广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第1512号
原告何慧敏，女，汉族，1973年8月4日出生，住所：佛山市禅城区。系佛山市禅城区欣荣房地产中介服务部的经营者。
被告赵艺荣，男，汉族，1943年12月4日出生，住所：佛山市禅城区。
原告何慧敏诉被告赵艺荣居间合同纠纷一案，本院于2014年12月16日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员田媛独任审判，并于2015年1月5日公开开庭进行了审理。原告何慧敏到庭参加诉讼，被告赵艺荣未到庭。后被告于2015年1月7日向本院提交其于2015年1月5日因病就诊的门诊病历，经审查，本院依法口头裁定本案由小额诉讼程序转为简易程序，于2015年3月6日再次公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告于2014年8月到原告经营的佛山市禅城区欣荣房地产中介服务部（下简称欣荣服务部）要求原告介绍、求购二手物业。原告于2014年8月26日成功介绍一套物业，该物业为现房，地址为佛山市禅城区佛山大道北81号301房。被告对卖方所要出售的物业已做了充分了解，愿意购买。原告、被告、卖方于2014年8月26日根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规规定，协议三方在平等、自愿、协商一致的基础上，就卖方和被告分别委托原告办理房屋买卖事项达成《房屋买卖协议》，并共同签署了《房屋买卖协议》。在协议中三方约定于2014年10月20日前应携带有关资料到行政服务中心办理过户手续，原告多次电话通知被告于2014年10月20日前到行政服务中心办理，但被告一直以各种理由不办理，不按期支付首期房款，中途悔约。《房屋买卖协议》第十三条违约责任第二点约定，买方中途悔约或不按期支付首期房款的，应按成交价3%向中介方赔偿违约金，即违约金为13800元（460000元×3%）。因被告中途悔约，为维护原告合法权益，请求法院判令：1、被告支付违约金13800元；2、本案诉讼费由被告承担。
为避免诉累，经本院释明和询问，原告一并诉请解除原、被告的居间合同关系，并明确放弃主张中介费的权利。
被告答辩称，由于各方互相沟通比较少，相互了解不够深入，产生误会才导致本案诉讼。本来买房是好事，没想到要通过打官司来解决问题，我也感到很无奈。1、因为工作调动的原因我没有自己的住房，现在儿子大了，需要买房。我通过原告的介绍看中了涉案房屋，我很喜欢这套房屋，但当时家人不同意买，认为这套房屋位置比较偏僻，也有安全隐患，但我比较偏爱，坚持要购买这套房屋。2、据我了解，业主已将涉案房屋卖给他人，我表示很遗憾，虽然我并未向业主支付过任何房款。我之所以与业主签订了买卖合同，是因为中介的多次催促，我与业主其实都不想签合同。中介提供的合同，我都没怎么看就签了。3、期间我忙于其他事情，和原告以及业主沟通我暂时没时间处理，最快也要到十一月底才能办理。但十一月底我患了重感冒，日夜咳嗽很难受，原告以及业主叫我回来，我表示很难受无法回来。后来就接到法院的通知，我就回来收了材料，但我的身体一直都没有痊愈。4、原告起诉我是没有道理的，中介没有做工作，涉案房屋已卖给他人，中介都不知道也没有通知我。原告除了促成买卖双方签订合同，还负有保证合同正常履行的义务。我为了买涉案房屋，向亲戚朋友借钱，也有损失。综上，请求法院综合考量，维护被告的利益。
诉讼中，原告提供以下证据：
1、原告的身份证、欣荣服务部的个体户营业执照、被告的人口信息查询表。证明原告、被告的诉讼主体资格。
2、房屋买卖协议。证明三方已达成房屋买卖协议，被告违约，不购买涉案房屋，应当按照协议向原告支付违约金。
3、房地产权证、房地产权共有证、国有土地使用证。证明涉案房屋的权属情况，属于陈达联、招少梅所有。
诉讼中，被告没有提交证据。
为查明案件事实，本院依职权调取了涉案房屋的房地产登记信息查询结果，并对案外人陈达联进行了询问，制作询问笔录一份。
经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、3，被告均无异议，本院予以采信；原告的证据2，有原件核对，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。本院依职权调取的证据，原告均无异议，被告对房地产登记信息查询结果无异议，对陈达联询问笔录的真实性不持异议，本院对真实性予以确认。
综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
