广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第2404号
原告佛山市意美家卫浴有限公司，住所：广东省佛山市禅城区，注册号：440602000053137。
法定代表人蔡伟群。
委托代理人李飞华，广东京兆律师事务所律师。
被告刘裕杰，男，汉族，住江西省赣州市会昌县，身份证号码：×××5318。
被告佛山市宝隆汇汽车服务有限公司，住所：广东省佛山市禅城区，注册号：440602000351804。
法定代表人李景峰。
上述两被告的共同委托代理人何健珊、吴文峰，、实习律师。
原告佛山市意美家卫浴有限公司诉被告刘裕杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月24日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判。被告刘裕杰在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院经审查后依法裁定驳回被告刘裕杰对本案管辖权提出的异议。后原告申请追加佛山市宝隆汇汽车服务有限公司（下简称宝隆汇公司）为本案被告，本院经审查后予以准许并追加宝隆汇公司为本案被告。本案分别于2016年3月2日、2016年3月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李飞华、被告刘裕杰及两被告的共同�托代理人何健珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年10月22日，原告与被告刘裕杰签订编号为2013-10-22的《租赁合同》，约定将佛山市禅城区季华路下北铺12号西门1之3铺位租赁给被告刘裕杰做汽车服务使用。2014年10月22日，双方另签订编号为2014-10-22的《租赁合同》，约定合同到期后续租佛山市禅城区季华路下北铺12号西门1之3铺位租赁给被告刘裕杰做汽车服务使用。2015年6月10日，原告与被告刘裕杰签订编号为2015-6-10的《租赁合同》，约定将佛山市禅城区季华路下北铺12号5-6铺号位租赁给被告刘裕杰做汽车服务使用。以上合同均约定了被告刘裕杰先交租后使用，也约定了租金的交纳方式和交纳时间，同时约定被告拖欠租金超过15天的视为违约，原告有权终止合同。合同签订后，原告及时将租赁物交给被告刘裕杰使用，但被告刘裕杰未能依约支�租金及相关费用，原告多次催讨无果。综上，原告认为，被告刘裕杰的行为已严重违反了合同的约定，其行为已构成解除合同的条件，请求法院判令：一、解除编号为2013-10-22《租赁合同》、编号为2015-6-10《租赁合同》，被告刘裕杰立即搬离该场地；二、被告刘裕杰立即支付编号为2013-10-22《租赁合同》2015年4月23日至2015年5月9日违约金13940元、2015年10月22日至2016年4月21日租金194400元并顺延至实际搬离之日止、2015年10月23日暂计至2015年12月24日违约金52734元并顺延至实际全部支付完毕之日止、2014年11月1日暂计至2015年12月31日环境卫生费7000元；三、被告刘裕杰支付编号为2013-10-22《租赁合同》从搬离之日起至2016年10月21日止期间租金总额30％的退租违约金给原告，保证金归原告所有；四、被告刘裕杰立即支付编号为2015-6-10《租赁合同》2015年11月20日至2016年5月19日租金115000元并�延至实际搬离之日止、2015年11月21日暂计至2015年12月24日违约金19550元并顺延至实际全部支付完毕之日止、2015年6月10日暂计至2015年12月31日环境卫生费2100元；五、被告刘裕杰支付编号为2015-6-10《租赁合同》从搬离之日起至2016年5月19日止期间租金总额50％的退租违约金给原告，保证金归原告所有；六、本案全部诉讼费用由被告刘裕杰承担。