广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民初字第1418号
原告张洪军。
委托代理人朱庆泰，广西恒聚律师事务所律师。
被告刘宣。
委托代理人郑秋儿，广西百举鸣律师事务所律师。
被告广西精通房地产开发有限公司来宾市分公司。
法定代表人黎泽盛，董事长。
委托代理人钟贵文，该公司法律顾问。
第三人卓桂秀。
第三人江耀律（系卓桂秀之丈夫）。
原告张洪军与被告刘宣、广西精通房地产开发有限公司来宾市分公司（下简称精通房开公司）、第三人卓桂秀、江耀律确认房屋买卖合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月19日公开开庭进行了审理。原告张洪军及其委托代理人朱庆泰，被告刘宣及其委托代理人郑秋儿、被告广西精通房地产开发有限公司来宾市分公司的委托代理人钟贵文到庭参加诉讼，第三人卓桂秀、江耀律经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告张洪军诉称，2013年3月16日，第三人与原告签订《房屋买卖合同书》将其从广西精通房地产开发有限公司来宾市分公司购买的位于来宾市桂中大道西42号门面卖给原告，合同明确了双方的权利义务等，该合同是合法有效的。合同签订后，原告已将购房款120万元交给第三人。2013年6月份，被告刘宣冒充第三人卓桂秀签名通过被告广西精通房地产开发有限公司篡改合同、票据，擅自冲销第三人购房发票，另以被告刘宣的名字开具购房发票和签订购房合同，把属于原告的门面产权变更到被告刘宣名下。被告广西精通房地产开发有限公司来宾市分公司与被告刘宣恶意串通、擅自篡改合同和票据，所签订的房屋买卖合同严重损害了原告的合法权益，违反了法律规定，应为无效合同。为维护原告的合法权利，特诉请法院依法确认二被告签订房屋买卖合同无效。
被告刘宣辩称，根据合同相对性原则，原告不是涉案合同的当事人，无权主张合同无效，不是本案适格的原告。在已审结行政案件中，第三人卓桂秀向法庭提供材料证明，卓桂秀借有原告的120万元钱，并没有将涉案房子卖给原告。而且，卓桂秀是用1876140元钱购买了涉案房子，不会低价转让给原告的，故原告存在虚假交易。原告提供的委托书等材料，与本案没有关联并自相矛盾，因此，原告张洪军的诉讼主张无法律依据，应驳回其诉讼请求。
被告精通房开公司辩称，本公司与原告没有任何合同关系以及债权债务关系，原告的主体不适格。本公司也不是本案适格的被告。卓桂秀和原告签订的是地块使用权的买卖，本公司和卓桂秀签订的是房产，两个是不同的法律关系。建议法庭驳回其诉讼请求。
第三人卓桂秀、江耀律未到庭应诉亦未提出答辩。
经审理查明，2012年间，陈桂连向被告精通房开公司购买了位于来宾市桂中大道西40号华夏铭都综合楼1栋桂中大道西42号（分户号：119）商铺，面积89.34㎡，房价16008元／㎡，总金额1430155元。同年底，陈桂连与第三人卓桂秀达成的协议，以房价21000元／㎡，总金额1876140元将该房转让给卓桂秀，卓桂秀付了购房款1626140元后，尚欠购房款25万元。2013年1月23日，卓桂秀、陈桂连一起到被告精通房开公司的财务室更为卓桂秀的购房合同和打印了一张金额为1430155元的销售不动产统一发票（购房税票）。2013年3月16日，第三人卓桂秀、江耀律（2013年6月2日补签）与原告张洪军签订了《房屋买卖合同书》，约定由卓桂秀将来宾市桂中大道西40号编号为0808041529的地块的土地使用权出卖给原告张洪军［房号：第一栋桂中大道西42号（分户号：119）］，总价款为1430155元；一次性现金或转账支付均可，由卓桂秀出具收条；该房目前尚未取得房产证，张洪军付清房款1430155元后，卓桂秀配合办理有关房产备案登记过户手续，并于2013年3月16日前将该房产交付等等进行约定。