常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第1444号
原告顾玉妹，女，1959年2月26日生，汉族，常州市人，住常州市武进区。
委托代理人曹盈、宗龙喜，江苏龙成律师事务所律师。
被告常州巨凝房地产开发有限公司，住所地常州市劳动中路7-1号。
法定代表人袁怀东，董事长。
委托代理人曹波，江苏乐天律师事务所律师。
委托代理人赵雄飞，公司职工。
原告顾玉妹诉被告常州巨凝房地产开发有限公司（以下简称巨凝公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月4日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告顾玉妹的委托代理人曹盈，被告巨凝公司的委托代理人曹波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾玉妹诉称，2012年11月20日，原、被告双方在被告书面承诺赠送1号楼负一层车位及房屋降价退差的前提下签订商品房买卖合同，约定购买被告开发的金水岸花园1幢甲单元1901号房，建筑面积345.86平方米，房价为每平米28913元。现被告降价销售，应当按承诺的降价退差将差价退还原告。但被告拒绝兑现承诺，严重损害了被告的合法权益，故原告诉请法院判令：被告立即支付降价的差价款3458600元；诉讼费由被告承担。
审理中，原告申请增加诉讼请求，请求法院判令被告立即支付降价的差价款5623279元。
被告辩称，张丽出具给原告的承诺书是张丽的私自行为，未取得被告的同意，其加盖的印章是发票专用章，不能作为签订协议使用。因此该承诺书对被告不具有法律效力。被告对原告所销售的房屋类型之后不存在降价的问题，原告诉请缺乏相应的事实依据作为前提。根据双方签订的商品房买卖合同之补充协议第十五条第十款之约定，合同签订后，因为房屋价格随市场行情上涨或下跌，双方仍应继续履行合同，不得提出补差或者是退差。
经审理查明，2012年11月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买被告开发出售的施工编号为金水岸花园1幢甲单元1901号房；建筑面积共计345.86平米，总金额9999999元。该合同补充协议第十五条第十款规定，合同经双方签字或盖章生效后，因房屋行情随市场价格上涨或下跌，双方仍应继续履行合同，不得无理由提出补差或退差。同日，原、被告签订1#楼装修补充协议一份，协议约定了1#楼的硬装配置标准、设备配置标准以及其他内容。合同签订后，原告于2012年12月2日支付了被告全部9999999元购房款，被告出具了不动产销售发票。
又查明，2012年11月20日，被告公司销售员张丽出具加盖了常州巨凝房地产开发有限公司发票专用章的购房赠送车位承诺书一份，载明顾玉妹购买的巨凝金水岸1号楼甲单元1901房一套，常州巨凝房地产开发有限公司赠送1号楼负一层车位一个，如果今后巨凝金水岸有降价行为，按同比例退还差价给购房者。
再查明，常州市物价局出具的常州市商品房销售价格备案表注明，被告开发的金水岸花园1#楼甲单元601室至2601室面积均为345.86平米，其中1601室至1801室的销售单价为32000元，1901室至2601室的销售单价为32200元。
常州市房产信息中心出具的金水岸花园销售信息表载明，金水岸花园1幢甲单元1801室的实际交易价格为5341400元、金水岸花园1幢甲单元1701室的实际交易价格为4349680元。
常州市房产登记交易中心备案的施工编号为金水岸花园1幢甲单元1801室的商品房买卖合同载明，该合同于2013年7月30日签订，合同价格为5341400元，不动产发票载明的交易金额同为5341400元。该中心备案的施工编号为金水岸花园1幢甲单元1701室的商品房买卖合同载明，该合同于2014年2月14日签订，合同价格为4349680元，不动产发票载明的交易金额同为4349680元。该中心备案的施工编号为金水岸花园1幢甲单元601室的商品房买卖合同载明，该合同于2015年4月27日签订，合同价格为3890000元，不动产发票载明的交易金额同为3890000元。
上述事实有商品房买卖合同、不动产销售发票、承诺书、销售信息表、价格备案表、当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订购买施工编号为金水岸花园1幢甲单元1901号房产的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，有商品房买卖合同、付款凭证予以证实，本院确认原、被告之间构成商品房买卖合同关系。
