湖南省通道侗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1230民初12号
原告：湖南廊桥商业运营管理有限公司，住所地湖南省桑植县澧源镇高家坪（科赛商务大楼）。
法定代表人：杨明珠，系该公司经理。
委托诉讼代理人：石未波，湖南指南律师事务所律师。
被告：刘芝成，女，1990年8月19日出生，侗族，农民，住湖南省通道侗族自治县。
原告湖南廊桥商业运营管理有限公司（以下简称廊桥管理公司）与被告刘芝成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月20日公开开庭进行了审理。原告廊桥管理公司的委托诉讼代理人石未波到庭参加诉讼，被告刘芝成经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告廊桥管理公司向本院提出诉讼请求：1.被告刘芝成偿还所欠原告廊桥管理公司租金23789.00元,（租金计算至2016年12月21日，最终租金要计算到交铺日止）；2.被告刘芝成赔偿原告廊桥管理公司租金违约金按2%的月计息3092.00元。3.被告刘芝成赔偿原告廊桥管理公司2个月租金7319.00元，用于原告廊桥管理公司另行招商；4.被告刘芝成赔偿原告廊桥管理公司律师费、人工工资、差旅费及向被告刘芝成招租支付营销公司佣金10000.00元；5.被告刘芝成缴纳的履约保证金2000.00元不予退还，作为赔偿原告廊桥管理公司损失；6.被告刘芝成终止合同退还铺面，自动撤场，不得损坏商铺现在装修；7.本案案件受理费由被告刘芝成负担。事实和理由：2014年9月2日原告廊桥运营公司与被告刘芝成签订《通道廊桥商铺租赁合同》，合同规定：1、①被告刘芝成应在每个缴租期（每12个月为1个缴租期）开始的60天前一次性全额缴清下个租赁期租金。②被告刘芝成超过2个月未交租金，原告廊桥运营公司有权终止本合同收回租赁商铺。③本合同因被告刘芝成违约提前终止，则原告廊桥运营公司有权没收本合同履约保证金。2、①被告刘芝成或被告代理人、委托人如违反本合同的行为，均视被告刘芝成的违约行为，原告廊桥运营公司有权视违约情节向被告刘芝成收取违约金、限制服务、终止本合同，依合同约定向被告刘芝成索赔。②本合同因被告刘芝成原因造成违约并终止本合同，被告刘芝成自动撤场，被告刘芝成应承担本合同约定的违约金、履行保证金等，还应承担已发生的商铺装修费用，并按照“来装去丢”原则，不得损坏。现缴租期已过半年多，被告刘芝成以各种理由不缴纳租金，其行为严重损害了原告廊桥运营公司的合法权益，为维护自身合法权益，特提起本案之诉。
被告刘芝成未作答辩。
原告廊桥管理公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据：
1、《营业执照》复印件1份、姓名为杨明珠的中华人民共和国居民身份证复印件1份，经与原件核对无异，拟证明原告廊桥管理公司的企业基本情况；
2、《房产委托经营管理合同》复印件1份、《营业执照》复印件1份，经与原件核对无异，拟证明原告廊桥管理公司受怀化廊桥置业有限责任公司的委托管理通道县廊桥的商业运营；
3、《房产证》复印件1份，经与原件核对无异，拟证明通道侗族自治县双江镇城东路廊桥3层302、303号商铺为怀化廊桥置业有限责任公司所有；
4、《分户面积明细表》复印件1份，经与原件核对无异，拟证明被告刘芝成租赁的通道侗族自治县双江镇城东路廊桥3层302、303号商铺的建筑面积分别为53.55㎡、65.42㎡的事实；
5、姓名为“刘芝成”的中华人民共和国居民身份证复印件1份，经与原件核对无异，拟证明被告刘芝成的身份基本情况；
6、《通道廊桥商铺租赁合同》复印件1份，经与原件核对无异，拟证明被告刘芝成租赁三层302、303号商铺的事实。被告刘芝成2015年5月24日支付第一年的租金18297.00元（免租6个月），时间从2015年6月6日至2016年6月5日。并依第五条的规定交履约保证金2000.00元。从2016年6月6日至起诉事止未交租金。原告廊桥管理公司依合同有权采取下列措施：要求被告刘芝成支付拖欠的违约金，违约金按被告刘芝成拖欠费用每日千分之五计收。被告刘芝成拖欠上述费用任何一种，时间超过2个月，原告廊桥管理公司有权终止合同，收回租赁商铺，被告刘芝成赔偿因违约给原告廊桥管理公司造成的损失，合同履约保证金不退，作为违约金收归原告廊桥管理公司所有；
