海南省第一中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）琼96民终872号上诉人（原审原告）：吕淑珍，女，汉族，住海南省儋州市。委托诉讼代理人：喻鹏飞，海南天皓律师事务所律师。委托诉讼代理人：高梦怡，海南天皓律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：琼海嘉浩置业有限公司，住所地海南省琼海市嘉积镇赤坡上村园富都国际公馆1号第十二层。法定代表人：朱明亮，该公司经理。委托诉讼代理人：邝小波，海南法立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：于欢，海南法立信律师事务所律师。上诉人吕淑珍因与被上诉人琼海嘉浩置业有限公司（以下简称嘉浩公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2016）琼9002民初1898号之三民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月10日公开开庭进行了审理。上诉人吕淑珍的委托诉讼代理人喻鹏飞、被上诉人嘉浩公司的委托诉讼代理人邝小波、于欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕淑珍上诉请求：1.撤销（2016）琼9002民初1898号之三民事裁定；2.裁定指令琼海市人民法院按照商品房买卖合同关系依法对本案作出实体裁决，支持上诉人的一审诉讼请求；3.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定上诉人与被上诉人之间名为商品房买卖法律关系，实为借贷法律关系，没有证据可以证明，认定事实及适用法律均错误。一、本案基本事实。2012年12月21日，上诉人就购买被上诉人开发的位于琼海市××区套房分别签订了30份《商品房买卖合同》并在琼海市住房保障与房产管理局进行了合同备案登记。合同签订后，上诉人于2012年12月24日向被上诉人支付了全部购房款。上述30份《商品房买卖合同》约定被上诉人应当在2013年9月30日前向上诉人交付房屋，应当自房屋交付之日起900日内为上诉人办理房屋权属证书。在被上诉人的要求下，双方共解除了12套商品房买卖合同，并分别于2013年3月28日签订了《解除协议》，将其中2套房屋退给被上诉人；2014年11月4日签订《解除协议》，解除了10套商品房买卖合同。该12套房屋已在琼海市住房保障与房产管理局办理了解除合同备案及退房手续。被上诉人也已经将该12套商品房另行出售给了他人。但被上诉人至今未将其中10套房屋的购房款退还给上诉人，也没有向上诉人交付另外18套房屋并办理权属证书。上诉人通过琼海市住房保障与房产管理局查询得知其中1套已经被琼海市法院另案查封。被上诉人由于不能按期交房涉多起房屋买卖合同纠纷，椰香海韵小区商品房基本处于被法院查封状态。上诉人多次就已经退房并解除备案的10套房屋的款项何时退还的问题及其他房屋的交付等事宜与被上诉人协商未果，故起诉至法院。二、一审法院据以认定上诉人与被上诉人之间为借贷关系的事实认定及适用的法律均错误。1.一审法院认定双方之间为借贷关系的第一个理由是：一审法院认为上诉人购买的房屋的价格是明显不合理的低价。一审法院做出这样的判断没有任何证据证明。本案中没有任何权威部门做出统计认定当时的市场价是多少，被上诉人销售的椰香海韵小区当时的销售均价是多少，并且在上诉人大量购买的情况下，市场应该是什么价格。在商品房买卖市场中，整栋购买、大量购买的价格远远低于单房销售的价格，这本身就是市场决定的，上诉人与被上诉人签订的30份《商品房买卖合同》反映的是双方真实意思表示。应受到法律的保护。如果显失公平，法律也赋予了其在一年内可以行使撤销权。一审法院引用《合同法》第七十四条的规定的”明显不合理的低价”，适用法律明显错误，该条规定是针对债务人低价转让财产，债权人可以行使撤销权的情形。该条法律规定跟本案毫无关联性。2.