湖南省岳阳�中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岳中民一终字第460号
上诉人（原告、反诉被告）岳阳九天大厦有限公司。
法定代表人李先轸，董事长。
委托代理人汪旭东，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人王秀琬，湖南骄阳律师事务所律师。
被上诉人（被告、反诉原告）叶志刚，男，1974年10月2日出生，汉族，湖南省岳阳市人，个体工商户。
委托代理人肖湘岳，湖南金球律师事务所律师。
原审第三人徐劲，男，1970年10月31日出生，汉族，湖南省岳阳市人，岳阳市岳阳楼区贵人足浴城经营户。
上诉人岳阳九天大厦有限公司（以下简称“九天公司”）与被上诉人叶志刚、原审第三人徐劲房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2012）楼民初字第389号民事判决，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年10月14日公开开庭进行�审理。上诉人九天公司委托代理人汪旭东、王秀琬、被上诉人叶志刚委托代理人肖湘岳到庭参加了诉讼。另外，叶志刚亦向本院提起上诉，但未交纳上诉案件受理费，本院于2013年11月19日依法裁定叶志刚按撤回上诉处理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年7月，九天公司与叶志刚多次商议房屋租赁事宜。2010年7月21日，双方签订了一份关于岳阳九天大厦有限公司一期工程一至五楼租赁意向协议，约定九天公司将该公司所有的位于岳阳市站前路与南湖大道交汇处的金冠商厦一至五层及负二楼场地出租给叶志刚经营岳阳市开发区典藏名品家居广场。当时叶志刚正在注册公司，公司申办好后，合同方由叶志刚变更为所注册的公司，房屋租赁期限为15年，从房屋交付之日计算，九天公司给予叶志刚装修、市场培育合计9个月的免租期、租金标准、广告位使用等内容。2010年7月25日，九天公司与叶志刚就金冠商厦一至五层总面积21945.58平方米、负二楼6137.21平方米场地及租金协商签署了一份《租金计算表》，双方确认金冠商厦一楼实际租赁面积为4367.42平方米，月租金单价为23元／㎡；二楼实际租赁面积为4216.51平方米，月租金单价为23元／㎡；三楼实际租赁面积为4444.51平方米，月租金单价为23元／㎡；四楼实际租赁面积为4444.51平方米，月租金单价为20元／㎡；五楼实际租赁面积为4472.63元，月租金单价为20元／㎡；1-5层合计实际使用租赁面积为21945.58平方米，年租金为5735963.04元；负二楼租赁面积为6137.21平方米，月租金为4000元；总计租赁面积为28910.79平方米，剔除824平方米后，月租金为481996.92元，年租金为5783963.04元；在该《租金计算表》上加盖了岳阳九天大厦有限公司公章，叶志刚除个人签名外另加盖了岳阳市开发区典藏名品家居广场印�。2010年7月26日，九天公司作为合同甲方与岳阳市开发区典藏名品家居广场叶志刚作为合同乙方签订房屋租赁合同，约定九天公司将该公司所有的位于岳阳市站前路与南湖大道交汇处的金冠商厦一至五层，共21945平方米的场地出租给叶志刚使用，合同明确约定与本案相关的主要内容有：（一）房屋用途：用于经营家具、装饰品零售及相关项目（所有经营项目必须符合消防、治安、环保、文化等部门及法律的要求，并取得相应的许可或执照）；（二）房屋租期：15年，按各楼层房屋移交之日起分别开始计算；（三）租金标准：一层至三层平均为23元／㎡／月（其中租金为16元／㎡／月，其他费用为7元／㎡／月），四层至五层平均为20元／㎡／月（其中租金为14元／㎡／月，其他费用为6元／㎡／月）。一层至五层第一年执行优惠的标准为5.50元／㎡／月。负二楼每年租金为48000元；（四）租金支付方式：第一年租金支付方式约定为，乙方于2011年前一次或分批支付一至五层房屋全年租金。负二楼租金从2010年10月1日起按季度支付。第二年开始所有租金支付方式按季度以转账方式支付，支付时间为每个季度的第一个月的公历5号前。