连云港市海州区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏0706执异98号
案外人连云港市工业设备安装工程有限公司，住所地海州区。
法定代表人武可远，经理。
委托代理人周进，律服务所法律工作者。
申请执行人江苏银行股份有限公司连云港分行，住所地海州区。
法定代表人周同恩，该行行长。
委托代理人朱海洋，该行员工。
被执行人钱辉。
被执行人马莹。
被执行人吉文静。
被执行人王成武。
被执行人陈林林。
被执行人连云港金亚木业有限公司，住所地连云港市开发区。
法定代表人钱辉，该公司执行董事。
被执行人连云港博越商贸有限公司，住所地连云港海州区。
法定代表人王成武，总经理。
在本院执行江苏银行股份有限公司连云港分行（下简称江苏银行）与钱辉、马莹等借款合同纠纷一案中，案外人连云港市工业设备安装工程有限公司(下简称设备安装公司)对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人设备安装公司称：2013年11月25日，被执行人钱辉将位于海州区香溢世纪花城综合楼102、201、301号房屋租赁给案外人使用，租期从2013年12月1日到2033年12月31日，每年租金20万元，因钱辉欠案外人装修款60万元，所以该欠款抵充三年的房屋租赁费，从2017年1月30日起设备安装公司向钱辉交付首次租金。上述租赁合同依法成立，对当事人具有法律约束力，案外人一直使用该三套房屋。根据合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，上述房屋正在被贵院拍卖处分，故要求确认案外人对以上三套房屋享有继续承租权及优先购买权。
申请执行人江苏银行称：案外人设备安装公司和被执行人钱辉双方恶意串通，以明显不合理低价订立长期租约承租被执行的不动产，其目的是阻碍执行程序的正常进行。案外人提供的长期租约（租赁合同）从以下几个方面可以证实是虚假和无效的。1、抵押人钱辉在向本行办理房屋抵押登记时，明确注明该房屋未对外出租租赁，因此本案的租赁合同是倒签时间的虚假合同；2、本案的租赁合同属于关联交易行为，出租人钱辉是承租人设备安装公司股东公司的法定代表人，存在恶意串通之便利；3、合同约定三间门面房每年租金20万元，明显低于市场价格，并且约定前三年租金是和装修款相冲抵，明显是在掩盖未交付租金的事实；4、案外人同时提供的2016年2月1日签订的《西堤岛茶餐厅装修合同》，发包人是连云港市西堤岛咖啡有限公司，该公司注册地址是海州区香溢世纪花城综合楼102门面，因此案外人设备安装公司并不实际承租使用该房屋，实际上在法院查封该房屋时，设备安装公司也不在该房屋内，其陈述一直占有使用被执行房产属于虚假陈述；5、连云港市西堤岛咖啡有限公司的股东是金亚国际投资有限公司和被执行人马莹（钱辉之配偶），该咖啡公司实际由钱辉控制，被执行的房屋名义上是由设备安装公司承租，实际上是西堤岛咖啡公司在占有使用，这更说明了租赁合同的虚假性。6、本案被执行的房屋于2014年6月20日和同年7月3日办理抵押登记，抵押人是被执行人钱辉，抵押权人是本银行。在执行程序中，从法院查封该房产，一直到该房产在司法拍卖网上进行二次拍卖之前，案外人一直未提出异议，直到二次拍卖后，案外人才提出涉案房屋带有租约，要求带租拍卖，这明显是弄虚作假，阻碍执行，故要求法院涤除案外人所谓租约，驳回案外人提出的执行异议，并对案外人妨碍执行的行为予以处罚。
被执行人钱辉等均未发表意见。
本院查明：原告江苏银行与被告钱辉、马莹、连云港亚木业有限公司，连云港博越商贸有限公司等借款合同纠纷一案，本院作出的（2015）海商初字第02348-02349号民事调解书已经发生法律效力，该调解书认定被告钱辉等应连带向江苏银行偿还借款本金7993210.18元及利息等，同时规定原告对被告钱辉、马莹提供抵押的位于连云港市新浦区巨龙路香溢世纪花城综合楼102、201、301号门面房折价或者拍卖、变价价款享有优先受偿权。判决生效后，被告钱辉等未履行判决义务，江苏银行向本院申请强制执行。在执行过程中，由于上述三套门面房被南京市建邺区人民法院首查封，本院与之协商后，该院将该房产交由本院处置。本院经过法定程序确定保留价后在司法拍卖网上进行拍卖，现已进入第二次网拍程序，并于2016年6月15日发布执行公告，责令被执行人钱辉、马莹于十五日内腾空房屋，2016年6月26日，案外人设备安装公司提出执行异议，认为其对被执行房屋享有承租权，要求继续承租并享有优先购买权。
另查明：2014年5月8日和同年6月27日，借款人连云港金亚木业有限公司和连云港博越商贸有限公司在向江苏银行提供的《小企业授信业务调查申报表》中记载：本次授信由钱辉名下的位于连云港市新浦区巨龙路香溢世纪花城综合楼102、201、301号门面房提供抵押，上述抵押物为为钱辉个人房产，权属明确，无产权纠纷，目前门面房为钱辉自用，未对外租赁。
本院认为：根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。根据该规定，在人民法院执行处分被执行人的不动产财产程序中，有权对不动产物权上设定的租赁合同进行审查，包括合同的合法有效、租赁物的占有、合同的履行等方面作出实体审查。
本次执行异议程序中，案外人设备安装公司虽然未提出阻止移交执行标的物的请求，但其主张对被执行房屋实行带租拍卖，并要求实现优先购买权，而本院的执行措施是腾空房屋即不带租拍卖，这两种处理方式对江苏银行作为抵押权人的利益有较大影响，故对案外人提供的租赁合同的效力必须作出实质性判断。根据本院查明的事实，本院认为该租赁合同不具有真实性，理由如下：
一、本案的房屋在办理抵押登记时，抵押人钱辉明确说明该房屋为自用，未对外出租。抵押登记的时间节点为2014年5月8日，因此不可能出现签订时间为2013年11月25日的房屋租赁合同，据此有足够的理由认定本案的租赁合同是倒签时间的虚假租赁合同。虽然在本次审查程序中未对租赁合同的签署时间进行鉴定，如案外人不服本裁定，可以在执行异议之诉程序中启动鉴定程序予以查明。
二、本案的租赁合同具有租期时间长、租金价格明显偏低、租金抵充装修款等违背生活常理内容。更重要的是该租赁合同是在本院执行程序进行到第二次司法拍卖后，在法院要求腾空房屋时才提出执行异议，更能够说明其虚假性。
三、退一步讲，即使租赁合同成立并有效，案外人的租赁权也不能成立，因为租赁合同的成立，承租人仅享有租赁物的交付请求权，如欲享有物权的对世效力，按照物权的公示原则，还应当以占有方式对外公示。结合本案，案外人设备安装公司实际根本未占有使用该房屋，其以保护租赁权为由对抗执行的异议，明显不能成立。
综上所述，案外人设备安装公司提出的执行异议不能排除本案的执行，其异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款之规定，裁定如下：
驳回案外人连云港市工业设备安装工程有限公司提出的执行异议。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 王守富
人民陪审员 贺 君
人民陪审员 余汶娟
二〇一六年八月二十五日
书记朱庭苇
法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。