山东省莱芜市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）莱中民一终字第245号
上诉人（原审被告）：王磊，男，1976年1月2日出生，汉族，大专文化，莱芜市机关事务管理局职工。
委托代理人：赵天菊，山东泰润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：莱芜阳光商务宾馆。
负责人：郭峰，经理。
委托代理人：刘建鹏，山东恒志远律师事务所律师。
委托代理人：王妍，山东恒志远律师事务所实习律师。
上诉人王磊因租赁合同纠纷一案，不服莱芜市莱城区人民法院（2012）莱城民重初字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王磊及其委托代理人赵天菊，被上诉人的委托代理人刘建鹏、王妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2008年4月15日，原、被告签订《阳光商务宾馆包房协议》，约定被告有偿使用原告一楼东大厅、二楼大厅及整层地下室，期限自2008年4月15日起至2013年10月15日，时间为5年，另外增加6个月的免费使用期，；并约定被告在使用期内每年向原告交纳包房费460000元，包房费第一年在合同签订之日交纳300000元，余款160000元在2008年7月15日前结清，包房费从第二年度起，每年6月15日前预付上半年包房费230000元，11月15日前预付下半年包房费230000元，未经原告许可被告不得无故拖延包房费的定期支付时间，双方约定不管哪方违约，必须无条件支付违约金给守约方，支付违约金的金额为5年总租赁费的20%。2010年1月9日，原告作为甲方与乙方王磊［莱芜市泰瑞升商贸有限公司（以下简称“泰瑞升公司”）］签订《终止包房协议合同书》一份，并加盖泰瑞升公司印章，双方约定乙方愿意承担甲方90万元的损失，乙方承诺自本协议签订之日起10日内立即搬出，否则一切后果由乙方承担。2010年1月10日，原告作为甲方又与乙方王磊（泰瑞升公司）签订《协议书》一份，并加盖泰瑞升公司印章，约定双方一致同意终止2010年1月9日签订的协议书，合同终止后双方互不追究任何责任。2010年7月23日，原告向被告发出解除包房协议通知一份，载明“……至今，贵方未按合同约定于6月15日前支付包房费230000元，已违反双方的约定，现我方向贵方发出通知，希望贵方及时处理此事宜，如协商不成届时，双方合同自行解除……”，当日被告对该通知进行签收。
另查明，被告已向原告交纳两年包房费92万元，其中最后一次支付费用时间为2010年1月20日。被告租赁原告房屋的用途是经营KTV，并进行了一定的装修、改造。原告主张的包房费用为2010年4月15日至2010年10月15日期间费用，即半年包房费用230000元，原审中被告认可存在违约行为。
以上事实，由《阳光商务宾馆包房协议》、《终止包房协议合同书》、《协议书》、解除包房协议通知及原、被告的陈述等在案佐证。
原审法院认为，本案的焦点问题为：一是原、被告主体是否适格，双方签订的《阳光商务宾馆包房协议》是否有效，应否解除该协议；二是双方约定的六个月免费试用期该如何计算，被告是否拖欠原告包房费；三是被告是否存在违约行为，违约金该如何计算。
对于焦点一，原告系依法经工商局登记成立的经营主体，其经营范围之一就是提供住宿服务，其将经营用房以“包房”的形式出租给被告获取租赁费（包房费）符合法律规定，双方签订的包房协议系当事人真实意思表示，合法有效，被告辩称原告对租赁物无处分权，包房协议无效，不予采信。关于被告的主体资格问题，包房协议的主体为原告和被告，根据合同的相对性原理，合同的权利义务应限于原、被告之间，虽然2010年1月9日的《终止包房协议合同书》可视为原告同意合同第三人泰瑞升公司代为履行合同义务，但双方又于2010年1月10日终止该合同书，即合同第三人泰瑞升公司不再代为履行合同义务，原包房协议继续履行，仍由被告履行合同义务。这通过被告最后一次支付包房费用时间（2010年1月20日）可以印证，被告辩称其系履行职务行为，不是适格被告，不予采信。被告未按照合同约定按时支付包房费，未履行合同主要义务，经原告催告后仍未履行，原告已经行使单方解除权，原告要求解除包房协议，予以确认。
