广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0104民初11072号
原告：蒋健，住杭州市下城区。
原告：蔡思娟，住广州市越秀区。
两原告共同委托代理人：黄泳梅，广东环球经纬律师事务所律师。
两原告共同委托代理人：宁相凯，广东环球经纬律师事务所实习律师。
被告：天伦控股有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：张国明。
委托代理人：宋晶，广东南方福瑞德律师事务所律师。
原告蒋健、蔡思娟诉被告天伦控股有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人黄泳梅、宁相凯，被告的委托代理人宋晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告共同诉称：被告提供的租赁房屋不符合商业用途，致使原告无法实现合同的目的，被告已构成根本违约，故诉请法院判令：一、被告双倍返还租赁保证金185588元、返还租金46397元；二、被告支付上述款项231985元的利息（按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）。
被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。本案原告的诉讼请求已超过诉讼时效，且违反了一事不再理的原则，应予以驳回。之前的（2013）穗越法民三初字第259号案件中，原告已经主张过双倍返还租赁保证金。无论是上一件案或本案原告都是依据租赁合同第8.6条主张双倍租赁保证金的。上一件案，原告主张赔偿损失，本案中原告主张的返还租金实际也是损失的一部分，所以本案的诉讼标的与上一案的诉讼标的是一致的，本案属于一事再理。
经审理查明：2010年6月23日，两原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》。其中约定：甲方同意将租赁得来的坐落在广州市越秀区ＸＸ路43号自编18号（即C10栋）三楼全层房地产，面积共1079平方米，转租给乙方作商业（棋牌娱乐）用途使用。租赁期限从2010年10月20日到2014年11月15日；免租装修期为2010年6月20日到2010年10月19日，免租装修期内实际发生的水、电和其他公共设施的费用由乙方承担。基本租金为每月43元/平方米起，从租赁期限的第2年度起（即从2011年10月20日起），每年租金在上一租赁年度租金的基础上递增3%。具体为：2010年10月20日至2011年10月19日，月租金为46397元；2011年10月20日至2012年10月19日，月租金为47800元；2012年10月20日至2013年10月19日，月租金为49202元；2013年10月20日至2014年10月19日，月租金为50713元；2014年10月20日至2014年11月15日，租金为47001元。租金按月结算，由乙方在每月的第21日前，以现金或转帐方式向甲方支付当月租金。乙方应在本合同签订当日，向甲方支付相当于首月的两个月租金92794元作为保证金，并支付首月租金46397元。若乙方按照本合同约定完全、适当地履行一切义务和责任，并在本合同期满或解除后10个工作日内办妥全部退租手续后，甲方将租赁保证金无息退还乙方。乙方承担租赁期间使用租赁物所发生的水某甲、电费、电话费、公共场所公摊水电费等费用，按其独立安装的水、电表读数、政府规定及约定的标准计算，乙方在每月5日前向甲方交纳上个月上述的相关费用。上述租金已含该租赁物业的物业管理费，未含1元/平方米垃圾清洁费。甲方向乙方提供75千瓦的电量；以现状交吉，由承租方自行负责室内装修及报建。乙方应按本合同的约定支付费用；未按约定支付费用的，每逾期1天，需按所欠费用的0.1%向甲方支付违约金；逾期超过30天，经甲方书面通知后仍未支付租赁费用的，甲方有权解除本合同，并按照本合同的相关约定追究乙方的法律责任。如乙方违约提前解除本合同或乙方违反本合同致使甲方单方解除本合同的，甲方不予退还租赁保证金，且有权追究乙方的其他违约责任（包括但不限于另行要求乙方支付拖欠的租金、违约金及赔偿甲方的经济损失）。8.6、如甲方违约提前解除本合同或甲方违反本合同致使乙方单方解除本合同的，甲方应当退还乙方双倍租赁保证金，且乙方有权追究甲方的其他违约责任和要求赔偿经济损失。因不可抗力原因导致本合同无法继续履行的，任何一方可以在书面通知对方并提供有关不可抗力证明材料后依法解除本合同，而无需承担违约责任等。签订该合同当日，被告将租赁场地交付两原告使用。
