甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘04民终26号上诉人（原审被告）：张元胜，男，汉族，生于1970年12月18日，住甘肃省会宁县。委托诉讼代理人：彭莹，甘肃和谐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：会宁县甲佳饲料有限责任公司，住所地会宁县。法定代表人：刘建勤，该公司董事长。委托诉讼代理人：张武雄，白银枝阳律师事务所律师。上诉人张元胜与被上诉人会宁县甲佳饲料有限责任公司（以下简称甲佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服会宁县人民法院（2016）甘0422民初1529号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理，上诉人张元胜及其委托诉讼代理人彭莹，被上诉人甲佳公司的委托诉讼代理人张武雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张元胜上诉请求：撤销原判，将本案发回一审法院重审。事实和理由：第一，一审法院程序违法。最高人民法院关于正确适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知明确规定：对于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。而本案一审法院在适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条解除涉案合同时未经甘肃省高级人民法院审核，程序违法。第二，一审法院未查明本案基本事实。本案涉案房屋的所有权人未查明。政府征收土地时，决定地上房屋征收不仅有政府，还需要有房屋所有权人的同意，在本案中并未查清涉案房屋所有权人，也就不明确房屋所有权人是否要求上诉人搬离房屋。第三，一审判决可能存在严重错误。一审法院笼统的以房随地走的原则判决涉案房屋的所有权人为被上诉人，可能会造成以法院判决方式确定房屋所有权的错误判决，也会给真正的房屋所有权人造成难以弥补的损害。综上所述，一审法院程序违法，认定基本事实不清，请求二审法院将本案发回重审。被上诉人甲佳公司辩称，涉案房屋是甲佳公司的企业财产，一审认定事实清楚，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人甲佳公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方当事人之间的房屋租赁合同，张元胜搬出房屋，甲佳公司退还租赁押金；2、本案诉讼费由张元胜承担。一审法院认定事实：2002年1月1日，会宁县甲佳饲料有限责任公司与张元胜签订房屋租赁合同一份，约定会宁县甲佳饲料有限责任公司将本厂家属院租赁给张元胜居住，租赁期限为20年，自2002年1月1日至2021年12月31日，约定每间房屋5500元，由张元胜一次性交纳11000元，按以息代租的办法，由张元胜使用，并对其它事项进行了明确约定。2002年4月10日，双方在会宁县公证处对房屋租赁合同进行了公证。另查明，会宁县甲佳饲料有限责任公司向张元胜出租的房屋系原会宁县饲料加工厂职工宿舍。1997年会宁县饲料加工厂以其经营严重亏损，资不抵债向本院申请宣告破产还债，1998年10月19日一审法院作出（1997）会法经破字第02号民事裁定书，裁定债务人会宁县饲料加工厂的资产不足以清偿破产费用，拖欠职工工资和社会劳动保险金。未得到清偿的债权不再清偿，破产还债程序终结。2008年7月30日，会宁县甲佳饲料有限责任公司通过竞买方式从会宁县国土资源局以60.97万元的价格购得原会宁县饲料加工厂国有建设用地使用权。2016年4月20日，会宁县人民政府常务会议纪要原则同意启动实施会宁县会师镇北关区域棚户区改造并决定征收相关房屋土地。2016年7月9日，会宁县人民政府在白银日报刊登关于收回国有建设用地使用权的公告，其中包括会宁县甲佳饲料有限责任公司国有建设用地使用权。2016年9月12日，会宁县天润房地产开发有限责任公司通过挂牌竞买方式从会宁县国土资源局购得编号为6－255号宗地国有建设用地使用权，该宗地包括会宁县甲佳饲料有限责任公司国有建设用地使用权。2016年10月10日，会宁县天润房地产开发有限责任公司取得建设用地规划许可证。一审法院认为，虽然本案双方当事人签订租赁合同时原告会宁县甲佳饲料有限责任公司并未取得租赁房屋的所有权，但因2008年7月30日原告会宁县甲佳饲料有限责任公司通过竞买方式从会宁县国土资源局购得了原会宁县饲料加工厂国有建设用地使用权，且本案涉案房屋并无房屋产权证书，根据房随地走的原则，本案涉案房屋所有权自2008年7月30日应归原告会宁县甲佳饲料有限责任公司所有。