江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05109号
上诉人（原审原告）陆文龙。
上诉人（原审原告）刘玉英。
委托代理人陆春晓，代理上述两上诉人。
被上诉人（原审被告）刘金明。
被上诉人（原审被告）杨桂英。
委托代理人陈全兴、薛丹，江苏陈全兴律师事务所律师。
上诉人陆文龙、刘玉英因与被上诉人刘金明、杨桂英房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2015）吴民初字第00234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年12月，刘金明向陆文龙出具收条1份，载明：“今收到陆文龙预付购房款贰拾万元正”。2010年9月，陆文龙、刘玉英（乙方）与刘金明、杨桂英（甲方）又签订买房协议1份，该协议内容是在上述收条的背面。主要内容为：1、根据甲、乙共同协商，甲方出让80-100平方米，乙方购买80-100平方米；2、价格每平方米3500元，计100平方米350000元，80平方米280000元；3、车库，每平方米3500元；4、乙方应付270000元；5、停车位1个，价格5000元（根据拆迁办定价）；6、余款待拿房后一次性支付；7、过渡费由甲方领取；8、如甲方另外卖掉，乙方购买100平方米房屋。当日，陆文龙将上述收条内容划掉。
2014年5月，陆文龙从刘金明处取得苏州吴中经济开发区文溪花苑42幢一单元2006室及车库钥匙。该房屋系刘金明、杨桂英的拆迁安置房。
2015年1月4日，刘金明到陆文龙的办公室商谈如何处理涉案房屋并催要尾款，因陆文龙未能支付，亦未出具书面材料，双方发生争执。刘金明于当日下午将涉案房屋的锁换掉。后陆文龙的儿子陆春晓找到刘金明商量涉案房屋事宜，并表示愿意将其工资卡交给刘金明以付房款，并劝其父亲陆文龙出具书面材料。对此，刘金明表示陆文龙支付给其共计250000元，性质是借款，250000元包含了借款本金及利息，其愿意再贴点利息共计退还陆文龙310000元。
庭审中，双方均确认刘玉英与刘金明系姐弟关系。
以上事实由陆文龙提供的收条、买房协议、录音、笔记本及庭审笔录等予以证实。
审理中，刘金明、杨桂英又辩称其与陆文龙、刘玉英签订的买房协议只是意向，当时安置给其四套房屋，说好是将最后一套卖给原告，现在该房子还没拿到。签协议时，其要求陆文龙预付270000元，后陆文龙没有付，其家里人也不同意卖房子，事情就搁置了。2014年，陆文龙的儿子陆春晓输了50多万元，当时就有中间人找到其，说要其把涉案房屋抵给陆文龙，其不同意，但陆文龙自行拿走涉案房屋的钥匙，由于双方系亲戚，其没有追究陆文龙责任。后因陆文龙没有钱付房款也没有给其写条子，故其在2015年1月把涉案房屋的锁换掉，将房屋收了回来。对此，陆文龙、刘玉英称2009年12月10日，刘金明同意将安置的一套100平方米或者80平方米房屋卖给陆文龙。最初，陆文龙向刘金明支付了200000元购房款，当时口头协议约定每平方米3000元。2010年9月10日，由于刘金明要求将房价由3000元涨到3500元每平方米，故双方签订了书面的买房协议。签订协议的同时，陆文龙又向刘金明支付了70000元购房款。2014年5月10日，刘金明将吴中经济开发区文溪花苑42幢1单元2006室及车库钥匙交给了陆文龙，并和陆文龙口头约定就将这套房子卖给陆文龙。2015年1月4日，由于刘金明要求陆文龙将房屋余款打一份欠条，陆文龙觉得以前对刘金明非常照顾，打33600元的欠条有失面子，所以没有打欠条。就上述尾款33600元的计算方式，陆文龙、刘玉英称涉案房屋实际面积为81.19平方米，车库是6.413平方米，每平方米均3500元计算，合计价款为306610.5元，扣除已付270000元，尾款尚有36610.5元未付。后陆文龙又称2015年1月4日，刘金明让其写一张150000元的欠条，故其未出具。
