广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第148号
上诉人（原审原告）：江门百龙房地产实业有限公司。
法定代表人：梁傍远，该公司董事长。
委托代理人：陈登嘉、颜鸿，均系广东华南律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：阮冬松。
被上诉人（原审被告）：江门市龙腾房地产开发有限公司。
法定代表人：陈振雄，该公司总经理。
上诉人江门百龙房地产实业有限公司（以下简称百龙公司）因与被上诉人阮冬松、江门市龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2014）江蓬法民一初字第206号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年6月17日，百龙公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、确认江门市蓬江区XX西76号105、106、107房屋归百龙公司所有；二、撤销江门市蓬江区人民法院（2014）江蓬法执外异字第10号执行裁定，停止对江门市蓬江区XX西76号105、106、107房屋执行。主要事实和理由是：阮冬松在申请对龙腾公司采取强制执行措施时，申请查封了百龙公司与龙腾公司中外合作时，挂靠在龙腾公司名下报建、确权、销售的XX西76号105、106、107房屋。为此，百龙公司提出执行异议。蓬江区人民法院以（2014）江蓬法执外异字第10号《执行裁定书》，裁定驳回百龙公司的异议。而上述争议的房屋确实归百龙公司所有，龙腾公司一直有文件予以确认，并且双方从无争议。具体如下：1、有政府批文、营业执照等证明百龙公司是中外合资独立法人。江经贸引字（1996）17号文批准成立百龙公司成为中外合资企业，江经贸资批字（2000）126号批文批准江门市地产开发总公司将50%股权转让给龙腾公司，江外经贸管（2013）117号批准百龙公司申请修订章程，合同的批复，批准龙腾公司的股东资格变更为广东京江投资有限公司，还有国家工商总局作出的企作粤江总字第000451号《营业执照》以及此后审验颁发的营业执照，另外，还有建设主管机关颁发的广东省外商房地产经营企业资质证书。上述一系列的政府批文、证书均证实百龙公司是持续经营的中外合资独立核算的企业法人。2、有中外合资合同、公证书、验资报告等证明本案争议标的是以中方（龙腾公司）合作出资的土地，由百龙公司独立开发建设的。1993年9月18日由香港百达国际投资有限公司与江门市地产开发总公司龙头住宅公司签订合作合同，江门市审计师事务所作出江审所外验字（1999）第019号《验资报告》。同时有（99）江海证字第1272号《公证书》、江经贸资批字（2000）126号批复，该批复第三、第四核准了中外双方的出资额以及出资条件，证明良化××××区地段14333平方米商住用地是百龙公司独立经营的开发项目。龙腾公司于2006年8月22日呈报江门市地方税务局的报告，证明XXG15#G16商住楼是挂靠其名下开发，实际是百龙公司物业并由百龙公司交纳各种税费的事实（有原件）。江外经贸资管（2013）117号批复，其中第四条明确百龙公司开发经营XX北苑G区14333平方米土地的商住楼。1994年1月，百龙公司与江门市建筑设计院签订《建设工程勘察合同》，委托该院设计XX北苑G区15#、16#楼房。龙腾公司于2011年9月15日向香港百达国际投资有限公司致函，要求对G15、G16尚未销售的房屋予以书面确认的函。市规划局批准的《北苑G区修改规划》，规划以百龙公司名义申报。市公安局致百龙公司的江公门牌（2002）412号复函，证明G16#楼门牌号码改为“XX西××、76、78。G15#楼门牌号码改为××、82、84号”。上列证据证明龙腾公司以位于良化××××区14333平方米土地，评估作价7，886，310元出资，注入合资企业百龙公司，作为百龙公司的财产。而该土地是以港方百达公司投入的7，886，310元资金滚动开发的。由于该土地原来登记在龙腾公司名下，所以要以龙腾公司名义报建、确权、销售，但缴纳各种税费，呈报规划，设计都是百龙公司负责，公安门牌也是百龙公司负责办理。