江苏省常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0402民初2991号
原告（反诉被告）：常州体育产业集团有限公司,住所地常州市新北区晋陵北路1号。
法定代表人：王伟明，该公司总经理。
委托代理人：张华芳，乐天（上海）律师事务所律师。
委托代理人：张菁，乐天（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：泰合（常州）酒店管理有限公司，住所地常州市天宁区和平北路6号。
法定代表人孙文珍，该公司副总经理。
委托代理人：曹倩芸，江苏常辉律师事务所律师。
被告：孙文珍，女，1981年11月1日生，汉族，常州市人，住常州市新北区。
委托代理人：曹倩芸，江苏常辉律师事务所律师。
原告（反诉被告）常州体育产业集团有限公司（以下简称体育产业公司）与被告（反诉原告）泰合（常州）酒店管理有限公司（以下简称泰合公司）、被告孙文珍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后适用普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）体育产业公司委托代理人张华芳、张菁、被告（反诉原告）泰合公司委托代理人曹倩芸、被告孙文珍委托代理人曹倩芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
体育产业公司提出诉讼请求：1、确认原被告之间的租赁合同解除，被告立即腾空房屋并归还给原告，并支付合同解除后的房屋实际使用费（自2017年6月6日到实际迁出之日，按当年度日租金标准的双倍计算）。2、判令被告立即支付拖欠的租金811931.5元（暂计算至2017年5月23日，并应计算至合同确认解除之日）。后体育产业公司撤回该项诉讼请求。3、判令被告支付违约金845000元。4、本案的诉讼费、保全费、律师费92000元由被告承担。事实与理由：2016年3月23日，孙文珍与前承租人郭可文就位于常州市天宁区和平北路2、2-1、6号的酒店资产进行了转让。据此孙文珍与体育产业公司就常州市天宁区和平北路2、2-1、6号房屋签订了租赁协议，由孙文珍承租该房屋，先付租金后使用房屋。体育产业公司于2016年3月15日前将租赁房屋按约交付给了孙文珍，并在2016年3月28日将相关的用电、消防公共设施设备移交给了孙文珍。后孙文珍成立了泰合公司并在租赁房屋内经营酒店。按孙文珍的要求，2016年8月16日，体育产业公司与泰合公司签订补充协议，三方约定孙文珍将租赁合同的权利义务转让给泰合公司继受，如果泰合公司不能履行时，由孙文珍承担连带责任。之后，泰合公司开展经营。但泰合公司、孙文珍一直怠于履行合同义务，按约定孙文珍应当在合同签订后即2016年3月15日支付履约保证金55万元，但其未按约支付。经催要后孙文珍承诺在2016年5月30日前支付履约保证金及第一年度半年租金492708.5元。但孙文珍一再拖延，直到2016年12月才将上述保证金、租金陆续支付完毕。截止2017年6月14日泰合公司已经拖欠两期租金915208.5元。因双方协商未果，体育产业公司于2017年5月13日最后函告泰合公司，要求限期支付租金，否则将解除租赁合同。但泰合公司仍未履行合同义务。
