山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终4952号
上诉人（原审原告）：于江，男，1940年4月11日出生，汉族，济南市科学技术协会退休职工，住济南市。
上诉人（原审被告）：杨广利，男，1957年11月22日出生，回族，济南市京剧院作曲指挥，住济南市。
委托诉讼代理人：刘桂荣(系上诉人杨广利之妻)，女，1969年4月1日出生，汉族，个体工商户，住济南市。
上诉人于江因与上诉人杨广利房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2014）市民初字第2518号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
于江上诉请求:1、更正（2014）市民初字第2518号民事判�书第9页第9行“被告于江”的错误；2、上诉人杨广利篡改重要证据，必须澄清纠正，补交超期交纳房租的罚款30×114=3420元；3、“关于原告于江主张的结清水费、电费、燃气费、电视维护费、卫生费等共约300元……本院不予支持。”应予纠正。事实与理由:2013年1月上旬，上诉人于江被刘桂荣（系上诉人杨广利之妻）先后以“一次交三年房租”、“因租房闹到要离婚”等骗上诉人于江的同情让步，最后签订了这么一个房租很低的（80平方米，每月租金1000元）租赁合同，后又频频违约，特别是在出租期满后又强租霸赁至今26个月之久，还狂妄地叫嚣：“你告我去吧”，上诉人于江无奈才于2014年8月18日起诉上诉人杨广利，弄了9个月于2015年5月11日才等来了（2014）市民初字第2518-1号裁决：驳回原告于江的起诉。上诉人于江一眼就看出此裁决的法律依据有错误，于2015年5月20日�济南市中级人民法院上诉，上诉材料又在市中法院艰苦地等待了80天，2015年10月14日济南市中级人民法院作出了公正裁定——（2015）济民四终字第713号裁定：驳回重审。上诉人于江又等了5个多月才等到了（2014）市民初字第2518号民事判决：（略）。对此判决，上诉人于江基本满意，只是有几点需要更正：一、1、（2014）市民初字第2518号民事判决书第9页第9行“被告于江”需要更正；二、上诉人杨广利篡改重要证据，将“每月以27日为准”偷偷写入“补充协议”的抄件，此卑劣行径必须澄清纠正，补交超期交纳租金的罚款30×114=3420元；在一审中，上诉人于江曾着重强调：因上诉人杨广利频频违约，上诉人于江才想在“租赁合同”中补充相应条款以制约上诉人杨广利今后的违约。上诉人杨广利耍赖说合同找不到了，在上诉人于江的坚持下才签订了这份补充协议。1、“补�协议”的原稿是由上诉人于江起草后，经由上诉人杨广利同意并双方签字的，原稿上根本没有“每月以27日为准”。2、上诉人于江提供这份有“每月以27日为准”的补充协议是上诉人杨广利的抄件，“每月以27日为准”是上诉人杨广利借抄写之机偷偷加上去的，此件后来由上诉人于江保存，原稿由上诉人杨广利保存）。此种篡改证据的卑劣行径必须予以澄清纠正。3、“补充协议”就是“补充”，而不是“修改”，租赁合同已约定：“租期自2013年1月27日至2014年1月26日止。……以后每次提前15天交下次房租”。这就是由止日“26日”提前15天，即“11日”，就以应“每次以11日为准”。怎么可能“每月以27日为准”呢？每月以27日为准，这还是提前15天吗？而且社会上也没有下次交房租不提前的惯例。4、另外，在上次二审时，上诉人杨广利当庭承认有由上诉人于江撰写的�由双方签字的“补充协议”原件，且保存在上诉人杨广利手中，答应之后给审判庭交来，但一直未交。只要见到原件，就真相不辩自明，上诉人于江强烈要求上诉人杨广利立即交出“补充协议”原件，请法官明察。