辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01901号
上诉人（原审被告）：于兰花。
委托代理人：滕本春。
上诉人（原审被告）：栾焕东。
被上诉人（原审原告）：孙盛奇。
委托代理人：王方，辽宁双护律师事务所律师。
委托代理人：魏娜，辽宁双护律师事务所律师。
原审原告孙盛奇与原审被告于兰花、栾焕东房屋租赁合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2015年9月17日作出（2014）西审民初字第64号民事判决，于兰花、栾焕东不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月16日公开开庭审理了本案。上诉人于兰花、栾焕东及于兰花的委托代理人滕本春，被上诉人孙盛奇的委托代理人王方、魏娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙盛奇一审诉称：位于大连市西岗区长江路623号建筑面积69.98平方米的房屋系原告父亲的私有财产，1985年落实政策由政府返还给原告父亲，并取得政府颁发的大房权证西私字第19991508**号房屋产权证。原告的父亲作为该房屋的所有权人，对该房屋享有完全占有使用收益处分的权利。被告占用该房屋的一间（35平方米左右经营商店），应按照商业用房租金标准向原告支付租金。2003年原告的父亲起诉至大连市西岗区人民法院请求被告腾退，大连市西岗区人民法院以被告在落实私房政策前即开办食杂店为由，认为不属于改变用途，判决被告及其同居人另有住房时腾退房屋，但是被告自判决后并没有按商业用途给付租金，每月只支付50元，甚至从2011年1月起至今拒绝交付房租，损害了原告的权益。本案历经一审、二审，二审法院于2014年7月31日作出（2014）大民二终字第00746号民事裁定书，将本案发回重审。依据二审法院的裁定，原告的父亲作为案涉房屋的所有权人依法享有占有、使用、收益和处分的权利，被告理应支付房屋租金，且本案房屋租金的市场标准已依据二审法院的建议，通过法定的鉴定机构予以确定，故现请求被告向原告支付2011年1月至腾退之日的房屋租金，暂计至2015年6月底。诉讼过程中，原告的父亲孙文璞死亡。依据（2015）甘民初字第1797号民事调解书，案涉房屋归孙文璞之子孙盛奇所有。故依据民事诉讼法的相关规定，将本案的原告变更为孙盛奇。原告孙盛奇请求判令：1.二被告及其同居人口立即腾退位于大连市西岗区长江路623号的房屋；2.被告给付2011年1月至腾退之日的房屋租金，暂计算至2015年6月底，合计为86，691.10元。
被告于兰花一审辩称：不同意原告诉讼请求。被告所居住的大连市西岗区长江路623号房屋原是由政府分配而得。虽然因历史遗留问题及政策原因，原告取得了该房屋的所有权，但不能剥夺被告对房屋的居住权，被告一直居住在该房屋。虽然为了维持生活开办了小食杂店，但就房屋本身的性质而言，被告是居住政府分配的房屋，原告要求按照商业用房标准收取房屋租金是没有法律依据的。
被告栾焕东一审答辩意见与被告于兰花一致。
一审法院审理查明：被告于兰花系被告栾焕东母亲。位于大连市西岗区长江路623号房屋，建筑面积69.80平方米，原系公有房屋。1984年7月，案涉房屋中30.34平方米由栾振和承租，栾振和死亡后由其妻子于兰花、儿子栾焕东居住兼经营大连市西岗区拐角食杂店。1990年9月因落实私房政策，大连市房地产管理局将该房屋返还给孙文璞，1999年5月孙文璞取得案涉房屋所有权证。2003年11月5日，孙文璞诉至一审法院要求被告栾焕东等人腾退案涉房屋，一审法院作出（2003）西民房初字第377、388号民事判决，被告栾焕东及其同居人口另有住房时，立即将租住的案涉房屋腾退给孙文璞。此后，被告每月给付原告房屋租金50元。2011年1月起，被告未付房屋租金。
本次诉讼过程中，原告申请对案涉房屋被告占用部分自2011年1月至2012年12月的市场租金进行评估，一审法院通过大连市中级人民法院委托大连大丰房地产土地估价有限公司进行评估。该公司于2015年5月26日作出房地产评估报告书，估价结果为：2011年租金为19，103.30元，2012年租金为19，310.80元，合计38，414.10元。
