北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终6673号
上诉人（原审被告）北京懋源置业有限公司，住所地北京市丰台区葛家村西里1号三环英和办公室6层6101号。
法定代表人陆挺宇，董事长。
委托代理人李航，北京市建诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李慧君，女，1977年5月1日出生。
上诉人北京懋源置业有限公司（以下简称懋源公司）因与被上诉人李慧君商品房销售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第4680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月18日受理后，依法组成由法官陈锦新担任审判长，法官刘正韬、法官尚晓茜参加的合议庭，于2016年5月31日公开开庭进行了审理。上诉人懋源公司的委托代理人李航、被上诉人李慧君到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
李慧君在一审中起诉称：李慧君于2010年12月26日与懋源公司签订商品房预售合同，购得懋源公司开发的位于朝阳区太阳宫二街的红玺园8号楼****号精装修房。2012年4月30日验收房屋时屋内气味刺鼻，进入室内有咳嗽、眼睛干涩等现象，屋内装修衣柜、室门严重磕伤损坏，甚至有门顶面没封面、零部件质量不合格、卫生间墙面、地面多处裂缝破损、空鼓翘角高低不平、玻璃多处烫伤、多处与样板间装修不符等各种问题，现场李慧君告知懋源公司代表吴××，但协商未果，且告知样板间已拆除，无处可比。因此李慧君当日未办理入住。为了给房屋作检测，李慧君于5月16日交纳相关费用拿到房屋钥匙,同时预约北京天衡诚信环境评价中心于2012年5月21日对房屋进行了室内空气质量检测，检测结果显示房屋室内空气质量严重不符合国家标准。后李慧君多次与懋源公司协商未果。李慧君因接触屋内刺激有害气体导致头痛、头晕、恶心、扁桃体肿大。收房至起诉之日，李慧君所购房屋内卫生间马桶拆掉，地面刨得乱七八糟，拆掉柜子发现里面用的板材已经发霉，墙面该用石材的地方用腻子乱堵着，柜子材料用的是刨花板，抽屉用黑色双面胶粘着，李慧君提出后懋源公司不理会，房屋仍无法入住。诉至法院，要求懋源公司支付李慧君未按样板间标准交付李慧君房屋的违约金860800元（按精装费用双倍计算，即每平米5000元）；支付李慧君因室内空气质量严重超标导致无法入住的逾期交房违约金，自2012年5月1日按总房款5336564元,以每天万分之三支付至2013年1月7日；懋源公司完成房屋内不合格部分的维修及更换，并支付改动装修逾期的违约金（自2012年5月1日按日房价款万分之一计算至实际更换、修复完毕为止）;支付李慧君在外租房费用（按此房现租价格每月13000元自2012年5月1日计算至李慧君实际可以居住为止）；赔付李慧君误工费50000元；赔付李慧君精神损失费10000元；支付李慧君检测费900元；支付李慧君物业费4257.61元、取暖费4131.84元。
懋源公司在一审中答辩称：不同意李慧君的诉讼请求。李慧君关于违约金的诉讼请求，没有法律和事实依据。依据双方签订的合同的第42页第2条，样板间并不是双方约定合同交付的标准。懋源公司交付的房屋内的空气质量是合格的，是有验收的，对李慧君单方面委托验收的结论不予认可。懋源公司交付的房屋是合格的，李慧君使用后发现有部分质量问题，可更换的，懋源公司也按照合同约定进行了维修及更换。关于家具，因为已经全部拆除，所以无法进行维修，玻璃上有瑕疵，但是也是符合国家标准的，懋源公司同意更换。关于天然瓷砖有裂纹，按照国家规范，维修是没有问题的，但是维修之后会有色差，懋源公司在维修的时候已经告知李慧君，李慧君考虑后不同意修理。根据合同约定，出现质量问题，可予以更换与维修，不视为逾期交房。李慧君的诉讼请求没有法律依据。
