新疆维吾尔自治区高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）新民申767号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：孙慧卿，女，1968年10月19日出生，汉族，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：董徽，北京华泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙洪国，新疆顶卓律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：新疆鸿远投资有限公司，住所地：乌鲁木齐市昆仑东路633号。法定代表人：夏松华，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵卫东，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘应霞，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。再审申请人孙慧卿因与被申请人新疆鸿远投资有限公司（以下简称鸿远公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院（2016）新01民终1868号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。孙慧卿申请再审称，（一）2012年2月27日，涉案双方签订《商品房预售合同》两份，约定由孙慧卿购买鸿远公司开发的水磨沟区昆仑东路469号绿城·玉园小区（一期）两套房屋，即5栋2单元701室和702室，约定交付时间为2013年12月1日前。2012年10月14日，涉案双方再次签订《绿城·玉园一期车位销售协议》两份，约定由孙慧卿购买鸿远公司开发的水磨沟区昆仑东路469号绿城·玉园小区（一期）地下车位两个，即编号为A-4-22和A-4-24，约定交付的时间为2013年12月30日前。上述合同及协议签订后，孙慧卿按约定交付了房款及地下车位款项，但鸿远公司未按上述约定时间交付房屋及车位，直至2015年9月18日才交付孙慧卿。一、二审以鸿远公司不具备交付实质条件下的无效通知所确定的时间，即2014年12月1日作为逾期交付的截止时间，不符合涉案双方合同及协议的约定。涉案双方对《商品房预售合同》中房屋的交付条件进行了补充约定（即《补充协议》第四条第一款）。该条第一款约定，涉案商品房交付前，用水经自来水主管单位验收合格，用电经电力主管单位验收合格，道路经规划部门验收合格，即视为符合涉案《商品房预售合同》第八条交付期限及条件。该约定不违反国家强制性法律、行政法规的规定，属合法有效。依据民法的约定优先原则，应当优先适用。2014年11月23日鸿远公司以挂号信方式向孙慧卿送达《入伙通知》（即办理入住手续的通知）时因未提供证据证实涉案房屋已具备《补充协议》约定的交付条件而属于无效通知，对孙慧卿不具有约束力。孙慧卿依据实际办理入住时间（即2015年9月18日）作为逾期交付的截止时间，并按照涉案合同及协议约定计算的逾期交房的违约金数额既有合同依据又有事实依据，应予全额支持。一、二审以无效通知确定的交房时间2014年12月1日作为逾期交付的截止时间及作为逾期交付的违约金的截止时间依据不足。（二）基于上述理由，孙慧卿在实际办理入住之前（即2015年9月18日之前）缴纳的涉案房屋及车位（即2014年12月1日至2015年8月31日）期间的物业费、车位管理费、取暖费、水费共计17959.36元，也因鸿远公司迟延交付应由鸿远公司承担。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。鸿远公司接受询问时称，涉案房屋及车位在已具备交付条件后，其已按照惯例和合同约定，以孙慧卿在合同中约定的地址，于2014年11月23日以挂号信方式通知孙慧卿，要求其在2014年12月1日办理入住手续。孙慧卿基于自身原因导致该信件无法有效送达，并被退回。且在退回后，鸿远公司多次电话通知孙慧卿办理入住手续。其基于自身原因未在规定时间办理入住后的逾期交房的责任（包括涉案房屋和车位自2014年12月1日之后产生的暖气费、管理费等相关费用）应由孙慧卿自己承担。