成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦江民初字第1494号
原告金海永，男，1969年10月22日出生，汉族，户籍地：浙江省青田县，现住成都市青羊区。
委托代理人吴晞，四川川高律师事务所律师。
委托代理人谭德铭，四川川高律师事务所律师。
被告成都后街投资有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人郑显全，系成都后街投资有限公司总经理。
委托代理人王和平，四川元绪律师事务所律师。
原告金海永与被告成都后街投资有限公司（以下简称后街投资公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理后，依法由代理审判员詹茜适用简易程序于2015年3月2日公开开庭进行了审理，原告金海永及其委托代理人吴晞，被告后街投资公司的委托代理人王和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金海永诉称，2013年4月22日，金海永与后街公司签订了《三益公商铺租赁合同》，该合同约定：后街公司将自己从他人享有转租权的房屋出租给金海永，金海永向后街公司支付租金。合同签订后，金海永向后街公司支付了房屋租赁保证金250000元。后双方签订了《补充协议》，该《补充协议》约定将租金变更为每月85000元，其余事项不变，合同签订后，金海永一直依约向后街公司支付租金，2014年9月1日，后街公司发函给金海永称，其因拖欠业主租金，已将该房屋归还业主，并单方提出解除合同。现业主要求收回房屋，金海永无法维持正常经营。金海永认为后街公司的行为违反了合同法的规定及双方合同第七条关于甲方违约的合同约定，已经构成根本违约，合同已经无法继续履行，应该承担违约责任。金海永同意解除合同，但后街公司应当依照合同约定主动退还保证金并承担违约责任。因金海永与业主对于该房屋继续租赁事宜尚未达成一致，所以保留如果未能继续租赁该房屋向后街公司主张房屋装修损失及其他损失的权利，故诉至法院请求判令：1、解除金海永与后街公司签订的《“三益公”商铺租赁合同》；2、后街公司退还房屋租赁保证金250000元；3、后街公司承担单方解除合同给金海永造成的损失50000元（庭审中陈述该损失实际为违约金）；4、诉讼费用由后街公司承担。
被告后街投资公司辩称，1、原、被告双方签订的合同及补充协议，该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效；2、合同及补充协议签订后，被告履行了相关义务，原告履行了交付租金的相关义务，被告至今没有向原告发出解除合同的通知，被告不构成违约；3、被告现在已经将租赁的房屋交还给业主，相关权利义务，已经由业主接管，原告和业主之间按照合同履行相关权利义务，原告现在一直在使用房屋，因此原告的权利义务并没有受到损害；4、被告已经没有对三益公商铺进行管理，现在已无法履行合同。综上，请求驳回原告的诉请。
经审理查明，2013年4月22日，后街公司（甲方、出租方）与金海永（乙方、承租方）签订《“三益公”商铺租赁合同》，约定：出租物业为座落在成都市锦江区新街后巷子9号的“三益公商厦”，乙方租赁房屋位于该项目的2层17至22、35至40、47至49、71至75号（甲方自编商铺号为L2-2）共20间商铺（房屋），具体位置见房屋平面图；该房屋建筑面积为308.14平方米，乙方实际租用套内面积为297平方米，租房区域的平面图见本合同附件（一）；出租房屋现状为清水房，水、电中央空调线路正常到户，天然气申请安装由乙方自行办理，租赁区域以外的管道设计施工产生的费用由甲方承担，出租房屋所在楼宇物业已具备提供电话、光纤、天燃气管道的接口，乙方根据其自身经营需要可自行自费向相关通信、广播、天燃气经营部门申请开通，甲乙双方同意按上述房屋现状出租／承租房屋；乙方租赁该房屋作为营业用房使用，经营范围为餐饮，经营品牌为中式快餐，乙方应在实际经营开业之前办理好相关的政府行政许可等手续；乙方根据经营的需要而对房屋进行装修时，不得擅自改变房屋建筑外立面和破坏房屋主体结构，装修方案应报送甲方并经甲方书面同意后，再由乙方自行申报政府主管部门审批，完善手续后方能实施；第3-3条乙方的装修工程必须严格遵守国家法律法规、政策，装修完成后必须通过包括但不限于消防检验在内的相关各类政府查验；第4-1条2013年5月15日前为乙方免租装修期，免租装修期期间甲方不收取乙方基本租金，但乙方应按相关标准正常支付其他管理及能耗费用，包括但不限于物业管理费、垃圾清运费、水、电、气费等，免租装修期满后，无论乙方是否达到营业状态，都应向甲方正常支付租金；自本合同签订之日起3个自然日内，乙方应到租赁房屋处进行收房，收房时甲乙双方须签订《房屋交接单》，乙方逾期未到场收房的，视为乙方已经按本合同第一条所载明房屋状态收房；房屋租赁期限为5年，从免租期结束后的次日起开始计算，第一年月租金单价为430元／月／平方米，月租金为127710元，甲方按6个月为一期收取租金，在签订本租赁合同2个工作日内，乙方除交纳房屋租赁保证金250000元外，须交纳首期房屋租金；如乙方迟延缴付租金或按本合同约定应由乙方承担的其他费用，则甲方有权从租赁保证金中进行代扣代缴，乙方应自甲方代扣代缴之日起3个工作日内补足保证金，如果乙方迟延缴付租金和其他费用，导致甲方从房屋租赁保证金中扣付或代付后，租赁保证金余额不足约定的房屋租赁保证金总额一半且自扣付或代付之日起超过15日仍未补足保证金时，甲方有权解除本合同。甲方解除本合同后，乙方应立即无条件地腾退房屋，且无权要求甲方返还任何费用。租赁合同到期，甲方应在乙方退场后5个工作日内结算，并自乙方返还房屋之日起15个工作日内退还乙方房屋租赁保证金。甲方应保证对其出租的物业拥有合法使用权，否则因此造成的乙方在承租期内不能正常经营的，甲方应承担一切责任，乙方可视情况终止合同，甲方应退还租赁保证金、余期租金及赔偿等同于租赁保证金的违约金。除甲方同意外，乙方应在本合同的租赁期届满、解除或终止后的5日内返还该房屋，并于终止后的5日内搬出租赁房屋，此期限内按合同约定的当期租金标准折日计算房屋占用费，若乙方逾期返还房屋每逾期一日按合同当期租金标准的两倍向甲方支付该房屋占用费，乙方超过7日仍未搬离的，乙方不可撤销地同意将该租赁屋内物品所有权无偿赠与给甲方且不向甲方主张任何补偿；乙方返还该房屋时，房屋及所有的设施设备应当符合正常使用后的状态，如有房屋和设施设备的毁损，乙方应恢复原状，如乙方拒不恢复原状的甲方有权自行恢复原状，费用从租赁保证金中扣除，保证金不足以抵扣的，甲方有权向乙方追索；如果乙方无正当理由单方违法解除本合同，则乙方所缴纳的租赁保证金甲方予以没收且乙方无权要求甲方退还租金。如果甲方无正当理由单方违法解除本合同，则须向乙方退还租赁保证金、余期租金，并承担由此给乙方造成的装修损失。
