黑龙江省东宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑1024民初663号
原告（执行案外人）：陈永德，男，1964年7月25日出生，汉族，住所地东宁市。
委托诉讼代理人：陈伟（原告之子），男，1987年7月18日出生，汉族，住所地东宁市。
被告（申请执行人）：朱相金，男，1965年3月10日出生，汉族，住所地绥芬河市。
委托诉讼代理人：孙桂霞（被告之妻），女，1964年1月27日出生，汉族，住所地绥芬河市。
第三人（被执行人）：东宁县吉祥房地产开发有限责任公司，住所地东宁市。
法定代表人：马文成，男，该公司经理。
委托诉讼代理人：廖代龙，黑龙江九洲律师事务所律师。
原告陈永德诉被告朱相金、第三人东宁县吉祥房地产开发有限责任公司（以下简称“吉祥公司”）执行异议之诉一案，本院于2016年4月1日立案后，依法适用普通程序，于2016年6月22日、7月25日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告陈永德的委托诉讼代理人陈伟，被告朱相金及其委托诉讼代理人孙桂霞到庭参加了诉讼，第三人吉祥公司经本院传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼；第二次开庭，原告陈永德的委托诉讼代理人陈伟，被告朱相金的委托诉讼代理人孙桂霞，第三人吉祥公司的委托诉讼代理人廖代龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈永德向本院提出诉讼请求：1.要求终止对东宁镇吉祥苑小区二期8号楼1单元602室强制执行；2.诉讼费由被告承担。
事实和理由：陈永德于2010年10月22日从第三人吉祥公司处购买了吉祥苑小区二期8号楼1单元602室，并于当日签订了商品房购销协议书，并交付了全部购房款105942元。第三人开具了产权移交书，并将该房屋交付原告。2011年8月18日，原告办理了销售不动产统一发票和契税完税证。原告也交付了物业费、取暖费等各项费用，原告在该房屋居住长达5年之久。
被告朱相金辩称，第三人吉祥公司将该房屋抵押给被告，并于2011年3月28日办理了预购商品房预告登记。被告不知该房屋的买卖信息。被告以民间借贷纠纷起诉吉祥公司，现在已经向法院申请强制执行。
第三人吉祥公司述称，对原告起诉的事实没有异议，原告确实在签合同的同时交了全款。第三人与朱相金不存在买卖关系，第三人实际上是向案外人吴宝金借款，但预购商品房预告登记确实办到了被告朱相金名下，公司已经将借款还给了吴宝金，吴宝金和被告没有结算，所以朱相金也不配合解除预告登记。
根据原、被告和第三人的诉辩主张，本院确认本案的争议焦点为：原告陈永德对本案诉争房产是否享有足以排除强制执行的实体权利。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供了以下证据：
证据一、商品房购销协议书复印件、收据6份，证实：原告于2010年10月22日在第三人吉祥公司购买了吉祥苑小区8号楼1单元602室，交付了全款105942元；2010年12月16日，原告交纳了垃圾费、土地证费、合同本费、质保证书费、电证费和两年的物业费。
被告质证称：对该组证据的真实性有异议，被告在2011年3月28日办理抵押的时候去吉祥苑小区看了，没有人入住。
第三人质证称：对形式要件及证明的问题都没有异议。
证据二、销售不动产统一发票和契税完税证复印件各1份（原件与复印件核对无异议），证实原告陈永德在2011年8月18日办理了不动产发票和契税完税证。
被告质证称：对销售不动产统一发票和契税完税证没有异议。
第三人质证称：对形式要件及证明的问题都没有异议。
证据三、污水费票据1份、卫生费票据2份、水费票据1份、自来水公司缴费明细单1份、热费票据2份，证实在被告办理他项权利证书时原告已经在该房屋居住了。
被告质证称：没有异议，原告确实在2013年以后在该房屋居住了。
第三人质证称：对形式要件及证明的问题都没有异议。
证据四、商品房买卖合同书、证明、产权移交书各1份，证实原告于2010年9月20日在第三人吉祥公司购买了吉祥苑小区二期8号楼1单元602室，当日办理了产权移交书。
被告质证称：对证据的真实性有异议，只认可原告在办理不动产发票的时间。
第三人质证称：对形式要件没有异议，确实我们公司与原告签订的合同，并出具了产权移交书。
本院认为，原告提供的上述证据来源合法、内容真实，能够证实原告购买和居住涉案房屋的事实，且第三人均认可，本院予以采信。被告虽对证据一、四的真实性提出异议，但没有提供相反的证据予以反驳。
被告为证实其主张成立，向本院提交了以下证据：
证据一、预告登记证明复印件（原件与复印件核对无异议），证实涉案房屋于2011年3月28日办理了预购商品房预告登记，预告登记证号为东房预字第0001486号，预告登记权利人为朱相金，预告登记义务人为东宁县吉祥房地产开发有限责任公司。
原告质证称，对该份证据的真实性没有异议，原告交契税时房产局没有告知这个房屋办理了他项权利证书。
第三人质证称，对预告登记证明没有异议。
