湛江市赤坎区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湛赤法民二初字第128号
原告（反诉被告）梁秋财。
委托代理人林土球。
被告（反诉原告）李华生。
委托代理人叶谷芳。
委托代理人杨晓泓。
原告梁秋财诉被告李华生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月31日受理后，被告在答辩期间也向本院提出了反诉，本院依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理，原告梁秋财及其的委托代理人林土球，被告李华生及其的委托代理人叶谷芳、杨晓泓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年11月2日，原告与被告签订《房屋租赁合同》约定：被告将其位于湛江市赤坎区百园路45号603房（面积约100平方米）租给原告居住，租期为一年，从2012年11月8日至2013年11月8日止，每月租金为人民币1200元，每月后七天原告提前将下月房租支付给被告。合同签订后，原告依约向被告支付了保证金3000元以及首月租金1200元，共4200元。原告租赁该房后，发现每个月生活用水都在6吨以上，经自来水公司检查发现被告改装水管时没有将旧管拆除，造成水从旧管流失，为此，原告要求被告解决旧水管流失及原告多付的水费问题，但被告以种种借口拒绝。2013年4月18日，被告擅自停电、停水。2013年4月19日，原告撤离该屋，并通知被告。原告经与被告协商无法达成和解协议，请求法院：1、判令终止原告与被告签订的《房屋租赁合同》。2、判令被告立即向原告退还保证金3000元、退还租金800元、退还新奥天燃气费195.75元、退还预交水费200元、退还修理洗衣机费70元、以及承担违约造成原告搬迁费300元，合计4565.75元。本案审理中，原告增加请求：判令被告退还有线电视费200元及开具2012年11月8日至2013年4月18日期间的租赁发票为6400元。
被告答辩及反诉称：合同是原告主动提出来要求提前解除的，不存在被告单方终止合同。原告要求退还3000元保证金的问题，但合同约定若有违约事项的保证金是没收的。至于租金以及退还水费请求没有法律依据，也不符合合同约定，应该予以驳回；再者，被告停水停电并不是不履行合同，而是原告用水量过大，经过被告及水厂催款后，原告仍没有履行付款义务，我方为使自来水流失过多才停水停电；2013年6月24日，原告提出解除合同，被告予以同意，故双方之间的合同已解除。另外，原告未能按《房屋租赁合同》约定时间缴纳房租（2012年12月迟缴18天，2013年1-4月分别迟缴15、17、21、16天），被告最后收到原告交付月租金为2013年4月17日，按合同约定，原告可使用到2013年5月8日，但原告至2013年6月24日才退还房屋，拖欠房屋租金1840元。原告还连续拖欠2013年1月至4月三个月的水费1390.87元。该款被告已代原告向自来水公司结清。故反诉请求法院：1、请求判令原告返还代缴水费1390.87元。2、请求判令原告支付拖欠房租1840元。（从2013年5月9日起至2013年6月24日，每月租金1200元，共1840元）。3、请求确认原告支付的保证金3000元不予退还。4、判令原告承担本案诉讼费用。
原告对被告反诉答辩称：关于被告反诉第一项请求原告返还代缴水费1390.87元没有事实依据，造成自来水流失是被告的过错，应由被告自行承担。关于第二项请求，因被告单方停电停水，原告于2013年4月19日搬离租赁房屋，原告已多付租金800元，故不存欠租1840元的事实。至于被告反诉第三项请求，本案违约责任在被告，应退还保证金3000元。
审理查明：2012年11月2日，原告梁秋财与被告李华生签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定：李华生将位于湛江市赤坎区百园路45号603房（面积约为100平方米）出租给梁秋财作住宅使用，租期为一年，从2012年11月8日至2013年11月8日止，每月租金1200元整，每月后七天梁秋财需将下月房租交付李华生，否则除继续交纳租金外，还应支付每月租金数额百分之十的滞纳金。梁秋财签订合同当日向李华生支付保证金人民币3000元、首月租金1200元，共计4200元。租赁期满，梁秋财付清租金及其他费用并按期迁出时，李华生将保证金无息退还梁秋财。若因梁秋财违约造成李华生经济损失的，李华生有权从保证金中扣除相关费用。租赁期间，私用的水电费、煤气费、数字电视费、物业管理费等以及因梁秋财使用该房产而产生的公共费用由其负责支付。在租赁期内，梁秋财应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知李华生并积极配合李华生检查和维修，因梁秋财过错延误维修造成他人人身伤亡，财产损失的，梁秋财负责赔偿；因梁秋财使用房屋不当或认为造成房屋及其设备损坏的，应负责修复或赔偿。租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意，否则，按如下方式处理：李华生提前收回该房产的，须赔偿保证金予梁秋财；梁秋财提前退租的，李华生有权没收全部保证金。合同签订后，梁秋财依约履行付款义务后搬入603房居住。2013年3月22日李华生发现生活用水缴费异常增加后，遂通知梁秋财检查房屋是否存在漏水。李华生同时又要求湛江市自来水公司派人到603房查找原因，发现603房卫生间内连接备用水管开关被打开（正常开关是关闭状态），导致自来水流失，是造成用水量增加的原因。为此，双方因水费问题发生纠纷。2013年4月18日，李华生对603房采取了停水停电的措施。4月19日，梁秋财即搬离该出租房。2013年5月31日，梁秋财向本院提起诉讼。本案审理中，双方于2013年6月24日办理了涉案603房的交付手续，并确认水表、电表、管道燃气表的数量，李华生与梁秋财分别在《确认书》中签名予以认可。案经本院主持调解，因双方各执己见，故调解无效。
