福建省政和县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0725民初1366号原告（反诉被告）：熊良友，男，1969年8月4日出生，汉族，经商，户籍地江西省丰城市，现住福建省政和县。原告（反诉被告）：嵇金美，女，1970年11月15日出生，汉族，经商，户籍地江西省丰城市，现住福建省政和县。二位原告共同委托诉讼代理人：陈先新，福建宽达律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：叶炳山，男，1960年12月20日出生，汉族，居民，住福建省政和县。被告（反诉原告）：颜伦英，女，1965年1月3日出生，汉族，居民，住福建省政和县。被告（反诉原告）：颜如玉，女，1976年7月14日出生，汉族，居民，住福建省政和县。三位被告共同委托诉讼代理人：陈勇，福建五仁律师事务所执业律师。原告熊良友、嵇金美与被告叶炳山、颜伦英、颜如玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后（案号：闽07**民初1133号），适用简易程序公开开庭进行了审理。在案件审理期间，被告叶炳山、颜伦英、颜如玉提起反诉,本院依法进行合并审理，并于2017年5月2日作出（2017）闽0725民初1133号民事判决。原告（反诉被告）熊良友、嵇金美对该判决不服提起上诉，南平市中级人民法院经审理后于2017年10月30日作出（2017）闽07民终1046号民事裁定，裁定撤销本院（2017）闽0725民初1133号民事判决，发回本院重审。本院于2017年11月22日重新立案（案号：闽07**民初1366号），依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）嵇金美及原告（反诉被告）熊良友、嵇金美的共同委托诉讼代理人陈先新、被告（反诉原告）颜如玉及被告（反诉原告）叶炳山、颜伦英、颜如玉的共同委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊良友、嵇金美向本院提出诉讼请求：1.判决从2016年8月25日起诉之日起解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2.判决叶炳山、颜伦英、颜如玉赔偿熊良友、嵇金美第一次装修残值及鉴定费150627元（第一次装修残值140627元，鉴定费10000元）；3.判决叶炳山、颜伦英、颜如玉赔偿熊良友、嵇金美第二次装修损失及损坏切割机10112元（第二次装修损失9596元，切割机516元）；4.判令叶炳山、颜伦英、颜如玉赔偿代理合同及另租房合同损失40000元（代理合同定金10000元，另租房合同定金30000元）；5.判决叶炳山、颜伦英、颜如玉退还租金37653元（从2016年8月14日至2016年12月31日已交租金）；6.判令叶炳山、颜伦英、颜如玉返还非法扣押的350000元商品，并赔偿扣押商品给熊良友、嵇金美造成的损失每日按300元计算，从2017年8月23日起算到全部返还之日止（从2017年8月23日起算到2018年1月16日）；7.判决叶炳山、颜伦英、颜如玉赔偿熊良友、嵇金美搬迁费5000元。(熊良友、嵇金美的诉讼请求原为九项：1.请求被告赔偿原告1-4层及阁楼的装修费用损失140627元，二层二次装修费用损失2828元，被被告损坏的切割机一台价值860元按60%即516元主张；2.请求被告赔偿原告预交的水星家居品牌代理订金10000元；3.请求被告赔偿原告搬迁费用10000元；4.请求被告赔偿原告停业期间员工工资费用7500元；5.请求被告赔偿原告预期利益损失360000元；6.请求被告退还原告租金37736元。