上诉人杨广利超期缴纳房租的真实情况如下：上诉人杨广利分别于2013年4月21日，2013年7月31日，2013年10月15日，2014年1月20日，2014年4月18日，2014年7月20日，2014年10月20日，2015年1月18日，2015年4月18日，2015年7月20日，2015年10月24日，2016年1月21日共交12次房租，每次以11日为准共超期114天，所以应交纳超期罚款30×114=3420元。三、“关于原告于江主张的结清水费、电费、燃气费、电视维护费、卫生费等共约300元……本院不予支持。”此判欠妥。上诉人于江不是没有提供相应证据，而是因为签订合同时，虽已记录了水表、电表、燃气表等的原始数据（即入住时的数据�，但终止数据必须等上诉人杨广利腾房后才能取得，才能算出上诉人杨广利租住期间真实所用费用。故上诉人于江在诉状中只能写明“以实际为准”，对目前尚无法结清的，只有在上诉人杨广利腾了房之后才能结清的问题，现在就草率地“不予支持”是不妥的，而应该“给予支持”，将来“以实际为准”。其中电视维护费还有一点需要说明，在上诉人杨广利入住前，上诉人于江电视维护费余额是168元，后来让上诉人杨广利用了。当时，上诉人杨广利说还我这个钱，上诉人于江没表态，是考验上诉人杨广利的人品，结果此后上诉人杨广利再也不提此事了。上诉人于江曾于2013年9月5日口头通知上诉人杨广利立即腾房，为续租房租调为1300元/月。之后，上诉人杨广利对接到通知拒不承认，后来上诉人于江就分别于2014年11月1日，2016年2月27日，2016年3月26日书面通知上诉人杨�利房租自即日起调为1400元/月、1600元/月、2000元/月。上诉人杨广利如果这次还要耍赖，上诉人于江就作罢，不能给法官再添麻烦了。不过对“每月以27日为准”那是有据可查的，请法官明察，决不能让卑鄙的违法者诡计得逞。在上诉人杨广利这个假话连篇的上诉状中，倒是承认此案是租赁纠纷。那么，租房到期就该腾房。而上诉人杨广利一面说此房受骚扰没办法住，一面又赖了二年半不走。就在法庭上，上诉人杨广利也大言不惭地说“不同意腾房”。为什么呢？某人一语道破天机：俺看上这地方了，俺就要这地方。狼子野心，昭然天下，一副强盗的嘴脸暴露无遗！上诉人杨广利口口声声：“原告或租或卖不受法律保护”，于是就生了霸占之心，别多操心了，此事与上诉人杨广利半角钱的关系都没有，上诉人杨广利只是个房客，想摇身变成房主，别白日做梦了！现在租期已超二年半，上诉人杨广利该做的就是交结清费、腾房走人。赖着不走，又受哪条法律保护呢？更可笑的是：“要腾房，必须赔偿损失”。房东要赔房客精神损失费、建小屋的费用、搬家费等等，理由何在？真是一副无赖的嘴脸！而真正该支付赔偿的倒是上诉人杨广利。上诉人杨广利曾以“一次交三年房租”骗签了低房租的租赁合同，以后又耍赖“不提这事了”“余情后补”。而今天该补的不补，反倒让真正遭受了损失的房东给房客赔偿“损失”，真是天方夜谭，真不怕被人笑掉大牙！一个大男人，一点脸面不要，假话连篇，信口雌黄，满嘴跑火车，什么“要就抓紧，四十五万就卖”、什么“电话骚扰”、什么“堵锁眼”、什么“视房客为牛羊”等等，真是极尽造谣之能事。说话要有证据，上诉人杨广利当然拿不出证据来，结果只能是搬起石头砸了自己的脚，�人认清造谣的真面目，被人嗤之以鼻，被众人侧目唾弃！奉劝上诉人杨广利今后要想立足社会还是老老实实做人为好。
杨广利针对于江的上诉辩称，上诉人的上诉理由不能成立，我方不应当支付其所主张的相关费用。