本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。梁秋财与李华生于2012年11月2日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，依法成立的合同对双方当事人均具约束力，双方当事人均应按合同的约定履行各自义务。
关于本案租赁合同何时终止的问题。对于租赁合同履行到何时终止，庭审中，梁秋财称其已于2013年4月19日搬走，并通知了李华生，但没有提供相应的证据，而李华生又予以否认，并称梁秋财是2013年6月24日才办理涉案房屋交还手续，并提供了双方签订的《确认书》作为证据。鉴于双方在本案诉讼过程中已办理房屋交接手续，因此，梁秋财、李华生之间的租赁关系已于办理房屋交接当天即2013年6月24日终止。
关于导致租赁合同终止的过错责任认定及责任承担的问题。从双方的陈述内容可见，涉案603房卫生间内连接备用水管开关被打开（正常开关是关闭状态），导致自来水大量流失发生1390.87元水费，梁秋财拒绝缴付，导致李华生对603房采取了停水停电而引起的纠纷。李华生作为出租人，对梁秋财承租房屋用作居住用途是清楚知悉的，但李华生在租赁时没有告知梁秋财603房卫生间内旧水管开关需关闭或采取保障措施，李华生有义务确保租赁物符合约定用途，但其未能履行此义务，其对合同终止理应负有责任。另梁秋财作为承租人，未及时通知出租人进行修缮，梁秋财未尽谨慎注意义务，对合同终止亦存在责任。因此梁秋财对未及时关闭阀门所漏的水费也应负一半即50%的责任。
在合同终止前，涉案603房一直由梁秋财使用，且梁秋财也未能提供证据证明其向李华生发出解除合同的通知，根据公平的原则，梁秋财应承担合同终止前使用涉案房屋期间的租金，李华生要求梁秋财支付从2013年5月9日至2013年6月24日的租金1840元的反诉请求合法有理，予以支持。因双方对合同终止的后果均负有责任，故对李华生要求确认梁秋财支付的保证保证金3000元不予退还的反诉请求以及梁秋财要求李华生返还已付的2013年4月19日至2013年5月8日租金800元的诉讼请求，均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，按照租赁合同的约定，梁秋财支付的保证金，在租赁合同期满结清全部租金及其他应付的款项，李华生应将保证金无息退还梁秋财，现合同已终止履行，梁秋财要求李华生返还保证金3000元合法有理，予以支持。
至于梁秋财主张的退还燃气费195.75元、有线电视费200元的问题，根据双方合同第七条“租赁期间，私用的水电费、煤气费、数字电视费、物业管理费等以及因梁秋财使用该房产而产生的公共费用由其负责支付”的约定，梁秋财该项请求显属无理，本院不予支持；梁秋财主张的修理洗衣机费70元、搬迁费300元的损失问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”梁秋财对其损失负有举证责任，在李华生不确认其真实性的情况下，梁秋财要求赔偿上述损失的诉讼请求证据不足，不予支持。对于梁秋财提出要求李华生开具租金发票的诉讼请求，应向税务部门反映，不属本案民事案件审理范围。
依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告李华生应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金3000元给原告梁秋财；
二、原告梁秋财应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金1840元给被告李华生；
三、原告梁秋财应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水费695.44元（1390.87元×50%）；
三、驳回原告梁秋财其他诉讼请求；
四、驳回被告李华生其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费119元（本诉受理费25元、投递费69元、反诉受理费25元），由原告负担60元，被告负担59元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。
审判长 陈小龙
审判员 黄龙飞
审判员 黄泽明
二〇一三年十一月十八日
书记员 张日伦
附：相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第四条
“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款
“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”
《中华人民共和国合同法》第二百二十条
“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”
《中华人民共和国合同法》第二百二十一条
“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条
“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”