辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）辽01民再48号
上诉人（一审第三人）：陈敏，女，汉族，1973年3月30日出生，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：黄卫涛，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：姚永奇，男，汉族，1942年10月5日出生，住辽宁省沈阳市于洪区。
委托诉讼代理人：陈佳宁，辽宁良友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕涛，辽宁良友律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：戴丽荣，女，1953年9月16日出生，满族，住沈阳市沈河区。
被上诉人（一审被告）：何国柱，男，汉族，1963年4月18日出生，住沈阳市大东区。
委托诉讼代理人：曹文强，辽宁六合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭程程，辽宁六合律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：刘桂荣，女，汉族，1968年6月26日出生，住黑龙江省牡丹江市爱民区。
再审上诉的上诉人陈敏、姚永奇因与被上诉人戴丽荣、何国柱、刘桂荣房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民再00003号民事判决，向本院提起上诉。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人陈敏的委托诉讼代理人黄卫涛，上诉人姚永奇及其委托诉讼代理人陈佳宁、吕涛，被上诉人戴丽荣，被上诉人何国柱及其代理人郭程程到庭参加诉讼。刘桂荣经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈敏上诉请求:一、撤销沈阳市沈河区人民法院(2017)辽0103民再00003号民事判决，并依法改判驳回戴丽荣对陈敏的诉讼请求或将本案发回重审；二、上诉费用由戴丽荣承担。其上诉事实及理由：一、一审法院认定事实不清，程序违法，将本案的法律关系混淆。1、本案案由是房屋买卖合同纠纷，戴丽荣提起的诉讼系针对其与何国柱之间的买卖合同是否有效而进行的，而陈敏作为案涉房产合法的他项权利人，与戴丽荣及何国柱之间的买卖合同关系并非同一法律关系，陈敏的合法权利亦应受到法律的保护。2、陈敏与姚永奇之间是合法的借贷关系，而与戴丽荣及何国柱、刘桂荣之间无任何法律关系，所以关于陈敏享有的抵押权效力以及是否应予以撤销的问题不应与本案一并审理，一审法院将法律关系混淆且一并进行审理，在程序上不符合法律规定，一审将陈敏追加为本案的被告缺乏事实及法律依据。二、陈敏与姚永奇的借款及抵押合同合法有效，并且办理了抵押登记，陈敏对涉案房屋享有合法、有效的抵押权，即使房产来源存在瑕疵，陈敏作为善意第三人，抵押权依法应当得到法律的保护。1、陈敏对姚永奇、何国柱、戴丽荣、刘桂荣之间的法律关系并不知情，陈敏已经尽到了合理的注意义务，而对于姚永奇用于抵押的房产来源的真实性及合法性陈敏并无法定义务进行深入核查。2、陈敏与姚永奇之间借贷关系真实，陈敏依据借款合同向姚永奇支付了借款，姚永奇也收到借款并日偿还了部分借款利息。3、姚永奇在借款时，以其名下房产作为抵押，陈敏对案涉房产的权属进行了合法审查。根据《物权法》的相关规定，房地产的所有权以登记作为权属的有效要件，无论该房产买卖是否真实有效，房产登记在姚永奇名下，且登记手续及相关程序合法，陈敏即能够确认该房产为其所有，同时陈敏与姚永奇亦按照法律规定在房产管理部门进行了抵押权登记并取得了他项权利证书。综上，陈敏取得抵押权合法有效，不存在法律规定的无效情形，一审法院不应在本案中直接确认无效而径行判令陈敏配合办理抵押权撤销手续，该判决严重侵犯了陈敏的合法权益。
对于陈敏的上诉意见姚永奇辩称，同意陈敏的上诉请求。
