广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终3364号
上诉人（原审被告）：苏东扬，男，1978年6月5日出生，汉族，住广东省博罗县。
委托代理人：王立东，博罗县协成法律服务所法律工作者。
委托代理人：张秀武，广东法村律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：惠东县惠兴土石方工程部，住所地：广东省惠东县平山县解放南路大另地B8、B9号。注册号：441323600305337。
经营者：朱智锐，男，1963年4月3日出生，汉族，住广东省惠东县。
委托代理人：黄登峰、谭润红，均为广东高睿律师事务所律师。
上诉人苏东扬因租赁合同纠纷一案,不服广东省博罗县人民法院（2016）粤1322民初1318号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
原审原告惠东县惠兴土石方工程部向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告双方于2013年9月30日签署的《租赁合同书》已于2016年3月26日解除；2、被告立即腾退位于博罗龙溪大道夏寮路段伟鑫厂对面现有的部分厂房及配套设施归还原告；3、被告向原告支付自2014年3月起至《租赁合同书》解除之日止的租金人民币500000元，并支付逾期交付租金的滞纳金（自2014年3月11日起计算至付清租金之日止，暂计算至2016年3月31日为人民币194900元）；4、被告按照《租赁合同书》约定的租金标准向原告支付自《租赁合同书》解除之日起至被告实际腾退租赁物交还给原告之日止的房屋使用费；5、被告承担本案的诉讼费用。
主要事实和理由：2013年9月30日，原、被告签署了一份《租赁合同书》，约定：原告（甲方）将位于博罗龙溪大道夏寮路段伟鑫厂对面现有的部分厂房及配套设施（以下简称租赁物）租赁给被告（乙方）使用，租赁期限自2013年10月1日起至2023年4月30日止，2013年10月1日起至2018年9月30日的租金为每月人民币20000元，被告应于每月10号前向原告交付当月租金，被告逾期交付租金的，应按照拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之一的标准向原告支付滞纳金，如被告违约，被告交付给原告的保证金归原告等内容。合同签订后，原告如约履行了合同，但是被告自2014年3月起未按照合同约定支付房屋租金。因经原告多次催促被告支付所欠租金，被告仍拒不支付所欠的租金，原告于2016年3月22日通知被告双方租赁合同于2016年3月26日解除。被告至今仍未腾退租赁物交还给原告，亦未向原告支付其所拖欠的租金、滞纳金及相应的房屋使用费。
被告苏东扬辩称：被答辩人所述与事实不符，本案是被答辩人违约在先，被答辩人未按合同约定提供厂房一次消防验收证明，故答辩人有权拒付租金。合同中约定的滞纳金不符合法律规定，且该滞纳金总额过分高于其损失。2014年3月租金答辩人已于2014年4月16日支付给被答辩人。在2014年4月16日支付租金后，被答辩人一直未要求答辩人支付租金，本案的诉讼时效已过。应当驳回原告的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，原、被告双方签订《租赁合同书》，原告将其所有的位于博罗龙溪大道夏寮路段伟鑫厂对面现有的部分厂房及配套设施（以下简称租赁物）租赁给被告使用，约定：租赁期限从2013年9月30日2013年10月1日起至2023年4月30日止；本租赁物自2014年2月8日计收租金；租金自2013年10月1日至2018年9月30日为每月人民币20000元；被告应于每月10日前向原告交付当月租金；被告逾期交付租金，应向原告交付滞纳金，滞纳金额为拖欠天数乘以租金总额的千分之一；在租赁期限内，若遇被告欠交租金等费用，原告在书面通知被告缴纳欠款之日起五日内，被告未缴付相关款项，原告有权停止被告使用租赁物内的有关设施并以被告违约终止合同，由此造成的损失由被告全部承担。合同签订后，原告交付租赁物给被告使用，但被告自2014年3月起未支付租金给原告，原告向被告发出解除《租赁合同书》通知，以被告拖欠租金为由，要求解除合同，被告于2016年3月22日2016年3月23日签收上述通知书。
原审判决理由和结果
