长春净月高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0194民初1418号原告：长春澳华技术咨询有限公司，住所地：长春汽车经济技术开发区长春华阳大酒店九层。法定代表人：MICHAELJOHNMILLER，职务：董事长。委托代理人:刘波，北京尚公（长春）律师事务所律师。被告：修明，男，汉族，1975年5月10日生。被告：王润杰，女，汉族，1980年4月26日生。二被告委托代理人：耿文学，长春市南关区常春法律服务所法律工作者。原告长春澳华技术咨询有限公司与被告修明、王润杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘波，被告修明、王润杰及二被告委托代理人耿文学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长春澳华技术咨询有限公司诉称，原告修明与被告通过中介公司介绍，于2017年4�份签订《房屋租赁合同》，约定原告承租二被告所有的位于长春市力旺·弗朗明歌小区T2-14栋102室房屋，房屋租金为每年273,770.00元，租金为年交，租期为2017年4月10日至2018年4月9日。另外原、被告双方对权利、义务及合同违约、终止等均做出了明确的约定。因涉诉房屋在原告承租期间，存在诸如空调、坐便器、热水、投影仪、网速、房顶漏水、地下室潮湿、墙体霉变等问题，尤其是房顶漏水，导致书房屋顶破损严重且霉变有味，无法使用。在原告将书房因漏水导致外观改变、霉变味及涉诉房屋地下一层墙体漏水、霉变问题反映给被告后，被告始终不给予妥善维修。另外，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中约定原告有权单方提出终止合同。基于上述原因，原告于2017年9月25日依照合同约定正式通知被告将在2017年10月26日正式解除合同。在原告搬出后�原告于2017年10月30日向被告再次发出终止合同确认函。但被告至今没有向原告返还相应的租金。原告认为，房屋质量问题尤其三楼的漏水和霉变已经不能实现居住的目的，被告存在违约。请求法院判令：1、依法确认原、被告间房屋租赁合同已经解除，二被告立即共同连带返还原告租赁保证金20,000.00元和剩余租金125,477.94元；2、二被告共同连带赔偿原告违约金45,628.34元（2个月租金）；3、二被告承担诉讼费、保全费、律师代理费等相关费用。二被告修明、王润杰辩称，本案原告单方终止租赁合同构成违约。原、被告双方在2017年4月签订房屋租赁合同，租期一年。原告入住时，已对房屋的状况、室内用品、各种电器、有线电视等验收合格，达到房屋入住要求。在房屋租赁期间，原告所提出的任何问题，被告均及时维修、处理到位。原告所称房屋漏水问题，因原告租房入住后是雨季楼顶漏水，无法施工，晴天后马上做了防水，从根本上解决了问题。租赁合同第七条第三款约定：“本合同到期前，原告可提前一个月通知被告终止本合同，在此情形下被告可没收原告全部保证金”，对原、被告双方均有约束力。原告2017年9月25日发给被告的终止合同通知书并非合同到期前，而是只租半年，不是提前一个月而是提前六个月终止合同，构成事实上的违约。被告在本案中无违约行为，是原告提前半年单方终止合同构成违约，原告诉讼请求应予驳回。经审理查明，二原告是夫妻关系。2017年4月6日，被告修明（甲方）和原告长春澳华技术咨询有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，内容为：“甲方同意将位于长春市力旺·弗朗明哥二期T2-14幢1单元102室的房屋及其家私家具用品在设施良好即可租赁的状态下租给乙方为居住使用。租赁期为12个月，自2017年4月10日起至2018年4月9日止，甲方应于2017年4月9日将承租房屋交付给乙方，双方签署交接清单。租赁期满后三个工作日内，甲方须退还乙方全部保证金。租赁期满，如乙方不再据此条款续约，甲方有权收回出租房屋及全部家私家具用品。双方约定租金标准为每年273,770.00元，每月租金22,814.17元，该租金含中国可用于抵扣的进项增值税及所有相关税金。经双方协商同意按年度一次付款。为确保出租房屋及其设施安全完好及租赁期内相关费用之如期结算，乙方同意入住之日支付给甲方保证金20,000.00元。除合同另有约定外，甲方应于租赁期满后或合同终止后，乙方付清所有费用并保证房屋设施完好且无违约情况，将保证金无息退还乙方。甲方应保证出租房屋的结构、附属设施、电器和设备，包括但不限于屋顶、墙体、管线、排水系统、供暖设施、空调设施和煤气设施等正常运转并始终保持安全、适于居住和可使用的状态。甲方应自费定期妥善检查并维护该等结构、附属装置、电器和设备。