杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0106民初2654号
原告（反诉被告）：浙江浙大求是物业管理有限公司，住所地：杭州市西湖区天目山路148号浙江大学西溪校区西三教学楼一楼。
法定代表人：徐金强，董事长。
委托代理人：黄向皖、余耘，浙江丰国律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王昌福，男，1955年2月23日出生，汉族，住杭州市西湖区。
原告浙江浙大求是物业管理有限公司（以下简称浙大求是物业公司）为与被告王昌福物业服务合同纠纷一案，于2016年3月29日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法由审判员吕小明独任审判，后被告王昌福提起反诉，本院依法受理并组成合议庭，于2016年6月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人余耘，被告（反诉原告）王昌福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙大求是物业公司诉称：2008年4月，浙江大学房地产管理处、浙江恒业房地产开发有限公司与杭州求是物业管理有限公司签订了《港湾小区前期物业管理服务合同》，约定由杭州求是物业管理有限公司从2007年9月1日起为杭州港湾家园提供物业服务，后杭州求是物业管理有限公司被原告收购。浙江大学房地产管理处、浙江恒业房地产开发有限公司与原告另行签订了《港湾小区前期物业管理服务合同》，港湾小区前期物业服务的权利义务主体变更为原告。港湾家园小区业主委员会成立后，原告与港湾家园小区业主委员会于2013年6月21日签订了《港湾家园小区物业服务合同》，由原告继续为港湾家园小区提供物业管理服务。被告系港湾家园业主，根据物业服务合同，其应履行交纳物业管理费的义务。但被告至今未交纳2012年至2014年物业费4571.7元，经原告多次催讨，被告均未交纳。为此，原告诉诸法院，请求判令：1、被告支付物业费4571.7元。2、被告按每日3‰支付从2015年1月1日起至生效法律文书确定的履行期限届满之日止计算的违约金。3、被告支付原告因维权支付的律师费800元。4、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告仅主张了2012年至2013年物业费3102.2元，并撤回了第3项诉讼请求，将诉讼请求变更为：1、被告支付2012年至2013年物业费3102.2元。2、被告按每日3‰支付从2015年1月1日起至生效法律文书确定的履行期限届满之日止计算的违约金。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告王昌福辩称：一、物业服务中物业公司和业主只是合同关系，物业公司提供了符合合同要求的服务，才能依据合同要求收取物业费，但原、被告之间并没有合法的物业服务合同。原告起诉的是2012年至2014年的物业费，而原告提供的所谓前期物业合同和生效的（2012）杭西民初字第1668号民事判决书，其效力至2011年12月31日止，与本案所涉2012年至2014年度物业费无关。且（2012）杭西民初字第1668号民事判决书系枉法错误裁判，被告已在申诉。二、原告主张2012年至2014年度物业费没有合同依据，这期间双方并没有签订合同，原告无权收取物业费。三、2013年度的物业服务合同是无效的。2013年6月，由董美方主持的业委会召开的所谓业主大会，完全是欺骗业主的行为，存在许多严重问题，其中最严重问题是表决项的内容，包括两项“授权业委会必要时聘请审计事务所对物业财务进行审计”及“与求是物业公司签订2013年（一年）包干制物业服务合同”。第一项表决内容不具有可操作性，表决通过了，董美方完全可以根据自己的意愿以没有必要而不审计，如果通不过则有必要也不能审计。董美方欺骗业主其根本目的是为了保护物业不被审查账目。第二项表决内容即签订2013年度物业服务合同的前提是对物业公司充分了解为前提，而审计财务是否有问题，正是了解物业公司的最主要内容。既然还要对物业要不要审计做决定，说明对物业还需要了解，说明第二项表决内容表决条件尚未成熟，应该等审计后才能表决，不应同时表决。事实上，物业在财务上存在严重问题，不搞清财务问题不应该进行表决。故业主大会于2013年6月所作的表决是无效的。四、原告主张因维权支付的律师费800元缺乏事实和法律依据，不应得到法院支持。五、在港湾家园被告才是最大的合法权益被侵害者。被告原是第一届业委会委员，因被告坚持为业主维权，遭到打击报复，2013年的业主大会，非法剥夺被告参与大会筹备及起草物业合同工作。2014年10月召开的业主大会上，很多业主联名推荐被告为候选人，但所谓的“筹备组”以未交物业费为由，剥夺被告作为候选人的资格，就是不认为被告是港湾家园的业主，因此，要被告支付物业费也是无根据的。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告王昌福反诉称：一、反诉被告浙大求是物业公司提供的《物业服务合同》无效。2013年6月，由董美方主持的业委会召开的所谓业主大会，完全是欺骗业主的行为，存在许多严重问题，其中最严重问题是表决项的内容，包括两项“授权业委会必要时聘请审计事务所对物业财务进行审计”及“与求是物业公司签订2013年（一年）包干制物业服务合同”。