原审法院认为，原、被告双方于2013年9月30日签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性或禁止性规定，合法有效，双方应自觉履行合同中约定的义务。被告拒不支付租金的行为已构成违约，原告有权按双方合同约定解除双方租赁关系，合同解除的具体时间应为解除通知书到达被告处之日即2016年3月23日。被告辩称原告未提供租赁厂房一次消防验收证明，存在先行违约行为，故被告有权拒绝支付租金，经查实，原告在出租涉案租赁物之前已于2008年12月22日取得一次消防验收合格证明，至于原告未按合同约定履行提供该证明的协助义务，该事实应由被告举证证明，否则应视为原告该义务已履行完毕，因被告未能提交相关证据，故对被告上述抗辩意见，本院不予采纳。关于租金问题，被告虽提交了取款凭证，但该证据不能证明其所取款项已支付给原告，故被告拖欠租金起始日期为2014年3月8日。综上，截止2016年3月23日，被告共拖欠原告自2014年3月8日至2016年3月23日期间共24.5个月的租金，按双方合同中约定的20000元/月计算共490000元。关于滞纳金，原告该项请求没有法律依据，但被告逾期支付租金的行为确已给原告造成了利息损失，故本院认为以拖欠租金总额为基数自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算原告损失较为合适。鉴于双方租赁关系已解除，故原告有权要求被告返还租赁物，且对于原告请求的合同解除之后至交还租赁物之前占用期间的占有使用费，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告惠东县惠兴土石方工程部与被告苏东扬于2013年9月30日签订的《租赁合同书》已于2016年3月23日解除。
二、被告苏东扬于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于博罗龙溪大道夏寮路段伟鑫厂对面现有的部分厂房及配套设施恢复原状并交还给原告惠东县惠兴土石方工程部。
三、被告苏东扬于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告惠东县惠兴土石方工程部租金490000元及利息损失（利息自2014年3月份起，以每月租金20000元为基数从当月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至还清款日止）。
四、被告苏东扬支付原告惠东县惠兴土石方工程部自2016年3月24日起至实际腾退租赁物期间产生的占有使用费（参照合同约定20000元/月的标准计算）。
五、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10749元（由原告预交），由被告苏东扬负担10534元，原告负担215元。
当事人二审意见
上诉人苏东扬不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1．依法撤销原审判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2．本案诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。1、一审法院认为，被上诉人在出租租赁物之前已于2008年12月22日取得一次消防验收合格证明，至于被上诉人未按合同约定履行提供该证明的协助义务，该事实由上诉人举证证明，否则应视为被上诉人该义务已履行完毕。但上诉人认为：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。以及根据双方于2013年9月30日签订的《租赁合同》第一条第二项的约定，本租赁物包租给乙方作小汽车维修车间，生活住房及办公场所，如乙方需改变使用性质，须经甲方书面同意，因使用或转变使用所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报（甲方仅提供国土证及厂房一次消防验收证明复印件）。但在本案中，被上诉人应当按约定的义务提供消防验收证明，如其已提供消防验收证明的，根据举证分配原则，应当由被上诉人提供证据证明已将消防验收证明提供给了上诉人，而不是由被上诉人提供证据证明被上诉人未提供。因此，一审法院认定事实不清，适用法律错误。2、本案事实是在签订租赁合同时，上诉人的目标是申请办理4S店，但签订合同、支付相应的押金和租金后，一直催促被上诉人提供消防证明，但被上诉人一直推诿，无奈之下，上诉人只能临时做此普通的维修项目。对于被上诉人违反合同约定和法律规定，造成上诉人巨大的经济损失，因此，被上诉人违约合同在先，上诉人有权拒付租金。3、本案的消防验收合格证是无效的，理由是本案提供的消防验收合格证是整栋厂房，而上诉人承租只是部分厂房，根据博罗县公安消防大队《建筑工程消防验收的意见书》（博公消验字【2008】第0402号）第三条规定，该工程如需改建、扩建、内部装修或用途变更，应依法向我大队申报建筑工程消防设计审核和验收。以及《关于同意惠东县土石方工程部更名为惠东县惠兴土石方工程部的函》第四条规定，已经消防审核、验收的工程，如有内部装修、改变使用功能、改建、扩建等应重申报审核。因此，被上诉人将部分厂房出租给上诉人，应当重新进行消防验收。
