广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河市民再字第1号
上诉人（原审原告）何永耀，南丹县供销社职工。
委托代理人黄雷，广西桂金星律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人梁立权，广东千度律师事务所律师。一般代理。
被上诉人（原审被告）何章耀，柳州压缩机总厂工人。
被上诉人（原审被告）何章超，柳州市工商银行铁路支行职员。
被上诉人（原审被告）莫庆，南丹县六寨镇六寨街联华超市业主。
委托代理人韦家安，广西益佳律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人何永耀与被上诉人何章耀、何章超、莫庆房屋买卖合同上诉一案，2009年3月15日，原审原告何永耀向南丹县人民法院提起诉讼，请求依法确认原审被告莫庆与原审被告何章耀、何章超房屋买卖合同无效，同年12月10日该院作出（2009）丹民初字第249号民事判决书，判决驳回何永耀的诉讼请求，何永耀不服判决，于2009年12月23日向河池市中级人民法院上诉，河池市中级人民法院于2010年4月27日作出（2010）河市民一终字第49号民事裁定书，裁定撤销南丹县人民法院（2009）丹民初字第249号民事判决书，发回南丹县人民法院重审。南丹县人民法院于2010年9月1日作出（2010）丹民初字第367号民事判决书，判决莫庆与何章耀、何章超签订房屋买卖合同无效，驳回何永耀的其他诉讼请求，莫庆不服该判决，向河池市中级人民法院上诉，河池市中级人民法院于2010年12月20日作出河市民一终字第388号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。莫庆向广西壮族自治区高级人民法院申请再审，广西壮族自治区高级人民法院于2012年2月17日作出（2011）桂民申字第937号民事裁定书，裁定驳回莫庆的再审申请。广西壮族自治区人民检察院以桂检民抗（2011）142号民事抗诉书向广西壮族自治区高级人民法院提出抗诉，广西壮族自治区高级人民法院提审后，于2012年12月17日作出（2012）桂民提字第108号民事裁定书，裁定撤销河池市中级人民法院（2010）河市民一终字第388号民事判决书和南丹县人民法院（2010）丹民初字第367号民事判决，案件发回南丹县人民法院重审。南丹县人民法院于2013年9月13日作出（2013）丹民初字第56号民事判决书，判决驳回何永耀的诉讼请求，何永耀仍不服，向本院提出上诉。本院依法组成由审判员黄庆文担任审判长，与审判员李正柳、韦礼奎组成的合议庭，于2014年3月14日公开开庭审理。上诉人何永耀及其委托代理人黄雷、梁立权，被上诉人何章耀、何章超、莫庆及莫庆的委托代理人韦家安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，何章耀与何永耀、何章超及案外人何章煌为四兄弟妹，其父母分别于上世纪六十年代、九十年代初去世，遗留有房屋三间及其宅基地，砖混楼房为上世纪八十年代建造。1999年11月，何章耀与何永耀、何章超、何章煌达成分割父母遗留房屋及其宅基地协议，其中何章耀与何永耀、何章超共同分得涉案的二层砖混楼房、石棉瓦房和相应的宅基地。因何章耀、何章超兄弟二人在柳州工作、生活，三人分得共有的房屋由何永耀管理。在房屋出卖给莫庆前，何永耀雇请蔡群为营业员，自用一间门面开书店，另一间门面和其他房屋则出租给秦仁祥经营旅社、汽车修理部，后秦仁祥将当街的门面转租给莫水秀经营发廊，其与莫锦秋在房屋的后面共同经营汽车修理部。2003年春节后，原告何永耀决定将房屋出卖，并托邻居刘开文帮忙找买主，刘开文与有购房想法的被告莫庆接洽后将莫庆介绍给何永耀。何永耀与莫庆商谈并说明是与其兄弟何章耀、何章超共同决定将房屋出卖，最终莫庆与三人商定房屋价款为20万元，其中2万元作为办证费用，实际由买方支付房屋买卖价款为18万元。