河南省新密市人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）豫0183执异83号
异议人（案外人）：弋松营，男，汉族，1972年2月14日出生，住河南省登封市。
委托代理人：刘新涛，河南班固律师事务所律师。
委托代理人：王希瑞，河南群达律师事务所律师。
申请执行人：刘预新，男，汉族，出生于1985年9月23日，住郑州市金水区。
委托代理人赵俊峰，河南曾益律师事务所律师。
被执行人：赵志昌，男，汉族，出生于1964年2月6日，住河南省登封市。
被执行人：弋娥，女，汉族，出生于1964年10月27日，住河南省登封市。
被执行人：李洪亮，男，汉族，出生于1963年11月26日，住郑州市金水区。
被执行人：周建森，男，汉族，出生于1978年6月15日，住河南省登封市。
被执行人：景红霞，女，汉族，出生于1980年1月29日，住河南省登封市。
被执行人：李炳灿，男，汉族，出生于1958年12月30日，住河南省登封市。
被执行人：郭红梅，女，汉族，出生于1968年7月4日，住河南省登封市。
被执行人：吴世荣，男，汉族，出生于1985年11月5日，住河南省登封市。
被执行人：李欢欢，女，汉族，出生于1987年4月20日，住河南省登封市。
被执行人：弋晓光，男，汉族，出生于1984年1月12日，住河南省登封市。
被执行人：孙小霞，女，汉族，出生于1984年4月23日，住河南省登封市。
被执行人：郑州煤炭工业（集团）二耐煤矿有限责任公司，住所地登封市大冶镇冶东村。
法定代表人李洪亮。
本院依据已经发生法律效力的（2016）豫0183民初188号民事判决书，在执行刘预新诉赵志昌、弋娥、李洪亮、周建森、景红霞、李炳灿、郭红梅、吴世荣、李欢欢、弋晓光、孙小霞、郑州煤炭工业（集团）二耐煤矿有限责任公司借款合同纠纷一案，异议人弋松营对执行被执行人名下位于登封市洧河路与菜园路交叉口西南角坤田名邸10号楼4单元5层510号（房产证号：豫（20**）登封市不动产权第0000544号）的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开听证，现已审查终结。
异议人弋松营称，2016年3月9日，其与周建森签订了购房协议，双方约定，将位于登封市洧河路与菜园路交叉口西南角坤田名邸10号楼4单元5层510号出售给弋松营，异议人将购房款依约支付给周建森，周建森收到房款后，将房屋交付异议人。异议人并实际居住至今，期间缴纳了自2016年6月15日至2018年12月31日的物业管理费，以及在此期间的水电费等相关费用，为了生活便利进而于2016年9月29日购买小区地下车位，于2017年4月17日购买小区杂间。因当时涉案房屋的不动产权证未办理出来而无法过户，故双方在购房协议中约定：由甲方（周建森）负责办理房产证的相关手续，后周建森因涉嫌刑事犯罪自2017年6月2日被登封市公安局刑事拘留、逮捕至今，其人身自由被限制；且涉案房产于2018年5月11日被新密市人民法院查封，故异议人要求过户不能，系客观原因，而非其本人过错未过户。综上，为维护自身合法权益，请求执行法院终止对上述房产的执行。
异议人提供证据如下：一、购房协议；二、付款凭证；三、物业费、水电费票据；四、居住证明；五、坤田名邸车位专有使用权协议书一份；六、购买坤田名邸地下车位及杂间的收据二份；七、登封市人民法院(2018)豫0185刑初9号刑事判决书及（2018）豫0185民初2969号裁定书一份；八、异议人替周建森交纳的剩余房款15315元的收据一份；九、证人弋某证言。
申请执行人刘预新质证称，一、对该协议的形成时间以及书写部分的书写人员、书写时间、各处捺印人、捺印时间有异议；二、购房协议上的房产价格处由80万元变更为55万元系不明人员涂改，而2016年3月9日实际转账金额为57.6万元，不能排除弋松营与周建森名为房屋买卖实为民间借贷的可能性；三、对物业费收款收据的真实性以及形成时间有异议，物业公司于2016年10月7日同一天加盖印章的《水电费收款收据》与物业费的《收款收据》上的财务专用印章不一致，而且有不动产登记证的商品房正常情况下是并入国家电网和水网的，能够以业主名义自行向水、电业局直接缴纳水电费，而本案中的水电费收取单位均为物业公司。值得注意的是对比物业费收费收据，每一张物业费收款收据显示的日期当天均对应的有同日的水电费收款收据。