安徽省巢湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0181民初3751号
原告：丁海军，男，1975年9月13日出生，汉族，安徽省巢湖市人，大学文化，公司员工，住巢湖市，
委托代理人：郑先林、盛惠玲，安徽海华律师事务所律师。
被告：李之国，男，1972年9月28日出生，汉族，安徽省含山县人，住巢湖市，
被告：裴德贤，女，1976年7月6日出生，汉族，安徽省含山县人，住址同上，
原告丁海军诉被告李之国、裴德贤民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2017年2月6日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人盛惠玲到庭参加了诉讼，被告李之国、裴德贤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2014年9月28日原、被告签订房地产抵押借款合同，约定被告向原告借款30万元，借款期限自2014年9月28日12月28日。被告自愿以位于巢湖市××花园××山路××号房屋作为借款抵押担保，担保范围为借款本息、逾期利息及实现债权的费用，并办理了抵押登记手续。后原告向被告支付借款25万元，并由被告出具借条给原告。由于被告未按时还款，故原告诉讼法院要求：一、被告归还原告借款本金25万元及利息115364.38元（按月息2%计算，其中20万元自2014年9月28日计算至判决给付之日止；5万元自2014年10月9日计算至判决给付之日止）；二、原告有权依法对被告抵押的位于巢湖市××花园××山路××号房屋行使抵押权，并就折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、原告律师代理费用10000元由被告承担；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告李之国、裴德贤未作书面答辩。
原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
一、原告身份证复印件，证明原告的身份情况。
二、两被告身份证复印件两份，证明两被告的诉讼主体资格。
三、询问笔录一份、房地产抵押借款合同一份、借据两份、中国工商银行历史明细一份、巢湖市房权证字巢湖市字第××号房地产他项权利证书一份、委托代理合同一份、房地产权利证书两份，证明：1、2014年9月28日原告与被告签订了房地产抵押借款合同，约定被告向原告借款人民币30万元，借款期限自2014年9月28日至2014年12月28日；2、被告自愿将位于巢湖市××花园××山路××号房屋作为借款抵押担保，担保范围为借款本息、逾期利息及实现债权的费用，并办理了抵押登记手续；3、巢湖市××花园××山路××号房产系商业用房；4、被告收款情况；5、原告支付律师费1万元。
两被告未质证、未举证。
由于两未质证、未举证，本院对原告所举证据进行如下认定：对原告所举证据一、二的三性予以认定；对原告所举证据三的询问笔录一份、房地产抵押借款合同一份、借据两份、中国工商银行历史明细一份、巢湖市房权证字巢湖市字第××号房地产他项权利证书一份、房地产权利证书两份的三性予以认定，对原告所举委托代理合同的证明目的不予认定。
结合原告举证意见和本院认证意见，法院查明以下事实：2014年9月28日原告作为抵押权人与作为抵押人的被告李之国、裴德贤签订房地产抵押借款合同，约定由债务人李之国向债权人丁海军借款30万元，借款期限2014年9月28日至12月28日；抵押房地产巢湖市××花园××山路××号；抵押担保范围为借款本息、逾期利息及实现债权的费用。2014年9月29日两被告将其所有的位于巢湖市××花园××山路××号房屋（房地产权证号：巢湖市房权证字巢湖市字第××号）抵押给原告，并办理了抵押登记手续（巢房地产他证字第20145085号）。2014年9月28日原告从其帐户（帐号：62×××46）取款19万元，同日被告李之国向原告出具20万元借条；2014年10月3日原告从其帐户（帐号：62×××46）取款6万元，10月9日被告李之国向原告出具5万元借条（2015年元月9日全额归还）。2016年8月12日原告与安徽海华律师事务所签订委托代理合同，约定由原告向安徽海华律师事务所支付代理费10000元。现原告诉讼来院要求被告给付借款本息，并承担相关费用。
本院认为，2014年9月28日原告从其银行卡取款19万元和被告李之国分别出具20万元借条给原告，事实清楚，足以认定。原告在银行的取款行为和被告李之国出具借条的行为，基本前后能够衔接，能够证明原告向被告李之国履行20万元的出借义务。2014年10月9日被告出具5万元借条给原告，由于该数额不大，原告主张以现金方式支付，且原告提供证据证明其于2014年10月3日从帐户取款6万元，故本院认定原告对该5万履行了出借义务。综上，原告履行了25万元出借义务，被告李之国差欠原告25万元，本院予以认定。由于被告李之国差欠原告借款未付，现原告诉讼要求被告给付借款本金25万元，本院予以支持。
关于利息。1、关于借款期限内的利息。《中华人民共和国合同法》第二百一十一条规定，自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。本案中，原告未提供证据证明原、被告借款期限内对利息进行约定，故原告要求被告承担借款期限内利息，本院不予支持。2、关于借款逾期的利息。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，未约定逾期利率或者约定不明的,人民法院可以区分不同情况处理:（一）既未约定借期内的利率,也未约定逾期利率,出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持。本案中，原、被告在房地产抵押借款合同中约定，借款期限自2014年9月28日至12月28日，且原告在9月28日履行了20万元的出借义务，故此20万元的逾期利息按6%/年标准，自2014年12月29日起进行计算；2014年10月9日5万元借款约定于2015年元月9日全额归还，故此5万元的逾期利息按6%/年标准，自2015年1月10日起进行计算。
关于代理费。原、被告在借款合同中虽约定实现债权的费用，但原、被告的借款合同中并未明确约定实现债权费用的具体项目、范围，且原告未提供证据证明其向安徽海华律师事务所支付了代理费，故原告要求被告支付代理费10000元，本院不予支持。
关于抵押合同。2014年9月28日两被告将其所有的位于巢湖市××花园××山路××号房屋（房地产权证号：巢湖市房权证字巢湖市字第××号）抵押给原告，并办理了抵押登记手续（巢房地产他证字第20145085号），该抵押合同有效。由于2014年9月28日被告从原告借款20万元与抵押的时间一致，故原告对该20万元及利息在抵押范围内享有优先受偿权；由于2014年10月9日被告从原告处借款5万元与抵押的时间不一致，故原告对该借款5万元及利息在抵押范围内不享有优先受偿权。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条第二款、第二十五条、第二十九条第二款（一）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李之国给付原告丁海军借款本金25万元和利息（按6%/年计算，其中20万元自2014年12月29日算至本判决确定给付之日止；5万元自2015年1月10日算至本判决确定给付之日止），于判决生效后一个月内履行完毕；
二、原告有权对两被告所有的位于巢湖市阳光花园3幢太湖山路31-65号房屋（房地产权证号：巢湖市房权证字巢湖市字第××号）进行拍卖、变卖，并对价款在借款本金20万元及利息范围内享有优先受偿权；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费6930元，公告费800元，合计7730元，原告负担1430元，被告李之国负担6300元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 王家胜
代理审判员 唐 玉
人民陪审员 刘小玉
二〇一七年二月十日
书 记 员 项化雨
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条办理抵押物登记的部门如下：
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第十六条第二款被告抗辩借贷行为尚未实际发生并能作出合理说明,人民法院应当结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、当事人财产变动情况以及证人证言等事实和因素,综合判断查证借贷事实是否发生。
第二十五条借贷双方没有约定利息,出借人主张支付借期内利息的,人民法院不予支持。
第二十九条第二款未约定逾期利率或者约定不明的,人民法院可以区分不同情况处理:
(一)既未约定借期内的利率,也未约定逾期利率,出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持;
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。