河南省固始县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）固民初字第265号
原告（反诉被告）固始县物价局
法定代表人许富才，该局局长
委托代理人吴志刚，该局法律顾问。（代理权限：特别授权）
被告朱运华，女，1958年11月4日出生，汉族。
委托代理人杨强，河南振蓼律师事务所律师。（代理权限：特别授权）
第三人（反诉原告）李静，女，1964年5月22日出生，汉族。
委托代理人万延淦，法律工作者。（代理权限：一般代理）
原告固始县物价局与被告朱运华、第三人李静房屋租赁合同纠纷一案，原告固始县物价局于2015年2月2日诉至本院，本院立案后第三人李静提起反诉，本反诉合并审理。本院依法组成合议庭，由审判员饶培杰担任审判长并主审本案，审判员孙为民、人民陪审员朱汉参加评议。2015年3月25日、10月16日本院公开开庭审理本案。原、被告及委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告固始县物价局诉称并辩称，原告与被告在2007年签订了《房屋租赁协议》，被告租赁原告的两间门面房及后面的院落一处，约定房屋及土地租金6000元，同时对租赁期限、水电费用承担等进行了约定。第一次租赁到期后，原告与被告没有签订新的合同，但被告一直在租赁房屋并交付租金。后被告在租赁期间未经原告同意，将租赁的房屋转让给第三人李静经营，李静在经营期间未与原告重新签订租赁合同，也未缴纳租金。原告要求被告缴纳租金，被告及第三人互相推脱，至今仍下欠2013、2014年的租金共计7万元。2015年的租金以实际使用的期限缴纳。原告为了收回房屋向被告送达通知书，但被告及第三人仍以各种理由推脱，不交房屋，也不交租金。针对第三人的反诉辩称，第三人的反诉没有事实和法律依据，承租人未经出租人的同意装修或扩建，费用由其自己承担。评估结论有一部分不属于复合装修，属于可移动的设施；同时还有朱运华经营期间的装修，不全部属于第三人的装修。
原告提供了下列证据证明其诉称；
1、单位的组织机构代码证，法人身份证明，证明原告的诉讼主体资格；
2、房屋权属证、土地使用证，证明租赁的房屋所有权人是原告；
3、房屋租赁协议，证明与被告间的房屋租赁合同以及年租金6000元的约定；
4、2012年被告朱运华缴纳房租的收据一份，证明被告缴纳房租情况；
5、两份通知，是给被告朱运华的，证明通知已送达给被告，并要求被告交付房屋和租赁2013年、2014年的租赁费用；
6、县委办文件，要求单位对外出租房屋到期后必须收回，证明单位办公用房必须收回，不得租赁。
被告朱运华辩称，被告朱运华没有租赁原告的房屋，朱运华与原告早已解除了房屋租赁关系，被告将租赁的房屋转租给李静时，已告知了原告，且原告单位知道转租的事实。被告朱运华与原告解除了房屋租赁关系后，李静与原告建立了事实上的不定期租赁合同关系；且转租后，房屋的租赁费用也是李静缴纳。原告诉称的2013年、2014年的租赁费用7万元，没有依据，原告单方意思表示并未取得朱运华的认可，因此被告朱运华不承认、不认可原告的诉讼请求。若本案调解，原告给付李静装修费用，无论数额多少，被告朱运华没有意见，将来被告朱运华也不向原告主张装修费用。关于朱运华在租赁期间建筑的两间小房屋，待今后朱运华与原告另行协商，不能入本案调解，如何处置与李静无关。
被告朱运华没有提供证据材料。
第三人李静述称，李静在本案中不能作为被告的地位参加诉讼，只能是第三人。李静已支付给原告三年的租赁费用。原告起诉部分不属实，李静交付房屋租赁费用，原告出具的有票据。原告要求解除合同，可以通过协商退还。房屋从小食堂变成酒店。因酒店有装修，投资较大，目前就2014年的租赁费用未缴纳，之前的全部交清。李静反诉称，因酒店装修花费9万余元，现原告要求解除不定期租赁合同，李静的装修属于附合，要求原告按照评估结论给付装修费用55081.58元。
第三人提供了下列证据材料证明其述称；
1、原告出具的票据，共计20份，证明2011年、2012年的租赁费用和水电费用是李静直接缴纳的；另外16张票据是原告在李静经营的酒店消费的费用票据，费用在6000元以上，可以抵付2013年的租赁费用；证明2014年因原告通知交房，酒店实际已停业了；
