湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书鄂新洲阳民商初字第00061号原告武汉市余集置业有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻街余集村。法定代表人余水菊，公司董事长。委托代理人郑全刚，武汉市新洲区李集法律服务所法律工作者。被告周建军。委托代理人人李宏祥，湖北云开正泰律师事务所律师。原告武汉市余集置业有限公司与被告周建军租赁合同纠纷一案，本院于2015年03月10日立案受理后，依法组成由审判员傅菁任审判长，人民陪审员冯再清、张金元组成的合议庭，适用普通程序，于2015年04月17日和2015年09月25日二次公开开庭进行了审理。原告武汉市余集置业有限公司的委托代理人郑全刚，被告周建军的委托代理人李宏祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉市余集置业有限公司诉称：2011年06月23日，我公司与被告周建军签订《租赁合同》，约定我公司将�于武汉市新洲区阳逻街高新街特1号的阳逻城市广场第三层建筑面积为3514㎡的房屋出租给被告周建军开设儿童娱乐场所使用，租赁期限为16年，起租时间为2011年7月份11日，合同租金标准按建筑面积16元／㎡·月，前三年租金不变，从第四年开始租金每年递增幅度为5%，租金支付方式为前半年按季支付，以后每半年支付一次，被告周建军应在每期开始后5日内支付租金，我公司开具收据，我公司给予被告周建军2个月的装修免租期，被告周建军自签订合同之日起将定金10万元支付给我公司，合同定金在起租半年后抵扣到期房屋租金，合同还约定被告逾期支付租金达30天，我公司有权终止或解除合同等内容。合同签订后，我公司将符合要求的阳逻城市广场第三层房屋交付给被告周建军使用，被告周建军成立了本本乐精品商诚从事儿童娱乐经营活动，但自2013�9月1日后，被告周建军就未曾向我公司支付约定租金，虽经我公司多次催要，被告周建军均以各种理由拒付。2014年8月29日是，我公司通过邮政快递向被告周建军寄送了《解除租赁合同通知函》，催其支付约定租金及滞纳金，并经湖北省新洲公证处进行了公证，其也不予理睬。为此，提起诉讼，诉请法院解除我公司与被告周建军之间签订的《租赁合同》，判令被告周建军向我公司支付至2014年10月31日的租金745530.20元，后期租金计算至房屋交付之日止；判令被告周建军以745530.20元为基数按日0.5%的标准支付违约金1472422.15元（自2013年9月1日至2014年11月4日止，之后计算至付清之日止），并承担本案诉讼费用。原告武汉市余集置业有限公司为支持其主张，向本院提交了下列证据：原告武汉市余集置业有限公司的企业法人营业执照，法定代表人身份证明�被告周建军的身份证，证明原、被告的主体资格。原、被告于2011年06月23日签订的《租赁合同》及2012年11月29日签订的《补充协议》，武房权证新字第××号和第201001179号房屋所有权证，证明原告武汉市余集置业有限公司享有出租房屋的所有权，被告租赁房屋应承担水电费、租金，逾期支付租金达30天，原告武汉市余集置业有限公司有权终止或解除合同。武汉市新洲区人民法院出具的（2013）鄂新洲民商初字第00046号民事判决书，证明被告周建军逾期交付租金的理由没有事实依据。武汉市新洲区公证处出具的（2014）鄂新洲内证字第2624号公证书，证明原告武汉市余集置业有限公司向被告周建军催收租金，且告知要求解除租赁合同，被告周建军未予答复，应视为被告周建军同意解除2011年6月23日签订的租赁合同和补�协议。被告周建军答辩称：我没有给付余下租金，是因为原告武汉市余集置业有限公司拆除重要的进出门楼不予还原违约在先；我为经营儿童娱乐场所投入了巨额财力、人力；原告武汉市余集置业有限公司多次派人威胁、恐吓我及店员，导致我无法正常经营，故我不同意与原告解除租赁合同，请求驳回原告武汉市余集置业有限公司的诉讼请求。被告周建军为证明其主张，向本院提交了下列证据：刚经营时消防安全检验合格证，证明被告在刚营业时消防安全检查合格。2012年11月29日签订的补充协议，证明经被告催告，原告又承诺于2012年12月20日前还原门楼通道。重大火灾隐患整改通知书，证明原告承诺2012年12月20日前还原门楼通道，但其仍未履行承诺，自原告折除门楼长期占用通道至今未还原存在重大安全隐患，被�汉市公安局新洲区分局消防大队处罚并责令停业整顿，给被告经营造成了重大影响。公函及原告回复的联系函，证明原告未按约定还原进出门楼，租赁标的物产生被告垫付费用及诸多质量问题，原告同意尽快落实解决，却未付诸行动。发票，证明被告为经营本本乐娱乐城垫付的或支付的装修费、设备费用、消防费用共计4236500元。被告周建军对原告武汉市余集置业有限公司提交的证据1、2、3的真实性无异议，对证据4的真实性有异议，被告不清楚。原告武汉市余集置业有限公司对被告周建军提交的证据1、2、3、4的真实性均无异议，对证据5的关联性有异议。对原、被告均无异议的证据，本院认定为有效证据。对于被告有异议的证据4，原告武汉市余集置业有限公司在庭后补充提交了回执查询单一份，证明武汉市阳逻邮政支局收�的1031939690008号国内标准快递于2014年9月4日08：18分由陈幼生以单位收发章签收。故被告周建军辩称对证据不知情与事实不符，其异议不能成立，本院认定该证据为有效证据。对于原告武汉市余集置业有限公司有异议的证据5，因其异议理由成立，故本院不予采信。