内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）内04民终1766号
上诉人（原审原告）赵明兴，男，1972年4月16日出生，蒙古族，农民，住内蒙古自治区赤峰市。
委托诉讼代理人：刘丹丹，内蒙古信华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：喀喇沁旗农村信用合作联社，住所地：内蒙古自治区赤峰市喀喇沁旗锦山镇东街。
法定代表人：王孝辉，理事长。
委托诉讼代理人：曲珊，内蒙古大川律师事务所律�。
被上诉人（原审被告）齐海艳，女，1975年11月30日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。
被上诉人（原审被告）郭敏，男，1973年10月30日出生，汉族，工人，住内蒙古自治区赤峰市。
二被上诉人委托诉讼代理人：郭晓光，内蒙古奥星律师事务所律师。
原审第三人：齐雪，女，1977年10月2日出生，汉族，无职业，住赤峰市。
上诉人赵明兴因与被上诉人喀喇沁旗农村信用合作联�（以下简称喀旗信用社）、齐海艳、郭敏及原审第三人齐雪执行异议之诉一案，不服赤峰市喀喇沁旗人民法院（2017）内0428民初4069号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵明兴上诉请求：撤销一审判决，改判支持赵明兴的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定喀旗信用社为诉争房屋的抵押权人系认定事实错误。一审已审理查明2015年3月20日，涉案房屋在赤峰市房屋交易产权管理中心办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记不同于抵押权登记，产生的法律效力不同。�购商品房抵押权预告登记的基础条件是存在预购商品房预告登记，预购商品房抵押权预告登记的性质取决于预购商品房预告登记的性质。根据法律规定，预告登记的目的是为保障将来实现物权，就其本质，预告登记所要保护的仍是合同之债的请求权。二、一审判决认定喀旗信用社对涉案房屋的执行系实现抵押优先受偿权的方式错误。抵押权预告登记不会导致抵押权设立，不产生优先受偿的权利。且喀旗信用社提交的房屋预告登记证书附记中明确记载抵押期限自2015年3月20日至2016年3月17日，被上诉人应在预告抵押期限届满前办理正式的抵押权登记，否则抵押权预告登记失去效力。在上述期限内被上诉人没有办理抵押权登记，在喀旗信用社起诉齐海艳、郭敏金融借款合同纠纷一案中，撤回抵押权优先受偿的诉请，执行过程中也没有将齐雪、李伟列为被执行人，喀旗信用�对涉案房屋没有任何权利。三、一审判决认定赵明兴不享有足以排除强制执行的民事权益错误。赵明兴与齐雪、李伟之间的房屋买卖行为完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。（一）一审判决认定已经对涉案房屋作出执行裁定并予以保全与事实不符，法院至今未对涉案房屋进行查封，赵明兴与齐雪、李伟在法院查封之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，合同效力已经被（2016）内0404民初7553号民事判决确认有效，即认可了赵明兴与齐雪、李伟之间的以楼房抵顶借款的行为。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第（三）项之规定也肯定了以物抵债的法律效力。（二）赵明兴已于2015年12月4日合法占有涉案房屋，因齐雪生孩子需要，齐雪与赵明�协商承租涉案房屋，双方签订了租赁合同，齐雪基于租赁关系使用涉案房屋而非所有权人的占有。支付租金的相关证据应由承租人持有，相应的举证责任应由齐雪完成。赵明兴当庭提交了支付物业费的票据，虽齐雪主张由其支付物业费，但相关支付凭证由赵明兴持有。（三）赵明兴已经按照协议约定全额支付购房款65万元。（四）赵明兴与齐雪、李伟之间没有办理过户登记的原因不在赵明兴，房屋之所以没有办理过户登记是因为购房时开发公司不能办理产权登记，自然赵明兴不能办理产权变更登记。
喀旗信用社辩称，执行异议之诉审理范围是案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的权利，喀旗信用社对涉案房屋是否享有优先受偿不是本案审理范围。赵明兴没有取得涉案房屋的产权登记，也没有取得涉案房屋物权变动生效法律文书，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五、二十六条规定，案外人系不动产登记薄某的权利人或在被执行不动产被查封前取得引起物权变动生效法律文书，享有足以排除执行的权益。本案中赵明兴不是涉案房屋登记权利人，（2016）内0404民初7553号民事判决，仅确认楼房买卖协议效力，没有将涉案房屋判归赵明兴所有。齐雪与赵明兴签订楼房买卖协议是在履行双方之间的以物抵债协议，赵明兴并非涉案房屋的买受人，对涉案房屋不享有物权期待权，不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题�规定》第二十八条规定排除本案执行，第二十八条规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。赵明兴与齐雪签订的楼房买卖协议首要目的是消灭齐雪对赵明兴原有的金钱债务，赵明兴对齐雪所享有的依然是以原债务为基础的债权请求权，在涉案房屋过户之前，仅凭该协议不足以形成优于一般债权的利益。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。喀旗信用社是涉案房屋抵押权预告登记的权利人，齐雪将涉案房屋抵账给赵明兴，未经喀旗信用社同意，赵明兴不可能取得涉案房屋物权，也就不享有对涉案房屋的物权期待权。赵明兴认为喀旗信用社的抵押已经超出抵押期限，抵押权预告登记已经失效的观点是错误的。根据法律规定，登记机�要求登记的担保期间，对担保物权的存续不发生法律效力，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。喀旗信用社在借款未受清偿、抵押本登记因缺少齐雪的产权登记而不能办理的情况下，仍然是房屋的预告登记权利人。虽原审判决认定事实存在瑕疵，但因赵明兴对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，原审裁判结果正确。
