山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0281民初2985号
原告张春生，男，汉族，住山东省胶州市。
委托代理人郝正磊，山东郝正磊律师事务所律师。
委托代理人刘杰，山东郝正磊律师事务所律师。
被告胶州市康泉良子健身中心，住所地胶州市。
负责人刘高鹏。
委托代理人周国栋，山东汇融律师事务所律师。
原告张春生与被告胶州市康泉良子健身中心租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张春生的委托代理人郝正磊，被告胶州市康泉良子健身中心的负责人刘高鹏及其委托代理人周国栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张春生诉称，被告与原青岛国瑞电脑信息有限公司（已注销，该公司债权债务由原告承担）于2005年6月18日签订《房屋租赁合同》，约定将原告位于胶州市湖州路136号的面积为3063.90平方米的二栋楼房及场地2662平方米出租给被告使用，其中2015年租金为390000元。合同签订后，被告一直使用该房屋及场地，合同到期后被告提出不再承租该房屋，经结算被告尚欠房租90000元，按合同约定应支付违约金20000元。该款经原告多次催要，被告以种种不当理由拒付。请求法院判令被告支付房屋租赁费90000元，违约金20000元，本案诉讼费由被告负担。
被告胶州市康泉良子健身中心辩称，原告应当提交证据证实对涉案房屋具有所有权，否则其无权出租无权主张租赁费；当时签订合同时的租赁方是青岛国瑞电脑信息有限公司，该公司于2008年7月己注销，从清算报告第四条约定来看，公司解散后，一旦有债权债务发生，原股东张春生、周锦丽、孙先强按原公司出资比例享有和承担，因此原告也无权单独主张权利。
2015年11月5日，原被告双方签订了终止合同协议，合同提前两个月终止，双方就租赁费进行了结算，被告将自己投资建设的门头房及变压器完整交付给原告，折抵部分租金，被告再交付给出租方50000元租金，双方就租赁事宜一次性了结，如果按原告所说在终止合同时尚欠90000元租金，应在终止合同中明确约定尚欠90000元租金，否则原告的主张不能成立。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2005年6月18日，出租方青岛国瑞电脑信息有限公司与承租方胶州市康泉良子健身中心签订《房屋租赁合同》，约定如下：被告租赁胶州市湖州路136号院内楼房南楼、北楼楼房二栋，房屋使用面积3063.90平方米，场地使用面积2662平方米，租赁期自2006年1月1日至2015年12月31日；房屋租金每年160000元，场地租费年租金140000元，每年递增10000元场地租赁费；2015年1月1日至2015年12月31日房屋租金160000元，场地租金费230000元，合计390000元，每季交纳租金97500元；承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交租金外，还应支付违约金20000元。
2005年8月3日，刘高鹏与叶文签订《房屋租赁合同》，约定如下：叶文租赁胶州市湖州路136号院内楼房北楼五层面积约1512平方米及1200平方米北院，租赁期自2005年10月1日起至2015年12月31日；2006年1月1日至2015年12月31日租赁期限为10年，年房屋租金为180000元，租金每半年交纳一次，每次提前一个月交纳。合同尾部出租方处有刘高鹏的签字捺印，承租方处有叶文的签字捺印，盖有青岛国瑞电脑信息有限公司的公章及原告张春生的签名捺印。
2008年6月20日，青岛国瑞电脑信息有限公司召开股东会，就公司清算组的清算报告进行审议，确认公司在清算期间尚未处理完毕的债权债务由原公司法定代表人张春生负责处理。
青岛国瑞电脑信息有限公司于2008年7月22日注销，清算报告第四条载明：公司解散后，一旦有债权债务发生，张春生、周锦丽、孙先强按原公司出资比例享有和承担。
2015年11月5日，原告张春生与被告的负责人刘高鹏签订《终止合同协议》，约定内容如下：1、由于经营需要，出租方与承租方于2015年10月31日终止租赁合同，承租方于2015年11月6日前将租赁的房屋移交给出租方。2、承租方建的门头房移交给出租方时不得损坏，变压器完整移交，移交时抄表数前所用的电费由承租方承担。3、承租方在移交承租方前交给出租方50000元租金。分租付清。4、如有其他事宜双方协商。5、燃气的使用权为刘高鹏所有，表由刘负责拆除。合同尾部出租方处有原告张春生的签名，承租方处有刘高鹏的签字。张春生在该终止合同协议下部写明水电已清，今收到刘高鹏伍万元正（50000元）。
