甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘01民终1978号
上诉人（原审被告）吕某昆，男，1970年6月3日出生，汉族，无固定职业，住兰州市城关区。
被上诉人（原审原告）贺某龙，男，1968年9月26日出生，汉族，兰州市城关区静安门诊医生，住兰州市城关区。
上诉人吕某昆因与被上诉人贺某龙房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初2148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人吕某昆、被上诉人贺某龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吕某昆上诉请求：1.依法撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初2148号民事判决，驳回贺某龙的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由贺某龙承担。事实与理由：贺某龙不是涉案房屋的所有权人，无权要求我腾房，且涉案房屋租金已向房屋所有权人交纳；我不存在违约行为，一审法院判令我承担1000元违约金没有事实与法律依据；一审法院判令我每月按照4400元的标准向贺某龙支付租金没有证据支持。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院支持本人的上诉请求。
贺某龙辩称，吕某昆既不给我交房租，也不向我腾房，导致我和煤炭公司的2017年房屋租赁合同至今无法签订，一审判决认定事实清楚，请求驳回吕某昆上诉请求，维持原判。
贺某龙一审诉讼请求：1.判令吕某昆腾房，将其租赁使用的房屋（兰州市城关区火车站西路11号康宁园铺面二间110平方米）交付贺某龙；2.判令吕某昆支付拖欠的房租16400元、支付违约金1000元；3.判令吕某昆支付自2016年1月15日至腾交房屋之日期间的房屋占有使用费（每月10660元）；4.本案诉讼费用由吕某昆承担。
一审法院认定事实：贺某龙从兰州恒源商贸有限责任公司租赁位于兰州市城关区火车站西路7-11号房屋5间进行经营使用，双方之间签订了房屋租赁合同。2016年5月3日，双方续签租赁合同，约定贺某龙继续租赁上述5间房屋，租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日，每间租金4400元/月。2011年7月8日，案外人杨增月将其从贺某龙处承租的位于兰州市城关区火车站西路9号（康宁园8号楼底层铺面）转让给吕某昆承租。同日，贺某龙、吕某昆签订房屋联营合同，约定贺某龙提供上述房屋由吕某昆经营，期限为2011年7月8日至2012年1月15日。此后，双方每年续签一次房屋租赁合同。2012年2月11日，吕某昆向贺某龙支付房租押金10000元。2015年1月15日，贺某龙、吕某昆双方再次签订房屋租赁合同，约定贺某龙提供位于兰州市城关区火车站西路11号2间110平方米房屋（以下简称涉案房屋，即上述房屋）由吕某昆经营，合同期限为2015年1月15日至2016年1月15日；月租金8200元，年租金98400元；租金交纳方式以月、季为期限，吕某昆在承租贺某龙房屋时预交10000元作为押金，待合同终止时，如吕某昆无拖欠租金和由吕某昆承担的其他费用，并无破坏房屋结构的情况下，贺某龙如数归还吕某昆，如有拖欠，贺某龙有权将押金作为租金予以抵扣；吕某昆逾期未付租金，除及时如数补充所欠租金外，应支付违约金1000元。双方还约定了其他事宜。2015年7月18日，吕某昆向贺某龙出具欠条一份，在欠条中吕某昆认可其拖欠贺某龙2015年7月15日至2016年1月15日期间的部分房屋租金16400元。该合同期限届满后，双方再未签订房屋租赁合同，吕某昆至今仍在占有使用涉案房屋，而且吕某昆未向贺某龙支付其拖欠的房屋租金16400元，双方发生纠纷，贺某龙遂诉至本院。另查，2016年2月3日，吕某昆向兰州恒源商贸有限责任公司交纳了2016年1月至2月租费15000元，兰州恒源商贸有限责任公司向吕某昆出具了票号为0059584的收款收据一份，兰州恒源商贸有限责任公司认为该笔费用是其替贺某龙从吕某昆处收取的租金。之后，吕某昆未向贺某龙亦未向兰州恒源商贸有限责任公司支付2016年3月1日至2016年12月31日期间的房屋占用费。但吕某昆按每月租金8800元的标准向兰州恒源商贸有限责任公司支付了2017年1月1日至2017年6月30日期间涉案房屋的租金共计52800元。针对涉案的两间房屋，在2016年12月31日贺某龙与兰州恒源商贸有限责任公司的合同期满后，兰州恒源商贸有限责任公司没有与贺某龙签订租赁合同，也没有与吕某昆签订租赁合同。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，贺某龙与吕某昆签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。关于贺某龙要求吕某昆向其腾交涉案房屋的诉讼请求，虽然吕某昆向兰州恒源商贸有限责任公司交纳了2017年1月1日至2017年6月30日期间涉案房屋的租金，但根据兰州恒源商贸有限责任公司2017年6月26日的情况说明，可知该公司并未与吕某昆签订房屋租赁合同，而且该公司未与贺某龙、吕某昆签订2017年合同的原因系吕某昆未向贺某龙交回涉案房屋，导致贺某龙无法向公司交还房屋，同时，贺某龙、吕某昆之间的租赁合同期限于2016年1月15日已届满，因此吕某昆应将涉案房屋腾交给贺某龙，故对于贺某龙现要求吕某昆腾房的请求，本院予以支持。关于贺某龙要求吕某昆支付拖欠的房租16400元的诉讼请求，首先，吕某昆对此事实予以认可，其次，根据双方合同的约定，若吕某昆拖欠租金，贺某龙有权将押金10000元作为租金予以抵扣，故吕某昆现应向贺某龙支付的租金为6400元。对于吕某昆认为其向贺某龙交纳的押金为20000元的辩称，因贺某龙不予认可，且吕某昆提供的证据不能证明其向贺某龙交纳的押金数额为20000元，故对吕某昆该项辩称，本院不予采信。