山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）市商初字第1409号
原告中国工商银行股份有限公司济南趵突泉支行，住所地济南市。
代表人顾正勇，行长。
委托代理人刘崇恩，山东平正大律师事务所律师。
委托代理人陈刚，该行职工，住济南市。
被告李杰，女，1978年9月20日生，汉族，无业，住济南市
被告员钦强（系被告李杰之夫），1978年9月30日生，汉族，无业，住济南市
被告济南天建房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人石玮华，总经理。
委托代理人由志刚，济南天建房地产开发有限公司职工，住济南市。
原告中国工商银行股份有限公司济南趵突泉支行（以下简称工商银行济南趵突泉支行）与被告李杰、员钦强、济南天建房地产开发有限公司（以下简称济南天建公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工商银行济南趵突泉支行代表人顾正勇的委托代理人刘崇恩、陈刚，被告李杰，被告员钦强，被告济南天建公司法定代表人石玮华的委托代理人由志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告工商银行济南趵突泉支行诉称，2008年1月4日，被告李杰为购买房屋，与我行签订《个人购房借款／担保合同》，向我行借款人民币24万元。《个人购房借款／担保合同》对借款利率、罚息、双方的权利义务及违约情形、违约责任承担、宣布借款提前到期等作出明确约定。为保证被告李杰按时归还上述借款本息，在原、被告签订的上述合同中，被告李杰以位于济南市天桥区小清河北路天和园冬园5号楼5单元501室的房产为上述借款提供抵押担保，其配偶员钦强书面声明同意上述抵押，并承诺对贷款承担连带清偿责任。被告济南天建公司作为保证人，亦在上述合同中签字盖章，承诺对被告李杰的全部借款本息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用等承担连带责任保证。合同签订后，我行于2008年1月4日一次性向被告李杰指定的被告济南天建公司账户发放贷款24万元。至今，被告李杰累计10次未按时足额偿还贷款本息，其行为已经违反《个人购房借款／担保合同》第10.2条的规定，构成违约。我行已于2013年8月7日，根据《个人购房借款／担保合同》第10.2条的约定，宣布与被告《个人购房借款／担保合同》项下的全部借款立即到期，并要求被告立即偿还借款本息。但被告李杰及其配偶至今未向我行偿还借款本息，被告济南天建公司也未履行担保义务。三被告的行为已经严重违反《个人购房借款／担保合同》的约定，给我行造成了重大经济损失，为维护我方的合法权益，诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告之间的《个人购房借款／担保合同》；二、判令被告立即偿还原告贷款本金196626.94元并支付利息1306.06元（利息计至2013年7月21日，嗣后继续按借款合同约定的利率计算）。
被告李杰、员钦强辩称，合同无效，被告天建公司应将依该合同所得的贷款返还原告。
被告济南天建公司辩称，被告李杰、员钦强所购买的房子手续不全，与二被告及原告签订的借款合同是两个法律关系，所以两被告应当返还原告贷款，与我方无关。
经审理本院认定，2008年1月4日，被告李杰（借款人）与原告工商银行济南趵突泉支行（贷款人）、被告济南天建公司（保证人）签订了编号为A【个人住房】字【工】行【趵突泉】支行（2008）年（0002）的《个人购房借款／担保合同》，该合同约定：第一条借款种类与金额借款种类为个人购置住房贷款，金额为人民币24万元。第二条贷款用途本合同项下贷款用于购买／自建坐落于天桥区小清河北路天和园，冬园5-5-501的房屋，房屋建筑面积89.82平方米。第三条贷款期限本合同项下贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借据为准。借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第四条利率4.1贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，7.83%下浮15%，据此确定年利率为6.6555%；4.2贷款发放前，基准利率调整并适用于本合同项下贷款的，适用新的基准利率并按第4.1条的约定重新确定贷款利率；贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下第一种方式处理：贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。第五条放款5.2借款人授权贷款人将贷款分壹次划入下列账户，贷款利息自实际放款日起计算：户名：济南天建房地产开发有限公司账号：1602023909025904646。第九条罚息9.1借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。9.3贷款利率按第4.2条的约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致。第十条违约及违约责任10.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：……B、借款人或担保人提供虚假资料或隐瞒重要事实；C、以未取得产权的房屋作抵押的，抵押人未在约定时间内办妥登记备案或预登记手续，或未在约定时间内办妥正式抵押登记手续……10.2借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。第十一条共同借款本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。……第二十二条保证方式保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。第二十三条保证范围保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。……第二十七条借款人和担保人承诺27.1贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同应正常履行。……
