广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂02民终566号
上诉人（原审被告）：李春雷，男，1977年12月28日生，现住广西壮族自治区柳州市柳北区。
委托代理人：韦锦标，广西桂中天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈爱军，男，1977年7月22日生，汉族，住广西柳州市柳南区。
委托代理人：黄轲，广西华尚律师事务所律师。
委托代理人：廖一励，广西华尚律师事务所实习律师。
上诉人李春雷因与被上诉人陈爱军行纪合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳江县人民法院（2015）江民初字第1801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月25日受理后，依法组成合议庭于2016年3月23日公开开庭审理了本案。上诉人李春雷及其委托代理人韦锦标，被上诉人陈爱军委托代理人黄轲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：陈爱军因委托李春雷转让陈爱军坐落于柳江县基隆综合开发区祥和北一巷34号房屋［房产证（老证）：江房权字第××号，建筑面积：285.12㎡］，双方于2014年8月12日，以陈爱军为买方（乙方），李春雷为卖方（甲方）签订一份《房屋买卖协议》约定：甲方自愿委托乙方销售的房屋底价定为1080000元，销售期限为150个工作日；房产过户名由乙方指定；甲方同意乙方的买家以一次性或银行按揭的付款方式购买房屋；如低于销售底价转让房屋的由乙方补足价款，销售成交价高于房屋底价的，超出部分作为销售佣金归乙方所有；乙方在买卖协议之日向甲方交付购房定金50000元；如在甲方在合同期内借故不卖或提高房价，不配合销售房产，属违约，自愿双倍返还定金给乙方。如乙方销售不了上述房产，甲方不退还乙方购房定金。协议签订当天，李春雷即收取陈爱军交付的购房定金50000元，并出具收条给陈爱军。此后，陈爱军因未能完成李春雷委托转让房屋事宜，遂于2015年4月23日诉至柳州市柳南区人民法院，请求确认双方签订的《房屋买卖协议》无效，要求李春雷返还购房定金5万元。次日该院根据陈爱军的申请，查封了李春雷委托陈爱军转让的房屋。5月11日，李春雷以被查封的房屋已出售给他人因查封无法过户为由，并愿意另行提供担保物，要求解除房屋查封，该院准许并于同日裁定解除房屋查封。同月18日，李春雷向柳南区人民法院提出本案管辖权异议申请，次日，该院确认管辖权异议成立，裁定移送本院审理。之后，李春雷于6月3日与案外人阮祝青签订一份房屋买卖合同，拟将解封后的本案房屋以400000元的价格卖给阮祝青。7月10日，柳南区人民法院将本案移送本院立案受理。一审法院审理认为：根据陈爱军与李春雷双方签订的《房屋买卖协议》约定，陈爱军接受李春雷的委托，以自己的名义按李春雷指定的价格为李春雷销售或转让本案房屋，且销售不能低于李春雷指定的房屋价格，否则，差额部分价款由陈爱军补偿给李春雷，销售价款高出指定的房屋价格部分属陈爱军应得报酬，归陈爱军所有。房屋受让方是陈爱军的房屋买家而非陈爱军本人，且尚处于待定状态。根据本案案情，按照合同相对性原则规定，陈爱军不是本案房屋买卖合同的相对人，陈爱军、李春雷之间不存在房屋买卖关系，陈爱军仅以自己的名义为李春雷从事贸易活动，李春雷拟以高出房屋销售指定价款部分作为报酬支付给陈爱军。本案纠纷系在陈爱军履行李春雷委托事务中产生，不符合买卖合同纠纷构成要件，因此，本案不是房屋买卖合同纠纷。而买卖合同的定金，是出卖人或买受人交付给合同相对方作为合同履行的担保，陈爱军不是本案房屋的买受人，其交付李春雷的50000元具有购房定金性质。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十四条“行纪合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同”。第四百一十八条第一款“行纪人低于委托人指定的价格卖出或者高于委托人指定的价格买入的，应当经委托人同意。未经委托人同意，行纪人补偿其差的，该买卖对委托人发生效力”之规定，双方签订的《房屋买卖协议》，形为买卖，实为行纪，本案依法确定为行纪合同纠纷。行纪合同的标的是从事贸易活动，按照现行法律、法规的规定，行纪人必须具备从事一定贸易活动的资质，没有从事房地产经纪资质的，不能从事房地产经纪行为。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的；（五）：违反法律、行政法规的强制性规定”。