湖北省丹江口市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鄂0381执异2号
异议人（案外人）：王均，男，生于1969年2月13日，汉族，无固定职业。
被申请人（申请执行人）：王光均，男，生于1955年1月7日，汉族，退休干部。
被申请人（被执行人）：赵兴文，男，生于1964年10月18日，汉族，个体工商户。
被申请人（被执行人）：马兴云，女，生于1969年8月16日，汉族，教师。系赵兴文的妻子。
本院在执行王光均与赵兴文、马兴云、程先明民间借贷纠纷一案中，异议人王均于2017年2月9日对本院拍卖赵兴文、马兴云共同共有的位于湖北省丹江口市沿江大道水都风情2107号住宅房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审理终结。
异议人王均称：2014年1月26日被申请人赵兴文、马兴云向其借款40万元，约定借款期限为5个月，借款时被申请人自愿以自己所有的位于丹江口市沿江大道水都风情2107号房屋和鄂c10365号轿车抵押，逾期不还抵押物归申请人，在借款期限到后，被申请人赵兴文没有按时还款，2014年6月30日被申请人赵兴文给申请人出具了一份承诺书，承诺40万元借款在2014年7月26日还清，逾期住房归属申请人，同时将房屋钥匙交给申请人，承诺的时间到期后，被申请人无力偿还借款，被申请人赵兴文自己将房屋钥匙和房产证交给申请人。申请人从2014年7月26日正式接收被申请人赵兴文的房屋，取得房屋的所有权，并在此房屋居住至今。在申请人占有、居住房屋期间，多次督促被申请人赵兴文配合办理房屋过户手续，被申请人赵兴文没有给予配合�且在申请人居住房屋期间，一直没有任何人向申请人提出过异议。
2014年7月7日，被申请人王光均与被申请人赵兴文民间借贷一案，由丹江口市人民法院作出（2014）鄂丹江口民初字第01424号民事调解书，调解被申请人赵兴文偿还被申请人王光均借款和利息共计110389.38元。该案在执行过程中，丹江口市人民法院于2016年1月11日作出（2014）鄂丹江口执字第00391-7号执行裁定书，裁定被申请人赵兴文位于丹江口市沿江大道水都风情2107号住宅房（房产证号：丹江口市房权证城区字第c20120523、c20120523-1）的所有权及其他权利归买受人王晓炜所有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款；4、非因买受人的原因未办理过户登记的。综合前述规定，申请人在丹江口市人民法院查封上诉房产前，已经实际合法占有、使用该房屋。且非因申请人的原因未办理过户登记，申请人是该房屋的实际权利人，人民法院对该房屋查封、拍卖、处置不当，应予纠正。故请求依法撤销（2014）鄂丹江口执字第00391-7号执行裁定书。
本院经审查查明：2013年10月1日，被申请人（被执行人）赵兴文因经营所需向被申请人（申请执行人）王光均借款10万元，并给王光均出具了一份借条，被申请人（被执行人）马兴云、程先明作为担保人均在该借条上签名。借款到期后，赵兴文未按约定偿还借款。王光均多次追索借款未果，遂于2014年7月7日，向本院申请诉前保全，本院作出（2014）鄂丹江口民保字第00022号民事裁定书，对赵兴文、马兴云共同共有的位于丹江口市沿江大道水都风情2107号住宅房（房产证号：丹江口市房权证城区字第c20120523、c20120523-1号）予以查封，并于2014年7月8日向丹江口市房地产管理局送达查封房屋裁定书和协助执行通知书，并于2014年7月9日向赵兴文、马兴云送达查封房屋裁定书。王光均于2014年8月7日向本院提起诉讼，要求赵兴文偿还借款10万元及利息，并要求马兴云、程先明承担连带清偿责任。经本院主持调解，双方自愿达成如下协议：被告赵兴文欠原告王光均借款本金96500元，利息21616元，扣减已支付的借款利息10500元，尚欠借款本息107616元，被告赵兴文自愿于2014年10月2日前付清；被告马兴云、程先明自愿对被告赵兴文所欠原告王光均的上述债务承担连带清偿责任。本院于2014年8�27日作出（2014）鄂丹江口民初字第01424号民事调解书予以确认。
该调解书生效后，被执行人未履行生效法律文书确定的义务。执行过程中，经本院委托，2015年1月22日，湖北嘉信达资产评估房地产估价有限公司作出鄂嘉鉴字（2015）001号《房地产估价报告》，对该套房屋的评估价格为50.43万元。本院于2015年1月30日、2015年6月12日、2015年11月2日三次裁定委托湖北源泉拍卖有限公司拍卖，前二次流拍，第三次王晓炜以364357元价格竞得该拍卖的房屋。本院于2016年1月11日作出（2014）鄂丹江口执字第00391-7号执行裁定书，裁定该房屋拍卖价款优先清偿中国农业银行丹江口支行按揭贷款余额20.7万元后，被执行人赵兴文、马兴云共同共有的位于湖北省丹江口市沿江大道水都风情2107号住宅房（房产证号：丹江口市房权证城区字第c20120523、c20120523-1号）的所有权�相应的其他权利归买受人王晓炜所有；买受人王晓炜可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款；4、非因买受人的原因未办理过户登记的。本院在2014年7月7日即已依法裁定对赵兴文、马兴云共同共有的位于丹江口市沿江大道水都风情2107号住宅房予以查封，并在管理部门办理了查封手续。而异议人王均称“从2014年7月26日正式接收被申请人赵兴文的房屋，取得房屋的所有权，�在此房屋居住至今”。还称“赵兴文、马兴云向其借款时已用水都风情2107号房屋作为担保抵押，并承诺逾期不还款则抵押的房屋归王均所有”。根据《中华人民共和国担保法》第四十条的规定“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。双方对该抵押的约定，违反我国法律禁止流押的规定，故王均与赵兴文、马兴云双方关于逾期还款抵押房屋归王均所有的协议条款无效。异议人王均在本院依法查封水都风情2107号房屋前，未合法占有该不动产，不符合异议成立的条件，（被执行人）赵兴文、马兴云怠于履行调解协议，（申请执行人）王光均申请本院强制执行，本院依法裁定拍卖（被执行人）赵兴文、马兴云所有的水都风情2107号房屋抵偿债务的执行行为，有法律依据，并无不当。异议人王均提出的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：
驳回王均的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向十堰市中级人民法院申请复议。
审 判 长 薛金凤
审 判 员 王汝军
代理审判员 李安安
二〇一七年二月十五日
书 记 员 刘 晨
本案适用的相关法律依据：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条�事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院自收到之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为：
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