吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉02民终1403号
上诉人（原审原告）：王玉芝，女，1952年8月17日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。
委托诉讼代理人：李旭，吉林北豪律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司，住所地吉林省吉林市丰满区宜山路88号创业服务大厦509A-10室。
负责人：潘立峰，经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ刚，男，法律顾问。
委托诉讼代理人：汤吉，男，客户经理。
上诉人王玉芝、上诉人中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司（以下简称中海物业）因物业服务合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2017）吉0211民初1918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王玉芝及其委托诉讼代理人李旭，上诉人中海物业的委托诉讼代理人ＸＸ刚、汤吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王玉芝上诉请求：撤销一审判决，改判中海物业赔偿因违约给王玉芝造成的全部经济损失共计91527元，本案一、二审诉讼费用由中海物业负担。事实和理由：一审法院“判令中海物业赔偿王玉芝因返水造成的经济损失的60%”，即要求王玉芝自行承担经济损失的40%，没有事实和法律依据。一审法院已经认定：“中海物业疏于履行自己对排水系统养护管理的义务，致使王玉芝家中多次发生下水管道返水事故，造成王玉芝部分财产损失，对于该损失，中海物业负有赔偿责任。”上述事实认定清楚。基于该事实，根据我国《合同法》第一百零七条和第一百二十一条的规定，中海物业应当对王玉芝的全部经济损失承担赔偿责任。本案系物业服务合同纠纷，王玉芝在履行合同过程中不存在违约行为，一审法院仅判令中海物业赔偿王玉芝因返水造成经济损失的60%，实属适用法律错误。本案关于物品损失赔偿的论述与判决主文有自相矛盾之处：1.一审判决第5页称“本院综合考虑本案具体情况，判令对于物品损失，中海物业应给予全额赔偿，被浸泡损坏的物品（沙发、茶几、电视柜、冰箱、洗衣机、餐桌椅、主卧室床、衣柜、床头柜、鞋柜）归中海物业所有；2.一审判决第6页称“本院综合本案具体情况，判令中海物业赔偿王玉芝因返水造成的经济损失的60%，即54916.2元[（61027+28500+2000）×60%]。”从这里的计算方式可以看出，物品损失的赔偿也是按照60%计算，与全额赔偿相矛盾。如非全额赔偿，则一审判决第二项要求王玉芝返还相应物品即属判决不公；3.判决主文第一项“中海物业赔偿王玉芝物品损失16899元”，这个赔偿数额既非对物品损失的全额赔偿，也非按照60%赔偿，与以上论述均矛盾。综上，王玉芝认为，中海物业在履行与王玉芝签订的《前期物业服务协议》的过程中因怠于行使合同义务的违约行为给王玉芝造成损失，应当对王玉芝的损失全额赔偿。为此，请求支持王玉芝的全部诉讼请求。
中海物业辩称，王玉芝对责任划分提出异议，未考虑涉案财产损失状况、鉴定评估金额及中海物业已履行了物业服务合同义务等事实。结合以上事实，中海物业并无责任，一审法院对赔偿责任划分承担比例是有利于王玉芝，但中海物业对此认为一审裁判有误。请求驳回王玉芝的上诉。
