湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终3038号
上诉人（原审被告、反诉原告）：汪志祥，男，1965年7月18日出生，汉族，住武汉市硚口区。
委托代理人：赵思源、杨亚，湖北得伟君尚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉仟亿顺贸易有限公司（原武汉宝易昂贸易有限公司），住所地武汉市武昌区城市花园（紫阳弘苑）8栋1单元1、2层01室。
法定代表人：袁婷，该公司总经理。
委托代理人：陶洁、陈天龙，该公司员工。
上诉人汪志祥因与被上诉人武汉仟亿顺贸易有限公司（原武汉宝易昂贸易有限公司，以下简称宝易昂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2015）鄂江汉民二初字第00913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年5月，宝易昂公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认涉案租赁合同于2015年3月31日解除；2、汪志祥支付宝易昂公司拖欠的19个月（2014年1月8日起至2015年8月9日止）租金共计403，655元；3、汪志祥支付宝易昂公司垫付的8个月（2015年1月1日起至2015年8月9日止）物业管理费用8，189元；4、汪志祥支付宝易昂公司违约金40，580元（按年租金的6%计算）；5、本案诉讼费用、律师费17，000元由汪志祥承担。汪志祥提起反诉，请求判令：1、宝易昂公司赔偿汪志祥�项损失合计229，811元；2、反诉诉讼费用由宝易昂公司承担。
一审法院查明，坐落于武汉市江汉区唐家墩路17号武汉菱角湖万达广场b、c区3栋1-2层065号商铺，其所有权原属案外人彭婕享有。2011年9月14日，汪志祥与彭婕签订了《商铺租赁合同》一份，该合同约定：甲方（彭婕）将上述商铺出租给乙方（汪志祥）经营使用，租赁期限5年，自2011年11月5日起至2016年11月4日止；租金及支付方式为：2011年11月5日至2012年11月4日月租金为15，175元，年租金182，100元；2012年11月5日至2013年11月4日月租金为18，210元，年租金218，520元；2013年11月5日至2014年11月4日月租金为21，245元，年租金为254，950元；2014年11月5日至2016年11月4日期间，月租金根据万达室外步行街周边商铺租金价格，经双方协商待定，但不得高于周边商铺价格。租金支付方式为押一付三，自计租日起，每三个月为一个交租期，在每个交租期届满15日前支付下一个交租期租金；双方各自承担商铺租赁及经营涉及的税费；乙方自行承担租赁期间的物业管理及水电费用；租赁期间，甲方有权出售商铺，出售后，本合同对新的房屋所有权人继续有效；甲方出售房屋，须在六个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方享有优先受偿权；房屋租赁期间，乙方拖欠房租累计三个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋。
合同签订后，汪志祥对租赁商铺进行了装修，投入装修费用113，950元，同时还投入照片制作费5，000元、灯箱制作费300元、阁楼制作费9，982元。商铺装修完毕后，汪志祥在商铺开办“研磨时光”咖啡店从事经营活动，并按租赁合同约定履行租金交付义务。2012年12月25日，汪志祥与彭婕针对租金调整事宜签订《关于菱角湖万达广场E065租铺补充协议》一份，该合同约�：“1、从2013年1月至2014年12月租金降为8，000元，2015年、2016年各递增5％；2、租期内承租方有权转让，出租方不得出任何异议。”此后，汪志祥分别于2013年1月15日、6月5日、12月18日向彭婕支付租金，每次缴纳三个月租金8，000元。汪志祥已向彭婕缴付2014年6月4日前的商铺租金
2014年1月8日，彭婕将租赁商铺转让给宝易昂公司，宝易昂公司取得房屋的权属证书。此后，宝易昂公司以房屋产权人身份要求汪志祥按租赁合同约定的租金标准支付2014年1月8日起的租金，汪志祥以租金标准已降低，租金已缴至2013年6月15日为由不同意宝易昂公司的缴租要求。双方协商未果后，宝易昂公司于2015年3月31日向汪志祥送达《通知》一份，称汪志祥自2014年1月8日起已逾期15个月未交房租，欠租金318，675元（21，245元×15月），并要求汪志祥于收到通知后五天内还清欠款（银行账号为38×××34），将商铺内物品搬走清空，否则将提起司法诉讼。汪志祥收到通知后，未缴纳欠租，也未退出租赁商铺。2014年12月30日，宝易昂公司向武汉天源物业管理有限责任公司（以下简称天源物业公司）支付了租赁商铺2015年的物业管理费10，919.5元。2015年5月5日，宝易昂公司提起诉讼。案件审理期间，宝易昂公司于2015年8月8日将汪志祥在租赁商铺内的物品搬出，租赁商铺现已另行出租他人使用。
