福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0181民初3601号原告：福清裕荣投资有限公司，住所地福建省福清市音西街道清盛大道9号富贵世家商业A段111-112号。法定代表人：冯为民，董事长。委托诉讼代理人：刘欣、强磊，福建汇成律师事务所律师。被告：张秋，男，1989年10月15日出生，汉族，住福建省福清市。被告：吴玲，女，1984年11月22日出生，汉族，住福建省福清市。原告福清裕荣投资有限公司（以下简称“裕荣投资公司”）与被告张秋、吴玲商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告裕荣投资公司的委托诉讼代理人强磊到庭参加诉讼，被告张秋、吴玲经公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告裕荣投资公司向本院提出诉讼请求：1.立即解除原告与两被告签订的关于购买福清××号住宅楼××单元商品房的《商品房买卖合同》；2.两被告立即向原告偿还原告代为偿还的贷款本金、利息、罚息等费用合计170492.35元，并向原告支付违约金191518.90元以及原告为实现本案债权而支出的律师费44000元，上述款项原告可从两被告已支付的购房款中抵扣；3.本案诉讼费用由两被告承担。诉讼中，原告裕荣投资公司变更诉讼请求2为：两被告立即向原告偿还原告代为偿还的贷款本金、利息、罚息等费用合计1442917.02元，并向原告支付违约金191518.90元以及原告为实现本案债权而支出的律师费44000元，上述款项原告可从两被告已支付的购房款中抵扣。事实和理由：2014年3月6日，原告与两被告共同签订《商品房买卖合同》约定：两被告向原告购买位于福建省福清市××房产（下称“讼争房屋”），总价1911758元，两被告应于签订合同当日支付购房首付款581758元，剩余购房款1330000元办理按揭贷款支付。合同“附件六：合同补充协议”第15条约定，如两被告原因未按期偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，两被告应归还原告代偿款项，并按代偿款日万分之五的标准支付违约金及支付原告为实现债权而支付的律师费等费用。如两被告原因累计六个月未能按期归还银行贷款本息，导致原告根据贷款银行要求承担了担保责任，且两被告也不向原告归还代偿款项的，则原告有权解除合同，收回房产，两被告应向原告支付购房总价10%的违约金，并归还原告代其偿还的贷款利息、违约金等一切费用。原告有权从两被告已付房款中直接扣除违约金和代偿的一切费用。上述合同签订后，两被告向原告支付了购房首付款，被告张秋向中国银行股份有限公司福清分行（下称“中国银行福清分行”）办理了购房按揭贷款手续，贷款银行已向原告发放了购房贷款。原告为购房贷款提供阶段性担保，原告的保证责任至办理完成讼争房屋的抵押登记手续、贷款银行取得房屋他项权证为止。被告张秋、吴玲尚欠原告讼争房屋面积补差款3431元，原告已开具相应发票。因两被告未依约偿还购房按揭贷款本息，中国银行福清分行起诉至贵院，要求提前终止借款合同，两被告应偿还到期的借款本金、利息、滞纳金等费用并由原告承担保证责任。2016年12月23日，贵院作出（2016）闽0181民初2163号民事判决，判令贷款合同提前终止，两被告应偿还中国银行福清分行借款本金1263684.22元及利息、罚息及律师代理费13900元，原告须对前述债务承担连带清偿责任。该判决已生效。2017年3月24日，原告代两被告向中国银行福清分行偿还了17个月的借款本金、利息、罚息计170492.35元。在本案立案后，因两被告的逾期还贷，经贷款银行即中国银行福清分行申请强制执行，原告于2017年7月27日被贵院扣划了执行款1272424.67元。两被告至今未向原告归还上述代偿款项。庭审中，原告陈述签订案涉合同时讼争房屋已建成，原告在收到讼争房屋购房款总额后，曾通知两被告补缴面积补差款，需要两被告办理讼争房屋的房屋他项权证，但两被告不配合，后就无法联系到两被告。讼争房屋目前仍未交房，尚未办理产权证，仅办理过预告登记证。被告张秋、吴玲未作答辩，亦未举证、质证。因被告张秋、吴玲经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃，本院仅对原告裕荣投资公司所提供的证据进行审查、认证。经审理查明，原告裕荣投资公司所诉的基本事实属实。原告裕荣投资公司因本案诉讼支出律师代理费44000元。