广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤20民终2612号
上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区起湾道38号永怡商城四层B区402卡之六）。
法定代表人：孙通文，该公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务人员。
被上诉人（原审原告）：陈彦，女，1982年3月27日出生，汉族，住广东省潮州市潮安区。
委托诉讼代理人：徐新如，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨雪欣，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人陈彦商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初13170号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人通大公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一、一审判决对于违约金数额认定适用法律错误。1.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”之规定，判断违约金是否过高应以违约行为所造成的损失为判断标准，而非一审法院所依据的违约金计算方法与银行同期同类贷款利率是否相符作为判断标准。2.双方当事人已一致协商交楼时间推迟至2013年6月30日，涉案商品房办证起算时间应自推迟后的交楼时间起算，一审判决通大公司承担高额违约金，显然不公。3.通大公司已将涉案商品房交付给被上诉人，不影响其使用、占有或处分房屋，故即使通大公司存在违约行为，该违约行为并未给被上诉人造成实际经济损失，也不影响户籍迁入与子女入学等事项。且通大公司无力支付多户业主高额违约金，请求法院适当减少违约金数额。二、一审判决认定事实不清。1.双方当事人已一致协商将交楼时间推迟至2013年6月30日，应当以该日期加上720个工作日作为逾期办证违约金起算日。2.已付房价款应当理解为首期款144302元，故每日逾期办证违约金应为144302元×万分之二＝28.86元。3.逾期办证违约金的基数不应当以被上诉人提供的发票金额为准，应当以转账记录或者通大公司开具的收款收据的金额为准。且即使认定发票的金额为已付购房款，也不能证明被上诉人在发票日期前已付清购房款。因逾期办证违约金以已付购房款为基数，故一审判决通大公司承担发票日期前的违约金没有事实和法律依据。4.涉案商品房满足办理房地产权属证书的条件后，通大公司于2016年12月1日按商品房买卖合同的约定向被上诉人发送《办理房产证通知函》，要求其前往通大公司处办理办证相关手续，包括签署《商品房交易登记申请表》等。被上诉人办理上述手续后，通大公司已及时将办理房地产权属证书所需的全部资料提交产权登记机关备案。即使通大公司违约，逾期办证违约责任截止时间应当为2016年12月7日。三、在通大公司部分胜诉的情况下，一审法院判定案件受理费全部由通大公司负担属于适用法律错误。
被上诉人陈彦二审辩称，一、关于案件事实：1.通大公司主张商品房买卖合同补充协议一第三条的约定是买受人依据合同第九条解除合同的情况下违约金的计算基数，并非计算逾期办证违约金的基数，并无事实依据。一审判决就该问题的认定正确；2.确认书仅就逾期交楼的责任作出约定，并未就逾期办证的责任进行变更约定，更未对通大公司办证日期作出变更约定，一审法院计算违约金起诉日期正确，请求二审法院维持；3.办理涉案商品房权属证书是通大公司的义务，过程也是由其主导。通大公司认为业主存在迟延办证行为，无证据证实。事实上，业主不存在拖延办证的动机和理由。二、关于法律适用：一审法院适用法律正确。通大公司以《中华人民共和国合同法》第一百二十四条主张违约金过高，本案中，逾期办证违约金的约定是双方真实意思表示，该标准未高于法律规定的范围。合同文本是通大公司提供的，买受人只能接受。通大公司以违约时间叠加主张违约金过高，违背诚实信用原则。况且通大公司违约时间较长，对其违约行为也应予以惩罚。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
陈彦于2017年11月1日向一审法院起诉请求：通大公司自2015年4月15日起至实际办理房产证之日止，每日按购房款的万分之二，向陈彦支付商品房逾期办证违约金（暂计至2017年3月13日，即698天）合计66910.56元。
一审法院认定事实：2011年5月15日，陈彦与通大公司签订了《中山市商品房买卖合同》（含合同补充协议一），约定：陈彦购买通大公司所有的位于中山市旭日御华庭××幢×××房，房价款为479302元；付款方式为银行按揭方式，其中现金144302元约定付款时间为2011年5月15日，商业贷款335000元的约定付款时间为2011年6月15日。商品房合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2012年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。合同补充协议一第三条约定“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件达成后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”合同签订后，陈彦向通大公司支付了购房款479302元。陈彦称实际收楼时间为2012年5月30日，通大公司称陈彦实际收楼时间为2012年11月4日。
