广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第692号
上诉人（原审原告）：吴田萍，住。
委托代理人：杨唐勇，北京大成（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王寅会，住山西省太原市万柏林区。
被上诉人（原审被告）：罗云霞，住广东省广州市荔湾区。
被上诉人（原审被告）：马明涛，住广西壮族自治区南宁市青秀区。
被上诉人（原审被告）：广州市番禺区华升物业管理有限公司华荟明苑物业部，住所地广东省广州市番禺区洛浦街洛溪新城华荟明苑37、38幢首层。
负责人：何话文。
被上诉人（原审被告）：广州市番禺区华升物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区沙湾镇东圆新村东圆南路8号铺。
法定代表人：李荣基。
被上诉人（原审被告）：广州市宏坤房地产中介有限公司，住所广州市番禺区洛浦街洛溪新城彩虹花园东区1幢3号铺。
法定代表人：王宏。
上诉人吴田萍因与被上诉人王寅会、罗云霞、马明涛、广州市番禺区华升物业管理有限公司华荟明苑物业部（以下简称华荟明苑物业部）、广州市番禺区华升物业管理有限公司（以下简称华升物管公司）、广州市宏坤房地产中介有限公司（以下简称宏坤中介公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法石民初字第134号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，王寅会、罗云霞原为夫妻关系，位于广东省广州市番禺区洛浦街洛溪新城华荟明苑53幢501的房屋登记于罗云霞名下。2011年11月27日，吴田萍与王寅会在中介方的协助下签订房屋租赁合同，由吴田萍承租该房屋，合同中约定，租赁期限从2011年12月5日起至2013年12月4日止，租金的为每月2650元，并于每月4日前交付租金。双方另外约定，在租赁期间租赁双方任何一方因为任何事项而终止合同，均需赔偿对方租金的5倍作为违约金。双方签订合同后，吴田萍向王寅会交付租金押金5300元，王寅会也将房屋交付吴田萍使用。
2012年3月，王寅会、罗云霞拟出售该房屋，并将该意向告知吴田萍。吴田萍知晓该情况，但没有购买。2012年6月20日，马明涛与王寅会、罗云霞在宏坤中介公司的协助下签订房屋买卖合同，购买该房屋，王寅会、罗云霞在出售该房屋前已将出租情况告知马明涛。2012年8月29日，马明涛取得该房屋的所有权。2012年9月5日，马明涛电话联系吴田萍，要求查看房屋。次日，马明涛持房地产权证的复印件到上述房屋并拟入屋查看，但遭吴田萍拒绝。2012年9月11日，马明涛携房屋权产证照到该房屋，再次要求入屋查看，再遭吴田萍拒绝。相持过程中，吴田萍报警求助。公安机关对此事处理过程中，曾对双方进行调解，但未果。2012年9月12日，华荟明苑物业部在马明涛的授权下对该房屋停水。2012年9月16日，吴田萍自行迁出该房屋。王寅会、罗云霞将该房屋交马明涛管业。
2012年12月31日，吴田萍向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、王寅会、罗云霞、马明涛共同向吴田萍支付违约金13250元，并赔偿装修费用6000元、中介费1000元、额外支出的租金6525元、搬迁费460元；2、由华荟明苑物业部、华升物管公司、宏坤中介公司对上述债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由王寅会、罗云霞、马明涛、华荟明苑物业部、华升物管公司、宏坤中介公司承担。原审庭审中，吴田萍明确其上述第三项诉请中的诉讼费用包括本案受理费及案件公告费用450元。
罗云霞原审答辩称：吴田萍起诉无理，不同意吴田萍的诉讼请求。
马明涛原审答辩认为：吴田萍的原因才导致纷争，自身没有责任，不同意吴田萍的诉讼请求。
