浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙01民终968号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州云能电气股份有限公司，住所地杭州经济技术开发区白杨街道18号大街100号5幢一、二层。统一社会信用代码：91330100311297729N。
法定代表人：李云满，总经理。
委托代理人：姜文勇、徐建忠，浙江铁诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：新界泵业（杭州）有限公司，住所地杭州经济技术开发区白杨街道22号大街22号。统一社会信用代码：913301017494846250。
法定代表人：张俊杰，总经理。
委托代理人：王全明、陈天运，浙江金道律师事务所律师。
上诉人杭州云能电气股份有限公司（以下简称云能公司）因与被上诉人新界泵业（杭州）有限公司（以下简称新界公司）租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2017）浙0191民初1247号民事判决，向本院提出上诉，本院于2018年1月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：
新界公司（甲方）与云能公司（乙方）分别于2014年9月30日、2015年8月24日签订《厂房出租合同》，两份合同约定：甲方出租给乙方的厂房坐落在杭州经济技术开发区白杨街道22号大街22号2幢，租赁面积分别为3008平方米和1018平方米，租赁期限均至2017年10月28日止。关于租金支付方式，第一份合同约定：月租金单价为21.80元/平方米，月租金为65574.40元，租金每12个月递增5%；租金按每六个月支付一次，共分六次支付；乙方应在每年的4月1日和10月1日前支付后六个月的租金，其中自2014年10月29日起的第一笔租金393446.60元整在2014年10月20日前足额支付；乙方提供保证金10万元整，在2014年10月20日前足额交付甲方，租赁期限届满且结清租金及其他所有相关费用后，甲方在一个月内将保证金（无息）归还乙方。第二份合同约定：二楼月租金单价为19元/平方米，一楼外地面月租金为5元/平方米，合计月租金为15842元整，租金每12个月递增5%；租金按每六个月支付一次，乙方应在每年的4月1日和10月1日前支付后六个月的租金，其中自2015年9月1日起至2015年10月1日的第一笔租金15842元整在2015年9月1日前足额支付。两份合同均约定：租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原厂房结构，施工方案需经甲方同意，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权按保证金的5-50%进行处罚，并有权单方终止本合同。租赁期间，如甲方无故提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金；如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。合同生效后，乙方未按期足额支付租金及保证金的，甲方可单方终止本合同。上述合同签订后，云能公司向新界公司支付10万元保证金，并支付租金2014362.20元。
2017年2月15日，新界公司向云能公司发送《解除合同告知函》，载明根据合同约定，云能公司应于2016年10月1日前支付2016年10月29日至2017年4月28日期间的租金，但云能公司至2016年12月6日才支付2016年10月29日至12月28日两个月的租金，已拖欠4月有余，新界公司根据合同约定单方解除双方签订的两份租赁合同，本函视为解除合同的通知，本函送达之日视为合同解除之日。新界公司要求云能公司于2017年2月28日前完成撤场交接手续。庭审中，云能公司自认于2017年2月15日收到上述告知函。2017年2月27日，云能公司向新界公司发送《关于<解除合同告知函>的回函》，载明其没有根本违约行为，因新界公司旗下控股子公司浙江博华环境技术工程有限公司截止2016年底尚欠其货款790810.80元，双方已经沟通货款与租金相互冲抵，云能公司随时同意冲抵。因此，云能公司并未拖欠新界公司租金，云能公司认为新界公司单方解除合同会给其造成巨大经济损失，要求新界公司给予合理的赔偿方案。2017年2月28日，新界公司致函云能公司，载明双方之间的租赁合同关系已经解除，要求云能公司在2017年3月5日前完成撤场手续。