位于佛山市禅城区佛山大道北81号301房的产权人为陈达联、招少梅，两人各占有1／2的房屋份额，建筑面积为82.52平方米。
2014年8月26日，陈达联、招少梅（卖方）与被告（买方）、欣荣服务部（中介方）签订《房屋买卖协议》，就卖方和买方分别独家委托中介方办理房屋买卖事项达成如下协议：第一条、卖方之房屋为现房，地址为佛山市禅城区佛山大道北81号301房，建筑面积82.5㎡（以房产证登记面积为准）。……第三条、买卖双方同意该物业成交为460000元。该成交价不包括房产过户应缴交的各种税费。……第五条、付款方式和期限：分期付款，共分三期支付。首期支付184000元，于办理买方、卖方交易过程中缴交契税当天支付；第二期支付230000元，于办理买方领取新的国有土地权证当天兼办理买方新的房产证当天支付；第三期支付46000元，于领取买方新的房地产权证当天办理水电有线天线过户支付。第六条、2014年10月20日前，买、卖双方应携带有关资料到行政服务中心办理过户手续。第七条、交楼时间：卖方同意于收齐第二期房款当天将上述物业交付给买方使用。……第十一条、中介服务费支付：买方应支付中介方中介费10000元，于办理买方缴交契税前支付。第十二条、其它权利和义务：……4、基于中介方已促成买卖双方签订本协议，买卖双方交付中介费给中介方后，无论在任何情况下任何一方不履行本协议时，均不得向中介方索还中介费。第十三条、违约责任。……二、买方中途悔约或不按期支付首期房款或在支付首期房款后十日内仍未与卖方签订正式《广东省房地产买卖合同》的，或在中介方通知五天内买方仍不按按揭银行要求办理银行按揭手续、不提供银行按揭所需资料的视为买方自动放弃购买该物业，已付购房定金不予退回，及赔偿由此给卖方造成的经济损失，并按成交价3%向中介方赔偿违约金。……第十四条、户口迁移。该物业户口情况为有户口：卖方成交前已向户籍登记部门了解迁户口的所有要求并承诺在签订本合同后，于2015年8月底前迁出户口。为保证户口迁出，买卖双方同意在首期房款中预留10000元作为保证金，交由买方保管，迁出户口后双方自行收付。……第十九条、三方约定其他事项：买、卖双方在办理上述房产交易中，要缴交该物业的非唯一生活用房和缴交土地出让金个人所得税兼缴交交易过程中契税、领证、交易管理费等，由买方在缴交契税前，一次性支付90000元给中介方代缴以上费用，由卖方在买方缴交契税前支付15000元，以上共105000元代缴交以上所有费用后剩余款均为支付中介方的中介服务费。另：买方、卖方约定在2014年10月20日前，买方一次性支付2000元作为补偿卖方该物业的装修费。陈达联、招少梅在上述买卖协议“卖方”落款处签名，被告在“买方”落款处签名，欣荣服务部、原告分别在“中介方”落款处盖章签名。
经本院询问，案外人陈达联陈述：我与招少梅系夫妻关系；我委托中介出售涉案房屋，当时赵生过来看房，他很满意，看了三次后他才跟我签订合同。第二次看房时我提出的价格为55万元，因为我的房屋税费很重，中介说将近8万元，赵生说这个价格应当减少税费，他提出包税54万元，后面大家一直反复讲价，最后确定合同价为46万元，再备注税费9万元，我实收46万元；赵生说由于公产房在10月摇号，只能10月以后才能去递件，后来电视在10月18日播了摇号，但10月20日过后，赵生跟我说不好意思拖我很久，就说在11月1日和我商量先给两个月租金当租给他，11月1日之后，我没有见到赵生，我就和中介说既然赵生至今都没有给房款，应该是没有诚意买房；赵生应该在10月20日给首期房款、递件，我和中介等到11月20日赵生都没有履行约定，更不谈签订买卖合同；11月20日当天中介说过来给定金，我早上去到中介，中介给电话赵生，他说在广州，说下午三点半回来，到了下午三点半，我又在中介等到五点多，再打电话给赵生，说搭地铁，到了五点半，赵生还说在搭地铁，六点多赵生说又去了其他地方，我很生气，直到六点半我打电话给赵生，赵生说不是我叫你去中介的，我认为他已经完全没有信用；我没有收取赵生一分钱的房款，也未向中介支付中介费，合同约定的期限已过，我不愿意再卖给赵生了，我已在12月23日将301房卖给其他人，现在收到大部分房款，买家正在办理房贷，双方已办理递件，正在过户中。
另查明，欣荣服务部为个体工商户，经营者为何慧敏，经营范围及方式为房地产中介服务。
原告陈述：没有收取中介费10000元，也没有收取协议约定的代缴契税105000元，买卖双方既没有签订《广东省房屋买卖合同》，也没有去递件，因为被告不愿意签；2014年10月20日前我方多次通过电话约被告过来签合同，但被告老是推塘我；被告陈述不属实，协议内容是三方共同确定的，卖方房屋内有几台空调和衣柜，装修也不错，2000元就是补偿卖方的装修费，三方从未协商降低房款，也没有包税费52万元一说，更没有协商迟延至12月底去递件。
