江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0282民初9175号
原告融创物业服务集团有限公司宜兴分公司，住所地宜兴市宜城街道东山西路29号，统一社会信用代码91320282570380869F。
负责人戴艳，该公司总经理。
委托诉讼代理人朱赟，该公司法务。
委托诉讼代理人李雪慧，江苏梁溪律师事务所律师。
被告张秀芳，女，1968年2月28日生，汉族，户籍地宜兴市，现住宜兴市。
委托诉讼代理人卢晓峰，江苏宜欣律师事务所律师。
原告融创物业服务集团有限公司宜兴分公司（以下简称物业公司）与被告张秀芳物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法由审判员严勤芬适用小额诉讼程序独任审判，于同年10月13日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人李雪慧、被告张秀芳的委托诉讼代理人卢晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令张秀芳支付所欠物业费8567元；2.判令张秀芳支付违约金856元；3.本案诉讼费由张秀芳承担。事实和理由：张秀芳为其提供物业服务的宜兴氿园5幢609单元403室房屋的业主，房屋面积为142.78平方米。双方签订的前期物业服务协议约定，由其向张秀芳提供物业服务，张秀芳依照房屋建筑面积按2.5元/月/㎡（物业服务费1.5元/月/㎡、公共能耗费1元/月/㎡）向其交纳物业管理费。但张秀芳自2014年1月1日至2015年12月31日间的物业服务费、公共能耗费计8567元未交纳。经其多次催收，张秀芳仍拒绝交纳。另根据协议约定，张秀芳不支付物业服务费的，应当支付违约金，经调整后要求张秀芳支付所欠金额10%的违约金。为此诉至法院，请求依法裁决。
被告张秀芳辩称：物业公司的诉请不是事实。理由：一、物业费的收费标准没有法律依据。前期物业服务协议1.5元/月/㎡的收费标准实际是要按照物价局的最终审批为准，物业公司应提供物价局的审批手续。根据《宜兴市普通住宅物业公共服务简明等级收费标准》（试行）的通知，1.5元/月/㎡的收费标准应当是五级服务，而物业公司达不到该服务标准。具体情况为：物业公司的服务态度不好，2016年8月13日物业管理人员随意殴打业主，目前已经被刑拘，处于公安处理中；小区卫生管理极差，地下室垃圾成堆无人清理；地下通道渗水严重无法通行；绿化内的建筑垃圾长期堆放不清理；房屋质量及安全存在严重隐患，外墙破损，家中渗水，消防栓漏水无法使用，地下室电梯有霉斑，地下室的线缆暴露在外不及时修理。故物业公司主张的1.5元/月/㎡收费标准不成立，其认为应按照三级标准0.9元/月/㎡计收。另外，其前期家中没有居住，按照合同约定空置房应按照70%计收物业费，不应按照全额支付物业费。二、公共能耗费1元/月/㎡的标准也无事实和法律依据，物业公司应提供清单和详细计算方式，且应该公示，但物业公司至今没有公示的依据，故对该收费不认可。三、其未违约，违约金不予承担。
经审理查明：2011年7月30日，张秀芳购买融创氿园小区5幢609单元403室住宅房屋一套，房屋建筑面积为142.78平方米。2012年12月30日，张秀芳与物业公司（原名称为天津融创物业管理有限公司宜兴分公司，于2015年12月10日经宜兴市市场监督管理局核准变更为现名称）签订前期物业服务协议一份，约定由物业公司为融创氿园小区提供前期物业管理服务，物业管理服务内容包括对房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施、设备及其运行的维护和管理；环境卫生；公共秩序维护；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理；公共绿化及水系；消防管理；特约服务及其他有偿服务；物业服务收费标准（按建筑面积计收）住宅1.5元/月·㎡（不包含公共能耗费），实际以物价局最终审批为准。因张秀芳原因，空置房屋由张秀芳按物管费标准的70%向物业公司交纳（空置房需以书面申请报物业服务中心备档）。张秀芳不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求张秀芳补交并从逾期之日起每天按应缴额的千分之三支付等内容。
另查明：宜兴市物价局于2012年6月4日、2015年6月1日对物业公司的备案申请进行备案回复：同意融创氿园前期物业公共服务收费标准进行重新备案和延续备案，具体标准为高层住宅1.5元/㎡·月；用于融创氿园高层住宅的公共水、电和电梯运行（使用）等能耗费单独列帐，按实际数额合理、公开分摊收取，定期向业主公布。高层住宅按合同或协议为业主提供《宜兴市普通住宅物业公共服务简明等级标准》（试行）规定中的五级服务。2016年2月，物业公司在融创氿园B区公告栏内向业主公示了2015年融创氿园五期物业管理费用收入支出情况，其中载明能耗收入47873.57元，能源费支出56880.61元。张秀芳购房后至2015年1月将房屋空置，2015年2月起对房屋进行装修使用。2014年1月1日起张秀芳未再交纳物业管理费等费用。