2010年6月28日，两原告向被告支付了租赁保证金92794元。次日，两原告向被告支付了2010年10月20日至同年11月19日的租金46397元。
因上述租赁合同产生纠纷，两原告曾于2013年1月5日向本院提起诉讼，要求：1.被告赔偿两原告投资损失3102581.08元（包括装修损失2147300元、设备及物品投入538131.08元、招聘员工培训费及培训期间工资支出227150元、遣散费用19万元；2.被告补偿两原告经营期间可得利益经营性损失496412.96元（按照人民银行同期贷款利息计算，以投资损失3102581.08元为基数，从2010年10月20日起计至被告赔偿投资损失之日止）；3.被告尽快与两原告办理涉案场地的返还交接手续。
本院经审理于2015年12月24日作出（2013）穗越法民三初字第259号民事判决。判决认为：原被告自愿签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容及形式均无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。合同约定，被告将涉案房屋出租给两原告作商业使用，并且明确注明为棋牌娱乐，故被告负有确保租赁物可作商业用途使用并提供相关资料以协助两原告办理所需证照的义务。但根据（2011）穗越法行初字第187号行政诉讼案件中，市国土房管局越秀分局关于“涉案房屋所在地块是工业厂房，依法不能作为商业登记使用，因此该局作出的备案登记也不可能按照原告的要求办理”的答辩意见，涉案租赁物因规划不符合商业要求而不能作为经营棋牌娱乐使用，两原告因此未能办理租赁合同的备案手续，从而无法进一步取得棋牌娱乐项目所必须的相关行政许可，合同目的无法实现。被告虽提交《关于要求ＸＸ路43号办理临时商业经营有关手续时先行具结的函》及其附件拟证明涉案租赁物可以临时作为商业经营使用，但该证据为复印件，且两原告为租赁合同备案已经提起行政诉讼，仍无法解决该问题，故被告该证据不足以证明涉案房屋具备商业经营使用的条件。且被告在（2014）穗越法民三初字第1611号案中以“由于南洋公司在招标前未按市政府‘退二进三’、‘三旧改造’等政策对涉讼场地的改造进行立项审批，未获得投资项目批准、核准文件，未取得房管部门出具的该用地是否纳入政府储备用地等书面意见，二级承租户在办理消防、环保、卫生、工商等证照手续时遇阻，无法正常经营”等为由，要求本案第三人南洋公司赔偿相关损失，即承认了涉案房屋无法正常经营。因此，结合上述证据，本院对两原告关于涉案房屋因不具备商业使用性质而无法办理经营手续的主张予以采信。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故两原告有权要求被告赔偿损失。
关于被告称该案存在政府行为这一不可抗力的答辩意见，根据被告与第三人签订的《工业厂房租赁合同》，被告清楚第三人属于“退二”搬迁企业，且充分了解涉案ＸＸ路43号工业厂房的基本情况，包括物业性质、使用功能，双方约定由被告负责规划报建等。因此，被告称本案存在其不能预见的政府行为这一不可抗力理据不足，本院不予采纳。
关于赔偿损失的范围，两原告的主张分为四个部分：一、装饰装修（含消防工程）款；二、设备及物品投入；三、员工培训费、工资、遣散费用；四、可得利益经营性损失。对于装饰装修（含消防工程）款，两原告主张按照其举证的装修时的价格计付，但原告对于该事实提交的证据部分无原件，合同与收款收据、发票也不能一一完全对应，存在瑕疵。且从两原告派人留守及支付水电费的情况来看，原告虽无法取得营业执照正常经营，但对涉案房屋存在一定程度的自用，因此按照评估时的现值赔偿更加符合公平合理原则及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定的精神。对于装修在评估时的现值，鉴定人高某乙司经过初评和复核已出具《价格评估结论书》，各方当事人虽对该《价格评估结论书》存在不同异议，但未能提交充足反驳证据，本院对评估结论予以采信。据此，被告应向两原告赔偿装修损失1150133元。对于设备及物品投入损失，纳入本次评估的空调、麻将桌椅、沐足设备等物品与装饰装修一样，均为两原告为使用涉案房屋经营棋牌娱乐所做的必要投入，现场勘查时很多物品为全新，目前也无证据显示两原告有其他场地可以继续利用上述物品进行经营，故两原告将该类物品列入赔偿范围并无不妥。