陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）榆民初字第05143号原告杨某。被告陈某。原告杨某与被告陈某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理后，依法由代理审判员刘庆勃独任审判，分别于2015年8月12日、2015年9月18公开开庭进行了审理。原告杨某及委托代理人王茗，被告陈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨某诉称：2014年8月7日，被告陈某租赁原告位于（西沙机场路东）沙河口市场东房屋，并且双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为三年，年租金为20万元整，并且双方约定如被告租满一年后不续租，应在本年内前两个月向原告提出退房，应在当日付给原告20000元作为补偿，并且房屋内一切设施不动方可退租。合同约定原、被告任何一方不得终止合同，如违反本合同约定，则支付50000元的违约金。但是被告却没有严格履行合同约定，不但未按约定期限履行，私自终止合同，反而将原告房屋内的民用天然气灶带壁挂炉和商用天然气私自拆除，至今未腾房。原告认为，被告违约在先，理应承担违约责任，故原告起诉至人民法院并提出以下诉讼请求：1、要求依法解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，并且该房屋内的一切设施不动，收回该房屋；2、依法判令被告立即赔偿违约金50000元；3、依法判令被告赔偿原告未按约定租赁期限满三年补给原告20000元；4、依法判令被告赔偿原告房内民用天然气灶带壁挂炉和商用天然气灶款20000元；5、根据原告、被告房屋租赁合同第二条：“如续租乙方应于当日付给次年50%的租金，四个月后付清另外50%租金”。第六条：“承租期间，未经甲方同意，乙方不得改变房屋结构及其他用途······损坏的，乙方承担全部赔偿责任。”被告2015年8月7日至今未交回出租房，视为继续租赁，应当交付原告租赁费10万元；6、被告未征得原告同意，擅自拆除民用（2800元）、非民用天然气设施，原告安装天然气设施费用17500元，“小松鼠”壁挂炉，价格6800元，共计27100元；7、被告在租赁期间未付的水电费，水费1290元，电费313元，共计1603元；8、出租时原有财产计80000元、双人铁床两付1000元；9、被告未征得原告同意擅自拆除天然气管道赔偿3000元（评估为准），原告诉请所有损失合计262703元；10、被告应交回使用的民用天然气卡和非民用天然气卡及购气折；11、请求判令被告承担本案诉讼费。原告向法庭提交了以下证据：1、房屋租赁合同一份，证明原被告之间存在房屋租赁合同关系以及合同的具体约定的事实。2、天然气购气折（非民用）、天然气供气合同、房屋租赁合同一份、照片两张，证明原告安装非民用天然气费用为17500元，被告理应赔偿原告拆除费用17500元。3、民用天然气设施一组，证明被告应赔偿原告恢复民用天然气费用2800元（评估为准）。4、“小松鼠”壁挂炉照片一张、证明一支，证明被告应赔偿原告“小松鼠”壁挂炉6800元。5、水票据两支、电费票据一支，证明被告应缴纳租赁期间所产生水电费共计1603元。被告陈某辩称：1、双方签订的合同应于2015年6月3日予以解除，双方合同约定不续租就提前两个月向原告告知；2、依据双方签订的合同的第九条，本人不存在违约情况，由于原告违反约定停水，存在过错，致使本人无法经营；3、根据双方签订的合同中2万元的约定，应租满一年至2015年8月7日未交房需向原告支付2万元的约定，如果提前两个月（6月7日）前提出交房，就不用补交2万元；4、更改天然气设施，已征得原告同意，根据程序，只有征得原告（户主）同意，天然气公司就不会予以变更，由于营业需要进行天然气管线改造，原有的俩个天然气口原告只提供一个，拖延工期16天，造成损失30000元，另开一个天然气口花费10000元；5、不知道原告诉请中水电费是怎么产生的，不予认可，因为没有使用原告提供的水；6、双人铁床的事实不存在；7、合同中第二条约定“······房内一切设施不动方可退租”的意思是原告原有的设施不能私自带走，本人的设施应该由本人处置，没有动原告的任何设施。