浙江省三门县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）台三民初字第375号
原告：倪卫仙。
被告：三门天一房地产有限公司，住所地三门县海游镇光明路60号。
法定代表人:林咸元，董事长兼总经理。
委托代理人：林海群，浙江金麦律师事务所律师。
原告倪卫仙为与被告三门天一房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告倪卫仙于2012年4月10日向本院提出诉讼，本院于同日立案受理，依法适用简易程序由代理审判员楼呈飞于2012年5月4日对本案公开开庭进行了审理。原告倪卫仙及被告三门天一房地产有限公司的委托代理人林海群均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告倪卫仙起诉称：原、被告于2006年7月10日签订了《商品房买卖合同》一份，合同编号为20060029。并在房管部门办理了合同备案手续。合同约定：原告向被告购买新场小区8幢1单元101号房（共120.05平方米，计369754.00元）。双方约定原、被告双方的权利义务及违约责任，其中，合同第十五条约定了产权登记有关事项：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理。1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人付违约金。”合同签订后，原告按约履行合同，共向被告支付房价款369754.00元。被告于2007年8月8日向原告交付商品房，并向原告收取契税及办两证费用共6198.00元受托办理原告房产两证。但由于被告违反主管部门有关商品房住宅绿化率规定等原因，迟迟无法办理两证。2009年10月12日，被告张贴通知，告知小区业主开始办理两证，要求未办理委托手续的业主与被告联系。在房产证办理手续完毕后，被告也未通知原告领取房产证。因原告未居住在新场小区内，故不知道可以领取证书时间。原告在2010年4月21日后一次缴纳物业管理费时，物业相关人员告知原告可以拿证。原告才付了钱于2010年4月21日后才领到房屋产权证书。原告实际拿到房屋权属证书的时间晚于缴费发票上的时间即为2010年4月21日后。此时已超出合同约定的商品房交付使用后180日之期限。被告已构成严重违约，造成原告合法权益受损。原告根据合同约定，选择不退房，并要求被告按已付房价款的3%支付违约金11092.62元。原告通过业主代表就此事与被告协商未果，为维护合法权益，故起诉至法院，要求：1责令被告立即支付给原告违约金11092.62元;2、本案的诉讼费由被告承担。
被告三门天一房地产有限公司答辩称：原告诉状陈述的
签订合同、具体交房时间、支付房款数额、被告张贴通知、
原告领取房产证时间无异议。在房产证办理手续完毕后，被
告于2010年1月份通知过原告领取房屋权属证书。另外，
被告对以下说法亦存有异议：1、原告请求支付违约金没有
合同依据，被告的行为不存在违约。被告称逾期办证构成违
约，但合同第十五条约定的是如因出卖人原因不能在规定时
间内取得房产证书。第一个构成要件是出卖人原因，第二个
要件因出卖人的责任，造成买受人不能在规定期限内取得房
屋权属证书。原告陈述的逾期办证与合同第十五条的两个构
成要件没有关联。双方在商品房买卖合同中对逾期办证未进
行过约定。本案被告于2007年8月14日收取了原告代为办
理两证的费用，这属于商品房买卖合同之外的口头委托关
系。如果双方之间有订立有关于办证的委托合同的话，应根
据双方之间在2007年8月14日达成的口头委托合同来追究
责任，而不应根据商品房买卖合同追究责任。故原告主张逾
期办证在商品房买卖合同中找不到任何依据。2、办证及交
付房产证的行为与合同第十五条没有关联。3、本案诉讼时
效已届满。即使被告存在违约行为，按照原告诉状中陈述的
话语第一层意思表示，诉讼时效应自2008年2月9日开始
计算，那至起诉日也已经过了诉讼时效。根据原告第二层意
思表示，原告在2009年10月11日之前就已经知道自己
权利被侵害，那计算至起诉日诉讼时效也已过了。根据原告
第三层意思表示的诉讼时效起算点：就算按照买卖合同第十
五条约定，根据相关法律规定，诉讼时效从原告收到商品房
之日起加180日再加90日，即自2009年5月9日开始计算，
至起诉之日也已超过诉讼时效。按原告第四层意思表示：从
原告拿到房屋产权证开始计算时效是不合理的。原告陈述付
钱就能拿到证了，所以意味着如果原告不付钱，就拿不到证，
所以因原告不履行付款义务而导致诉讼时效一直延迟，是没
有法律及合同依据。四、关于违约金问题。原告之主张没有
合同依据，不能成立。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。
原告倪卫仙为证明所主张的事实，向本院提交了下列证据：
证据一、商品房买卖合同原件一份，拟证明原、被告商
品房买卖关系、房屋价款、交房时间的事实，其中第十五条系对违约责任的约定。
证据二、销售不动产统一发票原件一张、收款收据原件五张，拟证明原告所支付的购房款。
证据三、2007年8月14日收款收据（契税及办证费用）原件一张，拟证明原告交付契税及办证费用的数额及时间。
证据四、房产证原件一本、2010年4月21日浙江省政府非税收入一般缴款书原件一张，拟证明原告于2010年4月21日取得房产证的事实。
被告三门天一房地产有限公司质证意见如下：证据一复印于三门县房地产管理处，对其真实性无异议;对证据二、三的真实性均无异议。对证据四的真实性无异议，但房屋产权证书于2010年1月17日就做好了，缴款通知书只能证明原告在2010年4月21日才交钱，不能证明原告于2010年4月21日取得房产证。
被告三门天一房地产有限公司未向本院提交任何证据。
