湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0102民初971号
原�武汉市江岸区二七街道社会事务服务中心，住所地武汉市江岸区二七路99号。
法定代表人钟志芳，主任。
委托代理人黄旭（特别授权代理），湖北重道律师事务所律师。
委托代理人祝嵩（特别授权代理），湖北重道律师事务所律师。
被告杨才庆，男，汉族，1972年1月18日出生，住武汉市江岸区。
委托代理人童清阶（特别授权代理），湖北君涛律师事务所律师。
第三人高奇，男，汉族，1981年5月6日出生，住武汉市江岸区。
原告武汉市江岸区二七街道社会事务服务中心（以下简称二七街服务中心）诉被告杨才庆、第三人高奇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员曾明亮独任审判，于2016年4月6日公开开庭进行了审理，因本案案情较复杂，双方当事人争�较大，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员曾明亮担任审判长，与人民陪审员林玲琍、姜勇组成合议庭，于2016年7月15日公开开庭进行了审理。原告二七街服务中心的委托代理人祝嵩，被告杨才庆及其委托代理人童清阶，第三人高奇到庭参加诉讼。经本院院长审批，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告二七街服务中心诉称：原告由于历史原因，早年接受二七街位于江岸区韦桑路一处房屋作为所管辖社区办公室使用。2011年因该房屋鉴定为危房，原告以所辖“二七街长建社区”名义与武汉市城安建筑有限公司签订《韦桑路危房拆除及还建合同》，出资于旧址拆除危房并还建，形成如今韦桑路109号110平方门面房。2012年12月24日，原被告鉴定《房屋租赁协议书》，约定由原告将武汉市江岸区韦桑路109号门面房出租给被告经营使用，租赁期限为2013�1月1日至2013年12月31日至。在上述合同到期后，原被告双方重新签订了一份房屋租赁协议书，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日至，租金为8400元／季。新租赁协议签订后，被告以经营效益不好为由一直拖欠房租未付。被告于2014年1月在原告不知情的情况下将诉争房屋转租给本案第三人。由于原告对被告转租的事情一无所知，再加上第三人所经营的依然是牛肉面馆，鉴于被告尚在租赁合同期限内，因此在本案第三人欲以诉争房屋办理工商个体户登记时，原告以为第三人系被告的共同经营人，于是向工商部门出具了诉争房屋系二七街社会服务中心的产权证明，本案第三人得以办理了武汉市江岸区一品红爽牛肉面馆的注册登记并经营至今。2014年12月31日，原被告签订的《房屋租赁协议书》期间届满，鉴于被告长期拖延支付租金的违约行为以及目前社区办公用房紧张的原�，原告决定不再与被告续订房屋租赁协议并收回自用，要求被告腾退房屋还给原告，但是被告一直以第三人拒绝腾退予以拒绝。原告虽多次与被告协商，但是被告始终没有履行交付租金和腾退房屋的义务。根据相关规定，原告提前一个月以书面通知的方式告知被告解除租赁合同，被告不予理会，也未继续支付房租。现原告起诉至贵院，请求依法判令：1、确认解除原、被告不定期租赁合同；2、被告和第三人立即腾退位于江岸区韦桑路109号的占用房屋（房屋面积110平方米）给原告占有；3、被告与第三人支付原告自2014年1月1日起至实际腾退房屋之日的租金、占用费；4、被告与第三人承担本案的诉讼费用。
原告二七街服务中心为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一、诉争房屋拆除还建合同、诉争房屋旧照，拟证明涉案房屋是原告在拆除危房后重新修建的，交给二七街长建社区作为办公室使用，该房屋的使用权属于原告所有；
证据二、房屋租赁协议书2份、租金支付凭证，拟证明原告与被告自2013年1月1日开始建立房屋租赁合同关系，租金期限届满被告负有返还房屋的义务；租赁期限截止日为2014年12月31日，现租赁期限已经逾期；证明被告支付租金到2013年12月31日，从2014年1月份开始未支付租赁金，被告应支付25个月的租金；
证据三、个体工商名称预先核准申请书，拟证明第三人于2014年6月6日起开始在诉争房屋内开展经营活动，直至今日；证明本案第三人在办理工商登记时，由原告向工商登记机关提交材料证明该房屋属于原告所有，本案第三人予以认可；
