连云港市新浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民初字第3396号
原告王长江。
委托代理人韩志清，江苏董运弟律师事务所律师。
委托代理人李愔，江苏董运弟律师事务所律师。
被告许翠莲。
委托代理人尹德信，江苏永信律师事务所律师。
第三人曲爱琴。
委托代理人尹德信，江苏永信律师事务所律师。
原告王长江与被告许翠莲、第三人曲爱琴房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王长江及其委托代理人韩志清、李愔、被告许翠莲及第三人曲爱琴的共同委托代理人尹德信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年1月26日，第三人曲爱琴受被告许翠莲委托，与原告签订了《房屋租赁合同》，被告许翠莲将自有房屋（位于连云港市新浦区解放东路8号万润怡景苑16号楼15号门面房）一套租赁给原告经营使用。租期5年，自2010年5月1日至2015年4月30日。
租赁期内，原告均严格按时、足额支付租金，但原告支付完毕第四个租赁年度上半年（2013年5月1日-2013年9月30日）租金57500元后，被告分别于2013年6月4日、2013年6月25日，以委托他人收房及发送《律师函》等方式通知原告，要求解除双方租赁合同，并雇佣社会人员干扰原告正常经营、毁损原告财物，意图逼迫原告立即退房。原告几经报警，亦无法组织被告的非法侵扰行为，被告甚至于2013年7月7日径行将原告租用的房屋锁闭，不许原告使用。
被告单方解约行为直接导致原告提前近两年结束经营，因此，原告对租赁房屋的装修、改造投入，被告应依法给予折价补偿。被告非法单方解除合同、收回房屋，严重损害了原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告返还未履行租期的房屋租金36666.6元并支付2013年5月3日起按同期银行代理利率支付利息至实际付款日止；2、判令被告赔偿因其违约给原告造成的经济损失合计111286.16元。
被告许翠莲辩称，请求法院驳回对被告的诉讼请求，理由为：1、原告是未经被告同意擅自转租给杨梅，赵春艳和赵俊杰，从中谋取转租费，共计206500元。该收入应当赔偿给被告。2、原告在承租期间擅自改变房屋的用途，并且未经被告同意对房屋进行改建和增设他物，擅自变动建筑主体结构和承重结构，被被告带来严重经济损失，并致使房屋设备损坏。3、原告自己尚有5000元租金没有付，2012年和2011年的租金有部分未付以及违约迟延支付租金，未交纳电费，至少1.49万元，未交水费和物业费。四、根据法律相关规定，被告的解除行为应当是合法有效的。
第三人曲爱琴述称同上。
经审理查明，2010年1月26日，第三人曲爱琴受被告许翠莲委托，与原告签订了《房屋租赁合同》，被告许翠莲将其所有的位于连云港市新浦区解放东路8号万润怡景苑16号楼15号门面房一套租赁给原告经营使用。租期5年，自2010年5月1日至2015年4月30日。租金为第一年至第三年为11.5万元，第四年为12.5万元，第五年为12.5万元。租金支付方式为：每年4月30日前付当年租金的一半；10月30日前再付当年租金的另一半。合同第四条约定房屋的租赁用途为：服装、饰品、化妆品销售。第八条约定，有下列情形之一的，甲方（被告）有权单方解除合同：1、乙方（原告）不能按时交纳租金和该房屋租赁期间发生的一切费用。2、在租赁房屋内从事违法活动。3、租赁期间致使房屋、设备严重损坏且不承担维修责任。4、经甲方同意，乙方可以改变房屋结构或将房屋转租，变相转租他人。双方并就违约责任等作了约定。
合同签订后，被告许翠莲将上述房屋交付给原告王长江使用，2010年2月，王长江即咨询了连云港瑞家装饰工程有限公司关于租赁房屋穿层的价格，随后连云港瑞家装饰工程有限公司对租赁房屋进行了穿层改造，原告王长江为此支付费用75000元。2010年6月1日，原告王长江将该租赁房屋底层约40㎡转租给史建辉经营，双方并就房屋租金、租期、租金给付方式、违约责任及其他双方权利义务等进行了约定。2011年2月18日，经原告王长江同意，杨梅在交纳了转让费及其他费用后，该部分房屋又转由杨梅经营服装店，杨梅承继史建辉原租赁合同中的所有权利、义务。2010年8月3日，原告王长江与赵春艳签订房屋租赁合同，原告王长江将该租赁房屋底层其中约50㎡转租给赵春艳经营SARA服装店，租赁期限自2010年8月16日至2014年8月15日止，双方并就租金、租金支付方式、违约责任等做了约定。2011年5月，原告王长江与赵俊杰合伙用租赁房屋的2层开设栖萝咖啡屋，双方口头约定由王长江提供场地，赵俊杰提供装修工程及日常经营，装修建材双方共同出资。随后二人进行装修，支付部分材料费及人工费。2011年9月13日，该租赁房屋2层进行了租赁备案证明，其中载明出租人为许翠莲，承租人为栖萝咖啡屋。2012年1月12日，栖萝咖啡屋获得营业执照，营业执照载明的经营者系赵俊杰。后因经营不善，赵俊杰退出经营，由王长江承继权利义务独自经营，但营业执照未进行变更。
2013年6月25日，第三人曲爱琴委托江苏永信律师事务所向原告王长江发出律师函，其内容为：1、你（王长江）违反租赁合同约定，未经业主许翠莲和委托人曲爱琴的同意，将租赁房屋变相转租他人。而且还把该门面房的隔层擅自改造开设成为咖啡简餐场所进行对外营业，超越了租赁使用用途，破坏了房屋结构和设施。2、你在2013年上半年所支付的租金，房屋租赁使用时间为1至6月，因你违反双方签署的房屋租赁合同，自2013年6月25日起解除与你的租赁关系。2013年7月初，因原告王长江未搬离租赁房屋，被告许翠莲强行收回租赁房屋。
