北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民终字第12265号
上诉人（原审被告）陈生，男，1958年3月5日出生。
上诉人（原审被告）方作仁，男，1959年1月26日出生。
上诉人（原审被告）徐兰妹（已故陈星春之配偶），女，1956年4月15日出生。
三上诉人之共同委托代理人纪宇云，北京市雄志律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）佘志强，男，1951年9月24日出生。
委托代理人邵泽明，男，1960年5月4日出生，北京市西城区西长安街法律服务所工作人员。
上诉人陈生、方作仁、徐兰妹因共有物分割纠纷一案，不服北京市海淀区人�法院（2013）海民初字第10322号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈生、方作仁、徐兰妹及其委托代理人纪宇云、被上诉人佘志强之委托代理人邵泽明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
佘志强在原审法院起诉称：我与陈生、方作仁、陈星春（已故）于2002年1月18日至2004年11月29日先后共签订4份《协议书》，约定由双方共同出资团购商品用房（证据1）。陈生、方作仁、陈春星共同委托我出面购买位于北京市海淀区中关村房屋共同开办电子商城（证据2）。该商业用房合同面积1756.16平方米，是一个整体的大厅，共设有154个柜台。其中方作仁5个柜台，陈生5个柜台，陈星春13.5个柜台，三人合计拥有23.5个柜台（24个柜台编号），佘志强拥有130个柜台。后因权属纠纷，陈生、方作仁、陈星春曾于2005年底起诉我确权，（2005）�民初字第16000号民事判决确认，位于北京市海淀区中关村房屋首层由我、陈生、方作仁、陈春星共有（证据3）。双方共同购买商业用房的目的是用于经营增加经济收益，但是过去的10年间未曾有任何收益并且纠纷不断，曾数次报警，险些造成治安案件（双榆树派出所均有出警记录）。陈生、方作仁、陈春星还多次组织他人到政府相关部门上访，再加上原共有人陈星春的病故，使共有关系更没有存在的必要，故诉至法院，请求法院判决依法分割位于北京市海淀区房屋共有财产；位于北京市海淀区中关村房屋130个柜台（价值约320万元）的所有权归我单独所有。
陈生、方作仁、徐兰妹在原审法院答辩称：产权共同共有、共同开发、共同交纳物业费及管理费，不具备分割的条件。分割一事，经历过多次诉讼，法院都没有给予分割。130个柜台中的大部分都已经不归佘志强所�了，多个柜台已经有了新的业主。请求驳回佘志强的诉讼请求。
原审法院审理查明：2002年1月18日，佘志强（甲方）、陈生（乙方）、陈星春（丙方）与方作仁（丁方）签订《合作协议书》，就写字楼首层（海淀区中关村房屋）的合作事宜做出如下约定：“一、甲乙丙丁各方在共同投资、共同拥有产权的基础上，对首层的经营和管理进行长期合作……六、在条件具备时，甲乙丙丁各方按比例将各自拥有的面积办成各自独立的产权证，但以上合作关系和合作内容不变。”2002年4月28日，北京帝恒房地产经营开发有限公司（以下简称帝恒公司，出卖人）与佘志强（买受人）就北京市海淀区文化艺术中心首层签订《商品房买卖合同》，合同中确定房屋建筑面积为1684.03平方米，其中套内建筑面积1314.66平方米，分摊建筑面积为369.37平方米，购房单价每平方米22000元，购房总价款37048660元。双方在合同的补充协议中，对于房屋交付后的面积差额问题作出如下约定：如产权登记面积大于协议面积，超出部分的房屋价款由出卖人承担，买受人无需向出卖人补交该超出部分的房价款，该超出部分房产产权归买受人所有。当日，佘志强（甲方）、陈生（乙方）、方作仁（丙方）、陈星春（丁方）与发展商代表唐明涛共同签订《协议书》，约定由购房四方委托佘志强与发展商签订的购房合同是购房四方共同出资购买的商品房。签约各方一致同意，于2002年6月15日前，由发展商与购房方分别签订该商品房分产权合同，由购房各方按自己的出资额根据购房合同的价格条款，签订比例产权合同。否则，乙方、丙方、丁方有权和甲方一起共同到发展商处办理退款手续。在佘志强全面履行了付款义务的前提下，帝恒公司于2004年3月3日向其出具了全额为37048660元的购房款发票。
