福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第7105号
原告（反诉被告）郭坤煌，男，1991年12月02日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托代理人郭晓锋，福建闽鹭律师事务所律师。
委托代理人林燕秋，福建闽鹭律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）曾海涛，男，1984年3月13日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
原告（反诉被告）郭坤煌与被告（反诉原告）曾海涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月30日立案受理后，依法由代理审判员林丽玉适用简易程序于2015年11月10日公开开庭进行了审理。郭坤煌的委托代理人郭晓锋、林燕秋，以及曾海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭坤煌诉称，2012年9月6日，原、被告双方就位于厦门市湖里区金益六里4号402单元房产之租赁签订了《房产租赁合同》一份，约定由原告向被告承租该房产，原告承租期间可对该房产进行投资装修改造出租，并就租赁期限、付款方式、押金支付、违约责任等相关事项作详细约定。2015年7月7日，被告以出售该房产为由，无故单方面向原告发出《解约合同告知书》告知原告解除前述租赁合同，并对原告采取了停水停电等措施。被告之行为已构成了违约并给原告造成了包括装修等的经济损失，因此应当承担相应的违约责任及赔偿经济损失等责任。原告为维护合法权益，请求法院判令：1、确认原、被告双方之间的《房屋租赁合同》于2015年8月7日起解除；2、被告向原告支付违约金60000元；3、被告赔偿原告因解除租赁合同造成的经济损失40000元（包含原告向次承租人陈东海支付的违约金1300元、未能退回的装修保证金1368元以及房屋转租溢价的预期利益损失）；4、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告曾海涛辩称，同意双方之间的《房屋租赁合同》已经解除，被告无需支付原告违约金和所谓经济损失，具体理由为：1、原告数次未按合同约定支付租金是导致合同解除的根本原因。根据合同约定，每季度租金应提前7前（即当月1日）付清，如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金长达15天以上的，被告有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。原告在承租该房屋期间，数次拖欠租金，如2014年第四季度的租金直至2014年11月4日才付清，拖欠30天；2015年第一季度的租金2015年2月11日才付清，拖欠40天；2015年第二季度租金2015年6月4日才付清，拖欠63天。被告于2015年7月7日根据合同约定，提前一个月向原告发出《解除合同告知书》，说明解除合同的原因并给原告足够长的宽限期搬离。因此，被告自始至终都诚实守信地履行合同约定，并不存在所谓违约的行为，无需支付违约金。2、原告不存在所谓经济损失。首先，根据合同约定，原告应支付装修土方清运费、水电费、物业费等费用，该部分费用显然与被告无关。其次，因原告三番两次迟延支付租金，导致双方之间的合同被解除，在此期间，原告并未提出任何异议；在合同解除后，被告亦给原告足够长的时间搬离房屋。原告在有充足时间告知第三人的情形下，未能处理好与第三人的关系，其产生的后果亦与被告无关。
反诉原告曾海涛诉称，2012年9月6日，反诉原告与反诉被告在福建省厦门市丹厦万达店员工何永生居间介绍下，签订了《房屋租赁合同》，约定反诉原告将位于厦门市湖里区金益六里4号402单元出租给反诉被告，租赁期限为2012年10月7日至2018年10月6日，租金为6600元／月，首季度租金于合同签订之日付清，每次付款应提前7天（即当月1日）付清；租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达15天以上的，反诉原告有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。反诉被告承租该房屋后，几乎每个季度的租金缴纳均出现不同程度的拖欠情况，其中2014年10月拖欠33天、2015年1月拖欠40天、2015年4月拖欠63天。有鉴于此，反诉原告于2015年7月7日向反诉被告发出《解除合同告知书》根据合同约定提起一个月书面告知反诉被告，要求反诉被告于2015年8月10日前结清相关费用，并自行清理相关物品搬出出租住房屋，但反诉被告一直借故推脱。反诉原告为维护合法权益，请求法院判令：1、解除双方2012年9月6日签订的《房屋租赁合同》；2、反诉被告向反诉原告支付2015年8月10日至2015年9月23日的房屋使用费3080元以及撬锁费用450元；3、反诉被告向反诉原告支付滞纳金17856元（拖欠租金6600元×拖欠天数120天×2%＋拖欠租金1600元×拖欠天数63天×2%）；4、反诉被告承担反诉所有诉讼费用。
