南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第8250号原告（反诉被告）南京下关房产经营有限公司，住所地南京市鼓楼区热河路8号。法定代表人温琳英，执行董事。委托代理人赵伟，该公司资产经营部经理。委托代理人吴小喜，江苏协恒律师事务所律师。委托代理人郭玉鹏，江苏协恒律师事务所实习律师。被告（反诉原告）南京葡鲸渔港酒家，住所地南京市鼓楼区热河路*号。经营者张宝林，男，汉族，1958年10月26日生。委托代理人刘少华，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。原告（反诉被告）南京下关房产经营有限公司（以下简称下关房产经营公司）与被告（反诉原告）南京葡鲸渔港酒家（以下简称葡鲸渔港酒家）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）下关房产经营公司的委托代理人吴小喜、赵伟，被告（反诉原告）葡鲸渔港酒家的经营者张宝林及委托代理人刘少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告下关房产经营公司诉称：坐落在南京市鼓楼区热河路8号文化艺术大楼1-3层中间部分产权系原告所有。2006年12月12日，原、被告经协商后签订了房屋租赁协议，约定由被告承租原告的上述房屋，并约定了租赁期限、租金标准及支付时间、违约责任等。协议签订后，原告按约履行了交付房屋的义务，被告亦使用房屋进行了经营。被告开始时能够按照合同约定支付租金，但自2015年1月起，被告以厨房系违建，需要强拆为由，拒不向原告支付房租。原告多次催缴未果，故诉至法院，请求依法判令：被告向原告支付2014年12月19日至2015年12月18日的租金803749.98元、物管费222000元，合计1025749.88元，并承担本案诉讼费用。被告葡鲸渔港酒家辩称：对于原告主张的租金数额及租金未支付的事实认可。被告未支付租金是因为原告提供的租赁物有瑕疵，致使被告停业八、九个月，损失巨大。故被告不同意支付租金，请求依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告葡鲸渔港酒家诉称：反诉原告系南京市原下关区2006年度重点招商引资项目，该项目将原文化艺术大楼1-3层改造为酒店，得到区政府、街道、房产局等的支持。为解决厨房后场，经反诉被告协调，区发改委、建设局批准，在场地后面加盖400平方米房屋作为厨房后场。所需资金由反诉原告筹集，所有权归反诉被告。反诉原告花费770万元将文化艺术大楼装修为酒店，同时建好厨房后场附属用房，并由反诉被告办理了附属用房的临时建设工程规划许可证。2014年9月，反诉原告突然得知酒店厨房后场附属用房被举报为违建，并被列入区“再干两百天”拆违项目。2014年9月24日收到南京市鼓楼区城市管理行政执法局（以下简称鼓楼区城管局）《限期拆除告知书》。2014年12月3日收到鼓楼区城管局《强制执行决定书》。拆违通知下发后，反诉原告即停止营业，同时与反诉被告就停业损失补偿事宜进行沟通协商。2015年5月，在协商未果的情况下，为避免损失进一步扩大，并顾及近百名员工的就业、生活和社会安定，经告知反诉被告，反诉原告将厨房后场移至酒店一楼大厅，并重新装修。2015年8月，酒店重新营业。反诉被告的行为给反诉原告造成了重大的经济损失，据不完全统计，反诉原告的损失达3597600元。反诉被告下关房产经营公司辩称：反诉原告陈述的建造厨房后场及厨房后场被拆除的事实予以认可，但厨房后场被强制拆除并非反诉被告所为，而是政府行为，故不应该由反诉被告承担责任。经审理查明：2006年12月12日，下关房产经营公司（甲方）与葡鲸渔港酒家（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落在下关区热河路8号文化艺术大楼1-3层中间部分（以下简称租赁房屋）出租给乙方用作酒店经营；租赁房屋的面积为2932平方米，甲方将该房屋地下室附属用房部分约700平方米，同时提供给乙方使用（经区房产局同意）；租赁期限自2006年12月19日起至2017年6月18日止（含装修期半年），其中2006年12月19日至2007年6月18日为乙方装修期，租赁期限为10年；装修期免收租金，从2007年6月18日起开始计租，起始租金及物业管理费为92万元整，其中房租为72万元，物业管理费为20万元。