江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第0454号
上诉人（原审原告）杜方伦。
被上诉人（原审被告）唐富娣。
上诉人杜方伦因与被上诉人唐富娣房屋租赁合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2014）宜和民初字第0301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月27日受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明以下事实：
2012年11月27日，杜方伦与唐富娣签订房屋租赁协议1份，约定由唐富娣承租杜方伦门面房二间二楼二室一厅，租期5年，自2012年12月1日起至2017年11月30日止，每年租金15000元，于每年11月20日前一次性付清；同时约定协议自双方签字之日起生效，如有任何一方违约必须承担违约金20000元。审理中，双方一致确认租金的支付方式为每年11月20日前支付当年12月1日起至下一年11月30日止的租金，2012年12月1日至2013年11月30日的租金已经付清。
后，因唐富娣拒付2013年12月1日起的租金，杜方伦诉至法院，请求判令唐富娣：1.支付自2013年12月1日起至判决确定给付之日止按1250元／月计算的租金，并承担该款按银行同期同类贷款利率计算的利息；2.承担违约金20000元；3.支付电费106元。
原审中，杜方伦提供以下证据：
1.房屋租赁协议，证明其与唐富娣约定房屋租赁相关事宜。唐富娣对真实性无异议，但认为双方签订协议时并未约定违约金，协议中载明的违约金20000元系杜方伦事后逼迫其所写，但没有证据证明。
2.宜兴市供电公司发票，以此主张唐富娣结欠电费106元。唐富娣称其2014年2月26日搬走，电费已经交至2014年2月21日，但其表示对电费予以认可。
3.报告（复印件）、协议（复印件）及契约，说明诉争房屋为原宜兴市线带厂（以下简称线带厂）转征原农机厂房屋所得，后线带厂经营困难，于1993年5月8日向宜兴市高塍镇人民政府（以下简称高塍镇政府）及宜兴市高塍经济发展总公司（以下简称经发总公司）申请将房屋作价出售，高塍镇政府及经发总公司予以同意；1993年10月，线带厂将房屋折价出售给刘生大，并同意刘生大在原有平房基础上进行加盖。2005年9月21日，刘生大、丁全英与杜方伦签订契约，约定将高塍镇人民西路185号二层楼房屋二间（房屋靠址：东宜兴市炭黑厂，西张国君，南线带厂，北范道公路）出售给杜方伦，并将报告、协议一并移交。杜方伦以此证明其为房屋的所有权人，未领取房产证。唐富娣对此无异议。
唐富娣提供了装修工程合同（复印件）、收款收据（复印件），说明其装修房屋费用65000元，以此证明其不会主动违约，拒付房租系因采光问题，要求解除合同。杜方伦对此不予认可，认为唐富娣装修房屋与其无关。
为查明事实，法院于2014年7月23日至诉争房屋内进行现场勘查，拍摄现场照片并绘制房屋平面图。经勘查，该房未张贴门牌号，东西二间房屋内部联通，一层为店面房、二层为住宅房，一层北面开有门和橱窗、二层北面为阳台；一层、二层南面墙上各开有两扇窗户；一层店面房南面墙外增建有围墙（与南面墙相连），高度与诉争房屋的一层持平，未封顶。
以上事实，有房屋租赁协议、发票、报告、协议、契约、装饰工程合同、收款收据、照片、房屋平面图及当事人陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为：财产所有权的取得，不得违反法律规定。根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，应当认定有效。本案中，杜方伦出租给唐富娣的房屋无房产证，也未提供建设工程规划许可证，仅提供了由高塍镇政府盖章同意售房的报告复印件，无法核实其真实性，且该报告内容为同意售房，并非批准建房的文件，故法院认为该房屋至今未取得建设工程规划许可证，或经主管部门批准建设，双方签订的房屋租赁协议应认定为无效。合同无效后，因合同取得的财产应予以返还，不能返还的应当折价补偿。唐富娣因占有房屋获得利益，应当参照双方签订的房屋租赁协议中约定的租金标准15000元／年，向杜方伦支付占有房屋期间的使用费。关于使用期限，应以唐富娣实际占有使用期限为准，杜方伦主张自2013年12月1日起计算至判决确定给付之日，唐富娣称其于2014年2月26日搬出房屋，但未提供证据证明，杜方伦在庭审中陈述其于2014年3月份知晓唐富娣搬走，之后就向法院提起诉讼，其向法院提交诉状的落款日期为2014年3月20日。据此，唐富娣使用房屋期限计算至2014年3月20日，其应当向杜方伦支付自2013年12月1日起至2014年3月20日止（共计110天）的使用费，计算为15000元／年÷365天／年×110天=4520元。对于杜方伦主张的违约金及利息损失，因房屋租赁协议无效，法院不予支持。关于唐富娣因采光拒付租金的抗辩，法院经现场勘查认为，增建的围墙高度与一层持平，且未封顶，对一层室内采光影响较小，对二层采光无影响，可以进行正常的生活或经营，故对唐富娣拒付租金的抗辩不予支持。