安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0111民初3149号
原告：岳文博，男，1986年8月4日出生，汉族，系合肥凯正电气有限公司总经理助理，住合肥市蜀山区，
委托代理人：王迎五，安徽品涵律师事务所律师。
委托代理人：李梅，安徽品涵律师事务所律师。
被告：ＸＸ，男，1964年2月27日出生，汉族，无业，住安徽省肥西县，
委托代理人：夏守国，安徽人杰律师事务所律师。
第三人：安徽映日房地产营销有限公司，住所地合肥市包河区南京路与徽州大道交口滨湖世纪城徽杰苑第23幢135室，组织机构代码56896587-6。
法定代表人：王博，该公司总经理。
委托代理人：余啸林，男，系该公司职员，住合肥市政务区。
原告岳文博诉被告ＸＸ、第三人安徽映日房地产营销有限公司（以下简称“映日公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岳文博及其委托代理人王迎五、李梅，被告ＸＸ及其委托代理人夏守国，第三人映日公司的委托代理人熊张红（后被撤销授权委托）、余啸林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告岳文博向本院提出的诉讼请求：1、请求判令被告ＸＸ继续履行与原告岳文博签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，协助岳文博办理和昌都汇华府8幢102室房屋权属变更登记手续并交付房屋；2、判令被告ＸＸ支付原告岳文博违约金184000元（按总房款92万元的20%计）；3、本案诉讼费用、评估费由被告承担。庭审中，岳文博经本院释明变更诉称请求，即将诉请中的第1项请求变更为：解除双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，ＸＸ赔偿岳文博因房价上涨造成的可得利益损失40万元。
事实与理由：原告岳文博通过第三人映日公司居间服务下于2016年2月28日与被告ＸＸ签订《存量房买卖合同》及《补充协议》各一份，合同约定：岳文博购买ＸＸ所有的位于合肥市包河区当涂支路388号和昌都汇华府8幢102室房产一套，建筑面积89.85平方米；价款为92万元。《补充协议》约定：岳文博于同日向ＸＸ支付购房定金3万元，首付购房款27万元用于支付案涉房屋尚存的银行抵押贷款，ＸＸ于2016年3月7日前向银行预约好提前还贷后25日内，原、被告双方共同到银行办理还贷手续，剩余62万元购房款岳文博以商贷方式支付并存入双方约定的托管账户，如任一方违约，须向守约方承担总房款的百分之二十的违约金责任等。合同签订后，岳文博依约履行支付定金义务。但ＸＸ收款后未按约与银行预约提前还贷事宜及与岳文博共同到银行办理提前还贷手续，且明确表示不同意出卖案涉房屋，致合同至今无法履行。ＸＸ的上述行为已构成违约,岳文博多次催促未果遂诉至本院。
被告ＸＸ辩称：案涉房屋系夫妻共同财产，ＸＸ无权单独处分，其妻子不同意出卖案涉房屋；ＸＸ在履行合同中并不存在违约行为；第三人映日公司在居间服务中未尽审慎核查义务，应承担相应的责任。
第三人映日公司述称：原告岳文博诉称属实，愿意继续配合双方履行合同。
经审理查明：2016年2月28日，原告岳文博在第三人映日公司的居间服务下与被告ＸＸ签订《存量房买卖合同》一份，载明：“ＸＸ将其名下位于合肥市当涂支路388号和昌都汇华府8幢102室（房地权合包字第××号号，房产登记时间为2012年5月23日）住宅房屋一套，建筑面积89.85平方米，以92万元的价格出售给岳文博，款清交房，双方确认于合同签订后52日内共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续，双方同意委托房地产管理部门存量房资金托管中心包河分中心对存量房转让价款实行托管，因ＸＸ购买存量房时向建设银行申请了抵押贷款，合同签订时贷款余额约30万元，ＸＸ应向建设银行申请提前还贷并提交相关材料等”。同日双方又签订《补充协议》一份，载明：“存量房系毛坯房，岳文博应于当日向ＸＸ支付购房定金3万元，首付款27万元，ＸＸ应于2016年3月7日前将银行提前还贷预约好，并于预约好后25日内双方共同到银行办理还贷手续，岳文博支付的27万元购房款用于替ＸＸ偿还该套房产所欠银行抵押贷款的本金及利息，剩余房款62万元，岳文博通过商业贷款方式支付并存入托管帐户，双方在岳文博支付完全部首付款当日共同到房地产管理部门申请存量房转移登记，双方同意委托房地产管理部门存量房资金托管中心包河分中心对存量房转让价款实行托管，双方应于2016年4月20日前共同到资金托管中心签订《存量房资金托管协议》，存量房转让交易所产生的税、费均由岳文博承担，双方如有一方违约须向守约方承担总房款的20%违约金责任等”。上述合同及协议签订后，岳文博于当日即向ＸＸ支付购房定金3万元。同年3月7日，ＸＸ以其妻子不同意出售案涉房屋为由通知映日公司拒绝售房，映日公司遂转告岳文博，原、被告双方为合同履行产生争议并协商未果，岳文博遂诉至本院。
