重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）綦法民初字第05853号
原告重庆市綦江区篆塘镇珠滩村村民委员会，住所地重庆市綦江区篆塘镇。
负责人谢青志，村主任。
委托代理人廖中平，重庆市綦江区东溪法律服务所法律工作者，特别授权代理。
委托代理人王凤，重庆市綦江区东溪法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被告重庆斌越建设（集团）有限公司，住所地重庆市綦江区郭扶镇交通路50号。
法定代表人丁傅滨，经理。
委托代理人艾正伟，男，1982年11月20日出生，汉族，公司员工，住重庆市綦江区，一般授权代理。
委托代理人李大勇，重庆天伸律师事务所律师，一般授权代理。
原告重庆市綦江区篆塘镇珠滩村村民委员会（以下简称珠滩村委会）诉被告重庆斌越建设（集团）有限公司（以下简称斌越公司）确认合同有效纠纷一案，本院2015年7月20日立案受理后，依法适用简易程序由审判员余波独任审判，于2015年9月25日、2015年10月12日、2015年10月21日、2015年11月27日公开开庭进行了审理。原告珠滩村委会负责人谢青志及其委托代理人王凤、被告斌越公司的委托代理人艾正伟、李大勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告珠滩村委会诉称，2004年原重庆市綦江县第十八建筑安装工程有限公司在篆塘镇修建房屋出售。2005年3月23日，原、被告约定将原綦江县篆塘镇的房屋以房价35000元出售给原告，当即原告预付购房款25000元，2006年1月24日，原告向被告支付10000元购房款，同时被告将房屋移交给原告使用。2005年7月4日，原重庆市綦江县第十八建筑安装工程有限公司变更为重庆骑腾建设（集团）有限公司，后又变更为重庆斌越建设（集团）有限公司。请求判决被告立即将位于綦江区篆塘镇的房屋过户给原告。办理房产证后可以再给被告10000元。（审理中，原告珠滩村委会变更诉讼请求为“判决确认买卖合同有效”）。
被告斌越公司辩称，起诉主体不适格，应当驳回起诉。原告是基层群众性自治组织，并非《民法通则》规定的民事主体。村委会未得到村民会议授权，其所签订的合同违反法律强制性规定，应当认为是无效的。斌越公司未与原告签订合同和收款，原、被告未就房屋买卖达成一致的意思表示。原告需要证据证明第二分公司是否存在、性质如何、其与斌越公司关系如何、是否有授权。如果没有证据，主体就不适格。假设起诉主体适格，原、被告合同不成立，对标的、数量、金额均不明确，应当驳回诉求。原告开始使用被告房屋，并非双方成立买卖关系，而是将房屋暂时借给原告使用。假设合同成立，那么该合同也属于重大误解，应当予以撤销。如果将原告诉称的预付款认定为房屋总价款，不利于市场交易秩序的稳定，也违背了民法的等价有偿和意思自治原则。履行过户是合同义务，原告已经超过诉讼时效应当驳回诉求。
经审理查明，2004年，原重庆市綦江县第十八建筑安装工程有限公司第二分公司在篆塘镇修建房屋出售。原告珠滩村委会拟购买一套房屋，随即，重庆市綦江县第十八建筑安装工程有限公司第二分公司将其在綦江县篆塘镇所建房屋中的一套交原告珠滩村委会使用。2005年3月23日，原告珠滩村委会向重庆市綦江县第十八建筑安装工程有限公司第二分公司预交购房款25000元。2006年1月24日，经篆塘镇政府转账代原告珠滩村委会又交了10000元购房款。但该房一直未登记到原告珠滩村委会名下。2010年3月29日，重庆市綦江县第十八建筑安装工程有限公司第二分公司取得了该房屋产权证（207房地证20XX字第3XXX号）。2013年4月9日，该房过户登记给被告斌越公司。登记申请书载明房屋座落“綦江县篆塘镇X街X号”，变更登记后房屋坐落登记为“綦江区篆塘镇”（房产档案20XX第00XXX0号）。期间，重庆市綦江县第十八建筑安装工程有限公司第二分公司在綦江县篆塘镇所建其余房屋均已出售给他人。
