山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终3699号
上诉人（原审原告）：烟台阳光骊都房地产开发有限公司，住所地：烟台市福山区松霞路151-1号。
法定代表人：张馥香，执行董事。
委托代理人：李雪冰，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。
委托代理人：刘凯，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王景超。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司烟台分行，住所地烟台市芝罘区南大街9号。
法定代表人：陈海东，行长。
委托代理人：胡佃生，系该公司职工。
上诉人烟台阳光骊都房地产开发有限公司（以下简称骊都公司）因与被上诉人王景超、原审第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行（以下简称烟台建行）商品房买卖合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2016）鲁0611民初824号民事判决，本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
骊都公司上诉请求：请求依法撤销原审判决，判决解除上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议；判决从应返还的涉案房屋购房款中扣除上诉人的税费损失120000元；上诉人代被上诉人偿还第三人的款项63614.18元；被上诉人应向上诉人支付违约金87899.30元、律师代理费35200元；判决从应返还的涉案房屋购房款中扣除被上诉人欠第三人涉案房屋剩余贷款本息，并将剩余贷款本息直接支付给第三人；本案诉讼费、保全费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，双方约定了买卖合同解除权条款，符合法律规定，在被上诉人拒不履行支付第三人按揭贷款义务，导致第三人扣划上诉人款项，实际上变成上诉人向银行支付按揭贷款，上诉人签署买卖合同的目的无法实现，上诉人有权解除房屋买卖合同。一、上诉人依法行使合同约定解除权，符合合同法第93条规定。商品房买卖合同补充协议第五条第5款，上诉人为被上诉人办理银行按揭贷款提供保证担保，在担保期间，若因被上诉人未按期履行偿还贷款本息义务，而导致上诉人承担了相应的保证责任，若被上诉人未能按时偿还款项，上诉人有权解除合同。上述条款未违反国家强制性规定，解除条款合法有效。二、涉案房产买卖合同并未履行完毕。解除合同与房屋是否交付没有关系，第三人支付按揭贷款不能视为被上诉人履行义务。不能将买卖合同与借款合同片面割裂，买卖合同与借款合同相互依赖，买卖合同依赖于贷款合同的依法履行，贷款合同也依赖于买卖合同的依法履行。被上诉人实际上放弃涉案房产。本案中，被上诉人欠外债上百万，在外逃债，已经不具有继续履行合同的能力。本案中房产并未办理过户手续，被上诉人无房产所有权，被上诉人严重违约显然也没有权利主张办理过户，若不判决解除合同，涉案房屋将无限期闲置。三、不存在上诉人的解除权超过行使期限。本案中不应适用法定解除期间规定，也并无对解除期限限制。依据合同法第95条第二款并没有规定，如果对方没有行使催告权，解除权也会在一定期间消灭。本案中被上诉人未行使催告权，应视为任由上诉人单方行使解除权利。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误。
王景超未答辩。
原审第三人烟台建行述称：一审判决正确，要求依法维持；要求上诉人与被上诉人继续履行合同，被上诉人不能偿还借款的情况下，由上诉人继续偿还；对涉案房屋第三人有优先受偿权，要求二审法院依法判决。
骊都公司向一审法院起诉请求：解除与王景超的商品房买卖合同；王景超赔偿骊都公司税费损失12万元，代替王景超偿还第三人的款项63614.18元，王景超应支付的违约金87899.3元，律师代理费损失35200元；判令从应返还的房屋购房款中扣除王景超欠第三人剩余贷款本息并返还给第三人，第三人到房屋管理部门办理撤销预抵押登记手续。一审法院认定事实：2012年12月20人，原、被告签订了合同编号为福预字第121220110083号《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告骊都公司建设的烟台市福山区阳光新业花园59号楼第30层3001号商品房，该商品房建筑面积179.79平方米，套内建筑面积为138.253平方米。该商品房总价为878993元。原告办理按揭贷款，首付款为268993元，按揭支付610000元。同日，原被告签署《商品房买卖合同》补充协议，约定原告骊都公司为被告办理银行按揭贷款提供保证担保，在担保期间内若因被告未按期履行偿还贷款本息义务而导致原告承担了相应的保证责任，若被告未能按时偿还原告代偿款项，原告发出通知超过60日，被告除支付贷款本息、罚息、滞纳金及相关费用总和10%违约金外，原告有权解除合同。2013年1月18日，原告骊都公司作为保证人与被告王景超、第三人烟台建行以及另一保证人山东光大担保有限公司共同签订个人住房借款合同。