广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终12214号上诉人（原审被告）：陈金兰，女，1985年4月24日出生，汉族，住广东省龙门县。上诉人（原审被告）：张剑云，男，1985年7月23日出生，汉族，住广东省龙门县。两上诉人共同委托诉讼代理人：邓建新，广东明境律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黎妙华，女，1988年8月17日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：罗明生，广东合众之源律师事务所律师。原审第三人：广州市同家房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：赵毅康。上诉人陈金兰、张剑云因与被上诉人黎妙华及原审第三人广州市同家房地产代理有限公司（以下简称同家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈金兰、张剑云上诉请求：一、撤销一审判决第二、四项；二、本案受理费由黎妙华负担。事实和理由：一、黎妙华购买涉案房屋的真正目的是为炒房获利，其通过各种有利于自己的手段，规避现行房地产政策，意欲短时间内获得最大价值。因此，《房屋买卖合同》不是陈金兰、张剑云的真实意思表示，属于无效合同。（一）黎妙华本身就是房地产中介服务人员。（二）黎妙华利用自己在房地产中介执业过程中掌握的贷款、评估等信息资源，串通评估公司对涉案房屋评估价格造假，使得涉案房屋的贷款评估价350万元远远超出真实市场价格。这是炒房人员将资金风险转嫁银行的基本方式，损害国家利益，搅乱金融秩序。（三）黎妙华利用熟知房屋买卖合同、流程的有利条件，在合同条款中约定“可变更他人办理产权转移登记”的权利，其实就是为随时转手、方便炒房设定的条件。（四）在尚未符合交楼条件时，黎妙华已持有涉案房屋钥匙，是为方便带人看房，随时进行第二次交易。（五）黎妙华没有正常支付涉案房屋中介费用，与同家公司有联合炒房获利的嫌疑。二、交易过程中，陈金兰、张剑云与黎妙华已一致同意解除《房屋买卖合同》。黎妙华通过同家公司主动向陈金兰、张剑云提供银行账号并接受退还定金的行为，足以说明黎妙华同意解除《房屋买卖合同》。三、黎妙华违约在先。黎妙华仅仅完成定金支付义务，造成本次案件争议的根本原因在于黎妙华首期楼款的支付义务没有完成。四、一审判决认定违约金过高。黎妙华辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。陈金兰、张剑云因为房价上涨，为获得房价上涨不当得利，不惜违约，违背诚实信用原则。一审法院判决陈金兰、张剑云违约证据充分，应予维持。其他意见坚持一审答辩意见。同家公司经传唤，未到庭亦未提交书面意见。黎妙华于2018年1月16日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、解除黎妙华与陈金兰、张剑云于2017年7月2日签订的《房屋买卖合同》;二、陈金兰、张剑云向黎妙华支付违约金516000元（按房价2580000元的20％计算)、返还定金5000元、支付律师费50000元，三项共计571000元；三、诉讼费由陈金兰、张剑云负担。一审法院认定事实：2017年7月2日，陈金兰、张剑云（卖方、甲方）、黎妙华（买方、乙方）、同家公司（经纪方、丙方）签订编号为00XXXX17的《房屋买卖合同》，载明根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定，合同三方在本着诚信原则、平等自愿、友好协商的基础上，一致达成如下协议条款：第一条房地产权属情况1、房地产地址：增城区XX号XX幢XX房（下称该房地产）。……第二条计价、价款……该房地产按整套出售并计价，交易币种为人民币。总成交价为2580000元，该成交价包括但不限于房地产价值、溢价、交易成本、装修家电（如有）等费用。……第三条付款……2、按揭付款⑴签订本合同时支付人民币50000元作为定金。⑵首期楼款（含定金）人民币770000元应在取得房地产交易中心受理回执当天内付清。银行同意贷款申请后30个工作天内，双方应共同到房管部门办理交税、过户手续。交易过户手续需在本合同签订后90天内完成。⑶人民币1810000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付。乙方应在签订本合同后30个工作天内办理按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件、合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行账号。贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与乙方申请贷款之间差额由乙方取得房地产交易中心受理回执时支付给甲方。……第五条产权转移登记1、乙方可变更其他人办理产权转移登记，其他办理人须按合同有关规定执行。……第八条交易不成的违约责任1、甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的20%，并退回乙方已付的全部费用。2、乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的20%。3、某方违约，导致守约方为追讨违约方违约责任，而产生的包括但不限于误工费、律师费等费用由违约方支付。……第十五条其他约定：1、甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价之20%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任。2、乙方知悉限购、贷款政策，确保可提交合资格文件以办理过户及贷款手续。……2017年7月2日，黎妙华转账支付50000元定金给陈金兰。2017年10月23日，黎妙华收到来自陈金兰、张剑云方的45000元汇款。2018年1月6日，黎妙华与广东合众之源律师事务所签订《委托代理合同》，由广东合众之源律师事务所指派罗明生律师、王振彪实习律师作为黎妙华与陈金兰、张剑云房屋买卖合同纠纷一案的诉讼代理人。2018年1月8日，广东合众之源律师事务所出具《律师费发票》，载明“律师服务费，金额50000元”。一审审理中，黎妙华陈述以下事实：1、黎妙华之所以未支付首期款77万元是因为未取得房地产交易中心受理回执，房地产交易中心受理回执指办理过户申请回执。2、黎妙华收到来自陈金兰、张剑云方的45000元汇款，是陈金兰、张剑云方在同家公司处获取了黎妙华的银行信息，是陈金兰、张剑云方的单方行为，并未与黎妙华协商一致。3、陈金兰、张剑云方得知涉案房屋评估价高于双方交易价，认为售价太低要求加价，而黎妙华不同意，认为陈金兰、张剑云方违反诚实信用原则。陈金兰、张剑云陈述以下事实：1、陈金兰、张剑云方认为编号为00XXXX17的《房屋买卖合同》已由双方协商解除，理由是黎妙华已收到陈金兰、张剑云方退回的45000元。2、陈金兰、张剑云方并不是不配合黎妙华到房地产交易中心办理过户申请，而是因为不同意涉案房屋评估价为350万元，不同意签订贷款申请，因为贷款申请要走在过户申请的前面。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。黎妙华与陈金兰、张剑云之间签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行。陈金兰、张剑云辩称《房屋买卖合同》并不是陈金兰、张剑云方的真实意思表示，属无效合同，但提供的证据不足以证明，一审法院不予支持。双方争议的焦点为在履行《房屋买卖合同》过程中，哪一方存在违约行为。一审法院对此分析如下，根据双方陈述确认事实，双方签订的《房屋买卖合同》中“首期楼款（含定金）人民币770000元应在取得房地产交易中心受理回执当天内付清。银行同意贷款申请后30个工作天内，双方应共同到房管部门办理交税、过户手续。交易过户手续需在本合同签订后90天内完成”的约定，实际履行过程是银行同意贷款在先，到房地产交易中心申请过户在后。陈金兰、张剑云以不同意涉案房屋评估价为350万为由，拒绝签订首期贷款申请。一审法院认为，《房屋买卖合同》中已约定了涉案房屋的交易价格，陈金兰、张剑云以此为由拒绝履行合同义务，一审法院认定陈金兰、张剑云存在违约行为。黎妙华认为陈金兰、张剑云违约并依约解除合同于法有据，故一审法院对黎妙华请求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，予以支持。至于违约金的数额。一审法院认为，根据《房屋买卖合同》“甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价之20%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任。”的约定，陈金兰、张剑云需要赔偿黎妙华涉案房屋交易价格的20%违约金，陈金兰、张剑云辩称违约金过高，结合黎妙华付款情况和双方履约情况，一审法院酌定违约金为25万元。至于返还定金5000元的问题。