四川省达州市通川区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1702民初693号原告：陈历国，男，1965年8月1出生，汉族，住达州市通川区。委托诉讼代理人：王伟，四川法尊律师事务所律师。被告：四川天泰置业发展有限公司，住所地达州市通川区西外马房坝五一花园1幢。法定代表人：许亚军，执行董事。委托诉讼代理人：李威，四川虹信律师事务所律师。原告陈历国与被告四川天泰置业发展有限公司（以下简称天泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈历国的委托诉讼代理人王伟、被告天泰公司的委托诉讼代理人李威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈历国向本院提出诉讼请求：1.判决被告为原告立即办理“天泰.凤翎锦绣”项目1号楼17层7号房屋的房产证和土地使用权证；2.判决被告支付原告因逾期办理“天泰.凤翎锦绣”项目1号楼17层7号房屋的房产证和土地使用权证的违约金（自2013年12月1日起计算至实际办妥为止）；3.判决被告支付原告因逾期交付“天泰.凤翎锦绣”小区18号楼房屋的违约金（自2015年1月1日起计算至实际交付房屋为止）。诉讼过程中，原告将第2项诉讼请求中的逾期办理两证违约金明确为2万元，将第3项诉讼请求中的逾期交房违约金明确为4万元。事实和理由：被告因建设“天泰·凤翎锦绣”项目，需要拆迁原告所有的原达州职业技术学院C区教职工住宅楼3单元房屋。双方平等自愿的基础上于2011年11月11日签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》（编号：41），其中约定：1、拆迁人安置给被拆迁人的房屋为1号楼及18号楼房屋；2、1号楼最迟不超过2012年5月31日交房，18号楼最迟不超过2014年12月31日交房；3、拆迁人向被拆迁人交付1号楼所选定的安置房后18个月内，必须办妥房产证和土地使用权证，逾期未办妥，按每逾期一天300元的标准支付违约金给被拆迁人，逾期六个月未办妥两证，如被拆迁人选择退房，则可要求拆迁人按所选房屋当时市价的三倍金额赔偿；4、若18号楼的安置房因甲方原因逾期交付，甲方则按每逾期一天300元标准向乙方支付违约金，逾期3个月仍不交房，乙方要求退房时，甲方必须按照乙方所选房屋当时市价的3倍金额赔偿。以上拆迁人即为本案被告，被拆迁人即为本案原告。《协议书》签订后，原告依约履行了腾交房屋、交付两证及其它相关义务，被告于2012年5月31日前交付了1号楼的房屋，但被告至今没有为原告办理1号楼所安置房屋的房产证和土地使用权证，也没有交付18号楼所安置房屋。综上所述，《协议书》系双方真实意思表示，合法有效，各方应当严格信守，不得违反。被告未按时为原告办妥两证、未按时交付18号楼的安置房屋，其行为构成违约，被告应当承担违约责任并继续履行办理两证和交房义务。原告遂诉讼来院。被告天泰公司辩称，如原告未提交6万元损失的证据，其申请下调违约金标准，原告可自行办理房屋产权证，因此造成损失及损失扩大部分应由原告自行承担。办理产权证是双务行为，其只是协助义务人，即将原告提交的办证资料转交房管局，其未收到原告提交的办证资料，导致无法办理。案件涉及的18号楼逾期交房，并非其公司的原因，是由于第三方政府的原因，《房屋拆迁安置补偿协议书》约定了支付违约金情形需是其公司原因，公司虽知晓工程建设需要施工许可和土地性质变更，但相关主体并非公司，因此，根据《房屋拆迁安置补偿协议书》的约定，其不应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月14日，原告陈历国（乙方）、被告天泰公司（甲方）签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，该协议主要约定：建设项目名称：天泰·凤翎锦绣；建设项目地点：达州；建设单位：四川天泰置业发展有限公司；乙方被拆迁房屋位于达州内教职工住宅楼3单元9层18号，房屋产权证记载建筑面积94.2㎡；乙方原旧房建筑面积：94.2㎡，甲方优惠乙方建筑面积80.07㎡，两项相加后总安置住房面积为174.27㎡；乙方选择的安置住房位于天泰·凤翎锦绣1幢，建筑面积约139.71㎡和18幢，建筑面积约68.25㎡；乙方自找周转房临时过渡，其中1号（1幢）楼与2、3号楼同时交房安置，最迟不超过2012年5月31日，18号楼交房期限为C校区教职工私有住房拆迁完毕后19月内，最迟不能超过2014年12月31日；违约责任：因甲方责任未能在本协议约定的期限内按期向乙方交付其选定的1号楼安置房时，甲方按每逾期一天人民币300元的标准向乙方给付违约金；如甲方擅自将被拆迁人选定的安置房出售或挪作他用，甲方必须按照乙方所选定安置房同类房屋的当时市场售价的三倍金额进行赔偿。若18号楼的安置房因甲方责任逾期交付时，甲方按每逾期一天人民币300元的标准向乙方给付违约金，逾期3个月仍不能交房，乙方要求退房时，甲方必须按照乙方所选定房屋的当时市场价的三倍金额进行赔偿；甲方向乙方交付1号楼其所选定的安置房后18个月内，必须负责为乙方办妥房屋产权证和土地使用证，逾期未办妥，按每逾期一天人民币300元的标准向乙方给付违约金，逾期六个月仍未办妥两证，如乙方选择退房，则乙方可要求甲方按照所选定房屋的当时市场价的三倍金额进行赔偿。