新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兵八民二终字第94号
上诉人(原审被告)：谷金山，男，1956年12月26日出生。
委托代理人：梁泽林，新疆君正律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：李占魁，男，1970年10月2日出生。
委托代理人：张小连(李占魁爱人)，女，1970年10月4日出生。
委托代理人：田馨，新疆双信律师事务所律师。
上诉人谷金山与被上诉人李占魁租赁合同纠纷一案，不服石河子市人民法院(2013)石民初字第3650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月12日受理后，依法组成由审判员娄战英担任审判长，审判员孟令海、审判员赵永刚参加评议的合议庭，于2014年3月19日公开开庭进行了审理。上诉人谷金山及其委托代理人梁泽林、被上诉人李占魁的委托代理人张小连、田馨到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年8月12日，原、被告达成一份房屋租赁协议，约定原告租赁被告位于石河子乡东桥村129号房屋，房屋结构为砖混结构，房屋用途为除网吧以外的其他经营，年租金为80000元，租赁期限自2013年9月22日至2018年9月21日止。同年8月13日，原告向被告支付一年的租金80000元。同年9月上旬，为办理宾馆经营许可手续，原、被告又签订一份《房屋租赁合同》，双方将房屋用途变更为开设宾馆。后原告向石河子公安局申请核发特种行业许可证，石河子市公安局城区分局治安管理大队向原告出具旅馆业（特种行业）申请经营登记表，该登记表显示申请人需要提交的材料有：（一）申请书；（二）法定代表人（负责人）的身份证件复印件、法人代表任命书；（三）经营用房的产权证明和租赁协议；（四）经营用房的房屋质量安全鉴定材料，消防部门出具的消防安全检查合格材料；（五）工商行政管理部门核发的企业名称预先核准通知书；（六）、表明房间号、服务台、安全监控设备设施、疏散通道、安全出入口等情况的旅馆内部平面图；（七）安全防范设施安装情况；（八）旅馆安全管理制度材料。由于被告未及时提供经营用房的房产证原件及经营用房的质量安全鉴定材料，原告最终未取得经营宾馆的特行经营许可证，后原告起诉至该院。庭审中，原、被告同意解除双方签订的租赁合同，但对租金返还数额未能达成一致，调解未果。
另查：2006年4月24日，石河子乡人民政府给谷金山颁发私有房屋所有权证书，谷金山房屋为两层，用途为住宅，建筑面积为1027平方米。后谷金山在该房屋二楼的基础上加盖了一层，第三层未取得房屋所有权证。原告租赁被告谷金山的房屋为该楼房的二层部分及三层。被告谷金山于2013年10月24日委托新疆建设工程质量安全检测中心（新疆维吾尔自治区建筑材料、建筑构件产品质量监督检验站）对其所有房屋架构安全性检测，该检测报告10月28日作出。谷金山在庭审时才提交房产证原件。
原告李占魁于2013年10月9日向石河子市人民法院起诉称：2013年8月，原告租赁被告谷金山位于石河子乡东桥村的房屋开宾馆，房屋租金为每年80000元。原告承租后发现该房屋不能办理经营宾馆的相关手续，致使原告租赁合同的目的无法实现。原告与被告多次协商未果，故原告诉至法院，请求依法解除原、被告双方签订的房屋租赁合同、被告返还原告租金80000元，并承担本案的诉讼费及送达费。
被告谷金山辩称：原告提出解除租赁合同的诉讼请求不成立，在原告租赁房屋时并未说明房屋用途，双方约定用途为“除网吧以外的经营”，后原告说其要开宾馆，被告同意并在拟定的合同上签了字。双方签订合同后，被告已依约将房屋交付原告，在原告办理经营宾馆的手续时，被告也在积极协助。被告房屋同一栋楼其余部分也在从事住宿行业的经营活动，且已经办理了合法经营手续。因此，该合同合法有效并应继续履行，请求驳回原告诉讼请求。
原审法院审理认为：原、被告于2013年8月12日签订房屋租赁合同，后，双方对房屋用途由“除网吧以外的经营”更改为经营宾馆，该租赁合同系双方真实意思的表示，合法有效。被告作为出租人应当按照约定将租赁的房屋交付原告，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途“经营宾馆”。由于原告申请经营宾馆的特行许可证时，被告未及时提供经营用房的房屋所有权原件及房屋质量安全鉴定材料，同时其加盖的房屋第三层并非具有资质的建筑企业所建造，且未取得房屋所有权证书，导致原告无法取得特行许可证和消防意见书，致使原告经营宾馆的合同目的无法实现，违反了合同的约定。庭审中，被告同意解除与原告签订的租赁合同，该院无异议，故对于原告起诉要求解除与被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求，该院予以支持。