昆明市盘龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）盘法民二初字第41号
原告：云南实力物业服务有限公司。
地址：昆明市东风东路14号11层。
法定代表人：胡奕，该公司总经理。
委托代理人：江芸华、郭若薇，该公司职工。特别授权代理。
被告：黄群，女，1970年8月20日生，汉族，住昆明市。
被告：胡运龙，男，1967年4月7日生，汉族，住昆明市。
被告：胡绍伟，男，1994年5月20日生，汉族，住昆明市。
委托代理人：黄群、胡运龙，基本情况同上。特别授权代理。
原告云南实力物业服务有限公司诉被告黄群、胡运龙、胡绍伟物业服务合同纠纷一案，本院于2012年12月24日受理后，依法组成合议庭，于2013年6月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人江芸华、郭若薇，被告黄群、胡运龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：被告向云南实力房地产开发经营集团有限公司购买实力·北岸小区2幢2单元503号房屋。2007年6月8日被告办理了接房手续，并且向原告交纳了2007年6月8日至2010年6月7日的物业服务费，自2010年6月8日至2012年6月7日原告向被告提供了物业服务，但被告至今未交纳该期限内的物业服务费，故诉至法院：请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费3620.5元；2、由被告承担本案诉讼费。
三被告共同辩称：对于原告请求的物业管理费的金额及时间没有异议，但是被告之所以欠交物管费是由于接房后被告的房屋存在漏水问题，由于漏水导致被告房屋及装修受损，被告多次找过物管公司和开发商要求解决，但是一直拖延不予解决。物管公司不完全履行物业管理合同应当视为违反合同约定，依据合同约定及有关法律规定，被告有权拒绝交纳物管费。依据相关法律规定，开发商委托进行前期管理的最长期限为两年，其与物管公司签订的前期物业管理合同早就应当终止。小区仍未成立业主委员会的，由当地物管部门委派物业企业管理。至今小区业主未签订过任何新的物业服务合同，不确定原告是否具有合同的主体资格。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
庭审中，原告为证明其主张，向法庭提交如下证据：
第一组：原告物业管理企业资质证书，欲证明原告具有法律主体资格；
第二组：前期物业管理委托协议，欲证明原告受实力地产公司委托对实力·北岸小区进行前期物业管理；
第三组：西山区住房和城乡建设局房屋档案摘抄表、商品房购销合同，欲证明被告是实力·北岸小区2幢2单元503号房业主，房屋建筑面积为127.85平方米。
经当庭质证，三被告对原告提交的第一组证据无异议；第二组证据被告认为是第一次看见，原告虽然实施了物业管理，但是按照相关的规定，原告与开发商签订的物管协议只有两年的期限；第三组证据均无异议。
依据三被告的质证意见及证据认定规则，本院对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认，可以认定原告依据合同对被告小区实施了物业管理及管理费用的收取标准。
三被告为证明自己的观点，向本庭提交证据如下：
1、昆明市政府信访局告知函两份；
2、客户投诉受理表两份；
3、二栋二单元503室存在的情况及相关要求；
4、客户接待记录表一份；
5、我家住房存在的问题究竟如何解决两份；
6、业主手册一份；
7、房屋使用说明书一份；
8、照片两张。上述证据欲证明由于漏水导致被告方房屋及装修受损，被告方多次找过物管公司和开发商，但是一直拖延不予解决。物管公司不完全履行物管合同应当视为违反合同约定，依据合同约定及有关法律规定，被告方有权拒绝交纳物管费。
经当庭质证，原告对被告提交的证据1认为不能反映出信访的内容，是否与今日的案件有关也无法反映，认为与本案无关；证据2不能反映出被告向哪里进行反映和投诉，和本案无关，房屋质量问题涉及的法律关系应该是被告与地产公司的房屋买卖合同关系，和本案中的物业管理合同关系无关联；证据3反映的还是房屋的质量问题，和本案诉争的法律关系无关；证据4不能反映出被告向哪里进行反映和投诉，和本案无关，房屋质量问题涉及的法律关系应该是被告与地产公司的房屋买卖合同关系，和本案中的物业管理合同关系无关联；证据5还是房屋的质量问题，和本案诉争的法律关系无关；证据6真实性认可；证据7真实性、合法性认可，关联性不予认可；证据8反映的房屋质量问题，确实存在该情况，真实性认可，但是和本案审理的法律关系无关。
