湖北省黄石市西塞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂西塞民初字第01116号
原告：湖北楚雄建筑工程有限公司。住所地：孝感市城东路*号。
法定代表人：陈明润，系公司总经理。
委托代理人：饶政露，湖北鸣伸律师事务所律师，委托权限：特别授权。
被告：黄石国华置业有限公司。住所地：黄石市西塞山区沿湖路***号。
法定代表人：张国柱。
被告：黄芹芳。
委托代理人：周建，湖北太圣律师事务所律师，委托权限：一般代理。
原告湖北楚雄建筑工程有限公司诉被告黄石国华置业有限公司、黄芹芳建设工程合同纠纷一案，本院于2015年9月8日立案受理后，依法组成由赵利荣担任审判长、人民陪审员吕浩荣、胡曙英参加的合议庭，于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告湖北楚雄建筑工程有限公司的委托代理人饶政露，被告黄芹芳的委托代理人周建到庭参加了诉讼。被告黄石国华置业有限公司经本院公告送达，合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告湖北楚雄建筑工程有限公司诉称，2014年5月，原告与被告黄石国华置业有限公司签订了《建筑工程承包协议书》，约定由原告承建李家坊机电学校职工保障房工程，原告向被告黄石国华置业有限公司交纳履约金2400000元，如当年8月15日不能开工，则退还履约金，并每月按履约金3%承担违约金。签约后原告向被告黄石国华置业有限公司如数交纳了履约金，被告黄石国华置业有限公司出具了收据。后因被告黄石国华置业有限公司的原因，工程项目无法启动，经协商被告黄石国华置业有限公司承诺于2015年3月30日前退还全部款项，并按月息3%承担利息，被告黄芹芳为此提供担保。现经原告一再催讨，二被告仍不偿付。为维护自身权益，原告诉至法院，请求法院依法判令：1、第一被告立即偿还原告欠款2400000元，并承担利息（按月利率2%自2014年6月13日起暂计算至2015年9月13日为720000元，后续利息计算至判决生效之日止）；2、第二被告对全部欠款本息承担连带偿还责任。
原告为证明自己的主张，向本院提交了建筑工程承包协议书、补充协议、账户交易明细、交易清单、情况说明、个人业务凭证、网上银行电子回单、收据、委托书、还款承诺书等证据。
被告黄石国华置业有限公司未到庭，亦未向法庭提供答辩意见和证据。
被告黄芹芳辩称，原告所主张的欠款2400000元为建筑工�承包协议中的履约金，该建筑工程必须以招投标方式签订合同，但双方采取邀标方式，协议违反了法律强制性规定，属无效合同。其在还款承诺书中提供的担保方式为抵押，其提供了抵押办公楼的房屋所有权证，没有办理抵押登记是因为原告认为抵押房屋陈旧，不愿办理抵押登记。原告主张担保方式为保证，因抵押意思表示未得到原告认可，故双方的抵押合同关系未成立，其不应承担任何合同责任。即使抵押合同成立，因主合同无效，抵押合同也无效。其在提供担保时对承包协议的内容完全不知情，其对抵押担保合同的无效是不存在任何过错的，不应承担缔约过错责任。原告要求其承担保证责任，因无证据证明双方为保证合同关系，其提供的抵押又未能得到原告的认可，故原告要求其承担连带偿还责任的诉讼请求不当，请求法院予以驳回。
被告黄芹芳为证明自己的主张，向本院提交了房屋所有权证书作为证据。
经本院审理查明，2014年5月份，被告黄石国华置业有限公司（甲方）与原告湖北楚雄建筑工程有限公司（乙方）签订了一份《建筑工程承包协议书》，主要内容为：甲方将李家坊机电学校职工保障房工程全权委托乙方施工；工程面积约60000平方米；甲方以邀标方式进行，乙方提供招投标的一切资料配合甲方，再由甲方全权办理；签订此协议三日内乙方必须向甲方一次性交履约金2400000元；进场时间暂定于2014年8月15日左右，如有变化以甲方的书面通知为准，不能如期开工，履约金如数退还给乙方，一旦违约一时难以按时退款且每推迟一个月开工，甲方向乙方支付履约金3%的违约金。协议书上加盖了双方单位的公章，甲方法定代表人签字一栏由江丕涛签名，江丕涛系黄石国华置业有限公司的股东。2014年5月29日，黄石国华置业有限公司出具了一份补充协议，将原协议约定的原告湖北楚雄建筑工程有限公司三日之内一次性交完2400000元，改为先交给甲方基本账户400000元。2014年5月30日，陈敬怀代湖北楚雄建筑工程有限公司将400000元汇入黄石国华置业有限公司江丕涛指定的账户。2014年6月13日，原告湖北楚雄建筑工程有限公司将2000000元汇入被告黄石国华置业有限公司的账户。同日，被告黄石国华置业有限公司向原告湖北楚雄建筑工程有限公司出具了一份收到2400000元工程保证金的收据。
另查明，因工程未如期动工，原告湖北楚雄建筑工程有限公司要求黄石国华置业有限公司退还履约金。2014年12月10日，黄石国华置业有限公司向原告出具了一份《还款承诺书》，承诺2015年3月30日前归还原告合同保证金2400000元，利息按月息3%计算。江丕涛在还款承诺书上签名。�告黄芹芳在还款承诺书中担保人一栏签名，并写明：若到期不能归还，我愿以李家坊机电学校办公楼作抵押。由于被告黄石国华置业有限公司未依照承诺日期按时还款，原告多次催讨未果，故而成讼。
以上本院查明的事实有原告提供的建筑工程承包协议书、补充协议、账户交易明细、交易清单、情况说明、个人业务凭证、网上银行电子回单、收据、还款承诺书，被告提供的房屋所有权证书等证据以及开庭笔录在卷予以佐证。
