湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0102民初4584号
原告汉口银行股份有限公司江岸支行，住所地武汉市江岸区中山大道1541号B栋1-2层1号。
负责人金剑，该支行行长。
委托代理人吴敬禹（一般授权代理），女，系汉口银行股份有限公司员工，住武汉市江岸区。
委托代理人谢安宁（一般授权代理），男，系汉口银行股份有限公司员工，住武汉市武昌区。
被告于涛，男，1983年12月8日出生，汉族，户籍所在地武汉市武昌区，住武汉市青山区。
原告汉口银行股份有限公司江岸支行（以下简称汉口银行江岸支行）诉被告于涛借款合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案受理后，依法适用普通程序由审判员黎赪担任审判长，与人民陪审员陈立昌、于毅组成合议庭审理。经原告汉口银行江岸支行提出申请，本院于2016年8月24日作出（2016）鄂0102民初4584号民事裁定书，裁定冻结被告于涛的银行存款350，000元或查封、扣押其相应价值的财产。因被告于涛下落不明，本院以公告方式对其送达了民事起诉状、开庭传票等诉讼文书。并于2016年12月9日公开开庭进行了审理，原告汉口银行江岸支行的委托代理人吴敬禹到庭参加了诉讼，被告于涛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告汉口银行江岸支行诉称，2013年3月11日，原告与被告于涛、武汉天佳大自然环保科技发展有限责任公司（以下简称天佳公司）签订编号为B4270313000373的《个人购房借款／担保合同》一份，合同约定：原告根据被告的申请，同意向其发放一手房住宅贷款人民币310，000元整，用于购买天佳公司开发的座落于武汉市洪山区联盟路61号大城小院二期B栋1单元3层2室房屋；贷款期限为360个月，具体贷款发放日与到期日以借款凭证的记载为准，贷款利率为年利率，在贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率基础上下浮10%，利率调整方式为次年调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日调整；被告未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，原告有权按罚息利率逐日计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在当期执行利率的基础上加上50%；还款方式为等额本息（次月21日）还款；若被告未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布贷款全部提前到期，收回已经发放的贷款和相应利息，并行使抵押权。为保证上述债务的履行，该合同还约定：被告以上述坐落于洪山区联盟路61号大城小院二期B栋1单元3层2室房屋提供抵押担保。抵押保范围包括全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金等和原告为实现债权的费用。
合同签订后，双方到武汉市洪山区住房保障和房屋管理局就上述抵押房地产办理了编号武房期洪字第2013009562号期房抵押证明，抵押范围部位为洪山区联盟路61号大城小院二期B栋1单元3层2室，建筑面积为52.73平方米，国有土地使用权证号为武国用（2011）第9号。
2013年3月14日，原告依约向被告发放贷款人民币310，000元整，到期日期为2043年3月14日，年利率为5.895%。后被告未按约还款，已累计欠还15期；为此，原告于2016年7月9日向被告发出《宣布贷款提前到期通知函》，宣布合同项下贷款提前至2016年7月6日到期。截至2016年7月18日，被告累计欠还原告贷款本金301，932.17元、利息19，946.24元，合计金额321，878.41元。
原告认为，根据现行法律规定及相关合同约定，被告应当立即向原告偿还贷款本息，原告对被告提供抵押的房屋享有优先受偿权。同时，原告为实现债权而发生的费用亦应由被告负担。
综上所述，原告为了维护自身的合法权益，维护国家法律尊严，保障金融资产免遭不法侵害，根据现行法律规定及相关合同约定，原告特具状贵院提出：1、判令被告于涛立即偿还《个人购房借款／担保合同》项下截至2016年6月21日的贷款本金301，932.17元、利息18，732.20元、罚息472.47元、复利1，462.20元；及从2016年6月22日起至被告清偿完结之日，以拖欠贷款本金301，932.17元为本，按合同约定罚息利率，即中国人民银行同期同档次贷款利率为基准上浮35%计收逾期还款罚息；对未支付的利息18，732.20元，按罚息利率标准计收复利；2、判准原告以被告于涛为贷款提供抵押的位于武汉市洪山区联盟路61号大城小院二期B栋1单元3层2室的房屋（建筑面积：52.73㎡）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿的方式实现抵押权；3、本案受理费由被告负担。
原告汉口银行江岸支行为了支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：
证据一、武汉市商品房买卖合同，证明被告于涛与武汉天佳大自然环保科技发展有限责任公司签订商品房买卖合同。
证据二、个人住房（商业用房）借款／担保合同、借据，证明原、告之间借款事实、抵押、保证关系成立；原告已依约放款；
证据三、武房期洪字第2013009562号，证明抵押权业已登记成立；
证据四、宣布贷款提前到期通知函及回函、信函复印件，证明原告宣布贷款提前到期，并已通知被告；
证据五、截至2016年12月8日欠款明细，证明截至2016年12月8日被告欠原告借款本息数额及计算方法等。
被告于涛在诉讼期间未向本院提交答辩意见及证据。
被告于涛经本院合法传唤拒不到庭应诉，视为放弃质证权利。对原告汉口银行江岸支行提交的证据，经综合审核评判后认为，原告汉口银行江岸支行提交的证据一、二、三、四、五的证据来源合法，内容真实，与本案有关联性，具有证明力，均予以采信。
