山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终4662号
上诉人（原审原告）：马振武。
委托诉讼代理人：王彦魁，山东元鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：盛雁，山东元鼎律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：鲁丰航运有限公司。
法定代表人：夏仲，职务：总经理。
委托诉讼代理人：牛红岩，山东齐海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张雪霞，山东齐海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李康宁。
上诉人马振武、鲁丰航运有限公司（以下简称鲁丰公司）与被上诉人李康宁因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初4636号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人马振武上诉请求：1、请求撤销山东省青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初4636号民事判决，改判支持全部违约金，即：判令应支付给马振武的违约金30.24万元改判为40.3万元；2、上诉费由李康宁、鲁丰公司负担。事实与理由：一、一审认定事实不清。马振武系合法租赁涉案房屋，并且在租赁期内对租赁房屋进行了必要的装修，不仅未破坏房屋，而且由于增建了房屋设施如供暖、消防设备等，使涉案房屋增值。同时，在租赁期间，上诉人已尽房屋维护义务，未发生任何安全事故，对涉案房屋无损害，故上诉人在合同履行期间无任何违约行为。2、鲁丰公司与李康宁通过诉讼方式解除双方的房屋租赁合同，故意将马振武不列为诉讼当事人，其行为不仅损害了马振武的合法利益，也导致马振武与李康宁的房屋租赁合同无法继续履行。因此，李康宁与鲁丰公司应承担合同解除的全部违约责任。3、马振武对涉案房屋原租赁合同、转租合同的解除不存在任何过错。原房屋租赁合同的解除是鲁丰公司通过诉讼方式提出，李康宁表示同意，故解除了原租赁合同。因原合同的解除，导致转租合同目的不能实现而提前终止转租合同，故，马振武不仅是受害方且无任何过错。首先，马振武承租房屋作为长春医学高等专科学校开展教学学生实习及住宿使用没有违反合同约定的使用目的，亦不存在“过度”使用房屋的情形。李康宁、鲁丰公司对承租房屋的使用目的均系知情的，且鲁丰公司签字、盖章同意被李康宁转租房屋给马振武使用。因此，马振武承租使用房屋并不存在任何过错。其次，依据市南公安分局江苏路派出所出具的《关于整改伏龙路7号群租房治安、消防隐患的建议函》载明的整改要求，马振武已经自行出资添加消防设施、设备并合理安排涉案房屋的使用及时予以整改，并不存在任何过错行为。而且，马振武在前述整改行为完成后，江苏路派出所没有另行出具任何的建议函、通知或者其他行政处罚。综上所述，马振武对合同的解除没有过错，不应承担30％责任。综上，马振武请求对一审判决的责任比例予以纠正，判令给付违约金43．2万元。
针对马振武的上诉请求，李康宁答辩称:请求法院依法处理。
