海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼01民终3155号
上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司海南省分行。住所地：海口市国贸大道建行大厦。
负责人：张中科，行长。
委托诉讼代理人：涂显亚，海南方圆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨媛，海南方圆律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：杨培干，男，1958年4月29日出生，住海口市。
委托诉讼代理人：周明镇，河南金合力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：万明，海南海新律师事务所律师。
上诉人中国建设银行股份有限公司海南省分行（以下简称建行海南分行）因与被上诉人杨培干房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2016）琼0105民初721号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
建行海南分行上诉请求：撤销(2016)琼0105民初721号民事判决书（以下简称一审判决）第二项内容，依法改判：一、杨培干向建行海南分行偿付迟延办理位于海口市××区号洛杉矶城A、B座一层101-3-1号642.14平方米房屋的《土地使用权证》违约金6117823.53元（暂计至2016年3月24日）；二、将《房地产买卖契约》中涉及10%的房价款尾款与前述杨培干应向建行海南分行支付的违约金6117823.53元（暂计至2016年3月24日）对冲；三、由杨培干承担全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实矛盾不清，适用法律不正确。具体如下：一、一审判决认定建行海南分行请求杨培干支付逾期办理土地使用权证违约金的诉讼请求缺乏法律依据，建行海南分行关于违约金与房价款尾款对冲的诉讼请求无事实依据，属于认定事实不清。2013年9月28日，建行海南分行与杨培干订立《房地产买卖契约》，约定建行海南分行向杨培干购买其名下位于海口市××区号洛杉矶城A、B座一层101-3-1号642.14平方米房屋，房价款人民币2510.04万元，付款方式为：合同签订后七日内支付30%，房产证过户后支付60%，余下10%待土地使用权证过户后一次性付清。合同签订后，因该铺面产权登记面积小于合同约定面积1.46平方米（面积误差比绝对值小于3%），按合同附件二第2条约定，双方按产权面积结算，在扣除面积差款56940元后，建行海南分行履约支付杨培干房价款22533420元。建行海南分行严格依约履行付款义务，但杨培干迟延至2016年1月19日才将上述土地使用权证办至建行海南分行名下（杨培干至今仍未将土地使用权证归还建行海南分行）。根据《房地产买卖契约》附件二第10条约定，杨培干应自合同签订之日起12个月内将土地证过户至建行海南分行名下，杨培干已构成违约。一审法院认定事实前后矛盾，表现在：一方面，认定《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，属于有效合同，双方应严格遵守合同约定的义务。另一方面，一审法院认定杨培干不具备将土地使用权证过户至建行海南分行名下的条件，故不能适用双方合同中约定的违约责任条款（一审判决第6页）。一审法院承认双方当事人合同的效力的同时，否认杨培干按合同约定负有将土地使用权证过户至建行海南分行名下的义务，认为杨培干实际上无法履行该义务，属于认定事实前后矛盾不清。且一审判决超出双方当事人合意范围将”杨培干已取得土地使用证”的作为杨培干履行合同义务的前提条件，属于主观臆造，背离了双方当事人合同约定。而根据现行房地产相关法律规定，国家对房屋权属登记实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，两证过户是房屋出卖人的法定义务。因此，杨培干为建行海南分行办理房屋土地使用权证，既是其应履行的合同义务，亦是其应履行的法定义务。一审法院对本案争议的关键，即杨培干是否存在违约的事实是否存在，既未查明，也未认定。双方当事人的合同约定”自合同签订之日起12个月内甲方（杨培干）将土地证过户乙方名下”，限期办理房屋土地使用权证，是杨培干的合同义务。既不存在须杨培干先行取得土地使用权证的前置，也无先行办到杨培干名下的要求，更不存在杨培干无法履行的事实。