河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1303民初1042号原告：杨兴时，男，生于1949年9月12日，汉族，农民，高中文化程度，住南阳市卧龙区。原告（系杨兴时之妻）：李勤，女，生于1952年6月2日，汉族，农民，小学文化程度，住南阳市卧龙区。二原告的委托代理人：马建基，南阳市卧龙区宛岩法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：李琪，女，生于1974年2月2日，汉族，住南阳市卧龙区。被告（系李琪之子）：周熠阳，男，生于2000年11月23日。法定代理人（系周熠阳奶奶）：孙荣兰，女，生于1954年9月7日，汉族，住南阳市宛城区。第三人：周杜有，男，生于1952年7月15日，汉族，蒲山冷库退休工人，住南阳市宛城区。第三人（系周杜有之妻）：孙荣兰，女，生于1954年9月7日，汉族，住南阳市宛城区。第三人周杜有、孙荣兰的委托代理人：唐娟，河南书选律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告杨兴时、李勤与被告李琪、周熠阳、第三人周杜有、孙荣兰确认合同效力纠纷一案，本院于2011年4月27日立案受理，于2011年8月12日作出（2011）宛龙民一初字第189号民事判决书。周杜有、孙荣兰不服提出上诉，南阳市中级人民法院于2011年11月11日作出（2011）南民一终字第786号民事判决书，周杜有、孙荣兰不服，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高人民法院于2012年7月2日作出（2012）豫法立二民申字第00418号民事裁定书，指令南阳市中级人民法院再审。2012年10月31日，南阳市中级人民法院作出（2012）南民再终字第85号民事裁定书，裁定撤销本院（2011）宛龙民一初字第189号民事判决书和南阳市中级人民法院（2011）南民一终字第786号民事判决书，发回本院重审。重审中，原告申请列周熠阳为被告。2014年4月5日，本院作出了（2013）宛龙民一初字第12号民事判决书。周杜有、孙荣兰不服提出上诉，南阳市中级人民法院于2015年12月10日作出（2014）南民二终字第00858号民事裁定书，裁定撤销本院（2013）宛龙民一初字第12号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开进行了开庭审理。原告杨兴时及杨兴时、李勤的委托代理马建基，被告周熠阳及其法定代理人孙荣兰，第三人周杜有、孙荣兰及其委托代理人唐娟到庭参加了诉讼；被告李琪因下落不明，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现本案已审理终结。原告杨兴时、李勤诉称，原告杨兴时与李勤系夫妻关系。2010年3月2日，经平等协商，原告杨兴时代表杨兴时和李勤与被告李琪签订一份房屋买卖合同，约定李琪因丈夫周明雷死亡，将其夫妻关系存续期间购置的位于七里园街机床厂家属院六号楼一单元五楼东户的单元房及地下室卖给原告杨兴时、李勤，价款25.4万元。原告交付了房款，被告李琪把该房相关手续交给了原告，原告即开始对该房屋进行装修。在原告装修过程中，第三人周杜有、孙荣兰擅自更换门锁并搬入该房居住，原告曾报110求助，民警以属民事纠纷为由不予受理。故请求（1）确认原告杨兴时与被告李琪所签订的房屋买卖合同有效，被告应协助原告办理产权过户手续；（2）判决第三人周杜有、孙荣兰从该房屋中搬出。诉讼费由被告李琪、周熠阳及第三人周杜有、孙荣兰承担。被告李琪未到庭，但李琪在原审诉讼中答辩称，第三人周杜有、孙荣兰不是房屋的所有权人，周杜有、孙荣兰虽然曾是原房主周明雷的生父母，但早已送养给了周都奇、王海兰夫妻，周明雷于是接了周都奇在南阳柴油机厂的班，故周明雷与周杜有、孙荣兰之间已无父母子女关系。