一、二审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，孙慧卿的再审申请缺乏事实及法律依据，应予驳回。本院经审查认为，本案审查的焦点是2014年12月1日（即交房通知确定的时间）至2015年9月17日（实际办理入住时间）期间，鸿远公司是否仍应对孙慧卿承担逾期交付房屋及车位的违约责任（含该期间所产生的暖气费、管理费等）。涉案《商品房预售合同》及《补充协议》、《绿城·玉园一期车位销售协议》属于有效合同（协议），对涉案双方具有约束力。依照涉案《商品房预售合同》第十一条约定：”商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。””出卖人有权书面通知买受人交房，买受人应在出卖人寄发的《入伙通知书》中规定的领房时间内前往办理领房手续。”本案中，其一，涉案房屋和车位在2014年9月22日就已经通过竣工验收，2014年10月经乌鲁木齐市质监站备案后已经予以公示。从《补充协议》第四条第一款的约定内容看，并非是对交付条件的补充约定，应是对交付条件的细化，与涉案《商品房预售合同》的约定及相关法律规定内容一致。故，涉案房屋和车位在2014年11月23日向孙慧卿邮寄送达《入伙通知》时已经满足交付条件。其二，虽然鸿远公司于2014年11月17日在乌鲁木齐晚报刊登的绿城·玉园业主入伙公告，形式上不符合涉案合同约定的通知方式，并不直接对孙慧卿产生约束力，仅起到对外的公示作用。但是，依照涉案《补充协议》第八条的约定（邮递方式发出7天的视为送达，且书面通知被退回的相应责任由联系方式变更而未及时通知的一方承担），2014年11月23日鸿远公司再次按照涉案合同约定的经孙慧卿确认的通知地址，以挂号信方式邮寄的《入伙通知》信函，不论是《入伙通知》的形式还是《入伙通知》内容均符合涉案合同约定。孙慧卿因个人原因致使联系地址变更，未及时通知鸿远公司，致使《入伙通知》的信函被退回，其责任在于孙慧卿自身。且信函被退回后，鸿远公司亦多次电话通知孙慧卿及时办理入住手续。其三，鸿远公司即使在2014年11月23日书面通知孙慧卿办理房屋交付手续时尚不具备交付条件，违反合同约定，但通知告知的办理交付的时间（2014年12月1日）已具备合同约定的交付条件，且孙慧卿在此次接受询问时认可2014年12月1日为实际满足交付条件的日期，孙慧卿本人的权利并未因提前通知而受到任何影响。故，邮寄送达的时间即使存在不符合合同约定的瑕疵，也未违反该条款订立的目的。孙慧卿以其未收到该通知信函及通知送达时间与合同约定不一致为由主张该《入伙通知》系无效通知的理由不能成立。其四，从2015年6月8日会议纪要记载内容来看，孙慧卿仅是向鸿远公司提出退车位、701室房屋漏水和702室卫生间玻璃破碎要求延期交付并赔付、暖气费和物业费计算时间等问题。且孙慧卿在办理入住时缴纳涉案房屋及车库的暖气费及管理费等相关费用是从2014年12月1日起算的，亦能说明孙慧卿是认可2014年12月1日是鸿远公司通知其交付房屋的时间，其基于自身原因未予前去办理入住手续。会议纪要中载明的涉案房屋存在的漏水、玻璃破损等问题，并不符合涉案《商品房预售合同》第十一条及《补充协议》第四条第4款约定的房屋主体结构存在质量问题或者因质量问题严重影响正常居住使用的情形，故孙慧卿以此主张涉案房屋及车位存在质量问题而不具备交付条件，要求鸿远公司承担逾期交房的违约责任并无合同或事实依据。综上，鸿远公司在有效通知确定的交房时间（即2014年12月1日）之后至孙慧卿基于个人原因推迟办理入住（实际办理入住的时间2015年9月18日）期间，并不符合合同约定的逾期交房条件。一、二审认定2014年11月23日邮寄送达的《入伙通知》为有效通知，并确定逾期交房的截止时间为2014年12月1日，有合同及事实依据。2014年12月1日之后至2015年9月18日实际办理入住期间，孙慧卿未及时接受涉案房屋及车位的责任应由孙慧卿自己承担（包括涉案房屋及车位在有效通知确定的交房时间2014年12月1日之后应缴纳的暖气费及物业费等相关费用）。一、二审法院据此认定2014年12月1日至2015年9月17日期间鸿远公司不承担逾期交房的违约责任并无不当。综上，孙慧卿的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下:驳回孙慧卿的再审申请。审 判 长 彭 英 琪审 判 员 古丽努尔审 判 员 张  斌二〇一七年六月十三日法官助理 邵  颢书 记 员 黄 玲 娣