河南省商丘市梁园区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）商梁民初字第3207号
原告王彩玲，女，1990年3月15日出生，汉族。
委托代理人王纪伟，河南栗城律师事务所律师。
被告商丘市智宇房地产开发有限公司，住所地：商丘市梁园区归德路。
法定代表人梁昀，职务总经理。
委托代理人史建方、王宁，河南宇言律师事务所律师。
原告王彩玲与被告商丘市智宇房地产开发有限公司（以下简称智宇房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年12月13日受理后，依法组成合议庭，由审判员孙宽江担任审判长，审判员殷刚、人民陪审员秦克峰参加合议，于2013年4月11日公开开庭进行了审理。原告王彩玲的委托代理人王纪伟，被告智宇房地产公司的委托代理人史建方、王宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王彩玲诉称：原告于2010年购买了由被告开发的位于商丘市工贸路南侧睢阳路西侧“祥和馨苑”小区商品房一套，合同总价款350065元。合同第八条、第九条明确规定“2010年10月31日前被告将验收合格的房屋交付给原告已交付给原告使用，若逾期交房被告按日向原告支付已交付款万分之一的违约金”，同时合同第十五条约定：“商品房交付使用后90日内被告将办理权属登记需由被告提供的材料报产权登记机关备案，若因被告的原因，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书且原告不同意退房的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金”。现原告按合同约定支付了相应房屋价款及办理房产证的相关费用，但被告却违反合同约定，并没有按合同约定交房也未给原告办理产权证。被告行为已构成违约，请求法院判令被告支付延期交房及延期办理房产证违约金9066元，并为原告办理房产证，并由被告承担诉讼费用。
被告智宇房地产公司辩称，被告方不存在延期交房的事实，不承担违约责任，至今未办理房产证是因为第三方的原因导致。
本案争议焦点：被告是否存在违约行为。
原告王彩玲向本院提交的证据有：1、商品房买卖合同，证明原告与被告签有商品房买卖合同，原告具有合法的诉讼主体资格。2、被告收取原告购房款的收据、原告向银行贷款的个人借款凭证，证明原告已经按照合同的约定向被告交纳了全部的购房款。3、被告收取原告办理房产证费用的收据，证明原告已经按照被告的要求向被告交纳了办理房产证所需的所有费用，被告应按照合同约定在规定的时间内及时为原告办理房产证，因被告的原因原告没有在规定的时间内取得房产证，被告应按照合同的约定向原告支付延办理房产证的违约金。4、原告收房时向商丘市鑫源物业管理有限公司交纳的物业费用收据，证明原告已经对原告所购房屋进行收房且被告存在延期交房的情形，被告应按照合同的约定向原告支付延期交房的违约金。
被告智宇房地产公司向本院提交的证据材料有：1、反诉状一份，2、传票一份，证明被告与第三方发生纠纷，被告正在努力办理房产证。
经本院庭审质证，被告对原告提交的证据1、2无异议，本院依法予以确认。
对当事人有异议的证据，根据各方当事人的质辩理由，本院分别作以下分析认定：被告对原告提交的证据3真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告所提供的收据不能证明被告在规定的时间内未办理房产证属于违约行为，被告不是没有去办理房产证，而是由于第三方的原因导致房产证无法在正常时间内办理，现被告还在积极办理中。证据4被告认为与本案无关联。本院综合分析认为，原、被告签订的商品房买卖合同明确约定涉案房屋交付时间为2010年10月31日前，并在交付房屋时签署房屋交接单，现被告未提交交付房屋时的交接单，故交付涉案房屋时间按原告首次交纳物业费的时间确定为交房时间；同时双方合同约定“商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的材料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能取得房地产权属证书，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金”。原告已将办理产权证费用及相关材料交付给被告，被告至今未给原告办理产权证，已构成违约；被告与建筑方纠纷与本案不属同一法律关系，亦不能成为其免责理由，故对被告异议理由本院不予采纳。对该两份证据本院予以采信。原告对被告提交的证据1、2有异议，认为与本案无关联。本院认为，原告异议理由正当，本院予以采纳。
本院根据上述认证，结合当事人陈述查明如下案件事实：2010年10月8日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》。该合同约定：原告购买被告开发的位于商丘市工贸路南侧睢阳路西侧“祥和馨苑”小区住宅楼第12幢2单元1层101（东）号房屋，建筑面积为132.88平方米，该房屋总价款为350065元，房屋交付时间为2010年10月31日前，交付条件为该商品房经验收合格，交接时，签署房屋交接单；如逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。出卖人自约定交付期限的第二天起按日万分之一向买受人支付违约金至实际交付之日止；并约定房屋交付使用后90日内，被告将办理权属登记需由被告提供的材料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。现原告已将购房款及办理产权证费用全部支付给被告。被告于2011年4月6日将房屋交付给原告，逾期交房156天，被告至今没有给原告办理房屋产权证书，双方形成纠纷。
另查明，原告在商品房买卖合同签订前，于2010年9月28日向被告支付了该房屋款105065元。2010年9月28日向被告支付了办理房产证费用14028元。2010年11月28日支付了245000元（办理银行按揭）。
上述事实，有各方当事人提交的上述证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原告与被告签订的合同是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规了定，故该合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。被告逾期交付房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，交付后，被告负责向房地产管理部门登记机关办理产权登记手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占有范围的土地所有权同时转让、抵押。”该法第六十一条第三款还规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。”因此，依合同约定和法律规定，被告均应为原告办理房屋产权证。故对原告要求被告支付逾期交房违约金并为其办理产权证以及向其支付违约金的诉讼请求，依法予以支持。被告应向原告支付逾期交房违约金5461元
（350065元×0.0001×156天），支付逾期办理产权证违约金3500元（350065元×0.01），上述合计为8961元。被告抗辩称，未按约定办理产权证是因为第三方原因造成。本院认为，被告与建筑方的纠纷与本案不属同一法律关系，不能对抗原告的诉请。亦不能成为其免责理由，故对被告的抗辩理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第六十条、第六十一条之规定，判决如下：
一、被告商丘市智宇房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告王彩玲支付逾期交房违约金及逾期办理产权证违约金共计8961元。
二、被告商丘市智宇房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告王彩玲购买的位于商丘市工贸路南侧睢阳路西侧“祥和馨苑”小区住宅楼第12幢2单元1层101（东）号房屋向房屋登记管理部门提供完整的备案资料，在取得该房屋产权证后五日内，将该证交给原告王彩玲。
三、驳回原告王彩玲的其他诉讼请求。
一审案件受理费50元，由被告商丘市智宇房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并交纳上诉费，上诉于河南省商丘市中级人民法院。递交上诉状次日起七日内未足额交纳上诉费用，按自动撤回上诉处理。
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审 判 长 孙宽江
审 判 员 殷 刚
人民陪审员 秦克峰
二〇一三年六月八日
书 记 员 栾中原