乙方向甲方支付押金人民币50万元整，合同期满后退还，押金不计息；（五）甲方的权利及义务：甲方提供租赁楼层现有的外墙广告位及北面、西面、南面的屋顶现有广告位分别提供5块、4块、4块给乙方使用（乙方不得将广告位转让或转租），甲方不计租金将六楼办公场地提供给乙方，甲方负责所提供的物业设备设施的一年质保期（从物业交付之日起计算）的免费修理，但因乙方使用不当造成的损失由乙方负责；商厦共用的设备设施由甲方统一管理与维护，乙方需承担按租赁面积比例分摊的共用设备设施的使用、�护分摊费用；（六）乙方的权利及义务：装修、装饰房屋的方案应经有资质的设计部门、消防部门、环保部门以及其他有监督权的部门认可，并征得甲方的同意，由乙方承担所有费用；乙方进场装修前须向甲方书面申报，并服从甲方监督、检查；乙方装修施工完毕，必须报请法律规定政府相关职能部门和安全消防部门验收合格后方可投入使用；乙方不得将房屋用于消防、治安、环保、文化等部门及法律不允许从事的活动；不得将房屋整体转租；按时交纳租金和费用。共用设备、设施的使用、维护的分摊费用按租赁面积比例分摊；负责租赁区域内和乙方独立使用的设备设施的日常使用、保养及维护管理。承担广告位的使用和维护费用以及因广告位而产生的责任；合同约定租赁场地按现状交付；（七）交付时间：合同签订之日起30日内。由双方指派代表签署《交付或移�确认书》，各方代表的签字行为即为各方的行为；（八）合同的解除：约定有下列情形之一，甲方有权解除合同，且不承担违约责任（包括不对乙方补偿损失），并有权要求乙方赔偿损失：①乙方逾期支付租金或费用在30天以上（含30天）；②乙方将房屋用于相关部门不允许或者法律不允许的活动，③乙方将房屋整体转租的；有下列情形之一，乙方有权解除合同，并有权要求甲方赔偿损失：①因甲方的原因致使租赁房屋产生权属纠纷，导致合同无法履行的，②甲方未在约定的时间内按本合同规定的条件交付房屋，逾期达35日以上；（九）解除合同或租期届满乙方财产的处理规定：租赁合同终止或解除时，乙方的装饰、装修部分按照“来装去丢”的原则，归甲方所有（不影响租赁房屋安全和破坏装修的可移动设施除外）；乙方自行添置的可移动设施设备，乙方有权拆�或搬走，但影响租赁房屋安全和破坏装修、附着在建筑物上的不可移动设施不得拆走或搬走。解除合同或租期届满后20日内乙方未搬走或拆走的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权处置；（十）违约责任：任何一方无故解除合同的，均应向守约方支付合同解除前一年租金的一半租金作为违约金。但在乙方依约支付租金和费用的情况下，甲方不得解除合同。甲方解除的，应赔偿乙方的全部损失。乙方逾期支付租金和费用的，拖欠部分按日5‰的标准，向甲方支付滞纳金。
2010年8月5日九天公司将金冠商厦一至四层场地按现状交付给叶志刚使用，双方确认该日期为正式移交日期。2010年8月16日，出租方九天公司（合同甲方）与承租方岳阳市开发区典藏名品家居广场叶志刚（合同乙方）就乙方申请变更所承租金冠商厦五楼用途及其他相关事宜进行协商，双方签署了一份租赁合同补充协议，约定乙方承租五楼用途由租赁合同约定的“经营家具、装饰品零售及相关项目”变更为“经营茶楼、足浴、商务会所项目，但乙方不得在五楼设置厨房”，五楼的装修免租期变更为11个月（免租期自2010年8月5日起计算），该协议为双方2010年7月26日签订《租赁合同书》的补充协议，为该合同书不可分割的组成部分，如补充协议内容与合同书有任何抵触，以补充协议为准，协议未作约定内容仍按合同书条款执行。合同签订后叶志刚向九天公司交纳了房屋押金50万元。
叶志刚租赁该房屋后即组织人员将金冠商厦第一至四层进行了装修，并在该商厦内设立岳阳市开发区典藏名品家居广场办公室对外进行招商，将金冠商厦一至四层隔成若干小铺面。除留有部分自营家居展销外，其余铺面均陆续分租给个体商户进行家居营销。对于其承租的金冠商厦五楼，叶志刚以岳阳市开发区典藏名品家居广场名义于2010年9月25日与以徐劲为代表人的岳阳市开发区贵人足浴城签订了一份租赁协议，将该层4472.63平方米的场地租赁给岳阳市开发区贵人足浴城使用，租赁期间为2010年10月5日至2025年8月4日，免租期为9个月（免租期间为2010年10月5日至2011年7月4日），租金为20元／㎡／日，租金支付方式为2011年6月25日开始支付租金。之后叶志刚租赁的金冠商厦一至五层投入正常使用。
2011年5月4日，九天公司向岳阳市开发区典藏名品家居广场发出联系函并送达给该家居广场经营负责人叶志刚，联系函系通知叶志刚作为岳阳市开发区典藏名品家居广场的法定代表人应依据双方2010年7月25日认可的《租金计算表》，于2011年5月5日向九天公司一次性支付2010年8月5日至2011年8月4日金冠商厦一至四楼第一年租金和费用合计1165632.96元。
