上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终789号
上诉人（原审原告）：上海镱铌机电设备制造有限公司，住所地上海市奉贤区青村镇奉永路627号4幢一层。
法定代表人：杨秀慧，总经理。
委托诉讼代理人：张笑声，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金剑锋，北京大成（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海浒洋实业有限公司，住所地上海市松江区南期昌路751号1幢9楼9120室。
法定代表人：林品通，总经理。
委托诉讼代理人：顾亮亮，上海市新闵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林娜，上海市新闵律师事务所实习律师。
原审第三人：上海碾旋机械自动化有限公司，住所地上海市奉贤区南奉公路4558号6幢165-168室。
法定代表人：张兴元。
上诉人上海镱铌机电设备制造有限公司因与被上诉人上海浒洋实业有限公司、原审第三人上海碾旋机械自动化有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初10205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人上海镱铌机电设备制造有限公司（以下简称镱铌公司）上诉请求：撤销原判第三、第四项，依法改判被上诉人上海浒洋实业有限公司（以下简称浒洋公司）支付镱铌公司违约金人民币（下同）379,568元。事实和理由：一、一审法院认定装修损失未超过违约金金额与事实不符，认定违约金过低。根据镱铌公司一审时提交的证据可以证明涉案租赁合同的解除给镱铌公司造成了直接经济损失和部分间接经济损失。经镱铌公司初步统计，仅装修费和搬迁费两项直接经济损失就高达138,019元，此还不包括停产停业期间产生的几十万元工人工资、上百万元订单违约等间接经济损失。一审法院以装修损失未超过违约金金额为由，在镱铌公司将违约金金额已经调整为合同约定金额20%的情况下，依旧认定镱铌公司主张的违约金金额过高，最终将违约金调整至44,000元，此金额对于装修面积达1,100平方米且有现场照片确认的镱铌公司显失公平，更是对镱铌公司经济损失和合法权利受到侵犯的一种默认行为。二、一审法院并未认真深入审核涉案租赁厂房不能如约出租的事由。一审法院仅凭其向上海XX有限公司（以下简称XX公司）工作人员的调查笔录认定浒洋公司、原审第三人上海碾旋机械自动化有限公司（以下简称碾旋公司）存在未做环评、异地经营，依据不充分。镱铌公司有理由相信浒洋公司、碾旋公司系单方违约，故镱铌公司要求解除合同并由浒洋公司返还租金、押金、赔偿合理损失及违约金均依法有据。请求二审法院依法支持镱铌公司的上诉诉请。
被上诉人浒洋公司辩称：1、涉案厂房未能正常使用的原因系由于镱铌公司未依法履行办理经营所需的行政审批手续，导致相关职能部门以及产权人进行拆除，此非浒洋公司原因所致。2、虽然存在产权人断电的行为，但此与镱铌公司未履行上述义务存在关联性。3、镱铌公司未充分举证证明其装修损失。4、镱铌公司主张的违约金请求权基础并不符合本案情况。一审法院考虑本案实际情况酌情确定浒洋公司对镱铌公司的赔偿金额，合情合理合法。不同意镱铌公司的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
原审第三人碾旋公司未作答辩。
镱铌公司向一审法院起诉请求：1、判决解除镱铌公司、浒洋公司签订的厂房租赁合同；2、浒洋公司返还镱铌公司租金100,000元及押金25,000元、环卫费4,400元；3、浒洋公司赔偿镱铌公司装修损失200,000元；4、浒洋公司偿付镱铌公司违约金379,568元。
一审法院认定事实如下：2016年8月17日，镱铌公司、浒洋公司签订厂房租赁合同，约定：镱铌公司向浒洋公司租赁坐落于上海市奉贤区XX路XX号的部分厂房，建筑面积为1,100平方米；租赁期限从2016年10月1日起至2022年9月30日止，2016年9月1日起至2016年9月30日止为装修免租期；月租金为25,000元，每6个月支付一次租金，金额为150,000元，提前15天支付，先付后用；保证金25,000元；环卫费每月1,100元；如浒洋公司中途提出终止合同，则由浒洋公司向镱铌公司支付赔偿金额不低于未履行天数租金50%的违约金。嗣后，镱铌公司向浒洋公司支付租金150,000元、押金25,000元及环卫费6,600元并取得租赁厂房。
2016年12月12日，碾旋公司发出公告，声明其接到XX城XX区管委会通知，因厂房分割出租污染严重，环保方面达不到政府要求，五点整停电、停产。
2016年12月30日，XX公司发布告知书，XX路XX号内的企业进行整改（无证照、违章建筑、环保问题和用电消防隐患）并于2017年1月3日前自行搬离。
2017年2月8日，碾旋公司再发通知，要求浒洋公司及各承租单位于2017年2月25日前搬离并将门钥匙交由碾旋公司。嗣后，镱铌公司、浒洋公司双方协商未果，以致涉讼。
