吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）吉中民一初字第147号原告：朱凤杰，女。委托代理人：刘玉芬，吉林市诚城法律服务所法律工作者。被告：吉林市总工会。住所：吉林省吉林市船营区。法定代表人：吴立疆，主席。委托代理人：邢伟，吉林恒正达律师事务所律师。被告：吉林市北奇房地产开发有限责任公司。住所：吉林省吉林市。法定代表人：张琦，总经理。原告朱凤杰与被告吉林市总工会、吉林市北奇房地产开发有限责任公司（以下简称北奇开发公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱凤杰及其委托代理人刘玉芬，被告吉林市总工会的委托代理人邢伟到庭参加诉讼。被告北奇开发公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告朱凤杰诉称：2006年2月20日，朱凤杰与北奇开发公司签订商品房买卖合同，购买北奇开发公司开发的北奇城市广场B座1716号房屋，约定首付房款60%，余款按揭贷款10年。同日，朱凤杰交付购房首付款137664元，并与北奇开发公司签订委托租赁经营管理合同，约定租期5年（2006年8月30日至2011年8月30日），年租金按总房价10%给付，每半年支付一次。因未能办理按揭贷款，用租金充抵购房款，北奇开发公司累计尚欠朱凤杰房产租金1万余元。吉林市中级人民法院（2013）吉中执外异字第17号执行裁定只承认商品房买卖合同的法律效力，不承认委托租赁经营管理合同的法律效力，侵害朱凤杰权利。该裁定错误认定朱凤杰未支付全部购房款。北奇开发公司如认为朱凤杰欠购房款，应在2006年购房后二年内通过诉讼主张权利，现已超诉讼时效，正因为北奇开发公司认可以房租抵顶购房款，故朱凤杰已不欠房款。朱凤杰向人民法院提起诉讼，请求：1.依法确认朱凤杰与北奇开发公司签订的北奇城市广场B座17层16号房产商品房买卖和委托租赁经营管理合同合法有效；2.依法判决北奇城市广场B座17层16号房产归朱凤杰个人合法所有；3.依法判决该房产房屋租期内的租金折抵尾欠购房价款后，余款由北奇开发公司给付朱凤杰11189.00元；4.停止被告吉林市总工会对朱凤杰房产的申请执行；5.诉讼费由被告承担。经本院庭审释明后，原告朱凤杰明确表示放弃前3项诉讼请求，坚持第4、5项诉讼请求。被告吉林市总工会辩称：本案争议的房屋为北奇开发公司开发建设，房屋的所有权人为北奇开发公司。原告朱凤杰虽与北奇开发公司签订商品房买卖合同，但朱凤杰并未办理本案争议房屋物权变更登记。朱凤杰并未支付全部房款，法院的执行行为符合法律规定，应当继续执行，朱凤杰的诉讼请求依法不应得到支持。被告北奇开发公司未到庭发表答辩意见。经审理查明：本院于2012年6月4日作出（2012）吉中民二初字第1号民事判决书，判决北奇开发公司给付吉林市总工会房款1038.7万元及违约金385万元。该判决已发生法律效力。北奇开发公司未按以上判决确定期限履行义务，吉林市总工会向本院申请强制执行。本院受理申请后，于2012年12月10日作出（2012）吉中民执字第78号执行裁定书，裁定查封北奇开发公司开发的坐落在吉林市船营区北奇广场B座15、16、17层，除B座1509、1510、1713号房屋外的其余全部房屋。朱凤杰提出案外人执行异议申请，认为被查封的房屋中包含其合法购买的1716号房屋，要求依法解除查封。本院经审查于2013年11月4日作出（2013）吉中执外异字第17号执行裁定书，裁定驳回案外人朱凤杰的异议。朱凤杰不服该执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。2006年2月20日北奇开发公司与朱凤杰签订商品房买卖合同，约定朱凤杰购买北奇广场B座17层1716号房屋，房屋单价为每平方米4715.67元，总金额257664元。首付房款137664元，按揭贷款12万元，贷款期限10年。合同上加盖有已登记备案的印章。签订合同当日，朱凤杰向北奇开发公司交付首付款137664元，北奇开发公司向其开具收据。