广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法狮民三初字第67号
原告：广州万宁物业管理有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区，组织机构代码证：××。
法定代表人：陈维超。
委托代理人：何美劲，系广东华勋律师事务所律师。
被告：邓楚荣，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码：×××1718。
委托代理人：何浩明，系广东粤龙律师事务所律师。
原告广州万宁物业管理有限公司与被告邓楚荣物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月3日立案受理后，依法由审判员梁宁独任审判，适用简易程序，于2015年9月17日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人及委托代理人、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年11月19日，佛山市南海区穆天子房地产投资有限公司（即开发商）与原告签订《前期物业服务委托合同》，将穆天子山庄住宅小区委托给原告进行物业管理，合同对委托管理期限、物业服务费等作了详细的约定，该合同约定收费标准为：1、别墅：2元／月／平方米；2、多层洋房（含复式）：1.2元／月／平方米；3、别墅及多层洋房（含复式）的私家花园：0.50元／月／平方米；4、带电梯洋房：1.50元／月／平方米（建筑面积不包括车位、车库及储物室等）；5、公共配套停车场内的车位服务费：汽车为30元／月、摩托车为9元／月；6、带电梯洋房公共水电费按照各业主单元物业的建筑面积比例平均分摊，向业主（物业使用人）另行收取。
被告是佛山市南海区狮山镇狮山大道穆天子山庄星河湾B座10幢601号房屋的产权人，该房产属于电梯洋房类型，房屋建筑面积为247.87平方米、汽车车位一个、摩托车车位一个（物业服务费单价带电梯洋房为1.5元／月／平方米、汽车车位为30元／月、摩托车位9元／月）。原告按《前期物业服务委托合同》的约定提供保洁绿化、设施设备的维护保养、公共保安等物业服务。但是，自2012年4月起，被告未支付物业服务费等各项费用，经原告多次催缴，被告至今仍未缴交。
依以上合同有关约定，业主或物业使用人违反合同约定未能按时足额交纳物业服务费用的及原告代收代缴的水电费的，从欠费次日起至实际付清之日止，每日应按欠交金额1‰的标准向原告支付违约金。截止2015年7月31日，被告拖欠物业服务费16021.2元、公共分摊电费971.3元、公共分摊水费81.3元，计17073.8元。为维护原告合法权益，特向贵院提起民事诉讼，请求判令：1、被告支付佛山市南海区狮山镇狮山大道穆天子山庄星河湾B座10幢601房屋自2012年4月起至本判决生效之日止的物业服务费、水费等，暂计至2015年7月31日止的物业服务费为16021.2元、公共分摊电费971.3元、公共分摊水费81.3元，合共17073.8元；2、被告支付自2012年5月1日起至清偿全部费用之日止的违约金，每天按欠物业服务费、水电等总金额的1‰合计9898.7元（违约金暂计至2015年7月31日，实际计至清偿所有欠费之日止，以物业服务费、水电费、公摊水电费本金为限）；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告邓楚荣辩称：（一）原告没有履行物业管理的职责，违约在先，被告有权拒绝支付物业服务费等各项费用并无需支付违约金。2011年12月，被告发现佛山市南海区狮山大道穆天子山庄星河湾B座10幢的601房屋与602房屋之间的公用天面被擅自建造分隔栏，紧靠该分隔栏的601房屋侧的公用天面被擅自围成一个约2.5米×2米的花圃，该花圃下面的天面隔热层和防水层被破坏。被告多次向原告反映，要求原告履行管理职责，但原告置之不理。之后，被告先后发现该幢楼的公共天面的护栏也被破坏了且留下一个大缺口，在花圃前的公共天面的隔热层拱起也被破坏。被告也将护栏缺口和隔热层拱起的情况告知原告。但原告至今万宁公司还未拆除分隔栏，还未修理花圃底的隔热层和防水层，还未修理护栏被破坏的缺口和花圃前拱起的隔热层。答辩人邓楚荣的房屋的隔热功能和防水功能受到严重损害。根据《穆天子山庄前期物业服务委托合同》第二条的约定，原告有维修、养护和管理物业共用部位的义务，共用部位包括但不限于：楼盖、屋面、户外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、公共门厅等。但原告至今还未拆除分隔栏，未修理花圃底的隔热层和防水层，还处理护栏被破坏的缺口和花圃前拱起的隔热层，致使被告房屋的隔热功能和防水功能受到严重损害。原告没有履行管理职责，也没有履行及时修复或者组织修复的职责，已严重违约，严重损害被告的权益。因此，被告认为在原告未履行佛山市南海区狮山大道穆天子山庄星河湾B座10幢公共天面的管理和修理职责前，被告依法有权拒绝向原告支付物业服务费。被告依法拒付物业服务费没有违约，原告向被告收取违约金没有实施依据，被告无需向原告支付违约金。
