北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终7975号
上诉人（原审被告）：韩秀梅，女，1953年11月13日出生。
委托诉讼代理人：马静（韩秀梅之女）。
被上诉人（原审原告）：赵淑清，女，1963年1月23日出生。
委托诉讼代理人：李梦宇，北京冠和权律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马睿，北京冠和权律师事务所律师。
上诉人韩秀梅因与被上诉人赵淑清房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初5518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
韩秀梅上诉请求：1.撤销原审法院的判决第一项、第二项、第三项，驳回对方的全部诉讼请求；2.赵淑清支付韩秀梅提前退租房屋违约金10800元、损坏厨房橱柜费用4500元、损坏房屋瓷砖费用1000元、损坏厕所灯具及安装费用150元、租住期间的水费280元。事实和理由:1.原审法院认定事实不清。《北京市房屋租赁合同》履行期限内，韩秀梅未要求解除合同。赵淑清单方要求解除《北京市房屋租赁合同》，其应为违约方，承担违约责任。2.赵淑清租赁房屋期间损坏了厨房橱柜、房屋瓷砖、厕所灯具等，且未向韩秀梅结清水费，赵淑清应向韩秀梅支付相关费用。3.原审法院程序违法。韩秀梅在原审就提前退租违约金，厨房橱柜、房屋瓷砖、厕所灯具的损坏赔偿等问题提起了反诉，原审法院多次告知韩秀梅反诉请求错误冲突等，致使韩秀梅在本案中撤回了反诉。原审法院未尊重韩秀梅的诉讼权利。4.原审法院非法为赵淑清开具调查令，调取了韩秀梅与第三人的房屋预售合同，泄露了韩秀梅的隐私。
赵淑清辩称，同意原审法院的判决，不同意韩秀梅的上诉请求和理由。
赵淑清向一审法院起诉请求：1.韩秀梅退还赵淑清房屋租金19000元（月租金3800元乘以5个月）；2.韩秀梅返还赵淑清押金7000元；3.韩秀梅支付赵淑清违约金3800元；4.韩秀梅返还赵淑清5个月歌华有线电视费90元；5.韩秀梅支付赵淑清另找房屋中介费4500元；6.韩秀梅支付赵淑清5个月房租差额3500元（每月增加700元）。
一审法院认定事实：2015年7月25日,韩秀梅（出租方、甲方）与赵淑清（承租人、乙方）在居间人北京丁丁优房科技信息有限公司的居间下签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定出租房屋312（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积74.29平方米，户型2室1厅1卫，甲方身份处勾选为代管人。合同第三条租赁期限约定租期自2015年8月1日至2016年7月31日；第四条租金及押金约定租金为每月3500元，支付方式为押二付十二，押金为7000元。双方合同还约定了其他内容。
2016年7月17日，韩秀梅（甲方、出租人）与赵淑清（乙方、承租人）签订《房屋租赁（续签）合同》约定续租时间为2016年8月1日至2017年7月31日，房屋租金为每月3800元，支付方式为年付。该续签合同第三条载明：“租赁期间，甲乙双方不得无故解除合同否则属于违约，如有特殊情况需要终止合同，必须提前一个月通知对方，双方协商解决。”第七条载明：“租赁期间发生的水、电、煤气、物管、有线等费用由乙方支付，在前个租期交纳的保证押金，在这个租期继续适用，待期满后甲乙双方不再续签，以上费用结清。”第八条载明：“双方必须严格遵守合同，如甲方违约则按该房一个月租金，作为违约赔偿金。乙方违约则所付押金不退，作为违约赔偿金。”第十条补充协议载明：“取暖费2200元、物业费580元、歌华有线电视费216元；其他未说明内容按原合同条款内容执行。”经询，赵淑清已支付韩秀梅2016年8月1日至2017年7月31日一年房屋租金45600元、取暖费
2200元、物业费580元、有线电视费216元。
庭审中，赵淑清提交了其与韩秀梅的短信记录，拟证明2016年年底韩秀梅向赵淑清频繁提出看房、其欲出售房屋，且双方就交接房屋已经达成一致意见。韩秀梅提出赵淑清将有些信息删除，并在2017年4月20日庭审时称短信记录有些内容可能发生，但表示自己没有携带手机需要回去核实，并主张带人看房与解除租赁合同没有必然关系。经法院当庭核实，赵淑清提交的短信记录是其与韩秀梅提供的手机号码之间所产生。2017年5月8日开庭审理时，韩秀梅称自己手机坏了无法恢复，找不到赵淑清提交的短信记录，并主张短信记录是赵淑清提交的，应该是有删减。
