辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终10903号
上诉人（一审被告）：吴少松，男，1981年3月17日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。
被上诉人（一审原告）：沈阳和泰物业管理有限公司，住所地沈阳市东陵区泉园一路70号。
法定代表人：金国才，该公司执行董事。
委托代理人：王君，女，1964年11月27日出生，汉族，该公司经理。
上诉人吴少松因与被上诉人沈阳和泰物业管理有限公司（以下简称“和泰物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初10509号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，审判员王虹（主审）、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人吴少松二审上诉请求：1、撤销一审民事判决书，改判待被上诉人改进后予以补交或减少所交物业费；2、被上诉人承担上诉费。主要理由：一审判决上诉人支付物业费不合理，应予改判。被上诉人并未尽到物业管理应尽的职责，上诉人没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约，表明被上诉人不作为。1、园区绿化带已经不复存在，目前被个别业主种植成私家菜地。2、园区内准许厢式货车随便进出，严重影响园区居民的人身安全，并且货车很早启动出车，车辆有较大噪音，冬季原地热车很久，严重影响居民休息，此情况已有十余年之久，被上诉人一直未能给解决。3、楼道内卫生不及时清扫，园区内部分大批垃圾近一年时间未运走，卫生环境恶劣，严重影响了园区居民的日常生活。4、自家车辆在门口停放，多次无故被划伤，修车损失逾两千元，但无任何措施追寻线索。园区内无车位规划，园区大门口、进园区大路旁车辆随意、混乱停放，严重影响正常的交通秩序。晚八点后进出园区经营造成拥堵，完全是被上诉人不作为所致，与当初承诺封闭园区相差甚远。5、房屋漏水，今年6月暴雨大风期间，房屋漏水已经通知被上诉人，但被上诉人至今没有沟通和解决问题。6、被上诉人人员职业素质差，私自拿走业主放在门口的物品，今年5月份上诉人放在防盗门后面箱里的钥匙串无故被被上诉人保洁人员拿走，已经报案，有报案记录，后被上诉人的人员给送回。7、被上诉人私自扣留业主房屋土地证五年之久，至今不给业主。8、办理入住时，开发商延期交房，有500元左右的违约金，被上诉人通知了一部分业主可以去售楼处办理，冲抵物业费。通知到的人都正常办理完毕，但没有通知上诉人，导致此费用一直无法维权解决。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据《合同法》第67条对“先履行抗辩权”作出的规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。综上，上诉人迟延缴纳物业费是因被上诉人先没有履行合同约定，明显未提供行业标准的服务，上诉人有权根据合同法规定，拒绝履行约定暂时拒绝缴纳物业费，在被上诉人解决相关问题后，上诉人再缴纳所欠费用。一审判决适用法律错误，二审法院应依法发回重审或予以改判，维护上诉人的合法权益。
被上诉人和泰物业公司二审答辩称：上诉人所述不属实，车辆停放进出问题属于业主素质问题，楼道清理及时，房屋漏雨不属于物业服务范围，不存在扣留业主土地证的情况，也不存在不通知某位业主的情况。
和泰物业公司一审起诉称：被告系和泰馨城业主，房屋建筑面积90.93平方米。被告与原告签订的《物业管理服务费收缴协议》约定：根据沈阳市小区管理标准和市物价局审批文件规定，小区物业管理费按0.65元/平方米收取。被告拖欠2012年11月13日至2016年7月13日的物业费至今，未予缴付，其行为已构成违约，故诉至法院，请求判令：1、被告给付物业费2,600元及滞纳金；2、诉讼费用由被告承担。
吴少松一审答辩称：欠费时间和数额属实，不交物业费是有原因的，物业服务不到位。小区是开放式，有小商小贩、贴小广告的随意进出，园区常发生偷盗事件，园区内的车辆被砸。消防通道堵塞，园区曾发生火灾，消防车没能进入园区，造成安全隐患。没有业主委员会。园区没有景观，没有绿地，杂草丛生。园区有业主养羊，在园区放羊。园区道路不平，造成我家老人崴脚。下雨天泥泞，造成出行不便。我家阳台下雨漏雨，向物业反映无人维修。绿地变成菜园子。货车扰民。楼道清扫不及时。车位规划混乱。小区门口车辆随意停放，经常堵车。我的钥匙放在楼道箱子里，被保洁人员拿走，当时找物业协商，找不到人，报警后才拿回来。逾期交房违约金，物业没有及时通知，导致我错过时间，没有取到。垃圾堆积一年多，无人清理。
