海南省琼海市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）琼海民二初字第116号
原告：曹某荣。
委托代理人：辛某勇，黑龙江百湖律师事务所律师。
委托代理人：张某，黑龙江百湖律师事务所律师。
被告：琼海富都置业投资有限公司，住所地：海南省琼海市嘉积镇赤坡上村园。
法定代表人：苏曼丽，该公司董事长。
委托代理人：刘某征，海南大弘律师事务所律师。
原告曹某荣与被告琼海富都置业投资有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年3月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人辛某勇，被告委托代理人刘某征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2010年2月5日与被告签订《琼海富都国际休闲公馆预订书》，预订琼海富都国际休闲公馆二期＊＊层＊＊号，房屋预订总价为252000元，并分两次共交付126000元，其中30000元为定金。后被告将房屋转卖他人，被告承诺退还原告所交的126000元。直至今日，被告仍未将原告的126000元退还。原告向被告多次催要未果，为维护合法权益，特向法院起诉，请求：1、判令被告返还126000元已付房屋价款，返还定金罚金3万元，并支付逾期返还本金的损失37440元（暂从2010年2月5日起计算至2014年2月5日止，逾期支付损失并请顺延至实际还款日止），合计193440元；2、诉讼费由被告承担。
原告为支持其主张的事实，提供了下列证据材料：1、收据，证明原告向被告支付定金3万元及购房款96000元。2、琼海富都国际休闲公馆预订书，证明原告认购涉案房产。
被告辩称：2010年2月5日，原告委托王明影与被告签订《琼海富都国际休闲公馆预订书》，预订琼海富都国际公馆二期第＊＊层＊＊号房。该房建筑面积为53.82平方米，预订总价款为252000元，预订定金为3万元，并在7日内支付50%房款。预订书签订当日，原告向被告支付126000元房款（含3万元定金）。之后，被告将其预订的1308号房一直保留，不对外预约销售。2011年8月，琼海富都国际公馆二期取得《商品房预售许可证》。负责代理销售的海南鼎创房地产营销策划有限公司按照预订书上的手机号码与原告联系，但该手机无法接通，未能取得联系。为此，被告于2011年10月9日在海南日报上刊登公告，告知原告等人“于2011年10月5日前往售楼处办理签约事宜，逾期认筹作废无效。”同年11月1日，鼎创公司向被告报送了无法取得联系的购房者清单。2012年12月初，原告来到售楼处，递交《申请书》要求退房。被告明确告知原告，按照合同约定及法律规定，只能退还96000元，30000元定金不予退还，并要求其提供退款账户。由于对定金问题存有异议，原告既不提供退款账户，也不签订商品房买卖合同，即离开售楼处，此后失去联系。2013年11月，被告才将涉案的＊＊＊＊房另行销售他人。原告以书面方式明确要求退房，不履行《预订书》约定的义务，导致双方未能签订商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，无权要求退还定金30000元，只有权要求退还购房款96000元。综上，请法院驳回原告除退还房款96000元之外的诉讼请求。
被告为支持其主张的事实，提供了下列证据材料：1、琼海富都国际公馆二期《商品房预售许可证》（延期），证明该楼盘于2011年8月10日取得预售许可，可以签订商品房买卖合同。2、2011年10月9日的海南日报，证明被告在媒体刊登公告，通知包括原告在内的订房者于2011年10月15日到售楼处签订商品房买卖合同。3、海南鼎创房地产营销策划有限公司2011年11月1日报送的富都国际公馆二期销售总结，证明无法与原告取得联系。4、2011年12月曹某荣亲笔书写的退房申请书，证明原告明确表示退房，导致双方未能签订商品房买卖合同。
经质证，被告对原告提供的两份证据的真实性、合法性及关联性均无异议，认为双方的确存在预约合同关系，原告已向被告支付定金3万元及房款96000元。原告对被告提供的证据1的真实性没有异议，但被告在取得预售许可证之前就开始出售房屋，违反法律规定；对证据2的真实性没有异议，但被告通过报纸公告无效，没有尽到通知义务，因确认单中有电话、地址，被告可以通过邮寄方式通知原告；对证据3的真实性有异议，系被告单方面记载；对证据4的真实性有异议，该申请书是原告儿子应被告要求所写，原告不认可。