赵淑清提交的短信记录中2017年2月19日载明：“大姐，早上好！我终于找到房子了，一直担心找不到房子，您的房子卖了我就没有去处了。我已经签好合同，一两天搬家，等我搬完，给您把家收拾干净，我们交接，你考虑一下这个月退给我三分之一的房费。谢谢！”当日韩秀梅回复：“你好，这个月马上月底了，你办完后再交给我，只能从三月份算起。”随后赵淑清发送短信：“我两边都花钱不妥吧，再说合同没有到期也是有一个月违约金的，是这个道理吧，我没有要违约金啊，我找房还花了中介费。这是房介规矩，您也是知道的。违约金和退房金您考虑一下吧。谢。”2月20日，赵淑清发送短信：“您看看我们下午2点交接房可以吗?我打电话，您也没有接，今天下午你要是不方便，晚上也可以，我等您。我等着出差。”2月25日，韩秀梅回复：“下午两点半，我委托我女婿过去办理，我要看俩孙子。”2月26日，赵淑清发送短信：“商谈房子的事，你不回话是何意？不谈吗？现在自己卖不出去房却说‘你搬走了，我们租给谁？’还想再拖我一个月房费？我想这样拖着没有意思，你已经拖了我一个多星期，给个意见今天约的时间谈不谈？”韩秀梅答复：“一会儿到。”
2017年2月25日，韩秀梅委托其女婿邢德文前往涉案房屋与赵淑清办理交接。赵淑清称该日交接时，其已明确表示屋内书柜不要了，因邢德文只同意退5个月房屋租金不同意退押金，赵淑清称其不同意前述方案后邢德文就不接收涉案房屋，故其将涉案房屋钥匙和电卡放在桌上就离开房屋。韩秀梅在2017年5月8日庭审中称其是“委托女婿过去看一下情况，看下屋里物品使用情况、损坏情况，后来没谈成，赵淑清的东西还在屋里，赵淑清说自己东西不要了，赵淑清自己没有搬走，我们也不敢扔。”
关于涉案房屋是否出售问题，根据赵淑清的申请，法院出具协助调查令，由赵淑清方调取了韩秀梅（出卖方）与案外人王佩英（买受方）于2017年3月28日签订的房屋买卖合同，该买卖合同载明涉案房屋出售时的租赁情况为“出卖人未将房屋出租。”同日签订的补充协议内也载明关于房屋租约的约定勾选的是“无”。2017年5月8日开庭审理时，赵淑清出示了前述买卖协议，韩秀梅当庭未发表质证意见，而是提交了不动产权证书，拟证明没有出售事实。2017年5月26日开庭审理时，韩秀梅提交了打印日期为2017年3月28日，由韩秀梅与案外人王佩英、证明人王影签字的补充协议（二），拟证明房屋买卖双方及居间人已协商决定“该房屋出租事宜，不构成该房屋买卖违约责任。”赵淑清对该份协议真实性不予认可，并称居间方并非王影个人，协议日期不应为打印。
双方存在争议的事实：一是2017年2月19日韩秀梅短信答复“你好，这个月马上月底了，你办完后再交给我，只能从三月份算起”是否是双方协商一致达成解除合同的合意；二是赵淑清提出要求韩秀梅赔偿另租房屋中介费及房屋差价损失。
关于双方是否达成解除合同的合意一节，就韩秀梅发送给赵淑清的上述短信，韩秀梅表示是赵淑清删减了内容，其不记得是什么意思了。2017年6月7日开庭时，韩秀梅的委托诉讼代理人邢德文称双方2017年2月25日没有办理过交房手续，是赵淑清想退租，当时没有同意赵淑清的退租方案，水费没有交清、橱柜有损坏，屋内还有赵淑清的个人物品；该日庭审时，邢德文还表示房屋内有赵淑清的书柜和床上用品，又称当时没有仔细看，还表示双方没有交接，当日是去谈退租的事情，但双方没有谈妥。赵淑清则称，2月25日当天其已经明确表示书柜不要了，双方是因为韩秀梅不同意退押金所以没有谈好。
关于赵淑清主张的房屋中介费及房屋差价损失，其申请证人杨某出庭作证，杨某表示赵淑清请其帮忙找房子，开始没有想着赵淑清支付佣金，但后来别人介绍也有佣金，其在帮赵淑清找到丽水园的房子后就收取了赵淑清一个月房租作为佣金。韩秀梅对此证人证言不予认可。此外，赵淑清提交了2017年2月12日杨某代其与案外人刘娜就302号房屋签订的《房屋租赁合同》，载明租金为每月4500元，租期为36个月。韩秀梅不认可该份合同的真实性。
另查，涉案房屋中次卧由韩秀梅自用存放物品，其余部分（含主卧、一厅、一卫）由韩秀梅出租给赵淑清使用，租赁期内双方均持有涉案房屋钥匙，租赁期内韩秀梅曾到涉案房屋次卧取过物品。
又查，韩秀梅提交了不动产权证书，载明涉案房屋登记坐落，登记房屋权利人为韩秀梅。
再查，韩秀梅庭审中提交了涉案房屋照片及水费催缴单，拟证明赵淑清欠缴水费并造成屋内设施损失，韩秀梅曾提出要在本案中反诉，后又表示不在本案中提出反诉。
