福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第238号
原告厦门海投房地产有限公司。
法定代表人苏勇民，董事长。
委托代理人林建斌、陈佩佩，职员。
被告厦门海沧湾建材城有限公司，（天心岛）。
法定代表人黄志华，总经理。
委托代理人龚晓洪，福建冠德律师事务所律师。
原告厦门海投房地产有限公司（以下简称海投公司）与被告厦门海沧湾建材城有限公司（以下简称海沧湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月6日受理后，依法由代理审判员戴艳丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海投公司委托代理人林建斌、陈佩佩，被告海沧湾公司委托代理人龚晓洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海投公司诉称，原、被告于2010年7月1日签订一份《未来海岸系·天心岛店铺租赁合同》，约定被告海沧湾公司承租海投公司所有的位于厦门市海沧区沧林东路85号天心岛项目19#楼店面一至三层的房屋，面积为6930.07平方米，租赁期限从2010年7月1日至2022年6月30日止，租金按建筑面积计算，其中2012年7月1日至2013年6月30日的租金单价为每平方米每月28.75元，月租金为199240元，租金按每季度支付一次，海沧湾公司应于每期满前10日以转账方式支付季度租金，逾期支付的，应按照逾期未缴租金的1%支付违约金。租赁合同签订后，海投公司依约向海沧湾公司交付了租赁物，海沧湾公司依约支付了2010年7月1日至2012年6月30日的租金及2013年7月1日至今的租金，但2012年7月1日至2013年6月30日的租金2390880元却拖欠未交。为减少海沧湾公司拖欠的租金金额，海投公司依据厦门市海沧区人民政府（2012）19号常务会议纪要精神，经与海沧湾公司口头协商后，同意海沧湾公司以2013年6月20日持有的设备价值抵扣租金987870元，抵扣后海沧湾公司仍欠租金1403010元未付。后经海投公司多次催讨，海沧湾公司拒不支付尚欠租金。为此，海投公司诉至法院，请求判令：一、被告海沧湾公司向原告海投公司支付租金1403010元及违约金251199.75元；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告海沧湾公司辩称，一、厦门市海沧区人民政府（2012）19号常务会议纪要中明确要求原、被告双方以相关设备回购冲抵一年租金。后海沧湾公司将两次评估价值合计为2391000元的设备用于冲抵尚欠原告海投公司的2012年7月1日至2013年6月30日期间的租金2390880元，所欠租金已经冲抵完毕，不存在尚欠租金。二、2014年4月25日，原、被告双方对租金进行结算，签订了补充协议及租金补缴明细表，上面亦明确2012年7月1日至2013年6月30日一年为免租期，应补缴的租金差额为0元。相应的设备回购发票海沧湾公司在2014年4月4日至2014年4月8日期间已经开具给海投公司，双方对租金进行了确认。三、追索租金的诉讼时效为一年，海投公司的起诉已经超过诉讼时效。综上，应驳回海投公司的诉讼请求。
经审理查明，一、2010年7月1日，原告海投公司与厦门海鑫鼎盛置业有限责任公司（以下简称海鑫鼎盛公司）签订一份《未来海岸系·天心岛店铺租赁合同》，约定：海投公司将位于厦门市海沧区未来海岸系·天心岛项目19#楼店面（商场一、二、三层）单元，即位于厦门市海沧区沧林东路85号房屋（以下简称案涉房屋）出租给海沧湾公司，建筑面积为6930.07平方米，最终以厦门市土地房产管理局测量的产权面积为准；租赁期限12年，自2010年7月1日起至2022年6月30日止；2010年7月1日至2012年6月30日期间月租金为173252元，从第三年开始每隔两年递增15%，即2012年7月1日至2014年6月30日期间月租金为199240元；租金按每季度支付一次，海沧湾公司应于每期满前10日支付租金，逾期未支付租金的，应当按照逾期未缴租金的1%支付逾期违约金等内容。