广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第2856号
上诉人（原审原告）李秀群，女，1971年10月28日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）林桂萍，女，1950年11月20日出生，住广东省佛山市禅城区。
上诉人（原审原告）杨辉，男，1967年11月29日出生，住广东省佛山市禅城区。
上述三上诉人共同的委托代理人张天祥，广东天伦（佛山）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）佛山信捷房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人周安桥。
委托代理人黄国潮，系该公司员工。
原审原告冼秀添，男，1977年7月27日出生，住广东省高要市，现住广东省佛山市禅城区。
原审原告陈敏灵，女，1968年2月28日出生，住广东省佛山市禅城区。
原审原告郭涛，男，1971年10月22日出生，住广东省佛山市禅城区。
原审原告贾钢锋，男，1969年3月10日出生，住湖北省咸宁市咸安区，现住广东省佛山市禅城区。
原审原告黄学军，女，1972年3月15日出生，住广东省广州市海珠区。
原审原告董旭晖，男，1970年9月28日出生，住广东省佛山市禅城区。
上述各原审原告共同的委托代理人张天祥，广东天伦（佛山）律师事务所律师。
上诉人李秀群、林桂萍、杨辉因与被上诉人佛山信捷房地产有限公司（以下简称信捷公司）、原审原告冼秀添、陈敏灵、郭涛、贾钢锋、黄学军、董旭晖房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民一初字第721号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、信捷公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向冼秀添退还房款6058.77元；二、信捷公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向陈敏灵退还房款12082.77元；三、信捷公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向郭涛退还房款11712.58元；四、信捷公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向贾钢锋退还房款11641.80元；五、信捷公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向李秀群退还位于佛山市禅城区魁奇二路XX号X座XX房的房款3572.25元及佛山市禅城区魁奇二路XX号X座XX房的房款6775.09元，合计10347.34元；六、信捷公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向黄学军退还房款10755元；七、信捷公司于判决发生法律效力之日起十日内，向林桂萍退还房款3582.08元；八、信捷公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向董旭晖退还房款10636.67元；九、信捷公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向杨辉退还房款3320.29元；十、驳回冼秀添、李秀群、林桂萍、杨辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取335元，由信捷公司负担267元，由冼秀添负担8元，由李秀群、林桂萍、杨辉各负担20元。
上诉人李秀群、林桂萍、杨辉不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院对信捷公司应返还李秀群等三名业主的价款认定错误，该错误将导致信捷公司就套内面积增加部分获得双倍房款，从而导致信捷公司获得不当得利。由于建筑面积=套内建筑面积＋公摊建筑面积，一审判决引用的公式中的实际减少的建筑面积=（合同约定套内建筑面积＋合同约定的公摊建筑面积）-（房产证登记的套内建筑筑面积＋房产证登记的公摊建筑面积）=（合同约定套内建筑面积-
房产证登记的套内建筑面积）＋（合同约定公摊建筑面积-房产证登记的公摊建筑而积））。如果房产证登记的套内建筑超过合同约定套内建筑面积，则合同约定套内建筑面积-
房产证登记的套内建筑而积的值为负数，实际减少的建筑总面积的值就必然变小，信捷公司应退房款因此减少，减少的房款=合同约定总房款÷合同约定建筑面积×实际增加的套内建筑面积（房产证登记套内面积-
合同约定套内建筑面积）。这实际上相当于李秀群等三名业主就增加的套内建筑面积要向信捷公司支付房款。由于李秀群等三名业主已按《商品房买卖合同》和《商品房面积差异补充协议书》的约定向信捷公司支付了套内面积增加部分的价款，若采用上述公式，李秀群等三名业主将不得不再次向信捷公司支付套内建筑面积增加部分的价款，信捷公司由此获得双倍价款。一审法院的处理结果违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，信捷公司就增加的套内建筑面积部分获得的双倍房款没有法律和合同依据，构成不当得利，其应将取得的套内建筑面积增加部分房款返还给李秀群等三名业主。