针对马振武的上诉请求，鲁丰公司答辩称：一、本案马振武诉讼主体错误。本案涉案房屋的使用者为长春医学高等专科学校，马振武系长春医学高等专科学校的职工，庭审中，马振武披露其与李康宁签订房屋租赁合同的行为是代表长春医学高等专科学校的职务行为，因此，马振武不是房屋租赁合同的当事人，无权主张房屋租赁合同的相关权利。二、消防整改的责任方在承租人。1、承租人以房屋现状承租房屋，整改责任方在承租人。2、租赁合同、转租合同明确约定整改义务方为实际承租人。根据合同约定，租赁期内涉案房屋内的安全、消防及消防配套问题均由承租人负责。而且也赋予了承租人根据具体使用情况对承租房屋进行改造的权利。既然承租人将房屋用于群租，就有义务根据群租的实际情况，对房屋进行改造，使房屋没有安全隐患。三、导致房屋安全隐患的过错方在承租人。1、派出所检查发现的隐患为人员居住密集、消防设备不够齐全、后院楼层门封闭。上述被要求整改的问题均是由承租人造成。2、群租方式不符合“办公用房”的合同约定，群租导致居住密集。群租使用不应理解为是办公使用。3、整改消防设备责任方在承租人。4、后院门是承租人自己封闭。四、鲁丰公司已尽到注意义务，不存在过错。1、鲁丰公司尽到督促整改义务。作为涉案房屋所有权人，在收到派出所的建议函后，为了几百学生的安全考虑，多次向李康宁发出公司函、律师函，要求其限期整改，但承租人均怠于整改，仍然在存在安全隐患的情况下使用房屋，承租人的行为已经构成根本违约。2、鲁丰公司要求解除租赁合同，这本身就是在整改。因此，鲁丰公司提供的房屋不存在任何问题，承租人使用不当、管理不善、怠于履行义务，鲁丰公司多次要求承租人限期整改，已尽到注意管理义务。被上诉人拒绝整改，导致居住的人员持续的处在治安和消防危险之中，属于不正当的使用租赁房屋，鲁丰公司有权行使合同解除权，对租赁合同的解除没有过错。
上诉人鲁丰公司上诉请求：请求改判山东省青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初4636号民事判决，一审原告马振武对本案没有诉权，主体不适格，其诉讼请求应予裁定驳回；二被告不应当承担违约责任，即使被告李康宁承担违约责任，也应当是其单独承担违约责任。事实与理由：鲁丰公司对房屋租赁合同及房屋转租合同的解除不存在过错，一审法院认定鲁丰公司与李康宁应对房屋转租合同的解除承担70%责任的认定错误，请求二审法院依法改判。一、马占武诉讼主体不适格，其无权主张租赁合同的赔偿权利，一审法院认定主体错误。审庭中査明，本案涉案房屋的使用者为长春医学高等专科学校，马振武系长春医学高等专科学校的职工，庭审中，马振武也披露其与李康宁签订房屋租赁合同的行为是职务行为，代表的是长春医学高等专科学校。因此，本案房屋租赁合同真实的承租人应为长春医学高等专科学校，而非马振武。马振武不是房屋租赁合同的当事人，无权主张房屋租赁合同的相关权利。二、本案涉案房屋整改的责任方在承租人，承租人自己使用不当导致租赁合同解除，过错方在承租人，一审法院认定的责任比例错误。根据《关于整改伏龙路7号群租房治安、消防隐患的建议函》可知，派出所检查发现的隐患为人员居住密集、消防设备不够齐全、后院楼层门封闭。上述被要求整改的问题均是由承租人使用造成，整改的责任方在承租人。首先、承租人在转租合同中明确约定将涉案房屋用于办公使用，但实际上却将房屋用于学生宿舍，减少每个房间的居住人数是承租人的分内义务。其次、承租房屋时，承租人认可房屋符合正常使用的条件，并以房屋现状承租房屋。承租房屋后，承租人既然决定将房屋适用于学生宿舍，必然会导致对消防、安全等的要求都相应提高。为了所有学生的安全，根据人员密集情况完善消防设施、设备也应是承租人应该履行的义务。再次、承租人将房屋用于学生宿舍，导致人员居住密集，却在有后院门的情况下，将该门长期封闭，而且在派出所明确指出应将门打开的情况下，仍将后院门保持关闭，很明显，该问题过错方在承租人。因此，从上述问题可以看出，对涉案房屋整改的责任方应为承租人，而不应是鲁丰公司。