北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第11586号
原告（反诉被告）深圳前海昆仑吉富投资管理有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路鲤鱼门街1号前海深港合作区管理局综合办公室A201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。
法定代表人彭国玲，总经理。
委托代理人魏立，北京市法大律师事务所律师。
委托代理人孟祥海，北京市法大律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京市太极华青信息系统有限公司，住所地北京市海淀区卧虎桥甲六号中幢65二层。
法定代表人杨葆青，董事长。
委托代理人姜宇嵘，北京大成律师事务所律师。
原告深圳前海昆仑吉富投资管理有限公司（以下简称深圳前海公司）与被告北京市太极华青信息系统有限公司（以下简称太极华青公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告深圳前海公司委托代理人孟祥海，被告太极华青公司委托代理人姜宇嵘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告深圳前海公司诉称，原告于2013年11月29日在北京大田国际拍卖有限公司举办的拍卖会上，经公开竞价成交了由北京市第一中级人民法院委托拍卖的位于北京市西城区北三环中路xx号（房屋所有权证号：X京房权证西字第xxxx**号）房产。2013年11月29日，原告以51050万元的最高价于第三次拍卖中竞得该房产，并按约定将竞拍款51050万元交至一中院。一中院于2014年1月6日作出裁定书，裁定位于北京市西城区北三环中路xx号（房屋所有权证号：X京权证西字第xxxxxx号）所有权归原告所有。
在北京市第一中级人民法院上述强制执行委托拍卖程序中，一中院委托北京华信房地产评估有限公司对西城区北三环中路xx号房产进行评估。北京华信房地产评估有限公司就此出具房地产评估报告中载明被告承租了该房产五层及四层403、404房屋（面积为3028.95平方米）；同时该评估报告的附件七“燕莎盛世大厦物业出租明细”载明被告租赁上述房屋的年租金为884万余元（计每平方米每天8元），该附件七还加盖了房产原房主即被执行人北京盛世房地产开发有限公司（以下简称盛世公司）的公章。该评估报告是经司法机关依法定程序委托作出并已经进行了公示。法院作出裁定后，原告即向涉案房屋原承租人、占有使用人逐一进行了说明、沟通及协商，大多数涉诉房产原承租人均与原告就涉诉房屋的租赁事宜达成一致。但截至起诉之日，被告仍然拒绝向原告交纳房屋租金，并经原告多次催要未果。为维护原告的合法权益，故请求法院判令：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、被告向原告支付自2014年1月6日起至其实际腾退房屋之日止的房屋租金及其利息（租金按每平方米每天8元计算，按银行同期贷款利率支付利息）；3、诉讼费用由被告承担。
被告太极华青公司辩称，被告没有逾期支付租金，是客观上无法支付租金。被告于2014年1月29日收到原告的第一次业主变更通知，2014年1月6日到同年4月7日的租金被告已经支付给原业主，以后租金没有交纳的原因是，应该由新旧业主共同通知，因为是由原告单方发出的通知，我们要求原告出示有关文书的原件，但是原告拒绝出示。我们客观上无法确认原告新业主的身份，也无法确定向新业主支付租金的时间。在执行裁定中万兴建筑集团名下有893.06平方米的房屋不属于原告，我们不知道被告租赁的面积是否与该平方米有关。原告所主张的租金标准与原合同约定的租金差距较大，被告不支付租金不属于违约，同时也不应支付利息。我们愿意按原合同继续履行，不同意原告的诉讼请求。
2012年1月10日，被告与盛世公司签订租赁合同，约定由被告承租盛世公司所有的位于北京市西城区北三环中路xx号燕莎盛世大厦内第五层及第四层403、404，合计3028.95平方米用于办公，租赁期限自2012年4月8日至2017年4月7日，租金第一年每平方米每天4.90元，第二年起逐年递增5%，第二年（即2013年4月8日至2014年4月7日）的房屋租金每平方米每天5.15元。合同履行过程中，原告提出其通过法院拍卖方式取得上述房产的所有权，但并未向被告出示任何合法有效的法律文件，即使原告取得产权人的身份属实，其也应依据合同法规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭……”，对“买卖不破租赁”作出明确规定，由原告在取得产权后作为租赁合同的出租方继续与被告全面履行原租赁合同项下的全部义务，包括按照合同约定返还被告交纳的保证金的义务。原告在竞拍房产时明知该房产为带户拍卖，应全面了解房产出租现状及被告已支付租金的事实，其在竞拍时对交易价格中应包含保证金的内容已有充分的评估，当其拍得房产并成为产权人后，应以出租方的身份承担原合同约定的退还保证金的责任。