广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤02民终309号
上诉人（原审原告）：林向前，男，汉族，住广东省乐昌市。
委托代理人：霍福全，男，汉族，××年××月××日出生，住广州市南沙区。
被上诉人（原审被告）：乐昌市百信物业服务有限公司。住所地：广东省乐昌市。
法定代表人：卿如民，该公司经理。
上诉人林向前因与被上诉人乐昌市百信物业服务有限公司（以下简称百信物业公司）委托合同纠纷一案，不服广东省乐昌市人民法院（2015）韶乐法乐民初字第131号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：2012年12月2日，林向前姐姐林黎明意欲在乐昌市百信花苑购买一套住宅，在办理相关按揭购房手续时，由于林黎明不符合条件，遂变更由林向前为购房人与乐昌市百信房地产开发有限公司签订了一份《广东省商品房买卖合同》，由林向前购买位于乐昌市长塘路18号的百信花苑6栋1203室，同日，林向前姐姐林黎明与百信物业公司签订了一份《委托书》：“本人林黎明现购买乐昌市百信房地产开发公司位于乐昌市长塘路18号百信花苑6栋1203室商品房，现委托百信物业公司为本人办理领取《房地产权证》，特此委托。”林黎明向百信物业公司支付了代收代办费用，百信物业公司共出具了两张《收据》给林黎明，其中一张《收据》注明“今收到林黎明6栋1203号房代办预告登记费80元”；另一张《收据》注明“今收到林黎明6栋1203号房代办证费12857.5元”。在与林黎明办妥了委托手续和收取了相关代办费用之后，百信物业公司于2013年8月为林向前办理好了《房地产权证》。2015年，林向前在乐昌市房管局交易大厅发现2015年公示的办理房地产权证各项收费项目和标准，与百信物业公司收取的费用相差太远，就以百信物业公司工作人员在原来办理委托手续时说过多退少补为由，向原审法院提起诉讼，请求依法判决：1、提供办6栋1203号房房产证收费的法律依据和发票；2、退回余额7337.14元；3、本案诉讼费由百信物业公司承担。百信物业公司辩称原来双方是按照当时2012年乐昌市房管局交易大厅公示的各项收费标准和开发商地产公司在售楼大厅公示的代收代办费用标准办理委托手续和收取相关代办费用的，并没有说多退少补，百信物业公司按林向前的委托办理好了《房地产权证》，当时双方均无异议，现在林向前却按今天2015年的收费标准比照过去2012年办证时的收费标准来要求百信物业公司退费是无理的，违背了合同法的规定，违反了双方签订的委托合同约定，侵害了百信物业公司的利益，影响了百信物业公司的声誉，请求人民法院驳回林向前的诉讼请求。双方各执一词，调解无果。
林向前姐姐林黎明同意就其向百信物业公司支付的代办证费用的相关事宜，由林向前向百信物业公司主张起诉的权力，百信物业公司表示同意。
另查明：2011年9月8日，百信物业公司与乐昌市恒泰房地产经纪有限公司签订有一份《协议书》，委托乐昌市恒泰房地产经纪有限公司办理房地产权证等事宜，并向乐昌市恒泰房地产经纪有限公司支付房屋买卖代理费（1.5%／宗）和房地产咨询服务费（300元／宗）。乐昌市恒泰房地产经纪有限公司的经营范围是“房地产经纪”，营业期限是2010年1月12日至2015年10月30日。
原审法院认为：林向前、百信物业公司双方对林黎明因不符合按揭条件，遂变更由林向前为购房人与乐昌市百信房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》购房，林黎明与乐昌市百信物业服务有限公司签订《委托书》，支付相关费用委托百信物业公司办理领取《房地产权证》，现由林向前作为诉讼主体进行诉讼的事实认定一致，原审对林向前、百信物业公司双方认定一致的事实予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”；第四百零五条“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬”。林向前既然与百信物业公司签订了《委托书》并付款和收取两张《收据》而达成委托代理合同法律关系，本案实为委托合同纠纷。