北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0113民初1560号
原告：姚芳，女，1976年5月26日出生，北京市顺义区村民。
委托代理人：张楠，北京市玖典律师事务所律师。
被告：刘桂芬，女，1931年4月17日出生，汉族，北京市顺义区村民.
委托代理人：周文，北京市东友律师事务所律师。
委托代理人：牛雨师，北京市东友律师事务所律师。
原告姚芳诉被告刘桂芬农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨冰与人民陪审员马德云、孙家法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告姚芳及其委托代理人张楠，被告刘桂芬委托代理人周文、牛雨师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚芳向本院提出诉讼请求：确认原告姚芳与被告刘桂芬于1995年7月11日签订的房屋买卖协议有效。事实与理由：原被告均系顺义区×××村民。1995年7月11日，原告与被告签订买卖房屋协议。协议约定：被告将其位于北京市顺义区×××的房屋卖给原告。上有北正房4间、耳房2间、西厢房2间。2001年原告将上述房屋翻建为被正房七间、东厢房4间、西厢房3间、洗澡间1间、厕所1间。
被告刘桂芬辩称，不同意原告诉讼请求。被告并未与原告签订买卖协议，被告配偶去世后被告因生活问题无奈搬离本村，前往与女儿生活。遂将房屋交付原告，原告当时承诺会留有一间房屋供被告使用，至今被告仍与女儿处生活，一直未返回本村居住。我方认为，房屋并未出售给原告。即使如原告所说存在房屋买卖协议，该协议也是无效，原因为：被告与其女儿杜凤霞在上世纪五十年代建立收养关系，涉案房屋在1968年由杜介林修建，杜介林去世后杜凤霞因是其夫妇收养子女，享有法定继承权，故该房屋有杜凤霞部分份额，被告未经杜凤霞同意，出售涉案房屋，是无权处分，该转让行为无效，涉案房屋所有权至今没有变更；涉案合同显示内容虽仅涉及房屋买卖，法律规定占有使用房屋权利不能脱离宅基地使用权单独存在，故该合同实际涉及对宅基地使用权的转让，因宅基地使用权是村集体依法对集体人员进行分配，不得由成员内部私下转让，结合本案情况，原告不能提供村集体同意该转让相关证据，因该合同未经村集体及行政机关批准，故违反法律强制性规定，故而无效。根据相关规定，转让宅基地使用权需同时具备以下条件：第一条：转让人拥有两处以上农村住房（含宅基地）；第四条：转让行为必需征得本集体经济组织同意。故我方认为该转让行为不满足上述条件，故应被认定无效。
经审理查明：
原告姚芳及被告刘桂芬现均为北京市顺义区×××村民，原告姚芳现户口登记地址为北京市顺义区×××；被告刘桂芬户口登记地址为北京市顺义区×××号。
庭审中，原、被告双方一致认可：涉案宅院现位于顺义区×××；涉案宅院自1995年7月至今由原告姚芳实际使用。
庭审中，原告姚芳提供如下证据，欲证明其诉讼请求：
1.1995年7月11日房屋买卖协议、涉案宅院宅基地临时使用证、1994年9月29日顺义县×××村民委员会出具的调解书一份，欲证明原告与被告于1995年7月11日签订房屋买卖协议，签订买卖协议当时被告将上述调解书一并交付原告，涉案宅基地登记的使用权人系杜介林，杜介林系刘桂芬之夫。
上述房屋买卖协议内容为“立卖字人刘桂芬现将祖遗房产砖瓦房4间，耳房2间、西厢房2间（石棉瓦的）卖与本村姚芳永远为业，经中人与当买卖主双方将房价议妥，人民币壹万壹仟元整，笔下交清，个不反悔，恐口无凭，如有反悔，立字人，随带宅基地使用证壹份。房屋坐落河南村东头地毯厂南路，四至东至王春生，西至大道，南至杜春龙……随代东墙卖主与王春生调解书壹份。立卖字人刘桂芬、中人王士奎、杜春连，代笔人赵伶一九九五年七月十一日农历六月十四日”。该协议“立卖字人刘桂芬”按有手印。
上述调解书的内容为“村民王春生建大门垛，刘桂芬建院墙，双方为边界发生纠纷，经调解，双方同意达成如下调解协议如下：……”该协议结尾处有顺义县顺义镇河南村村民委员盖章，刘桂芬及王春生签字，且有“（李某代）”字样。
