江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终5637号
上诉人（原审被告）：吴敏，女，1968年7月14日生，汉族。
委托诉讼代理人：李桂琴，江苏博亚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵爱青，女，1975年8月28日生，汉族。
上诉人吴敏因与被上诉人赵爱青房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2015）六程民初字第339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
吴敏上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实及理由：一、2014年9月，上诉人因到浙江省临安定居，通知被上诉人需提前退还所租房屋，并于2014年9月23日委托朋友搬家，并把房屋钥匙交给被上诉人，虽未办理交接手续，但双方已点清了房屋设施，已实际完成了房屋交接手续，并且上诉人在一审法院开庭时也提供了证人予以证明，但一审法院并未采纳。二、双方房屋租赁协议第七条约定，如上诉人提前搬出，被上诉人退租金并收回房屋，同时收取一个月违约金。根据该约定，合同双方均赋予了对方的权利，在合同中上诉人的权利就是可提前搬出，但要多付一个月的违约金。因此，即使上诉人提前搬出也仅支付一个月的房租作为违约金，但一审法院判决上诉人支付22500元房租和公摊电费及空置房物业费，显然不合理。故请求二审法院依法改判支持其上诉请求。
赵爱青答辩称，上诉人在没有通知被上诉人的情况下突然搬家，被上诉人是在物业公司告知的情况下才知道该情况。而且，上诉人搬家并未办理交接手续，也未将房屋钥匙交还给我方，故上诉人仍应支付相关租金。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
赵爱青向一审法院起诉请求：1.支付剩余租金（从2014年10月至实际交付房屋时止按每月3750元计算）；2.要求吴敏支付垫付的水电费687元及物业费（从2014年4月至实际交付房屋时止按每年2388元计算）；3.要求吴敏将房屋恢复原状并返还；4.要求吴敏支付违约金3750元。
一审法院认定事实：赵爱青是南京市六合区华欧大道香林水筑32-4房屋所有人，2014年4月1日，赵爱青与吴敏签订了《房屋租赁协议》，约定赵爱青将该房屋出租给吴敏使用，租期为1年（2014年4月1日至2015年3月31日止）；租金为每年45000元，半年一付并付一个月的房租。租赁期内吴敏负责水、电、气、有线电视及物业费的缴纳。协议签订后，吴敏支付了2014年4月至9月的半年租金及半年物业水电费，同时支付了3750元房屋押金，后又补交一个月物业费260.5元。2014年9月23日，吴敏在未通知赵爱青的情况下将房屋腾空并搬家，搬家过程中赵爱青前往涉案房屋并报警，双方当日并未进行房屋交接手续。2015年5月4日，赵爱青诉至一审法院请求判决：1.支付剩余租金（从2014年10月至实际交付房屋时止按每月3750元计算）；2.要求吴敏支付垫付的水电费687元及物业费（从2014年4月至实际交付房屋时止按每年2388元计算）；3.要求吴敏将房屋恢复原状并返还；4.要求吴敏支付违约金3750元。2015年7月30日，双方在一审法院组织的现场勘验下确认了房屋原设施均在室内且完好，房屋装修亦无明显损坏。
一审法院认为，赵爱青将房屋出租给吴敏，双方构成房屋租赁合同关系。2014年9月23日吴敏从赵爱青房屋搬出后，其行动虽已表明不再履行双方房屋租赁协议，但未与赵爱青交接，即未与赵爱青达成解除合同的一致意见，且吴敏未通过其他法定程序解除合同。因此对于2014年10月至2015年3月的合同，吴敏仍应继续履行。现吴敏未能按约定支付租金，构成违约，现赵爱青要求吴敏支付剩余租金和违约金的诉讼请求，一审法院予以支持，违约金按一个月租金3750元为宜，但该款已作为押金支付给赵爱青，因此吴敏不需要再额外支付。由于双方租赁协议中约定了关于水电费和物业费由吴敏支付，吴敏已经支付了9个月物业费以及3个季度的公摊电费，因此对于赵爱青要求吴敏支付剩余期间水电费和物业费（一个季度的公摊电费50元以及3个月的空置房屋物业费547元）的诉讼请求一审法院予以支持。关于赵爱青主张的恢复房屋原状，已经一审法院现场勘验，屋内设施均完好且装修外观无损坏。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、吴敏于判决发生法律效力之日起十日内给付赵爱青房屋租金22500元；二、吴敏于判决发生法律效力之日起十日内给付赵爱青房屋一个季度的公摊电费50元及3个月的空置房屋物业费547元；三、驳回赵爱青的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费567元，减半收取283.50元，由吴敏负担（此款赵爱青已垫付，吴敏在履行义务时一并给付此款）。
