浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙嘉民终字第272号
上诉人（原审被告）：孙桂芳。
委托代理人：王建华。
上诉人（原审被告）：陆敬初。
被上诉人（原审原告）：董颜萍。
被上诉人（原审原告）：董宇锋。
两被上诉人委托代理人：吴秋平。
上诉人孙桂芳、陆敬初因与被上诉人董颜萍、董宇锋房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2011）嘉南民初字第3549号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年5月8日受理后，依法组成了合议庭，于2013年6月4日公开开庭审理了此案。上诉人陆敬初，孙桂芳的委托代理人王建华及被上诉人董颜萍、董宇锋的委托代理人吴秋平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，孙桂芳、陆敬初系夫妻，孙桂芳原系嘉兴市西园商场职工，其于1993年10月从单位购买了位于嘉兴市秀水兜三秀弄10幢506室的房屋（购房款14988元当即付清，后于1996年8月14日取得房屋所有权证），董仁林系董颜萍、董宇锋的父亲，其原工作单位是嘉兴市第二地方工业公司，与孙桂芳实际是大单位的同事，且与陆敬初因工作关系熟识。1994年6月15日，董仁林与陆敬初（代表售方孙桂芳）就上述房屋签订一份售房协议，主要约定：1.房屋售价叁万陆仟元，购方房款付清，壹星期内将钥匙交给购方，房产权证由西园发给售方后转给购方；2.房屋过户费用由购方承担，售方应协助购方办理完毕；3.本协议一式两份，签字后协议成立，任何一方不得推翻，售方推翻协议要加倍赔偿购方柒万贰仟元；若购方推翻协议作自行放弃房屋权利，与售方无关，售方可不理购方。该协议落款处购方由董仁林签名，售方由陆敬初签名“孙桂芳”。
售房协议签订后董仁林即入住该房屋，至1996年8月孙桂芳就所购的上述房屋取得房屋所有权证（嘉字第054167号），随即将该房屋所有权证交给董仁林，一并交付的还有孙桂芳本人支付购房款的收据、西园商场同意其转让房屋的证明等材料，此后至2002年5月，双方在土管部门办理了该房屋土地使用权转移登记手续，董仁林于2002年5月31日取得上述交易房屋的国有土地使用证（嘉土国用2002字第104388号）。同年10月28日，为办理房屋产权过户手续，董仁林与陆敬初二人至嘉兴市房管处签订了一份房屋买卖合同，该合同中仍确定房屋成交价为36000元，并明确房款已于1994年6月15日前以现金一次性付清，陆敬初代表卖方在合同上签名“孙桂芳”，同时陆敬初作为孙桂芳的配偶向房管部门出具一份同意转让房屋的法定共有人意见书，但此时孙桂芳因房价问题，拒绝到房管部门办理房屋转让过户手续，此事搁置。董仁林曾催促办理，2005年5月9日，陆敬初、孙桂芳夫妻二人写了一份证明，内容为“在1994年6月15日秀水兜三秀弄10幢506室已卖给董仁林”，但之后双方一直未完成房产过户手续，董仁林于2011年12月20日诉至该院。
另认定，董仁林于2011年12月24日死亡，其法定第一顺序继承人为董颜萍、董宇锋。
原审法院认为，本案是一起公民之间有关二手房屋买卖合同争议的纠纷案件，根据双方当事人的诉、辩意见，本案的争议焦点在于：一、售房协议的效力问题；二、售房协议有无实际履行（特别是董仁林是否付清房款）；三、董颜萍、董宇锋起诉是否超过诉讼时效。
关于焦点一，该院认为，涉案诉争房产嘉兴市秀水兜三秀弄10幢506室房屋系孙桂芳于1993年从其单位嘉兴市西园商场购买，且是在其与陆敬初婚姻关系存续期间取得，属夫妻共同财产，由于购方董仁林原工作关系上与孙桂芳实际是同事，且董仁林与陆敬初熟识，如此的熟人关系，可以说买卖双方之间对于该房屋的来源、房屋权利人等基本情况均是清楚的。根据《最高人民法院关于适用﹤婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条规定：因日常生活需要而处理夫妻共同财产，任何一方均有权决定。基于此，双方于1994年6月15日签订售房协议时，陆敬初的身份既是房屋共有人，又是协议经办人，对陆敬初在协议上代签“孙桂芳”名字的行为，购房人董仁林完全有理由相信陆敬初可以代表夫妻两人对外出售房屋，符合《中华人民共和国合同法》第四十九条关于表见代理的情形。另一方面，结合之后的履行情况看，孙桂芳、陆敬初已向董仁林交付了房屋以及登记为孙桂芳名下的房屋权属证书，协助办理了该房屋土地使用权转移登记手续等，这些行为表明房屋的登记产权人孙桂芳已经开始履行合同，即对协议的效力进行了追认。因此，该院认定本案中售房协议合法有效。孙桂芳以自己未签字、不同意出售为由否认售房协议效力，缺乏事实依据，不能成立。