2011年5月6日，叶志刚在收到公司联系函后向该公司支付了200000元租金。2011年5月18日，叶志刚以个人名义出具承诺书表示岳阳市开发区典藏名品家居广场应于2011年5月8日向九天公司缴纳5月5日至6月30日租金约73万余元，已付20万元整，余款约53万元在2011年6月15日前付清，该承诺书加盖岳阳市开发区典藏名品家居广场公章。九天公司遂于2011年5月18日向岳阳市开发区典藏名品家居广场出示了《关于承诺书的回函》，表示九天公司对该家居广场负责人叶志刚的承诺不予接受，要求其在2011年5月10日左右付清2011年5月5日至6月30日租金73万余元，催促其尽快支付租金。
2011年6月15日，叶志刚又向九天公司支付了50000元租金。2011年6月20日向送达了一份催款函，告知其截至2011年6月16日，该家居广场已欠付租金476953.89元，应支付滞纳金102256元，根据租赁合同约定逾期支付租金30天以上（含30天）业主有合同解除权，且合同约定了无故解约方有支付违约金与滞纳金的义务，请家居广场正视合同约定，尽快支付租金。2011年6月23日九天公司再次通知，因未遵守承诺在2011年6月15日前支付尚欠全部租金476953.89元，希望在6月28日收取分租户租金后，交清所欠租金，如不能履行合同支付租金，将通知家居广场分租户若想继续租用场地经营就将租金直接交给业主即九天公司，要求叶志刚6月27日前以书面形式复函，否则将视为默认采取的一切有利于的行为。
2011年6月27日九天公司再次向叶志刚发函催款，认为叶志刚在多次警告无效后仍不支付逾期租金，属无故解除合同，现合同已解除，叶志刚必须立即支付所欠租金476953.89元、滞纳金128488.47元、违约金2867981.52元，合计3473423.88元。叶志刚未予答复，九天公司即于2011年6月27日、2011年6月30日向分租户逐一发送了《告知函》，告知分租户因叶志刚逾�未付租金，已无故解除合同，分租户需向业主九天公司直接交付租金。
2011年7月4日，九天公司请岳阳市湘北公证处前往叶志刚处对解除合同通知送达行为进行了公证，正式通知自叶志刚收到该通知之日起合同解除，叶志刚须支付租金及滞纳金与违约金。2011年7月14日叶志刚向九天公司支付了租金476953.89元。
2011年7月18日，叶志刚委托湖南金球律师事务所肖湘岳律师向九天公司发出了律师函，主要内容为：（一）叶志刚认为因九天公司同意叶志刚于2011年6月15日交付租金，合同解除权到期日顺延到2011年7月15日，不能解除叶志刚与九天公司之间的租赁合同；（二）九天公司未向叶志刚交付商厦负二楼的全部场地；（三）九天公司擅自向分租户发出告知函干涉叶志刚方经营造成了分租户拒交租金、退租等经济损失。
2011年8月15日九天公司又向叶志刚送达催款函，告知其截至2011年8月15日叶志刚须向九天公司支付金冠商厦五楼租金和电梯维护相关费用、滞纳金、违约金合计846178.31元。2011年9月5日九天公司向叶志刚送达催款函，告知其截至2011年9月5日叶志刚须向九天公司支付金冠商厦五楼租金和费用、滞纳金、违约金合计874428.02元。2011年10月31日九天公司又向叶志刚送达催款函及《典藏欠付租金及场地使用费、滞纳金、违约金等明细情况表》，告知其截至2011年8月15日该家居广场须向九天公司支付金冠商厦一至五楼租金、滞纳金、违约金、电梯维护相关费用等，合计6138485.44元，要求家居广场尽快支付所欠费用，处理好所有经济纠纷，将租赁物归还。
因双方多次协商未果，2011年11月7日，九天公司向金冠商厦商户发出《收回物业通知书》，告知分租户九天公司系金冠商厦业主，九天公司与岳阳市开发区典藏名品家居广场及叶志刚签订了金�商厦一至五楼租赁合同书，因承租方拖欠租金违约并未经业主同意非法转租，超经营范围经营，租赁合同已解除，分租合同也是无效合同，因此九天公司收回金冠商厦物业，分租户可以选择继续承租或退租，并请保管好私人财物。之后单方面对叶志刚承租的岳阳金冠商厦一至四层接管物业，并关门停业，而叶志刚拒绝向九天公司支付欠款及返还出租房屋，致使本案涉案房屋从2011年11月起闲置至今。
双方协商未果，遂引起诉讼。叶志刚在诉讼过程中向九天公司提出反诉。
另查明，2010年7月30日，岳阳市开发区典藏名品家居广场取得个体工商户营业执照，经营负责人为叶志刚，经营范围及方式为家具、工艺品零售。涉案场地负二楼的租金，叶志刚已履行付款义务，并交付至2010年10月1日止。叶志刚在诉讼过程中提出了对叶志刚承租本案涉案房屋一至五楼期间对租赁物进行装修、改造、设备添置、广告费用等费用进行评估鉴定的申请，湖南佳诚资产评估事务所接受原审法院委托后经过实地现场勘查后出具的编号为湘佳诚评所（2013）评报字第078号、第079号物价评估报告各一份及第079号评估报告结论调整的说明一份，该物价评估基准日为2012年12月31日，评估报告认定叶志刚在租赁金冠商厦一至四层场地部分基础工程及4家自营店装修装饰投入费用原值共计1572574.13元，现值1211519.06元；叶志刚租赁金冠商厦第五层转租给第三人徐劲经营贵人足浴城，该贵人足浴城装饰装修投入费用共计原值4109022.92元，现值3146857.42元。