约定由第三人向被告王景超发放贷款61万元，用于被告王景超购买原告开发的位于烟台市福山区阳光新业花园59号楼第30层3001号商品房，并由原告骊都公司和山东光大担保有限公司为被告王景超借款担保。借款期限为348个月，即从2013年1月18日起至2042年1月18日止。本合同用款计划为本合同生效之后，第三人将款项一次划入原告骊都公司指定账户。采用按月等额本息还款方法。担保方式：抵押加保证。……。此外，上述合同还约定了其他内容。合同签订后，第三人依约履行发放贷款义务，被告王景超业已支付原告骊都公司首付款268993元，并按约定每月向第三人支付银行按揭。被告王景超从2013年1月偿还第三人银行按揭贷款至2014年9月，之后逾期不还，依据三方签订的借款合同，第三人开始扣划原告骊都公司账户上款项以代偿贷款。2014年12月3日，原告以中国邮政快递方式向被告发送催款通知函，要求被告王景超履行合同义务，但一直未投递至本人。原告骊都公司累积为其代偿按揭贷款63614.18元。
一审法院依据原告向一审法院提供的商品房预售合同、补充协议、个人住房借款合同及各方当事人在法庭上的陈述等认定以上事实。
一审法院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同及原告与被告、第三人签订的个人住房借款合同系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均应属有效。
1、被告王景超依据个人住房借款合同取得第三人发放的贷款后，应按合同约定按期归还借款本息，但其未按约定每月偿付银行按揭，其行为仅是违反了与第三人烟台建行所签订的《个人住房借款合同》约定，对银行构成违约。原告作为该借款合同的保证人按约定履行阶段保证责任为被告王景超代偿贷款后，可以向买房人就其代偿款项进行追偿。原告要求被告偿还所代偿款项63614.18元应予支持。
2、被告王景超支付原告首付款后，第三人烟台建行又将被告王景超购房所需的全部贷款支付给原告骊都公司，被告即已履行了作为买房人的付款义务，原告将房屋交付被告后，双方对《商品房买卖合同》及补充协议即已履行完毕。原告不具备《合同法》第94条规定的解除条件，在法律上不能再行解除该合同。原告骊都公司替被告代偿了部分拖欠款项，不等同于被告未将该部分房款支付给原告，本案的房屋买卖合同与担保借款合同具有各自的独立性，二者属于不同的法律关系，原告在借款合同中履行的是保证人的责任，原告依据“买受人延期还款超过60日，出卖人有权解除合同”为由，请求解除房屋买卖合同也缺乏事实依据。
3、原告诉称已于2014年12月3日发函给被告行使解除权，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，原告催告函发生之日是2014年12月3日，而其起诉之日为2016年5月5日，姑且不论该函件没有送达到被告本人，假设已经催告完成，也已超过3个月的除斥期间，即便按照没有催告的法律规定，其解除权也已经超过了1年的除斥期间。原告也已经灭失解除权。
综上，对于原告要求解除与被告的房屋买卖合同，缺乏法律和事实依据，一审法院不予支持。对原告要求解除合同后导致的税费损失、违约金以及律师费等，一审法院不予支持。对于原告主张的解除合同后将剩余贷款本息直接支付给第三人等主张，一审法院不予支持。鉴于被告王景超未按借款合同按期偿还银行按揭贷款，导致原告代偿的款项63614.18元，原告该项诉讼请求符合事实和法律规定，一审法院予以支持。本案第三人明确表示了不作为有独立请求第三人，主要是配合原告的起诉，但不提出独立的诉讼请求。至此，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告王景超于判决生效之日起偿还原告骊都公司代偿的银行贷款金额63614.18元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告骊都公司其他诉讼请求。一审案件受理费15471元，减半收取7726元，由原告骊都公司承担7031元，被告承担695元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人骊都公司与被上诉人王景超签订的商品房买卖合同以及上诉人骊都公司与被上诉人王景超、原审第三人签订的个人住房借款合同系当事人真实意思表示，权利义务约定明确，且不违反国家法律及行政法规的强制性规定，故依法有效，双方均应严格依约履行。骊都公司以王景超未按约偿付银行按揭贷款为由，要求解除其与王景超签订的商品房买卖合同，原审法院依据查明事实，认为王景超违反与烟台建行所签订的《个人住房借款合同》约定对银行构成违约，以骊都公司不具备《合同法》第94条规定的解除条件，请求解除房屋买卖合同缺乏事实依据为由，驳回骊都公司要求解除与王景超签订的商品房买卖合同的请求正确。上诉人骊都公司要求解除被上诉人王景超签订的商品房买卖合同诉讼请求，于法无据，依法不能成立，上诉人骊都公司基于商品房买卖合同解除所提其他上诉请求，理由不当，本院依法不予支持。综上，上诉人骊都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5210元，由上诉人烟台阳光骊都房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王瑞芳
审判员 慈勤哲
审判员 栾海宁
二〇一六年十一月十八日
书记员 付微微