广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）粤高法审监民提字第96号
抗诉机关：广东省人民检察院。
申诉人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：朱国喜，男，汉族，住甘肃省静宁县。
委托代理人：刘琛、吴卓金，均系广东玉成律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：中山市协力房地产发展有限公司。住所地：广东省中山市。
法定代表人：ＸＸ超，董事长。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：珠海市永信房地产投资顾问有限公司。住所地：广东省珠海市香洲区。
法定代表人：李曦，董事长。
以上被申诉人的共同委托代理人：林叔权，广东国信信扬律师事务所律师。
以上被申诉人的共同委托代理人：黄婉玲。
朱国喜因与中山市协力房地产发展有限公司（以下简称协力公司）、珠海市永信房地产投资顾问有限公司（以下简称永信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服中山市中级人民法院（2011）中中法民一终字第941号民事判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院于2015年4月19日作出粤检民（行）监（2014）44000000480号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2015年6月29日作出（2015）粤高法审监民抗字第97号民事裁定书，裁定提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。广东省人民检察院指派检察官陈蓉、朵璞到庭履行职务。申诉人朱国喜的委托代理人刘琛、吴卓金，被申诉人协力公司、永信公司的委托代理人林叔权、黄婉玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年12月13日，朱国喜向中山市第一人民法院起诉称，2010年3月31日，其与协力公司签订了《中山市商品房买卖合同》，约定购买位于中山市神湾镇海港村环岛路21号的金港湾花园A幢713房，付款方式选择银行按揭。当日，协力公司收取了朱国喜二成首期款68526元，永信公司收取了购房契税款5138元、律师代办按揭费820元。2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，朱国喜办理银行按揭受阻。2010年9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，朱国喜不符合办理银行按揭的条件，根本无法办理银行按揭，无法履行上述房屋买卖合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，朱国喜向法院提起诉讼，请求判令：1.解除朱国喜与协力公司签订的《中山市商品房买卖合同》；2.协力公司返还朱国喜购房款68526元及利息（自2010年3月31日起至付清之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，暂计至起诉之日为2328元）；3.永信公司返还朱国喜购房契税款5138元；4.永信公司返还朱国喜律师代办按揭费820元；5.本案的诉讼费用由协力公司、永信公司承担。
协力公司辩称：一、2010年3月31日，朱国喜与协力公司签订《中山市商品房买卖合同》及合同补充协议。金海湾花园已于2009年4月13日依法取得了《商品房预售许可证》，协力公司具备合法的销售资格，该合同合法有效，任何一方不得无故解除合同。二、本案中，没有任何证据证明存在朱国喜有权解除合同的条件。国家贷款政策变化并非不可抗力，也不属于商业风险，国家适时发布房贷政策以适应房地产市场的变化。朱国喜身为一名买房者，应对此有所了解和预见。事实上，朱国喜从未向银行申请按揭。朱国喜即便向银行申请按揭贷款被拒，仍可以选择其他付款方式付款。三、本案的事实情况是，朱国喜经多次催促未在约定期间内向银行申请办理按揭，合同无法正常履行完全是由朱国喜造成的。综上，请求法院驳回朱国喜的诉讼请求。同时，协力公司向法院提起反诉，请求判令：1.朱国喜承担违约责任，按合同约定支付协力公司违约金41100元（2010年5月2日至2011年2月28日逾期应付款万分之五的违约金）；2.本案反诉费用由朱国喜承担。
朱国喜就协力公司的反诉辩称，其与协力公司签订的《中山市商品房买卖合同》第六条明确约定了付款方式为银行按揭，协力公司于合同签订当日收取了其二成首期款，永信公司收取了其购房契税款和律师代办按揭费。依约定，办理按揭的义务应由永信公司履行。自国务院2010年4月17日发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》后，协力公司与永信公司为朱国喜办理银行按揭受阻，并非任何一方违约，而是出现了合同附件六（补充协议一）第四条双方约定的“重大情势变更”，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定。据此，朱国喜有权解除商品房买卖合同，无须承担违约责任。协力公司要求朱国喜承担违约责任、赔偿违约损失没有事实和法律依据，请求法院驳回协力公司的反诉请求。
