山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0213民初4468号原告：曹玺梅，女，1971年5月4日出生，汉族，现住青岛市李沧区。原告：李斌，男，1995年11月13日出生，汉族，现住青岛市李沧区。两原告共同委托诉讼代理人：孙瑜，山东畅海律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：高毓敏，山东畅海律师事务所律师。被告：青岛洪福康宇物业管理有限公司，住所地青岛市李沧区君峰路159号7号楼1单元负101、2单元负101户，统一社会信用代码：91370213690329099X。法定代表人：张译文，职务经理。委托诉讼代理人：刘娟，女，1984年11月5日出生，汉族，系该公司工作人员，现住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：侯东，男，1980年8月18日出生，汉族，系该公司工作人员，现住青岛市市南区。被告：青岛天都锦资产管理有限公司，住所地青岛市李沧区京口路111号A3016号。法定代表人：翁兴水，职务执行董事。委托诉讼代理人：王维湘，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：任英杰，山东琴岛律师事务所律师。原告曹玺梅、李斌与被告青岛洪福康宇物业管理有限公司（以下简称“洪福康宇公司”）、青岛天都锦资产管理有限公司（以下简称“天都锦公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2017年6月19日，本院作出（2017）鲁0213民初1295号民事判决书，原告曹玺梅、李斌对一审判决不服，向青岛市中级人民法院提起上诉，2017年10月23日，青岛市中级人民法院以认定基本事实不清为由裁定撤销一审判决，发回本院重审。本院于2017年11月23日对本案重新予以立案，并重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹玺梅、李斌的委托诉讼代理人孙瑜、高毓敏，被告洪福康宇公司的委托诉讼代理人刘娟、侯东，被告天都锦公司的委托诉讼代理人王维湘、任英杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹玺梅、李斌向本院提出诉讼请求：1、依法确认两被告所签订的《物业管理委托协议》无效；2、依法判令被告宏福康宇物业管理有限公司履行康太源尚誉广场商业网点《前期物业管理服务合同》，提供物业服务；3、诉讼费用由两被告承担。事实及理由：2013年9月7日，两原告与青岛康太源房地产开发有限公司签订了《青岛市商品房预售合同》，购买位于青岛市李沧区京口路117号康太源·尚誉广场B1019栋1户商铺，同月投入使用，由被告天都锦公司进行物业管理并收取费用。后原告发现商铺大门存在质量问题，商铺墙面裂缝，找被告天都锦公司协商，被告天都锦公司置之不理。后原告进一步发现，物业区域内环境脏乱差、公共部分疏于管理，存在多处私搭乱建情况，原告找被告天都锦公司整改，被告天都锦公司仍置之不理。原告查阅商品房预售合同中的前期物业管理服务合同，发现该商业物业的管理人是被告宏福康宇公司，原告与两被告共同签订《天都茶文化城入住合约》，根据合约内容显示，被告宏福康宇公司将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托给被告天都锦公司，并签订《物业管理委托协议》，严重损害了原告的合法权益。被告宏福康宇公司辩称，我们这个小区有住宅和商业两部分，商业部分全部委托给了被告天都锦公司，现在好多业主对被告天都锦公司的物业服务不满意，对我公司的商誉也造成了不好的影响。我方确实与被告天都锦公司之间有物业管理委托协议，把康太源·尚誉茶城的物业委托给被告天都锦公司。但是现在基于上述问题，同意原告的全部诉讼请求。被告天都锦公司辩称,原告的诉讼主体不适格，原告没有证据证明其为业主或物业使用权人的身份，原告已经将涉案房屋出租，与本案没有利害关系；根据合同相对性原则，原告并不是《物业管理委托协议》的签订主体。根据法律规定，康太源·尚誉项目（包括住宅和商业）为一个物业管理区域。而天都锦公司仅仅提供该项目商业部分中的茶城商业网点的部分物业服务。