山西省运城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋08民终1933号
上诉人（原审被告、反诉原告）：员亚鑫，男，1987年11月9日出生，山西省平陆县常乐镇苏沟村*组居民。
上诉人（原审被告、反诉原告）：任丽娜，女，1988年1月29日出生，汉族，平陆县西街小学教师，山西省平陆常乐镇平高村居民，系上诉人员亚鑫妻子。
委托诉讼代理人：员全占，男，1960年6月8日出生，汉族，山西省平陆县常乐镇苏沟村*组居民，系上诉人员亚鑫父亲。
委托诉讼代理人：赵崇国，山西瀛航律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：平陆县城西天河市场。住所地：平陆县开发区运三高速路口东。
投资人：郝永丝，该市场总经理。
委托诉讼代理人：陈凯，山西民友律师事务所律师。
上诉人员亚鑫、任丽娜因与被上诉人平陆县城西天河市场房屋租赁合同纠纷一案，不服平陆县人民法院（2017）晋0829民初891号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人员亚鑫、任丽娜上诉请求：1、撤销平陆县人民法院一审判决，依法改判；2、请求判令被上诉人赔偿上诉人货物差价43750元；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一审法院认定，2015年3月10日至2015年7月期间，上诉人与被上诉人的租赁合同仍有效，只是租赁期限为不定期。2015年8月被上诉人在上诉人承租的商铺门上加锁一把，上诉人未向被上诉人说明是否解除租赁合同并对房租进行结算，故上诉人与被上诉人应对租金的产生承担同等责任。然而，由于被上诉人私自加锁的行为，导致上诉人根本不能实现合同目的，无法使用出租屋，不能将出租房内的货物及时转走予以出卖，致使货物积压价格跌落，给上诉人造成了损失。在上诉人与被上诉人就租赁合同产生纠纷后，被上诉人未用合法方式解决纠纷，反而故意私自加锁这一致使合同目的根本不能实现的违法行为，去扩大上诉人的损失。长达三年的租金损失，是由被上诉人自己的违约行为造成的，又怎能强求上诉人去承担这一责任？
被上诉人平陆县城西天河市场辩称：一、上诉人停业停售是自身原因导致，与答辩人无关。2015年6月上诉人因自身原因将商铺门上锁，商铺停止经营，货品自然无法正常销售。答辩人上锁行为在停售之后，并不是上锁行为导致上诉人停止销售。上诉人也未向答辩人要求解决租房事宜或要求答辩人开锁营业。二、上诉人主张的货品损失没有依据。三、就是该损失存在，也是由于多种原因导致，与答辩人无关。
被上诉人平陆县西天河市场向一审法院起诉请求：１.依法判令被告返还原告天河市场10104号商铺；2.诉讼过程中，原告天河市场变更诉讼请求为：依法判令被告支付房屋租金83865元及逾期腾房房租（自2018年1月11日起算至腾出为止，按月租金2754.45元计算）；3.诉讼费由被告承担。
上诉人员亚鑫、任丽娜向一审法院反诉请求：判令反诉被告平陆县城西天河市场赔偿货物差价43750元。
一审法院认定事实：2014年4月2日，原告与被告员亚鑫签订《商铺租赁合同》，约定被告员亚鑫租赁原告10号楼10104号商铺，建筑面积183.63平方米，租赁期限自2014年3月9日至2015年3月9日，租金每年每平方米180元，共计33053元，合同签订时支付1万元，6.5日付1万元，7.30日付13050元等相关权利义务。合同签订后，被告员亚鑫按约定向原告支付了2014年3月9日至2015年3月9日期间的租金。2015年3月9日，租赁期限到期后，被告员亚鑫继续承租原告房屋，双方未签订书面合同。续租后，被告员亚鑫支付原告租金1万元，之后再未支付租金。同时查明，2015年6月，被告员亚鑫将承租商铺的房门锁住，2015年8月，原告在被告员亚鑫承租的商铺房门上加锁一把。另，二被告系夫妻关系。一审法院认为，本案争议的焦点为：１、原告主张要求二被告全额支付租金是否应予支持；２、反诉原告员亚鑫、任丽娜要求反诉被告天河市场赔偿货物差价是否应予支持。首先，关于原告主张要求二被告全额支付租金的问题。一《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告双方于2014年4月2日签订的《商铺租赁合同》到期后，被告员亚鑫继续承租，原告未提出异议，根据上述法律规定，原租赁合同对双方当事人仍具有法律约束力，只是租赁期限为不定期。被告辩称其与原告已解除租赁合同，因原告予以否认，且其也未提交证据，故被告的辩称意见，不能成立。