湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）株中法民四终字第228号
上诉人（原审被告）罗泉生，男，1966年5月20日出生，汉族，湖南省攸县人,教师，住湖南省攸县酒埠江镇。
上诉人（原审被告）尹新兰，女，1970年5月4日出生，汉族，住址同上。系罗泉生之妻。
共同委托代理人何其强，湖南攸县长安法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）汤建良，男，1955年1月18日出生，汉族，湖南攸县人，住湖南省攸县。
委托代理人杨萍，湖南一星律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、变更放弃诉讼请求，进行和解等。
上诉人罗泉生、尹新兰与被上诉人汤建良房屋买卖合同纠纷一案，上诉人于2013年10月28日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年1月14日公开开庭审理了此案。上诉人罗泉生、尹新兰及其委托代理人何其强，被上诉人汤建良的委托代理人杨萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审查明：2006年10月16日，被告罗泉生与案外人陈建龙签订攸县景盛住宅套房认购合同，双方在合同中对住宅的位置面积、价格、付款方式、权证办理等事项进行了约定。同年12月12日，原告汤建良与案外人陈建龙之子陈佳传达成合资开发建房协议，双方约定由原告汤建良负责施工建房和房屋销售，原告汤建良付给陈佳传一定的费用。案外人陈佳传对原告汤建良与陈建龙的合同予以了追认。原告汤建良、被告罗泉生、案外人陈建龙三方就被告罗泉生与陈建龙原签订的房屋订购协议进行了如下变更：案外人陈建龙退出该合同，该合同中出卖方的权利义务由原告汤建良承受。原告之妻贺谷川代理原告汤建良在认购合同书上签名，证人贺开生作为见证人也在合同上予以签名。此后，被告罗泉生于2007年4月至2008年元月分5次向原告交付了房屋购买价款14万元。2007年房屋封顶后，被告罗泉生、尹新兰对新房进行了装修，以被告罗泉生的名义办理水电立户等手续，并于同年底搬入新房居住。此后双方因就余款交付及房屋产权证件办理费用等事项达不成一致意见，由此酿成纠纷。原告汤建良于2012年5月9日将该套房登记在自己名下。
另查明，攸县景盛住宅小区系原告汤建良借用攸县新城房地产开发公司资质开发。该小区共开发建设12套套房。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为：1、案外人与被告签订的攸县景盛住宅小区套房订购合同对原告是否具有约束力；2、原告请求解除购房意向行为理由是否成立；3、被告（反诉原告）的反诉请求能否成立。现分析如下：原告汤建良与被告罗泉生、案外人陈建龙经协商达成一致意见，案外人陈建龙将其在与被告罗泉生签订的攸县景盛住宅小区套房订购合同权利义务转让给原告汤建良。虽然原告没有亲自在该合同上署名，但原告妻子代理原告签了字，原告知晓该行为亦没有提出异议。本案中被告罗泉生、尹新兰夫妇依照订购合同约定向原告汤建良支付了大部分房屋价款，原告在房屋建成后亦将房屋交付给了被告罗泉生、尹新兰使用。由此可见，本案当事人不仅对原案外人陈建龙与本案被告所达成的房屋认购合同的认可，且双方都按约定履行主要义务。后因双方就房屋后续价款支付及房屋办证费用的承担等事项达不成一致意见而存在纠纷。在此情况下，原告将两被告已实际占有、使用的房屋产权登记在自己名下，显然不妥，亦不利于解决纠纷。因此原告请求判令被告腾房的请求不符合双方约定和法律规定，本院难以支持。在本案中，所诉房屋的契税及房屋维修基金未作约定，反诉原告罗泉生、尹新兰在双方没有就产权办理费用达成一致意见且房屋价款支付义务没有完全履行的情况下，要求反诉被告汤建良办理好争议房屋的产权转移手续，并承担延迟办证的违约责任的请求缺乏事实依据，不符合法律规定和交易惯例，本院不予支持。对此，双方应本着互谅互让，尊重事实，尊重交易习惯的原则进行协商。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条之规定判决如下：一、驳回原告汤建良的诉讼请求；二、驳回反诉原告罗泉生、尹新兰的反诉请求。本案案件受理费3300元，减半收取1650元；反诉案件受理费1720元，减半收取860元，合计2510元，由原告（反诉被告）汤建良负担1310元，被告（反诉原告）罗泉生、尹新兰负担1200元。
一审宣判后，上诉人罗泉生、尹新兰不服提起上诉，认为一审认定事实不清，没有认定合同中有利于上诉人的“房屋交付后和有关证件交齐时，乙方再付清余款”付款方式条款，应该是先办证后交清房款；一审法院以双方没有就产权办理费达成一致意见且房屋价款未完全支付为由不支持我方要求办证的请求缺乏事实依据和逻辑性。请求二审支持我方全部诉讼请求。
