广东省潮州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤51民终450号
上诉人（原审原告）：陈怀章，男，1964年7月7日出生，汉族，住潮州市湘桥区。
委托诉讼代理人：许业俊，广东阳天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈希光，广东阳天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：潮州市汇通服装有限公司，住所地潮州市湘桥区新洋路中段汇通大厦综合楼。
法定代表人：杨振淦，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴健生，广东建升律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李丽娜，广东建升律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：潮州市进出口贸易公司，住所地潮州市湘桥区新洋路中段汇通大厦四楼。
法定代表人：许少云，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴健生，广东建升律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李丽娜，广东建升律师事务所实习律师。
原审第三人：潮州市建筑安装总公司，住所地潮州市湘桥区春荣路91号（1、3、4、5、6层）。
法定代表人：邹鹏煌，该公司总经理。
上诉人陈怀章与被上诉人潮州市汇通服装有限公司（以下简称汇通公司）、潮州市进出口贸易公司（以下简称进出口公司）及原审第三人潮州市建筑安装总公司（以下简称建筑公司）业主共有权纠纷，不服潮州市湘桥区人民法院（2016）粤5102民初483号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2016年11月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人陈怀章上诉请求：撤销一审裁定，裁定本案由一审法院审理或者二审法院直接审理判决。事实和理由：首先，一审法院适用已废止的《广东省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》作为定案依据，系适用法律错误。该办法已由2012年11月29日通过的《广东省城乡规划条例》第八十八条规定予以废止。《中华人民共和国城市规划法》也由2008年1月1日施行的《中华人民共和国城乡规划法》第七十条规定予以废止。其次，本案陈怀章的房产是二审法院（2008）潮经初字第28号民事调解书所确认的抵偿债务的合法房产，房屋配套的道路等物权法规定的使用权就包含其中。一审法院已经查明并认定，潮州市城市建设规划局向汇通公司颁发了汇通大厦的《规划许可证》，故汇通大厦的建设是合法的，合法建筑所引起的纠纷属法院受理范围。二审法院上述民事调解书还确定进出口公司应协助办理权属证书手续，故陈怀章承让的房产可以办理权属登记，即便暂未办理初始登记或者房产证，也不影响房产的合法性及适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条对“业主”的认定，不影响陈怀章作为《中华人民共和国物权法》第六章所称的业主，在属于物权法第六章的范围内维权，不影响案件的审理。最后，结合潮州市规划局告知陈怀章完善房屋初始登记的手续应由建设方向该局申请、房管局复函建议住户向法院起诉、汇通大厦的多家单位持有营业执照在正常经营、部分业主已办理房产证的情况，对于行政机关和法院均有权处理的纠纷，人民法院主管优先，陈怀章的起诉应予受理。综上，本案属法院受理范围，一审法院驳回起诉错误，依法应予纠正。
陈怀章向一审法院起诉请求：1、认定潮州市新洋路的汇通大厦所属的通道、楼梯、电梯井、天台、出入口、露天停车场均为业主共有共用权属；2、汇通公司、进出口公司立即拆除汇通大厦大堂和堵塞停车场的出口建筑物，按原报建规划恢复原状，归还业主共有共用权属；3、本案的一切诉讼费由上述两公司承担。在一审审理中，陈怀章当庭变更诉讼请求为：1、确认位于潮州市新洋路的汇通大厦所属的通道、楼梯、电梯井、天台、出入口、露天停车场、大堂承陈怀章拥有使用权；2、汇通公司、进出口公司立即拆除汇通大厦大堂和堵塞停车场出口的建筑物；3、本案的一切诉讼费由上述两公司承担。
一审认定事实：2006年9月4日，以陈怀章为乙方、建筑公司为甲方，双方签订《商品房买卖合同书》，该合同约定：建筑公司于1998年6月4日根据《广东省潮州市中级人民法院民事调解书》及1999年3月15日进出口公司与建筑公司签订的《产权移交书》，拥有潮州市新洋路汇通大厦八层303.534平方米及九层1357.144平方米商品房，现将以上房产出卖给陈怀章。甲方将总建筑面积为1660.678平方米的商品房以每平方米850元的价格（总价值为1411576.3元人民币）一次性由甲方转让给乙方，甲方不承担该商品房的一切配套费用。合同同时对双方购房款交付、房产证有关手续办理等其他权利义务作了约定。2006年9月5日，建筑公司向陈怀章移交上述房产，陈怀章自此实际占有、使用该房产。2013年1月7日，陈怀章与建筑公司就上述合同又签订《商品房买卖合同书》补充协议，该协议主要内容是：建筑公司与陈怀章于2006年9月4日签订《商品房买卖合同书》，由于该房屋存在很多历史遗留问题，导致在办理房屋产权证相关手续过程中将会需要较长时间，故双方协议建筑公司将二审法院于1998年6月4日作出的（1998）潮经初字第28号民事调解书及与进出口公司于1999年3月15日签订交接的《产权移交书》原件交付给陈怀章。