西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0103民初4899号
原告：北京银行股份有限公司西安分行。
负责人：赵政党，该行行长。
委托代理人：马戎，北京市康达（西安）律师事务所律师。
委托代理人：罗涛，北京市康达（西安）律师事务所实习律师。
被告：高岩路，男，汉族，1993年4月11日出生。
委托代理人：高军，男，汉族，1970年4月11日出生。
被告：高军，男，汉族，1970年4月11日出生。
被告：西安经发地产有限公司。
法定代表人：王钰，该公司总经理。
委托代理人：章翼，该公司员工。
原告北京银行股份有限公司西安分行（以下简称北京银行西安分行）与被告高岩路、高军、西安经发地产有限公司（以下简称西安经发公司）借款担保合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人马戎，被告西安经发公司委托代理人章翼，被告高岩路之委托代理人高军，被告高军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告北京银行西安分行诉称，2011年11月30日其与被告高岩路、西安经发公司签订了《个人购房按揭贷款借款合同》，约定被告高岩路为购买位于西安市经开区凤城九路南侧白桦林间第7幢1单元12层11204号房屋，向其申请贷款人民币170万元，借款期限360个月，合同利率为基准利率上浮5%，等额本息还款，逾期利率为合同利率上浮40%执行，并约定由西安经发公司为上述借款合同项下债务承担连带保证责任。被告高军亦向原告出具了《不可撤销的连带责任担保函》，为高岩路提供连带保证责任。同日，其与被告高岩路签订《西安市房地产抵押合同》，约定以涉诉房产为上述债权作抵押担保，并办理抵押登记。上述合同签订后，其按约定履行了放款义务，但自2015年10月开始被告高岩路开始不履行合同项下每月等额本息还款义务，经多次催收未果。2015年11月25日，其分别通过公证送达方式向所有被告送达了《全部收贷通知书》，依照合同约定宣布贷款全部到期，要求被告高岩路立即还款，要求被告高军及西安经发公司承担保证责任。现诉至法院请求：1、判令被告高岩路偿还贷款本金1,627,721.74元，利息33,784.75元（截止2016年1月15日），及至贷款偿还日的利息、逾期利息、复利，并承担实现债权和担保权利的其他费用；2、判令被告高岩路以抵押物优先偿还上述债务；3、由被告高岩路承担本案诉讼费用及公告费；4、判令被告西安经发公司及高军为上述债务本息、费用、诉讼费承担连带保证责任。
被告高岩路、高军辩称,欠款属实，愿意还钱，同意以约定的抵押物优先受偿债务。高军愿意按合同约定承担连带保证责任。
被告西安经发公司辩称，其愿意就房屋拍卖优先受偿后不足部分承担保证责任；且其承担保证责任后享有追偿权。请求法院依法裁判。
经审理查明，2011年11月30日，原告与被告高岩路、西安经发地产有限公司签订了《个人购房按揭贷款借款合同》，约定由被告高岩路向原告借款170万元用于购买位于西安市经济技术开发区凤城九路南侧白桦林间第7幢1单元12层11204号房屋，借款期限360个月，自2011年12月1日起计算。合同利率为贷款基准利率上浮5%，等额本息还款，逾期利率为合同利率上浮40%执行，并约定由西安经发地产有限公司为上述借款合同项下债务承担阶段性连带责任保证，由高军为上述借款合同项下债务承担连带保证责任。该合同附件一《个人购房按揭贷款借款合同条款条件》第6.1条约定：“保证人自愿且不可撤销地为借款人在本合同项下的全部债务提供连带责任保证担保。”第6.3条约定：“保证人保证担保的范围为借款人在本合同项下发生的全部债务，包括但不限于贷款本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、补偿金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用（包括但不限于实际支出的律师费、拍卖／变卖／评估等费用、调查取证费用、差旅费等）及借款人应付其他款项。”第10.1条约定借款人违约情形：“（1）借款人未能完全适当地履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任……”第10.3条约定借款人违约时，贷款人有权宣布合同项下全部债务到期，要求借款人立即清偿并要求保证人承担担保责任等。被告高军为此向原告出具不可撤销的连带责任担保函，承诺为被告高岩路购买上述房屋提供连带责任保证，保证范围为合同项下的全部债务，包括但不限于主债权本金、利息、逾期利息、罚息、复利、诉讼费、实现债权和担保权利的费用及其他应付款项。