济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）槐民初字第1658号
原告王益宁，女，1983年2月9日出生，蒙古族，住济南市。
委托代理人姜伟，山东鲁创律师事务所律师。
被告山东普利建设发展有限公司，住所地济南市。
法定代表人刘建业，董事长。
委托代理人ＸＸ，女，1968年12月2日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
委托代理人姜家村，男，1986年2月26日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
原告王益宁诉被告山东普利建设发展有限公司（以下简称普利建设）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理。本案由审判员夏珍适用简易程序，于2015年8月12日公开开庭进行了审理。原告王益宁的委托代理人姜伟，被告普利建设的委托代理人ＸＸ、姜家村到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王益宁诉称：2009年9月27日，原被告签订商品房买卖合同，根据该合同约定，原告购买被告开发的利源花园一期7号楼1单元702室房屋一套，共需支付总房款432179.20元。合同第十五条对于该房屋产权登记问题做出了约定，被告承诺房屋交付使用取得质检验收报告之后24个月内，将办理该房屋产权权属登记需出卖人提供的有关材料提交产权登记部门，并通知买受人办理权属登记手续。2010年3月25日双方就有关办理房屋权属登记问题又签订补充协议。根据协议约定，被告承诺于2012年4月30日前完成权属登记手续，如因被告原因不能如期办理权属登记的，原告有权退房，被告将原购房款退还给乙方并按照原购房款的70%进行补偿；如原告需继续履行合同，被告按原购房款日1.26‰支付违约金，自违约之日起至达到办理权属登记条件之日止，按每个自然月现金支付，3个工作日内付清。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但因被告原因，所购房屋至今没有办理权属登记手续。为维护原告的合法权益，诉请判令被告支付迟延办理房产证的违约金（以购房款432179.20元为基数，参照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率的1.3倍，自2013年7月21日起计算至本判决生效之日止，截至2015年7月20日，共78609.79元），并由被告承担本案诉讼费用。
被告普利建设辩称：一、原告要求被告支付迟延办证违约金的请求没有法律依据。原告主张2013年7月21日至2015年7月20日迟延办证违约金，此前从来没有向被告主张过该项权利，直至2015年7月21日才诉至法院，根据民法通则第一百三十五条和第一百三十七条的规定，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。二、被告没有如期为原告办理房屋权属登记手续，是由于市政相关配套水、电、供暖等市政配套机构的工作不作为造成了市政工程的延误以及济南市出台的关于新建商品房综合验收的新规定导致了该商品房的延期办证，上述原因不是被告自身过错造成的，因此，被告不应承担违约责任。三、退一步讲，原告要求的违约金没有法律和合同依据，已远远超出了被告的预见和可能给原告造成的损失，这对被告来讲显失公平。2009年9月27日，原被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于济南市十六里河镇西十六里河村利源花园7号楼1单元702室商品房一套，总房款432179.20元。合同签订后原告支付购房款，被告将上述房屋交付给原告。合同第十五条对房屋产权登记及违约责任做了明确约定。2010年3月25日原被告就购房合同中办理房屋权属登记相关违约责任及损失赔偿有关问题签订的《补充协议》是在被告迫于无奈且违背真实意愿的情况下签订的。2010年初，个别业主（包括原告）因担心被告不能为其办理房产证，以联合起来去济南市质监站投诉为由，要求被告给予其办理房产证的承诺，并要求被告超出正常范畴的违约赔偿保证。当时，根据济南市商品房综合验收的规定，在建商品房如存在投诉，则相关部门将暂停该商品房楼盘的综合验收工作，直至投诉处理完毕。为了整个利源花园的房屋能够正常验收，保证小区绝大多数业主能够顺利入住。被告在和上述业主多次协商无果的情况下，迫于无奈与原告及上述业主签订了《补充协议》，该《补充协议》就购房合同中办理房屋权属登记相关违约责任及损失赔偿的约定显失公平，明显超出正常的违约赔偿范畴，完全违背被告的真实意愿。