江西省修水县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0424民初1587号
原告浙江省东阳第三建筑工程有限公司，住所地浙江省东阳市吴宁镇振兴路1号。
法定代表人楼正文，该公司董事长。
委托代理人肖麟，江西亚都律师事务所律师。
被告九江天顺投资发展有限公司.
法定代表人余章全，该公司总经理。
原告浙江省东阳第三建筑工程有限公司（以下简称东阳三建工程公司）与被告九江天顺投资发展有限公司（以下简称九江天顺投资公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东阳三建工程公司的委托代理人肖麟到庭参加了诉讼，被告九江天顺投资公司被告经本院依法传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年10月10日,被告因商业开发修水县“西班牙印象住楼”项目与原告签订了建设工程施工合同，约定由原告承建该小区城南新区E3地块框架、框剪结构；地下一层，地上5、6、11、15层，建筑面积约80000平方米。合同签订后，原告如约建成并交付给被告使用，并于2014年竣工验收合格后，双方于2015年2月15日就协议工程进行结算，双方一致确认该工程总造价为89926094.7元。依据双方协议规定，被告暂扣了4496304元的工程保修金在三年内以5:3:2的比例支付，被告应在2015年3月15日之前归还工程保修金2448152.35元，但经原告多次催讨被告仅支付了370000元。2015年7月3日，原告以被告拖延支付保修金为由诉至修水县人民法院，修水县人民法院经审理后作出判决，判决被告支付原告保修金1995808.35元。被告不服并向九江市中级人民法院提起上诉。九江市中级人民法院经审理后并作出（2015）九中民一终字第708号民事判决书:驳回上诉，维持原判。原告于2016年3月28日向法院申请强制执行，但被告仍不履行。现原告发现，被告在二审判决生效后非但不履行生效判决，反而继续销售房屋隐瞒所得款220余万元。为此，结合被告对到期债务履行的态度以及对法院生效判决拒不履行的表现，原告有充分理由相信被告恶意拖延履行的表现，并在全部房产售出后，丧失履行的能力，致使欠付原告保修金在到期后得不到偿还，原告有权行使不安抗辩权以维护其合法权益，故提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的工程保修金2248152.36元；2、原告对上述欠款在原告承建的工程范围内享有优先受偿权；3、本案诉讼费由被告承担。
被告未到庭，亦未提交书面答辩意见和证据。
经审理查明，2011年8月18日，原告东阳三建工程公司作为承包人与被告九江天顺投资公司作为发包人签订《建设工程施工合同》，约定被告将位于修水县城南新区E3地块的修水县西班牙印象商住工程发包给原告施工。工程内容：总建筑面积：72525.6m2；框架、框剪结构；地下一层，地上5、6、11、15层。承包范围：原告包工包料施工，根据被告提供的施工图纸范围内的基础、土方工程、基础工程、主体工程、砌体工程、水电安装工程。开工日期：暂定2011年9月27日（以承包人递交的开工报告经发包人及监理批准为准），竣工日期2013年6月30日，合同总工期642天。工程价款：暂定66161045.03元。质量保险责任，属于保修范围、内容的项目，承包人应在接到保修通知之日后7日内派人保修，如不在约定期限内派人保修，发包人可委托其他人员修理。发生紧急抢修事故的，承包人在接到事故通知后，应当立即到达事故现场抢修。对于涉有结构安全的质量问题，应当按照《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施，由原设计单位或者具有相应资质设计单位提出保修方案，承包人实施保修。质量保修完成后，由发包人组织验收。保修费用由造成质量缺陷的责任方承担。保修金为工程结算总造价的5%（不计利息），自验收合格之日起，期满一年、二年、三年之日起七天内按5：3：2比例支付。由于保修期是5年，承包方在收到最后一笔保修款前，应向发包方出具后二年防水工程保修承诺书，发包方在收到承诺书后支付保修款。该合同签订后，原、被告双方又签订了一份《建设工程施工补充合同》，约定工程内容：修水县西班牙印象商住工程小区，总建筑面积约：80000m2，框架结构地上6、11、15层，地下1层。工程价款：暂定8000万元整（具体以最后工程决算为准）。承包方式：包工包料施工，根据被告提供的施工图纸范围内的基础、土方工程、基础工程、主体工程、砌体工程、水电安装工程。该补充合同还约定，保修期间若有质量问题，发包人通知承包人维修，如承包人超过48小时未采取措施，发包人将自行委托他人维修，所发生的费用在承包人保修金中扣除。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告立即组织人员施工，于2014年9月底，西班牙印象商住小区竣工并通过验收合格。2015年2月18日，经原、被告双方对工程总造价进行结算，工程造价为89926094.7元，按照双方合同约定预留的保修金为4496304.7元。2015年2月15日，被告作为甲方与原告作为乙方达成还款协议书，其主要内容如下：“一、欠款额：经双方结算核对，工程结算价为89926094.7元。已支付76025750.69元，欠付13900344.01元（已支付款金额以财务核对为准）。