上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1406号
上诉人（原审被告）王海鹏。
被上诉人（原审原告）上海金豫百货有限公司。
法定代表人＊＊＊，执行董事。
委托代理人＊＊＊。
上诉人王海鹏因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第2682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月2日公开开庭审理了本案。上诉人王海鹏、被上诉人上海金豫百货有限公司之委托代理人徐俐到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审经审理查明，2012年9月14日，上海金豫百货有限公司（以下简称金豫公司）作为出租／预出租方（甲方）、王海鹏作为承租／预承租方（乙方），签订了《商铺租赁／预租合同》一份，载明上海市松江区新桥镇新南路＊＊＊弄＊＊＊号＊层＊室房屋（以下简称系争房屋）的所有权人已将该物业授权甲方全权进行管理活动，包括但不限于金豫公司以自己或甲方的名义自主经营、对外招租、与租户签订租约、代为收取租金、进行管理和解除租约等事项。绿地金御广场是由甲方运营管理的综合性商业生活广场，乙方承租／预承租的物业位于其中，甲方负责绿地金御广场（包括乙方承租／预承租的物业）的招商与租赁期间的运营管理，委托特定的物业管理公司提供物业管理服务，乙方对此表示同意。合同第1.1条约定，甲方出租／预出租给乙方的该物业位于上海市松江区新桥镇新南路＊＊＊弄＊＊＊号＊层＊室（即绿地金御广场L＊-＊），该物业建筑／预测建筑面积为204.10平方米。第1.4条约定，甲方作为该物业的委托经营管理方与乙方建立租赁关系。第2.1条约定，乙方向甲方承诺，租赁该物业作为东北菜餐厅使用，经营的品牌为＊＊＊（暂定），并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。第2.4条约定，乙方应于本合同签署前向甲方提供营业执照及其他相关证明文件，如尚未登记注册的需提供投资人证明文件（投资人是个人的应当提供有效的身份证明文件，投资人是公司的应当提交公司的营业执照，组织机构代码证、税务登记证、法定代表人身份证等），如经营业态为餐饮业、娱乐业等特许行业，还需提供食品卫生许可证、特种行业许可证等相关合法经营的证明文件，待公司注册登记后15日内向甲方提供营业执照及其他相关证明文件予以核对。第3.1条约定，该物业租赁期共五年2个月，自2012年9月20日起至2017年11月19日止。第3.2条约定，装修期共2个月，自2012年9月20日起至2012年11月19日止，装修期内甲方免收租金，但乙方仍应交纳管理费、水、电等公用事业费及本合同约定的其他费用。第5.1条约定，租金采取先付后用的原则，按如下方式支付：自2012年9月20日起至2013年11月19日止，租金每1个月为一期支付一次，首期（即装修期届满后首月）租金乙方应于本合同签署当日支付给甲方，之后每期租金乙方应于上一期届满日前10日向甲方支付下一期租金，自2013年11月20日起至2017年11月19日止，租金每3个月为一期支付一次，每期租金乙方应于上一期届满日前10日向甲方支付下一期租金，甲方在收取租金后10日内提供相应的票据。第5.2条约定，租金按建筑／预测建筑面积计征，按日计算，具体标准如下：自2012年9月20日起至2013年11月19日止，每月租金为人民币（下同）13，657.69元，每年租金为163，892.30元，即2.2元／平方米／日，自2013年11月20日起至2015年11月19日止，每月租金为18，624.13元，每年租金为223，489.50元，即3元／平方米／日，自2015年11月20日起至2017年11月19日止，每月租金为21，728.15元，每年租金为260，737.75元，即3.5元／平方米／日。第6.1条约定，该物业租赁保证金为相当于租赁期内月平均租金的3倍，乙方应于本合同签署当日支付给甲方租赁保证金40，973.07元，自2013年11月20日起，因租金的递增，租赁保证金也相应递增，乙方应于每递增年或月到来前的10个工作日内相应补足租赁保证金，使租赁保证金不低于月租金的3倍。