后原告向本院申请追加宝隆汇公司为本案被告，理由如下：原告与被告刘裕杰于2013年10月22日签订编号为2013-10-22的《租赁合同》，于2015年6月10日签订编号为2015-6-10的《租赁合同》。合同签订后，被告刘裕杰将承租铺位提供给宝隆汇公司用于汽车服务类经营，被告刘裕杰为该公司的重要股东之一，并参与宝隆汇公司的日常经营和管理工作。宝隆汇公司虽并非《租赁合同》的签订人，但实际使用合同项下的租赁铺位并从中获益，系《租赁合同》的实际受益及责任主体之一，遂宝隆汇公司在本案中应承担上述诉请中的相关责任。原告另变更本案诉讼请求为：一、解除原告与被告刘裕杰签订的编号为2013-10-22《租赁合同》、编号为2015-6-10《租赁合同》，两被告立即搬离租赁场地；二、被告刘裕杰立即支付编号为2013-10-22《租赁合同》2015年4月23日至2015年5月9日违约金13940元、2015年10月22日至2016年4月21日租金194400元并顺延至实际搬离之日止、2015年10月23日暂计至2015年12月24日违约金52734元并顺延至实际全部支付完毕之日止、2015年11月1日暂计至2015年12月31日环境卫生费1000元；三、被告刘裕杰支付编号为2013-10-22《租赁合同》从搬离之日起至2016年10月21日止期间租金总额30％的退租违约金给原告，保证金归原告所有；四、被告刘裕杰立即支付编号为2015-6-10《租赁合同》2015年11月20日至2016年5月19日租金115000元并顺延至实际搬离之日止、2015年11月21日暂计至2015年12月24日违约金19550元并顺延至实际全部支付完毕之日止、2015年6月10日暂计至2015年12月31日环境卫生费2100元；五、被告刘裕杰支付编号为2015-6-10《租赁合同》从搬离之日起至2016年5月19日止期间租金总额50％的退租违约金给原告，保证金归原告所有；六、被告佛山市宝隆汇汽车服务有限公司对上述二至五项的款项承担连带清偿责任；七、本案全部诉讼费用由两被告承担。
两被告共同辩称：一、被告刘裕杰不是本案适格被告，本案所涉房屋实际承租人为被告宝隆汇公司。被告刘裕杰是被告宝隆汇公司的股东之一，涉案合同是因为当时公司名字没有最终经工商管理局核准下来，故用被告刘裕杰作为签约代表。被告宝隆汇公司也明确表示愿意承担本案所涉合同项下的法律义务，故被告刘裕杰不是本案适格被告，请求法院依�驳回原告对被告刘裕杰的全部诉讼请求。二、原告本身存在违约行为，被告依法不应承担违约金，应当依法驳回原告的诉讼请求。随着经济环境的下滑，被告无法承担一次性缴纳半年租金，被告在积极筹措资金的同时，于2015年12月2日向原告提出变更合同的请求，将租金缴纳方式每六个月一交变更为每一个月交一次。但原告没有同意，反而限制被告的用电量以逼迫被告缴纳租金，导致被告在传统的生意旺季无法正常开门营业长达30天。同时，原告也对被告铺位门口的卷闸进行上锁，被告无法开门营业。原告还不给被告充值用电，被告一个月正常使用电费是5000多元，但原告在12月到1月期间，每天断断续续给被告充值，导致被告无法正常营业。因此，原告本身存在严重的违约行为，造成被告产生巨大的经济损失，被告依法不应承担违约金，请求法院依法驳回原告的诉讼�求。另外，原告作为出租方，未及时履行维修义务，不应该全部享受权利。被告所租赁的铺位，每到下雨天都是房顶漏水，门前进水。同时，原告并没有及时清理门前垃圾，这和原告没有妥善尽到法定和约定义务有直接的关系。退一步说，即使被告要承担违约责任，两份《租赁合同》中约定的违约责任畸高，显失公平，违反了民事活动中的公平原则。三、本案起诉后，被告已经积极筹钱，并已经从2015年11月份开始陆续向原告缴纳租金127500元以及卫生费7000元，依法应当在本案中予以扣除。四、两被告同意解除租赁合同，但因为原告实际出租场地经过专业的测量机构测定面积只有618.12平方米，被告要求原告退还多缴纳的场地占用费，且原告不给被告充电期间被告损失大量客户，该期间被告不应当缴纳场地占用费。五、根据合同相对性，签订合同的相对方为被告刘裕杰�原告要求被告宝隆汇公司承担连带责任没有法律依据。综上所述，被告刘裕杰并非本案适格主体，原告的诉请无事实和法律依据，请求法院驳回。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告营业执照、组织机构代码证、被告刘裕杰身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。
