广西壮族自治区平南县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0821民初2729号原告：朱喜坚，男，1952年8月20日出生，汉族，退休教师，户籍所在地广西平南县，现住广西贵港市港北区。委托诉讼代理人：黎培飞，广西睿擎律师事务所律师。原告：冯发月，女，1956年2月21日出生，汉族，户籍所在地广西平南县，现住广西贵港市港北区。被告：林权伟，男，1972年8月15日出生，汉族，居民，住广西平南县。被告：黄丽，女，1975年4月15日出生，汉族，居民，住广西平南县。两被告共同委托诉讼代理人：龚泳文，平南县鼎盛法律服务所法律工作者。原告朱喜坚、冯发月诉被告林权伟、黄丽买卖合同纠纷一案，本案于2016年8月10日立案后，依法适用简易程序，二次公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告朱喜坚、冯发月及其共同委托诉讼代理人黎培飞、被告林权伟及两被告共同委托诉讼代理人龚泳文到庭参加诉讼。在本案的审理过程中，本院依原告的申请，于2016年8月22日作出财产保全裁定。本案现已审理终结。原告朱喜坚、冯发月向本院提出诉讼请求：1.判令被告付清购房款70.3万元及利息（以70.3万元为基数，利息按月利率3%自2014年9月10日起计至付清日止，暂计至起诉日的利息为48.507万元）；2.判令被告向原告支付违约金13.08万元；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：2014年5月9日，原被告签订房屋买卖合同，约定原告将其位于平南县平南镇雅塘街二街三号房地产（房产证号00××82，土地证号（2005）3**号）转让给被告。合同签订并交订金后，双方办理了房屋转让手续。约定的付款时间届满后，被告却没有付清房款给原告，被告仅支付了合计房款63.9万元，其中廖河转账50万元、梁梅杏支付2万元、被告于2014年10月22日付5万元（分五笔转账，每笔1万元）、12月1日转账2万元、2015年5月22日转账1万元、7月27日转账1万元、9月8日转账1万元、2016年7月30日转账0.9万元、另外收取了1万元。尚欠66.9万元未支付。经原告多次催收未果，后来发现被告将该房屋拿去抵押贷款，贷款已挪作他用。被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。被告林权伟、黄丽辩称，双方买卖房屋是事实，但被告没有委托廖河代签合同，其在《个人授权委托书》上签名时该委托书是空白的，委托的事项是后来补写上去的，但不知道是谁补写，被告对廖河所代签的合同不知情也不认可，原被告双方口头约定的房价是90.6万元，并且被告已付清。第二、三次庭审中被告辩称双方口头约定的房价是102.6万元，2015年3月23日前已付86.6万元，之后又支付了4.9万元。如果原告认可房价是102.6万元的话，被告愿意继续履行合同，或者也可以按照评估的价格履行合同，如果原告坚持房价是130.8万元的话，被告要求解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：2014年原被告协商买卖房屋，双方协商好后，2014年4月26日，被告支付2万元定金给原告。被告林权伟于2014年5月8日委托廖河代办买卖房屋的手续，并出具了《个人授权委托书》，主要内容为“兹委托受托人廖河为我的代理人，全权代表我办理下列事项：1.办理购买朱喜坚、冯发月房屋的一切手续，注：签订购买合同、办理过户手续、全权代理林权伟购买朱喜坚、冯发月位于平南县的房产。代理人在其权限范围内签署的一切有关文件，我均予承认，由此在法律上产生的权利义务均由委托人享有和承担”。林权伟在《个人授权委托书》签名。2014年5月9日，朱喜坚（甲方）与林权伟（乙方）签订《二手房买卖合同》，约定“甲方将其位于平南县的房产（建筑面积463.5平方米、土地使用面积90平方米）转让给乙方，价格130.8万元，签订合同之日，乙方支付52万元给甲方作为定金，余款在乙方取得房产证及土地使用权证后30日内付清。甲方应在收到乙方全部房款后120天内交付房产给乙方。若乙方不按合同约定支付房款，从取得土地使用权证之日起，每逾期一天，按逾期金额的2%支付违约金给甲方。逾期一个月以上的，及视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，乙方需向甲方支付购房款百分之十的违约金”等内容。原告称该合同林权伟的签名是廖河代签，林权伟否认其委托廖河代签该合同。双方买卖的该房产是两原告共有。合同签订当日，廖河代被告支付50万元给原告。2014年5月17日，两原告将房产证过户到两被告名下；2014年8月1日，两原告将土地使用权证过户到两被告名下。原告至今未将该房屋交付被告。2014年12月13日，两被告向原告出具欠条，承认欠原告44.2万元。2015年1月5日，林权伟向原告出具还款承诺书，承诺其欠原告的44.2万元于2015年1月7日前还清，廖河、冯发月、朱喜坚、廖容秀等人在还款承认书上签名。原被告均认可上述欠条及还款承诺书中的欠款是指本案房款，但原告主张双方未经结算，上述欠款数额不是实际欠款数额，当时之所以签名是因为觉得先追得多少是多少；被告主张上述欠款数额是实际欠款数额。