对于杜方伦主张的电费106元，唐富娣予以认可，法院予以认定。房屋使用费及电费合计4626元。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，作出判决：一、唐富娣于判决发生法律效力之日起十日内支付杜方伦房屋使用费及电费4626元；二、驳回杜方伦的其他诉讼请求。如果唐富娣未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元，由杜方伦负担100元，唐富娣负担300元，唐富娣负担的部分已由杜方伦垫付，唐富娣于判决发生法律效力之日起十日内直接给付杜方伦。
杜方伦不服原审判决，向本院提起上诉称：1.房屋系其购买所得，无需建房手续，故房屋租赁合同并不因违反有关规定而无效，唐富娣应按合同约定支付违约金20000元。2.唐富娣一直没有交付钥匙，即没有交还房屋，故房租应计算至判决确定给付之日止。综上，原审判决认定事实、适用法律均有误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
被上诉人唐富娣辩称：1.其承租房屋后投入大量资金进行装修，由于房屋后面工厂中建造的办公大楼遮挡了房屋的阳光，对其使用房屋造成影响，其才不再承租，其还没有要求对方赔偿损失。2.其已于2014年2月26日搬出，于28日将钥匙交给杜方伦，对一审计算的房屋使用费认可。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审一致。
二审补充查明，在2014年10月17日的原审庭审中，杜方伦陈述，其于2014年3月知道唐富娣搬走；在唐富娣搬走后，其提起了诉讼。
二审中，杜方伦陈述，其于2015年1月将房屋另出租给他人。
以上事实，有当事人陈述在卷佐证。
本院认为，在《城乡规划法》颁布实施前，我国未实行建筑工程规划许可证制度，而是实行有权政府部门规划审批制度。本案中，杜方伦与唐富娣一致确认租赁协议所涉房屋第一层系线带厂转征原农机厂房屋所得，以及于1993年经高塍镇人民政府的同意转让给刘生大的事实，本院对此予以确认。据此，租赁协议涉及房屋第一层的内容并无无效的情形，应认定为合法有效。房屋第二层系刘生大受让前述一层房屋后加盖形成，第二层的合法性有待政府部门审批，鉴于杜方伦在一审辩论终结前未能举证证明第二层的合法性，故涉及第二层的租赁协议内容无效。据此，租赁协议部分有效，部分无效。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，唐富娣就租赁协议有效部分应支付租金，就无效部分应按照租金标准支付房屋占有使用费。关于上述租金、房屋占有使用费的计算期间，应以唐富娣实际使用的期间为准。虽然双方对于交付房屋钥匙的时间有争议，但是根据杜方伦原审陈述，其在2014年3月20日起诉前已经知道唐富娣搬走，说明其亦知道唐富娣已不再使用房屋，故确定截至此日为唐富娣实际使用的期间较为合理。因为唐富娣提出承租的房屋采光受影响的理由不成立，所以其逾期支付租赁协议有效的部分的租金构成违约，其应承担违约责任。租赁协议约定的20000元违约金显然过高，结合杜方伦在房屋空置期间的可得利益损失，本院酌定唐富娣承担3000元违约金。
综上，上诉人杜方伦的部分上诉意见有事实依据且符合法律规定，本院予以支持。原审判决认定部分事实有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销宜兴市人民法院（2014）宜和民初字第0301号民事判决；
二、唐富娣应于本判决发生法律效力之日起十日内支付杜方伦租金、房屋使用费及电费4626元；
三、唐富娣应于本判决发生法律效力之日起十日内支付杜方伦违约金3000元；
四、驳回杜方伦的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金属义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费400元，由杜方伦负担80元，唐富娣负担320元（由杜方伦预交，唐富娣于本判决发生法律效力之日起十日内支付杜方伦）；二审案件受理费400元，由杜方伦负担80元，唐富娣负担320元（由杜方伦预交，唐富娣于本判决发生法律效力之日起十日内支付杜方伦）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 崴
审 判 员 林中辉
代理审判员 李 杨
二〇一五年五月十三日
书 记 员 蒋 懿
本案援引法律条款
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第八条离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。
当事人因履行上述财产分割协议发生纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。