江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第01172号
上诉人（原审被告）江苏沿海国际农产品交易中心有限公司，住所地东台市东进大道1号。
法定代表人夏克春，该公司总经理。
委托代理人虞银春，江苏天全律师事务所律师。
委托代理人臧申秋，江苏天全律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李兰香，居民。
上诉人江苏沿海国际农产品交易中心有限公司（以下简称“农产品公司”）因与被上诉人李兰香商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2014）东民初字第1099号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李兰香在原审中诉称，2011年10月29日，李兰香因经营需要，与农产品公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：李兰香购买位于东台市东进大道1号16幢一层124号商铺一间，建筑面积43.43平方米，产权转移手续由农产品公司负责办理；买受人在2011年10月29日向出卖人支付首付款23万元，在合同签订之日起14个工作日，以银行贷款方式支付剩余的购房款，付清房款后，出卖人在2012年12月10日将商铺交付买受人使用；以办理房产证发证之日为商铺交付之日，如逾期不能交房，每逾期一日，按实际到账的购房款的万分之三向买受人支付违约金，逾期超过30日，买受人有权解除合同，出卖人在30日内退还全部款项，并按已付款的10%向买受人支付违约金。合同签订后，李兰香按约向农产品公司支付购房款46万元，缴清契税13800元，且还清了按揭贷款9万元。现农产品公司至今未能交房，故诉请法院依法判决：1、依法解除李兰香、农产品公司于2011年10月29日签订的商品房买卖合同；2、要求农产品公司退还李兰香的购房款46万元以及税金13800元；3、根据合同约定要求农产品公司支付违约金30万元；4、本案诉讼费用由农产品公司承担。
农产品公司在原审中辩称，李兰香已放弃解除合同的权利，要求返还税款无事实和法律依据；李兰香所购买的房屋已返租给农产品公司的关联公司，农产品公司延期交房对李兰香并未造成利益损失，且延期交房符合合同约定；李兰香在给付9万元购房尾款时也有逾期付款行为，如法院判决农产品公司给付违约金，要求抵销。
原审法院经审理查明，2011年10月29日，李兰香（买受人）与农产品公司（出卖人）签订了编号为20111029001《商品房买卖合同》，购买位于东台市东进大道1号江苏沿海国际农产品交易中心16幢一层124室，该商品房为商业用房。合同载明：一、计价方式与价款：该商品房总价款合计46万元；二、付款方式及期限：买受人按其他方式按期付款。2011年10月29日前买受人向出卖人支付首付款23万元，余款23万元在本合同签订之日起14个工作日内以银行贷款方式支付。买受人于签约当日备齐所有按揭资料，并办理按揭贷款手续。否则，出卖人有权单方面解除合同，买受人同意出卖人单方面解除合同备案，买受人承担违约责任；三、交付期限：出卖人应当在2012年12月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、若买受人应支付的购房款全额实际到达出卖人帐户的时间在本条约定的交付房屋日期后，出卖人有权将交房时间相应顺延，即交房期限延至房款全额到帐之日起十日内；3、发生对整个社会之工作、生活秩序有全面、根本性、持续性影响之重大事件及政府部门出具相关证明；四、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。同时，该《商品房买卖合同》对规划、设计变更、产权登记、保修责任等事项进行了约定。
《商品房买卖合同》签订后，李兰香向农产品公司交付了合同约定的首付购房款23万元。2011年11月20日，农产品公司向李兰香出具37万元购房款的发票。2011年11月29日，李兰香缴纳契税13800元。2012年1月20日，李兰香向银行贷款9万元向农产品公司缴纳上述房产的购房尾款。2013年3月18日，李兰香向所借按揭贷款的银行提前还清了贷款，抵押权已注销。因农产品公司至今未按《商品房买卖合同》的约定书面通知李兰香办理交房手续，亦未办理交接手续将案涉房屋交付给李兰香。为此，李兰香诉至法院，要求处理。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案李兰香、农产品公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，当事人双方均应当按照合同约定的内容履行各自的义务。本案中，李兰香已按照合同约定足额支付给农产品公司购房款，履行了交付义务。农产品公司作为商品房出卖人应当按照合同约定的期限，与李兰香办理交房手续。农产品公司虽辩称延期交房符合合同约定，但其并未能举证证明。截至本案开庭之日，农产品公司逾期交房时间已超过2年，按照合同约定，李兰香有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，故李兰香要求解除合同、返还购房款的诉讼请求依法应当支持。
