新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）塔民二终字第274号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨期雄，男，1974年7月16日出生，汉族，系乌苏市人。
委托代理人：刘璐，新疆天赛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王宏，女，1970年7月19日出生，汉族，乌苏市企业职工。
委托代理人：王培战，奎屯市团结路法律服务中心法律工作者。
委托代理人（特别授权）：郭鲁新，男，1971年10月7日出生，汉族，乌苏市人。
上诉人杨期雄因与被上诉人王宏房屋买卖合同纠纷一案，不服乌苏市人民法院（2014）乌民二初字第106号民事判决，提起上诉。本院于2014年11月13日受理后，依法组成合议庭于2014年12月4日公开开庭进行了审理，上诉人的委托代理人刘璐、被上诉人的委托代理人王培战、郭鲁新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2000年5月，原新疆乌苏意达建筑安装工程公司（以下简称“意达公司”）与原新疆第三汽车运输公司（以下简称“三运司”）经协商，就乌苏市友好路市场的联合开发建设达成一致协议，双方为此签订了联营开发合同，并在合同第六条第2项中明确约定，三运司保留土地使用权。2001年12月25日，意达公司开始进入重组和改制。2003年5月12日，意达公司法定代表人王增金去世，后其所经营的意达公司不再存在。同一历史时期，三运司亦发生着变化。但是，本案涉及的乌苏市友好路市场的土地国有性质未发生变化。2001年12月28日，原告从意达公司购买了由该公司与三运司联合开发的位于乌苏市友好路市场的第184号面积为43平方米的房屋，次年7月23日，原告就此房产办理产权登记手续并取得了房屋产权证，该产权证书中明确载明该房屋所在地块的土地权属性质为国有土地。
2005年2月24日，乌苏市国土资源局与伊犁州北疆汽车运输有限责任公司签订国有土地使用权出让合同书，乌苏市人民政府将本案友好路市场所在地块10856.74平方米的国有土地有偿出让给了伊犁州北疆汽车运输有限责任公司，合同载明出让金为每平方米213元，总计出让金为2312485.62元。2005年9月8日，伊犁州北疆汽车运输有限责任公司与王宏签订了《土地使用权转让协议》，约定伊犁州北疆汽车运输有限责任公司将友好路市场所在地块10856.74平方米的土地使用权以每平方米126元的价格转让给王宏，因转让该地块所产生的费用均由王宏承担。同时双方约定，总证分割给已购房户，全权由王宏负责，所收取的一切费用归王宏所有，伊犁州北疆汽车运输有限责任公司概不承担任何法律责任。2006年1月27日，伊犁州北疆汽车运输有限责任公司又与被告王宏签订《土地使用权转让过户登记协议》一份，将乌苏友好路市场的土地使用权正式转让给被告王宏，并协助王宏办理了土地使用权证登记手续。2006年2月27日，王宏取得乌苏（2006）第00000023号土地使用权证书，该证书载明乌苏市友好路市场中10856.74平方米的土地使用权人为王宏，土地使用类型为出让性质。至此，已经于2000年就开发建设的乌苏市友好路市场，其所在地块的土地使用类型正式开始登记为出让类型。该10856.74平方米的出让土地中，包含了原告购买的位于乌苏市友好路市场第184号房屋所在43平方米土地地块。此后，原告去乌苏市国土资源局办理土地使用证登记手续时得知，乌苏友好路市场的土地使用权证已办至被告王宏名下，土地使用证号为（2006）00000023号，面积10856.74平方米，其中包含原告所购房屋所在土地43平方米使用权在内。经原、被告协商未果，原告遂诉诸法院。另查明，1、本案友好路市场开发建设时，该市场建筑物所使用的土地均为新疆第三运输公司通过划拨方式取得，土地类型为国有性质。2、新疆第三运输公司及伊犁州北疆汽车运输有限责任公司现均已不存在。原新疆乌苏意达建筑安装工程公司与城宏建筑公司合并，成立新疆乌苏市建业建筑安装工程有限责任公司，原新疆乌苏意达建筑安装工程公司随后亦不存在。3、本案审理过程中，原告将“确认房屋买卖合同有效”的诉讼请求放弃。4、王宏系原新疆乌苏意达建筑安装工程公司法定代表人王增金之女儿。
原审法院认为：本案友好路房屋184号房屋的房屋产权和土地使用权处于分离状态，分别属于不同主体，现本案审理的焦点问题是，王宏是否负有协助原告办理土地使用权变更登记的义务？房地产转让，应当签订书面合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。”因此，在本案合同出现纠纷时，原告向法院起诉，被告在首次开庭时未对法院受理案件提出异议，该行为视为放弃仲裁协议，法院应当继续审理。故对被告王宏称法院不应当受理本案的辩称理由本院不予采信。对被告称本案诉讼时效已过的答辩主张，于法无据，本院不予采信。本案中，原告于2001年12月28日从意达公司购买了由该公司与三运司联合开发的位于乌苏市友好路市场的第184号登记面积为43平方米的房屋，2012年7月23日，原告就此房产办理产权登记手续并取得了房屋产权证，该产权证书中明确载明该房屋所在地块的土地权属性质为国有土地。