山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终3309号
上诉人（原审原告、反诉被告）：孙海斌，男，1960年5月28日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：杨ＸＸ，山东泺源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王丙民，男，1981年12月15日出生，汉族，住泰安市东平县。
委托诉讼代理人：苏兴革，山东宸合宸律师事务所律师。
上诉人孙海斌因与被上诉人王丙民房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初244号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
孙海斌上诉请求：一、依法撤销济南市历下区人民法院(2016)鲁0102民初244号判决。二、依法改判：1.确认孙海斌与王丙民2009年5月21日签订的房屋租赁合同于2013年5月24日解除。2.判令王丙民支付房屋租金到2013年10月9日。3.驳回王丙民对孙海斌的反诉请求。4.一、二审诉讼费用全部由王丙民承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。1.关于合同是否已经解除的问题。孙海斌认为其与王丙民于2009年5月21日签订的《房屋租赁合同》己于2013年5月24日解除。一审法院认为没有解除是错误的。首先，合同第一条明确约定“乙方(即王丙民)拖欠房屋租赁费甲方(即孙海斌)有权解除本租赁合同”。本案王丙民拖欠房屋租赁费的情况已经法庭审理查明，已经成为不争的事实。孙海斌依据合同的约定解除合同有事实依据。根据合同法93条规定，孙海斌依法行使了约定解除合同的权利。依照合同法94条的规定王丙民具有解除合同的法定情形。根据合同法96条的规定，孙海斌履行了通知的义务。本案出现了解除合同的约定条件和法定情形，孙海斌依约定和法定情形通知王丙民解除合同，所以，应当认定双方的房屋租赁合同已经于2013年5月24日解除。显然，一审法院认定合同没有解除是错误的。《中华人民共和国邮政行业标准邮件和快件投递状态分类与代码》(GB／T27917.1—2011)3.4规定，妥投的定义是邮政企业、代理邮政服务的企业或快递服务组织进行给据邮件或快件的投递，收件人或其指定代理人签收后，邮件或快件所处的状态。参照最高人民法院(2014)民二终字第129号判决裁判要旨“证据表明一方正确写明EMS收件人地址和收件人名称，且有邮政局妥投证明，应推定对方收到EMS函件。”本案孙海斌邮寄给王丙民的邮件地址正确且已经妥投，所以应认定王丙民收到了解除合同的通知。所以本案，孙海斌按照法定和约定的条件解除合同，没有违约，而是王丙民因为拖欠房屋租赁费而构成违约。同时，孙海斌在王丙民承租的房屋门前张贴解除合同的通知也证明了孙海斌已经将解除合同的通知通知到了王丙民。2.合同依法解除后，孙海斌有权在通知王丙民限期拆除而王丙民不拆除的情形下拆除附属设施且不承担任何责任。本案一审法院认定孙海斌承担责任是错误的。孙海斌依合同法的规定和合同的约定解除合同并且通知王丙民拆除附属设施，但是王丙民置之不理。孙海斌为了维护自己的合法权利依法拆除附属物是完全正确的。3.赔偿数额认定的错误。因为孙海斌没有任何的违约，依法拆除附属物完全正确，不应承担任何的赔偿责任。一审法院认定孙海斌承担赔偿责任是完全错误的，赔偿数额的计算更是错误的。首先，鉴定报告鉴定的是未被破坏的装修价值评估鉴定，一层装修为l61073．13元，钢结构顶为105754．15元，以上是未被破坏的装修价值，既然是未被破坏何来赔偿。其次，一审法院认定二楼的赔偿数额参照一楼的数额赔偿更是错误的。因为1、二楼没有任何的破坏，有孙海斌提交的搬运物品时的录像可以证明；2、二楼结构和一楼的结构和装修完全不同(有录像可以证明)。3、二楼肯定没有钢结构顶。因为该钢结构顶是将整个室内横隔分为上下两层的设施，所以二楼肯定没有该钢结构顶。所以一审法院这样认定是完全错误的。基于以上事实认定的错误，导致本案一审判决错误。综上，一审法院认定事实错误，判决错误，应撤销一审判决，依法改判。
