北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民再初字第10807号
抗诉机关：北京市人民检察院第一分院。
申诉人（案外人）邹天寿，男，1964年11月8日出生。
委托代理人马玉兰，北京马玉兰律师事务所律师。
被申诉人（原审原告）邹劲，男，1969年10月19日出生。
委托代理人蔡慧明，北京市盈科律师事务所律师。
被申诉人（原审被告）杨政兴，男，1972年7月29日出生。
申诉人（案外人）邹天寿与被申诉人邹劲、杨政兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年5月26日作出（2011）昌民初字第0658号民事判决，已经发生法律效力。案外人邹天寿不服，向检察机关申诉。2013年10月8日，北京市人民检察院第一分院作出京一分检民抗字（2013）第0023号民事抗诉书，以原判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律有误为由向北京市第一中级人民法院提出抗诉。2014年3月28日，北京市第一中级人民作出（2014）一中民抗字第288号民事裁定，本案指令本院再审；再审期间，中止原判决的执行。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，申诉人（案外人）邹天寿及委托代理人马玉兰，原审原告邹劲及委托代理人蔡慧明到庭参加了诉讼，原审被告杨政兴经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年12月23日，原审原告邹劲向本院起诉称：原、被告于2008年4月20日签订《购房协议》。双方约定：”被告将其位于北京市昌平区某房屋卖给原告，房屋价款共计103万元，原告先付款80万元，剩余的23万元整待房屋正式过户到原告名下再付给被告。因所购房屋为经济适用房，待五年之后才能过户给原告”。合同签订后，原告如约付给被告购房款共计80万元，并装修入住。原告花费装修费共计5万元。双方签订合同时，被告的房屋正被法院查封，被告并未告知原告该情况。原告入住后，才得知该房屋已经被昌平区人民法院查封。现被告严重违约行为致使合同目的不能实现。另外，因原告于2008年5月23日将80万元付给被告，被告应当赔偿原告在此期间的银行同期贷款利息损失。并且，从原告购房至今，房价已经从当时的几千元至一万元每平方米涨到现在的一万五千元每平方米，原告用同等金额的钱已经买不到同等面积的房屋了。原告要想购房还需要另外支出差额部分，这也给原告造成很大的经济损失，故原告起诉至法院，请求法院判令，1、解除双方签订的《购房协议》；2、被告返还购房款80万元，赔偿原告银行同期贷款利息121688.44元（从2008年5月23日至2010年12月22日止）；3、被告赔偿原告装修损失5万元；4、被告赔偿原告经济损失1424950元；5、公告费2600元由被告承担；6、诉讼费由被告承担。
被告杨政兴未到庭参加诉讼。
原审查明，2008年4月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《购房协议》。协议约定，甲、乙双方商定以人民币103万元购买甲方位于北京市昌平区某房屋，建筑面积为148.33平方米。由于甲方房屋为经济适用房，5年内不能过户，乙方先付给甲方房款80万元，剩余30万元（应为23万元）在银行建立联名账户待房屋正式过户到乙方名下再付给甲方。2008年5月23日，双方又达成一份协议。约定，杨政兴将位于天通苑北一区35号楼5单元804号的房子出售给邹劲，余款23万元于杨政兴将房本交给邹劲时存入双方银行账户，房屋正式过户时交给杨政兴。房屋正式过户前的物业费、煤气费、有线电视费、供暖费由邹劲承担，杨政兴于2008年7月前将房本交给邹劲。合同签订后，邹劲对房屋进行装修并于2008年6月搬入该房屋内居住至今，邹劲分别于2008年4月6日、2008年4月30日、2008年5月9日及2008年5月23日向杨政兴支付购房款共计80万元，被告向原告出具了收条。原告在庭审中提交装修费票据共计5万元，另向法院提交房地产经纪公司的报价单，天通苑相同地段相同面积的房屋报价为210万元。另查，杨政兴与案外人邹天寿之间存在买卖合同纠纷，邹天寿于2007年9月将杨政兴诉至北京市东城区人民法院，北京市东城区人民法院依据邹天寿的申请，将杨政兴名下的上述房屋予以查封，后东城区人民法院将上述案件移送我院审理。我院受理上述案件后，依邹天寿申请又于2008年4月18日做出裁定，对杨政兴的上述房屋进行查封。我院于2008年4月18日对该房屋采取了查封措施，查封期限为2008年4月28日至2010年4月27日。上述事实，有购房协议、协议、收条、查封情况通知书、（2008）昌民初字第1799号民事裁定书、（2008）昌民初字第1799号民事判决书、房屋所有权证及原告庭审陈述等证据在案佐证。
