江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏02民终2543号上诉人(原审被告)：边琴芬，女，1963年9月4日生，，汉族，户籍地无锡市新区，现住无锡市滨湖区。上诉人(原审被告)：王斌，男，1986年12月24日生，，汉族，户籍地无锡市新区，现住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：戴汉川（受边琴芬、王斌共同委托），江苏沁园春律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：无锡英联物业管理有限公司，住所地无锡市滨湖区锦溪路100号。法定代表人：何苏艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：李叶清，江苏恒茂律师事务所律师。原审被告：王炳兴，男，1963年3月21日生，居民身份证号码不详，汉族，户籍地无锡市新区。上诉人边琴芬、王斌因与被上诉人无锡英联物业管理有限公司（以下简称物业公司）、原审被告王炳兴物业服务合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2016）苏0211民初1020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。边琴芬、王斌上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回物业公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、关于物业费的收费标准，1、根据国家、省及无锡市物业管理法律、法规及地方政策规定，居民住宅分为普通住宅和非普通住宅；普通住宅实行政府指导价，上限不超过每月每平方米2.5元。非普通住宅实行市场价，由物业服务企业与业主商定，经业主及建筑面积双过半同意并公示。2、涉案小区为普通住宅，物业公司系开发商设立，在进行前期物业服务确定收费标准时，是对整个小区以普通住宅服务收费标准每月每平方米1.56元备案，并未就涉案小区区分普通住宅和非普通住宅。如果备案时只就部分备案，另一部分不予认定，有悖常理。3、依据无锡市住房保障和房产管理局、无锡市物价局“关于《无锡市物业服务收费管理实施办法》中非普通住宅暂定标准的通知”的规定，建设单位对于拟定为非普通住宅的房屋，应在办理选聘前期物业服务单位前，向市住房保障和房产管理局提出申请，并报市物价局备案，在招标备案时，应向市物管中心出具项目非住宅组团分布情况说明等认定材料。按《财政部、国家税务总局关于土地增殖税若干问题的通知》及《国务院办公厅转发建设部关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，“非普通住宅”还要符合增值税率超过20%的规定，计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。一审法院在没有物业公司出具任何证据的情况下，仅向无权作出认定的区一级机构咨询就草率作出认定，既是越权行为，也没有事实和法律依据，是错误的。4、一审认定物业公司的调价经建筑面积及人数超双过半同意并经公示，没有事实依据。物业公司没有提供证据证明进行了公示，一审明知低层住宅门牌号的一个号码有两套房屋，每套房屋的业主不尽相同，133个门牌××套房屋，一审错误认定只有133个业主，且也未确认业主签字的真实性。二、关于违约金，1、上诉人连同其他业主曾多次主动提出按合同约定每月每平方米2元缴纳物业费，只是在2016年2月16日进行录音，但并非证明上诉人只在该日主动缴纳，录音资料完全清楚反映上诉人等业主此前就主动提出缴纳，一审没有仔细审查，片面理解成从该日开始提出主动缴纳。2、违约金计算错误。按合同约定，物业费半年一交，自每半年最后一个月的30日前预交，即使存在违约，也应分段计算，且违约金约定过高。3、一审对违约金的计算没明确起始时间、计算方法，模糊不清。三、关于物业公司服务质量及未尽义务。存在小区可视门禁系统一直未投入使用、小区外墙一直未清洗、停车混乱、车库通道不打扫、至今没有进行消防演习，公共能耗没有公示、未定期开展安全宣传等问题，这些均应由物业公司承担举证责任，但一审要求上诉人承担举证责任，明显违法。四、按规定，物业服务合同纠纷的案件受理费为50元，一审却收取844元，属于违规收费。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。物业公司辩称，收费标准经小区业主双过半同意，目前小区物业费的上交率是95%。关于调价程序，物业公司申请一审法院去物价部门及房产管理局的物管科进行调查并制作了笔录。