因此原告主张被告洪福康宇将该项目物业服务区域内的全部物业服务一并委托给被告天都锦公司，没有任何事实及法律依据。况且，康太源尚誉项目商业部分的茶城区域业主在签订《商品房预售合同》时，均已签署《入住合约》，同意被告天都锦公司对涉案区域提供物业服务，原告无权代表全体茶城业主行使请求确认《物业管理委托协议》无效的权利，否则，将严重损害其他业主的合法权利。若将《物业管理委托协议》认定为无效协议，不仅违背了最高人民法院的有关规定和精神，更不利于维护被告天都锦公司经营管理的天都锦文化城的市场经营和文化秩序，这将给天都锦文化城的培育和发展造成严重影响。原告的诉讼请求没有任何法律和事实依据，不应得到法律的支持，请依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告双方对原告提交的原告入住合约、案外人马某某的入住合约、管理费及水费收据、业主档案、被告宏福康宇公司提交的物业委托管理协议、资质证书、竣工验收合格证、房屋测绘报告书封皮、被告天都锦公司提交的资质证书、《合作协议》、《尚誉项目商品房包销协议》、图纸复印件3张没有异议,对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方有争议的证据和事实为：原告主张，其为青岛市李沧区京口路117号康太源·尚誉广场B1019栋1户商铺的业主，并提交商品房预售合同、全款购房发票及房屋专项维修基金收据各1份予以证实；被告宏福康宇公司将尚誉项目商业部分的全部物业事项委托给了被告天都锦公司，根据《国务院物业管理条例》第三十九条及相应司法解释，其作为业主有权主张两被告签订的《物业管理委托协议》无效。被告宏福康宇公司对上述证据的真实性及证明目的没有异议。被告天都锦公司对上述证据的真实性无法确认，对原告的主张不予认可。原告主张被告天都锦公司的物业服务不到位，并提交照片打印件8张，证明茶城的相关业主装修过程中存在野蛮装修的行为，两被告均没有进行过制止，损害了茶城全体业主及原告的利益。被告宏福康宇公司对证据的真实性及证明事项无异议。被告天都锦公司认为证据系打印件且照片没有显示地点和时间，对其真实性、合法性、关联性以及证明事项均不认可。原告主张被告天都锦公司向业主收取的物业管理费单价为7元/月/平方米，高于前期物业合同中约定的6元/月/平方米，因被告天都锦公司需每年向被告宏福康宇公司缴纳50万元的管理费用，所以只有通过多向业主收取物业管理费才有能力缴纳，并提交其租户出具的收款收据打印件1份、案外人管理费收款收据3张、案外人马某某的商品房预售合同复印件1份予以证实。被告宏福康宇公司对上述证据的真实性及证明目的无异议。被告天都锦公司认为原告租户的收款证据为打印件，对证据的真实性及证明事项均不予认可。而收据中没有任何显示物业费的字样。对于案外人的商品房预售合同真实性不予认可。该公司提供的是专项物业服务，包括运营、招商、宣传、推广、水电消防等含部分物业性质的服务，其并没有收取物业费，收取的是运营管理费，且收费是区分楼层的，其中一楼网点的收费标准是7元/月/平方米，二楼及三楼网点是2元/月/平方米。原告主张应该由被告宏福康宇公司为其提供物业服务，并提交2016年10月22日被告宏福康宇公司告知茶城的全体业主的公告打印件1份，证明被告宏福康宇公司曾发出公告，声明其他任何单位无权收取业主的物业管理费，要求业主将物业管理费及水电暖气车位费全部交予被告宏福康宇公司。被告宏福康宇公司对证据的真实性及证明事项无异议。被告天都锦公司对证据的真实性和证据事项均不认可，称其并未见过该份公告，该公告与本案无关，且该证据无法证明其提供的物业服务有瑕疵。被告宏福康宇公司主张其与青岛康太源房地产开发有限公司签订有前期物业服务合同，并提交前期物业合同1份予以证实。原告对上述证据的真实性无异议，恰好证明两被告之间转让的物业的合法管理人应该是被告宏福康宇公司，并且合同的约定也是商业部分物业费为每平方米6元。被告天都锦公司对前期物业合同的真实性无法确认，康太源·尚誉坐落在李沧区京口路111号，而原告诉称的项目是位于京口路117号，因此，原告所诉称的位置不在本案争议的物业服务区域范围内。被告天都锦公司主张被告宏福康宇公司只是将康太源·尚誉项目的商业项目中的茶城部分分包；其开始时向被告宏福康宇公司缴纳了每年50万元的管理费，但是后来被告宏福康宇公司拒收管理费；原告并非涉案商铺的实际使用人，本案争议的事项与其没有利害关系，不具有法律规定的诉讼主体资格。