江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏06民终3645号上诉人（原审原告）：季锦华。委托诉讼代理人：陆镇平，系社区推荐公民个人代理。上诉人（原审原告）：姜红梅。委托诉讼代理人：季锦华。被上诉人（原审被告）：南通天一置业有限公司，住所地南通市崇川区海港新村41幢5楼。法定代表人邢锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄文斌，江苏江花律师事务所律师。上诉人季锦华、姜红梅因与被上诉人南通天一置业有限公司（以下简称天一公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2015）崇民初字第01332号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人季锦华、姜红梅上诉请求：改判1、确认商品房买卖合同无效；2、要求天一公司重新调换符合国家建筑质量标准，经验收合格的商品房；3、一、二审诉讼费用由天一公司承担。事实和理由：原审法院认定天一公司取得了案涉房屋的竣工备案验收证明书错误，住宅工程分户验收合格证中缺少物业签字、盖章，证明物业公司不认可案涉房屋的质量；2016年6月10日竣工验收备案证明书不能证明案涉商品房验收合格，当时房屋已经交付给季锦华、姜红梅，天一公司是如何验收的？案涉商品房存在严重质量问题，说明房屋没有经过严格的竣工验收。天一公司交付的商品房没有经过竣工验收或者是虚假验收，主观上有明显欺诈行为，客观上案涉商品房存在严重质量问题，违反《合同法》第五十二的规定，合同无效。同时，原审法院审理本案严重超审限。天一公司答辩称，商品房买卖合同有效，季锦华、姜红梅所称的合同违反国家强制性法律法规的理由不成立；分户验收合格证上没有物业公司盖章不影响该房屋经验收合格，天一公司还取得了竣工验收报告等证明，均可证明案涉房屋经竣工验收合格、符合质量要求。季锦华、姜红梅没有证据推翻竣工验收备案证明书和竣工验收报告，是否及时进行档案备案不影响对房屋质量的验收合格。季锦华、姜红梅称房屋存在严重质量问题，但既缺乏证据，又不申请鉴定，即便房屋存在一些质量瑕疵，也仅仅是维修范畴的质量问题。请求驳回上诉、维持原判。季锦华、姜红梅一审诉称，其因拆迁，有一套安置房安置在崇川区××路××一学士府。2015年3月25日，天一公司通知选房，季锦华、姜红梅选择了××号楼××××室。经现场验收，发现该房存在许多质量问题，季锦华、姜红梅对房屋质量及验收的真伪提出质疑。季锦华、姜红梅2015年4月6日通过政府信息公开向南通市城乡建设局申请“崇川区××路××××府（安置房）××号楼的竣工验收证明及相关审批材料”。2015年4月17日南通市城乡建设局答复“通过查询，从江苏省建筑工程施工许可与竣工验收备案申报系统中未查询到该项目的建筑工程竣工验收备案证明书”，说明天一公司的工程虽竣工但没有通过合法验收。请求判令：1、退回天一公司未经竣工验收备案、质量不合格且没有施工许可证的位于崇川区××路××××府××号楼××××室的房屋；2、天一公司重新调换符合国家建筑质量标准、经验收合格的房屋；3、案件诉讼费用由天一公司负担。一审法院认定以下事实：案涉坐落于崇川区××路××××府××号楼××××室房屋系季锦华、姜红梅夫妇原坐落于南通市崇川区××街道××村××组的房屋拆迁安置的低价位商品房。2015年3月25日，季锦华、姜红梅与天一公司就该案涉房屋签订了一份合同编号为学士××××的商品房买卖合同。合同约定，季锦华、姜红梅买受崇川区××路××××府第××幢××层××××号房，该商品房用途为居住，属框架剪力墙结构，建筑面积107.2平方米，按建筑面积计算每平方米3811.42元，总金额为408584元，附属阁楼总金额为78966元，合计487550元；买受第一幢B×××车库，建筑面积28.5平方米，按建筑面积计算每平方米1540元，总金额为43890元。商品房交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方按最终产权登记面积为准结算。