延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉24民终74号上诉人（原审原告）：何明新，现住吉林省延吉市。委托代理人：宋强，吉林敖联律师事务所律师。上诉人（原审原告）：陈淑敏，现住吉林省延吉市。委托代理人：宋强，吉林敖联律师事务所律师。被上诉人：（原审被告）：秦丽洁，现住吉林省延吉市。委托代理人：高延波，吉林高延波律师事务所律师。上诉人何明新、陈淑敏因与被上诉人秦丽洁房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2014）延民初字第4035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何明新、陈淑敏在一审中诉称：2013年3月28日，原告从被告处购买位于延吉市朝阳街的商业用房一套，房屋建筑面积104.66平方米，双方约定每平方米近8000元，包含房屋地下一层。同日，原、被告到房产部门办理了房屋转移登记手续，但被告一直拒绝给原告办理地下一层转移登记手续。故原告诉至法院请求判令被告协助二原告办理位于延吉市朝阳街、延房权证字第5529**号、房屋编号为2-13-95-地下1001、建筑面积59.08平方米商业用房产籍转移登记手续，并由被告承担诉讼费用。秦丽洁在一审中辩称：被告出卖房屋给二原告时没有附带地下室，也没有将地下室出卖给原告。二原告购买的房屋是一、二楼，一楼售价为10000元/平方米，二楼售价为6000元/平方米，一、二楼均价8000元/平方米，双方的房屋买卖合同与地下室无关，不是附条件的赠与。被告已经将地下室出售给案外人，因此不同意将地下室过户给原告。一审法院经审理查明：原、被告争议的房屋位于延吉市朝阳街，系被告前夫于1999年开发建设的楼房中的部分房屋，该楼房中一、二层为商业用房，包括地下室，共计8套房屋，每套房屋一、二层有楼梯通道，一层与地下室亦有楼梯通道。2004年8月被告利用地下室的蓄水在一层开办经营洗车场，同时在二层经营汽车装饰品。2007年6月，被告将其中8套房屋（不包括地下室）在市房产局分别办理了房屋所有权登记手续，将8套房屋中的一、二层全部登记在被告名下，其中一、二层各登记一个房屋所有权证。2007年5月，被告与前夫离婚，协议分割给被告的财产中包括以上8套房屋及地下室。2012年6月21日被告为他人贷款提供担保将包括争议的三套房屋在内的6套房屋抵押给了延边朝鲜族自治州建设银行（以下简称州建设银行）。2013年3月19日被告在市房产局办理了地下室房屋所有权登记手续，将地下室整体登记为一个房屋所有权证，登记在被告名下，面积为632.47平方米，房屋编号分别为2-13-95-地下1001、1002、1003、1004、1005、1006、1007、1008、1009、1010、1011。2013年8月（包括8套房屋对应的地下室以外的另3个地下室），被告因投资经营宾馆缺少资金预出售以上商业用房，随即在以上其经营的洗车场的一、二层门窗上张贴了售房广告，内容包括“售房”和“联系电话”。2013年3月，原告因经常在被告经营的洗车场洗车，看到被告售房广告，原告何明新在欲购买的房屋（即诉争1001号地下室上方对应的一、二楼房屋）中与被告二人口头商谈购房事宜。双方约定一、二楼房屋每平方米价格为8000元，房屋总面积104.66平方米，房屋总价款835000元，被告承担房屋过户费用。被告称若自己不经营洗车场，地下室可以免费赠送给原告。经过口头商议后，2013年3月28日，二原告与被告共同到市房产局办理房屋所有权变更登记手续。根据市房产局的要求，双方在市房产局签订了一份“房屋买卖契约”，契约约定：甲乙双方同意将下列房屋买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将座落在延吉市朝阳街1001的房地产（房屋建筑面积104.66平方米，产权证号552933，丘地号2-13-95，使用性质住宅）出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房地产作了充分了解，愿意购买该房地产；二、甲乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币陆拾贰万元整（620000元），买卖双方如实申报成交价格，不得瞒报或作不实的申报；三、双方同意自本契约订立之日起由甲方将上述房地产正式交付给乙方，甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；四、本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方均可向延吉市仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向人民法院起诉；五、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方自行约定；六、本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等法律效力；七、本契约经双方签章确认后生效。