宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁05民终860号
上诉人（原审被告）：中卫市楚雄房地产开发有限责任公司，住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
法定代表人：马仲林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王一鹏，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贾杰，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
原审被告：宁夏建昌建筑实业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川高新区。
法定代表人：桂静，该公司经理。
原审被告：宁夏建昌建筑实业有限公司第二分公司，住所地宁夏回族自治区银川市。
负责人：王天保，该公司经理。
原审被告宁夏建昌建筑实业有限公司、宁夏建昌建筑实业有限公司第二分公司的共同委托诉讼代理人：欧阳云鹏，宁夏建昌建筑实业有限公司法务部主任。
上诉人中卫市楚雄房地产开发有限责任公司（以下简称楚雄公司）与被上诉人贾杰、原审被告宁夏建昌建筑实业有限公司（以下简称建昌公司）、宁夏建昌建筑实业有限公司第二分公司（以下简称建昌二分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院(2016)宁0502民初2014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月17日公开开庭进行了审理。上诉人楚雄公司的委托诉讼代理人王一鹏，被上诉人贾杰，原审被告建昌公司、建昌二分公司的共同委托诉讼代理人欧阳云鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
楚雄公司的上诉请求：1.撤销原判第一项，改判驳回贾杰对楚雄公司的诉讼请求或发回重审；2.一、二审案件受理费由贾杰负担。事实和理由：1.顶房协议是楚雄公司与建昌二分公司办理涉案房屋相关手续的依据。顶房协议共两份，一份存根留在楚雄公司，另一份交付顶账相对方。一审庭审后，案外人罗某提供顶房协议原件并加盖楚雄公司印章，案外人罗某提供顶房协议及向某某将该房屋转让给案外人罗某的证据，该顶房协议真实存在。贾杰只提供向某某将房屋转让给其的证据，贾杰提供的顶房协议系伪造，其持有的顶房协议无效。贾杰不能提供真实顶房协议的情况下，楚雄公司无义务配合其办理交房手续。2.罗某与涉案房屋有直接的利害关系，一审时，罗某申请以第三人参加本案诉讼，一审以建昌公司、建昌二分公司对贾杰请求无异议为由不同意罗某参加诉讼。本案遗漏当事人违反法定程序。
被上诉人贾杰辩称：1.建昌公司为楚雄公司承建了工程，楚雄公司以顶房方式支付建昌公司工程款，涉案房屋抵顶给建昌公司，涉案房屋的产权即转移至建昌公司名下，楚雄公司只对建昌公司负责，按照建昌公司的要求将房屋手续转移至受让人。建昌公司授权向某某负责涉案房屋买卖事宜，向某某将涉案房屋出售给贾杰，并经建昌公司同意加盖印章，楚雄公司有义务协助贾杰办理相关产权手续。2.罗某不应参与本案诉讼。向某某向罗某借款时用涉案房屋提供担保，并非转让，该事实已有生效判决予以确认。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告建昌公司、建昌二分公司述称：1.2013年6月21日，向某某向罗某借款30万元时承诺以涉案房屋向罗某提供借款担保，而不是向某某将该两套房屋转让给罗某。2016年3月14日，罗某诉向某某、陈某、建昌公司民间借贷纠纷一案，已经判决且已生效。2.涉案房屋属建昌公司财产，截止2016年8月24日涉案房屋在楚雄公司备案中仍属于建昌公司。楚雄公司陈述罗某持有顶房协议书，建昌公司及建昌二分公司不知情。罗某从未向建昌公司及建昌二分公司主张过。建昌公司与楚雄公司之间的顶房协议真实存在，涉案房屋从抵顶到现在建昌公司及向某某不存在一房多卖的情况。3.罗某不是涉案房屋买卖纠纷一案的当事人，罗某也无权对涉案房屋主张权利。综上，一审法院程序合法，楚雄公司的上诉理由不能成立。