由此可知，乌苏市友好路市场的第184号登记面积为43平方米的房屋所在地块，在2000年至2002年开发建设时，土地性质即为国有，而非出让。原告取得房屋产权证同时，自身并未办理土地使用权登记手续。此时，其所购房产所在的友好路市场亦未办理土地出让手续。对此本院予以确认。2005年9月8日，被告王宏通过有偿转让方式获取友好路市场所在地块10856.74平方米的土地使用权，2006年2月27日，乌苏市国土资源局向王宏颁发乌苏（2006）第00000023号土地使用权证书，该证书载明乌苏市友好路市场中10856.74平方米的土地使用权人为王宏，土地使用类型为出让性质。至此，因该权属证书中包括原告购买的房屋所占地块，原告所购友好路房屋184号房产出现房屋产权和土地使用权分离状态。这种分离状态存在的原因为，土地管理职能部门将原告合法房产项下的土地使用权，确认给了被告王宏。另，乌苏市友好路市场联合开发建设方即原新疆乌苏意达建筑安装工程公司、新疆第三运输公司现均不复存在，伊犁州北疆汽车运输有限责任公司亦不存在。被告王宏作为意达公司法定代表人王增金之女，原告未提交任何证据证明王宏承继了意达公司的债权债务。同时，被告王宏所持土地权属证书真实存在，原告亦未提交任何证据与之形成对抗。综上，原告所诉房屋买卖合同与被告王宏个人之间目前无关联性，该房屋买卖所形成的法律关系与被告王宏是否应当协助原告办理土地权属变更登记所形成的法律关系，非同一民事法律关系。被告王宏目前作为乌苏市友好路市场中10856.74平方米的土地使用权证书持有人，无法定协助义务或约定协助义务即协助原告办理土地权属变更登记手续的义务。且由于双方争议事实非人民法院职能范围之内，故对原告诉讼请求和被告的反诉请求，本院均不予支持。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决一、驳回原告杨期雄的诉讼请求；二、驳回反诉原告王宏的反诉诉讼请求。本诉案件受理费50元，投递费66元，由原告杨期雄负担。反诉案件受理费775元，由反诉原告王宏负担。
上诉人杨期雄上诉称：一审法院认定上诉人的诉求与被上诉人之间不存在法定和约定的法律关系，从而驳回上诉人的诉求是错误的。地随房走是房地产管理法确定的原则，依据该规定，被上诉人有法定义务将其占有的土地使用权变更至上诉人名下。依据土地转让协议第三条约定，被上诉人有义务将总证分割给已购房户，这是合同约定的义务，既有法定义务又有约定义务，故应当判决被上诉人协助上诉人变更土地使用权。请求二审法院撤销一审判决，改判被上诉人协助上诉人办理乌苏市友好路市场184号房屋的土地使用权证变更登记手续；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
王宏答辩称，被答辩人与意达公司确定的商品房买卖合同中载明了土地使用权取得方式为“联营取得”，土地使用权性质为国有性质未出让。被答辩人在办理房产证明时也承认这个事实。放弃了办理土地使用权由国有变更为出让取得的权利。也就是说本案房屋产权和土地使用权处于分离状态，分别属于不同主体。被答辩人与意达公司买卖房屋形成的法律关系和答辩人与北疆公司转让国有土地使用权形成的法律关系，不存在关联性。一审法院驳回被答辩人的诉讼请求正确。被答辩人应当按照行政程序找乌苏市国土资源局解决，起诉答辩人完全错误，一审法院认定双方争议事实非人民法院职能范围之内正确。请求二审法院驳回上诉。
二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，当事人起诉应有具体的诉讼请求和事实、理由。本案上诉人杨期雄作为涉案房屋所有权人，提出办理土地使用权证的诉讼请求，其作为原告诉讼主体资格适格。但上诉人不能举证证明被上诉人王宏负有无偿向其办理土地使用权证的义务，因为涉案房屋所在的友好路市场是由意达公司与三运司联合开发，伊犁州北疆汽车运输有限责任公司与乌苏市国土资源局签订国有土地使用权出让合同以及与王宏签订土地使用权转让协议时，友好路市场已经开发建设，房屋亦销售，因此王宏并非友好路市场的土地开发者，其交纳出让金并非为法定义务。所以上诉人要求王宏无偿向其办理土地使用权证缺乏事实理由，其起诉应予以驳回。关于王宏的反诉问题，2005年9月8日伊犁州北疆汽车运输有限责任公司将友好路市场的土地使用权转让给王宏，双方签订土地使用权转让协议，约定由王宏负责将土地使用权总证分割给已购房户，所收取的一切费用归王宏所有。该协议虽然约定由王宏向购房户收取费用，但该协议的签订没有购房户参与，如何收费亦未确定，因此王宏反诉要求上诉人交纳7万元费用亦缺乏事实和理由，其反诉起诉应予以驳回。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百三十九条第一款、第一百八十六条之规定，裁定如下：
一、撤销乌苏市人民法院（2014）乌民二初字第106号民事判决；
二、驳回原审原告杨期雄的起诉；
三、驳回原审反诉原告王宏的反诉起诉。
本案不收取二审案件受理费，上诉人杨期雄交纳的邮寄费100元由上诉人杨期雄负担。
本裁定为终审裁定。
审判长 努斯拉提
审判员 马 桂 兰
审判员 刘 琳
二〇一五年一月二十九日
书记员 张 玲