另查，孙文璞于2014年6月28日死亡，孙震诉孙盛奇、孙丽燕、孙丽亭继承纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2015年4月28日作出（2015）甘民初字第1797号民事调解书：位于大连市西岗区长江路623号房屋归孙盛奇所有。孙盛奇于2015年7月15日向一审法院申请变更本案原告由孙文璞变更为孙盛奇，一审法院已经准予其申请，变更本案原告为孙盛奇。
一审法院认为：虽然栾振和取得了案涉房屋租赁证书，其共同居住人被告于兰花、栾焕东享有居住的权利，但是，由于孙文璞依据政府落实私房政策，依法取得案涉房屋的所有权，依法享有占有、使用收益和处分的权利。自孙文璞取得房屋所有权证书起，被告继续占有使用该房屋，理应向孙文璞支付房屋使用费。孙文璞死亡后，案涉房屋归原告孙盛奇所有，原告孙盛奇取得了孙文璞对该房屋所享有的权利，故原告孙盛奇有权要求二被告支付案涉房屋使用费。鉴于被告使用房屋至今已逾20年，双方未就房屋另行签订租赁协议，如按以前落实政策时确定的租金标准交付房租明显过低。经司法鉴定，该房屋2011年租金为19，103.30元，2012年租金为19，310.80元，原告依据司法鉴定报告，并参照该鉴定报告2012年租金标准确定2013年至2015年租金，要求被告给付2011年1月至2015年6月房屋租金损失86，691.10元的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。
关于原告要求二被告及其同居人口立即腾退案涉房屋的诉讼请求，因一审法院（2003）西民房初字第377、388号民事判决书已经作出判决，原告的该项请求属于重复诉讼，本案不予审理。
据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条、第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、被告于兰花、栾焕东于判决生效之日起十日内给付原告孙盛奇2011年1月至2015年6月房屋租金损失86，691.10元；二、驳回原告孙盛奇的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费1967元、公告送达费600元，合计2567元（原告已预交），由被告于兰花、栾焕东负担。
于兰花、栾焕东的上诉事实和请求是：一、一审法院鉴定不公，剥夺了于兰花、栾焕东的合法权益，单方法律行为不具有法律约束力。孙盛奇未在举证期限内提出鉴定申请，并且案涉房屋是无采暖设备、无上下水和无煤气和无三表的简易房屋，而鉴定机构将案涉房屋作为有水、电、煤气和暖气的设备齐全的现代化商铺房屋进行鉴定有误，该鉴定结论应不予采信。二、一审法院是传票送达，600元公告费发生没有依据。于兰花及其委托代理人未经法庭准许中途退庭是因法官偏袒孙盛奇，不允许于兰花发言讲话。三、一审法院作出的（2003）西民房初字第377、388号判决，已经判决腾退房屋不成立，同时认定案涉房屋是在落实私房政策前开办的食杂店，不属于改变用途。2013年孙盛奇就同一事实同一法律关系起诉属于重复起诉，应按照一事不再理原则驳回孙盛奇的起诉，而不应对案涉房屋按同期同地段同类房屋租赁的市场价格进行鉴定。事实上，房屋的租金自落实政策起从10元提高到50元的标准，50元的租金标准是和已故孙文璞口头拟定的价格。四、于兰花、栾焕东对案涉房屋是依法取得的。自中华人民共和国成立，政府给老百姓福利分房待遇，案涉房屋由大连市房地产管理局颁发公房租用证。栾焕东因公负伤终身残疾，生活不能自理。1985年1月，经政府和街道有关部门同意，于兰花用案涉房屋开办了拐角食杂店，于兰花持有公证处颁发的公证书，这与孙文璞没有任何法律上的权利义务关系。五、孙文璞不能因落实政策取得产权证后就将于兰花、栾焕东赶出已居住50多年的房屋。案涉房屋因遗留原因所致，于兰花、栾焕东对房屋的居住权是因福利分房依法取得的。1999年开始我国私有房屋产权改革，孙文璞因落实政策所得产权，当时房产局归还房屋的原则是“带户返还”。孙文璞自2003年起违背房产局落实政策归还房屋的原则，恶意诉讼要求于兰花、栾焕东腾退房屋，强迫于兰花、栾焕东提高房租，提出商业用房的违法鉴定。故请求撤销一审判决，发回重审或依法改判。