原判认为，九天公司与叶志刚签订的房屋租赁合同（包括房屋租赁意向协议、租金计算表及双方另行于2010年8月16日签订的补充协议）系双方真实意思的表示，合同的内容不违背法律的禁止性规定，应认定有效，对合同双方均�约束力，对此双方均不持异议。但双方就合同履行期限、九天公司行使合同解除权是否合法、合同的解除时间、双方依法如何承担合同解除后的损失等方面存在争议。第一、关于合同的履行期限。因双方签订的房屋租赁合同对第一年金冠商厦一至五层交付租金时间未作约定，属租赁合同对支付期限没有约定的情形，根据我国《合同法》第二百二十七条的规定：“出租人可要求承租人在合理期限内支付租金。”本案交付租赁物的时间为2010年8月5日，要求叶志刚交付租金的时间为2011年5月10日左右，九天公司故作为出租人给予了支付租金的合理期限。另外，本案中对租金支付时间，双方签订的房屋租赁合同约定：“自第二年开始所有租金的支付方式为按季度转账支付”，合同签订时间为2010年7月21日，合同文本中的“第二年”即2011年，即依合同约定九天公司拥有向叶志刚催交租金的权利。合同双方约定了9个月的免租期，之后九天公司又将租赁商厦的第五层免租期延长至11个月，而九天公司正式交付金冠商厦一至四层给叶志刚使用的时间为2010年8月5日，由此可推算出免租期自2010年8月5日始至2011年5月4日止，故于2011年5月4日九天公司向叶志刚发函催交租金是行使合同权利的行为，并且在9个月免租期结束时催交租金，给予了叶志刚合理的履行期间，因此对叶志刚认为向九天公司支付租金至少是2011年7月25日以后要求叶志刚交付的抗辩意见不予采纳。第二、关于九天公司行使合同解除权是否合法。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，导致合同当事人订立合同的目的无法实现时，合同解除条件成就，守约当事人一方可以依法行使合同解除权。本案中承租人岳阳市开发区典藏名品家居广场在出租人九天公司通知2011年5月10日左右交付租金后，叶志刚去函要求延期至2011年6月15日前交付租金，但被拒绝，而后仍未能在九天公司要求的租金支付期限内向其支付2011年5月5日至6月30日期间的租金726953.89元，叶志刚未在九天公司给予的合理期限内交付租金，且逾期30日（即2011年5月10日左右至2011年6月10日左右）未能支付全部租金，按照《合同法》第二百二十七条规定及双方房屋租赁合同约定，叶志刚逾期支付租金、违约在先，九天公司行使合同解除权合法，叶志刚关于九天公司单方解除合同、违约在先的抗辩意见无法律依据；同时九天公司已先向叶志刚交付了主要租赁场地，履行了合同主要义务，在拖欠租金的情况下直接发出向分租户催交租金的通知行为系自我救济行为，没有采取违法的强制行为干扰分租户经营，叶志刚以此为由行使先履行抗辩权与不安抗辩权的抗辩意见无事实和法律�据，对叶志刚要求九天公司支付违约金的主张不予支持。第三、关于合同解除的时间。九天公司第一次通知要求叶志刚交付租金的日期为2011年5月5日，后又变更为2011年5月10日左右，而叶志刚认为应顺延至2011年7月15日，但遭到拒绝，故九天公司给予的合理履行期限为变更后的2011年5月10日左右，在合理期限期满30日后，即2011年6月10日左右即拥有合同解除权。九天公司于2011年7月4日采取公证方式向叶志刚送达解除租赁合同通知，因此公证解除合同的时间可认定为合同解除时间。第四、关于租金的认定。根据岳阳市开发区典藏名品家居广场工商注册成立时间为2010年7月30日的事实，该家居广场的印章正式启用亦应以工商注册成立时间为准，因此可认定双方真正签章确认租赁房屋租金数额的《租金计算表》的认可时间为2010年7月30日后，该《租金计算表》可视为双方事后对房�租赁合同的补充约定，结合叶志刚在租赁期间对九天公司多次出具的承诺书、律师函等往来函件等证据可以相互印证双方有对租赁房屋9个月免租期的约定及双方对租赁合同未具体约定房屋租金交纳时间的情况下，对房租交纳期间最后确定为2011年5月5日至2011年6月30日，房租交纳期限为2011年5月10日左右，应缴租金实际数额为726953.89元。