广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法东民一初字第961号
原告李忠民，男，汉族，住广东省东莞市。
委托代理人曾庆光、刘金频，广东大洲律师事务所律师及辅助人员。
被告李刚华，男，汉族，住东莞市。
被告东莞市东城区办事处桑园社区居民委员会，地址：广东省东莞市。
第三人李雄华，男，汉族，住东莞市。
原告李忠民诉被告李刚华、东莞市东城区办事处桑园社区居民委员会（以下简称桑园社区）、第三人李雄华房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人曾庆光到庭参加诉讼。被告李刚华、被告东莞市东城区办事处桑园社区居民委员会、第三人李雄华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2003年间，被告桑园社区将450平方米的集体土地使用权以11万元的价格出让给第三人建设房屋，此后，第三人将此土地使用权转让给被告李刚华建房一栋。2007年11月27日，被告桑园社区向被告李刚华收取集体土地使用权出让尾款6万元，及过户费5千元，同时为便于将案涉房屋出卖给原告，2007年11月28日，桑园社区向还向李刚华出具了其拥有该房屋的证明，并虚假证明案涉房屋的土地使用证及房屋产权证正在办理中。原告基于对该证明的确信，于2007年12月11日，与被告李刚华达成一致协议，将案涉房屋转让给原告，并支付了转让款250万元。半年之后，原告到被告处要求提供办理土地使用证和房屋产权证的手续，但被告李刚华一直下落不明。2009年11月16日，第三人李雄华给原告出具证明，证实李刚华将该土地使用权及地上所建房屋出售给了原告。后因被告李刚华欠案外人东莞市胜隆建筑工程有限公司（2011）东一法执字第1231号案件款项，东莞市第一人民法院对案涉房屋进行了查封。2011年4月，原告向东莞市第一人民法院提出执行异议，后被驳回。原告提出案外人异议之诉，2013年11月6日，东莞市中级人民法院以该房屋未办理土地权属及房产权属为由，驳回了原告的诉请。原告通过诉讼发现，案涉土地使用权证及房屋产权证不是正在办理中，而是自2003年出让土地使用权及房屋建成后至今都没有办理相关权证，未取得合法的土地使用权，导致土地使用权违法，也导致该房屋至今还是违章建筑，造成原告重大损失，被告桑园社区具有严重违反土地管理法律及行政法规禁止性及强制性规定出让集体土地使用权的重大过错。为此，原告特提起诉讼，请求法院判令：一、确认原告与被告李刚华2007年12月11日签订的关于东莞市桑园九衡住宅区B2号房地产的买卖协议无效；二、原告将东莞市桑园九衡住宅区B2号房地产退还给被告李刚华及桑园社区，被告李刚华及桑园社区赔偿原告购房款损失250万元及利息损失（利息损失从2007年12月11日按照中国人民同期贷款利率计算至该款项全部付清为止，计算至2014年1月23日利息为100万元），并相互承担连带责任；三、诉讼费由两被告承担；
被告李刚华、桑园社区、第三人李雄华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供证据和书面的答辩意见。
经审理查明，原告向本院提交了《转让协议》、收据、进账单、收款收据、证明书，以及（2011）东一法执外异字第6号民事裁定书、（2012）东一法民一初字第1707号民事判决书、（2012）东中法民一终字第1798号民事判决三份已生效法律文书作为证据，以证明其主张。根据原告提交的已生效裁定书及判决书显示，2011年4月14日，本院依据（2011）东一法执字第1231号裁定书依法查封了被告李刚华名下东城九衡住宿区B2号别墅，后原告提出执行异议，本院于2011年12月20日做出（2011）东一法执外异字第6号民事裁定书，驳回原告执行异议。该裁定书第3页审理查明部分载明“……案涉房屋占用地为东城区桑园社区集体用地，没有办理产权证，按照社区惯例，只需在社区交过户手续费便可证明别墅区的别墅归谁所有。根据东城区桑园社区干部向本院提供的案涉别墅的转让收据及转让双方当事人的身份资料显示：案涉房屋原为李雄华所有，2007年11月27日李刚华从李雄华处购得案涉别墅用地，并到桑园区办理过户手续，向桑园社区缴纳“九衡住宅区B2号别墅用地李雄华转让给李刚华过户手续费”5000元。根据东城区桑园居民委员会于2007年11月28日出具的证明书显示：李刚华有房屋一座，房屋地址是东城桑园九衡住宅区B2号房屋，该房屋的土地使用证和房屋产权证正在办理中。