贾杰向一审法院起诉请求：1.判令建昌公司、建昌二分公司、楚雄公司共同向贾杰交付位于中卫市沙坡头区应理新社区16号楼1071室房屋一套。楚雄公司限期向贾杰办理移交手续并出具正式的商品房买卖合同和购房发票；2.案件受理费由建昌公司、建昌二分公司、楚雄公司负担。一审法院认定事实：建昌公司系楚雄公司开发的应理新社区西区8＃、10＃、16＃楼的中标单位，具体由建昌二分公司负责应理新社区西区8＃、10＃、16＃楼的建设。2012年4月20日建昌二分公司以内部分包的形式将应理新社区8＃、10＃、16＃楼转包给向某某实际施工建设并签订《内部工程施工合同》，同时建昌二分公司授权向某某全权负责应理新社区8＃、10＃、16＃楼的施工、进度、安全等，还授权向某某支配一切工程款（包括所顶房屋）。2013年6月5日楚雄公司与建昌二分公司的代表向某某签订《顶房协议书》，将应理新社区16＃楼1071号住房以每平方米4500元，总房款307935元的价格抵付建昌二分公司工程款。2013年6月17日建昌二分公司授权向某某全权负责销售楚雄公司顶账的应理新社区16＃楼1071室房屋，所卖房款由向某某收取。2014年1月12日，向某某与贾杰签订《房屋转让协议》，协议约定：向某某将应理新社区16＃楼1071号住房，暂定面积68.43平方米，单价4500元，总价307935元，一次性优惠3万元以实际价格277935元转让给贾杰。同日，贾杰支付向某某购房款270793元。应理新社区西区8＃、10＃、16＃楼建成后，贾杰占用了16＃楼1071号住房。后来贾杰要求建昌公司、建昌二分公司、楚雄公司给办理购买涉案房屋手续时，建昌公司、建昌二分公司、楚雄公司没有给贾杰办理，且拖延至今。一审法院认为：楚雄公司与建昌二分公司签订的《顶房协议书》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应合法有效。《顶房协议书》约定楚雄公司将应理新社区16＃楼1071号住房以每平方米4500元，总房款307935元的价格抵顶建昌二分公司工程款，具有预付工程款的性质。因此建昌公司在取得《顶房协议书》后授权向某某全权出售涉案房屋并收取售房款。此种情况下向某某将应理新社区16＃楼1071号住房以277935元的价格出售给贾杰并签订《房屋转让协议》。现贾杰作为购买涉案房屋的业主，其提供的顶房协议书、房屋转让协议、付款凭证等证据，能够证明贾杰属合法购房且支付了购房款，因此建昌公司、建昌二分公司应当协助贾杰办理购买房屋的相关手续，楚雄公司应按照顶房协议约定的内容履行房屋出卖人的义务，与贾杰签订商品房买卖合同，开具房屋销售发票，并协助贾杰办理房屋产权手续。楚雄公司答辩称其与贾杰没有合同关系，向某某持假手续与贾杰签订了涉案房屋转让协议应为无效的意见，因与法庭查明的事实不符，故其辩解意见不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第一百三十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决：一、楚雄公司于判决生效之日起十五日内以顶账价格307935元与贾杰签订应理新社区16＃楼1071号住房的商品房买卖合同，开具房屋销售发票，并协助贾杰办理房屋所有权证；二、建昌公司、建昌二分公司协助贾杰办理应理新社区16＃楼1071号住房的相关手续；三、驳回贾杰的其他诉讼请求。案件受理费50元，由建昌公司、建昌二分公司、楚雄公司负担。
