湖北省汉江中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂96民终545号
上诉人（原审原告）：程昌金，男，1957年3月9日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。
上诉人（原审被告）：仙桃市沙咀城市综合开发公司，住所地：仙桃市芭蒌湾路11号。
法定代表人：杜子江，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李文华，湖北惊天律师事务所律师。
上诉人程昌金与上诉人仙桃市沙咀城市综合开发公司（以下简称仙桃沙咀公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2018）鄂9004民初687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭，因二审未出现新的事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
程昌金上诉请求：撤销一审判决，改判支持程昌金的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院一方面认定程昌金按合同约定支付了购房款，且仙桃沙咀公司拒绝交付门栋，但另一方面又不追究仙桃沙咀公司的违约责任，明显不当。2.程昌金与仙桃沙咀公司签订的《协议书》明确约定，违约方需赔偿对方违约金30万元，因该约定是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律或行政法规的强制性规定，程昌金主张30万元违约金，符合法律和合同约定。故一审法院驳回程昌金主张30万元违约金的诉讼请求，明显错误。
仙桃沙咀公司辩称，程昌金仅向仙桃沙咀公司支付了20万元购房款，构成违约；另双方约定的30万元违约金过高，故程昌金的上诉请求不应得到支持。
仙桃沙咀公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回程昌金的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院对门栋具体位置的认定没有事实依据。其一，双方协议约定“甲方门栋位于交通路二巷中间东南角”，该约定并未确定涉案门栋的方位系已建成楼盘的东南角，还是整个项目小区的东南角，而一审法院以仙桃沙咀公司所主张门栋方位“违背了商住楼建设规划”为由，“理所当然”推定双方约定门栋的方位为已建成楼盘的东南角，显然不正确。本案中，如双方约定违反了法律规定，仙桃沙咀公司则构成履行不能。其二，本案应采信肖朝武与张泽生的证言，即当事人协商的门栋方位系整个项目小区的东南角。2.双方当事人约定门栋的面积为54平方米，而一审判决仙桃沙咀公司交付的门栋面积为68.64平方米，对于超出的面积，程昌金在一审中愿意按现行价格进行结算，但一审法院违背当事人的意愿迳进判决，显失公平。3.一审认定程昌金以涉案16.66万元收据中的10万元抵付房款，依据不足。其一，程昌金在第一次起诉仙桃沙咀公司时陈述，其以该16.66万元收据中的8万元抵付房款，而在本次诉讼过程中，又称其以收据中的10万元抵付房款。其二，如果程昌金有抵款事实，应将相应收据交予仙桃沙咀公司办理抵款手续。其三，肖朝武无权代表仙桃沙咀公司认可程昌金的抵款行为。
程昌金辩称，1.程昌金购买的应系实实在在的门栋，而整个小区就一栋房屋，一排临街门栋，程昌金选择东南角的门栋是指楼盘的东南角，而非整个小区的东南角，因为仙桃沙咀公司所称的方位根本没有门栋。2.肖朝武与张泽生的证言不属实，程昌金与该二人交涉后，该二人称其所作证言也是无奈之举，并称东南角门栋的实际面积比约定面积大，不能都给程昌金，遂向程昌金出具了一份说明。3.仙桃沙咀公司未按《协议书》的约定建设门栋，已构成违约，程昌金愿意按现行价格购买多出的面积。4.2013年至2016年间，仙桃沙咀公司一直承诺有门栋交付程昌金，并安抚程昌金不要急。但2016年底至2017年间，随着房价陡涨，仙桃沙咀公司遂以各种理由称无门栋交付。5.肖朝武从程昌金处拿了16.66万元用于光明华府项目的建设支出，程昌金与肖朝武多次要求项目部财务主管办理相应的财务手续，对方均以各种理由久拖不办。6.2010年至2014年5月间，肖朝武与张泽生系光明华府项目的发起人，后因涉案项目的合伙人发生变化，且合伙人之间亦存在纠纷，才产生了本案诉讼。综上，请求人民法院依法裁判。
程昌金向一审法院起诉请求：确认程昌金与仙桃沙咀公司签订的购房协议合法有效，并判决仙桃沙咀公司按协议条款交付门栋，并赔偿违约款30万元。
