江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣07民终417号
上诉人（原审原告）雷捷。
委托代理人黄永海，江西实创律师事务所律师。
委托代理人陈璐，江西实创律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）赣州电力物业管理有限公司，住所地：赣州市红旗大道31号。
法定代表人曾劲松。
委托代理人廖金林，江西同圆律师事务所律师。
委托代理人温华平，江西同圆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赣州全成物业服务有限公司，住所地：赣州市章贡区赣江源大道9号。
法定代表人吕萍。
委托代理人李剑，江西南芳律师事务所律师。
上诉人雷捷、上诉人赣州电力物业管理有限公司（以下简称“电力物业公司”）与被上诉人赣州全成物业服务有限公司（以下简称“全成物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2014）章民一初字第1805号民事判决，向本院提起上诉。本�受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：原告雷捷系赣州市章贡区章江北大道金湾花苑5栋204室住房的所有权人。2014年2月25日，原告居住的金湾花苑5栋204室房屋因本单元楼房的排污总管道破裂，污水溢泄至本案争议的房屋，导致该房屋内家具及装修被污水浸泡。由于本案争议的房屋当时无人居住（原告外出不在家），至2014年3月初原告回来，原告方对被浸泡的房屋进行清理及搬运家具，同时为此支付了若干费用。而后，自2014年4月起原告租赁赣州市章贡区文明大道71号光华苑小区A405室房屋一套以供自身居住，月租金为3000元。由于原告与两被告对赔偿事宜无法协商，故原告诉至法院，要求依法处理。另查明，本案争议的房屋所住的小区自交付至2013年12月30日，物业管理部门为被告电力物业公司。2013年12月30日，被告全成物业公司�被告电力物业公司签订“金湾花苑”物业管理移交协议并进行了公证，即自2014年1月1日起，本案争议的房屋所在的小区物业管理部门变更为全成物业公司。另，全成物业公司与原告雷捷未签订物业管理合同，原告雷捷已足额缴纳物业管理费。
原告雷捷的诉讼请求为：1、两被告共同赔偿原告房屋内下水总管道断裂泄水造成原告的家具、地板等损失计人民币205040元；2、由两被告承担本案诉讼费用。
原审法院认为：本案的争议属于物业管理服务合同纠纷，首先要确认的是物业公司在本案争议的房屋财产损失中是否需要承担民事责任以及如何承担。首先，虽然原、被告之间未签订书面的物业管理服务合同，但原告作为业主已向相关物业公司缴纳了物业管理费，物业公司也进行了物业管理服务，已形成事实上的物业管理服务合同关系。关于被告电力物�公司辩称其已将本案争议的小区物业管理移交至被告全成物业公司的问题，根据《物业管理条例》第40条规定:“物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”，可见物业管理企业不得将物业管理合同的整体利益和整体责任转让给其他企业法人、个人或经济组织，只可就部分专项业务委托给第三人。本案中，两被告之间签订物业移交协议，属于两被告之间的法律关系，不能据此免除被告电力物业公司对业主应承担的物业服务合同的法律责任，因此，在未能明确两被告之间的民事责任的情况下，应当由两被告对原告雷捷的损失承担连带赔偿的法律责任。再次，本案争议房屋发生污水溢泄的原因问题。原告雷捷与被告全成物业公司对破裂排污管道为本案房屋所在的单元楼总排污管道的事实�有争议，虽然被告电力物业公司提出异议，但未提供相应的证据给予反驳，也未申请对事故发生原因进行鉴定，故对于该反驳意见不予采信。因此，对于物业管理区域范围内排污管理的维修范围应当给予分段负责，从单元楼的下水立杠到园区的排水管道、窨井、化粪池应当由物业管理单位给予养护和维修，当该段管道发生堵塞或外溢时，应当由物业管理单位给予维修。本案中，事故发生的管道由于长年使用未及时疏通导致泥沙堵塞、管道破裂，给原告的家庭财产造成损害，物业管理单位应当承担未履行合同约定的法律责任。第三、关于如何界定原告的具体损失的问题。原告依法向法院申请对本案争议房屋因进水淹没造成的装修、家具的损失进行了司法鉴定，认定本案争议的房屋资产评估值为59996元，对该项事实本院给予确认。关于原告另行租房居住产生的房租开支�题，鉴于本案争议的房屋属于原告一人居住以及事故发生后原告确无房屋可供居住的情况下，对原告需要租房的事实给予确认。原告虽申请证人出庭作证证明实际的租房支出，但无其他证据给予佐证，根据通常市场行情，酌定原告的实际租房开支为每月1500元，自2014年4月起算。关于原告主张租赁车库问题，原告在本案争议的事故发生前已租赁了该车库，且原告的实际租房支出已在前一项损失中已主张，该车库的使用与本案的争议并无实际关联，故对原告的车库租赁损失不予认可。