上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初4677号
原告(反诉被告)上海川行百货有限公司，注册地上海市。
法定代表人蔡梅。
委托代理人宋仲春、郑漪波，上海市建纬律师事务所律师。
被告(反诉原告)上海龙堂老字号百货有限公司，注册地上海市。
法定代表人周开明。
委托代理人林钧、叶盈盈，上海市白玉兰律师事务所律师。
原告上海川行百货有限公司(下称“川行公司”)与被告上海龙堂老字号百货有限公司(下称“龙堂公司)及反诉原告龙堂公司与反诉被告川行公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)川行公司的委托代理人宋仲春、郑漪波，被告(反诉原告)龙堂公司的委托代理人林钧、叶盈盈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告川行公司诉称，本市武宁路XXX号至231号一层内二十六套商铺系川行公司向产权人(以下称“业主”)承租所得。2012年3月20日，川行公司与龙堂公司签订了《房屋租赁合同》一份，约定龙堂公司向川行公司承租上述商铺，共计面积为260平方米，租期自商铺交付之日起至2017年10月19日止，其中设有免租期五十日，租金以年为单位支付，第一年月租金为100000元，之后每年递增6%。如龙堂公司迟延付租超过十日且累计超过半个月租金金额的，川行公司有权解除合同。如一方违约的则应赔偿相对方损失，并按一个月租金的标准承担违约金。2012年3月23日，川行公司交付了租赁房屋。2013年5月30日，双方又签订补充协议，约定2013年5月30日至2013年11月19日的租金支付方式变更为：2013年5月底支付200000元、6月底支付100000元、2013年11月20日至2014年3月19日的月租金100000且先付后租，但此后龙堂公司在支付了2013年11月19日前的租金后欠租达一年以上，为此川行公司于2014年10月17日向其发送律师函，通知租赁合同于2014年10月19日解除并由其承担违约责任，但龙堂公司未履行相关义务。故提起诉讼，请求判令：一、两公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2014年10月19日解除；二、龙堂公司返还租赁商铺(其中1117、1118、1119室已确认于2016年3月31日收回，无须返还)；三、龙堂公司支付2014年1月14日至2014年10月19日的租金(计算方式为：虽然龙堂公司自2013年11月20日起开始欠租，但基于租赁合同中免租期五十日的约定，川行公司自愿自2014年1月14日起计租，其中2014年1月14日至2014年5月13日按月租金100000元计，2014年5月14日至2014年10月19日按递增后的月租金106000元计)；四、龙堂公司支付自2014年10月19日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(计算方式为：基于租赁关系终止后腾房期间二十日内不计租金的合同约定，该使用费的支付应自2014年11月9日起算至房屋实际返还日止，其中2014年11月9日至2015年5月13日参照租金标准按每月106000元计、2015年5月14日至房屋实际交还之日止参照递增后的租金按每月112360元计。基于1117、1118、1119室已于2016年3月31日收回，故自2016年4月1日起房屋使用费总额中应将此三套房屋发生的使用费扣除，每月扣除的钱款数额按川行公司向业主承租此三套房屋所需支付的月租54000元计)；五、龙堂公司支付违约金106000元(按合同约定以一个月的租金标准计)；六、本案受理费由龙堂公司承担。