7.请求人民法院依法判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同；8.请求被告赔偿原告2016年9月到2017年3月停业期间给看店的阿姨每月工资3100元；9.本案的鉴定费用10000元由被告承担。在本案诉讼过程中，熊良友、嵇金美撤回上述4、5、8项诉讼请求，本院予以准许，熊良友、嵇金美将其他诉讼请求变更、增加为如上诉讼请求）。事实与理由：2016年8月15、16日两天，被告以“自认违约撕毁合同”为目的阻止原告装修。继而在诉讼期间不经法庭程序解决，于2017年8月23日“强行锁住大门”并“非法扣押原告的35万元商品至今未返还”的行为，彻底撕毁合同，致使合同目的无法实现，依法应当解除，由于被告违约给原告造成损失：1.装修费及鉴定费损失150627元；2.被告阻止原告第二次装修损失及损坏切割机10112元；3.因被告违约造成原告向第三者赔偿损失40000元；4.被告非法扣押原告35万元商品，每日损失计300元；5.租金损失计37653元（5个月13天，每天231元）；6.搬迁费5000元，依法应当由叶炳山、颜伦英、颜如玉承担赔偿责任。叶炳山、颜伦英、颜如玉辩称，（2016)闽0725民初1133号一案法院受理后开庭审理前，叶炳山、颜伦英、颜如玉答辩明确继续履行合同。法院于2017年5月作出（2016)闽0725民初1133号一案判决后，熊良友、嵇金美也没有对法院作出双方继续履行合同的判决持有异议，其仅是对其所认为的损失没有得到一审法院的支持而针对这一部份提起上诉的。一审判决后，熊良友、嵇金美也仍然在继续履行合同，故继续履行合同在一审判决前与后均是符合熊良友、嵇金美意愿的。2017年8月23日，叶炳山、颜伦英、颜如玉再次向熊良友、嵇金美要求支付租金被拒绝，致使双方发生争议导致叶炳山、颜伦英、颜如玉解除合同，故根据《中华人民共和国合同法》第227条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”叶炳山、颜伦英、颜如玉将本案租赁合同予以解除是熊良友、嵇金美拒付租金造成的。故熊良友、嵇金美现以叶炳山、颜伦英、颜如玉违约要求解除合同、赔偿损失，不能成立。请求法院依法驳回熊良友、嵇金美的诉讼请求。叶炳山、颜伦英、颜如玉向本院提起反诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令熊良友、嵇金美赔偿破坏线管及线路10600元；3.判令熊良友、嵇金美支付租金至实际退出租赁房屋且租赁房屋再次租赁给他人之日止（从2017年1月1日起计算至2017年12月31日止为85720元）；4.判令熊良友、嵇金美支付违约金42860元；5.判令熊良友、嵇金美将滞留在租赁房屋内的物品予以搬离；6.反诉费用由熊良友、嵇金美承担。（叶炳山、颜伦英、颜如玉原反诉请求为：1.判令二反诉被告将租赁房屋中破坏的线管及线路、墙体所造成的损失予以赔偿1万元。2.反诉费用由反诉被告承担。在本案诉讼过程中，叶炳山、颜伦英、颜如玉将反诉请求变更、增加为如上诉讼请求）。事实与理由：2012年8月27日，反诉原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定将位于政和县城关东大路90号房屋从店面起一至四层租赁给熊良友、嵇金美经营家具使用，租赁期限从2013年1月1日起至2022年10月31日止；租金头三年为每年80800元，自2016年起，每年租金为上一个年度的103%；承租方拖欠一个月以上未交付的，应加倍交付半年的租金给出租方。合同签订后，熊良友、嵇金美实际使用租赁房屋至今。熊良友、嵇金美未经叶炳山、颜伦英、颜如玉同意的情形下，擅自将一楼店面后半段搭建阁楼，致使搭建阁楼使用的承重梁被熊良友、嵇金美打的钢钉破坏,影响其应有的功能。