江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏民再201号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杨克珍。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：乔忠义。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：南京华康房屋拆迁工程有限责任公司，住所地江苏省南京市江宁区秣陵街道东南社区143幢101室。
法定代表人：周俊，该公司总经理。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：南京市江宁区人民政府秣陵街道办事处，住所地江苏省南京市江宁区秣陵街道凤仪街2号。
负责人：鲁志全，该办事处主任。
委托诉讼代理人：汪文军，江苏博事达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙小龙，江苏博事达律师事务所律师。
再审申请人杨克珍、乔忠义因与被申请人南京华康房屋拆迁工程有限责任公司（以下简称华康公司）、南京市江宁区人民政府秣陵街道办事处（以下简称秣陵街道办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2015）宁民终字第3165号民事判决，向本院申请再审。本院经审查，于2017年4月10日作出（2016）苏民申2649号民事裁定提审本案，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人杨克珍、乔忠义，被申请人华康公司法定代表人周俊、被申请人秣陵街道办委托诉讼代理人汪文军、孙小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨克珍、乔忠义申请再审称，（一）分房抽签无权推翻安置补偿协议约定。抽签分房是依照拆迁时各户预定好的大、中、小型分别进行抽签，抽签的目的是决定楼层，不会改变原先确定的套型面积。而秣陵街道办采取的抽签办法却不区分各房源面积的大小，亦不考虑各拆迁户安置面积的差异，提供的安置房源不符合安置补偿协议的约定，且不告知短缺的房屋面积如何补偿。（二）杨克珍、乔忠义与秣陵街道办、华康公司签订的安置补偿协议是产权置换，不是货币补偿，秣陵街道办、华康公司就短缺的房屋面积8.77平方米应当按收房当地的市场价20000元/平方米对杨克珍、乔忠义进行补偿。（三）因秣陵街道办、华康公司违约，造成杨克珍、乔忠义不能及时办理收房手续，秣陵街道办、华康公司应当承担杨克珍、乔忠义的租金损失。因此，华康公司、秣陵街道办应支付杨克珍、乔忠义置换经营房面积误差款175400元（即20000元/平方米×8.77平方米）、违约金52620元（即175400元×30%），合计228020元；并应按照50000元/年的标准，向杨克珍、乔忠义支付自2014年5月至2015年8月期间共计15个月的租金62500元；另杨克珍、乔忠义应返还51918元（即5920元/平方米×8.77平方米）。前述各项折抵后，华康公司、秣陵街道办应支付杨克珍、乔忠义各项损失共计238602元。综上，请求撤销原一、二审判决，判令华康公司、秣陵街道办支付杨克珍、乔忠义置换经营房面积误差款、违约金、租金损失合计238602元，并由华康公司、秣陵街道办承担本案诉讼费用。
华康公司辩称，其未参与安置分房，安置分房实际由秣陵街道办负责，华康公司不应对杨克珍、乔忠义承担安置补偿责任，请求驳回杨克珍、乔忠义的再审请求。
秣陵街道办辩称，涉案安置补偿协议已约定经营房以抽签方式分配，杨克珍、乔忠义应当预见到实际安置房屋可能产生面积误差。杨克珍、乔忠义已于2014年4月以抽签方式取得安置房屋，且该房屋已满足交付条件，相关面积差额亦由华康公司对杨克珍、乔忠义进行了补偿，杨克珍、乔忠义拒不收房的损失应由其自行承担。东善桥集镇系因区划调整而归秣陵街道办管辖，秣陵街道办仅参与了安置房的分配工作，未参与拆迁过程，杨克珍、乔忠义向秣陵街道办主张上述损失，缺乏事实和法律依据。请求驳回杨克珍、乔忠义的再审请求。