二、上诉人在2014年4月16日支付了2014年3月份租金后，被上诉人就一直未要求上诉人支付租金，本案的诉讼时效已过。根据《中华人民共和国民法通则》第136条规定，下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或拒付租金的；（四）寄存财务被丢失或者损毁的。本案中，被上诉人一直未向上诉人主张过租金支付问题，只是在2016年3月22日发出一份《解除租赁合同书通知》，这也说明被上诉人自签订《租赁合同》以来，一直未向上诉人主张租金一事，期间也没有中止、中断、延长的事由，因此，根据法律的规定，应当判决驳回其诉讼请求。
三、原判决严重违反法定程序，根据民事诉讼法的规定，应当撤销原判决，发回原审人民法院重审。1、被上诉人提供的消防验收合格证明和国土证，是在原审开完庭后提供的，原审法院并未主持双方开庭进行质证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第47条规定，证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。2、该消防验收合格证明是被上诉人为了达到解除合同目的，事后补办的，法院应当主动依职权对该消防验收合格证的盖章时间进行司法鉴定。3、在原审法院审理本案时，上诉人曾向原审法院提起反诉，反诉被上诉人未提供消防验收合格证和国土证，但原审法院告知上诉人另行起诉，目前该案在博罗法院审理当中，案号为（2016）粤1322民初1967号。我方认为，为了避免诉累、查清本案事实以及与本案是必要共同诉讼，原审法院应当合并审理。
四、原审法院认定事实不清，适用法律错误。1、被上诉人存在欺骗行为，被上诉人于2013年5月1日将部分厂房出租给徐贤省、彭希燕，约定也要提供消防验收合格证明，但一直迟迟未提供，无奈之下，第三方才被迫搬走。2、被上诉人将厂房分两部分出租给上诉人和徐贤省、彭希燕，根据我国相关消防法规，被上诉人应当重新向博罗县公安消防大队申报建筑工程消防设计审核和验收，但被上诉人却从未向博罗县公安消防大队申请。3、上诉人与被上诉人签订《租赁合同》后，一直未履行合同义务，未提供国土证和消防验收证明，在此情形下，被上诉人一直也未向上诉人收取租金和商谈租金事实。现被上诉人要将涉案土地转卖给他人，才提出与上诉人解除合同。该事实也可以从被上诉人于2016年3月22日向上诉人发出解除《租赁合同书》通知体现。即为什么那么久未付租金，被上诉人到现在才向上诉人提出上诉人未支付租金，这显然违反常理。
五、二审法院应当撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，原合同继续履行。
上诉人与被上诉人签订租赁合同后，上诉人随即投入巨额资金，对厂房进行装修、购买设备、招聘工人等，如因被上诉人为了非法目的解除合同，将造成上诉人巨大的经济损失。而对比上诉人的租金而言，被上诉人的损失还是非常小的。以及违反了我国民法规定的公平、公正原则和诚实信用原则。
综上所述，原判决认定事实不清，适用法律错误，并且严重影响了本案的正确判决，为此希望二审法院撤销原审判决，发回重审，或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人惠东县惠兴土石方工程部答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、双方在2016年9月30日签订的租赁合同书是双方真实意思表示，内容合法。但上诉人未按照合同书约定支付租金，欠付租金达2年，被上诉人有权解除合同。我方在2016年3月21日寄出解除合同通知书，上诉人也承认在2016年3月23日收到，所以该合同在2016年3月23日已解除，应当立即腾退厂房。2、我方的厂房在2008年已经通过消防验收证明，这是一个真实存在的事实，不存在被上诉人事后补办，法庭可以向相关部门核实。上诉人认为消防验收事后补办，应当自己承当举证责任，否则承担不利后果。3、上诉人提到在龙溪法庭立案，这个案件已经被裁定中止审理，理由是涉及本案二审，有重大关联。4、上诉人主张诉讼时效已过没有任何依据，根据相关司法解释，在租赁合同中，租金债务有整体性，约定分期支付的，应从最后一期履行期限届满之日起计算，因此本案没有过诉讼时效。
本院查明的事实、判决理由和结果
