江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云民初字第2710号
原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司，住所地在本市云龙区商聚路1号中茵龙湖国际家苑1号。
负责人李士和，该分公司总经理。
委托代理人张钊，江苏彭城律师事务所律师。
被告岳芳，女，1985年7月出生，汉族。
原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司（以下简称皇冠物业徐州公司）诉被告岳芳物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月21日立案受理。依法由审判员陈涛适用小额诉讼程序独任审判，于同年9月3日公开开庭进行了审理。原告皇冠物业徐州公司的委托代理人张钊、被告岳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告皇冠物业徐州公司诉称，原告是中茵龙湖国际家苑的物业服务公司，被告是该小区10#-2-102室房产的业主。根据双方签订的物业管理服务协议，约定物业服务费2元／月／平方米，从第二年起第一季度缴纳全年的物业服务费，未按期缴纳的，原告根据规定收取未缴纳费用日千分之七的违约金。至今被告岳芳尚欠原告2014年的物业服务费，经原告多次催要未果。现向人民法院提起诉讼，请求法院判决被告给付原告物业服务费2405.25元、逾期付款违约金883.93元。
被告岳芳辩称，我的房屋墙体及使用院落因雨水管堵塞而原告不予维护处理导致雨水无法正常回灌，影响我使用同时致使邻居对我有意见，公共雨水管是小区公共设施，属于物业公司的服务范围，原告未尽到物业服务合同的义务，损害了我的权益；因我所有房屋为一楼，房屋空调放置处空间较小，无法放置正常尺寸的外机，与原告协商时，原告开始提出叫我自己单独与空调厂家定制特定尺寸空调外机的无理要求，经我多次协商后原告同意我在原位置附近的地面放置，但拒绝出具相应的协商结果的书面证据；我所有的房屋有防盗报警系统，按钮故障报警后并无物业人员上门查看，我所有房屋建筑面积为143.16平方米，套内面积为105.94平方米，楼层的电梯未及时维护与检查，楼层旁边围墙至今还有个洞，可容一个人自由爬出，小区内存在很大安全隐患，且绿化工人经常在此处扔倒垃圾；原告把每个住户的水表都锁起来，我有一次正在家中洗发突然停水，打电话到物业处请其把门打开刷一下水卡，物业说没时间、没人员上门，我着急到物业处看见客服主管和两位客服人员在聊天；原告与我签订的物业管理服务协议违反普通住宅的前期物业服务收费标准政府指导价规定；原告与我签订的物业管理服务协议违反合同签订自愿的原则，原告无权要求我支付物业费及物业金，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告岳芳系徐州市云龙区中茵龙湖国际家苑10#-2-102室房屋所有权人，房屋建筑面积143.17平方米，徐州中茵置业有限公司是该小区房地产开发企业。2013年1月6日，徐州中茵置业有限公司（甲方）、原告皇冠物业徐州公司（乙方）和被告岳芳（丙方）签订一份中茵•龙湖国际家苑前期物业管理服务协议，合同约定：甲方选聘乙方对中茵龙湖国际家苑提供前期物业管理服务事宜；丙方接甲方的入住通知书后，应于规定的时间内办理完结入住手续；物业服务费（高层住宅）2元／月／平方米，会所及别墅：3.5元／月／平方米；装修垃圾清运费1元／平方米。装修违约预置金2000元／户，装修管理服务费200元／户；停车场车位使用费：地面停车场100元／月／个，地下停车场160元／月／个；业主应于房屋验收合格、具备交付条件并经甲方通知实施交付之日起缴纳物业服务费用，在办理手续时缴纳一年费用；在规定时间内没有办理入住手续的，其物业服务费及其他费用由丙方仍从入住通知之日起全额缴纳给乙方；从第二年起，第一季度缴纳当年全年的物业服务费用；业主已办理交房但长期未入住的，按国家关于空置房相关法律规定执行；丙方未按期缴纳物业服务费，乙方根据规定收取未交费用千分之七的违约金，本协议所涉及的物业服务费为预收的方式；甲方在房屋保修期内有义务及时整改乙、丙方报来的物业质量问题、工程遗留问题及施工缺陷；根据国家相关法规、甲方与丙方的购房合同及质保书规定，丙方专有部位工程质量问题、缺陷、质保期内的由甲方负责，质保期过期后由丙方负责；乙方承诺按照附件内容向丙方和甲方提供物业服务；乙方根据国家法律法规、当地政府相关规定和本协议向丙方收取物业服务费及其它相关费用；向丙方提供装修管理服务；如丙方委托乙方对其专有部位进行承接验收的，乙方可以协助丙方进行承接查验，丙方专有部位的工程质量问题或缺陷，乙方只能够协助丙方对问题进行统计和向甲方报送，最终结果取决于甲、丙双方；承接查验专有物业，承接查验后丙方需向甲方及时提出物业的质量和工程遗留问题及缺陷。