湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0105民初3583号
原告:武汉金龙日盛实业有限公司,住所地：武汉市汉阳区黄金口工业园金花路1号。
法定代表人：牛月彩,系该公司总经理。
委托诉讼代理人：李志强，系北京德和衡（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。
被告:王能。
被告:费青芳。
两名被告共同委托诉讼代理人：胡蕊，系北京市京师（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。
两名被告共同委托诉讼代理人：付国盈，系北京市京师（武汉）律师事务所实习律师。特别授权代理。
原告武汉金龙日盛实业有限公司与被告王能、费青芳返还原物纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，依法由审判员肖政担任审判长，与人民陪审员刘理娟、付北达组成合议庭，于2017年12月7日公开开庭进行了审理。原告武汉金龙日盛实业有限公司的委托诉讼代理人李志强、被告王能、费青芳的共同委托诉讼代理人胡蕊、付国盈均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉金龙日盛实业有限公司诉称：原告与两名被告于2014年2月11日签订了《厂房租赁合同书》一份，约定由原告将位于武汉市汉阳区黄金口都市工业园金花路1号租赁给被告经营使用，厂房严格按照经核准的生产经营范围和该厂房原规划设计的生产使用性质，用于从事被告营业执照核准的产品生产及仓储，其污染符合国家相关规定标准，厂房内禁止自行做饭等内容。合同签订后，被告随即对租赁房屋进行装修改造，待装修改造完成后，原告才知晓被告租赁该厂房是用于员工的住宿起居生活，但基于被告投入了大量的人力财力进行装修，在对被告做了风险提示后，也无奈接受了现状。合同履行期间，被告按照合同约定支付了租金。王能在经营使用涉案厂房期间，一直使用“人然服饰”招牌。合同期满后，原告多次催促被告拆除住宿隔断，床具及通风管等生活配套设施，恢复厂房的本来面目和用途，被告不予理睬，导致该厂房一直被被告占有使用，在2015年8月，被告找到原告要求继续承租使用涉案厂房，让第三人（王能的服装加工厂的厂长）签字，并由人然服饰来支付租金。张良才是王能聘用的生产厂厂长，2015年原告于张良才的的《厂房租赁合同书》实际上还是原、被告之间发生租赁关系，只是王能让张良才代表其签订租赁合同，并且继续交纳租金及物业费的单位与2014年2月原、被告之间的租赁合同实施期间的情况一样，还是由王能交纳。原告为了避免损失减少，暂时没有坚持要求被告及时拆除设施。原告在2015年8月与张良才签订租赁合同时，没有要求被告拆除设施设备支付占有使用费，并不表明原告在2016年张良才退出租赁后无权要求被告拆除设施设备支付占有使用费。即使被告主张的原告于2015年8月1日将涉案房屋租赁给他人使用的情况属实，也不妨碍原告要求被告拆除房屋装修设施设备、支付占有使用费的诉讼请求成立。在被告的装修没有破坏租赁房屋的主体结构情况下，原告没有理由扣押被告的装修保证金与被告装修是否违反租赁合同约定无关。综上，原告起诉要求被告腾退位于武汉市汉阳区黄金口都市工业园金花路1号的房屋，拆除房屋装修设施设备；向原告支付占有使用费377,412元，直至被告将租赁房屋腾退清空；向原告支付物业费25，161元；本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一、《厂房租赁合同书》一份，证明原告与两名被告于2014年2月11日签订了上述合同及相关合同内容，该合同第2条、第7.2条、第10条约定，被告只能将租赁房屋用于时装加工厂，而不得做其他用途;