2、结算清单，证明酒店装修，形成了附合，装修费用75000余元，主要证明李静在此房屋上的装修投资；
3、资产评估报告书，证明现有装修费用的数额。
经审理查明；
2007年5月23日，原告固始县物价局以甲方的名义，被告朱运华以乙方的名义签订了一份《房屋租赁协议书》，协议书载明，根据合同法有关规定，经甲、乙双方自愿协商，达成如下协议；1、甲方愿将位于中原路10号物价局办公楼第一层从南至北两间门面房以及院内约50平方米的用地交乙方使用。2、乙方每年向甲方交纳房屋租赁费用5000元，土地租赁费用1000元，自租赁之日起，年底一次性付清。3、双方同意租赁期暂定为一年，自2007年5月1日至2008年5月1日止，合同期满后同等条件下乙方享有优先承租权利。4、乙方在租用期内水、电费由甲方照表计收，乙方同时应保证用电安全。5、乙方在租赁期内，应保证房屋及周边环境整洁，不损害房屋主体结构，搞好房屋的修缮和保养。6、其他未尽事宜，甲乙双方另行协商解决。7、本协议一式两份，甲乙双方各持一份。甲方代表人签字并加盖单位印章，朱运华签字。第一年合同约定的租赁期限到期后，原告与被告朱运华未签订书面的租赁合同，朱运华继续租赁上述房屋至2011年。2011年，被告朱运华将租赁的房屋转租给李静，由李静租赁该房屋继续从事酒店业经营。之后，李静缴纳了2011年租赁费用6000元，2012年的租赁费用6000元，同时李静在诉讼中又提供了2012年的水电费用票据，数额是6900元，2013年的部分水电费用票据，数额是573元，该两项的费用均是李静交给固始县物价局，由物价局照表计收。同时在诉讼中李静又提供了原告单位2013年在其经营的酒店消费的就餐结算单，共计16张结算单据，费用共计6456元。原告在庭审中认为消费的数额待庭后核实。同时，本案在审理过程中，李静提起反诉，因与反诉被告固始县物价局是不定期租赁合同关系，现固始县物价局要求解除合同，要求反诉被告对其经营的酒店装修期间的装修费用给予经济补偿。本案在审理过程中，经本院委托对李静经营的酒店装修进行评估，2015年9月15日，河南豫蓼联合资产评估事务所出具“资产评估报告书”，对李静经营的酒店（佳味轩酒店）房屋全部装修评估值为55081.58元。原告固始县物价局辩称认为装修费用是承租人自己承担，有部分装修是属于可移动的设施（如空调、抽油烟机、吧台等），且还有朱运华经营期间的装修，不应当全部列为李静所有。本案在审理过程中，原告固始县物价局提供了2014年12月2日、12月29日向被告朱运华送达的通知，要求被告朱运华在2015年1月1日交房房屋，并交付租赁费用7万元。
综上，本案双方争议的焦点是：
1、本诉中原告要求解除与被告间的租赁关系并支付拖欠的租赁费用的意见能否支持？
2、反诉中李静反诉要求反诉被告固始县物价局支付装修费用55081.58元能否支持。
本院认为，原告固始县物价局与被告朱运华间签订的租赁合同，合同双方没有异议；租赁期满后，在2011年朱运华将经营的酒店转给李静，且在2011年、2012年李静继续按照朱运华与固始县物价局签订的租赁合同标准支付租赁费用，固始县物价局已实际接收李静交付的两年的租赁费用；且在2013年原告单位固始县物价局先后16次在李静经营的酒店消费，金额累计达6456元；上述事实有原告单位固始县物价局出具的租赁费用结算单据、收据、就餐结算单等证据材料印证，原告固始县物价局对租赁费用、水电费用票据的真实性没有异议，对单位就餐没有异议，只是对就餐数额要求核实后再结算。上述事实可以充分证明原告固始县物价局对朱运华将租赁的房屋转给李静应当是明知的，朱运华与固始县物价局在租赁期限一年后也没有书面的合同，原合同期限是一年，合同期满后，双方的权利义务不明确；固始县物价局对李静租赁没有提出异议，且已实际在收取李静缴纳的租金和水电费用，这说明固始县物价局已认可了李静是实际租赁人，原告固始县物价局已与李静在实际履行房屋租赁合同，朱运华与固始县物价局已在事实上解除了租赁合同关系；固始县物价局诉称不知道的理由显然不客观，李静与固始县物价局间已形成了事实上的房屋租赁关系。