广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛南法民三初字第1032号
原告（反诉被告）张东红，男。
委托代理人李新昌，系广东品明律师事务所律师。
委托代理人欧阳昌运，系广东品明律师事务所律师。
被告（反诉原告）谭艳颂，女。
委托代理人刘正宏，系广东浩淼律师事务所律师。
委托代理人赖树艺，系广东浩淼律师事务所律师。
原告张东红与被告谭艳颂租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月25日立案受理后，被告提起反诉，本院决定将反诉与本诉合并审理，依法由审判员朱道春适用简易程序于2013年12月17日公开开庭进行了审理。原告张东红及其委托代理人李新昌，被告谭艳颂及其委托代理人刘正宏、赖树艺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年11月1日，原、被告签订一份《租赁合作协议》，约定被告租赁原告位于佛山市南海区的铺位用作凉茶经营，租期为四年，从2009年11月1日至2013年11月30日，前三年每月租金1380元，第四年月租金1500元，租金定于当月10日前付清，水电费按实际费用收取。协议签订后，原告依约将铺位交付给了被告使用。租赁协议期满后，原、被告未能就续租事宜达成一致意见，原告要求被告将铺位交还给原告，被告均以各种理由拒绝，被告应按目前市场价月租金3500元支付占用期间商铺的占用费，故起诉请求判令：1、被告立即按原状交还铺位给原告；2、被告按月3500元标准支付从2013年10月31日起至实际返还铺位时止铺位占用费予原告；3、诉讼费由被告负担。
被告答辩并反诉称：2009年11月1日，原、被告签订的《租赁合作协议》约定租赁期限从2009年11月1日至2014年10月30日，为此原告加盟凉茶连锁经营，支出加盟费与凉茶设备费60000元，计划分五年收回成本，每年的分摊费用为18000元。合同履行期间被告按时支付租金给原告，一直按合同履行义务。2013年10月底，原告告诉被告租赁期限已届满，要求被告搬出，双方对租赁合同期限产生争议，后原告在2013年10月30日单方面要求终止租赁合同，并对被告经营的凉茶铺停电，被告不得已只能从他人处借电经营。被告认为，原告在合同未到期的情况下，擅自要求收回商铺，其诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回，相反，原告行为导致被告产生经营损失，故反诉请求法院判令：1、原告赔偿因违反租赁合同造成被告经营损失60000元；2、反诉费由原告负担。
针对被告反诉，原告辩称：被告反诉请求没有事实与法律依据，原告依据合同的约定在合同租赁期满后与被告终止租赁关系，原告不存在违约行为，不应当承担任何法律责任，且被告所主张的损失缺乏相应的依据，请法院驳回被告的反诉请求。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告身份证（1份，复印件），用以证明原告的诉讼主体资格。
2、被告身份证（1份，复印件），用以证明被告的诉讼主体资格。
3、租赁合作协议（1份，原件），用以证明原、被告于2009年11月1日签订租赁合同协议，原告将涉案房屋出租给被告，合同期限自2009年11月1日至2013年10月30日，租金前3年为每月1380元，后1年为每月1500元。
4、收款收据（凉茶店）（2013年8月1日、9月1日、11月1日（3份，原件），用以证明合同签订后被告按照合同约定的租金标准支付租金及相应水电费。
5、联安振兰村厂房出租合同（1份，原件）、集体土地建设用地使用权证、房屋所有权证（各1份，复印件，加盖佛山市南海区大沥镇联安村振兰股份合作经济社印章），用以证明原告于2005年6月22日租得涉案物业，租期自2005年9月1日至2015年8月31日，原告租赁后进行了简单装修，原告有权出租涉案物业。
6、租约合同协议（陈松典）（1份，原件）、照片（1份，打印件）、收据（手机店）（2013年9月11日、10月1日、11月10日）（3份，原件）、租约合同协议（李转文）（1份，原件）、照片（1份，打印件）、收款收据（奶茶店）（2013年9月1日、10月1日、10月31日、11月1日）（4份，原件），用以证明原告出租的与被告承租铺位的面积及位置基本相同的相邻铺位现时的租金平均标准约为每月3400元的事实。
诉讼中，被告举证如下：
1、租赁合作协议（1份，原件），用以证明2009年11月1日。原、被告签订租赁合同协议，约定原告将涉案商铺出租给被告经营凉茶，每月1号至10号缴纳当月租金，租赁期限自2009年11月1日起至2014年10月30日。
2、中国农业银行金穗借记卡明细对账单1（份，复印件）、转账单（2份，打印件），用以证明被告按协议约定履行合同，2013年11月12日、12月10日分别通过银行转账的方式向原告支付租金等费用。
3、联安振兰村租铺合同、租铺合同（各1份，复印件），用以证明2013年8月28日，被告与案外人卓某签订租铺合同，租期自2014年8月31日至2015年8月31日，租金每月2200元，且面积是目前铺位面积的三倍。
4、收款收据（5份，复印件），用以证明原告按照合同约定及交易习惯，通过银行转账的方式，向原告支付租金、垃圾费等有关费用，被告一直依约履行合同。
5、证明（1份，原件）、账簿（7页，原件），用以证明被告经营的凉茶店2013年9月至11月份，每月平均营业额收入为15800元。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2无异议，本院确认此二份主体资格证据的真实性及证明力。被告对原告提供的证据3真实性有异议，认为原告对合同期限进行了修改，与被告持有的协议原件不一致，应当以被告方提供的协议为准，该合同为原告提供的格式合同，在有争议的情况下，应作出对原告不利的解释。经审查，该合同第7条有涂改，被告持有的合同第7条并无涂改，且原告对被告持有的合同真实性并无异议，故本院认定被告持有的合同为正式文本，对此证据的真实性及证明力均不予确认。被告对原告提供的证据4真实性无异议，认为可以证明被告正常履行合同，缴纳租金及水电费，2013年11月1日原告对被告停水停电，故目前电表读数仍停留在2013年11月1日的读数。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对原告提供的证据5不持异议，由法院审查。