江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣08民终1185号
上诉人（原审被告）：吉安市金典地产开发有限公司，住所地江西省吉安市吉州区广场西路6号，统一社会信用代码91360800561086297Q。
法定代表人：王倩，该公司总经理。
委托诉讼代理人：罗燕飞、贺文君，江西向群律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈实，男，1991年10月29日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。
上诉人吉安市金典地产开发有限公司（以下简称金典开发公司）因与被上诉人陈实商品房销售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2018）赣0802民初17号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人金典开发公司上诉请求：1.撤销原判，改判金典开发公司按合同约定支付陈实逾期交房违约金521.40元；2.一、二审诉讼费由陈实承担。事实和理由：1.原审适用法律错误。《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）于2017年10月1日实施，根据法不溯及既往的原则，在《民法总则》实施之前应适用《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）二年诉讼时效期间的规定，不应适用《民法总则》三年诉讼时效期间的规定。本案违约金系按日计算，故在2015年10月1日前的违约金的诉讼时效期间已经届满，不应得到支持，而原审一律适用《民法总则》三年诉讼时效期间的规定错误。2.原审增加违约金金额没有法律依据。合同对逾期交房违约金已有约定，应按合同约定履行。如陈实认为违约金过低，要求增加违约金，应对其损失承担举证责任。原审在陈实没有提供证据证明其损失的情况下，判决增加违约金额，明显不合法。3.原审计算逾期交房时间不符合实际情况。金典开发公司在工程竣工时已多次通知陈实前来办理房屋交接手续，但陈实一直未来办理，金典开发公司遂于2016年11月18日再次书面通知陈实前来办理房屋交接手续，故逾期交房时间应计算至五方主体验收时止。
被上诉人陈实辩称，本案可以适用《民法总则》规定的三年诉讼时效期间。逾期交房违约金应按照日万分之二计算，原判按照日万分之零点五计算不合理。逾期交房时间应按照办理房屋交接手续的时间来计算，故请求维持原判。
陈实向一审法院起诉请求：1.判令金典开发公司赔偿逾期交房违约金93021.74元（自2014年12月30日起按购房款总额664441元每日万分之二计算至2016年11月30日止）；2、本案诉讼费用由金典开发公司承担。
一审法院认定事实：2013年1月31日，陈实（买受人）与金典开发公司（出卖人）签订了一份商品房买卖合同，约定陈实购买金典开发公司开发的恒源泰﹒荣诚x幢xx房一套，该房建筑面积112.49平方米，单价5906.67元，房款总计664441元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政策性因素导致延期。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为：逾期不超过460日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过460日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：逾期超过三十日，买受人按逾期交接的时间，每日以总房价的万分之五向出卖人支付违约金。
合同签订后，陈实按约付清了购房款。2015年12月18日，施工、勘察、设计、监理、建设单位对恒源泰﹒荣诚x楼进行了竣工验收，验收结论为工程质量合格。2016年11月14日，恒源泰﹒荣诚x-x#楼及地下室通过竣工验收备案。2016年11月18日，金典开发公司通过邮政挂号方式向陈实邮寄了收房通知。2017年10月17日，陈实与金典开发公司办理了房屋交接手续。
一审法院认为，陈实与金典开发公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应严格履行。关于逾期交房的问题。陈实按约支付了购房款，金典开发公司应在2014年12月30日前向陈实交付房屋。根据合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，金典开发公司应当书面通知陈实办理交付手续，并提供相关证明文件以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。金典开发公司于2016年11月18日书面通知小区业主收房，且此时房屋已符合交房条件，故逾期交房时间应计算至2016年11月18日。2017年10月1日起施行的《民法总则》第一百八十八条规定诉讼时效期间为三年，陈实向本院起诉时间未超过诉讼时效期间，故金典开发公司提出的相关辩解意见，本院不予采纳。对于陈实诉请2014年12月31日至2016年11月18日期间共计688天的逾期交房违约金，本院予以支持。关于逾期交房违约金的标准，双方约定的违约金明显过低，因此陈实要求调整的主张本院予以支持，综合考虑本案的实际情况，可调整为每日按总房款的万分之零点五计算。综上所述，金典开发公司应支付给陈实的违约金为664441元×688天×0.005%=22857元。依照《民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决：金典开发公司于本判决生效后一个月内支付陈实逾期交房违约金22857元。案件受理费2126元，由陈实负担1604元，金典开发公司负担522元。
