浙江省杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0108民初5290号
原告：中国工商银行股份有限公司杭州钱江支行（91330100843081814Y），住浙江省杭州市滨江区江晖路1761-1767号。
负责人：周继明，支行行长。
委托诉讼代理人：肖云涛、金凯，系银行职员。
被告：范郁峰，男，1974年6月20日出生（330622197406202016），汉族，住浙江省上虞市。
被告：邵秀芬，女，1975年7月9日出生（33062219750709304X），汉族，住浙江省上虞市。
被告：杭州峰明置业有限公司（91330108788272270T），住浙江省杭州市滨江区滨安路1197号3号楼508室。
法定代表人：韩园林，总经理。
委托诉讼代理人：庞晓英，系公司员工。
委托诉讼代理人：王磊，北京市尚元律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司杭州钱江支行（以下简称工行钱江支行）诉被告范郁峰、邵秀芬、杭州峰明置业有限公司（以下简称峰明公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案受理后，依法适用普通程序，〔根据工行钱江支行的申请，本院于2016年11月11日作出了（2016）浙0108民初5290号财产保全的民事裁定并已执行。〕于2017年7月12日公开开庭进行了审理。工行钱江支行的委托诉讼代理人肖云涛，峰明公司的委托诉讼代理人庞晓英、王磊到庭参加诉讼，范郁峰、邵秀芬经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工行钱江支行向本院提出诉讼请求：1、范郁峰归还所欠工行钱江支行贷款本金469989.38元、利息8971.67元（利息暂计算至2016年9月20日）以及自2016年9月21日至贷款本息全部清偿之日止的利息、罚息、复息（按借款合同约定和人民银行相关规定计付）；2、邵秀芬承担共同还款责任；3、峰明公司对上述贷款承担连带保证责任；4、工行钱江支行对位于杭州市××区××大厦××室的房地产处置所得享有抵押优先受偿权；5、范郁峰、邵秀芬、峰明公司承担本案的全部诉讼费用。
事实与理由：2012年2月28日，工行钱江支行与范郁峰、邵秀芬、峰明公司签订了编号为01202000162012商房贷0000051的《个人购房借款/担保合同》，合同约定由工行钱江支行向范郁峰提供贷款710000元，期限为120个月；范郁峰、邵秀芬以其所购的位于杭州市××区××大厦××室的房地产为上述贷款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记手续，工行钱江支行依法领取了房屋抵押权预告登记证（编号：杭房预高新字第12148431号）；邵秀芬向工行钱江支行出具了《共同还款承诺书》承诺为上述贷款债务承担共同还款责任，并保证不以任何理由拒绝履行。峰明公司在办妥正式抵押前其为上述贷款本息承担阶段性连带保证责任。合同签订后，工行钱江支行依约放贷，但截至2016年9月20日，范郁峰已累计六次未按时足额偿还贷款本息，工行钱江支行已依据上述借款合同第十四条规定，向范郁峰、邵秀芬、峰明公司宣布合同提前到期，但范郁峰、邵秀芬至今未归还尚欠工行钱江支行的全部贷款本息。为维护工行钱江支行的合法权益，故向法院起诉，望判如所请。
峰明公司辩称：一、《购房借款/担保合同》约定的免除保证责任条件已成就；二、峰明公司已尽到协助工行钱江支行办理正式抵押登记的义务，不应承担保证责任；三、抵押预告登记合法有效，应视为取得抵押权可以直接适用于抵押物进行拍卖。
范郁峰、邵秀芬未作答辩。
工行钱江支行为证明自己的主张，向本院提交以下证据：
证据一、《个人购房借款/担保合同》，证明范郁峰、邵秀芬与工行钱江支行的借款合同、抵押合同关系；证明峰明公司对范郁峰借款承担连带保证责任的事实。
证据二、借款凭证，证明工行钱江支行已向范郁峰提供贷款款项。
证据三、共同还款承诺书，证明邵秀芬承诺为范郁峰借款提供共同还款的事实。
证据四、房屋抵押权预告登记证，证明工行钱江支行已经取得预告登记权利的事实，抵押权合法、有效。
证据五、合同提前到期通知书、快递单据，证明工行钱江支行向范郁峰宣告合同提前到期的事实。
证据六、欠款明细，证明范郁峰累计逾期六期以上构成违约及欠款金额。
峰明公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据：证据一、《个人购房借款/担保合同》，证明峰明公司承担阶段性担保责任，办理正式抵押手续及他项权证不是峰明公司的合同义务，峰明公司附条件解除保证责任条款中约定的免除条件已成就，应当免除保证责任。
证据二、发票底联及签收凭证。
证据三、房屋产权证移交凭证。
证据四、催告函及邮寄凭证。
证据二至四共同证明峰明公司已经将房屋产权证原件交给工行钱江支行，履行了协助办理抵押登记手续事宜，房屋实质具备办理抵押登记手续的条件。
范郁峰、邵秀芬未提交证据。
上述证据，经庭审质证，本院作如下认证：
一、对工行钱江支行提供的证据。
证据一，峰明公司对真实性认可，但对证明目的有异议，现已达到了约定的解除峰明公司阶段性保证责任的实质条件，峰明公司不应当承担保证责任。证据二至六，峰明公司对真实性无异议，峰明公司确实收到了工行钱江支行发放的贷款。也收到了工行钱江支行的提前到期通知书。对累计欠款金额也无异议。本院经审查认为，对上述证据的效力予以确认。
二、对峰明公司提供的证据。工行钱江支行对所有证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，标的物目前还是处于预告登记阶段，尚未办理正式抵押，所以峰明公司还需要继续承担保证担保责任。本院经审查认为，对真实性予以确认。
