湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终2209号
上诉人（原审原告）：武汉卓业物业管理有限责任公司，住所地武汉市洪山区关山一村213号204号。
法定代表人：龚晓明，公司总经理。
委托诉讼代理人：赵静薇，女，公司法务专员。
上诉人（原审被告）：高云伟，男，1973年3月31日出生，汉族，住武汉市洪山区，
上诉人武汉卓业物业管理有限责任公司（以下简称卓业公司）、高云伟因物业服务合同纠纷一案，均不服武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初7881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
卓业公司上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、高云伟支付2007年10月1日至2011年6月30日以及2011年10月1日至2015年12月31日的物业费8566元。支付违约金1434元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。武汉市自来水有限公司武昌供水部在广厦华庭小区张贴中止供水公告（欠费），公告载明：建安公司自2012年4月至2016年10月共拖欠水费510395.66元。高云伟不能证明此公告的存在及公告内容的真实性，更不予能证明此公告与履行涉案物业服务合同有任何关联性。无证据证明卓业公司认可其提供的物业服务质量下降是在2014年、2015年。二、一审法院适用法律不当。依照法律规定，被上诉人应当补交所有欠费，并且承担违约金。
高云伟上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、将本案发回重审或依法改判，驳回被上诉人一审全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人未提供任何证据证明有催缴物业费的记录，高云伟已明确提出卓业公司起诉超过诉讼时效一审法院未予以处理；二、被上诉人未提供证据证明其已向上诉人提供合同中规定的物业服务，无权收取物业费用；三、一审法院完全无视卓业公司物业服务资质被注销，注销后不再有物业管理服务资格；四、被上诉人挪用水费，造成停水；五、物业公司未移交物业资料证明及未移交公共收益。物业公司未履行约定义务履行有严重瑕疵，根据合同法第六十七条的规定，业主有权拒绝其履行交费的要求，合法行使先履行抗辩权。
卓业公司针对高云伟上诉辩称，1、我方向高云伟多次催交物业费，有多次通话记录且张贴催收单，2016年就贴了三次，服务区也每年贴多次；2、我方主张未超过诉讼时效，合同未说明交费时间，且服务具有连续性特点，我方也有连续催交费用行为，因此不存在超诉讼时效问题；3、我方一直在提供物业服务，我方提供的服务与收费标准相匹配；4、我方一直正常营业，业主应缴纳物业费用；5、关于停水是我方撤场后发生的事；6、关于公共收益，高云伟非追索主体。请求驳回高云伟上诉请求。
高云伟针对卓业公司上诉辩称，1、卓业公司未履行服务约定，未遵守合同；2、请求法院向自来水公司供水部进行询问，了解是业主欠费还是物业欠费；3、小区的安保存在巨大问题，盗窃、物品损坏等事件频发，也无监控。请求驳回卓业公司上诉请求。
卓业公司向一审法院起诉请求：1、判令高云伟向卓业公司支付2007年10月1日至2011年6月30日以及2011年10月1日至2015年12月31日的物业费8566元。2、高云伟向卓业公司支付违约金6784元（以2015年12月31日至2017年10月18日期间高云伟欠交物业费为基数，每日0.3%计算）。3、本案的诉讼费由高云伟承担。
一审法院查明，高云伟系武汉市洪山区关山梳子桥广厦华庭2栋1104室（房屋所有权证：洪2007009475，建筑面积89.23平方米）的业主。2006年3月31日卓业公司与建安公司签订《广厦华庭物业管理委托合同》一份，约定由卓业公司负责广厦华庭小区物业管理服务，委托管理期限为交房之日起至成立业主委员会时止；业主或物业使用人按每月每平方米1元的标准向卓业公司支付管理费。此后，卓业公司为涉案广厦华庭小区提供物业管理服务，直至2015年12月31日从该小区撤场。高云伟的房屋建筑面积为89.23平方米，每月应向卓业公司交纳物业服务费89.23元。从2007年10月1日至2011年6月30日以及2011年10月1日至2015年12月31日，共计欠费96个月，欠交物业服务费8566.1元。另查明，武汉市自来水有限公司武昌供水部在广厦华庭小区张贴中止供水公告（欠费），公告载明：建安公司自2012年4月至2016年10月共拖欠水费510395.66元。2015年1月6日卓业公司被武汉市住房保障和房屋管理局注销物业服务企业资质证书。营业执照显示卓业公司成立于2005年5月25日，到2016年5月25日营业执照仍在年审状态。
一审法院认为，前期物业管理，是指在业主大会选聘物业管理企业之前，房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订前期物业服务协议，并由物业企业依照合同的约定实施的物业服务。本案卓业公司与开发商签订《广厦华庭物业管理委托合同》系双方真实意思的表示，亦不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对合同中的广厦华庭小区的业主具有法律约束力。高云伟作为广厦华庭小区业主，上述物业管理合同对其具有约束力，同时高云伟在接受了卓业公司提供的物业服务后，应该按时交纳物业服务费。高云伟没有按时向卓业公司支付物业服务费，卓业公司作为物业服务的提供方，有权按照合同约定的收费标准向物业服务的接受方收取物业服务费用。高云伟提出卓业公司经理刘毅因房屋漏水、被盗等承诺过以物业费补偿损失的抗辩理由，高云伟未提交相应证据证实，法院不予采纳。高云伟提出卓业公司起诉超过诉讼时效的抗辩理由，因物业服务行为是一项持续性的服务行为，本案中，合同约定卓业公司的委托管理期限为交房之日起至成立业主委员会时止，诉讼时效应从卓业公司退出小区不再提供服务之日起开始计算，卓业公司于2015年12月31日从广厦华庭小区撤场，故卓业公司的起诉未超过诉讼时效，高云伟的该抗辩理由，法院不予采纳。