华荟明苑物业部、华升物管公司原审答辩称：不同意吴田萍的诉讼请求。
王寅会、宏坤中介公司原审未到庭参加诉讼，也未作答辩。
原审另查明，华荟明苑物业部从属于华升物管公司。
原审诉讼中，吴田萍向原审法院提供的证据有：1、房产租赁合同；2、发票；3、房屋买卖合同；4、收据；5、租赁契约、收款收据（3份）、中国建设银行转账凭证；6、收据；7、录音光盘及展示内容，并以此支持其诉讼请求的成立。罗云霞对吴田萍提供的第1、2、3项证据予以确认，对第4、5、6、7项证据不予确认。马明涛对吴田萍提供的第1、3项证据予以确认，对第2、4、5、6、7项证据不予确认。华荟明苑物业部、华升物管公司对吴田萍提供的证据均不予确认。
罗云霞向原审法院提供的证据为收据一份，并以此支持其抗辩主张的成立。吴田萍对罗云霞提供的证据予以确认。马明涛对罗云霞提供的证据予以确认。华荟明苑物业部、华升物管公司对罗云霞提供的证据均不予确认。
马明涛向原审法院提供的证据为发票一份及票据一张，并以此支持其抗辩主张的成立。吴田萍对马明涛提供的证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认。罗云霞对马明涛提供的证据予以确认。华荟明苑物业部、华升物管公司对马明涛提供的证据均不予确认。
华荟明苑物业部、华升物管公司共同向原审法院提供的证据有：1、申请；2、合同；3、合同附件，并以持支持其抗辩主张的成立。吴田萍对华荟明苑物业部、华升物管公司提供的证据中的第1项证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认，对第2、3项证据不予确认。罗云霞对华荟明苑物业部、华升物管公司提供的证据中的第1项证据不予确认，对第2、3项证据予以确认。马明涛对华荟明苑物业部、华升物管公司提供的证据均予以确认。
上述事实另有庭审笔录为证。
原审法院认为，通过庭审查明的事实及质证的证据可知，本案的纷争集中于涉讼房屋产权变更后，原房屋租赁合同的后续处理之止。王寅会与吴田萍签订的租赁合同，主体适格，内容没有违反法律规定，为有效合同。依据法律规定，房屋租赁合同成立，在租赁期限内，租赁关系可对抗房屋产权的变更。
马明涛通过房屋买卖，取得涉讼房屋的物权，因应可以行使其中的收益权，以新业权人身份要求租赁人完善原租赁合同的继承问题，符合法律规定，也符合常理。由此，吴田萍应当主动协助其完善，但吴田萍在马明涛通知的情况下，仍不与新业权人协商处理原来租赁合同，并阻挠新业权人查看房屋，其行为不符合法律规定及合同约定，因此，吴田萍在整个租赁纷争过程中，负有不可推卸的责任。王寅会、罗云霞在出售房屋之前已告知吴田萍，完成告知责任，且日后所产生的租赁纷争不为其所导致，由此，王寅会、罗云霞在纷争之中不需承担责任。马明涛身为涉讼房屋的新业权人，要求进入房屋，查看房屋的现状，并要求处理原租赁合同的事宜，该行为并没有超越法律的规定，应为许可的范围。但其明知涉讼房屋有合法使用者的情况下，仍然采用停止供水的方式处理原租赁合同的事宜，为法律所不允，由此，马明涛应当承担相应的法律责任。关于法律责任承担的限度问题，虽然吴田萍与王寅会、罗云霞在租赁合同中约定租赁期间租赁双方任何一方因为任何事项而终止合同，均需赔偿对方租金的5倍作为违约金，该约定只为保证原租赁合同的满期履行，但在纷争之中，吴田萍所承担的责任远远大于各被告，由此，原审法院确定不以该违约责任条款为本案处理的依据，原审法院酌情考虑由马明涛赔偿吴田萍一个月的租金。华荟明苑物业部、华升物管公司明知涉讼房屋有使用人在使用，但仍然依据业权人违规指令，停止对该涉讼房屋的供水，超越了自身的职能范围，华荟明苑物业部、华升物管公司也需承担相应的责任，故吴田萍要求其承担连带赔偿责任的诉讼请求，原审法院予以支持。由于华荟明苑物业部不为独立民事主体，其责任由其法人承担，因此，华升物管公司应当对马明涛向吴田萍承担的责任承担连带清偿责任。关于吴田萍要求各被告赔偿其他费用问题。吴田萍对租赁房屋的修缮的问题，吴田萍虽然提供支出费用的证据予以支持，但其未能提供王寅会同意其对房屋进行装修的证据，只能认定为提高使用房屋质量而进行的必须修缮，费用自理，故吴田萍该诉讼请求，原审法院不予支持。吴田萍的其他诉讼请求，基于其拒绝与产业权人协商处理原房屋租赁关系而引起，责任在于自身，故吴田萍的其他诉讼请求，原审法院均不予支持。
