上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0116民初6466号
原告刘某某，男，汉族。委托代理人王某某，上海市某某律师事务所律师。被告上海某某企业发展有限公司。法定代表人王某，总经理。委托代理人朱某某，女，汉族。原告刘某某诉被告上海某某企业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月27日受理后，依法适用简易程序，于2016年8月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王某某、被告委托代理人朱某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2004年3月20日，原、被告签订了关于原告参与联建上海市金山区某某镇“上海某某”营业房的《协议书》。协议约定：原告选定被告G区第13幢第9-10间，共2间房屋参加联建，以及原告应支付的联建费金额。合同还约定房屋于2004年6月底前动工，2005年8月底前竣工。合同签订后，原告于3月25日按约支付534,000元（人民币，下同），于2004年9月9日又支付了122,000元，但被告未能按约竣工。2006年6月9日，双方又签订《补充协议》，原告按约定支付了第三期房款156,730.40元。至于被告逾期交房的违约责任，双方协商后，被告同意在以后签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）时，在房屋总价款中对原告予以补偿。2014年4月29日，双方经平等协商后，签订了有关本案涉案房屋的《协议书》，确认原告购买的编号为G区第12幢第10-11-12的五套房屋现正式门牌编号为：金山区某某镇某某路第322号、326号、368-301号、328号、368-201号，并以正式门牌编号与原告签订了相应的五份《预售合同》，约定被告应在2015年5月31日前将该房屋交付给原告，逾期交付应承担相应的违约责任。鉴于被告之前的多次违约，被告同意给予原告经济补偿190,000元，并在总房价中充抵，多退少补。之后，被告至今未办理预告登记且交房遥遥无期。因此，原告诉请：1、请求被告按照《预售合同》之约定立即交付原告购买的上海市金山区某某镇某某路《上海某某七期商品房项目》中的322号、326号、328号、368号201室、368号301室共五套房屋，并支付违约金：以已付房款812,730.40元为基数，自2015年6月1日起至判决生效之日止，按每日万分之一计算。2、请求对《预售合同》约定的过低违约金予以调整至每日万分之三，以已付房款812,730.40元为基数，自判决生效次日起至被告实际交房日止，按每日万分之三计算违约金。被告辩称，因为存在质量问题，验收没有通过，被告无法交房。按照合同的约定支付违约金，不同意原告单方提高的违约金请求。经审理查明，2004年3月20日，原、被告签订《协议书》，原告为乙方，被告为甲方。协议约定，乙方选定上海某某G区、第13幢、第9-10间，共2间、第1、2、3层的地块联建营业房。甲方原则上应在2004年6月底动工，在2005年8月底前竣工。2004年3月25日，原告支付联建房基础建设费534,000元。2004年9月9日，原告支付联建一期建筑款122,000元。2006年6月9日，原、被告签订《补充协议》，约定原告原购上海某某G区、第十三幢、第9、10间（共两间）、第1、2、3层的地块联建营业房，现调至G区、第十二幢、第10-11-12间（共三间），第1、2、3层的地块联建营业房。此三间营业房第一、第二、第三层合计建筑面积现为410.4平方米（有关房屋实际建筑面积，以国家有关部门实测为准）。三间营业房基础建设费为484,000元，营业房建筑款每平方米890元。营业房原则上于2007年12月31日前竣工，有关违约责任参照原联建协议第十条。2010年5月17日，被告通知原告该商铺主体结构已于2007年10月份封顶，于2008年11月1日取得了预售许可证，并通知原告支付购房尾款。2010年5月25日，原告支付156,730.40元。2010年7月13日，被告向原告开具收款收据。2014年4月29日，原、被告签订《协议书》，原告为乙方，被告为甲方。协议约定，至本协议签订日止，甲方共收到乙方已支付的购房款812,730.40元，并约定：1、因甲方未能按照《补充协议》约定交付房屋，甲方同意给予乙方经济补偿共计190,000元，甲乙双方一致同意该190,000元补偿款以降低乙方所购房屋的总房款190,000元的方式予以实现。2、本协议生效后，甲乙双方以前所签订的《上海某某联建营业房协议》、《补充协议》等所有书面协议或口头协议均自动终止并无效。3、甲乙双方共同确认签订乙方所有房屋的《预售合同》，房屋预售单价为1,664.30元/平方米，乙方已支付的购房款在办理正式的房屋交付手续时按照实测面积计算总房款并一次性结清余款，多退少补。4、乙方承诺放弃追究甲方就乙方所购房屋延期交付所产生的任何经济和法律责任。2014年4月29日，原、被告签订五份《预售合同》（被告为甲方，原告为乙方），门牌号分别为：某某镇某某路《上海某某七期商品房项目》322号1层室、326号1层室、328号1层室、368号201室、368号301室。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：叁、取得《建设工程竣工验收备案表》，甲方承诺在该房屋实际交付之日起六个月内办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。第十一条约定，甲方定于2015年5月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。嗣后，被告一直未将房屋交付给原告。以上事实，由2004年3月20日的《协议书》、收据、《补充协议》、通知、贷记凭证、预售许可证、2014年4月29日的《协议书》、《预售合同》、当事人的当庭陈述等证据所证实。本院认为，原、被告于2014年4月29日签订的《协议书》、《预售合同》，系当事人真实意思表示，未违反相关法律规定，应当认定为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按约定支付了房屋价款，被告应按合同的约定向原告交付房屋。现被告至今未交付房屋，违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。庭审中，被告辩称，因房屋存在质量问题，验收没有通过，故无法交付，但被告未能提供证据证明其不能交付房屋的原因，被告的抗辩本院难以采纳。因此，原告的第一项诉讼请求，合法有据，应予准许。对于原告的第二项诉讼请求，请求增加违约金至每日万分之三。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。原告主张按每日万分之三计算，但原告未能提供证据证明所受的具体损失，鉴于合同约定的违约金低于同期贷款利息，故本院将违约金调整至同期贷款利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、坐落于上海市金山区某某镇某某路《上海某某七期商品房项目》322号1层室、326号1层室、328号1层室、368号201室、368号301室房屋具备交付条件后一个月内由被告上海某某企业发展有限公司交付给原告刘某某，并协助原告刘某某办理房地产权证；二、被告上海某某企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘某某违约金：以已付房款812,730.40元为基数，自2015年6月1日起至判决生效之日止，按每日万分之一计算；三、自判决生效次日起至被告上海某某企业发展有限公司实际交房日止，被告上海某某企业发展有限公司支付原告刘某某违约金：以已付房款812,730.40元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算。本案受理费减半收取298元、诉讼保全费5,000元，合计5,298元，由被告负担，被告所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 褚红梅
二〇一六年九月二十三日
书记员 周广旺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条??????约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。??????二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。