淮安市清江浦区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏0812执异45号
异议人：淮安市通泰五金加工厂，住所地淮安市清江浦区延安东路**号*幢*室。
投资人：左才，职务厂长。
委托诉讼代理人：王国亮，男，汉族，1957年10月21日出生，住淮安市。
申请执行人：艾留彬，男，汉族，1970年12月30日出生，住淮安市清江浦区。
委托诉讼代理人：于佩，江苏宗泽律师事务所律师。
被执行人：郑学军，男，汉族，1976年12月21日生，住淮安市清江浦区。
第三人：淮安市宁兴医疗器械有限公司，住所地淮安市淮阴区西侧横西路南侧(租淮安市嘉实新型建材公司办公楼)。
法定代表人：梅冠江，职务总经理。
委托诉讼代理人：王培培，该公司股东。
在本院执行艾留彬与郑学军民间借贷纠纷一案过程中，执行时郑学军系淮安市通泰五金加工厂投资人，郑学军同意拍卖淮安市通泰五金加工厂位于淮安市淮阴区西安路西侧土地使用权【权证号为淮Y国用（2011出）第937号】以偿还债务，后本院拍卖了该土地使用权。现淮安市通泰五金加工厂对法院拍卖该土地使用权的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人淮安市××五金加工厂称，1、2017年4月5日，法院作出（2016）苏0811民初4812号民事裁定书，裁定因江苏省淮洲建材有限公司、淮安市××五金加工厂、郑学军破产案件而中止审理（2016）苏0811民初4812号案件。根据破产法规定，艾留彬与郑学军的执行案件应当因破产案件而中止执行，但执行部门未中止执行。而（2016）苏0811民初4812号案件因江苏省淮洲建材有限公司破产案件被中止执行，造成左才失去收回土地使用权的最佳机会。2、2017年8月7日，法院拍卖涉案土地使用权时未委托有关�介机构进行价格评估，亦未参照当地土地价格进行估算，而由艾留彬与郑学军议价900万元的方式直接确定价格，将价值两千多万的土地使用权以730万元价格卖了，程序违法。而实际上，涉案土地与郑学军没有任何关系，不论什么价格郑学军都愿意卖的。3、司法拍卖网对外公布的900万元称是评估价，（2016）苏0802执2514号执行卷宗第90页反应900万元也是评估价，但事实上执行部门并未评估。既然没有评估却在司法拍卖网站上对外公布说评估，欺骗公众，程序违法。4、900万元是艾留彬、郑学军说的价格，那么即使是议价，执行部门也应当按照900万元作为拍卖的起拍价，但执行部门却下调30%，以630万元作为起拍价，执行部门下调起拍价的行为违法。5、涉案土地上有五千多平方米的房屋及配套设施，但法院对房屋及配套设施既未评估亦未进行一并拍卖。根据物权法第146�147条规定的“房地一体”原则，拍卖土地使用权应当将地上建筑物一并处分，故而执行部门的拍卖行为违反法律规定，应当予以撤销。6、2017年1月18日左才对执行部门查封涉案土地使用权提出执行异议，2017年3月6日法院下了执行裁定书；2017年5月3日左才对执行部门拍卖涉案土地使用权提出执行异议，2017年7月3日法院再次下达执行裁定，左才不服提出复议，中院于2017年8月31日复议立案。而执行部门在2017年4月27日却对土地使用权发出拍卖公告，在2017年8月15日出具拍卖成交确认书。我方认为根据民诉法第256条第（二）项规定，执行部门不应在执行异议复议期间拍卖涉案土地，程序违反法律规定。7、执行法官就案办案，其实在执行案件立案之前，左才就将郑学军、淮安市××五金加工厂诉至法院，案号为（2016）苏0811民初4812号，淮安市中级人民法院（2017）苏08民终3787号案件维持了4812号判决。3787号案件判令郑学军应到工商部门协助左才将淮安市××五金加工厂的投资人从郑学军变更回左才。2018年4月11日，依据该判决淮安市××五金加工厂的投资人重新登记为左才。执行过程中，执行法官知道左才与郑学军就淮安市××五金加工厂的投资人发生争议，应当关注到4812号、3787号案件，应当等诉讼结果出来再对涉案土地使用权决定是否进行拍卖。但执行法官就案办案的执行行为给当事人造成诉累和损失。综上，请求法院撤销清江浦区人民法院拍卖涉案土地使用权的行为，撤销相关执行行为的法律文书，如拍卖土地的执行裁定书、拍卖公告、拍卖成交确认书、将土地使用权登记到第三人名下的协助执行通知书等。