从第四年开始（即从2010年6月18日）每年租金及物业管理费在上年基础上上调2%，其中2014年6月19日至2015年6月18日的年租金及物管费合计为1015600元，包括租金795600元，物管费22万元。2015年6月19日至2016年6月18日的年租金及物管费合计为1035900元，包括租金811900元，物管费224000元；双方商定，乙方先付费后使用，乙方租金及物业管理费应按季度支付给甲方，每季度末10号支付下季度租金及物业管理费；租赁期间，乙方需对该房屋进行装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由乙方报请有关部门批准后，方可进行。甲方协助乙方协调各方面的关系，所产生费用由乙方承担，乙方增设的附属设施和设备，其维修、维护责任由乙方承担等等。因经营酒店需要厨房，原、被告双方经协商，由原告负责向有关部门提出申请，被告出资在租赁房屋后面一楼建造约400平方米的房屋作为厨房，厨房建成后权属归原告，由被告在租期内使用，被告出资建设的款项冲抵厨房部分的租金。2007年4月16日，南京市下关区发展和改革局作出《关于下关区房产经营公司建设临时配套附属用房项目立项的批复》，同意建设临时配套附属用房，建设面积400平方米，总投资额10万元。2007年4月27日，南京市下关区建设局颁发临时《建设工程规划许可证》，准予建设上述附属用房，使用期限至2009年4月26日止。2014年9月4日，南京市鼓楼区人民政府阅江楼办事处城管科（以下简称阅江楼城管科）向下关房产经营公司发出发出《劝拆通知书》，内容为：经查，你单位在热河路8号北侧公共场地建设的400平方米建筑物，未能向行政执法部门提供经规划部门批准的建设工程规划许可证，根据法律、法规、规章的有关规定。现请你接到本通知后，在三日内自行拆除，逾期不拆除，将依据相关法律、法规和规章的规定依法处理。2014年9月24日，鼓楼区城管局向下关房产经营公司及葡鲸渔港酒家发出《限期拆除告知书》，主要内容为：位于热河路8号东北角临时建筑物超过批准期限不拆除和未按照批准内容进行临时建设的行为，违反了相关法律规定，属于违法建设。根据相关法律规定，责令下关房产经营公司和葡鲸渔港酒家于2014年9月30日前自行拆除上述临时建筑物。2014年11月3日，鼓楼区城管局再次向下关房产经营公司及葡鲸渔港酒家发出《强制执行决定书》，主要内容为：经现场勘察，位于热河路8号东北角建筑物为钢架、砖混结构，建筑面积400平方米，现用作葡鲸渔港酒家的附属配套用房，该房屋超过批准期限不拆除和未按照批准内容进行临时建设的行为，违反了相关法律规定，属于违法建设，且未能按照规定期限内自行拆除。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条规定，处理如下：限自接到本决定书之日起十日内自行拆除所建设的上述违法建设。逾期不拆除的，我局将依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条和《南京市城市管理相对集中行政处罚权试行办法》第十五条之规定依法组织强制拆除。2015年2月，上述用作厨房后场的临时建筑被强行拆除。2015年2月13日，葡鲸渔港酒家向下关房产经营公司发出《关于拆除葡鲸渔港酒家厨房后场致无法经营相关问题的函》（以下简称《函》），主要内容为：此次强拆事宜自2014年8月始，至今已有半年多，期间造成的影响已经显现，酒席预定已无法也不敢承接，员工人心惶惶，客户不再上门，营业额急剧下降，酒店开始亏损……。葡鲸渔港酒家作为一个餐饮企业，厨房后场是必不可少的，二者唇齿相依、唇亡齿寒。现厨房面临拆除，酒店必将无法营业，进而导致贵我双方之间原定10年的租赁合同无法继续履行，我方前期大量投入和盈利预期亦将付诸东流。根据葡鲸渔港2012年、2013年、2014年的主营收入计算，此前三年平均营业额为12830455.52元，按照行业15%的利润计算，余下两年半的租赁期间的利润损失约为481万元；余下两年半的租赁期间分摊的装饰装修费用192.94万元；按照2014年8月在册员工人数（95人）、依照劳动合同法计算的员工遣散费用约99.75万元，三项损失累计达773万元之多。