江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏13民终1073号
上诉人（原审原告）：桑学端，男，汉族，1956年5月5日出生，住江苏省连云港海州市。
被上诉人（原审被告）：江苏万顺置业有限公司，住所地江苏省沭阳县经济开发区昆山路西侧。
法定代表人：何金生，该公司总经理。
委托诉讼代理人：解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。
上诉人桑学端因与被上诉人江苏万顺置业有限公司（以下简称万顺公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初16302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人桑学端的上诉请求为：1.撤销一审判决，改判支持桑学端的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由万顺公司承担。事实和理由：一、桑学端已实际支付购房款507565元。1.桑学端分别于2013年5月1日存款132500元、2013年6月21日汇款183500元至王毅账户，万顺公司对此真实性不持异议，其余款项191565元以现金方式交付于王毅。万顺公司出具2张收款收据，收到款项分别为215811元、291754元。2.王毅在2012年5月经万顺公司同意自筹61000000元为万顺公司建设阳光绿洲小区二、三号楼，万顺公司授权其为阳光绿洲小区销售部经理，王毅销售房屋收取房款系万顺公司委托，涉案房屋的认购书上有万顺公司阳光绿洲销售部专用章。3.证人李某可以证明桑学端将现金交付王毅的事实，李某分两次将本息款给付桑学端，其第一次在场，第二次不在场，因一审法院询问李某时未说清何时给付，李某方才回答不在场。且时间过长，李某记忆不清符合常情，一审法院不能因此认定桑学端未支付款项给王毅。二、双方之间存在商品房买卖合同关系。1.2014年3月1日万顺公司与桑学端签订两份《阳光绿洲商品房认购书》，明确载明合同双方当事人、房号、面积、单价、购房款支付方式。2.万顺公司将阳光绿洲小区授权于王毅销售，且包括桑学端在内的众多购房者均认可王毅代表万顺公司从事商品房销售。3.万顺公司出具收款收据加盖了其财务专用章，可以证明万顺公司收到507565元款项。4.一审法院以万顺公司取得房屋预售许可证后桑学端仅要求其出具《认购书》及收据为由认定不符合购买商品房的一般常理有误。在2013年5月1日、2013年6月21日和2014年3月1日，桑学端支付给王毅的款项为预付的购房定金，王毅出具定金收据。因尚欠106565元，桑学端要求王毅从其借自己的款项中抵106565元，王毅表示同意，但财务人员不同意出具全款收据。2014年4月17日，桑学端将李某还款95000元和自己钱款共计106565元交予王毅，王毅在2014年3月1日出具的《认购书》上注明“全款付清（低于备案价由我负责）”字样，由财务出具加盖万顺公司财务专用章的收款收据。5.关于桑学端转账时间与出具《认购书》及发票时间相差十个月的问题。桑学端先付定金，王毅出具定金收据，在结账时将购房发票收回，符合交易习惯。万顺公司存在诸多管理混乱问题和不符合法律规定的行为，相差十个月完全有可能，不能将此归责与桑学端。三、关于备案问题。王毅称由其负责备案，桑学端提供身份证等备案材料，但经多次催促下，王毅一直拖延。后因工地资金出现问题，王毅被捕，致房屋无法办理备案。群众上访政府部门成立专案组处理此事，专案组向桑学端等上访者发了告知函，但至今未办理备案。五、最高人民法院在（2015）民一终字第78号洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案中认为：“除在基于特定法政策考量，有必要在书面证据之外对相关事实予以进一步查证等情形，推翻书面证据之证明力应仅属例外。民事诉讼中的案件事实，应为能够被有效证据证明的案件事实。此外，透过解释确定争议法律关系的性质，应当秉持使争议法律关系项下之权利义务更加清楚，而不是更加模糊的基本价值取向。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。此外，即便在两种解读结果具有同等合理性的场合，也应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定，藉此传达和树立重诺守信的价值导向。综上，若要否定书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，必须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判”。