对于焦点二，原、被告在包房协议中约定使用期限为五年，并约定了六个月的免费使用期，对于该免费使用期如何计算，双方并没有明确约定，原、被告也存在争议。对此，应当根据公平原则、诚实信用原则及合同的整体内容进行解释。根据合同整体性内容，应理解为被告租赁满五年附六个月的免费使用期，现被告违约，仅仅租赁了两年，已违反诚实信用原则，从双方公平的角度，应将六个月的免费使用期均摊到五年租赁期内，即被告租赁满一年可享受1.2个月的免费使用期，原告已经交纳二年包房费，可享受2.4个月的免费使用期，即原告使用房屋期限自2008年4月15日至2010年6月27日。原告于2010年7月23日向被告发出解除包房协议通知，视为行使单方合同解除权，已经解除合同。原告应支付2010年6月28日至2010年7月23日期间的房租31507元（25天×460000元÷365天），原告于2010年7月23日后已单方解除合同，其再要求被告支付包房费用，不予支持。
对于焦点三，被告未按照约定时间交纳包房费，在原告通知后仍未交纳，原审中被告亦认可存在违约行为，对被告违约予以确认。根据双方合同约定，被告应当支付原告违约金数额为5年总房租的20%即460000元，原告自认根据约定计算该违约金过高，并自行调整按主合同损失230000元的30%计算，即69000元，对于该违约金数额，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，经该院审委会讨论决定，判决：一、原告莱芜阳光商务宾馆与被告王磊已于2010年7月23日解除《阳光商务宾馆包房协议》，予以确认；二、被告王磊支付原告莱芜阳光商务宾馆租赁费（包房费）31507元，于判决生效之日起十日内付清；三、被告王磊支付原告莱芜阳光商务宾馆违约金69000元，于判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告莱芜阳光商务宾馆其他的诉讼请求。
上诉人王磊不服原审判决上诉称，一审法院认定事实不清，判决错误。一、上诉人王磊的主体不适格，其行为属于公司行为，不是个人行为。该案诉争房屋租赁、装修、占用者都是泰瑞升公司。2008年4月15日，王磊代表公司签订《阳光商务宾馆包房协议》时，泰瑞升公司正在筹建中，2008年5月，泰瑞升公司成立；2008年9月24日公司股东变更王磊、朱艾华为股东，各出资50万元，共同设立泰瑞升公司。对以上情况以及对租赁房屋的用途，被上诉人是明知的，《阳光商务宾馆包房协议》第五条，王磊在与被上诉人相关负责人谷体山、郭峰的通话记录及在2010年1月9日签订的《终止包房协议合同书》可以证实。一审法官当庭询问被上诉人，其认可2010年1月9日签订的《终止包房协议合同书》终止的是《阳光商务宾馆包房协议》。所以，王磊作为本案的被告不适格。二、被上诉人主体不适格，属于无权处分租赁物，且事后原告既未取得处分权，也没有得到所有权人的追认，属于无效合同。根据莱芜市工商局的备案、登记情况显示：被上诉人有权使用的是该楼4-5层、7-8层、负一层，而本案诉争的租赁物是该楼的1-2层楼，被上诉人对此无处分权。该楼产权人是莱芜市煤炭局。上诉人与被上诉人2008年4月15日签订了《阳光商务宾馆包房协议》后，既没有取得煤炭局的追认，也没有取得处分权。虽然被上诉人在庭审中又提交了四份交费发票复印件，仍然不能证明已经取得处分权。首先，复印件不能作为证据来使用，不具有证明效力；其次，这四份发票复印件都发生在双方签订并履行《阳光商务宾馆包房协议》之后。