广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终3866号
上诉人（原审被告）：田应桃，女，1976年3月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，
被上诉人（原审原告）：毕莹，女，1983年11月13日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，
第三人（原审第三人）：惠州市家家顺房产经纪有限公司，住所地惠阳区淡水人民六路中天彩虹城N-1017号商铺。
法定代表人：罗立平。
委托代理人：侯迪，女，1994年3月2日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，系第三人公司员工。
委托代理人：李婕雯，女，1992年7月10日出生，汉族，住广东省汕头市金平区，系第三人公司员工。
上诉人田应桃因与毕莹、深圳市家家顺房产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初1956号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告起诉称：1、请求依法判决被告返还房屋押金3000元整；2、请求依法判决被告将2016年6月2日至2015年6月15日的房租费用返还给原告，共计600元；3、请求依法判决被告支付从2016年6月15日后至实际将上述款项支付给原告为止的利息（按照中国人民银行同期存款利率计算）；4、请求依法判决被告支付违约金3000元；5、请求依法判决被告支付交通费用100元；6、请求判令被告承担本案诉讼费。
事实和理由：原告与被告、第三人于2015年10月11日签订一份房屋租赁合同（合同编号N040307001395），原告通过第三人的居间服务承租被告位于惠州市××区花样年别样城21栋1409号房。租期从2015年10月15日开始计算，每月15日前将房租1500元打入被告指定的银行卡中（平安银行，卡号：62×××15，姓名：陶军，系被告丈夫，涉案房屋的共同所有人）。签约当天原告将2015年10月15日至2015年11月15日房租以及保证金3000元，共计4500元整通过现金的方式支付给被告，并于当天支付第三人居间服务佣金750元，支付完成后三方签订合同并签字、盖章、按手印。2016年5月15日，原告通过电话告知被告，6与15日后将不再承租涉案房屋。原告于2016年6月2日，提前半个月将房屋空出来以备被告继续出租给其他人。水、煤气、物业等杂费都已经交纳。电费需要在交接时查看电表，以确定实际电费金额。原告于2016年6月21日发现该房屋已经住进新人，故要求被告将保证金3000元返还给原告，被告找各种理由推脱原告，原告与第三人联系并说明此事，第三人也联系不上被告。2016年6月2日至2016年6月15日期间，原告多次电话联系被告协商交接时间，被告却一直拖延，并在没有告知原告和第三人陪同的情况下，单方面进入涉案房屋内，使原告权益受到损害。原告认为：第一、涉案房屋已经住进新人，被告应按照租赁合同之约定，将保证金返还给原告；第二、水、煤气、物业等杂费都已经交纳，电费需要查看电表，以确定实际电费金额；第三、被告故意拖着原告是不想返还保证金以及其他费用，严重违约，按照合同习惯，违约方应当双倍返还守约方保证金，故请求判决被告支付原告3000元违约金；第四、因为被告的违约行为，给原告增加了不必要的交通费支出，故请求被告支付交通费100元；第五、原告向第三人支付了佣金，应该及时告示原告，减少损失，出现事故后积极同原告合作解决争议，故第三人应当承担部分责任。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院。
原告提供了如下证据材料：1、房屋租赁合同；2、房租支付凭证。
被告田应桃辩称，2015年的时候，原告经过家家顺租了我的房子，她没来的时候，所有的家私都是好的，除了饭桌有一点点问题。之前她退房的时候我在深圳生孩子回不了，我就让她把钥匙给家家顺，让家家顺去帮我收房。我现在的新租客来签合同，我一直打电话让他给我钥匙，但是家家顺一直没有给我钥匙，钥匙谁都没有，找不到了。他们走的时候，门窗没有关，那个时候发台风导致水进了房间，我的地板和家私都坏了。原告把我的东西损坏了，按照合同她的押金我是不用返还的。
第三人惠州市家家顺房产经纪有限公司述称，1、2015年10月11日，原被告双方在第三人居间促成下签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告涉案房产，该合同合法有效，租期自2015年10月15日起至2016年3月14日，每月15日前将房租1500元打入被告指定的银行卡中。当日，原告以现金方式向被告支付首月房租1500元、保证金3000元，同时支付第三人居间服务佣金750元，支付完成后三方签订合同并签字、盖章、按手印；2、2016年6月21日，原告致电第三人称不再承租涉案房屋，但未收到被告退还保证金3000元。事后第三人曾多次配合原告要求积极联系被告询问事实经过，被告称原告在租赁期间未及时关窗导致下雨雨水渗进房屋泡坏地板，应当扣除保证金，随后被告拒绝接第三人电话。综上，本案合同已经履行完毕，第三人查明房屋基本情况并告知原被告双方，促成双方签署租赁合同，在原被告双方产生分歧后积极沟通调解，已经履行调解和告知义务。原告诉请第三人承担部分责任无事实和法律依据，恳请法院依据事实，公正判决。
