湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂2801民初1755号
原告：恩施市盈昌商业管理有限公司，住所地：湖北省恩施市舞阳大街80号，统一社会信用代码91422801309789177L。
法定代表人：陈松，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：周平（恩施市盈昌商业管理有限公司职员），女，1991年11月20日出生，苗族，湖北省宣恩县人，户籍地浙江省临海市，
委托诉讼代理人：杨建连，湖北中利律师事务所律师。
被告：程列彩，女，1975年8月15日出生，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市，
原告恩施市盈昌商业管理有限公司（以下简称盈昌公司）与被告程列彩租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月21日公开开庭进行了审理。原告盈昌公司的委托诉讼代理人周平、杨建连，被告程列彩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盈昌公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2016年4月21日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告立即向原告返还恩施市东源·锦华苑第一层1082号商铺，并支付自2016年4月22日起至实际返还该商铺之日止以68495元/年为标准计算的占用费；3.判令被告承担自2016年4月22日起至被告实际返还案涉商铺之日止的电费（自用部分），截至2018年3月的电费为4151.60元（3459.7度×1.20元/度）；4.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年4月21日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将案涉商铺出租给被告，租赁期限为1年，用途为针织品项目，合同第三条对租金的构成、比例及支付方式进行了约定，第三条和第五条对水电费的承担进行了约定。租赁期限届满后，被告一直使用案涉商铺至今，原、被告未签订新的租赁合同。被告在使用案涉商铺期间，拒不支付水电费及商铺占用费，原告多次催收未果。
被告程列彩辩称，一、原告在合同履行时率先严重违约，直接导致被告蒙受巨大财产损失和人力、物力及精神损失。1.商场内设备设施不全，被告无法经营。合同第六条第1款约定，甲方（原告）未乙方（被告）提供本商场公共部分的正常照明、空调、扶梯、卫生保洁等方面的服务。合同第三条第1款约定，租金构成中包含物业管理费、空调费和电梯使用费等。以上条款足以证明空调室该商场中必须具备的基础设施，安装空调是原告应尽义务。但原告在无任何理由的前提下强行违约，拒绝安装空调至今从而使该商场内夏似火炉、冬如冻库，自2016年6月入夏后凡进该商场的顾客皆汗流浃背（有人证物证），之后便很少有人进入商场，谈之色变。众多商户多次与原告交涉，原告均以“空调还在路上”“空调马上就要到了”“因下雨，路上运输和安装要延期”等借口欺骗被告，至今不见空调的影子。因原告的严重违约导致商场内生意惨淡，严重损害了众商户的利益，众商户血本无归，人力物力财力皆蒙受了巨大损失。因此，原告不但没理由收取被告租金和水电费，更要退还被告全部租金和履约保证金，赔偿被告全部经济损失。2.商场至今没有开业，商场内的所有买卖活动皆是商户们在等不起的情况下进行的亏本经营。合同第二条明确约定，乙方承租期以商场实际开业时间为准，并非合同签订之日（1082号商铺为2015年11月27日）。而该商场实际开业时间为2016年9月21日以后，且无具体时间表，以2016年4月27日与原告签订的补充协议为证。补充协议第1条约定甲方同意乙方的装修期延长至2016年9月21日，第3条约定若因乙方原因造成商场迟延开业，乙方承担所有责任，甲方保留追究乙方法律责任的权利。以上条款足以证明截止2016年9月21日商场还没有开业，之前所有时间均为商户的装修期，这与之前原告承诺的2016年1月15日正式开业大相径庭，而2016年9月21日以后原告并没有排出具体的开业时间表，更没有组织过正式的开业庆典和营销活动，由此证明商场始终处于未开业状态。商场开业时间一再推迟，浪费了被告大量的时间和精力，并致使被告错失了最好的开业时机，原告的这一违约行为，给被告及其他众商户造成了严重的经济损失，商场内所有买卖皆是商户们在等不起的情况下自习展开的补救式经营，原告有有何资格收取被告的商铺承租资金。二、被告从未超出“合同期限”使用商铺，其使用时间系原告主动承诺给被告的不计租时间。