广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终16494号上诉人（原审原告）：王定兴，住广东省广州市天河区。上诉人（原审原告）：李少平，住广东省广州市天河区。两上诉人共同委托代理人：洪莞丹、萧贤丽，系广东国晖（广州）律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审被告）：周倩，住广东省广州市天河区。委托代理人：陈浩纯、林嘉倩，均为广东汇俊律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：张凤勇，住广东省广州市天河区。上诉人王定兴、李少平因与被上诉人周倩、张凤勇房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。王定兴、李少平上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判支持王定兴、李少平的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由周倩与张凤勇共同承担。事实和理由如下：一、本案房屋买卖合同合法有效，出卖房屋的行为系周倩与张凤勇的真实意思表示。2015年3月23日，王定兴与李少平通过广州XX房地产有限公司（以下简称为“XX公司”）与周倩洽谈位于广州市XX区XX街4号501房的房屋买卖事宜，双方达成一致并签署合同。张凤勇因外出不在广州，但周倩明确表示其已征得其丈夫同意，有权签署房屋买卖合同。签约现场，周倩通过电话张凤勇沟通房款问题，XX公司在电话里也直接有与张凤勇沟通，三方在该房屋买卖合同第十八条才明确写明：“①签订本合同为夫妻共同财产，双方同意出售此物业。”因此，在双方签订房屋买卖合同当天，王定兴与李少平交付周倩部分定金1000元。等到张凤勇回广州后，双方更进一步明确同意买卖涉案房屋，周倩并于2015年3月27日告知王定兴与李少平其经过与其丈夫的商量，对讼争房屋的买卖无异议，合同继续履行，王定兴与李少平才将剩余的定金99000元通过银行转账方式支付给周倩、张凤勇。自签署合同当日起至定金全部支付完毕，期间足足有5天时间，如果张凤勇不同意，应立即告知其不同意出售涉案房屋并将收取的首笔定金退回给王定兴、李少平，但周倩、张凤勇继续收取定金的行为已非常明确表示张凤勇是同意出售涉案房屋的。因此，张凤勇自始至终都对本次交易行为知情并以实际行动作出表态同意，双方签订的《买卖合同》合法有效；二、周倩、张凤勇未按时履行合同内容，已构成违约，应承担违约责任，一审法院认定事实明显存在错误。本案房屋买卖合同签署后，2015年4月2日因房屋新政开始实施，即房屋满五年改为满两年免征收营业税，因涉案房屋满足该免征收条件，周倩、张凤勇认为免收的该部分成本应属于王定兴与李少平购房预算成本，因此，周倩、张凤勇临时要求王定兴、李少平增加房屋买卖价款，但王定兴、李少平坚持要求按签署的《买卖合同》约定继续履行合同内容，双方无法达成一致，张凤勇便以其不知情为由要求终止出售该房屋。张凤勇的行为有违诚信，致使王定兴、李少平的合法权益遭受巨大损害，但一审法院却以没有张凤勇的明示同意，周倩无权单独处分涉案房屋为由认定无法继续履行合同的责任全部由王定兴与李少平承担，因此，周倩无须承担违约金，所造成的损失也全部由王定兴与李少平自己承担，是极为不公，周倩是房屋买卖合同一方当事人，其因内部原因导致交易无法完成，应依法承担相应的违约责任及过错责任。综上，恳请二审法院查明事实，依法改判。被上诉人周倩答辩称：同意一审判决，请求驳回王定兴、李少平的全部上诉请求。被上诉人张凤勇无到庭答辩。2015年5月12日，王定兴与李少平向一审法院起诉请求：1、周倩向王定兴、李少平返还定金100000元；2、周倩向王定兴、李少平支付违约金237000元；3、周倩向王定兴、李少平支付中介费损失20000元及按揭损失6400元。一审法院经审理查明：广州市天河区橡树二街4号501房（以下简称涉案房屋）的产权人为周倩及张凤勇，建筑面积为114.34平方米，套内建筑面积94.51平方米，共有情况为共同共有，登记时间为2011年7月18日。