黑龙江省绥化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑12民终453号
上诉人（一审被告）安达市伟业房地产开发有限责任公司。
法定代表人赵军，职务董事长。
委托代理人那成龙，现住安达市。
委托代理人吴建华，黑龙江光明律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）翟胜民，住安达市。
上诉人安达市伟业房地产开发有限责任公司（以下简称伟业地产）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安达市人民法院（2015）安民一初字第22号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人伟业地产的委托代理人那成龙、吴建华、被上诉人翟胜民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院认定，伟业地产在安达市朝阳街1委开发建设安达市农机总站综合楼3#（C栋），翟胜民所有的朝阳街1委，幢号为66-8，面积为142.13平方米的砖平房在该拆迁范围内。2005年12月16日翟胜民签订了承诺书一份，同意将其所有的142.13平方米的房屋动迁，安置面积为84.9平方米，剩余面积57.23平方米，补给于春海33.18平方米，补给丁炳修11.52平方米，余12.53平方米，按每平方米600.00元卖给开发商伟业地产，该款已全额付给翟胜民。并约定按每平方米180.00元向安达市伟业房地产开发有限责任公司交安置面积84.9平方米的差价款，共计15，282.00元，该差价款在2005年12月30日前全额交到安达市伟业房地产开发有限责任公司，否则翟胜民动迁的房屋由伟业公司收回，产权归公司所有，造成的一切经济损失及法律后果由翟胜民负责。2006年1月15日，翟胜民与安达市伟业房地产开发有限责任公司在安达市农业机械化管理总站的见证下签订了房屋拆迁补偿安置协议，协议约定：翟胜民将私有的142.13平方米的砖平房拆迁，补偿形式，拆一还一，被拆迁人按每平方米180.00元向伟业房地产开发有限责任公司找差价款，房屋评估价按600.00元计算，找差价款总额15，282.00元。安置地点：安达市农机总站综合楼3#楼（C栋）四单元302室，面积为84.9平方米。付款方式：差价款和超出面积款在协议签定7天内先交一半，余款待工程竣工后再交齐，否则不予入户。协议签订后，翟胜民未按协议约定交付房屋差价款，安达市伟业房地产开发有限责任公司将该房屋另行出售给第三人。
另查明，翟胜民因该房屋争议一事多次找有关部门上访，因双方协商补偿金额未能达成一致意见，翟胜民于2014年12月24日向本院提起诉讼，在诉讼过程中，翟胜民于2015年10月26日向本院提出评估申请，要求对安达市农机总站综合楼C栋4单元302室（84.9平方米）的住宅楼房现在的市场价格进行评估，经绥化中院委托大庆市鼎瑞房地产评估有限公司进行评估，评估结果为该房屋每平方米为3，594.00元，总价格为305，131.00元。
一审法院认为，本案的第一个争议焦点是原告的起诉是否超过诉讼时效。被告主张原告的起诉已超过诉讼时效，应予驳回。原告主张一直与被告协商，并未超过诉讼时效。并提交安达市农业机械化管理总站2014年10月3日约谈笔录、委托书证实，被告的委托代理人赵明在信访局和安达市农业机械管理总站与原告协商此事，未达成协议。被告反驳称，调解意见不能作为开庭意见，其也未答应原告的诉讼请求，不能产生诉讼时效中断的情形。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。原告提交的约定笔录及委托书证实了原告在2014年10月3日前一直向被告主张权利，故应认定原告的起诉未超过诉讼时效，被告的主张不成立。
本案第二个争议焦点是原告要求赔偿的法律依据。原告主张被告应予安置84.9平方米的楼房，如不能安置按当今市场价格给付84.9平方米的购房款305，640.00元。原告提交房照复印件、房屋拆迁补偿安置协议证实，被告拆迁其房屋并签订拆迁补偿协议，被告未按协议履行安置房屋的义务。被告对房屋拆迁补偿安置协议及房照予以认可，但反驳称，原告先违约，并提交2005年12月16日原告出具的承诺书、那成龙证言证实，原告承诺如不按时交付房屋差价款，被告有权收回房屋，原告未按承诺履行，故该安置房屋应由被告收回。本案中，原告虽于2005年12月16日出具了承诺书，但原、被告又于2006年1月15日签订了房屋拆迁补偿安置协议，系双方当事人的真实意思表示，应确认为合法有效。该协议付款方式中对交付差价款的时间及未交付的后果作了重新约定，双方应按重新签订的房屋拆迁补偿协议共同遵守履行。原、被告均未按合同履行，应属违约，应各自承担相应的违约责任。因被告将安置给原告的房屋另行出卖给第三人，致使合同目的不能实现，并在庭审时明确表示，已无法安置房屋，不能继续履行合同，故应以货币方式予以补偿。因双方在2006年签订的房屋拆迁补偿安置协议，并予以拆迁，被告未按协议约定交付安置房屋，也未给付房屋拆迁补偿款，现房屋市场价格上涨，造成原告按当时房屋价格已无法购买房屋，该差价损失被告应予赔偿。故原告主张按同地段同类房屋现在市场价格赔偿房屋拆迁补偿款的诉讼请求合理，应予支持。原告主张按每平方米3，600.00元的价款给付房屋动迁补偿款，但对其主张的价款未提供证据予以证实，不予采纳。应按诉讼中申请法院委托的大庆市鼎瑞房地产评估有限公司的房地产估价报告结果每平方米3，594.00元，房屋总价款305，131.00元标准给付。关于原告未按协议约定交付房屋差价款的违约责任，被告可以另行主张权利。
