浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0782民初14626号
原告：叶菁彪，男，1962年3月18日出生，汉族。
委托诉讼代理人：胡彬，浙江纵伸律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙宾泽，浙江纵伸律师事务所律师。
被告：义乌市佛堂镇吴溪叶村民委员会，住所地：义乌市佛堂镇吴溪叶村。
诉讼代表人：叶国良，村委会主任。
被告：义乌市佛堂镇吴溪叶村股份经济合作社，住所地：义乌市佛堂镇吴溪叶村。
负责人：叶芹辉，董事长。
二被告共同的委托诉讼代理人：吴汝伟，浙江商城天马律师事务所律师。
二被告共同的委托诉讼代理人：万骁腾，浙江商城天马律师事务所实习律师。
原告叶菁彪为与被告义乌市佛堂镇吴溪叶村民委员会、义乌市佛堂镇吴溪叶村股份经济合作社租赁合同纠纷一案，于2016年8月30日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员ＸＸ独任审判，于2016年9月28日公开开庭进行了审理，原告叶菁彪及其委托诉讼代理人胡彬、二被告的共同委托诉讼代理人吴汝伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶菁彪起诉称：2006年11月10日，原告经投标与被告义乌市佛堂镇吴溪叶村民委员会签订厂房租赁合同，约定：被告经公开招标将位于赤佛公路东侧原佛堂水泥厂厂房、场地租赁给原告使用，租赁面积6000平方米；租赁期限8年，自2006年12月1日起至2014年11月30日止；租金每年389000元；租赁期满，双方对改建部分厂房进行折价处理；合同还对其他事项进行了约定。2008年1月20日，原告与被告义乌市佛堂镇吴溪叶村民委员会又签订了补充协议，约定：租赁场地面积缩小150平方米，租金减少9000元/年；已建成的厂房允许开窗及装空调等。合同签订后，因合同所涉厂房系危房，原告经被告义乌市佛堂镇吴溪叶村民委员会同意后对厂房进行了改造，2007年6月改建工作完成。此后，原告一直按约履行支付租金等合同义务。此后，原告收到佛堂镇政府、综合行政执法局等部门通知，要求原告限期拆除涉案厂房，均由被告义乌市佛堂镇吴溪叶村民委员会出面与相关部门协商解决。2014年10月，租赁期限即将届满，原告与被告义乌市佛堂镇吴溪叶村民委员会协商改建厂房的折价处理事项，被告找借口推诿。此后，因双方就改建厂房折价款未达成一致意见，被告一直不同意出具租赁所需的产权证明材料，致使承租户不能办理工商登记手续，导致大多数厂房处于闲置状态。2016年7月，政府有关部门通知要强制拆除涉案厂房，原告遂与被告义乌市佛堂镇吴溪叶村民委员会共同委托评估公司对涉案厂房进行市场价值评估，以防厂房被强制拆除后双方对涉案厂房的价值争执不清，被告义乌市佛堂镇吴溪叶村民委员会未同意，告知原告自行委托评估即可，原告无奈只能委托评估公司对涉案厂房进行评估，评估结果：涉案厂房2016年7月19日的市场价值为人民币1484500元。原告与被告义乌市佛堂镇吴溪叶村民委员会签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，且合同明确约定租赁期满双方将改建厂房折价处理，现被告义乌市佛堂镇吴溪叶村民委员会不履行约定义务，属违约，给原告造成了巨大的损失。被告义乌市佛堂镇吴溪叶村股份经济合作社系被告义乌市佛堂镇吴溪叶村民委员会的集体经济组织，亦应共同承担相关责任。现原告起诉请求判令：1、二被告赔偿原告厂房改造款1168000元、房产市场价值评估费7100元；2、判令二被告返还原告租赁保证金50000元。庭审中，原告补充陈述：第一项诉讼请求当中原告经评估改造后的建筑物的折价款是1484500元，我们自认应扣除2014年12月1日到2016年7月31日期间的租金316500元，故第一诉讼请求为改造款为1168000元。同时，原告明确因被告已经就租金问题另案提起诉讼，故租金问题双方另案解决，原告变更第一项诉讼请求为：判令二被告赔偿原告厂房改造款1484500元，房地产市场价值评估费7100元。
