山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终3516号
上诉人（原审原告）：杜晓兰，女，1954年5月13日出生，汉族，住山东省济南市。
委托诉讼代理人：孙天佑（系上诉人之子），男，1987年3月8日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审被告）：路军，女，1973年7月5日出生，汉族，住济南市。
原审第三人：东方斯卡拉西部酒城，住所地山东省济南市。
经营者：徐启运。
委托诉讼代理人：张春亮，男，1977年6月8日出生，汉族，该单位员工，户籍地济南市。
上诉人杜晓兰因与被上诉人路军、原审第三人东方斯卡拉西部酒城（以下简称西部酒城）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初2348号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
杜晓兰上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、本案诉讼费由路军承担。3、判令路军履行合同规定的交房程序，交出涉案房屋防盗门原配钥匙3把，木质大门原配钥匙2把。如不能交出原配钥匙，应履行保证房屋安全的措施，如路军不能交出涉案房屋的原配钥匙，或采取更换门锁、更换防盗门等保证房屋安全的措施，应承担由此导致的涉案房屋内发生人身安全、财产损失等风险事件的一切责任。4、判令路军支付拖欠的房屋租金共计7200元。5、判令路军支付违约金共计4800元。6、判令路军用押金支付拖欠的房屋水电费、煤气费以及物业费，押金数额为2400元。7、判令路军支付房屋清洁费维修费共计2420元。8、判令路军支付滞纳金共计2364元。事实与理由：本案的事实认定和法律适用均存在严重错误。第一，房屋租赁合同中对于提前终止涉案合同的情形、条件已经做出了相关约定。合同中第二条第二款约定：租赁期内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约。路军陈述2017年2月12日双方未就具体事宜协商一致。因此，一审法院认定涉案合同于2017年2月12日终止是错误的。至于合同中规定的“租赁期内若乙方中途擅自退租，乙方应按合同总租金的l0％向甲方支付违约金，所预付的租金及押金甲方可不予退还”，此条款为合同的违约条款，若是合同的附条件，那么应该在路军支付违约金之后条件成就，合同才失效。单单是路军提出退租，不应该视为条件成就，至今路军仍未支付违约金。第二，杜晓兰提交的2017年2月21日的双方对话录音中，可以很清楚的听到一直是杜晓兰的代理人要求路军打扫房屋，履行退房手续，路军对此项请求一再拒绝。第三，一审判决将路军占用涉案房屋的时间定为2017年2月12日至2017年3月10日的依据是：以路军电话告知杜晓兰的退房时间起，以杜晓兰的委托代理人孙天佑主动找路军沟通时提供的录音时间止。实际上路军于2017年2月12日电话告知退房以后，至今没有以任何形式就涉案房屋交房事宜与路军进行协商。期间一直是杜晓兰与代理人孙天佑主动找路军沟通，路军始终说自己不了解涉案房屋的具体情况，坚持要等到路军的杨姓同事从外地回来交房，而其杨姓同事至今未归，一审法庭有相关记录，杜晓兰提供的2017年2月21日双方的对话录音里也可以证明这点。路军的杨姓同事是涉案房屋租赁期间实际居住人和管理者。一审法庭上，路军陈述自己从来没有去过涉案房屋，涉案房屋租赁期间所涉及的一切事情都是其杨姓同事找杜晓兰协商处理。路军的杨姓同事不回来交房，涉案房屋中家具及设施损坏情况无法认定。3月10日杜晓兰的代理人孙天佑再一次主动找路军沟通，目的是要回租赁期间路军拖欠的水电费，路军所谓的整理房间，打扫卫生完全是应付杜晓兰，因为涉案房屋钥匙在其同事手中，屋内都是路军同事的物品。在快递业无处不在的今天，路军让其同事寄回钥匙打扫整理房间，履行正常的交房手续是很容易办到的事，也是交房时路军履行租房合同的职责和义务，完全应该自行办理。所谓其同事在外地回不来，不能作为不履行交房手续、不交出涉案房屋钥匙的理由。涉案房屋的防盗门是20世纪90年代单位定制的，路军一方在涉案房屋长期居住，非常清楚涉案房屋使用的是老式防盗门，事实上路军从未主动提出过换锁，此类非标订制的老式防盗门是无法更换锁芯或换锁的，这一点杜晓兰的代理人多次告诉过一审法院。