福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终2970号上诉人（原审原告）：厦门和一物业服务有限公司，住所地厦门市思明区莲前西路106号201室。法定代表人：范勇建，该公司总经理。委托诉讼代理人：江晓美，该公司职员。委托诉讼代理人：苏智宏，福建重宇合众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王宝玉，男，1962年12月30日出生，汉族，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：杜春妹（系王宝玉之妻），女，住厦门市思明区。上诉人厦门和一物业服务有限公司（以下简称和一物业公司）因与被上诉人王宝玉物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初6178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。和一物业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持和一物业公司一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定和一物业公司诉求的2013年6月30日前的物业管理费超过诉讼时效，属认定事实不清，适用法律错误。本案和一物业公司在王宝玉欠费期间，对涉案小区提供持续不断的物业管理服务。催收是物业管理公司工作人员的日常工作，这是通过日常生活经验法则所能够推定出来的事实。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定，物业费的连续催收事实是无须举证证明的。因此，本案案涉物业费诉讼时效发生中断。2.一审法院以和一物业公司提交的停车记录等证据为单方制作而一概不予采信，进而认定和一物业公司无证据证明王宝玉在案涉小区固定停车的事实，显属加重和一物业公司的举证责任，违背生活常识。3.一审法院认定王宝玉未拖欠和一物业公司电费，属认定事实不清。案涉电费2033.5元系部队替王宝玉垫交给电力公司的，和一物业公司进驻案涉小区后，又由和一物业公司垫付给部队的。4.一审法院认定和一物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵，属认定事实不清。5.一审法院认为和一物业公司撤出涉案小区，已丧失公维金代收资格，属部分事实认定不清，适用法律错误。王宝玉辩称，一、和一物业公司诉讼主体不适格，案涉《73111部队厦门家属住宅小区物业合同》系与73111部队后勤部签订，并非该小区业主委员会或王宝玉本人。王宝玉并非该物业合同的相对人，故王宝玉不是本案的适格被告。和一物业公司与73111部队后勤部签订的并非前期物业服务合同，也无业主委员会参与协商合同事项及业主委员会代表参与签订合同，其系非法合同。二、和一物业公司管理确实存在瑕疵，王宝玉有权拒交物业费。三、关于停车费问题，和一物业公司2013年通过哄骗方式骗取小区住户办理停车卡，声称业主使用该卡无需缴纳停车费。四、关于房屋公共维修金问题。讼争小区房屋公共维修金是否设立独立账户，对房屋公共维修金的使用和去向，从未在小区公示过。王宝玉有理由认为，公共维修金账户已经有足够的资金，无需业主再缴纳。和一物业公司于2015年12月退出案涉小区，不应当向王宝玉收取公共维修金。五、关于拖欠电费问题。王宝玉无法确认是否存在2007年至2009年拖欠电费的问题，即使存在也与和一物业公司无任何关联。至今王宝玉从未拖欠和一物业公司代收的电费。六、关于垃圾处理费问题，王宝玉不清楚该笔费用收费依据以及用途何在。另外，物业管理费部分已超过诉讼时效，王宝玉未收到缴费通知也未看到公告。和一物业公司向一审法院起诉请求：王宝玉立即向和一物业公司支付所欠2009年10月1日至2015年12月31日期间的物业管理费2490元（按照0.4元/平方米·月的标准收取）、公共维修金1245元（按照0.2元/平方米·月的标准收取），2013年9月至2015年12月期间的停车费8400元（按照150元/辆·月收取），2007年8月至2009年12月期间的电费2033.5元，2011年1月至2011年9月期间的垃圾处理费27元（按照每月3元的标准收取），以及自2009年11月1日起欠缴的物业管理费、停车费、公共维修金三项费用的违约金（以每半年的欠缴费用为基数，上半年欠缴的三项费用违约金从5月1日开始计算，下半年欠缴的三项费用违约金从10月1日开始按合同约定每日千分之一计算至2015年12月31日止）。一审法院认定事实：王宝玉配偶杜春妹2013年8月21日在案涉小区申请闽Ｄ×××××及DDY023车辆停车卡两张；王宝玉系73111部队厦门家属住宅小区即东浦路58号之五502室物业使用人（房产面积83平方米）；王宝玉系车牌号码闽Ｄ×××××小型汽车车主；和一物业公司自2009年10月1日起至2015年12月31日止在案涉小区提供物业服务；和一物业公司因本案纠纷于2016年4月25日诉至一审法院。