广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤02民终1302号
上诉人（原审被告）：韶关市钜隆房产有限公司。住所地：韶关市武江区建设路**号。
法定代表人：陈锡年，经理。
委托诉讼代理人：汤莹霞，广东诺为律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘星辰，广东诺为律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：白元荣，女，1981年11月14日出生，汉族，住广东省佛山市大良区。
委托诉讼代理人：白伟强，男，1981年2月10日出生，汉族，住韶关市浈江区，系白元荣丈夫。
被上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司韶关分行。地址：韶关市浈江区建国路*号。
负责人：王海，行长。
委托诉讼代理人：左军鹏，公司员工。
委托诉讼代理人：唐伟，公司员工。
上诉人韶关市钜隆房产有限公司（以下简称钜隆公司）因与被上诉人白元荣、中国工商银行股份有限公司韶关分行（以下简称工行韶关分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院（2015）韶武法民一初字第1457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月17日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人钜隆公司的委托诉讼代理人汤莹霞、被上诉人白元荣的委托诉讼代理人白伟强、工行韶关分行的委托诉讼代理人唐伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
钜隆公司上诉请求：1、撤销一审判决，裁定本案发回重审或改判驳回白元荣的全部诉讼请求。2、判决白元荣、工行韶关分行负担本案的全部诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。(一)一审法院认定：“合同约定涉案商品房应当于2015年8月31日前交付使用，但该商品房于2015年10月31日才基本满足生活居住使用条件，钜隆公司应承担逾期交房的违约责任”系罔顾事实情况，有严重错误。1、涉案《商品房买卖合同》已明确约定了商品房的交付标准，钜隆公司也按照合同约定于2015年10月15日向白元荣交付了商品房，虽有逾期交房但并不足以构成解除《商品房买卖合同》的情形。《商品房买卖合同》第八条“交付期限出卖人应在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第l种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：l、该商品房经验收合格”。钜隆公司已根据上述《商品房买卖合同》约定，于2015年10月15日将已通过验收备案、符合交付条件的商品房交付给白元荣，并同意按照逾期交房的天数支付逾期违约金。然而白元荣一直以不影响商品房功能性质量的瑕疵为由拒绝收楼。涉案商品房的交付和买受人的收楼是两个独立的行为，不能以买受人的拒绝收楼推定出卖人没有交楼。因此，钜隆公司已经向白元荣交付了符合合同约定的商品房，逾期时间也未超过《商品房买卖合同》约定的、可解除合同的60日期限，白元荣无权以“逾期交房超过60日”为由解除《商品房买卖合同》。2、涉案商品房的基础设施(水、电、燃气管道)、公共配套建筑是否正常运行并不是《商品房买卖合同》约定的商品房交付条件，买受人不得以此作为解除合同的理由。涉案商品房的基础设施(水、电、燃气管道)在交楼前已经达到开通使用条件。根据《商品房买卖合同》第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：l、自来水供水设施于交楼前完成；2、供电设施于交楼具备报装开通条件(由业主使用时提交相关资料自行到相关部门报装开通；3、燃气管道设施于交楼具备报装开通条件(由业主使用时提交相关资料自行到相关部门报装开通)。也就是说，涉案商品房的配套设施(水、电、燃气管道)的运行与否并不是《商品房买卖合同》约定的商品房交付标准。钜隆公司已经提交证据证明雅居蓝湾小区的配电工程中的公用变压器、开关柜、高压电缆等电气设备已于2015年8月31日测试合格，足以证明涉案商品房的供电设施在交楼前已经达到正常运行、使用条件。3、涉案商品房的供电设施能够使用即通电到户，需要业主及白元荣办理相关手续，并非钜隆公司的交房义务，因此一审法院以“涉案商品房未通电到户→不满足生活居住使用条件→2015年lO月31日才通电到户→2015年10月31日才满足基本生活居住使用条件→逾期超过60天”的逻辑解除《商品房买卖合同》是错误的。涉案商品房的供电设施于2015年8月31日已经测试合格，即具备报装开通条件。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，业主如需使用“需提交相关资料自行到相关部门报装开通”，即通电到户是需要业主办理相关手续的。