福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民终字第943号
上诉人（原审被告）陈宏顼，男，1958年1月17日出生，汉族，农民。
委托代理人陈仁光，福建武夷律师事务所律师。
委托代理人王新英，福建武夷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）游荣贵，男，1965年10月10日出生，汉族，农民。
委托代理人冯展利，福建联政律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）阙佩芳，女，1965年5月27日出生，汉族，农民。
委托代理人冯展利，福建联政律师事务所律师。
上诉人陈宏顼因房屋买卖合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2014）延民初字第2085号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈宏顼及其委托代理人王新英，被上诉人游荣贵、阙佩芳的委托代理人冯展利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人游荣贵、阙佩芳原审诉讼请求：一、确认游荣贵、阙佩芳与陈宏顼签订的《房屋转让协议书》无效；二、陈宏顼返还房屋给游荣贵、阙佩芳使用，返还相关的房屋权属证书，游荣贵、阙佩芳返还陈宏顼购房款52880元。
原审法院查明，原南平市延平区西芹镇板应二路98号，现为西芹镇板应二路149号。2006年12月17日，游荣贵、阙佩芳（合同中为甲方）与陈宏顼（合同中为乙方）签订《房屋转让协议书》，约定：“甲方在外地工作，外地购房，现将西芹原旧房屋转让给乙方西芹珠地陈宏顼为子女求学方便，愿购甲方西芹房屋，订立协议如下：一、本房屋在西芹板应二路门牌98号，左至游长水，右至游金生，前从天坪至公路，后至公路归陈宏顼产权。右边有块空地，水路门路陈宏顼等三家共使用�地。二、本房屋以房产证为准，前门前后空坪为本房产所属物，归陈宏顼产权，按原造价转让人民币伍万贰仟捌佰捌拾元整。……四、付款方式：钱一次性付清，乙方方可使用，甲方一切原件交给乙方。首付肆万伍仟元，余款过户手续办好付清。五、双方自愿订立协议后，不得反悔，本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，违约方应付守约方违约金贰万陆仟元”。合同签订当日，陈宏顼支付给游荣贵、阙佩芳首付款45000元。游荣贵、阙佩芳将诉争房屋的房屋所有权证（延政字第NO.0041798）、集体土地建设用地使用证［延集建（1996）字第02－464号］交予陈宏顼。2008年12月30日，双方签订《补充协议书》，约定：“原协议基础增加说明，本房子增订立买钱付清属陈宏顼房子。乙方负责管理、维护、保养，今后房子受损失与甲方无关。钱余额8000元存入农业银行，付给游荣�，限期2008年12月30日支付，过户手续甲方负责签字”。陈宏顼按约定付清剩余购房款。陈宏顼收到房屋后未居住。游荣贵、阙佩芳认为双方签订的合同无效，要求陈宏顼返还房屋未果，遂诉至法院。
原审法院认为，农村房屋，是指集体经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后，在宅基地上建造的建筑物。本案中座落于西芹镇板应二路98号（现为149号）房屋的宅基地为农村集体所有，游荣贵、阙佩芳与陈宏顼签订《房屋转让协议书》及《补充协议书》为农村房屋买卖合同。关于双方签订的协议是否有效的问题。原审法院认为，农村房屋虽然作为私有财产可由房屋所有权人进行自由处分，但基于不动产的关联性，房屋权利受制于宅基地权利。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”。根据上述规定，农村宅基地使用权，是指集体经济组织成员基于其集体成员的身份向集体经济组织提出申请，集体经济组织讨论通过后，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准而取得的集体土地建设使用权。本案诉争双方分属二个不同村集体经济组织，其之间的转让行为违反了集体经济组织的成员权属性，侵害了宅基地所有权人的利益，应属无效。故对游荣贵、阙佩芳要求确认《房屋转让协议书》为无效合同的诉讼请求，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因此，游荣贵、阙佩芳应当将其收取的购房款53000元返还给陈宏顼，陈宏顼应当将诉争房屋及其相关权属证书予以返还。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、游荣贵、阙佩芳与陈宏顼签订的《房屋转让协议书》、《补充协议书》无效；二、游荣贵、阙佩芳应于判决生效之日起三日内共同返还陈宏顼购房款53000元；三、陈宏顼应于判决生效之日起三日内将座落于南平市延平区西芹镇板应二路149号房屋及上述房屋的房屋所有权证（延政字第NO.0041798）、集体土地建设用地使用证［延集建（1996）字第02－464号］返还给游荣贵、阙佩芳。