庭审中，被告不认可上述房屋买卖协议，称涉案房屋系出借给原告使用，并非买卖，因原告承诺被告可以随时回来使用涉案房屋，故被告并未阻挠原告对涉案房屋进行翻建，亦不申请对协议中的手印鉴定；被告认可上述调解书的真实性，称确有此事；被告认可上述宅基地临时使用证的真实性，并称杜介林于1993年去世。
2.证人李某证言，欲证明涉案房屋买卖过程及原告与被告之间存在房屋买卖关系。
证人李某当庭陈述称：“我见证了买卖过程。姚芳买房时是1995年时，具体月份记不清了，当时我是河南村人民调解委员会主任，姚芳买房是她的舅舅王世奎找的我，王世奎是十一队生产队队长，我们当时是邻居，王世奎与我相识，他找我让我帮他写一个买卖房屋的字据，因王世奎的妹妹王世英与妹夫姚广志，也就是姚芳的父母生活能力差一些，故他们家庭一些事情都是王世奎出面办理，故王世奎找我，说姚芳当时不听话，找了一个外地男朋友，一起在村里纸箱厂上班，姚芳想自己出资在村里买一个房子居住，当时姚芳20左右，我与王世奎解释说村委会现在买卖房屋不给盖章，之前给盖章，王世奎找我的时候村里开会不给盖章，故王世奎不高兴，王世奎让我以私人名义出具一个字据，但是我没有同意，因为当时我在村委会工作，要公私分明，故没有帮他写字据，后我建议王世奎找别人写，王世奎后要求我在场证明姚芳买房过程，后王世奎找的我们村一个老会计赵伶，赵伶于2016年左右去世了，当时在场的有我、赵伶（代笔人）、王世奎、姚芳、刘桂芬、刘桂芬女儿杜美丽、杜春连（刘桂芬的大侄子，目前已经去世）、张昭（姚芳当时的男朋友，现在的老公），在姚芳家里写的，购房款是当时给的现金，给了1万余元，红本是到2013年或者2014年才发下来，协议是夏天的一个下午写的，印象那是很热，写完后在她家吃的晚饭。刘桂芬与杜介林没有子女，抱了两个孩子，杜美丽是同村老黄家抱过来的，杜美丽现在也有五六十了，后结婚去通州了，刘桂芬抱养的儿子杜春华也是我们村的，后不与刘桂芬一起生活，断绝母子关系，只剩下一个女儿，因刘桂芬老伴去世，儿子不与她来往，所以就把房子卖了，投靠女儿去了，刘桂芬投靠闺女后村里给刘桂芬发的老人券等都是老黄家为其收取。刘桂芬老伴是卖房子之前去世的。”
庭审中，被告不认可证人证言所述的其与原告系买卖关系，坚持辩称并非买卖，就是借用关系；被告认可其与杜介林并无子女，如证人所述，抱养过两个子女，后与儿子断绝母子关系，女儿叫杜凤霞，其一直与女儿一起生活。
上述事实，有双方当事人陈述、宅基地使用证（临时）、房屋买卖协议、户口本、证人证言等证据在案佐证，可作为认定案件事实之依据。
本院认为：
本案中，原告与被告均系河南村村民。原告在涉案房屋居住二十年之久，且对涉案房屋有翻建等行为，亦将自己及家人户口迁入涉案宅基地，其与被告又不存在亲属关系，且原告提供1995年7月11日房屋买卖协议以及证人证言等证明双方存在房屋买卖关系且已履行完毕，被告辩称双方之间存在房屋借用关系明显不符合常理，本院无法采信。关于被告刘桂芬是否有权处置涉案房屋问题，被告提供现有证据无法证明除刘桂芬之外，杜介林还存在其他第一顺位继承人；退一步讲，即便如被告所述，其女儿杜凤霞系杜介林第一顺位继承人，被告认可其离开河南村后即与女儿一起生活，在长达二十三年的时间内，并无任何第三人对上述房屋买卖行为提出异议，被告辩称杜凤霞不知情显然不符合常理。综上，因房屋买卖协议并不存在法律规定的无效情形，依法成立的合同，对当事人具有约束力，自成立时生效，故对于原告要求确认该房屋买卖协议有效的诉讼请求本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定判决如下：
确认原告姚芳与被告刘桂芬于一九九五年七月十一日签订的房屋买卖协议有效。
案件受理费七十元，由原告姚芳负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨 冰
人民陪审员 马德云
人民陪审员 孙家法
二〇一八年五月十八日
书 记 员 张 茜