上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终7185号
上诉人(原审原告)：韩世海，男，1979年3月4日出生，汉族，户籍地江苏省，现住上海市嘉定区。
委托诉讼代理人：刘兆福，上海市民生律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程海东，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：成杏媛，女，1959年7月9日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市黄浦区。
被上诉人(原审被告)：方超，男，1986年3月12日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市黄浦区。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡佩民，上海市公民律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：田万鸿，男，1954年12月8日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。
上诉人韩世海因与被上诉人成杏媛、方超、田万鸿民间借贷纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初2471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
韩世海上诉请求：撤销原判主文第二项、第三项，支持其原审诉讼请求。后变更相关上诉请求为要求改判成杏媛、方超支付韩世海逾期违约金及利息人民币1,008,000元(以下币种同)。事实和理由：原审判决认定事实及适用法律错误。一、成杏媛出具保证书与承诺书的行为系其单方意思表示，不构成双方对原《房地产借款抵押合同》约定的利息及违约责任条款的变更，也没有任何证据表明韩世海放弃原合同约定的权益，原审法院认为韩世海接受保证书及承诺书即视为双方就原合同变更达成合意没有事实与法律依据。二、退一步说，成杏媛出具的保证书与承诺书均只是针对逾期违约金变更，并未针对逾期利息，故原合同约定的4倍银行贷款利息依然应当支付，而不应忽略不计。
成杏媛、方超共同辩称：韩世海提供的证据表明双方对于70万元借款的还款期限及违约金金额进行了几次变更，变更后违约金都约定是10万元，故原审判决正确。请求维持原判。
田万鸿未参加诉讼，也未提供答辩意见。
韩世海向原审法院起诉请求：1、判令成杏媛、方超支付韩世海借款本金700,000元，违约金及利息1,365,000元；2、判令韩世海有权对拍卖、变卖成杏媛、方超所提供的抵押物价款优先受偿；3、判令田万鸿就上述诉讼请求承担担保责任。
原审法院认定事实：2011年5月，韩世海与成杏媛、方超签订了《房地产借款抵押合同》，主要约定内容如下：1、成杏媛、方超向韩世海借款70万元，期限自2011年5月30日至同年8月30日。2、就以上70万元借款，成杏媛、方超以座落于本市河南南路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积为120.12平方米的房产为韩世海设立抵押权。该房产已经在中国建设银行贷款，抵押贷款金额280万元，房地产他项权利证号：黄字XXXXXXXXXXXX，韩世海为第二抵押权人。3、韩世海与成杏媛、方超共同委托田万鸿办理以上房产抵押登记手续，期限自2011年6月10日至办理结束为止。4、成杏媛、方超逾期还款，应当按照欠款金额的百分之五/天的标准向韩世海支付逾期违约金(损失)和同期银行四倍贷款利息，并放弃抗辩权。2011年5月31日，成杏媛出具收条一份，确认收到韩世海现金人民币柒拾万元正，期限为叁月(2011年5月31日至8月31日止)归还。同日，成杏媛、方超为韩世海办理了抵押权登记。
另查明，2015年7月18日，成杏媛出具保证书一份，承诺在2015年8月15日归还韩世海借款本金柒拾万元，如到期不还，支付违约金壹拾万元作赔金。同年8月27日，成杏媛出具承诺书一份，载明2015年9月20日前如不归还柒拾万，承诺还韩世海柒拾捌万肆仟元正。同年12月10日，成杏媛又出具书面承诺一份，承诺于2015年12月底向韩世海归还借款柒拾万元，如到期不归，支付违约金壹拾万元，合计捌拾万元。2016年1月7日，成杏媛再出具书面承诺一份，承诺至2016年1月15日定归还韩世海借款柒拾万元，逾期承担违约金壹拾万元。同月18日，田万鸿出具承诺书一份，载明田万鸿(身份证：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)保证成杏媛、方超于2016年1月30日之前归还韩世海70万元，其负责敦促落实成杏媛及时归还，承担逾期连带70万元及衍生的债务的责任。在韩世海同意其要求情况下，同意签署该承诺书。案外人黄亮作为见证人在该承诺书上签名。
原审法院认为：韩世海与成杏媛、方超签订的《房地产借款抵押合同》系三方真实意思表示，三方在该合同中对借款数额、借款期限、抵押权设立各事项有明确约定，不违反法律规定，合法有效，三方应恪守履行。韩世海已依约支付成杏媛、方超出借款，成杏媛、方超亦应在借款期限届满时偿还借款本金。成杏媛、方超虽辩称已共计偿还韩世海1,872,000元，但未提供证据予以证明，故成杏媛、方超该辩称原审法院不予采信。现韩世海要求成杏媛、方超偿还借款本金的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。对于韩世海要求成杏媛、方超支付借款利息及违约金的诉请，三方虽在《房地产借款抵押合同》中对成杏媛、方超逾期还款应支付韩世海的违约金及利息的计算标准进行了约定，但结合三方当庭陈述及韩世海提供的成杏媛出具的保证书及三份承诺书内容来看，系争借款于2011年8月31日即已逾期，直至2015年7月18日，成杏媛首次就系争借款向韩世海出具书面保证，承诺支付韩世海逾期违约金10万元，另成杏媛于2016年1月7日最后一次出具书面承诺时亦承诺支付韩世海逾期违约金10万元，韩世海收取了上述书面保证及承诺后未提出异议，故应认定三方就成杏媛、方超的还款时间及逾期还款应承担的责任重新作了约定。