四、居住证明的性质为证人证言性质，未留有经办人宋海潮联系电话及职务，万鑫物业公司应到庭作证并接受法庭及当事人的询问，同时该居住证明中显示的有该物业公司坤田二期项目部的印章，证明平时在坤田名邸常用章为该印章，而弋松营提交的收款收据票据中均显示为财务专用章，能够印证收款收据为后期伪造；五、车位专有使用中有大量留白，未填写合同协议书签订日期，协议书第四条约定车位的交付条件为郑州市坤田置业有限公司收到专有使用费后、乙方办理完毕交房手续的同时，使用年限与乙方所购买的坤田名邸房屋使用年限等同，即该协议真正针对的是购房人即周建森而并非弋松营，协议书第六条亦载明车位专有使用权为业主，业主转让其房屋及车位专有使用权的应当将有关转让手续交物业管理公司进行备案，弋松营如认为其享有该权利则应当向法庭提交相关的备案转让手续；六、对加盖郑州市坤田置业有限公司财务专用章的收据的真实性有异议，该两份收据时隔七个月之久，票号仅隔5、6、7，应向法庭出示存放于坤田置业公司的存根联。七、对（2018）豫0185刑初9号刑事判决书及（2018）豫0185民初2969号裁定书的证明目的有异议，刑事判决书证明了周建森被采取刑事拘留的时间为2017年6月2日，自2016年3月9日起有13个月之久，异议人应对周建森的财务状况、涉诉情况以及能否按照约定办理过户有充分的了解，更有充分的时间协调变更商品房买卖合同，而并非在申请执行人于2018年5月11日查封后当即于2018年5月28日进行诉前保全，恰恰证明了弋松营本人对该房产动态十分关注，与前期放任态度大相径庭。据此，申请执行人认为执行法院对涉案房产的查封认定事实清楚、适用法律依据正确，应当驳回异议人的异议申请。
被执行人周建森称，其因需资金周转，将其名下位于登封市洧河路与菜园路交叉口西南角坤田名邸10号楼4单元5层510号（房产证号：豫（20**）登封市不动产权第0000544号）的房产作抵押，向异议人弋松营借款800000元，因证人弋某将被执行人周森建所购买的本属于自己的房产以250000元收回。因此，由弋某代偿弋松营欠款250000元，后因剩余款项到期不能偿还，其便将上述房产作价550000元抵偿给弋松营用于偿还到期债务。
经查明，刘预新诉赵志昌、弋娥、李洪亮、周建森、景红霞、李炳灿、郭红梅、吴世荣、李欢欢、弋晓光、孙小霞、郑州煤炭工业（集团）二耐煤矿有限责任公司借款合同纠纷一案，本院于2016年3月23日作出的（2016）豫0183民初188号民事判决书，判决如下：一、被告赵志昌、李洪亮、周建森、李炳灿、吴世荣、弋晓光、郑州煤炭工业（集团）二耐煤矿有限责任公司于本判决生效后十日内偿还原告刘预新借款3200000元及利息（利息按照月利率2%，从2015年2月2日起算至被告将借款清偿完毕之日止）；二、被告弋娥、景红霞、郭红梅、李欢欢、孙小霞对上述借款承担共同还款责任；三、若上述被告未按期偿还上述借款，则原告刘预新就上述借款本金及利息以及实现债权的费用在被告赵志昌质押的49%郑州煤炭工业（集团）二耐煤矿有限责任公司的股权范围内享有优先受偿权。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决生效后，被执行人均未履行其义务，刘预新于2017年1月22日向本院申请执行。本院于2018年5月11日以（2017）豫0183执934号执行裁定及协助执行通知书查封了周建森名下位于登封市洧河路与菜园路交叉口西南角坤田名邸10号楼4单元5层510号（房产证号：豫（20**）登封市不动产权第0000544号）的房产一处。
另查明，位于登封市洧河路与菜园路交叉口西南角坤田名邸10号楼4单元5层510号（房产证号：豫（20**）登封市不动产权第0000544号）的房产登记在被执行人周建森名下。
本院认为，金钱债权执行中，买受人对被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然异议人提供了购房协议、银行转账凭证及各类票据、证人证言等证据材料，称其买卖行为符合上述规定的四个条件。但据被执行人周建森称，事情的实质是以物抵债，并非买卖，且被执行人周建森对关键证据买卖合同的真实性并未表示认可。综上，异议人提供的证据不符合上述四个条件。故异议人的异议请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下:
驳回异议人弋松营的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 李耀强
审 判 员 李圣洁
审 判 员 胡新朝
二〇一八年八月十六日
法官助理 尚盟毫
书 记 员 樊苏杭