陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕05民终1618号上诉人（原审原告）：李亚学，女，1979年9月28日出生，汉族，居民。委托诉讼代理人：孟李斌，男，1978年1月15日出生，汉族，系上诉人李亚学之夫。上诉人（原审被告）：陕西乾恒置业有限公司。法定代表人：王林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张为国，该公司员工。委托诉讼代理人：王卓斌，陕西卓星律师事务所律师。上诉人李亚学、上诉人陕西乾恒置业有限公司（以下简称乾恒公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服渭南市临渭区人民法院(2016)陕0502民初2823号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人李亚学的委托诉讼代理人孟李斌、上诉人乾恒公司的委托诉讼代理人张为国、王卓斌到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。李亚学上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判被上诉人支付上诉人未达到交房使用条件违约金17212.01元；2、被上诉人支付上诉人迟延办证违约金12294.3元（以房屋总价189143元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算，从2013年6月27日至2015年7月17日）；3、改判被上诉人支付上诉人未达到合同第十四条第4项迟延供暖违约金16862.01元；4、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决将“中国电信网络”等同为“有线电视”错误。合同约定的有线电视，是指广电网络公司独家经营的通过同轴线传送信号的电视节目。被上诉人代收550元电视初装费用，但未能履行合同约定义务。2、一审判决私自改变合同中关于违约金的约定，等同于改变法律。双方在合同第十四条明确约定了交房使用条件，也约定了未达到交房使用条件的违约责任，但一审判决将上诉人上访闹事后在政府干预下给上诉人的供暖补偿，作为违约责任依据是严重错误的。补偿不应作为被上诉人承担违约责任的标准。一审开庭时，上诉人已明确告知法庭，上诉人领取补偿款只有签字的表格，再无其他内容，关于供暖补偿内容属于被上诉人编造的证据，不应认定。乾恒公司辩称，1、一审判决认定事实基本清楚，李亚学提出的上诉事实理由没有依据，上诉请求不能成立。本案中，由于刑事案件处理需要，监理公司的印章被查扣、相关监理资料被查封，由此导致答辩人无法按照相关要求和合同约定的期限办理该房屋手续。但答辩人通过政府部门协调，已经将涉案房屋的全部手续办理完毕，并给各业主办理了房产证。按照双方合同约定，非因出卖人的原因造成的，答辩人不应承担违约责任，被答辩人要求延期交付房屋违约金的请求不能成立，更不存在增加数额的问题；2、关于供暖问题。答辩人已提供了供暖公司的回复，证明不能按时供暖不是出卖人的过错，故答辩人不应承担迟延供暖的违约责任；3、关于电信网络的问题。合同中明确约定是有线电视，并没有对信号源作出具体约定。被答辩人要求支付违约金，没有事实和法律依据。乾恒公司上诉请求：请求二审法院依法改判，驳回李亚学的全部诉讼请求。事实和理由：上诉人虽然存在未能按期办理房产证及按时供暖的情形，但上诉人存在约定免责事由。合同第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产证权属证书的，出卖人承担违约责任”。2012年3月，涉案房屋的监理公司因涉嫌刑事犯罪被采取强制措施，被查封了监理资料，导致不能办理竣工验收备案手续，从而导致李亚学不能按时办理房产证，而并非是上诉人的自身原因造成。以上事实有上诉人所提供情况说明:“2012年3月渭南市成立联合专案调查组，渭南宏基建筑设计工程有限公司、陕西恒业建设集团有限公司被查封，使林园小区不能按时办理房产证”，渭南高新区建设工程质量监督站亦于2015年6月16日证明属实。公诉机关指控曹艳芳等11人涉嫌合同诈骗罪、串通投标罪和私刻印章罪的事实亦为一审判决所认定。故一审判决上诉人支付迟延办理房产证违约金，认定事实和适用法律均是错误的。双方合同约定：“暖气2012年采暖期启用，如果在规定期限内未达到正常使用，双方同意按以下方式处理：按第九条第一款处理（非出卖人的原因除外）”依据查明的案件事实，足以证明未按期供暖的责任不在上诉人，上诉人已履行了其承诺的义务。2008年渭南高新区在铺设主管网时还没有林园小区，未预留接口，并不能因此而认为陕西威楠高科实业有限责任公司渭南热力分公司不能为新建小区供暖，而且气量不足问题是热力公司在2012年9月17日出具“关于林园小区无法供暖问题的回复”时出现的新情况，并非上诉人在向被上诉人出售房屋时的状况，上诉人不可能会预测到后期热力公司供气不足的情况，一审法院认定上诉人辩称的免责事由不能成立，承担逾期供暖违约责任属于适用法律错误。