延安市宝塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民初字第01274号
原告郝庆亮，男，汉族，1952年4月20日出生，初中文化，宝塔区供销社职工，陕西省绥德县人，延安市宝塔区迎宾大道居民，现住延安市宝塔区祥瑞小区。
委托代理人郭小平，女，汉族，1954年4月20日出生。系原告妻子。
被告陕西圣业房地产开发有限公司。住所地：西安市新城区兴庆路**号。
法定代表人苏忠贵，系该公司总经理。
委托代理人杜玉涛，系该公司法律顾问。
委托代理人续鸿雁，女，汉族，1971年5月20日出生，延安市人，高中文化，陕西圣业房地产开发有限公司办公室职员，现住延安市宝塔区市场沟。
原告郝庆亮诉被告陕西圣业房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郝庆亮的委托代理人郭小平，被告陕西圣业房地产开发有限公司的委托代理人杜玉涛、续鸿雁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郝庆亮诉称，2003年8月20日原告与被告签订了商品房买卖合同，位于地面一层A04、A12号，建筑面积69.34平方米，售价为794672元。同时，原告与被告签订了房屋租赁合同，合同期限为2003年10月1日至2008年9月30日，该合同同时约定被告支付原告租金按商品房买卖合同总金额的10%即每年租金75089.6元，每季租金18772.4元，付给原告从2003年10月1日至2008年9月30日合同履行均已完毕，被告也按期支付原告的租金。2008年10月1日至2014年4月30日期间被告既不续约也不交房更不按原合同履行投资额的10%的租金，擅自按每季租金6970.74元，每年27882.96元，支付原告房租且又不约定交回原告房屋，在多次与被告交涉未果的情况下，原告在延安市宝塔区法院起诉2008年10月1日至2009年6月31日期间的所欠租金35404.98元，延安市宝塔区法院作出（2009）宝民初字第1315号判决支持了原告的诉讼请求，被告不服向延安市中级人民法院提起上诉，延安市中级人民法院于2014年4月25日作出（2010）延中民终字第00234号判决，维持原判，至今未得到欠额的租金。现原告请求被告支付原告从2009年7月1日至2014年4月30日的所欠租金228165.42元。以及违约金75089.6元，共计303255.02元。请求判令1、按租房合同价款，由被告支付原告不定期租房合同期限2009年7月1日到2014年4月30日期间所欠房屋租金（已扣税金）228165.42元。2、支付双方签订合同一年的房租75089.6元的违约金，共计303255.02元。3、本案诉讼费由被告承担。
原告郝庆亮为证明其主张的事实成立，在举证期限内向本院提交以下证据：
证据一：房屋所有权证书及购房发票。证明原告是该房屋的所有权人。
证据二：租赁合同和交房证明。证明原、被告双方签订房屋租赁合同的时间及租期、年租金、违约金条款。2008年9月30日合同到期后双方未续签合同，被告到2014年4月29日才将房屋交还。在此期间双方应按原合同履行义务。
证据三、打款凭证叁份，判决书两份。证明合同到期后被告每季度按6970.4元向原告支付租金，原被告曾因拖欠租赁费向法院起诉，并未超过诉讼时效。
被告陕西圣业房地产开发有限公司辩称，其一，被告没有拖欠原告任何租赁费用，没有向其支付任何费用的法律义务；其二，合同已于2008年9月30日到期后自然终止，合同不复存在，谈不上违约责任，更不存在违约金。其三，原告的诉请已过诉讼时效，丧失了胜诉权。本案的基本事实，原、被告于2002年10月签订了为期五年的房屋租赁合同，该份合同2008年9月30日到期后，双方再未续签合同。被告在2008年8月22日的《告业主书》中明确告知各业主：第一，五年来因租入租出价格倒挂，返租合同的单价高出转租合同两倍以上，致使公司发生严重亏损，被告已无力与各位业主续签合同；第二，因第三人东兴百汇购物广场不按其要约履行腾房义务，因此，被告无法将房产按期交回各业主；第三，因第三人不按期腾房形成的实际占房，圣业开发公司按照实际收取的每月每平米38元的价格如数支付给各位业主，被告的原则是不取利也无力进行无期限的倒贴。以上均可说明被告在房屋租赁合同到期前已经书面告知各位业主，合同到期后，圣业开发公司无力续签租赁合同，双方签订的房屋租赁合同到期即终止。无合同存在，更无违约责任。本案另一重要事实，在被告与各业主的租赁合同到期后，原告的房产不是由被告实际占有使用，而是由第三人东兴百汇购物广场违法占有，实际侵权人是百汇购物广场，而不是被告，故不应当承担侵权赔偿责任。被告与第三人签订的十年租赁合同是一份效力待定的转租合同，该合同的成立与否在于各业主是否追认被告处分这一法律行为。