湖南省隆回县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0524民初2898号原告：张林，男，汉族，1984年9月6日出生，湖南省隆回县人。住江西省南昌市青云谱区。原告：刘凤，女，汉族，1987年2月23日出生，湖南省株洲市人，住株洲市攸县。系原告张林之妻。委托诉讼代理人：范利民，湖南鎏芳律师事务所律师。特别授权委托诉讼代理人：张松成，男，汉族，与原告系父子关系，住隆回县。被告：湖南湘立房地产开发有限公司，地址：隆回县桃洪镇桃洪西路238号。法定代表人：袁玉斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘爱军，该公司法律顾问。原告张林、刘凤诉被告湖南湘立房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张林、刘凤及委托诉讼代理人范利民及特别授权委托诉讼代理人张松成；被告湖南湘立房地产开发有限公司的特别授权委托诉讼代理人刘爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张林、刘凤向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告承担逾期交房违约金160715元，2016年10月1日后产生的违约金按合同处理；2、请求判令被告办理隆回锦绣桃源编号为22605123（01）地块的土地使用权至2081年11月6日；3、请求判令被告继续履行合同，完善消防、小区绿化、道路硬化、室内设施等相关配套及基础设施；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号20131298，后销毁），原告购买被告锦锈桃源小区商品房，交付房屋30%首付费用141462元，并缴纳契税9665元及维修金14144元，实际首付165271元。2014年8月11日于湘立公司处办理合同变更，变更内容为将买受人由原告张林变更为原告张林、刘凤夫妻二人，重新签订的《商品房买卖合同》，合同编号为20140826，并于同日原告应被告的要求按《商品房买卖合同》办理了商业银行贷款33万元，贷款资金直接由建行隆回支行划转到被告账户，原告即付清全部购房款共495271元，并从2014年9月开始按月向银行还贷。而被告迟迟没按合同约定交房，没有按合同办理土地使用权限变更手续，配套设施没有按合同和规范要求到位。按《商品房买卖合同》第一条约定，隆回绵绣桃源号22605123（01）地块的土地（国有土地使用证号为：隆国用2011第022863号），为绵绣桃源商品房的建设用地，合同约定土地使用期限从2011年11月7日至2081年11月6日，但被告提供的土地使用权证上载明的期限为2011年11月7日到2054年9月15日，至今未办理土地使用期限延长变更，有恶意欺诈之嫌。按《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2014年12月31日前完成房屋验收并交房给原告。但被告反复忽悠原告，一再拖延交房，而且被告在明知自己资金短缺、运转困难的情况下，强行加建裙房，不仅造成公用空地的减少，严重影响业主的生活，而且是恶意拖延交房时间。至2016年10月1日为止，仍未达到交房条件，总共推迟交房649天。根据《商品房买卖合同》第九条之规定，逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。被告应当向原告支付违约金为：495271×5/10000×649＝160715元。原告保留后续按合同追偿违约金的权利。鉴于以上情况，现根据原、被告签订的《商品房买卖合同》、《中华人民共和国合同法》、《商品房销售管理办法》之相关规定，向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。被告湖南湘立房地产开发有限公司辩称称：一、我公司交房延迟原因是由于拆迁安置和政府部门迟延办证行为属于不可抗力原因，可依合同法规定免除违约责任，即使不属于不可抗力，也属于答辩人不能控制的因素，依补充协议约定不承担赔偿责任。锦绣桃源1、2栋及商业裙楼于2016年6月3日组织设计、勘察、建设、监理单位进行竣工验收，达到合格标准，并由隆回县建设工程质量监督站出具证明工程备案资料在整理之中。公司于2016年6月10号前通过业主微信群转发出交房通知和对每位业主电话通知并保留记载。我公司交验房时间安排定在2016年6月10日。业主在16年7月15日才来公司办理交验房手续，延期责任自行承担。锦绣桃源1号楼在合同约定的交房时间为2014年12月31日，但在合同补充协议附件五中第二条中约定交房时间日期为2014年12月31日至2015年1月30日，相应延长一个月。锦绣桃源1、2号楼及裙楼施工许可证的竣工时间为2015年6月3日和2015年6月1日，但约定的交房时间在2014年12月31日，按建设部门规定，交房时间只能在竣工时间之后，不得早于竣工时间，那么公司合同约定交房时间早于施工许可证竣工时间应当调整为竣工日期满后一个月即2015年7月1日开始。四、关于违约金的问题：业主诉请违约金过高请求法院调整减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条规定，人民法院应当根据实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。