浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉善民初字第1635号
原告：嘉善嘉洲物业管理有限公司。
法定代表人：徐复泉。
委托代理人：王强、唐为群。
被告：张扣娟。
原告嘉善嘉洲物业管理有限公司与被告张扣娟物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月23日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员吕学强独任审理，于2014年9月24日公开开庭审理了本案。原告委托代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉善嘉洲物业管理有限公司起诉称：2005年4月20日，被告购买嘉善县嘉洲阳光花园27-2-302室房屋。但其长期拒绝按照规定交纳物业管理费，经统计自2007年6月10日至2014年12月31日止，被告共拖欠原告物业管理费16277元。按照《商品房购销合同》补充合同和2011年11月30日签订的《物业管理服务合同》约定，被告应向原告支付逾期付款违约金计人民币9655.80元。原告曾多次要求被告支付无果，现诉至法院，请求判决：1、被告立即向原告支付物业管理费16277元、逾期付款违约金9655.80元共计25932.80元；2、被告负担本案诉讼费。
被告张扣娟答辩称：被告购买的房屋在2006年入住时，发现房屋多处漏水，即通知原告及开发商，开发商和原告看过后说是房屋质量问题，会给予修复，漏水造成的装修破坏部分会给予说法。经两年多次反复修补，原告和开发商只修好其中两扇窗的墙面漏水，其他部�则再没有给予维修。发现漏水之后的两年，被告都交了物业费，但被告在每次交纳物业费的时候都告知原告，如再修复不好，被告将暂时拒付物业费，直至问题解决后再交清物业费。2007年后，原告再也没有上门维修，直到2014年7月底原告找被告沟通，商量解决方案，被告提出修好漏水以及装修破坏问题，物业费马上交清，原告未予答复。半个月后，被告收到原告的律师函及本起诉书。被告认为：1、开发商在房屋交付前即与物业管理公司（二者系从属关系）签订了前期物业管理合同，将小区物业管理全部交于物业公司。被告入住前须先与物业公司签订物业管理服务合同并交纳本年度物业费后方能从开发商处领取钥匙，被告无选择权，这说明原告强行并自愿承担物业服务工作，对物业维修负全责。此外被告已交清房屋维修基金，房屋出现问题理应享受维修服务。既然�告未尽到维修义务，在房屋维修好之前被告暂停交纳物业费是《合同法》赋予当事人在履行合同时依法行使同时履行抗辩权以维护自己的合法权益的正当做法，不存在违反物业服务合同。2、被告从2006年开始就不断与原告就漏水问题进行协商，在原告并未给出正式答复的情况下，原告以被告未按时交纳物业费主张滞纳金是违背法律公平正义原则的，被告拒交物业费完全是由原告违约行为造成，被告是行使正当的抗辩权。违约金是惩罚违约行为的，因此被告不应承担违约金的损失。3、在被告当时提出再不解决漏水问题就开始不交物业费后，原告既不给解决方案或答复，亦不再继续履行维修义务。被告认为这是原告默认无法或不再修复房屋，同时也不再收取被告物业费。4、前期物业服务费，部分已经超过了诉讼时效。原告主张的物业服务费的起止时间是2007年6月10日至2014年的12月31日。依据法律规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，对于起诉日前超过二年的物业服务费应当予以驳回。
原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、原告企业法人营业执照（副本）、组织机构代码证复印件及被告户籍证明各1份。证明：原、被告诉讼主体资格；2、商品房买卖合同（备案合同编号：gf-2000-0171）复印件1份。证明：2005年4月20日，被告购买嘉洲阳光花园27-2-302室房屋的事实；3、物业管理服务合同复印件1份。证明：2011年11月30日原告与业主委员会签订合同的内容及物业管理费收费标准、逾期付款违约金计算标准的事实；4、通知打印件6份。证明：原告多次催促业主交纳物业费；5、律师函、ems邮寄凭证复印件各1份。证明：原告多次催促被告支付物业管理费无果的事实；6、嘉洲阳光花园业主（业主临时）公约1份。证明：被告对原告身份是确认的，当时被告签过承诺书；7、嘉洲阳光花园前期物业服务协议1份。证明：被告对原告的管理身份是确认的；8、关于嘉洲阳光花园物业管理企业的请示1份。证明：当时由杭州五星物业管理有限公司和原告联合承担嘉洲阳光花园的物业管理工作是经嘉善县建设局批准的；9、业主委员会备案证明1份。证明：业主委员会是合法成立的，在嘉善县建设局经过备案；10、2014年8月22日情况说明1份。证明：物业服务合同的服务期限延至2014年的12月31日；11、嘉善嘉洲阳光花园业主委员会证明1份。证明：原告每年都在小区大门口张贴催交物业费通知，业主委员会也曾配合原告向拖欠物业费的业主催交物业费；12、嘉善县魏塘街道香山社区居委会的证明1份。证明：原告多次向所在社区的居民委员会反映业主拖欠物业费的问题，要求社区居民委员会帮助调解。
经�证，被告对原告所举的证据1至10的真实性未表示有异议。但对证据9表示：事先有业主委员会这个事情被告不清楚，没有通知到被告。被告对原告所举的证据11、12的真实性有异议，表示：被告从住进来至今，从未见过业主委员会的任何人员和居委会人员来催讨物业费。
