广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第2597号
原告：谭仕峰，男，1964年2月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
委托代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。
被告：蔡清帆，男，1975年12月16日出生，汉族，住福建省石狮市。
被告：中山市心德意五金机械有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：蔡清帆。
两被告共同委托代理人:ＸＸ、贾永超，广东保信律师事务所律师、律师助理。
原告谭仕峰诉被告蔡清帆、中山市心德意五金机械有限公司（以下简称心德意五金公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月30日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈科，两被告委托代理人ＸＸ、贾永超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭仕峰诉称：原告与被告蔡清帆于2012年10月23日签署了租赁合同，约定其向原告承租位于中山市××××大道的厂房，租期六年，从2012年12月23日至2018年12月23日止，原告已按约定将厂房交付给被告蔡清帆使用。蔡清帆于2012年11月20日利用厂房成立心德意五金公司经营五金零配件。租赁合同的约定，被告蔡清帆应在2012年12月23日至2015年12月22日期间按每月18000元标准向原告支付租金。截至2015年4月30日，被告蔡清帆拖欠租金265061.29元未付。2015年5月，原告接被告电话通知要求解除租赁合同，并已搬离厂房，原告于2015年5月初到厂房查看时，被告已将厂房内所有物品搬离，并将厂房内原有装修多处破坏，原告随即报警处理，经原告委托评估修复费用为149984元。原告多次向二被告催款无果，为维持自己权益，特向法院起诉，请求判令：一、解除原告与被告蔡清帆于2012年10月23日签订的《租赁合同》；二、二被告立即支付2014年1月至2015年4月30日止拖欠的租金265061.29元及利息（利息自2014年1月23日起按同期同类贷款利率计算至支付之日止。）；三、二被告向原告支付代垫付的水费1996.8元；四、二被告向原告支付违约金54000元；五、二被告向原告支付修复承租厂房的修复费用149984元，评估咨询费2000元；六、二被告承担本案全部诉讼费用。以上合计人民币473042.09元。庭审中，原告明确诉讼请求二为要求两被告支付从2014年2月23日至2015年4月30日止的租金247061.29元[计算方式为18000元×14个月-
已付9738.71元+（18000元÷30日）×8天]及利息（利息从2014年2月23日起，按一年期贷款利率计算至支付之日止）；诉讼请求三系代被告交纳的2014年12月9日至2015年6月9日水费1996.8元；诉讼请求四中违约金54000元计算方式为18000元×3个月，该款扣减被告所交两个月的保证金后为18000元。
原告对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.身份证；2.企业机读档案登记资料；3.房地产、国有土地使用权证；4.租赁合同；5.活期存折流水账；6.中山市南朗供水有限公司水费通知书、发票；7.中山市安大资产评估有限公司评估书、发票；8.派出所出具的证明;9.2015年6月9日至2015年7月9日水费通知单。
被告蔡清帆、心德意五金公司辩称：一、被告已足额支付2012年12月23日至2014年4月23日的租金。被告已支付租金情况如下：１.2012年12月27日付现金54000元，系2个月押金、1个月租金；2.2013年1月29日，转账支付租金15165.07元；3.2013年3月4日银行转账租金16631.69元；4.2013年4月8日，银行转账付租金16631.69元；5.2013年5月7日，付租金16631.69元；6.2013年6月17日，付租金10841.83元；7.2013年8月16日，银行转账付租金33263.38元；８.2013年11月19日，银行转账付租金51365.01元；9.2014年6月24日，银行转账付租金34243.34元；10.2014年12月19日，银行转账付租金48965.01元；11、2013年1月29日，转账支付9715.25元。二、租金诉讼时效为一年，原告诉讼请求已过诉讼时效。三、被告已足额支付2014年12月9日至2015年3月9日的消费，对2015年4月后的因退租无需支付。四、原告应还未还给被告的租赁保证金应抵作违约金，被告无需另行支付。五、被告不应承担厂房修复费。被告搬出时原告并无异议，由原告派来的租赁代管人欧阳海荣现场交接验收。原告现有证据不足以证明与被告搬离有因果关系。且厂房修复费损失并没有实际发生，原告无以评估值要求被告赔偿。六、蔡清帆系心德意五金公司股东及法定代表人，其签订租赁合同等行为系职务行为，相关权利义务应由心德意五金公司承担。
被告蔡清帆、心德意五金公司就其辩解在举证期限内向本院提供的证据如下：1.银行个人活期明细信息；2.中山市南朗供水有限公司缴费发票复印件；3.结婚证。