2015年3月23日，王定兴、李少平（买方）与周倩（卖方）就涉案房屋签订《买卖合同》（合同编号0001017），约定：涉案房屋成交价为2370000元；买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付20000元作为咨询及中介服务费，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费；签订本合同时支付100000元作为定金；首期楼款（含定金）1570000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，银行同意贷款申请后7个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后90天内完成；人民币800000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同后60个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充），签订本合同为夫妻共同财产，双方同意出售此物业。签章处卖方签名为周倩，买方签名为王定兴、李少平，经纪方为广州XX房地产有限公司盖章。2015年3月27日，周倩出具收据：今收到王定兴交来购买涉案房屋之定金100000元（已包含2015年3月23日交付的定金1000元）。2015年4月10日、4月20日，案外人广州XX房地产有限公司及王定兴分别向周倩发出函件，催促周倩配合王定兴、李少平办理银行按揭手续，履行合同。2015年4月16日，张凤勇向王定兴发出《关于终止房屋买卖合同的通知函》，通知王定兴、李少平其不同意出售涉案房屋，并要求解除2015年3月23日签订的无效合同（编号0001017），请王定兴、李少平在收到函件之日起五日内回复并提供银行账号，由周倩在收到账号五日内返还王定兴、李少平给付的100000元。王定兴、李少平持有广州XX房地产有限公司开立的收款收据两张，显示在2015年3月27日、4月4日分别向广州XX房地产有限公司交纳5000元、15000元中介咨询服务费。周倩对该两张收款收据的真实性不予确认。王定兴、李少平提交收入证明（开具单位分别为广州市公安局天河区分局、广州铁路公安局广州公安处）、收据（日期为2015年4月3日，广州保益楼宇按揭中心出具，内容为王定兴、李少平缴付按揭费6400元，收据上有盖章内容“业务一经受理，如发生退案需扣已发生费用及500元初评、工本费”），拟证明王定兴、李少平已办好申请银行按揭贷款手续，周倩对收入证明的真实性表示由一审法院核实，对收据的真实性不予确认。一审庭审中，周倩表示没有协助王定兴、李少平办理按揭贷款的申请手续。关于《买卖合同》的签订过程，王定兴、李少平表述如下：2015年3月23日，我方与周倩在广州XX房地产代理有限公司的介绍下就涉案房屋签订买卖合同，明确写明周倩及其丈夫同意出售涉案房屋，在合同签订当日我方交付定金1000元；2015年3月27日，周倩及其丈夫经过几天的商量考虑，同意以2370000元的价格出售涉案房屋，合同继续履行，我方遂将剩余定金99000元通过银行转账给周倩，并向XX公司支付了中介费20000元（其中5000元以现金方式给付，王定兴、李少平与周倩双方及中介均在场见证，剩余15000元通过银行转账支付）；合同签订过程中，周倩全程都有通过电话交流的形式将合同条款详细告知其丈夫张凤勇，在周倩与张凤勇沟通后，也将手机拿给XX公司人员让其丈夫亲自与中介人员沟通交流，张凤勇在电话里也承诺其于2015年4月3日从外地回广州后签订网签合同；2015年4月2日，周倩突然告知中介方杨某，称由于2015年3月31日施行的房屋新政，房屋满五年改为满两年免征收营业税（因涉案房屋登记时间已满两年未满五年，按原政策我方需缴纳13万多元的税费，现出台新政，涉案房屋在已满两年的情况下，可免交该部分税费，我方购买房屋的成本一下子少了13万多元，周倩认为免掉的该部分成本属我方原本购买涉案房屋的预算成本），遂要求提高房屋价格；2015年4月3日，王定兴、李少平与周倩夫妻在中介方的主持下进行洽谈，周倩夫妻以各种理由包括房屋新政价值以及一年之内不出售涉案房屋的承诺要求解除合同，退还定金，但我方坚持要求周倩履行合同，未能达成一致意见；2015年4月9日三方再次洽谈，周倩提出两个解决方案，1、解除合同，周倩退还定金100000元，2、房屋价格由2370000元提高为2600000元，买卖合同以新的价格履行，双方又未能达成一致意见；2015年4月10日至4月25日期间我方及中介方各两次向周倩寄送合同履行催告函催告周倩履行合同约定的义务，但周倩一直不肯配合，后周倩发函明确表示其不愿履行合同内容，双方无法达成本次交易。关于《买卖合同》的签订过程，周倩表述如下：涉案房屋为我方与张凤勇共同拥有，2015年初，我向XX公司咨询涉案房屋的现有市场价值，当时报价为2500000元，2015年3月中旬，XX公司的员工小李说有买家看中此房，要见面谈一谈，当时我先生在外地不知此事，我想着只是见见买家，了解一下行情，谈谈也无妨，便独自见了买家夫妇即王定兴、李少平，最后买家出价2370000元，我未答应，此次面谈无果；3月23日晚，中介再次约我与买家见面，并让我出示房产证、身份证，当时中介方极力劝我接受2370000元的价格，尽管我表明房子为夫妻共同财产，但经不住中介的轮番攻势，便同我先生沟通，但我先生不同意，买方及中介均表示合同需要我先生签名才有效，如果他不同意把钱退回即可，我便在上面签名了。