关于原告主张在事故发生时已实际支出的购买管道及配件、管道安装、清理清洗、搬运家具以及室内消毒等费用开支问题，原告向本院提供的证据由于真实性无法查实，但基于原告主张的以上开支具有合理性，参考市场通常行情，酌定原告在事故发生时应清理房屋及搬运家具等实际开支为8000元。最后，关于责任的划分问题。本案属于物业服务合同纠纷，两被告在物业服务合同范围内对应进行养护和维修的共同管道未尽到责任，导致了事故的发生，应对该事故承担主要责任（酌定为80%）。原告作为业主，在事故发生后，未能及时的发现并进行处置，对事故造成的损失扩大化应承担相应的责任，应对该事故承担次要责任（本院酌定为20%）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第三十六条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告电力物业公司于本判决生效之日起十日内向原告雷捷赔偿损失人民币78396.8元[截止至2015年11月，(59996元＋1500元/月×20个月＋8000元）×80%=78396.8元]。二、被告全成物业公司对上述款项承担连带赔偿责任。三、驳回原告雷捷的其他诉讼请求。案件受理费4376元，由原告雷捷承担2703元，由被告电力物业公司、全成物业公司承担1673元。
上诉人雷捷不服一审判决提出上诉，请求判令电力物业公司和全成物业公司增加赔偿59302.2元（此费用截止2015年11月份，此后费用按实际发生计算至上诉人得到所有赔偿之日止）。本案一、二审诉讼费由电力物业公司和全成物业公司承担。主要理由：1、一审判决实际房租开支为1500元没有事实和法律依据，应以诉请的3000元每月计算；2、本案产生的原因是电力物业公司和全成物业公司没有对管道进行养护和维修，本人对此没有任何责任，不应承担20%的次要责任。3、本案实际支出的购买管道及配件、管道安装、清理清洗、搬运家具及室内消毒开支为1万元，一审法院只酌定8000元错误。4、一审法院案件受理费4376元，由上诉人承担2703元，而电力物业公司和全成�业公司只承担1673元是不合理的。5、一审法院遗漏了鉴定费5000元的事实，上诉人为司法鉴定额外支付了5000元应由电力物业公司和全成物业公司负担。
上诉人电力物业公司答辩称：1、上诉人雷捷要求1500元的租房过高，1500元不符合客观实际。2、我方并没有提到10000元的事情，一审法院酌定清理房屋及搬运家具等开支8000元的意见我方在上诉状中第四点也表明了，认为一审判决过高。
被上诉人全成物业公司答辩称：1、同意电力物业公司的答辩意见。2、针对双方过错情况，全成物业公司已经履行了物业管理义务，对上诉人雷捷的损失不存在任何过错，不应当承担赔偿责任，包括鉴定损失、律师费等。
上诉人电力物业公司不服一审判决提出上诉，请求改判电力物业公司无需承担赔偿责任，本案一、二审诉讼费由雷捷和全成物业公司承担。主�理由是：1、电力物业公司不是本案适格被告，自2014年1月1日起电力物业公司将物业管理权移交给了全成物业公司，并进行了公证，雷捷2014年度的物业费也是向全成物业公司交纳。2、排污管道的设计、安装及质量保修并非属于物业公司管理控制，相应的供水部门或者管道维修期内的开发商应承担维修责任。3、2013年12月31日之前，雷捷并未向电力物业公司反映家中有渗水情况或其他问题，一审判决未查明损害发生的原因，导致判决不公。4、一审判决认定20个月在外租房时间过长，损失鉴定程序不当，对清理房屋及搬运家具支出8000元也明显过高。
上诉人雷捷对上诉人电力物业公司的上诉答辩称：1、对方说委托全成物业进行管理，其不应当承担费用，但是我方认为其委托是无效的，我是与电力物业公司的所签的合同，其转委托是他的事情，我并不知道。2、电力物业公司说我没有交维修基金，这个我并不知情，其并没有告知我，应当认定为其默认了由其承担维修责任，下水管道也是其维修的范围。3、我的水管破裂，其说我从来没有反应过，但这并不是事实。且我下水管堵塞，全成物业公司的经理也证明了这是下水管道塌陷造成的，而并非我不在家造成的。4、我还要求对方赔偿我精神损失费。
被上诉人全成物业公司对上诉人电力物业公司的上诉答辩称：1、我方认为其上诉理由不成立，根据物业管理条例，物业管理企业只能将部分业务委托给他人，不能将全部委托给他人，由此可见电力物业公司与被上诉人签订的物业移交协议不具有法律效力，上诉人雷捷与上诉人电力物业公司之间存在物业管理合同关系，所以电力物业不能因此主张免责。2、电力物业公司在办理移交手续时，没有向被上诉人移交相关房屋质量�更没有说明雷捷的房屋存在堵塞安全隐患的情况。从一审法庭查明的情况可以看出，导致管道堵塞的原因是常年未疏通导致的，而被上诉人接手40多天就发生这个事故，那么也是电力物业公司承担责任，其管理期限比我们要更长。并且我公司管理期间雷捷并不在此居住，也不存在其个人导致堵塞的情况。3、在事故发生后，被上诉人即履行了相关义务包括巡查义务，第一时间发现上诉人雷捷家漏水的情况并关闭水闸，通知业主，并与维修人员联系，因此被上诉人不应当对雷捷的损失承担责任。
