北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第24723号
原告（反诉被告）：尉长清，男，1955年7月29日出生。
被告（反诉原告）：黄昭培，男，1963年4月22日出生。
委托代理人：霍大明，北京市国源律师事务所律师。
原告尉长清与被告黄昭培房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尉长清，被告黄昭培及其委托代理人霍大明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尉长清向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即腾空位于北京市西城区xx平房五间并交付给原告；2.请求法院判令被告向原告支付擅自装修房屋给原告造成的损失3万元；3.请求法院判令被告向原告支付拖欠2013年10至12月水电费共计600元；4.判令被告向原告赔偿电视损失800元、暖气片损失10780元、浴盆损失1300元、坐便器损失900元。事实和理由：原告与被告系邻居关系，2013年9月，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于北京市西城区xx平房五间租给被告使用。租赁期限为一年。2014年5月被告擅自将原告的房屋重新装修用于经营干洗店，原告的房屋刚刚装修完毕共计花费各项装修费用六万元，被告的擅自装修行为给原告造成了巨大的经济损失。2014年7月8日合同到期，被告拒绝交回房屋给原告，原告多次找被告协商未果，故诉至法院，请求法院判如所请。
被告黄昭培辩称，诉争房屋是原告从罗×处租的，据罗×说他们的租赁期限直到2013年12月，房屋到期后罗×多次找被告要求腾退房屋，说他和原告的租赁期限早已到期，被告于2014年3月底将房屋归还给了罗×，现在房屋正在经营洗衣店，这家店与被告无关，是罗×经营的，所以请求法院驳回原告的所有诉讼请求，水电费在合同签订时就已经预留了一个月的房租为水电费的押金，房屋装修是罗×砸的，2013年12月21日左右，2014年1月3日罗×带人去诉争房屋把墙给拆了，2014年1月20日也是罗×带人来拆的墙。
反诉原告黄昭培向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉人与被反诉人签订的《租赁合同》中2013年12月15日至2014年7月8日房屋租赁期限的约定无效；2.依法判令被反诉人向反诉人退还2013年12月15日至2014年7月8日的房屋租金共计61500元；3.依法判令被反诉人向反诉人退还房屋租金9000元，水电费押金9000元；4.依法判令被反诉人向反诉人支付房屋维修费2500元；5.依法判令被反诉人赔偿反诉人因不能按约定期限使用房屋的损失共计9550元；6.依法判令被反诉人向反诉人支付逾期退还房租金及押金的利息（2013年12月16日至实际支付之日止，按银行同期同类贷款利率计算）；7.由被反诉人承担诉讼费。事实和理由：2013年9月8日，反诉人与被反诉人签订《租赁合同》，约定：被反诉人将北京市西城区xx米平房出租给反诉人，租金为每月9000元，租期为2013年9月8日至2014年7月8日。反诉人分别于2013年9月20日及2013年12月6日向被反诉人支付了房租及押金共计108000元。反诉人为使用承租房屋购买了床、被褥、电视、热水器等用品，并对屋顶防水进行了修缮。2013年12月12日，被反诉人通知反诉人，其与转租人罗×的租赁期限于2013年12月15日到期，并要求反诉人在此期间前腾退房屋。此时反诉人才得知转租人罗×与被反诉人口头约定房屋租期到2013年12月15日终止。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”因此，反诉人与被反诉人签订的《租赁合同》中2013年12月15日至2014年7月8日房屋租赁期限的约定应属无效。综上所述，为维护反诉人的合法权益，反诉人依据《合同法》及相关法律规定，特向法院提起反诉，望法院依法支持反诉人的全部反诉请求。
反诉被告尉长清辩称，这个房子，他的使用期限已经到期，押金已经退还给被告了，这个房租已经过去大半年了，买的床和物品与我无关，打的收条欠条都是假的，都是被告哥哥写的，不是本人写的。我租给被告的是房子他买什么东西与我无关，水电费押金我也早就退还了，砸墙的事情与我无关。
