瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0281民初3051号
原告：田士峰，男。
委托代理人：辛月，辽宁元明律师事务所律师。
被告：STX房地产开发（大连）有限公司。
法定代表人：金容讚。
第三人：大连市住房公积金管理中心。
法定代表人：于保和，该中心主任。
委托代理人：赵展，男，该中心法规处科员。
原告田士峰与被告STX房地产开发（大连）有限公司、第三人大连市住房公积金管理中心商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月26日受理后，依法由代理审判员李佩昕适用简易程序公开开庭进行审理。第一次庭审中，原告田士峰及其委托代理人辛月、第三人大连市住房公积金管理中心委托代理人赵展到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告委托代理人辛月及第三人委托代理人赵展到庭参加诉讼。被告STX房地产开发（大连）有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告田士峰诉称：2012年1月13日，我与被告之间签订了编号为WHT201105295的商品房买卖合同。合同约定，我购买被告位于大连长兴岛临港工业区X号房屋，房屋面积80.35平方米，每平方米4151.19元，总房款333548元。2012年3月14日，我与第三人签订了编号为08201200264号大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同，办理了公积金贷款用于购买该处房屋。借款合同约定借款本金250000元，借款期限30年，并通过我在建设银行的指定账号每月进行自动扣划还款，我于2012年4月22日开始还款。按照房屋买卖合同的约定，被告应于2013年5月31日前将我购买的房屋按照约定的验收标准交付给我，逾期超过60日的，我有权解除合同，被告应于解除通知到达之日起60日内退还全部已付房款。我在起诉前曾找被告协商退房并返还已付的房款，但被告明确表示其已没有履行能力，并随时面临破产风险。截止2016年6月22日，我已还公积金贷款本金18937.29元，利息45022.22元，尚有本息合计331473.87元未还。为维护我的合法权益，根据相关法律规定，特诉至法院要求解除我与被告之间的房屋买卖合同；判令被告返还我已支付的房款110201.51元（其中首付款46242元，已还贷款本金18937元，已还贷款利息45022.22元）；解除我与第三人的个人住房抵押借款合同，停止场合贷款。
第一次庭审中，原告申请增加诉讼请求：判令被告偿还原告尚欠第三人的借款本金232167.48元。
第三人大连市住房公积金管理中心陈述称：由原告负责向我中心一次性偿清尚欠的借款本金231540.39元、利息627.09元（截止至2016年6月21日，共计232167.48元）及至清偿日止的利息、罚息后，同意解除大连市租房公积金管理中心个人住房抵押借款合同（合同编号：08201200264，以下简称抵押借款合同）；被告对上述事项承担连带保证责任；我中心对抵押房屋享有优先受偿权。2012年3月14日，原告与我中心签订抵押借款合同，约定由我中心向原告发放住房公积金贷款250000元，购买位于大连长兴岛临港工业区X室的商品房，并以该商品房进行抵押担保；抵押借款合同同时约定“本合同至合同项下的贷款本息等全部清偿后终止”。而后，该商品房在房地产管理机关办理了抵押登记。2012年3月22日，我中心依照原告的委托按抵押借款合同的约定，将250000元贷款作为原告支付的购房款转入被告账户。现原告起诉到法院要求解除商品房买卖合同，同时要求解除抵押借款合同。考虑到原告的行为可能导致抵押借款合同被解除，但是应充分尊重意思自治原则，原告应按照抵押借款合同约定，先一次性提前还清尚欠的借款本金、利息、罚息后，在此基础上，我中心同意解除抵押借款合同。2012年2月9日，我中心与被告签订了个人住房政策性贷款合作协议。协议约定被告应为我中心向原告发放的贷款本金、利息、罚息、违约金及为实现债权所指出的费用承担连带保证责任。
被告STX房地产开发（大连）有限公司未到庭，未答辩，举证期内未提供证据。
经审理查明，2012年1月13日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号为WHT201105295号），约定原告以首付加按揭贷款的方式购买被告开发的位于大连长兴岛临港工业区（现长兴岛经济区）X号房屋，建筑面积80.35平方米，每平方米4151.19元，购房款333548元，首付83548元于2011年11月2日交付；公积金贷款250000元于2011年12月2日前付清。被告应于2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经建设单位组织设计、监理、施工单位验收合格的商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。
2012年1月13日，原告与案外人STX（大连）造船有限公司签订房屋租赁合同，双方约定原告将案涉房屋出租给案外人，租赁期限36个月，自2013年6月1日至2016年5月31日，实际租赁日期会随实际交付入住日期发生变动，租金共计41026元，该3年租赁费用全部作为购房合同首付款。
2011年11月25日，被告出具销售不动产统一发票，载明预收原告田士峰购房款83548.00元。
2012年3月14日，原告与第三人签订大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同（合同编号为08201200264），双方约定原告借款250000元用于购买案涉房屋，借款期限为30年。原告自2012年4月22日开始向第三人还款，至2016年6月22日共偿还借款本金18937.29元、利息45022.22元，共还款63959.51元，尚欠本金231062.71元未偿还。
2012年2月9日，第三人与被告签订个人住房政策性贷款合作协议，约定被告为第三人向原告发放的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及为实现债权所支出的费用提供连带保证责任。
