安徽省池州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖17民终410号上诉人（原审被告）：安徽国博置地有限公司，住所地安徽省江南产业集中区。法定代表人：郑文建，该公司总经理。委托代理人：徐昱，男，1987年1月18日出生，汉族，该公司员工。被上诉人（原审原告）:汤婷，男，1979年10月26日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。委托代理人：杨孝强，安徽九华律师事务所律师。上诉人安徽国博置地有限公司因与被上诉人汤婷商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2016）皖1702民初3854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案受理后，依法组成合议庭，经双方当事人同意，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。安徽国博置地有限公司上诉请求：1、请求二审法院撤销原判，依法改判或将本案发回重审；2、请求被上诉人支付逾期付款违约金共计3280元；3、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人于2013年11月13日签订《商品房买卖合同》，合同约定总房价32万元，被上诉人余款16万元于合同备案完成之日起7日内到相关部门办理按揭贷款手续，并在一个月内办妥贷款交于上诉人。上诉人于2014年2月19日完成合同备案，但被上诉人直到2014年9月12日才办理按揭交款，被上诉人已违约，原审法院认定了付款方式，却未认定被上诉人的违约责任和违约金。上诉人提交的《池州市城乡规划文件》池规字[2015]3号，证明该政府对E3地块规划的调整导致交房延期，E3地块分一期与二期，其中一期项目（A#楼、B1、C1、C2#楼）于2015年3月25日办理了交房手续。二期项目包含B2、C3、酒店。B2#2001属于二期项目，原审法院却单独把二期项目分开。上诉人于房屋延期之前已通知被上诉人，被上诉人均无异议，解除商品房买卖合同无根据，亦未约定银行利息。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院查清事实，支持上诉人的诉讼请求。汤婷辩称，被上诉人无违约行为。双方当事人签订《商品房买卖合同》后，被上诉人依约支付了首付款16万元，并于2014年9月11日向农行江南支行办理了房屋按揭贷款，该行于次日将按揭款16万元支付给上诉人，上诉人无违约行为。且关于逾期付款违约金，上诉人一审时未提反诉，被上诉人不同意由二审法院处理。《池州市城乡规划文件》中的规划审批情况设计世纪长江城项目的二期酒店用地，与被上诉人购买的服务型公寓无关联，且该文件下发时，案涉房屋所处的B2#楼主体已完工，不存在规划调整。上诉人未按约定时间交付房屋，已构成违约。被上诉人在多次要求未果的情况下，向上诉人发出解除通知，其在收到后，未提出异议，根据合同法的规定，该合同解除。上诉人应承担违约责任。综上，上诉人的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。汤婷向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2013年11月13日签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款本金32万元并赔偿利息损失（其中16万元自2014年2月17日按同期银行贷款利率计算至实际付清时止，另16万元利息为32480元。该32480元的计算依据为银行按揭期限60个月，每月偿还3208.54元，扣除本金16万元，剩余利息为32480元）；3、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年11月13日，汤婷作为乙方与甲方（安徽国博置地有限公司）签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：乙方购买位于贵池区滨江大道以北，东盾木业以东世纪长江城B2#楼…室商品房。该商品房的用途为服务型公寓，建筑面积共90.64平方米，其中套内建筑面积71.46平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.18平方米；商品房单价为每平方米3530.45元，总金额人民币叁拾贰万元整（小写320000）。合同第五条约定乙方以抵押贷款方式按期付款（详见附件三），附件三约定首付款16万元于2013年11月13日签约时缴付，余款16万元于本合同备案完成之日其7个工作日到相关部门办理贷款手续并在一个月内办妥贷款交付甲方。合同第七条约定“甲方应当在2015-7-31前，依照国家和池州市人民政府的有关规定，将竣工综合验收备案合格并符合本合同约定的商品房交付乙方使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起30日内告知乙方的；2、在施工中因恶劣天气影响或其他异常困难等重大问题不能解决的；3、因政府有关政策法规调整或职能管理部门批准总平面变更的。”合同第十三条约定如果甲方关于公共配套建筑、基础设施、设备等在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：按照约定的项目及交付时间，任何一项发生迟延交付均按照本合同的购房款总额的0.01%/日支付违约金，可累计计算。合同第十八条第（二）项约定“除本合同第七条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：……逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的0.5%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同中同时约定了商品房面积确认及面积差异处理、交接、规划设计的变更、公建配套、物业管理及产权登记、乙方违约责任等其他事项。合同签订后，原告即向被告支付了首付款16万元，被告于2014年2月17日向原告开具安徽省池州市地方税务局销售不动产统一发票（自开）。后原告与中国农业银行股份有限公司池州江南支行签订一份《个人购房担保借款合同》，约定原告以其所购买的上述房产为抵押向被告借款16万元，借款期限为2014年9月11日起至2019年9月11日止，共60个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮15%后确定（如遇国家利率调整，浮动利率参照调整后的同档次贷款基准利率，并按照合同约定的借款利率浮动幅度确定），并将该借款不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入被告在中国农业银行股份有限公司池州江南支行开设的账户。