在本案中，白元荣一直拒绝收房，也没有向有关部门提供基础设施报装开通的资料，所以其购买的商品房没有通电是白元荣拒绝收房导致，而非被钜隆公司的责任。因此一审法院以涉案商品房于2015年10月31日才通电到户、才满足生活居住使用条件，逾期交付房屋已经超过60日解除《商品房买卖合同》，属于典型的认定事实错误，应当予以纠正。4、一审法院在认定案件事实时采纳证据错误。一审法院在认定雅居蓝湾楼盘1幢于2015年10月31日通电到户，采纳的证据为白元荣提交的、雅居蓝湾楼盘l幢六位业主出具的《证明》。根据《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》，该《证明》属于证人证言，只有证人出庭作证、接受质证后才可能作为定案依据。但一审法院既没有核实《证明》上签名人员的身份及是否为雅居蓝湾楼盘l幢的业主，也没有通知其出庭接受质证，钜隆公司的代理人在一审开庭时对该份《证明》的真实性、合法性、关联性也均有异议。因此，该份证据不具备证据效力，更不能成为定案依据。然而一审法院却以这样一份不符合证据合法性质、存在巨大争议的证据认定案件的重要事实“雅居蓝湾l幢于2015年10月31日通电到户”、“2015年l0月31日才基本满足生活居住使用条件”，进而认定“钜隆公司应承担逾期交房的违约责任”，是明显的错误认定。5、涉案商品房为毛坯房，白元荣即使收楼后也需要经过装修才能居住使用。即涉案商品房满足交付条件时也并非具备立即使用条件，故一审法院以通电到户判断商品房是否满足生活居住使用条件，是错误的。6、一审法院没有查明白元荣要求解除《商品房买卖合同》的真实原因。白元荣签订《商品房买卖合同》后发现其所购买涉案商品房存在降价的情况，又不想己方违约，所以以商品房存在若干质量问题(白元荣所主张的质量问题并不构成解除合同的理由)要求解除合同、退房。而一审法院在没有查明白元荣要求解除《商品房买卖合同》真实原因的情况下认定的事实和作出的判决必然有失偏颇。综上所述，钜隆公司已经按照《商品房买卖合同》约定的标准向白元荣交付了涉案商品房，并同意支付逾期交付的违约金。基础设施(水、电、燃气管道)并非合同约定的交房标准，且在交楼前已经具备使用条件。白元荣在钜隆公司对不影响商品房功能性质量的瑕疵进行多次修缮后仍然拒绝收楼，导致无法办理配套设施的报装开通手续，涉案商品房不能通电。因此，一审法院以涉案商品房通电到户的时间认定商品房的交付使用时间，进而认定钜隆公司逾期交房超过60天，白元荣可以解除《商品房买卖合同》，是违背客观事实的，是错误的。(二)白元荣、工行韶关分行主张解除《商品房买卖合同》的理由不成立，钜隆公司逾期交房未超过60日，白元荣无权解除《商品房买卖合同》，法院也不能判决解除《个人住房(商业用户)借款合同》。二、一审法院适用法律错误。(一)《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国消防法》等相关法律，没有规定商品房的交付条件包括水、电、燃气、电梯等基础设施能正常使用。一审法院适用《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国消防法》等相关规定，认为“出卖人交付的商品房应满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求，其中包括：房屋经验收合格、消防、规划验收合格、水、电、燃气、电梯等配套设施能正常使用、基本满足生活居住要求”，是错误的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条(以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外)、《中华人民共和国建筑法》第六十一条(交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用)、《中华人民共和国城乡规划法》第四十五第一款(县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收)、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款(按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：(一)本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；(二)其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用)。上述规定仅明确了商品房交付的条件为建设工程竣工验收合格，消防、规划验收合格，而没有将水、电、燃气、电梯等基础设施能正常使用作为商品房交付使用的必要条件。所以一审法院是在没有任何法律和合同依据支撑的情况下、认为交房条件包括水、电、燃气、电梯等配套设施能正常使用，实际上变相加重了钜隆公司的商品房交付义务，并且以此作出不利于钜隆公司的判决，是明显的错误裁判。