重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南法民初字第06337号
原告重庆东海物业管理有限公司，住所地重庆市江北区下石门618号2幢4-11，组织机构代码77489680-8。
法定代表人袁娟，执行董事。
委托代理人许某（特别授权），重庆宏声昌渝律师事务所律师。
被告苏琼，女，1972年11月5日出生，汉族，住重庆市南岸区。
原告重庆东海物业管理有限公司（以下简称“东海物业”）诉被告苏琼物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月21日立案受理后，依法由代理审判员李睿适用简易程序公开开庭进行了审理。原告东海物业�委托代理人许勤到庭参加了诉讼，被告苏琼经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告东海物业诉称：原告与重庆东海房地产开发（集团）有限公司于2007年9月25日签订了《东海星洲一期前期物业服务合同》，该合同约定：原告为东海星洲小区业主提供物业服务，被告应按期交纳物业服务费等相关费用；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。被告系东海星洲小区房屋业主，房屋建筑面积为84.70平方米。自2010年5月1日起至2014年4月30日止（2011年1月-4月除外），被告拖欠原告44个月的物业服务费2795.10元。原告多次催收未果，故起诉至法院请求：一、判令被告支付拖�原告的从2010年5月1日起至2014年4月30日止的物业服务费2795.10元；二、判令被告支付原告违约金（以每月拖欠的物业服务费为基数，从2010年6月1日起按每日千分之三计算至本金付清时止）。
被告苏琼未应诉。
经审理查明：原告系具备二级资质的物业服务企业。2007年9月25日，原告作为乙方与重庆东海房地产开发（集团）有限公司作为甲方签订《东海星洲一期前期物业服务合同》，该合同约定：由原告对位于重庆市南岸区涂山镇涂山路的东海星洲一期小区提供物业服务；物业服务费实行包干制，按建筑面积计算，住宅为1.00元／月／平方米、商业物业为2.50元／月／平方米、电梯费为0.20元／月／平方米；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；业主应于每月5-15日交纳物业服务费，未按时如数交纳的，应按每日千分之三的标准支付违约金�本合同期限为三年，自2007年9月28日起至2010年9月27日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。同年9月26日，该合同在重庆市南岸区房屋管理局进行了备案。合同签订后，原告按照前期物业服务合同向东海星洲小区业主提供了物业服务。2010年9月2日，原告与重庆东海房地产开发（集团）有限公司签订关于《东海星洲一期前期物业服务合同》的补充协议，该协议约定，双方于2007年9月25日签订的《东海星洲一期前期物业服务合同》将于2010年9月27日届满，在东海星洲小区未成立业�委员会或无超过占总户数二分之一且占总建筑面积二分之一以上业主要求重新选聘物管企业，并通过合法程序与新选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效之日前，仍由原告承担东海星洲小区的前期物业服务工作，收费标准仍按《东海星洲一期前期物业服务合同》约定的标准执行。前期物业服务合同届满后，原告一直为该小区提供物业服务至今。
另查明：东海星洲小区至今未成立业主委员会。被告系位于重庆市南岸区东海星洲小区房屋的业主，该房屋的建筑面积为84.70平方米。被告自2010年5月1日起至2014年4月30日止（2011年1月-4月除外）未向原告交纳物业服务费，故原告以上述请求诉至法院。
庭审中，原告称合同中约定物业服务费为1.20元／月／平方米，但原告实际是按0.75元／月／平方米收取（不包括电梯费）。
以上事实，有《东海星洲一期前期物业服务合同�、关于《东海星洲一期前期物业服务合同》的补充协议、备案证明、资质证书、房产证复印件、公证书、南岸区涂山镇兴隆湾居民委员会证明等证据及原告的当庭陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为：原告与重庆东海房地产开发（集团）有限公司签订的《东海星洲一期前期物业服务合同》及《补充协议》是双方根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，形式要件符合相关法律规定，合同内容没有违反法律的禁止性规定，故该合同真实有效，签订该合同的各方当事人应受到约束。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人�由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《东海星洲一期前期物业服务合同》及《补充协议》亦对被告具有约束力。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告作为小区的物业服务企业，已按合同约定为小区提供了物业服务，被告作为小区业主，按约负有交纳物业服务费的义务。《东海星洲一期前期物业服务合同》期限届满前，原告与重庆东海房地产开发（集团）有限公司签订了《补充协议》，约定由原告继续为该小区提供物业服务。原告为东海星洲小区继续提供物业服务至今，根据《补充协议》的约定，其物业服务费的收费标准按照《东海星洲一期前期物业服务合同》的约定执行。现被告拖欠物业服务费，违背了合同中按期交纳物业服务费的约定，其行为已构成违约，被告应承担清偿责任，立即付�拖欠的物业服务费。故原告的诉求理由正当，于法有据，本院予以支持。关于物业服务费的金额，《东海星洲一期前期物业服务合同》中约定，以业主房屋的建筑面积计算，住宅为1.0元／月／平方米，电梯费为0.2元／月／平方米。原告实际收费以0.75元／月／平方米收取，不违反法律规定。被告拖欠时间为2010年5月1日至2014年4月30日（2011年1月-4月除外），共计44个月，故被告应当缴纳的物业服务费为2795.10元（84.70平方米×0.75元／平方米／月×44个月）。
关于违约金，《东海星洲一期前期物业服务合同》中约定，业主应于每月5-15日交纳物业服务费，未按时如数交纳的，应按每日千分之三的标准支付违约金。现被告未履行合同义务，未按期缴纳物业服务费，其行为已构成违约，故被告应向原告支付违约金。根据合同约定违约金按每日千分之三的标准计算，本院认为该约定过高，故对违约金做适当调整，按中国人民银行同期贷款利率计算。故被告应支付原告违约金（从2010年6月起，以每月拖欠的物业服务费为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至本金付清时止）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告苏琼于本判决生效之日起十日内支付原告重庆东海物业管理有限公司从2010年5月1日起至2014年4月30日（2011年1月-4月除外）期间的物业服务费2795.10元及违约金（从2010年6月起，以每月拖欠的物业服务费为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至本金付清时�）；
二、驳回原告重庆东海物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告苏琼负担（此款暂由原告重庆东海物业管理有限公司垫付，限被告苏琼于本判决生效之日起十日内将此款支付给原告重庆东海物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 李睿
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 邓欣