北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0107民初2562号
原告(反诉被告)：北京道盛和科技有限责任公司，住所地北京市西城区展览馆路12号7号楼228室。
法定代表人：何宏，总经理。
委托诉讼代理人：沈泽，男，1966年11月14日出生，北京市石景山区八宝山街道法律服务所法律工作者，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：于振东，男，1967年3月26日出生，单位员工，住北京市石景山区。
被告：靳晓婧，女，1972年6月10日出生，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：李哲，北京远翔律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京道盛和科技有限责任公司（以下简称：道盛和公司）与被告（反诉原告）靳晓婧房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）道胜和公司的委托诉讼代理人沈泽、于振东，被告（反诉原告）靳晓婧的委托诉讼代理人李哲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）道胜和公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年12月1日至2017年7月15日房屋使用费214074元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年6月1日，原、被告双方就石景山游乐园塞纳左岸风情街25-18租赁事实签订了租赁合同，双方在合同中约定，被告租用该商铺用于经营，租期为2011年6月1日至2021年5月31日，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告方依约交付了房屋，被告方也办理营业执照开始正常经营,但至2016年11月1日，被告方未按合同约定支付年度租金，经原告方多次催款未果，故起诉至法院。
被告（反诉原告）靳晓婧辩称，不同意原告诉讼请求，因诉争房屋已被政府列为违章建筑，工商局不再批准办理营业执照，2016年6月被告想办理新营业执照，被告知已经不能办理营业执照，6月开始房屋已经无法经营使用，房屋是空置状态。
被告（反诉原告）靳晓婧向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人返还反诉人保证金25220元；2、本案全部诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2011年5月30日签订了租赁合同，由反诉人承租被反诉人出租的石景山区25-18号房屋，建筑面积280平方米，租期自2011年6月1日至2021年5月31日，月租金为25220元，房屋用途为经营。签订合同后，被反诉人提供了地址资料，反诉人注册了北京水萝卜饺子馆石景山粥店，经营中式餐饮，反诉人按期缴纳租金。2015年底，该条街的商铺拆迁消息层出不穷，之后商铺被认定为违章建筑，导致经营状况严重下滑，期间被反诉人即使亏损也按期缴纳租金。直至2016年6月，反诉人经营的中式餐饮实在亏损严重，想改变经营品种，重新注册西餐或便利店，但反诉人告知已经不能出具相关地址材料，且工商局已经不受理该条街地址的注册，因为该地址已经被认定为违章建筑。反诉人不缴纳租金的原因是被反诉人提供房屋已经无法经营，且该房屋自2016年6月起因无法经营导致空置。随后，该条街商铺均被政府以违章建筑拆除。因此，被反诉人提供房屋无法再进行经营，所以反诉人无须再缴纳租金，反诉人应退还反诉人保证金。
反诉被告（本诉原告）道盛和公司针对靳晓婧的反诉辩称，如果靳晓婧没有押金条，并承诺没有从其他途径收到退还的押金，则道胜和公司同意退还押金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年1月27日，（甲方）石景山游乐园、(乙方)道盛和公司签订《北京石景山游乐园“塞纳.左岸风情街”（酒吧街）合作合同》（简称《合作合同》），双方就北京市石景山游乐园北墙、西墙、占地面积9000平方米的项目名称为“塞纳.左岸风情街”（酒吧街）相关投资、经营事宜签订合同，约定：双方合作形式为联合建设、联合经营、合作分成；合作期限自2011年1月27日至2036年11月26日。
2011年5月30日，出租方道胜和公司（甲方）与承租方靳晓婧（乙方）签订《租赁合同书》，约定：甲方将位于石景山游乐园“塞纳??左岸风情街”石景山区石景山路25-18、建筑面积280平方米房屋出租给乙方经营使用，租期自2011年6月1日起至2021年5月31日；自2014年6月1日至2017年5月31日，租金标准为每半年166320元；租赁期间，乙方向甲方支付一个月租金的房屋保证金25200元；租赁期满或合同解除之日退还所租房屋，经甲方验收房屋无设备、设施损坏或欠费等费用，且标的物业不存在任何注册企业之后的三十日内，甲方将乙方交纳房屋租赁保证金无息退回乙方。
另查：2017年6月29日，石景山游乐园发布公告，其中载明：塞纳??左岸风情街（酒吧街）项目位于北京市石景山游乐园西侧及北侧，为北京石景山游乐园与项目合作方于2009年合作开发项目，至今未取得建设工程规划许可证，按照北京市和石景山区“疏解整治促提升”专项行动的工作要求，将对酒吧街违法建设进行整体拆除。自本公告发布之日起，凡与酒吧街现经营商户租赁有关的单位和个人，请尽快与商户取得联系，积极协商解决。凡在酒吧街现经营户已办理消费卡、储值卡等的消费者请尽快与商户取得联系，积极协商解决。
