福建省屏南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）屏民初字第747号
原告张承鹏，男，汉族，1966年8月16日出生，福建省屏南县人，住屏南县。
委托代理人孙翔，福建通享律师事务所律师。
被告屏南县房地产综合开发公司，住所地屏南县古峰镇富豪住宅区商住楼C幢2号。
法定代表人张瑾，经理。
委托代理人池哲斌，福建合立律师事务所律师。
委托代理人叶华锦，福建合立律师事务所律师。
原告张承鹏与被告屏南县房地产综合开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张承鹏的委托代理人孙翔、被告屏南县房地产综合开发公司的委托代理人池哲斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年6月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的佳垅新村第一幢五单元508号房，房屋总价款254155元，原告按照约定付清全部房价款（首付款84155元、按揭贷款17万元）。被告没有在合同约定的时间内交房，逾期到2011年5月30日通知原告交房。另外，被告向原告收取了办理房屋权属登记各项费用800元，承诺为原告办理房屋权属证件，双方形成代办房屋权属证件的合同关系。被告收取了办理房屋权属登记各项费用800元，就负有为原告办理房屋权属证件的合同义务；同时，被告原本就有协助原告办理房屋权属登记的法定义务。由于被告不履行办证义务，至今原告还未取得房屋权属证书。《商品房买卖合同》第十四条规定：“××应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由××提供的资料交付买受人。如因××原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，××自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违�金。……”根据该规定，原告不能在2011年5月30日交房后90日内取得房屋权属证书，被告应当自逾期之日起每日按房款0.01%支付违约金，直至原告取得房屋权属证书为止。现原告要求被告支付从2013年8月19日至2015年4月9日期间599日的违约金，违约金计算为254155元×0.01%×599日=15223.88元（原告保留向被告主张从2015年4月10日至取得房屋权属证书期间逾期违约金的权利）。综上所述，原告特依法起诉，请求人民法院依法判决被告支付原告违约金15223.88元。
被告辩称，一、被告已按讼争合同约定于2011年7月18日为原告办理房屋所有权初始预登记；二、被告名下的本案讼争房屋于2013年6月7日起至今被屏南县人民法院依法采取查封措施，该措施明确“查封期间不得办理房产的产权变更、过户手续”该房屋至今产权尚在被告名下。就本案来说，被告虽有协助原告办证义�，但其至起诉之日尚未领取产权证书，系其自身涉案原因，而非被告过错或违约，所以被告无须承担向原告支付逾期办证违约金的违约责任。
经审理查明，2010年6月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：一、原告购买被告的古峰镇佳垅新村的佳洋新居第一幢五单元508号房的预售商品房，房屋总价款254155元。二、关于产权登记的约定：××应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由××提供的资料交付买受人。如因××原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，××自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，××可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附�六中另行约定。当日原、被告双方签订了该《商品房买卖合同》的补充协议（合同附件六）。补充协议相关约定：……七、其他：4、买卖双方同意将主合同第十四条约定变更为：××应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由××提供的资料交付买受人。八、买受人声明其在签订主合同及补充协议时已对主合同及本补充协议的全部条款作了详细了解且不持任何异议，主合同及本补充协议的全部条款约定均系买受人与××的真实意思表示。九、本补充协议自双方签字（盖章）之日起生效。本补充协议为主合同不可分割的一部分，本补充协议约定若与主合同不一致的，以本补充协议的约定为准。原告于2010年6月28日向被告支付全部购房款（包括首付款84155元，银行按揭贷款170000元）。被告于2010年6月28日代收证件办理费用800元，被告实际交房时间为2011年5月30日，至今未办理土地使用权证及房产所有权证。
上述事实有被告提供的商品房买卖合同及附件、原告提供的商品房买卖合同、销售房地产统一发票、材料收集单据、收款收据等证据证明，原、被告双方没有异议，予以确认。
本案的争议焦点：被告是否应当向原告支付逾期办理权属登记违约金15223.88元？
原告，提供证据一《商品房买卖合同》、证据二《销售房地产统一发票》、证据三《材料收集单据》、证据四《收款收据》，证明2010年6月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的屏南县佳垅新村第一幢五单元508号房，房屋总价款254155元，原告按照约定付清全部房价款。被告向原告收取了办理房屋权属登记各项费用800元，承诺为原告办理房屋权属证件，双方形成代办房屋权属证件的合同关系。
被告认为，对证据一、证据二、证据三、证据四的真实性、合法性无异议，对证明对象部分有异议。原、被告双方形成的是口头委托代理办证关系。
原告认为，原告响应被告的要约并按照被告的要求缴纳了费用800元，双方之间的要约承诺意思表示明确，合同关系成立，被告即应为原告办理权属证书，没有办理则构成违约。被告至今没有为原告办理好权属证书，因此被告至今还在违约，依法应当承担违约责任。