目前涉案房屋防盗门的三把原配钥匙和两把木门钥匙都在路军一方，对杜晓兰构成了较大的安全隐患。第四、关于杜晓兰对房屋清洁费、维修费的诉讼请求。涉案房屋垃圾遍地，冰箱冰柜食物严重腐败，臭不可闻，厨房下水道被堵塞。由于马桶水箱被损坏，池中恶心的无法直视，木门被砸，杜晓兰应路军的要求购买的木床被损坏，所有这一切，杜晓兰都给法庭提供了现场照片。判与不判损失就在那里。对于房屋的维修费、清洁费，杜晓兰在庭上已经向一审法院提供了保洁费单据、维修费的单据、马桶的销货清单、家具发票，一审法院未就不支持此项诉讼请求提供相应的法律依据。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院在充分查清事实的基础上，正确适用法律，依法纠正一审中的错误判决，以维护杜晓兰的合法权益。
路军辩称：路军上班后就对杜晓兰说不再租赁房屋了，然后杜晓兰的代理人向其要钥匙，当时居住在该房子里的人在外地，其联系不上实际住房子的人，钥匙应该是有一把应该在传达室，后来杜晓兰的代理人找其要房租、水电费，还称房屋有损坏。其当时换锁芯时跟杜晓兰说了。其认可一审判决。
西部酒城未作陈述。
杜晓兰向一审法院起诉请求：1.判令路军支付拖欠的房屋租金共计7200元；2.判令路军支付违约金共计4800元；3.判令路军用押金支付拖欠的房屋水电费、煤气费以及物业费，押金数额为2400元；4.判令路军支付房屋清洁费、维修费共计2420元；5.判令路军支付滞纳金共计2364元；6.本案诉讼费由路军承担。
一审法院认定事实：2016年4月29日，杜晓兰（甲方）与路军（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将其所有的位于济南市历下区历山路50号3号楼3单元601室的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方居住使用，租赁期限共12个月，自2016年5月1日起至2017年4月30日止；租赁期内，甲、乙双方未经协商一致均不得提前解约；房租2400元/月，按季支付，具体支付时间为下季度提前15天支付，乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.5%支付滞纳金；乙方承担租赁期内的水费、电费、煤气费、物业管理费和暖气费等实际使用的费用；因乙方使用不当或不合理使用致使房屋或内部设施出现损坏或发生故障，乙方应及时联络进行维修并承担所发生的费用。合同第六条、第八条B（2）约定，为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订合同并交纳首期租金时支付甲方2400元作为押金；租赁期内乙方逾期交纳水费、电费、煤气费、物业管理费等相关费用达一个月时，甲方有权用押金支付上述费用并有权向乙方追索。合同第八条B（1）、（3）约定，未经甲方书面同意，乙方拖欠房租一个月以上的，乙方应向甲方支付相当于年租金20%的违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，甲方可据实追索乙方责任，并有权终止合同；租赁期内若乙方中途擅自退租，乙方应按合同总租金的10%向甲方支付违约金，所预付的租金及押金甲方可不予退还。上述合同签订后，路军向杜晓兰交纳了2400元作为押金，涉案房屋由路军所在单位即西部酒城的员工居住使用，租金已交至2017年1月31日。
依据双方的陈述，2017年2月12日，路军向杜晓兰提出退租涉案房屋，但双方未就具体事宜协商一致。杜晓兰称，居住人员的被褥、衣物及生活物品均在涉案房屋内，一直未腾房，且仅把一把钥匙放在传达室；路军称，其一直与杜晓兰进行协商，但对方表示房屋内设施存在人为损坏等，也未要求其一同至涉案房屋检查，其于2017年2月21日提出双方一同处理房屋损坏情况、清理房屋、更换锁芯，杜晓兰不同意。根据杜晓兰所提交的形成时间为2017年3月10日、对话双方为孙天佑（杜晓兰之子）与路军、名称为“下午5时3分”的对话录音，路军多次表示“先把房子收拾出来”，但孙天佑予以拒绝，要求对方先将欠付租金、水电费交纳后再行清扫房屋。路军认可上述录音的真实性。