被告龙堂公司辩称，一、涉案租赁房屋共计商铺二十六套系川行公司向业主承租所得后再以“整体打包”的形式向龙堂公司转租，龙堂公司在取得房屋后已全部转租并与实际承租方签订了合同用作商业经营，分别为：2012年11月25日，龙堂公司与上海和韵茶饮有限公司签订了租赁合同，租期为2012年12月1日至2015年11月30日，所对应的租赁区域可能为1118、1119室，经营的商铺名称为“九牛一锅”，租金结算至2013年10月31日；2013年10月1日，龙堂公司与郭隆昊签订了租赁合同，租期为2013年10月1日至2015年4月3日，所对应的租赁区域可能为1107、1108室，经营的商铺名称为“桂林米粉”，租金结算至2013年11月30日；龙堂公司还将房屋向上海凯蓄餐饮管理有限公司出租但未签订租赁合同，所对应的租赁区域可能为1117室及1108、1109室的部分，经营的商铺名称为“coco奶茶”，租金结算至2014年1月31日；现除“coco奶茶”外，其余商铺均处于非正常经营状态，是否空置或再次被转租无法确认，但龙堂公司将房屋转租后已非实际使用人，故不负有腾退房屋的义务。同时，根据上述实际承租方向龙堂公司出具的情况说明，其已于2015年1月起与业主直接签订了租赁合同并支付了租金，故2015年1月起的房屋使用费不应由龙堂公司负担，关于此节事实公司目前正在取证，望法院主动查实；二、2013年期间龙堂公司参与了一系列业主与川行公司之间为房屋租赁所发生的诉讼后，发现川行公司并未按期向业主支付租金，业主还主张川行公司对房屋不具有转租权，在此情形下，龙堂公司对两公司之间租赁关系的合法性产生疑虑，遂于2013年11月19日后基于合同的后履行抗辩权不再向川行公司支付租金。同时，根据上述多案诉讼的判决，类似争议均系川行公司未经业主同意擅自转租且延迟付租，导致业主直接至租赁现场向实际承租人索要租金造成商铺无法正常经营所引起，故川行公司作为主租赁合同的承租方对业主具有违约行为并导致了一系列租赁关系的解除，而龙堂公司作为次租赁合同的承租方并无违约行为，故无须于本案中承担违约金；三、涉案租赁房屋中的1117、1118、1119室三套商铺系川行公司向业主任小华承租所得后再向龙堂公司转租，而上海市普陀区人民法院于2014年6月18日作出的(2013)普民四(民)初字第2203号民事判决已确认任小华与川行公司之间的租赁合同于2013年9月11日解除，因川行公司与龙堂公司之间的转租关系主要基于此三套商铺，该商铺的主租赁合同解除后将对整体租赁产生重大影响，故两公司之间的次租赁合同客观上已无法继续履行而同时解除，既然如此，龙堂公司无须在合同解除后再支付2014年1月14日至2014年10月19日的租金，川行公司在本案中提出的解约之诉亦无实际意义。综上所述，对川行公司的诉请不能同意，但对诉请中川行公司主张的各期租金数额、免租期及腾房期内的租金抵扣等计算方式无异议。
反诉原告龙堂公司诉称，2012年3月20日，龙堂公司与川行公司签订《房屋租赁合同》一份，川行公司将其向业主承租的位于本市武宁路XXX号至231号一层商铺转租给龙堂公司，租期自房屋交付之日起至2017年10月19日。2013年5月，双方又通过补充协议变更了租金的支付方式。租赁合同约定：川行公司应于合同签署之日起三十日内提交业主同意出租房屋的证明，否则龙堂公司有权延付租金或要求赔偿非法转租的损失；龙堂公司应自合同签署日两日内应将履约定金100000元汇至川行公司指定账户作为履约担保；如川行公司有因出租权等问题影响龙堂公司正常经营的，应退还租金、承担龙堂公司全部损失并双倍返还履约定金。合同签订后，龙堂公司按约支付了租金及定金。2012年底，龙堂公司将租赁房屋转租给上海和韵茶饮有限公司、上海凯蓄餐饮管理有限公司以及郭隆昊等房屋实际承租人。2013年9月4日，龙堂公司收到了租赁房屋中1117-1120室商铺业主任小华的律师函，称因川行公司逾期支付租金且未经其同意转租房屋，要求自2013年9月11日起解除商铺的租赁合同，之后，任小华通过诉讼将上述租赁合同解除，其他业主黄福民等也经诉讼与川行公司陆续解除了租赁合同，另有部分业主在川行公司逾期付租后转而向房屋的实际承租人索取费用，从而导致房屋实际承租人拒绝向龙堂公司支付租金，使龙堂公司蒙受损失。