被告向法庭提交了以下证据：证人冯飞山的证言，主要内容为：“1、签订合同时双方关于2万元约定，根据双方签订的合同中约定，租满一年至2015年8月7日未交房需向原告支付2万元的约定，如果提前两个月（6月7日）前提出交房，就不用补交2万元；2、关于用水情况，签订合同后，除一楼外二楼、三楼均无法用水，自来水公司查明所租房屋存在偷水行为，不予供水，后来从邻居（自助餐）协商供水；3、天然气改造是征得原告同意后经天然气公司改的。”法庭依职权调取的证据：与中证人赵世国的通话录音，证明双方约定，租期不足三年，被告需多向原告支付2万元。经庭审质证，被告陈某对原告提交的证据发表如下质证意见：证据1的真实性及证明目的均无异议；证据2，与本案无关，故不予认可；证据3的真实性无法认定，证据中所指两个民用、非民用天燃气进行了改造，并征得原告的同意，且气表更改为20方，对原告利益没有损害；证据4中的照片真实性无异议，证明目的有异议，该壁挂炉仍在房屋内，且可以正常使用，至于证明与本案无关；证据5中电费票据的真实性及证明目的均无异议，对水费票据的真实性无异议，对证明目的有异议，该两支票据上显示地址不一致，无法确认应由我承担，且承租期间我一直使用别人提供的水。本院对经庭审举证质证的证据作如下认证：原告提交的证据1，被告对其真实性及证明目的均无异议，经审查，该证据能够证明原告与被告之间签订了租赁合同以及双方存在租赁合同关系的事实，与本案的待证事实有关联性，对本案有证明力，依法予以采信；证据2，被告认为与本案无关，未予质证，经审查，该证据虽能够证明安装天然气产生的灶口、排空费等费用合计17500元，但该组证据并不能证明损害事实，与本案的待证事实无关联性，依法不予采信；证据3，被告认为证据中所指两个民用、非民用天燃气进行了改造，并征得原告的同意，且气表更改为20方，对原告利益没有损害，经审查，该证据并不能证明其证明目的，缺乏应有证明价值，依法不予采信；证据4，被告认为照片真实性无异议，证明目的有异议，该壁挂炉仍在房屋内，且可以正常使用，经审查，该证据仅能证明“小松鼠”壁挂炉的市场价格，原告未对其损害事实进行举证，对本案没有证明力，依法不予采信；证据5，被告认为该证据中电费票据的真实性及证明目的均无异议，对水费票据的真实性无异议，对证明目的有异议，该两支票据上显示地址不一致，无法确认应由被告承担，且承租期间被告一直使用别人提供的水，经审查，两支水费发票确实存在地址不一致问题，无法确定系本案所涉租赁房屋产生，电费发票被告对其真实性及证明目的均无异议，与本案的待证事实有关联性，具有证明力，依法予以采信，对水费发票依法不予采信。证人冯飞山的证言，经审查，证人冯飞山与被告陈某系战友关系，存在利害关系，依法不予采信。法院依职权调取的通话录音，与本案的待证事实有关联性，具有证明力，依法予以采信。本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：2014年8月7日，原告杨某与被告陈某签订了房屋租赁合同。合同约定原告将位于（西沙机场路东）沙河口市场东房屋出租给被告使用，租赁期限自2014年8月7日至2017年8月7日，共3年。每年租金为年贰拾万元整（￥200000元）。二、如果被告租满一年后不在续租，应在本年内前2个月向原告提出退房，但应在当日内另外补给原告贰万元。房内一切设施不动方可退租，如续租被告应当日向原告付给次年50%的年租金，四个月后付清另外50%租金。三、付款方式：合同签订时由被告付给原告本年租金壹拾万元（100000元），否则原告有权终止合同。房屋内所有设施物品归原告所有。四、被告租赁期间，水费，电费，暖气费，燃气费，上下水，电路的改造费由被告承担。五、租用该房屋除大修以外的维修及其他费用，由被告承担。六、承担期间，未经原告同意，被告不得改变房屋结构及其他用途，由于被告造成该房屋及配套设施损坏的，由被告承担全部赔偿责任。七、租赁该房屋发生一切安全事故，由被告负责。八、房屋租赁期内期内任何一方不得终止合同。九、违反本合同条款支付违约金五万。十、就本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，均有权向人民法院提起诉讼。