因为本案不存在不可抗力而免除违约责任的情形，海口市国土资源局2013年7月31日会议纪要，所议定暂停受理涉及地下空间使用权登记的房屋国有土地使用权分割转让业务，系指公共用地的地下空间使用权登记的房屋国有土地使用权分割转让业务，而非指非公共用地的地下空间使用权登记的房屋国有土地使用权分割转让业务。涉案房屋不涉及地下空间使用权登记，不属于政府暂停办理土地使用权证分割业务范围，这也是杨培干最终办出涉案房屋土地使用权证的原因。而一审判决对此只字未提，属于认定事实不清。二、一审法院依据《民事诉讼法》第64条第一款之规定，驳回建行海南分行对杨培干的违约金偿付、房价款尾款与部分违约金进行对冲的诉讼请求，属于适用法律错误。经建行海南分行多次催告，杨培干迟延至2016年1月19日才将上述土地使用权证办至建行海南分行名下（杨培干至今仍未将土地使用权证归还建行海南分行）。根据《房地产买卖契约》附件二第10条约定，杨培干自合同签订之日起12个月内将土地证过户至建行海南分行名下，否则，杨培干自逾期之日起每日按已付房价款的万分之五向建行海南分行支付违约金（6117823.53元，暂计至2016年3月24日）。基于杨培干违约的事实，根据《合同法》第六十七条规定，建行海南分行已依法行使先履行抗辩权。因此，《房地产买卖契约》中涉及10%的房价款尾款与杨培干应向建行海南分行支付的违约金进行对冲后，剩余违约金由杨培干赔付建行海南分行。针对此事实，建行海南分行提供了《房地产买卖契约》及涉案房屋的土地使用权证复印件，证明建行海南分行逾期办理涉案房屋土地使用权证违反了双方的合同约定。但一审法院忽略了本案中杨培干违约的基础事实，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，认为建行海南分行未提供证据支持相应诉求，而驳回建行海南分行对杨培干提出的违约金偿付、房价款尾款与部分违约金进行对冲的诉讼请求，属于适用法律错误。综上所述，建行海南分行根据《民事诉讼法》、《合同法》等相关法律规定，依法提起上诉，请人民法院依法支持建行海南分行的全部上诉请求。
杨培干辩称：1.上诉状述”一审判决认定建行海南分行请求杨培干支付逾期办理土地使用权证违约金的诉讼请求缺乏法律依据，建行海南分行关于违约金与房价款尾款对冲的诉讼请求无事实依据，属于认定事实不清”否认了查明的基本事实。杨培干2013年9月28日根本没有土地使用权证，根本没有将土地使用权证过户的可能，这一点建行海南分行是明知的。杨培干不具备将土地使用权证过户至建行海南分行名下的条件，是本案（一审）查清的基本事实。2.2013年9月28日的房屋买卖契约是双方真实意愿表现、是有效合同，但不排除个别合同条款不可履行性，这不影响合同的效力。故一审法院认定事实前后一致，没有任何矛盾之点。3.建行海南分行明知杨培干无土地使用权证。杨培干不是办理土地使用证的机关，政府主管部门因政策所致不办理土地使用权证是不可抗力，属杨培干无法履行的事实。4.杨培干无任何主观违约的行为。一审驳回建行海南分行提出的杨培干有违约责任，适用法律无任何不妥之处。综述：建行海南分行上诉理由依法不成立。杨培干请求二审法院驳回建行海南分行上诉，维持原一审判决。
建行海南分行向一审法院起诉请求：一、杨培干赔付迟延办理位于海口市××区号洛杉矶城A、B座一层101-3-1号642.14平方米房屋的《土地使用权证》违约金人民币6117823.53元（暂计至2016年3月24日）；二、《房地产买卖契约》中涉及10%的房价款尾款与前述第1项杨培干应向建行海南分行支付的违约金人民币6117823.53元（暂计至2016年3月24日）对冲；三、杨培干将位于海口市××区号洛杉矶城A、B座一层643.6平方米房屋的海口市国用(2016)第000749号《土地使用权证》原件归还给建行海南分行。
一审法院认定事实：2013年9月28日，建行海南分行与杨培干签订《房地产买卖契约》，约定杨培干将位于海口市××区号洛杉矶城A、B座一层铺面101-3-1号出售给建行海南分行，房屋面积643.6平方米，房屋价款2510.04万元。付款方式为：合同签订后七日内支付30%，房产证过户后支付60%，余下10%待土地使用权证过户后一次性付清。《房地产买卖契约》附件二第10条约定了产权证过户时间：杨培干承诺合同签订之日起2个月内将房产证过户到建行海南分行名下，土地使用权证以出让方式取得，自合同签订之日起12个月内杨培干将土地证过户建行海南分行名下，建行海南分行不能在约定期限内取得房地产权属证书的，杨培干自逾期之日起每日按已付房价款的万分之五向建行海南分行支付违约金。合同签订后，杨培干依约将房屋交付给建行海南分行使用，并将涉案房屋的房屋所有权证过户至建行海南分行名下。