2017年3月2日，云能公司向新界公司发送《关于新界泵业（杭州）有限公司解除租赁合同赔偿方案》，载明其总装修等支出共计2200700元整，如新界公司有诚意就在此范围内结合实际情况协商最终的赔偿金额。2017年3月7日，新界公司回函云能公司，载明其对云能公司提出的赔偿方案不予认可，其认为案涉合同解除系云能公司过错所致，非新界公司原因，且云能公司的装修并未经过新界公司同意，新界公司对装修内容及金额均不予认可。2017年4月17日，新界公司再次致函云能公司，要求云能公司支付拖欠的租金、房屋占有使用费、水电气费等各项费用，并要求云能公司于2017年4月25日前撤场。关于云能公司搬离案涉厂房的时间，云能公司认为其于2017年4月12日搬离，新界公司则认为云能公司至2017年4月底才搬离。
云能公司于2017年5月27日向法院起诉，请求（变更后）：1、判令新界公司支付违法解除合同的违约金266789.63元；2、判令新界公司赔偿违法解除合同给云能公司造成的各项损失957761.05元；3、判令新界公司退还云能公司房屋押金10万元；4、本案诉讼费由新界公司承担。
新界公司于2017年6月16日向原审法院提起反诉，请求（变更后）：1、确认双方于2014年9月30日与2015年8月24日签订的两份《厂房出租合同》已于2017年2月15日解除；2、判令云能公司立即支付拖欠的房屋租金155471.80元（2017年2月14日前拖欠的租金）；3、判令云能公司向新界公司赔偿2017年2月15日至2017年4月30日的房屋使用费用219881.56元（按2个半月租金标准计算）；4、判令云能公司向新界公司支付应承担的水电费46039.17元（电费39639.17元、水费6400元）；5、判令云能公司赔偿逾期支付租金给新界公司造成的资金占用损失，按一年期贷款利率6%计算，暂计算至2017年6月16日为55298.34元，要求计算至实际付款之日止；6、判令云能公司承担全部诉讼费用、保全费用。
原审法院认为，云能公司与新界公司签订的《厂房出租合同》，系双方真实意思表示，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为新界公司能否以云能公司未足额支付租金为由单方解除案涉租赁合同。案涉租赁合同约定，租金按每六个月支付一次，云能公司应在每年的4月1日和10月1日前支付后六个月的租金。云能公司认为其至今未付清租金有其正当理由，原审法院对此分别认定如下：1、云能公司认为双方在合同履行过程中已对租金支付方式进行实质性变更，即新界公司先开票云能公司后付款，云能公司不存在逾期支付租金的情形。原审法院认为，云能公司仅提交发票尚不足以证明双方存在先开票后付款的交易习惯，且新界公司对此也不予承认，故云能公司关于租金支付方式已作变更的意见，不予采信。2、云能公司主张新界公司于2016年12月底口头通知其案涉厂房将被拆除，云能公司无需支付2017年以后的租金。原审法院认为，云能公司提交的录音证据仅能证明新界公司计划拆建案涉厂房，双方就提前解除合同进行过多次协商，但最终未能达成一致意见，录音证据尚不足以证明新界公司已正式通知云能公司提前收回案涉厂房且同意云能公司免交2017年以后的租金。并且，根据合同约定，新界公司应于2016年10月1日前支付2016年10月至2017年4月的租金，至云能公司主张的口头通知日即2016年12月底或者双方的协商日即2017年2月14日、4月8日、4月12日和5月4日，云能公司均已逾期支付租金。故云能公司的上述意见，不予采信。3、云能公司主张新界公司控股子公司浙江博华环境技术工程有限公司尚欠其货款790810.80元，双方同意货款与租金相互冲抵。云能公司上述意见，缺乏事实依据，不予采信。4、云能公司还主张新界公司可以从其交纳的保证金中扣除租金，其迟延支付租金的行为不足以导致新界公司合同目的无法实现，尚不构成根本违约。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，是否构成根本违约，不影响当事人根据双方约定在解除合同条件成就时行使单方解除权。本案系新界公司行使约定解除权，在该情形下，新界公司具有选择权，其有权按照合同约定选择解除案涉合同。综上，云能公司未足额支付新界公司租金且逾期一个月以上，已构成违约，应承担相应的民事责任。新界公司有权按照《厂房出租合同》的约定，解除其与云能公司之间的《厂房出租合同》。因云能公司自认于2017年2月15日收到新界公司送达的解除合同通知书，故确认双方于2014年9月30日、2015年8月24日签订的两份《厂房出租合同》已于2017年2月15日解除。