关于陆文龙向刘金明交付的款项，刘金明、杨桂英称共计250000元，性质为借款，250000元包含借款利息，具体为：2009年3月，其因为购买设备，借陆文龙50000元，到2010年2月，加上利息一共60000元；其门面房因员工的工伤事故要赔钱，向陆文龙借款30000元；2011年4月，上述借款连本带息结算为108000元；2011年8月，其住的房子拆迁，因为其曾将一间房间卖给堂兄，其要求堂兄将房子还给其，故向陆文龙借款40000元，用于补偿堂兄；2011年10月，其房屋装修，向陆文龙借45000元；2011年12月，其儿子结婚，向陆文龙借30000元；2012年，双方就上述借款进行协商，利息系按每月2%计算，确认本金和利息共计250000元，以后利息不再计算。对此，陆文龙、刘玉英认为其交付刘金明款项共计270000元，系购房款，具体为：2008年之前，刘金明跟其借款50000元；2009年春节，其又给刘金明10000元，以上60000元系借款；过年后，刘金明又从其处拿了40000元。其言明40000元是系购房款不是借款；当年5月，刘金明又拿了其50000元；刘金明写收条时，其又给了刘金明50000元；2010年，因刘金明的儿子要结婚，给了刘金明70000元。以上共计270000元，都是现金给的刘金明，其提供了上述200000元的收条、买卖协议，其他没有书面材料。
陆文龙、刘玉英为证明其购房的经过，提供了证人张某的证人证言。张某称其和双方关系都还好，两家因房屋买卖产生纠纷后，陆文龙请其去协调；陆文龙称其付了270000元，刘金明称只有250000元；协调过程中，其叫陆文龙再贴70000元给刘金明买房子，但刘金明不接受，刘金明愿意把之前的钱加80000元给陆文龙。后来双方没谈成；其在双方签合同时不在现场，也不清楚双方的付款情况。经质证，刘金明、杨桂英称当时其愿意再加80000元，一共还给陆文龙330000元；是陆文龙的儿子陆春晓要拿其房屋做抵押，并不是卖房给陆文龙。
陆文龙、刘玉英为证明2010年刘金明儿子结婚，其又支付刘金明70000元，该70000元来源系其向案外人何恩泽借款40000元，向莫火根借款30000元，提供了署名为何恩泽、莫火根的书面证言。该书面证言载明的款项出借日期为2010年11月。经质证，刘金明、杨桂英不予认可。
陆文龙、刘玉英为证明其损失，提供了陆文龙、刘玉英与案外人丁建飞签订的房屋买卖合同1份，该合同标的系涉案房屋，价款为525000元。经质证，刘金明、杨桂英认为陆文龙无权出售该房屋，相应的后果应由陆文龙自行负担。针对上述房屋买卖合同，陆文龙称其儿子陆春晓向丁建飞借款525000元，上述房屋系用来抵销借款。
刘金明、杨桂英称其之前与陆文龙的儿子陆春晓还有借款往来，并提供了情况说明、银行对账单及客户回单等证据。经质证，陆文龙、刘玉英对上述证据真实性没有异议，但认为与本案无关。
原审原告陆文龙、刘玉英的一审诉讼请求是：解除双方签订的买房协议；刘金明、杨桂英返还购房款270000元并赔偿损失350000元。
原审法院认为，尽管刘金明、杨桂英就其确认的250000元款项辩称系借款及利息，但根据刘金明、杨桂英就款项交付时间的陈述，大部分款项往来均发生于其向陆文龙出具的收到购房款的收条及双方签订买房协议之后，即便当时双方约定为借款，也不影响此前双方就涉案房屋达成的买房协议的效力，且相应的借款亦可抵销购房款，故原审法院确认陆文龙、刘玉英与刘金明、杨桂英具有房屋买卖的意思表示。虽然该买房协议没有约定买卖房屋的具体位置，但双方可以通过事后补充的形式完善双方的房屋买卖合同。根据刘金明曾将涉案房屋及车库交付陆文龙这一事实，可以认定双方就涉案房屋即苏州吴中经济开发区文溪花苑42幢一单元2006室（含车库）达成买卖协议，故双方签订的就涉案房屋达成的买卖合同成立并生效。当事人应当按照该合同约定履行自己的义务。
关于陆文龙交付给刘金明的款项数额，陆文龙、刘玉英主张270000元，并提供了案外人出具的书面证言，因该证言内容仅能反映陆文龙向案外人借款的情况，且书面证言中载明证人向陆文龙出借款项的时间为2010年11月份，与陆文龙所陈述的2010年9月签订买房协议当天交付被告70000元存有矛盾，因证人未出庭，故对该证据不予采信。此外，陆文龙、刘玉英提供的证据均未能反映其向被告交付270000元，故对于其主张交付刘金明270000元购房款不予采信。另，刘金明、杨桂英自认陆文龙付款为250000元，即使该款项系由多次借款形成且存在如刘金明所言的借款本金及利息，但首先该利息并不过高，故陆文龙就此形成的债权受到法律保护；其次，根据刘金明此前向陆文龙出具的收条以及录音，刘金明亦同意该款项作为购房款。由此，原审法院认定陆文龙已付购房款金额为250000元。