证据四、律师函及签收证明，拟证明原、被告租赁期满后，原告发函通知被告腾退，并给予适当期限；
证据五、律师调查笔录，拟证明原告因被告长期拖欠房屋事宜，经常找被告沟通；
证据六、商铺现状照片，拟证明被告尚未履行返还房屋的义务，第三人仍在该房屋内从事商业经营；
证据七、个体信息咨询报告，拟证明第三人以诉争房屋为经营场所，开产经营活动，证明第三人目前实际占有、使用房屋，负有腾退房屋的义务。
被告杨才庆辩称：2014年1月1日至2015年1月1日我与第三人签订了门面租赁合同，第三人缴纳了10，000元的押金及两个月（1月份、2月份）的租金，共计10，000元，之后就没有缴纳租金，我方请求法院判令第三人支付欠缴的租金及占用房屋的费用，我好将房屋交回街道。并且要求第三人将房屋恢复原样，本案的诉讼费由第三人承担。我方认为本案中原告自身问题造成了被告的损失，2013年签订合同之后，被告将房屋装修后原告陈述其要收回房屋，导致被告不能经营，但是被告还是缴纳了1年的租金。后来将该房屋转租给第三人，第三人办理了营业执照，后来第三人不缴纳房租了，造成了我方的损失，该房租计算的时候，我方与第三人的房租按照合同约定是每月5，000元，支付至腾退之日止；现在该房是由第三人在使用，被告没有腾退的条件，只能由第三人进行腾退；原告已经认可被告将房屋转租给第三人。
被告杨才庆为支持其辩称理由，向本院提交了如下证据：
证据一、租赁合同，拟证明原、被告的租赁关系，租赁时间，原告在租赁期间内提出收回房屋，造成被告损失；
证据二、被告与第三人签订的房屋租赁合同，拟证明被告与第三人之间的租赁关系，租金每季度15，000元，租期从2014年1月开始，第三人应依约支付租金给被告直至实际腾退之日止；
�据三、证明、住所（经营场所登记表），拟证明原告认可被告的转租行为；
证据四、照片（租赁前后），拟证明被告对诉争房屋进行了装修，存在装修费用；
证据五、收款收据，拟证明被告缴纳的房屋租金，因原告违约提前要求收回房屋，造成被告损失。
第三人高奇述称：2013年11月中旬我向被告取得了涉诉房屋的经营权，各项准备工作花费了200，000元，临开张时突然收到原告的口头通知以房屋所有人身份收房，停止我的经营，事后我告知被告经与原告商议并明确说明，一、自认倒霉；二、与被告走司法程序。我认为以上两种途径对我造成伤害及损失，原因是原告收房而引起。原告审核不严，不作为，明知被告有违反合同的行为不立即收房，提供给被告隐瞒事实及欺骗我的时间，对我造成了伤害；单方面收房而不处罚被告间接性对我方造成了伤害；原告滥用权力对单位所属房屋想租就租想收就收不体察民情，对我方造成了伤害。原告的霸王条款利用权力，干扰市场经济。原告不居中调解且认为我方受骗与他们无关。原告不为百姓排忧解难，应付相关责任。被告隐瞒了合同的重要事实，造成了我方的损失，应当承担赔偿责任。我方从被告租赁该房屋，被告早就收到收房的通知，但是被告未向我方告知。被告未告知我方重要事宜的情况下，导致我方的损失由被告承担。被告属于合同欺诈行为，在与原告签订的合同中约定不能转租的情况下，转租给我方，根据相关规定，其行为属于无效合同，无效合同没有法律的约束，我方有向其追讨精神、经济赔偿权利。按规定该房屋是不能转租的，其合同属于无效合同，该合同取得的财产应当予以返还，由有过错的一方承担相关责任，被告应当支付原告房租，但�我方保留相应的追讨权利。被告故意隐瞒真实情况，导致我方作出错误的意思表示，因被告隐瞒房屋要收回的情况，但是我方刚装修就要被收回房屋，我方保留追讨精神赔偿的权利。2013年12月原告领导明确说明被告已经违约，不予以合作，其为了帮助被告向我方讨要房租，原告内部有人与被告串通将合同再次签给被告，并且可以转租，我方陈述愿意按照每月5，000元的房租继续承租，原告拒绝，但是却与被告以每月2，000元的房租租赁，我方存在疑问。被告以低于市价的租金租赁该房屋，再高于其租赁价格转租，从中获利，原告的领导也有渎职的情况。
第三人高奇为支持其述称理由，向本院提交如下证据：
证据一、房屋租赁协议、门面转让广告、转让费收条、租赁门面押金收条、租金收条，拟证明我与被告签订了房屋租赁合同，且该合同中有欺�行为导致了我的损失，被告将其与韩涛共同经营的面馆以40，000元转让给第三人，并收取了押金及租金；
