湖北省武穴市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）鄂武穴民初字第00724号
原告：武穴市永宁医院。住所地：武穴市永宁大道***号。机构代码：77391758-2。
法定代表人：李学东，男，该院院长。
委托代理人：周建军，男，1967年7月27日出生，汉族，中共武穴市永宁医院党支部书记，住武穴市，特别授权。
委托代理人：陈洪华，男，武穴市龙坪法律服务所法律工作者，一般代理。
被告：舒兆福，男，1968年7月28日出生，汉族，个体工商户，住武穴市。
委托代理人：叶修祺，男，武穴市刊江法律服务所法律工作者，特别授权。
原告武穴市永宁医院（以下简称“永宁医院”）与被告舒兆福租赁合同纠纷一案，本院于2012年5月4日立案受理后，依法适用简易程序审理，并由审判员张红兵独任审判，于2012年6月18日公开开庭进行了审理。原告永宁医院的委托代理人周建军、陈洪华，被告舒兆福及其委托代理人叶修祺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告永宁医院诉称：2010年1月29日，永宁医院与舒兆福签订了一份租赁合同。永宁医院将其所有的永宁大道东10号一楼西门面三间出租给舒兆福使用，期限两年。在合同期满前，永宁医院就按合同约定告知并要求舒兆福在合同期满后退出门面。但舒兆福却拒不退出门面。永宁医院现起诉要求舒兆福立即退出门面并支付租赁期满后至退出门面时的租金。
原告永宁医院为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、2010年1月29日，永宁医院与舒兆福签订的《租赁合同书》一份，拟证明租期是二年且已届满；
证据二、舒兆福交纳租金的条据二张，拟证明舒兆福二年的租金已交清。
被告舒兆福辩称：1、永宁医院并非将房屋门面收回自用，而是出租给他人。舒兆福作为原承租人在同等条件下有优先承租权；2、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第二款“租赁期限届满，当事人可以续订合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年”之规定，舒兆福依法享有与永宁医院续订租赁合同的权利；3、合同租赁期满前20天，舒兆福找永宁医院的法定代表人李学东院长要求续订合同。李学东院长承诺按原合同执行，租期后延二年。至此，双方当事人已达成新协议。现永宁医院在租赁期限未届满而要求解除合同实属违约；4、舒兆福已付转让费及修缮费35000元、租金27600元、税收120000元、装修费23000元、水电安置费19800元共计224500元，在短期内无法收回，只有续租二年，才能挽回损失；5、按合同约定修缮费、墙体粉刷、安装吊顶、水电安装等费用由永宁医院负担而未负担实属违约。
被告舒兆福为支持其抗辩主张，向本院提交了一组证据，证据内容是：1、夏旭群收舒兆福门面转让费（门面地砖、空调、桌椅设备等）35000元；2、廖祖先收朋来土菜馆（舒兆福所开）装修吊棚、墙面、厨房灶台、案板工料款23000元；3、郭茂南收水电安装材料及工资19800元。拟证明舒兆福已付修缮费及转让费共计77800元。
经庭审质证：原告永宁医院对被告舒兆福提交的证据有异议，认为对证据的真实性不清楚且与本案没有关联性。被告舒兆福对原告永宁医院提交的证据一的真实性无异议，但认为该证据已被口头协议所取代；对原告永宁医院提交的证据二无异议。
对上述证据，当事人没有异议的，本院予以采信。对当事人有异议的证据，本院认为：原告永宁医院提交的证据一，被告舒兆福对其真实性没有异议，只是认为该证据被口头协议取代，但被告舒兆福却不能提交证据证明与原告永宁医院达成了口头协议，故对该证据应予采信；被告舒兆福提交一组证据是他人出具的条据，因出具条据之人未能出庭，他们的职业、身份不明，且原告永宁医院不予认可，故该组证据来源不明，本院不予采信。
