江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终6950号
上诉人（原审原告）：朱林宏。
委托诉讼代理人：朱解全，系朱林宏父亲。
上诉人（原审被告）：江苏嘉锐投资有限责任公司。
被上诉人（原审被告）：昆山市凯菲尔酒店管理有限公司。
上诉人朱林宏因与被上诉人江苏嘉锐投资有限责任公司（以下简称嘉锐公司）、昆山市凯菲尔酒店管理有限公司（以下简称凯菲尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初3787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
朱林宏上诉请求:1、判决《委托管理合同》于判决生效之日解除；2、嘉锐公司支付2016年7月1日至2017年6月30日的租金54274元及拖欠租金期间的利息（以54274元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍，从2016年7月1日计算至实际支付之日止）；3、嘉锐公司支付解除合同违约金54274元；4、嘉锐公司、凯菲尔公司归还朱林宏位于昆山市××路××室房屋。5、嘉锐公司、凯菲尔公司支付占有使用费（以年租金54274元为标准，从2017年7月1日计算至实际归还之日止）；6、嘉锐公司、凯菲尔公司承担一二审全部诉讼费。事实与理由：一、一审判决对合同解除日期及欠付租金数额认定错误。二、一审判决对解除合同违约金数额认定不清。合同解除后需要时间对房屋恢复原状，违约金按照房屋空置期间六个月的损失计算过低。三、委托管理合同解除后，嘉锐公司、凯菲尔公司仍实际占有使用房屋，应支付相应占有使用费。四、凯菲尔公司在装修时对房屋进行了改装，归还房屋时应恢复原状。
嘉锐公司辩称：一审判决违约金过高。请求驳回朱林宏的上诉请求。
朱林宏向一审法院起诉请求：1、判令解除朱林宏与昆山市鑫悦宾馆有限公司之间的《委托管理合同》；2、由昆山市鑫悦宾馆有限公司的股东嘉锐公司支付2016年7月1日至2017年6月30日的租金54274元（依据合同第五条）、赔偿违约金（依据合同第九条第三款，标准为逾期付款的日千分之五以及每日500元的罚金，计算至实际支付之日）、回报款（违约金第九条第二款，合同解除之日起至约定委托管理期限终止，按照房租回报款的1.2倍）；3、要求嘉锐公司、凯菲尔公司迁出涉案房屋；4、要求凯菲尔公司对嘉锐公司在本案中支付义务承担连带责任；5、案件受理费由嘉锐公司、凯菲尔公司承担。
一审法院认定事实：2009年12月11日，嘉锐公司与昆山市凯菲尔酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由凯菲尔公司承租昆山市震川路101号房屋用于经营莫泰168连锁酒店，建筑面积5528平方米。2010年8月2日，凯菲尔公司取得特种行业经营许可证，经营范围住宿。
2010年1月3日，朱林宏与昆山市鑫悦宾馆有限公司签订《委托管理合同》，约定朱林宏委托昆山市鑫悦宾馆有限公司对位于昆山市震川路101号7层19室房屋作为酒店及相关用途经营使用，或有权对该房屋进行转租或进行其他非涉及该房屋所有权的处分行为；租期为十年，自2010年7月1日至2020年6月30日止；年租金回报款为房屋价款的10%（含税），计54274元；朱林宏委托昆山市鑫悦宾馆有限公司代为向当地税务局申请税务租金发票（税率双方约定按朱林宏应得租金5%计），所发生的税费在租金中扣除；上述款项结算以半年为周期，租金起算日为2010年7月1日，昆山市鑫悦宾馆有限公司于每年的6月30日前和12月31日前将租金付至朱林宏指定账户；如因昆山市鑫悦宾馆有限公司原因造成解除本合同，除需向朱林宏支付相当于自合同解除之日起至本合同约定的委托管理期限终止日的房租回报款1.2倍的金额作为违约金外，同时应承担由此引起朱林宏的相关经济损失；如昆山市鑫悦宾馆有限公司不能如期向朱林宏支付租金，则昆山市鑫悦宾馆有限公司须向朱林宏追加支付滞纳金，滞纳金金额按应支付租金额的千分之五/天计，如逾期超过应付租金之日30日仍未向朱林宏支付应付租金的，则朱林宏有权暂停其对房屋的管理权，同时，须向朱林宏追加支付每日500元的罚金，如逾期60日仍未向朱林宏支付应付租金的，则视为昆山市鑫悦宾馆有限公司违约，昆山市鑫悦宾馆有限公司需承担违约责任，见本协议第九条第二款内容；合同同时约定了双方的权利义务、合同的变更和终止、违约责任、通知、争议解决方法等内容。同时，朱林宏与昆山市鑫悦宾馆有限公司签订《回购协议》，约定在《委托管理合同》期限届满后20日内，朱林宏可以书面形式向昆山市鑫悦宾馆有限公司提出变更产权人，在征得所有业主书面同意后昆山市鑫悦宾馆有限公司以书面形式正式接受朱林宏产权变更申请，双方开始执行房产二次交易。2010年1月22日，朱林宏取得昆山市××路××室房屋产权证。
自2011年7月起，嘉锐公司每半年支付朱林宏租金25779.91元。自2016年7月起，停止支付租金。2016年9月23日，朱林宏将催讨租金的书面文件寄送给嘉锐公司的姚会计。
上述事实，有朱林宏提供的《委托管理合同》、银行租金交易明细、《房产证》、催讨函和邮寄凭证、委托书、特种行业经营许可证以及当事人当庭陈述等证据予以证实。
一审法院认为：朱林宏与昆山市鑫悦宾馆有限公司签订的《委托管理合同》合法、有效，双方均应依照合同，履行各自的义务。一、关于合同解除。支付租金为《委托管理合同》中昆山市鑫悦宾馆有限公司的一项主要义务，现自2016年7月1日起朱林宏未收到合同约定支付的租金，上述情形符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于租赁合同法定解除权的规定，故一审法院对于朱林宏主张解除与昆山市鑫悦宾馆有限公司《委托管理合同》的诉讼请求，予以支持。具体确定为：确认朱林宏与昆山市鑫悦宾馆有限公司的《委托管理合同》于2017年2月20日解除。
