浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙嘉民终字第39号
上诉人（原审被告）：赵云飞。
委托代理人：徐金耿，浙江圣文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：龚凌剑。
原审被告：赵文荣。
原审第三人：潘阿琴。
上诉人赵云飞为与被上诉人龚凌剑、原审被告赵文荣、原审第三人潘阿琴房屋买卖合同纠纷一案,不服嘉兴市秀洲区人民法院（2014）嘉秀巡民初字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月1日公开开庭进行了审理。上诉人赵云飞及其委托代理人徐金耿、被上诉人龚凌剑、原审被告赵文荣到庭参加诉讼，原审第三人潘阿琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院认定：2009年1月15日，龚凌剑与赵云飞、赵文荣签订《房屋转让协议》一份，约定：赵云飞、赵文荣将其置换所得的位于嘉兴市秀洲区阳光小区南区13幢205室房屋转让给龚凌剑；房款282000元，在签订本协议同时，龚凌剑向赵云飞、赵文荣支付定金48000元作为第一笔购房款，在2009年1月19日前支付第二笔购房款234000元；同时赵云飞、赵文荣将该房屋的拆迁协议复印件、购房发票原件、身份证复印件、房屋钥匙交给龚凌剑，该房屋也同时交给龚凌剑使用；任何非龚凌剑原因导致无法办理三证的属赵云飞、赵文荣违约；赵云飞、赵文荣承诺在2010年1月20日前办理完该房屋的三证，并在2010年1月31日前开始同龚凌剑办理过户手续，并在三个月内办理完毕，否则即为赵云飞、赵文荣违约，违约金为48000元。协议签订当日，龚凌剑向赵文荣支付了定金48000元，2009年1月17日支付了234000元，共计282000元。赵云飞则依约将房屋交付给龚凌剑，并将拆迁协议复印件、购房发票原件、房屋钥匙交给龚凌剑。2010年3月15日，龚凌剑曾向原审起诉要求赵云飞、赵文荣协助办理产权过户手续及支付违约金。但因政策原因，涉案房屋尚未能办理产权登记，故未能判如所请。2012年12月24日，嘉兴经济技术开发区投资发展集团有限公司发布安置房办证通知，明确涉案房屋能够办证。此外，涉案房屋已由原审根据案外人仲彩凤的申请进行了预查封。2013年1月25日，龚凌剑向该院提出执行异议，后被裁定驳回。龚凌剑随即对该裁定提起诉讼，该院经审理驳回龚凌剑的诉讼请求。龚凌剑遂提起上诉，本院经审理，于2013年12月20日作出判决：撤销原判，支持龚凌剑关于停止执行涉案房屋的诉讼请求；关于要求解除对涉案房屋查封的诉请，可通过法律规定的相关程序，由该院处理。
原审另认定，涉案房屋系拆迁安置房，拆迁人为嘉兴经济开发区建设发展有限责任公司，被拆迁人为赵文荣、赵云飞及赵文荣母亲赵金宝。赵金宝于2008年5月去世。涉案房屋面积99.89平方米，车库面积12.20平方米。赵文荣与第三人潘阿琴于1986年11月17日登记结婚，于2009年11月25日登记离婚。
2014年1月2日，龚凌剑以涉案房屋已能办证，但赵云飞、赵文荣仍拒绝协助办理产权过户为由，诉至原审法院，请求判令：1、赵云飞、赵文荣立即协助龚凌剑办理嘉兴市秀洲区阳光小区南区13幢205室房屋产权登记过户手续；2、赵云飞、赵文荣承担定金责任48000元；3、本案诉讼费用由赵云飞、赵文荣负担。
赵文荣在原审中答辩称：2009年1月份，其朋友李明华向龚凌剑借高利贷30万元，借期三个月。龚凌剑担心李明华到期无法偿还，故让赵文荣与龚凌剑签订《房屋转让协议》作为担保。上述债务快到期时，系由赵文荣向俞月林借钱偿还龚凌剑，但当时龚凌剑未出具收条。
赵云飞在原审中答辩称：一、龚凌剑与赵云飞之间表面上是房屋买卖合同关系，实质上是民间借贷法律关系；二、涉案房屋是赵云飞家庭的拆迁安置房，在未进行分割确权前应属家庭共有。
