昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2015）呈民初字第28号原告谢恩艳，女，1985年9月29日出生，汉族，云南省保山市腾冲县人。委托代理人杨生顺、王顺新，云南晨昀律师事务所律师，特别授权代理。被告吴炳佳，女，1986年1月8日出生，汉族，黑龙江省北安市人。委托代理人田一闳，云南瑞祥律师事务律师，特别授权代理。第三人云南皇凯投资有限公司。法定代表人潘孜奕。原告谢恩艳诉被告吴炳佳、第三人云南皇凯投资有限公司（以下简称：皇凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月18日受理后，由审判员朱曦独任审判，于2015年1月15日在本院第四法庭公开开庭进行了审理。原告谢恩艳及其委托代理人杨生顺、王顺新，被告吴炳佳的委托代理人田一闳到庭参加诉讼，第三人云南皇凯投资有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告谢恩艳诉称：2011年6月3日，原告和被告签订呈贡新城“航空艺术港”艺术学院住房的《购房权转让协议书》，约定原告支付被告200000元的购房权转让费后被告将自己享有的购房权转让给原告。当日，被告协助将其之前与昆明凯诚房地产开发有限公司签订的《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》认购人更名为原告，被告支付的80000元内部申请认购诚意金收据更名为原告，原告支付270000元给被告。2011年7月3日，原告又向被告支付了10000元的尾款，至此原告合计支付280000元给被告。《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》约定，原告认购的物业为建筑面积208平方米的C户型联排别墅，内部申请认购价格为每平方米3600-3700元。2013年11月18日，昆明凯诚房地产开发有限公司将该房地产项目的全部权利和义务转让给第三人云南皇凯投资有限公司继承。第三人在2014年5月9日才通知原告去选房。当原告选房时，被告未能提供原约定的C户型、面积和价格的房产，而让原告只能选择面积高达277平方米的A户型，且房价高达9000多元每平方米，该条件与认购书约定不符，原告无法与第三人签订《商品房购销合同》。根据原告和被告所签订《购房权转让协议书》“六、其他约定条款；4、乙方未跟开发商签订房屋买卖合同前，若因不可抗力、政策变动因素导致本协议无法履行，本协议自动失效，也不视为双方违约。”的约定，双方应解除本协议，被告退还原告全部款项。原告多次与被告协商未果。特诉至贵院，请求判令：一、解除原、被告签定的《购房权转让协议书》，并由被告退还购房权转让费200000元。二、被告承担本案的诉讼费用。被告吴炳佳答辩称：一、被告转给原告的是购房权，不是房屋所有权。购房权转让行为，与房屋交易行为是两个法律关系，从双方提交的“云南艺术学院教职工住宅内部认购书、收款收据、确认书”中可以看出，原告已实际取得了购房权，并以自己的名义与开发商签订了购房认购书和确认书，因此原被告之间的购房权转让协议已经履行完毕，不存在购房权转让协议不能履行的情形。二、原告以自己的名义与开发商签订了购房认购书、确认书后，与被告之间的购房权转让关系即为终结，而与开发商之间形成了房屋买卖关系，如果原告认为开发商违反与其的约定，擅自更改房屋面积或涨价，原告应另案对开发商提起诉讼，追究开发商的违约责任，与双方购房权转让行为无关。三、原告与被告在购房权转让合同第三条中约定,原告的责任是：“支付所选房屋的购房款、房屋配套费、税费及届时更名、过户等手续的所有相关费用；对届时选房规则、条件所选定的实际房屋，必须无条件接受”；第四条中约定：“双方均不得以日后价格波动为由要求对方重新确定购房权转让价格”；在第五条中约定：“在房屋选房、更名、过户等过程中，由于原告原因(如不能按时交清购房款及相关税费等)造成房屋不能顺利选购、更名、同开发商签订房屋买卖合同、过户，被告不承担责任，且不退还购房权转让费等”，进一步证明原告受让购房权后，其与开发商之间的房屋交易行为与被告无关。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、原告与被告所签订的购房权转让协议书是否已履行完毕，若未履行完毕是否具备解除的条件？