甲方有被告签名，乙方有二原告共同签名。市房产局根据双方签订的契约为双方办理了一、二层的一套商业房屋的房屋所有权证变更登记手续，将原登记在被告名下的一套商业房屋所有权证变更登记在原告何明新及共有人陈淑敏的名下。过户后，二原告通过银行贷款、汇款共支付给被告835000元，但被告反悔未将赠与的地下室房屋所有权证变更到二原告名下，亦未向二原告交付地下室。双方发生纠纷，二原告诉讼来院。2014年8月12日被告将8套房屋中的4套出售给了案外人芦艳淑，同时将地下室全部以每平方米2000元的价格出售给了案外人芦艳淑，但因被告与案外人芦艳淑到市房产局办理房屋所有权变更登记手续时，因本院已根据二原告的申请对争议的地下室房屋产籍冻结，故其中争议的地下室房屋所有权变更登记被中途停办。一审法院认为：一、关于原、被告的房屋买卖关系中赠与地下室是附随赠与还是单独赠与的问题。双方口头协商房屋买卖事宜时，约定了房屋价款和免费赠与地下室的内容，故合同内容应当包括两个法律关系，即房屋买卖的法律关系和赠与的法律关系。通过已经查明的案件事实，并不存在房屋价款与赠与合同之间必然的关联性，故应认定地下室的赠与为单独赠与。二、原告要求被告将赠与的地下室变更登记在二原告名下的诉讼请求能否得到支持。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定”之规定，被告在赠与给二原告的财产即地下室的权利转移之前撤销赠与具有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十七条“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，因被告协议赠与给二原告的地下室属于不动产，其权利的转移应当依法登记，而被告协议赠与给二原告的地下室并未依法进行房屋所有权转移的变更登记，故其地下室的房屋所有权并未转移，被告有权撤销赠与。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十八条“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与财产的，受赠人可以要求交付”之规定，被告虽然曾口头承诺将地下室赠与给二原告，但因该赠与未经公证且该赠与亦不属于具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与，故二原告要求被告交付赠与的地下室，并为其办理房屋所有权变更登记不符合本法规定的条件。综上，被告在赠与给二原告的地下室所有权转移登记之前可以撤销赠与，而被告已明确表示撤销赠与，故二原告要求被告办理赠与的地下室所有权变更登记手续，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百八十六条、第一百八十七条、第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、第九十一条第（一）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款之规定，判决如下：驳回原告何明新、陈淑敏的诉讼请求。案件受理费1050元，保全费520元，由原告何明新、陈淑敏负担。宣判后，何明新、陈淑敏不服上述判决向本院提起上诉称：本案并非单独的赠与法律关系，当时上诉人购买的一、二层房屋本身就包括地下室，秦丽洁亦同意将地下室赠与给上诉人。请求撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。秦丽洁二审辩称：因为自己开洗车场需要用地下室的水，所以卖房时和上诉人说将来自己不经营洗车场时，可以将地下室给上诉人。我方认为，这种说法并不是说一定将地下室给上诉人，现在诉争地下室已经卖给他人，我方不能将地下室给上诉人。请求驳回上诉人的上诉主张，维持一审判决。本院经审理查明的事实与一审法院审理认定的事实基本一致。本院认为：何明新、陈淑敏主张秦丽洁口头答应将诉争地下室免费赠与给自己，但双方并未就诉争地下室办理房屋产权转移登记，而根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”之规定，秦丽洁在诉争地下室房屋产权转移登记前明确表示不同意履行口头赠与合同，有法可依，一审据此判决驳回何明新、陈淑敏要求秦丽洁办理诉争地下室产权转移登记的诉请并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人何明新、陈淑敏负担。本判决为终审判决。审判长  刘晓娟审判员  朴美兰审判员  林 美二〇一六年三月二十八日书记员  唐 颖