江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）锡滨马民初字第00414号原告赵云英。委托代理人高咏华、吴晓丹，江苏太湖律师事务所律师。原告吴小平。委托代理人高咏华、吴晓丹，江苏太湖律师事务所律师。原告吴某。法定代理人赵云英（系吴某的母亲）。法定代理人吴小平（系吴某的父亲）。委托代理人高咏华、吴晓丹，江苏太湖律师事务所律师。被告无锡灵山元一投资发展有限公司，住江苏省无锡太湖国家旅游度假区七里风光堤99号。法定代表人李媛媛，该公司执行董事。委托代理人许亮、武尚博，该公司员工。原告赵云英、吴小平、吴某诉被告无锡灵山元一投资发展有限公司（下称灵山元一公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月24日公开开庭进行了审理。原告赵云英、吴小平、吴某的共同委托代理人高咏华、被告灵山元一公司的委托代理人许亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵云英、吴小平、吴某诉称：2013年10月10日，原告与被告灵山元一公司签订了《商品房买卖合同》，总房价为1150万元，约定由原告购买被告开发的七里风光堤99号元一度假村贵宾楼A20幢20单元－1-2层房屋，原告按约支付了购房款700万元，但该款支付后，对应的项目即处于停滞状态。2013年8月21日，双方签署《补充协议书》，约定由原告将外墙石材钢挂收回自行施工，原告实际投入了75万元。被告应于2014年12月30日前交房，逾期超过90日，原告有权解除合同。被告至今未能向其交付房屋。现请求法院判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，并责令被告返还购房款700万元及赔偿外墙投入款75万元，并分别以700万元、75万元为基数赔偿原告自实际付款之日（2013年10月10日、25万元自2013.12.22起、46万元自2014.1.17起、4万元自2015.11.19起）至实际给付之日的利息损失（按照同期银行贷款基准利率计算）。被告灵山元一公司辩称：原告要求被告返还购房款700万元和外墙投入款75万元及其利息，并无根据，被告不予认可。被告之所以未按期交付房屋是因为原告未按合同约定向被告支付全部购房款，原告在2013年10月10日支付完部分购房款700万元以后一直未向被告支付剩余450万元购房款，被告有权不交付房屋。本案是由于原告原因未支付全部购房款，从而导致双方合同无法继续履行，原告存在违约行为，应当承担违约责任。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年10月10日，赵云英、吴小平、吴某（买受人）与灵山元一公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份（合同备案号201310100188），约定：由赵云英、吴小平、吴某购买灵山元一公司开发的位于无锡市滨湖区马山街道七里风光堤99号元一度假村贵宾楼第A20幢20单元－1-2层房屋，建筑面积共608.5平方米，总价款为1150万元，2013年10月10日前支付700万元，余款450万元通过银行贷款支付，在2013年10月25日前办理完毕按揭贷款手续；灵山元一公司应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将通过交付使用竣工验收并符合合同约定的商品房交付给赵云英、吴小平、吴某。在合同中双方对出卖人逾期交房的违约责任约定为，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。合同补充协议第四条约定“在买受人未按照合同约定付清全部房款或其他费用（包括但不限于维修基金、契约、逾期付款的违约金）的情况下，出卖人有权不予交付房屋”。上述合同签订后，赵云英、吴小平、吴某支付购房款700万元，灵山元一公司于2013年10月11日开具发票（金额700万元），但灵山元一公司至今未将房屋交付给赵云英、吴小平、吴某,逾期交房已超过90日,目前仍然不能交付房屋，对此项事实灵山元一公司亦表示认可。另查明：2013年8月21日，赵云英、吴小平、吴某与灵山元一公司签订《补充协议书》1份，约定：A20贵宾楼外墙石材钢挂由赵云英、吴小平、吴某收回自行施工，每栋按70万元计算，在每栋总价中扣除。赵云英、吴小平、吴某必须在2014年1月30日以前完成外墙石材钢挂。协议签订后，赵云英、吴小平、吴某将外墙石材钢挂交由陈建情施工。2014年1月23日，陈建情与吴小平签订了完工确认单，双方一致确认：A20贵宾楼外墙钢结构干挂石材工程，于2014年1月20日全面完工，结算款75万元/幢。赵云英、吴小平、吴某支付给陈建情工程款75万元。