3月27日，买方告知我方由于中介算错每月按揭还款数，其每月要多付几百元难以承受，故不再购买涉案房屋了，我对此表示同意，后来中介再次要求我们进行商谈，表示可以私下非正常渠道操作，为买方申请更多贷款，买方可以购买，买方也向我方转账99000元的定金。后来我发现合同的中介方签名为刘XX，我从未认识他，他也未参与看房、谈价的全程环节。4月2日，我先生从外地回来表示对此不同意，并在4月3日我们夫妇俩到中介表示愿意退还100000元定金，但是买方表示要按合同约定赔偿二十多万元。4月9日双方再次协商，仍未达成一致意见，我先生4月16日发出书面通知，要求终止无效的房屋买卖合同，并希望买方提供账号以便退款，但买方不予理会。本案审理过程中，王定兴、李少平申请证人杨某出庭作证，证人发表证言如下：我是广州XX房地产代理有限公司的法定代表人杨某，2015年3月23日，买卖双方在我司居间介绍下共同签订合同编号为0001017三方买卖合同。卖方在夫妻双方同意下出售涉案房屋给买方，双方约定定金为100000元。买卖双方2015年3月23日签订合同，当天已支付1000元，双方约定剩余定金99000元于2015年3月27日支付。作为守约方，买方已于2015年3月27日在位于怡新路的中国农业银行通过转账加现金方式支付卖方剩余定金99000元整。在此期间卖方及中介方都在现场及知晓过程。定金以开具的卖方签名及按手印编号为2012394收据为准，代表卖方在此期间承认此次买卖的成立以及合同编号为0001017三方买卖合同的生效，买方也于2015年4月3日签订房屋贷款申请合同及签订房屋网签合同，作为守约方，买方对待房屋买卖交易行为作为一种积极主动的态度去完成所有手续及支付中途所产生的费用，包括中介费20000元，按揭服务费用6400元，以收据（0001026、0001027、0000631）为准。在此次交易过程中，从签订三方买卖合同至收取100000元定金，卖方周倩都告知其丈夫共有人张凤勇知晓合同房屋成交价为2370000元，并收取定金100000元，其丈夫同意于2015年4月3日回来广州签订网签合同。但是2015年4月2日，卖方周倩突然给电话中介方杨某，由于2015年3月31日实行的房屋新政满五年改为满两年营业税政策，另一产权人希望增加房屋价格并要求中介方于2015年4月3日约出买方谈论此事，2015年4月3日买卖双方见面后，卖方夫妻以各种理由包括房屋现在价值及一年之内不出售此房屋的承诺要求买方解除编号为0001017三方合同，退回定金100000元，作为买方一直积极主动去履行合约，觉得2015年3月31日出台新政是一种对刚需购房者利好及鼓励措施并不是让卖方作为提升房屋价格的一种手段，作为守约方买方不应加价更改房屋成交价格，坚决以编号0001017约定的房屋成交价格双方履行合约，最后卖方让买方回去考虑重新约定2015年4月9日再次商谈，2015年4月9日买卖双方于19时30分到达XX地产商谈，卖方再次提出本次交易买卖有两个方案解决，（1）买卖双方解除合同，卖方退回定金100000元，（2）房屋可卖，合同也可以履行，但房屋总价应提高至2600000元。买方坚信本次签订的三方买卖合同具有法律约束效力，认为买卖双方应遵循合约规定，积极履行合同所有条款，对于卖方以新政策为由故意提高房价，单方面提出终止合约，卖方觉得未达到他们要求最低房屋总价2550000元，坚决不同意签订任何文件，影响了整个合同规定时间内所作任何流程，在2015年4月10日至4月25日期间买方及中介方各两次向业主方发出合同履行催告函共计4份（以邮政挂号信函收据以及收据EMS收据为准）催告卖方履行合同约定的义务，但卖方一直不肯配合。现卖方已明确表示不愿继续履行合同，买卖双方无法达成交易。一审庭审中，王定兴、李少平表示在签订合同时，双方清楚涉案房屋为夫妻共同财产，但周倩明确表示张凤勇是知道周倩出售涉案房屋，而且签订合同时周倩一直与张凤勇通过电话沟通，张凤勇也同意出售涉案房屋，现由于合同已无法履行，周倩也明确发函终止履行合同，要求解除合同。周倩则表示在签订合同时，周倩和张凤勇有协商的过程，但张凤勇一直不同意出售涉案房屋，现双方已不可能继续履行，同意解除合同。一审法院认为，王定兴、李少平在签订《买卖合同》后向周倩支付了定金100000元，现王定兴、李少平及周倩均表示合同无法履行，周倩持有王定兴、李少平交付的100000元定金缺乏依据，周倩亦表示同意向王定兴、李少平返还该笔款项，王定兴、李少平诉请要求周倩返还100000元定金，予以支持。