湖南省临澧县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）临民一初字第202号
原告（反诉被告）张惠民，男，1973年1月6日出生，汉族，住临澧县安福镇楚天豪园小区1—**栋***号。
被告（反诉原告）黄革政，男，1968年2月8日出生，汉族，住临澧县安福镇护城社区山边居民小组***号。
委托代理人李敏，湖南朝阳律师事务所律师。
原告（反诉被告）张惠民与被告（反诉原告）黄革政房屋租赁合同纠纷一案，本院2013年4月8日受理后，依法适用简易程序，分别于2013年4月25日、2013年5月29日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）张惠民、被告（反诉原告）黄革政及其委托代理人李敏到庭参加了诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2014年1月27日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）张惠民、被告（反诉原告）黄革政的委托代理人李敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张惠民诉称，原、被告于2010年4月签订了一份《合作经营协议》，协议约定，原告（反诉被告）租赁被告（反诉原告）正在经营的位于临澧县安福镇人民街广播电视服务中心的部分门面从事经营活动，租赁期限为三年，每年租金28000元，其中一楼18000元，二楼10000元。原告（反诉被告）取得上述门面后，进行了装修，添置了货柜和展台，制作了招牌，共耗资60000余元。2011年5月，原告（反诉被告）支付了第二年的租金20000元并出具了8000元的欠条后继续经营，但被告（反诉原告）趁原告（反诉被告）筹办婚礼、外出旅游之机，将原告（反诉被告）的门面招牌及一楼门锁予以更换，切断了二楼的电源，致使原告（反诉被告）无法经营。现请求人民法院依法判令：一、解除原、被告签订的《合作经营协议》；二、被告（反诉原告）退还原告（反诉被告）部分租金10000元；三、赔偿原告（反诉被告）经济损失10000元。
为支持自己的起诉主张，原告（反诉被告）向本院提交了以下证据材料：
1、《合作经营协议》一份，拟证明双方签订租赁合同的事实及合同对双方当事人权利义务的约定情况；
2、门面招牌照片一张，拟证明原告（反诉被告）租赁经营期间所使用的招牌情况；
3、证人全文海、秦桂香、陈惠英的证言，拟证明被告（反诉原告）于2011年4月底5月初更换原告（反诉被告）经营招牌的情况；
4、原告（反诉被告）申请本院调取的临澧县公安局交通警察大队监控录像照片两张，一张是2012年5月30日拍摄，原告（反诉被告）认为该照片显示的蓝色卷闸门与招牌是等长的，而原告（反诉被告）原来的招牌长度一直延伸到旁边的小门，足以证明被告（反诉原告）在2012年5月30日已更换了原告（反诉被告）经营招牌，一张照片系2012年6月29日拍摄，原告（反诉被告）认为该照片显示招牌的颜色是单一的蓝色，而原告（反诉被告）原来招牌是由黑色、红色、浅蓝色三种颜色组成，表明招牌是更换过的招牌；
5、临澧县政府网站发帖材料一份，拟证明在原告（反诉被告）租赁经营期限内被告（反诉原告）违反合同约定收取原告（反诉被告）税金的事实。
被告（反诉原告）黄革政答辩并反诉称，一、因原告（反诉被告）无力支付租金，双方已于2011年9月30日协商终止了一楼门面的租赁，但二楼房屋一直由原告（反诉被告）占有使用，合同期限内原告（反诉被告）应继续支付租金；二、原告（反诉被告）租赁一楼门面经营电脑，2011年7月已自行停止经营，被告（反诉原告）于2011年10月才更换原告（反诉被告）的招牌，停电原因系原告（反诉被告）拖欠电费未交而被电力部门停电，并非被告（反诉原告）所为；三、原告（反诉被告）租赁的二楼房屋已继续使用至合同期满，还应交纳租金10500元，故请求人民法院判令原告（反诉被告）支付租金10500元。
为支持自己的答辩及反诉主张，被告（即反诉原告）向本院提交了以下证据材料：
1、欠条一份，拟证明原告（反诉被告）欠交第二年房租8000元的事实；
2、证人欧波的证言，拟证明被告（反诉原告）向原告（反诉被告）催收房租时原告（反诉被告）明确表示不继续租赁房屋及被告（反诉原告）更换原告（反诉被告）招牌的时间系2011年9月的事实；
3、“福辉广告”经营业主卢清涛的工作日志一页，拟证明被告（反诉原告）更换原告（反诉被告）招牌的日期为2011年10月8日，为双方终止一楼门面租赁之后。