庭审中，杜晓兰主张租赁期间涉案房屋内的木门、双人床、马桶人为损坏严重，室内卫生状况乱差，导致其支出房屋清洁费、维修费共计2420元。为证明上述主张，杜晓兰向一审法院提交了保洁人员的证言、济南丽洁家政服务公司收款收据（NO.0027704）、山东东亚金星家居有限公司销货款凭证（201500212349）、济南市天桥区华兴水暖洁具经销部销货清单（0033010）作为证据。保洁人员的证言载明“保洁人员今日将济南市历下区历山路50号省环科院宿舍3号楼三单元601室内丢弃物品（见图片）堆在省环科院垃圾箱旁，放置到5月5日，无人认领，做垃圾处理。房主杜晓兰保洁人魏明禄2017年5月2日”；收款收据显示，2017年5月2日，济南丽洁家政服务公司收取保洁、维修费600元，收款人魏明禄，“客户名称”处空白；销货款凭证显示，2016年5月2日，杜晓兰（济南历山路50号3号楼3单元601）以现金1300元购买曲背床、床垫各1张，其上盖有现金收款章；销货清单显示，2017年5月1日，坐便器1个（金额520元），送至济南历山路50号省环科院宿舍3号楼3单元601室。路军、西部酒城对上述4份证据均不予认可。
另查明，涉案房屋2016年5月至9月的水、电费及燃气费共计797元（水费365元、电费426元、燃气费6元），2016年10月19日至2017年2月10日的电费为90.8元，2017年1月至3月的物业费为142.2元。
一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，一审法院予以确认。对于该份合同，双方均应严格履行。鉴于双方在合同中约定“租赁期内若乙方中途擅自退租，乙方应按合同总租金的10%向甲方支付违约金，所预付的租金及押金甲方可不予退还”，应视为双方对提前终止涉案合同的情形、条件作出了相应约定。根据已查明事实，路军于2017年2月12日向杜晓兰提出退租，杜晓兰对该日期予以认可，故涉案合同于2017年2月12日终止，杜晓兰有权依照合同约定要求路军支付违约金2880元。杜晓兰要求路军按照合同第八条B（1）项约定支付违约金4800元，而合同第八条B（1）项系针对合同履行过程中拖欠租金所约定的延迟履行违约金，鉴于合同已于2017年2月12日终止，路军拖欠租金并未超过一个月，杜晓兰的上述主张缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。
对于杜晓兰要求路军支付欠付租金7200元的诉讼请求，因路军已将涉案房屋的租金交至2017年1月31日，且涉案合同于2017年2月12日终止，故路军应向杜晓兰支付2017年2月1日至2017年2月12日的欠付租金960元。另，涉案合同虽已于2017年2月12日终止，但路军并未将房屋的全部钥匙交付杜晓兰，实际居住人员的被褥等物品亦留在室内，涉案房屋仍处于路军的占有、使用中，根据相关法律规定，杜晓兰所主张的自2017年2月13日起的欠付租金实质上应为房屋占有使用费。根据杜晓兰提交的2017年3月10日其子孙天佑与路军的对话录音，谈话过程中路军多次表示先对房屋进行清理，之后一并结算，但孙天佑予以拒绝，对于此后产生的经济损失杜晓兰无权主张。因此，路军应向杜晓兰支付2017年2月13日起至2017年3月10日止的房屋占有使用费2160元。
关于水电费、煤气费及物业费，涉案房屋2016年5月至9月的水费365元、电费426元、燃气费6元、2016年10月19日至2017年2月10日的电费90.8元、2017年1月至3月的物业费142.2元，合计1030元，路军于庭审中明确表示愿意承担，依据合同约定及便利当事人之原则，一审法院酌定该1030元自路军已交纳的2400元押金中直接扣除。另，因杜晓兰无法明确除上述1030元之外的水电费、煤气费、物业费的具体数额，亦未能提交相关票据，故对于其请求判令路军用押金支付拖欠的水电费、煤气费以及物业费的诉讼请求，一审法院不予支持。若确实存在超出1030元的水电费、煤气费、物业费，双方可协商解决或另行提起诉讼。
