河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫16民终3502号上诉人（原审被告）：刘元锋，男，汉族，1965年12月8日出生，住项城市。上诉人（原审被告）：刘成会，男，汉族，1948年7月20日生，住项城市，系刘元锋父亲。上诉人（原审被告）：王爱荣，女，汉族，1950年7月18日生，住项城市，系刘元锋母亲。上诉人（原审被告）：杨玉琴，女，汉族，1963年12月6日生，住项城市。刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴的共同委托诉讼代理人：刘玉祥，河南晟恺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁琳，女，汉族，1981年8月20日出生，住项城市。委托诉讼代理人：袁海清，男，汉族，1976年2月23日出生，住项城市，系袁琳丈夫。上诉人刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴因与被上诉人袁琳房屋买卖合同纠纷一案，不服项城市人民法院（2018）豫1681民初1495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴的共同委托诉讼代理人刘玉祥、被上诉人袁琳及其委托诉讼代理人袁海清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴上诉请求：1、请求二审依法撤销项城市人民法院（2018）豫1681民初1495号民事判决，依法改判或发回重审。2、依法支持刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴一审答辩意见。3、一二审诉讼费用均由袁琳承担。事实和理由：一、刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴依据合同约定在80天之内腾空了房屋，原审认定事实错误。1、原审认定在80天之内没有腾空房屋与事实不符。合同签订时间2017年12月2日，签订合同之后，在2018年2月1日之前，刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴陆续将房屋进行腾空，并结清了关于该房屋的水、电、有线电视等费用。该事实有刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴在原审中通话记录、腾空房屋的照片、证人刘某1、黄某、刘某2证言均证明上述该事实。2、原审仅依据袁琳提交的两份录音证据证明没有在80天之内腾空房屋明显证据不足。A、从证据的真实性来讲。该两份录音只是显示一种通话过程，并没有对录音对象的身份进行确定，录音笔录的通话人只是袁琳单方添加的，所以对录音的真实性有异议。B、从合法性上讲。该两份录音明显属于偷录，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条之规定，袁琳要提供证据证明两份录音不是通过非法手段获取的以证明其合法性。C、从证据的原始载体来看，其提供的只是两份拷贝到光盘上的录音，在法律上属于复制件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十九条、第六十五条规定，不得作为定案依据。D、从证据的关联性来讲。录音身份无法确定，无法确定被录音人的真实身份，从录音内容不能确定没有搬空，事实不清，前后矛盾，不具有确定性。E、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条规定，在没有其他合法有效证据进行佐证的情况下，仅凭录音证据不能认定刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴的违约行为。二、原审法院在不考虑装修原因的情况下，直接以装修为由认定刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴违约并判决解除合同、双倍返还定金，与合同约定不符、与事实不符。1、关于装修的原因。在双方签订房屋买卖合同之后，由于线路老化引起失火，袁琳一直不愿意接受交付的房屋，并提出将房屋装修恢复到原样，正因为如此，刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴又重新对线路进行整修，墙面部分粉刷，地板进行更换。2、合同中并没有约定装修就违约。原审依据装修就违反合同约定进而解除合同并双倍返还定金，与合同约定不符，与法律规定不符，也不符合《中华人民共和国合同法》谨慎解除合同的原则。三、关于本案合同的主体以及定金返还的主体。1、杨玉琴不是合同主体。虽然合同中约定有杨玉琴，但杨玉琴并没有在合同中签字，且在签订买卖合同时杨玉琴并不知情，所以应驳回对杨玉琴的起诉。2、购房款50000元是由刘元锋收取，也是刘元锋掌握和控制，刘元锋父母不知情，且也没有偿还能力，即使判决返还，也应判决刘元锋返还，而不应判决其他三人共同返还，原审适用法律错误。四、本案真正违约方是袁琳。1、刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴陆续将房屋腾空，并结清了关于该房屋的水、电、有线电视等费用。2、腾空房屋后及时给袁琳联系，说随时可以交房，尤其是在2018年3月7日当天，再次给袁琳打电话提出交房，并要求一次性支付剩余房款，上诉人等了一天，袁琳直到快晚上时候才出面，并提出现在没有凑齐钱，提出先给20000元，剩余等有钱再付，上诉人不同意袁琳改变合同付款方式，从3月7日至今，一直催促袁琳交付剩余房款，但袁琳以各种理由拒绝交付。综上所述，原审认定违约的主要证据就是录音，但本案在录音的真实性等其他无法确定的情况下，录音证据不能单独作为定案依据，因为录音本身的局限性决定其无法证明全部的法律关系及双方当事人之间的权利义务，更多只证明案件的部分事实和某些细节，故录音证据与其他书证、物证等证据一同使用才能证明案件的基本事实。一审在不顾及本案基本事实的情况下，在袁琳未提供充分证据的情况下，直接错判了本案，请求二审依法撤销原判，支持上诉请求。袁琳辩称，一、袁琳按照合同约定在第八十天催房时刘元锋声称顶上还没搬，且上诉人违约在交房前声称土地证烧毁造成房屋无法按照合同交付，针对起火原因上诉人说法前后矛盾。二、上诉人房屋一房两卖，上诉人恶意违约。三、本案房屋土地证土地使用者是刘成会，房屋所有权证所有权人为刘元锋，刘成会是刘元锋的父亲，王爱荣是刘元锋的母亲，杨玉琴是刘元锋的妻子，合同主体卖方是刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴，且刘元锋、刘成会、王爱荣在合同上签字，杨玉琴明知，四人均有双倍返还定金义务。四、上诉人声称房屋土地证烧毁，房屋被第三人装修，房屋进行非起火修复性装修的全面装修等均证明上诉人恶意违约。综上，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。袁琳向一审法院起诉请求：1、判令刘元锋双倍返还购房定金100000元；2、判令刘元锋支付利息损失（利息按商业银行同期贷款利率的双倍计算至付清本息之日止，本金按50000元计算）；3、诉讼费由刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴承担。一审法院认定事实：2017年12月2日袁琳与刘元锋、刘成会、王爱荣、杨爱琴签订房屋买卖合同，袁琳以480000元购买座落在项城市市标北迎宾大道东公安局家属院刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴拥有的住宅房产，土地证号为项土国用95字第35-4**号，房屋所有权证号：字第006813号。