上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初10974号
原告张秉钧(反诉被告)，男，1967年2月23日出生，汉族，住上海市。
委托代理人余杨，上海市千方律师事务所律师。
被告叶华平(反诉原告)，男，1963年11月26日出生，汉族，住上海市。
被告叶兰英(反诉原告)，女，1966年5月8日出生，汉族，住上海市。
上列两被告的共同委托代理人汪文杰，上海市致真律师事务所律师。
原告张秉钧与被告叶华平、叶兰英房屋买卖合同纠纷，被告叶华平、叶兰英反诉原告张秉钧房屋买卖合同纠纷，本院立案受理后依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行审理。原告(反诉被告)张秉钧的委托代理人余杨，被告(反诉原告)叶华平、叶兰英的委托代理人汪文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张秉钧诉称：2016年1月14日，经上海仁丰房地产经纪有限公司居间介绍，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)，约定，两被告将其名下的上海市凉城路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，房屋转让款人民币(以下币种均为人民币)193万元；2016年4月14日前原、被告共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，由于被告故意拖延或者不及时提供相关材料的，原告按照合同约定追究被告的违约责任；违约方将支付给守约方相当于上述房价20%金额的违约金等等。合同签订后，原告依约支付被告一、二期房款共计90万元(包括定金5万元)。同年4月30日，原告根据约定要求被告共同至房产交易中心办理过户手续，被告却表示如不增加房款就不同意过户。之后，原告通过中介及书面催告被告过户，被告均不予理睬。被告拒不配合原告办理过户手续的行为，构成违约。现原告起诉要求：一、两被告继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》，协助原告办理系争房屋产权过户登记手续；二、两被告支付违约金386,000元。
被告叶华平、叶兰英辩称：被告是置换房屋，用换房差价治病的；根据《买卖合同》，原告应于3月31日支付房款32万元，但直至4月3日被告才收到该笔房款；而约定4月30日支付房款103万元原告也未履行，原告之行为直接导致被告置换房屋发生资金断裂；被告曾通过中介两次催告原告要求其付房款、办理过户手续，但原告未予理睬，被告在没办法的情况下才发函通知原告解除合同，所以是原告违约，不存在由于房价波动被告恶意不履行合同的情况，故不同意原告全部诉请。
被告叶华平、叶兰英反诉称：2016年1月14日，经上海仁丰房地产经纪有限公司居间介绍，原、被告签订《买卖合同》，根据约定，原告应于2016年1月14日之前支付房款58万元，3月31日前支付房款32万元，4月30日前支付房款103万元；对于后两笔款项原告未在约定时间内支付，经催讨，被告直至4月3日才收到32万元，余款103万元至今未收到，原告之行为导致被告购房出现变故、蒙受了经济损失，故被告提出反诉，要求确认一、双方签订的《买卖合同》予以解除；二、原告支付违约金386,000元。
原告张秉钧针对反诉辩称：根据合同补充条款约定，原告只需在办理过户手续当日(根据双方重新商定后过户手续延至4月30日)支付第二期房款32万元，而4月3日原告就已将32万元给付被告；后由于被告要求加价50万元否则不同意过户造成系争房屋至今未能过户，原告曾通过中介与被告协商，并筹借了103万元现金给付被告(按合同补充条款原告需按揭贷款的)，但被告还是拒不履行合同。综上，是被告根本违约，故不同意被告反诉请求。
经审理查明：2016年1月14日，原告作为买受人(乙方)、被告作为卖售人(甲方)就系争房屋签订《买卖合同》，约定：甲乙双方通过上海仁丰房地产经纪有限公司第六分公司居间介绍，由乙方受让甲方名下所有的系争房屋，该房屋建筑面积55.78平方米；转让价款共计193万元；合同第四条：甲乙双方同意，甲方于2016年5月14日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；第六条：甲乙双方确认，在2016年4月14日前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方承诺在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