江苏省淮安市淮安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0803民初4592号
原告：江苏淮安农村商业银行股份有限公司，住所地淮安市清河区健康东路69号。
法定代表人：徐建强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陆宝峰，该公司员工。
委托诉讼代理人：万小哥，该公司员工。
被告：杨学军，男，1956年12月14日出生，汉族，住淮安市淮安区，现住淮安市淮安区。
被告：程玉芬，女，1961年9月13日出生，汉族，住淮安市淮安区，现住淮安市淮安区。
原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司（以下至判决主文前简称农商行）与被告杨学军、程玉芬金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农商行的委托诉讼代理人陆宝峰到庭参加诉讼，被告杨学军、程玉芬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告农商行提出诉讼请求：1、被告杨学军归还借款本金25万元，利、罚息及复利7479.89元（利、罚息及复利已计算至2017年4月13日，以后利罚息及复利按照合同约定顺延计算至实际给付之日止），合计257479.89元；2、原告对位于淮安市淮安区翔宇花园小区53号楼3101室抵押物进行拍卖、变卖，对拍卖、变卖所得价款享有优先受偿；3、被告承担本案的诉讼费用。
事实和理由：2016年2月24日被告杨学军向原告（淮安区支行）借款25万元，约定于2017年2月23日到期，年利率8.15%，此笔贷款由被告杨学军、程玉芬提供房产进行抵押。贷款到期后，借款人及抵押担保人均未履行还款义务。
被告杨学军、程玉芬未作答辩。
原告针对诉讼请求依法提交了：原告单位的营业执照、法定代表人身份证明书各一份、被告杨学军、程玉芬身份证复印件各一份，原、被告签订的最高额个人担保借款合同一份、房地产抵押合同复印件一份，他项权证复印件一份，借款借据复印件一份、原告单位的帐目明细一份等证据在卷，经本院审查，予以认定。
本院经审理认定事实如下：2014年2月23日原、被告双方签订最高额个人担保借款合同一份，合同约定：借款人向贷款人申请借款，贷款人根据借款人的用款申请和贷款人的可能，分次向借款人发放借款。担保人自愿为借款人自2016年2月23日至2019年2月22日止，在贷款人处办理最高本金余额不超过25万元的借款提供担保。借款人每次提款的借款期限自借款人实际提款日起至约定还款日止，以借据的记载为准，但任何一笔提款的还款日不得迟于本条所确定借款额度使用期间的终止日，在此期间和最高本金余额内，借款人可循环使用借款额度，不再逐笔签订借款合同，每笔贷款的金额、期限、还款方式，借款用途等以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律约束力。本借款的担保方式为最高额抵押担保。担保人同意以位于淮安市淮安区翔宇花园小区53号楼3101室房屋作为本合同项下借款的抵押物，上述抵押物暂作价45.5万元。担保范围为本合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及律师费抵押财产的处置费、过户费等贷款人实现债权的费用。抵押人应在本合同签订后5日内到有关登记机关申办抵押登记手续，并将抵押物他项权证书、抵押登记的文件的正本原件及其他权利证书交贷款人保管，本合同项下债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权依法以抵押物折价、或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。杨学军在借款人处签名，程玉芬在担保人处签名，农商行在贷款人处加盖公章。
同日原、被告双方签订房地产抵押登记合同一份，合同约定：为确保债务人杨学军于2016年2月23日起至2019年2月22日向原告发生的债权额25万元的主合同履行，被告杨学军、程玉芬以位于淮安市淮安区翔宇花园小区53号楼3101室房屋设立最高额抵押担保，本抵押合同所担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用。2016年2月23日办理了抵押登记并领取他项权证，登记债权数额为25万元。
2016年2月24日原告将25万元贷款发放至被告杨学军的帐号为62×××51账户上，借据中约定借款期限从2016年2月24日到2017年2月23日，年利率8.15%，每月21日结息。被告杨学军立借据一份给原告，借到原告借款25万元。借款后被告仅归还借款本金12.5万元及利息46444.83元，后被告杨学军未能按约还款，截止到2017年4月13日被告尚欠原告借款本金25万元，利、罚息及复利7479.89元，本息合计257479.89元。原告索款未果，遂诉至本院。
本院认为，原、被告签订的最高额个人担保借款合同，房地产抵押合同是各方当事人真实意思表示，且不违反国家法律规定，合同合法有效，各方当事人应当按合同约定履行义务。被告杨学军借款后未能按合同约定归还借款本息是本案纠纷产生的主要原因，应承担归还原告借款本息并承担逾期付款违约责任的民事责任。截止到2017年4月13日被告尚欠原告借款本息257479.89元有原告向法庭提供借款申请书、最高额个人担保借款合同、借款借据及原告单位帐目明细表予以证实，经本院审查，予以认定。
因被告杨学军未按约还款，现原告要求对被告杨学军、程玉芬所有的位于淮安市淮安区翔宇花园小区53号楼3101室房屋进行拍卖、变卖，对拍卖、变卖所得价款由原告优先受偿符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
被告杨学军、程玉芬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己民事权益作出的处分。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杨学军于本判决生效之日起十日内偿还原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司借款本金25万元，利、罚息及复利7479.89元，本息合计257479.89元（利、罚息及复利已计算至2017年4月13日，以后利罚息及复利按照合同约定顺延计算至实际给付之日止）；
二、原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司对被告杨学军、程玉芬位于淮安市淮安区翔宇花园小区53号楼3101室的房屋折价或拍卖、变卖后所得价款在25万元范围内优先受偿。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5242元（原告已预交5242元），减半收取2621元，由被告杨学军负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户银行：中国银行股份有限公司淮安城中支行；账号：62×××15；单位：江苏省淮安市中级人民法院）。
审判员 崔兆海
二〇一七年九月七日
书记员 陈 祯
附页--裁判依据的法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。