杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭经开民初字第984号
原告（反诉被告）：陈喆。
委托代理人：斯佳，浙江坚定律师事务所律师。
被告（反诉原告）：江平。
委托代理人：周星。
原告陈喆诉被告江平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月16日立案受理后，依法适用简易程序由审判员刘承娜独任审判，于2015年9月2日公开开庭进行了审理。审理中，被告江平提出反诉，本院审查后予以准许，将本诉、反诉一并审理。原告（反诉被告）陈喆的委托代理人斯佳，被告（反诉原告）江平及其委托代理人周星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈喆起诉称：被告代表出租人王晚霞与原告于2013年9月1日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于杭州下沙高教东区学林街16号杭师大3号学生公寓一楼7号的店铺出租给原告经营，租期从2013年9月1日至2016年9月1日，每年租金12万元，租金一年一付，承租人交纳保证金2万元。合同第12条约定，出租人交付的房屋不符合合同约定严重影响使用的，承租人有权单方解除合同并要求赔偿违约金2万元。合同签订后，原告已按约支付保证金2万元，并每年按期支付租金，原告用该商铺经营西点店。合同签订时，被告出具承诺书及委托书，承诺合同中涉及出租方王晚霞的义务与责任全部由被告一人承担，如有违约由被告承担责任。后来得知，被告所称的王晚霞店铺系从杭州师范大学租赁取得，租期从2013年7月8日到2016年7月7日，且杭师大与王晚霞在合同中约定该房屋不得转租。因此，被告上述隐瞒行为已对原告构成违约。2015年6月，因被告拖欠杭师大租金超过一个月，杭师大决定收回店铺，导致该店铺于2015年7月11日起被停电至今，致使原告无法正常经营，造成严重损失。原告与被告多次交涉，并于7月11日停电当天通过电话和短信两次催告被告采取措施确保该店正常使用，但被告均予拒绝。原告认为，被告的严重违约行为致使双方租赁合同目的无法实现，该店已不具备营业条件，依据《合同法》第94条、第114条规定，解除双方合同并要求被告赔偿损失。原告为维护自身合法权益，诉至法院请求判令：一、解除原、被告签订的房屋租赁合同；二、被告退还原告租赁保证金20000元；三、被告支付原告违约金20000元；四、被告向原告退还已收取租金金额17096元（自2015年7月11日起计至2015年9月1日）；五、本案诉讼费用由被告承担。
被告江平答辩称：在签订合同之前，原告及其母亲都看过王晚霞与杭师大的租赁合同，被告已将房屋情况如实告知，原告是在知晓且完全认可的情况下签订了协议，被告不存在隐瞒行为。关于原告所述2015年7月因被告拖欠杭师大租金超过一个月而致杭师大决定收回店铺，实际上截至8月31日，被告一直在与杭师大就相关问题进行协商和沟通，原告起诉之前，杭师大并没有收回房屋。2015年7月11日，案涉商铺停电导致原告无法使用店铺，停电的原因有很多，主要是原告营业执照到期未去办理，原告使用、存放液化气。关于房租的交付问题，原、被告合同中约定了第一年的交付日期，后两�没有明确约定，当时双方口头约定，原告支付房租的日期以杭师大要求支付日为准，但之后原告不承认，双方出现矛盾。
反诉原告江平反诉称：2013年8月25日左右，陈喆通过网上出租信息联系江平商谈房屋租赁事宜，江平主动出示王晚霞与杭州市市直机关事业单位的房屋租赁合同，拍卖成交确认书以及委托书，陈喆及其母亲都一一查阅，江平已向陈喆明确告知房屋实际情况和相关事宜，陈喆在完全知晓并认可的情况下，于2013年9月1日与江平签订房屋租赁合同。同时江平将上述材料的复印件提供给陈喆。关于房屋租赁合同相关事宜，江平不存在隐瞒行为，且在2013年9月1日至2015年7月11日期间，杭州师范大学并未对转租事宜提出干涉。根据合同第三条约定，陈喆保证所租房屋为商业用房（不得经营餐饮，有明火，有油烟，网吧等影响学生学习、休息的项目），否则视为�喆违约。江平之后了解到，陈喆经营的西点项目在工商登记信息行业一栏显示为“其他未列明餐饮业”，经营类别一栏显示为餐饮类，明显违反合同对经营项目的约定。