合同解除后，云能公司应当及时搬离案涉厂房，并应当向新界公司支付返还租赁物前的租金及房屋占有使用费。案涉合同解除以前云能公司应当支付租金2152577.14元，扣除云能公司已支付的2014362.20元，云能公司尚欠新界公司租金138214.94元。新界公司主张的欠付租金金额有误，予以调整。新界公司主张云能公司按照年利率6%的标准支付逾期支付租金的利息损失，于法有据，予以支持，但新界公司主张的逾期日期和金额依据不足，根据合同实际履行情况，将利息损失的起算日期和本金调整为2016年10月2日、138214.94元。合同解除后的房屋占有使用费，按双方约定的租金计收方式计算，支付期间为自2017年2月15日至云能公司实际搬离之日止。关于云能公司的搬离日期，云能公司主张其于2017年4月12日全部搬离，新界公司认为云能公司一直未与其交接，但占有使用费其仅主张至2017年4月30日。原审法院认为，云能公司主张其于2017年4月12日已搬离案涉厂房，依据不足，不予采信。新界公司提交的王贝生证人证言表明云能公司于2017年4月24日即已全部搬离案涉厂房，认定云能公司的搬离日期为2017年4月24日。故云能公司应当支付新界公司2017年2月15日至2017年4月24日的房屋占有使用费204538.72元。关于新界公司主张云能公司支付水电费的诉讼请求，新界公司未提供证据证明云能公司应承担的具体数额，故不予支持。关于云能公司的本诉请求。案涉合同因云能公司违约而提前终止，且新界公司在合同履行过程中并无违约行为。故云能公司主张新界公司支付违约金并赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于云能公司要求新界公司退还房屋押金10万元的诉讼请求，因案涉合同已于2017年2月15日解除，新界公司应当退还云能公司房屋押金。鉴于新界公司同意房屋押金与云能公司欠付的租金相互抵扣，予以确认。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认杭州云能电气股份有限公司与新界泵业（杭州）有限公司于2014年9月30日、2015年8月24日签订的两份《厂房出租合同》于2017年2月15日解除；二、杭州云能电气股份有限公司于判决生效之日起十日内支付新界泵业（杭州）有限公司房屋租金38214.94元（已扣除房屋押金100000元）；三、杭州云能电气股份有限公司于判决生效之日起十日内支付新界泵业（杭州）有限公司房屋占有使用费204538.72元；四、杭州云能电气股份有限公司于判决生效之日起十日内支付新界泵业（杭州）有限公司逾期支付租金的利息损失（利息损失按照年利率6%的标准，以138214.94元为本金自2016年10月2日起计算至判决生效之日止，之后以38214.94元为本金计算至实际付清之日止）；五、驳回杭州云能电气股份有限公司的其他诉讼请求；六、驳回新界泵业（杭州）有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费16720元，反诉受理费4225元，保全费5000元，合计25945元，由杭州云能电气股份有限公司负担23494元，由新界泵业（杭州）有限公司负担2451元。
宣判后，云能公司不服，向本院提出上诉称：一、原审判决遗漏重要事实。（一）原审判决遗漏案涉厂房面临拆建这一重要事实及合同履行背景，新界公司为厂房拆建规划进度必须与云能公司提前解除合同。根据2016年10月的新界公司集团公司的公告及2016年12月新界公司口头向云能公司提出，出租的厂房即将拆建，要提前解除合同，要求云能公司另找厂址。2017年2月14日，新界公司员工陈华清、王礼强到云能公司会议室就提前解除租赁合同及赔偿损失事宜进行协商，双方就搬离时间及赔偿损失数额未达成一致。2017年2月15日，新界公司向云能公司发送《解除合同告知函》。新界公司单方解除租赁合同的真实原因并非云能公司未按时支付房租，而是厂房已规划拆建，新界公司为拆建进度必须解除合同，甚至以断水断电威胁要求云能公司搬离。2017年4月8日、4月12日、5月4日，新界公司三次就赔偿云能公司损失的数额与新界公司协商，试问，如果仅仅是因为云能公司未付房租违约，为何新界公司却闭口不提付房租？如果是云能公司违约，新界公司为何要多次与云能公司协商赔偿云能公司损失的数额，正是因为新界公司违约要求解除合同在先，才愿意赔偿云能公司损失，后因赔偿数额没有谈拢，“另辟蹊径”实现提前解除合同以实现拆迁目的。