本院经审理认定事实如下：2013年9月8日，尉长清（甲方）与黄昭培（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落于北京市西城区xx房中12号平房，使用面积55平方米（以下简称诉争房屋）租给乙方使用，房间共计四间，卫生间一间（坐便一个，洗脸池一个，电视24寸一台，白钢窗户拉杆4个，门5个，暖气片七组，电表箱一个，门窗齐全）。租期一年，租金每月9000元，全年共计108000元。其中水、电费押一个月，押金一个月，自2013年9月8日至2014年7月8日止。租赁期间水、电费由乙方自负。租住期间如发生火灾、人身伤亡、电路事故（热水器洗澡期间出现人身伤亡责任由乙方自负）。出现违法乱纪行为由乙方自负。如国家不准经营退回乙方房租，按经营天数计算，合同到期返还租金，如使用期间屋内设施损坏，按实价赔偿，门脸归甲方使用，双方信守合同。
合同签订后，尉长清将诉争房屋交付黄昭培使用，黄昭培于2013年9月20日交纳房屋租金80000元，于2013年12月6日交纳房屋租金28000元。
庭审中，尉长清主张诉争房屋系其2013年7月从罗×处承租，双方口头约定租期三年，其支付罗×三个月房租14700元，其承租诉争房屋后进行了装修，之后黄昭培要承租诉争房屋，其就将房屋租给了黄昭培，2014年5月黄昭培擅自将房屋重新装修用于经营干洗店，给其造成了重大经济损失，合同到期后，黄昭培也未返还房屋。黄昭培主张其承租诉争房屋后用于开旅店，2013年12月罗×告知与尉长清的合同已经到期，要求其腾房，其不同意，罗×就在2014年1月3日、1月20日带人到诉争房屋拆除隔断，此后其就没法再使用诉争房屋，2014年3月底其将诉争房屋交还给了罗×，2014年5月诉争房屋系他人承租用于经营干洗店。审理中，罗×到庭作证，罗×陈述：2013年7月底，尉长清表示想承租诉争房屋，其表示同意，尉长清支付了三个月房屋租金14700元，由于其与北京万方达隆物业管理有限公司的租赁合同是2013年12月底到期，其就告知尉长清只能租到12月底，若其还能续租再租给尉长清，尉长清承租诉争房屋后，将房屋打隔断用于开旅店，2013年9月底10月初，月坛派出所和物业公司告知其诉争房屋不让开旅店，其就找尉长清协商，其与尉长清达成口头协议，其赔偿尉长清装修损失20000元，双方合同终止，尉长清承诺12月15日腾空并交还房屋，但尉长清收到钱后一直未交还房屋，其到诉争房屋才知道尉长清把房屋转租给了黄昭培，由于黄昭培不同意腾房，尉长清也不管，其就于2014年1月3日、1月20日两次带人去诉争房屋拆除隔断，两次黄昭培都报警了，此后其多次与黄昭培协商，黄昭培于2014年4月底5月初将房屋交还给其，之后诉争房屋由其自行经营洗衣店。
另查，一、诉争房屋系尉长清从案外人罗×处承租，尉长清与罗×之间未签订书面的租赁合同。尉长清向罗×交纳了三个月的房租14700元。
二、诉争房屋系罗×从北京万方达隆物业管理有限公司承租，合同约定的租赁期限为1年，从2013年1月1日至2013年12月31日。
三、本院前往诉争房屋管理单位北京万方建业商业发展有限公司调查，该单位租赁经理告知本院：该单位将诉争房屋租给罗×，后罗×租给了尉长清，尉长清又租给了黄昭培，该单位知道情况后就找罗×要求收房，罗×收回房屋后，该单位还是将房屋租给罗×继续经营使用。
四、2013年12月3日，尉长清向罗×出具收条，内容为：今收到退房租款贰万元整。尉长清对该收条的真实性予以认可，但尉长清主张该钱款系罗×退还的好处费。尉长清主张2013年12月罗×告知其上面不让开旅馆，让其躲一躲，但罗×口头答应给其留一间房，其余房屋也没说如何处理，罗×带人拆除隔断一事，其并不知情。审理中，尉长清就其上述主张未向本院提供证据予以证明。
五、2013年12月17日，尉长清退还黄昭培房租18
000元。审理中，尉长清主张由于其之前与黄昭培关系较好，黄昭培说没钱了，要求其将押金退还，其就退还了黄昭培押金18
000元。黄昭培主张由于尉长清与罗×的合同解除，尉长清要求其腾房，才退的房屋租金。
六、2013年12月，黄昭培以尉长清合同诈骗，向西城经侦报案，西城经侦已经立案受理。黄昭培报案的理由是：罗×于2013年12月3日将钱款退给尉长清，尉长清与罗×的租赁合同已经终止，但尉长清在2013年12月6日又收取了其28000元房屋租金，其认为尉长清已构成诈骗。
七、本院前往西城经侦调查，西城经侦张警官告知本院，黄昭培报案称尉长清合同诈骗案，该单位确已立案受理，但何时能出结论尚不清楚。
八、由于本案涉及刑事，故本案中止审理，但由于西城经侦长期未出具结论，经尉长清、黄昭培同意，本案继续审理。
