福建省厦门市翔安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0213民初1803号
原告：陈永木，男，1979年5月24日出生，汉族，住厦门市翔安区。
委托诉讼代理人：陈贤政，福建知圆律师事务所律师。
被告：黄琼波，男，1988年11月22日出生，汉族，住福建省建瓯市。
原告陈永木与被告黄琼波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告陈永木的委托诉讼代理人陈贤政、被告黄琼波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈永木向本院提出诉讼请求：1.判令黄琼波立即向其支付自2016年7月1日起至2017年1月31日止期间的房屋租金及房屋占有使用费共计71300元整及逾期付款期间利息（按同期中国人民银行同类贷款利率计算，自2017年1月1日起实际支付至被告实际付款之日止）；2.判令黄琼波承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年7月1日，陈永木与黄琼波签订了一份《房屋租赁合同》，约定陈永木将位厦门市翔安区村的房屋出租给黄琼波。合同约定：“一、房屋基本情况，该房屋坐落厦门市翔安区村，该房屋共73间，每月租金为28400元（注：即每间房屋每月租金390元），合同保证金你（押金）为40000元；二、在合同未满时，乙方中途擅自解除合同或拖延交租金超过10日的应视为违约，合同保证金40000元及所添的家私家电均归甲方所有……”。合同签订后，陈永木将上述房产交由黄琼波使用，黄琼波仅向其支付了合同保证金40000元。从2016年7月起，黄琼波并未根据合同的约定及时向其足额支付租金。其中，支付2016年7月份租金28000元，2016年8月至2016年11月期间，黄琼波每月仅支付租金20000元，2016年12月份租金仅支付19500元，自2017年元月起，黄琼波便分文未向陈永木支付租金。后因黄琼波经陈永木多次催告，仍拒不支付租金，故陈永木遂于2017年2月7日起便终止了与被告的房屋租赁合同。陈永木认为，其在与黄琼波签订《房屋租赁合同》之后，便立即向合同所约定的房产交由黄琼波使用，黄琼波亦应根据合同的约定及时足额向其支付租金。黄琼波未按照合同的约定履行支付租金的义务已构成违约，应立即向其支付房屋租金及房屋占有期间的使用费。为维护陈永木的合法权益，恳请贵院依法判如所请。其中71300元包括2016年7月份的400元、8-11月份每个月还差8400元，12月份是8900元，及2017年1月份的28400元。
黄琼波辩称，合同约定每月租金28400元，但我7月份支付了28000元，陈永木说尾数400元可以减免。当时房子地段比较差，租客比较少，我与陈永木经协商后，陈永木口头同意以每个月租金20000元缴纳，所以我就一次性支付8-11月份的租金了60000元，至于12月份是因为我银行卡上只有19500元，其余的500元是用现金支付的。至于2017年的1月份的租金20000元我是在1月15日根据陈永木的指定将租金给为陈永木盖房子的师傅老罗，当时是现金给老罗的。我和陈永木口头约定好从2016年8月起每个月的租金为20000元，所以我并没有拖欠陈永木租金。
根据陈永木、黄琼波的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年7月1日，陈永木作为甲方与黄琼波作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定陈永木将位厦门市翔安区3间出租给黄琼波，每月房租为28400元，合同保证金（押金）为40000元，租赁期限自2016年7月15日起至2021年7月14日止，共计五年。合同约定交租方法为：“按月交纳的标准进行，即每月15日交租金，先交房租后经营。”合同违约责任约定：“（一）自合同未满时，甲方任意提租或中途收回房屋时，甲方除退还乙方合同保证金肆万元外，还需赔偿乙方人民币肆万元的违约金，并照价赔偿乙方在该房所添置的家私家电。（二）在合同未满时，乙方中途擅自解除合同或拖延交租金超过10日的应视为违约，合同保证金人民币肆万元及所添的家私家电均归甲方所有。”合同签订后，讼争房屋交由黄琼波经营管理，黄琼波支付给陈永木合同保证金（押金）40000元。2016年7月9日黄琼波向陈永木支付租金28000元，2016年8月20日，黄琼波向陈永木支付租金60000元，2016年11月15日，黄琼波向陈永木支付租金19500元。双方在本案庭审中确认，2017年1月31日，黄琼波将讼争房屋交还给陈永木。
另查明，讼争租赁房屋原系陈永木的父亲陈水足所有，农村房屋所有权证号为厦农房证翔马巷字第005218号，房屋坐落翔安区组，土地使用面积为118.91平方米，产权记载房屋的层数为3层，每层建筑面积为118.91平方米，建成年份为1994年。2016年初，陈永木未经审批将原有房屋每层向前扩建，且加层至六层，其中一楼及二楼间改造为一楼夹层。一楼前面是店面，后面小部分为出租屋。讼争房屋出租给黄琼波的共计77.5间，双方约定按照73间，每间390元的标准计算租金，其中属于原有产权证载明房产范围内的房屋为31间。
又查明，2017年3月16日，黄琼波以陈永木应退还租房押金为由向本院起诉，本院于2017年6月12日作出（2017）闽0213民初601号民事判决。陈永木不服该判决向厦门市中级人民法院提出上诉。厦门市中级人民法院于2017年11月13日作出（2017）闽02民终4272号民事裁定，撤销（2017）闽0213民初601号民事判决，将该案发回重审。本院于2018年5月22日重审后作出（2018）闽0213民初130号民事判决，该判决已生效，陈永木与黄琼波对该判决所查明的事实均无异议。