一审法院经审理查明：2010年12月26日，懋源公司（出卖人）与李慧君（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定:买受人购买位于朝阳区太阳宫乡北四环东路南侧芍药居东区住宅及配套公建项目用地2组团2#-A地块8#住宅楼*层****（以下简称涉案房屋），建筑面积共84.79平方米，总价款5291875元；出卖人应当在2012年4月30日前向买受人交付商品房；交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘验、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件；查验该商品房时发现其质量或其他问题的，由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准根据存在问题的类型在商品房交付之日起的合理期限内负责修复，出卖人承担修复费用，该修复不影响商品房交接手续的办理，维修期间不视为延期交房，出卖人也不因房屋修复而承担违约责任；该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起60日内（该时限应当不低于60日），买受人有权退房，买受人不退房的或该商品房交付使用已超过60日的，应当与出卖人另行签订补充协议；该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理，没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修，非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任等内容。
同日，李慧君（买受人）与懋源公司（出卖人）签订《补充协议》，约定：出卖人对涉案房屋进行必要的结构改动及室内装修，买受人接受该补充协议所述之结构改动及室内装修，费用包含在主合同约定的房价款中，买受人全面配合出卖人为完成上述改动装修所需进行的全部工作；精装修在交付买受人后的360天内如出现质量问题的，经双方或双方认可的第三方机构确认后确为质量问题且严重影响买受人正常使用的，由出卖人承担保修责任，但由于人为原因或自然损耗除不在保修范围中；超出360天的，该房屋的装修保修责任由买受人承担等内容。
《商品房预售合同》附件6与《补充协议》附件2分别对装饰和设备标准、房屋精装修标准进行了约定。以上文件中没有与样板间有关的条款。懋源公司主张精装修中不含家具，家具系其赠送给李慧君的。
2012年5月16日，双方办理了涉案房屋的交接手续，李慧君收取涉案房屋的钥匙。李慧君主张因为懋源公司不配合检测空气质量，无奈之下办理的交接手续。
李慧君出示《检测报告》。该报告由北京天衡诚信环境评价中心于2012年5月24日签，委托方为李慧君，测试结果为：主卧、次卧及厅的甲醛浓度均高于标准，主卧的苯浓度符合标准，次卧与厅的苯浓度均高于标准，主卧的总挥发性有机物（TVOC）的浓度符合标准，次卧与厅的总挥发性有机物（TVOC）浓度均高于标准。李慧君出示的收据显示李慧君支付检测费900元。懋源公司出示北京旭展建筑环境与能源技术有限公司于2011年1月15日就芍药居东区住宅及配套公建用地2组团项目2#-A地块工程8#楼出具的《室内环境质量检验报告》，结论为该楼室内环境质量合格。李慧君、懋源公司对于对方单方所做的鉴定结论均不认可。
李慧君出示的采暖费及物业费收据显示李慧君交纳了2012年5月1日至2013年4月30日的物业费6166.77元、12—13季的采暖费4131.84元。
懋源公司出示施工单位保利建设开发总公司、监理单位北京方恒基业工程咨询公司出具的涉案房屋的住宅工程质量分户验收表显示各项验收内容均为合格。
一审法庭辩论终结前，李慧君对于诉讼请求中维修及更换房屋内不合格部分的具体内容的陈述是：房屋内大面积的玻璃上有烫点；次卫生间的石材没有更换完毕，地面的石材不合格，有翘起和空鼓的情况；水泥台下面有建筑垃圾，把建筑垃圾做到柜子底下了；次卫生间洗手池的墙面没有贴磁砖，只是用腻子抹了一下；次卫生间洗脸池下面的柜子是发霉的；主卫生间主管道内漏水，地面铺装的石材质量不合格，有裂缝、窟窿；主卫生间和次卫生间洗脸池下面的抽屉是用胶贴的；厨房内的橱柜开裂；次卧室的门有磕伤、漆面不平，门锁是坏的。
一审审理中，法院至涉案房屋进行勘验，勘验笔录记载的内容是：客厅窗户处有“点”，有“点”处的玻璃不平；一层卫生间内水池下方有渣土，水池下方墙面用腻子抹的，石台有破损。敲击卫生间内2块砖的声音不一致。洗手间内靠近地下的水泥台边有水印。房间内马桶为没有安装的状态。洗手池下面是空的，没有柜子，柜子已拆除，放在了洗手间外边。水泥台上有黑印，拆除的橱柜条上有发霉的印记，拆除的橱柜的木条上有黑色胶的印记。橱柜处有裂缝，裂缝在橱柜的拉栏处。二层卫生间地砖有裂缝，其中一块瓷砖上有洞，已用材料涂上。主卧室斜对面墙上有黄色印记，主卧室斜对面区域是水泥而不是砖铺的，次卧室里边的门把手掉了，次卧室门上有鼓包和裂缝，次卧室门下方有凸起的小点，门上有小坑儿，次卧窗玻璃处有裂缝，楼上的主卫生间内窗玻璃上有一处细裂缝。楼上的组合柜窗户玻璃有黄色的点，衣帽间是没有柜子，空的状态，洗手池下边没有柜子，是空的状态，次卧室没有柜子。