龙堂公司认为，川行公司伪造业主的同意转租证明将房屋向龙堂公司转租系非法行为，此举导致业主提前收回了部分租赁房屋，对龙堂公司及房屋实际承租人的正常经营造成妨害，应视为根本性违约而承担相应责任。同时，基于本方于本诉中的辩称理由，在川行公司与任小华的主租赁合同解除的同时，川行公司与龙堂公司的次租赁合同亦应解除。故提起反诉，请求判令：一、川行公司双倍返还定金200000元；二、川行公司因其非法转租房屋造成龙堂公司无法向实际承租方收取租金而产生的损失100000元(此费用系估算)；三、川行公司赔偿龙堂公司使用房屋受到妨害而遭受的损失(自系争租赁合同实际解除日即2013年9月11日起算至房屋实际使用人返还租赁房屋之日止，按每日1000元计)；四、本案反诉受理费由川行公司负担。
反诉被告川行公司辩称，一、因龙堂公司未向川行公司及时支付租金导致了川行公司欠付业主的租金，此系川行公司与业主之间租赁合同被解除的原因；二、根据付款凭证载明，川行公司向龙堂公司收取的为押金而非定金，且合同载明的定金须于合同签订后的两日内支付，而该100000元的实际支付日晚于约定日，故钱款的性质难以与定金对应，龙堂公司要求双倍返还定金的诉请不成立，如系争租赁合同解除，本方同意以此钱款冲抵龙堂公司应付的租金；三、龙堂公司的第二项诉请中涉及的损失并无依据；四、川行公司与任小华等业主之间关于房屋的任一主租赁合同的纠纷对龙堂公司租用房屋并未产生影响，理由如下：1、龙堂公司与川行公司签订的租赁合同允许龙堂公司与他人进行合作经营或部分转租，由此可证实龙堂公司对房屋虽为整体承租，实可单独分割使用；2、属于不同业主的商铺所对应的主租赁合同解除日期并不完全相同，时间跨度在2013年9月至2014年6月之间，部分业主至今尚未起诉，故房屋状态并不明确；3、根据龙堂公司提供的证据，其与上海和韵茶饮有限公司签订的合同性质为联营而非转租，故龙堂公司系房屋的共同使用人；4、川行公司与业主的主租赁合同解除后，龙堂公司与实际承租方未将租赁房屋向川行公司或业主返还，至今仍占用房屋；5、川行公司向龙堂公司出具的同意转租证明系自中间人处取得，已发生的诉讼中部分业主对该转租证明的真实性予以否认，未进入诉讼的业主则态度不明，但事实上业主对房屋的租赁状况系明知，且在他案诉讼中，业主解约的理由均为欠付租金而非违法转租，故川行公司转租房屋是否征得业主的同意并不必然对龙堂公司租用房屋产生影响。综上所述，对反诉诉请不能同意。
经审理查明，一、2012年3月，川行公司作为出租方，龙堂公司作为承租方签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：1、龙堂公司向川行公司承租本市武宁路XXX号至231号一层部分商铺用于食品及餐饮经营，租期自房屋交付日起至2017年10月19日止，房屋交付日次日起算的五十日内为免租期；2、川行公司应自合同签署之日起的三十日内向龙堂公司提交业主同意出租的证明，否则龙堂公司有权延迟付租或追索损失；3、自房屋交付日起至次年当月的前一天为第一租约年届满日，之后每一租约年均按此计算直至租期届满。第一租约年的月租金为100000元，此后第三、五租约年分别比第一、三租约年租金提高6%，第二、四租约年与前一租约年相比保持不变，直至合同期满。除第一租约年的租金之外，其余租金应于该租约年租金起算日起的一个月内付至指定账户；4、龙堂公司应当自合同签署之日起两日内支付履约定金100000元作为担保，租期届满后由川行公司无息退还；5、龙堂公司无正当理由延迟支付租金天数超过10日且累计达到半个月租金金额的，川行公司有权解除合同。