湖北省孝感市孝南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂孝南民初字第00648号
原告（反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司。
法定代表人冯芬芬，该公司总经理。
委托代理人饶彬，湖北名流律师事务所律师，�理权限：一般代理。
被告（反诉原告）余红平。
委托代理人谈伟，湖北山川律师事务所律师，代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、反诉、上诉、代签法律文书。
被告袁云平。
委托代理人袁琛丽，湖北锡爱律师事务所律师，代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、反诉、上诉、代签法律文书。
原告（反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司（以下简称保丽公司）诉被告（反诉原告）余红平、被告袁云平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月19日立案受理后，依法组成由审判员冷炳勇担任审判长，审判员周晓、人民陪审员高小梦参加的合议庭，于2014年7月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）保丽公司的委托代理人饶彬，被告（反诉原告）余红平的委托代理人谈伟、被告袁云平的委托代理人袁琛丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）保丽公司诉称，2010年12月，保丽公司授权邱保国与被告袁云平签订一份《承包合同》，约定：保丽公司将保丽建材大市场整体发包给袁云平管理，租赁期从2010年4月1日起至2013年7月19日止，后袁云平将保丽建材大市场B区H03号商铺发包给余红平，约定租赁期限从2013年1月1日至2013年12月31日。合同期满后，袁云平及余红平拒不将承租的商铺返还给原告，其行为损害了我公司的合法权益。请求判令两被告立即清退租赁的商铺。
被告（反诉原告）余红平辩称及反诉称，原告保丽公司作为孝感市保丽建材大市场的所有权人，应当对孝感市保丽建材大市场的所有情况负有全部法律责任。原告保丽公司在本次租赁合同纠纷案中，指使被告袁云平使用欺诈手段故意隐瞒重大事实订立租赁合同，应当承担签订租赁合同欺诈给答辩人造成重大损失的违�赔偿责任。余红平在租赁期间的所有经济损失，合法合理有据，人民法院应当在查明本案事实的情况下，判决原告保丽公司承担全部赔偿责任。
2010年，保丽公司明知政府批文保丽建材市场开发成商住用地，批文下发后该用地二年不得闲置，保丽公司为了一己私利或者为保住自己的土地性质的变更顺利进行，不管租赁商户是否面临破产或者血本无归，使用欺诈手段故意隐瞒重大事实与租赁商户签订了租赁合同。保丽公司与袁云平隐瞒其代理的租赁期限到2013年7月19日为止，袁云平无法长期代理出租经营的情况下，余红平与其签订了租赁合同，租赁了保丽建材大市场中面积为123.26平方米的商铺用于经营“普奥吊顶”，租赁期限至2013年12月31日止。合同中约定了双方的权利义务及违约条款，但未约定由于规划变更而提前解除合同的条款，余红平依约支付了租金、质保金后进场装修。2013年2月25日，孝感保丽建材大市场就出现了市场要拆迁的风波。此时，余红平招聘了工作人员，支付了品牌代理费用，并购买了货样准备上架。2013年3月29日，保丽公司贴出通知，告知余红平等租赁商户，保丽公司与孝感保丽建材大市场负责人袁云平之间的租赁协议期限到2013年7月19日到期，并要求余红平退场。保丽公司强行侵权使用张贴告示、停电、停水等恶劣行为，导致商户们无法正常经营陷入无比痛苦的困境中。2013年7月4日，保丽公司向所有孝感保丽建材大市场的商户下发了《限期退场通知书》，要求自通知日至2013年7月20日上午8时止，必须退场搬离承租物业内的一切物品和财产，交还全部承租的物业。同时，保丽公司还强行对余红平经营的商铺停电停水长达一个星期，此后期间也多次停电停水。保丽公司所属的孝感保丽建材大市场使用欺诈手段与余红平签订合同，在实际履行过程中使用停电停水、封铺锁门的违法行为，导致余红平无法正常经营，给其造成了巨大的损失。因此，请求法院判令保丽公司赔偿余红平因承租H03号商铺用于经营“普奥吊顶”的损失904389元（含装修费160000元、转让费20000元、样品费100000元、样品安装费13500元、保证金11463元、租金及水电费22926元、人工工资180000元、仓库费10000元、年终任务返利100000元、净利润损失300000元），并承担本案诉讼费用。
