山西省忻州市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 裁 定 书
（2018）晋09民终1130号
上诉人（原审被告）：杜建斌，男，1976年2月18日出生，山西省忻州市静乐县人。
委托诉讼代理人：刘莉，山西君竹律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高雪娇，山西君竹律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：忻州市金典房地产开发有限公司。
法定代表人:郭玉田，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：侯洁宇，山西神业律师事务所律师。
原审第三人：张庆生，男，1963年10月6日生，山西省忻州市人。
上诉人杜建斌因与被上诉人忻州市金典房地产开发有限公司、原审第三人张庆生房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省忻州市忻府区人民法院（2017）晋0902民初856号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杜建斌及其委托诉讼代理人刘莉、高雪娇，被上诉人忻州市金典房地产开发有限公司的委托诉讼代理人侯洁宇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
忻州市金典房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的买卖合同关系；2、确认被告持有的原告出具的编号为4006365的收据无效；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年4月1日，被告到原告售楼处购买原告开发的”国力花园”三期B73162号房屋。因所付的款项较大且被告系经熟人介绍，原告同意为被告先开收据后转账收款。当日，原告为被告出具编号为4006365的”收据”，金额为：捌拾壹万陆仟贰佰零伍元整（816205元）。双方签订商品房销售合同。但截止原告起诉之日，被告一直未按约定支付购房款，现原告交房在即，其违约行为已严重影响原告的正常经营，为此原告提起诉讼，请求判如所请。
杜建斌一审中辩称：1、原告诉求解除房屋买卖合同、确认收款收据无效，没有任何依据。双方订立房屋买卖合同后，被告通过第三人张庆生支付房款816205元，履行了主要义务，为此，原告为被告开具收款收据。原告诉称，双方约定先开收据后转账、收款与事实不符，也有悖常理。2016年，被告与另案等四人通过第三人张庆生付清购房尾款623000元。至此，被告已履行全部合同义务。2、原告应依法履约，向被告交付房屋。被告已支付房款，履行了合同义务，原告没有任何理由拒交房屋。综上，原告的诉求应予驳回。
反诉原告杜建斌（即本诉被告）向一审法院提出反诉请求，请求依法判决：1、确认被反诉人为反诉人出具的购房收据合法有效；2、被反诉人履行房屋买卖合同，向反诉人交付所购房屋；3被反诉人承担逾期交房的违约责任，给付反诉人违约金（违约金按1000元/月的房屋租金计算，自2017年5月1日起至交付房屋之日止）；4、诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2016年4月1日，第三人因拖欠反诉人借款，与被反诉人达成债务承担（转让）协议，约定：将拖欠反诉人的欠款816205元由被反诉人承担偿还责任，偿还方式为给付其开发的商品房。为此，被反诉人向反诉人开具购房收据（金额816205元），并对应房号。今年4、5月，反诉人得知房屋已竣工，具备交付条件（其他购房人大多领取了钥匙），遂要求被反诉人交房，遭到拒绝。不久，被反诉人将反诉人诉至贵院，要求解除房屋买卖合同，确认购房收据无效。被反诉人言而无信，毫无契约精神，其行为严重侵害了反诉人的合法权益。为此，特提起反诉。
反诉被告忻州市金典房地产开发有限公司辩称：对被告提交的反诉状事实不认可。这与被告的答辩意见相矛盾。其答辩意见称，被告通过第三人张庆生支付房款，履行了主要义务。希望被告出示债务转让协议及抵顶协议，否则，不认可。
