浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第252号
上诉人（原审被告）：杨长新。
委托代理人：张晓葳。
被上诉人（原审原告）：宁海县港航管理处。
法定代表人：陈平。
委托代理人：徐树明。
上诉人杨长新因与被上诉人宁海县港航管理处房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁海县人民法院于2015年3月16日作出的（2015）甬宁民初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2009年4月28日，被告以宁海县城关白天鹅宾馆的名义与原告签订房屋租赁合同，约定租赁范围为宁海县跃龙街道气象北路208号临气象北路7间二至四层及转角一至四层5间面扇形约2160平方米的房屋、院内3间二层301平方米附属用房和院内与中国工商银行股份有限公司宁海支行的储蓄所共同使用一半面积的场地；租赁期限自2009年5月16日至2014年5月15日；第一年租金为800000元，第二年起年租金按5%环比递增，租金按年支付，被告应于每年的4月15日前一次性支付下一年度的租金；逾期交付房屋租金，除应及时如数补交外，还应支付每日按年租金3%计算的违约金。被告支付了2009年5月16日至2012年5月15日的房屋租金，因2012年5月16日至2013年5月15日的租金未支付，原告于2012年7月26日向该院提起诉讼，经生效判决确定，被告应支付原告2012年5月16日至2013年5月15日期间的租金926100元及违约金41675元。2013年4月27日，原告向被告发送解除合同通知书，以被告未按约支付租金为由，通知解除2013年5月16日至2014年5月15日期间的房屋租赁关系。
另，原告分别于2013年7月22日以年租金起拍价722945元、8月27日以起拍价578356元、10月9日以起拍价578356元三次对房屋进行拍租，三次流拍后于2013年11月8日与案外人邵雅蓉签订房屋租赁合同，合同约定：租赁期限为8年，即自2014年5月10日至2022年5月9日止，前四年每年租金为578356元，2013年11月10日至2014年5月9日为装修期，不计租金。
原审原告宁海县港航管理处于2014年12月23日诉至原审法院，请求判令：原审被告杨长新赔偿原审原告2013年5月16日至2014年5月15日期间的租金损失775380元（972405元÷12个月×6个月＋578356元÷12个月×6个月）并承担本案诉讼费用。原审庭审后，原审原告将诉讼请求变更为原审被告赔偿原审原告租金损失683200元（2013年5月16日至2013年11月9日期间为972405元÷12个月×6个月＋2013年11月10日至2014年5月15日期间为（972405元-578356元）÷12个月×6个月=””683200元］。
原审法院审理认为：2009年4月28日签订的房屋租赁合同系原被告双方的真实意思表示，合同合法有效。因被告未按约支付租金，原告解除了双方2013年5月16日至2014年5月15日期间的房屋租赁关系，被告应向原告赔偿合同解除造成的损失，损失包括合同履行后可以获得的利益。原、被告之间的租赁关系解除后，原告分别于2013年7月22日、8月27日、10月9日三次对房屋进行拍租，并在流拍后于2013年11月8日与案外人邵雅蓉签订租赁合同，将诉争房屋出租给了案外人邵雅蓉，原告的行为可认定为已经采取了适当措施防止损失的扩大。现原告要求以原、被告约定的租金标准972405元／年赔偿2013年5月16日至2013年11月9日期间的租金损失，以及按原、被告约定的租金标准与原告和案外人邵雅蓉约定的租金标准之差价计算2013年11月10日至2014年5月15日期间的租金损失，应予支持。该院核定原告的损失为：2013年5月16日至2013年11月9日期间为474213.95元（972405元／年÷365天×178天）＋2013年11月10日至2014年5月15日期间为201882.63元（（972405元／年-578356元／年）÷365天×187天）=”676”096.58元。被告抗辩合同解除后无需承担赔偿责任，依据不足，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告杨长新限于本判决生效后十五日内支付原告宁海县港航管理处损失676096.58元；二、驳回原告宁海县港航管理处的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费10”561元，减半收取5280.5元，由被告杨长新负担。
宣判后，原审被告杨长新不服，上诉至本院，称：2013年4月27日，被上诉人宁海县港航管理处向上诉人寄送了解除合同通知书，单方解除了2013年5月16日至2014年5月15日期间的房屋租赁合同。此后，被上诉人又通过拍租方式将上述房屋出租给第三人使用。既然被上诉人解除了与上诉人之间的房屋租赁合同关系，上诉人也已腾退，被上诉人要求上诉人承担违约责任，缺乏事实和法律依据。原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人宁海县港航管理处答辩称：因上诉人杨长新未支付第四年租金，被上诉人才被迫向法院起诉，要求上诉人支付相应租金。此后，上诉人继续拖欠第五年租金，被上诉人只能解除了与上诉人之间第五年的房屋租赁合同关系。因上诉人的上述违约行为，其应向被上诉人承担相应损失赔偿责任。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，被上诉人宁海县港航管理处向本院提交以下证据：1.由被上诉人保管的档案申请报告复印件一份，拟证明上诉人杨长新向被上诉人申请解除合同。2.由被上诉人宁海县港航管理处保管的档案承诺书一份，拟证明上诉人在收到被上诉人的解除合同通知书后，承诺与下一轮承租人协商处理宾馆内电梯的使用问题。
上诉人杨长新经质证认为，证据1系复印件，对其真实性不予认可。况且根据申请报告的内容，上诉人希望解除合同的目的是不再支付相应租金及其他费用。证据2也是复印件，只是在复印件上敲了宁海县城关白天鹅宾馆的章，且承诺书的意思也是要求解除合同。
本院经审查认为，对证据1申请报告系复印件，本院不予认定。对证据2，系宁海县城关白天鹅宾馆对被上诉人宁海县港航管理处的承诺，且承诺的内容涉及宾馆内电梯的使用和处理，与本案房屋租赁合同的解除及违约责任的承担无关联性，故本院对该证据不予认定。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人杨长新与被上诉人宁海县港航管理处签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，房屋租赁期限为2009年5月16日至2014年5月15日，上诉人应于每年4月15日前一次性支付下一年度租金。上诉人既未在2012年4月15日前支付2012年5月16日至2013年5月15日的租金，也未在2013年4月15日前支付2013年5月16日至2014年5月15日期间的租金，其连续两年欠付租金的行为已构成根本性违约，被上诉人有权解除合同。2013年4月27日，被上诉人向上诉人发送解除合同通知书，庭审中上诉人认可收到该份通知书，也同意解除合同。故上诉人和被上诉人之间2013年5月16日至2014年5月15日期间的房屋租赁合同关系已解除。合同虽已解除，被上诉人仍享有要求上诉人承担违约责任的权利，上诉人应向被上诉人赔偿因其违约给被上诉人造成的损失。原审法院判令上诉人承担空租期损失和房租差价损失并无不当。上诉人主张合同已经解除，无需承担违约责任的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10561元，由上诉人杨长新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙锦菁
审 判 员 朱亚君
代理审判员 张颖璐
二〇一五年五月二十六日
代书 记员 薛 楠