广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终9882号上诉人（原审原告）：欧某锰，住广东省广州市天河区。委托代理人：ＸＸ龙、邓志琴，均系广东金粤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市环某有限公司，住所地广东省广州市海珠区。法定代表人：罗锦灿，董事长。委托代理人：林志东，该公司职员。上诉人欧某锰因与被上诉人广州市环某有限公司（以下简称环某公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2015）穗海法生民初字第1807号民事判决，向本院提起上诉。上诉人欧某锰代理人ＸＸ龙、被上诉人环某公司代理人林志东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧某锰上诉请求：一、撤销原审判决第一项，改判为环某公司向欧某锰支付延期交房违约金（自2015年1月1日起算，每日为商品房总价款的0.01%，计至实际交付房屋之日止）。二、撤销原审判决第四项，改判为环某公司将符合交付条件的商品房交付给欧某锰。三、本案一、二审诉讼费用由环某公司承担。事实和理由：一、原审判定环某公司支付交房违约金仅到原判决作出之日止，不符合双方合同约定。并且，同样的案件，在原审法院也是判决环某公司支付违约金至环某公司将符合合同交付标准的房屋交付给欧某锰之日止。同时，原审判决交房违约金仅到原审判决作出之日止，很显然环某公司的违约行为仍在继续发生，却没有受到相应的判决约束。如果欧某锰要主张该未判决部分的权益，又要另案起诉，无疑增加了欧某锰的诉讼成本，也耗费了司法资源。二、原审驳回欧某锰要求环某公司将符合交付条件的商品房交付给欧某锰的诉求没有事实和法律依据。购房的主要目的即是交付和办证。双方合同明确约定交楼的标准，按合同交付是环某公司的法定义务，法院也判决了环某公司办证的义务。在（2015）穗海法生民初字第630号的判决中，原审法院支持了欧某锰的该项诉求。环某公司答辩称：不同意欧某锰的上诉请求，同意一审判决，请求驳回欧某锰的上诉请求。欧某锰向原审法院起诉请求：一、环某公司向欧某锰支付延期交房违约金35413元（自2015年1月1日起算，至实际交房日止，每日为商品房总价款0.01%）；二、环某公司向欧某锰支付延期办理房产证的违约金253071元（自2014年7月3日起算，至欧某锰实际取得房地产权证日止，每日为商品房总价款0.05%）；三、环某公司将符合交付条件的商品房交付给欧某锰；四、环某公司立即为欧某锰办理《房地产权证》；五、环某公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年9月7日，欧某锰（乙方、购买方）与环某公司（甲方、出售方）签订《商品房预售合同》（合同编号：穗房预合字201109119494号），约定乙方以总金额835218元向甲方购买海珠区琶洲新港东路以北、琶洲塔西侧地段琶洲国际采购中心第X幢X层X号房，房屋用途为商业，层高为6米，建筑面积10.1157平方米，套内建筑面积4.5平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积5.6157平方米；付款方式为在2011年10月7日前支付83522元，另在2011年11月7日前支付751696元；甲方应当在2015年1月1日前将本合同标的物房屋交付乙方使用；（第十五条）双方进行验收交接时，甲方应当出示如下资料。1、规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，2、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，3、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，4、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，5、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，6、《房地产（住宅）质量保证书》，7、《房地产（住宅）使用说明书》，8、《临时管理规约》或《管理规约》；上述1-5项应出示原件，并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，6、7项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方，8项应由乙方填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