关于焦点二，该院认为，双方的房屋买卖合同已在实际履行过程中，且董仁林已经支付了购房款36000元，理由如下：1.售房协议第二条约定“……购方房款付清，一星期内将钥匙交给购方，房产权证由西园发给售方后转给购方”，按通常的理解，该内容有履行的先后顺序，即在购方董仁林付清房款之后才交付房屋以及条件具备后交付产权证，如先履行一方不履行义务则后履行一方依法有权拒绝履行。但根据现有证据和庭审查明的事实，孙桂芳、陆敬初在1994年就已将房屋实际交付董仁林并由其及家属使用至今，1996年8月孙桂芳取得权属证书后又向董仁林交付了房屋所有权证、原购房时付款收据、房产交易产权登记费收据等原件材料。若董仁林未依约付清房款，被告方完全有理由拒绝向其交付材料，而要求董仁林先付清房款。2.2002年10月28日因办理房屋过户手续的需要双方签订一份格式的房屋买卖合同，合同第二条中明确“商定成交价格为36000元，乙方（指董仁林）已在1994年6月15日前以现金方式一次性付清”，陆敬初在该合同上签字，属于确认的表示，且同时陆敬初又向房管部门出具一份同意房屋转让的法定共有人（配偶）意见书，这些办理转让过户行为的具体实施，足见双方已经认可关于购方已支付房款36000元的事实。3.从国土资源局调取的证据，证明在2002年5月孙桂芳就双方的房屋买卖事项提供了协助，配合买方办理了其房屋土地使用权的登记和过户给董仁林的事实。4.孙桂芳、陆敬初于2005年5月9日出具书面证明“在1994年6月15日秀水兜三秀弄10幢506室已卖给董仁林”，该院对该内容审查认为，既然已经明确房屋已出卖的事实，则按诚实信用原则和通常的交易习惯理解，应当得出双方已经钱物两清的结论。综上，本案现有证据已经形成完整证据链，足以证明董仁林已经付清协议约定的购房款36000元。孙桂芳、陆敬初所提对方没有付款的抗辩意见，意在免除自己履行房屋产权转让过户的义务，与大量客观存在的双方已经在实际履行房屋买卖合同的事实不符，且孙桂芳、陆敬初不能作出合理的解释，故不予采信。
关于焦点三，本案董颜萍、董宇锋诉请孙桂芳、陆敬初继续履行售房协议、限期协助办理房屋所有权转移登记手续，根据庭审查明的双方履行合同的情况，只剩下孙桂芳、陆敬初对所涉房屋负有协助办理所有权过户的义务，这是房屋已经实际交付后的附随义务，且售房协议对于房屋过户事项只约定售方应协助购方办理完毕，未约定履行期限，故董颜萍、董宇锋的起诉并未超过诉讼时效，孙桂芳、陆敬初的诉讼时效抗辩理由不能成立，不予采纳。
综上所述，本案中董仁林与孙桂芳、陆敬初签订的售房协议合法有效，且双方已经履行了合同大部分义务，孙桂芳、陆敬初的拖延行为表明其不愿履行协助办理房屋过户义务，已构成违约，依法应当承担继续履行的责任，董颜萍、董宇锋的诉讼请求成立，予以支持。鉴于原购房人董仁林已死亡，董颜萍、董宇锋系董仁林的法定继承人，故孙桂芳、陆敬初应当向董颜萍、董宇锋履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、1994年6月15日董颜萍、董宇锋的父亲董仁林与孙桂芳、陆敬初签订的售房协议合法有效；二、孙桂芳、陆敬初于该判决生效后十五日内就交易的嘉兴市秀水兜三秀弄10幢506室房屋协助董颜萍、董宇锋办理房屋所有权转移过户手续（办理过户的相关税费由董颜萍、董宇锋负担）。案件受理费3300元，由孙桂芳、陆敬初负担，于判决生效后七日内交纳。
