北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第12240号
上诉人（原审原告）北京顺鑫佳宇物业管理有限公司，住所地北京市顺义区杨镇府前街北侧100米。
法定代表人张松涛，总经理。
委托代理人程芳，北京市玖典律师事务所律师。
委托代理人张晶雨，女，1982年10月20日出生。
被上诉人（原审被告）许庆利，男，1970年2月4日出生。
委托代理人王红梅（许庆利之妻），1969年12月11日出生。
上诉人北京顺鑫佳宇物业管理有限公司（以下简称顺鑫佳宇物业公司）因与被上诉人许庆利物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第4859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月3日受理后，依法组成由法官张丽新担任审判长，法官孙京、魏志斌参加的合议庭，并于2014年9月15日公开开庭进行了审理。上诉人顺鑫佳宇物业公司的委托代理程芳，被上诉人许庆利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
顺鑫佳宇物业公司在一审中诉称：许庆利系顺义区杨镇（顺鑫朗郡）住宅小区×室的业主。2011年1月3日，顺鑫佳宇物业公司、许庆利签订了《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》。协议约定由顺鑫佳宇物业公司为许庆利提供物业服务，许庆利支付服务费。依据协议约定的收费标准，许庆利应当在上年物业管理费到期20日前按每月113.20元的标准一次性交纳2012年4月1日至2012年12月31日物业费1018.80元。顺鑫佳宇物业公司多次催要，许庆利一直拒绝交纳。许庆利的行为已构成违约，依合同约定许庆利应自逾期之日起每日按应付服务费金额的万分之五向顺鑫佳宇物业公司交纳滞纳金。现起诉至法院，要求许庆利支付所拖欠的物业费1018.80元，并以逾期金额的日万分之五为标准，支付自2012年4月2日起至实际支付之日止的滞纳金，诉讼费由许庆利承担。
许庆利在一审中辩称：2008年3月12日，许庆利交第一笔钱时，小区尚未建围墙。2011年3月，房屋交付使用时，围墙已建成，但南侧围墙距离阳台玻璃只有15厘米，导致空隙内长期积存垃圾、树叶，有安全隐患；且无法擦玻璃，影响采光，也无法清洁空隙内的卫生，空调有问题时，因为无法进入，导致无法清理、维修。许庆利居住的房屋紧邻化粪池，每年11月份开始有异味。小区内单元门一直是坏的，导致许庆利房门上有很多的广告。顺鑫佳宇物业公司的服务态度很差。许庆利交供暖费时，顺鑫佳宇物业公司不能及时开发票。顺鑫佳宇物业公司未履行自己的服务义务，许庆利不应该缴纳物业费。
一审法院审理查明：许庆利系顺义区杨镇（顺鑫朗郡）住宅小区×室的业主。2011年1月3日，原、许庆利签订了《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》。协议约定由顺鑫佳宇物业公司为许庆利提供物业服务，许庆利支付服务费。依据协议约定的物业服务收费标准为住宅1.30元／平米／月，商业2.30元／平米／月。根据协议，许庆利每月应交物业费113.20元。许庆利2012年4月1日至2012年12月31日期间的物业费1018.80元尚未交纳。
顺鑫佳宇物业公司提交了物业管理临时规定复印件、临时管理规约复印件，以证明顺鑫佳宇物业公司是物业服务企业，许庆利是小区的业主。许庆利应当按照每月每平方米1.30元向顺鑫佳宇物业公司缴纳物业费，逾期未交物业费，应当按照日万分之五的标准支付滞纳金。物业费是按照年度预交，应该在物业服务到期20日内缴纳下一年度的物业费。许庆利认可两份证据的真实性，但表示顺鑫佳宇物业公司未提供物业服务，不应向许庆利收取物业费；顺鑫佳宇物业公司的地下车库未提供使用，导致小区内的交通状况拥堵。
许庆利提交了照片，以证明小区护栏距离许庆利阳台窗户太近，空隙内有垃圾，长期无人清理。顺鑫佳宇物业公司对照片的真实性不认可，并表示许庆利提交的照片显示的护栏与窗户太近与本案没有关联性；空隙内的垃圾未清扫与其护栏修建有关系，人根本无法进入打扫。
审理中该小区其他业主李建提交了照片18页，以证明：1.小区有野狗，无人管理，狗到处翻垃圾筒，随地大小便，导致卫生状况很差；2.入住小区时，有曲美的广告，不清楚是何人张贴以及是否收费；3.停车库，曾经开放一段时间，后未再开放，导致小区内车辆随便停放、拥堵；4.小区楼道，业主堆放自己的杂物，物业只是张贴了禁止停放自行车，但是从来没有人管理；5.小区内的草坪，自2012年开始，因为车库未开，有很多人将车辆停放在草坪上，导致草坪面积减少，顺鑫佳宇物业公司维护不到位；6.小区门口保安形同虚设，保安在工作期间玩手机，车辆随意进出小区；7.14号楼前门口不允许停车，但有业主随意停放车辆，楼前的两条进出小区的必经通道，其中一条都被业主停放的车辆占用了，目前只有一条通道可以行驶。顺鑫佳宇物业公司以许庆利未提供照片拍摄时间，不发表质证意见。经询问，许庆利表示其照片拍摄于2012年至2014年期间。顺鑫佳宇物业公司对CW001、002、003、QT001、WS003等共计5页照片不认可，认可其余照片的真实性。