2010年7月20日，被告海沧湾公司注册成立，其与海鑫鼎盛公司的法定代表人同为黄志华。后原、被告及海鑫鼎盛公司于2010年10月13日，签订一份《补充协议书》，约定经三方协商，就《未来海岸系·天心岛店铺租赁合同》（天心岛19#楼店面）主体变更事宜达成协议：海投公司同意海鑫鼎盛公司将合同主体名称变更为海沧湾公司；海沧湾公司承诺海鑫鼎盛公司与海投公司签订的原租赁合同条款不变，海鑫鼎盛公司相关的权利义务均由海沧湾公司享有或承担；海鑫鼎盛公司承诺对海沧湾公司履行的相关义务承担连带保证责任；协议于各方签字之日起生效，有效期至原订合同及本协议执行完毕止。
上述租赁合同及补充协议签订后，海沧湾公司作为案涉房屋的承租方实际占有使用案涉房屋，并向海投公司支付了2010年7月1日至2012年6月30日的租金及2013年7月1日至今的租金。
二、厦门市海沧区人民政府（2012）19号常务会议纪要载明：“由海投房产公司负责，国资办指导，按照回购海沧湾建材城项目相关设备的方式，冲抵该项目1年的租金。”
三、海投公司委托厦门均和资产评估咨询有限公司（以下简称均和公司）对海沧湾公司机器设备进行价值评估，均和公司于2013年7月1日作出厦均和资评报字（2013）第109号《资产评估报告书》，经评估，海投公司委评的海沧湾公司位于厦门市海沧区天心岛项目的中央空调设备于2013年6月20日的评估净值为987870元。
海沧湾公司委托厦门深茂评估有限公司（以下简称深茂公司）对电梯、空调、卷帘门等设备进行价值评估，深茂公司于2014年4月2日作出厦深评估综字（2014）0105号《资产评估报告书》，经评估，在评估基准日2014年1月31日委托评估的资产估值为1474400元。
海沧湾公司于2014年4月4日至2014年4月8日期间就上述所评估的中央空调等设备开具了31张发票，发票客户名称列为海投公司，发票金额合计2391000元。
四、2014年4月25日，海投公司与海沧湾公司签订一份《天心岛19#楼商场面积补充协议》，约定双方签订的原房屋租赁合同约定租赁面积最终以厦门市土地房产管理局测量的产权面积为准，现双方就原合同达成补充协议：租赁面积由原合同约定的6930.07平方米变更为最终实际产权面积6979.53平方米，面积增加49.46平方米，双方同意按照实际产权面积计租；经核算，从2010年7月1日起至2014年6月30日止（扣除2012年7月1日至2013年6月30日）海沧湾公司应向海投公司补交差额面积租金39321元等内容。该补充协议所附的《天心岛19号楼一、二、三层商场租金补交明细表》注明2012年7月1日至2013年6月30日为免租期一年。
2014年5月15日，海沧湾公司向海投公司缴纳了上述协议约定的应补交租金39321元。
以上事实有原告提交的《未来海岸系·天心岛店铺租赁合同》及《补充协议书》，被告提交的厦门市海沧区人民政府（2012）19号常务会议纪要、《天心岛19#楼商场面积补充协议》及《天心岛19号楼一、二、三层商场租金补交明细表》、厦均和资评报字（2013）第109号《资产评估报告书》、厦深评估综字（2014）0105号《资产评估报告书》、发票，当事人陈述及庭审笔录佐证，足以认定。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告海投公司与海鑫鼎盛公司就案涉房屋租赁事宜于2010年7月1日签订了《未来海岸系·天心岛店铺租赁合同》，后经海投公司、海鑫鼎盛公司及被告海沧湾公司三方协商并签订《补充协议书》，将租赁合同的承租方变更为海沧湾公司，租赁合同的相关权利义务由海沧湾公司承接，因此，从《补充协议书》生效之日2010年10月13日起，海沧湾公司与海投公司之间形成房屋租赁关系，案涉房屋的承租方为海沧湾公司。上述《未来海岸系·天心岛店铺租赁合同》及《补充协议书》系当事人平等协商所达成，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对缔约各方均具有法律约束力。租赁合同及补充协议签订后，各方均依约履行，海沧湾公司作为案涉房屋的承租方实际占有使用案涉房屋，并依约向出租方海投公司支付了2010年7月1日至2012年6月30日的租金及2013年7月1日至今的租金。
