天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中保民终字第399号
上诉人（原审原告）王会江。
委托代理人王会昀，天津秋水律师事务所律师。
委托代理人贾雪荣（王会江之妻）。
被上诉人（原审被告）天津市远滨房地产开发有限公司，住所地天津空港物流加工区中心大道高尔夫温泉别墅2-4。
法定代表人赵新强，董事长。
委托代理人向晓东，北京大成（天津）律师事务所律师。
委托代理人靳晶，女，该公司员工。
上诉人王会江为与被上诉人天津市远滨房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院于2013年9月30日做出的（2013）滨功民初字第1429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月6日受理此案后，依法组成合议庭于2013年11月13日公开进行了审理。上诉人王会江及其委托代理人王会昀、贾雪荣，被上诉人天津市远滨房地产开发有限公司的委托代理人向晓东、靳晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年7月21日，原告与被告签订了天津市商品房买卖合同，约定原告购买被告出售的坐落于天津空港经济区欣欣家园4-2-602房屋。原告应于2011年7月28日前一次性支付房款912115元。关于商品房交付及交付日期，合同约定商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付。其中，新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用。同时约定交房日期为2011年12月20日。合同第五条约定，除遇不可抗力，被告如未按合同约定日期交付商品房，逾期在60日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过60日的，原告按补充合同第一条追究被告责任。双方签订的补充合同第一条1.7约定，被告逾期交房超过60日的，原告有权退房，原告退房的，被告应退还全部已付房款，并向原告支付违约金人民币20000元。如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按原告已经实际支付的房款计付利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。
合同签订后，原告于2011年7月21日向被告支付了房款912115元，2011年7月28日向天津市滨海新区第五地方税务分局支付了契税27363.45元，2011年7月29日向天津空港经济区房地产管理局支付了维修基金9121元、向天津港保税区房地产服务所支付了住宅转移登记费80元。
2011年12月28日，被告向原告发出交付通知书，通知其于2011年12月29日办理入住手续。后原告依照通知的时间与被告办理了房屋交付手续，包括：原告进行了验房并取得了房屋钥匙；原告向案外人北京远洋基业物业管理有限公司天津港保税区分公司支付了2012年1月1日至12月31日物业费2038.8元，该费用因抵扣被告应支付原告逾期9天入住的违约金1493.87元，原告实际支出542.93元；原告还向天津天保热电有限公司支付2012年1月1日至2012年3月15日的供暖费1052元；此外，被告向原告发放了天津市新建商品住宅质量保证书，该保证书记载：本住宅工程已经竣工验收，符合天津市住宅建设设计标准，工程质量合格，由本公司负责按规定进行保修。工程竣工验收日期为2012年1月1日。
2012年4月5日，原告支付了水费200元，并与案外人天津市北辰区翔锐家居装饰服务中心建立装修合同关系，原告向其支付装修首付款27320元。案外人后对诉争房屋进行装修。4月27日，原告支付装修中期款12215元。
2012年5月2日，被告向原告发出入住通知函，其中载明被告曾通知原告办理入住手续，但相关部门后将楼栋的竣备证暂时收回，被告经过项目整改通过了复验，于2012年4月6日重新取得竣备证。依据原、被告签订的合同，现通知原告于2012年5月9日来被告处办理房屋交付手续（如原告尚未办理入住手续）及相关违约赔偿事宜。2012年5月16日，被告向原告下发了催告函，要求其尽快与被告确认是否继续履行合同。原告收到5月16日的催告函后，于2012年6月21日向被告寄发解除商品房买卖合同告知书，要求与被告解除合同。被告于2012年6月25日签收。
此外，在案件审理期间，被告表示自愿承担本案的案件受理费。
