江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2014）苏审二民申字第0810号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：徐炳星。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王洪波。再审申请人徐炳星因与被申请人王洪波房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（以下简称苏州中院）（2013）苏中民终字第3110号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。徐炳星申请再审称：（一）一审法院未查明主要事实，认定事实错误。1.一审判决认定：双方签订的“房屋租赁协议”是双方真实意思表示，合法有效。这属于认定事实错误。该协议并非双方真实意思表示，是王洪波威胁逼迫徐炳星签字的。2.单凭“收条”并不能证实王洪波支付了租金36万元。36万元并不是一个小数目，如果真实支付了，王洪波应该能提供相关的证据佐证。3.王洪波的所作所为，自己完全无法证实，全部依赖徐炳星替其证明，而徐炳星已说明是被胁迫的，法院又要求徐炳星提供胁迫的证据，而不是要求王洪波提供其他证据证明其支付租金的情况，显然是不合适也不合法的。徐炳星为证明其被胁迫，提交了报警记录，二审法院不予认定，有偏袒之嫌。（二）一审所列被告主体不规范、程序也不符合法律规定。1.王洪波一审诉称徐炳星的妻子张建芬“拒绝将房屋继续给其使用”，应当以张建芬为被告。而且，张建芬是房屋的共有人，享有相应的的权利。一审应当告知王�波，追加张建芬为被告，或者作为第三人到庭参加诉讼。2.一审应诉通知书、起诉状副本、开庭传票等等，不应公告送达。即便张建芬与本案没有任何关联，其也是徐炳星的妻子，是与徐炳星同住的成年家属，依据法律规定也应当送达其签收，而不应当公告送达，致使徐炳星未能参加一审庭审，变相剥夺了徐炳星的诉讼权利。（三）二审走过场、流于形式，认定事实错误。1.二审仍然未能查明事实，偏信偏听，草草结案，对王洪波如何支付租金的情况，一概不问。2.徐炳星对“房屋租赁协议”签订的时间提出异议，是因王洪波逼迫于2012年签字的，而不是协议上注明的“2009年12月11日”，希望法院通过司法鉴定查明协议起草及签字的时间。3.2013年12月23日下午，二审庭审当日，王洪波纠集多人阻挠徐炳星参加庭审，并跟进到审判庭内。当日庭审结束后，又被�法拘禁多日。4、二审法院通知事由为“调查”，当天实质没有真正调查，所谓的36万元租金无任何凭据，仍未查明。综上，一、二审判决适用法律及认定事实错误，证据不足，程序违法。根据相关法律规定，特提出再审申请。王洪波提交意见称：（一）徐炳星不是未成年人，不可能逼迫其签订合同。本案租赁合同的签订是双方真实意思表示，是有效的。（二）村镇房屋所有权证上，所有权人是徐炳星的名字，房屋就是他个人的。所以在签协议时，就没有叫徐炳星的老婆张建芬签字。（三）王洪波是外地人，至今无法入住租赁的房屋。（四）双方签订“房屋租赁协议”时，王洪波就付清了租金。王洪波是给了20万元现金，剩余16万元是抵债的。目前，徐炳星的儿子还欠王洪波20万元、儿媳欠王洪波10万元不等。故请求驳回徐炳星的再审申请。本院审查查�：2009年12月11日，徐炳星与王洪波签订“房屋租赁协议”一份，主要内容是：1、徐炳星因生产需要全家搬进厂区，现把老家没有装潢的老房子租给王洪波（老房地址张家港市锦丰镇向阳村第三组21号），房屋面积300平方米，租给王洪波使用30年，每年租金12000元；2、王洪波将租房款一次性付与徐炳星（360000元）；3、如徐炳星违约，将退还所有租金并追加总租金50%的违约金；4、如王洪波违约，徐炳星退还50%租金；5、本协议签字生效，等等。2009年12月12日，徐炳星出具“收条”一份，主要内容是：今收王洪波交房租款叁拾陆万元整。2013年1月28日，王洪波诉至张家港市人民法院（以下简称张家港法院），请求判令徐炳星继续履行“房屋租赁协议”并承担本案的诉讼费用。