证据二、收据原件一份及收据复印件四份，证明被告在上述租赁合同租赁期间其租金及物业管理费是向原告缴纳的，并且2015年7月29日王能名下的“人然服饰”还在向原告支付租金及管理费；
证据三、照片打印件十八张，证明被告违反合同约定进行装修的设备及装饰物至今仍然占用原告一栋三层的厂房；
证据四、责令限期改正通知书、装修物拆除通知、装修物限期拆迁通知各一份，证明2015年12月14日武汉富安居物业管理公司向人然服饰公司（王能）出具责令限期改正通知书一份，被告王能在通知书上签收；2016年1月30日原告公司向王能出具装修物拆除通知一份；2016年3月5日原告公司向王能出具装修物限期拆除通知一份；
证据五、营业执照一份，证明王能是个人经营，其经营范围为服装销售；
证据六、责令限期整改指令书两份，证明武汉市汉阳黄金口都市工业园区管理办公室于2015年11月30日向武汉理想新世纪有限公司出具黄金口工业园（2015）101号责令限期整改指令书一份，武汉市富安居物业管理有限公司于同日向人然服饰公司（王能）转发责令限期整改指令书一份，王能在指令书上签字认可；
证据七、照片打印件一份，证明王能租赁原告房屋后，在房屋外墙设置人然服饰招牌；
证据八、收据原件五份，证明被告在2014年2月16日向原告支付用电保证金10,000元、租赁厂房装修保证金13，919元、租金（2014年2月11日至8月10日）107，832元、物业费16,703元、装修垃圾清运费5,000元，说明被告的物业管理费一直向原告交纳，并且上述装修保证金在被告完成装修后已经如数退还给被告。
被告王能、费青芳辩称：原告要求被告腾退房屋、拆除房屋装修设施设备，违反了双方《厂房租赁合同书》中第7.2条的约定，且原告已经接受装饰装修设施设备现状并予以利用产生收益，故被告无拆除和腾退的义务。被告自租期届满后未占有使用涉案厂房，未进行经营活动，原告所称的腾退及拆除房屋设施设备没有事实依据。原告要求被告支付占有使用费的请求没有法律或合同的依据。原告要求被告向原告支付物业费的请求，不仅原告诉讼主体资格不适格，而且被告自租期届满后未占有使用涉案厂房，未进行经营活动，上述请求缺乏法律和事实依据。双方《厂房租赁合同书》于2015年2月11日到期，原告所诉已过诉讼时效。故被告不同意原告诉请，在此基础之上被告承诺涉案房屋内被告装修的设施设备原告可以任意处置。合同于2015年2月10日到期后被告结清租金及水电费后即将可移动设备设施全部搬离涉案房屋。武汉金龙日盛实业有限公司实际上在与王能、费青芳的租赁合同结束后，已经实际接收该厂房，并实际利用了王能、费青芳设置的装饰装修设施设备出租经营并收取租金。在双方租赁合同签订后被告进行装修时向原告交纳了租赁厂房装修保证金，当时原告是明确知晓被告正在进行装修以及装修的具体内容，而不是原告所称的不知道被告在装修，而是在装修完成之后才知道被告进行了装修以及装修内容。原告在被告装修前收取了装修保证金，装修完成后将装修保证金退还给被告，其行为说明原告对被告装修内容认可无异议。
两名被告为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据一、《厂房租赁合同书》一份，证明原告与被告之间租期届满后，又将涉案房屋于2015年8月1日至2016年7月31日出租给张良才经营使用，原告公司实际上在与王能、费青芳的租赁合同结束后，已经实际接收该厂房，并实际利用了王能、费青芳设置的装饰装修设施设备出租经营并收取租金；
证据二、《前期物业服务协议》一份，证明被告租赁原告房屋期间，物业费收取的主体为武汉富安居物业管理公司，而不是原告。
