湖南省醴陵市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0281民初113号
原告:中国农业银行股份有限公司醴陵市支行，住所地：醴陵市。
负责人李晓塘，行长。
委托代理人黄雄飞，系原告公司员工，代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书等。
委托代理人金少健，系原告公司法律顾问，代理权限：一般代理。
被告：醴陵市新江南商业广场有限公司，住所地：醴陵市。
法定代表人王军，执行董事。
委托代理人李景林，湖南天桥律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为承认、反驳对方诉讼请求，进行和解等。
第三人：醴陵市全友家居商行新江南店，住所地醴陵市来龙门办事处滨河路**号。
经营者彭青萍。
委托代理人张昌友，代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书等。
原告中国农业银行股份有限公司醴陵市支行（以下简称为农业银行醴陵支行）与被告醴陵市新江南商业广场有限公司（以下简称为新江南公司）、第三人醴陵市全友家居商行新江南店（以下简称为全友家居新江南店）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年2月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄雄飞、金少健，被告法定代表人王军、委托代理人李景林，第三人委托代理人张昌友到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告农业银行醴陵支行向本院提出诉讼请求:一、判令被告及第三人立即向原告交还“农金大厦”二、三楼房屋；二、判令被告及第三人向原告支付拖欠的水费1500元、电费3000元，场地占用费19000元，共计23500元；三、判令被告及第三人拆除安装在“农金大厦”室外的广告设施。庭审过程中，原告自愿放弃要求被告及第三人支付水电费和场地占用费的诉讼请求。事实和理由：2004年2月2日，原、被告就“农金大厦”投资合作事宜签订《投资合作协议书》，约定被告一次性投入合作资金450万元，大楼工程全部竣工后，所有房屋产权、国有土地使用权属甲方所有；被告使用资产的年限为12年，从2005年1月1日至2016年12月31日止；双方另还对被告使用资产的范围进行了约定。签订协议后，被告进行了投资建设，原告亦将协议约定范围内的资产交由被告实际使用。被告则将“农金大厦”二、三楼房屋租赁给第三人，并未经原告允许擅自安装了广告等户外设施。2014年2月23日、2015年11月30日和2015年12月21日，原告多次书面通知被告及第三人到期收回房屋，但其未予配合。为维护自身合法权益，原告故向法院提起诉讼，请求判如所请。
被告新江南公司辩称，本案系租赁合同纠纷，合同到期后被告及时通知第三人搬迁，但因原告房屋漏水给第三人造成损失，第三人不同意搬迁并要求原告赔偿；被告未占用原告的房屋，原告要求被告返还房屋不符合事实；被告未拖欠原告的水电费；原告提出的场地占用费不合理且不应当向被告提出该项请求；户外广告属于租赁合同约定的装修内容，即使合同到期，被告亦没有拆除户外广告的义务；原告收取被告的租金后未开具发票，应当向原告开具租赁发票；被告在案涉房屋投入了70多万元消防设施费，如果腾房，被告要求原告折价补偿；综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人全友家居新江南店述称，第三人租赁的案涉房屋四、五、六楼存在漏水现象，给第三人的房屋装修、家具等造成了损失，如果原告赔偿了第三人的损失，则同意腾房。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告及第三人对原告提交的《投资合作协议书》的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，主张原、被告之间系租赁关系而非投资合作关系，结合质证方的质证意见，本院对该证据的真实性、合法性予以确认，对双方争议的原、被告之间的合同关系的性质问题，本院将结合本案其他证据和案件事实再予综合认定。
根据本院认定的证据，结合当事人的诉、辩称事实和理由及其在庭审过程中的陈述，本院查明本案法律事实如下：
1994年，原告在醴陵市来龙门街道办事处新街口6号动工建造“农金大厦”。1996年底，原告修建好“农金大厦”四层框架结构后，因政策原因停工。