北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第21361号
原告邓瑞锁，男，1954年12月31日出生。
被告古志华，女，1933年10月7日出生。
委托代理人周建新，男，1954年5月24日出生。
原告邓瑞锁诉被告古志华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告邓瑞锁，被告古志华的委托代理人周建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓瑞锁诉称，原、被告双方于2011年2月24日在恒昌花园XX房间内在葛祥风的撮合下签订了关于北京市西城区（原宣武区）恒昌花园XX的房屋买卖合同及补充协议，由于当时被告上述房产的房产证未办下来，故买卖双方约定，被告在一年内落实该房产的房产证，原告在确认房产证办理下来的前提下向被告支付除定金之外的其余房款。同日，原告向被告支付购房定金40万元。2011年10月14日原告在被告的请求下，又向被告支付房款20万元。合同期内，原告及葛祥风多次催促、苦苦等待也未等来办下房产证方面的任何有价值的进展，反而于2011年11月15日上述房产被法院查封。此后，原告与中介葛祥风多次与被告沟通，要求其退还原告购房定金40万元、已付房款20万元及赔偿违约金68万元，均未得到任何负责任的回答。故原告向法院提起诉讼，要求解除原、被告签订的房屋买卖合同，被告退还购房定金40万元、已付房款20万元并赔付违约金68万元。
被告古志华辩称，原告违反了房屋买卖合同的约定，没有按时交付被告银行贷款及利息；原告的违约行为给被告造成了巨大的损失；原告也无权要求被告返还定金。综上，被告只同意解除合同，不同意原告的其他诉讼请求。
经审理查明，赵宇飞系古志华之子。1999年11月2日，赵宇飞与北京坤厚房地产开发股份有限公司签订《北京市外销商品房预售契约》，赵宇飞购买北京坤厚房地产开发股份有限公司开发的恒昌花园XX房屋，房屋价款为1540080元。
1999年12月29日，赵宇飞作为借款人，中国建设银行北京朝阳支行作为贷款人，北京坤厚房地产开发股份有限公司作为保证人，三方签订《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》，约定赵宇飞从中国建设银行北京朝阳支行贷款1230000元用于购买涉案房屋，北京坤厚房地产开发股份有限公司对上述贷款承担连带保证责任。
因赵宇飞未按约偿还借款，中国建设银行北京朝阳支行于2003年将赵宇飞及北京坤厚房地产开发股份有限公司诉至北京市朝阳区人民法院，要求解除《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》，赵宇飞归还借款本金，支付借款利息及逾期还款利息，北京坤厚房地产开发股份有限公司对被告赵宇飞的债务承担连带保证责任。北京市朝阳区人民法院经审理，判决支持了中国建设银行北京朝阳支行的诉讼请求。
因赵宇飞于2006年9月5日死亡，古志华于2010年向本院提起继承诉讼。经本院生效调解书确认，赵宇飞与北京坤厚房地产开发股份有限公司签订的《北京市外销商品房预售契约》及赵宇飞与中国建设银行北京朝阳支行签订的《个人住房贷款借款合同》中，赵宇飞的权利、义务均由古志华一人继承。
2011年2月24日，古志华与邓瑞锁签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定古志华将涉案房屋出售给邓瑞锁，房屋成交价格为3400000元。同日，古志华与邓瑞锁签订《补充协议》，约定邓瑞锁于2011年2月24日向古志华支付定金400000元，该定金在交易中自动转为首付款的一部分；古志华应在2012年2月24日前向该房屋的贷款银行预约一次性提前还款，并应于该贷款银行通知提前还贷之日（并不迟于2012年5月24日前）将其原贷款一次性还清（在房产证办理下来的前提下）；邓瑞锁应在古志华需要还款日向古志华支付首付款，首付款的金额为古志华需要还给贷款银行的金额，并不超过房屋总价除去定金后的尾款；古志华应在提前还贷后，按照贷款银行的要求办理完解除抵押登记手续，古志华于房产解除抵押且取得房产证后10个工作日内，邓瑞锁与古志华双方共同前往办理权属过户手续；邓瑞锁承诺在过户后当日全额支付剩余房款；如果因古志华提供的相关房屋产权手续、合同或相关产权过户手续不真实、不完整、无效或房屋被查封等，导致房屋产权无法过户或无法领取新的产权证。