房屋租金标准应以被告持有租赁合同记载数额为准，被告自签订租赁合同后一直按照标准向盛世公司履行支付义务，原告在本诉中所述的租金标准没有事实及合同依据，被告对原告提供的房地产估价报告中反映的租金标准不予认可。被告在2014年3月24日应原告要求已向其提供租赁合同及保证金收据，租赁合同中已明确反映了实际房租价格，而原告仍在本诉中向被告主张每平方米每天8元的房屋租金，显已构成单方变更合同租金标准的违约行为，亦应认定为违约。综上，原告因拍卖而取得房屋所有权，依法应成为租赁合同的出租方，继承租赁合同项下的全部权利义务，按照租赁合同的约定全面履行其义务，同时应为其擅自变更租金标准及未同意承担退还保证金义务的违约行为承担相应的违约责任。现被告提起反诉，请求法院判令：1、原告作为租赁合同的出租方，立即停止单方变更租金价款等违约行为，按照合同约定的租金标准继续履行租赁合同并承担按照合同约定条件返还保证金的义务；2、原告承担本案本诉及反诉费用。
针对被告太极华青公司的反诉原告深圳前海公司辩称，不同意被告的全部反诉请求。
经审理查明，2012年1月10日，盛世公司（甲方）与太极华青公司（乙方）签订租赁合同，约定：一、甲方愿意出租，乙方愿意承租位于北京市西城区北三环中路xx号燕莎盛世大厦内的第五层整层、四层的403-404号房间，合计3028.95平方米建筑面积作办公用房。二、租赁期限自2012年4月8日起至2017年4月7日止，租期5年。三、租期内的所租房屋租金单价第一年从每建筑平方米每天4.90元（包含租金和物业费）起租，第二年开始每年在前一年的租金单价的基础上加收5%作为当年租金的单价，即第一年的租赁费用单价为每建筑平方米每天4.90元，第二年的租赁费用单价为每建筑平方米每天5.15元，第三年的租赁费用单价为每建筑平方米每天5.41元，第四年的租赁费用单价为每建筑平方米每天5.68元，第五年的租赁费用单价为每建筑平方米每天5.96元。第一年每月租赁费用为451439.76元，其中租金单价为每建筑平方米每天4.10元，每月租金为人民币377735.31元；物业管理费单价为每建筑平方米每天0.80元，每月物业管理费为人民币73704.45元。租赁费用（含租金和物业管理费）的付款期为每2个月为一期支付，第一期付款时乙方需付给甲方3个月的保证金，即押二付三。四、乙方应按规定向甲方交纳保证金，保证金的金额为3个月的租金及物业管理费的总额，共计人民币1354319.28元，作为乙方忠实履行和遵守本租赁合同中各项条款的保证，此保证金可用以冲抵任何乙方应付而未付之款项，如保证金用于偿还乙方的欠债款，甲方作为第一受偿人。……本租赁合同到期，如果乙方忠实履行了本租赁合同的各项条款，甲方应自乙方将房屋使用权交还甲方之日起30个工作日内，将保证金退还给乙方（不含保证金的任何利息）。……合同签订后，盛世公司将上述房屋交由太极华青公司使用，太极华青公司向盛世公司交纳押金1354319.28元，并已按上述租金标准向盛世公司交纳房屋租金至2014年4月7日。
2014年1月6日，北京市第一中级人民法院作出执行裁定书，载明：执行中，本院依法查封了被执行人北京盛世房地产开发公司名下位于北京市西城区北三环中路xx号房产及土地。为维护申请执行人的合法权益，本院依法委托经北京市高级人民法院随机确定的北京华信房地产评估有限公司对上述房地产进行评估，评估价格为59347.04万元。本院依法委托经北京市高级人民法院随机确定的北京大田国际拍卖有限公司对上述房地产进行公开拍卖。因无人竞买，上述房地产经二次拍卖流拍。2013年11月29日买受人深圳前海公司以51050万元的最高价于第三次拍卖中竞得上述房地产，并已将竞拍款51050万元交至本院。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条的规定，裁定如下：一、解除本院对位于北京市西城区北三环中路xx号房产（房屋所有权证号：X京房权证西字第xxxx**号）及土地［国有土地使用证号：京西国用（2008更）第xxxxx号］的查封。二、北京市西城区北三环中路xx号房产（房屋所有权证号：X京房权证西字第xxxx**号）所有权及土地使用权［国有土地使用证号：京西国用（2008更）第xxxxx号］（扣除北京万兴建筑集团有限公司名下893.06平方米房产所及土地）归买受人深圳前海公司所有。2014年2月28日，深圳前海公司取得北京市西城区北三环中路23号楼之房屋产权。
