吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉06民终2号
上诉人（原审原告）：张宝，男，汉族，无职业，住吉林省长白朝鲜族自治县。
被上诉人（原审被告）：丛培飞，男，汉族，无职业，住吉林省白山市浑江区。
被上诉人（原审被告）：白山市华东物资有限责任公司。住所：吉林省白山市北安大街***号。
法定代表人：李延国，董事长。
委托代理人：韩威，白山市华东物资有限责任公司职员。
原审第三人：张国，男，汉族，个体工商户，住吉林省长白朝鲜族自治县。
上诉人张宝因合同纠纷一案，不服吉林省长白朝鲜族自治县人民法院（2016）吉0623民初427号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
张宝原审诉称：2012年，张宝与白山市华东物资有限责任公司（以下简称华东物资公司）的销售经理丛培飞签订房屋租赁合同，将自有的三个车库租给华东物资公司使用，租期三年，年租金2.7万元，租金提前预交下一年度。华东物资公司自2014年8月再未支付租赁费，但继续占有使用车库，租赁房屋内的物品始终没有清除。为此张宝曾多次找其要求支付使用期间的房屋租金，但华东物资公司拒不支付。张宝请求法院解除双方的租赁合同，并判令华东物资公司支付租赁期间及到期后续占用期间房屋租赁费58500元，清除租赁房屋内的物品。
丛培飞原审辩称：丛培飞当时是华东物资公司的员工，代表华东物资公司在长白朝鲜族自治县租赁房屋，丛培飞已于2013年离开该公司，丛培飞属于中间人，张宝不应该起诉丛培飞。
华东物资公司原审辩称：华东物资公司与张宝的租赁关系已于2013年12月解除。2012年，华东物资公司在长白朝鲜族自治县设立售后服务部，该售后服务部设立在张宝的弟弟张国经营的汽车修配厂，由华东物资公司提供售后汽车服务的配件。2013年12月，由于张国经营不善，导致张国无法再为华东物资公司提供汽车销售的售后服务。2013年12月11日，华东物资公司与张国合作关系终止，张国于同日为华东物资公司出具欠配件款58000元的欠据和还款计划。后张国未按其承诺履行还款义务，华东物资公司于2014年5月向长白朝鲜族自治县人民法院起诉要求张国偿还欠款。经长白朝鲜族自治县人民法院主持调解并作出民事调解书。故此，华东物资公司认为与张国终止汽车售后服务关系后即与张宝不存在房屋租赁关系，张宝的房屋继续被占用与华东物资公司无关，占用的物品不属于华东物资公司，张宝要求华东物资公司支付房屋租赁费的请求不能成立。另外，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项的规定，延付租金的诉讼时效期间为一年。根据张宝自述的2014年8月欠租赁费至张宝起诉已过两年多时间。即使华东物资公司欠张宝的房屋租赁费，张宝现在要求华东物资公司支付租赁费已超过法定的诉讼时效期间。
张国原审辩称：张国与华东物资公司的承包合同期间为2013年5月22日至2014年5月22，为期一年，但是华东物资公司自行提出于2013年12月11日终止合同，随后华东物资公司将设在长白朝鲜族自治县的一汽佳宝森雅车销售部分撤回白山市。华东物资公司主张终止合同，没有与张国沟通，张国不知道此事，还按合同约定继续经营，华东物资公司于2014年5月起诉张国，要求给付配件款及利息2.1万元，并按照合同约定收取一年房租2.7万元。本案诉争租赁房屋内的物品归张国所有。
原审法院审理查明：2012年8月18日，张宝与华东物资公司的销售经理丛培飞签订房屋租赁合同，将自有的三个车库租给华东物资公司使用，租期三年，年租金2.7万元，口头约定租金提前一年预交下一年度。期间华东物资公司与张国于2013年5月22日签订长白朝鲜族自治县一汽佳宝服务站承包合同，合同期限为一年。合同约定张国承包期间向华东物资公司交纳房租费2.7万元，管理费1万元，双方合同解除后张国的汽车配件及修车设备和工具一直存放于华东物资公司承租的三个车库内。自2014年8月始，华东物资公司未支付租赁费，张宝于2014年8月两年承租满后打电话给从培飞，要求交纳第三年房屋租金，丛培飞回复已从华东物资公司离职。华东物资公司未通知张宝提前一年终止承租房屋合同。张宝与张国系弟兄关系。
原审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，张宝要求解除与华东物资公司的房屋租赁合同，符合法律规定，应予支持。华东物资公司主张张宝支付租金的请求超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款“下列的诉讼时效期间为1年：（三）延付或者拒付租金的；”的规定，张宝与华东物资公司约定租金支付方式为提前一年预交下一年度，即2014年8月18日前，华东物资公司应预交2014年8月18日至2015年8月18日房屋租赁费2.7万元。华东物资公司未预交第三年度租金，张宝主张期间打过电话给华东物资公司董事长李延国，李延国表示将来在长白朝鲜族自治县设立出租车公司，一起结算租金。华东物资公司对张宝的说法不予认可。从培飞曾接过张宝电话，并回复其已于2013年从华东物资公司离职。综上，张宝在华东物资公司拒付租金之次日起一年内，未提供时效中断、中止事由的证据，其要求华东物资公司支付租赁期间房屋租赁费的请求已超过诉讼时效。张宝主张华东物资公司支付租赁到期后续占用期间房屋租赁费并清除房屋内物品的请求，因合同期满后诉争租赁房屋存放物品为张国所有，张宝与张国之间法律关系与本案不属同一种类，不予合并审理，张宝可另行解决。原审法院判决：“一、解除张宝与华东物资公司房屋租赁合同。二、驳回张宝的其他诉讼请求。案件受理费1150元，由张宝减半承担575元。”
