湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终5929号
上诉人（原审原告、反诉被告）：向飞，男，1974年1月14日出生，汉族，住武汉市江汉区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：张竞，男，1974年12月27日出生，汉族，住武汉市江汉区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉市奥特莱斯投资发展有限公司，住所地武汉市黄陂区盘龙城开发区盘龙大道50号。
法定代表人：林积青，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李博、王思卉，湖北山河律师事务所律师。
上诉人向飞、张竞因与被上诉人武汉市奥德莱斯投资发展有限公司（以下简称奥特莱斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2015）鄂黄陂民商初字第00358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月31日立案受理后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
向飞、张竞上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审；2、诉讼费由奥特莱斯公司承担。事实和理由：一、一审法院认定向飞、张竞要求自实际交付商铺之日起顺延合同期限缺乏合同约定及法律依据。根据双方原合同及补充协议的约定，租期的起算均是实际交铺之日，且根据一般常识和租赁合同交易习惯，租期的起算时间也应是奥特莱斯公司向我方实际交铺之日。而且原租赁合同及补充协议，奥特莱斯公司并未实际履行，我方交付了租金及保证金，只有奥特莱斯公司履行交付商铺义务，原租赁合同及补充协议才能认为是实际履行，在租赁合同尚未实际履行的情况下，一审即认为应该计算租赁期限，且认为租赁期限从2015年1月1日起算，不应顺延，明显违背常识。奥特莱斯公司未能按照约定履行交付商铺义务，已经构成违约，商铺交付时间只能发生在未来的实际交付日，只有商铺交付了，才存在合同实际履行的可能也才存在计算租赁期限的可能。二、我方在奥特莱斯公司违约后，就合同继续履行及合同期限顺延提出了明确的诉讼请求，但是一审法院认为奥特莱斯公司就延期交铺需要向我方以其他方式承担违约责任，而不支持我方要求顺延合同期限的诉讼请求，明显不符合法律规定。另外，一审法院并未支持我方要求按照合同约定主张的违约金，而是按照银行同期贷款利率为标准来计算迟延履行违约金，该标准仅等同于我方依法能主张的资金占用损失，等同于银行贷款利息，并不能认定为奥特莱斯公司就延期交铺需要向我方以其他方式承担违约责任。三、按照一审法院认定交铺期限从合同约定的2015年1月1日算，那么扣除一审法院认定的奥特莱斯公司向我方支付的违约金，我方在交了保证金和一个季度的租金的情况下，商铺尚未取得，反倒要向奥特莱斯公司支付扣除违约金后的剩余租金，显然逻辑荒谬。四、一审法院对违约金进行调整，系对违约金性质认定错误，严重侵害我方合法权益且过度干涉当事人意思自治，明显偏袒奥特莱斯公司。依据《合同法》第114条第三款规定，违约金具有惩罚性质，违约方支付违约金后还应继续履行合同义务，所以违约金与实际损失并没有直接关联，不能以实际损失为标准进行调整。而且我方虽然没有证据证明实际损失，但是不代表实际损失不存在，在实际损失并未查明的情况下，一审法院就直接以“结合我方的实际损失”来对违约金进行调整，明显不当。如果合同正常履行，我方一年内是不需要支付租金的，若奥特莱斯公司违约合同还不顺延，我方实际上不享有了该装修免租期，合同期限不顺延的情况下免除的一年租金起码应当认定为实际损失，并应当支持。五、违约金对我方和对奥特莱斯公司都是对等的，且约定并不过高，一审也违反法律规定，过分调整了违约金。本案租赁期限八年，相对于八年租金而言，延期交铺一天支付一天的租金显然是微不足道的。一审法院调整违约金并无事实和法律依据，且调整幅度过大，导致违约金形同虚设，一审法院偏袒奥特莱斯公司的意图明显，明显有失公平。六、案件受理费应当由奥特莱斯公司承担，一审判决我方分担诉讼费，缺乏基本良知。
奥特莱斯公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
向飞、张竞向一审法院提起诉讼请求：1、确认奥特莱斯公司单方解除合同的行为无效；2、奥特莱斯公司按照合同约定继续履行合同；3、奥特莱斯公司向向飞、张竞支付逾期交房违约金（自2015年1月1日起至2015年5月20日，按延期一天支付一天的租金计算为77009.8元，后期违约金继续计算至实际交房之日止）；4、奥特莱斯公司自实际交铺之日起顺延合同期限；5、奥特莱斯公司承担诉讼费用。
奥特莱斯公司反诉请求：解除租赁合同及补充协议。
