浙江省江山市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0881执异5号
案外人：姜龙华，居民。
申请执行人：中国工商银行股份有限公司江山支行，住所地江山市。
委托代理人（特别授权）：何媛，居民，系：中国工商银行股份有限公司××支行员工。
委托代理人（特别授权）：戴晓桃，居民，系中国工商银行股份有限公司××支行员工。
被执行人：江山市艺都时尚电影有限公司，住所地江山市。
法定代表人：徐日江，执行董事。
本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司江山支行与被执行人江山市艺都时尚电影有限公司金融借款合同纠纷案件中，案外人姜龙华向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人姜龙华称
一、案外人姜龙华与被执行人的租赁合同真实、合法、有效，且已经实际占用履行。案外人姜龙华与被执行人于2014年11月29日签订真实、合法的房屋租赁合同，并依据房屋租赁合同，合法占有使用该房屋，用于江山市一德电影有限公司的生产经营，并且使用至今。双方的房屋租赁合同真实、合法，不存在名为租赁实为借贷担保及房屋使用权抵债的关系，无违法之处，应受法律保护，正当权益应当得到保障。二、裁定书认定“租赁权发生在抵押权之后”，该认定事实错误。
虽被执行人向申请执行人的贷款时间为2011年、2012年、2013年，但将该房屋最高额抵押给申请执行人的时间为2014年12月26日，是以后面的抵押涵盖前面的贷款。该房屋设定抵押权的时间在案外人姜龙华与被执行人于2014年11月29日签订房屋租赁合同之后，根据《物权法》第190条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”的规定，应当认定案外人的租赁权不受抵押权的影响。
三、裁定书认定“租金用于抵偿徐日江、柴小娟个人债务”，事实认定错误。案外人借款虽然由徐日江联系，但徐日江是以被执行人建设、装修为由向案外人借款，实际用途也是用于被执行人的建设，因此，被执行人是该债务实际使用及借款凭证的出具人。该债务应当认定为被执行人的债务。案外人是真实租赁房屋，并非为借贷担保，也不是一般的以房屋使用权抵债，而是签订了合法有效的房屋租赁合同，并且双方依约履行了合同，在履行过程中双方互负债权、债务，双方依法对双方之间的债权、债务进行抵销，也是法律所允许的。在被执行人出现债务危机时，案外人及时加入债务重组，并且成立了新的江山市一德电影有限公司，完全符合当前中央经济工作会议的精神，即能使企业减少损失，也能使企业减轻负担，并不违反法律规定。
如因该房屋租赁行为造成申请执行人的利益损害，对此，案外人认为可以由双方协商解决，协商不成由法院裁决。
四、该裁定的执行将对案外人的经营造成严重影响和重大损失。江山市一德电影有限公司使用该房屋一年有余，会员达到18000余人，如要求江山市一德电影有限公司搬离该房屋，江山市一德电影有限公司将长时间内无法经营，在该房屋内的装修及设施设备将严重贬值，公司利益、公司会员利益都将受到严重侵害，严重影响公司的生产经营，进一步扩大企业损失，违背了中央、部门关于执行过程中的指示精神。如处理不当，必将造成18000余名会员维权的群体性事件，为社会的稳定埋下隐患。综上，请求撤销江山市人民法院（2015）衢江执民字第1914号民事裁定书，确认申请人对江山市艺都时尚电影有限公司位于江山市环城西路83号第三、四层房屋及一层大厅的租赁权继续履行。
案外人提交了：房屋租赁合同一份、2014年12月3日房屋与设备移交清单一份，证明案外人向被执行人租赁江山市环城西路83号第一层大厅、第三、四层的房屋且租赁房屋在申请人与被执行人设立抵押之前事实；2、银行转账凭证四份，证明2013年案外人共向被执行人提供借款870万元的事实。
申请执行人称，案外人提供的房屋租赁合同与移交清单是一个虚假租赁，案外人以此对抗申请人的抵押，申请人不予认可，该租赁合同上注明的签订时间虽是2014年11月29日，但实际该合同签订时间并非2014年11月29日，是后来补签的。被执行人于2011年开始至2013年9月30日陆续向申请人借款，以江山市环城西路83号房屋作抵押，并办理了抵押登记手续。2014年12月6日，申请人为便于被执行人拆分江山市环城西路83号整幢房屋的房产证，与被执行人重新办理了抵押登记，并签订了最高额抵押借款合同。现要求驳回被执行人的异议申请。