鉴于行政强拆已不可避免，为避免事情的恶化和维护社会的稳定，平衡各方的利益，包括配合政府行政执法，希望贵我双方能够就此事进行心平气和、实事求是的协商，就租赁中止造成的停业损失进行适当的、合理的补偿，保障拆除事宜的顺利进行，最终达成政府乃至贵我双方均满意的结果。此乃本函的目的。2015年3月26日，葡鲸渔港酒家向下关房产经营公司发出《关于暂停租金支付的协商函》，主要内容为：鉴于贵司所有的附属配套用房自2014年8月始就被要求拆除，2014年11月3日下达《强制执行决定书》，葡鲸渔港酒家由于没有厨房后场无法继续经营，自2015年1月开始已停业数月至今。葡鲸渔港酒家2014年的租金已全部足额支付，2015年开始由于强拆酒店已经关门停业，双方的合同处于中止状态。葡鲸渔港酒家希望自2015年1月起至双方协商一致达成最终解决方案期间，贵司免收租金，双方争取在最短时间内妥善解决问题。2015年4月22日，葡鲸渔港酒家向下关房产经营公司发出《关于延长租期的协商函》，主要内容为：鉴于附属配套用房将被拆除，葡鲸渔港酒家考虑将厨房后场移到楼内一楼继续经营，为此，与贵公司协商，给予三个月的厨房后场装修期，并将租赁期限延长7至8年。这主要是考虑双方长期以来的合作关系、近百名员工的安置、装潢装修投资浪费、原有客户的认可，以及更好配合政府行政执法，请贵公司及上级对此方案予以考虑。葡鲸渔港酒家也考虑自行拆除厨房后场，从而使此次事件得到妥善、圆满的解决。2015年5月28日，葡鲸渔港酒家向下关房产经营公司发出《关于厨房后场移至室内的告知函》，主要内容为：鉴于双方合同尚未到期，考虑到近百名员工需要工作安置，更考虑到与贵公司一同配合政府行政执法，葡鲸渔港酒家决定将厨房后场移到楼内一楼继续经营。为此，请贵公司继续给予三个月的厨房后场装修期。2015年6月30日，下关房产经营公司向葡鲸渔港酒家发出《租金及物业管理费催缴函》，主要内容为：按照双方租赁合同，贵方已欠我公司6个月的租金和物业费，共计507800元（2014年12月19日至2015年6月18日）。请贵方于2015年7月15日前，缴纳所欠的上述租金及物业费。逾期不缴纳，我公司有权按照合同约定解除与贵方的租赁关系并追究违约责任。所以我公司再次郑重函告贵方履行合同条款，否则造成的一切损失及法律责任将由贵方承担。葡鲸渔港酒家收到《租金及物业管理费催缴函》后，于2015年7月8日向下关房产经营公司发出《回函》，主要内容为：一、正如贵方所言，此次行政强拆系政府所为，不仅贵方无法正常收取租金及物业管理费，我方亦因此无法正常营业造成近500万元的巨额损失，而且该损失系由贵方名下所有的厨房后场被认定为违建后引起。贵方不仅在建筑许可证的年审方面疏于作为，而且在接到行政拆除通知书后，仍不采取积极有效措施减少不利后果，故贵方应对自己以及我方的损失承担责任。二、贵方明知，由于强拆，2014年12月19日至今，房屋一直处于空关状态，在这种状态下，贵方仍径行主张常规租金，不仅不尊重基本事实，而且不符合基本的商业道德准则。三、为防止贵我双方的损失进一步扩大，我方已着手将厨房后场搬移至楼内，重新装修，争取尽快再次开业，把损失弥补回来，并能正常向贵方支付租金。希望双方都能本着务实解决问题的态度，齐心协力化解矛盾，将本次事件造成的影响降到最小。关于再次装修的费用、有效营业面积的缩小，以及租期的适当延长事宜，希望贵方在收取租金时予以考虑。2015年8月，葡鲸渔港酒家将厨房移至租赁房屋一楼大厅后，重新开业。双方因租金支付、损失赔偿等问题协商不成，下关房产经营公司遂诉至本院，要求判如所请。葡鲸渔港酒家应诉后提出反诉，要求判如反诉所请。庭审中，葡鲸渔港酒家明确其损失包括：1、中断营业期间的利润损失，计算8个月为85.54元；2、停业期间的前期装修改造费用，计算8个月为51.42万元；3、员工遣散费用72万元；4、拆除后场废弃的厨房设施损失80万元；5、二次装修费用708054.6元；6、营业面积减少的损失请法院酌情考虑。