如川行公司有延迟交房达十五日、交付房屋因产权出租权等问题影响正常经营等行为的，龙堂公司有权解除合同，川行公司应赔偿全部损失并双倍返还履约定金；6、合同未对违约责任作明确约定的，违约方应赔偿相对方的实际损失并按相当于该租约年月租金的标准承担违约金；7、租期内，龙堂公司未经川行公司同意不得整体转租，但享有经营自主权，可以承包、联办等形式与第三方合作经营或部分转租，但转租期限不得超过本合同约定的租期；8、租赁关系终止后，龙堂公司应于二十日内腾房，此期限内不计租金，如龙堂公司书面通知收房而川行公司拒绝接收的，自该通知之日起视为房屋交还；二、上述合同签订后，龙堂公司于2012年3月23日签署了房屋交接确认书，川行公司于2012年5月出具收据确认收取龙堂公司“押金”100000元。2013年5月，双方又签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定房屋由龙堂公司继续承租，2013年11月20日至2014年3月19日的租金按每月100000元支付且先付后租；三、租期内，龙堂公司将房屋全部对外转租且自2013年11月19日后未再付租。2014年10月17日，川行公司向龙堂公司发送律师函一份，以龙堂公司欠租已构成根本违约为由，要求其支付租金并承担利息，同时告知其合同及补充协议于2014年10月19日解除，其应于2014年10月25日前将房屋恢复原状并交还，否则须支付房屋占用费，龙堂公司于2014年11月11日复函，以本案中的抗辩理由对川行公司的观点予以否定，双方为此产生争执。2016年2月18日，川行公司提起诉讼，请求判决如其诉请。诉讼中，龙堂公司于2016年7月20日提起反诉，请求判决如其反诉诉请。
另经查明，一、当事人确认涉案租赁房屋的具体座落地为本市武宁路XXX号至231号一楼1031、1032、1041、1042、1043、1097、1098、1099、1100、1101、1102、1104、1105、1106、1107、1108、1109、1110、1111、1112、1113、1114、1115、1117、1118、1119室共26间商铺。上述商铺系川行公司自业主处承租所得后向龙堂公司转租，部分商铺于2013年至2014年期间涉讼，讼因为业主认为川行公司有违法转租及欠租行为，龙堂公司作为第三人参与了部分诉讼，最终业主与川行公司之间的租赁合同被判令解除，部分诉讼判令川行公司与实际使用人承担腾退房屋、支付租金及使用费之责，其中1117、1118、1119号的业主任小华以川行公司、龙堂公司等为被告于2013年10月向本院提起(2013)普民四(民)初字第2203号民事诉讼，认为其与川行公司签订租赁合同将商铺出租后，川行公司自2012年9月16日起断续拖欠租金且未经其同意将商铺向龙堂公司转租，请求判令合同解除并由被告承担租金及使用费的支付等各项义务，为此本院于2014年6月18日作出判决，以川行公司的欠租行为构成根本性违约为由判令合同于2013年9月11日解除并由川行公司负责腾退房屋及支付自2012年9月16日起的租金、使用费、滞纳金等。以上判决均已生效。
庭审中，龙堂公司认为，本案所涉的房屋腾退、租金及占用费的承担均涉及实际承租方，故请求追加上海和韵茶饮有限公司、郭隆昊、上海凯蓄餐饮管理有限公司作为第三人参加诉讼；川行公司则认为，本案为租赁合同纠纷，系争房屋的返还、租金及使用费的支付等均系龙堂公司按合同约定所需履行之义务，房屋是否由龙堂公司所称的实际承租方使用与本案纠纷并无关联，如龙堂公司认为房屋被案外人占某某，可另案提起诉讼，故川行公司拒绝在本案中追加第三人，同时，目前无确切证据证实业主与实际承租人又重新签订了合同，在此情形下，川行公司只得要求龙堂公司履行相关费用的支付义务，如日后有证据可证实龙堂公司观点的，川行公司同意返还部分钱款。