经庭审质证，关于原告提交的证据，两名被告认为证据一《厂房租赁合同书》虽然真实，但不能达到原告证明目的；证据二中的收据原件无法核实，没有原告公司公章，并且即使真实，也不能证明租金及物业费是由被告王能交纳的，四份收据复印件不符合证据规则，故均不予认可；证据三照片系黑白打印件，内容模糊，指向不明，并且在双方租赁合同到期后至今，中途原告曾经将涉案房屋租赁给他人使用，即使存在相关遗留设备及物品，也不能证明就是被告当时装修的设备和装饰物，故不予认可；证据四2016年1月30日装修物拆除通知及2016年3月5日装修物限期拆除通知，被告从未收到，不予认可；责令限期改正通知书被告从未收到过，该通知书系由武汉富安居物业管理公司出具，出具时间为他人租赁涉案房屋期间，即使通知书上的王能签名真实，也与本案缺乏关联，故不予认可；证据五营业执照虽然真实，但不能证明被告王能是人然服饰的经营者；证据六中武汉市汉阳黄金口都市工业园区管理办公室于2015年11月30日向武汉理想新世纪有限公司出具的黄金口工业园（2015）101号责令限期整改指令书，出件方及收件方均与本案无关，与本案缺乏关联性，不予认可。武汉市富安居物业管理有限公司于同日向人然服饰公司（王能）转发的责令限期整改指令书虽然真实，由于文件内容系由富安居公司打印的，只能证明王能作为张良才与原告租赁合同的担保方在该文书上签订字，并不表明王能认可人然服饰由其经营；证据八收据原件虽然真实，但该证据上没有原告公司的印章，不能证明被告的物业管理费是向原告交纳的。关于两名被告提交的证据，原告认为证据一《厂房租赁合同书》不真实，并且即使合同真实，根据该合同第1.4条约定可以看出，涉案房屋装修是被告按照张良才的生产要求为其装修的；证据二《前期物业服务协议》虽然真实性，但是在实际操作中是由原告公司向被告收取的物业管理费。经审查，原告提交的证据二中的四份收据系复印件，不符合证据规则；证据三照片系黑白打印件，内容模糊，指向不明，不能达到其证明目的；证据四中2016年1月30日《装修物拆除通知》及2016年3月5日《装修物限期拆除通知》，原告未能提交充分证据证明被告收到过两份文件，不能达到其证明目的，故本院对上述证据均不予采信。本院对原、被告提交的其他证据的真实性予以采信。
经审理查明：原告与两名被告于2014年2月11日签订了《厂房租赁合同书》一份，约定由原告将位于武汉市汉阳区黄金口都市工业园金花路1号（出租面积为1，198.16平方米）租赁给两名被告经营使用；合同约定租赁日期为2014年2月11日截止至2015年2月10日止，月租金合计17，972元；厂房严格按照经核准的生产经营范围和该厂房原规划设计的生产使用性质，用于从事被告营业执照核准的产品生产及仓储，其污染符合国家相关规定标准；厂房内禁止自行做饭；除原告同意被告续租外，被告应在本合同的租期届满以后3日内返还该厂房和有关设施设备；被告返还该厂房和有关设施设备，应当符合正常使用后的状态，包括对该厂房的装饰装修也不得拆除等内容。被告在租赁经营期间对涉案厂房进行了装修，原告在被告装修前收取了租赁厂房装修保证金13，919元，装修完成后将装修保证金退还给被告。合同履行期间，被告按照合同约定向原告支付了租金及水电费。期间涉案厂房由武汉富安居物业管理公司进行物业管理，物业管理费由原告公司代收后转交给武汉富安居物业管理公司。合同到期后，被告停止在该厂房中继续经营使用。2015年8月1日，原告与张良材签订《厂房租赁合同书》一份，约定由原告将上述租赁厂房租赁给张良才经营使用，合同租赁日期为2015年8月1日至2016年7月31日止，该厂房现状是经王能按张良才安全生产要求和技术工艺或生产设施的内容、标准做主自行装修等内容。被告王能在该合同担保栏签名。合同签订后，原告依照合同约定将涉案厂房租赁给张良才经营使用。
另查明：武汉市汉阳黄金口都市工业园区管理办公室于2015年11月30日向武汉理想新世纪有限公司出具黄金口工业园（2015）101号责令限期整改指令书一份，注明“经查，你单位存在下列问题：1、一栋存在三合一现象；2、人然服饰车间存在：消防通道堵塞；消防标识不足；安全培训不到位……，现责令你单位对上述四项问题于2015年12月15日前整改完毕”；武汉市富安居物业管理有限公司于同日向人然服饰公司（王能）转发责令限期整改指令书一份，王能在指令书上签字认可。
