甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）甘01民终2291号上诉人（原审被告、反诉原告）李某某，男，1937年3月24日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：兰州闲庭物业管理有限责任公司（以下简称“闲庭物业公司”），住所地甘肃省兰州市城关区。法定代表人：张财泉，该公司经理。委托诉讼代理人：王律宏，甘肃王力律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：兰州长盛房地产开发有限公司（以下简称“长盛公司”），住所地甘肃省兰州市城关区。法定代表人：郝李，该公司经理。上诉人李某某因与被上诉人兰州闲庭物业管理有限责任公司、兰州长盛房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2015）城民三初字第52号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李某某、被上诉人兰州闲庭物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人王律宏到庭参加诉讼，被上诉人兰州长盛房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。李某某上诉请求：一、撤销原审判决；二、驳回闲庭物业公司的诉讼请求；三、判令闲庭物业公司赔偿因违法停电导致房屋无法正常使用的损失20000元；四、诉讼费用由闲庭物业公司负担。事实和理由：一、由于双方纠纷起源于长盛公司未按合同约定向本人交房，故我方申请追加该公司为本案第三人，追加第三人系原审法院的庭长和主管院长批准后追加的，而非合议庭追加；二、依据法律规定，开发商未按期交房的，相关物业费应由开发商承担，在此案之前作为开发商的长盛公司因物业费问题就已起诉过我，后又撤诉。并承诺不再收取过去的物业费，并赔偿我方部分损失，因此追加该公司为第三人符合法律规定，时至今日，长盛公司并未提供住房质量保证书，我为此也多次向相关部门进行反映，但一直未予解决。从上述问题可看出，长盛公司与本案的诉讼具有关联性，但一审判决却已该公司已办理产权证，不需要承担责任一句带过属事实认定错误；三、闲庭物业公司并非包括本人在内的小区业主共同委托的物业管理企业，原审判决以闲庭物业公司与长盛公司签订物业合同时起认定该公司成为了该小区适格的物业管理企业有违法律规定。两公司的合同约定，闲庭物业公司应与小区业主重新签订物业服务合同，但至今双方并未签订，闲庭物业公司未履行合同义务，故两公司合同无效。且闲庭物业公司无故对本人停电、停水，本人所提交的相关证明足以证实，不能因大多数人交了费用，就能说明闲庭物业公司的物业管理合法。闲庭物业公司对本人停电后，经城关区物业管理办公室协调后，至2014年10月才恢复供电，在此之前该房屋一直无法正常使用，其无权收取相关费用。四、闲庭物业公司对本人房屋停水停电后，我多次找相关部门反映，后经相关部门多次协调处理，其才于2014年10月才恢复供电，其非法停电长达3年之久，给我造成了极大损失，具体为2011年下半年至2014年10月停水停电期间的损失即每月1200元（市场租金）×36个月为43200元，本人只主张20000元合情合理，应予支持。兰州闲庭物业管理有限责任公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律准确，应予维持。兰州长盛房地产开发有限公司未到庭答辩。兰州闲庭物业管理有限责任公司向一审法院起诉请求：一、依法判令李某某立即支付2011年至2014年拖欠的物业管理服务费1744.2元、取暖费5908.2元、水费818.1元及滞纳金1460元，以上共计9930.5元。二、本案诉讼费由李某某承担。李某某向一审法院反诉请求：一、闲庭物业公司以同等地段、相同户型的出租价格支付因停电导致房屋无法正常使用的损失20000元。二、反诉费用由闲庭公司承担。一审法院认定事实：2004年4月20日，李某某与长盛公司签订房屋买卖合同，李某某购买长盛小区第一幢5单元301室房屋一套，长盛公司应于2003年12月30日前将经综合验收合格的房屋交付李某某。2004年9月20日，李某某取得了房权证书。2005年4月4日，长盛公司作出《告慰书》，称由于长盛小区一号楼五单元个别井桩不到位导致楼体出现裂缝及下沉，……对住户造成的损失，长盛公司将依法向相关责任单位予以追讨等。此后包括李某某在内的长盛小区1号楼五单元多位业主长期向相关部门反映房屋存在质量问题。2011年5月8日，长盛公司与闲庭物业公司签订《物业管理及供热服务委托合同》，长盛公司自2011年5月10日起将长盛小区1-5号住宅楼及所有一、二层商铺物业及供热服务委托闲庭物业公司管理，闲庭物业公司提供了物业及供热服务后有权向使用人收取物业费和供热费。合同签订后闲庭物业公司即为包括李某某在内的长盛小区1-5号楼业主提供了物业及供暖服务。因李某某未交纳2011年6月至2014年11月的物业费、取暖费及水费，闲庭物业公司多次向李某某发出催费通知，李某某始终以房屋未办理交付手续为由拒绝交纳。闲庭物业公司以李某某长期不交纳物业费、采暖费对李某某的1号楼5单元301室房屋停止供电，李某某向兰州市城关区物业管理办公室反映情况；经兰州市城关区物业管理办公室协调，2014年10月起房屋恢复供电。2014年10月后李某某将涉案房屋出租至今，获得租金收益。李某某付清了2015年全年的物业费、采暖费等费用。另查明，李某某所在的长盛小区未成立业主委员会。自闲庭物业公司为长盛小区业主提供物业服务以来大部分业主按时交纳物业费、采暖费等。一审法院认为，李某某提出闲庭物业公司不具备为自己提供物业服务资格的问题。