原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉提出了以下答辩意见：在原告（反诉被告）经营期间被告（反诉原告）更换原告（反诉被告）经营招牌，致使原告（反诉被告）无法继续经营，且强行向原告（反诉被告）收取税款，已构成违约行为，被告（反诉原告）不仅无权要求原告（反诉被告）继续支付租金，还应承担违约责任。
本案在开庭审理过程中，原、被告均对对方的证据进行了质证。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）的证据1、2没有异议，对证据3认为，三证人对停电原因的陈述属实，但对更换招牌时间的陈述不客观；对证据4认为，监控录像照片模糊不清，根本无法判断照片上的招牌与原告原来的招牌是否一致，对证据5认为，原告（反诉被告）在政府官网发帖是原告（反诉被告）的单方行为，回帖人是临澧县广播电视局，回帖中的观点并非被告（反诉原告）的意思，与被告（反诉原告）无关。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的证据1无异议，对证据2未发表质证意见，对证据3的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为该证据只能证明被告（反诉原告）于2012年10月8日换过招牌，不能证明在此以前没有换过招牌。
本院对证据审核后认为，原告（反诉被告）的证据1、2，被告（反诉原告）的证据1经对方质证后无异议，其证明力本院予以认定。原告（反诉被告）的证据3系证人证言，证人全文海系原告（反诉被告）的朋友，证人秦桂香、陈惠英系原告（反诉被告）雇请的员工，均与原告（反诉被告）有利害关系，且三证人对更换招牌的具体时间陈述并不准确，为老板（原告）结婚即4月底5月初期间，而经手更换招牌的广告经营业主卢清涛的工作日志记载的更换招牌时间是2011年10月8日，三证人的陈述与工作日志证明的事实相矛盾，故三证人证言的证明力本院不予认定。原告（反诉被告）的证据4即临澧县公安局交通警察大队监控摄像头于2011年5月30日、2011年6月29日抓拍的两张照片，照片上虽然有原告（反诉被告）所租赁门面的招牌，但因照片系从侧面拍摄，并不能清晰反映门面招牌的具体情况，无法与原告（反诉被告）证据2即原告（反诉被告）的门面招牌照片进行对照比较，不能证明被告（反诉原告）于2011年5月30日、2011年6月29日更换了原告（反诉被告）招牌的事实，其证明力本院不予认定。原告（反诉被告）的证据5证明被告（反诉原告）在租赁期限内收取原告（反诉被告）两个月税金400元的事实，庭审中被告（反诉原告）已认可该事实，其证明力本院予以认定。被告（反诉原告）的证据2系证人欧波的证言，该证人系被告（反诉原告）雇请的员工，与被告（反诉原告）有利害关系，其证明力本院不予认定。被告（反诉原告）的证据3，原告（反诉被告）对其真实性无异议，且本院与“福辉广告”店经营业主进行了核实，其证明力本院予以认定，原告（反诉被告）提出的被告于（反诉原告）2011年10月8日更换招牌虽然属实，但不能排除2011年4月底5月初更换招牌的异议主张，违背了日常生活经验，故其异议本院不予采信。
通过对上述证据的认定，结合当事人的庭审陈述，本院确认下列事实为本案事实：
2010年4月22日，原、被告经协商签订了一份《合作经营协议》，协议约定：“甲（黄革政）乙（张惠民）双方共同经营甲方位于人民街001号门面，其中一楼一间各使用一半，二楼两间除甲方现有的办公室外由乙方承租；该门面一至二楼按年租金28000元整，一楼房租为每年18000元，二楼为每年10000元，由乙方交付甲方，每年一次付清，门面装修由乙方承担；合同有效期为三年，合同期满后除局里收回公用等不可逆因素外，同等条件下，乙方有优先续租权，乙方没有转让权，甲方不负责乙方装修的补偿费；”合同签订后，原告（反诉被告）于2010年5月1日给被告（反诉原告）交纳了第一年的租金28000元，并对所租赁的房屋进行了相应的装修后经营“华硕”笔记本电脑。2011年5月8日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交纳了第二年的租金20000元，尚欠8000元出具了欠条，并约定两个月内付清。同年7月，因原告（反诉被告）拖欠供货商货款，供货商将原告（反诉被告）门面库存商品陆续拉走。2011年10月2日，经原告（反诉被告）同意，被告（反诉原告）在原告（反诉被告）所持有的合同上批注“一楼已于2011年9月30日终止合同。”此后，原告（反诉被告）便停止了经营，但并未将二楼的房屋交还给被告（反诉原告）。2011年10月8日，被告（反诉原告）将原告（反诉被告）的华硕笔记本电脑经营招牌更换为临澧县广播电视服务部的经营招牌。