并提交如下证据予以证实：1、通知书及图纸原件各1份，证明李沧区京口路111号康太源·尚誉项目规划用地性质为商住，天都茶文化城仅是其中商业一部分，即使存在物业委托也不属于整体的物业委托，不违反相关法律，所以是有效的。原告对证据的真实性无异议，但认为被告天都锦公司已经认可其对尚誉广场的商业部分进行了管理，商业部分是完全独立区域，司法解释并没有规定必须对全部的物业区域进行转委托才无效，只要对功能区划不同的区域进行了全部物业委托，协议就是无效的。被告宏福康宇公司对证据的真实性及证明内容均无异议。2、收款收据和支票存根原件各1份，证明被告宏福康宇公司在争议的物业区域内行使物业管理权力，被告天都锦公司也向其缴纳了相关管理费，因此被告天都锦公司没有行使该区域全部物业权利。原告对证据的真实性无法确认，且收款收据记载的是电梯年检费而非电梯运行费，年检费不是物业费的一部分，不能证明其主张；被告天都锦公司本就应向被告宏福康宇公司交纳管理费，因此支票存根也不能证明其主张，且与原告无关，反而证明被告宏福康宇公司没有在相关区域内提供物业服务。被告宏福康宇公司对证据无异议,称从证据上看出该笔费用是电梯的年检费，被告天都锦公司并没有向被告宏福康宇公司缴纳每年50万元的管理费。3、要求停止侵权行为的函及天都锦茶文化城全体业主商户声明各1份，证明被告天都锦公司是专业的茶文化经营管理主体，天都茶文化城是一个专业的茶市场，该茶城内的200户业主均支持被告天都锦公司作为该市场的管理主体。原告对证据的真实性及证明目的均有异议，不予认可。被告宏福康宇公司对函件的真实性无异议，对于声明的真实性有异议，不予认可。4、提交政府工作报告及资质获得证明1组，证明其为专业的茶叶及文化经营的主体，且在李沧区取得了不错的商业信用及业绩，因此得到政府的表彰和支持。原告对证据的真实性不予认可，认为与本案无关。被告宏福康宇公司对证据的真实性无异议。5、原告曹玺梅起诉被告天都锦公司的传票及诉状复印件各1份，以证实原告已经将涉案商铺对外出租，自己并不实际使用，只是收取租赁费。原告对证据的真实性无法确认，称非本案代理人代理的该案件，原告与开发商签订房屋买卖合同后，确实由被告天都锦公司对外招商，相关的费用是由实际的租户进行缴纳的，但原告作为房屋的实际所有权人，不因房屋的出租而改变业主的身份，该证据与本案无关。被告宏福康宇公司对证据的真实性无异议，但称与本案无关。对原、被告提交有异议的证据本院做出认定如下：对原告提交商品房预售合同、全款购房发票及房屋专项维修基金收据，因该组证据均系原件，且被告天都锦公司虽称对上述证据真实性无法确认，但未提交证据推翻上述证据的证明效力，故对该组证据的真实性本院予以认定；对原告提交的照片打印件8张、管理费收款收据复印件1张、案外人马某某的商品房预售合同1份、公告打印件1份，因系复印件且被告天都锦公司对其真实性不予确认，故本院对该证据的真实性不予认定。对原告提交管理费收据3张，因未显示与涉案物业服务区域的关联性，本院不予认定；被告宏福康宇公司提交的前期物业合同1份为原件，与原告提交的商品房预售合同附件中的前期物业合同吻合，且被告天都锦公司并未提交证据推翻其证明效力，故对其真实性本院予以确认。被告天都锦公司提交的规划通知书及图纸原件，各方对其真实性无异议，本院予以确认。被告天都锦公司提交的收款收据和支票存根均系原件，原告未提交证据推翻上述证据的证明效力，故对该组证据的真实性本院予以认定；被告天都锦公司提交的停止侵权的函及声明虽系原件，但因有众多签名，其未证实签名人与本案的关联性，本院不予确认。被告天都锦公司并未证实其提交的政府工作报告原件及其资质获得证明1组与本案的关联性，本院不予确认。被告天都锦公司提交的传票及诉状均系复印件，且原告不予认可，故本院对其证明效力不予确认。根据原、被告陈述及经审查确认证据，本院认定事实如下：两原告系母子关系。青岛市李沧区康太源·尚誉项目的开发商系案外人青岛康太源房地产开发有限公司（以下简称“康太源公司”），被告宏福康宇公司系该小区的前期物业服务公司，资质等级为三级。被告天都锦公司系2007年成立的有限责任公司，经营范围中含有房屋中介、物业管理等内容，并具有三级物业管理资质，与开发商康太源公司系合作关系。