一审法院认定事实：2013年11月16日，程昌金与仙桃沙咀公司光明华府项目投资人张泽生、肖朝武签定了一份《协议书》，约定：一、仙桃沙咀公司将其建设的光明华府项目中位于交通路二巷中间东南角门栋以35万元价格出售给程昌金，该款项作为光明华府建设工程项目的启动资金。门栋宽为6米，分二层，底层高3米，上层高2.8米，长9米，按二室一厅一卫设计，建筑为框架结构；二、程昌金付款时间为2013年11月中旬付款10万元，2013年12月中旬付款10万元，2014年元月中旬付款10万元，剩下5万元于门栋交付之日给付；三、门栋的宽度、高度不得少于约定米数，如果少于约定米数，每平方米将直降1000元。建筑结构变更，每平方米将直降2000元。门栋建设有重大改变，仙桃沙咀公司应满足程昌金合理要求；四、仙桃沙咀公司于2014年12月底，最迟不得超过2015年3月底交付门栋；五、双方严格按要求行事，不得以任何理由中途违约，违约方需赔偿对方违约金30万元。六、协议还对其它方面进行了约定。协议签订后，程昌金分别于2013年12月10日向仙桃沙咀公司支付20万元，于2014年1月28日向仙桃沙咀公司光明华府项目投资人张泽生支付2万元门栋款，于2015年4月21日向仙桃沙咀公司光明华府项目投资人肖朝武支付10万元门栋款，共支付门栋款32万元。后光明华府工程项目建设完成，仙桃沙咀公司以“双方协议上约定的东南角门栋并没有建成，已建成楼盘的东南角并不在整个项目小区的东南角，程昌金所购门栋不存在”为由，拒绝向程昌金交付门栋。
一审法院认为，1.程昌金与仙桃沙咀公司签定的《协议书》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，合法、有效。程昌金按合同约定的数额交付了门栋款，仙桃沙咀公司拒绝向程昌金交付门栋，违背诚信原则，构成违约，应承担继续履行合同的违约责任。程昌金要求仙桃沙咀公司按合同约定交付门栋的诉讼请求，应予支持。程昌金应按约定在门栋交付之日给付仙桃沙咀公司剩余门栋款3万元。2.根据合同法的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，程昌金未提交相关损失的证据，其要求仙桃沙咀公司依照合同约定支付违约金30万元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，该院不予支持。3.仙桃沙咀公司关于“双方协议上约定的东南角门栋并没有建成，已建成楼盘的东南角并不在整个项目小区的东南角，程昌金所购门栋不存在”的辩称意见，与合同约定不符。买卖合同约定的标的物是房屋，“位于交通路二巷中间东南角门栋”，理所当然是指已建成楼盘的东南角门栋。仙桃沙咀公司将合同约定的门栋位置理解为整个光明华府商住楼项目小区东南角，即按规划要求预留的通道和停车位位置，违背了商住楼建设规划，也不符合常理。仙桃沙咀公司的这一辩称意见应不予支持。4.合同约定“门栋建设有重大改变，仙桃沙咀公司应满足程昌金合理要求”。已建成楼盘的东南角门栋与合同约定各项数据如果有变化，可以根据变化情况相应调整。审理过程中，程昌金表示“门栋面积增加，愿意按现行价格支付增加部分的门栋款”。程昌金的意见不违反法律规定，该院予以确认。5.仙桃沙咀公司辩称程昌金未按约定支付剩余购房款，构成违约。仙桃沙咀公司光明华府项目股东肖朝武收取程昌金16.66万元用于支付光明华府工程建设中的挖土、泥工、挖机等费用，具体为：其中10万元是支付的门栋剩余款项，6.66万元是程昌金出借给仙桃沙咀公司支付挖机费用。并注明“凭此条到光明华府财务室结算”，程昌金以其转让所得债权抗辩支付仙桃沙咀公司的10万元门栋款理由成立，故该院对仙桃沙咀公司该项辩称意见不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、仙桃沙咀公司于该判决生效之日起二十日内向程昌金交付光明华府商住楼东南角门栋。二、程昌金在仙桃沙咀公司交付光明华府商住楼东南角门栋时，向仙桃沙咀公司支付剩余门栋款3万元。三、驳回程昌金其它诉讼请求。案件受理费10100元，减半收取5050元，由程昌金负担2550元，仙桃沙咀公司负担2500元。
二审期间，程昌金围绕上诉请求提交了证据，仙桃沙咀公司未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证。本院认为，程昌金提交的照片能反映涉案小区东南角为门卫室的现状，本院依法予以采信；程昌金提交的对肖朝武的授权委托书系原件，本院予以采信；其提交的二份对张泽生的授权委托书，因系复印件，且授权内容与销售房屋无关，本院依法不予采信。
二审查明，2013年12月16日，仙桃沙咀公司出具《法人授权委托书》一份，载明仙桃沙咀公司委托肖朝武全权负责仙桃市供电公司职工宿舍还建改造项目（光明华府项目）；有效日期：2013年12月16日至2014年12月15日。2015年4月21日，肖朝武出具《关于谢世雄一张16.66万元（2015年4月21日）收条的说明》一份，载明：一、收条16.66万元是程昌金2014年元月给的，其中10万元是2014年元月按门栋协议应付的门栋款，剩余为借款；二、程昌金凭此条据到光明华府财务室结算。
