浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙嘉民终字第457号
上诉人（原审被告）：胡永林。
委托代理人：张征宇、祁金龙。
被上诉人（原审原告）：海宁市城郊建设投资有限公司。
法定代表人：裘靖荣。
委托代理人：王维斌。
委托代理人：俞永乐。
上诉人胡永林为与被上诉人海宁市城郊建设投资有限公司（以下简称海宁城郊公司）返还原物纠纷一案，不服海宁市人民法院（2013）嘉海民初字第4907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月17日受理后，依法组成合议庭于2014年7月31日公开开庭审理了本案。上诉人胡永林的委托代理人祁金龙、被上诉人海宁城郊公司的委托代理人王维斌、俞永乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，2013年3月29日，海宁城郊公司与胡永林签订合同编号为第1305020022号的《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由胡永林向海宁城郊公司购买坐落于海宁市海洲街道广顺路70-76号商品房（4#商住楼）。2013年9月27日，海宁城郊公司将胡永林购买的商品房交付给胡永林。胡永林购买该商品房后发现，在商品房的西北角有面积为9.36平方米（2.60米×3.60米）、高2.18米的夹层，即海宁城郊公司主张的102室车库。胡永林主张该夹层系其购买的70-76号商品房的一部分，遂在该夹层东面（与70-76号店铺相邻）墙壁处凿门，并使用该夹层。
另查明，上述4#商住楼的规划图一层平面图中，该夹层处标注“”标识，该标识为房屋底高标识，即在该标识处有高2.18米的夹层；规划图自行车库层平面图中，该夹层标注有“⑤”标识。
2013年11月15日，海宁城郊公司诉至原审法院，请求判令胡永林立即返还102室车库并恢复原状，如不能恢复原状的，须承担海宁城郊公司恢复原状所产生的费用（暂计10000元）。
胡永林在原审中答辩称：双方签订商品房买卖合同是事实，合同上约定的层高为4.98米，海宁城郊公司将胡永林购买的房屋中西北角的角落划出高约2米的小间，即海宁城郊公司主张的102室车库，海宁城郊公司称该车库2米以上的空间属胡永林购买的范围，则层高明显不符合合同约定；且，胡永林购买该商品房时，将海宁城郊公司主张的102室车库面积也一并购买。因此，102室车库实系胡永林购买的商品房范围，故请求驳回海宁城郊公司的诉讼请求。
原审法院审理认为，本案争议焦点是海宁城郊公司对上述夹层是否享有所有权。海宁城郊公司在本案中主张享有该夹层的所有权，该夹层系102室车库；胡永林主张该夹层应当包含在其购买的70-76号商品房内，故胡永林享有该夹层的所有权。原审认为，上述争议的夹层所有权现尚属海宁城郊公司所有。理由如下：一、该夹层确实存在，根据海宁市住房和城乡规划建设局备案的涉案房屋规划图，在70-76号商品房的西北角处标注了夹层，即在夹层所属房屋规划建造时，已经明确了70-76号商品房的西北角处规划有夹层；二、胡永林对该夹层现未取得所有权，在双方签订的《浙江省商品房买卖合同》中并未涉及该夹层的买卖，且70-76号商品房房屋所有权证中，也未明确将该夹层的产权划入70-76号商品房的产权中；三、该夹层所属的整幢房屋产权在转让之前，均属于海宁城郊公司。胡永林主张其购买的70-76号商品房包含该夹层，原审法院对此不予采信，胡永林关于海宁城郊公司在出卖70-76号商品房时未明确告知该房屋内有上述夹层，且双方签订的《浙江省商品房买卖合同》中也未明确表述上述夹层存在的抗辩，属于商品房买卖合同纠纷，与本案纠纷不属于同一法律关系，胡永林应另行主张权利。
所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；侵占国家的、集体的或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿；损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。本案中，胡永林侵占海宁城郊公司所有的夹层，理应返还，故原审法院对海宁城郊公司要求胡永林返还夹层的诉讼请求予以支持；胡永林在侵占夹层时，在墙壁上凿门，已经损坏了海宁城郊公司所有的财产，理应在返还时予以恢复原状，即对破坏的墙壁予以恢复原状。如胡永林逾期不能恢复原状的，应向海宁城郊公司给付相应价值的赔偿款项，关于逾期不能恢复原状的赔偿金额，胡永林在庭审中主张恢复原状费用为500元，海宁城郊公司在庭后予以认可，故对逾期不能恢复原状的赔偿金额确定为500元。