湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘10民终2175号上诉人（原审原告）：谢新乐，男，1983年5月19日出生，汉族，个体工商户，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：陈小郴（系上诉人谢新乐之妻），住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：谢新彪，湖南宏法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：桂阳县金鹰房地产开发有限公司，住所地湖南省桂阳县鹿峰街道迎宾路120号。法定代表人：罗鹰，该公司经理。上诉人谢新乐因与被上诉人桂阳县金鹰房地产开发有限公司（以下简称金鹰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2016）湘1021民初1100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谢新乐的委托诉讼代理人陈小郴、谢新彪，被上诉人金鹰公司的法定代表人罗鹰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢新乐上诉请求：撤销一审判决，依法改判谢新乐的诉讼请求，一、二审诉讼费由金鹰公司负担。事实和理由：1、金鹰公司提交的交房证据中都没有谢新乐签字，其申请作证的证人证言虚假，不足采信，谢新乐没有申请过装修和交纳过电费，更没有张贴过招租广告，金鹰公司还没有向谢新乐履行交房义务，且本案房屋的面积应以新的面积测绘报告为准；2、按照商品房买卖合同第11条的约定房屋交接时应签署交接单，而且同一项目的其他房屋也都签订了交接单，但金鹰公司及其代销公司作为专业公司，应当办理却未办理书面手续，起诉前陈小郴还向金鹰公司法定代表人及会计就交房事宜通过电话，金鹰公司现主张已经交房有悖诚信。金鹰公司辩称：1、金鹰公司与提供电费票据的物业公司、证人出庭作证的代销公司，以及出庭作证的其他购房户、意向租赁户均没有利害关系，上述证据均足以证明本案项目已在2014年10月验收合格并符合了交房条件，谢新乐随后收了房并张贴了招租告示、申办了装修手续及购买了电费，而同一项目的其他购房户也早已收房使用，唯独不通知谢新乐收房也不符合常理。2、金鹰公司对新的房屋面积测绘报告尚需复核，且在该新报告作出之前房屋实测面积大于预测面积，金鹰公司有权迟延交房及主张违约金等，但考虑到有些购房户称资金困难需要收取租金后再补交，金鹰公司才作出了先交房的让步，所以大部分购房户没有书面交接手续。综上，请求驳回上诉，维持原判。谢新乐向一审法院起诉请求：1、判令金鹰公司支付谢新乐延迟交房违约金168226元（判决后的违约金，计算至金鹰公司实际交房止）；2、诉讼费用由金鹰公司负担。一审法院认定事实：金鹰公司作为房地产开发商于2013年在湖南省桂阳县××街道××与园艺路交汇处开发一房产，名称为时代广场。谢新乐欲购一门面，即于2013年10月3日与金鹰公司签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，合同约定，谢新乐向金鹰公司购买房产商铺1层12号门面，约定面积75.72平方米,单价每平方米17632.50元，交房期限在2014年10月31日前等。补充合同约定：物业管理费及税费、维修基金等由政府有关部门依据法律法规规章等征收的款项，在房屋交付使用前由商铺出卖人代收代缴。合同签订后，谢新乐于2013年10月3日向金鹰公司交纳购房款1335130元。2013年10月27日金鹰公司与郴州市弘邦房地产营销策划有限公司（以下简称弘邦营销公司）签订《郴州桂阳“时代广场”项目整体营销策划及销售代理合作协议》，协议约定金鹰公司“时代广场”房产项目由弘邦营销公司整体代理销售。2014年6月商品房产开始销售交房，房产项目在2014年10月经有关部门验收合格，有关部门也出具了合格证。在2014年9月至10月间弘邦营销公司多次联系谢新乐（即时代广场一层12号商铺业主）收房，并于当年10月26日把商铺钥匙交付给了谢新乐，之后谢新乐方也在其门面上张贴了招租广告，广告上写明了门面出租，月租金3500元，提供了联系人电话号码：186××××1255、186××××2098，该联系电话也是谢新乐在与金鹰公司签订《商品房买卖合同》上提供的电话联系方式。此外包括证人刘某1在内的其他购房户也陆续收房使用。谢新乐曾在2016年7月3日办理了门面购电费交款200元手续。2016年7月6日谢新乐诉至法院，提出金鹰公司一直未交房，请求支付违约金。案件审理过程中，一审法院在询问谢新乐购房款已交纳是否向金鹰公司要求过交房时，谢新乐提出自己及妻子一直在外务工，因而没有过多催找金鹰公司要求交房，金鹰公司房产项目不合格，金鹰公司至今也未交房。一审法院认为：本案谢新乐与金鹰公司签订购房合同后，谢新乐即交纳购房款，体现了双方自愿协商签订合同购房意愿。金鹰公司与弘邦营销公司签订营销协议后，弘邦营销公司即代理金鹰公司对“时代广场”房产整体销售，“时代广场”项目已经验收合格，也具备商品房销售条件，各商铺也陆续收房。弘邦营销公司业务员赵某出庭作证证明其公司联系了谢新乐交房，并于2014年10月26日把钥匙交付给了谢新乐，谢新乐所购12号商铺门面的出租广告可认定为谢新乐行为，谢新乐对交付的房产行使了管理使用权。因而谢新乐提出没有收到所购房产无事实依据，且谢新乐所购门面相邻的其他业主已陆续收房使用。