江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）澄临民初字第1124号
原告江阴市华伟机械制造有限公司。
法定代表人高伟。
委托代理人张建国。
被告江阴市瑞安机械有限公司。
法定代表人徐菊香。
委托代理人刘金龙。
原告江阴市华伟机械制造有限公司（以下简称华伟公司）诉被告江阴市瑞安机械有限公司（以下简称瑞安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月23日立案受理，依法由审判员计珉于2014年12月10日公开开庭进行了审理，原告华伟公司的委托代理人张建国、被告瑞安公司的委托代理人刘金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华伟公司诉称：2011年3月22日起，瑞安公司租赁他公司的厂房和设备（行车）进行生产经营，租赁协议一年一签，协议对租赁期限、租金及支付、违约责任等进行了约定。瑞安公司支付了第一年的租金，但自第二租赁年起，瑞安公司就未支付租金。在他公司多次催要下，2014年5月23日，瑞安公司出具了一份还款协议，确认截止2014年3月21日，瑞安公司结欠他公司租金324450元，承诺于2014年5月28日前支付300000元，余款24450元于2014年6月30日前付清。瑞安公司同时承诺2014年3月22日后的一年租金于2014年12月31日前付清，如逾期不付则承担利息损失50000元，他公司可提前解除租赁协议并采取相应措施，后果由瑞安公司自负。瑞安公司出具还款协议后，并未按期履行。为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1、瑞安公司给付租金324500元，并承担利息损失50000元；2、解除双方于2014年3月22日签订的租赁协议，判令瑞安公司从江阴市临港街道利港汤家丹15号迁出，返还行车、供电等设备），并支付自2014年3月22日后一年的租金162250元。
被告瑞安公司辩称：1、他公司结欠华伟公司租金是事实，但与华伟公司陈述的金额不符，他公司在出具还款协议后，又支付了租金50000元；另外，他公司在在租赁期间，对租赁厂房进行了修理，发生修理费用42000元，故他公司实际结欠华伟公司租金应当是232500元。2、对于华伟公司主张的利息5万元，该约定高于银行贷款利率，他公司不予认可。3、2014年3月22日后，他公司实际使用租赁厂房4个半月，系由于华伟公司在发生租赁纠纷后将厂房锁门导致他公司无法生产，故只能按照4个半月的租期来计算租金。
经审理查明：2011年3月22日，华伟公司为甲方（出租方），瑞安公司为乙方（承租方），签订《租赁协议》一份，内容为：一、甲方将位于汤家丹15号的厂房、行车、供电设备等租赁于乙方使用，厂房租用面积为1475平方米，租金为每年每平方米120元（按使用外围面积计算，不含税）。租赁物只可用于乙方本身正常生产活动范围内使用，如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意。二、租赁期限为1年，即从2011年3月22日至2012年3月21日（租赁期限最少为12个月／年，不足12个月视为12个月计算）。年租金为177000元。……。六、乙方在租赁期间，必须妥善爱护使用甲方原有的各种设施，除征得甲方同意的情况外，不得随意损坏、改造、移位，不得随意改变原有厂房结构及私搭乱建等。如甲方原有设备发生故障，乙方应及时自行组织维修，并负担相应费用，确保能正常使用及期满后与甲方的正常移交。……。十一、任何一方在协议有效期内不得违约，否则，按下述情况执行：A、如甲方先违约，由甲方返回乙方多余的已交租金，全额退还保证金，并一次性补偿乙方搬迁费20000元。B、如乙方先违约，甲方将不退还保证金及多余租金。十二、协议到期时甲乙双方需正常移交，结清所有费用后，甲方归还乙方保证金。乙方若有下年租赁意愿，应在租赁期限届满前1个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，双方有优先权。……。
华伟公司和瑞安公司签订《租赁协议》后，双方按协议履行，华伟公司向瑞安公司交付了租赁物，由瑞安公司使用。
2012年3月22日、2013年3月22日、2014年3月22日，华伟公司和瑞安公司签订了各年度的《租赁协议》，租金调整为164500元，其余内容与双方在2011年3月22日签订的内容一致。
2014年5月23日，瑞安公司出具《还款协议》一份，内容为：兹有瑞安公司租赁华伟公司的厂房、设备等，截止2014年3月21日共结欠租金324500元，现瑞安公司承诺以上租金于2014年5月28日前结付30万元，余款24500于2014年6月30日前给付。2014年3月22日至2015年3月21日期间的租金承诺于2014年12月31日前付清。如逾期不付应承担以上租金利息损失50000元。华伟公司可提前解除租赁合同，并有权采取相应的措施，所有的后果由瑞安公司自负。
