湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第04090号
上诉人（原审被告）廖铁牛。
委托代理人汤建国，湖南方顺联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李健。
委托代理人何芝贤，湖南通程律师事务所律师。
原审第三人龙文高。
委托代理人谭江玮，湖南麓和律师事务所律师。
上诉人廖铁牛、因与被上诉人李健、原审第三人龙文高占有排除妨害纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第01739号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年10月27日，龙文高与原长沙市雨花区洞井镇牛头村村委会（以下简称牛头村）签订一份《山地租赁合同》，约定：牛头村出租牛头村彭家组杉树围以上新塘处约十亩山地给龙文高用作建造厂房及仓库等用途，租赁期限为20年，自2005年1月30日至2025年12月30日。合同还约定了租金数额及交纳方式。此后，龙文高在租赁山地上建设了六千余平方米厂房及住宅，但未办理相关建房手续。2011年9月3日，廖铁牛与龙文高签订《厂房租赁合同》（以下简称第一份厂房租赁合同），约定：龙文高将位于牛头村彭家塘组的厂房及住宅租赁给廖铁牛；厂房面积2336平方米，租金为每月5元／平方米，另外前面楼房下面两件住户租给廖铁牛，每月租金为400元，水电费除外，每年廖铁牛应付龙文高租金为144960元，由廖铁牛分两次付清，不得拖欠；租赁期限为两年，自2011年8月8日至2013年8月7日。此后，廖铁牛占用房屋，用作家具厂的生产经营，并陆续向龙文高交纳“租金”。2013年3月1日，廖铁牛向龙文高支付了2013年2月8日至2013年8月7日的“租金”72480元，此前“租金”也已向龙文高支付。2012年10月19日，李健与龙文高签订一份《债务抵偿协议》，其中载明：龙文高向李健借款104万元，因龙文高不能按期偿还所有欠款，双方就上述款项偿还事宜达成该协议。协议约定：1、双方确认至该协议签订之日，龙文高尚欠李健104万元；2、龙文高现租赁有位于牛头村彭家组杉树围以上新塘处约十亩土地，并在该处土地上建有7处厂房，共计约7000平方米，民宅1处，面积约为150平方米，前述土地租金已交纳至2012年12月31日；3、双方同意龙文高以第2条所述的土地剩余12年的租赁使用权、厂房的所有权抵偿尚欠李健的104万元债务，抵偿后，李健享有前述土地的使用、收益的权利，厂房的占有、使用、收益、处分权，及龙文高与牛头村之间的《山地租赁合同》中的龙文高享有的所有权利及义务，龙文高无权干涉；4、龙文高有义务于2012年10月22日与李健共同前往牛头村办理土地租赁使用权转让手续，并在任何需要的时候协助李健完善前述土地租赁使用权、厂房的所有权补充手续，办理所需的各项费用由龙文高承担。此后，2012年10月22日，李健与牛头村签订一份《山地租赁合同》，合同内容与龙文高和牛头村于2005年10月27日签订的《山地租赁合同》一致，且在合同末尾注明：“同时龙文高与村委所签租赁合同作废”。龙文高在该份合同上签字确认：“以上协议本人同意”。2012年11月6日，李健向廖铁牛发出《通知》，称2012年10月19日，李健与龙文高签订了《债务抵偿协议》，通知廖铁牛2天内办理厂房租赁合同变更手续。2013年8月8日，廖铁牛与龙文高续签了一份《厂房租赁合同》（以下简称第二份厂房租赁合同），合同期限为2013年8月8日至2015年8月7日，其他内容与第一份厂房租赁合同一致。廖铁牛分别于2013年8月30日及2014年3月20日共计向龙文高的妻子张茶香支付了2013年8月7日至2014年8月8日期间的“租金”144960元。廖铁牛一直实际使用本案厂房及住宅至今。另查明，牛头村现名为长沙市雨花区洞井街道牛头社区筹建委员会，其于2014年11月12日出具证明称：龙文高租用该社区筹建委员会土地所建厂房、住宅及仓库未办理任何建房手续。李健于2014年4月17日诉至原审法院，其诉讼请求是：1、廖铁牛立即腾出其占用的位于长沙市雨花区洞井街道牛头社区筹委会彭家组的厂房及两间住宅用房；2、廖铁牛支付李健2013年2月9日至2014年4月8日的非法占用厂房及住宅的占用费169120元，2014年4月8日之后的占用费按12080元／月计算至腾房之日止。在本案的审理过程中，李健向原审法院提交了其2012年5月至2012年10月的银行账户交易明细，显示分别于2012年5月3日支取了现金32万元、2012年8月20日支取了现金7万元、2012年9月12日支取了现金10万元。廖铁牛称已于2015年3月底将本案房屋退给龙文高，龙文高表示认可，李健称情况不属实，并提交照片。