(二)一审法院混淆了“交房”与“使用”这两个概念，罔顾《商品房买卖合同》约定的商品房交付条件，认定涉案商品房2015年10月31日前没有通电到户、商品房不满足生活居住使用条件，逾期交房超过60日，没有法律依据。一审法院罔顾《商品房买卖合同》约定的商品房交付条件，以通电到户、满足生活居住使用条件为商品房交付条件，是对“交房”和“使用”两种概念的混淆，符合交房条件并不一定水、电、燃气、电梯等配套设施能够立即正常使用。《商品房买卖合同》第十四条已经明确了自来水供水设施、供电设施、燃气管道设施于交楼具备报装开通条件，需由业主携资料到相关部门进行报装开通后方可使用。因此，一审法院以2015年10月31日没有通电到户、商品房不满足生活居住使用条件为由，认定逾期交房超过60日没有法律依据。
白元荣辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，应依法驳回上诉，维持原判。一审法院认定“钜隆公司逾期交付房屋超过60日，解除双方签订的《商品房买卖合同》”是完全正确的。白元荣与钜隆公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同约定房屋应当于2015年8月31日前交付使用，但钜隆公司并未能如期交付验收合格的房屋，已经构成违约。关于钜隆公司逾期交房的事实和相关房屋质量问题，白元荣与其他业主曾多次奔走于各有关部门进行投诉，已尽到了应有的督促责任。然而，效果并不明显，钜隆公司对存在逾期交房事实和有关质量问题一直置若罔闻。在钜隆公司向所有业主邮寄《收楼通知书》，要求白元荣于2015年10月15日办理入伙手续时，涉案房屋供电设施仍不具备报装开通条件，使用的是公摊区域的临时用电，直到2015年10月31日才达到相关配套设施报装开通条件，才基本满足生活居住使用条件；在交付的房屋并没有达到《商品房买卖合同》约定标准的前提下，钜隆公司仍执意交付，是为了逃避逾期交房的违约责任，根据合同约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。对于一审判决解除钜隆公司与工行韶关分行于2014年6月24日签订的《个人住房(商业用户)借款合同》后，工行韶关分行并未提出任何异议，双方实际上已经解除了借款合同，白元荣将不会继续履行与工行韶关分行之间签订的借款合同，也不会再继续支付剩余按揭贷款，将由钜隆公司承担返还责任。
工行韶关分行辩称，希望钜隆公司或者白元荣承担偿还贷款义务。
白元荣向一审法院起诉请求：1、解除白元荣与钜隆公司于2014年4月30日签订的《商品房买卖合同》；2、钜隆公司返还白元荣已付购房款125792元；3、钜隆公司支付白元荣违约金8115.84元；4、钜隆公司承担白元荣已支付的契税、物业专项维修基金、房屋所有权登记费损失13386.03元；5、钜隆公司承担白元荣已支付按揭房款本息损失31956.61元（暂计至2015年10月31日）；6、钜隆公司承担逾期交付房屋所产生的所有物业费用；7、将中国工商银行股份有限公司韶关分行列作第三人，解除其与白元荣签订的《个人购房借款/担保合同》，剩余贷款本息由钜隆公司承担；8、案件诉讼费用由钜隆公司负担。
一审法院认定事实：2014年4月30日，白元荣、钜隆公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：140××××2075），约定：“出卖人：韶关市钜隆房产有限公司……买受人：白元荣……第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为本合同第一条规定的项目中的第1幢21层2103号房。……该商品房合同约定建筑面积共90.98平方米，其中，套内建筑面积73.45平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.53平方米。……第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5524.74元，总金额人民币肆拾万零伍仟柒佰玖拾贰元整。……第六条、付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：……3、其他方式：银行按揭付款，于2014年4月30日前已付房款30%，即人民币壹拾贰万伍仟柒佰玖拾贰元整（小写125792元），余额人民币280000元办理银行按揭。……第八条、交付期限。出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。……第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。……第十三条、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2、出卖人应当在收到买受人书面通知后，按合同附件三约定的标准，按实情予以修缮完善，或双方协商由出卖人补回装饰、设备差价。