庭审结束后，在询问中，法院要求李慧君对其庭审中提出不合格部分如何进行维修及更换进一步进行说明，李慧君陈述内容为：1.大面积玻璃上有烫点,要求更换玻璃;2.次卫生间的石材没有更换完毕，要求继续更换完毕，地面的石材不合格，有翘起和空鼓的地方，要求更换石材，把翘起的地方弄水平；3.将水泥台下面的建筑垃圾清除干净，因下面的建筑垃圾和水泥台子是粘在一起的，要求把水泥台拆掉，把建筑垃圾清掉，水泥台下面铺上相同的地板砖；4.次卫生间洗手池的墙面没有贴瓷砖，要求贴上瓷砖；5.次卫生间洗脸池下面的柜子是发霉的，这是卫生间漏水导致的，不要求更换同样的柜子，要求赔偿5000元，将漏水的水管排除隐患进行维修，确保不漏水；6.主卫生间主管道内漏水，要求予以维修，地面铺装石材质量不合格，有裂缝，有窟窿，要求予以更换；7.主卫生间和次卫生间的洗脸池下面的抽屉是用黑色双面胶粘贴的，主卫的柜子被拆走了，要求每个柜子赔偿5000元，共10000元；8.厨房的橱柜开裂，更换开裂的部分；9.次卧室的卧室门更换过，还是有磕伤，漆面不平，门锁是坏的，要求予以更换；10.次卫生间的马桶未安装，要求予以安装。
懋源公司对李慧君前述说明的意见是：李慧君所述的问题都是李慧君在入住使用后发现的问题，并非房屋不合格，是房屋使用过程中发现的属于房屋维修范围的内容。1.同意更换1块玻璃；2.一楼的次卫生间的石材已经更换完毕，天然石材不存在翘起和空鼓；3.同意将建筑垃圾和水泥台拆掉并将水泥台子下面的地面铺上地板砖；4.同意将次卫生间洗手池的墙面贴上瓷砖。5.同意在次卫生间更换同样的柜子，不同意赔偿，木头柜子在阴暗面都是会发霉的，墙面里的水管不漏水；6.主卫生间的主管道不漏水，地面铺装石材是天然形成的裂缝、窟窿，同意进行更换；7.胶是合格的，同意更换，更换的新柜子也是这样的工艺，主卫生间的柜子是李慧君要求拆的，其自己处理掉不要了，没有质量问题，不同意赔偿也不同意更换新的安装。次卫生间的柜子同意更换；8.厨房的橱柜如有开裂的，同意更换开裂的部分；9.次卧室的门更换过，不同意再更换门，同意更换锁，门上的磕伤、漆面不平同意维修；10.同意安装次卫生间的马桶。
审理中，双方就涉案房屋内空气质量是否存在问题、李慧君主张的应维修、更换的部位是否存在质量问题、涉案房屋租金标准等问题均不申请鉴定，经询问，双方在本案中均无其他鉴定、评估申请提出。
一审法院判决认定：涉案《商品房预售合同》及《补充协议》均系依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。
违约金的给付依据是存在违约情形以及双方进行了由违约方给付守约方一定数额或标准的违约金的约定，二者缺一不可。本案中，李慧君主张懋源公司给付违约金，需证明懋源公司存在违约事实及存在懋源公司就违约事项向李慧君支付违约金的约定，否则法院无法支持李慧君关于支付违约金的诉讼请求。
本案中，李慧君要求懋源公司支付未按样板间标准交付房屋的违约金，但《商品房预售合同》及《补充协议》均未约定按照样板间标准交付房屋，双方亦未约定在懋源公司未按样板间标准交付房屋的情况下需向李慧君支付违约金，故李慧君此项诉讼请求没有事实及合同依据，法院不能支持。
李慧君要求懋源公司支付因室内空气质量严重超标导致无法入住的逾期交房违约金，双方所持检测报告内容不一致，且均系单方委托形成的鉴定结论，审理中双方均明确表示对涉案房屋内空气质量不申请进行鉴定。按照“谁主张、谁举证”的举证原则，李慧君对其主张未有效举证，法院对其主张内容不能采信。此外，双方之间亦不存在室内质量超标情形下懋源公司应向李慧君支付违约金的约定。综上，李慧君主张的此项诉讼请求缺乏事实及合同依据，法院不能支持。在此情况下，李慧君要求懋源公司承担鉴定费亦属依据不足，法院不予支持。
双方约定，查验商品房时发现质量或其他问题的，由出卖人在合理期限内负责修复，出卖人承担修复费用，该修复不影响商品房交接手续的办理，维修期间不视为延期交房，出卖人也不因房屋修复而承担违约责任。根据本案查明的情况，涉案房屋存在需要修复或更换的情形，故法院对于李慧君此项诉讼请求应予支持，修复或更换的范围应以李慧君在庭审终结前提出的请求为限。李慧君在庭审之后提出的超出其诉讼请求的请求，鉴于懋源公司对部分请求表示同意，法院不持异议，本案中一并予以判决，其他超出部分本案中不予处理，李慧君有权另行主张解决。李慧君要求懋源公司支付改动装修逾期的违约金，双方在合同中没有相应约定，故法院对此项诉讼请求不予支持。