第6.2条约定，租赁期间，甲方有权从租赁保证金中扣减、抵消任何乙方应付而未付的租金、水、电、燃气等公用事业费或本合同约定由乙方承担的费用，有权扣减因乙方退场（包括提前解除或终止本合同）未及时办理相关手续所产生的滞纳金、占用费及其他相关费用，有权扣减由于乙方原因发生的本合同所规定的其他违约事件应支付的违约金以及本合同所述的因乙方原因给甲方造成损失的赔偿金。第6.5条约定，租赁期届满本合同终止（或提前解除）时，若乙方未发生本合同规定的违约事件，且乙方已按本合同约定的标准交还了该物业、付清租赁期内应付租金、管理费、公用事业等费用及其他应付费用，并已办妥以该物业为注册或使用地址的相关注销登记（若有）手续后，甲方应在其后的30日内将租赁保证金无息返还乙方。第7.1条约定，租赁期内，该物业的管理费为每月每平方米20元，月管理费合计4，082元，租赁期间由乙方承担并按期向物业管理公司或甲方交纳。第7.2条约定，管理费自该物业交付日起计算，采取先付后用原则，按如下方式支付：自2012年9月20日起至2013年11月19日止，管理费每1个月为一期支付一次，首期管理费乙方应于该物业交付日前支付给甲方，之后每期的管理费乙方应于上一期届满日前10日向甲方或物业管理公司支付下一期管理费，自2013年11月20日起至2017年11月19日止，管理费每3个月为一期支付一次，每期管理费乙方应于上一期届满日前10日向甲方或物业管理公司支付下一期管理费。第7.3条约定，为确保乙方按约定支付管理费，乙方须于该物业交付日前向甲方或物业管理公司一次性交付相当于3个月管理费的管理费保证金计12，246元。第8.1条约定，乙方应按公用事业单位或物业管理公司指定的期限和方式，缴纳水费、电费、燃气费、电讯费、电话费等公用事业费用和在该物业内使用设施的费用包括额外空调费（若有）、电话初装费及使用费和有线电视开通费（若有）等，上述费用自甲方将该物业交付乙方之日，由乙方根据相关付费通知直接支付于公用事业单位或由甲方／物业管理公司统一收取并代为支付。第10.1条约定，该物业预计交付日期为2012年9月20日。第10.6条约定，若甲、乙双方签订的本合同为预租合同，则自该物业所有权人取得本合同项下房屋产权证之日起本合同自动转为房屋租赁合同，本预租合同项下甲乙双方的权利义务仍然有效。第11.1条约定，乙方确认收到并知悉该物业平面图及相关技术资料，乙方应按甲方或物业管理公司的规定安排设计装修方案。第13.1条约定，乙方应于装修期届满之次日（“开业日”）开始营业。第15.1条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期满的当日或提前解除或终止当日将该物业恢复至甲方同意接受的状态并归还给甲方，当乙方向甲方归还该物业时，甲、乙双方应依交接清单对该物业进行验收，并就该物业的归还和情况签署一份返还表格或类似文件。第15.2.1条约定，甲方有权在租赁期届满或提前解除或终止后的任何时间进入并收回该物业，乙方应当在依照本合同之规定的情况下，完成拆除、搬出和补修等工作。第15.2.2条约定，从租赁期满的当日或提前解除或终止当日起直至办妥交接手续或甲方行使上述第15.2.1条项下权利进入并收回该物业为止，乙方须以合同终止（或解除）日以前租金、管理费等标准为基础，每日向甲方双倍支付延误期内的占用费、管理费、公用事业费及其他相关费用，并应向甲方赔偿因乙方迟延返还该物业引发的一切损失。第17.2.3条约定，若乙方以该物业为注册地址的，则乙方应在本合同终止或提前解除后3日内向公司登记机关递交变更乙方注册地址的全部合法文件，并应确保在本合同终止或提前解除后30日内完成该等变更手续。第17.2.15条约定，乙方应自行办理关于经营所需具备的所有批文（包括营业执照、批准证书或许可证等），甲方同意提供合理的协助，若乙方未能及时取得批文而导致延迟开业的，则乙方仍应自本合同约定之日起按标准支付租金。第20.2条约定，乙方同意在乙方拖欠本合同约定的租金且经甲方催讨后5日内不支付时，无论乙方是否已支付该物业水、电等公用事业费或其他应付费用，或一方拖欠支付管理费、水、电、燃气等公用事业费或其他费用中任何一项费用或未及时补足保证金超过15日的（以物业管理公司记录为准），在不影响甲方行使其他权利的前提下，甲方有权要求物业管理公司停止向该物业提供水、电、燃气等公用事业服务及其他相关或物业管理服务直至乙方付清拖欠租金、费用及违约金，由此造成对乙方营业的影响，甲方无须承担任何责任，同时乙方同意承担甲方及物业管理公司采取本条措施期间的该物业租金、管理费和本合同约定的其他任何费用及重新接驳水、电等公用事业服务及其他公用设备的费用，乙方逾期支付租金、管理费等本合同约定由乙方支付的任何费用，每逾期一日，应按所欠款项的千分之五标准向甲方支付违约金。