安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民一终字第00607号
上诉人（一审原告）：王绍梅，女，1973年2月26日出生，汉族，居民，住安徽省泗县。
委托代理人：孙得才，安徽法理律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：陈纯刚，男，1967年7月7日出生，汉族，居民，住安徽省泗县。
委托代理人：刘雷，安徽益友律师事务所律师。
一审被告：陈宇，男，1989年3月19日出生，汉族，居民，住址同上，系陈纯刚之子。
上诉人王绍梅因与上诉人陈纯刚、一审被告陈宇房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院2015年7月8日作出的（2015）泗民一初字第01828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月21日受理后，依法由审判员丁伟担任审判长，与审判员许劲松、代理审判员李震组成合议庭，于2015年11月19日公开开庭审理了本案。上诉人王绍梅及委托代理人孙得才，上诉人陈纯刚及其委托代理人刘雷到庭参加了诉讼，一审被告陈宇经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
王绍梅一审诉称：王绍梅系泗州商城南侧东首201号房屋楼下经营“七波辉”专卖店的个体户。2014年4月28日，其与陈纯刚就该房屋西侧六间房屋的租赁事宜达成一份口头租赁协议，约定陈纯刚将其拥有的西侧六间（包括足疗店）隔墙打通、足疗店上下打通后出租给王绍梅经营服装，租赁费、租赁期限待隔墙、足疗店打通签订协议后再行确定。王绍梅应陈纯刚要求预付租金50000元，时至今日，陈纯刚不仅没有就租赁相关事宜签订租赁合同，也没有将达到交付条件的楼房交付给王绍梅，更没有实现将一楼二楼打通的承诺。现陈纯刚的展示柜台及吧台没有搬出，房屋仍被陈纯刚使用，租赁合同已不可能达成一致。另，陈纯刚、陈宇隐瞒了将王绍梅所租赁的正上方两间房屋已出租给徐凤的事实，存在明显的欺诈。由于陈纯刚、陈宇的原因造成合同已不具有履行的可能，且陈纯刚、陈宇存在过错，王绍梅请求判令：1、解除双方间房屋租赁协议；2、判令陈纯刚、陈宇退还预付的租赁费50000元；3、诉讼费由陈纯刚、陈宇承担。
陈宇、陈纯刚一审辩称：（一）、1、王绍梅之前就本次租房纠纷先后两次提起诉讼，后又撤诉，王绍梅再次起诉，根据《中华人民共和国民诉法》第二百四十七条“当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉”的规定，本案应当驳回其起诉。2、租房事宜均由陈纯刚与王绍梅谈判交涉，陈宇从未参与其中，陈宇作为被告主体不适格。（二）、王绍梅诉称内容与事实不符。1、双方之间确实存在协议，并非王绍梅所谓的口头协议，且书面租赁协议由王绍梅保存。双方约定：王绍梅租赁陈纯刚201室东六间房屋使用，租期5年，年租金50000元，首付前三年租金150000元，协议签订之日一次性付清。2、双方租房协议（第一年）已履行完毕，50000元不是预付款，而是租金。租赁协议签订时间是2014年4月28日，合同签订当日，双方便开始履行。王绍梅交付第一年租金50000元（即2014年4月28日-2015年4月27日），陈纯刚依约将东六间房屋的钥匙交给王绍梅。此后，王绍梅开始装修，拆除房屋原有的装饰墙、地板砖、天花板等，并将自己物品存放于房间内，第一年使用期已满并延续至今。在使用过程中，王绍梅书写了转租广告。3、王绍梅诉称的其它诸多内容不实。双方约定的是东侧六间而不是西侧六间；陈纯刚从未向王绍梅承诺将一楼与二楼打通，也不存在陈纯刚隐瞒将王绍梅租赁的正上方两间已出租给徐凤的事实。4、王绍梅陈述自相矛盾。其三次起诉自相矛盾，而本次诉讼，王绍梅要求解除双方签订的房屋租赁协议，并要求退还预付的租赁费，如果房屋租赁协议能够解除，就意味着合同已经成立，便不存在预付款的说法；如果50000元系预付款，说明合同没有成立，便不存在合同解除。因租赁合同已成立，且双方已履行完第一年期满，不存在返还预付款，请求驳回王绍梅的诉讼请求；王绍梅应继续履行合同，支付第二年租金；如判决解除合同，应同时判决王绍梅将拆除所租房屋原有的装饰墙、地板砖、天花板等恢复原状，或折价处理约为10000元，并赔偿租金损失至少100000元。
