江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镇民终字第01424号
上诉人（原审被告）孙平。
委托代理人魏星，江苏汇典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱宝林。
委托代理人姚玉，江苏大唐人律师事务所律师。
上诉人孙平因房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2014）镇经丁商初字第68号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年12月28日，朱宝林、孙平签订租房协议一份，约定：朱宝林将位于本市丁卯桥路111号嘉怡苑3幢104号1-2层232.89平方米的门面房租给孙平使用，租期自2011年1月1日至2013年12月31日止；租金为每年11万元，每年12月28日前交付下一年度租金；水电费由孙平自付；房屋租赁期间，孙平应保证房屋结构完好，装修房屋应征得朱宝林书面同意，由此发生的装修费用由孙平负责，租赁期届满将房屋恢复原状后交给朱宝林。该协议还约定，西面陈长喜与朱宝林两房东之间的隔墙在合同期满不再续租的情况下由孙平负责建筑。
孙平承租朱宝林房屋用于经营君威车饰，该车饰店实际使用本市丁卯桥路111号嘉怡苑3幢相连门面房楼上下共八间，其中朱宝林所有的门面房位于孙平租用房屋东面第二间楼上下，紧邻孙平租用的西面“陈长喜”户。
合同签订后，朱宝林依约将涉案房屋交付给孙平使用，孙平交付了2011年至2013年底的应付房租及水电费。
2013年9月28日，朱宝林书面通知孙平不再续租，催促孙平将涉案房屋恢复原状后迁让。合同到期后，朱宝林、孙平未达成续租协议，孙平未返还涉案房屋，也未再支付房屋使用费。
2014年1月19日，朱宝林将涉案房屋一楼大门上锁。孙平通过东面第一间门面房进入涉案房屋门面房。2014年1月22日，朱宝林再次书面通知孙平搬出涉案房屋，孙平至今未能迁让。
另查明，2013年12月3日至2014年2月9日，涉案房屋产生电费1687元，因未能及时缴纳，镇江供电公司自2014年3月1日起收取电费滞纳违约金至缴纳之日止，每日按欠费的2‰计收，不足1元按1元计收。2014年2月9日至2014年4月5日，涉案房屋产生电费1184元，因未能及时缴纳，镇江供电公司自2014年5月1日起收取电费滞纳违约金至缴纳之日止，每日按欠费的2‰计收，不足1元按1元计收。
2014年4月2日因欠二个月电费，该电表被镇江供电公司电力营销部停止供电并查封。
2014年3月6日，朱宝林因要求搬迁、赔偿未果，故诉至法院，请求判令孙平立即搬出涉案房屋并承担合同到期后的房屋使用费；恢复涉案房屋与西面陈长喜家房屋的隔墙；支付所欠电费及违约金；承担本案诉讼费用。原审审理过程中，孙平辩称：双方确实存在房屋租赁合同关系，但是朱宝林在2014年1月19日将涉案房屋大门锁上，并多次断电，给我方经营造成巨大损失，故我方不同意搬出涉案房屋并保留向朱宝林主张经济损失赔偿的权利。目前店面的现状就是我方承租该房屋时的状况，故不存在恢复原状的问题。对供电部门封表前的用电情况予以认可，此后的电费不予认可，因供电部门在2014年2月9日之后封了朱宝林家电表，故认可二月份催缴电费通知书中载明的电费1687元，不认可四月份催缴电费通知书中载明的电费1184元。
原审法院确认本案争议焦点为：1、孙平是否应返还涉案房屋并赔偿占用房屋造成朱宝林的损失及赔偿标准；2、孙平是否应恢复涉案房屋与西面房屋之间的隔墙；3、孙平是否应结清其占用房屋期间发生的电费及滞纳金。
原审法院认为：朱宝林、孙平签订租房协议不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。双方均应按照协议约定全面履行合同义务。
关于返还房屋及赔偿房屋占用造成朱宝林损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，朱宝林在租期届满前曾于2013年9月28日书面告知孙平不再续租，双方此后未就涉案房屋的租赁问题达成新的协议，租赁期限届满后，朱宝林主张孙平返还涉案房屋，符合法律规定，予以支持。经朱宝林书面通知后，孙平未能在2014年1月1日前返还涉案房屋并继续占有，造成朱宝林损失，孙平应按原合同约定的租金标准赔偿朱宝林自2014年1月1日起至实际返还房屋之日的损失。朱宝林在2014年1月19日将涉案房屋一楼大门上锁，如造成孙平损失，孙平可另案处理。
关于恢复涉案房屋与西面“陈长喜”家房屋隔墙问题。因租房协议明确约定，租赁合同到期不再续租的情况下，陈长喜与朱宝林两房东之间隔墙由孙平负责建筑，现该条件成就，朱宝林主张孙平按照协议约定建造朱宝林与陈长喜家的隔墙，符合合同约定，且不违反法律规定，予以支持。
关于房屋占用期间产生的电费及其滞纳金问题。因租房协议约定水电费由孙平自付，且租赁期限届满后，孙平仍然占用涉案房屋。现朱宝林主张孙平结清2013年12月3日至2014年4月5日期间的电费2871元及违约金（违约金根据供电部门的要求自逾期之日起至缴费之日止，每日按欠费的2‰计收，不足1元按1元计收），符合规定，予以支持。因供电部门系2014年4月2日查封涉案房屋电表并停止供电，且截至法院查勘前该电表仍处查封状态，现孙平亦认可查封前的用电情况，孙平认为2014年2月9日至2014年4月5日的电费不应由其承担的意见，不予采纳。
