广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤17民终97号
上诉人（原审被告）：罗宝珠，女，汉族，1982年6月11日生，住所地：阳江市江城区。
委托诉讼代理人：梁宗意，阳江市江城区城北法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：李二喜，男，汉族，1969年5月26日生，住所地：阳江市江城区。
上诉人（原审被告）：许梦理，男，汉族，1968年3月4日生，住所地：阳江市江城区。
被上诉人（原审原告）：梁国权，男，汉族，1977年1月5日生，住所地：阳江市江城区。
原审第三人：黄立勇，男，汉族，1984年5月11日生，住所地：阳江市阳东区。
上诉人罗宝珠、李二喜、许梦理因与被上诉人梁国权、原审第三人黄立勇民间借贷纠纷一案，不服广东阳江市江城区人民法院（2017）粤1702民初3805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
罗宝珠、李二喜、许梦理上诉请求：1、依法撤销原审判决第一、二项，驳回梁国权的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由梁国权承担。事实和理由：一、2014年8月20日签订的《民间借款合同》与2015年3月20日所签订的《民间借款合同》是同一笔借款，是原借款6个月期满后，上诉人除了付清借期内的利息外，无力偿还借款本金而续签了该25万元借款。2015年8月19日，双方协商以房抵债，将阳东县东城镇宜兴西路地税局宿舍A座602房作价25万元抵顶借款本金，剩下的五个月利息38000元，当天由李二喜、许梦理另外签写《借据》给梁国权执存。先结算，后卖房，符合逻辑，第三人黄立勇在庭上陈述也印证了该事实。梁国权选择了以房抵债就等同于认可罗宝珠已经履行完毕了2015年3月20日所签订的《民间借款合同》项下的所有债务。第一，根据黄立勇在庭上的陈述“我与梁国权是朋友关系，我于2015年11月16日以25万元向梁国权购买了阳东县东城镇宜兴西路地税局宿舍A座602房，另外支付1万元给罗宝珠，并且双方签订了房屋买卖合同。我已经分多次通过转账方式支付了10万多元的购房款给梁国权，现在尚欠14万多元购房款。我与梁国权约定分期支付购房款”。由此可见，实际卖房给黄立勇的是梁国权，收房款的也是梁国权，因此，罗宝珠以房抵债给梁国权是双方真实意思表示，依法应予以认定。黄立勇是梁国权的朋友，2015年11月16日在签订《房屋买卖合同》之前，罗宝珠与黄立勇素未谋面，签订合同前所涉的买卖房屋需履行的看房、议价、合同细节的协商、价款的支付方式、房屋的交接等一切工作都是梁国权与黄立勇直接联系的，直到签订合同时，罗宝珠才与黄立勇第一次见面，房款都是黄立勇直接交付给梁国权的。在黄立勇未按约定支付购房款给梁国权的情况下，梁国权又重新挂牌出卖涉案房屋，可以看出梁国权对涉案房屋拥有绝对的控制权，为此，可证明涉案房屋在2015年8月19日结算时已经抵债，上述事实黄立勇在庭审中予以确认。罗宝珠将上述房产抵顶借款后，一直要求将房产进行财产公证至黄立勇名下，但持有房屋产权证书的梁国权要等黄立勇付清房款后才同意办理相关手续。第二，原审判决以罗宝珠和第三人黄立勇签订《房屋买卖合同》为由，推翻以房抵债的事实是错误的。因涉案房屋是登记在罗宝珠的名下，所以以房抵债与罗宝珠和黄立勇签订《房屋买卖合同》并不矛盾。原审判决认定梁国权是代罗宝珠收取黄立勇的购房款纯属主观臆断。黄立勇已经明确是向梁国权买房，是向梁国权支付的房款，这是未经罗宝珠授意的前提下黄立勇的个人行为，可见，这是黄立勇与梁国权早已就购房的事项协商好了。第三、原审根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定认定2015年3月20日的《民间借款合同》第6条约定无效，明显是对法条的错误理解以及适用，依法应予以纠正。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿”的规定，基于罗宝珠一方无能力支付到期债务，经双方协商一致以房抵债，在没有损害其他人利益的前提下，罗宝珠将涉案房屋顶债给梁国权，与《物权法》第一百八十六条并不矛盾，依法应认定合法有效。