北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第13870号
上诉人（原审原告）林健鹏，男，1990年10月17日出生。
委托代理人马锦彦，北京市德润律师事务所律师。
上诉人（原审被告）邱海琴，女，1981年8月4日出生。
委托代理人彭州，北京市昌久律师事务所律师。
上诉人林健鹏与邱海琴因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第15411号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2014年3月，林健鹏起诉至原审法院称：2012年12月7日，林健鹏与邱海琴就承租林健鹏所有的北京富力星光家园×号底商和其内部设施相关事宜签署了《底商租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定租赁期限为6年，自2012年12月10日起至2018年12月9日止，租金为前三年90000元／月，后三年按每年5％递增。在《租赁合同》有效期内，邱海琴因与承租底商隔壁房屋所有人另行签订房屋租赁合同，欲解除与林健鹏签署的《租赁合同》，故将林健鹏诉至法院，北京市第二中级人民法院于2013年8月19日对此作出（2013）二中民终字第11237号民事判决书，终审认定《租赁合同》合法有效，依法驳回邱海琴的全部诉讼请求。然而，邱海琴无故拒不支付房屋租金，且未按照《租赁合同》的约定开业经营，林健鹏对此已向邱海琴发出《催收租金函》，邱海琴收到函件后仍不予改正，拒不支付租金及开业经营，2014年1月6日林健鹏根据《租赁合同》的约定，向邱海琴发出了函件，单方解除了《租赁合同》。邱海琴的恶意违约行为给林健鹏造成了巨大的经济损失。故林健鹏诉至法院，要求邱海琴：立即向林健鹏支付自2013年6月1日起至2014年1月5日期间房屋租金645000元及延期支付租金的违约金（按照合同约定的每日千分之五，自2013年5月11日起至实际给付日止）；立即向林健鹏赔偿自2014年1月6日起至2018年12月9日期间的租金损失920394元；立即将其承租房租内损坏的楼梯等恢复原状；立即向林健鹏赔偿免单额损失300000元。
邱海琴辩称：不同意林健鹏的所有的诉讼请求。林健鹏陈述的事实理由与案件是不符的，邱海琴已经于2013年1月28日向林健鹏发出了解除合同的书面通知，林健鹏、邱海琴的租赁合同关系于2013年1月28日解除。此外林健鹏于2013年2月1日将租赁房屋的钥匙也收走了。林健鹏将钥匙收走的行为进一步追认了其已经与邱海琴解除租赁合同，所以林健鹏无权向邱海琴就涉案房屋主张任何权利。租赁合同已经于免租期内解除，所以林健鹏无权向邱海琴主张租金及延期违约金、租金损失、第四项的免单额损失300000元。第二项租金损失是预期租金损失，林健鹏向邱海琴主张权利没有法律依据。关于免单额，是建立在邱海琴在涉案房屋顺利开业的基础上，只有在租赁期间茶坊正常开业并持续经营，在这期间邱海琴去林健鹏茶坊正常消费，才可能实现免单的约定，事实上租赁合同早已解除，邱海琴没有在底商内开茶坊，免单额无从谈起，故林健鹏主张免单额损失没有事实和法律依据。
原审法院经审理查明：2012年12月7日，林健鹏作为出租方与邱海琴作为承租方签订《租赁合同》，约定：该底商是指北京富力星光家园×号底商和其内部设施，建筑面积为109.62平方米，套内建筑面积为99.9平方米。合同租期为六年，自2012年12月10日起算至2018年12月9日止。其中，2012年12月10日至2013年2月28日为装修免租期。租金为90000元／月。承租方装修免租期内免交租金，但需按约定支付物业费、采暖费。承租方在签订本合同后应向出租方立即交付相当于该房产三个平均月租金，即270000元作为租赁押金，租赁押金作为承租方遵守及履行合同约定及条款的保证金，租赁押金不计利息。承租方同意在本合同租赁期限内，首次一次性付清三个月租金（2012年12月10日起至2013年5月31日止，含81天免租期）270000元。此后按一个月为壹期的方式向出租方支付每期租金。