2004年11月29日，佘志强（甲方）、陈生（乙方）、方作仁（丙方）与陈星春（丁方）再次以《协议书》的形式对以下事实做出确认：“1、甲、乙、丙、丁四方共同出资购买了帝恒公司开发的海淀区文化艺术中心首层做为开办电子商城，面积共计1756.16平方米，甲、乙、丙、丁四方与帝恒公司代表就购房事实签订了《协议书》一份。为此甲方受乙、丙、丁三方委托与帝恒公司签订了商品房买卖合同，各方确认该商品房买卖合同的购买人为甲、乙、丙、丁四方，甲、乙、丙、丁四方共同拥有对商品房买卖合同项下柜台的期权和所有权。2、乙、丙、丁三方拥有该商品房内的23个柜台标准（2×2米），合计建筑面积约三百二十二平方米。出资金额，共计6785000元。三方具体柜台为以下乙方5个，丙方5个，丁方13个。3、其余合同款项由甲方为主筹备，乙、丙、丁方共同筹措。”《协议书》中另对四方合作事项做出如下约定：“甲、乙、丙、丁四方共同开发海淀艺术中心首层开办电子商城，共同拥有产权证，任何一方不得将自己拥有的产权面积内改做同电子项目无关用途，四方共同主张对房产证进行统一管理，任何一方均不得将房产证擅自用于抵押、转让、出售等……基于以上事实各方同意：1、甲方本协议成立后，承诺办理将商品房买卖合同的购房人变更为甲、乙、丙、丁四方的手续。合作内容不变。2、各方按照出资比例享有所购柜台的期权和所有权，在所购柜台进行分割前，任何一方未经其他方同意，不得擅自变动所购柜台。3、违反以上约定的当事人，应按照市场价格赔偿其他各方的损失。”2001年9月至2004年12月期间陈生、陈星春、方作仁向帝恒公司、佘志强以及北京宝莱特实业公司共计支付了购房款（含装修费）689.6万元，双方均认可北京宝莱特实业公司系接受佘志强的委托代佘志强收取购房款。
2004年12月13日，佘志强、陈生、陈星春、方作仁及陈生、陈星春、方作仁三方各自的下属股东书面确认：陈生及其下属股东拥有5个柜台位，编号分别为：011、603、602、605、606，面积共计57.5平方米；方作仁及其下属股东拥有5个柜台，编号分别为201、202、203、502、101，面积共计57.5；陈星春及其下属股东拥有13.5个柜台，编号分别为015、018、207、208、107、108、209、210、608、517、505、303、302（半个柜台）、507，面积共计155.25平方米。
此后，陈生、陈星春、方作仁以佘志强未按照协议约定履行义务为由向法院提起诉讼，要求确认帝恒写字楼首层为四人共有，并要求佘志强履行变更合同买受人的义务，同时支付违约金30万元，佘志强则以2004年11月29日签订的《协议书》非其真实意思表示为由提出反�，要求撤销2004年11日29日签订的《协议书》，帝恒公司作为第三人参加了该案诉讼。2006年3月3日法院作出一审判决，判决内容如下：一、帝恒写字楼首层的房屋由佘志强、陈生、方作仁、陈星春共有；二、驳回陈生、方作仁、陈星春的其他诉讼请求；三、驳回佘志强要求撤销其与陈生、方作仁、陈星春于2004年11月29日签订《协议书》的反诉请求。上述判决现已生效。佘志强将帝恒写字楼首层中的23个柜台交与了陈生、陈星春、方作仁。
北京市海淀区房屋土地经营管理中心测绘队于2005年10月10日出具房屋土地测绘技术报告书，确认海淀区中关村房屋建筑总面积1756.16平方米，分摊给本户共有共用面积441.70平方米、过道459.33平方米、“1101”209.17平方米、柱位11.24平方米。011、603、602、605、606号柜台建筑面积均为11.07平方米。201、202、203、502号柜台建筑面积均为11.07平方米�101号柜台建筑面积9.96平方米。015、018、207、208、107、108、209、210、608、505、507、517号柜台建筑面积均为11.07平方米，303号柜台建筑面积8.30平方米，302号柜台建筑面积8.19平方米。005、006号柜台建筑面积均为7.47平方米，007、008号柜台建筑面积均为7.97平方米，010号柜台建筑面积15.33平方米，013号柜台建筑面积7.53平方米，017号柜台建筑面积11.48平方米，020号柜台建筑面积11.54平方米，023号柜台建筑面积17.26平方米，116号柜台建筑面积11.62平方米，212号柜台建筑面积8.85平方米，213号柜台建筑面积14.94平方米，306、307、311、313号柜台建筑面积均为8.30平方米，309号柜台建筑面积17.49平方米，310号柜台建筑面积8.36平方米，315号柜台建筑面积8.52平方米，510号柜台建筑面积8.85平方米，511号柜台建筑面积14.94平方米，615号柜台建筑面积8.85平方米，616号柜台建筑面积14.94平方米，702号柜台�筑面积8.19平方米，703、706、707、711、713、922号柜台建筑面积均为8.30平方米，709号柜台建筑面积17.49平方米，710号柜台建筑面积8.36平方米，715号柜台建筑面积8.52平方米，716号柜台建筑面积6.64平方米，716B号柜台建筑面积6.47平方米，816号柜台建筑面积12.73平方米，901号柜台建筑面积16.32平方米，902号柜台建筑面积11.18平方米，903号柜台建筑面积11.37平方米，905号柜台建筑面积8.00平方米，917号柜台建筑面积15.96平方米，918、919号柜台建筑面积均为16.32平方米，923号柜台建筑面积7.19平方米，925、926、927、930号柜台建筑面积均为10.51平方米，929号柜台建筑面积3.32平方米，932号柜台建筑面积2.16平方米，012、016、019、109、113、115、211、215、312、503、509、513、515、610、611、612、613、617、712、717、803、805、806、809、810、815、817、921、933号柜台建筑面积均为11.07平方米。
