上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第2319号
原告上海冠东房地产开发中心。
法定代表人章雷。
委托代理人周海霞，上海智众律师事务所律师。
被告上海立裕餐饮有限公司。
法定代表人张晋瑜。
委托代理人王跃龙，上海市润和律师事务所律师。
委托代理人沈力，上海市润和律师事务所律师。
原告上海冠东房地产开发中心与被告上海立裕餐饮有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赖维娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海冠东房地产开发中心的委托代理人周海霞，被告上海立裕餐饮有限公司的委托代理人王跃龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海冠东房地产开发中心诉称，上海市四川北路XXX号荣欣大厦系原告开发的房地产，由原告进行物业管理服务。被告上海立裕餐饮有限公司于2007年4月购买了该大厦二楼、三楼共17套房屋，建筑面积共计3，838.41平方米。2010年8月5日，原、被告签订《物业管理费收费协议》，约定原告按0.60元／日／平方米（以下均为建筑面积）向被告收取物业管理费（以下简称物业费），支付方式为一季度一付，每季度的第一个月的10日前付清，从第三年起每年上浮10%，如不能按时付清，按每日5%加收违约金。
因被告拖欠物业费，原告曾向上海市虹口区人民法院提起诉讼，要求被告支付至2013年3月为止其欠付的物业费及相应违约金，经审理，法院判决被告按照0.60元／日／平方米的标准支付2012年1月至2012年7月期间的物业费，按照0.66元／日／平方米的标准支付2012年8月至2013年3月期间的物业费，并判决被告按照中国人民银行发布的同期六个月至一年期的贷款利率计息支付拖欠物业费的违约金。原审法院判决后，原、被告双方均提出上诉，后均申请撤回上诉，上海市第二中级人民法院于2013年10月12日作出准许双方撤回上诉，按原审法院判决执行的裁定。该诉讼后，被告仍拒不支付2013年4月至2013年12月期间的物业费。
上述17套房屋中，四川北路XXX号331室（以下简称331室）房屋面积为195.68平方米，自2012年8月起应按0.66元／日／平方米支付物业费，自2013年8月起应按0.73元／日／平方米支付物业费。故本案中，原告起诉要求被告支付331室房屋2013年4月至2013年12月期间的物业费36924.82元；被告支付拖欠上述物业费的违约金，按中国人民银行发布的同期贷款利率分段计息支付，自2013年4月11日起计算至判决生效之日止。
被告上海立裕餐饮有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。本案原告没有从事物业管理的资质，其经营范围不包括物业管理。原告没有将收取的物业费用于物业服务，要求对原告的企业财务状况进行审计。双方签订《物业管理费收费协议》后又签订过补充协议，物业费标准并非原告主张的诉请中所述的标准。原告诉请中的收费标准，即《物业管理费收费协议》中约定的标准显然高于同地区同类型物业的收费标准，显失公平，请求法院予以变更。
经审理查明，原告系荣欣大厦开发商和物业管理单位，被告系业主。2007年4月至7月间，被告先后购买了荣欣大厦二楼、三楼共计3，838.41平方米建筑面积的商业用房（位于大厦裙楼，含本案331室房屋，建筑面积195.68平方米）经营餐饮业。
2010年8月5日，原、被告签订《物业管理费收费协议》，确认被告于2007年4月起在荣欣大厦装修、营业，双方约定：1、原告应根据上海市商铺物业管理的有关规定和荣欣大厦的实际情况，对被告提供相关的物业服务和计划额度的水、电能源动力，同时对超计划额度的能源费用另行向被告收取。被告承诺服从原告下属的荣欣大厦物业管理处实施统一的物业管理和对被告的能源动力计划额度安排，并按时支付上述能源费用（上海市水电能源部门规定的超计划额度使用的水、电等费用亦按时支付），如超过一个月未能付清水电费，原告有权停水、停电（按上海市电力部门的权限）；2、原告向物价局、房地局申报价格为0.60元／日／平方米（商铺），按上述价格向被告收取物业费，并从第三年起每年上浮10%；3、物业费一季度一付，于每季度的第一个月的10日前付清（当期7、8、9月份的物业费在本协议签订之日结清），如不能按时付清，按每日5%收取违约金；4、因被告经营的是餐厅，必须对自己楼面每天进行消防自检、自查，必须做到万无一失，消除消防隐患，如发生消防事故后果由被告负担。
同日，双方又签订了《物业管理费收费补充协议》，约定：1、考虑到被告购买的面积较大，原告同意给予被告优惠待遇，按0.51元／日／平方米收取物业费，并免除被告2007年4月至8月的物业费；2、物业费一季度一付，于每季度的第一个月的10日前付清（当期7、8、9月份的物业费在本协议签订之日结清），如不能按时付清，按每日5%收取违约金，同时原告有权取消对被告物业费的优惠待遇；3、被告必须在本协议签订之日起7日内支付拖欠物业费的50%，2010年9月底支付30%，2010年11月底付清余款，如有任何一期未能准时付清的，原告有权取消优惠待遇；4、本协议是物业管理费收费协议的不可分割的组成部分，具有同样的法律效力。
2010年8月至2011年12月期间，原告开出2007年9月至2011年12月的物业费发票总金额为3，076，379.40元。（17套房屋的物业费发票总额）。2010年8月至2012年1月期间，被告共计支付2007年9月至2011年12月物业费3，076，379.40元（17套房屋的物业费总额）。
原告曾于2010年12月28日向被告发出《关于物业管理费补缴的函》，告知被告支付的物业费与协议约定的金额不符，所交金额与原告开出的发票存在巨大差异，要求被告立即补足所欠物业费。2012年1月起，被告以双方约定的物业费收费标准过高且原告未提供相应的物业服务为由拒付物业费。2012年2月15日，原告向被告发出《催讨物业管理费的函》，告知因被告未按照协议约定支付物业费，其将按照当时物业管理收费协议维护权利，要求被告收函后立即支付所欠物业费和滞纳金，但被告仍未支付。