第20.3条约定，乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列任何违约事件发生后的任何时间，根据本合同第15.2条约定收回该物业及甲方提供之设备，本合同亦随即提前解除，且乙方应向甲方承担如下违约责任：A、按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的装修期及／或免租期间之租金；B、补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额（若有）；C、按逾期应付款项的日千分之五的标准向甲方支付逾期利息；D、除乙方已支付的租赁保证金被甲方全部没收外，乙方同意按12个月租金的标准一次性赔偿因下列违约行为给甲方造成的损失。第20.3.1条约定，本条（20.3条）所述的违约事件包括：A、乙方逾期不支付租金、管理费、公用事业费及应由乙方承担的其他相关费用之任何一项累积达到1个月或以上的；……G、乙方没有获得合法的经营权或经营证照的，或该等经营权及证照被相关政府部门取消、吊销的，或乙方发生进行其他违法经营活动的。第24.1条约定，根据本合同规定及本合同有关文件而发出的通知（包括甲方在上海市各公证处公证下，向乙方发出的通知及甲方请求司法机构向乙方发出的任何通知）、单据等均采用书面形式，并使用传真或其他方式发至本合同签署页所示的联系地址，若用传真、邮件发送的，在发出后视为送达，若使用挂号信、特快专递（EMS）、快递发出的国内邮件，在挂号信或特快专递（EMS）、快递寄出2日后视为送达，任何一方之传真号码、邮件地址或地址如有变更，应及时以挂号信或特快专递（EMS）形式通知另一方，因一方疏于通知而导致的损失由其自行承担。第25.3条约定，甲方对乙方因不履行其在本合同项下义务和责任的豁免、谅解及忽略，并不得构成甲方放弃根据本合同向乙方进行追究的权利，也不影响甲方继续或日后向乙方进行追究的权利。第25.7条约定，本合同构成甲方和乙方就有关本合同所涉事项的全部协议，并且取代有关本合同所载的各事项之先前的所有口头及书面协议。第25.8条约定，正文、附件、补充条款及补充协议为本合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力。租赁合同对其他相关事宜进行了约定。
上述租赁合同及协议签订后，金豫公司于2012年9月26日将系争房屋交付王海鹏使用，王海鹏交付了租赁保证金40，973.07元、管理费保证金12，246元，并对系争房屋装修后投入使用。
原审庭审中，双方均同意管理费保证金可用于抵扣王海鹏欠付的管理费。
2013年3月26日，金豫公司作为出租方（甲方）、王海鹏作为承租方（乙方），双方签订了《补充协议》一份，约定对系争房屋所涉的原租赁合同中的免租期变更调整为2012年11月20日至2013年2月28日为免租期，免租期内，甲方免收商铺的租金，但乙方仍应交纳管理费、水、电等公共事业费及租赁合同约定的其他费用。乙方同意，若乙方有任何违反租赁合同等双方约定的行为，甲方给予乙方的所有免租期取消，并且乙方按租赁合同的租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的装修期及／或免租期期间的租金。补充协议还对其他相关事宜进行了约定。
2013年11月19日，金豫公司作为出租方（甲方）、王海鹏作为承租方（乙方），双方签订了《补充协议》一份，约定作为对乙方经营上的支持，甲方同意在2013年11月20日至2014年4月30日期间乙方租赁系争房屋的租金暂不递增，每月租金为13，657.69元，即2.20元／平方米／日；本协议未涉及上述期间的租金标准仍按原合同履行。乙方明确知晓并同意，本协议的签署及甲方给予乙方前述的支持（降租），是基于乙方能按时足额向甲方支付款项，否则若乙方有任何逾期或未足额支付款项，或乙方有任何违反原合同及本协议等双方约定的行为，甲方给予乙方的上述降租取消，并且乙方按原合同的租金标准向甲方支付降租期期间的租金差额，以及乙方应立即向甲方一次性支付所欠的所有款项，同时乙方还应按原合同约定承担相应的违约责任。补充协议还对其他相关事宜进行了约定。