案涉厂房已于2017年4月底被拆除，这也可以证明新界公司2017年2月15日提出解除合同已是迫在眉睫。一审法院故意遗漏案涉厂房急需拆建这一重要事实和合同履行背景，片面地将违约解除合同的责任归咎于云能公司，忽视新界公司才是违约解除合同的受益方，这是明显违背了客观事实，也是显失公平的。（二）案涉厂房面临拆建，云能公司的合同目的不能实现，云能公司行使不安履行抗辩权期间中止支付租金于法有据。2016年10月24日，新界泵业集团股份有限公司向社会发布《关于全资子公司实施年产7600套自动给水设备及智能控制系统项目公告》。根据该公告第二项与第三项内容表述，案涉租赁物处于该项目拆除范围，且新界公司是该项目的实施单位。上述项目公告发布后，新界公司仍开具了2016年11月、12月的房租发票，云能公司亦履行了支付义务。后新界公司又开具了2017年1月、2月、3月的房租发票，但随即又以厂房随时处于待拆状态，收回了2017年第一季度的3张房租发票，该事实已经一审庭审中查明。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”案涉厂房2017年年初即将拆建，云能公司的租赁目的不能实现，故云能公司支付2017年11月至12月的房租后行使不安履行抗辩权中止支付租金行为不应认定为违约行为。二、原审判决认定事实错误，基于此，对确认新界公司单方解除权的认定也是错误的。（一）双方确实存在先开票后付款的交易习惯，且租金支付周期及时间已发生事实上的实质性变更。首先，双方租赁合同第三条第1款中内容，双方约定是含税租金，且每12月递增5%，只有新界公司开具增值税专用发票之后，云能公司才明确每次应支付金额。其次，从合同签订开始至2016年11月，根据新界公司开票及云能公司支付租金记录，合同双方的做法是先由新界公司向云能公司提交正规发票，收到发票后，云能公司将租金汇至新界公司指定账号。具体开票、租金周期及付款时间如下：请增加2016年之前所有的记录；2016年1-4月的房租，开票日期为2016年4月1日，付款日期为2016年7月25日，2016年5-6月的房租，开票日期为2016年7月26日，付款日期为2016年7月27日，2016年7-9月的房租，开票日期为2016年10月9日，付款日期为2016年10月10日，2016年10-12月的房租，开票日期为2016年11月16日，付款日期为2016年12月6日。从双方交易记录可以看出，租金并不按照合同约定时间进行支付，且新界公司认可云能公司二至三个月租期结束后支付租金。双方的行为方式符合合同法司法解释二中第七条第一款第二项的规定，双方行为符合法律规定的“交易习惯”。一审法院不认可双方存在先开票后付款的交易习惯，且对双方从合同签订之初履行至今的支付习惯避而不谈，显然违背了客观事实。（二）根据双方的交易习惯，新界公司已放弃租金逾期支付一个月的单方合同解除权。根据新界公司的开票时间和云能公司的租金支付时间的交易习惯，以往云能公司迟延支付租金后，新界公司均选择继续履行合同，未提出解约。甚至新界公司大都在两三个月租期结束后开具发票要求云能公司付款，并未按照合同约定的时间和付款周期履行。根据双方的交易习惯，云能公司有理由认为新界公司选择继续履行合同，已放弃租金逾期支付一个月的单方合同解除权。客观上新界公司于2017年1月份开具了2017年1月、2月、3月的房租的增值税专用发票，但随即又以厂房随时处于待拆状态，收回了2017年第一季度的3张房租发票。该2017年1月份开票行为应是对合同继续履行的选择，在已经行使选择权后新界公司无权再次提出解除合同的权利。新界公司多次认可其事实违约行为，一审法院对此未做认定。且未支持云能公司的装修等损失赔偿等违背事实，于法无据。首先，新界公司违约行为客观存在，且证据充分，一审法院对此认定错误。2016年末，新界公司已经多次通过口头的方式，告知云能公司案涉厂房列入拆建规划的事实，云能公司也多次要求新界公司出具正式的因拆建计划需提前解除合同的书面文件，新界公司对此一再拖延。但新界公司已经在2017年12月19日通过收回2017年第一季度房租发票时，向云能公司透露案涉厂房即将拆建，需云能公司另觅他处办公的消息，2017年度租金将不再收取，作为厂房合理的搬迁时间。云能公司再次要求新界公司出具书面文件，载明相关事实情况，新界公司均未出具。在2017年2月14日第一次正式公司负责人会议上，新界公司认可其提前解除合同的违约行为，云能公司也表示理解新界公司的拆建计划，同意搬迁，但对云能公司的装修损失，双方未能达成一致补偿意见，会议无疾而终。