对于陈敏的上诉意见何国柱辩称，戴丽荣应该按照约定向何国柱偿还借款本金12万元，并按年利率24%支付利息，何国柱仅是房屋买卖的代理人，不是该合同的当事人，不应认定为被告。
对于陈敏的上诉意见戴丽荣辩称，我不认识陈敏和姚永奇，也没有见过，他们之间的借贷关系与我没有任何关系，我认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。
姚永奇上诉请求：一、请求撤销沈阳市沈河区人民法院(2017)辽0103民再00003号民事判决，并依法改判或发回重审；二、上诉费用由何国柱、戴丽荣、刘桂荣承担。事实与理由：一、刘桂荣以抵押物折抵清偿债务而与姚永奇签订的房屋买卖合同合法有效。2011年4月姚永奇借给刘桂荣25万元人民币，刘桂荣以其名下位于沈阳市沈河区大南街的房产作为抵押，双方办理了抵押权登记，姚永奇取得案涉房屋抵押权。因刘桂荣无法清偿债务，姚永奇于2014年曾向沈河区人民法院提起诉讼主张债权，后刘桂荣提出以抵押房产折价偿还所欠姚永奇的债务，姚永奇向法院提出了撤诉，并与刘桂荣达成房屋买卖协议，并将之前交付借款时刘桂荣出具的收条等材料交还给刘桂荣，双方债权债务关系消灭。一审法院认定刘桂荣并非真实意思转让房产是认定事实错误。二、戴丽荣与何国柱、刘桂荣之间的债权债务关系姚永奇并不知情，与刘桂荣达成房屋买卖协议后，姚永奇己支付合理对价，并办理房屋过户登记，应构成善意取得。姚永奇在出借给刘桂荣25万元后，办理抵押登记时，案涉房屋就登记在刘桂荣名下，姚永奇有理由相信刘桂荣就是案涉房屋的合法所有权人。在与刘桂荣订房屋买卖协议后，其中部分房款以姚永奇借给刘桂荣的25万元债权折抵，其余165000元房款以现金支付给了刘桂荣，双方到房产局办理了更名过户手续，房屋买卖协议已履行完毕，现姚永奇是案涉房屋合法所有权人。
对于姚永奇的上诉意见陈敏辩称，同意姚永奇的上诉请求。
对于姚永奇的上诉意见何国柱辩称，戴丽荣应该按照约定向何国柱偿还借款本金12万元，并按年利率24%支付利息，何国柱仅是房屋买卖的代理人，不是该合同的当事人，不应认定为原审被告。
对于姚永奇的上诉意见戴丽荣辩称，同意原审判决。
刘桂荣经本院合法传唤未到庭参加诉讼亦未提交答辩意见。
戴丽荣申请再审称，我的房屋位于沈阳市沈河区大南街，建筑面积54.04平方米，该房产先后被何国柱转让给刘桂荣、姚永奇名下，我也没到房产局签字，也没收到一分钱卖房款。为此向法院请求：1、要求何国柱返还我的上述房产位于沈阳市沈河区大南街，建筑面积54.04平方米；2、姚永奇将我的房产抵押给陈敏为无效抵押；3、要求何国柱、刘桂荣、姚永奇、陈敏承担诉讼费及公告费。
何国柱再审辩称，戴丽荣于2009年6月19日向何国柱出具房产授权委托书的同时，何国柱通过现金方式向戴丽荣交付了借款12万元，并约定利息为年利率36%，戴丽荣在起诉状及原审庭审中也承认该笔借款真实存在，戴丽荣在借款后偿还一个月利息3600元，但之后再未向何国柱偿还本金及利息。戴丽荣应按照约定支付借款本金并按年利率24%向何国柱支付至实际还款日的利息，我只是买卖合同的代理人，不是买卖合同的当事人，认定我为当事人是错误的。
刘桂荣再审未到庭参加诉讼亦未提交答辩意见。
姚永奇再审辩称，1、姚永奇与刘桂荣之间房屋买卖关系合法有效，应受到法律的保护。2011年4月姚永奇借给刘桂荣25万元人民币，刘桂荣以其名下位于沈阳市沈河区大南街的房产作为抵押，双方办理了抵押权登记。因刘桂荣一直未偿还借款，2014年9月，姚永奇与刘桂荣达成合意，以市价41.5万元的价格购买刘桂荣名下的抵押房产。双方签订了房屋买卖协议，其中部分房款以姚永奇借给刘桂荣的25万元折抵，其余16.5万元房款以现金支付给了刘桂荣。之后双方办理了更名过户手续，房屋买卖协议已履行完毕。依法成立的合同应受到法律的保护，戴丽荣主张撤销姚永奇与刘桂荣之间的房屋买卖协议没有事实和法律依据。2、戴丽荣与何国柱、刘桂荣之间的债权债务关系姚永奇并不知情，并且根据合同相对性原则，姚永奇与刘桂荣之间房屋买卖关系也不受前者之间经济纠纷的影响。姚永奇在出借给刘桂荣25万元后，办理抵押登记时，案涉房屋就登记在刘桂荣名下，姚永奇有理由相信刘桂荣就是案涉房屋的合法所有权人。现房屋已过户登记至姚永奇名下，姚永奇为该房屋所有权人，戴丽荣主张将案涉房屋过户至其名下没有法律依据。综上，请求法院依法驳回戴丽荣诉讼请求。