合同签订后，张洪军于2013年5月6日前分五次共计支付了1200000元给卓桂秀，而卓桂秀并没有把购房合同书和购房税票原件交给原告。原告未到被告精通房开公司更换购房合同和购房税票，亦未把与卓桂秀房产交易的情况通知被告精通房开公司，原告亦尚有购房款未交清，因此，卓桂秀未把涉案商铺交给原告，原告未能办理该房的所有权证书。2013年4月24日，卓桂秀与刘宣签订《双方约定》，约定：“卓桂秀因生意周转资金短缺，自愿将桂中大道西42号（华夏铭都门面）以人民币150万抵押给刘宣，期限为二个月，2013年4月24日至2013年6月23日。如到期无法偿还，将购房合同及发票变更到刘宣的名下，签约之日，卓桂秀把购房合同和发票交给刘宣保管以备更名等，签约人：卓桂秀、刘宣，见证人：李玫瑛。”。签约当日，卓桂秀把该购房合同原件和购房发票原件交给刘宣，刘宣即把从广西佳利通房地产开发有限公司退出的购房款经农行来宾城中支行转了373580元钱到卓桂秀帐户上，还从银行卡转100万元入何祖凤的银行帐户上（卓桂秀指定的帐户），余下的款项用现金支付，卓桂秀收到款后，出具了一份收到刘宣现金156万元的收条给刘宣执有。2013年6月1日，卓桂秀外逃。同年6月3日，被告刘宣在付清卓桂秀尚欠陈桂连25万元的购房款后，为防止自己的损失，就及时拿卓桂秀交给的购房合同和购房发票及税务发票、《双方约定》等材料的原始凭证到被告精通房开公司进行更名，被告精通房开公司的工作人员对被告刘宣提交的材料进行审查，认为材料完善、真实、合法后，即把卓桂秀的购房合同及购房税票原件作废，重新与被告刘宣签订购房合同和购房税票等。同年6月4日，被告刘宣持已变更到自己名下的购房合同和购房发票及税务发票等材料的原始凭证向来宾市房产管理局申请颁发房产证，房屋登记机关经审查，认为申请人刘宣提交的办证手续合法，即为被告刘宣颁发了位于来宾市桂中大道西40号华夏铭都综合楼1栋桂中大道西42号商铺的房屋所有权证书（来房权证来字第××号）。
2013年6月9日，本院受理了原告张洪军与被告卓桂秀、江耀律房屋买卖合同纠纷一案，同年12月13日作出（2013）兴民初字第1543号民事判决书，判决被告卓桂秀、江耀律继续履行与原告张洪军签订的《房屋买卖合同书》，协助原告将《房屋买卖合同书》中所约定的房屋的产权登记到原告名下。
因涉案商铺已过给被告刘宣，原告张洪军就提起行政诉讼，请求撤消来房权证来字第××号的房屋所有权证书。2013年10月28日，本院作出（2013）兴行初字第20号行政判决书，判决支持了张洪军的诉讼请求，来宾市房产管理局和第三人刘宣不服判决上诉后，2014年4月25日，来宾市中级人民法院作出（2013）来行终字第3号行政判决书，判决撤消本院的（2013）兴行初字第20号行政判决书，并驳回原审原告张洪军的诉讼请求。
另查明，被告卓桂秀因涉嫌诈骗于2013年6月份被捕，羁押于来宾市公安局看守所后，被取保侯审，现在不知去向。
上述事实，有当事人的陈述、原告提供的卓桂秀与精通房地产公司签订的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票复印件；卓桂秀与张洪军签订《房屋买卖合同书》、《委托书》复印件；公安机关对卓桂秀、陈桂连、林家贵、龙小吉的询问笔录及提取《委托书》的笔录及清单复印件。被告刘宣提供卓桂秀的《情况说明》复印件；卓桂秀与刘宣签订的《双方约定》复印件；卓桂秀与精通房地产公司签订的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票复印件；收条及银行支付凭证及取款业务回单复印件；刘宣与精通房地产公司签订的《商品房买卖合同》及附件、销售不动产统一发票复印件；刘宣的《房屋所有权证》（来字第××号）；来宾市中级人民法院作出的（2013）来行终字第3号行政判决书等证据证据予以证实，上述证据经庭审质证，可作定案的依据。
