湖南省岳阳市君山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）君民初字第20号
原告蒋春华，村民。
委托代理人邓贤平，岳阳市君山区法律援助中心法律援助志愿者。
被告朱承祥，村民。
委托代理人陈公爱，男。
委托代理人朱岳明，男。
被告叶秋山，（系原告蒋春华丈夫），村民。
被告叶伟新，（系原告蒋春华儿子），村民。
原告蒋春华诉被告朱承祥、叶秋山、叶伟新房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年2月18日受理后，依法由审判员李银担任审判长、与审判员毛学文、人民陪审员孙在宏组成合议庭，于2014年4月15日公开开庭进行了审理，书记员娄唐月担任记录。原告蒋春华及其委托代理人邓贤平，被告朱承祥及其委托代理人陈公爱、朱岳明，被告叶秋山到庭参加了诉讼，被告叶伟新经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋春华诉称，原告蒋春华与被告叶秋山系夫妻关系，与被告叶伟新系母子关系。2004年因平垸行洪移民，原告夫妻通过政府划拨获得君山区西城办事处松湖居委会移民新村一宅基地，同年在宅基地上建两层两间楼房一幢。因夫妻感情不和，原告蒋春华于2004年下半年外出打工，直至2006年短暂回家。在此期间，被告叶秋山、叶伟新父子未经本人同意，也没有获得政府批准，擅自将自家楼房第二层出卖给本案被告朱承祥。2006年原告回家发现楼房被出卖后，找到被告朱承祥协商遭其拒绝。原告蒋春华认为，争讼楼房的宅基地是以划拨方式取得的，且系原告蒋春华、被告叶秋山夫妻共同财产，根据相关法律规定，划拨土地使用权转让应经政府批准，夫妻共同财产的任何一方未经另一方同意，不得擅自处分，否则无效。故请求法院判令被告叶秋山、叶伟新与被告朱承祥签订的房屋买卖协议无效并由被告承担本案诉讼费用。
原告为证明其主张有效合法，向本院提交了如下证据：
（1）2011年2月君山区水利局《关于办理平垸行洪移民迁建户国土使用权证的函》，拟证明争议房屋所占用建设用地使用权是通过划拨方式取得的；
（2）岳阳县民政局补发的蒋春华、叶秋山夫妻结婚证，拟证明原告蒋春华与被告叶秋山于1985年8月5日登记结婚，争议房地产是原告蒋春华与被告叶秋山的夫妻共同财产；
（3）2005年5月11日被告叶秋山、叶伟新与被告朱承祥所签订的房屋买卖协议，拟证明协议书上没有原告签名，该协议是在原告不知情情况下将争议房屋出卖给被告朱承祥，该协议无效。
被告朱承祥辩称，原告蒋春华因为争讼房产成倍增值，与其丈夫叶秋山、儿子叶伟新恶意串通，违背诚实信用原则，歪曲事实，企图通过合法手段达到其收回其已出卖了的房屋的非法目的。本人认为房屋买卖《协议书》合法有效。第一早在2004年端午节前后，原告蒋春华还在家生活时，被告叶秋山就在其自家楼房打出了“此房出售”的售楼广告，说明出卖自家房屋是原告蒋春华、与被告叶秋山共同意思表示。第二、原告蒋春华以其宅基地系划拨地为由主张合同无效，是适用法律错误。被告朱承祥与被告叶秋山、叶伟新签订的房屋买卖协议没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，故协议合法有效。第三、原告蒋春华诉称将房屋第二层卖给被告朱承祥并要求确认无效的诉求，与事实不符，也有悖常理。在买卖合同上清楚的规定“叶秋山愿意将自己两间两层房子出售给朱承祥”、“钱付清后，叶秋山即搬离此屋”。故被告朱承祥所购买的是原告蒋春华的整栋楼房，而不仅仅只是购买了该楼房的第二层。综上所述，朱承祥认为原告蒋春华所诉事实与理由均不成立，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告朱承祥为证明其主张，向本院提交了如下证据：
（1）2005年5月11日被告朱承祥与被告叶秋山、叶伟新签订的《房屋买卖协议》及收房款收据各一份，拟证明被告朱承祥所购买的是原告整幢楼房而不只是仅购买了该楼房的第二层，并已支付了全部房款50800元，同时证明协议约定相关税收和手续由被告朱承祥负责；