另查明：张建房字第××号、村镇房屋所有权证存根记载：所有权人为徐�星，房屋坐落锦丰向阳3组，房号21，间数6间，建筑面积212.04平方米。还查明：2012年12月2日，报警人匿名报警称家里门锁被砸坏，出警民警了解到系王洪波与张建芬因租房发生纠纷，作调解处理。2013年4月3日，徐炳星向警方报警称2013年3月23日至4月3日张卫军和王洪波以向其要债为名，强行将其非法拘禁达20日。经警方初查，因证据不足未立案。一审审理中，王洪波陈述，其在2009年12月12日给付徐炳星36万元租金后取得了租赁房屋。2012年年底，徐炳星妻子张建芬拒绝将房屋继续给其使用，并将房屋锁了。二审审理中，徐炳星陈述，王洪波与其签订租赁协议时承诺租房协议签订后王洪波是不会去住的，只是想在房子拆迁的时候能拿到补偿款来抵借款。故其在“房屋租赁协议”上签字，事后也未立即报警。2011年初，徐炳星全家都不住在涉案房屋里面了，老婆和孙子均住在老丈人家里，徐炳星和儿子、媳妇均出去打工了。张家港法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。结合徐炳星住址，张建房字第××号、村镇房屋所有权证存根记载内容可以证明坐落于张家港市锦丰镇向阳村第三组21号的房屋系徐炳星所有，徐炳星享有占有、使用、收益、处分等权能，故王洪波、徐炳星签订的“房屋租赁协议”是双方真实意思表示，合法有效。王洪波要求继续履行“房屋租赁协议”的请求于法有据，予以支持，但双方约定的租赁期限为30年，超过20年的部分无效。徐炳星经法院合法传唤拒不到庭，视为放弃到庭答辩、质证的权利，产生的法律后果，由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第�百一十二条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，该院判决：一、王洪波、徐炳星签订的关于坐落于张家港市锦丰镇向阳村第三组21号的房屋的“房屋租赁协议”应继续履行至2029年12月11日。二、驳回王洪波的其他诉讼请求。案件受理费80元，公告费300元，合计380元，由徐炳星负担。徐炳星不服张家港法院一审判决，向苏州中院提起上诉。苏州中院二审判决：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费80元，由徐炳星负担。本院认为：徐炳星与王洪波签订的“房屋租赁协议”，除约定的租赁期限30年无效外，其他部分应属有效。对租赁期限的约定，双方应严格按照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定执行。租赁协议签订后，王洪波支付了全部租金36万元，徐炳星为此书写了收条。双方的“房屋租赁协议”已经实际履行。在徐炳星收到租金后，王洪波未能实际使用租赁房屋，王洪波起诉要求继续履行“房屋租赁协议”的请求，应予以支持。但是，因双方约定的租赁期限，违反了法律规定。故对租赁期限超过20年的部分，不予支持。徐炳星申请再审认为“一审法院未查明主要事实，认定事实错误”的理由，缺乏证据证实。特别是徐炳星认为“‘房屋租赁协议’并非双方真实意思表示，是王洪波威胁逼迫徐炳星签字的”再审理由，没有任何证据证实。徐炳星要求王洪波举证证实其书写的“收条”上的租金36万元的支付方式，没有法律依据。关于徐炳星认为“一审所列被告主体不规范、程序也不符合法律规定”的理由。本案中，张建芬不是必须参加诉讼的当事�，故不存在主体和程序不合法的问题。对于徐炳星认为，一审“不应公告送达”、“二审走过场、流于形式”、其二审“庭审结束后，又被非法拘禁多日…”等，均不属对案件提起再审的理由。因此，徐炳星的再审理由，因缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。综上，徐炳星的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回徐炳星的再审申请。审 判 长  王 蕴审 判 员  丁争鸣代理审判员  陆轶群二〇一四年九月十日书 记 员  蒋磊君