北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民终字第13335号
上诉人（原审原告）崔紫争，男，1986年2月15日出生。
委托代理人刘俊霞，崔紫争之母，1962年6月14日出生。
委托代理人贾梅，北京市高科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇陈营村委会院内。
委托代理人吴子珅，男，1976年6月7日出生，汉族，招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司营销中心销售经理。
委托代理人杨亭，北京市通商律师事务所律师。
上诉人崔紫争因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第2588号民事判决，向本院提起上诉。本院由审判长刘秋燕，代理审判员徐冰、范磊组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。
崔紫争在一审法院起诉称：崔紫争购买了招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司（以下简称招商局嘉铭公司）开发的位于昌平区东小口镇溪城家园小区的限价商品房，双方于2009年8月27日签订了《商品房预售合同》。此后，崔紫争按照合同约定的付款方式，全额支付了总房款（房款共计431085元），并于2010年6月30日办理了入住手续，同时崔紫争提交了办理权属证明和房产证的所需材料（1、身份证复印件；2、购房发票复印件；3、购房合同；4、购房面积确认书）及代办房产证费用500元，履行了所有崔紫争应履行的义务。双方所签合同第二十一条约定：（一）初始登记出卖人应当在2011年6月30日前，取得该限价商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该限价商品住房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第一种方式处理：1、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该限价商品住房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。（二）如因出卖人的责任，买受人未能在限价商品房住房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第一种方式处理：1、买受人有权退房。......买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。时至今日，招商局嘉铭公司仍未向崔紫争提供所在楼栋的权属证明及房产证。崔紫争已与招商局嘉铭公司的负责人接洽多次，负责人均以种种借口予以敷衍，既拒绝提供权属证明及房产证，也不作出书面情况说明。崔紫争只能认为招商局嘉铭公司缺乏协商解决问题的诚意，双方无法协商解决问题。故诉至法院，请求判决：一、招商局嘉铭公司为崔紫争办理房屋所在楼栋的权属证明，并按照合同约定支付自2011年6月30日至2012年10月24日（481天）的违约金41470.38元；二、招商局嘉铭公司为崔紫争办理房屋所有权证书，并按照合同约定支付自2012年6月20日至2012年10月24日（116天）的违约金10117元；三、崔紫争保留对持续产生的违约金的追诉权；四、招商局嘉铭公司承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，崔紫争将第一项诉讼请求变更为招商局嘉铭公司支付自2011年6月30日至2012年6月4日延迟办证的违约金数额为29228.58元；将第二项诉讼请求变更为招商局嘉铭公司支付自2012年6月20日至2012年11月16日的延迟办证违约金数额为12846.78元。