泰合公司、孙文珍辩称：1、泰合公司已提出反诉要求合同继续履行，本案不符合合同法关于单方解除的相关规定，且泰合公司已经在涉案房屋投入巨额装修维修费用，解除租赁合同会造成巨额损失，破坏合同的公平稳定性。2、体育产业公司未按合同约定交付适用房屋，且长期怠于履行维修义务及支付维修金的义务，已经构成违约。3、2016年5月6日，体育产业公司、孙文珍及前承租人郭可文形成会议纪要，因房屋前后承租人交接及设备维修等情况，补充约定2016年3月到5月的房租由三方各承担10万元，并于2016年5月31日支付。该会议纪要已经对原合同内容进行了变更，即由体育产业公司先交付房屋，孙文珍于2016年5月31日起支付房租。同时，泰合公司发现房屋漏水后，积极向体育产业公司发送维修报告，但经多次发函催告，体育产业公司未履行维修义务，造成泰合公司巨大损失，泰合公司、孙文珍有权行使先履行抗辩权。4、体育产业公司先行违约，泰合公司、孙文珍陆续支付房租后，体育产业公司仍未履行合同的相关义务。5、体育产业公司主张的租金不符合实际情况，应当予以减少或减免，包括会议纪要明确的10万元、和平北路6号房屋因漏水无法使用暂计至2017年8月13日的租金451071元、和平北路2号房屋因漏水无法使用57天对应的租金100225元、因和平北路6号房屋无法使用使泰合公司另行租赁房屋维持经营产生租金等损失492799.4元、和平北路2号房屋维修费暂计50万元以及电梯、燃气、空调等室内设备因无法使用造成泰合公司经营损失并垫付维修费用。
泰合公司向本院提出反诉请求：1、判令继续履行租赁合同。2、判令体育产业公司向泰合公司交付符合合同约定且安全适用的和平北路6号房屋。3、判令体育产业公司支付和平北路2号维修金暂计50万元。后泰合公司撤回该项诉讼请求。4、判令体育产业公司支付因无法使用和平北路6号所产生的租房装修损失492799.4元。5、判令体育产业公司支付违约金42250元。6、判令体育产业公司返还和平北路2-1号房屋已经支付的房款19364.4元（暂计）。7、判令体育产业公司承担本案的诉讼费。事实与理由：2016年3月，泰合公司与体育产业公司签订租赁合同，约定泰合公司承租体育产业公司和平北路2号、2-1号、6号房屋。根据合同6-1、7-6、11-2-2及附件五的条款，体育产业公司应当交付符合合同约定且适用的房屋，并承担维保义务。但租赁房屋存在严重漏水、渗水情况，和平北路6号（北楼）未达到合同约定的交付标准，和平北路2号（南楼）无法正常使用，和平北路2-1号实际为泰合公司与承租和平北路8号的两户租户共同使用。泰合公司通过电话、邮件、函件等形式多次催告体育产业公司承担维修、维保、交付房产等义务，体育产业公司迟迟不做回应，且不履行合同约定的维保义务。泰合公司维修后，体育产业公司亦未承担任何维修费用。
体育产业公司对泰合公司的反诉辩称：1、泰合公司长期拖欠租金，严重违反了合同约定，已符合合同解除条件，体育产业公司也已函告泰合公司解除合同。2、体育产业公司已经按照合同约定交付了符合合同约定的房屋，合同4-1条约定泰合公司视为体育产业公司已于2016年3月15日将租赁房屋按约定条件交付给泰合公司。同时，泰合公司在租赁前及接收房屋时对房屋现状是清楚且认可的，在泰合公司接手之前该房屋也一直作为酒店经营使用。3、由于房屋属于文物文保建筑（和平北路2号是文物保留建筑，和平北路6号是文物保护建筑），确实存在一些漏水问题。泰合公司在进场装修时提出需要维修，体育产业公司进行了回应，并指派工作人员到现场察看，口头承诺由泰合公司进行维修，但是维修方案需要经体育产业公司确认，维修费用经过审计确认后由体育产业公司承担。体育产业公司一直积极履行维修义务。泰合公司在2016年10月正式经营至今，其称房屋漏水无法使用与事实不符。4、根据合同约定，泰合公司应当在2016年3月16日前支付首期租金，先付后用。即便2016年5月6日的会议纪要是真实的，也仅针对2016年3月至5月租金承担进行了约定，没有变更先付后用的约定。泰合公司直至2016年12月才将租金支付至2016年9月14日，系违约在先。即便因维修房屋影响使用，也只能减少租金或延长租期，但自2016年9月15日起泰合公司未支付任何租金，其违约行为已很明确，体育产业公司有权解除合同，并要求泰合公司承担相关责任。
