天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第6079号
原告苗亚伟。
被告张菊，1979的11月9日出生。
原告苗亚伟与被告张菊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘静独任审判，公开开庭进行了审理。原告苗亚伟到庭参加诉讼。被告张菊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苗亚伟诉称，2014年4月12日，原、被告在天津市我爱我家房地产经纪有限公司的居间介绍下签订《房产交易合同》，约定原告购买被告所有的天津市南开区卫津南路112号X号私产房屋。2014年4月15日，原、被告到房管部门签订了《天津市房产买卖协议》。被告将房屋交付原告后，原告发现所居住的单元个别墙体构件出现裂缝，后从邻居处了解该建筑在2013年相邻新建筑物施工期间，已出现较大的沉降变形，并有2013年3月20日天津市房屋质量安全鉴定检测中心出具的房屋技术鉴定报告为证。该报告载明天津市南开区卫津南路112号X单元现状外檐整体存在较规律的向南侧及西侧的偏斜现象，部分观测点的侧向偏斜值已超出了民用建筑可靠性鉴定标准的相关变形限值要求。该建筑鉴定单元安全性等级评定为CSU级（即安全性不符合标准对AU级的要求，显著影响整体承载，应采取措施，且有个别构件必须立即采取措施）。原告就上述情况找到被告询问，被告表示房屋已交付原告，后续问题与被告无关。被告在签订协议时已明知房屋地基下降，有裂缝等瘕疵，但未告知原告实情。现房屋质量影响原告正常使用，被告的行为构成违约，被告应承担违约责任，故原告起诉要求：1、判令被告赔偿原告实际损失50000元；2、受理费由被告承担。
原告为支持其主张，提交如下证据：证据一、房产交易合同及天津市房产买卖协议；证据二、房地产抵押估价报告；证据三、房屋技术鉴定报告二份；证据四、（2014）南民初字第3417号案件开庭笔录及民事裁定书；证据五、原告申请法院委托鉴定机构考虑房屋质量问题后出具的房地产估价报告。以上证据证明被告出售的房屋有质量问题，而被告隐瞒该问题将房屋出售给原告，导致原告产生四万元的经济损失。
被告张菊未到庭应诉，也未提交书面答辩材料。
经审理查明，原、被告于2014年4月12日签订《房产交易合同》，约定原告以112万元的价格购买被告所有的坐落于本市南开区卫津南路112号X号房屋。原告向被告支付定金2万元，双方在房管部门打印的《天津市房产买卖协议》中约定的通过资金监管的成交价格为110万元。因原告需要以贷款方式支付房款，当时天津麒麟房地产土地评估咨询有限公司对交易房屋出具了麒麟房评字（2014）第0573号房地产抵押估价报告，报告中评估的房地抵押价值为110万元。2014年5月12日原、被告及中介服务人员办理房屋交接时看到小区内张贴的公告，原告方得知在2013年1月前交易房屋所在的楼宇已因邻近新建筑物的施工产生沉降、墙体裂缝等质量问题。原告找到小区其他业主取得了天津市房屋质量安全鉴定检测中心2013年3月做出的关于天津市南开区卫津南路112号X单元的《房屋技术鉴定报告》，报告中写明该建筑鉴定单元的安全性等级评定为Csu级，即安全性不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》对Au级的要求，显著影响整体承载，应采取措施，且有个别构件必须立即采取措施。原告因此向被告提出解除合同，被告拒绝，故原告于2014年5月21日诉至本院，要求与被告解除合同并要求被告返还房款及承担原告支出的各项费用。2014年5月23日诉讼期间，上述房屋所有权转移登记到原告名下。该案件庭审中，被告辩称在房屋交易一年前已经搬离此处，也是在双方交接房屋时通过小区的公告才了解到房屋有质量问题，此前并不知情。原告在购房前看房时发现房屋有裂缝，并说是因为年久之故。况且《房屋技术鉴定报告》中提到建筑物偏斜值超出民用建筑可靠性鉴定标准，但并没有达到危楼的数值，相邻新建筑物的开发商也一直协调进行修复，故不同意原告的诉讼请求。2014年8月14日，原告申请撤诉，本院以（2014）南民初字第3417号民事裁定书做出裁定，准许原告撤回起诉。原告于2014年9月再次诉至本院，以相同事由要求被告赔偿经济损失。
另查，2014年8月8日天津市房屋质量安全鉴定检测中心再次对本市南开区卫津南路112号6门601号房屋X单元住宅楼补充检测后出具《房屋技术鉴定报告》。报告中说明：2013年3月出具的《房屋技术鉴定报告》中已评定该建筑主体结构（鉴定单元）安全性等级为Csu级，鉴定已逾一年时间，结合本次补充查勘、检测、变形观测及复核验算情况，建议相关单位应及时采取有效措施对该建筑进行处理，保证结构使用安全。
诉讼中，原告提出因原、被告交易时的房地产抵押估价报告中并未将房屋质量问题综合进行考虑，申请重新对涉诉房屋价格进行评估。本院委托天津永正房地产土地评估咨询有限公司对本市南开区卫津南路112号X号房屋的价格进行评估，估价依据中考虑了天津市房屋质量安全鉴定检测中心出具的《房屋技术鉴定报告》（工程编号：2013津鉴25-1号、2014津鉴104-1号），评估结论为房屋市场价值为108万元。鉴定费5200元由原告垫付。原、被告对评估报告均未提出异议。原告据此变更诉讼请求，要求减少房屋价款，判令被告将实际成交价格与重新评估的房屋价格的差价4万元返还原告。
上述事实，由原告陈述及其提交的各项证据予以证实。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告在签订房屋买卖合同进行涉诉房屋交易时，被告应将房屋的真实情况如实告知原告。涉诉房屋所在楼宇在2013年1月相邻建筑物施工时即产生沉降，且涉诉房屋墙体产生裂缝，2013年3月天津市房屋质量安全鉴定检测中心已经对此出具《房屋技术鉴定报告》，该报告也由小区业主实际掌握。截止2014年4月原、被告进行房屋交易时已逾一年之久，房屋质量作为小区内的重大事项，被告称不了解该情况，违反常理，本院不予采信。即使被告确不清楚上述情况，其出售的标的物存在质量问题，也应依法就此对买受方承担违约责任。原告要求减少价款，由被告返还重新评估的房屋价格与实际成交价格的差额4万元，本院准许。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十二条第二项、第六十一条、第一百一十一条、第一百五十四条、第一百五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
本判决生效后十五日内，被告张菊给付原告苗亚伟40000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，减半收取，评估费5200元，总计5725元由被告负担，于本判决生效后15日内直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 刘静
二〇一五年一月十四日
书记员 徐晶
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十二条第（二）项（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百五十四条当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用本法第六十二条第一项的规定。
第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条基层人民法院和它派出的法庭审理简单的民事案件，可以用简便方式随时传唤当事人、证人。