上诉人陈宏顼上诉称，一、游荣贵、阙佩芳已属农转非人员，并在龙岩永定长期居住和工作，且在该地购买了商品房，不再具有农村集体经济组织成员的身份，本案诉争房屋一直都由陈宏顼进行管理和使用；二、为了得到诉争房屋即将被拆迁的拆迁补偿款，游荣贵、阙佩芳恶意提起本案诉讼，主张双方已经订立并实际履行八年之久的合同无效，该主张违背诚实信用原则，不应得到法院支持；三、《中华人民共和国土地管理法》第十条属于属于管理性、指导性规定，违反该条规定并不会导致合同无效，本案房屋买卖协议属于诉争双方的真实意思表示，所在村集体经济组织及其他村民亦从未干涉，并未损害国�、集体、第三人的合法权益。综上，原判认定本案房屋买卖协议无效是错误的，请求二审撤销原判，改判驳回游荣贵、阙佩芳的诉讼请求。
被上诉人游荣贵、阙佩芳答辩称，其目前身份仍然是农民，外出打工并不改变其农村集体经济组织成员的身份，本案诉争房屋交付给陈宏顼后，陈宏顼从未居住，其购买该房屋是为了炒房。现由于诉争房屋地基和质量问题，答辩人及其兄弟商议重新拆盖，故提出本案诉讼主张。原审判决是正确的，请求二审驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原判认定的事实属实，本院予以确认。
上诉人陈宏顼在二审过程中，向本院提交两份新证据：《房屋登记信息证明》以及延政文（2014）54号《南平市延平区人民政府关于南三龙铁路（延平段）扩能工程项目房屋征收的决定》，以此证明游荣贵、阙佩芳在龙岩市永定县有一套住房，不存在�房居住的事实，以及证明本案诉争房屋已被政府部门列入拆迁范围的事实。游荣贵、阙佩芳质证认为，对两份证据的真实性没有异议，但认为游荣贵、阙佩芳在龙岩打工并购房并无不当；延平区政府的文件不能证明诉争房屋所在的位置已被列入拆迁范围。本院认为，游荣贵、阙佩芳是否另购住房以及诉争房屋是否列入拆迁范围，属另一法律关系，与本案房屋转让协议效力的认定并无关联，故在本案中，本院对陈宏顼提交的上述两份证据不予采信。
本院认为，本案双方当事人之间的房屋转让协议涉及农村房屋及宅基地使用权的转让问题，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”的规定，土地使用权必须依法转让。但，现行法律对于农村宅基地使用权能否依法转让并�具体规定，结合《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于农村宅基地“一户一宅”、“农村住宅用地只能分配给本村村民”的相关政策规定，以及《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》“人民法院处理公民之间宅基地使用权的案件，应根据土地归国家或集体所有，一律不准出租、转让和买卖的原则”的司法解释精神，应当认为目前国家法律、政策及司法解释禁止农村宅基地使用权非法转让。本案诉争房屋的宅基地属于游荣贵所在的延平区西芹镇兴华村农民集体所有，而陈宏顼则系西芹镇珠地村村民，双方签订的房屋转让协议侵害了集体利益，应属非法转让宅基地使用权。因此，原判认定本案双方当事人之间的房屋转让协议无效，并无不当。对于陈宏顼上诉称游荣贵、阙佩芳系为了得到诉争房屋即将被拆迁�拆迁补偿款，恶意提起本案诉讼，主张双方已经订立并实际履行八年之久的合同无效，该主张违背诚实信用原则，不应得到法院支持的上诉理由，系属另一法律关系，并不影响本院对本案房屋转让协议效力的认定，故对该上诉理由不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1176元，由上诉人陈宏顼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乐 芳
代理审判员 余观贵
代理审判员 刘冬龙
二〇一四年十一月六日
书 记 员 余炜鑫
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定�定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。