2014年6月4日，金豫公司工作人员潘某某向上海市公安局松江分局新桥派出所（以下简称“新桥派出所”）报警，称王海鹏将金豫公司的配电箱撬了，门锁均被撬坏，无法关上门。同日，新桥派出所向潘某某、王海鹏分别制作了询问笔录，潘某某称，因王海鹏的店铺欠租，金豫公司于2014年5月30日书面通知王海鹏到2014年6月3日交纳，但经金豫公司通知后王海鹏仍不支付，所以金豫公司于2014年6月3日0时开始停止对王海鹏的服务。王海鹏称，其2012年12月在系争房屋处经营甲饭店，因为生意不景气，拖欠了金豫公司5、6万元的房租和物业费，物业公司于2014年6月3日早上8点停了王海鹏饭店的电，王海鹏的食材要变质，王海鹏没有办法，所以把供电房的门锁撬了，对方就打电话报警了；王海鹏拖欠的租金和管理费愿意偿还，但现在生意不好，所以要拖段时间再付清。
2014年6月9日，王海鹏的员工王某某向新桥派出所报警，称在系争房屋处报警人和物业公司人员发生纠纷，请民警到场处理。
2014年8月4日，金豫公司以特快专递（EMS）形式向王海鹏在租赁合同中所留的联系地址发出《通知函》一份，载明由于王海鹏自2013年10月起不再向金豫公司支付租金，自2013年11月起不再向金豫公司支付管理费，且2014年7月王海鹏擅自停止营业、关闭了店铺，故金豫公司有理由相信，王海鹏以自身行为表明不愿再履行租赁合同，为此，金豫公司通知王海鹏2014年8月8日双方签署的租赁合同解除，要求王海鹏于2014年8月8日前与金豫公司办理退场手续，并付清拖欠的租金和管理费，王海鹏支付的租赁保证金不再退还，王海鹏若未能履行上述义务，金豫公司将保留向王海鹏提出违约赔偿的权利。
2014年9月2日，系争房屋被核准登记在案外人吉某某名下。
2014年9月4日，王海鹏的员工王某某向新桥派出所报警，称在松江区新南路＊＊＊号门口，保安不让其搬自己店里的东西引起纠纷，请民警到场处理。后双方因协商未果，遂涉讼。
原审另查明，系争房屋所在的商业广场于2012年10月29日竣工验收备案。2014年9月22日，上海市松江区住房保障和房屋管理局信访部门向案外人徐某出具的信访回复载明，系争房屋所在商业广场的开发商乙公司的行为违反了《商品房销售管理办法》第十一条的规定，该局已对乙公司发出《行政告知书》，至于该公司涉嫌将未通过建设工程竣工验收之商品房提前交付事宜，该局已移送建交委查处。
原审审理中，金豫公司请求判令：1、双方之间的租赁合同于解除通知送达王海鹏之日即2014年8月8日解除；2、王海鹏立即将系争房屋返还给金豫公司，并在30日内办理完毕将其注册地址从系争房屋内迁移出去的变更手续；3、王海鹏向金豫公司支付拖欠的2013年10月1日至2014年8月8日期间的租金156，374.62元，并按逾期应付款项的日千分之五的标准向金豫公司支付逾期违约金直至王海鹏付清租金为止（逾期违约金暂计算至2014年7月31日，为145，001.90元）；4、王海鹏向金豫公司支付拖欠的2013年11月1日至2014年8月8日期间的管理费37，811.62元，并按逾期应付款的日千分之五的标准向金豫公司支付逾期违约金直至王海鹏付清物业管理费为止（逾期违约金暂计算至2014年7月31日，为34，527.07元）；5、王海鹏向金豫公司赔偿损失223，489.56元；6、金豫公司无需返还王海鹏支付的租赁保证金40，973.07元；7、王海鹏向金豫公司支付装修期间的租金27，315.38元；8、王海鹏向金豫公司支付减免的租金72，540.57元；9、王海鹏以系争房屋租金及管理费双倍的标准支付自2014年8月9日至王海鹏实际办妥系争房屋归还手续并搬离系争房屋期间的延期占用费、物业管理费（暂计算至2014年8月11日为4，479.02元）。
