河南省商城县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1524民初1264号
原告：彭家英，女，1935年3月22日出生，汉族，初中文化程度，退休职工，住河南省商城县。
原告：陈健，男，1962年6月2日出生，汉族，大学文化程度，职工，住郑州市金水区。
委托代理人：张德山，男，1950年8月10日出生，汉族，住河南省商城县。
委托代理人：王建丽，河南千源律师事务所律师。
被告：汪行林，男，1976年4月24日出生，汉族，住河南省商城县。
第三人：潘鹏，男，1988年9月11日出生，汉族，住固始县。
原告彭家英、陈健与被告汪行林、第三人潘鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭家英、陈健的委托代理人张德山、王建丽以及第三人潘鹏到庭参加诉讼。被告汪行林经本院传票传唤无正当理由拒不到庭诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原被告签订的房屋租赁合同，被告按照房屋租赁时的原状交还原告；2、确认被告擅自转租房屋行为无效；3、被告立即支付拖欠的房屋租金20万元（直至腾空交还房屋止）；4、被告将房屋恢复原状，由被告承担全部费用，并赔偿房屋的其他经济损失；5、被告支付原告合同约定的违约赔偿金。诉讼中，原告增加诉讼请求6为请求法院判决解除被告与第三人潘鹏签订的房屋租赁合同；原告变更诉讼请求为：将诉讼请求第3项变更为要求被告支付拖欠租金，从2016年4月16日起按每天租金1123.28元计算，直至腾空房屋交还原告为止；将诉讼请求第5项变更为，要求被告支付给原告违约金50000元。原告主张的事实和理由为：2015年2月15日，原被告协商签订了《房屋租赁合同》。合同约定：原告将其所有的位于商城县城关镇黄柏山路文体广场对面的房屋5间7层（含地下室）租赁给被告使用，房屋租期10年，自2015年4月16日至2025年4月16日止；房屋租金前两年为41万元，从第三年开始逐年上浮7%，签订协议时支付当年租金，以后每年房屋租金到期前一个月即每年3月16日前必须向原告一次性支付下一年的租金；被告在租赁期间因经营需要，在不影响房屋结构和房屋安全的前提下，可以对租赁房屋进行装修，但不能损坏地板、墙体和梁柱；被告如确需部分房屋转租他人，需经原告同意；如违约，违约方向守约方支付违约金5万元。现因为被告拖欠第二年度租金以及被告未经原告同意转租房屋给第三人和违规改变房屋结构造成安全隐患，均证明被告违反合同规定。故请求法院依法支持其诉请。
被告汪行林未提交答辩意见，亦未提交证据。
第三人潘鹏述称，其于2015年10月1日与被告汪行林签订房屋租赁合同，当时不知晓被告是转租的，签订合同以后被告才告知其转租事实。第三人已经交付不到两年的租金给被告。由于第三人已经花费200万元对房屋进行装修，请求原告在解除与被告的租赁合同后，能够继续与第三人另行签订租赁合同。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、原被告签订的房屋租赁合同，原告已经提交合同原件，用于证明被告拖欠原告租金，因被告未提交相反证据，本院予以采信。依据该合同，本院认定事实如下：2015年2月15日，原告彭家英与被告汪行林协商签订了《房屋租赁合同》。合同约定：原告将其所有的位于商城县城关镇黄柏山路文体广场对面的房屋5间7层（含地下室）租赁给被告使用，房屋租期10年，自2015年4月16日至2025年4月16日止；房屋租金前两年为41万元，从第三年开始逐年上浮7%，签订协议时支付当年租金，以后每年房屋租金到期前一个月即每年3月16日前必须向原告一次性支付下一年的租金；被告在租赁期间因经营需要，在不影响房屋结构和房屋安全的前提下，可以对租赁房屋进行装修，但不能损坏地板、墙体和梁柱；被告如确需部分房屋转租他人，需经原告同意；如违约，违约方向守约方支付违约金5万元。
2、第三人潘鹏与被告汪行林签订的房屋租赁合同，第三人潘鹏提交了合同复印件，第三人表示在租赁合同签订时并不知晓被告汪行林是转租原告房屋，且其未经原告同意转租该房屋，被告也未提交相反证据。对于被告汪行林未经原告同意转租的证据，本院予以采信。据此，本院认定事实如下：被告汪行林租赁二原告房屋后，未经二原告同意，将部分房屋转租给第三人潘鹏，于2015年6月20日与第三人潘鹏签订《房屋租赁协议》。《房屋租赁协议》约定：租赁期限10年，从2015年7月1日起至2025年1月1日至。第一年租金15万元，从第三年开始逐年上浮7%。2015年7月1日，第三人潘鹏给付被告汪行林第一年房屋转租租金15万元，2016年2月2日，第三人潘鹏又给付被告汪行林第二年的房屋转租租金132000元。