中海物业上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审或改判驳回王玉芝的诉讼请求；3.由王玉芝承担诉讼费用。事实和理由：一、原审认定事实错误。1.原审认定涉案下水管道由中海物业进行了疏通错误，系由房屋建设施工单位完成了疏通，此处事实认定错误直接导致错误地认为此处维修是中海物业的义务，事实上中海物业对此并无约定和法定义务。2.原审认定王玉芝从家中搬出租房居住错误，王玉芝对此事实并无充分证据证明。此处未见租赁房屋情况证明，也未见房屋权利人相关证明，房屋权利人也未出庭作证，且中海物业已经提出王玉芝房屋内一直有人居住，王玉芝对此也给予承认，故此认定王玉芝租赁房屋与客观事实不符，也无充分证据证明，该处事实认定错误。3.中海物业并未补偿王玉芝。二、原审判决观点错误，且无法律依据。本案返水原因为非正常原因，中海物业正常养护和管理无法发现并避免，且该堵塞形成系案外主体造成，中海物业对此没有任何过错。故此不能简单认为发生所有堵塞等异常情况，均是中海物业未做好养护管理工作，中海物业无能力也无义务必须避免所有排水管道异常，更无法避免业主的所有损害，法院对此论理明显不公平，加重了中海物业的义务范围和程度，物业公司无法保障排水管线永远不出问题，更无法必然避免他人过错造成业主损害产生，如果只要有问题就认为物业公司未适当履行义务并由物业公司承担赔偿责任，显然不公平，也没有法律依据。三、本案王玉芝家返水损害问题此前已经得到补偿，本次产生损害包括了此前已经进行了补偿的损害部分，故王玉芝部分损害已经重复赔偿，此为不公平，也是事实认定错误。四、中海物业进行了排水管线管理，对管线外观进行查看，对管井进行清掏，对王玉芝家返水一事进行了问题查找，联系了施工单位进行现场勘查，进行复杂查找并查明原因后，原工程施工单位进行了维修，以上足以说明中海物业已经履行了正常的义务，中海物业正常的管理和养护义务根本无法排除王玉芝家中返水原因的形成，也无法排除本案王玉芝损害的发生。中海物业并无彻底解决案涉问题的义务。据此中海物业并未违约，判定中海物业承担赔偿责任错误。五、中海物业对鉴定结果仍存异议。鉴定依据是王玉芝提供的清单，是其单方形成、单方陈述，并非客观依据，依据当事人单方陈述形成的鉴定意见不合法，且明显鉴定依据和鉴定方法错误。鉴定中亦应考虑物品折旧和残值。
王玉芝辩称，1.本案案由是物业服务合同纠纷，而非侵权责任纠纷。在前期物业服务协议中，双方明确约定中海物业负责对小区共有排水管道等进行养护管理。本案正是由于共用排水管道堵塞导致王玉芝家遭受损失。中海物业作为有管理养护义务的物业企业，未能及时彻查原因，导致损害再次且多次发生，中海物业理应就损害承担全部赔偿责任。中海物业虽提出堵塞系案外人所致，因此与本案非属同一法律关系，中海物业可向王玉芝赔偿后另行向他方主张权利。2.一审鉴定系依法公开公正进行，中海物业并未提出重新鉴定申请，故其对鉴定提出的异议不能成立。3.本案不存在重复赔偿的情况。
王玉芝向一审法院起诉请求：判令中海物业赔偿王玉芝财产损失61027元、租房损失28500元（按照每月1500元，租房19个月计算）、鉴定费2000元，合计91527元。
一审法院认定事实：王玉芝系吉林市丰满区宜山东路515号中海国际社区A期A1号楼1单元2层003号房屋业主，中海物业系该小区物业服务企业。王玉芝于2015年10月对该房屋装修完毕并入住。2015年12月28日，该房屋下水管道向屋内返水，造成房屋被污水浸泡。中海物业对该房屋进行了清理并对下水管道进行了疏通。此后不久，该房屋下水管道再次返水。因房屋被污水浸泡后出现异味，王玉芝于2016年4月从家中搬出租房居住。经与中海物业协商，中海物业补偿王玉芝2万元，并承诺对王玉芝免收部分物业费用。2016年8月，王玉芝对该房屋进行了重新装修。再次装修入住后，涉案房屋下水管道又先后2次发生向屋内返水情况，因房屋异味问题，2016年末王玉芝再次从家中搬出，王玉芝及其家人在外租房居住至今。2017年7月，经中海物业协调施工单位，对涉案房屋所在楼下水管道进行了清理疏通，在该小区地下下水道主管道清出大量类似于水泥块的块状物。