次日，新界公司出具了《解除合同告知函》，以云能公司逾期支付租金作为解除合同的理由，云能公司随即回函异议。后云能公司念及同乡情谊，未作刁难，便开始一边寻觅新厂房，一边着手开始搬迁。因生产厂房标准要求较高，云能公司直至2017年4月12日才完成全部厂房搬迁工作。在云能公司搬迁过程中，新界公司一边与云能公司和谈装修补偿事宜，一边又迅疾展开厂房拆除工作，至云能公司全部搬迁完毕之日止，新界公司都未对云能公司作出任何补偿。双方谈话录音证据均可证实，双方谈判的内容主要是针对新界公司提前违法解除合同给云能公司造成的损失补偿。一审法院对该项证据的证明目的认定错误。其次，云能公司对涉案房屋进行装修，现新界公司提前违法解除合同给云能公司造成损失客观存在。云能公司在承租房屋之初，新界公司已明知云能公司需对房屋进行装修，且云能公司对新界公司原房屋装修已进行了补偿。云能公司与新界公司又均是同一地址办公，合同履行至今，其不可能不清楚云能公司装修房屋的事实。且在2017年多次交涉过程中，重点围绕的是给予云能公司三个月搬迁前的基础上如何对云能公司相关装修等损失补偿进行磋商。一审法院抛开双方事实基础，机械理解合同约定及错误认定，对云能公司的相关损失不予认定是错误的。综上所述，原审法院遗漏重要事实且其他事实认定错误，原审判决显失公平，请求撤销原判，依法改判支持云能公司原审诉请或发回重审并由新界公司承担一审、二审诉讼费用。
被上诉人新界公司辩称：一、一审判决并未遗漏与定案有关的重要事实。一方面，云能公司主张的所谓遗漏的重要事实“案涉厂房面临拆迁”，已在一审判决中，给予了认定，只是认定的内容没有支持云能公司的观点而已。一审判决书载明：“本院认为，云能公司提交的录音证据仅能证明新界公司计划拆建案涉厂房……尚不足以证明新界公司已正式通知云能公司提前收回案涉厂房且同意云能公司免交2017年以后的租金。”因此，一审判决已经就该事实进行审查，并未遗漏该事实。另一方面，新界公司发出的解除合同通知已明确告知了云能公司解除的原因，云能公司也应当有足够的认知。新界公司拆旧建新的发展计划是存在的，本就准备在合同正常履行完毕后实施。然而，因为云能公司的违约行为，导致了合同解除，新界公司当然有权自行考虑厂房的下一步处置。云能公司认为“新界公司三次就赔偿云能公司损失的数额与新界公司协商”，但是所谓代表新界公司协商的陈华清、王理强都并非新界公司的负责人，也不是受新界公司委托与云能公司协商，没有新界公司的授权。据了解，陈华清是新界公司母公司的人员，王理强是母公司的关联公司的总经理，他们是根据母公司领导的口头授意，向云能公司了解情况作初步沟通的人员，所以录音中他们总是提到“没有这个权力”、“要汇报”等，因此他们仅是母公司了解情况的中间人，不是新界公司的正式授权协商人员，不能代表新界公司的正式意见，更不能断章取义推定新界公司承认违约解除合同或是因为拆迁需要提前解除合同。新界公司的法定代表人、总经理是张俊杰，没有与云能公司进行协商，新界公司的正式意见均以书面方式表达，已在本案一审中举证。陈华清、王理强两人的沟通，是基于之前两家单位的老板均是老乡，存在一定的老乡情谊；以及出于能协商就协商的善意，不是恶意的协商。达不成协商一致，不能等同于恶意。而且两人的协商行为，不改变云能公司的违约事实，也不能免除云能公司的违约责任。二、云能公司所谓“行使不安履行抗辩权期间中止支付租金”没有法律依据。本案一审中，云能公司对其拖欠租金的违约行为，并未提出行使不安抗辩权的说法。云能公司原来提出的理由，分别被一审判决认定为缺乏事实依据、没有法律依据。云能公司现又另外提出行使不安抗辩权的说辞，更是没有合法依据。不安抗辩权，是双务合同中一方当事人应当先履行合同义务，在合同订立之后、履行之前，有确切证据证明后履行一方当事人将来有不履行或者不能履行合同的可能时，先履行一方可以暂时中止履行，并及时通知对方当事人在合理的期限内提供适当担保。本案中，云能公司不符合行使不安抗辩权的条件。前文已述明，新界公司拆旧建新的发展计划是准备在与云能公司的租赁合同正常履行完毕后实施的。退一步讲，云能公司即使主张行使不安抗辩权，也应及时通知新界公司，但在此前云能公司从未提及。云能公司对拖欠租金的同一事实，现在提出与一审中完全不同的理由，且自相矛盾，完全无视司法程序的严肃性！三、云能公司所谓“先开票后付款的交易习惯”是无中生有。云能公司所主张的“先开票后付款的交易习惯”既有违付款开票计税的开票规则，在双方合同履行中也根本不存在。一审中经质证的付款证据显示，前三张发票全部是先付款后开票，并非云能公司所谓的“先开票后付款”。一审判决也充分论证了云能公司所谓的“先开票后付款的交易习惯”并不存在。