本案所涉业态是别墅，按每月每平方米3元缴纳物业费在地区上还是较低的，而且上诉人在物业公司的调价征询函上签字确认。上诉人未提供任何证据证明物业服务质量存在问题，上诉人是调价后才拒交物业费的，因此所谓服务质量问题仅是其拒交物业费的托词。请求维持原判。原审被告王炳兴未陈述意见。物业公司向一审法院起诉请求：1、判令边琴芬、王斌、王炳兴立即支付自2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业费36723元及滞纳金5000元；2、诉讼费用由边琴芬、王斌、王炳兴负担。一审法院认定事实：无锡市滨湖区蠡湖尚珺花园小区19号分为101室与201室，系一套房屋两份产证，房屋总面积340.02平方米，房屋所有权人均为边琴芬、王斌、王炳兴，其中边琴芬占25%的份额，王斌占70%的份额，王炳兴占5%的份额，该房屋已于2009年11月28日交房，为地下一层、地上三层结构。2009年11月28日，边琴芬与物业公司签订《前期物业管理服务协议》一份，约定低层住宅的物业费标准为2元/月/平方，业主或物业使用人应于每半年最后一月的30日前预交物业费。协议同时约定，若业主未按约定的收费标准和时间交纳相关费用，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。2013年1月27日，边琴芬在物业公司出具的《关于调整物业服务费的意见征询函（低层住宅）》上签字确认，同意自2013年1月1日起，小区低层住宅物业费收费标准调整为3元/月/平方。根据物业公司向一审法院提供的《关于调整物业服务费的意见征询函》及汇总表，显示蠡湖尚珺花园小区低层住宅总户数为133户、总面积为47329.56平方米，房屋已经交付的为124户、占房屋面积44138.22平方米，在《关于调整物业服务费的意见征询函》签字同意物业费标准自2013年1月1日起提高至3元/月/平方的业主为92户、所占房屋面积为31784.03平方米，业主人数及所占面积均已过半。对于调价结果，物业公司在小区物业办公室告示栏中予以了公示。2016年2月16日，部分业主代表曾与物业公司就物业费征收标准问题进行交涉，边琴芬、王斌亦参与其中，但最终协商无果。边琴芬、王炳兴原系夫妻，二人于2013年9月29日离婚。王斌系边琴芬与王炳兴之子。在审理过程中，一审法院前往无锡市物价局服务价格处对相关问题进行咨询，咨询结果为：物业公司在通过招标进入蠡湖尚珺花园小区时，对普通住宅的前期物业公共服务收费标准进行了备案，为1.56元/月/平方，公共能耗费、电梯运行费可另行加收，但该备案价格仅针对普通住宅，对于非普通住宅，可由物业公司根据其服务成本费用通过物业服务合同的形式与业主进行约定。后一审法院又前往无锡市滨湖区住房和城乡建设局物业管理科对相关问题进行咨询，结果为：根据《关于中非普通住宅暂定标准的通知》，类似于蠡湖尚珺花园19号的房屋应界定为非普通住宅，其物业费征收标准，应遵循自愿原则，由物业公司与业主双方确定，若物业公司确需调价，应经专有部分面积占建筑总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，并经公示后，完成调价。庭审中，双方一致确认蠡湖尚珺花园19号房屋自2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业费未予交纳。一审法院认为，物业公司系蠡湖尚珺花园小区的物业服务提供者，而边琴芬、王斌、王炳兴系蠡湖尚珺花园19号房屋业主，双方应根据合同约定，切实履行各自应负之义务。关于物业费征收标准问题，双方对于2009年11月28日签订的《前期物业管理服务协议》均无异议，应予以确认。现物业公司对物业费征收标准进行调整，已经经专有部分面积占建筑总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，且予以了公示，故应认定物业公司的调价程序符合相关规定，调价结果合法有效。物业公司出具《关于调整物业服务费的意见征询函（低层住宅）》，可视为其对于之前签订的《前期物业管理服务协议》中约定的物业费标准进行变更，边琴芬在该征询函上签字同意调价的行为，亦表示其对调价行为的认可，其与物业公司在物业费调价结果上已达成一致。关于边琴芬、王斌提出的《关于调整物业服务费的意见征询函（低层住宅）》上只有边琴芬一人签字，而该房屋系边琴芬、王斌、王炳兴共有，边琴芬仅占25%的份额，故其无权代表其余两位共有人进行确认的抗辩理由，因边琴芬、王炳兴、王斌三人在边琴芬签字当时系夫妻及子女关系，为同一家人，物业公司完全有理由认为边琴芬签字的行为系代表全家所作出的意思表示，且若相关文件均要求有全体共有人签字，也显著不合理的加重了物业公司的义务，故认定边琴芬在《关于调整物业服务费的意见征询函（低层住宅）》上签字同意调整物业费标准的行为，效力及于全体共有人，故边琴芬、王斌、王炳兴应自2013年1月1日起按3元/月/平方的标准交纳相应物业费。