广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0111民初4690号原告：李亚辉，身份证住址湖北省随州市曾都区。被告：广州市南大房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：吴林。委托诉讼代理人：谢芳，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑显非，广东君厚律师事务所律师。原告李亚辉与被告广州市南大房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月20日受理后，依法组成合议庭。公开开庭进行了审理。原告李亚辉，被告广州市南大房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谢芳、郑显非到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：本人于2013年8月26日与被告签订商品房预售合同，合同明确约定了交楼日期，产权证办理方式（详见合同第二十一条），违约责任（详见合同第二十二条）等。之后，被告方完全无视合同条款，在拒绝回复任何办理进度、办证时间的情况下，公然违规违约拖延产权证的办理时间。时间拖延至2015年8月，众多业主将失信的被告告上法庭。本人在被告再三承诺并公示的情况下与被告达成赔偿协议，协议明确约定：1.被告在2015年9月30日前一定会把产权证办理完毕并交付本人。2.签订之时，本人在被告的要求下给出了多一个月的办证时间（即2015年10月30日前）并要求对方此次一定要按合约兑现承诺。在此次交涉后，被告并未兑现承诺，为此不断有业主陆续拿起法律武器。在法律的威严之下，被告于2016年1月15日通知本人去领取产权证并签字手印确认。现我诉至法院，请求判令：一、无条件提供本人缴税发票原件；二、承担本次案件全部诉讼费；三、按合同支付2015年10月30日至2016年1月15日违约金共计40950元。被告辩称：一、根据《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的约定，原告在办证前应当履行主动交齐办证资料的义务。原告经被告多次催告，依然不按期缴纳契税也没有按时主动交齐办证资料。被告于2015年8月27日书面发函要求原告交齐办证资料，原告才陆续将办证资料交付给被告用于办证。因此，原告违约在先，在原告未交齐资料之前，被告不具备履行办证义务的条件，因此造成无法按时办理房产证的全部过错在于原告不在于被告，原告要求被告承担迟延办证的违约责任没有法律和合同依据，应当驳回。二、被告因广州市国土资源和房屋管理局“车位补地价”政策文件的出台导致办证时间拖延，属于不可抗力，应当免除被告的责任。《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》印发日期为2014年3月14日，该文件一印发，被告于2014年4月17日向广州市国土资源和房屋管理局申请补缴土地出让金，广州市国土资源和房屋管理局于2014年7月25日向被告下发出让合同（含变更协议）的告知函，从时间上看，被告已经尽快并及时作出应对措施，被告对迟延办证没有过错，应当对该不可抗力期间（即2014年3月14日政策下发至2015年8月18日出让金补缴完毕）的责任予以免除。另广州市房地产测绘院为被告测量错误，也导致时间拖延，重新测量期间亦应免除被告的违约责任。三、被告已将房产证办妥并已于2015年12月29日交于原告，原告没有任何损失，也没有任何其遭受损失的证明，被告无需赔偿原告损失。四、被告与原告之间就迟延办证签订了《补充协议》，原告已经免除了被告的迟延办证责任，且该补充协议的补偿已足以补偿原告，原告现又起诉予以追究，违背诚实信用原则，也超出了《买卖合同》约定的违约金金额，不应当予以支持。经审理查明：2013年8月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件。合同约定：第四条，合同标的物基本情况，乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的骏御华庭自编A、B栋第自编A栋幢11层1110号房（下称该商品房），房屋地址位于白云区三元里大道1222号（自编A栋）1110房。第七条，该商品房以套出售，按套内面积计算房价，单价为每平方米28680.69元，总金额（人民币）1050000元。第十三条，甲方应当在2014年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等。第二十一条，产权登记，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意由乙方委托甲方办理房地产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条，迟延办理产权登记的违约责任，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。等等。上述合同附件七《本合同补充协议》第七条关于产权登记（对合同第二十一条的变更和补充）1.卖方在房屋交付后、买方交清全部资料、税、费及物业维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后，卖方为买方办理房屋所有权证。2.买方须主动向卖方提交办理权属转移登记的相关资料，及时与卖方办理房屋面积补差（合同约定面积与产权登记面积之间的误差）的结算手续，支付按政府规定应由买方承担的物业维修资金和办理房屋权属证书所需的各种税、费并提供全部资料。如买方未在卖方通知期限内与甲方办理上述手续和缴交税、费，则不能及时办理房屋权属转移登记等后果由买方自行承担。卖方并免除《商品房买卖合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任。3.委托卖方办理产权证的中介服务费由买方承担。等等。原告已依约向被告付清合同约定的全部购房款，并于2013年8月26日向被告预交了涉案房屋的税和费16680元，于2014年5月13日交纳了涉案房屋的物业维修资金。本案审理过程中，原、被告双方确认双方涉案房屋交楼时间为2014年5月13日。2015年8月27日，被告向原告邮寄了《关于提交办理〈房地产权证〉所需资料的告知书》，主要内容为要求原告在收到告知书10个工作日内准备未婚证明或结婚证、无房证明、全家户口本及身份证、具结书、唯一住房诚信保证书等资料后与被告工作人员核对上述资料，核对完毕后由被告工作人员将资料交至房管部门办理相关手续。