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，涉案房屋为周倩与张凤勇共同共有，其出卖需要经过周倩与张凤勇的同意，《买卖合同》上仅有周倩一人签名，张凤勇并未签名，从张凤勇向王定兴发出的《关于终止房屋买卖合同的通知函》可见，即使在王定兴、李少平与周倩签署《买卖合同》时张凤勇为知情，但张凤勇最终对于涉案房屋的出卖持否定态度，涉案房屋的出卖没有得到张凤勇的明示同意，周倩无权单独处分涉案房屋，王定兴、李少平在签署《买卖合同》时已知涉案房屋为周倩及张凤勇共同共有，对《买卖合同》的无法履行亦应承担相应责任，王定兴、李少平诉请要求周倩支付违约金、赔偿中介费及按揭损失，不予支持，予以驳回。张凤勇经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，一审法院依法作缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条,《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，于2016年7月8日作出如下判决：一、周倩于本判决发生法律效力之日起15日内，向王定兴、李少平返还定金100000元；二、驳回王定兴、李少平的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6750元，由王定兴、李少平负担4450元，周倩负担2300元；保全费2205元、公告费500元，均由周倩负担。二审中，各方当事人没有提交新的证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，王定兴、李少平述称签约当时张凤勇是同意将涉案物业进行出售的，张凤勇在电话中承诺要出差几天，待回广州后再在合同上补上其签名，就是基于此情况，所以才签订了补充条款，且正是基于这种情况，在签订合同当天我方表示要先缴纳定金1000元，等张凤勇回到广州后确定是要将涉案物业卖给我方，我方才把剩下的99000元定金转给周倩；签约当时张凤勇是确定同意出售的，而我方是怕有风险，所以才签署合同，而该补充条款的签订也是因为这个原因；签订合同当时虽然周倩明确称张凤勇是同意出售的，但当时我方还是隐约有种担心，怕张凤勇回来后反悔不卖，所以我方比较谨慎的仅支付了1000元，待张凤勇回来后确定同意出售再支付剩余的99000元；在签约时清楚涉案合同的履行需要张凤勇签字及配合。周倩则表示在签约前后，周倩与张凤勇一直有以电话形式沟通，但张凤勇是一直都不同意出售涉案物业的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。故本案二审争议焦点在于王定兴、李少平主张周倩向其支付违约金237000元及中介费损失20000元及按揭损失6400元应否支持。涉案房屋登记的产权人为周倩及张凤勇，王定兴、李少平亦明知涉案房屋为周倩、张凤勇夫妻共同财产，在周倩无获得张凤勇的明确授权情况下，王定兴、李少平与周倩单方签订《买卖合同》，及至张凤勇发函明确表示不同意出售房屋而出现合同无法履行的结果，王定兴、李少平并非善意无过错，故应自行承担相应的法律后果及损失。关于王定兴、李少平上诉称通过电话交流张凤勇明知及同意出售涉案房屋一节，本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式，当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”，第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当记载土地使用权取得的方式”，即使王定兴、李少平所述的与张凤勇电话沟通属实，因电话沟通的方式并非订立房地产转让合同的法定方式，王定兴、李少平二审中亦陈述在签订《买卖合同》时其只缴纳1000元定金亦是因“周倩虽明确称张凤勇同意出售，但其当时还是隐约有种担心，故待张凤勇回来后确定同意出售再支付剩余定金99000元”，“签约当时清楚合同的履行需张凤勇签字及配合”，亦可见王定兴、李少平已认知涉案合同应采取书面形式订立，且应由周倩、张凤勇共同签署。王定兴、李少平在共有人之一的张凤勇未到场或签字情况下与周倩单方签订《买卖合同》，后因张凤勇明确表示不同意出售而导致合同无法履行，自身亦有过错，一审判令其自行承担相应法律后果和损失，处理并无不当，本院予以维持。综上，王定兴、李少平的上诉请求及理由不成立，本院不予支持。审查一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由上诉人王定兴、李少平共同负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  杨晓怡二〇一七年三月二十九日书记员  张 旭