北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第03906号
上诉人（原审第三人）北京市育德建筑安装工程公司，住所地北京市西城区白云路7号8幢。
法定代表人赖立强，经理。
委托代理人蒋凯旋，北京市齐致律师事务所律师。
委托代理人朱淑萍，女，1956年9月30日出生。
被上诉人（原审原告）北京天泽新颖时装公司，住所地北京市东城区新怡家园甲3号楼12层1211室。
法定代表人王晓文，总经理。
委托代理人林洋，北京金诚同达律师事务所律师。
原审被告王京生，男，1957年12月5日出生。
上诉人北京市育德建筑安装工程公司（以下简称育德公司）因与被上诉人北京天泽新颖时装公司（以下简称天泽公司）、原审被告王京生物权保护纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第11578号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。育德公司的委托代理人蒋凯旋、朱淑萍，天泽公司的法定代表人王晓文及其委托代理人林洋，原审被告王京生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年5月，天泽公司诉至原审法院称：天泽公司系北京市西城区青塔胡同甲×号院（以下简称涉案房屋）的房屋产权人，天泽公司对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权益。1996年，天泽公司与第三人育德公司达成口头协议，天泽公司将涉案房屋与育德公司所有的北京市西城区青塔胡同路南仓库交换使用。2002年7月2日，天泽公司与育德公司就有关事宜签订了协议书。2010年3月19日，原审法院就天泽公司与育德公司其他合同纠纷一案作出（2010）西民初字第4585号民事调解书，确定育德公司将北京市西城区青塔胡同3号院（包括临建房屋）腾空交还给北京天泽新颖时装公司。2010年4月5日，天泽公司发现王京生在未征得天泽公司同意的前提下，私自占用、使用涉案房屋且未向天泽公司支付任何费用。后天泽公司要求王京生将涉案房屋腾退并支付相关费用，王京生均以各种理由推诿。天泽公司认为，权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。无权占有不�产或者动产的，权利人可以要求返还，侵害物权、造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。王京生在未征得天泽公司同意的前提下，私自占用、使用涉案房屋，已经严重侵害了天泽公司的物权，王京生应将涉案房屋腾空返还给天泽公司并且支付房屋使用费、水电费、物业费、供暖费等相关费用（包括但不限于上述费用）。故天泽公司诉至法院，请求：1、判令王京生将北京市西城区青塔胡同甲×号院（包括临建房屋）腾空交还天泽公司；2、判令王京生向天泽公司支付房屋使用费，房屋使用费按照每日333元的标准计算，自2010年4月5日起至王京生将北京市西城区青塔胡同甲×号院（包括临建房屋）交还给天泽公司之日止；3、判令王京生结清北京市西城区青塔胡同甲×号院（包括临建房屋）的水电费、供暖费、物业费（包括但不限于上述费用）；4、诉讼费由王京生�担。
王京生辩称：1996年天泽公司与育德公司达成协议，双方交换使用育德公司青塔胡同路南仓库和天泽公司的青塔胡同甲×号院。当时天泽公司的甲×号院房屋已很破旧，基本处于倒塌状态无法使用，因此为了便于使用，育德公司对院内房屋进行了翻建，翻建后面积大了不少。1998年单位安排我就在此值班并居住（因为我没有住房）。2002年，北京顺成街拆迁改造，育德公司青塔胡同路南仓库的地方也在拆迁的范围内，拆迁后的拆迁款让天泽公司拿走了，同时天泽公司和育德公司签订协议，协议要求一旦此地域拆迁双方共赴拆迁办协调有关拆迁事宜。2009年，天泽公司想收回青塔胡同的房屋，也不和育德公司商量自己找的河北的测量队，也没有进院子不知怎么测，并找到我商量，说只是办土地证，没有别的意思，并口头答应我如签字了将来有拆迁的事再另商量解决。�到天泽公司土地证、房产证下来后天泽公司就将育德公司和我一块告上西城法院，要求让出涉案房屋。开了一次庭天泽公司撤诉。之后天泽公司再次起诉，这次天泽公司只起诉了育德公司，不知双方怎么谈的出了一个调解协议书。之后，西城法院执行庭找我问能不能把房屋交出来，交给天泽公司，有什么条件。我说了自己的条件，法院有记录在案，此后一直到现在也没有再找了。从1998年我在此居住后开始由单位交电费，从2002年电费等一切费用都是由我交纳，与天泽公司没有任何关系。煤改电、歌华有线等都是社区出证明我在此长期居住才安装的。通过这些事实来说根本就不像天泽公司所说的，我私自占用不交费用，天泽公司所述与事实不符。总之，当初我没有房，单位领导安排我在此居住，并非强占。再一个天泽公司说办证期间不涉及其他问题，办完证就变脸了�对此，我绝不接受。要想要回房屋就要把我安排好，四环路内两套三居室。我是烈士家属，靠政府和单位生活，天泽公司想让我无条件搬出不可能。答应我的条件马上就走。