永信公司同意协力公司的答辩意见与反诉意见。
中山市第一人民法院一审查明，2010年3月31日，朱国喜与协力公司签订了《中山市商品房买卖合同》，约定朱国喜购买协力公司开发的位于中山市神湾镇海港村环岛路21号的金港湾花园A幢713房，总价款为342526元，首期款68526元，余款274000元于2010年4月30日前以按揭贷款支付；合同第七条约定：买受人未按合同约定付款，逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；合同补充协议第六条约定：如银行不同意买受人申请的贷款成数（金额）或贷款年限，买受人须根据银行同意的贷款金额相应补足首期款，并提交银行要求的其它资料，由此导致办结时间迟延的或者合同无法履行的，买受人不能免除违约责任。签订合同后，朱国喜向协力公司支付了首期款68526元，向永信公司支付了购房契税款5138元、律师代办按揭费820元。2010年5月31日，协力公司代朱国喜支付了涉案商品房的契税3425元。支付首期款后，朱国喜未向协力公司、永信公司提交银行按揭所需资料，也未向银行申请办理银行按揭。此后，朱国喜以国家出台新的房贷调控政策后，自身不符合申请银行按揭贷款为由，请求与协力公司解除合同。
另查明：协力公司分别与广东邦仁律师事务所、广东弘力律师事务所、广东中元（中山）律师事务所签订了协议，委托上述律所办理按揭业务。2009年2月16日，协力公司与中山市农村信用合作联社签订《楼宇按揭合作协议》。
又，协力公司申请珠海市斗门区三晋房地产代理有限公司的经理李国如出庭作证，其证言证实是其介绍朱国喜向协力公司买房，签订合同后，朱国喜未通过证人递交办理银行按揭所需资料，证人也曾协助协力公司催促朱国喜履行合同。
中山市第一人民法院一审认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案焦点一，关于朱国喜诉请解除商品房买卖合同。朱国喜支付购房首期款后，以房贷政策变化致不符合办理银行按揭贷款条件为由主张解除合同。商品房买卖合同约定的付款方式为银行按揭贷款支付，根据合同补充协议第六条的约定，即使房贷政策发生变化，朱国喜也应与协力公司及银行协商，积极寻求其他付款方式继续履行合同。但朱国喜未尝试向银行申请按揭，也未与协力公司协商其他付款方式。朱国喜主张永信公司收取其代办按揭费后未为其办理按揭，未办理按揭的责任应由永信公司承担。朱国喜虽委托永信公司代办按揭，但不能免除其配合办理的义务，朱国喜未曾向协力公司或永信公司提交办理按揭的相关资料，而上述资料的提交协力公司已在《办证流程》予以张贴公示。综上，朱国喜未积极履行办理按揭付款的义务，合同的目的也不是必然不能达到，且协力公司请求继续履行合同，朱国喜解除合同的主张没有法律依据，一审法院不予支持。本案焦点二，关于协力公司反诉请求的逾期付款违约金。合同约定的购房余款274000元付款日期为2010年4月30日前，此期限已届满，朱国喜未协助办理按揭贷款，也未与协力公司协商其他付款方式，其怠于履行付款义务的行为已构成违约。协力公司请求朱国喜按合同约定支付逾期付款违约金41100元，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条的规定，中山市第一人民法院于2011年4月7日作出（2011）中一法坦民一初字第80号民事判决：一、驳回朱国喜的全部诉讼请求；二、朱国喜于本判决生效之日起七日内向协力公司支付逾期付款违约金41100元。案件一审受理费1720元，减半收取860元，反诉费483元，合计1487元，由朱国喜承担。
朱国喜不服一审判决，向中山市中级人民法院提起上诉称：一、协力公司违反合同的约定，一直不给朱国喜办理银行按揭，也没有与朱国喜达成其它付款方式的约定，导致商品房买卖合同无法履行，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条和《合同法》第九十四条第（四）项的规定，合同应当解除，一审认定事实错误，应依法予以纠正。二、协力公司反诉请求的逾期付款违约金没有事实依据，应依法予以驳回。故上诉请求二审法院：1.依法撤销一审第一项判决，判决解除朱国喜与协力公司签订的《中山市商品房买卖合同》，协力公司与永信公司返还朱国喜购房首期款及利息、契税款和律师按揭费；2.依法撤销一审第二项判决，驳回协力公司的反诉请求；3.判决协力公司与永信公司承担本案一、二审案件受理费和反诉费。
协力公司答辩称：一、朱国喜称是由于协力公司的原因造成商品房买卖合同无法履行，应当予以解除，该观点缺乏事实依据和法律依据。二、协力公司无法为朱国喜办理银行按揭的原因是朱国喜不予配合。三、朱国喜的行为已经违反合同有关逾期付款违约责任的约定，应当支付违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
永信公司辩称，同意协力公司的答辩意见。
中山市中级人民法院二审确认一审判决认定的事实和证据。一审庭审中，朱国喜陈述：其主张解除合同是因情势变更，导致合同无法履行，不能办理按揭并非因为朱国喜未提供相关资料，永信公司收取了费用代办按揭贷款，但未能举证证明曾催告朱国喜提交相关资料。