经审理查明：2011年6月21日，被告周建军向原告武汉市余集置业有限公司预交了房屋租赁定金100000元。2011年06月23日，原告武汉市余集置业有限公司与被告周建军签订一份《租赁合同》，约定原告武汉市余集置业有限公司将位于武汉市新洲区阳逻街高新街特1号的阳逻城市广场第三层建筑面积为3514㎡的房产出租给被告周建军开设儿童娱乐场所使用；租赁期限为16年，起租时间为2011年7月1日；合同租金标准按建筑面积16元／㎡·月，前三年租金不变，从第四年开始租金每年递增幅度为5%；租金支付方式为前半年按季支付，以后每半年支付一次，被告周建军应在每期开始后5日内支付租金，原告武汉市余集置业有限公司开具收据；原告武汉市余集置业有限公司给予被告周建军2个月的装修免租期（该免租期从2011年07月01日起开始计算）；被告周建军自签订合同之日起将定金10万元支付给原告武汉市余集置业有限公司，合同定金在起租半年后抵扣到期房屋租金；合同还约定，被告周建军拖欠租金及水电费，应向原告武汉市余集置业有限公司支付滞纳金，每逾期一日，原告武汉市余集置业有限公司收取被告周建军拖欠金额0.5%的滞纳金；被告周建军有逾期支付租金达30天等三种情形的，原告武汉市余集置业有限公司有权选择提前终止本合同，并要求被告周建军赔偿其遭受的一切损失。原告武汉市余集置业有限公司依据上述情形提前终止合同时，应书面通�被告周建军，被告周建军应及时迁离交交出房产，租金照实结算。本合同如提前终止，解除或届满时，原告武汉市余集置业有限公司应按被告周建军使用房屋的实际状态收回房屋，被告周建军有权拆除及取回属其所有的设施、设备。被告周建军不得损害或拆除建筑物本身之结构体，被告周建军在终止日期后30个工作日内未拆除取回之物品，视为乙方放弃遗留之所有权，悉归原告武汉市余集置业有限公司所有任其处理等等内容。合同签订后，原告武汉市余集置业有限公司将阳逻城市广场第三层房屋交付给被告周建军。被告周建军随即对房屋进行装修，成立了本本乐精品商城，将商城划区域招租，招来几十个商户，从事儿童娱乐经营活动。2012年03月15日，原告武汉市余集置业有限公司与被告周建军签订一份《补充协议》，约定原告武汉市余集置业有�公司拆除被告周建军承租的房子的门楼重建，不影响被告经营自主、自由进出，并和邻里之间相互不干预，重建费用由原告武汉市余集置业有限公司承担。另约定原告武汉市余集置业有限公司将属其使用的户外广告位租赁给被告周建军使用，时间为10年，租赁费为2万元／年，计费时间自2013年5月1日起至2023年4月30日止。2012年11月29日，原告武汉市余集置业有限公司与被告周建军又签订一份《补充协议》，约定重建还原门楼位于在建综合一楼，此门楼属原告武汉市余集置业有限公司与被告周建军双方共同进出通道，但不影响被告自主、自由进出，并和邻里之间相互不干预，门楼还原竣工时间为2012年12月20日，以被告周建军方签收为准等内容。另查明，2011年8月29日，被告周建军以银行转账方式交付了租金16万元；2011年12月1日，被告周建军以现金方式交付了租金168672元；2012年3月26日，被告周建军以银行转账和现金方式交付了租金237344元，2013年5月6日，被告周建军以银行电汇方式交付了租金674688元及广告位租金2万元。还查明，2013年7月11日，周建军向本院提交诉讼，以武汉市余集置业有限公司未按补充协议约定于2012年10月1日前交付还建门楼，在施工时将建筑吊篮悬挂在进出口上空，给经营及小朋友的生命安全形成重大隐患，未提供新建门楼的国有土地使用权证、建设工程规划许可证，出租物整体质量不合格，房屋渗水，收取租金不出具税控发票等事由，给其造成了重大损失，诉请解除双方之间的租赁合同关系，判令武汉市余集置业有限公司返还房屋租金1340704元（含第三人朱柏林收取租金16万元），广告租金2万费用，赔偿损失481.3万元，并承担案件诉讼费用。该案本院于2013年9月12日作出（2013）鄂新洲民商初字第00046号《民事判决书》，判决驳回周建军的诉讼请求，诉讼费27508元由周建军负担。之后，原告武汉市余集置业有限公司催要租金，被告周建军一直未付。2014年8月29日，原告武汉市余集置业有限公司制作了《解除租赁合同通知函》，要求自2014年8月29日解除双方签订的《租赁合同》，在解除合同之日起5日内被告周建军将房屋清空腾退完毕交还给武汉市余集置业有限公司，支付拖欠租金670991元，参照合同约定的租金标准支付自合同解除之日起至房屋实际腾退之日止期间的房屋使用费，支付水电费用。当日，在湖北省武汉市新洲公证处进行保全行为公证时，原告武汉市余集置业有限公司员工汪华将《解除租赁合同通知函》交武汉市新洲区阳逻街邮政分局，以邮政快递方式将《解除租赁合同通知函》邮寄给被告人周建军。2014年9月4日，被告周建军的工作人员陈幼生以单位收发章签收特快专递，便一直未腾退房屋及支付费用。2015年3月10日，武汉市余集置业有限公司提起诉讼，诉请法院解除武汉市余集置业有限公司与被告周建军之间签订的《租赁合同》，判令被告周建军向武汉市余集置业有限公司支付至2014年10月31日的租金745530.20元，判令被告周建军以745530.20元为基数按日0.5%的标准支付违约金1472422.15元（自2013年9月1日至2014年11月4日止，之后计算至付清之日止），并承担本案诉讼费用。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本院围绕本案争议的焦点，评析如下。