文书内容江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏06民终2076号上诉人（原审原告）：启东市城市花苑高层业主委员会，地址启东市。负责人：季剑龙，该业委会主任。上诉人（原审原告）：启东市城市花苑多层业主委员会，地址启东市。负责人：陈玮，该业委会主任。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄诚，上海君澜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏众城房地产开发有限公司，地址启东市。法定代表人：管华，该公司董事长。委托诉讼代理人：张顺意，上海市亚太长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱元昌，上海市亚太长城律师事务所律师。上诉人启东市城市花苑高层业主委员会（以下简称城市花苑高层业委会）、启东市城市花苑多层业主委员会（以下简称城市花苑多层业委会）因与被上诉人江苏众城房地产开发有限公司（以下简称众城房产公司）业主共有权纠纷一案，不服江苏省启东市人民法院（2017）苏0681民初6888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城市花苑多层业委会上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判众城房产公司向其移交61平方米的物业管理用房。2.一、二审诉讼费用由众城公司负担承担。事实和理由：1.城市花苑分为两个物业管理区域，两个住宅区的业主承担的物业管理费标准不同、享受的绿化、公共配套设施不同，城市花苑高层业委会、城市花苑多层业委会是两个不同的法律主体，一审将两个主体作为一个原告主体错误。2.一审法院剥夺了其作为原告的资格，众城房产公司除了应该向城市花苑高层业委会移交物业管理用房外，还应当依法向多层楼房110户业主移交61平方米的物业管理用房。城市花苑高层业委会上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判众城房产公司向城市花苑高层业委会移交225.468平方米的物业管理用房。2.一、二审诉讼费用由众城公司负担承担。事实和理由：1.一审法院对证据与事实之间的合理关联性视而不见，忽视了城市花苑1号楼二层面积，导致事实认定错误，1号楼二层面积1219.16平方米，但前期物业管理合同中物业管理用房的面积为240平方米，明显不在二层。2.一审法院对举证责任分配不公，机械适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，导致判决错误。一审法院适用法律错误。众城房产公司辩称，1.其与城市花苑高层业委会、城市花苑多层业委会已经就物业管理用房的交付协商一致，并已经实际履行。早在2007年8月17日就交付了211.76平方米的物业管理用房，该物业用房位于城市花苑3#楼底层11、12、14、15、16、20号共六间，并由前期物业管理企业南通市晶寅物业管理公司代表城市花苑全体业主签署了物业用房交接单。2011年9月8日，其公司与业主委员会主任丁陆群签署会议纪要，协商对已经交付的物业管理用房进行局部调整（将原不相连的3#楼底层20#换成与其他物业用房相连的17#），并约定由其公司对其中的14、15、16、17物业用房进行装潢，其公司也实际进行了装潢。2.城市花苑高层业委会、城市花苑多层业委会要求其公司返还城市花苑1号楼一层的286.43平方米物业用房，没有事实和法律依据，且1号楼一层和二层的房屋早已销售并登记于第三人名下，根本不存在返还的问题。3.城市花苑高层业委会、城市花苑多层业委会选择性承认与其公司签订的物业管理选聘合同，否定业主委员会主任丁陆群签订的会议纪要，均违背诚实信用原则，毫无法律根据。4.根据《中华人民共和国物业管理条例》第十条的规定，一个小区只有一个业主委员会，城市花苑多层业委会主张其属于不同的民事主体，缺乏法律和事实依据。综上，请求二审法院依法维持原判。城市花苑高层业委会、城市花苑多层业委会向一审法院起诉请求：1.依法判定众城房产公司将建筑施工许可证规划的位于启东市城市花苑1号楼一层的面积为286.468平方米的物业用房向其归还；2.依法判定众城房产公司恢复位于启东市城市花苑1号楼一层面积为21.8平方米的消防值班室、2号楼一层面积为15.58平方米的弱电值班室；3.依法判定众城房产公司因非法转让物业用房及消防值班室、弱电值班室向城市花苑全体业主赔偿经济损失100万元（自2007年8月17日起暂算至2017年8月30日止，暂以每年损失10万元计，具体以法院判决为准）；4.依法判定众城房产公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：启东市城市花苑小区由两幢商住楼、两幢住宅楼、四幢高层组成。