第十四条、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、自来水供水设施于交楼前完成。2、供电设施于交楼前具备报装开通条件（由业主使用时提交相关资料自行到相关部门报装开通）。3、燃气管道设施于交楼前具备报装开通条件（由业主使用时提交相关资料自行到相关部门报装开通）。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、如上述基础设施、公共配套建筑因不可抗力或相关部门的原因，且非出卖人的原因导致未能如期达到使用条件的，出卖人不承担责任，但由出卖人负责向有关部门协调。……”附件三内容为：“装饰、设备标准：1、外墙：混凝土砌块，面层为优质涂料、优质瓷质外墙砖。2、内墙：抹混合砂浆压光。3、顶棚：抹混合砂浆。4、地面：原浆找平，不光面。5、门窗：入户门为乙级木质防火门，房内预留门洞，外窗铝合金窗。6、厨房：预留排水管口。7、卫生间：预留排水管口。8、阳台：混凝土结构完成面。9、电梯：上海三菱电梯，每幢２部。10、其他详见本合同附件四《补充协议》第23条。”附件四《补充协议》第23条内容为：“承接装饰、装修标准：其他：空调，预留空调机位、管道口及集中滴水管。供水：每户设独立水表，安装一个水龙头。供电：设独立电表，220Ｖ电源，户内设电源分户箱。排水：户内所有排水立管全部安装到位，卫生洁具预留管道口。电话及电视：设弱电箱、内有电话、有线电视进户线。燃气：由市燃气公司统一安装到户。可视对讲机：每户安装可视对讲机。注意事项：（1）以上配套以有关部门最后批复为依据，发展商保留一切权利按实际情况需要以同等质素之建筑材料及设备代替上述所列各项。（2）冷气机只能安装在规定位置上。（3）不能在室外搭建任何建筑物或棚等”。合同签订当天，白元荣按约定向钜隆公司支付了首期购房款125792元，还通过中国工商银行支付了专项维修资金7069.15元。2014年6月24日，白元荣与工行韶关分行签订《个人购房借款/担保合同》，向工行韶关分行借款280000元以支付剩余购房款，钜隆公司为保证人。该合同第三十条约定：“贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同仍应正常履行。”同年9月28日，工行韶关分行将上述《个人购房借款/担保合同》项下的贷款280000元发放，白元荣签署了贷款借据给工行韶关分行。借款期限为2014年9月28日至2029年9月28日。2014年7月20日，钜隆公司出具金额405792元的售房发票给白元荣，注明首期房款125792元整，按揭房款280000元整。此前，白元荣陆续向韶关市房地产交易登记中心交纳了房屋所有权登记费80元、查档证明费150元，向韶关市武江区地方税务局交纳房屋契税6086.88元。此后，钜隆公司未能按合同约定的2015年8月31日前将符合约定的房屋交付给白元荣，于2015年10月5日才向白元荣发出《收楼通知书》，要求白元荣于2015年10月15日前办理收楼手续，并明确物业管理费自2015年10月15日起开始计收。因白元荣认为钜隆公司交付的商品房不符合合同约定的标准，遂诉至一审法院要求解决。另查明，白元荣从2014年10月开始，每月向工行韶关分行偿还贷款本息。截止2015年11月20日，白元荣共向工行韶关分行偿还借款本金12985.9元、利息21533.47元，合计34519.37元，尚欠贷款本金267014.1元，白元荣遂变更其第五项诉讼请求为：判令钜隆公司承担合同解除前白元荣向第三人支付的按揭房款本金及利息；并增加诉讼请求要求钜隆公司赔偿误工费4380元及精神损失费3000元，同时撤回了其第六项关于要求钜隆公司承担逾期交付房屋所产生的所有物业费用的诉讼请求。工行韶关分行亦提出独立请求：要求白元荣一次性偿还剩余贷款本息，钜隆公司对剩余贷款本息承担连带清偿责任。还查明，因钜隆公司未于约定时间向买受人交付合同约定标准的房屋，雅居蓝湾小区商品房的买受人于2015年9月3日向钜隆公司发出《关于督促及交付韶关雅居蓝湾小区所购房屋使用的函》，要求钜隆公司明确交房日期，承担违约责任。同时发出《韶关钜隆·雅居蓝湾业主要求开发商整改的通知函》，陈述了1－2栋业主在看房过程中发现的问题，要求钜隆公司给予答复。2015年9月14日，韶关市公安消防局对雅居蓝湾小区第1、2栋建设工程进行消防验收，综合评定工程消防验收合格。2015年9月23日，雅居蓝湾小区商品房的买受人向韶关市住房和城乡建设局书面投诉雅居蓝湾住宅小区存在的问题。2015年9月29日，钜隆公司出具《关于雅居蓝湾业主投诉的答复函》，对业主投诉的问题进行了答复。2015年9月30日，钜隆公司向雅居蓝湾业主出具《韶关市钜隆房产有限公司致一幢业主的答复函》，再次就业主提出的问题进行了答复，同时承诺20日内通知业主办理交楼手续。2015年10月5日，钜隆公司向白元荣发出《收楼通知书》，要求白元荣2015年10月15日办理交楼手续。2015年10月12日，雅居蓝湾第1、2幢取得建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位和设计单位共同出具的工程竣工验收合格的报告。