重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民初字第00944号
原告郭德芬。
委托代理人李建勋，重庆捷迅律师事务所律师。
委托代理人文辉，重庆国生律师事务所律师。
被告重庆市巴南区诚通小额贷款股份有限公司，住所地重庆市巴南区龙洲新区龙海大道3号龙海港湾小区F211-16号。
法定代表人明朝勇，董事长。
委托代理人王洪，重庆比君律师事务所律师。
委托代理人邢德周，重庆比君律师事务所律师。
被告蔡云。
委托代理人王洪，重庆比君律师事务所律师。
委托代理人邢德周，重庆比君律师事务所律师。
被告朱军。
委托代理人王洪，重庆比君律师事务所律师。
委托代理人邢德周，重庆比君律师事务所律师。
被告重庆诚全置业（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区两路双龙大道11号。
法定代表人吴成全，董事长。
被告重庆市渝北区益华建筑工程有限公司，住所地重庆市渝北区两路双龙大道11号。
法定代表人吴超。
被告吴成全。
被告吴超。
原告郭德芬诉被告重庆市巴南区诚通小额贷款股份有限公司（以下简称诚通小贷公司）、蔡云、朱军、重庆诚全置业（集团）有限公司（以下简称诚全置业公司）、重庆市渝北区益华建筑工程有限公司（以下简称益华建筑公司）、吴成全、吴超案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月30日公开开庭进行了审理。郭德芬的委托代理人李建勋；诚通小贷公司、蔡云、朱军的委托代理人王洪到庭参加了审理。诚全置业公司、益华建筑公司、吴成全、吴超经本院依法公告送达起诉状副本及传票未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告郭德芬诉被告重庆市巴南区诚通小额贷款股份有限公司（以下简称诚通小贷公司）、蔡云、朱军、重庆诚全置业（集团）有限公司（以下简称诚全置业公司）、重庆市渝北区益华建筑工程有限公司（以下简称益华建筑公司）、吴成全、吴超案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月30日公开开庭进行了审理。郭德芬的委托代理人李建勋；诚通小贷公司、蔡云、朱军的委托代理人王洪到庭参加了审理。诚全置业公司、益华建筑公司、吴成全、吴超经本院依法公告送达起诉状副本及传票未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告郭德芬诉称：2015年6月8日郭德芬收到重庆市第五中级人民法院送达的（2015）渝五中法执异字第00502号《执行裁定书》，郭德芬认为该裁定书缺乏事实与法律依据，其理由为：2014年1月21日郭德芬与诚全置业公司签订商品房买卖合同，购买了位于重庆市荣昌县昌龙大道138号百安星城七套房屋，已交付全部购房款，且进行了网签登记，涉案的商品房买卖合同经生效调解书也确定为合法有效。郭德芬的购房行为早在本案查封前一年左右就已完成，且完全履行了合同义务。原裁定认为郭德芬不属于购房消费者，而应作为一般买受人以及没有实际占用涉案房产，故认为郭德芬的执行异议不能成立的理由缺乏法律依据。综上，请求法院解除对位于重庆市荣昌县昌龙大道138号百安星城七套房屋的查封，并终止执行，确认位于重庆市荣昌县昌龙大道138号百安星城七套房屋归原告郭德芬所有，诉讼费用由被告承担。原告郭德芬诉称：2015年6月8日郭德芬收到重庆市第五中级人民法院送达的（2015）渝五中法执异字第00502号《执行裁定书》，郭德芬认为该裁定书缺乏事实与法律依据，其理由为：2014年1月21日郭德芬与诚全置业公司签订商品房买卖合同，购买了位于重庆市荣昌县昌龙大道138号百安星城七套房屋，已交付全部购房款，且进行了网签登记，涉案的商品房买卖合同经生效调解书也确定为合法有效。郭德芬的购房行为早在本案查封前一年左右就已完成，且完全履行了合同义务。原裁定认为郭德芬不属于购房消费者，而应作为一般买受人以及没有实际占用涉案房产，故认为郭德芬的执行异议不能成立的理由缺乏法律依据。综上，请求法院解除对位于重庆市荣昌县昌龙大道138号百安星城七套房屋的查封，并终止执行，确认位于重庆市荣昌县昌龙大道138号百安星城七套房屋归原告郭德芬所有，诉讼费用由被告承担。
