浙江省宁波市海曙区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0203执异9号
案外人：杜路浩，男，1975年10月11日出生，汉族，住宁波市江东区。
委托代理人：杨维文，浙江宇豪律师事务所律师。
申请执行人：宁波市海曙鹏源小额贷款股份有限公司。组织机构代码55452502-8。住所地：宁波市海曙区环城西路南段***号。
法定代表人：张江波，该公司董事长。
委托代理人：匡宾雪，该公司员工。
被执行人：高航，男，1985年8月7日出生，汉族，住宁波市江东区。
被执行人：修磊，男，1980年1月14日出生，汉族，住宁波市海曙区。
本院在执行申请执行人宁波市海曙鹏源小额贷款股份有限公司（以下简称鹏源公司）与被执行人高航、修磊小额借款合同纠纷一案过程中，案外人杜路浩对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审查终结。
案外人杜路浩称，案外人于2013年2月7日与被执行人高航签订了宁波市江东区兰亭绿源小区20幢72号601室房屋租赁合同，约定了租赁期限、租金、付款时间及方式等合同要件，并按合同约定支付了租金，并于2013年2月起实际占有、使用涉案房屋。现被执行人高航向申请执行人抵押贷款时间晚于出租时间。为此，请求保障案外人的租赁权及优先购买权。
申请执行人鹏源公司答辩称，鉴于高航在贷款前向鹏源公司申明涉案房产为自用，且鹏源公司当时进行了实地勘察，发现涉案房产确由高航自用。因此鹏源公司认为案外人提出的租赁合同不真实，请求法院判令租赁合同不成立。
被执行人高航答辩称，涉案房产并未出租，申请贷款时申明为自用属实。案外人提交的租赁合同真实签订时间大概为2014年春节期间，当时案外人拿了一份空白合同让高航签字，合同上的“高航135××××2334”确系高航本人签字，但高航并不知该合同用于何处。另该涉案房产的锁自我购买以来，从未更换过，且该房屋一直空着，高航购置后仅对其进行了简单修复和简单打扫卫生，未曾入住。
经审理，查明：
宁波市江东区兰亭绿源20幢72号601室房屋原为案外人杜路浩所有，后转让于高航，并于2013年1月31日登记在高航名下。
案外人杜路浩与被执行人高航签订一份落款时间为2013年2月7日的房屋租赁合同，载明：高航（身份证号码：）将宁波市江东区兰亭绿源20幢72号601室房屋出租给杜路浩，租期为2013年2月7日到2033年2月6日止，如要续租，同等条件下杜路浩优先；租金及付款方式：签约日杜路浩付定金5万元给高航，年租金为2.25万元分二期付款，每期20万元，第一次付20万元给高航，在2013年3月27日之前付清，下期房租提定于2013年7月15日之前付清；租期期间，杜路浩必须按规定日期付清所有水电费等；如高航需要出售，应提前以书面形式通知杜路浩，杜路浩有优先购买权。但高航的公民身份号码为而非“”同日，高航向杜路浩出具了内容为“今收到杜路浩租赁订金5万（兰亭绿源）”的1份收条。2013年3月27日，高航向杜路浩出具了2份收条，内容均为“今收到杜路浩房屋租金10万（兰亭绿源）”。2013年7月14日，高航再次向杜路浩出具了2份收条，内容均为“今收到杜路浩房屋租金10万（兰亭绿源）”。
2013年4月18日，高航向鹏源公司出具了一份抵押房地产使用状况声明，载明：抵押人向贵公司提供的位于兰亭绿源小区20幢72号601，阁楼抵押房地产目前使用方式系自用。
另查明：申请执行人鹏源公司为与被执行人高航、被执行人修磊小额借款合同纠纷一案，于2014年2月24日向本院提起诉讼，本院审查后予以受理，案号为（2014）甬海商初字第211号。审理中查明：高航自愿以其名下的坐落于宁波市江东区兰亭绿源20幢72号601室的房地产作为抵押财产，为鹏源公司向其自2013年4月18日至2015年4月17日融资期间内最高融资限额为2500000元的所有融资债权提供最高额抵押担保。2013年4月19日，双方就抵押房地产办理了抵押登记手续。2013年9月29日，鹏源公司将2500000元借款汇入高航的账户本院审理后于2014年6月16日判决：鹏源公司对高航名下的坐落于宁波市江东区兰亭绿源20幢72号601室的房地产折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在借款本金2500000元及相应的利息、逾期利息及律师代理费范围内优先受偿。后因被执行人未履行上述民事调解书，遂向本院申请强制执行。本院审查后于2014年12月8日予以立案，案号为（2014）甬海执民字第1788号。执行过程中，2014年12月18日，本院依法查封了涉案房屋，现拟予以拍卖。
