广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1693号
上诉人（原审原告）：广州市新洲经济发展有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：代迪
委托代理人：林晓珊，联系地址。
委托代理人：熊秀峰。
上诉人（原审被告）：温国荣，住所地江西省丰城市。
委托代理人：关志豪。
委托代理人：莫邪。
原审第三人：广州市海洋渔业公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：郑永文
委托代理人：关志豪。
委托代理人：莫邪。
上诉人广州市新洲经济发展有限公司（以下简称新洲公司）、温国荣因返还原物纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法生民初字第581号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市远洋渔业公司原是广州市海珠区新港东路2842号地块及上盖物的权属人，2003年11月20日，广州远洋渔业公司（甲方）、广州珠江房地产开发中心有限公司（乙方）、广州市海洋渔业公司（以下简称海洋渔业公司）（丙方）签订《项目转让合同书》，甲方向乙方转让位于广州市海珠区新港东路新洲地段2842号渔业基地内约159000平方米土地使用权及地块上全部附着物。2005年1月4日，广州市海洋渔业公司（甲方）、广州珠江房地产开发中心有限公司（乙方）、广州市新洲经济发展有限公司（丙方）签订《补充协议之一》，其中主要内容有：根据甲方向乙方转让位于广州市海珠区新港东路2842号大院内约159000平方米土地使用权及地上附着物签订的转让合同，现就有关事宜作如下修改和补充：1、《项目转让合同书》项下由乙方享有的权利和承担的义务，由丙方承受，并由乙方对丙方履行《项目转让合同书》中约定的义务承担连带责任；2、合同同时约定了付款的时间和交地（地号位置见附件），根据该约定，双方将转让的地块及地上附属物交付划分为若干个地块，并分别约定付款及交付地块的时间，其中4号地块约定的交地时间为2005年9月30日前。之后广州市海洋渔业公司（移交方）与广州市新洲经济发展有限公司（接收方）签订《土地移交确认书（4号地）》，约定广州市海洋渔业公司（移交方）同意将“4”号地移交给广州市新洲经济发展有限公司（接收方），等。本案讼争的房屋在4号地块的范围内。
2014年5月9日，新洲公司以温国荣未经其司同意非法占用上述房屋的部分面积为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、温国荣立即将占用的广州市新港东路2842号自编4号地块上房屋腾退给新洲公司；2、温国荣赔偿非法侵占该屋造成的损失。
温国荣原审辩称，我是根据与海洋渔业公司签订的租赁合同使用讼争房屋，并己按约定支付了租金给海洋渔业公司，现新洲公司要求我搬迁并赔偿损失是没有依据的，故不同意新洲公司的诉请。
海洋渔业公司原审述称，虽然我司己将上述地块转让给新洲公司，但至今尚未办理交接手续，我司对讼争房屋仍有管理和收益的权利。温国荣所述属实，故不同意新洲公司的诉请。
新洲公司为证明自己的主张向原审法院提供了公证书一份，该公证书的主要内容如下：
公证事项：保全证据，申请人广州市新洲经济发展有限公司的代理人熊秀峰于二O一四年三月二十八日来到我处称，申请人广州市新洲经济发展有限公司因发现其合法所有的座落在广州市海珠区新港东路2842号地自编4号地东面房屋（面积约355平方米，最终以实际用面积为准）被他人占用。现申请人为保障其合法权益，保全相关证据，特向本处申请对上述相关地块及其所有的建筑物的现状进行保全证据公证。根据《中华人民共和国公证法》及《公证程序规则》的规定，本公证员与本处工作人员朱益军及申请人广州市新洲经济发展有限公司代理人熊秀峰、杜亚红于二O一四年三月二十八日下午来到广州市新港东路2842号地块自编4号地东面房屋（具体位置见附件二，由申请人确认），本公证员对该地块及所附建筑物的现状进行了拍照，共拍摄了照片三十三张（见附件一）。兹证明本公证书所附的照片共三十三张某为本公证员在上述地址现场拍摄所得，与上述现场实际情况相符。附件一：照片共三十三张。附件二、广州琶洲项目渔轮厂地块总平面图。