二、原告主张被告退还的200000元的诉讼请求是否应得到法庭支持？原告谢恩艳针对本诉向本院提交了以下证据：一、身份证、结婚证、云南皇凯投资有限公司工商信息打印件各一份，欲证明：原告的诉讼主体资格，原告和杨有吉是夫妻关系，部分签字是杨有吉所签，构成表见代理，皇凯公司作为第三人的诉讼主体资格。二、购房权转让协议书、收款收据、收条各一份，欲证明：原、被告于2011年6月3日签定了购房权转让协议书，约定转让费200000元，于2011年6月3日支付给被告转让费190000元和80000元的住宅申购意向金，于2011年7月3日支付给被告转让费10000元，至此合计支付被告转让费280000元。三、云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书、收款收据、确认书、客户须知各一份，欲证明：2011年6月3日，凯诚公司确认原告认购面积为208平米的C户型，认购价格为3600-3700元；凯诚公司收取了原告80000元的内部申请认购诚意金；凯诚公司将其权利和义务转给皇凯公司；因政策原因造成双方原约定的户型和面积等发生根本变化，造成原告无法与皇凯公司签订商品房购销合同。被告吴炳佳质证认为：对证据一无异议。对证据二的真实性、合法性、关联性无异议，但该组证据能够证明被告向原告转让的是购房权，原告无权在受让购房权后，以所购房屋涨价等理由提出毁约。对证据三无异议，对其证明目的不予认可，原告已经实际取得购房权，并以自己的名义与开发商签订了相关购房认购书和确认书，不存在原告不能取得购房权，原被告双方购房权转让协议不能履行的情形。被告吴炳佳向本院提交以下证据：一、购房权转让协议书一份，欲证明：被告与原告签订的协议真实有效，被告向原告转让的是购房权，双方约定：原告受让购房权后“对届时选房规则、条件所选定的实际房屋，必须无条件接受”；“原、被告双方均不得以日后价格波动为由要求对方重新确定购房权转让价格”；“如由于原告原因（如不能按时交清购房款及相关税费等）造成房屋不能顺利选购、更名、同开发商签定房屋买卖合同、过户，被告不承担责任，且不退还购房权转让费，给被告所造成的其他经济损失均由原告承担”等相关事实。二、云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书复印件、确认书复印件、客户须知复印件各一份，欲证明：原告已取得了购房权并以自己的名义与开发商签订了购房认购书和确认书，并收到了开发商购房的相关通知，原被告双方的购房权转让协议已履行完毕。原告谢恩艳质证认为：对购房权转让协议书的真实性予以认可，但不认可其证明目的，协议所针对的购房权转让的标的是特定的，面积是208平米，价格是3600-3700元，协议书还约定甲方要保证购房权是真实合法取得的权利，至今本案所约定的购房权208平米的房屋并不存在，原告主张解除合同，退还款项符合合同约定。对云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书复印件、确认书复印件、客户须知复印件的真实性予以认可，但对证明观点不认可，原告虽第三方签订了认购书及确认书，但当中明确的约定了房屋的面积、户型和价格，至今都没有该户型、面积及价格的房屋，双方的协议并没有履行完毕。第三人云南皇凯投资有限公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，在答辩期内未提交书面答辩意见，在举证期间内未向本院提交任何证据材料及书面质证意见，视为其放弃答辩、举证、质证以及辩论的权利。本院认证认为：对原告提交的全部证据材料，经被告认可其真实性，证据客观真实，能够反映诉争案件事实，本院予以采信。对被告提交的全部证据材料，经对方认可其真实性本院予以采信。根据本院的认证情况，依法确认如下法律事实：谢恩艳与杨有吉系夫妻关系，2011年6月3日，杨有吉以谢恩艳（乙方）与吴炳佳（甲方）的名义签订《购房权转让协议书》，约定双方就呈贡新城“航空艺术港”艺术学院住房的购房权，该权属面积约208㎡，甲方同意将该购房权转让给乙方，乙方支付给甲方转让费人民币贰拾万元整（￥：200000.00元），同时支付甲方为该房屋先行垫付的住宅申购意向金人民币捌万元整（￥：80000.00元），合计人民币贰拾捌万元整（￥：280000.00元），在本协议签订当日内乙方向甲方支付人民币贰拾柒万元整（￥：270000.00元），余款人民币壹万元整（￥：10000.00元）在办理完更名手续后30天之内乙方向甲方付清。