原审认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。解除合同的前提条件在于原告与被告之间存在合法有效的合同。而原告与被告所签订的购房协议所涉及的房屋为法院所查封的房屋，该类房屋在查封期间禁止转让和买卖，故原告与被告就该房屋所签订的房屋买卖协议应为无效。故对于原告要求解除与被告之间购房协议的诉讼请求，本院无法支持。
对于原告要求被告退还购房款的诉讼请求，本院认为，原、被告之间的合同无效，则被告应当将购房款返还给原告。故对于原告要求被告返还购房款的诉讼请求本院予以支持。而对于原告要求被告赔偿装修损失、购房款利息损失及经济损失的诉讼请求，本院认为，依照生活习惯，在购买房屋这类大宗生活用品时，当事人一般会审慎地审查房屋的权属等情况，而原告在购买房屋时未对房屋的权属等情况进行查询，其对合同的无效亦存在过错。故其亦应承担部分因此所受到的损失。而对于损失的具体数额，对于装修费和房屋差价损失，原告未提出鉴定申请，本院依据原告提供的装修票据、房地产经纪公司报价单对其该项损失酌情予以确定。原告主张利息损失，本院认为其因支付价款所产生的损失，已以房屋差价损失的形式得到弥补，故对其该项损失法院不予支持。2011年5月26日，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十九条及《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十三条、第九十四条之规定，作出（2011）昌民初字第0658号民事判决：1、被告杨政兴返还原告邹劲购房款80万元；2、被告杨政兴赔偿原告邹劲装修费2万元，房屋差价经济损失60万元；3、驳回原告邹劲的其他诉讼请求。案件受理费12997元，邹劲负担6498元；杨政兴负担6499元；公告费2600元，邹劲负担1300元、杨政兴负担1300元。宣判后当事人未上诉。
北京市人民检察院第一分院抗诉认为，一是原审判决适用法律错误。原审判决同时适用了《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十三条、第九十四条，将合同无效与合同法定解除同时适用于同一法律关系。适用法律错误；二是原告已出庭，原审判决适用原告缺席的第一百二十九条，适用法律错误；三是原审判决仅依据房地产经纪公司的报价单认定涉案房屋的价值，进而结合装修票据酌定的房屋差价损失。原审在无明确鉴定结论，房地产经纪公司的报价单系房屋中介机构用来从事中介业务的宣传工具，其本身并无证明房屋实际价值的资质，且该证据又系邹劲单方提供，也无其他证据予以佐证，难以作为认定房屋实际价值的唯一证据，故原审认定的基本事实缺乏证据证明。
本院再审过程中，申诉人邹天寿称，法院可返还邹劲80万元的购房款。不应支付邹劲装修费2万元，房屋差价经济损失60万元。因为原审程序违法，缺少申诉人邹天寿参加诉讼，申诉人应该是利害关系人；原审认定事实不清，没有对80万元房款的来源、支付方式等关键环节进行审查，仅凭原告一面之词；邹劲的装修费和损失未进行评估，不应作为证据采用；邹劲与杨政兴存在虚假诉讼，有明显的恶意串通嫌疑；原审适用法律不当，原审被告杨政兴未到庭，却适用了原告邹劲未到庭的法律条款，故请求法院：第一、再审撤销（2011）昌民初字第0658号民事判决；第二、确认邹劲、杨政兴签订的合同无效；第三、驳回邹劲的诉讼请求。