经审理查明：2016年3月23日，郭可文（甲方）与夏谦、孙文珍（乙方）签订《资产转让协议书》，双方约定：甲方将坐落于常州和平北路2、2-1、6号房屋内的装修、装饰及相关附属设施设备转让给乙方；该房屋目前用于经营客房和餐饮，建筑面积4723.26平方米。之后，体育产业公司（甲方）与孙文珍（乙方）签订《租赁合同》，双方约定：甲方同意将其所属和平北路2号、2-1号、6号租赁给乙方独立经营，房产证面积4723.26平方米；租赁期限15年，自2016年3月15日起至2031年3月14日止；乙方承租甲方房屋的租金，采取先付后用的原则；因受同济立交桥施工噪音、灰尘影响及项目空调系统破坏的影响，经甲乙双方协商一致，甲方在第一年给予乙方一次性租金优惠，即首年租金为985417元，第二年租金为169万元，自第三年起租金总价每年环比递增4%；首年租金每半年支付一次，第二年起按季度支付；乙方应在本合同签订后向甲方缴纳履约保证金55万元，乙方缴纳履约保证金后合同正式生效；乙方逾期缴清租金或各项费用的，则每逾期一天，乙方应按未交金额的3%向甲方支付逾期付款滞纳金，如逾期达30天尚未缴清的，则视为乙方根本违约，甲方有权解除合同，已收租金及履约保证金不退，并乙方按当年租金50%支付违约金；乙方视甲方已于2016年3月15日前将租赁房屋按约定条件交付给乙方，乙方对此无异议，双方另行办理交接手续；租赁期内，甲方应保障租赁房屋及其附属设施处于适用和安全的状态；乙方发现该租赁房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方，按《租赁区建筑物及设备维保责任划分》划分的维保责任单位进行维修，因上述维修影响乙方正常营业的，乙方应向甲方办理相关手续，并经甲方核准后可按实际情况延长租赁期；甲方负责将出租房屋及四周范围内的广场、围墙（包括构筑物及其附属设施设备）修缮完好（因政府工程等原因除外）；甲方存在交付的商铺不符合合同约定致使乙方无法使用该租赁房屋、拒不承担约定的维修义务致使乙方无法使用该租赁房屋等情形的，乙方经书面要求改正后甲方仍未改正的，则乙方有权解除合同，甲方应按季租金的10%向乙方支付违约金；乙方存在逾期支付租金超过30天等情形的，则甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付当年6个月租金作为违约金，并应赔偿甲方的相关损失，甲方依约所收履约保证金不退；本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效；双方同意，待乙方项目公司注册完成后，经乙方书面申请，甲方同意可由乙方新公司按本合同约定内容重新签订本协议承租并使用该租赁房屋。
和平北路2号建筑是文物保留建筑，和平北路6号建筑是文物保护建筑。《租赁合同》附件五对建筑及设备维保责任进行了约定，其中文物保留建筑的房屋主体结构（含柱梁板及墙体）、屋顶及地下室防水、原有门窗、建筑外墙的维保责任由体育产业公司承担；文物保护建筑的房屋主体结构（含柱梁板及墙体）、坡屋顶防水及平顶防水、原有门窗的维保责任由体育产业公司承担。
2016年5月9日，体育产业公司、孙文珍及郭可文三方代表就和平北路2、2-1、6号房屋退租及续租事宜，经协商一致达成《会议纪要》，约定：三方同意就上述房屋在2016年3月15日至5月31日期间的30万元租金，由三方各承担10万元；原承租人承担的10万元租金由孙文珍先行垫付；孙文珍支付20万元租金后《租赁合同》生效。
2016年5月17日，泰合公司经核准成立，经营范围为酒店管理服务、物业管理服务、家政服务、摄影服务。2016年9月26日，泰合公司在租赁房屋内设立的保丽宝泰母婴护理机构正式开业经营。
2016年8月16日，体育产业公司（甲方）、孙文珍（乙方）、泰合公司（丙方）签订《补充协议》，约定：现乙方在常州设立了泰合公司，即丙方，根据原租赁合同约定，从本补充协议签订之日起，乙方的权利及义务全部转让给丙方继受，若丙方不能履行相应的权利和义务，乙方承担相应的连带责任。此外，孙文珍承诺于2016年5月30日前支付履约保证金及第一年度半年租金。
