四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第499号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）辛国丽，女，汉族，1969年11月28日出生，住成都市金牛区。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）伍世德，男，汉族，1947年9月7日出生，住四川省郫县。
委托代理人李先勇，郫县犀浦法律服务所法律工作者。
上诉人辛国丽因与被上诉人伍世德房屋租赁合同纠纷一案，不服成都金牛区人民法院（2014）金牛民初字第1639号民事判决向本院提起上诉。本院于2014年12月22日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月22日公开开庭进行了审理。上诉人辛国丽，被上诉人伍世德的委托代理人李先勇均到庭参加诉讼，本院依法公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年8月5日，伍世德（出租方、甲方）与辛国丽（承租方、乙方）签订了《铺面出租合同》，约定：“1、租赁期限：双方约定金牛区圃园南二路6号附47号铺面租赁合同一年一签定（订），租赁时间从2013年8月10日其至2014年8月9日止。租金一年66000元……2、乙方（辛国丽）向甲方（伍世德）交保证金5500元，乙方退房时结清水、电等一切费用。装修、设备、设施无损害，由甲方退还乙方保证金。3、用途及租金：该铺面出租的使用性质为商业用房，每月房屋租金为：5500元，缴纳租金方式为半年支付一次33000元……9、本合同终止和解除：本协议一年期满后自然终止，乙方如需继续租用该铺面，应提前壹个月与甲方商议，在同等条件下，乙方享有优先承租权。重新签订承租合同。10、违约责任：租期满后，如乙方不续租，应提前一个月告知甲方（伍世德），乙方（辛国丽）将甲方房屋装修保证完好无损，否则保证金5500元不退。甲、乙双方在协议期内，均不得违约，如违约则违约方向守约方支付按本铺面一个月租金为违约金，如果拆迁此房，乙方必须搬出，房屋租金按乙方实际使用的时间计算。11、铁路租赁公司房租地（递）增，按市场平行就市，甲、乙双方另行协商。……”。该合同还载明：“2013年8月15日，伍世德委托成都市金牛区祥合园房屋信息部姚晓燕代为办理铺面出租，代收租金、水、电抄表等事宜”。但成都市金牛区祥合园房屋信息部未在签字盖章处签字盖章。合同签订后，伍世德于2013年8月10日收到辛国丽支付的前半年租金和保证金共计38500元。2013年8月15日，金牛区祥合园房屋信息服务部出具收据，载明收到辛国丽租房（铺面）中介服务费3000元，经手人处填写有“姚荣华”字样。2014年2月9日，辛国丽自行将承租铺面的钥匙交给金牛区祥合园房屋信息服务部，并结清了水电费。后辛国丽向伍世德发送短信，告知不再承租。该房屋此后，该房屋处于空置状态。2014年7月底，该房屋被他人承租。
另查明，金牛区祥合园房屋信息服务部姚荣华于2014年7月30日出具《证明》，载明“辛国丽走时人为将铺内四周墙上泼黑水，卫生间洗面盆损坏、木地板部分损坏”。辛国丽否认该书面证言的真实性。经法庭询问，姚荣华认可该证明为其书写。
原审认定上述事实，采信的证据有《铺面出租合同》、银行卡存款业务回单、收款凭据、收条及询问笔录、庭审笔录、质证笔录等。
原审法院认为，本案的争议焦点是：辛国丽是否享有《铺面出租合同》的解除权。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，伍世德与辛国丽签订的《铺面出租合同》系双方真实意思表示而依法成立，应受法律保护，双方应当按照合同约定履行自己的义务。辛国丽拒绝支付后半年租金33000元并明确表示不愿再履行合同，系违约方，其不应享有该合同的解除权。理由如下：第一，辛国丽应当知道本案诉争房屋的真实权属情况。根据《铺面出租合同》第十一条的约定，如铁路租赁公司房租递增，双方按照市场情况另行协商，故原审法院认为辛国丽在签订合同之时，应当知晓诉争房屋的权属情况，故辛国丽关于伍世德隐瞒房屋真实权属而解除合同的主张不能成立，原审法院不予采纳。第二，辛国丽因继续履行合同所遭受的损失应视为其应当承担的经营风险。辛国丽主张其在承租该房屋后，发现租金高于邻近铺面，致使其不堪重负，故要求解除租赁合同。原审法院认为，作为承租人，应对租赁房屋的权属、市场价值等相关信息进行充分了解，并对潜在的商业风险能够承受作出自我评估后再审慎地签订合同。辛国丽在签订合同之前，对周边铺面的承租情况未予以充分的调查和了解，对承租该房屋的市场风险估计不足，其在承租该铺面后遭受的损失应视为一种经营风险，并不能作为其单方行使合同解除权的依据。综上，原审法院认为，当事人应当严格遵守依法成立的合同，不得擅自变更和解除。在双方就合同解除不能达成一致时，违约方不得单方行使合同解除权。
