浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0602执异313号
案外人绍兴源味农业发展有限公司，住所地绍兴袍江（世纪农贸市场）越英北路45号34室。
法定代表人陶飞英。
申请执行人绍兴银行股份有限公司越城支行，住所地绍兴市越城区劳动路20号。
法定代表人吴坚。
委托代理人（特别授权代理）王笑强，李娜，该行员工。
被执行人绍兴市富丰农业发展有限公司，住所地绍兴市袍江天一农贸市场236-237营业房。
法定代表人曹富杰。
被执行人绍兴市天一农贸市场有限公司，住所地绍兴市袍江工业区中心育贤路（天一农贸市场内）。
法定代表人傅国民。
被执行人绍兴市鸿钢进出口贸易有限公司，住所地绍兴市袍江天一农贸市场232-233号。
法定代表人ＸＸ。
被执行人傅国民，男，1975年7月19日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
被执行人曹雅文，女，1975年2月4日出生，汉族，住杭州市江干区。
在本院执行申请执行人绍兴银行股份有限公司越城支行（以下简称绍兴银行）与被执行人绍兴市富丰农业发展有限公司（以下简称富丰公司）、绍兴市天一农贸市场有限公司（以下简称天一公司）、绍兴市鸿钢进出口贸易有限公司（以下简称鸿钢公司）、傅国民、曹雅文金融借款合同纠纷一案中，案外人绍兴源味农业发展有限公司（以下简称源味公司）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人源味公司称，案外人与鸿钢公司傅国民于2014年12月20日签订租赁合同1份，约定由鸿钢公司将其名下位于袍江丹桂公寓1幢702、703室的毛坯房两处（以下简称涉案房产）出租给案外人使用，租期为2015年1月1日至2024年12月31日，年租金为10万元整，租金为一年一付。案外人已支付五年租金50万元（2014年7月21日，陶华忠因资金需要向陶飞英借款人民币50万元，此借款由鸿钢公司、傅国民担保，现因陶华忠已无力偿还此笔借款，保证人因此对此笔借款以租赁抵债形式租给了案外人）。案外人于2015年1月开始对涉案房产进行全面装修，装修总投入40万元，于2015年8月装修完毕正式对外以单身公寓形式出租至今。请求法院在处置位于袍江丹桂公寓1幢702、703室的房产时保障案外人继续享有自2015年1月1日起至2024年12月31日止的租赁权。
申请执行人绍兴银行称，第一，申请执行人对鸿钢公司名下的涉案房产依法享有优先受偿权。2015年12月2日、2015年12月7日，贵院依法就申请执行人诉富丰公司等金融借款合同纠纷一案分别作出（2015）绍越商初字第4984、4997号民事判决书。判决申请执行人对涉案房产抵押权成立，对抵押物依法享有优先受偿权。第二、案外人源味公司与鸿钢公司签订的租赁协议在申请执行人与鸿钢公司签订的抵押合同之后，而法律明确规定抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。2014年9月22日、9月23日，鸿钢公司与申请执行人分别签订了最高额抵押合同两份，抵押物分别位于绍兴袍江丹桂公寓1幢702、703室，并在登记机关进行了抵押登记。而案外人与鸿钢公司签订的租赁协议时间为2014年12月20日，在抵押权设立之后，故案外人与鸿钢公司签订的租赁协议不应妨碍申请执行人抵押权的实现，且根据案外人提供的相关证据和执行异议申请书，此为明确的以租抵债，与法理不符，应认定该租赁关系无效。综上，请求法院依法驳回案外人的异议请求。
被执行人富丰公司、天一公司、鸿钢公司、傅国民、曹雅文未发表意见。
本院查明：被执行人鸿钢公司名下登记有坐落绍兴袍江丹桂公寓1幢702、703室，权证号分别为绍房权证袍江字第××号、Ｆ0××16号的房产及对应的国有土地使用权。2014年9月22日、9月23日，鸿钢公司分别与申请执行人绍兴银行签订最高额抵押合同，分别以丹桂公寓1幢702、703室房地产为富丰公司向绍兴银行的相应借款提供最高额抵押担保；并于签约同日办理了最高额抵押登记，他项权证号分别为绍房他证袍江字第××号、K000012874号，登记的债权数额分别为201.6万元、166.4万元。
因富丰公司未按约归还借款，绍兴银行向本院提起诉讼，诉讼中，本院分别于2015年11月4日、11月9日财产保全查封了鸿钢公司名下的丹桂公寓1幢703室、702室。2015年12月2日、12月7日，本院分别作出（2015）绍越商初字第4984、4997号民事判决书，对绍兴银行就丹桂公寓1幢703室、702室抵押房地产所享有的相关优先受偿权进行了确认。2016年4月27日，本院对（2015）绍越商初字第4984号民事判决书立案执行。执行中，本院作出（2016）浙0602执2520号及（2016）浙0602执2520号之一公告，责令被执行人于2016年12月14日前自觉履行还款义务，逾期不履行，本院将依法对绍房他证袍江字第××号他项权证项下的抵押物进行评估、拍卖；并通知对上述房产有租赁权或其他相关权利的案外人，需于2016年12月19日前向本院申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。公告张贴后，案外人于2016年12月14日向本院就丹桂公寓1幢702室、703室提出执行异议。异议审查中，根据绍兴银行申请，本院于2017年1月6日对（2015）绍越商初字第4997号民事判决书立案执行，执行案号为（2017）浙0602执207号。
案外人源味公司为证明其主张事实成立，向本院提交了以下材料：1、甲方为鸿钢公司、乙方为案外人、落款时间为2014年12月20日的租赁协议1份，其中记载甲方将坐落于袍江丹桂公寓7幢702、702室，面积695.66平方米毛坯房出租给乙方，乙方作单身公寓使用，并对外出租，租赁日期为拾年即2015年1月1日至2024年12月31日止，租金为每年10万元。2、借条2张，汇款凭证1份。
申请执行人为反驳案外人的主张，向本院提交了以下证据：1、2015绍越商初字第4984、4997号民事判决书各1份。2、最高额抵押合同、房地产抵押清单、抵押人声明各2份，房屋所有权证、土地使用权证、房屋他项权证各2本。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，即使案外人源味公司主张的租赁关系真实，因涉案的丹桂公寓1幢703室、702室在案外人承租前已办理了抵押登记，故案外人所主张的租赁权依法也不得对抗已登记的抵押权。案外人之异议请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
驳回案外人绍兴源味农业发展有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 高 峰
人民陪审员 张华娟
二〇一七年二月二十日
书 记 员 张 菁
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。