本院对原告提供的证据1、2的真实性、合法性及关联性均予以确认。对被告提供的证据1、2的真实性予以确认；证据3系海南鼎创房地产营销策划有限公司制作，无其他证据佐证，未能证实与本案的关联，且原告不予认可，本院不予确认；对证据4，原告前后陈述矛盾，且即使系原告儿子所写，但原告也表示一直在向被告主张退款，对此情况理应知情，其并没有提出过异议，故本院对该证据的真实性予以确认。
经审理查明：2010年2月5日，原告委托王明影与被告签订《琼海富都国际休闲公馆预订书》，约定原告预订琼海富都国际休闲公馆二期的＊＊层＊＊号房产，建筑面积53.82平方米，总价252000元。预订书还约定，预订定金为30000元，须在签订预订书时付清，并在付第一期款中冲抵，该房款的50%即126000元于7日内付完；剩余房款乙方（原告）应在甲方（被告）通知时7日内，携带本预订书、身份证明文件正本、收款收据等，到琼海市富都国际休闲公馆售楼处签订《商品房买卖合同》及有关文件。逾期未办的甲方有权对乙方所购物业进行处理而不另行通知，乙方所付订金不予退还。原告分别于2010年1月20日、2月5日向被告支付了定金30000元及房款96000元。2011年10月9日，被告在海南日报上发布公告，“琼海《富都国际公馆二期》于2011年8月10日领取房产预售许可证（2011）海房预字＊＊＊＊号，请前期认筹业主于2011年10月15日前往售楼处办理了签约事宜，逾期认筹作废无效。”2011年12月，原告向被告提交申请书，内容为：“我决定退掉琼海富都国际休闲公馆二期的＊＊层＊＊号房子。申请人曹某荣，2011年12月”。原告表示退房的原因是由于认购房产的土地使用年限只有25年，应被告要求为了取回房款而写的退房申请。由于双方未能就退款事宜达成一致意见，被告至今未向原告退还过任何款项。2014年3月24日，原告向本院提起诉讼，请求判令：1、被告返还126000元已付房屋价款，返还定金罚金30000元，并支付逾期返还购房款的损失37440元（2010年2月5日起截止2014年2月5日，并顺延至实际还款日），合计193440元；2、诉讼费由被告承担。
另查明，被告未告知原告涉案房产的土地使用权年限为25年，现被告已将涉案房产另行销售给他人。
本院认为：原、被告签订的《琼海富都国际休闲公馆预订书》不完全具备商品房买卖合同的主要条款，是就将来正式签订商品房买卖合同的相关事宜进行的约定，性质上属于预约合同，双方意思表示真实，预订书合法有效。
本案的争议焦点为：被告是否应退还原告购房款、返还双倍定金以及赔偿原告损失。预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。本案中，原告与被告签订《预订书》认购被告开发的涉案房产，并支付了定金30000元及房款96000元。虽然《预订书》明确约定原告必须在指定的时间内与被告签订商品房买卖合同，但《预订书》不完全具备合同的主要条款，原告当时并不了解合同的内容，也无法预见到因合同协商不成会导致没收定金的风险。原告发现认购房产的土地使用年限只有25年后便向被告申请退房，但双方因退款问题无法达成一致。双方已就商品房买卖事宜继续进行了磋商，但由于《预订书》中未载明土地使用年限，导致协商不成，原告因此要求退房，不能认为是原告违约，应属于因不可归责于双方当事人的事由导致合同未能订立的情况，不应适用定金罚则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”为此，原告诉请要求被告退还房款96000元及定金30000元，符合法律规定，应予支持。原告主张被告将其认购的房屋转卖他人已构成违约，要求双倍返还定金，但原告之前已明确表示退房，被告有权将房屋另行处理，其主张没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付逾期退还购房款的损失，因合同未能订立是属于不可归责于双方当事人的事由，且原告未能证明其要求被告退还购房款的时间，故对其该项诉请，本院不予支持。被告抗辩原告要求退房构成违约，定金应予没收，亦无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：
限被告琼海富都置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告曹某荣购房款96000元及定金30000元。
驳回原告曹某荣的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4168元，由原告曹某荣承担1453元，被告琼海富都置业投资有限公司承担2715元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 周英俊
审 判 员 符儒超
人民陪审员 郑馥瑜
二〇一四年八月六日
书 记 员 王望来