湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂10民终1246号
上诉人（原审原告）：黄梅章，男，1977年10月13日出生，汉族，松滋市人，住松滋市。
委托代理人：周伟，湖北丰年律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：松滋市鑫泰实业有限公司（以下简称鑫泰公司），住所地松滋市新江口镇林园路40号。
法定代表人：张远翠，该公司董事长。
委托代理人：冉永海，该公司法务部主任。
委托代理人：刘启斌，湖北驰华律师事务所律师。
上诉人黄梅章因与被上诉人松滋市鑫泰实业有限公司房屋安置补偿合同纠纷一案，不服松滋市人民法院（2016）鄂1087民初1006号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2016年12月15日公开开庭审理了本案。上诉人黄梅章的委托代理人周伟，被上诉人松滋市鑫泰实业有限公司的委托代理人冉永海、刘启斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄梅章诉称：2011年2月27日，原、被告签订一份《房屋调换协议》，约定被告拆除原告位于松滋市新江口镇飞利浦大道的房屋，还建位于原址上的拟新开发楼盘中央广场12楼，面积130平方米左右的房屋一栋，被告一次性补助原告过渡费用10万元，同时还约定，如果被告在两年内不能交付房屋的，应每月向原告支付417元租房费用。其后原被告又签订一份《房屋拆迁补充协议》，约定在严格执行《房屋调换协议》的基础上增加：如果被告不能在2013年10月1日前向原告交付房屋的，被告应以原告应得房屋价值额为基数，按年利率10﹪向原告支付违约金。但时至今日被告仅向原告支付了10万元过渡费用及1万元租房费用，未履行其交房义务及剩余租金给付义务，也拒付相应的违约金。请求：1、判令被告立即交付还建房；2、判令被告立即支付房屋租金6680元；3、判令被告立即支付违约金203346元。
被告鑫泰公司辩称：1、原告已将其与本公司签订的合同转让给案外人谭琼，原告与本公司的权利义务关系从转�之日起已经终止，原告诉讼主体不适格，所提诉求不应得到支持；2、原告诉求的违约金缺乏依据；3、为保证双方利益公平，关于违约金计算标准，应该按拆迁房新增购面积房价标准1700元∕㎡以及原拆迁面积100㎡来计算；4、综上，请法院驳回原告的诉讼请求。
原审查明：2011年2月27日，以被告鑫泰实业公司为甲方，以原告黄梅章为乙方，双方签订一份《房屋调换协议》，约定甲方联合乙方共同开发建设松滋市新江口镇飞利浦大道一至五号（含五一路原宾馆二厅）的房屋坐落地块，就拆除乙方房屋和还建事宜达成如下协议：“1、乙方房屋坐落在松滋市新江口镇飞利浦大道1号1单元3楼第3室，房屋产权证号码：松房权证20××46号，建筑面积66.15平方米，现场实测建筑面积100平方米；2、甲方开发建设后给乙方调换的房屋，乙方选择松滋市新江口镇飞利浦大道1号新建住宿楼房12楼，房屋建筑面积100平方米（含公摊面积），所调换房屋为新建毛坯房，水电进户，电以乙方原开户相位为准，铝合金玻窗，进户防盗门达到市场商品房标准；3、调换房屋面积差价的处理：①、如乙方所需调换的房屋面积小于原住房面积，所差面积由甲方按照新建楼层销售价格给予乙方现金补偿；②、如乙方所调换的房屋面积大于原住房面积，但不超过双方确定的每户100平方米的调换面积，每户100平方米以内的超过部分按销售实际价支付房款。（新增购面积30㎡左右按1700元∕㎡支付房款）；4、甲方一次性补偿乙方装修费、过渡期间的房屋租金、搬家费等各项费用，合计补偿10万元，在本协议签订之日一次性支付；5、乙方在收到甲方第四条的补偿金后15日内将该房屋交付给甲方，由甲方组织拆除，拆除费用甲方承担，过渡房租金以乙方将原住房完全移交�方后开始计算；6、甲方给乙方所调换房屋的房产证、土地使用权证由甲方负责办理，水电开户、电话、有线电视过户、燃气过户按原住房设施项目配置，办证所产生的相关费用由甲方承担。新建小区物业管理服务费，以甲方新建楼开发项目完工移交给乙方后，甲方承担其前三年的物业管理服务费；7、甲方给乙方交付退还房屋的期限，以乙方原整栋旧房交付甲方次日起，二年内还建交付乙方。甲方未按时交房，甲方则按照现行市场租房价格每户每月支付给乙方417元。”