另查明，涉案厂房在房地产权证上登记的土地权利人为碾旋公司，该公司同时取得相关的建设工程规划许可证。
2016年7月，碾旋公司将上述厂房出租给浒洋公司。2017年4月7日，浒洋公司与XX路XX号厂房租赁事宜达成协议，约定碾旋公司返还浒洋公司租金并补偿损失2,380,000元，协议签订后浒洋公司自行与其转租方协商退场补偿事宜，所产生的后果由浒洋公司承担并于2017年6月30日前清场完毕。
再查明，2017年5月9日，镱铌公司要求解除合同的诉状副本送达至浒洋公司处。
在审理期间，浒洋公司方确认碾旋公司在接到政府通知后曾对租赁房屋停止供电，时间从2016年12月8日至2016年12月22日左右，涉案厂房现由碾旋公司自用。
一审法院至XX公司调查，该公司确认：2016年底在对环境污染企业进行排摸期间，发现碾旋公司企业中存在问题，主要是未做环评、异地经营，因此要求其停止经营并限期搬离，可能相关职能部门采取了一些强制措施，碾旋公司也可能采取了断水断电的行为。2017年1月3日后1至2个月内，相关企业基本搬离，只有一家尚有设备留在租赁场所。浒洋公司确认该企业并非镱铌公司。镱铌公司确认从涉案厂房搬离后，该厂房内的装修即由碾旋公司全部拆除。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同，但应当通知对方，通知到达对方时解除，故本案合同已于浒洋公司收到诉状副本之日解除。另，本案在合同履行期间，由于出租方断电等行为，造成镱铌公司无法实际使用租赁厂房，浒洋公司多收取的镱铌公司未使用期间的租金、环卫费应予返还。虽然双方对镱铌公司无法使用租赁物的起始时间存在争议，但结合相关证据及浒洋公司的确认和调查所得，租赁场所从2016年12月8日起即断电而无法使用，此后镱铌公司也搬离租赁场所，对此浒洋公司应为明知，故扣除2016年10月1日至2016年12月7日期间已使用的租金、环卫费，自2016年12月8日起的租金即94,167元、环卫费4,143元应由浒洋公司返还，押金25,000元亦应返还。同时由于浒洋公司方就租赁合同的履行存在违约行为，应承担相应违约责任。现镱铌公司既主张装修损失，又主张违约金，一审认为，浒洋公司对镱铌公司提供的装修损失证据均不予确认，而装修现场均已被碾旋公司拆除而无法确认，且根据合同约定，损失未超过违约金约定，故就装修损失，不予支持。关于镱铌公司主张的违约金，违约金请求金额过高，酌情予以调整。浒洋公司关于其不存在违约行为的辩称无依据，不予采纳。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一七年十一月二十三日作出判决：一、确认上海镱铌机电设备制造有限公司与上海浒洋实业有限公司于2016年8月17日签订的厂房租赁合同于2017年5月9日解除；二、上海浒洋实业有限公司于判决生效之日起十日内返还上海镱铌机电设备制造有限公司租金94,167元、环卫费4,143元、押金25,000元；三、上海浒洋实业有限公司于判决生效之日起十日内偿付上海镱铌机电设备制造有限公司违约金44,000元；四、驳回上海镱铌机电设备制造有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,482.74元，财产保全费4,102元，由上海镱铌机电设备制造有限公司负担7,584.74元，由上海浒洋实业有限公司负担2,000元。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，镱铌公司提起上诉的主要理由系认为一审法院酌情确定浒洋公司承担的违约金数额过低，难以弥补涉案租赁合同无法继续履行导致镱铌公司的损失。对此，首先，虽然镱铌公司已经对合同约定的违约金数额予以了调整，但根据一审法院所作调查，导致本案租赁合同解除的原因中确系参杂了相关职能部门的管理因素而与浒洋公司在合同履行过程中自行提出终止合同的情形有所区别。园区管理方及产权人要求镱铌公司等次承租人腾退的事实发生在镱铌公司承租涉案厂房后不久，而双方约定的违约金系以合同未履行天数为计算标准，双方约定的租赁期长达6年，故即便镱铌公司主张的违约金已经进行过调整，但仍存在明显不合理之处。其次，虽然镱铌公司主张其存在巨额装修损失，但其对此并未提供切实、充分的证据予以证明。第三，一审法院系根据本案实际情况，对浒洋公司应返还镱铌公司的租金等以及应承担的违约金予以整体考量而确定相应金额，故尚属合理妥当。基于此，对镱铌公司的上诉请求，本院难以支持；一审判决尚无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币5,482.74元，由上诉人上海镱铌机电设备制造有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年三月十九日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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