北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终6279号
上诉人（原审原告）:孙洪彬，男，1965年4月15日出生。
委托诉讼代理人：吴艺良，北京搴旗律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:李建平，男，1967年7月21日出生。
委托诉讼代理人：杜毅，北京天驰君泰律师事务所律师。
原审第三人:王亮，男，1954年1月12日出生。
委托诉讼�理人：张延锋，男，1984年8月23日出生。
原审第三人:程琪，女，1958年9月21日出生。
委托诉讼代理人：张延锋，男，1984年8月23日出生。
原审第三人:北京金致达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区马驹桥工业开发区。
法定代表人:王亮，总经理。
委托诉讼代理人：张延锋，男，1984年8月23日出生。
上诉人孙洪彬因与被上诉人李建平以及原审第三人王亮、程琪、北京金致达房地产开发有限公司（以下简称金致达公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初7374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙洪彬上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、请求判决立即停止对孙洪彬购买的位于北京市朝�区×××号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；3、请求判令金致达公司协助孙洪彬办理北京市朝阳区×××号房屋过户登记手续。事实和理由：一审判决认定事实错误，根据孙洪彬提供的收据以及证人证言都明确无误的表明孙洪彬已经履行了合同付款义务，并且金致达公司也明确承认了收款的事实，因此孙洪彬的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十八条、第二十九条的规定。一审判决仅以没有开具发票为由对此不予认可，显然认定事实错误，与客观事实相违背。
李建平答辩称，同意一审判决，请求二审法院维持一审判决。孙洪彬陈述的付款情节，无法认定是否实际发生，而且是否付款和我们要求执行没有关系，就算付款了，也不能阻却我们执行。
王亮、程琪、金致达公司共同述称，�一审判决确认合同有效没有异议，孙洪彬付款这个事实，我们公司是认可的。
孙洪彬向一审法院起诉请求：1、判决立即停止对孙洪彬购买的位于北京市朝阳区×××号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、判决确认孙洪彬与金致达公司的房屋买卖合同有效，并确认北京市朝阳区×××号房屋归孙洪彬所有；3、判决金致达公司协助孙洪彬办理北京市朝阳区×××号房屋过户登记手续；4、诉讼费由李建平承担。
一审法院认定事实：2010年12月9日，借款人王亮、保证人程琪、金致达公司与出借人李建平签订了借款合同，并在北京市中信公证处办理了具有强制执行效力的债权文书公证【公证书编号为（2010）京中信内经证字24003号】。约定王亮向李建平借款25300000元，保证人程琪、金致达公司提供无限连带责任担保。金致达公司同时以其合法拥有的包含北京市朝阳区×××号（以下简称诉争房屋）在内的共五套房屋及土地使用权作为抵押物。2010年12月30日，李建平与金致达公司在北京市朝阳区房屋管理局办理了上述五套房屋的抵押权登记手续，抵押权人为李建平。
2012年3月8日，李建平向北京市中信公证处申请前述借款合同的执行证书。2012年5月21日，北京市中信公证处出具了（2012）京中信执字00099号执行证书：“被申请执行人1、王亮。2、程琪。3、北京金致达房地产开发有限公司。执行标的为：借款本金人民币壹仟捌佰叁拾万元整；借款利息（借款本金壹仟捌佰叁拾万元整的利息，自二○一一年六月一日起至二○一二年三月二十一日止，按银行同期贷款利率的四倍计算，共计人民币叁佰伍拾万元整）；三、借款利息（本金壹仟捌佰叁拾万元整的利息，自二○一二年三月二十二日起至还款之日止，按银行同期贷款利率的四倍计算）；四、违约金按《借款合同》的约定；五、实现债权所支付的费用（按实际发生额计算）”。2013年5月23日，李建平依据（2012）京中信执字00099号执行证书向法院申请执行，法院以（2013）西执字第3644号案件立案执行。因王亮、程琪、金致达公司未履行法定义务，西城区人民法院于2014年3月26日在不动产登记机关对诉争房屋办理了查封登记。在该案执行过程中，2016年2月，孙洪彬向西城区人民法院提出执行异议，西城区人民法院经审查后作出（2016）京0102执异23号执行裁定书，驳回了孙洪彬的异议请求。孙洪彬不服该裁定，向西城区人民法院提起案外人执行异议之诉，从而形成本案诉讼。