李琪是周明雷的妻子，在周明雷死后有权处理所遗留的房屋，合同为有效合同。被告周熠阳辩称，根据城市房地产管理法的规定，未经登记的不得转让，本案经多次诉讼，争议房产属于遗产，是共同共有。第三人周杜有、孙荣兰辩称，李琪与周明雷没有进行法定的结婚登记，依法不属于夫妻关系，而是同居关系，也不属于第三人家庭成员，无资格处理周明雷生前财产。对周明雷的房产孙荣兰、周杜有也出了资，周明雷死后房屋应归孙荣兰、周杜有所有。周杜有、孙荣兰从未将周明雷送养给周都奇和王海兰，而是生父母孙荣兰、周杜有一手养大的，接周都奇的班是因为孙荣兰、周杜有出的有8000元接班钱。故根据城市房地产管理法的规定，未经登记的不得转让，本案经多次诉讼，争议房产属于遗产，是共同共有。故原告与李琪之间所签订的房屋买卖合同无效。经审理查明，周明雷（生于1973年8月5日）系第三人孙荣兰、周杜有婚生子，周都奇（妻子王海兰，周都奇、王海兰均已死亡）与周明雷系同村居住的远亲。1995年9月30日，经南阳市劳动局批准周都奇因身体不好向其所在单位南阳柴油机厂申请退养，并自愿领取50%工资，让周明雷以儿子名义接班。周明雷于1995年12月22日（当时周明雷22岁），以周都奇之子的身份经过南阳市劳动局同意被南阳柴油机厂招收为全民合同制工人。1999年1月，周明雷与李琪以夫妻名义共同生活，李琪称与周明雷结婚，但经多方调查，未查到结婚登记档案。2000年11月23日，周明雷与李琪生一子周熠阳。2007年4月18日，南阳柴油机厂与周明雷签订了《职工集资购房协议》，周明雷以131963.30元的价格购得了位于南阳市××柴小区××单元××楼东户面积为152.29平方米（含地下室）的房屋一套，并于2005年10月12日交款20000元、2007年4月26日交款111963.30元付清了购房款。但至今未办理产权登记。2007年10月，周明雷因交通事故死亡。2008年3月24日，南阳市柴油机厂“职工因病或非因工死亡后处理意见表”载明，周明雷供养直系亲属人数为2人。遗属情况栏载明：王海兰（周都奇妻子，周都奇已死亡）系周明雷母亲，发放的抚恤金为12.5元。周熠阳系周明雷之子，发放的抚恤金为30元。周明雷死亡后，被告李琪与儿子周熠阳居住在该房屋内。2010年3月2日，李琪作为甲方售房人与乙方原告杨兴时签订协议书，以254000元的价格将该房屋卖给了杨兴时和李勤。该协议书约定，甲方有义务协助乙方出具相关证明帮助其办理房权证书。协议签订后的当日，杨兴时支付给李琪254000元的购房款。李琪向杨兴时出据了收条：“今收到杨兴时购房款：贰拾伍万肆仟元整（254000.00）南柴小区（原机床厂院内）六号楼一单元五楼东户。卖房房主周明雷妻：李琪。2010年3月2日。”李琪随即将该房屋交付于杨兴时。签订协议时，杨兴时已明知周明雷死亡。在杨兴时对该房屋进行装修时，第三人孙荣兰、周杜有擅自更换门锁并搬入该房居住。另查明，2014年12月26日，孙荣兰以李琪长期下落不明、不尽监护抚养义务为由诉至本院，请求法院判令被告李琪将周熠阳的监护权变更为孙荣兰。2015年5月12日，本院作处出了（2015）宛龙七民初字第17号民事判决书，判决周熠阳的监护权归孙荣兰，该判决已于2015年8月13日发生法律效力。上述事实，有当事人陈述、协议书、收条、户口本单位证明等证明，并经庭审质证记录在卷。本院认为，本案诉争房屋系周明雷与李琪在同居生活期间，由周明雷依据其生前所在单位南阳市柴油机厂规定以集资购买形式所取得。周明雷与李琪同居生活并生育儿子周熠阳，对同居生活期间所购房屋，二人构成共同共有关系，故周明雷与李琪对位于南柴小区（原机床厂院内）六号楼一单元五楼东户的房屋系继受取得，虽未进行登记公示，不具有权利推定的效力，但享有真实的物权。周明雷因交通事故死亡之后，诉争房屋中属于周明雷的部分成为遗产。李琪未经周明雷的法定继承人同意，将包含周明雷其他继承人份额的房屋出售给杨兴时和李勤。杨兴时和李勤以市场价购买，购买时杨兴时、李勤查看了集资购房协议，杨兴时、李勤虽明知周明雷已死亡，但李琪与周明雷以夫妻名义生活多年，并生有一子，杨兴时、李勤有理由相信李琪具有处分权，故杨兴时、李勤购买时无过错。