2014年7月10日，金海永与后街公司签订《补充协议》约定，后街公司同意金海永承租的位于锦江区新街后巷子9号L2-2号商铺租金调整为每月85000元，从2014年7月16日开始执行，支付方式由原来半年付调整为月付，如三个月后三益公商圈商业氛围持续低迷，再次调整租金为每月65000元。双方于2013年4月22日签订的《“三益公”商铺租赁合同》除租金、支付方式、期限和协议第（二）条调整补充外，原合同其他条款一律不变，双方权利义务仍按原合同条款执行。
2013年4月24日，后街公司收到金海永交纳的商铺租赁保证金250000元。
2014年9月1日，后街公司向金海永送达《函告》，告知：后街公司因经营问题，无法继续承租“三益公”商厦商铺，已经于2014年9月1日将二楼商铺全部交还给业主，金海永承租的二楼商铺由全体二楼业主经营管理。
2014年9月4日，后街公司向三益公商厦二楼全体业主出具《通知》，载明：后街公司因经营不善自2014年5月25日起至今只支付了两个月原租金的六成，未按原合同约定足额支付租金，已构成严重违约，后街公司亦不能继续履行合同。终止与二楼全部业主签订的《房屋租赁合同》，并将二楼的房屋及经营管理权归还给二楼业主，由二楼业主自行管理经营。
2014年9月16日，金海永向后街公司申请缓缴房租，称因后街公司与“三益公”商厦2层业主的发生纠纷，但因金海永未能接到后街公司对双方签订的商品租赁合同的处理方案，故申请暂缓缴纳与后街公司租赁合同约定的租金。金海永已向后街公司支付2014年8月至2014年10月的租金。
庭审中，双方均陈述后街公司已经搬离“三益公”商厦，未再对金海永承租的商铺进行管理。
认定以上事实有原告金海永提交的金海永《居民身份证》、后街投资公司的《企业法人营业执照》复印件、2013年4月22日双方签订的《“三益公”商铺租赁合同》、《补充协议》、《成都银行进账单》、编号为0003538号《收据》、《函告》复印件、2014年9月4日的《通知》、《关于缓缴房租的申请》，被告后街公司提交的《收条》以及金海永、后街公司的当庭陈述在案为证。关于金海永提交的《授权委托书》复印件、《收条》、发票、《短租协议》，上述证据材料与本案无关，本院不予采信，不作为认定本案事实的依据。
本院认为，金海永与后街公司于2013年4月22日签订的《“三益公”商铺租赁合同》是双方真实意思表示，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方合同第七条约定：后街公司应当保证对其出租的物业拥有合同使用权，否则因此造成金海永在承租期内不能正常经营的，后街公司应当承担一切责任，金海永可以视其情况终止合同，后街公司应当退还租赁保证金、余期租金及赔偿等同于租赁保证金的违约金。现后街公司已经实际搬离“三益公”大厦，并丧失了对金海永所承租商铺的使用权，违反了合同约定的义务，致使金海永与后街公司所签订的租赁合同已实际履行不能。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…….（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，故金海永起诉主张解除与后街公司签订的《“三益公”商铺租赁合同》，具有事实及法律依据，本院予以支持，《补充协议》是对《“三益公”商铺租赁合同》合同条款的部分更改，原合同解除的，补充合同应一并解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告的违约行为致使合同不能继续履行，被告应当承担相应违约责任。原告陈述其主张的损失实际上为违约金，被告请求如果认定被告违约，要求减免违约金。对此，本院认为，我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于后街公司明确请求对违约金予以减免，并且金海永也未举证证明其实际损失，故根据双方履约的实际情况、违约程度等因素，本院依法确定违约金为10000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款（条文全文附后）之规定，判决如下：
一、解除原告金海永与被告成都后街投资有限公司签订的《“三益公”商铺租赁合同》（含《补充协议》）；
二、被告成都后街投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告金海永返还租赁保证金250000元；
三、被告成都后街投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告金海永赔偿损失10000元；
四、驳回原告金海永的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取3000元，由被告成都后街投资有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 詹茜
二〇一五年三月十九日
书 记 员 向娟
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。