浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0304民初2848号原告：温州银立物业管理服务有限公司。法定代表人：余美珍，总经理。委托代理人：陈芳芳，北京德恒（温州）律师事务所律师。被告：姜长荣。委托代理人：杨定英。原告温州银立物业管理服务有限公司（以下简称银立公司）为与被告姜长荣物业服务合同纠纷一案，于2016年7月4日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序，于同年8月4日公开开庭进行了审理并当庭宣告判决。原告银立公司的委托代理人陈芳芳、被告姜长荣的委托代理人杨定英已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银立公司起诉称：原告为依法成立的物业管理企业。原告为被告所在的银来花苑小区提供有偿物业管理服务，并约定截止到2013年6月30日按多层建筑面积0.3元/平方米·月，2013年7月1日起按0.4元/平方米·月，小高层0.8元/平方米·月向小区业主和非业主使用人收取物业服务费。被告系银来花苑B3幢606室业主，从2009年1月1日到2016年6月30日共拖欠物业服务费2686元。原告经多次催款未果，故诉请判令：被告支付物业管理费2686元及违约金（从2009年1月起以2652元为基数，按银行同期贷款利率计算至全额付清之日止）。被告姜长荣答辩称：尚未支付物业费的情况属实，但被告暂不支付物业费是基于以下原因：1.原告未履行房产质量问题的整改承诺；2.原告不具有物业管理服务主体资格，温州市昌厦房地产开发有限公司（以下简称昌厦房开）无权绕过业主直接与原告签订委托合同；3.原告提供的《物业管理合同》真假性存在问题，合同备案不符合相关规定；4.《前期物业管理合同》列明的委托期限自2009年8月1日起，但原告主张的物业管理费起算日期早于该时间，“关于银来花苑物业管理公司移交公告”小区业主根本没有收到，系原告于近期伪造，温州银来物业管理有限公司（以下简称银来物业）授权原告收取拖欠物业费的说法不成立；5.原告没有履行合同义务，小区物业治理长期混乱，部分业主在消防通道安装铁拉门、消防栓没水，原告均未尽管理职责，应向被告支付违约金。本院经审理，对原告诉称的事实予以确认。另查明，坐落于温州市瓯海区景山街道西山东路银来花苑小区由昌厦房开、温州市银来房地产开发有限公司（以下简称银来房开）开发建设，至今未成立业主委员会。小区交付使用之初，由银来物业实行物业管理。2009年7月，银来物业退出银来花苑，并向原告移交相关材料，同年8月29日，两物业公司共同在银来花苑小区张贴“关于银来花苑物业管理公司移交公告”，声明将业主拖欠的物业管理费转给原告收取。2009年7月20日，昌厦房开（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业管理合同》，将银来花苑委托原告实行物业管理，并约定：委托管理事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，本属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，配合施工单位对部分市政公用设施进行必要的管理，对小区公共场地环境的清洁卫生、垃圾收集清运工作，交通与车辆行驶及停泊秩序的管理，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，社区文化娱乐活动，物业及物业管理档案、资料，法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项；委托期限自2009年8月1日起至业主委员会成立之日止；多层物业管理费按建筑面积0.4元/平方米•月,商铺店面管理费按建筑面积0.5元/平方米•月收取；业主（住用户）可选择按季度或半年或一年支付等内容。合同签订后，原告进入银来花苑小区进行物业管理，并于2013年5月15日在温州市瓯海区住房和城乡建设局对上述合同进行备案登记。因被告拖欠物业费未缴，2015年10月10日，原告向被告寄送律师函，要求被告在收函后七日内缴纳拖欠物业管理服务费，该函已于2015年10月11日妥投。以上事实由原、被告的陈述，以及原、被告共同提交的物业服务企业资质证书，原告提交的双方身份材料、《前期物业管理合同》、房屋权属登记信息查询证明、缴款通知、律师函、快递详情单、物业管理合同备案表、关于银来花苑物业管理公司移交公告和张贴照片、移交清单、要求整治的报告、消防操作资格证、消防安全巡查记录本、消防控制室值班记录予以证实。上述证据均经庭审出示，本院审查后予以采用。被告提交的昌厦房开关于答复住户房产质量问题的字据、银来物业就住户房产质量问题对业主的通告、照片与本案不具有关联性，不予采用。本院认为：原、被告之间存在物业服务合同关系。被告作为小区业主，在享受原告提供的物业服务的同时，应当履行缴纳物业管理费的义务。就被告关于原告不具有物业管理服务资格、《前期物业管理合同》系伪造、原告未按约履行合同义务及无权收取2009年8月1日之前的物业管理费的答辩意见，本院认为营业执照及物业服务企业资质证书的办理系行政管理范畴，不属效力性、强制性规范，不影响《前期物业管理合同》的效力，被告主张的房屋质量问题、消防安全问题等并非原告职责范围，原告进驻银来花苑小区前被告拖欠的物业管理费，银来物业已授权原告收取，故被告的上述抗辩缺乏依据，本院不予采信，原告关于物业管理费的主张，本院予以支持。被告未按期缴纳物业管理费，造成原告利息损失，依法应当赔偿，但原告主张的违约金起算点缺乏依据，本院酌情调整为自原告发函指定的履行期限届满次日即2015年10月19日起算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第五条、第二十一条、第三十四条，《最高人民法院》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告姜长荣应于本判决生效之日起十日内支付原告温州银立物业管理服务有限公司物业费2686元，并赔偿利息损失（按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，自2015年10月19日起计算至本判决确定的履行之日止）；二、驳回原告温州银立物业管理服务有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告姜长荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员  任 宁二〇一六年八月四日代书记员  林晶晶附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行电汇至温州市财政局非税收入结算户，帐号：192999010400031950013。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。5.拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。