陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榆中民一终字第00255号
上诉人（原审被告、反诉原告）石某某。
委托代理人崔某某。
委托代理人强某某，陕西名州律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）绥德某银行有限公司。
法定代表人高某某，该公司董事长。
委托代理人薛某某，陕西富能律师事务所律师。
上诉人绥德某银行有限公司、石某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服绥德县人民法院（2014）绥民初字第00314号判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月4日公开开庭审理了本案。上诉人绥德某银行有限公司委托代理人薛某某，上诉人石某某的委托代理人崔某某、强某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：绥德某银行有限公司因五一商城信用社营业办公需要，于2012年1月7日与石某某和王生昌签订了《房屋租赁合同书》，石某某和王生昌将其所有的绥德县名州镇镇定北街55号和56号门市（上下二层，一顶一，框架结构）租赁给原告使用。合同约定，租赁期限10年；年租金前五年一次确定，每年90000元（两间）；在不改变原有结构的前提下，乙方（绥德某银行有限公司）可以适当更改原有结构，以符合乙方营业要求，甲方（石某某和王生昌）不得干涉；乙方在租赁期内装潢的所有设施、设备，在乙方不再租赁时，除外门设施留给甲方外，其余室内设施、设备乙方有权拆除带走，甲方不得干涉等条款。2012年3月20日原告与马生明签订了《房屋租赁合同书》，原告将与被告石某某门市相邻的马生明的两间门市（上下二层）租赁，用于营业办公使用。2012年4月10日原告又与吴亚玲签订了《房屋租赁合同》，将马生明门市后面吴亚玲的房屋（上下二层）租赁也用于营业办公使用。原、被告合同签订后，原告向被告支付了一年租赁费。原告对租赁被告和他人的房屋进行了整体装修，将四间门市打通，装修为营业场所，后面的房屋装修为档案室、会议室等，前后连接了走廊。2012年6月30日开始营业。2012年7月15日上午11时许，正在营业中的办公楼后上方住宅区老旧石墙由于连日降雨大面积塌方，滚落的石块泥土砸断了后面二楼办公室楼顶楼板，压断后面一楼办公室楼板。由于塌陷的石块、泥土、楼板等形成的冲击波致一、二楼营业场所和办公室的设施和设备严重毁坏，部分设备被掩埋。事发后，该网点已重新迁址。2013年1月16日原告提出《房屋租赁合同终止书》，后吴亚玲的丈夫王永平和王生昌的妻子李改琴在该合同终止书上签了字，但被告石某某一直没有到场签字。2013年12月25日石某某的妻子要求原告支付租赁费时，被告知要求解除房屋租赁合同。因原告装修后所有的租赁房屋只有一个门，原告只将租赁房屋的钥匙交付给李改琴。后原告提起诉讼，请求：1、解除原、被告双方的房屋租赁合同关系；2、被告承担本案诉讼费。在诉讼过程中，石某某提起反诉，请求：1、驳回原告的诉讼请求，继续履行合同；2、原告支付被告2013年和2014年房屋租赁费90000元；3、诉讼费由原告承担。
原审法院认为，双方于2012年1月7日签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，且不违反我国相关法律和行政法规的强制性规定，该合同为有效合同。合同在履行中，原告租赁的房屋发生坍塌事件，致租赁物不能整体使用，原告的租赁合同目的不能实现，所以原告解除2012年1月7日原、被告双方签订的房屋租赁合同的请求成立，本院予以支持。被告请求继续履行合同的反诉请求本院不予支持，予以驳回。关于被告反诉请求原告支付2013年、2014年的租赁费问题，在坍塌事故发生后，原告没有证据证明将解除租赁合同的通知到达被告石某某，被告的妻子向原告催要房屋租赁费时，原告提出要求解除租赁合同，仅此不足以证明原、被告间的租赁合同已解除。因此在双方租赁合同有效、未解除的情况下，原告应当按照合同约定支付租赁费，但由于被告的租赁合同与王生昌的租赁合同系同一合同，2013年1月16日后王生昌之妻已在解除合同上签字，被告应当知道原告已不再履行双方所签房屋租赁合同，且没有积极与原告协商处理解除房屋租赁合同相关事宜，致租赁物长期闲置，损失进一步扩大，对此被告也有一定过错，应承担相应的责任。