王海鹏辩称：没有证据证明金豫公司有权出租系争房屋，相关机关已确定金豫公司出租违法，合同约定的装修期、免租期等期间应当顺延。系争房屋有漏水情况，金豫公司没有修缮。金豫公司对系争房屋停水停电，王海鹏无法继续经营，只能关门，2014年6月9日，王海鹏想搬离系争房屋，但被金豫公司阻止，后王海鹏想再次搬出，金豫公司又阻止并锁上大门。王海鹏同意解除租赁合同，但认为合同解除的时间是2014年6月9日，之后的占用费王海鹏不同意支付。合同履行期间金豫公司违反约定封闭公共通道，影响王海鹏经营。金豫公司违约责任重复计算，且标准过高，希望法庭调整。诉请5中的损失，只是按照合同约定计算，金豫公司并没有损失。保证金不是定金性质，王海鹏如果承担违约责任的话，支付租金等后多余的应予返还。诉请7、8的违约责任有违公平，开始承租时周围都是荒地，王海鹏经营也是赔的，不同意支付。诉请9不同意支付，王海鹏本来就要搬离的，但金豫公司阻止，且双倍计算没有法律依据。同意返还系争房屋，系争房屋内注册了上海市松江区新桥镇丙饭店，2013年5月份办理出来的证照，同意迁走。对于金豫公司主张的未付租金的时间点不认可，房屋未竣工就出租，租金起付的时间点应该调整。
原审中，2014年11月25日，王海鹏向法院出具情况说明，载明2014年11月19日，王海鹏已将系争房屋返还金豫公司，交接完毕。
2014年12月6日，金豫公司向王海鹏出具房租交接单一份，载明关于系争房屋的交接事宜，双方已于2014年11月18日交接，相关证照未办理完成，金豫公司不再收取占有使用费，交接单中还载明了甲方愿意接收五台空调、一座阁楼、一根电缆线、厨房天燃气及报警设备、二个灶台、一台抽油烟机，折价补偿。庭审中，金豫公司表示即便折价补偿同意利用也需要新的承租人愿意接收，金豫公司希望王海鹏和新的承租人自行协商，如果无法达成一致意见，金豫公司不同意赔偿，也不愿意利用，王海鹏则表示空调希望拆走，其他东西无法利用，希望金豫公司找到相应的受让方愿意接收并协商相应价款，如果协商不成，希望法庭酌情考虑让金豫公司承担补偿费用。第二次庭审中，法庭要求双方20天内对于房屋交接单上载明的财产如何处置自行协商处理，并将处理情况书面反馈法庭。
2015年3月27日，王海鹏出具情况说明一份，载明王海鹏已于2015年3月25日将空调拆除。
原审庭审中，金豫公司提供了相应收据，证明2012年9月14日，王海鹏pos机刷卡支付了13，657.69元，该费用是签订合同时支付的首期租金，本是免租装修期结束后第一个月的租金，双方签订补充协议另行约定后，该笔费用实际支付的是2013年3月1日至3月31日的租金。王海鹏于2013年8月12日支付了2013年4月的租金13，657.69元，于2013年9月29日支付了2013年5月的租金13，657.69元，于2013年10月31日支付了2013年6月的租金13，657.69元；于2013年11月29日支付了2013年7月的租金13，657.69元，于2013年12月31日支付了2013年8月的租金13，657.69元；于2014年3月5日支付了2013年9月的租金13，657.69元，2013年10月后的租金王海鹏没有支付过。此外，王海鹏于2012年9月14日支付了2012年9月26日至10月25日的管理费4，082元（因为王海鹏是2012年9月26日进场的，所以进行了延后计算）；于2013年1月14日支付了2012年10月26日至2013年1月31日的物业管理费13，051.20元，于2013年3月22日支付了2013年2月至3月的管理费8，164元，于2013年5月15日支付了2013年4月至5月的管理费8，164元，于2013年6月26日支付了2013年6月的管理费4，082元，于2013年7月9日支付了2013年7月的管理费4，082元，于2013年11月30日支付了2013年8月的部分管理费2，000元，于2013年12月31日支付了2013年8月剩余的管理费2，082元，于2014年3月31日支付了2013年9月至10月的管理费8，164元，故王海鹏从2013年11月起欠付物业费。对于上述金豫公司举证证明的付款情况，王海鹏没有异议，但其对租金及管理费的抵扣日期有异议，认为系争房屋未竣工验收就提前交付，显属违法，故租金和管理费的支付期间应延后计算。