谢新乐长时间没收房，并提出理由自身长期在外，所以也无暇顾及购房催交，其理由不足，不符合常理，其提出的金鹰公司房产项目不合格，亦无依据，因而谢新乐提出未收到购房门面，缺乏事实和法律依据，其主张应予驳回。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，作出如下判决：“驳回原告谢新乐的诉讼请求。本案案件受理费3664元由原告谢新乐负担。”本院二审期间，谢新乐围绕上诉请求依法提交了以下5份证据：1、通话详单、收款收据、身份证复印件、录音光盘，拟证明金鹰公司并未向谢新乐交付过房屋；2、2014年出具的测绘报告，拟证明金鹰公司主张的房屋面积是虚假的；3、2016年9月30日出具的测绘报告，拟证明金鹰公司于2016年9月30日才取得“时代广场”项目的建设工程规划许可证，金鹰公司在2014年时尚不具备交房条件；4、承诺书，拟证明罗鹰曾于2016年9月30日出具承诺书，承诺按新的测绘报告执行；5、消防意见书，拟证明消防验收合格时间是2015年8月5日，金鹰公司称2014年交房虚假。金鹰公司质证认为：证据1是陈小郴与罗鹰的通话内容，但当时罗鹰经询问弘邦营销公司工作人员廖芳被答复已经交房后，已经向陈小郴解释清楚；对证据2的真实性没有异议，房屋的预测报告是2013年4月27日作出，测绘面积是75.72平方米，房屋买卖合同也是按该面积签订，2014年11月28日房屋竣工后又作出了实测报告，面积是79.62平方米，谢新乐还需要补齐该差价；对证据3的真实性认可，该新的测绘报告是2016年9月30日作出的，但即使新报告作出后导致面积有误差，也不影响双方关于交房争议的处理，最多是对购房款多退少补，而且也可以证明在新报告作出之前谢新乐尚欠面积补差购房款属实；谢新乐提交的建设工程规划许可证是正本，是在房屋竣工验收之后才发放，而在此之前使用的是副本，金鹰公司也提交了房屋竣工验收单证明该项目已于2014年10月验收合格；对证据4的真实性没有异议，但该承诺书是因陈小郴多次反映，桂阳县测绘队作出新测绘报告后金鹰公司要求到复核时向桂阳县测绘队作出了该承诺；对证据5的真实性没有异议，但消防实际验收是在2014年3、4月期间，2015年才发的证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：（一）证据1、2、3、4、5均具有真实性，但证据1、5在没有其他证据佐证的情形下尚不足以证明金鹰公司没有交付，证据2、3、4则与本案房屋是否交付的待证事实不具有关联性，本院不作评析。（二）一审中，金鹰公司为证明已经交房提供了以下证据：证据8、桂阳县弘兴物业服务有限责任公司（以下简称弘兴物业公司）出具的《业主领用物品登记薄》、本案房屋装修保证金、物业费收据及购电费收据存根，该登记薄中记载有住宅业主领取钥匙和住宅质量保证书、说明书等物件的情况，装修保证金、物业费收据中弘兴物业公司记载此票申办后未交钱作废，购电费收据中记载弘兴物业公司收到本案房屋购电费200元；证据9、弘邦营销公司出具的交房证明和商铺交房明细表，该明细表中备注陈小郴于2014年10月26日拿走钥匙看门面后未归还；证据10、本案房屋出租公告；证据11、其他三位商铺业主刘某1、侯志华、廖四军的房屋买卖合同、补充合同和业主出具的收房证明；证据13、证人刘某1当庭作证的证言；证据14、证人赵某当庭作证的证言，证明作为弘邦公司工作人员已通知谢新乐方领取了钥匙；证据15、证人刘某2、罗某当庭作证的证言，证明刘某2在罗某陪同下在寻找租赁门面的过程中，拍摄了本案房屋的招租信息。（三）一审庭审中谢新乐陈述金鹰公司没有通知过交房，房屋现在仍由金鹰公司管理，而且因为房屋公摊面积太多、存在许多纠纷，房屋也没有经过验收合格，即使现在金鹰公司交房谢新乐也不愿意接受；二审庭审中谢新乐陈述自己是主张金鹰公司没有交过房，而不是交了房但交付的房屋不符合条件。（四）对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：金鹰公司是否向谢新乐交付了本案房屋。房屋的交付可以采用口头通知、书面通知等方式进行，除双方约定的书面通知外，如果有证据证明确已经通过其他方式通知并已经收房的，亦可认定为房屋已经交付。本案中，金鹰公司为证明已向业主交房，谢新乐也已经收房使用，提供了以下证据：1、弘邦营销公司业务员赵某的出庭证言、弘邦营销公司出具的交房证明和商铺交房明细表，以及弘兴物业公司出具的本案房屋的购电费收据存根，证明谢新乐已接收钥匙及购买了电费；2、其他三户商铺业主刘某1、侯志华、廖四军出具的收房证明、业主刘某1的出庭证言，以及弘兴物业公司出具的其他住宅业主交房情况表，证明同一房地产项目中的其他商铺、住宅已经交付；3、租赁意向人刘某2、罗某的出庭证言，证明本案房屋曾对外招租。以上证据虽每份均不足以单独成为本案认定案件事实的依据，但上述证据内容在时间、事项等方面能够相互印证，证据内容既有书面证据又有证人证言佐证，可以认定已经形成了证据链，对金鹰公司主张的已通知谢新乐收房及谢新乐已经接收钥匙的待证事实本院予以确认。谢新乐认为的房屋面积差异等纠纷，双方可另行处理。综上所述，谢新乐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3664元，由谢新乐负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 程审 判 员  朱国均代理审判员  刘芳岑二〇一七年一月二十日书 记 员  李荷花附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。