一审法院认定事实：2014年1月5日，奥特莱斯公司（甲方）与向飞、张竞（乙方）签订《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》一份，约定：甲方将位于奥莱汇•缤购天地B5栋第二层8、9、10、11、12、13、14、15、16号商铺出租给乙方从事零售业务，建筑面积合计366.71㎡，租期自2014年8月1日至2022年7月31日，租金为45元／㎡／月，其中免租期（含装修期）为12个月，其中第一个租约年免租期（含装修期）为6个月，第二个租约年免租期为3个月，第三个租约年免租期为3个月（免租期均从每个租约年的第一个月开始计算）。免租期内乙方无需承担租金；乙方于签订合同后7日内一次性支付履约保证金49505.85元，乙方交纳租金周期为3个月，每次应至少提前7日支付下一期的3个月租金，甲方最迟于2014年7月31日将商铺交付给乙方，拖延一天赔偿乙方一天的租金。另该合同第八条第4款对甲方有权单方面解除合同的情形进行了约定：1、乙方无法遵守合同约定；2、乙方违法经营行为致使合同目的无法实现；3、乙方拖欠应付租金、管理费或其他应付费用30日以上，且在收到甲方要求其纠正违约的通知后15日内未予纠正；4、乙方违反本合同条款的约定，且在收到甲方要求其纠正违约的通知后15日内未予纠正；5、未经甲方书面同意，乙方擅自转租、分租的；6、乙方未经甲方批准擅自装修或未按照甲方约定的装修期限及要求完成装修的；7、未经甲方同意，擅自改变本合同约定的经营范围、项目和内容，或严重损害第三方利益，或发生严重损害奥莱汇•缤购天地良好形象和声誉的行为，或发生其它严重违反奥莱汇•缤购天地管理制度、物业管理制度且未在甲方限期内予以纠正的；8、乙方擅自对商铺结构作重大改变并可能导致重大安全隐患或严重影响他人利益的；9、履约保证金不足时，逾期30天仍未补足的，甲方有权解除本合同，并不退回剩余的履约保证金及租金；10、因乙方的过错，根据法律、法规规定允许收回商铺等其他情形。同时，双方在合同中还约定了其他的权利义务内容。同日，奥特莱斯公司出具收到向飞、张竞49505.85元保证金的收据。2014年11月26日，奥特莱斯公司出具收到向飞、张竞交付的租金49505.85元。
2014年7月24日，奥特莱斯公司（甲方）与向飞、张竞（乙方）双方签订了《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同补充协议》，约定：交房时间由原来的2014年8月1日变更为2014年12月31日，乙方认可甲方的延迟交付行为，则交房顺延期间乙方无需缴纳租金和物业管理费、空调费、环卫费、水电煤气、垃圾清转运费等费用，待交房进场后再予以缴纳。由于交房时间延迟，合同原租赁期由2014年8月1日起至2022年7月31日止，现调整为2015年1月1日起至2022年12月31日止。合同原定的第一年免租期（6个月）2014年8月1日起至2015年1月31日止，第二年免租期（3个月）为2015年8月1日至2015年10月31日止，第三年免租期（3个月）为2016年8月1日至2016年10月31日止；现调整为第一年免租期（6个月）2015年1月1日起至2015年6月30日止，第二年免租期（3个月）2016年1月1日至2016年3月31日止，第三年免租期（3个月）2017年1月1日至2017年3月31日止。
2014年12月26日至28日，奥特莱斯公司连续三天在《湖北日报》刊登“关于解除《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》的公告”，载明：奥特莱斯公司因重大经营决策调整，将对奥莱汇·缤购天地商铺重新规划，因此决定解除与所有商户签订的奥莱汇·缤购天地B1栋-B11栋《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》及《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同补充协议》，其中包括向飞、张竞。
2014年12月31日，向飞、张竞及其他租户向奥特莱斯公司致函称；我方不同意贵方于2014年12月27日提出的解除租赁合同及补充协议的要求；请贵方在15日内明确对于因贵方原因造成再次延期后的交房时间和违约补偿。
一审审理中，奥特莱斯公司书面通知向飞、张竞在收到通知之日起7日内按照租赁合同及补充协议约定的标准验收租赁物业并签订书面交接文件。
一审法院认为，向飞、张竞与奥特莱斯公司签订的《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。合同解除权是合同当事人按照合同约定或者法律规定享有的解除合同的权利，包括约定解除权和法定解除权。本案中，双方签订的《租赁合同》第八条第4款已明确约定了奥特莱斯公司单方行使解除权的情形，但奥特莱斯公司于2014年12月26至28日登报要求解除与向飞、张竞签订的《租赁合同》和《补充协议》的情形不符合双方合同约定的解除权行使条件。根据法律规定，从法定解除权得以行使的五种情形来看，第一项“因不可抗力致使不能实现合同目的”及第五项“法律规定的其他情形”两种条件在本案中均不具备，不能构成奥特莱斯公司解除合同的法定事由，即奥特莱斯公司不能据此行使法定解除权。而关于第二项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、第三项“当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第四项“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”等条款系法律为守约方解除合同而设立的依据，即守约方在对方预期违约或已构成根本违约的情况下，可依照上述规定解除合同，而不是赋予违约方的任意合同解除权。分析双方签订的合同内容可知，向飞、张竞的合同义务为足额缴纳保证金和三个月的租金，并按约定使用房屋；奥特莱斯公司的合同义务为按期向向飞、张竞交付符合条件的商铺，奥特莱斯公司未能如期交付涉案商铺。在向飞、张竞无明显违约的情况下，奥特莱斯公司单方解约的行为，不符合合同法定解除权的行使条件，同时亦违反了《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，其行为已构成违约。