反诉被告郭坤煌辩称，同意解除双方签订的房屋租赁合同；反诉被告及相关第三人实际腾退房屋的时间是2015年8月上旬，反诉原告无权要求反诉被告承担其他时间的房屋使用费；撬锁费用是反诉原告单方产生的费用与本案无关；反诉原告主张的滞纳金过高，请求人民法院按照合同法司法解释（二）第29条的相关规定予以调整。
经审理查明，2012年9月6日郭坤煌与曾海涛签订了一份《房屋租赁合同》，约定曾海涛将厦门市湖里区金益六里4号402单元出租给郭坤煌作为装修出租之使用；租赁期限从2012年10月7日至2018年10月6日，租期为六年，第一年到第三年每月租金为2200元，第四年至第五年每月租金为2500元，第六年每月租金为2600元；付款方式为季付，首季度租金应于本合同签订之日付清，每下次付应提前7天（即当月1日）付清；合同签订之日，郭坤煌应向曾海涛交付2200元作为押金，到合同期满，且郭坤煌交清租赁期间的一切费用后，曾海涛应将押金无息退还郭坤煌；租赁期间，郭坤煌应负责交付装修土方清运费、水费、电费、物业费等费用；租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达15天以上的，曾海涛有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金；租赁期间，双方不得借故解除合同，当事人双方如有正当理由要求解除合同，须提前一个月书面通知对方，由双方进行协商，若为无条件违约的，违约方应向对方支付60000元作为违约赔偿金；等等。合同签订后，曾海涛依约向郭坤煌交付了房屋。郭坤煌向曾海涛缴交了相应租金、押金2200元、土头清运费272元、装修保证金1368元等费用。在合同履行过程中，郭坤煌有八期租金存在拖欠情形，具体为2013年1月拖欠6600元租金4天、2013年7月拖欠6600元租金6天、2013年10月拖欠6600元租金6天、2014年1月拖欠6600元租金8天、2014年4月拖欠租金6600元10天、2014年7月拖欠6600元租金13天、2014年10月拖欠6600元租金33天、2015年1月拖欠6600元租金40天、2015年4月拖欠1600元租金63天，其中2014年10月至2015年4月期间连续三期拖欠租金达15天以上。曾海涛于2015年6月4日向郭坤煌发出短信，告知郭坤煌包括上季度在内郭坤煌已经至少两次超过15天未按时缴交房租，曾海涛坚持按照合同第六条约定行使权力中止合同收回房屋。2015年7月7日，曾海涛向郭坤煌发出《解除合同告知书》，告知郭坤煌其于2014年10月、2015年1月、2015年4月连续出现拖欠租金达到15天以上，曾海涛决定根据合同第六条约定将于2015年8月7日提前解除讼争房屋的租赁合同，并保留追回滞纳金的权利，郭坤煌应于2015年8月10日前及时结清合同条款中规定的应由其承担的相关费用（含租赁期间拖欠的物业及水电费用等），并自行清理带走房屋中属于郭坤煌的财物及家具杂物布置等，待郭坤煌结清租赁期间的一切费用后，曾海涛会将押金等款项无息退还郭坤煌，若郭坤煌未按时结清相关费用，曾海涛将从押金中扣除相应费用。2015年7月1日，郭坤煌向曾海涛的建设银行账户转账了6600元要作为2015年第三季度的租金，但曾海涛不认为该6600元是2015年第三季度的租金，其于2015年8月20日将该6600元款项在扣除郭坤煌未结清水电、物业费等费用后退还了3042元至郭坤煌的账户，并于2015年9月23日将2200元押金扣除郭坤煌2015年8月份应缴的电费后余款1996元退还给郭坤煌。郭坤煌在庭审中确认收到曾海涛退还的3042元和1996元，且对曾海涛扣除的其应缴纳的水电、物业各项费用没有异议。曾海涛于2015年9月5日向厦门110指挥中心报警，对讼争房屋进行更换门锁，支出换锁费用450元。郭坤煌于2015年9月23日到讼争房屋进行拍照并清退房屋中留存物品，当时曾海涛也在场。
