江西省鄱阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣1128民初1584号
原告李金罗，男，1969年11月29日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。
委托代理人刘强，江西鄱都律师事务所律师。
委托代理人饶泽斌，江西鄱都律师事务所律师。
被告上饶市鄱阳县四十里街镇兄弟家私城，个体工商户，住所地上饶市鄱阳县。
经营者王亮保，男，1976年6月28日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。
原告李金罗诉被告上饶市鄱阳县四十里街镇兄弟家私城房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案受理后，依法由审判员姚君明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李金罗及其诉讼代理人刘强、饶泽斌，被告上饶市鄱阳县四十里街镇兄弟家私城经营者王亮保到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李金罗诉称，2015年6月15日被告向第三人承租位于鄱阳县××市场××楼（约2000平方米），租期自2015年7月1日至2020年6月30日止。后第三人于2016年2月28日将该房屋转让给原告并约定自2016年6月开始该房屋使用权为原告所有，且租金归原告收取。当原告向被告收取2017年7月之后的租金时，被告以各种理由拒不支付。故原告诉请法院依法判决被告支付所欠租金25333元（自2017年7月1日计算至2018年4月），解除该房屋租赁合同，并责令被告限期搬离，由被告承担本案案件受理费。庭审中，原告增加请求被告按同期银行贷款利率支付租金逾期利息。
原告为支持其主张，向法庭提交了以下证据：
1、原告身份证、个体信息查询，证明当事人身份；
2、鄱房权证四十里街字第××号房屋产权证书，证明该房屋登记所有权人为邓子平、黄柏英；
3、合同书，证明邓开以江西龙开实业发展有限公司名义与被告上饶市鄱阳县四十里街镇兄弟家私城于2015年6月15日签订房屋租赁合同，租期5年，自2015年7月1日至2020年6月30日止，年租金38000元，每年6月15日前支付；
4、房屋转让合同、上饶市鄱阳县存量房买卖合同，证明2016年2月28日邓子平、黄柏英将鄱阳县四十里街小康山产权证号鄱房权证四十里街字第××号房屋转让给原告李金罗，2017年10月19日在鄱阳县房地产管理局备案；
5、授权书，证明转让事实，该房屋已转给原告李金罗，自2016年6月由原告李金罗行使该房屋相关权益及收取租金。
被告上饶市鄱阳县四十里街镇兄弟家私城辩称，我是2012年开始租的该房屋。原房主之子邓开没有给我办土地证，造成我的房子没做成，造成我损失。原告拆除我的广告，强行加上他的广告三、四年，造成我的损失，要求判决给予我补偿。我与原告没有直接关系，我的租赁在前，原告买房在后，房屋买卖没有告诉我。原告与原房东有亲戚关系，他们合伙骗我，我要求他们赔偿我损失，每年13000元。在合同范围内，他无权解除合同。此事关系到原房主之子邓开，我要求他当面讲清。
被告为支持其主张，向法庭提交了以下证据：
1、房屋租赁合同及收条，证明租赁情况，原房主收取了2015年的租金，被告在之前没有拖欠过租金；
2、建房购地合同书，证明原房主之子邓开承诺给被告办理土地证；
3、照片，证明原告占用被告所租房子的广告位。
经过庭审质证，原告提交的证据客观真实，与本案有关联性，本院均予以采信；被告提交的第1组证据客观真实本院予以采信；被告提交的第2组证据与本案无关联性，本院不予采信；被告提交的第3组证据，因租赁合同中对房屋外墙广告位无约定，该证据与本案无关联性，本院不予采信。