因要将房屋出卖，何永耀遂通知房屋承租人秦仁祥搬房退租并结清水电费，秦仁祥按要求退出该房。2004年1月9日、11日，由南丹县六寨供电所职工韦启波、六寨镇供水站职工罗旭伟与何永耀、莫锦秋、莫庆查核房屋水电使用情况，何永耀将写好的水表读数211吨、电表读数1051度的清单交给莫庆。1月11日，莫庆汇款10万元到何章超的银行帐户后，由何章超执笔写下如下内容的收条：“今收到莫庆交来房屋预付款人民币壹拾万元正。余款捌万元整待何章超兄姐名下的土地使用证办妥之时交给莫庆后付清。收款人：何章超。2004、1.11.附：何章超兄姐应在壹年时间内尽全力协助莫庆办理新的土地使用证手续。何章超兄姐应在六个月内尽快办理和移交原土地使用证。（房屋水电费用一并结清，底度水表0211、电表01051。从此数目后发生的费用由莫庆负责）本据壹式两份，当事人双方各持一份。”何章耀、何章超和莫庆分别在收条的卖方和买方栏签字确认。随后，何永耀根据何章超的通知将房屋钥匙交给莫庆。莫庆得到房屋后，即对该房屋进行翻建，于2004年10月5日举行乔迁喜宴，邀请街坊、亲朋到场祝贺，过后在临街的两间门面经营“联华超市”至今。
另查明，何永耀、何章耀、何章超于2007年8月20日办得了涉案房屋所占土地即宅基地的国有土地使用权证，该地的土地使用权人为何章超、何章耀、何永耀，该证对宅基地的地类、使用权类型、使用权面积、地号分别确认为住宅用地、行政划拔、312.56㎡、02075。房屋交付莫庆后至今，何永耀、何章耀、何章超从未向莫庆收取过房屋租金，该房的水电费亦由莫庆自行交付，房屋没有办理相关的买卖登记和过户手续。
一审法院审理认为，（一）、房屋出卖前，何永耀自用部分房屋经营书店，其余租给他人。在参与了房屋买卖的商谈后，帮助要求租户腾房、交接水电费，亲自交钥匙给莫庆等，且莫庆收房后，还对房子进行了重大修缮，办了乔迁喜酒，从常理看，何永耀是明知房屋买卖并认可的，莫庆有理由相信何永耀是同意出卖该房屋的，莫庆属于善意买受人。
（二）签订房屋买卖协议时，房子的状况是前面有混砖结构房子，后面有石棉瓦搭建的简易棚。何章耀、何章超与莫庆签订房屋买卖协议时，“附注”的内容，亦说明了买卖的标的物大小及范围是何永耀、何章耀、何章超三人名下的土地使用权证上的住宅用地及住宅用地上的房屋。根据《城市房屋权属登记管理办法》第六条：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”的规定，确立了房屋交易中是“地随房走”，涉及到该房屋交易的宅基地自然应当随着房屋易主而跟随易主。综上，何永耀关于房屋范围仅含房屋部分，不包括房屋后面的空地的主张，该院不予支持。
（三）、何永耀虽没有在涉案的房屋买卖合同（即收条）上签字捺印，但何永耀知悉买卖事宜的存在，出卖房屋给莫庆是何永耀、何章耀、何章超三人的共同意思表示。收条约定了履行期限及买卖双方的权利义务，具备了买卖合同的主要内容，属于合同。买方莫庆已经依约支付了10万元的房款，而卖方也已经将房屋交付给买方使用，该案房屋买卖合同有效。
该案是房屋买卖合同纠纷，而《最高人民法院审理涉及国有土地使用权合同纠纷案适用法律问题的解释》是针对土地交易行为，本案不适用该解释。
本案中签订的房屋买卖协议是债权行为，虽然签订合同时没有履行报批、登记手续，但不影响合同的效力。本案房屋买卖一直未进行到过户阶段，但不影响债权行为的买卖合同效力。何章耀、何章超与莫庆签订房屋买卖协议时都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖法律允许的私有财产，且对办理土地使用证等作了约定，不损害国家和社会公共利益，因此，双方签订的协议依法成立，对双方当事人具有约束力，任何一方未取得对方的同意，都不能擅自解除该协议。未进行房地产变更登记不影响合同的效力。双方签订协议的目的是为了转移房地产，进行房地产变更登记是卖方的合同义务，卖方不能以合同义务没有履行为由来主张合同无效。