江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜官商初字第405号
原告江苏东峰机械设备有限公司，住所地宜兴市杨巷镇安前路25号。
法定代表人蒋东卫，该公司董事长。
委托代理人杨骏，江苏孟元强律师事务所律师。
委托代理人马越，江苏孟元强律师事务所律师。
被告张小明。
委托代理人蒋小宝，宜兴市官林法律服务所法律工作者。
原告江苏东峰机械设备有限公司（以下简称东峰公司）与被告张小明租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月21日立案受理，依法由审判员鲁军适用简易程序，于2014年11月27日公开开庭进行了审理，原告东峰公司的委托代理人杨骏、马越，被告张小明及其委托代理人蒋小宝均到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2015年12月8日公开开庭进行了审理。原告东峰公司的委托代理人马越，被告张小明及其委托代理人蒋小宝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东峰公司诉称：2010年6月17日，张小明与宜兴市杨鑫轻工机械有限公司（以下简称杨鑫公司）签订土地及房屋租赁协议书，约定将杨鑫公司围墙东侧南端及北端土地租给张小明使用，租赁期间为三年，租赁期间届满如不再出租，张小明应按时拆除承租方在租赁土地上的所造建筑。2012年6月8日杨鑫公司与其公司签订厂房买卖合同，其公司购买杨鑫公司所有的厂房、资产及土地使用权，并已办理土地使用权证。租赁期满后，其公司要求张小明拆除所建房屋，将租赁土地恢复原状，但张小明一直置之不理，故诉至法院要求张小明拆除在租赁土地上所建房屋，恢复租赁土地原状，并判令支付违约金50000元，并承担本案诉讼费用。
被告张小明辩称：对于土地及房屋租赁的事实没有异议，但现在双方争议的土地及房屋为原来的锅炉间，已经由民盛公司先行出卖给他，锅炉间经过他后来改建，超出了原土地面积，该土地及房屋现在的权利人是他，而非东峰公司，故要求驳回东峰公司的诉讼请求。
经审理查明：2010年6月17日，杨鑫公司与张小明签订土地及房屋租赁协议书一份，主要载明“杨鑫公司同意围墙东侧南端及北端土地及房屋租给张小明使用，出租总面积976.67㎡，其中0.56亩合372.96㎡×10元／㎡=3729.60元，其余603.71㎡×15元／㎡＝9055.65元，每年租金为12785元正，租赁期限为三年，租金一年一付，租赁时间从2010年6月17日开始计算，东面围墙从南到北属杨鑫公司产权，承租方不得损坏及随便拆改，否则一切责任由承租方负责。租赁期限满后，出租方如不再出租，承租方在租赁土地上所造建筑必须按时拆除，围墙还原致原状态。如有一方违约，违约方向另一方支付罚金50000元。”等内容。该协议由杨鑫公司法定代表人徐选民与张小明签字确认。同日，宜兴市民盛纺织涂层有限公司（以下简称民盛公司）与张小明签订买卖协议书一份，主要载明“民盛公司将有权属的座落在杨巷镇安前路25号（从杨鑫公司围墙外一米向东）土地使用权面积为4.3亩及土地面积上的所有房屋及房屋内的设备出卖给张小明（不包括原材料），含民盛公司内所有财产、土地使用权、100KVA电力设施（剩余60KVA归民盛公司所有），供水配备设备等财产共计1338000元，出售给张小明。所有配电设备产权归杨鑫公司拥有，100KA电力设备给乙方永久使用。附件：民盛公司与杨鑫公司临界围墙及围墙外一米土地归属于杨鑫公司”。该协议由民盛公司法定代表人徐选民与张小明共同签字确认。该买卖协议还附属图纸，其中在杨鑫公司厂区范围内部分区域明确标明有租用二字（包含门卫、锅炉间及设备）。买卖协议及土地、房屋租赁协议签订后三个月左右，张小明在原锅炉间的土地上扩建房屋一幢，并超出了原土地范围，后被认定为违章建筑被宜兴市杨巷镇政府处以行政罚款10000元。2012年6月8日，杨鑫公司与东峰公司签订厂房买卖合同一份，主要载明：“转让项目：杨鑫公司所有的座落于杨巷镇安前路25号厂房约1378.38㎡办公楼一幢，车间三幢、食堂一幢、门卫，合计土地总面积5936.3㎡的土地使用权及其他固定资产，转让价款为2260000元整”等内容。该买卖合同由杨鑫公司、东峰公司盖章及法定代表人徐选民、蒋卫东签字确认。2012年7月26日，东峰公司办理了土地使用权变更登记，权证号为宜国用（2012）第15600022号，土地使用权面积为5936.3㎡。2013年11月6日，东峰公司向张小明用邮政EMS发出公函一份，主要内容为：“根据租赁协议及宜国用（2012）第15600022号国有土地使用权证，张小明应于2013年6月17日拆除在租赁土地上所造建筑物，但至今未履行拆除义务而非法占用土地，特通知于接本函之日起一周内拆除上述建筑物，逾期则提起诉讼。”等内容。收到公函后，张小明未予理睬。2014年10月21日，东峰公司诉至本院要求张小明拆除在租赁土地上所建房屋，恢复租赁土地原状，并判令支付违约金50000元，并承担本案诉讼费用。