经审理查明，座落于鄱阳县四十里街镇小康山产权证号为鄱房权证四十里街字第××号、建筑面积1925.96平方米房产，原系案外人邓子平、黄柏英共同共有（登记于2012年7月17日）。案外人邓开系邓子平、黄柏英之子，系原告李金罗之女婿。2015年6月15日邓开以江西龙开实业发展有限公司的名义与被告上饶市鄱阳县四十里街镇兄弟家私城签订房屋租赁合同，将该房屋租给被告使用，约定租期五年，自2015年7月1日至2020年6月30日止，租金每年38000元，先付后用，每年6月15日前支付租金，租赁用途为大型家居家电销售，合同签订后被告即支付了2015年7月1日至2016年6月30日租金38000元。2016年2月28日，邓子平、黄柏英与原告签订房屋转让合同将该房屋转让给原告，2016年6月1日邓子平、黄柏英向原告李金罗出具授权书，申明该房屋已转给原告，原告系该房屋的实际所有权人，房屋产权变更登记手续尚在办理中，房屋的租赁事宜由原告决定，自2016年6月开始房租由原告收取，2017年10月19日双方在鄱阳县房地产管理局签订存量房买卖合同备案，至今尚未办理房屋产权变更登记手续。被告上饶市鄱阳县四十里街镇兄弟家私城未依约给付2017年7月1日以后的房租，经原告催收，仍拒绝给付，故原告诉至本院请求判如所请。
本院认为，涉案房屋原房主系案外人邓子平、黄柏英，其子邓开以江西龙开实业发展有限公司的名义与被告签订的房屋租赁合同，邓子平、黄柏英在租赁期间未提出异议，事后在转让该房屋时亦认可该租赁关系，故该合同应属双方真实的意思表示，其不违反法律法规强制性规定，系合法有效合同。而邓子平、黄柏英与原告签订房屋转让合同，实际是约定将涉案房屋的权属转让给原告。根据买卖不破租赁的法律原则，原房屋租赁合同对原、被告双方具有约束力，被告应按约向原告支付租金，原告诉请被告支付自2017年7月1日至2018年4月租金25333元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告未依约支付租金，原告主张按照银行同期贷款利率计算逾期利息损失，本院予以支持。
被告以原房东之子邓开未依约为其办土地证，原告拆除其广告，强占其广告位三、四年进行抗辩，均不能成为其拒付租金的理由，本院不予采纳。被告还以对涉案房屋的转让不知情为由进行抗辩，但是自2017年6月15日应付租金之日起至原告起诉之日已逾十个月时间，原告未向被告催收租金，明显有悖日常生活经验法则，综合本案案情，被告的抗辩理由不能成立。被告无正当理由未付租金，经原告催收，仍拒绝支付，被告行为构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。原告诉请解除租赁合同，符合法律规定，应予支持。
需要说明的是，庭审中被告辩称原告与原房东有亲戚关系，所签订的房屋转让合同系合伙欺骗被告，要求赔偿其损失。首先，虽因邓子平、黄柏英与原告具有亲戚关系且因原、被告之间存在其他纠纷而促使被告产生质疑，但经综合审查合同内容等相关证据并结合当事人陈述，可以认定邓子平、黄柏英与原告签订的房屋转让合同客观真实。其次，被告未提供证据证明其曾经主张过优先购买权，庭审过程中，被告亦未以优先购买权抗辩，而且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，承租人以优先购买权请求确认出租人与他人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。再次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。故被告若认为出租人存在侵害其优先购买权情形且造成损失，可凭相关证据另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，判决如下：
一、被告上饶市鄱阳县四十里街镇兄弟家私城于本判决生效之日起十日内一次性给付原告李金罗房屋租金25333元（自2017年7月1日计算至2018年4月）及逾期利息（自2017年6月16日起按银行同期贷款利率计算至实际给付之日）；
二、解除邓开以江西龙开实业发展有限公司的名义与被告上饶市鄱阳县四十里街镇兄弟家私城于2015年6月15日签订的房屋租赁合同，被告上饶市鄱阳县四十里街镇兄弟家私城于本判决生效之日起十日内搬离鄱阳县四十里街镇小康山产权证号为鄱房权证四十里街字第××号房屋并返还给原告李金罗。
如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费434元，减半收取217元，由被告上饶市鄱阳县四十里街镇兄弟家私城负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。
审判员 姚君明
二〇一八年七月十一日
书记员 郭红先