本院认为，本案主要有两个争议焦点，一是原告湖北楚雄建筑工程有限公司与被告黄石国华置业有限公司签订的《建筑工程承包协议书》、《还款承诺书》的效力问题；二是被告黄芹芳提供的是何种方式的担保。
一、原告湖北楚雄建筑工程有限公司与被告黄石国华置业有限公司签订的《建筑工程承包协议书》的效�问题。本院认为，首先，根据《中华人民共和国招标投标法》的相关规定，大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目，必须进行招标。施工单项合同估算价在200万元人民币以上的，必须进行招标。本案双方当事人在协议中约定的工程为李家坊机电学校职工保障房，工程面积约60000平方米，合同估算价超过了200万元，该工程属于关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目，依法是应通过招投标来确定施工单位的，而本案所涉工程没有进行招投标。根据法律规定，建设工程必须进行招标而未招标，当事人签订的建设工程施工合同为无效合同。其次，就尚未取得建设工程规划许可审批手续的工程，发包人与承包人签订的建设工程施工合同无效，但在一审法庭辩论终结前发包人取得相应审批手续或者经主管部门批准建设的，合同有效。本案中，未有�据证明黄石国华置业有限公司在一审辩论终结前已取得相应审批手续或者经主管部门批准建设，庭审中原告湖北楚雄建筑工程有限公司亦认可被告黄石国华置业有限公司未取得相关审批手续。综上，黄石国华置业有限公司与湖北楚雄建筑工程有限公司签订的《建筑工程承包协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。
《还款承诺书》的效力问题。2014年12月10日，被告黄石国华置业有限公司向原告出具还款承诺书，确认差欠原告合同保证金2400000元，并承诺于2015年3月30日前归还。该还款承诺书上虽未加盖黄石国华置业有限公司的公章，但承诺书系江丕涛以黄石国华置业有限公司的名义出具的，其本人亦在承诺书上签名，《建筑工程承包协议书》也是江丕涛代表黄石国华置业有限公司签订的，故江丕涛的行为构成表见代理，其行为的法律后果�黄石国华置业有限公司承担。本院认为，因李家坊机电学校职工保障房项目未取得相应审批手续，《建筑工程承包协议书》根本无法履行，原告与被告黄石国华置业有限公司经协商达成了《还款承诺书》。该《还款承诺书》是双方当事人对债权债务进行结算后重新达成的协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告黄石国华置业有限公司未按约偿还原告合同保证金2400000元构成违约，应承担违约责任。原告主张被告黄石国华置业有限公司立即偿还2400000元并按月利率2%承担利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。至于利息的起算时间，因被告黄石国华置业有限公司江丕涛在还款承诺书中的落款时间为2015年12月10日，但被告黄芹芳的落款时间为2014年12月10日，而承诺还款的时间为2015年3月30日。根据逻辑推理和�常生活经验法则，本院认定江丕涛的落款时间系笔误，实际落款时间应为2014年12月10日。因此，利息应从2014年12月11日起算。原告主张利息从2014年6月13日起计算，于法无据，本院不予支持。
二、被告黄芹芳提供的是何种方式的担保。
被告黄芹芳在还款承诺书中担保人一栏签名并加注“若到期不能归还，我愿以李家坊机电学校办公楼作抵押”的行为是黄芹芳的真实意思表示，从其书写的内容来看，符合抵押的法律概念，其担保方式应为抵押，而非保证。虽双方当事人并未就李家坊机电学校办公楼办理抵押登记，但根据法律规定，未办理物权登记的，不影响合同效力。抵押权未设立，但抵押合同已成立并生效。原告主张黄芹芳的担保方式为保证，要求黄芹芳承担连带保证责任，本院认定担保方式为抵押，原告主张的法律关系的性质与本院根据案件�实作出的认定不一致，本院依法告知原告可以变更诉讼请求，但原告坚持不变更诉讼请求。所以，原告要求黄芹芳承担连带保证责任的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告黄石国华置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告湖北楚雄建筑工程有限公司合同保证金2400000元，并支付相应利息（按月利率2%，从2014年12月11日起计算至本判决生效�日止）。
二、驳回原告湖北楚雄建筑工程有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31760元，保全费5000元，公告费560元，由被告黄石国华置业有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币31760元，款汇于湖北省黄石市中级人民法院。开户银行：湖北农行黄石市分行团城山支行。户名：法院诉讼费汇缴财政专户。账号：17×××29。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 赵利荣
人民陪审员 吕浩荣
人民陪审员 胡曙英
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 肖 方