被上诉人孙盛奇二审答辩认为：不同意于兰花、栾焕东的上诉请求。一、一审法院的审判程序符合法律规定。一审法院没有指定具体的举证期限，孙盛奇在重审开庭审理前即提出鉴定申请，并经摇号选定鉴定机构，鉴定程序符合法律规定。二、600元公告费分别为公告送达传票300元，公告送达判决300元，这是本案2013年在一审法院第一次审理的时候，一审法院通过直接送达、邮寄送达方式向于兰花、栾焕东送达传票时，而于兰花、栾焕东均拒绝领取传票。在一审法院穷尽各种方式无法送达时才以公告方式向于兰花、栾焕东送达的传票及判决。三、于兰花、栾焕东提出鉴定机构把集体用水、电，无上下水的房屋按照有水电的标准估价不符合事实。房地产评估报告书已经明确了估价对象有水、电设施，评估结论是客观的。四、一审法院审理中并没有不允许于兰花讲话。栾焕东是否残疾与本案无关，栾焕东1985年遭电击导致残疾，即使国家是为了照顾残疾人开办商店，也应是以栾焕东的名义，而不是以于兰花的名义。而且，孙盛奇作为案涉房屋的所有权人没有照顾栾焕东的义务，栾焕东不应以损害孙盛奇的权益而获取不正当利益。五、本案不属于重复诉讼。孙文璞在2003年和2013年的两次诉讼是不一样的，本次诉讼不仅仅是腾退房屋，还有要求给付租金的诉讼请求，因此不属于重复诉讼。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院补充查明：1984年7月，栾振和就案涉房屋取得大连市房地产管理局颁发的大连市公房租用证。1990年7月，大连市房地产管理局西岗房地产管理处颁发租用公房改变用途许可证，经营者为于兰花，经营名称为拐角食杂店。
本院另查明：自2004年至2010年，栾振和按照每月50元标准向孙文璞交付房租费。二审庭审中，上诉人主张比照案涉房屋楼上未办理产权的公租房租金标准每月34元向被上诉人交付租金。
本院确认的上述事实，有大连市公房租用证、租用公房改变用途许可证、收据及当事人陈述笔录在案为凭，业经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人应否向被上诉人给付案涉房屋的使用费以及按照什么标准给付房屋使用费。栾振和虽于1984年7月取得大连市房地产管理局颁发的大连市公房租用证，但在孙文璞于1999年5月取得案涉房屋所有权证后，案涉房屋已由公有房屋变为孙文璞的产权房屋。孙文璞对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。孙文璞死亡后，相关继承人提起诉讼，经大连市甘井子区人民法院作出（2015）甘民初字第1797号民事调解书确认案涉房屋归孙盛奇所有。据此，孙盛奇依法取得对该房屋占有、使用、收益和处分的权利。现上诉人于兰花、栾焕东占有使用案涉房屋，理应向被上诉人支付房屋使用费。关于房屋使用费的标准，虽栾振和在2004年至2010年按照每月50元标准向孙文璞交付房租，但自此之后栾振和或者上诉人未再向孙文璞交付使用案涉房屋的租金或者使用费，上诉人亦未提供证据证明栾振和与孙文璞就2011年及之后的房屋租金或者使用费进行了约定，其主张比照案涉房屋楼上的未办理产权的公租房标准每月34元交付租金，既无合同依据，亦无法律依据，本院不予支持。在双方未就2011年及之后的房屋租金或者使用费进行约定的情况下，同时期同地段同类房屋租金标准本应作为上诉人向被上诉人支付房屋实际使用费的参照标准。但具体到本案，案涉房屋在返还给孙文璞之前系由房产管理部门出租给栾振和居住使用的，其对房屋的占有使用具有特定的历史原因，有别于一般的私房租赁关系，如完全参照同时期同地段房屋的租金标准计算房屋使用费，有违公平。鉴于此，本院酌情认为按照同时期同地段房屋的租金标准的50%计算房屋使用费，与房屋占有使用的历史情况和当前的社会条件相吻合，也符合兼顾双方当事人利益的处理原则，较为公平合理。经评估机构评定，2011年的房屋租金价格19，103.30元、2012年的房屋租金价格19，310.80元。2013年至2015年租金标准，被上诉人主张按照2012年的房屋租金标准确定并无明显不妥。按照上述租金标准计算，2011年1月至2015年6月的房屋租金总额的50%即为43，345.55元［19，103.30元＋19，310.80元＋19，310.80元＋19，310.80元＋19，310.80元／2］／2=43，345.55元。即上诉人应向被上诉人支付2011年1月至2015年6月的房屋使用费43，345.55元。
