安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖08民终1003号
上诉人（原审原告）：储昭亮，男，1987年5月8日出生，汉族，住安徽省岳西县。
上诉人（原审原告）：沈青青，女，1989年11月29日出生，汉族，住安徽省岳西县。
两上诉人共同委托诉讼代理人：储晓东，安徽明一律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽紫薇房地产开发有限公司，住所地安徽省岳西县天堂镇建设西路117号。
法定代表人：刘和志，该公司董事长。
委托诉讼代理人：汪秀峰，安徽国誉律师事务所律师。
上诉人储昭亮、沈青青因与被上诉人安徽紫薇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省岳西县人民法院（2017）皖0828民初2762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
储昭亮、沈青青上诉请求：1.撤销原审判决第二项“安徽紫薇房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向储昭亮、沈青青支付逾期交房违约金16988.47元”的内容，依法改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金64025.30元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清。上诉人是居住在乡镇的农民，是为了改善居住环境到县城购房。购房款是通过民间借贷和银行借贷支付，直接损失是因借贷而支付的利息，间接损失无法估量，包括孩子不能顺利在城关入学，为期待入住新房装修而做的很多准备工作。合同约定的违约金远远不足以弥补上诉人的损失。上诉人尊重合同约定，人民法院应当予以支持；2.一审判决适用法律错误。合同约定的违约金是正常的借贷利率标准，比民间借贷利率还要低，与合同约定逾期付款违约金标准一致。从合同权利义务约定看是对等的。一审法院适用合同法及相关司法解释的规定减少违约金系适用法律错误。
安徽紫薇房地产开发有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平公正，二审法院应依法驳回上诉人的上诉请求。1.违约原因纯属意外，被上诉人并无过错，也系受害人；2.一审法院适用法律并无不当。合同法关于违约金规定的立法宗旨是弥补损失，被上诉人有权要求予以调整，一审法院予以适当调整正确。另外一审中上诉人并未举证证明自己的实际损失，说明上诉人未受到损失或者损失明显小于合同约定，一审法院从弥补损失的角度以远远高于当地拆迁房房租补贴标准，并增加30%的判决，充分照顾了上诉人的利益。不论是从合同的违约角度还是从上诉人的实际损失角度，一审法院判决公正，适用法律并无不当。
储昭亮、沈青青向一审法院起诉请求：1.紫薇公司继续履行《商品房买卖合同》（合同编号YX14000627），为储昭亮、沈青青购买的“紫薇山庄”一期3#3单元1102室房屋办理产权证；2.紫薇公司支付逾期交房违约金64025.3元及逾期办证违约金9767.4元。
一审法院认定事实：2014年5月6日，储昭亮、沈青青（买受人）与紫薇公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同第一条载明：出卖人以出让方式取得位于天堂镇建设西路编号为2011-32的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为岳国用（2012）第0291号。…规划用途为住宅。合同第三条载明：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的紫薇山庄一期紫薇山庄3#3单元1102，…该商品房建筑面积112.14平方米，其中，套内建筑面积86.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.95平方米。第四条载明：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4355.00元，总金额人民币肆拾捌万捌仟叁佰柒拾零元整。第八条载明：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第5种条件（即该商品房经验收合格并取得竣工验收备案证明），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条载明：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的贰%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条载明：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。原告已付清房屋价款488370元，但被告直到2017年1月11日，才将未经竣工验收的房屋交给原告装修，逾期交房达437天。同时，被告违反《商品房买卖合同》约定，在交房后60日内，未协助原告办理商品房权属登记手续。诉讼中，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司接受紫薇公司的委托，对岳西县天堂镇紫薇山庄一期所处地段普通装修状态住宅房市场平均租金进行评估。2017年12月28日，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司出具了咨询报告，估价结果为：位于安庆市岳西县天堂镇紫薇山庄一期所处地段普通装修状态住宅房在价值时点的市场平均租金为8元/㎡·月。