2006年9月14日，陈生、陈星春、方作仁以佘志强交付的柜台面积与协议约定不符为由诉至法院，要求佘志强交付帝恒写字楼首层67.39平方米的商铺面积差额并对帝恒写字楼首层商铺进行实际分割，其中陈生拥有70平方米，方作仁拥有70平方米，陈星春拥有182平方米，并分别办理独立的权属证明。该案中，双方当事人对于佘志强交付给陈生、陈星春、方作仁23个柜台的具体位置在上述测绘报告书分户计算明细表中予以了确认。法院于2006年12月21日判决驳回其诉讼请求。
2009年10月5日，陈星春去世，徐兰妹为陈星春之妻，陈泷、陈锋、ＸＸ、陈慧分别系二人之子女。陈顺象、王阿占分别系陈星春之父母，均已去世多年。2013年4月16日，陈泷、陈锋、ＸＸ、陈慧在方作仁、陈生的见证下书面放弃对陈星春遗产的继承，确认陈星春的遗产均由徐兰妹一人继承。
本案诉讼中，各方对约定的各自名下柜台编号及具体位置均无异议，但陈生、陈星春、方作仁主张佘志强交付的23.5个柜台面积与约定不符，未包含公摊面积。经询问，各方确认所谓的0.5个柜台也占有一个柜台编号，只是面积比其他柜台小，即陈生、陈星春、方作仁实际拥有24个编号柜台。经法院向北京市海淀区房屋管理局调查，中关村房屋中属于佘志强所有的130个柜台中，其中的51个柜台（编号分别为001-002、009、021、022、102、103、105、106、110、111、112、205、206、216、217、301、305、308、316、316B、317、501、506、508、512、516、601、607、609、701、705、708、801、802、807、808、811、812、813、906、907、908、909、910、911、912、913、915、916、920、928）已转让他人，并办理了独立的产权证明。
原审法院认定上述事实，有协议书、中关村房屋已申请登记清册、测绘报告、相关判决书及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：中关村房屋系由佘志强、陈生、陈星春、方作仁等人共同出资购买，共划分为154个柜台，用于共同经营电子商城。各方曾协议约定待具备分割条件时，对共有房屋按比例进行分割并对各自拥有的柜台的个数、编号及位置进行了确认。多年来，佘志强与陈生、陈星春、方作仁之间纠纷不断，曾多次要求分割上述共有物，且共有人陈星春已经去世，应认定各方共有的基础已经丧失，应予以实际分割。各人名下房屋的其他共有人，可待四方分割完毕后，另行分割。陈星春去世后，其第一顺位继承人陈泷、陈锋、ＸＸ、陈慧及徐兰妹有权继承陈星春遗留的上述房产，其四子女放弃继承，法院予以准许。
北京市海淀区房屋土地经营管理中心测绘队于2005年10月10日出具房屋土地测绘技术报告书对各柜台建筑面积（包括套内建筑面积及分摊的共有共用建�面积）予以明确，已有部分柜台依此测绘面积办理了独立的产权登记。陈生、徐兰妹、方作仁主张测绘数据未包含公摊面积缺乏事实依据，法院不予采信，应依此测绘报告对共有物进行分割。
综上所述，法院依据《中华人民共和国继承法》第三条、第十条，《中华人民共和同物权法》第九十四条、第九十六条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、位于北京市海淀区中关村大街28-1号1层中的011、603、602、605、606号房屋归陈生所有；201、202、203、502、101号房屋归方作仁所有；015、018、207、208、107、108、209、210、608、505、507、517、303、302号房屋归徐兰妹所有；005、006、007、008、010、012、013、016、017、019、020、023、109、113、115、116、211、212、213、215、306、307、309、310、311、312、313、315、503、509、510、511、513、515、610、611、612、613、615、616、617、702、703、706、707、709、710、711、712、713、715、716、716B、717、803、805、806、809、810、815、816、817、901、902、903、905、917、918、919、921、922、923、925、926、927、929、930、932、933号房屋归佘志强所有；二、驳回佘志强的其他诉讼请求。
