成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武侯民初字第4737号
原告（反诉被告）四川美逸家家私有限公司。住所地:成都市武侯区人民南路四段*号***幢*楼***号。
法定代表人柏轩，总经理。
委托代理人向平，四川广都律师事务所律师。
委托代理人吴蔚春，男，汉族，1971年2月9日出生，住四川省巴中市巴州区八角楼街**幢*单元***室。系原告公司股东。
被告（反诉原告）王世坤，男，汉族，1980年6月29日出生，住成都市武侯区双安东巷*号**栋*单元*号。
委托代理人刘清，四川明炬律师事务所律师。
被告成都太平园铝业有限公司。住所地：成都双流县西南航空港工业集中发展区。
法定代表人冯亚丽，总经理。
委托代理人廖衍玲，四川君合律师事务所律师。
委托代理人蒲玲，四川君合律师事务所律师。
原告（反诉被告）四川美逸家家私有限公司（以下简称美逸家公司）与被告（反诉原告）王世坤、成都太平园铝业有限公司（以下简称太平园公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月30日受理后，依法适用简易程序，于2014年11月13日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2015年5月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）美逸家公司的委托代理人向平、吴蔚春、被告（反诉原告）王世坤的代理人刘清、被告太平园公司的委托代理人廖衍玲、蒲玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）美逸家公司诉称，2013年1月20日，原告合伙人吴蔚春在原告公司成立之前，与被告王世坤签订了为期三年的租赁合同，原告告知被告将投入两百万左右资金进行装修，成为原告的营销中心，最担心拆迁。被告口头承诺该经营场所至少五年内不会被拆迁，可使用五年以上，合同可以先签订三年，以后续签。原告一次性与被告王世坤签订了三年期的合同，同时要求被告出具房产证，被告陈述该房的所有人是被告太平园公司，其出租房屋给原告是经过太平园公司同意的，所以被告太平园公司也出具了同意被告王世坤转租的证明。租赁合同约定履行终止日为2016年1月19日，2013年5月27日原告公司将租赁房屋装修完毕，6月8日正式运营。2014年5月13日，原告收到成都市武侯区人民政府簇锦街道办事处的公告“各企业（经营户）：按照政府相关工作安排，目前企业已经进入全面拆迁阶段”。2014年5月25日政府依据征地红线对拆迁区域实施了打围，同时该经营区域停电停水，令原告无法继续经营。故原告诉至法院，请求判令：1.原被告签订的租赁合同无效；2.两被告向原告承担损害赔偿金额695606.80元；3.两被告返还原告房租40万元；4.两被告承担诉讼费用、审计费13000元、公证费1800元。
被告（反诉原告）王世坤辩称并诉称，被告于2012年12月21日租赁了被告太平园公司位于成都市武侯大道铁佛段79号的房屋，租赁期限3年。租赁合同中约定被告可以转租。2013年1月20日，被告王世坤与吴蔚春就该房屋达成房屋租赁合同，但王世坤从未承诺该房屋不会拆迁。2014年6月，太平园公司书面通知王世坤，出租的房屋会进行政府拆迁，王世坤接到通知后，立即通知了美逸家公司。美逸家公司于2014年9月底从租赁房屋搬走，但没有支付2014年8月和9月的租金，应是美逸家公司有违约行为，王世坤并没有违约行为，房屋不能使用也是政府的拆迁所致。现被告同意解除合同，退还保证金2000元，同时提出反诉，要求美逸家公司支付王世坤2014年7月20日至9月搬出之时的房屋租金53333元，并承担本案全部费用。
被告太平园公司辩称，太平园公司是受案外人冯开全委托将房屋进行出租，且太平园公司与王世坤签有租赁合同，王世坤取得合法转租权与美逸家公司签订租赁合同，应是合法有效的，租赁房屋即便修建时没有取得相应全部证件但不影响房屋的具体使用。而太平园公司与美逸家公司没有合同关系，没有退还租金义务。太平园公司同意王世坤将房屋转租给美逸家公司，但并未就政府拆迁进行承诺，美逸家公司的损失是政府拆迁造成，并不是太平园公司所致，其装修也并未经太平园公司同意，故对其装修损失不应由太平园公司承担。
经审理查明，案外人冯开全委托太平园公司对成都市武侯大道铁佛段79号的房屋进行出租。2012年12月27日，太平园公司与王世坤签订《租赁合同书》，约定太平园公司将位于武侯大道铁佛段79号的房屋，一楼两间，二楼五间出租给王世坤，租期自2013年1月20日至2016年1月19日。合同还约定，由于国家征用该地，租赁合同自然终止；王世坤可转租、转让该房屋；该房屋于2013年1月5日移交给王世坤。
2013年1月20日，吴蔚春与王世坤签订《房屋租赁合同》，约定王世坤将武侯大道铁佛段79号一、二楼的房屋出租给吴蔚春，租赁面积1300平方米（含一楼铺面两间半和二楼面积）。合同还约定，租赁期自2013年1月20日至2016年1月19日，年租金320000元，免租期自2013年1月20日至2013年4月20日，租金从2013年4月20日起算，租金支付方式为第一年按季度支付，之后半年一付，每次应提前一个月支付；合同期内，吴蔚春应按时交付租金，否则视同违约；租赁期内，吴蔚春向王世坤支付水电保证金2000元，租赁期满后，吴蔚春付清水电费后由王世坤如数退还。2013年1月28日，太平园公司出具转租证明，载明：“王世坤于2013年1月5日承租我单位太平园铝业铁佛段79号一、二楼房屋（约1300㎡），现我单位同意王世坤将该房屋转租予吴蔚春。”该房屋租金支付至2014年7月19日，之后未再支付。