鲁丰公司多次要求限期整改，已尽到注意管理义务。承租人拒绝整改，导致居住的人员处在危险之中，属于不正当的使用租赁房屋，鲁丰公司有权行使合同解除权，对租赁合同的解除上诉人没有过错，一审法院认定责任比例错误。三、鲁丰公司不存在违约及侵权行为，不具有过错，一审法院本院认为中做出鲁丰公司与李康宁承担70％责任的认定错误。首先、根据《房屋（库房）租赁合同》及《伏龙路7号房屋租赁补充协议》，消防整改的责任方在李康宁，鲁丰公司对解除房屋租赁合同不存在任何过错。鲁丰公司作为涉案房屋所有权人，在收到派出所的建议函后，为了几百学生的安全考虑，多次向李康宁发出律师函，要求其限期整改，但承租人均怠于整改，为了避免风险的发生，鲁丰公司通过诉讼方式解除租赁合同，鲁丰公司不存在过错，没有理由让鲁丰公司承担责任。其次、根据转租合同约定，实际承租人长春医学高等专科学校以房屋现状承租房屋，鲁丰公司对解除租赁合同没有过错。转租合同中已明确约定承租人以房屋现状承租涉案房屋，且房屋本身并不存在消防违规问题。即鲁丰公司提供的房屋是合格的，是因为承租人的过度使用才导致派出所要求整改，鲁丰公司对出租的房屋并不存在违约或侵叔行为，不存在过错，不应由鲁丰公司承担任何责任。综上所述，一审法院认定主体错误，且涉案房屋消防隐患整改义务在实际承租方，消防隐患是由于承租人的过度使用造成，鲁丰公司已尽到注意义务，对房屋租赁合同及房屋转租合同的解除不存在过错，一审法院对鲁丰公司与李康宁应对房屋转租合同的解除承担70％责任的认定错误，请求二审法院查明事实后，依法撒销一审判决。
针对鲁丰公司的上诉请求，李康宁答辩称:整个租赁过程中，两个上诉人均没有损失，而我损失40余万元，鲁丰公司是该合同中最大的利益获得者，无论其主观上是否有过错，应当本着合理原则，适当分担一部分责任，与其利益相符合。但是鲁丰公司将其所作出的承诺抛弃，致使我遭受了巨大经济损失，如果不判决处理的话，本人的损失将无法得到补偿。所以对本案依法判决是恰当的。其实本案不是消防整改的问题，而是合同是否解除的问题，公安机关针对消防整改是书面发给鲁丰公司的，鲁丰公司在收到整改通知后，执意解除合同，因此获益，所以其目的不是是否整改。关于整改问题，配备了消防栓等设备。所以所谓的消防整改对本案已经没有实际的意义了。请求法院依法处理。
针对鲁丰公司的上诉请求，马振武答辩称，一、根据鲁丰公司在本案一审中提交的（2014）青民一终字第2503号《民事判决书》载明：“另查明，李康宁将涉案房屋转租给了案外人马振武”。马振武作为涉案房屋次承租人与李康宁签订转租合同并经鲁丰公司认可、同意，马振武与李康宁所签订的《房屋（车库）租赁合同》合法有效。因鲁丰公司通过诉讼方式解除其与李康宁签订的《房屋租赁合同》、收回涉案房屋，致使《房屋（车库）租赁合同》无法继续履行，马振武作为承租人当然有权主张权利。
二、马振武对涉案房屋租赁合同的解除、转租合同无法继续履行均不存在任何过错，不应承担任何责任。1.根据现有生效判决所认定的事实，涉案房屋的使用并未违反鲁丰公司与李康宁签订的《房屋租赁合同》中所约定的“办公使用”的用途。2.《关于整改伏龙路7号群租房治安、消防隐患的建议函》亦不属于解除《房屋租赁合同》的法定事由。3.马振武为配合《关于整改伏龙路7号群租房治安、消防隐患的建议函》，不仅维修了涉案房屋的门窗、龙骨及弱电线路，同时增设了消防设施、消防栓。完成整改后，江苏路派出所也没有另行就涉案房屋消防或安全问题出具其他书文件。4.马振武并非与李康宁就合同无法继续履行所导致的法律后果协商一致后，自愿腾退涉案租赁房屋。实为青岛市市南区人民法院依据（2014）青民一终字第2503号《民事判决书》强制执行收回涉案房屋。综上，鲁丰公司在不具备法定解除合同事由的前提下，提起诉讼主张解除租赁合同，由此致使转租合同无法继续履行。鲁丰公司、李康宁均应对转租合同无法继续履行所产生的法律后果承担全部责任。恳请二审法院依法驳回鲁丰公司的上诉请求。
