天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津0115民初3097号
原告：杨渊波，男，1980年9月1日出生，土家族，信达证券股份有限公司员工，户籍地湖南省慈利县，现住北京市丰台区。
被告：孙洪杰，男，1982年2月12日出生，汉族，居民，户籍地天津市宝坻区，现住天津市宝坻区。
被告：天津锦绣前程房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区宝平街道宝平景苑2-9-101、201。
法定代表人：张秀凤，总监。
委托诉讼代理人：李绍宇，该公司员工。
原告杨渊波与被告孙洪杰、天津锦绣前程房地产经纪有限公司（以下简称“锦绣公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月23日第一次公开开庭进行了审理。原告杨渊波，被告孙洪杰，被告锦绣公司法定代表人的委托诉讼代理人李绍宇到庭参加诉讼。因第一次庭审后原、被告申请和解，故本院依法扣除审限；双方和解未果，本院依法恢复审理，于2018年7月2日第二次公开开庭进行审理。原告杨渊波，被告孙洪杰，被告锦绣公司法定代表人的委托诉讼代理人李绍宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨渊波在第一次庭审中向本院提出诉讼请求：1.判令解除《房屋买卖居间合同》；2.判令被告孙洪杰双倍返还原告已支付的定金，计20000元，及自原告支付至被告孙洪杰返还之日期间的利息；3.判令被告孙洪杰赔偿原告居间服务费损失，计9000元，及自原告支付至被告孙洪杰返还之日期间的利息；4.判令孙洪杰赔偿杨渊波因房价上涨所造成的损失，计117500.4元；5.判令诉讼费及其他费用由孙洪杰负担；6.判令被告天津锦绣前程房地产经纪有限公司承担连带赔偿责任。第二次庭审中，原告变更第一项诉讼请求，要求被告继续履行《房屋买卖居间合同》，如被告违约，应承担赔偿责任。事实和理由：2018年3月18日，杨渊波在锦绣公司的工作人员王艳的居间撮合下，杨渊波与孙洪杰达成买卖协议，杨渊波购买孙洪杰所有的宝坻区房屋，当日杨渊波与孙洪杰、锦绣公司签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定房屋成交价格为90万元（建筑面积115.65㎡，储藏间面积16.9㎡），杨渊波与孙洪杰同意并承诺于2018年6月1日前到房管部门订立买卖合同，原告承诺于2018年6月1日前将房屋首付款打入天津正孚房地产经纪中心，并进行资金监管，该房屋剩余房款按银行标准由杨渊波向银行申请按揭贷款。签完合同后，杨渊波向孙洪杰支付定金1万元，向锦绣公司支付居间费用9000元。2018年3月31日，杨渊波收到锦绣公司工作人员王艳的短信通知：孙洪杰不再卖给杨渊波该房屋，如果杨渊波要买，价格提高到95万元。杨渊波收到短信后，当晚与孙洪杰配偶进行了电话联系，孙洪杰配偶在电话中称锦绣公司存在不当行为，孙洪杰将不再履行该合同，让杨渊波与孙洪杰协商解决后续事宜。以上违约事项发生后，杨渊波多次电话、短信联系锦绣公司工作人员王艳，希望妥善解决合同违约问题。王艳表示正在与孙洪杰进行沟通，但合同违约问题一直未得到有效解决，孙洪杰配偶多次向杨渊波表示房子不卖，如卖价格提高到95万元。这段期间，孙洪杰一直未就违约事项主动与杨渊波沟通如何解决。鉴于杨渊波与孙洪杰、锦绣公司签订的合同合法有效，各方应遵循诚实信用原则，按约全面履行各自的义务。孙洪杰通过锦绣公司向杨渊波明确表示不再履行合同，经多次协调沟通后也未能继续履行合同，孙洪杰的行为属于单方根本违约。该房屋的买卖信息均由锦绣公司提供，买卖过程均由其工作人员王艳主导，杨渊波已与锦绣公司签订《房屋买卖居间合同》并向锦绣公司支付居间服务费用，锦绣公司未能妥善处理好与孙洪杰的违约问题。故原告提起诉讼。
孙洪杰辩称，不同意原告的诉讼请求。孙洪杰于2018年3月18日与杨渊波经锦绣公司签订《房屋买卖居间合同》，合同签订后孙洪杰收取了10000元定金，合同约定至2018年6月1日办理过户手续，在此之前我方不存在违约情形。锦绣公司的职责还包括过户等后续工作。涉诉房屋因按揭贷款存有抵押权，房屋尚有38万元贷款未清偿，如杨渊波继续购买，应予涤除。
锦绣公司辩称，其公司不承担连带责任。其公司一直与孙洪杰以及其配偶沟通，均表示该房屋不再以90万元卖给杨渊波，如果杨渊波要买，价格提高到95万元。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年3月18日，经锦绣公司居间，杨渊波、孙洪杰签订《房屋买卖居间合同》，合同约定，卖方：孙洪杰（以下简称甲方），买方：杨渊波（以下简称乙方），第一条：1.甲方自愿将坐落在宝坻区号房屋出售给乙方，乙方对该房屋已做充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。第二条：甲、乙双方协调后的实际成交价格为90万元整（包含该房屋及其附属设施）。第四条：1.乙方于2018年3月18日向甲方交付该房屋购买定金10000元整；2.乙方以贷款形式购买：甲、乙双方同意并承诺于2018年6月1日前到房管部门订立买卖协议，乙方承诺于2018年6月1日之前将该房屋首付款按银行标准打入天津市正孚房地产经纪中心，并进行资金监管，该房屋剩余房款由乙方向银行申请做按揭贷款。第九条：甲方承诺此房产权无争议，甲方自行清理此房抵押贷款并撤押，甲方承担此房过户时所产生的个税，甲方承诺此房无过户遗留问题，乙方承担此房过户时所产生的契税等，如果房屋出现重大事故，甲方返还乙方定金。合同尾部卖方孙洪杰签名捺印，买方杨渊波签名捺印，房地产经纪公司锦绣公司盖章。合同签订后，杨渊波于2018年3月18日交付孙洪杰定金10000元，交付锦绣公司居间服务费9000元。