庭审中，被告ＸＸ陈述：其曾将案涉房产在建设银行合肥金寨南路支行办理了按揭抵押贷款手续，尚欠该行贷款本息约30万元；其拒绝卖房系因妻子不同意卖房所致，且其未在2016年3月7日前向该行办理了预约提前还贷手续。
另查：案涉房产双方当事人未办理实际交付手续。
再查：被告ＸＸ于1987年10月2日与宋志育以夫妻名义同居生活，双方于2012年9月12日补办结婚登记。
诉讼中，应原告岳文博申请，本院根据双方当事人的择定于2016年7月20日依法委托安徽财苑房地产土地咨询有限公司对案涉房产价值进行价格评估鉴定。同年8月30日，该鉴定机构出具皖财苑房评字〔2016〕第194号《房地产估价报告》（本院于2016年11月21日收到），确定案涉房地产在价值时点（2016年8月25日）的市场价值为166万元。岳文博花费评估费4070元。
上述事实，有原告岳文博提供的《房地产权属证书》、《房地产经纪合同》、《存量房买卖合同》、《补充协议》、收条，被告ＸＸ提供的《结婚证》、《申请补办结婚登记声明书》、《结婚登记审查处理表》，本院委托安徽财苑房地产土地咨询有限公司作出的《房地产估价报告》及双方当事人陈述等证据在卷证明。
本院认为：原告岳文博与被告ＸＸ签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，系双方在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，合同的内容不违反法律法规禁止性规定，且在房屋出售时，房地产权利人登记仅为ＸＸ一人，基于不动产的公示、公信原则，岳文博作为买受人有理由相信ＸＸ作为出卖人系房屋的完全权利人，故岳文博与ＸＸ签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》应认定为合法、有效。双方均应按约履行各自义务。双方在签订合同之际己经明确涉案房屋设定了抵押，尚有抵押贷款未结清，在抵押权存续期间，ＸＸ转让该抵押房屋，也不影响买卖合同的效力。庭审查明，岳文博已按约向ＸＸ支付购房定金3万元，ＸＸ在岳文博履行上述付款义务后理应按约履行案涉房产抵押贷款银行预约提前还贷申请手续，由于ＸＸ陈述其拒绝卖房系因妻子不同意卖房所致，且未在2016年3月7日前向银行办理预约提前还贷申请手续，故ＸＸ的上述行为构成根本性违约，依法应承担民事责任。岳文博在履行合同中并无不当。对于ＸＸ在诉讼中作出的拒绝卖房的意思表示，岳文博经本院释明变更诉请同意解除合同，本院对此予以准许，但针对解除合同，岳文博可以依据合同追究ＸＸ相应的违约责任及还有其他损失的赔偿责任。由于岳文博、ＸＸ在合同中既约定了违约金，又约定了定金，故在ＸＸ违约时，岳文博可以选择适用违约金或者定金条款。岳文博诉称ＸＸ依约承担总房款的20%违约金的请求，符合事实及法律规定，本院予以支持。对其诉称ＸＸ赔偿因房价上涨造成的可得利益损失40万元的请求，本院认为，由于ＸＸ的根本性违约导致合同不能履行，在现实中确实造成岳文博因房价上涨造成的可得利益损失，安徽财苑房地产土地咨询有限公司作出的《房地产估价报告》确定案涉房地产在价值时点（2016年8月25日）的市场价值为166万元，与案涉房产合同约定的转让价款92万元，两者相差74万元之巨，前述本院认定的违约金明显不足以补偿岳文博的经济损失，考虑到合同如继续履行，岳文博会实际发生除购房款外的其他税费及贷款利息支出，本院酌情支持经济损失为35万元。被告ＸＸ辩称意见，不符事实及法律规定，本院不予采信。ＸＸ提供的录音视听资料因内容不清晰，其提供的录音文字整理资料也仅系反映与中介公司就中介费承担问题进行交流，并无岳文博参与，且质证时岳文博、映日公司对此视听资料均不予认可，故本院对此证据不予认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告岳文博与被告ＸＸ于2016年2月28日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》予以解除；
二、被告ＸＸ赔偿原告岳文博因房价上涨造成的可得利益损失35万元；
三、被告ＸＸ支付原告岳文博违约金184000元（按总房款92万元的20%计）；
上述二、三项合计534000元，于本判决生效之日起十日内一次付清；
四、驳回原告岳文博的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14736元减半收取7368元，评估费4070元，计11438元，由被告ＸＸ负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 姜文强
二〇一六年十二月二十八日
书记员 虞 盼
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。