安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0111民初5174号原告（反诉被告）：董功跃，女，1965年10月27日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托代理人：郑学锋，安徽昊华律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨夫志，男，1986年11月5日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。委托代理人：杜伟，北京德和衡（上海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：王德杰，女，1987年1月5日出生，汉族，住山东省单县。委托代理人：杜伟，北京德和衡（上海）律师事务所律师。原告（反诉被告）董功跃与被告（反诉原告）杨夫志、王德杰房屋买卖合同纠纷一案，本院分别于2016年5月31日、2016年6月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（被告）董功跃及其委托代理人郑学锋，被告（原告）杨夫志、王德杰的委托代理人杜伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董功跃向本院提出诉讼请求：1、判令杨夫志、王德杰继续履行2016年3月6日签订的《存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，协助办理位于合肥市包河区重庆路与大连路交口国开公馆12幢1506室房屋的转移登记手续；2、判令杨夫志、王德杰双倍返还定金120000元（继续履行合同，其中60000元抵作购房款）；3、本案诉讼费用由杨夫志、王德杰承担。后董功跃变更诉讼请求，要求：1、判令解除双方于2016年3月6日签订的《存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》；2、判令杨夫志、王德杰赔偿原告房屋差价损失238000元；3、判令杨夫志、王德杰双倍返还定金120000元；4、本案诉讼费用由杨夫志、王德杰承担。事实和理由：双方于2016年3月6日签订了一份《存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，合同约定杨夫志、王德杰将位于合肥市包河区重庆路与大连路交口国开公馆12幢1506室房屋出卖给董功跃，房屋总价款66万元，董功跃以首付款17万元替杨夫志、王德杰偿还银行按揭贷款，不足部分由杨夫志、王德杰补齐，其中6万元定金已于2016年2月付至美诚地产包河苑店（双方2016年2月曾签订国房屋买卖合同，后杨夫志、王德杰以房屋价格上涨为由要求加价，双方又重新签订了案涉合同）。后董功跃要求支付首付款11万元，杨夫志、王德杰以房价上涨为由拒不收取首付款，且拒绝将房屋出卖给董功跃。现杨夫志、王德杰已以更高的价格将房屋另行出售给他人并办理了相关手续，故诉至法院，提出如上请求。被告杨夫志、王德杰辩称：1、截至2016年5月10日发出律师函时，杨夫志、王德杰未收到董功跃支付的定金，按照合同约定，杨夫志、王德杰享有单方解除权；2、董功跃不能同时主张定金罚则及违约金；3、杨夫志、王德杰未收取董功跃任何房款，且杨夫志、王德杰二次转让房屋系与董功跃解除原存量房买卖合同25天后重新签订的房屋买卖合同，与解除董功跃之间的存量房买卖合同之间不存在因果关系，房屋差价不应由杨夫志、王德杰承担；4、房价上涨本由市场决定而非出卖人主观决定，在杨夫志、王德杰明确表示不再出售房屋后近一个月，董功跃才向法院提起诉讼，如果董功跃拖延更久才提起诉讼，差价仍由出卖人承担，显失公平。反诉原告杨夫志、王德杰向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《存量房买卖合同》已于2016年5月11日解除；2、判令董功跃赔偿杨夫志、王德杰支付的中介保证金1万元；3、判令董功跃赔偿杨夫志、王德杰36960元（以合同总价66万元为基数，自2016年3月16日起按日万分之十计算至2016年5月11日）；4、本案诉讼费用由董功跃承担。事实和理由：2016年3月6日双方签订《存量房买卖合同》用于买卖合肥市包河区重庆路与大连路交叉口国开公馆12幢1506室的房产，房屋总价款66万元。此外，双方还约定逾期十日未履行合同义务的，另一方除享有单方解除权外，还可按照日万分之十主张违约金。合同签订后，董功跃迟迟未交付定金，也未向杨夫志、王德杰询问首付款支付时间和方式，怠于履行合同义务。鉴于此，杨夫志、王德杰委托律师发函告知董功跃单方解除合同。由于合同的解除造成杨夫志、王德杰无法从美诚地产包河苑店拿回已经支付的售房保证金1万元。董功跃恶意查封诉争房产，给杨夫志、王德杰造成不可估量的损失，故诉至法院，提出如上请求。反诉被告董功跃辩称：1、存量房买卖合同系双方当事人真实意思表示，董功跃完全按照合同约定履行自己的义务，双方自始没有协议解除合同；2、由于杨夫志、王德杰在合同履行期间以房屋涨价为由拒不出售案涉房屋，拒绝接收董功跃支付的首付款11万元。杨夫志、王德杰一直在违约，其无权单方解除合同。董功跃在合同履行过程中无任何违约行为，请求驳回杨夫志、王德杰的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年2月25日，董功跃与杨夫志、王德杰就购买位于合肥市包河区重庆路与大连路交叉口国开公馆12幢1506室房屋达成合意并签订了存量房买卖合同，董功跃将定金6万元交与中介公司合肥美诚地产营销有限公司包河苑分店（以下简称“美诚地产包河苑店”），杨夫志也将售房保证金1万元交与美诚地产包河苑店。