协力公司在一审庭审中主张：双方签订了书面的买卖合同，并且通过中山市网上签约系统进行了签约，但由于朱国喜没有向永信公司提交申请银行按揭贷款的相关资料，经永信公司催促，也没有提交。
二审期间，朱国喜称：协力公司、永信公司收取了代办按揭费用，有义务为其办理按揭，但协力公司、永信公司没有告知朱国喜，需要什么资料也没有书面告知朱国喜，故协力公司、永信公司没有履行为其办理按揭的义务。对于是否能办理按揭，因是协力公司、永信公司负责办理，朱国喜并不知道。另案件不属于补充协议第6条约定的情形，本案是无法办理按揭，是因朱国喜无法提供中山的社保和纳税证明。
协力公司、永信公司则认为：并非是其未代办按揭，只有在朱国喜提供的资料符合要求时，才能履行代办的协助责任。
又查：一审期间，朱国喜提交了协力公司开具给其的收取首期款的收据。经查，该收据明确注明如下内容“已交2成首期，客户自行选择银行按揭，必须符合银行政策，否则自理”。同日，朱国喜向永信公司支付了5138元契税款及820元律师代办按揭费。
中山市中级人民法院二审认为：本案系商品房预售合同纠纷案件。双方发生纠纷，应该根据合同的约定以及相关的法律规定处理。对于朱国喜的上诉意见，二审法院分析如下：
一、关于朱国喜认为协力公司、永信公司违反合同的约定，不给其办理银行按揭，导致商品房买卖合同无法履行，主张解除合同的问题。首先从朱国喜起诉时的陈述，其开始自认的事实是因国家政策变化导致其按揭贷款受阻，而并无认为协力公司、永信公司没有履行代办按揭贷款责任。其次，双方办理按揭的约定是“由朱国喜自行选择银行按揭，且必须符合银行政策，否则自理”。即使是朱国喜委托永信公司通过律师代办按揭事宜，但事实上，在永信公司代理朱国喜办理按揭贷款手续中，朱国喜作为贷款申请人有义务提供有关其个人资料给永信公司协助办理。但朱国喜并无证据证实其已将合符要求的证明资料提交给永信公司，以及是永信公司怠于履行代办责任导致其不能获得贷款的事实。最后，诉讼中朱国喜亦确认其无法提供中山的社保和纳税资料以办理按揭贷款。综上事实和证据，结合双方的陈述和确认情况，朱国喜主张协力公司、永信公司不履行义务，不给其办理银行按揭，导致其不能获得贷款的理据不充分，二审法院不予采信。
二、本案中，双方于2010年3月31日签订商品房买卖合同后，国务院不久即于同年4月17日颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发（2010）10号）。其后，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于同年9月29日颁布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》。从本案双方争议的焦点分析，实质是双方签订合同后，由于银行房贷政策调整导致购房方无法获得银行贷款所引致的商品房买卖合同履行纠纷。
二审法院认为，银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控，该调控政策何时出台以及具体内容如何，当事人签订房屋买卖合同时均不可预测。故一般此类情况下，买受人确有证据证明因银行信贷政策调整而无法履行付款义务的，可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理，即买受人可以请求解除买卖合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。现本案一、二审的争议焦点均在于本案是否符合上述情形，以及朱国喜是否可以请求适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，主张有权解除买卖合同和不承担违约责任的问题。
经查，双方在签订商品房买卖合同时，虽然约定了首期款之外的余款采取银行按揭贷款方式支付，但双方又同时签订了《合同补充协议》，而该补充协议第六条明确约定：如银行不同意买受人申请的贷款成数（金额）或贷款年限，买受人须根据银行同意的贷款金额相应补足首期款，并提交银行要求的其它资料，由此导致办结时间迟延的或者合同无法履行的，买受人不能免除违约责任。故根据上述约定，双方显然对于买受人不能从银行获得约定的贷款金额情形已经有特别约定和处理方式，即买受人仍应当向出售人补足不能获得贷款金额的相应部分。故此，作为付款义务人的朱国喜对合同订立后可能出现的银行贷款障碍和风险，应当已有充分、合理的预见，对于是否能获得银行贷款已经不是本案购房人无法预知的事项，而是属于商业风险范畴，其后果应由购房人自行承担。故本案朱国喜虽因银行房贷政策调整导致其无法贷款用以支付首期款以外的剩余购房余款，但朱国喜仍应当依照双方的约定通过其它途径筹措资金以履行继续付款义务。综上所述，根据具体案情，本案并不适用情势变更原则，朱国喜以银行房贷政策调整，认为应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定有权解除合同和不承担违约责任的主张，理据不成立，一审法院不予支持正确，二审法院予以维持。