原审法院认为：一、关于《债务抵偿协议》的效力。龙文高称该协议系被胁迫签订，但未提交相应的证据，且龙文高并未在法律规定的除斥期间内提起诉讼要求确认该协议的效力或要求撤销该协议，故原审法院对龙文高的该项陈述不予采纳。另龙文高述称该协议载明的债务不真实，据李健提交的银行账户交易明细，李健确有提取相当金额的现金，且双方通过签订书面协议的方式结算了债务总额，故对龙文高的该项陈述，原审法院亦不予采信。此外，李健另与牛头村签订了《山地租赁合同》，龙文高参与了该份《山地租赁合同》签订，且在协议中明确龙文高与牛头村签订的《山地租赁合同》“作废”，故李健可据《山地租赁合同》对其载明的土地享有相应的使用权利。再综合《债务抵偿协议》，李健对龙文高所建厂房及房屋享有占用、使用及收益权利。本案房屋确未办理相关建房手续，确系违法建筑，但该建筑实际存续，且具有实际的收益，龙文高将房屋的占有、使用及收益权利转让给李健并未不违反法律的强制性规定，龙文高述称房屋系违法建筑而应驳回李健的起诉，原审法院不予采纳。因此，原审法院认定该协议系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，确认其合法有效。双方应据协议履行相应的义务及享有相应的权利。二、关于廖铁牛与龙文高签订的第二份《厂房租赁合同》的效力。李健据《债务抵偿协议》于2012年10月19日取得本案厂房及住宅的相应权益，且李健在2012年11月6日向廖铁牛发出了通知，廖铁牛即明知了龙文高所建房屋存在收益权争议，廖铁牛未向李健核实情况而继续与龙文高签订第二份厂房租赁合同，主观上存在过错。龙文高在已经向李健转让所建房屋权益后仍与廖铁牛签订租赁合同主观上存在恶意，客观上系无权处分，且所涉房屋确系违法建筑，故廖铁牛与龙文高签订的第二份《厂房租赁合同》系无效合同。廖铁牛称已实际向龙文高退回房屋，但未提交相应证据证实，故原审法院不予采信。因此，李健要求廖铁牛腾空房屋，原审法院予以支持。三、关于李健主张的占有使用费。如上所述，本案厂房及房屋系违法建筑，双方签订的《厂房租赁合同》系无效合同，但廖铁牛实际使用房屋，应参照《厂房租赁合同》约定的144960元／年的标准支付相应的占有使用费。李健据《债务抵偿协议》于2012年10月19日取得本案厂房及住宅的相应权益，故此后的占有使用费应由李健享有。但廖铁牛于2013年3月1日及之前向龙文高支付的“租金”系基于其与龙文高签订的第一份厂房租赁合同，且付款时间在李健向廖铁牛发出通知之前，廖铁牛向龙文高付款主观上并无恶意，故李健要求廖铁牛支付2013年8月7日及之前的占有使用费，原审法院不予支持。此外，廖铁牛虽已实际向龙文高的妻子支付2013年8月8日至2014年8月8日的“租金”，但龙文高无权与廖铁牛签订第二份厂房租赁合同，更无权向廖铁牛收取“租金”，且廖铁牛在李健发出通知后仍与龙文高签订第二份厂房租赁合同并支付“租金”，主观上确有过错。故李健可向廖铁牛主张2013年8月8日及之后的占有使用费，占有使用费的计算标准可参照厂房租赁合同约定的每年144960元的标准，李健诉请的其他部分，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：一、廖铁牛在本判决生效之日起10日内腾空其实际占用的位于长沙市雨花区洞井街道牛头社区筹建委员会彭家塘组杉树围以上新塘处龙文高所建的厂房和住宅，并按每年144960元的标准向李健支付自2013年8月8日起至实际腾空房屋之日止的占有使用费；二、驳回李健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5337元，由廖铁牛负担。
廖铁牛不服原审判决，向本院提起上诉称：一、李健与龙文高之间签订《债务抵偿协议》，作为债权享有者与债务承担者的龙文高应当通知廖铁牛，仅仅由李健通知廖铁牛，对廖铁牛不产生法律效力，廖铁牛也没有审核通知真实性的法定义务。一审判决认为李健书面通知了廖铁牛，从而认定该通知对廖铁牛生效，并认定廖铁牛具有主观过错，属于适用法律错误。二、廖铁牛与龙文高签订的第二份《厂房租赁合同》合法有效，廖铁牛作为善意第三人，与龙文高签订第二份租赁合同，按合同约定支付了对价，并无任何过错。三、本案所涉厂房，廖铁牛已于2015年3月底移交龙文高。四、原审判决无视廖铁牛已将租金支付给龙文高的事实，判决由廖铁牛向李健支付占有使用费，属于增加当事人之间的诉累，严重损害廖铁牛的合法权益。综上，请求撤销原判第一项，依法改判廖铁牛只需承担2014年8月8日起至2015年3月底的“占有使用费”。
