辽宁省辽中县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辽中民三初字第306号
原告邵某某，男，1940年7月7日出生，汉族，住辽中县。
委托代理人崔某某，系辽宁人民律师事务所律师。
被告王某，男，1943年5月5日出生，汉族，住辽中县。
被告王某某，男，1955年9月3日出生，汉族，农民，住辽中县。
原告邵某某诉被告王某、王某某确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人与被告王某、王某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，1994年原告为响应国家号召发展养鱼事业，在辽中县牛心坨乡农民基金会借款4.5万元，二○○○年该基金会解体，原告用自家的住房抵押此借款，被告王某在原告不知情的情况下，于2004年将原告抵押借款的住房办了产权证后，卖给被告王某某。我们写完抵押书后，他和他女婿去我家让我把房子让出，给我赶出去了。被告王某在帮我办理房照时我曾交给过他身份证，但我不知道他帮我办房照是出于什么目的，办理房照时我也没签过字，他们交易几个月之后我才知道，原告发现后无数次找被告要房，并上访多个部门无果，被告王某未经原告允许私自将原告的住房卖给被告王某某，是严重的侵权行为。现被告无法证明抵押合同进行了登记和完成了物权变动的公示，被告也不能举证证明买卖房屋之前曾经得到过邵某某的授权或者是追认，因此抵押合同无效，买卖合同无效。现请求人民法院确认二被告所签字的房屋买卖合同无效，并将房屋返还给原告。
被告王某辩称，1998年邵某某因养鱼缺乏资金找我为他担保，从我乡农民基金会借款4.5万元，月息1分8厘，二○○○年中央下达文件，要取缔农民基金会，因为他是非金融组织，并限期在6个月内清理全部借款，文件中规定借款人如不能偿还的，由担保人负责偿还，担保人如有工资收入的，立即停发工资，到期还不上的，要受到党纪政纪处分，随即我就被停发6个月的工资，直到还清借款为止。在当时是乡政府向他限期讨债，在他无力偿还的情况下，经我俩协商，他用自己四间半瓦房抵债于我，并为我写下了用房屋抵债借款本金4.5万元的所谓抵押书。因为还有借款利息要还，以房抵的4.5万元不够偿还全部借款本息，于是我们估算还应偿还基金会1.1万元利息，所以邵某某又给我打了1.1万元的欠据。所以我对房屋享有物权，我也就有了对房屋的处分权。这份所谓的抵押书就是抵债协议，符合当时双方意愿，真实有效，实际上就是邵某某用房子折算4.5万元抵给我，由我去偿还其欠款本金，后来我也偿还了利息，对此原告给我单独写了欠据。二○○○年三月二十六日，邵某某自行拆除了土暖气、纱窗等，将生活物品全部搬出，把房子交付给我，我女儿住了三十八天之后，在邵某某积极配合，又帮助联系买方王某某的情况下，我以4.2万元价格将房子卖给王某某，我于二○○○年六月八日用卖房款偿还了农民经济会本息计5.4万元，故此我还为邵某某搭进了1.2元，十五年来原告至今未还。在我与王某某买卖房屋签订合同的时候，有原告二儿子邵红军参加，有他们村民组的组长王春武参加，还有村委会会计王国强等人参加，并加盖了村委会公章，卖房之事众所周知。我们的房屋买卖符合法律规定，不存在恶意串通伤害他的利益情况，时隔十五年，由于房屋增值，原告提起诉讼了，严重违背了诚实信用原则。我不同意原告的诉讼请求。
被告王某某辩称，我与原告有些亲属关系，住同村同街，关系一直很好，与被告王某无亲属关系，买房之前并不认识。当年，我去原告家串门的时候，邵某某对我说：他欠王某钱，把自己的房子抵给王某了，因为王某得用钱还帐，他要卖这个房子，还是你买吧，卖给你比卖别人强，你要想买就去找王某。我相中房子后，就找了村小组长王春义，通过他找到王某，商量房屋买卖的事。当年我买房时王某的女儿在居住，二○○○年五月四日我花了4.2万元将房屋买下，现在由我儿子使用，其已办理了土地证。现在房屋主体没动，我把窗户和门换了院内增建了不少使用设施。这些年整修房子的时候从没有人干涉过，现估计房子至少值三十万元。我不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，二○○○年以前，原告于原辽中县牛心坨乡农民基金会处借款4.5万元，在二○○○年时，由于该基金会向原告追缴欠款，当时原告无力偿还，经其与被告王某协商：欠款的本息由被告王某替原告进行偿还，原告以自有的房屋抵价4.5万元顶给王某。