山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民终字第110号
上诉人（原审被告）吴振奎，居民。
委托代理人张丙海，山东恒正律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）张焕娥（系吴振奎之妻），居民。
委托代理人汪提，山东恒正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）葛红，居民。
委托代理人郭祥心，山东宏易律师事务所律师。
上诉人吴振奎、张焕娥因房屋购买权转让纠纷一案，不服嘉祥县人民法院（2013）嘉民初字第600号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定，嘉祥县兴元农业机械厂及家属院于2003年8月20日被列入拆迁范围，该工程的拆迁人是嘉祥县土地储备中心，委托拆迁人是嘉祥县大地房屋拆迁有限公司，开发商为嘉祥高豪房地产有限公司。被告吴振奎在原嘉祥县建设路东兴元农业机械厂家属院有建筑面积为29平方米的房产一处。2003年8月25日，该房产经济宁市博莱仕房地产评估有限公司评估，其价值为21530元。2003年8月29日，被告为乙方与嘉祥县兴元农业机械厂为甲方签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》一份。协议约定：乙方于2003年8月29日前全部搬迁完毕，完好交出空房，按本次实施方案规定给予房屋重置价折成后评估总值的10%奖励，计款1138元，乙方自找过渡房，过渡期18个月，甲方按有证房屋面积住宅每月每平方米3元，计1566元，乙方搬迁费300元。以上共补偿24534元。同日，被告吴振奎在规定的期限内完成搬迁并在嘉祥县大地房屋拆迁有限公司出具的搬迁房屋验收交接单上签了字。2003年9月19日，被告吴振奎为甲方与葛宝成为乙方经中间人签订了《房屋转让合同》一份，合同约定：被告在嘉祥县建设路东兴元农业机械厂院内有民用住房一处；经评估该房产价值为人民币21530元，另按房屋拆迁安置补偿协议书之有关内容，即乙方于2003年8月29日前全部搬迁完毕，完好交出空房，按本次实施方案规定给予房屋重置价折成后评估总值的10%奖励，计款1138元，乙方自找过渡房，过渡期18个月，按有证房屋面积住房补偿金1566元，乙方搬迁费300元。以上全额合计24534元；合同自双方签字之日起，房屋如有升值或贬值的情况发生，双方不得反悔；经双方协商，被告将该房产所有权、使用权转让给葛宝成所有；葛宝成按以上总补偿金支付给被告人民币24534元；合同一经双方签字之日起生效。同日，葛宝成交付被告24534元，被告同时向葛宝成出具收到条一份并把被拆迁房屋的房产证、房屋拆迁安置补偿协议书交于葛宝成。2004年12月6日，葛宝成去世。2005年4月8日，葛宝成之妻刘久荣以被告的名义为乙方与嘉祥县土地储备中心为甲方签订了拆迁安置协议。协议约定：甲方负责在原嘉祥县兴元农业机械厂东南部统一为乙方提供回迁安置楼房；楼房建筑面积约为80平方米和100平方米两种户型，安置标准为80平方户型，楼房建筑面积以测绘部门的实际测量结果为准。乙方原有房屋有证面积对等部分按800元／平方米计算，80平方米以内超出乙方原有房屋有证面积的部分平均按850元／平方米计算，超出80平方米以外的面积部分平均按1050元／平方米计算；安置楼房差价系数按照：一层加五，二层加七，三层加八，四层加五，五层减二十五；储藏室价格为380元／平方米；乙方自愿选择楼房建筑面积约为100平方米户型；2003年8月25日至2005年12月31日，按乙方有证房屋面积每月每平方米3元的标准向乙方支付过渡费。2006年1月1日后，按每平方米6元的标准向乙方支付过渡费。过渡费支付至统一组织抽取上房号之日起第10日止；乙方原位于嘉祥县兴元农业机械厂家属院建设北路30号有证房屋建筑面积29平方米，评估价款21530元。