潘阿琴在原审中陈述称：涉案房屋系潘阿琴与赵文荣婚姻关系存续期间房屋拆迁取得，当时的家庭成员有四人，除赵云飞、赵文荣及潘阿琴外，还有赵文荣的母亲赵金宝，房屋拆迁后所得的房屋应为家庭共有财产。另外，赵文荣的母亲赵金宝于2008年5月去世，其享有的房屋共有份额应当由潘阿琴享有，故潘阿琴对涉案房屋享有一定的权利。赵文荣在未经其他家庭成员同意的情况下，就与他人签订房屋买卖合同，已经侵犯了潘阿琴等家庭成员的合法权益，故该房屋买卖协议是无效的，请求法庭驳回龚凌剑的诉讼请求。
原审法院认为：龚凌剑与赵云飞、赵文荣签订的《房屋转让协议》是当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行。赵文荣、赵云飞提出龚凌剑与赵云飞、赵文荣间表面是房屋买卖合同关系，实质是民间借贷法律关系，但对此并未提供证据证明，应承担举证不能的责任。赵文荣称其为李明华向龚凌剑代偿借款30万元，按理应由龚凌剑向其出具收条，但本案反而系其向龚凌剑出具收条，与常理不符。故对赵云飞、赵文荣的抗辩意见，不予采信。赵云飞、潘阿琴提出涉案房屋属于家庭共有，尚未进行分割确权，在未经其他家庭成员同意的情况下，赵文荣与他人签订房屋转让协议，侵犯了潘阿琴等家庭成员的合法权益，故该房屋转让协议无效。对此，原审认为，首先，涉案房屋属拆迁安置房，潘阿琴并非被拆迁人，交易相对人无法知晓潘阿琴是否为涉案房屋的处分权人；其次，（2013）嘉秀执异初字第2号民事判决书已认定：2008年9月23日，赵文荣通过“房屋拆迁产权人变更具结书”和“房屋产权最终确认书”的形式将涉案房屋所有权人变更为赵云飞。同日，赵云飞向嘉兴经济开发区投资发展集团有限责任公司支付了房屋差价款52827.2元后，取得了涉案房屋。故赵云飞、赵文荣已对涉案房屋进行确权，潘阿琴作为家庭成员，应知晓该情况；再次，潘阿琴称在原审第一次庭审时才知道《房屋转让协议》。但龚凌剑已于2009年12月使用涉案房屋，潘阿琴同住一个小区，应知涉案房屋转让情况，但对此一直未提出异议。故赵云飞、潘阿琴提出的上述抗辩意见，不予采信。根据龚凌剑与赵云飞、赵文荣签订的《房屋转让协议》约定，赵文荣、赵云飞应履行房屋过户的协助义务。故龚凌剑要求赵云飞、赵文荣将涉案房屋及车库过户登记给龚凌剑的诉请，予以支持。
赵云飞、赵文荣拒绝协助龚凌剑办理房屋过户手续，已属违约。因双方在《房屋转让协议》中既约定违约金，又约定定金，龚凌剑可以选择适用定金条款，且定金48000元未超过总房款的百分之二十，故龚凌剑请求赵云飞、赵文荣承担定金责任48000元，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、赵文荣、赵云飞于判决生效之日起二十日内协助龚凌剑将位于嘉兴市秀洲区阳光小区南区13幢205室房屋及车库205C产权过户给龚凌剑，过户时产生的费用由龚凌剑负担；二、赵文荣、赵云飞于判决生效之日起十日内返还龚凌剑定金48000元。案件受理费1000元，由赵文荣、赵云飞共同负担。
判决宣告后，赵云飞不服，向本院提起上诉称：一、本案名为房屋买卖，实为民间借贷。赵文荣是为案外人李明华借款提供担保，由于当时涉案房屋尚未办理房产证，故采取签订买卖合同方式代替抵押。这从合同的内容也可反映，首先，如果是买卖房屋，无需赵文荣签字；其次，收条是格式文本，不合常理；再次，如按市场价，当时的售价明显低于市场价700元，不合常理。二、龚凌剑并非按约占有房屋，而是用暴力手段取得房屋，有违法律和社会秩序。赵文荣取得涉案房屋后，便将房屋交由李明华作婚房之用，后来李明华未能向龚凌剑偿还借款，故龚凌剑强行进入房屋并办理了水电费等更名手续。且龚凌剑实际是从事高利贷的，涉及很多类似本案的纠纷。三、赵文荣处置的涉案房屋涉及其他被拆迁人利益，故该处置行为没有法律效力。综上，请求撤销原判，改判驳回龚凌剑的诉讼请求。
龚凌剑在二审中答辩称：赵云飞上诉所称均非事实，其与赵云飞之间是房屋买卖关系而非民间借贷关系。原审判决公正合法，请求维持。
赵文荣在二审中答辩称：有关涉案房屋的买卖关系不成立，赵文荣已还清借款。
潘阿琴在二审中未作陈述。
二审中，赵云飞向本院提交了下列证据：
证据1、《房屋转让合同》六份，证明涉案房屋买卖合同约定的房屋价格与当时同地段市场价格存在1000余元的显著差异，说明本案双方之间是借款关系，不是房屋买卖关系；证据2、《情况说明》一份，证明李明华的说法与律师调查结论相符，房屋并非龚凌剑装修后再出租给李明华；证据3、《事实说明》一份，证明2009年12月龚凌剑通过暴力手段进入房屋，龚凌剑占有房屋的手段不合法；证据4、赵云飞委托代理人徐金耿与李明华的通话录音一份，证明龚凌剑签订房屋买卖合同具有不合理性，同时也证明龚凌剑非法占有房屋的事实。