（1）一审法院将一份没有原件予以核对的《回购协议》作为认定案件事实的依据属采信证据不当。（2）在没有任何证据可以佐证的情况下，一审法院认为”因为双方签订了《回购协议》，所以双方的目的并不是转移房屋所有权，而是到期返还款项，不符合房屋买卖的交易习惯及性质”，显然错误。假使存在该份《回购协议》，其内容上也没有任何借款的意思表示，仅是约定了被上诉人在一年内有优先回购权，是对履行《商品房买卖合同》作出的补充约定。该份《回购协议》约定：上诉人在付清房款之日起一年内不得处分房屋，被上诉人在一年内随时回购部分或全部房屋，上诉人须无条件接受被上诉人的退房，同时约定了被上诉人应退还相应的所退房屋已付购房款本金，并按三分月息的计算标准向乙方支付违约金。类似这样的《回购协议》在经济生活中广泛存在，当事人在不动产买卖过程中通过合同方式约定买回不动产，是实践中常见的交易安排，尽管我国法律目前对房屋买卖回购没有特别规定，但无论是理论界还是司法实务界，对于回购协议或回购条款均理解为属于《商品房买卖合同》的流质条款或解除权约定。原审法院以被上诉人享有一年期内的回购权否定30份《商品房买卖合同》的合同性质法理不通。3.一审法院引用《发票管理办法实施细则》明显错误，《发票管理办法实施细则》是属于行政法规，是对发票的相关管理作出的规定，与本案的民事行为的认定没有关系。本案中有上诉人的付款凭证及被上诉人开具的收据，足以证明上诉人支付了购房款，证明房屋买卖交易是真实发生的。一审法院认为：”发票是办理不动产权属登记的凭证，上诉人既未向被上诉人索要正规购房款发票，也未缴纳房屋契税，也未向上诉人要求交付房屋，且双方于2014年解除10份《商品房买卖合同》，但双方未对解除合同后已支付的购房款退还进行约定，上述行为明显不符合商品房买卖关系的交易惯例和理性购买人及时行使权利，保护自己利益的惯常做法。”实践中，当买房人与开发商共同去办理权属登记时，开发商应当要出具购房发票，并非必须在买受人交款之时必须马上开具，况且，开具发票是被上诉人的义务，怎么将被上诉人应履行而不履行的义务理解成了上诉人的过错？事实上，上诉人一直在要求被上诉人开具发票、交付房屋、办理产权证及退还已解除合同的房产的款项。正是由于被上诉人一直拖延不办理，上诉人不得已才于2016年9月向法院提起诉讼，以避免超过诉讼时效。被上诉人也在原审庭审时辩称上诉人超过了诉讼时效而不想退还已解除的房产的款项。上诉人向法院起诉的行为正是在及时行使权利，以保护自己的利益。而缴纳房屋契税是在办理产权证的时候，由买卖双方按照国家规定各自向税务部门缴纳应缴的税款，本案中被上诉人直到现在都没有完成房屋验收并向上诉人交付房产，更没有到办理产权证阶段，所以不存在上诉人要缴纳房屋契税的问题。4.一审法院将李子儒的《询问笔录》作为认定案件事实的依据，显然错误。案涉的30份《商品房买卖合同》的双方当事人是上诉人与被上诉人，李子儒是被上诉人的经办人，李子儒代表的是被上诉人一方，该《询问笔录》只是被上诉人单方面的陈述而已。一审法院自行调取李子儒的询问笔录，将李子儒的陈述视作证人证言属使用证据错误。况且，证人必须到庭，证言方有效，李子儒并未到庭，其证言也不能作为证据使用。三、一审法院裁决适用的法律错误。一审法院在双方没有借贷合同存在，且没有向上诉人释明要求变更的具体理由的情况下，引用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条”当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，向上诉人释明变更诉讼请求，适用法律错误。上述该条规定是针对当事人一个行为却存在两个不同法律关系的意思表示，即同一行为却签订了《买卖合同》和《民间借贷合同》，且《民间借贷合同》应当对借款的期限、借款到期后如何处理作出约定的情况，判断当事人的真实意思。而本案中没有民间借贷合同的存在，只有《商品房买卖合同》，双方之间仅存在一个意思表示，一个法律关系即商品房买卖合同关系。一审法院援引上述规定及《民事诉讼法》第一百一十九条、《民诉法解释》第二百零八条第三款的规定显属错误。