江西省鹰潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣06民终300号上诉人（原审被告）：鹰潭市铜锣湾旅游文化商业投资有限公司，住所地江西省鹰潭市月湖区鹰雄大道666号铜锣湾国际商贸城E1栋。法定代表人：傅路生，总经理。委托诉讼代理人余素文，江西融冰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈全仔，男，1972年10月15日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县。被上诉人（原审原告）：曾民华，女，1973年8月22日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴雨胜，江西道都律师事务所律师。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：桂宇鹏，江西道都律师事务所实习律师。上诉人鹰潭市铜锣湾旅游文化商业投资有限公司因与被上诉人陈全仔、曾民华商品房销售合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院（2018）赣0602民初122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鹰潭市铜锣湾旅游文化商业投资有限公司上诉请求：1、判决撤销(2018)赣0602民初122号民事判决，依法改判上诉人不应向二被上诉人陈全仔、曾民�支付违约金90284.10元。2、本案一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：1、二被上诉人于2014年4月26日购买位于鹰潭市雄鹰大道××室房屋，也是在2014年4月26日簦订的《鹰潭市商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）不是一审法院认为的2015年1月15日，这一事实认定错误。本案中，二被上诉人在购买位于鹰潭市雄鹰大道××室房屋时，同时签订了《买卖合同》补充协议，协议约定签订合同时，二被上诉人应签订《鹰潭铜锣湾商业综合体委托经营管理协议》（以下简称《委托协议》），被上诉人于2014年5月29日与鹰潭市月湖铜锣湾商业经营管理有限公司签订《委托协议》，鹰潭市月湖铜锣湾商业经营管理有限公司根据委托要求上诉人按委托协议将房屋交付并提出交房申请，经上诉人审查批准后，上诉人于2014年6月10日将二被上诉人的房屋移交给鹰潭市月湖铜锣湾商业经营管理有限公司进行装修，2014年7月由鹰潭市月湖铜锣湾商业经营管理有限公司将二被上诉人房屋租赁给熊丽琴经营至今。2、作为购房户的二被上诉人，在2014年5月29日签订《委托协议》就将该房屋验收、交接房屋、租赁、等经营管理一并授权委托给鹰潭市月湖铜锣湾商业经营管理有限公司，上诉人对房屋所行使的一切权利义务直接和鹰潭市月湖铜锣湾商业经营管理有限公司发生关系和对接，上诉人在合同规定时间内交房给鹰潭市月湖铜锣湾商业经营管理有限公司并没有错，上诉人没有逾期交房，被上诉人以什么都并不知情以抗辩证据不足，故一审法院认定事实证据不足。3、本案中，根据二被上诉人委托单位鹰潭市月湖铜锣湾商业经营管理有限公司申请，上诉人根据双方2014午4月26日签订的《买卖合同》第五条商品房交付及交付日期，上诉人在规定时间内已经将房屋交由二被上诉人的委托单位，上诉人不存在逾期交房违约，故不应支付违约金90284.10元。归结上述，上诉人认为，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，二审法院应撤销(2018)赣0602民初122号民事判决，改判上诉人不承担支付违约金90284.10元。诉人陈全仔、曾民华答辩称，1、《买卖合同》的签订时间应以合同上签字或盖章的时间为准。一审法院认定，答辩人与被答辩人签订《买卖合同》的时间为2015年1月15日，其依据是双方在合同上签字落款的时间而非合同封面的机打时间，这符合常理，也符合交易习惯。且该合同第十八条约定，“本合同自买卖双方签字或盖章之日起生效。当事人另有约定的，从其约定”。被答辩人却认为该合同的签订时间是在合同封面所载的2014年4月26日。显然被答辩人�这一上诉理由无法成立。2、答辩人未将房屋交付事宜授权委托给第三人。被答辩人认为，答辩人已将房屋交付事宜授权委托给鹰潭市月湖铜锣湾商业经营管理有限公司，这是不成立的。第一、根据《委托协议》第二条第一款的约定，“甲方（即答辩人陈全仔）应当按照购房合同约定及时与开发商办理该物业交接手续，交接手续完毕同时将物业交付乙方。”，显然，此约定意味着房屋交付事宜仍有答辩人负责，即答辩人未将该事宜委托给任何人。第二，被答辩人在一审庭审、上诉状中皆认为，在《委托协议》中，答辩人已将房屋的验收、交接等事宜一并授权委托给鹰潭市月湖铜锣湾商业经营管理有限公司，却一直无法具体说出协议的哪条哪款哪项涉及房屋交付委托事宜，无法自圆其说。3、一审法院据以认定的事实有《买卖合同》、收据等�据，并非无中生有；本案属于合同法律关系，依法应适用《合同法》相关法律，根据《合同法》的规定，被答辩人违约，应承担违约责任。4、被答辩人未完成其已向答辩人交付房屋的举证责任。《民事诉讼法》第六十四条规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于使用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……”。本案中，被答辩人认为其已经交付房屋给答辩人，这是对答辩人的诉讼请求的反驳。因此，交付房屋的举证责任在于被答辩人。同时根据《买卖合同》第八条的约定，“商品房交付时，出卖人应书面通知买受人办理商品房交接手续，提供本合同第五条规定的交付证明文件……”。但被答辩人却未提交任何其已交付房屋的书证或其他种类证据。