审理中，张秀芳针对自己的主张向本院提供了如下证据：1、2016年8月5日由物业公司负责人与融创氿园小区业主代表徐宇等人签订的关于融创小区业主投诉融创物业相关收费问题协调意见，其中载明物业公司于2016年8月底前，公示接管融创小区以来的公共能耗收支情况等内容，证明物业公司对公共能耗费没有公示过；2、照片一组，证明物业公司的物业管理混乱，没有达到约定的五级服务标准。物业公司认为，上述协调意见只是要求其在8月底前公示公共能耗费，但不能否认之前其已经公示过，其理解为在8月底前公示是业主要求其再次公示；张秀芳没有对提供的照片作详细说明，要求待张秀芳补充具体书面意见后再行质证，且该照片只能证明当时的部分情形，不能完全反映整个小区的情况。在小区平时生活中，肯定存在临时的各种问题，其在接到相应的维修或其他投诉后，都已经及时进行处理，垃圾也是每次及时清运，已经尽到相应的义务，故无法达到张秀芳要证明的目的。
本院于2016年12月7日组织双方现场勘查，双方确认融创氿园小区5幢有部分业主乱拉电线为电瓶车充电，地下室部分墙面存在渗水问题，通讯机房内杂乱且不关门，通往地下停车场的电梯尚未启用。张秀芳并称地下停车场通道雨天会淹水；经业主反映，其他几幢楼的情况基本类似。物业公司陈述称：其已安装了电动车充电位，业主可以自己充电，不需要私拉电线，之前其也劝阻过；对于地下室渗水问题，其一直在与开发商协调，其自己也进行了维修，但未修好；通讯机房归电信通讯公司使用管理；地下停车场的电梯目前已通过年检，近期就可以使用；地下停车场通道现在已经不会再淹水了。
审理中，物业公司变更诉讼请求，要求撤回张秀芳支付2014年1月1日至2015年12月31日的公共能耗费。
上述事实，有物业公司提供的商品房买卖合同（摘录件）、住房情况登记表、前期物业服务协议、宜兴市物价局备案回复表、公示照片、准予变更登记通知书、申请书，有张秀芳提供融创小区业主投诉融创物业相关收费问题协调意见、照片、水费补打单及本院庭审记录等证据在卷佐证。
本院认为：物业公司与张秀芳签订的前期物业服务协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。物业公司作为融创氿园小区的物业管理公司，实际向该小区业主张秀芳提供了物业管理服务，张秀芳应支付相应的物业管理费。根据协议约定，物业服务收费标准住宅为1.5元/月/㎡（不包含公共能耗费），且该收费标准已得到物价部门的备案，双方应当遵照执行，张秀芳提出该收费标准没有法律依据的主张，本院不予采纳。同时协议约定，空置房屋按物管费标准的70%交纳。张秀芳房屋的建筑面积为114.78平方米，其欠费期间的物业服务费合计为3460.62元（114.78×1.5×0.7×13+114.78×1.5×11）。关于张秀芳所称的物业公司服务态度不好，2016年8月13日物业管理人员随意殴打业主问题，张秀芳未提供证据证实，本院不予采信。关于张秀芳所称的物业服务存在的质量问题，张秀芳提供的照片所拍摄的时间没有连续性，具有偶然性，不足以证明物业公司服务不到位，且物业公司也不予认可。对于案涉小区5幢地下室部分墙面渗水及地下停车场通道雨天淹水问题，系对房屋质量瑕疵提出的异议。该共用部位保修期满后的维修、养护和改造需启用公共维修基金进行维修和整改，而公共维修基金的使用有规定的程序和条件限制，决定权并不在物业公司。物业公司对于案涉小区5幢电瓶车充电问题已安装了充电位，通往地下停车场的电梯目前也在积极处理中。物业公司虽然在小区安保等方面有瑕疵，需要进一步整改、提高，但是要实现物业管理毫无瑕疵，达到所有业主的满意也是不客观的，故上述物业服务瑕疵不足以构成减免其物业费的充分理由。对于公共能耗费，诉讼中物业公司申请撤回起诉，本院予以准许。因张秀芳并非无故拖欠物业费，对物业公司要求张秀芳支付违约金的请求，本院不予支持。
同时需要指出的是，物业管理服务的有效运行需要物业服务企业与全体业主的共同努力和良好配合。物业服务企业应当加强服务意识，不断提高服务水平和质量，虚心接受小区业主的意见，对业主提出的问题应积极妥善解决，努力为业主创造良好和谐的居住生活环境。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、张秀芳于本判决发生法律效力之日起10日内支付融创物业服务集团有限公司宜兴分公司物业服务费3460.62元。
二、驳回融创物业服务集团有限公司宜兴分公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由张秀芳负担。该款已由物业公司预交，本院不再退还，由张秀芳于本判决发生法律效力之日起10日内向物业公司支付。
本判决为终审判决。
审判员 严勤芬
二〇一六年十二月九日
书记员 朱良军