马振武向一审法院提出诉讼请求：一、李康宁、鲁丰公司支付马振武赔偿金45万元；二、本案诉讼费用由李康宁、鲁丰公司承担。事实与理由：2011年12月20日，李康宁、鲁丰公司签订《房屋租赁合同》一份，约定鲁丰公司将其所有的青岛市市南区伏龙路7号内房屋出租给李康宁使用，租赁期限自2012年3月1日至2017年2月28日止；2012年12月31日，李康宁在征得鲁丰公司同意的情况下将上述房屋中一层部分及二至五层转租给马振武并签订《房屋租赁合同》（以下简称转租合同）。转租合同约定：房屋租赁期限自2013年3月1日起至2017年2月28日止，每年租金36万元；如李康宁提前收回房屋，应按照总租金30%支付违约金，并承担马振武其他损失。合同签订后，原告对房屋进行维修、装修，增添用房设施、设备后，按约承租使用房屋。现转租合同租赁期限尚未届满，鲁丰公司单方面解除与李康宁签订的《房屋租赁合同》并提前收回租赁房屋。马振武认为，鲁丰公司、李康宁提前收回房屋，严重违反合同约定，致使合同目的无法实现，应共同赔偿给马振武造成的损失。
李康宁一审中辩称，1、其对与马振武之间合同解除的事实无异议，但合同解除的原因是鲁丰公司认为自身利益可能受到损坏而申请法院判令解除合同，因此，对于合同的解除李康宁无责任，请求法庭依据事实判令各方应承担的责任。2、马振武尚欠李康宁租金35万元左右，李康宁保留相关诉讼权利，本案系一个连环诉讼案件，请求法庭注意之前相关判决书，鲁丰公司为消除隐患强行解除合同，解除合同之后的相关损失问题应当另行诉讼。
鲁丰公司一审中辩称，马振武起诉鲁丰公司违反合同相对性原则，马振武对鲁丰公司没有诉权。首先，马振武据以起诉的2012年12月31日签订的《房屋租赁合同》是与李康宁签订，基于合同相对性原则，马振武即使有损失，也只能向李康宁主张权利，马振武无权向鲁丰公司主张任何权利。其次，鲁丰公司没有违约行为，也没有侵权行为，不存在承担法律责任的事实基础。2013年7月25日，青岛市公安局市南分局江苏路派出所通知鲁丰公司，就涉案房屋存在300余名实习学生群租的消防隐患，要求鲁丰公司整改，鲁丰公司立即通过公司发函、律师发函等形式，多次通知李康宁进行整改。然而，李康宁对此未做任何实质性整改。鲁丰公司作为涉案房屋产权人，接到派出所的要求消除消防和安全隐患通知书后，在多次发函给李康宁督促整改未果之后，通过一审、二审、强制执行等法律途径，积极依法履行了自己的消除消防和安全隐患义务，鲁丰公司不存在任何违约和侵权行为，鲁丰公司依法行使自己权利、履行自己维护安全义务的行为，没有任何过错，不应当承担任何责任。第三，作为涉案房屋的实际使用人，未尽到消防和安全保障义务，是导致本案合同解除并被人民法院强制执行腾出房屋的根本原因，即使其有损失，也是自己的违法行为导致的，任何后果都应由马振武自己承担。第四，马振武没有证据证明其起诉的45万元损失存在，其诉讼请求不应得到支持。
