广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛霞法民二初字第63号
原告湛江市市政房地产开发有限公司，住所地：湛江市霞山区文明东路24号市政大厦。
法定代表人陈朝晖，经理。
委托代理人蔡海燕，广东国邦律师事务所律师。
委托代理人黄革，男，1959年4月15日出生，汉族，系该公司副经理。
被告湛江市霞山区图强商铺租赁有限公司，住所地：湛江市霞山区文明东路24号金贸大厦一楼。
法定代表人涂强，经理。
委托代理人刘奇，广东意合律师事务所律师。
被告黄日统，男，1976年8月6日出生，汉族，住湛江市坡头区。
原告湛江市市政房地产开发有限公司（以下简称：市政公司）诉被告湛江市霞山区图强商铺租赁有限公司（以下简称：图强公司）、黄日统租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2015年7月28日、9月8日分别公开开庭进行审理。原告市政公司的委托代理人蔡海燕、黄革，被告图强公司的委托代理人何奇，被告黄日统均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告图强公司双方于2011年4月12日签订《国贸新天地B区（金贸大厦）商场租赁合同》，约定被告图强公司租赁原告位于湛江市霞山区文明东路24号金贸大厦一至四楼共四层商场及附属物，建筑面积为5224.23平方米。租赁期限为10年，从2011年4月12日至2021年4月12日止。租金标准是前三年每月208969.2元，第四年开始，租金每年递增5%。租金的缴交采取“先付后租”的方式，按月缴交，被告图强公司应于每月5日前缴交本月租金。合同签订后，原告与被告图强公司双方办理了交接手续，原告依约将租赁物及附属设施等交给被告图强公司使用，被告图强公司按约支付了履约保证金674800元，并对商铺进行了装修经营。由于被告图强公司在租赁经营期间一直未按合同约定的时间支付租金，原告多次催促，仍未足额支付。被告黄日统于2011年4月3日立下担保承诺书，同意以其名下拥有的所有财产作为抵押，并承诺被告图强公司如果违约，其应承担的经济及法律责任由被告黄日统承担。综上，为维护原告的合法权益，特此起诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告图强公司于2011年4月12日签订的《国贸新天地B区（金贸大厦）商场租赁合同》；二、被告图强公司将位于霞山区文明东路24号金贸大厦1楼至4楼（共4层）商场（面积共5224.23平方米）及其附属设施等恢复原状，并返还给原告；三、被告图强公司向原告支付所拖欠的租金及相应的滞纳金，租金暂计为4748424.8元，应计至实际交付租赁物给原告之日为止，滞纳金暂计至实际付款之日为止；四、被告黄日统对被告图强公司所欠款项承担连带责任；五、被告承担本案一切诉讼费用。
被告图强公司辩称，本案并非是图强公司故意拖欠租金，而是市政公司不按时履行交付所租赁的四楼商场的义务，严重影响图强公司对商场的整体规划、招商和经营。市政公司因违约行为给图强公司造成的损失，市政公司一直拒绝赔偿，市政公司违约在先，图强公司只是依法行使合同法规定的相关抗辩权利，不存在任何违约行为，不应当承担任何违约赔偿金。相反市政公司应当赔偿给图强公司造成的经济损失。原告市政公司不按合同规定的时间履行交付四楼商场的义务是其违约行为之一；不按合同约定全面履行交付商场电缆的义务是其违约行为之二；不按合同约定出具租金收费的专用发票是其违约行为之三。因市政公司违约在先，其无权行使解除合同的权利，应当依法继续履行合同约定的义务。无权要求图强公司支付滞纳金，也无权要求违约赔偿金。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告黄日统辩称，虽然黄日统出具了一份担保承诺书，但根据该担保书第1款，黄日统只是对图强公司的违约行为承担违约金的赔偿责任，而并没有担保承担租金给付的责任。而本案图强公司暂时拒绝给付租金，只是依法行使对市政公司在先违约行为的抗辩，图强公司不存在违约问题。因此，黄日统不应当承担责任。
