湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘01民终1673号
上诉人（原审原告）：宋鑫，男，汉族，1984年4月5日出生，住湖南省道县。
被上诉人（原审被告）：湖南怡海三湘房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区暮云街道高云路6号怡海星城101栋301号-308号。
法定代表人：刘丽旋，董事长。
委托诉讼代理人：陈良俊，上海建纬（长沙）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：怡海联怡物业管理（湖南）有限公司，住所地湖南省长沙市天心区暮云街道高云路6号怡海星城内114栋106号。
法定代表人：林绿琴，董事长。
委托诉讼代理人：陈良俊，上海建纬（长沙）律师事务所律师。
上诉人宋鑫因与被上诉人湖南怡海三湘房地产开发有限公司（以下简称怡海公司）、怡海联怡物业管理（湖南）有限公司（以下简称怡海物业）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初6613号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人宋鑫上诉请求：撤销一审判决，依法改判，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、免费业主班车不仅是被上诉人在《宣传手册》中和销售顾问作出的承诺，因为涉案楼盘远离市区，如果没有被上诉人的班车宣传，上诉人不可能购买，而且在上诉人入住后一段时间也实际履行了，属于《房屋买卖合同》的内容。上诉人入住后每天乘坐业主班车至友阿奥特莱斯，但被上诉人在2016年9月3日单方面宣布停开班车，爆发了业主大规模维权行动。关于被上诉人停开班车造成的损失，应按上诉人一家三个成员，每人每天4元的损失计算。二、被上诉人宣传的公共直饮水系统，有明确的安装地点和标准，属于众所周知的事实，应属《房屋买卖合同》的内容。同样，租车系统、内部电话系统的说明也明确具体，对业主具有重大影响。三、垃圾电梯为《房屋买卖合同》中明确约定的内容，虽然投入使用的时间由物业公司确定，但并未排除被上诉人交房的同时移交的义务。被上诉人在交房后3年才安装垃圾电梯，应当承担相应的违约责任。四、合同约定了洗脸盆、座便器、沐浴（浴缸）的上下水条件，但被上诉人交付的房屋只在厨房、卫生间中有一根下水管。五、人防工程的车位、车库依法属于国家所有，但被上诉人与上诉人约定车位、车库属于被上诉人所有，属于无权处分，私分国家财产，属无效合同。
被上诉人怡海公司、怡海物业共同辩称：一、一审认定免费班车的广告内容属于要约邀请，是正确的。免费班车是在怡海小区的公共配套设施不完善，周边没有公交车和地铁前，开发商承诺设置的。配套设施完善之后，己经可以满足业主的方便出行，所以没有必要再设置免费班车了。二、饮水设施虽然没有每楼栋一台，但是在几个楼栋中间会有二台设备供业主饮用，该广告宣传也只是要约邀请，没有写入合同，不能视为约定内容。而且免费班车和公共饮水设施并不属于有重大影响的，一审认定不属于合同约定是正确的。三、合同中有关于垃圾电梯的约定，开通时间由物业公司根据业主的入住情况确定，并决定在前两年装修高峰期不开通，所以关于垃圾电梯的投入没有违反合同约定。四、一审法官到该楼栋现场勘查，确认了上下水条件符合约定。五、上诉人所称的合同条款并不符合合同法规定的无效情况，车位的约定不管是否有法律规定，也与上诉人无关，谁建设谁受益，并不违反法律规定。综上，一审判决认定的事实清楚，适用法律准确，程序合法，应当予以维持。
宋鑫向一审法院提出诉讼请求：一、怡海公司支付因配套设备不符合约定的损失22716元（未配备公共图书馆损失7500元、未安装直饮水系统损失96元、无垃圾电梯损失720元、滚动开发损失14400元）；二、确认买卖合同附件四第二十三条、第二十四条、第二十五条无效；三、怡海公司赔偿因（班车）停开造成的损失8784元（暂计算至2017年7月1日）；四、怡海公司支付所交商品房不符合交房标准给宋鑫造成的损失3000元；五、怡海物业就请求事项一、四与怡海公司承担连带赔偿责任；六、怡海公司、怡海物业承担诉讼费。