综上，原审法院判决：一、孙平于判决生效后二十日内将位于镇江市丁卯桥路111号嘉怡苑3幢104号1-2层232.89平方米的房屋腾空，将该房屋返还给朱宝林。同时结清电费2871元及违约金。二、孙平于判决生效后十日内按每月9166.67元赔偿朱宝林自2014年1月1日至2014年9月2日的损失73534元（2014年9月3日至实际返还房屋之日的损失按每月9166.67元计算）。三、孙平于判决生效后二十日内砌筑镇江市丁卯桥路111号嘉怡苑3幢104号1-2层房屋西面隔墙。四、驳回朱宝林的其他诉讼请求。
上诉人孙平不服上述判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定主体不适格。上诉人孙平系镇江君威汽车用品有限公司工作人员，其签订租房协议是职务行为，房屋实际由该公司使用，对此被上诉人朱宝林很清楚，根据法律规定，租赁房屋的权利义务应由该公司享有和承担，原审判决认定孙平为被告明显错误。2、涉案房屋在租赁期届满前的2013年3月就因建设需要被政府征收，进入拆迁、协商征收房屋补偿阶段。因此，本案系因拆迁补偿未能达成一致所引发，根据法律规定，此类因拆迁引起的纠纷不属于人民法院的受理范围，法院应驳回朱宝林的诉讼。3、原审判决要求孙平支付租金，恢复原状错误。涉案房屋由朱宝林上锁，在这种情况下要求孙平支付租金是错误的，要求向朱宝林追偿停业等损失。请求二审法院撤销原审判决并发回重审。
被上诉人朱宝林辩称：1、关于主体问题。本案系租赁合同纠纷，签订租赁合同的双方分别是朱宝林和上诉人孙平，履行该合同权利义务的双方亦分别是朱宝林和孙平，孙平租赁涉案房屋作经营使用，并不代表承租人的变更，且合同变更需征得出租人同意，根据合同相对性原则，原审判决认定主体合适。另孙平在原审庭审中陈述工作单位时自称无业，前后矛盾。2、关于涉案房屋是否拆迁的问题。时至今日2014年11月，该房屋也没有进入拆迁阶段，没有任何部门前来协商拆迁补偿事宜。即使该房屋进入拆迁阶段，也与孙平无关，因为孙平只是房屋承租人，且租赁合同早已期满终止。孙平期满后仍然占用房屋却不支付房屋使用费及电费，其只是想无偿使用房屋。因此，所谓本案系因拆迁引起的纠纷不属于人民法院的受理范围的理由，无事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉维持原判。
二审审理中，上诉人孙平提供工商登记资料查询表一份，其中载明镇江君威汽车用品有限公司（以下简称君威公司）住所地为镇江新区丁卯桥路111号嘉怡苑3幢104室，即诉争房屋地址；2010年3月1日房屋租赁协议复印件一份，孙平称该协议系朱宝林、该房屋共有人朱荷芳与君威公司的两个股东在公司开业时就涉案房屋所签订；2010年12月28日租房协议复印件一份，孙平称该份协议即朱宝林在原审提供的租房协议，上面是有君威公司盖章认可的，以上证据系证明原审判决认定的主体不适格，应当以君威公司为被告。另上诉人孙平提供镇江市人民政府征收决定公告复印件一份，以证明涉案房屋在租赁期届满前已进入拆迁阶段。被上诉人朱宝林质证称：工商登记资料查询表不能达到证明目的；2010年3月1日房屋租赁协议系复印件，且明显不是朱宝林本人签字，不认可其真实性；2010年12月28日租房协议复印件上多出两个章，与我方在一审中提供的该份证据的原件不一致，是对方后加的，亦不认可其真实性；征收决定公告系复印件，不认可其真实性，至今为止我方并未收到任何关于涉案房屋要拆迁的通知。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：关于诉讼主体问题。上诉人孙平在二审中提供的2010年12月28日租房协议复印件，加盖有君威公司印章，与被上诉人朱宝林在一审中提供的租房协议不一致，而孙平在一审中已明确表示对朱宝林提供的租房协议的真实性无异议。且孙平在二审审理中称君威公司持有的协议有盖章，对方持有的协议君威公司没有盖章，不符合常理，故本院对孙平提供的该份证据的真实性不予认可。依照朱宝林提供的租房协议，租赁关系双方分别为朱宝林和孙平，租赁房屋的用途并不影响租赁关系主体的认定，根据合同相对性原则，原审判决认定诉讼主体正确。
关于本案是否系与拆迁有关的纠纷。上诉人孙平在二审中提供镇江市人民政府征收决定公告复印件，无其他相关证据予以佐证，且双方约定的租赁期限已届满一年有余，上诉人主张涉及拆迁安置补偿问题，可另行解决。
关于孙平是否应当赔偿房屋占用造成朱宝林损失及恢复房屋隔墙问题。租赁期限届满后，孙平未返还涉案房屋并继续占有，造成朱宝林损失，孙平应当按照原合同约定的租金标准赔偿朱宝林自2014年1月1日起至实际返还房屋之日的损失。朱宝林将涉案房屋上锁行为，如造成孙平损失，孙平可另案起诉。另外，租房协议明确约定租赁合同到期不再续租的情况下，陈长喜与朱宝林两房东之间隔墙由孙平负责建筑，原审判决根据该约定判决孙平恢复该隔墙，并无不当
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1710元，由上诉人孙平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊华勇
代理审判员 张 剑
代理审判员 田 原
二〇一五年一月十五日
书 记 员 张伟兰