温州市鹿城区人民法院执 行 裁 定 书（2016）浙0302执异29号案外人：谢丽文，女，1962年2月21日出生，汉族，住上海市南汇区。申请执行人：泰顺华府置业有限公司，住所地：浙江省泰顺县罗阳镇东大街12号（工商银行七楼）。法定代表人：苏孝锋，董事长。委托代理人：阮建峰、许云仙，浙江国兆律师事务所律师。被执行人：浙江凯达光学有限公司，住所地：浙江省温州市鹿城区炬光园工业区。法定代表人：徐清娒，董事长。被执行人：温州远洋眼镜有限公司，住所地：浙江省温州市鹿城区沿江工业区11号地块。法定代表人：叶子建，董事长。被执行人：徐清娒，男，1957年8月6日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被执行人：李群，女，1960年8月21日出生，汉族，住址同上。本院在执行申请执行人泰顺华府置业有限公司（以下简称：华府置业公司）与被执行人浙江凯达光学有限公司（以下简称：凯达光学公司）、温州远洋眼镜有限公司（以下简称：远洋眼镜公司）、徐清娒、李群金融不良债权追偿纠纷一案中，案外人谢丽文向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月20日进行公开听证，申请执行人华府置业公司的委托代理人许云仙，案外人谢丽文到庭参加听证。现本案已审查终结。案外人谢丽文称：申请执行人华府置业公司与被执行人徐清娒等金融不良债权追偿纠纷一案已经进入执行程序，贵院作出（2015）温鹿执民字第38号执行裁定书，查封了登记在徐清娒名下的坐落杭州市西湖区之江路138号云栖蝶谷玉蝶苑别墅6幢房产，案外人为此特提出异议。事实上，该房屋系案外人购买的二手房。案外人与被执行人徐清娒系朋友关系。2011年，案外人与被执行人徐清娒协商，将上述房产出售给徐清娒，双方签订了房屋买卖合同，约定了双方的权利义务。案外人基于对徐清娒的信任，双方先行办理了房产过户手续，并约定将上述房产抵押贷款后再支付房款。然而，徐清娒将该房产抵押之后，却没有贷款交付给案外人。后徐清娒承认，其无力支付房款，该房屋仍应属于案外人所有。2011年底，案外人开始对上述房产进行装修，并累计投入装修费1000余万元，并一直使用至今。案外人认为，贵院将该房产的装修与房产本身一并进行拍卖，显然侵害了案外人的合法权益。请求1、中止对坐落杭州市西湖区之江路138号云栖蝶谷玉蝶苑别墅6幢房产的执行；2、确认案外人对杭州市西湖区之江路138号云栖蝶谷玉蝶苑别墅6幢房屋享有所有权；3、确认案外人对坐落杭州市西湖区之江路138号云栖蝶谷玉蝶苑别墅6幢房屋添置的附属物即装修、家电设施、景观、增设的空间等享有所有权；4、如第2项请求不被支持，请求将坐落杭州市西湖区之江路138号云栖蝶谷玉蝶苑别墅6幢房产添置的附属物在该房产拍卖或变卖程序中分离或从该房产所获拍卖款、变价款中优先支付给案外人。申请执行人华府置业公司称：案外人称其与被执行人徐清娒于2011年签订房屋买卖合同，因基于信任，先办理产权过户手续，这明显不符合交易习惯。案外人不可能基于信任将上千万元的房产在没有付款的情况下过户给他人，且在房屋抵押后，对房屋进行装修。案外人提供的证据不能证明其是该房屋的所有权人，贵院对该房产采取查封、拍卖等执行措施，符合法律规定。请求驳回案外人的执行异议。本院查明：广发银行股份有限公司温州分行（以下简称：广发银行温州分行）与被执行人徐清娒签订了《最高额抵押合同》一份，约定：被告徐清娒以其所有的坐落杭州市西湖区之江路138号云栖蝶谷玉蝶苑别墅6幢房产作为抵押物，以担保广发银行和凯达光学公司于2011年8月17日至2015年7月29日期间所签订的一系列合同项下债务履行，抵押担保债权最高本金余额为2300万元。2011年8月18日，双方办理了上述房产的抵押登记手续。2013年11月25日，广发银行温州分行与被执行人凯达光学公司签订了《额度贷款合同》一份，广发银行温州分行向凯达光学公司提供授信额度为2500万元。同日，广发银行温州分行与被执行人远洋眼镜公司、徐清娒、李群分别签订了《最高额保证合同》一份，约定：由远洋眼镜公司、徐清娒、李群作为保证人，以担保广发银行温州分行与凯达光学公司于2013年11月25日签订《额度贷款合同》项下债务履行，保证担保债权之最高本金余额均为2500万元，保证方式为连带责任保证。2013年12月6日，广发银行温州分行依据合同约定向其发放贷款2500万元。但被执行人凯达光学公司未能按期偿还贷款本息。2014年8月22日，广发银行温州分行与申请执行人华府置业公司签订了《债权转让协议》，约定将上述债权及其担保权利转让给华府置业公司。