吉林省通化市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）吉05行终47号
上诉人（原审第三人）张智祯，女，1992年6月20日出生，汉族，通化市人，无职业，现住新华大街239号。
委托代理人张永财，男，1970年1月5日生，汉族，无职业，住通化市新华大街***号。
被上诉人（原审原告）王晓军，男，1971年5月4日出生，汉族，通化市人，无职业，现住通化市东昌区民主路永乐委*组。
委托代理人孙晓明，通化市东昌区江东法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）通化市不动产登记中心。地址：通化市东昌区光明路**号。
法定代表人戚权，职务：主任。
委托代理人陈维国，吉林享和律师事务所律师。
委托代理人王岩，女，1980年3月13日出生，汉族，通化市人，该单位工作人员，现住通化市东昌区新站街灵安委*组。
原审第三人孙奕臻（末到庭），女，1990年6月25日出生，汉族，通化市人，无职业，现住通化市东昌区泓源市场。
委托代理人纪东，吉林理安律师事务所律师。
委托代理人孙远柱，男，1965年10月12日出生，汉族，通化市人，无职业，现住通化市东昌区泓源市场。
上诉人张智祯与被上诉人王晓军、被上诉人通化市不动产登记中心、原审第三人孙奕臻因撤销行政登记纠纷一案，不服东昌区人民法院（2016）吉0502行初65号行政判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人张智祯及其委托代理人张永财，被上诉人王晓军及其委托代理人孙晓明，被上诉人通化市不动产登记中心的委托代理人陈维国、王岩，原审第三人孙奕臻的委托代理人孙远柱、纪东到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，2014年7月14日王晓军与第三人孙奕臻签定《购房协议》。王晓军将其所有位于通化市光明街民庆路2—2B、2—2C门市房售于第三人孙奕臻(担保人赵亮)。协议履行期间，购房担保人赵亮与杨雪串通以杨雪假冒第三人孙奕臻本人，于2012年7月17日在通化市不动产登记中心办理了吉房他证通字第160**号（通化市光明街民庆路2—2B、2—2C门市房)他项权利证，将该处房产抵押给张智祯。
原审法院认为，通化市房屋产权管理中心（通化市不动产登记中心）作为房屋产权行政主管机构，具有管理其辖区内房屋的法定职权，其受理赵亮、杨雪（杨雪假冒第三人孙奕臻身份）申请后，未按法定程序进行实质性审查，作出吉房他证通字第160**号(位于通化市光明街民庆路2—2B、2—2C门市房)的他项权利证的行政行为违法。依法应予撤销。依照最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条：“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为；3、违反法定程序的；”的规定。判决如下：撤销吉房他证通字第160**号他项权利证。案件受理费50元，由被告负担。
宣判后，张智祯不服向本院提起上诉。其上诉理由是，一、原审法院应当追加赵亮、杨雪为本案第三人参加诉讼。本案所争议的他项权利证系赵亮、杨雪二人代孙奕臻在不动产登记中心处办理，其二人是如何得到房屋权属证书和孙奕臻身份证件等相关材料，以及其二人办理他项权利证的行为是否得到孙奕臻的授权，这些问题在其二人不参加诉讼的情况下，无法查清。故应依职权追加赵亮、杨雪二人参加诉讼。二、被上诉人王晓军不具备本案原告主体资格。房屋已登记在孙奕臻名下，王晓军对本案所涉房屋已不具备法律上的利害关系。王晓军作为一般债权人，没有起诉房屋转移登记的原告资格。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条，以及《最高人民法院<关于审理房屋登记案件若干问题的规定>理解与适用》和最高人民法院司法观点集成（行政及国家赔偿卷）948页，已经明确物权转移登记案件中债权人的原告资格问题，即只有特定债权人具备对不动产登记行为提起行政诉讼的原告主体资格。故王晓军不具备原告主体资格。而且，本案所涉房屋登记在第三人孙奕臻名下，孙奕臻从未向不动产登记中心或法院主张撤销该他项权利证，应当视为对杨雪代理其办理行为的认可。三、王晓军请求撤销吉房他证通字第160**号他项权利证，无法律依据。即使杨雪冒用孙奕臻的身份，在不动产登记中心办理的他项权利证，但系因不动产登记中心在办理过程中审查不严，与上诉人张智祯无关。张智祯基于对行政机关的信任，在取得他项权利证后才将钱款借出，应当认定张智祯善意取得了该案所涉房屋的抵押权，应受法律保护。根据《最高人民法院<关于审理房屋登记案件若干问题的规定>》第十一条第（三）向规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”。综上，原审法院审理程序不当，适用法律错误。请求二审法院依法撤销原判，驳回上诉人的诉讼请求。
被上诉人王晓军对上诉人的上诉请求答辩称，王晓军作为孙奕臻的债权人，在向法院申请执行中，孙奕臻名下无任何可供执行财产。本案诉争房屋系王晓军所有，后出卖给孙奕臻，也是王晓军申请执行案件唯一可供执行财产，故王晓军具备诉讼主体资格。赵亮和杨雪假冒孙奕臻身份申请办理他项权利证，因不动产登记中心未尽到审查义务，故该他项权利证违法应予撤销。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
被上诉人通化市不动产登记中心答辩称，上诉人的上诉理由不反对。一、本案应该先通过民事诉讼解决抵押登记是否有效，才可以行政诉讼。二、第三人孙奕臻的房产被赵亮和杨雪假借孙奕臻的名义与张智祯通过民间借贷办理了抵押登记，应由有关当事人另案主张权利。王晓军和赵亮之间是房屋买卖关系，其双方只有债务关系，不存在房屋产权争议，即王晓军与本案没有利害关系，其无权要求撤销抵押登记并提起行政诉讼。
原审第三人孙奕臻答辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实基本清楚，适用法律适当。一、孙奕臻没有授权，没有书面委托，当事人没有到场，程序违法。二、第三人有诉讼主体资格，孙奕臻多次到不动产登记中心主张撤销他项权利证，房产也开过听证会。
经审理查明：一审认定的事实正确，二审予以确认。另查明，2012年7月6日，诉争房屋由原产权人通化市教育局基建办变更为孙奕臻名下。被上诉人王晓军因房屋买卖合同纠纷，于2012年8月起诉孙奕臻和赵亮，通化市东昌区人民法院于2013年10月16日作出（2012）东江西民初字第514号民事判决，判决由孙奕臻给付王晓军所欠房款及利息，赵亮承担连带责任。该判决已经生效。
本院认为，依据生效的（2012）东江西民初字第514号民事判决，王晓军系诉争房屋的原权利人，在将房屋出卖给孙奕臻，并将房屋产权过户到孙奕臻名下后，王晓军与诉争房屋已不再具有法律上的利害关系，其与孙奕臻和赵亮之间只有普通债权债务关系。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定，只有特定债权人才具备对不动产登记行为提起行政诉讼的原告主体资格。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条一款：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”，第四十九条：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；”及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三条：“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；”的规定，被上诉人王晓军的起诉应当驳回。原审法院进行审理错误，应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项及《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第七十九条之规定，裁定如下：
一、撤销东昌区人民法院（2016）吉0502行初65号行政判决。
二、驳回王晓军的起诉
本裁定为终审裁定。
审判长 孙艳玲
审判员 纪 纲
审判员 李尧川
二〇一七年六月八日
书记员 丛 稳