北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第02339号
上诉人（原审原告）高小洁，女，1959年5月21日出生。
委托代理人穆振辉，北京市中闻律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）罗郁，女，1977年8月31日出生。
委托代理人姚欣时，北京永瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京美联房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号新东安写字楼2座1109室、1111室。
法定代表人张锦成，执行董事。
委托代理人卞一璐，女，1978年6月9日出生。
委托代理人张增贤，山西科贝律师事务所北京分所律师。
上诉人高小洁因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第01844号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
2013年1月，高小洁起诉至原审法院称：2009年8月8日，我与罗郁双方签订《房屋买卖居间合同》。根据合同约定，罗郁应在房屋过户后立即支付我剩余购房款108万元，但罗郁在获得房屋产权后至今拒不支付该钱款。我于2012年9月24日通过快递方式向罗郁发出“剩余房款支付通知”，要求罗郁在收到通知后一个半月内支付剩余房款，罗郁在有足够时间准备和筹措资金的情况下仍拒不履行协议和支付剩余房款，并自通知截止日已拖延超期30天以上。我于2013年1月7日再次以手机短信方式向罗郁发出“剩余房款支付通知”，要求罗郁在收到通知后5日内支付剩余房款。罗郁在收到短信后仍拒不履行协议和支付剩余房款，并自通知截止日已拖延超期30天以上。为维护我的合法权益，我起诉要求1、解除双方于2009年8月8日签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令罗郁承担逾期支付购房款30天的违约金共274500元；3、本案诉讼费由罗郁承担。
罗郁辩称：高小洁在双方上次诉讼时没有向我主张支付剩余房价款，其现在主张已超过诉讼时效。依照合同约定，我自始至终积极履行义务，造成剩余房价款没有支付的原因是高小洁造成的，我无需承担相关责任。双方约定的付款方式是银行贷款，2009年10月10日，我向中国银行北京分行奥运村支行申请贷款，贷款手续完成后就可以直接打入高小洁账户，但由于高小洁逾期违约，双方进入到诉讼程序，导致该款项未能实现支付。根据生效的裁判文书，诉争房屋的所有权已过户给我，我向建设银行再次申请房屋贷款，由于高小洁始终未交付房屋，导致该贷款没有办理。综上，我不同意高小洁的诉讼请求。
北京美联房地产经纪有限公司（以下简称美联公司）辩称：高小洁、罗郁双方的房屋买卖合同现已履行完毕。是否解除双方的合同关系听从人民法院的判决。
原审法院经审理查明：2009年8月8日，罗郁作为买方（乙方）与高小洁作为卖方（甲方）及美联公司作为居间方（丙方）签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定罗郁购买高小洁所有的位于北京市1201室房屋一套。该房屋建筑面积76.76平方米，该房屋性质为商品房，交易房产出售时已设立抵押，抵押权人光大银行广安门支行，贷款余额为40万元整，贷款余额由甲方自行还清。房屋总成交价183万元。乙方同意2009年8月8日前向甲方支付定金人民币2万元。乙方应在甲、乙双方签订《北京市房屋买卖合同》后2009年8月23日前，直接支付给甲方首期价款共计人民币73万元。甲方同意乙方通过向银行申请人民币106万元的贷款形式支付尾款。付款方式为待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，乙方依照银行规定提供担保，甲、乙双方亲自或委托北京美联房地产经纪有限公司申请办理产权过户及抵押登记手续后，由贷款银行代为乙方支付。交易中涉及的税费均由乙方承担，甲乙双方应当于丙方通知之日起三日内，在甲乙双方资料齐全并积极配合的前提下，由丙方协助到房屋权属登记部门办理过户手续。甲方应于过户手续办理当日向乙方交房。甲乙双方任何一方不按本合同约定履行合同义务，除已支付的定金适用《担保法》中定金罚则规定外，违约方应另行向守约方支付违约金；每逾期一日，违约方应按照本合同第三条约定的房价款的千分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过三十日，守约方有权解除本合同，违约方应向守约方支付三十日的违约金，每日违约金为本合同第三条约定的房价款的千分之五，违约金不能弥补守约方损失的，损失部分由违约方承担。在《房屋买卖居间合同》备注栏注明：“甲乙双方约定1、2009年8月23日之前乙方支付给甲方首付款人民币75万元，如按上述时间内没有支付，则视为违约；2、甲方于2009年10月31日前配合乙方办理完过户手续；3、发生违约情况下，违约方赔偿守约方与丙方违约金后三日内三方协商自动解除合同；4、乙方贷款办理不下来，乙方违约”。2009年8月8日，罗郁作为买方（乙方）与高小洁作为卖方（甲方）及美联公司作为居间方（丙方）签订《定金转付书》，该《定金转付书》载明：“依据三方签订《房屋买卖居间合同》，乙方支付甲方定金人民币2万元，由丙方代为转交。甲乙双方同意由丙方于2009年8月8日时直接支付给甲方”。同日，美联公司将罗郁交纳的定金2万元转交给高小洁。2009年8月8日，高小洁之夫李占波签署了同意出售声明。同日，高小洁签署了未出租声明。