江苏省南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初9137号
原告：马敬美，女，1961年2月26日出生。
委托诉讼代理人：相国，江苏通雅律师事务所律师。
被告：南京郑和国际广场建设有限公司，住所地本市鼓楼区江东北路101号。
法定代表人：刘红斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：康永明，该公司工作人员。
被告：江苏鼎萨资产管理有限公司，住所地本市高淳区东坝广通南路018号。
法定代表人：JohnWilson，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李正武，江苏君劭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹文龙，江苏君劭律师事务所律师。
原告马敬美与被告南京郑和国际广场建设有限公司（以下简称郑和国际广场公司）、江苏鼎萨资产管理有限公司（以下简称鼎萨资产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马敬美的委托诉讼代理人相国、被告郑和国际广场公司的委托诉讼代理人康永明、被告鼎萨资产公司的委托诉讼代理人李正武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马敬美向本院提出诉讼请求：判令两被告协助办理本市鼓楼区郑和国际广场01幢803室房屋（以下简称涉案房屋）不动产权证。事实和理由：2008年7月18日，郑和国际广场公司与江苏新瑞华房地产实业发展有限公司（以下简称新瑞华房地产公司，现为鼎萨资产公司）签订了《郑和国际广场项目内新瑞华地块补偿协议》，协议约定，因被告郑和国际广场公司开发的郑和国际广场项目含有被告鼎萨资产公司的部分土地，被告郑和国际广场公司开发建设的房屋在建成后，将其中的部分商业房屋与住宅补偿给被告鼎萨资产公司，被告鼎萨资产公司可对所属面积的房屋进行销售。2009年12月7日，原告与被告鼎萨资产公司签订了《“郑和国际广场”会员入会协议书》，协议约定缴纳会员费30万元；被告鼎萨资产公司向原告提供“郑和国际广场”01幢803室商品房（毛坯房），建筑面积为91.74平方米，单价为11800元/平方米，总房款为1082532元。协议签订后，原告支付了会员费30万元；2012年3月2日支付了329695元，2016年2月4日支付了剩余房款417554.8元，并与鼎萨资产公司办理入住手续，但郑和国际广场公司作为开发商一直怠于履行办理房屋的不动产权证义务，原告多次交涉未果，故诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。
被告郑和国际广场公司辩称，由于涉案房屋不是郑和国际广场公司出售的，马敬美实际上是与鼎萨资产公司之间发生合同关系,且郑和国际广场公司亦未收到任何房款，故马敬美与郑和国际广场公司之间不存在合同关系，无协助马敬美过户的义务。
被告鼎萨资产公司辩称，马敬美已付清购房款，涉案房屋也已经由郑和国际广场公司交付其使用，郑和国际广场公司是开发商，不动产权证应由郑和国际广场公司负责办理。鼎萨资产公司不是该房屋的开发商，不应当承担连带责任。
本院经审理认定事实如下：郑和国际广场公司开发建设了阅景龙江国际公寓项目（即郑和国际广场项目）。2008年7月18日，郑和国际广场公司（甲方）与新瑞华房地产公司（乙方,现变更为鼎萨资产公司）签订了《郑和国际广场项目内新瑞华地块补偿协议》，协议约定：甲方于2006年1月10日通过南京市土地市场摘牌取得南京郑和国际广场项目地块的国有土地使用权，项目用地面积为43172.7平方米,其中含乙方权属土地划入面积2121.5平方米；经协商，甲方同意采取房屋补偿方式；甲方按该地块建设容积率2.8计算，总建筑面积为5940.2平方米，甲方将郑和项目中04幢底层东侧建筑面积为306.47平方米的商业用房，01幢3-5层建筑面积1992.57平方米的商业用房，以及6层至11层建筑面积为3641.16平方米的住宅，共计建筑面积为5940.2平方米的房屋，建成后补偿给乙方；乙方所属面积的房屋如需要销售时，甲方同意并积极配合用甲方名义由乙方自行组织销售，房款直接进入乙方帐户，由甲方开具销售不动产发票给乙方指定的客户；乙方销售发生的税费按政府部门规定应由乙方缴纳的由乙方承担，销售结束后，由甲方自行负责相关税种的汇算清缴，与乙方无关；具体销售事项的操作由甲、乙双方另行协商。同日，两公司又签订了《关于郑和国际广场项目内新瑞华地块补偿协议之补充协议》，协议约定：乙方同意按进度支付前期规费、前期工程费、建设工程费用、基础设施及配套设施费用、围墙绿化建设费用、设计费、管理费用等费用，如甲方享有政策性优惠时，乙方共享。