2016年8月初，熊良友、嵇金美未经叶炳山、颜伦英、颜如玉同意的情形下又擅自将租赁房屋第二层顶层楼板予以破坏式地重新装修，致使隐埋在二楼顶层楼板内线管内的电线被破坏，叶炳山、颜伦英、颜如玉发现熊良友、嵇金美如此行为后经多次制止均无成效。现熊良友、嵇金美反而以叶炳山、颜伦英、颜如玉要卖房而阻止其装修致使其不能经营为由要求解除合同、赔偿损失显然背离事实。根据《中华人民共和国合同法》第217条“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用”，第219条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”规定，熊良友、嵇金美对一楼承重梁予以破坏性地使用以搭建阁楼及明知二楼顶层楼板原已预埋有线管的情形下，甚至在叶炳山、颜伦英、颜如玉予以阻止后，仍然用大量螺钉打入二楼顶层楼板，致使原预埋在楼板内的线管及电线被破坏，导致线路中断无法使用，损害了租赁房屋结构，侵害了叶炳山、颜伦英、颜如玉的权益，已构成了违约并应对被破坏的线管、打断的线路予以恢复。2017年5月，法院作出的继续履行合同一审判决后，熊良友、嵇金美对继续履行《房屋租赁合同》没有争议，但又未按照约定交付租金。2017年8月23日，因熊良友、嵇金美拒绝支付租金，致使双方发生争议报警，后租赁物的店铺予以关闭，熊良友、嵇金美的物品也滞留在租赁的房屋内。为此，叶炳山、颜伦英、颜如玉依据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的相关规定，向法院提起如上反诉请求。熊良友、嵇金美对反诉辩称，1.对反诉第1项“要求解除《房屋租赁合同》，请求法院按照本诉第1项诉讼请求从熊良友、嵇金美起诉之日（2016年8月25日)起解除合同。2.对反诉第2项“将租赁房中破坏的管线恢复原状”，根据2017年3月27日的和解协议，请求法院驳回其超出和解协议的反诉请求。3.对反诉第3项要求支付2017年1月1日起至12月31日止房租85720元”及“房屋再次出租日止租金”。因2016年8月13日叶炳山、颜伦英、颜如玉明确表示不履行合同，且熊良友、嵇金美8月25日起诉要求解除合同。熊良友、嵇金美不存在要交8月13日之后的房屋租金。4.对反诉第4项“要求支付违约金42860元”。因2016年8月13日叶炳山、颜伦英、颜如玉明确表示不履行合同己构成事实违约，而熊良友、嵇金美却不存在违约。并且在熊良友、嵇金美要求解除合同的诉讼期间，《房屋租赁合同》处于效力待定状态，熊良友、嵇金美不交房租不属于违约。5.对反诉第5项“将滞留在租赁房屋内的物品搬离”。因2017年8月23日叶炳山、颜伦英、颜如玉强行锁门扣留熊良友、嵇金美35万元商品给熊良友、嵇金美造成扩大损失43800元，应由叶炳山、颜伦英、颜如玉承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：一、讼争房屋租赁合同是否解除，若解除，解除时间如何认定。熊良友、嵇金美提交了视频光盘（申请本院从闽07**民初1133号案卷中调取）、照片二张，用以证明：被告不让原告装修，并故意将车辆堵在店门口影响原告营业，致使租赁合同无法继续履行，合同的解除时间应是原告向法院起诉之日即2016年8月25日。叶炳山、颜伦英、颜如玉对熊良友、嵇金美提供的视频光盘的真实性无异议，叶炳山、颜伦英、颜如玉对熊良友、嵇金美提供的照片二张的真实性持有异议。