闲庭物业公司自2011年5月为长盛小区1-5号楼提供物业服务以来，大部分业主已采用给其交纳物业费、采暖费等费用的行为接受了闲庭物业公司为其提供物业和供暖服务，双方已实际建立了物业服务合同法律关系。又因长盛小区1-5号楼并未成立业主委员会，未产生能够与物业公司另行签订物业服务委托合同，或者否定闲庭物业公司提供物业服务的组织，李某某作为长盛小区1号楼5单元301室的业主，其个人意志不能代表其他业主的意志，其个人认为闲庭物业公司不具有向其提供物业服务资格的主张并不影响闲庭物业公司已与长盛小区1-5号楼的业主建立了物业服务合同法律关系的事实。李某某亦已向闲庭物业公司交纳2015年物业服务费、取暖费的行为亦可认定李某某对闲庭物业公司向其提供物业服务的认可。现李某某又提出闲庭物业无权向其收取物业服务费用的主张缺乏事实依据，不予支持。李某某认为长盛公司至今没有为其所有的长盛小区1号楼5单元301室房屋办理房屋交付手续，根据物业收费管理办法的规定，李某某不应当交纳物业费用。因李某某已取得了长盛小区1号楼5单元301室房屋的所有权证书，且李某某提出闲庭物业公司自2011年下半年起至2014年10月因其不交纳物业费，闲庭物业公司对其所有的房屋采取了断水、断电的措施，导致其不能正常使用，说明李某某已认可自己对该房屋享有使用权。另外，李某某交清了2015年全年的物业费用。根据上述三方面，认定李某某已于2004年9月20日实际取得了长盛小区1号楼5单元301室房屋的完整的所有权，其与闲庭物业公司亦建立了事实上的物业服务合同关系。李某某已使用了闲庭物业公司提供的物业和供暖服务，应当依法向闲庭物业公司缴纳物业服务费和采暖费。关于闲庭物业公司请求李某某交纳的水费及滞纳金，因闲庭物业公司在审理中并未出具水费由其代扣代缴的相应证据，对此项请求不予支持。对其主张的滞纳金，闲庭物业公司未明确说明滞纳金的产生来源，属于主张不确定，对该项主张亦不予支持。李某某提出反诉认为闲庭物业公司因其不交物业费而违法采取对李某某的房屋停电停水的做法，导致其在2011年下半年至2014年10月15日期间无法正常使用该房屋，对此应当向其承担赔偿损失的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。李某某对其提出的反诉请求并未提供充足有力的证据证明其损失的情况，对此主张不予支持。李某某可在取得相应损失的证据后另行提起诉讼。第三人长盛公司已为李某某的房屋办理了产权证书，李某某已经取得了房屋所有权，因此长盛公司在本案中不需要承担责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》三十六条第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第一款（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）李某某向原告（反诉被告）兰州闲庭物业管理有限责任公司支付2011年至2014年的物业服务费1744.2元、取暖费5908.2元。二、驳回原告（反诉被告）兰州闲庭物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）李某某的反诉请求。本诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）兰州闲庭物业管理有限责任公司负担10元，由被告（反诉原告）李某某负担40元。反诉案件受理费150元，由被告（反诉原告）李某某负担。以上由被告（反诉原告）李某某向原告（反诉被告）兰州闲庭物业管理有限责任公司支付的款项共计7692.4元，由被告（反诉原告）李某某于本判决生效之日起五日内一次性向原告（反诉被告）兰州闲庭物业管理有限责任公司付清。本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。二审中，当事人没有提交新的证据。原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。本院认为，在2011年5月8日，长盛公司与闲庭物业公司签订《物业管理及供热服务委托合同》之前，李某某房屋所在小区的物业由长盛公司自行管理，根据在卷证据证明在长盛公司管理期间，李某某因房屋质量、物业费等问题与该公司存在争议，长盛公司亦作出《告慰书》，称由于长盛小区一号楼五单元个别井桩不到位导致楼体出现裂缝及下沉，……对住户造成的损失，长盛公司将依法向相关责任单位予以追讨等。但对于此问题，在长盛公司与闲庭物业公司签订的《物业管理及供热服务委托合同》中并未作出衔接安排，即长盛公司在涉案房屋存在前述问题的情况下能否正常使用作出说明或作正常移交。且亦不能证明在涉案房屋存在问题的情况下，该房屋在2011年至2014年期间确实由李某某在实际使用涉案房屋的事实。因此现闲庭物业公司依据其与长盛公司签订的合同向作为业主的李某某主张权利不当。原审对此予以认定有误，应予纠正。关于李某某向闲庭物业公司主张相关损失的问题。原审认定及处理并无不当，本院不再予以赘述。关于长盛公司在与李某某之间存在争议中，该公司是否担责的问题，并不属于本案应予审查的范围。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2015）城民三初字第52号民事判决；二、驳回被上诉人兰州闲庭物业管理有限责任公司的诉讼请求；三、驳回上诉人李某某的反诉请求。一审案件受理费50元，由被上诉人兰州闲庭物业管理有限责任公司负担，二审案件受理费300元，一审反诉费150元，共计450元，由上诉人李某某负担。公告费由交纳方自行负担。本判决为终审判决。审 判 长  张建军审 判 员  白丽娟代理审判员  冯 诚二〇一七年三月二十七日书 记 员  卢淑娟