被告提供证据一《商品房买卖合同》及附件，证明1、原、被告双方就原告购买被告开发的佳垅新村（佳洋新居）第一幢五单元508号房事宜达成商品房买卖合同关系及权利义务约定内容。2、合同附件六《合同补充协议》第七条第4项明确约定：买卖双方同意将主合同第十四条约定变更为一××应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由××提供的资料交付买受人。依据该条约定，本案被告（××）履行相关产权登记约定义务的截止期限为2012年5月30日。证据二《房屋预告登记证明》，证明被告已按合同约定于2011年7月18日为原告办理房屋所有权初始预登记。证据三房屋限制登记文档、屏南县人民法院《执行裁定书》、《协助执行通知书》、《查封公告》，证明原告所有的本案讼争房屋已于2013年6月7日起至今被屏南县人民法院依法采取查封措施。
原告认为，对被告提交的证据一、二、三的真实性、合法性无异议，对关联性均有异议。被告提供的证据一、二、三不能证明被告已经履行了合同约定的委托办证义务和协助办证义务。原告的房子被查封并不能构成房产登记的法律障碍，法院查封的目的是防止张承鹏的房产转移给他人，而不是不让进行房产登记。对本案的房产进行登记只是对原告房产的确认，而不是转移。
被告认为，原告的质证意见不正确。就本案来说，不是被告不履行协助办证义务，而是被告客观上无法履行协助办证义务。因为本案讼争房屋在2013年6月7日（该房屋具备办证条件之前）已被屏南县人民法院依法查封冻结，当时法院查封冻结的是该讼争房屋的商品房买卖合同的备案合同号，说明讼争房屋当时还未具备办证条件，在没有具备办证条件之前已被法院冻结查封，该讼争房屋在未解除查封冻结程序前，屏南县房地产管理部门（屏南县房管所）无法为该讼争房屋办理产权登记并颁发产权证的。就本案来说，被告提交的证据可以证实本案法院冻结的讼争房屋是限制原告的产权登记和产权证办理，而非限制产权从原告名下转移至第�人名下，因为法院在2013年6月7日查封冻结时该讼争房屋的产权尚未登记到原告名下。以上所述的法院的查封冻结措施至今尚未解除。
本院认为，原告提供的证据一至四，被告提供的证据一至三，原、被告对其真实性、合法性无异议，对原告提供的证据一至四，被告提供的证据一至三，原、被告对其真实性、合法性无异议予以认定。上述证据的分析认定除了证明无争议部分事实外还可以证明以下事实：被告于2011年7月18日为原告办理预购商品房预告登记。曾经申请执行人樊永会申请，本院于2013年6月7日、2015年8月26日两次分别作出（2013）屏执委字第2-1号、（2013）屏执委字第2-2号执行裁定书，查封被执行人张承鹏所有的坐落于屏南县古峰镇佳垅新村商品房一套（证件编号0204770，房号508），裁定查封期间内，被执行人不得转移被查封的房产，不得对被查封的房�设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为，不得办理房产的产权变更、过户手续。查封至今没有解除。
综上所述，本院认为，原告张承鹏与被告屏南房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应全面履行合同的义务。《合同补充协议》第七条第4点约定，买卖双方同意将主合同第十四条约定变更为：××应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由××提供的资料交付买受人。因此被告应于2012年5月28日之前将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料，报送房屋所在地房地产行政主管部门，并告知买受人原告。被告于2010年6月28日向购房户发出要约，通知购房户，被告以批量的方式代�告办理有关证件等事宜，原告响应被告的要约，并按照被告的要求缴纳了费用800元，双方之间的要约、承诺意思表示明确，合同关系成立。被告即应为原告办理权属证书，没有办理则构成违约。本院作出的执行裁定书，其意在让被执行人张承鹏不得转移被查封的房产、不得设定权利负担、办理房产的产权变更、过户手续，没有影响张承鹏正常的产权登记。且在本院查封之前被告就负有为原告代理及协助办证义务。况且被告除了只办理了预购商品房预告登记外，至今也没有提供证据证明被告已向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由××提供的资料交付买受人。被告也没有提供证据证明由于行政部门或者其他非××原因导致买受人未能在《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的期限内取得房屋权属证书，因此被告仍然违约�据此根据《商品房买卖合同》第十四条的规定，未能取得房屋权属证书的，被告应当自逾期之日起每日按房款0.01%支付违约金，原、被告双方约定按日计付违约金，违约金数额应当按照实际导致办证拖延的天数计算，原告主张被告承担2013年8月19日至2015年4月9日的违约责任即违约金为计算为254155元×0.01%×599日=15223.88元予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
被告屏南县房地产综合开发公司应于本判决生效之日起十日内向原告张承鹏支付逾期办证的违约金15223.88元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费181元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。
审 判 员 苏枝贵
审 判 员 周作通
人民陪审员 张久贵
二〇一五年十二月二十日
书 记 员 杨良芬
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最�一日起计算；法律文书规定分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附判决所引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，�应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于××的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。