经审理查明：2012年10月23日，原告谭仕峰（甲方、出租方）与被告蔡清帆（乙方、承租方）签订租赁合同，主要约定甲方将位于中山市××××大道的厂房[土地证号：中府国用（2003）第2500**号）]土地及其上建筑物[房产证号：粤房地证字第××号，厂房类型为框架结构]租给乙方使用；租期6年，自2012年12月23日至2018年12月23日止；自2012年12月23日至2015年12月22日止月租金18000元，自2015年12月23日至2018年12月22日的月租金每年度按10%递增，乙方负责租赁税费；租金在每月23日前支付；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及期附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担；乙方向甲方预付两个月租金数额的款项作为保证金；租赁期间，如乙方提前退租而违约的，应赔偿甲方三个月租金，如因甲方原因要求乙方提前退租的，甲方应赔偿乙方三个月租金。合同还约定了其他事项。原告谭仕峰、被告蔡清帆分别在合同落款“出租方”、“承租方”栏签名。合同签订后，原告将厂房交付给被告蔡清帆使用。蔡清帆于2012年11月20日登记成立心德意五金公司并使用案涉租赁厂房。2015年4月底，心德意五金公司搬离上述租赁厂房。原告认为被告蔡清帆自行搬离厂房且自2014年2月起拖欠其租金，故起诉来院，主张前述实体权利。
庭审中，对于被告心德意五金公司搬离租赁厂房的情况，被告陈述为经营亏损停产停业故搬离，搬离时，有原告代理人欧阳海荣在场，原告不确认欧阳海荣在场。
对于原告已收租金情况，原告确认委托欧阳海荣开办银行账号484900195659000158202专门用于收取租金，收取被告蔡清帆租金情况如下：１.2012年12月27日现金存入54000元（保证金36000元+租金18000元）；2.2013年1月29日，转入租金15165.07元；3.2013年3月4日，转入租金16631.69元；4.2013年4月8日，转入租金16631.69元；5.2013年5月7日，转入租金16631.69元；6.2013年6月17日，转入租金10841.83元；7.2013年8月16日，转入租金33263.38元；８.2013年11月19日，收入租金51365.01元；9.2014年6月24日，转入租金34243.34元；10.2014年12月19日，转入租金48965.01元，共计297738.71（租金261738.71+保证金36000）。除原告确认的上述10笔外，被告蔡清帆认为其另于2013年1月29日向欧阳海荣2011002901032680346账号转账支付9715.25元。
对于原告代交水费，原告提交的中山市南朗供水有限公司交费发票三张显示：原告交纳客户名称为心德意五金公司的2014年12月9日至2015年7月9日水费等2063.88元（水费1814.36元+污水处理费156.96元+垃圾处理费91.56元）；原告提交的中山市南朗供水有限公司水费通知书两张显示：心德意五金公司2014年12月9日至2015年3月9日应交水费、污水处理费、垃圾处理费合计为911.36元；2015年3月9日至2015年6月9日水费、污水处理费、垃圾处理费合计1085.44元；2015年6月9日至2015年7月9日水费、污水处理费、垃圾处理费合计67.08元；被告称已自行交纳水费至2015年3月9日，并提交水费发票复印件两份，原告不确认被告提交的复印件。因原告提交的2015年3月9日至2015年6月9日水费通知书上未区分每月具体用水费用，原告表示可根据2015年3月至2015年6月水费、污水处理费、垃圾处理费合计1085.44元的月平均数，计算2015年3、4月的水费为723.63元[1085.44元÷3个月×2个月]，两被告表示同意。
原告就其所述厂房内电压设备被损坏的事实，提交中山市公安局南朗分局翠亨派出所证明一份，主要内容为欧阳海荣于2015年5月13日11时左右到该所报警，称蔡清帆自2012年12月开始租其朋友（谭仕峰）位于翠亨大道的厂房开设中山市心德意五金机械有限公司，拖欠租金247061.29元，且在搬离该厂房时破坏了其中的电力设备。原告确认其报案后，尚无进一步查验及结论。原告提交中山市安大资产评估有限公司评估报告显示，原告于2015年7月15日委托该公司对翠亨厂房低压线路安装工程一批重置价值评估，评估结论为14984元。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。关于合同主体，原告谭仕峰明确系与被告蔡清帆签订租赁合同，因蔡清帆用该租赁物注册经营心德意五金公司，故主张心德意五金公司也承担本案责任。两被告认为蔡清帆系以心德意五金公司法定代表人的身份签订合同，故相关责任应由心德意五金公司承担。因租赁合同明确记载承租人为蔡清帆，故本院确定合同承租人为蔡清帆而非心德意五金公司。蔡清帆租赁厂房后用于心德意五金公司经营使用，系其使用租赁物用途问题而非租赁合同主体的变更或增加，原告据此主张心德意五金公司对租赁合同承担相应责任，于法无据，本院不予以支持；同理，对两被告认为相关责任应由心德意五金公司承担而非蔡清帆承担的理由，不予采信。