3、关于对汪行林违约转租并损坏房屋应予鉴定修复和赔偿损失的通知，原告提交了被告签名收到的回复，本院予以采信。据此本院认定事实如下：被告租赁原告房屋后，未提前报给原告装修方案且未经原告同意，即开始进行装修。被告未经原告同意，将租赁的部分房屋转租给第三人。2015年10月31日，原告委托河南千源律师事务所通过邮政快递向被告送达了《关于对汪行林违约转租并损坏房屋应予鉴定修复和赔偿损失的通知》，该通知指出：被告汪行林未经出租人同意私自转租，擅自将租赁房屋的四楼和五楼天井围梁截面开凿损坏，随意增加承重梁；擅自切割四楼、五楼和六楼的承重梁，给出租人的房屋造成了安全隐患，要求被告确定房屋损坏程度和修复方案，对受损房屋进行修复，赔偿房屋实际价值下降损失。被告汪行林于同日签收了该通知，未回复原告，也未按照通知要求办理。
4、关于要求汪行林纠正违约行为及时补交房屋租金的通知，原告提交了原件和邮政快件回执，本院予以采信。据此本院认定事实如下：2016年3月31日，原告委托河南千源律师事务所向被告送达了《关于要求汪行林纠正违约行为及时补交房屋租金的通知》，该通知指出：被告汪行林租赁原告房屋，应于2016年3月16日前向原告交纳第二年度房屋租金41万元，虽经原告多次催促，被告未交，要求其于2016年4月16日前交齐欠租。原告于当日将该通知通过邮政快递送达给被告。
5、现场照片，用于证明被告破坏性装修给其造成经济损失情况，原告提交了原件，被告未提交相反证据，本院对于该照片反映的被告装修施工现场情况的真实性予以确认。根据现场照片，本院对于被告破坏性装修给原告可能造成经济损失情况有了客观的了解，具体损失数额需相关机构的鉴定和评估确定。
本院认为，本案的争议焦点有：（1）二原告是否具有出租房屋权利人主体资格和本案诉讼主体资格。原告彭家英、陈健系母子关系，二人为位于商城县城关镇黄柏山路中段土地共同办理了土地使用权证和建设规划许可证，并建设房屋5间7层。二原告具有出租房屋权利人主体资格。陈健作为出租房屋的权利人之一，申请作为共同原告参与本案诉讼，符合法律规定，本院予以准许。（2）原被告签订的房屋租赁合同效力问题。原被告协商签订的房屋租赁合同，不违反国家法律和政策，系有效合同。（3）被告与第三人签订的房屋租赁合同效力问题。被告未经原告同意与第三人签订了房屋租赁合同，违反了原被告签订的房屋租赁合同的相关规定，系无权处分行为，在房屋出租权利人追认前，属效力待定合同。原告作为受损害方，有权请求法院依法撤销该合同。（4）被告拖欠原告房屋租金数额。被告从2016年4月16日起拖欠原告房屋租金，原告已经多次通知被告交纳，被告对此并无异议。（5）被告装修行为是否经原告许可，对装修费用是否有约定。根据合同规定，被告在不影响房屋结构和房屋安全的前提下，可以对租赁房屋进行装修，但不能损坏地板、墙体和梁柱，装修方案经原告同意，装修费用由被告承担。而被告未向原告报备装修方案，在未经原告同意装修方案情况下，擅自装修，改变了房屋结构，系严重违约行为。（6）被告装修行为给原告造成了那些损失。原告主张被告装修行为给其造成了损失，并要求被告赔偿。庭审中，原告考虑损失需要鉴定，本案中无法提出具体损失数额。故仅要求被告将房屋恢复原状。
综上所述，原被告协商签订的租赁合同，符合国家法律规定，系有效合同，当事人均应履行合同规定的义务。原告已将合同约定范围内的房屋交给被告使用，被告有按照合同规定的付款期限支付租金的义务。被告未按照合同规定期限支付租金，系违约行为，故应当按照合同约定给付原告拖欠租金，并给付违约金。被告未经原告同意擅自转租房屋给第三人，本院依照原告请求予以撤销该合同。被告的装修方案未经原告同意擅自装修，并改变房屋结构，系严重违约行为，被告应当将房屋恢复原状。原告要求解除与被告签订的租赁合同，本院予以准许。被告在合同终止履行后，应当腾空租赁房屋，将租赁房屋交还给原告。根据《中华人民共和国合同法》第54条第2款、第107条、第114条、第217条、第219条、第223条、第224条、第227条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条、第13条规定，判决如下：
一、解除原告彭家英与被告汪行林于2015年2月15日签订的《房屋租赁合同》，双方终止履行。
二、撤销被告汪行林与第三人潘鹏于2015年6月20日签订的《房屋租赁协议》，双方终止履行。
三、被告汪行林腾空租赁房屋，并将房屋恢复原状，于本判决生效之日起十日内将租赁房屋交还给原告。
四、被告汪行林从2016年4月16日起给付给原告房屋租金，按每天租金1123.28元计算，直至腾空房屋交还原告为止；
五、被告汪行林于本判决生效之日起五日内支付给原告违约金50000元。
本案诉讼费5050元，由被告汪行林承担。
上述给付内容，如果被告汪行林未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
履行方式，将执行款付至商城县人民法院执行款专户，收款人：商城县财政支付中心，开户行：商城县邮政储蓄银行，账号：10008431809001888810001。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长 梅 杰
审判员 易淑灿
陪审员 黄德琼
二〇一六年九月十八日
书记员 王灿灿