一审法院查明：王绍梅系泗县泗城镇泗州商城南楼一楼经营“七波辉专卖店”的个体户。2014年4月28日，王绍梅与陈纯刚达成口头租赁协议，约定王绍梅租赁陈纯刚位于泗县泗城镇泗州商城南楼二楼六间房屋（该房屋实际所有权人为陈宇），租期5年，每年租赁费为50000元。租赁协议达成当日，陈纯刚将房屋钥匙交付给王绍梅，王绍梅向陈纯刚银行卡内转入50000元。接到钥匙三天左右，王绍梅对部分房屋进行了装修。后因王绍梅要将其经营的店铺与租赁的二楼之间打通找陈纯刚协商，陈纯刚认为王绍梅租赁的房屋不包括最西侧两间，双方对租赁房屋的位置产生纠纷。2014年5、6月份，王绍梅找陈忠从中调解，因未达成一致意见，王绍梅于2014年11月17日和2014年12月26日两次提起诉讼，均撤诉。2015年4月15日，王绍梅再次诉讼至一审法院。
一审法院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案一审争议的焦点是：1、王绍梅撤诉后又提起诉讼，是否构成重复起诉。2、王绍梅与陈纯刚口头租赁协议是否应予解除，如需解除从何时解除。3、陈纯刚收取的50000元是否应予退还，如需退还则退还多少，由谁退还。4、陈纯刚要求王绍梅将装修的房屋恢复原状并赔偿损失100000元是否应予支持。
（一）王绍梅撤诉后又提起诉讼，是否构成重复起诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十四条第一款规定“原告撤诉或者人民法院按撤诉处理后，原告以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理。”王绍梅前两次诉讼均已撤诉审结，其诉讼请求也未有生效裁判予以实体处理，王绍梅撤诉后再次诉讼，不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定的重复起诉的条件。故，王绍梅两次撤诉后又提起诉讼，不构成重复起诉。
（二）王绍梅与陈纯刚口头租赁协议是否应予解除，如需解除从何时解除。王绍梅与陈纯刚于2014年4月28日达成了房屋租赁协议，陈纯刚辩称双方存在书面租赁协议，没有证据证明。双方之间的房屋租赁协议应认定为口头租赁协议。双方在庭审中均认可租期为五年，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”依据该条规定，双方之间的口头协议为不定期租赁，王绍梅可以随时解除合同。王绍梅明确提出解除合同、返还租金的时间为第一次诉讼立案时即2014年11月17日，给陈纯刚一个月的合理期限，双方达成的口头租赁协议解除的时间应从2014年12月17日计算为宜。
（三）陈纯刚收取的50000元是否应予退还，如需退还应退还多少，由谁退还。
50000元租金系陈纯刚收取，王绍梅与陈纯刚口头协议解除后，陈纯刚收取的50000元租金扣除解除前王绍梅应实际支付的租金后予以返还。50000元每月租金平均约为4166.67元（50000元÷12个月），每日租金为138.89元（4166.67元÷30天）。王绍梅应从合同成立即2014年4月28日至合同解除前一日即2014年12月16日支付被告7个月19天租金为31805.60元（4166.67元×7个月＋138.89元×19天），剩余18194.40元（50000元-31805.60元）陈纯刚应予返还。陈宇未参与房屋租赁，也未收取租金，王绍梅要求陈宇返还租金没有依据，不予支持。
（四）陈纯刚要求王绍梅将装修的房屋恢复原状并赔偿损失100000元是否应予支持。陈纯刚要求王绍梅将装修的房屋恢复原状并赔偿损失100000元，在本案举证期限内，陈纯刚、陈宇没有提起反诉，其请求不属于本案审理范围，本案不予支持。
