北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）房民初字第17044号
原告朱景琛，男，2007年11月4日出生。
法定代理人朱立军（系原告朱景琛之父），男，1977年1月28日出生。
委托代理人石岩，北京市君致律师事务所律师。
被告北京荣鹏房地产开发有限公司，住所地北京市房山区琉璃河白庄村东。
法定代表人李永，董事长。
委托代理人杨志国，男。
原告朱景琛与被告北京荣鹏房地产开发有限公司（以下简称荣鹏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱景琛之委托代理人石岩，被告荣鹏公司之委托代理人杨志国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱景琛诉称：2010年6月8日，原、被告签订了《商品房内部认购合同》，约定原告向被告购买荣景公寓房屋一套，建筑面积122.12平方米，总价为538976.62元，并约定为“大产权”。2010年9月3日，原告支付了全部房款538976.62元。2011年7月15日，被告以维修基金的名义收取原告12212元。2012年5月7日，被告将房屋钥匙交付给原告。2012年6月11日，被告原法定代表人藏长泉因涉嫌合同诈骗罪被批捕。2015年9月24日，北京市高级人民法院作出（2015）高刑终字第410号刑事判决书，认定“2009年8月至2010年7月，荣鹏公司在未取得立项、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可等审批手续并且未变更土地用途的情况下，在该地块上私自开工建设名为荣景公寓的居民住宅楼8栋及附属楼1栋，共建成房屋615套及地下室134套……”，并最终判决被告及被告原法定代表人藏长泉犯非法经营罪。原告所购房屋即在此范围内。
原告认为，原被告签订的《商品房内部认购合同》详细约定了双方在房屋买卖过程中享有的相关权利和应当承担的相应义务，实际属于商品房预售合同性质，双方存在商品房预售合同法律关系。被告在未取得商品房预售相关合法手续的情况下发放卖房广告，并声称是“大产权房”，与原告签订合同，违反了国家有关房地产开发经营的强制性规定，故该合同应属无效。合同无效后，因合同取得的财产应当返还，有过错方应赔偿对方因此受到的损失。被告在未取得房地产开发相关合法手续的情况下欺骗原告房屋是大产权，被告负有全部责任。因此被告应返还已付购房款、利息及赔偿损失。被告不是物业公司，但却以“维修基金”的名义收取原告12212元，而且房屋至今未进行维修，因此被告应当返还此笔费用。自原告购房至今，北京市房屋大幅增值，目前，荣景公寓附近房屋每平米均价7500元，合同无效导致原告损失约37万元。为维护自身合法权益，现原告提起诉讼，要求：1、确认原告与被告签署的《商品房内部认购合同》无效；2、判令被告返还原告购房款538976.62元及利息（自2010年9月4日起至原告实际得到该款项之日止，以中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判令被告返还维修基金12212元及利息（自2011年7月16日起至原告实际得到该款项之日止，以中国人民银行同期贷款利率计算）；4、判令被告赔偿原告损失37万元。5、诉讼费由被告承担。
被告荣鹏公司辩称：对原告起诉的前三项诉讼请求均无异议，但是不同意原告的第四项诉讼请求。原告主张的损失无事实及法律依据，而且原告在购房时没有尽到严格审查的义务，应当对合同无效承担一定的责任。
经审理查明：2010年6月8日，原告与被告签订了《商品房内部认购合同》，原告向被告购买房山区琉璃河镇荣景公寓房一套，房屋总价款为538976.62元，被告应在2011年6月30日前向原告交付该商品房。该合同第十一条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按1、2项规定处理：1、买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人的损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。3、此房为北京市大产权。”（其中，“3、此房为北京市大产权”为手写。）该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2010年9月3日，原告依约向被告给付了全部购房款538976.62元。2011年7月15日，原告向被告交纳了维修基金12212元。后，被告向原告交付了房屋。
另查明，被告虽取得涉案房屋所在土地的国有土地使用权证，但土地性质为工业用地。涉案房屋尚未取得土地规划、建设工程规划及商品房预售的合法手续。2015年9月24日，北京市高级人民法院作出（2015）高刑终字第410号终审判决：荣鹏公司犯非法经营罪，并处罚金人民币二千万元；继续追缴被告单位荣鹏公司的违法所得，予以没收；藏长泉犯非法经营罪，判处有期徒刑三年六个月，并处罚金人民币二千万元。经原、被告双方确认，上述刑事判决未对本案原告的实体权利进行过处理。
诉讼中，原告称被告在售房时承诺涉案房屋为大产权，并在认购合同中写明为“大产权”，故意隐瞒涉案房屋的真实情况；被告称合同中的“大产权”字样为其代理销售人员的个人行为。
上述事实，有商品房内部认购合同、发票、收据、（2015）高刑终字第410号刑事判决书及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：原、被告签订的《商品房内部认购合同》虽名为认购，但已具备商品房买卖合同的主要内容，并且原告已经交纳了全部购房款，该合同应当认定为商品房买卖合同。被告在未取得合法销售手续的情况下销售商品房，违反了国家有关房地产开发经营的强制性规定，故双方签订的《商品房内部认购合同》应属无效。原告要求被告退还购房款并支付利息，理由正当，本院予以支持。原告要求被告退还维修基金12212元并支付利息，被告表示同意，本院对此不持异议。关于原告主张的赔偿责任，本院认为，被告作为专业的房地产开发经营企业，应当如实向买房人告知所售房屋的情况，而本案中，被告在未取得商品房预售许可证明的情况下，被告销售人员向原告承诺所售房屋符合办理产权登记的条件，致使原告作出错误意思表示，存在过错；原告在购买房屋时没有尽到谨慎注意的义务，也存在一定的过错。考虑到合同履行情况、双方的过错程度等因素，本院酌情确定被告承担赔偿责任的数额为32万元。被告抗辩意见中的合理部分，本院予以采纳，不合理部分，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：
一、确认原告朱景琛与被告北京荣鹏房地产开发有限公司于二○一○年六月八日签订的《商品房内部认购合同》无效。
二、被告北京荣鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱景琛购房款五十三万八千九百七十六元六角二分并按中国人民银行同期贷款利率标准支付利息（自二○一○年九月四日起至实际付清之日止）。
三、被告北京荣鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱景琛维修基金一万二千二百一十二元并按中国人民银行同期贷款利率标准支付利息（自二○一一年七月十六日起至实际付清之日止）。
四、被告北京荣鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱景琛损失三十二万元。
五、驳回原告朱景琛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千五百零六元，由原告朱景琛负担三百五十三元（已交纳）；由被告北京荣鹏房地产开发有限公司负担六千一百五十三元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 李欣宇
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 吴 杨