四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川09民终709号
上诉人（原审被告、反诉原告）：唐素珍，女，1952年9月28日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王多福（唐素珍之夫），1952年3月25日出生，汉族。
委托诉讼代理人：许明荣，四川斗城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：遂宁市船山区富源路街道开善东路中段社区第一居民小组。
负责人：张利英，该居民小组组长。
委托诉讼代理人（特别授权）：韩兵，男，�居民小组成员。
委托诉讼代理人：包中良，男，男，该居民小组成员。
上诉人唐素珍因与被上诉人遂宁市船山区富源路街道开善东路中段社区第一居民小组（以下简称开善东路中段社区一组）租赁合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人唐素珍及其委托诉讼代理人王多福、许明荣、被上诉人开善东路中段社区一组的负责人张利英及其委托诉讼代理人韩兵、包中良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
唐素珍上诉请求：1.撤销一审判决第三和第四项；2.判决被上诉人开善东路中段社区一组补偿上诉人1926692.6元；3.驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求；4.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理�：1.上诉人与被上诉人存在租赁合同关系，被上诉人应当提供与停车场正常经营的配套标准；2.被上诉人仅对2005年8月29日签订的协议，对上诉人及其丈夫王多福为停车场内的投资修建的一切基础设施进行了补偿，对上诉人以后的投入没有进行补偿；3.上诉人与王多福系夫妻关系，共同经营租赁的神威停车场一直持续至今，原审判决认定不属夫妻共同经营错误；4.上诉人在租赁期间添置的各种设施和设备有证据证明，被上诉人应当予以赔付；5.遂宁市城市管理局通知要求对停车场内路面以及出入口进行硬化，上诉人投入的费用被上诉人应当进行经济补偿；6.上诉人在经营中为了保证正常经营，新建19处房屋应当由被上诉人进行补偿；7.上诉人为停车场添置的各种设施和设备被上诉人能继续经营，给被上诉人带来经济价值；8.上诉人与被上诉人租赁到期后，双方一直协商，�诉人不存在违约，原审判决认定事实不清，实体处理不当。
被上诉人辩称，原审判决认定事实清楚，实体处理恰当，请求驳回上诉，维持原判。
开善东路中段社区一组向一审法院起诉请求：1.被告立即腾退租赁原告的神威停车场及房屋；2.被告给付从2014年6月6日起至今的租赁费330000元；3.被告向原告支付违约金60000元；4.本案诉讼费由被告承担。
唐素珍向一审法院反诉请求：开善东路中段社区一组补偿唐素珍人民币1926692.60元；本案本诉与反诉的诉讼费由开善东路中段社区一组负担。
一审法院认定事实：2010年6月6日，开善东路中段社区一组甲方与乙方的唐素珍签订《租赁协议》。载明：“甲乙双方经多次友好协商，一致同意遂宁市船山区公证处于2005年8月30日第4477号公证书确认的《关于王多福租用集体土地及房屋经营停车场的�议》的全部内容。即神威停车场经营权和所有权归甲方所有，据此，特订立租赁经营协议如下条款：“一、甲方将神威停车场内全部房屋、场地及电力设施、供水管线《由四周围墙、门窗隔断以内数据》均由停车场内物品登记和光盘录制为准。全部整体出租给乙方经营管理使用；二、租赁期限：双方约定从2010年6月6日起至2014年6月5日止，租期定为3年。在协议生效期内，任何一方因原因需要提前终止协议的，必须在一个月前以书面形式告之对方。若因地方政府拓展城市建设需要，按政府相关政策文件解决办理。集体不予赔偿，与地方政府协商解决。在租期即将届满时，乙方若继续租赁，必须在届满前一个月内提出申请，租赁协议双方另行签订。确认在同等条件下，乙方享有优先租赁的权利；三、租金总额及付款时间方式：乙方经营停车场资金一年一付，租金总计一�为200000.00元（大写：贰拾万元整），本协议至双方签字时乙方应于当日交清第一年租金200000.00元（大写：贰拾万元整）给甲方。第二年租金乙方应于当年六月一日前付清当年租金，以后每年租金交款时间均按以此类推，中途如发生政策性变更或自然因素变化，则按实际租赁时间平均单价计算，双方按照多退少补的处理办法执行；四、乙方自行办理工商营业执照、税务登记、专行合法经营，自觉服从行政部门、执法部门的综合性管理，场内如发生意外事件和事故概由乙方承担责任；五、甲方无权参与停车场经营活动，乙方自主经营，自负盈亏，承担一切经营中的权利和义务；六、乙方在租赁经营过程中发生的各种安全事故由乙方自行处理（如不可预见的火灾，盗窃及人员的伤亡等）甲方概不负责；七、乙方在租赁期间使用甲方的房屋和其他设施设备，要加以保护不得搬走和损坏，并不得随意新建房屋，添制设施设备，对场内甲方的所有器物需妥善保管。