另查明，重庆市綦江县第十八建筑安装工程有限公司第二分公司为重庆市綦江县第十八建筑安装工程有限公司下属企业。重庆市綦江县第十八建筑安装工程有限公司于2005年7月4日变更为重庆骑腾建设（集团）有限公司，重庆市綦江县第十八建筑安装工程有限公司第二分公司于2005年8月12日变更为重庆骑腾建设（集团）有限公司第二分公司。2012年10月10日，重庆骑腾建设（集团）有限公司变更为重庆斌越建设（集团）有限公司。2013年6月20日，重庆骑腾建设（集团）有限公司第二分公司决议解散后注销，由所隶属企业法人承担其建筑资质范围内的业务联系。
审理中，原告珠滩村委会自愿表示办理房产证后可以再给被告10000元。2015年11月23日，原告珠滩村委会变更诉讼请求为“判决确认原、被告之间位于綦江区篆塘镇房屋的买卖合同有效”。
以上事实，有当事人陈述、营业执照、组织机构代码证、身份证、收据、分公司基本情况、分公司设立登记申请书、变更情况、分公司注销登记申请书、房产档案、证人证言等在案为凭，经庭审质证及审查，可以认定。
本院认为，民事主体的合法权益应受法律保护，从事民事活动应遵循诚实信用原则。本案争议的焦点是诉讼主体是否适格、买卖是否成立及有效、是否已过诉讼时效等问题。关于诉讼主体是否适格问题。原告珠滩村委会是依法成立的群众性自治组织，能够独立享有一定的民事权利、承担一定的民事义务。其认为自己在民事活动的过程中权利受到损害，依法提起诉讼维护权利，是适格的原告。被告斌越公司经过几次变迁，承担了原重庆市綦江县第十八建筑安装工程有限公司第二分公司的权利义务。原告珠滩村委会根据原重庆市綦江县第十八建筑安装工程有限公司第二分公司出具的收据起诉，被告斌越公司也是适格的被告。关于买卖是否成立及有效的问题。书面合同并非买卖关系成立的必要条件。虽然原、被告双方未签订书面的买卖合同，但重庆市綦江县第十八建筑安装工程有限公司第二分公司之前已将房屋交给原告珠滩村委会使用，随即又两次出具收据并明确收款事由为购房款，可知双方意为建立买卖合同关系。双方在收据上没有明确原告珠滩村委会购买房屋的门牌号，因双方事前已将房屋交付使用，该房之前单独办理“207房地证20XX字第3XXX号”房地产权证，现已依法变更登记给被告斌越公司（房产档案20XX第00XXX0号）。审理中被告斌越公司也陈述除此之外的其余房屋均已另行出售，故原、被告买卖的标的物是明确的。对于该房屋的价款，原告珠滩村委会两次交付了购房款共计35000元，并自愿表示被告斌越公司协助办理房屋过户登记手续后再支付10000元，不违反法律规定，本院予以准许。被告斌越公司认为原告珠滩村委会所说价格太低，房屋当时价值每平方米超过900元，但未举示相关证据予以证实，本院不予采信，房屋价款以原告珠滩村委会实际交付金额为准。故双方买卖房屋是真实意思的表示，标的及价款均可依法确定，原、被告买卖合同成立且合法有效。被告斌越公司认为原、被告之间买卖合同的标的物、价款均不明确，双方买卖关系不成立的辩称意见，本院不予采信。被告斌越公司认为其对双方合同有重大误解，也未举示证据予以证实，本院亦不予采信。关于诉讼时效问题。因为原、被告双方并未明确约定为原告珠滩村委会办理产权登记的具体期限，且原告珠滩村委会已实际占有使用房屋多年，基于占有对该房屋享有的权利应当依法受到保护。双方事实上的买卖关系应当且也能够全面履行。故被告斌越公司辩称已过诉讼时效，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
原告重庆市綦江区篆塘镇珠滩村村民委员会与被告重庆斌越建设（集团）有限公司之间关于綦江区篆塘镇（房产档案20XX第00XXX0号）房屋的买卖合同有效。
本案案件受理费40元，由原告重庆市綦江区篆塘镇珠滩村村民委员会负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
审判员 余波
二０一五年十二月一日
书记员 张鑫