李亚学辩称，乾恒公司未能按照房屋买卖合同履行自己的义务，应依法承担违约责任。1、有线电视问题，是指广电网络公司通过同轴电缆作为介质传达信号的电视节目，而不是网络电视，被答辩人之后安装的广电有线电视也未给答辩人装接入户；2、乾恒公司将无法供暖的原因归于热力公司气量不足是在推卸责任；3、乾恒公司没有按照约定将办理房屋权属证书所需的相关材料向房屋登记机关提交，应承担违约责任。李亚学向一审法院起诉请求：1、判令乾恒公司支付延迟交房违约金1210.52元（从2012年4月30日至2012年7月4日，按照每日支付房屋总价款189143元的万分之一计算）；延迟办理房产证违约金12294.3元（从2013年7月4日至2015年7月17日，以房屋总价款189143元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算24个月）；以及房屋未达到有线电视、暖气使用条件的违约金17212.01元（从2012年7月4日至2015年2月7日，按照每日支付房屋总价款189143元的万分之一计算）；2、案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：2012年4月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，双方约定由原告购买被告位于渭南市高新区敬贤大街北侧林园小区（下称林园小区）3幢1单元3楼西户商品房一套，建筑面积88.55平方米，房屋总价款189143元，交房日期为2012年4月30日前。该合同第九条约定：“…出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）…(2)…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金…”；第十四条规定：“…出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，1、有线电视，2012年6月30日以前正常使用…4、暖气，2012年采暖期使用…，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按第九条第一款处理（非出卖人的原因除外）…”；第十五条约定：“…出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2项处理：…2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期存款利率向买受人支付违约金…”。合同签订后当日，原告向被告交付房屋首付款79143元。同年7月2日，被告收到原告银行按揭购房款110000元，7月4日,被告在收到原告支付的代收费用9127元后，将房屋交付于原告。此时，涉案房屋内中国电信网络及供暖设施已全部安装（尚未供暖）。2012年9月17日，陕西威楠高科（集团）实业有限责任公司渭南热力分公司对林园小区无法供暖的问题做出回复，其内容为：…一、前期摸底情况：2008年高新区经济发展局在铺设主管网阶段对潜在用户进行了摸底调查，当时还没有林园小区，故热力主管网未给其预留接口；二、汽量不足问题：高新区集中供暖使用的是渭河煤化工集团提供的热源，目前渭化提供的最大蒸汽量仅能满足现有用户需求，若接入新用户，现有用户的采暖将无法保证；三、热源重建问题：根据现实情况，现有热源已很难满足高新区后期需求，为了避免出现重复投资、用户资金浪费情况，故暂不考虑接入新用户，林园小区供暖将纳入新建热源。当年，林园小区未供暖。2013年供暖季，被告与林园小区业主达成协议，由于未能供暖，决定对小区内常住业主采暖期用电每户补贴700元，未入住用户每户补贴350元，原告属未入住业主，2014年1月22日，原告李亚学之夫孟李斌签字领取了350元补贴。2015年2月10日，林园小区开始供暖。同年3月份，原告以被告违约要求其承担违约责任为由将被告诉至法院。另查，2012年3月，涉案房屋的监理公司因涉嫌刑事犯罪被采取强制措施。2015年6月17日，林园小区办理了竣工验收备案手续。2015年7月17日，林园小区为部分业主办理了产权登记。原告于2015年11月入住涉案房屋。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等、自愿、合法的基础上签订，系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告应当按照合同约定各自履行义务。原告主张被告迟延交房并要求被告支付迟延交房违约金，原告主张被告向其交房的时间为2012年7月4日，但其未有证据证明从2012年7月4日至起诉之日向被告主张迟延交房违约金的事实，因此该项诉讼请求已超过了法律规定的诉讼时效，故对原告该项诉讼请求，依法不予支持。