山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1091号
上诉人（原审原告）李某甲。
委托代理人刘洪良，山东瀚生律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张某玲。
被上诉人（原审第三人）李某仁。
委托代理人熊纪奎，山东中商律师事务所律师。
原审第三人李某明。
原审第三人孙某海。
上诉人李某甲因与被上诉人张某玲、李某仁，原审第三人李某明、孙某海房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2013）西民初字第3516号民事判决，于2013年12月18日向本院提起上诉。本院于2014年5月13日受理后，依法组成由审判员嵇焕飞担任审判长，代理审判员苏勇担任本案主审、代理审判员甘玉军参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年5月30日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人李某甲及其委托代理人刘洪良，被上诉人张某玲，被上诉人李某仁及其委托代理人熊纪奎，原审第三人李某明、孙某海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李某甲在一审中诉称，其位于莱西市姜山镇岭前村房屋四间住宅并持有西集建（90）字第04007968号集体土地建设用地使用证。2013年村镇组织房屋地籍调查登记，李某甲回村办理登记手续，方知张某玲的丈夫李某乙（已故）于1998年9月4日将属于李某甲的四间房屋卖于第三人李某仁，并与其订立买卖协议。张某玲及第三人的行为严重侵害李某甲的合法权益，订立协议应属无效，第三人李某仁应返还李某甲房屋，张某玲及第三人承担诉讼费。
张某玲在一审中辩称，李某甲起诉的我丈夫李某乙卖房的事情我不清楚，我当时在烟台上班。该房是我丈夫李某乙的哥哥李某甲的。卖房子之前我们一家在该房屋居住过，因我结婚没有地方住。
李某仁在一审中述称，李某甲与李某乙（已故）系亲兄弟，二人父亲李某丙为兄弟二人各建房四间，东西相邻，东四间归李某甲，西四间归李某乙。李某甲一直在莱西工作，结婚后一直在莱西居住生活。后在李某乙准备与张某玲结婚时，兄弟二人将房屋互换。随后，李某甲将换到的西四间房屋卖于本村黄某峰，并办理了过户登记，后该房屋于2005年过户到黄某峰的弟弟黄某庆名下。1998年9月4日，经村委会同意，李某乙与我签订买卖协议，由我购买李某乙居住的东四间房屋，作价12260元，房屋价款交付后办理了过户登记手续，因此，其与死者李某乙签订的买卖协议合法有效。李某甲无权索要房屋。即便李某乙属于无权处分，其也应依据善意取得而获得该房屋的所有权。另外，李某甲的起诉已经超过诉讼时效，且违背民法的诚实信用原则，损害了公序良俗，法院应依法驳回李某甲的诉讼请求。
李某明在一审中述称，我自1980年起担任姜山镇岭前村会计和保管职务，李某甲与李某乙互换房屋后，李某乙与李某仁在我、孙某海等人的见证下签订买房协议，李某仁依法取得诉争房屋的所有权。时隔15年之久，李某甲在对涉案房屋买卖事实知晓的情况下从未提出异议，现因姜山镇规划调整，涉案房屋存在增值可能的前提下要求买房人返还房屋，有违诚实信用原则，法院应依法驳回李某甲的诉讼请求。
孙某海在一审述称，我自1980年起担任姜山镇岭前村村委会主任职务，李某甲与李某乙互换房屋后，李某乙与李某仁在我、李某明等人的见证下签订买房协议，第三人李某仁依法取得诉争房屋的所有权。时隔15年之久，李某甲在对涉案房屋买卖事实知晓的情况下从未提出异议，现因姜山镇规划调整，涉案房屋存在增值可能的前提下要求买房人返还房屋，有违诚实信用原则，法院应依法驳回李某甲的诉讼请求。
一审法院查明，李某甲与李某乙系同胞兄弟关系，其父李某丙在莱西市姜山镇岭前村为兄弟二人各建房四间，东西相邻，东四间（房屋四至：南北至小街，东至李雪某住宅，西至李某乙房屋）归李某甲，占地169.05平方米，李某甲于1990年8月7日取得土地使用证；西四间归李某乙。李某甲一直居住在莱西，因其弟李某乙与张某玲结婚急需新房，李某甲将其东四间房屋让给李某乙夫妇居住。兄弟二人互换房屋后，李某甲将换得的西四间房屋卖于村民黄某峰，黄某峰将该房屋卖于其弟黄某庆，现黄某庆已取得土地使用证。