被告于2015年11月6日将自己租赁使用的房屋交付给原告，叶文租赁的房屋自2015年12月31日之后全部交付给了原告。终止协议中第二条约定的变压器、门头房已经移交给原告，第五条约定的燃气已经由被告予以拆除。
分租给叶文部分的房屋租赁费，截止2015年上半年均由被告向叶文收取了，每次收取90000元，2015年下半年的租金90000元已经由原告收取了。
被告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
2015年11月5日，原告张春生与被告的负责人刘高鹏签订《终止合同协议》一份，欲证明双方合同于2015年11月3日终止，被告自己投资建设的临街门头房及变压器交给出租方，折抵部分租金，承租方再交给出租方50000元租金，双方就房屋租赁事宜一次性了结，水电己清。对于被告转租部分的楼房，双方也进行了约定，分租租金已经付清。该终止协议的下方有张春生出具的50000元收条一份，从该协议中可以看出，双方之间就租赁事宜及租金问题已经全部结清。
原告质证称对原告提交的证据的真实性没有异议，协议上除承租方处刘高鹏的签字系刘高鹏书写外，都是张春生本人书写；但是对其所证明的内容有异议，1、被告既然提出张春生不是本案的适格主体，那么其无权对本案所争议的租赁费进行处理，这样按照被告的观点，张春生也就无权签订所谓的终止协议，该协议也就应当视为无效。2、该协议中并没有约定像被告所说的全部租金在终止合同之日已经缴纳清楚。从该证据中，任何文字都不能说明被告所主张的观点。
原告庭审中称原告向被告主张的是分租给叶文的2015年上半年的租赁费90000元及其违约金20000元，并称《终止合同协议》中第三条书写的分租付清是指被告自己使用部分的房屋租金缴纳50000元之后就付清了；经原被告双方的协商，被告2015年全部租赁费应为390000元，分租给叶文的为180000元，被告应当交付全年租赁费210000元，每月租赁费17500元，扣除提前解除合同被告自身使用房屋两个月的租金35000元，被告应当缴纳175000元，解除协议时被告仅支付50000元，125000元是解除协议时双方协商后对临时门头房、变压器折抵以及对被告的优惠。
原告在本案中不申请撤销该《终止合同协议》。
被告庭审中称经过原出租方的同意（没有经过相关部门批准），被告自己投资建设了175.71平方米的门头房、花费74000元安装了变压器，在终止租赁合同时，原告也认可被告承建的是门头房，扣除提前解除合同被告自身使用房屋两个月的租金35000元、原告自行向叶文收取的租金90000元，被告再向出租方交纳50000元租金，其余租金215000元由门头房、变压器折抵，因此终止租赁合同第2条上写的是完整移交。
上述事实，有原告提交的《确认清算组清算报告的决议》、《房屋租赁合同》，被告提交的私营企业登记信息查询、《终止合同协议》、《房屋租赁合同》、收据及原、被告双方的陈述在案为凭，经开庭质证和本院审查，足以认定。
本院认为，被告于2005年6月18日与出租方青岛国瑞电脑信息有限公司签订《房屋租赁合同》，2005年8月3日，被告的负责人刘高鹏在出租方青岛国瑞电脑信息有限公司及其法定代表人张春生同意下，与叶文签订《房屋租赁合同》，将自己租赁青岛国瑞电脑信息有限公司的部分租赁标的物转租给叶文，上述租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。
因青岛国瑞电脑信息有限公司在注销前确认公司在清算期间尚未处理完毕的债权债务由原公司法定代表人张春生负责处理，公司解散后，一旦有债权债务发生，张春生、周锦丽、孙先强按原公司出资比例享有和承担，因此原告张春生有权就涉案房屋租赁与被告进行协商签订相关协议，因此2015年11月5日原告与被告的负责人刘高鹏签订的《终止合同协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。
根据2015年11月5日原告与被告的负责人刘高鹏签订的《终止合同协议》除承租方处刘高鹏的签字系刘高鹏书写外，内容都是原告方书写的，而且该协议第三条明确载明：“分租付清”，应当视为原告认可被告转租给叶文的租赁费已经付清，因此原告主张被告支付分租给叶文的2015年上半年的租赁费90000元及其违约金20000元，结合本案案情，属于证据不足，对原告的诉讼请求，本院不予支持。因此原告的请求应当予以驳回。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十五条之规定，判决如下：
驳回原告张春生的诉讼请求。
案件受理费2500元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 匡建玲
审 判 员 孙 超
人民陪审员 施科春
二〇一六年六月十三日
书 记 员 冷 甜