2015年10月26日，韶关市住房与城乡建设局作出《关于对白伟强等业主投诉问题的答复》，就雅居蓝湾小区业主9月23日投诉的问题进行了回复。此后白元荣经数次验收，均认为钜隆公司向其交付的房屋不符合合同约定的标准，遂拒绝收楼，并于2015年11月18日诉至该院要求解决。一审庭审期间，白元荣提交钜隆公司于2015年10月30日出具，并张贴在一楼公共区域，内容为：“本小区主电源从本月30日开始供电部门已经全铺设完毕，之前有接临时用电的业主即日起可接室内用电进行装修，我物业部将于2015年11月1日开始巡查，如发现仍有业主接临时用电进行装修的，将对该单位进行处罚。另业主即日起可前往相关部门办理水、电表过户手续。（办理过户手续需带齐：购房合同或房产证，身份证、银行卡原件及复印件）”的《通知》，以证明钜隆公司要求白元荣收楼时涉案房屋仍未通电。因钜隆公司对上述《通知》提出异议，经该院要求，白元荣再次提交内容为：“兹证明韶关钜隆·雅居蓝湾楼盘1幢小区正式电源实际是从2015年10月31日开始接入室内使用，从收楼之日起（2015年10月15日）至2015年10月30日为止一直使用公摊区域的公共用电作为装修临时用电，特此证明”的《证明》，该《证明》有403号、603号、1106号、1502号、2003号、2303号房业主的签名及捺印。同时，钜隆公司向本院提交《深圳市广钏电力实业有限公司电气试验报告》，据此证明一户一表配电工程中的公用变压器、开关柜、高压电缆等电气设备已于2015年8月31日经测试合格。一审审理过程中，白元荣要求对钜隆公司提供的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、建筑工程竣工验收报告、房屋建筑工程设计文件质量检查报告、工程竣工验收报告（消防）、单位（子单位）工程质量竣工验收记录中广东永基建筑基础有限公司杨钦伟、佛山市岭南建筑设计咨询有限公司吴育红、韶关市武江建筑工程有限公司杨毅、广东省建东工程质量监理有限公司周瑞华、韶关市钜隆房产有限公司黄杰庭的签名是否为本人亲笔所签进行司法鉴定，同时要求对钜隆公司提供的涉案商品房是否存在质量问题进行司法鉴定。经该院释明，白元荣未在该院指定的期限内提交书面申请。一审法院认为，白元荣、钜隆公司于2014年4月30日签订一份《商品房买卖合同》，约定钜隆公司将韶关钜隆·雅居蓝湾第1幢21层2103号房出售给白元荣，该合同系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、法规强制性规定，属合法有效的合同，双方均应严格按照合同约定履行。在白元荣通过现金支付及银行按揭方式向钜隆公司支付全额房款的情况下，钜隆公司也应按合同的约定向白元荣交付房屋。现钜隆公司未于合同约定的2015年8月31日前向白元荣交付房屋，已经构成违约。虽然钜隆公司于2015年10月5日通知白元荣于2015年10月15日收楼，但白元荣认为钜隆公司向其交付的商品房不符合使用标准，至今不同意收楼，对此，该院分析如下：依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定及涉案合同的约定，出卖人交付的商品房应满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求，其中包括：房屋经验收合格，消防、规划验收合格，水、电、燃气、电梯等配套设施能正常使用、基本满足生活居住使用条件。白元荣虽提出涉案商品房的质量、消防均不合格，但涉案商品房已于2015年9月14日经消防验收合格，于2015年10月12日经验收合格，并取得《竣工验收备案证》，白元荣所陈述的房屋质量问题，属于一般的质量瑕疵，对白元荣关于涉案商品房质量、消防均不合格的主张，该院不予采纳。至于涉案商品房是否基本满足生活居住使用条件的问题，根据雅居蓝湾楼盘1幢已收楼的六位业主出具的《证明》，对白元荣关于1幢于2015年10月31日通电到户的主张，该院予以采信。钜隆公司虽提交证据证明配电工程中的公用变压器、开关柜、高压电缆等电气设备已于2015年8月31日经测试合格，但该证据不能证明涉案商品房已通电到户。因此，该院认定雅居蓝湾楼盘1幢于2015年10月31日才基本满足生活居住使用条件。综上所述，合同约定涉案商品房应当在2015年8月31日前交付使用，但该商品房于2015年10月31日才基本满足生活居住使用条件，钜隆公司应承担逾期交房的违约责任。因此，对白元荣的诉讼请求，该院作如下分析：一、涉案商品房于2015年10月31日才基本满足生活居住使用条件，逾期超过60日，按照双方关于“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，……逾期超过60日后，买受人有权解除合同”的约定，对白元荣要求解除双方于2014年4月30日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，该院予以支持。