同日，双方又签订委托租赁经营管理合同，约定朱凤杰委托北奇开发公司对其购买的以上房屋租赁经营管理，委托租赁经营期为五年，2006年8月30日起至2011年8月30日止，每年委托租赁经营金为每年按房屋总购房款的10%支付即25766元，每半年结算一次。朱凤杰向银行交纳的按揭月还款由朱凤杰另行支付，与本合同的款项无关。合同签订后，按揭贷款因故未办理。本院裁定查封房屋后，朱凤杰自行占有房屋，并于2013年3月与其他购房户共同开始对房屋进行装潢，其自称装潢费用40余万元。吉林市船营区人民法院于2014年4月8日受理朱凤杰以北奇开发公司为被告提起的民事诉讼，朱凤杰的诉讼请求为确认委托租赁经营管理合同合法有效，北奇开发公司扣除房款外向其支付22378元。并以该案审理结果影响本案为由，请求本案中止审理。本院于2014年5月4日裁定本案中止诉讼。吉林市船营区人民法院于2014年10月8日作出（2014）船民一初字第326号民事判决，该判决认定了朱凤杰与北奇开发公司签订商品房买卖合同及委托租赁经营管理合同的事实，同时认定合同签订后，北奇开发公司未按约定给付租金，但于2007年9月3日向朱凤杰出具B1715、1716号购房款69466元（34733元×2个）票据一张，同日出具B1715、1716号房屋面积差价款9216元（4608元×2个）票据一张。之后又于2008年4月25日向朱凤杰出具B1715、1716号房屋购房款26228元（13114元×2个）票据一张。吉林市船营区人民法院审理认为：委托租赁经营管理合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性、禁止性规定，合法有效。现该租赁经营管理合同已到期，朱凤杰依据合同约定，要求北奇公司给付租金22378元，属合理请求，法院予以支持。关于朱凤杰主张以租金抵房款的事实，因其提供的票据所载购房款金额（至2007年9月3日）明显高于北奇公司依委托经营管理合同获取的一年租期的租金总额，且其又无其他证据佐证，故法院对此无法确认，朱凤杰可依合同约定主张其余租金损失。该判决主文：一、原告朱凤杰与被告吉林市北奇房地产开发有限责任公司于2006年2月20日签订的位于吉林市光华路1号北奇城市广场B座第17层第1715号和1716号房屋的两份委托租赁经营管理合同有效；二、被告吉林市北奇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内给付原告朱凤杰房屋租金22378元。该判决已发生法律效力。朱凤杰曾向本院申请对该案件再审，本院于2015年6月4日作出（2015）吉中民申字第23号民事裁定书，裁定驳回朱凤杰的再审申请。吉林市房地产市场管理中心商品房合同备案科于2015年5月27日向本院出具情况说明：北奇广场图幅号为178103Ⅱ405010017039、178103Ⅱ405010017040室房屋的合同备案人为朱凤杰。认定上述事实的主要证据有：商品房买卖合同、委托租赁经营管理合同、收据、情况说明、吉林市船营区人民法院（2014）船民一初字第326号民事判决书等。本院认为：朱凤杰与北奇开发公司签订商品房买卖合同及委托租赁经营管理合同的事实真实存在，朱凤杰已向北奇开发公司交纳大部分购房款，并已办理商品房预售合同备案登记。朱凤杰现已实际占有争议房屋，已投入资金进行装潢。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”依据该条司法解释规定内容，综合本案事实，本院认为应停止对朱凤杰购买的吉林市船营区北奇城市广场B座1716号房屋的执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第三十条的规定，判决如下：停止对吉林市船营区北奇城市广场B座1716号房屋的执行。案件受理费100元及公告费由被告吉林市总工会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审 判 长  贾淑娜审 判 员  马景芳审 判 员  任宝君二〇一五年七月十三日代理书记员  程美俊