湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初3449号
原告李芳。
委托代理人王彬，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
委托代理人龙传祯，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
被告湖南省晟铭房地产发展有限公司，住所地长沙市芙蓉区芙蓉中路二段80号顺天财富中心1102房。
法定代表人刘先成，该公司总经理。
委托代理人刘抓纲，湖南琼武律师事务所律师。
原告李芳诉被告湖南省晟铭房地产发展有限公司（以下简称“晟铭公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员肖和平适用简易程序进行了公开开庭审理。书记员杨舒敏担任记录。原告的委托代理人龙传祯、王彬，被告的委托代理人刘抓纲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李芳诉称：原、被告于2013年9月27日签订了《商品房买卖合同》三份，约定被告将其开发的位于岳麓区麓山南路697号悦购大厦N单元-1层-125号、-128号、-131号商品房出售给原告，房屋总价款分别为841496元、914014元、985814元，合计2741324元，合同均约定2013年11月1日前交付房屋。合同签订后，原告按约定交纳了1381324元购房款首付款，及其申请预告登记、办理房屋所有权证和土地使用权证的登记手续费、办证费、契税、物业维修资金等相关费用，但被告迟迟未按照约定期限办妥。根据双方签订的《商品房买卖合同》第20条约定，被告应在合同签订后90日内申请办理预告登记，被告应在房屋交付后的365个工作日内办妥房屋所有权证和土地使用权证，逾期则应按己付房款的万分之一每日向原告支付违约金。自2014年5月份开始，原告不断地找被告的相关负责人催办上述登记事宜，但均未果，原告至今未取得预购商品房预告登记、房屋所有权证和土地使用权证。原告已按合同约定履行了自己的全部义务，但被告却未按合同约定的期限为原告办理办妥上述登记事项，其行为已构成严重违约，严重地影响了原告合法权益，应承担违约责任。综上所述，为维护合同的严肃性及原告的合法权益，依照相关法律规定及《商品房买卖合同》约定，特向法院提出起诉，请求法院依法判令：一、被告立即为原告办妥位于岳麓区麓山南路697号悦购大厦N单元-1层-125号、-128号、-131号房屋的房屋所有权证和土地使用权证；二、被告立即为原告办妥位于岳麓区麓山南路697号悦购大厦N单元-1层-125号、-128号、-131号房屋的预购商品房预告登记；三、被告向原告支付逾期办妥预购商品房预告登记的违约金共计166932元（该违约金暂计算至2016年4月30日，逾期851天，后续违约金按照该赔偿标准计算至预购商品房预告登记办妥之日止）；四、被告向原告支付逾期办妥房屋所有权证和土地使用权证的违约金共计72996元（该违约金暂计算至2016年4月30日，逾期373天，后续违约金按照该赔偿标准计算至房屋所有权证和土地使用权证办妥之日止）；五、被告承担本案诉讼费和保全费等全部费用。
被告晟铭公司答辩要点：一、本案中原告认为双方房屋实际交付的时间是2013年11月1日，房屋所有权证与土地证办理时间起算点应从2013年11月1日起，在365个工作日内办妥，否则构成违约，应支付原告违约金，并立即办理房屋相关权证。该观点明显错误，其诉请应当予以驳回。1、合同约定的是在2013年11月1日前，并未确定具体的交付日期，属于交付时间约定不明确。具体理由如下：2、原告签订合同时间是在2013年4月30号之后。合同约定竣工日期在前，合同签订时间在后，说明原告明知签订合同时房屋未竣工，购买的房屋系预售商品房，不是现房，证实原告明知房屋交付时间具有不确定性。3、合同第二条约定买受人购买的商品房为坐落于麓山南路697号悦购大厦第N单元X层X号房屋(地址最终以房屋所有权登记的地址为准)：该商品房1（1、合同约定面积2、产权登记面积）建筑面积、其中套内面积、共用部位与共用房屋分摊建筑面积最终以产权登记的面积为准。该商品房共用部位及设施具体约定最终以实测报告为准或最终以政府批准为准。4、合同第八条第（二）款约定满足第九条出卖人承诺的本项目内相关设施设备达到的条件。附件二第2项关于其他设备、设施所在位置、用途等的约定，最终以政府批准为准。证明对房屋交付的相关设施设备所在位置、用途等，最终以政府批准为准。结合被告按政府批准修建观光电梯一事，从事实上证实双方对房屋的交付时间与条件进行了实质性的变更的情况，确实已经发生。5、本案中双方对房屋交付的时间，其实没有明确具体的约定。需双方按《合同法》第六十一、六十二条的规定进行协商约定。6、在原被告双方补充商定，房屋交付以政府最终批准后，再具体协商交付日期的情况下，原告单方认为房屋交付日期为2013年11月1日，并据此计算办证日期。明显属于没有事实依据的错误认定。7、合同第二十五条第二款约定“本合同连同附件共26页”，附件不是合同签订后补签，而是与合同正本同时签订的事实。被告对房屋交付时间及条件的变更，在签订合同时，就一并告知了原告，原告接受且完全同意，证明被告不存在签订合同的欺骗的过错。而原告作为正常、理性的自然人，在明知房屋交付时间及条件变更了，却未与被告继续商定具体的交付日期，对此原、被告双方同样负有继续协商的义务与责任。8、原告没有损失，且原告举证的《经营托管协议》证明原告已经获取的利益。对比原告的诉讼请求及获益情况，原告获利远远大于其诉请，根本不存在有任何损失。依据《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”之规定，原告再诉请被告支付违约金，获取双重利益，明显违背公平原则。综上所述，请法院依法驳回原告要求支付违约金的诉请。
