福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0203民初3112号
原告（反诉被告）：厦门欢康房地产行销策划有限公司，住所地福建省厦门市思明区文塔路86号之101单元，组织机构代码56842171-3。
法定代表人：舒帮兵，总经理。
委托诉讼代理人：陈勇，福建信海律师事务所律师。
被告（反诉原告）：孙翠萍，女，1972年9月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
被告（反诉原告）：王峰，男，1972年9月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
上列二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：罗宏强、杨奇灏，福建天衡联合律师事务所律师。
被告（反诉原告）：易桃引，女，1984年2月16日出生，汉族，户籍地江西省宜春市袁州区，现住福建省厦门市思明区。
原告厦门欢康房地产行销策划有限公司（以下简称欢康公司）与被告孙翠萍、王峰、易桃引居间合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，孙翠萍、王峰与易桃引分别提起反诉，本院依法适用简易程序合并审理。欢康公司的委托诉讼代理人陈勇，孙翠萍、王峰的共同委托诉讼代理人罗宏强、杨奇灏，易桃引均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
欢康公司向本院提出诉讼请求：1.孙翠萍、王峰、易桃引共同支付欢康公司中介费（即居间服务费）40000元；2.孙翠萍、王峰、易桃引共同支付欢康公司因本案纠纷支付的律师代理费6000元。事实与理由：欢康公司提供房产中介服务，并于2015年5月24日促成孙翠萍、王峰与易桃引达成房产买卖交易意向，易桃引欲向孙翠萍、王峰购买址于厦门市思明区万寿路12号之三401室房产（以下简称讼争房产），买卖双方签订了《房产买卖协议》，对房产交易的相关权利、义务均进行了详细的约定，并且买卖双方与欢康公司在协议中对中介费及违约责任等进行了约定。2015年6月1日，出售方告知欢康公司不愿意出售讼争房产，之后买卖双方产生纠纷，易桃引以房产买卖合同为由向厦门市思明区人民法院起诉出售方【（2015）思民初字第14494号一案】，并以调解结案。根据协议约定，易桃引应当支付中介费，现既然买卖双方已经解除买卖合同不再履行，那么根据协议第13条约定，买卖双方应当共同承担支付责任，故欢康公司提出上述诉讼请求。
孙翠萍、王峰共同辩称，对欢康公司的诉讼请求均不认可，理由如下：1.仅凭中介公司提供的房产买卖协议，无法完成房产交易过户，并非签了合同欢康公司就有权收取报酬；2.讼争房产权属人是孙翠萍一人，但是欢康公司所依据主张权利的合同并没有孙翠萍的签名。即使买卖双方均签署协议，该协议效力尚处于待定状态，产权人孙翠萍没有追认王峰的签约行为，因此协议无效。欢康公司依据一份无效的合同主张合同权利没有依据；3.讼争房产是单位筹资建设的经济适用房，必须满足相应条件才能在市场上交易，但欢康公司作为居间方，在这份协议中没有告知易桃引讼争房产为经济适用房，且欢康公司没有了解房产的产权性质，在不了解的情况下签订签署协议，不能实现房产交易过户的合同目的，不能说明欢康公司居间工作已经完成；4.案涉买卖协议当中，居间协议条款第十三条完全是由欢康公司方提供，为格式条款，加重了孙翠萍、王峰、易桃引的责任，使欢康公司处于优势地位即无论买卖是否完成欢康公司都要收取中介费，权利义务不对等，根据法律规定该格式条款是无效的；5.欢康公司已经向易桃引收取20000元中介费，欢康公司在本案还要提出四万的中介费与事实不符，是不诚信的行为。
易桃引辩称：对欢康公司的诉讼请求均不予认可。1.欢康公司方存在失职行为。签署房产买卖协议时所有当事人未能悉数到场，且未向易桃引说明房产证、房产性质、房产所有人婚姻状况等情况，在孙翠萍和王峰违约事实清楚明确的情况下，欢康公司拒绝协助易桃引向孙翠萍和王峰主张违约金，且非法扣押易桃引预付的中介费长达10个月；2.由于孙翠萍、王峰违约导致合同目的无法实现，欢康公司应按照合同第十三条第二款的约定向违约方即孙翠萍和王峰主张中介费。
