山东省日照市东港区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1102民初219号
原告：路伟，居民。
被告：王伟，居民。
委托代理人：任远，山东东方太阳律师事务所律师。
委托代理人：刘欣，山东东方太阳律师事务所律师。
原告路伟诉被告王伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告路伟，被告王伟及其委托代理人任远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告路伟诉称：2014年2月21日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，被告承租原告位于日照市东港区五莲路357号优客时尚商务宾馆中的一楼和二楼中楼楼梯以东的房屋，租期为两期，第一期的承租期限为2014年3月1日至2015年7月31日，房屋租金为每年266000元，第二期的承租期为2015年8月1日至2020年7月31日，房屋租金为每年266000元加增长额，增长额为按原告承租村委给与的增长率，双方各占增长金额的50%.等等。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告亦按照约定交纳了第一租期的租金，但被告却未按照约定向原告支付第二期的租金，因此起诉到法院要求被告支付2015年8月1日至2016年7月31日的租金266000元以及增长的租金127100元并承担78000元的违约金租金以及本案诉讼费。
被告王伟辩称：房屋租赁事实属实，租金约定、租赁期限属实。1、原告在向被告转租涉案房屋并没有取得房屋所有权方秦楼街道高家岭村村委的同意，属擅自非法转租。2、根据双方租赁合同第五条第四款的约定，只有在合同到期逾期不付房租，不还租赁财产的，才按日偿付违约金。结合本案的实际情况原告主张违约金不符合合同约定，而且其自身违约在先，因此关于违约金依法不应支持。3、原告提出的需要按照村委增加租金的数额，要求被告承担50%，因为原告系擅自非法转租，未经过房屋所有权人即村委会的同意，也没有与村委达成房屋租赁合同，因此对原告主张的房租增长部分不应当由被告承担，应当由原告自行承担。
经审理查明：2014年2月21日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，合同约定：1、被告承租原告位于日照市东港区五莲路357号优客时尚商务宾馆中的一楼和二楼中楼楼梯以东的房屋。2、租期为两期，第一期的承租期限为2014年3月1日至2015年7月31日，房屋租金为每年266000元，第二期的承租期为2015年8月1日至2020年7月31日。3、房屋租金为每年266000元加增长额，增长额为按原告承租村委给与的增长率，双方各占增长金额的50%。4、合同到期后逾期不付房屋租金，不返还租赁财产的，除补交租金外，还应按日偿付5%-10%的违约金。等等。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告亦按照约定交纳了第一租期的租金，但被告却因原告与房屋所有人村委会存在纠纷为由而未按照约定向原告支付第二期的租金。原告主张被告租赁的房屋的面积为500平方米左右，但被告提供的物业费发票已明确载明被告交纳物业费的面积为450平方米。
另查明：2010年8月6日，日照市东港区秦楼街道高家岭村村民委员会与胡洁签订了高家岭村沿街楼租赁合同书，将面积为1271平方米的沿街楼租赁给胡洁用于优格时尚商务宾馆的经营，租赁期限10年，第一期5年自2010年8月10日至2015年8月9日，租金为100元/平方米/年，第二期5年自2015年8月10日至2020年，租金按周边同等标准市场均价增长，年增长额不低于10%，合同签订前交清当年租金，以后每年到期预交下一年租金，未经日照市东港区秦楼街道高家岭村村民委员会同意不得擅自拆改、转租涉案房屋，日照市东港区秦楼街道高家岭村村民委员会负责房屋的维修等。2012年2月22日，李慎福与胡洁及日照市东港区秦楼街道高家岭村村民委员会达成转让协议，胡洁将优格时尚商务宾馆以90万元的价格整体转让给李慎福，日照市东港区秦楼街道高家岭村村民委员会同意李慎福代胡洁履行原租赁合同，李慎福可根据经营需要进行装饰装修。2016年3月10日，涉案房屋的所有权人日照市东港区秦楼街道高家岭村村民委员会以路伟、李慎福未交租金及擅自转租为由诉至本院，要求解除合同并支付租金、占用费等。高家岭村村委会起诉后，路伟于2016年7月5日向村委会交纳租金127100元。本院于2016年7月19日作出2016鲁11**民初2198号民事调解书，调解书载明：一、双方继续履行2010年8月6日签订的《高家岭村沿街楼租赁合同书》和2012年2月22日签订的《转让协议》至2020年8月9日，租金自2015年8月10日起调整为381300元/年，租赁期限内李慎福、路伟可以部分转租，村委会予以认可。除路伟已于2016年7月5日支付租金127100元外，李慎福、路伟再于2016年8月10日前向日照市东港区秦楼街道高家岭村民委员会支付2015年8月10日至2017年8月9日期间的应支付租金635500元，以后李慎福、路伟分别于2017年8月10日前、2018年8月10日前和2019年8月10日前共同向原告支付相应年度租金各381300元。等等。
上述事实，有房屋租赁合同、（2016）鲁1102民初2198号民事调解书及当事人陈述等证据在卷为凭。
本院认为：原告将涉案房屋租给被告是双方在平等协商的基础上形成的租赁合同关系，即2014年2月21日双方签订的租赁合同关系合法有效。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，因此原、被告之间存在定期租赁合同关系。租赁合同的出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，承租人应按照合同的约定及时缴纳租金。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告亦按照约定交纳了第一租期的租金。虽然被告未按照约定向原告支付第二期的租金，但被告是基于原告与房屋所有权人日照市东港区秦楼街道高家岭村村民委员会之间存在纠纷为由即原告转租涉案房屋给被告未经过所有权人的同意为由而合法行使自己的抗辩权，因此被告暂时不给付原告租金是具有合法理由的抗辩，不存在违约的情形，因此对原告要求被告承担违约金78000元的主张，本院不予支持。但是原告与所有权人已于2016年7月19日在本院的主持调解下达成了调解协议，该调解协议已明确表明原告可以转租，因此此时本案被告不履行交纳租金的合理抗辩情形已不存在，因此被告应按约定给付被告2015年8月1日至2016年7月31日的正常年租金266000元，因此对原告要求被告给付2015年8月1日至2016年7月31日的正常年租金266000元的主张，本院予以支持。
原、被告双方对2015年8月1日至2020年7月31日第二租期的租金的约定是由两部分构成，即房屋租金为每年266000元加增长额，增长额为按原告承租村委给与的增长率，双方各占增长金额的50%。原、被告双方争议的焦点为：原告认为被告应承担整个房屋12710平米的总租金的增长额254200元的50%即127100元（即每平米增长额为200元），但被告认为其承租了450平方米的房租，其应按照每平米增长的200元×50%×租用面积450平方米=45000元来承担增长的租金。本院认为，根据合同的公平性原则，被告只是承租了原告450平方米的房屋，其应按照实际使用的面积来承担房租租金的增长而不应承担其未使用部分的房屋租金的增长，因此被告应承担的年租金的增长额应为45000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告王伟于本判决生效后的七日内给付原告路伟2015年8月1日至2016年7月31日的正常年租金266000元；
二、被告王伟于本判决生效后的七日内给付原告路伟2015年8月1日至2016年7月31日的年租金的增长租金45000元；
三、驳回原告路伟在本案中的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11852元，由原告承担5852元，由被告王伟承担6000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。
审 判 长 李良杰
代理审判员 叶 凡
人民陪审员 徐延林
二〇一六年九月一日
书 记 员 张翠翠