被上诉人万顺公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。具体理由如下：认购书上载明房款已付清，但2014年4月17日出具的房款收据注明的是“预付款”，结合桑学端的陈述，表明并未付清房款，并分多次付款，可以推断桑学端提供的认购书及收款收据不能作为认定购房合同成立的依据。2.结合桑学端的打款情况、对现金的证明情况、与王毅之间的借款情况以及阳光绿洲存在大量借贷，桑学端与王毅之间存在借款关系具有高度盖然性，且没有直接证据证明双方之间存在商品房买卖关系。3.桑学端主张所有款项均交予王毅，但王毅与万顺公司之间不存在隶属关系，双方系合同关系，故王毅收取款项不代表万顺公司收取款项。
桑学端向一审法院起诉请求：一、要求判决确认桑学端与万顺公司之间关于沭阳县阳光绿洲小区3号楼二单元1703号、1704号两套商品房的买卖关系成立并将房屋交付给桑学端使用；二、要求万顺公司办理购房合同及备案手续；三、万顺公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年3月1日，万顺公司向桑学端出具《阳光绿洲商品房认购书》两份，分别载明：“认购人：桑学端，认购人地址：江苏省淮安市清河区小市1237号。证件号码：，联系电话：187××××5198，认购定金：￥215811元整。认购房号：3幢2单元1703室，建筑面积：58.17平方米，单价：3710元/㎡，房款总额：人民币贰拾壹万伍仟捌佰壹拾壹元整（￥215811）。……。备注：全款付清（低于备案价由我负责）。……”。“认购人：桑学端，认购人地址：江苏省淮安市清河区小市1237号。证件号码：，联系电话：187××××5198，认购定金：￥291754元整。认购房号：3幢2单元1704室，建筑面积：78.64平方米，单价：3710元/㎡，房款总额：人民币贰拾玖万壹仟柒佰伍拾肆元整（￥291754）。……。备注：全款付清（低于备案价由我负责）。……”卖方一栏均加盖万顺公司阳光绿洲小区销售部印章，销售经理一栏均由王毅签名。
2014年4月17日，万顺公司向桑学端出具收款收据两份，分别载明：“交款单位：桑学端，收款方式：现金。摘要：阳光绿洲3-2-1703室预付款，人民币贰拾壹万伍仟捌佰壹拾壹元整￥215811。”、“交款单位：桑学端，收款方式：现金。摘要：阳光绿洲3-2-1703室预付款，78.14平方，3710元/㎡。人民币贰拾玖万壹仟柒佰伍拾肆元整￥291754。”该两份收款收据均加盖万顺公司财务专用章。
庭审中，桑学端自认与案外人王毅尚存在借贷关系。并向一审法院出具桑学端及案外人赵蓉、桑同鲁、汤峰、桑传江、段志峰、段小波共七人与案外人王毅于2013年7月29日签订《借款续用协议》一份及借条一份。内容分别为：“借款续用协议，甲方：桑学端等柒人，乙方：王毅。经双方商定达成如下续用借款协议。1.乙方借用甲方赵蓉230000、桑同鲁1700**、汤峰200000、桑学端80000、段小波150000、桑传江250000、赵蓉80000、段志峰240000，合计壹佰肆拾万元整。用于开发沭阳县阳光绿洲工程。其中赵蓉、桑同鲁、汤峰、桑学端、段小波830000元利息以结止2013年7月29日，桑传江、赵蓉330000元结止2013年8月8日，段志峰240000元利息结止23年7月1日。上述款项从结清利息起续用一年，其月息2.5%，两月付息一次。上述款项续用手续甲方都委托桑学端办理。2.如此款有误，以阳光绿洲3号楼1-3号商铺作为抵押相冲（壹佰肆拾万借款续用壹年）。甲方：赵蓉、桑同鲁、桑学端、汤峰、桑传江、段志峰、段小波。乙方：王毅。2013年7月29日。”、“今借到桑学端贰拾伍万肆仟元整，￥254000，用途说明：7.25，2.4万、9.7，5万+12万、11.15，6万，月息2.5，经手人：王毅，2013年11月15日。”
2013年5月1日，桑学端向案外人王毅账户存入132500元。2013年6月21日，桑学端向案外人王毅账户转账183500元。
