北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终6354号
上诉人（原审原告、反诉被告):中国人民解放军驻北京市老干部服务管理局第五综合服务保障中心，住所地北京市海淀区中关村南大街28号。
法定代表人：逯江，主任。
委托诉讼代理人：范庆虎，北京市荣德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告):北京三泰之星宾馆有限公司，住所�北京市海淀区大慧寺路19号院9号楼。
法定代表人：唐红星，执行董事。
委托诉讼代理人：王向阳，北京金台(武汉)律师事务所律师。
上诉人中国人民解放军驻北京市老干部服务管理局第五综合服务保障中心(以下简称老干部局第五中心)因与被上诉人北京三泰之星宾馆有限公司(以下简称三泰之星宾馆)房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第17041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人老干部局第五中心之委托诉讼代理人范庆虎，被上诉人三泰之星宾馆之法定代表人唐红星、委托诉讼代理人王向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
老干部局第五中心上诉请求：我们认可一审判决结果，但是对一审判决的理由不认可，解除的理由是我们行使任意解除权。事实与理由：1、一审程序违法，无法定事由拖延审理38个月；2、一审错误的认定租赁期限为20年；3、关于上诉人违法解除合同认定错误。
三泰之星宾馆辩称：根据双方于2005年7月7日签订的《军队房地产租赁合同》第十六条第1项约定，明确了租赁期限为20年，也约定了租金的调整幅度和方法。
老干部局第五中心向一审法院起诉请求：1、判令我单位与三泰之星宾馆解除“北京市海淀区9号楼”军产房的不定期房屋租赁合同；2、判令三泰之星宾馆将北京市海淀区9号楼腾空，交予我单位；3、判令三泰之星宾馆按照合同约定的租金标准，支付自2015年1月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋使用费。
三泰之星宾馆向一审法院反诉请求：1、判令解除我公司与老干部局第五中心签订的《军队房地产租赁合同》；2、判令老干部局第五中心赔偿我公司损失22766700元。
一审法院认定事实：2005年7月7日，老干部局第五中心(甲方)与三泰之星宾馆(乙方)签订《军队房地产租赁合同》。该合同约定：甲方自愿将坐落于北京市海淀区9号楼，出租给乙方使用，租赁用途办公、宾馆；租赁期限自2005年6月6日至2008年12月31日；年租金700000元，租金每季度结算一次，乙方于上季度末的最后五日内交纳下季度的租金；乙方按时交纳水、电、气费，甲方应保证不发生人为刁难停水、停电等问题；合同有效期届满时将所承租的房地产及本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲�，需要继续承租该房地产的，应当在合同有效期届满前三个月提出，经甲方同意，重新签定租赁合同，办理有关报批手续；甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起三个月内将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，且应当补偿乙方因此造成的经济损失，计算方式为按审计确认的乙方05年装饰装璜总投入÷20年×剩余时间(租赁期限20年-乙方实际使用时间)，2005年以后，乙方追加的装饰装璜投入，经双方确认后可一并纳入计算，计算公式按实际发生时间计算；甲方因非军事需要提前终止合同，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并双倍赔偿乙方由此而造成的经济损失(按前款计算公式)；租赁合同每三年续签一次，合同期内双方履行约定，合同期满后甲方保证续签17年，前十年年租金不变，后十年租金由双方友好协商，每三年调整一次，幅度限±3%之内，其余主体内容不变。当日，双方还签订了《租赁房屋取暖及服务管理费协议》。该协议约定：甲方收取乙方取暖、服务管理费每年300000元，费用交付时间、方式与房租金同步。上述合同签订后，老干部局第五中心依约交付了房屋，三泰之星宾馆支付了相应的租金。
2014年11月15日，老干部局第五中心向三泰之星宾馆送达《关于解除房地产租赁合同的律师函》。该函稿载明：2005年7月7日，贵司与总政白石桥干管局签订(2005)白管处房租合字第××号《军队房地产租赁合同》，该合同第三条约定的租赁期限为“2005年6月6日起至2008年12月31日止”。2008年12月31日，《军队房地产租赁合同》期限届满后，贵司继续承租上述房屋并按原合同约定的方式支付租金，但未重新签订《军队房地产租赁合同》，自2009年1月1日起，贵司与总政白石桥干管局之间的租赁关系为不定期租赁。依据《中华人民共和国合同法》第236条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，现函告贵司收到本律师函后，自2015年1月1日起，总政白石桥干管局与贵司就“北京市海淀区9号楼”的《军队房地产租赁合同》解除，合同解除后10日内，贵司须将承租房屋及附属设施设备�好无损交还总政白石桥干管局。三泰之星宾馆支付租金至2014年12月31日。另查，老干部局第五中心于2015年1月8日开始停止向三泰之星宾馆供应热水至今；自2015年1月5日开始存在间断停止供电的情况，其中长时间停电发生在2015年7月28日至8月25日、2015年11月25日至2016年1月27日。
在本案审理过程中，经老干部局第五中心与三泰之星宾馆协商，三泰之星宾馆于2018年5月29日停止了经营活动。
老干部局第五中心主张，其单位未与三泰之星宾馆续签租赁合同的原因是2009年开始，其单位要求提高租金标准，但三泰之星宾馆不同意，且2008年合同到期后，其单位发现三泰之星宾馆存在将部分房屋转租的情况。
老干部局第五中心为证明其主张，提供工商档案。上述证据显示：北京上品同创文化传播有限公司的住所地为北京市海淀区9号楼三泰之星宾馆414室，北京天成绿农农业技术服务有限责任公司住所地为北京市海淀区9号楼三泰之星宾馆416室；三泰之星宾馆为上述公司出具了经营场所证明。三泰之星宾馆认可上述证据的真实性，但表示上述房屋不在本案承租范围内，上述房屋是其公司另行承租的。
三泰之星宾馆主张，其单位数次要求与老干部局第五中心续签租赁合同，但老干部局第五中心要求提高租金标准，其公司未同意，其公司不存在转租的情况。