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
二审诉讼期间，被上诉人提交了《建筑工程消防验收的意见书》和《关于同意惠东县土石方工程部更名为惠东县惠兴土石方工程部的复函》，证明涉案出租房屋已经消防验收合格。上诉人认为该两份证据不排除事后补办的可能，亦无法证明消防验收合格证明以提供过给上诉人。另外，合格证明写明的内容不适用其租赁用途，被上诉人应为上诉人办理相关消防变更手续。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据查明的事实及当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审的焦点为：一、违约责任的认定问题；二、消防证是否真实有效问题；三、诉讼时效问题；四、本案消防验收合格证明和国土证是否经过质证；五、上诉人提起的（2016）粤1322民初1967号案件是否影响本案审理。具体论述如下：
第一，违约责任的认定问题。根据《租赁合同书》的约定，上诉人应每月10号前向被上诉人支付约定缴交的租金，如上诉人逾期未缴交，被上诉人可以解除合同。合同签订后，被上诉人依约将租赁厂房交付给上诉人使用，但上诉人从2014年3月起开始拖欠租金至今，已构成根本性违约。故被上诉人请求解除《租赁合同书》及上诉人支付拖欠的租金，理由成立，应予支持。上诉人苏东扬认为因被上诉人惠东县惠兴土石方工程部未提供消防验收合格证明，先构成违约，故其有权拒绝缴交租金。对此，本院认为，根据被上诉人在一审提交的由博罗县公安消防大队出具的《建筑工程消防验收的意见书》可以认定，涉案租赁物已取得消防验收证明。上诉人认为被上诉人未向其提供消防验收合格证明，但并未提供任何证据证明，且不合符常理。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，因上诉人应当承担举证不能的责任。一审法院因上诉人未能提供证据，推定被上诉人已按照合同约定履行完毕该义务，并无不当，本院予以支持。
另外，上诉人主张在签订合同时上诉人目标是申请办理4S店，按照交易习惯，办理4S店消防验收较严格，签订合同前承租方会查看出租方的消防验收证明。且按照双方签订的《租赁合同书》第二条约定“本租赁物包租给乙方作为小汽车维修车间，生活住房及办公场所。”上诉人在承租本案涉案房产时已了解租赁物的现状，而上诉人将租赁物用作小汽车维修车间，被上诉人即使未提供消防验收证明，上诉人的正常经营也未因此受到影响，因此，上诉人据此作为拒付租金的理由亦不成立。
第二，关于消防验收证明是否真实有效。上诉人主张本案消防验收证明是无效的，理由是被上诉人将部分厂房出租给上诉人应当重新进行消防验收。依据《建筑工程消防验收的意见书》第三条和《关于同意惠东县土石方工程部更名为惠东县惠兴土石方工程部的函》第四条规定，如该工程需改建、扩建、内部装修或用途变更，应重新申报审核。本案中，上诉人将验收合格的部分厂房承租给被上诉人，并不属于“改建、扩建、内部装修或用途变更”，因此本案的消防验收证明是有效的，不需要重新进行消防验收。
至于上诉人认为消防验收证明是事后补办的，因其未提供证据加以证明，属主观臆断，本院不予采信。
第三，诉讼时效问题。上诉人主张本案诉讼时效已过，理由是：根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，因上诉人一直持续欠缴租金，故本案诉讼时效应从上诉人最后一期租金履行期限届满之日起计算，故本案诉讼时效未过，上诉人的主张不成立。
第四，本案消防验收合格证明和国土证是否经过质证，上诉人主张被上诉人提供的消防验收合格证明和国土证未经质证。因二审中，上诉人承认收到了一审法院送达的消防验收合格证明和国土证，据此可以认定，一审法院已完成证据交换与质证过程，不存在程序违法问题。至于上诉人未予质证与原审无关。
另外，对上诉人主张本案应与原审受理的（2016）粤1322民初1967号案件合并审理的问题，因该案的审理结果与本案审理无关，故上诉人主张两案合并审理，缺乏依据，本院不予采纳。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10749元，由上诉人苏东扬负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓耀辉
审判员 曾 莹
审判员 赖锦荣
二0一七年二月二十二十三日
法官助理黄丽娴
书记员黄美静
附相关法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
3、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。