一审法院另查明，2011年8月26日，汪志祥与合肥风范品牌策划运营有限公司（以下简称合肥风范公司）签订《研磨时光特许加盟合约》一份，约定汪志祥申请加盟研磨时光咖啡馆特许加盟连锁店，经工商行政管理部门注册登记后成为江汉区的合法经营者；合约有效期五年。合同签订后，汪志祥已分期支付合肥风范公司管理费12万元。
一审法院还查明，2015年4月，汪志祥主张天源物业公司在租赁合同期间停止供电造成其受到经济损失，并向一审法院提起诉讼，要求天源物业公司、宝易昂公司赔偿停电期间的租金损失、营业损失、员工工资损失、原材料损失共计119，780元。一审法院已立案受理，此案尚在审理中。
一审法院认为，汪志祥与彭婕在自愿、平等基础上于2011年9月14日签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。合同期间，汪志祥与彭婕协商一致后于2012年12月25日签订《关于菱角湖万达广场E065租铺补充协议》，将租赁合同约定的租金标准进行变更，符合上述法律规定，该《补充协议》有效，商铺租金应当按照变更后的租金标准执行。彭婕于2014年1月8日将租赁商�转让给宝易昂公司，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，宝易昂公司作为商铺的所有权人，有权要求汪志祥继续履行上述租赁合同和补充协议。根据补充协议的内容以及汪志祥向彭婕账户支付租金的银行交易明细，可以证明汪志祥已按照双方约定的新租金标准向彭婕付清了2014年6月4日之前的租金。宝易昂公司主张汪志祥从2014年1月8日起拖欠租金，并对补充协议的真实性和效力提出异议，未在法院指定期限内提出证据予以证明，其主张不予采纳。
宝易昂公司取得商铺所有权后，针对租赁合同履行及租金缴纳等事项与汪志祥进行联系，虽然其主张的租金标准和欠租时间与实际情况不符，但该行为对租赁合同的履行不构成妨碍，故汪志祥应从2014年6月5日起按照变更后的租金标准向宝易昂公司履行交租义务，其拖欠此后租金行为构成违约，宝易昂公司催收欠租未果后，于2015年3月31日向汪志祥送达解除合同通知书，符合租赁合同“乙方拖欠房租累计三个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋。”的约定，双方合同应于2015年3月31日解除。宝易昂公司请求确认合同解除的理由成立，予以支持。汪志祥所述宝易昂公司未尽告知义务，导致不能确认商铺产权变动情况，无法向宝易昂公司缴付租金的答辩意见，与事实和日常生活常理不符，即使所涉事实成立，汪志祥也应当以租金提存方式履行自己的债务，故对上述答辩意见不予采信。2014年6月5日至2015年8月9日期间，汪志祥占用租赁商铺，应当承担支付租金和占有使用费责任，占有使用费标准可参照补充协议约定的租金标准计付，其中2014年6月5日至2014年12月31日期间的月租金标准为8，000元，2015年1月1日至2015年8月9日期间的占有使用费标准为8，400元（8，000元×105％）。据此，汪志祥应向宝易昂公司支付商铺租金和占有使用费共计115，987元。因此，对于宝易昂公司要求汪志祥支付欠租403，655元的诉讼请求，部分照准，超出金额部分缺乏依据，不予支持。宝易昂公司已向物业公司支付租赁商铺2015年1月1日至2015年8月9日期间的物业管理费6，611元，汪志祥作为商铺实际占有人，应依照合同约定承担此期间的物业管理费。故宝易昂公司向汪志祥追偿8，189元物业管理费的诉讼请求，部分支付，超出部分不予支持。双方合同未约定违约金条款，也未对律师费负担作出规定，宝易昂公司要求汪志祥支付违约金40，580元、律师费17，000元的诉讼请求，没有合同和法律依据，不予支持。