甲方保证上述购房权属本人真实、合法取得的权利；保证在该协议签订之日起甲方不再享有该房屋及源于该房屋的权益；届时必须协助乙方办理房屋的选房、更名、过户、交款等必须的购房手续；本协议签订之日起，甲方联系方式变更，甲方及时通知乙方。若因甲方原因未及时通知和尽自己所能协助乙方办理该物业的相关事宜，造成乙方无法履行此协议，则视为甲方违约。直到乙方取得该套房屋的全部产权为止，甲方的以上相关责任方可完成。乙方交清购房权转让费及住宅申购意向金和其他预付款项之后，拥有以甲方名义选购房屋以及房屋所附带的车位、车库等附属设施的权利，获得甲方积极协助办理相关房屋手续的权利。乙方支付所选房屋的购房款、房屋配套费、税费及届时更名、过户等手续的所有相关费用；对届时选房规则、条件所选定的实际房屋，必须无条件接受，若购买该房屋必须包含一个车位或车库，乙方必须无条件接受，并向相关部门支付相关购买费用，若乙方联系方式变更，乙方有责任及时通知甲方，因乙方原因，甲方无法协助乙方所造成的损失由乙方承担。直到乙方取得该房屋的全部产权为止，乙方的以上相关责任方可完成。在本协议有效期内未办理产权更名、过户之前，乙方不得再将该物业转让他人，否则视为违约，将按违约条款支付违约金。目前该购房权所属小区具体房价以甲方单位及开发商针对本单位职工公布的价格为准，甲、乙双方均达成合意，双方均不得以日后价格波动为由要求对方重新确定购房权转让价格。在房屋选房、更名、过户等过程中，由于乙方原因（如不能按时交清购房款及相关税费等）造成房屋不能顺利选购、更名、同开放商签定房屋买卖合同、过户，甲方不承担责任，且不退还购房权转让费，给甲方所造成的其他经济损失均由乙方承担。甲方承诺能够办理更名手续，届时将甲方购房权变更至乙方名义之下，甲方已付相关款项已一并变更至乙方名义之下，由乙方同开发商签署《商品房购销合同》，否则，乙方有权单方终止本协议，协议终止五日内甲方应如数退还乙方已付全部款项。乙方未跟开发商签订房屋买卖合同前，若因不可抗力、政策变动因素导致本协议无法履行，本协议自动失效，也不视为双方违约。按本条解除协议时，甲方应退还乙方已付给甲方转让费款项且不付利息。更名后，若因不可抗力、政策变动因素导致乙方不可能取得该套房屋产权且乙方已和开发商解除合同，不视为双方违约，但乙方有权单方终止本协议，按本条解除协议时，甲方应退还乙方已付给甲方转让费款项且不支付利息。协议生效后，如一方违约造成本协议无法履行，则违约方必须承担以下相应违约责任：1、若甲方违约，甲方应退还乙方所付全部款项（包括已付转让费，购房款及其他相关税费），并再向乙方支付违约金人民币：伍拾万元整。2、若乙方违约的，甲方不再退还乙方所付全部款项（包括已付转让费，购房款及其他相关税费），乙方应再向甲方支付违约金人民币：伍拾万元整。双方当庭确认此条款的违约金小写（￥1000000）部分系笔误。2011年6月3日，吴炳佳出具收款收据一份，证实其收到“杨有吉购买本人坐落于呈贡新城“航空艺术港”艺术学院住房房产的购房权转让费人民币贰拾万元整，本人已交住宅申购意向金人民币捌万元整。以上款项合计人民币：贰拾捌万元整（￥280000.00元）。在2011年6月3日签订购房权转让协议书当日乙方杨有吉已付甲方吴炳佳款项人民币贰拾柒万元整（￥270000.00元）。”2011年6月3日，昆明凯诚房地产开发有限公司（乙方）与谢恩艳（甲方）签订《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》，约定甲方自愿交纳捌万元诚意金作为选购乙方开发的物业在取得预售许可证后签订正式《商品房购销合同》的诚意金，乙方为甲方预留住宅房供甲方购买，甲方选择乙方开发物业中的C户型建筑面积约为208平方米，对甲方目前的内部申请认购的价格约为：1、联排别墅每平方米3600元-3700元。2011年6月3日，昆明凯诚房地产开发有限公司（以下简称：凯诚公司）出具收款收据一份，载明收到谢恩艳交付的内部申请认购诚意金80000元。2011年7月3日，杨有吉向吴炳佳支付转让金尾款10000元。