第三人育德公司述称：不同意天泽公司的诉讼请求。北京市西城区房屋土地经营管理中心（以下简称房地中心）修建队和育德公司原先都是房地中心的基层单位，两单位于2007年11月份合并，育德公司的主体现在尚未注销，原先育德公司的员工现在待岗。据我们了解，天泽公司在2010年起诉过育德公司，我方修建队找到育德公司的经理了解情况，涉案房屋原是北京造纸11厂的，是育德公司和造纸厂两单位通过口头协议交换使用，2001年育德公司的房屋拆迁，涉案房屋就腾空了，涉案房屋长时间无人使用。至于王京生如何住进涉案房屋，公司的领导也不知道。调解过程中我方了解到涉案房屋有人居住�王京生原是育德公司的员工，现在也是育德公司的员工。
原审法院经审理认为：根据法院查明的事实，青塔胡同甲×号房屋由于第三人育德公司进行整体翻建，导致房屋现状与房屋所有权证的记载有较大的差别，且翻建后的房屋各个房间已经混同，根据天泽公司与育德公司于2010年达成的调解协议的第四项内容，育德公司已明确表示不向天泽公司主张其对原有房屋进行翻建及临建房屋的任何补偿，故天泽公司作为青塔胡同甲×号房屋登记的所有权人，其有权收回由育德公司翻建的房屋及临建房屋，而王京生在未经天泽公司的许可，且在天泽公司与育德公司已达成调解的情况下继续占有、使用上述房屋，侵害了天泽公司的合法权益，天泽公司起诉要求王京生腾空并交还青塔胡同甲×号房屋，理由充分，法院予以支持。对于王京生自行建造的两间房屋，天泽公司系青塔胡同甲×号国有土地的使用权人，王京生私自建造房屋的行为侵害了天泽公司对该宗土地的合法使用权，天泽公司要求王京生自行拆除，于法有据，法院予以支持。需要说明的是，本判决就天泽公司对青塔胡同甲×号房屋享有权利的认定不影响其他部门对超出房屋所有权证记载内容之外的房屋的性质的认定和处理。
结合（2010）西民初字第4585号民事调解书以及庭审中各方的陈述可以确定，天泽公司与育德公司曾经以口头的方式达成交换使用各自房屋的协议，由育德公司使用天泽公司所有的涉案房屋。王京生于庭审中称，其系由育德公司安排进住涉案房屋，并就此提供了由育德公司法定代表人批复的申请予以佐证，育德公司虽称对此无法确认，但依据王京生系育德公司职工、（2010）西执字第1855号执行裁定书、以及王京生长期在涉案房屋中居住等相关事实，法院有理由确信王京生所述属实。在此基础上，根据育德公司与天泽公司所达成的调解协议的第三项内容，育德公司应当承担涉案房屋的腾退事宜，并就腾退过程中发生的费用及纠纷承担责任，故对于腾退涉案房屋的过程中王京生的周转问题，应由育德公司负责予以解决。考虑到涉案房屋并非育德公司分配给王京生长期居住使用的职工承租住房，而是为了解决王京生临时居住问题的暂时性安排，同时由王京生值班以保护单位的财产安全，应当认为王京生进住涉案房屋系临时周转并肩负一定的工作职责，故本院综合考虑王京生的实际情况酌定周转房屋使用面积应不低于20平方米。鉴于王京生系由育德公司安排进住涉案房屋，并不属于私自强行占有，且天泽公司曾与育德公司达成协议不再主张房屋使用费，故对于天泽公司主张王京生交纳涉案房屋使用费的诉讼请求，法院不予支持。�于天泽公司要求王京生腾退房屋时结清青塔胡同甲×号房屋的水电费、供暖费、物业费等费用，鉴于王京生实际腾退房屋时是否会发生欠缴费用，以及如果发生欠缴费用，具体数额现均无法确定，故对于天泽公司该项诉讼请求，法院不予处理，天泽公司可待实际发生欠缴费用后另行处理。据此，原审法院于2014年11月判决如下：一、本判决生效后十五日内，第三人北京市育德建筑安装工程公司为王京生提供周转房屋一处，使用面积不低于20平方米；二、本判决第一项履行完毕后十五日内，王京生搬至第三人北京市育德建筑安装工程公司提供的周转房屋中，并将北京市西城区青塔胡同甲×号由其自行建造的房屋之外的全部房屋腾空交还北京天泽新颖时装公司，同时将其自行建造的位于北京市西城区青塔胡同甲×号房屋东侧一排房屋南数第一、二间房屋拆除；三、驳回北京�泽新颖时装公司的其他诉讼请求。
判决后，育德公司不服原审判决上诉至本院要求撤销原判、依法改判或将本案发回重审。其主要上诉理由为：原判决超出原审诉讼请求，增加第三人的义务，属于程序错误；本案为物权保护纠纷，原判决违反物权的绝对性原则，给实现物权设置了条件，为适用法律错误；我单位与王京生之间的关系应另案解决，不应在此案中处理，此判决剥夺了我单位的诉辩权利。天泽公司同意原审判决。王京生未提起上诉。
