阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳城法民二初字第517号
原告：阳江市愉景物业服务有限公司
法定代表人：刘贞良，该公司总经理。
委托代理人：林良达，广东言必行律师事务所律师。
委托代理人：李晓婷，广东言必行律师事务所实习律师。
被告：谭琦光，男
原告阳江市愉景物业服务有限公司（下简称愉景公司）诉被告谭琦光物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法由审判员杨冬航适用简易程序公开开庭进行了审理。原告愉景公司的委托代理人�良达、李晓婷到庭参加了诉讼；被告谭琦光经本院传票传唤，无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。
原告愉景公司诉称：原告愉景公司是一家向各物业小区提供物业服务管理服务的企业。2008年8月，原告通过投标形式取得湖湾华庭小区物业管理项目，并与阳江市湖湾华庭业主委员会（下简称业主委员会）于同年9月22日签订《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务合同》，主要约定：业主应在每月10日前缴清上月的住宅物业管理服务费、车辆服务费及公共分摊费，逾期按日3‰收取滞纳金。后经原告与业主委员会协商决定于2013年6月4日终止物业管理服务合同，原告并于当日撤离湖湾华庭小区。从2011年11月1日起至2013年5月31日止，被告尚欠19个月物业管理费2133.7元。原告经多次向被告催收无果，诉至法院，请求判令：一、被告支付湖湾华庭x幢xxx房物业管理费2133.7元及滞纳金（滞纳金按起诉时银行贷款基准利率5.75%/年的四倍计算，从拖欠之日计算至履行完毕之日，其中，拖欠之日至2015年4月11日的滞纳金为1289.2元）给原告；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告谭琦光没有出庭应诉但提供书面的答辩状辩称：一、原告依据1998年10月1日施行的《广东省物业管理条例》第五十条第三款规定“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”与2009年10月1日施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款明确规定“物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”相抵触，应以新法《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定为准。而根据《合同法》第四十六条规定“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时时效”，原告与业委会签订的合同第2条明确记载合同期限为2008年10月1日至2011年9月30日，且合同中没有关于自动续订的条款，根据有关法律规定及上位法优于下位法和新法优于旧法的原则，原告的主张不符合法律规定。二、本案已过诉讼时效。民事权利的诉讼时效为两年，本案原告提起诉讼的时间是2015年5月26日，而追讨的是被告于2011年11月1日至2013年5月31日期间的物业管理费，而根据原告与业委会签订的补充合同可以证明物业费的结算方式是月结，因此只有2013年5月的物业费还在诉讼时效内。被告只需缴纳2013年5月份的物业费及滞纳金。
经审理查明：2008年8月，原告愉景公司（乙方）通过投标的形式取得湖湾华庭物业管理项目，并于2008年9月22日与业主委员会（甲方）签订《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务合同》，主要约定：甲方将湖湾华庭小区委托乙方进行物业管理，合同期限为3年，从2008年10月1日始至2011年9月30日止；合同期限内，乙方按照《承诺书》和有关收费标准规定对湖湾华庭业主的物业管理、停车服务进行收费；在甲方未进行招聘新的物业管理服务企业前，乙方应维持物业管理服务，不得中途退场。《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务招标书》和《湖湾小区现行物业管理收费标准》均载明住宅收费标准：1、公安干警住房和别墅区每平米0.5元；2、非公安干警每平方米0.6元；3、商铺区（或商铺）每平米0.7元。同年11月1日双方签订《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务补充合同》，约定：小区的住宅物业服务费按月收取，即在每月10日前缴清上月的住宅物业管理服务费，逾期按日3‰收取滞纳金。合同期满后，业主委员会没有选聘出新的物管公司，原告愉景公司按照原合同继续为湖湾华庭小区提供物业管理服务。2013年8月13日，经阳江市住房和城乡规划建设局召集愉景公司和业主委员会代表召开协调会议，解决湖湾华庭小区移交后有关问题，确定愉景公司于2013年6月4日撤离湖湾华庭小区。
另查明，原告愉景公司是一间具有三级资质物业服务管理企业，该公司于2013年4月16日经工商行政管理局核准由阳江市愉景物业管理有限公司变更为阳江市愉景物业服务有限公司。被告谭琦光于2005年8月通过向阳江市合诚置业有限公司购买的方式取得阳江市江城区体育路湖湾华庭小区x幢xxx房的所有权，房产登记的权属人是谭琦光，房地产权证记载房屋的建筑面积为185.3平方米。从2011年11月1日起至2013年5月31日止，被告谭琦光尚欠拖欠原告19个月物业管理费。
庭审中，原告愉景公司提供被告谭琦光缴交的2011年10月份的物业服务费的缴费发票截图，载明已缴费113.3元，主张被告谭琦光所有的湖湾华庭小区x幢xxx房屋属非公安干警住房，按0.6元每平米（113.3元÷1个月÷185.3平方米）计收物业管理费，被告谭琦光尚欠原告物业管理费2133.7元及滞纳金。经原告多次催收无果，遂提起诉讼，请求如诉称。