本案第三个争议焦点被告是否应赔偿未交付安置房屋造成的8年租房费用40，750.00元的损失。因房屋拆迁补偿安置协议的解除，双方当事人均存在违约，故原告主张被告赔偿8年租房费用损失的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定，判决：一、被告安达市伟业房地产开发有限责任公司给付原告翟胜民房屋拆迁补偿款305，131.00元。此款于判决生效后10日内履行；二、驳回原告翟胜民的其他诉讼请求。案件受理费免收。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判后，伟业地产不服，向本院提起上诉。主要上诉理由是：一、一审判决认定事实错误，翟胜民于2005年12月16日出具的承诺书中明确约定，如翟胜民未按约定给付差价款，动迁房屋由伟业地产收回，产权归公司所有，所以伟业公司在翟胜民未交纳差价款的情况下，收回房屋并无不当。一审按照房屋现价判决赔偿给付房屋补偿款错误，伟业公司只能按照每平方米600元的价格给付翟胜民补偿款；二、翟胜民主张权利已经超过诉讼时效。
经审理查明，二审法院确认一审法院认定的事实。
本院认为，本案争议焦点是：一、伟业地产是否应给付翟胜民房屋拆迁补偿款305，131.00元；二、翟胜民作为原告向人民法院提起诉讼是否超过诉讼时效。
第一，虽翟胜民于2005年12月16日出具的承诺书载明：翟胜民欠伟业公司动迁找差款在2005年12月30日前按规定全额交到伟业公司，否则翟胜民动迁的房屋由伟业公司收回，产权归公司所有，但双方于2006年1月15日签订房屋拆迁补偿安置协议书第三条第一项“差价款和超出面积在协议签订7天内先交一半，余款待工程竣工后再交齐，否则不予入户”，该内容对翟胜民交付房屋差价款的时间作出了重新约定，而该协议书中并没有翟胜民未按期交纳房款，伟业地产可自行处理动迁房屋的约定，协议书中关于差价款交付时间的约定应认定为对翟胜民出具承诺书内容的变更。双方所签订的房屋拆迁补偿安置协议，对所拆除翟胜民房屋的面积、位置等进行了明确说明，并在协议书第二条约定“补偿形式：拆一还一”并对拆迁后安置的房屋位置、面积进行了明确约定，该协议书是伟业公司以其待建房产与翟胜民享有所有权的被拆迁房屋进行互易的协议，实质是双方房屋产权调换协议。虽该协议中约定了翟胜民应交纳一部分的房屋差价款，但相对于翟胜民交纳房屋差价款，伟业公司所承担的交付安置补偿房屋应为双方为实现合同目的所约定的主要合同义务。伟业地产以翟胜民未交纳房屋差价款为由，将双方约定的回迁房屋自行处理，属于违约行为。在房屋被拆迁后，伟业地产将双方约定的回迁房屋卖与第三人，翟胜民在无法取得回迁房屋的情况下要求伟业公司给付房屋补偿款有理，应予支持。双方签订协议后，伟业地产未按约定时间交付房屋，因房地产为特殊标的物，房屋的价值会随着市场影响出现一定的变化，故一审法院以案涉回迁房屋现价值所作出的评估报告为依据，确定伟业地产给付翟胜民房屋拆迁安置补偿款305，131.00元并无不当。因双方当事人所签订的是房屋产权调换协议，伟业地产主张按照每平方米600元给付翟胜民房屋安置补偿款的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
第二，翟胜民一审时向法庭提供了2014年10月3日安达市农业机械管理站约谈笔录，该笔录载明谷凤华（翟胜民妻子）与伟业地产公司就回迁房屋一事多次进行调解，并且伟业地产曾表示同意支付一定数额的补偿款，该证据可以证实，翟胜民在房屋被拆迁后，自未取得产权调换房屋后至起诉前，多次到有关部门与伟业地产进行协商主张自己的权利，故伟业地产上诉主张，翟胜民一直未向其公司主张权利，其向人民法院提起诉讼已超过诉讼时效的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。
第三，翟胜民与伟业地产于2016年1月15日签订的房屋拆迁补偿安置协议约定翟胜民应在“工程竣工后”向伟业公司交齐15，282.00元房屋差价款，翟胜民未按协议约定向伟业公司交纳房屋差价款属违约行为。双方签订的协议中约定进户时间为2006年12月31日，故可推定双方约定交齐房屋差价款的期限“工程竣工后”应为2006年12月31日，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款“逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中华人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，翟胜民应给付伟业地产房屋差价款15，282.00元及利息。一审判决未在伟业地产给付翟胜民房屋补偿款中扣除翟胜民应承担的房屋差价款不当，应予纠正。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第（一）项、第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十七条的规定，判决如下：
一、维持安达市人民法院（2015）安民一初字第22号民事判决书第一项、第二项；
二、被上诉人翟胜民于判决生效后十日内给付上诉人安达市伟业房地产开发有限公司房屋差价款15，282.00元及利息（利息按照同期人民银行贷款利息计算自2006年12月31日起至给付之日止）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉案件受理费5，876.00元，由上诉人安达市伟业房地产开发有限公司负担5，582.00元，由被上诉人翟胜民负担294.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宏艳
代理审判员 刘 娜
代理审判员 王春光
二〇一六年六月一日
书 记 员 王 雪