杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西商初字第2754号
原告：杭州联合农村商业银行股份有限公司三墩支行。
代表人：卢宏泳。
委托代理人：王佳尉、洪波。
被告：沈朝权。
被告：叶曾玲。
原告杭州联合农村商业银行股份有限公司三墩支行（以下简称原告）诉被告沈朝权、叶曾玲金融借款合同纠纷一案，本院于2014年9月29日立案受理后，依法由适用简易程序，实行独任审判。后因案情需要，依法转为普通程序，组成合议庭，于2015年3月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人洪波到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤无故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2010年3月8日，原告与被告沈朝权签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：原告向被告沈朝权发放贷款55万元，贷款期限自2010年3月8日起至2035年3月7日止，贷款月利率为4.95‰，还款方式为等额本息，每月还款金额为3523.51元，每月20日为还款日。若逾期，按约定利率加收50％的标准计收罚息和复息。抵押物位于杭州市余杭区余杭镇西城时代家园25幢3单元502室房产。合同签订后，原告发放了贷款55万元并办理了抵押权预告登记手续。2010年3月8日，被告叶曾玲向原告出具《共同债务确认书》，确认被告沈朝权的上述债务为两被告的共同债务。但自2014年6月21日起，两被告停止支付贷款本息。原告于2014年7月16日向两被告发出《告知函》，要求按约履行合同，但两被告至今未仍未履行偿付贷款的义务。故请求判令：1、两被告立即归还原告借款本金509044.04元，利息10990.77元，罚息46.63元，复息135.57元（此利息暂计至2014年9月19日，此后案月利率8.19‰的标准计收利息、罚息、复息至实际付清日止）；以上合计为人民币520217.01元。2、原告对坐落于余杭镇西城时代家园25幢3单元502室的抵押物折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿。3、本案的诉讼费与财产保全费等由上述两被告承担。
两被告未作答辩。
原告提交了下列证据材料：
1、《个人购房担保借款合同》一份、授权委托书一份、借款借据一份、销售不动产统一发票一份（复印件）及预购商品房抵押权预告登记证一份，证明双方的权利义务关系以及原告如约向被告沈朝权发放贷款，两被告同意以房产抵押担保的事实。
2、《共同债务确认书》一份，证明被告叶曾玲系共同债务人。
3、《告知函》一份，EMS快递单一份，证明原告向被告沈朝权告知违约并要求提前收回贷款。
4、欠息清单一份，证明被告沈朝权未能按期支付借款利息及拖欠的本息金额。
两被告未提供证据材料。
原告提供的证据经庭审质证，因两被告未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。本院认为原告提供的证据1、2、4，来源、形式符合法律的规定，与待证事实相关联，作为认定案件事实的根据；证据3，不能证明已到达对方，不予认定。
根据双方陈述的事实及上述确认的证据，本院认定本案事实如下：
2010年3月8日，原告（贷款人、抵押权人）与被告沈朝权（借款人、抵押人）、被告叶曾玲（共同借款人、抵押人）以及杭州金星房地产开发有限公司（保证人）签订合同编号为杭联银（三墩）个房担借字第8011120100005441的《个人购房担保借款合同》一份，约定：贷款金额为人民币伍拾伍万元，贷款用途为购买杭州市余杭区余杭镇西城时代家园25幢3单元502室房产；贷款利率为月利率4.95‰，合同履行期间，遇中国人民银行贷款利率调整，按规定执行；借款期限自2010年3月8日起至2035年3月7日止，实际放款日以借款借据为准；还款方式为等额本息还款法，每月偿还贷款本息额为3523.51元，共付300月，首次还款日为2010年5月20日，此后每月还款日为当月的20日；借款人未按本合同的约定按时足额地偿付当期贷款本息即为逾期，从逾期之日起按所约定的利率加收50％的罚息利率计收罚息，不按期偿付贷款利息，按罚息利率计收复息；本合同项下的贷款担保为抵押担保加阶段性保证担保，即借款人同意以本合同项下贷款资金所购房屋抵押给贷款人，作为借款人偿还本合同项下贷款的担保，对借款人取得该房屋所有权证并办妥抵押登记前所产生的所有借款人应付款项，保证人提供阶段性连带责任保证，担保的范围包括本合同项下的贷款本金、利息（包括罚息和复息）；违约金、赔偿金、补偿金；为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、保管担保财产的费用、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费、提存费等）；本合同的抵押财产是指借款人向贷款人贷款所购买的杭州市余杭区余杭镇西城时代家园25幢3单元502室房产；发生下列情形之一即构成违约……（2）借款人违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息……，发生违约情形时，贷款人有权采取以下一种或多种措施：……（2）停止发放贷款，宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，要求借款人立即清偿全部贷款及相应利息，（3）依法处分本合同项下的抵押房产，以清偿全部贷款及相应利息。同日，被告叶曾玲向原告出具《共同债务确认书》，确认被告沈朝权的上述债务为两被告的共同债务。
2010年3月12日，双方办理了预购商品房预告登记。2010年4月23日，原告向两被告发放贷款55万元，借款借据载明的到期日为2035年4月22日。2014年6月21日起，两被告未按约归还原告借款本息，至2014年9月19日，尚欠原告借款本金509044.04元，利息10990.77元，罚息46.63元，复息135.57元，合计520217.01元。
本院认为：案涉《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。因两被告自2014年6月起未按约归还原告借款本息，已构成违约，故原告要求两被告归还借款本金，支付利息、罚息、复息的诉讼请求，本院予以支持。
双方就涉案房屋于2010年3月12日办理了预购商品房预告登记，现被告逾期还款构成违约，故原告依法享有对涉案房屋的优先受偿权。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、沈朝权、叶曾玲于本判决生效之日起十日内归还杭州联合农村商业银行股份有限公司三墩支行借款本金509044.04元，支付利息10990.77元、罚息46.63元、复息135.57元（计算至2014年9月19日止），合计520217.01元；2014年9月20日起的利息、罚息、复息，按未归还本金和借款合同及中国人民银行对利率的相关规定支付至本金及利息实际清偿之日。
二、杭州联合农村商业银行股份有限公司三墩支行有权以沈朝权抵押的位于杭州市余杭区余杭镇西城时代家园25幢3单元502室房屋优先受偿上述债务。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9002元，诉讼保全费3121元，合计12123元，由沈朝权、叶曾玲负担，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。公告费650元，由沈朝权、叶曾玲负担，于本判决生效之日起十日内径直支付给杭州联合农村商业银行股份有限公司三墩支行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
审 判 长 陈 清
人民陪审员 王 皓
人民陪审员 李跃年
二〇一五年三月二十四日
代书 记员 吴彩虹