叶炳山、颜伦英、颜如玉提供了（2016）闽0725民初1133号民事判决书、民事上诉状、光盘，用以证明：法院判决熊良友、嵇金美继续履行租赁合同是符合熊良友、嵇金美意愿的，熊良友、嵇金美并未对该项判决不服且也实际履行合同，其仅是对受到损失赔偿判决不服，2017年8月份颜如玉向嵇金美要求支付租金，嵇金美拒绝支付租金，故原告方违约，因此应解除房屋租赁合同，合同实际解除的时间为2017年8月23日。熊良友、嵇金美对叶炳山、颜伦英、颜如玉提供上述证据的真实性无异议，熊良友、嵇金美认为，在上诉的时候已经提出要撤销判决书的第四项判决。本院对熊良友、嵇金美提供的视频光盘及叶炳山、颜伦英、颜如玉提供的光盘予以采信，熊良友、嵇金美提供的照片二张与本案缺乏关联性，不予采信；叶炳山、颜伦英、颜如玉提交的（2016）闽0725民初1133号民事判决已被撤销、民事上诉状仅是熊良友、嵇金美的上诉意见。本院认为，根据熊良友、嵇金美提供的视频光盘可证实，颜如玉阻止嵇金美装修的主要原因是想将租赁房屋第四层出卖给他人，颜如玉明确表示不再将房屋出租给嵇金美，颜如玉以自己的行为表明不履行主要债务，亦致使合同的目的无法实现，熊良友、嵇金美享有法定解除权，因熊良友、嵇金美在向法院起诉前并未通知对方解除合同，而是在民事起诉状中诉请解除合同，故合同的解除时间以本院将民事起诉状副本送达给被告方的时间（叶炳山、颜伦英、颜如玉签收民事起诉状副本的时间为2016年9月7日）为解除时间，故本案讼争房屋租赁合同于2016年9月7日解除。二、熊良友、嵇金美是否存在的损失及损失如何认定。熊良友、嵇金美提供了报警回执、录音光盘、《装修费用价值评估报告书》（申请本院从闽07**民初1133号案卷中调取）、水星公司代理合同、租赁合同及定金收据2张、鉴定收费发票（评估费发票），用以证明：叶炳山、颜伦英、颜如玉故意将车辆堵在店门口影响熊良友、嵇金美营业，颜如玉于2017年8月23日强行锁门，扣押熊良友、嵇金美35万元商品的事实。第一次装修残值140627元，花费鉴定费10000元，与上海水星家具有限公司签订的代理合同交纳定金10000元以及嵇金美与周俊平签订租赁合同交纳定金30000元。另外还存在第二次装修损失9596元及切割机损失516元。叶炳山、颜伦英、颜如玉对熊良友、嵇金美提供的报警回执及鉴定费收费发票无异议，叶炳山、颜伦英、颜如玉对熊良友、嵇金美提供的录音光盘的真实性无异议，认为录音光盘以录音的内容为准，要求提供录音的所有内容。叶炳山、颜伦英、颜如玉对熊良友、嵇金美提供的《装修费用价值评估报告书》有异议，异议项目包括：1.楼梯不锈钢实际价格是每米100元。2.玻化砖一般是每平方米30元到40元。3.墙壁装饰纸市场价格是每平方米12元。4.阁楼栏杆实际上是每米100元。4.筒灯价格是38元。5.开关是7元一个。6.插座是12元一个。7.日光灯是38元一盏。8.钢化玻璃门是每米220元，9.钢化玻璃门的压边是118元一米。叶炳山、颜伦英、颜如玉对《水星公司代理合同》、租赁合同及定金收据2张不予认可，认为真实性无法核实。叶炳山、颜伦英、颜如玉申请证人黄某出庭作证，本院予以准许。证人黄某陈述：“是其帮嵇金美做的不锈钢扶手，扶手每米为100元，包括工钱和材料费”。叶炳山、颜伦英、颜如玉对证人黄某的陈述无异议。熊良友、嵇金美对证人陈述有异议，不锈钢扶手不是100元每米。叶炳山、颜伦英、颜如玉向本院申请调取厦门鼎力资产评估有限公司的回复函，认为鉴定机构不是根据市场的实际价格进行鉴定，故鉴定结论不属实，熊良友、嵇金美对回复函无异议。叶炳山、颜伦英、颜如玉向本院申请调取政和县公安局城关派出所2017年8月23日的出警记录情况，本院依法向政和县城关派出所民警潘钰敏制作询问笔录一份，其陈述：“民警对双方进行口头调解，颜如玉表示要求嵇金美交还所欠房屋租金，嵇金美表示两人还存在经济纠纷，还在起诉阶段，拒绝缴纳租金，但等法院判决后，依法院判决后会交还所欠租金。