7、《商铺交铺费用预算清单》复印件1份，经与原件核对无异，拟证明被告刘芝成于2015年5月24日交纳3244.00元的事实，明细为:履约保证金2000.00元，物业管理费244.00，装修押金1000.00元。
被告刘芝成未提交证据。
本院对原告廊桥管理公司提交的证据的证明效力，认定如下：
原告廊桥管理公司提交的第1、2、3、4、5、6、7号证据，证据的内容真实、来源合法，能够证明原告廊桥管理公司拟证明的本案相关事实，具有证明效力，本院对以上7份证据均予以采纳。
根据原告廊桥管理公司的委托诉讼代理人石未波的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告廊桥管理公司（甲方）与被告刘芝成（乙方）于2015年5月24日签订《通道廊桥商铺租赁合同》（合同编号：TDLQ-302.303）。合同第一条中约定，原告廊桥管理公司经通道廊桥商业街的业主授权，将位于怀化市通道县城东大桥通道廊桥第3层302、303号商铺（面积121.98㎡）出租给被告刘芝成，建筑面积最终以产权登记面积为准。
《通道廊桥商铺租赁合同》第三条中约定，项目开业时间定于2015年5月31日后，租赁期限自2015年5月31日起36个月。开业时间如有变动，以公司公告为准。
《通道廊桥商铺租赁合同》第四条第一款中约定，合同期内的租金构成如下，第一年：租赁单价25.00元/㎡/月，年租金：36594.00元，享受免租期6个月，实际支付租金18297.00元。第二年：租赁单价30.00元/㎡/月，年租金：43912.00元，享受免租期6个月，实际支付租金21956.00元。第三年：租赁单价45.00元/㎡/月，年租金：65870.00元，实际支付租金65870.00元。
《通道廊桥商铺租赁合同》第四条第三款中约定，商铺租赁费交付方式为：（1）本合同第一期商铺租赁费用的支付方式为商铺租赁费应于本合同签订时支付年租金18297.00元。（2）以12个月为一个缴租期，被告刘芝成应当在每个缴租期开始的60天前向原告廊桥管理公司一次性足额支付下个租赁期租金。
《通道廊桥商铺租赁合同》第五条第一款中约定，商铺物业交付时，被告刘芝成向原告廊桥管理公司支付2000.00元合同履约保证金。如被告刘芝成无违反本合同任何条款的行为，且结清应付原告廊桥管理公司的所有费用，则原告廊桥管理公司在租赁期满后30天内将合同履约保证金全额无息退还给被告刘芝成。如被告刘芝成有违反本合同任何条款的行为，原告廊桥管理公司有权在合同履约保证金中直接扣减，不足部分，原告廊桥管理公司有权继续追偿。
《通道廊桥商铺租赁合同》第八条第一款中约定，原告廊桥管理公司对通道廊桥商业街的业态布局、户外广告、营销推广等实行统一管理，被告刘芝成必须遵守并配合功能布局、统一规划和统一商业运营管理及物业管理。合同第八条第六款中约定，原告廊桥管理公司对通道廊桥商业街各区域的环境卫生、治安、经营、消防及水电设施等进行管理，被告刘芝成须遵守配合。
《通道廊桥商铺租赁合同》第十条第一款中约定，被告刘芝成如违反本合同的行为，原告廊桥管理公司有权视违约情节向被告刘芝成收取违约金、限制服务、终止本合同，依合同约定向被告刘芝成索赔。第十条第五款约定，本合同因被告刘芝成违约而提前终止的，则原告廊桥管理公司有权没收本合同项下履约保证金。本合同因原告廊桥管理公司违约而提前终止的，原告廊桥管理公司应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。第十条第六款中约定，被告刘芝成违约，则应当承担应缴金额每日千分之五的违约金。第十条第十一款中约定，本合同因被告刘芝成原因造成违约并终止本合同，被告刘芝成自动撤场，并承担本合同约定的违约金、履行保证金、未到期租金、物业折旧费等原告廊桥管理公司不予退还，还应承担已发生的商铺装修费用，并按照“来装去丢”的原则，不得损坏。
