广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终8683号上诉人（原审被告）：广州盛德房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：王贺彩，董事长。委托代理人：梁雅茵，该司职员。被上诉人（原审原告）：阮殿堂，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：刘淑芹，住址同上。两被上诉人共同委托代理人：吴骏，广东南方福瑞德律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人：张姝，广东南方福瑞德律师事务所律师。上诉人广州盛德房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1964号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年4月29日，广州盛德房地产开发有限公司（以下简称盛德公司）（甲方/卖方）与阮殿堂、刘淑芹（乙方/买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），约定乙方购买天河区黄埔大道西367号1504房（以下简称案涉房屋）；该商品房合同约定建筑面积共87.16平方米，套内建筑面积为68.04平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米29813.08元，总金额2028482元；（第二十一条）双方同意选择乙方委托甲方办理方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；（第二十二条）如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金等。另《买卖合同》附件七《本合同补充协议》（以下简称《补充协议》）约定：（第五条）《买卖合同》第二十一条双方修改确认为双方同意由乙方委托甲方办理该商品房《房地产权证》；甲方应在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产证交付乙方；乙方应按甲方的书面通知提交办理《房地产权证》所需资料，乙方应在收到甲方交楼通知书之日起7日内向甲方提交完毕，否则甲方办理或交付《房地产权证》的时间顺延；因乙方原因导致甲方办理或交付《房地产权证》的时间顺延的，乙方应承担由此产生的一切不利后果，因此给甲方造成损失的，乙方应予以赔偿，乙方未按甲方书面通知或公告的时间、地点领取《房地产权证》的，视为从甲方书面通知或公告的领取日期起，该商品房《房地产权证》已经交付予乙方等。2011年6月16日，盛某公司向阮殿堂、刘淑芹出具收《广东省地方税收通用发票（电子）发票联》，显示案涉房屋建筑面积为87.16㎡，单价为23273.08元/㎡，售房款为2028482元。2013年12月31日，盛某公司将案涉房屋交付阮殿堂、刘淑芹使用。后因案涉房屋实测面积与预测面积发生差异，阮殿堂、刘淑芹和盛某公司签订《确认书》，确认案涉房屋实测建筑面积为87.0668平方米，套内面积为67.5294平方米，房价应为2013259.44元；盛某公司应向阮殿堂、刘淑芹退回15222.56元的购房款。故2015年9月18日盛某公司向阮殿堂、刘淑芹重新出具《广东省地方税收通用发票（电子）发票联》，载明案涉房屋建筑面积为87.0668㎡，单价为23123.16元/㎡，售房款为2013259.44元。2015年10月14日，案涉房屋登记至阮殿堂、刘淑芹名下。阮殿堂、刘淑芹于2015年12月10日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、盛某公司向阮殿堂、刘淑芹支付逾期办证违约金287896.1元及利息（以287896.1元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2015年12月10日起计某德公司清偿之日止）；2、盛某公司承担本案诉讼费用。盛某公司主张案涉房屋所在盛某大厦地下空间土地出让金的缴纳延迟了办理初始登记的时间，办理地下空间土地出让金缴纳手续的160日不应计入迟延办证的时间。为证明上述主张，盛德公司提交了以下证据：1、广州市国土资源和房屋管理局（出让人）与广州市白云小汽车出租公司、盛某公司（出让人）于2015年6月25日签订的《国有建设用地使用权出让合同变更协议》（复印件）；2、《广东省非税收入（电子）票据》四张（均为复印件），载明盛某公司向广州市土地利用发展中心缴纳国土出让变更协议收入款项；3、《广州市国有土地使用权出让金专用票据》（复印件），载明广州市白云小汽车出租公司、盛德公司向广州市国土资源和房屋管理局预缴出让金；3、《广州市国土资源和房屋管理局行政许可受理通知书》（复印件），载明2015年1月16日，广州市国土资源和房屋管理局收到盛某公司申请的已出让国有土地的土地出让金调整行政许可受理事项所送的申请材料等内容。