2014年4月28日，杨克珍、乔忠义持房屋拆迁补偿安置协议书，以华康公司、秣陵街道办交付的安置房屋存在面积误差为由，请求判令华康公司、秣陵街道办支付杨克珍、乔忠义置换经营房面积误差款214480元，华康公司、秣陵街道办自2014年5月起至实际交房之日止，按照4200元/月的标准向杨克珍、乔忠义支付租金，并由华康公司、秣陵街道办承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：杨克珍与乔忠义系夫妻关系。2008年8月6日，南京市江宁区人民政府谷里街道办事处（以下简称谷里街道办）委托华康公司（甲方）与杨克珍（乙方）签订《关于杨克珍农户房屋拆迁补偿安置协议书》一份，约定因建设需要，对乙方的房屋实施拆迁，甲方拆除乙方砖混结构经营房66平方米、主房82平方米，共计180656元，附属物作价补偿89146元，装潢91598.48元，搬家费、奖金3400元，土地费10000元，合计拆迁补偿费374800.48元；安置分配方法，根据各拆迁房协议的大、中、小套类型，采取抽签的形式确定层次，并落实到户头；置换经营房安置在门面，65平方米左右，置换价格1920元/平方米，按实际面积结算；置换经营房采取抽签形式决定；如两年内不还门面房，补偿600元/月。协议书的附件《南京市江宁区房屋拆迁补偿费用明细表》载明经营房面积为66平方米，单价1344元，金额为88704元。
上述协议签订后，华康公司拆除了杨克珍、乔忠义的经营房。谷里街道办于2008年8月向杨克珍、乔忠义支付了因经营房拆迁的拆迁款126720元（66平方米×1920元/平方米）。因区划调整，东善桥集镇于2013年由谷里街道划归秣陵街道。
2014年4月12日，杨克珍、乔忠义在新菜场北边编号为M13的经营房，面积为57.23平方米。秣陵街道办随后向杨克珍、乔忠义出具了《东善桥已拆迁门面房农户分房结算明细表》，载明：杨克珍、乔忠义的拆迁面积为66平方米，安置面积为57.23平方米，等面积置换价格1920元/平方米，应缴房款为109881.6元，拆迁多余面积按照4000元/平方米计算应扣除35080元，再扣除2008年7月至2014年4月的过渡费30000元，杨克珍、乔忠义还应再支付房款44801.6元。但杨克珍、乔忠义以抽签抽中的经营房面积小于协议约定的房屋面积为由拒绝接收已经满足交房条件的经营房，也未按照结算明细表向秣陵街道办支付房款。
一审中，秣陵街道办提交了开发区管委会于2003年3月21日作出的宁经管委发[2003]142号关于同意南京江宁经济技术开发区东秣路（宁溧路至宁丹路）道路工程项目基建立项的批复复印件一份、东善桥复建小区红线图复印件一份、南京江宁经济技术开发总公司与谷里街道办签订的协议书复印件一份，证明涉案房屋因东秣路道路工程项目被拆迁，谷里街道办以此为依据委托华康公司与杨克珍、乔忠义签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，但秣陵街道办并未提供涉案房屋的征地批文和拆迁公告。杨克珍、乔忠义和华康公司均陈述2008年拆迁的经营房及拆迁后安置的经营房所处位置的土地系集体土地。杨克珍、乔忠义称2008年拆迁时并未看到征地批文和拆迁公告，但坚持认为其于2008年8月6日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》系有效合同。
一审法院于2015年4月2日向南京市江宁区物价局问询2008年8月东善桥集镇经营房价格，江宁区物价局答复2008年东善桥集镇经营房价格约为4000元/平方米。