为此，申请执行人华府置业公司向本院起诉。本院于2015年5月22日作出（2015）温鹿商初字第38号民事判决书，判决：一、凯达光学公司于本判决生效之日起十日内偿付华府置业公司借款本金2500万元及逾期利息；二、若凯达光学公司未在上述期限内履行第一项债务，则华府置业公司有权以拍卖、变卖徐清娒名下的坐落杭州市西湖区之江路138号云栖蝶谷玉蝶苑别墅6幢房产，所得价款对上述债务在2300万元范围内优先受偿；三、远洋眼镜公司、徐清娒、李群对上述第一项条款中的债务在2500万元范围内承担连带偿还责任。该民事判决书生效后，权利人华府置业公司于2015年9月1日向本院申请执行。本院于同年9月11日作出（2015）温鹿执民字第3337号执行裁定书，裁定：查封被执行人徐清娒名下的坐落杭州市西湖区之江路138号云栖蝶谷玉蝶苑别墅6幢房产；限被执行人7日内履行法律文书确定的义务，逾期不履行，则依法拍卖、变卖上述财产。同年10月12日，本院发出公告，责令被执行人徐清娒或实际居住人在2016年10月31日前自行腾空迁出杭州市西湖区之江路138号云栖蝶谷玉蝶苑别墅6幢房屋，由本院予以拍卖、变卖或抵债。案外人谢丽文知晓后，向本院提出执行异议。另查明：坐落杭州市西湖区之江路138号云栖蝶谷玉蝶苑别墅6幢房产原登记在黄建忠、包彦芬名下。2010年3月18日，黄建忠、包彦芬在台州市正立公证处办理了委托公证，委托谢丽文代为出售杭州市西湖区之江路138号云栖蝶谷玉蝶苑别墅6幢房屋及收取房款等事项。同年5月4日，案外人以黄建忠、包彦芬代理人的名义将上述房屋以1800万元的价格出卖给被执行人徐清娒。同年5月6日，上述房屋产权变更登记至被执行人徐清娒名下。2011年下半年，案外人委托浙江绿城臻品装饰设计工程有限公司对上述房屋进行装修。上述事实有案外人提供的身份证、业主基本情况登记表、物业费用缴纳发票、汇款单、装修合同、装修发票、银行转账凭证、企业法人营业执照、工资表、杭州市房屋转让合同、委托公证书，本院依职权调取的（2015）温鹿商初字第38号民事判决书、房屋他项权证、（2015）温鹿执民字第3337号执行裁定书、公告，以及案外人、申请执行人的陈述等证据所证实。本院认为，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，本院对被执行人徐清娒名下的坐落杭州市西湖区之江路138号云栖蝶谷玉蝶苑别墅6幢房产采取查封、拍卖等执行措施，符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。申请执行人受让了广发银行温州分行对涉案房产的抵押权利，并经本院生效民事判决书确认，依法享有对涉案房产的抵押权。案外人不是涉案房产的原所有权人，也不是该房产的现所有权人，其仅仅是原房屋所有权人的委托代理人，其主张对涉案房产享有物权，以及要求排除执行，没有事实和法律依据，不能对抗申请执行人享有的抵押权。案外人在涉案房产抵押登记后对房屋进行了装修，属于在涉案房屋上增添附属物，因装修部分无法单独分割，故其不享有独立于涉案房产之外的物权。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第86条的规定：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。案外人只能就涉案房产的装修损失，向房屋所有权人即被执行人徐清娒主张。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十二条的规定，抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。根据上述司法解释的规定，申请执行人享有的抵押权及于房屋附属物。案外人要求房产添置的附属物从该房产所获拍卖款、变价款中优先支付给案外人，不符合法律规定。案外人提出的执行异议，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第86条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十二条的规定，裁定如下：驳回案外人谢丽文的执行异议。如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  苏 惺审 判 员  沈文江审 判 员  林 洁二〇一六年八月二十五日代书记员  季珊珊