被告为自己的抗辩所举的证据有：1、照片27张。证明：被告所住的房子有很多漏水的地方，还有裂缝等质量问题，原告至今未给予全部修复。
经质证，原告对证据的真实性无异议，但对关联性有异议。认为：房屋质量问题跟物业费的交纳没有直接关系，房屋有质量问题，应由房产公司承担相应的责任，跟原告无关。
对原、被告所举的证据，本院经审查后认证如下：
原告所举的证据1至10，被告对其真实性未持异议，经本院审查后予以确认。原告所举的证据11、12，被告对其内容的真实性持有异议，经�院审查后认为说明的内容无其他证据相印证，故对其中的内容无法予以确认。被告所举的证据与本案缺乏关联性，故本院不作认定。
为此，根据原、被告的陈述以及本院确认的有效证据，认定的案件事实如下：
原告是一家经营物业管理的有限责任公司，成立于2006年2月28日。2005年4月20日，被告与开发商嘉善五鑫房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各1份，从开发商处购得“嘉洲阳光花园”房号为27-2-302、建筑面积为243.47平方米的联体排屋住宅。在《合同补充协议》中约定：开发商选聘杭州五星物业管理有限公司对“嘉洲阳光花园”物业实施前期管理，联体排屋的前期物业管理服务费为0.85元／月㎡（建筑面积）等。被告购入上述房屋后，自2007年6月起入住至今。2006年，原告从杭州五星物业管理有限公司处接收“嘉洲阳光花园”的物业�理工作。同年7月18日，原、被告签订了《嘉洲阳光花园前期物业服务协议》一份，该协议约定了原告的职责及原、被告之间的相关权利和义务、被告的责任等内容，同时被告在《嘉洲阳光花园业主（业主临时）公约》的承诺书上签字予以确认。2011年“嘉洲阳光花园”小区成立了业主委员会，并在嘉善县建设局进行了备案。同年11月30日嘉善县嘉洲阳光花园业主委员会与原告签订了《物业管理服务合同》一份，合同约定了业主委员会委托原告进行物业管理服务的事项、期限等，其中对物业管理费的收取作出的约定为：排屋每月每平方米0.85元，交纳时间为每年1-3月预收全年的费用；逾期交纳的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。被告自入住后已交纳至2007年6月的物业管理服务费，此后至今未交纳。被告陈述：因其所住房屋存在漏水等质量问题并经原告屡次修缮无果，遂未交纳相关的物业管理费。
原告为催讨其管理的“嘉洲阳光花园”物业管理服务费，每年通过张贴通知、温馨提示等形式向业主提示、催讨。原告在2014年8月还通过律师函的形式函告被告拖欠的物业管理费16277元及违约金1492.92元，要求被告在5日内支付。对此被告确认在同月12日收到原告的上述律师函。原告现以被告拖欠2007年6月10日至2014年12月31日止的物业管理费16277元及逾期款违约金9655.8元为由诉至本院，要求判如诉请。
庭审中，原告表示其所计算的违约金标准为按照逾期交款数额的年20%，对此计算方式被告表示无异议。
本院认为，根据涉案《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及《物业管理服务合同》的约定，原、被告之间已经形成物业服务合同关系，双方应按照上述合同的约定全面履行自己的义务。原告受托按约对被告所居住的小区进行物业管理服务，被告作为小区业主也应按约向原告支付物业管理费每月为243.47×0.85元=207元。被告自2007年6月拖欠物业管理费至今，原告已催讨但被告仍不予支付。但当事人向人民法院请求保护其民事权利的诉讼时效期间为二年，原告诉讼的部分物业管理费已超过了二年的诉讼时效，故对原告的该部分诉讼请求不予支持。本院对原告诉请要求被告支付2013年、2014年期间的物业管理费共4968元的诉讼请求予以支持。被告已逾期给付了上述款项，对此应当承担相应的违约责任。原告现要求按照逾期交款数额的年20%来计算违约金，对此被告没有意见，故本院予以支持。但原告诉请的逾期交款违约金应分时段计算，其中2013年度逾期交款的2484元自2013年4月1日起至起诉之日止为（17个月÷12个月）×20%×2484元=704元；2014年度逾期交款的2484元自2014年4月1日起至起诉之日止为（5个月÷12个月）×20%×2484元=207元。以上共计逾期交款违约金911元，原告对此提出的诉请数额过高，予以更正。至于被告提出的因房屋质量问题未予以修缮故而拒绝支付应由其支付的物业管理费之抗辩，缺乏相应的法律依据，故对被告就此提出的相应抗辩意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：
一、被告张扣娟支付原告嘉善嘉洲物业管理有限公司物业管理费4968元，于本判决生效之日起三日内履行；
二、被告张扣娟支付原告嘉善嘉洲物业管理有限公司逾期交款违约金911元，于本判决生效之日起三日内履行；
三、驳回原告嘉善嘉洲物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应�依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费448元，减半收取224元（原告预交），由原告嘉善嘉洲物业管理有限公司负担173元，被告张扣娟负担51元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 吕学强
二〇一四年九月二十六日
书记员 马 琼
附页
一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。