乙方新增的电源线路设施归乙方所有；八、乙方在租赁经营过程中，有关设施设备发生维修一切费用均由乙方负责；九、本协议双方在执行过程中，如有未尽事宜，双方共同协商解决。如果不成，任何一方都有提起民事诉讼的权利；十、本协议届满终止时，由乙方照单原样清点，经清点验收无误后，双方在移交清单上签字认可，财物若有人为损坏，按甲方当时移交实物的市场价赔偿；十一.违约责任，双方应对上述各项内容诚实守信，共同遵守，不得违反，任何一方违约，造成重大损失，由违约方向守约方承担年租金30%的经济处罚；十二、本协议一式三份双方各执一份，居民委员会保存一份，每份具有同等法律效力。十三、双方签字生效。”协议签订后，唐素珍按约支付了从2010年6月6日起至2014年6月5日的租金。2014年6月5日租赁期限届满后，唐素珍继续占有使用租赁物，2014年6月6日至今的租金未支付。另查明，唐素珍与王多福是夫妻关系，唐素珍是船山区神威停车场的登记业主。该停车场实际由唐素珍与王多福共同经营。王多福从2002年6月12日开始租赁原段家店社区居委会五组的房屋。2005年8月29日，王多福与开善东路中段社区第一居民小组（原五组）签订《协议书》，载明：“……二.甲方同意将神威停车场（原五组的集体企业）内的场地，房屋出租给乙方使用18个月（即从2005年9月1日起至2007年2月28日止）在此期间，甲方不收乙方的各种费用。用此次租金作乙方在甲方场地投资作抵；三、乙方在甲方租用的场地内所投资修建的一切基础设施（包括场地的填方、平整、路道、排污通道，水、电设施，围墙，添制的卷帘门、木门、铁门、窗、地上建筑物、附作物等）及甲、乙双方的财产、期满时完好无损地移交给甲方（财产清单附后，所录光盘为证）。……”。该协议书在遂宁市船山区公证处进行了公证。同日，双方对停车场租赁物进行了清点，并制作“开善东路中段社区一组停车场房屋及卷帘门登记”。从2002年开始，王多福租赁神威停车场及设施设备起，对停车场进行了场地平整和硬化。2010年6月6日后，唐素珍租赁后在该场地新建19处房屋建筑。该合同到期后，双方协商继续租赁事宜未果，发生争议，双方起诉，提出前述本、反诉请求。
一审法院认为，本案争议的诉讼焦点为：1.原告是否具有诉讼主体资格；2.被告是否存在违约行为；3.反诉原告唐素珍在租赁期间新增的建筑及场地硬化费用是否应当由原告给予补偿。
针对原告诉讼主体资格的问题，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼”，该条规定的其他组织是指“合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织”。本案原告开善东路中段社区一组系依法成立，设有组长并具有一定的独立财产，能独立承担民事责任，其能以自己的名义提起诉讼。虽然原、被告双方的租赁协议系由遂宁市船山区开善东路中段社区居民委员会签章，但该协议甲方出租人署名均是原告开善东路中段社区一组，且本案争议的租赁标的亦系原告开善东路中段社区一组，因此其作为合同的实际权利人有权依据租赁协议提起诉讼。
针对被告是否存在违约的问题。开善东路中段社区一组与唐素珍于2010年6月6日签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，未违�法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照协议的内容履行各自的义务，现该租赁协议所约定的租赁期限届满后，双方就续租事宜未达成一致协议，该租赁协议现已终止，唐素珍作为承租人应当在租赁期限届满后立即返还租赁物。因此对本诉原告开善东路中段社区要求本诉被告唐素珍腾退停车场及房屋的诉讼请求，予以支持。因双方均认可租赁物的数量以2005年8月26日的清单所载为准，故唐素珍应当按照该清单所载明的内容予以返还。因租赁期限届满后，唐素珍仍然对租赁物进行占有使用，应当支付占有使用期间的费用。该费用按照双方所签订的租赁协议年租金200000元为准从2014年6月6日起至实际腾退之日止按照实际使用天数计付。按照租赁协议约定，在协议届满终止时，唐素珍应当照单原样清点以返还租赁物，但唐素珍至今未予返还，已构成违约，应当�照协议的约定支付违约金，考虑原告的实际损失情况，酌情支持违约金50000元。
针对反诉原告唐素珍要求对其投入进行补偿的反诉请求。唐素珍认为其所进行的场地硬化及新增19处房屋设施系为了使停车场符合消防验收条件、符合相关职能部门检查监督要求等而修建。开善东路中段社区一组则认为其新建的这些建筑并未取得其同意，也未向社区居民委员申请并取得同意，或者经过城市建设规划部门同意新建，系违法建筑，应自行拆除，不应由其补偿。唐素珍所主张的场地硬化系发生在王多福租赁期间，王多福与原告的租赁合同早已履行完毕，与本案不具有关联性。对于唐素珍所主张的对新增19处房屋进行补偿的问题，因双方在租赁协议中已明确约定不得随意新建房屋、添置，唐素珍无证据证明其在新建这些房屋设施时取得了本诉原告开善东路中段社区一组�同意。同时，唐素珍本人也确认其新建的这些设施除部分自己居住使用外，均租赁给他人从事修理、生产等经营活动，与其主张新建房屋系为了达到相关职能部门消防安全等监督检查整改要求的主张不符，故对反诉原告唐素珍的该项反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第九十一条、第九十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、唐素珍向遂宁市船山区富源路开善东路中段社区第一居民小组腾退所租赁的神威停车场、全部房屋、土地及地上的附着物；二、唐素珍向遂宁市船山区富源路开善东路中段社区第一居民小组支付从2014年6月6日起至实际腾退之日止的租赁物占有使用费（该费用按照年租金