证据二、东宁县人民法院（2013）东商初字第314号民事调解书复印件1份（原件与复印件核对无异议），证实2011年3月27日第三人吉祥公司向朱相金借款530000元，第三人吉祥公司归还了部分利息后，借款本金及部分利息未偿还，2013年9月4日朱相金诉至本院。审理过程中，双方当事人请求本院确认其自行达成的协议。协议的内容为：吉祥公司于2013年12月15日前偿还朱相金借款本金530000元及利息，利息按月利率2.05分计息，自2012年8月27日起计算至本息付清时止，利随本清。
原告质证称，没有异议。
第三人质证称，没有异议。
本院认为，被告举示的证据一、二来源合法、内容真实，能够证实被告朱相金与第三人吉祥公司之间的借贷事实及还款协议内容，本院予以采信。
第三人吉祥公司没有提交任何证据。
根据原告陈永德、被告朱相金和第三人吉祥公司的陈述，三方当事人的举证、质证，法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2010年9月20日，原告陈永德在第三人吉祥公司处购买了吉祥苑小区二期8号楼1单元602室，建筑面积52.97平方米，签订了商品房买卖合同，并交纳了全部购房款105942元。原告提供的垃圾费、物业费、质保证书、电证费等票据，可以证实原告在2010年12月16日实际占有该房屋。2011年8月18日，第三人吉祥公司向原告开具了销售不动产统一发票，次日，陈永德缴纳了契税。该房屋现由原告的儿子陈伟实际居住。
另查明，2012年3月27日，吉祥公司向朱相金借款530000元，双方订立了借款协议，约定借款期限6个月，吉祥公司用其开发的吉祥苑小区七处房产做担保，其中包括本案涉案房产。2011年3月28日，吉祥公司将该房屋办理了预购商品房预告登记，预告登记权利人为朱相金。2013年9月4日，朱相金诉至法院，要求吉祥公司归还借款本金530000元及部分利息。在案件审理过程中，双方当事人自行达成了协议并由本院依法予以确认。协议的主要内容为“东宁县吉祥房地产开发有限责任公司于2013年12月15日前偿还原告朱相金借款本金530000元及利息，利息按月利率2.05分计算，自2012年8月27日起计算至付清本息时止，利随本清”。后朱相金以吉祥公司逾期未偿还借款为由，向法院申请执行吉祥公司名下的房产，其中包括本案涉案房产。2015年11月20日，本院作出了（2014）东执字第44-2号执行裁定，查封了涉案房屋。陈永德对该裁定提出异议。2016年3月7日，本院作出了（2016）黑1024执异9号执行裁定书，驳回了陈永德的执行异议,陈永德遂提起执行异议之诉。
本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案即系朱相金申请执行吉祥公司财产一案中，因案外人陈永德对人民法院查封的登记在被执行人吉祥公司名下的房屋主张实体权利所引起的纠纷。所以，本案的争议焦点为原告陈永德对案涉房产是否享有足以排除强制执行的实体权利。
关于陈永德主张买卖取得涉案房屋，对该房屋享有足以排除强制执行的实体权利。陈永德与吉祥公司之间订立的商品房买卖合同系双方真实意思表示，符合法律规定，买卖合同关系自订立时生效。虽然陈永德尚未完全取得涉案房屋的物权，但其因为房屋买卖合同而对该房屋享有物权登记请求权。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，陈永德提供的证据能够证实，其基于买卖合同对自己所购买的房屋，已经支付全部价款，且对未办理过户登记手续无过错，属于有权、合法占有，足以排除法院的强制执行。.
被告朱相金认为，应以原告取得不动产销售发票时间即2011年8月18日作为其购买涉案房屋的时间，该时间滞后于朱相金预告登记时间。按照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定和物权变动的原因行为与结果行为相区分原则，陈永德与吉祥公司订立的商品房买卖合同是物权变动的原因行为，该合同是双方真实的意思表示，没有违反法律规定，自订立时生效。被告的抗辩理由违反法律规定，不成立。朱相金与吉祥公司订立房屋买卖合同并办理预购商品房预告登记，其真实意思并非是为了买卖房屋，而是为借款提供担保，该担保属于非典型担保，不具有物权效力，不能对抗原告对房产的实际占有，且陈永德与吉祥公司订立房屋买卖合同的时间在预告登记和法院查封之前，朱相金关于就该房产应优先受到法律保护的理由不成立，本院不予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：
不得执行东宁市东宁镇吉祥苑小区二期8号楼1单元602室。
案件受理费50元，由被告朱相金负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于牡丹江市中级人民法院。
本院（2016）黑1024执异9号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 于冬梅
代理审判员 宋明环
人民陪审员 王广军
二〇一六年十一月二十日
书 记 员 刘晓彤