因庭审中被告张元胜主张租赁房屋系原会宁县饲料加工厂全体职工所有，但其提交的证据并不能支持该主张，故对于被告张元胜的上述抗辩意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，故原告会宁县甲佳饲料有限责任公司与被告张元胜签订的租赁合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律的禁止性规定，属合法有效的合同，应受法律保护，各方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因本案原告会宁县甲佳饲料有限责任公司提供的证据能够证明涉案房屋所属土地使用权已被政府征收，并且已出让于会宁县天润房地产开发有限责任公司，且该公司已取得相关开发建设手续，故本案因客观情势发生变更致使双方当事人签订的租赁合同目的已不能实现，根据上述法律规定，结合本案实际，本案符合解除合同的情形。因双方当事人租赁合同第六项中约定“合同履行期内，甲、乙双方均不得随意提出终止合同，除非由于企业的发展，需要收回时，甲方应支付乙方承租时一次性缴纳甲方本金的1.5倍，即16500元”，该约定系双方当事人真实的意思表示，符合法律规定，故原告会宁县甲佳饲料有限责任公司在客观情势发生变化致使双方合同目的不能实现解除合同时，应向被告张元胜支付约定的费用16500元。因被告张元胜对其是否在租赁房屋内新增建筑物及其他设施并未提出主张，且未提起反诉要求赔偿损失等，故本院对此不进行审查。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告会宁县甲佳饲料有限责任公司与被告张元胜于2002年1月1日签订的租赁合同；二、原告会宁县甲佳饲料有限责任公司于本判决生效后30日内向被告张元胜支付16500元；三、被告张元胜于本判决生效后30日内搬出租赁房屋。案件受理费50元，由原告会宁县甲佳饲料有限责任公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。二审中上诉人提交证据1，甲佳公司登记注册核对表、甲佳公司发起人名录、股东花名册、验资报告、被审核单位基本情况表等工商注册登记资料。证明会宁县甲佳饲料加工厂于1998年10月19日破产，根据会宁县体改启动领导小组安排，经全体职工同意，由包括上诉人在内的17名职工以原饲料加工厂实物、拖欠职工工资、劳动保险金折价及共同出资5.7万元合计注册本金51.04万元于1999年12月成立股份合作企业甲佳公司。甲佳公司是由17名股东组建的股份制企业。证据2，房屋所有权证存根。证明2003年12月4日甲佳公司取得涉案土地房屋所有权证，涉案房屋属于甲佳公司全体股东共同所有，从而证明一审认定事实不清。证据3，会宁县会师镇广场社区居民委员会证明及会宁县行政规划图，证明涉案房屋所在地不在会宁县政府同意实施棚户区改造范围之内。证据4，行政起诉状、兰州铁路运输法院受理案件通知书，证明上诉人提起行政诉讼，要求判决会宁县工商局股东变更行为无效，本案应当等行政案件诉讼终结后以该诉讼结果作为本案审理依据。被上诉人甲佳公司质证认为，证据1与本案无关，证据2真实性予以认可，恰好证明涉案房屋所有权属于甲佳公司，证据3与本案无关，且居委会无权证明城市规划，证据4不予认可，上诉人有无股权与本案房屋租赁合同无关，房屋租赁合同解除不影响股权问题。本院经审查认为，上诉人提交的证据1只能证明甲佳公司如何成立，与本案房屋租赁合同无关，故不予认可；证据2由会宁县房地产管理局出具，且被上诉人无异议，可以证明涉案房屋属甲佳公司的事实，故予以认可；证据3中的会宁县行政规划图无相关行政机关确认，真实性无法核实，不予认可，会宁县会师镇广场社区居民委员会不属于城市建设规划部门，其出具证明的证明效力不予认可；证据4可以证明上诉人因甲佳公司股权登记问题与会宁县工商局及第三人刘建勤产生行政诉讼，本院对该事实予以确认。二审中被上诉人甲佳公司提交证据1,2008年、2016年交纳涉案土地使用权出让金凭证，证明2008年的土地使用权出让金是刘建勤一人交纳，2016年的土地出让金是以天润公司的名义交纳。证据2，甲佳公司解除劳动合同补偿明细表，证明上诉人领取的经济补偿金是由刘建勤个人出资。证据3，会议记录复印件，证明原股东李作斌与刘万彪已退股。上诉人质证认为，被上诉人提交的证据1的真实性与证明效力均不认可，可以看出一审适用情势变更不正确。证据2的真实性与证明效力有异议，只是解除劳动关系，不能证明退股。证据3与本案无关。