二、关于租金。根据上述确定的合同解除时间，欠付租金期间为2016年7月1日至2017年2月20日（计235天），故租金金额确认为34943.53元（54274元/年÷365天×235天）。
三、关于违约金、回报款。合同第九条第二款约定，如因昆山市鑫悦宾馆有限公司原因造成解除本合同，除需向朱林宏支付相当于自合同解除之日起至本合同约定的委托管理期限终止日的房租回报款1.2倍的金额作为违约金外，同时应承担由此引起朱林宏的相关经济损失；合同第九条第三款约定，如昆山市鑫悦宾馆有限公司不能如期向朱林宏支付租金，则昆山市鑫悦宾馆有限公司须向朱林宏追加支付滞纳金，滞纳金金额按应支付租金额的千分之五/天计，如逾期超过应付租金之日30日仍未向朱林宏支付应付租金的，则朱林宏有权暂停其对房屋的管理权，同时，须向朱林宏追加支付每日500元的罚金，如逾期60日仍未向朱林宏支付应付租金的，则视为昆山市鑫悦宾馆有限公司违约，朱林宏需承担违约责任，见本协议第九条第二款内容。从合同两个条款的设置看，合同第九条第二款约定的内容为解除合同违约金，计算方式为剩余租赁期间的可得利益损失的1.2倍；合同第九条第二款约定的内容为逾期支付租金的违约金或滞纳金，在逾期60日的情况下，适用合同第九条第二款约定。在确认本案合同解除的情况下，一审法院对于解除合同违约金，按照相关规定，酌情支持房屋空置期间六个月的损失，计27137元。
四、关于昆山市鑫悦宾馆有限公司违法注销的法律后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条第一款规定，公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。第十一条规定，公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。本案实际情况为，昆山市鑫悦宾馆有限公司对朱林宏等小业主负有附期限持续支付租金的义务，在该公司未能提前清偿债务的情况下，未书面通知小业主而擅自注销公司，故嘉锐公司作为其股东应当对上述债务承担连带清偿责任。
五、关于凯菲尔公司是否承担朱林宏租金的问题。2009年12月，嘉锐公司与凯菲尔公司签订房屋租赁合同，后涉案房屋转让给朱林宏，买卖不破除租赁，朱林宏委托昆山市鑫悦宾馆有限公司转租给凯菲尔公司，昆山市鑫悦宾馆有限公司注销后由其股东江苏嘉锐投资有限责任公司继续履行上述义务，故根据合同相对性原则，朱林宏主张凯菲尔公司直接支付租金，于法无据，一审法院不予支持。
六、关于合同解除后的财产返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故一审法院对于朱林宏主张次承租人凯菲尔公司返还昆山市震川路101号7层19室房屋的诉讼请求，予以支持。对于朱林宏主张嘉锐公司返还昆山市震川路101号7层19室房屋的诉讼请求，因嘉锐公司不实际占有房屋，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认朱林宏与昆山市鑫悦宾馆有限公司的《委托管理合同》于2017年2月20日解除。二、江苏嘉锐投资有限责任公司于判决生效后十日内支付朱林宏2016年7月1日至2017年2月20日的租金34943.53元，并支付逾期付款违约金（以34943.53元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍，从2016年7月1日起计算至实际支付之日）。三、江苏嘉锐投资有限责任公司于判决生效后十日内支付朱林宏解除合同违约金27137元。四、昆山市凯菲尔酒店管理有限公司于判决生效后十日内返还朱林宏的昆山市震川路101号7层19室房屋。五、驳回朱林宏其他诉讼请求。案件受理费1156元，减半收取578元，由江苏嘉锐投资有限责任公司、昆山市凯菲尔酒店管理有限公司承担。
二审经审理查明的事实与一审相一致。二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为：关于合同解除时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条规定，当事人依据法定合同解除情形主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。昆山市鑫悦宾馆有限公司逾期不支付租金，朱林宏起诉要求解除合同，即表达了通知解除合同的意思，其主张自判决生效之日合同解除没有法律依据，本院不予采信。欠付租金应自2016年7月1日计算至合同解除之日2017年2月20日。朱林宏上诉主张的剩余2017年2月21日至2017年6月30日期间的占有使用费，性质并非其诉讼请求中的租金，本案不予处理。
对于违约金标准，一审法院结合朱林宏的损失情况酌定按六个月租金损失计算解除合同违约金合法有据，本院对此予以确认。朱林宏还认为房屋返还时应恢复原状。根据合同法规定，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。一审判决已判令凯菲尔公司返还涉案房屋，应已包含按上述法律规定返还房屋的要求，并无不当。
综上，朱林宏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1156元，由上诉人朱林宏负担。
本判决为终审判决。
审判长 王稚群
审判员 杨 兵
审判员 沈维佳
二〇一七年十月十七日
书记员 陆晓婷