山东省平度市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）平民一初字第672号
原告徐永军，男，1969年11月16日生，汉族，城镇居民，住平度市。
委托代理人李永智，山东永智律师事务所律师。
被告潘涛，男，1973年4月27日生，汉族，住平度市。
委托代理人焦秋和，山东平都律师事务所律师。
委托代理人绍伟东，山东平都律师事务所律师。
被告冯文平，女，1983年4月12日生，汉族，城镇居民，住平度市。
委托代理人焦秋和，山东平都律师事务所律师。
委托代理人绍伟东，山东平都律师事务所律师。
第三人青岛担保中心有限公司，住所地：青岛市崂山区深圳路222号1501室。
法定代表人李楷，总经理。
委托代理人张弘，男，系青岛担保中心有限公司工作人员。
委托代理人朱婷婷，女，系青岛担保中心有限公司工作人员。
原告徐永军与被告潘涛、被告冯文平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐永军的委托代理人李永智、被告潘涛及被告冯文平的共同委托代理人焦秋和、绍伟东、第三人青岛担保中心有限公司的委托代理人张弘、朱婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐永军诉称，2012年7月25日，原、被告双方经协商同意，签订房屋买卖契约，约定：两被告将自己所有的平度市青岛路19号7号楼3单元406户房屋出卖给原告，楼房总价款30万元，两被告必须于2012年8月23日前将楼房交付给原告，如两被告不能按期向原告交付楼房，每逾期一天按楼房价款的百分之一向原告支付滞纳金，合同生效后，原告按合同约定向两被告支付购房款30万元，但遗憾的是两被告不按合同约定时间向原告交付楼房，为此，一、诉请法院依法确认原、被告于2012年7月25日签订的平度市青岛路19号7号楼3单元406户房屋买卖契约为有效协议。二、依法判令两被告立即交付给原告平度市青岛路19号7号楼3单元406户楼房面积100.5平方米，支付原告逾期交付楼房的滞纳金36000元。三、由被告承担本案的诉讼费用。
被告潘涛、被告冯文平辩称，原、被告虽然签订了房屋买卖合同，但并未实际履行，原告也没有支付购房款，被告也没有将房屋交付原告。被告房屋价值远高于300000元，是因为原、被告之间以前存在借贷关系，被告向原告借过一笔款，原告为了保证自己出借资金的安全才要求与被告签订房屋买卖契约，因此这个卖买合同没有实际履行，只起到一个担保作用，另外涉案房屋已经抵押并且房屋已被法院查封。如果原告认可上述事实，被告愿意就偿还原告借款与原告达成调解意见，用房屋做还款的保证。
第三人青岛担保中心有限公司述称，青岛瑞茨水泵有限公司作为借款人与中国建设银行股份有限公司平度支行签订人民币流动资金贷款合同一份，根据这份合同我们与中国建设银行股份有限公司平度支行签订了保证合同，为了实现债权，我们又与潘涛签订了抵押反担保合同，共计六份抵押反担保合同，与本案有关的有两份合同。2012年8月23日，到平度市房产管理中心办理了抵押权登记。与本案有关的抵押的房产位于平度市青岛东路19号7号楼3单元306户与406户。按贷款合同约定借款金额为990万元，实际银行放款给青岛瑞茨水泵有限公司600万元。根据贷款合同约定，青岛瑞茨水泵有限公司于2013年2月2日应归还银行3500000元，经多次催收，青岛瑞茨水泵有限公司未支付任何贷款，建设银行平度支行要求我们偿还青岛瑞茨水泵有限公司的6237404.38元贷款，我们于2013年6月28日偿还了这笔贷款。于2013年8月15日，我们向青岛市中级人民法院起诉青岛瑞茨水泵有限公司与潘涛。2013年9月2日法院查封了潘涛在北京的房产，于2013年9月4日查封了潘涛在平度的五套房产，包括涉案的位于平度市青岛东路19号7号楼3单元306户与406户两套房屋。为此第三人向法庭陈述以上情况。
