海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第808号
原告韩林光。
委托代理人张礼，海南天皓律师事务所律师。
委托代理人吴健龙，海南天皓律师事务所实习律师。
被告海南中平房地产开发有限公司。
法定代表人王人辉，总经理。
委托代理人左伟，海南新概念律师事务所律师。
委托代理人王伟，海南新概念律师事务所律师。
第三人谢少芳。
委托代理人姜惠珍，海南瑞来律师事务所律师。
委托代理人符琪彬，海南瑞来律师事务所律师助理。
原告韩林光（以下简称原告）与被告海南中平房地产开发有限公司（以下简称被告）、第三人谢少芳（以下简称第三人）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张礼、被告委托代理人左伟、第三人及其委托代理人姜惠珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2007年09月21日签订了正式《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于海口市海秀路XX号（土地证为海口市国用（2004）第001735号）的“中平广场”项目小区X幢首X幢XXX房。该房屋建筑面积为151.28平方米，其中套内建筑面积137.36平方米，公共部分分摊面积13.92平方米；该商品房总价款为163.5万元人民币，各项税费及代收的维修基为18万元，以上共计181.5万元。合同签订后，由于双方对该房屋所涉及的税费等问题进行了多次协商，最后确定由原告方承担各项税费及维修基金18万元。达成一致意见后，2007年9月21日原告方书面发函委托海南雄泰实业有限公司向被告指定账户：建行海口秀英支行46001XXXXX汇入第一笔款150万元，同日海南雄泰实业有限公司完成付款，并回函告知了原告。剩余的31.5万元房款和税费，原告方也在2007年10月份支付给了被告，被告于2007年10月15日出具《收款收据》，载明收到了韩林光交来的房款共计181.5万元人民币。2008年8月22日，为了保证合同的履行，双方共同向市住建部门申请了合同备案，取得了备案号为A0XXXXXXXXX号的《商品房买卖合同备案表》。自合同签订后，被告迟迟不能交付符合交付条件的房屋，导致原告迟迟不能使用涉案房屋，也不能取得涉案房屋的房产证。由于原被告双方之间签订的商品房买卖合同没有明确约定交房日期，且无法与被告协商一致。根据《合同法》第61条的规定，对此原告认为应按照交易习惯进行交房。根据交易习惯，交付房屋必须在房屋竣工验收合格后才能交付。因此，被告应在房屋验收合格后交付。根据原告了解，本案涉及房产所在的X幢早在2011年11月份即整体验收合格。因此，被告应在2011年12月份时即已经具有交付房屋的条件和履行合同义务的能力，但直至今天被告仍迟迟没有交付，也没有为原告办理房产证，其行为已构成违约，应承担违约责任。更让原告气愤的是，在原告准备使用房屋时，却发现涉案房屋已被本案第三人所侵占。无奈之下，为了有效保护原告方的合法权益，促使被告尽快交付房屋、办理房产证，原告特提起诉讼，请求判令：一、确认原被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告将验收合格符合交付条件的房屋交付给原告；三、被告负责尽快为原告办理房产证；四、判令被告支付逾期交房违约金18150元（按购房款百分之一的数额计算）；五、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告辩称，被告与原告双方是借贷关系，不是商品房买卖关系。被告与原告签订的《商品房买卖合同》不是双方的真实意思表示，是被告用于向原告借贷所提供的担保。
第三人诉称，2008年4月1日，第三人与被告签订《商品房买卖合同》，约定第三人向被告购买海口市海秀中路XX号中平广场X幢XXX房铺，建筑面积151.28平方米，购房总价款为2571760元，付款方式为分期付款，即首期付147万元，第二期于2008年4月30日前付20万元，第三期于2008年5月30日前付20万元，余款于2008年6月30日前一次性付清。第三人已付清了全部房款，被告向第三人开具了不动产发票共6张，其中00228XXXXX-00228XXXXX五张发票的总金额为147万元，00051XXXXX号发票金额为780537元，以上发票总金额为2250537元。另有最后一笔房款321223元系以货物抵房款，被告未开具发票。2010年3月4日，被告与第三人签订《委托协议书》，委托被告对该商铺进行装修。2010年3月24日，被告向第三人发出了《交房通知书》，通知第三人在付清全部房款及附表中所列的契税、住房维修基金等其他费用共93816.92元后，凭交款单到财务部领取《房产交接核准表》，注明第三人的全部款项已结清，同意交房；并于同日将《中平广场物业管理用户手册》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及房屋钥匙交付给第三人。