浙江省武义县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0723民初2183号
原告：武义县白姆乡人民政府，住所地武义县白姆乡港源路178号。
法定代表人：祝敏尖，系乡长。
委托代理人：曾宣龙、何姹（特别授权代理），浙江今日律师事务所律师。
被告：陈高星，男，1951年3月22日出生，汉族，住武义县。
被告：吴浙文，男，1963年11月8日出生，汉族，住武义县。
委托代理人：汤方林（特别授权代理），武义县武中法律服务所法律工作者。
原告武义县白姆乡人民政府为与被告陈高星、吴浙文土地租赁合同纠纷一案，于2016年6月16日向本院起诉。本院于当日立案受理，依法适用简易程序，于2016年9月12日公开开庭进行了审理。原告白姆乡人民政府委托代理人曾宣龙、被告吴浙文及其委托代理人汤方林到庭参加诉讼。被告陈高星经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武义县白姆乡人民政府起诉称：原武义工具厂（原为武义县白姆乡仪件厂）为乡办集体企业，被告陈高星通过拍卖购买了原武义工具厂的动产、不动产（不包括土地），并于1994年7月20日与原告就土地租用签订一份《协议书》，协议约定了四至交界及面积、租金及上交方法：从《拍卖武义县工具厂协议书》签订之日起，由被告陈高星上交给原告每年租金2508.9元，租金上交时间由被告陈高星提前一年上交给原告。协议还约定，土地租用二十年，自1994年6月20日至2014年6月19日止，期满另立租赁协议，租金双方商定。协议书签订后，被告陈高星仅支付一年租金。被告陈高星在土地使用期间，因对被告吴浙文负有债务，于2006年将原购买的厂房抵债给被告吴浙文，并约定土地由被告吴浙文自行与原告签订租用协议。之后，被告吴浙文实际租用土地。租赁期间被告吴浙文尚未付清全部租金。租赁期满后，被告未及时腾空返还土地。故诉请判令：1、被告立即支付租金55195.8元（租金已从1995年6月20日算至2016年6月19日，之后的仍按每年2508.9元的标准计算至实际腾空之日止）；2、被告立即腾空，返还土地使用权。
被告陈高星书面答辩称：建工厂原告仅以不到两亩土地作为出资，无现金出资。但实际上铸钢厂的部分土地为被告自己的自留地，村里没有进行补偿。拍卖协议上讲的1672平方米土地当时仅是说办土地证时的面积。基于上述原因，若原告补偿被告自留地并归还当时征用土地费用，被告同意支付合理的土地租金。
被告吴浙文答辩称：原告所诉基本事实。因陈高星欠款，吴浙文于2006年通过法院执行庭协调向陈高星购买了厂房，故2006年之前的租金应由陈高星交纳，之后租金吴浙文同意交纳。原告诉请要求被告腾空并归还土地不符合实际，土地使用权为原告所有，但地上建筑物的所有权归吴浙文所有，而吴浙文已将厂房使用权租赁给了案外人董孝军，租赁时间为2011年3月至2025年2月，目前不可能拆除房屋，归还土地使用权。另，本案所涉纠纷中部分土地使用权也不属于原告。
原告武义县白姆乡人民政府为证明其主张，当庭出示了下列证据：
1、原告组织机构代码证、法定代表人身份证明、被告身份信息一组，证明原、被告的诉讼主体资格；
2、国家建设征用土地申请表（复印件）、武义县计划委员会文件武计字（86）第76号（复印件）一组，证明涉案土地经相关部门批准，征用为建设用地，归国家所有等事实；
3、协议书、厂房变卖书（复印件）一份，证明被告向原告租赁土地等事实；
证据1-3，被告吴浙文对证据的真实性无异议，其认为国家建设征用土地申请表是被告陈高星办理的，故相关证据原件在被告方保管。被告陈高星未到庭未提出质证意见。本院对上述证据的真实性予以认定。
被告陈高星未向本院提交任何证据。
被告吴浙文为证明其主张，当庭出示了下列证据：
1、厂房变卖书一份，证明被告吴浙文购买本案所涉厂房的事实。原告对证据的真实性无异议。被告陈高星未到庭未提出质证意见。本院对证据的真实性予以认定。
2、房屋租赁合同一份，证明吴浙文将本案所涉厂房租赁给他人使用的事实。原告认为该合同效力部分无效。因地上建筑物为吴浙文所有，但土地使用以归原告所有，吴浙文将土地、厂房一并出租他人，且租赁期限已超出原告与陈高星签订的协议书的租赁期限2014年6月，故超出部分无效。被告陈高星未到庭未提出质证意见。本院对目前吴浙文已将相关厂房出租的事实予以认定，但因该合同涉及案外第三人的利益，未经该合同相对人的认可本院无法认定，故本院对该证据不作认定。