杨广利上诉请求：请求对该案改判，驳回上诉人于江的诉讼请求或发回重审。事实与理由：上诉人杨广利与上诉人于江在签订租赁合同之初，上诉人杨广利曾与上诉人于江议起，上诉人杨广利问上诉人于江房屋产权“你老在此居住几年”，上诉人于江说：“此房无争议，我没有在此居住过”，事实是上诉人于江无法在此房居住，楼上楼下邻居为了不让上诉人于江居住或出租，天天制造麻烦，如：堵锁、往墙上、门上写恐吓词语，在我不知情的情况下搬进此房。很长一段时候受到类似骚扰，每遇到有人敲门或楼道有人走动，神经就非�紧张。另外在私下的交流中上诉人杨广利的妻子刘桂荣问起，如果要购买此房可否，上诉人于江眉飞色舞的说可以“要买就抓紧，我这房四五十万就卖”。请问：房产证明侯克勤、秦凤美所有，因此，上诉人于江处理此房的举动是不受法律保护的。因此上诉人杨广利认为：如果想解除租赁合同腾房，上诉人于江必须赔偿上诉人杨广利及其妻精神损失费6000元（暂按每年2000元计），无理取闹费，堵锁眼、电话骚扰造成的误工费，换锁十余把，暂按4000元计，建楼下储藏室4000元，搬家费用2000元。
于江针对杨广利的上诉辩称，我方不应该支付对方上诉状中所主张的相关费用，房东要给房客赔偿搬家费，没有这样的道理。
于江向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同书，杨广利立即腾房；2、判决杨广利结清水费、电费、燃气费、电视维护费、卫生费等共约300元，交接清租房合同和《补充协议》中规定的全部物品；3、自2013年9月5日至2016年1月19日，杨广利应补交房租差价款300×14+400×15=10200元，并补交房租4200元；4、杨广利应支付拖延交纳房租罚款：30×113=3390元。
一审法院认定事实：济南市科学技术协会于2005年11月14日作出《济南市科协调整换购住房方案》，将于江原所有的位于济南市市中区七里山南区16号楼1单元101室（即济南市市中区七里山南六区16号楼1单元101室，房屋所有权证号：中069132）房屋调整为济南市市中区七里山南区16号楼西单元401室（即济南市市中区七里山南六区16号楼2单元401室），于江并于2006年3月21日向济南市科学技术协会交纳换购经济适用房款项61790.14元。于江的户籍所在地为济南市。现上述济南市市中区七里山南六区16号楼2单元401室房屋的所有权人为侯克勤，共有人�裴凤美，房产证号：中058518。于江后将其原所有的上述济南市市中区七里山南六区16号楼1单元101室房屋出卖给案外人杨绍林，杨绍林已于2006年11月8日取得该房屋的所有权，证号为中127644。
一审法院于2015年4月15日到济南市科学技术协会就本案所涉有关问题进行调查，该协会机关党委人员答复：“济南市科学技术协会于2005年11月14日作出的《济南市科协调整换购住房方案》仍然有效，按照换购方案应当是换购给于江的，但是于江应当将其原有的七里山南六区16号楼1单元101室退回。但据我们所知，于江已将七里山南六区16号楼1单元101室卖掉，所以七里山南六区16号楼2单元401室不应再分配给于江，原因是他违背了济南市科协调整换购住房方案。我们科协原则上想出售401室住房，按比例分给于江和韦志根，以维持公平、公正。科协虽然分房了，但没有过户，所以�里山南六区16号楼2单元401室的房屋所有权人仍为侯克勤和裴凤美。于江是否应当收取七里山南六区16号楼2单元401室房屋的房租我们保留意见。”于江对上述答复的质证意见为：“部分是事实，有些问题回避了，回避了为何不交101室，科协就给了我401室。当时，方案公布后，我认为我有道理，就据理力争，科协认可了我不交101室，也向我交付了401室，这些情况科协都不敢拿到桌面上来讲。另外，科协主张的所谓按比例分配也是毫无道理的，401室前任房主侯克勤是处级干部，国家规定他的住房标准是90平方米，我是高级职称，国家规定我的住房标准是120平方米，为什么侯克勤从401室搬走，调给他大房子，而我住侯克勤原来的小房子，这是与国家规定相矛盾的，让我住小房子，还跟我谈什么按比例，这毫无道理。我知道科协的某些人讲不出道理，也不讲道理，所以后面我�备到市纪委投诉。”