被申诉人邹劲辩称，第一、原审判决适用合同无效与合同解除条款并无不当，因原告邹劲的诉讼请求是解除合同。法院认定是合同无效。并非将合同无效与合同解除同时适用同一法律关系，原判适用法律是正确的；第二、原审判决适用民事诉讼法第一百二十九条是错误的，因原告参加了诉讼，但并不影响判决结果；第三、原审判决依据房屋装修票据判决房屋装修损失及房地产经纪公司的报价单酌定房屋差价损失所提供的证明有证明力，有法律依据；第四、原审判决的由杨政兴支付邹劲的60万元房屋差价款及2万元的房屋装修费是酌定并不高；第五、申诉人不能作为第三人参加诉讼，邹劲的房款来源及去向非常清晰的，有证据证实，二人的房产交易是真实的，不存在恶意串通；第六、请求法院再审维持原判。
被申诉人杨政兴未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。
本院再审查明，2008年4月20日，邹劲（乙方）与杨政兴（甲方）签订《购房协议》。协议约定，甲、乙双方商定以人民币103万元购买甲方位于北京市昌平区某房屋，建筑面积为148.33平方米。由于甲方房屋为经济适用房，5年内不能过户，乙方先付给甲方房款80万元，剩余23万元在银行建立联名账户待房屋正式过户到乙方名下再付给甲方。同时，协议还约定了其他条款。2008年5月23日，双方又达成一份协议。约定，杨政兴将位于天通苑北一区35号楼5单元804号的房子出售给邹劲，余款23万元于杨政兴将房本交给邹劲时存入双方银行账户，于房屋正式过户时交给杨政兴。房屋正式过户前的物业费、煤气费、有线电视费、供暖费由邹劲承担，杨政兴于2008年7月前将房本交给邹劲。合同签订后，邹劲对房屋进行装修并于2008年6月入住该涉案房屋。邹劲于2008年4月6日及同年4月30日、5月9日、5月23日分别向杨政兴支付了购房款共计80万元，杨政兴向邹劲出具了收条。在本院再审中，邹劲提供了购买杨政兴房屋房款资金往来单据。2009年1月18日及2010年7月26日，邹劲曾先后两次起诉杨政兴房屋买卖合同纠纷，邹劲均撤诉。邹劲在原审庭审中提交装修费票据共计5万元。同时，邹劲还另向法院提交房地产经纪公司的报价单，天通苑相同地段相同面积的房屋报价为210万元。
另查，2007年9月，邹天寿因买卖合同纠纷一案起诉杨政兴至北京市东城区人民法院，北京市东城区人民法院依据邹天寿的申请，将杨政兴名下的上述房屋予以查封，后北京市东城区人民法院将上述案件移送本院审理。本院受理后于2008年4月18日对该房屋采取了查封措施（此前，北京市东城区人民法院于2008年4月21日作出解除查封裁定），查封期限为2008年4月28日至2010年4月27日。2008年8月20日，本院作出（2008）昌民初字第1799号民事判决，判令杨政兴支付邹天寿货款及经济损失共计1461183元。该判决生效后，邹天寿向本院申请执行。
再查，原审判决于2011年9月5日生效后，邹劲向本院申请执行。2011年11月13日，诉争房屋经北京市高级人民法院摇号确定的北京鸿天涉外房地产土地估价有限责任公司评估，评估价为1507181元。2012年2月16日，北京华伦国际拍卖有限公司作为该房屋的拍卖机构，于2012年3月16日召开拍卖会，拍卖成交价为1630000元，扣除邹天寿之前的保全费、公告费和评估费，余款1609329元。后邹天寿、广东发展银行股份有限公司北京东直门支行申请参与分配。由于三个债权人对该房屋均无担保物权，且杨政兴无其他财产可供执行，故本院拟对拍卖房屋所得价款按比例进行分配，邹天寿分得702472，邹劲分得722162元，广发银行分得163295元。
上述事实，有购房协议、协议、收条、查封情况通知书、银行交易明细、评估报告、关于拍卖被执行人杨政兴房屋的分配方案、（2008）昌民初字第1799号民事裁定书、（2008）昌民初字第1799号民事判决书、房屋所有权证及当事人庭审陈述等证据在案佐证。
本院再审认为，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。依照法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同解除的前提条件是原审原告与原审被告之间存在合法有效的合同。而原审原、被告所签订的购房协议所涉及的房屋为法院所查封的房屋，根据有关法律规定，应属无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应该予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方的因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因合同无效原审被告应当返还原审原告购房款80万元。