原告诉称，2011年7月21日，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》及附件，约定原告购买被告开发的坐落于天津空港物流加工区欣欣家园4-2-602号商品房一套，总房款912115元，同时，约定被告于2011年12月20日前交付房屋，逾期交房超过60日的，原告有权退房。2011年12月28日，被告向原告发出交付通知书，告知原告诉争房屋已完全具备交付条件，要求原告于2011年12月29日办理入住手续，原告于次日办理了入住手续，并于2012年4月5日开始装修。但在2012年5月2日，被告再次向原告发出入住通知，告知房屋于2012年4月6日才取得天津市建设工程竣工验收备案书，要求原告前往办理房屋交付及相关违约赔偿。至此原告方知被告违法交付房屋，后原告停止装修，与被告交涉合同履行之事。被告表示可以解除合同，支付违约金和相应赔偿，但未明确赔偿原告的装修损失。2012年5月16日，被告第三次发出催告函，表示原告有权选择解除合同。原告遂于2012年6月21日向被告发函要求解除合同、被告退还原告全部购房款项、支付违约金并赔偿原告装修损失，被告未予回应，故成讼。请求判令：1、依法判决确认原被告2011年7月签订的天津市商品房买卖合同及附件于2012年6月25日解除；2、被告立即返还原告全部购房款912115元、为购房支出的物业费542.93元、供暖费1052元，住宅转移登记费80元；3、被告协助原告办理契税27363.45元、维修基金9121元的退还手续；4、被告赔偿原告装修损失费用39735元；5、被告支付原告自2011年12月21日至2013年7月20日的购房款的利息损失96038元，并支付到实际支付日止；6、诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告已经于2011年12月29日办理了入住手续，被告已将房屋交付，不存在逾期交付情形。被告2012年5月16日的催告函为误发，原告无权据此解除合同。此外，虽然诉争房屋在交付时没有实际取得竣工验收备案书，但在原告起诉之日，已经取得该手续，同时，涉诉房屋并不存在权利或质量上的瑕疵，对于原告而言并无任何损失，从鼓励交易的合同法原则出发，原告的诉请缺乏依据。被告同时认为，即使原告要求解除商品房买卖合同的诉请成立，其要求赔偿装修损失和其他损失的诉请也缺乏法律依据。
原审法院认为，本案的焦点在于原告是否有权解除与被告的商品房买卖合同。具体讲，就是本案情形是否符合约定解除的条件。首先，根据双方所签订的天津市商品房买卖补充合同第1.7条款的约定，双方约定被告逾期交房超过60日，原告有权退房。“逾期交房超过60日”为双方约定的解除合同的条件，因此，本案涉及到对交房的理解。根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，原告已于2011年12月29日现场验房并领取了钥匙、缴纳了供暖费、物业费等，双方已履行了全部的房屋交接手续，原告已实际占有该房屋。故被告已完成房屋的交付。其次，根据双方商品房买卖合同的约定，被告应将已竣工验收合格的房屋交付原告，该约定已赋予了原告在被告交付的房屋不符合条件时有权拒绝接受，并可以等待后续情形出现以便行使合同解除权。原告作为购房人，在接受房屋时应对房屋是否符合条件进行审查，并据此决定是否接受房屋。本案中，被告向原告交付的天津市新建商品住宅质量保证书显示该房屋在2011年12月29日尚未办理竣工验收手续，原告仍同意接受，应承担房屋交付的法律后果。再则，被告2011年12月29日的交付，尽管欠缺行政手续的备案，但该手续已于2012年4月6日补正，且对原告的合同目的无任何实质性影响，原告已实际占有并开始装修房屋，而其要求解除合同，既不符合诚实信用原则，也会导致双方的权利义务严重不对等，与双方订立合同的目的背道而驰。最后，被告虽于2012年5月2日向其第二次发出了入住通知书，但其中亦载明，该入住通知书针对的是未实际办理入住手续的买方，而原告显然不属于该范围。而被告第三次所发出的催告函明显依附于其2012年5月2日的入住通知书，而该通知书所指向的目标既已不包括原告，则第三次的催告函则亦不包括原告，故被告主张误发，符合事实和逻辑推理，原审法院予以认定，因此，被告2012年5月16日的催告函亦不构成原告要求解除合同的事实依据。综上，原告提出解除双方的买卖合同无事实依据和法律依据。故对于原告要求确认与被告的商品房买卖合同已解除，要求被告返还原告全部购房款、物业费、供暖费、住宅转移登记费，要求被告赔偿原告装修损失及其它损失，要求被告协助原告办理契税及维修基金的退还手续，原审法院不予支持。
综上，经原审法院功能区审判委员会讨论决议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决：驳回原告王会江的全部诉讼请求。案件受理费14574元，由被告天津市远滨房地产开发有限公司承担，被告应于本判决生效之日起十日内径行给付原告。
