广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂03民终1292号
上诉人（一审第三人）刘强，男，1971年9月6日生，汉族，桂林市鸡血玉博物馆馆长，住广西壮族自治区桂林市七星区。
委托代理人石志勇，广西嘉合律师事务所律师。
委托代理人王飞，广西嘉合律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）黄贵云，男，1971年3月13日生，汉族，农民，住广西壮族自治区阳朔县。
被上诉人（一审原告）李覃姣，女，1973年4月17日生，汉族，农民，住广西壮族自治区阳朔县杨堤乡浪洲里村**号。
号。
二被上诉人共同的委托代理人陆泉任，广西寿阳律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）广西盛景房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区骖鸾路33号11楼。
法定代表人麻先勇，该公司董事长。
上诉人刘强与被上诉人黄贵云、李覃姣、广西盛景房地产开发有限公司（以下简称“盛景公司”）因商品房买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区阳朔县人民法院（2015）阳民初字第102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月27日立案受理后，依法组成由审判员陈卉担任审判长，审判员刘仁香、容艳参加的合议庭，于2016年7月5日公开开庭审理了本案。书记员王涌担任记录。上诉人刘强的委托代理人石志勇、王飞，被上诉人黄贵云、李覃姣的委托代理人陆泉任，被上诉人盛景公司的法定代表人麻先勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：原告黄贵云与李覃姣系夫妻关系。被告盛景公司分别于2008年12月16日、2009年4月27日、2009年6月2日向第三人刘强开具《销售不动产统一发票》共三张，发票上的付款方均为刘强，收款方为广西盛景房地产开发有限公司阳朔分公司，销售的不动产名称为阳朔凤鸣综合市场商品房，包括本案诉争房屋在内共计20套商品房。性质属于预收购房款，金额分别为675210元、1086435元、867240元，房屋单价都为每平方米1500元。2008年12月15日、2009年6月7日，被告与第三人刘强签订了《商品房买卖合同》并于2008年12月15日、2009年6月15日办理了合同备案登记手续。其中案涉房屋的该份《商品房买卖合同》约定：被告将位于阳朔县阳朔镇石马路阳朔凤鸣综合市场1-5幢3单元302号、301号、402号、501号、601号、602号、1单元302号、402号、602号的9套商品房出卖给第三人刘强，房屋建筑面积共857.88平方米，套内面积共724.29平方米。套内单价1500元每平方米，房款总价1086435元。付款方式为：买受人一次性向出卖人付清所有房价款计人民币1086435元整。房屋交付时间为：出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经勘测、设计、施工、建设、及监理单位验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交付的违约责任：逾期交付的，逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同还就其他权利义务进行了约定。此后被告又与原告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告作为买受人购买被告出卖的位于阳朔凤鸣综合市场第1-5幢3单元4层402号商品房，房屋建筑面积97.28平方米，套内面积82.13平方米，按套内面积计算，房屋每平方米单价2949.31元，总价款242227元，合同约定出卖人应当在2010年5月1日前将该符合国家规定和合同约定的房屋交付给原告使用。2010年1月18日、20日，原告按合同约定通过银行转账分别向被告支付了购房款7万元和172227元共计242227元。2010年1月29日，被告向原告开具了《销售不动产统一发票》。同日，原告还按约定向被告交付了附加费4500元，公共维修基金6809.6元，契税3633.4元，被告为此向原告开具了收据。商品房买卖合同登记备案后第三人持有的涉及本案房屋在内的一份《销售不动产统一发票》交回给了被告。被告收回后将其交回了税务机关并申请作废。因原告与第三人的买卖合同涉及的房屋相同，被告、第三人在之前已经进行合同登记备案，因此被告未能为原告的买卖合同进行登记备案。此后因被告资金出现问题，该房屋迟迟未能建设竣工。直到2014年下半年，涉案房屋才基本建设完工，但至今还没有经过综合验收。