故奥特莱斯公司辩称“双方签订合同的目的已无法实现，双方关系已经交恶，原合同已不能实际履行”的理由不能成立，其在《湖北日报》上刊登的解除公告对向飞、张竞不发生法律效力，双方签订的《租赁合同》和《补充协议》尚未解除。奥特莱斯公司反诉要求解除《租赁合同》和《补充协议》的请求，不予支持。现向飞、张竞已按约定足额缴纳了保证金和首季度的租金，奥特莱斯公司则应按约定向向飞、张竞交付商铺，如果逾期应当承担相应的违约责任，故对向飞、张竞诉请确认奥特莱斯公司单方解除合同的行为无效及要求奥特莱斯公司继续履行《租赁合同》的诉讼请求，予以支持。向飞、张竞诉请奥特莱斯公司顺延合同期限，自奥特莱斯公司实际交铺之日起算的要求，缺乏合同约定及法律依据，且奥特莱斯公司就延期交铺需要向向飞、张竞以其他方式承担违约责任，故对该项请求，不予支持。租赁期限应当按照《补充协议》的约定确定。关于奥特莱斯公司逾期交房的违约责任承担问题，双方在合同中约定的标准是拖延一天赔偿乙方一天的租金。庭审中，奥特莱斯公司提出原合同中约定的违约金数额过高，请求法院依法进行调整。一审法院认为合同约定的违约责任是以弥补守约方的损失为主，向飞、张竞没有提交证据证明其实际损失的存在，而双方合同约定的违约金计算标准确实过高，应当予以调整。结合向飞、张竞的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为将违约金计算标准调整为以向飞、张竞已缴纳的保证金和三个月租金合计99011.7元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算更为公平合理。结合《补充协议》的内容，奥特莱斯公司承担逾期交房违约金应自2015年1月1日起计算至实际交付之日止。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、武汉市奥特莱斯投资发展有限公司单方解除《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》及《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同补充协议》的行为无效；二、武汉市奥特莱斯投资发展有限公司继续履行《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》及《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同补充协议》；三、武汉市奥特莱斯投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付向飞、张竞逾期交房的违约金（以99011.7元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率自2015年1月1日起计算至实际交房之日止）；四、驳回向飞、张竞其他诉讼请求；五、驳回武汉市奥特莱斯投资发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，由武汉市奥特莱斯投资发展有限公司负担1600元，由向飞、张竞负担100元。反诉费2150元，由武汉市奥特莱斯投资发展有限公司负担。
二审期间，双方均无新的事实和新的证据。
二审经审理查明，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，围绕上诉人向飞、张竞的上诉请求及理由，本院评判如下：
奥特莱斯公司与向飞、张竞于2014年1月5日签订的《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》及2014年7月24日签订的《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。双方在上述协议中明确约定了租赁期限为2015年1月1日起至2022年12月31日止，虽然奥特莱斯公司违反了合同约定，逾期交付案涉商铺，但双方对迟延交付房屋的违约责任在合同中进行了明确约定，即拖延一天赔偿一天的租金损失，对延期交房应顺延合同履行期限的事宜并无约定，因此根据合同约定，奥特莱斯公司逾期交房承担的违约责任系赔偿损失。因合同的租赁期限系双方自行协商一致的真实意思表示，在奥特莱斯公司承担了逾期交房违约责任的情况下，向飞、张竞要求自实际交付商铺之日起顺延合同期限的上诉理由没有合同及法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，对违约金的调整，人民法院有权依据当事人的请求结合实际损失情况予以合理调整。一审法院结合向飞、张竞的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定调整双方合同约定的违约金计算标准并无不当。向飞、张竞认为一审法院对违约金调整不当的上诉理由，本院不予支持。因一审法院并未全部支持向飞、张竞的诉讼请求，将一审案件受理费予以分担处理并未违反《诉讼费用交纳办法》的规定。向飞、张竞认为一审判决其分担诉讼费错误的上诉理由，本院不予支持。
综上，向飞、张竞的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1750元，由上诉人向飞、张竞负担。
本判决为终审判决。
审判长 骆朝辉
审判员 李斌成
审判员 安林锋
二〇一六年十一月二十四日
书记员 舒 渲