在房屋买卖协议成立后，房产所有权没有转移前，双方当事人依协议建立的债权债务关系依然存在。因此何永耀主张该房的土地性质为行政划拨，未经行政机关批准房屋买卖协议无效及未办理得产权证房屋买卖协议无效，其理由不成立。而其认为房屋无证不能买卖转为出租，也于法无据。是否转为出租，不是单方意愿可以决定的，房屋买卖协议已经生效，未经双方达成一致，是不能撤销、变更。因此，该院认为，何章耀、何章超与莫庆签订的房屋买卖协议有效。而何永耀关于判令莫庆搬出诉争房屋的诉讼请求，是建立在房屋买卖无效的基础之上，而本案买卖合同是有效合同，故何永耀的搬房请求亦不能支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、六十条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、第六十一条第一款，《城市房屋权属登记管理办法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，判决：驳回原审原告何永耀的诉讼请求。
上诉人何永耀不服一审判决，上诉提出：1、讼争房屋是共有房产，何章耀、何章超与莫庆商谈买卖房屋并达成买卖意向，何章耀、何章超在收条上签字确认，其不知情，亦没有在收条上签字，三被上诉人之间的房屋买卖行为无效。2、本案房屋买卖合同应认定为无效合同。首先，我国对房地产实行登记制度，三被上诉人之间转让房地产时，转让的房地产不办理任何登记手续，也未领取到任何权属证书。其次，我国《城市房地产管理法》对房地产转让作了明确规定，三被上诉人就房屋转让没有订立书面转让合同，亦没有载明土地使用权取得的方式，其作为房地产共有人更没有书面同意转让。收条只是三被上诉人之间存在合同的证明而非合同本身。且该房的土地性质为行政划拨，本案房屋买卖没有报人民政府审批，按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案适用法律问题的解释》第十一条的规定，没有报有批准权的人民政府审批，该买卖合同无效。3、请求判令被上诉人莫庆搬出讼争房屋，将房屋交还其。4、一、二审诉讼费由上诉人莫庆承担。
被上诉人莫庆答辩称，1、双方当事人商定所买卖的房屋价款为20万元，有双方当事人经协商后所达成的《收条》为依据，有买卖标的物已实际交付并长期使用、改建等客观事实，按照风俗，何永耀没有在收条上签字，但对该房屋的买卖是完全知情且配合的。2、原判将双方当事人所达成的《收条》认定为房屋买卖合同并判决有效正确。房屋没有登记，不是买受人的过错，而是出卖人故意不登记造成的，因为在双方所达成的房屋买卖《收条》中，已就登记的有关责任及义务作了明确约定。3、本案不存在“出让国有土地使用权”的法律事实，也不存在“涉及国有土地使用权合同纠纷”的法律事实。故本案适用《合同法》及其相关法律，而不应适用最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》正确。
被上诉人何章耀、何章超未作出书面答辩，但在庭上陈述的答辩意见与何永耀的上诉理由一致。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
综合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、何永耀对房屋买卖是否知情、认可？二、房屋买卖合同是否有效？
本院认为，（一）关于何永耀对房屋买卖是否知情、认可的问题。
