北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第31089号
原告招商局地产（北京）有限公司，住所地北京市八里庄北里214号楼1层101号。
法定代表人张林，董事长。
委托代理人张伟，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人郭杨，北京市康达律师事务所律师。
被告郑宜涵，女，1991年8月3日出生，公民身份号码×××。
原告招商局地产（北京）有限公司（以下简称原告）与被告郑宜涵（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭杨、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年10月21日，原、被告签订了《北京市商品房预售合同》（编号Y1544902，以下简称《预售合同》），将坐落于北京市朝阳区东八里庄危改小区住宅、办公、商业及地下车库1#住宅楼XXX号房屋（以下简称涉案房屋）出售给被告。涉案房屋套内建筑面积256.21平方米，房屋单价为每平方米人民币61936.53元，合同约定房屋成交总价为15868759元。同日完成了商品房预售合同联机备案（编号12363148）。2013年10月21日，被告向原告支付了首期房款4768759元（含已付定金）。同日，被告因个人原因无法按照《预售合同》的约定支付购房款，被告对原告签署不可撤销的《承诺函》，承诺：被告应于2013年12月20日前支付1110万元。双方还约定被告未按照上述付款进度安排按期付款的，逾期超过10日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自解除合同通知送达之日起十日内按照《预售合同》正文第五条约定的房价款总额的10%向原告支付违约金，原告并应退还被告全部已付款。《承诺函》签订后，被告一直未按照约定履行付款义务。原告于2014年1月7日向被告发出《律师函》，敦促被告依约履行相关付款义务；2014年4月21日向被告发出《关于解除＜商品房预售合同＞的通知函》，单方解除了《预售合同》，通知被告协助原告办理商品房预售登记注销手续并办理违约金与已付房价款结算事宜。但被告迟迟不予办理。原告认为，《预售合同》是双方真实意思表示，合法有效，原、被告双方均负有全面履行合同的义务。现被告迟延付款行为已经构成违约，原告有权依据《预售合同》及《承诺函》的有关约定解除《预售合同》并要求被告承担违约责任。《预售合同》解除后，被告有义务协助原告办理解除《预售合同》登记备案手续。现原告要求：1、解除原、被告双方于2013年10月21日签订的《北京市商品房预售合同》（编号Y1544902）；2、被告支付原告违约金1586875元；3、被告协助原告办理解除《北京市商品房预售合同》登记备案手续。
被告辩称：被告因不可抗力的原因导致不能履行《北京市商品房预售合同》及《承诺函》的内容，非被告的恶意违约，因此不应承担违约责任。被告与原告于2013年10月21日签订的《北京市商品房预售合同》及《承诺函》后，因被告所从事的行业不景气，导致流动资金出现问题，因此未能按照《承诺函》中约定的付款时间全额支付房款。被告收到原告委托的律师于2014年1月7日发送的《律师函》，多次与原告的销售人员翟安琪进行沟通付款事宜，2014年1月16日，按照原告的要求，共向原告支付了3339760元，其中239760元为延期支付房款的违约金，310万元为房款。此时，被告虽然在经济状况不景气的情况下，但也在尽力履行与原告签订的《北京市商品房预售合同》及《承诺函》，在承担原告要求的不合理数额的违约金的情况下，仍然支付了部分房款。因此，被告始终都不存在恶意违约的情形。后期无法支付其余房款，确因流动资金不足，难以支付。被告与原告签订的《北京市商品房预售合同》及《承诺函》系原告提供的格式文本，要求被告基于此承担房价款的10%作为违约金的条款加重了被告的责任，应当认定为无效。《承诺函》虽然是由被告单方向原告提供的，但是《承诺函》的文本系原告提供的文本，并加盖了原告的公章，而且，从《承诺函》的表述及约定的内容上来看，其性质即为被告与原告签订的《北京市商品房预售合同》的补充协议。《承诺函》约定“买受人应当自解除合同通知送达之日起十日内按照《预售合同》正文第五条约定的房价款的10%向出卖人支付违约金”，该条款的约定明显加重了被告的责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因此，原告不应要求被告承担违约金1586875元。被告在不能履行《北京市商品房预售合同》及《承诺函》时，积极与原告的销售人员进行沟通解决问题，被告态度十分积极，并非未予理睬，原告要求被告承担数额巨大的违约金，严重违反了合同的公平原则。