综上所述，一审法院认定事实有误，适用法律错误，裁决驳回起诉错误。对于已经退房的10套商品房及一套已被法院另案查封不可能交付的商品房，上诉人请求根据合同法九十三条、九十七条的规定请求被上诉人退还购房款，并赔偿上诉人的损失；对于其他17套商品房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，上诉人请求按照合同的约定履行交付及办证等义务并无不妥。因此，上诉人依法提起上诉，请求二审法院依法作出公正裁决，以维护上诉人的合法权益。嘉浩公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分。答辩人与上诉人不存在商品房买卖合同关系，双方之间只存在借贷关系，即本案名为买卖，实为借贷。一、答辩人与上诉人签订的《房屋买卖合同》实际是答辩人向上诉人借款的一种抵押。2012年12月24日，答辩人向上诉人及案外人王某、马某共同借款1100万元，当场按照月利率3%扣除一个季度的利息99万元，实际共向三人借款1001万元，其中向上诉人借款600万元，扣除利息54万元，实际向上诉人借款546万元。经协商一致，双方同意以签订房屋买卖合同的形式，为借款进行抵押担保，并在房管局办理网签。双方于签订《房屋买卖合同》及借款合同当日同时签订《回购协议》。二、一审中答辩人提供多份证据相互佐证，充分证明上诉人与答辩人为借贷关系。1.答辩人随机提供了两份答辩人与案外人同期签订的房屋买卖合同，房屋价格均价为6000元左右，远远高于答辩人与上诉人之间的合同。且一个地区的大致房价属于众所周知的事情，尤其是答辩人与上诉人签订的合同价格低于市场价格几倍的情况，更属于常识性问题。2.庭审中上诉人的质证意见已经明确认可了《回购协议》的真实性，后得知答辩人当庭无法提供《回购协议》原件，要求修改其质证意见，可见上诉人明知《回购协议》的真实性。3.上诉人的真实目的如是购买房产，签订《回购协议》并约定答辩人回购价格与其购买房产的价格一致意义何在？并且《回购协议》对违约条款的约定是答辩人在一年内如无法回购房产，上诉人可无条件退房，而不是约定答辩人将无权利继续回购房屋，可见上诉人的真实目的并不是购买房屋，而是因借款将房产作为抵押。4.李子儒并非答辩人的员工，答辩人也因与李子儒债权债务纠纷、李子儒私刻公章等事由，发生纠纷。李子儒的笔录客观公正。且李子儒作为了解案件经过的公民，其在自愿向法院陈述案件事实的情况下，其陈述应被采信。三、上诉人主张本案为买卖关系，但有诸多不符合常理之处。上诉人主张54万元为现金支付给答辩人，但54万元现金并不是小数目，上诉人未有任何取款凭证或现金来源凭证。54万元数额恰好是600万元本金按照利率3%扣除一个季度的利息，数字刚好吻合。买房时由开发商出具发票属于常识问题，上诉人作为一个完全民事行为能力人，不可能不知道。且30套房产如此大额的交易，仅凭一张收据，不索要发票，与常理不符。综上，请求人民法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。吕淑珍向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告交付位于琼海市嘉积镇银海经济开发区椰香海韵第1702号房产；2.判令被告为原告办理位于琼海市嘉积镇银海经济开发区椰香海韵第1702号房产的房屋产权证及相应的土地使用权证；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金（以房款156375元为基数按日万分之一从2013年11月1日起暂计算至2016年9月1日为15950.25元，应计算至实际交付之日止）；4.判令被告向原告支付逾期办证违约金（以房款156375元为基数按日万分之一从2016年4月1日起暂计算至2016年9月1日为2345.63元，应计算至实际办证之日止）；5.