江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0981民初2671号
原告：潘雯，女，1971年7月4日生，汉族，住东台市。
委托诉代理人：潘文生，江苏月朗律师事务所律师。
被告：陈素方，女，1964年7月23日生，汉族，住东台市。
委托诉讼代理人：陈洪干，江苏瑞信律师事务所律师。
原告潘雯与被告陈素方房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案后，依法适用简易程序，于2016年5月19日公开开庭审理了本案，经审理发现有不适宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年10月10�再次公开开庭审理了本案。原告潘雯及其诉讼代理人潘文生、被告陈素方（2016年10月10日）及其诉讼代理人陈洪干到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘雯向本院提出诉讼请求：1、判令被告将第一年度欠房屋租金尾款和第二年度房屋租金合计176000元支付给原告，并承担违约金44000元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年4月6日，原告将坐落于东台市××路××城××号(现为:东台市××路××号,下同)房屋租给被告使用，同日双方签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：租赁用于宾馆经营，租期6年(2015年4月6日至2021年4月6日)；前4年租金每年138000元，后2年租金每年144500元，先缴后用，前4年的每年租金在每年4月6日前支付，后2年的租金须一次性于2019年4月6日前付清，如逾期则承担本合同第六条第2款约定的违约金。原告按约定将租赁房屋交付给被告，但是被告未按期支付租金，第一年度(2015年4月6日至2016年4月6日)租金尚有38000元至今未履行，第二年度（2016年4月7日至2017年4月6日）已到期也未履行。为友善地解决租金事宜，原告通过发催款函、请求何垛桥派出所、市人民调解委员会与被告协商等多种正当途径救济，被告借各种托辞拒交租金。原告为维护自己合法权益，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，特向法院起诉，请求判如所请。
被告陈素方辩称，被告不欠原告的租金，在原、被告的租赁合同中，是原告先行违约，原告应退回被告的部分租金，向被告支付违约金，并赔偿被告的各项损失。关于被告主张赔偿部分，被告已经另案诉讼，请求法院按照规定，核准减少租金和违约金。
经审理查明，2015年4月6日，潘雯（甲方）与陈素方（乙方）签�一份《房屋租赁合同》，约定：“一、出租房屋座落地址:东台市××路××城××号。二、房屋面积和名称：东进南路锁金城148号。三、租赁用途及租赁期间：租赁主要用于宾馆经营。租期为2015年四月六日起至2021年四月六日，计陆年。四、租金数额及付款方式：前4年租金数额每年为138000元，后2年租金每年144500元。先缴后用，前4年的每年租金须在每年四月六日前支付，后2年的租金须一次性于2019年四月六日前付清，如逾期则按本合同第六条第2款约定的违约金履行。五、甲方权责……2、乙方在租房期间，甲方负责房屋自然损失损坏的维修，乙方装饰后的一般故障由乙方自行处理。3、如乙方对后楼改转其他服务业，乙方对后楼进行装修时，甲方负责请消防部门在合乎其他服务业消防规定的前提下到场给予指导，乙方按指导方针进行装修。甲方帮助乙方办理消防手续，其费用由乙方承担。……六、……2、乙方应在本合同约定的期限按时支付房屋租金，如乙方拖欠租金则视为违约，每逾期半个月违约金为1万元，甲方有权收回房屋。……5、租赁期间，乙方在不影响房屋承重结构的前提下，可以对房屋进行装饰，其设计方案范围等须获得甲方同意方可施工。”同日，潘雯（甲方）与陈素方（乙方）还签订一份《收、缴款协议》，约定：“一、经双方协商，在租赁合同协议签署后，乙方预缴给甲方人民币壹拾万元整。二、甲方在收到乙方预缴款后，必须在十五个工作日内给乙方办理宾馆的过户手续（营业执照、特殊行业许可证、税务证等一切手续），甲方不得无故拖延。甲方办理手续期间，乙方进行装修，待甲方办理好手续过户到陈素方名下时乙方一次性付清第一年租房全部余款。”上述合同、协议签订后，潘雯将租赁房屋交给陈素方使用，陈素方于当日缴纳租金100000元。其后，潘雯在2015年9月1日前将个体工商户营业执照（字号为东台市万客来商务酒店，经营者为陈素方）、卫生许可证、特种行业许可证、税务登记证均办至陈素方名下，并请专业人员于2015年7月2-14日对租赁房屋的屋面和广告牌进行了翻新。2015年7月31日陈素方经营的东台市万客来商务酒店正式开业，目前仍在正常营业。依协议第二条约定，陈素方应在2015年9月2日前向潘雯交纳第一年租金余款38000元，依合同第四条约定，陈素方应在2016年4月6日前向潘雯交纳第二年租金138000元，但双方因装修问题产生矛盾，陈素方未能交纳上述租金。东台市人民调解委员会曾介入调解，并于2015年12月24日作出东调终字（2015）第016号《终结调解告知书》。此后，潘雯分别于2015年12月25日、2016年4月8日向陈素方发出《催款函》催交租金，均未果，遂提起�案诉讼。