阮殿堂、刘淑芹以盛某公司提供的上述证据均系复印件为由，不予确认真实性、合法性及关联性，并称，盛某公司迟延交纳土地出让金是其自身原因造成，且土地出让金问题属于盛德公司与广州市国土资源和房屋管理局之间的法律关系，不构成法律意义上的不可抗力，不能作为盛某公司不履行《买卖合同》义务的抗辩理由。原审另查，原审法院在（2015）穗天法民四初字第1385号案件孙添菊诉盛某公司商品房预售合同纠纷一案的审理过程中，依法向广州市国土资源和规划委员会发出《协助查询通知书》，查询了如下问题：1、盛德公司称因【2014】12号《广州市人民政府办公台关于土地节约集约利用的实施意见》出台后，改变了楼盘办理初始登记的办证流程，须先缴纳地下空间土地出让金才可以办理初始登记。盛某公司所称是否属实，如属实，上述实施意见何时开始实施，天河区黄埔大道西367号1510房所在楼盘是否属于应先缴纳地下空间土地出让金方可办理初始登记的范畴？2、如案涉楼盘属于上述范畴，则案涉楼盘办理地下空间土地出让金缴纳手续的具体程序如何，盛德公司办理上述手续的具体情况如何（包括但不限于盛德公司何时提出申请、盛德公司提交相应材料的时间、缴纳相应款项的时间、你单位向盛德公司发放相应通知的时间以及办妥相应程序的时间）？3、盛德公司称其于2015年1月4日领取案涉楼盘《房屋面积测量成果报告书》、于2015年1月16日向市国土局土地利用中心申请办理国有土地使用权出让金调整、于2015年6月18日收到《市国土房管局土地出让金收款通知》、于2015年6月25日签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，上述情况是否属实？如属实，上述手续是否均为缴纳地下空间土地出让金必须办理的手续？盛德公司在领取案涉楼盘《房屋面积测量成果报告书》前是否曾向你单位提出过相应申请？盛德公司2015年1月16日提出申请后直至2015年6月18日方收到《市国土房管局土地出让金收款通知》，上述期间是否均为你单位的办文时间？4、盛某公司于何时办妥案涉楼盘的初始登记手续？2016年3月14日，广州市国土资源和规划委员会以穗国土规划协查【2016】66号复函回复原审法院。函称：一、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金”、第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书”及《广州市城镇房地产登记办法》第二十七条“权利人申请土地使用权初始登记，……以出让方式取得土地使用权的，还应当提交已缴清土地使用权出让金的证明”等规定，办理初始登记前，用地单位应当按土地出让合同缴交土地出让金；若项目的实测面积大于出让合同约定的出让面积则应先调整土地出让合同内容，调整土地使用权出让金。二、《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》（穗府办[2014]12号）第五十一条规定，“原土地出让合同约定暂缓征收地下及建筑土地出让金的，除依法可以划拨外，在办理房屋初始登记时，地下负一层按与其使用性质相对应的的地上首层市场评估地价的50%计收土地出让金……本意见实施前已办理产权登记的，不再计收或补缴土地出让金。”该意见于2014年3月28日开始实施。三、关于盛某大厦项目土地出让合同调整及土地出让金缴交手续办理情况。经查，盛德大厦是广州市白云小汽车出租公司（以下简称白云小汽车公司）、广州盛德房地产开发有限公司（以下简称盛某公司）合作开发项目，该项目位于天河区中山一路北（石牌村西南角、黄埔大道北）地块。2013年9月，原广州市国土房管局与上述两公司签订了该地块的《国有建设用地使用权出让合同变更协议》（穗国地出合[1999]34号的变更协议之三号）。按照协议约定，该项目总建筑面积为68385.39平方米；地下室建筑面积未计收土地使用权出让价款、未办土地有偿使用手续。后因该项目验收和实测建筑面积调整，且测字110112019号的实测成果报告书该项目办公和住宅部分的实测面积大于变更协议之三约定的出让面积，盛德公司、白云小汽车公司于2015年1月16日向原市国土房管局申请办理调整该项目国有土地使用权出让金业务（收件编号：NGZ150116960368）。按原市国土局职能分工，该业务由其所属市土地利用发展中心（以下简称“发展中心）承办”。2015年1月20日，发展中心向上述两用地单位发出《关于补充资料的通知》。告知其补充相关案件材料。由于上述两用地单位未能在限期内补充提交相关材料，2015年1月28日，发展中心对该案件做退案处理。2015年4月28日，上述两用地单位重新向原市国土房管局申请办理该项目国有土地使用权出让金调整业务（收件编号：NGZ150428980869）。按照业务办理流程，2015年5月13日，发展中心向市财政局申请评估土地使用权出让价格；2015年5月18日，市财政局委托广东财兴财产评估土地房地产估价有限公司（下称“财兴评估公司”）进行土地使用权价格评估；2015年5月28日，财兴评估公司提交估价报告（备案号：44705815IA0068）；2015年6月18日，该案经原市国土房管局审批通过。2015年6月25日，原市国土房管局与盛德公司、白云小汽车公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》（穗国地出众【1999】34号的变更协议之四号），按照协议约定，该项目负一层、负二层车库按规定计收了土地出让金。