2012年5月18日，涉案小区开发商康太源公司（甲方）与被告天都锦公司（乙方）签订《合作协议》1份，主要内容为：为了发展李沧区域特色经济，拟把由甲方开发建设的李沧区京口路111号尚誉项目商品房，建设成为青岛市首家3A级茶文化旅游街区--“青岛天都茶文化城”（暂定名）。经双方协商，达成如下条款：一、项目位置和面积。该项目商品房面积约为23000平方米，地下部分约16000平方米，约2000平方米可用于商业，约14000平方米地下停车场。二、市场迁入时间。茶叶市场商户预计在2013年6月30日前入驻使用。三、地上商业部分约23000平方米，由乙方用于开办茶叶市场使用，并代表甲方负责对外销售，包销期为6个月（以甲方销售许可证办理完成之日起算），包销期届满，未销售完成的部分，由乙方负责购买，并在30日内，与甲方签订房屋买卖合同，按照销售基价支付相应房款，具体事宜按照双方签订的商品房包销协议执行。四、地下部分使用权约定。项目地下部分约16000平方米，由乙方以大约5000万元人民币买断70年的使用权。工程建成后由乙方管理、使用、收益，使用期限与甲方土地使用权限一致……。2013年4月18日，开发商康太源公司（甲方）与被告天都锦公司（乙方）签订《尚誉项目商品房包销协议》，主要内容为：一、项目位置和面积。地上商业网点房面积约为23000平方米。二、地上商业网点销售约定。本协议约定之包销，指销售代理商与开发商签订包销协议，在约定的期限内承包销售开发商的商品房，按约获取服务费，包销期限届满，由包销商承购未售完商品房的行为。项目地上商业由乙方代表甲方负责对外销售，包销期为8个月（以甲方预售许可证办理完成之日起计算），包销期届满，未销售完成的部分，由乙方负责购买，并在15日内，与甲方签订房屋买卖合同，支付相应房款。项目项下的房屋由甲方直接与客户签订购房等相关合同，并由其收取房屋销售的全部款项，乙方不得与本合同项下所涉房屋的客户签订任何合同、合同期间不得收取任何费用，所有款项都有甲方委派的专门财务人员收取……。八、乙方的责任。乙方要确保茶叶市场如期迁入京口路111号项目，并按照约定完成新茶城的如期启动和招商……。2013年5月3日，被告宏福康宇公司与康太源公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定康太源公司（甲方）选聘被告宏福康宇公司（乙方）对康太源·尚誉小区提供前期物业管理服务。物业类型为住宅、商业网点，座落位置为青岛市李沧区京口路111号、113号、115号、117号、119号、君峰路155号、157号、159号、161号。建筑面积142802.2平方米。乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部分的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通（装修垃圾的收集与清运为有偿服务）；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、协助当地公安机关对公共秩序维护、安全防范等事项；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。在物业管理区域内，乙方提供的其他有偿服务包括：社区商业服务、家政服务；入户维修服务。商业物业的收费标准为6元/月/平方米（建筑面积）；（含0.40元/月/平方米电梯运行费）。2013年10月23日，被告宏福康宇物业管理有限公司（甲方）与被告天都锦公司（乙方）签订《物业委托管理协议》，约定由乙方对尚誉项目商业网点部分实行专业化的物业管理分包事宜，主要内容为：一、物业坐落于青岛市李沧区京口路111号，占地面积约9833.5平方米，建筑面积约23000平方米，地下面积约16000平方米。二、委托管理事项为1、甲方与项目开发公司签订的前期物业管理协议中所约定的尚誉项目的物业管理分包事项[商业部分（含地下）保洁绿化、秩序维护、工程维修、车辆停放秩序管理]；2、乙方进行专业茶叶市场运营管理所需要的其他管理事项；3、法规和政策规定的由物业管理公司管理的其他事项。甲方的权利和义务为“委托和授权乙方进行物业管理分包业务，同时对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理（责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金）等。”