孙洪杰所有的宝坻区房屋设立了抵押登记，抵押权人中国邮政储蓄银行股份有限公司天津宝坻区支行，权利范围115.65㎡，权利价值418000元，约定抵押期限自2016年4月14日至2036年4月14日。孙洪杰庭审中陈述该房屋尚有贷款38万余元。
在第一次庭审中，孙洪杰表示同意继续履行合同，杨渊波则表示即使孙洪杰同意继续履行合同，其也不再履行涉诉合同，并明确表示要求解除该《房屋买卖居间合同》；在第二次庭审中，杨渊波要求继续履行《房屋买卖居间合同》，孙洪杰亦同意继续履行合同。就该房屋抵押贷款情况，孙洪杰陈述：其现在没有能力清偿，其在2018年6月1日前准备清偿贷款，因杨渊波起诉，其不知道诉讼什么时间裁判及裁判的结果，故此没有清偿，现已将原先筹借的款项归还他人了，现在没有能力清偿；杨渊波陈述：其没有能力清偿贷款消灭抵押权，其现在只有付首付款的能力。
本院认为，从当事人的诉辩主张看，设定抵押权的房屋转让后对买卖合同效力是否有影响是本案需要解决的问题，即房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意，对外签订的房屋买卖合同是否有效及如何履行等问题成为案件焦点问题。本院综合当事人的举证、质证意见，结合业已查明的案件事实，对焦点问题评判如下：
一、涉诉房屋买卖合同的效力问题
房屋买卖合同属于买卖合同中特殊的一种买卖合同，是出卖人将房屋交付并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。除具备买卖合同的一般法律特征外，因房屋买卖合同标的物为不动产，所有权的转移必须办理登记手续，属于法律规定的要式法律行为。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈠》第九条第一款规定，依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。涉诉房屋设定有银行抵押贷款而无法办理所有权转移登记手续，但根据上述法律的规定，未办理登记过户的后果是标的物所有权及其他物权不能转移，并不必然导致涉诉合同无效后果发生。涉诉房屋虽然设定有抵押权，但不影响合同的效力。综上，涉诉房屋买卖合同是杨渊波与孙洪杰真实的意思表示，不违反法律法规和社会公共利益，根据自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则，应当认定为有效合同。
二、涉诉房屋买卖合同的履行问题
涉诉房屋买卖合同为有效合同，对合同双方具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上述物权法的规定确定了以转让价金物上代位为主导、抵押权追及效力为补充的抵押物转让制度，以实现抵押权人与抵押物买受人和受让人之间的利益平衡。因涉诉房屋设定有抵押权，在贷款银行没有参加诉讼的情况下，如需办理所有权转移登记手续，必须先行清偿涉诉房屋剩余贷款，以涤除抵押权。经征询原、被告双方意见，孙洪杰没有清偿贷款能力，杨渊波作为房屋买受人，与债务清偿有利害关系，其亦没有能力代为清偿房屋剩余贷款。因出卖人与买受人均没有能力清偿贷款，致出卖人无法履行为买受人办理房屋所有权转移登记义务。涉诉合同无法继续履行，买受人签订合同的目的无法实现。庭审中，原告杨渊波坚持继续履行合同。
综上所述，房屋抵押权存续期间，出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，虽不影响房屋买卖合同的效力，但原告要求继续履行涉诉合同必然涉及房屋所有权转移登记，构成法律上的履行不能，本院不予支持。关于双方在合同履行过程中的违约问题，可另行解决。
依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
驳回原告杨渊波的诉讼请求
案件受理费3230元，减半收取计1615元，由原告杨渊波负担（原告已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 王文海
二〇一八年七月六日
书记员 薛居敏
附相关法条：
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百五十三条人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。