因原告违约迟延开业时间，给被告造成直接经济损失，被告及其他商户不满原告的违约行为，又向原告交涉，希望就此退场商场，交还商铺，要求原告退还租金及履约保证金，赔偿损失。又因原告空调一事违约，导致众商户蒙受更大人力物力财产及精神损失，被告与其他商户一道又多次找原告协商处理（2016年12月12日经派出所协商处理）。最后原告承诺，空调安装好之前，所有时间昨晚试营业时间，空调安装好且商管公司入驻后正式开业计租，缴纳水电及其他费用。由以上足以证明，并非被告主观不缴纳租金和水电费，而是原告违约，顶不住被告的合法要求而对被告承诺的不计租时间。这也是对被告施行的缓兵之计，让身为弱势群体的被告在时间精力和财力都耗不起的情况下自动撤场，这样原告就达到了其既收取了租金，又骗取了被告的商铺保证金的目的。三、在商场管理方面，原告从未尽到管理之责，始终处于玩忽职守状态，置被告和所有商户利益于不顾。该合同并非单向的承租合同，而是双向的合作合同，合同开篇明确描述：甲乙双方本着诚实守信，合作共赢的原则，这是本合同签订之前提，合同签订后原告并没做到诚实守信，更没有做到合作共赢，原告作为商场管理方，连自己应尽的管理责任都没尽到。合同第三条第1款约定，租金的构成比例中含商场管理费用以及人员工资等20%，此条足以证明原告对商场的管理负有应尽的责任。原告招商时承诺商场内统一商业营销，聘请经营丰富的营运团队，保障商铺达到良好的经营状态。但该商场内仅6到8月期间出现过商管人员，之后整个商场不再有所谓的管理人员出现，只有保安和清洁。因原告的严重违约直接导致所有商户蒙受巨大损失，部分商户不得不中途撤场，但对中途撤场的商户原告无视无睹，何以尽到管理之职能。四、原告一系列失诺，使被告蒙受欺骗，遭受损失，苦不堪言。1.招商时，原告承诺会对该商场通过电视、网络、报纸等媒体进行立体广告推广，但在众商户进驻前后至今，原告并没有展开过有实效性的营销宣传，没有利用相关媒体打过一次像样的广告，连“东源天街”的商场名称都只有碗大四个字，之后在商户的强烈要求下才换成稍大的字，直到如今，绝大多数人都不知道舞阳坝还有个商场叫东源天街（人证或视频为证）。2.招商时，原告承诺商场开业时商户入驻率达80%，截止到2016年5月21日（远远超过了之前承诺的开业时间），商场进驻商户还不足50%，后经已入驻商户与原告交涉，原告承诺不足80%部分以自营店的方式补齐，但时至今日，商场内没有一个店属于原告的自营店。3.原告承诺若纯属套内面积计租，实际计租面积为原告方指定数据，没有进行过任何测量，与被告自己计算的面积严重不符。综上，被告蒙受的一切损失皆由原告一手造成，被告请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求，并判决原告在收回商铺前退还被告全部租金和履约保证金，补偿被告装修费用，补偿被告加盟投资费用，赔偿被告一切人力、物力和财产损失和精神损失。
原告盈昌公司依法提交了以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件，拟证明原告主体资格适格。2.《租赁合同》及建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件各1份，拟证明原告有权出租案涉房屋。3.《商铺租赁合同》复印件1份，拟证明原、被告双方至今存在不定期房屋租赁合同关系；原、被告双方就租赁费的支付、保证金的退还、装饰装修的处理等事项进行了明确约定。4.武汉国美电器有限公司宜昌分公司出具的情况说明复印件1份、湖北增值税普通发票复印件1份，东源天街2018年3月电表抄录表1份，湖北省恩施市自来水有限责任公司发票1份，拟证明原告为被告垫付了专用部分的水电费，有权要求被告予以支付。5.盈昌公司2016年12月薪金表复印件13份、领款单复印件1份、中国工商银行业务回单复印件6份，付款凭单、报销单、发票等共计14份，《东源天街开业活动物料合同》复印件1份，湖北增值税普通发票复印件5份，再加湖北增值税发票7份、建筑业统一网络代开发票复印件1份，拟证明原告已按照合同约定提供了相关服务。6.收据复印件4份、证人证言复印件9份，拟证明原告已经按照合同约定购买了空调并进行安装；被告等人对安装空调有抵触情绪，不愿意安装空调，且不愿意支付相应的费用；即使未安装商场公共部分空调，也未对商场生意、人流等造成影响，且商场内部的空气质量较好。7.光盘1张（擅自转租视频7个，电表刻度照片70张、开业当天照片10张及微信朋友圈截图、2018年4月28日和2018年5月18日拍摄的两家正在营业的视频2个），拟证明案涉商场开业时间是2016年5月20日；即使未安装商场公共部分空调，也未对商场生意、人流等造成影响，且商场内部的空气质量较好；原告为被告垫付了专用部分的水电费，有权要求被告予以支付。8.恩施州公安局消防支队《建设工程消防验收意见书》复印件1份，拟证明案涉房屋已经消防验收合格。