第一项表决内容不具有可操作性，表决通过了，董美方完全可以根据自己的意愿以没有必要而不审计，如果通不过则有必要也不能审计。董美方欺骗业主其根本目的是为了保护物业不被审查账目。第二项表决内容即签订2013年度物业服务合同的前提是对物业公司充分了解为前提，而审计财务是否有问题，正是了解物业公司的最主要内容。既然还要对物业要不要审计做决定，说明对物业还需要了解，说明第二项表决内容表决条件尚未成熟，应该等审计后才能表决，不应同时表决。事实上，物业在财务上存在严重问题，不搞清财务问题不应该进行表决。故业主大会于2013年6月所作的表决是无效的。二、反诉被告浙大求是物业公司补偿反诉原告误工费和精神损失费2000元。由于浙大求是物业公司无理起诉，王昌福不得不应诉，并因此花费大量时间和精力写应诉材料，到相关单位信访，在精神上饱受折磨。为此，王昌福提起反诉，请求判令：1、确认反诉被告浙大求是物业公司提供的《物业服务合同》无效。2、反诉被告浙大求是物业公司补偿反诉原告王昌福误工费和精神损失费2000元。3、本案反诉费用由反诉被告浙大求是物业公司承担。
反诉被告浙大求是物业公司辩称：物业服务合同是双方的真实意思表示，合法有效。王昌福主张的误工费及精神损失费缺乏事实和法律依据。请求驳回王昌福的反诉请求。
原告（反诉被告）浙大求是物业公司为证明其主张，向本院提供以下证据材料：
1、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》。证明原、被告之间存在物业服务合同关系。
2、房屋权属登记信息查询记录。证明被告王昌福系杭州市西湖区港湾家园8幢704室业主。
3、物业费缴纳通知单、整付零寄交寄清单、投递邮件清单。证明原告以邮寄方式向被告催讨物业费的事实。
4、催费告示。证明原告以张贴方式向被告催讨物业费。
5、委托代理合同及律师费发票。证明原告为本案诉讼而支付的律师费。
6、（2012）杭西民初字第1668号民事判决书。证明生效裁判确认原、被告存在物业服务合同关系，被告应支付原告物业费的事实。
被告（反诉原告）王昌福质证认为，原告证据1，《前期物业服务合同》并非物业服务合同，仅是业主入住之前的管理委托书，是浙江大学房地产管理处和浙江恒业房地产开发有限公司委托原告对小区的前期管理。《物业服务合同》中原告法定代表人为徐金强，但合同签字并非他所签，且港湾家园小区业主委员会并没有法人代表资格，故《物业服务合同》无效。原告证据2无异议。原告证据3被告收到过。原告证据4，被告表示没有看见过。原告证据5，被告表示不应由其承担律师费。原告证据6的真实性无异议，但该判决不合法，且被告仍在申诉。
被告（反诉原告）王昌福为证明其主张，向本院提供以下证据材料：
1、表决票。证明港湾家园第二次业主大会表决内容。
2、民事起诉状、立案释明通知书。证明王昌福曾以民事侵权为由起诉董美芳要求其向业主说明房产证真相，出具三证齐全的证据，撤销业委会关于中止王昌福担任业委会委员的错误决定等，本院于2013年11月1日作出不属于人民法院受案范围，不符合受理条件的立案释明通知书。
3、（2015）杭西民受初字第5号民事裁定书。证明王昌福起诉董美芳侵权责任纠纷，本院于2015年7月6日裁定不予受理。
4、（2016）浙0106民初1735号民事裁定书。证明王昌福起诉港湾家园业主委员会侵权责任纠纷，本院于2016年3月8日裁定不予受理。
5、港湾家园业主委员会决定及通知书。证明业委会违法中止王昌福业委会委员资格。
6、西湖区住建局物业科回复。证明西湖区住建局物业科不受理王昌福的申诉。
7、筹备组公告照片。证明筹备组剥夺王昌福的被选举权。
原告（反诉被告）浙大求是物业公司质证认为，证据1的三性有异议，与本案不具有关联性。证据2-7，真实性无异议，与本案不具有关联性。
经庭审质证，本院对原、被告证据作如下认证：
原告证据1，其中《前期物业服务合同》已经生效民事判决书予以确认，《物业服务合同》系港湾家园小区业主委员会与浙大求是物业公司签订，并加盖公章，且浙大求是物业公司系港湾家园小区事实上的物业管理公司，符合真实性、合法性、关联性的证据特征，故本院予以确认。原告证据2，被告无异议，本院予以确认。原告证据3，庭审中被告自认收到该物业费缴纳通知书，故本院予以确认。原告证据4与原告证据3相互印证，本院予以确认。原告证据5，原告已撤回律师费的诉讼请求，本院对该证据不予评述。原告证据6，被告对真实性无异议，且已合法生效，本院予以确认。
被告证据1，与本案不具有关联性，本院不予确认。被告证据2-7，原告对真实性无异议，本院对证据反映的事实予以确认。
综上，根据上述认定的有效证据及原、被告庭审陈述，本院对本案事实作如下认定：