另外，在2006年6月13日前经过被告与第三人之间形成的要约与承诺已经协商解除了双方之间的转租合同。由于第三人不按当时的承诺搬出卖场，导致最终无法将各业主的房产交回。实际使用各业主房产的并不是被告，实施侵权行为的是第三人东兴百汇购物广场，实际受益人也是第三人，无任何法律事实和法律依据由被告承担各业主的全部赔偿责任。原、被告之间达成的租赁协议系双方真实意思表示，依法应予保护。协议到期前，被告已向原告书面告知其无力续签合同，故该租赁合同到期应视为解除，而被告在到期后因故未向原告返还租赁房屋，因此其应赔偿原告相应损失。赔偿范围包括对方订立合同时所支出的必要费用，对方为准备履行合同和接受履行而支出的必要费用，在需返还给付物时，对方所支出的必要费用。而按照返租费10%差价赔偿显然不是法定赔偿范围。被告认为租赁合同是否解除，应当由合同双方当事人意思自治。被告在合同到期前已经明确以书面形式通知原告不再续签合同，原告在法定异议期内也没有提出异议，所以对原、被告合同到期自然终止应当没有异议。
综上所述，本案中争议的后五年房屋使用问题，被告与各业主并没有续签租赁合同，原来按购房款的10%计算年租金只是公司当年售楼的营销方案，况且该合同只签订了五年。到期后，圣业开发公司已经尽到了充分的告知义务，按照市场价格，即东兴百汇购物广场支付的租金如数返还给各业主，后五年，各业主一直接受该租金，用行为说明了对告业主书内容的实质认可，在法定的异议期限内没有提出任何异议，视为对该权利的放弃，也是对被告告业主书全面接受的法律表现形式。对没有给业主交回房屋这一过错行为，应当承担该过错行为相对应的责任，该责任的法定范围已有清晰的界定，不是以原购房款10%计算后五年的年租赁费，故请求驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其主张的事实成立，在举证期限内向本院提交以下证据：
证据一：租赁合同、便函、回函。证明本案中的房屋由圣业物业公司受托出租给第三人延百东兴百汇购物广场有限公司，租期十年。2006年6月2日第三人向圣业物业公司发出要约，解除双方签订的租赁合同，2006年6月13日圣业物业回函表示同意解除双方签订的租赁合同。因此该份合同已于双方约定的2006年9月3日已经合法解除。之后，第三人对该房屋的占用属违法使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条之规定，原告应该直接向第三人主张权利。
证据二：告业主书。证明在原、被告租赁合同到期前，被告已经明确表示到期后不再续签租赁合同，被告希望各业主选举业主代表共商补救措施。说明在双方租赁合同到期前，被告已经尽到了充分的告知义务。按照市场价格，即东兴百汇购物广场支付的租金如数返还给各业主，后五年，各业主一直接受该租金，用行为说明了对告业主书内容的实质认可，在法定的异议期限内没有提出任何异议，视为对该权利的放弃，也是对圣业开发公司告业主书全面接受的法律表现形式。
经庭审质证，被告对原告提供的证据一无异议，对证据二真实性无异议，对证明目的有异议，认为根据合同第九条的内容，合同到期一个月前被告就向各位业主书面告知不再续签租赁合同。对证据三的真实性和证明目的均有异议，没有原件无法核实证据的真实性，该证据不能完全证明原告的诉请，原告的起诉已超过诉讼时效，丧失胜诉权。原告对被告提供的证据一的真实性和证明目的均有异议，认为被告与第三人签订的租赁合同与本案没有关联性。被告与原告只签订了5年的合同，与第三人签订了10年的合同，事实上一直由第三人占有和使用，被告虽然认为2006年9月3日已经与第三人解除合同，但并没有要求腾房，双方一直按原合同履行至2014年4月30日。对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，该告知书只是被告单方意思表示，属于要约，该告知书被告未送达原告也没有原告的签字，因此被告认为对原合同进行了变更不能成立，事实上包括原告在内的各个业主，多次找被告按原合同履行权利义务。
本院对以上证据审查后认为，原告提供的证据一被告并无异议，故予以采信。证据二真实性被告并无异议，故对其真实性予以确认。证据三打款凭条显示数额与判决书中确定数额一致，故予以采信。被告虽然对判决书有异议，但并未提供足以反驳的相反证据，该组证据客观存在，来源合法，内容真实，故予以采信。被告提供的证据一系圣业物业公司与第三人延百东兴百汇购物广场公司签订的合同及相关函件，该案纠纷已经法院审理，以此并不能证明双方解除合同的时间，故不予采信。证据二与原告提供的证据三中判决书可以相互印证，对其真实性予以确认，但仅凭该证据不能证明原告对告业主书内容的认可。