合同第十五条第三项约定，陈喆应合法经营，如违法经营，江平有权解除合同，保证金不予返还，且违约方应承担一切经济损失和法律责任。实际上，陈喆以王晚霞名义办理的营业执照于2015年3月10日已到期，之后没有去工商部门办理延期和重新注册登记，但从2015年3月10日至7月11日却照常营业。根据《中华人民共和国公司登记管理条例无照经营查处取缔办法》第二条和第四条规定，陈喆无照经营的方式为违法经营行为，并且时间跨度四个月之久。期间，江平多次口头告知规劝，然陈喆未予理睬。江平后来得知，陈喆以相对低廉的租金承租了位于杭州师范大学2号楼7号商铺，目前在着手装修，且事先未�知江平终止合同，存在隐瞒行为。这一行为导致江平与杭师大签订的租赁合同没有继续履行的基础，不得已要跟学校解除合同，将致使交纳给杭师大的保证金22800元被没收，造成巨大损失。直至2015年8月13日，江平一直在和学校进行协商，并未签订书面的解除合同文件，学校也未收回该房屋，且陈喆的生产设备及柜台一直存放在该店。反诉原告请求法院判令：一、解除反诉原、被告签订的房屋租赁合同；二、反诉被告交纳的租赁保证金不予退还；三、反诉被告支付反诉原告违约金20000元；四、反诉原告被学校扣除的22800元由反诉被告承担；五、本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告陈喆答辩称：一、对反诉原告提出的解除房屋租赁合同无异议，但解除系江平违约导致，非陈喆违约导致。二、对于江平被扣除的保证金，该费用系江平与杭师大的合同所引起，合同约束�方是江平和杭师大，江平未按约支付租金导致损失，与陈喆无关。三、对于其他两项反诉请求，无事实及法律依据。根据双方签订的合同第3条约定，房屋用途明确约定是商业用房，陈喆未超出使用范围，因房屋建于大学周边，不能影响学生休息，没有超出经营范围。四、合同中约定，承租方应合法经营，若违法经营，则出租方有权解除合同，合法经营的范围双方未进行细化。根据合同约定，承租方被投诉5次以上，出租方才有权解除合同。五、被告是否无证经营或者延期、重新办理登记手续，不属于本案租赁合同的范围，若违反应由相关单位予以处罚，不应以解除租赁合同来处理。六、陈喆是否另行租赁商铺与本案无关。
本院经审理查明：2013年9月1日，王晚霞委托江平与陈喆签订了《房屋租赁合同》，约定陈喆向王晚霞承租商铺位于杭州下沙高教东区学林街16号杭师大3号学生公寓一楼7号房屋，建筑面积约27平方米；房屋租赁期限自2013年9月1日至2016年9月1日；年租金120000元，一年一付，第一年房租半年一付，前半年房屋租金60000元与房屋租赁保证金20000元签合同当日付清，后半年房屋租金必须在一月十五日之前付清。承租方保证所租房屋为商业用房（不得经营餐饮，有明火，有油烟，网吧等影响学生学习、休息的项目），否则视为承租方违约；承租方保证在该租赁房屋所规定的用途范围内，按国家规定依法经营。出租方有下列情形之一，承租方有权单方解除合同：未按约定时间交付房屋达十日的；交付房屋不符合合同约定严重影响使用的；不承担维修义务致使房屋无法正常使用的；交付的房屋危及承租方安全或者健康的。承租方有下列情形之一，出租方有权单方解除合同：不支付或者不按照约定支付租金达三十日的；擅自改�房屋用途的；擅自拆改变道或损坏房屋主体结构的；利用该房屋从事违法活动的。租赁期内，出租方不得擅自提前收回房屋，否则应将已收取的租金余额及房屋租赁保证金退还承租方并支付违约金20000元；承租方擅自解除合同的，出租方有权没收其交纳的20000元租赁保证金。备注：出租方承诺承租方使用房屋三年整，如学校提前收回房屋，出租方则负责赔偿承租方未享受租房时间的租金（按日计算）。
2013年9月1日，江平向陈喆出具了《承诺书》，其中载明江平代王晚霞办理案涉房屋出租事宜，并签署办理相关合同与手续。江平承诺，与陈喆签订的房屋租赁合同中涉及王晚霞的义务与责任，均由江平承担，如有违约，愿意承担与之相关的一切法律责任与经济责任。2013年9月6日，王晚霞出具《委托书》，明确其委托江平全权代为处理案涉商铺的租赁事宜。
另查明，2013年，王晚霞与杭州师范大学资产经营有限公司签订了《杭州市市直机关事业单位房屋租赁合同》，约定王晚霞向杭州师范大学资产经营有限公司承租案涉商铺，租赁期自2013年7月8日至2016年7月7日；房屋年租金114000元，第一年租金及履约保证金22800元，于2013年7月2日前付清，以后年度的年租金由承租方在每年5月8日前直接支付给出租方；若逾期付款超过一个月，视为根本违约，出租方有权单方解除合同，承租方的履约保证金不予返还。