第四、原审对梁国权收取黄立勇所支付的购房款82000元作为抵扣2015年3月20日《民间借款合同》项下的借款利息认定事实错误，适用法律不当。其一、以房抵债时，经结算，李二喜、许梦理已于2015年8月19日另行签写了一份欠款金额为38000元的《借据》给梁国权，该借据金额实际就是2015年3月20日《民间借款合同》项下的借款利息。原审对以上事实没有认定的情况下再重新要求上诉人支付利息，显然是偏帮梁国权。其二、原审从黄立勇所支付的82000元购房款中按照年利率36%计算并扣减利息，明显是适用法律不当。首先，黄立勇所支付的82000元购房款是以房抵债后支付给梁国权的，该款并非代收款，而是实际支付给梁国权的购房款，余下的购房款，黄立勇也明确是欠梁国权的，也通过《借据》的方式予以确认。既然以房抵债，就不再存在计付利息，因此上述款项不应抵扣利息。其次，假如梁国权否认以房抵债，那么，其也没有权利代罗宝珠收房款，退一万步而言，如果否定以房抵债，那么，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”、第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”的规定，利息最高应按照年利率24%计算。综上所述，原审判决认定的事实偏离当事人的陈述，多属主观臆断，采信的证据没有从证据的证明力以及证据形成相互关系加以考虑，并且片面采信梁国权的一面之词，严重损害上诉人一方的合法权益，望二审依法予以纠正，作出公正裁判。
梁国权辩称：罗宝珠与李二喜在出售阳东县东城镇宜兴西路地税局宿舍A座602房给黄立勇之前，一直都在这里居住，是双方签订了房屋买卖合同之后才搬离的。《民间借款合同》上虽然约定可以以房抵债，但梁国权根本就没有拿到房，也没有签订任何手续。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
黄立勇述称：黄立勇与梁国权是朋友关系，座落于阳东县东城镇宜兴西路地税局宿舍A座602房是黄立勇向梁国权购买的，双方约定房价是25万元，首期购房款是12万元，剩下13万元购房款由黄立勇出具借据给梁国权，该款约定以等额本息偿还的办法分24期偿还（从2016年1月1日至2017年12月30日止，每月一期，每月3日为当期的还款日），每期6717元。黄立勇与罗宝珠原本并不认识，只是在2015年11月16日签订《房屋买卖合同》时经梁国权介绍才认识本案的上诉人。对于双方约定的首期购房款12万元，黄立勇分别于2015年11月12日、12月7日、12月23日、2016年1月13日、4月14日通过银行账户汇款26000元、14000元、20000元、12000元、20000元合共92000元给梁国权，后因黄立勇需资金，梁国权退还了10000元给第三人黄立勇，余下的首期购房款38000元以及借据中约定的按揭购房款13万元至今未付。黄立勇从购买该房后即装修入住至今，现确实因为资金困难未能筹钱支付所欠的购房款，本人同意出卖该房偿还债务。另外，黄立勇除了向梁国权购买阳东县东城镇宜兴西路地税局宿舍A座602房以外，还支付了10000元给罗宝珠用于购买该房产附设的杂物间一间。
梁国权向一审法院起诉请求：1、判令罗宝珠、李二喜、许梦理连带偿还借款25万元以及利息（以25万元为基数，自2015年3月20日起按照月利率3%计至清偿之日止）；2、本案诉讼费用由三上诉人承担。
一审法院认定事实：梁国权与三上诉人相识，梁国权与第三人黄立勇是朋友关系。罗宝珠因需资金周转向梁国权借款，于2015年3月20日，罗宝珠（甲方）与梁国权（乙方）签订一份《民间借款合同》，其中约定：甲方向乙方借到现金25万元，借款时间为12个月，从2015年3月20日起至2016年3月19日止，借款期限内每月按借款金额3.5%计算借款利息和手续费，每月利息和手续费为8750元，以每月支付，满月5天内甲方需向乙方支付借款利息和手续费；如甲方逾期归还借款或者利息和手续费，乙方有权向甲方收取违约金，违约金额按所欠的总金额以每日0.3%收取，直至甲方付清本息和违约金为止；甲方自愿以自己名下的阳东县东城镇宜兴西路地税局宿舍A座602房作为借款抵押，甲方该抵押物产权证由乙方保管，如甲方连续十五天不支付借款利息，视甲方自动放弃该抵押物，乙方有权以借款金额取得该抵押物，甲方需在十天内无条件到相关单位办理该抵押物过户手续；甲方担保人的各项权利和义务等同甲方，在甲方违约时，乙方有权向甲方担保人追讨借款和利息及违约金。