另查明，原告王长江前3个租赁年限均按照合同约定的租金及支付方式给付租金，但存在迟延履行情况，被告并未提出异议。2013年3月20日、2013年4月15日、2013年4月30日、2013年5月3日，原告王长江分4次合计支付被告许翠莲半年房屋租金57500元，根据租赁合同的租金支付方式，该半年租金的租赁期限起止时间应为2013年5月1日至2013年10月31日。
被告许翠莲因生意问题牵涉多起民事案件，自2012年末起便很少居住在连云港市。
本案在首次开庭时，因次承租人杨梅、赵春艳起诉本案原告王长江，要求其赔偿经济损失，故原告提出要求增加诉讼请求暂定为121217元，但原告并未在本院规定的期限内补交相关诉讼费用。
上述事实，有原、被告、第三人的当庭陈述及原告举证的房屋租赁合同及委托书、房屋产权证、支付租金收据及付款凭证、律师函、房屋租赁登记备案证明、装修收据、被告举证的照片、证人刘某的证言等在案予以证实。
本院认为，原、被告之间的租赁协议系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行。本案中，原告王长江自2010年5月即租用被告许翠莲的房屋，并在接收租赁房屋后即进行穿层改造，在2010年8月又将租赁房屋部分转租给赵春艳、杨梅使用，其自身又与赵俊杰合伙将租赁房屋2层作为咖啡屋场地进行经营，改变了经营用途。但该一系列行为存在已达数年，转租房屋及咖啡屋的门头招牌也非常醒目，被告许翠莲自身亦居住于该门面房所在的小区，经常经过该租赁房屋，加之，原告用租赁房屋开设咖啡屋及赵春艳、杨梅开设服装店办理的工商登记手续，须经房屋所有权人即被告许翠莲确认。综合以上因素，其应当知晓原告所作的一系列行为，但其在发出律师函之前的数年间并未提出异议，应当视为其认可原告的行为。因此，对于被告辩称其数年间未居住于连云港市，并不知道原告行为的辩称，本院不予采信。而根据双方签订的租赁合同，在被告同意的情况下，原告可以对租赁房屋进行改造及转租。被告辩称原告迟延履行支付租金义务，违反合同约定的主张，因原告2013年之前已存在迟延履行的情况，但被告并未提出异议，双方租赁合同持续履行，应当视为被告对迟延履行的认可。被告辩称原告未足额支付2013年下半年租金的主张，根据双方签订的合同，2013年下半年即5月1日至10月31日的租金应为62500元，而原告支付了57500元，原告确系未足额支付，对被告的这一辩称，本院予以采信。但被告并未进行催要，亦未在律师函中进行告知并以此作为解除合同的依据。被告辩称原告尚有电费、物业管理费等未交纳，也构成违约的主张，根据被告提供的电费缴费发票及催缴电费通知书，发票载明的系2013年7月的电费，而7月份原告实际并未进行经营，催缴电费通知书载明的电费年月系2013年8月，此时被告已经收回房屋，发生的电费与原告无关。至于被告称原告拖欠物业管理费的主张，被告并未举证加以证明且亦未在律师函中进行告知并以此作为解除合同的依据。对被告的以上辩称，本院不予采信。因此，原告单方解除租赁合同的行为无合法根据，应当按照租赁合同的约定赔偿原告的损失。原告诉求的各项损失，本院综合认定如下：1、关于退还未履行租期之房屋租金36666.6元（62500元÷6个月×2个月-5000元）的诉求，原告支付的租金57500元，其使用期限应为2013年5月1日至2013年10月31日，被告于2013年7月初收回租赁房屋，原告实际使用了两个月，对于退还36666.6元租金的诉求，本院予以支持；自2013年5月3日起按同期银行贷款利率计算36666.6元的利息，本院确认应当自原告起诉之日即2013年7月17日起计算；2、关于经济损失111286.16元（含22个月的穿层、咖啡屋装修残值及2013年6月咖啡屋人员工资23300元）的诉求，原告并未举证人员工资的确凿证据且被告于2013年7月初才收回租赁房屋，对于原告要求被告赔偿咖啡屋人员工资的诉求，本院不予支持。对于咖啡屋装修金额，因被告收回房屋后即对原装修进行了拆除及重新出租，原告的装修已无法鉴定实际价值，原告提供的穿层及咖啡屋装修材料款收据，在证据形式上不符合法律规定，但考虑到原告进行穿层改造及装修咖啡屋势必产生相关费用，综合原告改造的面积及折旧，本院对此费用酌定为40000元。对于原告增加诉求部分，因原告并未在本院规定的期限内补交诉讼费用，故本院不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、一百零七条、二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告许翠莲于本判决生效后十日内返还原告王长江租金36666.6元及利息（按中国人民银行同期银行贷款利率自2013年7月17日计算至实际给付之日止）。
二、被告许翠莲于本判决生效后十日内赔偿原告王长江经济损失40000元。
三、驳回原告王长江其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2530元、保全费1020元（原告已预交），由被告负担1917元、原告负担1633元。被告负担部分于给付上述款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费2530元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 梁秀萍
代理审判员 宋世安
代理审判员 杨 路
二〇一四年一月十一日
书 记 员 李 红
法律条文和上诉须知
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
1、因不可抗力致使不能实现合同目的；
2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
5、法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：440301040009094
开户行：连云港市农业银行苍梧支行