（2）证人李胖生、朱木生、万岳雄、丁德元、吴峰、杨光友证词，拟证明2004年5月端午节前后，被告叶秋山、叶伟新在自家楼房上张贴出“此房去售”（后经被告叶秋山邻里指出改正为“此房出售”）的售房广告时，原告蒋春华在家，同时证明原告蒋春华在接待来询问房屋出售售价的买主时，原告蒋春华表示要找被告叶秋山由其决定售价。因原告蒋春华外出打工，当其儿子打电话询问意见时，原告蒋春华表示其儿子在协议上签字即可。
被告叶秋山辩称，原告蒋春华所诉属实，被告朱承祥所辩称理由不能成立，请求法院支持原告蒋春华诉求。
被告叶秋山未向本庭提供证据，对原告蒋春华所提供全部证据表示认可，对被告朱承祥全部证据均表示否认。
被告叶伟新未到庭参加诉讼。
综合庭审中，当事人举证目的和质证意见，本院对上述证据作如下确认；
（1）对原、被告均提供的2005年5月11日被告朱承祥与被告叶秋山、叶伟新签订的《协议书》，证明2005年5月11日，被告朱承祥经介绍人杨光友，证明人肖定忠、何代祥等见证，与被告叶秋山、叶伟新签订房屋买卖协议，被告朱承祥以50800元价格，购得被告叶秋山、原告蒋春华两间两层楼房，在被告朱承祥一次性付清全部房款后，被告叶秋山一家即搬离此房。同时证明协议约定国家相关税收及相关手续，由被告朱承祥负责。该证据还证明原告蒋春华因故未在协议上签字，被告叶伟新在协议上签字。对该证据原、被告均无异议，且符合证据规则要求，本院予以确认；
（2）对原告蒋春华提供的2011年2月君山区水利局《关于办理平垸行洪移民迁建户国土使用权证的函》，证明因平垸行洪，由政府通过划拨方式在移民新村置换一块土地给原告蒋春华一家作宅基地，同时证明被告叶秋山已缴纳了三百元办证费。被告朱承祥对该证据的真实性、关联性、合法性均无异议，但认为该证据不能证明原告蒋春华的房屋买卖协议无效的证明目的。被告叶秋山对该证据没有异议。该证据符合证据规则要求，本院予以确认
（3）对原告蒋春华提供的2013年11月14日原告蒋春华与被告叶秋山补办的结婚证书，证明原告蒋春华与被告叶秋山系夫妻关系，同时证明争讼楼房系其在婚姻存续期间所建楼房，属夫妻共有财产；原、被告对此均无异议。该证据符合证据规则要求，本院予以确认。
（4）对被告朱承祥提供的证人李胖生、朱木生、万岳雄、丁德元、吴峰、杨光友证词，证明原告蒋春华、被告叶秋山、朱承祥均系原君山农场职工及房屋买卖的全过程。即在2004年5月端午节前后，被告叶秋山在自家楼房上张贴“此房出售”的售房广告，当时原告蒋春华尚在家生活，且当有购房者询问楼房售价时，原告蒋春华表示要找被告叶秋山由其决定，被告朱承祥是经被告叶秋山邻里杨光友等人介绍而购买该争讼楼房，在交易过程中，因原告蒋春华外出打工，表示只要其成年儿子被告叶伟新在房屋买卖协议上签名即可。同时证明双方于2005年5月11日在介绍人家在介绍人和见证人见证下，正式签订房屋买卖协议，被告朱承祥在协议签订后，一次性付清全部购房款50800元。随后被告叶秋山一家即搬离该楼房迁往老家岳阳县筻口镇清潭村五组居住至今，被告朱承祥自2005年5月底即在该争讼楼房住居，实际占有该争讼房屋已近十年。原告蒋春华、被告叶秋山对上述证人证言提出异议，但未提供相关证据证明其异议成立，结合庭审中其他证据，本院认为证人李胖生、朱木生、万岳雄、丁德元、吴峰、杨光友证词，证明房屋买卖的全过程，证明被告叶秋山售楼广告是其夫妻双方共同意思表示，证明被告朱承祥是善意取得，这些证人均年事已高，诚实可信，且其证言，相互佐证，与本案其他证据一道形成一个较为完整的证据链，且符合证据规定，本院予以确认；
（5）对被告朱承祥提供的被告叶秋山2005年5月11日收款收据，证明被告朱承祥卖房协议签订当日，即付清全部购房款50800元；原、被告对该证据均未提出异议，符合证据要求，本院予以确认；
本院根据采信的证据，确认以下案件事实：
原告蒋春华与被告叶秋山系夫妻关系，与被告叶伟新系母子关系。原告蒋春华、被告叶秋山、朱承祥均系原君山农场职工。2003年因平垸行洪，原告蒋春华与被告叶秋山位于君山区机砖厂的住房被拆除，同年君山区政府在君山区西城办事处松湖居委会移民新村划拨一块土地给其作宅基地（已缴纳300元办证费）。原告蒋春华、被告叶秋山在该宅基地上建成两层两间楼房一幢。房屋建成后不久，2004年5-6月间，原告蒋春华、被告叶秋山在其自家楼房上，用一烟盒箱板打出“此房去售”的售房广告。（后经叶秋山邻里指正更正为“此房出售”）。2004年底原告蒋春华外出打工。