广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗云法民四初字第1304号
原告（反诉被告）黄凤云，男，1952年8月16日出生，汉族，身份证住址：广州市白云区。
委托代理人朱宇文、张凡，广东辅安律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄小楷，男，1957年5月5日出生，汉族，身份证住址：广州市海珠区。
委托代理人伍健，广东踔厉律师事务所律师。
第三人刘秉沾，男，1950年10月27日出生，汉族，身份证住址：广州市白云区。
委托代理人张宇，广东海云天律师事务所律师。
原告（反诉被告，下称原告）黄凤云诉被告（反诉原告，下称被告）黄小楷及第三人刘秉沾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄凤云及其委托代理人张凡，被告黄小楷及其委托代理人伍健，第三人刘秉沾及其委托代理人张宇到庭参加诉讼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄凤云诉称，2003年6月25日，我与第三人签订了房屋租赁合同，约定第三人将位于夏茅旧小学西面的厂房出租给我，租期为20年，由2003年7月1日起至2023年6月30日止，我向第三人交纳租金。2011年3月15日，我与被告经协商签订房屋租赁合同，约定我将夏茅旧小学侧的面积约为650平方米的厂房出租给被告，租期由2011年4月1日至2021年3月31日止，租金在2011年4月1日至2014年3月31日期间每月为6500元，并且由被告向我支付10000元作为保证金，保证金在合同期满后由我退还，若被告单方面违反合同，我则不予退还，租金的支付方式为按月支付，被告应在每月10日前缴清当月租金，不得拖欠，如被告过期缴交，则每天加收3%的滞纳金，此外，租赁期间的水费按现时价，电费按现时价的基础上每度加0.1元，合同签订后，被告从2011年8月拖欠我的租金至今，已26个月，共拖欠租金169000元，经多次催讨，被告仍拒不缴纳，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《厂房租赁合同》；2、被告支付原告租金169000元及利息10816元；3、被告支付原告滞纳金50000元（每日按未支付租金的3%计算）；4、原告不予返还被告保证金10000元；5、被告支付原告电费5140.9元及利息542.1元；6、本案诉讼费由被告负担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：确认原、被告之间签订的《厂房租赁合同》无效。对于被告的反诉，我同意退还保证金10000元，不同意其他的诉讼请求，因为被告并未支付2011年10月份的电费，并没有多收，对于被告的第三项诉讼请求，我确认曾使用过被告的水电，但因被告所称的水电读数未经我确认，故对被告主张的金额不予确认。
被告黄小楷答辩并反诉称，不同意原告的诉讼请求，原告自第三人处承租房屋，对于房屋没有报建手续和房产证的情况是清楚的，合同无效的原因是原告无转租的权利，无效的过错在于原告，在2011年7月底，第三人找到我们说对其是不同意转租给我们的，我多次要求原告与第三人就转租问题进行协调，但双方一直协商未成，因第三人向我发函要求收回房屋，由于我已实际使用，就与第三人签订合同并补缴2011年8-10月份的租金给第三人，原告清楚得知我在2011年8月后就不交租，2011年8-10月期间的租金已超过诉讼时效。因原告未理顺其与第三人之间的权属争议，使我无法履行合同，故原告存在违约行为，原告提供的电表数据不准确导致我在2011年9-10月份多缴纳电费4965元（原告按50688度减去43550度得出的电量收取电费），实际上因电表在2011年10月份已经损坏，我就更换了电表，原告提供的电费发票显示的用电量最后一期度数就是2011年10月份的度数，后我自2011年11月至2013年10月期间向原告分表供电2920度、供水198度，合计3811元，原告应向我支付该笔费用，故要求原告退还保证金10000元、退还多收的电费4965元、支付水电费3811元。
第三人刘秉沾述称，原告与第三人签订的租赁合同无效的原因应是原告无权出租涉案厂房导致，因为我在2003年6月28日与广州白云安迅永隆五金厂签订租赁合同而非与原告签订合同，原告根本无权出租涉案厂房，且合同中也未约定允许广州白云安迅永隆五金厂转租，该厂在2010年搬出涉案厂房且在2011年7月份歇业，当时我多次要求该厂交回厂房并不得转租，后该厂自2011年6月后就未向我缴纳租金，我与该厂之间的合同已终结，之前该厂一直以五金厂的名义向我交租，后原告不顾我的一再要求私自与被告签订租赁合同，该合同应属无效合同，无效合同的过错责任应由原告承担，后我与被告签订租赁合同书及补充协议，被告也一直按照约定向我缴交租金，原告重复要求被告交纳房屋使用费是没有道理的，原告的其他诉讼请求与我无关，我同意被告的陈述。对于被告的反诉，我没有意见。
经审理查明，2011年3月15日，原告（甲方）与被告（乙方）就位于夏茅旧小学侧、面积为650平方米的厂房租赁事宜签订《土地租赁合同》，约定租期为10年，自2011年4月1日至2021年3月31日，租金自2011年4月1日至2014年3月31日为每月6500元，水费按现时价4元／立方，电费按供电局现时价的前提上加0.1元／度，租金由甲方开三联收据向乙方收据，租金按月缴纳，乙方必须在当月10日前缴清当月租金给甲方，不得拖欠，如乙方过期缴交，则每天加收3%滞纳金，若拖欠一个月不交租，甲方有权终止本合同，收回出租厂房并没收保证金，签约后乙方须在五天内交付10000元给甲方作保证金，该保证金在合同期满后，甲方应如数无息退回乙方，如乙方在合同履行期间单方面违反本合同，即使本合同提前终止，甲方不退还保证金，甲方负责理顺该厂房的所有债权、债务或权属争议。合同签订后，原告将厂房交付被告使用并收取保证金10000元，被告向原告交纳租金至2011年7月。