根据上述当事人提交的证据及有关陈述，本院查明以下事实：
2012年2月28日，工行钱江支行与范郁峰、邵秀芬、峰明公司签订编号为01202000162012商房贷0000051的《个人购房借款/担保合同》一份，约定：工行钱江支行同意向范郁峰发放购置商用房贷款，金额为710000元，贷款期限为120个月，从2012年2月28日起至2022年2月28日止。贷款利率为贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮15%。范郁峰按月等额本息偿还贷款本息，每月15日为还款日。范郁峰未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，工行钱江支行有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。范郁峰连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约，工行钱江支行有权宣布合同立即到期，要求范郁峰立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。范郁峰、邵秀芬以其所购的位于杭州市××区××大厦××室的房产为上述贷款提供抵押担保，抵押物价值1427452元。峰明公司对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、工行钱江支行实现债权的费用和范郁峰所有其他应付费用承担连带保证责任，满足合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的条件的，峰明公司对该项条件满足之日后到期的范郁峰的债务免除保证责任。工行钱江支行依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保由谁提供，工行钱江支行有权自行选择实现担保的顺序。发生争议协商不成的，向工行钱江支行所在地法院提起诉讼。合同还对其他权利义务作了约定。同日，邵秀芬出具《共同还款承诺书》一份，承诺为范郁峰的上述债务承担共同还款责任。
合同签订后，工行钱江支行依约向范郁峰发放了贷款710000元。2012年3月21日，工行钱江支行与范郁峰对杭州市××区××大厦××室房产办理了预购商品房抵押权预告登记。范郁峰收到贷款后，仅归还了部分借款本金，利息支付至2016年5月15日。2016年10月9日，工行钱江支行向范郁峰、峰明公司发送《合同提前到期通知书》，宣布上述合同提前到期。至今，范郁峰、邵秀芬未归还全部借款及相应利息，工行钱江支行提起本案诉讼，并向浙江法制报缴纳公告费650元。
本院认为：根据工行钱江支行提供的证据，能表明工行钱江支行与范郁峰之间的金融借款关系，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。范郁峰借款后，应按照合同约定的时间及时归还借款。现其未完全履行还款义务，应承担相应的民事责任。对利息，双方约定的标准不违反法律规定，本院予以确认，时间从2016年5月16日计算至实际付清之日止。邵秀芬作为共同还款人，应对上述债务承担共同还款责任。峰明公司抗辩称合同约定的免除保证责任的条件已成就，其不应承担保证责任。但是合同第十条、第五十三条对免除保证责任的条件作了具体、明确的约定。现工行钱江支行与范郁峰并未办理正式抵押登记手续，合同约定的条件未成就，故峰明公司应按照约定承担连带保证责任。工行钱江支行与范郁峰、邵秀芬之间的抵押合同关系，系双方的真实意思表示，合法有效，工行钱江支行对该抵押合同项下的抵押物处置所得享有优先受偿权。工行钱江支行垫付的公告费系范郁峰、邵秀芬未到庭所致，应由范郁峰、邵秀芬承担。范郁峰、邵秀芬经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对工行钱江支行的诉讼请求放弃抗辩权。
本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、第四十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告范郁峰、邵秀芬于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司杭州钱江支行借款本金469989.38元，并支付利息损失（按照合同约定的标准，从2016年5月16日计算至实际付清之日止）。
二、被告范郁峰、邵秀芬于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司杭州钱江支行公告费650元。
三、被告杭州峰明置业有限公司对上诉款项承担连带清偿责任。
四、被告杭州峰明置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任后，有权向被告范郁峰、邵秀芬追偿。
五、原告中国工商银行股份有限公司杭州钱江支行对预告登记在被告范郁峰名下的位于杭州市滨江区峰明大厦502室的房屋以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在上述第一、二项确定的债权范围内享有优先受偿权。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8484元，财产保全申请费3035元，共计11519元,由被告范郁峰、邵秀芬、杭州峰明置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 石 慧
代理审判员 陈欧飞
人民陪审员 张 锋
二〇一七年八月二十二日
书 记 员 毛丰艺