另查明，在原告（反诉被告）经营期间，被告（反诉原告）收取了原告（反诉被告）两个月的税金400元。
本院认为，原、被告签订的《合作经营协议》，其内容符合房屋租赁合同特征，实为房屋租赁合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，未损害第三人的利益，为有效合同。本案有两个争议焦点：一、双方于2011年10月2日是否对合同进行了变更；二、被告（反诉原告）更换原告（反诉被告）招牌是否构成违约。
关于争议焦点一，原告（反诉被告）所租赁被告（反诉原告）的房屋为一楼门面的一半，二楼的房屋两间，一、二楼的房屋分别约定了租金，原告（反诉被告）租赁后将一楼作为经营柜台，二楼装修后作为办公、洽谈业务的场所，2011年10月2日，原告（反诉被告）将自己持有的合同书交给被告（反诉原告），由被告（反诉原告）在该合同书上签署“一楼已于2011年9月30日终止合同”字样，说明双方已就一楼门面终止租赁达成合意，属于对原租赁合同的变更。
关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，故出租人的主要义务就是向承租人交付租赁物。本案被告（反诉原告）作为房屋出租人在双方签订合同后，已将合同约定的租赁房屋交付给原告（反诉被告）使用，履行了自己的义务，合同履行过程中，被告（反诉原告）也没有提前收回租赁房屋，原告（反诉被告）于2011年7月自行停止经营，且原、被告于2011年10月2日就一楼的门面终止租赁达成协议后，一楼门面已全部由被告使用，被告（反诉原告）为了经营需要更换招牌，并非单方终止租赁合同的行为，如果原告（反诉被告）还需使用招牌在二楼继续经营，原告（反诉被告）亦应与被告（反诉原告）协商更换招牌挂放地点，即使被告（反诉原告）在未经协商或协商未果的情况下更换原告（反诉被告）招牌，亦属于侵权行为，不属本案审理范围。
综上，被告（反诉原告）在履行房屋租赁合同中并无违约行为，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）退还租金、赔偿损失的诉讼请求于法无据，本院不予支持。原告（反诉被告）要求解除租赁合同的诉讼请求，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”，原告（反诉被告）在合同签订后，如约支付了第一年的租金28000元，2011年5月8日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交纳了第二年的租金20000元，因双方于2011年10月2日对合同进行了变更，故一楼的租金应按原告（反诉被告）实际使用时间计算，即自2011年5月1日起至2011年9月30日止实际使用时间为五个月，每月租金1500元，一楼租金为7500元，第二年二楼租金不变为10000元，故第二年租金共计17500元，原告（反诉被告）第二年多交2500元应抵第三年租金，第三年租金10000元，故原告（反诉被告）尚应交纳租金7500元。原告（反诉被告）从事经营活动，依法纳税系其应尽义务，但被告（反诉原告）并非税务机关指定的纳税代扣人，无权向原告（反诉被告）收取税金，故被告（反诉原告）收取的原告（反诉被告）税金400元应予返还，可在本案中抵偿租金，抵偿后原告还应支付被告租金7100元，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付租金10500元的反诉请求本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）张惠民要求被告（反诉原告）黄革政退还租金10000元、赔偿损失10000元的诉讼请求；
二、驳回原告（反诉被告）张惠民要求解除租赁合同的诉讼请求；
三、原告（反诉被告）张惠民于本判决生效后10日内支付被告（反诉原告）黄革政租金7100元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费425元，由原告（反诉被告）张惠民承担，反诉费63元，原告（反诉被告）张惠民承担42元，被告（反诉原告）黄革政承担21元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 徐惠平
审 判 员 赵厚陆
人民陪审员 高吉辉
二〇一四年一月二十七日
书 记 员 余 莉
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。