江苏省溧阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0481民初2866号
原告：张秀金，女，1926年3月7日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。
原告：潘冬梅，女，1969年11月14日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。
原告：潘华梅，女，1972年1月12日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。
原告：潘律，男，1975年12月30日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。
四原告共同委托诉讼代理人：马国平，马辉，江苏慎平律师事务所律师。
被告：洑林凤，女，1965年9月7日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。
委托诉讼代理人：周惠忠，江苏天目湖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：庄留新（系被告洑林凤丈夫），男，1965年10月1日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。
被告：潘寄堂，男，1946年10月16日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。
原告张秀金、潘冬梅、潘华梅、潘律诉被告洑林凤、潘寄堂确认合同无效纠纷一案，本院于2018年4月17日立案受理后，依法由审判员杨家林独任审判，于2018年5月7日公开开庭进行了审理。原告潘冬梅、潘华梅及四原告共同委托诉讼代理人马国平，被告洑林凤及委托诉讼代理人周惠忠、庄留新，被告潘寄堂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
四原告诉称，ＸＸ芳是被告潘寄堂妻子，是原告张秀金女儿，原告潘冬梅、潘华梅、潘律三人均是ＸＸ芳和潘寄堂的子女。2011年9月11日，ＸＸ芳和潘寄堂二人与溧阳市房屋征收与补偿办公室签订了房屋征收补偿协议书，协议约定了安置给ＸＸ芳和潘寄堂位于西后街煤建路9号205室以及其他权利义务关系。
2014年11月27日，原告潘律因涉嫌非法持有毒品被岳阳市公安局君山分局逮捕。2015年1月10日，ＸＸ芳因病死亡。2016年10月25日，被告潘寄堂住院被诊断为腔隙性脑梗和左大脑中动脉局限性狭窄等9种疾病，潘寄堂的病情应当在一年前就已存在。被告洑林凤为房屋买卖中介人员。
2015年4月8日，被告潘寄堂在四原告不知情、儿子被逮捕、妻子已病故、自已年龄高、脑袋不清的情况下，与被告洑林凤签订了房屋买卖协议书，该协议书上对面积约1330.6平方，价格约每平方7800元，总金额约104万元，再付房款约49万元整。
综上所述，一、鉴于该安置房系夫妻共有财产，ＸＸ芳有一半权益，ＸＸ芳死后该一半房产有四原告享有的继承权，潘寄堂无权处分。二、原告有证据证明，潘寄堂签订该合同不是其真实意思表示，因为潘寄堂近几年存在有时神志清醒，有时神志不清醒的情况。由此，可以认定潘寄堂对合同上主要条款是不清楚的，三、该合同第10条载明，此协议以付定金和付清信息方的信息费1%及三方签字生效，按此条款约定该合同也没有生效。为此，原告为维护自己的合法权利，特诉至贵院，请求确认两被告签订的房屋买卖协议（合同）无效。
被告洑林凤答辩称，一、涉案房屋买卖合同系洑林凤与潘寄堂双方真实意思表示，合同只要不违反法律禁止性规定，合同自成立时就具有法律效力。原告提供的证据及发生的情形，均不能证明或认定被告潘寄堂不具备完全民事行为能力。二、被告洑林凤与潘寄堂之间的房屋买卖合同，约定的房屋价格系签约时的合理的市场价格，且签约后洑林凤已经向潘寄堂支付大部分购房款546800元。签订合同时潘寄堂还向洑林凤出示，并提供了载明有潘寄堂为房屋所有权人的，房屋征收补偿协议、选房记录单、房屋买卖公证文书，以上证明涉案房屋所有人为潘寄堂本人。三、签订房屋买卖合同时间到原告提起诉讼时，已经超过三年以上，原告系潘寄堂的亲属，应当早已知晓此事，在此期间，原告和潘寄堂从来没有向洑林凤提出过反悔和不卖。现因房价飞涨却要提出反悔，其行为有违诚信。综上，请求法院主持公道，确认买卖合同具有法律效力，驳回原告方的诉讼请求。