于江与杨广利之妻刘桂荣于2013年1月12日签订《房屋租赁合同书》，该合同书载明：“出租方（简称甲方）于江，承租方（简称乙方）刘桂荣。一、甲方将位于七里山南村6区16-2-401房屋租给乙方使用，房屋产权无任何争议。因产权争议给乙方造成的损失由甲方承担全部责任。二、租期为壹年（月），自2013年1月18日至2013年（应为2014年，一审法院注）1月17日止。月租金为1200元整，付款方式为3个月，共计人民币3600元整，以后每次提前20天交下次房租。如不按时交纳，甲方有权终止合同，在租赁期间内，甲方不得提高租金。四、乙方入住时，电表指数为（空白），水表指数为（空白），煤气指数为（空白）。此后水、电、煤气、有线费、暖气费、卫生、物业管理费由乙方交纳。五、房内如有电话和高档电器，甲方要求乙方交纳房屋设施押金（空白）元整。退房时如无损坏和欠费，押金退回。房内设施在房屋交接时要交待清楚或列清单：热水器1、衣柜1、茶几1、床4、燃气灶1、抽油烟机1、小桌1、椅凳等。”
双方于2013年1月21日签订《房屋租赁合同书》，该合同书载明：“出租方（简称甲方）于江，承租方（简称乙方）杨广利。一、甲方将位于七里山南村6-16-2-401房屋租给乙方使用，房屋产权无任何争议。因产权争议给乙方造成的损失由甲方承担全部责任。二、租期为（空白）年（月），自2013年1月27日至2014年1月26日止。月租金为1000元整，付款方式为3个月，共计人民币（大写）3000元整，以后每次提前15天交下次房租。如不按时交纳，甲方有权终止合同，并每超期交纳租金一天罚金30元，在租赁期间内，甲方不得提高租金。四、乙方入住时，电表指数为1513，水表指数为396，煤气指数为1826.6。此后水、电、煤气、有线费、暖气费、卫生、物业管理费由乙方交纳。五、房内如有电话和高档电器，甲方要求乙方交纳房屋设施押金300元整。退房时如无损坏和欠费，押金退回。房内设施在房屋交接时要交待清楚或列清单：衣柜1、单人床4、茶几1、小桌1、椅凳、热水器、燃气灶、抽油烟机等。（硬盘录像机……见背面）。”六、租赁期间，双方因特殊情况提前终止合同时，应提前一个月通知对方，甲方因特殊情况提前收回房屋时，应将剩余租金退还乙方，乙方需提前退房时，租金一律不退。九、乙方在合同到期前一个月如不通知甲方是否续租，合同到期后甲方有权打开房门将房屋收回。其中见背面内容系于江所书写，落款时间为2013.7.31，所书写内容与下述《租房补充协议》第二条、第四条内容基本一致。杨广利对上述见背面内容不予认可，并主张该内容系于江自己所添加，不在《房屋租赁合同书》之内。
于江于2013年1月23日将本案所涉房屋交付给杨广利居住使用。
于江、杨广利均认可双方履行的系2013年1月21日签订的《房屋租赁合同书》，而于江与杨广利之妻刘桂荣于2013年1月12日签订的《房屋租赁合同书》并未履行。
于江、杨广利于2013年7月31日签订《租房补充协议》，该协议载明：“一、如不按时交纳房租，每超期一天交纳罚金30元（每月以27日为准）。二、室内设施还有：硬盘录像机一台（内装500G硬盘）、遥控器一个、摄像头电源二个、支架二个、还有视频线、视频头、莲蓬头、17寸监视器、电视机顶盒1个。三、再补交设施押金700元。四、乙方已收到房屋钥匙两把。”
于江于2013年8月6日向杨广利发出通知一份，该通知载明：“租房协议乙方杨广利：请三日内（即8月9日前）交清该补交的租房设施押金柒佰元，若过期不交，就请于今年9月5日前退房搬出，此前交的房租退还。”杨广利之妻于同日收到该通知。杨广利对该通知的真实性无异议，并主张其看到通知后，问于江为何要交700元押金，于江说因为加了监控，其确实没有认真对待这件事。