张宝的上诉理由为：一、原审法院认定张宝的起诉超过法定诉讼时效期间错误，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，张宝将本案诉争房屋出租给华东物资公司使用的期限至2015年8月18日，每年给付一次租金仅是相同债务的分期履行，诉讼时效应从2015年8月18日起算。二、张宝与华东物资公司系租赁关系，华东物资公司与张国系合作关系，华东物资公司在租赁期内将本案诉争房屋以合作形式交付张国使用，即使华东物资公司与张国解除合伙关系，不代表交付租金的义务转移给张国。张宝对于华东物资公司与张国解除合作关系的时间并不知情，华东物资公司怠于履行通知义务，迟延交付租金，后期占用费用应由华东物资公司承担。三、原审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，判决解除双方的租赁关系，双方解除合同的日期是结案之日，并没有判决解除合同的日期是2015年8月18日，却认定租赁期满后张宝与张国存在法律关系，与判决内容第一项相互矛盾。四、即使2014年8月18日至2015年8月18日的房屋租金超过诉讼时效，但2015年8月18日后的房租并未超过一年，原审法院对该部分租金未予认定错误。张宝一直向华东物资公司主张权利，且于2016年6月向人民法院起诉寻求法律救济。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判。
华东物资公司、丛培飞、张国答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律错误，请求二审法院维持原判。
经本院审理查明：长白朝鲜族自治县人民法院于2016年6月15日受理张宝诉华东物资公司、丛培飞房屋租赁合同纠纷一案，张宝于2016年8月19日以变更诉讼请求为由申请撤回起诉，长白朝鲜族自治县人民法院作出（2016）吉0623民初261号民事裁定书，裁定准许张宝撤回起诉。张宝于2016年8月25日向长白朝鲜族自治县人民法院提起本案诉讼。
其他事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为：张宝与华东物资公司之间存在房屋租赁合同关系，张宝上诉主张其要求华东物资公司、丛培飞支付2014年8月19日至2016年10月19日房屋租金的诉讼请求不超过诉讼时效，依照合同约定华东物资公司应于2014年8月19日支付下一年度的租金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款“下列的诉讼时效期间为1年：（三）延付或者拒付租金的；”的规定，张宝未提供证据证明其于2014年8月19日至2015年8月19日期间向华东物资公司要求支付当年的租金，诉讼时效存在中止、中断情形，故张宝要求华东物资公司支付2014年8月19日至2015年8月19日期间租金的诉讼请求已超过诉讼时效，本院对其此部分上诉请求不予支持。张国在与华东物资公司合作期间内，经华东物资公司授权，将其物品存在于本案诉争租赁房屋内，本案诉争房屋租赁期满后，张国仍未清除其存放的物品。华东物资公司主张其于2013年12月与张国解除合作关系，并将经营业务撤出长白朝鲜族自治县，遂与张宝解除房屋租赁合同关系，但张宝主张未收到解除房屋租赁合同的通知，华东物资公司亦未提供证据进行证明，故华东物资公司与张宝的房屋租赁合同自2015年8月19日起为不定期合同，华东物资公司应参照原房屋租赁合同约定的租金标准向张宝支付租金。张宝于2016年6月15日向长白朝鲜族自治县人民法院提起诉讼，要求华东物资公司、丛培飞支付本案诉争房屋租金，诉讼时效因此中断，故华东物资公司应向张宝支付2015年8月19日至2016年10月19日的房屋租金31500元（27000元/年÷12个月×14个月）。张国与华东物资公司解除合作关系后，无权占用本案诉争房屋，其应清除租赁租赁房屋内的物品，将本案诉争房屋交还给张宝。张国因占用本案诉争房屋给华东物资公司造成经济损失，华东物资公司可另行主张权利。丛培飞原系华东物资公司工作人员，与张宝签订房屋租赁合同系履行职务行为，张宝上诉主张丛培飞支付其房屋租金没有依据，本院对其此项上诉主张不予支持。
综上，原审法院判决认定事实不清，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销吉林省长白朝鲜族自治县人民法院（2016）吉0623民初427号民事判决；
二、白山市华东物资有限责任公司于本判决生效后五日内支付张宝房屋租金31500元；
三、张国立即清除本案诉争房屋内的物品，将本案诉争房屋交还给张宝；
四、驳回张宝其他诉讼请求。
一审案件受理费575元及二审案件受理费1150元，由白山市华东物资有限责任公司承担929元，张宝承担796元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱瑛华
代理审判员 郭惠靖
代理审判员 兆艳红
二〇一七年一月十六日
书 记 员 李 勇