原告主张共收到被告房款63.9万元，被告主张2015年3月23日前共支付了86.6万元，2015年3月23日至今又支付了4.9万元，即共支付了91.5万元。在2015年3月23日林权伟与冯发月的通话录音中，冯发月承认已收到房款86.6万元。本院认为，一、关于尚应支付房款多少、双方应否按照2014年5月9日朱喜坚与林权伟签订的《二手房买卖合同》履行的问题。林权伟于2014年5月8日向廖河出具《个人授权委托书》，委托廖河代办包括签订合同在内的购房手续，该委托合法有效，原告在廖河出具该委托手续的情况下，有理由相信廖河有权代林权伟签订合同，并且廖河也代被告支付了50万元的房款，因此，该《二手房买卖合同》合法有效，对被告具有约束力，双方应当按照该合同的约定履行义务。被告辩称没有委托廖河代签合同与事实不符，本院不予采信。因此，本院确认双方约定的房款为130.8万元。另外，在2015年3月23日林权伟与冯发月的通话中，冯发月承认已收到房款86.6万元，结合2014年12月13日两被告向原告出具的欠款44.2万元的欠条、2015年1月5日林权伟向原告出具的欠款44.2万元的还款承诺书，也可以确认双方约定的房款为130.8万元（86.6万元+44.2万元）。被告已付房款86.6万元，至2015年1月15日经双方结算尚欠44.2万元，结算后，被告又支付了4.9万元给原告，因此，被告还应支付39.3万元房款给原告。原告称仅收到63.9万元，尚欠66.9万元未支付与事实不符，本院不予采信。二、关于原告要求被告支付利息及违约金应否支持的问题。双方在《二手房买卖合同》中约定被告在签订合同之日支付定金52万元、余款在被告取得土地使用权证后30日内付清，每逾期一天，按逾期金额的2%支付违约金给原告，逾期一个月以上的，原告有权解除合同并要求被告按购房款的10%支付违约金。本院认为，该约定包括了两种承担违约责任的情形，即继续履行合同的，被告以未付款为基数，按日2%支付违约金；解除合同的，被告按购房款的10%支付违约金。现原告要求继续履行合同，因此，原告要求被告按解除合同的情形支付违约金13.08万元的请求不符合法律的规定，本院不予支持。原告按照合同第六条的约定，要求被告以未付款为基数，按月利率3%从2014年9月10日起支付利息至付清房款之日止。本院认为，被告没有按照约定的时间足额支付房款给原告，构成违约，给原告造成的损失应当赔偿，但原告要求按月利率3%计算利息过高。参照民间借贷关于利息的规定，本院仅支持按月利率2%计算的利息。2014年8月1日，两原告将土地使用权证过户到两被告名下。双方在《二手房买卖合同》中约定签订合同之日支付52万元定金，余款在取得土地使用权证后30日内付清，逾期从取得土地使用权证之日起支付违约金。现原告要求从2014年9月10日起计算违约金是其对自己权利的处分，本院依法予以准许。《欠条》、《还款承诺书》两份证据证实在2014年12月13日前，被告已付房款为86.6万元，有凭证的有59万元（2014年4月26日2万元、5月9日50万元、10月22日5万元、12月1日2万元），27.6万元没有凭证，该27.6万元视为2014年12月13日被告出具《欠条》当日归还，之后被告又归还了以下款项：2015年5月22日转账1万元、7月27日转账1万元、9月8日转账1万元、2016年7月30日转账0.9万元、后来另外收取了1万元，该1万元支付时间双方均没有确认，视为2016年7月30日归还。因此，利息应计算如下：2014年9月10日至2014年10月22日的利息为22589元，2014年10月23日至2014年12月1日的利息为19188元，2014年12月2日至2014年12月13日的利息为5744元，2014年12月14日至2015年5月22日的利息46852元，2015年5月23日至7月27日的利息19168元，2015年7月28日至9月8日的利息11816元，2015年9月9日至2016年7月30日的利息88717元，合计214074元。2016年7月31日起的利息以39.3万元为基数，按月利率2%计算至付清之日止给原告。综上所述，被告应支付尚欠的房款39.3万元及利息给原告。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条的规定，判决如下：一、被告林权伟、黄丽支付尚欠的购房款393000元及利息（利息计算：至2016年7月30日的利息214074元,2016年7月31日起的利息以393000元为基数，按月利率2%计算至付清之日止）给原告;二、驳回原告朱喜坚、冯发月的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费16670元，财产保全申请费5000元，由原告朱喜坚、冯发月负担8997元；由被告林权伟、黄丽负担12673元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费16670元（汇款至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；帐号：45×××93）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄缓健人民陪审员  梁竞森人民陪审员  莫艺萍二〇一六年十二月十八日书 记 员  辛兵兵