安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖02民终2290号
上诉人（一审被告）：南陵开元置业投资有限公司，住所地安徽省南陵县籍山镇南翔南路。
法定代表人：汪开相，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陆会平，安徽陵阳律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：曹水萍，女，1983年2月13日出生，汉族，户籍地安徽省南陵县，现住安徽省南陵县。
被上诉人（一审原告）：王飞东，男，1981年2月7日出生，汉族，住安徽省南陵县。
两被上诉人共同的委托诉讼代理人：胡长荣，安徽鑫和律师事务所律师。
上诉人南陵开元置业投资有限公司（以下简称开元置业公司）因与被上诉人曹水萍、王飞东商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省南陵县人民法院（2016）皖0223民初1860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人开元置业公司的委托诉讼代理人陆会平，被上诉人曹水萍、王飞东及其委托诉讼代理人胡长荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
开元置业公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项；2、改判驳回曹水萍、王飞东对开元置业公司的诉讼请求。事实和理由：一、涉案房屋裂缝缺陷已经修复并通知曹水萍、王飞东，一审法院判令开元置业公司修复完成并出具质量安全检测报告没有依据。对于涉案房屋的裂缝问题，曹水萍、王飞东委托有资质的安徽省质检二站进行了检测，结果为符合设计要求，裂缝为混凝土收缩引起，易造成钢筋锈蚀，应进行处理，请有资质的单位提出具体处理方案。也就是说，裂缝部位无结构安全问题。此后，开元置业公司根据检测报告要求，委托有资质的芜湖大正建筑技术有限公司提供了裂缝补强方案。该补强方案经过设计单位、监理单位和建设单位确认后，施工单位按照该方案进行了修复补强。修复结束后，开元置业公司于2016年5月9日通知了曹水萍、王飞东。开元置业公司高于一般质量缺陷保修规定，参照有结构安全质量缺陷保修规定，提供了检测报告、保修方案，保修完成后进行验收。在开元置业公司已保修完成的情况下，一审判决仍要求开元置业公司“完成保修”与事实相悖。二、一审法院判决的租金标准和计算时间没有事实依据。一审法院参照南陵县城区最繁华、租金最高的陵阳路地段租金标准，判决开元置业公司承担保修期内的租金显然有失公正，应当以涉案房屋地段同类房屋租金为依据，作为确认维修期间开元置业公司应当赔偿的租金标准。三、一审法院判决开元置业公司违约与事实不符，判决其返还购房款没有依据。双方签订的商品房买卖合同是网签合同。签订合同时，房管部门只允许在合同第三条所涉的层高空格外填写一种数据。涉案的房屋主体层高为4.5米，故在该处按主体（大部分面积）层高填写并无不当。合同第二十二条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件一为房屋平面图，平面图明确标注了房屋后面一部分高出其他部位1.5米。在合同特别附了平面图的情况下，双方真实意思表示为按平面图所示的位置、结构交付房屋。另外，签订合同时，涉案房屋已施工至六层，涉案的一层房屋结构已定型，且开元置业公司的售楼部就在涉案房屋对面，其签订合同时，已经能够清楚的看见房屋结构，应当认为曹水萍、王飞东对房屋结构是明知的。合同签订后，开元置业公司没有对房屋面积、结构、位置等进行变更，严格按照平面图结构交付房屋，开元置业公司没有违约。
曹水萍、王飞东辩称：一、1、开元置业公司通知曹水萍、王飞东查验房屋时没有提出房屋补强措施；2、开元置业公司验收是无效验收。二、涉案房屋层高和合同约定不符。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
曹水萍、王飞东向一审法院起诉请求：1、开元置业公司立即交付经修复的109室，并赔偿自2016年1月1日起到交付之日止的原告未能使用的损失（暂按每月租金4200元计到2016年6月30日的金额为25200元）；2、开元置业公司支付109室部分空间违反合同的违约金149112元（按每平方米12000元，共12.426平方米计）；3、开元置业公司赔偿在109室内违约安装共用消火栓，致曹水萍、王飞东权益遭受的损失106758元（两座占用空间地面积4.44平方米，按每平方米24044.67元计）；4、本案全部诉讼费用由开元置业公司承担。
一审法院认定事实：2014年3月24日，开元置业公司与曹水萍、王飞东签订《商品房预售合同》。合同约定曹水萍、王飞东购买开元置业公司开发的开元相府第2幢109室，用途为商业用房，属钢筋混凝土结构，层高为4.2米；预测建筑面积66.28平方米，其中套内建筑面积64.41平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.87平方米；房价按建筑面积计算，单价为每平方米24044.67元；交付期限为2015年12月31日前。曹水萍、王飞东按照合同约定先行预付购房款1593681元，2015年12月28日，开元置业公司向曹水萍、王飞东开具了售房款发票，房款总额为1607146元。开元置业公司2015年12月28日电话通知曹水萍、王飞东收房。曹水萍、王飞东收房后发现：1、房屋后半部分层高约2.6米且高出地面1.5米，地下层为两层停车库；2、地坪承重横梁断裂等问题。曹水萍、王飞东遂于2016年1月14日向开元置业公司书面申请退房，该公司不同意退房。曹水萍、王飞东遂于2016年3月7日诉至南陵县法院，要求解除合同。该院经审理，判决驳回了曹水萍、王飞东的诉讼请求。2016年5月12日，曹水萍、王飞东向南陵县法院再次提出本案诉讼。