乙方于2003年8月29日前全部搬迁完毕，完好交出空房奖励1138元。乙方搬迁费300元。以上补偿合计22968元；回迁安置楼建成并验收签字后，统一组织乙方抽取上房号，乙方在抽取上房号之日起10日内，应一次结清回迁房价款方可上房。如乙方不接受验收合格的楼房或不按时结清房价款，则视为放弃房屋安置；乙方上房入住3个月，甲方协助办理房屋产权登记手续。2006年葛宝成的儿媳苏艳玲以被告名义结清回迁房价款84760.58元，嘉祥高豪房地产有限公司向其出具发票。原告葛红占有、使用回迁安置房至今。另查明，葛新、葛亮、葛红、刘久荣于2013年3月17日共同作出声明：刘久荣和葛宝成系夫妻关系，葛新、葛亮、葛红为二人子女。一致同意拆迁后的商品房一套归属葛红所有。被告吴振奎与第三人张焕娥系夫妻关系，于1997年4月16日登记结婚。原告葛红与苏艳玲系夫妻关系。
原审法院认为，葛宝成与被告签订的《房屋转让合同》，虽形式简单，但从实质内容和含义上，具备了合同的基本要件。并且该合同是双方经过中人自愿协商一致后签订，意思表示真实，亦未违反效力性强制性法律规定，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形。其次，被告作为拆迁协议所确定的房屋回迁安置的权利人，有将房屋拆迁协议让与他人的民事权利。拆迁协议上、房屋交接单上的签字及原拆迁房屋房产证上的所有权人均为被告吴振奎一人。因此，葛宝成完全有理由相信被告吴振奎对回迁房屋有处分权。再者，《房屋转让合同》签订、原有房屋拆迁及原告入住安置房至今已逾多年，被告及第三人至诉讼前从未对合同履行提出异议，现被告及第三人主张《房屋转让合同》无效，有违诚实信用。因此，葛宝成与被告吴振奎签订的《房屋转让合同》系合法有效合同，应当受到法律保护。原告及第三人主张合同无效，因未提供相关证据证实和缺乏法律依据，该主张本院不予采信。关于葛宝成与被告吴振奎签订《房屋转让合同》是为了取得拆迁房还是取得购买回迁安置房权利的问题。从双方签订的合同内容来看，被告吴振奎在嘉祥县兴元农业机械厂院内的住房已被列为拆迁范围，其房产价值已被评估为21530元，并有房屋拆迁安置补偿协议的有关内容即房屋搬迁、交出房屋的时间、搬迁奖金、搬迁费、过渡费等，共计总补偿款为24534元。葛宝成只需要支付总补偿款给被告吴振奎，就可取得“该房产所有权、使用权”。说明按照正常的交易习惯，葛宝成不可能在其明知房屋于2003年8月29日前全部搬迁完毕，交给拆迁人，不属于被告所有，且房屋即将被拆除的情况下支付总补偿款给被告，而得到一个将不存在的房屋。结合合同中自双方签订之日起，房屋如有升值或贬值的情况发生，双方不得反悔的内容和搬迁房屋验收交接单、交纳房款、原告占有、使用楼房的行为等。葛宝成与被告吴振奎签订《房屋转让合同》的目的就是为了取得购买回迁安置房的权利。因此，葛宝成与被告吴振奎签订《房屋转让合同》就是为了取得购买回迁安置房的权利。关于丽景小区西排楼东第1单元3楼西户房屋是否是回迁安置房的问题。原告主张该房系回迁安置房，由其提交的购房发票、回迁房上房顺序号一览表、上房抽号一览表、嘉祥县兴元农业机械厂出具的证明等予以证实，且嘉祥县兴元农业机械厂回迁安置楼房客观存在。故原告主张丽景小区西排楼东第1单元3楼西户房屋是回迁安置房，因与事实相符，本院予以采信。被告及第三人称本案的安置房不存在，因与事实不符，不予采信。关于原告葛红是否享有丽景小区西排楼东第1单元3楼西户房屋所有权问题。丽景小区西排楼东第1单元3楼西户房屋是葛宝成根据《房屋转让合同》以被告的名字购买的，且购买该房屋的钱款也是在葛宝成去世后由其家人支付，同时该房屋上房后亦由葛宝成之子原告葛红占有、使用至今，且被告及第三人至今也未提出异议。该房产应为葛宝成与刘久荣二人的共同财产。葛宝成与刘久荣系夫妻关系，葛宝成去世后，刘久荣和其他继承人已表示放弃对葛宝成遗产的继承权，并表示对该整个房产同意归原告所有。葛红作为葛宝成的继承人不但原告主体适格，而且主张该房产归其所有，有事实根据，也符合法律规定，故关于原告葛红要求确认丽景小区西排楼东第1单元3楼西户房屋的所有权归其所有的请求，本院予以支持。