陈生、方作仁、徐兰妹不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉要求是：撤销原审法院判决，驳回佘志强的诉讼请求。上诉理由是：按照协议书约定，应当按照面积分割，不应按照柜台分割。
佘志强答辩称：同意原审法院判决，不同意陈生、方作仁、徐兰妹的上诉请求。
经审理查明，陈星春、陈生、方作仁三人为购买中关村大街28-1号1层房屋共出资6785000元，其中陈星春出资3835000元，陈生出资1475000元，方作仁出资1475000元。
本院对原审法院查明之其他事实予以确认。
上述事实，有投资金额确认书及双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：中关村房屋（即诉争房屋）系由佘志强、陈生、陈星春、方作仁等人共同出资购买，并共同经营电子市场。经北京市海淀区人民法院（2005）海民初字第16000号民事判决确认，诉争房屋由佘志强、陈生、陈星春、方作仁共有。现因陈星春去世，各方共有之基础已经丧失，佘志强要求分割共有物（即诉争房屋），且其他人亦表示同意，原审法院据此确认应当分割诉争房屋，符合法律规定，本院予以确认。
陈星春的继承人包括陈泷、陈锋、ＸＸ、陈慧及徐兰妹，其中陈泷、陈锋、ＸＸ、陈慧明确表示放弃对诉争房屋中相关权益的继承，由徐兰妹继承陈星春在诉争房屋中享有的相关权益，对此佘志强、陈生、方作仁无异议，本院对此亦不持异议。
佘志强、陈生、陈星春及方作仁分别于2002年1月18日、2002年4月28日及2004年11月29日签订的《合作协议书》及两份《协议书》均系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为有效。佘志强、陈生、陈星春、方作仁及相关股东分别于2004年11月29日、2004年12月13日签订了两份《协议书》均系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为有效。根据上述《合作协议书》及相关《协议书》的约定，可以确认陈生、陈星春、方作仁为购买诉争房屋共出资6785000元，陈生、陈星春、方作仁应根据其出资比例享有诉争房屋的相关权益。佘志强主张，各方当事人协议中对分配柜台有约定，不应以面积为标准核算各方权益。首先，房屋面积与柜台并非同一概念，从各方的约定中可以看出，出资额对应的权益及首要标准系相应房屋面积，柜台仅是在房屋交付后因现实状态而产生的新的与经营相对应的概念。房屋面积是与出资额相对应的，�柜台系与经营相对应的。其次，在各方约定中，各方当事人始终努力将柜台面积化，并意图将柜台与陈生、陈星春、方作仁应得房屋面积联系起来，但由于柜台客观上的条件限制，始终未能统一。最后，佘志强、陈生、陈星春、方作仁之间的合作基础为各方共同出资购买诉争房屋，在房屋买卖的合同中，与出资额相对应的系房屋面积，而非柜台。综上，陈生、陈星春、方作仁应享有的权益应体现为诉争房屋中对应的面积（建筑面积），而不应是柜台。
因佘志强在各方共同经营期间，已将部分柜台出售他人，且相关部门亦按照柜台对诉争房屋完成了测绘，并已按照相应柜台办理了独立的产权证明，故按照面积标准分割诉争房屋，会产生与现有产权状况相冲突的问题，也会产生产权划分的双重标准问题。据此，可以确认按照面积分割诉争房屋的客观基础已不存在，故�陈生，方作仁、徐兰妹要求按照面积分割共有物的主张，本院不予采信。原审法院根据柜台现状及相关测绘报告按照柜台将诉争房屋予以分割，有利于生产经营，也有利于减少现实冲突，并无不妥，本院予以确认。但因陈生、方作仁、徐兰妹根据其出资额在诉争房屋中应享有的房屋面积为322平米（双方亦有约定），而分割完毕后其三人仅分得面积258.92平方米，还有63.08平方米未得。陈生、方作仁、徐兰妹可另行起诉主张相关剩余权益，本案中不作处理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费一万六千二百元，由佘志强负担一万元（已交纳）；由陈生、方作仁分别负担一千五百元，由徐兰妹负担三千二百元（均�本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万六千二百元，由陈生、方作仁、徐兰妹负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
代理审判员 张 磊
代理审判员 赵 蕾
二〇一三年十二月六日
书 记 员 舒 妍