福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽08民终629号
上诉人（原审被告）沈和康，男，住龙岩市永定区。
委托代理人郑小林、陈倩云，福建乐康律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈明，男，住龙岩市永定区
委托代理人谢雪芳、卢新菊，龙岩市永定区康桥法律服务所法律工作者。
原审被告童琴英，女，住龙岩市永定区。
上诉人沈和康因与被上诉人陈明、原审被告童琴英房屋租赁合同纠纷一案，不服龙岩市永定区人民法院（2015）永民初字第2319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月10日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月20日公开开庭对本案进行了审理。上诉人沈和康的委托代理人郑小林、陈倩云、被上诉人陈明的委托代理人谢雪芳、卢新菊到庭参加诉讼，原审被告童琴英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审判决查明，2010年9月16日，被告沈和康租用原告及谢茂芳所有的位于永定区凤城街道环城路1-7层的店铺，双方签订了租赁合同，该租赁合同载明：“租赁合同，甲方：陈明。乙方：沈和康。根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律法规规定，在平等自愿协商一致的基础上，甲乙双方就一楼二楼商场租赁事宜达成如下协议：1、双方约定租赁期限为2010年9月16日至2016年2月15日至。在到期同等条件下，乙方取得优先权。乙方如继续租赁。则须提前3个月向甲方提出。租期内如乙方原因造成闲置，租金不退，保证金到期后退回。2、店面商场租金按每年25.6万元计算。乙方按每壹年支付25.6万元租金。乙方交付租金后甲方开具收款收据作为凭证。其他已乙方无关。3、为确保双方履行合同，店面交付使用时乙方向甲方支付保证金5000元。合同期内如因乙方提前终止合同，甲方有权没收保证金。如甲方或者国家政策性等原因造成终止合同，按相关法律法规规定进行处理。……，甲方：陈明，2010年9月16日，乙方：沈和康，2010年9月16日”。2013年9月1日，原告与被告童琴英商议，同意从2013年9月16日起至2015年9月16日止店铺租金从年租金256000元降至年租金180000元。租赁期间，经原、被告双方核对，至2014年8月30日止被告沈和康向原告陈明支付了从2010年9月16日至2014年9月16日止的租金948000元。2014年10月19日、2014年4月19日、2015年4月6日、2015年8月18日，被告沈和康分别向原告陈明转账17000元、3000元、20000元、16000元，共计56000元，用于支付2014年9月16日至2015年9月15日的租金。2015年4月1日，原告在被告处购买货物，共计货款85982.4元，该笔货款经双方约定用于抵扣店铺租金，但对抵扣租金额存在争议，结合本案的证据，认定抵扣的资金额为85982.4元。至此，被告沈和康向原告陈明支付2014年9月16日至2015年9月15日的租金共计141982.4元。此后，被告沈和康再没有向原告支付过租金。后双方引起争议，原告诉至法院，请求法院判令：一、解除原告与被告沈和康于2010年9月16日签订的《租赁合同》；二、被告沈和康、童琴英立即支付尚欠租金105000元（从2015年3月16日起至2015年10月16日止的租金）及该款从2015年10月17日起至还清之日止按中国人民银行同类贷款利率计算的利息；三、支付从2015年10月19日起至被告将商铺交还给原告之日止每天按500元计算的租金；四、本案的诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，原告陈明于2016年1月8日向本院提出庭外与被告沈和康、童琴英进行调解的申请，调解期限为一个月。
原审判决认为，《租赁合同》是原、被告双方的真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对原、被告双方当事人均有法律约束力，原、被告均应依照约定履行合同义务。原、被告双方在合同中约定租金按每一年支付，但被告沈和康在2014年9月16日至2015年9月15日仅向原告陈明支付租金共计141982.4元，被告沈和康的行为违反了原、被告双方合意的年租金180000元的约定，其行为已经构成违约。被告主张房屋另一所有权人谢茂芳向被告沈和康提出要将二楼商场出卖并要求被告腾空二楼商场，允诺赔偿被告二楼商场装修款60000元及从2015年1月开始年租金由180000元将至130000元，从被告提供的证据不能证明其主张，对被告的这一主张，不予采信。现原告主张解除原告陈明与被告沈和康于2010年9月16日签订的《租赁合同》符合法律规定，应予以支持。