另查明，原告廊桥管理公司与被告刘芝成签订《通道廊桥商铺租赁合同》后，原告廊桥管理公司将涉案商铺交付给被告刘芝成，被告刘芝成向原告廊桥管理公司支付第一年租金18297.00元及履约保证金2000.00元。双方就商铺租赁租期的起算日期达成一致意见，即该商铺的租期从2015年6月6日开始起算。因原告廊桥管理公司对环境卫生、治安、经营、消防及水电设施的管理存在缺失，未尽到合理管理的义务。被告刘芝成在2016年6月6日未按合同约定缴纳第二年的商铺租金，原告廊桥管理公司于2017年1月7日将该商铺上锁，其后，被告刘芝成将商铺内的货物搬出。
还查明，经通道侗族自治县房产测绘事务所测量，被告刘芝成所租赁的302、303商铺套内面积分别为37.15㎡、45.39㎡，公摊面积分别为16.40㎡、20.03㎡，建筑总面积分别为53.55㎡、65.42㎡。
本院认为，本案争议的焦点为：1、被告刘芝成是否应当向原告廊桥管理公司支付至交铺日止所欠的租金；2、被告刘芝成是否应当按2%的月息赔偿原告廊桥管理公司租金违约金3092.00元、是否应当赔偿原告廊桥管理公司用于另行招商的2个月租金7319.00元、是否应当赔偿原告廊桥管理公司律师费、人工工资、差旅费及向被告刘芝成招租支付营销公司佣金10000.00元；3、原告廊桥管理公司所收取的被告刘芝成缴纳的履约保证金2000.00元是否应当退还；4、是否应当终止原告廊桥管理公司与被告刘芝成的租赁合同并由被告刘芝成退还商铺，且不得损坏商铺现在装修。
一、关于被告刘芝成是否应当向原告廊桥管理公司支付至交铺日止所欠的租金的问题。
根据原告廊桥管理公司与被告刘芝成所签订的《通道廊桥商铺租赁合同》中关于商铺租金的约定，结合原告廊桥管理公司已于2017年1月7日将商铺上锁，禁止被告刘芝成继续经营的情况，被告刘芝成对商铺的经营管理权已于原告廊桥管理公司将该商铺上锁后终止，故此，被告刘芝成所承租的商铺租赁期间应当从2015年6月6日开始起算至2017年1月7日为止，租赁面积以通道侗族自治县房产测绘事务所测量的建筑总面积118.97㎡为标准，以第一年（2015年6月6日至2016年6月5日）租赁单价25.00元/㎡/月、第二年（2016年6月6日至2017年6月5日）租赁单价30.00元/㎡/月予以计算，且应当扣除合同约定的免租期。故此，被告刘芝成自2015年6月6日至2016年6月5日的商铺租金为17846.00元（25.00元×118.97㎡×6月），2016年6月6日至2017年1月7日商铺租金为12614.00元（30×118.97㎡×6月÷365天×215天）。
关于尚未支付的租金是否由被告刘芝成承担的问题，本院认为，原告廊桥运营公司与被告刘芝成签订《通道廊桥商铺租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《通道廊桥商铺租赁合同》的约定，原告廊桥管理公司对通道廊桥商业街各区域的环境卫生、治安、经营、消防及水电设施等进行管理。因本案为原告廊桥运营公司起诉承租人的房屋租赁合同纠纷系列案件，在相关案件中，本院已经认定原告廊桥管理公司对环境卫生、治安、经营、消防及水电设施存在管理缺失，未尽到妥善管理的义务，对被告刘芝成的经营造成一定影响。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”原告廊桥管理公司在履行合同过程中存在违约行为，原告廊桥管理公司对违约行为导致的后果应当承担相应的违约责任，原告廊桥管理公司对被告刘芝成尚未支付的商铺租金应予以适当减免。被告刘芝成系完全民事行为能力人，应认真审查承租商铺合同条款，充分考虑自身经营能力，全面评估经营风险，在签订《通道廊桥商铺租赁合同》后，应当按约定履行自己的义务，交纳商铺租金。现被告刘芝成未按约定支付第二年商铺租金违反合同约定，属违约行为，本院酌定由被告刘芝成对尚未支付的商铺租金应承担60%责任。据此，被告刘芝成尚应当向原告廊桥管理公司支付第二年商铺租金7568.00元，扣除被告刘芝成第一年多支付的租金451.00元（18297.00-17846.00），被告刘芝成尚有7117.00元租金尚未支付。故本院对原告廊桥管理公司要求被告刘芝成支付拖欠的租金中的7117.00元予以支持，对其他部分不予支持。