二、对于白元荣、钜隆公司与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，涉案合同解除后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，对白元荣要求解除与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，该院予以支持。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”以及广东省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条第一款：“出卖人或买受人请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除商品房买卖合同的，人民法院应当在开庭前告知担保权人可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼。若担保权人就借款合同和抵押、保证合同另行起诉的，人民法院一般应将该案与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，借款合同也被解除的，人民法院可判决出卖人将买受人所欠担保权人借款本息直接支付给担保权人，其余款项支付给买受人。”的规定，涉案《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》均解除后，钜隆公司应当将收受的购房款本金及利息返还给白元荣，将白元荣尚欠第三人的借款本息直接支付给第三人。因此，在涉案《商品房买卖合同》履行过程中，白元荣向钜隆公司支付的购房款125792元、向第三人偿还的购房贷款本金12985.9元、利息21533.47元，合计160491.37元，钜隆公司应返还给白元荣。剩余的购房贷款本金267014.1元及2015年11月21日后产生的贷款利息，钜隆公司应直接支付给第三人。对白元荣要求钜隆公司返还购房首期款及已支付贷款本息的诉讼请求，该院予以支持。四、根据“买受人解除合同的，……并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金”的约定，结合涉案商品房售价405792元，对白元荣要求钜隆公司支付违约金8115.84元的请求，该院予以支持。五、白元荣已支付的契税6086.88元、物业专项维修基金7069.15元、房屋所有权登记费80元、查档证明费150元，合计13386.03元，属于白元荣为履行涉案合同所支出的费用，由于钜隆公司违约导致合同解除，钜隆公司应向白元荣承担上述费用的赔偿责任。六、对于白元荣要求钜隆公司赔偿误工费和精神损失费7380元的诉讼请求，虽然白元荣提供了其收入证明，但未能提供证据证明其有误工损失，且钜隆公司对白元荣应承担的责任为违约责任，故白元荣关于精神损失费的主张，于法无据，该院不予支持。至于工行韶关分行关于要求白元荣一次性偿还剩余贷款本息，钜隆公司对剩余贷款本息承担连带清偿责任的诉讼请求，截止至2016年11月20日，白元荣尚欠工行韶关分行购房贷款本金267014.1元未予偿还，如前所述，根据广东省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条第一款的规定，剩余的购房贷款应由钜隆公司直接支付给工行韶关分行。工行韶关分行要求白元荣承担还款责任，钜隆公司承担连带责任的主张，于法无据，该院不予采纳。涉案的剩余购房贷款267014.1元及2015年11月21日后产生的贷款利息，应由钜隆公司承担返还责任。判决：一、解除白元荣与韶关市钜隆房产有限公司于2014年4月30日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：140××××2075）。二、解除白元荣与韶关市钜隆房产有限公司及第三人中国工商银行股份有限公司韶关分行于2014年6月24日签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：自字韶关行风采支行2014年0273号）。三、韶关市钜隆房产有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还购房款125792元给白元荣。四、韶关市钜隆房产有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金8115.84元给白元荣。五、韶关市钜隆房产有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付契税6086.88元、物业专项维修基金7069.15元、房屋所有权登记费80元、查档证明费150元，合计13386.03元给白元荣。六、白元荣已支付给第三人中国工商银行股份有限公司韶关分行的购房贷款本金12985.9元、利息21533.47元，合计34519.37元（截止至2015年11月20日），限韶关市钜隆房产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还给白元荣。