颜如玉要求嵇金美在法院审判期间将店门关闭以防止再次产生租金，并表示在关闭期间可不收纳租金，等法院审判结束后再由嵇金美将所欠的租金缴纳清楚（不包括法院审判期间关门所产生的租金额），嵇金美表示同意并会向法院起诉关门期间所损失的营业额。”熊良友、嵇金美对潘钰敏的陈述无异议。叶炳山、颜伦英、颜如玉对事发过程无异议，但“颜如玉说不要关门期间租金”不属实。本院认为，熊良友、嵇金美提交的《装修费用价值评估报告书》系根据原告方的申请，由本院进行委托，厦门鼎力资产评估有限公司选派鉴定人员结合现场勘测和调查综合考量作出，厦门鼎力资产评估有限公司具备相应的鉴定资质，鉴定人员亦符合规定，鉴定程序合法有效，被告方也未能提供相反的证据证明推翻报告书，故对《装修费用价值评估报告书》予以采信，对厦门鼎力资产评估有限公司的回复函予以采信，对证人黄某的证言，因无其他证据进行佐证，本院不予采信；本院对熊良友、嵇金美提交的报警回执、录音光盘、鉴定收费发票及本院对潘钰敏制作询问笔录一份予以采信；熊良友、嵇金美提交的水星公司代理合同、租赁合同及收据二张与本案无联，不予采信。本院确认熊良友、嵇金美的具体损失为：1.一期（2012年12月底）装修工程费用为223827元，本项目为10年折旧，每年折旧22400元，截止2017年8月23日（熊良友、嵇金美占用、使用、经营所租赁房屋至2017年8月23日），合计使用4年8个月，折旧费为104552元（56个月×1867元/月，每年折旧22400元，每月折旧1867元），一期装修残值为119275元。2.二期二层（2016年11月10日）装修工程费用为2828元。3.鉴定费（评估费）10000元。三、熊良友、嵇金美是否还有租金未支付给叶炳山、颜伦英、颜如玉。本案讼争房屋租赁合同于2016年9月7日解除，鉴于熊良友、嵇金美未及时腾房，实际经营、使用所租赁房屋至2017年8月23日，产生逾期腾房占用费，可参照《房屋租赁合同》的约定进行计算房屋占用费，2017年全年租金为85720元，故熊良友、嵇金美应支付给叶炳山、颜伦英、颜如玉2017年1月1日至2017年8月22日房屋占用费54955元（85720元/年÷365天/年×234天）。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2012年8月27日，叶炳山、颜伦英、颜如玉（合同中甲方、出租方）与熊良友、嵇金美（合同中乙方、租赁方）签订一份《房屋租赁合同》，叶炳山、颜伦英、颜如玉将其共同所有的坐落在政和县城关东大路九十号新建房屋，从店面起一至四层楼房租赁给熊良友、嵇金美经营家具之用。上述合同第一条约定：“租赁期限及租费：租期十年（2013年1月1日至2022年12月31日），租费头三年（2013年、2014年、2015年）每年为80800元，自2016年起，每年租金按上年基数递增3%计算（即2016年为83224元；2017年为85720元；2018年为88291元；2019年为90939元；2020年为93667元；2021年为96477元；2022年为99371元）。”合同第二条约定：“付费方式：每年租费二次给付（即每年1月和7月，乙方务必一次性付清后半年全部租费，不得拖欠）。乙方于2012年8月5日已付给甲方的一万元定金，可在2013年1月交付租金时抵扣。”合同第三条约定：“装修项目及期限：甲方应在2012年8月至10月30日前，负责完成1-4层四周外墙的砌砖和室内墙体的水泥拉毛及1-4层楼梯的铺设工作。乙方应在2012年11月-12月31日前，负责完成1-4层楼梯的栏杆（扶手）安装和1-4层的室内装修工作。便使本合同于2013年1月正式履行交付使用。”合同第四条约定：“违约责任及纠纷解决办法：（一）本合同自双方签字后至2012年12月31日交房前，甲乙双方均不得违约（即甲方房屋不出租应赔付违约金十万元给乙方；若乙方不租赁，应赔付违约金十万元给甲方）。