安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0104民初5995号
原告：邱长洲，男，1962年8月12日出生，汉族，住安徽省涡阳县。
原告：陆芳，女，1962年7月10日出生，汉族，住安徽省涡阳县。
上述两原告的共同委托诉讼代理人：饶先锋，北京大成（合肥）律师事务所律师。
被告：孙毅，男，1963年10月28日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：王武，安徽事茂律师事务所律师。
原告邱长洲、陆芳与被告孙毅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王新月独任审判，于2016年10月20日公开开庭进行了审理，原告邱长洲、陆芳的共同委托诉讼代理人饶先锋，被告孙毅的委托诉讼代理人王武均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告邱长洲、陆芳向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的《存量房买卖合同》及补充协议；2、被告赔偿原告税款损失43250元；3、被告返还原告定金30000元；4、被告向原告支付违约金352000元；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告两方共同委托王乐于2016年3月9日，与被告在安徽福佑房地产营销策划有限公司的居间下签订了《存量房买卖合同》及补充协议，约定了被告将其位于安徽省合肥市政务区天鹅湖路121号旭辉花园5幢101室的房屋出卖给原告，同时合同对上述房屋的产权状况、过户期限以及原告付款方式和期限、双方的违约责任均作了详细约定。签订合同当日，原告委托王乐依约向被告支付了30000元的购房定金，被告出具收条一张。为了便于缴纳房屋过户的契税等税款，原告以自己名义重新与被告签订了上述内容一致的存量房买卖合同，对原王乐名义签订的合同及补充协议进行了确认，并依此缴纳了各项税款。但至过户时，被告拒不配合，且原告被告知合同约定的房屋已于2014年5月5日抵押给合肥德善小额贷款股份有限公司，并于2016年4月4日被合肥市包河区人民法院依法查封。原告认为，被告与原告签订买卖合同时故意隐瞒房屋抵押的事实，构成对原告的欺诈，应当依约承担违约责任。现原告所购房屋存在抵押物权并被查封，合同目的已经无法实现，被告的行为已构成根本违约，原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提出起诉，望判如所请。
被告孙毅庭审辩称:1、原告并非本案适格主体，本案是房屋买卖合同纠纷，合同的双方是被告和王乐，被告从来没有见过关于两原告与王乐之间的授权委托书，没有证据证明在该委托书在合同签订之前向被告出具过，该授权对被告而言没有任何法律效力，被告不予认可；2、涉案房产属于被告婚后夫妻共同财产，被告事先没有争取其妻子的同意，至今，被告妻子表示反对，被告擅自出售的行为应属于无效行为，存量房买卖合同及补充协议属于无效合同；3、涉案房产被告委托合肥福佑房地产营销策划有限公司独家代理销售，且明确告知该房屋存在抵押贷款的事实，被告与合同的签订人王乐事先未取得抵押权人的同意，擅自出售抵押物，按照担保法、物权法的相关规定，属于无效买卖行为；4、关于原告的诉请第一项，合同属于无效合同，不存在解除合同问题，关于诉请第二项，税款可以共同到税务部门办理退款，被告愿意配合原告办理退款手续，可以足额退款，不存在退款损失，关于3万元定金，被告并未实际收到王乐支付的3万元定金，定金如果真实存在的话，是由王乐交由合肥福佑房地产营销策划有限公司存放保管，不存在被告返还3万元定金的事实，关于违约金问题，双方买卖行为是无效行为，不存在违约事实，在房屋买卖之前，被告明确告知王乐房屋存在抵押贷款事实，不存在故意隐瞒情况，合同签订时，房屋并未被查封，后来的查封并非被告的故意行为导致，属于无法预见的，被告没有能力、义务确保双方买卖的房屋不被查封，双方协议没有明确约定被告必须保证涉案房屋不被法院查封，按照法律规定，不能归责于被告导致合同不能实现，被告不属于违约，不应支付违约金。
