山西省晋城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋市法民终字第701号
上诉人（原审原告）马建苗，男，1955年10月10日出生，汉族。
委托代理人郜丽，山西权康律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）沁水县房地产总公司。
法定代表人张礼龙，沁水县房地产总公司经理。
第三人冯赛米，女，1950年5月8日出生，汉族。
委托代理人崔旭强，山西本和律师事务所律师。
委托代理人原超，山西本和律师事务所律师。
上诉人马建苗因与被告沁水县房地产总公司房屋买卖合同纠纷一案，不服沁水县人民法院（2014）沁民重字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马建苗的委托代理人郜丽，第三人冯赛米及其委托代理人崔旭强、原超到庭参加诉讼，被上诉人沁水县房地产总公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加了诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原审查明，1993年11月5日原审原告马建苗购买原端氏房地产分公司某某小区西六号楼一层二单元103号房屋一套。面积68.41平方来，价值15597.48元。1993年11月25日，马建苗经沁水县人民政府房屋产权登记部门办理了该房屋的所有权证证号为：沁房权证字第0051**号）
1996年8月，原端氏房地产分公司在某某小区西六号楼南边修建住宅楼一座（三层）。马建苗以新建住宅楼影响其住房采光为由，将原端氏房地产分公司诉至沁水县人民法院，请求排除妨碍、赔偿损失。沁水县人民法院于1998年3月20日作出（1997）沁端民初字第16-1号民事判决，判决端氏房地产分公司，按国家当时规定价格（557.4元／㎡）收回原告马建苗住房，（马建苗装修费另算），马建苗可自行选择购买房屋。该判决分别于1998年6月22日、6月24日送达双方当事人。
在诉讼过程中马建苗与原端氏房地产分公司于1998年6月4日又达成另一“商品房出售协议”：出售住房单位：端氏分公司（甲方），购买住房人：马建苗（乙方）。根据住房制度改革有关文件规定，甲方决定将坐落于西七号楼对面某某小区新楼一单元二层202号住房出售给乙方，现经双方协商订立协议。协议内容概括如下：乙方购买甲方202号房屋实际价款70620元，乙方付甲方房款30000元后，由甲方将202号房屋交原审原告使用，待判决书下达后甲方负责给乙方办理202号房屋所有权证书，同时按照判决书判决的原103号房屋价款和乙方所交的30000元房款，互补房价差额后，甲方将202号房屋产权证交乙方，乙方将103号房屋产权证交甲方并腾出该房，如果甲方不能按时给乙方办理202号房屋的所有权证，乙方有权占用原居住的103号房屋。
协议达成后，1998年6月5日马建苗交原端氏房地产分公司购房款30000元，（原端氏房地产分公司给马建苗下收据，证明收到房款30000元，并且在收据上注明系202号房屋房款，面积134.86㎡）。原端氏房地产分公司按照协议将202号房屋交马建苗居住使用。之后，原端氏房地产分公司未给原审原告马建苗办理202号房屋的房屋所有权证书，原审原告继续持有103号房屋的所有权证书。
1999年第三人冯赛米居住在103号房屋。2001年7月第三人冯赛米交付原端氏房地产分公司103号房屋款6000元，原端氏房地产分公司给第三人出具预收房款收据一支：“今收到冯赛米人民币陆仟元整，系付预收西6楼103号房款﹤详细手续以后办理﹥”。
之后，原端氏房地产分公司变更为沁水县房地产总公司端氏项目部，归沁水县房地产总公司管理。
原审认为，因人民法院的法律文书导致无权变更的，自法律文书生效时，发生法律效力。本案中法院生效的（1997）沁端民初字第16-1号民事判决已判决原端氏房地产分公司将103号房屋回购，故103号房屋的所有权自该判决生效后归原端氏房地产分公司。
原审原告与原端氏房地产分公司于1998年6月4日签订的“商品房出售协议”，系双方当事人的真实意思表示，双方应当依约履行，但由于2001年7月20日原审被告将103号房屋出售给第三人冯赛米，导致原审原告与原审被告达成的“商品房出售协议”第五条第二项中约定的：“如甲方不能按时办理乙方有权占用原住房”的内容，不能继续履行。原审原告马建苗如认为自己的权益受到侵害，可以另行向原审被告主张违约责任。故原审原告要求原审被告继续履行该协议，除第五条第二款中“如甲方不能按时办理乙方有权占用原住房”外未履行部分的诉讼请求，应当予以支持。2001年7月20日，原审被告将103号房屋出售给第三人冯赛米，且第三人已支付部分房款，作为房屋的出售方，原审被告在将103号房屋卖给第三人后，又于2013年5月27日与原审原告达成继续使用103号房屋的协议，显然违背了诚实信用原则，第三人主张撤销（2013）沁民初字第131号民事调解书的请求，应当予以支持。经调解，三方当事人不能达成协议。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款和《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销沁水县人民法院（2013）沁民初字第131号民事调解书；二、原审原告马建苗与原审被告沁水县房地产总公司继续履行原审原、被告于1998年6月4日签订的“商品房出售协议书”中除第五条第二款中“如甲方不能按时办理乙方有权占用原住房”外的未履行的其他内容；三、驳回原审原告马建苗的诉讼请求。本案受理费1683元，由原审被告沁水县房地产总公司承担。
