上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民三（民）初字第1469号
原告华某。
委托代理人董某某，浙江某律师事务所律师。
被告上海某城股份有限公司。
法定代表人陈某某，董事长。
委托代理人王某，系上海某城股份有限公司职员。
原告华某诉被告上海某城股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月21日受理后，依法适用简易程序，于2014年5月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人董某某、被告委托代理人王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2003年1月1日，原、被告签订《上海某城营业房联建协议书》（以下简称联建协议），约定原告选定被告经营的上海某城B区第27幢第2间地块联建营业房（以下简称系争房屋）。联建协议对系争房屋的价款、付款方式分别作了约定。第八条约定，甲方（被告）定于2003年8月底动工，最迟于2004年12月交付使用，如未能按期动工或交付房屋，乙方（原告）有权要求甲方每延期一天按已付房款的万分之三计付违约金。签订联建协议后，原告于2003年2月28日支付人民币218，000元、2004年5月17日支付30，000元、2004年8月31日支付26，000元、2004年10月29日支付24，000元，合计298，000元。
2006年11月30日，因被告无法按联建协议约定的时间向原告交付房屋，经协商达成了补充协议，其中第三条约定，工程竣工验收合格后甲方办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产产权证（大产证）；甲方办理大产证之后应通知乙方在合理的时间内会同甲方共同向上海市金山区房地产交易中心申领小产证，小产证在2006年10月20日起六个月内办理完毕；第十二条约定，因甲方原因未能在本补充协议第三条规定的时间内办理出小产证，乙方可以选择解除协议或者要求甲方按原联建协议约定的违约条款执行，乙方恢复追究甲方延期交房的违约责任的权利，甲方承担违约责任，但被告至今未向原告交付房屋，以及履行联建协议、补充协议中的相关义务。
2010年8月10日，因被告一直未向原告交付房屋，未履行联建协议中的相关义务，原告依法向法院提起诉讼，要求被告向原告承担逾期交房的违约责任。2010年11月4日，法院作出（2010）金民三（民）初字第＊＊＊号民事判决书，判令被告在判决生效之日起十日内支付原告自2005年1月1日起至2010年10月20日止按已付房款298，000元为基数的日万分之三计算的逾期交房违约金。2012年1月19日，在被告履行该判决中，向原告扣除了系争房屋土建余款、面积补交款12，218元、可视电话费1，950元及办理产权证等相关费用15，060.73元。因被告将系争地块的房屋原规划的三层建筑加盖为四层，导致无法办理房屋的竣工验收和大产证。直到2013年8月才办理了系争房屋的大产证，原告得知后要求被告交付房屋并办理产权过户的相关手续，但被告一直拒绝向原告交付房屋及为原告办理产权证等需由被告办理、出具的相关手续。据此，原告诉请：1、判令被告支付原告逾期交房违约金至被告实际交付房屋之日止（自2010年10月21日起，暂算至2014年4月20日止的逾期交房违约金119，672元）。2、判令被告向原告交付系争房屋并协助办理房地产权证（小产证）。
被告辩称，原告主张的违约金已超过诉讼时效，请求驳回原告的该项诉讼请求。涉案房屋已具备交付条件，只要原告结清房款，同意交付房屋并协助办理小产证。
原告为证明其主张，提供以下证据材料：
1、原告身份证复印件、被告企业注册登记信息、被告组织机构代码证，证明原、被告诉讼主体适格。
2、联建协议、补充协议、收款收据、收据联、（2010）金民三（民）初字第＊＊＊号民事判决书，证明被告应当按照原告已付房款的日万分之三支付逾期交房违约金至实际交付房屋并办理好房屋产权证之日止，向原告交付房屋并办理房屋产权证。
3、浙江省地方税务局通用机打发票，证明原告曾于2011年12月8日、2012年和2013年1月27日三次开车去被告处主张权利。
4、包车协议书、视频，证明原告曾于2012年5月18日去被告处主张权利。
被告向本院提供证据材料：沪房地金字（2013）第＊＊＊号上海市房地产权证（大产证），证明系争房屋于2013年8月30日取得大产证。
本案在审理中，本院根据原告的申请向本院执行局调取了“上海某城股份有限公司商办用房暂扣应交房款及办证费用明细表”（以下简称明细表）。
经庭审质证，原告提供的证据1、2，被告提供的大产证，本院调取的明细表，原、被告对真实性均无异议，且与本案有关联性，本院予以认定。原告提供的证据3、证据4中的包车协议书，被告对真实性无法确认，认为与本案无关。本院认为，该证据与本案缺乏关联性，故不予认定。原告提供的证据4中的视频，被告认为虽然拍摄的部分场景是在被告公司内，但无法显示拍摄时间，从内容上无法反映原告向被告主张权利的事实。本院认为，该证据无法反映原告主张权利的时间及内容，故不予认定。
根据上述采信的证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：
原、被告于2003年3月1日签订联建协议，原告为乙方，被告为甲方。协议约定，乙方选定上海某城B区第27幢第2间共壹间第1、2层的地块联建营业房，每间占地面积为45.6平方米（长12米，宽3.8米），总建筑面积为136.8平方米，实际建筑面积待国家有关部门核定为准。联建房土建款每平方米为650元由乙方交付，此款项分三次付清。具体为第一期地基基础完工后付30%，第二期第一层预制完工后付30%，第三期第二层预制完工后付30%，余下10%交房付清。具体交款时间待甲方通知。甲乙双方签订联建协议后，乙方即向甲方交付联建房基础建设费，每间价格为218，000元，总计218，000元。联建协议第八条约定，甲方定于2003年8月底前动工，最迟于2004年12月交付使用，如未能按期动工或交付房屋，乙方有权要求甲方每延期一天按已付房款的万分之三计付违约金。原告于2003年2月28日支付营业房联建款218，000元、2004年5月17日支付一期土建款30，000元、2004年8月31日支付二期土建款26，000元、2004年10月29日支付三期土建款24，000元。