从本案实际情况看，原告已经占有使用了房屋，没有影响其正常使用。虽然暂时没有取得房产证，但并没有给原告造成任何实质性损失。原告要求被告支付的迟延办证违约金，已经占到其购买房总房款的20%。原告的请求显然违背公平原则，如照此进行下去，将出现原告无需支付任何对价即取得涉案房产的局面，这对被告来讲显失公平。直到目前，原告也没有提供任何证明房产证的推迟取得给其造成了何种具体损失的证据。根据《合同法》的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案原告没有因未取得房产证而受到任何实质性损失，因此，被告请求贵院依法予以减少，以维护法律的公平和被告的合法权益。原告的诉讼请求既不符合事实，又没有法律和合同依据。请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年9月27日，原告王益宁与被告普利建设签订《商品房买卖合同》，约定原告王益宁购买被告普利建设开发的“利源花园”7号楼1单元702室，建筑面积为110.35平方米，其中套内建筑面积为99.09平方米，公共部位与公用房屋分摊面积11.91平方米，储藏室编号1-102，建筑面积11.28平方米（含分摊）。（以上为预测建筑面积和预测分摊面积，最终以产权登记实测面积为准）。计价方式与价款为商品房单价3712元／平方米，金额为409619.20元，储藏室单价为2000元／平方米，金额为22560元，以上合计为432197.20元。付款采用银行按揭付款，即原告王益宁在签订合同时支付首付款172197.20元，申请贷款260000元，贷款年限为30年。原告王益宁应在签订本合同时出具合法有效的完备银行按揭贷款资料，并在接到被告普利建设或银行的通知后，七日内及时到贷款银行办理按揭手续及预抵押手续，逾期视为退房。交付期限合同约定被告普利建设应在2010年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付原告王益宁使用。关于产权登记，合同第十五条约定，被告普利建设在房屋交付使用取得质检验收报告之后24个月内，将办理该房屋产权权属登记需其提供的有关材料提交产权登记部门，并通知原告王益宁办理权属登记手续。办理产权权属登记之前，原告王益宁应根据合同约定结清全部房款。因被告普利建设的原因不能在规定期限内完成上述备案的，原告王益宁不退房，被告普利建设按已付房价款的1%向原告王益宁支付违约金。合同另对买受人逾期付款的违约责任、交接、物业管理等事项进行了约定。
合同签订后，原告王益宁支付了相应购房款，被告普利建设出具总额为432179.20元的发票。
2010年3月25日，原告王益宁与被告普利建设又签订《补充协议》。约定：一、原告王益宁配合被告普利建设在2012年4月30日前完成办理权属登记手续，其在被告普利建设书面通知后15个工作日内提供办理权属登记的相关资料，并缴纳所有税费，否则本条对应时间条款相应顺延。二、如因被告普利建设原因，不能如期办理权属登记的，原告王益宁有权退房，被告普利建设将原购房款退还给其并按照原购房款的70%进行补偿；如原告王益宁需继续履行合同，被告普利建设按原购房款日1.26‰支付违约金，自违约之日起至达到办理权属登记条件之日止，按每个自然月现金支付，3个工作日内付清。如因被告普利建设原因，不能办理权属登记的，原告王益宁有权退房，被告普利建设将原购房款退还给其并按照原购房款的80%进行补偿；原告王益宁不退房的，按照原购房款80%进行补偿。三、原告王益宁对此无异议，并同意在办理房屋权属登记期间，不做出任何影响该项目进程的行为，以免给大多住户带来权益的影响。四、本协议为双方签署的《商品房买卖合同》的有效补充，原合同中的表述与本协议不一致的，以本协议的规定为准。
2010年4月30日，原告王益宁与被告普利建设签定《楼宇交接书》，双方确认自当日起，原告王益宁所购买的7号楼1单元702号房已交接。
因被告普利建设未能在《补充协议》确定的时间为原告王益宁所购商品房办理权属登记手续，原告王益宁诉至本院，要求处理。被告普利建设在本案审理中说明涉案房产尚未进行权属初始登记。
以上事实有原告王益宁提供《商品房买卖合同》、购房款发票、《补充协议》、《楼宇交接书》及双方当事人的陈述为凭。