建筑公司同意减免尚欠房款人民币250000元，原《商品房买卖合同书》里办理房屋产权证应该由建筑公司交纳的各项税费由陈怀章负责。后上述房屋的房屋所有权证一直没有办理。2016年3月31日，进出口公司在汇通大厦张贴通知，该通知的主要内容是：进出口公司决定自2016年4月5日起，实施凭卡出入停车场制度。请缴纳了卫生费、保卫费的用户在2016年4月4日之前到该公司办理车辆出入卡，自2016年4月5日起，凡不持有车辆出入卡的车辆都不得进入停车场。陈怀章认为汇通大厦的通道、楼梯、电梯井、天台、大堂、出入口、露天停车场、大堂应属整栋大厦配套的公用面积，进出口公司在2016年3月31日张贴通知收取费用属非法收费，已侵犯其作为业主的正当权益，遂于2016年4月27日起诉至一审法院，请求处理。
位于潮州市湘桥区新洋路汇通大厦系由汇通公司申请开工建设。1995年3月23日，潮州市城市建设规划局向汇通公司颁发《建设工程规划许可证（副本）》。汇通大厦建成后，至今没有经规划部门进行城市规划管理验收后申领建设工程规划许可证正本，也没有到房地产管理部门办理房屋所有权初始登记，尚不具备办理产权登记的条件。因该工程建设工程款问题，建筑公司曾向二审法院起诉进出口公司。二审法院于1998年6月4日作出（1998）潮经初字第28号民事调解书，调解书确认：一、进出口公司认欠建筑公司工程款2656663.76元，建筑公司同意进出口公司以其房产座落于潮州市新洋路汇通大厦第九层面积1357.144平方米和第八层中长六轴向七轴平行3.6米起至十一轴半，宽A轴至C轴面积303.534平方米，合计面积1660.678平方米的房产折款抵偿上述工程款，在调解书送达之日双方进行移交，进出口公司应协助建筑公司办理该房产的权属证书，有关办证费用按房管部门的规定负担。二、建筑公司放弃要求进出口公司支付违约金的请求。1999年3月15日，进出口公司将上述调解书确认作为抵偿工程款的房产移交给建筑公司。但该房产的权属证书一直没有办理。
一审法院认为：本案讼争所涉的潮州市湘桥区新洋路汇通大厦建成后，并没有经规划部门进行城市规划管理验收后申领建设工程规划许可证正本，也没有到房地产管理部门办理房屋所有权初始登记，根据《广东省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》（1992年7月18日广东省第七届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过，1997年9月22日广东省第八届人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定修正）第三十条：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施的单位和个人，应申领建设工程规划许可证。”及第三十三条：“建设工程竣工后，由城市规划行政主管部门负责城市规划管理验收，验收合格的，发给合格通知。未经验收或验收不合格的建设工程不得投入使用，有关部门不予办理接电、接水及房屋产权确认手续。”的规定，汇通大厦是否按照建设工程规划许可证规定内容进行建设的认可和处理，应由相关行政机关按照相关法律规定进行处理，现陈怀章迳行向该院提起确认本案讼争所涉房产所有权的相关权能及据此请求按原报建规划恢复原状的请求，对此，应先由城市规划行政主管部门进行认定处理后再依法主张权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条关于：“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：……（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；……”。的规定，陈怀章的起诉应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条、第一百五十四条第一款第三项的规定，裁定如下：驳回原告陈怀章的起诉。本案受理费人民币100元，退还陈怀章。
本院审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，对于建筑物是否按照工程规划许可证规定内容建设的认定和处理，属于城乡规划主管部门的职责范围，当事人请求确认上述建筑权利归属及内容的，人民法院应不予受理，已经受理的，应裁定驳回起诉。鉴于本案诉争所涉的位于潮州市湘桥区新洋路的汇通大厦建成后，没有经规划部门进行城市规划管理验收，也没有到房地产管理部门办理房屋所有权初始登记。因此，一审法院认为陈怀章提起的要求确认涉案房产所有权的相关权能，并据此请求按原报建规划恢复原状的请求，应先由城市规划行政主管部门进行认定处理后再依法主张权利，处理结果正确，本院予以维持。但一审裁定适用已于2013年5月1日废止的《广东省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》，系适用法律错误，本院予以纠正。
综上，陈怀章的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、处理结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 黄泽鹏
审 判 员 陈燕飞
代理审判员 吴 虹
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 吴 丽
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