湖北省巴东县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂巴东民初字第00007号
原告巴东县国有资产经营管理公司。
法定代表人苏成强，总经理。
原告巴东县人民政府机关事务管理局。
法定代表人杨兴茂，局长。
二原告委托代理人彭龙，湖北楚峡律师事务所律师。一般授权。
二原告委托代理人王联祚，湖北楚峡律师事务所律师。一般授权。
被告湖北王丹阳商贸有限公司。
法定代表人王丹阳，董事长。
委托代理人贾继问，湖北必胜律师事务所律师。一般授权。
原告巴东县国有资产经营管理公司、巴东县人民政府机关事务管理局诉被告湖北王丹阳商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理后，依法由审判员罗杨军适用简易程序于2015年2月6日公开开庭进行了审理，原告巴东县国有资产经营管理公司、巴东县人民政府机关事务管理局的委托代理人彭龙，被告湖北王丹阳商贸有限公司的委托代理人贾继问到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告巴东县国有资产经营管理公司、巴东县人民政府机关事务管理局诉称，2004年4月2日，原巴东县巫峡综合服务中心与巴东丹阳实业发展有限公司签订了起于2004年9月1日止于2014年8月31日的房屋租赁合同，出租房屋为巴东县宣传文化中心第一整层，前5年每年租赁费16万元，后5年每年租赁费20万元。同日双方在巴东县公证处办理了公证。合同签订后，由于国家政策的变化，2007年巴东县人民政府制定了巴政发（2007）10号文件，全面推行行政事业单位国有资产管理。根据改革精神，巴东县宣传文化中心第一层房屋的经营管理主体变更为巴东县国有资产经营管理公司。2007年9月13日中共巴东县委办公室代表巴东县巫峡综合服务中心与巴东丹阳实业发展有限公司协商解除了2004年4月2日签订的门面租赁合同。为了承继改革前的租赁合同，2008年1月7日由新的出租方巴东县国有资产经营管理公司、承租方巴东丹阳实业发展有限公司和协管方巴东县机关事务管理办公室共同签订了房屋租赁合同，对改革前的合同进行了承续与完善。
2014年8月31日前，原告巴东县国有资产经营管理公司向巴东丹阳实业发展有限公司多次以书面、短信的方式催告解除租赁合同并催收最后一期租赁费用，但巴东丹阳实业发展有限公司至今不支付最后一期租赁费用，也不与原告交涉归还房屋事宜。现原告急需收回租赁房屋用作他用，但被告不加理睬，从而致使国有资产脱离监管，使原告蒙受巨大利益损失。为了履行国有资产管理的法定职责，根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》的规定，特诉至法院，请求判令：一、被告腾出位于巴东县信陵镇巫峡路的巴东县宣传文化中心第一层房屋并归还给原告巴东县国有资产经营管理公司；二、被告向原告支付最后一期的房屋租赁费用20万元；三、被告按每年20万元的标准自2014年9月1日至归还房屋之日止向原告支付逾期租赁费用并支付违约金54000元；四、被告承担本案诉讼费用。
原告巴东县国有资产经营管理公司、巴东县人民政府机关事务管理局为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、2004年4月2日巴东县巫峡综合服务中心与巴东丹阳实业发展有限公司签订的《房屋租赁合同》1份、2004年4月2日巴东县公证处出具的《公证书》1份、巴东县人民政府办公室巴政办发（2007）60号文件1份、（2013）2号县委常委会纪要1份、2007年9月13日中共巴东县委办公室与巴东丹阳实业发展有限公司签订的《合同解除书》1份、2008年1月7日巴东县国有资产经营管理公司、巴东丹阳实业发展有限公司、巴东县机关行政事务管理办公室签订的《租赁合同》1份。用以证实2004年4月2日原巴东县巫峡综合服务中心与巴东丹阳实业发展有限公司签订了以巴东县宣传文化服务中心第一层房屋为租赁标的物的《房屋租赁合同》，同日双方在巴东县公证处办理了公证。2007年巴东县推行并实施了行政事业单位国有资产管理改革。在清查资产期间，中共巴东县委办公室代表巴东县巫峡综合服务中心与巴东丹阳实业发展有限公司解除了2004年4月2日签订的房屋租赁合同，约定由新的接管主体与巴东丹阳实业发展有限公司重新签订合同。2008年1月7日，由协管方巴东县机关行政事务管理办公室参与，巴东县国有资产经营管理公司与巴东丹阳实业发展有限公司按照新的资产管理方案签订了新的《租赁合同》。新的《租赁合同》第二条约定租赁期限止于2014年8月31日，后期租赁费用约定为每年20万元，违约责任约定为不完全履行视为违约，违约除赔偿损失外，还应支付全部租金3%的违约金。