第五、关于合同解除后的损失认定及责任承担。1、关于租金及场地占用费的计算，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定之精神及等价有偿原则，合同解除后合同当事人实际占有租赁物的，仍然要参照合同约定交付占用费。故岳阳市开发区典藏名品家居广场在合同解除后继续占用租赁房屋，该公司负责人即叶志刚应当向九天公司支付房屋占用费，但因为该租赁场地至今闲置，�志刚虽占用场地但未能正常使用，出于社会公平原则考虑，对该场地占用费酌情参照原房屋租赁合同约定的租金75%的标准计算；因此叶志刚应当向九天公司支付该公司主张的2011年7月1日至7月4日期间租金63732.92元（一至四层房屋日租金12951.48元×4天＋五楼房屋日租金2981.75元×4天）及自租赁合同解除之日起至法院判决之日期间23个月零10天（2011年7月5日至2013年6月14日期间）一至四层的房屋场地占用费6799527元（一至四层房屋日租金12951.48元×700天×75%）、负二楼的房屋场地占用费61298.47元（自2011年10月1日至2013年6月14日期间共20个月零13天、负二楼日租金133.33元×700天×75%）、五层房屋场地占用费2087225元（2011年7月5日至2013年6月14日期间，五楼房屋日租金2981.75元×700天），叶志刚已在合同解除前后向交付租金共726953.89元与押金500000元，除去已交付的租金与押金总计1226953.89元，�志刚应当向九天公司支付7784829.50元；九天公司主张叶志刚应当支付电梯维护相关费用以及广告位租金因未提供相应证据证实该两笔费用的实际支出，故不作审理。2、关于合同违约金和滞纳金的计算。双方签订的房屋租赁合同虽明确约定一方无故解除合同，需向守约方支付相当于租赁房屋前一年一半租金的违约金，但叶志刚在合同履行过程中已陆续向支付了部分租金，其因自身经营原因未能向九天公司如期支付全额租金，并非无故解约方。合同解除系依照合同约定行使了合同解除权，故无权依照合同约定要求叶志刚支付违约金。对于合同约定逾期付款部分的滞纳金可依照合同约定以欠款部分按每日5‰的标准从欠款之日2011年7月1日计算至合同解除日期2011年7月4日止，滞纳金总计1057.39元（拖欠租金52869.36元×4天×5‰）。因双方签订的房屋租赁合同经双方确认已于2011年7月4日正式解除，双方对合同解除之后的违约金、滞纳金因没有约定同时亦无法律规定，故不宜比照合同约定计算合同解除之后的违约金、滞纳金，但叶志刚应依照合同约定在合同解除后将租赁房屋返还给九天公司；3、关于装修损失的补偿。该房屋租赁合同在履行过程中，叶志刚以岳阳市开发区典藏名品家居广场名义对外招商系公开进行，并将招商办公地点设置在金冠商厦内，且该转租行为已超过六个月的时间，故对主张未经其同意将租赁房屋转租系违约的诉讼主张不予认可。虽然合同解除的原因系违反了按时交纳租金的合同约定，且双方之间签订的房屋租赁合同约定了租赁合同终止或解除时，乙方的装饰、装修部分按照“来装去丢”的原则归甲方所有（不影响租赁房屋安全和破坏装修的可移动设施除外）的内容，但考虑合同履行期间为十五年，叶志刚承租租赁房�时间较短，且九天公司对租赁场地装修的不可移动部分还可利用，故对叶志刚主张的装修、装饰部分要求反诉九天公司给予补偿的反诉请求部分予以支持，叶志刚主张的租赁房屋装修、装饰费用经湖南佳诚资产评估事务所评估认定，对叶志刚在租赁金冠商厦一至四层场地部分基础工程及四家自营店装修装饰投入费用原值1572574.13元，现值1211519.06元予以确认。经核查，湖南佳诚资产评估事务所评估的项目中将金冠商厦第五层贵人足浴城的装饰装修费用列为叶志刚所有，结合第三人徐劲向法庭出示的叶志刚与徐劲签订的租赁合同显示2010年8月7日叶志刚将金冠商厦第五层转租给徐劲使用，徐劲用于经营贵人足浴城，徐劲与叶志刚虽主张叶志刚系贵人足浴城的大股东，双方实际系合伙经营，但未能出具有效证据予以证实，且此次列入物价评估的装饰装修贵人足浴城发生的费�均发生在第三人徐劲与叶志刚签订租赁合同后，因此反诉叶志刚将装饰装修贵人足浴城发生的费用列为其所有并提出反诉请求，无事实依据，反诉中九天公司提出装饰装修贵人足浴城的费用不应作为叶志刚租赁金冠商厦的经营投入列入反诉内容的抗辩意见予以采纳。叶志刚作为违约方主张可预见利润损失200万元，证据不足且无法律依据，不予支持。九天公司主张第三人徐劲支付从2011年7月5日至实际腾出场地之日的占用费，因合同的相对性原理，叶志刚需就转租给徐劲的金冠商厦第五层场地向九天公司承担相应的法律责任，故对的这一主张不予支持。