齐海艳、郭敏答辩服判。
齐雪述称，房屋折价款应先偿还喀旗信用社的债务，再还赵明兴的债务，认可一审判决结果。
赵明兴向一审法院起诉请求：1、撤销喀喇沁旗人民法院（2017）内0428执异26号执行裁定书；2、判决中止对位于赤峰市××区号房屋的执行。
一审法院认定事实：2015年3月20日，齐海艳、郭敏向喀旗信用社借款25万元，齐雪、李伟用共同所有的的位××区号房产做为借款抵押，同日将抵押房屋在赤峰市房屋交易产权管理中心办理了预购商品房抵押权预告登记。借款期满后齐海艳、郭敏未能履行还款义务，喀旗信用社向法院提起诉讼，喀喇沁旗人民法院于2016年12月28日对借款合同纠纷作出判决，判决确定：齐海艳、郭敏偿还喀旗信用社借款本息合计277417.17元。判决生效后，因齐海艳、郭敏未按期限履行，喀旗信用社申请法院强制执行。执行过程中，喀喇沁旗人民法院院于2017年4月30日作出执行裁定书，裁定查封了涉案房屋。
另查明，齐雪、李伟因向赵明兴借款无力偿还，于2015年12月4日与赵明兴签订楼房买卖合同，将涉案房屋以65元价格以房抵债。
一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。涉案房屋做为借款抵押财产已在法定机关办理抵押权登记，喀旗信用社做为抵押权利人对涉案房屋享有优先受偿权。赵明兴因与齐雪、李伟签订楼房买卖合同，取得的是合同约定的债权，但因合同标的物物权已先设定抵押权，如赵明兴无法实现合�目的，可通过其它方式解决，但不影响喀旗信用社对涉案房屋作为抵押权利人享有的优先受偿权。喀旗信用社申请对涉案房屋执行系实现抵押优先受偿权方式，赵明兴享有的债权不能对抗喀旗信用社享有的抵押物权。综上，赵明兴就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决：驳回赵明兴的诉讼请求。
二审中，当事人未提交新证据。
经本院审理查明：2015年3月20日，齐海艳、郭敏向喀旗信用社借款25万元，齐雪、李伟用共同所有的的位××区号房产做为借款抵押，同日将抵押房屋在赤峰市房屋交易产权管理中心办理了预购商品房抵押权预告登记。借款期满后齐海艳、郭敏未能履行还款义务，喀旗信用社向法院提起诉讼，喀喇沁旗人民法院于2016年12月28日对借款合同纠纷作出判决，判决确定：齐海艳、郭敏偿还喀旗信用社借款本息合计277417.17元。判决生效后，因齐海艳、郭敏未按期限履行，喀旗信用社申请法院强制执行。执行过程中，赵明兴以其已购买涉案房屋，对丰泽园小区5-1-01172号房屋具有所有权为由，向执行法院提出异议，喀喇沁旗人民法院于2017年8月10日作出（2017）内0428执异26号执行裁定书，裁定驳回赵明兴的异议请求。
另查明，齐雪、李伟因向赵明兴借款无力偿还，于2015年12月4日与赵明兴签订楼房买卖合同，将涉案房屋以65元价格以房抵债。2016年9月28日，赵明兴向松山区人民法院起诉要求确认其与齐雪、李伟签订的楼房买卖协议有效，2017年8月7日松山区人民法院作出（2016）内0404民初7553号民事判决，确认赵明兴与齐雪、李伟于2015年12月4日签订的楼房买卖协议有效。
本院认为：本案的争议焦点是赵明兴对讼争财产享有的实体权利是否足以阻却法院的强制执行措施。虽赵明兴与齐雪、李伟签订了合法有效的楼房买卖协议，但在该房屋未办理不动产物权变更登记前，赵明兴并非该房屋的所有权人，且双方签订的协议实质系以物抵债协议，房屋未办理不动产登记，抵债协议仅能产生债法上的效力。（2016）内0404民初7553号民事判决仅确认赵明兴与齐雪、李伟签订的楼房买卖协议有效，该判决并非是引起涉案房屋物权变动的生效法律文书，不发生物权变动的法律效果。而喀旗信用社在该房屋出卖给赵明兴前即已办理预购商品房抵押权预告登记，依照《中华人民共和国物权法》第二十条”当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”、第一百八十七条”以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，预购商品房抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他的效力。因此，喀旗信用社作为上述房屋预购商品房抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对上述房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对上述房屋的处分。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条”未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力”。本案中，诉争房屋于2015年3月20日办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为喀旗信用社，齐雪、李伟于2015年12月4日与赵明兴签订楼房买卖合同，将该房屋以以物抵债的形式转移所有权给赵明兴，因齐雪、李伟的处分行为未经预告登记的权利人同意，不发生物权效力，赵明兴对该房屋行使物权请求权没有法律依据。赵明兴诉辩喀旗信用社未在抵押期限届满前办理正式的抵押权登记，抵押权预告登记已失去效力，而根据法律规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内申请登记。本案中，诉争房屋预告登记附记中记载的系抵押权限，而该房屋并非办理抵押权设立登记，该期限亦对申请办理抵押权登记没有约束力，因办理抵押权登记需抵押登记条件成就，能够进行不动产登记，而涉案房屋尚未办理商品房所有权登记，义务人亦未协助预告登记权利人办理抵押登记，故赵明兴的该诉辩主张不能成立。另，抵押权预告登记虽非正式的抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予预告登记权利人对不动产的优先申请权，并不违反物权公示原则，赵明兴对讼争财产享有的权利不�以阻却法院的强制执行措施。
综上所述，赵明兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由赵明兴负担。
本判决为终审判决。
审判长鹿春林
审判员孟凡林
审判员孟和
二○一八年五月九日
法官助理刘亚文
书记员沈志华