城市花苑高层业委会系启东市城市花苑小区四幢高层的业主选举的业主委员会。城市花苑多层业委会系启东市城市花苑小区两幢商住楼、两幢住宅楼的业主选举的业主委员会。众城房产公司系启东市城市花苑小区的房产开发企业。（一）查明物业管理用房的相关事实2003年8月21日，启东市建设局审核批准众城房产公司提交的城市花苑小区总规划平面图，该平面图显示城市花苑小区1号楼近民乐中路位置设计用途为商铺、物管，但未标识物管位置、面积等信息。城市花苑1号楼一层房屋目前登记于案外人王建平、季光明、顾辉名下。2003年12月1日，启东市建设局向众城房产公司发出启建规工[2003]第070号建设工程规划许可证副本，规划批准建设城市花苑小区一期工程（两幢商住楼、两幢住宅楼），建设规模为14983.7平方米。2004年2月23日，启东市发展计划与经济委员会作出启计经投【2004】1号《市计经委关于江苏众城房地产开发有限公司启东分公司基建立项的批复》，同意众城房产公司城市花苑项目在启计经投【2003】262号批复建筑面积33000平方米基础上增加基建面积32000平方米，项目总建筑面积65000平方米，项目主要内容为建1-4号楼高层四幢，5-8号楼多层四幢及商场一座，地点为北侧、邮电巷东侧。2004年3月9日，启东市建设局向众城房产公司发出启建规工[2004]第011号建设工程规划许可证副本，规划批准建设城市花苑小区二期工程（四幢高层），建筑面积为44103.29平方米。2004年7月28日，启东市龙光房产测绘有限公司作出启龙房测（2005015）号测绘报告，载明启东市城市花苑小区5-8号楼（两幢商住楼、两幢住宅楼）建设工程规划许可证批准面积14983.7平方米，实测总建筑面积为15250.82平方米。2005年12月2日，启东市龙光房产测绘有限公司作出启龙房测（2005041）号测绘报告，载明启东市城市花苑小区1-4号楼（四幢高层）建设工程规划许可证批准面积44183平方米，实测总建筑面积为43533.36平方米。上述两份测绘报告均经启东市房屋产权监理所审核同意。2005年6月1日，众城房产公司与南通市晶寅物业管理有限公司（以下简称晶寅物业公司）签订物业管理选聘合同，合同约定：众城房产公司作为“城市花苑”楼盘的建设单位，选聘晶寅物业公司为小区的物业管理企业；选聘管理的“城市花苑”物业座落于北侧，具体的物业管理区域四至位置为东至幸福岛、西至邮电巷、南至人民路、北至民乐路，共约71617平方米，多层住宅13878平方米，高层住宅35535平方米，商铺10204平方米，地下室12000平方米；众城房产公司按“城市花苑”楼盘总建筑面积的千分之四的比例，向晶寅物业公司提供物业管理服务用房249平方米，物业管理用房其中80平方米座落在城市花苑邮电门面2楼，其余座落在城市广场北区四楼。物业管理用房产权属城市花苑全体业主所有，物业管理用房在物业交付使用前15日提供给晶寅物业公司。2007年8月17日，众城房产公司向晶寅物业公司移交物业管理用房，双方确认物业管理用房坐落位置为城市花苑3号楼底层商铺11＃、12＃、14＃、15＃、16＃、20＃合计六间，总面积为211.76平方米。上述物业管理用房交接单在建设局房产科、城管执法局物业科分别备案。2011年9月8日，众城房产公司法人代表管华与时任城市花苑业委会主任丁陆群签订一份会议纪要，对众城房产公司移交的原物业管理用房位置暂作调整，约定原物业管理用房总面积不变，考虑原比较分散，暂作局部调整；众城房产公司提供物业管理用房装璜，并提供相应设施，供业主使用；待城市花苑小区内住宅房有空置时，由众城房产公司另安排一套住宅房作为物业管理用房，原物业管理用房归还众城房产公司。该会议纪要签订后，众城房产公司对城市花苑3号楼底层11＃、12＃、14＃、15＃、16＃、17＃号六间房屋（总面积为174.33平方米）进行装修并交付使用。一审庭审中城市花苑多层业委会、城市花苑高层业委会对该六间房屋作为物业管理用房不予认可。（二）查明消防值班室和弱电值班室的相关事实2006年3月13日，经启东市龙光房产测绘有限公司测量，城市花苑1号楼商铺一层分割为01室、02室、03室、消防值班室，建筑面积分别为241.98平方米、450平方米、314.97平方米、21.8平方米，01室房产编号为民乐路453号，02室房产编号为民乐路455号、457号，03室房产编号为民乐路459号；城市花苑2号楼商铺一层分割为01室、02室、03室及弱电值班室，建筑面积分别为422.51平方米、112.79平方米、206.71平方米、15.58平方米，01室房产编号为民乐路439号、441号、443号，02室房产编号为民乐路445号、447号，03室编号为民乐路449号。