3、江海区人民法院于2010年1月委托中坤公司针对百龙公司作出《评估报告》，上面清楚列举本案争议标的是百龙公司的财产，直至龙腾公司的股权处置完毕，对评估报告及所附的百龙公司资产财物清单从无争议。江海区人民法院在办理李国强申请执行龙腾公司一案时，查封了龙腾公司在百龙公司50%的股权，并委托江门市中坤资产评估公司于2010年4月作出江中坤资坪报字（2010）第B54号《百龙房地产实业有限公司股权价值评估报告》，报告中具体列举了百龙公司的历史、资本构成、经营项目等，并附有详尽的财产清单。该处置程序是依法公开进行的，龙腾公司从无异议，直至龙腾公司在百龙公司的股权处置完毕，社会上也无人提出异议。4、百龙公司的独立财产，是完全合法的财产，依法受到法律保护，不应受到阮冬松的侵犯，更不应被法院执行。百龙公司是国家批准成立的中外合作企业，由于中外合作形成的财产是企业的独立财产，而不是被挂靠人龙腾公司的财产。百龙公司是香港百达公司出资906，450美元，折人民币7，886，310元，中方龙腾公司以14333平方米土地，评估作价7，886，310元出资而成立，龙腾公司在百龙公司中占股50%。根据《中华人民共和国中外合作经营企业法》规定，双方出资后不再属于合作双方，而是作为合资企业百龙公司的独立财产。良化××××区是百龙公司经批准独立开发建设的项目，这些房产完全归百龙公司所有。百龙公司经批准成立，并进行独立经营，其就XXG区共开发6幢商品楼，即G14、G15、G16、G22、G23、G24。早期开发的G15、G16，由于土地仍登记在龙腾公司名下，所以用龙腾公司名义报建、验收、确权、销售，但所有建筑费用、缴纳税费均由百龙公司缴纳支付，销售收入归百龙公司纳入会计账册。这种性质属挂靠，财产权归挂靠人所有。无论政府批文，还是合作协议，公证文书，都证明良化××××区14333平方米土地是龙腾公司的合作出资。其中只有G15（门牌××、82、84），G16（门牌××、76、78）当时是挂靠龙腾公司名义报建，而G14、G22、G23、G24，百龙公司已将合作土地变更为自己名义，以自己名义报建和销售。本案争议的财产，已由江海人民法院委托评估、处置，《评估报告》所附的百龙公司财务清单，已有明细列举，从无争议。由于江海区人民法院要拍卖执行龙腾公司在百龙公司50%股权，所于2010年1月委托中坤对百龙公司财产进行评估，本案争议的由阮冬松申请法院查封的房屋，在评估清单中有详细载明，直至处置完毕，所有人，包括龙腾公司从无异议。只是龙腾公司被处置的股权，于2013年才办理好变更，涉案的财产尚未完成登记的变更。依据《民法通则》第71、72、78条，《物权法》第39、23、26、27条，《合同法》第133条，最高人民法院《关于适用公司法若干问题的规定（三）》第10条的规定可知，本案的土地是作为龙腾公司的出资，自交付时已转为百龙公司的财产，百龙公司在该土地上进行开发建设，建筑物理当归百龙公司所有。5、阮冬松作为合法债权人，其权利应保护，但不能侵犯百龙公司的合法权益，以制造不公平去实现自己的公平，龙腾公司欠债，理应向龙腾公司追偿，不应当侵害百龙公司的利益。上述证据足以证明江门市蓬江区XX西76号105、106、107房确实为百龙公司在中外合作时以龙腾公司出资的土地自行开发建设的项目，只是在中外合作开发初期挂靠在龙腾公司名下确权和销售，该房屋属于百龙公司所有，并受法律保护。
阮冬松答辩称：一、百龙公司对阮冬松提出的诉讼应依法予以驳回。在阮冬松申请执行龙腾公司一案中，阮冬松依法申请法院对龙腾公司名下的位于江门市蓬江区XX西76号105、106、107房屋予以处置，案外人即百龙公司已向法院提出执行异议，认为该房产属于百龙公司所有，因此要求法院依法确认该房产为百龙公司所有，并要求停止对该房产的拍卖，法院已对此案依法作出裁定，驳回了百龙公司的异议。现基于同样的事实、同样的请求，百龙公司又向法院提出诉讼，此不符合我国民事诉讼法的有关规定。我国民事诉讼法第227条规定，案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起15天内向人民法院提出诉讼。本案已有法院依法作出裁定，百龙公司不服本应按审监程序提请再审，但百龙公司对该裁定不服，又以相同理由向法院提出诉讼，阮冬松认为程序不合法，请求依法驳回百龙公司的诉讼。二、关于江门市蓬江区XX西76号105、106、107房屋的所有权问题。