另查明郭坤煌于2015年3月1日与次承租人陈东海签订一份《房屋租赁合同书》，约定租赁期间从2015年3月1日至2016年3月1日止，每月租金为1300元，租赁期间提出解除合同的一方应向另一方支付1300元作为违约赔偿金。2015年8月30日郭坤煌向陈东海支付了1300元的违约金。庭审中郭坤煌陈述其将讼争房屋转租每季度可收租金13200元，扣除每季度向曾海涛缴交的租金6600元，其每季度可获得租金溢价6600元，并认为从合同解除之日至合同期满之日，其可得租金溢价款为83600元，曾海涛提前解除合同使其无法获得租金溢价导致预期利益损失，其将预期利益损失83600元和向陈东海支付的1300元违约金和装修保证金1368元合并调整为经济损失40000元。
庭审后，郭坤煌将装修保证金发票交给曾海涛，由曾海涛配合向厦门特房物业管理有限公司办理了退还装修保证金的手续，曾海涛收到退款后即将1368元转账至郭坤煌账户。郭坤煌确认于2015年11月10下午收到曾海涛退还的装修保证金1368元。
以上事实，有郭坤煌提供的居民身份证、户籍登记信息、《房屋租赁合同》、《解除合同告知书》、转账凭证及照片、收条、收据、发票、有线数字电视宽带业务申请表等，曾海涛提供的短信、收据、银行对账单、报警回执等，以及当事人的庭审陈述为证。
本院认为，郭坤煌与曾海涛于2012年9月6日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应遵照合同约定全面履行义务。根据《房屋租赁合同》第六条约定“租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达15天以上的，曾海涛有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金”，郭坤煌于2014年10月至2015年4月期间，连续三期拖欠租金达15天以上，曾海涛有权提前解除合同并收回房屋。曾海涛于2015年7月7月向郭坤煌发出《解除合同告知书》，告知其《房屋租赁合同》于2015年8月7日解除，系依据合同约定提前一个月书面通知郭坤煌解除合同，属于正当行使合同解除权的行为，不存在违约行为。郭坤煌和曾海涛请求确认双方之间的《房屋租赁合同》于2015年8月7日解除，本院予以支持。因曾海涛系依约解除合同，故郭坤煌请求曾海涛向其支付违约金60000元及其向次承租人陈东海支付的违约金1300元，并赔偿其房租溢价的预期利益损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。郭坤煌确认已收到曾海涛退还的装修保证金1368元，本院予以确认。《房屋租赁合同》解除后，郭坤煌直至2015年9月23日才将留存物品从讼争房屋清退，其应向曾海涛支付此期间的房屋使用费，曾海涛请求郭坤煌支付自2015年8月10日计算至2015年9月23日的房屋使用费3080元，有事实和法律依据，本院予以支持。曾海涛要求郭坤煌支付撬锁费用450元，没有合同和法律依据，本院不予支持。另因《房屋租赁合同》第六条还约定郭坤煌拖欠租金应每天按拖欠租金部分的2%向曾海涛支付滞纳金，郭坤煌逾期缴纳租金应向曾海涛支付滞纳金，但日2%的计算标准过高，曾海涛也未能举证证明其因郭坤煌逾期缴纳租金造成损失，故本院依法将滞纳金调整为按年利率24%计算。郭坤煌应向曾海涛支付的滞纳金为：年利率24%÷360天×（拖欠租金6600元×拖欠天数120天＋拖欠租金1600元×拖欠天数63天）＝595.2元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）郭坤煌与被告（反诉原告）曾海涛2012年9月6日签订的《房屋租赁合同》于2015年8月7日解除。
二、反诉被告郭坤煌应于本判决生效之日起十日内，向反诉原告曾海涛支付2015年8月10日至2015年9月23日的房屋使用费3080元。
三、反诉被告郭坤煌应于本判决生效之日起十日内，向反诉原告曾海涛支付滞纳金595.2元。
四、驳回原告郭坤煌的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告曾海涛的其他诉讼请求。
如果反诉被告郭坤煌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费1150元，由原告郭坤煌负担1150元；反诉案件受理费1070元，由反诉原告曾海涛负担855元，由反诉被告郭坤煌负担215元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 林丽玉
二〇一五年十一月十四日
书 记 员 李达鸿
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。