2016年5月6日，孙文珍向体育产业公司支付租金20万元，2016年10月8日泰合公司向体育产业公司支付履约保证金55万元，2016年12月30日，泰合公司向体育产业公司支付租金292708.5元。2017年11月24日，泰合公司向体育产业公司支付租金100万元。
2016年5月9日，泰合公司向体育产业公司致函反映租赁房屋屋顶、外墙面、部分室内房间、室外公共路面等部位存在不同程度的渗漏、破损等情况，请体育产业公司安排修复。2016年6月1日，泰合公司向体育产业公司发送房屋维修报告、维修方案及报价。2016年6月12日，泰合公司与常州欧杰门窗有限公司签订《工程施工合同》，对和平北路2、2-1、6号房屋进行维修，工程报价500668.9元。2016年6月12日至2016年10月18日期间，泰合公司共向常州欧杰门窗有限公司支付工程款562400元。2016年6月15日，泰合公司向体育产业公司致函反映房屋渗漏、设施损坏等问题。2016年7月4日，泰合公司向体育产业公司致函反映因房屋渗漏导致内外部装修工程已数次停工和返工。2016年8月12日，泰合公司向体育产业公司致函反映和平北路6号建筑系文物保护建筑，年久失修，渗漏、返潮严重，请体育产业公司以产权人名义向文物保护部门报批维修。2017年3月10日，泰合公司向体育产业公司致函催促履行维修义务，商议问题解决及补偿方案。
2017年4月21日体育产业公司向泰合公司、孙文珍致函催缴租金。2017年4月24日，泰合公司向体育产业公司回函建议共同协商解决问题。2017年4月26日，体育产业公司向泰合公司致函称其近期拟对和平北路6号房屋进行屋面、平台、天沟、外墙等部位的漏水渗水处理，工期约16天（雨天除外），并附施工方案。2017年4月30日，泰合公司向体育产业公司回函就施工方案提出建议。2017年5月13日，体育产业公司向泰合公司、孙文珍致函催缴租金，否则将行使合同解除权。2017年5月15日，泰合公司向体育产业公司回函建议协商履行各自义务，商议解决方案。2017年6月2日，体育产业公司作为建设单位指派施工单位常州南夏墅建设有限公司对和平北路6号房屋实施防水维修工程，体育产业公司确认该工程于2017年6月25日竣工，泰合公司于2017年8月13日确认通过验收意见。2017年9月26日，泰合公司申请常州市天宁公证处对和平北路6号相关不动产的渗漏现场进行证据保全，常州市天宁公证处委派工作人员对现场进行摄像、拍照、制作工作记录，并出具了（2017）常天证经内字第135号《公证书》。
2016年9月18日，孙文珍与施玲燕签订《协议书》，约定：施玲燕将常州市吊桥路1号沿街商铺1-2层1-1号房/1-2号房的使用经营权与装修资产所有权转让给孙文珍，施玲燕原承租人地位不变；转让价格25万元，协议签订后支付12.5万元，2018年9月20日前支付12.5万元。施玲燕曾于2015年3月20日、2015年5月1日与常州巨凝房地产开发有限公司签订《商铺租赁合同》，约定：施玲燕向常州巨凝房地产开发有限公司承租常州市吊桥路1号沿街商铺1-2层1-1号房/1-2号房；租赁期自2015年5月1日起至2018年5月31日止，其中2015年5月1日至2015年5月31日为免租期；3年租金共计72万元。孙文珍于2016年9月24日向施玲燕支付转让费12.5万元，孙文珍于2016年9月28日向施玲燕支付租金168000元、物业费11425.9元，孙文珍于2017年7月5日、2017年11月20日向常州巨凝房地产开发有限公司分别支付租金6万元，泰合公司于2017年11月19日支付物业费9417.8元。
和平北路6号房屋内现有一间房间用作办公室，其余房间或堆放物品或空置。泰合公司庭审陈述其承租和平北路6号房屋系为产后康复中心及餐厅使用。
2017年6月1日，体育产业公司与乐天（上海）律师事务所签订《委托代理合同》，约定乐天（上海）律师事务接受体育产业公司的委托，指派张华芳、张菁律师为该案一审代理人，代理费92000元。