二审另查明，仙桃沙咀公司光明华府项目小区东南角现仅有门卫室一间，并无门栋。另一审法院认定的光明华府商住楼东南角门栋，即为仙桃沙咀公司开发的光明华府项目东南角方位由南至北的第一个门栋（宽8.8米、深7.8米），该门栋面积比双方当事人约定的面积大14.64平方米。二审中，程昌金自愿对上述超出《协议书》约定的门栋面积按1万元/平方米向仙桃沙咀公司支付对价。一审查明的其他事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辨意见，本案的争议焦点为：1.一审法院认定诉争房屋位于已建成楼盘的东南角是否合理；2.一审认定程昌金以涉案16.66万元收据中的10万元抵付房款，有无事实依据；3.程昌金是否应对涉案门栋超出约定面积的部分支付对价；4.程昌金要求仙桃沙咀公司支付违约金30万元，有无事实与法律依据。针对上述争议焦点，具体分析评判如下：
一、关于一审法院认定诉争房屋位于已建成楼盘东南角是否合理的问题。程昌金为购买门栋与仙桃沙咀公司签订《协议书》，但因协议签订时，涉案项目及门栋尚在建设中，故双方在协议中约定的门栋位置即交通路二巷中间东南角应属大致方位。协议签订后，程昌金支付了大部分购房款，故仙桃沙咀公司亦应本着诚实信用原则，向程昌金交付协议约定方位的门栋。本案中，根据涉案项目竣工后的现状，即光明华府小区东南角仅有门卫室一间，并无门栋出售，而已建楼盘东南角则建有门栋，故一审法院据此认定双方约定的门栋应理解为该楼盘东南角的门栋，具有合理性。此外，即便如仙桃沙咀公司所言，即“双方于协议签订时约定买卖的是小区东南角的门栋，后因规划变更，约定方位未实际建设门栋”，但根据《协议书》有关“门栋建设有重大改变，仙桃沙咀公司应满足程昌金合理要求”之约定，程昌金要求仙桃沙咀公司交付楼盘东南角的门栋，并自愿按相应价格支付超出约定面积房款的请求，符合协议约定，亦应予以支持。故对仙桃沙咀公司认为双方约定门栋未建成，本案构成履行不能的上诉理由，本院依法不予支持。
二、一审认定程昌金以涉案16.66万元收据中的10万元抵付房款，有无事实依据的问题。依据肖朝武2015年4月21日出具的说明，程昌金已于2014年元月将16.66万元中的10万元抵付了购房款，而肖朝武从2013年12月16日至2014年12月15日期间系仙桃沙咀公司光明华府项目的负责人，故程昌金有理由相信肖朝武的行为能代表仙桃沙咀公司，一审认定程昌金以涉案16.66万元收据中的10万元抵付购房款，并无不当。仙桃沙咀公司辩称该16.66万元系肖朝武的出资款，肖朝武无权处置。本院认为，该16.66万元是否为出资款，系肖朝武与其他投资人之间的内部法律关系，不能对抗善意第三人，本院对仙桃沙咀公司的该辩称理由，依法不予采纳。
三、关于程昌金是否应对涉案门栋超出约定面积的部分支付对价的问题。涉案《协议书》虽未对交付门栋的面积超出约定面积的情况作出约定，但程昌金仍应根据公平原则，向仙桃沙咀公司支付超出面积的房款。关于超出面积部分的房屋单价问题，程昌金自愿按1万元/平方米的标准支付，因该单价明显高于协议约定的单价6481.50元/平方米，较为公平、合理，本院予以确认。本案中，超出约定的面积为14.64平方米，故除《协议书》约定的35万元房款外，程昌金还应另付仙桃沙咀公司购房款146400元，即涉案门栋的总价款为496400元，扣减程昌金已付32万元，其还应向仙桃沙咀公司支付门栋款176400元。
四、关于程昌金要求仙桃沙咀公司支付违约金30万元，有无事实与法律依据的问题。《协议书》虽约定双方当事人不得以任何理由中途违约，违约方需赔偿对方违约金30万元，但该条款主要是针对一方当事人违约而导致协议不能履行的情形作出。本案中，本院已判决仙桃沙咀公司继续履行协议，依约向程昌金交付门栋，故对程昌金要求仙桃沙咀公司支付违约金30万元的诉讼请求，本院不予支持。
综上，程昌金的上诉理由不能成立，仙桃沙咀公司的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖北省仙桃市人民法院（2018）鄂9004民初687号民事判决；
二、仙桃市沙咀城市综合开发公司于本判决生效之日起十日内向程昌金交付光明华府项目东南角方位由南至北的第一个门栋（宽8.8米、深7.8米）；
三、程昌金在仙桃市沙咀城市综合开发公司交付本判决第二项所载门栋时，向仙桃市沙咀城市综合开发公司支付门栋款176400元；
四、驳回程昌金的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10100元，减半收取5050元，由程昌金负担2550元，仙桃市沙咀城市综合开发公司负担2500元；二审案件受理费12050元，由程昌金负担8950元，仙桃市沙咀城市综合开发公司负担3100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 勇
审 判 员 丁 盼
审 判 员 刘汝梁
二〇一八年八月十五日
法官助理 张 茂
书 记 员 唐 文