原审另查，海洋渔业公司于2014年1月1日与温国荣签订《房屋临时租赁合同》约定：1、海洋渔业公司将广州市新港东路2842号厂区内部分厂房面积约200平方米出租给温国荣：2、租赁期限为2014年1月1日至2014年7月31日，每月租金为400元，等等。海洋渔业公司确认上述合同的真实性，并确认一直有收取温国荣交付的租金。温国荣从2013年1月开始使用广州市新港东路2842号自编4号地上房屋约200平方米用作经营。
原审法院认为，一、关于新洲公司是否是讼争房屋的权利人的问题，根据广州远洋渔业公司（甲方）、广州珠江房地产开发中心有限公司（乙方）、广州市海洋渔业公司（丙方）签订的《项目转让合同书》和广州市海洋渔业公司（甲方）、广州珠江房地产开发中心有限公司（乙方）、广州市新洲经济发展有限公司（丙方）签订《补充协议之一》的约定，海洋渔业公司己将位于广州市海珠区新港东路2842号渔业基地内约159000平方米土地使用权及土块上全部附着物转让给新洲公司，之后广州市海洋渔业公司（移交方）与广州市新洲经济发展有限公司（接收方）签订了《土地移交确认书（4号地）》，约定广州市海洋渔业公司（移交方）同意将“4号地”及附属物移交给广州市新洲经济发展有限公司（接收方），新洲公司也明确表示接收了上述物业。据此，可以认定新洲公司己接收了上述4号地上的物业，因此，新洲公司对上述物业有管理和收益的权利。海洋渔业公司述称上述物业尚未移交给新洲公司，理由不充分，不予采纳。由于温国荣在没有征得新洲公司同意的情况下使用讼争房屋，故新洲公司作为讼争物业的权利人要求温国荣搬迁，合法合理，予以支持。
二、关于新洲公司要求赔偿租金损失问题。鉴于海洋渔业公司原是讼争房屋的权利人，而新洲公司又与海洋渔业公司一直就讼争地块及上盖物的移交问题存在争议，温国荣并不知晓上述讼争房屋的相关权益确实己转移给新洲公司，在此情况下温国荣根据与海洋渔业公司签订的租赁合同已将租金支付给海洋渔业公司，本身并无过错，因此，新洲公司要求温国荣赔偿租金损失，依据不足，不予支持。至于海洋渔业公司是否有权收取温国荣所支付的租金，属另一法律问题，本案不作处理，新洲公司可另循途径解决。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第三十四条之规定，于2014年12月31日作出如下判决：一、温国荣在本判决生效之日起10日内搬出广州市新港东路2842号自编4号地东面房屋，并将所占用的房屋交还给新洲公司；二、驳回新洲公司其他的诉讼请求。本案受理费9675元，由温国荣负担100元，其余由新洲公司承担。
判后，上诉人新洲公司、温国荣均不服原审判决，向本院提起上诉。
新洲公司上诉称：一、在海洋渔业公司没有证据证明自编4号地及其上盖物移交存在争议情况下，一审法院认定移交问题存在争议，明显缺乏依据，属认定事实错误。二、温国荣和海洋渔业公司非法占用我方的合法房屋。1、温国荣未审查海洋渔业公司是否有权与其签订合同和房屋产权证明文件的情况下，便签订《房屋临时租赁合同》，明显存在重大过错。2、温国荣占用我方三栋房屋，而仅约定每月400元承包费，远远低于市场价格，其未能提供已交付承包费的付款凭证和发票等，也无法证实是否实际向海洋渔业公司支付了合理对价。3、我方曾多次要求温国荣限期腾退，其拒不腾退，其不可能不知道所占用房屋归我方所有的事实。4、温国荣与海洋渔业公司签订的《房屋临时租赁合同》，非法处分了我方合法权利，是无效的，合同不仅不应受法律保护，而且是另外一个法律关系，温国荣与海洋渔业公司的合同关系应另循法律渠道解决。5、温国荣和海洋渔业公司侵害了我方的物权并造成了我方损害，根据《物权法》第三十七条规定，无论温国荣是否有过错，只要其非法占用了我方房屋，就应当赔偿我方的损失。故上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判温国荣向新洲公司赔偿损失577462元（参照同期同地段租金标准计算，从2008年1月1日起计某退给新洲公司之日，暂计至2014年3月10日。利息按中国人民银行同期贷款利率计算，计至清偿之日，暂计至2014年3月10日）；2、判令温国荣承担本案一、二审全部诉讼费用。