一审法院认为，2008年8月6日《房屋拆迁补偿安置协议书》项下所拆项目未依法经过相关征用审批手续，违反法律、行政法规的强制性规定，系无效协议。合同无效的，因合同取得的财产，应予以返还，不能返还或没有必要返还的，应折价补偿。因区划调整，东善桥集镇现已由谷里街道划为秣陵街道。秣陵街道办组织了拆迁后的分房抽签，杨克珍、乔忠义于2014年4月12日抽签取得了面积为57.23平方米的经营房，与被拆迁的经营房面积相差8.77平方米，秣陵街道办对面积差额部分应折价补偿。经询价，2008年东善桥集镇的经营房价格为4000元/平方米，而杨克珍、乔忠义已于2008年8月从谷里街道办获得拆迁款126720元，秣陵街道办于2014年4月向杨克珍、乔忠义出具的《已拆迁门面房农户分房结算明细表》表明愿意在上述已付拆迁款中按照4000元/平方米的标准扣除经营房面积补差款35080元（8.77平方米×4000元/平方米）。故秣陵街道办已对杨克珍、乔忠义就经营房面积差额部分进行了折价补偿，杨克珍、乔忠义要求华康公司、秣陵街道办再向其支付置换经营房面积误差款214480元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。杨克珍、乔忠义于2014年4月抽签取得经营房，但杨克珍、乔忠义以其取得的经营房面积小于约定的房屋面积为由拒绝接收已经满足交房条件的经营房，系其自身扩大损失，因此产生的房屋交付迟延的后果由其自行承担。对杨克珍、乔忠义要求华康公司、秣陵街道办向其支付租金的诉讼请求，不予支持。一审法院作出（2014）江宁开民初字第403号民事判决：驳回杨克珍、乔忠义的全部诉讼请求。一审案件受理费4567元，由杨克珍、乔忠义负担。
杨克珍、乔忠义不服一审判决，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉，请求改判支持其一审中的诉讼请求，一、二审诉讼费用由华康公司、秣陵街道办承担。
二审法院对一审判决查明的事实予以认定。
二审法院认为，按照拆迁补偿安置协议约定，安置分配方法是根据各拆迁房协议的大、中、小套类型，采取抽签的形式确定层次，并落实到户头。而在拆迁后的分房过程中，秣陵街道办已组织被拆迁人采取以抽签形式决定拆迁户安置的房屋套型，现杨克珍、乔忠义以抽签取得了面积为57.23平方米的经营房，虽与其被拆迁的经营房面积有较大的面积误差，但秣陵街道办在安置及分房过程中并不存在违约行为，且已按照4000元/平方米的标准对房屋面积差额进行了相应的折价补偿，故杨克珍、乔忠义主张按20000元/平方米的标准补偿，依据不足，不予支持。拆迁安置的涉案房屋已具备交房条件，因杨克珍、乔忠义未交纳房款及拒绝接收房屋，导致分配给其的房屋迟迟未进行交接，该过错及扩大损失应由其自行承担。二审法院作出（2015）宁民终字第3165号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4567元，由杨克珍、乔忠义负担。
本院经再审审理，各方当事人对一、二审判决查明的事实并无异议，本院予以确认。
再审庭审中，杨克珍、乔忠义与秣陵街道办一致确认：杨克珍、乔忠义已于2015年8月12日办理收房手续，并已按照秣陵街道办出具的《东善桥已拆迁门面房农户分房结算明细表》结清款项。
再审中，经本院依职权调查，南京市江宁区物价局称：经调查，秣陵街道东善桥集镇新菜场2014年的门面房价格为每平方米18000元至20000元之间，2015年10月受市场影响，房价上涨了。因东善桥街道的门面房市口、地段较好，处于商贸聚集地、靠近菜场，也属于街道的商贸中心，建议考虑区间为每平方米20000元左右，目前此类门面房的年租金为50000元。
根据申辩双方的意见，本案再审争议焦点是：（一）杨克珍、乔忠义涉案安置房屋的面积差额损失应当如何确定；（二）华康公司、秣陵街道办是否应向杨克珍、乔忠义支付房屋租金损失，以及该租金损失数额如何确定。