原告主张被告应承担迟延办理房产证违约金一节，被告称未按时办理房产证的原因是因监理公司涉嫌刑事犯罪、公安机关将资料查封而导致，其在举证期限内提供的证据，仅能证明监理公司涉嫌刑事犯罪的事实，不能证明办理房产证的相关资料被查封的事实及能够免除其责任的理由，故被告上述免除责任的辩驳理由，缺乏事实和法律依据，依法不能成立。根据双方合同约定，被告应从2013年6月30日起至具备办理房屋所有权登记条件之日按双方合同约定向原告支付违约金，原告要求从2013年7月4日起至2015年7月17日计算违约金，符合合同及法律规定的部分依法予以支持。关于原告要求被告支付延迟供暖违约金之诉讼请求，庭审中，被告提供的陕西威楠高科（集团）实业有限责任公司渭南热力分公司出具的林园小区无法供暖问题的回复上明确指出，2008年渭南高新区在铺设主管网时曾做了摸底调查，当时还没有林园小区，故未预留接口，由此可见，被告在向原告出售房屋时应知悉该小区不具有供暖条件，但其仍与原告签订了房屋买卖合同并承诺2012年采暖期开始供暖。因此，被告辩称的免责抗辩理由亦不能成立，被告应承担逾期供暖的违约﻿责任，实际供暖日期为2015年2月10日，但原告要求计算至2015年2月7日，故应按照原告主张计算至2015年2月7日。参照2013年采暖季原、被告达成的补偿协议，原告2012年、2014年采暖期的实际损失共计为589元，故被告应向原告支付延迟供暖违约金589元。原告要求被告支付房屋未达到有线电视使用条件违约金一节，因双方在合同中未约定有线电视的信号源，“中国电信网络”亦属“有线电视”范畴，故对原告该项诉讼请求，依法不予支持。据此，原审法院判决：一、被告陕西乾恒置业有限公司支付原告李亚学支付延迟办理房产证违约金（以房屋总价款189143元为基数，按中国人民银行同期存款利率计算，从2013年7月4日起至2015年7月17日止）。二、被告陕西乾恒置业有限公司向原告李亚学支付延迟供暖违约金589元。三、原告李亚学其余之诉，不予支持。以上一、二项，限本判决生效后十日内履行完毕。案件受理费1546元，由原告李亚学负担649元，由被告陕西乾恒置业有限公司负担897元。本案二审期间，上诉人李亚学提交证据：1、中国电信公司的通信网络线和广电网络公司的电视专用同轴电缆线图片；2、渭南高新区锦绣苑小区和幸福城小区业主商品房买卖合同3份；3、渭南市文化广电新闻出版局、渭南市城乡规划管理局、渭南市住房和城乡建设局联合文件，渭文广发（2012）34号；4、陕西省物价局文件，陕价经发（2009）111号和渭南市物价局文件，渭价发（2009）176号；5、国家新闻出版广电总局办公厅文件；6、国家广播电影电视总局令，第33号《广播电视节目传送业务管理办法》；7、《广播电视节目传送业务经营许可证》陕（2014）002号；8、陕西广电网络传媒股份有限公司文件，渭广网传字（2013）42号；9、国家新闻出版广电总局令第6号，《专网及定向传播视听节目服务管理规定》；10、渭南市文化广电出版局关于中国电信股份有限公司渭南分公司回函答复；11、渭南市工商行政管理局行政处罚决定书，渭工商处字（2010）第1号；12、中华人民共和国国务院令第228号文件。以上证据均证明网络电视不是有线电视。乾恒公司质证意见：李亚学提交的证据均不属于新证据，大部分是文件和法律规定，不符合证据的形式要件。其他开发商的合同，与本案无关联性，不予认可。乾恒公司提交证据：1、中共渭南市纪委办公室的函、辨认笔录、提取笔录及最高院的案卷材料，证明乾恒公司不承担违约责任（乾恒公司申请法院调取）；2、陕西广电网络传媒（集团）股份有限公司渭南分公司有线电视线缆入户安装合同书、公告、照片，证明乾恒公司通过付费后，广电公司把网络引入林园小区，广电有线电视已经安装到位，可以使用。李亚学质证意见：对方提供证据的时间是2014年，与一审判决确认2012年3月监理公司涉嫌刑事案件，相关资料被查封的时间不相符。说明合同签订之前已经被查封。其余证据与本案合同没有关联性，不予认可。2015年6月10日的有线电视安装协议，不能证明合同约定的广电有线电视安装到位，协议与事实不符，且是业主协调处理的结果。关于公告，只能证明陕西广电网络传媒（集团）股份有限公司渭南分公司有线电视线缆已经安装到位，但没有安装入户。对图片真实性认可。本院对双方证据认定如下：对上诉人李亚学提供的证据因未提交证据原件，且不是新证据，不予认定。对乾恒公司提交的中共渭南市纪委办公室的函、辨认笔录、提取笔录及最高院的案卷材料、以及陕西广电网络传媒（集团）股份有限公司渭南分公司有线电视线缆入户安装合同书、公告、照片的真实性、合法性、关联性予以认定。二审经审理查明，上诉人李亚学之夫孟李斌在2014年签字领取的350元取暖补偿款，只是口头协议，双方没有书面协议。按照双方商品房买卖合同第十四条第一项约定的有线电视，未在约定的2012年6月以前安装入户。