山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0103民初1327号
原告山东良崮物业管理有限公司，住所地济南市历城区七里河路6号。
法定代表人王政，董事长。
委托代理人吕合强，山东智富律师事务所律师。
委托代理人张露，女，该公司办公室职员，住济南市。
被告刘实，男，1950年12月21日生，汉族，山东省医学影像研究所退休职工，住济南市
委托代理人刘晓萌（系被告刘实女儿），女，山东医学高等专科学校教师，住址同被告刘实。
委托代理人张桂芹，山东昊璟律师事务所律师。
原告山东良崮物业管理有限公司与被告刘实物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告山东良崮物业管理有限公司法定代表人王政的委托代理人吕合强，被告刘实的委托代理人刘晓萌、张桂芹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告山东良崮物业管理有限公司（以下简称良崮物业公司）诉称：原告是济南市卧龙花园龙泰苑小区的物业服务企业，被告刘实系该小区业主。被告享受了原告提供的物业服务，但并未按照约定按时交纳物业服务费用。自2013年1月1日至2016年12月31日，该被告累计拖欠物业服务费8138元，违约金另行计算。被告的行为损害了小区其他业主的利益，更损害了物业服务企业的合法权益。原告现诉至法院，请求法院依法判决被告刘实补交拖欠的物业服务费8138元；判决被告按照同期银行贷款利率的标准赔偿原告的利息损失1887.23元；由被告承担本案的诉讼费用。
被告刘实辩称，就原告提起的物业服务合同纠纷一案，我方提出以下答辩意见：1、原告主张的2013年、2014年的物业服务费已超过诉讼时效，不应得到支持。原告请求被告支付2013年至2016年的物业服务费，其中2013年至2014年的部分已超过两年的诉讼时效。根据原、被告签订的《物业管理委托合同》第十六条第7项的约定：“甲方（被告）每年交纳一次物业管理服务费，……以后每次交费应于到期前一个月交纳下一年度的物业管理服务费”，根据上述约定原告应于2012年12月份向被告收取2013年度的物业服务费，时效期间应至2014年12月份；被告应于2013年12月份以前向原告收取2014年度的物业服务费，时效期间应至2015年12月。原告于2016年2月份向法院起诉，根据我国《民法通则》第一百三十五条规定的“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”原告方主张的2013年—2014年的物业服务费已超过两年的诉讼时效。2、被告之所以未交纳物业服务费，是因为原告没有履行法定的及合同约定的物业管理服务义务。原告未履行法定的物业管理义务：根据《物权法》第十七条的规定：业主对建筑物内的住宅、经营用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共用部分、共用部位享有共有和共同管理的权利。《物权法》第74条规定：建筑区划分，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。而原告和房产开发商将原由包括被告在内的业主承租使用的小区内车位擅自出租给业主之外的他人使用，致使被告不得不多支出费用另行租赁他人的地下车库，被告自2015年8月份至2016年1月份6个月多支付车位租赁费948元（地下车库238元/月-地上车位费80元/月=158元×6个月），原告应当向被告赔偿该项损失。如果是房产开发商出租业主享有共有权的车位区域，作为代表业主权利的原告有义务予以制止，并有权代表全体业主就他人侵犯业主利益的行为向人民法院起诉。而本案中原告不仅没有维护全体业主的利益，还张贴公告称其已对小区车位区域停止管理（照片为证）。据此原告未履行法定的物业管理服务。原告未履行《物业管理委托合同》约定的管理义务：1、原告在《物业管理委托合同》第十四条第5项承诺：“交通秩序：保持小区道路畅通”，而被告所在的小区车辆停放混乱，公共通道经常被堵（有照片为证），与原告在合同中的承诺大相径庭。原告在合同第十四条第6项承诺：“保安：实行24小时保安制度，每天巡查，固定岗位设点”。而被告所在小区的楼顶上被安装上多个通讯设备，如此大的设备如果没有经过原告的同意，通讯公司是如何搬运上去的；如果原告对此不知情，原告又是如何做到24小时保安制度，每天巡查的。同时，被告承租的车位经常被他人车辆占用，致使被告车辆无处停放而多次报警。被告的车辆停放在自己的车位上多次被划伤，上述问题屡屡发生，原告不仅没有加强管理，引以为戒，其提供的物业服务没有任何改善。原告在合同中承诺管理人员的素质要达到：文明礼貌，热情服务；实行人性化的微笑服务。而在2014年11月4日，被告因车位被他人占用找物业解决时，原告的工作人员却说被告到物业闹事，影响其正常工作，且出言不逊，张口骂人。被告车位被他人占用，是因为原告的管理不到位导致，原告不仅没有向被告道歉，还说被告闹事，并且骂人，难道这就是承诺的文明礼貌，热情服务、实行人性化管理吗？有的业主在地下车库内养狗，原告方不制止、不管理，致使地下车库噪音和味道都很大。小区内公共区域内的垃圾经常乱放，物业公司不及时清理。小区地下车库两年前就出现漏水情况，到现在物业公司也不给维修；车库墙面保温材料暴露，物业公司也不及时维修。这些做法都与物业合同中约定的原告所负有的维修义务不符。3、原告起诉是在2016年2月份，但其却将利息计算至2016年底，没有事实和法律依据。综上，原告所主张的2013年度、2014年度的物业服务费已超过诉讼时效，且原告未尽到法定及合同约定的管理义务，被告有权拒交物业服务费。