关于被告吴振奎和第三人张焕娥是否具有协助办理房屋登记义务的问题。葛宝成与被告所签订的《房屋转让合同》是合法有效的合同，应受法律保护。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。《房屋转让合同》虽然未约定协助办理房产登记手续的附随义务，但因此并不能免除被告协助办理房产登记手续的义务。被告吴振奎与第三人张焕娥系夫妻关系，被告及第三人均有协助原告办理房屋产权登记手续的义务。故原告要求被告及第三人协助办理房屋产权登记手续的请求，本院予以支持。关于本案的案由问题。因为葛宝成与被告吴振奎在签订《房屋转让合同》时，被拆迁房屋已经交回，回迁安置楼房尚未竣工交付，而且回迁安置楼房的位置、面积、价款等均未确定。被告吴振奎作为符合购买条件的被拆迁人，所享有的仅仅是回迁安置楼房的购买权，并非是房屋的所有权。因此，本案纠纷应为房屋购买权转让纠纷，并非房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十九条、第三十三条之规定，判决：一、葛宝成与被告吴振奎于2003年9月19日签订的《房屋转让合同》有效；二、嘉祥县丽景小区西排楼东第1单元3楼西户房屋的所有权归原告葛红所有；三、被告吴振奎、第三人王焕娥于本判决生效之日起十日内协助原告葛红办理房屋登记手续；四、驳回第三人王焕娥的诉讼请求。案件受理费300元，由被告吴振奎负担200元，第三人张焕娥负担100元。
宣判后，上诉人吴振奎不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由是：一、一审判决认定事实错误。（一）上诉人与葛宝成签订的《房屋转让合同》，未经该房屋共有人张焕娥的同意，转让行为无效。该《房屋转让合同》中的标的物为被拆迁的房屋，而非安置房屋，合同签订时房屋已经由拆迁人和上诉人签订了补偿协议，从严格意义上讲该房屋已经被征收，不再属于上诉人，上诉人无权处分该房屋。从该房屋的所有权性质来讲，该房屋是上诉人单位福利分房，属于限制性产权，禁止产权人自由转让。（二）假设上诉人转让给葛宝成的是拆迁安置权利的话，协议书中所约定的价格，完全与拆迁人应补偿给上诉人的补偿款相同，上诉人与葛宝成非亲非故，甚至之前并不相识，上诉人不可能在未得到任何利益的情况下，将拆迁安置权利无偿赠送给被上诉人。且此后葛宝成以上诉人名义冒领房屋过渡费，造成上诉人转让房屋给葛宝成较之按照拆迁协议交回单位反有损失，明显不合情理。一审庭审时双方均认可被上诉人签署房屋验收交接单、交纳房款、抽取房号和占用、使用该房屋时，上诉人并不知情也没有参与，完全是被上诉人一方瞒着上诉人私自所为。因此，上诉人和原审第三人根本无法确认安置房的具体情况。（三）当时葛宝成明知上诉人已经结婚，该房屋属于夫妻共同财产的情形下仍与上诉人单方签订房屋转让合同，葛宝成具有明显过错。（四）被上诉人多次要求上诉人办理房屋过户手续，上诉人一直未予同意，其实质就是对《房屋转让合同》的履行及被上诉人非法占有涉案房屋行为的异议，只是上诉人法律知识淡薄，一直不知采取法律手段保护自己的合法权益。二、一审判决适用法律错误。上诉人认为本案应适用《合同法》第五十二条，《物权法》第九十七条、第一百零六条，《城市房地产管理法》第三十八条和《拆迁安置管理条例》的相关规定，且根据2011年山东省高院民事审判会议纪要的规定，应依法认定该转让合同因违反法律禁止性规定而当然无效。一审判决没有涉及金钱给付义务，但却生搬硬套了关于加倍支付迟延利息的规定，说明了一审判决的不严肃性。
