重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝01民终4490号上诉人（原审被告）：重庆首金房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区经开园翠渝路55号BJ4-2-17、BJ4-2-16、BJ4-2-15、BJ4-2-14，统一社会信用代码91500000709489835M。法定代表人：吴林，执行董事。委托诉讼代理人：陈华华，重庆信豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩，重庆信豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆尚瑜投资有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道红石路88号华联国际大厦20-9，统一社会信用代码91500112597997594Y。法定代表人：代瑜，执行董事。委托诉讼代理人：周玉蓉，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘钰彬，重庆索通律师事务所律师。上诉人重庆首金房地产开发有限公司（以下简称首金公司）因与被上诉人重庆尚瑜投资有限公司（以下简称尚瑜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院作出（2018）渝0112民初2459号民事判决，向本院提起上诉，本院依法决定由李盛刚担任审判长并主审，与张欲晓、刘静共同组成合议庭审理本案，并于2018年6月27日对本案进行了审理。上诉人首金公司的委托诉讼代理人陈华华、王倩，被上诉人重庆尚瑜投资有限公司委托诉讼代理人周玉蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。首金公司上诉请求：1、撤销（2018）渝0112民初2459号民事判决，并改判驳回被上诉人尚瑜公司的全部诉讼请求；2、判令一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由:1、被上诉人关于要求交付房屋的请求权已过诉讼时效，而一审法院认为该请求仍在双方约定的履行期限之内，因而未过诉讼时效，该认定系适用法律错误；2、根据案涉租赁合同的约定，出租范围为1581平方米房屋，即便交付也仅应交付涉案房屋的负二层。一审法院认定房产证所载的2645.49平方米所有房屋系应当交付的房屋，系认定事实错误；3、根据《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第一条、第三条及实际调查结果，租金明显过低，人民法院应当依据上述规定对案涉合同予以变更或者解除。尚瑜公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、一审认定诉讼时效正确。双方对于交付房屋的期限并没有进行明确的约定，而是以实际交付为准。上诉人给被上诉人的告知函中有明确的记载，在租赁合合同第1.2条有明确的约定，上诉人没有取得房屋竣工验收备案登记，没有履行交付义务，被上诉人是无法获悉上诉人已经收取验收备案登记的。2、关于租赁面积，双方在合同第1.2条约定是根据产权证测量面积计算，在一审中被上诉人也举示了相关证据。3、本案不属于情事变更的范畴，租金的高低约定是可以预见的商业风险，本案租赁房屋所涉及的周边区域是非常荒凉的，没有形成完整的商业配套，且租赁房屋位于封闭小区内，其与小区外的其他商业房没有可比性。尚瑜公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认原被告于2012年8月1日签订的租赁合同合法有效；2、判令被告立即向原告交付租赁合同约定的位于重庆市北部新区的首钢美利山山顶商业房屋及其配套设施；3、判令对首钢美利山的免租期和租赁期限按照被告实际交付租赁房屋的时间开始计算；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年8月1日，原告尚瑜公司（乙方）与被告首金公司(甲方)签订了《首钢·美利山山顶商业租赁合同》，约定：被告首金公司出租重庆市北部新区的首钢·美利山山顶商业及其配套设施（室外游泳池、网球场、攀岩等运动项目）给原告尚瑜公司，房屋建筑面积约1581平方米，最终以房屋产权证测量面积为准，房屋交付状态为精装房，该房屋负二层硬装及泳池、空调由甲方负责实施；乙方承诺在正式接房后4个月内，将室外游泳池、室外网球场、室内恒温游泳池、品茶、攀岩经营项目试营业，10个月内，将室外游泳池、室外网球场、室内恒温游泳池、品茶、攀岩、棋牌、餐饮、养生SPA、住宿等全部项目正式营业；甲方暂定2012年12月31日前将建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用租赁期限以乙方签字日期起计，若甲方原因或不可抗力原因不能按时交房。租期相应顺延；租赁期限自2013年1月1日至2027年12月31日止，其中2013年1月1日至2017年12月31日为免租期；租金按产权证测量面积为准，自2018年1月1日至12月31日，起始租金为11.47元/平方米，其中含全额物业管理费2元/平方米，自2019年1月1日起在上年基础上递增10%；乙方交纳20万元的履约保证金。同时在双方的权利义务中，还约定乙方应当为小区业主提供方便消费打折、每年提供给甲方6张VIP卡（每卡充值10000元）、乙方必须配合甲方关于开发项目的营销推广工作等内容。合同签订后，原告尚瑜公司按约定交纳了履约保证金20万元。审理中，被告陈述涉案房屋2014年11月28日经过竣工验收。2015年5月22日涉案房屋取得房屋所有权证，载明建筑面积为2645.49平方米，共计两层。目前，涉案房屋空置，室内底层为游泳池。