一审法院归纳的争议焦点为：桑学端与万顺公司之间就沭阳县阳光绿洲小区3号楼2单元1703号、1704号房屋是否存在合法、有效的商品房买卖合同关系。如存在，桑学端要求万顺公司交付该两套房屋并签订购房合同及办理备案手续有无法律依据。
一审法院认为，桑学端与万顺公司之间就沭阳县阳光绿洲小区3号楼2单元1703号、1704号房屋不存在商品房买卖合同。理由如下：1.万顺公司分别于2014年3月1日、4月17日向桑学端出具涉案《认购书》及《收据》时，万顺公司已取得房屋预售许可证，桑学端完全可以与万顺公司签订正式商品房买卖合同并进行备案，而本案中桑学端仅要求万顺公司出具《认购书》及《收据》，不符合一般理性人购买商品房的做法。2.从桑学端主张的购房款资金来源看，主张涉案两套房屋购房款的交付方式为：于2013年5月1日向案外人王毅账户存入132500元；于2013年6月21日向案外人王毅账户转账183500元；于2014年3月1日向案外人王毅支付现金95000元；于2014年4月17日向案外人王毅支付现金10万余元。桑学端明确陈述两次支付现金的资金来源均是证人李某归还桑学端的借款本息，证人李某将借款本息归还桑学端后桑学端当场将证人归还的借款本息支付给案外人王毅且证人在场。但涉案两套房屋的认购书及对应的收款收据出具时间分别2014年3月1日及4月17日。而桑学端主张分别于2013年5月1日、2013年6月21日向案外人王毅账户的存款及汇款系涉案两套房屋的购房款，二者相差近十个月，明显不符合正常购房的交易习惯，且在2013年期间，桑学端自认与王毅存在借贷关系。同时，桑学端主张向案外人王毅以现金方式交付购房款时证人李某在场，但庭审中证人李某明确陈述其归还借款时案外人王毅并不在场，桑学端关于现金交付购房款的陈述内容与证人李某的证言相互矛盾。综上，桑学端提供的证据不能证明其支付了涉案两套房屋的购房款。
综上，桑学端持有的涉案房屋的认购书、收据不能证明与万顺公司之间存在商品房买卖合同关系。桑学端要求确认其与万顺公司存在关于涉案房屋的商品房买卖合同关系的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回桑学端的诉讼请求。案件受理费8976元，已减半收取4488元，由桑学端负担。
二审中，本院组织双方当事人进行证据交换及质证。
上诉人桑学端为证明自己的上诉请求，提交如下证据：
1.2013年12月30日，司玉环购买万顺公司阳光绿洲小区房屋的认购书和收款收据复印件一份。
2.2014年1月25日，张正购买万顺公司阳光绿洲小区房屋的认购书和收款收据复印件一份。
3.2013年2月9日，许玉学购买万顺公司阳光绿洲小区房屋的认购书和收款收据复印件一份。
4.2014年4月25日，段青茂购买万顺公司阳光绿洲小区房屋的认购书和收款收据复印件一份。
5.沭阳县人民法院（2017）苏1322民初5329号民事判决书复印件一份。
该组证据旨在证明桑学端是正常购房，与万顺公司之间的商品房买卖合同关系系真实意思表示。
被上诉人万顺公司对上述证据质证意见为：该组证据系复印件，对其真实性不予认可。1.段青茂诉万顺公司一案、二审判决段青茂胜诉，但万顺公司不服，正在申请再审。该案审理过程中，桑学端作为证人两次出庭，双方存在利害关系。2.张正出现在王毅的刑事案件中，系借款1500000元。3.王毅在收到许玉学款项后出具工程款收据给楼益健，但是否为此内容万顺公司不清楚。4.桑学端不应用其他案件来推理本案。桑学端向法庭陈述楼益健是实际施工人，且其出资投入。王毅和楼益健因非法吸收公众存款罪被抓，故不能以某一认购书、申请单或收款收据来类推本案。沭阳县县委、县政府成立专案组是为了保护合法购房人利益，也是为了还原案件的真相，万顺公司报案是为了保护自身的合法利益。该组证据与本案没有关联性。5.对判决书的真实性不持异议，但与本案没有关联性。许玉学将钱交给王毅，王毅出具相应的工程款收据交予楼益健，楼益健出具收款收据给许玉学。阳光绿洲小区的工程款均由楼益健交给万顺公司，许玉学案与本案无关联。
被上诉人万顺公司为证明自己的主张，提供如下证据:
1.2014年7月24日，龚小勇购买阳光绿洲小区3号楼2单元1703号房屋的认购书、收款收据各一份。
2.2014年1月25日，孟苏购买阳光绿洲小区3号楼2单元1703号房屋的收款收据一份。
3.2014年1月25日，王毅出具给孟苏的借条复印件一份
4.2015年1月18日，王毅与龚小勇达成关于借款的还款协议书一份。
