天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终7877号
上诉人（原审被告）：曲金金，女，1981年12月20日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：周娜，天津致行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张占超，男，1982年4月5日出生，汉族，双安科技（天津）有限公司职员，住天津市南开区。
被上诉人（原审第三人）：天津市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区乐园道2号乐园大厦4层。
法定代表人：陆斌斌，董事长。
委托诉讼代理人：李义，该公司职员。
原审被告：李勇，男，1956年6月27日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。
上诉人曲金金因与被上诉人张占超、天津市我爱我家房地产经纪有限公司、原审被告李勇房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2017）津0104民初317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
曲金金上诉请求：撤销一审判决第一、二项，发回重审或改判驳回张占超一审诉讼请求；两审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.曲金金未得到产权人李勇的授权即以代理人的身份与被上诉人签订房产交易合同，其行为不属表见代理，故房屋买卖协议是无效协议，自始不发生法律效力。2.被上诉人主张的房屋增值，是在合同有效并已履行的前提下的一种期待利益，但因涉案合同属无效合同，不应支持差价损失，应当适用无效双返规则。3.张占超未审核上诉人权限，应当承担相应责任。4.天津市我爱我家房地产经纪有限公司作为专业从事房屋买卖交易的居间机构，对于造成合同无效的后果具有主要过错。
张占超辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
天津市我爱我家房地产经纪有限公司辩称，请求维持一审判决。事实和理由：签署合同时李勇本人虽未到场，但曲金金提供了李勇的委托书、身份证、房产证等，所以天津市我爱我家房地产经纪有限公司有理由认为曲金金已经取得了李勇的授权。
李勇未发表意见。
张占超向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告及第三人签订的《房产交易合同》；2.判令二被告返还原告定金20000元；3.判令二被告返还原告中介费11800元、房产评估费2700元及预交暖气费743.8元；4.判令二被告赔偿原告房屋涨跌差价273000元；5.判令二被告赔偿原告房屋差价评估费4165元；6.本案诉讼费由二被告承担。
一审法院认定事实：被告曲金金原系被告李勇的儿媳。2016年10月25日，被告曲金金与被告李勇之子李沛桐离婚。坐落于天津市南开区××路南××里××楼××502系被告李勇名下所有的房屋。2016年5月15日，被告曲金金持其本人身份证、被告李勇身份证及被告李勇所有的天津市南开区××路南××里××楼××502房屋产权证，在第三人处嘉陵道门店经第三人居间介绍下，原告作为买方、被告曲金金作为卖方被告李勇的委托代理人，双方签订《房产交易合同》一份，该合同约定：原告购买被告李勇名下所有的坐落于天津市南开区××路南××里××楼××502房屋，成交价为560000元；原告应在本合同签订之日向被告李勇交付定金20000元，除定金外的剩余房款540000元采用银行贷款方式支付；原告及被告李勇须在2016年11月11日前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门；如原告未能履行本合同的条款导致该房产买卖不能顺利完成，本合同终止或解除的，则已付定金被告李勇不予退还，被告李勇有权将该物业卖与任何人，若支付的定金不足弥补被告李勇损失的，原告还应负责赔偿。如被告李勇未能履行本合同的条款以致本合同不能顺利完成，本合同终止或解除的，则被告李勇须返还双倍定金予原告，若支付的定金不足弥补原告损失的，被告李勇还应负责赔偿；原告、被告李勇双方任何一方未按本合同约定履行义务的，应当向守约方承担相应的违约责任。双方均未按本合同约定履行义务的，应各自承担相应的违约责任；如因原告或被告李勇或双方违约导致本合同不能履行的，原告、被告李勇双方已支付的经纪服务费均不予退还，守约方支付的经纪服务费作为其损失，由违约方予以赔偿。该《房产交易合同》落款处出卖方没有填写，被告曲金金在委托代理人处签署其本人姓名。另，该合同签订时，被告曲金金告知第三人，被告李勇尚在国外，也没有出具被告李勇的授权委托书。同日，原告与被告曲金金签订《补充协议》一份，约定双方承诺在2016年11月30日前到南开区房管局办理机打买卖协议手续，若因买卖双方单方面原因致使合同未按规定时间进行，则按照合同中违约条款处理。上述合同及补充协议签订后，原告于当日给付被告曲金金定金20000元，该被告为原告出具了定金收据，同时原告给付第三人居间服务费11800元及评估费2700元。2016年5月16日，第三人将空白授权委托书交给被告曲金金，让其转交给被告李勇填写该委托书，当日被告曲金金向第三人出具了授权委托书，内容为：“委托人现委托受托人作为合法代理人，代为办理出售南开区南江路南江西里12号楼1门502房产的相关事宜，受托人的代理权限为全权代理，包括代委托人签署与该房产相关的合同或文件以及与委托事项相关的其他事宜，委托期限自本委托书签署之日起至2016年12月31日止。”