江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终281号
上诉人（原审被告）：无锡索索破餐饮管理有限公司，住所地无锡市蠡园经济开发区湖滨南苑北侧商业用房。
法定代表人：杨金荣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：付强，江苏求本律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江苏省无锡蠡园经济开发区管理委员会,住所地太湖大道1890号。
法定代表人：张伟刚，该单位主任。
委托诉讼代理人：吴文俊，江苏太湖律师事务所律师。
上诉人无锡索索破餐饮管理有限公司（以下简称索索破公司）因与被上诉人江苏省无锡蠡园经济开发区管理委员会（以下简称蠡园开发区）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2016）苏0211民初4298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人索索破公司上诉请求：撤销原判，依法改判或者发回重审。事实和理由：1、涉案房屋系湖滨南苑安置小区的商业配套用房，在拆迁安置小区建成后，理应一并交给小区业主。故蠡园开发区不是涉案房屋的所有权人，无权取得涉案房屋的用益物权。2、涉案房屋的租赁面积有误，合同中的面积与实际面积不符，应以实际面积计算租金。3、涉案房屋租金应参照同一楼房的其他承租户的租金标准收取。4、上诉人在使用涉案房屋过程中，发现房屋漏水，并进行了维修，该维修费应当折抵租金。5、上诉人在使用涉案房屋过程中缴纳了土地使用税，这是因为被上诉人未按时缴纳，该笔费用应当折抵租金。
被上诉人蠡园开发区辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
蠡园开发区向一审法院起诉请求：判令索索破公司支付其欠付的租金1272602.74元（自2013年7月25日至2016年9月30日）及逾期付款违约金524630.14元，并负担诉讼费。
一审法院认定事实：2007年10月25日，蠡园开发区与原无锡市滨湖区索索破父子蒸菜馆（以下简称父子蒸菜馆）签订《房屋租赁合同》，约定：蠡园开发区将位于无锡市××区湖滨南苑西北角的房屋（建筑面积1318㎡）出租给父子蒸菜馆使用；租赁期限为5年，自2008年1月25日起至2013年1月25日止；租金第一年为20万元，第二年及第三年租金为30万元，第四年及第五年租金各为40万元；首期租金10万元于合同签订生效后10日内付清，2008年下半年的租金10万元于2008年7月10日前付清。自第二年起的租金，均于每年的1月10日前支付当年租金的一半，7月10日前支付另一半；2007年11月20日前，父子蒸菜馆确保从现有租住地迁出，保证拆迁建设需要。推迟搬迁1天，第一年的租金变更为40万元；父子蒸菜馆从合同签订之日起三个月不入住，租房合同终止。父子蒸菜馆经营者杨金荣及其子杨旭东在该合同承租方处签名。
2008年10月31日，索索破公司成立，法定代表人杨金荣，股东为杨金荣和杨旭东。2009年5月8日，父子蒸菜馆注销工商登记。索索破公司作为实际使用人，仍在涉案房屋内经营至今。
2013年1月，蠡园开发区与索索破公司签订《房屋租赁合同》，双方约定：蠡园开发区将位于无锡市滨湖区湖滨苑建筑西路623号1幢1层1单元（与前述租赁合同系同一地址）的房屋出租给索索破公司使用；租赁期限为2013年1月25日至2016年1月24日；租金40万元/年，先付后用，半年一付。第一期租金于2013年1月25日前支付，之后的租金于每一周期开始前5日内支付；租赁期限内的维修责任由蠡园开发区负责（索索破公司使用不当或人为损坏除外），蠡园开发区应在索索破公司提出维修请求后积极维修，索索破公司也应积极协助配合。对于索索破公司的装修，蠡园开发区不承担修缮义务；若索索破公司逾期支付租金，则应按逾期支付租金金额的5%每日向蠡园开发区支付违约金，直至付清为止。
合同签订后，索索破公司支付了第一期半年的租金20万元。2013年7月25日起的租金，索索破公司未支付。截止至2016年9月30日，索索破公司按照合同约定共结欠蠡园开发区房屋租金1272602.74元。
另查明，涉案房屋位于无锡市××区湖滨南苑，系拆迁安置小区，建设单位为蠡园开发区，具有相应的建设工程规划许可证。