证据二、证人证言、个体工商户开业登记申请书、个体工商户名称预先核准通知书、证明，拟证明原告不仅知晓，且承认第三人承租的门面，进行了视察，并为第三人开具了办理该门面经营执照场所的证明；经营执照上核准的是由第三人加盟及独自经营的一品红爽心店而并非是被告与韩涛共同经营早已转让而不复存在的韩师傅牛肉面馆；原告诉称对被告转租一无所知及原告以为第三人及被告为共同经营人实属欺骗法庭的谎言；原告已经明确告知其与被告的租赁合同已经解除，并让第三人等候与其签署合同的通知，不用再向被告交租金；
证据三、录音材料，拟证明租房的经过，及证明被告是知道我与韩涛商量转让的事宜，且原告知道被告转让房屋的事实。
经庭审质证，被告对原告提交的全部证据无异议。第三人对原告提交的证据一有异议，是在第三人租赁涉诉房屋之前发生的事情；对证据二第一份合同无异议，对2014年1月至12月的租赁合同真实性有异议，认为该份合同是虚假的，合同上的签字及印章都是真实的，但是不是双方自愿协商的情况下签订的，而是为了弥补这个事情，事后补签的；对证据三真实性无异议，第三人确实办理过工商执照，手续是合法的；对证据四律师函及签收证明真实性无异议，但是该证据是给被告的，不能直接影响第三人在涉诉房屋的经营权；对证据五无异议，原告多次找过第三人商议此事，但是一直没有协商好，第三人是同意腾退的，每次商议都有录音；对证据六真实性无异议，第三人的确还在涉诉房屋内经营；对证据七真实性无异议，对证明目的有异议，第三人反�原告以我方占有此房屋为借口要求我方腾退。
原告对被告提交的证据一真实性无异议，对证明目的有异议，原告向法院起诉腾退是2016年，合同有效期至2014年12月31日，原告没有在租赁期间内要求被告腾退，及对原告造成损失的情形；对证据二真实性无法确认，原告方不知情；对证据三真实性无异议，对证明目的有异议，由于被告的转租行为，当第三人以经营人的身份找原告办理营业执照时，原告只是予以配合，其中被告也参与；对证据四真实性无异议，但不能证明房屋租赁前后的装修情况，也不能证明装修的费用；对证据五真实性无异议，恰恰证明了被告的违约行为及没有按期缴纳房租。第三人对被告提交的证据一真实性无法确定，第三人不知情，被告隐瞒了房屋要回收的事实；对证据二真实性无异议，但是在房屋不回收的情况第三人才签订的合同；对证据三真实性有异议，被告提交的是复印件，应该提交原件；对证据四真实性无异议，其中应该还有被告与韩涛合伙的照片；对证据五真实性无法确认，第三人不知情。
原代对第三人提交证据一中的房屋租赁协议无法核实，是被告与第三人签订的，与原告无关；对证据一中门面转让广告的真实性无法核实；对证据一中收条、押金收条的真实性无法核实，是第三人与其他人的租赁关系，与原告无关；对证据二中的证人证言真实性无法核实，不能满足证据的相关法律规定；对证据二中的申请书、通知书及证明的真实性无异议，但不能达到第三人的证明目的；对证据三的真实性无法核实。被告对第三人提交证据一中的房屋租赁协议真实性无异议，对证明目的有异议；对证据一中门面转让广告的真实性及证明目的有异议；对证据一中收条的真实性有异议，被告不�道该收条是否为韩涛书写，第三人给了被告15，000元的租金及10，000元的押金，被告不认可40，000元的转让费；对证据二的真实性有异议，证人没有出庭；对登记申请书、核准通知书及证明的真实性无异议，对证明目的有异议，没有证据证明原告与被告的租赁合同已经解除，原告的诉讼请求第一项就是解除租赁合同；对证据三的真实性无异议，该录音不是伪造的，录音里面被告也说话了的，被告当时也在现场，第七段是被告本人说的，当天晚上韩涛说第三人40，000元设备转让，然后第三人就开始录音，第三人给了韩涛35，000元，不知道是现金还转账。
对上述证据，本院认为，结合庭审查明的事实，本院对原告提交的证据一、二、三、四、五、六、七的真实性予以认可；本院对被告提交的证据一、二、三、四、五的真实性予以认可；本院对第三人提交的证据一、二、三的真实性予以认可。
经审理查明：位于武汉市江岸区韦桑路109号房屋原由武汉市江岸区二七街长建社区居民委员会作为办公用房使用，2011年该房屋被拆除还建成现在的门面房（建筑面积约110平方米），该房屋未取得土地使用权证及所有权证，也未取得建设工程规划许可证。2012年12月24日，原、被告签订房屋租赁协议书，约定由原告将武汉市江岸区韦桑路109号门面房出租给被告作为经营用房使用，租赁期限为一年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止，每季度租金8，400元。