本院认证，原告盈昌公司提交的第6组证据，9份证人证言不能完全代表众多客户对商铺的体验，安装公共部分空调是原告盈昌公司的合同义务，安装与否客观上会对经营活动产生影响，只是存在影响程度大小问题，证屈某浩系受原告盈昌公司聘请安装空调的，与原告盈昌公司有利害关系，故本院对本组证据不予采信；原告盈利昌公司提交的第7组证据，来源合法、内容客观真实，本院予以采信，但是不能证明公共部分空调未安装系被告的原因导致；原告盈昌公司提交的其他证据，来源合法，具备客观性、关联性，本院予以采信。被告程列彩未向本院提交证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年5月4日，恩施市东源房地产有限公司（甲方，以下简称东源公司）与原告盈昌公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于恩施市舞阳大道81号“东源·锦华苑”一、二层整体商业（该商铺为开放式商铺）及其设施租赁给乙方，乙方采用包干制的方式，前三年每年向甲方支付200万元的租金，之后每年在前一年的基础上递增5%，甲方不再就一、二楼商业向乙方收取其他任何费用。“东源·锦华苑”项目已经取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》。2015年2月12日，恩施州公安消防支队向恩施市东源房地产有限公司出具了《建设工程消防验收意见书》，其验收意见为恩施市东源·锦华苑商住楼建设工程消防验收合格。
2016年4月27日，原告盈昌公司（甲方）与被告程列彩（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将东源·锦华苑第一层1082号铺位出租给乙方，本商铺套内面积27.98㎡，用于经营针织品项目；乙方商铺承租期为三年，以商场实际开业时间为准；甲方同意给予乙方的免租期，共计210天。第三条租金、起租时间以及支付方式1.租金构成及比例：①商铺适用费：65%，即人民币44522元；②物业管理费、空调和电梯使用费、公共部分水电费：15%，即人民币10274元；③商场管理费用以及人员工资等：20%，即人民币13699元。故乙方承租的编号为1082号商铺，按照204元/㎡/月向甲方交纳。年总金额为人民币：68495元。2.起租时间为本商场开业时间。3.支付方式：按年付，于2016年5月21日前，乙方向甲方支付租金68495元。第四条履约（经营）保证金1.乙方同意向甲方支付履约（经营）保证金10000元。2.如乙方单方面解除合同，或乙方合同期内中途擅自撤场，则视为乙方自动放弃保证金，甲方不予退还。3.租赁期满后如乙方无任何违约行为，且不继续承租和没有拖欠甲方的任何费用，履约保证金将在7日内退还给乙方。履约保证金不计利息。第五条1.乙方在使用承租商铺时产生的各类费用由乙方自行支付。第六条甲方权利和义务1.甲方为乙方提供本商场公共部分的正常照明、空调、扶梯、卫生保洁等方面服务。5.在乙方逾期交纳本合同约定的租金和其他费用达5日时，甲方有权终止合同，收回商铺，且不退还履约保证金。第七条乙方权利义务3.未经甲方同意，乙方不得擅自转租、转让商铺。商场允许转租、转让的商铺，必须通过商场办理转租、转让手续。4.乙方必须在本合同约定的时间内交付租金和经营过程中产生的其他应交费用，不得拖欠。第八条2.乙方必须按甲方关于东源天街商铺装修的规定完善手续后方可进行装修。第九条乙方有下列情形之一的，甲方有权利终止合同，收回商铺，且不退还履约保证金和未到期租金：1.未经甲方许可，擅自将商铺转让、转租第三方的；5.未与甲方协商同意，连续三天关铺不从事经营的；6.中途擅自撤场的。
2016年4月27日，原告盈昌公司（甲方）与被告程烈彩（乙方）签订《补充协议》，约定（摘录）：1.甲方同意将乙方的装修期延长至2016年9月21日；2.乙方必须在2016年5月12日之前完成商铺内装修并清场；3.乙方必须严格遵守所签订的《东源天街商户铺位装修协议》的条款对铺位进行装修，若因乙方原因造成商场迟延开业，乙方承担所有责任，甲方保留追究乙方法律责任的权利；5.本协议自甲乙双方签字（盖章）之日起即生效。诉讼中原告盈昌公司承认装修期间不计算租金。
被告按照约定交纳了保证金10000元，并交纳了租金68495元。商场实际开业时间为2016年5月20日，原告盈昌公司未按照约定提供商场公共部分的空调服务。截至2018年3月，被告承租商铺自用部分电表数为3459.7度，原告盈昌公司承认电力部门收取电费的价格为0.85元/度，在本案中主张按照1.20元/度计算电费。
原告盈昌公司于2018年3月14日提起诉讼，请求判准前述诉讼请求。2018年5月21日，本院对原告盈昌公司起诉的同类型的21案（包括本案），合并公开开庭进行了审理。