上诉人张焕娥不服，向本院提起上诉，请求依法撤销原审判决，裁定驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由是：一、原审被告吴振奎与葛宝成签订的协议严重侵犯了上诉人的合法权益，应为无效合同。涉案房屋属于上诉人张焕娥与吴振奎的夫妻共同财产，吴振奎转让该房屋时隐瞒了上诉人张焕娥，吴振奎无权自行处分，且被上诉人知道或者应当知道吴振奎无权处置，直接侵犯了上诉人的知情权和实体处分权。当时开发公司以货币补偿方式进行拆迁，而非拆迁安置。涉案房屋是上诉人与吴振奎仅有的一处住宅，上诉人不可能不参与拆迁安置，一审推定该协议是拆迁安置协议与客观事实不符，吴振奎在转让中无任何获利便是明证。另外，吴振奎转让该房屋是为了及时拿现金偿还一笔赌债，因而将已签订拆迁协议并已交付给原嘉祥县农机厂的房屋又出卖给葛宝成。二、吴振奎与葛宝成签订的协议严重侵犯了原嘉祥县农机厂及该单位职工的合法权益，属于法律规定的无效情形。原嘉祥县农机厂开发的目的是改善职工的住房条件，并防止该单位之外人员顶名参与拆迁，损害内部职工的合法权益。
被上诉人葛红答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。葛宝成与吴振奎签订的《房屋转让合同》为有效合同，上诉人说其对象张焕娥不知情与事实不符。从当时的房产证登记看，涉案房屋登记在吴振奎名下，并没有注明第三人的名字，且葛宝成订立合同时是善意的，并支付了相应对价。从合同签订的目的看，葛宝成是为了取得购买回迁安置房的权利。上诉人称转让拆迁安置权利没有额外获利是不对的，因为上诉人当时急用资金才转让的拆迁安置权。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，关于上诉人吴振奎与葛宝成于2003年9月19日签订的房屋转让合同是否有效的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条的规定，婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。涉案房屋系上诉人吴振奎与张焕娥婚姻关系存续期间依法取得，属于上诉人吴振奎与张焕娥的夫妻共同财产。房屋买卖系家庭重大事项，张焕娥虽然没有在房屋转让合同上签字，但其对涉案房屋将要进行拆迁安置的事实是明知的，在涉案房屋被拆迁安置后张焕娥也没有向葛宝成提出异议，且葛宝成支付了合理的对价，其主观上是善意的，因此，葛宝成有理由相信吴振奎转让房屋的行为系吴振奎与张焕娥的夫妻共同意思表示。上诉人张焕娥主张对房屋买卖不知情，房屋买卖合同是无效的，理由不当，本院不予支持。从葛宝成与吴振奎签订房屋转让合同的实质内容看，因涉案房屋面临拆迁，吴振奎享有购买回迁安置楼房的权利，葛宝成购买涉案房屋的目的明显是为了获得购买回迁安置房的权利，原审法院据此认定该案系房屋购买权转让纠纷，并无不当，依法应予维持。上诉人张焕娥主张葛宝成顶名参与拆迁侵犯了原嘉祥县农机厂及该单位职工的合法权益，因吴振奎享有购买回迁安置楼房的权利，葛宝成出资购买了吴振奎的上述权利，上述交易发生在葛宝成与吴振奎之间，并未影响原嘉祥县农机厂其他职工所享有的合法权益，因此，上诉人的该项主张证据不足，理由不当，依法应予驳回。综上，葛宝成与吴振奎签订的房屋转让合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，不侵犯他人的合法权益，为有效协议。根据双方签订的协议，葛宝成之妻刘久荣用吴振奎的名义进行了选房，支付了购房款，购买了丽景小区的回迁安置房，后葛宝成去世，其子葛红合法继承了该回迁安置房屋，并占有、使用至今。因涉案回迁安置房屋登记在上诉人吴振奎名下，原审判决据此确认丽景小区的回迁安置房屋归被上诉人葛红所有，并判令二上诉人协助办理房屋变更登记，并无不妥，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元，由上诉人吴振奎负担300元，上诉人张焕娥负担300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何艳真
代理审判员 宋汝庆
代理审判员 史海洋
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 刘 丹