付款方式约定双方签订合同时袁琳支付购房定金50000元，余款430000元于刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴交房当天付清，余款付清时刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴将土地证、房产证一并交付乙方。合同还约定刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴在合同签订后八十天内腾空该房屋，并在交房前三天内一次性结清房屋水、电、有线电视、通讯等费用，并保证房屋不存在任何费用及滞纳金与违约金的前提下，保证上述房屋的结构、室内的装修、水电、洁具、厨柜等物品的完好性与正常使用功能。刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴承诺在交房当日内将交易的房产全部交付给袁琳使用，并将全部门锁钥匙、电费、自来水费、有线电视等交费证件交付袁琳。双方约定的违约责任，即合同签订定后，若刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴中途违约，应及时电话通知袁琳，并自违约之日起以袁琳所付定金的双倍返还给袁琳。若袁琳交房中途违约，应及时电话通知刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴，袁琳的已付购房定金归刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴所有。刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴不得将上述房产用于抵押或一方买卖等，如因刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴原因不能办理房产过户手续，刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴承诺除双倍返还定金外，袁琳已交付定金款项甲方按商业银行同期同类贷款双倍利率计付利息给袁琳。合同签订后，袁琳按照约定支付刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴50000元购房定金。审理中，袁琳申请追加刘成会、王爱荣、杨玉琴为被告，并且请求在返还购房定金100000元后解除双方签订的房屋买卖合同。一审法院认为，本案争议焦点是袁琳主张的诉讼请求应否得到支持。双方签订的房屋买卖合同并不违反法律强制性规定，予以确认，双方应当按照合同约定履行。按签订日期为2017年12月2日，按照双方约定，刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴应当在合同签订后八十天内腾空该房屋，即2018年2月21日之前腾空房屋。根据袁琳提交的2018年2月21日电话录音、2018年3月7日的现场录音、电话录音，可以显示2018年2月21日前并没有将涉案房屋腾空，刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴称其在2017年农历腊月16日已将该房屋腾空，但截止目前该房屋进行了装修，重新排线、粉刷、铺地板砖，而该合同没有约定装修，刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴将房屋腾空后不是交付房屋，而是将该房屋进行装修，双方所签合同没有约定装修，刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴在未与袁琳协商的情况下擅自对该房屋装修，此装修行为证明刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴已构成违约。袁琳与刘元锋均认为应当解除其所签订的房屋买卖合同，故对袁琳请求解除与刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴签订的房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。刘元锋辩称，购房款是刘元锋一人所收，其他人不应返还，因合同的主体卖方是刘成会、王爱荣、刘元锋、杨玉琴，且刘成会、王爱荣、刘元锋在合同上签字，杨玉琴明知。虽然订金是刘元锋所收，但是刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴均有双倍返还订金的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中双方在房屋买卖合同第七条约定了违约责任，刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴作为违约方，应当双倍返还袁琳购房定金100000元（50000元×2），故对于袁琳诉请双倍返还购房定金100000元主张，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案袁琳已经选择适用定金条款，故对于袁琳主张支付利息的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，判决如下：一、解除袁琳与刘成会、王爱荣、刘元锋、杨玉琴于2017年12月2日签订的房屋买卖合同；二、刘成会、王爱荣、刘元锋、杨玉琴于判决生效之日起十日内双倍返还袁琳购房定金100000元；三、驳回袁琳其他诉讼请求。案件受理费1150元，由刘成会、王爱荣、刘元锋、杨玉琴承担。二审中，袁琳围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审认定事实一致。本院认为，一、关于房屋买卖合同主体认定问题。本案刘元锋、刘成会、王爱荣均在房屋买卖合同上签字，且根据双方提供的证据，能够认定杨玉琴也对该房屋买卖是明知的，故一审认定本案房屋买卖合同的卖方主体为刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴适当。二、关于合同违约方如何认定、责任承担主体如何认定问题。二审期间，袁琳仍然同意按合同约定履行合同，但刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴一方明确表示，涉案房屋因失火装修，要在原合同价款基础上增加100000元，刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴交付房屋的该条件无合同依据，结合一审双方提供的证据，刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴已构成违约，基于本案房屋买卖合同的卖方主体是刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴，故一审判决刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴共同承担违约责任，并无不当。综上所述，刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人刘元锋、刘成会、王爱荣、杨玉琴共同负担。本判决为终审判决。审判长  李俊华审判员  何 山审判员  许向朋二〇一八年七月二十五日书记员  张丹丹