同日，原告与被告高岩路签订了《西安市房地产抵押合同》，约定以涉诉房产为上述债权做抵押担保，随后双方在西安市房屋管理局办理了抵押权手续，取得了编号为“市房预抵字201201801547号”的预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明，该证明中备注栏载明“根据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条的相关规定，当事人应当自领取房产证30日内，重新办理房地产抵押登记，否则，责任自负”。但该房屋建成后，双方未向房屋登记机关提出变更登记，将预抵押登记转变为房屋抵押登记。另被告高军向原告出具《不可撤销的连带保证责任函》，承诺为借款合同项下债务承担连带保证责任，保证范围为合同项下的全部债务，包括但不限于债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、诉讼费、实现债权和担保权利的费用及其他应付款项。保证期间为主债务履行期限届满之日起两年。“主债务履行期限届满”包括但不限于1、本合同中规定的正常到期。2、本合同约定的每次分期还款。3、被贷款人宣布提前到期的情势。保证人自愿有限承担担保责任，放弃针对物的担保的先诉抗辩权。上述合同签订后，原告依约向被告高岩路发放贷款1700000元。被告高岩路自2015年10月开始逾期。原告于2015年11月25日通过公证送达方式向所有被告送达了《全部收贷通知书》，依照合同约定宣布借款合同下未到期贷款等全部债务立即全部到期到期，要求被告高岩路立即还款，要求被告西安经发公司及高军承担保证责任。被告高岩路尚欠原告借款本金1,627,721.74元及截止2016年1月15日的利息33,784.75元属实。
上述事实有当事人陈述、《个人购房按揭贷款借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、股东会决议、《不可撤销的连带保证责任函》、个贷放款记账操作记录单、还款记录表、全部收贷通知书及本院庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《个人购房按揭贷款借款合同》、《不可撤销的连带保证责任函》意思表示真实，内容合法，不违反法律规定，均系合法有效合同。合同当事人均应按照合同约定履行各自的义务，原告履行了向被告高岩路发放贷款的义务，被告高岩路未按合同约定履行按时还款付息义务，已构成违约，依据双方合同约定原告有权宣布贷款全部到期，被告高岩路应向原告偿付全部借款本息。被告西安经发公司及高军依约应承担连带清偿责任，其代偿后有权向被告高岩路追偿。现原告要求被告高岩路偿还贷款本金1,627,721.74元及利息33,784.75元（截止2016年1月15日），及至贷款偿还日的利息、逾期利息、复利，同时要求被告西安经发公司及高军承担连带保证责任的诉讼请求，证据充足，理由充分，依法应予支持。对原告诉请被告高岩路承担实现债权和担保权利的费用，对此原告未明确具体金额，可待明确后再另行主张。至于原告主张以抵押房产优先受偿的请求，本院认为，在建房屋抵押预告登记并不产生债务人不履行债务时从拍卖在建房屋的价款中优先受偿的法律后果，而只是对将来建成房屋所作的一种事先约束，以约束债务人以将来建成房屋作为抵押标的物。当房屋建成后，债务人有履行在建房屋抵押合同的义务和在建房屋抵押预告登记的责任，配合在建房屋抵押预告登记权利人向房屋登记机关提出变更登记，转变为房屋抵押登记，从而实现在债务人不能清偿债务时，以拍卖、变卖建成房屋的价款优先受偿。债务人不履行配合义务，抵押权人只能主张违约责任。由于双方没有办理抵押登记手续，因此抵押合同不生效，故原告主张以抵押物优先受偿，本院不予支持。据此，依照《民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条、第一百九十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条之规定，判决如下：
一、被告高岩路于本判决生效后十日内偿还原告北京银行股份有限公司西安分行借款本金人民币1,627,721.74元、利息人民币33,784.75元（截止2016年1月15日）及至贷款清偿之日的利息、逾期利息、复利；
二、被告西安经发地产有限公司及高军对上述债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向被告高岩路追偿。
三、驳回原告其余诉讼请求。
如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。
诉讼费人民币19754元，由被告高岩路、被告西安经发地产有限公司及被告高军负担（原告已预交，被告高岩路、被告西安经发地产有限公司及被告高军在支付上述款项时一并直付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 刘 磊
审判员 李 杜
审判员 吴海玲
二〇一六年十一月二十四日
书记员 郭 宇