诚通小贷公司、蔡云、朱军答辩称：诚通小贷公司、蔡云、朱军享有合法的债权和抵押权。从原告郭德芬与诚全公司签订的买卖合同看，并非合法有效，因涉及抵押房屋的买卖合同，未经抵押权人同意，抵押物不能交易。原告郭德芬提供的房款收据时间早于其银行交易记录，故其提供的证据不能充分证明其已经支付全部购房款。郭德芬所购房屋并非用于居住，也没有证据证明其名下仅有唯一一套居住房屋，并且在法院查封前涉案房屋也未实际交付，郭德芬没有合法占有涉案房屋。郭德芬诉称的网签行为仅仅是行政机关的一种行政管理手段，并不因为进行了网签就合法占有了不动产。综上，原告郭德芬没有足以排除执行的证据，请求法院依法驳回原告郭德芬的全部诉讼请求。诚通小贷公司、蔡云、朱军答辩称：诚通小贷公司、蔡云、朱军享有合法的债权和抵押权。从原告郭德芬与诚全公司签订的买卖合同看，并非合法有效，因涉及抵押房屋的买卖合同，未经抵押权人同意，抵押物不能交易。原告郭德芬提供的房款收据时间早于其银行交易记录，故其提供的证据不能充分证明其已经支付全部购房款。郭德芬所购房屋并非用于居住，也没有证据证明其名下仅有唯一一套居住房屋，并且在法院查封前涉案房屋也未实际交付，郭德芬没有合法占有涉案房屋。郭德芬诉称的网签行为仅仅是行政机关的一种行政管理手段，并不因为进行了网签就合法占有了不动产。综上，原告郭德芬没有足以排除执行的证据，请求法院依法驳回原告郭德芬的全部诉讼请求。
在本院审理中，郭德芬向本院提交了七份重庆市商品房买卖合同、房款收据、2015年3月6日建设银行出具的历史交易明细一份、荣昌县土房管理登记中心于2015年3月17日出具的网签备案信息一份、重庆市荣昌县人民法院（2015）荣法民初字第01168号、01169号、01170号、01172号、01174号民事调解书五份、本院（2015）渝五中法执异字第00502号民事裁定书。诚通小贷公司、蔡云、朱军对郭德芬提供的七份重庆市商品房买卖合同、房款收据的真实性不予认可；对2015年3月6日建设银行出具的历史交易明细一份真实性无异议但对其关联性有异议，认为该证据不能证明在2014年1月23日所支出的款项系本案购房款；对网签备案信息的三性均有异议，认为从证据形式看，系手写且所记载房号内容与土房管理中心盖章处所书写的“以上属实”的笔迹系不同笔迹所书写，该证据存在事后修改、添加的可能性；对五份调解书的合法性有异议，该五份调解书均是在本案执行异议之诉阶段提出，也即在本案房屋被查封后所达成，故郭德芬与诚全公司所达成的调解协议显然侵害了诚通小贷公司的合法权益；对本院（2015）渝五中法执异字第00502号民事裁定书的三性均无异议，但对其证明目的有异议，从裁定查明的事实来看，原告郭德芬并未实际占有本案涉案房屋，也未办理过户登记手续。在本院审理中，郭德芬向本院提交了七份重庆市商品房买卖合同、房款收据、2015年3月6日建设银行出具的历史交易明细一份、荣昌县土房管理登记中心于2015年3月17日出具的网签备案信息一份、重庆市荣昌县人民法院（2015）荣法民初字第01168号、01169号、01170号、01172号、01174号民事调解书五份、本院（2015）渝五中法执异字第00502号民事裁定书。诚通小贷公司、蔡云、朱军对郭德芬提供的七份重庆市商品房买卖合同、房款收据的真实性不予认可；对2015年3月6日建设银行出具的历史交易明细一份真实性无异议但对其关联性有异议，认为该证据不能证明在2014年1月23日所支出的款项系本案购房款；对网签备案信息的三性均有异议，认为从证据形式看，系手写且所记载房号内容与土房管理中心盖章处所书写的“以上属实”的笔迹系不同笔迹所书写，该证据存在事后修改、添加的可能性；对五份调解书的合法性有异议，该五份调解书均是在本案执行异议之诉阶段提出，也即在本案房屋被查封后所达成，故郭德芬与诚全公司所达成的调解协议显然侵害了诚通小贷公司的合法权益；对本院（2015）渝五中法执异字第00502号民事裁定书的三性均无异议，但对其证明目的有异议，从裁定查明的事实来看，原告郭德芬并未实际占有本案涉案房屋，也未办理过户登记手续。
诚通小贷公司、蔡云、朱军向本院提交借款合同（诚通借贷字第20090101号）、抵押合同（诚通担抵字第20090027号、荣昌2009抵押第5413号）、保证合同（诚通保证字第20090103号、20090104号）、债权文书公证书（2009渝证字第46417号、2012渝渡证字第3560号）、还款协议、（2014）渝渡证字第494号执行证书、（2015）渝五中法公执字第00023号执行裁定书、执行异议案听证笔录。郭德芬对借款合同、保证合同的真实性不予认可；对荣昌2009抵押第5413号抵押合同的真实性予以认可，但对其关联性和证明目的不予认可；对还款协议、执行证书和债权文书公证书的三性均不予认可；对（2015）渝五中法公执字第00023号执行裁定书的真实性予以认可，但证明目的不予认可，对房屋未实际交付的事实无异议。