故此，原告于二○○○年二月十六日为被告王某出具抵押书一份，内容为：“我愿用我自己的四间半瓦房作抵押偿还由王某承保的我从牛心坨经管站农民基金会借款肆万伍仟元（此房无照）”。同年二月二十八日，涉诉房屋由被告王某在乡政府办理了登记所有权人为邵某某的房屋所有权证，办证期间原告曾将其身份证交给王某协助办理房屋产权证，产权证办理结束后，王某执房屋产权证收存将身份证返还原告。同年三月十四日，经原告与王某估算偿还利息款为1.1万元，为此原告为王某出具一份欠据，写明：“欠据，壹万壹仟元整，上系如王某替还牛心坨经营管理站贷款利息”。同年三月二十六日原告将房屋腾空后交付给王某，随即由王某的女儿居住使用。在此期间，与原告同村居住的王某某在去原告家聊天时，原告向王某某讲述了涉案房屋的情况，并建议王某某找王某商谈房屋买卖事宜，王某某通过村小组长王春义找到王某，双方进行协商后，于同年五月四日在有房屋东、西邻及中证人王春武签字下，二被告签订了一份买卖房文约，王某将涉诉房屋以4.2万元的价格转让给王某某。同年六月八日王某向牛心坨农民基金会替原告邵某某偿还了借款本息计5.4万元。同年六月二十三日被告王某某办理了契税证，登记原权属人王某，权属承受者王某某。二○○三年九月二十八日涉诉房屋由王某某之子王玉奇办理了辽中集用（2003）第08091号土地使用证，土地使用人登记为王玉奇，系涉诉房屋现实际使用人。现原告以被告王某未经原告允许私自将原告的住房卖给被告王某某为由，请求人民法院确认二被告所签订的房屋买卖合同无效，并将房屋返还给原告。
上述事实，有双方当事人陈述，原告及王某提供抵押书（复印件）、房屋的产权证（复印件）、买卖契约（复印件）各一份。被告王某某提供房屋产权证、契证及土地使用证（已核对），被告王某提供原告为其出具的1.1万元欠条一份，牛心坨乡农民基金会回收借款收据一份（已核对）。已经当庭质证本院予以确认，并在卷佐证。
本院认为，因原告曾对原辽中县牛心坨乡农民基金会负有到期债务，经原告与王某充分合意，由王某替代原告履行偿还基金会欠款4.5万元义务，原告承诺以其自有的房屋等值折价，用于抵偿王某替代其履行还款义务的对价，双方即形成了代物清偿法律关系，该法律关系属于附条件的民事法律行为，而非系担保行为。自原告将房屋交付给王某占有，且王某履行了替代还款义务后，双方代物清偿协议即履行终结，双方的权利义务就此终止。因原告与王某签订的“抵押书”实质为代物清偿协议，且已履行终结，又因双方系自愿行为，意识表示真实，又不存在利益的失衡，也不违反法律、法规的强制性规定，双方代物清偿协议当属有效，又因该法律行为非属担保关系，故不构成原告所主张的“流质契约”。
原告与王某履行了代物清偿协议义务后，房屋产权虽然未发生变动登记，但王某对涉讼房屋的所有权依法取得了期待权，对该房屋享有财产性权利，据此王某对涉讼财产自然享有处分权，又因房屋产权明晰，符合交易转让要求，故王某将涉讼房屋转让给王某某，是合法处分的体现；从案情事实层面讲，在王某某购买涉讼房屋的过程中，原告是在明知王某欲处分房屋情况下，告之并建议王某某去与王某联系具体商谈买受事宜，并在应当知悉房屋转让的事实后，而未向当事方提出任何质疑，应视为原告对王某将房屋转让给王某某行为的认可。现涉案房屋已实际交付并支付对价，且被告均善意无过错，房屋买卖协议并不违反法律、法规强制性规定，虽然涉案房屋未发生物权变动，但并不影响合同的效力。综上，因市场活动中要求讲究信用，恪守诺言，诚信原则永远是民事活动的行为准则，本院遵循正义衡平理念，现依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十一条、第五十二条、第五十八条、第九十一条（一）项，第九十二条，第一百三十二条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条与《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告邵风江的诉讼请求
诉讼费925元，由原告邵某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。
审 判 长 王崇忠
代理审判员 路 康
人民陪审员 陈晓东
二〇一五年四月八日
书 记 员 刘玥岐