结合蠡湖尚珺花园19号101室、201室的总面积为340.02平方米，及自2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业费未予交纳的事实，认定边琴芬、王斌、王炳兴在该期间欠缴的物业费数额为36722.16元（340.02平方×36个月×3元/月/平方）。关于边琴芬、王斌、王炳兴提出的在上述期间内，物业公司物业服务不到位的问题，因其未举证证明物业公司确实存在其所称的服务不到位的情况，应承担举证不能的责任，故对于边琴芬、王斌、王炳兴的此项抗辩理由，不予采纳。关于违约金问题，物业公司此次物业费的调价符合规定，边琴芬亦签字同意按3元/月/平方的标准交纳物业费，故边琴芬、王斌、王炳兴理应按照调整后的价格标准履行交费义务，现其在约定的期限内并未交纳相应的物业费，且根据现有证据，边琴芬、王斌主张的曾主动按2元/月/平方标准要求交纳物业费，但物业公司予以拒收的事实，系发生于2016年2月16日，并非在物业费欠缴期间内，故边琴芬、王斌、王炳兴对此存在违约行为，物业公司按双方约定向其主张违约金，于法有据，应予支持。而物业公司主张的违约金数额为5000元，结合边琴芬、王斌、王炳兴的物业费欠缴费数额及期间，未超过双方《前期物业管理服务协议》中约定的标准，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，故对于物业公司的该项诉请，予以支持。一审法院判决：一、边琴芬、王斌、王炳兴于判决生效后立即支付物业公司自2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业费36722.16元及违约金5000元。二、驳回物业公司的其他诉讼请求。本院对一审认定的事实予以确认。本院另查明，物业公司在一审中向法院提交了其在小区公示栏张贴《关于调整物业服务费收费标准的通知》的照片、《物业费调整业主签字同意汇总表》并附有由相关业主签字同意调价的《关于调整物业服务费的意见征询函》。物业公司也提交了《违约金计算清单》一份，以合同约定的每日万分之五为标准，按欠缴物业费数额分段计算至2016年4月30日的违约金总额为13980元。《无锡市物业服务收费管理实施办法》第五条第五款规定，非普通住宅的认定，由住宅建设单位在选聘物业服务企业前，报物业管理行政主管部门会相关部门认定，并报价格主管部门备案。本院认为，根据《无锡市物业服务收费管理实施办法》的规定，物业管理行政主管部门有权对住宅性质作出认定。本案所涉房屋，建筑形态为叠加式住宅，且无锡市滨湖区住房和城乡建设局相关专业科室对照无锡市非普通住宅认定标准，认为本案所涉房屋应界定为非普通住宅，因此一审法院将本案所涉房屋性质认定为非普通住宅，并无不当。且本案所涉物业服务合同为民事合同，体现双方真实意思的约定只要不违反法律和行政法规的强制性规定，即为有效，即使房屋建设单位在向行政主管机关申请、报备、土地增值税交纳等方面存在不足，也不影响物业服务合同的效力。物业公司在一审中已提交了调价经包括边琴芬在内的专有部分面积占建筑总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意并经公示的证据，边琴芬、王斌对此虽予以否认，但并未提供反驳证据，对边琴芬、王斌上诉所称调价未经半数以上业主同意并公示，本院不予采信。边琴芬、王斌上诉称，其在2016年2月16日前就曾多次主动提出按每月每平方米2元的标准交纳物业费，但其并未有实际交纳的行为，也未提供充分证据证明物业公司拒收，因此其应支付违约金，关于违约金数额，物业公司提交了详细的计算清单，且在起诉时已将按约应支付的违约金13980元作了调整，仅主张5000元，因此，一审判决边琴芬、王斌支付违约金5000元也无不当。当事人对自己所主张的事实，都有责任提供证据，边琴芬、王斌称物业公司未尽义务，存在停车混乱、通道不打扫等问题，完全有能力提供初步证据予以证明，在其提供初步证据后，才有由物业公司提供证据证明已履行服务义务的必要，但边琴芬、王斌未提供任何证据证明，因此一审法院未采信其陈述，并无不当。本案为物业服务合同纠纷，物业公司要求边琴芬、王斌支付物业费及违约金，属于财产案件，应当根据诉讼请求的金额计算案件受理费，边琴芬、王斌上诉所称案件受理费只应收取50元，不符合《诉讼费用交纳办法》的规定，本院不予采纳。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费844元，由边琴芬、王斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  姚旭斌审 判 员  仓 勇代理审判员  唐广征二〇一七年八月十七日书 记 员  窦 玥