或者在签订本协议后，古志华不将该房屋出售给邓瑞锁，或者在签订本协议后，古志华提高房屋交易价格，或者古志华将房屋出售给第三方的情形，均为古志华违约；若古志华违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向邓瑞锁支付违约金，丙方收取邓瑞锁的所有费用不予退还，由古志华直接赔付邓瑞锁；如果因邓瑞锁提供的个人证件不完整、不真实或无效，从而导致房屋产权无法过户，或者在签订本协议后，邓瑞锁不购买该房屋的情形，均为邓瑞锁违约；若邓瑞锁违约，则邓瑞锁应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向古志华支付违约金；以上所有条款均在此房屋的房屋所有权证可以办理下来的前提下；如若一年后仍没有办理出此房屋的房屋所有权证，双方另行协商。《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》签订当日，邓瑞锁向古志华支付购房定金400000元。
2011年10月11日，中国东方资产管理公司北京办事处出具《执行和解方案》，同意如在2011年10月20日前，古志华一次性偿还截止到2009年4月25日的贷款本金人民币1214608.22元及利息1020922.06元，剩余利息予以减免，古志华负担案件一审受理费16886元；如古志华不能按照上述两项的约定完全履行，和解方案解除，仍按原判决执行。依据上述《执行和解方案》，古志华又于2011年10月14日签订《执行和解协议》，但该协议最终未能履行。
2011年10月14日，邓瑞锁向古志华支付部分购房款200000元。
2011年11月15日，北京市朝阳区人民法院发出公告，对涉案房屋进行了查封并责令被执行人于七日内履行生效法律文书确定的义务，逾期不履行将依法强制执行，对涉案房屋予以腾空并拍卖。
2012年4月17日，北京源恒房地产估价有限公司接受北京市朝阳区人民法院的委托，对涉案房屋进行了评估，评估价为4626669元人民币。
现邓瑞锁诉至本院，要求解除双方签订的房屋买卖合同，古志华退还购房定金40万元、已付房款20万元并赔付违约金68万元。古志华以其答辩意见，只同意解除合同，不同意邓瑞锁的其他诉讼请求。审理中，经本院询问，古志华表示涉案房屋于2012年已经被北京市朝阳区人民法院拍卖，成交价为4850000元。本案经调解，双方当事人各执己见。
上述事实，有双方当事人陈述，北京市存量房屋买卖合同、补充协议、北京市外销商品房预售契约、调解书、收条、中国工商银行个人业务凭证、公告、证人证言、判决书、借款合同、购房意向书、执行和解方案、执行和解协议、评估报告等相关证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。原、被告双方应当按照合同约定，履行各自的义务。现原告要求解除合同，被告亦同意解除合同，本院不持异议。合同解除后，被告应当将原告已支付的定金及部分购房款共计600000元返还原告。原告要求被告支付违约金680000元，对此本院认为，双方签订的补充协议虽约定”以上所有条款均在此房屋的房屋所有权证可以办理下来的前提之下”，但原、被告对该条款的理解并不一致，并且涉案房屋因拖欠贷款问题已经北京市朝阳区人民法院查封、拍卖，导致原、被告之间的《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议无法继续履行系因不可归责于原、被告双方的原因造成的，故对于原告要求被告承担违约责任的主张，本院不予支持。被告称原告违约，亦因上述理由，本院不予采纳。综上，对于原告诉讼请求中合理的部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条之规定，本院判决如下：
一、解除邓瑞锁与古志华于二〇一一年二月二十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。
二、自本判决生效之日起七日内，古志华返还邓瑞锁购房定金及购房款共计六十万元。
三、驳回邓瑞锁的其他诉讼请求。
如果古志华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八千一百六十元，由邓瑞锁负担四千三百三十五元，已交纳；由古志华负担三千八百二十五元，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，视为自动放弃上诉权利。
审判员 张 涛
二〇一三年十二月十三日
书记员 徐澜涛