陈爱军不具备从事房地产贸易经纪活动资格，尽管其与李春雷签订的《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，但该协议因违反了国家法律、法规的强制性规定而无效。根据合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，李春雷应当返还陈爱军购房定金50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，该院判决如下：一、陈爱军与李春雷签订的本案《房屋买卖协议》无效；二、李春雷返还陈爱军购房定金50000元；三、本案受理费1150元，由李春雷负担并连同本案债务支付给陈爱军。
上诉人李春雷不服一审判决，上诉称：一、原审法院判决，认定事实不清、不全。对合同性质定性错误。
二、原审法院判决，适用法律错误。
本案争议合同是双方真实意思表示，合同内容条款没有违反法律强制性规定，是合法有效的合同，对双方有约束力。原审法院判决，适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款认定合同无效，属适用法律错误。
三、被上诉人陈爱军主体不适格，本案的适格主体应是柳州市伟泽投资有限公司，陈爱军只是柳州市伟泽投资有限公司的员工，其行为是履行公司职务行为。
综上所述，请二审法院依法判令：1、撤销一审判决；2、驳回陈爱军的所有诉请；3、本案一、二审诉讼费用由陈爱军承担。
被上诉人陈爱军答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。本案《房屋买卖协议》的相对方陈爱军与李春雷。根据一审提供的证据及查明的事实证明，本案合同相对方即是陈爱军，因此李春雷提出陈爱军作为一审原告主体不适格的主张不能成立。据此，请求二审法院驳回李春雷的上诉请求。
二审期间，上诉人李春雷对一审查明的事实提出如下异议：1、一审判决书第二页“原告因委托.”应该是被告李春雷委托原告陈爱军转让被告李春雷坐落于柳江县基隆开发去祥和北一巷34号房屋。
2、一审法院遗漏查明以下事实：陈爱军与柳州市伟泽投资有限公司的关系。李春雷认为陈爱军是柳州市伟泽投资有限公司的员工或者是股东。其他查明事实方面无异议。
为此，上诉人李春雷向本院提交如下证据：
1、柳州市伟泽投资有限公司企业公开信息复印件一份，拟证明柳州市伟泽投资有限公司与本案有关联性。该公司才是本案的适格主体。
2、《柳州日报》、《南国今报》、柳州电视台《新播报》媒体报道资料各一份，拟证明上诉人李春雷因委托柳州市伟泽投资有限公司的员工陈爱军出售房屋才引起了本案的诉讼。因此本案的适格主体应是柳州市伟泽投资有限公司。
被上诉人陈爱军对一审查明的事实无异议，亦未向本院提交证据。
本院应上诉人李春雷的申请调取证据如下：1、何柳意向工商部门申请注册营业执照的档案材料一份；2、柳江县公安局城东派出所的问话笔录一份。
上诉人对本院调取的证据质证认为：证据1、2均证明李春雷与陈爱军签订协议第二日即2014年8月13日，陈爱军将李春雷房产资料复印件给案外人何某某，并由其冒充李春雷签名办理柳江县阿意五金经营部进行工商登记，且工商登记地址即是李春雷委托陈爱军出售的房屋地址；其次，证据2显示何柳意自认其是柳州市伟泽投资有限公司员工。其是通过该公司其他员工获知李春雷的房产资料及其他身份情况，办理了自己的营业执照；最后，柳州市伟泽投资有限公司法人代表熊伟志也自认柳州市伟泽投资有限公司与李春雷是有委托买卖关系。综上，可以看出柳州市伟泽投资有限公司授权给案外人何某某办理上述营业执照。
被上诉人陈爱军对上诉人李春雷在二审中提交的证据质证认为：对于证据1的真实性无异议，但并不认可李春雷的证明目的。对于证据2真实性予以认可，但不认可其证明目的。其中有一篇报道写成时间是2015年6月份，并不属于二审当中的新的证据，且认为该证据与本案没有关联性。请二审法院不予采纳。对于法院依申请调取的证据1、2真实性无异议，但是不认可其证明目的，并且该证据与本案无关。
经质证，本院认为，上诉人李春雷在二审中提交的证据，有原件与之核对，且被上诉人陈爱军对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以认可。至于李春雷的证明目的，上述证据并不能直接证明陈爱军系柳州市伟泽投资有限公司的员工，且根据合同相对性原则，《房屋买卖协议》的相对方是陈爱军。故，对李春雷的证明目的，本院不予采信。对于本院依李春雷申请调取的证据，李春雷与陈爱军均对其真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对于李春雷的证明目的，本院认为其证明目的与本案没有关联性，故对上述证据不予采信。