阮冬松认为该房产的所有权归龙腾公司所有，据阮冬松及法院的调查，至今位于江门市蓬江区XX西76号105、106、107房屋登记的权属人仍然为龙腾公司。根据我国物权法第9条、第16条第1款、17条的规定，以及根据我国房地产管理法规定房地产实行所有权发证登记制度，不动产的权属是以登记为准，记录在有关部门不动产登记记录本上的人为该不动产的权利人，而房产登记机关为县级以上人民政府，具体部门为江门市住房和城乡建设局，因此对房产的所有权属的判定应以房产部门登记为准。本案争议的房产登记的权属人仍为龙腾公司，因此法院对该房产的查封处置是正确的。三、关于百龙公司认为龙腾公司将该房产所涉的土地使用权用于出资的问题。按公司法的规定及百龙公司的章程约定，百龙公司成立时的股东已知道龙腾公司本应在百龙公司成立时就要将该土地使用权变更到百龙公司名下以履行其出资义务，但龙腾公司在百龙公司成立10多年时间里都没有履行其将该土地使用权变更到百龙公司名下，以完成出资的义务，而百龙公司的其他股东却一直没有要求龙腾公司履行该义务，此乃百龙公司其他股东自行处置其权利，至于为何没有要求龙腾公司将该土地使用权变更，此乃百龙公司其他股东处置其权利的一种表现。而据百龙公司提供的资料来看，实际上百龙公司成立时另一股东也没有按约定完成出资，因此，龙腾公司的上述房产归属没有问题，请求法院依法驳回百龙公司的诉讼请求。
龙腾公司书面答辩称：对于本案涉及的纠纷，已由法院执行部门作出裁定，裁定本案争议的房产的所有权为龙腾公司所有，现百龙公司再以此问题提出诉讼，有重复的问题。位于江门市蓬江区XX西76号105、106、107目前在房产部门登记的所有权人为龙腾公司，龙腾公司一直没有处置过该房产。现该房产被法院查封，龙腾公司同意由法院依法处理。由于时间久远，之前龙腾公司与香港公司的合作情况，公司现在的工作人员不太清楚。但从龙腾公司掌握的材料看，争议的房产确实登记在该公司名下，该房产也是该公司合作开发的，从土地报建、施工、确权到办理房产证等手续均由龙腾公司办理，之前也被其他案件查封过，但百龙公司没有提出异议。根据以上情况，请法院依法处理。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：阮冬松因与龙腾公司产生民间借贷纠纷于2013年6月14日向原审法院提起民事诉讼，之后双方达成调解协议，原审法院于2013年6月26日作出（2013）江蓬法民二初字第1308号《民事调解书》。上述调解协议生效后，龙腾公司没有履行调解协议确定的义务，阮冬松向原审法院申请强制执行。进入强制执行程序后，由于龙腾公司仍没有提供款项清偿上述调解协议确定的款项，原审法院依法将龙腾公司名下的江门市蓬江区XX西76号105、106、107房屋进行拍卖，在拍卖公告张贴期间，百龙公司以上述房屋为其开发建设，所有权归该公司为由向原审法院提出执行异议。原审法院经审查，认为百龙公司的异议理由依据不成立，予以驳回。为此，百龙公司向原审法院提起本案执行异议诉讼。现XX西76号105、106、107房屋仍登记于龙腾公司名下，并因上述阮冬松、龙腾公司的纠纷于2013年6月17日被查封至今。
另查明，江门市地产开发总公司龙腾住宅公司（甲方）与百达国际投资有限公司（香港）（乙方）于1993年9月18日签订《合作建设XX北苑商品房意向书》，约定：“…二、合作经营范围与投资规模。双方合作是单项房地产开发业务的合作，双方共同开发、建设、销售和出租合作开发的商品房。合作项目是建设江门市XX北苑G区东南侧地段，规划用地面积14333㎡，计划兴建七至八层商住楼约14幢…双方同意按照项目总投资额计算，各出资50%。由于该项目工程坐落在甲方所在地，在整个工程的申报、建设、销售及办理房屋产权登记等环节中，甲方实际承担了大量工作，为此，双方同意在利润分成时，甲方占利润的51%，乙方占利润的49%。工程如有亏损，则双方按投资比例分担责任。双方同意以江门市XX北苑G区东南侧地段规划用地14333㎡的土地使用权作价人民币816.962万元。按甲、乙双方各出资50%计，乙方须付首期投资金额人民币408.481万元…六、土地使用权。甲方证明上述土地仍由其全权拥有并未有作任何借用、抵押或按揭等用途，当乙方付足甲方首期投资金额时，上述所涉的江门市XX北苑G区东南侧地段14333㎡的土地使用权即由甲乙双方共同拥有，如无双方同意不得私自作抵押、按揭或其他等用途……”