经庭审质证，原告提供营业执照及组织机构代码主张其主体资格，被告无异议；提供《国贸新天地B区（金贸大厦）商场租赁合同》主张被告违约的事实，被告对真实性无异议，但认为原告违约在先，故无权主张滞纳金；提供营业执照及身份证主张被告的主体资格，被告无异议；提供《担保承诺书》主张被告黄日统作为担保人，应对图强公司所欠款项承担连带责任，被告有异议，认为图强公司并没有违约，黄日统不需要承担责任；提供房地产权证，被告有异议，认为没有办理抵押登记，并不生效；提供律师函主张原告已向被告催收租金的事实，被告有异议，认为被告没有收到律师函；提供计算明细表主张被告拖欠的金额，被告有异议，认为原告没有出具发票，对金额不予确认；原告补充提供《关于限期补充完备签订合同相关手续的函》、《催交租金信函》主张原告已将对荷苑餐厅的出租权转移给被告，被告与荷苑餐厅已另行签订租赁合同的事实，双方系租赁关系；被告对此有异议，认为原告只是同意被告代收荷苑餐厅的租金，并不是由被告与荷苑餐厅签订租赁合同，被告也没有收到荷苑餐厅的租金；提供《承诺书》主张荷苑餐厅从2011年9月13日起交付租金给被告，双方存在租赁关系的事实，被告有异议，认为被告与荷苑餐厅不存在租赁关系的事实，提供《回复函》主张荷苑餐厅拖欠被告2011年度租金，被告对真实性无异议，但认为被告只是代原告收荷苑餐厅欠的租金；提供《关于要求四楼荷苑餐厅交清应付款项的函》主张原告已将四楼荷苑餐厅的出租权转移给被告，由被告收取荷苑餐厅的租金，被告有异议，认为原告于2011年12月1日才收回荷苑餐厅的场所，不存在被告与荷苑餐厅签订租赁合同。
被告图强公司提供《国贸新天地B区（金贸大厦）商场租赁合同》主张原告没有依时交付四楼及其他违约的事实，原告对被告的主张有异议，认为原告已按合同约定交付租赁物，交付之后被告与荷苑餐厅存在租赁关系，被告自己也发函确认荷苑餐厅拖欠其租金；提供《关于要求荷苑餐厅恢复三楼电缆的通知》主张原告没有按照合同约定交付商场附属的电缆设备，违约在先，原告有异议，认为电缆是荷苑餐厅使用，原告在交付荷苑餐厅时已将电缆设备一并交付被告使用，不存在另行通知交付，且被告已接收荷苑餐厅并未提出异议；被告提供《通知》、《信函》主张四楼商场和荷苑餐厅原告一直没有依时交付，原告有异议，认为这几份通知是被告与荷苑餐厅谈租赁事宜时，要求原告出面协商解决，而被告也是于2011年12月才与荷苑餐厅谈妥租赁合同的。
综合原、被告提供的证据，本院经综合认定，审理查明如下事实，原告市政公司与被告图强公司于2011年4月12日签订《国贸新天地B区（金贸大厦）商场租赁合同》，原告将其权属名下的金贸大厦商场一至四层及附属物出租给被告作商业经营。合同主要约定：合同租赁物为湛江市霞山区文明东路24号金贸大厦一至四层（共四层）商场（甲方A），共5224.23平方米。原告应在2011年4月12日前将本租赁物及其附属设备交给被告。租赁期限十年，从2011年4月12日至2021年4月12日止。租金计算：前三年被告交给原告（甲方A）每月租金为208969.2元，被告租满第三年后，从第四年开始，租金每年递增5%，即第四年的租金每月为219417.66元，第五年的租金每月为230388.55元。租金缴交采取“先付后租”的方式，按月缴交，被告于每月的5号前缴交本月租金。原告收到租金后，应向被告出具房屋租赁专用发票。合同签订前，被告向原告缴纳674800元作为保证金。原告同意从2011年4月12日起至2011年9月12日止，不收租金。由于四楼荷苑餐厅已经正常营业，2011年9月12日前的租金由荷苑餐厅直接交给原告。被告如不能按时缴纳租赁费及其他相关费用，原告按欠款每天加收0.5%滞纳金。被告延迟缴纳租赁费达30日的，原告有权单方解除本合同，并没收被告全部保证金。延迟缴纳租赁费达60日的，视为严重违约，被告另行赔偿原告三个月的租金。
2011年4月3日，被告黄日统向原告市政公司出具《担保承诺书》，主要内容：现被告图强公司与原告市政公司签订《国贸新天地B区（金贸大厦）商场租赁合同》，为确保原告的权益不受损失，黄日统以其名下拥有的所有财产（包括但不限于附表财产）作为抵押，特承诺：1、承租方如果违约，其应承担的经济及法律责任由黄日统先生承担。2、在租赁期内，黄日统先生承诺不私自转移或抵押附表上的财产，否则愿承担相应的经济及法律责任。《担保承诺书》中所设定的抵押财产是指权属人黄日统所有的位于湛江市霞山区人民大道南50、52号国贸新天地A区商住楼地下一层的14号——23号共10间商铺，但双方没有对上述10间商铺依法办理抵押登记手续。