2013年11月21日，被告与第三人签订房屋租赁协议书，约定被告将上述房屋租给第三人作为经营用房，租赁期限为一年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，每季度租金15，000元。2014年1月1日，原、被告双方签订房屋租赁协议书，约定被告承租上述房屋作为经营用房使用，租赁期限为一�，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，每季度租金8，400元，同时约定若被告擅自将房屋转租，原告有权解除协议并索赔损失。2014年6月6日，第三人向武汉市江岸区工商行政管理局提交个体工商户开业登记申请书。被告出具证明，写明韦桑路109号一处二层楼110平方米非住宅房屋，属于社会事务服务中心房屋。武汉市江岸区工商行政管理局出具（岸）名预核个字（2014）第4083号个体工商户名称预先核准通知书，同意预先核准第三人申请的个体工商户名称为武汉市江岸区一品红爽心牛肉面馆。2014年11月4日，武汉市江岸区一品红爽心牛肉面馆经武汉市江岸区工商行政管理局核准登记，经营者为本案第三人，住所地为武汉市江岸区韦桑路109号。2015年11月25日，原告向被告邮寄律师函，要求被告腾退房屋、支付欠缴租金、支付房屋占用费。被告支付原告房租至2013年12月31日，之�未再缴纳房租。第三人支付被告转让费40，000元、押金10，000元、2013年12月至2014年2月的房租15，000元。上述房屋现由第三人占有使用。为维护自身权益，原告诉至本院，请求依法判如所请。审理中，因双方意见不一，故调解未成。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。武汉市江岸区韦桑路109号房屋，未取得土地使用权证及所有权证，在本案一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故原、被告分别于2012年12月24日及2014年1月1日签订的房屋租赁协议书为无效租赁合同；被告、第三人于2013年11月21日签订的房屋租赁协议书为无效租赁合�。原告要求确认解除原、被告不定期租赁合同的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故第三人应当将其占有使用的武汉市江岸区韦桑路109号房屋返还原告。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故被告应按双方合同约定的租金标准支付原告2014年1月1日至2014年12月31日的房屋占有使用费33，600元（8，400元／季度×4个季度）。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故第三人应当支付原告逾期腾房占有使用费，房屋占有使用费的标准应以每季度8，400元为宜，自2015年1月1日起计算至第三人实际腾退房屋之日止。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、第三人高奇于本判决生效之日起十五日内将位于武汉市江岸区韦桑路109号的房屋腾退给原告武汉市江岸区二七街道社会事务服务中心；
二、被告杨才庆于本判决生效之日起十日内一次性支付原告武汉市江岸区二七街道社会事务服务中心2014年1月1日至2014年12月31日的房屋占有使用费33，600元；
三、第三人高奇于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告武汉市江岸区二七街道社会事务服务中心房屋占有使用费（以每季度8，400元为标准，自2015年1月1日起计算至第三人高奇实际腾退上述房屋之日止）；
四、驳回原告武汉市江岸区二七街道社会事务服务中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1550元，邮寄费40元，由被告杨才庆负担795元，由第三人高奇负担795元，因上述款项已由原告武汉市江岸区二七街道社会事务服务中心在立案时预交本院，故被告杨才庆、第三人高奇应于本判决生效之日起十日内一次性将其负担的795元支付给原告武汉市江岸区二七街道社会事务服务中心。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 曾明亮
人民陪审员 林玲琍
人民陪审员 姜 勇
二〇一六年十月十七日
书 记 员 周 郴