；第九条：乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的7日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的7日内乙方未提出异议，合同即行解除；第十条：甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的7日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的7日内甲方未提出异议，合同即行解除；第十一条：经甲乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准；合同附件三(付款协议)：乙方于2016年1月14日前支付人民币580000元(伍拾捌万元整)，于2016年3月31日前支付人民币320000元(叁拾贰万元整)，于2016年4月30日前支付人民币XXXXXXX元(壹佰零叁万元整)；合同补充条款约定：第一条：甲乙双方于2016年1月13日在虹口区凉城路XXX弄XXX号XXX室房地产买卖合同中签字后，于2016年3月31日前双方共同前往上海市虹口区房地产交易中心办理产权过户手续；第三条：交房：甲方于乙方付清全部房款(包括贷款，不计尾款部分)后7日内将该房屋交付给乙方，若未能按时交房的每逾期一日甲方应该按照房价的万分之三支付给乙方违约金，同时甲方承诺该房屋原有户口(若有)于交房前日已全部迁出，若未能迁出的，每逾期一日甲方应该按照房价的万分之三支付给乙方违约金，直至原有(若有)迁出为止。若逾期三月以上的乙方可以单方解除合同甲方将承担所有的违约责任。第八条：乙方于甲乙双方签订买卖合同后当日内支付房款人民币伍拾捌万元整(58万元)其中含已付的定金人民币伍万元整(5万元)，甲乙双方共同前往上海市虹口区房地产交易中心办理产权过户手续当日乙方支付房款人民币叁拾贰万元整(32万元)，甲方同意乙方通过银行申请按揭贷款(组合贷款)的形式支付部分房款金额为人民币壹佰万元(100万元)，此部分房款在乙方出产证后由贷款银行直接放款给甲方，如乙方贷款数额不够或贷不出或无需贷款，这部分房款将以现金形式在买卖双方共同前往房地产交易中心办理产权过户当日支付，若银行转按揭(若需)不成功，则双方同意乙方首期房价款提前偿还甲方贷款余额(若有不足，乙方自行补足)，乙方另行向银行申请贷款；尾款人民币叁万元整(3万元)自行交接，此款项在甲乙双方房屋交接完毕并结算好交房前的各项使用费用后当日内由乙方立即支付甲方；第十条：如甲乙双方有一方未能按本合同中所约定的条款和补充条款所约定的内容来履行本合同，或有单方提出终止本合同的情况，则属违约，违约方将支付给守约方相当于上述房价20%金额的违约金，同时违约方将另支付给居间方相当于上述房价2%金额的违约金；第十一条：以上条款为上述房屋的买卖合同条款中不可分割的一部分，合同中若有不明确处均以以上条款为准。
合同签订前后，原告分别于2015年12月31日支付被告定金5万元，2016年1月18日支付购房款53万元，2016年4月3日支付购房款32万元，共计90万元。
2016年3月31日,被告向原告发送催款通知书，载明：根据当时买卖房屋时签订的条款，规定在签订买卖合同后当日支付房款人民币伍拾捌万元整，这笔款项甲方：本人叶华平、叶兰英已经收到，后续将于2016年03月31日前双方共同前往上海市虹口区房地产交易中心办理产权过户手续当日乙方支付房款人民币叁拾贰万元整，但这笔款项甲方：本人叶华平、叶兰英至今还未收到，故按照上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)第九条、第二项乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，现甲方书面出具此催款书，自乙方收到甲方书面催告之日起的7日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的7日内乙方未提出异议，合同即行解除。同年4月14日，被告第二次向原告发送催款通知书，载明：根据当时买卖房屋时签订的条款，规定在签订买卖合同后当日支付房款人民币伍拾捌万元整，这笔款项甲方：本人叶华平、叶兰英已经收到，后续将于2016年04月30日前双方共同前往上海市虹口区房地产交易中心办理产权过户手续当日乙方支付房款人民币壹佰零叁万元整，但这笔款项甲方：本人叶华平、叶兰英至今还未收到，故按照上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)第九条、第二项乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，现甲方书面出具此催款书，自乙方收到甲方书面催告之日起的7日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的7日内乙方未提出异议，合同即行解除。