被告沈和康从租赁商铺之日起即从2010年9月16日起至2014年9月16日的租金均按照双方的约定共948000元，被告沈和康仅向原告陈明支付2014年度至2015年度的租金共计141982.4元，尚欠原告陈明租金38017.6元（180000元-141982.4元）。原告主张被告沈和康、童琴英支付尚欠的从2015年3月16日起至2015年10月16日止的租金共计105000元及该款从2015年10月17日起至还清租金之日止按中国人民银行规定的同类贷款利率计算的利息，从合同的相对性原则出发，该合同由原告陈明与被告沈和康签订，合同仅对原、被告之间具有约束力，因此，原告主张被告童琴英支付尚欠的租金，没有法律依据，不予支持。因被告沈和康至2015年9月16日止仅尚欠租金38017.6元，按照原、被告双方签订的《租赁合同》中约定的年租金256000元即每月租金为21333.33元，被告沈和康欠原告陈明从2015年9月17日至2015年10月16日的租金为21333.33元，经计算，至2015年10月16日止，被告沈和康尚欠原告陈明的租金为59350.93元。被告沈和康应向原告支付尚欠的租金59350.93元及该款从2015年10月17日起至还清之日止按中国人民银行规定的同类贷款利率计算的利息。原、被告双方对2015年10月17日以后的租赁行为没有重新约定，应按照双方于2010年9月16日签订的《租赁合同》中的约定履行，现原告主张被告支付从2015年10月17日起至交还商铺之日止每天按500元计算租金，符合事实和法律规定，应予以支持。被告沈和康以租赁的商铺另一共有权人谢茂芳对原告陈明出租商铺的行为是知晓且同意的，租金两次调价谢茂芳均有参与为由主张追加房屋共有权人谢茂芳为共同原告，因本案属于租赁纠纷并非对共有人的资产进行重大处置且被告沈和康提供的证据亦不能证明谢茂芳有参与调价的事实，对被告的这一主张不予采信。被告童琴英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除原告陈明与被告沈和康于2010年9月16日签订的《租赁合同》；二、被告沈和康向原告陈明支付至2015年10月16日的尚欠的商铺租金59350.93元及该款从2015年10月17日起至还清之日止按中国人民银行规定的同类贷款利率计算的利息，限于本判决生效之日起10日内付清；三、被告沈和康向原告陈明支付从2015年10月17日起至交还商铺之日止按500元／日计算的租金；四、驳回原告陈明的其他诉讼请求。如果被告沈和康未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费2400元，因适用简易程序减半收取1200元，由原告负担522元，由被告沈和康负担678元。
宣判后，原审被告沈和康不服，向本院提起上诉。
上诉人沈和康上诉称，一、一审法院所认定的事实违背各方当事人认可的客观事实：一是一审法院认定“从2013年9月16日起至2015年9月16日止店铺租金从年租金256000元降至年租金180000元”。庭审中，各方当事人均认可年租金降至180000元的开始时间是从2013年9月16日起，但并未陈述系计算至2015年9月16日止。实际上从2013年9月16日以后的年租金均为180000元；二是一审法院认定从2010年9月16日至2014年9月16日止，上诉人支付被上诉人租金948000元是错误的。实际上，上诉人在这段时间共支付被上诉人租金1006900元（含押金5000元）。一审法院认定的948000元系上诉人在这段时间应付的租金；三是一审法院认定从2014年9月16日至2015年9月15日上诉人向被上诉人共付租金141982.4元是错误的。实际上这段时间上诉人向被上诉人支付租金为195882.4元。二、截止被上诉人陈明起诉之日即2015年10月16日，上诉人沈和康已超额支付租金，不存在逾期交付租金的违约行为，被上诉人以上诉人未支付从2015年3月16日起至2015年10月16日止的租金而解除租赁合同无事实和法律依据。上诉人从2010年9月16日至2015年10月16日已经支付被上诉人租金1143882.4元，而实际应付的租金为1143000元，多付了882.5元。因此，上诉人不存在逾期交付租金的违约行为。三、一审法院对“被上诉人将二楼商场出卖并要求上诉人腾空”的事实未予认可，存在错误。综上，一审判决认定上诉人存在逾期支付租金的违约行为并同意解除租赁合同缺乏事实和法律依据。请求二审法院依法撤销原审判决第一、二、三项。
被上诉人陈明答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审的正确判决，驳回上诉人的上诉。
经审理查明，上诉人对原审查明的事实“2013年9月1日……租金共计141982.4元”有异议，其认为2013年9月16日起将年租金调整为18万元，不存在2015年10月17日之后有将租金调整回合同约定价款的事实。2010年9月16日至2014年9月16日，上诉人已支付租金为1006900元（含保证金5000元），多支付53900元用于支付下一年度的租金。2014年9月16日至2015年9月15日的租金为180000元，上诉人支付了195882.4元，余15882.4元用于支付2015年9月16日之后的租金。被上诉人对原审查明的事实“2015年4月1日，原告在被告处购买货物，共计货款85982.4元”有异议，其认为货款是在85982.4元的基础上进行了打折，实际抵扣的金额是59438元。对原审查明的其他事实双方无异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。
