广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第955号
原告许建兰，女，汉族，1985年6月1日出生，身份证住址江西省吉安市青原区。
委托代理人周争锋，广东华商律师事务所律师。
被告朱华英，女，汉族，1978年09年24日出生，身份证住址江西省抚州市临川区。
被告姚智，男，汉族，1973年9月9日出生，身份证住址广东省平远县。
两被告共同委托代理人冯新，广东天汇律师事务所律师。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，组织机构代码78525491-5。
法定代表人李耀智。
原告许建兰与被告朱华英、姚智及第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许建兰及其委托代理人周争锋，被告的委托代理人冯新到庭参加了诉讼。第三人中原地产代理（深圳）有限公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，经中原地产代理(深圳)有限公司居间介绍，2015年3月26日原告与被告签订N0203942号《二手房买卖合同》，以330万购买被告名下深圳市宝安勤诚达和园3#楼A座407房，房产证号：50××39。合同签订后被告收取原告定金10万元。双方合同约定2015年5月4日前办理资金监管手续，在买方取得银行按揭承诺函、卖家赎出房产证后三个工作日内签订《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，任何一方逾期履行合同义务超过5日对方有权解除合同并追究违约责任，同时对其他事宜进行了详细约定。上述合同签订后，原告积极履行合同，中介先约定原被告双方在4月27日做资金监管，被告没有依约前往。4月28日原告通过邮政快递再次致函给被告和中介，通知被告在2015年5月4日下午14点到工商银行宝安支行(地址宝安区建安一路56路新安影剧院后面)办理资金监管手续，被告拒不接函，在中介通知后，被告仍然没有前往配合办理资金监管手续，导致合同无法继续履行下去。在被告逾期履行合同义务超过5日后，2015年5月12日被告委托广东宝城律师事务所发出《解约通知函》，解除了双方的《二手房买卖合同》。原告认为被告和原告签订的《二手房买卖合同》。是双方真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应切实全面履行。在原、被告双方合同合法有效的前提下，因房价上涨被告拒不配合原告办理资金监管，逾期超过5日依据合同约定已构成根本违约，被告应返还原告已支付的定金，赔偿原告的违约金，承担诉讼费用。为维护原告的合法权益，特向贵院提起此诉。原告请求法院判令：1、二被告返还原告已经支付的定金10万元；2、二被告支付原告违约金66万元；3、二被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，被告直到昨天下午拿到诉讼材料后才知道原告起诉，被告一直认为原、被告双方之间的买卖合同至今没有生效，理由是：1、至今被告没有收到原告支付的售楼定金。2、被告也没有收到原告的催办或者要求履行合同的法律文书。而且作为本案的第三人中原地产没有告知被告要求履行合同或解除合同的相关信息，因此被告认为今天原告主张所谓的违约金与事实不相符。如果原告要求被告需要合同或者就相关的违约赔偿达成协商或协议，在这种情形下被告是可以配合的。当时被告出卖涉案房产也是鉴于在最短的时间内把涉案房屋出售，然后在当时售卖的时间节点重新购房，以小换大，但是被告已丧失了这个时间节点，因为原告并没有在特定的时间要求履行或解除合同，从双方的涉案房屋买卖至今天的诉讼已超过了最佳的购房时机。因此在本案中原告也存在过错，违约金应本着公平公正、合情合理的方法解决。
经审理查明，2015年3月26日，原告许建兰作为买方，被告朱华英、姚智作为卖方，第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）作为居间方共同签订一份《二手房买卖合同》，合同编号为203942，约定卖方将位于深圳市宝安区勤诚达和园3#楼A座407房产转让给买方，转让总价款为人民币3300000元。买方同意在本合同签订当日向卖方支付定金5000元，在本合同生效后4日内再向卖方支付定金人民币95000元，约定的定金交由双方所约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买房将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上制定的监管账号中以后，视为卖方收讫定金。第二部分房款1350000元以按揭贷款方式支付，买方须于2015年5月4日（含当日）前支付除定金外的首期款至买卖双方约定的银行监管账户或其他的第三方监管账号中，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料。如卖方未按约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日或有其他根本违约行为，买方可解除合同并选择要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日或有其他根本违约行为并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。
2015年3月26日，原告许建兰与被告姚智、朱华英及第三人中原地产公司签订一份《资金托管协议》（编号0161901），约定将勤诚达和园3#楼A座407房产交易定金10万元交由第三人进行托管。
2015年3月26日，被告姚智、朱华英出具一份《收款收据》，载明收到许建兰交购买勤诚达和园3#楼A座407物业之定金10万元。
2015年3月26日，被告姚智、朱华英填写一份《地址及账号确认书（卖方）》，确认姚智、朱华英的地址为深圳市宝安29区宝民一路一巷17号及电话号码，并确认在交易过程中所有相关法律文件及通知以特快专递形式邮寄至上述地址即视为送达。
2015年3月30日，原告许建兰向托管方中原地产公司支付定金95000元，中原地产公司出具《收据》。
2015年4月28日，原告许建兰向被告姚智、朱华英以邮政速递方式发出一份《履约催告函》，通知姚智、朱华英于2015年5月4日到工商银行宝安支行配合办理资金监管手续。该邮件发往收件人姚智、朱华英及地址深圳市宝安29区宝民一路一巷17号，并同时发往第三人。
2015年5月12日，原告许建兰委托周争锋律师向被告朱华英、姚智发出《解约通知函》，通知两被告因两被告违约，许建兰要求解除合同并要求两被告赔偿违约金和返还定金。该邮件同时发往深圳市宝安29区宝民一路一巷17号及交易房产地址。
以上事实，有经庭审举证、质证的《二手房买卖合同》、《收款收据》、《资金托管协议》（编号0161901）、《收据》、《履约催告函》、邮政快递单、《解约通知函》及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原被告签订的《房地产买卖合同》为各方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，为合法、有效合同，合同各方均应全面履行合同约定义务。因被告在原告催告及给予合理期限后仍逾期未配合办理交易资金监管手续，致使合同目的无法实现，应承担相应违约责任，原告许建兰有权依据约定要求解除合同并要求被告支付违约金。因合同解除，被告应返还原告支付的定金，定金托管于第三人的，由第三人径付原告。关于原告诉求被告支付转让成交价20%的违约金，考虑本案违约时间以及原告亦附有及时止损之义务，本院酌定被告赔偿原告转让成交价15%即495000元的违约金，超过部分本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告姚智、朱华英应于本判决生效之日起五日内返还原告许建兰成定金100000元，定金托管于第三人的，由第三人中原地产代理（深圳）有限公司直接返还原告；
二、被告姚智、朱华英应于本判决生效之日起五日内支付原告许建兰违约金495000元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11400元，保全费4320元，公告费400元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 何冰清
人民陪审员 朱纯禄
人民陪审员 陈远霞
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 江伟娣
书 记 员 谢 燎
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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