河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀09民终2073号上诉人（原审原告）：巩亚志，男，汉族，1978年6月16日出生，住河北省献县。委托诉讼代理人：边书坤，北京卫之平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：献县鸿基房地产开发有限公司（以下简称鸿基公司），住所地：河北省献县北环路北侧。法定代表人：李保华，经理。委托诉讼代理人：王娜娜，河北中旺律师事务所律师。上诉人巩亚志因买卖合同纠纷一案，不服河北省献县人民法院（2015）献民初字第3437号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人巩亚志上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持其各项诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、认定事实不清方面。1、关于本案涉案土地的所有权性质、规划用途和使用期限的认定没有任何合法根据；2、认定本案涉案房屋为预售商品房、规划用途为住宅没有任何合法根据；3、未对双方就土地使用权期限问题的交涉事实进行认定，这些事实是本案的重要事实，不应该在认定事实时遗漏忽略；4、对于被告售楼时欺骗宣传称华苑二期是70年大产权的事实不予认定是错误的；5、对于交房事实的认定是错误的；6、对于逾期办证的有关事实认定是错误的。二、证据不足方面。1、对本案关键事实华苑二期土地的所有权性质、规划用途、使用权年限和涉案房屋的性质的认定证据不足；2、在被告并未提交任何证据证实涉案房屋为预售商品房、规划用途为住宅的情况下，直接认定涉案房屋为预售商品房、规划用途为住宅证据不足；3、对于被告并不存在逾期交房情形的认定证据不足；4、一审判决认定被告在土地使用权年限问题上不存在欺骗和误导，证据不足。三、程序违法方面。1、一审判决存在漏判；2、我书面申请一审法院调查收集因客观原因不能自行收集的审理案件需要的主要证据，一审法院未调查收集；3、一审判决在诉讼费的收取和确定方面违反规定。四、适用法律错误方面。1、一审判决根据合同法第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百三十八条、第一百五十三条的规定判决驳回我的诉讼请求属于适用法律错误；2、一审法院根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第（五）项综合或者其他用地土地使用权出让最高年限五十年的规定判决驳回我的相关诉讼请求也是错误的。被上诉人鸿基公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，不存在漏判少判，二审法院查明事实，依法维持原审判决。一审法院认定的事实：2012年7月28日，原告巩亚志与被告献县鸿基房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份。原告购买被告开发的位于献县××北路西侧××室商品房××套。合同约定，该地为商住用地；土地使用年限自2008年2月27日至2053年9月23日；房屋按照建筑面积计算每平方米2766元；原告购买房屋面积为120.4平方米。合同第八条约定：出卖人应当在2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第二种（即该商品房验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种（1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行）方式处理。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项（3、双方友好协商解决）处理。后因房屋使用年限问题发生争执，双方又签订了《合同补充协议》。该协议第7条约定：房屋使用产权70年。合同签订后，原告于2013年5月27日从被告处领取了装修钥匙。到2013年5月29日，原告分两次付清全部房款333000元。2013年8月8日，原告与被告签署了《楼宇交接书》后，原告从被告处领取了全套钥匙，并入住至今。到现在为止，被告没有给原告办理《房屋产权登记证》。因土地、房屋的使用年限、房屋产权登记证等问题双方不能达成一致，原告诉至法院，请求法院判令被告赔偿因土地使用年限不能达到70年的商品房价值贬损120400元、25年的土地出让金3870元；被告向原告支付自2013年5月31日起至按照交房标准交付房屋之日止的违约金151348.5元；要求被告支付逾期办理房屋所有权证的损失63549.59元。以上事实有原告、被告提供的证据及开庭笔录等证据为证。一审法院认为，依法成立的合同，应当受到法律的保护。原告为购买被告商品房一套，双方签订了《商品房买卖合同》、《合同补充协议》。双方对该合同的真实性无异议，并已实际履行，属原告、被告双方真实意思表示，应依法认定有效，该合同对双方均具有约束力。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让暂行条例》第十二条规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。