2012年1月18日，广东电网公司广州供电局向广州白云安迅永隆五金厂出具用电地址为夏茅旧小学、计费时段为2011年11月1日至2012年1月1日期间发票，该发票显示金额为4633.63元，本期读数为45723，上期读数为40650，电价为0.9278。
2011年10月20日，被告与第三人签订《租赁合同书》及《合同补充协议》，约定被告向第三人承租夏茅村旧小学旁面积约为700平方米的厂房，租期自2011年8月1日至2016年7月31日，租金每月6000元，在2011年8月1日起计收，每三年一次递增10%租金，被告在每月10日前缴交当月租金，在次月10日前缴交水电费，等等。后被告即按每月6000元的标准向第三人交纳了自2011年8月起的租金至今。
2011年10月，被告自行安装电表，原告自被告处使用水电。
原告为证实其与第三人之间的租赁关系，提交《租约合同》（下称合同1）一份，内容为第三人将夏茅旧小学西面的厂房约600平方租给原告，租期自2003年1月1日至2023年6月30日，等等。该合同落款日期为2003年6月25日。原告与第三人对该合同真实性均无异议。
第三人另提交与该合同内容一致的《租约合同》（下称合同2）一份，主张其与原告之间无租赁关系，而是与广州白云安迅永隆五金厂之间建立租赁关系，合同落款日期为2003年6月28日，承租方显示为广州白云安迅永隆五金厂，无该司签章，在该司法定代表人处签名显示为“黄凤云”，合同内容与合同1一致。原告对该合同落款处“黄凤云”签名的真实性不予确认，并提出其从未签订该合同，同时申请对该签名的真实性进行鉴定。
诉讼中，被告另提交收据10份及《送货单》8份，拟证实其已向原告支付2011年9-10月份电费，且原告收取费用后会以开具收据或《送货单》的形式予以确认：收据为2011年5-7月份出具，显示为“收刘生＊月＊费＊元”，并注明费用的计算方式，费用项目为水费、电费、租金，而《送货单》为2011年8-11月份出具，内容与收据基本一致，但均显示有“抄”字样，其中2011年11月3日《送货单》的内容为“收住电11月抄10月份用50688-43550=7138，永隆11月抄10月份用2385-2344=41，7138-41=7097，加4度，合计7101元”收据及《送货单》落款处均有何金带签名，原告对收据及《送货单》的真实性予以确认，但主张送货单显示的费用其并未收取，送货单只是告知被告水电费的度数，若收取费用的话会开具收据。
庭审中，原告陈述被告于2011年9、10月份才告知其已向第三人承租的事情，并表示不再交租，但未向原告出示合同，其向第三人交纳租金至2011年7月31日。
另查，《土地租赁合同》与《租赁合同书》所涉厂房面积一致，为同一厂房，该厂房无取得合法规划报建的手续。
以上事实，有《土地租赁合同》、《租赁合同书》、《合同补充协议》、《租约合同》、收据、《送货单》及当事人陈述等证据证实。
本院认为，原、被告签订的《土地租赁合同》所涉商铺未取得合法规划报建的手续，该《土地租赁合同》应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故被告现主张原告返还保证金10000元合法合理，本院予以支持，原告主张被告支付滞纳金、没收保证金无据，本院均予驳回。
对于使用费及利息，本院认为，原告确认被告在2011年9、10月期间向其作出拒交租金且已另行承租的表示，该表示已包含终止双方租赁关系的意思表示，因《土地租赁合同》无效，被告与第三人亦于2011年10月20日另行建立租赁关系，则原告与被告之间的租赁关系已于2011年10月20日终止，原告亦未曾向第三人支付该期间的租金，其再行主张被告支付该日之后的使用费及利息无据，本院不予支持，原告提出被告支付2011年8月至2011年10月22日期间的房屋使用费及利息的主张亦已超过诉讼时效，本院亦不予支持，予以驳回。
对于原告主张的电费5140.9元，被告虽主张其已实际支付且超出4965元，然被告对于其提出的原告之前采用开具收据或送货单的方式向其收取费用并未举证证实，其提供的送货单与收据的惯常记录内容亦不完全相符，且送货单均在被告拒交租金之后产生，因此，本院对于被告提出的送货单即代表已收取费用的主张不予采纳，该金额原告以4633.63＋5073×0.1=5140.9的方式核算得出，其实际支付款项为4633.63元，现被告确认该部分电费因其实际使用产生，原告主张被告支付4633.63元合情合理，本院予以支持，多出部分，予以驳回。被告对于其已付该期间电费的主张并未举证证实，其要求原告返还多收的4965元无据，本院亦不予支持，
对于被告主张的水电费3811元，该部分费用非因双方之间的租赁关系产生，且对于该笔费用的金额被告并未举证证实，其要求原告支付该笔费用无据，本院予以驳回。
因第三人提交的合同2中“黄凤云”签名的真实性并不影响本案的审理结果，原告主张对该签名的真实性进行鉴定无实际意义，对原告该申请，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、黄凤云与黄小楷在2011年3月15日签订的《土地租赁合同》无效；
二、在本判决生效之日起五日内，黄小楷向黄凤云支付电费4633.63元；
三、在本判决生效之日起五日内，黄凤云向黄小楷返还保证金10000元；
四、驳回黄凤云的其他诉讼请求；
五、驳回黄小楷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费元，由原告承担元，被告承担元；反诉受理费元，由原告承担元，被告承担元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 任坤灵
人民陪审员 蔡玉林
人民陪审员 谭伟强
二〇一四年二月二十五日
书 记 员 梁 静