二审时，楚雄公司提供以下证据：1.《顶房协议书》2份，证明向某某和建昌公司已将两套房屋的顶房协议书交付给罗某；2.借条3份（复印件），证明向某某向罗某借款以及意向用房屋顶付；3.楚雄公司存档的《顶房协议书》1份，可与贾杰持有的协议核对；4.证人罗某证言，证明罗某是涉案房屋《顶房协议书》的原件持有人及贾杰持有的《顶房协议书》系伪造。被上诉人贾杰质证称：对证据1、3的来源、真实性及证明目的有异议，贾杰向建昌公司购买房屋；证据2与本案无关；证据4不认可。原审被告建昌公司、建昌二分公司质证称：证据1的来源、真实性无法确认；对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议，但能说明向某某仅是以房屋提供借款担保而不是转让。该两套房屋与民间借贷纠纷一案无关；证据3的真实性无法确认，涉案房屋是楚雄公司顶付给建昌公司；证据4，证人证言不真实，不认可。
建昌公司、建昌二分公司提供以下证据：1.借条1份（复印件），证明2013年6月21日，向某某向罗某借款及向某某以房屋向罗某承诺提供担保；2.（2015）沙民初字第2094号民事判决书1份，证明罗某与向某某、建昌公司、陈某民间借贷纠纷一案已判决息诉，并已生效。判决结果与提供担保的房屋无关，罗某对提供的担保物未主张权利，罗某与向某某、建昌公司无任何纠纷；3.通知函1份，证明截止2016年8月24，经楚雄公司确认涉案房屋仍属建昌公司财产，楚雄公司没有向任何人办理手续；4.中卫市沙坡头区人民法院传票1份，证明贾杰诉建昌公司、建昌二分公司、楚雄公司房屋买卖合同纠纷一案，原审法院于2016年8月22日送达开庭传票，在送达传票之后楚雄公司在案待查涉案房屋仍然是建昌公司。上诉人楚雄公司质证称：对证据1、2、3、4均无异议，向某某将其房屋交付以债权的形式抵顶罗某，房屋所有权属于楚雄公司。被上诉人贾杰质证称：证据1不认可，与本案无关，证据2、3、4认可。被上诉人贾杰未提供新的证据。
对上诉人楚雄公司提供的证据，本院认定如下：证据1、2、3、4，与建昌公司、建昌二分公司提供的证据1、2相印证，证明楚雄公司将涉案房屋抵顶给建昌二分公司的事实，虽向某某有意向用涉案房屋提供担保向案外人罗某借款，但未经建昌公司、建昌二分公司同意，生效判决也未确定涉案房屋归案外人罗某所有，向某某向罗某借款属个人行为，与本案无关，不能达到楚雄公司所要证明的目的，对其证明效力不予采信。对原审被告建昌公司、建昌二分公司提供的证据，本院认定如下：证据1、2证明向某某向罗某借款的事实，一审法院已做出判决，该判决已生效，借款与本案无关，对证明效力予以采信；证据3、4，贾杰、楚雄公司认可，予以采信。
本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：2013年6月21日，向某某用涉案房屋做担保向案外人罗某借款，后罗某以民间借贷纠纷将向某某、建昌公司、建昌二公司、陈某诉至原审法院，请求向某某、建昌二分公司偿还借款，建昌公司、陈某承担连带责任。原审法院经过审理做出（2015）沙民初字第2094号民事判决，判决向某某支付罗某借款，驳回罗某的其他诉讼请求。该判决现已生效。
本院认为，贾杰与楚雄公司、建昌公司、建昌二分公司提供的证据均证明楚雄公司用涉案房屋抵顶建昌二分公司工程款的事实，本院予以确认。建昌公司授权向某某出售涉案房屋并收取售房款，贾杰已向向某某支付涉案房款，并签订《房屋转让协议》。贾杰提供的顶房协议书、房屋转让协议、付款凭证等证据与建昌公司、建昌二分公司的陈述相印证，能够证明建昌二分公司将其抵顶工程款的涉案房屋出售给贾杰，贾杰已按协议约定支付购房款的事实，楚雄公司应按照顶房协议约定内容履行房屋出卖人的义务，与贾杰签订商品房买卖合同，开具房屋销售发票，并协助贾杰办理房屋产权手续。案外人罗某与向某某等之间的民间借贷纠纷，已经生效判决确认，罗某并非涉案房屋买卖关系当事人，本案处理结果与罗某无关，罗某无须参加本案诉讼。故一审审理程序合法。
综上所述，楚雄公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人中卫市楚雄房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛鹏飞
审 判 员 韩金芳
代理审判员 吕广飞
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 田学智
本案适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。