经质证，被告对租赁合同及县政府办公室文件、县委常委会纪要的真实性无异议，但认为房屋租赁合同达不到原告的证明目的。2004年4月2日签订的房屋租赁合同中，提到了承租人提前三个月向房屋所有人提出续租的，房屋所有人应该在期满前一个月通知承租人。本案中，被告在2014年5月就提出了续租申请，但至今未得到原告的答复。因此原告起诉的条件不成就。
2、房屋产权证书1份、国有土地使用权证书1份。用以证实租赁标的物巴东县宣传文化中心第一层房屋的所有权人为巴东县厚德开发有限公司。
经质证，被告无异议。
3、2014年8月21日巴东县国有资产经营管理公司《关于国有资产经营性门面出租管理的告知书》1份、2014年12月11日巴东县人民政府机关事务管理局、巴东县国有资产经营管理公司《关于门面出租管理的第二次告知书》1份、短信记录4份。用以证实巴东县人民政府机关事务管理局、巴东县国有资产经营管理公司向被告通过书面、短信的方式催收最后一期房屋租金20万元，通知已送达给被告，双方自2014年9月1日解除租赁合同，被告应将承租的房屋归还原告。
经质证，被告对该组证据的真实性、关联性均有异议，认为被告没有收到过告知书，也不清楚签收人“王兰艳”是谁。所谓的短信以巴东县国有资产经营管理办公室加盖印章证实发送给了王丹阳的信息的事实不存在，达不到原告的证明目的。
被告湖北王丹阳商贸有限公司辩称，一是原告起诉的条件不成就，因为在合同期满前的三个月，被告已经向原告提出了要求续租房屋的申请，但原告至今没有作出答复。二是被告会支付原告提出的第三项诉讼请求所要求的逾期租费。被告已经支付了全部房屋租金，因此不应当承担任何违约金。
被告湖北王丹阳商贸有限公司未向本院提交证据。
被告对原告提交的证据1、2无异议，本院予以采信。被告虽对原告提交的证据3提出异议，但其并未提交足以反驳的相反证据，故本院认为原告提交的证据3客观真实、来源合法且与本案关联，本院予以采信。
经审理查明：2004年4月2日，原巴东县巫峡综合服务中心作为出租方与巴东丹阳实业发展有限公司作为承租方签订了《房屋租赁合同》，合同约定巴东县巫峡综合服务中心将巴东县宣传文化中心第一层整层出租给巴东丹阳实业发展有限公司，租赁期限自2004年9月1日至2014年8月31日止，2004年至2009年每年租金为16万元、此后每年租金为20万元；租赁期满后合同终止，届时承租方须将房屋退还出租方，如承租方要求继续租赁，则须提前3个月书面向出租方提出，出租方在合同期满前1个月内向承租方正式书面答复，如同意续租则续签租赁合同，在同等条件下承租方有优先权。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同的规定，须按总租金的10%支付违约金。同日双方在巴东县公证处办理了公证。随后，巴东县巫峡综合服务中心将巴东县宣传文化中心第一层整层交付给巴东丹阳实业发展有限公司使用。2007年7月17日，巴东县人民政府办公室根据上级文件精神制定了《巴东县行政事业单位国有资产管理改革实施方案》。根据改革实施方案的规定，巴东县宣传文化中心第一层门面的经营使用权主体由巴东县巫峡综合服务中心变更为巴东县国有资产经营管理公司。2007年9月13日，中共巴东县委办公室代表巴东县巫峡综合服务中心与巴东丹阳实业发展有限公司协商解除了2004年4月2日签订的《房屋租赁合同》并约定从2007年9月13日至2014年8月31日止，由出租方巴东县国有资产经营管理公司与承租方巴东丹阳实业发展有限公司、协管方中共巴东县委办公室重新签订三方租赁合同。2008年1月7日，巴东县国有资产经营管理公司作为出租方与作为承租方的巴东丹阳实业发展有限公司、协管方的巴东县机关事务管理办公室共同签订了《房屋租赁合同》，合同约定巴东县国有资产经营管理公司将位于巴东县信陵镇巫峡路的巴东县宣传文化中心第一层（整层）租赁给巴东丹阳实业发展有限公司。租赁期限共10年，自2004年9月1日至2014年8月31日止，期满合同自然终止。租金180万元，2004年至2009年每年租金为16万元，此后每年租金为20万元。合同期满或合同终止，巴东丹阳实业发展有限公司无条件将承租的门面归还巴东县国有资产经营管理公司管理，其投入的装修（除活动财产外）不得拆除，巴东县国有资产经营管理公司不作任何补偿。