广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深南法民三初字第1089号
原告阿海珐核能公司台山合同执行处（反诉被告，以下统称原告），住所地广东省台山市。
负责人pierredaval。
委托代理人罗勇，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。
委托代理人文浩，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。
被告张柱国（反诉原告，以下统称被告），男，汉族，户籍地址广东省深圳市罗湖区。
委托代理人高宝云，广东君言律师事务所律师。
委托代理人冯妍颖，广东君言律师事务所实习律师。
原告阿海珐核能公司台山合同执行处诉被告张柱国及被告张柱国反诉原告阿海珐核能公司台山合同执行处房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员廖艳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人文浩、被告的委托代理人高宝云、冯妍颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年8月25日，原、被告协商一致签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于深圳市南山区某花园一期2栋11d的房产（以下简称涉案房产）出租给原告，月租金为人民币23000元（以下币种均为人民币），租赁期限自2013年9月1日起至12月31日止。原告依约向被告支付了租赁保证金39980元。合同终止后，原告多次要求被告退还租赁保证金无果。故原告诉至法院，请求判令：1、被告返还原告租赁保证金39980元；2、被告承担本案的全部诉讼费。
被告的答辩意见与反诉意见一致。
被告反诉称，原、被告履行完毕租赁合同后，被告与原告的员工蔡某（原告租赁涉案房产事宜的联系人）及原告方实际入住涉案房产的sam于2013年12月30日就涉案房产办理退房手续，三方书面确认涉案房产及附属设施所出现的损坏及发生的故障，包括但不限于空调、对讲机、电视机及饮水机损坏等。根据租赁合同第八条的约定，原告应及时维修或赔偿，但原告一直拒绝。被告为避免损失扩大，分别于2014年3月6日、4月9日聘请第三方对涉案房产的墙面、空调等进行维修，共计花费17044元。因原告对涉案房产地板、衣柜、餐桌、餐椅、入口大门、衣柜镜子等物品造成了损坏，原告一直拒绝维修或赔偿，导致涉案房产长期空置，不能出租收益，给被告造成巨大的经济损失。故被告提起反诉，请求法院判令：1、原告对涉案房产地板、衣柜、餐桌、餐椅、入口大门、衣柜镜子等物品所造成的损坏进行维修并支付被告因房屋装修重置、空调维修等已支出的费用，或者判令原告向被告一次性支付全部维修费用共计28000元；2、原告向被告支付房屋装修重置期间房租损失23000元；3、原告承担全部诉讼费用。
针对被告的反诉，原告辩称，1、被告在反诉状中所称房屋地板、衣柜、餐桌、桌椅、入口大门、衣柜镜子等所造成的损坏事实上是使用上述物品的自然损耗，根据合同法第218条规定，原告无需承担赔偿责任，且在原告承租被告房屋前涉案房产就存在诸多问题。2、被告所谓的空调损坏，依据合同法第220、221条规定，维修义务应当由被告承担，任何家电、家具在使用过程中发生故障是正常的，没有任何厂家或商家能保证生产或销售的家电永不发生故障，被告并无证据证明是由于原告的过错及行为造成空调损坏，因此不应由原告承担维修义务。3、被告请求房屋装修重装期间的租金损失并未实际发生，因此该请求无事实及法律依据，且原告无需承担任何维修、赔偿义务，因此被告没有理由要求原告支付反诉请求中房屋装修重修期间的房屋租金损失。
经审理查明，2013年8月28日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将某花园一期2栋11d房出租给乙方使用，租期自2013年9月1日起至12月31日止，每月租金为23000元，租赁保证金为39980元；乙方应正常、合理使用出租房屋及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，出租房屋或附属设施出现损坏或发生故障，乙方应负责及时维修或赔偿，及其它内容。原、被告均确认，涉案合同系续签合同，原告于2011年11于1日即已入住涉案房产，于2013年12月30日搬离。被告认可收到租赁保证金39980元。
原告提交了家具清单拟证明双方于2011年10月16日原告承租涉案房产前确认了涉案房产内家具的情况，涉案房产已存在一定问题，被告对该清单的真实性认可，并认为原告退租时交还的涉案房产与其出租时存在较大差异。该清单上注明主卧房间木地板有1处磨损，有些墙地角有小划痕，大厅地砖有3块划痕，1个主卧墙角破损，次卧有1条印痕，墙角破损。
被告提交了手写清单，拟证明2013年12月30日，原、被告租期届满拟交付房屋时，由原告的员工蔡某及实际居住者及被告共同确认的涉案房产的现状。原告认可该证据的真实性，但认为上述损坏系物品的自然损耗，应由被告承担维修义务，且被告也不能证明系原告的行为造成物品的损坏。上述清单记载，涉案房产存在墙面有11处钉痕，木地板有多处划痕，三个衣柜变形，餐桌、餐椅多处损坏（磨损），空调、对讲机多处损坏（外观良好，不能正常工作），入口大门损坏，过道衣柜镜子破损，电视机不工作，侧卧没有锁等问题。被告提交了收款收据拟证明对涉案房产空调进行维修的费用为750元，对墙面贴墙纸、进行防潮处理等的费用为16294元，原告对收款收据的真实性不认可。被告提交了照片拟证明涉案房产的损坏情况，原告对此不予认可。
庭审中，被告表示手写清单上载明的涉案房产存在的问题部分已处理，空调压缩机已更换，对讲机损坏无法处理，第1点中的地板及墙面的损耗已处理，还有的比如大理石桌面的损坏无法更换，在清单中未列出。原告表示愿意对墙面的钉痕及地板磨损进行补偿。
以上事实，有《房屋租赁合同》、家具清单、手写清单等证据及庭审笔录在卷为证，足以证明。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，应为有效合同，双方当事人均应严格履行。
依约，原告应正常、合理使用出租房屋及其附属设施，因原告使用不当或不合理使用，出租房屋或附属设施出现损坏或发生故障，原告应负责及时维修或赔偿。本案中，原、被告在出租涉案房产前在家具清单中已对涉案房产的状况进行了清晰的记载，在租赁期限届满后亦对涉案房产进行交接并详细记载了房屋的损坏情况。结合家具清单、手写清单等的记载，本院认为，涉案房产在原告使用期间确实存在部分非自然损耗的损坏，应由原告进行维修或赔偿。原告并无证据证明在租赁期限届满后对涉案房产进行了维修，被告单方进行维修的花费也不足以单独作为赔偿的依据，结合本案的实际情况，本院酌定原告对其在租赁期间对涉案房产造成的损坏补偿被告维修费15000元。至于被告主张的房屋装修重置期间的房租损失，被告并无证据证明对涉案房产进行维修所需的工期以及该损失实际发生，对于该项请求，本院不予支持。至于原告支付的租赁保证金39980元，本院已判令原告对其造成的损坏进行补偿，被告并无依据继续占有该租赁保证金，故被告应将其收取的租赁保证金39980元退还原告。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告阿海珐核能公司台山合同执行处应于本判决生效之日起十日内向被告张柱国支付维修费15000元；
二、被告张柱国应于本判决生效之日起十日内向原告阿海珐核能公司台山合同执行处返还租赁保证金39980元；
三、驳回原告阿海珐核能公司台山合同执行处的其它诉讼请求；
四、驳回被告张柱国的其它诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费400元，由被告负担；反诉案件受理费537.5元，由原告负担379.5元，被告负担158元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本四份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 廖 艳
二〇一四年十月十日
书记员 洪靖敏