七、白元荣尚欠中国工商银行股份有限公司韶关分行的购房贷款本金267014.1元（截止至2015年11月20日）及利息（计算方式：以尚欠本金，按《个人购房借款/担保合同》约定，从2015年11月21日起，计算至判决确定的还款之日止），限韶关市钜隆房产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内直接支付给中国工商银行股份有限公司韶关分行。八、驳回白元荣及中国工商银行股份有限公司韶关分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3886元，由韶关市钜隆房产有限公司负担。中国工商银行股份有限公司韶关分行缴纳的案件受理费5258.36元，由韶关市钜隆房产有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。钜隆公司于二审期间提交了《建筑电气（分部）隐蔽工程验收记录》和《供配电线绝缘电阻测试记录》复印件，拟证明涉案雅居蓝湾1栋在2015年8月31日前，电力设备已经铺设到每层楼，每一户已经具备包装开通条件。白元荣的质证意见：上述证据均为复印件，不能作为证据使用。本院补充查明：本院（2016）粤02民终1138号民事判决认定，涉案雅居蓝湾1栋配电工程于2015年10月23日完成，并于2015年10月30日配送居民生活用电。该判决已经发生法律效力。
本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对钜隆公司的上诉意见，本案争议焦点是：白元荣要求解除其与钜隆公司于2014年4月30日签订的《商品房买卖合同》理由是否成立。
由于房屋是特殊商品，因此钜隆公司在向白元荣交房时，除了符合经相关部门验收的质量标准外，还应当具备通水、通电、通燃气、电梯等基本使用条件，以满足买受人居住要求的最低保障，否则，将三十商品房的使用价值。本案中，从钜隆公司提供的《竣工验收备案表》、《关于雅居蓝湾（1栋、2栋）建设工程消防验收合格的意见》等证据来看，涉案房屋已于2015年10月15日经验收合格，并且通过消防验收，符合双方在《商品房买卖合同》约定的“经验收合格”条件。白元荣提供的照片、通知函等证据，证明力明显弱于上述相关主管部门在其职权范围内出具的验收合格文件，故不能充分证实涉案房屋存在严重消防、质量问题。至于白元荣提出涉案房屋墙面空鼓、内墙粉刷不符合合同约定等问题，属于一般房屋瑕疵，根据《商品房买卖合同》第十三条、第十六条的约定，应由钜隆公司承担保修责任，白元荣据此主张涉案房屋未达到交付标准，理由不成立，本院不予支持。至于一审法院认定，涉案房屋至2015年10月31日通电才基本满足生活居住条件。但本院（2016）粤02民终1138号民事判决认定，涉案雅居蓝湾1栋配电工程于2015年10月23日完成，并于2015年10月30日配送居民生活用电。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项：“下列事实，当事人无需举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；”的规定，应当认定涉案房屋于2015年10月30日已经满足基本生活居住条件。综上所述，因韶关市住房与城乡建设局也明确涉案商品房于2015年10月15日通过竣工验收备案，符合交付使用条件，白元荣未能证实涉案房屋存在水、燃气、电梯等其他基本生活设施未能正常使用的情况，故本院确认涉案商品房于2015年10月30日达到合同约定的交付条件。据此，双方在《商品房买卖合同》约定的房屋交付日期为2015年8月31日，至2015年10月30日，钜隆公司逾期交房60日。而根据《商品房买卖合同》第九条约定，只有在钜隆公司逾期交房60日后，白元荣才享有合同解除权。因此，白元荣主张解除其与钜隆公司于2014年4月30日签订的《商品房买卖合同》理由不成立，本院不予支持。
因白元荣要求解除《商品房买卖合同》的主张不成立，其据此主张钜隆公司返还已付购房款125792元、支付解除合同违约金8115.84元，承担其已支付的契税、物业专项维修基金、房屋所有权登记费、按揭房款本息并承担其应向工商韶关分行支付剩余的贷款本息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。白元荣应当继续履行其与工商韶关分行签订的《个人购房借款/担保合同》。
综上所述，钜隆公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销韶关市武江区人民法院（2015）韶武法民一初字第1457号民事判决；
二、驳回白元荣的诉讼请求。
一审案件受理费9144.36元，由白元荣负担。
二审案件受理费8032.41元，由白元荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩文锋
代理审判员 李 罡
代理审判员 梁晓芳
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 何海祥