二、还款方式：甲方于2015年2月17日前付500万元（伍佰万元），2015年3月15日前付清余款即8900344.01元（捌佰玖拾万零叁佰肆拾肆元），（工程保证金按双方合同约定支付）。三、逾期付款责任：甲方每期付款不得逾期，逾期付款，甲方承担应付款额每日万分之八的违约责任（为甲方年前2015年2月17日未支付500万元（伍佰万元整）2015年3月15日前未支付400万元（肆佰万元整），按本合同逾期付责任承担法律责任。其余工程款未支付按甲、乙双方2011年双方签订补充协议约定办理”。2015年3月16日，经原、被告对账后确认被告尚欠原告工程款（含工程保修金）8613960.7元，尔后，被告先后又向原告支付了共计4370000元，被告尚欠原告工程保修金4243960.7元。原告向被告催讨未果后，遂于2015年8月7日诉诸本院，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的工程保修金4243960.7元；2、被告向原告支付逾期还款的利息（自起诉日即2015年8月7日至还清款项时止按月息2%计算）；3、原告对上述工程款及利息在原告承建的工程范围内享有优先受偿权；4、本案诉讼费由被告承担。本院于同年10月19日作出（2015）修民二初字第304号民事判决书判决：一、由被告九江天顺投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告浙江省东阳第三建筑工程有限公司保修金1995808.35元及利息损失（以1995808.35元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2015年10月8日起计算至付清款项之日止）。二、被告九江天顺投资发展有限公司届期未履行上述付款义务的，原告浙江省东阳第三建筑工程有限公司享有在其承建的工程范围内优先受偿权。三、驳回原告浙江省东阳第三建筑工程有限公司的其他诉讼请求。被告不服并向九江市中级人民法院提起上诉。九江市中级人民法院经审理后并作出（2015）九中民一终字第708号民事判决书:判决驳回上诉，维持原判。现该案已进入执行程序。此后，原告多次向被告催讨第二年的保修金，被告未能偿还，故原告遂诉至本院，提出前述诉请。
以上事实，有原告陈述、《建设工程施施工合同》、《建设工程施施工补充合同》、建房工程造价核定案表、（2015）修民二初字第304号民事判决书、（2015）九中民一终字第708号民事判决书等相关证据在卷佐证，且经本院审核，足以认定。
本院认为，原、被告签订的建设工程施工合同是在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，原告施工的工程已经验收合格并交付，合同合法有效。对于保修金支付问题，补充合同第八条约定，余款5%作为保修金(不计利息)，自工程竣工验收合格之日，期满一年、二年、三年之内起七天内按5:3:2比例支付。原告主张对未到期的保修金享有不安抗辩权。作为工程质量保修金是由合同双方约定从应付合同价款中预留的，当标的物出现质量问题，需要进行修理时，用于支付修理费用的资金。该笔费用的预留不仅与合同双方当事人利益相关，而且关乎标的物使用者的利益，在保修期未届满前，原告未履行完本工程约定的三年保修责任，故对原告以被告拒不履行生效民事判决书，继续销售房屋隐瞒所得款220余万元为由行使不安抗辩权，缺乏法律依据，本院不予支持。由于涉案工程造价为89926094.7元，按照双方合同约定预留工程款5%的保修金为4496304.7元，已到期的第二年保修金为1348891.41元（4496304.7元×30%），对剩余的质量保修金，原告可在保修期满后另行主张权利。因此，被告应支付原告的保修金为1348891.41元。关于原告要求对上述工程质量保修金在其承建的工程范围内享有优先受偿权的请求，符合法律规定，本院予以支持，但是原告享有的优先受偿权不得对抗涉案工程中已交付所购买商品房的全部或者大部分款项的买受人。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百八十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、由被告九江天顺投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告浙江省东阳第三建筑工程有限公司保修金1348891.41元。
二、被告九江天顺投资发展有限公司届期未履行上述付款义务的，原告浙江省东阳第三建筑工程有限公司就上述保修金在被告九江天顺投资发展有限公司处所承建的未出售部分的工程折价或者拍卖的价款中优先受偿。
三、驳回原告浙江省东阳第三建筑工程有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24785元，由原告浙江省东阳第三建筑工程有限公司负担10168元，由被告九江天顺投资发展有限公司负担14707元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 长 苏家发
人民陪审员 樊后富
人民陪审员 何玉华
二〇一六年十月十日
书 记 员 徐 敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案执行申请提示:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。