江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣08民终1212号
上诉人（原审被告）李冬香，女，1962年12月1日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。
被上诉人（原审原告）：肖治潮，男，1967年7月9日生，汉族，住江西省泰和县。
委托诉讼代理人：彭玉慧，江西井冈律师事务所律师。
上诉人李冬香因与被上诉人肖治潮房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2018）赣0802民初285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人李冬香上诉请求：1.依法撤销原审判决，确认上诉人与被上诉人签订的《庐陵商业街东地块商铺租赁合同》无效；2.一、二审的诉讼费用由被上诉人肖治潮承担。事实与理由：一审法院没有审查租赁合同的出租主体是否合法就判决上诉人李冬香支付租金和违约金并解除合同属于事实认定不清。本案中出租人肖治潮是否具备出租人的资格，被上诉人肖治潮没有提供相关证据证明，肖治潮对租赁的商铺是否有《房屋所有权证》，是否经过规划部门许可并办理了《规划许可证》，该商铺是否经过竣工验收合格并具备出租条件，如果是转租是否经过原出租人许可且原出租人是否具备合法手续，一审法院对上述事实均没有进行审查。据上诉人初步调查了解，被上诉人肖治潮不具备出租的主体资格，因此本案双方当事人签订的《庐陵商业街东地块商铺租赁舍同》无效。综上所述，被上诉人肖治潮不具备出租的主体资格，一审法院认定事实不清，恳请二审法院查清事实，正确适用法律，依法改判。
被上诉人肖治潮辩称：被上诉人认为双方之间签订的合同是合法有效的，一审法院判决认定的事实无误，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回上诉。
李冬香向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《庐陵商业街东地块商铺租赁合同》；2、判令肖治潮向李冬香支付2016年2月1日至2017年11月30日拖欠的租金39100元；3、判令肖治潮向李冬香支付拖欠的物业费2129.6元（从2016年2月1日至2017年11月30日按每月每平方2.42元计算）；4、判令肖治潮向李冬香支付拖欠租金的30%即11730元作为违约金；5、诉讼费由肖治潮承担。
一审法院查明：2015年11月6日，肖治潮与李冬香签订一份《庐陵商业街商铺租赁合同》，将庐陵商业街东A栋地下层第2间门面出租给李冬香用于经营玉石、古董，租期5年，至2020年11月6日。第一年租金为20400元，第二年起每年在上年基础上递增10%，每年于11月6日前将下一年度的租金一次性付清；第一年免租金至2016年1月31日，即从2016年2月1日起计算租金；租金每逾期一日计收违约金200元，逾期一个月未付则甲方即肖治潮有权终止合同并没收租赁保证金并可要求李冬香赔偿由此造成的损失。合同另约定租户应接受物业公司统一管理，按规定缴纳物业费。合同签订后，李冬香未按约支付租金，亦未支付合同约定的5100元履约保证金。后经肖治潮催要，李冬香支付过2000元。
一审法院认为：肖治潮与李冬香签订商铺租赁合同，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。肖治潮向李冬香交付了商铺，李冬香应按约支付租金。李冬香辩称肖治潮曾经答应免其租金，未提供证据证明，一审法院对该辩解不予采信。李冬香辩称在双方协商过程中，曾承诺按600元每月的标准缴纳租金，但肖治潮未予以确认，一审法院对李冬香的该辩解亦不予采信。李冬香辩解称因楼上商铺的装修造成其店内损失，要求肖治潮赔偿，一审法院认为，其店内是否造成损失及损失的承担等问题与本案的房屋租赁合同纠纷非同一法律关系，李冬香可就该争议另行主张。综上，对肖治潮因李冬香拖欠租金而主张解除双方签订的商铺租赁合同的主张，一审法院予以支持；对肖治潮要求李冬香支付2016年2月1日至2017年11月30日拖欠的租金39100元的主张，一审法院予以支持。肖治潮主张李冬香支付物业管理费，一审法院认为，按照双方的约定，物业管理费应由李冬香直接向物业管理企业支付，肖治潮未取得物业管理企业代收的授权，亦未举证证明其为李冬香代缴，无权在本案中直接向李冬香催收物业管理费，故一审法院对其该主张不予支持。肖治潮诉请按拖欠租金的30%计收违约金，一审法院认为：按照双方的合同约定，肖治潮在李冬香拖欠租金时有权单方解除合同并没收保证金和要求赔偿其他损失，该约定即是双方对违约责任承担的约定，肖治潮未举证证明其存在其他损失，故只能要求李冬香支付5100元作为违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决：一、解除肖治潮与李冬香于2015年11月6日签订《庐陵商业街商铺租赁合同》；二、李冬香于判决生效后7日内向肖治潮支付拖欠的租金39100元和违约金5100元，合计44200元；三、驳回肖治潮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2878元，减半收取1439元，由肖治潮负担98元，由李冬香负担1341元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人李冬香提交的证据：肖治潮和吉安市花园房地产开发有限公司所签订的合同的第1页的复印件，证明肖治潮没有出租人的主体资格。被上诉人肖治潮质证后对该份证据的真实性没有提出异议，但认为该份合同与本案没有关联，理由是肖治潮的转租行为经过了吉安市花园房地产开发有限公司的同意，并且实际上肖治潮的转租行为也并未致使上诉人不能正常占有使用店面，且上诉人是一直占有使用店面至今。本院认为，该证据并不能证实上诉人的转租行为未征得吉安市花园房地产开发有限公司的同意，即不能达到上诉人欲证明的肖治潮没有转租权的证明目的，同时由于被上诉人没有对上诉人所提交证据的真实性提出异议，本院对该份证据所证明的事实予以综合认定。
经本院二审审理查明，吉安市花园房地产开发有限公司与泰和县黄金玉店签订《庐陵商业街铺租赁合同》，该合同第二条第2项约定，泰和县黄金玉店未经甲方书面同意，随意改变经营范围，擅自转租或以联营、承包等其它形式变相转租他人属违约行为。涉案商铺系泰和县黄金玉店从吉安市花园房地产开发有限公司租赁过来后，由泰和县黄金玉店的法定代表人肖治潮转租于李冬香。
二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：肖治潮与李冬香签订的《庐陵商业街东地块商铺租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。李冬香上诉请求确认其与肖治潮签订的《庐陵商业街东地块商铺租赁合同》无效，对此本院认为，李冬香认为合同无效的主要理由是肖治潮没有合法转租权，但经本院查实，依照吉安市花园房地产开发有限公司与泰和县黄金玉店之间所签订的租赁合同约定内容，承租方泰和县黄金玉店并非没有转租权，只是不能“擅自转租”，也即在经过出租方的同意后是可以转租的，李冬香自2015年11月6日与泰和县黄金玉店的法定代表人肖治潮签订合同起，一直承租商铺至今的事实，能够证实李冬香的承租行为并未受到来自吉安市花园房地产开发有限公司的阻止，且该事实也充分证明肖治潮与李冬香的租赁合同已实际履行，李冬香占有、使用了商铺，依法应按约给付租金，现李冬香以肖治潮无转租权为由认为合同无效，无充分证据证实。本院对李冬香的上诉意见不与支持。
综上所述，李冬香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2124元，由上诉人李冬香负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄小红
审判员 肖建文
审判员 胡 婧
二〇一八年五月十八日
书记员 郭 琴