2015年1月，原告诉至本院，请求判令：被告盛景公司履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，将由其开发的位于阳朔县阳朔镇石马路“阳朔凤鸣综合市场”1-5幢3单元402号商品房号房屋交付给原告，并由被告为原告办理该房屋的产权登记备案手续；依法确认被告盛景公司与第三人刘强签订的《商品房买卖合同》为无效合同，诉讼费用由被告承担。一审法院经审理认为：原告、被告、第三人争议的焦点是：1、被告与第三人之间是借贷关系还是商品房买卖关系。第三人主张是商品房买卖关系，原、被告主张被告与第三人是民间借贷关系。第三人声称是用现金支付方式支付所购买房屋的价款，但原、被告均认为被告与第三人签订的《商品房买卖合同》仅是为了担保其债权得到实现，名为商品房买卖实为民间借贷关系。本案结合双方签订合同时双方当事人的真实意思、双方资金往来习惯、当时房价水平，综合对当事人之间的法律关系作出判断。本案中第三人仅凭双方签订了《商品房买卖合同》并由被告向其开具了《销售不动产统一发票》，作为主张是案涉《商品房买卖合同》中房屋的买受人，但其没有提供双方的资金往来凭条，而且金额高达上百万之多，也没有提供该款项的来源途径，这与双方长期存在的资金往来习惯和常理不相符。如果在真实交纳了房价款并办理了备案登记后，理应自己保管着《销售不动产统一发票》的原件，并以此作为向出卖人主张权利的凭证，本案第三人在庭审中未能提供原告开具的部分发票原件，仅持有保存在备案登记机关的备案联发票复印件主张权利。因此综合判断被告与第三人签订的《商品房买卖合同》及备案登记行为，真实意思仅是为了担保债务的履行，而根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。尽管本案中双方当事人签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。第三人请求直接取得案涉商品房所有权的主张违反了《中华人民共和国物权法》关于禁止流质的规定，该院不予支持。因被告与第三人签订的《商品房买卖合同》违反了国家法律、行政法规的强制性规定，且对原告的利益造成损害，因此原告提出要求确认被告与第三人签订的《商品房买卖合同》是无效合同的诉请，证据充分，符合法律规定，该院予以支持。第三人述称其与被告签订了《商品房买卖合同》并且进行了合同登记备案，主张合同合法有效，并据此向被告主张交付房屋，除应提供《商品房买卖合同》外，还应提供充分证据证明已经就该房屋实际支付了房款对价。本案中，第三人仅提供了《商品房买卖合同》和《销售不动产统一发票》复印件，并且主张该房价款是第三人用现金支付方式予以支付。但经被告对此予以否认后，第三人未能提供其他证据予以证明，而且从双方经常的资金往来习惯、付款时间与合同签订时间、第三人对购房款如何支付的陈述意见等综合因素分析，这与一般常理不相符。因此，该院综合认为第三人没有将房屋价款实际予以支付，其与被告签订《商品房买卖合同》并进行登记备案的行为仅是为了担保自己的借款能从被告处获得清偿，被告、第三人之间事实上不是真实的房屋买卖关系。本案被告不负有向第三人交付房屋的义务。被告与第三人签订的《商品房买卖合同》违反了《中华人民共和国物权法》关于禁止流质的规定，依法属于无效合同。如果第三人认为被告尚欠其债务没有清偿，可以就其债权的实现另途解决。2、本案原告与被告签订《商品房买卖合同》是否合法有效。原告与被告签订《商品房买卖合同》后按约定向被告支付房屋价款，并交纳了房屋相关附加费用，这有原告提供的银行转款凭单及收据予以充分证明，说明原告与被告双方是真实的商品房买卖合同关系，该合同依法合法有效。原告履行了合同约定的付款义务，被告也应全面履行自己的合同义务，即将房屋按约定交付原告使用及履行其他合同义务。因登记备案系国家房屋产权登记机关对商品房买卖合同的行政管理手段，故该措施应该由当事人自愿协商选择办理与否，对有约定的，守约方可以向违约方主张违约责任。因此对原告提出的要求被告为产权登记机关办理产权登记备案手续的诉请，本院不予支持。因案涉房屋至今尚未符合国家规定的交付条件，尚无法实际交付，因此对原告要求被告向其交付房屋的诉请，该院不予支持。因被告与第三人签订的《商品房买卖合同》违反了国家法律、行政法规的强制性规定，且对原告的利益造成损害，因此原告提出要求确认被告与第三人签订的《商品房买卖合同》是无效合同的诉请，证据充分，符合法律规定，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告黄贵云、李覃姣与被告盛景公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、被告盛景公司与第三人刘强于2009年6月7日签订的《商品房买卖合同》无效。三、驳回原告黄贵云、李覃姣的其他诉讼请求。本案受理费4983元，由被告盛景公司负担。
