山西省大同市城区人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0202民初4112号原告：王玉珍，女，1969年8月26日出生，汉族，住大同市城区。委托诉讼代理人：李栋，大同市城区向阳里街道法律服务所法律服务工作者。被告：大同市大富翁商厦有限责任公司，住所地大同市城区。法定代表人：翟立业，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭斌，山西若谷律师事务所律师。原告王玉珍与被告大同市大富翁商厦有限责任公司（以下简称大富翁公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王玉珍及其委托诉讼代理人李栋、被告大富翁公司的委托诉讼代理人郭斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玉珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2015年、2016年、2017年的房屋租金76431.7元，并支付违约金3630.5元，共计80062.2元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2012年12月24日签订了《商铺租赁合同》，约定原告将其所有的位于大富翁亚太国际购物广场商铺出租给被告，由被告进行统一整体规划、招商、经营管理使用。合同约定租期自2013年1月22日至2018年1月21日，被告每年分四个季度向原告支付租金，从2015年年初开始被告不按合同约定支付租金，经原告多次催要，被告仍拒绝支付原告租金，由于被告无故违约，按照双方约定条款原告有权按照人民银行贷款利率收取违约金。综上，原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：1、双方签订租赁合同的事实无异议；2、对原告诉求的租金数额有异议，依据约定租金为税前租金，原告在领取租金时，应当提供房屋租赁发票，不能提供的由被告代扣代缴，双方合同是多期连续合同，按照交易惯例，应扣减税金，如原告不扣减，应提供租金发票。原告的主张是计算至了2017年年底，我们认为应该从2015年1月22日计算至起诉之日即2017年10月21日；3、对原告主张的违约金我方认为没有法律依据。依据合同约定，原告没有证据证明房屋租赁费发票，依据《中华人民共和国合同法》的规定，因不可抗力因素导致合同无法履行的双方不承担违约责任。我方认为双方争议由于政府修路造成，答辩人不应当承担责任；4、依据租赁合同第六条第三项规定，我方不承担违约责任；5、双方在履行合同过程中，出现重大情势变化，属于合同法规定的情势变更，因大同市政府频繁修路修建城墙，导致大富翁商厦交通不便，迁徙了超过80%的居民，使消费群体大幅下降。因城墙改建，整体改变了大同市原有商业规划，使大富翁所在的教场街不再是城市第一金街。答辩人认为在上述情势变更的情况下，继续履行合同对答辩人明显不公平，针对上述答辩我方提供大同市商业规划、修路等证据证实；6、诸多商户在大富翁门口堵门闹事，严重影响大富翁正常经营，也是其经营下滑的因素，故原告也存在过错；7、答辩人认为本案存在程序问题。本案原告没有缴纳诉讼费用。依据法律规定应当驳回起诉或不予受理。本案原告不符合诉讼费缴纳办法和援助条例的规定，不具备缓交诉讼费和司法援助的条件。因此，本案程序违法；8、我方认为本案合同不能履行主要由于是大同市政府，请求追加大同市政府为本案的被告；9、对租金和违约金计算方式没有异议，但是我们认为第四季度的租金没有到支付日。我方不承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋产权证》、《大同市房产交易契约》、不动产发票、《商铺租赁合同》等证据和事实即2011年5月31日，原告从大同市民航房地产开发有限责任公司购买大富翁亚太国际购物广场商铺，并支付购房款286000元。原、被告双方于2012年12月24日签订了《商铺租赁合同》，约定原告将其所购位于教场街北侧大富翁亚太国际购物广场商铺出租给被告大富翁公司用于商业经营，合同约定租期自2013年1月22日至2018年1月21日。租赁期限内，被告大富翁公司采用固定租金形式，每年分四个季度向原告支付租金，租金计算方法为：2013年每季度租金=已付购房款×8.60%/365×本季实际天数；2014年每季度租金=已付购房款×8.70%/365×本季实际天数；2015年每季度租金=已付购房款×8.80%/365×本季实际天数；2016年每季度租金=已付购房款×8.90%/365×本季实际天数；2017年每季度租金=已付购房款×9.00%/365×本季实际天数。原告在领取商铺租金时，应向被告大富翁公司提供房屋租赁发票。不能提供发票的，被告大富翁公司将按税务部门要求代扣代缴。被告大富翁公司若有违约或拖欠租金行为，以致损害原告权益，原告有权按人民银行贷款利率向被告大富翁公司收取逾期违约金。