贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终1112号上诉人（原审原告）：张某某，男，1973年7月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：赵洪福，贵州丰语畅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵某某，男，1979年6月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：陈志友，贵州北斗星律师事务所律师。上诉人张某某因与被上诉人赵某某房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2016）黔8601民初398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张某某上诉请求：1、撤销一审判决并改判支持上诉人一审诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人赵某某负担。事实和理由：1、一审认定事实违反诚实守信原则。上诉人与被上诉人签订的《门面承包经营协议》，协议中约定被上诉人保证50个千瓦用电安装到位，合同签订后上诉人履行了自己应尽的义务，但被上诉人未尽到自己的义务，致使上诉人经营餐饮的合同目的不能实现，一审判决上诉人承担违约租赁费不符合合同违约责任的构成要件，且一审法院认定上诉人在未能确认用电是否满足餐饮需要的情况下，仅凭供电部门出具的业务受理单即对涉案门面进行装修和购买餐具等经营，具有一定过错，属于基本事实认定错误；2、一审适用法律错误。购买餐饮用具系餐饮必备，是直接损失，一审判决上诉人承担违约损失于法无据，违背《合同法》立法本意，适用法律错误。被上诉人赵某某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。张某某向一审法院起诉请求：1、解除张某某与赵某某签订的《门面承包经营协议》；2、赵某某退还张某某房租费65400元、押金43600元、订金2000元，并支付违约金20000元，合计131000元；3、赵某某赔偿张某某损失130830元（装修费30600元、厨具22376元、工人工资16500元、广告费4968元、员工宿舍租赁费6600元、餐桌费2492元、原料品33794元、空调机8500元、麻将机1800元、搬家费3200元）；4、诉讼费由赵某某承担。一审法院认定事实：2016年6月15日张某某向赵某某交付2000元门面经营合同订金。同年7月15日，张某某作为乙方与赵某某作为甲方签订《门面承包经营协议》，约定：1、赵某某（甲方）将贵阳市云岩区黔灵东路69号门面（两层使用面积120平方米）租予张某某（乙方）使用，租期自2016年7月15日至2017年7月14日止，租金每月21800元（其他与经营相关的其他各项费用由乙方承担）；2、租金第一次按季度支付后，每半年支付一次，自合同签订之日起，乙方支付甲方租金65400元；3、乙方支付甲方押金43600元，与首次租金一并支付；4、甲方只提供地址证明材料作为乙方自行办理相关证照的依据，除此以外甲方没有任何能力与义务提供其他任何帮助；5、甲方保证在2016年7月31日前增加50个千瓦用电安装到位，如安装不了给乙方使用，甲方负责乙方相应损失。合同签订后，赵某某将门面交予张某某。张某某依约向赵某某支付3个月租金65400元（2016年7月15日至9月14日）和押金43600元，将涉案房屋进行装修（张某某支付装修工赵福全装修费30600元）并用于餐饮。因赵某某未能安装相应的电力设施，张某某无法正常经营。同年7月14日，赵某某向贵阳供电局申请办理抵押单相（三相）增业务，因涉案房屋所在地区无法新增负荷，所以，供电部门未能办理相应业务。涉案门面系贵州黔和物业管理有限公司租给赵某某，2014年6月28日签订《租赁合同》，合同中第七条约定“在合同期内，租赁人享有再次出租的权利”。一审庭审过程中，赵某某同意解除《门面承包经营协议》并退还押金43600元；一审法庭辩论终结时，张某某仍占用涉案房屋。一审法院认为，张某某、赵某某双方签订的《门面承包经营协议》，系双方真实意思表示，合法有效。对于张某某提出解除双方房屋租赁关系及退还押金43600元的诉请，庭审中赵某某认可该诉讼请求，该院从其愿意，对张某某的上述诉请予以支持。该案的争议焦点为：1、合同中张某某已支付的订金2000元及房屋租金65400元是否应当返还；2、确定合同中约定的损失的范围。对于焦点一，赵某某将房屋交付张某某使用并在合同中承诺办理用电事宜，但由于供电局部门不能办理供电增容，导致张某某不能正常经营，因赵某某对供电安装的承诺未能实现，张某某不能将房屋用于餐饮正常使用，合同目的不能完全实现，因此，该院酌情按合同约定的21800元的50%即10900元计算房屋租金。至2016年8月31日，张某某的房屋租金为17077元（10900元×1个月＋10900÷30×17≈17077元）。