诉讼过程中，开元置业公司对裂缝部分进行了补强加固，并于2016年5月9日通知曹水萍、王飞东查验，曹水萍、王飞东查验后发现仍有部分裂缝未修补。
因诉争房屋未按期交付，曹水萍、王飞东仍续租原承租的房屋进行油漆、涂料经营，一年租金80000元整。
房屋后部凸出部分建筑面积为12.426平方米，层高约2.6米，且高出地面1.5米。
一审法院认为，双方当事人签订的商品房预售合同应属合法有效，曹水萍、王飞东按约支付了购房款，开元置业公司亦有义务全面适当履行合同，交付质量合格、符合合同约定的房屋。现开元置业公司交付的房屋存在地面裂缝、横梁裂缝等质量瑕疵，其应承担补强加固等维修义务。开元置业公司虽在诉讼过程中进行了维修，但维修是否达成国家法律规定的质量安全强制性标准，其提供的现有证据尚不足以证明。因此，考虑到质量安全的严重性，开元置业公司应向曹水萍、王飞东提供维修后的房屋质量安全检测合格的报告。
因开元置业公司交付的房屋存在质量瑕疵，需修复加固，致使曹水萍、王飞东无法按期收房，并进行经营；曹水萍、王飞东主张相应的租金损失，理由正当，应予支持。由于开元置业公司不能按期交房，致使曹水萍、王飞东不得不续租原承租房屋进行商业经营，且每年支付租金80000元。因此，曹水萍、王飞东主张按月租金4200元计算租金损失，较为合理，故予以支持。开元置业公司应赔偿曹水萍、王飞东租金损失至房屋经法定机构质量安全检测合格且实际交付之日止。
双方当事人合同约定层高4.2米，开元置业公司交付的房屋后部凸出部分高出房屋地面1.5米，且层高仅约2.6米，该部分面积与双方合同约定的层高严重不符，且不能作为正常的营业房面积使用。因此，开元置业公司已然构成违约。考虑该公司已无法进行结构变更或改造，使之符合层高要求及正常营业房面积。因此，为继续履行合同，该公司应适当减少价款，为公平起见，现酌情确定按原单价24044.67元的45%比例减少价款，即24044.67元×12.426平方米×45%=134450.58元。
关于曹水萍、王飞东主张的消防栓部分的诉讼主张，因消防栓的安装以及使用均有国家规定的强制性标准。由于营业用房的特殊性，因此，开元置业公司依照国家消防法规的规定，设置相应的消防设施并无不当，其行为系履行国家消防法规的强制性规定，具有合法性，并不构成违约。因此，对曹水萍、王飞东的该项主张应不予支持。综上，一审法院判决：一、开元置业公司将修复完成并经质量安全检测合格（附质量安全检测报告）的房屋交付给曹水萍、王飞东。二、开元置业公司按月租金4200元从2016年1月1日起至房屋实际交付之日止计付曹水萍、王飞东租金损失，并于房屋实际交付之日一次性付清。三、开元置业公司于判决生效之日起五日内返还曹水萍、王飞东购房款134450.58元。四、驳回曹水萍、王飞东的其他诉讼请求。案件受理费5516元,减半收取2758元，由曹水萍、王飞东负担758元，开元置业公司负担2000元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：曹水萍、王飞东提交的开元置业公司售楼部与涉案房屋相距照片、涉案房屋所在街道中的部分街面状况照片等证据，具备真实性、合法性、关联性，能够证明涉案房屋与开元置业公司售楼部间隔约70米宽的街道，且系斜对面，从售楼部无法看清涉案房屋内部状况的事实，本院对上述证据予以采信。经本院案件承办人现场查看，涉案房屋仍存在地面裂缝、横梁裂缝等质量瑕疵。本院二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，一、曹水萍、王飞东与开元置业公司签订的商品房预售合同合法有效，曹水萍、王飞东已按约支付购房款，开元置业公司应当按约将质量合格、符合合同约定用途的房屋交付给曹水萍、王飞东。因该公司交付的房屋存在地面裂缝、横梁裂缝等质量瑕疵，其应承担补强加固等维修义务。虽然该公司在一审诉讼中进行了维修，但其并未提供充分证据证明维修已达到国家法律规定的质量安全强制性标准。二审中，经案件承办人现场查看，涉案房屋仍存在上述质量瑕疵，故开元置业公司上诉称其已完成保修义务，缺乏事实依据，本院不予采纳。二、因开元置业公司不能按期交房，致使曹水萍、王飞东仍续租原承租房屋进行商业经营，每年支付租金80000元，即月租金6667元。一审法院考虑上述情况，酌情确定按月租金4200元计算租金损失，较为合理，且开元置业公司也未举证证明涉案房屋同类地段同类房屋的租金状况，故本院对该公司主张一审法院租金计算标准不合理的上诉观点不予采纳。三、双方当事人签订的商品房预售合同约定涉案房屋层高4.2米，开元置业公司交付的房屋后部凸出部分高出房屋地面1.5米，且层高仅约2.6米，该部分面积与双方合同约定的层高严重不符。开元置业公司上诉称，作为合同附件的房屋平面图中，明确标注了房屋后面一部分高出其他部位1.5米，且开元置业公司的售楼部就在涉案房屋对面，曹水萍、王飞东签订合同时能够清楚的看见该房屋结构，故曹水萍、王飞东对该房屋结构是明知并认可的。本院认为，开元置业公司提交的房屋平面图中并未对房屋后部凸出的情况作特别标注，曹水萍、王飞东以其普通购房户的专业水平、认知能力无法知晓该情况，且其二审中提交的照片能够证明涉案房屋与开元置业公司售楼部间隔较远且系斜对面，从售楼部无法看清涉案房屋内部状况。因此，本院对开元置业公司该项上诉观点亦不予采纳。综上所述，开元置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3073元，由上诉人南陵开元置业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 智
审 判 员 王习芸
代理审判员 汤美萍
二Ｏ二Ｏ一六年十二月二十六日
书 记 员 仇晨雪
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。