被告潘寄堂答辩称，我当时不知道合同的内容。由于儿子出事，妻子病故，我在心情很不稳定的情况下，糊里糊涂的在合同上签了字。合同条款我也没看，是被告洑林凤叫我写的收条，他们将收条内容写好叫我照抄一遍。政府安置给我的房子是130多平方，合同上写的1300多平方。只记得洑林凤给了我54万余元房屋补偿款，其他的事情我都记不清了。
经审理查明，被告潘寄堂与ＸＸ芳共有三个子女，他们分别是原告潘冬梅、潘华梅、潘律（注：潘律因涉嫌非法持有毒品于2014年11月27日被岳阳市公安局君山分局逮捕），原告张秀金系ＸＸ芳母亲。2001年3月3日，被告潘寄堂经过江苏省溧阳市公证处公证，以房屋买卖合同的承买方，购得座落于溧阳市××后街煤××室房产一处，建筑面积为64.74平方米。2011年9月11日，潘寄堂和ＸＸ芳以潘寄堂为被征收人，与溧阳市房屋征收与补偿办公室，签订书面《房屋征收补偿协议书》一份。嗣后，被告潘寄堂按补偿协议，取得了位于溧城镇金顶名都5号楼东单元2001室安置房一套（该房产属于商品住宅房）。2015年1月10日，ＸＸ芳因病死亡。2015年4月8日，被告潘寄堂与被告洑林凤签订了书面《房屋买卖协议》一份。协议一规定，潘寄堂将折迁安置房金顶名都5号楼东单元2001室房屋建筑面积约1330.6平方米（系笔误，实际合同约定面积约为133.06平方米）卖给洑林凤。协议二规定，房屋转让价格为7800元/平方米，总金额为约104万元。协议三规定，签订本协议时，洑林凤预付房款（定金）54.68万元，交付房屋时再付490000元。协议十规定，此协议以付定金和付清信息方的信息费1%以及三方签字生效。该协议书有潘寄堂和洑林凤的签名。2015年5月8号，潘寄堂收取洑林凤的购房款（定金）54.68万元，同时潘寄堂向洑林凤出具了书面收条一份，收条载明，“今收到洑林凤购买金顶名都5号楼东单元2001室购房定金（伍拾肆万陆仟捌佰元正），收款人潘寄堂，2015年5月8号”。
庭审中双方提供以下证据。
四原告提供证据有，《房屋征收补偿协议书》复印件一份，《房产买卖协议书》复印件一份，四原告及ＸＸ芳户籍信息证明六张，逮捕通知书复印件一份，潘寄堂病历史证明5份，用以证明，1、被告潘寄堂与洑林凤签订的《房产买卖协议书》不是潘寄堂的真实意思表示，2、被告潘寄堂无权处分与ＸＸ芳生前共同所有的位于金顶名都5号楼东单元2001室的安置房。故请求法院确认潘寄堂与洑林凤房屋买卖合同无效。
被告洑林凤提供证据有，溧阳市公证书一份，《房屋征收补偿协议书》原件一份，潘寄堂选房证明书一份，潘寄堂出具的收条一张，用以证明，1、合同交易的房产属于潘寄堂所有的，潘寄堂有权处分房产所有权属于自己的财产。2、被告潘寄堂也已经收取了洑林凤的买房定金。故请求法院确认潘寄堂与洑林凤房屋买卖合同成立有效。
以上事实，由原、被告双方提供的证据及当事人的当庭陈述附卷和记录在案，予以证实。
本院认为，合同的一般生效要件为，一、当事人具有相应的订立合同的能力，所谓相应的订立合同的能力，是指合同主体据以独立订立合同并独立承担合同义务的主体资格，二、意思表示真实，即行为人将其产生、变更和终止民事权利和民事义务的意思表示与行为目的是一致的，三、不违反法律和社会公共利益。本案原告提供的证据，均不能证明潘寄堂在与洑林凤签订房屋买卖合同时不符合上述原则，同时潘寄堂对涉案房屋是否具有处份的权利，并不导致双方买卖合同无效的法律后果。综上，被告潘寄堂与被告洑林凤之间的房屋买卖合同成立有效。四原告诉请认为，潘寄堂与被告洑林凤之间的房屋买卖合同无效，其理由不成立。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院〈关于买卖合同司法解释〉理解与适用》第三条之规定，判决如下：
确认被告潘寄堂与被告洑林凤房屋买卖合同成立有效。
案件受理费7080元（减半收取），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉费。
审判员 杨家林
二〇一八年五月十四日
书记员 沈佳琪