二审中，上诉人对一审认定事实提出如下异议：
1.一审查明双方协议约定“租金半年一付并付一个月房租”，上诉人认为，“并付”两字是错误，应为“押”字。经查，双方当事人在一审中分别提供《房屋租赁协议》，均约定“租金半年一付押一个月房租”，一审认定租金半年一付并付一个月的房租有误。
2.双方一审中各提交一份《房屋租赁协议》，但内容不一致，上诉人认为一审未查明。经查，两份协议第七条内容存在差异：上诉人持有协议载明，“如乙方（吴敏）自行提前搬出甲方（赵爱青）不（划去）退租金并收回房屋。”后手写加注“同时收取一个月违约金。”被上诉人持有协议载明，“如乙方自行提前搬出甲方不退租（租字涂改手写成押字）金并收回房屋。”后手写加注“支付1个月违约金”。对此，被上诉人认可上诉人提交协议中的“不”字是被上诉人划去的，同时也认可上诉人自行搬出应向其承担1个月租金的违约责任。据此，本院确认双方合同约定上诉人提前终止合同应向被上诉人支付一个月租金数额的违约金。
3.上诉人一审提交2014年3月25日银行电子回单数额为28484元、2014年3月28日银行电子回单数额为260.50元，上诉人认为，其房租交了半年，物业费、水电费实付了9个月，后其根据被上诉人通知又补交了一个月的物业费260.50元，而一审对此未查明。被上诉人对上诉人实际支付的上述费用不持异议。
4.上诉人主张其在搬家前已通知被上诉人，但未提交证据证明，本院不予确认。
5.上诉人在一审提交接处警记录、证人证言，而一审认定双方并未进行房屋交接手续，存在错误。经查，在上诉人一审提交的接处警工作登记表中，处警经过及结果记载：系报警人赵爱青称，自己和吴敏签订了为期一年的租房合同，目前只租了半年，房租只付了半年，今天吴敏让人来搬家，吴敏并没有到场，民警告知报警人可以和吴敏协商解决，协调不成可以法律途径解决。一审庭审中，上诉人申请周兴凤、徐德岭到庭作证。周兴凤陈述，其是上诉人朋友，受上诉人委托搬家，当时去了三个人，一个司机、一个搬东西的（师傅），还有其。在搬家过程中房东来了，其跟她说上诉人在外地现在不租了，让其来搬东西，也当着搬东西师傅面把钥匙给了被上诉人，在其走的时候被上诉人不让走，说上诉人还欠她半年房租，上诉人后来报警的。徐德岭陈述，当时搬家共三个人，在搬到一半的时候房东来了，说是把垃圾清一下，搬到地下室的时候，上诉人这边一个女的把钥匙给了被上诉人，说不租了，当时已经快要搬完了。在后来其开车准备走了，物业拦着不给走，再后来警察就来了。
本院二审查明的其他事实，与一审认定一致。
以上事实，由租赁协议、接处警工作登记表、银行电子回单、证人证言、一审庭审笔录、二审谈话笔录等在卷证实。
本院认为，本案双方合同约定，上诉人自行提前搬出，被上诉人可收回房屋，并收取一个月（房租）的违约金。通过该约定内容来看，上诉人可以提前解除合同，但须在搬出的同时向被上诉人承担一个月房租的违约责任。经本案查明的事实来看，上诉人提交的接处警工作登记表、证人证言等证据，能够证明上诉人于2014年9月23日实际搬出涉案房屋，被上诉人对此是清楚的，故双方之间的租赁关系应于该日终止，上诉人应按约定向被上诉人支付一个月房租的违约金。被上诉人认为上诉人未返还房屋，但从接处警记录来看，被上诉人在上诉人搬家当日阻止上诉人搬出，双方为此发生纠纷，故应当视为被上诉人拒绝受领房屋，此后房屋租金损失不应由上诉人承担。由于上诉人在合同签订后已向被上诉人支付3750元的押金，该押金数额与违约金数额相当，且上诉人已付清半年租金、超付3个月物业费和水电费，故上诉人在合同解除后无须再向被上诉人支付其他任何费用。一审认定上诉人在搬家后双方仍存在租赁关系，并判令上诉人向被上诉人支付此后的费用，存在不当，本院予以纠正。
综上所述，吴敏的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销南京市六合区人民法院（2015）六程民初字第339号民事判决；
二、驳回赵爱青的诉讼请求。
一审案件受理费减半收取283.50元、二审案件受理费567元，均由被上诉人赵爱青负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 刘 凡
二〇一六年十月十七日
书记员 郭旭冬