5.2014年4月17日，万顺公司出具给桑学端的记账联两份，票据背面有王毅签字，楼益健称背面有王毅签名的票据系王毅借款。
上述证据旨在证明涉案的1703号、1704号房屋上存在其他的权利人，桑学端系借款给王毅。
上诉人桑学端质证认为：收款收据没有万顺公司财务印章，出具日期在万顺公司出具给桑学端的票据之后。关于出具给桑学端的记账联只能证明桑学端购房，王毅签名进一步证明其收到桑学端的房款，不存在借款。
本院对上述证据认证如下：
对上诉人桑学端提供的证据1、证据2因是复印件，无法确定其真实性。对证据3、证据4虽是复印件，但该证据的真实性已经经过判决确认。证据5万顺公司对其真实性无异议。证据3、4、5可以证明万顺公司在销售给其他人房屋时存在与本案相似的操作。
对被上诉人万顺公司提供的证据1、2、3、4与本案不具有关联性，对本案不具有证明效力。证据5收据上并没有注明是借款，该证据不能达到万顺公司的证明目的，本院不予采信。
二审查明事实与一审查明的事实一致，本院对此予以确认。
本案二审中的争议焦点是：1.桑学端与万顺公司之间就沭阳县阳光绿洲小区3号楼2单元1703号、1704号房屋是否存在合法的商品房买卖合同关系；2.如存在合法的商品房买卖关系，桑学端要求万顺公司交付涉案房屋并签订购房合同和办理备案手续的请求是否应当得到支持。
关于第1个争议焦点。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，桑学端主张其购买了万顺公司开发的阳光绿洲小区3号楼2单元1703号、1704号，并提交认购书及收款收据予以证明。而王毅是沭阳县阳光绿洲小区房屋销售经理。桑学端直接向王毅支付房款，并收到加盖万顺公司阳光绿洲销售部印章的商品房认购书和加盖万顺公司财务专用章的收款收据各一份。认购书上载明桑学端购买的房屋房号、单价、面积、总房款等商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。结合涉案楼盘管理混乱以致烂尾，引发多起类似诉讼的背景可知，在阳光绿洲小区的建设和销售过程中存在诸多不规范操作，房屋的购房流程与一般商品房购房流程有所不同，据此，本案能够认定桑学端与万顺公司之间形成了商品房买卖合同关系。万顺公司主张该款是王毅向桑学端借款，但万顺公司未提交证据证明桑学端和王毅之间就该款达成借贷的合意。故对万顺公司主张王毅是向桑学端借款的理由不能成立，本院不予采纳。
关于第2个争议焦点。桑学端要求万顺公司与其签订购房合同和办理备案登记手续，并将涉案房屋交付给其使用的请求。本院认为，虽然当事人双方签订了商品房认购书就涉案房屋成立买卖合同关系，但双方没有形成正式的书面合同，涉案房屋尚未办理产权登记，对于合同的具体条款仍需要双方进行磋商确定，如未能协商一致的，任何一方均有权拒绝与对方签订正式的商品房买卖合同。签订正式的书面合同是当事人双方意思自治，法院对此不能干预。在涉案房屋没有签订正式的商品房买卖合同之前也不能办理备案手续。因此，桑学端要求万顺公司与其签订涉案房屋正式商品房买卖合同并办理备案手续的诉讼请求，于法无据，本院对此不予支持。
对于桑学端要求万顺公司交付涉案房屋的请求。本院认为，本案涉案房屋未取得工程竣工验收备案表，工程质量是否合格并无定论，如果涉案房屋的质量不符合要求，万顺公司不能将其投入使用，也不能将其交付给他人使用，故桑学端要求万顺公司交付涉案房屋的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。待涉案房屋符合法定交付使用条件时，桑学端可另行主张。
综上所述，上诉人桑学端的上诉理由部分成立，本院予以支持。鉴于二审出现新的证据，导致一审判决认定事实有误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初16302号民事判决；
二、桑学端与江苏万顺置业有限公司之间关于沭阳县阳光绿洲小区3号楼二单元1703号、1704号两套房屋的商品房买卖合同成立；
三、驳回桑学端的其他诉讼请求。
一审案件受理费8976元，由桑学端负担80元，江苏万顺置业有限公司负担二审案件受理费8896元，二审案件受理费8976元，由桑学端负担80元，由江苏万顺置业有限公司负担8896元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙芳远
审 判 员 庄业富
审 判 员 王冬冬
二〇一八年六月十一日
法官助理 赵 政
书 记 员 冯 邻