一审法院认定的事实：2013年9月21日，宋鑫（买受人）与怡海公司（出卖人）签订买卖合同，由宋鑫购买位于怡海星城三期西组团17栋2单元1408号房（以下简称1408房），单价每平方米4357.15元，总金额为487783元。合同第十四条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：按照附件三的标准补齐。第十五条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，1.市政基础设施：上水、下水、电、供暖、燃气、电话通信线、有线电视线均于2015年6月30日敷设到户。2.本组团其他设施：公共绿地、小区非市政道路、公共停车场、配套学校，达到随着本组团个楼栋逐步交付逐步具备使用条件。买卖合同补充协议第十三条第5款约定，卫生间地面及墙壁已做好防水层，买受人可在此基础上进行装修，但严禁破坏防水层，另卫生间已按标准预留好洗脸盆、座便器、淋浴（浴缸）等的上下水条件，买受人应按要求进行安装，不得在未标注浴缸的卫生间摆放浴缸等重物；第11款垃圾运输电梯为本项目专利设备，仅作为物业收集生活垃圾使用，严禁运输建筑垃圾等其他重物。目前尚属于测试阶段，测试阶段禁止买受人使用，具体交付使用时间以物业通知为准。第二十三条约定，该房屋用途为住宅，买受人或买受人的受让（承租）方不得利用该房屋从事经营性商业活动，不得擅自改变房屋用途；为保证社区的整体形象，买受人或买受人的受让（承租）方不得利用窗户玻璃对外张贴图画、文字等进行各种宣传，含广告宣传。本户型开敞式阳台外侧、上人屋面、露台和外窗开启部位外侧，买受人严禁安装晾衣架、天线等凸出立面的设施，严禁封闭。如买受人或买受人的受让（承租）方违反上述条款，则由买受人承担因此而引起的一切经济和法律责任。第二十四条约定，该商品房转让时，出卖人对同宗土地上建筑区划内的道路、绿地（明示属于个人的除外）及电梯、楼梯等分摊给业主的共有部位所拥有的权益同时转移，但小区内未分摊给住房面积的公共或和配套附属设备之所有权及其所衍生的权益归出卖人所有，不随该商品房转让而转让。第二十五条约定，本项目红线内会所、架空层（参与公摊的除外）及停车场/停车位（包括地面、未参与公摊的架空层、地下室（含人防工程）的车位、车库）归出卖人所有，不随该商品房的转让而转让。出卖人有权通过出售、赠与或者出租的方式自行支配。第二十七条约定，该合同、补充协议及其附件中之手写文字与印刷文字具有同等效力，除该合同及本补充协议外，任何宣传资料均不作为售房的依据，也不构成该合同的要约条件。合同签订后，宋鑫按约支付房款，并于2015年8月23日办理收房手续，但其认为，怡海公司并未按照宣传手册和合同约定履行小区配套设备义务，遂向一审法院提起诉讼，诉请如上。庭审中，怡海公司认可怡海星城如下现状：免费巴士之前运行，现已停止运行，小区内现正在安装垃圾电梯，即将投入使用，小区内免费电瓶车已投入使用（上下班时间段运行），直饮水机安装数台，但未按栋数对应安装，小区内学校配备图书馆，但未在小区设立公共图书馆，长沙银行即将入驻；同时，因区域交通路线完善、当前物流业发展等因素，社区内租车系统、网络商城、邮局、内部电话系统均无配置需要。主卧新风系统属于小区一期房屋设计内容，涉案房屋属于三期。
一审法院认为：怡海公司提交的业主楼宇交接书体现宋鑫于2015年8月23日办理收房手续，宋鑫于2017年6月30日对房屋事宜提起诉讼，符合法律规定，未超过诉讼时效。关于小区配套设备是否符合约定的问题。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。宋鑫提供的宣传手册在尾页下方印有“本楼书为要约邀请，一切图文资料以政府最终批文以及双方买卖合同为准，最终解释权开发商所有”字样，但宣传手册第二章、第四章等均对小区配套设施进行了明确的宣传，如22页载明社区豪华专线巴士班车：完美出行首选怡海星城社区豪华巴士班车将择优选取路线，定时，定点接送业主往返…（略），26页载明公共直饮水系统：每栋楼单元一楼均设置直饮水设备，让您随时可以饮用到纯净健康的好水…（略），该宣传手册第2页描述的是涉案小区，并未指明是小区第一期，一审法院认为该宣传手册对部分配套设施的说明具体确定。但宋鑫未提交证据证明其购买房屋时因宣传手册的作用，对房屋交易价格产生了重大影响，故一审法院认定宣传手册系要约邀请，不构成要约。