一审法院查明：原告和泰物业是具有合法经营和收费资质的物业管理企业。被告吴少松系居住在由原告负责物业管理服务的小区的业主，房屋的建筑面积为90.93平方米。原告为小区提供物业管理服务。
原告与被告签订《物业管理服务费收缴协议》，约定小区物业管理费按0.65元/平方米/月收取。甲方（被告吴少松）延期缴付物业费按每日加收3‰的滞纳金。
另查明，被告实际拖欠2012年11月13日至2016年7月13日物业费2,472元。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《物业管理服务费收缴协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。原告作为物业公司履行了物业服务义务即有权收取业主相应费用，现原告据证主张权利理由正当，对原告诉讼请求的合理部分依法予以支持；被告作为业主享受了原告提供的服务，理应交纳相应费用，其拒交物业费于理不通，亦有悖公平原则，被告应履行向原告交纳物业费的义务。
关于原告提出的要求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于被告提出的原告物业服务不到位的主张，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、被告吴少松自本判决发生法律效力之日起十日内向原告沈阳和泰物业管理有限公司支付2012年11月13日至2016年7月13日物业费2,600元；二、驳回原告其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。
上诉人吴少松二审提交如下证据：照片，主张证明其上诉状主张的情况属实。被上诉人和泰物业公司提出涉案园区不属于封闭园区，货车占用绿化带停放属于个人行为，被上诉人多次禁止这种行为，但是业主不停劝阻，被上诉人没有执行强制权利，就业主有私占绿地种菜的行为被上诉人也多次与执法局进行沟通。
本案二审查明的事实与一审法院查明事实基本一致。
上述事实，有当事人陈述，物业管理服务费收缴协议、收费许可证、收费通知书、照片等证据，经庭审质证及本院审查，予以确认，附卷佐证。
本院认为：对于上诉人提出被上诉人提供的物业服务不到位，要求暂缓支付及减免物业费的问题。首先，涉案园区物业收费标准为0.65元每月每平方米，现有物业收费标准是否与被上诉人提供的物业服务相符，涉及到园区业主的公共权益，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。其次，被上诉人作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。因此，在被上诉人未被依法解聘前，应当维持园区现有物业服务的正常运行，上诉人提出的此项上诉主张，不能成为其减免支付物业费的理由。
对于上诉人提出有关房屋维修问题。依照物业管理条例规定和物业服务合同约定，被上诉人作为物业服务企业，对园区的共用部位及配套设施、设备有日常维修养护和管理的义务，对业主房屋专有部分不承担维修责任。如果在房屋质量保修期内，业主可依据商品房销售合同法律关系，向开发商主张相关权利；如果超过质量保修期，则应寻求启动维修资金的途径予以解决。上诉人提出的此项上诉主张，不能成为其不支付物业费的理由。
此外，上诉人提出有关园区未设置停车位问题，系开发商交付园区配套设施的问题，不属于被上诉人的责任范围。上诉人提出被上诉人扣留房屋土地证，未及时通知以违约金折抵物业费，以及车辆停放在园区被划受损无措施追寻线索等问题，均未能提供任何证据，如果上诉人认为上述侵害事实存在，可另行起诉主张权利，尚不能构成其不支付物业费的理由。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人吴少松预交），由上诉人吴少松负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
代理审判员 史舒畅
审 判 员 王 虹
二〇一六年十月十九日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；