广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶中法民一终字第794号
上诉人（原审被告）：丘绍建，男，1958年8月8日出生，汉族。
委托代理人：汪太华，广东粤鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冯锦英，女，1974年10月13日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：冯党参，男，1971年9月23日出生，汉族。
上诉人丘绍建因与被上诉人冯锦英、冯党参房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省新丰县人民法院（2014）韶新法民一初字第128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月29日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：2002年8月27日，丘绍建（甲方）与冯党参（乙方）签订《购房协议书》，约定：一、甲方在新丰县城东门路壹号（城东村委会对面）新建住宅楼壹栋九层，二层以上出售，楼层面积分别为95、110、130平方米，每平方米580元，出售给购房户，甲方负责给购房户办理房产证。二、甲方将自建新住宅楼的第六层（602号）出售给乙方，楼房结构为框架结构三房二厅，总面积约103平方米，总造价约为人民币59007元。……三、购房付款方式：……2、领到房产证时交清全部购房款。3、乙方使用面积以房管所发证核实的面积为准结算房款等。协议签订后，冯党参于签订协议当天向丘绍建交付30000元订房款，2003年春节支付房款5000元，2004年春节支付房款20000元，以上共计55000元。2011年3月11日，丘绍建向广东省新丰县人民法院（以下简称新丰法院）提起诉讼，要求冯党参支付所拖欠的房款9198.05元及利息。新丰法院经审理，认为依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，冯党参未按双方约定支付房款，显属违约，因此，丘绍建要求冯党参支付其所欠房款理由充分，应予支持，故新丰法院于2011年6月1日作出（2011）新法民一初字第126号民事判决：限冯党参给付丘绍建房款9198.05元及利息。丘绍建不服该判决，向广东省韶关市中级人民法院（以下简称韶关中院）提起上诉。韶关中院于2011年10月18日作出（2011）韶中法民一终字第663号民事判决：驳回上诉，维持原判。至今，丘绍建未办理该房屋的产权证。
另查明：冯党参、冯锦英于2010年11月26日经新丰法院调解离婚，调解约定：位于新丰县丰城街道东门路38号602房归冯锦英所有，仍欠的房款及办理房产证所需费用由冯锦英负担，冯党参必须协助冯锦英办理房屋改名或者过户手续。
2014年4月28日，冯锦英、冯党参向原审法院提起诉讼，诉称：2002年8月27日，冯锦英、冯党参与丘绍建签订《购房协议书》。约定购买丘绍建位于新丰县东门路一号（现改为38号）自建新住宅楼的第六层（602号）房，总房价为64075.50元，丘绍建包办理房产证给冯党参，协议第三条第2款“领到房产证时交清全部购房款。”冯党参于协议签订当天交订金30000元。双方约定2003年8月份支付全部楼款，并口头约定2003年春节丘绍建把房产证交给冯党参，冯党参一次性交清全部房价余款。因丘绍建未能在2003年春节把该房屋的房产证交付给冯锦英、冯党参，所以丘绍建同意冯锦英、冯党参只支付部分房屋余款5000元。双方再次口头约定2004年春节交付房产证时付清余款。但丘绍建仍未在约定时间办理好房产证，所以冯锦英、冯党参只支付20000元给丘绍建，并再次口头协议办理好房产证后一次性付清余款9198.5元。此后，冯锦英、冯党参每年多次催促丘绍建办理房产证。2011年5月，经新丰法院到新丰县房管所核实，602号房至今一直没有登记过有效的办证信息，冯锦英、冯党参也从没有到过新丰县房管所签订过《房地产买卖合同》，丘绍建提供的一份有冯党参签字的《房地产买卖合同》是丘绍建伪造的。据此，冯锦英、冯党参请求原审法院判令：1、丘绍建办理好房产证并交付给冯锦英、冯党参；2、丘绍建向冯锦英、冯党参支付逾期未办理房产证的违约金（违约金按冯锦英、冯党参支付的55000元房款计算利息，分别是：30000元的利息从2002年8月27日，5000元从2003年1月1日，20000元从2004年1月1日起，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至冯锦英、冯党参收到该物业房产证为止），总利息为20000元；3、案件诉讼费用由丘绍建负担。
原审法院认为：冯党参与丘绍建签订的《购房协议书》是当事人真实的意思表示，并未违反法律强制性规定，该购房协议合法有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。丘绍建认为该购房协议无效，但未提供证据予以证实，故不予采纳。
本案中，双方签署的购房协议明确约定由丘绍建给冯党参办理房产证，冯党参在领到房产证时交清全部购房款。至今，丘绍建没有为冯党参办理房屋产权证，违反了购房协议的约定。丘绍建应按照购房协议的约定为冯党参办理房屋产权证。丘绍建认为冯党参拖欠房款的行为构成根本违约，导致双方的交易不能完成，由此造成的损失应由冯党参承担。根本违约是指合同一方当事人违反合同的行为致使该合同的目的不能实现，本案冯党参未交清全部购房款是因为丘绍建未及时办理房产证，丘绍建提交的证据并不能证明冯党参拖欠房款的行为导致合同目的不能实现，丘绍建也不能证明冯党参拖欠房款的行为造成的损失，所以对于丘绍建的辩称理由，不予采纳。丘绍建未及时办理房产证，现房价上升，导致办理房产证的费用增加，该损失应由丘绍建自行承担。
