广东省潮州市潮安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潮安法民一初字第684号
原告（反诉被告）：易洪波，男，1990年5月18日出生，汉族，住江西省丰城市。
委托代理人：杨楚程，广东典元律师事务所律师。
被告（反诉原告）：苏庆昭，男，1965年5月4日出生，汉族，住潮州市潮安区。
委托代理人：唐伟杰，广东苏唐律师事务所律师。
委托代理人：苏文维，广东苏唐律师事务所律师。
被告：苏庆潮，男，1976年10月31日出生，汉族，住潮州市潮安区。
委托代理人：苏廷鑫（系被告苏庆潮之父），男，1948年2月10日出生，汉族，住址同上。
原告（反诉被告）易洪波诉被告（反诉原告）苏庆昭、被告苏庆潮房屋租赁合�纠纷一案，本院于2015年12月7日立案受理后，依法由审判员王少蓉担任审判长，与代理审判员温崇立、人民陪审员李镇松组成合议庭，于2016年3月21日组织双方当事人进行庭前证据交换，同月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）易洪波及其委托代理人杨楚程、被告（反诉原告）苏庆昭及其委托代理人唐伟杰、被告苏庆潮的委托代理人苏廷鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告易洪波诉称：2015年9月1日，被告苏庆潮以被告苏庆昭的名义与原告签订楼房租赁协议书，约定将位于安揭公路后陇西溪旁一楼2间铺面及二三楼出租给原告使用，并对相关事项进行了约定，收取了原告租金、押金人民币85000元。原告承租后，对该楼房进行装修，花费了十多万元。在装修过程中，因需要拆除一小部分原有墙体，经被告要求，又补偿其人民币20000元。
因原告在装修过程中了解到所承租的楼房早己被政府列入拆迁范围，并将在短期内拆除，为避免损失，遂向被告交涉。被告承认了该楼房将受拆迁的事实，但声称其所收取原告的款项均己被其花掉，同意解除租约，但却无力即时退还款项，遂成纠纷。
后来，被告苏庆潮与原告达成一致意见，同意解除租赁合同，并退还收取原告租金及其他款项，并赔偿原告损失人民币127000元，承诺该款于2015年10月1日前付清，如逾期不还，滞纳金按总金额10%计算。同时，出具欠条交原告存执。还款期届，被告又拒不还款。为此，原告特提起诉讼，并请求：判令二被告连带偿还原告租金及损失人民币127000元及该款自起诉之日起至判决确定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。
原告在庭审过程中陈述：若法庭认定涉案租赁协议书无效，原告将诉讼请求变更为：要求被告赔偿原告的损失（包括租金、押金、赔偿款20000元及150000元左右的装修损失）共255000元。
原告易洪波对其陈述的事实及主张在举证期限内提供的证据有：
身份证（复印件）1份，证明原告的主体资格。
人口信息查询表（复印件）2份，证明二被告的主体资格。
楼房租赁协议书（复印件）2份，证明原告向二被告承租铺面及以上二、三楼楼房的事实。
收据（复印件）1份，证明被告收取原告租金的事实。
欠条（复印件）1份，证明原、被告双方解除租赁合同后，被告因没有及时退还所收取的租金，认欠原告租金及赔偿部分损失所产生的欠款。
被告（反诉原告）苏庆昭答辩及反诉称：反诉人在2007年12月25日向苏廷鑫承让了位于S335线潮安凤塘镇西和路段（四至：东至国怀、西至继藩、�至S335线、北至西溪边）钢筋混泥土结构三层楼房。反诉人自当天开始对该楼房管理、使用。被反诉人为了经营住宿需要，多次找反诉人协商该楼房由其租赁经营。被反诉人和反诉人委托的苏庆潮于2015年9月1日签订了《楼房租赁协议书》，协议书约定了双方的权利义务，协议签订后，反诉人已按约定将该楼房交付被反诉人使用，被反诉人已经将该承租一楼房按照自己经营的需要拆除了部分墙体、门窗、楼梯等，之后被反诉人以该楼房早己被政府列入拆迁范围、并将在短期内拆除为由要解除合同。但至今为止，反诉人从来没有接到政府要拆除楼房的通知，况且反诉人也没有授权苏庆潮可以和被反诉人签订解除合同，所以，被反诉人应按照约定继续履行合同。请法院查明事实，正确适用法律，支持反诉人的反诉请求：判令被反诉人履行《楼房租赁协议书》。