同月30日，被告第三次向原告发送催款通知书，载明：根据当时买卖房屋时签订的条款，规定在签订买卖合同后当日支付房款人民币伍拾捌万元整，这笔款项甲方：本人叶华平、叶兰英已经收到，后续将于2016年04月30日前双方共同前往上海市虹口区房地产交易中心办理产权过户手续当日乙方支付房款人民币壹佰零叁万元整，但这笔款项甲方：本人叶华平、叶兰英至今还未收到，故按照上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)第九条、第二项乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，现甲方书面出具此催款书，自乙方收到甲方书面催告之日起的7日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的7日内乙方未提出异议，合同即行解除。
2016年5月9日，原告向被告发送催告函，载明：本人现正式通知您于2016年5月12日前共同前往上海市虹口区房地产交易中心办理产权过户手续，如接到此函7日内未履行上述事宜，本人将保留追诉权利。5月12日，被告向原告发送告知函，载明：根据我们双方签订的上海房地产买卖合同第九条兹规定，现书面告知你张秉钧(买受人-
乙方)，因你们多次违约，且未能在5月7日最后期限内履约，我方卖售人-
甲方叶华平、叶兰英决定解除合同。5月16日，原告向被告发送律师函，载明：上海市千方律师事务所受当事人张秉钧先生委托，并指派本律师就张秉钧先生与您之间签订的《上海市房地产买卖合同》相关事宜具函如下：据悉2016年1月13日，您与张秉钧先生签订的《上海市房地产买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效，后因房屋价格变动，您欲单方面解除合同。本律师认为，该行为违反了双方之间的合同约定，也有悖相关法律，因此，特具函通知您及时继续履行合同，以免引起不必要的诉讼。
另查明：2016年，两被告之女叶珍妮作为买受人与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，向案外人购买上海市闻喜路XXX弄XXX号XXX室房屋。
审理中，本院传请证人韩某某、张某到庭作证。韩某某称：我是上海仁丰房地产经纪有限公司工作人员，两被告在今年上半年时一起到门店要求将凉城路450弄广中扩大小区的一套房屋挂牌出售，我就按他们要求的价格在公司的网站上挂牌了，但之后的事情我没有参与，由公司另一业务员张某跟进帮助上、下家协商、签合同等；之后，两被告购买闻喜路房子是由我具体操作的。
张某称：我是上海仁丰房地产经纪有限公司工作人员，2015年底，通过公司网上信息看到两被告挂牌出售系争房屋，我就带原告夫妇(客户)上门看房，原告看中后签了居间合同并支付了5万元定金；2016年1月14日，双方签订正式买卖合同，随后原告支付了包括定金在内的首付款58万元；根据合同补充条款(虽然合同有附件三，但付款还是以补充条款为准)，双方应于3月31日去过户，同时原告支付二期款32万元，但由于原告自身原因3月31日未能去交易中心，原告表示已与被告协商延至4月30日过户；4月30日当天，由于原告另一套需去除名字的房屋产证要到5月初出来，故原告提出能否延至5月初去过户，但103万元4月30日当天就给付被告；被告称，由于原告违约所以不同意过户，除非在原房价基础上再加价50万元；我将此意见带给原告，原告不同意加房价，但同意按合同赔偿违约金。5月初、5月5日、6日，双方曾多次协商，原告提出马上支付103万元加合同约定的违约金，但被告坚持103万元之外再加50万元。
审理中，依原告申请，本院依法裁定查封两被告名下的系争房屋产权。
审理中，原告表示，1、剩余购房款103万元同意以现金方式支付给被告。要求法院在本案中就过户时间、过户相关费用、交房事宜等一并作出处理；2、考虑到被告实际情况，将诉请中要求被告支付的违约金适当调低，具体金额由法院确定。
审理中，原告将剩余购房款103万元缴入本院账户。
上述事实，由《上海市房地产权证》、《上海市房地产买卖合同》、房屋买卖居间协议、房屋买卖协议、收款收据及转账凭证、催款通知书、告知函、户籍材料、催告函、律师函、案外人银行明细、证人证言及原、被告陈述等证据佐证。