该委托书右下方委托人处签有被告李勇姓名，受托人处签有被告曲金金姓名，日期签署为2016年5月13日。后原告于2016年6月7日代被告李勇交纳了上述房屋2016至2017年度采暖费743.80元。2016年9月26日，被告曲金金告知原告及第三人因被告李勇不同意出售上述房屋，所以合同不再继续履行，上述房屋不再出售。2016年10月22日，被告李勇回国，其于同年10月24日将上述房屋卖与他人。庭审中，被告曲金金自认授权委托书上被告李勇的签名系其代签。诉讼中，原告向一审法院申请对涉诉房屋2016年9月26日的市场价格进行评估。2017年7月24日，中同华房地产土地评估有限公司出具中同华估字（2017）356号房地产评估报告，结论为：涉诉房屋在2016年9月26日的市场价值为833000元。原告为此支付评估费4165元。
一审法院认为，本案争议焦点为被告曲金金以被告李勇代理人的身份与原告签订《房产交易合同》的行为是否为无权代理；是否构成表见代理。被告曲金金在签订《房产交易合同》时虽提供了其本人和被告李勇的身份证及涉诉房屋产权证，但并未出示被告李勇的授权委托书，此后被告曲金金提交了委托书，但是根据被告李勇提交的证据可以证明，该被告此时尚在国外，其无法在签订合同后次日出具委托书，被告曲金金也自认该委托书中被告李勇签名系其代签，且没有证据证明被告曲金金的行为已获得被告李勇的追认，被告李勇也当庭表示不予追认，现仅凭被告曲金金在签订合同时出示的身份证、涉诉房屋产权证等相关材料，无法推断出被告曲金金具有代理权，故被告曲金金以被告李勇代理人的身份与原告签订《房产交易合同》的行为属无权代理。房屋买卖为重大财产交易，被告曲金金作为被告李勇的儿媳并不当然具有代理公公出售涉诉房屋的代理权，二被告之间的关系尚不足以形成被告曲金金具有代理权的权利外观，故被告曲金金的行为并未构成表见代理。根据法律规定，无权代理对被代理人不发生效力，由行为人承担责任，故该《房产交易合同》对被告李勇不发生效力。被告曲金金作为被告李勇代理人的身份在涉案合同上签字，其身份并非合同相对方，且涉案合同对被告李勇不发生效力，故原告要求解除其与被告李勇签订的涉案合同，没有法律依据，一审法院不予支持。关于原告要求二被告赔偿居间服务费、评估费及房屋差价损失问题。因涉案合同对被告李勇不发生效力，故原告要求被告李勇赔偿上述损失，没有合同和法律依据，一审法院不予支持。根据行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任的法律规定，被告曲金金在签订涉案合同时没有代理权，且被告李勇对被告曲金金的行为也不予追认，从而导致涉案合同不能履行，由此给原告造成的损失，应由被告曲金金承担赔偿责任。同时，原告在被告曲金金未能提交涉案房屋权利人被告李勇出具授权文件的情形下，即轻信被告曲金金为被告李勇代理人，与被告曲金金签订涉案合同，存在一定的过错，亦应承当相应的责任。现兼顾合同履行情况、当事人的预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定原告自行承担10%责任，被告曲金金承担90%责任，由被告曲金金赔偿原告居间服务费10620元、评估费2430元及房屋差价损失245700元。另，被告曲金金同意退还原告定金20000元及采暖费743.80元，一审法院照准。判决：一、本判决生效后十五日内，被告曲金金赔偿原告张占超居间服务费10620元、评估费2430元，合计13050元；二、本判决生效后十五日内，被告曲金金赔偿原告张占超房屋差价损失245700元；三、本判决生效后十五日内，被告曲金金返还原告张占超定金20000元、采暖费743.80元，合计20743.80元；四、驳回原告张占超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8129元，原告张占超负担812.90元，被告曲金金负担7316.10元；评估费4165元，由被告曲金金负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，仅凭曲金金在签订合同时出示的身份证、涉诉房屋产权证等相关材料，无法推断出曲金金具有代理权，故曲金金以李勇代理人的身份与张占超签订《房产交易合同》的行为属无权代理。无权代理对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。根据行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任的法律规定，曲金金在签订涉案合同时没有代理权，且李勇对曲金金的行为也不予追认，从而导致涉案合同不能履行，由此给张占超造成的损失，应由曲金金承担赔偿责任。一审法院兼顾导致无权代理相关因素情况、当事人的受到损失情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，判令上诉人承担相应民事责任并无不妥。
综上所述，曲金金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5181元，由上诉人曲金金负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王鸿云
代理审判员 王 晶
代理审判员 邵 丹
二〇一七年十月三十一日
法官 助理 姜腾飞
书 记 员 张钧然
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……