；乙方应在收到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应在验收期限届满日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收，如认为不符合交付标准的，应一次性提出，甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付；甲方逾期交房的，从约定交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房价的0.01%的标准向乙方支付违约金；（第二十一条）甲方应当在商品房交付使用后210个工作日内，向房地产登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房产证交付给乙方，乙方应当提供产权登记机关要求的需乙方提供的文件资料等。上述合同附件七《本合同补充协议》第十一条约定：本合同第十一条第2款变更为：乙方委托甲方办理，甲方应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），将本合同送房地产登记机构办理预售合同备案和预购商品房预告登记手续；乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料；乙方同意预购商品房预告登记证明书原件由甲方执收，以便于甲方办理该商品房《房地产权证》，乙方并同意不得要求甲方向其交付预购商品房预告登记证明书。第十四条约定：本合同第二十一条变更为，双方同意由乙方委托甲方办理该单位《房地产权证》，甲方应当在本合同签署之日起720日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记；如乙方向甲方交齐了办理房地产权证的所有资料，因甲方责任未能在本补充协议约定的日期内办理好房地产权证的，本合同继续履行，逾期超过100天则甲方按乙方已付房款的每日万分之一向乙方支付违约金（但因政府部门或乙方个人的原因致使逾期的除外）等。合同签订后，欧某锰向环某公司支付了房款835218元，及契税、合同印花税、所有权登记费、房地产印花税25654元、预告登记费550元。环某公司于2011年9月7日出具收款收据给欧某锰。2014年2月25日，欧某锰与环某公司签订《琶洲国际采购中心办理房地产权证确认书》，约定：双方确认一、欧某锰向环某公司提供以下办证资料，1、《广州市预购商品房预告登记证明书》原件（无）；2、《契税完税凭证》原件（无）；3、业主身份证复印件一份（有）；4、按揭贷款合同原件一份（无）；5、房屋登记费550元（未缴纳）；6、购房发票原件1份；二、现双方重新确认，环某公司在本确认书签订后90个工作日内为欧某锰办理该房的房地产权证，若欧某锰存在按揭贷款，须欧某锰自行联系银行提供办证资料，环某公司在欧某锰联系好贷款银行提供相关办证资料后90个工作日内为欧某锰办理该房的房地产权证。（庭审中，双方确认如从2014年2月25日起算90个工作日的期满日为2014年7月3日。）2015年1月14日，欧某锰向环某公司发出《拒绝收楼函》。内容是：2015年1月4日，本人收到贵司寄来的收楼通知书，通知于2015年1月15日前办理收楼，本人于2015年1月14日到现场收楼，你司未提供任何收楼资料，现场也完全不具备收楼条件，最起码商铺的基本使用功能未达到……，本人拒绝收楼，并保留追诉贵司迟延交楼、办妥房产证的违约责任和一切经济损失。一审法院认为：欧某锰与环某公司签订的《商品房预售合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。欧某锰在签订合同后，已依约向环某公司付清了房款，按照合同约定，环某公司本应在2015年1月1日前将符合合同规定条件的房屋交付给欧某锰。环某公司虽然在庭审中表示其曾通知欧某锰收楼，但欧某锰否认讼争房屋当时已具备交楼条件，对此，环某公司不能举证反驳，故对欧某锰的主张，予以采信。据此，欧某锰要求从逾期交房日即2015年1月2日起，按照约定每日0.01%的标准以总房款计付违约金，有理，予以支持。但违约金应暂计至本案一审判决之日，之后发生的违约金欧某锰可另循途径解决。由于双方约定的交楼条件大部分涉及法定的交楼条件，这些条件是否具备要经相关的职能部门确认，欧某锰起诉也认为讼争房屋尚不具备这些法定的交楼条件，即要求环某公司立即交付，不符合实际，予以驳回。待条件成就后，欧某锰可另循途径解决。根据确认书中环某公司在本确认书签订后90个工作日内为欧某锰办理该房的房地产权证的约定，双方已对原合同的办证时间进行了变更。因此，环某公司认为仍执行原合同中办理房产证的约定，显然与事实不符，不予采信。