2、《租赁合同》（2013-10-22）、《租赁合同》（2014-10-22）、《租赁合同》（2015-6-10）。证明原、被告自愿协商，就涉案铺位签订合同，并约定双方义务，第二份合同是对第一份合同的续约，原告依约提供物业给被告，但是被告未能及时支付租金及相关费用。
3、《证明》、《同意转租证明》。证明原告出租给被告的物业转租行为已经过物业的实际业主广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北股份合作经济社确认并同意；因被告签订合同当时并未说明铺位的�途，故2015年12月8日的《证明》系在原、被告签订租赁合同之后出具。
4、《告知函》、宝隆汇违约明细。证明原告起诉之前双方已经有多次协商，原告向被告出具告知函催收租金等相关费用，被告确认拖欠原告第十一期租金13940元。
5、佛禅集有（2012）第1000032号土地所有权证、宗地图。证明涉案土地所有权人为佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北股份经济合作社（农民集体）。
6、《关于调整禅城区澜石街道河宕村上北、下北股份经济合作社部分集体建设用地面积的函》、《佛山市禅城区人民政府办公室关于季华路改造征地拆迁后沿线建筑物修复问题工作会议纪要》、《证明》（2012年7月9日）、《土地使用权证》及附图。证明①因历史原因，政府对涉案物业所在地段升级改造未能成功办理完整的报建手续，涉案物业也因此客观不能办理产权登记，并非主观故意不予办理；②佛山市禅城区石湾镇街道国土城建和水务局等政府有关部门同意涉案物业在内的建筑保留使用，各部门也在积极协调，配合政府工作，尽早完备涉案物业在片区房产的报建及产权登记手续；③对于上述事实，被告在签订租赁合同时已经明确知晓，原告也出示并提供相关证件材料配合被告成功办理宝隆汇公司的工商登记手续，另被告刘裕杰在佛山国际车城也承租了与本案权属状况一致的商铺。
7、建／构筑物平面图（附计算方式）。证明原告出租给被告的物业商铺面积与双方所签订的租赁合同载明面积一致。
诉讼中，被告刘裕杰提交以下证据：
被告宝隆汇公司营业执照、组织机构代码证、《确认书》（两份）。证明被告宝隆汇公司是本案所涉物业的实际承租人，被告刘裕杰是宝隆汇汽车公司的股东之一，本案的适格被告应该是宝隆汇公司。
2、《申请书》（两份）。证明被告及众多商户就经营困难的实际情况向原告提出变更合同的申请。
3、照片打印件、《宝隆汇房东断断续续冲电费明细单》、代收电费收据。证明原告存在违约行为，擅自对被告商铺门前卷闸上锁、且没有积极维护商铺的设施，被告租赁商铺存在雨天屋顶漏水、门前进水的情况。且原告断断续续给被告冲电，导致被告无法正常营业，造成巨大的经济损失。
4、宝隆汇平面图。证明原告出租给被告的商铺实际面积只有610平方米，与合同约定不符。
5、银行流水单、交款明细、收据。证明被告积极筹钱，向原告支付了部分房租，根据被告提交的交款明细，被告已经支付租金127500元，另外缴纳了现金7000元，原告强行将该现金7000元转成卫生费，但只开具了6000元卫�费收据，另外的1000元冲抵水费，也没有出具收据。
诉讼中，两被告共同提交以下证据：
房产测绘报告书。证明原告出租给被告刘裕杰的商铺面积经过有测绘资质的禅城区土地测绘中心测绘，实际只有618.12平方米，与租赁合同上约定的面积严重不符，已构成合同诈骗，多收的租金部分应当予以退还。
2、图片、报警回执。证明原告没有履行物业管理义务，导致被告租赁商铺于2015年11月1日被盗，财务损失严重，被告已经就此事向派出所报案。
3、微信聊天记录。证明被告多次向原告代表沟通。