于江主张曾于2014年11月1日向杨广利发出通知一份，告知杨广利自该日起上述房屋每月房租为1400元。杨广利对此不予认可，并主张没有收到过该通知。于江对其该项主张未提供相应证据予以证明。
于江认可杨广利以现金方式已向其交纳2013年4月27日之前的租金。杨广利以现金方式于2013年4月21日向于江交纳2013年4月28日至2013年7月27日的租金3000元；于2013年7月31日向于江交纳2013年7月28日至2013年10月27日的租金3000元。2013年10月27日之前的租金，于江未向杨广利打收条。
杨广利于2013年10月15�向于江在建设银行开设的帐户汇款3000元，于2014年1月20日汇款3000元，于2014年4月18日汇款3000元，于2014年7月20日汇款3000元，于2014年10月20日汇款3000元，于2015年1月18日汇款3000元，于2015年4月18日汇款3000元，于2015年7月20日汇款3000元，于2015年10月24日汇款3000元，即杨广利已向于江交纳2016年1月27日之前的租金。
杨广利对于江请求其结清水费、电费、燃气费、电视维护费、卫生费等共约300元不予认可。于江主张该数额系其估算，没有证据予以证明。
杨广利对于江请求其补交房租差价款不予认可，并主张双方对此未作出过相应约定。于江主张其于2013年9月5日口头通知杨广利要么腾房，如果续租的话租金涨到每月1300元。但于江对其该项主张，未提供相应证据予以证明。
一审法院认为，虽然于江尚未取得本案所涉房屋的所有权，但济南市科学技术�会已将本案所涉房屋调换给于江，在济南市科学技术协会未下发新的文件将本案所涉房屋收回的情况下，于江即享有居住使用及对外出租的权利，至于于江与济南市科学技术协会因房屋调换产生的纠纷与本案不属同一法律关系。杨广利以此为由，对双方签订的相应合同是否成立提出抗辩，没有法律依据，一审法院不予采信。虽然于江与杨广利之妻刘桂荣于2013年1月12日签订过《房屋租赁合同书》，但实际并未履行，且双方均认可系履行2013年1月21日签订的《房屋租赁合同书》。因此，于江、杨广利签订的房屋租赁合同书、租房补充协议，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反有关法律和行政法规的强制性规定，应为有效协议，双方均应按房屋租赁合同书及租房补充协议的约定履行各自的义务。
双方签订的租房补充协议中明确约定再补交设施押金700元，于�于2013年8月6日曾向杨广利发出的通知中明确告知如果8月9日前未补交租房设施押金700元，就请于9月5日前退房搬出，但杨广利至今未向于江补交上述租房设施押金700元，已构成违约。双方签订的房屋租赁合同书明确约定租期为2013年1月27日至2014年1月26日，合同到期后，双方未签订新的书面租赁合同，因此，依照合同法的相关规定，应视为不定期租赁，于江可随时解除合同，一审法院于2014年9月24日开庭审理本案时，解除合同的通知已到达于江，因此，双方签订的房屋租赁合同书于2014年9月24日予以解除，故于江要求解除合同、杨广利腾房并返还房内物品衣柜一个、单人床四张、茶几一个、小桌一个、椅凳、热水器、燃气灶、抽油烟机、硬盘录像机一台（内装500G硬盘）、遥控器一个、摄像头电源二个、支架二个、视频线、视频头、莲蓬头、17寸监视器、电视机顶盒1个的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。