巴东丹阳实业发展有限公司强行拆除装修造成的损失需向巴东县国有资产经营管理公司负赔偿责任并恢复其承租门面房的原貌。承租期满，合同自行终止，同等条件下承租方优先续租。协管方在承租方承租期内有协管的权利与义务，协管方应对承租方承租期内的经营活动配合出租方进行监督，在承租方租赁期内，其物业管理、治安保卫、消防安全、环境卫生、计划生育、综合治理，除承租方按规定自行管理外，由协管方负责监督管理，协管方应保证水电畅通、门窗完好。巴东丹阳实业发展有限公司与巴东县国有资产经营管理公司应全面履行合同约定，若一方不履行或不完全履行，则视为违约。一旦违约事件发生，违约方除向对方赔偿损失外，还应按租金的3%支付违约金。自合同签订之日起，原2007年9月13日巴东县国有资产经营管理公司、中共巴东县委办公室与巴东丹阳实业发展有限公司签订的租赁合同自行终止。巴东县国有资产经营管理公司与巴东丹阳实业发展有限公司、巴东县机关行政事务管理办公室重新签订《房屋租赁合同》后，巴东丹阳实业发展有限公司继续使用所承租的门面房并交纳了截止2013年8月31日止的房屋租赁费，但对最后一期房屋租赁费未在合同约定的期限2013年8月30日内交纳。自2014年3月13日至8月25日，原告巴东县国有资产经营管理公司多次向巴东丹阳实业发展有限公司董事长王丹阳发送手机短信催收最后一期房屋租费20万元。2014年8月25日，原告巴东县国有资产经营管理公司向巴东丹阳实业发展有限公司发出《关于国有资产经营性门面出租管理的告知书》，告知巴东丹阳实业发展有限公司按照合同的约定，到2014年8月31日止所承租的门面到期，从2014年9月1日起解除合同，合同期满须无条件将承租的房屋归还给出租方；本着诚信、公开、公平、公正和国有资产保值增值的原则，对于到期门面按市场行情确定其基准地段价格，按相关法律规定向社会进行公开竞价出租，同等条件下原承租户享有优先权。2014年12月11日，巴东县人民政府机关事务管理局与巴东县国有资产经营管理公司共同向巴东丹阳实业发展有限公司发出《关于门面出租管理的第二次告知书》，告知巴东丹阳实业发展有限公司按照合同的约定应缴纳下欠租金20万元，截止2014年8月31日止，所承租的门面到期，从2014年9月1日起解除合同，合同期满，无条件将承租的房屋归还给巴东县国有资产经营管理公司。嗣后，巴东丹阳实业发展有限公司将下欠的房屋租金20万元交纳给了原告巴东县国有资产经营管理公司，但一直未将所承租的房屋归还给巴东县国有资产经营管理公司。2014年12月24日，原告巴东县国有资产经营管理公司、巴东县人民政府机关事务管理局诉至本院，要求判令巴东丹阳实业发展有限公司腾出位于巴东县信陵镇巫峡路的巴东县宣传文化中心第一层房屋并归还给原告巴东县国有资产经营管理公司、向巴东县国有资产经营管理公司支付最后一期的房屋租赁费20万元、按每年20万元的标准自2014年9月1日至归还房屋之日止支付逾期租赁费、支付违约金54000元，承担本案诉讼费用。庭审中，二原告鉴于巴东丹阳实业发展有限公司已将最后一期门面房租金20万元予以支付，当庭请求本院对其提起的第二项诉讼请求不予处理。
同时查明：本案租赁标的物巴东县宣传文化中心第一层门面房坐落于巴东信陵镇西壤坡社区巫峡路3号，房屋所有权人为巴东县厚德开发有限公司。2013年2月1日，中共巴东县委召开县委常委会议，会议决定明确县国有资产管理局为全县行政、事业、企业等单位所有国有资产的主体监管机构，将巴东县国有资产经营管理公司由厚德公司管理调整为县国有资产管理局直属管理。巴东县机关行政事务管理办公室的名称现已变更为巴东县人民政府机关事务管理局。巴东丹阳实业发展有限公司的名称现已变更为湖北王丹阳商贸有限公司。
本院认为，巴东县国有资产经营管理公司、巴东县机关行政事务管理办公室与巴东丹阳实业发展有限公司于2008年1月7日签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效并对合同所载明的主体具有约束力。巴东县机关行政事务管理办公室现已更名为巴东县人民政府机关事务管理局、巴东丹阳实业发展有限公司已更名为湖北王丹阳商贸有限公司，因此《租赁合同》现约束的主体即为巴东县国有资产经营管理公司、巴东县人民政府机关事务管理局、湖北王丹阳商贸有限公司。