，上述协议签订不久双方又于次月签订《房屋拆迁补充协议》一份，补充协议约定：“1、甲乙双方同意严格执行2011年2月27日双方原已签订的《房屋调换协议》的条款；2、甲方承诺给乙方在原已签订《房屋调换协议》的条款上增加：如甲方原因无法在2013年10月1日前交付给乙方应得的100平方米房屋，甲�同意从2013年10月1日起，按乙方应得房屋价值额给予乙方支付银行贷款利息，（双方约定：按年利息百分之十）；3、乙方承诺：积极配合甲方做好房屋拆迁改建工作，并对如上双方签订的《房屋拆迁补充协议》保守秘密，绝不外传，否则甲方有权收回如上所有优惠承诺，并有权追究乙方因此给甲方带来的一切损失。”，上述协议签订后被告鑫泰实业公司一次性向原告黄梅章支付了10万元过渡期间费用，原告黄梅章将其房屋交由被告鑫泰实业公司进行拆迁还建，后被告鑫泰实业公司因未能按照协议约定的期限交付还建房，向原告黄梅章支付了1万元逾期交房租金。
2011年7月15日原告黄梅章及其妻汤维与案外人谭琼签订一份《房屋出售协议》，约定由原告黄梅章及其妻汤维将上述《房屋调换协议》中调换的房屋提前出售给谭琼，并约定售房总价款为35万元，由谭�先付购房款25万元，余款10万元在原告黄梅章向谭琼交付房屋及房屋各项证件时一次性付清。原告黄梅章与谭琼形成上述房屋买卖合同关系后未通知被告鑫泰实业公司。2016年3月18日，被告鑫泰实业公司“中央广场项目部”向原告黄梅章等相关拆迁户发出公告如下：“我公司开发的鑫泰·中央广场项目，现已具备销售条件，下列人员与我公司中央广场项目部签订《房屋调换协议》，现因与你们联系不上，故特公告通知你们务必于2016年3月31日前速到中央广场售楼部确定房号并签订《商品房买卖合同》，逾期不来则视为放弃选择房号权利，我公司将按照《房屋调换协议》中所约定楼层范围内给予预留一套。特此公告，请原拆迁户相互转告。附拆迁户名单……”。得知上述情况后谭琼即持其与原告黄梅章签订的《房屋出售协议》以及原告黄梅章授权其妻汤维售房的公证文书�，向被告鑫泰实业公司主张分房选号权利，谭琼在征得原、被告认可的情况下参加了2016年4月1日由被告鑫泰实业公司组织的“鑫泰·中央广场”拆迁户分房选号抽签活动，在此次活动中谭琼选定“鑫泰·中央广场”第10层1004室，建筑面积为119.36㎡，谭琼并于同日与被告鑫泰实业公司签订了“鑫泰·中央广场”房号确定单，但此后被告鑫泰实业公司未向谭琼交付双方所确定的还建房。
案件审理过程中，原、被告双方在第一次庭审时就本案所涉还建房确定为“鑫泰·中央广场”1004室达成一致，但被告鑫泰实业公司以原告黄梅章已将原、被告双方签订的合同权利转让给谭琼，且“鑫泰·中央广场”1004室系谭琼所选定而主张原告黄梅章诉讼主体不适格，原告黄梅章因此申请谭琼作为证人出庭作证，谭琼于2016年9月12日出庭作证证明了原告黄梅章已于2016年5月退还了谭琼的前期购房款，原告黄梅章与谭琼自2016年5月起已解除涉案房屋的买卖合同关系。
原审另查明：因本案诉讼前原、被告未就还建房选房事宜等达成一致，被告鑫泰实业公司在发布“鑫泰·中央广场”商品房对外销售广告时，将“鑫泰·中央广场”1004室纳入对外销售宣传中，并标注“鑫泰·中央广场”1004室的目前销售单价为5688元∕㎡。
原审认为，原、被告于2011年签订《房屋调换协议》及《房屋拆迁补充协议》后形成房屋拆迁安置补偿合同关系，其房屋拆迁安置补偿合同法律关系合法有效，原告黄梅章对被告鑫泰实业公司依法享有相关房屋拆迁安置补偿债权。2011年7月原告黄梅章将上述《房屋调换协议》中调换的房屋提前出售给案外人谭琼，即将其房屋拆迁安置补偿合同中的部分债权转让给谭琼，直至2016年3月被告鑫泰实业公司公告通知拆迁户选房选号时，谭琼与原告黄梅章才将上述合同债权转让事宜通知被告鑫泰实业公司，谭琼取得相关债权后参加了被告鑫泰实业公司组织的拆迁户选房选号活动并选定“鑫泰·中央广场”1004室，但此后谭琼却与原告黄梅章解除了上述还建房买卖合同关系，谭琼并在出庭作证中证明了上述债权转让后又撤销的特殊情形，而被告鑫泰实业公司实际上并未向谭琼履行债务，故原告黄梅章在已由谭琼选定“鑫泰·中央广场”1004室的基础上重新获得对被告鑫泰实业公司享有的全部债权，被告鑫泰实业公司依法应继续向原告黄梅章履行交付“鑫泰·中央广场”1004室还建房等房屋拆迁安置补偿法律义务。被告鑫泰实业公司辩称原告黄梅章诉讼主体不适格，对此辩称原审不予支持。