综上，王绍梅与陈纯刚2014年4月28日达成的口头房屋租赁协议予以解除，陈纯刚应返还王绍梅租金18194.40元。王绍梅要求陈宇返还租金的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十四条第一款、第二百四十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除王绍梅与陈纯刚2014年4月28日达成的口头房屋租赁协议；二、陈纯刚于判决生效后三日内返还王绍梅租金18194.40元；三、驳回王绍梅要求陈宇返还租金的诉讼请求。案件受理费1130元，由王绍梅负担600元，陈纯刚负担530元。
王绍梅不服一审判决，向本院提起上诉称：陈纯刚应退还王绍梅50000元房屋预付租金。虽然双方在2014年4月28日达成了口头租赁协议，双方发生纠纷后，王绍梅即提出解除合同，经协调，陈纯刚同意解除合同，但仅愿意返还5000元，解除合同的时间应为2014年5月底，并非2014年11月17日。另，陈纯刚没有完成交付租赁房屋的义务，虽然陈纯刚将钥匙交给了王绍梅，但之后陈纯刚又更换了门锁，且出租给徐凤的房屋没有搬出，而陈纯刚一直在涉案房屋内从事经营，现展示柜仍未搬出。由于双方间是不定期租赁合同，承租人享有随时解除权，且陈纯刚将房屋另行出租给他人，对于转租前的损失应自行承担。
陈纯刚二审答辩称：1、陈纯刚与王绍梅之间存在书面协议，租期5年，协议签订后双方已开始履行，王绍梅在使用期间曾书写转租广告，并一直在使用房屋。2、王绍梅在合同履行中虽几次请求解除合同，但合同并没有解除，因协商不成三次诉至法院，合同现仍在继续履行。即使王绍梅认为合同已经解除，也应以王绍梅第三次提起诉讼的日期为合同解除日期。3、王绍梅一次性租赁六间房屋，不可能是不定期租赁，既然王绍梅已经付了一年租金，说明租期不会低于1年，一审判决适用法律不当。请求支持陈纯刚的上诉意见。
陈纯刚不服一审判决，向本院提起上诉称：1、双方间存在书面协议，而非口头协议，协议的签订时间是2014年4月28日，双方对租赁事项作出了明确约定，因约定事项对王绍梅不利，其不愿出示。2、双方约定的第一年租赁期限已满，自2014年4月28日合同签订之日起，租赁合同即开始履行，王绍梅支付了50000元租金。陈纯刚已将钥匙交给王绍梅，王绍梅亦对房屋进行了拆除、装修，并将物品放入房屋内，现一年租期已满，但王绍梅仍在使用房屋，期间还要转租。3、一审适用法律错误。涉案房屋不应认定为不定期租赁，不能适用可以随时解除合同的规定，因双方约定了5年的租赁期限，现合同第一年租期已满且履行完毕，50000元租金不应返还。即使租赁合同可以随时解除，解除日期也不应认定为2014年12月17日，而应以王绍梅第三次起诉的日期2015年4月15日后一个月为宜，按照该日期，陈纯刚只用返还王绍梅1666.68元即可。4、一审判决有失公允。一审判决解除合同，但未就房屋的返还、装修后的恢复原状、租金损失进行处理，对陈纯刚不公平。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回王绍梅的诉讼请求。
王绍梅二审答辩称：1、因陈纯刚没有交付符合约定的房屋，双方间的租赁合同没有履行，王绍梅一审提供的证据能证明涉案房屋包括徐凤原承租的房屋，由于徐凤不愿意搬出该房屋，致陈纯刚无法交付。2、陈纯刚提出的装修损失问题，在王绍梅将其中一面墙拆除后双方就发生纠纷，王绍梅即提出不再租赁房屋。陈纯刚提到装潢的问题并没有发生。3、王绍梅并没有转租房屋，而王绍梅提供的照片显示，是陈纯刚另行出租房屋。4、关于合同的解除时间，王绍梅在拆墙的时候已经提出，后经协商未果，于2014年11月起诉至一审法院。5、双方系口头租赁合同，一审按照不定期租赁合同处理并无不当，陈忠的证言能证明王绍梅在2014年5月份就已提出解除合同，合同的解除时间应从该日期开始计算。陈纯刚如认为有书面合同，应当提供相应的证据。6、因陈纯刚没有履行完交付房屋的义务，致王绍梅无法使用涉案房屋，况陈纯刚之后一直在从事经营，陈纯刚应全额返还租金。
二审期间，王绍梅向本院提供照片一组，证明涉案的房屋已由陈纯刚另行出租给他人使用。
陈纯刚对该证据质证意见为：照片现状真实，但并非王绍梅所述，陈纯刚出租的是原徐凤承租的两间房屋，与诉争的六间房屋无关。