2011年11月28日原告市政公司向荷苑餐厅发出《通知》，要求其撤离四楼租赁场所，2011年12月1日向被告图强公司发出《通知》委托图强公司对荷苑餐厅断开供水供电，图强公司回复《信函》给市政公司，不接受市政公司的委托。2011年12月25日图强公司向荷苑餐厅发出《关于要求四楼荷苑餐厅交清应付款项的函》及四楼租金、费用结算清单，要求荷苑餐厅支付2011年6月—12月所欠的租金及费用，李文波签字确认。2012年2月29日图强公司继续向荷苑餐厅发函追收租金，2012年3月5日荷苑餐厅回复力争3月底前缴清。2012年4月16日图强公司又向荷苑餐厅发出《催交租金信函》，向荷苑餐厅追索2011年9月13日至2012年4月30日的租金。2013年9月6日，市政公司向图强公司发出《律师函》，函告图强公司已拖欠租金3586154.8元，租金和滞纳金合计12644647.29元。
原告市政公司于2015年5月13日向本院提起诉讼，请求：一、解除原告与被告图强公司于2011年4月12日签订的《国贸新天地B区（金贸大厦）商场租赁合同》；二、被告图强公司将位于霞山区文明东路24号金贸大厦1楼至4楼（共4层）商场（面积共5224.23平方米）及其附属设施等恢复原状，并返还给原告；三、被告图强公司向原告支付所拖欠的租金及相应的滞纳金，租金暂计为4748424.8元，应计至实际交付租赁物给原告之日为止，滞纳金暂计至实际付款之日为止；四、被告黄日统对被告图强公司所欠款项承担连带责任；五、被告承担本案一切诉讼费用。图强公司于2015年7月28日庭审前提出反诉，但经本院发出缴纳反诉费用通知书后，图强公司逾期没有缴纳反诉费。因讼争的金贸大厦涉及的另一侧一至三楼商场（B区）的委托管理方湛江市保群建材贸易有限公司与图强公司同样因为商场租赁合同的履行、违约问题进入诉讼阶段，并已处于二审期间。本院于2015年11月3日裁定中止本案诉讼，待该案终审判决作出后再恢复审理。2016年2月22日湛江市中级人民法院对该案作出（2015）湛中法民一终字第803号民事判决书。
本院认为，本案属租赁合同纠纷。原告市政公司与被告图强公司签订的《国贸新天地B区（金贸大厦）商场租赁合同》是双方自愿签订，反映双方当事人真实意思表示，且没有违反法律、法规强制性规定，依法成立并有效。合同的双方当事人应依约履行双方的合同权利义务。
关于本案双方当事人是否存在违约的问题，按照合同约定，原告市政公司须于2011年4月12日将租赁物及其附属设备交给图强公司使用，图强公司须从2011年9月13日起缴纳租金。但自2011年9月13日起被告图强公司陆续存在逾期没有足额缴纳租金的事实，该事实双方并无异议，故被告图强公司显然存在违约行为。图强公司抗辩市政公司违约在先：其一，没有在依约的时间履行交付四楼商场的义务。但从图强公司向四楼荷苑餐厅的发函可见，图强公司于2011年12月25日及2012年2月29日、4月16日向荷苑餐厅多次发出追索租金及其他费用的信函，上述信函可印证自2011年9月13日之后，市政公司已依照合同约定将四楼荷苑餐厅交给图强公司租赁管理交由其收取租金的事实，故图强公司该抗辩不能成立。其二，没有依时交付商场三楼电缆。但图强公司在租赁一至三层期间从来没有对此提出异议，也一直在实际使用，故该抗辩缺乏事实依据，不予支持。其三，市政公司在收到租金后没有出具专用发票，也是违约行为。但市政公司是否开具发票，图强公司可向市政公司明确提出，如果市政公司没有开具发票应向相关管理部门要求处理，本案中不能作为逾期不支付租金的抗辩理由。综上，本院认为，图强公司抗辩市政公司存在违约在先行为不能成立，不予支持。
被告图强公司陆续以来已欠下多年巨额租金，存在严重违约的事实，属拖欠主要债务的根本性违约。依照合同约定的第6.2条，故原告市政公司请求解除合同，本院予以支持。依照合同约定的第5.10条，中途解除合同，图强公司应于10日内撤离租赁场所，撤出自己的货物和设备、设施。故原告市政公司请求将金贸大厦1楼至4楼（共4层）商场（面积共5224.23平方米）及其附属设施交还其管业，应予支持。
