广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂09民终483号
上诉人（一审被告）：苏某，男，1964年9月19日出生，汉族，住玉林市玉州区。
委托代理人：龚运川，广西三益律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：刘某，男，1958年10月18日出生，汉族，住玉林市。
委托代理人：巫杰，广西玉洲律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：张某，男，1972年8月16日出生，汉族，福建省连江县人，住玉林市。
上诉人苏某因案外人执行异议纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2015）玉区法民初字第702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月21日受理后，依法组成由审判员罗飒担任审判长，代理审判员李小莉、周冬梅参加的合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：玉林市建安街55号（房权证号为：玉房字第××号）是登记在张某名下的房屋，建筑面积为650.38平方米。因张某欠苏某的款项，苏某于2014年3月31日起诉张某，在诉讼中，该房屋于2014年4月1日被玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第1279-1号民事裁定书裁定查封。2014年8月1日，该案调解结案，该院作出（2014）玉区法民初字第1279号民事调解书；同日，该院依据苏某的申请，作出（2014）玉区法民初字第1279-2号民事裁定书，裁定对该房屋予以解除查封。同月4日，刘某（乙方）与张某（甲方）签订《房地产买卖合同》，约定：张某以130万元的价格出卖给刘某；办理过户手续所产生的有关税费由甲方承担；甲方在签订本合同时将房屋交付乙方；甲方负责在2014年10月4日前将房地产过户到乙方名下，乙方负责配合；甲方若不能于2014年10月4日前办理上述房地产过户手续，则于2014年10月4日一次性退还总价款130万元给乙方；如一方违反本合同条款，该方应向对方支付20万元的违约金合同签订后，刘某于当天通过玉林市区农村信用合作联社转账74.5万元给张某，另外55.5万元房款冲抵张某之前所欠刘某的债务。张某遂出具了内容为“今收到刘某交来购买玉林市建安街55号房地产一幢的总价款壹佰叁拾万元整（￥1300000元整，其中现金555000元，银行转账745000元）。此据收款人：张某2014年8月4日”的《收据》给刘某。次日，张某将该房交给刘某使用，双方签署了《房屋交接清单》，注明双方交接的物品有房屋、土地证、房产证及房屋钥匙等。之后，刘某及其家人入住，实际占有使用该房屋。此后，张某经刘某催促，张某没有为刘某办理房屋过户手续，房产仍登记在张某名下。2014年8月19日，该院以苏某为申请执行人、张某为被执行人，作出（2014）玉区法执字第669号执行裁定书，裁定对该房屋进行查封，并限令张某在裁定书送达十日内履行完毕（2014）玉区法民初字第1279号民事调解书确定的义务，逾期将依法拍卖该房屋。在执行过程中，刘某于2014年11月13日以该房产属其所有为由向该院提出案外人执行异议，该院于2015年1月23日作出（2014）玉区法执字第669-1号执行裁定书，认为：案外人刘某与被执行人张某签订《房屋买卖合同》后没有到相关部门办理上述房屋及土地使用权变更登记手续，该房屋产权仍登记在被执行人张名下，依法属于被执行人张某所有，依据《中华人民共和国物权法》第九条和最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结、财产的规定》第二条的规定，认定该院查封的是被执行人张某名下的合法财产，符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定驳回刘某的执行异议。2015年3月13日，刘某向一审法院提起诉讼，请求判令：停止对玉林市建安街55号【土地使用权证：玉国用（2013）第001820号、房屋所有权证：玉房字第××号】的强制执行，并解除查封。
一审法院认为，该案争议焦点在于：1、刘某与张某之间的房屋买卖是否属实、合法有效？2、刘某是否已经支付了全部价款？3、房屋未办理过户登记手续，刘某对此是否有过错？
关于第一个争议焦点：刘某与张某在2014年8月4日签订了《房地产买卖合同》，刘某支付了房款130万元给张某，8月5日双方办理《房屋交接清单》，张某把房屋证件及房屋钥匙等交付给刘某，刘某及其家属搬入居住。从买卖合同的订立到实际履行即支付价款、标的物的交付等，刘某与张某之间一系列行为均符合买卖合同的形式要件与实质要件，且他们的行为没有违反法律法规的强制性规定，故应认定刘某与张某双方的房屋买卖行为属实、其双方签订的合同合法有效。苏某、张某否认刘某与张某的房屋买卖行为，认为是名为房屋买卖实为民间借贷，但没有提供相应证据予以证实；且刘某与张某在2014年8月4日签订的《房地产买卖合同》，不具备借款合同中常有的借款数额、用途、利率、期限以及还款方式等条款，因此，苏某、张某主张无理，依法不予采纳。