双方在买卖合同和补充协议中仅对垃圾电梯事宜进行约定，宋鑫要求怡海公司承担未按约提供班车、公共图书馆等配套设施产生的损失，无法律依据。其次，买卖合同补充协议第十三条第11款约定，垃圾电梯使用时间以物业通知为准，现垃圾电梯已安装，使用时间暂未定，亦符合合同约定。故对宋鑫的第一项、第三项诉讼请求，不予支持。关于确定条款效力的问题。宋鑫认为买卖合同补充协议第二十三条、第二十五条违反了法律规定，第二十四条剥夺了业主的权利，属于无效条款。一审法院认为，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，而补充协议系当事人就买卖合同中未约定、约定不明或不适用的内容在协商一致的前提下所进行的变更和补充，为双方真实意思表示，并非无效格式条款，故对宋鑫的第二项诉讼请求，不予支持。关于上、下水条件是否符合交房标准的问题。双方在买卖合同中约定上、下水条件敷设到户，在补充协议中约定卫生间预留好上下水条件，两份文本对于上下水条件表述略有不同。诉讼中，一审法院去往怡海星城核实情况，宋鑫和怡海物业工作人员均到场。经查看，同小区与涉案房屋相同交付状态的毛坯房中下、下水条件已敷设到户，一审法院认为房屋已具备上下水条件，对宋鑫的第五项诉讼请求，不予支持。综上，为维护当事人合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：驳回宋鑫的全部诉讼请求。本案受理费2280元，减半收取1140元，由宋鑫承担。
二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：宋鑫与怡海公司于2013年9月21日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。宋鑫主张补充协议第二十五条中关于人防工程车位、车库的约定无效。因不动产物权的设立、变更，需依法登记后才发生法律效力，不动产物权并不因合同当事人的约定而直接发生变更，从补充协议第二十五条的条文内容看，主要是明确车位、车库不随商品房的转让而转让，该约定并未违法法律强制性规定，合法有效。
关于业主班车的问题。怡海公司出具的宣传手册中载明了“社区豪华专线巴士班车”，而且在交房后一段时间，怡海公司也按照宣传内容实际提供了免费业主班车，因此该宣传内容应属于双方的合同约定，对双方均具有约束力。因怡海公司提供免费班车服务的对象是全体业主，而非宋鑫个人，且宋鑫未提交充分证据证明其所购买的涉案房屋因怡海公司取消免费班车服务而贬损的价值，故对宋鑫要求怡海公司赔偿因班车停开造成的损失8784元，本院不予支持。
关于公共直饮水系统问题。怡海公司出具的宣传手册中载明了“公共直饮水系统：每栋楼单元一楼均设置直饮水设备”，而且怡海公司也在小区内安装了直饮水机数台，因此该宣传内容应属于双方的合同约定，对双方均具有约束力。因双方并未明确完成公共直饮水系统的具体时间，且宋鑫未提交充分证据证明其所购买的涉案房屋因怡海公司未及时完成公共直饮水系统而贬损的价值，故对宋鑫要求怡海公司赔偿因未完成公共直饮水系统的损失，本院不予支持。另，关于宋鑫主张的怡海公司未按宣传手册设置租车系统、内部电话系统应赔偿的损失。因该宣传内容并未具体明确，且宋鑫未提交证据证明该宣传内容对商品房价格的确定有重大影响，故一审法院认定该宣传内容系要约邀请，不构成要约，并无不当。对宋鑫的上述主张，本院不予支持。
关于垃圾电梯的问题。双方并未明确约定垃圾电梯具体交付使用的时间，且补充协议第十三条第11款约定，垃圾电梯使用时间以物业通知为准，因垃圾电梯现已安装，只是使用时间暂未确定，故怡海公司并未构成违约，宋鑫要求怡海公司赔偿无垃圾电梯损失的主张，本院不予支持。另，关于上、下水条件的问题。经双方当事人及一审法院现场核实，同小区与涉案房屋相同交付状态的毛坯房中的上、下水条件已敷设到户，符合《商品房买卖合同》中约定的交付标准，故对宋鑫要求怡海公司支付因交付房屋不符合标准产生的损失的主张，本院不予支持。
综上所述，宋鑫的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2280元，由上诉人宋鑫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 坤
审 判 员 熊 伟
审 判 员 Ｘ Ｘ
二〇一八年八月三日
法官助理 金新贵
书 记 员 何冰洁