龙腾公司（甲方）与百达国际投资有限公司（香港）（乙方）于1999年10月23日签订《合作建设XX北苑商品房补充协议书》，约定：“（一）甲方原以江门市地产开发总公司龙腾住宅公司的名义与乙方合作经营百龙公司，合作建设XX北苑G区商品房，因甲方企业名称变更为龙腾公司，现双方明确原双方签订的合作意向书、合作协议书中甲方权利、责任不变，仍由甲方承担履行……”
江经贸引字（1996）17号《关于合作经营江门百龙房地产实业有限公司合同、章程的批复》载明：“江门市地产开发总公司…经审核，同意该公司与百达国际投资有限公司在江门市设立合作经营企业江门百龙房地产实业有限公司…一、合作企业经营范围和生产规模为：房地产开发，在江门市XX北苑E、G区兴建商住楼。项目占地面积22603㎡…。”外经贸江合作证字（1996）0005号《中华人民共和国台港澳侨投资企业批准证书》载明：“企业名称：江门百龙房地产实业有限公司，企业类型：合作企业，投资者名称：江门市地产开发总公司（中国）、百达国际投资有限公司（香港），经营范围：房地产开发，在江门市XX北苑E、G区兴建商住楼…。”江经贸资批字（2000）126号《关于江门百龙房地产实业有限公司股权转让等问题的批复》载明：“百龙公司…由江门市地产开发总公司（甲方）和百达国际投资有限公司（香港）合作经营，双方各占注册资本的50%…一、同意甲方将其在合作公司持有的50%股权无偿转让给江门市龙腾地产开发有限公司（新甲方），甲方退出合作公司；二、股权转让后，新甲方和乙方继续合作经营合作公司…。”江外经贸资管（2013）117号《关于江门百龙房地产实业有限公司申请修订章程、合同的批复》载明：“百龙公司…同意公司合作双方于2013年5月1日签订的新合同及公司新章程。主要事项如下：一、公司股东为广东京江投资有限公司（甲方）及百达国际投资有限公司（乙方）……”
江门市工商行政管理局于1999年4月14日出具的《企业法人营业执照》载明：“名称：江门市龙腾地产开发有限公司，法定代表人：陈振雄，企业类型：有限责任公司，经营范围：房地产开发…”于1996年5月2日出具的《企业法人营业执照》载明：“名称：江门百龙房地产实业有限公司，企业类别：合作经营（港资），经营范围：房地产开发，在江门市XX北苑E、G区兴建商住楼，商品楼宇百分之五十外销，经营限期自1996年5月2日至2011年5月1日…”于2007年9月24日出具的《企业法人营业执照》载明：“名称：江门百龙房地产实业有限公司，法定代表人：侯伟任，公司类别：有限责任公司（台港澳与境内合作），股东（发起人），百达国际投资有限公司、江门市龙腾地产开发有限公司…”于2013年6月25日出具的《企业法人营业执照》载明：“名称：江门百龙房地产实业有限公司，法定代表人：梁傍远，公司类别：有限责任公司（台港澳与境内合作），经营范围：房地产开发，在江门市XX北苑G区兴建商住楼，股东（发起人），百达国际投资有限公司、广东京江投资有限公司，营业期限自1996年5月2日至2043年6月25日，成立日期：1996年5月2日……”
江门市公安局于2002年5月29日作出的编号2002044《证明》载明：“江门市地产开发总公司龙腾住宅公司位于XX西兴建的1幢商住楼，门牌号码已编订为XX西××、82、84号…”于2002年11月24日作出的江公门牌（2002）412号《关于XX西一幢商住楼门牌重新编订的复函》载明：“龙腾公司，经研究决定，该公司位于XX西兴建的一幢商住楼门牌重新编订为XX西××、76、78号（工程名称：北苑小区G-16商住楼）…”于2003年3月27日作出的江公门牌（2003）113号《关于XX西部分商铺门牌编订的复函》载明：“百龙公司，经研究决定，该公司位于XX西××、76、78号楼首层18间商铺门牌分别编订为XX西…76号101至108…”