2012年11月4日，陈彦与通大公司签订了一份确认书，约定：本人购买旭日御华庭××幢×××房，现经与通大公司协商，双方一致同意推迟原《中山市商品房买卖合同》约定的收楼时间，即推迟至2013年6月30日，本人确认如下处理方式：通大公司代本人向中山市大通物业服务有限公司支付陈彦上述房屋自2013年1月1日至2016年12月30日的物业管理费，作为逾期交楼赔偿金，就逾期交楼一事日后不再追究通大公司任何违约责任内容。同日，中山市大通物业服务有限公司出具收据确认收到中山市旭日御华庭××幢×××房2013年1月1日至2016年12月30日的物业管理费。2017年3月3日，通大公司将上述商品房办理权属登记需由其提供的资料交至中山市房地产交易登记管理所。后陈彦以通大公司逾期办证违约为由要求通大公司支付逾期办证违约金，通大公司不予支付。为此，陈彦诉至一审法院，请求判如所请。
一审法院认为，陈彦与通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》、确认书，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。
关于逾期办证违约金的问题。根据合同第十四条的约定，通大公司应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。该约定中的商品房交付使用应当理解为合同约定交房之日，而非实际交房之日。合同约定于2012年5月30日交房，故通大公司应于交付后720个工作日内即2015年4月16日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。虽然双方签署了确认书将原合同约定的交楼时间推迟至2013年6月30日，但该确认书仅就通大公司逾期交房的违约责任达成协议，而非就通大公司逾期办证的违约责任达成协议，故推迟交楼的时间不能作为逾期办证起算日，逾期办证的起算日仍应按合同约定的时间计算。但通大公司于2017年3月3日才将上述商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，显然属于通大公司违约，通大公司应向陈彦承担支付逾期办证违约金的责任。依据上述约定，逾期办证违约金应从2015年4月17日起计算至通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日即2017年3月3日，而非实际办理房产证之日。即逾期办证违约金自2015年4月17日起按日计付以及逾期办证一直持续至2017年3月3日，由于每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，应按每日违约金分别计算诉讼时效期间，陈彦在《民法总则》实行后于2017年11月1日才向一审法院提起诉讼，且未能提供证据证明诉讼时效存在中断或中止的情形，故一审法院仅支持陈彦自2015年10月1日起至2017年3月3日期间的逾期办证违约金的诉讼请求。对于2015年9月30日之前发生的逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，一审法院依法不予保护。通大公司称其于2016年11月30日向陈彦发送《办理房产证通知函》通知陈彦于2016年12月10日前前往办理相关办证手续，故认为其已于2016年12月10日完成合同约定的有关办理房地产权属证书的义务，但通大公司实际于2017年3月3日才履行了合同约定的递件办证义务，故通大公司的辩解理由不成立，一审法院不予采信。综上，通大公司应向陈彦支付2015年10月1日至2017年3月3日期间的商品房逾期递件办证违约金为49847.4元（479302元×0.0002×520天）。
关于违约金计算基数的问题。通大公司辩称合同补充协议一第三条中约定：“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，……，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”一审法院认为，该条款是对解除合同计算违约金基数的约定，而非对逾期办证计算违约金基数的约定，故通大公司的辩解理由不成立。
关于违约金计算标准过高的问题。通大公司应根据合同第十四条的约定按陈彦已付房价款的每日万分之二计算违约金给陈彦。通大公司辩称违约金计算标准过高，因双方在合同中明确约定按每日万分之二违约金的计算方法，且该约定与中国人民银行同期同类贷款利率相近，不属于过高情形，故通大公司的辩解理由不成立。
综上，陈彦诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、通大公司于一审判决生效之日起七日内向陈彦支付商品房逾期递件办证违约金49847.4元；二、驳回陈彦的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1472元，减半收取736元，由通大公司负担（该款已由陈彦预交，一审法院不另收退，通大公司于履行上述判决时一并支付给陈彦）。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的上诉请求及诉辩意见，本案的争议焦点为：一、逾期办证违约金的基数应当如何确定；二、逾期办证违约金的起止时间应当如何确定；三、合同约定逾期办证违约金标准日万分之二是否应予调整。