中国人民解放军73111部队后勤部先后与和一物业公司签订管理期限分别为自2009年11月1日至2012年10月31日止以及自2012年11月1日起至2015年10月31日止的73111部队厦门家属住宅小区物业服务合同，该二份合同均约定：住宅物业管理费由和一物业公司按照0.4元/平方米·月的标准向业主或物业使用人每半年首月（即每年度的1、7月）收取一次；业主/住户应于每半年首月前一周内缴纳物业服务费用；公共维修金由和一物业公司按照0.2元/平方米·月的标准向业主或物业使用人按每半年连同物业服务费一并收取；物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用和维修金的，自逾期之日起应按每日千分之一的标准向和一物业公司支付违约金；另第二份物业服务合同还约定固定停车费收费标准为150元/辆·月。一审法院认为，1.和一物业公司举示的证据中缴费提示、温馨提示、物业费用缴费通知单、照片（催缴通知）、物业费催缴函系其单方制作，且无证据证明上述材料已经实际送达给王宝玉，现王宝玉不予认可，对该组证据真实性及关联性不予确认。证人白某系和一物业公司工作人员，与本案争议事实具有利害关系，其有关物业费催费通知每月20号定时送达王宝玉的陈述，在无其他有效证据佐证的情况下，不予采信。和一物业公司举示的证据缴费通知、关于催缴物业费的通知分别加盖案外人73111部队基建营房办公室以及73111部队房地产资源管理办公室公章，在没有相反证据的情况下，对其真实性予以确认。其中2015年6月11日73111部队房地产资源管理办公室与和一物业公司联合出具的关于催缴物业费的通知，要求欠费住户于2015年7月15日前缴清相关费用，应当视为和一物业公司对王宝玉进行了有效催缴。王宝玉提交的票据系1999年、2003年、2007年的收费情况与本案并无关联性，不予采信。2.和一物业公司提供的停车记录表系其单方制作的讼争停车记录（2013年部分日期、2014年部分日期），并无其他证据予以佐证，现王宝玉不予认可，对该停车记录表真实性不予认可。王宝玉办理的车辆停车卡填写的是车牌闽Ｄ×××××及DDY023两辆车，现和一物业公司认为闸口不固定哪辆车、刷卡抬闸，但未提供任何证据予以佐证，对其该主张不予采信。对于和一物业公司提供的2015年部分日期车辆进出入照片，和一物业公司并无证据证明王宝玉所有的闽Ｄ×××××车辆为固定停车，也无证据证明闽Ｄ×××××车辆与王宝玉的关联。对于和一物业公司主张的2013年9月至2015年12月期间王宝玉在案涉小区固定停车的事实，不予采信。3.和一物业公司提供的代垫水电费发票并未载明代垫的水电费构成，是否包括王宝玉拖欠的水电费以及代垫的数额均无法确认，对其与本案关联性不予确认。和一物业公司2009年10月1日进驻案涉小区提供物业服务，并未提供证据证明其受委托收取或代垫2007年8月1日至2009年9月30日期间的电费，对于和一物业公司主张王宝玉拖欠该期间电费的事实不予采信。现王宝玉提交的和一物业公司出具代收电费发票显示，王宝玉已经缴清2009年10月至2013年6月的电费。故对于和一物业公司主张王宝玉拖欠其2007年8月1日2009年12月31日期间的电费的事实，不予采信。4.王宝玉提供的照片可以看到有车辆在未划线区域停车情形。进入小区的行人通道离保安亭一条车行通道的距离，和一物业公司并未提供证据证明保安采用登记或其他方式核实进出人员身份。王宝玉提供的小区物业使用人的情况报告，系小区物业使用人集体署名向73111部队有关部门出具，虽然相关出具人员未出庭接受质证，但和一物业公司也未提供反驳证据证明该情况报告所载物业服务未到位情形不存在或署名的物业使用人存在虚假等情形，故对该情况报告真实性予以确认，对于和一物业公司在73111部队厦门家属住宅小区的物业服务不到位，存在未尽管理职责情形的事实予以确认。综上，和一物业公司先后与中国人民解放军73111部队后勤部签订的两份《73111部队厦门家属住宅小区物业服务合同》均系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行，该合同对全体业主和物业使用人均有约束力。和一物业公司依约为案涉小区的业主和物业使用人提供了物业管理服务。王宝玉作为案涉小区物业使用人，接受和一物业公司提供的物业管理服务，应当按照合同约定的标准缴纳物业管理相关费用。案涉物业服务合同约定，物业服务费用每半年首月收取一次，业主或物业使用人应于每半年首月（即每年度的1、7月）前一周内。和一物业公司于2015年6月11日向王宝玉催缴物业欠费构成诉讼时效中断，故2009年10月1日至2013年6月30日的物业管理费的诉讼时效已经超过诉讼时效，对王宝玉的时效抗辩部分支持。王宝玉应当支付和一物业公司2013年7月1日至2015年12月31日物业管理费996元（0.4元/平方米·月×83平方米×30个月）。