后因房屋市场价格上涨，双方协议一致，于2016年3月6日重新签订了一份《存量房买卖合同》，约定出卖人杨夫志、王德杰（甲方）向买受人董功跃（乙方）出卖坐落于合肥市包河区重庆路与大连路交叉口国开公馆12幢1506室房屋，建筑面积96.96平方米，转让价款660000元；合同签订之后四个月内双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续；乙方逾期支付转让价款超过十日后，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付转让存量房价款万分之十的违约金；乙方愿意以首付款17万元替甲方还银行贷款，不足部分由甲方补齐，甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款，总额为49万元。同日，双方还签订了一份《房屋买卖补充协议》，约定：乙方自本协议生效之日向甲方支付金额6万元，该定金在乙方履行存量房买卖合同后抵作房价款，如甲方不履行该合同，应双倍返还乙方定金，如乙方不履行该合同，甲方收取的定金不予退还；甲、乙双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部的放开后三日内办理房屋交接手续；因房产证未办理下来，甲方愿意交1万元整交到美诚地产包河苑店当做售房保证金，乙方愿意交6万元以定金方式交由美诚地产包河苑店。如甲方违约赔偿乙方12万元整，如乙方违约定金6万元不予退还，等甲方房产证办理下来交由美诚地产包河苑店，甲方拿回售房保证金1万元以及乙方6万元定金；若房产证在签订本补充协议二个月内未办理下列，乙方有主动解约权，将退还乙方定金6万元，并不承担支付任何费用。后杨夫志、王德杰收到案涉房屋的房产证，并未将房产证交给美诚地产包河苑店。2016年5月8日，在美诚地产包河苑店内，董功跃的妻子温云华要求将首付款11万元现金交给杨夫志，杨夫志明确表示不再出售房屋、拒绝接收首付款。2016年5月10日，杨夫志、王德杰委托北京德和衡（上海）律师事务所律师杜伟向董功跃发出《律师函》，称因董功跃未支付任何款项，现要求解除存量房买卖合同，并要求董功跃承担违约责任。2016年5月25日，杨夫志、王德杰以898000元的价格将诉争房屋出售给案外人高恒清。另查明，董功跃交付的6万元定金仍在美诚地产包河苑店处。董功跃同时主张赔偿损失及定金罚则，经本院释明后，其选择要求杨夫志、王德杰赔偿损失238000元。以上事实，除当事人的一致陈述外，还有董功跃提供的存量房买卖合同、房屋买卖补充协议、收条、录像资料、结婚证，杨夫志、王德杰提供的存量房买卖合同、收条、律师函、房地产权属登记受理通知单、存量房买卖合同、房屋经纪合同等证据，证据符合法定的客观性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。本院认为：董功跃与杨夫志、王德杰签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守合同约定。双方的争议焦点在于谁违约致合同解除。杨夫志、王德杰辩称未收到董功跃支付的定金，也未收到首付款，本院认为，董功跃于2016年2月25日将6万元定金交付给美诚地产包河苑店，杨夫志、王德杰也于当日将1万元作为售房保证金交付给美诚地产包河苑店，对于定金、售房保证金的交付时间早于存量房买卖合同签订时间的问题，通过双方的陈述及房屋买卖补充协议的约定，可以看出原、被告双方在2016年2月25日就购买案涉房屋达成合意，因案涉房屋的房产证当时尚未办理，故双方将定金及售房保证金交至美诚地产包河苑店，等杨夫志、王德杰将房产证交给美诚地产包河苑店时即可拿回定金。杨夫志、王德杰在拿到房产证后，未按合同约定履行交付义务，因其自身原因导致未能领取定金。通过董功跃提供的录像可以看出，2016年5月8日，杨夫志、王德杰拒绝收取首付款并明确表示不再出售案涉房屋。综上，董功跃在履行合同过程中并无不当，杨夫志、王德杰在履行期限届满前明确表示不履行合同主要义务，并将诉争房屋另行出售，其行为构成根本违约。董功跃要求解除存量房买卖合同及房屋买卖补充协议，有事实和法律依据，本院予以支持。杨夫志、王德杰主张确认存量房买卖合同已于2016年5月11日解除、董功跃赔偿36960元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。因存量房买卖合同已经解除，6万元定金应当返还给董功跃，该6万元杨夫志、王德杰并未领取，仍在美诚地产包河苑店处，董功跃应向美诚地产包河苑店主张，综上，董功跃要求杨夫志、王德杰返还定金6万元的诉讼请求，本院不予支持。杨夫志、王德杰的行为违背诚实信用原则导致合同解除，应当承担违约责任。董功跃的损失主要体现为丧失了诉争房屋的所有权，则损失赔偿数额应相当于诉争房屋的现市场价值与双方合同约定价格的差额，从而使董功跃得以购买同等水平的其他住房，本院参考前后两份存量房买卖合同的房屋差价、董功跃支付房屋价款的数额等因素，酌定杨夫志、王德杰赔偿董功跃房屋差价损失215000元。杨夫志、王德杰向美诚地产包河苑店交付了1万元售房保证金，与董功跃无关，其要求董功跃赔偿该保证金，无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除董功跃与杨夫志、王德杰2016年3月6日签订的《存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》；二、被告杨夫志、王德杰于本判决生效之日起十日内赔偿原告董功跃房屋差价损失215000元；三、驳回原告董功跃的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告杨夫志、王德杰的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6670元，保全费2310元，合计8980元，由董功跃负担2860元，杨夫志、王德杰负担6120元。反诉案件受理费974元，由杨夫志、王德杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  徐国兰代理审判员  胡 娟人民陪审员  杨曙东二〇一六年十一月二十八日书 记 员  王丽莉附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定、和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。