宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0203民初901号
原告：崔楠，男，1982年10月9日出生，汉族，公务员，住宁波市海曙区。
原告：翟晶，女，1980年6月20日出生，汉族，住宁波市海曙区。
两原告共同委托代理人：陈家富，浙江导司律师事务所律师。
被告：陆波，男，1976年6月15日出生，汉族，公司职员，住宁波市海曙区。
被告：宁波江东日兴房产信息有限公司。组织机构代码79008540-7。住所地：宁波市江东区彩虹南路****号（-1-62）。
法定代表人：李树声，该公司董事长。
委托代理人：裘开娟，该公司员工。
第三人：宁波市国土资源局。组织机构代码00294040-X。住所地：宁波市江东区和济街*号。
法定代表人：史跃萍，该局局长。
委托代理人：王晓冲，北京大成（宁波）律师事务所律师。
原告崔楠、翟晶与被告陆波、宁波江东日兴房产信息有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月31日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年8月20日进行证据交换，于2015年9月6日公开开庭进行了审理。2015年10月23日，本院作出（2015）甬海民初字第1246号民事判决。原告崔楠、翟晶不服，提起上诉。宁波市中级人民法院经审理，于2016年2月23日作出（2015）浙甬民二终字第843号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。2016年3月2日本院对该案进行重新审理，依职权追加宁波市国土资源局作为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告崔楠及其与原告翟晶共同委托的代理人陈家富、被告陆波、被告宁波江东日兴房产信息有限公司的委托代理人裘开娟、第三人宁波市国土资源局的委托代理人王晓冲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告崔楠、翟晶起诉称：2014年12月29日，原告与被告陆波及中介方宁波江东日兴房产信息有限公司签订《存量房屋买卖中介合同》一份。据此分别就交易房产、中介服务内容、费用及支付、房屋交付、违约责任、争议解决等作出约定。上述合同生效后，原告按约向被告支付定金49999元并向中介方宁波江东日兴房产信息有限公司支付中介费5000元。然而当原告随同被告、中介方到房产交易中心办理过户手续时，方查证被告拟出卖给原告的实际房产建筑面积（151.69平方米）与上述合同约定的房产建筑面积（176.09平方米）相差24.40平方米。显然，被告的交易行为已构成根本违约。为此原告向法院起诉，请求判令：1.解除原、被告之间签订的《存量房屋买卖中介合同》；2.被告陆波立即返还原告定金100000元，并赔偿中介费5000元。后将第二项诉讼请求中返还定金100000元变更为99998元。
被告陆波辩称：在交易过程中被告去办理过户手续时才从房产登记部门得知房产证面积登记错误，被告将该情况告知原告后，原告表示要商量再说，后双方协商未果。被告认为其不存在违约，同意解除合同，返还原告支付的定金49999元，驳回原告的其他诉讼请求。
被告宁波江东日兴房产信息有限公司辩称：双方确实在办理过户手续时才得知房产证面积登记错误，事后双方未能重新协商一致，过错的确在于房产登记部门，请求法院依法判决。
第三人宁波市国土资源局辩称：被告陆波不存在违约行为，合同约定被告陆波的义务为提供真实的产权证和办理过户的相关资料，配合原告办理过户手续，被告陆波已履行完毕。涉案合同系因双方重大误解而订立，双方签订涉案合同时，均对房屋面积认识错误，原告可以请求法院变更或撤销合同，但原告没有行使撤销权。涉案合同目的可以实现，涉案合同标的物为房屋，原告购房时对房屋进行了现场考察，对房屋有全面和清晰的了解，原告欲购买房屋的目的可以实现，合同可以履行，原告无权单方解除合同，但鉴于原、被告均同意解除合同，第三人对解除合同也不持异议。原告认为涉案合同目的不能实现系因第三人的原因造成，缺乏法律依据，第三人认为，虽然合同载明房屋面积170多平方米，但是根据房产证的错误记载，不可归责于第三人，本案不能适用定金罚则，同时定金罚则不应与违约损失一并使用。请求法院驳回原告第二项诉讼请求。
原告崔楠、翟晶为证明其诉称主张，向本院提供了下列证据，经被告陆波、宁波江东日兴房产信息有限公司及第三人宁波市国土资源局质证，本院作如下认证：
证1.存量房屋买卖中介合同一份，拟证明原、被告之间分别就交易房产、中介服务内容、费用及支付、房屋交付、违约责任、争议解决等作出约定的事实。两被告及第三人均无异议。本院予以认定。
证2.宁波市房产交易与权籍管理中心房屋登记信息一份，拟证明被告陆波拟卖给原告的实际房产建筑面积151.69平方米与上述合同约定的176.09平方米相差24.40平方米，被告陆波构成根本违约的事实。被告陆波及第三人对真实性无异议，但认为被告陆波不构成违约；被告宁波江东日兴房产信息有限公司没有异议。本院予以认定。
证3.收条、收据、宁波银行网上交易凭证各一份，拟证明原告按约向被告陆波支付定金49999元并支付被告宁波江东日兴房产信息有限公司中介费5000元的事实。两被告及第三人均无异议。本院予以认定。