经莱西市姜山镇岭前村村民委员会同意，在村民黄某晓的介绍下，1998年9月4日，李某乙与李某仁在证明人黄某晓、孙某海、李某明的见证下，将涉案房屋作价12260元卖于李某仁。为避税，证明中载明的卖价为8000元，李某仁实际支付12260元，卖房人李某乙、买房人李某仁，见证人黄某晓、孙某海、李某明均在证明上签字。李某明时任莱西市姜山镇岭前村会计和保管职务，孙某海时任村委会主任职务。李某乙将房屋交付后，李某仁依法向莱西市姜山镇土地所申请土地使用证，并于1998年9月18日获得涉案房屋土地使用证，一直居住使用该房屋至今，李某仁在本村无其他宅基地。
一审法院认为，除法律另有规定外，当事人向人民法院请求保护民事权利应受二年诉讼时效的限制，超出诉讼时效，则丧失了胜诉权，其诉讼请求应予驳回。本案所诉争房屋原系李某甲个人财产，李某甲与其弟李某乙互换房屋后，李某仁与李某乙达成房屋买卖契约，李某仁一次性付清房款后，卖房人李某乙将房屋交付，李某仁依法获得土地使用证并实际占有居住至今，现李某甲主张房屋所有权，无充分的证据证明，一审不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院做出如下判决：驳回李某甲对张某玲的诉讼请求。案件受理费100元，速递费240元，合计340元，由李某甲负担。
宣判后，李某甲不服一审判决，向本院提出上诉。
上诉人李某甲上诉称，一、一审判决认定事实错误。李某甲与李某乙并未互换房屋，李某乙无权将涉案房屋处分给李某仁，李某仁不构成善意取得。房屋四至界限是以现实居住人为准而不是以房权登记人为准，李某乙虽居住于涉案房屋，但其并不拥有所有权，其与李某仁之间买卖协议载明将房屋使用证丢失系捏造事实，涉案房屋的房屋土地使用证一直在李某甲手中。黄某峰于1998年10月26日核发的土地使用证、黄某庆于2005年6月8日变更登记的东邻都不是李某仁。二、一审判决适用法律错误。房屋系李某甲所有，李某乙无权处分，李某仁不构成善意取得。李某仁虽然持有涉案房屋的土地使用证，但并不能代表李某仁合法拥有涉案房屋，不能妨碍李某甲主张李某仁与李某乙之间的买卖协议无效，并要求返还房屋。三、关于时效问题。因与李某乙不眭，李某丙于1995年去世后李某甲一直再未回村，与李某乙一家没有来往，直到2013年村里组织房屋地籍调查时，才得知李某乙将涉案房屋出卖的事实，因此，李某甲的主张没有超过诉讼时效。综上，一审判决认定事实、适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。
被上诉人张某玲答辩称，其无答辩意见。
被上诉人李某仁答辩称，一、其与李某乙之间的买卖合同合法有效。涉案房屋买卖时，李某乙通过互换已经取得涉案房屋的所有权，该事实有张某玲在一审中的陈述、证人黄某晓的证言以及第三人孙某海的陈述为证。李某甲持有的1990年的土地证已被1998年的新土地证代替。根据涉案房屋及西四间房屋登记档案的房屋四至可知，李某仁与李某乙签订房屋买卖合同时，涉案房屋所有权人已经变更为李某乙。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本案经调解，双方未能达成一致。
本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，依据李某仁提交的涉案房屋土地登记档案、购买涉案房屋契税凭证、关于李某乙与杨强换房及房屋买卖过程的证人证言等证据，结合张某玲在一审中关于李某乙与李某甲换房的陈述，以及李某仁购买涉案房屋后一直居住其中并办理了集体土地建设用地使用证的事实，可以认定李某甲将自己原有的东四间房屋与李某乙的西四间房屋互换，李某仁通过购买取得了涉案房屋的所有权。李某甲虽主张李某仁购买涉案房屋的协议无效、要求李某仁返还房屋，但其未提交充分有效的证据加以证明，并且李某甲在李某乙处分涉案房屋长达15年的时间里未提出相关主张，亦与常理相悖。综上，上诉人李某甲的上诉理由不成立，对其请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判处结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李某甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 嵇焕飞
代理审判员 苏 勇
代理审判员 甘玉军
二〇一四年八月十三日
书 记 员 徐雪峰
书 记 员 张 燕