被告义乌市佛堂镇吴溪叶村民委员会、义乌市佛堂镇吴溪叶村股份经济合作社共同答辩称：关于第一项诉讼请求：我们有异议，请求驳回原告的第一项诉讼请求，评估费我们也不予认可。保证金50000元返还给原告，但是要求原告支付清拖欠被告租金的前提下才能返还保证金，我们已另案起诉，要求原告支付被告租金。关于事实与理由，租赁厂房的租金原先是389000元，后变更为380000元，租金付至2014年11月30日止，以后的租金原告也说明2014年12月1日至2016年7月31日的租金未付。租赁物是包括场地及当时的厂房，实际占地7000平方米左右，协议中是6000平方米。原告在租赁场地上有大量的违章建筑，根据市政府相关部门认定为违章。投标须知中，被告提出是在现有厂房上进行改建或是修缮，但并没有许可原告在空地上进行违章建筑。原告在诉状中称是被告不盖章导致厂房不能转租，这不是事实，本案所涉场地上的房屋产权所有者是义乌市佛堂水泥厂，实际享受产权的是义乌市佛堂镇人民政府。被告取得以上租赁物的租赁权是基于佛堂镇政府的授权。对于诉状中原告陈述在2007年6月份将厂房改建完成，也不是事实，因为根据2008年1月20日补充协议仍然对现有厂房的修缮进行了约定，不可能在2007年6月份就完成改建。对评估报告我们也不予认可，根据原告提供的证据涉案场地上有部分厂房是违法建筑。被告收到的租金应该是3040000元左右，减去补贴变压器120000元，如果原告要求被告赔偿将近1480000元，显然是不符合情理的。而且，即使原告诉状中的所陈述的是事实，是折价处理，怎么折价也没有约定，且租金是远远低于市场价的。综上，驳回原告变更后的第一项诉讼请求。
原告叶菁彪为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
1、投标须知（复印件）、2004年3月2日佛堂镇政府出具的证明（复印件）、厂房租赁合同、补充协议（复印件）各一份，证明被告受镇政府委托将涉案厂房通过招投标的方式予以出租，原告中标后承租，原告与被告义乌市佛堂镇吴溪叶村民委员会就涉案厂房签订了租赁合同和补充协议并确定了双方的相关权利义务关系的事实。
2、2005年2月1日通知、房屋安全鉴定报告各一份（核对件），证明投标时涉案厂房是危房，是不能用于出租和使用的，但是投标时允许中标人进行改建和修缮，原告才去投标的。
3、叶新元、郑武林出具的情况说明、2008年4月30日被告村委会的会议记录（复印件，从被告处复印出来的）各一份、关于要求自行拆除影响安全生产违法违章建筑的通知二份，证明：（1）证明人作为投标人参与了涉案厂房的投标，投标前被告承诺中标人可对涉案房屋进行改建的事实；（2）事后，被告也按中标书上的要求对违章建筑在政府查处时进行协调的事实。
4、录音资料光盘、录音书面资料各一份，证明被告义乌市佛堂镇吴溪叶村民委员会要求原告自行委托评估公司对涉案厂房进行评估的事实。
5、房地产估价报告、收款凭证（复印件）各一份，证明（1）经评估，涉案厂房市场价值为1484500元的事实；（2）原告支付评估费7100元的事实。
被告义乌市佛堂镇吴溪叶村民委员会、义乌市佛堂镇吴溪叶村股份经济合作社共同质证认为：对证据1的真实性均没有异议。但是涉案厂房的实际租赁面积是7000平方米，并非是合同所载明的6000平方米。原告根据合同第八条来折价处理，我方是不认可的，折价的价款是需要双方进行协商，且涉案场地上部分厂房上存在着违章建筑，原告方在原有的场地上新建了违章建筑。投标须知、合同中也是约定在现有的厂房进行改建或者修缮。对证据2的真实性没有异议，但是鉴定报告记载的建筑面积只有1500平方米，被告实际交付给原告面积应该是2100平方米，我们是根据当时的房产证信息得出的，当时水泥厂的房屋建筑面积是2503.08平方米，扣除现在村委会在使用的321.03平方米。