广东省汕头市澄海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0515民初1627号原告（执行案外人）：林逸峰，男，19××年×月×日出生，汉族，住汕头市澄海区×××。委托诉讼代理人：许耿才，广东泛尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敏华，广东泛尔律师事务所律师。被告（申请执行人）：汕头市澄海区大元小额贷款有限公司，住所地汕头市澄海区×××，统一社会信用代码×××。法定代表人：ＸＸ明。委托诉讼代理人：蔡雁飞，广东正治律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婉婷，广东正治律师事务所律师。第三人（被执行人）：周加丹，男，19××年×月×日出生，汉族，住汕头市澄海区×××。原告林逸峰与被告汕头市澄海区大元小额贷款有限公司、第三人周加丹案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林逸峰及其委托诉讼代理人许耿才、陈敏华、被告的委托诉讼代理人蔡雁飞、李婉婷、第三人周加丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林逸峰向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告林逸峰与第三人周加丹于2014年10月6日签订的《澄海区房地产买卖合同》合法有效，认定汕头市澄海区×××房产（总价1151430元）原告所有；2、依法解除对汕头市澄海区×××房产的查封。事实和理由：2014年10月6日，原告林逸峰在中介杜某得知第三人周加丹因资金需要拟将汕头市澄海区×××房产出售，遂告知中介杜某联系周加丹，协商买房事宜。经原告林逸峰与第三人周加丹协商一致，在中介杜某见证下，双方签订《澄海区房地产买卖合同》。约定：第三人周加丹将汕头市澄海区×××房及××号车位转让给原告林逸峰，转让款共计1411430元。协议签订之日，原告林逸峰付还第三人周加丹1411430元，并在同日第三人周加丹将前述房屋交给原告林逸峰管业。原告林逸峰在购买该房产后，与汕头市青木装饰的朱培峰签订《施工协议书》进行装修，装修后原告林逸峰2015年2月2日在该房产内结婚，2016年5月24日生子，交房至今妻儿父母均居住在该房产内，并由原告林逸峰交付该房产六年的物业管理费、水费、宽带费、固话费和电费转账凭证等。以上事实有房屋买卖合同、收款收据、房屋设计图、汕头市青木装饰施工协议书、汕头市青木装饰×××工程（报价）表、装修款转账凭证、×××物业管理处出具的《证明》等证据予以支持。可证明原告林逸峰是该房产的占有人和所有人。自2014年10月8日起，原告林逸峰多次要求第三人周加丹依照合同约定办理过户手续，但第三人周加丹一直以找不到房产证和出差为由推脱。后原告林逸峰得知第三人周加丹与汕头市澄海区大元小额贷款有限公司债务案件而被澄海法院查封，遂向法院提出执行异议。2016年11月9日，原告收到《执行裁定书》，法院驳回原告林逸峰的异议请求，并告知原告林逸峰不服可在15日内向法院起诉。原告林逸峰认为，上述房产在被法院查封之前，已由第三人周加丹转让给原告林逸峰，原告林逸峰亦支付相应价款并接管房产，现转让事实清楚、证据充实。原告林逸峰现为包括涉案汕头市澄海区×××号房的产权人，法院作出（2016）粤0515执异21号《执行裁定书》驳回原告林逸峰的异议请求是错误。故原告林逸峰依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起诉讼，请求查明案件事实，作出公正判决。汕头市澄海区大元小额贷款有限公司辩称，一、原告诉请确认涉讼房产归其所有并解除对该房产的查封缺乏依据。原告提出其于2014年10月6日向第三人周加丹购买位于澄海区×××的房产。被告认为，对买卖双方签订的《澄海区房地产买卖居间合同》，被告无法确认该份合同的真实性。因买卖双方转让房产的数额较大，双方不可能通过现金交付该笔款项，原告无提供相应的付款凭证，被告对《收款收据》的真实性无法确认。原告提供的证明其居住事实的证据，包括房屋设计图、装修合同、施工协议等均无法证实原告已合法居住在涉讼房产的事实。原告无法证明本案涉讼房产无办理过户登记手续原告不存在过错，原告提出其多次催促第三人周加丹办理过户登记手续，第三人周加丹总以找不到房产证或者出差等借口拖延，至今没有过户登记完全是第三人周加丹造成的没有依据，其完全是推托责任。