关于第二个争议焦点：刘某是否已经支付了全部价款？刘某与张某在《房地产买卖合同》中约定该房屋的全部价款为130万元，签订合同的当日，刘某通过农村信用社转账74.5万元给张某，此部分房款，刘某及苏某、张某均无异议；其余的55.5万元，刘某主张是现金支付，苏某认为没有支付，张某则认为是抵债。结合被告张某提交的其与刘某于2014年7月2日签订的《抵押借款合同》及刘某2014年12月16日的调查笔录中刘某主张“其实收据中所写的55.5万元现金当天没有支付，是抵张某之前借我款”，应当认定该房款是冲抵债务。无论哪种形式，均是债的一种履行方式，不影响涉案房地产对价的支付。应当认定刘某已支付了全部价款130万元给张某。
关于第三个争议焦点：房屋未办理过户登记手续，刘某对此是否有过错？刘某与张某签订的《房地产买卖合同》约定“甲方（张某）负责在2014年10月4日前将房地产过户到乙方（刘某）名下，乙方负责配合”，双方约定了应由张某负责办理过户登记手续，刘某配合；在该房屋移交刘某后，该房屋于2014年8月19日被查封，不能过户显然不属于刘某的自身原因。因此，可以认定刘某对该房地产不能过户是没有过错的。
综上所述：一、刘某与张某在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，刘某是权利人；二、刘某在查封之前已合法占有该不动产；三、刘某已支付了全部价款给张某；四、该房产不能过户是因不能归责于当事人刘某的事由即法院进行了查封。刘某是建安街55号房屋的实际所有人，其权利足以排除对该房产的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，刘某诉求合法合理，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，判决：不得执行玉林市建安街55号【土地使用权证：玉国用（2013）第001820号、房屋所有权证：玉房字第××号】房地产。一审案件受理费100元，由张某负担。上诉人苏某不服一审判决，上诉称：1、刘某与张某之间的房屋买卖合同实质上是民间借贷关系，被上诉人张某在一审提交的证据及庭审时均否认房屋买卖行为，实质上是民间借贷关系，本案中所涉及的房产不是借款抵押合同的抵押房产。2、被上诉人刘某提供的转账记录，其只向张某支付74.5万元，刘某自己也承认没有将全款支付给张某，张某也不承认55.5万现金的存在。3、该房屋买卖合同是在很特殊的时间点签订的，从双方出具的收据和笔录可看出刘某与张某之间是民间借贷关系，因此该买卖合同是虚假的、无效的，损害了上诉人的合法权益。4、涉案房屋的登记所有权人一直是被上诉人张某，根据物权公示公信原则，上诉人有权申请执行讼争房屋。请求判令：撤销玉林市玉州区人民法院（2015）玉区法民初字第702号民事判决，改判驳回被上诉人刘某的一审诉讼请求。
被上诉人刘某答辩称：刘某与张某之间存在真实、合法、有效的房屋买卖合同关系，刘某支付了全部价款，在法院查封之前张某已经交付房屋，刘某已经实际占有。房屋未办理过户登记过错不在于刘某。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人张某未提交书面答辩。
在二审举证期限内，被上诉人提交十张涉案房屋水电费票据，时间为2015年6月至2016年4月，证明涉案房屋的权利人是刘某实际占有涉案房屋的事实。
经质证，上诉人认为该票据的户主名字仍是张某，无法证明刘某是否实际使用房屋，即使刘某实际占有该房屋，也是在房屋发生争议之后的占有。本院认为，该水电费票据可证明2015年6月至2016年4月刘某对该房屋实际占有所支出的水电费用，可作为本案证据使用。
本院经审理查明：一审认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：2014年8月4日，被上诉人刘某与被上诉人张某签订《房地产买卖合同》时，该房屋并未被查封，也不存在抵押等权利负担状态。刘某在签订合同之后，转账74.5万元给张某，另外55.5万元，由张某借刘某的款项进行冲抵，本院认为，该55.5万元虽作为冲抵，但是亦是债的一种履行方式，可认为该55.5万元作为房款已支付给张某，至此刘某已经将购房的130万元支付完毕。在签订合同和支付房款之后，张某与刘某完成了房屋交接，刘某实际占有了涉案房屋。2014年8月19日，涉案房屋被法院查封，刘某未能将该房屋进行过户，并非是由于其自身原因。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，刘某作为涉案房屋的实际权利人，其权利足以排除苏某与张某之间因金钱债权产生的执行。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人苏某已预交），由上诉人苏某负担。
审 判 长 罗 飒
代理审判员 李小莉
代理审判员 周冬梅
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 卜攀翔