第三人陈敏述称，1、我方认为戴丽荣的诉讼请求并非同一法律关系，不应该在本案中一并进行审理；2、陈敏对该房屋享有的抵押权符合法律规定的实体及程序要件，合法有效。
沈阳市沈河区人民法院再审查明的事实与沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第325号民事判决查明的事实一致。
另查明，2011年刘桂荣将诉争房屋抵押给姚永奇，2011年4月18日姚永奇取得诉争房屋他项权利证。刘桂荣以卖房人（甲方）与姚永奇买房人（乙方）签订房屋买卖协议书，刘桂荣将诉争房屋以41.5万元转让给姚永奇，并约定第一次付款36万元，待办完房证后，付余款5.5万元。2014年3月15日，姚永奇以甲方（债权人）与刘桂荣乙方（债务人）又签订房地产抵押借款合同（补充）一份，内容：1、甲方于2011年4月15日借给乙方人民币贰拾伍万元整，约定月息1.5%，按月支付。乙方为此将其位于沈阳市沈河区大南街、建筑面积54.04平方米、产权证号NO.20020085的房产抵押给甲方，办理他项权证（沈房他证中心第11025017号），并且分别签订了房地产借款合同和房地产抵押合同。合同中约定借款期限为2011年4月25日到2011年10月15日。2、按原合同约定到期后，乙方无力偿还本金，每月只能支付利息。现乙方向甲方支付利息到2013年12月15日。3、现乙方承诺在2014年3月15日前，除仍按月支付利息外，一次性偿还到期本金人民币贰拾伍万元整。4、如乙方未履行约定，乙方同意上述房产由甲方变卖，变卖的房地产价款优先偿还甲方，乙方无条件地将房地产交给买受人。2014年9月29日、2014年10月17日、2014年10月23日，刘桂荣先后分三次给姚永奇出具收条，分别收到姚永奇购房款36万元、2.6万元、2.9万元。2014年9月30日，刘桂荣将诉争房屋过户至姚永奇名下。房产部门登记记载其成交金额为人民币23万元。2014年12月陈敏作为甲方（债权人）与姚永奇作为乙方（债务人）签订房地产抵押借款合同：1、甲方于2014年12月27日借给乙方人民币四十万元整，约定月息1.5%，按月支付。乙方为此将其位于沈阳市沈河区大南街、建筑面积54.04平方米、产权证号N020074929的房产抵押给甲方，办理他项权证（沈房他证中心字第140923**号），并且分别签订房地产借款合同和房地产抵押合同。合同中约定借款期限为2014年12月27日到2015年12月26日。2、如乙方未履行约定，乙方同意上述房产由甲方变卖，变卖的房地产价款优先偿还甲方，乙方无条件的将房产交给买受人。合同签订后，2014年12月15日，双方将诉争房屋到沈阳市房屋登记中心办理抵押登记，并领取了房屋他项权利证。同时，陈敏通过银行转账方式分别于2014年12月17日、2014年12月27日给姚永奇各转款人民币20万元。
沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民再00003号民事判决认为，根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人有出庭应诉和质证的权利，本案刘桂荣经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了质证的权利，根据戴丽荣和何国柱、姚永奇以及第三人陈敏提供的证据对本案的事实予以认定。
法律禁止在债务到期未能偿还，抵押物直接归债权人所有的行为。结合本案事实，2009年戴丽荣向何国柱借款，并应何国柱要求于2009年6月19日出具诉争房屋的授权委托书，以诉争房屋作为实现债务的担保，其性质为流质契约。对于戴丽荣与何国柱在公证处签订授权委托书，戴丽荣作为委托人，何国柱作为授托人，何国柱有权全权处理对诉争房产办理偿还银行贷款、解贷手续、签署《房屋买卖合同》及相关法律文件、办理其他与出售诉争房产有关事宜，结合上述内容来看，该公证委托虽为委托卖房，但公证委托的性质，其根本目的系属将所有权通过公证委托达到转让的目的，最终实现债权的目的。