现尉长清诉至本院，要求：1.返还诉争房屋;2.赔偿装修损失30000元；3.支付拖欠的2013年10月至12月水电费600元；4.赔偿电视损失800元、暖气片损失10780元、浴盆损失1300元、坐便器损失900元。黄昭培不同意尉长清的诉讼请求。黄昭培主张其已将房屋交还罗×，罗×已将装修损失赔偿给了尉长清。审理中，针对水费，尉长清向本院提交了自来水缴费凭条予以证明，尉长清主张其一共交纳了732.78元水费，该水费系黄昭培与另一住户共同承担，当时协商的是一家承担一半。黄昭培主张尉长清承诺承担全部水电费。审理中，黄昭培就其此项主张未向本院提供证据予以证明。黄昭培另提起反诉，要求：1.确认租赁合同中2013年12月15日至2014年7月8日房屋租赁期限约定无效；2.退还2013年12月15日至2014年7月8日房屋租金61500元;3.退还房屋押金9000元、水电费押金9000元；4.支付房屋维修费2500元;5.赔偿因不能按约定期限使用房屋的损失9550元;6.支付逾期退还房屋租金及押金的利息。尉长清不同意黄昭培的反诉请求。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，尉长清与黄昭培签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。由于罗×与尉长清之间未签订书面合同，根据罗×与尉长清所述，罗×与尉长清之间系不定期租赁关系，黄昭培以罗×与尉长清之间的租赁合同于2013年12月15日解除为由，要求确认其与尉长清签订的租赁合同中2013年12月15日至2014年7月8日的租赁期限约定无效的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。证人罗×到庭证实其与尉长清于2013年12月已经协商一致解除合同，其赔偿尉长清装修损失20000元，尉长清承诺2013年12月15日腾空房屋，由于尉长清未按时腾房，其前往诉争房屋强行拆除隔断，后与黄昭培协商收回了房屋。综合考虑罗×于2013年12月3日退还尉长清20000元、尉长清于2013年12月17日退还黄昭培18000元、罗×强行拆除隔断的情形并结合本院向诉争房屋管理单位调查的情况，本院对证人罗×的证言予以采信。尉长清关于罗×退还其20000及其退还黄昭培18000元的解释，缺乏证据证明，本院不予采纳。本院认定罗×与尉长清之间的租赁关系于2013年12月15日解除。由于罗×已经认可黄昭培向其返还了诉争房屋，故对尉长清要求黄昭培返还诉争房屋的诉讼请求，本院不予支持。因尉长清未返还罗×房屋，罗×强行拆除诉争房屋隔断并收房，尉长清要求黄昭培赔偿装修损失及赔偿电视、暖气片、浴盆、坐便器损失，缺乏依据，且罗×已就装修损失向尉长清进行了赔偿，故对尉长清的上述诉讼请求，本院均不予支持。黄昭培使用诉争房屋期间的水费应由黄昭培负担，黄昭培主张尉长清承诺承担全部水费，缺乏证据证明，本院不予采纳，由于就水费负担问题，黄昭培未向本院提供相关证据，故本院对尉长清提交的缴费凭条及主张予以采信，尉长清支出水费732.78元，按照尉长清的主张，黄昭培应当支付一半，即366.39元，对尉长清此项诉讼请求的合理部分，本院予以支持。尉长清未向本院提交其交纳电费的相关证据，故对尉长清要求黄昭培支付电费的诉讼请求，本院不予支持。由于尉长清与罗×的租赁关系已于2013年12月15日解除，此后，尉长清无权再收取诉争房屋的租金，故尉长清应将收取的2013年12月16日至2014年7月8日的租金退还给黄昭培，黄昭培的此项反诉请求，于法有据，但计算起点有误，本院予以调整，且尉长清已退还的18000元房屋租金应当扣除，对黄昭培此项反诉请求的合理部分，本院予以支持。黄昭培要求尉长清退还房屋押金9000元、水电费押金9000元的反诉请求，于法有据，本院予以支持。黄昭培要求尉长清赔偿房屋维修费及不能按约定期限使用房屋的损失，但黄昭培就此仅向本院提供了收据予以证明，本院无法确认该收据的真实性及与本案的关联性，故对黄昭培的此项反诉请求，本院不予支持。黄昭培要求尉长清支付逾期退还房屋租金及押金的利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，黄昭培支付尉长清水费三百六十六元三角九分。
二、自本判决生效之日起七日内，尉长清退还黄昭培房屋租金四万二千六百元。
三、自本判决生效之日起七日内，尉长清退还黄昭培房屋押金九千元、水电费押金九千元。
四、驳回尉长清的其他诉讼请求。
五、驳回黄昭培的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九百一十元，由尉长清负担九百零二元（已交纳二百八十三元），余款自本判决生效之日起七日内交纳；由黄昭培负担八元，自本判决生效之日起七日内交纳。反诉费一千零四十四元，由尉长清负担六百九十一，自本判决生效之日起七日内交纳；由黄昭培负担三百五十三元（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 俊
人民陪审员
张汝建
人民陪审员
付希萍
二〇一六年十二月九日
书 记 员 王德林