本院予以确认并在卷佐证。关于原被告争议的焦点问题，本院认定如下：一、关于本案争议的是否应当追加大同市人民政府为共同被告的焦点问题，因大同市人民政府并非《商铺租赁合同》的合同相对方，被告大富翁公司请求追加大同市人民政府为共同被告无事实和法律依据，故本院对其该项请求不予支持；二、关于本案争议的租赁合同履行过程中是否出现法律规定的情势变更情形的焦点问题，被告大富翁公司提供《大同市人民政府关于批准实施的通知》（同政发﹝2005﹞119号）、《大同市商业发展规划》（2004-2020）、《大同市人民政府关于2012年新建和改造清远街等道路征地房屋征收（拆迁）的通告》（同政发[2012]25号）、《关于新建西城墙和北城墙护城河桥的通告》（2016年4月30日）、《2017年重大城建项目--南翁城广场及地下空间项目开建》等证据均显示从2012年开始，被告大富翁公司已经知道市政府对大富翁购物广场周边道路进行改造的事实，被告作为商事主体在2012年12月24日与原告签订《商铺租赁合同》时理应能够预见到道路改造可能带来的影响，并应对租金支付标准等条款作出相应调整，道路改造并非《商铺租赁合同》签订之后发生的不属于商业风险的重大变化，故并不属于法律意义的情势变更，故本院对被告大富翁认为因情势变更解除合同抗辩意见不予采纳；三、关于本案争议的被告大富翁公司所提原告不符合诉讼费缴纳办法和援助条例的规定，不具备缓交诉讼费和司法援助条件的焦点问题，因被告未提供证据证明原告不具备缓交诉讼费和司法援助的条件，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳；四、关于本案争议的被告是否应当支付原告租金及数额的焦点问题，本院认为，原、被告之间商铺租赁合同关系系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务，原告已按合同约定将商铺交付被告，被告应按合同约定支付租金。原告与被告在庭审中均认可2015年全年租金25168元、2016年全年租金25454元，被告计算2017年租金至10月21日数额为18824元，原告对被告计算2017年租金至10月21日无异议，但对被告的计算方式有异议，双方均同意按照合同约定计算2017年租金。根据合同约定：2017年每季度租金=已付购房款×9.00%/365×本季实际天数，故2017年计算至10月21日租金数额为19252.1元。以上租金合计69874.1元，故本院确认被告应支付原告租金69874.1元（从2015年1月22日至2017年10月21日）；五、关于被告大富翁公司在向原告支付租金时是否应扣减税金的焦点问题，根据《商铺租赁合同》约定被告大富翁公司向原告支付税前租金，原告在领取商铺租金时，应向大富翁公司提供房屋租赁发票，不能提供发票的，被告大富翁公司将按税务部门要求代扣代缴。但被告大富翁公司既未举证证明税金缴纳标准，亦未举证证明其已实际缴纳租赁原告商铺的税金，被告大富翁公司应在向原告支付租金后由原告自行缴纳税金或待税金实际缴纳后另行主张，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳；六、关于被告是否应当支付违约金的焦点问题，原告主张按照年利率4.75%计算违约金，被告认为违约是因为不可抗力因素造成的，不应承担违约责任。本院认为，被告逾期支付应付租金，已经构成违约，原告按照合同约定主张违约金，其计算方式符合双方约定和法律规定，被告抗辩没有事实和法律依据，故本院按照原告违约金计算方法确认违约金为3319元（应付租金69874.1元×4.75%）。本院认为，原告与被告的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方都应按照合同约定履行义务。综上，原告诉讼请求事实清楚，证据确凿充分，本院予以支持。诉讼费应当依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，由败诉方负担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：被告大同市大富翁商厦有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告王玉珍商铺租金69874.1元（从2015年1月22日至2017年10月21日），并支付违约金3319元，共计73193.1元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1802元（原告申请缓交），由原告负担155元，由被告大富翁公司负担1647元（原、被告于收到本判决后交付本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 长  周建忠审 判 员  周毅超人民陪审员  刘丽萍二〇一七年十二月二十日书 记 员  窦建芳