安徽省霍邱县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1522民初2409号原告：朱同新，男，1984年6月6日生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：杨凌峰，安徽兴隆律师事务所律师。被告：安徽省海川置业有限责任公司，住所地安徽省霍邱县城关镇西湖北路，统一社会信用代码341504000005941。法定代表人：张浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊义平，安徽大鸣律师事务所律师。原告朱同新与被告安徽省海川置业有限责任公司(以下简称海川公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案后，依法适用简易程序,于2018年7月4日公开开庭审理了本案。原告朱同新及其委托诉讼代理人杨凌峰、被告海川公司委托诉讼代理人熊义平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱同新向本院提出诉讼请求:1.判令被告交付位于霍邱县房屋；2.判令被告支付逾期交房违约金218830元，实际数额按已交付房价款日万分之三的标准计算至交房时止；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年2月20日，原、被告签订编号为201348209的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买的商品房为位于霍邱县房屋，该房屋建筑面积120.31平方米，价款521395元。原告在签订合同当日向被告支付首付款161395元，余款360000元办理银行按揭贷款。被告应当在2014年6月30日前将该商品房交付原告使用，被告如未按合同规定期限交付该房，逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行。自该合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。原告已按合同约定交付购房全部价款，被告至今未能交付商品房，其行为显属违约。海川公司辩称，1、按原告陈述及合同约定，被告应于2014年6月30日交付房屋，即被告违约的时间应从2014年6月30日的次日开始计算诉讼时效。原告于2018年5月份才提起诉讼，已超过诉讼时效，依法应当驳回原告的诉讼请求；2、被告于2017年委托物业公司通知所有业主交房，物业公司已于2017年4月通知原告领取房屋，现任物业公司于2018年5月29日再次通知原告交接房屋。但原告以在外工作，暂时不需要居住为由，拒绝领取房屋。被告已要求原告交接房屋，原告未及时进行交接，此项损失应由原告自行承担；3.原告诉求的违约金为218830元，已经超过法律规定，请求法院考虑原告的实际损失，对其主张的违约金依法予以核减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下:被告对原告提交的原告身份证复印件、《商品房买卖合同》、发票、收据、银行卡明细清单的真实性无异议，但原告主张的诉讼请求已超过诉讼时效。经审查，被告于2017年委托物业公司通知所有业主交房，因此原告主张权利未超过诉讼时效，本院对原告所举证据的“三性”及证明效力予以确认。原告对被告提交的西湖帝都锦园小区的物业公司证明的真实性、合法性、关联性均有异议，达不到被告的证明目的。被告应提供委托物业公司代为通知交房的授权委托书和已电话通知原告收房的证据，且依据合同约定，被告应书面通知原告交接房屋。经审查，原告陈述2017年4月至5月期间，有人打电话给原告通知其交接房屋，原告以房屋未验收合格，办不到房产证为由，拒绝交接房屋，能够印证海川公司委托物业公司通知原告受领案涉房屋，本院对对西湖帝都锦园小区的物业公司证明的“三性”予以认定，能够达到海川公司的证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月20日，原、被告签订编号为201348209的《商品房买卖合同》，合同约定的交房日期为2016年6月30日，同时约定逾期超过30日后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告已按约定交齐了全部购房款，但被告未按约定如期交房。2017年4月至5月期间，被告委托小区物业公司通知原告交接房屋，原告以房屋未验收合格，办不到房产证为由，拒绝交接房屋。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力。本案中，原、被告双方在签订了商品房买卖合同后，双方均应按合同约定履行自己的义务，但被告未按合同约定的时间向原告交付房屋，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。原告诉请被告交付案涉房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。关于逾期交房违约金，因2017年4月至5月期间被告已委托物业公司通知原告交房，应视为案涉房屋已具备交付可能，本院酌定2017年4月30日原告应按被告要求交接房屋，原告无正当理由拒绝接受房屋，无权要求被告支付在此之后的违约金。故被告延迟交房的期限为从2014年7月1日计算至2017年4月30日止（逾期日为1034天），被告应支付原告逾期交房违约金为161736.7元（521395元×3÷10000×1034天）。但被告认为双方约定违约金过高，请求法院依法核减。根据《中华人民共和国合同法》和最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》的相关规定，本院酌定按逾期交房期间中国人民银行同期贷款基准利率130%的数额予以支持，超出部分依法不予保护。故对原告诉请被告支付违约金218830元，本院予以部分支持。被告辩称原告起诉已超过诉讼时效，因本案原告向被告请求交付房屋系物权请求权，因而不应适用诉讼时效制度，故对被告该辩解意见，本院不予采纳。被告关于2017年4月通知原告领取房屋，原告拒绝领取房屋，此后损失应由原告自行承担和原告诉求的违约金过高请求依法予以核减的辩解意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条（二）项，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告安徽省海川置业有限责任公司于本判决生效后十日内向原告朱同新交付位于霍邱县房屋；二、被告安徽省海川置业有限责任公司于本判决生效后五日内支付给原告朱同新逾期交房违约金（以521395元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率130%，自2014年7月1日计算至2017年4月30日）；三、驳回原告朱同新其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4582元，减半收取计2291元，由被告安徽省海川置业有限责任公司负担1291元、原告朱同新负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  蔡东明二〇一八年七月十四日书记员  蔡双亿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定：（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。