还查明：目前涉案厂房闲置无人使用，经原、被告共同清点，该厂房中有隔断宿舍房间及厕所共计85间（含厕所4间）、水冷空调风机系统设备12套（含通风管道设施）、简易床110套、不锈钢淋浴水桶2个、摄像头5枚。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。原、被告于2014年2月11日签订的厂《房租赁合同书》系双方真实的意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效，故双方均应按照该协议所约定的内容履行各自的义务。
就原告在被告装修涉案厂房期间及装修后租赁经营期间，是否曾经主动要求被告停止或者拆除对涉案厂房的装修，原告未能提交充分证据证明。原告在开庭审理过程中表示“……待（被告）装修改造完成后，原告才知晓被告租赁该厂房是用于员工的住宿起居生活……（原告）无奈接受了现状”，并且原告在被告装修前收取了租赁厂房装修保证金13，919元，装修完成后将装修保证金退还给被告。原告上述行为表明在被告装修涉案厂房期间及装修后租赁经营期间对被告的装修行为及装修内容是明确知晓并接受同意的。双方在合同履行过程中，虽未订立书面协议，但双方已经事实上变更了《厂房租赁合同书》中关于“厂房严格按照经核准的生产经营范围和该厂房原规划设计的生产使用性质，用于从事被告营业执照核准的产品生产及仓储，其污染符合国家相关规定标准；厂房内禁止自行做饭”等相关约定内容。原、被告《房租赁合同书》约定“（租赁期满时）被告返还该厂房和有关设施设备，应当符合正常使用后的状态，包括对该厂房的装饰装修也不得拆除。”目前涉案厂房中的隔断宿舍房间、厕所、水冷空调风机系统设备、不锈钢淋浴水桶及摄像头等均属于厂房的附合装修内容，根据上述合同约定，租赁期满时被告没有拆除的权利和义务。因原、被告《房租赁合同书》到期后被告即停止在该厂房中继续经营使用，双方未签署物品交接清单，原、被告《房租赁合同书》到期后至今原告曾另行将涉案厂房租赁给他人经营使用。关于目前该厂房中留存的简易床等非附合装修物品，原告认为全部系被告于租赁涉案厂房经营时所购置，租赁期满时被告未予搬离一直占用使用厂房至今，但未能就此提交充分证据予以证明，被告亦不予认可。由此，原告要求被告腾退位于武汉市汉阳区黄金口都市工业园金花路1号第1栋3层的房屋，拆除房屋装修设施设备；向原告支付占有使用费377,412元，直至被告将租赁房屋腾退清空的诉讼请求，缺乏事实、合同约定及法律上的依据，本院不予支持。
原告关于2015年原告于张良才的的《厂房租赁合同书》实际上还是原、被告之间发生租赁关系，只是王能让张良才代表其签订租赁合同的主张，未能提交证据证明，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定……”本案原告起诉认为被告在双方《厂房租赁合同书》期满后占有使用涉案厂房，其行为延续至今，要求被告腾退房屋、拆除装修设施设备、支付占有使用费，符合上述法律规定，故被告关于双方《厂房租赁合同书》于2015年2月11日到期，原告所诉已过诉讼时效的主张，本院不予支持。
合同履行期间涉案厂房由武汉富安居物业管理公司进行物业管理，物业管理费由原告公司代收后转交给武汉富安居物业管理公司，收取物业管理费的权利主体为武汉富安居物业管理公司，原告公司无权对被告收取物业管理费。并且原告未能提交充分证据证明在双方合同期满后，被告仍然继续占有使用涉案租赁厂房，故原告要求被告向原告支付物业费25，161元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告武汉金龙日盛实业有限公司的诉讼请求。
本案受理费人民币7，399元，由原告武汉金龙日盛实业有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 肖 政
人民陪审员 刘理娟
人民陪审员 付北达
二〇一八年五月三十一日
书 记 员 刘 朝