广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤05民终1056号
上诉人（原审原告）：胡某川，男，1953年11月28日出生。
委托诉讼代理人：吴某芳，女，汉族，1959年4月16日出生，系上诉人胡某川之妻。
委托诉讼代理人：邱鸿基，男，汉族，1947年7月22日出生。
被上诉人（原审被告）：胡某菁，女，汉族，1979年7月22日出生，系胡某庭之女。
被上诉人（原审被告）：林某花，女，汉族，1949年8月6日出生，系胡某庭之妻。
上述两被上诉人诉讼委托代理人：杨某亮，男，汉族，1973年5月10日出生，系胡某菁之丈夫。
被上诉人（原审被告）：胡某龙，男，汉族，1960年9月19日出生，系胡某辉之子。
被上诉人（原审被告）：胡某洲，男，汉族，1951年1月21日。
被上诉人（原审被告）：胡某红，女，汉族，1958年2月26日出生。
被上诉人（原审被告）：胡某水，男，汉族（身份情况不明）。
上诉人胡某川因与被上诉人胡某菁、林某花、胡某龙、胡某洲、胡某红、胡某水法定继承纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2013）汕金法民一初字第316民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
胡某川上诉请求：1、撤销（2013）汕金法民一初字第316民事判决；2、确认1990年9月1日由胡某辉、胡某庭签订的汕头市XX里17号二楼厝屋的《转让厝屋合约》无效；3、确认1993年10月12日晚由胡某辉、胡某庭、胡某洲、胡某川、胡某红签名，“胡某龙代曾某兰”的分割母亲曾某兰名下位于汕头市XX里14号房屋产权的《立约书》无效；4、确认1993年10月12日晚由借用人胡某川签名的《借据》及1996年6月22日、1995年11月5日、1997年3月11日共3张《收条》无效；5、确认1994年4月5日由立约人胡某辉签名的《补充协议》无效；6、确认1994年4月5日由胡某庭、胡某洲、胡某川等签名的《补充协议》无效；7、确认1995年11月5日由胡某川签名的《收条》无效；8、确认汕头市XX路2号D座702房面积72.59㎡和财产收益从1995年11月起为母亲曾某兰的财产；从1998年9月7日起为母亲曾某兰的遗产，至今为胡某川（已故，由其配偶林某花、女儿胡某菁代位）、胡某洲、胡某川共同共有；9、胡某菁、林某花从1995年11月起至2014年6月（暂计）对汕头市XX路2号D座702房的租金评估价251617元承担连带偿付责任；10、确认胡某川分得母亲曾某兰遗留于汕头市XX路2号D座702房面积36.295㎡，折合市场价127032.50元；11、确认胡某川分得母亲曾某兰遗留于汕头市XX路2号D座702房从1995年11月起至2014年6月的财产收益金125808.50元；12、胡某菁等承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原审遗漏案件关键事实。涉案XX里12号（后改编为14号）系本案胡某川、胡某庭、胡某洲、胡某红之父胡某合于1955年4月1日向原权利人江某某以房屋价款143元、土地价款68元、交易产价80元买卖成交；1955年6月4日办理产权登记（没有共有人）。涉案XX里15号（后改编为17号），也是胡某合于1955年11月7日向原权利人王某某以房屋价款16元、土地价款68元、交易产价65元买卖成交1/2,于1956年11月13日办理产权登记，该1/2产权归胡某合一人所有，没有共有人。后父亲胡某合病逝，母亲曾某兰向汕头市房管局申请继承登记，汕头市房管局于1976年8月10日和同年9月4日在涉案房产所在地张贴继承《产权通告》二份，内容为：“查XX里16号列第3测区1039地号半灰枋二楼一层，原业权人胡某合死亡，现由其妻曾某兰缴验证件，声请继承，为慎重办理起见，从本年9月15日起至10月14日止，作产权通告一个月。如对该产有任何纠葛者，希于通告期内，检齐证件，用书面向我局提出异议，逾期无人异议，即准予办理继承。”