另查明，案涉东台市××路××城××号租赁房屋前楼系潘雯所有，后楼系潘文俊所有，前后楼东、西相距约3米，两楼二层之间有通道相连通（未设可关闭的门）。该租赁房屋出租给陈素方之前，由潘雯利用前楼经营宾馆，后楼二楼经营饭店，一楼经营浴室。审理中，潘雯提交潘文俊出具的《情况说明》，证明其受潘文俊之托将后楼与前楼一并出租。
又查明，2016年5月10日，本院依法立案受理（2016）苏0981民初3172号原告陈素芳与被告潘雯、潘文俊房屋租赁合同纠纷一案，该案原告陈素芳向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告后楼的装修费用102313元；2、被告承担营业损失费50000元；3、前楼的装潢费用另行起诉；4、诉讼费用由被告承担。后陈素芳因证据不足于2016年9月27日向本院申请撤回起诉，本院依法裁定准许�
上述事实，有原告潘雯提交的《房屋租赁合同》、《催款函》、《终结调解告知书》、《房屋屋面装修及广告承包协议》、房产证、土地使用权证、《情况说明》、陈素方起诉的民事诉状，被告陈素方提交的《房屋租赁合同》、《收、缴款协议》,本院调取的(2016）苏0981民初3172号民事裁定书以及原、被告的陈述等证据予以证明。
本院认为，潘雯与陈素方于2015年4月6日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性的规定，该合同合法有效，当事人应当按合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定和该租赁合同约定，截止2016年4月7日陈素方应支付给潘雯租金176000元的事实清楚，证据充分，�潘雯要求陈素方支付租金176000元的请求，依法应予支持。
关于陈素方辩称潘雯先行违约的问题。其一，原、被告在《收、缴款协议》中约定:“甲方（潘雯，下同）在收到乙方（陈素方，下同）预缴款后，必须在十五个工作日内给乙方办理宾馆的过户手续（营业执照、特殊行业许可证、税务证等一切手续），甲方不得无故拖延。甲方办理手续期间，乙方进行装修，待甲方办理好手续过户到陈素方名下时乙方一次性付清第一年租房全部余款。”该条款并没有约定在十五个工作日内办理“完毕”，只是约定“不得无故拖延”和办理好手续后付清第一年租房余款，客观上十五个工作日内办完“商务酒店”的全部证照也不现实。事实上，潘雯从2015年4月中旬至2015年9月1日期间已将相关证照办至陈素方名下，故不能认定潘雯违约。其二，陈素方在作为�告提起（2016）苏0981民初3172号案件诉讼的诉状中自认“协议签订后，原告就立即对房屋前后楼进行装修”，证明潘雯已按合同约定把出租的房屋交给了陈素方，故不能认定潘雯违约。其三，原、被告在《房屋租赁合同》中约定:“租赁期间，乙方在不影响房屋承重结构的前提下，可以对房屋进行装饰，其设计方案范围等须获得甲方同意方可施工。”事实上，合同、协议签订后，陈素方就立即对房屋前后楼进行了装修，2015年7月31日其利用前楼经营的东台市万客来商务酒店正式开业并正常营业至今；直至目前，后楼一直由陈素方占用、装修，装修过程中，陈素方已改变了部分楼梯的方向，加砌了部分墙体，改变了部分门的宽度和朝向。审理中，陈素方未能举证证明其对房屋进行装饰的设计方案范围等已获得潘雯（或潘文俊）的同意，故即使潘雯（或潘文俊）曾经阻止过装修施工，也不能认定潘雯违约。其四，原、被告在《房屋租赁合同》中约定:“乙方在租房期间，甲方负责房屋自然损失损坏的维修，乙方装饰后的一般故障由乙方自行处理。”审理中，潘雯举证证明其请专业人员于2015年7月2-14日对租赁房屋的屋面和广告牌进行了翻新；而陈素方所举证据仅能证明其对租赁房屋行了装璜，故不能认定潘雯违约。其五，原、被告在《房屋租赁合同》中约定:“如乙方对后楼改转其他服务业，……甲方帮助乙方办理消防手续，其费用由乙方承担。”该条款适用的前提是“乙方对后楼改转其他服务业”，审理中，陈素方未能举证证明其已对后楼改转其他服务业，故该条款不适用，不能认定潘雯违约。所以，陈素方辩称潘雯先行违约证据不足，本院依法不予采信。
关于陈素方逾期支付租金的违约责任问题。因双方约�“如乙方（陈素方）拖欠租金则视为违约，每逾期半个月违约金为1万元”，该约定违约金明显偏高，潘雯的实际损失为利息损失，现陈素方请求减少，本院参照中国人民银行同期贷款基准利率予以调整。38000元、138000元租金的违约金起算期分别为2015年9月2日、2016年4月7日。
综上，原告潘雯的合理诉讼请求，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：
一、被告陈素方于本判决生效后三十日内向原告潘雯支付租金176000元及逾期支付租金的违约金（以38000元从2015年9月2日起至本判决确定的给付之日止、以138000元从2016年4月7日起至本�决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；
二、驳回原告潘雯的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4600元，由原告潘雯负担814元，被告陈素方负担3786元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 杨为民
审 判 员 王跃华
人民陪审员 袁 琴
二〇一六年十月十四日
书 记 员 吕真真