本院认为，当事人的合同权益受法律保护。针对当事人本反诉争议的焦点，结合查明的事实与证据，本院作如下认定：一、关于系争租赁合同的解除。租赁合同有别于其他合同的特征之一在于，通常情形下，承租方履行付租义务的方式为分期而出租方履行交房义务的方式为一次性完成，一旦承租方接收了房屋，其即可通过对房屋的支配行为包括自用、转租等获取相应利益，且只要此后房屋未返还出租方，承租方的此类获益机会并不因租赁合同期满终止或期间解除而丧失。基于此合同特征，承租方在租赁关系持续期间行使合同的履行抗辩权必须适度——尤其在房屋尚未交还的情形下，否则对出租方而言将陷入既无法收回房屋又无法取得收益困境，造成合同权益失衡。本案中，虽然系争租赁合同在履行期间作为出租方的川行公司与部分业主涉讼，但目前尚无证据证实此类诉讼当时即对龙堂公司租用房屋造成了完全且实质性地妨害，亦无业主以川行公司越权转租为由正式对川行公司与龙堂公司之间的租赁合同提出了无效的诉讼，在此情形下，该时间段内房屋的支配、使用、管理等权利按约定仍由龙堂公司行使并获取相应利益，故其仍应继续履行承租方之义务，退而言之，即使其认为上述诉讼可能将导致系争租赁合同无法继续而不再支付租金的，其应当及时提出终止合约的请求并主动腾退房屋，如房屋确由案外人占某某，则至少应做好腾房的准备，必要时可通过诉讼等方式收回房屋并固定损失以确保自身权益不受损害，现其自2013年年底欠租以来至今未主动返回房屋却以“后履行抗辩权”拒付全部租金的行为显属失当，川行公司在租金长期停止结算、部分业主已通过他案诉讼向其追责的情形下提出解除租约并由龙堂公司承担相应责任的请求于法有据，本院予以支持，并以解约函中确定的日期为解约日。应当指出的是，龙堂公司向川行公司承租房屋时，对该二十六套商铺的用途未作主次区分，房屋取得后的实际用途应由龙堂公司统筹安排而与川行公司无涉，故龙堂公司强调的1117、1118、1119室商铺对于整体租赁的重要性不应纳入本案考量范围，其认为系争租赁合同应随该三套商铺相关的主租赁合同同时解除缺乏法律依据；其次，在转租关系中，主租赁合同的解除可能是次租赁合同解除的诱因，但基于合同的相对性，两份合同的权利义务彼此独立，故主租赁合同的解除并不必然导致次租赁合同的同时解除，次租赁合同的解除同样须经法定或约定程序，且系争租赁合同所指向的租赁标的物显然超出了上述三套商铺的范围，故对龙堂公司关于合同解除方面的观点不予采纳；二、关于系争租赁合同解除的责任问题。具有多重转租性质的租赁在合同履行过程中较普通租赁存在更多的不确定因素与更大的风险，川行公司与龙堂公司对租赁房屋存在多重转租的情形均系明知，其既然欲通过此类多重转租模式盈利，就应在履约过程中为此尽到额外的谨慎义务并承担相应的合同风险，除积极维持双方的租赁关系外，还应遵守与案外人缔某的租赁合同之约定，以确保多重转租中的各个租赁环节得以维持。从川行公司与部分业主之间的纠纷可知，川行公司拖欠业主租金的行为直接危及了主租赁合同的履行，当部分主合同被解除后，随即带来的房屋腾退等法定解约后果将不可避免地对系争租赁合同的持续履行产生影响——无论此类影响已实际发生或仅具有形式，至少为两公司之间的租赁合同前景带来了不确定性，因此，虽然龙堂公司拒付租金的行为构成违约，但川行公司作为房屋的转出租方未正确处理其与业主之间的租赁关系，此举对系争租赁合同的正常履行同样构成了妨害，故在合同解除方面两公司应各自承担责任；三、关于合同解除后的权利义务结算。基于两公司对合同的解除均负有过错，故对本反诉中当事人以对方违约为由要求支付违约金、赔偿损失、双倍返还定金等诉请均不予支持，但无论川行公司向龙堂公司收取100000元的性质为定金或押金，合同解除后其应承担返还之责。其次，租赁合同解除后，龙堂公司作为承租方负有结清欠付租金并返还房屋的义务，如房屋不能及时返还的，其还应支付相应的房屋使用费。根据前述观点，川行公司对系争租赁合同的正常履行造成了影响，故本院对龙堂公司应支付的租金标准予以酌减。龙堂公司对川行公司诉请中关于免租期、腾房期、部分商铺回收等各类费用的抵扣不持异议，本院对此类计算方式予以确认。针对龙堂公司关于房屋占用与返还的相应辩称，本院认为，出租方在合同解除后，可根据物权的绝对性向房屋的实际使用人主张房产权利，亦可根据合同的相对性向承租方索还房屋，故川行公司要求龙堂公司承担腾退房屋的义务于法有据而无必要另行追责他人，如龙堂公司认为房屋已由其转租而无法腾退的，应由其自行解决，但在此之前其应就无法履行腾房义务而承担支付使用费的责任，使用费的支付标准由本院参照租金的标准同样予以酌定。