被告在确定存在履行《北京市商品房预售合同》及《承诺函》困难时，与原告的销售人员翟安琪进行过多次沟通，得到的答复都是如果被告解除《北京市商品房预售合同》及《承诺函》，那么被告将要承担违约金1586875元，原告始终坚持被告承担不合理的违约金，严重违反了合同的公平原则。被告确因经济问题无法继续支付购房余款，但前后共向原告支付了人民币8108519元，原告要求被告承担违约金1586875元已超出合理合法的范围，被告不能认可。此后，被告于2014年4月21日收到原告发送的《关于解除﹤商品房预售合同﹥的通知函》要求解除《北京市商品房预售合同》并支付违约金1586875元，此后被告又与原告销售人员翟安琪进行电话沟通，并起草了一份请求原告适当降低违约金的情况说明，交到销售人员翟安琪处，望其转交原告，希望能够与原告本着双方公平的原则解决此事，被告愿意积极协助原告办理相关手续。但此后并未得到原告的任何回复。原告执意要求如此之高的违约金才同意与被告解除合同的行为，亦存在一定的胁迫之意。综上，原告所诉没有法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。
经审理查明：2013年10月21日，原告（作为出卖人）与被告（作为买受人人）签订《北京市商品房预售合同》（编号Y1544902），由被告购买原告开发的北京市朝阳区东八里庄危改小区住宅、办公、商业及地下车库1#住宅楼XXX号（以下简称1502号）房屋。房屋预测建筑面积305.33平方米，单价每平方人民币61936.53元，总价款为15868759元。出卖人应当于2014年12月30日前向买受人交付该商品房。
《北京市商品房预售合同》第十一条约定，逾期付款责任：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。
《北京市商品房预售合同》第二十八条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。
在合同附件五中，双方还约定，买受人应在《预售合同》签订当日向出卖人指定的贷款银行／住房公积金管理中心申请商业贷款或公积金贷款，并同时按贷款银行／住房公积金管理中心的要求提交全部真实的资信材料并签署相关的法律文件、交纳贷款所需的各项费用（包括但不限于律师费、保险费、抵押登记费、评估费、担保费、代办费等），接受银行／住房公积金管理中心的贷款审查。因政策变动等原因导致银行／住房公积金管理中心审查贷款所需资料与买受人提供资料不一致的，买受人应自收到向通知之日起10日内补齐相关材料。买受人逾期提供或补交上述资信材料、签署法律文件及交纳相关费用的，每延期一日应当向出卖人支付房屋总房价款的万分之五的违约金；买受人逾期提供或补交上述资信材料、签署法律文件及交纳相关费用超过10日的，出卖人有权解除双方签订的《预售合同》及其附件，买受人应按该房屋总房价款的5%向出卖人支付违约金，签订《预售合同》所发生的全部税、费及申请商业贷款／公积金贷款所发生的各项费用由买受人承担。
如按揭贷款银行／住房公积金管理中心未能批准买受人的贷款申请，或按揭贷款银行／住房公积金管理中心所批准的贷款金额、期限与买受人的申请不符，或按揭贷款银行／住房公积金管理中心实际发放贷款的金额不足以付清剩余购房价款，买受人应于按揭贷款银行／住房公积金管理中心作出上述决定之日起7日内向出卖人支付剩余购房价款；逾期未支付，出卖人有权单方解除《预售合同》及其附件，买受人应按总价款的5%向出卖人支付违约金，签订《预售合同》所发生的全部税、费及申请银行／住房公积金管理中心贷款所发生的各项费用由买受人承担。如出卖人不解除合同，则买受人应按照《预售合同》第十一条的约定承担逾期付款违约责任。
如由于买受人原因，自《预售合同》登记备案且该商品房所在楼栋封顶具备放款条件后45日内贷款仍未到账，出卖人有权解除《预售合同》，买受人应向出卖人支付总房款的5%作为违约金，并承担《预售合同》所发生的全部税、费及申请银行／住房公积金管理中心贷款所发生的各项费用。但因银行／住房公积金管理中心原因导致贷款未在30日到账的，买受人不承担责任。出卖人依照本附件之约定解除《预售合同》的，应从买受人已交纳的购房款中扣除上述全部税、费及该房屋总房价款的5%的违约金后将余款无息返还给买受人。买受人已交纳的购房款不足以支付上述全部税、费及违约金的，买受人应在出卖人通知送达之日起10内向出卖人交纳。
在附件十中，双方约定，出卖人依据本合同的约定或者法律规定行使解除权的，出卖人有权自买受人已支付的购房款中扣除相应的违约金、损害赔偿金及相关费用（如有）。买受人应在收到解除通知之日起15日内到出卖人指定的地点与出卖人签署用于办理预售登记（网上签约及联机备案）注销手续的相关法律文件，并提供办理预售登记注销手续时需要买受人提供的相关资料，如买受人未能于该期限内与出卖人签署用于办理预售登记注销手续的相关法律文件及／或为提供办理预售登记注销时需要买受人提供的相关资料，每迟延一日，则出卖人有权按购房款总价款的万分之三向买受人收取违约金。
2013年10月21日，原、被告已在房屋管理部门办理了《北京市商品房预售合同》联机备案手续。
