云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云23民终796号
上诉人（原审被告）：楚雄兆盛房地产开发有限公司。
住所地：云南省楚雄市鹿城镇鹿城东路金福园小区9幢17、18号商铺。
统一社会信用代码：91532300560071341L。
法定代表人：徐兆祥，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：方晓莉，云南佳信律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）：李红云，男，1967年9月28日生，汉族，大学文化，云南省姚安县人，云南省姚安县公安局民警，住云南省姚安县，
被上诉人（原审被告）：楚雄市预盛房地产开发有限公司。
住所地：云南省楚雄市鹿城镇鹿城东路金福园小区9幢2单元17、18号商铺。
统一社会信用代码：91532301683672980Y。
法定代表人：沙建聪，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：段小康，云南瑞志律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人楚雄兆盛房地产开发有限公司（以下简称兆盛公司）因与被上诉人李红云、楚雄市预盛房地产开发有限公司（以下简称预盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2017）云2301民初892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人兆盛公司的委托诉讼代理人方晓莉、被上诉人李红云、被上诉人预盛公司的委托诉讼代理人段小康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
兆盛公司上诉请求：1.撤销云南省楚雄市人民法院（2017）云2301民初892号民事判决，并改判兆盛公司不承担责任；2.一、二审案件受理费由预盛公司、李红云承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误。1.本案所涉鹿鸣清城项目从立项审批开始，开发公司及负责人均是预盛公司，预盛公司及其法定代表人沙建聪曾为兆盛公司的股东。兆盛公司的工作人员在收取款项时受安排收取了款项，并加盖了兆盛公司的公章，但兆盛公司仅仅是款项的代收人。兆盛公司已在一审举证证明收款后将22600000元款项转给预盛公司，预盛公司也认可了从兆盛公司带走了款项用于鹿鸣清城项目的开发，但一审法院未认定该事实，属事实认定不清。2.一审判决依据《城市商品房预售管理办法》第六条第二款之规定，认定兆盛公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下违法收取李红云报名费，因而应承担共同退还购房报名费的责任属适用法律错误。一审中兆盛公司和预盛公司都陈述了鹿鸣清城项目为预盛公司的项目，因此兆盛公司没有权利也不可能取得鹿鸣清城项目的商品房预售许可证。预盛公司陈述其在诉讼前已取得了商品房预售许可证等证照，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，该收款行为是合法有效的。3.李红云与预盛公司于2016年6月26日签订的《购房违约退款补偿协议》中明确约定预盛公司向李红云退还订房款100000元。在此之前，李红云并未重新向预盛公司交纳过房款，据此可确认协议书中约定的订房款系指李红云已向兆盛公司交纳的100000元。上述协议系李红云、预盛公司商议后所签，兆盛公司并不知情，现兆盛公司与预盛公司已办理了股权变更登记，是两家独立的公司，根据合同相对性，兆盛公司不应承担退款责任。
李红云辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回兆盛公司的上诉请求，维持原判决。
预盛公司辩称：对一审判决没有异议，请求驳回上诉，维持原判。
李红云向一审法院起诉请求：1.判令兆盛公司、预盛公司退还李红云购房订金100000元；2.判令兆盛公司、预盛公司支付李红云补偿款26235元（583元/月×45个月）；3.判令兆盛公司、预盛公司按双方于2015年9月26日签订的“购房违约退款补偿协议”中约定支付李红云补偿违约金53100元（自2015年9月30日至2017年3月15日），2017年3月16日起至款项还清之日止按照每日100元继续支付违约金；4.本案诉讼费由兆盛公司、预盛公司承担。