经审查，该组证据能相互印证，本院确认此证据的真实性及证明力。被告对原告提供的证据6中照片无异议，对其他证据的真实性、关联性有异议，认为与本案无关，也不能证明原告的主张，且这些证据反映铺位在路边，与被告租赁的铺位位置不同。经审查，被告质证理由成立，对此证据的证明力本院不予确认。原告对被告提供的证据1真实性无异议，认为根据该协议第一条第一款约定租期为四年，该四年为大写数字书写。经审查，本院确认此证据的真实性。原告对被告提供的证据2无异议，本院确认此的真实性及证明力。原告对被告提供的证据3有异议，认为被告未提供案外人卓某的身份资料，也无法确定卓某为何人，也未明确面积及具体路段，该铺位的租金标准无参考意义，两份合同比对可以看出卓某以同等价格转租，与常理不符。经审查，原告质证理由成立，本院对此证据的证明力不予确认。原告对被告提供的证据4无异议，本院确认此证据的真实性及证明力。原告对被告提供的证据5有异议，认为证明人与被告存在直接利害关系，其证明效力有限，且按照常理，被告是证明人的授权单位、加盟店，被告向证明人支付加盟费之外，证明人对被告的实际经营情况不负有直接管理的权利及责任，而只是对品牌的管理，因此证明人出具该证明超出了其证明范围，也违背了客观事实，账本是由被告单方制作，并没有原始财务凭证供印证。经审查，原告质证理由成立，本院对此证据的证明力不予确认。
根据采信的证据结合当事人陈述，本院确认如下与本案有关的事实：
位于佛山市南海区的厂房已办理房地产权证，登记所有人为振兰经济合作社，2005年6月22日，振兰经济合作社（甲方）与原告（乙方）签订《联安振兰村厂房出租合同》，约定甲方将原振兰五金厂厂房出租给乙方改造作商铺使用，租期由2005年9月1日至2015年8月31日。2009年11月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合作协议》，约定：双方经友好协商，达成如下条款：一、乙方承担费用：1、租约合同为四年，前叁年为1380元每月，后壹年为1500元每月；二、乙方承担责任：…2、每月1号到10号交纳当月租金，如有逾期，按每天交纳租金的20%作为滞纳金，超过二十天，甲方有权按乙方违约处理，同时甲方有权收回所出租的房屋；3、合同期满且乙方不再租赁甲方房屋的情况下，乙方的装修不得拆卸；…7、合同有效期：2009年11月1日至2014年10月30日。合同签订后，原告出租商铺交付给被告使用，被告用所承租的商铺经营“徐其修凉茶”。
2013年9月，原、被告对《租赁合作协议》是否到期产生争议，原告将涉讼商铺电线剪断，被告就从其他店铺自行搭电线供电，目前被告继续使用涉讼商铺进行经营。2013年11月1日，被告向原告支付了2013年10月份租金1500元；2013年11月12日，被告向原告支付了2013年11月份租金1500元。
2013年11月25日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告于2013年12月10日向原告支付了当月租金1500元。被告主张2013年11月以后租金最多每月应为2000元。
本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告于2009年11月1日签订的《租赁合作协议》为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，《租赁合作协议》第一条针对被告承担费用的第一款约定“租约合同为四年，前叁年为1380元每月，后壹年为1500元每月。”第二条针对乙方承担责任第7款约定“合同有效期：2009年11月1日至2014年10月30日”。原告作为出租方提供租赁合同，其应严格遵守合同中表述的内容，现租赁合同明确写明有效期从2009年11月1日至2014年10月30日，该条款不宜简单认为属于笔误，且原告未能举证证明在签订租赁合同后曾要求被告修改合同第二条第7款内容，被告基于对此约定的信赖认为租期为五年合情合理，至于第一条第一款内容，可理解为双方对租金标准的约定。综合本案分析，本院认为认定原、被告签订的《租赁合作协议》约定的租赁期限从2009年11月1日至2014年10月30日更加合理。现租赁合同有效期尚未届满，原告起诉请求被告按现状返还商铺没有事实和法律依据，本院不予支持。租赁合同未对2013年11月1月至2014年10月30日期间的租金作出约定，现原、被告也不能就此期间租金标准达成合意，虽然租赁合同约定第四年的租金比前一年仅递增了120元／月（1500元／月－1380元／月），但考虑到目前市场平均租金水平、原、被告各自主张的租金金额，为平等保护原、被告的合法权益，本院酌定涉讼商铺租金按每月2500元标准计算为宜。被告已在2012年11月、12月份分别向原告支付了租金1500元，被告应补齐此二个月的租金差额2000元［（2500元／月－1500元／月）×2个月］予原告。租金核定至法庭辩论终结当月，其后租金原告可根据履行情况与到期后另行主张。原告主张月租金按3500元计算稍高，超出部分本院不予支持。被告一直正常使用承租的商铺经营，其并未提供合法有效证据证明原告导致其产生经营损失，其起诉请求原告赔偿经营损失60000元没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法能则》第二条、《中华人民共和国合同法》第一百二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）谭艳颂应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年11月、12月二个月租金差额2000元予原告（反诉被告）。
二、驳回原告（反诉被告）张东红其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）谭艳颂反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取25元（原告已预交），由被告负担，被告负担的部分应于上述付款同期迳付还原告，本院不另收退。反诉受理费650元（被告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 朱道春
二０一四年一月十六日
书记员 陈 宇