一审法院认为：一、被告是否构成违约。二、合同约定的违约金是否过高。关于焦点一，紫薇公司与储昭亮、沈青青签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，双方应按照合同的约定全面履行合同义务。紫薇公司未按照合同约定时间履行交房及协助办理房地产权证手续的义务，已构成违约，故对储昭亮、沈青青主张紫薇公司继续履行合同，协助办理案涉房屋产权证，并赔偿逾期交房及办证的违约金的诉讼请求，本院予以支持。紫薇公司主张逾期交房及未协助办证系政府未兑现承诺、未按时完成拆迁造成，非紫薇公司过错导致的抗辩意见，因该原因并非不能预见、不能避免的客观情况，不属不可抗力，不构成免责的事由，故该抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。关于焦点二，其中逾期交房违约金，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，紫薇公司逾期交房，应当根据双方约定的标准计算违约金。但是，如果约定的违约金过高，紫薇公司可以请求调减。如何确定约定的违约金是否过高，则要以紫薇公司逾期交房给原告造成的损失来衡量。如果约定的违约金高于原告损失的130%，则约定的违约金过高；如果约定的违约金不高于原告损失的130%，则约定的违约金不属过高。因此，紫薇公司逾期交房约定的违约金是否过高，关键是确定逾期交房给原告造成的损失是多少。一般来说，逾期交房给购房者造成的损失，可以用逾期交房期间同地段同类房屋的租金为标准计算损失进行填补。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”由此可见，逾期交房的违约金或者损失赔偿额，当事人没有约定的，最高人民法院司法解释也是规定按逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准予以确定。本案中，逾期交房给原告造成的损失宜按逾期交房期间同地段同类房屋的租金为标准进行计算。原告所购房屋在逾期交房期间同地段同类房屋租金标准，本院按照安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司的评估结果即8元/㎡·月计算，则紫薇公司逾期交房期间给原告所造成的损失为13068.05元[112.14㎡×（8元/㎡·月）÷30日×437日]。综上，按照原被告双方约定的已交付房价款日万分之三计算违约金为64025.3元，超过了紫薇公司逾期交房给原告造成的实际损失，且明显过高。在紫薇公司请求调减的情况下，本院对逾期交房违约金按照原告实际损失的130%予以调减，计为16988.47元（13068.05元×130%）。关于逾期办证的违约金，双方在案涉《商品房销售合同》中进行了约定，该约定并不违反法律强制性规定，本院予以确认。原告主张紫薇公司支付逾期办证违约金9767.4元（488370元×2%），符合当事人双方的合同约定，本院依法应予支持。案经本院审判委员会讨论决定，判决：一、安徽紫薇房地产开发有限公司继续履行双方所签订的《商品房买卖合同》（合同编号YX14000659），在本判决生效后三十日内协助储昭亮、沈青青为“紫薇山庄”一期3#3单元1102室办理房屋产权证，并将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；二、安徽紫薇房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向储昭亮、沈青青支付逾期交房违约金16988.47元；三、安徽紫薇房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向储昭亮、沈青青支付逾期办证违约金9767.4元；四、驳回储昭亮、沈青青的其他诉讼请求。如果安徽紫薇房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（已减半收取）823元，储昭亮、沈青青负担223元，安徽紫薇房地产开发有限公司负担600元。
二审中，当事人没有提交新证据，亦未对原审证据提出复核意见。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人主张被上诉人按双方合同约定违约金标准支付逾期交房违约金有无事实及法律依据。
本案中，安徽紫薇房地产开发有限公司履行涉案合同义务不符合约定，应当承担违约责任。在安徽紫薇房地产开发有限公司认为合同双方约定的违约金过分高于其造成损失的情形下，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，其可以通过抗辩方式请求人民法院调整违约金，并对其予以适当减少。根据法律规定，当事人约定的违约金超过损失的百分之三十可以认定为过分高于造成的损失。因此，在上诉人未提供证据证明其具体损失情况下，一审法院以安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司出具的评估报告为依据，按照同地段同类装修房屋租金标准来确定上诉人因逾期交房所造成的实际损失并无不当。一审法院以上诉人的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定按照上诉人损失的130%计算违约金并不违反法律规定。上诉人主张按双方合同约定违约金标准计算逾期交房违约金则属于过分高于造成的损失，其主张不应得到支持。
综上所述，储昭亮、沈青青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费975元，由上诉人储昭亮、沈青青负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 毅
审判员 陈庆中
审判员 崔 智
二〇一八年五月二十二日
书记员 程 延
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；