盐城市盐都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）都民初字第01679号
原告盐城中南世纪城房地产投资有限公司，住所地在盐城市解放南路288号。
法定代表人陈锦石，该公司董事长。
委托代理人刘忠华，该公司职员。
被告倪金学，居民。
被告陆阳，居民。
上列两被告共同委托代理人乔洪源，江苏兴时代律师事务所律师。
原告盐城中南世纪城房地产投资有限公司（以下简称中南世纪城）与被告倪金学、陆阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月12日公开开庭进行了审理。原告中南世纪城法定代表人陈锦石的委托代理人刘忠华，被告倪金学及两被告共同委托代理人乔洪源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中南世纪城诉称，我公司于2012年11月2日与两被告签订《租赁合同》，由两被告租赁我公司位于盐城市中南世纪城2B商业街1号商办楼101、102、103的房屋，并于2013年9月5日签订补充协议，对租赁期限及租金支付方式作了调整，约定被告必须于2015年5月25日前支付租金。但目前被告仍未支付租金。按照《租赁合同》约定，被告逾期支付租金，每逾期一日，按所欠租金的千分之二支付滞纳金。被告欠租金达一个月，我公司有权解除合同，被告应支付合同约定租金总额10%的违约金。所以我公司请求法院判决解除原告与被告签订的租赁合同，被告将租赁房屋恢复原状并以清洁状态交给原告。2、判令被告向原告支付租金9353.6元（截至2015年7月10日），并按银行同期贷款利率1.3倍支付逾期付款滞纳金至该欠款付清之日；3、依法判令被告承担违约金64685元；4、判令被告向原告支付房屋占用费（2015年7月11日至实际返还房屋日占用费按合同约定租金标准按实计算）。
被告倪金学、陆阳辩称，双方于2012年10月29日签订租赁合同和补充协议的事实无异议。但原告从签订第一份合同直至补充协议都未能够按期履行，原告违约在先。直至目前，原告都没有将租赁物完整地交付给我们使用，由于施工方原因，砸坏了租赁物的门头。我们要求继续租赁，原告应从符合交付条件时，再顺延20个月的免租期。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年10月29日，中南世纪城（甲方）与倪金学、陆阳（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，由乙方承租甲方开发的中南世纪城2B商业街1号商办楼101、102、103房屋，租赁期限为5年11个月，自2012年11月1日至2018年9月30日；租金总额646850元；合同期内除非乙方违约，甲方保证不对该房屋进行回收；甲方完成该房屋内部天、地、墙装修后将该房屋交付给乙方（装修标准初见附件2）；在合同5.2条约定，乙方一次性装修投入不得少于每平方米1000元，不足部分甲方有权要求乙方补足。否则，视为乙方违约，并按本合同的约定追究乙方违约责任。双方还对租金支付方式及期限、双方权利义务、违约等事项进行了约定。
2013年9月5日，因中南世纪城未能按租赁合同期限向倪金学、陆阳交付租赁房屋，签订了一份《补充协议》，协议对租赁期限及租金支付方式进行了调整，租赁期限调整为2013年10月1日至2019年8月31日。第一笔租金21825元于2015年5月25日前付清。第二笔租金21825元于2015年9月25日前付清。第三笔租金26234元于2015年12月25日前付清。第四笔租金26175元于2016年3月25日前付清。补充协议同时约定，本协议未尽事宜，双方仍执行原合同条款，本协议与原合同不一致的以本协议为准；自本协议签订之日起双方就原合同不再有任何纠纷。
2013年9月11日，双方签订房屋交接确认书，中南世纪城将租赁房屋交付给倪金学、陆阳。在房屋交接确认书中载明，承租人承租房屋的装璜标准及状态以出租人在房屋交接日实际交付的状态为准。在出租房屋竣工验收之前，承租人必须在房屋交接日出租人交付的出租房屋的状态和条件下开展商业经营，不得私自进行装修，如承租人私自进行装修和改造，对出租房屋的竣工验收造成妨碍的，承租人需无条件拆除该装修，所造成的损失由承租人自行承担。为提高整个商业档次的档次，在出租房屋竣工验收完成后，承租人需按合同5.2条的约定的标准履行装修义务，届时出租人给予承租人三个月的装修免租期和一个月的经营免租期。
在合同履行中，两被告承租门市的门头因楼上的装修掉落东西毁坏。由被告自行修建，自称花去5000元，并提供了收据。2014年5月9日，盐城市公安消防支队向原告出具建设工程消防验收意见书。综合评定该工程消防验收合格。因双方为收取租金的开始日期、门头维修等发生争议，故原告诉来我院。
在庭审中，倪金学、陆阳要求按之前约定的免租期顺延，继续租赁。中南世纪城同意继续租赁，但要求按约定付清租金。
上列事实，有双方当事人的庭审陈述，租赁合同及其附件、补充协议、交接确认书、等证据在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及其附件、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。由于被告己于2013年9月11日接受房屋，虽然原告在交房时尚未经过消防验收，但并没有影响到被告的经营。而承租房屋楼上装修，对被告经营有一定的影响。但原告己给予了被告20个月的免租期。故被告应按照补充协议的约定，支付房租。双方于2013年9月11日签订房屋交接确认书中约定,在出租房屋竣工验收完成后，承租人需按合同5.2条的约定的标准履行装修义务，届时出租人给予承租人三个月的装修免租期和一个月的经营免租期。虽然倪金学、陆阳没有提供装修的依据,考虑照顾倪金学、陆阳的经营,给予三个月的装修免租期和一个月的经营免租期，即按补充协议的规定，2015年5月25日应交的房租21825元予以免除，截止2015年12月25日，被告己欠房租48059元。被告的门头维修损失，由原告赔偿5000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告盐城中南世纪城房地产投资有限公司和被告倪金学、陆阳签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》继续履行。
二、被告倪金学、陆阳支付2015年12月25日之前应交纳的房租48059元。原告盐城中南世纪城房地产投资有限公司承担被告倪金学、陆阳门头修理费用5000元。相抵后，被告倪金学、陆阳应支付原告盐城中南世纪城房地产投资有限公司43059元。限被告倪金学、陆阳于判决书生效后十日内付清。
三、驳回原告盐城中南世纪城房地产投资有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10269元，由原告盐城中南世纪城房地产投资有限公司负担9393元，被告倪金学、陆阳负担876元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审判长 周红冰
审判员 郭玉国
审判员 徐 云
二〇一六年二月十六日
书记员 巩海燕
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。