四、新界公司从未认可本方有“事实违约行为”。云能公司依据其与陈华清、王理强的交谈，认为“新界公司多次认可其事实违约行为”。前已述及，陈华清、王理强并非新界公司的负责人，也不是受新界公司委托与云能公司协商；而且两人与云能公司协商中也完全没有认可新界公司有事实违约行为。五、本案争议焦点是新界公司单方解除案涉租赁合同的合法性，新界公司是行使约定解除权，合法有据。如同一审判决认定，“本案争议焦点为新界公司能否以云能公司未足额支付租金为由单方解除案涉租赁合同”。云能公司的多种说辞都偏离本案争议焦点，混淆案件事实。新界公司是严格依照双方的租赁合同，行使约定解除权，合法有据。综上，一审判决虽然没有支持新界公司的全部诉讼请求，但新界公司认为一审判决符合法律规定，符合证据体现的实际情况，判决结果基本正确，新界公司一方服从判决；而云能公司的上诉请求，既与事实不符，又无法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人新界公司在二审期间未向本院提交新的证据；上诉人云能公司向本院提交了1、网页截屏、《关于全资子公司实施年产7600套自动给水设备及智能控制系统项目的公告》，欲证明新界公司的母公司在2016年10月就有计划拆除案涉厂房，违约解除合同的责任在于新界公司；2、发票及支付凭证，欲证明双方存在先开票后付款的交易习惯。经质证，被上诉人新界公司认为云能公司提交的二审材料均不属二审新证据。该些证据在一审期间均已可以提交，且，相应的观点在一审也已经提出。本院认为，上诉人云能公司向本院提交的网页截屏是在一审庭审结束前就已形成，但云能公司在一审期间未予提交，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定，不属二审新的证据，《关于全资子公司实施年产7600套自动给水设备及智能控制系统项目的公告》和发票及支付凭证，云能公司在一审审理期间已经提交，亦不属二审新的证据。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”云能公司与新界公司分别在2014年9月30日和2015年8月24日签订的两份《厂房出租合同》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对双方当事人均具有约束力。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，租金按每六个月支付一次，云能公司应在每年的4月1日和10月1日前支付后六个月的租金。同时约定：云能公司未按期足额支付租金及保证金的，新界公司可单方终止本合同。云能公司未足额支付租金的事实客观存在，根据合同约定新界公司有权单方终止合同。新界公司于2017年2月15日向云能公司发送了《解除合同告知函》，单方提出了解除双方签订的两份租赁合同。云能公司认为案涉房屋面临拆建，且提交了《关于全资子公司实施年产7600套自动给水设备及智能控制系统项目的公告》佐证，该公告显示该项目建设期为三年，从2016年11月至2019年11月。但该项目的建设云能公司并未提交证据证明影响到双方合同的履行。云能公司又认为双方存在先开票后付款的交易习惯，且租金支付周期及时间已发生事实上的实质性变更。合同并未约定云能公司亦未提交证据证明先开票后付款，且根据云能公司自认新界公司确已先将发票开给了云能公司，由于云能公司未能及时付款，新界公司才收回发票，这并不影响云能公司支付租金的义务。故云能公司未足额支付新界公司租金，已构成违约，新界公司解除其与云能公司之间的《厂房出租合同》，具有事实和法律依据。原审法院判决确认云能公司与新界公司于2014年9月30日、2015年8月24日签订的两份《厂房出租合同》于2017年2月15日解除正确。在合同解除前，云能公司尚欠新界公司租金138214.94元，2017年4月24日云能公司搬离案涉厂房，原审法院判决云能公司支付新界公司租金138214.94元和占有使用费204538.72元，同时，判决云能公司支付新界公司逾期支付的利息并无不当。综上，云能公司的上诉请求依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16720元，由杭州云能电气股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵为民
审判员 徐 丹
审判员 毕克来
二〇一八年三月二十九日
书记员 项 琳
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