本案双方争议焦点在于海沧湾公司是否支付了2012年7月1日至2013年6月30日期间一年的租金。厦门市海沧区人民政府（2012）19号常务会议纪要载明：“由海投房产公司负责，国资办指导，按照回购海沧湾建材城项目相关设备的方式，冲抵该项目1年的租金。”海投公司主张其根据该会议纪要的精神，经与海沧湾公司口头协商后，同意海沧湾公司以2013年6月20日持有的设备价值抵扣租金987870元，抵扣后海沧湾公司仍欠租金1403010元未付。海沧湾公司主张该会议纪要要求原、被告双方以相关设备回购冲抵一年租金，后海沧湾公司将两次评估价值合计为2391000元的设备冲抵尚欠海投公司的2012年7月1日至2013年6月30日期间的租金2390880元，所欠租金已经冲抵完毕，不存在尚欠租金。本院认为，原、被告双方于2014年4月25日签订的《天心岛19#楼商场面积补充协议》及所附的《天心岛19号楼一、二、三层商场租金补交明细表》约定海沧湾公司需向海投公司补交差额面积租金39321元，海沧湾公司已经于2014年5月15日向海投公司缴纳，该补充协议已经实际履行。《天心岛19#楼商场面积补充协议》及所附的《天心岛19号楼一、二、三层商场租金补交明细表》中明确体现了海投公司确认2012年7月1日至2013年6月30日为免租期，海投公司并未在此注明海沧湾公司尚欠租金未付的情况，海沧湾公司也无需补交该期间的差额面积租金，由此可知，原、被告双方在之前已对2012年7月1日至2013年6月30日期间租金的处理达成一致意见。结合海投公司自认的其已根据政府会议纪要精神与海沧湾公司协商以设备冲抵租金，可知，海投公司与海沧湾公司口头协商后，海投公司同意海沧湾公司以设备冲抵2012年7月1日至2013年6月30日一年期间的租金，故海沧湾公司无需再向海投公司支付该期间的租金。海投公司提出的双方口头协商仅以设备冲抵部分租金的主张与其后续签订的《天心岛19#楼商场面积补充协议》及所附的《天心岛19号楼一、二、三层商场租金补交明细表》中体现的意思表示不符，海投公司对其该项主张未能提供相应的证据佐证，故本院不予采信。两份评估报告体现海沧湾公司所购置的中央空调等设备评估价值合计2391000元，该价值大于2012年7月1日至2013年6月30日期间的租金2390880元，且海沧湾公司已经于2014年4月4日至2014年4月8日期间就所评估的中央空调等设备向海投公司开具了31张金额合计为2391000元的发票。发票开具之后，原、被告双方才签订《天心岛19#楼商场面积补充协议》及所附的《天心岛19号楼一、二、三层商场租金补交明细表》，其中体现了海沧湾公司并未欠海投公司2012年7月1日至2013年6月30日期间的租金，也无需补交该期间的差额面积租金，可见，双方已就此达成合意。因此，海沧湾公司所欠海投公司的2012年7月1日至2013年6月30日期间的租金已以两份评估报告中体现的中央空调等设备冲抵完毕，海沧湾公司未拖欠该期间的租金。另外，如上分析，海沧湾公司不存在尚欠海投公司2012年7月1日至2013年6月30日期间的租金的情形，因此也不存在诉讼时效问题。海投公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告厦门海投房地产有限公司的诉讼请求。
本案受理费19688元减半收取9844元，由原告厦门海投房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 戴艳丽
二〇一五年四月七日
书 记 员 章先攀
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。