经审理查明：2014年3月18日，于涛与武汉天佳大自然环保科技发展有限责任公司（以下简称天佳公司）签订合同编号为洪120170462号的《武汉市商品房买卖合同》，约定：于涛向天佳公司购买武汉市洪山区联盟路61号大城小院二期B栋1单元3层2号房屋1套，房屋建筑面积为52.73平方米，合同总金额为443，451元。
2013年3月11日，汉口银行江岸支行（贷款人）与于涛（借款人）、天佳公司（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》1份，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放贷款310，000元，用于购买购房合同编号为洪120170462号的家庭住房1套，房屋座落于大城小院B-1-302，建筑面积为52.73平方米，购房金额为443，451元；贷款期限为360个月，具体信息以借款凭证的记载为准，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮10%，利率调整方式为次年调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日调整；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，借款人有权按罚息利率逐日计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在当期执行利率的基础上加收50%；还款方式为等额本息（次月21日）还款；若借款人未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款全部提前到期，收回已经发放的贷款和相应利息，并行使抵押权。为保证上述债务的履行，该合同还约定：借款人以上述坐落于武汉市洪山区联盟路61号大城小院二期B栋1单元3层2号房屋提供抵押担保。抵押保范围包括全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金等和原告为实现债权的费用。
2013年3月14日，汉口银行江岸支行依约向于涛发放贷款310，000元，到期日期为2043年3月14日。由于于涛未按约还款，已累计欠还15期，为此，汉口银行江岸支行于2016年7月7日向于涛发出《宣布贷款提前到期通知函》，主要内容为“我行于2013年3月14日按合同约定向您履行了310，000元贷款义务，截至目前为止，您尚有14期未依合同约定还款，共欠还本金301，932.17元、利息18，729.87元。根据合同规定，我行现宣布合同项下贷款提前至2016年7月6日到期，请您将应付本息共计320，662.04元立即归还我行”。通知发出后，于涛至今仍未履行还款义务。
另查明，2013年6月27日，汉口银行江岸支行与于涛共同向武汉市洪山区住房保障和房屋管理局就上述抵押房地产办理了编号武房期洪字第2013009562号《武汉市期房抵押证明》，期房座落为武汉市洪山区联盟路61号大城小院二期B栋1单元3层2室，抵押人为于涛，抵押权人为汉口银行江岸支行，建筑面积为52.73平方米，权利价值为310，000元。国有土地使用权证号为武国用（2011）第9号。
本院认为，于涛与汉口银行江岸支行签订的《个人购房借款／担保合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。于涛向汉口银行江岸支行借款后，应按约履行还款义务，现拖欠14期未按时偿还贷款本息，已构成违约，汉口银行江岸支行依合同约定要求于涛提前归还全部贷款本金及支付相应利息的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。于涛自愿以贷款所购住房提供抵押担保，在未履行还款义务时，抵押权人汉口银行江岸支行有权依法在抵押物财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。关于罚息利率，双方合同约定利率以当期中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮10%，罚息利率在当期执行利率的基础上加收50%，即逾期罚息利率应为中国人民银行同期同档次贷款利率为基准利率上浮35%。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告于涛于本判决生效之日起三日内向原告汉口银行股份有限公司江岸支行偿还贷款本金301，932.17元，以及合同期内截至2016年6月21日止的利息18，732.20元、罚息472.47元、复利1，462.20元，合计322，599.04元；
二、被告于涛于本判决生效之日起三日内向原告汉口银行股份有限公司江岸支行支付以301，932.17元为本金，自2016年6月22日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同档次贷款利率上浮35%的罚息利率标准计收的罚息；对合同期内未支付的利息18，732.20元，应自2016年6月22日起至偿清之日止，按罚息利率标准计收复利；
三、原告汉口银行股份有限公司江岸支行在上述判决第一、二项债权范围内，对被告于涛名下位于武汉市洪山区联盟路61号大城小院二期B栋1单元3层2室房屋的折价或者拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6，128元，保全费2，270元，邮寄费20元，公告费260元，合计8，678元，由被告于涛承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 黎 赪
人民陪审员 陈立昌
人民陪审员 于 毅
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 任保群