龙文高亦不服原审判决，提出如下理由：一、2012年10月19日龙文高与李健签订的《债务抵偿协议》是被胁迫签订的，应当予以撤销或认定无效。二、李健与牛头村签订的《山地租赁合同》虽成立但没有实际履行。四、位于长沙市雨花区洞井镇牛头村彭家塘组的厂房及住宅用房是违法建筑，原审判决由廖铁牛腾空且由李健收取租金是错误的，本案应当裁定驳回起诉。
被上诉人李健答辩称：一、廖铁牛与龙文高的租赁合同已到期，在经过李健书面通知后仍与原权利人龙文高在2013年8月8日后继续签订厂房租赁合同，明显损害了李健的合法权利，廖铁牛应当承担责任。二、厂房还留有廖铁牛的生产设备，廖铁牛有腾房义务。三、龙文高是无独立请求权第三人，无上诉权，应当驳回其上诉理由。四、龙文高上诉称2012年10月19日的《债务抵偿协议》是被胁迫签订，但没有任何证据证实。五、房屋是否经过规划部门许可与本案无关。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院另查明：2015年5月20日左右，本案诉争所涉房屋已经被政府有关部门作为违章建筑拆除。
本院认为：一、关于本案原审第三人龙文高是否有权提起上诉的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定：对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十二条规定：在一审诉讼中，无独立请求权的第三人无权提出管辖异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉。本案中，龙文高系无独立请求权的第三人，原审并未判决其承担民事责任，故龙文高无权提起上诉，本院对龙文高提出的上诉理由不予审查。
二、关于廖铁牛与龙文高签订的第二份《厂房租赁合同》的效力问题。在李健和龙文高签订《债务抵偿协议》后，李健和牛头村签订了《山地租赁合同》，且李健已将上述情况书面通知了廖铁牛，廖铁牛亦明知上述情况，故廖铁牛与龙文高签订第二份厂房租赁合同，双方均有过错。龙文高在已经向李健转让所建房屋权益后仍与廖铁牛签订租赁合同系无权处分，且所涉房屋系违法建筑，故廖铁牛与龙文高签订的第二份《厂房租赁合同》系无效合同。
三、关于李健的第一项诉讼请求“廖铁牛立即腾出其占用的位于长沙市雨花区洞井街道牛头社区筹委会彭家组的厂房及两间住宅用房”是否应予以支持的问题。本案诉争所涉房屋未取得建筑工程规划许可证，系违法建筑，已于2015年5月20日左右被政府有关部门作为违章建筑拆除，故李健的该项诉讼请求无需再行判决。
四、关于李健的第二项诉讼请求“廖铁牛支付李健2013年2月9日至2014年4月8日的非法占用厂房及住宅的占用费169120元，2014年4月9日及之后的占用费按12080元／月计算至腾房之日止”是否应予以支持的问题。在李健和龙文高签订《债务抵偿协议》后，李健和牛头村签订了《山地租赁合同》，且李健已将上述情况书面通知了廖铁牛，故李健有权要求廖铁牛支付占有使用费。占有使用费可参照《厂房租赁合同》约定的144960元／年的标准计算，因本案诉争所涉房屋已经于2015年5月20日左右拆除，占有使用费只计算到2015年5月20日止，故廖铁牛应向李健支付自2013年8月8日起至2015年5月20日止的占有使用费258545元。
综上，因本案诉争所涉房屋已经拆除，无需再行判决廖铁牛腾房。原审判决认定事实基本清楚，但判处不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第01739号民事判决；
二、限廖铁牛在本判决生效之日起10日内向李健支付占有使用费258545元；
三、驳回李健的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费5337元，二审受理费5337元，合计10674元，由廖铁牛承担8539元，李健承担2135元。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 刘完玲
审判员 熊 伟
二〇一五年九月二十一日
书记员 范 璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。