上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终824号
上诉人（原审被告）封文云，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市松江区XX镇XX村XX楼XX号。委托代理人邓有国，上海川汇律师事务所律师。委托代理人甘玉英，上海川汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）徐建涛，XX年XX月XX日生，汉族，住浙江省宁海市XX街道XX路XX宿舍XX幢XX室。委托代理人杨敬石，上海中沃律师事务所律师。上诉人封文云因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第1624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月12日受理后，依法组成合议庭,于2016年2月16日公开开庭审理了本案。上诉人封文云之委托代理人甘玉英到庭参加了诉讼。被上诉人徐建涛经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原审认定，徐建涛是位于上海市松江区XX路XX、XX号XX层房屋的登记权利人，该房屋建筑面积为237.62平方米，用途为店铺。2014年9月1日，徐建涛作为出租方（甲方）、封文云作为承租方（乙方），双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定将位于上海市松江区XX路XX号门面租赁于乙方使用，租赁面积经甲乙双方认可约130平方米；乙方向甲方承诺，租赁该门面作为办公使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；甲乙双方约定，甲方于2014年8月31日前向乙方交付上述租赁物，租赁物租赁期自2014年9月1日起至2017年8月31日止；甲、乙双方约定，上述租赁物每年租金总计为人民币（下同）75,000元，月租金为6,250元；租金每6个月支付一次，乙方应分别于2014年8月25日前、2015年2月25日前以此类推向甲方支付每6个月租金37,500元，乙方支付租金的方式为现金支付，甲方不开具房屋租赁发票；甲、乙双方约定，合同签订时，乙方应向甲方支付上述租赁物的租赁保证金，保证金为10,000元；租赁期间，使用上述租赁物所发生的水、电等费用由乙方承担，支付标准依据国家水、电力部门收费标准确定；甲方向乙方收取物业管理费（包括卫生费），费用各自承担一半；租赁期间，乙方发现该租赁物及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后着手进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；租赁期间，机房保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，……e、乙方逾期不支付租金或水电费、物业管理费超过1个月的……，发生上述情况之一种，甲方有权在律师见证情况下破门而入，房屋内物品视为乙方放弃物品，由甲方自行处理，乙方对此同意且明确表示无异议；租赁期间，乙方中途擅自退租的，应赔偿甲方经济损失总计为20,000元，甲方提前终止合同，应赔偿乙方经济损失总计为20,000元；租赁期间，若因甲方原因影响乙方正常生产经营，甲方应赔偿相应损失。合同还对其他相关事宜进行了约定。上述合同签订后，徐建涛按约将涉案房屋交付封文云使用，封文云支付了1万元押金以及自2014年9月1日起至2015年2月28日止的租金37,500元。封文云在2015年2月25日之前，没有支付2015年3月1日至2015年8月31日的租金。2015年4月3日，封文云向徐建涛发送短信，载明徐建涛提供的涉案房屋室内的5台空调无法正常使用，不具备办公室的要求，在此期间，封文云多次向徐建涛提出维修和调换，但都没有得到解决，望徐建涛尽快妥善处理，并有一个双方满意的结果。同年4月10日，徐建涛向封文云发送短信，载明了其在4月3日收到了封文云提出的有关租赁办公场地空调问题的短信，经检测一切正常，如有问题请当面提出双方共同调试，另封文云的房租已拖欠一个多月，请按合同约定及时支付，4月15日前付清，拖欠情况可不予考虑，随时联络。同年4月10日，徐建涛向封文云发送短信，载明椅子4把放在楼下，放哪里封文云自己安排。同年4月14日，封文云向徐建涛发送短信，载明其对于承租房屋多次提出空调问题，迟迟未能解决，若2015年4月15日之前未能妥善处理，终（中）止租房合同，退回6个月租金和1万元押金，并承担更换地毯、玻璃费用8,000元。同年5月4日，封文云向徐建涛发送短信，载明其已将涉案房屋的5把钥匙放在隔壁120号了，租金、押金及其他费用请徐建涛尽快退回。后徐建涛诉至法院，要求判令：封文云继续履行租赁合同，支付拖欠的租金37,500元、2014年9月1日起至2015年3月31日止的电费1,140.90元、水费23.10元、物业费1,746.50元、并承担违约金6,250元、合计46,660.50元。原审庭审中，因封文云明确表示不再继续履行合同，经法院释明，徐建涛将其诉讼请求变更为：1、2015年9月30日解除租赁合同，封文云返还租赁房屋；2、封文云支付自2015年3月1日至判决生效之日止的租金及使用费，按照合同约定的租金标准计算租金和使用费；3、封文云支付2014年9月1日起至2015年3月31日期间的电费1,140.9元、水费23.10元、物业费1,746.50元；4、封文云承担违约金20,000元。原审庭审中，双方确认，徐建涛主张的电费1,140.9元、水费23.10元、物业费1,746.50元，以上共计2,910.50元，由徐建涛自行承担1,455.50元，封文云承担1,455元。原审庭审中，双方确认，封文云承租涉案房屋后进行了更换地毯、安装部分玻璃墙以及加装门锁等装修行为。封文云称上述装饰装修已形成附合，拆离后会导致损坏，门锁的金额不大，也不再带走了，要求徐建涛予以赔偿。徐建涛则认为，此属于封文云自行装修的行为，所有费用理应由封文云承担，与本案无关，徐建涛不同意利用，希望封文云将房屋恢复原状。原审诉讼中，双方确认，徐建涛已于2015年10月15日从上海市松江区XX路XX号房屋处取回了涉案房屋的钥匙。封文云表示，其已于2015年5月4日将上述钥匙放在隔壁120号装修公司的前台了，以前徐建涛为封文云配钥匙时，也是让封文云去120号房屋处领取的，故房屋已经于当时返还徐建涛。