但同样纳入评估的少部分物品为消耗品，部分摆件可继续利用，再结合两原告将房屋内物品折价变卖的情况及《价格评估结论书》的评估结果，本院酌情判决被告向两原告赔偿物品损失25万元。关于员工培训费、工资、遣散费用，首先，两原告未提交该项费用实际取款或转账的原始凭证，新华会计师事务所也只是做了数据上的统计，无法确定收支的真实性及损失是否存在。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。两原告一直未能办理租赁合同备案登记，从而亦未进一步取得工商营业执照等经营所必需的行政许可，在不具备经营条件的情况下，两原告即使真实支付了员工培训费、工资、遣散费用亦属于未采取适当措施而扩大的损失，不应由被告赔偿。关于两原告诉请主张的“可得利益经营性损失”，按原告陈述的计算方法，实为前三项费用的利息损失，考虑到两原告承租涉案房屋后为经营准备投入了大量资金但最终不能合法正常经营确有损失，主张赔偿利息损失合理，但因各项费用实际发生的时间各有不同，双方对利息如何计算亦未有约定，故应自两原告提起本案诉讼之日起计付为宜，且以本院判决被告支付的装饰装修款及物品补偿款数额为基数计算。
关于被告的反诉请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途是出租人应尽的主要合同义务。本案中，被告未能尽到保持租赁物符合合同约定用途（经营棋牌娱乐）的主要义务，两原告无法按照约定使用租赁物及获得收益，故被告关于租金的反诉请求依据不足，本院不予支持。对于被告主张的2011年1月至8月期间的水电费，根据双方签订的租赁合同及公平合理等价有偿的原则，两原告使用涉案房屋期间的水电费确应由原告负担。但是，被告在本案中关于其所主张的水电费仅有其自行制作的统计表格作为证据，无原始抄表记录；被告本案诉讼过程中提交的水电费明细表所列水电费金额与其曾经向两原告发出的水电费交费通知所列金额不一致；且两原告对被告主张的水电费数额也不确认，因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，被告该项反诉请求证据不足，本院不予支持。基于同理，对被告关于逾期支付租金、水电费的违约金的反诉请求亦予以驳回。
此外，根据被告与第三人签订的《物业移交确认书》，被告与第三人之间的《工业厂房租赁合同》已终止，被告自2012年11月1日起丧失出租权。且两原告已将涉案房屋交还第三人（注：判决中查明2015年9月10日，两原告与南洋公司对涉案场地办理了移交手续），原被告之间的租赁合同已终止，无判决办理交接手续及判决解除的必要。
判决如下：一、被告向两原告赔偿装修损失1150133元；二、被告向两原告赔偿物品损失25万元；三、被告向两原告赔偿上述款项自2013年1月5日起至本判决限定的付款日止的利息损失（按照中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款利率的标准计付）；四、驳回两原告的其他诉讼请求等。
两原告和被告均不服该判决，提起上诉。2016年7月1日，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终5233号终审民事判决。判决认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此对于各方当事人没有提出上诉的原审判项及处理，不予审查。对于两原告在二审中提出的有关双倍返还保证金、退还租金以及支付利息的上诉请求，鉴于两原告在一审中并未提出该项请求，南洋公司和被告不同意在本案二审中一并处理该请求或就此进行调解，两原告申请撤回该项上诉请求，属于其处分自己的权利，并无不当，予以准许，故对该项请求不予审查和处理。
针对双方的上诉意见，归纳二审主要争议焦点有三：一是合同解除的原因及责任认定，二是合同解除后的损害赔偿即装修和物品损失的金额和责任认定，三是两原告是否应向被告支付租金、水电费及违约金问题。对此，辨析如下：