庭审中，王海鹏申请证人王某某、吴某出庭作证，证人王某某陈述，2014年6月9日，物业把电停了，王海鹏无法工作，停电原因不清楚，无法营业证人就报警了，王某某问了停电原因，物业说王海鹏欠物业费，没说再次供电时间。警察离开后就没干活，后来就关店了。王海鹏2014年6月9日当天来了，王某某向王海鹏说明了情况，王海鹏就走了，后来因为没电就锁门离开了。2014年6月9日至9月4日之间王某某没做什么事情，去了一回店里，冰箱里的东西都坏了。2014年9月4日，因王海鹏冰箱里的东西都坏了，想把东西搬出来放别的地方，王海鹏也减少损失，结果物业不让搬，王某某就报警了，王某某搬出来的东西物业又搬进去了。2014年9月5日王某某再去，发现物业加了一把锁，不让王海鹏和员工进去。证人吴某陈述，其是217室的租户，金豫公司招租时出示过ppt类的文件，介绍周边状况，味千拉面、永和豆浆这些介绍看到过，一楼的意大利西餐厅没有看到过，味千、永和没有入驻；证人承租的房屋没有问题，二楼走廊有漏水，系争房屋的漏水情况听王海鹏说起过，看到过空调位置有污渍（一平方左右）；系争房屋在2014年5、6月间被拉过电闸，好像有两次，好像报过案，2014年6月10日左右，王海鹏的店铺关闭，因为没有电，拉电原因是说王海鹏拖欠房租。
庭审中，金豫公司提交了《上海市商品房预售合同》、委托经营管理协议和授权委托书，证明金豫公司取得业主委托授权经营管理系争房屋，有权对外出租。王海鹏质证认为，经营管理协议真实性无法确认，签订租赁协议时没有看到该材料，业主是否签订无法确认，管理协议第二页委托时间与授权委托书的时间是矛盾的，2010年委托人已经开始委托的依据看不到，从内容上看是代理关系，只是委托收取租金，没有实体权利的过渡，应该由业主收取租金，业主取得产权之前应由开发商收取租金。委托书上没有签署日期，对于签订时间不确认，且回报时间约定的是从2015年开始。
庭审中，王海鹏提交了光盘、照片、说明及招商宣传资料等，证明房屋存在严重的漏水现象；金豫公司违章搭建，封住通道减少经营，影响营业；2014年9月4日王海鹏再次去租赁场所腾空的时候，被物业阻止并上锁；当时金豫公司说有许多大品牌入驻，但没有兑现。金豫公司质证认为，照片无法确认拍摄时点，王海鹏没有向金豫公司提出漏水的情况，没有接到报修；所谓玻璃房的陈设不是金豫公司建造的，与金豫公司无关，从照片上没有看出有拥堵通道；2014年9月4日金豫公司虽然发出过解除通知，但王海鹏搬离房屋没有与金豫公司协商，金豫公司不清楚腾退人员具体是谁，故金豫公司不同意当时的人员腾退，为此，2014年9月4日当天，金豫公司为了维护双方权利进行了加锁，对于王海鹏称的2014年6月4日、6月9日王海鹏腾退房屋金豫公司阻止搬离的事实不认可。对于招商宣传资料真实性无法认可，该资料只是公司内部的策划报告，且王海鹏修改过，这个可能只是其中的一稿，与本案无关，不是承诺，也没有向王海鹏出示过。
原审认为，首先，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《商铺租赁／预租合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，应属有效，双方均应按约履行。其次，本案的争议焦点之一即为双方当事人谁的行为构成违约导致涉案合同的解除。根据庭审查明的事实，金豫公司的确于2014年6月3日停止为王海鹏提供水、电等的物业服务，但究其原因，主要是王海鹏拖延支付租金及管理费所致，且金豫公司的上述行为并不违反双方的合同约定，王海鹏据此辩称双方的合同已经解除，缺乏事实和法律依据，不予采信。王海鹏虽辩称金豫公司无权将系争房屋出租给其，但金豫公司提供了系争房屋的委托经营协议书、授权委托书、商品房预售合同、产权登记簿等，证明其有权对外出租，且王海鹏承租使用房屋期间并未遇到案外人提出过异议，故对此也不予采信。王海鹏虽辩称系争房屋严重漏水、金豫公司虚假宣传以及违章搭建等，影响了其对系争房屋的使用，但其并未提供充分的证据予以证实，对此不予采信。
其次，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，因王海鹏违约未支付租金、管理费等已符合合同约定的解除条件，金豫公司行使合同解除权并无不当，予以支持。因金豫公司起诉前已向王海鹏发出了解除合同的通知，金豫公司主张的2014年8月8日解除合同也符合双方的合同约定，故双方租赁关系解除之日应为2014年8月8日。合同解除后，王海鹏理应搬离并将系争房屋返还给金豫公司。诉讼中，双方确认系争房屋已经返还给金豫公司，故对此不再予以处理。至于系争房屋内的装饰装修，王海鹏在法庭释明后将未形成附合的空调搬走，其余装饰装修其不同意搬走，现本案因王海鹏的违约而导致合同解除，金豫公司也不同意对王海鹏形成附合的装饰装修予以利用，故王海鹏要求对系争房屋内剩余的装饰装修酌情补偿的意见，缺乏法律依据，不予支持。至于金豫公司主张的王海鹏在30日内办理完毕将其注册地址从系争房屋内迁移出去的变更手续的请求，因该事项属于工商行政管理部门职权的范畴，王海鹏也同意予以配合，故双方可自行处理。