发展中心按协议约定于2015年7月25日前缴清土地使用权出让金。2015年6月26日，用地单位按协议约定缴清土地出让金。经核实，上述过程符合调整土地使用权出让金业务办理流程和时限要求。四、关于盛某大厦项目初始登记手续办理情况。盛某公司2015年9月15日登记1487741号办理了天河区黄埔大道西365，367，369号（除369号第6层、地下2层、地下1层、地下1层夹层外）房屋的初始登记。经调阅上述档案，初始登记时盛某公司提供的《建筑工程规划验收合格证》（穗规验证【2012】596号）显示：“本项目裙楼第六层、地下室暂不验收”。根据《广州市城镇房地产登记办法》第二十八条“房地产开发经营企业应当自新建商品房屋建设工程规划验收之日起九十日内，提交下列材料，申请初始登记，办理《房地产产权权属证明书》：（四）建设工程规划验收合格证及其附图”的规定，由于办证时剩的公司未提供地下室的规划验收资料，因此无法办理该部分的初始登记。经核，15登记1487741号案在2015年9月10日正式受理，于2015年9月28日核准登记，符合办证时限要求。经质证，阮殿堂、刘淑芹和盛某公司对广州市国土资源和规划委员会出具的上述复函的真实性均无异议。原审法院认为：阮殿堂、刘淑芹和盛某公司签订的《买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约切实履行。根据《补充协议》的约定，盛某公司应当在案涉房屋交付之日起500个工作日内到房地产登记机关为阮殿堂、刘淑芹办妥房地产权证并交付给阮殿堂、刘淑芹。本案中，盛某公司将案涉房屋交付阮殿堂、刘淑芹使用的时间为2012年12月31日，经计算，盛某公司应在2014年12月29日前为阮殿堂、刘淑芹办妥案涉房屋的房地产权证并交付给阮殿堂、刘淑芹，否则盛某公司应自逾期之日的次日起至阮殿堂、刘淑芹实际取得《房地产权证》之日止，每日按案涉房屋总价款0.05%的标准向阮殿堂、刘淑芹支付违约金。因阮殿堂、刘淑芹现仅主张逾期办证违约金从2014年12月30日起计某德公司为阮殿堂、刘淑芹办妥房地产权证之日即2015年10月14日止，系阮殿堂、刘淑芹自行处分权，原审法院予以准许；经计算，上述期间应为289天。另关于盛某公司辩称盛某大厦地下空间土地出让金的缴纳延迟了办理初始登记的时间，根据原审法院查明的事实可知，2014年3月28日实行的《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》（穗府办【2014】12号）第五十一条规定“原土地出让合同约定暂缓征收地下及建筑土地出让金的，除依法可以划拨外，在办理房屋初始登记时，地下负一层按与其使用性质相对应的的地上首层市场评估地价的50%计收土地出让金”，按此规定，盛某公司申请盛某大厦初始登记前，须办理补缴地下负一层土地金的手续。因该规定施行时间在双方签订合同之后，双方订立《买卖合同》时无法预见办理补缴地下负一层土地金的手续将导致办证时间的迟延，因此办理上述手续的必要时间60天（2015年4月28日至2015年6月26日期间）不可归责于某公司，应在办证时间中予以扣除。综上，盛某公司应向阮殿堂、刘淑芹支付逾期办证违约金的时间为229天（289天-60天），据此计算，盛某公司应向阮殿堂、刘淑芹支付的逾期办证违约金为230518.21元（2013259.44元×0.05%×229天）；阮殿堂、刘淑芹诉请超出部分，原审法院不予支持。盛某公司虽抗辩称上述逾期办证违约金的计算标准过高，但未能举证证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，故对盛某公司的该项抗辩意见原审法院不予采纳。至于阮殿堂、刘淑芹要求盛某公司自2015年12月10日起支付逾期办证违约金的利息，因无事实及法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2016年5月3日作出如下判决：一、被告广州盛某房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告阮殿堂、刘淑芹支付逾期办证违约金230518.21元。二、驳回原告阮殿堂、刘淑芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费5620元，由阮殿堂、刘淑芹共同负担862元，由广州盛某房地产开发有限公司负担4758元。判后，上诉人盛某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院认为上诉人逾期为被上诉人办理房屋产权证存在不可归责的原因，但仍然判令上诉人承担230518.21元的违约金，属于认定事实错误，适用法律错误。一审法院就审理案件时向广州市国土资源和规划委员会发出《协助查询通知书》也得到了相应的回复，上诉人之所以会逾期为被上诉人办证其主要原因是在办理项目房屋初始登记时遇到了不可抗力的政府政策变动原因。第一、自《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见(穗符办【2014】12号)》出台后，改变了楼盘办理初始登记的确权流程，必须先缴纳完地下土地出让金后才能办理初始登记。