综上，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十一条关于承租人请求出租人赔偿其租赁期内装饰装修残值损失的规定，因叶志刚违约导致租赁合同解除，依照法律规定可不支持其装修损失，但该场地现由九天公司接管，对该场地装饰装修部分，九天公司仍可合理利用，可在利用价值范围内予以适当补偿，根据湖南佳诚资产评估事务所关于叶志刚在租赁物金冠商厦一至四层投入装修装饰残值的评估意见，反诉九天公司应当向反诉叶志刚支付租赁房屋装修补偿款1211519.06元。因双方之间的租赁合同解除，第三人徐劲作为金冠商厦五楼的分租户，其为经营贵人足浴城与叶志刚签订的场地租赁合同应自双方合同解除之日起失效，徐劲应当配合将场地返还给，徐劲因租赁合同解除遭受的损失应当按照合同约定向合同相对方叶志刚另行主张。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第六十二条第四项、第一百一十九条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十一条第（二）项、第十六条第一款的规定，原审法院判决：一、叶志刚自判决生效之日起十五日内将租赁使用的岳阳市金冠商厦一至五楼、负二楼场地返还给岳阳九天大厦有限公司，第三人徐劲应配合将金冠商厦第五楼租赁场地返还给岳阳九天大厦有限公司。二、叶志刚自判决之日起十五日内向岳阳九天大厦有限公司支付租金及场地占用费7784829.50元、滞纳金1057.39元，以上合计7785886.89元。三、由岳阳九天大厦有限公司向叶志刚支付租赁房屋装修补偿款1211519.06元。以上二、三项支付款项相抵，叶志刚应向岳阳九天大厦有限公司支付6574367.83元。以上支付款项限叶志刚在判决书生效后十五日内履行完毕。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当�照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回岳阳九天大厦有限公司的其他诉讼请求。五、驳回叶志刚的其他反诉请求。本诉案件受理费61350元，由叶志刚负担。反诉案件受理费53034元，由岳阳九天大厦有限公司负担10606元，由叶志刚负担42428元。
宣判后，九天公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院查明事实清楚，但原判认定应付租金和场地使用费的部分数额出现错误，同时对于第三人逾期腾房应承担的场地占用费不予支持属于适用法律错误，应予纠正，具体如下：一、计算方面的错误：1、负二楼叶志刚一直未交租，欠租期限应从实际承租之日2010年10月1日起计算。2、根据场地占用费酌情参照原房屋租赁合同约定的租金75%的标准计算，五层房屋场地占用费应为1565418.75元（2011年7月5日至2013年6月14日期间，按照五楼房屋日租金2981.75元×700天×75%）。3、叶志刚己交纳的租金726953.89元是一至四楼自2011年5月1日至6月30日期间的租金，原审法院多扣减了726953.89元租金。综上叶志刚应当向岳阳九天大厦有限公司支付租金和场地占用费合计为：8035209.34元（负二楼的租金和场地占用费106530.67元＋一至四楼2011年7月1日至4日的租金63732.92元＋一至四层自2011年7月5日至原审判决作出之日2013年6月14日期间的场地占用费6799527元＋五层贵人足浴城自2011年7月5日至原审判决作出之日2013年6月14日期间的场地占用费1565418.75元-500000元）。二、由于叶志刚至今仍未协助交还场地，其自2011年7月4日后一直未履行腾房，导致上诉人至今无法使用涉诉场地，故原审法院判决场地使用费只计算到2013年6月14日不妥，应更正为“叶志刚实际腾房之日止”。三、次承租人徐劲自2011年7月4日起就负有腾房义务，其继续占有涉诉房屋属于逾期腾房，在逾期腾房期间应依法交纳场地占有使用费。原审法院以“合同相对性原理”驳回上诉人的原审该诉讼请求不当。因涉诉场地为同一场地，故次承租人徐劲应就五楼逾期腾房期间产生的场地占用费与叶志刚共同承担清偿责任。请求：一、撤销原判第二项中“叶志刚自判决生效之日起向岳阳九天大夏有限公司支付租金和场地占用费7784829.5元”，变更为“叶志刚自判决生效之日起向岳阳九天大夏有限公司支付其实际退还场地之日止的租金和场地占用费（暂计至原审判决作出之日2013年6月14日为8035209.34元）”；二、判令撤销原审判决第四项，改判为“第三人徐劲自判决之日起十五日内就五楼贵人足浴城自2011年7月4日起至实际退还之日止的场地占用费与叶志刚共同承担清偿责任（暂计至原审判决作出之日2013年6月14日为1565418.75元）；三、判令本案全部诉讼费由叶志刚和徐劲共同承担。
