江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终1646号
上诉人（原审原告）：江苏省刘桥粮食储备直属库。
法定代表人：王建，该单位主任。
委托诉讼代理人：王引，江苏清心律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆新华，江苏钟山明镜（南通）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：南通宝峰米业有限公司。
法定代表人：林卫平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：程轲，北京市隆安（南通）律师事务所律师。
上诉人江苏省刘桥粮食储备直属库（以下简称刘桥粮库）因与上诉人南通宝峰米业有限公司（以下简称宝峰米业）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2015）通潮民初字第01183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘桥粮库的委托诉讼代理人王引、陆新华以及上诉人宝峰米业的委托诉讼代理人程轲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘桥粮库上诉请求：在原审判决基础上增加判令宝峰米业将案涉27号、28号仓南北两侧的场地恢复原状并予以返还。事实和理由：一审已查明，租赁期间宝峰米业在仓内安装了加工设备，并在28号仓东头过道，建造了砻糠仓库，在部分场地上建造了彩钢瓦棚及彩钢瓦房。宝峰米业在租赁期间未经其允许，搭建构筑物，因此应当将占用的场地恢复原状后予以返还。一审判决漏项，应予改判。
宝峰米业辩称，一审法院基于房屋租赁合同作出的判决，并不存在漏判。
宝峰米业上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回刘桥粮库的一审诉讼请求；2、一审、二审案件受理费由刘桥粮库负担。事实和理由：1、本案双方并非房屋租赁合同民事法律关系，而是行政合同法律关系。根据《中华人民共和国外资企业法实施细则》第三十八条规定，外资企业的土地使用期限，与经批准的该外资企业的经营期限相同。双方签订合同实质是通州区人民政府授意刘桥粮库以政府直属事业部门的名义，为其提供经营场地，所谓租金实际上就是土地使用费。这种房屋租赁合同的形式，恰恰反映了包含本案双方当事人在内以及政府和其所属部门，为履行行政合同法定权利和义务的必然要求，即行政法律关系是实质，房屋租赁关系是表象。2、其作为粮食收购和大米加工销售的外资企业，与刘桥粮库在同一地点共同经营，是通州区人民政府及政府部门按照外资企业法以及实施细则规定，作出的安排。其经营场所的合法性和有效性应当得到认可。3、刘桥粮库企图通过诉讼排除其应当享有的拆迁安置利益，要求其迁出没有任何理由。从刘桥粮库将其列为补偿对象，向商务局请示等行为都可以看出该点事实。综上，一审认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院支持上诉请求。
刘桥粮库辩称，案涉双方系房屋租赁合同关系，属于租赁合同期满后的返还行为，不属于拆迁行为，不能适用拆迁补偿的规定。且其在国有土地范围内自建自拆，不适用拆迁的相关规定。本案中，其作为一个企业，不可能代行政府的相关行为，政府部门亦未委托其行使政府的相关职能，宝峰米业作为外资企业的相关待遇，可另行向政府部门主张，与本案没有任何关系。
刘桥粮库向一审法院起诉请求：1、宝峰米业将承租的位于南通市通州区××镇××路××号内的××号、××号仓、老办公楼下东头4间办公房、老办公楼上楼梯西头1间、北面朝东住宿楼楼上第1、3、4、5共4间、33号仓南朝西1间及老食堂、砻糠堆放场地及附属配电间交还，同时将上述房屋和场地恢复原状，如不能恢复则赔偿修复费用。2、要求宝峰米业按41400元/年的标准赔偿其租金损失，时间从2015年1月1日起计算至迁出时止。3、诉讼费由宝峰米业承担。