至《产权通告》继承期满后无人提出对涉案两处房产由母亲曾某兰继承提出任何纠葛异议，这就足以证明所有当事人对涉案房产由曾某兰继承，没有共有人的事实没有异议。这是原审在“审理查明”中遗漏的关键事实；二、涉案二处房产的所有权人是母亲曾某兰一人所有。1990年9月1日，胡某辉背着房屋所有人曾某兰将XX里17号二楼转让给胡某庭的行为，没有曾某兰的签名或盖章或按手模，是无效的民事行为；三、房屋所有权属物权，经登记生效，具有排他性，只有所有权人才有权对涉案房产行使处分权进行“分割”。《立约书》没有曾某兰的签名或盖章或按手模，是无效民事行为，所订立的《立约书》无效；四、《厝屋转让合约》和《立约书》等违反法律禁止性规定，是无效民事行为。涉案房屋于1989年就列入拆迁改造范围，涉案房屋的产权证二份也于1989年10月28日由项目单位存收。根据《汕头市城市建设、改造拆迁补偿办法（修正）》第五条的规定，涉案当事人将已列入拆迁改造范围内，明令不准买卖、分割的房屋进行转让、分割产权的行为，因违反法律的禁止性规定，是无效的民事行为；五、增购房屋所有权依法应归母亲曾某兰。本案拆迁补偿房屋的所有权是曾某兰的，其增购部分的所有权也应是曾某兰的；六、关于胡某庭死亡时其女儿胡某菁的年龄问题，胡某菁1979年2月28日出生，胡某庭1996年11月1日死亡，其女儿胡某菁已是18岁；七、关于对母亲曾某兰遗产分配的问题，根据《继承法》第十三条的规定，对被继承人尽了主要抚养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时可以多分。有抚养能力和有抚养条件的继承人，不尽抚养义务的，分配遗产时，应当不分或少分。胡某川照顾母亲曾某兰晚年188个月，胡某庭、胡某洲、胡某红照顾母亲曾某兰182个月，建议将母亲曾某兰的遗产分三份，胡某菁得半份、胡某洲得一份、胡某川得1.5份。本案系法定继承纠纷，但原审判决没有适用《继承法》或相关司法解释，故原审适用法律错误，请二审法院查明事实，依法作出判决。
被上诉人胡某菁、林某花辩称，原审判决查明事实清楚，请求维持原判。
被上诉人胡某洲辩称，原审判决查明事实清楚，请求维持原判。
被上诉人胡某龙、胡某红、胡某水没有答辩意见。
一审法院认定事实：胡某杰（曾用名胡某合，已于1962年去世）、胡某水（前往泰国）、胡某辉是同胞兄弟；胡某杰、曾某兰婚后共生育胡某庭（已于1996年去世）、胡某洲、胡某川、胡某红四个子女；胡某辉（已于2014年10月15日去世）婚后生育儿子胡某龙。
汕头市XX里14号及17号二楼两处房产的产权原登记在胡某杰名下，胡某杰兄弟三人及其母亲刘某莲（已于1974年1月18日去世）居住于该址。胡某水前往泰国谋生后，一直未与家人联系。胡某辉居住在XX里17号二楼，直至1983年迁至汕头市XX街1号405房居住。胡某杰去世后，其妻曾某兰（已于1998年9月7日去世）于1975年12月25日向房管部门申请继承该两处房产，房管部门于1976年9月13日为曾某兰换发新产权证。
1990年9月1日，胡某辉与胡某庭签订《转让厝屋合约》一份，胡某辉将XX里17号二楼13.57㎡的房产以3600元的价款转让给胡某庭。
1993年10月12日晚，就XX里14号房产的分割处理等问题，全体家庭成员（曾某兰、胡某庭及其妻林某花、胡某洲及其妻林某琴、胡某川及其妻吴某芳、胡某红及其夫郑某华、胡某辉及其子胡某龙共11人）开会协商，并订立《立约书》。主要内容包括：1、XX里14号前房由曾某兰的四个子女胡某庭、胡某洲、胡某川、胡某红均分，每人分得5㎡；2、分得前房房产的4个子女均应承担曾某兰的养老送终等义务，轮流接曾某兰到各自家中供养，不得借故推诿；3、后房分配给去了泰国至今未归的胡某水，因其下落不明，产权暂由曾某兰和胡某辉各代管一半，曾某兰分得7.01㎡，胡某辉分得7㎡，若胡某水归来，则代管的产权均应无条件归还；4、曾某兰代管的7.01㎡，再分给其子女胡某庭、胡某洲、胡某川、胡某红代管，其中胡某庭、胡某洲、胡某红各分得1.75㎡，胡某川分得1.76㎡；5、因胡某庭购房有困难，胡某洲、胡某红各自分得的6.75㎡（5㎡+1.75㎡）以及胡某辉代管的7㎡暂借给胡某庭代为保管使用等；6、胡某庭享有的购房优惠待遇在购房后如有剩余的优惠价额，则无偿让给胡某川等。《立约书》一式六份经胡某辉、胡某庭、胡某洲、胡某川、胡某红签名，胡某龙代替曾某兰签名后，由曾某兰、胡某辉、胡某庭、胡某洲、胡某川、胡某红各执一份。
