湖南省衡阳市蒸湘区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0408民初55号
原告：罗某，男。
委托诉讼代理人：陈奇峰，湖南省衡州律师事务所律师。
被告：衡阳星美置业发展有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区船山大道区政务中心二楼。
法定代表人：蔡树波，该公司总经理。
委托诉讼代理人：唐小军，湖南秦湘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘柯，湖南秦湘律师事务所律师。
原告罗某与被告衡阳星美置业发展有限公司（以下简称星美公司）商品房销售合同纠纷一案，于2017年12月26日由衡阳市中级人民法院发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，对本案进行公开开庭审理。原告罗某的委托诉讼代理人陈奇峰，被告星美公司的委托诉讼代理人唐小军、刘柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗某向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行双方于2014年11月22日签订的《商品房买卖合同》，并支付逾期交房的违约金184024元(暂计算至2017年6月30日,总违约金按合同约定支付至被告交房之日止)；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月22日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，由原告出资购买被告开发的蒸湘区船山大道32号星美城市综合体3号楼2**室商铺，房屋总价款为1119365元。该合同第8条约定，出卖人应当在2015年12月30日前将本合同约定的商品房交付给买受人使用；合同第9条约定，出卖人逾期交房90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。合同签订之后，原告依约于2014年12月5日支付首付款649365元,剩余房款原告已经办理银行按揭贷款并按月还贷。被告在收取全部房款后，截止原告起诉之日都未能按期交付房屋，给原告造成损失。为此，原告为维护其合法权益，特诉至本院。
被告星美公司辩称，原告请求按已经支付房款的每日万分之三支付违约金，明显高于与损失填补原则不符，应依法调低。原告购买商铺的目的在于租金收益和投资增值，但商铺所在区域人气、商业景气度仍还处于爬坡阶段，即使在周末和节假日门可罗雀。原告主张的违约金明显过分高于其可能造成的损失和被告的合理判断，与合同法第一百一十三条填补损失原则相违背。根据《最高院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》关于违约金额过分高于违约造成的损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主，以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁判裁量幅度，切实防止以意思自治为由完全放任当事人约定过高的违约金及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，被告在签订合同时难以对合同全部的进展进行充分预判，且原告没有举证证明其他直接损失下，被告请求参照涉案标的商铺同区域同期租金降低本案违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的商铺委托管理协议，经庭审质证，本院认为，被告在庭审中承认其真实性，且该委托管理协议中的商铺与涉案商铺位置相差不远，可以作为本案的定案依据；2、原告提供的房屋租赁合同，经庭审质证，被告对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该租赁合同的地点与原告所购买的商铺位置不同，故不能作为本案参考依据，本院认为，该租赁合同所涉地点为万恒白金汉宫一楼商铺，与本案涉案商铺不属于同地段同类房屋，故该份证据不能作为本案的定案依据；3、被告提供的与原告商铺同区域铺位的租赁合同，经庭审质证，原告对租赁合同的真实性、合法性及关联性均有异议，认为被告作为商铺开发商，有能力以任何价格签署租赁合同，不能确认是被告与市场客户签订的，本院认为，本院不能确认该租赁合同的来源形式，不能确认其真实性，故该份证据不能作为作为本案的定案依据；4、被告提供的涉案商铺所在区域的实景图片，经庭审质证，原告认为该份证据与本案无关，本院认为，该份证据系拍摄该区域实景情况，且与原、被告双方的庭审陈述相一致，该份证据可以作为本案的定案依据。
本院经审查确认事实如下：2014年11月22日，原告罗某与被告星美公司签订合同编号为HY2014052***号《衡阳市商品房买卖合同》，该合同约定，买受人即原告购买的商品房为预售商品房；位于衡阳市蒸湘区船山大道32号星美城市综合体3号楼2**号；用途为商业服务；建筑面积共87.5平方米；单价为每平方米12792.7元，总金额1119365元；首付款为649365元，余款470000元向银行办理按揭支付；交付期间：出卖人即被告应当在2015年12月30日前，将商品房单栋验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按照买受人累计已支付房款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。上述合同签订之后，原告已经向被告付清全部购房款。另查明，直至本案开庭时止（即2018年2月1日），被告仍未将符合合同约定的商品房交付原告使用。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告之间签订的《衡阳市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行合同义务。本案中，原告按约向被告付清全部购房款，被告未按约交付商铺，其行为构成违约，应承担违约责任。原告要求被告继续履行涉案商品房买卖合同，合同应继续履行，被告应当继续履行双方于2014年11月22日签订的《衡阳市商品房买卖合同》，即被告向原告交付位于衡阳市蒸湘区船山大道32号星美城市综合体3号楼2**号的商铺。
关于逾期交房的违约责任问题，原、被告双方在《衡阳市商品房买卖合同》中约定“最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金”，被告星美公司认为该违约金约定过高，应当予以核减。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，另原告在庭审中提供的商铺委托管理协议（被告认可其真实性）予以证明实际损失的存在。截止2017年6月30日，被告逾期交房548天，经计算该实际损失为117640.7元（1119365元×年回报率7%×548÷365=117640.7），少于原告诉请的金额184024元。虽然上述商铺委托管理协议中的商铺与涉案商铺不在同一栋，但两者之间位置相差不远，该商铺委托管理协议可以为本案提供参考，但是该商铺委托管理协议中约定“前两年的回报甲方已冲抵为购买商铺时所享受的优惠金额，后三年每年按该商铺《商品房买卖合同》内签订的成交价格的7%作为回报”，该“后三年”应当在2017年5月之后。根据涉案楼盘商铺群发展的实际情况，该楼盘商铺在2015年5月时属刚起步状态，且至今仍属爬坡阶段，年回报率应低于成交价款的7%。再者，原告将购房款1119365元支付给被告，在原告未提供其他证据证明其实际损失的情形下，其实际损失为该购房款的资金占用期间的利息。因此，根据公平原则和诚实信用原则，本院认定原告的违约金以购房款为基数按照年利率6%计算，经核算，截至2017年6月30日止，被告星美公司应支付原告罗某违约金100834.9元（1119365×6%×548÷365=100834.9），后段违约金按照上述标准自2017年7月1日起另行计算至商铺实际交付之日止。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告衡阳星美置业发展有限公司继续履行与原告罗某于2014年11月22日签订的编号为HY2014052***的《商品房买卖合同》；
二、被告衡阳星美置业发展有限公司于判决生效后十日内支付原告罗某违约金100834.9元(暂计算至2017年6月30日)，后段违约金以购房款1119365元为基数按照年利率6%自2017年7月1日起计算至上述商铺实际交付之日止；
三、驳回原告罗某的其他诉讼请求。
案件受理费1990元，由原告罗某负担537元，由被告衡阳星美置业发展有限公司负担1453元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于衡阳市中级人民法院。
审 判 长 唐文婧
审 判 员 陈彬彬
人民陪审员 李会仁
二〇一八年七月十六日
代理书记员 谢 玲
附法律文书：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的诉讼主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。