（二）退一步讲，即被告现在需要向原告支付物业服务费等费用，但是从起诉之日起两年前的物业服务费等费用已超过诉讼时效，此部分费用依法不应予以支持。即使被告存在违约行为，每项的违约天数应扣去40天或41天。另，原告主张的违约金数额不能超过费用本金，2012年5-12月，每月的违约金数额均超过管理费，故被告对全部费用都不同意支付。
（三）再退一步讲，即使被告需要向原告万宁公司支付违约金，该违约金过高，不合法。违约金计算标准是每日千分之一，即一年的比例是36.5%，远远高处中国人民银行一年期的贷款利率，也不符合最高人民法院最新的关于民间借贷年利率最高不超过24%的规定。
（四）由于原告的违约行为，原告应承担违约责任并根据前期物业服务委托合同第二十四条支付被告违约金5万元。
综上三点，请法院驳回原告的诉讼请求。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告的营业执照（复印件）、原告的组织机构代码证（复印件），用以证明：原告的诉讼主体资格。
2、被告的身份证（复印件），用以证明：被告的诉讼主体资格。
3、欠费明细（原件），用以证明：被告邓楚荣欠原告广州万宁物业管理有限公司物业费。
4、物业服务企业资质证书（原件），用以证明：原告为国家一级资质的物业管理服务企业。
5、2011年11月19日签订的《前期物业服务委托合同》（原件），用以证明：原告依法取得穆天子山庄的物业服务管理资格，该合同明确约定服务收费标准及违约责任，对全体业主均具有约定力。
6、广东省商品房买卖合同（合同编号：20110222392064）（原件）、广东省商品房买卖合同（合同编号：20110908461289）（原件）、广东省商品房买卖合同（合同编号：20110908461436）（原件）、佛山市（南海区）房产查询证明（原件），用以证明：被告已购得该涉案房屋，是该涉案房屋的权属人。
7、穆天子山庄前期物业管理服务协议（原件），用以证明：原、被告双方签订的服务协议，对双方的权利义务均作出明确的约定，包括服务内容、质量、收费标准，违约责任等。
8、催缴函2份（原件）、快递详情单2份与快递寄出查询证明（原件），用以证明：原告曾向被告发出书面的催缴函，催收该涉案房屋物业服务费的事实。
9、公摊水电费相关发票8张（发票代码：144061250129；144061250129；144061250129；144001101135；144061550326；144061550326；144061550326；144001401235）（原件），用以证明：原告向供水供电部门代为被告缴纳公摊水电费、水费的事实依据，被告自2013年3月起一直拖欠该项费用。
10.2012年4月管理费和2012年3月的公摊水电费的发票底单（原件），用以证明：被告按照物业服务合同的约定缴纳了涉案物业之前的物业服务费用。
11.关于私自占用天台整改事宜的函（原件）、关于星河湾天台及平台花园使用问题的告知函（原件），用以证明：关于私自占用天台整改事宜的函张贴在B座10幢602户主的门口，关于星河湾天台及平台花园使用问题的告知函张贴在大堂。
12.照片2张（打印件），用以证明：整改函已经张贴在602门口及B座10幢的大堂。
被告举证如下：
13.照片10张（打印件），用以证明：原告没有履行管理佛山市南海区狮山大道穆天子山庄星河湾B座10幢的公共天面的职责，没有履行修理盖楼被破坏的公共天面护栏、隔热层、防水层，已严重违约，被告有权拒付物业服务费等费用，原告应承担违约责任并支付被告违约金5万元。
经质证，当事人发表意见如下：
被告认为：对证据1-2即营业执照、身份证的真实性、合法性、关联性均不予以确认。原告没有提交原件，被告不予以确认。