二、一审采用双重标准对待当事人意思自治，导致自相矛盾，并形成信捷公司不必退多收的房款，而可以要求返还多退的房款的局面，对业主不公平。签订《商品房面积差异补充协议》有两种情形，第一种情形是因套内面积增加、业主需向信捷公司补足房款而签订，第二种情形是因套内面积减少、信捷公司需向业主返还房款而签订。对于第一种情形，一审采用公式“合同约定总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-
房产证登记建筑面积）”来计算信捷公司最终应返还价款，并称对于业主已按增加部分套内面积补交的房款，“此为当事人基于约定的计价方式而计算出的房款，故信捷公司无需再退回”，即一审尊重第一种情形中的当事人意思自治，信捷公司无需向业主返还就增加部分套内面积补交的房款。对于第二种情形，一审采用公式“合同约定总房款＋合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-
房产证登记建筑面积）-按减少的套内面积已退款部分”来计算信捷公司最终应返还价款，但对于信捷公司按减少部分套内面积已退还的房款，一审采用该公式时未有“此为当事人基于约定的计价方式而计算出的房款，业主无需再退还”之表述，即一审否定第二种情形中的当事人意思自治，信捷公司可以从最终应返还价款中扣除按减少的套内面积已退款部分，亦即业主应当向信捷公司返还就减少部分套内面积从信捷公司获得的退款。以上两种情形签订《商品房面积差异补充协议》都是当事人意思自治的体现，应当获得平等对待，但一审却给予了差别对待。
三、佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民一初字第290号、300号案与本案属于诉讼标的同一的诉讼，该两案判决已生效，应以该两案的计算方式计算信捷公司应返还的房款。
综上，上诉请求：1.撤销原审判决第五、七、九项和第十项中“驳回林桂萍、杨辉、李秀群其他诉讼请求”之判项；2.信捷公司向林桂萍返还佛山市禅城区魁奇二路XX号X座XX房的价款9972.08元；信捷公司向杨辉返还佛山市禅城区魁奇二路XX号X座XX房的价款9371.29元；信捷公司向李秀群返还佛山市禅城区魁奇二路XX号X座XX房的价款9944.25元；3.信捷公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。
被上诉人信捷公司答辩称，坚持一审时的答辩意见。
各方当事人在二审期间均没有向本院提交新证据。
经审查，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，二审期间的争议焦点在于因房产证登记面积与合同约定房屋面积不符而产生的面积差异应如何处理的问题。上诉人李秀群、林桂萍、杨辉上诉认为由于其已按《商品房买卖合同》和《商品房面积差异补充协议书》向信捷公司支付了因实际套内建筑面积增加而产生的房款，而一审法院仅按实际房屋总建筑面积减少的情况确定信捷公司应退回的房款，导致信捷公司就增加面积部分获得双倍房款，构成不当得利，且与因实际套内建筑面积减少时的处理不一致。对此，本院具体分析如下：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”经审查，案涉《商品房买卖合同》中约定按套内建筑面积计价，该计价方式是当事人真实意思表示，而《商品房面积差异补充协议》约定的计价方式亦与《商品房买卖合同》约定的计价方式一致，因此，根据套内建筑面积差异的情况，不论是信捷公司应退回部分房款还是业主应向信捷公司补交部分房款，均符合双方关于按套内面积计价的合同约定，均应予以支持。由于本案当事人并没有就因公摊面积差异如何处理作出约定，故对于公摊面积减少的，信捷公司亦应退还部分房款。具体而言，对于套内面积增加，而公摊面积减少导致总建筑面积减少的业主，由于业主已按增加部分套内面积补交了房款，此为当事人基于约定的计价方式而计算出的房款，故信捷公司无需再退回，但对于因总建筑面积减少而发生的面积差异，信捷公司仍应退回相应房款，本院确定具体计算方式为：合同约定总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-
房产证登记建筑面积）。对于套内面积及公摊面积均减少的业主，由于信捷公司已退回减少的套内面积部分款项，故在计算信捷公司尚应退房款时，应扣除该已退款部分，具体计算方式为：合同约定总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-
房产证登记建筑面积）-按减少的套内面积已退款部分。原审法院据此作出的判决合理，本院予以维持。
综上，上诉人李秀群、林桂萍、杨辉的上诉主张不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费150元，由上诉人李秀群、林桂萍、杨辉各负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴健南
代理审判员 彭进海
代理审判员 姜欣欣
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 莫志恒