北京市平谷区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民初字第02982号
原告朱兰香，女，1953年11月12日出生。
委托代理人路小红（朱兰香之儿媳），1983年9月11日出生。
被告北京华欣金谷房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇平谷北街5号，组织机构代码77156379-2。
法定代表人周福，董事长。
委托代理人商猛，北京市曙光律师事务所律师。
原告朱兰香与被告北京华欣金谷房地产开发有限公司（以下简称华欣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员常书燕独任审判，公开开庭进行了审理。朱兰香及其委托代理人路小红，华欣公司的委托代理人商猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱兰香起诉称：2009年6月19日和25日，朱兰香分两次向华欣公司交纳房�总计65万元，购买了位于北京市平谷区X小区X号楼X座X号房屋，并于同年9月22日与北京金谷科工贸集团公司（以下简称金谷集团公司）签订了商品房预售合同。同时还与金谷集团公司、华欣公司签订了三方协议，约定由朱兰香、华欣公司履行相关的事宜，金谷集团公司只负责出手续、网签备案。后华欣公司交付了房屋，朱兰香入住该房屋。2011年4月26日，平谷区人民法院为执行（2010）平民初字第03145号民事判决作出了（2011）平执字第172号裁定书，对该房屋进行了查封，此时朱兰香才得知王世进对该房屋存在法律纠纷，于是朱兰香提出了执行异议、申请再审等救济程序。2012年5月17日，北京市第二中级人民法院以（2012）二中民申字第04153号裁定书中止执行，以（2012）二中民提字第15984号裁定书撤销了（2010）平民初字第03145号民事判决发回重审。2013年9月23日，平谷区法院�（2013）平民再初字第01208号民事判决书确认朱兰香与金谷集团公司之间的商品房买卖合同合法有效，驳回了王世进诉讼请求。后王世进的上诉请求亦被北京市第三中级人民法院驳回。自房屋被查封至中止执行期间，朱兰香支出了租房费、租房暖气费、涉案房屋暖气费、物业费、有线电视费、律师代理费等费用，而且此间无人管理导致屋内木地板因雨水浸泡毁坏，造成了朱兰香的经济损失，直接原因在于华欣公司一房多卖，华欣公司已构成违约，应赔偿朱兰香损失。故诉至法院，要求华欣公司赔偿朱兰香租房费21600元、租房暖气费2052元以及涉案房屋（平谷区X小区X号楼X座X室）暖气费3119元、物业费1788元、有线电视费216元、律师代理费6000元，共计34775元。
华欣公司答辩称：不同意朱兰香的诉讼请求。华欣公司不是本案适格主体。涉案房屋因被查封造成的损失，华欣公�没有责任。对于涉案房屋的买卖，华欣公司与朱兰香是通过法定程序进行的，且房屋已实际交付朱兰香。华欣公司从来没有向朱兰香收回房屋，朱兰香有一段时间不能占有使用涉案房屋，是王世进的错误诉讼导致的，华欣公司对此没有责任。王世进应该是承担本案赔偿责任的义务人，朱兰香应该向王世进主张权利。
经审理查明，2005年8月22日，华欣公司与金谷集团公司就X项目签订合作开发协议，协议约定该项目的开发、建设、销售均由华欣公司负责，金谷集团公司仅负责出具相关手续，不参与该项目的经营管理活动；华欣公司在开发过程中所发生的一切债权、债务及各种人身和生产事故等均由华欣公司负责，与金谷集团公司无关；华欣公司在经营过程中与该项目无关的债权、债务由其自负，与金谷集团公司无关。
2005年11月29日，金谷集团公司对X小区X号楼等2项工程进行招标。北京中宏基建筑工程有限责任公司（以下简称中宏基公司）于2006年1月12日投标，次日中标。在中宏基公司施工过程中，北京三维建筑材料有限公司（以下简称三维公司）向其提供部分建筑材料。2008年7月11日，华欣公司与中宏基公司、三维公司签订房屋抵账协议，协议约定：鉴于华欣公司欠中宏基公司工程款超过718514.4元，中宏基公司欠三维公司工程款超过718514.4元；经三方协商，三维公司同意以718514.4元的价格（按建筑面积每平方米4980元计算）购买华欣公司所有的位于北京市平谷区X小区X号楼X栋2901号的商品房一套（建筑面积为144.28平方米），并以此款抵扣中宏基公司应付给三维公司同等数额的工程款，中宏基公司以此款抵扣华欣公司应为其支付的等额工程款；三维公司应向华欣公司支付的718514.4元购房款经过上述抵扣，视为中宏基公司已支付三维公司等额工程款、华欣公司已支付中宏基公司等额工程款、三维公司已支付华欣公司等额购房款；协议生效后，华欣公司应与三维公司或其指定的单位、个人签订正式售房合同，并办理相应的产权登记和入住手续；协议生效后10日内，三维公司向中宏基公司开具发票，中宏基公司向华欣公司开具发票；在符合交房条件时，华欣公司与三维公司凭该协议换签房屋买卖合同，并由华欣公司向三维公司开具购房发票；因实测面积出现金额差异，华欣公司与三维公司采取多退少补的办法另行结算，不再与协议已经抵扣的金额发生关系。协议签订后，中宏基公司于2009年3月30日向华欣公司开具了金额为718514.4元的收据。同年4月1日，三维公司指定王世进（时任三维公司法定代表人）购买该房屋。2009年4月2日，王世进根据诉争房屋的实际面积补交了7022元购房款。但双方一直未签订商品�预售合同，华欣公司亦未将上述房屋交付王世进。