2014年1月25日，深圳前海公司向太极华青公司发出通知，内容为：我司于2013年11月29日通过拍卖方式竞拍取得北三环中路xx号房产（燕莎盛世大厦）的所有权，北京市第一中级人民法院于2014年1月6日作出（2012）一中执字第834-2号执行裁定书，裁定上述房产归我司所有，据此通知：自2014年1月6日起，贵方应将房屋租金支付至我司账户，账户信息如下……并请于2014年2月8日前持已签署生效的租约文件原件及法人营业执照原件，联系我司办理相关手续，否则，将视为与燕莎盛世大厦无租赁关系，我司有权对房屋内留置物品予以清理，由此造成的全部损失和法律责任由贵方承担。2014年2月，深圳前海公司发出通告：一、自2014年1月6日起，房屋所有权证号为X京房权证西字第0594**号项下北京市西城区北三环xx号的房产及相应的土地使用权之唯一合法权属人即已为深圳前海公司，我公司有权依法对我公司所有的该房产进行占有、使用、收益、处分，对于阻碍我公司行使对该房产占有、使用、收益、处分权利的非法行为，我公司将予以制止与纠正，依法维护我公司的合法权益。二、其他任何单位、个人对该等房产的出租或以任何形式的处置、占用均为违法行为和侵权行为，凡拟继续合法使用我公司该等房产的公司或个人，请于2014年前与我公司洽商，直接与我公司签订关于房屋使用的协议，并向我公司缴纳自2014年1月6日起的房屋使用费用。三、不愿使用我公司房产或未能与我公司达成一致意见或拒不向我公司交纳房屋使用费用的，请立即自行迁出，否则，我公司将采取一切必要手段以维护合法权益并追究占用我公司房产期间应负的法律责任。四、该栋大厦业主作出《业主决定》，终止与原万豪物业公司的物业服务关系，并由我公司依法办理与原万豪物业公司的物业服务接管工作，我公司将致力与该栋大厦的全部业主及使用人共同营造一个正常、良好的工作环境和工作秩序。
本案在审理过程中，深圳前海公司提供在其竞拍房产时得到的由北京市华信房地产评估有限公司出具的房地产估价结果报告所附“燕莎盛世大厦物业出租明细”复印件及盛世公司与太极华青公司于2012年4月8日签订的租赁合同复印件，显示租金单价为每建筑平方米每天8元，意欲证明租金标准为每建筑平方米每天8元。太极华青公司对该证据真实性表示不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述、执行裁定书、房屋所有权证、燕莎盛世大厦物业出租明细、2012年4月8日租赁合同、2012年1月10日租赁合同、收据、发票、收费通知单、通知、通告等证据材料在案佐证。
本院认为，根据庭审查明的事实，虽然深圳前海公司通过拍卖取得北京市西城区北三环中路xx号楼房屋产权，但太极华青公司在此之前即与原出租方建立了租赁关系，并且太极华青公司已交纳房屋租金至2014年4月7日，双方在如何履行租赁合同、支付租金标准、租金起算时间等重要方面存在着较大分歧，在此情况下，不属于太极华青公司无故拖欠房租。此外，我国合同法规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，因此深圳前海公司要求解除双方之间的租赁合同，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，太极华青公司作为承租人，要求房屋受让人即深圳前海公司履行原租赁合同，于法有据，本院应予支持。关于租金支付标准，深圳前海公司提供的燕莎盛世大厦物业出租明细及2012年4月8日租赁合同均为复印件，太极华青公司对真实性不予认可，深圳前海公司未能提供原件，而太极华青公司提供的2012年1月10日租赁合同系原件，并且提供的付款凭证及收费通知单等证据，与该合同所记载的租金支付标准相吻合，故深圳前海公司要求按每平方米每天8元的标准支付租金的意见，本院不予采纳，太极华青公司可按原租赁合同约定的租金标准支付相应的租金，因租赁合同尚未解除，太极华青公司要求返还保证金，本案不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：
一、本判决生效后七日内，被告北京市太极华青信息系统有限公司支付原告深圳前海昆仑吉富投资管理有限公司二○一四年四月八日至二○一四年十一月八日的房屋租金三百四十八万九千零二十二元六角七分。
二、被告北京市太极华青信息系统有限公司按以下标准支付原告深圳前海昆仑吉富投资管理有限公司房屋租金：二○一四年十一月九日至二○一五年四月七日，月租金为四十九万八千四百三十一元八角一分；二○一五年四月八日至二○一六年四月七日，月租金为五十二万三千三百零七元三角三分；二○一六年四月八日至二○一七年四月七日，月租金为五十四万九千一百零四元一角七分。
三、驳回原告深圳前海昆仑吉富投资管理有限公司其他诉讼请求。
四、驳回被告北京市太极华青信息系统有限公司其他反诉请求。
如果被告北京市太极华青信息系统有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四万七千四百七十元（含反诉费五十元），由原告深圳前海昆仑吉富投资管理有限公司负担一万二千七百五十八元（已交纳一万二千一百二十三元，余款六百三十五元于本判决生效后七日内交纳），由被告北京市太极华青信息系统有限公司负担三万四千七百一十二元（已交纳五十元，余款三万四千六百六十二元于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审 判 长 王 建
人民陪审员 李海黎
人民陪审员 冯 强
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 刘伟光