广东省深圳市福田区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）深福法民三初字第2393号
原告黄某某，女，汉族，1972年3月12日出生，住址广东省深圳市罗湖区。
委托代理人王恩伟，广东广和律师事务所律师。
委托代理人汪平刚，广东广和律师事务所律师。
被告文某芳，女，汉族，1968年5月26日出生，住址广东省深圳市福田区。
被告文某某，男，香港居民，1961年1月17日出生。
被告文某（曾用名何志辉），男，汉族，1991年8月4日出生，住址广东省深圳市福田区。
被告文某某、被告文某共同委托代理人钟翔翎，北京市东元（深圳）律师事务所律师。
被告文某某、文某共同委托代理人张赛，北京市东元（深圳）律师事务所律师。
原告黄某某诉被告文某芳、被告文某某、被告文某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月16日立案受理。
2006年6月1日，原告（乙方）与被告文某芳、文某（甲方）签订了一份《房产转让协议书》，约定：甲方拥有深圳市福田区岗厦村东三坊191号第五层501房（以下称涉案房产），建筑面积约80平方米的房屋，甲方保证涉案房产产权无任何纠纷；甲方同意将涉案房产转让给乙方，转让价12万元，签订本协议时乙方一次性付清；甲方应将与涉案房产有关的资料复印给乙方，乙方拥有涉案房产的所有权，甲方及任何第三人等有关人员不得干涉；政府有关部门允许此类房产办理房地产权证时，甲方有义务协助乙方办理房产证，办证的一切费用由乙方负责；涉案房产如遇政府征收，所得补偿款由乙方享有，与甲方无关。协议签订后，原告依约支付了转让款，被告文某芳、文某向原告交付了房屋。原告对涉案房产形成了事实上的管控，占有使用达9年有余。近期，被告文某芳的哥哥文某某自称其才是涉案房产的产权人，称被告文某芳不能对涉案房产行使买卖的权利，并委托他人侵入涉案房产，采取换锁、停止供水供电等措施，将原告赶出涉案房产。自此，原告失去了对涉案房产的占有使用权，故请求判令：1、确认原告与被告文某芳、文某签订的《房产转让协议书》无效。2、三被告向原告返还房屋价款12万元，并自2006年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息损失；3、三被告向原告赔偿损失240万元，按3万元/平方米计算；4、被告承担本案诉讼费。庭前，原告撤回了第3项诉讼请求。
被告文某芳未作答辩，开庭时缺席。
被告文某某辩称，一、涉案房产是在岗厦村集体土地上建成，属于“小产权房”，且原告并非岗厦村村民，根据《土地管理法》等相关规定，涉案房产不得转让给原告，涉案《房产转让协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。二、涉案房产归被告文某某所有，原告与被告文某芳恶意串通私自买卖涉案房产并长期占有，侵害了被告文某某的利益，故涉案《房产转让协议书》存在恶意串通损害第三人利益的情形，亦应属无效。涉案合同签订的背景、合同内容及合同履行情况也表明原告及被告文某芳具有损害被告文某某利益的主观恶意，表现在：1、被告文某芳出卖被告文某某的房产，明知会因此损害被告文某某的利益，主观恶意明显；2、涉案房产虽无产权证书，但仍有部分证明权属关系的资料，原告未获取任何资料以确认房产权属，且在合同中约定“双方对该套房确属于甲方文某芳所有承担法律责任”，表明原告在不确定被告文某芳是否产权人的情况下，知道或者应当知道房产转让协议会侵害真实产权人的利益，仍与被告文某芳签订涉案合同，也具有明显的主观恶意；3、涉案合同造假痕迹明显，涉案房产的面积只有47.1平方米，而合同约定的是80平方米，房屋面积系房产转让协议中的主要内容，涉案合同中约定的房屋面积与实际面积相差甚远，有违常理。三、被告文某某不是涉案合同当事人，不应承担合同无效后的法律后果，无须对原告及被告文某芳承担任何责任；原告长期无权占有被告文某某的房产，应向被告文某某赔偿占有使用房产期间的费用。四、被告文某某也未收取过任何房款，原告要求被告文某某返还房屋转让款并赔偿利息损失没有事实和法律依据。
被告文某辩称，1、被告文某不清楚涉案房产转让事宜，涉案《房产转让协议书》中“何志辉”的签名及捺印不是被告文某本人所为。2、即使《房产转让协议书》是真实的，当时被告文某未满18周岁，属于未成年人，应由其法定代理人文某芳承担责任，且被告文某也从未收取过相应房款，原告要求被告文某承担共同返还房款的责任没有依据。