对原告的证明目的有异议，且这里面的房屋只要进行修缮或者加固就可以了，不一定要重建。投标须知已写明，且原告是被告村的村民也应当知晓厂房的情况。对证据3，对情况说明的真实性、关联性有异议，也不具备证据的形式要件，就算证据可以使用，也只是对原厂房进行改建或者修缮，并不是被告许可建造违章建筑。对违章建筑通知书二份的真实性没有异议，恰恰证明原告在租赁物中有违章建筑。对会议记录的真实性没有异议，已经在补充协议中写得很完整了。对证据4录音的真实性没有异议，但是关联性、合法性有异议，叶国良虽然是村委会主任，但是根据村里的制度和浙江省的相关规定，超过30000元的赔偿或者折价处理都要通过村民代表大会同意，叶国良是无权作出决定的。达不到原告的证明目的。而且评估的房屋真正的所有权人是义乌市佛堂水泥厂和佛堂镇政府，不是被告村委会。对证据5三性均有异议，从估价的目的看是为了征收，但实际并不是征收。被告当时提供的租赁物建筑面积应该是2182.05平方米，而原告现在评估出来是4741.17平方米，所以这里面存在着大量的违章建筑，违章建筑有2559.12平方米。而且建造的年份是2007年7月份也不是事实，根据原告提供的证据看，2005年时就进行了评估，房地产管理处鉴定为危房，但实际并不存在这么多改造，是原告为了多收收益，才对房屋进行改建。评估结果过高我们不认可。对收款凭证的真实性没有异议，但是关联性、合法性有异议，如果要被告承担，应当提供税务发票凭证，形式要件不符合。
6、申请证人叶某1、叶某2出庭作证，证明被告出租房屋时，曾承诺中标后对厂房可以改造，合同到期后对改造厂房进行折价处理的事实。
证人叶某1陈述：证人是被告村的村民，在2006年招投标时我担任村委会主任，与原告是同村人。2006年11月份时，我是被告村的村委会主任，担任到2008年年底改选。我们村当时对水泥厂是进行公开招投标的，涉案的场地和厂房原来是佛堂镇水泥厂的，是属于义乌市二建公司名下的，我们村里拿回来，管理使用和收益归我们村的，我们接管过来后，房屋是危房不能租赁，经开会决定就拿来公开招投标。投标时同意中标人对厂房进行改造，因为是危房，不改造是不能使用的。如果改造的话，这个费用谁中标谁投资的。到期后投资款的处理合同中约定是折价。村里同意折价的，具体折价是什么意思，按合同履行的，具体我记不清楚了。村里允许改造，是在招投标前就开会讨论过的。当时原告是最高标中标的。原告中标后，进行改建时向村里反映过，是原告怎么规划怎么改造的，根据实用性进行改造的。村里同意他拆掉之后进行改造的。村里没有明确过具体怎么改，是谁中标谁去改。村里认可的，因为是危房，危房是不能租的。改造厂房，村里没有去审批过。中标须知讲到改造时行政部门来干涉的话，村里会去协调的，这是村里开会决定的。我担任村长时，在2008年6月份，行政执法部门要求对违章建筑进行拆除，路边上有一个钢棚影响美观，行政部门通知原告拆掉，是行政部门要求怎么改就怎么改。行政部门叫原告改一下钢棚。其它厂房没有要求拆除。我去跟行政部门说过，这个是集体经济收益，如果拆掉了村里就没有收入了。我们对中标人改建没有具体明确的要求，是根据中标人的需要进行改建。承包款不能少，只要对出租有利，按中标人规划进行改建。关于双方厂房租赁物，是以我担任村主任时的合同为准；除了村委会使用的这一幢，其它厂房都已交付给原告。我们村委会现在使用的房屋是原水泥厂的。我在被告村担任村委会主任担任了四届，共12年，到2008年年底。厂房租赁合同、2008年1月份的补充协议上“叶某1”的签名都是我签的。2008年卸任村委会主任后，我就没有去管村里的事情了。当时签厂房租赁合同时，场地上面有多少房屋记不清楚了，有录像的。房屋建筑面积大约是3000多平方米。村里留了二、三百平方米包括一幢二层房屋和场地使用；其它都交给原告使用了。合同签订之后，原告是拆除了大部分的房屋进行重建的；除了靠江边还有另一块留着。中标后没有多久就开始重建了，马上拆掉的。具体拆掉了多少房屋不清楚。原告的房屋留了多少记不清楚了。基本上是需要维修的，不修要漏水的。厂房交给他了我们村里就没有去管了，他自己怎么规划使用，只要租金不少给村就行了。房屋拆掉后重建没有经过主管部门的审批。拆掉后马上重建好的，很快的。建好后就可以租给人家的。合同当时约定折价处理，没有约定如何进行折价。