本院认为，原告王益宁与被告普利建设于2009年9月27日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。依该合同的约定，原告王益宁的主要义务是交纳购房款，主要权利是取得合同约定的商品房；被告普利建设的主要义务是向原告王益宁交付商品房，主要权利是获得购房款。同时因商品房作为不动产，需要进行权属登记，即原告王益宁购买的该处商品房要进行房屋所有权登记。而进行房屋所有权登记的前提是被告普利建设先进行初始登记。关于该商品房的权属登记，双方在《商品房买卖合同》中进行了约定，并就被告普利建设逾期进行权属登记的违约责任也进行了约定。后双方又就原告王益宁所购商品房权属登记的事项签订了《补充协议》，尽管被告普利建设在本案审理中称该协议是迫于无奈签订，但其并未就所受胁迫进行举证，且根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，该法第五十五条还规定，“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权”及“具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”的，撤销权消灭。具体到本案，《补充协议》签订于2010年3月25日，同年4月30日双方又办理了商品房的交接手续，此后直至2015年7月21日原告王益宁提起诉讼，被告普利建设未以任何形式表示《补充协议》应予撤销。同时，因双方在《补充协议》中约定原《商品房买卖合同》中的表述与本协议不一致的，以本协议的规定为准。因此，被告普利建设辩称《补充协议》为迫于无奈签订，要求按《商品房买卖合同》第十五条的约定进行处理的意见本院不予采纳。该《补充协议》合法有效。
被告普利建设另辩称其没有如期为原告王益宁办理房屋权属登记手续的原因是由于市政相关配套水、电、供暖等市政配套机构的工作不作为造成了市政工程的延误以及济南市出台的关于新建商品房综合验收的新规定导致了该商品房办证延期，但其未就此项辩称意见提供证据，本院对其该项意见不予采纳。
《补充协议》中约定如因被告普利建设的原因，不能如期办理权属登记的，原告王益宁继续履行合同，被告普利建设按原购房款日1.26‰支付违约金。被告普利建设辩称该项约定计算标准过高，要求减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，但该条第二款同时规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁予以适当减少”。依《补充协议》的约定，被告普利建设应按原告王益宁原购房款的1.26‰每日承担违约金，在原告王益宁未提供证据证明存在其他损失的情形下，该违约金确实存在过高的情形，被告普利建设的该项辩称意见有理。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院应予适当减少。至于适当减少的标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，原告王益宁在本案中没有提供证据证明其具体的损失，因此其最直接的损失就是购房款支付后产生的利息。原告王益宁在本案中主张被告普利建设支付以已交购房款432179.20元为基数，参照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率的1.3倍计算，2013年7月21日起至判决生效之日的违约金，本院予以支持。
对于被告普利建设辩称原告王益宁要求其支付迟延办证违约金的请求已经超过诉讼时效的意见，双方在《补充协议》中约定原告王益宁配合被告普利建设在2012年4月30日前完成办理权属登记手续，涉案房屋至今未办理权属登记，自2012年4月30日起，原告王益宁应当知道其该项权利受到侵害，2013年7月20日以前的违约金请求已经超过二年。对于2013年7月21日以后的违约金，因《补充协议》约定违约金自违约之日起至达到办理权属登记条件之日止，按每个自然月现金支付，即该项请求是可分之债，每月违约金对应的诉讼时效起算点不同，原告王益宁主张2013年7月21日至本判决生效之日期间的违约金，没有超过诉讼时效期间。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告山东普利建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王益宁支付迟延办理利源花园7号楼1单元702室房屋权属登记的违约金，以购房款432179.20元为基数，参照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率的1.3倍，自2013年7月21日起计算至本判决生效之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1765元，减半收取882.5元，由被告山东普利建设发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 夏 珍
二〇一五年九月二十三日
书记员 焦婷婷