湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初2083号
原告长沙高新开发区信息产业园房地产投资有限公司。
法定代表人石彦宏。
委托代理人刘巍。
被告湖南省卓越名牌电子商务平台科技有限公司。
法定代表人ＸＸ波。
原告长沙高新开发区信息产业园房地产投资有限公司（以下简称“信息产业园有限公司”）诉被告湖南省卓越名牌电子商务平台科技有限公司（以下简称“卓越名牌有限公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员肖和平适用简易程序于2016年5月23日公开开庭进行了审理，书记员杨舒敏担任法庭记录。原告信息产业园有限公司的委托代理人刘巍到庭参加了诉讼，被告卓越名牌有限公司经本院合法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告信息产业园有限公司诉称：2014年12月31日，原告与被告签订了编号为RG2014038的《商品房认购协议书》，约定被告认购原告位于长沙高新技术开发区岳麓西大道588号长沙芯城科技园3栋701号房屋。另双方约定，原告提前将房屋提供给被告实际使用，如被告未在约定时间（即2015年7月31日前）内购买该房屋，被告则须从进场装修之日起，按35元／平方米／月的租金标准，向原告支付租金。
协议约定的期限届满后，被告既不购买该房屋，也不依照约定向原告支付租金，甚至长期占用该房屋也不积极配合原告办理返还房屋的交接手续。原告起诉前已多次催告无果。因此，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，恳请依法判令：1、被告向原告支付房屋租金843442元（暂依据约定的35元／平方米／月按房屋面积1721.31平方米，从2015年1月29日计算至2016年3月28日，实际应计算至被告向原告返还房屋之日止）；2、被告承担本案诉讼费。
被告卓越名牌有限公司经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭，亦未向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。
经审理查明：2014年12月31日，原告与被告签订了编号为RG2014038的《商品房认购协议书》，由被告认购原告位于长沙高新技术开发区岳麓西大道588号长沙芯城科技园3栋701号房屋，建筑面积1721.31平方米。双方约定：……二、计价方式。该房屋购买单价为人民币4328元／平方米，折扣率99%，折后总价为人民币柒佰叁拾柒万伍仟叁佰叁拾壹元整（￥7375331元）。三、订金及支付方式及期限。双方约定，本协议签订之日，乙方向甲方支付认购金人民币30000元，并于2015年2月18日前补齐认购金共计人民币100000元。乙方承诺于2015年7月31日前，补齐总房款的30%，共计人民币2215331元，签订《商品房买卖合同》，缴纳维修基金、税费等相关费用并办理银行按揭贷款手续。四、特别约定。1、签订本协议，且乙方向甲方支付定购金人民币30000元后，甲方同意乙方提前进场装修。甲方将乙方认购房屋按单价4328元／平方米保留至2015年12月31日；2、乙方在规定时间内（即2015年7月31日前）补齐房款首付并签定购房买卖合同，逾期甲方有权从乙方进场装修之日起按人民币35元／平方米／月计算租金，乙方于2015年8月1日一次性支付租金给甲方；3、双方约定，乙方最迟应于2015年12月31日前（含）付清相关款项并签定《商品房买卖合同》，逾期则本协议作废，甲方有权将该房屋出售给第三方，且不退还乙方已支付的所有款项，且甲方不对乙方在该房屋内的任何装修负有补偿或赔偿责任。协议签订当天，被告向原告支付认购金人民币30000元。
2015年1月28日，原告将合同的标的物房屋交付给被告。
2015年1月29日，被告与长沙高新开发区大学科技园物业管理有限公司签订了《装修管理服务协议》，由被告进场进行装修。
2015年2月18日，被告依照协议约定向原告补齐了认购金100000元（含协议当天已交付的30000元）。
2015年7月31日，被告未依约将总房款的30%即2215331元交付给原告，亦未与原告签订《商品房买卖合同》。
2015年10月21日，原告向被告发出律师函，要求被告在2015年12月31日之前及时履行支付房屋租金义务。
在协议约定的期限届满后，被告既不购买该房屋，也不依照约定向原告支付租金。经多次催告无果，原告遂诉至法院。
被告卓越名牌有限公司在本院指定的举证期限内未提交证据，且未出庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。
上述事实有原告的当庭陈述、原告提交并经庭审质证的《商品房认购协议书》、长沙芯城科技园企业信息表、装修管理服务协议、律师函等证据佐证。上述证据经审查，本院予以确认。
本院认为：原告与被告签订的《商品房认购协议书》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议依法成立并生效，并对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。虽然该协议是商品房认购协议书，且被告在签订协议时有购买房屋的意向，但双方在该协议第四条进行了特别约定：即被告未在2015年7月31日前补齐房款首付并签订购房买卖合同，逾期原告有权从被告进场装修之日即2015年1月29日起按人民币35元／平方米／月计算租金。因此，该协议的实质内容为所附买卖条件不成立时，该协议就转化为房屋租赁合同。故该案案由以房屋租赁合同纠纷为宜，而不再依据名义上的《商品房认购协议书》定性为商品房买卖合同纠纷。现因被告没有在2015年7月31日前将总房款30%的首付款即2215331元交付给原告，亦未与原告签订《商品房买卖合同》，且原告在2015年10月21日向被告发出律师函，要求被告在及时履行支付房屋租金义务，但被告一直未履行支付租金的义务，故原告依据合同约定收取从被告进场装修之日即2015年1月29日起按人民币35元／平方米／月计算至2015年12月31日止共计11个月的租金662704.35元（35元／平方米／月×1721.31平方米×11个月=662704.35元），本院予以支持。同时由于原告不愿行使合同解除权，也不要求被告返还房屋，根据双方约定，本协议在2015年12月31日后已逾期作废，因此原告要求被告支付2015年12月31日后的房屋租金没有合同依据，故对原告此部分租金的诉讼请求，本院不予以支持。对被告在2015年12月31日后继续占用房屋的费用及返还房屋的问题，应由原告另循途径予以解决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告湖南省卓越名牌电子商务平台科技有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告长沙高新开发区信息产业园房地产投资有限公司支付租金662704.35元；
二、驳回原告长沙高新开发区信息产业园房地产投资有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取6117元，由被告湖南省卓越名牌电子商务平台科技有限公司负担5000元，原告长沙高新开发区信息产业园房地产投资有限公司负担1117元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 肖和平
二〇一六年六月六日
书记员 杨舒敏
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。