关于李慧君要求懋源公司支付误工费，缺乏证据依据，法院不能支持。本案系合同纠纷，李慧君在本案中主张精神损失费缺乏法律依据，法院不予支持。
因涉案房屋存在需要修复、更换或清除的情形，致李慧君不能完整、有效地使用涉案房屋，李慧君主张的租房费实际属于无法使用涉案房屋的损失，物业费、供暖费亦均属于损失范畴，故对以上费用法院结合案件情况一并酌情予以确定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，判决：一、懋源公司于判决生效后三十日内将其与李慧君于二○一○年十二月二十六日签订的《北京市商品房预售合同》中约定进行买卖的房屋中的下列设施进行维修、更换或清除。具体如下：将有烫点的玻璃进行更换；将次卫生间内的地面石材进行更换、水泥台下面的垃圾清除、水泥台拆除并在原水泥台下面的地面铺地砖、洗手池的墙面上贴磁砖、柜子更换、洗脸池下面的抽屉更换、马桶进行安装;将主卫生间地面铺装的石材重新铺装、洗脸池下面的抽屉进行更换；更换厨房内开裂的橱柜；更换次卧室的门及门锁。二、懋源公司于判决生效后三十日内赔偿李慧君经济损失十五万元。三、驳回李慧君的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
懋源公司不服一审法院民事判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决，改判驳回李慧君的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由李慧君负担。其上诉理由是：第一，一审法院认定事实错误。1.李慧君将房屋内装修自行拆除导致无法居住，因此在无法居住的基础上产生的物业费、供暖费等损失不应由懋源公司承担；2.懋源公司曾主动与李慧君联系维修事宜，但李慧君拒绝，因此长时间不能维修产生的损失应由李慧君自行承担；3.李慧君所谓的质量问题大部分都不属于质量问题，李慧君为证明房屋有质量问题自行拆除橱柜、马桶等行为形成了新的问题。第二，一审法院适用法律错误。涉案房屋本来只有微小的质量问题，修理起来很快，李慧君不配合维修工作致使损失扩大。一审法院酌情判令懋源公司赔偿15万元损失没有事实和法律依据。综上，请求二审法院判如所请。
李慧君同意一审法院判决。针对懋源公司的上诉，李慧君答辩称：不同意懋源公司的上诉请求，李慧君未拆除过房屋内设施，请求二审法院依法维持原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。
本院认为，李慧君与懋源公司签订的《商品房预售合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。
综合双方当事人的诉辩主张，本案二审期间的争议焦点为：懋源公司是否应当向李慧君赔偿15万元的经济损失。
对此本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中李慧君与懋源公司于涉案《商品房预售合同》及《补充协议》中约定，查验商品房时发现质量或其他问题的，由出卖人在合理期限内负责修复。现因涉案房屋存在需要修复、更换或清除相应设施之情形，李慧君于买受房屋后无法正常居住使用。一审法院结合本案情况，综合考虑李慧君在外租房费用以及在此期间李慧君为涉案房屋交纳的物业费、供暖费等，酌情确定损失数额为15万元，本院认为并无不当。
懋源公司上诉称系李慧君自行拆除房内装修导致无法居住，且李慧君拒绝配合维修导致损失扩大，但未提出相应证据予以证明，本院对此不予采信。
综上，本院认为，懋源公司的上诉请求无相应的事实及法律依据，本院对此不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费案件受理费9689元，由李慧君负担6339元（已交纳），北京懋源置业有限公司负担3300元(李慧君已预交，北京懋源置业有限公司于本判决生效后三十日内给付李慧君)。
二审案件受理费3300元，由北京懋源置业有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 陈 锦 新
审判员 刘 正 韬
审判员 尚 晓 茜
二〇一六年五月三十一日
书记员 贾宇飞书记员左爽