宣判后，孙桂芳、陆敬初不服，共同向本院提起上诉称：1、从被上诉人提供的证据来看，均不能得出被上诉人之父董仁林已支付涉案房屋购房款的结论，其证据链对已支付房款的事实没有高度盖然性。2、被上诉人主张的过户请求权是一种合同之债，应当受到诉讼时效的制约。暂且不论董仁林是否已支付过房款，董仁林知道或者应当知道过户的权利被侵犯之日的最后时间为2002年10月28日，即房屋登记部门的格式《房屋买卖合同》的签订时间，依照诉讼时效2年的规定，董仁林过户手续的权利期间至迟在2004年10月27日前，现该债权请求已超过诉讼时效，故不受法律保护。3、董仁林入住涉案房屋并非是依据合同，而是在1994年6月15日前由陆敬初作为同事暂借给董仁林居住。
董颜萍、董宇锋答辩称：1、根据双方签订的售房协议第二、四条，董仁林在签约时已全额支付36000元购房款；根据售房协议签订后的履行情况，包括上诉人交付房屋、所有权证行为，协助办理土地使用权申请及过户手续行为，再次签订格式的房屋买卖合同行为（该合同中再次确认36000元已付清），上诉人出具房屋已卖给董仁林的证明等，相关证据已形成完整的证据链，已充分证明董仁林已全额支付房款的事实。2、本案中，双方均已履行售房协议的主要义务，协助办理过户手续系附随义务，不适用诉讼时效，且在原审中陆敬初亦不否认董仁林生前曾多次向其催办过户手续的事实。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、被上诉人之父董仁林是否已付清购房款36000元；二、被上诉人要求上诉人协助办理过户手续的诉讼请求是否适用诉讼时效的规定。
关于争议焦点一。本院认为，根据在案的证据，可以认定董仁林已经按照约定向上诉人支付了购房款36000元，理由如下：一、根据《售房协议》第二条的约定“购方房款付清，壹星期内将钥匙交给购方，房产权证由西园发给售方后转给购方”。从文义解释的角度讲，该条存有两种理解：1、购方已付清房款，售方一星期内将钥匙交予购方，房产权证由西园发给售方后转给购方；2、售方在购方付清房款的一星期内，将钥匙交予购方，房产权证由西园发给售方后转给购方。本院认为，鉴于上诉人在1994年即已将涉案房屋实际交付董仁林并由其及家属使用至今，涉案房屋的产权证已由上诉人交予董仁林等事实及相关交易习惯，即使按照第二种理解，亦能推断出董仁林已支付购房款的事实，如果购房款未付清，上诉人完全可以按照约定拒绝交付房屋及相关产权证。关于上诉人认为董仁林的入住并非依据本案的售房协议而是基于协议签订前双方的房屋借用关系以及为配合董仁林办理户口等事宜才将产权证交予董仁林的意见，本院认为，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但上诉人并未提供相关证据，本院不予采纳。二、2002年10月28日双方再次签订了一份格式的房屋买卖合同，其第二条中明确载明“双方商定成交价格为人民币3.6万元，乙方（指董仁林）已在94年6月15日前分1次付清，付款方式：现金。”该合同属于双方对之前签订的《售房协议》的一种确认表示。就本争议焦点而言，该证据属于直接证据，庭审中，陆敬初对合同的内容亦予以认可，故可以认为上诉人已经认可董仁林已支付购房款36000元的事实。综上，基于上述理由以及其他在案证据，被上诉人对其诉讼请求所依据的事实的证明已达到民事诉讼的证明标准，可以认定董仁林已经按照约定向上诉人支付了购房款36000元，上诉人的相关抗辩意见无证据支持及事实依据，本院不予支持。
关于争议焦点二。本院认为，在房屋买卖合同纠纷案件中，出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权，办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。本案中，董仁林按约向上诉人支付了购房款36000元，涉案房屋亦已由上诉人交付于董仁林，并由董仁林及其亲属占有使用至今，现被上诉人请求上诉人履行协助办理所有权登记手续，因该项请求权具有物权性质，故不适用诉讼时效的规定。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人孙桂芳、陆敬初负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李伟
代理审判员 陈远
代理审判员 倪勤
二〇一三年六月十三日
书 记 员 邵洁