上述事实，有陈永木提供的房屋租赁合同、《厦门市农村房屋所有权证》、《厦门市集体土地使用权证》、银行卡交易明细、（2018）闽0213民初130号民事判决书等，黄琼波提供的（2017）闽0213民初601号民事判决书及双方当事人的陈述及庭审笔录等证据予以佐证，上述证据已经开庭质证并经本院审核，可予采信。
本院认为，陈永木与黄琼波之间签订了《房屋租赁合同》，租赁房屋包括已经取得房屋所有权证的原有房屋部分，亦包括了未经规划许可自行加盖的新房部分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，故黄琼波与陈永木签订的《房屋租赁合同》中有权属部分为有效合同，无权属部分为无效合同。对于合同无效部分，因该部分合同取得的财产，应当予以返还。讼争房屋无权属部分的间数为46.5间，黄琼波缴纳的租金为107500元，按照比例计算无权属部分房屋的租金应为：107500元/77.5间×46.5间=64500元。因该部分合同无效，陈永木因此取得的租金64500元应返还给黄琼波，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，即使陈永木扩建并加层的部分面积未取得审批，黄琼波对该部分已实际占有使用，仍应按原合同租金标准支付占有使用费，即黄琼波仍应支付房屋占有使用费64500元。
关于租金是否变更问题，黄琼波主张因涉案房子地段比较差，租客比较少，双方经协商，已对原合同约定的月租金28400元变更为每月租金20000元，其也从2016年8月起按每月租金20000元的标准支付陈永木至2016年12月14日止，而且一次性支付了三个月的租金60000元，之后也按每月20000元支付租金，且其未足额支付第一期租金，陈永木从未提出任何异议，现其并未拖欠陈永木租金。陈永木则认为，双方并无达成调整减少租金的口头协议，对于由黄琼波一次性交纳三个月租金60000元是为了让黄琼波缓交租金，并非变更减少租金，而且其一直有口头向黄琼波提出异议。本院认为，虽然陈永木否认双方存在口头协议，但从2016年8月起，黄琼波就按20000元交付租金，而陈永木并未通过书面或其他方式向黄琼波提出任何主张，陈永木解释由黄琼波一次性交纳三个月租金60000元是为了让黄琼波缓交租金，明显不符合常理，也不符合交易习惯。结合黄琼波从2016年8月15日起按每月租金20000元的标准支付陈永木至2016年12月14日止，陈永木也已实际收取，且陈永木并无提出异议等情况，应视为双方已以行为方式将原合同约定的月租金变更为每月租金20000元，故应认定双方口头约定从2016年8月15日起每月租金调整减少至20000元。
关于黄琼波尚欠房屋租金及房屋占有使用费问题，黄琼波主张2016年11月（即2016年11月15日至2016年12月14日期间）现金支付租金500元及2016年12月（即2016年12月15日至2017年1月14日期间）租金20000元已支付，因黄琼波未能提供相应的证据证明其主张，且陈永木不予认可，因此，黄琼波的上述主张，本院不予采信。双方确认涉案房屋已于2017年1月31日交还给陈永木，根据前述分析认定，黄琼波尚欠陈永木租金及房屋占有使用费应为：500元（2016年11月15日至2016年12月14日期间余欠租金）＋20000元（2016年12月15日至2017年1月14日期间应缴租金）＋10000元（2017年1月15日至2017年1月31日应缴租金）=30500元，对于该欠款款项，按照前述比例计算，属于有权属部分的有效合同租金为12200元（30500元/77.5间×31间），属于无权属部分的无效合同房屋占有使用费为18300元（30500元/77.5间×46.5间），故陈永木诉请的合理有据部分，本院予以支持，其余部分诉请依据不足，本院不予支持。黄琼波提出已付清全部租金，但并未举证证明，本院不予采信。
关于逾期付款利息问题。双方虽未约定逾期付款的利息，但对于有权属部分的有效合同部分的租金12200元，黄琼波未在该合同终止时结清，系黄琼波违约，黄琼波应自在该合同终止时即2017年2月1日起，以租金12200元为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率赔偿逾期付款的利息损失，而陈永木对合同部分无效有一定过错，陈永木主张黄琼波应赔偿相关房屋占有使用费部分的逾期付款利息损失，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、黄琼波应于本判决生效之日起十日内向陈永木支付租金12200元、房屋占有使用费18300元，共计30500元及逾期付款利息（利息以租金12200元为计算基数，自2017年2月1日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付）；
二、驳回陈永木的其它诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1583元，适用简易程序减半收取计791.5元，由陈永木负担452.5元，由黄琼波负担339元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 （吕天课）
二〇一八年七月十日
代书记员（ 梁美 端）
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。