需要指出的是，龙堂公司既将租得的房屋分割后用于分别转租，理应对转租后可能产生的风险有所预见，从其庭审陈述可知，现部分转租商铺的区域划分不清、部分转租商铺的使用情况不明、部分转租商铺甚至未签订正式的租赁合同，由此证明龙堂公司作为承租方在房屋的管控方面显然未尽到谨慎义务，而因其疏于管理造成租期内房产失控而无法在合同解除后回收返还的，产生的法律后果应由其自负。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十六条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百二十八条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告上海川行百货有限公司与被告上海龙堂老字号百货有限公司于2012年3月20日签订的关于上海市武宁路227至231号一层部分商铺的《房屋租赁合同》及其补充协议于2014年10月19日解除；
二、被告上海龙堂老字号百货有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退本判决第一项所涉商铺中的1031、1032、1041、1042、1043、1097、1098、1099、1100、1101、1102、1104、1105、1106、1107、1108、1109、1110、1111、1112、1113、1114、1115室；
三、被告上海龙堂老字号百货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海川行百货有限公司支付商铺的租金(计算方式为：自2014年1月14日起至2014年10月19日止，按月租金人民币60000元计)；
四、被告上海龙堂老字号百货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海川行百货有限公司支付商铺的使用费(计算方式为：自2014年11月9日起至被告上海龙堂老字号百货有限公司实际履行本判决第二项之日止，其中2014年11月9日至2016年3月31日之间的使用费以每月人民币60000元计，2016年4月1日至被告上海龙堂老字号百货有限公司实际履行本判决第二项之日之间的使用费以每月人民币6000元计)；
五、反诉被告上海川行百货有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海龙堂老字号百货有限公司人民币100000元；
六、对原告上海川行百货有限公司的其余诉请不予支持；
七、对反诉原告上海龙堂老字号百货有限公司的其余反诉诉请不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案受理费人民币21900元，减半收取，计人民币10950元，由原被告各半负担。
本案反诉受理费人民币17004元，减半收取，计人民币8502元，由反诉原被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 曹彬
二〇一六年十二月十六日
书记员 蒋平
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十六条
出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十四条
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十七条
承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十八条
因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
第二百三十五条
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。