招商局嘉铭公司在一审法院答辩称：崔紫争提出的全部诉讼请求缺乏事实和法律依据，不能成立，应全部驳回。具体理由如下：一、案涉房屋产权登记迟延并非因答辩人的责任导致，答辩人对此无需承担任何责任。根据双方所签订《北京市商品房预售合同》第二十一条规定，只有在因出卖人的责任情况下，答辩人才需承担责任，但在本案中产权登记的迟延并非出卖人的责任导致。具体因为：（一）溪城家园项目完全按照北京市建委、住保办等政府部门批复以及合同约定的周期按期施工、按期竣工、按期交付，不存在任何迟延；而且本项目也按期具备办理产权登记的条件，但由于非出卖人的原因，导致办理产权登记工作的启动时间比预计时间迟延了14个多月：1、溪城家园项目被北京市建委批复用于安置10余个北京市重点拆迁工程的拆迁户，而与拆迁户对接的时间（即签约时间）全部由北京市建委及住保办确定。2、2010年8月15日，溪城家园的预售证到期，答辩人按计划本可以启动办理产权登记的工作，但是如果启动这项工作，在项目取得大产权证之前，也即项目预售转现售的阶段（一般需要1年，至少也需要4-6个月）北京市建委将关闭网签通道。也即在这期间，拆迁户无法就安置房屋与答辩人签署购房合同，也无法办理入住手续。拆迁户对此意见极大，不但增加了社会的不稳定因素，也使后续拆迁工作困难重重。3、为了拆迁工作顺利进行，使各项目拆迁户及时购买并入住安置房屋，各拆迁单位数次向北京市住保办申请延长溪城家园的销售时间，住保办也相应地延长了销售证期限，在延期的这段时间，答辩人无法办理大产权证。因以上因素，溪城家园项目办理大产权证工作的启动时间比原来预计的推迟了14个月的时间。（二）由于项目建设过程中，北京市住宅专项维修资金管理中心出台了新政策，要求开发单位在办理大产权证之前必须交齐整栋楼宇的住宅专项维修资金，并要求开发单位在系统中逐户录入相关信息，这不但大大增加了答辩人的资金压力，也增大了工作量。筹措资金和录入信息用时共计3个月左右，系因为新政出台而增加，并非答辩人的责任导致。结合以上两点，溪城家园产权登记迟延在17个月之内，答辩人均应免责。根据实践中的普遍情况，大产权证与小产权证的办理周期一般均为1年左右。本项目即便遇到上述情况，答辩人也仅用了7个月便完成大产权证办理，用了5个月完成了小产权证办理。为维护业主的利益，答辩人已经尽其所能。办证实际推迟周期大大短于答辩人免责的周期。综上，无论是依据合同、法律还是基于公平原则，答辩人均无义务向崔紫争支付违约金或承担任何违约责任。二、崔紫争并未因产权登记迟延遭受任何损失，其巨额违约金的索赔诉求不应得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以在合同中约定一定金额或比例的违约金，但在守约方主张权利时，合同约定的违约金也必须与守约方的实际损失相挂钩。违约金低于或高于实际损失时，法院可以调整违约金数额与实际损失相匹配。崔紫争因产权登记迟延并未遭受任何损失，合同约定的每日万分之二的计算违约金数额本身亦不应支持。依据崔紫争所称，其因产权登记迟延所遭受的损失主要体现在案涉房屋交易的迟延，因房价变化而给崔紫争带来的损失。但事实是即便存在这样的问题，也仅仅是小产权证迟延的2个月，而2个月的时间对于房产交易价格根本是没有影响的。另外，案涉房屋所在楼栋的权属证明的获得时间与崔紫争的个人利益更无关系。上海市高级人民法院还专门发文澄清该问题：”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，主要针对由于开发商的原因致使小业主未能按期取得小产权证的情形，而不适用于开发商逾期办出大产权证的情况。”因崔紫争并未举证证明其因大产权的迟延办理遭受了何等损失，因此其关于大产权逾期违约金的主张不应得到支持。同时，办理大产权证是办理小产权证的前提，即便认定答辩人在办理产权登记时存在迟延，二者的违约金亦不应当叠加主张，因同一个行为承担双重违约责任本身有违公平原则。三、崔紫争的诉讼请求若被支持不但将严重有违公平原则，亦会产生极其不良的社会效应。本案的特殊性在于案涉房屋并非普通的商品住房，而是限价商品住房，是以限制开发商的开发利润为前提的保障性住房。限价房的开发单位本身的利润已经极低，再加上本项目的建设周期在2009年之后，恰逢人工、材料等各种成本大幅度上涨之时，答辩人已经因本项目遭受较大亏损。本案中，崔紫争以远远低于市场价格的单价6000余元总价50万余元的价格购得案涉房屋，却要求答辩人因并非自身的责任承担房屋总价10%以上的违约金。特别是本案并非个案，本案的判决对本项目其他2000余户买受人均会起到示范效应。如若崔紫争的诉讼请求得到法院的支持，天文数字的违约金不但是答辩人无法承受，甚至有可能导致答辩人破产。如若如此，相信今后再难有企业敢于承揽政府保障性安居工程。如若支持，不仅有违公平原则，亦会产生极其不良的社会效应。综上所述，根据双方合同的明确约定，答辩人具备合理合法的免责事由，崔紫争的起诉理由不足，亦无证据证明其实际损失，故请求驳回崔紫争的全部诉讼请求。