上诉人刘强不服一审判决，上诉称：一审认定事实错误，法律依据不足。1、上诉人刘强与被上诉人盛景公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思，依法应当受法律保护。上诉人以现金方式支付购房款，被上诉人盛景公司开具了《销售不动产统一发票》，并且双方到阳朔县房产管理所办理登记备案手续，因此上诉人与被上诉人盛景公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护；2、一审认定上诉人与被上诉人盛景公司之间成立一种非典型担保关系合同的事实和法律依据不足，不能认定为“非典型担保行为”。本案中既然作为担保，那么必然需要主合同的存在，即所谓的“借贷关系”事实的存在，但是本案中被上诉人盛景公司举证证实其与上诉人之间存在借贷关系的证据只能证实相关人员个人之间存在资金往来关系，而与盛景公司无关，不能直接视为盛景公司与上诉人的资金往来，更不能认定为民间借贷关系。故请求二审法院：1、撤销一审判决；2、驳回被上诉人黄贵云、李覃姣的全部诉求，即请求法院依法判决被告盛景公司履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，将由其开发的位于阳朔县阳朔镇石马路“阳朔凤鸣综合市场”1-5幢3单元402号商品房号房屋交付给原告，并由被告为原告办理该房屋的产权登记备案手续；依法确认被告盛景公司与第三人刘强签订的《商品房买卖合同》为无效合同，诉讼费用由被告承担；3、确认上诉人与被上诉人盛景公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；4、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人黄贵云、李覃姣答辩称：1、被上诉人盛景公司虽然与上诉人签订了《商品房买卖合同》，并办理了合同备案登记手续，但难以掩盖双方之间的真实法律关系，即名为房屋买卖实为民间借贷法律关系；2、其双方之间的房屋交易价格为每平方米1500元，明显低于市场价格。综上，一审判决认定事实清楚，定性准确，适用法律得当，请求依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人盛景公司答辩称：一审判决认定事实清楚，定性准确，适用法律得当，请求依法驳回上诉，维持原判。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案争议的焦点问题是：1、上诉人刘强与被上诉人盛景公司签订的《商品房买卖合同》效力如何；2、涉案房屋备案登记的效力如何认定。
焦点一、上诉人刘强与被上诉人盛景公司签订的《商品房买卖合同》效力如何的问题。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”真实意思表示，是指真正反映行为人内心真实意愿的表示，符合行为人的意志和要求，产生行为人预期的法律后果的表示行为。本案中，根据上诉人刘强与被上诉人盛景公司存在67份资金账目往来明细、低于市场价的购房单价以及被上诉人盛景公司将开具给上诉人购房发票的记账联、存根联次交给了阳朔县地税局并拟申请作废等事实，本院认为，上诉人刘强与被上诉人盛景公司签订的《商品房买卖合同》的真实意思表示为双方债权得以实现的担保，故一审认定双方签订的《商品房买卖合同》无效，并无不妥，本院予以维持。
焦点二、涉案房屋备案登记的效力如何认定的问题。备案登记应区别于预告登记。《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”此条即规定了不动产的预告登记制度。依此规定，预告登记具有准物权登记的效力，其权利人具有准物权权利人的性质。而依据《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售登记备案手续。”备案登记是政府主管部门行使监督职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，而非效力性规定。基于两者权源上的区别，本案中，上诉人刘强与盛景公司虽办理了合同备案登记，但并不对该房屋享有优先物权，不享有物权上的排他权。
综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处分恰当，依法应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4983元（上诉人刘强已预交），由上诉人刘强负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 卉
审判员 刘仁香
审判员 容 艳
二〇一六年七月二十五日
书记员 王 涌