另查明，现东城区桑园居民委员会处没有关于案涉房屋变更至案外人李忠民名下的有关登记。”李忠民不服该裁定，提起了案外人执行异议之诉，要求确认案涉房屋买卖协议有效，并确认原告对案涉房屋享有所有权，同时要求停止对案涉房屋的强制执行，该案经一审后做出（2012）东一法民一初字第1707号民事判决书，判决驳回原告诉请。该民事判决书第3页审理查明部分载明“经审理查明：李雄华和李刚华系兄弟关系。2007年11月27日，由桑园居委会出具的收款收据载明九衡住宅区B2别墅用地李雄华转让给李刚华的过户手续费为5000元。2007年11月28日，桑园居委会出具证明书，证明位于东城桑园九衡住宅区B2号房屋为李刚华所有，且土地使用权证和房屋产权证证在办理中。2007年12月11日，李刚华与李忠民签订《转让协议》，将上述房屋以2500000元转让给李忠民。同日，李刚华向李忠民出具了2500000的收据。李忠民表示上述款项分两次支付，签订合同时支付2300000元现金，由于款项不够，于次日由其财务人员李聘庭通过银行转账200000元给李刚华的财务人员李素凤，并提供了银行进账单为证。……李忠民表示签订合同后李刚华将房屋进行了交付，但李刚华一直未配合到居委会办理相关的转让更名手续。李雄华对李忠民主张案涉别墅由李刚华转让的事实无异议。其于2009年11月16日向李忠民出具一份证明书。……”原告李忠民不服一审判决提出上诉，东莞市中级人民法院依法审理后做出已生效的（2012）东中法民一终字第1798号民事判决，确认一审所查明的事实，并据此判决驳回原告上诉请求，依法维持原判。同时，该判决书“本院认为”部分认定因李忠民尚未装修入住案涉房屋，不符合《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所规定的“实际占有”的要件。
原告依据其提交的证据所主张的事实与上述已生效裁定书及判决书查明的事实一致。
以上事实，有原告提交的转让协议、收据、进账单、收款收据、证明书以及本院的庭审笔录、问话笔录等证据附卷为据。
本院认为，两被告及第三人均未到庭参加诉讼，亦未向本院提供证据或书面的答辩意见，应视为其放弃举证、质证的权利，相应法律后果应由其自行承担。对原告提交的证据，以及原告主张其与被告签订《转让协议》购买案涉房屋，并已支付房款2500000元的事实本院均予确认。因案涉房屋所在地为集体土地，房屋登记在被告李刚华名下，原告实际并未取得该房地所有权，且未实际占有案涉房屋，其诉请要求将案涉房屋退还给被告李刚华及被告桑园社区并无必要。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案案涉东城桑园社区九衡住宅区B2别墅用地属于集体用地，依法不得出让、转让或者出租用于非农业建设，原、被告就案涉土地所建房屋签订的《转让协议》违反法律强制性规定，依法应认定无效。故原告诉请要求被告李刚华返还原告购房款损失2500000元并支付利息合法有据，本院予以支持。被告桑园社区并非案涉转让协议相对人及款项收取人，同时，桑园社区出具的证明仅能证明案涉房屋及土地的权属证正在办理中，但能否办成仍处于不确定状态，原告审慎的注意义务不能因此免除，故原告诉请被告桑园社区承担连带赔偿责任无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告李忠民与被告李刚华于就东莞市东城桑园社区九衡住宿区B2房屋签订的《转让协议》无效；
二、被告李刚华于本判决生效之日起五日内向原告李忠民赔偿购房款2500000元及利息（利息以2500000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2007年12月12日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；
三、驳回原告其他诉讼请求；
本案案件受理费34800元，由被告李刚华承担。
如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 邹国雄
代理审判员 黄淑娇
人民陪审员 黄洁文
二〇一四年九月一日
书 记 员 桂珊珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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