2005年5月初，被告叶秋山邻居肖定忠、杨光友等得知被告朱承祥欲购房，遂介绍被告朱承祥与被告叶秋山洽谈购房事宜，当时因原告蒋春华不在家，朱承祥有些担心，介绍人杨光友要求被告叶秋山征求原告蒋春华意见，被告叶秋山表示说，他儿子被告叶伟新已同原告蒋春华通了电话，原告蒋春华说由她儿子签字即可。2005年5月11日，双方在介绍人杨光友家正式签订房屋买卖协议：“协议书甲方叶秋山，现住松湖移民新村，原机瓦厂二厂职工。乙方，朱承祥，现住岳西村，原七农机站。叶秋山愿将自己两间两层房子出售，（约100平方）。朱承祥愿意购买叶秋山之房子。经双方同意协商，房子买价为五万零捌佰元整（50800元）。一次性付款，钱付清后，叶秋山即搬离此房。此两间两层房子自本日起归朱承祥所有。原房主不得以任何借口反诲（悔）或吵事，（包括叶秋山所欠任何债概由叶秋山本人负责）。今后如国家对房子有何税收和手续，由朱承祥负责。既（即）日生效。房屋出售人：叶伟星（新）叶秋山证明人肖定忠何代祥购房子人朱承祥介绍人杨光友2005年5月11号”。协议签订后，被告朱承祥一次性付清全部房款50800元。被告叶秋山、叶伟新随后将争讼房屋移交给被告朱承祥居住，自己举家迁往老家岳阳县筻口镇清潭村五组居住至今。
本院认为，原告蒋春华与被告朱承祥、被告叶秋山、叶伟新房屋买卖协议纠纷案双方争议的焦点有二：其一，被告朱承祥与被告叶秋山、叶伟新所签订房屋买卖协议是否有效；其二，被告朱承祥所购买的房产是整幢楼房还是只购买了该楼房的第二层。
（一）被告朱承祥与被告叶秋山、叶伟新所签订房屋买卖协议是否有效。首先，被告叶秋山是否未经原告同意，擅自单方出卖夫妻共同财产。本院认为，被告叶秋山处理夫妻共同财产是与原告蒋春华协商并经其同意了的，出售自家楼房是被告叶秋山与原告蒋春华的共同行为。其理由是：根据庭审证据证明和原告蒋春华自述，在被告叶秋山2004年5-6月间，在自家楼房上打出“此房出售”的售房广告时，原告蒋春华当时还在家生活，且有证据证明当欲购房者上门询问原告蒋春华房价时，原告蒋春华表示要问被告叶秋山由其决定。由此完全可以推断该“此房出售”广告，是原告蒋春华、被告叶秋山协商的结果，是其夫妻双方共同意思表示。在协议签订之时，当被告朱承祥提出应该要原告蒋春华回家签字才同意买房的时候，原告蒋春华通过电话表示其儿子签字即可。说明出卖房屋给被告朱承祥是原告蒋春华夫妻共同行为。故本院对被告朱承祥关于原告蒋春华以被告叶秋山、叶伟新未经其同意，单方出卖其夫妻共有财产，主张合同无效的诉求与事实不符的抗辩意见予以采信，对原告蒋春华和被告叶秋山、叶伟新关于被告叶秋山、叶伟新未经原告蒋春华同意擅自单方出卖其夫妻共同财产的诉、辩理由与事实相悖，本院不予支持。其次，该房屋的宅基地，属于划拨地，未经政府批准转让该房屋（包括宅基地），房屋买卖合同是否违反国家强制性规定而无效。首先事实上该划拨地实际就是政府因平垸行洪通过划拨方式置换一宅基地给原告蒋春华一家，这块划拨地实质就是一块宅基地，原告蒋春华在宅基地上建房后，出卖自己住房，法律并不禁止所有人出卖其房屋，根据“房地一体”原则，地随房走，只要朱承祥能够到相关部门补办相关手续并缴纳土地出让金即可取得该宅基地使用权。故房屋买卖合同有效。对被告朱承祥关于合同有效的抗辩意见本院予以采信。
（二）关于被告朱承祥所购买的房屋是该争讼楼房还是只购买了该争讼楼房的第二层。
首先该房屋买卖协议明确规定“叶秋山愿意将自己两间两层房子出售给朱承祥”、“钱付清后，叶秋山即搬离此屋”。由此可以认定，被告朱承祥所购买的是原告蒋春华、被告叶秋山、叶伟新的整幢楼房，而不是只购买了该楼房的第二层。且原告蒋春华、被告叶秋山、叶伟新关于只购买了该楼房第二层的诉、辩理由，明显有悖常理、也与事实不符。故本院认定，被告朱承祥所购买的是该争讼楼房。
综上所述，本院认为，原告蒋春华没有证据证明其主张成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告蒋春华的诉讼请求。
本案受理费4300元，由原告蒋春华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 李 银
审 判 员 毛学文
人民陪审员 孙在宏
二〇一四年四月三十日
书 记 员 娄唐月
附《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。