被告及第三人未提交证据。
原审法院查明的事实
经审理查明，2015年10月11日，原、被告以及第三方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告通过第三方的居间介绍租赁被告位于惠州市××区花样年别样城21栋1409号房，租期自2015年10月15日起至2016年3月14日止。租金为每月人民币1500元整，并于每月15日前支付当月租金，转入指定平安银行账户中（户名为陶军）。承租方应在本合同签订之时向出租房支付3000元租赁保证金。租赁期间，每月的物业管理费、电话、煤气、清洁、水电、卫生等杂费由原告支付。合同期满，如不续租，则被告在承租方结清杂费之日起三日内，将租赁保证金退还给原告（不计算利息）。承租方应妥善使用该房产及有关设施，如故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或向出租房赔偿经济损失。合同签订后，原告以现金方式向被告支付首月房租1500元及租赁保证金3000元。2015年11月至2016年5月期间，原告于每月15日前将房租通过银行转账的方式支付到被告指定账户。2016年6月2日，原告搬离涉案房屋并提出解除租赁关系。原告认为被告应当返还其保证金及剩余房租，经催讨未果，遂诉至法院。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原、被告及第三人之间签订的《房屋租赁合同》是三方当事人真实意思表示，为有效合同，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中租赁期满后，原告继续租住涉案房屋，被告没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，原告可以随时解除合同。故原告诉请被告返还房屋保证金3000元及剩余部分房租600元，理由充分，予以支持。合同中并未对利息及违约责任作出明确约定，故原告诉请被告支付利息及违约金3000元，依据不足，不予支持。原告诉请被告支付交通费用100元，缺乏事实与法律依据，理由不充分，不予支持。被告辩称原告退房时损害了房屋内的家私，因此不予返还原告保证金，但被告未提供充分的证据予以证明，故对其抗辩理由不予采信。第三人惠州市家家顺房产经纪有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本案审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告田应桃应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告毕莹租赁保证金3000元。
二、被告田应桃应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告毕莹2016年6月3日至2016年6月14日的房租600元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由被告田应桃负担。
当事人二审的意见
田应桃不服原审判决，向本院提出上诉。请求：撤销原判，改判驳回被上诉人诉讼请求。
事实和理由是：上诉人（原被告）认为，合同法第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式法，行政法规定采用书面形式的应当采用书面形式，当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式，可见，除法律、行政法规定采用书面形式的之外，口头的承诺也是合同，也同样具有法律效力，因在本案中，被告和原告在订立合同时，也同样有口头合同（不管是有意或无意损坏房内设施，应当照价赔偿）。
而在原告退房前因那段时间原告出门未关门窗(2016年惠州5月上旬天气为证)下暴雨，导致房内设施泡水，房屋内设施、地板、墙、冰箱都有不同损坏（有照片为证），按《房屋租赁合同》第四条“租赁双方权利义务”中第1条，承租方应妥善使用该房产及有关设施，如有意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或向出租方赔偿经济损失，所需费用自行承担，如系正常使用造成损坏，则出租方应在接到承租方通知后及时组织维修，所需费用由出租方承担，所以3000元押金，原告毕莹什么时候修复好，原被告就什么时候退还3000元，还有，原告是2015年10月7日与原被告签订的合同，2015年10月8日，原告毕莹住进去的，也就是说，原告是2016年5月7日退房的，所以一审判决中，判决退还原告600元，原告是住满1个月的，证据是原告提供的每月交的管理费用清单有记载，每月5日至30日交纳管理费，所以原被告是不用退还原告600元房租的，恳请法院公证审判。