本院认为，恩施市东源·锦华苑商住楼建设工程经消防验收合格，结合原告盈昌公司与恩施市东源房地产有限公司所签《租赁合同》以及相关《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》来看，原告盈昌公司可以出租案涉租赁物。本案《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定租赁期间自商场实际开业时间起三年，即自2016年5月20日开业之日起至2019年5月19日止（含免租期210日）。虽然《补充协议》约定装修期延长至2016年9月21日，但是没有明确从何时开始起算。《商铺租赁合同》约定免租期为210天，即便是从《商铺租赁合同》《补充协议》签订之日2016年4月27日起算，免租期210日也涵盖了《补充协议》约定的装修期延长时间，故应当认定免租期210日包括装修延长期在内。合同约定“在乙方（被告）逾期交纳本合同约定的租金和其他费用达5日时，甲方（原告）有权终止合同，收回商铺，且不退还履约保证金”，被告未按照合同约定支付租金，原告盈昌公司有权解除合同，其起诉请求解除合同，通过本院向被告送达起诉状副本，视为已经通知被告解除合同，合同自起诉状送达被告之日解除。
合同约定被告必须按原告盈昌公司关于东源天街商铺装修的规定完善手续后方可进行装修，被告没有提交其在原告盈昌公司完善装修手续的证据，也没有提交原告盈昌公司负责装修消防验收合格的证据，更没有提交消防部门阻止被告从事经营活动的证据，不能证明原告盈昌公司在装修消防验收方面有违约行为。合同约定原告盈昌公司有义务提供公共部分空调服务，租金构成中含有空调等费用，原告盈昌公司未安装公共部分空调，客观上对被告的经营活动有一定影响，原告盈昌公司提供的服务质量不完全符合合同约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”鉴于原告盈昌公司未安装公共部分的空调，即未完全履行合同义务，本案应当酌情减少价款或报酬。
原告盈昌公司未按照约定提供公共部分空调服务，客观上对被告经营有所影响，但是被告占有使用租赁物直至租赁期间届满，至今仍未返还租赁物，原告盈昌公司的行为并未构成根本性违约，除了酌情减少价款或报酬以外，被告仍应履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的违约责任。”关于公共部分未安装空调所造成的损失大小，被告未提供充分证据加以证明，亦未申请进行鉴定，且该损失数额难以进行评估。考虑到租金构成中包括商铺使用费、物业管理费、空调和电梯使用费、公共部分水电费、商场管理费用以及人员工资等共计68495元/年，以及未安装公共部分空调及停电等因素，本院酌情减少20%的价款或报酬，即由被告支付自2016年5月20日起扣除免租期210日后，按照54796元/年（68495元/年×80%）计算的租金（包括合同解除后的占用费即租金损失），其中应扣减被告已支付的租金68495元。原告盈昌公司未支付商铺自用部分的电费，给原告盈昌公司造成了损失，被告应当支付该部分电费，合同中未明确约定电费标准，故应当按照电力部门电费标准0.85元/度计算电费为2940.75元（3459.7度×0.85元/度）。被告要求判决原告在收回商铺前退还被告全部租金和履约保证金，补偿装修费和加盟投资费用，赔偿被告人力、物力和财产损失和精神损失的问题，因合同明确约定了退还保证金的条件，且被告未明确其各项损失数额，更未提起反诉，因此本院在本案中不予支持，当事人可依法另行主张权利。被告的其他抗辩理由，因证据不足，没有合同依据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、九十七条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认原告恩施市盈昌商业管理有限公司与被告程列彩于2016年4月27日签订的《商铺租赁合同》已经解除。
二、被告程列彩于本判决生效之日将其承租的恩施市东源·锦华苑第一层1082号房屋（铺位）返还给原告恩施市盈昌商业管理有限公司。
三、被告程列彩于本判决生效之日按照54796元/年（68495元/年×80%）的标准支付原告恩施市盈昌商业管理有限公司自2016年5月20日起至本判决主文第二项实际履行之日止的租金（包括合同解除后的占用费即租金损失），其中免租期210日不计算租金，并扣减被告程烈彩已经交纳的租金68495元。
四、被告程列彩于本判决生效之日支付原告恩施市盈昌商业管理有限公司电费（商铺自用部分）2940.75元。
五、驳回原告恩施市盈昌商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
案件受理费50元，由被告程列彩负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 陈勇军
审判员 郭韶华
审判员 何世刚
二〇一八年七月十二日
书记员 罗 毅