关于贺某龙要求吕某昆支付违约金1000元的诉讼请求，吕某昆未按合同约定向贺某龙支付租金的行为构成违约，其应按合同约定向贺某龙支付违约金1000元，故对贺某龙该项请求，本院予以支持。关于贺某龙要求吕某昆支付2016年1月15日至腾房之日的房屋占有使用费的诉讼请求，贺某龙庭审中已明确其请求的房屋占有使用费期间为2016年1月15日至2016年12月31日，在此期间吕某昆仍然在使用此房屋，故吕某昆应参照2016年贺某龙与兰州恒源商贸有限责任公司租赁合同约定的租金标准（即两间房屋租金为8800元/月），向贺某龙支付2016年1月16日至2016年12月31日期间的占用费101200元，扣除吕某昆已缴纳的15000元，吕某昆现应向贺某龙支付占用费86200元，对于贺某龙主张超出的部分，本院不予支持。关于吕某昆认为其2016年与兰州恒源商贸有限责任公司建立租赁合同关系的辩称，吕某昆提交了其向兰州恒源商贸有限责任公司交纳租费的收据，但该收据中并未约定租赁期限、租金标准等，且兰州恒源商贸有限责任公司与贺某龙又签订了2016年的租赁合同，将包括涉案房屋在内的5间房屋继续出租给贺某龙使用，故吕某昆提交的收据不足以证明其该项主张，对吕某昆该项辩称，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条规定，判决：一、吕某昆于本判决生效后三十日内向贺某龙腾交位于兰州市城关区火车站西路11号110平方米的房屋两间；二、吕某昆于本判决生效后十日内向贺某龙支付拖欠的房屋租金6400元、违约金1000元；三、吕某昆于本判决生效后十日内向贺某龙支付2016年1月16日至2016年12月31日期间的房屋占有使用费86200元；四、驳回贺某龙的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1301元，贺某龙负担201元，吕某昆负担1100元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。一审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力。当事人应当按照约定行使权利和履行义务，在此过程中应当遵循诚实信用原则。本案系房屋租赁合同纠纷，双方当事人对欠付的房租数额没有争议，唯对是否应该腾交房屋及支付占有使用费有异议。关于吕某昆主张不应向贺某龙腾房的上诉请求。本案中，涉案房屋的所有权人为兰州恒源商贸有限责任公司，贺某龙从该公司处承租房屋5间，房屋租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日，合同到期后，兰州恒源商贸有限责任公司未与贺某龙签订租赁合同。贺某龙将其承租的上述五间房屋中的两间房屋又转租给吕某昆，并与吕某昆签订房屋租赁合同，租赁期限为2015年1月15日至2016年1月15日。租赁期限届满后，其二人未重新签订新的房屋租赁合同。吕某昆陈述其于2017年1月1日起直接向兰州恒源商贸有限责任公司交纳2间房屋的租金至2017年6月，且其提交了兰州恒源商贸有限责任公司出具的收取房屋租金的收据及该公司书写的情况说明。吕某昆与兰州恒源商贸有限责任公司双方虽未签订书面租赁合同，但依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条”租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”之规定，吕某昆与兰州恒源商贸有限责任公司就该两间房屋形成新的租赁关系，该房屋租赁为不定期租赁。由于贺某龙与兰州恒源商贸有限责任公司的房屋租赁合同已于2016年12月31日届满，且吕某昆与兰州恒源商贸有限责任公司已形成事实上的不定期租赁关系，故贺某龙要求吕某昆腾交房屋没有事实及法律依据，本院不予支持。一审判决吕某昆向贺某龙腾交房屋不妥，本院予以纠正。关于吕某昆主张其向贺某龙交纳20000元押金的事实，贺某龙对此不予认可，且吕某昆亦未提交相关证据予以证实，对此本院不予采信。双方签订的合同中明确约定逾期未支付租金的，应支付违约金1000元。吕某昆应依约按时支付租金，其拖欠租金的行为明显违约，一审法院依据双方合同约定判处吕某昆承担1000元违约金并无不当。关于吕某昆主张不应按照4400元的标准向贺某龙支付房屋占有期间的使用费。吕某昆与贺某龙的房屋租赁合同于2016年1月15日届满，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：”租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”。据此，吕某昆在租赁合同到期后一直占有使用房屋至2016年12月31日，其行为违反法律规定，应当支付房屋占有使用期间的费用。贺某龙与兰州恒源商贸有限责任公司签订的房屋租赁合同中约定的房屋租金为4400元∕间，吕某昆占有使用期间，贺某龙与兰州恒源商贸有限责任公司的房屋租赁合同尚未到期，故一审法院依据贺某龙与兰州恒源商贸有限责任公司签订的房屋租赁合同中约定的租金标准判决吕某昆支付房屋占有使用费86200元适当。
综上所述，上诉人吕某昆的部分上诉请求及理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下：
一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初2148号民事判决第一项、第四项；
二、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初2148号民事判决第二项、第三项及案件受理费部分；
三、驳回贺某龙的其他诉讼请求。
案件受理费1100元，由上诉人吕某昆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 新
代理审判员 靳文丽
代理审判员 杨 蕾
二〇一七年九月七日
书 记 员 杨 琦
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