云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云03民终614号
上诉人（原审被告）朱国文，男，1975年10月8日生，汉族，陆良县人，初中文化，农民。
委托代理人李家有，云南天志律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）周鸿彩，男，1947年9月29日生，汉族，建水县人，大学文化，退休干部。
上诉人朱国文因与被上诉人周鸿彩确认合同无效纠纷一案，不服陆良县人民法院（2015）陆民初字第681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月16日受理后，依法组成合议庭于2016年4月20日公开开庭审理了本案，上诉人朱国文及其委托代理人李家有、被上诉人周鸿彩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原、被告于2010年9月1日签订了房地产转让协议，协议约定：原告将位于陆良县召夸镇外贸大街的2415.3平方米国有划拨土地的使用权、该宗土地上建好的一层房屋、后院围墙、两口水井、自来水线、一个在用储水罐、电力及通讯设施，共三项标的物转让给被告。三项标的物涉及的房地产和设施总转让费为60万元，60万元为原告的净收益，不含全部土地使用权出让金及各种税费等。双方还约定被告分四次支付原告转让费及办理土地使用权及房屋的变更登记过户手续等条款。被告按照约定将转让费60万元支付给原告，原告按照约定将位于陆良县召夸镇外贸大街的2415.3平方米国有划拨土地的使用权、该宗土地上建好的一层房屋、后院围墙、两口水井、自来水线、一个在用储水罐、电力及通讯设施，共三项标的物及陆国用(2007)第1XXX号土地使用证、地许字(1995)第22号建设用地许可证、(9702)建设用地规划许可证、(9814)施工许可证、(9702)建设工程规划许可证、(9702)建设工程选址意见书各一份；锡都大厦设计图一套；工程建设项目报建表原件交付给被告。后原、被告双方因土地使用权变更及房屋的过户登记时间及期限等问题发生纠纷，原告于2015年3月31日诉至法院，请求判决原、被告签订的房地产转让协议无效，并返还原告转让的三项标的物（地产、房产、设施）及重要文件移交清单中所列的8项资料的原件。
原审法院认为，关于原告周鸿彩与被告朱国文签订的房地产转让协议的效力，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，鉴于当事人之间协议转让的标的为划拨土地使用权，且案涉土地至今尚未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，故该房地产转让协议无效。而根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故被告朱国文应返还案涉财产及土地使用权证等手续。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，作出判决：一、原告周鸿彩与被告朱国文签订的房地产转让协议无效。二、自判决生效之日起30日内由被告朱国文返还原告周鸿彩位于陆良县召夸镇外贸大街的2415.3平方米国有划拨土地；该宗土地上已建的一层房屋、后院围墙、两口水井、自来水线、一个在用储水罐、电力及通讯设施及陆国用(2007)第1XXX号土地使用证、地许字(1995)第22号建设用地许可证、(9702)建设用地规划许可证、(9814)施工许可证、(9702)建设工程规划许可证、(9702)建设工程选址意见书各一份；锡都大厦设计图一套；工程建设项目报建表原件。案件受理费9800元，由原告周鸿彩负担4900元，被告朱国文负担4900元。
宣判后，朱国文不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决。其上诉理由为：一、一审法院认定事实不清。上诉人与被上诉人于2010年9月1日签订《房地产转让协议》后，上诉人依照约定已履行合同主要付款义务，至于合同约定的过户等问题，被上诉人并未提交有效证据证明上诉人拒绝履行过户。过户需要一定的时间，上诉人在履行过户义务的过程中，被上诉人以上诉人拒绝过户为理由主张合同无效与事实不符，一审法院并未对此事实作出认定。双方纠纷是被上诉人在履行合同义务过程中不遵循诚实信用原则，恶意解除合同的纠纷。一审法院在对事实认定中，对于合同有效或无效相对应权利义务关系未对上诉人进行释明。上诉人在合同履行过程中存在大笔资金投入的情况，对具有重大影响的合同标的物的现状、使用情况、价值变动等情况也未作任何说明，由于对法律认识上的不足，导致上诉人陷入在事实部分应有的知情权与主张权利的权利未能行使的境地。二、一审法院判决适用法律存在错误。一审法院判决中的重要法律依据为《合同法》第五十八条，但判决部分只有三项内容，分别为判决确认房地产转让协议无效、上诉人退还被上诉人全部合同标的物，案件受理费由双方平均承担，对于上诉人支付的六十万元合同价款未作任何说明，此判决结果既违反《合同法》第五十八条之规定，又使得上诉人的合法权利处于无法律保护的状态。三、一审法院的判决违背公平与诚实信用的原则，导致判决结果对上诉人极为不公。从被上诉人由合同签订前的积极主动促成合同签订，到上诉人取得标的物后的大量资金投入，至标的物价值的大幅提升，最终又主动诉至法院的事实中可以查明，被上诉人不顾社会公德、不遵循诚实信用的法律原则，其主观恶性巨大，且给上诉人造成巨大的经济损失。
被上诉人周鸿彩答辩认为，一审法院作出的判决有事实和法律依据，上诉人的上诉理由不成立，上诉请求无事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判；被上诉人在收到转让的三项标的物及相关文件的原件后，在五个工作日内将60万元转让款返还给上诉人。
二审中，上诉人朱国文向本院提交以下证据：1、收条五份，证明上诉人有大量的资金投入；2、照片三张，证明标的物现状及标的物价值有大幅度提升。经质证，被上诉人周鸿彩认为照片是真实的，对收据的三性不予认可，认为是伪造的。本院认为，上诉人提交的收条，真实性无法核实，照片只能反映双方争议的标的物现状，均不能证实上诉人的主张，本院不予采信。
被上诉人周鸿彩在二审中无新证据提交。
经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本案上诉人朱国文与被上诉人周鸿彩于2010年9月1日签订的《房地产转让协议》，协议中约定的转让标的之一为4.62亩行政划拨土地，该转让行为未经有批准权的人民政府批准，故该《房地产转让协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《房地产转让协议》无效后，合同双方应相互返还因合同取得的财产，上诉人朱国文应向被上诉人周鸿彩返还因合同取得的标的物及相关文件，被上诉人周鸿彩应向上诉人朱国文返还转让费60万元。一审仅判决单方返还不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持陆良县人民法院（2015）陆民初字第681号民事判决；
二、由周鸿彩于本判决生效后三十日内返还朱国文转让费60万元。
一审案件受理费9800元，由周鸿彩负担4900元，朱国文负担4900元；二审案件受理费9800元，由周鸿彩负担4900元，朱国文负担4900元。
本判决为终审判决。
本判决送达双方当事人即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审法院申请强制执行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
审判长 王 勇
审判员 孙靖然
审判员 廖 锐
二〇一六年五月三日
书记员 阮靖涵
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