一审庭审中，索索破公司为证明其应当少交租金，提供了以下几份材料：1.《租金催缴通知书》的影印件，认为其相邻租户每平方的租金日租仅为0.558元，而按此标准计算其每年多交租金24.1万元；2.涉案房屋的平面图及面积计算清单，索索破公司通过图形计算得出蠡园开发区少交付面积135㎡；3.《家庭居室装饰装修工程施工合同》，证明其为案涉房屋的维修花费了79327元；4.缴税凭证，证明其在2008年至2015年间为蠡园开发区垫付土地使用税。蠡园开发区经质证后认为：《租金催缴通知书》的真实性无法确认，也与本案没有关联；索索破公司单方测算涉案房屋的面积，不能作为依据，应当以合同约定的租金为准；《家庭居室装饰装修工程施工合同》的真实性不予认可，也不能证明该装修与房屋质量存在问题而需要维修有关；索索破公司经营期间应当承当相应的税费，与其无关。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。蠡园开发区与索索破公司于2013年1月签订的《房屋租赁合同》未违反国家法律、行政法规的强制性规定，是当事人双方真实意思的表示，依法有效，对双方均具有约束力。索索破公司作为承租方，应当按照合同约定按时支付租金及履行其他主要义务。租赁期间届满后，索索破公司继续使用所租房屋，蠡园开发区没有提出异议，应视原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。蠡园开发区与索索破公司仍应以原租赁合同为双方行使权利、履行义务的依据。
现索索破公司提出支付租金的抗辩，认为应当予以减少支付。首先，关于租赁标的物的问题。涉案房屋位于无锡市××区湖滨南苑，该小区的建设单位即蠡园开发区，并具有相应的建设工程规划许可证。在没有相反的证据予以反驳的情况下，可以认定蠡园开发区系涉案房屋的合法所有权人；其次，关于租金标准的问题。双方在租赁合同中对于租赁标的物租金标准已经明确进行了约定，双方应按此执行。索索破公司要求参照其他租户的租金标准计算租金，不符合合同约定，也于法无据；第三，关于租赁面积的问题。双方在租赁合同中约定系建筑面积并非实际使用面积，索索破公司以涉案房屋的图纸自行测算的面积不能作为依据。而且自2007年父子蒸菜馆入驻涉案房屋以及2008年索索破公司继续在此经营，均未提出租赁面积差异的问题，应视为双方就租赁标的物现状所对应的租金标准达成了一致意见。现索索破公司在本案诉讼中以此为由要求少付租金，难以采信；第四，关于维修费用的问题。依据合同约定，在涉案房屋出现非人为损坏的非装修问题后，索索破公司应及时通知蠡园开发区进行维修。现索索破公司仅凭装修合同无法证明涉案房屋需要进行维修且蠡园开发区拒绝进行维修的事实；第五，关于税费。本案系租赁合同纠纷，如索索破公司认为其并非是某一税种的征缴对象，其应向征缴机关寻求处理，而非作为抵扣租金的正当理由。据此，索索破公司要求少付租金或抵扣租金的意见均不能成立，其应按照合同约定向蠡园开发区支付2013年7月25日至2016年9月30日的房屋租金1272602.74元。
关于逾期付款违约金。尽管双方在租赁合同中约定了逾期付款违约金按照逾期未交金额的5%每日收取滞纳金，但该违约金标准过高，应予调整，调整后应以同期同类银行贷款利率的1.3倍计算为宜。
一审法院判决：一、索索破公司应于判决生效之日支付江蠡园开发区自2013年7月25日至2016年9月30日期间的房屋租金1272602.74元及逾期付款违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算。以20万元为基数，分别自2013年7月25日、2014年1月25日、2014年7月25日、2015年1月25日、2015年7月25日、2016年1月25日起，计算至判决发生法律效力之日止。以本金7602.74元为基数，自2016年7月25日起计算至判决发生法律效力之日止）；二、驳回蠡园开发区的其他诉讼请求。
二审中，当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。索索破公司向本院申请就涉案房屋的面积进行鉴定。
本院认为：出租人蠡园开发区系涉案房屋所在小区湖滨南苑的建设单位，且具有相应的建设工程规划许可证，其与索索破公司签订的涉案房屋租赁合同合法有效，蠡园开发区已按合同约定将涉案房屋交付索索破公司使用，索索破公司亦应当按合同约定向蠡园开发区交付租金。索索破公司主张蠡园开发区交付给其的涉案房屋面积少于合同约定的面积，但自2007年开始父子蒸菜馆及索索破公司承租涉案房屋期间，从未就租赁面积提出异议，索索破公司也未提交充分证据证明面积不符，索索破公司在一审中也未向一审法院申请对涉案房屋面积进行鉴定，索索破公司在二审中提出鉴定，本院不予准许，索索破公司应当按照合同约定向蠡园开发区支付租金。索索破公司请求按照其他房屋承租人的租金标准支付租金的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于维修问题，双方当事人在合同中对此作了约定，涉案房屋应当由蠡园开发区进行维修，索索破公司未向法院出具证据证明其将需要维修事项已通知蠡园开发区且蠡园开发区怠于维修，故索索破公司主张维修费，不符合合同约定，本院不予支持。关于税费，涉及其他法律关系，本案不予处理，索索破公司如有证据证明该税费确实替蠡园开发区缴纳，索索破公司可另行主张。
综上所述，上诉人索索破公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18000元，由索索破公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚旭斌
审 判 员 仓 勇
代理审判员 唐广征
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 庄茂根