以上事实，有事人陈述；原告提供的房屋所有权证、租赁协议、补充协议、催租函、租金明细、批复、记账凭证；被告提供的批复、劝拆通知书、限期拆除决定书、强制执行决定、往来函件、账册、记账凭证、员工工资表、装修合同和现场照片、收据、发票等证据予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。下关房产经营公司与葡鲸渔港酒家之间订立的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，下关房产经营公司的主要合同义务是向葡鲸渔港酒家交付适租房屋，葡鲸渔港酒家的主要合同义务是向下关房产经营公司交付租金。关于原告主张的租金应否支持的问题。本院认为，由于葡鲸渔港酒家经营的是酒店，厨房不可或缺。在厨房被拆除前，葡鲸渔港酒家应按照合同约定支付租金及物业管理费，故2014年12月19日至2015年2月18日期间的租金及物业管理费应按照合同约定计算。而厨房被拆除后直接导致葡鲸渔港酒家无法继续经营，从而无法实现合同目的。虽然厨房系被政府强拆，但提供适租房屋属于下关房产经营公司的合同义务，故葡鲸渔港酒家可以拒绝支付厨房被拆除后至重新开业期间即2015年2月19至2015年8月18日期间的租金及物业管理费。葡鲸渔港酒家将厨房移至一楼大厅重新开业后，导致实际经营面积减少，故此后的租金应适当予以减少，本院结合实际减少的营业面积等因素，酌定2015年8月19日至2015年12月18日期间的租金及物业管理费为31万元。综上，被告应向原告支付2014年12月19日至2015年12月18日期间的租金为479267元（169267+310000）。关于葡鲸渔港酒家要求下关房产经营公司赔偿各项损失合计3597600元的反诉请求，本院分别评析如下：一、关于中断营业期间的利润损失858400元，葡鲸渔港酒家仅提供了其单方制作的账目复印件，且无其他证据佐证该复印件的真实性以及其中记载内容的真实性，故本院对该证据的真实性不予确认。葡鲸渔港酒家主张的该部分利润损失，证据不足，本院不予支持。二、关于停业期间的装修改造费用分摊514200元，因葡鲸渔港酒家未提供充分证据证明该损失的数额，本院对于该部分分摊的数额难以确定，故本院对于葡鲸渔港酒家主张的该部分损失不予支持。但考虑到葡鲸渔港酒家主张的该部分损失客观存在，双方可以在公平合理的基础上友好协商，对停业期间相应顺延，以弥补该部分损失。三、关于员工遣散费用损失72万元，因葡鲸渔港酒家仅举证证明部分员工的工资收入情况，并未举证证明员工是否遣散、遣散的人员以及实际支付遣散费用的数额，故葡鲸渔港酒家主张的该项损失，证据不足，本院不予支持。四、关于将厨房后场移至室内的损失708054.6元，因双方均认可葡鲸渔港酒家已将厨房移至室内，且葡鲸渔港酒家提供了装修合同、费用明细表、付款收据等证据，能够证明该项损失的事实。故葡鲸渔港酒家主张的该项损失，本院予以支持。五、关于原告主张原厨房拆除后的设施损失80万元，因本院已支持其装修新厨房的费用708054.6元，原告该项主张属于重复请求，本院不予支持。六、关于营业面积减少的损失，本院在本诉部分已酌定减少葡鲸渔港酒家向下关房产经营公司支付的租金及物业管理费，故葡鲸渔港酒家该项主张，本院不再重复评价。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉被告南京葡鲸渔港酒家于本判决生效之日起十日内一次性向本诉原告南京下关房产经营有限公司支付租金及物业管理费合计479267元。二、反诉被告南京下关房产经营有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿反诉原告南京葡鲸渔港酒家708054.6元。（上述第一、二项可相互冲抵）如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14032元，反诉案件受理费17790.4元，上述费用总计31822.4元，由原告南京下关房产经营有限公司承担15000元，由被告葡鲸渔港酒家承担16822.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  武加庆人民陪审员  应伍君人民陪审员  倪润璐二〇一六年六月二十二日见习书记员  徐 钰