原告称其是涉讼房产的占有人和所有人缺乏依据，其诉请确认其与第三人周加丹签订的《澄海区房地产买卖居间合同》合法有效，认定澄海区广益街道×××号的房产归原告所有没有依据，依法不应予以支持。二、原告提出诉讼存在造假的嫌疑。第三人周加丹在向被告借款时于2014年12月29日向被告出具《抵押声明书》及《承诺函》，其在《抵押声明书》中声明提供其所有的位于澄海区广益街道×××号的房产作为向被告借款的抵押物，并在《承诺函》中承诺，该资产系其本人所有，不存在权属人以外的任何其他共有人，在借款未全额偿还之前，未经被告同意，不擅自处置权属人名下任何资产，如因权属人擅自处置资产导致权属人担保能力下降或导致上述借款无法清偿，被告可依法主张权属人一切资产处置行为无效及要求权属人承担一切法律责任。本案原告与第三人周加丹签订《澄海区房地产居间买卖合同》的时间是2014年10月6日，而第三人周加丹向被告出具《抵押声明书》及《承诺函》的时间是2014年12月29日。第三人周加丹已明确声明抵押时其是涉讼房产的所有权人，且第三人周加丹提供涉讼房产的房地产权证复印件交被告收执，第三人周加丹确是该套房产的所有人。这更印证第三人周加丹为躲避债务与原告签订的该份买卖合同存在造假的嫌疑。综上所述，原告与第三人周加丹签订的《澄海区房地产买卖合同》的真实性无法确认，该房产仍登记在第三人周加丹的名下，所有权人是第三人周加丹，被告作为第三人周加丹的债权人，对该处房产的查封合法有据。请求法庭驳回原告的诉讼请求，不解除对涉讼澄海区广益街道×××号的房产的查封，保护债权人合法权益。关于原告向第三人周加丹支付购房款1411430元的问题，原告之前在执行异议的案件中，执行裁定书以及本案的民事起诉书中，均明确了一个事实，即原告付还该笔购房款是在与第三人周加丹签订买卖合同时即付房款，是以现金方式交付的，但是在原告提交的杜某出具的见证证明中，这份证明说明了购房款是分别于2014年9月1日、2014年9月15日、10月6日分三次支付给第三人周加丹的，原告前后陈述的情况以及提交的证据是相互矛盾的，另外，因为本案购房款数额较大，双方通过现金方式交付该笔款项是不符合常理的，所以对于原告诉称其已经交付全部购房款的事实的真实性无法确认；2、关于原告所称的本案无法办理房产过户登记手续，是因为第三人周加丹一直以找不到房产证和出差为由推脱的问题，原告与周加丹签订房屋买卖合同的时间是2014年10月6日，而涉讼房产被查封的时间是2016年2月24日，时间跨度长达一年多，在这段时间内，原告并无向房管所提交任何有关过户登记的申请，原告以此作为无法办理过户登记手续的理由明显是推脱责任，存在严重的主观过错，被告认为原告并不享有足以排除强制执行的权益。周加丹述称：对原告的起诉没有意见，内容属实。被告提出交付大额现金不合常理，我认为这是正常的，原告是分三次交付了现金，每次几十万元，也不多，车位也已经过户给原告了，另外，我已经将房屋卖给原告了，但是我有意拖慢，因为房屋是有学位的，是想让我孩子在汇璟学校读书，原告有多次催我办理过户手续，但都被我用出差等理由拖慢。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了见证付款证明、澄海区房地产买卖居间合同、收款收据、施工协议书、装修报价表、青木装饰营业执照、中国农业银行澄海支行网银交易流水、营业执照、证明、朱培峰工商银行交易明细、朱培峰工商银行借记卡账户历史明细清单、原告工商银行账户历史明细清单、中国电信业务登记单、户口薄、×××物业管理处证明、代缴电费证明、代缴借记卡、电费发票、中国银行历史交易明细清单、2015年2月2日原告婚礼影像光盘、2015年2月2日原告接新娘、新娘过门照片、结婚证、防疫证等证据材料；被告提交了承诺函、抵押声明书、广东省房地产权证复印件等材料；第三人没有提交任何证据材料。本院还依职权调取了（2016）粤0515执异21号案卷的相关材料，其中包括执行异议案件立案审批表、异议书、（2016）粤0515民初265-1号民事裁定书、执行案件立案审批表、（2016）粤0515民初265民事判决书。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交了《澄海区房地产买卖居间合同》的原件，被告虽有异议，但未能提供反驳证据，本院对该合同的真实性予以确认；原告提供的其他证据，被告有异议，原告未能提供证据相互印证，本院对原告的其他证据不予确认；被告提供的证据，与生效的法律文书（2016）粤0515民初265号民事判决书查明的事实相符，本院对被告提供的证据的真实性予以确认。