作为城市的房屋，固始县物价局的房屋性质按照其提供的权属证明属于全民所有，固始县物价局对单位的房屋对外租赁应当按照相关的法律、法规的规定，以书面的形式订立合同，明确双方的权利、义务；但在本案中，原告固始县物价局在与李静形成了事实上的租赁关系后一直没有订立书面的租赁合同，造成了双方间的权利、义务约定不明；尤其是租赁期限、租赁费用的标准、租赁费用交付的时间、租赁期限到期后租赁房屋的交付、租赁期间房屋的装饰装修、违约责任等都没有书面的约定，造成双方的权利、义务不明，主要过错责任在固始县物价局方。现固始县物价局要求解除租赁合同，收回房屋，第三人李静作为实际承租人表示租赁合同可以解除，但要求对其装饰装修应当给予补偿。本院认为双方间的租赁合同根据上述查明的事实和双方的意见可以解除，但因是不定期租赁，应当给予承租人合理期限。从本案查明的事实上分析，李静在租赁期间装饰装修租赁的房屋，原告固始县物价局应当是明知的，且没有证据显示固始县物价局对李静装饰装修租赁的房屋提出异议，按照相关的法律规定，装饰装修已形成附合的部分，在合同解除时，有过错的一方应当承担相应的赔偿责任。本案中，因原告固始县物价局与李静没有签订书面的房屋租赁合同，造成了租赁期限不明，从李静租赁房屋从事经营且有装修、装饰有投入等角度考虑，不定期租赁造成了对承租人即李静经营存在潜在的风险；现固始县物价局因上级部门的要求解除租赁合同而不是李静有违约行为导致，造成李静不能继续租赁房屋，形成了双方间的权利义务不对等，固始县物价局作为过错方应当对李静的装修、装饰给予适当数额的赔偿；当然，李静作为承租人在租赁房屋时（超过六个月）未签订书面的租赁合同造成在合同解除时双方间的权利义务不明确也负有一定的次要责任。对于未形成附合的装饰装修物，李静应自行拆除。从评估报告的明细表上可以看出未形成附合的抽油烟机、空调，李静应当自行拆除，费用8550元应当扣除；其余装饰装修费用46531.58元，结合上述分析，本院确定为固始县物价局应当赔偿70%，即赔偿32572.11元。2013年的租赁费用，李静应当负担，鉴于原告固始县物价局在李静经营的酒店消费，双方互负债务，可以充抵，餐费的具体数额被告未在法庭指定的时间内结算，应当以原告提供的餐费单结算。关于2013年、2014年以及2015年实际租赁费用的标准和数额，原告主张2013年的租赁费用每间15000元，共计30000元；2014年的租赁费用每间20000元，共计40000元；被告及第三人辩称认为没有依据。本院经审查后认为因原告固始县物价局与李静没有签订书面的租赁合同，租金标准不明确，本院只能参照原告固始县物价局原与朱运华原签订合同的租金标准确定2013年、2014年以及2015年实际租赁期限的租金。原告固始县物价局主张2013年、2014年租金标准和数额没有依据，本院不予支持。2015年的租赁费用按照实际使用的具体时间并参照年租金6000元（原合同）计算。被告朱运华在2011年后已不是实际承租人，在本案中不承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条之规定，判决如下：
一、解除固始县物价局与李静的租赁合同关系，李静在本判决生效后三十日内将租赁的房屋交还给固始县物价局，并同时拆除抽油烟机、三台空调，并不得损坏租赁的房屋。
二、本诉中，第三人李静应当在本判决生效后十五日内支付2013年、2014年的租赁费用，每年6000元；2015年的租赁费用按照实际使用的具体时间并按照年租金6000元的标准计算后支付。原告固始县物价局下欠李静的就餐费用6456元从应交付的租金中扣除。
三、反诉中，反诉被告固始县物价局支付给反诉原告李静装饰装修款项46531.58元的70%，即32572.11元。
上述二、三项款项相抵后，固始县物价局还应当支付给反诉原告李静的装饰装修款项以实际结算的数额为准。
案件审理费用2575元，固始县物价局负担1800元，李静负担775元。
若被告未按上述指定期限履行给付义务，应当加倍支付迟延期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审 判 长 饶培杰
审 判 员 孙为民
人民陪审员 朱 汉
二〇一五年十一月五日
书 记 员 陈青云