被上诉人叶志刚答辩称，九天公司上诉请求第一项没有事实和法律依据，原审法院在没有查清场地实际由谁占用的情况下判令叶志刚承担相关费用于法无据；另外，原审判决没有第四项，第三人和九天公司之间没有合同关系，不存在向九天支付租金和交付场地。
原审第三人在二审庭审时陈述了要求退房的一方应当支付其装修损失的意见。
二审期间，上诉人九天公司向本院提供了以下证据：
证据一、岳楼府阅（2011）19号关于典藏家具信访问题协调
的会议纪要，拟证明分租户向九天公司缴纳场地占用费和物业
管理费是基于政府的协调的过渡期的措施。
证据二、在另案中次承租人提交的“报告”及“救助函”，
拟证明2011年7月4日合同解除后叶志刚并没有腾房而是采取
断水断电等措施让矛盾激化，还是叶志刚控制了�冠商厦。
证据三、次承租人吴小红交过渡期物业管理费的收据，拟证明上诉人没有直接与次承租人建立租赁关系。
证据四、贵人足浴城用水用电的明细，拟证明虽然被上诉人两年没有交租，上诉人仍然保障了水电供应。
叶志刚质证认为，对证据一的真实性、合法性没有异议，
对关联性有异议，九天公司实际控制租赁物才会有分租户交纳
物业管理费。对证据二的“三性”均有异议。两份报告是2011
年11月之前的事情，但是2011年11月之后商场的控制权就是
九天公司。对证据三、四的“三性”没有异议，但对证明目的
有异议，该两份证据恰好证明九天公司在合同解除后实际控制
了租赁物。
叶志刚向本院提供了以下证据：
第一组：《关于暂缓交纳承租费用（租金）的函》一份，拟证明九天公司在被上诉人不知情的情况下，擅自向次承租户发送通知干扰被上诉�的正常经营，正是由于上诉人的不正当行为，导致绝大部分承租人从2011年7月份开始拒向被上诉人缴纳租金。
第二组、照片两张、《关于强烈要求恢复典藏名品家具广场正常营业秩序的诉求》一份、《关于请求维护正常秩序的报告》、《调解协议书》一份，拟证明：1、在上诉人单方解除与被上诉人的租赁合同后，上诉人强行接管商场的管理权，并派驻保安在商场。2、从2011年11月7日起，典藏名品家具广场使用权已为上诉人实际占有控制。3、上诉人实际占有控制商场的使用权后对出租物已经行驶管理职权4、九天公司在行驶职权时采取停电停水阻止次承租户出货等不正当方式损害次承租人利益。
第三组、岳阳九天金冠大厦会议签到表、合作意向书以及收据八份，拟证明：1、上诉人在强行占用商场的使用权后已进行经营，并已与次承租户进行了协商，2、上诉人在强行占有商场使用权后已获取收益。
九天公司质证认为，对证据一真实性、关联性有异议，且该材料也已证明叶志刚采取断电的方式强行收取租金。九天公司对证据二中照片的真实性、合法性、关联性均不认可，对其他证据的证明目的均不认可。九天公司对证据三中会议签到表的真实性予以认可的，但对关联性不认可，当时政府出面组织金冠商厦和分租户协商，会议签到表上各方表达了自己的意见，表示了45天的过渡期；对合作意向书的“三性”均不认可；对收据的真实性没有异议，但不能证明对方所说的证明目的。
徐劲同意叶志刚对上述所有证据的质证意见。
本院认证如下：上诉人提供的证据可以证明分租人还在使
用租赁物，但与租赁物是否交付没有直接关联性，本院不予采
纳。被上诉人提供的证据一与本案争议事实没有关联性；证据
二中照片不能实现其�明目的，其余三份与本案没有关联性；
证据三不能证明叶志刚已返还租赁物。本院对叶志刚提供的证
据亦不予采纳。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，九天公司与叶志刚签订的房屋租赁协议是双方
的真实意思表示，其内容不违反法律规定，应认定有效。双方
对租赁合同于2011年7月4日解除均无异议。那么租赁合同解
除后，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约
定或者租赁物的性质使用后的状态，对此应当由叶志刚承担举
证责任。叶志刚认为租赁物已经交付且实际由九天公司占用，
但叶志刚没有提供相应证据，其观点本院不予采纳。故叶志刚
应当交纳租赁期间欠付租金以及解除租赁合同后仍占用场地的
场地使用费。原判对此认定正确。本案实际争议的是：原判对