天一公司应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格并符合合同约定的商品房交付季锦华、姜红梅。双方同时就付款、产权登记、违约等相关事项作了约定。同日，季锦华、姜红梅向天一公司交纳了上述531440元购房款，并接受了上述房屋。上述案涉房屋系拆迁安置房。2013年5月29日，南通市城乡建设局颁发了案涉房屋坐落地块的建筑工程施工许可证，编号为32×××72。在进行了相关分项验收后，由监理单位、建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位5家单位对案涉房屋所在楼宇进行了综合验收，于2015年1月8日由上述五家单位共同盖章形成验收记录，综合验收结论为“评定合格，同意验收，外观较好”。2015年3月25日，季锦华、姜红梅接收案涉房屋，接收房屋时在房屋移交单上房屋状况栏记载，楼顶多处裂缝，垃圾要清理，四处墙面渗水，塑钢门锁不好开，污水管道顶面渗水，阳台窗户关不上，阳台门有问题，阳台门窗坏，马桶开关坏（不好放水）。天一公司在诉讼中提出，物业公司的维修台帐表示天一公司针对季锦华、姜红梅提出的问题上门维修，季锦华、姜红梅拒绝开门。对此，季锦华、姜红梅表示其并没有因为维修而不开门，不开门的原因是主体结构不符合条件，主体结构发生问题后，维修也是不适合居住的。南通市城乡建设局经审查，认为案涉工程竣工验收符合《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的要求，于2015年6月10日颁发了通建竣验（2015）037号建筑工程竣工验收备案证明书。季锦华、姜红梅提出南通市城乡建设局2015年4月17日做出的通建依复（2015）28号政府信息公开申请答复书和2015年12月14日做出的通建依复（2015）104号政府信息公开申请答复书，认为竣工验收备案是虚假的。经审查，天一公司庭审时提供了通建竣验（2015）037号建筑工程竣工验收备案证明书原件并提供复印件入卷。通建依复（2015）28号政府信息公开申请答复书载明，根据季锦华、姜红梅申请中所描述的“崇川区××路××××府（安置房）1号楼的竣工验收备案证明及相关审批材料”具体信息，通过查询，从江苏省建筑工程施工许可与竣工验收备案申报系统中未查询到该项目的建筑工程竣工验收备案证明书，该答复书作出时间在2015年6月10日颁发通建竣验（2015）037号建筑工程竣工验收备案证明书之前。2015年12月14日的通建依复（2015）104号政府信息公开申请答复书载明，根据季锦华、姜红梅申请中所描述的“本人作为该小区（××××府）的业主有权查阅相关备案资料，特向贵局申请查阅相关竣工验收报告，施工图及设计文件审查意见，建设、监理、勘察、设计、施工等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件”的具体内容，已协调南通市城市建设档案馆同意季锦华、姜红梅携带本人身份证及本答复书查阅相关资料。南通市城市建设档案馆在该答复书下方批注“城建档案馆××××府2015年备案暂没向我们移交。工程档案有。2015.12.16”。季锦华、姜红梅认为，根据建设工程文件归档整理规范中“工程档案的验收与移交7.0.3：列入城建档案馆接受范围的工程，建设单位在工程竣工验收后三个月内必须向城建档案馆移交一套符合规定的工程档案”。该段中“必须”二字为特别强调，据此季锦华、姜红梅认为天一公司所出售的该套房屋根本没有经过竣工验收，也就是没有将符合国家质量规定的房屋交给季锦华、姜红梅，违反了合同法有关规定。南通市建筑工程质量监督站接到投诉，对案涉房屋工程质量投诉进行了调查，2015年7月23日形成的调查表记载：1、经现场查勘，该户内阁楼填充墙中下部存在一水平缝，初步判断因不同基体材料间线性膨胀系数不同引起收缩缝；2、户内一外窗框因安装时保护不当，存在局部变形，户内厨房北平开门开启时存在异响，初步判断为该门所用合页铰链存在损坏情况；3、关于住户提出的渗漏情况，经现场查勘未能很直观的观察到（现场查看日为雨天）。建议建设单位根据现场实际情况，会同相关责任方出具相关处理方案，并按方案处理完毕。