对证据3欠费明细的真实性、合法性、关联性均不予以确认，该明细系原告单方制作的材料。对证据4即物业服务企业资质证书的真实性、合法性、关联性不予以确认。对证据5《前期物业服务委托合同》的真实性、合法性予以确认。对证据6即商品房买卖合同及房产查询证明的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据7即穆天子山庄前期物业管理服务协议的真实性、合法性、关联性均不予以确认。该协议中甲方的签章不是广州万宁物业管理有限公司，而是广州万宁物业管理有限公司佛山穆天子服务中心，且经过与原件核对，被告认为该协议不具备真实性，故原提交的答辩意见中的引用该协议中的条款也不予以引用。对证据8即催缴函的真实性、合法性、关联性均不予以确认，因被告没有收到催缴函，且快递单签收人处没有被告签名，原告认为提交的是原件，被告认为原告提交的是复印件。对证据9即水电费发票的真实性、合法性无异议，对关联性均不予以确认。该8张发票不能证明被告拖欠的公摊水电费971.3元、水费81.3元的事实。对证据10发票底单的真实性、合法性、关联性均不予以确认，因是原告单方制作的材料。对证据11即关于私自占有天台整改事实事宜函的真实性、合法性不予以确认，因函件上印章并非“广州万宁物业管理有限公司的印章”，且没有602业主的签收，均系原告方单方制作的材料，也没有在相关位置张贴的证明材料或辅助证明材料。对证据12即照片（张贴整改函）的真实性、合法性、关联性均不予以确认，因是电子数据材料，无辅助证明材料，且不能反映出函件张贴具体位置，图片内的文字模糊不清，无法辨别所张贴的是原告提交的整改函。
原告认为：对证据13即照片中图1、图2、图3的真实性、合法性、关联性均无异议。对图4的真实性无异议，要说明的是左侧缺口是因为维修而留有的缺口，并非故意破坏；对图5、图6的真实性无异议，对关联性有异议，原告已向案外人就违建事宜发了整改通知，且案外人也进行了一定程度的整改，但整改不够彻底。原告已尽了物业管理的责任，对整改的处理有一定的效果，且原告将违建情况呈报给了相关的行政部门；图7、图8的真实性、合法性、关联性不予以确认。对图9、图10的质证意见与图3、图4、图5、图6的意见一致。
本院经审查认为：对证据1-11的真实性予以确认，被告所提异议理据不足，本院不予支持。对证据12照片被告所提异议有理，本院对该证据的真实性不予确认。对证据13的真实性，但图3-10反映并非案涉房屋，故本院对该部分照片的关联性不予确认。
经审理查明：2011年11月19日，佛山市南海区穆天子房地产投资有限公司与原告签订《前期物业服务委托合同》，委托原告对穆天子山庄进行物业管理，合同对委托管理期限、服务费用等作了详细的约定。合同约定：电梯洋房为1.5元／月／平方米、汽车车位为30元／月、摩托车位9元／月；业主或物业使用人违反合同约定未能按时足额交纳物业服务费用及乙方代收代缴的水电费的，从欠费次日起至实际付清之日止，每日应按欠交金额1‰的标准向原告支付违约金等。被告是佛山市南海区狮山镇狮山大道穆天子山庄星河湾B座10幢601房屋及B125号汽车车位、B261号摩托车位的产权人，房屋属于带电梯洋房类型，房屋建筑面积为247.87平方米，每月物业服务费410.8元。原告按照上述《前期物业服务委托合同》的约定提供了相应的物业服务。但是，自2012年4月起，被告未支付过物业服务费等费用，经原告多次催缴，被告至今仍未缴交。截止2015年7月31日，被告拖欠物业服务费16021.2元、公共分摊电费971.3元、公共分摊水费81.3元。
另查明，穆天子山庄小区内存在部分业主私自将公共绿化区域圈占使用并进行违章搭建的现象。原告已向相关业主发出整改通知，但目前仍未得到纠正。
本院认为：原、被告之间的物业服务关系合法有效。被告拖欠原告的物业管理费、公共分摊水电费应支付给原告。关于原告的违约金请求。根据原告与发展商签订的《前期物业服务委托合同》，被告逾期交纳管理费的，应每日按欠费总额的1‰支付滞纳金（实为违约金），且原告请求的违约金以被告拖欠的费用总额为上限，原告的请求符合合同的约定。但是，现查明穆天子山庄小区内存在部分业主私自占用公共天台面等区域并进行违章搭建的现象，直接侵害了包括被告在内的其他业主的合法权益，原告已经要求相关业主进行整改，但上述现象的形成与发展与原告管理的不到位有一定因果关系，原告亦应承担一定的违约责任，因此，原告请求被告支付违约金，本院不予支持。被告以原告未能维修受损的公共天台面等区域为由拒绝支付物业服务费、公摊水电费等费用及要求原告支付违约金的意见，缺乏依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、《物业管理条例》第二十二条、第二十三条、第四十六条的规定，判决如下：
一、被告邓楚荣应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年7月31日前的物业服务费16021.2元及计至2015年7月的公共分摊电费971.3元、公共分摊水费81.3元给原告广州万宁物业管理有限公司。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，受理费减半收取25元（原告已预交），由被告负担并于给付上述欠款时迳付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 梁 宁
二〇一五年十一月二日
书记员 黎树生