二原告主张自2015年3月10日至2018年1月11日期间房租83650元，因原租赁合同约定一年房租33053元，经核算，平均每月租金为2754元。因2015年6月被告员亚鑫将承租商铺门上锁，2015年8月，原告在被告员亚鑫承租的商铺房门上加锁一把，故自2015年3月10日至2015年8月期间，被告员亚鑫处于正常经营期间，该期间房屋租金共计13770元，应由被告员亚鑫全额支付。关于自2015年8月至2018年1月11日期间的租金问题。对于原告而言，被告员亚鑫锁门后是否继续经营、是否按约定支付租金，原告应选择合法的救济方式。本案中，原告私自将被告员亚鑫房门上锁，且长达三年之久，三年之内，原告依然未选择合法方式解决其与被告员亚鑫之间关于商铺租赁合同产生的纠纷。据此，原告对涉案房屋租金的损失存在过错；对于被告员亚鑫而言，其于2015年6月将商铺门上锁后，是否继续承租，作为合同的相对方，员亚鑫有义务向原告说明是否解除租赁合同，并对房租进行结算。而员亚鑫将商铺门上锁后至今，也未尽到上述义务，故对房屋租金的产生，也存在过错。综合考虑双方的过错程度，本院认为原告、被告员亚鑫均应对租金的产生承担同等责任。因该期间共计29个月，故被告员亚鑫应支付39933元为妥。综上，自2015年3月至2018年1月11日期间，被告员亚鑫应支付的租金为53703元，扣除已支付的1万元，尚剩43703元。三关于原告主张自2018年1月11日起算至被告腾出房屋为止期间的租金，据上文所述，原告、被告员亚鑫对租金的产生均有过错，所以该期间的租金应按照每月1377元标准计算（2754元÷2＝1377元）。四原告主张被告任丽娜承担责任，因二被告系夫妻关系，且房租系被告员亚鑫因经营所产生的债务，应属夫妻共同债务，故对该主张，本院应予支持。五关于原告要求被告腾出房屋，因审理中，被告也要求拉货腾房，故对该主张，本院应予支持。其次，反诉原告要求反诉被告天河市场赔偿货物价格差价43750元，因其未提交证据证实货物的数量、价格、是否存在差价及差价的合法性、合理性等，故对反诉原告的该主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告员亚鑫、被告任丽娜于本判决生效之日起三十日内腾出其承租原告平陆县城西天河市场10104号商铺；二、被告员亚鑫、被告任丽娜于本判决生效之日起十日内向原告平陆县城西天河市场支付自2015年3月至2018年1月11日期间房租43703元及逾期租金（自2018年1月11日起算至被告员亚鑫、被告任丽娜腾出房屋为止，每月按照1377元计算）；三、驳回原告平陆县城西天河市场其他诉讼请求。四、驳回反诉原告员亚鑫、反诉原告任丽娜的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1897元，由原告平陆县城西天河市场承担908元，被告员亚鑫、被告任丽娜共同承担989元；反诉费447元，由反诉原告员亚鑫、反诉原告任丽娜共同承担。
经二审查明事实与一审基本一致。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，上诉人作为承租人，被上诉人作为出租人，双方签订的房屋租赁合同合法有效，合同到期后，2014年4月2日的合同转为不定期租赁，上诉人作为承担人应支付租金。一审法院依照查明的被上诉人加锁行为，上诉人不支付租金行为，双方当事人过错程度，未支付租金的期间等事实判令由上诉人腾出商铺，支付43703元的租金并无不当。一审法院结合上诉人未提供证据证实货物的数量、价格，是否存在差价等情形，驳回上诉人反诉请求亦无不当。上诉人所提应由被上诉人承担房屋租金的上诉理由，经查，上诉人2015年3月9日，租赁期限到期后，上诉人与被上诉人双方虽未签订书面合同，但续租事实清楚，上诉人支付了被上诉人租金1万元，再未支付，已构成违约，应承担相应的违约责任即支付租金，一审法院综合分析双方当事人违约责任，过错程度，判令上诉人承担部分租金并无错误，且符合本案实际，本院对上诉人该上诉理由不予采纳。上诉人在二审中申请对库存货物一直不能出卖而造成的的损失进行鉴定，因其未在一审法院指定的举证期内提出，本院不予准许，其请求赔偿损失本院不予支持。
综上所述，上诉人员亚鑫、任丽娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2090元，由上诉人员亚鑫、任丽娜负担。
本判决为终审判决。
审判长 林学武
审判员 王 溥
审判员 梅智勇
二〇一八年七月二十五日
书记员 昝红豆