证人叶某2陈述：我与原告是同村人。我是被告村的村民。2006年11月份村里水泥厂进行招投标时，我参与了，当时有二、三十人报名参加。我当时想去投标的，厂房都是很破的，拆掉重建后怎么处理，因为八年出租后重建成本都没有收回来，当时村里说折价回收处理的，大家都是知道的。房屋是危房，不能用的。投标前已经空置了三、四年。村里同意拆掉重建的，是宣布过的。不然没用的，当时中标的价格是算高的。村里说要折价，折价是按造价折价，房屋村里回收，折价款给中标人。原告与被告村委会签订合同时，我不在场。我参与涉案厂房招投标具体是什么时间参加的忘记了。我参与投标过的。我参与招投标时，房屋是有的，就是已经很旧很破了，不能使用的，具体面积没有去算过。投标前我去问过能不能拆掉，能否按自己的要求进行重建，是算土地面积的。被告交付给原告的房屋可能是几千平方米。因为房屋太破，我去问过重建后折价回收的。当时出租只有5、6元一个平方米，当时造价就要100多元一平方米。被告交付给原告的房屋基本上都拆光重建了。因为那个房屋以前是做水泥的，且房屋的高度很低的，高度不高，机房那里可能没有拆。其它地方跟原来的都不一样了。
被告义乌市佛堂镇吴溪叶村民委员会、义乌市佛堂镇吴溪叶村股份经济合作社共同质证认为：对叶某1的证言有异议，因为他说的投标须知是村委会进行决定的，是对现有的厂房进行改建的，庭审时他说是原告要怎么改就怎么改，对此我们有异议。被告也特别问了叶某1是以书面的合同为准还是以今天说的话为准，叶某1说是以书面合同为准；对部分证词有异议。对叶某2，合同签订时他也不在场的，双方如何合意，证言也说明不了什么问题。这个事情也将近十年了。叶某2称全部是危房，但也并不是全部都是危房，有些修缮后还是可以使用的。
被告义乌市佛堂镇吴溪叶村民委员会、义乌市佛堂镇吴溪叶村股份经济合作社为证明自己的主张，共同向本院提供如下证据：
1、房产证明11份、土地使用权证明及附图（复印件）各一份，证明本案争议的标的原系义乌市佛堂镇水泥厂所有，占地面积7903.19平方米，建筑面积有2503.08平方米，扣除村委会使用的面积312.03平方米的事实。被告补充说明：房产证明标注房屋二、三号幢现在是由村委会使用，其余房屋都已交付给原告。
2、佛堂镇人民政府出具的证明一份【核对件，原件存于（2004）义民初字第1641号案卷内】，证明本案争议的场地租赁权、收益权归义乌市佛堂镇吴溪叶村民委员会的事实。
原告叶菁彪质证认为：对证据1、2，真实性均没有异议。证明目的有异议，房产证所登记的是1993年的建筑面积，后来在90年代末扩建时已经拆掉了，占用土地面积也是有出入的。签订的租赁合同时建筑面积和占地面积跟所有证上的面积是有出入的；具体多少面积没有丈量过。
结合双方当事人的质证意见，本院对原、被告双方提供的证据认证如下：
一、对原告叶菁彪提供的证据。1、对证据1投标须知、2004年3月2日佛堂镇政府出具的证明、厂房租赁合同、补充协议本身的真实性予以确认。关于合同效力，本院在下文中予以论述。2、对证据2通知、房屋安全鉴定报告的真实性予以确认；关于关联性，可以表明涉案厂房在出租时部分房屋属于危房，需要进行修缮后使用。3、对证据3中的情况说明，该情况说明从证据形式上看属于证人证言，证人无正当理由未出庭作证，本院对该情况说明的证明力不予确认；对会议记录本身的真实性予以确认，该会议记录可以表明在2008年4月份，被告同意对原告现已建成的厂房允许开窗及安装空调设备等，表明当时被告已经知晓原告对厂房进行了改建；对违法违章建筑通知的真实性予以确认，该两份材料可以表明原告对涉案厂房进行拆建后，涉案厂房已经被行政部门认定为违法违章建筑，对该事实本院予以确认。