第三人张庆生辩称：2015年期间，我借了案外人杜某及被告的款，为了归还欠款，2016年3月中旬我和原告的股东之一王英杰协商借王英杰经营的原告的国力三期四套房来抵顶归还杜某等人的债务。2016年4月1日，我叫上被告等四人来到原告处办理购房手续，我当时给王英杰打电话让会计接电话，王英杰对会计说让我办理借款手续，会计问还款日期，王英杰说先不要写还款日期。因我与王英杰商量于2017年6月份陆续还款，故我按王英杰的意思给会计打下四套房总价3278065元的借条，借条中还写明被告杜建斌等人的房号。后会计给杜某的儿子等四人开出借据上所写的四套房的收据。2016年12月底王英杰打电话问我欠的房款几时还，我说现在经济困难，按咱俩商量的2017年6月份陆续还款吧。春节过后，我两、三次去王英杰的办公室与其商量还款的事情，王英杰同意我说的6月份还。但在2017年4月27日，原告起诉了被告等四人。6月份我准备了20万去原告的财务处还款，当时财务处的员工打电话询问王英杰后，说不让收款。当时我又给王英杰打了电话，王英杰让我把房款全部还清。我认为王英杰所在的原告不应起诉被告等四人，因为其四人已将购房款给了我（我欠的债务款），我给原告打了借条，原告只能向我追要欠款，与被告等四人无关，原告应按期交付房屋钥匙。
一审法院查明的事实：被告与第三人系熟人关系，第三人与原告公司的股东之一王英杰系朋友关系。因第三人张庆生欠被告等人的款，经被告追要第三人未能归还。经双方协商，第三人张庆生以为被告杜建斌等人向原告购买房产的形式偿还所欠被告的债务。2016年4月1日，被告杜建斌与第三人张庆生到原告售楼处看房后，被告决定购买原告所开发的”国力花园”三期B73162号房产一套。同日，原告出于其股东与第三人之间的朋友关系，在被告杜建斌未交付房款的情况下，为被告出具了”国力花园”三期B73162号房屋编号为4006365的收款收据一支，金额为：捌拾壹万陆仟贰佰零伍元整（816205元），双方未签订商品房销售合同。被告与第三人口头约定：以第三人张庆生欠被告的款抵顶上述购房款后，被告将剩余的购房款交给第三人张庆生，由第三人负责将购房款816205元交给原告。但第三人并未代被告杜建斌向原告忻州市金典房地产开发有限公司支付购房款。2017年4、5月间，被告得知原告的房屋已竣工，具备交付条件，其他的大部分购房人已领取了钥匙，被告也要求原告交钥匙，原告以被告未缴纳购房款为由拒绝交付被告房产。原告向本院提起诉讼，请求确认1、解除原、被告之间的买卖合同关系；2、确认被告持有的原告出具的收据无效。审理中，被告于2017年7月21日提交反诉状一式两份，其反诉请求为：1、确认被反诉人为反诉人出具的购房收据合法有效；2、被反诉人履行房屋买卖合同，向反诉人交付所购房屋；3被反诉人承担逾期交房的违约责任，给付反诉人违约金（违约金按1000元/月的房屋租金计算，自2017年5月1日起至交付房屋之日止）。本院于2017年8月15日第二次庭审时，口头通知被告：于庭审后次日起七日内按反诉标的向本院预交反诉费，但被告未在规定的时间内向本院交纳反诉费。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第十三条规定：”当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”原、被告双方虽未签订书面的商品房买卖合同，但被告向原告提出购买商品房的意愿，原告向被告出具收款收据并载明所购商品房的具体情况和金额，可以认定原、被告双方就”国力花园”三期B73162号房屋的商品房买卖合同已经成立，该合同自成立之日起生效。被告杜建斌在合同生效后，未履行合同的主要义务即向原告支付相应的房款，已构成违约，致使合同目的无法实现，被告应承担相应的违约责任。综上，对原告要求解除原、被告之间的买卖合同关系的诉请，符合法律之规定，本院予以支持。被告辩称，房屋价款已通过第三人张庆生付清，因庭审中第三人张庆生自认并未向原告付款，被告也认可，故本院对被告的辩解意见不予采纳。被告杜建斌与第三人张庆生之间的债权债务关系不属于本案审理范围，双方可另行提起诉讼。原告要求确认被告持有的原告出具的收据无效之请求，因该收据开出后，原告未收到相应的款项，现原告要求解除双方之间的买卖合同，该收据已自然失效，原告没有必要要求确认其是否有效。被告的反诉请求，因其在规定的期限内，未向本院缴纳相应的反诉费，本案按杜建斌撤回反诉处理。依据《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十四条、第九十四条第（四）项及《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决：1、解除原告忻州市金典房地产开发有限公司与被告杜建斌房屋买卖合同关系。2、驳回原告忻州市金典房地产开发有限公司的其它诉讼请求。案件受理费80元，由被告杜建斌负担。