但该案，作为延迟交房是由于拆迁安置、政府延迟审批发证、县级房地产形势严峻等非上诉人的主观过错因素。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提供的土地房屋置换协议书、隆回县城乡建设工作领导小组文件、公证书与本案无关联性，不予采信；被告提供的隆回县建设工程质量监督站的证明，原告虽持异议，但未能提供反驳证据，予以采信；被告提供的商品房交付通知书，系在案涉房屋验收合格之后，结合目前房地产公司交房的一般惯例，可视为2016年6月10日通过电话通知原告交付房屋的相关事实，予以采信；被告提供的业主物件确认表，不能达到被告按合同约定交房的证明目的，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告锦锈桃源小区商品房，交付房屋30%首付费用141462元，2014年8月11日于湘立公司处办理合同变更，变更内容为将买受人由原告张林变更为原告张林、刘凤夫妻二人。当天，原、被告重新签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，原告购买被告锦锈桃源小区商品房，约定商品房单价为3664.40元/平方米，房屋总价款为471462元。原告违约逾期付款违约责任为：逾期30日之内，按原告应付款的日万分之二支付违约金，逾期60日以上，按原告应付款的日万分之三支付违约金等。被告违约逾期交房违约责任为：逾期30日之内，按被告已收款的日万分之二支付违约金，逾期60日以上，按被告已收款的日万分之三支付违约金等。原告要求继续履行合同的，被告按其已收款的日万分之五支付违约金。根据《商品房买卖合同》补充协议被告应于2014年12月31日至2015年1月30日将经验收合格的1＃A1702号商品房交付给原告使用。商品房达到交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应出示国家和地方人民政府有关规定性文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权、债务纠纷，因被告原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权、债务纠纷的由被告承担全部责任等。合同签订后，原告按合同约定支付了购房首付款141462元，并办理了商业贷款330000元，足额支付了全部房款471462元。按合同约定被告应于2014年12月31日至2015年1月30日将该商品房交付原告使用。到2016年6月3日该商品房才被有关职能部门验收合格，2016年6月10日被告通过业主群通知交房，但被告没有按合同约定书面通知原告交房。依照合同约定，从2015年1月31日起至2016年6月10日止，被告应支付原告违约金124270元（500080元×497×0.0005%）。本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议是当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，其合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告收取购房款后，未依约交付房屋，构成违约，应当承担相应的民事责任。被告辩称违约金过高，应按实际损失进行计算。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当根据实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于损失”。同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”现被告主张对违约金过高，应按实际损失进行计算。对原、被告约定的违约金是否应予以调整，本院考虑原告预期利益的损失（主要为房屋租赁损失）等相关因素，根据公平原则予以衡量，认为原告主张的违约金过高，违约时间计算至2016年6月10日为宜，本院酌定违约金为86000元。另对原告方的其他诉讼请求，因缺乏证据证实或民事行为尚未发生，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、被告湖南湘立房地产开发有限公司在本判决生效后十日内将锦锈桃源小区商品房交付给原告张林、刘凤；二、被告湖南湘立房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告张林、刘凤违约金86000元；三、驳回原告张林、刘凤其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3514元，由原告张林、刘凤负担514元，由被告湖南湘立房地产开发有限公司负担3000元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长 欧阳晓东人民陪审员 龚 家 银人民陪审员 邓 慈 燕二〇一七年四月十日代理书记员 刘  留附本案所涉法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。收取诉讼费用的办法另行制定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。