原告购买被告房屋土地规划用途为商住，期限为45年不违反法律规定。况且，商品房国有土地使用年限的确定系行政机关的职责范围，应由地方政府依法解决。故对于原告要求被告支付其土地使用年限、房屋产权不足70年贬损的请求，依法不予支持。合同约定被告应在2013年5月30日前，将符合合同约定的商品房交付原告，虽然房屋没有经过正式验收，但原告在2013年5月27日领取了装修钥匙进行装修，没有对房屋的质量提出异议，其房屋已经在原告的使用、管理之中，2013年8月8日，原告与被告签署了《楼宇交接书》，没有因为被告交付房屋而延误原告入住、给原告造成损失，故应视为在合同约定的期限内，完成了房屋的交接，被告不存在逾期交付房屋的情形，原告要求被告支付违约金的主张不予支持。被告没有按合同的约定为原告办理《房屋产权登记证》，双方应按合同“双方友好协商解决”的约定，由被告为其办理《房屋产权登记证》。故原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证损失的主张，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十八条、第一百五十三条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让暂行条例》第十二条的规定，判决如下：驳回原告巩亚志的诉讼请求。案件受理费6387元，由原告承担。二审中，被上诉人鸿基公司向本院提供献国用（2008）第017号《国有土地使用权证书》，该证书载明下列主要信息：1、土地使用权人为献县鸿基房地产开发有限公司；2、座落为东升北路西侧；3、地类（用途）为商住用地；4、使用权类型为出让（转让）；5、终止日期为2053年9月23日；6、使用权面积为21544.4㎡；7、颁证时间为2008年2月27日。并附有“宗地图”一份。上诉人质证称，该土地使用证不是新证据，使用权类型不明确，是出让还是转让不明确，对方如果认为是出让应提交出让合同，该证的终止日期2053年计算为45年半，有零有整的情况我方不理解，应当不是出让的，且法院也说到土地局调取相关证据，土地局说没有出让合同。仅凭该证书也不能证实该房屋属于商用住宅，至于是否商住用我方也表示异议，正规的证据应是土地规划证等，但这些证据对方均没有提交，另我方也不认可其是国有土地性质。另查，被上诉人鸿基公司的验收资料均在施工单位手中，而被上诉人鸿基公司与施工单位的经济纠纷正在河北省高级人民法院审理之中，造成被上诉人鸿基公司未能将商品房进行竣工验收。本院二审查明的其他案件基本事实及证据均与一审判决相一致。本院认为，一、关于上诉人巩亚志主张的案涉国有土地使用年限不足七十年应由被上诉人鸿基公司赔偿其经济损失问题。首先，商品房国有土地使用年限的确定依法属于相关行政机关的职责，不属于人民法院民事案件的审理范围，上诉人巩亚志可就该事项向相关行政机关反映解决；其次，上诉人巩亚志主张上述相关损失，并未提供确实充分的事实和法律依据。故一审判决对于其该项诉请未予支持，并无不当，本院亦不持异议。二、关于上诉人巩亚志主张的被上诉人鸿基公司违反双方合同约定未向其交付经综合验收合格的商品房应当给付其违约金，以及逾期办理房地产所有权证书应赔偿其经济损失问题。违约金是合同一方不能履行合同或者履行合同不符合约定，给合同相对方造成损失，违约方给付对方一定的赔偿，违约金具有补偿性与惩罚性的性质。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，对于违约金的数额，上诉人巩亚志应就其受到的实际损失承担一定的举证责任，而本案其不能就被上诉人鸿基公司未交付综合验收合格商品房的违约行为给其造成的损失举出合法有效的证据，其应对此承担一定的不利后果。本院综合上述情况，同时考虑案涉商品房验收资料均在案外人即施工单位手中，被上诉人鸿基公司与案外人之间的民事诉讼是导致案涉商品房未进行竣工验收的重要原因，合格房屋应当包括验收合格及质量合格两方面内容等情况，兼顾公平原则和诚实信用原则，酌情支持被上诉人鸿基公司向上诉人巩亚志支付未按合同约定交付综合验收合格的商品房的违约金，即以上诉人巩亚志已交付购房款333000元为基数按百分之三的标准予以计算，应为9990元。至于逾期办理房地产所有权证书的损失，因双方在合同中有关于上诉人巩亚志不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方均同意按第3项即双方友好协商的方式予以解决的相关约定，故一审未予支持，有事实及法律依据，并无不当。综上所述，上诉人巩亚志的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河北省献县人民法院（2015）献民初字第3437号民事判决；二、被上诉人献县鸿基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人巩亚志违约金9990元；三、驳回上诉人巩亚志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6387元，二审案件受理费4010元，共计10398元，由上诉人巩亚志负担8800元，被上诉人献县鸿基房地产开发有限公司负担1598元。本判决为终审判决。审判长  于振东审判员  李宗哲审判员  郭亚宁二〇一六年十二月三十日书记员  苗园园