因此，韩世海该诉请，原审法院予以部分支持，即成杏媛、方超因逾期还款应支付韩世海违约金10万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付韩世海利息。成杏媛、方超以其所有的位于本市河南南路XXX弄XXX号XXX室的房产对《房地产借款抵押合同》项下债务提供抵押担保，并办理了抵押登记，现成杏媛、方超未依约履行还款义务，韩世海作为抵押权人，有权要求对以上抵押物行使抵押权，故韩世海要求有权对拍卖、变卖成杏媛、方超所提供的抵押物价款优先受偿的诉请，原审法院予以支持。田万鸿向韩世海出具承诺书，同意就成杏媛、方超向韩世海借款的本金及衍生债务承担连带保证责任，故韩世海有权要求田万鸿承担连带保证责任。成杏媛、方超、田万鸿虽辩称田万鸿并无承担连带保证责任的意思表示，但未向原审法院作出合理解释，亦未提供证据予以证明，另田万鸿作为完全民事行为能力人，在签署该承诺书前应当对其内容及所产生的法律约束力有清楚地认知，故成杏媛、方超、田万鸿该辩称原审法院不予采信。因本案涉及债务人自己提供物的担保，并有他人提供保证，而结合在案证据来看，当事人间未就韩世海实现债权的方式进行约定，故韩世海应先就抵押不动产的担保实现债权，在抵押物的担保不足以清偿全部债务时，再由田万鸿承担补充清偿责任。田万鸿在承担保证责任后，有权向成杏媛、方超追偿。因此，韩世海要求田万鸿就上述债务承担担保责任的诉请，原审法院予以部分支持。
原审法院判决：一、成杏媛、方超应于判决生效之日起十日内支付韩世海借款本金人民币700,000元；二、成杏媛、方超应于判决生效之日起十日内支付韩世海违约金人民币100,000元；三、成杏媛、方超应于判决生效之日起十日内支付韩世海利息(以人民币700,000元为本金，从2016年1月16日起至本案判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；四、如成杏媛、方超未履行判决主文第一至三项中确定的付款义务，韩世海有权对位于上海市黄浦区河南南路XXX弄XXX号XXX室的抵押房产折价或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款于顺位在前的抵押权人就抵押权实现后,对剩余价款优先受偿；五、在判决主文第一至三项确定的付款范围内，田万鸿就位于上海市黄浦区河南南路XXX弄XXX号XXX室的抵押房产清偿后不足部分向韩世海承担连带清偿责任，田万鸿在承担连带清偿责任后有权向成杏媛、方超追偿；六、韩世海的其他诉讼请求，不予支持。案件受理费人民币23,320元，减半收取计人民币11,660元，由韩世海负担人民币7,142.80元，成杏媛、方超、田万鸿负担人民币4,517.20元。
本院经审理查明，原审法院认定的事实正确，予以确认。
二审中，韩世海确认在合同约定的借款期内不收取利息，并明确要求成杏媛、方超以70万元为本金，按照年利率24%，支付自2011年8月31日至判决生效日止的逾期利息与违约金，合计1,008,000元。
本院认为：韩世海与成杏媛、方超签订的《房地产借款抵押合同》系三方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，三方应恪守履行。系争《房地产借款抵押合同》约定，成杏媛、方超借款发生逾期，应当按照欠款金额的百分之五/天为标准支付逾期违约金，并支付同期银行贷款利率4倍的利息。从相关约定看，双方对于逾期借款既约定了逾期违约金，又约定了利息，故按照法律规定，韩世海可以选择主张逾期利息或者违约金，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。现韩世海要求成杏媛、方超以70万元为本金，按照年利率24%，支付自2011年8月31日至判决生效日止的逾期利息与违约金共计1,008,000元，符合法律规定，应当予以支持。成杏媛在借款到期后未按约还款，虽数次出具保证书与承诺函，承诺在此后的某日还款，还承诺如到期不还则支付违约金若干，但该承诺或保证仅是成杏媛的单方意思表示，且成杏媛从未履行其承诺，原审中成杏媛、方超也均未针对违约金的变更主动提出抗辩意见，故成杏媛出具的承诺函与保证书不构成三方对于原《房地产借款抵押合同》约定的逾期借款违约金及利息的变更。原审法院认定韩世海收到保证书与承诺函后未提出异议，即应当认定三方就还款时间及逾期还款责任重新作了约定依据不足。
综上所述，韩世海的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初2471号民事判决主文第一项，即成杏媛、方超支付韩世海借款本金人民币700,000元的判决内容；
二、撤销上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初2471号民事判决主文第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；
三、被上诉人成杏媛、方超于本判决生效之日起十日内支付韩世海2011年8月31日至判决生效日止的逾期利息与违约金人民币1,008,000元；
四、如成杏媛、方超未履行上述第一项、第三项判决主文确定的付款义务，韩世海有权对位于上海市黄浦区河南南路XXX弄XXX号XXX室的抵押房产折价或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款于顺位在前的抵押权人就抵押权实现后,对剩余价款优先受偿；
五、如上海市黄浦区河南南路XXX弄XXX号XXX室抵押房产在上述判决主文第一项、第三项确定的付款范围内不足清偿，不足部分由田万鸿承担连带清偿责任。田万鸿在承担连带清偿责任后有权向成杏媛、方超追偿；
六、韩世海的其他诉讼请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币23,320.00元，减半收取计人民币11,660.00元，由韩世海负担人民币2,013.20元，成杏媛、方超、田万鸿负担人民币9,646.80元；二审案件受理费人民币17,085.00元，由韩世海负担人民币4,462.63元，成杏媛、方超、田万鸿负担人民币12,622.37元。
本判决为终审判决。
审判长 汪 毅
审判员 王亚勤
审判员 承怡文
二〇一七年九月二十日
书记员 李 娜
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
二、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。