沈阳市辽中区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0122民初845号原告李志鹏，男，1978年8月4日出生，汉族，现住沈阳市铁西区，系居民。原告潘英红，女，1976年8月2日出生，汉族，现住沈阳市铁西区，系居民。二原告共同委托诉讼代理人李辉，男，1974年5月11日出生，汉族，现住沈阳市辽中区，系辽中镇法律服务所法律工作者。被告沈阳蓝途东方置业有限公司，住所地沈阳市辽中区。法定代表人孟昭东，系经理。委托诉讼代理人王东旭，系辽宁大宸律师事务所律师。委托诉讼代理人武彼，系辽宁大宸律师事务所律师。原告李�鹏、潘英红诉被告沈阳蓝途东方置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月22日受理后，依法由本院审判员沈大海担任审判长，与本院审判员贾振平、人民陪审员杨洪侠组成合议庭于2016年8月10日、2016年9月18日公开开庭进行了审理。原告李志鹏、潘英红的共同委托诉讼代理人李辉，被告沈阳蓝途东方置业有限公司的委托诉讼代理人王东旭、武彼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年3月25日，原告与被告签订《沈阳东方城国际产业园厂房销售合同》，原告依约定缴纳了首付款1961072元，分期支付17个月*47500=807500元。该合同在履行过程中，被告公司出现多项违约，如该厂房出现了质量问题，同时也没有工业厂房应具备的锅炉、电权、消防不能通过验收、道路不通等问题，现在该厂房也无法办理证照，均属于被告违约范围，造成合同约定的厂房无法使用运营，导致双方签订的合同目的无法实现。原告于2014年10月17日向被告书面送达了暂停缴纳《沈阳东方城国际产业园厂房销售合同》分期付款通知，要求被告协商处理。被告未予答复。2015年7月24日，原告向被告书面送达了《解除商品房买卖合同通知书》通知被告解除合同，并要求被告依法退还购房款并赔偿经济损失。被告未予书面回复视为同意解除商品房买卖合同，但被告一直未返还购房款，也未赔偿经济损失。现原告作为买受人已经遭受了重大经济损失。原告无奈诉至法院，要求判令被告依法返还购房款2768572元（首付1961072元，分期支付17个月*47500=807500），支付违约金17766元及利息，并承担诉讼费用。被告辩称，一、针对被答辩人要求答辩人返还购房款2721072元及支付违约金17766元及利息的诉讼请求，答辩人�为：答辩人不存在违约行为，本案不存在合同解除的约定或法定解除条件，双方应继续履行合同，被答辩人该项请求应予驳回。理由为：1、根据双方签订的《东方国际产业园商品房买卖合同》，答辩人按被答辩人要求为其定制加工房屋，被答辩人支付房款。事实上，答辩人按照合同约定，于2013年3月3日前已经将房屋交付给被答辩人使用，且房屋经竣工验收合格，不存在任何质量问题，答辩人已完成合同义务。但被答辩人尚未完全履行支付房款的义务，截至今日欠付380,000元房款。因此，在答辩人完全履行合同义务无任何瑕疵的情况下，被答辩人提出解除合同的请求没有任何法律依据及合同依据，故被答辩人无权任意解除合同；2、答辩人按时交付房屋，不存在逾期交房事实，不应承担逾期交房17766元违约金。按照合同第三条约定“出卖人于签订此合同之日起360日内交付使用。正负两个月”，结合双方签订合同时间为2013年3月25日，按照上述合同约定，答辩人于2014年5月20日前交付房屋即符合合同约定，事实上原告于2013年3月3日前已将涉诉房屋交付被答辩人且被答辩人交付电费等，已经实际使用厂房，故答辩人并无逾期交房事实，不应承担17766元违约金的赔偿责任。二、被答辩人违约在先，无权要求答辩人返还购房款、支付违约金及利息。