对于原告提供的上述证据，本院认为，被告三门天一房地产有限公司对证据一、二、三均无异议，本院予以确认。被告对证据四的真实性无异议，对证明对象有异议，但未向本院提交相关证据予以反驳，本院认为，证据四系原件，来源合法，内容真实，本院予以确认。即被告于2010年4月21日向原告交付房屋权属证书。被告主张在讼争房屋的权属证书办理完毕即2010年1月1月17日后，被告通知过原告领取权属证书事宜，原告不予承认，被告亦未向本院提交相关证据予以证明，故本院不予采信。
通过开庭审理及举证、认证，结合原告的陈述、被告的答辩，本院对本案的事实认定如下：
2006年7月10日，原告倪卫仙与被告三门天一房地产有限公司签订了编号为200600029号《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告三门天一房地产有限公司将坐落于三门县海游镇新场花苑8幢1单元101室，建筑面积为119.69㎡的房屋一套，房款为368646元，以及附属用房一间，单价为12540元，出卖给原告倪卫仙，合计381186元。合同第十五条还约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理。1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。”2007年8月8日，被告根据合同约定将商品房交付给原告使用，实际面积为120.05㎡，原告实际支付的总房款为369754.00元（不包括附属房）。同年8月14日，被告向原告收取了契税费用及办证费用6198元。2009年10月12日，被告在“新场小区”门口张贴通知，告知小区业主开始办理房产证，未办理委托手续的业主请及时与房产公司联系，以便办理房产登记手续。2010年1月17日，被告为原告办理好了房屋所有权证。但被告未通知原告领取房屋权属证书。原告于2010年4月21日领取到房屋权属证书。
本院认为：原、被告之间订立的《商品房买卖合同》在房产管理部门办理了备案登记手续，合同已经依法成立并生效，对双方当事人均具有法律上的约束力，原、被告应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原告作为买受人已向被告履行了交付房款的义务，被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。交房后，被告已向原告收取了办理房屋所有权证的相关费用，且事后双方也已实际办理了代为办证的委托手续，故统一办证是被告的义务。根据原、被告双方订立的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告未向本院提供证据证明其已在商品房交付使用后180日内将办理产权登记的所有资料报产权登记机关备案及逾期办证的责任不在于被告，应当承担举证不能的后果，故本院认定被告的逾期办证行为已违反了原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，已构成违约。即使由于第三人的原因导致被告未在合同约定的商品房交付使用后180日内向产权登记机关报送了需由其提供的全部资料，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”的规定，被告也应承担违约责任。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，原告有权选择退房或不退房处理，现原告选择不退房，被告应当按照已付房价款的3%向原告支付违约金。故原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。对于被告辩称原告的诉讼请求已经超过诉讼时效的问题，本院认为，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告是向产权登记机关报送产权登记的资料，不是向原告直接交付产权登记资料。在合同履行过程中，原告又是委托被告办理房屋所有权证，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告承担违约责任的前提是“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”。没有及时取得房屋所有权证的原因可能有多种，在被告接受原告委托代为办理房屋所有权证之后，原告对于办证资料的报送及办证过程等情况并不当然知情。只有在被告向原告交付了房屋所有权证之后，原告才有可能知悉被告存在逾期办证的违约行为，故本案应当以被告向原告交付房屋所有权证的时间作为本案诉讼时效期间的起算点。对于被告主张的本案诉讼时效的各种计算方式，缺乏依据，对原告也是不公平的，故本院不予采信。讼争房屋的权属证书于2010年1月17日办理完毕，但被告一直未通知原告可以领取房屋权属证书，被告于2010年4月21日才向原告交付房屋所有权证书，故本案的诉讼时效应从2010年4月21日起计算，至原告向本院起诉时没有超过二年，故原告的诉讼请求应当予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：
限被告三门天一房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告倪卫仙违约金人民币11092.62元。
如果被告三门天一房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费154元，减半收取77元，由被告三门天一房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。[在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费154元（具体金额由台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，帐号：90×××35，开户银行：中国农业银行台州市经济开发区支行]。
本案申请执行期限为二年
代理审判员 楼呈飞
二〇一二年五月一十四日
代书 记员 蒋玛莉