2013年3月14日，美逸家公司成立。2014年9月3日，美逸家公司出具《证明》，载明“吴蔚春与王世坤签订的租房协议系吴蔚春在美逸家公司成立前为美逸家公司所租的办公经营场所，吴蔚春系美逸家公司股东，该租房行为属于美逸家公司前期工作事项”。
租得上述房屋后，原告即对房屋进行了装修，将该处作为美逸家家私营销中心。2014年5月13日，武侯区人民政府簇锦街道办事处发出《公告》通知，该租赁房屋所在位置已进入全面拆迁阶段，从5月25日起政府将依据征地红线对拆迁区域实施打围。2014年9月底，美逸家公司从该租赁房屋搬出全部财物，随即该房屋被拆除。
2014年8月27日，经吴蔚春申请，四川省成都市蜀都公证处对吴蔚春对成都市武侯大道铁佛段79号美逸家家私营销中心的室内装修现状进行拍照的行为进行保全证据公证，并出具《公证书》。
经美逸家公司委托，四川神州会计师事务所有限公司自2015年3月30日开始，对美逸家公司在铁佛段79号的租赁房屋截止2014年9月4日的装修费及拆迁费用进行了审计，并于2015年4月8日出具《审计报告》，报告载明“铁佛段79号展场装修费及拆迁费用为695606.80元”，该项审计费用为13000元。
另查明，成都市武侯大道铁佛段79号的房屋系案外人冯开全在农村集体土地上修建，截止庭审时该房屋尚未取得建设工程规划许可证。
上述事实有《租赁合同书》、《房屋租赁合同》、《公告》、《证明》、（2014）川成蜀证内民字第21539号《公证书》、川神州审计咨[2015]4-2号《审计报告》、收据、章程等证据及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。
本院认为，虽《房屋租赁合同》为吴蔚春与王世坤之间签订，但美逸家公司成立后，以实际行为对吴蔚春的代理行为表示追认，故本院认为该合同双方实际为美逸家公司与王世坤。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中所涉的位于武侯大道铁佛段79号的租赁房屋系案外人冯开全在农村集体土地上修建，在庭审终结前该房屋尚未取得建设工程规划许可证或获得相关部门建设批准，故对原告主张该租赁合同无效的请求本院予以支持。
对于美逸家公司主张的损失赔偿，本院认为，涉案房屋无法继续正常使用乃第三方原因所致，对此原被告均无直接过错，对原告提出的被告曾向其承诺房屋可使用五年以上不受影响的抗辩，因未提供相应证据予以佐证，故本院不予采纳。鉴于此，对非双方原因导致的房屋无法使用形成的损失，根据公平原则，应由双方各自承担自己的损失。故本院对原告要求被告赔偿装修及拆迁损失赔偿费的请求不予支持。对于美逸家公司要求被告承担审计费和公证费的主张，因双方对委托审计及公证并未进行约定或达成任何协议，该审计及公证均系美逸家公司单方委托，且为诉讼举证所需，故对美逸家公司该项请求，本院亦不予支持。
虽然该租赁合同为无效合同，但美逸家公司自租赁时起一直使用该房屋，直至2014年5月25日房屋无法正常使用。故其支付的截止到2014年5月24日之前的租金应作为房屋占有使用费，对该部分费用的返还请求本院不予支持。对2014年5月25日之后的房屋占有使用费48888元的返还请求符合法律规定，但因美逸家公司与太平园公司没有签订任何协议或合同，根据合同相对性，美逸家公司只能向王世坤主张房屋占有使用费的返还，其要求太平园公司承担返还义务的请求没有法律依据，本院不予支持。王世坤要求美逸家公司继续支付2014年7月20日至9月实际搬离时的房屋租金53333元的反诉请求没有法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）四川美逸家家私有限公司与被告（反诉原告）王世坤于2013年1月20日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）王世坤于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）四川美逸家家私有限公司返还房屋占有使用费48888元;
三、驳回原告（反诉被告）四川美逸家家私有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）王世坤的诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费14920元，由原告（反诉被告）四川美逸家家私有限公司负担14263元，被告（反诉原告）王世坤负担657元；反诉案件受理费570元，由被告（反诉原告）王世坤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 沈璟晶
代理审判员 杨 奕
人民陪审员 白玉茹
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 周小燕