以上事实，有原告提供的《企业法人营业执照》、《核准变更登记通知书》、《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务招标书》《湖湾小区现行物业管理收费标准》、《投标人对阳江市湖湾华庭小区物业管理服务的承诺书》、《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务合同》、《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务补充合同》、《房产权档案查阅答复书》、缴费发票截图等证据相互印证，经综合分析，本院予以确认。
本院认为：本案属物业服务合同纠纷。原告愉景公司与业主委员会签订的《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务合同》、《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务补充合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。上述合同的约定对湖湾华庭小区的全体业主均具有约束力。本案的争议焦点是：一、本案物业服务合同的期限届满后是否产生自动延续的法律效果；二、原告诉请的物业服务费是否已过诉讼时效。
关于焦点一，物业服务合同的合同期限届满后是否产生自动延续的法律效果的问题。本案中，由于《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务合同》约定的物业服务期限届满后，业主委员会并没有选聘新的物业服务企业也没有要求原告退出该小区的物业管理。根据《广东省物业管理条例》第五十条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，该服务合同仍然对湖湾华庭小区的业主有效。被告辩称作为旧法《广东省物业管理条例》第五十条第三款与作为新法《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定相抵触，应以新法规定为准。且物业服务合同约定合同期限已届满且没有自动续订条款，因此原告的主张不符合法律规定。本院认为，《广东省物业管理条例》第五十条第三款强调的是物业服务合同期限届满后合同在何种情况下合同自动延续的问题，而�最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款强调是物业服务企业在合同届满后经业委会或者大多数的业主要求其退出而拒绝退出、移交，并以存在事实服务为由主张物业费的，业主可以拒绝缴纳。上述两项法律规定不存在冲突之处。本案中，物业服务合同期满后，业主委员会没有选聘初新的物管公司，原告按照原合同约定继续为湖湾华庭小区提供物业管理服务，直至2013年6月4日才经与业主委员会协商确定撤出湖湾华庭小区，因此本案不应适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定。据此，被告辩称物业服务公司期满后，原、被告之间的合同权利义务终止，理据不足，本院不予采纳。
关于焦点二，原告诉请的物业服务费是否已过诉讼时效的问题。被告辩称原告诉请的2011年11月1日至2013年4月30日期间的物业费已过诉讼时效，其只应缴纳2013年5月份的物业费。本院认为，尽管原告与业委会在合同中约定物业费的结算方式是月结，但是原告从2008年10月1日起至2013年6月4日均在湖湾华庭小区进行正常有效的物业管理，双方约定每月10日前缴清上述的相关费用，因此原告主张上述物业费的诉讼时效应从2013年6月11日起算。退一步而言，即便按照被告的主张每月物业费的诉讼时效均从次月开始起算，尽管原告未能提供证据证明其向被告通过口头或者书面的方式向被告催收物业费，但是在拖欠物业费期间，原告仍向被告提供正常有效的物业管理，应视为原告向被告主张物业费的行为，产生了诉讼时效中断的法律效果，时间为两年，最后的诉讼时效中断亦应发生在2013年6月4日。而原告提前本案诉讼的时间为2015年5月26日，因此，被告辩称原�主张自2011年11月1日至2013年4月30日的物业费已过诉讼时效，理据不足，本院不予采纳。被告作为湖湾华庭小区的业主，享受了原告提供的物业管理服务，而没有按约定向原告愉景公司履行缴交物业管理费的义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告提供被告以往缴交物业服务费的凭证证明被告谭琦光所有的湖湾华庭小区6幢901房属非公安干警住房，应按每平方米0.6元标准缴交物业管理费，本院对此予以确认。经庭审核实，被告尚欠原告19个月（从2011年11月1日至2013年5月31日止）物业管理费共2112.42元（185.3ｍ2×0.6元/ｍ2/月×19月）,因此，被告尚应支付物业管理费2112.42元给原告愉景公司。对于原告愉景公司主张滞纳金问题，双方约定按每日3‰的计算滞纳金，该标准明显过高，原告主动调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算，本院应予支持。故滞纳金应以每月所欠的物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算，从次月11日起计至判决确定给付之日止。
被告谭琦光经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
限被告谭琦光在本判决生效之日起十日内支付物业管理费2122.42元及滞纳金（以每月所欠的物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算，从次月11日起至判决确定给付之日止）给阳江市愉景物业服务有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当�照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告谭琦光负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 杨冬航
二〇一五年七月二十八日
书记员 敖卓斌