根据《租赁合同》的约定，湖北王丹阳商贸有限公司应于2013年8月30日前支付最后一期房屋租赁费20万元及在租赁期限届满后将承租的房屋返还给原告巴东县国有资产经营管理公司，如违约除应赔偿损失外还应当按租金的3%支付违约金，湖北王丹阳商贸有限公司并未按照约定期间支付最后一期房屋租费亦未在租赁期限届满后将房屋返还，湖北王丹阳商贸有限公司的行为已构成违约，依法应承担继续履行并赔偿损失、支付违约金的违约责任，因此对原告巴东县国有资产经营管理公司要求被告湖北王丹阳商贸有限公司返还所承租的房屋、支付逾期返还房屋占有使用费并支付违约金54000元的诉讼请求，本院予以支持。但因被告湖北王丹阳商贸有限公司在诉讼中已将所欠房屋租费20万元交付给原告巴东县国有资产经营管理公司且原告巴东县国有资产经营管理公司在庭审中不要求对房屋租费20万元一并予以处理，故本院视为原告在本次诉讼中撤回了该项诉讼请求。被告湖北王丹阳商贸有限公司在租赁期限届满后继续占有使用承租房屋的行为着实给原告巴东县国有资产经营管理公司造成了损失，其损失依法应当获得赔偿。巴东县国有资产经营管理公司要求被告湖北王丹阳商贸有限公司按每年20万元（即每天547.95元）的标准自2014年9月1日至返还房屋之日止支付逾期租赁费的请求即为损失赔偿请求，该请求符合法律规定，本院予以支持。根据《租赁合同》的约定，原告巴东县人民政府机关事务管理局不是租赁标的物的出租方而只是协管方，其不享有合同出租方的权利也不承担合同出租方的义务，因此对原告巴东县人民政府机关事务管理局的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，合同权利义务自行终止。原巴东县巫峡综合服务中心与巴东丹阳实业发展有限公司2004年4月2日签订的《房屋租赁合同》已于2007年9月13日双方协商解除，该《房屋租赁合同》所约定的“如承租方要求继续租赁，则须提前3个月书面向出租方提出，出租方在合同期满前1个月内向承租方正式书面答复，如同意续租则续签租赁合同，在同等条件下承租方有优先权”条款亦自行终止，对当事人不再具有约束力，因此对被告湖北王丹阳商贸有限公司辩解的因为在合同期满前的三个月，其已经向原告提出了要求续租房屋的申请，但原告至今没有作出答复，原告起诉的条件不成就的意见本院不予采纳。被告湖北王丹阳商贸有限公司逾期支付租金、租赁期限届满后拒不返还承租房屋的行为均构成违约，根据租赁合同的约定即应承担违约责任支付违约金。被告湖北王丹阳商贸有限公司在发生违约行为后支付房屋租金的行为属于对合同的继续履行，并不是对违约责任的承担，因此对其辩解的已经支付了全部房屋租金，不应再承担任何违约金的意见本院不予采纳。原告巴东县国有资产经营管理公司向湖北王丹阳商贸有限公司发出的《关于国有资产经营性门面出租管理的告知书》虽告知被告于2014年9月1日起解除合同，但从《租赁合同》所约定的租赁期限来看，自2014年9月1日起合同即已终止而不再存在解除一说，因此本院认为原告发出的告知书所载明的解除合同之本意应为合同终止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第一款第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、限被告湖北王丹阳商贸有限公司于本判决生效后30日内将坐落于巴东信陵镇西壤坡社区巫峡路3号、房屋所有权人为巴东县厚德开发有限公司的巴东县宣传文化中心第一层门面房返还给原告巴东县国有资产经营管理公司。
二、被告湖北王丹阳商贸有限公司自2014年9月1日起至房屋交付之日止按日租金547.95元向原告巴东县国有资产经营管理公司支付逾期占用门面使用费。限被告湖北王丹阳商贸有限公司在返还涉案门面房时一并支付。
三、被告湖北王丹阳商贸有限公司支付原告巴东县国有资产经营管理公司违约金54000元。限本判决生效后30日内履行。
四、驳回原告巴东县人民政府机关事务管理局的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。
案件受理费5110元，减半收取2555元，由被告湖北王丹阳商贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇至恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定之义务的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 罗杨军
二〇一五年三月十二日
书记员 张 芹
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。