原告与被告蔡清帆签订的租赁合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应依照合同全面履行自己的义务。合同约定的租赁期限至2018年12月23日止，被告蔡清帆于2015年4月30日搬离租赁厂房，以实际行为表明不再继续履行合同，原告谭仕峰亦确认于2015年5月初收回租赁厂房。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，对原告要求解除与被告蔡清帆于2012年10月23日签订的租赁合同的请求，本院予以支持。
关于租金及利息。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案合同解除后，被告蔡清帆应向原告谭仕峰补足自2012年12月23日起至2015年4月30日的租金。对被告蔡清帆已向原告支付保证金36000元及租金261738.71元，双方无争议，本院予以确认。对被告蔡清帆称另于2013年1月29日向欧阳海荣2011002901032680346账号转账支付租金9715.25元，原告不予认可，本院分析如下：被告蔡清帆一直向原告指定的欧阳海荣专用账户（账号484900195659000158202）支付租金，在2013年1月29日当天，被告蔡清帆在14：13：02时向该专用账户转账支付租金15165.07元后，在账号余额充足（尚余43812.78元）的情形下，又连续于14：14：43时向欧阳海荣另一账户转入9715.25元；至此时，被告已向原告预付2012年12月23日-1月22日租金18000元、支付2013年1月23-2月22日租金15165.07元（按其自认数额），尚未到下月租金交纳时间，被告称该款为本案租金，既不符合双方交易习惯，亦不符合常理，且被告蔡清帆亦没有提供相应证据证明其主张，故本院对其此点理由不予采信，此款不认定为支付本案租金。又因租赁合同明确约定月租金为18000元，且由承租方即被告蔡清帆负担租赁税费，故被告蔡清帆称其每月交纳租金18000元应扣减出租赁税费的理由，本院不予采信。综上，被告蔡清帆已向原告支付297738.71元，其中保证金36000元、2012年12月23日至2014年2月22日的租金252000元、2014年2月23日至2014年3月22日的租金9738.71元；尚欠原告租金247061.29元：其中2014年2月23日至2014年3月22日的租金8261.29（18000元－9738.71元）元、2014年3月23日至2015年4月22日的租金234000[18000元/月×13个月]元、2015年5月（即2015年4月23日至30日）租金4800[（18000元÷30日）×8日]元。被告蔡清帆拖欠租金，属于违约行为，理应向原告赔偿拖欠租金导致的损失，故对原告主张被告蔡清帆从拖欠租金月起按银行同期同类贷款利率计算利息至支付之日止的请求，本院予以支持，每月计算基数应以当月拖欠租金数为准。
关于代付水费。原告提交通知书及发票均为原件，可以反映其已代付心德意五金公司水费2063.88元的事实，被告蔡清帆虽提交两份发票拟证明其已交纳水费至2015年3月9日，但因其提交证据均为复印件，原告亦不认可，本院不予确认。根据原告提交证据及双方确认的计算金额，被告蔡清帆应向原告返还搬离租赁物前产生的水费1634.99元，其中2014年12月9日至2015年3月9日911.36元，2015年3、4月水费723.63元。
关于违约金54000元。双方在合同第八条明确约定如被告蔡清帆提前退租而违约的应赔偿原告三个月租金。现被告蔡清帆因自身经营原因，租赁期未满即从租赁厂房搬离而导致租赁合同解除，且无证据证明系与原告协商一致解除租赁合同，属于合同约定的违约行为，应按约定承担违约金54000元。因原告同意用被告蔡清帆此前交付的保证金36000元抵扣该违约金，被告蔡清帆实际还应向原告支付违约金18000（54000-36000）元。
关于承租厂房修复费用149984元、评估咨询费2000元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，因原告提交证据不足以证明案涉租赁厂房存在损坏及系因被告蔡清帆使用不当或不合理行为导致，故对于原告此项请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告谭仕峰与被告蔡清帆于2012年10月23日签订的租赁合同；
二、被告蔡清帆于本判决发生法律效力之后七日内向原告谭仕峰支付拖欠的租金247061.29元及利息（利息分段计算，其中2014年2月以8261.29元为基数，2014年3月至2015年4月每月以18000元为基数，2015年5月以4800元为基数，分别自当月23日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）；
三、被告蔡清帆于本判决发生法律效力之后七日内向原告谭仕峰返还垫付水费1634.99元；
四、被告蔡清帆于本判决发生法律效力之后七日内向原告谭仕峰支付违约金18000元；
五、驳回原告谭仕峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8396元（原告谭仕峰已预交），由原告谭仕峰负担4011元，被告蔡清帆负担4385元（被告蔡清帆于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 高 尚
人民陪审员 陈清华
人民陪审员 林玉玲
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 郭小琪
许晓丹