同日，第三人还与海南大骅物业经营管理有限公司签订了《物业服务协议书》。2010年6月，第三人将铺面租给董荣，董荣以海南格得欣发电机有限公司名义从事经营，期间一直正常缴纳物业费和水电费。第三人曾多次要求被告办理房产证，被告均已各种理由推诿搪塞。直到2014年3月，第三人收到龙华法院开庭传票，才知道此房于2008年8月备案至原告韩林光名下。从第三人了解的情况，被告与原告并无真实的房屋买卖合同关系，而是原告借钱给被告并收取高息，被告将讼争房产以备案的方式抵押给第三人，该备案行为发生在物权法生效前，不具有准物权的效力。退一步说，即使被告与原告及第三人就同一标的物分别签订两份《商品房买卖合同》都真实有效，但因第三人已实际取得房屋的支配权与控制权，也应优先取得讼争房屋的所有权。综上，第三人与被告签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同。且第三人已付清全部购房款，被告也向第三人交付了合同约定的房屋，至此合同约定的主要权利义务均已履行完毕。为维护第三人的合法权益，请求判令：一、确认第三人与被告签订的商品房买卖合同有效；二、被告将海口市龙华区海秀路XX号中平广场X幢XXX房过户至第三人谢少芳名下，且所有应由买方承担的税费（含契税、住房维修基金等）由被告承担；三、被告承担逾期办理房产证的违约金25700元；四、被告和原告自行注销原告就中平广场X幢XXX房的《商品房买卖合同》备案；五、被告承担本案的全部诉讼费用。
原告对第三人的诉请辩称，一、原告与被告所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定应该继续履行。首先，2007年9月21日原告与被告所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且该合同已经按《城市房地产管理法》及《城市商品房预售管理办法》相关规定向海口市房屋管理部门进行合同备案登记，对外具有相应的公示公信效力，且原告已经付清房款和税款，为了保护原告的合同利益，该合同应继续履行。二、第三人主张由原告与被告自行注销合同备案登记和优先取得房产所有权没有事实和法律依据。首先，原告与被告所签订的《商品房买卖合同》的时间和备案时间均早于第三人所持合同签订时间，该合同已经具有向对外公示公信效力。第三人无权要求原告注销销售合同备案。其次，第三人以其实际占有涉案房产为由，要求原告撤销合同备案并主张优先取得房产所有权没有任何法律依据。根据我国物权法的相关规定，对不动产物权的取得以登记为准，而交付使用并不是物权效力产生的依据，而只是风险转移的依据。从合同履行的实际情况看，第三人主张具有优先取得诉争房产没有任何法律依据。最后，从合同履行的实际情况看，原告与被告之间的买卖合同已经经过本地房屋登记管理部门的合同备案登记，该合同履行和公信力应优先于没有备案登记的合同，且合同后续履行中的房产证登记办理手续等也需要审查原告所持有的备案登记手续，原告与被告之间的合同具有实际履行的便利。综上所述，请法院驳回被答辩人的诉讼请求，依法认定答辩人所签订的商品房买卖合同及备案登记手续具有法律效力，并应优先履行。
被告对第三人的诉请辩称，被告与第三人是商品房买卖合同关系，被告已按合同约定向第三人交付了涉案房产。
经审理查明，2007年9月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于海口市海秀中路XX号中平广场X幢XXX房，总房款为163.5万元。如被告未能按合同约定的期限交房，逾期在90日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权单方面解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。同日，原告委托海南雄泰实业有限公司（以下简称雄泰公司）将第一笔购房款150万元支付到被告指定账户。余下房款原告于2007年10月份支付给被告。合同签订后，双方还约定了由原告方承担各项税费及维修基金18万元。2007年10月15日，被告出具收款收据证实其收到原告购房款181.5万元。2008年8月22日，原、被告双方在海口市住房和城乡建设局就上述房产办理了商品房买卖合同备案登记，备案号为A0XXXXXXXXX号。
