浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0483民初9137号原告：姚振兴，男，1946年2月6日出生，汉族，住海宁市。委托诉讼代理人：班莹，浙江潮乡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王健民，浙江潮乡律师事务所律师。被告：严甫良，男，1956年10月27日出生，汉族，住海宁市。委托诉讼代理人：俞敏（系严甫良配偶），女，1960年1月19日出生，汉族，住海宁市。原告姚振兴与被告严甫良财产损害赔偿纠纷一案，海宁市人民法院于2017年9月18日立案后，根据原告财产保全的申请，裁定查封被告严甫良在海宁市海昌街道隆兴社区居民委员会享有的到期债权60000元。后因法定原因，嘉兴市中级人民法院以（2017）浙04民辖77号民事裁定书，指定本案由本院审理。本院依法适用简易程序，于2017年11月27日公开开庭进行审理，后于2018年2月28日转为普通程序，并于2018年5月25日公开开庭进行了审理。原告姚振兴的委托诉讼代理人班莹、王健民均到庭参加诉讼，被告严甫良及其委托诉讼代理人俞敏分别参加两次庭审。期间应双方当事人请求，给予庭外和解30日。本案现已审理终结。原告姚振兴向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告损失60000元（具体数额以农村房屋拆迁补偿标准计算为准）；2、本案案件受理费、财产保全申请费由被告承担。事实和理由：原、被告双方系邻居。1996年10月28日，原、被告协商一致，经双方所在村集体的同意后，被告占用原告屋后的部分承包土地建造住宅，原告向被告购买部分房屋，双方就此签订房地产买卖合同一份。该合同约定，被告自愿将坐落于硖石东立交桥西堍公路南侧住宅低层的50%房产（底层西面建筑面积52.5平方米）出售给原告，总价31000元；合同签订之日，原告支付定金15000元，余款于交房时一次性付清；1997年1月31日前被告交付房屋。原告享有房屋的所有权，房屋前后场地及道路由双方共同使用；房屋用电、用水均由原告自行开户等。合同签订之日，原告支付定金15000元。1997年5月19日，被告交付原告建筑面积52.5平方米的房屋，原告支付房款16000元。此后，原告自行办理水、电开户手续，一直占用使用该房屋至今，双方无任何争议。2017年，海宁市隆兴社区实施拆迁，被告擅自以自己的名义将原告的房屋与该社区签订农村房屋拆迁补偿协议，并腾退房屋。原告得知情况后，多次向相关部门反映情况，经有关部门与社区组织调解，被告拒绝支付涉案房屋的赔偿款。原告认为，被告上述行为已经侵害了原告的合法权益，应当承担赔偿损失的民事责任。鉴于原告同意社区组织的拆迁等原因，故要求被告在取得的房屋拆迁赔偿款按建筑面积52.5平方米折算的范围内进行赔偿。诉讼过程中明确具体赔偿情形为：房屋赔偿款27825元（以平均每平方米530元计算）；房屋装修款5530元【内含未突击装潢奖地面奖1680元（40元×52.5×80％）；墙体1050元（20×52.5）；三夹板门800元（40×4×5）；铝合金卷帘门2000元】；建材价格调节补助2782元（27825元×10％）；签约奖2891元【（评估价27825＋建材价格调节补助2782＋装修款5530元】×8％）；按时交房奖2529元【（评估价27825＋建材价格调节补助2782＋装修款5530元】×7％）；房屋残值2782.5元（评估价27825×10％）；上述合计44339元。被告严甫良辩称，1、诉争房屋没有装潢；2、被告没有占用原告的承包土地，原告已经以7000元将土地转让给被告；3、诉争房屋产权归被告所有，房屋评估时也通知原告到场，被告签订补偿协议是合法的；4、被告愿意在合法合理范围内进行补偿，原告使用的房屋是底层，按照拆迁标准以364元每平方米计算补偿，总计19110元，该部分被告愿意支付。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告原系海宁市隆兴村民委村民，且系邻居。1996年10月28日，双方签订房地产买卖契约一份，约定，被告自愿将坐落于硖石东立交桥西堍公路南侧住宅低层的50%房产（底层西面建筑面积52.5平方米）出售给原告，总价31000元；合同签订日原告支付定金15000元，余款于交房时一次性付清；1997年1月31日前被告交付房屋；原告享有房屋的所有权，房屋前后场地及道路由双方共同使用；房屋门窗为二个房间各装朝南门、窗各一扇，过堂门三扇，朝北门面装四扇玻璃门外加铝合金卷帘门一扇。签约当日，原告支付定金15000元。1997年5月19日，被告交付原告建筑面积52.5平方米的房屋，原告支付房款16000元。2017年，海宁市隆兴社区实施拆迁，被告名下房屋其中322.31平方米以楼房546元每平方米、生产用房30平方米以364元每平方米计算，共获得拆迁赔偿款524339元，内含过渡费、奖励等总计551349元。其中，原告所有的房屋占地面积52.5平方米，30平方米为生产性用房，其余22.5平方米为楼房底层。上述事实由原告提交的房屋买卖合同1份、收条2份农村房屋、拆迁补偿协议、农村房屋拆迁补偿清单、腾退交房验收单各1份等证据及当事人所做的陈述经庭审质证在卷佐证，本院予以确认。本院认为，关于本案的案由，根据原告的诉讼请求及经审理查明的事实，应属农村房屋买卖合同引发的赔偿纠纷，故本院依法予以变更。本案的争议焦点是原、被告之间的农村房屋买卖合同是否有效以及被告应当赔偿原告多少损失。关于焦点一：本院认为，原、被告系同一集体经济组织成员，房屋买卖系双方的真实意思表示，现行法律仅对非本集体经济组织成员之间的宅基地房屋买卖行为进行了禁止性规定，并未对同一集体经济组织内的买卖行为进行限制，且该项规定属管理性规范，并非效力性强制性规定，故原、被告之间的房屋买卖行为合法有效。关于焦点二：被告应赔偿原告多少损失？首先是房屋赔偿款，原告主张以平均每平方米530元计算为27825元，本院查明其中30平方米在拆迁补偿中明确系生产性用房，应按照补偿标准364元计算为10920元，其余22.5平方米按照标准546元计算为12285元，合计房屋补偿款23205元；其次是房屋装修款，原告主张的其中未突击装潢奖中地面部分1680元应予支持。墙体部分应扣除30平方米以22.5平方米×20元为450元。三夹板门800元及铝合金卷帘门2000元可予支持。建材价格调节补助调整为2320.50元（23205元×10％），合计为7250.50元。房屋残值相应调整为2320.50元（23205元×10％）；最后是按时搬迁奖及按时交房奖，按照农村房屋拆迁补偿协议书规定，系对被告作为被拆迁户而享受的政策，但补偿时确系按照房屋实际面积计算，故本院从本案实际出发，酌情支持由被告赔偿原告2000元。上述合计应由被告赔偿原告各项损失34776元。综上，原告诉请中合理部分应予支持，超出部分不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第（八）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告严甫良在本判决生效之日起十日内赔偿原告姚振兴房屋损失34776元；二、驳回原告姚振兴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，财产保全费620元，合计1920元，由原告姚振兴负担779元，由被告严甫良负担1141元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  陈 勇审 判 员  胡立恒人民陪审员  朱武英二〇一八年六月二十七日书 记 员  彭梦垚?*ArabicDash?-6-??*ArabicDash?-5-?