2006年11月30日，原、被告签订补充协议，原告为乙方，被告为甲方。双方约定，为了上海某城项目顺利进行，为了乙方的投资尽早得到回报，甲方和乙方及乙方的代表在长达四五个月时间内历经数次平等协商、签署多份《会议纪要》的基础上达成本补充协议，作为原联建协议的补充协议，供双方遵照执行。协议第二条约定，甲方不再要求乙方补交土地差价，乙方放弃追究甲方延期交房的违约责任。协议第三条约定，工程竣工验收合格后甲方办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）；甲方办理大产证之后应通知乙方在合理时间内会同甲方共同向上海市金山区房地产交易中心申领该联建房的房地产权证（小产证）。小产证在2006年10月20日起六个月内办理完毕。协议第十二条约定，因甲方原因未能在本补充协议第三条规定的时间内办理出小产证，乙方可选择解除协议或者要求甲方按原联建协议约定的违约条款执行，乙方恢复追究甲方延期交房的违约责任的权利，甲方承担违约责任；因乙方不配合甲方办理相关手续造成延误的，责任由乙方自行承担。嗣后，被告未能按补充协议第三条规定的时间为原告办理出小产证。
2010年8月10日，原告向本院起诉要求被告支付自2005年1月1日起至2010年10月20日庭审日止按298，000元为基数的日万分之三计算的逾期交房违约金。2010年11月4日，本院依法作出（2010）金民三（民）初字第＊＊＊号民事判决书，判决被告于判决生效之日起十日内支付原告自2005年1月1日起至2010年10月20日止按已付房款298，000元为基数的日万分之三计算的逾期交房违约金。因被告未按判决指定的时间履行义务，原告向本院申请执行。在执行中，被告提出对房屋超面积补交款、办理产证补交费用。原告同意支付被告土建余款、面积补交款12，218元、产证费用15，060.73元、可视对讲费1，950元，合计29，228.73元。原告所付之款与被告应付的逾期交房违约金进行折抵。
又查明，2013年8月30日，系争房屋取得了大产证。
系争房屋的门牌编号为：金山区某镇某公路8678弄2014号一层室、某公路8678弄2013号202室。
庭审后，被告称，系争房屋取得大产证后，被被告抵押。现被告愿意清除抵押，协助原告办理小产证。
本院认为，本案争议的焦点在于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效？依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，原告以被告逾期交房为由主张逾期交房违约金，该违约金是基于被告未按合同约定之期限交房的违约行为而产生，故被告逾期交房的违约行为一经发生，其侵害原告合法权益的事实即已确定，诉讼时效就应当开始计算。联建协议中双方约定被告最迟于2004年12月将房屋交付给原告，故原告主张逾期交房违约金的诉讼时效应从2005年1月1日起开始计算。从原、被告于2006年11月30日签订的补充协议看：“甲方和乙方及乙方的代表在长达四五个月时间内历经数次平等协商、签署多份《会议纪要》的基础上达成本补充协议，作为原联建协议的补充协议，供双方遵照执行”，原告确实在主张权利。在补充协议中，原、被告对各自的权利、义务、违约责任重新进行了约定。但是，补充协议第十二条明确约定：“因甲方原因未能在本补充协议第三条规定的时间内办理出小产证，乙方可选择解除协议或者要求甲方按原联建协议约定的违约条款执行，乙方恢复追究甲方延期交房违约责任的权利，甲方承担违约责任”；补充协议第三条约定：“小产证在2006年10月20日起六个月内办理完毕”。嗣后，被告违反该约定。因此，原告主张逾期交房违约金的诉讼时效应从被告违约行为发生时起重新计算，即在协议约定的小产证办理时间完毕时起的二年内，也就是在2009年4月20日前主张该违约金。在（2010）金民三（民）初字第＊＊＊号案件审理中，原告要求被告支付自2005年1月1日起至2010年10月20日庭审日止的逾期交房违约金，被告当时未提出诉讼时效抗辩，故不受诉讼时效限制。但是，自2010年10月21日起，被告仍未交付房屋。现原告主张自2010年10月21日起的逾期交房违约金，被告提出诉讼时效抗辩，应受诉讼时效限制。原告提供的证据不能证明其在诉讼时效期间内向被告主张过违约金的事实。另外，原告也未能提供其他证据证明诉讼时效是否发生中断、中止的事由。因此，原告主张逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，本院难以支持原告的该项诉讼请求。
关于原告提出的要求被告交付房屋及协助办理小产证的诉讼请求，被告表示只要结清房款，同意交付房屋及协助办理小产证。庭审中，原告认为，房款已经付清，如确实存在补交房款的，同意结清房款，故该请求双方无争议，应予准许。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，原告华某与被告上海某城股份有限公司结清房款，被告上海某城股份有限公司向原告华某交付坐落于上海市金山区某镇某公路8678弄2014号一层室、某公路8678弄2013号202室房屋，并协助原告华某办理上述房屋的房地产权证（小产证）。
二、驳回原告华某的其它诉讼请求。
本案受理费减半收取1，346元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 褚红梅
二〇一四年六月十九日
书记员 盛佳叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。