以上事实，有《商品房买卖合同》、灵山元一公司出具的发票（金额700万元）、《补充协议书》、完工确认单、银行汇款凭证（25万元、46万元、4万元）、收条（陈建情书写）以及当事人的庭审陈述等予以证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，立约双方均应依约履行义务。赵云英、吴小平、吴某与灵山元一公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当全面履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。灵山元一公司至今未按合同约定将房屋交付赵云英、吴小平、吴某，双方约定的解除条件已经成就，故赵云英、吴小平、吴某要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案因灵山元一公司逾期交房而解除，在合同履行过程中存在过错，故赵云英、吴小平、吴某要求灵山元一公司退还购房款700万元的诉讼请求是解除合同恢复原状的当然后果，本院予以支持。关于返还外墙投入款75万元，由于赵云英、吴小平、吴某与灵山元一公司签订的《补充协议书》中约定每栋按70万元计算，虽然赵云英、吴小平、吴某实际支出了75万元，但超出部分的5万元对于灵山元一公司并无当然的约束，赵云英、吴小平、吴某又不申请评估，故本院按照双方约定的70万元要求灵山元一公司返还给赵云英、吴小平、吴某。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。赵云英、吴小平、吴某与灵山元一公司在合同中约定的出卖人逾期交房的违约金明显低于赵云英、吴小平、吴某交付购房款的利息损失，赵云英、吴小平、吴某有权按实际产生的损失进行主张,灵山元一公司辩称应按合同约定1%计算违约金，本院不予支持。赵云英、吴小平、吴某主张按中国人民银行同期贷款利率计算利息并无不当。关于700万元的利息起算时间，赵云英、吴小平、吴某主张从2013年10月10日起算，但由于其提供的发票的日期是2013年10月11日，故本院从2013年10月11日开始计算；关于70万元的利息起算时间，赵云英、吴小平、吴某主张分别从外墙款支付日期2013年12月22日（25万元）、2014年1月17日（46万元）、2015年11月19日（4万元）起算，由于该70万元并非直接支付给灵山元一公司，故本院从灵山元一公司逾期交房之日即2014年12月30日开始计算。关于灵山元一公司辩称未按期交付房屋是因为赵云英、吴小平、吴某未按合同约定支付剩余450万元购房款。本院认为，赵云英、吴小平、吴某已支付大部分购房款，出于对预期利益的保护而拒付剩余房款，属于行使不安抗辩权的行为，灵山元一公司直到赵云英、吴小平、吴某提起本案诉讼时也未能向赵云英、吴小平、吴某交付房屋，况且灵山元一公司在庭审中也认可到目前为止仍然不能交付房屋，已丧失交房的能力。故对灵山元一公司的上述辩称，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第十六条的规定，判决如下：一、解除赵云英、吴小平、吴某与无锡灵山元一投资发展有限公司于2013年10月10日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号201310100188）。二、无锡灵山元一投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日立即返还赵云英、吴小平、吴某购房款700万元并支付违约金（以700万元为基数，自2013年10月11日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。三、无锡灵山元一投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日立即支付赵云英、吴小平、吴某70万元及其利息（以70万元为基数，自2014年12月30日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。四、驳回赵云英、吴小平、吴某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72055元、保全费5000元，合计77055元，由无锡灵山元一投资发展有限公司负担76558元，由赵云英、吴小平、吴某负担497元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  苏建春人民陪审员  吴晓平人民陪审员  宋贵夫二〇一六年二月五日书 记 员  吴敏洁本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。