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案系基于百龙公司对原审法院即将执行拍卖的XX西76号105、106、107房屋主张所有权，请求停止执行该房屋而引起的案外人执行异议纠纷。综合分析百龙公司的诉讼主张和双方当事人的举证、陈述，龙腾公司的前身与百达国际投资有限公司为合作开发建设XX北苑E、G区商住楼而申请设立百龙公司。百龙公司的经营范围为房地产开发，在江门市XX北苑E、G区兴建商住楼。百龙公司的两股东即外方百达国际投资有限公司以资金进行出资，中方龙腾公司的前身以土地使用权进行出资。但至今未有证据显示龙腾公司的前身或龙腾公司已将该土地使用权办理权属变更登记至百龙公司名下，由此，依据《中华人民共和国中外合作经营企业法》第九条关于“中外合作者应当依照法律、法规的规定和合作企业合同的约定，如期履行缴足投资、提供合作条件的义务……”以及《中华人民共和国土地管理法》第十二条关于“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”的规定百龙公司主张龙腾公司以土地使用权出资，该土地使用权已属于百龙公司的财产，现归百龙公司所有的意见，因龙腾公司所出资的土地使用权不符合上述关于改变土地权属需办理变更登记的规定，百龙公司的上述意见缺乏依据，原审法院不予采信。同时，通过百龙公司在庭审中的陈述，百龙公司在XX北苑G区商住楼开发建设初期因百龙公司未取得房地产开发资质而将该建设项目中的G15、G16幢商住楼的报建、施工、验收、销售以及确权等手续均以龙腾公司名义进行，至今双方所诉争的上述房屋也登记于龙腾公司名下，因此，龙腾公司与百达国际投资有限公司为合作开发XX北苑G区商住楼在签订合作协议后未就开发的土地权属办理变更登记至百龙公司名下，在G15、G16幢商住楼开发建设好后，仍未办理土地使用权的变更登记，也未将建设好的房屋确权于百龙公司名下，且对外销售又是以龙腾公司名义进行，而百龙公司又未能举证证明非因龙腾公司或百龙公司自身的原因未能办理变更登记手续，也未能证明龙腾公司与百达国际投资有限公司签订合作协议后，龙腾公司已以合法的形式将土地使用权及地上房屋的所有权转移给百龙公司，以致产生财产权属转移或物权变更的法律后果，故百龙公司主张本案诉争房屋属其财产的意见，同样理据不足，原审法院不予采信。据此，对百龙公司要求确认本案诉争房屋的所有权归其所有，停止对该房屋执行，并撤销执行裁定的请求，因证据不足，原审法院不予支持。百龙公司因公司管理不规范以及长期怠于办理权属变更登记等手续而引起的不利后果应由百龙公司自行承担。百龙公司若有证据证明其因龙腾公司与百达国际投资有限公司的合作开发而造成其经济损失，可另寻合法的途径予以解决。
据此，原审法院根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2014年11月21日作出如下判决：
驳回百龙公司的诉讼请求。
案件受理费1××45元，由百龙公司全部负担。
当事人二审的意见
百龙公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：依法改判。主要事实和理由是：一、原审中，百龙公司提供了充分而且有效的证据证明涉案的财产是百龙公司所有。而且，涉案财产确实是中外合作项目独立经营中形成的，这是江门市官方和民间皆知的事实，绝无虚假。二、原审确认了中外合作的事实和百龙公司提供证据的真实性合法性、关联性，也确认了涉案房屋是百龙公司开发建设合法持有的事实，却又以百龙公司有疏忽的过失，怠于行使权利而不支持百龙公司诉求，在判项仍将涉案房屋确认为龙腾公司所有，显然是错误的。1、有关法规和行政机关不允许G15、G16幢楼房分割变更到合作企业名下。2、司法救济途径以前也无法律规定，只是在2008年之后，最高人民法院颁布了《公司法若干解释》才有法定途径。3、无人有先见之明。况且，香港百达公司的股东，已被这个项目拖老拖残，无力去纠缠诉讼。4、在合作的20年中，特别是2000年以后，香港合资方是一直催促陈振雄和龙腾公司办妥百龙公司的财产界定以及注册资料文件的移交的，但龙腾公司及陈振雄一直拖延，拒不配合，才导致了现在的结果，由应诉过程可见一斑点。所以，过错不在百龙公司。三、百龙公司的财产，是受到法律保护的合法财产。四、原判驳回百龙公司的诉讼请求是没有法律依据，也没有充分的理据。