经审理查明，2003年9月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定将原告所购置的圣业大厦商厦地面一层A04、A12号房，建筑面积69.34平方米租赁给被告经营，租赁期限为2003年10月1日至2008年9月30日。该合同约定，被告支付给原告租金按合同金额每年10%计，即每年79462元，应于每季末将本季租金一次性付清即18772.4元，由被告存入原告指定账户或以现金支付原告，其中国家规定的相关税费原告自行承担。租金逾期一月以上未付，除应付租金外，被告还应自本合同规定最后付款期限第二天至实际付款之日止按同期银行贷款利息赔付原告。租赁期间，原告场所由被告全权管理、统一经营，并享有再出租权，原告不再享有经营权。合同签订后，被告依约陆续向原告支付了2003年11月1日至2008年9月30日期间的租金，每季度18772.4元（已扣除税费）。合同到期后，被告未向原告交付租赁房屋。2014年4月29日，被告将租赁的商铺交还原告。合同到期后至交还商铺期间，被告通过银行向原告每季度支付6970.74元。
另查明，2003年12月27日，被告总经理苏忠贵授权延安圣业物业管理有限公司经理苏忠华代管延安圣业大厦商部一、二层业主购置的铺位。之后延安圣业物业管理有限公司与延百东兴购物广场有限公司签订十年期限的租赁合同，双方因租赁合同发生纠纷诉至法院。2008年8月22日，延安圣业物业服务有限责任公司发出告业主书，告知五年来因租入租出价格倒挂，致使公司发生严重亏损，公司已无力和各业主续签合同。2009年原告将被告诉至本院，要求被告按租房合同价款给原告支付从2008年9月30日至2009年6月底3个季度所欠租金35404.98元。2009年11月24日宝塔区法院作出（2009）宝民初字第1315号民事判决书，判决被告支付原告从2008年10月至2009年6月底的损失35404.98元。被告对该判决不服上诉至延安市中级人民法院，2014年4月25日，延安市中级人民法院作出（2010）延中民终字第00234号民事判决书，认定被告在租赁期限届满后未交回承租房屋，应视为其继续使用租赁物，原租赁合同有效，双方为不定期租赁合同，被告应按原合同约定的数额交纳租金，认为原审判决虽然认定双方的租赁合同已经解除错误，但最后的处理结果适当，最终判决驳回上诉，维持原判。
本院认为，原、被告之间签订的租赁合同约定原告购买的商铺交由被告全权管理、统一经营，并享有再出租权，期限为5年，即从2003年10月1日起至2008年9月30日止，该合同没有违反法律和法规的规定，合法有效，双方理应按合同约定履行各自义务，即出租人交付商铺，承租人按时支付房租，并在租赁期限届满后将承租的商铺交还给出租人。而在租赁期限届满后因被告与第三人存在租赁合同纠纷，导致被告无法按时返还商铺，按照我国合同法的规定，租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此被告在租赁期限届满后未交回承租房屋的情况下，即以其已经向业主发出告业主书为由单方面解除租赁合同的行为不具有法律效力，应当视为其继续使用租赁物，原租赁合同继续有效，双方为不定期租赁合同，被告理应按照原合同约定的数额交纳租金，即被告应按原合同实际履行时扣除税费后的租金数额每季度18772.4元向原告支付，现被告仅将第三人给其支付的租金转付给原告，擅自减少租金的行为已构成违约，原告要求按照原租金支付房租的主张合法，被告理应给原告补交下欠的租金。关于原告要求支付违约金的主张，该主张是原告依据双方合同关于被告租金逾期一月未付即应按同期银行贷款利息赔付约定，而本案被告是按合同约定时间支付租金，双方只是对租金数额有争议，故对该主张不予支持。关于被告认为原告的诉请已超过诉讼时效的辩解理由，因原告在双方签订的租赁合同到期后的2009年即向法院提起诉讼，该案直至2014年4月作出判决，故原告的诉请并未超过法定的诉讼时效，对被告的该辩解理由，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告陕西圣业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告郝庆亮从2009年7月1日至2014年4月29日租金差额228034.3元。
二、驳回原告郝庆亮的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5849元，原告已预交，实际由被告陕西圣业房地产开发有限公司负担，于本判决第一项付款时一并给付原告。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 长 刘东红
代理审判员 马志斌
人民陪审员 刘 震
二〇一五年七月十七日
书 记 员 王 敏