王丙民辩称，本案孙海斌起诉至今已经连续四五年之久，一审判决虽然对王丙民一些有利的事实和损失没有认定，但是王丙民为了避免累诉，还是接受了一审判决，但是孙海斌的上诉没有事实依据。1、本房屋租赁合同由于孙海斌在没有合法解除的情况下强行破门进入，致使合同无法继续履行，于2013年10月9日解除，孙海斌的上诉理由与一审查明的事实不符。2、由于在租赁合同没有依法解除的情况下，孙海斌把涉案房屋的装修及其它财产进行破坏和转移，给王丙民造成了巨额损失，孙海斌应当承担赔偿责任。一审判决孙海斌赔偿王丙民的损失，王丙民予以认可。综上所述，孙海斌的上诉缺少事实依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
孙海斌向一审法院起诉请求：1、确认孙海斌、王丙民签订的《房屋租赁合同》已经解除；2、判令王丙民立即腾出房屋；3、判令王丙民立即支付拖欠的房租8712元，其计算以及为2012年5月21日至2013年6月20日期间共计396日，每平米按0.2元每天计算；4、判令王丙民赔偿经济损失92400元，其计算依据为，按照原租赁合同约定的租金标准4元每日，自2013年6月21日至2014年1月6日共计200天的房屋占用费91300元，该数额应当继续计算至本案结案之日；5、诉讼费用由王丙民承担。后，孙海斌变更诉讼请求：第三项变更为判令王丙民立即支付拖欠房租9383元，计算依据为：2012年5月21日至2013年5月20日。共计365天，每平方米每天0.2元，2013年5月21日至6月20日共计31天，每平方每天0.41元；第四项变更为判令王丙民赔偿经济损失97020元，计算依据为：按照原租赁合同约定的租金标准4.41元每天，自2013年6月21日至2014年1月6日，共计200天的房屋占用费，该数额应当继续计算至王丙民解除对涉案房屋的占有之日；增加诉讼请求：判令王丙民支付水费558.6元。
王丙民向一审法院提出反诉请求：1、判令孙海斌赔偿王丙民房屋装修、设施损失77万元（具体损失待价值评估后确定）；2、判令孙海斌赔偿物品损失12万元；3、判令孙海斌返还名人字画13副，泰山墨玉印一块，泰山石三块，酒水及菜品原料；4、诉讼费用由孙海斌承担。
一审法院认定事实：2009年5月21日，孙海斌（甲方）与王丙民（乙方）签订了房屋租赁合同一份，约定甲方将位于历下区和平路55号和平花园东侧沿街商业面积110平方米，出租给乙方。出租期限为8年，即2009年5月21日至2017年5月20日，乙方按每平方米4元/天的价格承租，乙方按3个月为一期交纳房租，提前一个月交纳下一季度房租，本租赁合同满3年以后房屋租赁价格每年上浮5%，乙方拖欠房屋租赁费甲方有权解除本租赁合同；甲方出租房屋南侧的平房拆除后，第二个月起乙方即按每平方米6元交纳房屋租赁费。
上述合同签订后，双方开始按照合同约定的内容予以履行。王丙民交纳房租的情况为：除3年后递增的5%之外，自2009年5月21日至2013年6月20日的房租已经全部缴清。对于该递增5%的约定，王丙民辩称双方已经通过口头协商的方式予以免除。
2013年10月9日，孙海斌因王丙民未缴纳2013年6月20日之后的租金，强行进入涉案租赁房屋，将屋内物品全部搬出，并将涉案房屋的装修物予以拆除。2013年10月14日，孙海斌在山东商报C7版刊登了与王丙民解除租赁合同，并于2013年10月9日收回房屋的通知。
王丙民提交孙海斌（甲方）与山东红苹果投资有限公司（乙方）签订的房屋租赁合同复印件一份，其内容为甲方自愿将济南市历下区和平路53号楼一幢以及楼前楼后空地出租给乙方使用，乙方自愿承租该房屋用于开设医疗美容机构；出租房屋共包括现门牌号码为和平路53号、和平路53-1号、和平路53-2号，现分别由张庆国、亓来红、王丙民承租。本合同签订后，甲方负责与前述承租人解除协议，将出租房屋移交乙方；租赁期限为十年，自2013年11月1日开始至2023年10月31日止。对于该证据，孙海斌对此未予回复。
