山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0103民初4752号
原告：于淑琴，女，1956年11月16日出生，汉族，山东水泥厂有限公司退休职工，住济南市。
委托诉讼代理人：魏毅，国浩律师（济南）事务所律师。
委托诉讼代理人：闫秋香，国浩律师（济南）事务所律师。
被告：苗壮，男，1982年6月9日出生，汉族，无业，住济南市。
被告：济南泽源房地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：宋宾宇，总经理。
委托诉讼代理人：穆振刚，男，该公司员工，住济南市。
委托诉讼代理人：王立国，山东海右律师事务所律师。
被告：崔雨，女，1987年2月19日出生，汉族，无业住济南市
原告于淑琴与被告苗壮、济南泽源房地产经纪有限公司、崔雨房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于淑琴的委托诉讼代理人闫秋香、被告苗壮、被告济南泽源房地产经纪有限公司法定代表人宋宾宇的委托代理人王立国到庭参加诉讼，被告崔雨经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告于淑琴向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告苗壮、被告济南泽源房地产经纪有限公司签订的《二手房屋买卖合同》；2、判令被告苗壮、崔雨共同返还购房款65万元；3、判令被告苗壮、崔雨共同支付违约金54500元；4、判令被告苗壮、崔雨共同赔偿房屋差价损失11万元；5、判令被告苗壮、崔雨共同赔偿利息损失，以65万元为基数，自2015年9月3日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算；6、判令被告济南泽源房地产经纪有限公司返还佣金21400元；7、判令被告济南泽源房地产经纪有限公司对上述第2-5项诉讼请求承担连带清偿责任。事实和理由：2015年8月30日，原告与被告苗壮、济南泽源房地产经纪有限公司签订《二手房屋买卖合同》，约定被告苗壮将坐落于901室的房屋出售给原告，房屋建筑面积92.25平方米、地下室8.65平方米，总价款为107万元。原告于合同签订同时支付定金2万元，原告于合同签订之日起七日内将购房款65万元存入被告苗壮指定账户，在办理过户手续当日将购房款42万元存入被告苗壮指定账户；房屋设有抵押，抵押金额为50万元，应在过户之日前向抵押权人偿还债务，并办理解押手续，原告支付的购房款65万元用于偿还上述欠款；被告苗壮保证收到首付款用于偿还上述债务；合同第十一条约定，被告苗壮违反合同第一条隐瞒或虚构交易房产相关状况的，应向原告支付总房款5%的违约金，原告有权解除合同，并赔偿损失等。之后，三方签订《补充协议》，将房屋成交价格更改为109万元。2015年8月30日、9月2日，原告依约将定金2万元及首付款63万元存入被告苗壮账户。但被告苗壮未将款项用于偿还银行贷款解除抵押。被告苗壮在签订上述合同时也未如实告知其有未偿还到期债务，涉案房屋已被查封的情况。同时，涉案房屋的开发商也已起诉被告苗壮，要求解除合同、收回房屋。这将导致被告苗壮无法取得涉案房屋所有权，被告苗壮的行为已严重违反合同约定，使三方签订的合同无法继续履行。被告苗壮与崔雨系夫妻关系，在夫妻关系存续期间，崔雨应当与被告苗壮共同对原告的损失承担赔偿责任。被告济南泽源房地产经纪有限公司作为居间方未能尽力审核交易房产信息，向原告提供出卖方无处分权的房产信息，原告未能实现购房目的，并给原告造成了损失，违反了中介机构的诚实信用义务，应当返还中介费用，并应依法赔偿原告的损失。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院。
被告苗壮辩称：不是我不想过户，当时我有房贷没还，开发商起诉我了，让我还贷，我还上了贷款，但开发商不撤诉，导致我无法办理房产证，无法过户。开发商起诉我的案件判决后我上诉了，现在二审还未开庭。原告诉状中陈述的内容属实，对原告的诉讼请求不认可，我不是不想卖给原告房子，要求驳回原告的诉讼请求。