三、上诉人王磊不欠被上诉人租赁费。2008年4月15日签订合同后，被上诉人才盖的古玩城的房子，然后将出租屋的东西搬过去，造成交房时间拖后了两个多月，实际交付的时间是2008年6月15日。且《阳光商务宾馆包房协议》明确约定包房费从第二个年度起，每年的6月15日前预付上半年的包房费，而不是第二年的4月15日，充分证明被上诉人晚交房两个月。再次，双方约定了6个月的免费使用期，依照行业规则，应当视为最初的装修期；且上诉人认为2010年1月9日双方合同已解除，并在1月10日被上诉人与泰瑞升公司签订了《协议书》，双方约定：合同终止后双方互不追究任何责任。四、一审法院判定王磊支付违约金69000元无事实及法律依据。被上诉人如数收下了包房费，就视为对没按约定的时间缴纳包房费的默认。况且，上诉人方已足额缴纳了包房费，不存在违约的问题。另外，上诉人包括泰瑞升公司投资了200多万元进行装修，几十万的装修材料、办公家具一样也未能取回，被上诉人将本案所涉租赁物擅自转租他人，将上诉人投资的装修、装饰材料、办公家具等均被挪作他用。
被上诉人莱芜阳光商务宾馆答辩称，上诉人王磊的主体适格。租赁合同的一方主体是王磊，并且该租赁行为是个人行为，非职务行为。被上诉人诉讼主体资格不存在问题，对涉案房屋具有处分权。莱芜市工商局的备案登记情况，仅仅是一种过去情况的反映，其反映的信息具有滞后性，无法体现时刻变化的客观实际情况，其不能作为认定被上诉人没有权利处分租赁物的有效证据。在前面的庭审过程中，被上诉人向法庭提交了被上诉人支付给涉案房屋产权人莱芜市煤炭工业局租赁费的发票，通过发票能看出莱芜市煤炭工业局租赁费与被上诉人之间实际存在租赁合同关系，也能体现出被上诉人对本案涉案房屋具有处分权。上诉人拖欠被上诉人租赁费事实清楚，上诉人支付上诉人存在违约行为，上诉人最后一次付款时间是2010年1月20日，而按照双方签订的《阳光商务宾馆包房协议》第三条的约定，上诉人应该在2009年11月15日前支付该年的剩余租赁费，此违约行为之一；按照第三条的约定，上诉人应该在2010年6月15日前支付第三年上半年的租赁费，但是，上诉人至今未支付，此违约行为之二；况且，上诉人在庭审中已认可存在违约行为。按照双方签订的《阳光商务宾馆包房协议》第九条的规定，上诉人理应按照该约定向被上诉人支付违约金，考虑到各种因素，被上诉人主动将违约金数额下调，这本身就是一种积极的让步。4、上诉人及泰瑞升公司经营情况如何，与本案没有任何关系。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题有四个：一是上诉人签订《阳光商务宾馆包房协议》的行为应认定为个人行为还是职务行为，由此产生的义务是否应由上诉人承担；二是被上诉人对租赁物是否有权处分，是否有权主张租赁费；三是上诉人是否欠被上诉人租赁费，数额应如何计算；四是上诉人是否存在违约行为，违约金应如何计算。
关于焦点问题一，上诉人与被上诉人签订《阳光商务宾馆包房协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中上诉人在发起设立泰瑞升公司过程中，与被上诉人签订包房协议，租赁涉案房屋用于泰瑞升公司的KTV经营，根据上述司法解释的规定，被上诉人可以选择由上诉人或泰瑞升公司承担合同责任，现被上诉人选择起诉上诉人，要求上诉人作为合同的一方当事人承担相应的合同义务应予支持。