�告（反诉原告）苏庆昭认为涉案租赁协议书是有效的，若法院判决认定无效，其也不变更诉讼请求，但要上诉。
被告（反诉原告）苏庆昭对其辩解意见、反诉陈述的事实及主张在举证期限内提供的证据有：
身份证（复印件）1份，证明反诉人的身份及主体资格。
房地买卖协议（复印件）1份，证明反诉人向苏廷鑫购买了本案争议的楼房，买卖的时间是2007年12月25日。涉案楼房是反诉人所有。
2007年12月25日收款收据（复印件）1份，证明反诉人与苏廷鑫买房已经付款640000元的事实。
楼房租赁协议书（复印件）1份，证明本诉原告与反诉人在2015年9月1日签订的协议书是由反诉人委托本诉第二被告与本诉原告签订的协议。
委托书（复印件）1份，证明反诉人委托苏庆潮签订租赁协议并已经办理有关租赁事宜，委托的内容无包括解除合同。
照片4张，证明本诉原告租赁了反诉人的楼房以后已经进行装修并将部分楼体拆除。
原告（反诉被告）易洪波对被告（反诉原告）苏庆昭的反诉提出的答辩意见与其本诉的诉称一致。
原告（反诉被告）易洪波对被告（反诉原告）苏庆昭的反诉提交的证据与其本诉提交的证据一致。
被告苏庆潮在答辩期限内没有提出书面答辩，庭审过程答辩称：原告提供的证据欠条显失公平，是原告及其两个伙计（也是股东）胁迫第二被告写的；欠条是他们三人起草并要求第二被告写的；同时也要求其写滞纳金为日10%。第二被告若不写欠条的话，原告他们要炸掉工厂及推倒厂里的陶瓷。
被告苏庆潮对其辩解意见在举证期限内没有提交证据，在庭审过程中提交的证据有：
出卖厝地立契书（复印件）1份，证明涉案楼房所在土地是向政府购买，是合法的。
被告苏庆潮在举证期限届满后提交的证据有：
潮州市潮安区凤塘镇西和村民委员会《证明》2份，内容如下：西和村民苏廷鑫与苏庭鑫为同一人，身份证号码均为440520194802103638，该村民于1985年9月10日向村委会购买位于安揭公路后西溪墘厝地柒间，并建为楼房；现已转让给苏庆昭使用。
经被告（反诉原告）苏庆昭申请，本院于2016年3月17日对涉案楼房进行现场勘验及现场拍摄照片，证明原告已对涉案楼房的部分墙体进行拆除重砌。
经开庭质证，被告（反诉原告）苏庆昭对原告提交的证据的质证意见如下：
对证据一、二、三、四无异议。
对证据五有异议，这份欠条，据第二被告代理人所陈述的是受到胁迫、威胁而写下的，且这份欠条是第二被告没有得到第一被�的同意，无代理权而写下的欠条，是无效的。楼房是第一被告所有，其委托第二被告与原告签订租赁合同，但没有委托第二被告签订解除合同，第二被告无代理权。因此，欠条是无效的。
被告苏庆潮对原告提交的证据的质证意见如下：
对证据一、二、三、四无异议。
对证据五有异议，欠条是原告胁迫第二被告书写的，与刚才的答辩意见一致。
原告对被告（反诉原告）苏庆昭提交的证据的质证意见如下：
对证据一、二、三无异议。
对证据四部分有异议，其中收据无异议，对楼房租赁协议书有异议。刚才被告对原告的证据发表质证意见时已经明确提出对原告提供的两份楼房租赁协议书的三性无异议，而反诉原告所提供的证据四楼房租赁协议书与本诉原告所提供的两份楼房租赁协议书不一致，对该证据的真�性有异议。
对证据五有异议，委托书在原、被告双方签订楼房协议书即2015年9月1日前，原告是从未看到过，也不知道该委托书的存在。对该证据的形成时间我方认为是在本案原告起诉后才形成的。对委托书的落款时间的真实性有异议。
对证据六无异议，同时也证明原告承租楼房以后作了大量的投入。解除合同是不得已而为之，也造成原告大量的损失。
被告苏庆潮对被告（反诉原告）苏庆昭提交的证据均无异议。
原告对被告苏庆潮提交的证据的质证意见：请法庭审核印章的真实性，对内容无意见。
被告（反诉原告）苏庆昭对被告苏庆潮提交的证据无意见。
原告、被告（反诉原告）苏庆昭、被告苏庆潮均对本院上述现场勘验笔录内容及现场拍摄的照片无异议。
经审理查明：2015年9月1日，被告苏庆潮以被告苏庆昭为出租人并以其名义与原告签订《楼房租赁协议书》三份，原告持二间店铺及二、三楼分别租赁的《楼房租赁协议书》二份，被告持二间店铺与二、三楼一并租赁的《楼房租赁协议书》一份，将上述楼房（位于安揭公路后陇西西溪旁）中的二间店铺及二、三楼的出租给原告使用，约定：租期自2016年3月1日起至2026年3月1日止；前五年每年租金人民币75000元，后五年每年租金人民币90000元，每年租金应提前一个月交付；合同还对其它相关事项进行了约定。同日，被告苏庆潮收取了原告的租金人民币75000元及押金人民币10000元，并以被告苏庆昭的名义出具收据交原告存执。收款当晚将向原告收取的租金人民币75000元及押金人民币10000元交给被告（反诉原告）苏庆昭。同日，被告苏庆潮以被告苏庆昭的名义将出租铺面及房屋移交原告进行装修使用。原告已对涉案�房的部分墙体进行拆除重砌。