2013年11月18日，昆明凯诚房地产开发有限公司、云南皇凯投资有限公司（以下简称：皇凯公司）与谢恩艳签订《确认书》，确认《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》所约定的开发项目经政府规划主管部门审批后项目名称、产品类型、具体面积等均有所调整，项目名称由“新城艺术港”变更为“航空艺术港”，实际开发法律主体由云南艺术学院文华学院投资方云南皇凯投资有限公司和云南航空房地产开发经营有限公司联合开发，昆明凯诚房地产开发有限公司不再作为该项目的开发主体，因此原《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》中的相关权利、义务全部转由云南皇凯投资有限公司承继。双方确认谢恩艳原认购产品C户型，认购面积208㎡，本次确认的认购产品A户型，认购面积（暂定）277㎡。认购方式：选房当日签署新的《航空艺术港认购协议》，并加盖云南航空房地产开发经营有限公司公章，原在签订新《航空艺术港认购协议》时作废并由皇凯投资收回。客户携带原有诚意金收据及新的《航空艺术港认购协议》于新《航空艺术港认购协议》签订之日起7天内到销售中心签订正式商品房购销合同，并缴纳相应的款项。认购时间：2014年5月9日-2014年5月16日，选房期限及价格优惠限截止时间为2014年5月16日，2014年5月16日后公司不再办理内部客户选房，届时所有房源不再给予优惠。以上期限届满之日仍没有参加选房的客户将被视为自动放弃认购资格，公司将对其按退款客户处理，并通知办理退款手续。本院认为：首先，被告吴炳佳与原告谢恩艳之间所签订的合同，是吴炳佳将其购房权认购资格转让给谢恩艳，双方在签订合同当时，吴炳佳已经协助谢恩艳按照双方约定的户型和价格与昆明凯诚房地产开发有限公司签订了《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》，已完成合同主体的更名手续，将合同主体由吴炳佳变更为谢恩艳，谢恩艳实际上已取得选购约定房屋的资格，而谢恩艳一方也于2011年7月3日将购房转让金尾款支付给吴炳佳，其付款行为也是其确认更名手续完成的意思表示。而原告谢恩艳之后与凯诚公司、皇凯公司签订《确认书》的行为也能够印证，谢恩艳已经取代吴炳佳，受让取得购房的相关资格；其次，原告主张被告不能提供合同约定的户型，但在谢恩艳与凯诚公司签订的《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》中明确的户型即是与吴炳佳所约定的C户型，面积也是208㎡，可以证实吴炳佳所转让的购房资格的对应户型与合同约定一致；最后，谢恩艳于2013年11月18日所签订的《确认书》中，已与凯诚公司、皇凯公司约定将原户型变更为A户型，面积277㎡，此确认书签订在购房权转让之后，对于购房权指向户型的变更是原告谢恩艳取得资格后自行与开发商协商作出的行为，该行为已超出吴炳佳在签订合同时的预见范围和合同的权利义务范围之外，若因变更后的户型不能实现原告合同目的，也不应当归咎于被告吴炳佳一方。综上所述，原告主张解除合同是认为被告吴炳佳不能提供合同约定户型，导致原告不能与第三人签订《商品房购销合同》，但本案的户型变化是原告自行与第三人协商变更的，原告已取得购房权，并已实际行使该权利而与第三人进行合同内容的相应变更，因此被告吴炳佳作为出让方已经按约完成购房权出让的义务，并且已经协助原告办理了更名手续，已完全履行了合同约定的相应义务，双方的合同目的已经实现，原告也相应支付了转让金的尾款，因此根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；……”双方权利义务均已履行完毕，合同权利义务终止，因此对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求退还转让费200000元的诉讼请求，因被告吴炳佳已经按约履行出让义务，该转让费是受让人谢恩艳应当支付的合同对价，现双方合同权利义务已经履行完毕而终止，对于原告要求退还人民币200000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回原告谢恩艳的全部诉讼请求。案件受理费减半收取人民币2150元，由原告谢恩艳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 朱 曦二〇一五年一月二十八日书记员 陆叶青