苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0509民初5867号
原告：顾木金，男，1947年6月15日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。
委托诉讼代理人：钱华，江苏法凯律师事务所律师。
被告：王瑞清，男，1936年12月16日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。
被告：钱荣铨，女，1943年1月9日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。
以上二被告共同委托诉讼代理人：章丽娜，江苏大名大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜文燕，江苏大名大律师事务所律师。
被告：潘云，女，1989年8月8日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。
委托诉讼代理人：单体飞，江苏吴鼎律师事务所律师。
原告顾木金与被告王瑞清、钱荣铨、潘云民间借贷纠纷一案，本院于2017年5月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾木金的委托诉讼代理人钱华、被告王瑞清、钱荣铨的共同委托诉讼代理人章丽娜、被告潘云及其委托诉讼代理人单体飞到庭参加二次诉讼。本案现已审理终结。
原告顾木金向本院提出诉讼请求：1、三被告在继承ＸＸ遗产范围内立即归还借款150000元、2017年1月21日至2017年5月20日的利息及违约金12000元、律师费6500元（其余利息及违约金自2017年5月21日起到实际给付之日止按年利率24%计算）；2、三被告在继承ＸＸ遗产范围内赔偿原告律师费损失10055元；以上合计172055元；3、如三被告未能履行上述债务的，则将ＸＸ抵押于原告处位于江苏省苏州市姑苏区南环西路27号7幢104室的房屋变卖、拍卖或折价后由原告优先受偿；4、三被告在继承ＸＸ遗产范围内承担本案诉讼费。
后，原告顾木金当庭明确第一项诉讼请求中律师费6500元系笔误，应予删除，本就未计算在内，并明确第一项诉讼请求中利息及违约金的具体计算方式为自2017年1月21日起至实际给付之日止，按照年利率24%计算。
后，原告顾木金当庭明确表示自愿放弃自2017年1月21日起至2017年4月20日止的利息及违约金。
事实和理由：2014年10月12日，原告和ＸＸ签订了抵押借款合同一份，约定ＸＸ向原告借150000元，年利率15%，借款期限为12个月，并约定ＸＸ以其位于江苏省苏州市姑苏区南环西路27号7幢104室房屋承担抵押担保责任。合同签订后，原告依约履行了放款义务。在合同期满后，原告与ＸＸ又续借了1年。续借期满后，ＸＸ仅支付了一个季度的利息。2016年12月21日，ＸＸ因疾病死亡，经查其继承人系三被告。
被告王瑞清、钱荣铨共同辩称，二被告系ＸＸ的父母，因ＸＸ已过世，作为继承人对该抵押借款合同的履行情况毫不知情也无法核实。在法院确认该欠款金额真实的前提下，二被告同意在继承遗产的范围内按照法律规定的份额承担债务清偿责任。
被告潘云辩称，1、答辩人不清楚ＸＸ是否借款；2、答辩人不清楚ＸＸ是否归还本金和借款利息，申请法院调取开户名为陆欣的工商银行明细，就是接收还款的账户；3、原告主张的违约金、利息和律师费过高；4、如果法院认定该借款事实存在，答辩人已经放弃与本案借款有关的房屋即江苏省苏州市姑苏区南环西路27号7幢104室的继承权，根据（2017）苏0508民初1474号民事调解书约定，有关该房屋的费用由被告王瑞清、钱荣铨承担。故答辩人不应承担还款责任。