质保期间，丙方应及时将工程质量问题向甲方书面提出，甲方应在规定时间内及时整改。质保期过后，专有物业的维修、更换、改造等事项由丙方负责，丙方于装修前应仔细检查房屋并及时向甲方书面提出工程遗留问题，甲方不承担丙方装修后应装修承包商应承担的责任；丙方应及时向乙方预缴交代收代缴的水、电费用，由于丙方未按时缴交预交的代收代缴水电费，乙方可停止向丙方提供未缴交费用所关联的服务直至丙方足额缴交费用；乙方负责物业公共部位的楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑公共部位的维修、养护和管理；物业公共部位道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理，供电线路、煤气线路、路灯、电话／有线电视天线／网络等市政配套设备设施按有关规定处理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；安全防范、维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等；交通和车辆停放秩序的管理；物业使用禁止行为的管理；物业维修和养护费用的账务管理；物业档案资料的保管；物业其他公共事务的管理服务；合同三方当事人还就前期物业管理服务内容、物业管理服务质量、代收费用和其它有偿服务费用、违约责任等事项进行了约定。协议签订后，原告皇冠物业徐州公司进驻徐州市云龙区中茵龙湖国际家苑小区，为该小区提供物业管理服务，被告尚欠原告2014年度的物业服务费143.16平方米×1.4元／月／平方米×12个月≈2405元。
另查明，原告皇冠物业徐州公司在为徐州市云龙区中茵龙湖国际家苑小区提供物业服务管理期间，存在楼层电梯维系检查不及时、对业主反映的与物业管理服务有关的问题解决不及时、小区的围墙有洞口未及时堵塞等服务质量问题。
本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。徐州中茵置业有限公司、原告皇冠物业徐州公司和被告岳芳签订的中茵•龙湖国际家苑前期物业管理服务合同合法有效。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主缴纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。原告为徐州市云龙区中茵龙湖国际家苑小区提供了物业管理服务，被告岳芳也应及时给付原告皇冠物业徐州公司2014年度的物业管理服务费。因原告皇冠物业徐州公司提供的物业管理服务质量存在瑕疵，除应减少物业费收费金额外并且其无权向被告岳芳主张欠缴物业管理服务费的违约金，被告岳芳应实际给付原告皇冠物业徐州公司物业管理服务费2405×90%=2164.50元。被告岳芳称其所居住房屋的外墙雨水管堵塞原告未及时处理，未提供有效证据证明，本院不予采纳。被告称原告违反普通住宅的前期物业服务收费政府指导价规定，经审查，原告的物业服务收费标准并未超出价格主管部门公布的政府指导价范围且物业服务合同原告已在当地价格主管部门、物业管理行政主管部门备案，被告的质疑无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告岳芳应于本判决生效之日起十日内给付原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司物业服务费用2164.50元。
二、驳回原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司要求被告岳芳支付违约金的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司负担10元，被告岳芳负担15元（因原告已预交，被告岳芳在履行本判决时直接支付给原告）。
本判决为终审判决。
审判员 陈 涛
二〇一四年十一月十三日
书记员 耿艺玮