双方当事人的核心争议在于被告鑫泰实业公司未按照《房屋拆迁补充协议》第二条所约定的交房�限履行应承担的逾期交房利息损失问题，该利息损失违约金条款性质属于合同法规定违约损害赔偿中可得利益的计算方法，法律对可得利益损失额度限定：不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故结合本案实际，按照双方订立《房屋调换协议》时约定的“新增购房屋面积按1700元∕㎡支付房款”，作为计算原告黄梅章可得利益中的逾期交房利息损失计价基数较为公平合理。原告黄梅章主张按照被告鑫泰实业公司商品房销售广告中“鑫泰·中央广场”1004室的目前销售单价5688元∕㎡作为其可得利益计价基数，与本案房屋拆迁安置补偿事实和法律关于违约金的规定不符，对其该主张原审不予支持。
综上所述，原告黄梅章要求被告鑫泰实业公司履行房屋拆迁安置补偿合同义务，交付“鑫泰·中央广场”1004室还建房�并按照合同约定支付未清偿的逾期交房租金6680元的诉讼请求，在原告黄梅章按照1700元∕㎡的标准补足超过100㎡以上新增购房屋房款的基础上，本院依法予以支持。同时被告鑫泰实业公司亦应按照合同约定，以原告黄梅章应得的100㎡房屋及1700元∕㎡的计价基数和年利率10﹪的利息计算标准，自2013年10月1日起至还建房交付之日止向原告黄梅章承担逾期交房利息损失的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十四条、第八十条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决：一、由被告鑫泰实业公司向原告黄梅章交付松滋市新江口镇“鑫泰·中央广场”第10层1004室还建房。二、由被告鑫泰实业公司支付原告黄梅章逾期交房房屋租金6680元（已冲除被告鑫泰实业公司诉前给付租金1万元）。三、由被告鑫泰实业公司�2013年10月1日起至还建房交付之日止，按照每年17000元的标准向原告黄梅章承担逾期交房利息损失。四、上述第一、二、三项在本判决生效之日起30日内履行。
五、驳回原告黄梅章其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，减半收取2225元，由被告鑫泰实业公司承担1225元，由原告黄梅章承担1000元。
上诉人不服一审判决，向本院提出上诉，其主要的理由是：一、一审判决被上诉人支付上诉人固定数额的逾期交房租金是错误的。依双方约定，被上诉人应按每月417元的标准向上诉人支付房屋租金至交房时止。二、一审判决以1700元∕㎡的标准认定上诉人“应得房屋价值额”为认定事实错误。三、本案适用《中华人民共�国合同法》第一百一十三条之规定错误。上诉人与被上诉人双方就违约后的损失赔偿额计算方法有约定的应当以约定为准。请求二审撤销原判中的第二项、第三项、第五项判决，改判依合同约定的每月417元房租标准支付房租及按照每年56880元的标准向上诉人支付利息损失。
二审查明的本案事实与一审认定的一致。
本院认为，本案中，上诉人在原审中关于要求被上诉人支付房屋租金的诉讼请求是支付房屋租金6680元，而非由被上诉人按每月417元的标准向上诉人支付房屋租金至交房时止，对此，原审不得超诉讼请求进行判决是正确的。原审在确定逾期交房利息损失时，考虑到该利息损失违约金条款性质属于合同法规定的违约损害赔偿中可得利益的计算方法，而合同法对可得利益损失额度限定为不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到�因违反合同可能造成的损失。在上诉人没有提供证据证明上诉人有何损失或可预见到因对方违反合同后可能造成何种损失的情况下，原审结合本案实际，适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，按照双方订立《房屋调换协议》时约定的“新增购房屋面积按1700元∕㎡支付房款”，作为计算原告黄梅章可得利益中的逾期交房利息损失计价基数是公平合理的。
综上，上诉人的上诉理由不能成立。原审认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2692元，由上诉人黄梅章负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 时 中
审判员 韩 秀 士
审判员 谢�勇
二〇一六年十二月二十一日
书记员 唐 君 玲