十一、房屋内现有设施物品归被告使用，与第三方无关。2014年8月7日前所产生的水、电、气等一切费用由原告负责，与被告无关。中证：赵世国。另查明，被告租赁期间产生电费313元。2015年8月7日前搬离租赁房屋，且在原告起诉前被告已明确表示不再租赁。致原告起诉至人民法院并提出前述诉请。本院认为，原告杨某与被告陈某签订的房屋租赁合同，系其自愿签订的，体现了当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的（效力性）强制性规定，依法确认为有效合同。原、被告签订合同后，由于双方不同程度的过错，致使合同无法继续履行，无法实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，依法予以解除合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》第二项：“……房内一切设施不动方可退房……”，原、被告各执一词，原告认为是租赁期间包括被告添加的设施不能带走，而被告认为是在租赁前属于原告的原有设施不动，根据商业习惯以及合同确定性考量，该约定应理解为属于原告原有设施被告不能擅自搬走处分，故诉请中主张房内的一切设施不动不予支持。原告主张被告未按约定租赁期限满三年补给原告20000元，经审查，租赁期限自2014年8月7日至2017年8月7日，被告提前终止租赁违反了双方约定的租赁期限，根据合同第二条约定：“如果被告租满一年后不在续租，应在本年内前2个月向原告提出退房，但应在当日内另外补给原告20000元”，该约定属于违约条款，故原告的该项主张符合双方约定，依法予以支持。原告主张被告支付违约金50000元，经审查，被告提前终止租赁违反了双方约定的租赁期限，根据房屋租赁合同第九条约定，违反本合同条款支付违约金50000元，该项约定明显过高，且原告的违约损失已得到救济，故该项请求不予支持。原告主张被告赔偿原告房内民用天然气灶带壁挂炉和商用天然气灶款20000元，经审查，原告未提交证据加以证明，没有事实依据，该项诉请依法不予支持。原告主张被告支付继续租赁的租金10万元，经审查，2014年8月7日至2015年8月7日的租金已付清，庭审中被告称2015年6月3日已搬离承租的房屋，将钥匙交于隔壁吧台，并电话告知原告，作为承租人在租期未到期的情况下解除租赁合同，应将承租房屋直接交付出租人，上述行为并非合适的交付方式，被告对其应承担相应的法律后果。直至2015年12月3日原告才打开承租房屋的门，故被告应支付2015年8月8日至2015年12月3日的租金，年租金20万元即日租金为547.9元，故被告须支付租金43832元。原告主张被告赔付擅自拆除天然气设施费用17500元以及“小松鼠”壁挂炉6800元，经审查，原告提供的证据仅证明“小松鼠”壁挂炉的市场价格，未对损害事实进行证明，缺乏事实依据，故该项诉请依法不予支持。原告主张被告支付水费1290元以及电费313元，经审查，原告提供的水费发票未被采信，电费313元系被告予以认可，故水费1290元不予支持，电费313元依法予以支持。原告主张被告支付出租时原有的财产损失81000元，经审查，对于该项主张原告未提供证据加以证明，缺乏事实依据，故依法不予支持。原告主张被告赔付擅自拆除天然气管道损失3000元，经审查，对于该项主张原告未提供证据加以证明，没有事实依据，亦不予支持。原告主张被告交回民用天然气卡和非民用天然气卡和购气折，经审查，原告庭审后已明确表示放弃该项诉请。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告杨某与被告陈某签订的租赁合同有效，于本判决生效之日起予以解除。二、本判决生效后十日内，由被告陈某支付原告杨某支付租金43832元及违约金20000元。三、驳回原告杨某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2620元，由陈某负担620元，杨某负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。代理审判员  刘庆勃二〇一七年三月十六日书 记 员  张鹏锋