委托合同签订形成后，双方按照达成的合同约定履行自己的合同义务，百信物业公司于2013年8月份按合同约定代理林向前办理好了乐昌市长塘路18号百信花苑6栋1203室的《房地产权证》，履行完成了自己的合同义务，林向前也在签订《委托书》时就支付了代办预告登记费80元和代办证费12857.5元给百信物业公司，百信物业公司共出具了两张《收据》给林向前姐姐林黎明，林向前和林向前姐姐林黎明予以接收并无异议，双方达成的委托合同目的已经实现，委托合同履行完毕。由于百信物业公司与乐昌市恒泰房地产经纪有限公司签订有互相协助的《协议书》，委托乐昌市恒泰房地产经纪有限公司代为办理《房地产权证》等事宜，乐昌市恒泰房地产经纪有限公司的经营范围是“房地产经纪”，据此《协议书》，百信物业公司具备承接委托代办《房地产权证》业务和实现代办《房地产权证》委托合同目的的能力。依照《中华人民共和国合同法》第九条“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同”；第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”；第十二条“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同”；第十三条“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”的法律规定，根据本案林向前、百信物业公司双方一致确认的林向前与乐昌市百信房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》购房时，林向前姐姐林黎明当日与乐昌市百信物业服务有限公司签订《委托书》，并向百信物业公司支付了12937.5元，百信物业公司共出具了两张《收据》给林向前姐姐林黎明，其中一张《收据》注明“今收到林黎明6栋1203号房代办预告登记费80元”一张《收据》注明“今收到林黎明6栋1203号房代办证费12857.5元”的事实，林向前姐姐林黎明与百信物业公司签订《委托书》并付款给百信物业公司，百信物业公司出具两张《收据》给林黎明，并注明“80元”和“12857.5元”的用途，且林向前、百信物业公司双方在庭审时一致认定《委托书》和两张《收据》是一个整体，则这个整体共同组合具备当事人的姓名；标的；数量；质量；价款；报酬；履行方式，具备合同的要约和承诺；符合《中华人民共和国合同法》规定的合同形成要件，《委托书》和两张《收据》这个整体，共同组合形成一份委托合同。林向前的委托代理人霍福全（林黎明的丈夫，林向前的姐夫）在庭审中阐述，林向前姐姐林黎明因不符合按揭条件，遂由林向前与乐昌市百信房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》购房，林黎明与百信物业公司签订《委托书》并付款给百信物业公司，百信物业公司出具两张《收据》给林黎明，现林向前姐弟俩协商一致，由林向前就姐姐林黎明向百信物业公司支付的代办证费用等相关事宜向百信物业公司主张起诉的权力，因此，原审认定林向前姐弟对购买本案所涉房屋是协商一致共同完成整个购房及办证过程，互为代理和认可对方为购房及办证实施的民事法律行为。由于乐昌市长塘路18号百信花苑6栋1203室的产权登记在林向前的名下，林黎明代理林向前与百信物业公司之间签署《委托书》并付款和收取两张《收据》而形成的法律关系，其实就是代理房屋实际产权登记者林向前与百信物业公司之间达成委托代理合同法律关系，由百信物业公司代理林向前办理乐昌市长塘路18号百信花苑6栋1203室的《房地产权证》。《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。林向前、百信物业公司双方订立委托合同时，林向前是按2012年乐昌市房管局在交易大厅公示的收费项目和标准，以及开发商地产公司在售楼大厅公示的代收代办费用标准支付代办预告登记费80元和代办证费12857.5元给百信物业公司的，乐昌市房管局在交易大厅公示的收费项目和收费标准是公开明示的，双方达成委托合同时，不存在收费项目和收费标准的欺诈和隐瞒，现在委托合同的目的实现了，林向前就应按合同协商一致约定好的代办预告登记费80元和代办证费12857.5元支付给百信物业公司。众所周知，国家政府对房地产的利民政策减免了部分办证收费项目和降低了部分收费标准，房地产市场行情存在变化是正常的，百信物业公司已按当时2012年的收费项目和标准支付给了房产登记部门的相关办证费用，现在林向前按2015年乐昌市房管局交易大厅公示的收费项目和收费标准，对比2012年的收费项目和收费标准，认为百信物业公司多收取了7337.14元，起诉要求判令百信物业公司退回这7337.14元的诉讼请求，违背一般的市场交易常识和经济规律准则，是不合理的。