上述事实，由租赁合同、补充协议、会议纪要、资产转让协议书、支付凭证、收据、函件、照片、公证书、邮寄回单、维修合同、开工报告、验收移交单、委托代理合同等证据及当事人庭审笔录在卷予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。体育产业公司与孙文珍签订的《租赁合同》、体育产业公司与孙文珍、泰合公司签订的《补充协议》系各方当事人真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。体育产业公司、孙文珍、泰合公司在履行合同过程中产生争议，体育产业公司认为泰合公司未按期支付租金，已符合合同解除条件，故主张行使合同解除权，并要求泰合公司、孙文珍承担相应违约责任；泰合公司、孙文珍认为体育产业公司未能交付安全适用的房屋，且未履行维修保护责任，给泰合公司造成重大经营损失，但合同目的仍能实现，主张继续履行合同，并要求体育产业公司承担相应违约责任。本院认为，首先，体育产业公司、泰合公司、孙文珍就承租和平北路2、2-1、6号房屋签订了长达15年的租赁合同，泰合公司在承租房屋后投入大量资金用于装修经营，但合同履行不足1年双方便因租金支付及房屋渗漏等问题产生争议并最终诉至法院，一方主张解除合同，另一方主张继续履行合同。因此，合同是否解除既要尊重双方的约定，又要审视是否有利于维护社会和经济秩序。从合同约定来看，一方面合同中约定了承租方逾期达30天未缴清租金或相关费用的，则视为承租方根本违约，出租方有权解除合同；另一方面，合同中也约定了租赁期内出租方应保障租赁房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。因此，泰合公司负有按期支付租金的义务，体育产业公司负有保障租赁房屋适用和安全的义务，该两项义务在合同有效期内同时存在。根据合同法第六十六条，当事人互负债务没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。泰合公司迟延支付租金系因为租赁房屋长期存在渗漏问题未能得到及时解决，属行使法律规定的同时履行抗辩权，能够阻却体育产业公司行使因承租人逾期支付租金而享有的单方解除权。同时，在泰合公司于诉讼中向体育产业公司另支付租金100万元、体育产业公司也于2017年6月2日对和平北路6号房屋进行防水维修的情形下，继续履行合同更有利于维护社会和经济秩序。基于此，本院对于体育产业公司主张解除租赁合同、要求泰合公司腾空并返还租赁房屋的诉讼请求不予支持。
其次，在租赁合同履行过程中，因体育产业公司和泰合公司互负债务均未履行，因此，对于双方要求对方按照合同约定支付违约金的诉讼请求本院不予支持。对于双方的直接损失，体育产业公司先主张2016年9月15日至2017年5月23日的租金811931.5元，后因泰合公司支付100万元租金后撤回该项诉讼请求。泰合公司先主张和平北路2号维修金暂计50万元、因和平北路6号房屋渗漏无法使用而另行产生的租房装修损失492799.4元、返还和平北路2-1号房屋已经支付的房款19364.4元，并辩称体育产业公司主张的租金中应当扣除《会议纪要》中体育产业公司应当承担的租金10万元、和平北路6号房屋因漏水无法使用暂计至2017年8月13日的租金451071元、和平北路2号房产因漏水无法使用57天对应的租金100225元以及电梯、燃气、空调等室内设备因无法使用造成的经营损失和垫付的维修费用。后泰合公司撤回要求体育产业公司支付和平北路2号维修金暂计50万元的诉讼请求。本院认为，第一，虽然泰合公司在审理中支付100万元租金后，体育产业公司撤回要求其支付租金的诉讼请求，但泰合公司因延期支付应当赔偿体育产业公司的利息损失，本院确认逾期利息参考同期银行贷款利率计算至2017年11月24日酌定7万元。