被告陆波为证明其辩称主张，向本院提供了房产证复印件二份，拟证明被告陆波在出售房产的时候房屋所有权证登记的面积是176.09平方米的事实。两原告、被告宁波江东日兴房产信息有限公司及第三人均无异议。本院予以认定。
被告宁波江东日兴房产信息有限公司及第三人宁波市国土资源局均未举证。
综合分析上述证据及原、被告及第三人的陈述，本院认定如下事实：
2014年12月29日，原告崔楠、翟晶与被告陆波、宁波江东日兴房产信息有限公司签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定：原告崔楠、翟晶向被告陆波购买位于宁波市海曙区万安路62弄11号601+阁楼房屋，建筑面积176.09平方米，房屋总价为1810000元，原告在签订合同之日支付定金50000元，在2015年1月30日前支付房款730000元（含定金），余款1080000元两原告委托被告宁波江东日兴房产信息有限公司办理银行按揭手续，中介服务费15000元由原告崔楠、翟晶承担，于2014年12月29日前支付给被告宁波江东日兴房产信息有限公司，款清交房；如被告陆波违约，应退还原告定金50000元，同时补偿定金等额的补偿金，原告支付的中介费等费用由被告负担；如原告违约，被告陆波不退还定金等。合同签订当日，原告崔楠、翟晶支付给被告陆波定金49999元、支付给被告宁波江东日兴房产信息有限公司中介费5000元。2015年1月初，原、被告至宁波市房产交易中心办理过户手续时，工作人员告知涉案房产面积登记错误，房屋登记面积应为151.69平方米，当日，双方未办理过户手续。后被告宁波江东日兴房产信息有限公司召集买卖双方重新协商价格。经多次协商未果，原告遂诉至本院，请求依法解决。审理中，因双方各执己见，致调解不成。
另查明，2015年1月28日，经被告陆波申请，宁波市房产产权产籍监理处将涉案房屋登记建筑面积由176.09平方米更正登记为151.69平方米，并于次日向被告陆波重新核发房屋所有权证。
本院认为：原、被告之间签订的《存量房屋买卖中介合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按约履行。本案争议焦点为：一、被告陆波是否构成违约；二、被告陆波若构成违约，如何承担违约责任。
对于第一个争议焦点。根据合同约定，被告陆波需向原告交付建筑面积为176.09平方米的房屋，但根据庭审查明的事实，双方在办理产权过户登记手续时得知系因第三人宁波市国土资源局的原因导致房屋面积登记错误，建筑面积实为151.69平方米。至此，被告陆波已无法按约向原告交付约定面积的房屋。本院认为，房屋面积是购房者选择购房时考虑的一个重要因素，现原告向被告陆波购买的涉案房屋面积与约定面积相差较大，被告陆波不能向原告交付约定面积的房屋，直接导致原告的合同目的无法实现，被告陆波构成违约。原告要求解除《存量房屋买卖中介合同》，符合法律规定，并在2015年9月6日的本案庭审中已明确表示要求解除合同，现两被告也同意解除，故本院确认合同于2015年9月6日解除。
对于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。本案中，被告陆波系因第三人宁波市国土资源局房屋面积登记错误导致其不能向原告交付约定面积的房屋，依据前述规定，被告陆波仍应向原告承担违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十二条规定：因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。故原告要求被告陆波双倍返还定金99998元，符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告陆波赔偿中介费损失5000元的请求，本院认为，原告已提出双倍返还定金请求追究被告陆波的违约责任，该请求已高于原告的中介费损失，原告再要求被告陆波赔偿该笔损失，缺乏依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款（四）项、第九十六条、第一百零七条、第一百二十一条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告崔楠、翟晶与被告陆波、宁波江东日兴房产信息有限公司于2014年12月29日签订的《存量房屋买卖中介合同》于2015年9月6日解除；
二、被告陆波于本判决生效之日起十日内双倍返还原告崔楠、翟晶定金共计99998元；
三、驳回原告崔楠、翟晶的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费2400元，由原告崔楠、翟晶负担114元，被告陆波负担2286元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 长 刘先霞
审 判 员 罗书君
审 判 员 何解放
二〇一六年八月八日
代书记员 应骊珺
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条第一款有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第一百二十二条因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。