原告邱长洲、陆芳为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：1、《存量房买卖合同》及补充协议原件一份，证明、原被告双方在2016年3月9日签订存量房买卖合同及补充协议，并约定2016年4月8日前办理房屋过户手续，原被告存量房买卖合同中的权利义务及对违约责任的约定；2、定金收据原件一份，证明原告依约向被告支付了30000元购房定金；3、授权委托书原件一份，证明原告方委托王乐与被告签订购房合同及补充协议，原告方认可两方签订的买卖合同，合同约定的相关权利义务对原告方与被告均有约束力；4、房屋登记簿打印件一份，证明被告所出售房屋已于2014年5月5日抵押给合肥德善小额贷款股份有限公司，并于2016年4月4日被合肥市包河区人民法院依法查封，被告隐瞒事实，合同目的无法实现，被告构成根本违约；5、税收缴款书原件一份，证明原告积极履行合同，已经向蜀山区地税局缴纳了被告方的个人所得税和房屋契税。被告的行为给原告造成了巨大的经济损失；6、情况说明原件一份，证明合肥福佑房地产营销策划有限公司证明被告所售房屋实际购房人为原告，原告委托王乐代为签订合同，合同对原被告双方具有约束力。被告方隐瞒抵押查封的房屋对外销售，构成欺诈。
被告孙毅为证明自己的诉讼主张，提供证据如下：1、限时出售独家代理协议原件、房地产权证保管书原件一份，证明2015年1月28日被告与合肥福佑房地产营销策划有限公司签订限时出售独家代理协议明确约定由该公司在支付3000元履约保证金，保证在2016年4月1日前找到合适买主，否则保证金可不予退还；协议第五条明确约定合肥福佑房地产营销策划有限公司可独家代理被告出具定金收条及签订存量房买卖合同；2、限时出售独家代理协议附件二原件一份，证明房地产产权信息明确标注此房设有抵押且贷款余额为145万元；3、房地产买卖合同补充协议原件一份，证明买受人王乐根本没有在协议约定期限即2016年4月8日备足59万元首付款到房管局资金托管；依据协议第9条，买受人明确知道此房存在抵押贷款，故出售人不存在任何欺诈等违约情形；4、收据原件一份，证明3万元定金由合肥福佑房地产营销策划有限公司收取，并未交付被告；收款事由明确备注：待此房解除抵押即可凭身份证及收据收回，即合肥福佑房地产营销策划有限公司明确知晓此房存在抵押贷款的事实。
对上述证据本院审核认定如下：邱长洲、陆芳所举证据1-5、及孙毅所举证据1-4具有真实性、合法性及关联性，对其证明效力予以认定；原告所举证据6不具备证据的三性要求，证明效力不予认定。
经审理查明：孙毅系安徽省合肥市政务区天鹅湖路121号旭辉花园5幢101室房屋产权人。2016年1月28日，孙毅与合肥福佑房地产营销策划有限公司签订《限时出售独家代理协议》，约定孙毅委托后者出售上述房屋，委托期限为2016年元月28日至2016年4月1日。在协议附件二中涉案房屋的产权信息中抵押状况注明为已设立抵押，贷款余额为145万元。2016年3月5日，邱长洲、陆芳出具给王乐授权委托书一份，内容为：邱长洲、陆芳与孙毅商定购买其位于政务区天鹅湖路121号旭辉花园5幢101室房屋，因邱长洲、陆芳居住于外地，往来不便，委托王乐与孙毅办理购房相关事宜，王乐与孙毅所签购房合同与补充协议的相关权利义务以及其他相关行为，邱长洲、陆芳予以认可，视为邱长洲、陆芳行为，对邱长洲、陆芳与孙毅均具有约束力，邱长洲、陆芳承担一切法律责任。2016年3月9日，孙毅（甲方）、邱长洲、陆芳的代理人王乐（乙方）在合肥福佑房地产营销策划有限公司的居间下共同签订《存量房买卖合同》一份，主要内容为孙毅将名下安徽省合肥市政务区天鹅湖路121号旭辉花园5幢101室房屋（建筑面积136.17平方米）出售给邱长洲、陆芳，价款176万元。甲乙双方共同同意款清交房。合同第八条约定：邱长洲、陆芳未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理。一、逾期未超过七日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之五的违约金，合同继续履行。二、逾期超过七日的，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之五的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。甲方未在本合同规定期限内交接存量房的，双方同意按下列方式处理。一、逾期未超过七日的，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定存量房价款万分之五的违约金，合同继续履行。二、逾期超过七日的，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之五的违约金。