本案审理过程中，经王玉芝申请，一审法院委托对涉案房屋内被污水浸泡的物品损失、房屋修复费用进行了评估鉴定。2018年1月22日，吉林方舟资产评估有限公司出具吉舟评字［2018］第001号资产评估报告，评估结论如下：评估对象在评估基准日2018年1月5日的评估结果为61027元。一审法院认为，王玉芝基于与中海物业的物业服务合同关系要求中海物业赔偿因下水管道堵塞返水给其造成的经济损失，其诉请的合理部分，应予支持。中海物业系王玉芝所居住小区的物业管理企业，对该小区的共用设施负有管理维护义务，双方签订的《前期物业服务协议》第6.2条约定，中海物业负责对小区共用排水管道、共用沟渠、池、井等进行养护管理。王玉芝家中下水管道多次返水，此期间中海物业虽对下水管道进行了疏通，但并未彻底解决返水问题，以致2017年4月17日王玉芝家中再次发生较为严重的一次返水事故。自2015年12月至2017年7月，历时一年零七个月的时间，中海物业才查找到下水管道堵塞部位，进行了疏通，王玉芝家中返水问题才得到彻底解决。应认定，中海物业疏于履行自己对排水系统养护管理的义务，致使王玉芝家中多次发生下水管道返水事故，造成王玉芝部分财产损失，对于该损失，中海物业负有赔偿责任。故对于中海物业之其已尽到合同义务的抗辩理由，不予采信。中海物业辩称，中海物业并非造成下水管道堵塞的实际侵权人，堵塞原因现无法确定，可能系施工原因造成，亦可能是同楼居住的共同使用人因使用不当造成，王玉芝应向实际侵权人主张权利，一审法院认为，王玉芝已明确表示其系基于物业服务合同关系向中海物业主张权利，而并非要求其承担侵权责任，故在一审法院已认定中海物业怠于行使合同义务的情况下，中海物业即应承担违约行为给合同相对人王玉芝造成的经济损失。至于王玉芝是否向实际侵权人主张权利，应由其自行选择。关于损失数额的认定，经吉林方舟资产评估有限公司评估，王玉芝家中物品及重新装修损失为61027元，鉴定费2000元，一审法院予以采信。关于中海物业辩称损失物品不应按照全额予以赔偿，否则王玉芝即得到双重补偿的观点，一审法院认为，王玉芝于2015年10月入住涉案房屋时购置了上述物品，2015年12月即发生了第一次返水事故，此时上述物品尚属全新，2016年4月王玉芝即从家中搬出。因上述物品均被污水、粪水浸泡过，使用中应有一定的心理障碍，如将上述物品折旧后再行赔偿或赔偿因污水浸泡的贬值部分，明显不公。故一审法院综合考虑本案具体情况，判令对于物品损失，中海物业应给予全额赔偿，被浸泡损坏的物品（沙发、茶几、电视柜、冰箱、洗衣机、餐桌椅、主卧室床、衣柜、床头柜、鞋柜）归中海物业所有。因房屋被污水浸泡后产生异味，无法居住，王玉芝及其家人在外租房居住，王玉芝提供了租赁合同两份予以证实，本院予以采信。王玉芝主张月租金1500元，自2017年1月起至鉴定报告作出后6个月即2018年7月止，租金合计28500元，一审法院予以支持。关于中海物业应如何承担赔偿责任问题，一审法院认为，涉案房屋下水管道堵塞部位位于埋于地下的主管道中，管道被体积较大、成块、类似于水泥块的块状物堵塞，是王玉芝家中返水的直接原因。而中海物业在长达一年零七个月的时间里怠于行使查找堵塞点、疏通管道的合同义务，在王玉芝家中多次返水后仍未引起重视，甚至在赔偿王玉芝2万元补偿后，仍未能彻底解决管道堵塞问题，致使王玉芝家中再次返水，造成王玉芝再次遭受本不应发生的经济损失。一审法院综合本案具体情况，判令中海物业赔偿王玉芝因返水造成的经济损失的60％，即54916.2元［（61027＋28500＋2000）×60％］。