4、证人证言。证明原告存在普遍的合同欺诈行为，多个租户承租的合同面积与实际面积不符，且原告没有尽到物业管理的义务。
本院认证：原告提供的证据1-4，两被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。原告提供的证据5，虽无原件核对，但可与本案其他证据相佐证，两被告虽持异议，但并未提供相反证据予以反驳，本院对真实性予以确认。原告提供的证据6，两被告对《证明》真实性均无异议，本院对真实性予以确认；函及工作会议纪要虽无原件核对，但均是政府部门对外公开文件，两被告虽持异议，但均未提供相反证据予以反驳，本院对真实性予以确认；土地使用权证虽无原件核对，但可与本案其他证据相佐证，两被告虽持异议，但并未提供相反证据予以反驳，本院对真实性予以确认；附图无相关测绘部门盖章确认，本院不予采信。原告提供的证据7，系原告单方委托制作，两被告均不予确认，本院不予采信。被告刘裕杰提交的证据1，有原件核对，被告宝隆汇公司无异议，原告虽持异议，但并未提供相反证据予以反驳，本院对真实性予以确认。被告刘裕杰提交的证据2�无原件核对，原告不予确认，本院不予采信。被告刘裕杰提交的证据3，原告对有签名的代收电费收据真实性予以确认，本院对真实性予以确认，其他无签名的电费收据无其他证据佐证其真实性，本院不予采信；《宝隆汇房东断断续续冲电费明细单》系被告单方制作，原告不予确认，本院不予采信；照片无法显示拍摄时间及拍摄地点，原告不予确认，本院不予采信。被告刘裕杰提交的证据5，有原件核对，银行流水单及收据有原件核对，原告对真实性亦不持异议，本院对真实性予以确认；交款明细系被告单方制作，本院将综合其他证据待后认定。两被告提供的证据1，系被告单方委托制作，原告不予确认，本院不予采信。两被告提供的证据2，报警回执有原件核对，本院对真实性予以确认；图片无法显示拍摄时间及拍摄地点，原告不予确认，本院不予采信。两被告提供�证据3、4，无其他证据佐证其真实性，原告不予确认，本院不予采信。
综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：
2013年10月22日，原告（甲方、出租方）与被告刘裕杰（乙方、承租方）签订《租赁合同》，主要内容为：“一、出租铺位地址及面积：甲方出租、乙方承租商铺地址为广东省佛山市季华四路下北铺12号西门1之3号，出租面积共计为500平方米的铺位出租给乙方使用。二、租赁期限为三年，从2013年10月22日起至2016年10月21日止。三、租赁使用费及其它费用（此收费不含开发票）及缴交方法：1、租金第一、二年每月每平方米68元，第三年每月每平方米74.8元（第一年租金优惠价为每平方60元）。2、环境卫生费每月每平方米1元。3、乙方应在2013年10月22日前缴交第一期租金90000元，以后上述二项费用的缴交每半年一次。�下期租金应在2014年3月22日前缴交，如此类推（先交费，后使用）。四、乙方应在合同签订之日向甲方支付110000元作租赁铺位的保证金。合同期满，乙方没有任何违约，甲方无息退还保证金（乙方凭保证金收据正本收取）。若乙方违约，则甲方可没收该保证金，并有权追讨因乙方违约所造成甲方的经济损失。……六、双方责任：……（二）乙方的责任……4、所租用的地方只能作汽车服务用途，不能另作其它用途……七、违约责任：……（二）乙方的违约责任：1、乙方未依本合同第三条约定按时缴交租金及水电费，按实欠费用的总额每天千分之五向甲方支付违约金，并且甲方有权暂停相关服务。乙方逾期超过15日不缴交上述费用的，甲方有权解除合同，收回铺位，没收保证金并有权留置承租方租赁屋内的财产。……”。上述合同附租金交纳明细一份，并由被告刘裕杰签名捺印确认。
2014年4月1日，广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北股份合作经济社出具《同意转租证明》，上载：“兹有位于禅城区季华四路下北铺12号西门1之3号的铺位属于广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北股份合作经济社所有，由我社出租给佛山市意美家卫浴有限公司使用，现同意佛山市意美家卫浴有限公司将铺位转租和分租。”