经审理查明，诚通小贷公司、蔡云、朱军于2012年5月26日与诚全置业公司、益华建筑公司、吴成全、吴超签订《还款协议》。该协议经重庆市大渡口公证处公证并赋予强制执行效力{公证书编号为（2012）渝渡证字第3560号}。2014年1月16日，经诚通小贷公司、蔡云、朱军申请，该公证处出具了（2014）渝渡证字第494号执行证书，载明：申请执行人诚通小贷公司、蔡云、朱军可持本证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。执行标的为本金23000000元、利息13352880元，及从2014年1月10日起以本金23000000元为基数按年利率21.24%计算利息至债务全部清偿完毕之日止和因实现债权所发生的所有费用（包括但不限于律师费892000元、执行费、评估费、拍卖费等）。该执行证书发生法律效力后，诚通小贷公司、蔡云、朱军向本院申请强制执行。经审理查明，诚通小贷公司、蔡云、朱军于2012年5月26日与诚全置业公司、益华建筑公司、吴成全、吴超签订《还款协议》。该协议经重庆市大渡口公证处公证并赋予强制执行效力{公证书编号为（2012）渝渡证字第3560号}。2014年1月16日，经诚通小贷公司、蔡云、朱军申请，该公证处出具了（2014）渝渡证字第494号执行证书，载明：申请执行人诚通小贷公司、蔡云、朱军可持本证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。执行标的为本金23000000元、利息13352880元，及从2014年1月10日起以本金23000000元为基数按年利率21.24%计算利息至债务全部清偿完毕之日止和因实现债权所发生的所有费用（包括但不限于律师费892000元、执行费、评估费、拍卖费等）。该执行证书发生法律效力后，诚通小贷公司、蔡云、朱军向本院申请强制执行。
2014年1月21日，郭德芬与诚全置业公司签订七份《重庆市商品房买卖合同》，购买了位于重庆市荣昌县昌州街道昌龙大道138号百安星城七套房屋，用途为住宅，房屋总价款为2522072元。同年1月22日诚全置业公司向郭德芬开具房款收据。同年1月23日，郭德芬以银行汇款方式向诚全置业公司支付了全部购房款。诚全置业公司未将上述房屋交付郭德芬实际占有。郭德芬所提交的加盖有“荣昌土地房屋管理登记中心”印章的“重庆互帮律师事务所”便签上载明，涉案七套房屋办理了网签登记。
本院在执行过程中，于2015年1月15日作出（2015）渝五中法公执字第23号执行裁定书，查封了被执行人诚全置业公司所有的位于重庆市荣昌县昌龙大道138号百安星城等房屋。本院在执行过程中，于2015年1月15日作出（2015）渝五中法公执字第23号执行裁定书，查封了被执行人诚全置业公司所有的位于重庆市荣昌县昌龙大道138号百安星城等房屋。
郭德芬因对法院执行上述执行裁定书提出异议，本院于2015年6月4日作出（2015）渝五中法执异字第00502号民事裁定书认定：案外人郭德芬在本院查封诚全置业公司所有的位于重庆市荣昌县昌龙大道138号百安星城七套房屋前，已与诚全置业公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了上述房屋。虽然所购房屋系成套住宅，可用于居住，但郭德芬一次性购买七套住房的行为表明其并非仅为自住，因此其不属于购房消费者，而应作为一般买受人。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然郭德芬已支付全部购房款且办理了网签登记，但其未在本院查封之前实际占有上述房屋。因此，案外人郭德芬的异议请求不符合上述司法解释的规定，其对上述房屋不享有足以对抗执行的实体权益，其请求本院中止对上述房屋执行的异议理由不能成立。故裁定：驳回案外人郭德芬的异议。郭德芬因对法院执行上述执行裁定书提出异议，本院于2015年6月4日作出（2015）渝五中法执异字第00502号民事裁定书认定：案外人郭德芬在本院查封诚全置业公司所有的位于重庆市荣昌县昌龙大道138号百安星城七套房屋前，已与诚全置业公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了上述房屋。虽然所购房屋系成套住宅，可用于居住，但郭德芬一次性购买七套住房的行为表明其并非仅为自住，因此其不属于购房消费者，而应作为一般买受人。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然郭德芬已支付全部购房款且办理了网签登记，但其未在本院查封之前实际占有上述房屋。因此，案外人郭德芬的异议请求不符合上述司法解释的规定，其对上述房屋不享有足以对抗执行的实体权益，其请求本院中止对上述房屋执行的异议理由不能成立。故裁定：驳回案外人郭德芬的异议。