承租方给予出租方首年300000元的免单额。承租方因自身原因而提出终止本合同的，应至少提前三十日书面通知出租方，并与出租方签订终止协议，同时向出租方和物业公司结清所有应付款项，承租方还应在约定时间内向出租方支付相当于一倍租赁押金和物业押金作为违约金。出租方因承租方构成严重违约而以书面通知的方式终止租赁关系的，承租方已缴纳的租赁押金和物业押金不予退还，如不足以弥补出租方因此而遭受的损失的，承租方因违约而造成的经济损失，承租方负责补足。另合同中还对物业服务、房屋交付和使用、出租方的义务和权利、承租方的义务和权利、合同变更、合同终止后的处理、违约责任、责任的免除、不可抗力等内容进行了约定。
签订合同后，林健鹏如约将涉案房屋交付邱海琴，邱海琴进入后准备装修，将屋内楼梯拆除。
后双方就合同履行发生争议。2013年1月28日，邱海琴向林健鹏发出通知，称由于不能办理营业执照，不能实现其签约租房经营茶楼生意之目的，故根据合同法相关规定通知林健鹏解除合同，并要求林健鹏退还所有费用。
2013年2月4日，邱海琴将林健鹏诉至法院，称林健鹏承诺搭建阳光房和协助办理营业执照等义务根本无法实现，邱海琴不能实现合同目的，故诉至法院，要求林健鹏退还已付款项565322.22元并支付利息。该案经法院审理后于2013年5月作出（2013）朝民初字第18039号民事判决书，判决认为邱海琴以林健鹏未办理证照义务、致合同目的不能实现为由，要求邱海琴返还565322.22元及相应利息无合同依据，故驳回其全部诉讼请求。该案审理中，林健鹏、邱海琴双方均确认涉案房屋处于空置状态。一审判决作出后，邱海琴对该判决不服提出上诉。北京市第二中级人民法院经审理后于2013年8月作出（2013）二中民终字第11237号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
原审庭审中，邱海琴称涉案房屋的钥匙于2013年2月1日被林健鹏收回。案外人黄玉荣作为证人到庭作证，其证言如下：“我和邱海琴是朋友关系。2013年2月1日邱海琴将涉案房屋的钥匙给了业主方。当时物业公司通知我，隔壁装修，房屋有裂缝，业主要来看房子的状况。业主进去房子看了之后，业主说为了以后来看房子方便，要我将钥匙给他，当时我方只有一把钥匙就给了业主。当时邱海琴在外地，就将这个事情委托给我。”案外人江美玲作为证人到庭作证，其证言内容如下：“2013年2月1日我与黄玉荣一起到涉案房屋，跟物业一起来的邢丽将商铺的钥匙要走了。”林健鹏对两位证人的证言真实性、合法性、关联性均不认可。关于钥匙是否交还的问题，在（2013）二中民终字第11237号案件审理中，林健鹏称：对方将钥匙交还我们，但承租人随时可以找物业拿钥匙。法院询问林健鹏2月1日之后钥匙是否在其那里，林健鹏答复如下：“具体时间不清楚，但钥匙确实在，之后邱海琴是否有装修行为，我不清楚。”该案审理中，邱海琴认为合同于2013年2月1日解除，林健鹏认为合同仍然有效。
原审庭审中，林健鹏称涉案房屋现已经租给了别人。林健鹏提交函件、回函及快递单等证据，用以证明因邱海琴拒不支付租金、不按合同约定开业经营，故其于2014年1月6日向邱海琴发函单方解除了《租赁合同》。林健鹏称：涉案房屋虽然空置，但由于合同处于有效的状态，故未收回房屋，林健鹏于2014年1月6日发出解除通知才解除合同的。邱海琴称林健鹏发的函件均已收到，认可真实性，但不认可合法性、关联性和证明目的。林健鹏提交照片，用以证明涉案房屋楼梯被邱海琴严重损坏。邱海琴不认可该证据真实性，认为无法显示拍摄时间。林健鹏提交其与新承租人签订的租赁合同，用以证明其遭受租金损失920394元。邱海琴对该证据真实性、合法性、关联性均不认可。
另，林健鹏、邱海琴均确认邱海琴已付款项565322.22元，其中包括270000元租赁押金、270000元房租（2013年3月1日起至2013年5月31日止）、21704.76元物业费、3617.46元采暖费。