任何必须的修缮、修理、更换工作应由甲方接到乙方通知后不超过48小时及时完成（因购买配件或甲方不可控制的原因延误除外），否则乙方有权聘请第三方修缮、修理或更换，由此产生的费用可有乙方直接从租金中扣除。如甲方未及时维修导致乙方不能正常使用承租房，乙方有权自主决定立即终止本合同。甲方应向乙方支付相当于两个月租金的违约金，并全额返还乙方支付的保证金和未用完的租金。乙方应按合同的约定，按时支付租金、保证金及其他各项应付费用。甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，构成违约，应承担违约责任。双方同意违约方应赔偿守约方之损失。在本合同到期前，乙方可提前一个月通知甲方终止本合同，在此情形下甲方可没收乙方全部保证金，除此之外，乙方不承担其他责任”。合同签订后，原告验收了承租的房屋及家具设备，接收并使用本案涉诉房屋。原告通过银行转账方式向被告修明支付一年租金273,770.00及保证金20,000.00元。本案涉诉房屋租赁期间，在原告将房屋存在的问题通知被告修明后，被告修明予以修缮、维护、更换。另查明，2017年9月25日，原告向被告修明发出解除合同通知函，内容为：“自2017年4月10日租住房屋至今，房屋总是有各种问题，包括诸如空调、坐便器、投影仪、热水、网速、房顶漏水等。尤其是房顶漏水，导致书房楼顶破损严重且霉变有味，已不能使用。作为我公司的房屋使用人AdamWilliams及其家人已经不能忍受房屋出现的各种问题，尤其是书房的外观和霉变味以及地下一层墙体的霉变味。基于上述，我公司正式通知您：AdamWilliams决定于2017年10月26日搬出该房屋，迁出之日即为我公司与您正式解除合同之日”。另查明，2016年10月26日原告通过邮寄的方式将承租房屋的钥匙返还给被告修明。2017年10月30日，原告向被告修明发出解除合同确认函，内容为：“我公司于2017年9月25日曾向您致函，说明在租住房屋期间出现的影响居住的房屋问题及合同终止事宜，现我司依据该函，于2017年10月26日正式与您终止合同，也希望您或家人妥善查验房屋。另，我司也暨通过公司律师与您商议返还保证金、租金及存在的因违约而涉及的赔偿金事宜”。上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提交的《房屋租赁合同》、转款凭证、微信聊天截屏、涉案房屋2017年9月25日现场照片和视频资料、2017年9月25日解除租赁合同通知函、2016年10月26日通话录音和钥匙邮寄单据、2017年10月30日解除租赁合同确定函及卷宗材料为凭，本院予以认定。本院认为，原告长春澳华技术咨询有限公司与被告修明签订的《房屋租赁合同》，属于双方真实意思表示，其内容未违反法律规定，应受法律保护，对原、被告双方均有约束力。原告提出由于本案涉诉房屋在租赁期间总是存在空调、坐便器、投影仪、热水、网速、房顶漏水等各种问题，并且未及时修复，被告违约在先，致使原告提出终止合同的理由，证据不足，不予支持。原告2017年9月25日通知被告提前解除租赁合同的行为，符合原、被告双方《房�租赁合同》中“在本合同到期前，乙方可提前一个月通知甲方终止本合同，在此情形下被告可没收原告全部保证金，除此之外，乙方不承担其他责任”的约定，予以支持。二被告是夫妻关系，是本案涉诉房屋租金的共同受益人，应共同承担民事责任。二被告应将2017年10月31日至2018年4月9日的租金退还给原告，保证金20,000.00元归二被告所有。原告关于二被告应共同赔偿原告违约金45,628.34元并承担诉讼费、保全费、律师代理费的诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、解除原告长春澳华技术咨询有限公司与被告修明之间长春市力旺·弗朗明歌小区T2-14栋102室房屋的租赁合同，保证金20,000.00元归被告修明、王润杰所有。二、被告修明、王润杰于本判决生效后三日内共同退还原告长春澳华技术咨询有限公司剩余租金120,758.05元（年租金273,770.00元，按每年365日计算，日租金750.05元，2017年10月31日起至2018年4月9日共计161日）；三、驳回原告长春澳华技术咨询有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,122.00元，由被告修明、王润杰负担2,700.00元，原告长春澳华技术咨询有限公司负担1,422.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 李 崴人民陪审员 齐 平人民陪审员 崔玖梅二〇一八年一月三十一日书 记 员 张 微