本院认为，郭德芬在本院查封诚全置业公司所有的位于重庆市荣昌县昌龙大道138号百安星城七套房屋前，虽与诚全置业公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了上述房屋，也支付了全部购房款，但其所购房屋系成套住宅，郭德芬一次性购买七套住房的行为表明其并非仅为自住，并且郭德芬也未提供其无其他用于居住房屋的相关证据，因此郭德芬不属于购房消费者，而应作为一般买受人。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且受买人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因此郭德芬的异议请求不符合上述司法解释的规定。郭德芬提出其所购房屋进行了网签备案登记，但其所提供的证据上缺乏“荣昌土地房屋管理登记中心”负责人或证明材料制作人的签名，经本院释明后其仍未能补强，故对于该事实的真实性尚不能直接予以确认。即便该事实存在，根据《重庆市土地房屋权属登记条例》第五十九条、第六十一条的规定，符合条件的预告登记，登记机构应当将预告登记事项记载于土地房屋登记簿，向预告登记权利人核发房地产登记证明。申请预购商品房预告登记，应当提交商品房预售合同及登记备案证明和当事人关于预告登记的约定。因此郭德芬提出的网签登记也不具有物权预告登记的效力，不应适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定。综上，原告郭德芬起诉要求解除查封，判令涉案房屋归其所有的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、第一百一十五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：本院认为，郭德芬在本院查封诚全置业公司所有的位于重庆市荣昌县昌龙大道138号百安星城七套房屋前，虽与诚全置业公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了上述房屋，也支付了全部购房款，但其所购房屋系成套住宅，郭德芬一次性购买七套住房的行为表明其并非仅为自住，并且郭德芬也未提供其无其他用于居住房屋的相关证据，因此郭德芬不属于购房消费者，而应作为一般买受人。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且受买人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因此郭德芬的异议请求不符合上述司法解释的规定。郭德芬提出其所购房屋进行了网签备案登记，但其所提供的证据上缺乏“荣昌土地房屋管理登记中心”负责人或证明材料制作人的签名，经本院释明后其仍未能补强，故对于该事实的真实性尚不能直接予以确认。即便该事实存在，根据《重庆市土地房屋权属登记条例》第五十九条、第六十一条的规定，符合条件的预告登记，登记机构应当将预告登记事项记载于土地房屋登记簿，向预告登记权利人核发房地产登记证明。申请预购商品房预告登记，应当提交商品房预售合同及登记备案证明和当事人关于预告登记的约定。因此郭德芬提出的网签登记也不具有物权预告登记的效力，不应适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定。综上，原告郭德芬起诉要求解除查封，判令涉案房屋归其所有的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、第一百一十五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：
驳回原告郭德芬的诉讼请求。
本案案件受理费80元及公告费560元，由原告郭德芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。
审 判 长 周海燕
审 判 员 苏致礼
审 判 员 段晓玲
代理审判员 陈 华
人民陪审员 柳明光
二〇一六年二月四日
书 记 员 潘建兴