被告袁云平辩称及述称，1、袁云平与保丽公司的合同履行期满，转租后承租人为余红平，其为租赁商铺的承租主体，应当由余红平承担腾退房屋的义务。2010年，袁云平与邱保国签订了保丽建材大市场的《承包合同》，实际为租赁合同，约定由袁云平承包租赁经营，在合同履行过程中，袁云平与余红平签订的《租赁合同》应当认定转租是保丽�司授权同意的，合同到期后，应由余红平承担腾退房屋的义务。袁云平与保丽公司在合同中明确约定了合同期满后，租赁商铺中添置的房屋附属物等全部归保丽公司所有，合同期满后，袁云平既没有拆除、也没有搬迁，所以不存在承担腾退房屋的合同义务。综上，请求依法驳回保丽公司的诉讼请求。
2、袁云平与余红平签订的《租赁合同》合法有效，该合同是在双方遵循平等自愿的基础上签订的，且该合同的合同履行期限已经届满，袁云平没有违约行为，更没有合同欺诈行为，余红平请求合同欺诈无效及损失赔偿的事实不能成立。袁云平与余红平的转租合同尽管超过了与保丽公司的承租合同的终止期限，但自2013年7月19日至与余红平约定合同期满12月31日，余红平仍然在占有、使用和经营该商铺。余红平请求的经济损失计算无法律依据，余红平的租金仅交纳到2013年3�，此后直至合同期满，余红平没有交纳过分文租金，显然，余红平没有履行合同主要义务，已经构成根本违约。综上，请求依法驳回余红平的反诉请求。
原告（反诉被告）保丽公司针对被告（反诉原告）余红平的反诉辩称，1、余红平的反诉及反诉请求，依法不能成立，请求依法驳回其反诉请求。2、余红平的反诉请求的事实自相矛盾，证据不足。余红平一方面主张合同无效，另一方面又主张保丽公司违约，无效合同不可能产生违约责任。3、余红平要求保丽公司赔偿其损失没有法律依据，保丽公司已让余红平使用、占有、经营商铺至2013年12月31日止，而余红平租金仅交纳三个月的租金，其主张的保证金、人工工资、装修费等于法无据。4、余红平未举证证明在租赁期间，保丽公司对其封店、停电、停水。综上，请求依法人民法院驳回余红平的反诉请求。
原告（反诉�告）保丽公司为支持其诉讼主张及抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：营业执照、组织机构代码证，证明保丽公司的主体身份情况。
证据二：《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，证明保丽公司拥有该诉争物业的所有权和土地使用权。
证据三：授权委托书及《承包合同》，证明保丽公司授权邱保国与袁云平于2010年4月7日签订《承包合同》，合同期限即自2010年7月19日起至2013年7月19日止。
证据四：《租赁合同》，证明袁云平与余红平签订了一年期的租赁合同，即自2013年1月1日起2013年12月31日止，租期满后余红平未清退商铺。
证据五：《告知书》、《限期退场通知书》各一份，证明保丽公司已依法履行合同期满后应清退承租物业的告知义务及袁云平、余红平拒不清退商铺的事实。
证据六：《民事判决书》，证明保丽公司与袁云平之间签订的三年�的合同及三年租期届满后，袁云平没有依约返还商铺。
被告（反诉原告）余红平为支持其抗辩理由及反诉主张，向本院提交了如下证据：
证据一：余红平的身份证，证明余红平的诉讼主体资格。
证据二：保丽建材大市场租赁合同，证明余红平与保丽公司所属的保丽建材大市场签订了租赁合同，双方形成租赁合同关系，确定了每月租金费用为3821元。
证据三：告知书，证明原告保丽公司在租赁合同未履行完毕的情况下，单方要求余红平清货退场，并单方决定将市场拆除改建。
证据四：限期退场通知书，证明原告保丽公司单方要求余红平等商户，自通知日至2013年7月20日上午8：00时止，必须退场搬离承租物业内的一切物品和财产，并于2013年7月20日上午8：00时交还全部承租的物业的事实。
证据五：授权经营委托书，证明原告保丽公司的法人已经授权被告袁云平进行招租，经营和管理，同时有权收纳各承租户的租金及相关费用，但是未明确授权终止时间。
证据六：嘉施装饰设计孝感市建筑装饰工程标准合同，证明余红平租赁保丽建材大市场门面后，为了经营普奥吊顶，实际装修投入费用等情况。
证据七：销售服务商授权合同，证明余红平租赁保丽建材大市场门面后，为了经营普奥吊顶，实际存在加盟及加盟费支出情况。
证据八：转让申请书，证明余红平租赁保丽建材大市场门面后，为了经营普奥吊顶，实际转让费投入情况。