针对新洲公司的上诉请求，温国荣答辩认为：新洲公司的上诉请求没有法律依据，我方同意一审判决，我方善意向第三人承租，没有过错。
针对新洲公司的上诉请求，海洋渔业公司述称：涉案物业虽然房产证登记在新洲公司名下，但整个地块连同上盖建构筑物都是整体转让给新洲公司，由于土地不能私下转让，虽然新洲公司取得上盖物业的房地产权证，但交易目的是取得土地使用权，由于现在土地使用权是海洋渔业公司和新洲公司共有，我方认为新洲公司取得房产证权利有瑕疵，我方有权出租涉案场地，新洲公司还有2000多万没有支付。管某的问题，2004年变更登记，新洲公司没有提出过异议，也没有提出收回场地，故一直由我方管业。
温国荣上诉称：涉案物业多年来一直由海洋渔业公司实际管业，我方并不清楚新洲公司与海洋渔业公司就涉案物业是否存在权属移转情况。正是基于涉案物业一直为海洋渔业公司占有、管业，且新洲公司并无任何异议，我方才作为善意的相对人与海洋渔业公司签订租赁协议以承租使用涉案物业。海洋渔业公司对于涉案物业具有合法的占有、使用、管理及收益权，我方对于涉案物业的占有及使用同样有合法的权利来源，并非无权占有涉案房屋。故上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回新洲公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费由新洲公司承担。
针对温国荣的上诉请求，新洲公司答辩认为：不同意温国荣的上诉请求。涉案房屋及其土地使用权已登记在新洲公司名下，海洋渔业公司已经将上述土地和房屋交付给新洲公司，温国荣与海洋渔业公司签订的合同无权处分了新洲公司的合法权益，不能对新洲公司具有法律约束力，同时，占用人构成无权占用就应当支付占有使用费，占用人以善意的与第三人建立租赁关系为由不支付占用使用费不符合法律规定，请求法院依法驳回温国荣的上诉请求。
针对温国荣的上诉请求，海洋渔业公司述称同意温国荣的上诉意见。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，海洋渔业公司表示涉案自编地块虽然签订了移交确认书，但没有实际移交土地及上盖建筑物，签订移交确认书是为了配合双方履行项目和转让书中土地价款分期支付。新洲公司表示涉案场地虽然交付，但是因为交付的只是购买的整块场地中的部分，且交付的部分场地交杂，没有办法单独围蔽，所以被人占用；之所以占用多年也未起诉，是因为无法查到占用人的信息。温国荣表示其承租涉案场地时没有要求海洋渔业公司出示过涉案场地的产权证或其他可以证明海洋渔业公司有权出租涉案场地的材料。
本院认为，本案二审争议的焦点有二：一是温国荣应否将涉案场地交还给新洲公司。二是新洲公司是否有权主张温国荣承担因非法侵占涉案房屋造成的损失。
新洲公司与海洋渔业公司签订《土地移交确认书（4号地）》，确认涉案房屋所在的地块已经移交给新洲公司，故海洋渔业公司已无权对涉案房屋进行出租和收益。海洋渔业公司擅自将涉案房屋出租给温国荣侵犯了新洲公司的权益，新洲公司有权收回涉案房屋，温国荣理应搬离涉案房屋。海洋渔业公司无权出租涉案房屋，且温国荣与海洋渔业公司签订《房屋临时租赁合同》时并未要求海洋渔业公司出示其有权出租涉案房屋的权利证明，故温国荣与海洋渔业公司签订的《房屋临时租赁合同》不能对抗新洲公司，温国荣以此为由主张继续使用涉案房屋，理据不足，本院不予支持。
因温国荣是基于与海洋渔业公司签订的《房屋临时租赁合同》而使用涉案房屋，并非非法侵占，且结合本案当事人的陈述亦可知，涉案场地及上盖建筑物的管理及使用权利主体不明，在此情况下，原审驳回新洲公司要求温国荣赔偿侵占涉案房屋的损失，并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持。上诉人新洲公司、温国荣的上诉主张某缺乏充分依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9775元，由广州市新洲经济发展有限公司负担9675元，温国荣负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 邹文芳