1993年10月12日，胡某庭出具《借据》一份，确认借到胡某洲所分得的6.75㎡房产，约定每平方米按2000元的价格计算，总价款为13500元，该款待胡某庭今后经济好转和有偿还能力的情况下，逐步付还胡某洲；如若不能付还款项，则胡某洲依旧享有6.75㎡的产权。
1994年4月5日，胡某辉出具《补充协约》一份，将其代管胡某水的7㎡房产交由胡某庭接管，约定如胡某水归来，则由胡某庭负责归还胡某水自行管业。
《立约书》签订后，胡某红表示放弃所分得的6.75㎡房产，胡某庭、胡某洲和胡某川于1994年4月5日签订《补充协议》一份，将胡某红放弃的6.75㎡房产由胡某庭、胡某洲和胡某川各分得2.25㎡，每平方米以1900元计价，由胡某庭分别补偿胡某洲和胡某川。对于胡某洲分得的6.75㎡、胡某川分得的6.76㎡房产，胡某庭则以每平方米2000元的价格，分别向胡某洲、胡某川收购，并已支付给胡某洲补偿款18000元，支付给胡某川补偿款19875元（6.76㎡×2000元/㎡＋2.25㎡×1900元/㎡＋补贴款2080元）。
1992年3月30日，胡某庭代表其母亲曾某兰与金园区危房改造办公室签订《拆迁补偿协议书》两份，约定XX里14号、16号的补偿安置面积合计47.58㎡。1995年10月11日，曾某兰与金园区危房改造办公室签订《安置住房协议书》，原XX里14号、16号的房产拆迁后，安置为改建后的XX路2号D幢702房，补偿面积为49.96㎡，另按1320元/㎡的价格增购了22.63㎡，增购款29871.60元。1995年10月12日，在交齐增购款及其他配套费用后，该房由胡某庭一家居住使用。1996年胡某庭去世后，该房由林某花、胡某菁居住使用。2010年林某花到女婿家居住生活，后将该房出租。
关于汕头市XX里14号、17号二楼是曾某兰所有的财产，亦或是祖业的问题。胡某川主张该两处房产是其母亲曾某兰所有的财产，而非祖业，依据是该两处房产在拆迁改建之前，产权登记在曾某兰名下。各被上诉人则主张该两处房产是祖业，属于胡某杰、胡某水、胡某辉三兄弟共有。对此，原审法院分析认为，该两处房产建成的年代久远，产权的初始取得以及流转已难以考证，其时的法律规范亦并不完善。根据现有的房地产档案资料，曾某兰是在1975年申请继承登记在胡某杰名下的该两处房产，该继承登记的行为既可能是曾某兰作为胡某杰的继承人办理产权登记，也可能是曾某兰作为大家庭的代表进行产权登记。鉴于没有证据表明在胡某杰办理房产权属登记之前，胡某杰、胡某水、胡某辉三兄弟曾经分家析产，也没有证据表明该两处房产是胡某杰独自出资购买或搭建，从而排除胡某水、胡某辉是共有权人的情况，故该两处房产的产权之前登记在胡某杰名下以及1975年曾某兰办理继承登记的事实，不足以否定该两处房产是胡某杰、胡某水、胡某辉及其父母的共有房产。而从胡某辉实际占有、居住在XX里17号二楼多年、曾某兰在办理产权继承后，其一家并未就胡某辉对XX里17号二楼的实际占有及使用提出权属异议以及《立约书》签订时各方对该两处房产系祖业的事实并无异议的事实看，各方签订《立约书》的行为应视为对该两处房产是祖业的事实予以确认。胡某川所提供的证据不足以证明该两处房产只是曾某兰所有的房产，原审法院对其主张的事实不予确认，对该两处房产是上诉人、被上诉人的先辈遗留的祖业的事实予以确认。
关于汕头市XX路2号D幢702房中，增购的22.63㎡房产是谁出资购买的问题。胡某川主张增购款（含配套等费用）35535.22元系其母亲曾某兰的平生积蓄和子女的出资购买的，其中胡某川出资8000元，林某花、胡某菁则主张该款是其一家多方筹资后购买的，胡某辉、胡某龙、胡某洲、胡某红也证实增购款是胡某庭一家出资支付的。对此，原审法院分析认为，根据《立约书》、《转让厝屋合约》、《补充协约》、《补充协议》以及胡某洲、胡某川出具的《收条》，XX里14号房屋分割后，胡某庭分别对胡某洲、胡某川所得的份额给予了金钱补偿，故XX里14号以及17号二楼的全部份额应归胡某庭所有（含代管），也即拆迁安置的汕头市XX路2号D幢702房已归胡某庭所有。