双方同时在该合同中约定了借款提取、还款等其他内容，被告作为保证人在该合同上加盖了公章。安徽省池州市九华公证处对该合同进行了公证。2014年9月12日，被告在收到按揭款16万元后向原告出具了收据。但交房期限届至后，被告未能将竣工综合验收备案合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，且原、被告在庭审中均确认本案所涉商品房至今未竣工。一审另查明，原、被告在庭审中共同确认《池州市城乡规划局文件》（池规字[2015]3号）下发时，原告购买的商品房所在的B2号楼主体工程已经完成。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，该意思表示不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效。原告依照合同约定付清房款后，被告应按照合同约定的交房日期于2015年7月31日前向原告完成商品房的交付，但被告未在该期限内向原告交房。被告辩称其因政府区划调整的原因导致延期交房，不同意解除合同。因被告提供的《池州市城乡规划局文件》中的规划审批情况涉及的为二期酒店用地，原告购买的B2#…室商品房为服务型公寓，且原告购买的商品房所位于的B2号楼主体工程在该文件下发时已完成了施工，无法达到被告的证明目的，故对被告的该辩称不予采纳。依照《商品房买卖合同》第十八条第二款规定，被告已逾期超过60日，原告有权主张解除合同并要求被告退还房款，故对原告主张的解除原、被告于2013年11月13日签订的《商品房买卖合同》并要求被告返还购房款本金32万元的诉求予以支持。关于原告诉请的利息损失部分，因原告首付款之外的剩余16万元房款系2014年9月12日以银行抵押贷款的方式支付，至今贷款尚未结清，原告诉请首付款16万元的利息自2014年2月17日起按银行同期贷款利率计算，剩余16万元房款的利息为32480元。被告辩称签订合同中未约定赔偿原告利息损失，故不同意赔偿原告利息损失。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，结合原告首付款数额、贷款数额、贷款年限、发放时间及《商品房买卖合同》的相关约定等，综合考虑原告因被告至今未能交房所造成的损失，支持被告向原告支付自2014年2月17日起至购房款实际付清之日止的利息，其中首付款16万元按照中国人民银行同期贷款基准利率计息，余款16万元因系银行贷款（贷款期限自2014年9月11日起至2019年9月11日止，共60个月），因原告未举证证明该60个月的利息为32480元，故对其主张的该32480元利息不予支持，应依照《个人购房担保借款合同》的约定以借款发放日（2014年9月12日）中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮15%后确定（如遇国家利率调整，浮动利率参照调整后的同档次贷款基准利率，并按照合同约定的借款利率浮动幅度确定）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告汤婷与被告安徽国博置地有限公司于2013年11月13日签订的《商品房买卖合同》；二、被告安徽国博置地有限公司于本判决生效后十日内向原告汤婷返还已支付的房款32万元及利息（其中首付款16万元自2014年2月17日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至房款实际还清之日止；余款16万元自2014年9月12日起按照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮15%计算至房款实际还清之日止，如遇国家利率调整，浮动利率参照调整后的同档次贷款基准利率，并按照合同约定的借款利率浮动幅度确定）；三、驳回原告汤婷的其他诉讼请求。案件受理费6100元，由被告安徽国博置地有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：安徽国博置地有限公司提供安徽省江南产业集中区管委会规划建设部于2012年12月13日颁发的建设工程规划许可证（建字第3417022012JN010号）载明建设项目名称：国耀长江国际文化艺术城E3地块一期工程A#、B1#、C1#、C2#，以此证明案涉房屋属于二期工程，可以延期交房，且其已通知业主。该证据能够证明E3地块A#、B1#、C1#、C2#属于一期工程，但不能证明案涉房屋属于可以延期交付的房屋。2015年1月14日，池州市城乡规划局印发的池规字[2015]3号文件载明安徽国博置地有限公司已完成一期A、B1、B2、B3、C1、C2、C3共7幢楼的施工，规划调整情况是停止二期酒店的报建工作，该项目最北部B3楼建筑退让长江岸线基线等内容，而案涉商品房位于B2，用途为服务型公寓，并非应停止报建的二期酒店，不属于本次规划调整的范围。案涉房屋不属于当事人合同约定安徽国博置地有限公司可以延期交房的情形。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，上诉人提出其延期交房系因政府对案涉房屋所属楼盘进行规划调整，系合同约定可以延期交房的情形，不应解除合同。根据一、二审查明的事实，2015年1月14日池州市城乡规划局印发的池规字[2015]3号文件，并未对案涉房屋所属的位于安徽省池州市贵池区滨江大道以北、东盾木业以东世纪长江城B2#楼进行规划调整，上诉人的该节上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人二审中请求被上诉人支付延期付款违约金，因其一审时未提起反诉，被上诉人不同意二审法院处理，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款之规定，本院对上诉人的该项上诉请求不予处理，上诉人可另行起诉。因上诉人违约，导致被上诉人提出解除合同，虽然双方当事人在合同中未约定解除合同后上诉人应按银行利息支付上诉人利息损失，但一审法院判决支持守约方要求以其实际产生的损失调整违约金数额的诉讼请求，符合法律规定，并无不当。上诉人的此节上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，安徽国博置地有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由安徽国博置地有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  段贵峰审 判 员  程 进代理审判员  金佳佳二〇一六年十一月十八日书 记 员  陈秋霞