2014年10月22日，原告与被告刘裕杰签订《租赁合同》，约定被告刘裕杰向原告承租上述季华四路下北铺12号西门1之3号铺位，租赁期限从2016年10月22日至2017年4月21日止，租金每月每平方米74.80元，环境卫生费每月每平方米1元，被告刘裕杰应在2016年10月21日前缴交租金224400元，并应在合同签订之日向原告支付保证金110000元。其他合同内容基本同上。
2015年6月10日，原告与被告刘裕杰签订《租赁合同》，约定被告刘裕杰向原告承租佛山市禅城区季华四路下北铺12号5-6号铺位，出租面积共计300平方米，租赁期限从2013年5月20日至2016年5月19日止。租金第1、2年每月18000元，第3年每月19800元，环境卫生费每月每平方米1元，被告刘裕杰应每半年缴交一次租金，并应在合同签订之日向原告支付保证金60000元。其他合同内容基本同上。上述合同另附租金交纳明细一份，并由被告刘裕杰签名捺印确认。该租金交纳明细载明第七期租金交纳日期为2015年11月20日，应交总额为118800元，实交金额为115000元。
因被告拖欠租金，原告分别于2015年5月1日、2015年10月26日向被告发出告知函及违约明细，要求被告支付拖欠租金及违约金，被告刘裕杰均在上述材料上予以签名。
2015年12月8日，广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北股份合作经济社出具《证明》，上载：“兹�位于禅城区季华四路下北铺12号西门1之3号的铺位属于我社所有，由我社出租给佛山市意美家卫浴有限公司使用，并允许其转租。该公司分别于2013年10月22日和2014年10月22日与刘裕杰签订《物业租赁协议》，将上述铺位转租给刘裕杰等人用于经营佛山市宝隆汇汽车服务有限公司。禅城区季华四路下北铺12号西门1之3号铺就是佛山市宝隆汇汽车服务有限公司的登记住所禅城区季华四路下北铺12号前铺4-5号，禅城区季华四路下北铺12号西门1之3号铺的实际使用人为佛山市宝隆汇汽车服务有限公司”。
诉讼中，原、被告一致确认：被告已向原告支付保证金170000元，原告尚未退还。原告陈述：被告提交的两份《确认书》均是在原告与被告刘裕杰签订合同之后被告单方出具，签订合同当时双方并未约定被告刘裕杰如何使用涉案物业。涉案物业租金均是以被告刘裕杰名义支�。原告确认已收到被告支付的租金127500元，已在本案诉请中予以扣减，另原告曾于2015年11月26日向被告刘裕杰收取现金7000元，包含2014年11月1日至2015年10月31日的卫生费6000元，剩余1000元为水电费，水电费在双方无异议的情形下未开具收据。合同约定的物业出租面积是下北合作社确认的铺位面积，下北合作社也是以该面积出租给原告，再由原告出租给商户。被告并未就面积差异向原告提出异议。另，原告要求没收保证金，而原告主张的违约金在合同无效情形下系因被告违约产生的损失。被告陈述：被告刘裕杰在《宝隆汇违约明细》签名系因原告称不签名就停电，被告无奈只能签名，但被告并不确认《宝隆汇违约明细》上的违约金数额。涉案铺位现由被告宝隆汇公司在经营。涉案物业的租金基本上是公司财务用被告刘裕杰名下交通银行账户转账支付，也有用被告宝隆汇公司名下兴业银行账户转账支付，确是按租赁合同所附的交租明细缴纳租金。被告在原告主张的期间内已向原告通过银行转账及支付宝方式支付租金127500元。另，被告在原告主张的卫生费期间内没有向原告缴纳过卫生费，但被告曾缴纳现金7000元，被原告强制转为2015年卫生费6000元及水费1000元，而300平方米的铺位系上一手交纳半年卫生费后再转给被告。涉案租赁合同是被告承接上一手签订，所以被告也未测量过物业面积，但确有到现场查看。后被告多次口头就面积差异向原告提出异议，也有在回复函中提到。被告要求将保证金冲抵实际拖欠的租金，但被告没有经营的一个月期间不应计算租金。