2017年6月30日，石景山游乐园作出《酒吧街商户清退补助方案》，其中载明：塞纳??左岸风情街（酒吧街）项目，是北京石景山游乐园与道胜和公司于2009年合作项目，依据规（石）复函[2017]046号，未依法取得建设工程规划许可证，依法被认定为违法建设；按照北京市和石景山区“疏解整治促提升”专项行动需清退现经营户，由石景山游乐园实施对清退范围内承租的现经营商户予以补助，按清退补助协议约定向被补助人支付相应款项，被补助人应按清退补助协议约定期限腾退房屋，并将房屋交付北京石景山游乐园，其中载明补助费项目主要为：被清退房屋装修、附属物及设备费、经营损失补助费、临时安置费、助搬费、其他补助费（包括剩余租金及押金）等；签约期限：2017年7月1日至7月15日；搬家期限：2017年7月1日至7月31日。
2017年7月3日，北京市石景山区城市管理综合行政执法监察局出具京石城管拆字[2017]040012号限期拆除决定书，载明：当事人北京道盛和科技有限责任公司、北京石景山游乐园承认在北京市石景山区八角东街石景山游乐园西墙和北侧处搭建砖混结构建筑。经北京市规划委员会石景山分局查档复函（规（石）复函[2017]046号）确认，上述建筑未依法取得建筑规划许可证，属于违法建设。现责令当事人停止违法行为，并于本决定送达之日起10日之内，将位于北京市石景山区八角东街石景山游乐园西墙和北墙处搭建的建筑自行拆除。现涉案房屋已被拆除。
2017年11月30日，北京市城市管理综合行政执法局作出京城管复字（2017）14号行政复议决定书，决定撤销石景山区城管执法监察局作出的《限期拆除决定书》（京石城管拆字[2017]040012号）；确认被申请人拆除行为违法。其中该决定书中查明：2017年5月23日，北京市规划委员会石景山分局针对被申请人《关于确认石景山区八角东街石景山游乐园西墙和北墙处建设的建筑是否需要办理规划许可证件以及是否已经取得规划许可证的函》（石）复函（2017）046号，确认北京市石景山区八角东街石景山游乐园西墙和北墙处搭建的建筑，未依法取得建设工程规划许可证。
庭审中，道胜和公司与靳晓婧共同确认：靳晓婧支付租金至2016年11月30日，之后未交纳租金。靳晓婧主张其承租房屋已办理了营业执照用于经营饺子馆，且营业执照尚未到期，但因经营亏损要变更经营项目重新办理营业执照，因被告知不能重新办理营业执照，故未交纳房租。对此，道胜和公司不予认可，靳晓婧亦未能提供其重新申请办理营业执照的有关材料。靳晓婧认可在房屋被拆除之前虽空置但经营设备并未搬走，亦未与道胜和公司办理房屋腾退交接手续，直至其与石景山游乐园签订清退补偿协议并领取相应补偿后，所承租的房屋直接被拆除。
本院经向石景山游乐园核实，石景山游乐园表示：其与靳晓婧签订的清退补偿协议中，不存在向靳晓婧退还押金的情况。
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。根据《城乡规划法》的有关规定，在城市规划区域内进行建筑物工程建设的，应向行政规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。因此，在未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋不具有合法性。由于涉案租赁物自开始建设至被拆除，从未取得上述合法建设凭证。故原、被告就涉案租赁物签订的租赁合同因违反法律效力性强制性规定而属无效合同。
租赁合同无效，当事人可以请求承租人参照租赁合同约定租金标准支付房屋占有使用费。靳晓婧主张所承租房屋在被拆除之前，因经营亏损不能重新办理营业执照致使房屋处于不适用的空置状态。对此，道胜和公司不予认可，靳晓婧亦未能提供充分证据予以证实，本院不予采信。鉴于房屋在被拆除之前一直由靳晓婧控制使用，故对道胜和公司请求靳晓婧支付2016年12月1日至2017年6月29日期间合理使用费的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于石景山游乐园于2017年6月29日已发布拆除涉案房屋的公告，故对道胜和公司请求靳晓婧支付2017年6月29日之后占有使用费的主张，本院不予支持。
因现有证据无法证实案外人向靳晓婧退还了押金，故对靳晓婧请求道胜和公司退还押金的主张，道胜和公司亦表示同意，对此，本院不持异议。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十五条之规定，判决如下：
一、确认北京道盛和科技有限责任公司与靳晓婧于2011年5月30日签订《租赁合同书》无效；
二、靳晓婧于本判决生效后七日内按照月租金27720元的标准向北京道盛和科技有限责任公司支付自2016年12月1日起至2017年6月29日止期间的房屋使用费；
三、北京道盛和科技有限责任公司于本判决生效后七日内退还靳晓婧押金25220元；
四、驳回北京道盛和科技有限责任公司的其他诉讼请求。
本诉案件受理费2256元，由北京道盛和科技有限责任公司负担166元（已交纳），由靳晓婧负担2090元（于本判决生效后七日内直接给付北京道盛和科技有限责任公司）。
反诉案件受理费215元，由北京道盛和科技有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审判员 张英周
二〇一八年五月十八日
书记员 邓 爽