因该铺面产权登记面积小于合同约定面积1.46平方米（面积误差比绝对值小于3%），按合同附件二第2条约定，建行海南分行、杨培干双方按产权面积结算，在扣除面积差款56940元后，建行海南分行履约支付杨培干房价款22533420元。2016年1月19日，海口市人民政府向建行海南分行颁发海口市国用(2016)第000749号国有土地使用证，建行海南分行尚有2510040元尾款未向杨培干支付。另查明：2013年7月31日，海口市国土资源局决定在未出台空间使用权登记规定前，政务窗口暂停受理涉及地下空间使用权登记的房屋国有土地使用权分割转让业务。2014年9月26日，杨培干向建行海南分行出具《关于土地证分割、过户延期的说明》，说明了延期办证的原因。2016年2月29日、3月31日，杨培干向建行海南分行发出律师函、工作函，请求支付尾款。2016年5月9日，涉案房屋的开发商海南一诺房地产开发有限公司出具《关于推迟办理洛杉矶城土地使用权分割说明》，说明该公司向海口市国土资源局承诺地下空间不参与商品房土地使用权证分割转让后，海口市国土资源局才受理了洛杉矶城土地使用权证分割转让业务，并于2016年1月14日办理完成分割转让业务。
一审法院认为，建行海南分行与杨培干签订的《房地产买卖契约》，是双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、法规强制性规定，应为有效合同，双方当事人应严格遵守合同约定的义务。合同附件二第10条约定了产权证过户时间及违约责任，即杨培干承诺合同签订之日起2个月内将房产证过户至建行海南分行名下，自合同签订之日起12个月内将土地证过户至建行海南分行名下，建行海南分行不能在约定期限内取得房地产权属证书的，杨培干自逾期之日起每日按已付房价款的万分之五向建行海南分行支付违约金。根据双方约定，杨培干需履行自合同签订之日起12个月内将土地使用证过户至建行海南分行名下的义务，否则应支付违约金。在双方签订《房地产买卖契约》时，都非常清楚涉案房屋现状及产权登记情况，即杨培干已取得涉案房屋的房屋所有权证，但尚未取得房屋占用范围内的土地使用证。杨培干将土地使用证过户至建行海南分行名下，前提是杨培干已取得土地使用证，由于涉案房屋的房屋所有权证已过户至建行海南分行名下，根据”房地产一致”原则，房屋占用范围内的土地使用证是无法办到杨培干名下的，故杨培干将土地使用证过户至建行海南分行名下这一义务，实际上是无法履行的。由于合同附件约定的每日按万分之五计算违约金的标准，是对杨培干将土地使用证过户至建行海南分行名下而设定．因过户条件并未成就，故不能适用按每日万分之五标准来计算杨培干的违约责任。因此，建行海南分行根据合同附件约定，主张杨培干支付逾期办理土地使用证违约金的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。建行海南分行关于用违约金和房价款尾款对冲的诉讼请求，无事实依据，不予支持。现涉案房屋土地使用证已办至建行海南分行名下，原件在杨培干处，杨培干应当将涉案房屋土地使用证原件归还给建行海南分行。综上，依照<中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、杨培干于本判决发生法律效力之日起三日内将海口市国用(2016)第000749号国有土地使用证原件归还给建行海南分行；二、驳回建行海南分行的其他诉讼请求。本案受理费54725元，由建行海南分行负担。
二审期间，双方当事人均没有提交新证据。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，建行海南分行与杨培干对双方于2013年9月28日签订《房地产买卖契约》的民事行为、建行海南分行已依约支付杨培干房价款22533420元、建行海南分行尚有2510040元购房尾款未向杨培干支付、2016年1月19日海口市人民政府向建行海南分行颁发海口市国用(2016)第000749号国有土地使用权证、该证原件现由杨培干持有的事实均没有异议。双方的争议焦点是《房地产买卖契约》中关于违约责任的条款是否有效、杨培干为建行海南分行办理国有土地使用权证的时间节点是否构成违约、杨培干是否应当向建行海南分行支付违约金。杨培干二审中主张关于违约责任的条款属于缔约过失，应为无效。建行海南分行则主张该条款为有效条款。