原告自认其实际支付首付款46242元，自第三人处贷款250000元，剩余房款37306元以房租款抵扣。
案涉房屋至今未向原告交付使用。原告与案外人STX（大连）造船有限公司签订的房屋租赁合同亦未履行。2016年5月16日，原告向被告发出解除房屋买卖合同通知函，原告拍摄的视频证实被告公司知晓该通知函，并同意与原告解除商品房买卖合同，但因原告尚有公积金贷款，需与第三人进行协商，原告将上述通知函带走与第三人协商，被告公司未签收上述通知函。
另查，案涉房屋商品房买卖合同已在大连长兴岛临港工业区（现长兴岛经济区）房地产交易中心登记备案。案涉房屋已办理抵押登记，抵押权人为第三人。第三人同意在本案中一并审理原告要求解除借款合同的诉讼。
本院确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、中国建设银行持卡人存根、房屋租赁合同、大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同、还款情况明细、解除房屋买卖合同通知函、视频、录音，第三人提供的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同、预购商品房抵押申请审批表、个人委托代理划拨资金通知书、大连市住房公积金贷款划转凭证（借据）、提前全部还款试算、个人住房政策性贷款合作协议、还款情况明细及双方当事人当庭陈述笔录等在卷佐证，以上证据经过开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原告田士峰与被告STX房地产开发（大连）有限公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同自双方签字或者盖章时成立并生效。合同生效后，原、被告双方均具有按照约定全面履行的义务，原告已经支付了首付款并办理按揭贷款，被告应按照约定交付房屋。被告逾期交付房屋的行为已构成违约。根据双方合同约定，原告有权要求解除商品房买卖合同。原告已于2016年5月16日向被告发出解除房屋买卖合同通知函。原告提供的视频可以证实被告知晓原告发出的上述通知函并同意与原告解除合同。对于原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同的诉讼请求，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。商品房买卖合同解除后，原告依据合同收取被告的首付款应予返还，原告已支付给第三人的借款本金及利息，被告也应予以返还。庭审中原告自认实际向被告支付的首付款为46242元，其主张返还的金额亦为该数额，而非原、被告双方商品房买卖合同中约定的首付款金额。截至2016年6月22日，原告共向第三人偿还借款本金63959.51元。对于原告要求被告返还首付款46242元及已向第三人支付的借款本金、利息63959.51元的诉讼请求，本院予以支持。
第三人同意在本案中一并审理原告要求解除与第三人签订的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同的诉讼。原告田士峰与第三人大连市住房公积金管理中心签订的个人住房抵押借款合同是双方真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。案涉商品房买卖合同解除后，该抵押借款合同设立的目的已无法实现，无继续履行的必要，应予解除。被告应将原告与第三人签订的抵押借款合同未履行部分的本金、利息返还给第三人。对于原告要求被告返还第三人尚欠借款本金的诉讼请求，本院予以支持。现案涉房屋已办理备案登记及抵押登记，在被告将原告与第三人的抵押借款合同未履行部分的本金、利息全部返还给第三人前，第三人对案涉房屋享有优先受偿权。商品房买卖合同和抵押借款合同解除及返还义务全部履行后，原告、被告及第三人负有互相协作对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和撤销房屋抵押登记的义务。对上述原、被告和第三人的义务履行完毕后，案涉房屋归被告所有。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告田士峰与被告STX房地产开发（大连）有限公司于2012年1月13日签订的商品房买卖合同；
二、被告STX房地产开发（大连）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告田士峰购房首付款46242元；
三、解除原告田士峰与第三人大连市住房公积金管理中心于2012年3月14日签订的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同；
四、被告STX房地产开发（大连）有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告田士峰自2012年4月22日起至2016年6月22日止已向第三人大连市住房公积金管理中心支付的借款本金及利息63959.51元；
五、被告STX房地产开发（大连）有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人大连市住房公积金管理中心返还原告田士峰贷款本金231062.71元，并按照原告田士峰与第三人签订的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同约定的标准承担利息；
六、第三人大连市住房公积金管理中心对案涉房屋享有优先受偿权；
七、待第三人大连市住房公积金管理中心全部债权受偿后，原告田士峰、被告STX房地产开发（大连）有限公司及第三人大连市住房公积金管理中心到案涉房屋所在地房产管理部门办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记手续，案涉房屋所有权归被告STX房地产开发（大连）有限公司所有。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6436元，减半收取3218元，由被告STX房地产开发（大连）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。
代理审判员 李佩昕
二〇一六年八月一日
书 记 员 化凌弘