本院依法调取的证据系本院审理与本案有关材料，真实、合法，与本案有关联，予以认定。原告还向本院申请陈某、杜某、林某1、林某2、蔡某出庭作证，本院依法照准了原告的申请。证人陈某作证称其是原告的员工，2014年年底，原告委托其汇款，当时汇款原告通知该笔款项是用于购房款，其就将用途登记为购房，但具体用于什么就不清楚了，当时陆续有汇款三至四次；证人蔡某作证称当时原告向第三人周加丹购买位于×××号房屋，后原告在该房屋结婚，其有参加婚礼，包括婚礼前一天晚上接新娘等，是2015年2月2日；证人林某2作证称其是原告之前的同事，其知道原告向第三人购房的情况，购房的整个过程就不清楚，原告结婚的地址是在×××，具体房号不清楚；证人杜某称其是原告的胞姐的高中同学，2014年9月份，林逸峰准备结婚，就叫其帮忙找一套房子给原告作为婚房使用，当时听×××的业主说里面有一套房屋要出售，之后就联系了周加丹，并介绍原告与周加丹认识，后来他们达成了一致的意见，原告就在2014年9月份支付了55万元现金给周加丹，支付款项的时候是尚未签订合同的，也没有开收条，大概15天之后又付45万元，2014年10月份就将余款结清，并签订房屋交易买卖合同，全额购房款付清之后就交房。买卖合同是杜某起草的，单纯购房款总额是141万元左右。当时有购买车位，但签订合同时单纯住宅，没有车位，车位不清楚。证人林某1称其系原告的舅舅，其在2014年10月开始至2015年12月用现金代原告缴交电费，2016年开始就用银行卡代扣交电费，代缴的电费业主至今仍是周加丹的名字，但认为是代原告缴交电费。经审查,证人陈某是原告的员工,与原告存在利害关系,且其所称的几次汇款是为购房,实际应为装修款项,与原告提交的证据不相符,对证人陈某的证言不予采信；证人蔡某、证人林某2只能证明原告在宜嘉名都结婚，对于其他无法确认；证人杜某作为涉案合同的起草者及房产中介，其陈述与涉案合同内容不相符，购房款总额也与涉案合同载明的金额不相符，对证人杜某的证言不予采信；证人林某1的证言与原告提交的证据相符，但无法证明林某1代原告缴交电费，只能证明原告代业主周加丹缴交电费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月18日，本案被告向本院起诉第三人周加丹等结欠其借款，本院依法立案受理后，根据本案被告的申请，于2016年2月24日作出（2016）粤0515民初265-1号《民事裁定书》，裁定查封第三人周加丹位于汕头市××区×××花园××房产（房地产权证列粤房地权证澄字第××号，查封价值以870000元为限）。2016年4月13日，本院作出（2016）粤0515民初265号《民事判决书》，判令本案第三人周加丹、林少君应于判决生效之日起10日内，付还本案被告借款841016元及该款自2015年12月11日起至判决确定还款之日止按月利率1.5%计算的利息等。该判决发生法律效力后，因第三人周加丹未按判决书规定的时间履行还款义务，被告向本院提出强制执行申请，本院依法立案受理。在执行过程中，原告作为案外人对执行标的提出书面异议，要求解除登记于周加丹名下的上述房产的查封，本院于2016年8月23日立案受理，并于2016年11月8日作出（2016）粤0515执异21号《执行裁定书》，裁定驳回林逸峰的异议请求。原告遂向本院提起诉讼，并提交了《澄海区房地产买卖居间合同》、《收款收据》等证据，拟证明第三人周加丹于2014年10月6日将涉案房产转让给原告，原告已支付全部价款并实际占有涉案房产。该合同载明周加丹将位于汕头市澄海区×××号房之房产及对应的负一层小车泊位××号使用权卖给原告，成交金额1411430元，包括×××号房总价1151430元及负一层小车泊位××号总价260000元；第三人周加丹须无条件配合原告完成该房产的过户手续，过户所产生的税费或其他费用由原告负责；付款方式还约定经双方约定，总房款由原告一次性付清给第三人周加丹；交房时间约定第三人周加丹收到所有房款则须将房产交付原告使用，同时配合原告到物业管理处办理相关交房手续。