室外游泳池两个，外墙设有攀岩设施。被告陈述网球场内有网球、足球场等设施，该设施在涉案房屋外，由业主在使用，是业主所共有。一审法院认为，原被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定，履行各自的权利义务。被告辩称签订合同是2012年8月1日，涉案房屋取得规划验收时2014年11月，因此，该合同签订时未取得规划验收应属无效。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案在原告起诉时已取得房屋所有权证，应当认定涉案房屋已取得规划许可，故被告的抗辩理由无法律依据，法院不予支持。根据约定被告应该按合同约定在2013年12月31日前向原告交付经过竣工验收备案登记的房屋，但因涉案房屋在2014年11月28日才经过竣工验收，故被告应当在2014年11月28日后向原告交付房屋。交付房屋是被告应该负担的义务，被告至今未交付房屋已经构成违约。被告关于已过诉讼时效抗辩，因原告起诉要求被告交付房屋的请求仍在双方约定的履行期限之内，因此，被告的抗辩理由无法律依据，法院不予支持。关于被告提出租金过低显示公平的问题，结合双方合同约定的权利义务，以及涉案房屋所处的位置及功能等方面综合判断，被告仅从租金一个方面来判断显示公平，无充分的理由，法院不予支持。至于被告提出的交付房屋不明确的问题，结合合同约定的使用功能，应当认定证载的所有房屋均系双方约定的应当交付的房屋，并非被告所说的仅系房屋的底层。如按被告所说，原告不可能开设双方约定的品茶、棋牌、餐饮、养生SPA、住宿等项目。对于配套设施，因网球场系业主共有，被告不能交付，但对室外游泳池、攀岩等依附于涉案房屋的部分，被告可以交付。关于原告要求免租期和租赁期限按照被告实际交付租赁房屋的时间开始计算的请求，因合同有因被告原因不能按时交付房屋，租期相应顺延的约定，故该项请求应予支持。据此，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告重庆尚瑜投资有限公司与被告重庆首金房地产开发有限公司于2012年8月1日签订的《租赁合同》合法有效；二、判令被告重庆首金房地产开发有限公司在判决生效后一个月内向原告重庆尚瑜投资有限公司交付位于重庆市北部新区的首钢美利山山顶商业房屋2645.49平方米及其配套设施室外游泳池和攀岩设施；三、租赁期限和免租期按照被告重庆首金房地产开发有限公司实际交付租赁房屋的时间开始计算；四、驳回原告重庆尚瑜投资有限公司其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34550元，依法减半收取17275元，由被告重庆首金房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方均认可签订《租赁合同》时，案涉房屋已经完成了框架结构等施工。一审法院认定的证据和事实属实，本院予以确认。本院认为，关于诉讼时效的问题。《租赁合同》约定：“将建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方。”首金公司至2014年11月28日才通过竣工验收，2015年5月22日取得房屋所有权证。从双方签订租赁合同至首金公司建设的房屋达到交付条件，有两年多的时间。案涉房屋符合交付条件后，并未通知尚瑜公司接收房屋。作为承租人尚瑜公司客观上不能知悉首金公司何时取得竣工验收备案登记，何时具备交付条件。因此，诉讼时效应从尚瑜公司知道或者应当知道首金公司具备交付条件而拒不交付之日起计算诉讼时效。该诉讼时效起算点不能以首金公司取得竣工验收备案登记之日起计算，而应从首金公司通知尚瑜公司接房之时或者在具备交房条件后，尚瑜公司要求接房而首金公司拒不交房之时起算。在本案中，首金公司未举示证据证明自上述两个时间点起算至尚瑜公司起诉之日，诉讼时效期间已经过，首金公司的此项上诉理由不成立，本院不予支持。关于交付房屋的面积问题。本院认为，《租赁合同》约定涉案租赁标的物为：重庆市北部新区的首钢·美利山山顶商业及其配套设施（室外游泳池、网球场、攀岩等运动项目）房屋建筑面积约1581平方米，最终以房屋产权证测量面积为准，并约定该房屋负二层硬装及泳池、空调由甲方负责实施。从该约定可以看出，双方协议约定出租的房屋为首钢·美利山山顶商业及其配套设施的整套房屋，并非如首金公司所称出租的仅为该房屋负二层。首金公司称现在案涉房屋的证载面积为2645.49平方米，协议约定出租的面积仅为1581平方米，但《租赁合同》已经明确最终以房屋产权证测量面积为准。且双方在签订《租赁合同》时，案涉房屋已经基本建成，较1581平方米多出的1000多平方米也已基本建好成形，可以确定在双方签订协议时，该租赁物标的系唯一并明确的。关于首金公司认为约定租金过低，应以情势变更为由解除合同的问题。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。本案中，双方签订《租赁合同》约定的租金高低系双方作为平等民事主体在综合市场环境、交易习惯等情形下通过自由协商作出的商业决策，特别是本案租赁合同期限较长，在相当长时间内，租金的起伏变化不属于社会一般观念上的事先无法预见情形，租金变化的风险程度也是双方作为法人企业能够合理预期的风险。并且双方当事人对于租金的风险是可以通过协商予以防范和控制的。房屋租赁合同中租金高低是自身作为市场主体在经营活动中可能面临的商业风险，不属于情势变更原则所调整的范围。首金公司的此项上诉理由于法无据，本院不予支持。一审法院其余评判本院予以支持。综上，首金公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34550元，由重庆首金房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 刘 静二〇一八年七月二十日法官助理 刘 希书 记 员 李 莉