陈纯刚二审期间向本院提供照片三张，证明王绍梅在涉案房屋内存放装修材料，房屋现仍由王绍梅使用。
王绍梅对该证据质证意见为：照片中的物品是陈纯刚的，王绍梅仅拆了一面墙，并没有实施其他装修行为，且没有实际使用租赁房屋。
本院对王绍梅提供的证据认证意见为：该证据与本案无关，本案不予认定。
本院对陈纯刚提供的证据认证意见为：该证据不能证明王绍梅仍在使用涉案房屋，本案不予认定。
本院经审理查明：一审查明基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉答辩意见，本案二审的争议焦点是：王绍梅与陈纯刚之间的租赁合同期限、解除时间应如何确认，一审判决陈纯刚返还王绍梅18194.40元租金是否适当。
2014年4月28日，王绍梅为扩大经营，经与陈纯刚协商，租用了陈纯刚楼上的六间房屋，虽陈纯刚主张双方之间签订了书面租赁合同，约定了租赁期限为5年，每年租金为50000元等内容，但王绍梅对此不予认可，仅认可双方存在口头租赁合同，且对租期未予明确，因陈纯刚提供不出所谓的“书面租赁合同”，其提供的证据也不能证明双方存在书面租赁合同，一审综合双方所举证据认定双方间的租赁合同为不定期租赁合同并无不当，陈纯刚上诉称双方存在书面租赁合同，本案不予采信。
王绍梅向陈纯刚交纳50000元租金后，陈纯刚即向王绍梅交付了涉案房屋的钥匙，王绍梅在拆除其中的一面墙后，双方因故发生纠纷，因协商未果，王绍梅于2014年11月17日提起了诉讼。虽之后王绍梅撤回了起诉，基于王绍梅在该次诉讼中即要求解除该租赁合同，一审法院结合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，认定双方解除租赁合同的日期为2014年12月17日并无不当，王绍梅称解除租赁合同的日期应为2014年5月底，因其之后仍再努力通过协商解决此事，后协商不成才提起诉讼，一审将其第一次提起诉讼后的一个月视为解除合同的真实意思表示并无不当；至于陈纯刚要求按照王绍梅第三次起诉后的一个月即2015年4月15日计算，因自2014年11月17日后，王绍梅就明确表示不愿再履行原租赁合同并为此提起了诉讼，按照上述法律规定，可认定王绍梅提出解除合同的时间为2014年12月17日，其要求按照2015年4月15日计算租赁合同解除之日，本院不予支持。
王绍梅与陈纯刚达成租赁协议后，双方即开始履行，因双方在履行期间对租赁房屋的位置产生分歧，致无法继续履行，虽陈纯刚称双方租赁合同尚在履行期内，要求王绍梅继续履行，而王绍梅主张双方间系不定期租赁，租赁合同可随时解除，由于陈纯刚提供不了双方约定了5年租赁期的证据，一审判决解除双方间租赁合同并无不当，陈纯刚请求继续履行合同，本院不予支持。考虑到陈纯刚已将涉案房屋钥匙交付给王绍梅，王绍梅也开始部分进行装修，视为双方已实际履行着租赁合同，一审根据王绍梅的使用时间，结合王绍梅交付的租金数额，酌情判决陈纯刚返还王绍梅18194.40元租金适当，王绍梅以其未完全使用涉案房屋，陈纯刚应全额返还租金；陈纯刚以王绍梅已实际使用一周年租期为由不愿返还租金，本院均不予支持。
陈纯刚提出的涉案房屋装修、恢复原状、合同解除造成的损失问题，因其一审未予提起反诉，经二审调解不成，其可另行处理，陈纯刚请求在本案中一并处理，本院不予支持。
综上，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。上诉人王绍梅、陈纯刚的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1130元，由上诉人王绍梅负担565元，由上诉人陈纯刚负担560元。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 伟
审 判 员 许劲松
代理审判员 李 震
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 张 猛
附：本案适用的法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。