虽然除李琪、周熠阳外尚有其他继承人对该房屋享有继承权，但李琪作为房屋共有人享有部分产权，并作为以夫妻名义和周明雷共同生活多年的人和周熠阳的法定代理人，足以使他人相信其对该房屋有处分权。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”李琪对其他继承人就该房屋的处分虽然无代理权，但基于上述理由，原告杨兴时、李勤有理由相信其有代理权，因此，2010年3月2日李琪与原告杨兴时签订的房屋买卖协议为有效协议。另，周明雷死后，诉争房屋归全体继承人及李琪共同共有，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中，杨兴时、李勤相信李琪具有处分权，且支付了合理的价款，并占有了该房产，属善意，因此，杨兴时、李勤的合法权益应得到法律的保护。第三人孙荣兰、周杜有的损失，应向李琪主张赔偿。周明雷死后，其房屋实际由李琪、周熠阳和其他继承人按份共有，李琪并其代表的周熠阳所占该房屋的份额基本达到达三分之二，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三份之二以上的按份共有人或全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”故李琪处理该房屋符合物权法的规定。故李琪与杨兴时、李勤所签的房屋买卖合同系有效合同，李琪应首先按有关房屋登记的规定完善产权登记手续，然后将房屋按合同约定过户到杨兴时、李勤名下。对杨兴时、李勤要求李琪协助办理过户手续的请求，本院予以支持。原告杨兴时和李勤系基于市场价购买，并支付了价款，且是善意的，李琪已交付了房屋，杨兴时、李勤实际取得了该房屋，虽尚未办理房屋过户手续而取得物权，但对该房屋处于合法占有状态，依法享有占有权。周杜有、孙荣兰未经占有权人许可占有该房屋，其行为构成侵权，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十二条、第二百四十三条的规定，对原告要求周杜有、孙荣兰搬出房屋的请求，本院予以支持。关于第三人孙荣兰、周杜有认为在周明雷集资房屋时第三人也出了资，争议房屋在周明雷死亡后应归其所有的问题，本院认为，即使周明雷购买集资房时周杜有、孙荣兰曾出资，但集资购买的住房是以集资单位职工周明雷名义购买，不能因为周杜有、孙荣兰对周明雷有出资就认定周杜有、孙荣兰也是购买人，如果确有向周明雷出资的事实，也只说明周杜有、孙荣兰与周明雷之间存在借款或赠与关系。关于周明雷与周都奇、王海兰之间的收养关系是否形成以及第三人孙荣兰、周杜有与周明雷之间的父母子女关系是否因收养而消灭的问题，因当时的事实关系复杂，周都奇夫妻二人均已死亡，本院无法查清，不予处理，但不影响李琪出卖房屋的合同效力。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条第一款第（四）项，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第二百四十二条、第二百四十三条，并经本院审委会讨论决定，判决如下：一、原告杨兴时、李勤与被告李琪所签订的房屋买卖协议为有效合同；二、限判决生效后六个月内，被告李琪、周熠阳协助原告杨兴时、李勤按规定办理该房屋的转移登记手续，登记到原告杨兴时、李勤名下；三、限判决生效后十日内，第三人孙荣兰、周杜有从位于南阳市卧龙区七里园街机床厂家属院六号楼一单元五楼东户的单元房及地下室内搬出。案件受理费5110元，被告李琪、周熠阳负担5060元，第三人孙荣兰、周杜有负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  王庆善审 判 员  于海英人民陪审员  王学强二〇一六年七月二十一日书 记 员  李 娟