叶志刚欠付租金和场地占用费的数额认�是否正确以及徐劲作
为次承租人是否应当与叶志刚共同承担逾期腾房的场地占用费。
关于叶志刚欠付租金和场地占用费的数额应当如何认定。根据查明事实，涉案物负二楼的租金，叶志刚已交付至2010年10月1日，一至四楼的租金已交至2011年6月30日。那么叶志刚欠付负二楼的租金及占用费应当自2010年10月2日计算至实际交付之日，欠付一至四楼自2011年7月1日后的租金及占用费除可以抵减应返还的50万元押金外，并不能抵减2011年6月30日之前应付的租金。原判对此认定不当，应予纠正。另外，原判根据实际情况认定场地占用费按照租赁合同约定租金的75%计算并无不当。但原判在认定五层房屋占用费时没有按照该标准计算，应予纠正。应当按照租赁合同约定租金75%的标准计算。另外，根据涉案物持续占用的事实，房屋占用费应当计算至实际交付之日为宜。
关于徐劲作为�承租人是否应当与叶志刚共同承担租赁合
同解除后的场地占用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租
赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：
房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有
腾房义务的次承租人支付逾期腾房使用费的，人民法院应予支
持。本案叶志刚与九天公司的租赁合同于2011年7月4日解除，
次承租人徐劲没有交付金冠商厦五楼场地，故九天公司要求徐
劲与叶志刚共同承担五楼场地占用费的主张于法有据，本院予
以支持。出租人九天公司与承租人叶志刚的租赁合同已解除，
由此导致次承租人徐劲与承租人叶志刚租赁合同无法履行，由
此产生的装修损失徐劲可另行主张权利。综上，原判认定部分
事实有误，应予改判。依照中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十一�、第六十二条第四项、第一百一十九条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百一、第二百一十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关
于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十一条第（二）项、第十六条第一款、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2012）楼民初字第389号民事判决第一项为：叶志刚自判决生效之日起十五日内将金冠商厦一至四楼、负二楼场地返还给岳阳九天大厦有限公司，叶志刚与徐劲自判决生效之日起十五日内共同将金冠商厦五楼场地返还给岳阳九天大厦有限公司；
二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2012）楼民初字第389号民事判决第二、三、四、五项；
三、叶志刚向岳阳九天大厦有限公司�付所欠金冠商厦负二楼租金36532.42元（自2010年10月1日至2011年7月4日按日租金133.33元计算）及场地占用费（自2011年7月5日起按100元／日计算至交付之日）、支付所欠金冠商厦一至四楼租金51806元（自2011年7月1日至2011年7月4日按日租金12951.48计算）及场地占用费（自2011年7月5日起按9713元／日计算至交付之日）、滞纳金1057.39元；
四、由叶志刚与徐劲自2011年7月5日起至交付之日止按
照2236元／日共同向岳阳九天大厦有限公司支付金冠商厦五楼场地占用费；
五、由岳阳九天大厦有限公司向叶志返还已交付的押金500000元，支付房屋装修补偿款1211519.06元；
六、驳回岳阳九天大厦有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回叶志刚的其他反诉请求。
以上支付款项相抵后，叶志刚、徐劲仍有付款义务，限叶志刚、徐劲于本判决书生效后十五日内履行完毕。如未按判决指定的期间履行给�金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
一审案件受理费114384元，二审案件受理费21152元，合计135536元，由岳阳九天大厦有限公司负担25536元，叶志刚负担110000元。
本判决为终审判决。
审判长 邵莉茜
审判员 周华良
审判员 蒋立春
二〇一三年十二月十九日
书记员 邓 乐