杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下民初字第03022号
原告：黄云峰。
被告：张传兵。
原告黄云峰诉被告张传兵房屋租赁合同纠纷一案，于2015年12月29日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员叶东晓独任审判。后本案转为普通程序依法组成合议庭，于2016年6月2日公开开庭进行了审理。原告黄云峰、被告张传兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄云峰诉称，原告与杭州卓凯酒店管理有限公司（以下简称卓凯公司）法人张某系朋友关系，张某在2015年5月15日左右与原告商量，要求帮其垫付中山北路XXX-X、XXX-
X号商铺的租金，并将上述商铺在2015年11月至2016年11月的租赁收入转让给原告。基于上述原因张某、原告及被告于2015年5月25日签订三方协议，约定被告在2015年10月27日需支付原《租赁合同书》约定的租金210000元。原告在约定时间到期后多次催促被告交付房租，被告以该商铺所有权人口头要求不得支付房租为理由，一直拒绝支付约定租金。鉴于被告的上述行为，根据原《租赁合同书》第9.3条的约定原告有权要求被告支付违约金。综上，原告诉至贵院，望判如所请。诉讼请求：判令被告支付原告租金210000元；判令被告支付原告按照合同约定的违约金10000元；本案诉讼费用由被告承担。
被告张传兵答辩称：被告确实是从张某处租得中山北路XXX-X、XXX-
X号商铺。后期张某要求将收取租金的权利转让给原告，经过综合考虑，被告同意，并与原告以及张某签订了三方协议。当要缴纳房租时，被告想再与张某核实下但发现张某已经失踪。后被告了解到张某因没有缴纳2015、2016年的房租，杭州念品贸易有限公司（以下简称念品公司）即原房东已发函催缴。另外张某与念品公司的租赁合同约定产生任何法律纠纷，均由张某承担后果。被告认为张某未向念品公司缴纳2015年、2016年的房租，故无权将房屋转租，亦无权将收取租金的权利转移给原告。原、被告以及张某签订的三方协议应属无效协议，故原告无权要求被告支付房租。
原告黄云峰为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1.租赁合同书，证明被告与卓凯公司签订合同事实。
2.租金委托转让协议，证明原告、被告、卓凯公司签订协议的事实。
被告张传兵为支持其答辩意见向本院提交证据材料。
1.租赁合同（卓凯公司与念品公司之间），证明卓凯公司违约，原房东有权收回房屋；卓凯公司无权收取被告的租金。
2.函件以及邮寄凭证，证明念品公司发函给卓凯公司法定代表人张某要求解除合同、赔偿损失的事实。
3.房产证，证明涉案房屋所有权人的情况。
4.告住户书、租赁合同（被告与念品公司签订的），证明卓凯公司无权向被告收取租金。
5.民事判决书，证明原告无权要求被告支付租金。
原告提交的两组证据，被告对证据1-2，无异议。本院对该两组证据的证据效力予以确认。
被告提交的五组证据，原告对证据1无异议，该证据也证明了卓凯公司享有转租的权利。证据2中的函件是念品公司单方面的行为，不能证明卓凯公司是否有拖欠房租的行为、卓凯公司是否实际签收，亦不能证明三方协议无效。对证据3，无异议。被告没有提供张某是否存在拖欠房租的证据，亦未提交念品公司与卓凯公司之间解除租赁合同的证据，因此原、被告之间还是存在租赁关系的。对证据4，念品公司的告住户书与本案无关。即使有关也应当先解除与卓凯公司之间的合同后才有权利发告知书。若该告知书有效，2015年10月28日被告应当交房租，在2015年11月3日又与卓凯公司签订租赁合同，不符合解除合同的理由。事实上被告也没有权利解除合同，因此该组证据不能成为被告不交房租的抗辩理由。念品公司在没有解除与卓凯公司的租赁合同情况下与被告签订的租赁合同是无效的。对证据5的真实性无异议，双方均没有上诉，该案已经生效，但与本案无关。被告提交证据1-4均提供原件进行核对，故对真实性予以确认。原告对证据5没有异议，故对证据5的真实性予以确认。证据2、4的证明对象需结合其他证据加以综合认证。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
坐落于杭州市中山北路XXX-X，XXX，XXX-X，XXX-X，XXX-X，XXX-
X号房屋系念品公司所有。2014年10月28日念品公司与卓凯公司签订《租赁合同书》（简称合同一）。约定念品公司就位于杭州市中山北路XXX-X、XXX-X、XXX-
X号、建筑面积约为130平方米左右的商铺出租给卓凯公司。租期自2014年10月28日至2020年11月27日。该房屋第一年年租金为600000元。自第三年度开始，每年租金在前一年房屋租金总额的基础上递增5%。在合同签订五日内卓凯公司应向念品公司支付6个月的房屋租金即300000元。租赁期间，租金每半年度一付，先付后租，即在没到期前三十天支付下个年度的租金，租赁期内租金的支付方式以现金或转账形式支付。卓凯公司在保证念品公司租金的情况下可转租，在转租过程中如出现纠纷，卓凯公司承担全部法律责任。卓凯公司逾期未按约定缴纳租金或者其他各项费用达15天以上的，念品公司可以立即解除本合同，收回出租房屋。卓凯公司应当于本合同终止时，将承租房屋以及附属设施、设备按照原状交还念品公司。