关于焦点问题二，上诉人与被上诉人签订《阳光商务宾馆包房协议》后，被上诉人即按照合同约定履行了相应的义务，向上诉人交付了由被上诉人经营的一楼东大厅，二楼大厅及整层地下室，上诉人一直实际使用上述租赁房屋至双方合同解除之日止。上诉人提交的《楼房租赁合同》证实涉案房屋所在楼房的所有权人为莱芜市煤炭工业局，承租人为莱芜威美投资有限公司，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，现莱芜市煤炭工业局与莱芜威美投资有限公司均未对上诉人与被上诉人签订的包房协议提出异议，要求解除该协议，莱芜阳光商务宾馆亦提交了2010年、2011年及2012年直接向莱芜市煤炭工业局交纳租赁费的发票，证实其对涉案房屋有合法的使用权。故上诉人在实际使用租赁房屋后又以被上诉人无权处分为由主张租赁合同无效的理由不能成立，被上诉人是本案的适格主体，上诉人应按合同约定向被上诉人支付租赁费。
关于焦点问题三，上诉人与被上诉人在包房协议中约定使用期限为五年，并约定了六个月的免费使用期，对于该免费使用期如何计算，双方并没有明确约定，上诉人与被上诉人亦存在争议。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”故一审法院根据公平原则、诚实信用原则及合同的整体内容进行理解，将六个月的免费使用期均摊到五年租赁期内，即上诉人租赁满1年即可享受1.2个月的免费使用期并无不当。现上诉人已经交纳二年包房费，可享受2.4个月的免费使用期。关于被上诉人的交房时间，上诉人主张被上诉人晚交房两个月，并提交了录音资料予以证实，但除该录音资料外，上诉人未提交其他证据予以印证。双方签订的包房协议中虽约定第二个年度起每年的6月15日前预付上半年房费，但该约定仅是对预付房费时间的约定，并非系被上诉人对晚交房两个月的认可，故对上诉人的该项主张不予支持。根据合同约定，上诉人实际使用租赁房屋两年，期限应自2008年4月15日至2010年6月27日。因双方的包房协议于2010年7月23日解除，故一审判决认定上诉人应支付2010年6月27日至2010年7月23日期间的租赁费31507元（25天×460000元÷365天）正确。
关于焦点问题四，上诉人未按照包房协议约定的时间交纳租赁费，在被上诉人通知后仍未交纳，且原审庭审中上诉人亦认可其存在违约行为，故上诉人应承担违约责任。但关于违约金的计算，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中被上诉人主张违约金数额为69000元，上诉人认为该数额过高，本院予以调整。违约金的支持应以当事人的实际损失为基础，而损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中上诉人迟延交纳租赁费，被上诉人的可预见损失应以上诉人欠付的租赁费31507元为基础，自双方合同解除之日即2010年7月23日起至上诉人实际履行之日止按照中国人民银行同期银行贷款利率计算，违约金应为上述损失的1.3倍。一审判决认定上诉人向被上诉人支付违约金69000元无事实及法律依据，本院依法予以纠正。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其上诉请求予以部分支持。原审判决认定事实部分不清，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持莱芜市莱城区人民法院（2012）莱城民重初字第16号民事判决第一项、第四项。
二、撤销莱芜市莱城区人民法院（2012）莱城民重初字第16号民事判决第二项、第三项。
三、上诉人王磊于本判决生效之日起十日内支付被上诉人莱芜阳光商务宾馆租赁费31507元及违约金（自2010年7月23日起至王磊实际履行之日止按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）。
一审案件受理费5785元，财产保全费2015元，由上诉人王磊负担1865元，由被上诉人莱芜阳光商务宾馆负担5935元；二审案件受理费5785元，由上诉人王磊负担2225元，由被上诉人莱芜阳光商务宾馆负担3560元。
本判决为终审判决。
审 判 长 高新江
审 判 员 尹 腾
代理审判员 李逢春
二〇一三年十一月十四日
书 记 员 张文卿