诉讼过程中，本院就原告与被告苏庆潮以被告苏庆昭名义所签的《楼房租赁协议书》效力进行释明之后，原告变更诉讼请求，被告苏庆昭表示不变更反诉请求。
另查明：至法庭辩论终结前，原、被告均未能提供证据证明涉案楼房的建设已取得建设工程规划许可证或者经行政主管部门批准建设。原告尚未将涉案楼房称交还二被告管理使用。
又查明：1985年9月10日，苏廷鑫向西和乡人民政府（即现在的潮州市潮安区凤塘镇西和村民委员会）购买涉案楼房项下的宅基地七间，面积为0.378亩。
再查明：2015年7月22日，被告苏庆潮出具《欠条》给原告，该《欠条》载明：“因租房纠纷解除合同，赔偿及退租金共人民币127000元，于2015年9月22日至2015年10月1日前付清款项，逾期不还滞纳金按日总金额10%计算。�款人：苏庆潮2015年7月22日”。
本院认为：至法庭辩论终结前，原、被告均未能提供证据证明涉案房屋的建设已取得建设工程规划许可证或者经行政主管部门批准建设。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建没的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，上述《楼房租赁协议书》应认定为无效合同。反诉原告（被告）苏庆昭要求反诉被告（原告）易洪波继续履行《楼房租赁协议书》，缺乏依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返�；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告苏庆昭应当将租金及押金共人民币85000元返还原告。对原告提出的二被告支付赔偿款20000元及装修损失150000元的请求，因原告未能提供相关证据予以证明，本院不予支持。
对于被告苏庆潮出具的《欠条》所约定的内容是否对被告苏庆昭具有约束力的问题，被告苏庆潮不是上述《楼房租赁协议书》的当事人，其向原告承诺解除合同、赔偿及退租金等涉及合同处分的事项，属无权处分，事后又没有得到被告苏庆昭的追认。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”的规定，该《欠条》所约定的内容对被告苏庆昭没有法律约束力，被告苏庆潮擅自与原告协商解除合同并赔偿原告损失人民币42000元（127000元-85000元）的责任应由被告苏庆潮自行承担。因此，对于原告要求被告苏庆昭、苏庆潮承担连带清偿责任的主张，本院不予支持。
对被告苏庆潮提出的该《欠条》不是其真实意思、是在原告的胁迫写出的答辩意见，因被告苏庆潮未能提供相应证据予以证明，原告又予以否认，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条之规定，判决如下：
被告苏庆昭应于本判决发生法律效力之日起十日内将租�及押金共人民币85000元返还原告易洪波。
被告苏庆潮应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告易洪波的经济损失人民币42000元。
三、驳回原告易洪波的其它诉讼请求。
四、驳回反诉原告苏庆昭的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币2840元，由原告易洪波和被告苏庆昭各负担一半人民币1420元。被告苏庆昭应于本判决发生法律效力之日起十日内将其负担的受理费人民币1420元向本院缴纳。原告易洪波可于本判决发生法律效力之日起十日内向本院申请退还其预交的受理费人民币1420元。反诉费人民币1420元，由反诉原告（被告）苏庆昭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。
审 判 长 王少蓉
代理审判员 温崇立
人民陪审员 李镇松
二〇一六年五月二十日
书 记 员 詹丹雅