2013年10月21日，被告向原告出具《承诺函》，内容为：就招商地产“公园1872”项目购买事宜，买受人与出卖人就招商局地产（北京）有限公司于2013年10月21日签署《北京市商品房预售合同》，买受人向出卖人“购买公园1872”项目中第1幢2单元层1502号房屋，并约定付款方式为分期付款。因客观原因，买受人将无法按照《预售合同》附件五约定的付款进度支付购房款。因此买受人在此不可撤销地承诺将按照以下第［一］种付款安排付款：一、分期付款在签署正式《预售合同》当日，即2013年10月21日，买受人应向出卖人支付《预售合同》正文第五条约定的房价款总金额的30%，计4768759元（含已付定金），在2013年12月20日前买受人应向出卖人支付《预售合同》正文第五条约定的房价款总金额的70%，计1110万元。
买受人如未按照上述付款进度安排按期付款的，将按照如下约定承担逾期付款的违约责任（（1）和（2）不作累加），同时，《预售合同》正文第十一条的约定对买受人将不再适用。
（1）逾期在10日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向买受人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起十日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起十日内按照《预售合同》正文第五条约定的房价款总额的10%向出卖人支付违约金，出卖人并应退还买受人全部已付款。买受人如愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。
2014年1月7日，北京市康达律师事务所向被告发出《律师函》，内称受原告委托，催促被告支付剩余购房款并支付违约金。
2013年10月9日，被告支付原告定金50万元，2013年10月21日，被告向原告支付首付款4268759元，2014年1月16日，原告向被告支付购房款310万元，但被告未向原告支付剩余购房款800万元。
被告表示，因所从事的投资行业不景气，无钱支付剩余购房款。同时认为承诺函系原告提供的格式文本，依此承担违约责任会加重被告的责任，申请降低违约金。
上述事实，有当事人提交的《北京市商品房预售合同》、《承诺函》、《律师函》、《关于解除﹤商品房预售合同﹥的通知函》、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为：原、被告签订《北京市商品房预售合同》后，被告逾期付款，构成违约，现被告仍表示因经济困难，无力支付剩余购房款，现原告要求解除双方之间的《北京市商品房预售合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应协助原告到房屋管理部门办理《北京市商品房预售合同》的登记备案注销手续。双方在《北京市商品房预售合同》中约定，如被告存在逾期付款行为，原告解除合同时，被告需支付总房价款5%的违约金，在承诺函中又再次确认，现被告申请降低违约金数额，考虑到相关合同文本系原告提供的格式条款、目前本市房价稳中有升，房屋另行出售不会导致明显的差价损失、《北京市商品房预售合同》约定，合同解除，原告仅需返还被告已付款本金等因素，本院对被告有关降低违约金的请求予以支持，降低后，被告应向原告支付违约金158688元。因合同解除，原告还需将已收取的购房款返还给被告。原告的部分诉讼请求数额过高，对过高部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告招商局地产（北京）有限公司与被告郑宜涵于2013年10月21日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1544902）；
二、被告郑宜涵于本判决生效后十日内协助原告招商局地产（北京）有限公司到房地产管理部门办理《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1544902）登记备案注销手续；
三、被告郑宜涵于本判决生效后十日内支付原告招商局地产（北京）有限公司违约金十五万八千六百八十八元；
四、原告招商局地产（北京）有限公司于本判决生效后十日内返还被告郑宜涵购房款七百八十六万八千七百五十九元；
五、驳回原告招商局地产（北京）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19082元，由原告招商局地产（北京）有限公司负担15608元（已交纳9541元，余款6067元，于本判决生效后七日内交至本院），由被告郑宜涵负担3474元（于本判决生效后七日内交至本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 雷恩强
人民陪审员 张根管
人民陪审员 张 林
二〇一五年一月二十日
书 记 员 于 婷