（详见下图）一号楼一层              建筑面积（平方米）              房产编号（民乐路）＃                  01室              241.95              453                  02室              450              455、457                  03室              314.97              459                  消防值班室              21.8              二号楼一层              建筑面积（平方米）              房产编号（民乐路）＃                  01室              422.51              439、441、443                  02室              112.79              445、447                  03室              206.71              449                  弱电值班室              15.58              2006年3月24日，启东市房屋产权监理所对座落于民乐路459号的房屋发放商品房产权登记卡，登记卡载明该房屋建筑面积为336.77平方米。2008年8月26日，民乐路459号房屋产权登记于王建平、顾辉、季光明名下。2006年5月23日，启东市房屋产权监理所对座落于民乐路439、441、443号的房屋发放商品房产权登记卡，登记卡载明该房屋建筑面积为438.09平方米。该房屋现登记于薛圣康名下。一审庭审中，众城房产公司向一审法院提交薛圣康、王建平分别于2018年1月2日出具的书面声明书。薛圣康声明启东市城市花苑2号楼住宅小区内底层弱电值班室不属于其本人所有，其既未实际占有使用过该弱电值班室，也从未主张过该弱电值班室的房屋所有权，将来也不会主张该弱电值班室的房屋所有权。王建平声明启东市城市花苑1号楼住宅小区内底层的消防值班室不属于其与共有权人季光明所有，其与共有权人季光明、顾辉既未实际占有、使用过该消防值班室，也从未主张过该消防值班室的房屋所有权，将来也不会主张该消防值班室的房屋所有权。一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。城市花苑高层业委会、城市花苑多层业委会依据物权法规定经业主选举产生，已在街道办备案，其代表城市花苑全体业主向众城房产公司主张业主共有的房屋所有权，具备原告诉讼主体资格。归纳双方的诉辩意见及举证，本案的争议焦点为：1.城市花苑1号楼一层286.468平方米房屋是否为物业管理用房，众城公司是否侵犯城市花苑高层业委会、城市花苑多层业委会的业主共有权；2.能否支持城市花苑高层业委会、城市花苑多层业委会要求众城房产公司恢复消防值班室、弱电值班室的诉讼请求；3.城市花苑高层业委会、城市花苑多层业委会主张众城公司赔偿经济损失有无依据。关于争议焦点一，物业管理用房的所有权依法属于全体业主，众城房产公司应向城市花苑小区全体业主交付符合规定的物业管理用房。本案审理中，一审法院要求双方到规划部门调取城市花苑小区规划的物业管理用房的具体位置、四至位置及面积，但规划部门没有确定该小区物业管理用房的具体位置、四至位置及面积的资料。城市花苑高层业委会、城市花苑多层业委会主张城市花苑小区1号楼1层为物业管理用房，但其提供的该小区总平面设计图虽标识1号楼近民乐中路的2层楼房设计用途为商铺、物管，但对商铺、物管的具体楼层分布、四至位置及面积均未作标识，城市花苑高层业委会、城市花苑多层业委会主张城市花苑小区1号楼1层即为物业管理用房的依据不足，且该房屋目前已登记于案外人名下，故一审法院对城市花苑高层业委会、城市花苑多层业委会要求众城公司返还城市花苑1号楼1层作为物业用房的诉请不予支持。关于争议焦点二，城市花苑1号楼一层21.8平方米的消防值班室、2号楼一层15.58平方米的弱电值班室的产权属于小区全体业主，双方对此均无异议，一审法院予以确认。根据启东市不动产登记中心查档信息，民乐路459号的房屋产权登记面积包含城市花苑消防值班室面积，民乐路439、441、443号的房屋产权登记面积包含城市花苑弱电值班室面积，众城房产公司将消防值班室、弱电值班室分别申请登记为商品房产权并出售给案外人的行为，侵害了小区全体业主的所有权。本案中，城市花苑高层业委会、城市花苑多层业委会诉请恢复弱电值班室、消防值班室，一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十六条规定，造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。众城房产公司并未占有使用、毁损案涉弱电值班室、消防值班室，故城市花苑高层业委会、城市花苑多层业委会的该项诉请，一审法院碍难支持。城市花苑高层业委会、城市花苑多层业委会可另案向弱电值班室、消防值班室不动产登记所有权人主张变更登记。