再次，合同虽然解除，但解除之前王海鹏拖欠的租金及管理费仍应支付，金豫公司的主张于法有据，予以支持，但应扣除双方均同意抵扣的管理费保证金12，246元。王海鹏辩称因金豫公司违法交付房屋，故系争房屋的装修期、免租期的计算应当顺延的意见，一则缺乏相应的法律依据，二则系争房屋交付之后至竣工之前的期间属于双方约定的装修期，该阶段的租金损失法院放在违约责任中予以考虑，故对王海鹏此节辩称意见，不予采纳。合同解除之后，因王海鹏仍然占有使用系争房屋，故其应当支付逾期返还房屋期间的占有使用费，但鉴于2014年9月4日，金豫公司不同意王海鹏搬离系争房屋，并对该房屋加装了链锁，致使王海鹏无法返还房屋，故王海鹏支付占有使用费的时间应当截止至2014年9月4日。此外，因合同解除前，金豫公司已经对系争房屋采取停水停电措施，王海鹏此后没有再继续经营，故原审法院酌定王海鹏按照租赁合同约定的租金和管理费的标准支付房屋占有使用费。至于金豫公司主张的租金及管理费的违约金，符合双方合同约定，但计算标准过高，原审法院酌情调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算，此外，计算违约金时亦应在管理费本金中扣除三个月的管理费保证金12，246元，管理费的逾期支付违约金应从2013年11月21日起算。至于金豫公司要求王海鹏赔偿12个月租金损失、无需返还租赁保证金、支付装修期期间的租金以及支付减免租金的诉请，符合双方合同约定，均属合同解除后王海鹏应承担的违约金，但金豫公司在工程未经竣工验收的情况下交房，也存在违反法律规定及合同义务的情形，王海鹏在诉讼中亦表示违约金过高，综合考量本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，法院酌定王海鹏参照合同解除时6个月的租金标准支付金豫公司违约金111，744.78元，扣除王海鹏已支付的租赁保证金40，973.07元，王海鹏还需支付70，771.71元。
原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一五年四月十日作出判决：一、上海金豫百货有限公司与王海鹏于2012年9月14日签订的《商铺租赁／预租合同》以及分别于2013年3月26日、2013年11月19日签订的《补充协议》于2014年8月8日解除；二、王海鹏于判决生效之日起十日内支付上海金豫百货有限公司拖欠的2013年10月1日至2014年8月8日的租金156，374.62元；三、王海鹏于判决生效之日起十日内支付上海金豫百货有限公司上述租金的逾期支付违约金（其中13，657.69元自2013年9月21日起、13，657.69元自2013年10月22日起、40，973.07元自2013年11月21日起、45，939.51元自2014年2月19日起、42，146.66元自2014年5月22日起，均按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至款项付清之日止）；四、王海鹏于判决生效之日起十日内支付上海金豫百货有限公司2013年11月1日起至2014年8月8日止的管理费25，565.62元（已扣除管理费保证金12，246元）；五、王海鹏于判决生效之日起十日内支付上海金豫百货有限公司上述管理费的逾期支付违约金（4，082元自2013年11月21日起、12，246元自2014年2月19日起、9，237.62元自2014年5月22日起，均按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至款项付清之日止）；六、王海鹏于判决生效之日起十日内支付上海金豫百货有限公司自2014年8月9日起至2014年9月4日止的房屋占有使用费（其中房屋占用费按照每天612.30元的标准计算，管理费按照每天134.20元的标准计算）；七、王海鹏于判决生效之日起十日内支付上海金豫百货有限公司解约违约金70，771.71元（已扣除王海鹏支付的租赁保证金40，973.07元）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11，225元，由上海金豫百货有限公司负担4，810元，王海鹏负担6，415元。