关于争议焦点（一），本院再审认为，涉案《房屋拆迁补偿安置协议书》系由谷里街道办委托华康公司与杨克珍签订，后因区划调整，东善桥集镇现已由谷里街道划归秣陵街道，秣陵街道办组织了拆迁后的分房抽签。而华康公司系签订《房屋拆迁补偿安置协议书》的合同主体，亦应按照合同约定与秣陵街道办共同对被拆迁人承担安置补偿义务。根据《房屋拆迁补偿安置协议书》的约定，杨克珍、乔忠义被拆除的经营房面积为66平方米，而杨克珍、乔忠义于2014年4月12日抽签取得的安置经营房面积为57.23平方米，与被拆迁的经营房面积相差8.77平方米，对该面积差额部分应由华康公司、秣陵街道办折价补偿。根据《房屋拆迁补偿安置协议书》关于安置期限的约定，华康公司、秣陵街道办向被拆迁人交付安置房屋已经严重逾期，故就上述安置房屋面积差额部分应当按照2014年实际安置时同地段类似房屋价格折价补偿。根据本院再审中向物价部门的调查，2014年东善桥集镇的经营房价格为20000元/平方米，故杨克珍、乔忠义本应得安置房屋面积差额补偿为175400元（即20000元/平方米×8.77平方米）。因杨克珍、乔忠义二审判决后已于2015年8月12日办理收房手续，并已按照秣陵街道办出具的《东善桥已拆迁门面房农户分房结算明细表》结清款项，故应认定杨克珍、乔忠义已就面积差额按照5920元/平方米的标准从秣陵街道办得到了补偿，该部分已得补偿款应在上述全部应得补偿金额中扣除。因此，杨克珍、乔忠义合计尚应得之安置房屋面积差额补偿为123481.6元（即175400元－5920元/平方米×8.77平方米）。
违约金责任的适用以合同当事人的明确约定为前提条件，本案中，华康公司、秣陵街道办对杨克珍、乔忠义安置的房屋虽存在面积差额、应予补偿，但《房屋拆迁补偿安置协议书》约定安置房屋系按照实际面积结算，当事人之间未约定出现面积差额时的违约金责任，故杨克珍、乔忠义就安置房屋面积差额要求华康公司、秣陵街道办支付违约金的请求，缺乏事实和法律依据。且在原一审中杨克珍、乔忠义并未提出有关违约金的诉讼请求，本院对其在再审中提出的该项诉求，不予支持。
关于争议焦点（二），本院再审认为，华康公司、秣陵街道办向杨克珍、乔忠义交付的安置房屋面积存在较大误差，已超过应安置房屋面积的10%，不符合合同约定，且明显超出被拆迁人在签订补偿安置协议时的合理预期，华康公司、秣陵街道办应向杨克珍、乔忠义支付租金损失。而杨克珍、乔忠义已于2014年4月抽签取得面积为57.23平方米的经营房，该房屋虽与其被拆迁的经营房存在面积误差，但已满足交付条件，杨克珍、乔忠义收房后并不影响其就面积差额问题向华康公司、秣陵街道办依法主张权利。现杨克珍、乔忠义以其取得的经营房面积小于约定的房屋面积为由拒绝接收已经满足交房条件的安置房屋，其自身对损失的扩大存在过错，应承担相应的责任。因此，综合杨克珍、乔忠义与华康公司、秣陵街道办各自的过错及履约情况，参照物价部门对该房屋当时租金标准的意见，本院酌定杨克珍、乔忠义的租金损失为30000元。
综上所述，华康公司、秣陵街道办向杨克珍、乔忠义交付的安置经营房面积存在差额，不符合合同约定，华康公司、秣陵街道办应向杨克珍、乔忠义支付补偿款123481.6元，并赔偿租金损失30000元，合计153481.6元。一、二审判决对杨克珍、乔忠义应得之房屋面积差额补偿标准及租金损失责任认定有误，本院予以纠正。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十五条规定，判决如下：
一、撤销江苏省南京市中级人民法院（2015）宁民终字第3165号民事判决及南京市江宁区人民法院（2014）江宁开民初字第403号民事判决；
二、南京华康房屋拆迁工程有限责任公司、南京市江宁区人民政府秣陵街道办事处于判决生效之日起十日内共同向杨克珍、乔忠义支付安置房屋面积差额补偿款及租金损失合计人民币153481.6元；
三、驳回杨克珍、乔忠义的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4567元，由杨克珍、乔忠义负担1000元，南京华康房屋拆迁工程有限责任公司、南京市江宁区人民政府秣陵街道办事处共同负担3567元；二审案件受理费4567元，由杨克珍、乔忠义负担1000元，南京华康房屋拆迁工程有限责任公司、南京市江宁区人民政府秣陵街道办事处共同负担3567元。
本判决为终审判决。
审判长 张继军
审判员 左其洋
审判员 杜三军
二〇一八年五月二十二日
书记员 徐 瑾