二、关于被告刘芝成是否应当按2%的月息赔偿原告廊桥管理公司租金违约金3092.00元、是否应当赔偿原告廊桥管理公司用于另行招商的2个月租金5303.00元、是否应当赔偿原告廊桥管理公司律师费、人工工资、差旅费及向被告刘芝成招租所支付营销公司佣金10000.00元的问题。
原告廊桥管理公司与被告刘芝成签订《通道廊桥商铺租赁合同》中约定，被告刘芝成违约，需要承担应缴金额每日千分之五的违约金，因原告廊桥管理公司与被告刘芝成在履行合同义务时，均存在违约行为，本院酌定被告刘芝成应当承担60%的违约责任，则被告刘芝成应当此比例向原告廊桥管理公司支付相应的违约金。因原告廊桥管理公司诉讼请求中要求以月息2%计算违约金，低于合同约定的按每日千分之五计算违约金的标准，系其在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利的行为，本院予以确认。因原告廊桥管理公司将被告刘芝成租赁的商铺于2017年1月7日上锁，禁止被告刘芝成继续经营，则违约金计算期间应当自2016年6月6日起至2017年1月7日为止，合计215天。故此，被告刘芝成应当向原告廊桥管理公司支付的违约金数额为1006.00元（7117.00元×2%×12月÷365天×215天）
原告廊桥管理公司要求被告刘芝成赔偿原告廊桥管理公司用于另行招商的2个月租金7319.00元的诉讼请求，双方在签订的《通道廊桥商铺租赁合同》中对上述请求事项没有约定，原告廊桥管理公司的请求无事实及法律依据，本院不予以支持。原告廊桥管理公司要求被告刘芝成赔偿原告律师费、人工工资、差旅费和向被告刘芝成招租所支付营销公司佣金10000.00元，合同未有约定，且原告廊桥管理公司未提供证据证实，本院不予以支持。
三、关于原告廊桥管理公司所收取的被告刘芝成缴纳的履约保证金2000.00元是否应当退还的问题。
原告廊桥管理公司与被告刘芝成在履行《通道廊桥商铺租赁合同》的过程中，双方均存在一定的违约行为，本院酌定由原告廊桥管理公司承担40%的违约责任，由被告刘芝成承担60%的违约责任，故此原告廊桥管理公司应当退还相应的履约保证金800.00元。
四、关于是否应当终止原告廊桥管理公司与被告刘芝成的租赁合同并由被告刘芝成退还商铺，且不得损坏商铺现在装修的问题。
原告廊桥管理公司因被告刘芝成未能交付商铺租金，其已于2017年1月7日将被告刘芝成所租赁的商铺上锁，禁止被告刘芝成继续经营，被告刘芝成在原告廊桥管理公司锁门后，已将商铺内的货物搬出，原告廊桥管理公司已于2017年1月7日取得商铺的实际管理权，其与被告刘芝成之间的《通道廊桥商铺租赁合同》事实上终止，不应再要求被告刘芝成退还商铺。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第七项、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告湖南廊桥商业运营管理有限公司与被告刘芝成于2014年9月2日签订的《通道廊桥商铺租赁合同》已于2017年1月7日终止；
二、被告刘芝成于本判决生效后十日内给付原告湖南廊桥商业运营管理有限公司7323.00元（违约金1006.00元及尚未支付的商铺租金7117.00元共计8123.00元，减扣应当退还的履约保证金800.00元）。
三、驳回原告湖南廊桥商业运营管理有限公司其他诉讼请求。
如被告刘芝成未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费955.00元，由被告刘芝成负担50.00元，由原告湖南廊桥商业运营管理有限公司负担905.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 潘 勇
人民陪审员 蒋思芳
人民陪审员 杨 泉
二〇一七年七月五日
代理书记员 吴和君
附件：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。