关于争议焦点一，即双方约定的逾期办证违约金应以买受人已实际支付的全部购房款为计算基数还是应以买受人已支付的首期款为计算基数的问题。通大公司主张，根据《合同补充协议一》第三条的约定，若买受人系通过按揭方式支付购房款，则通大公司应支付的逾期办证违约金应以买受人已支付的首期款为计算基数。买受人则主张，通大公司应支付的逾期办证违约金应以其实际已向通大公司支付的购房款为计算基数。对此，本院作如下分析：双方所签订的《中山市商品房买卖合同》已对通大公司逾期办证、逾期交房所需支付的违约金作出明确约定，即均明确通大公司应支付的逾期办证、逾期交房违约金应以“买受人已付房价款”作为计算基数，双方的上述约定十分明确，并无歧义。按照通常的理解，已付房价款应指买受人已实际支付的购房款，即既包括买受人所支付的首期款，亦当然包括买受人通过按揭的方式已实际支付的购房款。买受人直接向通大公司支付的首期款视作买受人已支付的价款，双方并无争议。但即使是买受人以按揭的方式通过贷款银行向通大公司所支付的购房款，最终由买受人向银行承担清偿责任，并无碍于通大公司对该部分购房款的领受及使用。因补充协议对于“已付房价款”作出限缩解释，致生歧义。补充协议中对于“已付房价款”所作的约定，限制了买受人就通大公司的违约行为可获得的退款及赔偿金。即买受人在通大公司逾期交房或逾期办证而选择解除合同时，若买受人系通过银行贷款的方式支付购房款，则买受人连主张通大公司退还全部已付购房款的权利亦不能保障。由此可见，补充协议对于已付房价款的上述约定，对买受人的权利影响甚大。而通过考量上述补充协议的内容可知，上述补充协议为通大公司欲反复使用而预先制定的格式合同。通大公司作为该补充协议的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。通大公司作为该格式合同的提供者，其在协议中对于“已付房价款”所作的上述限缩解释及约定，限制了买受人在通大公司违约时可获得的赔偿款，明显违反了公平原则。此外，双方签订的补充协议，其字体及行间距均明显小于双方签订的《中山市商品房买卖合同》，通大公司未能举证证明其已通过加粗字体等方式就补充协议中对“已付房价款”所作的限缩解释，向买受人作了提示及说明。因此，补充协议中关于“已付房价款均指首期款”的约定对买受人不发生法律效力。一审法院以买受人已实际支付的总购房款作为计算逾期办证违约金的基数，并无不当，本院予以维持。至于通大公司上诉认为，逾期办证违约金不能以发票载明的购房款金额作为计算基数。本院认为，购房款发票是由当地税务机关开具的正式付款凭证，在通大公司未能提交证据证实发票金额与买受人已付购房款不一致，亦未提交证据证明买受人在发票载明的日期前未付清购房款的情况下，应当由其承担举证不能的法律后果，本院确认发票载明的金额即为买受人已付购房款。
关于争议焦点二，即逾期办证违约金的起止时间应当如何确定的问题。首先，关于起算时间。买受人认为应从合同约定的交楼之日加上720个工作日起算，通大公司则认为应从确认书推迟的收楼时间加上720个工作日起算。从确认书的内容可知，确认书仅为双方对于通大公司逾期交楼事宜的处理，双方在确认书中并未对通大公司逾期办证事宜进行约定，更未对通大公司向国土房管部门递件办理房产证的时间进行变更。通大公司认为买受人已签订确认书，双方已就通大公司交楼时间作出调整，其以买受人已通过签署确认书的形式将合同约定的收楼时间推迟为由，主张逾期办证违约金应当自推迟的收楼时间加上720个工作日起算的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，逾期办证违约金起算时间应按合同约定的最后办证之日,即从合同约定的最后交楼日期加上合同约定的办证期限（720个工作日）起算。
其次，关于截止日期。买受人认为逾期办证违约金应当计算至通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日，通大公司则认为逾期办证违约金应当计算至《办理房产证通知函》妥投之日即2016年12月7日。本院认为，即使通大公司主张其已向买受人送达《办理房产证通知函》这一事实成立，但根据商品房买卖合同约定，逾期办证违约金应当计算至通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日，而非计算至通大公司通知买受人提交完整的办证资料之日止，故通大公司上述主张与合同约定并不相符。同时，通大公司作为具备专业资质的开发商，其应当熟知办理商品房权属证书流程，包括买受人所需提交的办证资料，并应当在合同约定的办证期限内预留合理时间用于通知及接收买受人提交办证材料。本案中，通大公司称《办理房产证通知函》妥投之日为2016年12月7日，通大公司于2017年3月3日持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，时间相隔较短，与通大公司主张买受人长期怠于提交办证资料及签署相关办证文件并不相符。因此，本院对通大公司关于逾期办证违约金截止日期的抗辩不予采纳，逾期办证违约金应计算至通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止。
关于争议焦点三，即双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过高的问题。本案中，因通大公司逾期办证的违约行为，买受人未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到严重限制。且根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜具有密切联系。因此，买受人因通大公司的违约受到的损失客观存在，通大公司应承担相应的违约责任。因双方在合同中已对逾期递件办证违约金的计算标准作出明确约定，在通大公司没有证据证明约定的违约金计算标准明显过高的情况下，应优先适用约定的违约金计算标准确定通大公司应支付的违约金。一审判决根据商品房买卖合同约定，确定逾期办证违约金计算标准为日万分之二，并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1472元，减半收取为736元（被上诉人陈彦已预交），由被上诉人陈彦负担188元，由上诉人中山市通大房地产有限公司负担548元（该部分款项由上诉人中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起七日内迳付被上诉人陈彦）；二审案件受理费1472元（上诉人中山市通大房地产有限公司已预交），由上诉人中山市通大房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 牛庆利
审判员 吴合波
审判员 刘 通
二〇一八年六月十一日
书记员 魏立明