2008年1月4日，原告工商银行济南趵突泉支行向被告李杰指定的被告济南天建公司账户发放贷款240000元。被告员钦强还在共同还款及抵押声明上签名，该共同还款及抵押声明内容为：“中国工商银行济南趵突泉支行：借款人李杰，系员钦强配偶，于2008年1月4日与中国工商银行济南市趵突泉支行签订个人购房借款合同及相关文件，借款金额（大写）：人民币贰拾肆万元，期限20年，对合同内容完全知悉，并同意以我个人财产及我俩夫妻共有财产承担连带清偿责任。我们自愿将以在中国工商银行济南市趵突泉支行贷款购买的位于济南市天桥区天和园住房一套抵押给中国工商银行济南市趵突泉支行，用以向该行申请个人住房按揭贷款。我们保证未在该房产上设置任何权利，对签署的个人住房借款、抵押合同不持异议，并愿意承担抵押担保的一切法律责任。特此声明。”贷款发放后，被告李杰一直还款。2013年8月7日，原告向被告李杰发出“催收通知书”，该通知书称被告李杰自2013年5月至2013年7月已连续出现逾期2期，累计逾期11期，已构成违约，并宣布其与被告李杰的借款合同项下的全部借款立即到期，终止该借贷关系，要求被告李杰收到该通知之日起2日内一次性向其清偿全部贷款本息。截止2013年4月24日，被告李杰尚余本金196626.94元未付，此后一直未偿还。
庭审中被告李杰、员钦强提交中国银行业监督管理委员会山东监察局出具的“关于对天建天和园冬园个人住房按揭贷款的投诉事项的答复函”，该函称：省银监局对部分业主反映的内容进行了核查，发现投诉人（不包括本案被告李杰，但其所购房产属于相同情形）所购房产天建天和园冬园西区实为“天馨园”，位于无影山北路以西，目前无“五证”，天馨园并不包括在天建天和园冬园范围内，天建天和园冬园的所有楼座均取得房产证；该函称在具备立项批文、土地证、用地规划证及部分工程规划证、施工证、预售证的情况下，根据被告济南天建公司申请，原告工商银行济南趵突泉支行及经十一路支行分别于2004年5月28日、2006年12月28日与被告济南天建公司就“天和园”整个项目签订《按揭贷款业务合作协议》，并未发现原告工商银行济南趵突泉支行与被告济南天建公司就天建天和园冬园西区的《按揭贷款业务合作协议》；该函称原告工商银行济南趵突泉支行留存的借款人《房屋买卖合同》复印件显示：“乙方购买甲方建设的天和园冬园”。
涉案房产“济南市天桥区小清河北路天和园冬园5号楼5单元501室”一直未办理房产证、未办理抵押登记。涉案房产一直由被告李杰与员钦强使用。
以上事实，有《个人购房借款／担保合同》、共同还款及抵押声明、承诺书、商品房买卖合同一份、中国银行业山东省银监会出具的答复函、关于天和园项目房产证约定办理的方案及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，本案系金融借款合同纠纷，被告李杰、员钦强与被告济南天建公司之间系房屋买卖合同关系，两个合同之间并无主合同、从合同的隶属关系，又非同一法律关系；被告李杰、员钦强与被告济南天建公司的有关争议在本案前未经处理，目前亦无另行立案审理，本案亦不存在反诉等情形，因此本案仅依据合同的相对性原则，审查涉案金融借款合同的相关争议，被告李杰、员钦强与被告济南天建公司的有关争议应另行处理。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，被告李杰、员钦强辩称原告工商银行济南趵突泉支行在涉案房产为违法建筑、不能办理合法手续的情形下，仍然违反规定向其发放贷款，违反银监会《商业银行房产证贷款风险管理指引》，因而主张该合同无效，本院认为被告李杰所称“商业银行房产证贷款风险管理指引”及中国人民银行、中国银行业监督管理委员会的文件系部门规章及有关规定，并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条所称的“法律、行政法规”，亦不存在其他符合上述合同法规定无效的情形，被告李杰、员钦强亦未提供原告工商银行济南趵突泉支行违规放款的相关证据；该合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，因此应当认定为有效合同，被告李杰、员钦强辩称合同无效的意见本院不予采纳。
在该金融借款合同中，原告工商银行济南趵突泉支行是贷款人、被告李杰是借款人、被告济南天建公司是保证人，合同签订后，原告工商银行济南趵突泉支行依约向被告李杰发放了贷款24万元，已经履行了其合同义务，被告李杰一直使用涉案房产，一直偿还贷款，其自2013年4月24日还款后未按照合同约定继续还款，构成违约。根据各方签订的《个人购房借款／担保合同》第十条规定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。原告依合同约定主张解除上述借款／担保合同，于法有据，该诉讼请求本院予以支持。被告李杰已经连续逾期，故原告要求被告李杰偿还借款本金及相应利息的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告李杰、员钦强系夫妻关系，且借款发生时被告员钦强在承诺书、共同还款及抵押声明上签字捺印，该借款亦用于购买两被告共同居住的住房，故原告主张被告员钦强对李杰的上述借款承担共同还款责任的请求，理由正当，本院予以支持。
被告济南天建公司在《个人购房借款／担保合同》上保证人处盖有公章，涉案24万元购房款亦打入其帐户内，因此其应承担连带保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》苦干问题的解释（二）第二十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司济南趵突泉支行与被告李杰签订的A［个人住房］字［省行营业部］行［趵突泉］支行（2008）年（0002）号《个人购房借款／担保合同》。
二、被告李杰、员钦强于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司济南趵突泉支行借款本金196626.94元。
三、被告李杰、员钦强于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司济南趵突泉支行利息，自2013年4月25日起至本判决生效之日止，按《个人购房借款／担保合同》的约定计算。
四、被告济南天建房地产开发有限公司对上述第二、三条判决确定的还款义务承担连带清偿责任。
案件受理费4260元，财产保全费2020元，由被告李杰、员钦强、济南天建房地产开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 亓 蕾
人民陪审员 查 珩
人民陪审员 李迎春
二〇一四年五月二十七日
代理书记员 张钦磊