徐建涛则认为，房屋的交接不应以短信为准，不能将房屋钥匙放在120号房屋处，封文云返还房屋的方式不妥当，徐建涛没有收到钥匙，房屋不能算作有效的返还。2015年10月15日徐建涛才正式收回房屋。原审认为，首先，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，徐建涛与封文云签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方均应恪守。其次，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方可以解除合同。本案中，因封文云在诉讼前后以自己的言行明确表示不再履行合同，故徐建涛可以解除合同。至于解除合同的时间，封文云虽辩称涉案房屋内空调不能正常使用，已短信通知徐建涛于2015年4月15日解除合同，但其一，封文云并未提供充分的证据证实房屋内5台空调不能正常使用，已严重影响到其办公，徐建涛对此也予以否认，法院不予采信；其二，根据双方合同约定，即便空调存在问题，封文云也可通知徐建涛维修，亦可代为维修，费用由徐建涛承担，而不宜径行解除合同；其三，封文云20**年2月25日之后就拖欠了徐建涛下一期的租金，此后，其擅自退租的行为已构成违约，故封文云解除合同的理由不能成立，对于其辩称的2015年4月15日合同已经解除的意见，法院不予支持。为此，法院确认以徐建涛主张的封文云收到变更诉请申请书的时间即2015年9月30日为双方合同的解除时间。再次，合同解除后，封文云理应将涉案房屋返还徐建涛，现双方均确认房屋已经返还，故法院对此不再处理。对于徐建涛主张的自2015年3月1日起至判决生效之日止的租金及使用费，法院认为，封文云应当按约支付其返还房屋之前欠付的租金和使用费，本案中，封文云虽已将涉案房屋的钥匙放置于隔壁120号房屋处，并短信通知了徐建涛，但如前所述，封文云擅自退租的行为已构成违约，其2015年5月4日返还房屋的方式也难言妥当，而徐建涛也应当采取适当的措施防止损失的扩大，其在明知封文云已经搬离房屋后，仍怠于接收房屋的行为亦于法有悖，综合考虑上述情形，法院酌定封文云还需支付徐建涛自2015年3月1日起至2015年7月31日止的租金31,250元。扣除封文云已经支付的押金10,000元，封文云还需支付徐建涛租金21,250元。对于徐建涛主张的水费、电费和物业费，庭审中双方已协商一致，即由封文云仅承担其中的1,455元，法院予以准许。至于徐建涛主张的违约金，符合双方合同约定，法院予以支持。至于封文云辩称的徐建涛赔偿其装修损失，因本案中封文云的行为构成违约，徐建涛也不同意利用及赔偿，故法院对此不予支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，于二○一五年十一月十三日作出判决:一、徐建涛与封文云于2014年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2015年9月30日解除；二、封文云于判决生效之日起十日内支付徐建涛自2015年3月1日起至2015年7月31日止的租金21,250元（已扣除封文云支付的押金10,000元）；三、封文云于判决生效之日起十日内支付徐建涛自2014年9月1日起至2015年3月31日止的水、电费和物业费共计1,455元；四、封文云于判决生效之日起十日内支付徐建涛违约金20,000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,353元，减半收取676.50元，由徐建涛负担116.50元（已付），封文云负担560元（于判决生效之日起七日内交付法院）。判决后，封文云不服，上诉于本院，诉称:涉讼租赁合同的终止系被上诉人不履行合同义务所致；合同解除日应为上诉人发短信通知解除合同日；租赁合同中没有关于违约金的约定，原审的处理与合同约定相悖，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、四项，改判双方签订的《房屋租赁合同》于2015年4月15日解除。被上诉人徐建涛向本院出具书面答辩状，称：上诉人未经其同意，以空调不能使用为借口，擅自中途退租，违约事实清楚，应承担违约责任，故其不同意上诉请求。二审中，上诉人出示收据、生产任务执行单一组，旨在证明其支付装修费8,810元；被上诉人不确认证据的真实性，并认为与本案无关。本院认为，该些材料未能反映上诉人主张之事实，故不予确认。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方签订的《房屋租赁合同》于法无悖，双方均应恪守。封文云主张合同终止的原因在于徐建涛提供的空调不能使用，本院认为，一方面，封文云接收房屋可视为其已初步验收房屋内设施；另一方面，涉讼合同约定租赁期间，承租方发现租赁物及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知出租方修复，逾期不维修的，承租方可代为维修，费用由出租方承担，因此，即便空调不能使用，封文云完全可以自行修理后继续履行合同，空调问题并不能成为其解约的正当理由。综上而言，封文云关于合同解除日之异议，本院不予采纳。二审中，封文云主张其已于2015年3月底搬离，同时表示无搬离依据可提供，并陈述其将钥匙归还于隔壁120号前台，即原接收房屋钥匙处。本院认为，封文云未能出示有效证据证明其于2015年3月底搬离，且其返还钥匙的方式亦不能视作双方已办理交接，故其关于租金之异议，本院难以采纳。涉讼租赁合同8.3违约责任条款约定，租赁期间，非因本合同8.1条规定的情况，承租方中途擅自退租的，应赔偿出租方经济损失总计为20,000元。本院认为，虽然此条款内容文字表述为经济损失，但整个条款为违约责任条款，故封文云关于涉讼合同无违约金约定的上诉理由，显于事实不符，不予采纳。综上所述，封文云关于撤销原审判决主文第一、二、四项，改判双方签订的《房屋租赁合同》于2015年4月15日解除的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币831.25元，由上诉人封文云负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年三月二十九日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……