二审中，上诉人雷捷向本院提交以下证据：证据1、“金湾花苑”物业管理服务协议一份，证明电力物业公司应当按照合同来履行服务义务。证据2、报告一份，证明雷捷发现家里水淹的状况之后要求物业进行处理。证据3、赣州东升会计司法鉴定所出具的《收据》一张，证明上诉人雷捷支付鉴定费5000元。
上诉人电力物业公司质证认为，证据1不应当作为新证据来提交。从合同的形式上看，也没有电力物业的公章及法人章，对真实性有异议，且该协议没有说明具体的楼层和房号。对其关联性也有异议，“金湾花苑”比较特殊，当时其处于供电局里，但是并没有成立业主委员会。证据2的报告我方认为不能作为证据。证据3不是正式的发票，不能作为证据使用。
被上诉人全成物业公司质证认为，对证据1的三性没有异议，对证明对象也没有异议，且这组证据恰恰证明是雷捷与电力物业公司成立的物业关系，与被上诉人之间不存在合同关系。对证据2的三性没有异议，该组证据恰恰证明本案的责任应当由电力物业公司承担。对证据3，鉴定费为5000元没有异议，但证据形式为收据，不符合证据形式。
本院对上诉人�捷的证据审查认为，证据1有电力物业管理公司盖章，证据2与本案事实处理过程相符，证据3有鉴定机构的盖章，本院对证据1、2、3的真实性、合法性和关联性予以确认。
二审中，上诉人电力物业公司及被上诉人全成物业公司均未提交新的证据。
二审经审理查明：上诉人雷捷自2014年4月份起在外租房居住，未签订正式的房屋租赁合同。上诉人雷捷向本案司法鉴定机构预先支付鉴定费用5000元。
其他事实与一审判决查明的事实一致。
本院认为：关于赔偿责任主体的问题。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”第八十四条规定：“债务人将合同中的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”本案上诉人电力物业公司主张已经将�业管理整体移交给了被上诉人全成物业公司，应由被上诉人承担合同责任，但从移交过程来看，并未经过上诉人雷捷的同意，也未经“金湾花苑”小区业主委员会同意。其次，电力物业公司主张其已将“金湾花苑”小区物业移交给了全成物业公司进行管理，但全成物业公司并没有与“金湾花苑”小区业主委员会签订物业服务合同，也没有与包括雷捷在内的业主分别签订物业服务合同。故全成物业公司在本案中仅是代替电力物业公司履行物业服务合同。因此，电力物业公司不能据此免除合同责任。另外，电力物业公司主张下水总管道维修和养护责任在于供水部门或者是管道质量维修期内的开发商，但根据《“金湾花苑”物业管理服务协议》第一条第一项第1点内容以及第二条第二项内容，电力物业公司对共用设施设备有维护、修缮、服务和管理的义务；共用设施设备包含了共用的上下水道管。因此，电力物业公司主张物业公司不承担责任的理由不能成立。
关于上诉人雷捷损失的计算问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。上诉人雷捷主张应按每月3000元计算房屋租金，但并未提交其实际支付租金的凭证，本院对此不予支持。上诉人电力物业公司认为计算20个月的租金时间过长，但根据上诉人雷捷自从2014年3月初起由于房屋受损不能居住及房屋鉴定和重新装修的事实，租房时间计算合理。关于购买管道及配件、管道安装、清理清洗、搬运家具以及室内消毒等开支问题，雷捷提交的均为手写《收条》，真实性难以确认；上诉人电力物业公司认为该项支出为8000元明显过高，也未提出相应的证据证明，一审法院处理公平合理。关于损失责任比例问题。上诉人雷捷认为自己没有责任，但房屋内家具及装修被污水长期浸泡与损失的扩大存在因果关系，该扩大损失不能归责于电力物业公司和全成物业公司。
关于鉴定费用的分担问题。原审中雷捷未提交鉴定费票据，原审法院也未对此费用进行分担。二审中，雷捷提交了鉴定费用票据。由于本案的司法鉴定是由人民法院在当事人申请后委托进行的，鉴定费用应由双方当事人分担。关于一审案件受理费的问题。一审法院按照上诉人雷捷诉讼请求的支持比率分担诉讼费用并无不妥。
综上，原审判决认定基本事实清楚，处理基本妥当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条�一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费3043元，由上诉人雷捷负担1283元，由上诉人电力物业公司负担1760元。鉴定费5000元，由上诉人雷捷负担1000元，由上诉人电力物业公司与被上诉人全成物业公司共同负担4000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 张志平
代理审判员 赖国东
二〇一六年五月三日
书 记 员 王 佳
代理书记员 胡 君