本院认为：本案第三人卓桂秀在与被告刘宣约定的履行债务届满二十多天前外逃，后又涉嫌诈骗罪被捕，系以自己的行为表明不履行合同的义务，侵害了被告刘宣的债权期待，使债权期待成为不能，属于预期违约行为，为防止损失或损失的扩大，被告刘宣在债权到期之前采取了相应的救济措施，依约定把卓桂秀的购房合同、购房税票变更到自己的名下，重新签订购房合同，该行为合理合法。被告刘宣向被告精通房开公司提交第三人卓桂秀的购房合同和购房发票及税务发票、《双方约定》等材料的原始凭证要求变更到自己名下时，被告精通房开公司经对被告刘宣所提交的材料进行认真审核后，认为材料真实、有效、合法的情况下、并有充足的理由相信第三人与被告刘宣有变更合同转让涉案商铺的真实的合意后，才按相关程序为被告刘宣办理购房合同更名手续，把原购房合同和购房发票及税务发票由第三人卓桂秀变更到被告刘宣的名下，在双方自愿的情况下，重新与被告刘宣签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效。原告张洪军与第三人签订《商品房屋买卖合同》时，没有通知过被告精通房开公司，也未到被告精通房开公司要求更换商品房买卖合同，原告没有把与第三人的交易情况告知被告刘宣，二被告对原告与第三人的房屋交易情况并不知情，并不是在明知所买卖的涉案商铺已经由原告张洪军签订过买卖合同的情况下，又恶意签订另一买卖合同，以损害原告的利益，故二被告不存在恶意串通的行为，而原告所提供的证据材料亦未能充分证明二被告之间存在恶意串通一行为，原告应承担举证不能的法律后果，因此，对原告的主张不予采纳，对原告张洪军要求确认被告精通房开公司与被告刘宣签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予以支持。被告以张洪军非为本案适格原告，且应先刑后民，中止本案的审理的答辩理由，因第三人卓桂秀涉嫌诈骗犯罪事实与本案是不同的法律事实，也不是同一的法律关系，相关事实亦无须以刑事案件的审理结果为依据，不需中止审理，对被告的答辩理由，本院不予采信。原告在庭审时才提出把第三人变更为被告，因未在法定的期限内提出变更，本院不予采纳。本案同一商铺签订了两份《商品房买卖合同》，合同均为有效，而履行只能是其中一个合同，原告由于未取得房屋的所有权，原告的房屋合同的目的不能实现引起的是合同之债，这是一种债权行为，原告只能向第三人追究违约责任和赔偿损失。刘宣办理了房屋过户则是一种物权行为，引起房屋产权的转移，对外则起着公示和对抗的效力。被告刘宣的房屋买卖合同已经履行完毕，并通过合法的途径取得《房屋所有权证》是合法有效的，已实际取得涉案商铺的所有权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第五十二条第二项、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十条第五款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款的规定，判决如下：
驳回原告张洪军对被告刘宣、广西精通房地产开发有限公司来宾市分公司的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告张洪军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院，上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费100元。款汇：广西壮族自治区来宾市中级人民法院，开户行：农行来宾分行营业部，帐号：14×××00。逾期不交也不提交缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韦立标
人民陪审员 黄海宽
人民陪审员 李家妥
二〇一四年十一月七日
书 记 员 蒙文晶