庭审中，王丙民申请对位于济南市历下区和平路53-2号房屋（两层）未被破坏的装修进行价值评估鉴定。经一审法院委托，山东永晟工程造价咨询有限公司作出以下鉴定意见：1、一层装修为161073.13元，人民币大写：壹拾陆万壹仟零柒拾叁元壹角叁分；2、钢结构顶为105754.15元，人民币大写：壹拾万伍仟柒佰伍拾肆元壹角伍分。另，孙海斌向一审法院提交物品明细一份，以证明孙海斌从涉案房屋中搬走的王丙民的物品名称及数量。
一审法院认为：2009年5月21日，孙海斌与王丙民签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，一审法院对此予以确认。
本案争议焦点有三：一、孙海斌、王丙民之间签订的租赁合同是否已经解除？二、孙海斌要求王丙民支付拖欠租金、赔偿经济损失及支付水费有无事实和法律依据？三、王丙民要求孙海斌赔偿损失及返还相关物品有无事实和法律依据？
针对争议焦点一、根据合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，王丙民未支付2013年6月21日至2013年10月9日的租金，孙海斌诉称系口头通知王丙民解除合同，但并无书面证据提交。其在没有合理理由的情况下，于2013年10月14日以登报公告的方式，通知王丙民解除合同的行为，不能证明其已经尽到了善意合理的通知义务，且孙海斌在涉案合同尚未解除的前提下，即在2013年10月9日便强行进入涉案房屋，并将房屋内王丙民的物品全部搬出，拆除了装修物，事实上已经以自己的行为解除了租赁合同。因此，涉案合同已经因孙海斌的违约行为实际解除，解除的日期应当为2013年10月9日，一审法院对此予以确认。另，2013年10月9日，孙海斌已经实际进入并控制了涉案房屋，因此，关于其要求王丙民腾出房屋的诉讼请求，无事实依据，一审法院不予支持。
针对争议焦点二、截止到2013年10月9日之前，王丙民一直使用并占有涉案房屋，且按照双方合同约定，自合同签订之日起3年以后的房租应当上浮5%，王丙民未按照该上浮约定支付租金的行为，已经构成违约，应当向孙海斌支付该费用。另外还应支付自2013年6月21日至10月9日的租金。因此，根据合同第一年的租金4元/天/平方米的标准，王丙民应当支付的租金计算为：1、2012年5月21日至2013年5月20日期间共计365天，未支付的租金为110平方米×0.2元/天/平方米×365天=8030元；2、2013年5月21日至6月20日期间共计31天，未支付的租金为110平方米×0.41元/天/平方米×31天=1398.1元；3、2013年6月21日至10月8日期间共计110天，未支付的租金为110平方米×4.41元/天/平方米×110天=53361元。以上共计62789.1元。对于超出10月9日之后的租金主张，因合同已经解除，王丙民不应当支付。对于水费的主张，孙海斌并未提交任何证据，一审法院不予支持。
针对争议焦点三、涉案合同的解除原因在于：孙海斌在合同尚未解除的情况下，强行进入租赁房屋，并将王丙民的屋内物品搬离，对室内的装修物予以拆除，该行为属于违约行为，同时侵犯了王丙民的财产权利，因此孙海斌应当对王丙民的所有损失承担赔偿责任。因涉案房屋二层装修被毁坏，无法进行价值评估，王丙民请求参照未被破坏的一层的鉴定意见计算二层的装修价值，一审法院予以支持。王丙民要求孙海斌返还房屋内物品，除孙海斌提供的物品明细单所列出的物品外，王丙民没有证据证实孙海斌搬离的其他物品，因此，对于返还明细单外物品的诉讼请求，一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、孙海斌与王丙民于2009年5月21日签订的租赁合同于2013年10月9日解除；二、王丙民于判决生效之日起十日内向孙海斌支付租金62789.1元；三、驳回孙海斌的其他诉讼请求；四、孙海斌于判决生效之日起十日内赔偿王丙民损失共计533654.56元；五、孙海斌于判决生效之日起十日内向王丙民返还物品（物品明细附后）；六、驳回王丙民的其他反诉请求。本诉案件受理费9920元，反诉费6900元，由孙海斌负担14000元，由王丙民负担2820元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，王丙民提交证据一，（2014）历民初字第66号三次开庭笔录、民事判决书，证明在2013年10月6日孙海斌与王丙民还在通过电话的方式协商交纳房租的问题，同时也证明王丙民在10月6日交纳房租由于银行系统升级原因，王丙民只能从取款机提款2万元。提交证据二，房屋租赁合同一份，2013年10月29日孙海斌与案外人山东红苹果投资有限公司签订了以本案涉案房屋为标的的租赁合同，证明是孙海斌急于向案外人交付涉案房屋而不顾其与王丙民之间租赁合同没有解除而强行破门占有涉案房屋，破坏房屋及屋内装修的事实，当时王丙民到涉案房屋发现房屋内已经存放案外人所有的医疗器械。