一审法院认为，依法成立的合同对双方具有约束力。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，韩秀梅与赵淑清签订房屋租赁合同，未违反法律、行政法规等强制性规定，应属合法有效。结合双方之间的短信往来、当庭陈述、双方提交的证据材料，法院确认2017年2月19日双方已协商一致解除租赁合同，并协商自2017年3月起开始计算退还租金。2017年2月25日，赵淑清与韩秀梅约定对涉案房屋进行交接，该日赵淑清已明确表示房屋内的书柜其不要了，韩秀梅亦知晓该情节，双方仅因退租细节未能达成一致意见而未签署书面交接清单。考虑到韩秀梅持有涉案房屋钥匙且明知赵淑清交房意图，其拒绝接收房屋并要求继续履行合同的说法，法院无法采信。因双方已经就涉案房屋租赁合同解除一事达成一致意见，且2017年2月25日韩秀梅具备收房条件，故对于赵淑清要求韩秀梅退还2017年3月至7月五个月租金19000元的请求，法院予以支持。韩秀梅在本案中明确表示不提出反诉，故合同解除后韩秀梅收取的押金7000元亦应退还赵淑清。关于赵淑清提出的剩余有线电视费一节，因合同约定有线电视费由赵淑清负担，租赁期内一年的有线电视费216元已由赵淑清预先支付给韩秀梅，现双方提前解除合同，赵淑清主张韩秀梅返还2017年3月至7月五个月的有线电视费90元，理由正当，法院予以支持。关于韩秀梅提出的欠缴水费及物品损失一节，其可另行解决。
关于韩秀梅主张赵淑清单方提出退租、违反合同约定一节，没有事实和法律依据，法院不予采信。关于赵淑清提出的违约金一节，因其并未提交证据证明韩秀梅存在违约行为，故对于该项请求，法院不予支持。关于赵淑清提出的另租房屋中介费及房租差额损失，无法律和合同依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、韩秀梅于本判决生效后十日内退还赵淑清2017年3月1日至2017年7月31日房屋租金19000元；二、韩秀梅于本判决生效后十日内返还赵淑清房屋押金7000元；三、韩秀梅于本判决生效后十日内退还赵淑清2017年3月1日至2017年7月31日有线电视费90元；四、驳回赵淑清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：韩秀梅与赵淑清签订《房屋租赁（续签）合同》，不违反法律、行政法规等强制性规定，为有效合同，各方均应当按照合同约定履行义务。
当事人协商一致，可以解除合同。《房屋租赁（续签）合同》已经因当事人的协商一致而解除。2017年2月19日，韩秀梅短信的表述“你好，这个月马上月底了，你办完后再交给我，只能从三月份算起”应当理解为其认为三月份解除合同的意思表示。2月20日，赵淑清发送的短信“您看看我们下午2点交接房，可以吗?我打电话，您也没有接，今天下午你要是不方便，晚上也可以，我等您。我等着出差”应当理解为赵淑清认同三月份解除合同的意思表示，并要求办理交接。2月25日，韩秀梅的回复“下午两点半，我委托我女婿过去办理，我要看俩孙子”应当理解为其同意办理交接的日期为2月25日。根据双方之短信往来，应当视为赵淑清与韩秀梅就解除合同达成了一致意见，且租金计算至2017年2月底。《房屋租赁（续签）合同》解除后，韩秀梅应退还赵淑清剩余租金及押金。原审法院对此处理正确，本院予以确认。
即使原审法院就韩秀梅提出的反诉进行了释明，该释明不违反程序法的规定。本案中，韩秀梅的答辩意见是《房屋租赁（续签）合同》还在有效期未解除，而其拟提出反诉的主张却是赵淑清支付提前退租房屋违约金10800元。韩秀梅的答辩意见的逻辑基础是合同不应当解除，韩秀梅反诉主张的逻辑基础是合同应当解除。其答辩意见与反诉自相矛盾。当事人的请求自相矛盾时，原审法院就此进行的释明不违反程序法的规定。
韩秀梅在原审中撤回的反诉不属于本案二审的审理范围。我国民事诉讼法为二审终审制。一审中未处理之请求如果在二审中直接进行处理，则会造成实质上的一审终审，有违我国民事诉讼法二审终审制的诉讼框架设计。韩秀梅要求赵淑清支付提前退租房屋违约金、损坏厨房橱柜费用、损坏房屋瓷砖费用、损坏厕所灯具及安装费用、租住期间水费之诉讼请求不属于二审之审理范围，本院不予审查。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费452元，由韩秀梅负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘国俊
审 判 员 范 磊
二〇一七年十一月七日
法官助理 张 超
书 记 员 武 旋