另查明：因瑞安公司未按《还款协议》约定给付租金，双方又起纠纷。2014年7月15日，华伟公司将瑞安公司租赁的厂房锁门，瑞安公司无法使用租赁厂房、设备至今。2014年10月23日，华伟公司起诉来院。
以上事实，有《租赁协议》、《还款协议》，及当事人陈述为凭。
本院认为：华伟公司和瑞安公司签订的《租赁协议》，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按协议履行，华伟公司应予履行交付出租房屋和设备的交付义务，瑞安公司应予履行承租方如约支付租金义务。
瑞安公司在2012年3月22日至2014年3月21日租赁期内，未能按约支付租金，至2014年5月23日，瑞安公司确认结欠华瑞公司截止2014年3月21日的租金324500元，在取得展期后，瑞安公司仍未按承诺支付租金，瑞安公司存在违约行为，应当继续履行清偿义务，故本院对华伟公司要求瑞安公司支付截止2014年3月21日的租金324500元的诉讼请求予以支持。
对于华伟公司主张瑞安公司支付2014年3月21日后一年租金162250元的请求，本院认为，双方虽在2014年3月22日签订《租赁协议》约定租用期限最少为12个月，不足12个月视为12个月计算，但华伟公司在2014年7月15日将本案所涉的租赁厂房锁门，导致瑞安公司不能使用租赁物，虽租赁纠纷的起因在于瑞安公司未付租金违约在先，但华伟公司未采取法定程序解除双方的《租赁协议》取回租赁物，而是以锁门私权方式进行救济，该救济方式不符合法律规定，应由华伟公司承担相应责任，本院对华伟公司的该请求部分不予支持，华伟公司仅可主张瑞安公司承担自2014年3月22日起至2014年7月14日止按年租金162250元计算的租金，为51120元；2014年7月15日起因华伟公司原因致瑞安公司不能使用租赁物，不再计算租金。
对于2014年3月22日签订的《租赁协议》是否解除问题，瑞安公司向华伟公司租赁了厂房和设备后，不履行承租方支付租金义务，致华伟公司不能实现收取租金的合同目的；且瑞安公司向华伟公司出具的《还款协议》中，也有如瑞安公司逾期不付租金利息，华伟公司可提前解除租赁合同的约定；瑞安公司在华伟公司起诉主张催告后，仍未给付租金，应承担相应的违约责任，本院对华伟公司主张解除2014年3月22日《租赁协议》的请求予以支持。《租赁协议》解除后，瑞安公司理应从租赁地汤家丹15号迁出，将厂房和设备（行车、供电等设备）交还华伟公司。
对于华伟公司依瑞安公司出具的《还款协议》要求瑞安公司支付利息50000元的请求，本院认为，该约定实为如瑞安公司不按约支付截止2014年3月21日结欠的租金324500元，应承担的逾期付款违约金约定，该结欠租金为2012年3月22日至2013年3月21日期间结欠的租金162250元和2013年3月22日至2014年3月21日期间结欠的租金162250元，按《租赁协议》约定，上述租金应于签订《租赁协议》3日内即2012年3月25日前和2013年3月25日前给付，考虑到上述租金拖欠期限，双方约定如逾期不给付，承担50000元逾期付款违约金符合法律规定，本院对华伟公司的该请求予以支持。
对于瑞安公司认为其已在签订《还款协议》后给付了50000元租金的观点，瑞安公司并无证据证明，华伟公司亦不认可，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、江阴市华伟机械制造有限公司和江阴市瑞安机械有限公司于2014年3月22日签订的《租赁协议》解除。
二、江阴市瑞安机械有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内从江阴市临港街道利港社区汤家丹15号迁出，将租赁的厂房、行车、供电设备等返还江阴市华伟机械制造有限公司。
三、江阴市瑞安机械有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向江阴市华伟机械制造有限公司支付截止2014年7月14日的租金375620元。
四、江阴市瑞安机械有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向江阴市华伟机械制造有限公司支付延期付款违约金50000元。
五、驳回江阴市华伟机械制造有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取4585元、诉讼保全费3520元，合计8105元（江阴市华伟机械制造有限公司已预交），由江阴市华伟机械制造有限公司负担1105，由江阴市瑞安机械有限公司负担7000元，于本判决发生法律效力之日起十五日内直接给付江阴市华伟机械制造有限公司。
如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户银行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审 判 长 计 珉
人民陪审员 许庆健
人民陪审员 徐仁方
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 包 敏