经审理查明，2014年10月20日，顾木金作为出借人（债权人、抵押权人），ＸＸ作为借款人（债务人、抵押人），双方签订《抵押借款合同书》一份，并于当日在江苏省苏州市苏城公证处办理了公证。合同约定借款金额为150000元；借款期限为12个月。自2014年10月20日起至2015年10月19日止，实际借款日以双方实际交接资金的日期为计息起始日；借款期限内的本金利率为一年月利率为12.5‰（即年息15%）；一年利息总计人民币22500元；如借款本金逾期，借款期限外的逾期利率：月利率按银行同期同类贷款利息四倍计算；利息从实际放款之日起计算，具体还息日以还息确认书为准。逾期利息计算至实际清偿之日起为止；如在借款到期时不能清偿本金，自到期之日起每日本金按万分之六计算违约金，由借款人承担。另外逾期利息的计算方法按本合同第三条第二款的约定；如未按约定的时间清偿利息，自利息应付之日每日按利息额的千分之六计算违约金，由借款人承担。延期清偿利息超过30天时，本合同提前在该日到期并终止，终止之后的本金的利息及本金的违约金按本条第1款约定计算；出借人通过诉讼或仲裁途径追究借款人违约责任的，借款人应赔偿出借人为实现债权支付的相关费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、公告费等；为了确保上述借款的全面履行，抵押人自愿以其合法房地产的权利抵押给抵押权人，作为履行该合同的担保。抵押期限为自2014年10月20日起至2015年10月19日止。房地产权利相应证号为苏房权证姑苏字第××号，地证号为苏国用（2014）第0221002号。本合同抵押房地产作价人民币陆拾万元整；抵押担保范围为本合同项下的借款本金、利息、逾期利息、违约金、仲裁费、诉讼费、执行费用、律师费、公证费、公告费、评估费、误工费、交通费、不良资产处置费等实现债权的所有费用。同日，顾木金与ＸＸ就位于江苏省苏州市南环西路27号7幢104室房屋办理了抵押登记，他项权证号为苏房他证姑苏字第××号，登记的担保债权数额为150000元。同日，顾木金出具《委托书》，明确出借人顾木金将本金壹拾伍万元整打入沈利春工商银行账户62×××05，委托沈利春将本金壹拾伍万元整交接给借款人ＸＸ。
2014年10月21日，ＸＸ向顾木金出具《借款借据》，载明：“今借款人ＸＸ收到出借人顾木金人民币壹拾伍万元整（小写）150000元。利息归还见合同条款。”同日，沈利春分二次分别向ＸＸ转账100000元及50000元，合计150000元。同日，ＸＸ向顾木金出具《收条》一份，载明：“今收到顾木金人民币壹拾伍万元整。（￥150000）全部打入本人建设银行账户62×××07。收款人ＸＸ，2014年10月21号。”同日，顾木金作为出借人，ＸＸ作为借款人，双方签订《还息确认书》，明确由双威投资代收借款人ＸＸ利息，共计人民币贰万贰仟伍佰元整（小写22500元），分四次支付（每次利息5625元），分别于2014年11月20日、2015年2月20日、2015年5月20日、2015年8月20日（遇周日顺延），存入陆欣开户于工商（新区支行）银行，账号为62×××87的户中。（合同于2015年10月20日到期将本金存入该账户，凭银行存根或回单到本公司办理注销手续）；如未按约定的时间清偿利息，自利息应付之日每日按利息额的千分之六计算违约金，即33.75元/每日；延期清偿利息超过30天时或累计两次不按约定时间清偿利息，借款合同提前到期并终止。并应按合同到期之日起每日本金金额的万分之六计算违约金，即90元/每日。
2015年10月20日，顾木金作为出借人，ＸＸ作为借款人、抵押人，双方签订《续借协议》一份，约定由于借款人的原因不能按时归还本金壹拾伍万元整，借款双方协商一致同意将借款期限延长12个月即借款期限为2015年10月20日至2016年10月19日合同终止；借款利息为年息15%，利息按四次支付，付款利息调整为第一次还息日为2015年11月20日，第二次为2016年2月20日，第三次为2016年5月20日，第四次为2016年8月20日。本金于2016年10月19日归还。若利息逾期一个月不支付则合同自动终止。（每季度利息5625元）还息账号为：陆欣，工商银行苏州新区支行62×××87；其他事宜仍按原抵押借款合同执行。后，ＸＸ按约支付利息至2016年11月20日。
另查明，2016年12月21日，ＸＸ死亡。王瑞清与钱荣铨系夫妻关系，ＸＸ系其儿子。ＸＸ与潘云于2016年12月15日登记结婚，婚后未生育。
再查明，2017年5月8日，顾木金作为委托方，江苏法凯律师事务所作为受委托方，双方签订《委托代理协议》一份，约定顾木金委托钱华律师处理本案诉讼事宜并约定律师费为10055元。2017年5月11日，江苏法凯律师事务所向顾木金开具《江苏增值税普通发票》一张。