2014年11月6日卓凯公司与被告签订《租赁合同书》（简称合同二）。合同约定卓凯公司将其拥有转租权的位于杭州市中山北路XXX-X、XXX-
X号、建筑面积为90㎡左右的商铺出租给被告。房屋租期为2014年11月27日至2020年11月26日，免租期为2014年11月06日至2014年11月26日止。该房屋第一年年租金为42000元，自第四年度开始，每年租金在前一年房屋租金总额的基础上递增5%。2015年5月20日，原告、被告、卓凯公司签订《租金委托转让协议》。协议约定因原告帮助卓凯公司垫付了部分租金款项，卓凯公司同意将其与被告签订的合同二的商铺租赁收入全权委托转让给原告处置，委托转让期限2015年11月17日至2016年11月26日，期间的租金收取全权由原告收取。被告在2015年10月27日前以及2016年4月27日前，分两次向原告交纳合同二约定的租金各210000元共计42000元。三方同意，自本协议生效之日起委托有效期内，卓凯公司将合同二中所享有或承担的全部权利、义务，除本协议另有约定外转由原告享有或承担，除本协议另有约定的条款外，其他项下的条款不变，对原、被告均具有约束力。本协议生效前已经发生的被告应履行义务或责任，不论被告是否已经履行完毕，均自本协议生效日起由被告继续履行。本协议生效后，在委托转让期间，卓凯公司不得基于卓凯公司与被告双方合同再对被告行使任何主张。本协议履行期间，如卓凯公司已经归还原告垫付的款项以及资金占用成本和卓凯公司与原告另外约定的欠款300000元，则原告自动放弃上述所有权利，卓凯公司与被告签订的合同二自还款日期起继续生效。
2015年11月2日念品公司发函至卓凯公司称：“贵公司所承租的我公司商铺（杭州市中山北路XXX-X、XXX-X、XXX-
X号），至今还拖欠2015年6月、7月电费共计41300元，且下一期应支付的房租也已经逾期违约。根据贵公司与我公司签署的《租赁合同书》第7.2条、9.1条、9.2条的相关规定，我公司决定于2015年11月2日起解除租赁合同并收回出租商铺，并要求贵公司支付不低于六个月租金标准数额的违约金，同时赔偿由此给我公司造成的一切经济损失（包括但不限于我公司因此所支出的律师费用、因提前终止合同期间房屋空置的损失等）”。2015年11月3日念品公司发函告各租户称：“由于卓凯公司还拖欠我公司2015年6月、7月电费共计41300元，且下一期应支付的房租也已经逾期违约，根据卓凯公司与我公司签订的《租赁合同书》规定，我公司决定解除租赁合同、收回出租房屋，并要求卓凯公司赔偿由此给我公司造成的一切经济损失。考虑到各租户是通过卓凯公司转租经营，为了避免造成更大的损失，建议各租户妥善处理与卓凯公司相关事宜。如欲继续经营者，可直接与我公司洽谈，时间截止到2015年11月13日前”。2015年11月17日念品公司与被告就涉案商铺签订《租赁合同书》(以下简称合同三)。合同约定念品公司向被告出租涉案商铺，租期自2015年11月27日起至2020年11月26日止。2015年11月5日原告以不当得利纠纷起诉念品公司认为2015年5月22日其误将300000元款项打入念品公司账户，要求予以返还。本院据情驳回原告的诉讼请求。现原告认为根据《租金委托转让协议》，被告须支付原告房屋租金210000元，但被告拒不支付，故诉至本院，望判如所请。
本院认为，原告、被告、卓凯公司签订的《租金委托转让协议》系卓凯公司将其与被告签订的合同二中的权利、义务一并转让给本案原告。根据该协议的表述，由于原告代卓凯公司向念品公司垫付了部分租金款项，故卓凯公司向原告转让的系卓凯公司在2015年11月17日至2016年11月26日期间可以从被告处收取的租金420000元，也就是说协议约定转让的实际上是卓凯公司将来享有的合同权利，且卓凯公司享有该权利的前提是其按约履行了与念品公司之间的房屋租赁合同。但由于卓凯公司未按约定向念品公司支付电费、房租，导致念品公司于2015年11月2日向卓凯公司行使合同解除权，同时还向被告等租户发函告知其决定解除与卓凯公司租赁合同、收回出租房屋，并要求卓凯公司赔偿由此造成的经济损失。念品公司的上述行为应视为卓凯公司有丧失或者可能丧失提供租赁标的物的可能性。事实上，被告亦于2015年11月17日与念品公司就涉案商铺重新签订《租赁合同书》，将租金直接交付给念品公司。合同法八十二条规定，债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。根据该规定，案涉合同的权利转让后，被告得以对抗原债权人卓凯公司的抗辩权，接到债权转让通知后，可以向原告主张。现原告并未举证证明卓凯公司仍现实享有收取2015年11月17日至2016年11月26日期间租金的权利，被告以此为由进行抗辩并中止支付租金的行为，理由正当。故对原告要求被告支付租金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告黄云峰的诉讼请求。
案件受理费4600元，由原告黄云峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 叶东晓
人民陪审员 郑 义
人民陪审员 顾莉新
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 周伴伴