如因乙方未按规定交旧房屋产权证和土地使用证原件等相关资料影响甲方及时办理两证，则甲方免责。甲方向乙方交付18号楼其所选定的安置房后18个月内，必须为乙方办妥房屋产权证和土地使用证，逾期未办妥，按前述办法执行。该协议签订后，原告按约定将旧房屋及手续交由被告。被告拆迁房屋后按约向原告交付了第一套安置房，即“天泰·凤翎锦绣”1号楼17层7号房屋，但至今未给原告办理该房屋的产权证及土地证书。另被告未按约定时间向原告交付第二套安置住房即“天泰·凤翎锦绣”18号楼18层9号房屋，2016年10月18日，被告向原告等被拆迁户发出公告，要求自2016年10月20日起至11月15日止，对各被拆迁户办理结算手续，原、被告至今未办理“天泰·凤翎锦绣”18号楼18层9号房屋接房手续。同时查明，2014年9月4日，达州市国土资源局向天泰公司出具了《关于四川天泰置业发展有限公司办理土地出让手续的请示》，主要内容：1.拟同意达州原教职工房改房土地面积1557.74平方米转让给四川天泰置业发展有限公司用于“天泰·凤翎锦绣”项目建设，由该公司办理土地出让手续。……2.建议同意按四川恒大国源房地产土地评估咨询有限公司提供的《土地估价报告》补缴土地出让金。……3.建议四川天泰置业发展有限公司在缴清土地出让金后按实测面积1548.88平方米变更土地登记。2013年4月8日、2014年2月24日、2014年6月10日、2014年9月28日，达州市职业技术学院均向达州市住房和城乡规划局发出了请示和报告，请求相关主管部门同意“天泰·凤翎锦绣”项目先放线进行施工，开发商抓紧办理和完善相关建设手续。达州市住房和城乡规划建设局针对“天泰·凤翎锦绣”18号楼向天泰公司于2014年5月3日发出了责令停止违法行为通知书，8月12日发出了责令改正通知书，11月18日发出了停止施工的通知。2014年12月11日，达州市建设工程质量安全监督站发出了关于贯彻落实《达州市确保实现大气环境质量目标应急攻坚方案》的通知，要求自2014年12月1日至12月31日停止施工作业。2015年5月11日，天泰公司取得了18号楼的建设工程规划许可证,6月4日取得了建筑工程施工许可证，合同开工日期2011年11月1日，竣工日期2013年12月30日。本院认为，原、被告双方在平等、自愿、等价有偿的基础上签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，其内容未违反法律、法规强制性规定，对违约金的约定也是相互对等的标准，故应确认该协议书合法有效。该协议中约定被告为原告“天泰·凤翎锦绣”1号楼17层7号房屋办理产权证及土地使用权证的时间是2012年5月31日交房后的18个月内，即2013年11月30日前，逾期则按每天300元支付违约金。而在实际履行中，被告虽在约定期限内交付该房屋，却未在2013年11月30日前为原告办妥产权证和土地使用权证，截止原告起诉时2017年2月24日，仍未给原告办理两证，逾期办证近三年零一个月时间，已构成违约，因此，被告应承担逾期办证的违约责任。原告的“天泰·凤翎锦绣”18号楼18层9号房屋，《房屋拆迁安置补偿协议书》约定的交房时间是2014年12月31日，逾期按每天300元支付违约金。被告于2016年10月18日发布公告要求原告等被拆迁户办理结算入住手续，被告就此套房屋的公告交房时间已逾期近两年，亦构成违约，被告应承担逾期交房的违约责任。鉴于原告对第一套房屋主张的逾期办证的违约金2万元，对第二套房屋主张的逾期交房违约金是4万元，系原告对合同违约金进行的主动调减，远低于合同约定的标准，且被告对逾期办证、交房存在过错，故原告的该两项诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告立即办理第一套房屋的产权证和土地使用权证的诉讼请求，因被告依法负有继续履行合同义务，故本院予以支持。被告辩称办理产权证是双务行为，其只是协助义务人，18号楼逾期交房，并非被告公司原因，是由于政府原因，合同约定了支付违约金情形须是被告公司原因，被告虽知晓工程建设需要施工许可和土地性质变更，但相关主体并非被告公司，因此不应承担违约责任的意见，因被告该抗辩理由并非法律规定应予免责的法定情形，对被告该抗辩意见，本院不予支持。为保护当事人的合法权益，维护合同的严肃性，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告四川天泰置业发展有限公司在本判决生效后三十日内向相关不动产登记机构提交符合办理不动产权属登记的所有资料为原告陈历国办理位于达州市通川区外胡家坝社区“天泰·凤翎锦绣”1号楼17层7号房屋的不动产权属证书；二、被告四川天泰置业发展有限公司在本判决生效后次日向原告陈历国支付逾期办理达州市通川区外胡家坝社区“天泰·凤翎锦绣”1号楼17层7号房屋的不动产权属证书违约金2万元及逾期交付达州市通川区外胡家坝社区“天泰·凤翎锦绣”18号房屋的违约金4万元，共计6万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由被告四川天泰置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审 判 长  姚亚林审 判 员  张 阳人民陪审员  潘红梅二〇一七年八月二日书 记 员  余 娜