安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第00184号
上诉人（原审被告）：喻宝胜，男，1978年6月12日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人：刘爱民，安徽潜川律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：杨丽（喻宝胜妻子），女，1986年2月28日出生，汉族，无业。
委托代理人：刘爱民，安徽潜川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐凤平，男，1966年10月1日出生，汉族，农民。
委托代理人：乔卫东，安徽耀真律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐建生，男，1957年5月30日出生，汉族，无业。
被上诉人（原审被告）：周绍兰（徐建生妻子），女，1955年10月18日出生，汉族，无业。
上诉人喻宝胜、杨丽因确认合同无效纠纷一案，不服安徽省庐江县人民法院（2013）庐江民二初字第00484号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人喻宝胜、杨丽及其委托代理人刘爱民，被上诉人徐凤平及其委托代理人乔卫东，被上诉人周绍兰到庭参加诉讼，被上诉人徐建生经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
经审理查明：2006年6月14日，徐建生与徐凤平口头约定，徐建生拟将其所有位于庐城镇交通路7号的门面房重新开发后出售其中一间（两层）给徐凤平。当日，徐建生向徐凤平出具收条一张，收取徐凤平购房款20万元，徐建生在该收条中注明“1、自南向北第三间；2、房价：门面房每平方米8000元，二层每平方米2000元；3、2007年7月底交户使用，逾期按月息1%付款”。徐建生收取购该房款后，于2007年7月将原102室门面房交付徐凤平使用。2008年5月21日，徐凤平与徐建生签订《协议书》一份，双方约定：徐建生于2006年购买交通饭店整体房屋，因资金不足，经与徐凤平协商，由徐凤平暂借人民币20万元给徐建生使用，徐建生所开发的交通饭店门面房，底层以每平方米8000元、二层住宅房每平方米2000元出售给徐凤平（徐凤平暂借给徐建生的20万元作为购房定金，不计利息）；因徐建生建房规划未能批准，导致本开发项目迟迟不能开工，为避免给徐凤平造成较大的经济损失，徐建生将原交通饭店未开发的门面房交由徐凤平经营，直至开发后的门面房及住宅房交付使用；房产交付使用后，徐建生要及时给徐凤平办理相关房产手续，相关费用各自承担一半；房屋位置为自南向北第二间门面房，所欠利息2万元在购房款中扣除。该协议签订后，徐建生因故未能对讼争房屋重新开发。徐凤平遂一直使用该102室房屋至今。期间，双方未办理房屋产权变更登记手续。
2012年5月11日，徐建生、周绍兰因经营缺少资金，以徐凤平等人讼争的位于庐江县庐城镇交通路7号101－105室五间门面房及其位于庐城镇黄山南路绣溪花园5-17号房屋（别墅）进行抵押，在惠民银行贷款230万元，贷款期限一年。后因徐建生未按期归还借款，庐江县惠民村镇银行遂于2013年4月将徐建生、周绍兰诉至原审法院。