原审中对于原审原告要求原审被告返还购房款80万元的诉讼请求予以支持并无不当。关于原审原告要求原审被告赔偿装修损失、购房款利息损失及经济损失的诉讼请求，依照生活习惯，在购买房屋这类大宗生活用品时，当事人一般会审慎地审查房屋的权属情况。而原审原告在购买房屋时未对房屋的权属情况进行审查，其对合同的无效亦存在过错，故其亦应承担部分因此所受到的损失。而对于房屋差价损失，因诉争房屋于2011年11月3日经本院委托评估价值为1507181元，《购房协议》约定价格为103万元，原审判决生效时间是2011年9月5日，距本院执行阶段评估时间较短，涉案房屋的增值为477181元，相同地段同等面积的房屋价格变动不大，而原审认定的昌平区天通苑相同地段面积的房屋报价为210万元，与本院执行期间评估价值差距较大。原审依据邹劲提供的装修票据、房地产经纪公司报价单对该项损失酌情确定60万元不妥，有失公平。再审参照本院委托评估价格酌定房屋差价损失40万元。故再审对原审判决主文第二项予以变更。
原审中，原审原告的第一项诉讼请求为解除合同，原审认定合同无效，但在判决书主文部分未表述，属于漏判，再审应予加判。
原审中，邹劲已出庭，原审判决适用《中华人民共和国民事诉讼法》（2007年修正）第一百二十九条系适用法律错误，申诉人及原审原告认为原审适用法律错误，该诉辩理由成立，本院再审予以纠正。原审判决既适用了《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条关于合同无效的条款，又引用了第九十三条、第九十四条关于合同解除的条款，虽原审是为说明原审原告的诉讼请求包含解除双方签订的购房协议，该诉讼请求法院不予支持，上述四条法律规定虽与本案有关，但原审判决已经认定该房屋买卖协议无效，应该只引用合同法有关无效的条款。原审判决适用法律不妥，再审予以纠正。
申诉人认为原判程序违法，未追加利害关系人邹天寿为案件当事人，由于原审案由为房屋买卖合同纠纷，申诉人邹天寿不是买卖合同的相对人，也不是必须共同进行诉讼的当事人或有独立请求权或者无独立请求权的第三人，故对申诉人该主张本院不予采信，申诉人认为原审原、被告存在虚假诉讼证据不足，本院不予采信。
再审中，原审被告杨政兴经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
综上所述，原审判决认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误，应当依法改判。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第一百四十四条、第二百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释第三十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条第二款及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：
一、维持本院（2011）昌民初字第0658号民事判决第一项即杨政兴返还邹劲购房款八十万元，判决生效后十日内履行和第三项即驳回邹劲其他诉讼请求；
二、变更本院（2011）昌民初字第0658号民事判决第二项为，杨政兴赔偿邹劲装修费二万元、房屋差价经济损失四十万元，共计四十二万元，判决生效后十日内履行；
三、邹劲与杨政兴于二〇〇八年四月二十日签订的《购房协议》无效。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万二千九百九十七元，邹劲负担五千一百九十八元（已交纳）；杨政兴负担七千七百九十九元（判决生效后七日内交纳）。
公告费二千六百元，邹劲负担一千零四十元（已交纳）；杨政兴负担一千五百六十元（判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁永胜
审 判 员 胡爱军
人民陪审员 路玉国
二〇一五年四月二十日
书 记 员 张子妺