沈阳市铁西区人民法院
沈阳市铁西区人民法院
民事判决书
（2017）辽0106民初3073号
原告辽宁天阳物业有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路13巷13号。
法定代表人李虹，系该公司总经理。
委托代理人高鵾鹏系辽宁邦言律师事务所律师。
被告李明阳，男。
委托代理人李宝祥，系沈阳市天阳法律服务所法律工作者
原告辽宁天阳物业有限公司诉被告李明阳物业服务合同纠纷一案，本院2017年4月6日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告辽宁天阳物业有限公司委托代理人高鵾鹏、被告李明阳委托代理人李宝祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告辽宁天阳物业有限公司诉称，被告系浪漫满屋小区业主，建筑面积85.52平方米，原告经与开发商签订了《物业服务合同》，约定原告为被告所居住的小区提供物业服务，同时约定，住宅部分物业服务费1.2元/月/平方米，原告如约提供了物业服务，被告在该段期间也实际接受了原告提供的服务，但被告自2013年1月1日开始拖欠相关费用。现诉至法院，请求判令被告支付2013年1月1日至2016年12月31日期间的物业费4924元及滞纳金1477.2元共计6401.2元；本案诉讼费由被告承担。
被告李明阳辩称，原告所述事项不真实，被告所欠物业费不是全部百分之百，只是百分之八十，双方有协议。原告所述理由虚假，不是被告不按期缴纳，而是原告违约，不按双方签订协议履行义务，不但没有对排污环境整改，反而增加了许多排污设备，有照片为证。原告应承担违约责任赔偿责任，原告与被告签的百分之八十协议书时候，设备只有几部，但是至今不仅没有整改反而增加了，原告的行为造成被告无法开窗户影响生活，多次反映均没有答复，被告只能停止缴纳，物业管理合同是双务合同，原告要求物业费可以，但是应该对设备整改，据说原告多收取了酒店物业费，所以原告不能只获取利益，却对业主权益不顾，因此原告只收取利益却不作为的行为提起反诉，要求原告限期整改，给被告赔偿，如原告不承诺整改，被告只同意给付百分之六十的物业费。
经审理查明：被告李明阳系沈阳市铁西区兴华北街“浪漫满屋”住宅小区业主，其居住房屋为沈阳市铁西区兴华北街19号、建筑面积85.52平方米。原告与沈阳春明房地产开发有限公司签订了前期物业管理委托合同，约定原告自为浪漫满屋宅小区提供物业服务，住宅物业服务费1.2元/平方米/月，商业物业服务费0.6元/平方米/月。服务期限自2009年12月1日起至业主委员会成立时止。同时物业服务合同对原告的服务内容和质量等内容进行了约定。
另查明，2012年6月30日，原被告对被告房屋所交物业费比例达成协议，约定原告同意每年只收取每年的80%物业费。
上述事实，有原被告陈述笔录、原告提供的前期物业管理委托合同和被告提供的关于物业费缴纳协议等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与房屋开发公司签订的物业服务合同不违反我国法律的强制性规定，合法有效，原告和业主均应按照物业服务合同的约定履行各自义务，原告与被告于2012年6月30日就物业费收取比例达成协议，原告提出该协议为原告员工个人行为所签所以无效的主张，因此协议盖有公司名章，体现了公司真实意思表示，应认定协议有效，对原被告双方具有约束力，原被告双方应按照此协议履行。原告为小区提供了物业服务，被告享受了物业服务就应当履行交纳物业服务费的义务。业主维护自身的权利应当依法采取正确的方式，而不应采取拒交物业费的方式，业主拒交物业服务费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。一个园区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准的高低、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。如业主认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张，但不应拒交物业费。关于被告提出的园区门市空调和排污设备外挂问题，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，可以无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分。据此可知，门市经营者有权在其门市房专有部分相对应的外墙面安装空调和排污设备，在未确认外挂空调和排污设备违法的情况下，原告无权阻止园区门市经营者外挂空调和排污设备。至于园区门市在其门市房专有部分相对应的外墙面外挂空调和排污设备是否符合法、合规则不在本诉处理范围。关于被告提出追加酒店为本案当事人的请求，因其与本案处理无关，故不予准许。对于园区内存在的一些违约情况，原告应在后续服务中对不符合物业服务合同约定的情形加以整改或改进。物业服务合同约定住宅物业服务费1.2元/平方米/月，同时根据双方达成的物业服务费缴纳比例，被告应交纳的自2013年1月1日起至2016年12月31日的住宅物业服务费为3490元。
原告主张的滞纳金没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告李明阳于本判决生效后十日内给付原告辽宁天阳物业有限公司2013年1月1日至2016年12月31日期间的住宅物业服务费人民币3490元，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二、驳回原告辽宁天阳物业有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告李明阳承担。
本判决为终审判决。
审判员 张伟
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二〇一七年六月二十日
书记员 李鲲
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本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。