被告陈述：《房屋买卖协议》是在中介的诱骗下签订的，我没有看过协议内容，协议内容是原告拟定的，协议中2000元不是装修费，而是对业主同意迟延交易的补偿，双方于2014年11月又协商鉴于税费过高，将房价降为44万元，包税费合共52万元，中介费1万元，并且一致同意等到12月底去递件；未在2014年10月20日前办理递件是因为我没有时间，再加上病了，家里人也为我购买这套房屋发生争吵，而且各方都口头同意迟延到12月底去递件，没有书面证据证明；陈达联的陈述大部分内容属实，但我没有要陈达联到中介处；签订买卖协议后，我没有支付过任何费用，也没有使用过涉案房屋。
本院认为，本案系居间合同纠纷。原、被告及案外人陈达联、招少梅签订的《房屋买卖协议》实际是三方之间订立的房屋买卖合同及居间合同的混同合同，该混同合同系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。被告抗辩主张上述协议是在中介方的诱骗下签订、没有看过协议内容、协议内容为原告拟定，经查，《房屋买卖协议》对成交价、房款分期支付、递件日期、户口迁移期限及保证金、契税代缴等涉及房屋买卖双方重大利益的关键条款作出了明确而具体的约定，被告称上述条款内容均由中介方拟定显然不符合生活常理，且卖方陈达联与原告的陈述均能反映《房屋买卖协议》系经各方多次磋商后才签订，故被告的抗辩意见无事实根据，本院不予采纳。
关于原告诉请解除与被告的居间合同关系，据前查明的事实和各方陈述，《房屋买卖协议》已明确约定买、卖双方应于2014年10月20日前携带有关资料到行政服务中心办理过户手续，而卖方陈达联的陈述与原告的陈述能够相互吻合，证实在卖方和中介方的多次催促下被告无正当理由拖延办理的事实，且在逾期后的2014年11月20日被告仍未履行办理过户手续和交付首期房款的义务，故被告的行为已构成违约。现卖方已明确表示不再履行与被告的房屋买卖合同，且已实际将涉案房屋出售他人，因此原告与被告关于涉案房屋的居间合同实际亦无法继续履行，原告诉请解除，本院予以支持。
关于原告诉请的违约金。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”由此可见，居间合同中居间人的主要义务是为他方报告订约机会或提供媒介。本案中，根据《房屋买卖协议》第十二条第4点“基于中介方已促成买卖双方签订本协议，买卖双方交付中介费给中介方后，无论在任何情况下任何一方不履行本协议时，均不得向中介方索还中介费”的约定，原告已依约向被告提供了媒介服务，并促成了被告与卖方签订《房屋买卖协议》，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”的规定和《房屋买卖协议》第十一条“中介服务费支付：买方应支付中介方中介费10000元，于办理买方缴交契税前支付”的约定，被告应依约支付中介服务费即居间报酬10000元给原告。被告抗辩主张原告没有做工作、没有履行保证合同正常履行的义务导致其无法购买涉案房屋，如前所述，原告作为中介方已完成居间行为且对《房屋买卖协议》无法继续履行不存在过错，故被告的上述抗辩意见无事实根据，本院不予采纳。由于被告至今未向原告支付协议约定的中介服务费10000元，已构成违约并给原告造成了经济损失，经本院释明和询问，原告明确放弃主张中介服务费，选择根据《房屋买卖协议》第十三条第二项的约定诉请被告按成交价3%赔偿违约金13800元，鉴于原告的实际损失仅为中介服务费和相关利息，且被告已提出抗辩，结合违约金补偿损失为主、有限度体现惩罚性的原则，本院酌定被告向原告支付违约金10800元，原告诉请超出部分，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
1、解除2014年8月26日签订的《房屋买卖协议》中佛山市禅城区欣荣房地产中介服务部与被告赵艺荣就佛山市禅城区佛山大道北81号301房的居间合同关系；
2、被告赵艺荣于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告何慧敏支付违约金10800元；
三、驳回原告何慧敏的其他诉讼请求。
如被告赵艺荣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取73元，由原告何慧敏负担16元，被告赵艺荣负担57元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 田 媛
二〇一五年三月十一日
书记员 李若梅