关于上诉人提出鉴定不公，鉴定结论不具有法律效力一节，如上分析，在上诉人无据证明其与被上诉人对2011年及之后的房屋租金进行约定的情况下，在综合考虑房屋占有使用的历史原因、当前的社会条件和兼顾双方利益的基础上，同期同地段同类房屋租金仍是案涉房屋使用费的基本参照标准。据此，一审法院委托有资格的房地产评估机构对上诉人占有使用的案涉房屋自2011年1月至2012年12月的市场租金进行评估并无不妥。至于上诉人提出被上诉人未在举证期限届满前提出鉴定申请的主张，本院认为，从一审卷宗材料显示，一审法院并未给予双方当事人具体明确的举证期限，一审法院依据被上诉人提交的鉴定申请对房屋租金委托评估并不违反有关法律规定。关于上诉人提出鉴定机构将案涉房屋作为有水、电、煤气和暖气的设备齐全的现代化商铺房屋进行鉴定有误一节，本院认为，从案涉房屋的房地产评估报告书所载内容可知，鉴定机构是在对房屋现场实地查看后对房屋租金进行的评估。上诉人二审中亦对该评估报告书所附的估价对象图片所反映的房屋内外情况表示认可。该评估报告显示估价的案涉房屋约建于解放前，设计用途为住宅，现实际用途为食杂店，房屋有水、电设施，经评估人员现场勘验，结合国家有关部门颁发的《房屋完损等级评定标准》确定估价对象综合成新率为七成新。上诉人所主张的鉴定机构按照水、电、煤气和暖气的设备齐全的现代化商铺房屋鉴定，与事实不符，本院不予采纳。鉴定机构作为专业机构，在上诉人无其他有力证据推翻评估结论的情况下，一审法院采信该房地产评估报告书并无不当。上诉人主张鉴定不具有法律效力，依据不足，本院不予采纳。
关于上诉人提出本案应按照一事不再理原则驳回被上诉人的起诉一节，本院认为，孙文璞在2003年11月起诉要求栾焕东等人腾退案涉房屋，一审法院作出（2003）西民房初字第377、388号民事判决，判决栾振和及其同居人口、栾焕东及其同居人口、于秀英及其同居人口另有住房时，立即将租住的案涉房屋腾退给孙文璞。本案中，被上诉人的诉讼请求除要求上诉人栾焕东、于兰花及其同居人口腾退案涉房屋外，还要求上诉人给付2011年1月至腾退之日的房屋租金。关于被上诉人腾退房屋的诉讼请求，因孙文璞提起过诉讼且判决已生效，一审法院已以该项诉请属于重复起诉为由不予审理；但关于被上诉人要求上诉人给付2011年1月至腾退之日的租金的诉讼请求，并无证据显示对此提起过诉讼，其并不构成重复起诉，应当进行审理。上诉人认为本案属于重复起诉应驳回被上诉人起诉的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于上诉人提及的600元公告费一节，从一审卷宗材料显示，一审法院在审理期间因向上诉人公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票发生公告费300元，未显示其他公告费凭证。对于一审卷宗中体现的已发生的300元公告费，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定，受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。而具体到本案，双方诉争的房屋是大连市西岗区长江路623号房屋，被上诉人作为房屋的产权人应当知晓该房屋所在地址；并且，被上诉人诉请要求上诉人及其同居人口腾退该房屋以及给付租金，其亦应知晓上诉人及其同居人口自栾振和承租该房屋后居住在该房屋内以及将房屋用作经营使用的事实。在此情况下，二上诉人并非属于下落不明，对其可用《中华人民共和国民事诉讼法》规定的直接送达、留置送达、邮寄送达等其他方式送达相关的诉讼材料或法律文书。而一审法院在向上诉人邮寄送达开庭传票等诉讼材料未果后迳行采用公告送达方式，并不符合公告送达的条件。故即便因公告而产生公告费用300元，亦属被上诉人为了保证诉讼能够顺利进行而负担的有关诉讼义务，其费用应由被上诉人自行承担。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市西岗区人民法院（2014）西审民初字第64号民事判决第二项；
二、变更大连市西岗区人民法院（2014）西审民初字第64号民事判决第一项为：于兰花、栾焕东于本判决生效之日起十日内给付孙盛奇2011年1月至2015年6月间的房屋使用费43，345.55元；
三、驳回孙盛奇的其他诉讼请求。
一审案件受理费1967元，公告送达费300元，合计2267元（孙盛奇预交），由孙盛齐负担1283.50元，于兰花和栾焕东共同负担983.50元。
二审案件受理费1967元（于兰花、栾焕东预交），由孙盛齐负担983.50元，于兰花和栾焕东共同负担983.50元。
本判决为终审判决。
审判长 侯学枝
审判员 刘冬艳
审判员 丁大勇
二〇一六年二月二十三日
书记员 滕子美
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。