上诉人马建苗不服原判，向本院提起上诉，请求撤销沁水县人民法院（2013）沁民他字第1号民事判决书，维持（2013）沁民初字第131号民事调解书内容。理由如下：（一）上诉人与被上诉人达成继续使用103号房屋协议在先，被上诉人与第三人达成购买103号协议在后，被上诉人与上诉人之间的“商品房出售协议书”第五条第二项约定的内容合法有效，被上诉人应继续履行该约定，原审认为该约定内容不能履行错误；（二）依据《物权法》第三十一条的规定，享有不动产物权的，处分该物权时，应办理登记，未经登记，不发生物权效力。涉案103号房屋并未发生物权变更登记，产权证上所有权仍为上诉人马建苗，上诉人仍然是103号房屋的合法所有权人，有权居住和使用。
本案各方当事人争议的焦点就在于上诉人主张其与被上诉人1998年6月4日所签订“商品房出售协议”第五条第二项的约定是否合法有效，以及马建苗是否有权继续占有和使用涉案的103号房屋。
针对本焦点，上诉人主张其与被上诉人1998年6月4日所签订关于新购202号房产的协议书合法有效，因此其有权继续占有使用103号房屋。理由是，该协议书明确约定，如被上诉人不能按时办理202号房屋的产权证书，上诉人有权占有原住房即103号房屋。该协议书达成时间比被上诉人与第三人冯赛米就103号房屋达成买卖意向（2001年7月）早了三年。被上诉人在没有履行生效判决支付上诉人回购款并没有取得103号房屋产权证的情况下，又擅自收取第三人押金，其行为违背诚实信用原则，应当对其行为负法律责任。虽然（1997）沁端民初字第16-1号民事判决书判决由被上诉人回购103号房屋，但被上诉人从未实际履行回购，该房屋房产证仍在上诉人手中，房屋也仍登记在上诉人名下，所以上诉人仍然是103号房屋的合法所有人，自然有权居住和使用。
被上诉人未提交答辩状，也未出庭。
第三人冯赛米主张上诉人无权继续占有使用103号房屋。理由是202号房产的出售协议书中没有明确约定占有的是103号房屋，只是表述为“原住房”。且该协议是附条件的协议书，新房的房产证交付上诉人的条件就是互补房价，2002年上诉人只交了30000元，房价是70000元，上诉人并未完成互补房价，因此所附条件不成就，上诉人就无权占有103号房屋。此外，（1997）沁端民初字第16-1号民事判决书下达后，双方均没有上诉，也就意味着房屋产权已经发生了变动，上诉人对103号房的产权灭失，因此上诉人也就无权再继续占有和使用该房屋。
本案上诉人认为其对涉案103号房屋所享有的占有和使用权有两个合法来源，要认定其现在是否对103号房产仍然享有占有使用权利就要厘清其主张的这两个合法的权利来源是否仍然存在。
上诉人主张的第一种权利来源是所有权。
经审理查明，上诉人于1993年11月5日从被上诉人手中购得涉案的103号房屋，当年当月25日取得该房屋的所有权证书，成为该房产合法所有权人。后因被上诉人在该房南边新建住宅，影响该房的采光，上诉人将被上诉人诉至沁水县人民法院，请求排除妨碍，赔偿损失。随后沁水县人民法院作出（1997）沁端民初字第16-1号民事判决，判令被上诉人按国家现行规定价格每平米557.4元收回上诉人马建苗的103号住房，马建苗可另行选购房屋。判后，双方当事人均未上诉。本院认为，从（1997）沁端民初字第16-1号案的诉讼请求可知，此次诉讼为侵权之诉，而非确认所有权之诉；从判决内容可知，被上诉人据此所获得的是回购103号房产的权利，同时还负有向上诉人按照市价支付房款的义务，而非直接获得了该房产的所有权，也即，该判决并非对103号房屋的确权判决。原审法院认为（1997）沁端民初字第16-1号民事判决构成对103号房屋的物权变更，系对该判决内容的错误理解，应予纠正。
另查明，在（1997）沁端民初字第16-1号案的审理期间，上诉人与被上诉人达成了关于涉案另一房产（202号房产）的“商品房出售协议”，协议第五条约定“甲方（被上诉人）负责给乙方办理一切购房证件，待互补房价差额后，甲方必须负责将有关购房的产权证件一并交付乙方，乙方负责将原住房、原住房证件一并交给甲方”，该条下第1项约定“甲方办理完新购房证件后，乙方还未付清甲方购房款时，甲方有权向乙方强行收取房价差额，并让其搬出原住房”（经查实，此约定所指新购房为202号房产，原住房即涉案的103号房屋）。而（1997）沁端民初字第16-1号案判决后，至今202号房屋的房产证件亦未能办理成功，被上诉人也未强行向上诉人收取过房屋差额，让其搬出103号房屋，上诉人也未将该房证件交给被上诉人或向被上诉人办理过户登记手续。