原告武汉市余集置业有限公司与被告周建军之间签订的《租赁合同》应否解除。原告武汉市余集置业有限公司与被告周建军于2011年06月23日签订的《租赁合同》，主体适格，意思表示真实，行为内容符合法律规定，应为有效，双方应严格履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二七条规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原、被告双方签订的《租赁合同》第22条约定，乙方（周建军）逾期支付租金达30天，甲方（武汉余集置业有限公司）有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失。双方在实际履行合同过程中，被告周建军2013年5月6日交付租金之后，至今已逾二年未交付租金，已严重违反了合同约定，达到了合同约定单方解除合同的实体条件。被告周建军曾提起诉讼，诉请解除与原告武汉市余集置业有限公司之间的租赁合同，也表明其无意再履行合同。本案中，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告武汉市余集置业有限公司于2014年8月29日作出解除合同的决定，以邮政快递方式送达给被告周建军，被告周建军于2014年9月4日收到邮政快递，未提出异议。原告武汉市余集置业有限公司作出的解除与被告周建军之间的《租赁协议》的《解除租赁合同通知函》，符合法律规定的程序要件，已经生效。原告武汉市余集置业有限公司与被告周建军之间签订的《租赁合同》应视为于2014年9月4日予以解除。被告周建军应支付原告武汉市余集置业有限公司房屋租金的数额。被告周建军应交付租金数额，按合同计算自2011年9月1日起算至2014年9月4日止，共计为2024064元。被告周建军共支付了租金1340704元（含10万元定金抵付），故被告周建军下欠租金为683360元。被告周建军应承担的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告双方合同解除后，被告未按期腾退、占用原告房屋，造成原告经济损失，被告应以该应付租金支付原告经济损失。根据双方约定，前三年租金不变，后每年递增5%，故被告应承担的损失为：2014年9月5日至2015年9月4日止为3514×16×105%=59035.2元，后期损失自2015年9月5日起每月按3514×16×110%=61846.4／12=5153.86元给付至房屋�退之日止。双方还约定，被告周建军拖欠原告武汉市余集置业有限公司租金，应向原告武汉市余集置业有限公司支付滞纳金，每逾期一日，原告武汉市余集置业有限公司收取被告周建军拖欠金额0.5%的滞纳金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“。约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，双方约定的违约金明显过高，应予适当减少。被告拖欠原告租金其相应损失应为占用原告资金的利息损失，可按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计付。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第九十六条，第一百零七条，第一百一十四条、二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：解除原告武汉市余集置业有限公司与被告周建军于2011年6月23日签订的《租赁合同》及补充协议。被告周建军向原告武汉市余集置业有限公司支付所欠租金683360元，限于本判决生效之日起十日内付清。被告周建军向原告武汉市余集置业有限公司支付逾期付款违约金，以所欠租金683360元为基数，自2014年9月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算至本判决生效之日止，限于本判决生效后十日内付清。被告周建军赔偿原告武汉市余集置业有限公司租金损失：2014年9月5日至2015年9月4日止为3514×16×105%×12=708422.4元，限于本判决书生效后十日内付清，后期损失自2015年9月5日起每月按3514×16×110%÷12=5153.86元给付至房屋腾退之日止（如腾退时间超出一年即2016年9月4日前未腾退，则下年度租金损失应每月增加5%，并以此类推）。驳回原告武汉市余集置业有限公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费24500元，由被告周建军负担20000元，原告武汉市余集置业有限公司负担4500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理24500元，款汇至武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户----市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东�分理处理832886；上诉人在上诉期满七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  傅 菁人民陪审员  冯再清人民陪审员  张金元二〇一五年十月十二日书 记 员  梅 婷