经审理查明：2010年1月29日，永宁医院（合同甲方）与舒兆福（合同乙方）签订了一份《租赁合同书》。合同主要约定：“经双方协商，甲方将位于市永宁大道东10号一楼西门面房共计三间租给乙方，为了明确责任，加强管理，特订如下合同：一、甲方所出租门面房租金为23800元／年。二、合同时间从2010年2月15日起至2012年2月14日止，在合同有效期内，甲、乙双方不得违约而提前终止或改变合同内容。……。四、乙方在租用门面房后不得擅自破坏房屋结构，如因经营需要装潢而有改动必须经甲方同意，并在租赁期满后恢复原状，期间经济费用由乙方负责，甲方不承担任何经济损失。……。六、甲方在门面出租前负责房屋完好，所需修缮费用由甲方负责。在租期内如因房屋结构本身出现问题由甲方负责维修；如因乙方使用不当而造成的损害由乙方负责维修及其费用。七、乙方在合同期满后如需续租，应提前二十天通知甲方，并办理相应续租手续，否则甲方有权收回门面房另行招租；……。”合同签订后，舒兆福对承租的门面进行装修并开业经营餐饮业。2010年5月18日，舒兆福向永宁医院交纳了第一年的租金23800元。2011年9月2日，舒兆福向永宁医院交纳了第二年的租金23800元。合同到期后，讼争门面由舒兆福占有、使用。永宁医院与舒兆福因返还门面而发生纠纷。
本院认为：1、原告永宁医院与被告舒兆福签订的《租赁合同书》是当事人的真实意思表示，内容合法，合同有效。双方当事人应当严格按照合同约定履行。按照合同约定，2012年2月14日租赁期满，被告舒兆福应当返还租赁门面。故原告永宁医院要求被告舒兆福退出租用门面的诉讼请求符合合同约定和法律规定，予以支持。2、原告永宁医院将其门面出租是为了获取门面租金收益。被告舒兆福在租赁合同期满后拒不返还讼争门面则应当支付占有、使用期间的租金以赔偿原告永宁医院的损失。原告永宁医院要求被告舒兆福支付租赁期满后至退出门面时的租金的诉讼请求符合法律规定，应予支持。因被告舒兆福支付原告永宁医院的年租金为23800元，按日支付租金为65.2元（23800元÷365天），则原告永宁医院的每日租金收益为65.2元。故被告舒兆福应自2012年2月15起至返还租赁物之日止按每日65.2元向原告永宁医院支付租金。3、被告舒兆福以其已与原告永宁医院达成了新的租赁协议提出抗辩，就应当提供证据证明自己的主张，没有证据或者证据不足以证明其主张的，就应当承担对自己的不利后果。因被告舒兆福不能提供证据证明自己的主张，故对其该项主张，不予支持。4、根据《租赁合同书》第六条的约定，修缮费应当由原告永宁医院负担。被告舒兆福要求原告永宁医院负担修缮费符合合同约定。但被告舒兆福将装修费和水电安装费归纳到修缮费中显然是对修缮费的理解错误。修缮费是指管理房屋、建筑物和各类设备维修所发生的人工、材料费用。装修费和水电安装费不属维修费用而是装饰装潢费用。根据《租赁合同书》第四条的约定，装潢费用应由被告舒兆福负担。被告舒兆福没有提供证据证明其支付了修缮费，故其要求原告永宁医院承担修缮费的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间期满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，判决如下：
一、限被告舒兆福自判决生效之日起十日内将武穴市永宁大道东10号一楼西三间门面房返还给原告武穴市永宁医院；
二、被告舒兆福自2012年2月15起至返还租赁物之日止按每日65.2元向原告永宁医院支付租金。
案件受理费100元，减半收取50元，由被告舒兆福负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，预交上诉案件的受理费100元（款汇黄冈市中级人民法院立案庭），上诉于黄冈市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 张红兵
二〇一二年六月十八日
书记员 杨小青