阮冬松答辩称：一、百龙公司向法院提出执行异议，法院驳回百龙公司的异议。百龙公司不服应申请再审。但百龙公司以相同理由对该裁定不服，向法院提出诉讼，是不合法的，法院应驳回其诉讼。二、对房产的所有权的判定应以住房和建设部门登记为准。本案争议的房产所有权在江门市住房和建设局登记仍为龙腾公司，因此一审法院对该房产的查封处置是正确的。三、按我国公司法的规定及百龙公司章程约定，百龙公司成立时的股东已知道龙腾公司本应在百龙公司成立时就要将该土地使用权人变更到百龙公司名下以履行其出资义务，但龙腾公司在百龙公司成立10多年时间里都没有履行其将该土地使用权变更到百龙公司名下、完成出资义务，而百龙公司的其他股东却一直没有要求龙腾公司履行该义务，此是百龙公司其他股东处理其权利的一种，至于为何没有要求龙腾公司将该土地使用权变更，此是百龙公司其他股东处置其权利的一种表现，而据百龙公司提供的资料来看，实际上百龙公司成立时另一股东也没有按约定完成出资，因此阮冬松认为龙腾公司的上述房产归属没有问题。对于房产所有权认定已有我国物权法明确规定，本案的房产也不属于商品房销售所产生的权属争议，至于百龙公司与龙腾公司之间因此而产生其他纠纷，不应影响到本案对龙腾公司财产的执行。
龙腾公司书面答辩称：一、本案争议的位于江门市蓬江区XX西101、106、107房产确为龙腾公司所有，从龙腾公司向江门市住建局查询得知，上述房产目前仍登记在龙腾公司名下，而龙腾公司通过查找公司资料，也显示上述资产也是龙腾公司所有，龙腾公司没有处置过该资产。二、百龙公司认为整个XX北苑G区的房产均为其所有与事实不符。在合作成立百龙公司时外方也没有出资完毕，因此上述房产开发过程中均以龙腾公司名义报建、建设、销售等，包括销售房产后为购房者办理证件，均由龙腾公司办理。因此上述房产的所有权为龙腾公司所有。三、上述房产在阮冬松查封前因龙腾公司其他经济纠纷也被其他债权人查封过，但百龙公司从没有提出异议，且在近20年来百龙公司也从没有要求龙腾公司将本案争议的土地使用权，房产过户至其名下，因此龙腾公司上述房产仍为其所有。四、龙腾公司同意法院依法处置上述房产用于偿还债务。
各方当事人在二审期间均没有提供新的证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案二审的主要争议焦点为：涉案房屋所有权的归属及应否停止执行涉案房屋。
综合分析各方当事人诉辩，龙腾公司的前身江门市地产开发总公司龙腾住宅公司与百达国际投资有限公司为合作开发建设XX北苑E、G区商住楼而申请设立百龙公司。百龙公司的经营范围为房地产开发，在江门市XX北苑E、G区兴建商住楼。百龙公司的两股东即外方百达国际投资有限公司以资金进行出资，中方江门市地产开发总公司龙腾住宅公司以土地使用权进行出资。但至今未有证据显示江门市地产开发总公司龙腾住宅公司或龙腾公司已将该土地使用权办理权属变更登记至百龙公司名下。1988年8月29日经全国人民代表大会常务委员会修改的《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：“依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，更换证书”，龙腾公司的前身与百达国际投资有限公司在该法律施行之后才进行合作，即双方合作时已有法律规定改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续。由于该土地没有登记在百龙公司名下，依照上述法律规定，原审法院对百龙公司关于该土地使用权归百龙公司享有不予确认，处理并无不当，本院予以维持。
百龙公司陈述其在XX北苑G区商住楼开发建设初期因其未取得房地产开发资质而将该建设项目中的G15、G16幢商住楼的报建、施工、验收、销售以及确权等手续以龙腾公司名义进行，故至今双方所诉争的上述房屋登记于龙腾公司名下。也即从商住楼开发建设初期至确权整个过程均以龙腾公司名义进行，涉案房屋也是登记在龙腾公司名下，故其主张涉案房屋所有权归其所有，缺乏事实依据，原审法院不予采纳百龙公司的主张正确，本院予以维持。即使涉案房屋开发建设整个过程所需的款项都是由百龙公司投资的，亦只能说明百龙公司在该项目中享有权利，但不能证实其享有涉案房屋的所有权。由于百龙公司不能证实其享有涉案房屋的所有权，故其以此为由主张停止执行缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；百龙公司上诉请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18045元，由江门百龙房地产实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 陈雪娟
审判员 许世清
二〇一五年四月二十九日
书记员 梁闪云