关于李兰香主张农产品公司支付逾期交房违约金的诉讼请求能否支持的问题。出卖人未能按照《商品房买卖合同》约定的交房时间交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。合同约定出卖人逾期交房的违约责任为：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金”。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2012年12月10日，农产品公司逾期交房时间已超过30日，李兰香要求解除合同，并主张按合同约定计算违约金损失，符合双方的合同约定，且不违反法律规定，故农产品公司应按合同约定的已付购房款10%向李兰香支付逾期交房违约金46000元。
关于农产品公司农产品公司抗辩李兰香所交纳的尾款9万元违反合同约定，应冲减违约金的陈述，按照双方合同约定，李兰香应当在合同签订之日起14个工作日内交付尾款，则李兰香最迟应当在2011年11月17日缴清，但李兰香直至2012年1月20日才以银行贷款的方式缴清余款，故农产品公司的这一辩称应予采信。按照合同约定，李兰香应当向农产品公司支付违约金90000元×63天×0.03%=1701元。
关于李兰香要求农产品公司返还所缴纳的契税13800元的诉讼请求，于法无据，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，原审判决：一、解除李兰香与江苏沿海国际农产品交易中心有限公司于2011年10月29日签订的编号为20111029001的《商品房买卖合同》；二、江苏沿海国际农产品交易中心有限公司于本判决生效之日起10日内向李兰香返还购房款460000元，并给付违约金44299元；三、驳回李兰香的其他诉讼请求。案件受理费11618元，由江苏沿海国际农产品交易中心有限公司负担8843元，李兰香负担2775元。
宣判后，农产品公司不服，向本院提起上诉称：1.被上诉人李兰香已经放弃解除合同的权利。本案所涉的商品房买卖合同补充协议明确约定，买受人因出卖人逾期交房要求解除合同的，须于约定期届满后30日内提出书面退房要求，否则视为放弃解除合同的权利。则按照合同约定，李兰香应当在2013年1月10前向上诉人提出书面退房要求，但李兰香未能在此期限内提出，故其已经放弃了解除合同的权利。2.涉案商品房所在的交易市场在建设过程中因为东台市改变原规划，防止影响东台城市形象，要求上诉人改变市场形态，而导致上诉人延期两个月交房，该情形符合合同约定的可以延期交房的情形。3.本案所涉房屋已经在签订商品房买卖合同的当日委托给了农发市场管理公司对外租赁，上诉人已将涉案商品房三年租金以扣减李兰香购房款的方式一次性支付给李兰香，不存在被上诉人损失之说，故李兰香诉称的经济损失与事实不符。综上，请求撤销一审判决，发回重审或依法改判。
李兰香辩称：同意一审判决第一、二项内容。关于1701元违约金，应由农产品公司承担，因为当时是农产品公司提出统一办理银行贷款。购房契税款应由上诉人支付，并要求上诉人支付违约金11.78万元，诉讼费由对方承担。
本院二审查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
本案争议焦点为：1.被上诉人李兰香关于双方签订的商品房买卖合同中约定的解除权是否已具备行使的条件？合同是否应当解除？2.如果合同解除，上诉人是否应当承担相应的违约责任。
本院认为：关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第九条第1.（2）项约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。现上诉人未能按照合同约定的期限向被上诉人交付房屋，故被上诉人有权要求解除合同。上诉人称，其是因为规划变更导致延期交房，不应当承担违约责任。但上诉人对此并未能提交证据证明，且该情形亦不属于合同约定的可以延期的情形。上诉人称，根据补充协议约定，被上诉人已经放弃了合同解除权。根据补充协议第七条载明：买受人因出卖人逾期交房要求解除合同的，须于约定期届满后30日内提出书面退房要求，否则视为放弃解除合同的权利。本案所涉的商品房买卖合同及附件（补充协议）均为上诉人提供的格式合同，关于放弃合同解除权的约定，属于对排除被上诉人主要权利的条款，对此，上诉人既没有向被上诉人进行合理的提示与解释，也没有要求被上诉人在该补充协议上签字确认，故该条款应为无效条款。
关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。上诉人未能按照合同约定向被上诉人交付房屋，应当按照合同约定承担相应的违约责任。上诉人称，上诉人已将涉案商品房三年租金以扣减李兰香购房款的方式一次性支付给李兰香，但未提交证据予以证明，故本院不予采信。
关于李兰香在二审中提出，不服一审认定的其应当承担违约责任的内容，并要求农产品公司赔偿税金损失及赔偿11.78万元损失的问题，因李兰香未能在一审判决确定期限内提交上诉状并缴纳上诉费，故本院对此抗辩不予处理。
综上，上诉人农产品公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费11618元，由上诉人江苏沿海国际农产品交易中心有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴珊珊
代理审判员 王 珩
代理审判员 周 陇
二〇一五年七月十七日
书 记 员 许其娟