原审诉讼中，吴田萍起诉要求宏坤中介公司承担责任问题，该中介服务公司只为王寅会、罗云霞与马明涛的房屋买卖提供中介服务，并没有损害吴田萍的任何权益，不为责任主体。吴田萍恣意起诉不该承担责任的民事主体，既违反法律规定，也浪费诉讼资源，吴田萍的行为，应予以制止。
王寅会、宏坤中介公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十九条、第二百三十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，原审法院于2013年9月5日作出如下判决：一、马明涛在本判决发生法律效力之日起五日内赔偿2650元给吴田萍；二、广州市番禺区华升物业管理有限公司对马明涛向吴田萍承担的责任承担连带赔偿责任；三、驳回吴田萍其他诉讼请求。一审诉讼费240元，由马明涛、广州市番禺区华升物业管理有限公司共同负担。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判后，上诉人吴田萍不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。原审认定吴田萍在马明涛“通知的情况下仍不与新业权人协商处理原来租赁合同，并阻挠新业权人查看房屋”的事实是错误的。吴田萍作为一名合法租赁在先的物业承租人，在整个纠纷过程中一直与马明涛和王寅会协商继续履行原租赁合同事宜，王寅会、罗云霞也告知吴田萍说马明涛会继续履行合同，只是马明涛到来后，一再坚持要求吴田萍三日内搬离房屋，明确提出购房是为了自己居住，不是出租的，而且银行还要月供，“不可能花100多万元来买房，只用来收2650元租金”在此情况下才产生本案纠纷。设在租赁物业内的设备比较完整地记录了这一过程。二、原审法院片面采信证据，导致认定事实错误，适用法律错误。涉案纠纷产生的直接原因系因新业主马明涛要求强行收回房屋引起的。原审法院片面采信证据，导致最终认定事实错误，适用法律错误。罗云霞已经答辩并出庭证实其出售涉讼房屋时已经声明涉讼房屋已经出租，若要原承租人搬迁，需作相应赔偿（合同约定为5倍租金），但马明涛购买房屋后不理会该声明并强行收回房屋，该内容足以证实新旧业主都知晓合同有约定赔偿五个月违约金的事实，而且，吴田萍曾就本次纠纷与各方协商，但因马明涛坚持强行收回房屋引发本案纠纷。马明涛原审提供的证据7“录音光盘及展示内容”，清楚完整地记录了吴田萍开门让马明涛进到租赁物业内查看物业并商谈的过程。期间，马明涛明确表示不同意继续履行原租赁合同要求吴田萍搬走，该证据来源于吴田萍承租物业的设备录音。不存在侵犯他人隐私等非法情形，录音内容客观真实有效，可以证明案件相关事实。原审法院不予采信，明显错误。三、原审法院仅支持吴田萍部分诉请是错误的，吴田萍的上诉请求均应该予以支持。吴田萍对自己主张的损失均提供了证据予以证实，尤其是五个月租金的违约金有明确约定，但原审却以“不以该违约责任条款为本案处理的依据”。王寅会、罗云霞作为租赁物业的出让人，其责任并不仅仅限于“完成（对受让人）告知责任”，应该共同对吴田萍遭受的损失承担赔偿责任。四、吴田萍原审明确诉请一审公告费由对方负担，原定是遗漏该项内容。综上所述，吴田萍上诉请求撤销原审判决支持其原审全部诉请。
被上诉人罗云霞书面答辩称：维持原一审答辩意见。
被上诉人王寅会、马明涛、华荟明苑物业部、华升物管公司、宏坤中介公司二审未作答辩。
本院查明原审中罗云霞对吴田萍提供的证据7录音光盘及开示内容质证称“不需要播放光盘内容，确认展示内容，需要陈述的是：我听过该手机录音，但录音过程中我不在场”，而非原审查明“罗云霞对证据7不予确认”；除该部分内容，本院二审经庭询调查确认原审查明的其他事实。