关于争议焦点三，城市花苑高层业委会、城市花苑多层业委会认为众城房产公司转让的城市花苑1号楼1层是物业管理用房，无事实依据，众城房产公司对该房屋的处置，未侵犯城市花苑高层业委会、城市花苑多层业委会的合法权益，城市花苑高层业委会、城市花苑多层业委会诉请众城房产公司赔偿因转让该房屋产生的经济损失，无法律依据，一审法院不予支持。消防值班室、弱电值班室作为小区的专属设施，不得随意改变使用性质，城市花苑高层业委会、城市花苑多层业委会未提供证据证明众城房产公司的侵权行为造成其经济损失，故城市花苑高层业委会、城市花苑多层业委会诉请众城房产公司赔偿经济损失，一审法院不予支持。据此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国物权法》第三十六条规定，判决：驳回城市花苑高层业委会、城市花苑多层业委会的诉讼请求。案件受理费13800元（城市花苑高层业委会、城市花苑多层业委会已预交），由城市花苑高层业委会、城市花苑多层业委会负担。二审中，城市花苑高层业委会、城市花苑多层业委会向本院提交以下证据：1.政府信息公开申请答复书。证明内容为启东市住房和城乡建设局已于2018年4月16日出具答复意见书，对申请人黄诚提出的四项信息公开内容分别作了解答。2.城市花苑二期竣工综合验收意见。证明城市花苑二期于2005年11月13日通过初步竣工验收，验收意见第七条要求众城房产公司按照法律规定提供物业管理用房。3.前期选聘的物业公司收到物业管理用房的证明。证明物业管理用房面积为240平方米。4.城市花苑二期总平面图复印件。证明物业用房位于一号楼琴房位置及琴房的一号楼的裙楼位置。5.最高人民法院一个司法判例，是徐州西苑艺君花园（一期）诉徐州中川房地产有限开发公司物业管理用房所有权确认纠纷案。众城房产公司质证认为，1.对政府信息公开申请答复书的真实性、合法性没有异议，但是对其内容的真实性、合法性以及与本案的关联性和证明目的有异议。2.对城市花园综合验收意见真实性、合法性没有异议，对它的关联性以及证明力有异议。3.对证明形式真实性没有异议，对证明内容的真实性、合法性以及证明力有异议。4.证据4并不是新证据，一审中已经进行了质证。5.最高人民法院的判例不属于民事诉讼中的证据，实际上本案的案情和该案件有本质区别。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、本案原告诉讼主体资格的认定是否正确。二、众城房产公司是否应当向城市花苑多层业委会、城市花苑高层业委会交付案涉1号楼1层房屋作为物业管理用房。关于争议焦点一。2005年6月1日，众城房产公司与晶寅物业公司签订物业管理选聘合同，并于2007年8月17日向晶寅物业公司移交物业管理用房，双方确认物业管理用房坐落位置为城市花苑3号楼底层商铺11＃、12＃、14＃、15＃、16＃、20＃合计六间，总面积为211.76平方米。上述物业管理用房交接单在建设局房产科、城管执法局物业科分别备案。2011年9月8日，众城房产公司法人代表管华与时任城市花苑业委会主任丁陆群签订一份会议纪要，对众城房产公司移交的原物业管理用房位置暂作调整。根据城市花苑多层业委会的陈述，该业委会成立于2013年。即在此之前，城市花苑作为一个整体由同一个物业管理公司进行管理，并没有高层业委会和多层业委会的区分，众城房产公司作为“城市花苑”楼盘的建设单位，整体交付物业服务用房，符合法律法规的规定。至于后期成立城市花苑高层业委会和城市花苑多层业委会，属于城市花苑小区不同区域业主的内部自发行为，但物业管理用房关涉城市花苑小区全体业主的共同利益，一审法院要求城市花苑高层业委会和城市花苑多层业委会作为共同原告提起诉讼，符合法律规定。城市花苑高层业委会和城市花苑多层业委会物业用房的分配问题，属于其内部事务，应当自行协商处理。一审法院程序并无不当。关于争议焦点二。尽管在二审期间，城市花苑高层业委会、城市花苑多层业委会提供证据并主张，城市花苑物业管理用房应当在1号楼一层，但根据已查明事实，1号楼一、二层房屋已经出售并登记在第三人名下，不再具备作为物业管理用房的客观条件。实际上，自2007年8月17日，众城房产公司向晶寅物业公司移交部分3号楼底层商铺作为物业管理用房，后虽经调整，物业管理用房面积和位置有所变动，但一直位于3号楼。至于物业管理用房的面积是否符合法律法规、调整是否符合法定程序，与本案中城市花苑高层业委会、城市花苑多层业委会要求交付1号楼底层商铺作为物业服务用房的诉讼请求，并非同一法律关系，本院对此不予理涉。综上所述，城市花苑高层业委会、城市花苑多层业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人启东市城市花苑高层业主委员会、启东市城市花苑多层业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  顾晓威审判员  刘彩霞审判员  谷昔伟二〇一八年八月八日书记员  盛姝玲