伍世德请求继续履行合同，并请求辛国丽支付房屋租金33000元和违约金5500元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”及第一百一十四条第三款规定：“当事人就迟延履行约定违约的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，原审法院认为，双方在《铺面出租合同》中明确约定了“用途及租金：……2004年1月10日前缴纳下半年房屋租金（6个月33000元）……违约责任：……甲、乙双方在协议期内，均不得违约，如违约则违约方守约方支付按本铺面一个月租金作为违约金……”，辛国丽拒绝支付下半年房屋租金已构成违约，其应当承担继续履行合同、支付租金和违约金的责任。诉讼期间，该房屋的租赁期限已经届满，故伍世德关于继续履行合同的请求，原审法院不予支持，但辛国丽应当支付2013年3月至8月的房屋租金。另，伍世德于2014年7月底将房屋租赁给他人，应视为伍世德为减少损失扩大、避免房屋空置形成资源浪费的行为，故辛国丽应当向伍世德支付的欠付租金应为30250元。诉讼期间，因辛国丽主张违约金过高，原审法院予以调整，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，伍世德未能举证证明其存在其他损失，故原审法院将违约金调整为辛国丽应付租金利息损失的1.3倍。
辛国丽反诉请求判令伍世德退回保证金5500元。双方在《铺面出租合同》中约定“违约责任：租期满后，如乙方不续租，应提前一个月告知甲方，乙方将甲方房屋装修保证完好无损。否则保证金5500.00元不退。”根据庭审查明的事实，辛国丽在承租期间对房屋内的设施设备造成了损害，故依照双方的约定，伍世德已经收取的保证金无需退还，辛国丽的反诉请求，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条和第一百一十四条第三款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、辛国丽于判决生效之日起10日内向伍世德支付位于金牛区圃园南二路6号附47号铺面自2014年2月9日至2014年7月底的租金30250元；二、辛国丽于判决生效之日起10日内向伍世德支付违约金（该违约金计算方式：以30250元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍，自2014年2月9日计算至30250元支付完毕为止）；三、驳回伍世德其他诉讼请求；四、驳回辛国丽的反诉请求。案件受理费788元，因本案适用简易程序审理并判决结案，减半收取394元，由辛国丽承担，故辛国丽应当于本判决生效之日起10日内向伍世德支付381.5元。
宣判后，原审本诉被告、反诉原告辛国丽不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，并依法改判驳回伍世德的诉讼请求，支持辛国丽的诉讼请求或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由是：1、上诉人已提前通知了被上诉人要解除合同，且被上诉人的人理人已经接受了钥匙，应视为合同已经提前解除。2、被上诉人没有提供房屋权属证明等违约在先，原审法院认定上诉人违约在先，不享有合同解除权系适用法律错误。3、被上诉人对案涉房屋无转租权，故上诉人与被上诉人的《铺面出租合同》无效。4、原审判决不退还保证金错误。
被上诉人伍世德答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，对原审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，关于合同解除的问题，辛国丽主张其已提前通知了伍世德解除合同，且中介方已经接收了钥匙，故合同已经提前解除。根据已经查明的事实可见，辛国丽向伍世德发送短信，告知不再承租，但是伍世德却以提起诉讼的方式表示了不同意解除合同，并诉请法院判令双方继续履行合同。虽然中介方金牛区祥合园房屋信息服务部接收了伍世德的钥匙，但是没有证据能够证明金牛区祥合园房屋信息服务部接收辛国丽所交钥匙的行为可视为伍世德同意解除合同。故辛国丽主张合同已经解除的上诉理由不能成立，本院不予支持。
辛国丽单方向伍世德提出要求解除合同后，即搬离房屋，并拒付后半年的租金，违反了双方《铺面出租合同》的约定，属违约行为，原审法院认定辛国丽违约，并要求其支付违约金并无不当，本院予以维持。辛国丽上诉称伍世德没有提供房屋权属证明等违约在先，但合同并未约定伍世德有提供权属证书的义务，辛国丽也未提供证据佐证伍世德未提供权属证明，而伍世德亦对此予以否认。故辛国丽的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
伍世德与辛国丽的租赁关系，伍世德与房屋所有权人之间的租赁关系不是同一法律关系，伍世德与房屋所有权人之间关于房屋是否可以转租的约定，不影响伍世德与辛国丽之间租赁关系的效力。辛国丽上诉称伍世德无转租权，租赁合同无效，本院认为，伍世德与辛国丽的租赁合同并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形。故辛国丽关于合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。
辛国丽与伍世德签订的《铺面出租合同》中关于违约责任的约定，辛国丽应当保证房屋装修完好无损，否则保证金5500元不予退还。而根据金牛区祥合园房屋信息服务部姚荣华出具的《证明》，辛国丽退还房屋时存在装修损坏的情形，且原审法院亦对姚荣华进行了询问，核实了《证明》的真实性，原审据此判令伍世德不退还保证金并无不当，辛国丽的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审审判程序合法，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费负担方式不变。二审案件理受理费756.75元，由上诉人辛国丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周继锋
审 判 员 魏云霞
代理审判员 李婧杰
二〇一五年三月二日
书 记 员 朱 希