理由为：1、被答辩人逾期支付合同首付款，合同约定被答辩人应于签订商品房买卖合同之日支付厂房全部价款的1961072元，本合同签订日期为2013年3月25日，而被答辩人支付完毕上述款项的日期直至2013年4月1日，被答辩人逾期付款，按照本合同第八条第2款的约定，应承担逾期付款违约金的违约责任；2、被答辩人逾期支付分期付款，房屋买卖合同约定被答辩人付款方式为分期付款，被答辩人应于2013年5月1日至2015年5月1日，以月还的形式付款，每月还款金额为47500元。事实上，被答辩人仅还款至2014年9月，后未继续交纳房款，构成违约，按照本合同第八条第2款的约定，应向出卖人支付违约金并赔偿答辩人的损失。关于原告主张不具备锅炉、电权、消防、道路不通，答辩人认为根据买卖合同约定厂房买卖合同中并未约定所述事项，本案所说的房屋于2013年10月15日通过了施工单位、监理单位、物业公司的验收已经交付原告，并且2014年3月份前原告已经缴纳电费实际使用房屋至2016年3月。根据法律相关规定原告接收房屋视为对房屋质量的认可，原告举证证明有质量问题，被告可以提供厂房依法提供维保义务。关于原告所述房屋无法办理证照问题，因原告存在迟延还款的违约行为，违约在先，所以被告有权暂不予办理证照。综上，被答辩人在没有法定或者约定解除事由的情形下，应当继续履行合同，答辩人不应向被答辩人返还已付房款、支付违约金及利息，且被答辩人应向答辩人承担违约责任。被答辩人的诉讼请求没有事实及法律依据，请求合议庭驳回其诉讼请求，维护当事人的合法权益。经审理查明，原、被告于2013年3月2日签订了一份《东方城国际产业园商品房买卖合同》，约定买受人所购的定制厂房为商品工业厂房，坐落于沈阳市环保产业园示范基地A园黄海路4号东方城国际产业园，该厂房在园区内部编号为B区20-2号，该商品房的用途为工业，建筑层数为地上1-2层，建筑面积为1248平方米，厂房之外的土地面积为550平方米，准确建筑面积和土地面积以政府指定的有房屋和土地测量资质的机构测定的建筑面积为准，根据实际测绘面积多退少补。合同约定的交付日期为签订合同之日起360日内，正负两个月。建�面积暂按1248平方米计算，商品房单价为2214元/平方米，计2763072元，厂房之外的土地面积暂按550平方米计算，单价为360元/平方米，计198000元，以上两项合计为2961072元。买受人于合同签订之日支付全部价款的1961072元，剩余1000000元，由被告为二原告办理有偿分期付款，于2013年5月1日至2015年5月1日止，总计还款金额为1140000元，以月还款的形式付款，每月还款47500元。约定的交付标准为：车间的顶棚为钢结构；办公区、门厅、楼梯间、楼梯平台、卫生间顶棚为砼墙面；水暖工程中的取暖设备、设施安装到位；消防工程，按照消防部门要求进行施工；电气工程中的外电源到户内配电箱柜；弱电工程中的电话、网络预留预埋，穿带线钢丝，外封白板；市政工程中的路通、水通、电通。合同约定“厂房交付时，出卖人（即被告）负责以买受人（即原告）名义办理国有土地使用权证、房产证、提供消防及建筑规划手续等，交付之日起二年内房产备案。”合同签订后，原告交纳了首付款1961072元并于2013年2月22日以涉案房屋为住所注册成立了沈阳市宏四方制造有限公司，经营范围为塑料制品生产、销售；金属家具制造，销售。从2013年5月份开始原告按每月47500元支付购房款，至2014年9月共计支付17个月的分期款。因原告发现被告提供的涉案房屋顶棚开裂、取暖设备没有安装、消防工程不合格、弱电没有到位、没有固定的动力电源、道路狭窄、没有按照合同约定和图纸的设计提供可使用的道路，并且道路不通，原告所购买的机器设备无法安装，没有电权无法生产，以致合同目的无法实现。故原告于2014年10月17日向被告邮寄送达了《暂停缴纳合同分期付款的通知》，原告在该通知中以被告存在多项违约�为导致合同目的不能实现为由，通知暂停缴纳分期款项，并通知被告及时处理善后事宜，但被告在收到该通知后并未予以处理。原告又于2015年7月24日向被告邮寄送达了《解除商品房买卖合同通知书》，该通知载明“自本通知送达之日起解除双方签订的商品房买卖合同，你公司应自本通知书到达之日起10日内退还通知人已支付的购房款并承担利息损失，并保留追究你公司违约责任的权利”。