由于双方达成委托合同的《委托书》和两张《收据》，均未约定百信物业公司需向林向前提交相关的办证收费法律依据和发票及办证费用多除少补，林向前在法定的举证期限内也未向提交有相关口头约定的证据证明，在百信物业公司不予认可另有交费多除少补口头约定，并强调是按房管局在交易大厅公示的收费项目和收费标准收取费用，是与其它代办证户一起交总办证费用，房管局是统一开出总发票的情况下，林向前要求判令百信物业公司提供办理房产证收费的法律依据和发票，退回7337.14元，由百信物业公司承担诉讼费用的诉讼请求，理由不够充分，证据不足，依法无据，原审不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第十二条、第十三条、第六十条、第三百九十六条的规定，原审法院于2016年月日作出（2015）韶乐法乐民初字第131号民事判决：驳回林向前的诉讼请求。案件受理费50元，由林向前负担。
上诉人林向前不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定林向前要求百信物业公司提供发票，依法无据。原审法院认定错误，依据《中华人民共和国发票管理办法》的规定百信物业公司应提供发票。百信物业公司在开具两张《收据》和收款前口头承诺多除少补。林向前并未授权百信物业公司办理《房地产权证》可以委托第三人，未经林向前同意，百信物业公司擅自转委托乐昌市恒泰房地产经纪有限公司办理《房地产权证》，使林向前多付房屋买卖代理费（1.5％／宗）和房地产咨询服务费（300元／宗），此费用应由百信物业公司承担。原审法院对双方有争议的2012年度乐昌市办理《房地产权证》的收费标准没有查明。按百信物业公司出示的证据累加费用是ll993.23元，与林向前所交的l2937.5元相差甚远，存在多收的事实。林向前出示的是2015年7月份在乐昌市房管局一层交易大厅拍摄的证据，百信物业公司不予认可，百信物业公司无法证明近两年半时间内办理《房地产权证》收费调整的证据。百信物业公司出示的是一份手写制作的证据，不排除百信物业公司为本案而临时制作，不能确定其真实性。综上所述，请求：1、撤销原审判决，2、依法改判或者重新审理；3、一、二审诉讼费由百信物业公司承担。
被上诉人百信物业公司答辩称：原购房人林黎明在签订本案《委托书》和交纳相关办证费用之前，已经将开发商在售楼大厅公示的收费项目和标准与乐昌市房管部门在交易中心大厅公示的收费项目和标准进行了核对，在没有异议的情况下才签订《委托书》并交纳相关办证费用。百信物业公司在接受本案委托和相关办证费用后，已于2013年8月将委托事项的成果房屋产权证交付给林向前。至此，双方均已按约定履行完各自在委托合同中的权利义务，也实现了双方期望通过签订合同所达到的合同目的，委托合同已经履行完毕。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法。恳请二审法院查清事实，依法维持一审判决，并驳回林向前的诉讼请求。
本院认为：本案为委托合同纠纷。林向前姐姐林黎明与百信物业公司签订《委托书》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定该合同合法、有效，双方均应自觉履行。林黎明交纳了相关费用，百信物业公司依约为乐昌市长塘路18号百信花苑6栋1203室商品房办理领取了《房地产权证》，双方的委托事项已完成。现林向前认为百信物业公司多收了费用，因林黎明交纳费用时，收据并没有注明无偿代办或以什么标准收费多退少补，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因此，对林向前不能提供证据证明允许多退少补的后果，只能由林向前自己承担不利后果。综上，林向前的上诉请求，理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由林向前负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 勇
审判员 危 晖
审判员 叶金华
二〇一六年四月六日
书记员 张倍旗
第10页共10页