以上事实，由原告提供的公证书、委托书、中国建设银行网上银行转账汇款单字回单二份、房屋他项权证、转账记录、借款借据、收条、还息确认书、续借协议、户口注销证明复印件、居民死亡医学证明（推断）书复印件、火化证明复印件、（2017）苏0508民初1474号民事调解书复印件、委托代理协议、江苏增值税普通发票、被告王瑞清、钱荣铨共同提供的（2017）苏0508民初1474号民事调解书、律师函、邮寄回证二份、申请书、被告潘云提供的陆欣银行流水以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护，ＸＸ向原告借款150000元的事实清楚，ＸＸ应依约归还借款，ＸＸ未按期归还借款是引发本案诉争的原因，本案责任在ＸＸ。ＸＸ已于2016年12月21日死亡，ＸＸ的第一顺序法定继承人为王瑞清、钱荣铨、潘云，根据继承法的规定，继承遗产应当清偿被继承人的债务，清偿债务以被继承人遗产的实际价值为限，故被告王瑞清、钱荣铨、潘云应以被继承人ＸＸ遗产的实际价值为限对债务承担清偿责任。故对原告主张三被告归还借款150000元的诉讼请求，于法有据，应予支持。关于借款到期日，原告与ＸＸ签订了《续借协议》，借款于2016年10月19日到期后，ＸＸ虽未向原告提出展期申请，但实际上继续使用涉案借款并于2016年11月20日按《续借协议》约定支付借款利息，原告未提出异议亦未要求ＸＸ归还借款，应视为原告与ＸＸ在此期间达成了借款展期的合意。ＸＸ应于2017年2月20日支付借款利息，因其死亡未支付，按照《续借协议》约定，展期的借款合同于2017年3月20日终止。故原告主张自2017年4月21日起至实际给付之日止，按照年利率24%计算利息及违约金，系其对自身权利的自由处分，于法不悖，且于三被告有利，本院予以支持。原告主张的律师费损失在《抵押借款合同书》中有明确约定，且计算标准不违反法律规定，本院予以支持。原告与ＸＸ依据《抵押借款合同书》就相应抵押物已办理了抵押登记手续，原告主张对抵押物行使优先受偿权，于法有据，应予支持。被告潘云的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百一十一条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、第一百九十八条的规定，判决如下：
一、被告王瑞清、钱荣铨、潘云应在继承ＸＸ遗产实际价值范围内归还原告顾木金借款150000元，并偿付利息及违约金（以150000元为本金，自2017年4月21日起至实际给付之日止，按照年利率24%计算），前述款项于本判决生效之日起十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××66）
二、被告王瑞清、钱荣铨、潘云应在继承ＸＸ遗产实际价值范围内赔偿原告顾木金律师费损失10055元，前述款项于本判决生效之日起十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××66）
三、若被告王瑞清、钱荣铨、潘云未按期履行上述第一、二项债务及其应承担的诉讼费用给付义务，原告顾木金有权就ＸＸ抵押的房产（他项权证号为苏房他证姑苏字第××号）折价或者拍卖、变卖所得价款在债权数额150000元范围内优先受偿。如有不足，不足部分由被告王瑞清、钱荣铨、潘云继续清偿。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1751元，由被告王瑞清、钱荣铨、潘云负担，于本判决生效之日起十日内给付原告（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××66）。原告已预交的诉讼费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号10555301040017676，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。
代理审判员 陆蕴
二〇一七年七月二十一日
书 记 员 沈赟