建行海南分行与杨培干签订的《房地产买卖契约》系双方的真实意思表示，合同内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当按照合同约定履行各自的义务。合同附件属于合同的组成部分，与合同具有相同的法律效力，因此双方应按照合同附件的约定履行义务。本案中，合同附件二第十条约定了产权证过户时间及相应的违约责任，即合同签订之日起12个月内杨培干将土地使用权证过户至建行海南分行名下，建行海南分行不能在约定期限内取得房地产权属证书的，杨培干自逾期之日起每日按已付房价款的万分之五向建行海南分行支付违约金。双方于2013年9月28日签订《房地产买卖契约》，故杨培干应将土地使用权证在2014年9月28日前过户至建行海南分行名下。双方在签订协议时均清楚房屋产权登记情况，即杨培干已取得涉案房屋的房屋所有权证，但尚未取得房屋占用范围内的土地使用权证。但杨培干在签订协议后有12个月的时间办理相关土地使用权证，杨培干直至2016年1月19日才为建行海南分行办理出土地使用权证，显然已构成违约，应依约承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。建行海南分行诉请主张杨培干承担违约责任有合同依据、事实根据和法律依据，本院予以支持。一审法院以杨培干在签订协议时未取得土地使用证而认为过户条件未成就，故不能适用按每日万分之五的标准来计算杨培干的违约责任错误，应予纠正。杨培干主张违约责任条款无效没有事实和法律依据，本院不予支持。本案中，双方约定自逾期之日起每日按已付房价款的万分之五支付违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院调整为自逾期之日起每日按已付房价款的万分之二支付违约金，建行海南分行已付房款22533420元，因此杨培干应向建行海南分行支付违约金2154195元{22533420元×0.0002×478天（2014年9月29日至2016年1月19日）}，建行海南分行诉请超出本院认定的违约金数额部分，本院不予支持。因建行海南分行尚有2510040元购房尾款须向杨培干支付，故两笔款项冲抵后，建行海南分行还应向杨培干支付355845元。一审法院认为建行海南分行关于用违约金和房价款尾款对冲的诉请无事实根据不当，本院予以纠正。由于涉案房屋土地使用权证已办至建行海南分行名下，但原件在杨培干处，因此一审法院认为杨培干应当将涉案房屋土地使用权证原件归还给建行海南分行有事实根据和法律依据，本院予以维持。
关于海口市国土资源局[2013]第17期会议纪要，其所议定政务窗口暂停受理涉及地下空间使用权登记的房屋国有土地使用权分割转让业务，而本案涉案房屋并不涉及地下空间使用权登记，因此该土地使用权证的办理不属于政府暂停办理土地使用权证分割业务范围。并且在向海口市国土资源局承诺地下空间不参与商品房土地使用权证分割转让后，开发商于2016年1月14日办理完成土地使用权证分割转让业务。因此，涉案房屋土地使用权证未办在建行海南分行名下不属于政府部门的政策原因。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款之规定，不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而本案中，海口市国土资源局[2013]第17期会议纪要于2013年7月31日作出，而双方于2013年9月28日签订《房地产买卖契约》，即海口市国土资源局作出的会议纪要在前，双方签订《房地产买卖契约》在后，因此杨培干应该已预见办理国有土地使用权证的期限，因此该会议纪要不属于不可预见的情况。故建行海南分行的该项上诉理由有事实根据，本院予以采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持海口市秀英区人民法院（2016）琼0105民初721号民事判决第一项；
二、撤销海口市秀英区人民法院（2016）琼0105民初721号民事判决第二项；
三、限杨培干于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司海南省分行支付违约金2154195元；
四、限中国建设银行股份有限公司海南省分行于本判决生效之日起十日内向杨培干支付购房款2510040元，本项应付款项和第三项冲抵后，中国建设银行股份有限公司海南省分行应向杨培干支付355845元；
五、驳回中国建设银行股份有限公司海南省分行其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币54725元，由杨培干负担19153元，由中国建设银行股份有限公司海南省分行承担35572元；二审案件受理费人民币54725元，由杨培干负担19153元，由中国建设银行股份有限公司海南省分行承担35572元。
本判决为终审判决。
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审判长 黄玉臣
审判员 王法坚
审判员 陈 璐
书记员 韦佳艺
审核：黄玉臣撰稿：黄玉臣校对：韦佳艺印刷：何宗谦海南省海口市中级人民法院2016年12月20日印制（共印13份）