所以张某某关于返还房屋租金65400元的诉请，赵某某应向张某某返还48323元。另外，张某某支付的订金2000元，系双方在签订合同前对合同意向的确定，性质上属于预付款，故应在双方签订合同后纳入房屋租金。故，赵某某应向张某某退还房屋租金（含订金）为50323元。对于焦点二，张某某、赵某某虽约定赵某某未能安装用电，需承担张某某损失的约定，但是对于损失的范围未作明确约定。本案系房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干规定的解释》第十一条的规定，对于损失的范围该院确定为装修损失。该案中，张某某因信赖赵某某能办理并满足其用电需求而与赵某某签订合同，由于供电局部门不能办理供电增容，赵某某履行合同义务不符合约定且具有较大过错。同时，张某某在未能确认用电是否能满足餐饮需要的情况下，仅凭供电部门出具的业务受理单即对涉案门面进行装修，也具有一定过错。结合该案情况，张某某、赵某某双方按3:7比例承担损失。对于张某某诉请被告赔偿装修费30600元的诉请，有涉案门面照片、装修人的证言、装修清单及收据佐证，且赵某某未在一审庭审中明确表示异议，且考虑该案立案之前张某某使用涉案房屋时间不长的客观情况，该院对装修费30600元予以确认。按前述双方责任比例，赵某某应向张某某赔偿装修费21420元。此外，关于张某某诉请赵某某赔偿厨具22376元、工人工资16500元、广告费4968元、员工宿舍租赁费6600元、餐桌2492元、原料品33794元、空调机8500元、麻将机1800元、搬家费3200元的诉请，因上述费用产生均系张某某自身经营餐饮而支出，且并非双方合同签订时所能预见，上述诉请于法无据，该院不予支持。关于张某某诉请赵某某支付违约金20000元。因双方合同中未对赵某某的违约责任进行约定，该院对该诉请不予支持。关于赵某某提出房租费应在张某某实际搬离房屋后退还意见，因赵某某未提出独立诉讼请求，该院不予处理。因在该院审理过程中张某某仍占用涉案房屋，赵某某可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：1、解除张某某与赵某某签订的《门面承包经营协议》；2、赵某某在该判决书生效之日起十日内返还张某某房屋租金（含订金）50323元及押金43600元；3、赵某某于该判决书生效之日起十日内赔偿张某某装修损失21420元；4、驳回张某某的其他诉讼请求。一审案件受理费5228元，减半收取2614元，由张某某负担1468元，赵某某负担1146元。本院二审期间，上诉人张某某提交了一份黔灵东路69号门面财物移交清单，证明门面财物已于2017年2月21日移交给被上诉人。经质证，被上诉人对该证据的真实性无异议，但对证明目的不予认可，认为该证据只证明门面的移交，对门面里的财物只是代管关系，并不是所有权的移交，对上诉人移交的财物无权处理，导致无法正常使用门面，该证据与本案无关联。本院认为，在双方对涉案门面财物未达成一致处理意见且被上诉人否认接受的前提下，该证据只能证明上诉人将涉案门面移交给被上诉人的事实。另查明，上诉人在签订涉案《门面承包经营协议》后立即对涉案门面进行了装修。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《门面承包经营协议》，实为租赁协议，合法有效，应依法予以保护，双方均应按照合同约定全面履行义务。依据上述协议约定，被上诉人承担的合同主要义务是交付涉案门面并按照协议约定办理涉案门面的供电增容，上诉人承担的合同主要义务是缴纳租金，其签订协议的目的是通过承租涉案门面经营餐饮获取收益。本案中，被上诉人在交付涉案门面后并未按照协议约定将供电增容办理完毕，致使上诉人的合同目的无法实现，被上诉人具有较大过错，应当承担相应的违约责任。考虑到上诉人在《门面承包经营协议》签订后实际上对涉案门面进行了管理使用，且上诉人在未能确认被上诉人是否已经将用电增容办理到位的情况下，仅凭供电部门出具的业务受理单即对涉案门面进行装修，也具有一定过错，一审据此酌情按照合同约定的月租金21800元的50%即10900元计算房屋租金（包含订金2000元），并判决上诉人与被上诉人按照3:7比例承担30600元的装修费损失，并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张的厨具、餐桌、空调机等共计130830元的损失，本院认为，上述费用是由上诉人经营餐饮而支出产生的，并非是涉案合同不能实现所引发的直接的、必然的损失，且餐桌、麻将机、空调机等财物并不是涉案房屋附着物，完全可以通过拆除、搬离、变卖等有效形式实现其价值，故本院对该主张亦不予支持。关于上诉人主张违约金20000元，双方在涉案协议中并未约定有违约责任，故此本院不予支持。综上所述，上诉人张某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5228元，由上诉人张某某负担。本判决为终审判决审判长 龙 珑审判员 柳 凡审判员 冯文婷二〇一七年三月二十七日书记员 黄玉立