判决：一、中海物业赔偿王玉芝物品损失16899元；二、王玉芝被损坏的物品沙发、茶几、电视柜、冰箱、洗衣机、餐桌椅、主卧室床、衣柜、床头柜、鞋柜归中海物业所有；三、中海物业赔偿王玉芝房屋修复费用、房屋租赁费用及其他各项经济损失38017元；四、以上一、三项合并执行，中海物业于本判决生效后10日内赔偿王玉芝各项经济损失54916元；五、驳回王玉芝其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。经本院二审审理查明，除中海物业否认“中海物业补偿王玉芝2万元”的事实外，其余事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，王玉芝因家中下水管道堵塞返水致财产损失，并选择物业服务合同的法律关系维权，符合《合同法》第一百二十二条“因当事人一方违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”的规定。依据案涉小区前期物业服务协议的约定，对物业建筑共用排水管道、共用沟渠、池、井等的养护管理是中海物业的合同义务。现已查明，王玉芝正是由于下水管道被类似于水泥块的块状物堵塞导致家中下水管道自2015年12月起多次返水，造成财产损害，迫不得已搬出租房居住至今。而中海物业虽进行疏通，但直至2017年7月，才查找到下水管道堵塞部位，方才彻底解决王玉芝家下水管道返水问题，对此中海物业疏于履行合同义务，存在违约行为，依法应当承担违约责任。王玉芝所受损失有鉴定机构依法作出的鉴定结论为依据，虽中海物业对此提出异议，但未能提供充分证据加以反驳，故其所提这一异议不能成立，本院不予支持。王玉芝因家中物品均被污水、粪水浸泡，室内产生异味，迫不得已搬出租房居住至今符合常理，对此已提供相应证据加以证明，故其租金损失亦应获得赔偿。虽中海物业对王玉芝租房的事实提出异议，但未能提供充分证据证明自己的事实主张成立，故其所提这一异议不能成立，本院不予支持。关于应否对王玉芝所受损失全额赔偿的问题。首先，双方当事人在履行物业服务合同过程中，系中海物业疏于履行合同义务，历时一年零七个月的时间才查找到王玉芝家下水管道堵塞的真正原因，方才彻底解决了王玉芝家下水管道返水的问题，对此中海物业应当承担违约责任。而王玉芝在履行合同过程中并不存在违约行为，亦不应承担相应合同责任。其次，经鉴定，王玉芝房屋内物品损失、装修损失合计为61027元。对于被污水、粪水浸泡损坏的物品（沙发、茶几、电视柜、冰箱、洗衣机、餐桌椅、主卧室床、衣柜、床头柜、鞋柜），已不适宜继续使用，故上述物品归中海物业所有，中海物业对王玉芝所受损失给予全额赔偿更为公平合理。综上，中海物业公司应当赔偿王玉芝财产损失61027元、租金损失28500元及鉴定费用2000元，合计91527元。一审法院认为中海物业应当承担违约责任的观点正确，但对于王玉芝所受损失判令中海物业按照一定比例给予部分赔偿属适用法律不当，应予纠正。另，王玉芝在本案中主张的是再次装修入住后又因下水管道返水导致的财产损失，且中海物业明确表示从未对王玉芝家进行过赔偿或补偿，故不存在重复赔偿的问题，中海物业对此所提观点亦不能成立，本院不予支持。
综上所述，王玉芝的上诉请求有理，本院予以支持；中海物业的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持吉林市丰满区人民法院（2017）吉0211民初1918号民事判决第二项；
二、撤销吉林市丰满区人民法院（2017）吉0211民初1918号民事判决第一、三、四、五项；
三、中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司于本判决生效后立即赔偿王玉芝各项经济损失共计91527元。
一、二审案件受理费2933元，由中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春露
代理审判员 郭立坤
代理审判员 王东竹
二〇一八年七月二十五日
书 记 员 那译心