杭州市西湖区港湾家园小区系浙江大学房地产管理处委托浙江恒业房地产开发有限公司建设，并确定由杭州求是物业公司提供前期物业服务。后港湾家园改由浙大求是物业公司提供前期物业服务，且相关的合同权利义务也由浙大求是物业公司承继。2008年4月11日，王昌福作为业主接收了港湾家园8幢704室房屋（系高层，建筑面积为151.18平方米）以及《浙大·港湾家园物业手册》等资料。浙江大学房地产管理处、恒业公司与浙大求是物业公司签订了一份落款时间为2007年9月1日的《港湾家园前期物业服务合同》，委托浙大求是物业公司对港湾家园进行前期物业管理。委托内容包括房屋建筑本体共用部位的管理；共用设施、设备的管理；附属建筑物、构筑物的管理；共用绿地、花木、建筑小品等管理；协助公安部门维护物业管理区域内公共秩序、安全防范等事项；车辆停放管理；公共环境卫生管理；小区钥匙、资料管理；消防管理。该合同第五条第12款约定业主入住后，根据物价部门的核准和国家法律、法规之规定，向业主和物业使用人收取物业管理服务费，报批参考价高层、小高层为0.9元/平方米/月，多层为0.7元/平方米/月。该合同第六条约定委托期限自2007年9月1日起至小区业主委员会成立止。合同第七条费用结算：自委托之日起小区业主正式入住止，前期委托管理费用由浙江大学房地产管理处支付，支付标准为40万元整，业主正式入住后由住户自行承担，收费标准以物价局定价为准。……。因2009年1月1日至2011年12月31日的物业费王昌福仅支付1200元，为此，浙大求是物业公司诉至本院，2013年3月13日本院（2012）杭西民初字第1668号民事判决王昌福支付浙大求是物业公司物业服务费、水费、水泵加压费和电梯能耗费共计4600.9元。王昌福不服提起上诉，2013年7月10日浙江省杭州市中级人民法院作出（2013）浙杭民终字第1407号民事判决，驳回上诉，维持原判。现该两份判决已合法生效。
2013年6月21日，杭州市西湖区港湾家园小区业主委员会为委托方（甲方），浙大求是物业公司为受托方（乙方），双方签订了关于港湾家园小区的《物业管理服务合同》。约定乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和使用人，本物业全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任；港湾家园物业管理服务费实行包干制，2012年8月23日商定，2013年元月1日起物业费收费标准合同价为多层每月每平方米0.75元和高层、小高层每月每平方米0.95元，非住宅用房按其他住宅收费标准的二倍（每月每平方米1.90元）交纳。全年由业主2009年-2011年的经营性收入结余补贴物业35万/年（按年度实际发生额结算），物业实际当年向业主收费标准每月为：多层0.63元/㎡，高层和小高层0.81元/㎡。……；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应交费用总额加收不低于同期人民币存款利率的违约金（违约金定额为3‰/天）；委托管理期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止。因王昌福未交纳2012年度、2013年度物业费共计3102.2元，2014年5月28日，浙大求是物业公司向王昌福发送物业费缴纳通知单，要求王昌福于2014年6月15日前交纳，但王昌福仍未缴纳。为此，双方引发纠纷导致诉讼。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”关于浙江大学房地产管理处、恒业公司与浙大求是物业公司签订的《港湾家园前期物业服务合同》的效力问题，本院（2012）杭西民初字第1668号民事判决及浙江省杭州市中级人民法院作出（2013）浙杭民终字第1407号民事判决已经作出相应认定，浙大求是物业公司作为提供前期物业服务的企业有权向王昌福主张物业费，2012年度的物业费应按照《港湾家园前期物业服务合同》约定收取，案涉物业为小高层，按0.9元/㎡收取，故2012年度王昌福应支付的物业费为1632.74元。杭州市西湖区港湾家园小区业主委员会与浙大求是物业公司于2013年6月21日签订的关于港湾家园小区2013年度《物业管理服务合同》，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。根据2013年度《物业管理服务合同》高层和小高层物业费为0.81元/㎡，故2013年度王昌福应支付的物业费为1469.47元。因此，浙大求是物业公司要求王昌福支付2012年度至2013年度物业费3102.2元有理，本院予以支持。王昌福逾期支付物业费，应从逾期之日起支付违约金，浙大求是物业公司主张根据合同约定按3‰/天从2015年1月1日起计算违约金过高，本院依法予以调整为按中国人民银行同期（六个月以内）贷款基准利率从2015年1月1日起计算至实际清偿之日止。王昌福反诉要求浙大求是物业公司补偿误工费和精神损失费，因王昌福未提供相应证据，且主张的精神损失费缺乏法律依据。故王昌福的反诉请求无理，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、王昌福于本判决生效之日起十日内支付浙江浙大求是物业管理有限公司2012年至2013年物业服务费3102.2元及逾期付款违约金【逾期付款违约金以未支付的物业服务费为基数按中国人民银行同期（六个月以内）贷款基准利率从2015年1月1日起计算至实际清偿之日止】。
二、驳回浙江浙大求是物业管理有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回王昌福的反诉诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，由王昌福负担，于本判决生效之日起十日内支付至本院。反诉案件受理费25元，由王昌福负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吕小明
人民陪审员 王 皓
人民陪审员 陈建华
二〇一六年九月八日
书 记 员 冯 俊