原审法院经审理认为：林健鹏与邱海琴签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。邱海琴曾以林健鹏根本违约导致其无法实现合同目的为由起诉林健鹏要求返还所有费用，被法院生效判决予以驳回。故邱海琴自行发出的解除合同通知未发生导致合同解除的法律效力。关于房屋租金应否交纳的问题，2013年2月双方针对合同履行问题即产生争议，在上一案件审理中，双方均确认涉案房屋在空置状态，且林健鹏认可钥匙在其手中，林健鹏未再向邱海琴交还钥匙，故双方合同虽然有效，但邱海琴并未实际占用涉案房屋，并已明确表示不再履行合同，此时林健鹏对合同将得以有效履行不应再有完全期待，应以合理方式避免损失扩大。故针对林健鹏要求邱海琴支付2013年6月1日至2014年1月5日期间房屋租金的诉讼请求，法院将从公平角度，合理分担该风险损失，判令邱海琴承担部分房屋租金。关于租金延付的违约金、租金损失及免单额损失，法院将不予支持。关于对楼梯恢复原状，邱海琴曾认可其将楼梯拆除，故应承担恢复原状的义务，故法院对林健鹏该项诉讼请求予以支持。
2014年7月，原审法院判决如下：一、邱海琴于判决生效后十日内给付林健鹏租金四十万元；二、邱海琴于判决生效后十日内将北京富力星光家园×号底商房屋内楼梯修复至可供使用状态；三、驳回林健鹏的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，林健鹏、邱海琴均不服，上诉至本院。林健鹏上诉请求是：请求撤销原审判决第三项，将原判第一项变更为邱海琴于判决生效后十日内给付林健鹏租金645000元，判令邱海琴支付林健鹏免单额损失、租金损失、延期支付租金的违约金等共计120余万元，一、二审诉讼费由邱海琴负担；上诉理由为：本案是邱海琴违背商业诚信，故意毁约造成，一审法院对于不支持租金损失、租金延付违约金、免单额损失未充分说明理由，一审法院没有严格适用法律，没有严格按照双方合同约定，过度行使自由裁量权。邱海琴上诉请求是：请求撤销原审判决，依法改判驳回林健鹏全部诉讼请求；上诉理由为：一审法院认定《租赁合同》有效属于事实认定错误，一审判决适用法律错误，而且有违公平、公正之原则。
本院查明事实与原审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有《租赁合同》、（2013）朝民初字第18039号民事判决书、（2013）二中民终字第11237号民事判决书、函件、照片、通知、谈话笔录及双方当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为：林健鹏与邱海琴签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属有效。邱海琴曾以林健鹏根本违约导致其无法实现合同目的为由起诉林健鹏要求返还所有费用，被法院生效判决予以驳回。故邱海琴自行发出的解除合同通知未发生导致合同解除的法律效力。关于房屋租金应否交纳的问题，本院认为，2013年2月邱海琴将钥匙交还林健鹏，但双方并未就合同解除达成一致意见，故合同并未解除，但此后邱海琴并未实际占用涉案房屋，并已明确表示不再履行合同，林健鹏收回钥匙后，应以合理方式避免损失扩大，原审法院从公平角度，合理分担该风险损失，判令邱海琴承担部分房屋租金，不支持租金延付的违约金、租金损失及免单额损失，并无不当，本院予以维持。因邱海琴曾认可其将楼梯拆除，故应承担恢复原状的义务。原审法院支持林健鹏要求楼梯恢复原状的诉讼请求合理合法，本院亦予以维持。
综上，原判认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费10794元，由林健鹏负担8479元（已交纳），由邱海琴负担2315元（林健鹏已预交，邱海琴于本判决生效后7日内给付林健鹏）；二审案件受理费28889元，由林健鹏负担21589元，由邱海琴负担7300元（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 江锦莲
审 判 员 高 贵
代理审判员 沈 放
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 王永基