高云伟提出卓业公司被注销物业服务企业资质证书后不应收取物业服务费的抗辩理由，因卓业公司依然在广厦华庭小区提供物业管理服务直至撤场，且卓业公司的工商营业执照仍在年审状态，该抗辩理由不予采纳。高云伟提出卓业公司须向业主委员会返还停车费、广告费的公共收益等事项，属另一法律关系，本案中不予认定。卓业公司认可其提供的物业服务质量下降是在2014年、2015年，但高云伟从2007年10月1日至2011年6月30日以及2011年10月1日至2015年12月31日停止交纳物业服务费却长达8年之久，超出了合理的抗辩范围。物业服务质量的好坏，除物业公司保证服务质量、完善管理、提高员工素质外，还取决于业主的积极配合，主动交纳物业费以保障物业服务正常运转，因此高云伟提出先履行抗辩权的主张，与事实不符，法院不予支持。物业公司和业主是相互依存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己的义务，以维系小区物业功能的正常运转。对2007年10月1日至2011年6月30日和2011年10月1日至2013年12月31日的物业费，高云伟应按照90%的比例进行支付，即5782.1元（89.23元×72个月×90%）；对2014年1月1日至2015年12月31日的物业费，在法院审理的关于卓业公司与其他业主的物业服务合同纠纷案件中，基于其他业主的抗辩中均对卓业公司的物业服务质量提出异议，证明卓业公司在履行合同的服务后期，未完全按照合同的约定履行义务，故法院认为该期间的费用由高云伟按照60%的比例进行支付，即1284.9元（89.23元×24个月×60%）。故高云伟应向卓业公司支付物业管理费7067元（5782.1元+1284.9元）。同时因卓业公司物业服务存在瑕疵，卓业公司提出要求高云伟支付违约金的诉请，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定判决：一、高云伟于判决生效之日起十日内支付武汉卓业物业管理有限责任公司从2007年10月1日至2011年6月30日和2011年10月1日至2015年12月31日期间的物业服务费7067元。二、驳回武汉卓业物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半后收取25元，由武汉卓业物业管理有限责任公司负担10元，高云伟负担15元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明一审判决查明的事实属实。
本院认为，1、卓业公司与开发商签订《广厦华庭物业管理委托合同》系双方真实意思的表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，对合同中的广厦华庭小区的业主均具有法律约束力。高云伟作为广厦华庭小区业主，在接受了卓业公司提供的物业服务后，应该按时交纳物业服务费。高云伟没有按时向卓业公司支付物业服务费，卓业公司作为物业服务的提供方，有权按照合同约定的收费标准向高云伟收取物业服务费用。2、物业服务行为是一项持续性的服务行为，《广厦华庭物业管理委托合同》约定卓业公司的委托管理期限为交房之日起至成立业主委员会时止，合同中并未对缴纳物业费时间进行约定。卓业公司于2015年12月31日从广厦华庭小区撤场，诉讼时效应从卓业公司退出小区不再提供服务之日起开始计算。故卓业公司的起诉未超过诉讼时效。3、关于高云伟上诉所称卓业公司的服务不到位，对其房屋墙体漏水问题未予以解决，为此高云伟与卓业公司沟通多次，卓业公司屡次推脱，没有履行相应的义务的意见。根据《商品房销售管理办法》第三十三条“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。保修期从交付之日起计算。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任”及《物业管理条例》第五十三条“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”的规定，对于保修期内的房屋质量问题，应当由房地产开发企业承担保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任，物业公司对保修期内房屋质量问题不承担维修、更新、改造义务，专项维修资金也不能用于保修期内的房屋维修、更新和改造。本案中，高云伟于2007办理了房屋交付手续，该房屋于2007年发生房屋墙体漏水等问题，并未超过《建设工程质量管理条例》第四十条规定的五年保修期。高云伟未举证证明房屋存在房屋墙体漏水等问题的具体原因，不能排除房屋墙体漏水问题是房屋质量问题所导致，因此，高云伟上诉认为卓业公司未履行维修义务及管理职责，违反了物业服务合同的约定，不应缴纳物业费的理由，没有法律依据，本院不予采纳。4、高云伟提出卓业公司被注销物业服务企业资质证书后不应收取物业服务费的上诉理由，因《广厦华庭物业管理委托合同》约定卓业公司的委托管理期限为交房之日起至成立业主委员会时止。按照合同约定，2015年卓业公司依然在广厦华庭小区提供物业管理服务直至2015年12月31日从广厦华庭小区撤场，且卓业公司的工商营业执照仍在年审状态，由于卓业公司存在服务质量不到位的情形，一审考虑到上述情形，酌情减免了40%的物业费。一审处理并无不当，本院依法予以确认。5、高云伟提出卓业公司挪用水费，造成停水及卓业公司须向业主委员会返还停车费、广告费的公共收益等事项，属另一法律关系，本案不作处理。6、卓业公司认可其提供的物业服务质量下降是在2014年、2015年，已为生效判决所确认，卓业公司对该事实认定有异议，无证据推翻。故对于卓业公司、高云伟的上诉理由，本院依法均不予采纳。
综上所述，卓业公司、高云伟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由高云伟负担25元。武汉卓业物业管理有限责任公司负担25元。
本判决为终审判决。
审判长 叶 钧
审判员 李 文
审判员 刘 阳
二〇一八年四月十八日
书记员 熊雪婷