本院认为，原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》依法成立有效，双方均应依约履行。双方合同约定于2016年4月14日前共同向房地产交易中心申请办理系争房屋转让过户手续；合同第十一条约定：经甲乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准；合同补充条款第十一条约定：以上条款为上述房屋的买卖合同条款中不可分割的一部分，合同中若有不明确处均以以上条款为准；补充条款第八条(付款方式)明确约定：办理产权过户当日原告支付房款32万元，被告同意原告通过银行按揭贷款方式支付房款100万元(该款在出产证后由贷款银行直接放款给被告)，尾款3万元自行交接，在房屋交接完毕并结算好交房前的各项使用费后当日内支付。然，原告已于系争房屋转让过户手续日(4月14日)之前就已交付被告32万元购房款，虽然被告辩称原告未在合同附件三约定的2016年3月31日前支付32万元，但其于3月31日发出的催款通知书是告知原告应在催告之日起7日内付款，原告实际已于4月3日支付32万元，故被告称原告3月31日未付款属违约与事实不符，本院不予采信。之后，被告于4月14日、4月30日两次发出催款通知书，该催款通知书表明双方均同意延期至4月30日办理过户手续；根据合同补充条款约定，被告同意原告通过银行按揭贷款方式支付房款100万元，而该款是在出产证后由贷款银行直接放款给被告，被告却以原告4月30日当天未支付103万元购房款为由发出催款通知及解除合同函显属无理。另，根据证人陈述并结合原告提交的筹借款项的银行明细，可以证明，为促成交易原告于4月30日、5月初多次明确表示只要办理过户手续不通过银行贷款而直接给付被告现金103万元，现被告以原告拖延给付购房款行为导致被告购房资金出现变故为由拒绝履行合同并要求解除合同，缺乏依据。
鉴于此，被告未按时办理过户构成违约，其要求解除买卖合同并要求原告支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。本案中，原告已向被告支付购房款90万元，并将剩余购房款103万元(包括尾款3万元)缴入本院账户，故原告要求被告协助办理系争房屋过户手续的请求于法有据，依法应予支持。双方合同约定办理过户手续产生的所有税费由原告负担及被告应于原告付清全部房款(包括贷款、不计尾款部分)后7日内向原告交房等，本院予以确认。
关于原告主张的违约金一节，本院认为，根据补充条款第十条约定：如原、被告有一方未能按本合同中所约定的条款和补充条款所约定的内容来履行本合同，或有单方提出终止本合同的情况，则属违约，违约方将支付给守约方相当于上述房价20%金额的违约金；据此原告要求被告支付违约金，符合合同的约定，但合同约定的违约金显然过高，远远超出原告的损失，故本院依法予以调整，酌情确定被告支付原告违约金5万元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第二款、第六十条第一款之规定，判决如下：
一、被告叶华平、叶兰英协助原告张秉钧办理上海市凉城路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续，将该房屋权利变更登记至原告张秉钧名下,办理该房屋产权过户手续产生的相关税、费全部由原告张秉钧承担；
二、原告张秉钧支付被告叶华平、叶兰英购房款100万元；
三、被告叶华平、叶兰英将上海市凉城路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告张秉钧；
四、原告张秉钧支付被告叶华平、叶兰英购房尾款3万元；
上述第一、二项，于本判决生效之日起10日内履行完毕；上述第三、四项，于原、被告办理上海市凉城路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续后7日内履行完毕；
五、被告叶华平、叶兰英应于本判决生效之日起10日内支付原告张秉钧违约金5万元；
六、驳回被告叶华平、叶兰英的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费17,544元，由原告张秉钧、被告叶华平、叶兰英各半负担；本案反诉受理费7,090元，由被告叶华平、叶兰英负担；财产保全费5,000元，由原告张秉钧、被告叶华平、叶兰英各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郭 魏
人民陪审员 李爱珍
人民陪审员 毛济平
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 叶晓欣
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……