对于杜晓兰要求路军支付房屋清洁费、维修费的诉讼请求，杜晓兰未向一审法院提交各项费用所对应的相应发票，对此一审法院不予支持。关于滞纳金，路军多次表示先清理房屋后一并结算，杜晓兰均予以拒绝，导致滞纳金的产生、增长，故其要求按照合同约定的标准计算滞纳金的主张缺乏事实依据，一审法院不予支持。根据法律规定，路军应按中国人民银行同期同类贷款利率向杜晓兰支付相应的滞纳金。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、路军于判决生效之日起十日内向杜晓兰支付2017年2月1日至2017年2月12日的欠付租金960元；二、路军于判决生效之日起十日内向杜晓兰支付2017年2月13日起至2017年3月10日止的房屋占有使用费2160元；三、路军于判决生效之日起十日内向杜晓兰支付违约金2880元；四、路军于判决生效之日起十日内向杜晓兰支付水电费、煤气费及物业费1030元（该笔款项直接自路军已交纳的2400元押金中扣除）；五、路军于判决生效之日起十日内向杜晓兰支付欠付租金滞纳金（以欠付租金960元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年2月13日起计算至本判决生效之日止）；六、驳回杜晓兰的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，由杜晓兰负担120元，路军负担90元。
二审中，各方当事人均未向法庭提交新的证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于涉案租赁合同是否于2017年2月12日解除。本案中，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效合同，双方均应严格履行。根据双方当事人的陈述及短信记录，路军虽在2017年2月12日要求解除合同，但并未将涉案房屋及时腾空交给杜晓兰，也未与杜晓兰协商达成一致意见，应认定双方继续履行合同，一审法院认定双方租赁合同于2017年2月12日终止不当，应予纠正。杜晓兰于2017年4月30日租赁合同到期时，将路军等人的物品清除出涉案房屋，应认定双方于2017年4月30日将合同履行完毕，但路军于2017年2月以后的房租均未缴纳，故路军尚未缴纳的房屋租金应为7200元（3个月*2400元）。
关于杜晓兰要求路军履行合同规定的交房程序，交出涉案房屋防盗门原配钥匙3把，木质大门原配钥匙2把。如不能交出原配钥匙，应履行保证房屋安全的措施，如路军不能交出涉案房屋的原配钥匙，或采取更换门锁、更换防盗门等保证房屋安全的措施，应承担由此导致的涉案房屋内发生人身安全、财产损失等风险事件的一切责任的主张。本案一审中，杜晓兰并未提出该项诉讼请求，其在二审中提出该项主张于法无据，不予支持。
关于违约金。本案中，根据双方的合同约定，房屋租金应提前15天支付，拖欠房租1个月以上的，应支付相当于年租金20%的违约金。路军目前为止尚未向杜晓兰支付2017年2月1日至2017年4月30日的房租，已构成违约。违约金数额为5760元（2400元*12个月*20%），因杜晓兰仅主张4800元违约金，故，路军应支付杜晓兰4800元违约金。
关于水电费、煤气费及物业费。一审法院已认定路军拖欠的上述费用共计1030元，可从已缴纳的押金中直接扣除，其他的费用若确实存在可另行主张并无不当。
关于房屋清洁维修费。本案中，杜晓兰虽主张清洁维修费用，但并未提交相应的发票。一审判决驳回该项诉讼请求并无不当。
关于滞纳金。本案中，双方在合同中对拖欠房租的罚则既约定了滞纳金又约定了违约金，导致合同显失公平，杜晓兰在主张违约金后又主张滞纳金本院不予支持。
综上所述，上诉人的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初2348号民事判决第四项；
二、撤销济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初2348号民事判决第二、五、六项；
三、变更济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初2348号民事判决第一项为路军于本判决生效之日起十日内向杜晓兰支付2017年2月1日至2017年4月30日的租金7200元；
四、变更济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初2348号民事判决第三项为路军于本判决生效之日起十日内向杜晓兰支付违约金4800元；
五、驳回杜晓兰的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费210元，由杜晓兰负担50元，路军负担160元；二审案件受理费210元，由杜晓兰负担50元，路军负担160元。
本判决为终审判决。
审判长 郭维敬
审判员 赵玉兰
审判员 陈 勇
二〇一八年六月十三日
书记员 李 杨