因最初基础的约定为流质内容违反了效力性法律规范，属于无效，导致与借款协议密切关联具有因果关系的公证委托行为亦当然无效，故公证的授权委托书亦属于无效。何国柱基于无效公证的授权委托书处分戴丽荣的诉争房屋行为当然无效。故何国柱与刘桂荣签订的存量房买卖合同为无效合同。对于刘桂荣又以的同样的方式将诉争房屋转让到姚永奇名下，该房屋转让价格显然低于市场价格（房屋所有权转移登记申请书成交金额23万元），虽然姚永奇提供了刘桂荣出具的三张收条，收到购房款41.5万元，以及姚永奇再审庭审提供的房地产抵押借款合同（补充）约定的于2011年4月15日姚永奇借给刘桂荣人民币25万元，约定利息1.5%，按月支付，且刘桂荣将诉争房屋抵押给姚永奇，庭审中，姚永奇并未提供双方原有的基础借贷关系的相关转款凭证等证据，显然诉争房产转让先后矛盾，并非真实意思转让房屋，违反了法律规定，为此原审认定何国柱与刘桂荣签订的房屋买卖合同以及刘桂荣与姚永奇签订的房屋买卖合同为无效合同,适用法律正确，应予以维持。对于姚永奇于2014年12月再次将诉争房产抵押给第三人陈敏，双方并签订了房地产抵押借款合同，该合同约定由陈敏借给姚永奇人民币40万元，姚永奇将诉争房产抵押给陈敏，虽然陈敏以银行转账方式将借款转到姚永奇个人名下，但是基于上述何国柱与刘桂荣之间签订的委托卖房及刘桂荣与姚永奇签订的房屋买卖合同的行为均被确认为无效合同的基础上，故对姚永奇再次将诉争房产抵押的行为，该合同仍然认定为无效合同。原审在判决前姚永奇已于2014年12月15日将诉争房产抵押给陈敏，系属于漏列主体，再审应予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故对于戴丽荣主张将诉争房产予以返还以及姚永奇将诉争房产抵押给陈敏的行为为无效抵押的请求，符合法律规定，应予以支持。
关于何国柱提出的“戴丽荣向我借款12万元真实存在，戴丽荣应偿还我借款本金及利息”的抗辩观点，本案系房屋屋买卖合同纠纷，与二者之间的民间借贷关系不是同一法律关系，不予合并处理。故对该抗辩观点，不予支持。
关于姚永奇提出的“其与刘桂荣之间房屋买卖关系合法有效，应受到法律的保护”的抗辩观点，二者之间的房款交易过程，并非真实买卖房屋，因前已述，何国柱与刘桂荣签订的房屋买卖合同以及刘桂荣与姚永奇签订的房屋买卖合同为无效合同，故对此抗辩观点，不予支持。
关于姚永奇提出的“现房屋已过户登记至其名下，其就是涉案房屋的合法所有权人，对戴丽荣的主张应依法驳回其诉讼请求”的抗辩观点，该抗辩观点，没有法律依据，不予支持。
关于第三人陈敏提出的“戴丽荣的诉讼请求并非同一法律关系，不应该在本案中一并进行审理以及对该房屋享有的抵押权符合法律规定，合法有效”，述称观点，因前已述，基于诉争房屋，各方当事人之间签订的房屋买卖合同均被认定为无效合同，为此基于无效合同再次签订借款抵押合同，属于当然无效，基于姚永奇与陈敏的之间的债务关系，不予合并审理，对该抗辩观点，不予支持。
沈阳市沈河区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、第四百零七条之规定，判决：一、维持沈阳市沈河区人民法院于2015年11月9日作出的（2015）沈河民二初字第00325号民事判决第一项、第二项；二、撤销沈阳市沈河区人民法院于2015年11月9日作出的（2015）沈河民二初字第00325号民事判决第三项；三、确认陈敏与姚永奇于2014年12月签订的签订房地产抵押借款合同无效；四、本判决生效后30日内姚永奇、陈敏协助戴丽荣办理位于沈阳市沈河区大南街154-6号（建筑面积54.04平方米）房屋的更名注销抵押权登记手续（所发生费用由戴丽荣承担）；五、本判决生效后30日内姚永奇协助戴丽荣将位于沈阳市沈河区大南街154-6号（3-5-1）、建筑面积54.04平方米的房屋更回戴丽荣名下（所发生的税费由戴丽荣承担）；六、驳回戴丽荣、何国柱、姚永奇、陈敏其他诉讼请求。案件受理费人民币1000元、保全费2400元、原审公告费人民币800元由何国柱、刘桂荣、姚永奇承担,再审公告费用人民币260元，由刘桂荣负担。
