江西省鹰潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣06民终278号
上诉人（原审原告）中国四冶兴业房地产开发有限责任公司，住所地江西省贵溪市建设路436号。
法定代表人:邓海兴，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：王建宁，江西信江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐辉忠，男，1974年12月23日出生，汉族，住所地贵溪市。
被上诉人（原审被告）夏贞，女，1981年5月6日出生，汉族，住所地贵溪市。
上诉人中国四冶兴业房地产开发有限责任公司因与被上诉人徐辉忠、夏贞房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省贵溪市人民法院（2018）赣0681民初517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月5日登记立案，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人中国四冶兴业房地产开发有限责任公司上诉请求：1、撤销贵溪市人民法院（2018）赣0681民初517号民事判决第一项，改判上诉人不承担逾期交房违约金；2、由被上诉人承担诉讼费用。由事实和理由：一、一审判决超过了被上诉人请求范围。一审被上诉人向法院起诉，主张上诉人履行交房义务，要就支付逾期交房违约金。违约金计至办理房屋验收合格交房为止。可见，被上诉人主张逾期交房违约金，是认为上诉人交付的房屋未进行验收，属于没有交房，因而其认为要继续履行交房义务，并向其支付违约金。按照一审判决查明，2016年9月26日，被告向原告交付了房屋。当天，原告开始对该房进行装修，并于2017年2月21日装修验收后使用至今，据此事实，一审法院认为，“对房屋的转移占有视为对房屋的交付使用”。可见，一审法院是认定上诉人已交房。被上诉人一审提出上诉人未交付房屋是未办理验收手续，庭审时，又提出房屋未交付是指手续或房屋资料欠缺，被上诉人基于这些事实，认为上诉人未交房，依据这些事实提出违约金诉请。但正如一审判决认定，上诉人已将房屋转移，被上诉人已占有，双方已完成了房屋交接。被上诉人一审起诉，是对房屋交付法律上的涵义存在误解。在这种误解的基础上，提出的违约金请求当然不能成立，一审法院误解了被上诉人诉请的本意，超出了其请求范围作出判决。二、被上诉人接受了所交付的房屋，表明其放弃违约责任的追究。按照双方房屋买卖合同，约定的房屋交付时间是2016年5月1日前，由于施工方的原因，上诉人延迟数月交房，上诉人也向购买人作了解释。2016年9月26日，上诉人将房屋交付给被上诉人，被上诉人予以接受，随即装修房屋并使用。这期间，被上诉人从未对延迟交房提出异议，要上诉人支付延迟期间的违约金。上诉人认为，双方交付接受房屋的行为实际上已对之前逾期交房的处理达成了合意。被上诉人交了房款，上诉人也交了房屋，双方买卖合同主要义务已履行。在上诉人已履行交付房屋义务之后一年多时间，被上诉人再提出支付违约金不应成立。另一方面，一审判决确定的违约金额过高，远高于上诉人逾期交付被上诉人所受的经济损失，违反了《合同法》的有关规定。
被上诉人徐辉忠、夏贞答辩称：1、上诉人确实存在违约，违约金也是按照合同的约定计算的，因此一审判决的违约金是合情合理的。2、上诉人的房屋不符合交房条件。
徐辉忠、夏贞向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同约定的交房义务；2.判令被告因逾期交房而向原告支付违约金暂计41202元（2016年5月1日至2018年3月16日，共315天，按合同约定按日计算全部房价款万分之三，合计金额41202元），全部违约金计至办理房屋验收合格交房止；3.本案的诉讼费由被告承担。
一审判决认定事实如下：2016年1月14日，原告徐辉忠、夏贞与被告四冶兴业公司签订了一份编号为GX2016000911的《商品房买卖合同》（预售），该合同的主要内容包括有：两原告向被告购买位于贵溪市东城区建设大道北侧、财政局东侧的兰亭苑2#1单元1203室房屋，房屋总价款为436000元；房屋交付时间为2016年5月1日前，逾期交房超过60日而买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付不低于全部房价款万分之三的违约金等等。之后，原告按照合同约定履行了支付房价款的义务，但被告未能履行在2016年5月1日前交付房屋的义务。2016年9月26日，被告向原告交付了房屋。当天，原告开始对该房进行装修，并于2017年2月21日装修验收后使用至今。
一审法院认为，原告与被告系房屋买卖合同关系，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告在合同签订后，已依约履行了支付房价款的义务，被告却未按合同约定履行按时交付房屋的义务，其行为已构成违约，应当按照合同的约定承担逾期交付房屋的违约责任。对于被告辩称的其减免了原告一年物业费就是承担了延迟交房的责任，一审法院认为，物业费的减免与否与逾期交房违约责任的承担并不具有必然的联系，在原告方不予认可且被告不能提供其他证据佐证的情况下，被告仅凭一张既未有原告签字也未载明原因的给物业部的单子，显然不能证明其已向原告承担了逾期交房的违约责任，故一审法院认为被告的该答辩理由不能成立。由于原、被告合同约定的交房时间是2016年5月1日前，而原、被告一致认可房屋的实际交付时间是2016年9月26日，故被告逾期148天向原告交房，其按约应向原告支付的违约金为19358.4元（436000×3/10000×148天），对原告超出上述金额的诉请一审法院院不予支持。对原告要求被告继续履行合同约定的交房义务的诉请，一审法院认为，对房屋的转移占有视为对房屋的交付使用。原告现在提出房屋交付时不符合合同约定的交付条件，但其在接收房屋时并未对房屋不符合上述交付条件提出异议，而是着手进行装修并使用至今，在其不能证明该房现存在重大安全质量问题的情况下，可视为交接双方变更了房屋的交付条件。即使在交接时存在一些手续或房屋资料上的瑕疵和欠缺，原告可以要求被告继续完善，但不能否认被告已向原告交付房屋的事实，不可能要求被告重复交付，故一审法院对原告要求被告继续履行合同约定的交房义务的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：一、由被告中国四冶兴业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告徐辉忠、夏贞支付逾期交房违约金19358.4元；二、驳回原告徐辉忠、夏贞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费830元，减半收取415元，由被告中国四冶兴业房地产开发有限责任公司负担。
二审期间，上诉人未向本院提交新的证据。被上诉人向本院提交了电费单和工程联系函各一份，证明案涉房屋不符合交房条件。对于被上诉人提交的证据,本院认为与本案无关，不予认可。
二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人和被上诉人于2014年4月签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，均具有法律约束力，双方均应按照合同履行各自的义务。按照合同约定,上诉人应于2016年5月1日前履行交房义务，但上诉人直至2016年9月26日才将案涉房屋交付给被上诉人，上诉人应当承担逾期交房的违约责任。关于上诉人提出一审判决超过被上诉人请求范围的上诉理由，经查，一审期间，被上诉人已主张上诉人承担逾期交房违约责任，一审法院也作出相应的判决，故其上诉理由不成立，本院不予支持。上诉人主张被上诉人接受了交付的房屋就表明其放弃追究违约责任，但上诉人未能提供有效证据予以证明，本院不予支持。关于上诉人提出违约金数额远高于被上诉人所受的经济损失的上诉理由，由于上诉人未能提供有效证据证明被上诉人由此遭受的经济损失，一审法院按照房价款万分之三计算逾期交房的违约金，符合合同约定，故上诉人该上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所诉，上诉人中国四冶兴业房地产开发有限责任公司上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费283.96元，由上诉人中国四冶兴业房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王建东
审判员 汪富华
审判员 刘 静
二〇一八年七月三十日
书记员 蒋慧卿