合同中虽对物业管理费的违约金作出约定，但王宝玉举证证明和一物业公司的管理存在未尽管理职责之情形，综合本案情况，和一物业公司要求王宝玉支付物业管理费违约金的诉求不予支持。房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交的房屋公共维修金归业主所有，物业服务企业只是代收人，和一物业公司已于2015年12月31日撤出讼争小区，已丧失代收资格，其要求王宝玉支付2009年10月1日起至2015年12月31日止的房屋公共维修金及其违约金的诉讼请求，不予支持。如前文所述，和一物业公司未能举证证明王宝玉2013年9月至2015年12月期间在案涉小区固定停车以及拖欠其2007年8月1日2009年12月31日期间电费的事实，对于和一物业公司要求王宝玉支付2013年9月2015年12月期间的停车费8400元及其违约金（按照150元/辆·月收取）、2007年8月1日2009年12月31日期间的电费2033.5元的诉讼请求，不予支持。和一物业公司亦未能举证证明其代收垃圾处理费的依据，对于其要求王宝玉缴纳垃圾处理费的诉讼请求，不予支持。综上所述，对和一物业公司的诉讼请求，予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、王宝玉应于本判决生效之日起七日内支付厦门和一物业服务有限公司2013年7月1日至2015年12月31日期间的物业管理费996元。二、驳回厦门和一物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费320元，由厦门和一物业服务有限公司负担305元，王宝玉负担15元。当事人在二审期间并未提交新的证据。双方当事人对一审查明的事实并无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，关于物业费的诉讼时效，依据案涉物业合同约定，业主/住户应于每半年首月前一周内缴纳物业服务费用；但依据本案查明的事实，王宝玉自2009年10月1日起即未缴纳物业管理费，而和一物业公司虽提交了缴费通知单存根，但并无证据证明有向王宝玉送达上述缴费通知单，而且是否送达不属于无须举证的事实，和一物业公司仍需对此承担举证责任。和一物业公司明知合同约定以及王宝玉未缴纳物业管理费的情形，仍未及时采取措施维护自身权益，应承担诉讼时效超过的法律后果。和一物业公司提交的证据体现，其最早于2015年10月15日向王宝玉寄送催缴物业管理费通知，因此王宝玉应当支付和一物业公司2013年7月1日至2015年12月31日物业管理费996元（0.4元/平方米·月×83平方米×30个月）。一审法院对此判决正确，本院予以维持。其次，关于公共维修金，根据物业服务合同约定，和一物业公司仅是公共维修金的代收单位，和一物业公司已于2015年12月31日对案涉小区停止提供物业服务，据此，和一物业公司在起诉时已经丧失代收资格，其也无证据证明已经代王宝玉向业委会或其他部门垫付了公维金。据此，一审法院驳回和一物业公司该项诉讼请求并无不当，予以维持。再次，关于停车费，根据二审庭审调查情况，和一物业公司称，业主须按月缴纳停车费，但办卡并不等于即开始收费，没有停就没有收费，有停才收费。据此，虽王宝玉办理了两张停车卡，但和一物业公司提交的证据并不足以证明王宝玉有在案涉小区停车，和一物业公司并无证据证明王宝玉所有的闽Ｄ×××××车辆为固定停车，也无证据证明闽Ｄ×××××车辆与王宝玉的关联。对于和一物业公司主张的2013年9月至2015年12月期间王宝玉在案涉小区固定停车的事实，不予采信。其诉求停车费一审法院予以驳回正确，本院予以维持。又次，关于和一物业公司主张王宝玉拖欠其2007年8月1日2009年12月31日期间的电费的问题。根据查明的事实，和一物业公司2009年10月入驻案涉小区进行管理，而王宝玉已经提供证据证明其已经缴清2009年10月至2013年6月的电费。和一物业公司并未提供证据证明其有权收取2007年8月1日2009年12月31日期间的电费或其为王宝玉代垫了此期间的水电费，因此一审法院驳回和一物业公司该项诉讼请求并无不当，本院予以维持。最后，关于王宝玉逾期缴纳物业管理费的违约金问题。一审中王宝玉已经举证证明和一物业公司管理存在瑕疵，一审法院结合本案具体情形判决王宝玉不用支付违约金系一审法院自由裁量范围，并无不当，本院予以维持。综上所述，和一物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费232元，由上诉人厦门和一物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 （王小兰）审 判 员 （许 莹）代理审判员 （徐 英）二〇一七年九月十一日代书记员（ 傅晓 琴）附：本案所涉及的法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。