北京市昌平区人民法院经审理查明：崔紫争原居住在北京市西城区。2009年，因西长安街道路拓宽需要，崔紫争原居住房屋被依法拆迁。拆迁同时，崔紫争获得昌平区东小口镇溪城家园限价安置房一套。2009年8月27日，崔紫争与招商局嘉铭公司签订《商品房预售合同》（限价商品住房），约定崔紫争购买招商局嘉铭公司开发建设的昌平区东小口镇溪城家园房屋，房屋建筑面积为65.13平方米，单价为每平方米6628元，总房价款共计431682元。合同第二十一条关于产权登记条款约定：（一）初始登记出卖人应当在2011年6月30日前，取得该限价商品住房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该限价商品住房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第一种方式处理：1、......买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该限价商品住房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。（二）转移登记1、该限价商品住房交付使用后，双方同意按照下列第二种方式处理：......（2）买受人同意委托出卖人或其指定第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用五百元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在限价商品住房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第一种方式处理：（1）、买受人有权退房。......买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。
合同签订后，崔紫争支付了合同约定的全部购房款，招商局嘉铭公司于2010年6月30日将合同约定房屋交付崔紫争。2012年6月1日，招商局嘉铭公司取得崔紫争所在楼栋的房屋所有权证，比合同约定最晚日期迟延336日。2012年11月3日，本案涉讼房屋转移登记至崔紫争名下，比合同约定最晚日期迟延137日。涉讼房屋登记地址为昌平区陈家营西路，登记所有权人为崔紫争，房屋性质为限价商品住房。
另查明，溪城家园小区为北京市较早的限价房小区。该小区房屋购买业主主要来源有公开摇号配售和部分城区拆迁安置两种途径。因拆迁工作进展不一，为保证各项目被拆迁安置居民能及时与招商局嘉铭公司签订房屋买卖合同，各有关拆迁单位分别多次向北京市住房保障办公室提出申请，要求将配售溪城家园项目保留房屋使用时间一再延期。北京市住房保障办公室对申请批复予以同意。2010年10月22日，招商局嘉铭公司向北京市住房保障办公室提出销售证延期的申请，文中载明：”溪城家园项目的销售证已于2010年8月15日到期，根据昌平区建委的规定，项目无法办理销售证延期，只能办理现房销售手续，该手续的办理自现在开始需要至少四个月左右的周期，大量具备对接条件的居民无法进行对接签约，对此居民意见很大。考虑到多数对接居民为拆迁居民，是无房户，急于在冬季到来前办理入住手续的情况，我司申请贵办协助我司与昌平区建委进行协调，尽快为溪城家园项目办理销售证延期手续。”
再查明，崔紫争所在楼栋竣工验收时间是2010年6月28日，预售许可证截止日期从2010年8月15日被数次延期至2011年11月2日。办理楼房初始登记（即楼栋权属证书）是商品房预售转现售的一个必要程序。预售转现售过程中，需关闭住建委网签通道，不能进行网上签约，即不能售出房屋。2009年11月30日，北京市住房和城乡建设委员会与北京市住房资金管理中心联合发布《关于住宅专项维修资金交存、过户及房屋权属登记有关问题的通知》第三条规定：”预售商品住宅的，开发企业办理房屋初始登记时需向房屋登记部门提交《预售商品住宅项目住宅专项维修资金交讫证明》。招商局嘉铭公司称此文发布要求开发企业在办理初始登记时必须交讫住宅专项维修资金，这项新规定给其带来了资金压力并增加了办证过程中的工作量，也在客观上延长了办证时间。
关于办理产权证所用合理时间，崔紫争提交的《北京市房屋登记工作规范》（试行）称，国有土地范围内房屋所有权初始登记为30个工作日，其他房屋所有权登记为10个工作日。招商局嘉铭公司称，办理权属登记需要八个步骤，包括准备、申请、受理、完成四个阶段，崔紫争所称办理产权登记所需时间为住建委受理后至办理完成的时间。实践中办理大产权证、小产权证的周期一般均为一年左右。