3、国家建设征用土地申请表一份，证明涉案土地经相关部门批准，征用为建设用地，归国家所有等事实。原告对证据无异议，认为上述土地确已转为国有。被告陈高星未到庭未提出质证意见。本院对该证据予以认定。
综上，本院认定本案事实如下：1986年5月，因原武义县白姆仪件厂迁建用地需要，经申请审批，原武义县计划委员会同意将仪件厂迁移至横山电站隔壁，新建厂房2幢，总建筑面积700平方米，并要求按土地征用规定向县农业局申请办理征用手续。后白姆乡工业办公室与白姆乡高畈村于1986年5月23日签订了《关于调换土地的协议》，后经审批，相关政府部门同意武义县白姆仪件厂搬迁。1994年7月20日，白姆乡工业办公室与陈高星签订《协议书》一份，载明陈高星以总价值（动产、不动产不包括土地）33.39万元购置。双方就土地租用相关事项达成协议，土地四至交界及面积：东墙外壁为界，邻横山电站路；南3-4墙中为界邻合金钢铸造厂，5-6墙内为界邻横山电站；西1-3墙外壁为界、空地，4-5墙外壁为界、合金钢铸造厂，总面积为1672.6平方米，详见土地使用证。租金及上交办法：从《拍卖武义县工具厂协议书》签订之日起，陈高星按每年租金1672.6平方米×1.5元计算租金2508.90元。租金提前一年上交即第一年租金在该协议签订之日起交清，第二年在上一年内交清，后18年以此类推。土地租期为20年，自1994年6月20日至2014年6月19日止。期满另立租用协议，租金双方另行商定。租用期间不得将土地出卖、转让给他人。上述协议签订后，陈高星仅支付一年租金。2006年6月，浙江省武义工具制造有限公司（甲方）与吴浙文（乙方）签订《厂房变卖书》一份，约定甲方将坐落于白姆乡高畈村的厂房以288277.70元的价格变卖给乙方。其中以乙方对甲方享有的债权231627.70元抵付，并交法院执行款56650元。厂房变卖后，厂内的不动产（即厂房建筑物）属乙方所有，土地由乙方自行负责签订租用协议，厂房所有权证由乙方自行负责办理，甲方予以协助。厂房于2006年6月30日腾空交付，并将有关厂房产权证明交给乙方。双方履行了上述协议，吴浙文现为本案所涉土地地上建筑物的所有人。现吴浙文已将上述建筑租赁他人使用。
本院认为，原告与被告陈高星于1994年7月20日签订的《协议书》是双方的真实意思表示，合法有效。协议签订后，原告向陈高星交付了租赁土地，陈高星有义务按协议约定向原告交纳租金。但陈高星仅支付了一年租金已属违约，应承担相应的民事责任。《厂房变卖书》签订后，陈高星将相关建筑物及土地使用权一并移交给吴浙文，并约定由吴浙文自行负责签订租用土地协议。综上，《厂房变卖书》签订后，虽吴浙文未与原告另行签订土地使用权租赁协议，但土地使用权实际已由吴浙文使用，租金应由吴浙文交纳，租金标准可参照原告与陈高星签订的《协议书》确定。故本院确定1994年6月至2006年6月的租金共计30106.80元由陈高星支付，已付2508.90元，尚欠27597.90元。2006年6月之后的租金由吴浙文支付。租赁期限界满后，吴浙文仍占用土地，原告主张按租金标准计算损失合理，本院予以支持。根据《协议书》约定，土地使用权租用期限自1994年6月20日至2014年6月19日止，现租赁期满，原告要求被告腾空并返还土地使用权符合法律规定，本院予以支持。本案中土地使用权与地上建筑物分属不同主体，相关纠纷一并处理更为妥当，但经本院多次释明，吴浙文均不申请就地上建筑物损失部分进行一并审理。根据法律规定，其可另行主张权利。关于陈高星抗辩的要求原告补偿自留地损失及归还征用土地费用的问题，本院认为，陈高星并未向本院提供证据证明，且原告与陈高星签订的《协议书》中亦未作出约定，本院不作认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告陈高星于本判决生效后7日内支付原告武义县白姆乡人民政府租金27597.90元。
二、被告吴浙文于本判决生效后7日内支付原告武义县白姆乡人民政府租金25089元（租金按每年2508.90元已算至2016年6月19日止，之后仍按该标准计算至实际腾空之日止）。
三、被告吴浙文于本判决生效后2个月内腾空本案所涉土地并归还原告武义县白姆乡人民政府。
四、驳回原告武义县白姆乡人民政府的其他诉讼请求。
案件受理费590元（已减半），由原告武义县白姆乡人民政府负担31元（已预交），由被告陈高星、吴浙文负担559元，限本判决生效后7日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 陈 伟
二〇一六年十一月九日
代书记员 朱孟莉