孙海斌质证称，对开庭笔录的真实性没有异议，但是正是没有异议的审判笔录说明了王丙民一直到2013年10月6日还没有交清应当在2013年5月份之前交清的房租，时间拖延接近5个月，证明了王丙民的违约事实。关于王丙民所陈述的从存款机提取2万元印证了王丙民不诚实、不讲信用的事实，另外，关于王丙民所陈述10月29日孙海斌与他们签订房屋租赁合同这一事实首先与王丙民无关，其次这是孙海斌在履行了法定的解除合同程序后与他们签订房屋租赁合同，是对自有财产的正确处分，不能抗辩王丙民违约的事实，更不能认定孙海斌违约。正是这一份审判笔录综合印证了王丙民违背诚实信用原则、违背合同法的规定、违反房屋租赁合同的约定最终违约，给孙海斌造成很大的经济损失。上一次开庭时说到关于王丙民陈述一个月交纳一次房租，开庭后代理人向孙海斌本人求证，孙海斌明确答复从来没有同意过这种方式，王丙民正是因为没有按时交纳房租，才导致孙海斌产生与王丙民解除房屋租赁合同的想法。
经审理本院认定：原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，孙海斌与王丙民于2009年5月21日签订《房屋租赁合同》，意思表示真实，不违反法律规定，合同合法有效，在履行期间，孙海斌依合同约定交付房屋，王丙民应按合同约定支付房租。针对王丙民未依约支付房租的行为，孙海斌主张曾口头通知王丙民解除合同，对此王丙民不予认可，孙海斌亦未提交证据证明。孙海斌于2013年10月14日以登报公告的方式通知王丙民解除合同的行为，不能证明其已经尽到了善意合理的通知义务。在合同尚未解除的情况下，孙海斌于2013年10月9日强行进入涉案房屋并将王丙民的物品全部搬出，拆除了装修物，该行为导致合同解除。故一审法院认定孙海斌与王丙民2009年5月21日签订的《房屋租赁合同》于2013年10月9日解除并无不当。
根据双方合同约定，自合同签订之日起3年后的房租每年递增5%，王丙民仅支付了2009年5月21日至2013年6月20日的房租，并未支付该上浮的约定租金以及2013年6月21日至2013年10月9日的租金，一审法院对孙海斌的此项主张予以支持并无不当。
孙海斌在合同尚未解除的情况下，强行进入涉案房屋并将王丙民的物品搬离，对室内装修物予以拆除，侵犯了王丙民的财产权利，因涉案房屋二层装修被破坏，无法进行价值评估，一审法院参照未被破坏的一层的鉴定意见计算二层的装修价值并无不当。因二层并无钢结构顶，故一审法院对涉案房屋二层损失计入钢结构顶的造价105754.15元不当，本院予以纠正。王丙民的损失应为427900.41元。
综上所述，孙海斌的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初224号民事判决第一项，第二项，第五项及案件受理费部分;
二、撤销济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初224号民事判决第三项，第六项;
三、变更济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初224号民事判决第四项为：孙海斌于本判决生效之日起十日内赔偿王丙民损失共计427900.41元；
四、驳回孙海斌的其他诉讼请求;
五、驳回王丙民的其他诉讼请求。
二审案件受理费16820元，由孙海斌负担13820元，由王丙民负担3000元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 郭维敬
审判员 赵玉兰
审判员 陈 勇
二〇一八年七月二十日
书记员 吴颖颖