三、关于应否支持协力公司反诉请求的逾期付款违约金的问题。依照双方当事人签订的《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”中的约定，一审判决买受人朱国喜向出卖人协力公司支付违约金41100元（2010年5月2日至2011年2月28日逾期应付款万分之五的违约金）正确，二审法院予以维持。关于朱国喜主张扣除三个月的催告期的问题，因双方合同约定“自本合同规定的应付款期限之第二日起”计算违约金，且最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定的“三个月的催告期”是解除合同的催告期，非计算违约金的起始时间，故一审法院认定违约金从2010年5月2日开始计算正确。关于朱国喜上诉主张违约金过高的问题，因逾期付款按每日万分之五计收违约金的标准是双方当事人协商一致的约定，且该约定标准尚不足以认定明显过高的幅度，故二审法院对于朱国喜在二审中提出违约金过高应当予以调整的主张不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院予以维持。朱国喜的上诉主张，证据不足，理由不充分，二审法院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，中山市中级人民法院于2012年6月19日作出（2011）中中法民一终字第941号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1274元，由朱国喜负担。
广东省人民检察院于2015年4月19日作出粤检民（行）监（2014）44000000480号民事抗诉书，向本院提出抗诉认为，双方签订《商品房买卖合同》后的履行期内因政府部门出台限贷政策，造成朱国喜无法取得银行贷款，合同已无法履行，法院应根据公平原则，判决解除双方签订的《商品房买卖合同》。
本案中双方《商品房买卖合同》订立于2010年3月31日。国务院于同年4月17日颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。其后，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于同年9月29日颁布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》。该两份文件均要求暂停发放不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险证明的非本地居民购买住房贷款。朱国喜为甘肃省居民，未在中山市纳税或缴纳社保，因此其不再符合银行的贷款政策。该情形已超出了双方当事人订立合同时所能预见的范围，系非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案审理期间，国务院、中国人民银行、中国银行监督管理委员会的限贷政策仍在实施当中，朱国喜要取得银行贷款履行购房合同已无法实现，要求朱国喜继续履行合同，只能扩大损失的发生，根据公平原则，应确定解除双方签订的购房合同。
综上所述，二审判决驳回朱国喜关于解除其与协力公司签订的《中山市商品房买卖合同》的诉讼请求，适用法律错误，实体处理不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项、第二百零八条规定，提出抗诉。
本院再审过程中，朱国喜同意检察机关的抗诉意见，其再审请求与一审诉讼请求一致。
协力公司与永信公司共同答辩称：一、本案不存在“当事人订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”。根据当事人签订的《合同补充协议》的约定，作为买受人在合同签订时对合同订立之后可能出现的银行贷款障碍和不能贷款的风险，应有充分的、合理的预见，对于是否能获得银行贷款已经不是买受人无法预知的事项，而是属于商业风险范畴，买受人应承担相应的后果。二、继续履行合同对买受人不存在明显不公平，也不存在不能实现合同目的的情形。本案中，根据当事人签订的《合同补充协议》的约定，双方对于买受人不能从银行获得约定的贷款的情形已有特别约定和处理方式。因此，继续履行合同对于买受人没有不公平。三、检察机关认为要求买受人继续履行合同，只能扩大损失的发生，则完全没有依据。综上，检察机关的抗诉理由不成立，请求再审法院不予支持。
本院再审查明，原审法院查明的事实清楚、属实，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零五条第一款规定：“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案起诉条件的，告知当事人可以另行起诉。”根据检察机关的抗诉意见和各方当事人的再审意见，本案再审争议的主要问题是：朱国喜是否有权以房贷政策变化致其不符合办理银行按揭贷款为由，解除涉案的《中山市商品房买卖合同》。