针对上诉人李春雷对一审查明事实提出的异议，本院认为从一审法院查明的整体事实以及一审法院的本院认为部分来看，应是一审法院的笔误，将“原告”与“被告”书写错误，正确的表述是：“被告李春雷因委托原告陈爱军转让被告李春雷坐落于柳江县基隆综合开发区祥和北一巷34号房屋。”。故一审法院并不存在事实认定错误，李春雷的上述异议不成立，本院不予支持。对李春雷认为一审遗漏查明的事实，本院认为，从本案的现有证据来看，没有证据能直接证明陈爱军系柳州市伟泽投资有限公司的员工，因此，一审法院对上述事实不予认定并无不妥，本院予以确认。
据此，一审查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明：2014年7月22日，国务院作出《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》（国发（2014）27号），在《国务院决定取消的职业资格许可和认定事项目录》第一项房地产经纪人被上述决定取消行政许可。
本院认为，综合诉辨双方的意见，本案的争议焦点为：1、李春雷与陈爱军签订的《房屋买卖协议》是否无效？2、李春雷是否应当返还陈爱军购房定金5万元？
关于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款规定：有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，陈爱军以其不具有房产经纪人资质为由，主张与李春雷签订的《房屋买卖协议》因违反《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》属于法定的无效合同。本院认为，房地产经纪人行政许可已于2014年7月22日被国务院国发（2014）27号文取消，而双方是2014年8月12日签订《房屋买卖协议》，据此该协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在以合法形式掩盖非法目的的情形。另《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示。综上，《房屋买卖协议》属于合法有效的合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。故，对陈爱军的上述主张本院不予支持，一审法院认定《房屋买卖协议》无效错误，本院予以纠正。
关于第二个争议焦点，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，如前所述，李春雷与陈爱军签订的《房屋买卖协议》属于合法有效的合同，该协议附1条约定：“，如果甲方（李春雷）在合同期内借故不卖或提高房价，不配合办理相关房产买卖手续或不配合销售此房产，则属甲方违约，甲方自愿双倍退还定金给乙方（陈爱军），如乙方销售不了此房产，甲方不退购房定金给乙方”。依据上述约定，李春雷以陈爱军在协议约定的150天内未将涉案房屋予以销售，构成违约为由，主张不予退还陈爱军支付的购房定金5万元。本院认为，陈爱军在协议约定的期限内未能履行销售房屋的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。从双方的约定来看，李春雷不退还购房定金的前提并不是陈爱军不购买其房产，而是陈爱军销售不了涉案房产，现双方约定的不予退还购房定金的条件已成就。因此，李春雷不予退还陈爱军5万元的购房定金有事实和法律依据，本院予以支持。陈爱军要求李春雷退还购房定金5万元的主张无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人李春雷的上诉请求有事实及法律依据，本院予以支持；一审查明的基本事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款的规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区柳江县人民法院（2015）江民初字第1801号民事判决；
二、驳回陈爱军的诉讼请求。
一审案件受理费1150元（被上诉人陈爱军已预交），二审案件受理费1150元（上诉人李春雷已预交），上述一、二审案件受理费共计2300元，由被上诉人陈爱军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 侦
代理审判员 彭 霞
代理审判员 陈俊宇
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 梁耀尹