关于被告承诺降价按同比例退款的效力问题，原告购买被告出售的涉案房产时，被告销售人员出具了加盖被告发票专用章的承诺书，该行为应视为被告的承诺行为，被告应按承诺的内容履行承诺的义务。对于被告提出被告从未有过降价行为的抗辩主张，本院认为，通过施工编号为金水岸花园1幢甲单元1701室、1801室、1901室的销售备案价格和实际成交价格比较，1701室、1801室的成交在后，且价格相比较明显呈现大幅下降，故对于被告的抗辩主张本院不予采信。
对于被告提出被告销售人员张丽出具的承诺书不具有法律效力的抗辩主张，本院认为，张丽系被告的销售人员，承诺书上加盖了被告的发票专用章，该印章虽然只是发票专用章，但足以证明该承诺由被告做出，故对于被告的上述抗辩，本院不予采信。对于被告提出合同补充协议约定在合同签订后买方不得提出补差和退差与被告销售人员出具的承诺书内容矛盾，故而应以购房合同约定的内容为准的抗辩主张，本院认为，被告做出的承诺系对上述补充协议条款内容的变更，上述补充协议条款的内容可以作为确定退款比例的参考依据，但不能据此否认被告做出的承诺，故对于被告的上述抗辩，本院不予采信。
关于被告应退还原告购房款数额问题，除了参照涉案房产买卖后同幢同单元相同户型、面积、装修标准和相近楼层房产的交易价格，还应参考上述房产交易间隔时间、市场行情变化、市场交易秩序等因素综合进行认定。首先，根据与涉案房产楼下1801室、1701室房产相比较，户型、面积、装修等均相同，备案价格相差200元/平米，但实际成交价格分别为5341400元、4349680元，本院认定上述两户房产成交总价平均价为退差价的参考因素之一。其次，从上述两房产成交时间与涉案房产成交付款时间来看，分别相差9个月和15个月左右，时间相隔较长，虽然被告有承诺降价，但该承诺并没有明确具体时间段及降价比例范围，若完全不考虑在不同的时间阶段市场行情的变化及降价的幅度，而以最低成交价格作为退款依据，对被告显失公平，故本院将上述时间因素作为确定退差价的参考因素之一。最后，从维护市场交易稳定性来看，维护市场交易稳定是合同法制定所依据的重要价值标准之一，被告应根据诚信原则对其做出的承诺承担相应责任，但该承诺也不能完全不考虑整体房地产市场交易的稳定和规范，故本院也将该因素作为确定退差价的参考因素之一。综上，本院酌情认定，被告退还原告购房差价为购房款总价的20%，即1999999.8元。
对于被告提出施工编号为金水岸花园1幢为精装修房，但是该幢甲单元601室、1701室、1801室备案合同及不动产销售发票载明的房产成交价格系毛坯房价格，故与原告购买的精装修房产不具有可比性的抗辩主张，本院认为，首先，上述备案合同系房屋买卖双方真实意思表示，也系缴纳交易税费及办理房屋产权登记的依据，由房产交易部门备案存档，具有合法效力；其次，上述备案合同并未注明是毛坯房，被告提交的施工编号为金水岸花园1幢甲单元1701室的房屋买卖合同载明的成交价格为8500000元，与备案合同载明的成交价格不一致，但该合同并未注明是精装修或毛坯房，且被告也未能提供与其提供的合同成交价格一致的不动产销售发票，故对于被告提交的上述证据的证明效力，本院不予认可；最后，被告未能提供与其他两套房产备案合同及不动产销售发票不一致的房屋买卖合同及不动产销售发票或提供单独的装修合同及发票。故对于被告的上述抗辩，本院不予采信。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条之规定，判决如下：
被告常州巨凝房地产开发有限公司自本判决生效之日起15日内退还原告顾玉妹购房款1999999.8元。
案件受理费51163元，由被告常州巨凝房地产开发有限公司负担22800元，原告顾玉妹负担28363元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省常州市中级人民法院，开户行：江苏银行常州分行营业部，账号：80×××63）。
审 判 长 杨 峰
人民陪审员 黄介华
人民陪审员 陈建一
二〇一六年四月十五日
书 记 员 陈 婷
附：执行款账号89801102012020000000037
开户行江南农村商业银行常州天宁支行
收款人常州市天宁区人民法院（汇款时请注明“常州市天宁区人民法院（2015）天民初字第1444号案件执行款，承办人杨峰”）