上述事实，有《商品房预售合同》、房屋所有权证书、公证书、北京市住房保障办公室的批复、《关于尽快办理溪城家园销售证延期的申请》、商品房预售许可证、竣工验收备案表、《北京市房屋登记工作规范》、《关于住宅专项维修资金交存、过户及房屋权属登记有关问题的通知》及双方当事人庭审陈述在案佐证。
北京市昌平区人民法院判决认定：崔紫争、招商局嘉铭公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，亦应当按照约定全面履行各自义务。一方当事人履行义务不符合合同约定的，应当承担违约责任。招商局嘉铭公司违约延期办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记，应当向原告崔紫争承担违约责任。
但依据前述查明的事实，溪城家园小区是北京市较早的限价房小区，作为该小区开发建设单位的招商局嘉铭公司在建设限价房过程中事实上担负了协助相关行政部门安置部分被拆迁居民的任务。该种因素的存在使得招商局嘉铭公司在销售及按规定办理限价房登记手续的过程中受拆迁进度影响较大，而且招商局嘉铭公司在配售过程中必然要接受相关行政部门的指令，也必然要顾及到被拆迁居民的整体安置事项。为保障被拆迁居民稳妥及时安置，保障拆迁后续工作的顺利衔接，无论是依申请还是依职权相关行政部门对招商局嘉铭公司的预售许可证截止日期数次向后延迟，此种情形对招商局嘉铭公司及时开展商品房预售转现售工作及办理楼栋初始登记开始时间构成重大影响。此情节有别于自由市场中普通商品房的办证流程，是本案需要审查的重要情节。因此从公平角度出发，法院认为在判决认定招商局嘉铭公司延期办证的过错问题上，不宜过于苛责招商局嘉铭公司。法院将结合本案的特殊情况对招商局嘉铭公司的违约责任酌情判定。
虽然招商局嘉铭公司在办证过程中受到了客观因素的影响，但这不足以成为其不承担违约责任的理由。在2011年11月2日预售许可证到期后至招商局嘉铭公司实际完成办理楼栋初始登记和房屋所有权转移登记前，招商局嘉铭公司仍有相当长的时间去完成上述两项手续。招商局嘉铭公司虽然辩称在办证过程中有相当大的工作量，并称相比合同约定期限已经大为提前，但招商局嘉铭公司告并不能证明其实际工作量需要如此长的时间，故仍然需要承担延期办证的违约责任。
关于招商局嘉铭公司承担的违约金数额，法院认为应当以崔紫争的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。关于崔紫争主张的经济损失一节，崔紫争认为其损失主要是因延期办理房屋所有权证，导致房屋能够上市交易的时间出现迟延，从而带来不可测的市场风险。对此法院认为，崔紫争主张的风险目前无法预见，不属于预期可得利益的损失，无法确定其有无，亦无法确定其数额。并且本案限价房作为保障性住房，不同于一般的商品房，其主要功能是保障中低收入群体基本的住房条件。故在此种情况下，不宜过分强调它能够上市交易后的市场价值。另房屋转移登记的迟延天数相对市场反应来说并不是太长，一般来讲，市场波动亦不会过于明显。综上，法院无法确认崔紫争主张的损失是否存在，即便存在，现阶段亦无法予以量化。关于楼栋权属登记迟延与房屋所有权转移登记迟延的关系，法院认为此两种违约后果系同一违约行为所致，且楼栋初始登记的迟延与崔紫争主张的损失之间不存在直接的因果关系，故法院将两种违约后果合并一起评价。综合本案实际情况，法院将违约金计算比例由约定的全部已付款的万分之二调低至已付款的万分之零点六七。崔紫争的第三项诉讼请求是其本人对自己享有的程序权的一种宣示，没有具体的执行内容，法院无法判定。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付崔紫争违约金三千九百四十三元；二、驳回崔紫争的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
崔紫争不服一审法院的判决，向本院提起上诉，请求本院：一、撤销一审法院判决，改判支持其一审全部诉讼请求。二、判令招商局嘉铭公司承担本案全部诉讼费用。崔紫争的上诉理由是：一审法院认定事实不清。合同第二十一条约定的实际取得房屋所有权之日，不能曲解为房屋转移登记之日。招商局嘉铭公司违约系其自身原因，而非住房保障办公室要求招商局嘉铭公司保留房源，亦非《关于住宅专项维修资金交存、过户及房屋权属登记有关问题的通知》的影响。一审适用法律错误。一审法院应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定来处理本案。一审法院的判决结果属于滥用自由裁量权。一审法院以简易程序审理本案四个月之久，属程序违法。