一审法院查明事实：2011年12月20日，鲁丰公司（甲方）与李康宁（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：“乙方承租甲方位于青岛市市南区伏龙路7号，面积2020平方米，用于办公使用；租赁期限自2012年3月1日至2017年2月28日止；乙方未经甲方同意严禁将房屋（车库）转租给第三人，确需转让必须先征得甲方的书面同意，按规定办理相关手续”。合同履行期间，李康宁于2012年2月28日向被告鲁丰公司发出《将部分房屋转租的请示》，鲁丰公司在该请示上签名并盖章。2012年12月31日，李康宁与马振武签订《房屋租赁合同》（以下简称“转租合同”），转租合同约定：李康宁将涉案房屋二至五层房屋及一层部分房屋租赁给马振武使用，房屋租赁期限自2013年3月1日起至2017年2月28日止；每年租金36万元；合同6、2.1条约定：“甲方（李康宁）因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应向乙方（马振武）支付本合同总租金的30%的违约金；甲方除应按约定支付违约金外，还应对乙方超出违约金以外的实际损失进行赔偿”。马振武系长春医学高等专科学校职工，马振武与被告李康宁转租合同生效后，马振武对涉案租赁房屋进行维修与装修，共计花费费用849965元。马振武将租赁房屋用于长春医学高等专科学校开展教学、学生实习及住宿使用。2013年7月25日，市南公安分局江苏路派出所向鲁丰公司发出《关于整改伏龙路7号群租房治安、消防隐患的建议函》，建议函指出：“检查发现主要存在以下隐患：一是居住10人的有8个房间、居住8人的有34个房间，人员居住密集，分属不同院校、不同科室，出入时间不一，容易发生留门盗窃等案件；二是楼道内消防设施、设备不够齐全，一旦失火难以及时施救；三是各楼层虽有两个出口，但另一出口的门和楼梯过窄，且后院铁门24小时封闭，不符合人员疏散要求；为切实消除该部位治安、消防隐患，确保实习学生及周边安全，建议贵单位采取相应措施，及时予以整改”。鲁丰公司收到整改建议函后，先后数次致函李康宁，要求李康宁会同马振武进行整改。后鲁丰公司于2014年1月29日向法院提起诉讼，要求解除与李康宁签订的《房屋租赁合同》，法院于2014年4月15日判决解除李康宁与鲁丰公司之间签订的《房屋租赁合同》，法院认定写明：“鲁丰公司出于安全考虑迫切要求解除与李康宁所签订的房屋租赁合同，李康宁也同意有条件解除合同，且考虑300余名学生集中居住确实存在着较大的消防和安全隐患，为配合公安机关的整改建议，消除安全隐患，对鲁丰公司要求与李康宁解除房屋租赁合同的诉讼请求本院予以支持”。经过法院强制执行，马振武于2015年12月24日迁出涉案房屋。
一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。案件中，马振武与李康宁签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，亦按照李康宁与鲁丰公司签订《房屋（车库）租赁合同》的要求经过鲁丰公司的认可同意，该转租协议系合法有效的。马振武作为长春医学高等专科学校的职工租赁涉案房屋，其目的是用于长春医学高等专科学校开展教学、学生实习及住宿使用，李康宁对此应当是明知的，鲁丰公司签字盖章同意转租，也就认可了马振武租赁房屋后的使用目的。马振武租赁房屋后，基于租赁目的，在李康宁的同意下对房屋进行了维修和装修，花费了必要的费用。江苏路派出所的建议函并不必然导致合同的解除，并不是合同解除的法定事由。鲁丰公司通过诉讼的方式解除了与李康宁的房屋租赁合同，收回涉案房屋，而使马振武与李康宁的转租合同不能继续履行，给马振武造成一定的损失。另，马振武因原租赁合同解除导致转租合同目的不能实现而提前终止转租合同，有其自身过度使用涉案房屋的责任，但主要责任不在马振武，而在于李康宁、鲁丰公司提供的租赁房屋的消防设施及通道未达到马振武合同目的需要。综合案件案情，法院认为，马振武对转租合同解除的后果应承担30%的责任，李康宁、鲁丰公司应承担70%的责任。