（二）在合同履行中，原则上乙方不得转租，必要转租时，应征得甲方同意后，方可转租。（三）合同期限未满，不能终止出租，否则，甲方应承担乙方所有装修费用。（四）乙方必须按时付清合同约定的租费，若有拖欠租费一个月以上，乙方应加倍付给甲方半年租费。（五）合同届满，在同等条件（价格）下，乙方享有优先租赁权。（六）经双方同意终止合同后，该房屋内所有不动产装修物归甲方所有，乙方不得随意拆除，如有拆除，乙方必须赔偿给甲方。（七）……”。合同签订后，熊良友、嵇金美对所租赁房屋的一至四层进行了装修，用于经营家具。2016年8月15日，熊良友、嵇金美对所租赁的第二层房屋进行重新装修，颜如玉以欲出售熊良友、嵇金美所租赁的第四层房屋为由，以断电、扔装修工具方式阻止熊良友、嵇金美对第二层房屋的重新装修。熊良友、嵇金美因颜如玉的阻止而停止了对租赁房屋第二层的重新装修。熊良友、嵇金美于2016年9月1日向本院提起诉讼，2016年9月7日，本院将民事起诉状副本送达叶炳山、颜伦英、颜如玉，在诉讼过程中，熊良友、嵇金美仍占有、使用所租赁房屋，并经营店铺直至2017年8月23日。熊良友、嵇金美租赁房屋后按《房屋租赁合同》约定的租金数额支付给叶炳山、颜伦英、颜如玉租金至2016年12月31日止。熊良友、嵇金美在2015年7月对案涉房屋一楼装修时，架设阁楼将钢钉打入承重梁内；熊良友、嵇金美在2016年7月份装修时，对二楼顶层楼板打洞并将预埋在该楼顶层楼板内的线管打坏、线管内的电线被打断。原、被告双方到现场察看后，就二楼顶层楼板预埋线管被毁坏、电线被打断、一楼承重梁被打入钢钉所造成的损失赔偿于2017年7月23日达成协议，熊良友、嵇金美同意一次性赔偿付给颜如玉、叶炳山、颜伦英10600元。2017年8月23日，颜如玉与嵇金美因房屋租金问题发生争吵，政和县公安局城关派出所接警后派警到现场了解情况。颜如玉在当日将熊良友、嵇金美所租赁房屋店铺门关闭，颜如玉表示店铺关闭期间的房屋租赁费不需要熊良友、嵇金美承担。2018年1月17日，熊良友、嵇金美将在租赁房屋中的商品搬出。在本案诉讼过程中，经熊良友、嵇金美申请，本院依法委托厦门市鼎力资产评估有限公司对政和县城关东大路90号一至四层房屋装修费用进行价值评估。厦门市鼎力资产评估有限公司于2016年12月16日作出鼎评报字（2016）第11号价值评估报告，评估结论为：1.政和县城关东大路90号一至四层一期（2012年12月底）装修工程费用为223827元；2.政和县城关东大路90号二期二层（2016年11月10日)装修工程费用为2828元；3.根据《租赁合同》本项目为10年折旧，即每年折旧为2.24万元截止日期为2016年11月。合计为3年11个月，折旧费为8.32万元。一期装修价值残值为140627元。熊良友、嵇金美支付鉴定费10000元。截止2017年8月23日（熊良友、嵇金美占用、使用、经营所租赁房屋至2017年8月23日），合计使用4年8个月，折旧费为104552元（56个月×1867元/月，每年折旧22400元，每月折旧1867元），至2017年8月23日，一期装修残值为119275元。本院认为，叶炳山、颜伦英、颜如玉与熊良友、嵇金美签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方应当按照合同约定履行权利和义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”颜如玉以欲出售熊良友、嵇金美所租赁的第四层房屋为由，以断电、扔装修工具方式阻止熊良友、嵇金美对第二层房屋的重新装修，颜如玉以自己的行为表明不履行主要债务，亦致使合同的目的无法实现，该情形符合前述法律规定第二、四项，因此,熊良友、嵇金美享有单方解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因熊良友、嵇金美在向法院起诉前并未通知叶炳山、颜伦英、颜如玉解除合同，而是在民事起诉状中诉请解除合同，本院于2016年9月7日将民事起诉状副本送达叶炳山、颜伦英、颜如玉，故合同的解除时间以本院将民事起诉状副本送达给叶炳山、颜伦英、颜如玉的时间来确定，即叶炳山、颜伦英、颜如玉与熊良友、嵇金美签订《房屋租赁合同》于2016年9月7日解除。