经开庭审理查明，被告潘涛与被告冯文平系夫妻关系。2012年7月25日，原告徐永军与被告潘涛、被告冯文平签订房屋买卖契约一份，约定被告潘涛、被告冯文平将二被告拥有产权的座落于平度市青岛东路19号7号楼3单元406户楼房（房屋产权证号：青房地权市字第××号）出售给原告徐永军，该楼房建筑面积100.5平方米，合同约定：楼房价款300000元，原告于契约签章后付购房款300000元，被告于2012年8月23日将上述楼房交付原告；约定二被告将上诉房屋及其附属物移交给原告时，该房屋及其附属物所占用的土地使用权一并移交给原告，原告拥有对该房地产共同部位的使用权和维修义务；二被告保证上述房地产权属清楚真实，若发生与二被告有关的产权纠纷或债权债务，由二被告负责清理，并承担民事责任，由此给原告造成的经济损失由二被告负责赔偿。该购房合同就双方的权利义务还作了其他约定。合同签订当日二被告为原告出具了收条一张，载明：今收到徐文军购买平度市青岛东路19号7号楼406户建筑面积100.5平方米（青房地权市字第××号）购置款叁拾万元。二被告未在约定时间即2012年8月23日将该楼房交付原告，合同约定交房到期后，被告一直未将合同约定楼房交付原告，也未办理产权变更登记手续，该楼房产权至今登记在被告潘涛名下。
另查明，合同签订后，因青岛瑞茨水泵有限公司作为借款人与中国建设银行股份有限公司平度支行签订人民币流动资金贷款合同，第三人青岛担保中心有限公司为青岛瑞茨水泵有限公司向中国建设银行股份有限公司平度支行提供担保，被告潘涛系青岛瑞茨水泵有限公司的法定代表人。后第三人与潘涛签订了抵押反担保合同，2012年8月23日，被告潘涛将登记在自己名下的位于平度市青岛东路19号7号楼3单元306户、406户楼房及其他共5套房屋到平度市房产管理中心为第三人办理了抵押权登记，抵押给第三人青岛担保中心有限公司。抵押权证号：青房地权市他字第201262509号，载明房地产他项权利人：青岛担保中心有限公司，房地产权人：潘涛，抵押债权数额1980000元。原、被告签订房屋买卖合同后，二被告因有其他纠纷，债权人向法院起诉，因债权人申请保全措施，该楼房后被法院查封。原告诉至本院要求依法确认原、被告于2012年7月25日签订的平度市青岛路19号7号楼3单元406户房屋买卖契约为有效协议；要求判令两被告立即交付给原告平度市平度市青岛路19号7号楼3单元406户楼房面积100.5平方米，支付原告逾期交付楼房的滞纳金36000元。
诉讼中原告提出对其提出的要求两被告立即交付给原告平度市平度市青岛路19号7号楼3单元406户楼房面积100.5平方米及支付原告逾期交付楼房的滞纳金36000元的诉讼请求在本案中不再主张，保留权利。
上述事实，有当事人的陈述、原告提供的房买卖合同复印件、收款收据复印件、房产管理部门的档案材料复印件及本院的开庭笔录、人民币流动资金贷款合同、保证合同、抵押反担保合同、他项权利证等证据在案佐证，已经庭审质证。
本院认为，原、被告于2012年7月25日签订的平度市青岛路19号7号楼3单元406户房屋买卖契约，采用书面形式，该合同要件齐全，已经双方当事人签字确认，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，因此该房屋买卖契约为有效合同。在双方签订买卖协议后，未办理产权变更登记手续，被告潘涛将该楼房为他人设定抵押权，同时因被告潘涛、被告冯文平有其他纠纷致涉案楼房被法院查封影响到合同的履行问题，但不影响该合同的成立和效力。因此，原告提出要求确认该房屋买卖契约为有效协议的主张，于法有据，本院依法应予支持。
诉讼中原告提出对其提出的要求两被告立即交付给原告平度市青岛路19号7号楼3单元406户楼房面积100.5平方米及支付原告逾期交付楼房的滞纳金36000元的诉讼请求在本案中不再主张，保留权利。故本院对原告的该项请求在本案中不再处理。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，判决如下：
原告徐永军与被告潘涛、被告冯文平于2012年7月25日签订的购买平度市青岛路19号7号楼3单元406户房屋买卖契约为有效协议。
案件受理费6340元、邮寄费120元，共计6460元，由被告潘涛、被告冯文平负担，因原告徐永军已向法院预交，限二被告于判决生效后十日内直接付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 卢爱林
审 判 员 邱恩元
人民陪审员 许丰进
二〇一三年十月二十九日
书 记 员 曹正香