证据九：浙江增值税普通发票，证明余红平租赁保丽建材大市场门面后，为了经营普奥吊顶，实际销售损失的情况。
证据十：客户订购单，证明余红平租赁保丽建材大市场门面后，为了经营普奥吊顶，实际订单损失情况。
被告袁云平为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据一：授权委托书�证明责任人为邱保国，起诉主体正确，且未确定合同终止期限。
经庭审质证，袁云平、余红平对保丽公司提交的证据一无异议；保丽公司、袁云平对余红平提交的证据一、二、三、四无异议；对上述无争议的证据，本院依法予以采信。
袁云平对保丽公司提交的证据一、二、四、五、六无异议；对证据三有异议，认为未约定清退商铺的义务，委托书未确定终止时间。
余红平对保丽公司提交的证据二有异议，认为保丽建材大市场土地性质变更，保丽公司未尽到告知义务；对证据三有异议，认为授权委托书没有时间期限，保丽公司与袁云平之间应属授权承包关系；对证据四有异议，认为从合同条款、内容看，形成长期租赁关系；对证据五有异议，认为保丽公司损害了余红平的利益；对证据六有异议，认为系保丽公司与袁云平之间的纠纷，且应当是授权承包关系。
对�述有争议的证据，本院认为，保丽公司提交的证据一至六具备真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。
保丽公司对余红平提交的证据二有异议，认为该合同系袁云平转租给余红平，与保丽公司并无租赁关系；对证据三、四的真实性无异议，对证明目的有异议，认为不能构成单方清场的行为；对证据五有异议，认为委托书系邱保国个人行为，与保丽公司无关；对证据六至十有异议，认为与本案无关联性，且不真实。
袁云平对余红平提交的证据一至五无异议；对证据六至十有异议，认为费用部分不合理，应扣除。
对上述有争议的证据，本院认为，余红平提交的证据二、三、四、五与保丽公司提交的证据三、四、五相同，具备真实性、合法性、关联性，能够作为认定相关事实的依据，本院依法予以采信；证据六中装饰合同能证明余红平所花费的装修费用，本院依法予以采信；证据七至十不能单独证明案件事实，故本院依法不予采信。
余红平对袁云平提交的证据一无异议；保丽公司对袁云平提交的证据一有异议，认为系邱保国个人签名，公司未确认授权。
对上述有争议的证据，本院认为，袁云平提交的证据一具备真实性、合法性、关联性，能够作为认定相关事实的依据，本院依法予以采信。
经审理查明，2012年12月28日，余红平从案外人吴静宜处支付20000元转租“孝感保丽建材大市场”内面积为123.26平方米的H03号商铺用于经营“普奥吊顶”，并与袁云平签订了《保丽建材大市场租赁合同》，签章栏的出租方盖有“孝感保丽建材大市场”印章，并由袁云平签字。合同约定租赁期从2013年1月1日起至2013年12月31日。同时约定每月租金为3821元，签订合同时须付三个月租金即11463元作为履约保证金，并须同时预付三个月房租11463�，之后每次提前15天预付三个月租金11463元。之后，余红平委托孝感市嘉施装饰设计装饰工程有限责任公司对商铺进行了装修，共花费装修费160000元，并购买了“普奥吊顶”货样上架经营销售。2013年3月29日，保丽公司贴出《告知书》，告知余红平与“孝感保丽建材大市场”租赁承包人袁云平签订的合同即将于2013年7月19日期满，期满后决定将整个市场进行拆除改建，并要求余红平等各商户作好清货退场的相关准备。2013年7月4日，保丽公司向包括余红平在内的所有“孝感保丽建材大市场”的商户下发了《限期退场通知书》，要求自通知日起至2013年7月20日上午8时止，必须退场搬离承租物业内的一切物品和财产，交还全部承租的物业。2013年7月20日起，保丽公司对余红平经营的商铺停止供电和停水14天，造成余红平无法正常营业。
另查明，本案涉及的位于孝感市北京路11号的“孝感保丽建材大市场”未在工商行政管理部门注册登记，其物业属于保丽公司所有。2010年3月8日，保丽公司授权邱保国全权处理该物业的对外出租和发包，邱保国有权以其个人名义代为向包括但不限于袁云平等人发包承租经营。2010年4月7日，邱保国与袁云平签订《承包合同》，将“孝感保丽建材大市场”整体发包给袁云平经营管理，期限为2010年7月19日至2013年7月19日。
再查明，余红平与“孝感保丽建材大市场”袁云平签订《租赁合同》时，袁云平向余红平提交了邱保国于2009年4月1日向袁云平出具的《授权经营委托书》，授权书载明：邱保国将“孝感保丽建材大市场”全权委托给袁云平承包经营，袁云平有权进行招租、经营和管理，有权收纳各承租户的租金及相关费用。