一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。顺鑫佳宇物业公司与许庆利签订的《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法规规定，合法有效。双方均应依约定全面履行各自的义务，顺鑫佳宇物业公司应履行提供合理物业服务的义务，许庆利应履行交纳物业费的义务。
根据本小区其他业主李建提供的证据，可以认定顺鑫佳宇物业公司在环境卫生公共秩序维护等方面存在服务瑕疵，故一审法院酌情扣减部分物业费。
因许庆利未交纳上述期间的物业管理费非属恶意拖欠行为，一审法院对顺鑫佳宇物业公司主张滞纳金的诉讼请求不予支持。综上，判决：一、许庆利给付北京顺鑫佳宇物业管理有限公司自2012年4月1日至2012年12月31日期间的物业费967.86元，于判决生效之日起7日内履行；二、驳回北京顺鑫佳宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未判决按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
顺鑫佳宇物业公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其上诉事实与理由：一审法院认定顺鑫佳宇物业公司物业服务存在瑕疵，证据不足；另一案件中李建提供的照片不能作为本案证据使用；许庆利的证据不能作为减免物业费的抗辩，如野狗无人管理，在楼道堆放杂物、随处停放车辆、私自踩踏草坪等多数是业主的行为导致，顺鑫佳宇物业公司没有执法权。小区地下停车场为开发商的产权，因维修暂时关闭，与物业服务没有关系。故上诉请求：撤销一审法院判决，诉讼费用均由许庆利负担。
许庆利不同意一审法院判决，但未提出上诉。其称：许庆利所收到的一审法院邮寄的判决与其现在所看到的一审判决不一致，顺鑫佳宇物业公司的上诉状收到。针对顺鑫佳宇物业公司的上诉意见答辩称，顺鑫佳宇物业公司的物业服务不到位。小区围墙距离许庆利家阳台玻璃只有15厘米，导致空隙内长期积存垃圾、树叶，有安全隐患；且无法擦玻璃，影响采光，也无法清洁空隙内的卫生，空调有问题时，因为无法进入，导致无法清理、维修。许庆利居住的房屋紧邻化粪池，每年11月份开始有异味。上述问题，顺鑫佳宇物业公司应予解决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实有双方当事人陈述、临时管理规约、物业管理规定、照片在案佐证。
本院认为：顺鑫佳宇物业公司与许庆利签订的《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法规规定，合法有效。双方均应依约定全面履行各自的义务，顺鑫佳宇物业公司应履行提供合理物业服务的义务，许庆利应履行交纳物业费的义务。一审法院在本案中所确定的物业费标准及相关金额，双方当事人均未提出异议，本院予以确认。
关于顺鑫佳宇物业公司提出减免物业费没有依据的上诉主张。本院认为顺鑫佳宇物业公司作为物业服务的提供者，其应履行自己的工作职责，为小区业主提供高质量的物业服务。在本案诉讼过程中，顺鑫佳宇物业公司并未提供充分证据证明其切实全面履行了物业管理职责，现一审法院依据相关证据认定本案所涉及的小区物业服务存在瑕疵，本院认为并无不当。
针对本案诉讼过程中所反映出相关物业服务问题，法院建议物业公司加大服务意识，增强公共区域的维护力度，加强小区内的安保及巡查服务，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。
综上，顺鑫佳宇物业公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由北京顺鑫佳宇物业管理有限公司负担5元（已交纳），由许庆利负担20元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费50元，由北京顺鑫佳宇物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 丽 新
代理审判员 孙 京
代理审判员 魏 志 斌
二〇一四年九月十九日
书 记 员 赵霄书记员张禾