判后，杜建斌表示不服此判，向本院上诉请求：撤销忻州市忻府区人民法院（2017）晋0902民初856号民事判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。本案客观事实是：第三人张庆生欠上诉人等人的款，经协商，第三人张庆生以为上诉人杜建斌向被上诉人金典房地产公司购买房产的形式偿还所欠债务，为此第三人张庆生承担支付该房款的债务。上诉人认为，这是三方达成一致的意思表示，是各方对权利平衡的一种认可，是各方真实意思表示，应得到法律认可。一审中认为，被上诉人是出于朋友关系，为上诉人出具房屋的收款收据，这是不对的，这与房地产销售商业惯例相悖。事实上，本案中被上诉人金典房地产开发公司开具收款收据，就是同意并接受上诉人以其对张庆生的债权支付了房款，并同意由张庆生承担房款支付义务，这是债权债务实现的一种方式，非法律禁止性行为，应当予以认可。二、一审判决适用法律不当。被上诉人金典房地产公司在整个”国力花园”的销售过程中，均未与业主签订过”房屋买卖合同”，被上诉人向上诉人出具收款收据的行为，可以认定商品房买卖合同成立，此点一审法院认定是清楚的。而合同中的付款义务经债权人同意已经转移给第三人，作为购房人，上诉人的义务已经全部完成。本合同依法是不能解除的。一审法院适用法律不当。况且，上诉人除以债权支付房款的行为以外，还将该债权与房款之间的差额也转交给第三人张庆生，由其向被上诉人交纳，而被上诉人以开具收款收据的意思表示，认可了上诉人的全部付款行为，也认可由第三人承担房款债务的意思表示。因此上诉人已经完全履行了自己的支付房款义务，无任何违约行为。一审法院认定第三人未向被上诉人支付房款的违约责任由上诉人来承担，依据合同法的相关规定，合同中的债务转移，在得到债权人即被上诉人的同意后，该债务与原合同一方是没有任何关系的。因此，一审法院解除合同的适用法律是错误的。三、一审判决有违诚实信用的原则，此判决造成上诉人巨大的损失。本案中上诉人的行为，本着极度信赖被上诉人与第三人的情况下发生的。第三人张庆生以债务人身份，带着上诉人到被上诉人购房处，由被上诉人绝对控股的大股东王英杰和第三人协商同意，也就是经被上诉人同意，并以开具收款收据这样具体明确的行为意思表示，认可了上诉人支付房款的方式，即转让债务由第三人承担房款支付义务。上诉人遂将手中所持的第三人的借条即抵押的房产等，全部退还第三人，并本着诚实信用的原则，其后将借条上数额与房款的差额部分还补足给张庆生。被上诉人与第三人串通一气，共同使上诉人的权利无法实现，一审法院的判决，严重违反了诚实信用原则，造成上诉人的巨大损失。
忻州市金典房地产开发有限公司辩称：原判的事实是正确的。上诉人提到房地产交易的惯例即开了收据证明房款已经收到，这是与全国通行的财务制度相悖的，所有的行业里收钱要挂账，房地产销售的惯例是签订房产买卖合同才存在履行合同的付款，本案不存在房地产买卖合同，双方也没有签订，房地产买卖仅仅是双方当事人的意向，并没有形成具有完全条款的房地产买卖行为。所谓的债务转让更是没有事实和法律依据，金典房地产与四位上诉人之间的关系与张庆生之间的关系不是一个层面，张庆生欠四位上诉人的钱，已经在一审判决后，以诈骗罪立案。如果现在四位上诉人愿意交付房款，金典房地产开发有限公司就交付房屋。综上，一审判决事实清楚，上诉人的上诉没有事实依据，请求二审法院依法予以驳回。
本院认为，关于本案中合同解除权的问题。合同解除权是合同中相关权利人依法自有的权利，无需通过行使诉权而实现。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定”当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。”原审原告忻州市金典房地产开发有限公司可依照上述合同法规定行使通知权利、履行通知义务即可。原审原告忻州市金典房地产开发有限公司、原审第三人张庆生、原审被告杜建斌之间的债务转让合同及其附属的商品房买卖合同、商品房购房合同的前期预备口头合同，自书面通知到达对方时解除。原审第三人张庆生、原审被告杜建斌有异议的可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。综上，原审判决适用程序不当，故发回重审。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项的规定，裁定如下：
一、撤销山西省忻州市忻府区人民法院（2017）晋0902民初856号民事判决；
二、发回忻府区人民法院重审。
上诉案件受理费80元退还上诉人杜建斌。
审判长陈爱萍
审判员孙建新
审判员梁晓峰
二〇一八年七月二十五日
书记员刘鑫