二审庭审中，上诉人向本院提交上诉人与被上诉人谈话录音光盘一份，证明被上诉人认可当时起诉上诉人时并非因上诉人存在违约行为，只是因为担心被上诉人已将房屋出售，而上诉人不交付房屋；被上诉人已确认从2015年6月起年租金从18万元降为15万元；被上诉人在租赁合同期间已将房屋进行出售，并将二楼店面收回的事实。被上诉人质证认为，对录音光盘的真实性无异议，但对光盘的内容有异议，被上诉人有明确向上诉人表态，这份录音时沈和康与童琴英都有在场，被上诉人已提前告知上诉人房屋将要出售，在合同到期后要将房屋收回的事实，若在交付期限内未交付给买受人房屋，被上诉人将会承担违约责任，且被上诉人与上诉人对租金15万元的约定还未经过其他合伙人的同意，故无效。另外，租金降为15万元的前提是上诉人应在约定期限内将店铺全部腾空交还并提前缴纳剩余的租金，但上诉人至今仍占用被上诉人的房屋拒绝支付租金。本院认为，对上诉人提出的从2015年6月起年租金从18万元降为15万元的事实，因被上诉人否认，上诉人又提供不出其他证据证实，本院不予认可。
经双方当事人核对，至2015年10月16日，上诉人已支付租金为1148882.4（含保证金5000元）元。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，应当认定为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行。2013年9月1日，双方当事人通过协商将年租金从256000元降为180000元，系双方在履行合同过程通过协商进行了变更，本院予以认可。被上诉人提出从2015年9月17日开始，年租金恢复回合同约定的256000元没有提供证据证明，本院不予认可。2015年4月1日，被上诉人向上诉人购买货物，共计货款85982.4元，被上诉人认为货款只有58438元可以抵扣租金，其余货款已用现金支付给上诉人，但被上诉人没有提供证据证实，且被上诉人在二审中的陈述是打折后货款为58438元并非一审陈述的现金支付自相矛盾，本院认为抵扣租金的货款应为85982.4元。综上，自2010年9月16日至2015年10月16日（被上诉人起诉之日），上诉人应支付被上诉人租金为1143000元。而上诉人实际向被上诉人支付租金1143882.4元（不含保证金5000元）。因此，一审法院认定上诉人在履行合同过程中没有足额支付租金构成违约不当，本院予以纠正。但鉴于本案合同的履行期限已届满（至2016年2月15日止），双方当事人签订的《租赁合同》自然解除，因此，对一审法院解除合同的判决本院予以维持。至被上诉人向法院提起诉讼时，上诉人并不欠被上诉人租金，一审法院判决上诉人向被上诉人支付拖欠租金的判决，本院予以纠正。2015年10月17日起，上诉人继续使用被上诉人的房屋，应当缴纳房屋使用费，且仍在合同履行期限内，而被上诉人提出自2015年10月17日起租金按每日500元计算，没有超过双方约定的金额，本院予以支持。现双方签订的合同履行期限届满，上诉人与被上诉人亦没有继续签订合同的意思，因此，上诉人应当及时将租赁的房屋归还被上诉人。上诉人在2015年10月16日之前多交的租金，可以抵扣之后的租金。综上所述，本院认为一审判决认定事实部份不清，本院予以纠正。上诉人的上诉理由部份成立，本院予以支持。原审被告童琴英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理和判决。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持永定县人民法院（2015）永民初字第2319号民事判决第一、三、四项即“一、解除原告陈明与被告沈和康于2010年9月16日签订的《租赁合同》；三、被告沈和康向原告陈明支付从2015年10月17日起至交还商铺之日止按500元／日计算的租金；四、驳回原告陈明的其他诉讼请求。”
二、撤销永定县人民法院（2015）永民初字第2319号民事判决第二项即“二、被告沈和康向原告陈明支付至2015年10月16日的尚欠的商铺租金59350.93元及该款从2015年10月17日起至还清之日止按中国人民银行规定的同类贷款利率计算的利息，限于本判决生效之日起10日内付清；”
二审案件受理费2400元，由被上诉人陈明负担2000元，上诉人沈和康负担400元。一审案件受理费2400元，因适用简易程序减半收取1200元，由被上诉人陈明负担1000元，上诉人沈和康负担200元。
本判决为终审判决。
审判长 陈日耀
审判员 胡盛源
审判员 张寿安
二〇一六年六月十五日
书记员 黄达康
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。