本院认为，由此可知，（1997）沁端民初字第16-1号民事判决，因被上诉人未能如约为上诉人办理202号房屋产权证书而至今未得到完全履行。此外依据《物权法》第九条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，同时该法第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”等规定，被上诉人无论是否已经完全行使（1997）沁端民初字第16-1号民事判决所赋予其的103号房屋回购权，只要没有变更房产登记，该涉案103号房屋的合法所有权人仍然应当是上诉人，因此上诉人依据其所有权，有权继续享有居住和使用该103号房屋。
上诉人理解的第二权利来源是源自上诉人与被上诉人的约定。
经审理查明，1998年6月4日，即在（1997）沁端民初字第16-1号案审理期间，上诉人与被上诉人达成的关于202号房产的“商品房出售协议”，第五条第2项约定如甲方（被上诉人房产公司）不能按时办理新购房（202号房产）证件，乙方有权占用原住房，同时新购房屋的产权归乙方所有。本案上诉人一审起诉时的诉讼请求为：请求判令被上诉人继续履行双方于1998年6月4日签订的“商品房出售协议书”，为上诉人办理202号房屋产权证书，否则上诉人有权占用103号原住房。后双方在沁水县人民法院主持下达成调解协议，约定因202号房屋暂时无法办理产权证，在产权证办理前上诉人马建苗可继续使用103号房屋，沁水县人民法院并依据此协议制作了（2013）沁民初字第131号民事调解书向双方送达。本院认为，本案房产公司与马建苗1998年6月4日所签订的协议第五条第2项的约定，系双方的真实意思表示，该约定早于被上诉人与第三人达成的买卖意向，未对其他任何人的权利构成侵犯，系合法有效的约定。据此约定，被上诉人已构成对103号房屋占有使用权的实质性处分，即使此后被上诉人完成对103号房产的回购，办理了物权变更登记，上诉人也仍有权据此约定获得该房产一定期限内的合法占有使用权（具体期限为202号房产证办理完成之前）。
另查明，被上诉人与第三人冯赛米达成103号房屋买卖意向的时间在2001年7月，第三人冯赛米同时交纳了6000元的预付款。此后，第三人未再交纳剩余房款，被上诉人也未向第三人实际交付该涉案房屋。本院认为，依照我国的物权法理论，物权分为自物权和他物权两种，自物权，即指权利人对自己所有的标的物依法进行全面支配的物权；他物权，是指权利人在他人所有的标的物享有的被限定于某一特定方面或某一特定期间的物权。如果待转让的标的物被预先设置了他物权的，在该他物权未被清除之前，所有权人只能向第三人转让一个不清洁物权。结合本案，即使房产公司依据（1997）沁端民初字第16-1号民事判决完成了对涉案103号房产的回购，办理了房产变更登记，取得了103号房产的所有权，但因他物权设立在先，其在2001年7月与第三人冯赛米达成的买卖协议所处分的也只能是一份不清洁物权，纵然该买卖协议得以履行，在上诉人的他物权得以清除以前，第三人也无权干涉上诉人以他物权人的身份合法占用和使用涉案103号房产。而实际上被上诉人与第三人之间的买卖协议并未完全履行。因此第三人基于买卖协议所获得的仅是一份“债权”，据此债权第三人有权请求被上诉人继续履行买卖协议，可以依据此协议继续向被上诉人交付剩余房款，并据此要求被上诉人依约交付房屋、办理产权证书，否则有权要求被上诉人承担的违约责任，但第三人无权干涉合法占有使用权人在约定期间内对该房产的占有和使用。
因此第三人冯赛米认为其已支付103号房屋对价，房屋应归其所有，沁水县人民法院（2013）沁民初字第131号民事调解书侵犯其合法权益，并据此申请撤销该民事调解书，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审以被上诉人在将103号房屋卖给第三人后又与上诉人达成继续使用103号房屋的协议违背诚实信用原则为由，判令撤销（2013）沁民初字第131号民事调解书系错误，本院予以纠正。
综上，1998年6月4日上诉人与被上诉人所签订的“商品房出售协议”第五条第二款，系双方真实意思表示，合法有效。双方以此协议为基础，于2013年5月27日在沁水县人民法院主持下达成的调解协议以及沁水县人民法院依据该调解协议作出的（2013）沁民初字第131号民事调解书均亦合法有效，依法应予维持。经本院审判委员会研究认为，原判认定基本事实不清，适用法律有误。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销沁水县人民法院（2014）沁民重字第5号民事判决；
二、维持沁水县人民法院（2013）沁民初字第131号民事调解书的效力。
一审案件受理费1683元，由被上诉人沁水县房地产总公司负担；二审案件受理费1683元，由被上诉人沁水县房地产总公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 段新娥
审 判 员 程 浩
审 判 员 毕 东
二〇一四年十一月二十八日
（兼）书记员 韦 薇