重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初5304号原告：重庆渝振物业管理有限责任公司，住所地重庆市大渡口区松青路1589号9幢2-1-2，统一社会信用代码91500104709422155X。法定代表人：黄斌，总经理。委托诉讼代理人：丁胜，重庆互邦律师事务所律师。被告：苏菲（又名苏飞），女，1987年4月26日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆渝振物业管理有限责任公司（以下简称“渝振物业公司”）与被告苏菲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案，依法适用普通程序，于2017年9月29日公开开庭进行了审理。原告渝振物业公司的委托诉讼代理人丁胜到庭参加诉讼。被告苏菲经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告渝振物业公司向本院提起诉讼请求：判令被告立即支付物业服务费（物管费）4068.32元、水电公摊费（公摊费）376元、违约金3000元，合计7444.32元。诉讼过程中，原告渝振物业公司自愿撤回了要求被告支付违约金的诉讼请求。事实和理由：原告分别于2011年7月18日、2014年8月28日与重庆XX业主委员会签订了《重庆市物业服务合同》，并到当地房管部门物管科备案。按照合同约定：被告房屋建筑面积86.56平方米，按1元/月/平方米计算物业服务费，每月应付86.56元，且约定被告拖欠物业服务费的，按每日千分之三的标准向原告支付违约金；另约定每户每月缴纳8元的公摊费用。合同签订后，原告便开始对该小区提供物业服务，但被告从2013年2月起拖欠物业服务费达47个月，仍未主动交纳。此期间产生的违约金已达8550.48元，但原告从被告的角度考虑，主动象征性主张3000元。被告苏菲未作书面答辩。被告苏菲在举证期限内，未向本院提供证明其反驳意见的证据，视为自动放弃举证的权利。本案在审理中，被告苏菲经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证、陈述最后意见的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告苏菲系位于渝北区XX街道XX路XX号XX幢XX号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为86.73平方米，房屋用途为普通成套住宅，系小高层电梯房。2011年7月18日，原告与重庆XX小区业主委员会签订了《重庆市物业服务合同》1份。合同约定，由原告为XX小区提供物业服务，合同期限为3年，自2011年8月1日起至2014年7月31日止。该合同第六条规定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）多层花园洋房：0.75元/月·平方米；（2）小高层电梯房（3-12层）：1元/月·平方米；（3）小高层电梯房（1-2层）：0.75元/月·平方米；（4）商业物业：1.5元/月·平方米；（5）其他物业：1.5元/月·平方米；（6）车库车位：50元/个·月。小区公共设备的能源消耗、二次供水加压用电、绿化用水以每月每户8元向业主收取，此项费用根据国家能源价格的调整作相应调整。合同第七条规定，业主应于每月30日内交纳当月的物业服务费。2014年8月28日，以重庆XX小区业主委员会为甲方、原告为乙方，就甲方通过招标方式选聘乙方为XX小区提供物业服务提供物业服务，双方签订了《重庆市物业服务合同》1份。该合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）多层花园洋房：0.75元/月·平方米；（2）小高层电梯房（3-12层）：1元/月·平方米；（3）小高层电梯房（1-2层）：0.75元/月·平方米；（4）商业物业：1.5元/月·平方米；（5）其他物业：1.5元/月·平方米；（6）车库车位：50元/个·月。小区公用水、电公摊费按8元/月·户收取，此项费用根据国家能源价格的调整作相应调整。合同第七条规定，业主应于每月30日内交纳当月的物业服务费。合同第十六条约定，合同期限为3年，自2014年8月1日起至2017年7月31日止。合同第二十六条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。合同第二十八条约定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、物业管理用房、违约责任等进行了约定。该合同于2014年12月1日在重庆市渝北区房屋管理局办理了备案手续。上述合同签订后，原告按约定为XX小区提供了物业服务。被告无故拒绝缴纳2013年2月至2017年1月期间的物业服务费及水电公摊费。原告于2014年12月31日、2015年12月31日、2016年9月30日以《催费通知书》方式向被告催收的物业服务费。2017年3月6日，原告要求判令被告支付2013年2月至2017年1月期间的物业服务费（物管费）、水电公摊费（公摊费）及违约金诉至本院。诉讼过程中，原告自愿撤回了要求被告支付水电公摊费的诉讼请求。上述事实，有当事人举示的土地房屋权属登记卡、重庆市物业服务合同、物业服务合同备案证明、催费通知书、当事人陈述等随案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该解释第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆XX小区业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》，其内容不违反法律、法规规定，合法有效，该合同对XX小区全体业主均具有约束力。原告按合同约定对XX小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，应当按照合同的约定向原告支付物业服务费及水电公摊费。原告与重庆XX小区业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》约定，小高层电梯房物业服务费的收费标准为1元/月·平方米，水电公摊费为8元/月·户，因被告的房屋系小高层电梯房，被告应当按此标准给付物业服务费、水电公摊费。因此，2013年2月至2017年1月期间（共48个月），被告应交纳的物业服务费为4163.04元（1元/月·平方米×86.73平方米×48个月），水电公摊费为384元（8元/月×48个月）。对于被告应当缴纳的物业服务费、水电公摊费，原告诉讼请求中仅要求被告给付物业服务费4068.32元，水电公摊费为376元，系当事人自由处方权利的行为，本院予以准许。被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，其未到庭说明拒绝交纳物业服务费用的理由，也未举示其拒绝交纳物业服务费用的相关证据，是被告自由处分民事权利和诉讼权利的行为，视为其对权利的放弃，应依法承担其未举证、质证的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告苏菲在本判决生效后五日内，给付原告重庆渝振物业管理有限责任公司2013年2月至2017年1月期间的物业服务费4068.32元；二、被告苏菲在本判决生效后五日内，给付原告重庆渝振物业管理有限责任公司2013年2月至2017年1月期间的水电公摊费376元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告苏菲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  邹富奎人民陪审员  王道恒人民陪审员  彭钦梅二〇一七年十月十六日书 记 员  李玉洁