本院经审查认为，被上诉人提交的证据1、2能与一审证据相互印证，本院予以确认，证据3与本案无关，不予采信。二审查明，2003年12月4日会宁县房地产管理局向甲佳公司颁发了涉案房屋所有权证书，载明涉案房屋所有权人是甲佳公司。二审查明的其他事实与一审相同。本院认为，第一，关于本案应否中止审理的问题。本案二审中上诉人张元胜提交了张元胜等11人起诉会宁县工商行政管理局及第三人刘建勤工商行政登记纠纷案件的起诉状及兰州铁路运输法院受理案件通知书，主张上诉人原为被上诉人甲佳公司注册股东之一，会宁县工商行政管理局将甲佳公司变更登记为刘建勤一人公司侵犯了上诉人对甲佳公司土地使用权、房屋所有权的合法权益，而这一事实与本案有密切联系，申请本案中止审理。本院认为，上诉人在另一案中主张会宁县工商行政管理局变更登记错误，侵犯了上诉人对甲佳公司土地使用权、房屋所有权的合法权益，其实质是诉求解决上诉人有无被上诉人甲佳公司股权的问题。本案双方当事人提交的证据显示涉案房屋所有权属于被上诉人甲佳公司，而股权是基于出资者投资而形成的权利，股权享有者不能因为拥有股权而直接干涉公司对法人财产权的行使，即上诉人即便享有被上诉人甲佳公司的股权，其作为股东亦不能直接主张甲佳公司的土地使用权及房屋所有权。故被上诉人甲佳公司将涉案房屋租赁于上诉人后双方形成房屋租赁合同法律关系，上诉人有无甲佳公司股权与本案租赁合同纠纷无关，上诉人申请本案中止审理的理由不能成立，本院不予支持；第二，关于本案租赁合同应否解除的问题。一审中被上诉人甲佳公司主张涉案房屋所在区域被纳入政府规划的棚户区改造范围，涉案房屋需拆除，本案租赁合同已履行不能，主张解除合同，并提交规划条件通知书、建设用地使用权出让合同、会宁县政府收回国有建设用地使用权公告、会宁县政府国有土地使用权出让合同、不动产权使用证、宗地图等证据证明其主张。本院经审查认为被上诉人提交的证据能形成完整的证据链证明涉案房屋区域被政府纳入棚户区改造范围，政府已收回被上诉人甲佳公司对涉案土地的使用权，故双方当事人签订的房屋租赁合同事实上已无法继续履行，合同目的已不能实现，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条规定因不可抗力致使不能实现合同目的时，当事人可以解除合同。本案中会宁县政府将涉案房屋区域规划为棚户区改造范围属于行政行为，对于此行政行为是否属于上述法条规定的不可抗力，本院认为，《合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”，故认定某一事件是否为不可抗力应从不能预见、不能避免、不能克服三种情况综合分析判断。预见是人的主观心理活动，判断能否预见应审查一般理性正常的人对某一事件的发生是否尽到善意、合理的注意义务，而判断是否属于不能避免、不能克服则应审查某一事件是否为具有客观性与必然性，当事人虽尽了合理注意义务或尽了最大努力仍不能阻止事件的发生。本案中，双方当事人签订房屋租赁合同的时间是2002年1月1日，合同约定了20年的租赁期限，在签订合同时，如要求当事人必须预见涉案房屋所在区域会在15年后被政府划入棚户区改造范围则太过苛刻，因为签订合同时当事人无法预见到15年后会宁县城区的经济发展及城区建设的规划情况，故涉案房屋所在区域被政府划入棚户区改造范围这一事件的发生，合同当事人主观上既无故意，也无过失，客观上也无法阻止政府为改善群众居住条件和城市环境及完善城市功能所做的城区规划建设，故本院认为本案中会宁县政府将涉案房屋区域规划为棚户区改造范围的行政行为就本案合同而言属不可抗力。本案房屋租赁合同应当按照《合同法》第九十四条第一项“因不可抗力致使不能实现合同目的”情形予以解除。一审法院判决解除涉案房屋租赁合同并根据合同实际约定情况判决被上诉人甲佳公司支付上诉人缴纳本金1.5倍的赔偿金并无不当，本院予以支持。另外，上诉人主张一审法院适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条未经高级法院审核，一审程序违法，请求将本案发回重审，本院认为，一审法院适用法律时引用上述司法解释条款不当，该条款是关于合同履行中有关情势变更的解释，与本案情形不符，故一审法院适用法律存在瑕疵，本院予以纠正，但一审法院适用法律上的瑕疵并未剥夺当事人的诉讼权利，亦未达到严重违反法定程序的程度，故上诉人请求将本案发回重审的理由不能成立。综上所述，上诉人张元胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人张元胜负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 琳代理审判员  魏晓龙代理审判员  张霞明二〇一七年三月二十日书 记 员  王杏花