二审审理期间，当事人没有提交新证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：二审期间，双方当事人争议的主要焦点问题为：1.原判适用《民法总则》三年诉讼时效期间的规定是否正确？2.原判认定逾期交房违约金计算至2016年11月18日是否合理？3.原判按已付房价款的日万分之零点五计算逾期交房违约金是否恰当？
关于第一个争议焦点问题。《民法总则》于2017年10月1日实施，根据法不溯及既往的原则，在《民法总则》实施之前应适用《民法通则》二年诉讼时效期间的规定，不应适用《民法总则》三年诉讼时效期间的规定，故原审适用《民法总则》三年诉讼时效期间的规定错误。上诉人金典开发公司上诉提出原审适用《民法总则》三年诉讼时效期间的规定错误的意见予以采纳。被上诉人陈实辩称原审可以适用《民法总则》三年诉讼时效期间的规定的意见，于法不符，不予采纳。但本案二审期间，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》已于2018年7月23日起施行，依该解释第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。可见，本案二审期间应当适用《民法总则》三年诉讼时效期间的规定。
此外，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同第九条约定，由于出卖人原因逾期交房的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。可见，合同虽未约定出卖人支付逾期交房违约金的固定数额，但约定了出卖人支付逾期交房违约行为产生的损失赔偿额的计算方法，即计算期间为自本合同第八条规定的最后交付期限（2014年12月30日）的第二天起至实际交付之日止，计算标准为每日按已交付房价款万分之零点一。出卖人因其逾期交房违约行为应支付给买受人的损失赔偿额需在出卖人实际交付房屋或通知交付房屋时才能确定，此时买受人的诉讼请求才能明确，诉讼时效才应开始计算。本案中，金典开发公司于2016年11月18日书面通知小区业主收房，且此时房屋已符合交房条件，故本案诉讼时效期间应从2016年11月19日开始计算，陈实于2017年12月27日起诉既未超过《民法通则》规定的二年诉讼时效期间，更未超过《民法总则》规定的三年诉讼时效期间，陈实的诉讼请求应予支持。上诉人金典开发公司上诉提出合同约定违约金按日计付，每一日产生一个独立的违约金，数额相同，且不存在隶属关系，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，故2015年10月1日前的违约金的诉讼时效期间已届满，不应得到支持的意见，缺乏事实和法律依据，该上诉理由不能成立，该上诉请求不予支持。
关于第二个争议焦点问题。合同约定金典开发公司应在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给陈实。商品房达到交付使用条件后，金典开发公司应当书面通知陈实办理交付手续。本案中，金典开发公司于2016年11月18日书面通知陈实办理收房手续，故逾期交房违约金应计算至2016年11月18日。原判认定逾期交房违约金计算至2016年11月18日，并无不当，应予维持。上诉人金典开发公司上诉提出其在工程竣工时已多次通知陈实前来办理房屋交接手续，但陈实一直未来办理，金典开发公司遂于2016年11月18日再次书面通知陈实前来办理房屋交接手续，故本案逾期交房时间应计算至五方主体验收时止的意见，缺乏事实和法律依据，该上诉理由不能成立，该上诉请求不予支持。
关于第三个争议焦点问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。本案中，合同约定因出卖人原因逾期交付房屋的，出卖人向买受人支付的逾期交房违约金按已付房价款的日万分之零点一计算。而因买受人原因逾期交接房屋的，买受人向出卖人支付的逾期交房违约金则按总房价的日万分之五计算。两相比较，权利义务明显不对等。原判在买受人未能举证证明其损失的情况下，酌定将逾期交房行为导致的损失赔偿额的计算标准由“按已付房价款的日万分之零点一”调整为“按已付房价款的日万分之零点五”，并无不当，应予维持。上诉人金典开发公司上诉提出原审在陈实没有提供证据证明其损失的情况下，判决增加违约金额，明显不合法的意见，于法无据，该上诉理由不能成立，该上诉请求不予支持。
综上所述，上诉人金典开发公司的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费358.38元，由上诉人吉安市金典地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 星
审判员 甘国飞
审判员 胡文君
二〇一八年八月六日
书记员 王 钥