申请执行人艾留彬称，异议人的异议申请无事实和法律依据应当予以驳�。理由：1、左才之前的执行异议理由包括淮州建材破产、郑学军与左才诉讼、郑学军与左才签订的土地资产协议书，本次执行异议的异议人淮安市××五金加工厂的异议事由与左才异议事由相同，系重复提起执行异议，我方认为法院无须再审查上述事由。2、左才在（2016）苏0811民初4812号案件中因涉案土地使用权被拍卖将诉请变更为要求郑学军赔偿损失，故（2016）苏0811民初4812号判决是基于淮安市××五金加工厂在无法取得权属的情况下要求郑学军赔偿，而在郑学军与左才的协议中约定，郑学军违约应支付左才相应的违约费用，故（2016）苏0811民初4812号判决变相的认定了法院执行程序合法。3、淮安中院作出的（2017）苏08民终3787号民事判决确认郑学军与左才签订的《关于收购原通泰五金加工厂土地资产协议书》为有效合同，故艾留彬有权执行有效合同约束下的郑学军�产。4、贵院相关拍卖程序是合法的。5、艾留彬与郑学军的执行案件是临时终结执行，后期将申请法院继续执行。
被执行人郑学军称，由法院裁决。
第三人淮安市宁兴医疗器械有限公司称，第三人系通过合法的司法拍卖程序获得涉案土地使用权，异议人的异议请求不能成立。
本院查明，2016年11月9日，艾留彬将郑学军诉至本院，要求郑学军偿还其借款本金282万元及利息。2016年11月15日，本院作出（2016）苏0802民初4622号民事调解书，约定：郑学军于2016年11月16日前一次性偿还艾留彬借款本金282万元及利息92万元（暂计算至2013年3月25日，此后的利息按照年利率24%计算至实际清偿之日）。在4622号案件审理过程中，艾留彬申请财产保全。本院于2016年11月9日出具保全�定。法院保全立案，案号为（2016）苏0802执保524号，本院于2016年11月10日保全了淮安市××五金加工厂位于延安××室房屋、××路土地使用权，2016年11月11日又查封了淮安市××五金加工厂位于淮阴××××路西侧土地使用权，即本案所涉土地，土地使用权证号为淮Y国用（2011出）第937号。
2016年11月29日，艾留彬因郑学军未按调解书约定履行偿还义务申请法院强制执行，法院予以立案，案号为（2016）苏0802执2514号。艾留彬申请执行标的为：借款本金282万元及利息340.16万元，合计622.16万元；迟延履行期间的加倍部分债务利息；受理费16680元、保全费5000元。
2017年4月24日，艾留彬、郑学军在本院执行部门做谈话，郑学军表示拍卖淮安市××五金加工厂位于淮阴××××路西侧土地使用权【权证号为淮Y国用（2011出）第937号】来偿还债务，艾留彬表示同意，关于土地使用权拍卖价格郑学军称就按900万元拍卖，艾留彬表示同意。
2017年4月26日的网拍保留价呈批表载明：根据申请人申请对郑学军独资的淮安市××五金加工厂位于淮阴××××路西侧土地使用权进行第一次网上拍卖，拍卖保留价630万元，此价格为双方议价900万元基础上降幅30%。
2017年4月27日，本院作出（2016）苏0802执2514号拍卖公告。
2017年7月6日拍卖网对外公布的竞拍条件中载明“评估价9000000”。
2017年8月7日，本院作出成交确认书，载明网拍公告时间为2017年7月6日，网拍开始时间为2017年8月6日，网拍结束时间为2017年8月7日，确认用户名称王培培通过竞�号在司法拍卖项目公开竞价中以最高应价胜出，网络拍卖成交价格为730万元。标的物最终成交以法院出具的拍卖成交裁定为准。第三人淮安市宁兴医疗器械有限公司出具情况说明：“兹有我公司法定代表人王培培，在司法淘宝网上竞买淮安市清江浦区人民法院网络拍卖的淮安市××区××路西侧土地使用权及现状系为我公司购买该宗土地及现状【土地产权证淮Y国用（2011出）第937号】的履行职务行为。该宗土地及现状购买方为我公司。”
2017年8月15日，本院作出拍卖成交确认书，确认买受人淮安市宁兴医疗器械有限公司获得涉案土地使用权，买受人缴纳保证金63万元，余款667万元已于2017年8月14日缴入法院执行账户；买受人于2017年8月15日到法院签署《拍卖成交确认书》，领取执行裁定书及拍卖款收款收据，办�拍卖标的物交付手续，买受人自行提取拍卖标的物。
2017年8月18日，本院作出（2016）苏0802执2514号执行裁定书、协助执行通知书，载明将涉案土地使用权过户至买受人淮安市宁兴医疗器械有限公司名下。2017年9月27日，再次向淮安市淮阴区不动产登记中心出具（2016）苏0802执2514号协助执行通知书。
2017年9月27日，艾留彬收到执行款450万元、58616元。
2017年11月30日，艾留彬向本院申请撤回执行。
2017年11月30日，本院作出（2016）苏0802执2514号执行裁定书，裁定终结（2016）苏0802民初4622号民事调解书的执行，终结执行后，当事人在法律规定的申请执行时效期间内可以再次申请执行。