对第一个争议焦点。被告作为出租方，负有提供符合合同约定的租赁物给予承租方使用的义务，而根据本市国土房管局越秀分局在（2011）穗越法行初字第187号行政案件中的答辩意见，该局明确涉案房屋所在地块是工业厂房，依法不能作为商业登记使用，而在被告与南洋公司之间的租赁合同中明确约定由被告负责规划报建，且被告在其与南洋公司的（2014）穗越法民三初字第1611号案中，以南洋公司未按政策对涉案场地的改造进行立项审批，未获得相关批准文件，二级承租户在办理消防、环保、卫生、工商等证照手续时遇阻，无法正常经营为由，要求南洋公司赔偿，即被告也承认了涉案房屋无法正常经营，原审据此采信了两原告关于涉案房屋因不具备商业使用性质而无法办理经营手续的主张，并认定两原告有权要求被告赔偿损失，合理有据。虽然被告抗辩称涉案房屋在上述合同签订后被政府确定为东濠涌改造储备用地，但并无提供涉案房屋最终被政府纳入东濠涌改造整治范围的证据，故双方合同解除的责任在于被告，被告认为是政府原因导致合同无法履行依据不充分，不予采纳。至于被告在二审中补充提交的《临时经营场所使用证明》、被告与南洋公司的《广州市房屋租赁合同》等，因上述证据并非二审新证据，且并不足以证明被告的主张，故均不予采纳。因此，被告上诉认为其无需承担违约赔偿责任的依据不足，不予支持。
对合同解除后的损害赔偿问题。承上所述，两原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》解除的责任在于被告。被告交付给两原告的涉案房屋是毛坯状态，因两原告承租该房是用于经营棋牌，故两原告必须先对涉案房屋进行装修才能使用。而两原告在装修后因无法办理相关证照未能正常营业，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定，两原告有权向被告主张赔偿装修损失，被告上诉认为两原告在未取得工商营业执照的情况下即进行装修、投入，存在过错，应由两原告自行承担投资损失缺乏理据，不予支持。对装修损失，原审法院根据《价格评估结论书》，认定被告应向两原告赔偿装修损失1150133元并无不当，两原告上诉主张应按其提交的合同和发票来确定装修损失赔偿金额，且不应折旧75%，但两原告未举证推翻该评估报告，故两原告对此的上诉没有充分依据，不予采信。被告对两原告提供的爱得威公司的工程合同及施工图有异议，并在二审中提交了爱得威公司于2016年6月13日出具的《函》，虽然爱得威公司在该函件中否认其与广州万泰休闲有限公司有签订工程合同及收款，并表示邱某与爱得威公司无任何关系，但该公司在该函中亦确认邱某于2010年8月12日在该公司登记备案了“万泰休闲有限公司万泰棋牌馆装饰工程”，也未否认两原告在一审中提供的施工图、发票及其上所盖爱得威公司印章的真实性，且两原告对涉案场地进行了装修是事实，鉴定机构亦是根据现场实际装修情况进行评估，故被告提交的上述《函》件并不足以推翻原审评估报告。对设备投入和物品损失，虽然《价格评估结论书》评定的物品损失现值为306518元，但原审考虑到其中部分物品为消耗品，部分摆件可以继续利用，结合两原告将房屋内物品折价变卖的情况，酌情判令被告向两原告赔偿物品损失25万元，并无明显不当，两原告上诉请求按其提供的票据金额计算该部分损失为538131.08元的理据不足，不予采纳；被告以两原告可自行移走可移动物品为由，上诉主张其无需赔偿该部分物品损失费用，但鉴于原审已经对此有所考虑并予以酌情处理，被告亦不能举证推翻原审相关认定，故对被告的该项上诉意见，不予采纳。原审考虑到两原告承租涉案房屋后为经营准备投入了大量资金但最终不能合法正常经营确有损失，认为两原告主张赔偿利息合理，但因合同双方对此未有明确约定，故酌情判令从两原告起诉之日起计付装修及物品损失赔偿款的利息，合情合理。两原告上诉主张应从其与被告签约起计算利息，缺乏理据，不予支持。
对于被告主张的租金、水电费及违约金。虽然被告在一审中提供了水电费明细表等相关证据主张两原告一直在实际经营、使用涉案场地，应承担场地租金，但首先，被告与南洋公司在双方签订的《物业移交确认书》中明确约定被告同意从2012年11月1日起将向各二级承租人收取租金的权利全部转由南洋公司行使，且南洋公司同意免收被告从2011年5月至《工业厂房租赁合同》终止日（即2012年11月1日）的租金，故被告无权再向两原告主张2012年11月1日及之后的场地租金或占用费；其次，被告在两原告提起该案诉讼后才于2013年4月2日向原审法院提出有关租金的反诉请求，由于两原告对此已在原审中提出了诉讼时效的抗辩意见，而被告并没有充分举证证明有关租金的诉讼时效存在中断、中止等情形，故被告对超过租金法定一年的诉讼时效的部分租金已丧失胜诉权；最后，从现有证据及关联案件看，被告未能尽到提供符合合同约定用途的房屋的主要义务，亦未充分举证证明两原告在交还房屋前利用涉案房屋进行了合法经营并获得相应收益，原审基于此驳回了被告有关租金的反诉请求，合理有据。被告对此上诉的依据并不充分，不予支持。对于水电费，原审是基于被告对此仅提供自行制作的统计表格，无原始抄表记录，且两原告对数额也不予确认等原因，认定被告对此举证不足而不支持被告有关水电费的反诉请求，二审中，虽然被告上诉要求法院酌情计算水电费，但仍未能提供进一步证据以明确水电费金额，亦不能举证推翻原审认定，故无法采纳被告的该项上诉意见。基于上述理由，被告有关逾期支付租金、水电费的违约金的上诉请求亦不能成立，亦不予支持。