2008年4月1日，被告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定：第三人购买被告开发的位于海口市海秀中路XX号中平广场X幢一层商铺XXX房；该房建筑面积为151.28平方米，套内建筑面积为137.36平方米，总购房款为2571760元。首付款147万元，第二期在2008年4月30日前付20万元，第三期在2008年5月30日前付20万元，余款于2008年6月30日前一次性付清。被告应当于2008年6月30日前将符合合同约定的商品房交付给第三人使用；如被告未能按合同约定的期限交房，逾期在90日之内，每逾期一天，第三人有权要求被告每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，第三人解除合同的，被告应当自第三人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按第三人累计已付款的1%向第三人支付违约金。第三人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向第三人支付已交付房价款的万分之一的违约金。被告应当在房屋交付之日起365日内为原告办理房屋权属证书，如因被告的责任，第三人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，第三人不退房，被告按已付房价款的1%向第三人支付违约金。第三人分六次向被告支付购房款2250537元。2014年4月8日，海口美亚电气设备有限公司出具《证明》一份，其内容为：我司于2008年12月29日发货，用于海秀中路XX号中平广场建设电缆合价金额321223元，实为代谢少芳付购买商铺款项。2010年3月24日，被告与第三人办理了涉案商铺的交房手续。同日，第三人与海南天骅物业经营管理有限公司签订了《物业服务协议书》。2013年6月15日，第三人与董荣签订《续租赁协议书》，将涉案商铺出租给董荣经营。
以上事实有《商品房买卖合同》（两份）、《商品房买卖合同备案表》、《委托付款函》、《付款回函》、收款收据、《房地产回购协议》、收条、《承诺书》、不动产发票（6张）、证明、《委托协议书》、《交房通知书》、《房产交接核准表》、《物业管理用户手册》、《物业服务协议书》、《续租赁协议书》、当事人当庭陈述在卷为凭，足以认定。
本院认为，原告、第三人分别与被告签订的两份《商品房买卖合同》均系合同当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，均为有效合同，应受保护。原告、第三人均已向原告支付了购房款，其中原告签署的《商品房买卖合同》在行政机关备案登记，被告已向第三人交付了房屋，现由于被告逾期办证，原告及第三人均要求被告履行办证之义务并承担违约责任。本院认为，原告、第三人的请求均基于合同之债，由于商品房买卖合同备案登记目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，并非赋予买受方因合同而取得的债权的优先和对抗效力，故原告的合同备案不具有对抗效力和排他效力。由于第三人已实际占有使用涉案房产，从保护市场交易稳定性的角度出发，且参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，本院综合考量后认为涉案房产由被告过户给第三人较为适宜。第三人同时有权依合同向被告主张逾期办证违约金25700元。原告由于被告一房二卖的原因导致其不能实现合同目的，可另行主张其权益。关于第三人主张的由被告承担税费、维修基金、买卖合同进行备案，以及要求原、被告自行注销房屋买卖合同备案的请求，由于前述事项均由相关行政部门根据行政法律法规进行管理，不属于民事诉讼的受案范围，故本院不作处理，如日后由于相关当事方的约定产生了对应的民事责任，第三人可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原告韩林光与被告海南中平房地产开发有限公司于2007年9月21日签订的《商品房买卖合同》合法有效；
二、确认第三人谢少芳与被告海南中平房地产开发有限公司于2008年4月1日签订的《商品房买卖合同》合法有效；
三、限被告海南中平房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于海口市海秀中路XX号中平广场X幢XXX房过户至第三人谢少芳名下；
四、限被告海南中平房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人谢少芳支付25700元违约金；
五、驳回第三人谢少芳的其他诉讼请求；
六、驳回原告韩林光的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费合计21357元（其中原告韩林光预缴21135、第三人谢少芳预缴222元），由被告海南中平房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 吴青良
代理审判员 周慧慧
人民陪审员 王心怡
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 黄 静