一审法院认定事实：兆盛公司于2010年8月30日登记成立，股东为预盛公司、杨万东、王贤明、沙建聪。2011年12月31日云南省楚雄州保安服务有限公司发布《楚雄州保安服务公司优价房认购通知》，就集中认购该公司获得的一批优价房的有关事项通知如下：房源分配为全州各县市各26套，购买者在报名后每户缴纳150000元的报名定金。2012年1月17日，李红云与兆盛公司签订《鹿鸣清城项目订房表》，载明：李红云预交诚意金100000元，并加盖“楚雄兆盛房地产开发有限公司合同专用章”。同日，李红云向兆盛公司转账100000元，兆盛公司出具收据，载明：兹收到李红云订房报名费100000元，并加盖“楚雄兆盛房地产开发有限公司财务专用章”。2014年12月17日，预盛公司与杨万东、王贤明、沙建聪分别签订《股权转让协议》，将其持有的兆盛公司股份分别转让于三位股东后退出兆盛公司，兆盛公司于同年12月31日进行了股权变更登记。2015年6月26日，李红云（乙方）与预盛公司（甲方）签订《购房违约退款补偿协议》，双方达成如下协议：因甲方原因未在2014年11月30日前与乙方签订《商品房购销合同》；甲方一次性退还乙方定房款100000元，定房款利息按7%支付违约补偿金每月583.00元，补偿金计算至实际退款之日止；甲方于2015年9月30日前一次性给付乙方本金与补偿金，逾期未退款，甲方按乙方所交本金每日1‰支付乙方。退款期限届满后，经李红云催要，预盛公司至今未退还购房预付款。另查明，2015年4月27日，沙建聪与徐兆祥签订《股权转让协议》，将其持有的兆盛公司股份全部转让于徐兆祥。兆盛公司于2015年5月11日办理股权变更登记，现公司的股东为徐兆祥、王贤明、杨万东。在兆盛公司收取李红云1000**元订房报名费时，兆盛公司、预盛公司均未取得“鹿鸣清城”开发项目的《商品房预售许可证》。
针对兆盛公司是否应当承担责任的问题，一审法院认为，李红云与预盛公司签订的《购房违约退款补偿协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应遵循诚实信用原则，按照合同约定履行义务。预盛公司未按协议约定的期限退还报名费，对李红云要求预盛公司退回报名费100000元的诉请予以支持。针对兆盛公司提出其在本案中不应承担责任的辩解，一审法院认为，根据《城市商品房预售管理办法》第六条第二款“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”之规定，兆盛公司在未取得鹿鸣清城项目《商品房预售许可证》的情况下，违法收取李红云购房报名费，并在《鹿鸣清城项目订房表》及收款收据上加盖兆盛公司公章，应与预盛公司共同承担退还购房报名费的责任。
针对李红云诉请的违约金标准是否过高的问题，一审法院认为，根据李红云与预盛公司签订《购房违约退款补偿协议》，预盛公司按月利率7%支付李红云定房款利息至实际退款之日止，预盛公司辩称补偿金计算标准约定过高，要求按银行同期存款年利率3.3%计算，一审法院就李红云起诉的补偿金依法予以调整，按照同期银行贷款年利率7.05%支持，2012年1月17日至2017年3月15日计36425元（100000元×7.05%÷12月/年×62个月），自2017年3月16日起至款项还清之日止的补偿金按年利率7.05%支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十六条、第一百零七条、《城市商品房预售管理办法》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，判决：一、由预盛房公司、兆盛公司共同退还李红云购房预付款100000元；二、由预盛公司、兆盛公司共同支付李红云自2012年1月17日起至2017年3月15日止的补偿金36425元，自2017年3月16日起至款项还清之日止的补偿金按年利率7.05%计算。案件受理费1943元（已减半收取），由预盛公司、兆盛房公司负担1483元（未交）；李红云负担460元（已交）。以上应由楚雄市预盛房地产开发有限公司、楚雄兆盛房地产开发有限公司负担的执行款项，限于判决生效后十日内一次性付清，款交云南省楚雄市人民法院。
二审中，各方当事人未提交新证据。经征询各方当事人对原审认定事实的意见，各方当事人对原审认定的事实均无异议。对原审认定的事实，本院予以确认。
归纳本案争议焦点为：兆盛公司应否承担向李红云退还购房预付款并支付补偿金的责任。
本院认为，本案中各方当事人对应退还李红云购房预付款100000元，并支付自2012年1月17日起至2017年3月15日止的补偿金36425元，自2017年3月16日起至款项还清之日止的补偿金按年利率7.05%计算均无异议，仅对兆盛公司应否承担责任存在争议。本案中，李红云交纳的鹿鸣清城项目购房预付款系兆盛公司直接收取，兆盛公司向李红云出具了收据，该收据加盖了兆盛公司的财务专用章，兆盛公司是否实际开发鹿鸣清城项目均不影响其已实际收取李红云购房预付款100000元的事实，兆盛公司认为因股权变更，其收取该款后已将款项转入预盛公司账户，兆盛公司系代预盛公司收取。对此，本院认为，兆盛公司因股权变更与预盛公司之间产生的权利义务关系并不属于本案审理范围，兆盛公司二审中明确陈述，兆盛公司将李红云交纳的购房预付款转给预盛公司及兆盛公司将鹿鸣清城项目转给预盛公司进行开发建设的相关情况均未向社会进行公告，也未告知李红云，故兆盛公司与预盛公司就该款由谁承担的约定并不当然对李红云发生效力，且兆盛公司提交的证据不足以证实李红云所交款项的流转情况，兆盛公司的上诉理由均不能成立，兆盛公司应与预盛公司共同承担退款义务。一审认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3031元，由楚雄兆盛房地产开发有限公司负担(已交)。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。
审判长 刘 莹
审判员 晋 芳
审判员 李晓黎
二〇一七年九月十八日
书记员 王贻佳