经审理查明：原告良崮物业公司系济南市卧龙花园龙泰苑小区的前期物业服务企业，被告刘实系该小区业主。被告刘实入住后，于2008年4月3日与原告良崮物业公司签订《前期物业管理委托合同》一份，该合同中的甲方为被告刘实，乙方为原告良崮物业公司。合同中约定：该物业位于济南市龙泰苑小区5号楼4单元302室，物业费收费标准为住宅按建筑面积1.2元/月/平方米（含电梯运行电费、公共用电等），业主每年交纳一次全年物业管理服务费，以后每次交费应于到期前一个月交纳下一年度的物业管理服务费；合同第十四条原告实现管理目标中公共环境部分的约定有：道路无杂物和积水，室内外排水畅通，化粪池、管道井每年清理；在附则中约定：因房屋建筑质量，设备设施质量问题或安装技术等原因，达不到使用功能，造成事故的，由甲乙双方向开发商索赔，产生质量事故的直接原因，以政府有关部门鉴定结果为准。被告刘实居住房屋建筑面积为141.29平方米，自2013年1月1日至今未交纳物业服务费。原告方主张被告应交纳2013年11月1日至2016年12月31日期间的物业服务费用，共48个月，累计拖欠金额为人民币8138.3元（141.29平方米×1.2元×48个月=8138.30元）。原告良崮物业公司起诉至法院，要求被告刘实补交拖欠2013年1月至2016年12月的物业服务费8138元，并按照同期银行贷款利率的标准赔偿原告方的利息，由被告承担本案的诉讼费用。
被告刘实提交了照片12张及光盘一张，欲证实其答辩状中陈述的原告的服务存在管理混乱，楼顶被安装通讯设备，小区卫生清洁不到位，公共设施损坏不维修等情形。原告方对此不予认可，认为小区管理混乱不是事实，业主乱停放车辆物业公司进行了劝阻和管理，但由于没有执法权限，无法强制业主将车辆驶离。卫生状况不是事实，小区定期由物业公司的保洁人员进行清扫。楼顶上安装通讯设备的问题，物业公司并不知情，业主可向有关部门反映情况或主张权利。
另查明，涉案小区现未成立业主委员会，仍由原告良崮物业公司提供物业服务。
以上事实，由前期物业管理委托合同、照片、光盘、收据、租赁车位协议及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告良崮物业公司既是房地产开发企业聘请的前期物业服务企业，同时也与被告刘实本人签订了《前期物业管理服务协议》，该协议也是原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在原告良崮物业公司为被告所居住的龙泰苑小区提供物业服务期间，被告应当及时按照合同约定向原告交纳物业服务费和其他相关的费用，未及时交纳的，依法应当承担相应的民事责任。被告刘实在答辩中提出在其入住后，物业公司未尽到管理和服务的职责，未同开发商协调租赁车位等事宜，造成被告不得不另行租赁他人车位停放车辆。小区管理混乱，业主乱停车的问题，物业公司未尽到制止和管理的职能等情况。对此，本院认为，只要原告尚在涉诉小区内进行物业服务，小区内的大多数业主能够正常居住和生活，说明小区的秩序还未达到无法正常运转的程度，也就是说物业服务企业对小区的服务管理还是能达到多数业主满意的，故被告刘实答辩中反映的问题即使是真实的，也只能说明原告在物业服务过程中存有一定瑕疵，但不能认定为重大过失。被告以此为理由拒交物业服务费的主张，不能成立，本院不予支持。对于个别业主是否可拒交物业费的问题，本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。关于诉讼时效的问题。本院认为，在一个合同期间内产生的所有的物业服务费用应视为一个整体，而业主每个季度缴纳物业费则应视为整体债务的分期履行。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故本案中，物业服务费的诉讼时效应自物业管理服务合同约定的最后一期物业服务费缴纳期限届满之日起开始计算，因原、被告签订的《前期物业管理委托合同》尚未解除，且涉案小区现仍由原告提供物业服务，故原告于2016年2月向被告刘实主张其拖欠的2013年1月至今的物业服务费，并未超过两年的诉讼时效期间，被告认为原告诉求中2013年度、2014年度的物业服务费超过诉讼时效的主张，不能成立，本院不予采信。被告刘实未按照合同约定向原告良崮物业公司交纳2013年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费已经构成违约，原告良崮物业公司要求被告刘实补交，合法有据，本院予以支持。对于利息损失问题，本院认为，原告在物业服务过程中，确有服务瑕疵，且未能提供证据曾向被告方进行过有效催收，故对原告要求被告承担利息损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告刘实于本判决生效之日起十日内向原告山东良崮物业管理有限公司补交拖欠2013年1月至2016年12月的物业服务费8138元。
二、驳回原告山东良崮物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告刘实负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 李江
二〇一六年四月七日
代理书记员 孙靖