被告济南泽源房地产经纪有限公司辩称：一、被答辩人针对答辩人的诉讼请求没有基本的事实依据。被告苗壮作为涉案房屋的卖方自开发商处以按揭的方式购买涉案房屋，尚未办理房屋所有权登记。答辩人考虑到该房屋尚未办理房屋所有权证书的情况，已经尽最大义务审核了其与开发商签订的房屋买卖合同、支付完全部房款的收据及银行贷款及抵押的情况，买受人对此知情；因该房屋未办理所有权登记，答辩人也非公检法等公权力机关，无法在此义务范围之外查询到房屋的其他抵押或查封等信息。2015年8月30日三方签订二手房买卖合同时，答辩人已经将义务范围内所能够了解到的所有房屋信息如实告知了被答辩人，并多次要求被告苗壮确认房屋是否还有抵押等其他信息未披露，同时合同第一条第七款、第八款明确约定“甲方在此确认，已充分披露上述信息并自愿承担未及时披露给乙方造成的一切损失；乙方在此确认，本合同签订之前对交易房产具体情况已做充分了解，自愿购买交易房产”；合同第十二条第二款特别约定“甲方保证房屋没有住后产权及经济纠纷”。在交易双方作出上述约定的基础上，答辩人通过居间服务促成双方签订房屋买卖合同并按照约定收取了佣金21400元，居间合同已经实际履行完毕，答辩人在履行合同时不存在过错与恶意，被答辩人要求返还佣金没有事实依据。三方签订的合同第十一条第七款约定“丙方对甲乙方的合同义务均不承担责任，甲乙双方任何一方违约，导致本合同无法继续履行的如中介费为守约方支付，守约方有权向违约方追偿”；上述约定的合同第十二条第六款的特别约定中再次由三方确认。因此，被答辩人作为完全行为能力人在签订上述合同并购买未办理不动产登记的房产时，其应当具有一定的风险认知能力，答辩人已经完全告知了其房屋的基本信息，而非被答辩人诉状所称的“提供卖方并无处分权的房产信息”，并于期房的买并无法律禁止，在实践中也大量存在，被答辩人应当按照三方的约定向违约方主张佣金赔偿而非答辩人。按照三方签订的上述合同约定，因合同签订后的房屋交付、解除抵押、办理过户等履行合同的行为并不经过答辩人协助，答辩人已经实际履行完了所有合同义务。其后，答辩人通过买卖双方了解到被答辩人于2015年9月2日向被告苗壮支付了首付款65万元用于解除银行抵押，但被告苗壮并未按照约定及时办理解除抵押手续，房屋被开发商以及法院查封等情况导致合同无法履行。为此，答辩人本着负责任的态度多次与双方一起进行协商与调解，催促被告苗壮及时履行合同，为此2016年3月13日被告苗壮向答辩人出具保证书一份。证明买卖合同无法继续履行的违约方并非答辩人，对于合同签订后发生的查封及债务与答辩人无关，对于承诺书中2014年10月的法院查封信息，在出卖人故意隐瞒且未办理房产所有权证的情况下，已经超出了答辩人获悉的义务和能力范围，不存在不尽披露义务或者隐瞒、虚假披露的情况。因此，造成合同无法履行以及被答辩人的损失应当由违约方承担，答辩人不应承担连带责任。二、被答辩人针对答辩人的诉讼请求不符合法律规定。根据合同法的规定，答辩人在诚信履行居间义务，如实披露房屋信息的基础上促成了被居间房屋买卖合同的签订并实际履行，被答辩人据此按约收取佣金。答辩人与被答辩人之间的居间合同已经实际履行完毕，答辩人履行居间合同义务过程中对于义务及能力范围内掌握的房产信息并无未披露事项，更没有虚假披露，已经按法律规定及约定充分履行了居间义务，不应退还中介费。被答辩人按照合同法律关系要求答辩人承担连带赔偿责任应当有明确的法律依据或合同约定，但在本案中均不具备。而且按照合同法的基本原则来看，答辩人仅收取了21400元的中介费，被答辩人因为非答辩人原因造成的损失要求答辩人承担90万元的连带责任，明显不符合诚信精神及公平原则。综上，请求法院依法驳回被答辩人针对答辩人的所有诉讼请求。
被告崔雨在本案审理期间未答辩。
本院经审理认定事实如下：2010年11月16日，被告苗壮与案外人济南绿地泉景地产股份有限公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定由被告苗壮购买原告开发的901室房产一套，建筑面积92.25平方米，储藏室建筑面积8.62平方米，总价款718553元，其中首付款218553元，银行贷款50万元。合同签订后，被告苗壮与开发商办理了网签及合同备案。济南绿地泉景地产股份有限公司将房屋交付被告苗壮。
