上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7829号
上诉人（原审被告）张保清，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告）束燕霞，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人吴雯麒，上海旭灿律师事务所律师。上诉人张保清因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初13181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月15日受理后，依法组成合议庭于2016年8月4日公开开庭进行了审理。上诉人张保清，被上诉人束燕霞及其委托代理人吴雯麒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2014年11月14日，束燕霞（出租方、甲方）与张保清（承租方、乙方）就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）签订了《租赁合同》。其中，第一条约定，乙方承租系争房屋为4年，从2014年12月15日起至2018年12月14日止。第二条约定，月租金商定1,300元（人民币，下同），每三个月结算一次，以后每期租金提前五天支付，先付后用。第三条约定，保证金1,300元，待本合同到期后，由甲方对该房屋及所属设施检查无损，结清各种应缴纳费用后，保证金全额无息退还乙方。第四条约定，水、电�燃气、宽带、电话使用费、闭路电视等费用由乙方承担。物业管理费由甲方承担，并按期缴纳。合同结尾备注中约定：乙方不得群租、不得合租，不得破坏房屋原有结构。合同签订后，张保清支付租金至2016年6月15日，并支付了1,300元保证金。对于预付租金，张保清同意用来抵扣合同解除后的系争房屋使用费。对于保证金，束燕霞在庭审中主张，结清张保清应缴纳的费用后，多余的退还张保清。2015年12月23日，张保清与案外人牛某签订《房屋租赁合同》，将系争房屋转租给后者。2016年1月9日，束燕霞要求案外人牛某搬离，双方发生争议，束燕霞报警，张保清委托其弟弟到场。2016年2月4日束燕霞向法院提起诉讼，2016年2月21日张保清收到本案诉状副本。再查，合同签订后，张保清对系争房屋进行了简单装潢。束燕霞确认，刚开始不知道，2015年下半年，有邻居反映系争房�内人员杂，上门才发现张保清进行了简单装修。另查，束燕霞为张保清垫付了2016年1月、2月的电费163.26元、63.50元，2016年2月的水费23.60元，共垫付了水电费250.36元。束燕霞向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认解除束燕霞、张保清于2014年11月14日签订的关于系争房屋的租赁合同；2、张保清将系争房屋恢复原状后归还束燕霞；3、张保清按照每月1,300元的标准支付房屋使用费（自合同解除之日2016年1月3日起至张保清实际交付系争房屋之日止）；4、本案诉讼费用由张保清承担。张保清辩称，不同意束燕霞的诉讼请求。束燕霞、张保清之间签订合同时，束燕霞是同意张保清转租系争房屋的。束燕霞是因为房租上涨才提出与张保清解除合同。如果合同解除，要求束燕霞赔偿其装潢费用3.50万元的损失。除了没有收到束燕霞的通知函外，束燕霞主张的其余事实都认可。�审认为，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，在租赁合同没有约定张保清享有转租权的情况下，张保清于2015年12月23日擅自将系争房屋转租给案外人牛某，束燕霞主张解除合同，法院予以支持。鉴于张保清主张没有收到束燕霞的收房通知函，束燕霞亦未提供证据证明张保清收到此函，故束燕霞主张租赁合同于2016年1月3日解除，法院难以支持。原审法院以张保清收到起诉状副本的日期2016年2月21日为合同解除的日期。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。鉴于张保清对系争房屋进行简单装潢，束燕霞获知后，并未提出异议，视为同意，束燕霞要求张保清恢复原状，没有法律和事实依据，不予支持，但束燕霞要求张保清返还系争房屋，予以支持。同时，束燕霞要求张保清按月租金1,300元标准支付房屋占有使用费（从合同解除之日起至张保清返还房屋日止），予以支持。关于张保清要求束燕霞赔偿其3.50万元的装潢损失的抗辩，因合同解除系张保清擅自转租的单方过错，对此抗辩不予支持。关于张保清已支付的1,300元的保证金问题，根据束燕霞的主张，扣除其垫付的水电费250.36元，剩余1,049.64元，退还张保清。