江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏08民终1393号
上诉人（原审原告）：叶文海。
委托诉讼代理人：叶惠林，1970年6月12日出生，汉族，住江苏省无锡市崇安区尚城绿园**号****室。
上诉人（原审被告）：苏守跃。
委托诉讼代理人：王其杰，江苏法轩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周光成，江苏法轩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：淮安市新天地农业发展有限公司。
法定代表人：王永钢，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王建华，该公司常务副总经理。
原审第三人：淮安市经纬钢材物流实业有限公司。
法定代表人：连孙华，该公司董事长。
上诉人苏守跃、叶文海因与被上诉人淮安市新天地农业发展有限公司（简称新天地公司）、第三人淮安市经纬钢材物流实业有限公司（简称经纬物流公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2016）苏0811民初1437号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
叶文海上诉请求：一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1、第三人经纬物流公司于2010年便获得淮安市规划局的建设规划许可证，上诉人在一审中已递交一审法院，但一审法院对该材料并未关注，故在认定事实及适用法律上存在错误。上诉人的转租行为应受法律保护，结合上诉人与案外人连林景仓库租赁合同（1号仓库），经法院审理认定合同有效，如按照一审法院认定合同无效，那么仓库占用费也应支付给第三人经纬物流公司。一审法院判决苏守跃只支付至2016年3月1日的房屋占用费，明显偏袒被上诉人。2、一审法院违反法定程序，一审法院审理期限已超出法律规定的审结期限。综上，请求二审法院支持上诉人诉请。
苏守跃辩称，对于合同效力，当事人在一审中没有提出，是法院自行认定的，关于租金问题，如合同无效，不应当按照承租人与次承租人标准确定占用费，应当按出租人与承租人约定的标准给付占用费。
新天地公司辩称，合同效力由法院依法认定并作出判决。
苏守跃上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判苏守跃不承担责任。2、一、二诉讼费用由叶文海承担。事实与理由：1、《仓库租赁合同》第一行写着“就甲方租赁乙方物流用房组建公司共同开发市场一事”，当时大家都知道上诉人是为了组建公司而签订的合同，新天地公司于2014年1月13日成立，而在2014年4月15日仓库移交时，已注明是移交给新天地公司，新天地公司接收后也一直在使用该仓库，上诉人签合同的行为是为成立公司而作出的发起人的行为，在上诉人任新天地公司法定代表人期间的行为是职务行为，上诉人所签订的十几份《仓库租赁合同》，在公司成立后，都得到了公司的确认，所以本案的合同义务应当由新天地公司继续履行，而不应由上诉人承担给付租金义务。请求二审法院支付上诉人诉请。
叶文海辩称，新天地公司未成立之前，由苏守跃个人签订的合同，公司成立后，没有补盖公章，我方不认可上诉人的观点。
新天地公司辩称，苏守跃签订合同时，公司尚未成立，只是股东代表签订，公司同意承担租金，但公司现在无力承担，需要时间。
叶文海向一审法院起诉请求：1、判令被告给付租金（房屋占用使用费）总计29.04万元（从2014年7月1日起算租金至2016年3月1日结欠），按中国人民银行同期同类贷款利息支付相应的利息4.823万元（利息计算到2016年3月1日，并给付至全部清偿之日），本金利息总合计33.863万元。2、被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年5月7日，原告叶文海与第三人经纬物流公司签订《室内仓库租赁合同》，约定由经纬物流公司将自己建设的、位于淮安市西安南路388号原经纬钢材市场院内3号仓库计3420平方米和行车2台租赁给原告，租期20年（自2013年5月7日起至2033年5月6日止）。原告（甲方）取得租赁仓库后，于2013年9月1日与被告苏守跃（乙方）签订转租上述仓库的《仓库租赁合同》，约定由原告将上述3号仓库转租给被告苏守跃使用，租期15年，每年租金24.624万元，租金半年支付一次，每五年调增1次，增长率为50%；双方还约定，原告须在2014年3月1日前将仓库交付乙方，并给予被告苏守跃优惠，即从2014年7月1日起结算租金。并约定第一年租金于2014年1月20日前由被告苏守跃先付12万元，余款同年7月15日付清。合同签订后，原告通过第三人经纬物流公司将仓库按被告苏守跃要求移交给了被告新天地公司（2014年4月15日，第三人经纬物流公司法定代表人连孙华曾与被告苏守跃签订有“关于仓储租赁使用权移交协议书”对移交情况进行了确认），被告苏守跃也依约先行支付了原告租金12万元。后因被告苏守跃对剩余租金一直拖欠不给，且对之后年度的租金也未按转租合同约定的期限进行支付，原告多次催要，且请第三人协助催要未果后，遂于2016年4月15日向一审法院提起诉讼。
另查明，本案所涉仓库所在地段土地系第三人经纬物流公司租用清浦区武墩镇王庄村的集体土地。第三人经纬物流公司在取得租用土地后，未经正式规划审批手续即建设了经纬钢材市场，其中包括本案所涉2号仓库等众多建筑物；后该公司就其中一部分建筑物所在地段取得了土地使用证等手续，但本案所涉2号仓库至今未能取得规划许可证、土地使用证及产权手续。