一审法院认定事实：2005年4月6日，刘桥粮库与宝峰米业签订房屋租赁合同，约定宝峰米业承租刘桥粮库27号、28号仓，必要的办公、生活用房，以及砻糠堆放场地，用于大米加工厂。租赁期限自2005年5月1日起至2010年4月30日止，年租金35000元，租金于每年的5月1日交付。该合同由原通州市粮食局予以鉴证。合同签订后，双方均按约履行。2010年4月29日，双方续签了房屋租赁合同，合同内容基本同上，但明确了办公房为老办公楼下东头四间，生活用房为老办公楼上楼梯西头三间，附属设施包括：配电间及1、2号码头。租赁期限自2010年5月1日至2013年4月30日止。2013年4月29日，双方再次续签了房屋租赁合同，合同期限自2013年5月1日至2014年4月30日止，约定宝峰米业承租设施完好的27号、28号仓及必要的办公房（指老办公楼下东头四间做办公室）；生活用房（指老办公楼上楼梯西头三间）；以及砻糠堆放场地。附属设施仅有配电间，其他内容未变。2014年1月6日，双方重新签订房屋租赁合同，约定：宝峰米业承租刘桥粮库27号、28号仓及必要的办公房（指老办公楼下东头四间做办公室）；生活用房（指老办公楼上楼梯西头一间，北面朝东住宿楼楼上第1、3、4、5共4间，33号仓南朝西一间以及老食堂）；以及砻糠堆放场地。附属设施为配电间。用途为加工大米。租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日止。年租金为41400元。合同还约定：1、宝峰米业不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得刘桥粮库书面同意，投资由宝峰米业自理。退租时，除另有约定外，刘桥粮库有权要求宝峰米业按原状恢复或交纳恢复工程所需费用。2、租赁期满，本合同即终止，届时宝峰米业必须将房屋退还刘桥粮库。如宝峰米业要求继续租赁，则须提前2个月书面向刘桥粮库提出，刘桥粮库在合同期满前1个月内向宝峰米业正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。该份合同到期后，双方未再续订合同。宝峰米业房租已结清至2014年12月31日，其后未再向刘桥粮库交纳房租，但一直占用案涉房屋至今。2015年8月1日，刘桥粮库向宝峰米业发出通知，内容主要为：刘桥粮库因国家建设需要（老库区建筑年代较长，墙壁多处裂缝）拆除重建，今年初至现在，已多次口头通知宝峰米业，尽快做好终止租赁准备，故合同到期后双方一直未续订合同，现书面通知宝峰米业，在接到本通知后与刘桥粮库签订终止合同书，并在三个月内搬迁完毕，结清搬迁前房租及其他费用。宝峰米业于同日签收了该通知。宝峰米业于2015年12月将上述承租房屋中的：老办公楼上楼梯西头1间，北面朝东住宿楼楼上第1、3、4、5共4间，33号仓南朝西1间及老食堂返还给了刘桥粮库。剩余27号、28号仓及砻糠堆放场地、配电间未予返还，仍占用至今。宝峰米业在承租案涉房屋期间，在仓内安装了加工设备，并在28号仓东头过道，建造了砻糠仓库，在部分场地上建造了彩钢瓦棚及彩钢瓦房。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应合法有效，双方应恪守合同义务。按照案涉租赁合同的约定，租赁期满，合同终止，宝峰米业应将租赁的房屋退还刘桥粮库。现案涉合同已于2014年12月31日期满，双方未再续签合同。双方房屋租赁合同已终止。宝峰米业应及时将承租的房屋退还刘桥粮库。宝峰米业未履行上述退房义务至今已有一年有余，现刘桥粮库要求宝峰米业返还租赁物，并按租金标准支付房屋占用使用费，符合法律规定，本院予以支持。考虑到宝峰米业已于2015年12月将其中承租的部分房屋返还给了刘桥粮库的实际情况，2015年的房屋占用使用费的标准参照原年租金41400元计算，从2016年1月1日起的房屋占用使用费，酌情按照35000元/年的标准计算至实际交付时止。宝峰米业在承租期间对部分租赁物进行了改造，并在场地搭建了部分建筑物，宝峰米业并未提供证据证明该行为征得刘桥粮库的书面同意，故宝峰米业在退还租赁物时，刘桥粮库有权要求宝峰米业恢复原状或交纳恢复工程所需费用。现就恢复工程所需要的费用刘桥粮库未提供证据证明具体金额，故对其主张的恢复工程费用难以支持。审理中，宝峰米业要求本院中止本案审理，理由是其已向南通市中级人民法院要求南通市通州区人民政府就重新安排用地问题给予行政答复。另外其还向刘桥粮库主管机关江苏省粮食局申请信息公开，以查明刘桥粮库的库区改造是否为国家建设所需，改造范围是否涉及宝峰米业使用的范围。