欧某锰现要求环某公司办理涉案房屋的房产证，有理，予以支持。按照变更后的办证期限约定计算，环某公司履行办证义务的期满日应认定是2014年7月3日。现环某公司逾期仍未办证，应承担违约责任。根据补充协议中“如乙方向甲方交齐了办理房地产权证的所有资料，因甲方责任未能在本补充协议约定的日期内办理好房地产权证的，本合同继续履行，逾期超过100天则甲方按乙方已付房款的每日万分之一向乙方支付违约金”的约定，欧某锰要求计算的逾期办证违约金，可按照已付房款以每日万分之一计算为宜。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条的规定，作出如下判决：一、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付逾期交房违约金（从2015年1月2日起至本判决作出之日止，以已付房款835218元为本金，按照每日万分之一的标准计算，但违约金总额以不超过本金为限）；二、被告在本判决生效之日起30日内，协同原告到广州市房地产交易所办理广州市海珠区琶洲新港东路以北、琶洲塔西侧地段琶洲国际采购中心第X幢X层X号房的交易过户手续，并在取得房地产权证后的3日内将房产权证交付给原告；三、被告在本判决生效后向原告支付逾期办证违约金（从2014年7月3日起至被告协同原告递交办理房地产权登记所需材料，并由房管部门出具收件回执之日止，以已付房款835218元为本金，按照每日万分之一的标准计算，但违约金总额以不超过本金为限；其中，在本判决发生法律效力之日前的违约金，在本判决生效之日起10日内支付；在本判决发生法律效力之后的违约金，在每个月的10日前支付该已到期部分）；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2814元，由被告负担。审查原审认定事实无误，本院予以确认。二审期间，环某公司向本院提交下列证据证明其具备合同约定的交房标准：穗规验证【2008】2371号《广州市建设工程规划验收合格证》、《工程竣工验收报告》、穗公消（建验）字【2009】第0854号《广州市公安消防局建筑工程消防验收的意见书》、广州市海珠区建设和市政局海建市政排接意见【2009】10号《排水接驳核准意见书》、广州市自来水公司《永久水表安装完毕报告表》、广州市土地开发中心穗土开函【2004】730号《关于琶洲环博展览公司跨国采购中心项目永久水电等问题的函》、穗公海门编【2006】013号《申请门牌批复通知书》、广州市人民防空办公室穗人防建【2009】514号《人防工程专项竣工验收备案意见书》、广州市环保局穗环管验【2009】179号《关于琶洲跨国采购中心建设项目竣工环保验收的函》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、广州市房地产交易登记中心登记字号：13登记01306810《广州市房地产初始登记告知书》、《广州国际采购中心临时管理规约》。经质证，欧某锰对上述证据的真实性不持异议,但仍坚持环某公司应取得《工程竣工验收备案表》才具备交付条件。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对欧某锰的上诉请求及环某公司的答辩意见，分析如下：关于欧某锰提出一审未判决环某公司支付延期交房违约金计至实际交房之日的问题。因在本案一审判决之后涉案房屋是否符合交房条件及是否继续产生逾期交房违约金均不确定，且环某公司并未就此向本院提起上诉，故对延期交房的违约金，原审法院判决至本案一审判决作出之日于法无悖，本院予以维持。此后的延期交房违约金，欧某锰可待违约金产生后另循合法途径解决。关于欧某锰上诉要求判处环某公司向其交付符合交房条件房屋的问题。环某公司二审为证明涉案房屋已具备合同约定的交付条件向本院提交其已取得合同第十五条约定的文件资料。欧某锰对资料的真实性并不持异议，但仍坚持环某公司应取得《工程竣工验收备案表》才具备交付条件。由于涉案房屋在具备法定的交楼条件中仍有部份需要相关职能部门确认，而欧某锰亦仍认为讼争房屋尚不完全具备法定的交楼条件，故原审以条件尚未成就为由驳回欧某锰该项诉讼请求并无不妥，本院予以维持。待条件成就后，欧某锰可另循合法途径解决。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人的上诉主张，理据均不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费785.33元，由上诉人欧某锰负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  李 静审判员  郑怀勇二〇一六年九月十三日书记员  林嘉丽王心怡