2013年6月8日至2015年7月17日迟延办证的原因是涉案监理公司涉嫌刑事犯罪，致使乾恒公司无法提供办理房产证所需的相关监理资料。其余事实与一审判决认定事实一致。本院认为，李亚学、乾恒公司因房屋买卖合同纠纷一案，均不服一审判决，提起上诉。双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。上诉人李亚学主张因乾恒公司未按照合同约定履行义务，要求支付迟延交付房屋违约金，但没有提供证据证明其从2012年7月4日至起诉之日曾主张过该权利，故原审判决认定该诉请超过了法律规定的诉讼时效，依法不予支持正确。关于上诉人乾恒公司是否应向上诉人李亚学承担迟延办理房产证违约责任的问题。本院于2017年2月17日到最高人民法院调取了涉案房屋监理公司涉嫌刑事犯罪的相关材料，该证据能够证明2012年3月因涉嫌刑事犯罪，涉及本案房屋的监理公司的公章及相关监理资料被有关部门扣押、查封，结合渭南高新区建设工程质量监督站的证明，能够认定因缺少相关监理资料，上诉人未能在合同约定时间内将办理权属证书的相关材料提交房产登记机关备案。本案中迟延办理房产证，并非上诉人乾恒公司主观原因造成，且房屋权属证书的办理是房产登记机关行政职权范畴，故乾恒公司主张不应承担延迟办理涉案房屋权属证书违约责任的上诉理由符合双方合同约定，应予支持。关于上诉人乾恒公司是否应支付上诉人李亚学迟延供暖的违约责任问题。上诉人乾恒公司在一审中提供的陕西威楠高科（集团）实业有限责任公司渭南热力分公司出具的林园小区无法供暖问题的回复载明，2008年渭南高新区在铺设主管网时曾进行摸底调查，当时还没有林园小区，故未预留接口。上诉人乾恒公司在出售房屋时，已明知该小区可能不具有供暖条件，仍与上诉人李亚学签订了房屋买卖合同，并承诺2012年采暖期开始供暖，其理应承担逾期供暖的违约责任，但双方当事人在2013年供暖季达成口头协议（由于未能供暖，乾恒公司对小区内常住业主采暖期用电每户补贴700元，未入住用户每户补贴350元）应视为双方对合同约定未按期供暖违约责任的变更，故原审判决参照2013年采暖季双方口头达成补偿协议约定的350元补偿标准计算乾恒公司应付李亚学违约金589元并无不当。上诉人乾恒公司主张不应承担逾期供暖的违约﻿责任之请求不能成立，不予支持。李亚学上诉请求供暖违约金数额缺乏事实和法律依据，不予支持。关于有线电视是否安装到位的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》的相关约定，2012年6月30日之前有线电视装接入户，具备使用条件。上诉人乾恒公司代收了上诉人李亚学550元的有线电视初装费，但在交房时只是将网络电视装接入户，直至2017年3月10日，广电网络渭南分公司向林园小区的各业主发布公告已经完成有线电视的布线工作，可以办理有线电视的相关业务。上诉人乾恒公司对此应承担相应的违约责任，但考虑到上诉人乾恒公司已将网络电视装接入户的事实，又积极与广电网络渭南分公司联系完成了林园小区有线电视的布线和安装工作，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，应根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据查明事实，一审判决对李亚学此项请求不予支持欠妥，应予纠正。但由于双方对安装有线电视的违约金约定过高，结合本案的实际情况，应予以调整。本院根据本案的实际情况酌情认定损失为720元，由上诉人乾恒公司向上诉人李亚学予以赔偿。综上所述，上诉人李亚学、上诉人陕西乾恒置业有限公司双方各自的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决对本案的部分事实认定不清，判处不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、三项规定，判决如下：一、维持渭南市临渭区人民法院(2016)陕0502民初2823号民事判决第二项，即被告陕西乾恒置业有限公司向原告李亚学支付延迟供暖违约金589元，限本判决生效十日内履行完毕。二、撤销渭南市临渭区人民法院(2016)陕0502民初2823号民事判决第一项、第三项，即被告陕西乾恒置业有限公司支付原告李亚学延迟办理房产证违约金（以房屋总价款189143元为基数，按中国人民银行同期存款利率计算，从2013年6月8日起至2015年7月17日止）；原告李亚学其余之诉，不予支持。三、上诉人陕西乾恒置业有限公司在本判决生效后十日内赔偿上诉人李亚学未按约定安装有线电视损失720元；四、驳回上诉人李亚学、上诉人陕西乾恒置业有限公司的其余上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计2143元，由上诉人陕西乾恒置业有限公司负担1643元；由上诉人李亚学负担500元。本判决为终审判决。审 判 长  赵继锋审 判 员  王五喜代理审判员  王军涛二〇一七年九月二十日书 记 员  常晓婷