综上，审查原审认定事实清楚，适用法律正确，处理上并无不妥，应予维持；上诉人的上诉理由与请求均不能成立，均应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。
另上述生效判决其中查明：“……该《价格评估结论书》所附物品部分的《价格评估表》列明物品包括：电脑10台、显示器10台、健盘/鼠标10个、台灯1个、7K盘路由1个、茶几7个、床套床垫3个、麻雀椅94张、布艺沙发7套、雀康麻将机20台、雀康豪华麻将机2台、沙发布套7套、创维电视31台、欧安尼日水器5台、松下洗衣干衣机1台、窗帘22套、大浴巾220条、亚麻方框抱枕加芯79个、龙珠马夹（男）1件、马夹（女）16件、咨客（服装）2件、单衣6件、铁扣反领配衬衣6件、格力空调（型号KF-50GW/K）5台、格力空调（型号KF-35GW/K）20台、格力空调（型号KF-26GW/K）10台、格力空调（型号KF-72GW/K）1台、沐足椅30张、无线呼叫系统、各种办公文具、餐具等共125项；其中沙发布套、大浴巾、马夹、咨客服、单某、衬衣、技师服、扫把、拖把、垃圾铲、定做沐足单等46项物品成新率为100%，其他绝大部分物品成新率在70%以上。……两原告为证明其关于招聘员工培训、工资支出及遣散补偿的损失数额，提交如下证据：1.2011年1至4月工资发放登记表；……为证明两原告拖欠水电费的金额，被告提交如下证据：1.被告编制打印的《广州万泰娱乐休闲有限公司2010年8月至2013年2月用电明细》（其中载明欠缴部分为：2011年1月3514.39元、2011年2月2189.53元、2011年3月2756.48元、2011年4月4150.29元、2011年5月1972.94元、2011年6月2636.60元、2011年7月2576.54元，共计19796.78元；2010年9月至12月及2011年8月至2013年2月的电费已缴纳）。2.被告编制打印的《广州市万泰娱乐休闲公司2010年5月至2011年8月用水明细》（其中显示欠缴部分为：2011年1月81.58元、2011年2月151.29元、2011年3月240.90元、2011年4月特商用水万泰占259元、2011年5月特商用水万泰占631.96元、2011年6月特商用水万泰占378.14元、2011年7月特商用水万泰占644.91元、2011年8月特商用水万泰占683.76元，共计3071.53元；2010年5月至12月水某甲已缴纳，2011年9月后正常交费）。3.签收本（被告称该签收本为原告员工签收水电费发票的记录，但内容未见被告主张的2011年1-7月电费和2011年1-8月水某甲发票的签收记录）。4.《广州市自来水公司水费、污水处理费缴费通知单》2张（显示地址均为ＸＸ路43号副页，用水类别特种用水，其中计费期2011年7月水某甲841.62元、污水处理费448.20元，计费期2011年8月水某甲892.32元、污水处理费475.2元）。5.水电费电子发票查询打印单4页（显示付款方名称为广州市万泰娱乐休闲有限公司，收款方为被告，项目为代收2010年6月至2010年12月及2011年8月至2012年7月的水电费）。6.开票日期为2011年9月19日的水费和污水处理费发票共10张（邮寄地址为ＸＸ路43号副页，客户名称为广州市东环汽车维修中心、万泰棋牌，金额共计5195.54元）。两原告对上述证据1、2不予确认，对上述证据3-6真实性无异议，但认为上述水电单据地址为ＸＸ路43号，没有具体显示两原告使用水电的具体数目，认为与事实不符。第三人对上述证据无异议。两原告称：被告大约每两个月发出通知，两原告按通知支付相关费用；2011年底，两原告一度不愿缴纳相关水电费，第三人对涉案物业停水停电约10多天，由于没有水电涉案物业无法正常生活，所以后来就算两原告对水电费的数据有异议，也继续缴纳了相关费用。