依据合同约定，李康宁提供的房屋不符合约定导致合同解除的，应向原告支付合同总租金的30%（144*0.3=43.2万元）的违约金，据此，法院支持李康宁向马振武支付违约金30.24万元（43.2*70%）。鲁丰公司并非案涉转租合同的当事人，依据合同相对性原则，马振武要求被告鲁丰公司承担赔偿责任的请求，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、李康宁于判决生效之日起十日内给付马振武违约金30.24万元；二、驳回马振武的其他诉讼请求；三、驳回马振武对鲁丰航运有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，由马振武负担2640元，由李康宁负担5410元；因李康宁负担部分，原告已经预交，李康宁于本判决生效之日起十日内给付马振武。
本院二审期间，鲁丰公司提交鲁丰公司收回房屋后的照片一组，证明：出租人鲁丰公司提供的房屋不存在任何问题。如果房屋不是用来给学生集体居住，房屋本身不存在任何治安或者消防隐患。从照片上看，承租人在一楼楼梯加装了铁栅栏，减少了通道面积，这也导致了一种安全隐患，一旦发生火灾，后果不堪设想。马振武质证后认为：对铁栅栏由谁安装需要庭后核实，我方认为该证据并不属于新证据，而且根据鲁丰公司提供的照片无法证明我方在实际使用房屋时涉案房屋存在安全隐患，同时其在证据中所标注的后院门紧锁不用导致安全隐患也没有依据。根据该照片显示，我方作为实际使用人在承租涉案房屋后，增加了设施设备提高了涉案房屋的价值，现因鲁丰公司与李康宁的租赁合同解除，导致转租合同无法继续履行，必然会导致我方的损失。后马振武庭后书面陈述该铁栅栏并非其所安装。李康宁质证后认为：该照片无法证明房屋当时的状况，涉案楼层是五层楼，在我签订的合同时，没有加装铁栅栏。在使用过程中，鲁丰公司每年都派人检查，我也验收签字。我认为照片与安全隐患问题无关，本案的安全隐患就是群租群住。本院认为，照片不能证明涉案房屋租赁时的状况，也不能证明租赁合同解除的原因，与本案不具有关联性，依法不予采纳。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使合同权利，履行合同义务，应当遵循诚实信用原则。本案的争议焦点在于租赁合同解除的责任承担问题。李康宁和马振武是《房屋租赁合同》的相对方，李康宁的合同义务应为在租赁期内提供符合租赁合同要求的房屋，马振武的合同义务应为妥善使用房屋并交纳租金。现因为李康宁与鲁丰公司租赁合同的解除，导致李康宁与马振武租赁合同的解除，即李康宁未能按照合同约定提供符合租赁合同要求的房屋，其具有过错，应承担相应违约责任。同时，马振武过度使用房屋，也是导致合同最终不能履行的部分原因，原审判令李康宁、马振武各自承担70%和30%的责任，符合合同履行实际情况，责任分配比例公平，应予维持。而关于鲁丰公司是否应向马振武承担责任，本院认为因鲁丰公司并非与马振武签订租赁合同的当事人，在本案不宜对其责任直接予以认定。其与李康宁就合同解除后的法律后果若产生争议应另案处理，因此原审认定“二被告应承担70%的责任”不妥。
关于马振武是否是本案适格的原告，本院认为，马振武作为合同签订一方，有权起诉要求赔偿损失，其租赁房屋之后的具体使用房屋方式，不影响其作为合同签订一方起诉的主体资格。
综上，一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，其中马振武预交2312元，由马振武负担；其中鲁丰航运有限公司预交5836元，由马振武负担1751元，由李康宁负担4085元。
本判决为终审判决。
审判长 王颖颖
审判员 于 梦
审判员 张晓华
二〇一八年六月二十五日
书记员 赵 帅