一审法院认为，黎妙华已按《房屋买卖合同》约定向陈金兰、张剑云支付定金5万元，发生纠纷后陈金兰、张剑云退还黎妙华定金45000元，故还剩下5000元定金未退还给黎妙华，黎妙华主张陈金兰、张剑云返还定金5000元，一审法院予以支持。最后关于律师费5万元的问题。一审法院认为，依据《房屋买卖合同》“某方违约，导致守约方为追讨违约方违约责任，而产生的包括但不限于误工费、律师费等费用由违约方支付。”的约定，黎妙华主张陈金兰、张剑云支付律师费5万元于法有据，未超出律师收费标准，一审法院予以支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院作出判决：一、解除黎妙华与陈金兰、张剑云于2017年7月2日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖关系；二、陈金兰、张剑云在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿违约金25万元给黎妙华；三、陈金兰、张剑云在本判决发生法律效力之日起十日内返还定金5000元给黎妙华；四、陈金兰、张剑云在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿律师费5万元给黎妙华；五、驳回黎妙华的其他诉讼请求。案件受理费13720元，由陈金兰、张剑云负担。经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，双方均确认涉案房屋办理贷款的评估价格为350万元。陈金兰、张剑云称：评估价出来之后，双方就已产生争议了。黎妙华并无提出要将涉案房屋办到其他人名下。因为黎妙华不同意给首期款，我方不愿意按照合同约定履行。当时我方要求支付77万元首期款，冯某跟黎妙华沟通之后同意退回定金，我方认为暂扣5000元，等黎妙华退还钥匙之后，再退还5000元。通过微信记录可反映，我方确实把4.5万元退还给黎妙华，账号是黎妙华提供给中介的，中介再提供给我方。按照正常来说，黎妙华作为买家，我方不可以获得其任何账号，黎妙华主动提供账号的行为表明黎妙华同意退还定金，也就是同意解除合同。黎妙华称：陈金兰、张剑云看到评估价，评估价超出其预期，所以要求我方加价，我方不同意，然后陈金兰、张剑云自行退还定金。关于退定金我方是不同意的，我方一直要求继续履行合同。我方在一审提交冯某和对方的聊天记录系要证明对方要解除合同，单方面退4.5万元，但是没有经过我方同意。我方是向银行贷款的，向银行贷款是需要提供银行账号的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依陈金兰、张剑云的上诉请求和理由，本案二审需要处理以下问题：关于《房屋买卖合同》的效力。黎妙华并非中介方同家公司的员工，且法律并未禁止房地产中介从业人员购买自住房屋，陈金兰、张剑云主张合同并非双方的真实意思表示，理据不足。陈金兰、张剑云所提其他理由亦不属于导致合同无效的事由，故陈金兰、张剑云主张《房屋买卖合同》无效不能成立。关于双方有无协议解除合同。协商一致解除合同应由双方做出明确意思表示，陈金兰、张剑云仅以其通过中介方向黎妙华退还部分定金为由主张双方已协议解除《房屋买卖合同》，并无依据，不能成立。关于违约责任。《房屋买卖合同》约定首期楼款（含定金）人民币770000元应在取得房地产交易中心受理回执当天内付清；贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与黎妙华申请贷款之间差额由黎妙华取得房地产交易中心受理回执时支付给陈金兰、张剑云。陈金兰、张剑云得知涉案房屋办理贷款的评估价为350万，即拒绝继续履行《房屋买卖合同》，并无事实和法律依据。至于陈金兰、张剑云以黎妙华未支付首期楼款为由主张黎妙华违约，与《房屋买卖合同》约定不符。一审法院认定陈金兰、张剑云构成违约，应承担相应违约责任，并无不当。关于违约金标准。《房屋买卖合同》约定如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价之20%赔偿另一方损失。鉴于陈金兰、张剑云抗辩违约金过高，一审法院已酌情调低违约金为25万元，陈金兰、张剑云并未举证证明该违约金标准仍然过高，其主张不能成立。综上所述，陈金兰、张剑云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11600元，由上诉人陈金兰、张剑云负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一八年八月二十一日书记员  马婷婷黄妙丽