北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第13692号
原告北京市马桥胜利物业管理有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇金桥小区南。
法定代表人翟庆山，总经理。
委托代理人高春艳，女，北京市马桥胜利物业管理有限公司职员。
委托代理人姚翠爽，女，北京市马桥胜利物业管理有限公司职员。
被告胡克卿，男，1974年8月20日出生。
委托代理人胡文启（被告胡克卿之父）。
原告北京市马桥胜利物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告胡克卿物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告物业公司的委托代理人高春艳、姚翠爽，被告胡克卿的委托代理人胡文启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称：我公司为北京市通州区马驹桥镇新海北里小区提供物业服务，被告为接受我公司提供服务的该小区业主。双方于2003年9月16日签订《物业管理收费协议书》，约定我公司为被告居住的新海北里小区30号楼×单元×室提供物业服务，标准为物业服务费8.4元／平方米／年。每年的9月15日至11月15日为下年度的交费期限。被告的房产为91.28平方米，应交纳年度物业费为766.75元。现已过交费期限，但被告仍旧没有交纳2012年9月1日至2014年8月31日期间的物业费。我公司认为，我公司已经依合同约定履行了物业服务义务，被告拖欠费用的行为违反了合同约定，构成违约，故我公司诉至法院，请求法院判令：1、被告给付2012年9月1日至2013年8月31日期间的物业费766.75元，自2012年11月16日至2013年7月6日的滞纳金137.32元及2014年7月7日至实际给付之日止的滞纳金（按照逾期每日3‰的标准）；2、被告给付2013年9月1日至2014年8月31日期间的物业费766.75元，自2013年11月16日至2014年7月6日的滞纳金53.37元及2014年7月7日至实际给付之日止的违约金（按照逾期每日3‰的标准）；3、被告承担本案诉讼费用。
被告胡克卿辩称：我不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、物业公司与我于2003年9月16日入住时签订《物业管理收费协议书》是按建筑面积每平方米每年收取物业管理费6元，而且物业公司按照协议应是按月收取物业管理费。物业公司要求我按建筑面积每平方米每年交8.4元与上述协议不符。在2009年物业公司以欺骗形式在公告栏里贴出一张告示，以供暖费下调2元为由将物业费上涨每年每平方米2.4元，我们当年把钱就全交了。到了2010年暖气费恢复每平方米30元，但是物业管理费却按上涨的每平方米每年增加2.4元收取了。原告上涨物业费也没有任何法律依据，如果谁不交就停水，我无奈只能交纳。我一直就没有与原告签订过物业费为每建筑平方米每年8.4元的物业管理收费协议书。我要求法院判令原告退还我2010-2012年度多收的物业费438元。2、我从2010年就开始投诉原告小区服务不合格，因没有成立业主委员会，法院也不受理我们的诉求，现小区内的绿地被侵占、环境卫生不合格、公建房长期被出租、丢车现象时有发生。3、物业管理办法第一章总则第三条中明确指出，是业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护环境卫生和相关秩序的活动。我国物权法也明确规定，绿地、车位和公共场所等归业主共有。原告超出他的服务管理范围，把绿地私自打成水泥地，变成停车位出租，省去了绿化养护费，又省去了人工费，省下的钱应退还业主。幼儿园私自出租已十余年，款项何去？便民超市私自出租款项何去？在规划图中就有的便民超市，物业私自拆除，这有住建委的回复。小区绿地的违章建筑并没有审批和规划手续，出租款何去？为维护我的合法权益，要求物业公司退还这些年的非法所得给业主。综上，要求法院依法驳回原告的诉讼请求。根据合同法的规定，委托人或受托人可以随时解除委托合同，因物业公司服务管理不合格，该签的合同不签，不该签的合同签了，属于违法，给我造成经济损失，所以自2014年8月31日我不再与物业公司签订任何合同。
经审理查明：原告物业公司系北京市通州区马驹桥镇新海北里小区（以下简称“新海北里”）物业服务公司，被告胡克卿系新海北里30号楼×单元×室业主，该房屋的建筑面积为91.28平方米。2003年9月16日，原告物业公司（甲方）与被告胡克卿（乙方）签订《物业管理收费协议书》，约定甲方为乙方新海北里30号楼×单元×室所在的新海北里小区提供物业服务，物业费的收取标准为6元每建筑平方米每年。此外，双方还对其他事项进行了约定。在本案审理过程中，原告物业公司提交一份2005年1月的《关于收取物业管理费的请示》，请示中显示产权人交费项目，包括绿化费、化粪池清淘费、管理费、小修费、小区公共设施维修费等共计每建筑平方米每年8.7元，北京市通州区物价局在请示上签署意见“同意按照文件规定批准收取综合物业管理费”。物业公司据此称其按照每建筑平方米每年8.4元的标准收取物业费有相关依据。
庭审中，被告胡克卿认可其与原告物业公司之间的物业服务合同关系，但是胡克卿表示，物业公司按照8.4元每建筑平方米每年收取物业费没有依据，且物业公司在新海北里小区的物业服务不合格，存在卫生差、绿地被侵占、公建房长期被出租、车辆丢失、限制购水等现象，故其未交纳物业公司诉讼请求时间段的物业费用。
另查，新海北里小区目前为止尚未成立业主委员会。
上述事实，有物业管理收费协议书、关于收取物业管理费的请示、信访事项答复意见书、水费收讫存根及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。根据本案查明的事实，原告物业公司与被告胡克卿签订的物业管理收费协议书，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。协议签订后，物业公司为胡克卿提供了物业服务，胡克卿理应依约交纳相应的物业费，现物业公司要求胡克卿给付2012年9月1日至2014年8月31日期间的物业费并无不妥。物业公司提交的《关于收取物业管理费的请示》系经物价管理部门批准的，根据该请示，新海北里房屋产权人应当交纳的物业费应当是8.7元每建筑平方米每年，物业公司现据此主张物业费用按照8.4元每建筑平方米每年收取，已经对请示价格适当进行了下调，并无不当之处。对于物业公司要求胡克卿支付滞纳金的请求，因其依据不足，本院不予支持。
关于胡克卿辩称的其所在小区存在卫生差、绿地被侵占、公建房长期被出租、车辆丢失、限制购水情况的辩解意见。首先，物业服务是一种准公共服务产品，是对全体业主的共用部分进行维护和管理。业主在物业管理活动中，应当按时交纳的物业服务费用是用于对全体业主的物业公共部分进行管理、维护支出，因此服务质量是否与费用相符不应当由个别小区业主进行评价，个别业主以小区内物业提供的公共服务未达标为由拒交或少交物业服务费，是对其他业主，特别是按时足额交纳物业费的业主合法权益的侵害。其次，物业公司向物价部门请示的房屋产权人应当交纳的物业费实为是8.7元每建筑平方米每年，现物业公司主张按照8.4元每建筑平方米每年收取，已经将其所请示的物业费收费标准进行下调。再次，对于胡克卿所辩称的绿地被侵占、公建房长期被出租等问题，若情况属实其可以向有关部门进行反映，而不应成为其拒交物业费的理由。故，本院对于胡克卿拒交物业费的辩解意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告胡克卿给付原告北京市马桥胜利物业管理有限公司二〇一二年九月一日至二〇一四年八月三十日物业费共计人民币一千五百三十三元五角，于本判决生效之日起七日内执行清；
二、驳回原告北京市马桥胜利物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五十元，由被告胡克卿负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李宏印
代理审判员 李炎铎
代理审判员 王长林
二〇一四年十二月一日
书 记 员 侯康丽