4、对证据4录音资料本身的真实性予以确认；关于关联性，本院认为，该通话录音只能表明原告与被告村委会主任叶国良对评估的事项进行商谈，但涉及村里重大事宜，应由村民委员会召开村民大会决议，该通话录音本身不能表明本案评估是由原告与被告村民委员会共同委托的；对其证明力不予确认。5、对证据5房地产估价报告、收款凭证，被告虽对该组证据提出异议，认为评估价格过高，但被告又不申请重新鉴定，本院对该组证据的真实性予以确认；原告自认该评估报告中不包含一间三层楼房，本院对该事实予以确认；根据该份评估可以表明，涉案厂房内的14幢房屋在2016年7月19日的房地产市场价值为人民币1484500元。6、对证据6叶某1、叶某2的证言，本院认为，叶某1与原告无特殊的利害关系，其系原、被告双方签订厂房租赁合同时被告村的村主任，且厂房租赁合同以及补充协议上均有其签名，叶某1对涉案厂房的招标、租赁、拆建、审批问题的陈述较为客观，本院对叶某1的证人证言予以确认；对证人叶某2的证言，叶某2虽陈述参与了涉案厂房的投标过程，并未实际参与合同的签订过程，对其关于厂房租赁的内容不予确认；但其陈述涉案厂房在交付给原告后基本拆光重建了，该陈述与证人叶某1的陈述基本一致，原告叶菁彪也陈述在合同签订之后，场地上的房屋大部分都拆掉后进行了重建，只剩下最高的一间三层房屋没有拆除；故本院对该事实予以确认。
二、对二被告提供的证据。1、对证据1房产证明、土地使用权证明及附图的真实性予以确认；2、对证据2佛堂镇人民政府出具的证明真实性予以确认。
根据本院审核认定的证据，结合双方当事人的庭审陈述，本院对本案事实认定如下：
原告叶菁彪系义乌市佛堂镇吴溪叶村村民。2006年11月10日，原告叶菁彪（乙方）与被告义乌市佛堂镇吴溪叶村民委员会（甲方）签订厂房租赁合同一份，约定：一、甲方经公开招投标将位于赤佛公路东侧原佛堂水泥厂厂房、场地（以下简称租赁物）租赁于乙方使用；租赁物面积经甲乙双方认可约为6000平方米；二、租赁期限为8年，即从2006年12月1日起至2014年11月30日止；三、租金每年389000元；第一年租金于本合同生效时付清，以后租金在当年九月底付清；四、乙方应交纳租赁保证金50000元，租期期限届满，在乙方交清全部租金及因本租赁行为所产生的一切费用并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等责任后十五日内，甲方不计息一次性退回；……八、租赁期限内如乙方对租赁物进行装修、改建，须经甲方同意后方可实施，由此产生的费用由乙方自行承担。租赁期满甲、乙双方对改建部分厂房应在2014年10月份进行折价处理，否则乙方视为自愿放弃，折价款在租赁期满后十五日内兑现；九、经甲方书面同意后，乙方方可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等……双方还约定了其他事项。合同签订当日，原告缴纳保证金50000元。合同签订之后，被告义乌市佛堂镇吴溪叶村民委员会将涉案场地上的两幢房屋自留作为村委会办公用房使用，其余房屋均交付给原告使用。合同签订后一年左右，原告叶菁彪对被告村交付的大部分房屋进行拆建。2008年1月20日，原告与被告义乌市佛堂镇吴溪叶村民委员会签订补充协议一份，约定，围墙拆除未建回，缩小厂面积约150平方米，除原告承包款每年9000元；被告方同意现已建成的厂房、墙允许开窗及装空调。房屋重建之后，原告叶菁彪一直使用涉案场地上重建后的房屋并按每年380000元的标准缴纳租金。2014年11月30日合同约定期限届满之后，原告继续使用涉案场地至2016年8月份，但未缴纳租赁期限届满之后的租金。