三泰之星宾馆为证明其主张，提供公证书。上述公证书显示：三泰之星宾馆于2011年12月23日、2013年9月29日、2014年1月7日分别向老干部局第五中心邮寄函件，要求续签租赁合同。老干部局第五中心认可上述证据的真实性，但�认可证明目的。
在本案审理过程中，针对三泰之星宾馆所主张的损失，现法院已经委托鉴定机构进行鉴定。
一审法院认为，老干部局第五中心与三泰之星宾馆签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效合同。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。双方在合同中虽明确约定了租赁期限自2005年6月6日至2008年12月31日，但同时双方还在合同中明确约定“租赁合同每三年续签一次，合同期内双方履行约定，合同期满后甲方保证续签17年，前十年年租金不变，后十年租金由双方友好协商，每三年调整一次，幅度限±3%之内，其余主体内容不变”。由该约定可见，双方就整体的合同期限进行了明确约定，即二十年，同时约定了前十年租金不变，对于后十年租金的增幅也进行了约定，并约定其余主体内容不变。该约定已经具备了租赁合同的必要条款。基于此，法院确认双方约定的租赁期限应为二十年，每三年的续签仅是形式上的续签。另从本案查明情况看，三泰之星宾馆于2008年12月31日以后数次向老干部局第五中心提出续签租赁合同的申请，现老干部局第五中心虽表示未续签租赁合同的原因是其单位要求提高租金，三泰之星宾馆不同意及三泰之星宾馆擅自转租房屋，而三泰之星宾馆仅认可未续签租赁合同的原因是老干部局第五中心要求提高租金，其公司不同意。老干部局第五中心针对其主张，未提供充足有效的证据证明，鉴于此，法院确认未续签租赁合同的原因是老干部局第五中心要求提高租金，三泰之星宾馆未予同意所致。老干部局第五中心在租�合同明确约定前十年租金不变的情况下，擅自单方要求提高租金，三泰之星宾馆有权拒绝，故法院判定未能续签租赁合同系老干部局第五中心违约行为所致。基于上述认定，老干部局第五中心所持的2008年12月31日以后，双方未续签租赁合同，双方形成不定期租赁关系的主张，缺乏相应的事实依据，法院不予采信。进而，老干部局第五中心基于不定期租赁关系的任意解除权而实施的解除租赁合同的行为，不符合法律规定，构成违法解除，故老干部局第五中心的解除行为不能产生解除租赁合同的法律效力。在本案审理过程中，三泰之星宾馆提出反诉，以老干部局第五中心单方解除租赁合同，停止水电供应为由，要求法院判令解除双方的租金合同，法院经审理查明老干部局第五中心确实实施了违法解除租赁合同的行为，也存在停水停电的情况，故三泰之星宾馆要求解除租�合同的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。租赁合同解除后，三泰之星宾馆理应返还承租的房屋，故法院对于老干部局第五中心要求三泰之星宾馆腾退房屋的诉讼请求，予以支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条规定：人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。本案中，因三泰之星宾馆所主张的损失数额较大，且涉及评估鉴定，故法院先就租赁合同解除及房屋腾退问题进行判决，至于赔偿损失及房屋占用费问题，法院继续进行审理。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，判决：一、解除中国人民解放军驻北京市老干部服务管理局第五综合服务保障中心与北京三�之星宾馆有限公司于2005年7月7日签订的《军队房地产租赁合同》及《租赁房屋取暖及服务管理费协议》。二、北京三泰之星宾馆有限公司于本判决生效后10日内将位于北京市海淀区9号楼腾空，交予中国人民解放军驻北京市老干部服务管理局第五综合服务保障中心。
一审法院认定上述事实正确，本院予以确认。上述事实，有《军队房地产租赁合同》《租赁房屋取暖及服务管理费协议》、公证书及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，老干部局第五中心与三泰之星宾馆签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效合同。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。双方在合同中虽明确约定了租赁期限自2005年6月6日至2008年12月31日，但同时双方还在合同中明确约定“租赁合同每三年续签一次，合同期内双方履行约定，合同期满后甲方保证续签17年，前十年年租金不变，后十年租金由双方友好协商，每三年调整一次，幅度限±3%之内，其余主体内容不变”。同时在合同的解除与终止一节约定，补偿经济损失按租赁期限20年计算，因此可见，双方就整体的合同期限进行了明确约定，即二十年，每三年的续签仅是形式上的续签，一审法院认定双方租赁期限为20年正确，本院予以确认。
三泰之星宾馆于2008年12月31日以后数次向老干部局第五中心提出续签租赁合同的申请，老干部局第五中心以要求提高租金为由不同意，故双方未能继续履行租赁合同系老干部局第五中心违约行为所致，同时老干部局第五中心采取了停水停�的行为，亦构成违约，故三泰之星宾馆要求解除租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持正确。租赁合同解除后，三泰之星宾馆理应返还承租的房屋，故一审法院判决支持老干部局第五中心要求三泰之星宾馆腾退房屋的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以确认。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条规定：人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。本案中，因三泰之星宾馆所主张的损失数额较大，且涉及评估鉴定，故一审法院先就租赁合同解除及房屋腾退问题进行判决，于法有据，本院予以维持。
综上所述，老干部局第五中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和�民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由中国人民解放军驻北京市老干部服务管理局第五综合服务保障中心负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭燕枝
审 判 员 刘 磊
审 判 员 赵 蕾
二〇一八年八月十三日
法官助理 李 想
法官助理 张进中
书 记 员 马子萌