被上诉人汤建良口头辩称：上诉请求第二项中确认房产证无效的上诉，超出其反诉请求，应另行起诉；上诉人认为被上诉人应受其与案外人所签订认购合同的约束不符合法律规定，应驳回上诉人的上诉请求。
二审中双方当事人均未提交新证据，本院对一审采信的证据和查明的事实，依法予以确认。
另二审查明事实如下：2004年12月29日汤建良与攸县新城房地产开发公司景盛项目部股东彭建、贺伟国、刘铁汉、汤建康达成协议，将原攸县雪花停车场景盛项目部的后期土地开发权转让给汤建良。2006年10月25日案外人陈佳传向张长建、武珍容购得一块空坪地基。2006年12月12日汤建良与陈佳传签订《合资开发建房合同书》。双方约定将汤建良取得的已办理出让手续的雪花停车场地基与陈佳传购得的未办理出让手续的空坪地基合作开发；双方还约定该空坪地基以后办理出让的出让金由陈佳传负责；合作共建房屋汤建良与陈佳传各占50%，房屋由汤建良负责销售，并按每平方米1000元与陈佳传结算。2006年10月16日陈佳传之父陈建龙与上诉人罗泉生就该空坪地基上开发的房屋签订《攸县景盛住宅套房认购合同》。合同约定罗泉生购买第四层套房，价格960元/平方米，...工程动工时付房款4万元，第三层完成时付房款4万元，房屋竣工时6万元。4、房屋交付后和有关证件交齐时，乙方再付清余款。5、交款时间甲方通知乙方后，在20天时间内交齐。...甲方负责办理好房屋产权证和水电、闭路电视立户手续，由乙方承担权证、立户手续办理费用3500元。该合同首页署有“此认购合同作废。陈建龙”“现由汤建良负责认定此合同”的字样，证人贺开生作为见证人也在合同上予以签名。经查“此认购合同作废。陈建龙”系陈建龙本人书写，“现由汤建良负责认定此合同”系汤建良的妻子贺谷川所写。2007年4月
--2008年1月间贺谷川以汤建良的名义分5次收取罗泉生购第四层的房款14万元。其余事实与一审查明的一致。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为：1、上诉人与被上诉人之间的买卖关系是否成立？2、上诉人要求房屋确权，办证并支付违约金的请求能否成立？现分析如下：
本案中汤建良虽未与上诉人签订房屋买卖合同,但汤建良之妻贺谷川在陈建龙与罗泉生签订的认购合同上署有“现由汤建良负责认定此合同”，而且汤建良在合并的两块地基上开发建成房屋后，上诉人罗泉生、尹新兰夫妇分5次向汤建良之妻贺谷川支付了14万元房屋价款，贺谷川也以汤建良的名义向罗泉生出具了购第四层房屋款的收条。被上诉人在房屋建成后的2007年农历12月也将该涉案房屋交付给了上诉人罗泉生、尹新兰使用至今。由此可见，汤建良已认可并承继了陈建龙与罗泉生、尹新兰所订立的合同，双方之间已形成房屋买卖合同关系，因此，被上诉人汤建良将涉案房屋登记在自己名下显属不当，要求上诉人搬出房屋的诉讼请求更是没有道理；因上诉人目前还有房屋购房款没有付清，罗泉生、尹新兰应在履行其全部合同义务后才有权要求确认房屋产权，所以上诉人要求法院判决涉案房屋归其所有，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
被上诉人汤建良与上诉人罗泉生、尹新兰房屋买卖合同成立，双方均应按照合同全面切实履行自己的义务。即被上诉人汤建良应负责给上诉人罗泉生、尹新兰办理好所涉房屋的产权证，罗泉生、尹新兰应按照协议约定及时履行支付购房款和办证费用的义务；按照双方所签合同约定，汤建良应先行办好房屋相关证件后罗泉生、尹新兰才给付剩余房款，故上诉人要求被上诉人办理好房屋相关证件的诉讼请求成立；由于双方对所诉房屋的契税及房屋维修基金等未作约定，双方应进一步通过协商完善合同内容。《攸县景盛住宅套房认购合同》存在瑕疵，故上诉人要求被上诉人支付违约金的请求本院不予支持。
综上，上诉人罗泉生、尹新兰的上诉理由部分成立，一审认定事实不清，处理结果欠当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省攸县人民法院（2012）攸法民一初字第1138号民事判决第一项，即驳回汤建良的诉讼请求；
二、撤销湖南省攸县人民法院（2012）攸法民一初字第1138号民事判决第二项；
三、被上诉人汤建良于本判决书生效后三个月内应负责给上诉人罗泉生、尹新兰办理好所涉房屋的产权证，上诉人应积极配合并支付相关办证费用；
四、驳回上诉人罗泉生、尹新兰其他诉讼请求。
一审案件受理费维持原负担不变，二审案件受理费1716元，由汤建良负担1000元，罗泉生、尹新兰负担716元。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳战文
审 判 员 卢飞虎
代理审判员 谢晓红
二〇一四年三月五日
书 记 员 王 琳
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。