山东省蓬莱市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蓬民初字第55号
原告王英，女，1966年3月23日出生，汉族，住蓬莱市。
委托代理人王立文，蓬莱市潮水法律服务所法律工作者。
被告蓬莱华和木业有限公司，驻蓬莱市南王工业园珠江路3号。
法定代表人邹峰，任经理。
委托代理人陈冬媛，山�蓬祥律师事务所律师。
原告王英与被告蓬莱华和木业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王英及委托代理人王立文，被告委托代理人陈冬媛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2003年签订售房合同，原告购买被告位于蓬莱市南关路的房屋，按照合同的约定，至2008年1月17日原告已付房款256000元，但被告至今也未给原告办理产权证，被告的行为已构成违约，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，请求判令被告协助原告办理房屋产权证书并承担逾期办理房屋产权证书的违约金，从2008年1月17日起以房款256000元为基数，按每日万分之二点一计算到实际办证之日（计算到2014年4月17日为120960元）。
被告辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求。理由如下�按照房屋现有面积102.4㎡计算原告房款，原告刚好交清房款，但没有缴纳土地出让金及其他费用，在原告交清相关费用的情况下被告可以协助原告办理产权证。原被告签订的售房合同第三条约定，将房款及其他费用交清后，被告负责办理产权证，如需办理土地使用证，费用由原告另行缴纳。被告代政府及有关部门收取的各项税费，售房后如有调整，则原告应该根据政府规定增补各种费用，否则不予办理产权证。本案立案案由定为商品房销售合同纠纷错误，应是房屋买卖合同纠纷，被告并非房地产开发企业，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用主体是房地产开发企业，原告依该解释要求被告承担逾期办证违约责任适用法律错误，其关于违约金的诉请没有法律依据，另原告起诉前也从未向被告主张过逾期办证违约金，其诉�已超过法律规定的诉讼时效。
经审理查明，2003年9月28日，原被告签订售房合同，原告（乙方）购买被告（甲方）位于蓬莱市南关路76号的门市房一套5号。合同约定：一、房屋建筑面积为98.88平方米，室内设施包括水、电设施，防盗门设施等，一楼，二楼按每平方米2500元计算，共计房款247200元。二、双方签订合同时乙方付购房定金200000元，余款47200元于／年／月／日前交齐。三、乙方将购房款及其他费用全部付清后，甲方办责办理产权手续。其他费用是：1、产权手续费／元、交易费／元。2、闭路电视费／元。3、契税8305.9元。4、工本费45元。5、物业管理费15.6元／平方米＊98.88平方米＝1542.50元。6、自来水增容费300元／方＊3方＝900元。累计乙方应付房款和各项费用总额是257993.4元。乙方将各项费用及欠交的房款全部交清后，甲方给予办理产权手续。如需办理土地使用证，费用由乙方另行交纳。甲方代政府及有关部门收取的各项税费，售房后，如有调整时，乙方应根据政府有关部门文件规定标准，增补各种费用，否则甲方不予办理产权证……。以上合同内容中数额均为手写，其余系打印字体。
蓬莱市开发建筑工程有限公司收取了房款256000元，具体为2003年9月28日原告交房款200000元、2008年1月17日交56000元，其中2008年1月17日收据中写有“房款交齐、办证手续费自负”，收据均加盖了蓬莱市开发建筑工程有限公司财务专用章。庭审中原告提交2003年11月13日蓬莱市开发建筑工程有限公司手写证明一份，内容为：房产证正在办理中。特此证明。被告称因为涉诉的楼房由蓬莱市开发建筑工程有限公司施工承建，被告将售房合同盖印后交由该公司，由该公司代为出卖房产，收取房款抵顶工程款。
被告对合同内容及收款收据的真�性均无异议，但辩称涉案房产在2008年办理分层房产证时曾经测量过，面积为102.4㎡，按照合同约定的单价，原告交纳的256000元正好交清房款，并未缴纳合同第三条约定的其它费用和土地出让金。对于原告提交的2003年11月13日的证明，被告认为仅从证明上看不出是否是涉案房产证办理证明，且证明载明时间并没有办理产权证，证明是虚假的。