第二、要补缴地下土地出让金又必须先完成项目实测建筑面积的调整，该项目为上诉人与白云小汽车出租公司合作开发的项目，无论要办理哪一步手续均需双方签章，白云汽车公司亦属于国有企业，在配合上诉人在办理各个环节的手续及补充材料时都花费不可预见的时间。第三、根据《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见(穗符办【2014】12号)》第五十一条规定，“原土地出让合同约定暂缓征收地下及建筑土地出让金的，除依法可以划拨外，在办理房屋初始登记时，地下负一层按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的50％计收土地出让金”，该意见于2014年3月28日开始实施。首先在该实施意见没出台前，上诉人与白云汽车公司都无法预见要完成项目初始登记必须先完成补缴地下土地出让金手续；再者,该项规定的实行时间是在上诉人与被上诉人签订合同之后，因此上诉人与被上诉人双方在订立《买卖合同》时更加无法预见须办理补缴地下负一层土地出让金的手续后项目才能完成初始登记，才能办理业主的小产权证，由于出现上述种种不可抗力的客观因素，从而导致办证时间的迟延。一审法院在审判时已认同上述原因导致迟延办证是不可归责于上诉人，则应依法判决上诉人无需承担违约责任，但一审法院并不依据相关法律法规进行判决，对上诉人有失公平。从客观事实来说上诉人逾期办证存在不可抗力的因素，一审法院应依据以下法律对案件进行判决：第一、依我国《民法通则》第153条及《合同法》第1条第二款规定，不可抗力是一项免责条款，是指买卖合同签订后，不是由于当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。第二、根据《最高人民法院关于理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，只有出卖人的原因导致逾期办证的，出卖人才需承担逾期办证的违约责任。既然一审法院在审判中，己认为逾期办证并非由于上诉人的原因所造成，上诉人也就无需向被上诉人承担逾期办证的违约责任。综上，上诉请求：1、依法撤销原审法院《民事判决书》中第一项判决内容，依法改判驳回原告全部诉讼请求：2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人阮殿堂、刘淑芹答辩称：不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1、上诉人因自身原因怠于履行合同义务已经构成严重违约。根据上诉人与被上诉人签订的广州市商品房买卖合同明确约定上诉人为被上诉人办妥房产证的时间。但上诉人由于自身原因延迟履行其办证的义务长达286天，已经构成严重违约，依法应当承担相应的违约责任。2、上诉人主张其延迟办证不是由其自身原因造成，无需承担违约责任的说法没有任何事实和法律依据，同时也不构成任何形式的不可抗力。首先，上诉人称其延迟办证的原因是因为受到了广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见的影响，但该实施意见只针对暂缓缴纳土地出让金的楼盘。而上诉人自称属于该楼盘，却没有提供任何证据对该事实予以证明。这说明上诉人本来就应该按时缴纳土地出让金，并不受实施意见的影响。其次，退一步而言，即使是上诉人受到实施意见的影响，根据广州市国土资源和规划局关于协助调查通知书2015穗天法民四初字第1385号的复函，可见，上诉人从2015年4月28日申请调整土地使用权出让金至2015年6月26日缴清土地使用权出让金，该期间仅花费了42个工作日，远短于上诉人延迟办证的期限286日。3、根据国土局复函的显示，上诉人在2015年1月16日，提出调整土地使用权出让金的申请，但是由于其自身原因，未能交齐材料而被退回，直到上诉人2015年4月28日重新申请，该期间的延误是由上诉人自身原因造成的，足以证明上诉人怠于履行合同义务。合同法明确规定因不可抗力全部部分免责的理由，而上诉人延迟办证的理由不属于合同法关于不可抗力的规定。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。上诉人认为，迟延办证是因政策变动，不归咎于履行办证义务方。对此，经原审法院调查核实，的确存在相关的政策因素，并结合相关政策的变动时点以及涉案房产办证实际情况，对上诉人给予合理的免责期间，并无明显不当。上诉人认为应完全免除延期办证责任，而双方合同明确约定在房屋交付之日起500个工作日内办妥涉案房地产权证并交付被上诉人，该条款本身是被上诉人对于办理房地产权证时间合理预期的同时，也是上诉人对于履行办证义务所需合理时间预设，且属于双方协商确定，在上诉人无充分证据证实所有超期时段均完全免责的情况下，原审判决并无不当，本院予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4758元，由上诉人广州盛德房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年九月九日书 记 员  李 杨