李二喜、许梦理作为借款担保人在上述借款合同中签名。合同签订后，罗宝珠将阳东县东城镇宜兴西路地税局宿舍A座602房的产权证交给梁国权保管，双方没有办理抵押登记。借款后，罗宝珠没有按期支付利息给梁国权。罗宝珠主张在2015年8月19日双方对借款进行了结算，梁国权同意以抵押的阳东县东城镇宜兴西路地税局宿舍A座602房抵顶借款25万元，尚欠的利息38000元由李二喜重新出具一张《借据》给梁国权，许梦理作为借款担保人在《借据》上签名，并且罗宝珠主张梁国权已将抵债的房屋转让给第三人黄立勇，提供了一份罗宝珠（卖方、甲方）与黄立勇（买方、乙方）于2015年11月16日签订的《房屋买卖合同》为证。对罗宝珠上述主张，梁国权予以否认，认为38000元的借据是另一笔借款所结算出来的，该借据是于2015年8月19日签写的；认为没有以上述房屋抵债，该房屋并不是其转让给第三人黄立勇的，其是起中介的作用，罗宝珠没有按期支付利息，梁国权便介绍第三人黄立勇购买上述房屋，第三人黄立勇先后支付了82000元给梁国权，梁国权曾经出具了一张5万元的《收据》给罗宝珠，余下的32000元未出具收据。另查明，2015年11月16日，罗宝珠（卖方、甲方）与黄立勇（买方、乙方）签订了一份《房屋买卖合同》，其中约定，乙方同意购买甲方拥有的坐落于阳东县东城镇宜兴西路地税局宿舍A座602房，建筑面积为131.98平方米；交易价格为25万元，合同签订后，乙方向甲方支付6万元作为购房定金，余下房款19万元待甲方将房屋交付给乙方使用当天付清，另外一个六平方米杂物间，乙方向甲方支付1万元成交，待甲方将杂物间交付给乙方使用当天付清。现因地方政策未能在房管局办理房屋过户手续，甲乙双方同意到当地司法公正处办理房屋买卖公证手续；甲方应在双方签订合同之日起30日内将交易的房产全部交付给乙方使用。罗宝珠在卖方签名，黄立勇在买方签名，见证方为阳江市安家乐房地产经纪有限公司。合同签订当天，黄立勇支付了1万元给罗宝珠作为六平方米杂物间的价款，支付了5万元给梁国权，梁国权收取该款后，出具了一张5万元的《收据》给罗宝珠。此后，第三人黄立勇又先后支付了42000元给梁国权。后因黄立勇需资金，梁国权退还了10000元给第三人黄立勇，梁国权共收到第三人黄立勇支付的房款82000元。房屋买卖合同签订后，罗宝珠将阳东县东城镇宜兴西路地税局宿舍A座602房交付给第三人黄立勇，第三人黄立勇亦对该房屋进行装修，并入住使用至今。由于第三人黄立勇未付清房款，该房屋的产权证仍在梁国权手中持有。本案在一审诉讼过程中，原审法院根据梁国权诉讼保全的申请，于2017年10月31日作出（2017）粤1702民初3805号民事裁定，查封并扣押罗宝珠所有的粤Ｑ×××××号小轿车。
一审法院认为:罗宝珠向梁国权借款25万元，有《民间借款合同》为证，予以确认，双方已形成了民间借贷关系，应受法律保护。梁国权出借25万元给罗宝珠，罗宝珠应依法清偿，李二喜、许梦理为该借款提供了担保，由于双方没有约定保证方式，为此李二喜、许梦理应依法承担连带清偿责任。罗宝珠主张以房屋抵顶了借款25万元，并且本案的借款已清偿，其提供了《民间借款合同》、《房屋买卖合同》、《收据》、《照片》等证据为证。《民间借款合同》中约定以罗宝珠的阳东县东城镇宜兴西路地税局宿舍A座602房作借款抵押，如罗宝珠连续十五天不支付借款利息，视为自动放弃该抵押物，梁国权有权以借款金额取得该抵押物。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”为此，该约定应为无效，对双方没有约束力。由于本案双方除在《民间借款合同》约定以房抵债外，没有证据证明梁国权在借款期限届满后与罗宝珠约定以房抵顶借款。而根据罗宝珠所提供的《房屋买卖合同》来分析，该合同约定的出卖人是罗宝珠，买受人是第三人黄立勇，并不是梁国权与第三人黄立勇签订的《房屋买卖合同》。因此，本案可以认定罗宝珠与第三人黄立勇之间形成房屋买卖合同关系，梁国权代罗宝珠收取了第三人黄立勇所支付的购房款。