见证协议系虚假见证。所以，邵树根所谓的虚假见证、所谓的格式协议均是不想承担法律责任的推诿之词。二、邵树根与王有德应承担共同责任。汪继新提供资金，邵树根与王有德提供房屋，邵树根与汪继新、王有德间属于房屋买卖关系。汪继新虽然付款给王有德，但邵树根签名的协议书明确双方经济往来已结清，无债权债务，即邵树根已经确认王有德具收汪继新的房款即为邵树根收取的购房款。现双方的购房关系被确认无效，作为与王有德共同收取购房款的邵树根应当与王有德共同承担返还责任。一审判决关于邵树根与王有德应共同承担的认定与事实相符，符合法律规定。三、双方承担责任的范围。邵树根认为，汪继新未承担过错责任。汪继新认为，汪继新在东庄村向邵树根和王有德购房时，协议载明后续可以办理相关产权证书，同时如拆迁按照面积分配拆迁款。而目前政府拆迁，享有拆迁利益的系邵树根，汪继新因购房行为的不合法性不仅没有享受拆迁利益，反而损失巨大。本次起诉汪继新尚未主张房屋增值损失，而仅仅要求支付相应利息，实际早已超出汪继新应承担的责任。一审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持。汪继新亦不服一审判决，向本院提起上诉称：一、汪继新提供的证据l协议书邵树根认可协议书上邵树根及邵廷富的签名均系本人所签，王有德也承认汪继新已经付清全部购房款，一审法院对该协议书的真实性也予以了认定，因此协议书上表述“建房中有关经济往来已经结清，甲乙双方没有任何债权债务”证明汪继新已经付清了全部购房款，购房款104244元的利息应从2007年12月6日开始计算。二、2005年11月20日，签订《集资建房协议》时，汪继新已经付清了定金80000元，购房款80000元的利息应从2005年11月20日开始计算。综上，请求判令：1、撤销一审判决，同时要求依法改判第二项为“邵树根、王有德于本判决生效之日起10天内共同返还汪继新购房款71075元；支付购房款80000元自2005年11月20日起至判决履行之日为止按年利率5．15％计算的利息；支付购房款104244元自2007年12月6日起至判决履行之日为止按年利率5．15％计算的利息。”2、一、二审案件受理费由邵树根、王有德承担。针对汪继新的上诉，邵树根答辩称：房款无依据。付款起算时间不清楚，钱是给王有德的，付了多少也不知道。汪继新就是投资，本身就有风险，由汪继新承担责任。一审认定房屋面积有误，应为75平方，一审认定了95平方是错的。被上诉人王有德二审期间未进行答辩。原审被告邵永松、邵树木、邵永成、邵姣连、邵卸娜、邵三娜的答辩意见同于邵树根的意见。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。本院认为：第一，本案中不存在见证书，故邵树根有关虚假见证以及见证书不应采纳的上诉理由，与本案无关，本院不予采纳。第二，案涉《协议书》上签名的各方当事人均未对自己签名的真实性予以否认，原审法院认定该《协议书》真实，并无不当。第三，邵树根的父亲邵廷富签订案涉《合作协议》以及《协议书》后，邵廷富的合同权利义务实际由邵树根履行和享有，对此邵树根并无异议，故邵树根实际为上述协议的一方当事人。邵树根作为农村宅基地使用权人一方，与王有德以“合作建房”的形式“拆旧建新”，一方出地并完成建房审批，一方落实资金并承建；建造完成后，宅基地使用权人取得约定的新房，其余部分则概括授权王有德自由处分。就王有德自由处分的新房，邵树根与汪继新签订《协议书》，王有德收取房款，汪继新取得房屋，完成交易。根据邵树根与王有德二人的合作方式、在房屋出售过程中的具体分工、及《协议书》的相关内容，原审认定邵树根与王有德系房屋的共同出卖人，并无不当。邵树根主张其与汪继新不是合同相对方，与《协议书》的内容及其实际履行的事实不符,本院不予采纳。第四，关于过错和责任承担问题。因房屋买受人汪继新并非房屋所在地的集体经济组织成员，其通过与邵树根签订《协议书》的方式变相取得案涉房屋的宅基地使用权，违反了法律的强制性规定，原审认定该《协议书》无效，当属正确。又因千岛湖镇撤村建居，邵树根案涉宅基地上的房屋被整体拆除；房屋买受人取得了所购房屋的补偿，宅基地使用权人取得了剩余房屋及附属设施的相关补偿；故因合同无效的相互返还已无可能及必要。案涉房屋及用地的性质合同双方系明知，因此对合同无效双方均存在过错，但邵树根作为农村宅基地使用权人及法定的房屋所有权主体，将依法被限制转让的农村房屋概括授权王有德出卖给他人，过错显然更大，故应承担主要责任。汪继新取得的拆迁补偿，数额大大低于其支付的购房款；邵树根在未出资的情形下，实际取得了拆迁中的相应补偿，因此可以认定邵树根取得的拆迁权益系基于宅基地使用权及占用他人资金所得。汪继新在本案中诉请的是购房款与补偿款间差额部分的损失及邵树根占用其房款期间的利息损失。原审根据当事人的主张和举证，判决支持汪继新就房款差额所产生的损失赔偿请求，符合事实与法律。第五，至于利息的具体起算点问题。汪继新作为履行付款义务一方应该举证证明其具体的付款时间，但是本案中汪继新并未提交有效证据证明具体付款时间，汪继新与王有德所签《集资建房协议》中也仅约定每个房子需要预付定金8万元，并未明确签订协议时已付定金8万元，故汪继新主张8万元的利息应从签订《集资建房协议》时起算，依据不足，本院不予采纳。另外，汪继新的房款系支付给王有德的，虽然王有德认可汪继新已经付清购房款，但是王有德并不记得汪继新的具体付款时间，汪继新依据与邵树根的《协议书》主张其在签订该协议时已经将购房款付清，依据不足。原审法院综合以上因素，仅支持汪继新房款差额的利息损失,利息起算点在2014年8月22日，并无明显不当。第六，汪继新与王有德所签的《集资建房协议》中约定的113平方米是房屋暂定面积，汪继新与邵树根的《协议书》是在房屋建成后签订，《协议书》中约定的面积是116.61平方米，故一审法院确认案涉房屋面积是116.61平方米进而根据协议约定的单价计算得出案涉房屋总价款为184244元，并无不当。邵树根答辩称案涉房屋面积应为75平方，一审认定95平方错误，该辩称意见既无证据证明也与有证据证明的事实不符，本院不予采纳。综上，邵树根以及汪继新的上诉事由及上诉请求本院均不予支持；原审判决事实认定清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3241元，由邵树根负担1674元，由汪继新负担1567元。本判决为终审判决。审判长 李 骏审判员 徐 丹审判员 金瑞芳二〇一八年一月二十二日书记员 赖雪珂