招商局嘉铭公司同意一审法院的判决，不同意崔紫争的上诉请求和理由。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：崔紫争、招商局嘉铭公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自义务。
《商品房预售合同》第二十一条的约定，招商局嘉铭公司在因出卖人责任未能如期办理所在楼栋的权属证明和取得房屋所有权证书时承担违约责任。双方约定的招商局嘉铭公司承担违约责任的原则是过错原则。即违约责任的有无要根据招商局嘉铭公司是否存在过错来判断。该约定不违反法律的强制性规定，本院予以认可。《商品房预售合同》第二十一条同时亦约定了违约责任数额的计算方式。根据合同法的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。即违约金数额的多少在依据合同约定和当事人的实际损失来判断，且人民法院有权力依据当事人的请求进行调整。
崔紫争所持延期办理住房所在楼栋的权属证明给其造成的损失的主张不能成立，本院不予支持，理由如下：一、崔紫争的经济损失应为因延迟办证导致房屋能够上市交易的时间出现迟延，由此带来的交易收入的减少。办理住房所在楼栋的权属证明后至房屋的转移登记之前并不能将诉争房屋实际进行交易。因此，住房所在楼栋的权属证明的延迟与崔紫争主张的交易损失并无因果关系。二、办理住房所在楼栋的权属证明与房屋的转移登记的延迟系同一行为所致，不宜重复评价，双重处罚。一审对此未予支持是正确的，本院予以确认。
根据本案已查明事实，招商局嘉铭公司未如约为崔紫争办理房屋权属证书。崔紫争主张招商局嘉铭公司应为此支付违约金，崔紫争的该项主张有事实和法律依据，应予支持，房屋产权证的取得应以房屋产权证书的记载为准，一审法院以诉争房屋转移登记的迟延天数为基数计算招商局嘉铭公司应向崔紫争支付的违约金数额是正确的，本院予以确认。崔紫争要求以其实际拿到房屋权属证书的时间为基数计算招商局嘉铭公司应向其支付的违约金数额，该主张没有法律的依据，本院不予支持。
招商局嘉铭公司认为约定的违约金数额过高，请求人民法院酌减，综合下述两点理由，本院认为该主张符合法律的规定，应予支持。其一、诉争房屋所在小区是北京市较早的限价房小区，招商局嘉铭公司在建设过程中担负了协助相关行政部门安置被拆迁居民的任务。在安置被拆迁居民的过程当中，保持网签通道的畅通，无疑更能使拆迁工作顺利进行。接受政府指令，协调拆迁工作进展，保持网签通道畅通，招商局嘉铭公司并无过错。办理诉争房屋所在楼栋的产权证明系办理诉争房屋产权证书的必要前置程序，办理诉争房屋所在楼栋的产权证明的延迟会导致办理诉争房屋产权证书的延迟，该延迟并非招商局嘉铭公司自身责任，应对招商局嘉铭公司的违约金数额予以酌减。其二、政府推出限价房的目的主要是为了解决中低收入家庭的住房困难，而非让业主将房屋上市获利。不管通过拆迁还是摇号取得的限价房购买资格，均应尊重限价房的自住性质，而不能过于强调限价房的市场交易收益。一审法院将违约金计算比例由约定的全部已付款的万分之二调低至已付款的万分之零点六七，该认定不违反法律的规定，本院予以确认。
根据民事诉讼法的规定，原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。本案一审程序中未有严重违反法定程序的情况发生，本院予以确认。
综上所述，原审判决结果是正确的，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费八百五十二元，由崔紫争负担二百五十二元（已交纳），由招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司负担六百元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费八百五十二元，由崔紫争负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘秋燕
代理审判员 徐 冰
代理审判员 范 磊
二〇一四年一月八日
书 记 员 郑雅文