结合当事人陈述及相关证据材料，本案的争议焦点主要是涉案租赁合同是否真实及是否实际履行。
对此，案外人认为其与高航已于2013年2月7日签订了租赁合同且，并已于同日占有使用该房屋，且已向高航支付了20年租期所对应的所有租金。申请执行人鹏源公司则认为结合高航在贷款前向鹏源公司的申明及实地勘察，涉案房产确由高航自用，故案外人提出的租赁合同不真实。高航则认为其虽在租赁合同上签字，但在其签字时该合同为空白合同而且现案外人提交的合同上载明的高航公民身份号码并非为高航本人的，而且其既未向杜路浩出租过涉案房产更未收到过案外人所支付的租金。
本院认为，对于案外人异议，因其属于执行程序中出现的有关实体权利争议，应当按照“谁主张谁举证”的原则分配证明责任，案外人应对租赁权合法存在的事实负证明责任。其欲证明租赁权合法存在，必须提供充分的证据，即必须达到证明标准（高度盖然性），而对租赁权合法存在之事实不负证明责任的当事人，只要其举证证明涉案租赁权存在虚假的可能性，其所举证据的证明力即已足够。此时，除非案外人进一步提出有关证据排除怀疑、确证租赁权的真实性，否则应承担于其不利的法律后果。
就本案而言，案外人确实提供了被执行人高航签字确认且落款时间早于抵押登记时间的房屋租赁合同以及5份租金收条。但是，首先，鹏源公司提供的由高航向其出具的关于涉案房屋目前使用方式系自用的抵押房地产使用状况声明，虽有为获得贷款而存在隐瞒非自用之可能，但是，从高航提交的证据来看，除2013年3月2日抄表时显示本次电量为15度外，2013年2月、4月、5月显示的本次电量均为零。这充分说明涉案房屋在这段时间内几乎无人入住，该点与高航的陈述“购置后仅对其进行了简单修复和简单打扫卫生，未曾入住”相吻合，换言之，涉案房屋在设定抵押权之前并不存在出租或由他人在使用之情形。而杜路浩代理人所陈述的“2013年2月7日开始占有，之后挂牌找承租人”与杜路浩所陈述的“签好（租赁合同）后，我在使用这房子，而且和以前的使用方式（我是2010年下半年开始搬至东湖花园的，后面就是我爸偶尔去看看，我爸公司的员工也在里面住，但不是常住）大致相同，就是我爸偶尔去看看住住，我爸的员工也在里面住，但不是常住。因我女儿随爷爷奶奶，我去看女儿也偶尔住在里面”存有矛盾之处，并且上述陈述与杜路浩提交的由涉案房屋物业公司出具的关于“我社区居民杜路浩、杜忠良自2013年2月起一直居住在兰亭绿源小区20幢72号601室”之证明亦存在矛盾之处。两者相较，鹏源公司以及高航提交的证据之证明力明显高于杜路浩提交的相关证据的证明力，故杜路浩关于其自2013年2月7日起即占有涉案房屋之主张，因无证据予以支撑，当不予采信。其次，高航否认其曾将涉案房屋租赁给案外人，且案外人所提供的房屋租赁合同却出现了公民身份号码“”并非高航本人的公民身份号码的现象，同时案外人陈述“合同是我起草的，我先打印好”的事实与常理（租房合同一般均由出租人提供）不符，同时，约定的月租金明显低于市场价，这也极不符合常理。再次，虽然案外人所提供的5份收条从形式上能够证明高航曾向杜路浩出具过5份收条确认已收到涉案租赁合同项下的租金，但是由于高航否认收到过收条所对应的款项，案外人又自认其与高航之间存有民间借贷纠纷，故在涉案房屋租赁合同的真实性存疑以及案外人杜路浩与高航之间存有其他经济往来的情形下，杜路浩应就相关款项交付事实进一步举证，现案外人并未能举证，应由其承担不利后果；最后，涉案租赁合同约定的租赁期限虽未违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”之规定，但是，从一般生活常理推断，一般无人愿意在自己所有的财产上设定如此巨大的障碍而不利自己完全行使处分权，同样，即使需要处分，亦无人会购买一套在几十年内不能享有占有、处分权利的房产，本案中若高航购买涉案房产的目的真如案外人陈述“高航买了房子就可以去融资等等”，则高航主动在涉案房屋上设定长达二十年的租赁权只会阻碍其最大限度地融资，同时，高航亦不会以不合理的低价出租，故有违常理。综上，本院认为，案外人所举证据并未形成有效的证据链，并未达到高度盖然性标准，故不能证实案外人在2013年4月19日前就与高航签订过标的物为涉案房屋的租赁合同并已实际履行该合同的事实
综上所述，本院认为，案外人所主张的租赁关系并不真实，更不能对抗涉案抵押权。因此案外人要求保障其对涉案房屋享有租赁权、优先购买权的异议主张，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人杜路浩的异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 毛建军
审 判 员 张 磊
代理审判员 张 习
二〇一七年四月十日
代书 记员 方 薇