经审理查明，2006年6月1日，原告（乙方）与被告文某芳、文某（甲方）签订了一份《房产转让协议书》，约定甲方将拥有的涉案房产转让给乙方，转让价12万元，签订本协议时乙方一次性付清（收款凭收据）；甲方应将与涉案房产有关的资料复印给乙方，乙方拥有涉案房产的所有权，甲方及任何第三人等有关人员不得干涉；政府有关部门允许此类房产办理房地产权证时，甲方有义务协助乙方办理房产证，办证的一切费用由乙方负责；涉案房产如遇政府征收，所得补偿款由乙方享有，与甲方无关。被告文某在《房产转让协议书》中以其当时的曾用名何志辉署名。同日，广东巨龙律师事务所何永生律师对该协议出具了《见证书》。被告文某在本案审理过程中曾申请对涉案《房产转让协议书》中“何志辉”的签名及捺印的真实性进行鉴定，在庭审后又撤回鉴定申请。
协议签订当日，原告向被告文某芳支付了转让款12万元，被告文某芳向原告出具了《收条》并向原告交付了涉案房产。《收条》载明：今收到黄某某购岗厦村东三坊191栋501房款12万元。
2015年7月4日，被告文某某委托他人在涉案房产门上张贴了一份《告知》，内容为：501室住客请于2015年7月6日中午12点前搬离该住所，同时将停水、停电，如到时间未搬离，本房东本着维护自身的权益，将对你进行强制搬离，如出现任何后果自负。被告文某某于当月强行收回了涉案房产。
另查，原告提交的一份深圳市福田区福田街道岗厦社区居民委员会于2007年7月2日出具的《房屋证明》载明：文某芳系福田区岗厦村村民，其在岗厦村东三坊193号、192号、191号拥有房屋三栋，面积共2000平方米，已全部出租，年租金收入60万元。
被告文某某提交的一份深圳市福田区街道办事处岗厦社区工作站于2016年3月16日出具的《证明》载明：我社区原村民文某某位于深圳市福田区岗厦村东三坊191号房屋是岗厦股份公司村民自建房红线范围内建造房屋，于1994年12月竣工。
涉案房产未办理房产登记手续，未取得合法报建手续。2009年11月24日，被告文某某就岗厦村东三坊191号整栋共5层房屋向深圳市福田区福田街道办事处申报深圳市农村城市化历史遗留建筑普查，相关行政主管部门还未作出处理决定。
再查，被告文某某与被告文某芳系兄妹关系，被告文某芳与被告文某系母子关系。
以上事实有《房产转让协议书》，《见证书》，《收条》，《告知》，深圳市福田区福田街道岗厦社区居民委员会于2007年7月2日出具的《房屋证明》，深圳市福田区街道办事处岗厦社区工作站于2016年3月16日出具的《证明》，《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报表》及当事人的陈述为证。
本院认为，2009年5月21日深圳市第四届人民代表大会常务委员会通过的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第五条规定，经普查记录的违法建筑，市政府应当区别其违法程度，根据本决定以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的要求，分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理。涉案房产系未取得建设工程规划许可证所建设的房屋，被告文某某已就涉案房产向行政主管部门提交了农村城市化历史遗留建筑普查申报材料，因行政处理的不同结果将影响对合同效力的认定，在行政主管部门的处理决定作出之前，原告请求确认买卖合同无效以及合同无效后返还房款，不属于人民法院主管范围，原告的起诉应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条的规定，裁定如下：
驳回原告黄某某的起诉。
本案案件受理费27430元（已由原告预交），退回给原告。
如不服本裁定，原告及被告文某芳、被告文某可在裁定书送达之日起十日内、被告文某某可在裁定书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 姚 璇 娟
人民陪审员 候 媛 蓉
人民陪审员 高 兰
二〇一六年八月三十日
书 记 员 雷小勇（代）
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