2004年2月2日，原告作为甲方，被告作为乙方签订《投资合作协议书》，约定：甲方“农金大厦”因多方客观原因的影响停工至今，为了尽快发挥农金大厦的整体综合功能，提高经济效益，经有关部门批准，同意复工建设至七层；乙方一次性投入合作资金人民币450万元，在协议签订前以货币资金方式存入甲方指定的专用账户，资金由甲方自主安排使用；农金大厦工程全部竣工验收后，所有房屋产权、国有土地使用权属甲方所有；鉴于乙方投资合作关系，甲方同意下列资产由乙方使用，使用年限为壹拾贰年，即从2005年元月1日起计算使用时间，截至2016年12月31日止；甲方应在2004年9月1日前交付给乙方，交付时以双方签字日为交付确认日；乙方使用资产的具体范围为：1、一层除甲方营业部、金库等自用面积外的其他建筑面积约900平方米；2、二、三层裙楼全部建筑面积约3400平方米；3、主楼第四层建筑面积约673.2平方米；4、地下层除甲方金库、空调机房、配电、发电用房等使用面积之外的空余面积可以给乙方做仓库配套使用，但需砌安全隔离墙（按甲方要求隔断，费用乙方负责）；5、后坪车位计划安排约20个；6、乙方使用资产内的板梯间、电梯间、通道、门庭、台阶、阶基属公用面积，公用面积按统一规划；7、1-4层卫生间公共使用；乙方使用的上述资产，仅有12年使用权，乙方不得对外提供担保抵押或按揭贷款，不得非法营运损害甲方利益；乙方使用年限期满日，投资合作关系终止，期满后，在同等条件下，甲方优先考虑乙方，协议另行协商签订；否则，必须无条件交还所使用资产给甲方，装修固定物不得拆走，不作价，毁损结构部分必须恢复原状，所需费用由乙方承担；投资合作期满，乙方投资合作资金450万元甲方不予退还。签订合同前，被告将450万元投资合作资金支付给了原告。签订合同后，原告对“农金大厦”进行了复工建设。工程于2004年10月底竣工。工程竣工前，原告于2004年9月1日将合同约定由被告使用的房屋交付给了被告使用。2010年，被告将“农金大厦”的二楼和三楼租赁给第三人使用，双方签订了书面的租赁合同，合同约定的租赁截止期限为2016年12月31日，第三人并向被告付清了租赁期间的租金。第三人租赁案涉房屋期间，在“农金大厦”二楼和三楼外墙安装了一个电子广告牌用于自营。合同到期前，原告分别于2014年、2015年和2016年多次通过书面方式函告被告及第三人到期需腾退房屋，但被告及第三人未予配合。2017年1月11日，原告向本院提起诉讼，请求处理。
另查明，醴陵市房产管理局和醴陵市国土资源局分别于2009年9月21日和9月22日将“农金大厦”的房屋所有权和国有土地使用权登记在原告名下。
本院认为：本案系房地产开发经营合同纠纷。原、被告签订的《投资合作协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案审理中，双方争议的焦点是：一、原、被告之间的法律关系应如何定性；二、原告的诉讼请求是否有事实和法律依据。
关于争议焦点一，依据《投资合作协议书》的约定，原、被告之间主要的权利义务关系是被告向原告提供资金，由原告对未完工的“农金大厦”进行复工建设，建成后被告取得部分房屋12年的使用权以获取收益，双方之间的基础法律关系符合合作开发房地产的特征，故原、被告之间的法律关系应定性为合作开发房地产合同关系。被告主张双方之间系租赁合同关系，与原、被告签订合同时的真实意思表示及本案案情不符，本院不予采纳。
关于争议焦点二，依据《投资合作协议书》的约定，合同于2016年12月31日到期后，原、被告之间的投资合作关系终止，被告应无条件将所使用的资产交还给原告。在合同已到期，且原告无意续签合同的情况下，被告依法负有向原告交还案涉房屋的合同义务，故本院对原告要求被告交还房屋的诉讼请求予以支持。第三人虽采取租赁的方式从被告处取得案涉房屋的使用权，但其租赁期限亦已于2016年12月31日到期，2017年1月1日起，第三人即丧失了合法占有、使用案涉房屋的权利基础。原告作为案涉房屋的所有权人，在其与被告的投资合作关系终止后，依法享有对案涉房屋进行全面的占有、使用、收益和处分的权利。第三人在原告多次要求其返还房屋的情况下，仍然占有、使用案涉房屋，且拒不拆除自行在房屋外墙安装的户外广告设施，其行为严重侵犯了原告的房屋所有权，从保护原告物权的角度出发，本院对原告要求第三人返还房屋，拆除广告设施的诉讼请求亦予以支持。对于第三人提出的要求赔偿因房屋漏水给其造成的财产损失的主张，第三人可与赔偿义务人另行协商处理，双方如有争议，可另行诉讼解决。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条和第三十九条之规定，判决如下：
1、被告醴陵市新江南商业广场有限公司、第三人醴陵市全友家居商行新江南店自本判决发生法律效力之日起十日内共同将第三人占用的醴陵市新街口“农金大厦”二楼和三楼房屋返还给原告中国农业银行股份有限公司醴陵市支行；
2、第三人醴陵市全友家居商行新江南店自本判决发生法律效力之日起十日内拆除安装在醴陵市新街口“农金大厦”二楼和三楼室外的广告设施；
3、驳回原告中国农业银行股份有限公司醴陵市支行的其他诉讼请求。
案件受理费29890元，由被告醴陵市新江南商业广场有限公司和第三人醴陵市全友家居商行新江南店共同承担。
如义务人未自觉履行义务，权利人可自期限届满之日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳。汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：16×××86。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 杨 坚
人民陪审员 吴同玉
人民陪审员 王邦迪
二〇一七年三月六日
书 记 员 郭艳慈
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国物权法》
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。