湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂2801民初2516号
原告：姚家惠，男，土家族，1986年11月23日出生，住湖北省恩施市，恩施市地税局公务员。
委托诉讼代理人：李红旗，湖北震邦华广律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告：恩施华龙村置业有限公司，住所地恩施市东风大道55号，统一社会信用代码91422800798790186L。
法定代表人：唐雪琴，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曾凡衍，湖北图盛律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告姚家惠与被告恩施华龙村置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李红旗，被告委托诉讼代理人曾凡衍到庭参加诉讼。本案鉴定期间自2016年8月24日至2016年11月17日止。本案现已审理终结。
原告姚家惠向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，将符合《商品房买卖合同》第八条约定条件的商品房立即交付原告使用。2.判令被告按已付房价款日千分之五支付自2016年1月11日起至实际交付房屋之日止的违约金。3.由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2014年2月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买西湖花园第2幢1单元17层1701号商品房一套，建筑面积129.87㎡，总价款416883元；被告于2016年1月10日前将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合合同约定的商品房交付原告使用。合同签订后，原告按约定全额支付了购房款即履行了全部义务。2016年1月11日，被告在恩施晚报发布《收房公告》，通知业主收房，但经原告现场查验，该商品房远远未达到交付条件，遂于2016年1月23日向被告邮寄《关于拒绝接受恩施市华龙村置业有限公司西湖花园1期2栋1单元1701号房屋的函》，在其后的交涉中，被告提供了建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位及监理单位联合签署的建筑工程竣工验收报告，但经住建局在中国硒都网回复网友的提问显示，该项目未办理竣工验收，没有取得竣工验收备案表，不符合交房条件。时至今日，被告所开发建设的商品房仍未达到交付条件，无法交付原告使用。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判准诉请。
被告恩施华龙村置业有限公司辩称，一、本案争讼的房屋已经于2016年1月8日验收合格，达到交房条件，被告不应当承担违约责任。二、即使被告构成违约，原告所主张的违约金不对，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，原告主张的违约金应依法予以调整。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年1月15日，原告姚家惠（××）与被告恩施华龙村置业有限公司（××）签订《商品房买卖合同》，约定：××购买的商品房为西湖花园一期第2幢1单元17层1701号房，该商品房用途为住宅，建筑面积129.87平方米（其中套内建筑面积101.77平方米），单价3210元／平方米，总价款416883元；以上价格包含水、电、气的立户费，不包含××按国家政策法规应缴纳的契税、维修基金及办理两证所产生的各项费用；签约时支付购房款126883元，余款290000元办理银行按揭。合同第八条约定，××应当在2016年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房经验收合格。合同第九条约定，逾期超过30日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款5‰的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，××应书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。合同第十四条约定，××关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。1.自来水及生活用电在该商品房交付使用时达到使用条件；2.天然气在该商品房交付使用时达到使用条件，具体通气时间以天然气公司正式通知为准；3.其他公共配套设施经小区综合验收后交付使用。
合同签订后，原告按照约定支付了全部购房款416883元。
被告在2016年1月11日的恩施晚报登载了《收房公告》，其内容为“尊敬的西湖花园各位业主：由我公司开发的西湖花园一期项目，已竣工验收合格，敬请各位业主前来西湖花园售楼部收房。特此公告恩施华龙村置业有限公司2016年1月9日”。被告并于2016年1月9日出具《承诺书》，其内容为“恩施西湖花园一期已竣工验收合格，其他相关配套设施在2016年6月30日之前全部完善”。
2016年1月8日，建设单位即被告恩施华龙村置业有限公司、设计单位湖北天工建筑勘察设计有限公司、施工单位恩施市清江建安有限公司、监理单位武汉南亚建设监理有限公司、地勘单位湖北省地质勘察基础工程公司签署了恩施西湖花园住宅小区一期2#楼及地下室的《建筑工程竣工验收报告》，其中“工程竣工验收情况”栏载明：“合格”，建设单位签署“同意验收”。
2016年8月24日，被告恩施华龙村置业有限公司向本院递交了鉴定申请书，其主要内容为：“贵院受理的申请人恩施华龙村置业有限公司与被申请人姚家惠房屋买卖合同纠纷一案中，为了明确违约金数额，申请人特向贵院申请对本案所涉房屋同地段同类房屋租金标准进行鉴定或评估，请予准许。”本院在委托鉴定过程中，被告2016年11月17日书面申请撤回了鉴定申请。
庭审时，原告明确表示房屋未达到交付条件，不同意接受房屋。
本院认为，《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同第八条约定，××应当在2016年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将“该商品房经验收合格”的符合合同约定的商品房交付××使用。《商品房买卖合同》第八条未明确约定被告应提交何种证明文件，亦未约定以《竣工验收备案表》作为房屋交付使用的条件，况且，备案制是事后监督的管理制度，不是商品房交付使用的前置条件。因此，《建筑工程竣工验收报告》能够证明涉案房屋自2016年1月8日起具备合同第八条的“该商品房经验收合格”的条件。双方在合同第十一条中还约定了交付房屋时被告应履行的义务即出示证明房屋验收合格的文件，也就是《建筑工程竣工验收报告》，但被告并未明确何时向原告出示《建筑工程竣工验收报告》，根据西湖花园系列案的情况来看，业主在被告通知时间交接房屋时，均未向业主出示《建筑工程竣工验收报告》，故被告存在违约情形，应当承担违约责任。
本案庭审时，在被告出示《建筑工程竣工验收报告》的前提下，原告明确表示拒绝接受房屋，因此，在符合交付条件下，原告拒绝接受房屋，导致交房再次延期，再次延期不属于被告违约所致，应由原告自行承担责任。故被告延期交房的时间应为2016年1月11日至2016年8月24日（庭审时间）。
关于违约金数额问题。《商品房买卖合同》第九条约定，××逾期交房的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款5‰的违约金。被告以违约金标准过高为由申请调低。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”被告延期交房给原告造成的损失主要是房屋租金损失，《商品房买卖合同》约定的违约金标准过高，应当予以调整。调整违约金数额并非以房屋租金作为唯一参照标准，还需结合个案实际，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行综合考量。依据前述考量违约金的标准，本院酌情将违约金的计算标准调整为按已付房价款日万分之二计算。被告应付原告违约金为18843元（416883元×0.0002／天×226天，四舍五入取整数），对超出此限的违约金不予支持。
关于合同继续履行的问题，因案涉房屋未实际交付，故原告要求被告交付房屋的诉讼请求，应予以支持。但若原告坚持要求以被告出示《竣工验收备案表》为条件，拒绝接受房屋，其后果由原告自行承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告恩施华龙村置业有限公司于本判决生效后立即将西湖花园一期第2幢1单元17层1701号房屋交付原告姚家惠。
二、被告恩施华龙村置业有限公司于本判决生效后三日内向原告姚家惠支付自2016年1月11日起至2016年8月24日止的违约金18843元。
三、驳回原告姚家惠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
案件受理费400元，减半交纳200元，由被告恩施华龙村置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张勇
二〇一六年十一月二十九日
书记员 曹璐