本院认为，关于戴丽荣主张何国柱应向其返还涉案房屋的问题。关于何国柱与刘桂荣签订的房屋买卖合同是否有效的问题。本案中涉案房屋原系戴丽荣名下单独所有，2009年6月19日戴丽荣向何国柱借款人民币12万元，同日戴丽荣作为委托人、何国柱作为受托人签订了授权委托书，授权何国柱全权办理涉案房屋相关事宜，并在辽宁省公证处办理了公证，戴丽荣将涉案房屋的产权证交与何国柱。根据上述案件事实，戴丽荣系通过出具授权委托书的方式，以实现用涉案房屋作为对其向何国柱借款人民币12万元债务的担保，因此戴丽荣与何国柱之间应为借款抵押担保关系。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。本案中，经授权后何国柱已经具有单独处置涉案房屋的权利，且戴丽荣已经涉案房屋产权证交付何国柱，因此何国柱已经通过委托及取得涉案房屋产权证达到了转让涉案房屋的目的，因戴丽荣与何国柱并没有约定还款期限，何国柱在借款未到期的情况下，通过上述授权方式将涉案房屋约定归其所有违反了上述法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，该公证的授权委托书应属无效。何国柱基于该无效授权委托书将涉案房屋过户到刘桂荣名下，且何国柱并不能提供证据证明刘桂荣向其支付过房款，其在庭审中承认与刘桂荣之间没有交易，其将房屋过户给刘桂荣是因为刘心驰把房屋过户还债，根据刘心驰的证人证言亦证明何国柱与刘桂荣之间不是真实的买卖房屋，同时戴丽荣对上述房屋买卖行为并不知情亦未交付涉案房屋，故何国柱与刘桂荣属于恶意串通，双方签订的房屋买卖合同应属无效。关于姚永奇主张其与刘桂荣签订的房屋买卖协议书有效的问题。姚永奇与刘桂荣签订房地产抵押借款合同（补充）约定，刘桂荣用涉案房屋作抵押向姚永奇借款2,5万元，借款期限为2011年4月25日至2011年10月15日，刘桂荣承诺在2014年3月15日前，除仍按月支付利息外，一次性偿还到期本金人民币25万元。刘桂荣又与姚永奇签订房屋买卖协议书，约定涉案房屋以41.5万元转让给姚永奇，第一次付款36万元，待办完房证后，付余款5.5万元。刘桂荣于2014年9月30日将涉案房屋过户至姚永奇名下。姚永奇庭审中陈述，涉案房屋折价25万元，其余款16.5万元系通过现金支付给刘桂荣，刘桂荣分三次向其出具了收条。刘桂荣三次为姚永奇出具收条的时间及金额与刘桂荣与姚永奇签订房屋买卖协议书中的约定及姚永奇的陈述一致。根据上述事实，刘桂荣与姚永奇签订房屋买卖协议是双方真实的意思表示，且刘桂荣系在借款合同到期后将案涉房屋折价出卖给姚永奇的，并不属于法律规定合同无效的情况，尽管房产部门登记记载其成交金额为人民币23万元，但该登记价格与实际交易价格的不一致并不能否定该房屋买卖协议的效力，虽然何国柱与刘桂荣签订的房屋买卖合同无效，也并不当然导致刘桂荣与姚永奇签订房屋买卖协议无效，且戴丽荣也没有提供上述房屋买卖协议无效的证据，故一审认定刘桂荣与姚永奇签订的房屋买卖协议无效错误，本院予以纠正，对姚永奇的该项主张本院予以支持。本案中，刘桂荣与姚永奇签订的房屋买卖协议合法有效，姚永奇向刘桂荣支付了房款，且刘桂荣已将涉案房屋过户至姚永奇名下，姚永奇已经依法取得了涉案房屋的所有权，故何国柱现已无法返还戴丽荣涉案房屋，对戴丽荣的该项主张本院不予支持。
关于陈敏主张其与姚永奇签订的房地产抵押借款合同有效的问题。陈敏与姚永奇签订房地产抵押借款合同约定，姚永奇向陈敏借款40万元，姚永奇用涉案房屋抵押给陈敏。签订合同后，陈敏与姚永奇将涉案房屋办理了抵押登记，陈敏取得了涉案房屋的他项权利证，陈敏将40万元通过转账的方式支付给姚永奇。上述房产抵押借款合同是双方真实意思表示，合同约定的内容也不违反相关法律规定，且双方已经按照合同的约定履行了各自的义务，该合同合法有效，故一审认定陈敏与姚永奇签订的房地产抵押借款合同无效错误，本院予以纠正，对陈敏的该项主张本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民再00003号民事判决；
二、发回沈阳市沈河区人民法院重审。
审 判 长 韩 鹏
审 判 员 安一凌
审 判 员 戈利利
二〇一八年七月十九日
法官助理 石 兴
书 记 员 韩 丹
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；