陈喆承租房屋后用于经营西点，其按约向江平支付了2013年9月1日至2015年9月1日的房屋租金，并支付了保证金20000元。江平未按约向杭州师范大学资产经营有限公司支付房屋租金。2015年7月11日，案涉商铺因欠付租金被杭州师范大学资产经营有限公司停电，陈喆停止经营。2015年7月30日，杭州师范大学资产经营有限公司出具了《告知书》，其中载明，根据合同第四条，王晚霞应于2015年5月8日前支付租金，但截至7月10日，经多次催缴，仍未交纳，现出租方决定解除合同并收回房屋，履约保证金不予退还。江平于2015年8月8日收到了《告知书》并出具回执。
上述事实由原、被告提供的《房屋租赁合同》，原告提供的承诺书及委托书、拍卖成交确认书、杭州市直机关事业单位房屋租赁合同、收据、收条、转账凭证、通话录音、短信截图、告知书、回执、图片以及被告提供的个体工商户登记情况等证据加以证明。此外，被告提供的短信截图、视频录音等材料，与本案无直接关联，本院不予认定。
本院认为：陈喆与王晚霞签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。王晚霞委托江平处理案涉商铺租赁事宜，江平承诺所有合同义务与责任均由其承担，不违反法律规定，陈喆亦予认可，本院予以确认。陈喆已按约向江平支付了房屋租金，但因江平未按约向杭州师范大学资产经营有限公司支付房屋租金，而导致案涉商铺于2015年7月11日被停电，陈喆无法继续经营，事实清楚，合同不能继续履行的违约责任在于江平。江平抗辩案涉商铺被停电的原因主要是陈喆的营业执照到期未去办理，使用、存放液化气，与事实不符，本院不予采纳。江平抗辩根据合同约定案涉商铺不得经营餐饮业，而陈喆经营西点属于餐饮类，系陈喆违约导致合同不能继续履行，本院认为，陈喆自2013年9月1日起租赁案涉商铺，一直经营西点，直至2015年7月11日案涉商铺被停电才停止经营，江平和杭州师范大学资产经营有限公司在2015年7月11日前从未提出异议，而江平与陈喆不能继续履行合同的原因本院在前面已述，故对江平的该项抗辩意见，本院不予采�。关于本诉请求，陈喆要求解除《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。陈喆要求江平退还租赁保证金20000元，具有合同依据，本院予以支持。陈喆要求江平退还其租金17096元，本院认为，案涉商铺于2015年7月11日被停电后，陈喆无法继续正常经营，实际已停止经营，故自停电之日至2015年9月1日的租金17096元，江平应当退还给陈喆。陈喆要求江平支付违约金20000元，因陈喆经营西点，具有违反合同约定的情形，虽然该行为不是导致双方租赁合同不能继续履行的原因，但其要求江平支付违约金的诉请，本院不予支持。关于反诉请求，因合同不能继续履行的违约责任在于江平，故对于江平的反诉请求，除要求解除房屋租赁合同，该项诉请与陈喆的诉请相同，本院已予支持之外，对于其他的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条�第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、陈喆与王晚霞于2013年9月1日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除。
二、江平于本判决生效之日起十日内退还陈喆保证金20000元。
三、江平于本判决生效之日起十日内退还陈喆房屋租金17096元。
四、驳回陈喆的其他诉讼请求。
五、驳回江平的其他反诉请求。
当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1227元，减半收取613.50元，由陈喆负担214.50元，江平负担399元；反诉案件受理费435元，减半收取217.50元，由江平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行杭州湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；账号：12×××68）。
审判员 刘承娜
二〇一五年九月八日
书记员 沈吉丹