2015年8月30日，原告于淑琴（乙方、买受人）与被告苗壮（甲方、出卖人）在被告济南泽源房地产经纪有限公司（丙方、居间方）的居间介绍下签订《二手房屋买卖合同》一份，合同编号：jz0001955，合同约定的主要内容有：甲方将其位于济南市901室房产出售给乙方，房屋建筑面积为92.25平方米，地下室面积为8.65平方米；总房款为107万元，乙方在合同签订时向甲方支付定金2万元，乙方于合同签订之日起7日内将购房款65万元（含定金）存入甲方指定账户，乙方于办理过户手续当日将购房款42万元存入甲方指定账户；合同第六条佣金支付中约定：“本协议签订后，丙方的居间服务即完成，甲乙双方应于本合同签订当日按照的约定向丙方支付佣金……”；合同第十一条违约责任第1项约定：“甲方违反本合同第一条约定，隐瞒或虚构交易房产相关状况的，甲方应向乙方支付总房款5%的违约金，同时，乙方有权解除合同”，第7项约定：“丙方作为居间方，对甲方或乙方的合同义务均不承担责任；丙方收取的佣金为提供居间服务的对价。因此，甲乙双方履行合同过程中产生纠纷，导致合同无法继续履行，或本合同解除或终止的，均不影响丙方中介费的收取。甲乙双方任一方违约的，导致本合同无法继续履行的，如中介费为守约方支付，守约方有权向违约方追偿”；合同第十二条其他约定事项中约定有：“……2、甲方保证该房屋没有任何产权及经济纠纷。……4、乙方在知情甲方有抵押的情况下签订的本合同，乙方同意用首付款解除甲方银行抵押，甲方同意收到首付款之日将房屋交付乙方使用。……6、丙方已提供中介服务并收取中介服务费，甲乙双方任一方违约中介服务费由违约方承担，违约金支付给对方……”。合同签订后，三方另签订《补充协议》一份，将房屋成交价格由107万元更改为109万元。合同中未注明房屋存在有效查封。
原告于淑琴于2015年8月30日向被告苗壮支付了购房定金2万元，向被告济南泽源房地产经纪有限公司支付了佣金21400元；于2015年9月2日向被告苗壮支付了购房首付款63万元。被告苗壮于2015年9月15日将涉案房屋交付原告于淑琴占有使用。
另查明，涉案房屋现存在有效查封三个，系济南市天桥区人民法院于2014年8月20日、2014年10月17日、2016年6月2日查封。
还查明，被告苗壮与被告崔雨系夫妻关系，二人于2012年12月12日登记结婚，现处于婚姻关系存续期间。
另，被告济南泽源房地产经纪有限公司在本案审理期间提交了由被告苗壮出具的“保证书”一份，欲证实在签订二手房屋买卖合同时对于房屋被查封的情况被告济南泽源房地产经纪有限公司不知情，而且在事后积极协调房屋买卖双方履行合同。“保证书”的内容为：“本人苗壮合同签订后，于2015年9月2日收到于淑琴首付房款650000万元整（大写：陆拾伍万元整）用于还银行贷款。签订合同至今已半年有余，本人一直未按合同履行还清银行贷款，因本人的该房屋自购买后一直未办理房产证，且在未办证的情况下，由于本人有民间借贷官司于2014年10月被天桥区法院查封（被查封的情况隐瞒了买受方和济南泽源房地产经纪有限公司）。半年来买受方一再催促办证、过户。因此，本人承诺：自承诺签字之日起两月内，积极筹集资金还清民间借贷，解除该房屋的天桥区法院的查封，并在法院的监督下：办理初始权属登记、然后给买受方于淑琴办理过户登记。特此承诺。承诺人：苗壮（苗壮本人签字并按手印，本院注）2016年3月13日”。被告苗壮对于“保证书”的真实性无异议，但称是在没有仔细看内容的情况下签的字，并主张在合同签订前，已将房屋存在查封的情况告知了被告济南泽源房地产经纪有限公司，在考虑是否要将查封信息告知原告时，被告济南泽源房地产经纪有限公司的工作人员称没有必要，完全可以在收到房款后解除存在的查封，所以没有将房屋存在查封的情况告知原告。原告于淑琴对此亦不予认可，称保证书是在合同签订之后原告知悉房屋被查封合同目的不能实现的情况下出具，因涉案房屋办理了网签，被告济南泽源房地产经纪有限公司可能通过网签合同号码查询房屋是否存在查封的情形，有理由相信被告苗壮陈述的已将查封信息告被告济南泽源房地产经纪有限公司，被告济南泽源房地产经纪有限公司是故意隐瞒房屋信息。