2013年5月17日，徐建生、周绍兰与喻宝胜、杨丽签订《存量房买卖合同》一份，双方约定：徐建生、周绍兰将其位于庐江县城关镇交通路7号101-105室、黄山路绣溪花园5-17室房屋出售给喻宝胜、杨丽；成交价为256万元，一次性付款；房产过户所涉税、费由喻宝胜、杨丽承担。此外，双方还在“其他事项”条款中约定：徐建生、周绍兰收到购房款后，将交通路7号101-105室门面房交付于喻宝胜、杨丽，门面房房租至2014年8月26日前不收取；黄山路绣溪花园5-17号小别墅于2014年8月26日交付于徐建生、周绍兰。合同签订当日，徐建生、周绍兰向喻宝胜出具金额为256万元的收条一张。2013年5月21日、同年5月30日，双方先后共同办理了上述房屋的房地产权证及国有土地使用证的变更登记手续。此后，徐凤平认为徐建生、周绍兰与喻宝胜、杨丽间的房屋买卖行为属恶意串通行为，损害了其合法权益，遂诉至原审法院请求判令确认徐建生、周绍兰与喻宝胜、杨丽之间的签订的位于庐城镇交通路7号1幢102室房屋买卖合同无效。
另查明：喻宝胜、杨丽在取得上述房屋房地产权证后，又以该房产办理了其他财产抵押登记。
原审审理后认为：公民的合法民事权益受法律保护。2006年，徐建生即与徐凤平口头达成房屋买卖协议，拟将尚待开发的门面房一间出售给徐凤平，且收取了徐凤平20万元的购房款，并于2007年7月将讼争的102室门面房交付徐凤平占有、使用。后因徐建生未能履行相关重建报批手续致开发新房未果，徐建生遂同意将该102室房屋卖给徐凤平。讼争房屋虽至今未办理相关产权变更登记手续，但徐建生与徐凤平之间已形成房屋买卖合同关系的事实存在。现徐凤平作为利害关系人，应依法享有对徐建生、周绍兰与喻宝胜、杨丽就该讼争房屋买卖行为是否合法提出异议的权利。审理中，徐建生自认其在不能偿还惠民银行到期债务的情况下，与喻宝胜约定以将已出售给徐凤平等五人的房屋及其自住的房屋转让给喻宝胜、杨丽为条件，要求喻宝胜代为偿还惠民银行贷款，并且约定在2014年8月26日还清喻宝胜代为垫付的贷款本息后，再将上述房屋过户给徐凤平等人。该事实喻宝胜、杨丽虽当庭不予认可，但徐建生作为转让房屋一方当事人，其与徐凤平及喻宝胜、杨丽之间具有同等的利害关系，其完全知晓其与徐凤平以及喻宝胜、杨丽之间交易该房屋的内幕事实，故其陈述的内容具有一定的证明效力，且徐建生、周绍兰与喻宝胜、杨丽在2013年5月17日签订的《存量房买卖合同》中，双方在“其他事项”条款中特别约定：徐建生、周绍兰收到购房款后，将交通路7号101-105室门面房交付于喻宝胜、杨丽，门面房房租至2014年8月26日前不收取；黄山路绣溪花园5-17号小别墅于2014年8月26日交付于徐建生、周绍兰。该约定条款内容与徐建生自认的上述交易事实相吻合，故应认定喻宝胜、杨丽并非善意取得该102室门面房所有权，其与徐建生、周绍兰在交易该房屋时存在恶意串通事实。现徐凤平要求确认讼争的102室门面房买卖协议无效的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：确认徐建生、周绍兰与喻宝胜、杨丽之间签订的关于位于庐江县庐城镇交通路7号1幢102室房屋买卖合同无效。案件受理费80元，由徐建生、周绍兰、喻宝胜、杨丽负担。
上诉人喻宝胜、杨丽上诉称：徐凤平与徐建生并未就案涉房屋达成书面的买卖协议，故徐凤平非案涉房屋合法的权利人。2012年5月11日，徐建生、周绍兰以其所有的位于庐城交通路7号的房屋及其住宅作为抵押向庐江县惠民村镇银行有限公司贷款，计230万。后因徐建生无力偿还贷款，庐江县惠民村镇银行诉至法院要求徐建生、周绍兰以抵押物清偿。由于需要归还银行贷款，徐建生提出将案涉房屋以256万元出卖给本人。此后，双方签订了《存量房买卖合同》。合同签订后，我方还清徐建生贷款，并于2013年5月20日办理了产权登记转移。交易过程中，我方已按约履行己方义务，并无恶意串通的行为。徐建生庭审过程中的陈述，并不能代表我方的意思表示。本人出巨资购买房屋，且依法办理了产权转移登记。原审法院违反法定程序，本案案件复杂，不适用简易程序审理。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回徐凤平诉讼请求。