判决后，王海鹏不服，上诉于本院，诉称：1、因金豫公司推广不力和虚假宣传，导致许多商家血本无归，而金豫公司却仍依照霸王合同起诉二十余家商户，显属不公。2、金豫公司在绝大部分商户因亏损而无力支付租金的情况下，单方面以停电行为终止合同，其不但没有赔付因此给王海鹏带来的损失，还要求王海鹏支付其损失，王海鹏对此实难理解。3、因系争房屋所在广场经营不善，后进驻的租户租金大幅下调，而金豫公司却要求王海鹏等最初进驻的租户按原来的标准支付租金，此不仅给王海鹏等租户造成经营压力，还造成了不公平竞争。4、系争房屋质量存在严重问题，给王海鹏等租户造成严重损失。5、金豫公司并未提供证据证明其有权出租系争房屋。6、金豫公司违反合同约定，封闭公共过道，造成客流稀少。7、金豫公司将未经竣工验收的房屋出租，行政机关已经认定其为违法。8、系争租赁合同系格式合同，只要是合同中对金豫公司有利的地方，都得到了支持，对此王海鹏不能理解。故请求二审法院依法撤销原判，改判驳回金豫公司原审时的诉请。
被上诉人金豫公司辩称：1、双方签订的租赁合同合法有效，王海鹏理应按照合同约定支付租金及其他费用。2、王海鹏未按约支付租金，明显违反合同约定，金豫公司有权解除租赁合同并于2014年8月4日向王海鹏发出解除租赁合同的通知函，故原审法院认定双方租赁合同于2014年8月8日解除并无不当。3、王海鹏主张金豫公司推广不力以及房屋存在质量问题，但对此其并未提供相应的证据证明，故此不构成王海鹏不支付租金和管理费的理由。4、虽然系争房屋竣工是在2012年12月29日而晚于交付时间，但双方约定的交付时间属于装修准备期，金豫公司在该阶段也没有收取王海鹏租金，而是直至2013年3月1日才收取租金的，故王海鹏相关上诉理由不能成立。请求二审法院依法维持原判。
二审庭审中，就原审判决各判项，王海鹏表示，就原判第一项，其认为租赁合同应于2014年5月31日解除；就原判第二项所涉租金，其对金额没有异议，但其只同意支付2013年11月1日至2014年5月31日的租金；就原判第三项的逾期支付租金违约金，其全部不同意支付；就原判第四项所涉管理费，其对金额没有异议，但认为其只应支付2013年11月1日至2014年5月31日的物业管理费；就原判第五项所涉逾期支付管理费违约金，其全部不同意支付；就原判第六项的房屋占用费及第七项的解除合同违约金，其全部不同意支付。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，就王海鹏主张系争租赁合同应于2014年5月31日解除的相关主张，一方面此与王海鹏在原审时主张的合同解除时间2014年6月9日不符，另一方面，虽然金豫公司因王海鹏拖欠租金而于2014年6月3日停止对王海鹏提供水、电等物业服务，但此系因王海鹏原因所致且符合合同相关约定，而王海鹏亦未提供当时双方已就租赁合同解除达成一致的相关证据，直至金豫公司于2014年8月4日向王海鹏发函，通知王海鹏因其拖欠租金双方租赁合同自2014年8月8日解除，故原审据此认定2014年8月8日系争租赁合同解除，并判令王海鹏支付相应的租金及物业管理费，并无不当，对王海鹏上述主张，本院不予采纳。就王海鹏对原审判令其承担逾期付款违约金、合同解除违约金所持异议，因系争租赁合同解除系因王海鹏拖延支付租金所致，故王海鹏理应按约承担相应违约责任。就王海鹏主张的金豫公司在履行系争租赁合同中存在的瑕疵，原审法院对其中属实的部分已经作为调整违约金因素予以了考虑，故现王海鹏坚持主张不予支付相关违约金，缺乏依据，本院对此亦不予支持。由此，王海鹏的上诉诉请，缺乏充分的事实和法律依据，本院对此不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币6，415元，由上诉人王海鹏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一五年七月二十日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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