嗣后，原告向上海市虹口区人民法院提起诉讼，在17件案件中分别就上述17套房屋要求被告支付至2013年3月为止其欠付的物业费及相应违约金。上述案件审理中，被告曾辩称2011年10月被告领导层更换后，发现原告实际没有提供相应的物业服务，相关服务均是被告自行聘请人员完成的，故原告无权要求按照协议约定的收费标准收取物业费，应降低收取。双方约定的收费标准远高于相关部门规定的6元／月／平方米，荣欣大厦网上售楼广告登载物业费收费标准也仅为1.5元／月／平方米，现被告同意按照3.30元／月／平方米支付2012年1月以后的物业费，最多不超过0.35元／日／平方米。经审理，法院认为原、被告签订的《物业管理费收费协议》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应依约履行，鉴于双方的协议不存在可变更情形，被告要求调整收费标准，不予支持，并认为2012年1月以后的物业费，被告应按0.60元／日／平方米（自第三年起每年上浮10%，即自2012年8月起按0.66元／日／平方米）支付。2013年6月25日，法院就17件案件分别判决被告按照0.60元／日／平方米的标准支付2012年1月至2012年7月期间的物业费，按照0.66元／日／平方米的标准支付2012年8月至2013年3月期间的物业费；被告按照中国人民银行发布的同期六个月至一年期的贷款利率分段计息支付拖欠物业费的相应违约金至2013年2月28日止。
原审判决后，原、被告双方均提出上诉，后均申请撤回上诉，上海市第二中级人民法院于2013年10月12日作出准许双方撤回上诉，按原审法院判决执行的裁定。现因被告未支付2013年4月至2013年12月期间的物业费，故原告起诉来院要求判如所请。
审理中，根据原告的申请，本院就原告与被告物业服务合同纠纷17案依法裁定：1、查封财产保全担保人罗尤绮名下的上海市天宝路XXX弄XXX号XXX室房屋；2、冻结被告名下的银行存款736，644.62元，或查封、扣押其相等价值的其他财产。
上述事实，有原告提供的上海市房地产登记簿、物业管理费收费协议、物业管理费发票、（2013）虹民三（民）初字第45号民事判决书、（2013）沪二中民二（民）终字第1720号民事裁定书以及双方当事人的陈述等证据为证。
本院认为，原、被告物业服务关系存续期间，被告理应按约支付相应物业费，现被告欠付2013年4月至2013年12月期间的物业费，原告要求被告支付，于法有据，应予支持。关于物业费标准，根据生效判决的认定，2012年1月以后的物业费，被告应按0.60元／日／平方米支付，自第三年起每年上浮10%，即自2012年8月起按0.66元／日／平方米支付。结合相关协议的约定，被告应按0.66元／日／平方米的标准支付2013年4月至7月期间的物业费，自2013年8月起物业费上浮10%，故被告应按0.726元／日／平方米的标准支付2013年8月至2013年12月期间的物业费，原告主张按照0.73元／日／平方米的标准计算2013年8月至2013年12月期间的物业费，本院不予采纳。被告认为约定的物业费服务标准过高，显示公平，要求变更，因《物业管理费收费协议》已经过生效判决认定依法成立有效，不存在可变更情形，被告的上述辩称意见也已经生效判决被认定不予采信，现无新的事实和理由，对本案中被告的该辩称意见，本院不予采信。
现被告未按约定的时间支付物业费，应承担相应违约责任，原告自行将双方约定的违约金标准调低，要求被告按照中国人民银行发布的同期贷款利率分段计息支付违约金至本判决生效之日止，并无不当，应予支持。如被告在本判决生效之日前支付相应物业费的，则相应违约金应计算至被告实际支付之日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百一十四条第一款、第二款，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告上海立裕餐饮有限公司应于本判决生效之日起15日内向原告上海冠东房地产开发中心支付上海市四川北路XXX号331室房屋2013年4月至2013年12月的物业服务费36，807.39元；
二、被告上海立裕餐饮有限公司应于本判决生效之日起15日内向原告上海冠东房地产开发中心拖欠上述物业费的违约金，按中国人民银行发布的同期六个月至一年期的贷款利率计息支付，2013年4月至6月的物业服务费11，623.38元，自2013年4月11日起计息至本判决生效之日止；2013年7月至9月的物业服务费12，398.28元，自2013年7月11日起计息至本判决生效之日止；2013年10月至12月的物业服务费12，785.73元，自2013年10月11日起计息至本判决生效之日止（如被告上海立裕餐饮有限公司在本判决生效之日前支付相应物业费的，则相应违约金应计算至实际支付之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费738.84元，减半收取369.42元，由被告上海立裕餐饮有限公司负担；财产保全申请费4，203.22元，由被告上海立裕餐饮有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 赖维娜
二〇一四年一月二十四日
书 记 员 戴 燚
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
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二、《物业管理条例》
第四十一条物业服务收费应当尊循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
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