本院另查明：一、本案二审于2015年2月3日立案受理因部分当事人需要公告送达，故定于2015年4月28日进行庭询。
二、吴田萍二审称知道王寅会、罗云霞有售房的意思表示，但没有证据证明其有购买涉讼房屋的意愿；吴田萍二审称租赁押金已由马明涛退还给吴田萍。但罗云霞原审提供的证据显示吴田萍2012年9月16日向罗云霞出具收据一张，内容如下“今收到屋主罗云霞退回房屋押金伍仟叁佰元，扣除应交水电煤气费物业费合计829元，扣除多交9、10月物业费238元，实收到肆仟柒佰零玖元（4709）”。
三、吴田萍原审称其没有义务直接向马明涛交付租金，也没有义务确认马明涛作为新物业所有人，债权的转让应当告知债务人，也就是需要告知吴田萍后，才发生法律效力。但房屋买卖过程中，都是罗云霞与吴田萍磋商房屋租赁问题，而马明涛则向吴田萍磋商房屋控制权的问题，此后房屋停水停电，吴田萍无法继续使用房屋，唯有迁出，此前的债权债务关系已经履行完毕。吴田萍确认于2012年9月16日搬离涉讼房屋，将房屋钥匙交给罗云霞；租金也交给罗云霞交至2012年9月5日。
四、罗云霞原审陈述称：不确认对吴田萍装修费用是知情的，当时三方签订租赁合同时，吴田萍要求配置沙发、电器，其无需对房屋进行任何的修缮，中介公司对此也有查看是知情的；合同中也约定吴田萍若需要进行装修、修缮，必须事前告知出租人，其没有征得罗云霞同意的前提下进行所谓装修已经构成违约；吴田萍所谓有装修也并非实际发生，装修费用收据可以随便找个装修公司开具。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。马明涛通过购买取得涉讼房屋物权，但并不影响王寅会与吴田萍签订的租赁合同效力，马明涛理应享有作为出租人的相关权益，吴田萍应予配合，吴田萍在马明涛通知的情况下，仍不与新业权人协商处理原来租赁合同，亦未向马明涛交付租金。原审认定吴田萍在整个租赁纷争过程中，负有不可推卸的责任，并无不妥。吴田萍原审庭审中称其不负有相关义务，于法无据。王寅会、罗云霞在出售房屋之前已明确告知吴田萍，完成了告知责任，且日后所产生的纷争不为其所导致，对此吴田萍亦确认涉案纠纷产生的直接原因系因新业主马明涛要求强行收回房屋引起的。因此，王寅会、罗云霞在纷争之中不需承担责任。虽然吴田萍与王寅会、罗云霞在租赁合同中约定租赁期间租赁双方任何一方因为任何事项而终止合同，均需赔偿对方租金的5倍作为违约金，该约定只为保证原租赁合同的满期履行。因吴田萍、马明涛最终无法就房屋租赁问题达成一致意见，而马明涛通过通知华荟明苑物业部停水停电的方式导致吴田萍无法继续使用房屋，原审结合具体案件事实酌情认定马明涛、华升物管公司对吴田萍的损失承担相应责任公平合理，本院予以维持。
因吴田萍原审提供的录音资料内容并不完整且未经马明涛确认认可，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条“人民法院对视听资料，应当辨别真伪，并结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据”的规定，该证据并不足以推翻原审认定的事实。吴田萍上诉主张其对本案纠纷的产生不存在过错，缺乏充分依据，本院不予采纳。
至于吴田萍诉请宏坤中介公司承担本案责任问题，该中介服务公司只为王寅会、罗云霞与马明涛的房屋买卖提供中介服务，与本案租赁合同无任何法律关系，且未损害吴田萍的任何权益。吴田萍的该项诉请显属无理。
另外，关于一审公告费用的问题，吴田萍并未提供相关缴费凭证，原审未予支持合法有据，本院予以维持。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人吴田萍的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费240元，由上诉人吴田萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年六月四日
书 记 员 璩方慧