关于张保清预付至2016年6月15日租金问题，因合同自2016年2月21日已经解除，解除之后预付的租金4,944.26元（1,300元×12个月÷366天×116天＝4,944.26元）应予返还张保清。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十三条第二款、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城填房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，于2016年4月12日作出判决：一、束燕霞与张保清2014年11月14日签订的《房屋租赁合同》于2016年2月21日解除；二、张保清于判决生效之日起十日内向束燕霞返还上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋；三、张保清于判决生效之日起十日内按照每月1,300元的标准支付束燕霞自合同解除之日2016年2月21日至其实际返还房屋之日止的使用费；四、束燕霞于判决生效之日起十日内返还张保清预付租金4,944.26元；五、张保清履行上述第二、第三项内容后的当日，束燕霞返还张保清保证金1,049.64元；六、驳回束燕霞的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取计25元，由张保清负担。判决后，张保清不服，上诉于本院称，1、租赁合同备�中约定的是上诉人不得群租、不得合租，不得破坏房屋原有结构，并没有明确约定禁止转租。上诉人转租是提高房屋利用率，且没有违反上海市关于人均居住面积标准的规定。原审法院认定上诉人没有转租权错误。2、上诉人承租的房屋是三室一厅房屋，上诉人在签约时告知被上诉人该房屋有三到四人居住，被上诉人表示认可。因此，被上诉人实质上允许上诉人转租部分房屋给他人使用。3、上诉人并没有收到被上诉人的收房通知函，双方之间的租赁合同解除没有达成一致意见，上诉人从没有同意解除合同，双方之间仍存在是否继续履行合同的争议。原审法院认定上诉人收到起诉状副本之日合同解除也是错误的。4、被上诉人要求解除合同属于被上诉人违约。被上诉人解除合同目的是为了涨房租，贪图上诉人的装修，将违约责任推到上诉人一方。上诉人要求继续履行合同，按原合同约定支付房屋租金。据此，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉请。被上诉人束燕霞辩称，对上诉人的转租权利双方在租赁合同中并无约定，也就是被上诉人没有授权给上诉人享有转租权，被上诉人发现后发函给上诉人要求解除合同，还报警要求解决纠纷，上诉人不肯搬离，被上诉人只能依据法律规定起诉法院，要求解除合同及要求上诉人搬离房屋。原审法院对合同解除时间认定为上诉人收到起诉状副本之日是正确的。基于上诉人的违约行为，故被上诉人也不同意补偿装修费等。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人张保清与被上诉人束燕霞签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。上诉人张保清作为承租人在租赁期间将房屋转租给案�人使用并收取案外人租金，并未征得被上诉人束燕霞的同意，合同中也没有被上诉人束燕霞授权上诉人张保清享有转租权的约定内容，故上诉人张保清转租案外人使用房屋的行为构成擅自转租。根据法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。被上诉人束燕霞起诉要求解除合同，符合上述法律规定，应予支持。基于上诉人否认收到收房通知函，上诉人也不同意解除合同，故被上诉人要求解除与上诉人之间的租赁合同时间，以上诉人张保清收到被上诉人起诉状副本之日认定，亦符合法律规定。关于上诉人张保清主张合同没有对转租内容的约定就是给予上诉人转租权，鉴于转租权需要权利人授权明示，没有约定不能等同于授权，故上诉人对合同条款的解释，不能成立，上诉人的转租行为构成违约。上诉人以其没有违约为由要求继续履行合同的上诉�见，本院不予采信。合同解除，意味着双方之间的合同关系终止，上诉人张保清应在合同解除后及时搬离系争房屋，并与被上诉人束燕霞结清相关款项。原审法院就租金、保证金、水电费等履行情况作了查明，所作判决认定并无不当之处，且上诉人在上诉审理中对一审法院认定的金额没有提出异议，故本院予以维持。综上所述，上诉人张保清的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人张保清负担。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年九月十二日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
�中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……