本案所有诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年12月，原告与被告签订了30份《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于琼海市嘉积镇银海经济开发区椰香海韵30套房，单价均为按建筑面积计价每平方米2500元，30份合同房屋总价款6004900元。本案所涉合同是其中之一合同。2012年12月24日，被告向原告出具收据，载明收到原告购买椰香海韵30套房款600万元。在签订商品房买卖合同的同时，双方签订了回购协议，约定：原告购买被告开发的椰香海韵商住楼共计30套房，原告保证自购房后（以付清该房款之日起计算）一年内不得以转让、担保、抵押等任何形式处分上述房屋；被告有权在原告付清购房款之日起一年内随时回购部分或全部房屋，但视为被告违约；原告须无条件接受被告的退房要求，同时要求被告承担退还相应的所退房屋原告已付购房款本金，并按三分月息的计算标准向原告支付违约金等。回购协议落款有被告公章、李子儒及原告签名。2013年3月28日，原、被告解除了2份《商品房买卖合同》，被告并向原告退还相应款项。2014年11月4日，双方再次解除了10份《商品房买卖合同》，其中包括案涉房产的《商品房买卖合同》，但被告至今未向原告退还任何款项，双方也没有对退款进行约定。因原告主张商品房买卖合同是与李子儒签订，本院依职权向李子儒调查核实，李子儒表示当时为了解决公司经营资金短缺，以被告名义向王某、吕淑珍、马某借款1100万元，为借款担保便签订房屋买卖合同，当日又签订了回购协议。一审法院认为，本案的争议焦点是原、被告之间是借贷关系还是商品房买卖关系。根据以上事实反映出原、被告之间的真实法律关系为借贷关系。1.原、被告买卖的房屋的价款明显低于市场价格。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定：对于合同法第七十四条规定的”明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定房屋单价为每平方米2500元，显然低于海南省琼海市××区当时的房屋市海南省琼海市××区场交易价格，属于明显不合理低价。2.根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。据此，房屋买卖的根本目的是买房人取得房屋所有权，卖房人收取房款，而原、被告在签订《商品房买卖合同》的同时签订回购协议，约定原告在付清房款之日起一年内不得处分房屋，被告在一年内随时回购部分或全部房屋，原告须无条件接受被告的退房要求等，显见双方的目的并不是转移房屋所有权，而是到期返还款项，不符合房屋买卖的交易习惯及性质。3.《中华人民共和国发票管理办法实施细则》的规定，发票是真实交易发生的证明，也是办理不动产权属登记的凭证。原告主张购买30套房屋，但其所持有的购房款凭证仅仅是一张一般的收据，不是正规的不动产统一发票。原告自交款之日至起诉三年多时间内，既未向被告索要正规购房款发票，也未缴纳房屋契税，也未向被告要求交付房屋，且双方于2014年解除10份《商品房买卖合同》，但双方未对解除合同后已支付的购房款退还进行约定，上述行为明显不符合商品房买卖关系的交易惯例和理性购买人及时行使权利，保护自己利益的惯常做法。4.根据原告陈述《商品房买卖合同》系其与李子儒签订，而李子儒亦表示双方实际情况就是借口，是拿房子作为借口担保，李子儒的陈述与上述事实相符，原、被告之间签订商品房买卖合同的目的是作为向原告借款提供担保。综上，原、被告之间名为商品房买卖法律关系，实为借贷法律关系。经向原告释明，原告拒绝变更诉讼请求，故应依法驳回原告的起诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定：驳回原告吕淑珍的起诉。案件受理费3793元，依法退还给原告吕淑珍，财产保全费1393元，由原告吕淑珍负担。二审中，嘉浩公司提供了其分别于与吕淑珍及案外人王某、马某签订的回购协议原件。吕淑珍对其本人在回购协议上的签名真实性无异议，但对嘉浩公司的证明内容不予认可。本院对该回购协议的真实性予以确认。