乙方解除合同的，甲方应自收到乙方解除合同通知到达之日起的十日内，退还全部已付款。如果甲方愿意继续履行合同，经乙方同意，合同继续履行。发生纠纷协商解决不成向法院起诉，合同还约定了其他事项。2016年3月9日，孙毅（甲方）、邱长洲、陆芳的委托代理人王乐（乙方）还签订了《存量房买卖合同》补充协议，约定，甲方将位于安徽省合肥市政务区天鹅湖路121号旭辉花园5幢101室房屋转让给乙方，出售总价为176万元。双方约定：乙方在签订本协议当日支付给甲方购房定金3万元整。甲乙双方约定于2016年4月8日之前过户，并在过户当日把购房首付款59万元存入房产局指定账户，并于当日办理房产过户。剩余房款114万元乙方以商贷方式支付。乙方承诺无不良征信且未二次购房，若因个人征信等导致无法通过贷款或贷款不足，则乙方承担违约责任或以现金补足。甲方承诺出售此房无任何产权纠纷。本次交易中所产生的费用均由乙方承担，与甲方无关。若本协议与买卖合同中的其他条款发生冲突，以本协议为准。甲乙双方均同意以上所有条款，若有违约，违约方须向守约方赔偿总房款百分之二十。甲方房屋内欠贷款由甲方自行还款，乙方首付款仅用于房产局托管。当日，孙毅收到王乐代邱长洲、陆芳支付的涉案房屋第一次购房款3万元。同日，孙毅将3万元定金交由合肥福佑房地产营销策划有限公司保管，该公司出具收据注明待孙毅将上述房屋抵押解除后支取。2016年3月30日，原告缴纳了涉案房屋过户所需的税费合计43250元。后因涉案房屋上面抵押权未解除以及涉案房屋于2016年3月30日被法院查封，导致原被告之间所涉买卖房屋未能过户。2016年8月2日，邱长洲、陆芳起诉孙毅至合肥市蜀山区人民法院。目前涉案房屋上仍然存在抵押权以及被法院查封的情况。
本院认为：王乐代理邱长洲、陆芳与孙毅于2016年3月9日签订的关于涉案房屋的《存量房买卖合同》以及补充协议，内容不违反法律规定，应属合法有效。因涉案房屋上存在抵押权且又被法院查封，涉案房屋无法过户至原告名下，原告购买房屋的合同目的不能实现，因此原告要求解除与被告之间签订的《存量房买卖合同》以及补充协议，本院予以支持；根据法律规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。邱长洲、陆芳已经支付给孙毅的购房定金30000元，孙毅应予返还。双方的合同中约定于2016年4月8日前办理涉案房屋的过户手续，但是因涉案房屋于2016年3月30日被法院查封，且涉案房屋上尚有抵押权未能解除，导致原被告之间的房屋过户手续未能在规定时间完成，孙毅的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金的数额问题，原被告双方在补充协议中约定：双方若有违反本补充协议中条款的，违约方须向守约方赔偿总房款百分之二十，孙毅认为邱长洲、陆芳主张的违约金过高，纵观本案的履行情况，因原被告之间在签订合同时，涉案房屋已经存在抵押权且原告对此也是知晓的，原告也仅支付了30000元定金和交纳了涉案房屋的税费，考虑本案合同的履行情况以及实际损失情况，故本院酌定孙毅应当支付给原告的违约金为180000元，邱长洲、陆芳主张超过的部分，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿税款损失的诉讼请求，因该税款系交付至税务机关，且在原被告之间的合同解除后，可以至税务机关办理退税手续，因此原告要求被告孙毅赔偿其税款损失43250元，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告邱长洲、陆芳与被告孙毅于2016年3月9日签订的《存量房买卖合同》及补充协议；
二、被告孙毅于本判决生效之日起十日内返还原告邱长洲、陆芳购房定金30000元；
三、被告孙毅于本判决生效之日起十日内支付原告邱长洲、陆芳违约金180000元；
四、驳回原告邱长洲、陆芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7679元，减半收取3839.5元，财产保全费2646元，合计6485.5元，由邱长洲、陆芳负担1839.5元，由孙毅负担4646元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于合肥市中级人民法院。
审判员 王新月
二〇一六年十二月二十日
书记员 柴莹莹
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。