吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吉中民一终字第1003号
上诉人（原审被告）：王萍，个体工商户，住桦甸市。
委托代理人：孙金亮，吉林勤实律师事务所律师
被上诉人（原审原告）：崔红，女，1950年10月10日生，朝鲜族，无职业，住桦甸市启新街朝阳委*组。身份证号：×××。
委托代理人：李春萍，吉林李春萍律师事务所律师。
上诉人王萍因租赁合同纠纷一案，不服吉林省桦甸市人民法院（2013）桦民一初字第204号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王萍及其委托代理人孙金亮，被上诉人崔红的委托代理人李春萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
崔红在原审时诉称：我家自有门市房常年租赁给王萍使用，双方最后一次签订合同中约定：如遇到此房屋拆迁时，甲方将剩余月份的房租款退还给乙方，本合同期限为一年，自2012年11月1日起至2013年10月31日止。现我家门市房于2013年初拆迁，我已告知王萍此事宜，让王萍准备拆迁。我于2013年3月7日与桦甸市房屋征收经办中心签订产权调换协议，确定拆迁事宜，王萍也与该中心达成拆迁协议。后我多次要求王萍按合同约定履行，我将剩余房租返还给王萍，王萍为我腾房后双方解除房屋租赁合同，但王萍予以拒绝。故起诉，要求解除租赁合同，王萍将诉争房屋立即腾出，我将剩余房租款返还给王萍（从王萍实际腾房之日起计算至2013年10月31日止，每月按2000.00元计算）。
王萍在原审时辩称：一、崔红主体不适格。本案租赁合同的标的物，即崔红所有的房屋于2013年3月8日已注销登记，同月11日办理房屋灭籍手续。至此崔红已不再拥有该房屋的所有权，该房屋的残值归征收部门所有，崔红的不动产物权转化为安置债权。二、崔红和征收部门串通，侵犯我的法定补偿费。崔红和我的房屋租赁合同已经履行10多年，并且无限期延续，每年交一次房租费。2012年9月21日政府发布征收公告，将该房屋列入征收范围。至此在租赁合同履行期间，出现征收法律事实，即产生征收法律关系。政府是征收人，崔红是被征收人，我是承租人，属被征收人一方。根据相关法律规定，我享有法定补偿权，包括搬迁费、停业损失费、装修费合计180000.00元。征收部门将应补偿给承租人的法定补偿费支付给崔红后，让崔红起诉我，侵犯了我的合法权益。三、崔红和征收部门签订的征收补偿协议部分无效。2013年3月7日，崔红和征收部门签订了协议，其中回迁安置部分是有效的，搬迁费、停业损失费、装修费部分是无效的，应补偿给我。我没有同征收部门达成协议。崔红在起诉状中称我也与该中心达成拆迁协议，是虚假陈述。四、崔红和我在房屋租赁合同中，所附条件不产生崔红获取我法定补偿费的效力。我依据房屋租赁合同可获取征收公告之日即2012年9月21日至2013年10月31日的房租费返还款。我依据房屋征收法律关系获得法定补偿费。我合法经营，依法纳税，我因征收而获得的法定补偿费是有事实和法律依据的。房屋租赁合同中并没有约定停产停业损失等法定补偿费归崔红所有。故请求法院驳回崔红的诉讼请求。
原审判决认定：王萍租赁崔红房屋已十余年。2012年双方签订一份房屋租赁合同。该合同约定：……租期为一年，自2012年11月1日起至2013年10月31日止，期满后乙方有优先承租权；乙方租赁期满如继续承租，应在2013年8月1日以前通知甲方，同时办理房屋租赁续签手续，并于2013年10月1日以前一次性交付下一年度的房租费；租金为24000.00元，期满如继续租用时年租金根据当地行情由双方另行协议；如遇到此门市房拆迁时，甲方将剩余月份的房租款退还给乙方……。该协议未有落款时间。协议签订后王萍按约定交付了租金。2013年初，桦甸市人民政府将进行旧城改造，诉争房屋要拆迁，故同年3月7日，崔红与桦甸市房屋征收经办中心签订了产权调换协议，该协议对各项补偿费用等进行了约定。因崔红、王萍对给付的补偿款存在争议，征收部门与王萍对应给付王萍的补偿款未达成协议，故现房屋仍由王萍实际经营。