为证明水电费的支付情况，两原告向本院提交了第三人开具的水电费发票24张（均为2013年以后）及被告向两原告发出的水电费交费通知10张，其中与被告反诉的水电费相关联的内容如下：1.2011年12月12日通知原告2011年7月1日至7月31日应交电费为2491.69元、2011年7月15日至8月15日应交水某甲为84.64元；2.2011年9月20日通知原告支付2011年4月水某甲（含污水处理费）683.76元、2011年5月水某甲（含污水处理费）644.91元、2011年6月水某甲（含污水处理费）378.14元、2011年7月水某甲（含污水处理费）259元、2011年8月水某甲（含污水处理费）631.96元；3.2011年8月23日通知原告2011年4月应交电费为4013.17元、2011年5月应交电费为1907.76元、2011年6月应交电费为2549.49元；4.2011年8月15日通知原告2011年4月16日至5月15日应交水某甲为160.39元、2011年5月16日至6月15日应交水某甲为172.42元、2011年6月16日至7月15日应交水某甲为72.17元等。被告认为两原告提交的上述水电费发票为第三人开具，真实性无法判断；对上述水电费交费通知真实性无异议，认为该证据可以看出两原告是在经营的。第三人对上述水电费发票真实性无异议，对交费通知的质证意见与被告一致。”
因本案纠纷，两原告于2016年7月28日提起诉讼。
诉讼中，两原告称：前案诉讼请求在（2013）穗越法民三初字第259号民事判决书有最终确认，原告主张的损失包括经营期间可得利益经营性损失、装修损失、员工遣散费，并不包括本案租金及保证金，故本案并不违反一事不再理原则。关于诉讼时效的问题，在（2013）穗越法民三初字第259号案有提出租金及保证金的诉讼请求，但最终没有被法院受理。由此可以证明原告有向被告主张过，所以本案原告的诉讼请求没有超过诉讼时效。利息的计算为：单倍保证金于2010年6月28日支付，故单倍保证金的利息从2010年6月28日起算；租金于2010年6月29日支付，故租金利息从2010年6月29日起算；剩下部分的保证金利息于（2013）穗越法民三初字第259号民事判决书生效之日即从2016年7月1日起算；利息均计算至实际返还之日止。
被告就其主张还提交了两原告在（2013）穗越法民三初字第259号案中的起诉状复印件予以证明。其中内容为：“原告请求法院判决被告支付原告投资损失3102581.08元，退还双倍租赁保证金185588元，赔偿可得利益经营性损失496412.96元（按人民银行同期贷款利息）。”两原告对该证据的真实性无异议。
本院认为：虽然两原告在前案中曾起诉要求被告退还双倍租赁保证金，但在诉讼中最终确定其诉讼请求为赔偿投资损失和经营期间可得利益经营性损失等，并没有要求退还双倍租赁保证金。广州市中级人民法院在（2016）粤01民终5233号终审民事判决中，也认定两原告在一审中并未提出有关双倍返还保证金、退还租金及支付利息的诉讼请求，故对该项请求不予审查和处理。据此，被告抗辩称两原告在本案再次提出上述请求属一事再理，本院不予采纳。
根据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，如被告违约提前解除本合同或被告违反本合同致使两原告单方解除本合同的，被告应当退还两原告双倍租赁保证金，且两原告有权追究被告的其他违约责任和要求赔偿经济损失。现前案生效判决认定《房屋租赁合同》已解除且责任在于被告，故两原告要求被告双倍返还租赁保证金，合法合理，本院予以支持。关于被告提出的诉讼时效抗辩，因在前案生效判决作出后才可确定《房屋租赁合同》解除的责任在于被告，亦即自此两原告才可行使要求被告双倍返还租赁保证金的权利，故双倍返还租赁保证金请求的诉讼时效期间应从前案生效判决作出时起算。两原告的该项诉讼请求，未超过二年的诉讼时效。至于两原告还要求计算双倍租赁保证金的利息问题，因《房屋租赁合同》无约定该双倍租赁保证金返还的期限，故两原告要求计算利息，理据不足，本院不予支持。
关于两原告已付2010年10月20日至同年11月19日租金46397元的问题。前案生效判决已查明并认定两原告实际对承租房屋进行了使用，故两原告要求被告退还已付租金及计算利息，有违诚实信用、等价有偿原则，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告天伦控股有限公司向原告蒋健、蔡思娟双倍返还租赁保证金共185588元。
二、驳回原告蒋健、蔡思娟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5938元，由原告蒋健、蔡思娟负担2374元，被告天伦控股有限公司负担3564元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邓小斌
人民陪审员 李亦平
人民陪审员 张 宇
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 邓鸿明