至于罗宝珠与第三人黄立勇之间的房屋买卖合同如何处理，并不是本案审查范畴，罗宝珠与第三人黄立勇可另遁法律途径解决。因此，罗宝珠主张以上述房屋抵顶借款25万元及本案借款已清偿，理据不足，原审法院不予采纳。对梁国权代罗宝珠收取了第三人黄立勇所支付的购房款82000元如何处理的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十一条规定：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”依上述规定，梁国权收取第三人黄立勇所支付的购房款82000元不足以清偿全部债务，应先清偿借款利息，余下的再偿还借款本金。因此梁国权已收取的购房款82000元应先按年利率36%扣减利息，余下部分作为偿还借款本金。借款按年利率36%计至2015年11月16日收到的购房款时止（共237天）的利息为58438.36元，经扣减后，余下的23561.64元（82000-58438.36）偿还借款本金。因此，本案罗宝珠尚欠梁国权借款226438.36元（250000-23561.64），并自2015年11月17日起按年利率24%计算利息。综上所述，梁国权请求罗宝珠、李二喜、许梦理连带偿还借款250000元及利息理据不足，原审法院不予支持，罗宝珠应偿还借款226438.36元及利息（自2015年11月17日起至本判决确定的履行期限届满之日止按年利率24%计算）给梁国权，李二喜、许梦理对该借款本息承担连带清偿责任；李二喜、许梦理承担保证责任后，有权向罗宝珠追偿。至于罗宝珠提出本案诉讼保全查封并扣押的粤Ｑ×××××号小轿车存在错误，由于该问题并不是本案审查范围，其可另行通过执行异议处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，原审法院于2017年12月4日作出一审判决：一、罗宝珠应在本判决生效之日起十日内偿还借款226438.36元及利息（自2015年11月17日起至本判决确定的履行期限届满之日止按年利率24%计算）给梁国权；二、李二喜、许梦理对本判决第一项所确定的借款本息承担连带清偿责任；李二喜、许梦理承担保证责任后，有权向罗宝珠追偿；三、驳回梁国权的其他诉讼请求。一审案件受理费8556元、保全费1270元共款9826元，由梁国权负担3326元，罗宝珠、李二喜、许梦理负担6500元。
本院二审期间，罗宝珠提交了黄立勇以等额本息还款方式向梁国权借款13万元的《借据》和梁国权出具的《往来款（临时借、还款）明细》（手机截图影印件）。质证中，梁国权对《借据》的真实性、合法性没有异议，但不认可其关联性。对《往来款（临时借、还款）明细》，该证据是从黄立勇的手机微信中截图的影印件，没有原件核对，梁国权对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。本院经对上述证据进行质证，结合原审法院相关证据予以核查，查明如下事实：黄立勇与梁国权是朋友关系，座落于阳东县东城镇宜兴西路地税局宿舍A座602房是黄立勇向梁国权购买的，双方约定房价是25万元，首期购房款是12万元，剩下13万元购房款由黄立勇出具借据给梁国权，该款约定以等额本息偿还的方式分24期偿还（从2016年1月1日至2017年12月30日止，每月一期，每月3日为还款日），每期6717元。2015年11月16日，黄立勇经梁国权介绍认识罗宝珠、李二喜，并与罗宝珠、李二喜签订购买阳东县东城镇宜兴西路地税局宿舍A座602房的《房屋买卖合同》，黄立勇约定应付的首期购房款12万元，分别于2015年11月12日、12月7日、12月23日、2016年1月13日、4月14日通过银行账户汇款26000元、14000元、20000元、12000元、20000元合共92000元给梁国权，后来因黄立勇手头紧张急需资金，梁国权又给回了10000元黄立勇，至此，余下的首期购房款38000元以及借据中约定的按揭购房款13万元至今未付。黄立勇从购买该房后即装修入住至今，现确实因为资金困难未能筹钱支付所欠的购房款，黄立勇亦同意出卖该房偿还债务。另外，黄立勇除了向梁国权购买阳东县东城镇宜兴西路地税局宿舍A座602房以外，还支付了10000元给罗宝珠用于购买该房产附设的杂物间一间。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案双方争议的焦点主要是三个方面，一是罗宝珠是否用阳东县东城镇宜兴西路地税局宿舍A座602房抵顶了梁国权的25万元借款本金；二是2015年8月19日李二喜出具给梁国权的38000元《借据》的性质如何认定，三是借款利息如何计算。对此，本院依据相关事实和证据做如下分析：