原审判决认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。崔红与王萍所签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，为有效的租赁合同。双方当事人应当依照合同约定行使权利，履行义务。现双方所签订的合同履行期限已满，合同自动解除，本案无需再解除合同。合同期满后，王萍应按约定将诉争房屋返还给崔红，故崔红要求王萍返还诉争房屋的诉讼请求应予支持。由于租赁期限已届满，崔红无须返还王萍租金。关于王萍主张崔红房屋产籍已灭籍，崔红就不是诉争房屋的所有权人，崔红主体资格就不适格一节，因本案崔红起诉是基于双方所签订的租赁合同而主张的权利，基于合同相对性原则，崔红有权行使权利，且诉争房屋现未实际交付给征收人，故王萍此辩解不能成立。王萍主张其是诉争房屋的实际经营人，搬迁费、停业损失费、装修费等补偿费用应给王萍，崔红与桦甸市房屋征收经办中心签订了产权调换协议中对此进行了约定，属无效，王萍此抗辩理由属于另一法律关系，故对王萍此主张不予审理。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定作出判决。
原审判决：被告王萍于本判决生效后十日内将诉争房屋返还给原告崔红。
案件受理费50.00元，由原被告各自负担25.00元。
原审判决后，上诉人王萍不服，向本院提起上诉。其主要上诉请求为：撤销原审判决，驳回崔红的起诉。其主要上诉理由为：一、崔红与征收部门串通，侵占王萍的法定补偿费。王萍租赁崔红的房屋进行经营已有13年。2012年9月21日，政府发布征收公告，该房屋在租赁合同履行期间发生征收的法律事实。根据相关法律、法规的规定，王萍作为承租人有法定的补偿权，征收部门应当对房屋所有人和房屋承租人给予安置、补偿。而征收部门和房屋所有人串通一气，将承租人应得的法定补偿费（停产、停业损失、搬迁费、取暖费、部分装修费等）全部给予崔红，崔红代替征收部门起诉王萍搬迁，从而达到侵占王萍法定补偿费的目的。从发布公告至今，王萍没有得到相应补偿。自崔红起诉王萍搬迁后，王萍多次去征收办，征收办的工作人员称崔红拿着王萍经营药店的营业执照复印件已把所有补偿款领走了，所以王萍要求崔红返还属于王萍的约18万元征收补偿款（停产停业损失、搬迁费等），崔红不答应，这是王萍未搬迁的原因。王萍与崔红签订的租赁合同第七条所附条款（遇到拆迁，应返还剩余的房租费）是对房租款的约定，而不是对停产停业损失、搬迁费、取暖费、装修费等法定补偿费的约定。故崔红与征收部门串通，侵占王萍的法定补偿费。二、崔红主体不适格。2012年9月21日政府发布征收公告，2013年3月7日征收部门与崔红达成《产权调换协议书》，3月8日，房屋所有权证注销登记，3月11日，房屋产籍档案灭籍，至此，房屋已不属于崔红。在此情况下，崔红对王萍没有诉的利益，而征收部门有诉的利益，崔红无权要求王萍搬迁。故本案适格的主体是征收部门，而不是崔红。三、原审遗漏诉讼主体，应将征收部门追加为第三人。崔红起诉称王萍与征收部门达成了搬迁协议是错误的，王萍未与征收部门达成任何协议，故现房屋仍由王萍实际经营。王萍依据房屋租赁合同可获得停产停业损失、搬迁费、取暖费、部分装修费是有事实和法律依据的，故应当追加征收办为第三人。
被上诉人崔红答辩认为：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。应驳回王萍的上诉请求，维持原判。
在本院审理本案过程中，双方当事人均未提供新的证据，对原审判决认定的事实亦均表示没有异议。本院审理查明的事实与原审判决认定的事实无异。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被上诉人崔红与上诉人王萍所签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，为有效的租赁合同。双方当事人应当依照合同约定行使权利，履行义务。现双方所签订的租赁合同履行期限已满，上诉人王萍应将诉争房屋返还给崔红，故原审判决王萍将争议房屋返还给崔红并无不当。关于上诉人王萍提出的崔红房屋产籍已灭籍，崔红就不是诉争房屋的所有权人，崔红主体资格就不适格的主张，因本案崔红起诉是基于双方所签订的租赁合同而主张的权利，基于合同相对性原则，作为出租人的崔红有权行使权利，且房屋产籍已灭籍并不导致崔红对本案争议房屋丧失所有权，诉争房屋现又未实际交付给征收人，故上诉人王萍的该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人王萍提出的其是诉争房屋的实际经营人，搬迁费、取暖费、停业损失费、装修费等补偿费用应给王萍，崔红与桦甸市房屋征收经办中心签订的产权调换协议中对此进行的约定应属无效的上诉主张，该主张属于另一法律关系，故本院不予审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人王萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 刚
代理审判员 刘欣莹
代理审判员 孙 伟
二〇一四年一月二十日
书 记 员 孙 洋