“甲方配置客服经理一名监督乙方服务质量、以及与乙方的日常工作对接，同时配置中控人员两名，负责中控室值班工作，此三名人员全部费用由甲方负担（此费用包含在每年乙方交纳的管理费用中）”、“甲方对乙方的分包工作进行全面监督，并根据实际情况每月出具汇总报告……”。六、协议费用，由乙方于合同期执行之日起向甲方开始支付当年之管理费用，共计每年人民币五十万元整。乙方自行收取茶城项目物业服务费，费用不得高于项目开发公司与业主签订的预售合同中约定价格人民币6元/月/平方米，如存在违反物业服务费的收费标准收取费用的行为，甲方可立即终止合同，并遵照国家有关规定执行。乙方有权根据茶叶市场运营管理需要，向业主收取其他运营费用，但不得以物业公司或物业服务费用的名义进行收取。七、乙方未按期支付管理费，则每逾期一天应向甲方支付人民币500元作为违约金，逾期超过30天，甲方有权单方解除合同，并不承担任何责任。2013年9月7日，原告曹玺梅、李斌向青岛康太源房地产开发有限公司购买位于青岛市李沧区京口路117号B1019栋1层商业用房。该合同附件五为该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书。2015年10月24日，两原告（甲方）与被告宏福康宇公司（乙方）、天都锦公司（丙方）三方签订天都茶文化城业主入住合约，约定由被告宏福康宇公司有限公司对天都茶文化城的市场管理与运营进行监督指导；被告天都锦公司是天都茶文化城的市场管理与经营者，取得本文化城的管理权和运营权，天都茶文化城的自营业主与物业使用人向被告天都锦公司缴纳市场运营和管理费用。原、被告均认可涉案茶文化市场（茶城）即被告天都锦公司包销的商业网点，包含于康太源·尚誉项目的商业部分内（该小区全部商业网点中有19个商业网点是开发商直接销售的，不在包销范围内），一直由被告天都锦公司为其提供物业服务，具体位置为：李沧区京口路111号、113号、115号、117号、119号、君峰路155号、157号及159号的部分网点。本院认为，两原告通过商品房买卖的方式购买了涉案商铺且以业主的身份与两被告签订了入住合约，虽原告未办理涉案商铺的房地产权证书，但并不影响其作为业主对涉案商铺享有的占有、使用、收益和处分的权利，即使涉案商铺对外出租也不能改变原告依法对商铺享有上述权利，故原告主体适格。《国务院物业管理条例》第三十九条规定，“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”关于本案，本院认为，其一，青岛康太源房地产开发有限公司与被告宏福康宇公司签订的《前期物业管理服务合同》约定的物业范围包括青岛市李沧区京口路111号、113号、115号、117号、119号、君峰路155号、157号、159号、161号康太源·尚誉小区住宅和商业网点，建筑面积约为142802.2平方米，但原、被告签订的《物业委托管理协议》约定的物业范围仅包括青岛市李沧区京口路111号、113号、115号、117号、119号、君峰路155号、157号、159号部分商业网点，建筑面积约为23000平方米；其二《物业委托管理协议》约定物业管理的目的是天都锦茶文化城这一专业茶叶市场，且《物业委托管理协议》约定的委托管理事项不仅包括专业化的物业服务还包括进行专业茶叶市场运营管理；其三，《物业委托管理协议》约定被告宏福康宇公司对被告天都锦公司的工作有全面监督的权利，配置中控人员负责中控室值班工作，被告宏福康宇公司仍然参与天都锦茶城的物业管理。因此被告宏福康宇公司并未将物业服务区域内的全部物业管理一并委托给被告天都锦公司。两原告也未举证证明两被告之间签订的《物业委托管理协议》存在其他无效情形，因此对于原告请求确认《物业管理委托协议》无效，由被告宏福康宇公司提供物业服务的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《国务院物业管理条例》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告曹玺梅、李斌的诉讼请求。案件受理费100元，由原告曹玺梅、李斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  张玲玲人民陪审员  孙国晓人民陪审员  郭秀珍二〇一八年七月十一日法官 助理  程 程书 记 员  王 鑫