另查明一，涉案佛山市禅城区石湾镇街道河宕村季华四路边土地，土地所有权人为佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北股份经济合作社（农民集体）。佛山市禅城区澜�街道河宕村下北村民小组土地，土地所有权人为河宕村下北村民小组农民集体，土地使用权人为佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北股份经济合作社。2012年7月9日，广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北股份合作经济社出具《证明》，上载：“佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北村民小组坐落在佛山市禅××××路北侧的商铺，其土地使用权属河宕村下北村民小组集体所有，土地使用证佛府集用（2006）第0600080303184号、佛府集用（2006）第0600080303094号。该片区建筑物是综合性商铺，建筑面积约16872平方米，建于1996年，由于没有办理报建手续的原因，上述的集体物业没有办理房产登记记录，属镇村建设历史遗留问题的房屋。”
另查明二，被告宝隆汇公司营业执照登记住所为佛山市禅城区季华四路下北铺12号前铺4-5号，法定代表人为李景峰，成立日期为2014年6月16日。2015年4月17日，被告宝隆汇公司出具《确认书》，上载：“因公司为了简化去银行取款时间，方便公司日常支付日常开支特用刘裕杰私人账号（交通银行）6222623710000841739账号用于支付意美家交房租用及平时付货款用。……”。2016年1月20日，被告宝隆汇公司出具《确认书》，上载：“2014年10月22日，刘裕杰先生与佛山市意美家卫浴有限公司签订两份租赁合同，佛山市意美家卫浴有限公司分别出租季华四路下北铺1-3号铺位面积500平方，2014.11.20签订季华四路下北铺12号的5-6号铺位300平方铺位，因当时公司名字没核名下来，所以前期由个人刘裕杰显示作为签约代表，当时核心股东（李剑平、黄子荣、李景峰）也在现场，也都认可。我司确认：刘裕杰先生所承租的前述铺位实为（佛山市宝隆汇汽车服务有限公司）使用，我司愿意承担该两份租赁合同项下刘裕杰先生应�承担的全部法律义务。”
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”据广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北股份合作经济社于2012年7月9日出具的《证明》，包含涉案铺位在内的物业并未办理报建手续，故依据上述法律规定，原告与被告刘裕杰分别于2013年10月22日、2014年10月22日、2015年6月10日签订的《租赁合同》均为无效合同。
关于涉案三份《租赁合同》的合同相对人及两被告的责任。据本院查明的事实，涉案三份《租赁合同》均系原告与被告刘裕杰签订，被告刘裕杰虽提供被告宝隆汇公司出具的两份《确认书》用以证实其仅系代被告宝隆汇公司签订合同，但并无证据显示该两份《确认书》业经原告确认或签订合同当时原告已知悉被告刘裕杰系受被告宝隆汇公司委托签订合同，而被告刘裕杰亦通过其名下账户向原告支付相关费用，故两被告间就涉案合同项下权利义务享受与承担的内部约定并不及于原告，则被告刘裕杰作为涉案《租赁合同》相对人系本案的适格被告。另，原、被告均确认涉案铺位由被告宝隆汇公司经营使用，被告宝隆汇公司亦以其中一铺位地址作为营业执照注册登记地址，并以《确认书》形式明确表示自愿承担上述《租赁合同》项下权利义务，故被告宝隆汇公司作为涉案铺位的实际承租人应对被告刘裕杰就上述合同产生的债务承担连带清偿责任。