在双方合同解除后，原告占有房屋期间（2013年8月12日至2013年12月30日）产生的四个半月的租赁费应当予以扣除，剩余租赁费被告应当返还给原告。鉴于原告在租赁房屋时，没有尽到谨慎注意义务，未了解租赁房屋产权及安全质量的情况，对自己租房的用途没有及时确定，其在租赁合同的履行过程中也存在过错。鉴于合同解除后，仍需给被告合理期限内将房屋另行出租他人，该院酌定该期限为一个月较为合理，在此期间发生的租金损失应当由原告承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条第一款第（五）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。”、第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，判决：
一、解除原告李占魁与被告谷金山签订的房屋租赁合同；
二、被告谷金山返还原告李占魁房屋租金43333.33元（80000元-80000元÷12个月×5.5个月）；
三、驳回原告李占魁其余诉讼请求。
本案受理费1800元，送达费90元，合计1890元（原告已预交），由原告自行负担。
上诉人谷金山不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决解除合同没有事实和法律依据。上诉人与被上诉人之间是房屋租赁合同关系，而不是“宾馆经营管理关系”，上诉人将合法的产权手续、产权无争议的房屋交付被上诉人使用，合同义务就履行完毕。原审判决将被上诉人租赁后的经营行为作为上诉人的合同义务，将租赁风险转移给上诉人是错误的，没有法律依据。上诉人并不需要对被上诉人租赁之后的用途以及是否能够经营承担责任。双方没有在合同中约定上诉人应当提供办理宾馆的经营手续。且与上诉人同一栋的部分房屋已经办理了经营手续，从事住宿业经营，证明上诉人的房屋可以从事住宿业的经营。原审将调解中的意见作为答辩意见不符合法律规定。二、原审判决返还租金错误。合同合法有效，应当继续履行，被上诉人要求返还租金的请求应当驳回。综上，请求二审法院撤销原审判决；改判驳回被上诉人原审诉讼请求。
被上诉人李占魁答辩称：上诉人与被上诉人之间签订的是房屋租赁合同，就应当依照《合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。上诉人委托机构检测，该房屋抗震不符合要求，无法满足开设宾馆的约定用途。《合同法》第六十条规定的合同附随义务，上诉人至今没有提供办理宾馆所需要的房屋产权证、房屋质量鉴定书、消防安全验收合格证。依照《合同法》第九十四条第（四）项规定，被上诉人有权解除租赁合同。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：原审对“庭审中，原、被告同意解除双方签订的租赁合同，但对租金返还数额未能达成一致，调解未果。”的事实认定错误，上诉人认为原审将调解中的协商条件作为认定案件事实的依据违反法律规定，被上诉人对此亦无异议。本院对此事实予以纠正。对原审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点：双方签订的租赁合同是否应当解除以及租金如何处理。本案中，双方签订的合同明确约定房屋用途为开设宾馆，且规定除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。该合同经双方签字认可，《中华人民共和国合同法》将租赁物的用途作为租赁合同必备条款之一，规定承租人如果不按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，承租人可以解除合同并要求赔偿损失。除对承租人使用租赁物作出规定外，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”依照此规定，上诉人作为出租人应当向被上诉人提供能够开设宾馆的房屋以及该房屋开设宾馆所需的资料，现因上诉人交付的租赁物不符合租赁合同约定的用途，且上诉人无法完成提供该房屋开设宾馆所需材料的附随义务，致使被上诉人开设宾馆的目的无法实现，依《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，原审判决解除合同的处理正确，本院应予维持。租赁合同解除后，租赁费用应当返还。被上诉人未尽到谨慎注意的义务，在租赁合同履行中也有过错。原审判决将被上诉人占有房屋期间的租赁费以及宽限一月的租赁费扣除后，由上诉人返还被上诉人剩余租赁费的处理正确，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费883元（上诉人谷金山预交），由上诉人谷金山负担。
本判决为终审判决。
审判长 娄战英
审判员 孟令海
审判员 赵永刚
二〇一四年三月三十一日
书记员 文黎霞