《立约书》中有关“胡某庭享有的购房优惠价待遇在购房后如若存有剩余的优惠价额，则无偿让给胡某川”的约定也表明增购部分的房产是胡某庭一家出资所购买。胡某川对其主张，除了未能提供出资证据予以证明外，更主要的是，胡某川收取胡某庭支付的补偿款的行为，已经充分表明其已将分割所得的房产份额转让给胡某庭，那么又何来出资8000元增购房产？其所谓的出资明显不合常理，故原审法院不予认定。而林某花、胡某菁主张增购款是其一家多方筹资后所支付，除了持有开发商出具的3份《收款收据》（收据写明收到曾某兰交付的购房款及配套等费用）外，其关于《拆迁补偿协议书》、《安置住房协议书》均是以曾某兰的名义与金园区危房改造办公室签订，考虑到家庭内部协议已对补偿的面积49.96㎡进行了处理，并已全部归胡某庭一家所有，为使相关文件、手续、单据统一齐整，胡某庭、林某花遂将增购部分的房产一并以曾某兰的名义登记，待可以办理产权证时再转至胡某庭、林某花夫妻名下的解释，合乎常理及通常做法，原审法院予以采信，对汕头市XX路2号D幢702房中增购的22.63㎡房产是胡某庭一家出资购买的事实予以确认。
一审诉讼期间，胡某川向原审法院申请财产保全，原审法院于2014年4月15日作出民事裁定，查封了曾某兰名下的汕头市XX路2号D座702房。
一审诉讼期间，胡某川申请法院对XX路2号D座702房的价值及租金价格进行评估，原审法院依法委托汕头市铭信土地房地产评估有限公司进行评估。该司于2014年5月21日作出《评估报告书》（2014年11月6日又出具《更正说明》），XX路2号D座702房（面积72.59㎡）的评估价值为254065元（单价3500元/㎡）；该房自1995年10月至2014年6月的租金总计为251617元。胡某川已支付评估费1270元。
一审诉讼期间，胡某红于2014年4月18日向原审法院递交书面声明，表示放弃对母亲及家族有关汕头市XX里14号及17号二楼房屋的继承权。
一审诉讼期间，胡某辉于2014年10月15日因病去世。胡某龙作为胡某辉的唯一继承人，明确表示对于本案涉讼房屋放弃继承，至于案件如何处理，则请求法院依法判决。
案经开庭审理，胡某水经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃质证和抗辩权利。
以上事实，有各当事人的《身份证》、《常住人口登记表》、《户口簿》、《房产登记表》、《证明》、《转让厝屋合约》、《用户自备电表产权凭证》、《水表保证金收据》、《立约书》、《借据》、《收条》、《补充协约》、《补充协议》、《拆迁补偿协议书》、《安置住房协议书》、《收款收据》、《交房通知》、《评估报告书》及《更正说明》、《殡葬通知书》、《火化证明》以及原审法院《庭审笔录》、《询问笔录》等在卷为证，足以认定。
一审法院认为，《立约书》是胡某庭、胡某洲、胡某红等大家庭成员协商一致后签订的协议，虽然在手续方面存在一些瑕疵，但各方对于XX里14号房屋是祖厝的事实并无异议。在涉案房产即将面临拆迁之际，作为大家庭的成员开会商讨祖厝的分割补偿等事宜，并订立书面协议的做法是合适的，能够避免产业因长期不作分割容易出现纠葛的情况。鉴于《立约书》及其他《补充协议》对涉案房产的分割补偿早已履行完毕，原审法院对《立约书》及其他《补充协议》的合法有效性予以确认。胡某川主张涉案房产均是曾某兰名下的财产，与胡某水、胡某辉无关，但其提交的证据不足以否定涉案房产是大家庭尚未分割的共有财产的事实。胡某川主张胡某庭、胡某辉恶意串通，共同隐瞒财产的真实情况，损害了其母亲曾某兰以及胡某川、胡某洲、胡某红的合法权益，但未能提供证据予以证实。相反，在胡某红考虑胡某庭家庭条件比较困难，明确表示愿将其分得的6.75㎡产权无偿赠与胡某庭时，胡某庭却不愿独享，而是与胡某洲、胡某川签订了《补充协议》，由三兄弟均分胡某红退回的6.75㎡产权。如此行为，体现的却是其无私的胸襟。故胡某川起诉要求重新分割涉案房产等诉求，缺乏事实依据，原审法院不予支持。
需要指出的是，胡某杰去世时，胡某庭虽然只是十四五岁的少年，却已挑起照顾母亲及弟妹的重担，直至弟妹长大成人，所谓长兄若父，实不过如此。胡某庭早逝，留下孤儿寡母，此时作为弟妹的胡某洲、胡某川、胡某红，为照顾卧病在床的母亲而多尽一些作为人子的责任，也属应该。两相权衡，又怎能分得出孰轻孰重。母慈子孝、兄友弟悌，乃中华民族的传统美德，为争片瓦之利而忘却手足之情，实属不该。期望当事各方能正确处理好利益和亲情的关系，冰释前嫌，重拾亲情，和谐相处。