申请执行人提交了被执行人江山艺都时尚电影有限公司向申请执行人出具的声明两份、最高额抵押合同以及抵押核实书各一份，证明被执行人江山艺都时尚电影有限公司在2014年12月6日，电影城实际对外出租情况，该争议房产无租赁。
本院查明的事实：（一）2015年7月15日，申请执行人中国工商银行股份有限公司江山支行依据生效的（2015）衢江民初字第853号民事判决书，向本院申请执行，要求：1、被执行人江山市艺都时尚电影有限公司归还借款本金25064475.18元及相应利息（利息计算至2015年4月3日为229478.93元，此后发生的利息按照借款合同的约定据实计算）；2、对被执行人抵押给申请执行人的江山市虎山街道环城西路83号的房地产进行处置，申请执行人对处置款优先受偿；3、被执行人加倍支付迟延履行期间的债务利息。2016年3月21日，本院作出（2015）衢江执民字第1914号民事裁定书，裁定：案外人周海亮、姜龙华对江山市艺都时尚电影有限公司所有的坐落于江山市区环城西路83号第一、二、三、四层房产及相应的土地使用权的租赁权不得对抗本案申请执行人。
（二）、申请执行人与被执行人分别于2011年9月8日、2012年12月31日、2013年10月29日签订了《小企业借款合同》，申请执行人依约分别向被执行人提供了借款1000万元、400万元、1980万，上述借款均为按季还款，最后一期到期日分别为2016年4月25日、2016年9月9日、2018年10月26日。2013年9月30日，申请执行人与被执行人签订了最高额抵押合同，被执行人将所有的坐落于江山市区环城西路83号房地产（土地证号：江国用（2013）字第5－50448号，房屋所有权证号：S093588）对其自2011年9月9日至2016年12月31日期间，在人民币4601万元内向申请执行人的借款承担抵押担保责任，并办理了抵押登记手续。2014年12月6日，因申请执行人配合被执行人将原房产所有权证S093588拆分为S111573、S111574、S111575、S111576及相应的土地使用权证江国用（2013）字第5－50448号拆分为江国用（2014）第07154、第07155、第07156、第07157，于当日对原证抵押予以注销抵押，对新证重新进行了抵押登记。并签订了编号为2014年江山抵字0265号《最高额抵押合同》。
（三）、被执行人与案外人签订了落款时间为2014年11月29日的房屋租赁合同一份，合同主要约定：被执行人将其所有的坐落在江山市虎山街道环城西路83号房屋的一楼大堂（约155平方米）、第三、四层（2448.7平方米）出租给案外人，期限自2014年11月29日起至2034年11月28日止，租金前五年每年50万元，后15年在50万元的基础上每年均增加壹万元，于每年11月30日前支付下一年度的租金，前七年的租金一次性抵偿被执行人欠案外人的欠款318万。
另查明，2015年3月9日，徐日江与余井海向江山市市场监督管理局提出注册申请成立江山市一德电影有限公司，2015年3月17日经核准成立。2015年3月17日前江山市虎山街道环城西路83号房屋的一楼大堂、第三、四层房屋一直由被执行人江山市艺都时尚电影有限公司用予生产经营。
本院认为，江山市虎山街道环城西路83号房屋（原房产所有权证号：S093588，土地使用权证号：江国用（2013）字第5－50448号），因被执行人到申请执行人处贷款于2013年9月30日抵押给申请执行人，并办理了抵押登记手续。2014年12月6日，被执行人对原产权证予以拆分，申请执行人对以原产权证办理的抵押予以注销，以拆分后的产权证办理抵押，系原抵押的继续，申请执行人对该房产享有抵押权的起始日期应为2013年9月30日。《中华人民共和国民事物权法》第一百九十条规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。现案外人以包含在江山市虎山街道环城西路83号抵押房产内的一楼大堂、第三、四层房屋已于2014年12月6日之前与被执行人签订租赁合同并交付为由主张租赁权，本院不予支持。况且案外人对该房产名为租赁实为以租抵债，对其租赁权仍不应予以保护。据此，对案外人姜龙华的异议请求，本院不予支持，综上，依照《中华人民共和国民事物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人姜龙华的执行异议。
如不服本裁定，认为原民事判决书错误的，依照审判监督程序办理；与原民事判决书无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向江山市人民法院提起诉讼。
审 判 长 何 旭
审 判 员 朱海曙
人民陪审员 姜正柏
二〇一六年五月十八日
书 记 员 严芝龙