2015年7月15日，季锦华、姜红梅诉至法院，提出前述诉讼请求。诉讼中，季锦华、姜红梅初始主张要求退换房屋的理由是房屋墙面开裂，承重墙属于主体结构，主体结构存在严重的质量问题，房顶漏水、渗水不适宜居住。法院按照“谁主张、谁举证”的原则，要求季锦华、姜红梅在五日内提出申请，通过具备相应资质的机构对案涉房屋的主体结构是否存在质量问题进行鉴定。季锦华、姜红梅申请后，不依法预交鉴定费用，致鉴定未果。其后，季锦华、姜红梅表示其提起的诉讼属于合同纠纷，不是属于质量问题，以天一公司将没有经过竣工验收的房屋交付季锦华、姜红梅，违反了《合同法》第五十二条和国家关于商品房销售的强制性规定为由，主张其诉讼请求。一审法院认为，季锦华、姜红梅的诉讼请求其实质是要求主张合同无效进而达到重新缔约的目的。因此，合同是否有效成为本案的争议焦点。诉讼中，季锦华、姜红梅起初提出的理由是案涉房屋主体结构存在质量问题，其后又放弃该项理由，转提天一公司将没有经过竣工验收的房屋交付季锦华、姜红梅，违反了合同法和国家关于商品房销售的强制性规定的理由，故法院依法对前项事由不再进行理涉。季锦华、姜红梅现主张的事由，其落脚点在于备案证明书是否真实。经审理查明，案涉房屋已取得竣工验收备案证明书，囿于本案民事案件的性质，对所涉及的相关具体行政行为依法不作评判，季锦华、姜红梅所举证据及所作的推理不足以推翻该备案证明书。季锦华、姜红梅以此为基础所提出的主张法院依法难以采纳。综上，双方为拆迁安置的低价位商品房签订的商品房买卖合同，不违反法律法规禁止性规定，应为有效。依照《中华人民共和国合同法》五十二条、《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决：驳回季锦华、姜红梅的诉讼请求。案件受理费9114元，由季锦华、姜红梅负担。本院审理中，季锦华、姜红梅表示要提供手机内的照片两张，证明案涉房屋经维修后还存在渗水等质量问题，但未提供照片打印件。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，季锦华、姜红梅主张案涉商品房买卖合同无效，应当证明该合同存在法律规定的无效事由。季锦华、姜红梅主张该合同存在《合同法》第五十二条中“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，所以合同无效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。季锦华、姜红梅没有指出其所主张的商品房买卖合同所违反的具体的法律、行政法规的具体强制性规定，其列举的“住宅工程质量分户验收规程”、“成品住房装修技术标准”，均不是《合同法》第五十二条规定的认定合同无效可比照的“法律、行政法规”，且其亦未指出这两份规范性文件中案涉合同所违反的强制性规范。即使天一公司交付的房屋存在质量问题，也不导致商品房买卖合同无效，而仅导致商品房买卖合同的违约责任承担。如果商品房买卖合同无效，当事人也应当根据《合同法》规定的无效合同处理原则处理，并不包括买房人可以直接主张“换房”。故季锦华、姜红梅以房屋存在严重质量问题、违反“住宅工程质量分户验收规程”、“成品住房装修技术标准”为由，主张合同无效、要求调换房屋，不符合法律规定，不能成立。原审法院认定合同有效正确。季锦华、姜红梅称案涉房屋存在严重质量问题、天一公司交付房屋时房屋没有经验收合格，但其未能提供证据推翻天一公司提供的2015年1月8日“工程质量竣工验收记录”、2015年6月10日的“建筑工程竣工验收备案证明书”。季锦华、姜红梅所称的“房屋移交清单”所列问题，及房屋如存在其他非主体结构方面的质量瑕疵，季锦华、姜红梅均可根据合同约定及法律规定，主张维修。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费9114元，由上诉人季锦华、姜红梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  金 玮代理审判员  杜太光代理审判员  张晓光二〇一六年十一月十七日书 记 员  王 婧