浙江省杭州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2013）浙杭执异字第9号
案外人杭州康隆医疗科技有限公司。
法定代表人huanchunghaggaili（中文名：黎源紘）。
申请执行人中国银行股份有限公司杭州市庆春支行。
负责人徐巍巍。
被执行人杭州美达反光材料有限公司。
法定代表人陈贤圣。
被执行人浙江通达威实业有限公司。
法定代表人陈忠弟。
被执行人浙江通达机械有限公司。
法定代表人陈忠弟。
被执行人陈忠弟。
本院在执行中国银行股份有限公司杭州市庆春支行（以下简称“庆春支行”）与杭州美达反光材料有限公司（以下简称“美达公司”）、浙江通达威实业有限公司（以下简称“通达威公司”）、浙江通达机械有限公司（以下简称“通达机械公司”）、陈忠弟信用证纠纷一案中，依据本院发生法律效力的（2012）浙杭商外初字第210号民事调解书，发布公告：责令被执行人美达公司、通达威公司、通达机械公司限期将坐落在浙江省杭州市余杭区兴元路1—6幢厂房（机器设备除外）腾空，到期仍不履行的，本院将依法强制执行。案外人杭州康隆医疗科技有限公司（以下简称“康隆公司”）对此提出书面的执行异议，本院审查立案后，依法组成合议庭，于2013年7月29日进行了公开听证。本案现已审理终结。
案外人康隆公司称：请求法院撤销2013年7月1日发布的（2013）浙杭执民字第156、333号执行案件公告中与康隆公司相关的强制执行措施，中止执行，依法保护康隆公司的租赁权。事实与理由：1.康隆公司的租赁权合法有效。康隆公司与通达威公司于2011年9月1日在平等自愿合法的前提下签订《厂房、办公室租赁合同》，约定通达威公司将位于杭州余杭钱江经济开发区兴元路517号c区厂房2楼及其该厂房内的相应设施和办公楼东面2楼五间办公室、4楼客房一间及其设施租给康隆公司使用，租赁期限10年。在签约之时，康隆公司并不知道涉案房产存在抵押情况，通达威公司也未告知房产已被抵押，康隆公司对此不存在任何过错。按照最高院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第二款的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，所以康隆公司的租赁权合法有效。2.法院侵害了康隆公司的租赁权。法院在公告中强制康隆公司退场，直接侵犯和剥夺了康隆公司的诉权。所有权变动是否破租赁是在拍卖以后由承租人与新的买受人通过诉讼程序来得以确认的，能够对康隆公司的租赁权提出异议的主体只能是通达威公司和新的买受人，所以，法院无权代替通达威公司和并不存在的新买受人解除房屋租赁合同。3.法院应公平中立的保护康隆公司的租赁权与庆春支行的债权。康隆公司的租赁权与庆春支行的债权应该获得平等保护，法院不能因为保护庆春支行的债权就随意侵犯康隆公司的合法权益。综上，法院的该强制执行措施的内容部分违法且损害了康隆公司的合法租赁权，依据《中华人民共和国民事诉讼法》，申请法院中止执行。
本院经审理查明：（一）庆春支行因与美达公司、通达威公司、通达机械公司、陈忠弟信用证纠纷一案，诉至本院。在审理过程中，根据庆春支行的申请，本院于2012年11月5日诉讼保全，轮候查封通达威公司名下的座落于杭州钱江经济开发区1—6幢的房屋所有权。2013年1月29日，庆春支行与美达公司、通达威公司、通达机械公司、陈忠弟各方自愿达成调解协议，该调解协议第五项：“美达公司未按时履行上述第一至三项债务的，庆春支行有权对通达威公司座落于浙江省杭州市余杭区杭州钱江经济开发区1—6幢房产及土地使用权【余房权证塘字第11089570号—××号、杭余出国用（2007）第107—325号】以折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”，本院以（2012）浙杭商外初字第210号民事调解书对该协议予以确认。该民事调解书发生法律效力后，因美达公司、通达威公司、通达机械公司、陈忠弟未自觉履行，庆春支行向本院申请强制执行，本院于2013年2月25日立案执行。在执行过程中，本院于2013年7月1日发布（2013）浙杭执民字第156、333号公告：“责令被执行人美达公司、通达威公司、通达机械公司于2013年8月1日前将坐落在浙江省杭州市余杭区兴元路1—6幢厂房（机器设备除外）腾空，到期仍不履行的，本院将依法强制执行。”案外人康隆公司对此提出书面的执行异议，请求中止执行。
（二）康隆公司向本院提交两份《租赁合同》。其一是落款时间为2011年12月1日、通达威公司与康隆公司（筹）之间签署的《租赁合同》，约定：通达威公司将位于浙江杭州余杭钱江经济开发区兴元路517号c区厂房2楼及其该厂房内的相应设施和办公楼六间办公室、会议室、研发室、样品室及其设施租给康隆公司使用，租赁期限为2年，从2011年12月1日起至2013年11月30日止，年租金为人民币126.288万元。其二是落款时间为2011年9月1日、通达威公司与康隆公司之间签署的《厂房、办公室租赁合同》，约定：通达威公司将位于浙江杭州余杭钱江经济开发区兴元路517号c区厂房2楼及其该厂房内的相应设施和办公楼东面2楼五间办公室、4楼客房一间及其设施租给康隆公司使用，租赁期限10年，另加3个月的装修期和gmp培训期，即从2011年9月1日起至2021年11月30日止，年租金为人民币128万元。
（三）2011年1月16日，通达威公司与庆春支行签订编号为11jrd007的《最高额抵押合同》一份，约定通达威公司以其名下位于杭州市余杭区杭州钱江经济开发区1—6幢房产及土地使用权，为其借款合同项下债权提供抵押担保，担保的最高债权额为20130万元。2011年1月21日，双方在杭州市房产管理局办理了抵押登记。2012年1月11日，通达威公司与庆春支行签订编号为12jrd001的《最高额抵押合同》一份，约定通达威公司以其名下位于杭州市余杭区杭州钱江经济开发区1—6幢房产及土地使用权，为美达公司与庆春支行间的借款合同项下债权提供抵押担保，担保的最高债权额为5000万元。2012年1月13日，双方在杭州市住房保障和房产管理局办理了抵押登记。
（四）根据工商机关登记的企业法人营业执照显示：康隆公司成立日期是2012年7月5日。
本院认为：案外人康隆公司提出异议的核心在于：请求法院确认其因租赁合同而享有的承租权足以对抗庆春支行的抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案中，通达威公司名下的座落于浙江省杭州市余杭区杭州钱江经济开发区1—6幢房产【余房权证塘字第11089570号—××号】于2011年1月21日抵押给庆春支行，并办理了抵押登记，具有公示效力。案外人康隆公司向本院提供的两份《租赁合同》约定的租赁期限均迟于抵押权生效时间，依法不能产生对抗在先抵押权的效力。且康隆公司不能举证证明在抵押登记前已实际占有合法使用该案涉房产，也不能举证证明房屋租金的实际支付，也不能证明上述《租赁合同》向房产行政主管部门办理了登记备案，故其主张的租赁权不能对抗庆春支行的抵押权。综上，康隆公司的异议理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
驳回案外人杭州康隆医疗科技有限公司的异议。
本裁定送达后立即生效。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 蒋 鸿
审 判 员 王海峰
代理审判员 徐 虹
二〇一三年九月二十七日
书 记 员 寿 芳