关于于江主张的结清水费、电费、燃气费、电视维护费、卫生费等共约300元问题，杨广利不予认可，于江主张该数额系其估算，且没有提供相应证据予以证明，故对其该项主张，一审法院不予支持。
关于于江主张的补交房租差价款问题，于江主张其于2013年9月5日口头通知杨广利腾房，如果续租的话租金涨到每月1300元，但杨广利不予认可。于江主张曾于2014年11月1日向杨广利发出通知一份，告知杨广利自该日起上述房屋每月房租为1400元，但杨广利对此不予认可，并主张没有收到过该通知。于江对其上述主张，未提供相应证据予以证明，故于江要求杨广利补交房租差价款的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于于江要求杨广利补交房租4200元的问题，因杨广利已向于江交纳2016年1�27日之前的租金，而于江提出上述诉讼请求的时间为2016年1月19日，故于江的上述诉讼请求，没有事实依据，一审法院不予采信。
双方在房屋租赁合同书中明确约定付款方式为每3个月交纳一次，在租房补充协议中约定如不按时交纳房租，每超期一天交纳罚金30元（每月以27日为准），且杨广利向于江交纳第一个季度的租金系于2013年4月27日之前，交纳第二个季度的租金系于2013年4月21日，故除2013年7月31日交纳第三个季度的租金构成违约外，其余交纳时间均在合同约定的期限之内。故一审法院酌定杨广利应向于江支付逾期交纳房租违约金120元，对超出该数额部分的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定判决：一、于江与杨广利于2013年1月21日签订的房屋租赁合同书于2014年9月24日解除。二、杨广利于判决生效之日起三十日内，将位于济南市市中区七里山南区16号楼西单元401室（即济南市市中区七里山南六区16号楼2单元401室）房屋腾空并返还给于江。三、杨广利于判决生效之日起三十日内，将上述房屋内的物品衣柜一个、单人床四张、茶几一个、小桌一个、椅凳、热水器、燃气灶、抽油烟机、硬盘录像机一台（内装500G硬盘）、遥控器一个、摄像头电源二个、支架二个、视频线、视频头、莲蓬头、17寸监视器、电视机顶盒1个返还给于江。四、杨广利于判决生效之日起十日内，向于江支付违约金120元。五、驳回于江的其他诉讼请求。案件受理费100元，由杨广利负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，本案中于江在一审中为原告，一审判决书中的“被告于江”系笔误，予以纠正。
双方于2013年7月31日签订的《租房补充协议》载明：“一、如不按时交纳房租，每超期一天交纳罚金30元（每月以27日为准）。”上诉人于江主张“每月以27日为准”系上诉人杨广利偷偷写入“补充协议”的抄件，证据不足，本院不予支持。
关于上诉人于江主张的结清水费、电费、燃气费、电视维护费、卫生费等共约300元问题，上诉人杨广利不予认可，上诉人于江主张该数额系其估算，且没有提供相应证据予以证明，对其该项主张，一审法院不予支持，并无不当。
上诉人杨广利二审中主张上诉人于江赔偿上诉人杨广利及其妻子精神损失费6000元（暂按每年2000元计），无理取闹费，堵锁眼、电话骚扰为其造成误工费，�锁十余把，暂按4000元计，建楼下储藏室4000元，搬家费用2000元，但其在一审中未提起反诉，二审中，本院不予审理。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人于江负担100元，上诉人杨广利负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 郭维敬
审判员 孟繁荣
二〇一六年十月十八日
书记员 吴颖颖