同日，两公司还签订了《关于郑和国际广场内新瑞华权属房屋销售的补充协议书》（以下简称补充协议书），协议约定：就郑和国际广场内新瑞华权属房屋甲方同意并配合乙方以甲方名义对外进行销售；甲方在领取房屋预售许可证七个工作日内，将甲方公司营业执照及房屋预售许可证各提供一份复印件给乙方；甲方将以上乙方权属的户型尺寸图、水电图、房屋交付标准、建筑节能标准、窗口价目表、预售合同样本、销售推广有关宣传楼书资料等，在甲方领取房屋预售许可证后七个工作日内提供给乙方副本或者复印件；乙方自行组织人员对其在甲方项目内所属房屋进行宣传、推广、寻找客户、协调签约、办理贷款及房款收取，由甲方开具销售不动产发票给乙方指定的客户；乙方须按政府部门规定按销售进度向甲方交付预征销售所得税及相关税费，销售结束后，由甲方自行负责相关税种的汇算清缴，与乙方无关；在协商签约时，乙方将客户带至甲方，由甲方按市房管局网上销售管理办法即时办理打印预售合同、签约及用印甲方公司合同章、法人章；乙方对以上已经用印的《商品房预售合同》自行办理市房管局鉴证、银行贷款及两证办理等手续；甲方在开盘销售时，同意乙方进入甲方售楼处销售其所属部分房屋，乙方执行的销售价格为甲方提供经市物价局批准确定的窗口表；对乙方在甲方项目内所属房屋的交房由乙方、甲方及物业公司共同成立交房组，乙方担任组长，甲方担任副组长等等。
2009年12月7日，马敬美向新瑞华房地产公司支付了会员会费30万元。同日，马敬美（乙方）与新瑞华房地产公司（甲方）签订了《“郑和国际广场”会员入会协议书》（以下简称入会协议书），协议约定：乙方自愿加入甲方“郑和国际广场”会员俱乐部，乙方自愿向甲方缴纳入会会费30万元，成为“郑和广场”项目会员；乙方向甲方付清上述入会会费后，甲方提供“郑和国际广场”01幢803号商品房（毛坯房）一套，该房屋（暂定）面积91.74平方米，单价为11800元/平方米，总房款1082532元；甲方在郑和国际广场项目取得销售许可证后，与乙方签订正式购房合同，如乙方不签购房合同视为自动放弃，所交会费甲方不计息退给乙方，双方互不追究任何责任；甲方签订正式购房合同时，本协议自行作废。涉案房屋在两被告公司约定的补偿房源之中。
2012年3月2日，马敬美向新瑞华房地产公司支付了会员费329695元。2016年2月4日，马敬美向鼎萨资产公司支付了会员费417554.8元。至此，马敬美共支付会费1047249.8元。现涉案房屋已交付给马敬美。
2013年6月24日，郑和国际广场公司取得关于江苏省南京市鼓楼区阅景龙江国际公寓01幢及地下车库的《商品房预售许可证》。
原、被告双方对于上述事实无异议，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于入会协议书性质的问题。两公司签订的补充协议书约定，鼎萨资产公司需自行组织人员对其在郑和国际广场公司项目内所属房屋进行宣传、推广、寻找客户、协调签约、办理贷款及房款收取，由郑和国际广场公司开具销售不动产发票给鼎萨资产公司指定的客户。在协调签约时，鼎萨资产公司将客户带至郑和国际广场公司，由郑和国际广场公司办理打印预售合同、签约及用印郑和国际广场公司合同章、法人章。由上述约定可见，仅就商品房销售事项而言，郑和国际广场公司系委托鼎萨资产公司组织销售其开发的部分商品房；因涉案房屋属于该部分商品房之列，故两公司之间就涉案房屋的商品房组织销售行为形成委托代理关系。同时，根据相关法律规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。因郑和国际广场公司委托鼎萨资产公司组织销售涉案房屋，鼎萨资产公司与马敬美签订的入会协议书亦是关于涉案房屋的销售，故鼎萨资产公司订约行为并未超出郑和国际广场公司的授权范围。因马敬美在签约时即已知晓两公司之间签有相关协议，以及其应当与郑和国际广场公司签订商品房销售合同，故该入会协议书可直接约束郑和国际广场公司与马敬美。同时，该入会协议书已具备涉案房屋的基本信息、单价、总价款等内容，且鼎萨资产公司已主动收取全部购房款项，故该协议应视为郑和国际广场公司与马敬美之间的商品房买卖合同。因马敬美起诉前，郑和国际广场公司已取得涉案房屋的商品房预售许可证，故该合同已成立并生效。
基于上述分析，马敬美与郑和国际广场公司之间形成房屋买卖合同关系，郑和国际广场公司应当协助马敬美办理权属登记。由于鼎萨资产公司不是房屋买卖合同的相对方，鼎萨资产公司亦不是涉案房屋的不动产权人，故马敬美主张鼎萨资产公司对办理权属证书承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告南京郑和国际广场建设有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告马敬美办理坐落于江苏省南京市鼓楼区江东北路311号1幢803室的不动产权证；
二、驳回原告马敬美的其他诉讼请求。
案件受理费14543元，减半收取计7271.5元，由被告南京郑和国际广场建设有限公司负担（此款原告已预付，被告南京郑和国际广场建设有限公司在本判决生效后十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 朱玉梅
二〇一六年十一月二十八日
书记员 王 进