原审判决后，王会江不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、二审法院撤销原审判决；2、改判支持上诉人的全部诉讼请求，判决确认双方签订的《天津市商品房买卖合同》于2012年6月25日解除，被上诉人立即返还上诉人全部购房款912115元、为购房支出的物业费542.93元，供暖费1052元，住宅转移登记费80元，被上诉人协助上诉人办理契税27363.45元，维修基金9121元退还手续，被上诉人赔偿上诉人装修损失39735元，被上诉人支付上诉人自2012年12月21日至2013年7月20日的购房款同期贷款利率（1-3年期6.65%）利息损失96038元，并支付至实际给付日止；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由：1、被上诉人在没有取得竣备证的情况下欺诈、违法交房，不符合交房条件，2011年12月29日的交付行为不是合法有效的交付；2、被上诉人发放的住宅质量保证书是被上诉人单方出具的买卖合同的附随文件，不具有内容上的客观真实性；3、竣工验收合格是开发商交付房屋的法定义务，而非普通公民的审查义务，被上诉人应当承担交付未竣工验收合格房屋的法律后果；4、被上诉人没有任何证据证明其发出的入住通知函及催告函为误发；5、上诉人全面履行了合同义务，被上诉人违约，上诉人有权解除合同并要求赔偿损失。
天津市远滨房地产开发有限公司答辩认为，不同意上诉人的上诉请求，同意原审法院判决，要求驳回上诉，维持原判。主要事实及理由：原审认定事实清楚，适用法律正确。
二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于被上诉人是否向上诉人逾期交房，以至于达到商品房买卖合同解除条件并承担相应的赔偿责任。上诉人认为根据当事人双方补充合同第一条1.7款约定：“出卖人逾期交房超过60日的，买受人有权退房。”双方当事人对于交房的标准认定有不同理解，上诉人认为2011年12月29日被上诉人在未取得竣备证的情况下的交房行为违反了我国禁止性法律法规的规定，该交房行为是无效的，被上诉人认为2011年12月29日双方已履行了全部的房屋交接手续，上诉人已实际占有该房屋，故被上诉人已完成房屋的交付，不存在逾期交付的问题。本院认为法律对房屋交付的强制性规定是根据《建筑法》和《建设工程质量管理条例》的规定，指的是经过建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收并验收合格，若交付了未竣工验收合格的房屋应承担相应的法律责任。本案中在办理交房手续之前已经进行了上述验收并验收合格，故被上诉人的交房行为并不违反法律强制性规定。关于双方签订的商品房买卖合同中约定的另一交付条件即取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，由于空港无法办理该证，双方当事人认可以取得竣备证为约定的交付条件。而2011年12月29日交房时被上诉人向上诉人交付的房屋质量保证书显示该房屋尚未取得竣备证，上诉人仍同意收房，即通过自己的行为变更了合同约定的条件，故被上诉人2011年12月29日的交房行为符合法律和合同的约定，应视为合法有效。本案中上诉人于2011年12月29日与被上诉人办理了各种收房入住手续，并于2012年4月份开始装修该房屋，在此期间该房屋一直在上诉人控制之下并实际使用，直至2012年5月上诉人开始交涉退房事宜，而此时该涉诉房产已经取得了竣备证，涉诉房屋并不存在权利或质量上的瑕疵，在此期间并未损害上诉人的实际利益。上诉人因此解除商品房买卖合同无事实和法律依据，本院不予支持。
另，上诉人主张应依据《入住通知函》和《催告函》的内容解除商品房买卖合同，本院认为该《入住通知函》中通知的范围为未办理入住手续的住户，上诉人并不属于该通知范围，《催告函》是对未办理入住手续的住户的权利的进一步细化，且上诉人未在《催告函》中约定的时间内与房地产公司联系，确认是否继续履行合同，故上诉人不能依据以上两个通知内容行使解除权。综上，对于上诉人要求确认与被上诉人的商品房买卖合同解除，要求被上诉人返还上诉人全部购房款、物业费、供暖费、住宅转移登记费，要求被上诉人赔偿上诉人装修损失及购房款利息损失，要求被上诉人协助上诉人办理契税及维修基金的退还手续的诉讼请求，本院不予支持。原审法院对此认定并无不当，本院予以维持。在本案审理过程中，被上诉人天津市远滨房地产开发有限公司自愿给付上诉人王会江经济补偿款17541元，并不违反法律规定，本院予以照准。
综上，上诉人王会江主张的事实和法律依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持天津市滨海新区人民法院（2013）滨功民初字第1429号民事判决；
二、加判被上诉人天津市远滨房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内给付上诉人王会江经济补偿款17541元。
如果天津市远滨房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费14574元，由被上诉人天津市远滨房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 强国琴
代理审判员 李 敏
代理审判员 王 娟
二〇一四年三月五日
书 记 员 李冬梅
速 录 员 苏 杭