第二，泰合公司认为其承租和平北路6号房屋系为用作产后康复中心及餐厅，但因该房屋长期渗漏无法使用，其不得不另行承租常州巨凝房地产开发有限公司所有的吊桥路1号沿街商铺1-2层1-1号房/1-2号房，并将商铺用作产后康复中心以配套保丽宝泰母婴护理机构的正常运营。因此，体育产业公司应当承担另产生的租房装修损失492799.4元，并在租金中扣减和平北路6号房屋因漏水无法使用暂计至2017年8月13日的租金451071元。体育产业公司认为，泰合公司主张租房装修损失与本案没有关联性，其在外另租商铺并不是因为房屋存在渗漏等质量问题，而是想扩大经营，该经营行为与体育产业公司无关。泰合公司承租和平北路6号房屋无论是拟用作产后康复中心及餐厅，还是现用作仓库、办公室、会议室，均是对房屋的合理使用，故租金不应扣减。本院认为，从泰合公司的经营现状来看，其承租和平北路2、6号房屋的目的是为了开设母婴护理机构，而产后康复中心系母婴护理机构的配套组成部分，因和平北路6号房屋确实存在渗漏问题，泰合公司在确认该房屋尚无法达到产后康复中心的使用目的而在外另租商铺以确保母婴护理机构的正常运营符合交易习惯。但泰合公司既主张租房装修损失又要求扣减和平北路6号房屋的租金系重复计算其损失，应择一而定。因泰合公司再次支付了租金100万元，体育产业公司也已撤回租金请求，故在本案中本院确认租房装修损失为和平北路6号房屋无法使用而产生的直接损失，应由体育产业公司赔偿。对于损失金额，本院确认为截止2017年11月30日的租金288000元、已支付的转让费125000元、物业费20853.7元，共计433853.7元。第三，泰合公司主张返还和平北路2-1号房屋已经支付的房款19364.4元，以及辩称要求在租金中扣减和平北路2号房产因漏水无法使用57天对应的租金100225元和电梯、燃气、空调等室内设备因无法使用造成的经营损失和垫付的维修费用，并无相关证据支持其主张及抗辩理由，本院不予支持。第四，泰合公司辩称要求在租金中扣减《会议纪要》中体育产业公司应当承担的租金10万元，因体育产业公司已撤回租金请求，故租金计算双方应按合同约定自行结算。
再次，因本案争议并非泰合公司单方负债而产生，故对体育产业公司主张律师费的请求本院不予支持。泰合公司于2017年8月13日确认通过和平北路6号房屋防水维修工程的验收意见，故对于其请求体育产业公司交付符合合同约定且安全适用的和平北路6号房屋的请求本院不予支持。今后若再发生房屋渗漏问题，各方应按照合同约定各自履行维修保护责任。
综上所述，体育产业公司与泰合公司、孙文珍签订的租赁合同继续履行。泰合公司于2017年11月24日向体育产业公司支付100万元租金后，应付已付租金的起止日期由双方根据租赁合同的约定自行计算。体育产业公司和泰合公司各自应当承担对方损失的金额合并计算后，体育产业公司应当向泰合公司支付363853.7元。依据根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、常州体育产业集团有限公司与泰合（常州）酒店管理有限公司、孙文珍就常州市和平北路2号、2-1号、6号房产签订的租赁合同继续履行。
二、常州体育产业集团有限公司应当于本判决生效之日起十日内向泰合（常州）酒店管理有限公司支付363853.7元。
三、驳回常州体育产业集团有限公司、泰合（常州）酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费27686元（其中反诉费7145元），保全费5000元，共计32686元，由常州体育产业集团有限公司负担16343元、泰合（常州）酒店管理有限公司负担16343元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 马亦佳
代理审判员 赵超男
人民陪审员 张美华
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 王 芸