经查，朱国喜与协力公司于2010年3月31日签订《中山市商品房买卖合同》。同年4月17日，国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》；同年9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会颁布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，上述两份文件均要求对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。根据永信公司于2011年5月11日向朱国喜发出的《通知函》可知，朱国喜如要向银行申请涉案房屋的按揭贷款，需要提供中山市的收入证明、中山市的社保或纳税证明（均需一年以上）等资料。朱国喜并非中山市居民，无法提供上述资料，因此，无法通过永信公司代办按揭贷款。协力公司与永信公司也没有提供证据证明朱国喜曾经在中山市购买社保或纳税。故朱国喜主张其是由于不符合国家限贷政策的要求而无法提交申请办理银行按揭所需资料，与事实相符，本院予以采纳。
涉案《中山市商品房买卖合同》签订于国务院颁布限贷政策之前，因此，国家贷款政策的变化超出了双方当事人订立合同时所能预见的范围。协力公司认为朱国喜在合同签订时对合同订立之后可能出现的银行贷款障碍和不能贷款的风险，应有充分的、合理的预见，该主张缺乏事实依据，本院不予采纳。理由如下：1.朱国喜与协力公司于2010年3月31日签订的《中山市商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”约定：买受人按银行按揭方式按期付款：约定金额：68526元（人民币）；付款方式：现金；约定付款时间：2010-03-31；约定金额：274000元（人民币）；付款方式：商业贷款；约定付款时间：2010-04-30。该合同其他条款并未就如果银行无法办理按揭时余款应当如何支付的问题进行约定；2.上述合同的附件六“合同补充协议一”第六条的内容为：“如银行不同意买受人申请的贷款成数（金额）或贷款年限，买受人须根据银行同意的贷款金额相应补足首期款，并提交银行要求的其它资料，由此导致办结时间迟延的或者合同无法履行的，买受人不能免除违约责任。买受人未按约定支付房款时，出售人将向买受人发出解除合同通知，通知发出之后出售人有权随时将房屋另行销售。合同解除时，买受人无权要求出售人退回已经收取的定金；买受人须向出售人支付违约金，违约金额与买受人已交房款等额。……”对该条款可能出现两种理解：第一种理解是，“银行不同意买受人申请的贷款成数”包括银行完全不同意贷款申请的情形；第二种理解是，“银行不同意买受人申请的贷款成数”中隐含着银行可以办理按揭的前提，仅是银行同意的贷款成数低于买受人申请的贷款成数。“合同补充协议一”是由协力公司提供的格式合同，在对格式合同的理解上存在两种解释时，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条所规定的不利解释原则，应当作出不利于协力公司的理解。因此，“合同补充协议一”的第六条不构成在完全不能办理银行按揭时支付余款方式的特别约定；3.协力公司主张，其在收到朱国喜首期款时开具的收据上已写明：“已收2成首期，客户自行选择银行按揭，须符合银行政策，否则自理。”但该收据是协力公司单方出具给朱国喜的，朱国喜对于上述加注并未以任何形式表示认可，故不能视为朱国喜与协力公司已就无法办理银行按揭时的处理方式达成协议。综上可知，在涉案商品房买卖的过程中，朱国喜与协力公司之间就银行无法办理按揭时应当如何支付余款的问题并未达成特别约定，二审判决对该问题认定错误，本院予以纠正。
鉴于本案中没有证据证明朱国喜对于银行贷款政策的变化是可预见的，因此本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”同时，根据本案案情，涉案房屋的按揭贷款手续尚未办理，按揭相关费用未实际发生，因此，朱国喜主张解除涉案的《中山市商品房买卖合同》，由协力公司返还其购房款68526元及利息，由永信公司返还购房契税款5138元、律师代办按揭费820元，具有事实与法律依据，本院予以支持。同理，协力公司主张朱国喜支付违约金的反诉请求，本院不予支持。
综上所述，二审判决适用法律错误，本院予以纠正。朱国喜的再审请求与检察机关的抗诉意见具有事实与法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项第（二）款及第二百零七条的规定，判决如下：
一、撤销中山市中级人民法院（2011）中中法民一终字第941号民事判决与中山市第一人民法院（2011）中一法坦民一初字第80号民事判决；
二、解除朱国喜与中山市协力房地产发展有限公司签订的《中山市商品房买卖合同》；
三、中山市协力房地产发展有限公司应于本判决生效之日起10日内返还朱国喜购房款68526元及利息（自2010年3月31日起至付清之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）；
四、珠海市永信房地产投资顾问有限公司自本判决生效之日起10日内返还朱国喜购房契税款5138元、律师代办按揭费820元；
五、驳回中山市协力房地产发展有限公司的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1720元，减半收取860元，反诉费414元；二审案件受理费1274元，共2548元，由中山市协力房地产发展有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张永明
代理审判员 蒋晓莉
代理审判员 肖 薇
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 林芳华