一审认为，本案系房屋租赁合同纠纷，宝峰米业提起的行政诉讼及信息公开要求与本案没有直接联系，对其该点主张不予采纳。判决：一、宝峰米业于判决发生法律效力后三十日内将其占用的刘桥粮库位于南通市通州区刘桥镇刘平路5号内的27号、28号仓，老办公楼下东头4间办公用房，砻糠堆放场地及附属配电间恢复原状并交还给刘桥粮库。二、宝峰米业支付刘桥粮库占用期间的房屋使用费41400元（已计算至2015年12月31日）。三、宝峰米业按35000元/年的标准支付刘桥粮库从2016年1月1日至其实际搬迁交付之日止的房屋使用费。上述二、三项限宝峰米业于判决发生法律效力后三十日内履行完毕。四、驳回刘桥粮库的其他诉讼请求。如宝峰米业未按照指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取458元，由宝峰米业负担（宝峰米业负担部分刘桥粮库已代垫，待执行时由宝峰米业一并给付刘桥粮库）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，宝峰米业向本院申请中止本案审理，并提交南京市中级人民法院受理通知书、江苏省如皋市人民法院行政案件受理通知书、南通市中级人民法院受理通知书。其认为，以上三个案件的审理结果均直接制约刘桥粮库一审诉讼请求能否得到支持，是审理本案的依据。刘桥粮库认为，三起行政诉讼案件与本案没有关联性，且南通市中级人民法院受理的宝峰米业诉南通市通州区人民政府不履行法定职责一案已被判决驳回诉讼请求，本案不应中止审理。当事人对一审查明事实没有异议，本院予以确认。庭后宝峰米业向本院提交了刘桥粮库与丁全兰签订的因拆迁收购树木协议书复印件、照片复印件一页、江苏省财政厅以及江苏省粮食局联合印发的苏财建【2015】391号文件复印件。本院认为，宝峰米业提交上述证据主要涉及拆迁事宜，本案审理的系房屋租赁合同纠纷，刘桥粮库是否涉及拆迁以及拆迁权益问题与本案并非同一法律关系，故宝峰米业提交的上述证据与本案没有关联性，本案中不作认定。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国外资企业法实施细则》第七十九条规定，外资企业与其他公司、企业或者经济组织以及个人签订合同，适用《中华人民共和国合同法》。宝峰米业与刘桥粮库均系企业法人，是平等的民事主体，双方签订的房屋租赁合同对租赁标的、价款、期限、履行方式等权利义务均作出了明确约定，案涉合同具备房屋租赁合同的基本构成要件，且双方也按照约定的内容实际履行了合同，故双方系房屋租赁合同关系。刘桥粮库系全民所有制企业，宝峰米业系外资企业法人，南通市通州区人民政府系行政机关，宝峰米业认为其与刘桥粮库签订的房屋租赁合同系南通市通州区人民政府根据相关法律法规的规定,为其安排经营用地以及经营期限需要而签订，属于行政合同法律关系，缺少事实和法律依据。本案中，双方签订租赁合同期限已届满，双方未达成新的租赁协议，现宝峰米业仍继续占用案涉租赁物，刘桥粮库作为出租人，有权要求宝峰米业返还租赁物，并支付占用期间使用费。宝峰米业作为外资企业，其合理的用地权利受法律保护，若其权利受到侵害，可以按照相关的法律规定依法主张。宝峰米业主张其作为外资企业用地权利以及拆迁权利受到侵害与本案非同一法律关系，可另案主张。一审判决并无不当，宝峰米业的上诉主张，本院不予支持。一审法院根据刘桥粮库的起诉请求，以及庭审中双方确认已经返还的部分租赁物，对未返还租赁物作出判决，至于恢复原状所需费用因刘桥粮库未提供证据证明具体金额，一审未予支持，并未漏判，故刘桥粮库的上诉主张，本院亦不予支持。
关于宝峰米业申请中止本案审理的问题。本案系房屋租赁合同纠纷案件，系平等民事主体之间法律关系，宝峰米业另案诉讼的行政案件，主张的系外资企业用地权利以及拆迁权益，与本案非同一法律关系，且该三案的审理结果并非本案审理依据。故对其申请，本院不予准许。
综上所述，上诉人刘桥粮库以及上诉人宝峰米业的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费916元，由刘桥粮库负担458元，宝峰米业负担458元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 周 敏
二〇一六年九月九日
书 记 员 施惠惠