另查明，案涉《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第16点约定：如因买受人原因未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担连带保证责任的，则出卖人代买受人向贷款银行偿还所有贷款本息之日，该商品房的《商品房买卖合同》及附件、本补充协议等同时解除，出卖人收回房产，买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之十的违约金，并归还出卖人代其偿还的贷款利息、违约金等一切费用。出卖人可从买受人已付房款中直接扣除上述违约金及代买受人偿还的贷款利息、违约金等一切费用。以上事实，有原告裕荣投资公司提交的《商品房买卖合同》、现金缴款单及其照片打印件、个人一手住房贷款合同、贷款用款凭证、个人消费贷款借款借据、房屋预告登记证明及其复印件、本院（2016）闽0181民初2163号民事判决书、履行张秋按揭贷款阶段性担保义务通知函、国内支付业务付款回单、两被告居民身份证复印件、委托代理合同、律师费发票及其照片打印件、律师费转款凭证及其复印件、本院（2017）闽0181执1504号执行裁定书及其照片打印件、关于张秋欠款情况报告照片打印件、国内支付业务付款回单、福建省行政事业单位资金往来结算票据及其照片打印件、情况说明等证据以及原告裕荣投资公司在审理中的陈述为证，经本院审查核实，予以确认。关于原告提交的福建增值税普通发票本院将在裁判部分再予以综合认定。本院认为，案涉《商品房买卖合同》及附件（含合同补充协议），系双方在平等自愿的基础上签订的，意思表示真实且内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人应全面履行合同约定的义务。根据案涉《商品房买卖合同》的约定及履行情况，可以认定被告张秋、吴玲已构成违约，依法应承担相应的违约责任。现原告请求解除案涉《商品房买卖合同》，符合合同约定与法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故在案涉《商品房买卖合同》解除后，原告应返还被告张秋、吴玲已支付的581758元购房首付款和1330000元银行按揭款合计1911758元。关于违约金问题，原告主张因两被告应补缴面积补差款3431元故违约金计算应以讼争房屋总价款与应补缴的该面积补差款之和为基数，但原告仅提供一张福建增值税普通发票为据，证据不足，故本院不予采纳。鉴于福清地区当前房价及本案合同的实际履行情况等，本案合同所约定的按该商品房总价款百分之十计付违约金过高，依法应予以调整。根据公平原则及当事人之间的利益平衡，同时考虑违约金具有补偿与惩罚双重性质，即违约金在补偿守约方损失的同时，还具有对违约方进行民事制裁的意义，现将本案违约金调整为按购房总价款1911758元的5%计即95587.90元，原告该部分的违约金请求，本院予以支持，其余超出部分，本院不予支持。因原告已两次为本案被告张秋、吴玲实际代偿款项合计1442917.02元（170492.35元+1272424.67元），原告有权向两被告追偿，故原告请求两被告支付该代偿款，本院予以支持。关于原告请求两被告支付律师费问题，结合本案的实际情况，因本案系合同补充协议第16点中约定的“如因买受人原因未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担连带保证责任的”之情形，在此违约情形下并未约定律师费负担问题，且本院已支持原告的上述部分违约金请求，故原告请求两被告支付律师费，本院不予支持。原告裕荣投资公司超过部分的诉讼请求，本院不予支持。被告张秋、吴玲经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条、第九十二条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告福清裕荣投资有限公司与被告张秋、吴玲于2014年3月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为20130670184）。二、原告福清裕荣投资有限公司于本判决生效之日起七日内返还被告张秋、吴玲购房款1911758元。三、被告张秋、吴玲于本判决生效之日起七日内偿还原告福清裕荣投资有限公司代偿款1442917.02元。四、被告张秋、吴玲于本判决生效之日起七日内支付原告福清裕荣投资有限公司违约金95587.90元。五、驳回原告福清裕荣投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22006元，由被告张秋、吴玲负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  高丽钦人民陪审员  陈 琳人民陪审员  刘 龙二〇一八年四月九日书 记 员  林佳伟