被告称涉诉房屋现已具备分户过户的条件。楼房大约于2000年开始动工建设，当时为划拨用地建办公楼，2002年建成了综合楼，一二层为门市，三至七层为小公寓。2003年12月交纳了国有土地出让金，土地性质转成商业用地。2008年办理了综合楼整体的土地使用证。综合楼的两端边户一至三层各办理了一个房产证，中间部分，一二楼的门市办理了一个房产证，上层小公寓也分层办理了房产证。（诉争房屋属于一二层中间部分门市房。）被告提供了2003年12月缴纳国有土地使用权出让金登记单（交款通知单）复印件，缴款单位为被告，出让项目为综合楼，出让面积2717平方米。土地出让金总价款为3260400元。提供蓬国用2008第0001号土地使用权证复印件，使用权面积为1205.13平方米，使用人为被告。提供房产证（1－2层）复印件，所有人为被告，填发日期为2008年1月。
被告又提供了其于2013年12月3日，向原告送达过的一份通知，内容为：王英，你所购买的蓬莱华和木业有限公司南关路76号综合楼门市房，现准备统一办理房产手续，因你尚欠公司房款0元、土地出让金57122.82元、办证契税7680元、工本费10元、物管基金1720.32元、自来水增容费900元、交易手续费819.2元、登记费550元、其它0元，以上合计68802.34元。请你在接到该通知后20天内到蓬莱市粮食局财审科交纳，过期视为放弃办理，一切后果自负。
原告认可收�了该通知，但不认可被告所列的交款内容，原告认为：按照合同约定其已经交纳了全部费用，蓬莱市开发建筑工程有限公司在收据上注明“房款交齐，办证手续费自负”，说明原告在交齐房款后只需交纳办证手续费即可，其他费用出卖人即被告再无其他要求。被告通知要求交纳的这几项费用既不是法定的，也不是合同约定的，属于重复收取，所以通知对原告无效；扣除土地出让金部分，办证时如果涉案房屋实际测量后超过约定面积在3%以内，可按照合同约定的2500元／㎡补足，超出3%部分不同意支付，如面积有减少，也按照3%的相关法律规定执行，原告只同意交纳办证手续费，其它费用原告不承担。
本院就原告缴纳房款情况庭后调查了蓬莱市开发建筑工程有限公司，该公司对原告缴纳房款的情况作如下情况说明：王英是后来补齐了房款，并不包括契税。原告对调查查明的房款交纳情况无异议。被告认为按照上述调查情况原告应当缴纳契税并承担土地出让金。
被告认为原告在起诉前从未主张过逾期办证违约金，该请求已过诉讼时效。原告认为合同到现在也没有履行完毕，违约金应该计算到何时不确定，该持续行为未过时效。原告未就其诉前曾主张过逾期办证违约金举证。
上述事实，有原告提交的购房合同、当事人陈述、庭审笔录、调查笔录等在案为凭，足以采信。
本院认为，原、被告双方在签订合同之时虽未完备房屋及土地的相关合法手续，但起诉前已补办完毕，其售房合同应按有效合同处理，考虑被告并非有资质的房产开发企业，其纠纷可参照一般房屋买卖纠纷处理。被告作为房屋出卖人负有协助原告办理房屋产权过户的义务。对于被告抗辩应由原告交清其他费用，本院认为对于其他费用的给付，合同第三条中对�列有明细，并写明由购房者承担，原告主张其不予承担此费用证据不足，不予采信，在办证过程中如费用有增减，可根据实际情况核算增减款项。对于被告抗辩的土地出让金的问题，合同第三条约定“……乙方将各项费用及欠交的房款全部交清后，甲方给予办理产权手续。如需办理土地使用证，费用由乙方另行交纳。”并没有明确土地出让金的给付是办房产证的前提，办理土地使用证确也存在办证费用，但与土地出让金并非同一概念。另外，被告提交的土地出让金交费通知单上出让面积2717平方米，而蓬国用2008第0001号土地使用权证复印件中记载的使用权面积为1205.13平方米，土地出让金数额并非被告主张的简单分摊计算即可确定。综上，本院认为被告抗辩不成立，被告应协助原告办理房屋产权证书，向房产登记部门提交房屋过户的完备资料，原告请求�令被告协助办理产权证书，应予支持。
关于原告请求逾期办证违约金的问题，一是合同并未明确房屋交付时间以及办证的具体时间，无从认定逾期的事实；二是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，指出“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案被告不适用，即使按原告主张的该解释第十八条规定的“自合同订立之日起90日”作为办证时限计算，则2003年9月订立合同，2003年12月即为办证最后时间，诉讼时效自此计算，也已超过两年诉讼时效规定。故对原告逾期办证违约金的请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告蓬莱华和木业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告王英办理房屋产权过户手续。
二、驳回原告王英对于逾期办证违约金的诉讼请求。
案件受理2719元，由被告负担50元，原告负担2669元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 王莉敏
审 判 员 王 琪
代理审判员 李素云
二〇一四年十一月十日
书 记 员 王 伟