被上诉人徐凤平二审辩称：案涉房屋已实际交付本人占有、使用，本人因签订合同时不在合肥，但已经和徐建生达成了口头协议。徐建生将案涉房屋抵押给庐江惠民村镇银行，已向本人告知，并约定于2012年7月30日前还清贷款，将房屋过户给本人。此后，徐建生为了不影响房屋的使用，遂找到喻宝胜融资。徐建生再次将房屋出售给喻宝胜时没有获得更多利益，还承担了过户费用，不符合一房二卖的目的，亦不符合日常生活经验法则，可以推定徐建生将案涉房屋转让给喻宝胜的目的是为了融资。徐建生也明确告知了案涉房屋已出卖的事实。即使徐建生未告知该事实，但喻宝胜未对房屋实际查看，先交易后评估过户，且房屋交易价格明显低于本人交易购买价及市场价。案涉房屋至今未办理交付手续，也未向本人主张过权利。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人周绍兰二审辩称：当时喻宝胜到我家来，事实上房子不是卖而是抵押给喻宝胜的，喻宝胜说抵押必须有房产证，等我们明年八月把钱还清给银行之后再把房产证还给我与徐建生。
被上诉人徐建生二审未答辩。
本院认为：徐凤平与徐建生双方达成口头协议，拟将徐建生所有的位于庐江县庐城镇交通路7号的门面房重新开发后出售其中一间（两层）给徐凤平，该口头协议的性质应属商品房预售合同，徐建生不具备房地产开发资质，在房屋尚未重建，未取得预售许可的情况下，与他人口头达成商品房预售合同，该协议应为无效。此后双方形成的书面协议中，约定的是徐凤平向徐建生借款20万元，为避免徐凤平的损失，而将102门面房交由徐凤平使用。在双方达成口头和书面协议中，均无徐建生将102门面直接出售给徐凤平的意思表示，双方就案涉房屋亦始终未签订书面买卖协议，徐凤平占有、使用案涉房屋，并无基于房屋买卖合同而产生的权源，另因案涉房屋系经营性用房，对于案涉房屋一直处于实际经营状态各方也均无异议，且徐建生与喻宝胜、杨丽签订的房屋转让协议中关于喻宝胜可自2014年8月26日之后收取房租的约定，恰可反证喻宝胜主张徐建生出售房屋时告知房屋系对外租赁状态的事实，另因案涉房屋在徐凤平明知的情况下由徐建生向第三人设定了抵押，而徐建生与喻宝胜、杨丽间的房屋交易行为正发生在案涉房屋上设定的抵押权到期，徐建生不能偿还欠款，第三人预行使抵押权之时，在交易过程中喻宝胜、杨丽支付了相应的对价，涂销了案涉房屋上的抵押权，使物权归于完满，并办理了产权过户手续，在上述房产的整个交易过程中，无证据证明喻宝胜、杨丽系非善意，且即使喻宝胜、杨丽知晓案涉房屋前期存在买卖的情形，因案涉房产上设定有抵押权，抵押权已到期，抵押权人即将行使抵押权处置抵押物，喻宝胜、杨丽如果不购买案涉房产，涂销抵押权，原购房人的权益亦会因抵押权人行使抵押权而无法得到保护，因而喻宝胜、杨丽的购房行为并无损害第三人利益的情形，徐凤平以其先占房屋为由，主张喻宝胜、杨丽的购房行为存在非善意，房屋买卖合同无效的理由不能成立。
另因，即使徐凤平与徐建生后期曾经就案涉房屋达成过口头买卖协议，但在一房数卖的情形下，法律并未以买卖合同成立的先后时间作为合同效力的判定标准，而权利保护的顺位则是办理产权过户者优于先占者，故徐凤平亦不能仅依据其先行达成口头买卖合同并先占房屋为由主张喻宝胜、杨丽成立在后但已办理了产权过户手续的买卖合同无效。
综上，原审仅以徐凤平有先占房屋事实，在无其他证据喻宝胜、杨丽存在恶意的情形下，即认定喻宝胜、杨丽与徐建生间的房屋买卖合同无效错误，应予纠正。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、撤销安徽省庐江县人民法院（2013）庐江民二初字第00484号民事判决；
二、驳回徐凤平的诉讼请求。
一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，合计160元，均由徐凤平负担。
本判决为终审判决。
审判长 项 红
审判员 吕爱来
审判员 欧 健
二〇一四年三月六日
书记员 丁宇琪
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。