本院审理查明，一审在查明事实部分关于”因原告主张商品房买卖合同是与李子儒签订”的表述有误，本院予以纠正。吕淑珍与嘉浩公司签订的《琼海市商品房买卖合同》中，嘉浩公司在合同落款处加盖公司公章及法定代表人朱明亮的私章，吕淑珍在合同上签名。除此之外，对一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为：处理本案纠纷的关键在于审查双方当事人签订商品房买卖合同的真实意思表示，是为了通过支付对价获得房屋的所有权，还是为了借贷合同提供担保。综合全案事实和证据，以及结合日常经验法则进行审查，应认定双方当事人之间的基础法律关系是民间借贷关系，双方签订商品房买卖合同的目的是为了给借贷合同设定担保，具体理由如下：1.嘉浩公司与吕淑珍签订了一份《回购协议》，回购协议约定，吕淑珍在付清房款之日起一年内不得处分房屋，嘉浩公司在一年内随时回购部分或全部房屋，吕淑珍须无条件接受嘉浩公司的退房要求。从常理分析，如果双方之间存在真实的房屋买卖合同关系，则买方的目的是为了取得房屋所有权，没有必要与卖方签订回购协议，同意卖方按已付购房款退款并支付违约金，因此通过该回购协议足以表明双方之间的真实法律关系应为借贷关系。2.嘉浩公司主张购房款600万元实为借款，利率为月利率3%，扣除利息54万元后，实际提供的借款金额为546万元。吕淑珍主张购房款600万元共分三笔支付，其中两笔为转账，一笔金额446万元，一笔金额100万元，共计546万元，第三笔54万元为现金支付。从转账凭证来看，吕淑珍在446万元转款用途中均备注为还借款，在100万元转账用途中注明为还款。从常理分析，如果吕淑珍确实是支付购房款，则不会在转账凭证中备注用途为还借款。现吕淑珍不能合理解释在转账凭证中注明用途为还借款的理由，故该转账凭证恰能印证嘉浩公司关于双方为借贷关系的意见。3.双方签订的商品房买卖合同约定交房时间是2013年9月30日前，交房时间过了一年后即2014年11月4日，双方又以”因资金问题要求退房”为由共同向琼海市住房保障与房产管理局申请删除备案登记。因吕淑珍在庭审中陈述嘉浩公司尚未退还购房款，在未退还购房款的前提下其与嘉浩公司共同申请删除备案登记手续，不符合常理，吕淑珍本人未能作出合理的解释。4.在房屋买卖合同关系中，合同签订时间的签署极为重要，关系到日后发生纠纷时的维权，而本案中无论是案涉商品房买卖合同还是《回购协议》，双方均未写明签订时间，不符合常理，吕淑珍也未作出合理的解释。综合上述情况，足以认定双方之间真实的法律关系是民间借贷，签订房屋买卖合同是为了双方之间的借贷关系提供担保，吕淑珍对买卖合同的标的物并没有买卖的意思，其真实意思是通过签订房屋买卖合同为双方的借贷关系提供担保。吕淑珍主张双方没有订立书面的借贷合同，不应按照借贷关系审理本案。《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。虽然嘉浩公司未能提供书面的借款协议，但其陈述的借款金额、借款利息等借贷关系要素较为具体，与本案的相关证据和事实相吻合。通过对本案相关证据和事实的审查，足以认定吕淑珍和嘉浩公司之间的基础法律关系是民间借贷，没有签订书面的借贷合同并不影响对双方为借贷关系的认定。故本案应当按照民间借贷关系进行审理。吕淑珍经一审法院多次释明，拒绝变更诉讼请求，仍然要求履行商品房买卖合同，一审法院根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款：”当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当民间借贷关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”规定，裁定驳回其起诉，有事实根据和法律依据，应予维持。综上所述，吕淑珍的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 吴罗南审 判 员 李凌燕审 判 员 林芝静二〇一七年五月十日法官助理 周忠胜书 记 员 陈小娜