龚凌剑质证认为，证据1与本案没有关联性；对证据2的真实性不认可，且与本案没有关联；对证据3的三性均不认可；对证据4的三性均不认可，无法确定是否为李明华的真实意思表示。
赵文荣质证认为，对证据1、2、3的三性均认可，对证据4没有异议。
本院认证意见：证据1与本案不具有关联性，本院不予认定；证据2、3，属于证人证言，但证人未出庭作证，故本院不予认定；证据4的真实性无法确认，本院不予认定。
龚凌剑、赵文荣、潘阿琴在二审中均未向本院提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案二审主要争议焦点在于：一、龚凌剑与赵文荣、赵云飞之间是否存在房屋买卖合同关系；二、龚凌剑可否请求赵云飞、赵文荣承担48000元的定金责任。
关于双方之间的法律关系。龚凌剑主张双方之间系房屋买卖合同关系，提供了其与赵文荣、赵云飞签订的《房屋转让协议》及由赵文荣签字确认的收条予以证明。从协议看，名称上明确为《房屋转让协议》，内容上也具备房屋买卖合同的基本条款；从收条看，龚凌剑支付的款项为涉案房屋的购房款，款项也已按上述协议约定支付完毕。因此，龚凌剑对其主张所依据的事实已提供有效证据予以证明。赵云飞、赵文荣主张其实际系为案外人李明华向龚凌剑借款提供担保，但并未提供有效证据予以证明，仅提出赵文荣并非出让方但也在协议上签字、收条系格式文本、转让价低于市场价不合理、龚凌剑用暴力手段占有房屋等理由作为抗辩。对此，本院认为，涉案拆迁安置房在办理产权登记前，由同为被安置人的赵文荣在协议上签字合乎常理。收条的形式并不局限于手写文本，格式文本的收条也能证明款项收取事实。房屋转让价只要是双方合意确定的，低于市场价并无不可，并不能由此否认双方间房屋买卖关系的存在。至于龚凌剑暴力占有房屋的问题，赵文荣、赵云飞未提供有效证据予以证明，且与房屋买卖合同关系的成立无关。综上，龚凌剑对其主张已提供相应证据予以证明，赵云飞、赵文荣对反驳对方主张所依据的事实未能提供充分证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。原审据此认定本案双方存在房屋买卖合同关系，并无不当。龚凌剑已履行《房屋转让协议》约定的义务，赵云飞、赵文荣理应按约履行协助办理房屋过户的义务。
关于定金责任的问题。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条规定：因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案赵云飞、赵文荣未按约协助办理房屋过户手续，确构成违约，但并不因此致使龚凌剑的合同目的不能实现。且双方也未明确约定赵云飞、赵文荣违反协助过户义务即适用定金罚则。故龚凌剑诉请赵云飞、赵文荣承担48000元的定金责任，缺乏依据，当不予支持。原审判决支持有误，二审予以纠正。
综上，赵云飞的上诉理由部分成立，其上诉请求本院部分予以支持。原判认定事实基本清楚，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持嘉兴市秀洲区人民法院（2014）嘉秀巡民初字第24号民事判决第一项，即：赵文荣、赵云飞于本判决生效之日起二十日内协助龚凌剑将位于嘉兴市秀洲区阳光小区南区13幢205室房屋及车库205C产权过户给龚凌剑，过户时产生的费用由龚凌剑负担；
二、撤销嘉兴市秀洲区人民法院（2014）嘉秀巡民初字第24号民事判决第二项；
三、驳回龚凌剑的其他诉讼请求。
一审案件受理费1000元，由龚凌剑负担800元，赵云飞、赵文荣负担200元。二审案件受理费1000元，由龚凌剑负担800元，赵云飞、赵文荣负担200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪 勤
代理审判员 ＸＸ芳
代理审判员 章玉萍
二〇一五年五月十八日
书 记 员 郑 茜