综合原告的质证意见及证据认定规则，本院认为被告提交的证据1、7与本案无关；证据2、3、4无法反映被告是向原告反映情况，不能反映与本案的关联性；证据5系被告单方制作，不符合证据的形式要件，不能证明其真实性；证据6经核对原件无误并且原告予以认可，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；证据8原告认可其真实性，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。综合上述证据及质证意见，可以认定被告房屋存在漏水问题，原告予以修复。
综上所述，本院确认本案事实如下：被告黄群、胡运龙、胡绍伟是昆明市二环北路实力·北岸2幢2单元503号房屋的业主，房屋建筑面积为127.85平方米。2007年3月1日，原告云南实力物业服务有限公司与被告小区的开发商云南实力房地产开发经营集团有限公司（以下简称实力地产）签订了《实力·北岸物业管理委托合同》，约定由原告对被告所在小区进行物业管理，业主物业管理服务费高层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取，电梯使用运行费第五层按每月每平方米0.2元收取；二次加压费高层按每户每年156元收取；垃圾费按每户每月10元收取；委托管理期限自2007年5月30日起至小区业主大会成立并与物业公司签订新的委托管理合同止。协议还约定了违约责任和其他相关条款。协议签订后，原告入驻小区进行物业管理至今。后被告向原告反映房屋存在漏水问题，原告进行了维修并对损坏的木地板及地砖进行了更换，但被告认为房屋仍然存在漏水情况并且由于漏水，家中的酒柜及门框等被损坏，要求原告予以更换。现被告由于该问题未予以解决，欠缴原告2010年6月8日至2012年6月7日的物业管理费用、垃圾清运及二次加压费、电梯使用运行费共计3620.4元。经原告多次催要未果，原告诉至法院要求解决。
本院认为：本案中，双方当事人存在如下争议：一、被告是否应当交纳拖欠的物业管理费共计3620.4元？二、被告以房屋存在漏水问题为由不缴纳物业管理费是否成立？
关于被告是否应当交纳拖欠的物业管理费共计3620.4元的争议焦点，本案中，原告基于原、被告双方签订的《实力·北岸物业管理委托合同》管理被告小区，原告按照合同约定履行了其对实力·北岸小区的物业管理义务，被告也接受了原告的物业管理服务，被告理应向原告支付物业管理费用。经审理，被告对原告起诉的拖欠2010年6月8日至2012年6月7日的物业管理费用、垃圾清运及二次加压费、电梯使用运行费共计3620.4元没有异议，只是认为由于房屋存在漏水问题未予解决，因此不应该缴纳物业管理费。关于被告的抗辩理由是否成立的争议焦点，本院认为，首先，房屋漏水属于质量问题，与原、被告之间的物业服务合同无关，与本案不是一个法律关系，不属于本案审理的范围；其次，在原告与小区开发商实力地产签订的《实力·北岸物业管理委托合同》中约定，实力地产委托原告管理的房屋、设备交付时应达到国家验收标准要求，如存在质量问题，由实力地产负责及时返修，因此，被告提出合同约定原告有维修的义务，是被告对该条款存在理解上的错误；再者，被告提出在业主手册上原告承诺过维修服务，但是，本院认为，该业主手册应当是在《实力·北岸物业管理委托合同》的基础上履行，并且被告也自认原告对房屋漏水进行过处理，只是认为目前还存在问题，但也并未提交证据证明，原告也只是认可存在漏水与维修的事实，但目前是否存在漏水情况并不清楚。综上，被告以房屋存在漏水问题为由不缴纳物业管理费，没有事实和法律依据，对该抗辩理由本院不予采纳。因此，原告主张被告支付拖欠的2010年6月8日至2012年6月7日的物业管理费用、垃圾清运及二次加压费、电梯使用运行费共计3620.4元的主张合理合法，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《物业管理条例》第十五条之规定，判决如下：
被告黄群、被告胡运龙、被告胡绍伟于本判决生效之日起十日内向原告云南实力物业服务有限公司支付自2010年6月8日起至2012年6月7日止的物业管理费用、垃圾清运费、二次加压费、电梯使用运行费共计3620.4元（按房屋建筑面积127.85平方米，每月每平方米0.8元计算；垃圾清运费每月10元；二次加压费每年156元；电梯费每月每平方米0.2元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告黄群、胡运龙、胡绍伟承担。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 蒋继红
代理审判员 江 丽
代理审判员 涂 洁
二〇一三年六月十九日
书 记 员 李 艳