庭审中，孙洪彬主张金致达公司在将诉争房屋抵押给李建平之前就已经将诉争房屋出售给其本人，其本人与金致达公司之间签订了房屋买卖合同，其本�已经交纳了全部购房款，金致达公司早已将诉争房屋交给其本人居住，故法院不得对诉争房屋进行强制执行。孙洪彬陈述其付款过程为：分三笔付款：第一笔是2006年合同签订后支付了首付款60万元，其中现金是50多万元，剩余几万元是用茅台酒折抵；第二笔是2009年1月5日通过转账支付给王亮司机刘真敏36万多元，又付了3万多元的现金，一共是40万元；第三笔是2009年1月19日，支付了部分现金和酒，一共是25万元。最后一笔25万元是因为其迟延支付购房款，王亮以房屋涨价为由要求其多支付的房款及利息。审理中，金致达公司、王亮、程琪对孙洪彬的主张均予以认可。李建平对孙洪彬的主张不予认可。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受�权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定价款的百分之五十。本案中，关于房款支付问题。虽然金致达公司出具了孙洪彬购买诉争房屋的购房款收据，但并未出具正式发票。孙洪彬主张房款部分为现金付款、部分为酒价折抵、部分转给了金致达公司法定代表人王亮的司机刘真敏，孙洪彬针对该主张虽然提交了刘真敏的证人证言及其与刘真敏之间的转账记录予以证明，但仅凭上述证据，不足以证明孙洪彬已实际支付了购房款。故现有证据不足以证明孙洪彬提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条关于排除执行的条件，故对孙洪彬要求立即停止对诉争房屋的强制执行并解除对诉争房屋的查封的诉讼请求，法院不予支持。对孙洪彬要求确认诉争房屋归其所有并要求金致达公司协助办理诉�房屋产权过户手续的诉讼请求，法院亦不予支持。关于孙洪彬与金致达公司签订的《商品房买卖临时合同》的效力问题。由于孙洪彬与金致达公司双方当事人对该合同的真实性均予以认可，现亦无证据证明该合同具有法定无效的情形，故对孙洪彬要求确认《商品房买卖临时合同》有效的诉讼请求，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条之规定，判决：一、确认孙洪彬与北京金致达房地产开发有限公司于二○○六年十月三十一日签订的《商品房买卖临时合同》有效。二、驳回孙洪彬的其他�讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为：本案的争议焦点为孙洪彬与金致达公司在人民法院查封之前是否签订了合法有效的涉案房屋书面买卖合同、在法院查封之前孙洪彬是否已经合法占有涉案房屋、孙洪彬是否将涉案房屋的全部价款交付金致达公司以及未办理涉案房屋的过户登记的原因。对此，孙洪彬提交了《商品房买卖临时合同》复印件、收据、居住证明、北京市房屋租赁合同、孙洪彬的银行账户明细、歌华有线客户确认单、证人刘真敏的证言等证据加以证明，并陈述了其分三阶段向金致达公司支付全部购房款的具体过程以及多次催促金致达公司办理涉案房屋过户登记无果的过程。李建平对上述除居住证明外的证据的真实性均不予认可，但并未能提交相反的证据加以反驳，亦未能提交孙洪彬与王亮、程琪、金致达公司相互串�的证据。王亮、程琪、金致达公司对孙洪彬所陈事实均予以承认，并对在孙洪彬多次催促下依然未能为孙洪彬办理涉案房屋过户登记手续的具体原因进行了解释。本院认为，从以上证据，结合当事人的当庭陈述，已能够形成比较完整的证据链，可以认定孙洪彬在2006年确从金致达公司处购买了涉案房屋且已经交付了全部购房款，孙洪彬一直占有该涉案房屋且未能办理过户不是孙洪彬自身的原因。原审法院在此问题上认定不妥，本院予以改判。由此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，孙洪彬请求判决立即停止对孙洪彬购买的位于北京市朝阳区×××号房屋的强制执行于法有据，本院予以支持。
关于孙洪彬请求确认孙洪彬与金致达公司的房屋买卖合同有效、确认北京市朝阳区×××号房屋归孙洪彬所有及请求判决金致达公司协助孙洪彬办理北京市朝阳区×××号房屋过户登记手续的主张，孙洪彬可以另案解决。
综上所述，孙洪彬关于停止对位于北京市朝阳区×××号房屋的强制执行的主张成立，本院予以支持，原审法院对此处理不妥，本院予以改判。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销北京市西城区人民法院（2016）京0102民初7374号民事判决；
二、自本判决生效之日起，停止对位于北京市朝阳区×××号房屋的强制执行；
三、驳回孙洪彬的其他诉讼请求。
二审案件受理费70元，由李建平负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 丽
审 判 员 王 朔
代理审判员 赵婧雪
二〇一六年十月十二日
书 记 员 李 雪