2016年8月20日，涉案场地上的房屋建筑因涉及违章建筑被行政主管部门拆除。2016年7月21日，义乌市众康房地产评估有限公司根据原告的委托对涉案场地上的14幢房屋进行价值评估并出具评估报告一份，评估报告载明：估价对象为义乌市赤佛公路东侧原佛堂水泥厂内的14幢房屋，总建筑面积为4741.17平方米；估价对象在价值时点2016年7月19日的房地产市场价值为人民币1484500元。
另查明，涉案场地的土地使用权登记于义乌市第二建筑工程公司名下，土地证号为义国用（1997）6**号，土地证载明的土地面积为7903.19平方米。涉案场地上的房屋所有权人登记为义乌市佛堂水泥厂，产权证颁发时间为1993年12月28日，产权证载明的建筑面积为2503.08平方米；义乌市第二建筑工程公司系集体企业，现仍在册，投资人为佛堂镇工商企业服务中心；义乌市佛堂水泥厂也系集体企业，于1985年9月设立，于1994年5月注销。2004年3月，佛堂镇人民政府出具证明，载明：“兹有佛堂镇原水泥厂厂房和场地在产权转变之前，镇政府委托吴溪叶村委负责使用或出租，收益归吴溪叶村集体所有。”2005年1月27日，经义乌市房地产管理处鉴定，涉案场地上6幢厂房总建筑面积1500平方米的房屋系危房。
在本案审理过程中，经现场勘查，涉案场地上的所有建筑物，包括原告租赁的房屋以及村委会自留使用的房屋，均已被拆除；现涉案场地上无建筑物，场地处于闲置状态。
在本案审理过程中，关于本案合同的效力问题，原告认为涉案的厂房租赁合同是无效合同；同时，认为厂房租赁合同第八条系合同当中的结算和清理条款。被告认为厂房租赁合同系有效合同。双方均认可合同的效力由法院依法确定。
本院认为，本案的争议焦点有以下几点：一、涉案厂房租赁合同的效力问题？二、涉案场地上的房屋在2016年8月份被依法拆除之后，二被告是否应当承担房屋被拆除的损失？三、保证金50000元是否应予退还？
关于第一个问题，本院认为，在2006年11月份双方合同签订之时，涉案厂房、场地的所有权人分别是义乌市第二建筑工程公司、义乌市佛堂水泥厂，均系集体企业，义乌市佛堂镇人民政府已经在2004年明确将涉案厂房和场地委托义乌市佛堂镇吴溪叶村民委员会负责使用或出租，故被告义乌市佛堂镇吴溪叶村民委员会在签订合同之时有权对涉案厂房和场地进行出租。因此，原告与被告义乌市佛堂镇吴溪叶村民委员会在2006年11月10日签订的厂房租赁合同，在签订之时系双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，属于合法有效的合同。原告主张涉案合同系无效合同，理由之一，是原告认为交付的房屋系危房；本院认为，危房系行政管理部门对房屋使用性能、安全性能、现状的描述，但危房本身不构成被告无权出租的理由，也不构成合同无效的理由。原告主张涉案合同无效的理由之二，是场地上的房屋在合同签订之后大部分被拆建，系违章建筑，故导致合同无效；本院认为，涉案合同在签订之时所涉的租赁物包括房屋和土地的出租，均是经过了权利人的授权和许可；而在合同签订之后，原告对涉案场地的地上建筑物大部分进行拆建，这是双方在合同履行过程中产生的问题，不能改变合同在签订之时的效力问题；而且，即使厂房大部分被拆建，但场地上还有部分房屋并未被拆建，且涉案厂房的土地性质从始至终也未发生改变；综上，本院认为，涉案厂房租赁合同属于有效合同，双方应当按照合同约定履行各自的义务。至于合同履行过程中因房屋拆建而造成的纠纷，双方可依据合同约定的权利义务进行处理。