故熊良友、嵇金美要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，以及叶炳山、颜伦英、颜如玉要求解除《房屋租赁合同》的反诉请求，均予以支持。熊良友、嵇金美提出讼争房屋租赁合同于2016年8月25日解除的主张，依据不足，本院不予支持。叶炳山、颜伦英、颜如玉提出系因熊良友、嵇金美的违约行为造成合同的解除，以及合同解除时间为2017年8月23日的抗辩意见，不予采纳。关于熊良友、嵇金美提出叶炳山、颜伦英、颜如玉赔偿其第一次装修残值及鉴定费150627元（第一次装修残值140627元，鉴定费10000元）的诉讼请求，以及要求叶炳山、颜伦英、颜如玉赔偿其第二次装修损失及损坏切割机10112元（第二次装修损失9596元，切割机516元）。本案讼争房屋租赁合同因叶炳山、颜伦英、颜如玉的违约，而在2016年9月7日解除，《房屋租赁合同》第四条第（三）项约定：“合同期限未满，不能终止出租，否则，甲方应承担乙方所有装修费用。”故叶炳山、颜伦英、颜如玉应赔偿熊良友、嵇金美相应的装修残值损失，因熊良友、嵇金美在解除讼争合同后仍占有、使用案涉房屋至2017年8月23日止，第一期装修完毕（2012年12月）至2017年8月23日的装修折旧应由熊良友、嵇金美自行承担，至2017年8月23日，第一期装修残值为119275元（223827元-104552元），由叶炳山、颜伦英、颜如玉赔偿给熊良友、嵇金美；鉴定费（评估费）10000元，由叶炳山、颜伦英、颜如玉赔偿给熊良友、嵇金美。鉴于讼争房屋租赁合同于2016年9月7日解除，二期装修费用2828元（2016年11月10日）是在解除合同后发生的，由熊良友、嵇金美自行承担，熊良友、嵇金美未提交证据证实存在切割机损失，故其主张切割机损失，本院不予支持。故，对于熊良友、嵇金美提出的上述诉讼请求，本院予以部分支持。关于熊良友、嵇金美提出叶炳山、颜伦英、颜如玉赔偿代理合同及另租房合同损失40000元（代理合同定金10000元，另租房合同定金30000元）的诉讼请求，以及要求叶炳山、颜伦英、颜如玉退还租金37653元（从2016年8月14日至2016年12月31日已交租金）的诉讼请求。熊良友、嵇金美在解除房屋租赁合同后，仍占有、使用所租赁房屋，并经营店铺至2017年8月23日，其提交的证据不足以证明其因订立合同造成40000元的损失，故熊良友、嵇金美提出的上述诉讼请求，依据不足，本院不予支持。叶炳山、颜伦英、颜如玉提出的抗辩意见，予以采纳。关于熊良友、嵇金美提出叶炳山、颜伦英、颜如玉返还非法扣押的350000元商品，并赔偿扣押商品给熊良友、嵇金美造成的损失每日按300元计算，从2017年8月23日起算到全部返还之日止（从2017年8月23日起算到2018年1月16日）的诉讼请求，以及要求叶炳山、颜伦英、颜如玉赔偿其搬迁费5000元的诉讼请求。因熊良友、嵇金美在2016年9月7日解除讼争房屋租赁合同后，未将案涉房屋中商品搬出，仍占有、使用案涉房屋，并在其中经营至2017年8月23日。因租金问题，颜如玉与嵇金美产生纷争，颜如玉将案涉房屋门上锁，熊良友、嵇金美于2018年1月17日将案涉房屋中商品搬出。