根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。本案双方并未约定履行期限，冯锦英、冯党参可以随时要求丘绍建履行办理房产证的义务，因此履行期限并未届满，冯锦英、冯党参的请求并未超过诉讼时效期间。故对丘绍建辩称冯锦英、冯党参起诉已过诉讼时效的意见，不予采纳。冯锦英、冯党参要求丘绍建为其办理房屋产权证的请求，该院予以支持。
对冯锦英、冯党参要求丘绍建支付逾期未办理房产证的违约金的请求，因双方在购房协议中并未约定一方违约造成对方损失及违约金如何计付，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本案中，双方未约定房产证办理的期限，但冯党参在涉案房屋已居住十几年，至今丘绍建仍未办理房产证，已经超过法定办理房产证的期限。冯党参在2002年、2003年分别给付购房款30000元、5000元的时候均未向丘绍建提出逾期办理房产证的违约金，故冯党参、冯锦英提起的违约请求，只能以最后一次给付购房款20000元的时候即2004年1月22日（农历春节）起以购房款总额55000元计算违约金。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，于2014年6月23日作出（2014）韶新法民一初字第128号民事判决：一、丘绍建于判决生效之日起三个月内为冯锦英、冯党参办理新丰县丰城街道东门路38号602房的房屋产权证并交付给冯锦英、冯党参（办理房产证费用由丘绍建负担）；二、丘绍建在判决生效之日起十日内给付冯锦英、冯党参逾期办理上述房产证的违约金（以购房款总额55000元为本金从2004年1月22日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至丘绍建办理好房产证止）。案件受理费50元，由丘绍建负担。
丘绍建不服原审判决，向本院提起上诉称：丘绍建与冯党参于2002年8月27日签订《购房协议书》，但是冯党参一直拖延交付房款。2004年起，双方之间不再就此事进行交涉。原审法院片面理解该协议书的内容，混淆了领取房产证的主体和当地办理房产证的流程。丘绍建认为，丘绍建并未取得对涉案房屋的处分权，《购房协议书》无效。且由于冯党参的原因，在2003年左右，冯党参拒绝领取房产证，也未交清房款。据此，丘绍建请求二审法院驳回冯锦英、冯党参的诉讼请求。
冯锦英、冯党参答辩称：涉案房屋是2002年定购的，总面积为103平方米，价格是580元每平方米，冯锦英、冯党参已交了55000元给丘绍建，按103平方米的面积计算，总数是59740元，剩下4000多元没有给丘绍建。按合同约定，丘绍建负责办理房产证。至今已12年，丘绍建仍未办妥，请求二审法院判令丘绍建马上为冯锦英、冯党参办理房产证，并按银行同期贷款利率计算利息给冯锦英、冯党参。
二审询问中，丘绍建提供了《承建村奔康房合同》复印件，拟证明丘绍建只是涉案房屋的承建商，对房屋只有使用权。冯锦英、冯党参质证意见为：《承建村奔康房合同》与本案无关。丘绍建未能提供《承建村奔康房合同》原件。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、《购房协议书》是否无效的问题。二、丘绍建应否为冯党参、冯锦英办理房屋产权证及支付相应违约金的问题。
一、《购房协议书》是否无效的问题。丘绍建依据其与冯党参签订的《购房协议书》提起诉讼，要求冯党参支付所拖欠的房款9198.05元及利息。该案经一、二审法院认定，《购房协议书》合法有效，并据此判令冯党参向丘绍建支付房款9198.05元及利息。即丘绍建与冯党参《购房协议书》已经新丰法院（2011）新法民一初字第126号民事判决及韶关中院（2011）韶中法民一终字第663号民事判决认定为合法有效，丘绍建仅在本案中提供不能与原件核对的《承建村奔康房合同》进行抗辩，不足于推翻已生效判决的认定，且丘绍建以该《购房协议书》合法有效的理由在上述案件胜诉，现其在本案诉讼中又以《购房协议书》无效为由进行抗辩，与其之前的主张相互矛盾，违背了诚实信用原则，因此，丘绍建主张《购房协议书》无效理由不充分，本院不予支持。
二、丘绍建应否为冯党参、冯锦英办理房屋产权证及支付相应违约金的问题。丘绍建称因冯党参本人的原因，其拒绝领取房产证，且未交清房款，要求驳回冯锦英、冯党参的诉讼请求。对此，本院认为，双方在《购房协议书》约定，房屋总造价约为59007元，冯党参领到房产权证时交清全部购房款，其使用面积以房管所发证核实面积的平方数为准结算房款。由此可见，双方签订合同时，因房屋面积未经确认，对房屋总价格的约定并不准确，只有房管部门核实了房屋面积之后，双方才对房款予以结算，据此，双方对房款交清时间应理解为领取房产证时。丘绍建应在办妥涉案房屋的房产证时与冯党参结算房款，现双方也已经诉讼程序解决购房款结算问题，其仍以冯党参未结清房款为由拒绝为冯党参办理涉案房屋的产权证违背合同约定，本院不予支持。丘绍建还称冯党参拒绝领取房产证，但因丘绍建并未提供证据予以证实，且从现冯党参的主张来看，冯党参也未有拒领房产证的意思表示，因此，丘绍建该主张，本院不予支持。双方在《购房协议书》约定，丘绍建负责办理房产证，但至今丘绍建仍未办妥涉案房屋的房产证，其应继续履行合同约定的办证义务，并承担相应的违约责任，因此，原审法院判令丘绍建为冯锦英、冯党参办理新丰县丰城街道东门路38号602房的房屋产权证并交付给冯锦英、冯党参，同时支付逾期办证的违约金并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。丘绍建的上诉理由不充分，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由丘绍建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩文锋
代理审判员 神玉嫦
代理审判员 邓小华
二〇一四年九月二十八日
书 记 员 戴新苗