二、原告诉称被告构成预告登记违约，并应支付违约金，明显没有事实及理由，应当予以驳回其诉请。1、预告登记的性质并非物上请求权，而是债上请求权。作为债上请求权，其行使是有诉讼时效约束制约，本案中，原告没有任何证据证明其在诉讼时效期内向原告进行过主张，原告债上请求权因过诉讼时效，而已经不受法律保护。故理应依法驳回该项诉讼请求。2、本案中，原告无任何证据证明其履行了其与被告共同去办理预告登记的所有义务，也任何证据证明被告不愿或拒绝与原告去共同办理预告登记手续。所以原告认为被告构成逾期办理预告登记违约，自己完全没有任何违约，明显没有事实依据。3、合同约定“且买受人可单方向房屋登记机构申请。”本案中在合同约定的90天到期后，原告既没有依约定去单方申请办理，又没有采取任何其他有效措施致使损失扩大，同时既没有证据证实被告对预告登记构成单方违约，又没有证据证实因为预告登记产生了何具体的实际损失，何况前面已经论证原告至今还在获取房租的租金收益，根本没有任何损失。
经审理查明：2013年9月27日，原告李芳与被告晟铭公司签订了三份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD130084125、XD130084128、XD130084131）。合同约定原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区麓山南路697号悦购大厦N单元-1层-125号、-128号、-131号商铺，建筑面积分别为11.72平方米、12.72平方米、13.73平方米，约定的总房价分别为841496元、914014元、985814元，合计2741324元。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年11月1日前向买受人交付该商品房。”合同第二十条约定：“买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案；……买卖双方应于90日内（与合同备案的时间相同）向长沙市房屋登记机构申请办理预告登记。出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的，应按本条第三款的约定承担相应责任，且买受人可单方向房屋登记机构申请，并应按规定提交申请材料。在商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，365个工作日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。”2013年9月27日，原告李芳作为出租方与湖南省悦购商业管理有限公司（以下简称“悦购管理公司”）作为承租方签订三份《经营托管协议》，约定原告将涉案商铺用于整体出租，租赁期间自2013年11月1日至2016年10月30日。该经营托管协议第三条约定前三年的租金分别共计176714元、191943元、207021元，在签订该托管协议15个工作日内一次性支付，该租金实际上冲抵了原告购买涉案商铺同等金额的购房款。2013年9月27日，原告为此三个商铺分别支付了421496元、464014元、495814元购房款，被告向原告出具了金额为421496元、464014元、495814元的三张购房款发票。因此原告已经为三个商铺缴纳了1957002元，尚有784322元购房款没有支付。另原告向被告了支付了契税、预告登记、产权登记、国土证登记等费用。现原告认可被告按照合同约定的时间交付了涉案商铺，被告亦承认涉案商铺现由悦购管理公司进行经营管理。因至今为止，被告仍未为原告办理上述商铺的预告登记、房屋使用权证和土地使用权证，遂原告诉至本院。
另查明，1、2015年4月1日，长沙市城乡规划局向被告晟铭公司颁发了湖南省建设工程规划许可证，批准在麓山南路703号扩建万天大学服务中心，新建观光电梯，被告主张因修建该观光电梯导致给原告延期办理房屋权属证书。2、根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记。
上述事实，有当事人的当庭陈述、原告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、税收缴款书、经营托管协议，被告提交并经庭审质证的湖南省建设工程规划许可证予以证实，本院予以确认。
本院认为：原告李芳与被告晟铭公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，原、被告均应严格按照约定履行各自义务。本案的争议焦点为以下几个方面：
一、关于被告是否应当为原告办理商品房预告登记并承担相应违约责任的问题。根据合同第二十条的约定，买卖双方应于90日内（与合同备案的时间相同）向长沙市房屋登记机构申请办理预告登记。出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的，应按本条第三款的约定承担相应责任，且买受人可单方向房屋登记结构申请，并应按规定提交申请材料。另根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条规定：预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。据此，申请办理预告登记应当由原、被告共同申请进行，在被告没有履行相应义务时，原告亦可单方申请办理；且现有证据无法证实原告所购房屋至今未申请办理预告登记系被告的原因所导致，故对原告要求被告为其申请办理预告登记并承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。