本案审理过程中被告主张原告于2015年10月28日向其交齐办证资料。涉案房屋《不动产权证书》的出证日期为2015年12月29日。被告主张其于2016年1月2日向原告发出领取《不动产权证书》的通知，但未提供证据证实。原告于2016年1月15日从被告处签收《不动产权证书》。诉讼中，被告提交了《关于公开征求意见的公告》、《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》、《广州市国土资源和房屋管理局行政许可受理通知书（NGZ140417895500）》、《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同(含变更协议)的告知函》以及附件《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《申请》、《广州市国土资源和房屋管理局行政许可受理通知书（NGZ140929930116）》、《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同(含变更协议)的告知函》以及附件《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《关于广州市南大房地产开发有限公司对调整土地出让金提出异议的申请》、《广州市国土资源和房屋管理局非标准化业务收件凭证》、《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同(含变更协议)的告知函》以及附件《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《报销单据粘贴单》、《房屋面积测量成果报告书》、《房屋建筑面积测绘成果报告书》、《缴费通知书》、《发票》、《受理回执》、《广州市房地产初始登记告知书》，拟证明原、被告双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件后，政府出台了“车位补地价”政策，要求被告补缴国有建设用地出让价款，被告按照政策申请补缴后，广州市开发利用中心补缴价款计算错误等导致被告在申请异议后最终于2015年4月才确定应补缴交的土地使用费；及广州市房地产测绘院为被告测绘错误，导致被告办证时间拖延，因此主张其存在合理事由导致办证期限延长，并应当扣除上述因不可抗力所致延长的时间。原告认为上述证据中没有原件的证据三性不予确认，对有原件的证据真实性予以确认，但认为是因被告原因造成迟延办证。另查明，2015年8月13日，原、被告签订《补充协议》，主要内容为双方友好协商，被告承诺在2015年10月30日前交付房地产权证给原告，现双方就被告迟延交付房地产权证于原告之有关事项，达成如下补充协议，一、双方同意被告一次性支付原告20000元作为迟延交付房地产权证的补偿。二、双方同意，2015年10月至2025年9月（共120个月），被告代替原告支付原告名下该商品房的物业管理费作为被告迟延交付房地产权证的补偿。三、双方同意，自2015年10月至2021年9月（共72个月），被告代替原告支付原告停车费，作为被告迟延交付房地产权证的补偿。四、自本补充协议生效之日起，原告承诺不再以被告迟延交付房地产权证或其他理由向被告追究法律责任。六、本补充协议是双方签订《商品房买卖合同》的一部分。本补充协议与《商品房买卖合同》不一致之处，以本补充协议约定为准。七、本补充协议自双方签字或盖章之日起生效。以上事实，有广州市商品房买卖合同（预售）及其附件、购房款发票、物维卡存款回单、收款收据、物业管理服务合同、不动产权证、关于提交办理《房地产权证》所需资料的告知书及快递单、行政许可受理通知书、关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同（含变更协议）的告知函及附件、申请、关于广州市南大房地产开发有限公司对调整土地出让金提出异议的申请、房屋面积测量成果报告书、补充协议及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，以及双方于2015年8月13日签订的《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。原告已付清购房款，按合同约定，被告应当在商品房交付之日起210个工作日内为原告办妥产权登记并交付房地产权证，被告于2014年5月13日向原告交付了涉案房屋，按合同约定，办理房产证期限届满之日为2015年3月16日，被告于2015年12月29日才办妥涉案房屋的《不动产权证书》，原告2016年1月15日才收到《不动产权证书》，被告已构成迟延办证。被告主张其于2016年1月2日向原告发出领取《不动产权证书》的通知，但未提供证据证实，其对此应当承担举证不能的责任。本案中，原、被告双方签订《补充协议》就被告迟延办证事项达成补充协议，双方在《补充协议》中约定被告承诺在2015年10月30日前交付房地产权证给原告，现被告未能在上述承诺的日期前办妥产权证并交付给原告，被告亦不能要求原告履行原告在《补充协议》中放弃就迟延交付房地产权证索赔的承诺，故现原告要求被告按照《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定的违约金标准支付《补充协议》中承诺办证日期之后即2015年10月30日以后的逾期办证违约金，本院予以支持，违约金应当从2015年10月31日起算，计算至原告领取《不动产权证书》之日即2016年1月15日为40425元（1050000元×0.05%×77天），原告主张的超出部分本院不予支持。对于原告要求被告将缴税发票原件交付给其的诉讼请求，被告已经为原告办妥了《不动产权证书》，故应当将缴税发票交给原告，原告的该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告广州市南大房地产开发有限公司将缴税发票交给原告李亚辉；二、在本判决生效之日起三日内，被告广州市南大房地产开发有限公司向原告李亚辉支付逾期办证违约金40425元；三、驳回原告李亚辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费824元，由原告李亚辉负担14元，被告广州市南大房地产开发有限公司负担810元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  刘 莲人民陪审员  刘桂英二〇一六年九月二十一日书 记 员  郑萍军