2014年12月29日，第三人周加丹、林少君向被告出具《承诺函》《抵押声明书》各1份，《承诺函》载明第三人周加丹系位于汕头市××海区同×××花园××房产（权属证：粤房地产权证澄字第××号）的合法权属人，因林少君向被告贷款100万元，同意将涉案房产抵押给被告，作为林少君向被告贷款的物权担保，并声明涉案房产为权属人本人所有，不存在权属人以外的任何其他共有人，在上述借款未全额偿还之前，未经被告同意，权属人不擅自处置权属人名下任何资产（包括但不限于转让、赠与、抵债等行为）等等。《抵押声明书》也载明将涉案房产作为林少君向被告借款100万元的抵押物，但抵押物没有向国土房产管理部门办理抵押登记手续。另查明，涉案房产位于汕头市××区××花园××房产，其权属人登记为第三人周加丹，房产登记证号列粤房地权证澄字第××号。本院认为，本案属案外人执行异议之诉，案件的审理范围限于当事人之间的实体权利之争，即案外人对执行标的是否享有实体权利，以及该实体权利能否排除强制执行。除此以外的确认合同合法有效的诉讼请求，不属于执行异议之诉案件的审理范围。现原告作为案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，原告请求排除对该房产的强制执行及解除查封，其主张成立的前提条件之一是原告对未办理房产过户登记手续不存在过错。经审查，原告没有证据证明其向房产管理部门申请办理涉案房产过户登记手续，也没有证据证明其穷尽各种途径积极要求出卖方协助办理过户登记手续。原告与第三人签订的《澄海区房地产买卖居间合同》中明确约定第三人周加丹须无条件配合原告完成该房产的过户手续，所需费用也由原告负责，现原告未能提交证据证明自签订房产买卖居间合同之日起至房产被查封之日长达一年多的时间里，其曾向相关部门提出办理过户登记申请，也未能提供有效证据证明其曾要求第三人周加丹配合办理房产变更手续；对于其迟迟未办理房产过户手续的事实，原告并未举证证明系因客观障碍所致，故不能认定原告对涉案房产未办理过户登记手续无存在过错。且，原告在向第三人周加丹签订房产买卖合同自始至终都没有收取涉案房产的权属证书等材料，庭审过程中原告自己陈述“购房时有看到房产证，第三人周加丹向说要拿去孩子读书，所以原件由第三人周加丹拿回去了”，据此可以看出原告对迟延办理过户手续，存在主观上的过错，其有义务及能力使物权登记发生变动，怠于办理手续的，应视为其自愿承担相应的风险。在本案中，原告对涉案房产购房款的交付在诉状、异议书及庭审中的陈述均不一致，涉案房产买卖合同的起草者杜某的陈述及涉案房产买卖合同的主要内容也不一致，且在合同签订后，第三人周加丹仍以所有权人的身份将涉案房产作为借款抵押物出具《承诺函》《抵押声明书》。原告未就与第三人周加丹关于涉案房产交易的真实性、履行情况等事实提供足够的证据予以支持，原告与第三人的房产交易的真实性存疑，不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的保护范围；即使原告与第三人存在真实有效的房产交易，但因原告迟延办理过户手续，存在主观上的过错，仍然不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的保护范围。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。对于房屋的转让，以登记作为房产权变动的必要条件，即房屋转让必须以办理产权过户为标准，在办理过户之前，该房屋的产权仍属于出卖人，而不属于买受人，原告因未办理过户变更登记物权无设立，无法取得涉案房产物权。现在涉案房产的所有权人登记为第三人周加丹的情况下，本院查封涉案房产，合法有据。故原告提出确认上述房产属于原告所有，并解除对上述房产查封的诉讼请求依据不足，理由不成立，依法应予驳回。被告答辩意见，理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定最高人民法院《关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：驳回原告林逸峰的诉讼请求。案件受理费15162.87元，由原告林逸峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  王 琳审 判 员  林培森代理审判员  林锐琴二〇一七年三月三十日书 记 员  陈 涛附相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。最高人民法院《关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。