以上事实，由二手房屋买卖合同、补充协议、定金收条、转账凭条、首付款收付书、房屋权属状况信息、佣金确认单、收据保证书及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告于淑琴与被告苗壮、被告济南泽源房地产经纪有限公司签订的《二手房屋买卖合同》，是各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案实际上是涉及到两个法律关系，即原告于淑琴与被告苗壮之间的房屋买卖合同关系和原告于淑琴、被告苗壮与被告济南泽源房地产经纪有限公司三方形成的居间合同关系。
一、在房屋买卖合同关系中。虽然被告苗壮主张系因开发商原因导致无法办理产权证无法继续履行合同，但通过庭审可知，是在被告苗壮向原告于淑琴隐瞒了房屋存在有效查封的情况下，才导致原告于淑琴签订了《二手房屋买卖合同》，此与合同约定的应如实告知房屋状况相违背，违反了合同的约定，且涉案房屋的查封现在继续有效存在，也导致原告于淑琴的购房目的无法实现，故原告于淑琴要求解除涉案的《二手房屋买卖合同》的主张，合法有据，本院依法予以支持。合同解除后，被告苗壮因该合同取得的款项应予以返还，故原告于淑琴要求被告苗壮返还购房款65万元的主张，合法有据，本院依法予以支持。因被告苗壮违约导致合同无法继续履行，应承担相应的违约责任，现原告于淑琴依据合同约定要求被告苗壮支付违约金54500元（总房款109万元的5%），合法有据，本院依法予以支持。原告于淑琴主张的房屋差价损失系其自行估算得出，并无相应的依据，故对原告于淑琴的此项主张，本院依法不予支持。因在合同解除前，被告苗壮并无向原告于淑琴返还或支付相关款项的义务，且原告于淑琴主张的利息损失亦无相应的依据，故对原告于淑琴要求赔偿利息损失的主张，本院依法不予支持。因签订《二手房屋买卖合同》的时间、被告苗壮收取购房款的时间，均在被告苗壮与被告崔雨的夫妻关系存续期间，构成两被告的夫妻共同债务，故原告于淑琴要求两被告共同承担义务的主张，合法有据，本院依法予以支持。原告于淑琴要求被告济南泽源房地产经纪有限公司对上述付款义务承担连带清偿责任，并无相应的合同及法律依据，对此，本院依法不予支持。
二、在居间合同关系中。本院认为，被告济南泽源房地产经纪有限公司作为专业的房产中介机构，对于房屋信息的调查、核实应是最基本的责任和义务。虽然被告济南泽源房地产经纪有限公司辩称在无产权人授权的情况下无法查询到房屋查封信息，但在居间服务过程中，作为居间人的被告济南泽源房地产经纪有限公司完全可以要求产权人苗壮出具相关授权委托去查询、核实房屋的相关情况，以保证合同符合正常履行的前提条件。虽然被告济南泽源房地产经纪有限公司居间促成原告于淑琴与被告苗壮签订涉案《二手房屋买卖合同》，虽然被告济南泽源房地产经纪有限公司主张已最大限度的审核并告知了涉案房屋的相关情况，但根据庭审查明的情况可知，涉案房屋早已办理网签合同备案，而在合同签订前即存在有效的查封，但被告济南泽源房地产经纪有限公司未能对此情况予以核实并告知原告于淑琴，导致签订的《二手房屋买卖合同》无法继续履行，被告济南泽源房地产经纪有限公司对此亦存在过错，故原告于淑琴主张要求被告济南泽源房地产经纪有限公司返还所收取的佣金21400元，合法有据，本院依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定，判决如下：
一、原告于淑琴、被告苗壮、被告济南泽源房地产经纪有限公司于2015年8月30日签订的《二手房屋买卖合同》自本判决生效之日起解除。
二、被告苗壮、被告崔雨于本判决生效之日起十日内返还原告于淑琴购房款65万元。
三、被告苗壮、被告崔雨于本判决生效之日起十日内支付原告于淑琴违约金54500元。
四、被告济南泽源房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告于淑琴中介佣金21400元。
五、驳回原告于淑琴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14610元，由被告苗壮、崔雨负担14000元，由被告济南泽源房地产经纪有限公司负担610元；财产保全费5000元，由被告苗壮、崔雨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 钧
人民陪审员 乔永欣
人民陪审员 关晓军
二〇一六年十二月十五日
代理书记员 孙 靖