关于合同解除。陆文龙、刘玉英在庭审中陈述总房款为306610.5元，且应在房屋交付时一次性付清。但陆文龙于2014年5月拿到涉案房屋，至今未付清余款，根据陆文龙提供的录音亦可确认刘金明多次向陆文龙催要过相应的款项，故在陆文龙未能履行付款义务的情况下，刘金明有权解除合同收回房屋。而根据查明的事实，刘金明于2015年1月4日因陆文龙未能支付余款将房屋收回，且当庭亦表示不愿履行该协议，故应认定双方签订的买房协议于2015年1月4日解除。据此，刘金明应在合同解除后返还陆文龙购房款250000元。
关于陆文龙、刘玉英主张的损失。由上所述，双方买房协议解除的原因在于陆文龙未能按约付清购房款，即陆文龙存在违约行为。由此，陆文龙要求刘金明、杨桂英赔偿其损失的诉讼请求应予驳回。但2015年1月4日合同解除后，刘金明、杨桂英应当返还陆文龙已付款项。审理中，刘金明、杨桂英考虑到陆文龙、刘玉英的利息损失，愿意支付陆文龙、刘玉英290000元，并不违反法律规定，原审法院尊其自愿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、陆文龙、刘玉英与刘金明、杨桂英就位于苏州吴中经济开发区文溪花苑42幢一单元2006室房屋（含车库）的买卖合同关系于2015年1月4日起解除。二、刘金明、杨桂英于判决生效之日起十日内返还陆文龙、刘玉英购房款及利息损失合计人民币290000元。三、驳回陆文龙、刘玉英其他诉讼请求。案件受理费人民币10000元，由陆文龙、刘玉英负担6000元，刘金明、杨桂英负担4000元。
上诉人陆文龙、刘玉英不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审法院未对双方协议房屋总价款进行查清，付款条件未成就，因此上诉人不存在违约情形；2、上诉人已提供证据证明向被上诉人支付了27万元；3、本案是被上诉人违约，一审判决赔偿金额过低。综上请求二审法院撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人刘金明、杨桂英答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。
本院认为，首先，根据上诉人陆文龙、刘玉英提供的收条及买房协议，结合陆文龙、刘玉英在一审庭审中陈述总房款为306610.5元以及被上诉人刘金明、杨桂英对买房协议中约定的价款不持异议等情况，可以认定双方就本案诉争之苏州吴中经济开发区文溪花苑42幢一单元2006室（含车库）房屋存在房屋买卖合同关系，且该合同合法有效。因陆文龙、刘玉英起诉要求解除合同，而刘金明、杨桂英以陆文龙未能履行付款义务为由当庭表示不愿履行该协议，故一审法院解除双方合同是有事实和法律依据，本院予以维持。其次，双方买房协议约定：价格每平方米3500元，计100平方米350000元，80平方米280000元；车库，每平方米3500元；陆文龙、刘玉英应付270000元；余款待拿房后一次性支付。陆文龙、刘玉英在一审中陈述该房屋实际面积为81.19平方米，车库是6.413平方米，每平方米按3500元计算，合计价款为306610.5元。陆文龙、刘玉英主张已付房款270000元，但其提供的有效证据仅有收条载明的20万元，其他诸如证人证言等证据均不能证实其主张。刘金明、杨桂英在一审中自认陆文龙付款为250000元，原审法院以此确定已付款为250000元并无不当。因陆文龙已于2014年5月拿到房屋，而未能付清余款，构成违约，故其要求刘金明、杨桂英承担赔偿责任没有事实和法律依据。刘金明、杨桂英考虑到陆文龙、刘玉英的利息损失，愿意支付总共290000元，系自愿补偿性质，而非承担违约责任。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人陆文龙、刘玉英的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10000元，由上诉人陆文龙、刘玉英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年一月八日
书 记 员 吴茂程