胡某水经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十四条第一款、第二百六十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回胡某川的诉讼请求。案件受理费5092元、保全费1500元、评估费1270元、公告费2110元（1200元+260元+260元+390元），由胡某川负担。受理费胡某川已预交3650元，胡某川于判决生效之日起七日内向原审法院补交受理费1442元。
本院审理查明，原审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。
本院认为，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，二审法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合上诉人的上诉请求和事实与理由，本案上诉争议焦点为：1993年10月12日签订的《立约书》及后续签订的《借据》、《补充协约》、《补充协议》是否有效以及汕头市XX里14号、17号二楼房产的权属问题。
关于1993年10月12日签订的《立约书》的效力问题，经查，当时原XX里14号、16号房产面临拆迁，全体家庭成员包括曾某兰、胡某庭及其妻子林某花、胡某洲及其妻子林某琴、胡某川及其妻子吴某芳、胡某红及其丈夫郑某华、胡某辉及其儿子胡某龙等11人开会对上述房产分割进行协商，并共同签订《立约书》，由此可以看出该《立约书》是全体家庭成员共同意志的体现，意思表示真实，应当认定《立约书》有效。关于后续签订的《借据》、《补充协约》、《补充协议》的效力问题，因上述协议均是在履行《立约书》的基础上补充签订的，各方当事人意思表示真实且已经履行完毕，因此应当确认《立约书》及其他《补偿协议》合法有效。胡某川上诉认为该《立约书》是胡某庭和胡某辉恶意串通、共同隐瞒财产的真实情况下签订的，且未有权属人曾某兰签名、盖章及按手摸，应当认定无效，但未能提供证据予以证明上述情况，并且《立约书》虽不是曾某兰亲笔签署，但其有出席当场家庭协商会议，并且包括曾某兰在内的所有参会人员对于胡某龙代曾某兰签署《立约书》的行为并未提出异议，因此胡某川该上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于汕头市XX里14号、17号二楼房产的权属问题，经查，胡某杰兄弟三人及母亲刘某莲曾居住在该址，胡某杰去世后，胡某辉继续居住在XX里17号二楼，在曾某兰继承该两处房产后并未对胡某辉实际占有XX里17号二楼的行为提出异议，结合1993年10月12日曾某兰等11人签订的《立约书》内容上看，全体家庭成员均确认XX里14号、17号二楼房产属于先辈遗留的祖业，因此原审法院认定该二处房产属于祖业，有事实依据，本院予以维持。胡某川上诉认为，该二处房产登记在母亲曾某兰的名下，且其他当事人均对汕头市房管局于1976年8月10日和1976年9月4日出具的《产权通告》没有异议，应当认定该二处房产属于母亲曾某兰的个人财产，但胡某川未能提供证据推翻包括曾某兰在内的其他家庭成员签订《立约书》的意思表示，也无法说明该二处房产实为曾某兰个人财产却为全家庭成员使用的历史背景，因此仅以XX里14号、17号二楼房产登记在曾某兰名下的事实无法否认该二处房产属于祖业的事实，胡某川该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，胡某川的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5092元，由胡某川负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张丹华
审 判 员 程 旋
审 判 员 吴伟峰
二〇一六年十二月十五日
法官助理 吴 妍
书 记 员 郑晓芸