二、关于被告是否存在逾期为原告办理权属证书的违约情形。第一、关于涉案商铺的交付时间如何认定的问题。根据双方在《长沙市商品房买卖合同》中的约定，被告应当在2013年11月1日前将涉案房屋交付给原告。实际上被告在销售商铺时通过原告与案外第三人悦购管理公司签订经营托管协议的方式由原告对所购商铺进行了整体出租，经营托管协议上明确了租赁起始时间是2013年11月1日，且悦购管理公司支付了从2013年11月1日开始计算的租金，现一直在进行经营管理，原告对该交付时间并没有提出异议，故可以认定原告通过转移占有的方式接收了涉案商铺。本案涉案商铺的交付时间应认定为2013年11月1日。被告主张原、被告对于商铺的交付时间没有明确的约定以及认为合同附件变更了交房的条件和时间，理据不足，本院不予采信。第二、关于逾期办理权属证书是否是被告的原因造成的问题。本案中，被告主张因观光电梯的建设导致整个项目目前未能如期办证，该事由并不能成为被告延迟办理原告房屋权属证书的正当理由或者免责事由。第三、原、被告双方在商品房买卖合同中约定在商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，365个工作日内办妥买受人的土地使用权证。现被告未在上述时间内办妥原告的房屋所有权证和国有土地使用权证，存在违约，应当承担继续履行合同以及支付违约金的违约责任。现原告诉请被告办理涉案房屋的权属证书，理由正当，本院予以支持。同时考虑到被告为原告办理房屋权属证书的主要义务是将相关需由出卖人提供的资料报不动产登记机关，而不动产登记机关办理证书的时间被告无法控制，故本院在被告的实际义务履行范围内支持原告的诉讼请求。
三、关于原告所主张的被告延迟办理房屋产权证和国有土地使用权证的违约金是否过高，是否需要调整的问题。依据合同约定，如因被告的原因未能在合同约定的时间内为原告办理预告登记，则被告应当自合同约定期限的次日起至实际办妥登记之日止每日按已付房款0.1‰的标准向原告支付违约金。本案中，被告逾期办理上述权属证书的时间应从2015年4月22日（2013年11月1日起经过365个工作日）起开始计算。现计算至本案判决之日即2016年10月18日，计算得出的违约时间为545天。现原告要求被告支付逾期办理房屋产权证和国有土地使用权证违约金按逾期天数乘以已付总房款的万分之一的标准进行计算，被告提出该违约金过高，请求予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并没有提供证据证实因被告逾期办理权属证书所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金，其诉请过分高于原告因此而造成的损失，对此应当予以酌减。本院综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，原告已将涉案商铺出租收取租金的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告应当给付原告因被告逾期办理权属证书已经产生的违约金为53328.3元。对于在判决生效以后仍然未履行的，本院将酌情依法予以约束。同时被告在庭审中表示对于原告尚欠的购房款将另行向原告主张权利，本案不予以处理。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、限被告湖南省晟铭房地产发展有限公司在本判决生效之日60日内将办理原告李芳所购位于长沙市岳麓区麓山南路697号悦购大厦N单元-1层-125号、-128号、-131号商铺房屋的不动产首次登记需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关；在办妥首次登记后30日内将办理原告李芳所购上述房屋的不动产转移登记至原告名下需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关为原告办理不动产权属证书；
如被告湖南省晟铭房地产发展有限公司未在本判决指定的期间履行上述义务，则限令被告湖南省晟铭房地产发展有限公司在其未履行上述义务之次日起至其义务履行完毕之日止每日按原告已付房款（1957002元）万分之零点五的标准向原告支付违约金；
二、限被告湖南省晟铭房地产发展有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告李芳支付逾期办理权属证书的违约金53328.3元；
三、驳回原告李芳的其他诉讼请求。
如果被告湖南省晟铭房地产发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取2450元，由被告湖南省晟铭房地产发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 肖和平
二〇一六年十月十八日
书记员 杨舒敏
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方的违约金时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。