此时，应由被答辩人承担不利的诉讼后果。陈陈全仔、曾民华向一审法院起诉请求：1、判令被告支付二原告违约金90386.35元（从2015年7月1日起计算至2017年11月30日），以后的违约金自2017年12月1日起以购房款为基数，按日万分之一计算至实际交房之日止；2、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2014年4月20日，原告陈全仔向被告定购由其发售的坐落于鹰潭市鹰雄大道666号铜锣湾E3栋1－3屋104室，面积为184.82平方米的房屋，总价为1067912元。后二原告申请付款方式由原来的按揭贷款转为一次性付款，并�2014年11月14日交清全部购房款1022470元。2015年1月15日原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《鹰潭市商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买坐落于鹰潭市鹰××大道××室商铺，每平方米价格为5532.25元，总价款为1022470元。买受人应于2014年11月13日前一次性付清商品房全部价款1022470元。出卖人于2015年6月30日前将经竣工验收合格并在当地主管部门备案后的商品房交付买受人使用；未经验收或验收不合格的，不得交付。出卖人逾期交付商品房，逾期在90日内的，买受人有权向出卖人追究已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期存款利率计算。如超过上述约定期限的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付实际已交付房价款万分之一的违约金。商品房交付时，出卖人应书面通知买受人办理商品房交接手续，提供合同规定的交付证明文件、《商品房住宅质量保证书》和《商品房住宅使用说明书》，交接房屋钥匙；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担等内容。2015年12月31日案涉房屋经竣工验收合格，并于2016年1月18日在当地主管部门进行了备案。二原告付清房款后，被告一直未将房屋交付给二原告使用。一审法院认为：原、被告于2015年1月15日签订的《鹰潭市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应于2015年6月30日前将房屋交付给二原告。交付时应按合同约定书面通知二原告办理商�房交接手续，并提供经验收合格并在当地主管部门备案的交付证明文件、《商品房住宅质量保证书》和《商品房住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。被告提出其已于2014年6月10日将符合交付条件的案涉房屋交付给了受原告委托对其房屋进行经营管理的铜锣湾管理公司。但被告提供的证据并不足以证明二原告委托了铜锣湾管理公司接收案涉房屋，且案涉房屋于2016年1月18日才经竣工验收合格并在当地主管部门备案。因此在2014年6月10日案涉房屋是不具备交付条件的。故对被告的该辩驳意见，不予采纳。被告未按合同约定于2015年6月30日前将案涉房屋交付给二原告，依法应承担违约责任。根据合同约定逾期交房已超过90天，应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，由出卖人按日向买受人支付实际已交付房价款万分之一的违约金。故对二原告要求被告从2015�7月1日起按日万分之一支付已交房价款1022470元的违约金至实际交房之日止的诉讼请求，予以支持。对原告主张的截止2017年11月30日的违约金90386.35元，经查，违约天数为883天，而非被告主张的884天，故依法将违约金核减为90284.10元（1022470元×1/10000×883天）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百四十条的规定，判决：被告鹰潭市铜锣湾旅游文化商业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈全仔、曾民华支付违约金90284.10元（已计算至2017年11月30日，之后的违约金自2017年12月1日起以购房款1022470元为基数，按日万分之一，另行计算至房屋实际交付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2060元，由被告鹰潭市铜锣湾旅游文化商业投资有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人鹰潭市铜锣湾旅游文化商业投资有限公司与被上诉人陈全仔、曾民华签订的《鹰潭市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。根据合同约定，上诉人应于2015年6月30日前将房屋交付给二被上诉人，但上诉人未按购房合同约定将案涉房屋交付给二被上诉人，其应承担违约责任。上诉人主张其已将案涉房屋交付给了经被上诉人授权委托的鹰潭市月湖铜锣湾商业经营管理有限公司，但其提供的证据不足以证明被上诉人将房屋交付事宜授权委托给了鹰潭市月湖铜锣湾商业经营管理有限公司，故上诉人的该上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人鹰潭市铜锣湾旅游文化商业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2060元，由上诉人鹰潭市铜锣湾旅游文化商业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王建东审判员  汪富华审判员  刘 静二〇一八年七月三十日书记员  蒋慧卿