另查明，民盛公司原法定代表人为徐选民，现已变更为张小明，登记的土地使用权面积为2564.4㎡，权证号为宜集用（2011）第15700003号，在民盛公司与张小明签订买卖协议后，并未登记变更土地使用权人，而民盛公司与张小明签订的买卖协议中写明的“土地使用权面积4.3亩”核算为2866.68㎡，与登记的土地使用权面积有出入。根据国土资源档案及本院调取的宗地图、界址显示，民盛公司登记的土地东面为芳东村水田，西面原为宜兴市杨巷轻工机械厂，现为东峰公司。
审理中，杨鑫公司、张小明对于在原门卫室、锅炉间的土地上改建的房屋所占用杨鑫公司的土地面积存在争议，为此，本院调取了民盛公司、东峰公司的宗地图、卫星地图、土地使用权证等，并申请由杨巷镇国土资源所对上述争议土地面积进行实地勘测，结合卫星地图、宗地图及实地测量，东峰公司、张小明一致确认现由张小明所建于登记在东峰公司名下的房屋所占的土地面积为165㎡，同时双方还一致确认在该土地上的房屋面积为463.26㎡。
上述事实，有租赁协议、买卖协议（附图纸）、买卖合同、土地使用权证、公函、邮政EMS存单、照片、营业执照、集体土地使用权租赁合同、宗地图、地籍调查表、卫星地图、勘验笔录、调查笔录等证据在卷佐证。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，依法成立的租赁合同自成立时生效，租赁合同的双方当事人应按合同约定履行自己的义务，未按约定履行义务的，应当赔偿损失或支付违约金。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，杨鑫公司与张小明签订土地及房屋租赁协议书系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应予遵守。我国法律明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。东峰公司与杨鑫公司签订买卖合同一份，将杨鑫公司登记所有的土地使用权及其上的固定资产出卖给东峰公司，东峰公司已办理了土地使用权变更登记，系合法有效。张小明辩称双方争议的土地及房屋为原来的锅炉间，在东峰公司与杨鑫公司签订买卖合同前，民盛公司已经将该地出卖给他，对此，本院认为，张小明与民盛公司签订的买卖协议书中明确约定的转让对象为：民盛公司（从杨鑫公司围墙外一米向东）内所有财产、土地使用权、100KVA电力设施（剩余60KVA归民盛公司所有），供水配备设备等财产，并且双方还明确标明“民盛公司与杨鑫公司临界围墙及围墙外一米土地归属于杨鑫公司”，而结合民盛公司的宗地图、买卖协议附属图纸，可以明确原锅炉间、门卫室所在的土地并未登记于民盛公司名下，故可以确认民盛公司在转让给张小明的土地面积中并不包括双方诉争的土地。故对于张小明的上述抗辩意见，本院不予采纳。现杨鑫公司作为出卖人将其土地使用权转让给东峰公司，且东峰公司已办理变更登记，东峰公司作为土地使用权人有权要求张小明依据租赁协议履行义务，在东峰公司确认不再出租给张小明后，张小明应当按照协议约定按时拆除在租赁土地上所造建筑，围墙还原致原状态。而张小明未能按协议履行上述义务，应当承担约定的违约金50000元。故东峰公司诉请要求张小明拆除在租赁土地上所建房屋，并判令支付违约金50000元的诉讼请求，本院予以支持。至于东峰公司要求张小明恢复租赁土地原状，本院认为返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，本案中返还的租赁物为土地，双方在租赁协议中仅约定了“围墙还原致原状态”，并未约定其它土地的返还状态，本院考虑到原租赁土地上所建的门卫室及锅炉间已被拆除改建，结合该租赁土地的性质及东峰公司的所需使用状态，认为没有必要恢复原来的门卫室及锅炉间。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、张小明于本判决发生法律效力之日起30日内拆除登记在东峰公司名下的165㎡土地上所建房屋，恢复围墙原状。
二、张小明于本判决发生法律效力之日起30日内支付东峰公司违约金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
三、驳回东峰公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费1050元，由张小明负担。张小明应负担的款项已由东峰公司垫付，张小明于本判决发生法律效力之日起10日内直接支付给东峰公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户名称：江苏省无锡市中级人民法院，开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审 判 长 王 艳
人民陪审员 史留生
人民陪审员 吴 艳
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 蒋林吉