关于原告�张两被告返还涉案物业并支付租金的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因涉案《租赁合同》均为无效合同，原告有权主张两被告返还涉案铺位，本院对原告的该诉请予以支持。同理，原告亦应向两被告返还保证金170000元，本院对原告主张没收保证金的诉请不予支持。另据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案《租赁合同》均为无效合同，但两被告实际占有并使用涉案铺位，故两被告应参照合同约定的租金标准向原告支付占有使用费。诉讼中，原告主张两被告拖欠下北铺12号西门1之3号铺位自2015年10月22日起的租金及下北铺12号5-6号铺位自2015年11月20日起的租金，因两�告均未提交有效证据予以反驳，故本院对上述事实予以确认。另因原告与被告刘裕杰于2015年6月10日就下北铺12号5-6号铺位签订的《租赁合同》所附租金交纳明细载明第七期即2015年11月20日至2016年5月19日的实交租金为115000元，原告亦以该数额起诉该阶段租金，故应视为原、被告已对该合同约定的租金标准作出变更。具体应交占有使用费明细如下：
1、下北铺12号西门1之3号铺位占有使用费：2015年10月22日至2016年4月8日的占有使用费共计209037.85元（74.80元／月／平方米×500平方米÷31天×10天＋74.80元／月／平方米×500平方米×5个月＋74.80元／月／平方米×500平方米÷30天×8天），自2016年4月9日起至两被告实际返还上述铺位之日起的占有使用费由两被告按每月37400元（74.80元／月／平方米×500平方米）的标准向原告计付；
2、下北铺12号5-6号铺位占有使用费：2015年11月20日至2016年4月8日的占有使用费共计88805.57元（115000元÷6个月÷30天×19天＋115000元÷6个月×4个月），自2016年4月9日起至两被告实际返还上述铺位之日起的占有使用费由两被告按每月19166.67元的标准（115000元÷6个月）向原告计付。
上述两铺位至2016年4月8日的占有使用费合计297843.42元，因原告确认两被告已支付该期间占有使用费127500元，两被告亦同意以保证金170000元冲抵占有使用费，故经扣减后，两被告尚欠原告至2016年4月8日两铺位的占有使用费合计343.42元（297843.42元-127500元-170000元）。原告诉请超出两被告实际返还铺位之日的租金部分无事实依据，本院不予支持。诉讼中，两被告虽抗辩认为涉案铺位实际面积与合同约定不符，但综合全案事实及各方陈述，涉案《租赁合同》并未对计费面积的计算依据做出具体说明，两被告不能以其单方计算方法反证上述计费面积不实。另，涉案三份租赁合同已明确约定计费面积及计费方法，被告刘裕杰作为完全民事行为能力人，应对签订合同负审慎注意义务，且至本案原告起诉之日，原、被告已履行合同关系达两年之久，被告已按合同约定支付部分租金，并无证据显示两被告曾在合同履行期间向原告提出异议。综上，两被告抗辩认为铺位面积与合同约定不符的意见无事实依据，本院不予采纳。另，两被告还抗辩认为原告存在不充电、锁铺、不履行维修义务的行为，且应扣减被告宝隆汇公司未经营的当月租金，但并无有效证据予以证明，故本院对两被告的上述抗辩意见亦不予采纳。
至于原告主张的卫生费。因两被告实际占有使用涉案铺位，故两被告亦应参照合同约定向原告支付卫生费。诉讼中，两被告自述在合同履行期间并未向原告支付过卫生费，仅由原告在被告刘裕杰�金支付的7000元中扣取卫生费6000元，原告确认上述6000元系下北铺12号西门1之3号铺位2014年11月1日至2015年10月31日的卫生费，并于本案中主张两被告支付下北铺12号西门1之3号铺位2015年11月1日起的卫生费及下北铺12号5-6号铺位自2015年6月10日起的卫生费，因两被告亦未提供有效证据予以反驳，故两被告应参照合同约定标准向原告支付卫生费，具体明细如下：
1、下北铺12号西门1之3号铺位卫生费：2015年11月1日至2016年4月8日的卫生费共计2633.33元（1元／月／平方米×500平方米×5个月＋1元／月／平方米×500平方米÷30天×8天），自2016年4月9日起至两被告实际返还上述铺位之日起的卫生费由两被告按每月500元（1元／月／平方米×500平方米）的标准向原告计付；