第一，罗宝珠是否用阳东县东城镇宜兴西路地税局宿舍A座602房抵顶了梁国权的25万元借款本金，该以物抵债的行为是否有效的问题。根据双方签订的《民间借款合同》第六条的约定来看，虽然该房产没有办理抵押登记手续，但能够证明双方有以房抵押贷款的合意，在《民间借款合同》履行的过程中，罗宝珠从2015年3月20日立据与梁国权确立借贷关系以后，至2015年11月16日止，罗宝珠分文未支付借款本息给梁国权，梁国权为确保自己债权的安全，有要求罗宝珠处置房产清偿债务的正常请求，或者要求罗宝珠自行卖房还债，或者要求罗宝珠以房抵债清偿债务都有可能。就本案查明的事实来看，首先，黄立勇明确表示房子是向梁国权购买的，与罗宝珠签订的《房屋买卖合同》是梁国权安排下签订的，首期购房款也是向梁国权支付的，至于尚欠的按揭购房款13万元，也由黄立勇出具《借据》给梁国权执存。其次，黄立勇购房后装修入住至今已长达两年时间，期间梁国权也公开张贴广告向外招卖该房子。因此，根据《中华人民共和国合同法》第十条的规定，本院认定梁国权与罗宝珠口头协商以阳东县东城镇宜兴西路地税局宿舍A座602房抵顶25万借款本金的事实，且罗宝珠已全面履行了该约定并被梁国权所接受,该约定主观上自愿，客观上没有人强迫，双方以房抵债的行为有效。梁国权辩称其是代理罗宝珠出售房屋的主张没有事实依据和法律根据，不予采信。本院有理由相信梁国权转售房屋给黄立勇后，因为黄立勇没有按照约定向梁国权支付购房款，梁国权遂而向罗宝珠重新主张债权而成讼。
第二，2015年8月19日李二喜出具给梁国权的38000元《借据》的性质如何认定的问题。双方都确认该38000元不是现金借款，没有实际交付，梁国权主张是罗宝珠在2014年8月20日向其借款25万元后尚未结付的借款本息，李二喜主张该38000元是罗宝珠于2015年3月20日与梁国权续签25万元借款合同后，因一直没有还本付息，至2015年8月19日止，双方约定以房抵债时结欠的利息是38000元。鉴于该38000元并不存在实际交付的情形，梁国权主张是罗宝珠在2014年8月20日借款时尚欠的本息，梁国权在本案中诉请的是2015年3月20《民间借款合同》项下的债权，因此，本案对该38000元不予审涉。
第三，关于2015年3月20日《民间借款合同》项下借款利息如何计算的问题。因合同约定月利率3.5%过高，罗宝珠也确认从2015年3月20日起未支付过利息给梁国权，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条、第三十条的规定，本院调整借款月利率为2%，因此，2015年3月20《民间借款合同》项下的25万元借款从2015年3月20日起至2015年11月16日以房抵债之日止（共241天），按月利率2%计算利息为39616元（250000元×24%/年÷365天/年×241天=39616元），该款应由罗宝珠支付给梁国权。
综上所述，上诉人的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销阳江市江城区人民法院（2017）粤1702民初3805号民事判决；
二、罗宝珠在本判决生效之日起十日内偿还借款利息39616元给梁国权；
三、李二喜、许梦理对本判决第二项所确定的借款利息承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向罗宝珠追偿；
四、驳回梁国权的其他诉讼请求。
一审案件受理费8556元，由罗宝珠负担790元，梁国权负担7766元；申请保全费1270元，由罗宝珠负担400元，梁国权负担870元；二审案件受理费4696元，由梁国权负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 俏
审判员 张 正
审判员 冯志霞
二〇一八年三月二十三日
书记员 张漫榆