关于汪志祥的反诉请求是否成立问题。租赁商铺所有权变动后，汪志祥应当按照租赁合同和补充协议的约定，继续向宝易昂公司履行交租义务，因其未履行债务，导致宝易昂公司依约解除合同，由此造成其遭受的损失应由其自行承担。汪志祥要求宝易昂公司赔偿加盟费损失、装饰装修物损失、预期利益损失合计229，811元的诉讼请求，没有合同和法律依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、武汉宝易昂贸易有限公司与汪志祥签订的房屋租赁合同于2015年3月31日解除；二、汪志祥支付武汉宝易昂贸易有限公司租金和占有使用费共计115，987元（2014年6月5日至2015年8月9日期间）；三、汪志祥支付武汉宝易昂贸易有限公司物业管理费6，611元（2015年1月1日至2015年8月9日期间）；四、驳回武汉宝易昂贸易有限公司的其他诉讼请求；五、驳回汪志祥的反诉请求。上述款项，于本判决生效之日起十日内付清，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的本诉案件受理费3，507元、保全费2，425元、邮寄费40元，合计5，972元，由武汉宝易昂贸易有限公司负担4，412元，汪志祥负担1，560元；减半收取的反诉案件受理费2，373元，由汪志祥负担。
判后，汪志祥不服，向本院提起上诉。请求：1、撤销（2015）鄂江汉民二初字第00931号民事判决书；2、改判驳回宝易昂公司的诉讼请求，支持汪志祥的反诉请求；3、本案诉讼费由宝易昂公司承担。其上诉的主要理由为：一、一审判决认定汪志祥�约，且双方租赁合同于2015年3月31日解除明显错误。一审庭审中，宝易昂公司提交了一份日期为2015年3月31日的“通知”及将该通知张贴在汪志祥房屋大门上的照片，用以证明其履行了告知义务，已与汪志祥解除房屋租赁合同。一审判决据此认定“宝易昂公司取得商铺所有权后，针对租赁合同履行及租金缴纳等事项与汪志祥进行联系，虽然其主张的租金标准和欠租时间与实际情况不符，但该行为对租赁合同的履行不构成妨碍，故汪志祥应从2014年6月5日起按照变更后的租金标准向宝易昂公司履行交租义务，其拖欠此后租金行为构成约……汪志祥所述宝易昂公司未尽告知义务，导致不能确认商铺产权变动情况，无法向宝易昂公司交付租金的答辩意见，与事实和生活常理不符，即使所涉事实成立，汪志祥也应当以租金提存方式履行自己的债务；双方租赁合同于2015年3月31日解除”。对此，汪志祥认为：第一、2011年9月14日，汪志祥与案外人彭婕签订《商铺租赁合同》，对租金标准、租赁期限等作出约定。2012年12月5日双方签订《关于菱角湖万达E065租铺补充协议》约定，2013年1月至2014年12月的租赁房屋租金降为8，000元／月，2015年至2016年各递增5％，即2015年租金为8，400元／月。上述协议系汪志祥与案外人彭婕之间真实意思表示，故租赁房屋租金应以该补充协议约定为准。第二、根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”及第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，宝易昂公司取得租赁房屋所�权后，及时向承租人即汪志祥履行全面、完整的房屋产权变动告知义务是其作为租赁合同出租方应当履行的法定义务与责任，宝易昂公司对其是否按上述法律规定履行了合同告知义务应当承担举证责任，且不属于“日常生活常理”即可免除举证责任的范围。第三、宝易昂公司未履行产权变更的明确告知义务，一审判决提及的“即使汪志祥答辩的事实成立，汪志祥也应当以租金提存的方式履行自己的义务，明显与生活常理相悖。汪志祥不是法律专业人士，只是一个普通自然人，只可能向明确的出租人支付租金，没有明确的出租人时，不可能想到、也不会去通过提存方式支付租金。第四，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，出租人解除合同的前提是已向承租入主张过房屋租金，在承租人逾期支付的前提下，出租人可以解除合同。本案中，从“通知”的内容上看，宝易昂公司在简述房屋产权变更情况后，直接通知解除租赁合同，并未给予汪志祥合理的缴租期限，明显不符合法律规定。且宝易昂公司并无证据证明在该“通知”之前、房屋产权变更后，已及时、完整的向汪志祥履行了合同的告知义务，要求汪志祥向其缴纳租金。第五、《商铺租赁合同》中并未约定张贴通知可以作为送达与租赁合同履行相关的文件材料的方式，且宝易昂公司自始未向汪志祥出示过房产证、土地证原件等能直接证明租赁房屋产权人身份的证明，仅凭一份来路不明的通知不足以让汪志祥相信并确认宝易昂公司系租赁房屋的真正产权人，宝易昂公司迳行以张贴通知方式履行通知义务并不妥当，不能产生有效通知的法律效力，况且宝易昂公司始终要求汪志祥按照原租赁合同的租金标准向其支付租金，更使得汪志祥对宝易昂公司是否拥有本案�争房屋的所有权产生合理怀疑。汪志祥作为承租人于2015年5月12日接到一审法院送达的诉讼文书等相关材料后，才看到变更后的房屋产权证、土地证复印件，直至开庭见到原件后方知晓并确认新产权人系宝易昂公司。故宝易昂公司的上述行为实则违反了诚实信用原则及《合同法》关于附随义务的相关规定，汪志祥并非故意逾期缴纳租金，不构成违约。