庭审中，两被告对第三人仓库出租及原告转租不持异议，但苏守跃主张，苏守跃当时与原告签订合同的时候，是新天地公司正在筹备申请注册的时候，后来苏守跃在新天地公司成立后任该公司的法定代表人，现在已经不是新天地的法定代表人，现在的法定代表人是周立元，苏守跃在公司成立前是公司的发起人，苏守跃与原告签订合同是代表公司签订的，这个事实可以从第三人提供的“关于仓储租赁使用权移交协议书”中所记载的将仓库交给了新天地公司的内容中得到印证，故应由公司承担责任，而不应由苏守跃个人承担责任。对此，原告认为，原告是与苏守跃个人签订的合同，并非与新天地公司签订的合同，苏守跃个人签订合同时也未告知其系代表公司签订合同或代表公司发起人为公司签订合同的，故应当由苏守跃个人承担责任。而第三人也向一审法院陈述其在帮助原告移交转租仓库给苏守跃时，苏守跃要求他们交给新天地公司，故他们在移交协议书中写有将仓库交给了新天地公司的内容，但该移交协议也是苏守跃个人签名的，并未加盖新天地公司印章。经一审法院查明，新天地公司成立于2014年1月13日，而本案仓库转租合同签订时间为2013年9月1日，即签订仓库转租合同时新天地公司尚未成立，而苏守跃又未能提供任何关于其在签订本案所涉仓库转租合同时已经向原告及时披露了其系作为公司发起人身份而与原告签订合同的证据。新天地公司在本案庭审中主张苏守跃签订仓库转租合同时系该公司发起人，其签订合同系为筹备公司所为。
本案起诉时，原告将苏守跃、淮安市新天地农业发展有限公司列为共同被告，要求共同承担责任，后原告向一审法院提交请求书，要求苏守跃个人承担责任。
一审法院认为：一、关于本案合同责任主体的确定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”。《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”。从上述规定情况及结合本案案情可以看出，原告可以对自已的诉讼请求承担对象在被告苏守跃、淮安市新天地农业发展有限公司之间进行选择，择其一要求承担责任。根据上述法律、司法解释的规定，现原告选择要求苏守跃个人承担责任，故一审法院认定苏守跃为本案租赁合同的责任主体。
关于本案合同效力及原告请求租金（占用费）、利息问题的处理。人民法院在审理合同纠纷时，应当审查合同的效力。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，涉案仓库房屋建设至今未取得规划许可证等相关行政审批手续，故原告叶文海与第三人经纬物流公司签订《室内仓库租赁合同》为无效合同。由此，原告与苏守跃基于无效合同而签订的转租涉案仓库房屋的转租合同亦应当认定为无效合同。虽然本案租赁合同无效，但原告要求被告苏守跃按该租赁合同约定的租金标准支付房屋占用费用符合相关规定，故予以支持。对于原告主张的租金（占用费）利息损失问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。由于原告、苏守跃对本案合同无效的形成均存在过错，而双方当事人在本案诉讼过程中均未就合同效力问题明确提出无效的主张，因此，双方均未就合同无效的过错责任大小、过错造成的损失等相关问题进行主张、举证、质证，而原告主张的利息损失问题亦需结合上述情况进行综合权衡，故在本案中不宜处理，双方当事人可以就此另行诉讼。对于被告辩称原告租金诉求部分超过诉讼时效的主张，一审法院认为，原告向被告多次催要租金，不存在超过诉讼时效问题，故对被告该主张不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四百零三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告苏守跃于本判决生效后五日内一次性支付原告叶文海房屋占用费29.04万元（已计算至2016年3月1日）。二、驳回原告叶文海的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6379元，由原告负担908元，由被告苏守跃负担5471元。
二审中，当事人未提供新证据。
经本院审查，对一审法院认定的案件事实予以确认。
本院认为，关于本案合同效力如何认定。上诉人叶文海认为，第三人经纬物流公司于2010年已获得淮安市规划局的建设用地规划许可，故双方所订合同应为有效。经本院审查，一审中，上诉人叶文海向法院提供的仅是淮安市规划局向江苏淮安工业园区清浦区工业园管理委员会出具的设计条件和市场总平面规划图，而涉案用地相关当事人并没有取得建设用地规划许可证、建设工程施工许可证及其他审批手续，一审法院依据法律规定对当事人订立的合同效力进行审查，认定当事人订立的合同属无效民事合同，并判决由合同相对方苏守跃向其承担民事责任，符合法律规定。一审中，叶文海的诉讼请求为：给付租金（房屋占用使用费）总计29.04万元（从2014年7月1日起算租金至2016年3月1日结欠），按中国人民银行同期同类贷款利息支付相应的利息，故一审法院按其诉求所作判决并无不当，叶文海认为一审法院超审限构成违法，对此，本院认为，该理由并不构成改判或发回重审的法定事由。综上，叶文海的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于应承担给付租金义务的责任主体如何认定。上诉人苏守跃认为，其以个人名义对外签订合同，是为组建公司所为，在仓库移交时，也是直接移交给新天地公司，且新天地公司也一直在使用该仓库，故租金应由新天地公司支付。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定》第二条：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”。据此规定，债权人可以直接以发起人为被告要求其承担民事责任，也可以要求新天地公司承担给付租金义务，但债权人一经选定给付义务主体后，不得再行变更。本案中，叶文海在向一审法院递交请求书，要求苏守跃个人承担责任。一审法院根据当事人请求及法律规定，判决由苏守跃承担合同责任不违反法律规定。
综上所述，叶文海、苏守跃的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人叶文海预交的上诉案件受理费6739元，由叶文海负担；上诉人苏守跃预交的上诉案件受理费5656元，由苏守跃负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 孙 洁
代理审判员 黄春丽
二〇一七年十一月八日
书 记 员 潘春节