本案争议的焦点：一、袁云平以“孝感保丽建材大市场”名义与余红平签订的租赁合同是否�法有效；二、保丽公司是否构成违约；三、余红平的损失应如何认定并赔偿；四、余红平是否应腾退其租赁的商铺。
对于焦点一，本院认为，本案租赁合同出租方名为“孝感保丽建材大市场”，因“孝感保丽建材大市场”未在工商行政管理部门注册登记，其物业属于保丽公司，因此，本租赁合同出租方实为保丽公司，本案的诉讼主体是适格的。保丽公司授权邱保国全权处理该建材市场的对外出租和发包，邱保国又将建材市场发包给袁云平经营管理，约定经营期限为2010年7月19日至2013年7月19日。但邱保国出具给袁云平的《授权经营委托书》仅载明“全权委托给袁云平承包经营，袁云平有权进行招租、经营和管理，有权收纳各承租户的租金及相关费用”，该委托书并没有注明时间限制。袁云平持此委托书与余红平签订租赁合同，致使余红平有理由相信袁云平能够代表�丽公司对外签订合同。虽然袁云平超越代理权限与余红平签订至2013年12月31日的合同，但根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。因此余红平与袁云平代表保丽公司签订的租赁合同为合法有效合同。
对于焦点二，本院认为，该租赁合同为合法有效合同，双方应严格依约全面履行自己的义务，但保丽公司在合同履行期限，擅自通知余红平搬迁，并对余红平经营的场所停水、停电，致使余红平不能正常经营，构成合同违约，依法应承担违约责任。
对于焦点三，本院认为，保丽公司构成合同违约，依法应赔偿余红平的损失。但合同约定租赁期为一年，余红平应据此情况适当地予以投资，故造成损失过大的责任主要在余红平，�红平反诉其损失904389元，其提交的相关证据缺乏真实性、关联性、合法性，故此，本院根据本案实际情况，酌情认定保丽公司应赔偿余红平装修费损失64000元（160000元×40%］及停水停电14天期间经营损失，本院酌定按每天1000元损失计算，共计14000元（1000元×14天），合计78000元。因余红平未提交转让费票据，故本院对转让费损失不予认定。
对于焦点四，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中租赁合同期限于2013年12月31日届满，双方之间的权利义务已终止，严惠锋应依法于合同期届满后腾退其租赁场地，故对保丽公司要求余红平腾退场地的请求，本院依法予以支持。
综上：保丽公司应赔偿因其违约给余红平造成的损失78000元，余红平应依法腾退其租赁的场地。关于袁云平越权签订租赁合同事宜，保丽公司在本案中未予追究，本院亦不予处理。据此，经合议庭评议，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）余红平将孝感保丽建材大市场的H03号的租赁场地腾空后交还给原告（反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司。
二、原告（反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司赔偿被告（反诉原告）余红平损失78000元；
三、驳回原告（反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司及被告（反诉原告）余红平的其他诉讼请求。
上述一、二项，于本判决生效后十五日内履行完毕，逾期履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案�受理费500元、反诉费12800元，合计13300元，由原告（反诉被告）保丽公司承担1750元，被告（反诉原告）余红平承担11550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件诉讼费13300元。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 冷炳勇
审 判 员 周 晓
人民陪审员 高小梦
二〇一四年九月十一日
书 记 员 李雁飞
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
�一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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