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十七条第一款、第二款、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（四）项、第（五）项、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：胡永林于判决生效之日起十日内将坐落于海宁市海洲街道伊桥二里广顺路70-76号商品房西北角处的夹层（面积为9.36平方米）恢复原状，并向海宁城郊公司返还该夹层；如胡永林逾期不履行恢复原状义务的，应赔偿海宁城郊公司自行恢复原状所需的费用500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由胡永林负担。
判决宣告后，胡永林不服，向本院提起上诉称，一、原审认定在双方签订的《浙江省商品房买卖合同》中并未涉及该夹层的买卖是错误的。该合同第三条明确约定，商品房的层高为4.98米，按这个高度计算，显然是包含了下面的夹层2.18米的高度。原审判决以海宁市住房和城乡规划建设局备案的规划图中标注了此夹层为由，认定此夹层不属于销售给胡永林的范围是错误的。二、关于海宁城郊公司提出的涉及本案争议有关的102室住房，目前海宁城郊公司已经转让给了另一买受人，另一买受人已实际进行了装修，因此，该102室的实际权利人已经转移至另一买受人，而不是海宁城郊公司。所以，海宁城郊公司已无权提出本案的诉讼。综上，请求二审撤销原判，依法改判驳回海宁城郊公司的诉讼请求。
海宁城郊公司在二审中答辩称，一、涉案夹层不属于双方商品房买卖合同的标的物。在双方签订的合同第三条明确约定商品房房屋平面图见附件一。该附件平面图上，明确标注了层高为2.18米的夹层，即本案诉讼标的物不属于商品房买卖合同的标的物。除此以外，商品房的层高均为4.98米，然而胡永林故意忽视作为合同内容组成的房屋平面图设计，曲解商品房买卖合同有关层高约定的本意，认为房屋全部面积的层高一律达到4.98米，进而认为诉讼标的物为合同买卖标的。本案海宁城郊公司自始至终，均严格按照房屋规划设计进行施工，并未擅自进行更改。有关规划设计文件均存档于海宁市住房与城乡规划建设局，与房屋平面图设计完全一致。实际上，涉案夹层是配套102室的车库。因涉案房屋属于现房，胡永林在合同签订时和房屋交付时完全可以了解房屋具体情况。据胡永林在原审庭审称，合同签订当日，其本人去现场看过房屋并发现夹层。在交付时，海宁城郊公司也明确表示夹层不属于胡永林购买的商品房。从胡永林的行为来看，包括签订房款修改协议、查验房屋并签署房屋交接单等，胡永林对夹层不属于商品房买卖合同标的是明知的。二、海宁城郊公司具有诉讼标的物所有权，具备诉权。海宁城郊公司依房屋建设的事实行为取得房屋的产权，根据物权法的规定，房屋产权发生转移的前提是经依法登记。本案中的夹层房屋还未办理有关物权登记，产权人仍为海宁城郊公司，故海宁城郊公司有权提起诉讼。综上，请求二审维持原判。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点有两点，一是海宁城郊公司是否是本案的适格原告；二是夹层房屋是否连同70-76号商品房一并销售给了胡永林。
关于争议焦点一。包括70-76号商品房及涉案夹层房屋在内的4#商住楼由海宁城郊公司开发建设，相关房屋的权属初始登记亦在海宁城郊公司名下，故海宁城郊公司为该部分房屋的原始产权人。海宁城郊公司虽然签订商品房买卖合同将夹层房屋转让给了案外人，但尚未实际交付，房屋权属登记亦未变更，故海宁城郊公司仍为夹层房屋的所有权人，具有本案原告的诉讼主体资格。
关于争议焦点二。原审法院调取了经备案的4#商住楼的规划设计平面图，其中一层规划图显示70-76号商品房内现夹层位置有底高2.18米的标识，自行车库规划图显示现夹层位置有⑤的标识，表明夹层房屋在规划设计时即已存在。同时夹层房屋与70-76号商品房之间并无通道，故夹层房屋并不属于70-76号商品房而为单独存在的自行车库。海宁城郊公司与胡永林签订的商品房买卖合同的标的物为70-76号商品房，合同所附的房屋平面图中夹层位置亦有底高2.18米的标识，应当认为海宁城郊公司出售的70-76号商品房并不包括夹层房屋。现胡永林仅以合同约定70-76号商品房的层高为4.98米为由主张其已经一并受让了夹层房屋依据并不充分，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，二审予以维持。胡永林的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人胡永林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 褚 翔
代理审判员 王世好
代理审判员 徐东文
二〇一四年九月五日
书 记 员 苏 轶