2009年8月23日，罗郁作为买方（乙方）与高小洁作为卖方（甲方）及美联公司作为居间方（丙方）签订《钱款交付书》，该《钱款交付书》载明：“……交割款项：首付款；交付金额75万元，乙方于2009年8月23日将上述款项支付给乙方，经纪方为见证方。……”。2009年10月9日，中国银行北京市分行奥运村支行出具《贷款通知单》，通知单载明：“借款人罗郁向中国银行北京市分行奥运村支付提交了购买二手房的申请。中国银行北京市分行奥运村支行在借款人提交的申请资料齐全后，经调查与评估，决定受理该借款人的借款申请，给予其所购二手房产共计人民币108万元的贷款，贷款年限为20年。我行将在借款人办理完毕过户手续后，履行放款义务”。此后，高小洁、罗郁双方就合同的履行产生分歧，高小洁未能在该行出具的贷款文件中签字，导致此次贷款程序终止。2009年12月，罗郁向北京市东城区人民法院（原崇文区人民法院，以下简称东城法院）提起诉讼，要求高小洁继续履行合同，办理诉争房屋的产权过户手续，并承担违约金。诉讼中，高小洁提出反诉，要求解除双方的房屋买卖居间合同。东城法院经审理，依法支持了罗郁的诉讼请求，驳回了高小洁的反诉请求。高小洁不服判决，提出上诉。北京市第二中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。后经人民法院强制执行，诉争房屋的所有权于2011年9月2日变更至罗郁名下。诉讼中，高小洁称其于2012年9月24日及2013年1月7日通过邮政快递及手机短信（通过诉讼获得罗郁的地址及手机号码）的方式向罗郁发出“剩余房款支付通知”，要求罗郁在收到通知后支付剩余房款。但罗郁在收到通知后拒不支付剩余房款，并自通知截止日已拖延超期30天以上。对此，罗郁表示其未收到邮政快递及手机短信。
另查，案外人别勇喜与高小洁签订房屋租赁协议，双方约定高小洁将诉争房屋出租给别勇喜，租赁期限自2009年7月6日至2029年7月6日，每月租金1500元，年租金18000元，房屋租金每五年递增10%。2013年1月6日，罗郁诉至东城法院，要求撤销别勇喜与高小洁的房屋租赁合同。东城法院经审理，依法支持了罗郁的诉讼请求。别勇喜不服判决，提出上诉。北京市第二中级人民法院经审理，判决撤销了东城法的一审判决，驳回了罗郁的诉讼请求。
再查，2011年9月，罗郁向中国建设银行股份有限公司北京城市建设开发专业支行申请个人住房二手房（诉争房屋）贷款，贷款金额为108万元。诉讼中，东城法院到该行核实罗郁此次贷款的相关情况。经该行工作人员崔磊、李子倩介绍，罗郁当时申请贷款手续齐备，但因无法与出卖人（高小洁）取得联系，对诉争房屋进行评估，导致该次贷款无法进行。现已时隔两年，罗郁如还要贷款，需重新办理相关手续。
原审法院经审理认为：合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据查明的事实，当事人三方签订的《房屋买卖居间合同》系三方真实意思表示，合法有效。合同签订后，罗郁依约向高小洁支付了首付款。合同约定剩余房价款由罗郁以贷款的方式支付，高小洁应在罗郁办理银行贷款过程中给予协助。后罗郁根据生效的民事判决书取得诉争房屋所有权，此前后罗郁分别两次申请贷款，但皆因高小洁未能配合贷款机构的相关工作，导致罗郁的申请未能得到最终批准，致使罗郁未能按照合同约定支付剩余房价款，对此高小洁存在过错。现高小洁要求解除三方签订的《房屋买卖居间合同》，依据不足，本院不予支持。同理，高小洁现要求罗郁给付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。但应指出，高小洁所有的房产已卖予罗郁，罗郁已取得诉争房屋的所有权，其依据合同应支付剩余房价款。现罗郁不同意支付的抗辩意见，本院不予采纳。罗郁应积极申请贷款，高小洁应予以协助，否则罗郁将承担违约责任。
综上，原审法院于2013年12月判决：驳回高小洁的全部诉讼请求。
判决后，高小洁不服，提出上诉，请求撤销原审判决，依法改判。其主要上诉理由为：我从未接到过要求配合申请贷款的通知，亦无证据证明我不配合申请贷款；房屋过户后的抵押贷款不需要原卖房人配合；我明确要求支付房款后罗郁仍拒不履行义务即构成违约。罗郁、美联公司同意原审判决。
本院审理中，高小洁、罗郁认可双方现未支付的房款为108万元。
双方当事人对原审法院查明的其他事实均无异议，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人的陈述，《房屋买卖居间合同》，民事判决书，民事裁定书，快递单，解约通知，手机短信，卷宗档案，个人信用报告，调查笔录和庭审笔录等材料在案佐证。
本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。根据已查明的事实，高小洁、罗郁与美联公司于2009年8月8日签订的《房屋买卖居间合同》是当事人的真实意思表示，且诉争房屋现经法院强制执行已完成过户登记，应认定为有效。罗郁根据合同的约定按时足额的支付了诉争房屋首付款，且两次向银行申请贷款，均因高小洁的原因未能成功。高小洁与案外人别勇喜签订房屋租赁协议，双方约定高小洁将诉争房屋出租给别勇喜，租赁期限自2009年7月6日至2029年7月6日。高小洁在出卖房屋之前将房屋另租他人，租期长达二十年，双方因此产生纠纷，诉讼至今，高小洁有不可推卸的责任。现高小洁请求解除2009年8月8日签订的《房屋买卖居间合同》并请求罗郁承担逾期支付购房款30天的违约金共274500元，缺乏事实与法律依据，本院难以支持。
综上所述，高小洁的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5418元，由高小洁负担（已交纳）。二审案件受理费5418元，由高小洁负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
代理审判员 纪灵筠
代理审判员 于阳春
二〇一四年四月二十四日
书 记 员 胡 月