2、下北铺12号5-6号铺位：2015年6月10日至2016年4月8日的卫生费共计2990元（1元／月／平方米×300平方米÷30天×29天＋1元／月／平方米×300平方米×9个月），自2016年4月9日起至两被告实际返还上述铺位之日起的占有使用费由两被告按每月300元（1元／月／平方米×300平方米）的标准向原告计付。
上述两铺位至2016年4月8日的卫生费合计5623.33元。两被告虽抗辩认为原告未清理垃圾、未尽相关管理义务，但并无有效证据予以证明，本院对该抗辩意见不予采纳。
关于原告主张的违约金、退租违约金。如上分析所述，涉案《租赁合同》无效，故原告主张两被告依据合同约定计付违约金均无合同依据，但经本院询问，原告明确上述违约金在合同无效情形下实系被告违约造成原告的损失，因两被告拖欠占有使用费的行为确给原告造成利息损失，在原告无证据证明尚存其他损失的情形下，本院酌定两被告向原告赔偿利息损失3000元。原告诉请超出部分，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告佛山市意美家卫浴有限公司与被告刘裕杰分别于2013年10月22日、2014年10月22日、2015年6月10日签订的《租赁合同》均为无效合同；
二、被告刘裕杰、被告佛山市宝隆汇汽车服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市意美家卫浴有限公司返还佛山市禅城区季华四路下北铺12号西门1之3号铺位及佛山市禅城区季华四路下北铺12号5-6号铺位；
三、被告刘裕杰于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市意美家卫浴有限公司支付上述两铺位至2016年4月8日的占有使用费合计343.42元，自2016年4月9日起至被告刘裕杰、被告佛山市宝隆汇汽车服务有限公司实际返还上述两铺位之日止的占有使用费由被告刘裕杰分别按37400元／月、19166.67元／月的标准向原告佛山市意美家卫浴有限公司计付；
四、被告刘裕杰于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市意美家卫浴有限公司支付上述两铺位至2016年4月8日的卫生费合计5623.33元，自2016年4月9日起至被告刘裕杰、被告佛山市宝隆汇汽车服务有限公司实际返还上述两铺位之日止的卫生费由被告刘裕杰分别按500元／月、300元／月的标准向原告佛山市意美家卫浴有限公司计付；
五、被告刘裕杰于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市意美家卫浴有限公司赔偿利息损失3000元；
六、被�佛山市宝隆汇汽车服务有限公司对被告刘裕杰的上述付款义务承担连带清偿责任；
七、驳回原告佛山市意美家卫浴有限公司的其他诉讼请求。
两被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务及返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。
本案适用简易程序，受理费减半收取3641元，由原告佛山市意美家卫浴有限公司负担3610元，由被告刘裕杰、被告佛山市宝隆汇汽车服务有限公司负担31元。原告佛山市意美家卫浴有限公司已预交诉讼费3685元，超出其应负担的75元，可由原告佛山市意美家有限公司在本判决生效后向本院书面申请退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉�广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 杨玲玲
二〇一六年四月八日
书 记 员 江幼钿
附引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇�屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。