综上所述，上诉人认为原审法院的判决认定事实不清，判决错误，恳请二审人民法院撤销原判，改判驳回被上诉人诉讼请求。
被上诉人毕莹答辩称：对于上诉人的照片证据不能证明是我损害房屋，对天气预告我不认可其证明内容，而且无原件，只能说明天气情况。我告知房东2015年6月15日不再租房子，之后我一直没进入过涉案房屋，而且房子已经租给他人。上诉人说我是在2015年11月1日签订合同，所以我方认为一审判决公平公正。2016年6月22日我联系房东，而且家家顺也联系房东。请二审法院维持判决。
第三人提交了交易情况说明：1、2015年10月11日，上诉人与被上诉人双方在第三人居间促成下签订《房屋租赁合同》，约定被上诉人承租上诉人所有涉案房产，该合同合法、真实、有效，租期自2015年10月15日起，至2016年3月14日，每月15日前将房租1500元（人民币壹仟伍佰元整）打入上诉人指定银行卡中。当日，被上诉人以现金方式向上诉人支付首月房租1500元（人民币壹仟伍佰元）、保证金3000元（人民币叁仟元），同时，被上诉人也以现金方式支付第三人居间服务佣金750元（人民币柒佰伍拾元），支付完成后三方签订合同并签字、盖章、按手印，期间原被告双方气氛比较愉快。
2、2016年6月21日，被上诉人致电第三人称其不再承租涉案房屋，但未收到上诉人退还保证金3000元（人民币叁仟元整）。事后第三人曾多次配合被上诉人要求积极联系上诉人询问事实经过，上诉人称被上诉人在租赁期间未及时关窗导致下雨雨水渗进房屋泡坏地板，应当扣除保证金，随后上诉人拒接第三人电话。
综上，本案合同已经履行完毕，第三人查明房屋基本情况并告知上诉人与被上诉人双方，促成双方签署租赁合同，在上诉人与被上诉人双方产生分歧后积极沟通与调解，已忠实勤勉的履行合理告知与调解之义务，无奈双方始终谈洽不拢。被上诉人诉求第三人承担部分责任无事实和法律依据，恳请法院依据事实，公正判决。
上诉人提交新证据：照片及天气预报、物业交接清单。证明房子被水浸泡墙面已经起泡，现任租客没有再用冰箱，因为冰箱已经坏，在这种情况下我是不可能退押金。物业交接清单可以证明交接时物品都是好的。
被上诉人辩称：因为根据双方签订的租赁合同，但是上诉人一直不与我退房交接，而且上诉人在此期间将房子租给别人。
被上诉人提交新证据：家家顺钥匙收条复印件,证明2016年6月11日其已将房屋钥匙移交给第三人。
第三人二审未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点:上诉人收取被上诉人的3000元保证金以及600元租金是否应当予以退还的问题。具体判析如下：
关于3000元的保证金是不应当退还的问题。依据双方当事人签订的《房屋租赁合同》第五条约定：“合同期满，租赁双方在办理房产交接手续时，应当将欠付或应付的租金和费用结清。双方结清费用后3天内出租方将租赁保证金退还给承租方。”本案中，双方当事人的租期已经超过的约定的租赁期限，双方当事人以实际的行为表示继续履行合同，转为不定期租赁，合同双方当事人可以随时解除合同，被上诉人提出解除合同并请求还返保证金，有合同依据，应当予以支持。
至于上诉人抗辩租赁房屋内设施、地板、墙体、冰箱损坏的问题。本院认为，一方面，根据最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第三百二十八条的规定“在二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”本案中，上诉人请求承租人赔偿损失，属于反诉请求，并且被上诉人明确表示不同意由本院一并处理。据此，对于上诉人请求赔偿损失，本院不予处理，上诉人可另行途径解决。另一方面，上诉人主张的房屋内设施、地板、墙体、冰箱损坏的问题，应当提供证据予以证明。上诉人二审仅提交照片，并不能认定造成损失的原因及具体数额，上述损失应当经过专业的鉴定机构评估损失价值。鉴于本案为二审案件，直接鉴定将损害当事人的审级利益，当事人对于该部分的请求可另行诉讼解决。据此，原审法院判决上诉人退还3000元保证金给被上诉人，处理并无不妥，应当予以维持。
关于上诉人是否应当退还600元租金的问题。依据双方当事人签订的《房屋租赁合同》约定：每月15日前将房租金支付出租人。被上诉人原审提交了支付宝转账信息，被上诉人2016年5月14日转账1600元租赁给合同约定的陶军（出租人的丈夫）。可以确认，被上诉人已经支付2016年5月15日至6月14日的租金。经原审法院查明，被上诉人于2016年6月，搬离涉案房屋并提出解除租赁关系，上诉人应当将剩余的多收取的租金退还给被上诉人。据此，上诉人二审上诉人称：“2016年5月7日退房，被上诉人住满1个月。”与事实不符，上诉人的上诉主张理由不成立，予以驳回。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用50元，由上诉人田应桃负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 寇 倩
审 判 员 黄宇乐
二〇一七年三月一日
法官助理 黄晓娜
书 记 员 赵 铎
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；