因此被告反诉支付2013年、2014年的请求，依法不予全部支持，酌情支付租赁费4.5万元。经释明被告对合同解除后的相关权利不主张，对此本院不予审理。故根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（一）、（二）项、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原告绥德某银行有限公司与被告石某某2012年1月7日签订的《房屋租赁合同》有效，予以解除。二、原告绥德某银行有限公司于本判决生效后十日内支付被告石某某房屋租赁费4.5万元。三、驳回被告石某某其他反诉请求。如果未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费460元，由被告负担；反诉费1000元，由原告负担。
宣判后，绥德某银行有限公司不服该判决，上诉称：原审判决支付房屋租赁费是错误的。理由：1、被上诉人石某某的房屋和其他出租房是一个整体，共同存在安全隐患。2、上诉人同时租赁了四家人的房屋，作为一个整体装修为营业场所，因合同履行有密切关联性，解除了其他三家合同，与石某某的租赁合同也应被解除；3、因不可抗力致使不能实现合同目的，事故发生后，不能营业，合同无法履行，上诉人没有义务支付事故以后的租金。本案中，因连日雷雨，房屋附近发生大面积塌方、泥石流、冲毁上诉人的营业场所，合同无法履行是客观事实，上诉人另行审批了营业场所。房屋出现安全事故，给上诉人造成巨大经济损失，上诉人放弃了赔偿请求权，但没有道理再给石某某支付租金。故请求二审法院撤销原判第二项。
上诉人石某某不服该判决，上诉称：被上诉人以出租房屋周边存在安全隐患的理由解除合同不能成立。1、租赁上诉人的房屋是独立的租赁关系，被上诉人租赁了上诉人的房屋后，才租赁的其他房屋。上诉人的房屋不存在隐患，不影响租赁物的使用功能，不具备法定解除条件，该该租赁合同有效，应继续履行。2、坍塌事件是绥德县连续降雨造成的自然灾害，且事故发生后，坍塌的石畔政府已即时进行了修理，业主已及时进行了维修，现已消除了安全隐患，故应继续履行合同。3、导致租赁物长期闲置，损失进一步扩大，被上诉人有一定的过错，应承担相应责任。上诉人与王生昌系一份合同的两个独立的租赁户，租赁物相互独立，没有关联性，即使王生昌解除其合同，也不能影响上诉人的合同履行。原审法院适用合同法第九十四条第一项属于适用法律错误。故请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，继续履行合同，由被上诉人支付所欠房屋租赁费9万元。
二审经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，故本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》，合法有效。合同在履行中，绥德县发生大雨塌方的自然灾害，绥德某银行有限公司租赁的营业场所和办公设施严重毁坏，因不可抗力致使与石某某的租赁合同无法继续履行，合同目的不能实现，原审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项，依法予以解除正确。上诉人石某某所持继续履行合同的上诉理由，不能成立，依法应予以驳回。在坍塌事故发生后，绥德某银行有限公司未及时有效履行解除租赁合同的义务，存在一定的过错。在双方租赁合同有效未解除的情况下，绥德某银行有限公司应当按照合同约定支付租赁费，但由于石某某明知发生不可抗力，没有积极与绥德某银行有限公司协商处理解除房屋租赁合同相关事宜，致租赁物长期闲置损失进一步扩大，也有一定的主观过错，依法应承担的过错责任。原审法院结合案件实际情况和双方当事人的过错责任，判决绥德某银行有限公司支付一定的租赁费，合理合法，故上诉人绥德某银行有限公司所持不应支付租赁费的上诉理由，以及上诉人石某某请求支付全年租赁费的上诉理由，均不能成立，依法予以驳回。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2900元，由上诉人绥德某银行有限公司承担900元，由上诉人石某某承担2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杜波云
代理审判员 吴凤凤
代理审判员 马晓梅
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 李 珍