2009年6月19日和25日，朱兰香分两次交付房款65万元，后又交纳了物业费、取暖费、测绘费等相关费用，华欣公司为其出具了收款收据。2009年7月4日，北京圣天元酒店物业管理有限公司将诉争房屋、钥匙及相关手续交付给朱兰香。2009年9月22日，金谷集团公司、华欣公司、朱兰香签订协议，约定朱兰香所购楼房的产权登记、维修、质量保障、物业管理、收费等与楼房相关的事由由华欣公司全权负责，若因前述事项发生纠纷，由华欣公司负责处理，与金谷集团公司无关；因朱兰香所购房屋发生的任何纠纷，均由华欣公司与朱兰香双方解决，金谷集团公司没有任何责任；本协议签订后，《X家园》楼房开发建设等相关权利义务一并转让给华欣公司；三方已明知权利义务的转让，责任的归属，华欣公司、朱兰香任何一方在其权利被侵害时，不得将金谷集团公司列入案件，否则要承担金谷集团公司因诉讼所支付的律师代理费、评估等一切费用等。但华欣公司、金谷集团公司、朱兰香之间并未就朱兰香因诉讼而支出的律师代理费如何承担作出约定。同日，朱兰香与金谷集团公司签订了《商品房预售合同》，并进行了网签备案。朱兰香一直实际占有并使用诉争房屋。
2010年4月29日，王世进起诉至本院，要求华欣公司履行房屋抵账协议，将诉争房产交付给王世进。该案审理过程中，华欣公司未告知法院以及王世进其已将涉案房屋出售给朱兰香的事实。2010年9月30日，本院作出（2010）平民初字第03145号民事判决，判决华欣公司于判决生效后十日内向王世进交付诉争房屋。王世进与华欣公司均未提出上诉。2010年12月30日，王世进向本院申请执行。执行过程中，本院于2011年4月26日将诉争房屋查封。朱兰香因此不能在涉案房屋中居住。2011年5月4日，朱兰香与石宇签订租赁合同，约定由石宇将其所有的位于北京市平谷区X小区X号楼X单元X的房屋出租给朱兰香，期限1年，自2011年5月4日至2012年5月3日，租金每月1800元；租赁期内的水、电、天然气按物业所查表底数结算，朱兰香付费，暖气费由朱兰香承担等。朱兰香为此向石宇支付了房屋租金21600元以及供暖费2052元。
朱兰香于涉案房屋被查封后即向北京市第二中级人民法院申请再审，要求撤销原审判决，重新审理该案。北京市第二中级人民法院于2012年5月17日作出（2012）二中民申字第04153号民事裁定：一、提审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。朱兰香为此支付律师代理费6000元。2012年11月20日，北京市第二中级人民法院作出（2012）二中民提字第15984号民事裁定书，裁定撤销原审判决，将本案发回重审。重审期间，本�依法追加金谷集团公司为被告，并依法通知朱兰香作为第三人参加诉讼。2013年9月23日，本院作出（2013）平民再初字第01208号民事判决：一、朱兰香与北京金谷科工贸集团公司签订的商品房买卖合同合法有效；二、驳回王世进的诉讼请求。王世进不服判决上诉至北京市第三中级人民法院，该院经审理后依法驳回上诉，维持原判。
上述事实，有商品房预售合同、执行裁定书、民事裁定书、民事判决书、证明、租赁合同、代理费发票、协议书，以及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。违反合同约定或不履行其他法定义务的，应承担民事责任。本案中，华欣公司与中宏基公司、三维公司签订房屋抵账协议，三维公司同意以718514.4元的价格（按建筑面积每平方米4980元计算）购买华欣公司所有的位于北京市平谷区X�区X号楼X栋X号的商品房一套，并以此款抵扣中宏基公司应付给三维公司同等数额的工程款，三方就此达成的协议是三方当事人真实意思表示，应为有效。但其后华欣公司却与朱兰香签订了商品房预售合同，并向朱兰香交付了涉案房屋。同时，华欣公司在王世进与其商品房预售合同纠纷案件审理过程中，华欣公司未向王世进及本院告知其已将涉案房屋出售给朱兰香的事实。华欣公司的上述行为，严重违背了诚实信用原则，其理应赔偿因此给朱兰香造成的合理损失。但朱兰香要求华欣公司赔偿的涉案房屋之暖气费、物业费、有线电视费等，属朱兰香必要的生活支出，而非因华欣公司上述不当行为所造成的损失，本院为此不予支持。朱兰香主张的房屋租赁费21600元及其为租赁房屋而支出的暖气费2052元，正当合理，本院予以支持。朱兰香要求华欣公司赔偿律师代理费6000元�无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，判决如下：
一、被告北京华欣金谷房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告朱兰香损失二万三千六百五十二元；
二、驳回原告朱兰香的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三百九十七元，由原告朱兰香负担二百零一元（已交纳），由被告北京华欣金谷房地产开发有限公司负担一百九十六元（限本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。�诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 常书燕
二〇一四年六月十七日
书记员 陈胜杰