宝易昂公司2015年3月31日的“通知”无论从送达形式，还是通知内容上看，均未不能同时达到合同项下及时、完整通知的义务，以及解除租赁合同的法律效果。二、一审判决未支持汪志祥反诉请求明显错误。（一）宝易昂公司在租赁合同期限内单方解除合同，同时授权物业管理公司对租赁房屋进行违法断电，擅自搬空汪志祥在租赁房屋中的物品强制汪志祥腾退，属于违约行为。宝易昂公司于2015年4月28日向一审法院提起诉�，声称其为租赁房屋的新产权人，要求解除上述租赁合同，但在此之前其从未向汪志祥全面、完整的履行产权变动通知义务（如上所述），且其于2015年1月4日书面授权物业管理公司对租赁房屋实施违法断电行为，又于2015年8月9日（本案审理过程中）采取“撬锁”等非法手段强行进入租赁房屋，擅自搬空汪志祥的物品。汪志祥认为，宝易昂公司单方解除租赁合同，并采取非法手段清空汪志祥在租赁房屋的物品，直接导致租赁合同的目的不能实现的行为违反了《商铺租赁合同》及《合同法》的规定，属于违约行为，依法应当承担违约责任，并就违法行为给汪志祥造成的损失向汪志祥赔偿。（二）宝易昂公司应承担违约责任，并向汪志祥赔偿损失。1、剩余租赁期内装饰装修残值损失。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十�条第一款“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”之规定，汪志祥对租赁房屋进行了必要的装饰装修，构成附合部分的装修装饰费共计141，256元。宝易昂公司2015年4月28日提起诉讼，系单方解除合同的违约行为，涉案租赁合同履行期于2016年11月4日届满，剩余租赁期为l8个月，故装修装饰残值损失计算为42，377元【l41，256／60个月（租赁期限）×18个月】。2、预期利益（营业损失与加盟费损失）。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，因宝易昂公司单方解除租赁合同的违约行为，导致汪志祥无法继续利用租赁房屋进行经营，造成了营业损失与加盟费损失。汪志祥租赁房屋开设咖啡店从事经营活动，咖啡店2013-2014年度收入总额为665，725元，月均营业额为27，360元，扣除经营成本：租金84，00元／月，员工工资4，400元／月，水电费675元／月，原材料5，472元／月；月均净利润为8，413元，营业损失计算为151，434元（8，413元／月×l8个月）。另，汪志祥经营的咖啡店品牌“研磨时光”系合肥风范品牌策划运营有限公司特许加盟，汪志祥一次性支付了5年加盟费l20，000元，加盟费损失共计36，000元（120，000元／60个月×18个月）。综上，因本案宝易昂公司的违约行为，造成汪志祥各项损�共计229，811元。三、宝易昂公司授权物业公司对租赁房屋停水、停电属于严重违约行为，导致汪志祥无法使用租赁房屋，租赁合同目的无法实现，一审仍然判决汪志祥支付占有使用费明显与事实及法律相悖。宝易昂公司在其所谓张贴通知之前，物业公司已经对租赁房屋停水、停电，造成汪志祥无法使用房屋，无法营业，只得关门的局面。经了解，物业公司系在宝易昂公司授权之下采取的停水、停电措施，此时合同并未解除，宝易昂公司的行为已严重违反合同约定，致使租赁合同目的无法实现，故一审仍然判决汪志祥支付占有使用费明显与事实及法律相悖。
被上诉人宝易昂公司则要求维持原判。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，武汉宝易昂贸易有限公司于2015年10月13日，经武汉市武昌区工商行政管理�企业变更登记为武汉仟亿顺贸易有限公司。
本院认为，汪志祥与彭婕于2011年9月14日签订《商铺租赁合同》及2012年12月25日签订《关于菱角湖万达广场E065租铺补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。在宝易昂公司取得本案争议的商铺所有权后，汪志祥应按照变更后的租金标准向宝易昂公司履行缴纳租金义务，其不缴纳租金的行为，有违诚信，构成违约，应承担相应的民事责任，故一审法院判决汪志祥支付宝易昂公司的房屋租金和占有使用费以及物业管理费并无不当。关于汪志祥主张的各项损失，因其在另案中已主张权利，故本案不予一并审理。因此，汪志祥的上诉理由及请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5，880元，由汪志祥负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 阳
审判员 申 斌
审判员 丰 伟
二〇一六年七月二十二日
书记员 余泓萱