颜如玉将案涉房屋门锁住关闭主要是防止租金的继续产生，熊良友、嵇金美未及时将商品从案涉房屋中搬出，应由其自行承担相应的责任，熊良友、嵇金美未提供证据证明搬迁费的具体费用，故其上述诉讼请求，依据不足，本院不予支持。叶炳山、颜伦英、颜如玉提出的抗辩意见，予以采纳。关于其他反诉部分，对于叶炳山、颜伦英、颜如玉要求熊良友、嵇金美赔偿破坏线管及线路10600元的反诉请求，因熊良友、嵇金美装修行为，对上述物品造成了损坏，且经过双方到现场察看，双方签订和解协议，确定赔偿10600元，故熊良友、嵇金美应赔偿叶炳山、颜伦英、颜如玉因破坏线管及线路造成的损失10600元；对于叶炳山、颜伦英、颜如玉要求熊良友、嵇金美支付租金至实际退出租赁房屋且租赁房屋再次租赁给他人之日止（从2017年1月1日起计算至2017年12月31日止为85720元）的反诉请求，因双方合同已于2016年9月7日解除，但熊良友、嵇金美仍占有、使用案涉房屋至2017年8月23日止，未将房屋返还给叶炳山、颜伦英、颜如玉，致叶炳山、颜伦英、颜如玉无法将讼争房屋出租，熊良友、嵇金美应承担该期间造成的租金损失，此损失实为逾期腾房占有使用费，该费用可参照双方签订的房屋租赁合同约定租金标准计算，按《房屋租赁合同》的约定，2017年全年租金为85720元，故熊良友、嵇金美应赔偿给叶炳山、颜伦英、颜如玉2017年1月1日至2017年8月22日房屋占有使用费54955元（85720元/年÷365天/年×234天）。2017年8月23日颜如玉将涉案房屋上锁，颜如玉表示店铺关闭期间的房屋租赁费不需要熊良友、嵇金美承担，之后房屋占有使用费应由叶炳山、颜伦英、颜如玉自行承担，故其上述反诉请求，本院予以部分支持；对叶炳山、颜伦英、颜如玉要求熊良友、嵇金美支付违约金42860元以及将滞留在租赁房屋内的物品搬离的反诉请求，因本案的房屋租赁合同已于2016年9月7日解除，熊良友、嵇金美租赁将房屋内商品已于2018年1月17日搬出，故该反诉请求，本院不予支持。熊良友、嵇金美提出的抗辩意见，予以采纳。综上，对熊良友、嵇金美主张的各项诉讼请求，本院予以部分支持。对于叶炳山、颜伦英、颜如玉提出的各项反诉请求，本院予以部分支持。对于熊良友、嵇金美提出的抗辩意见，及叶炳山、颜伦英、颜如玉提出的抗辩意见，本院予以部分采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(35339,0)?)》第六十条、第九十四条第二项、第四项、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、叶炳山、颜伦英、颜如玉与熊良友、嵇金美签订的《房屋租赁合同》于2016年9月7日解除；二、叶炳山、颜伦英、颜如玉于本判决生效之日起十日内赔偿给熊良友、嵇金美装修残值损失119275元、鉴定费10000元;三、熊良友、嵇金美在于本判决生效之日起十日内赔偿叶炳山、颜伦英、颜如玉房屋损失10600元;四、熊良友、嵇金美于本判决生效之日起十日内赔偿叶炳山、颜伦英、颜如玉房屋占有使用费54955元；五、驳回熊良友、嵇金美的其他诉讼请求；六、驳回叶炳山、颜伦英、颜如玉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12400元，由熊良友、嵇金美负担10536元，叶炳山、颜伦英、颜如玉负担1864元；反诉受理费1256元，由熊良友、嵇金美负担646元，叶炳山、颜伦英、颜如玉负担610元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审 判 长  李庆清人民陪审员  魏厚生人民陪审员  李佐财二〇一八年四月十六日法官 助理  吴宝盛书 记 员  陈少敏本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。