房屋出卖前，何永耀自用部分房屋经营书店，其余租给他人。与何章耀、何章超商谈欲出卖房屋后即托人找买主，当得知莫庆有购房意愿后与何章耀、何章超共同与莫庆参与了房屋买卖的商谈，莫庆给付了10万元的房屋买卖款项，何章超执笔写下收条，何章耀、何章超和莫庆分别在收条的卖方和买方栏签字确认。《收条》及附注事项已约定履行期限及明确说明何章超兄姐即何章耀、何章超、何永耀三人全力协助莫庆尽快办理和移交所有权证，之后何永耀叫其他租户搬出房屋，何永耀亲自与莫庆进行水电费的交接工作及受何章超的委托将房屋钥匙交给莫庆。莫庆收房后，对房子进行了重大修缮，何永耀对此从未提出异议。以上事实可证明何永耀参与了房屋买卖的商谈并知悉商谈的主要内容。因何永耀参与了房屋买卖一事，故《收条》及附注事项约定义务中的“何章超兄姐”中的“姐”明指何永耀本人。且何章耀、何章超作为卖方在收条上签字确认时亦没有提出何永耀不能作为卖方，不用办理和移交所有权证义务的异议。由此可见，买卖房屋给莫庆是何永耀、何章耀、何章超三人的共同意志。该房屋买卖合同已经成立并实际履行。原判根据以上情形确认何永耀对房屋买卖是知情、认可的认定正确。何永耀上诉称其与何章耀、何章超共有的房屋，何章耀、何章超二人将房屋转让给莫庆时其不知情以及没有参与该房屋的买卖，与查明的事实不符，本院不予支持。
（二）关于房屋买卖合同是否有效的问题
何章耀、何章超与莫庆签订房屋买卖协议时都具有相应的民事行为能力，达成的房屋买卖合同（即收条），是何永耀、何章耀、何章超三人的共同真实意思表示。收条就标的物、价款、交付条件、双方的权利义务等达成了合意，具备了买卖合同的主要内容，属于合同。且卖方已经收了大部分房款，而买方已经接收房屋并对该房进行了大规模的改建和扩建，房屋买卖合同已经成立并实际履行，房屋买卖合同有效。且该买卖合同内容为买卖法律允许的私有财产，不损害国家和社会公共利益，双方签订的协议依法成立，对双方当事人具有约束力。
《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》是规范纯粹的土地交易行为，其中所涉及到的土地之上附有房屋的土地交易也仅指该房屋属于国有资产的情形，这与本案纯粹的房屋交易性质完全不同。本案不适用该解释。
本案中签订的房屋买卖协议是债权行为，虽然签订合同时没有履行报批、登记手续，但不影响合同的效力。且在实践中，买卖双方合同的报批、登记手续都是放在合同履行过程中的房屋过户阶段，而房管部门也是在认为买卖合同有效的前提下，将房产交易、房屋所有权发证审批同时进行，由受让方缴纳土地出让金后再由政府部门批准交易并核发房产证。本案房屋买卖一直未进行到过户阶段，但不影响债权行为的买卖合同效力。
未进行房地产变更登记不影响合同的效力。双方签订协议的目的是为了转移房地产，进行房地产变更登记是卖方的合同义务，卖方不能以合同义务没有履行为由来主张合同无效。在房屋买卖协议成立后，房产所有权没有转移前，双方当事人依协议建立的债权债务关系依然存在。因此何永耀上诉称收条不是合同，该房的土地性质为行政划拨，未经行政机关批准及未办理得产权证，房屋买卖协议无效的理由不能成立。而其认为房屋无证不能买卖于法无据。房屋买卖协议已经生效，未经双方达成一致，是不能撤销、变更。
房地产作为一项特殊的商品，其价格会随着市场行情和区位的繁荣而上涨，莫庆在购房前已尽到与何永耀、何章耀、何章超三人商谈且是在三人意见一致同意卖房的基础上的注意事项。何章耀、何章超出具给莫庆的收条，附注事项已约定履行期限及明确说明何章超兄姐即何章耀、何章超、何永耀三人全力协助莫庆尽快办理和移交所有权证，可视为该房屋买卖附条件成立的合同，该房屋虽未办理物权登记，但不影响合同的效力，应当认定何章耀、何章超、何永耀与莫庆的房屋买卖行为有效。而何永耀关于判令莫庆搬出诉争房屋的诉讼请求，是建立在房屋买卖无效的基础之上，而本案买卖合同是有效合同，故何永耀的搬房请求亦不能支持。综上，一审认定事实清楚，程序合法，判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币100元，由上诉人何永耀负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄庆文
审判员 李正柳
审判员 韦礼奎
二〇一四年六月二十日
书记员 陈莉莉