在上述案件执行�程中，左才于2017年1月18日对涉案土地使用权提出书面执行异议，认为左才投资取得的涉案土地使用权没有转让给郑学军，土地使用权登记在淮安市××五金加工厂名下，郑学军对艾留彬的债务系其个人债务不应当查封淮安市××五金加工厂的土地使用权，左才将淮安市××五金加工厂投资人变更为郑学军仅是一种担保行为，该厂实际上一直由左才投资、管理、经营，请求法院解除对涉案土地使用权的查封。2017年3月6日，法院驳回了左才的异议申请。2017年5月，左才对法院拍卖涉案土地使用权提出执行异议，2017年7月3日，法院驳回了左才异议申请。左才不服执行裁定提出复议，淮安市中级人民法院于2017年8月23日立案审查，于2017年8月31日受理。2017年9月15日，淮安市中级人民法院作出（2017）苏08执复45号执行裁定书，驳回左才的复议申请。
还查明：淮安市××五金加工厂最初由左才投资设立，涉案土地使用权由左才出资所得，土地使用权一直登记在淮安市××五金加工厂名下。涉案土地上有取得建设工程规划许可证的厂房三、厂房四，权证号分别为：建字第320801201140196号、320801201140195号，建筑面积分别为1761.42㎡、1761.42㎡。
2016年9月4日，左才、郑学军分别代表淮安市××五金加工厂（甲方）与江苏淮州建材有限公司（乙方）签订《关于收购原通泰五金加工厂土地资产协议书》，约定：甲方负责将淮安市××五金加工厂的投资人变更为郑学军；乙方负责给甲方打土地资产折款635万元现金欠条；在延安东路农贸市场土地变更到郑学军名下时，郑学军应在10日内主动到工商部门申请将淮安市××五金加工厂投资人变更为左才，并负责变更费，郑学军不得以任何理由拖拉和拒绝�办，否则承担200万元违约赔偿责任。
2016年11月22日，左才将郑学军、淮安市××五金加工厂诉至本院，案号为（2016）苏0811民初4812号。在该案中，左才请求法院判令郑学军、淮安市××五金加工厂赔偿土地款600万元及利息损失，后变更诉讼请求为：要求确认《关于收购原通泰五金加工厂土地资产协议书》无效，变更淮安市××五金加工厂投资人为左才，郑学军承担违约金200万元。2017年8月11日，左才因涉案土地使用权被拍卖又变更诉讼请求为：确认《关于收购原通泰五金加工厂土地资产协议书》无效，变更淮安市××五金加工厂投资人为左才，郑学军赔偿原告经济损失1100万元。2017年10月27日，本院作出（2016）苏0811民初4812号民事判决，认为《关于收购原通泰五金加工厂土地资产协议书》无效，判令郑学军赔偿左才730万元，并将淮安市××�金加工厂投资人变更为左才。郑学军不服，上诉至淮安市中级人民法院。
2018年3月11日，淮安市中级人民法院作出（2017）苏08民终3787号民事判决，认为《关于收购原通泰五金加工厂土地资产协议书》有效，双方当事人应按照协议约定到工商部门将投资人变更为左才，维持4812号判令的郑学军赔偿左才730万元，将淮安市××五金加工厂投资人变更为左才的判决主文内容。
2018年4月11日，淮安市××五金加工厂投资人重新登记到左才名下。
本院认为，本案首先涉及以下两个问题：
一、本案执行异议与左才两次执行异议是否系重复诉讼
本案执行异议异议人是淮安市××五金加工厂，并非左才；本案执�异议系针对执行行为提出，左才的执行异议针对的是执行标的；本案异议人系依据民诉法第225条提出，左才的执行异议系依据民诉法第227条提出，故而并非重复诉讼。
二、房地分离问题
物权法第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
本案中，涉案土地上有取得建设工程规划许可证的厂房三、厂房四，法院在拍卖土地使用权时本应将土地上的建筑物一并拍卖处分，但仅拍卖了土地使用权，造成房地分离的现状，违反法律的强制性规定，拍卖行为应予撤销。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项规定，裁定如下：
撤销对位于淮安市淮阴区西安路西侧土地使用权【土地使用权证号为：淮Y国用（2011出）第937号】的拍卖，撤销淮安市清江浦区人民法院作出的（2016）苏0802执2514号拍卖执行裁定书、拍卖公告、拍卖成交确认书、（将土地使用权登记到第三人名下的）执行裁定书及协助执行通知书。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向淮安市中级人民法院申请复议。
审 判 长 苗 艳
人民陪审员 张桂珍
人民陪审员 蔡佩玉
二〇一八年五月二十九日
书 记 员 戴淑珺
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情况，分别处理：
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；