关于第二个问题，涉案场地上的房屋于2016年8月20日因涉及违章建筑被依法拆除，且其中大部分房屋是原告在合同签订之后，对涉案场地的房屋在2007、2008年进行拆建而成。庭审中双方虽然对厂房租赁时的建筑面积、幢数；被改建的房屋幢数无法完全达成一致，但可以明确的是，2016年7月份的评估报告上所绘制的房产平面图与1993年12月份义乌市房地产管理处所绘制的房产附图中所载的房屋坐落、建筑面积已经不同，表明原告所实施的拆建行为属于改建、扩建行为。被告主张其未许可原告在空地上进行建造，本院认为，原告在2007、2008年实施拆建行为，被告于2008年1月与原告签订的协议书同意“现已建成的厂房墙允许开窗及装空调”，且在2016年8月份房屋被拆除之前，被告在长达将近十年的使用时间内未对原告的改建、扩建行为提出异议，表明被告认可原告对涉案房屋进行改建、扩建。根据厂房租赁合同第八条的约定，租赁期限内如乙方对租赁物进行装修、改建，须经甲方同意后方可实施，由此产生的费用由乙方自行承担；租赁期满，双方对改建部分厂房在2014年10月份进行折价处理。双方在合同中虽然约定了对改建部分厂房进行折价处理，但并没有约定如何进行折价。本案中，涉案厂房的改建、扩建部分房屋未办理合法的建设手续，根据法律规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本院认为，房屋的建造行为需要相关行政部门的审批手续，原告作为承租人应当知晓改建、扩建房屋需要履行合法的手续，并不是被告村委会同意或许可即使得其改建、扩建房屋的行为合法化，其私自进行改建、扩建而导致房屋因涉及违章建筑被拆除，原告行为存在过错，原告不能以村委会许可其拆建行为为由免除自己的责任，故原告应承担相应的责任。而被告义乌市佛堂镇吴溪叶村民委员会作为出租人既未予阻止原告的改建、扩建行为，又未办理合法建设手续，而是以默许的方式同意原告的搭建行为，被告也存在相应的过错。本案双方均存有过错，故双方对相应的费用各自承担50%的责任。关于改建、扩建费用，根据评估报告，涉案厂房在2016年7月19日的现值为1484500元；原告主张评估报告上所载的建筑物均系拆除重建的房屋，被告主张部分是拆除重建，部分是在原有建筑物上加高升层；因双方均未能提供相应的证据，本院根据评估报告酌情考量，确定涉案厂房改建、扩建的费用在评估现值1484500元的基础上按九折处理，即为1336050元；原、被告对该项费用按照各自的责任各半负担，即被告应负担668025元；关于评估费用7100元，系原告为确定涉案厂房改建、扩建费用的合理支出，该款亦由双方各半负担。
关于第三个问题，合同中约定租赁期限届满后，原告交清租金以及交还租赁物后，保证金50000元予以退还。本案中，双方约定的租赁期限届满之日为2014年11月30日止，此前原告的租金已经全部按约付清，而租赁期限届满后的租金被告已经另案提起了诉讼；之后双方因折价问题产生争议，被告义乌市佛堂镇吴溪叶村民委员会也一直未要求原告交还或腾退涉案厂房，而到2016年8月份涉案厂房被全部拆除，厂房已不存在交还或腾退的可能性。故被告义乌市佛堂镇吴溪叶村民委员会应当返还保证金50000元。
被告义乌市佛堂镇吴溪叶村股份经济合作社作为村里设立的经济实体，村民委员会的经济收入，来源于村经济合作社经营管理本村财产的直接收益，其与村民委会员经济上无法完全独立；故被告义乌市佛堂镇吴溪叶村股份经济合作社应与被告义乌市佛堂镇吴溪叶村民委员会对上述款项承担共同还款责任。综上，原告叶菁彪诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
一、被告义乌市佛堂镇吴溪叶村民委员会、义乌市佛堂镇吴溪叶村股份经济合作社于本判决生效后十日内支付原告叶菁彪厂房改建、扩建费用668025元、评估费3550元，合计人民币671575元。
二、被告义乌市佛堂镇吴溪叶村民委员会、义乌市佛堂镇吴溪叶村股份经济合作社于本判决生效后十日内返还原告叶菁彪50000元。
三、驳回原告叶菁彪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7913元，由原告叶菁彪负担3913元，由被告义乌市佛堂镇吴溪叶村民委员会、义乌市佛堂镇吴溪叶村股份经济合作社负担4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 叶 飞
二〇一六年十二月二十三日
代书记员 丁建建