关于图强公司拖欠的租金及滞纳金计算问题。合同约定的第2.2条租金的计算：前三年图强公司交给市政公司每月租金为208969.2元，从第四年开始，租金每年递增5%，即第四年租金每月219417.66元。第4.1条约定从2011年4月12日至9月12日止，不收租金。故图强公司应从2011年9月13日起至2014年9月12日止按照每月租金为208969.2元缴纳，从2014年9月13日起至实际交付租赁物给原告时止，根据原告的请求可按照每月219417.66元缴纳。原告在诉讼请求中计算从2011年9月12日至2015年4月30日止共9157530.8元，予以确认。原、被告对被告图强公司已缴纳4409106元的租金并无异议，予以确认。相扣减为4748424.8元。关于滞纳金问题，合同第5.3条约定，图强公司逾期未缴纳租赁费及其他费用，市政公司按欠款额每天加收0.5%滞纳金。该滞纳金的约定过高，本案参照已生效的（2015）湛中法民一终字第803号民事判决，认定滞纳金的计算按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算（以每月应缴租金的实际拖欠时间计至租金实际给付之日止）。至于被告图强公司主张原告市政公司拖欠其餐费10多万元应予抵扣，与本案不是同一法律关系，图强公司如有依据，可另案处理。图强公司还抗辩诉讼时效已过期的问题，因图强公司陆续有支付拖欠租金的事实，最近于2015年尚有支付租金，故不存在诉讼时效的问题。
关于被告黄日统对图强公司所欠款项是否承担连带责任的问题。黄日统于2011年4月3日向市政公司出具《担保承诺书》，意思表示真实有效，应予确认。在承诺书中黄日统承诺以其名下拥有的所有财产作为抵押，并承诺承担违约的经济及法律责任。虽黄日统作抵押的房产并没有与市政公司办理抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，并不影响黄日统承诺作担保抵押的法律效力。又根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条规定，虽市政公司无权对抵押物优先受偿，但因双方没有约定保证的形式，故黄日统仍应对被告图强公司的债务按照连带责任保证承担保证责任。黄日统承担担保责任后，有权向图强公司追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十六条、第一百八十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告湛江市市政房地产开发有限公司与被告湛江市霞山区图强商铺租赁有限公司于2011年4月12日签订的《国贸新天地B区（金贸大厦）商场租赁合同》；
二、被告湛江市霞山区图强商铺租赁有限公司限于本判决发生法律效力之日起十日内将涉案租赁物位于湛江市霞山区文明东路24号金贸大厦一楼至四楼（共四层）商场（面积共5224.23平方米）及其附属设施交还给原告湛江市市政房地产开发有限公司管业；
三、被告湛江市霞山区图强商铺租赁有限公司限于本判决发生法律效力之日起十五日内支付给原告湛江市市政房地产开发有限公司从2011年9月13日起至2015年4月30日止尚欠的租金4748424.8元（2015年5月1日之后的租金均按合同约定的月租金计付至涉案租赁物交还给湛江市市政房地产开发有限公司之日止）；并按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计付滞纳金（以每月应缴租金的实际拖欠时间计至租金实际给付之日止）；
四、被告黄日统对被告湛江市霞山区图强商铺租赁有限公司的上述债务承担连带保证责任。黄日统承担保证责任后，有权向湛江市霞山区图强商铺租赁有限公司追偿；
五、驳回原告湛江市市政房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
如果被告未按照判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费44787.39元，由原告负担4787.39元，被告图强公司、黄日统负担40000元（受理费原告已预付22393.7元，被告应负担的部分，由其在判决生效后七日内迳付给原告及向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 余文晓
审 判 员 苏 妙
人民陪审员 梁钟和
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 张文军