经审理查明：涉案房屋原系北京造纸11厂所有，天泽公司于1997年8月收购该厂并于1998年就该厂的资产办理完毕相关的手续，成为北京市西城区青塔胡同甲×号国有土地的使用权人和房屋的所有权人，土地使用权面积为102.01平方米。2009年9月8日，天泽公司取得了涉案房屋所有权证，房屋所有权证记载房屋间数为两间，建筑面积共计40.6平方米。
2010年，天泽公司将育德公司、王京生起诉至原审法院，要求腾退西城区青塔胡同甲×号房屋，后天泽公司撤回了对王京生的起诉。之后，天泽公司单独主张育德公司腾退涉案房屋。在该案审理过程中，双方请求原审法院确认其自行达成的调解协议。2010年3月19日，原审法院作出（2010）西民初字第4585号民事调解书，对双方达成的调解协议进行确认，调解协议内容为：1、解除天泽公司与育德公司1996年的口头协议及2002年7月2日签订的《协议书》；2、2010年4月5日前，育德公司将北京市西城区青塔胡同甲×号院（包括临建房屋）腾空交还天泽公司；3、育德公司在自行腾退过程中或法院强制执行中发生的一切费用以及育德公司与第三方发生的任何纠纷，均由育德公司负责解决；4、天泽公司不向育德公司主张房屋使用费，育德公司不向天泽公司主张其对原有房屋进行翻建及临建房屋的任何补偿；5、天泽公司与育德公司就该案无其他任何争议。上述调解书送达后，天泽公司向原审法院申请强制执行，2010年7月1日，原审法院作出（2010）西执字第1855号执行裁定书，查明：涉案房屋长期由育德公司之职工占用，该案暂不具备执行条件，故裁定中止（2010）西民初字第4585号民事调解书的执行。
原审庭审中，王京生提交申请一份，内容为：“我于1982年到西房二建公司工作（现北京市育德建筑安装工程公司）一直没有解决住房，现在我实在没有地方住特请单位帮我解决住房问题，或同意我在青塔胡同甲×号临时居住解决我的困难。特此申请。申请人：王京生2003年4月6日”。在该份申请下半部分，有署名为育德公司法定代表人赖立强的批复：“队里无法解决王京生的住房问题，但因房屋居住确实困难，暂安排王京生在青塔胡同×号六队�部值班，以保护单位的财产及安全，同时解决其住房难的困难。赖立强2003.6.9”。王京生欲以此证明系育德公司同意安排其进住涉案房屋。同时，王京生还提交了若干电费交费单、职工住宅清洁能源分户自采暖核对证明等，以证明其在使用涉案房屋期间，交纳了相应的费用。
经原审法院现场勘查并询问各方当事人，现青塔胡同甲3号房屋主要分为两个部分，其中一部分系1996年换房后由育德公司将原正式房屋拆除后自行进行整体翻建，翻建后的房屋间数和面积已远超出房屋产权证上记载的房屋间数和面积，且各个房间现已混同，已无法辨识房屋产权证上记载的房屋的具体位置以及目前房屋的间数；另一部分房屋系王京生于2002年自行添附，即青塔胡同甲×号房屋东侧一排房屋南数第一、二间。针对王京生自行建造的两间房屋，天泽公司于庭审中称，其系青塔胡同甲×号土地的合法使用权人，王京生未经其同意私自建房，应属违建，应由王京生自行拆除。
上述事实，有房屋产权证、国有土地使用权证、北京市西城区人民法院（2010）西民初字第4585号民事调解书、北京市西城区人民法院（2010）西执字第1855号执行裁定书、照片、申请、说明、电费交费单、职工住宅清洁能源分户自采暖核对证明、革命烈士证明书、照片及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，天泽公司与育德公司在2010年就涉案房屋的腾退在原审法院达成调解协议，原审法院出具（2010）西民初字第4585号民事调解书予以确认，该调解书生效后，育德公司就应当担负起履行法院生效文书的义务。原审法院在执行过程中，因王京生在涉案房屋居住而导致执行中止。王京生系育德公司员工，虽经育德公司准许入住涉案房屋，但因育德公司已与天�公司达成腾退房屋的调解协议，王京生继续使用涉案房屋缺乏法律依据，故应将房屋腾退并交还天泽公司。鉴于涉案房屋系由育德公司安排王京生使用，且育德公司应当履行生效民事调解书的义务，故在腾退时所产生的责任应由育德公司承担。原审法院根据查明的事实，考虑王京生的实际困难，判决由育德公司向王京生在其腾房时提供临时房屋符合本案实际情况，并无不当。综上，育德公司的上诉理由不成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由北京天泽新颖时装公司负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由北京市育德建筑安装工程公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高宝钟
审 判 员 霍翠玲
代理审判员 马 潇
二〇一五年四月十日
书 记 员 刘 佳