200000元以实际使用天数计付）；三、唐素珍向遂宁市船山区富源路开善东路中段社区第一居民小组支付违约金50000元；四、驳回反诉原告唐素珍的诉讼请求；上述第一、二、三判项均限于本判决生效后三十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6150元，反诉案件受理费11070元，合计17220元，由唐素珍负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点是：第一，上诉人唐素珍要求被上诉人开善东路中段社区一组补偿其经济损失1926692.6元的上诉请求是否成立；第二，原审判决由上诉人支付被上诉人违约金5万元是否恰当。
关于争议焦点一，首先，上诉人唐素珍与被上诉人开善东路中段社区一组于2010年6月6日签订�租赁协议第七条明确约定“上诉人在租赁期间使用被上诉人的房屋和其他设施设备，要加以保护不得搬走和损坏，并不得随意新建房屋，添制设施设备，对场内甲方的所有器物需妥善保管。乙方新增的电源线路设施归乙方所有”，从该约定可知，上诉人唐素珍在未得到被上诉人同意的情况下不得随意新建房屋；其次，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物”之规定，承租人要增设他物需经出租人同意，而上诉人未能提供证据证明其增设的19处房屋得到被上诉人同意；再次，上诉人没有提供证据证明2010年6月6日后新增的19处房屋是通过国家有关行政部门批准同意或向所属的社区申报建设；最后，增设的19处房屋经济价值亦无证据证明。据此，上诉人唐素珍应当承担举证不能的不利后果，其要求被上诉人支付经济补偿的上诉请求不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点二，上诉人与被上诉人签订的租赁协议已于2014年6月5日期限届满，上诉人唐素珍与丈夫王多福继续占有使用租赁的土地进行经营至今未向被上诉人支付超期占用该停车场的租金，上诉人继续占有并使用该停车场没有法律依据，且上诉人与被诉人至今未对双方之间继续签订租赁协议和租金达成协议，依照上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定可知，上诉人已构成违约，应当按照协议的约定向被上诉人支付违约金，原审判决酌情由上诉人向被上诉人支付违约金50000元恰当，本院应予维持。据此，上诉人关于其不应支付违约金的上诉请求不能成立，本院不予支持。
另外，上诉人在本院二审期间要求将新建的19处房屋维持现状，待拆迁时由其享受收益，因该请求属新增的诉讼请求，上诉人与被上诉人之间对该请求没有达成调解协议。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”之规定，上诉人的新增的诉讼请求不能成立，本院不予支持。但因被上诉人的起诉请求并未涉及上诉人的新增建设房屋，原审判决由上诉人腾退土地及地上的附着物超出被上诉人的诉讼请求，本院予以纠正，上诉人应按照双方之间签订的租赁协议的约定腾退租赁标的物即神威停车场内全部房屋、场地及电力设施、供水管线（以停车场内物品登记和光盘录制为准）。
综上所述，唐素珍的上诉请求不能成立，应予驳回�一审认定事实清楚、适用法律存在瑕疵，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初112号民事判决第二项、第三项、第四项；
二、变更四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初112号民事判决第一项为唐素珍自本判决生效之日起30日内向遂宁市船山区富源路开善东路中段社区第一居民小组腾退租赁标的物即神威停车场内全部房屋、场地及电力设施、供水管线（以停车场内物品登记和光盘录制为准）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6150元，反诉案件受理费11070元，由唐素珍负担；二审案件受理费6150元，由上诉人唐素珍5000元，由遂宁市船山区富源路开善东路中段社区第一居民小组负担1150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜红梅
审 判 员 廖琼英
代理审判员 赖 力
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 姚 林