以上两个通知书均以被告公司员工李ＸＸ为收件人并且已经签收。但被告并没有向原告和仲裁机构及人民法院请求确认该解除通知的效力。现原告以被告收到上述通知后未予书面回复视为同意解除商品房买卖合同，但并未返还购楼款及赔偿损失为由诉至法院，要求被告依法返还购房款2768572元（首付1961072元，分期支付17个月×47500=807500）并支付违约金17766元及利息，由被告承担诉讼费用。在审理过程中，本院组织现场勘查，涉案厂房存在以下问题：动力电为临时用电（电线由墙体钻眼从外部引入，外部未架杆、未掩埋）、室内无消防设施、暖气片安装齐全但没有供暖锅炉、没有弱电（电源箱里有预留管）、办公二楼顶棚有露点、水渍、开裂、东墙和西墙有霉变，并制作现场平面图。原、被告双方均签字确认。上述事实有现场勘查记录，原、被告双方陈述及原告提供的购房合同、付款凭证、企业法人执照、暂停交纳分期付款的通知及回执、解除商品房买卖合同通知书及回执3份、现场照片33张、图纸；被告提供的《东方国际产业园商品房买卖合同》、《专用收款收据》、原告实际缴纳电费的收据、房屋验收单、涉案标的工程设计单位出具的工程设计图纸、建设工程规划许可证附图等经当庭质证并�卷佐证。本院认为，原、被告之间签订《东方国际产业园商品房买卖合同》后，原告按合同约定交纳了购房首付款后又分期交纳了17个月的购房款并且已经按照涉案房屋的地址注册了公司，足以说明原、被告之间签订的该合同是双方真实意思的表达。经现场勘查，涉案厂房存在临时动力用电、没有供暖锅炉、室内没有消防设施、顶棚有露点、墙体开裂等问题导致原告不能正常使用涉案房产。原告已经就上述问题分别于2014年10月17日和2015年7月24日向被告邮寄送达了暂停缴纳分期付款的通知和解除商品房买卖合同通知且被告均已收到，但被告在收到上述通知后并未请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故本院认定原告与被告之间的《东方国际产业园商品房买卖合同》已经于被告收到解除合同通知之日起即2015年7月27日解除。合同解除后，被告应及时返还已经收到的购房款，但被告至今没有返还的行为损害了原告的合法权益。故对原告要求返还购房款2765872元的诉讼请求应予以支持。关于原告要求被告支付违约金17766元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告主张的案涉合同未达到解除的条件一节，按被告所述涉案房屋交付时间为2014年3月13日，但经本院于2016年8月12日现场勘查，时隔两年多的时间，房屋存在的问题仍未修复导致原告不能正常使用涉案房屋，故涉案合同已经达到了解除的条件，对被告的这一主张本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十六条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳蓝途东方置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告李志鹏、潘英红购房款2765872元；二、被告沈阳蓝途东方置业有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告李志鹏、潘英红购房款2765872元的利息（利息计算方式：以2765872元为本金，从2015年7月28日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；三、驳回原告李志鹏、潘英红的其他诉讼请求。上款如预期给付，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28568元，由被告沈阳蓝途东方置业有限公司承担，并随上款一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 沈�海审 判 员 贾 振 平人民陪审员 杨 洪 侠二〇一七年七月十日书 记 员 林 志 安