孙翠萍、王峰向本院提出反诉请求：反诉被告欢康公司向孙翠萍、王峰赔偿损失50000元。事实与理由：易桃引在欢康公司的居间介绍下欲购买讼争房产，该房产权属人登记为孙翠萍。孙翠萍从未授权任何人出售讼争房产，也没有许可欢康公司发布售房信息。然而，2015年5月24日，欢康公司在孙翠萍未在场且未通知孙翠萍的情况下，贸然引导王峰与易桃引签订《房产买卖协议》。当时，王峰明确告知欢康公司讼争房产之产权人为孙翠萍且其未出具授权委托书，但欢康公司急于签订买卖协议，执意要求王峰作为代理人签署涉讼《房产买卖协议》，所以该协议上“出售方”只有王峰作为代理人签字，没有孙翠萍签字确认。此后，易桃引向王峰支付了定金50000元。因孙翠萍事后获知卖房事宜后不同意出售讼争房产，亦不同意追认王峰作为代理人所签署的涉讼《房产买卖协议》，故孙翠萍、王峰与易桃引之间引发纠纷。经贵院（2015）思民初字第14494号案件调解，孙翠萍、王峰向易桃引返还定金50000元，并另行补偿50000元。孙翠萍、王峰认为，欢康公司作为专业的房产中介机构，应明知房产出售须有权属人签字同意，否则交易无法完成。但欢康公司却并未核查孙翠萍是否同意售房或者将售房事宜书面委托王峰代办，且未如实告知王峰出售房产必须取得所有权人同意，否则买卖协议无法履行的重要事实，恶意误导王峰在未取得孙翠萍的同意下就在涉讼《房产买卖协议》上签字。欢康公司作为居间服务方，未履行谨慎审查和如实告知义务，严重损害了孙翠萍、王峰的合法权益，致使孙翠萍、王峰遭受损失，依法应予赔偿。
欢康公司辩称：1.孙翠萍、王峰系夫妻关系，根据相关法律规定，只有夫妻之间才能形成表见代理，由此王峰代表自己和配偶签订协议可以认定是有效的；2.王峰是成年人，对自己的行为应当承担相应法律后果。涉讼房产是孙翠萍、王峰共同财产，王峰签字出售，若孙翠萍认为王峰侵犯其权利，应为其夫妻内部进行过错追偿；3.涉讼房产买卖合同不是无效合同，孙翠萍主张王峰无权出售其所有的部分，也只能说该合同是效力待定，孙翠萍并没有主张撤销买卖合同，相反，孙翠萍、王峰认为合同是有效的，只是出售方同意与买方达成调解协议，承担违约责任。孙翠萍事实上是认可涉讼房产的买卖合同是有效的；4.作为中介方，根据居间合同规定，促成买卖双方签订合法有效合同，就完成了最基本居间义务，不存在过错。另案调解中，孙翠萍、王峰认可是自己违约行为赔偿易桃引。王峰当时在签订协议前，与其妻子电话进行沟通，其妻子让其自己做主，欢康公司没有过错。股请求驳回孙翠萍、王峰的反诉请求。
易桃引向本院提出反诉请求：1.欢康公司退还易桃引预付的中介费（居间服务费）20000元整及其产生的投资收益损失960元，电话费、交通费、误工费400元；2.欢康公司支付易桃引起诉房东所产生的律师费4000元，电话费、交通费、误工费400元。事实与理由：2015年5月24日，易桃引在欢康公司的居间介绍下与房东签署房产买卖协议，易桃引当日即支付给房东购房定金50000元，并与欢康公司约定中介费40000元，于当日支付20000元。2015年5月25日房东以产权所有人未到场签署的协议无效为由通知欢康公司及易桃引，拒绝出售房产，构成违约且拒绝履行协议第十二条约定，易桃引向思明法院提起诉讼，在法院主持下房东按协议支付违约金50000元，返还支付的定金50000元，并承担案件受理费575元。2015年5月25日，易桃引向欢康公司要求返还预支付的中介费20000元、协助易桃引要求房东履行房产买卖协议中约定的违约责任，支付违约金。期间欢康公司不作为，致使易桃引单方与房东交涉，并产生电话费、交通费、误工费损失约400元，律师费4000元。欢康公司非法占有易桃引的20000元共计10个月，多次讨要产生电话费、交通费、误工费约400元，预期投资收益20000元×0.48%×10月=960元。上述事实皆由欢康公司居间行为中失职导致。理由如下：1、签署房产买卖协议时未要求房产所有人悉数到场，未向易桃引出示房产证、房产所有人婚姻状况等要素，致使房东以此为由反悔；2、在房东违约事实清楚明确的情况下，拒绝协助易桃引向房东主张违约金；3、没有及时向违约方（房东）主张协议约定的中介费，而非法扣押易桃引预付的中介费长达10个月。
欢康公司辩称：易桃引的请求没有事实和法律依据，请求驳回其诉求。
欢康公司围绕本诉诉讼请求及反诉答辩意见依法提交了编号为0000170的《房产买卖协议》及补充协议、（2015）思民初字第14494号民事调解书、《福建信海律师事务所法律事务委托合同》、《产权人及共有权人未到场声明》、人员基本信息。孙翠萍、王峰围绕反诉诉讼请求及本诉答辩意见依法提交了《房屋产权证》、银行转账凭证。易桃引围绕反诉诉讼请求及本诉答辩意见依法提交了收条。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2015年5月24日，在欢康公司（中介方/丙方）的居间下，孙翠萍、王峰（出售方/甲方）与易桃引（购买方/乙方）签订一份《房产买卖协议》（编号为0000170），约定：第一条，甲方同意将坐落于思明区万寿路12号之三401室的房产（用途住宅，建筑面积110.28平方米）出售给乙方，乙方经过丙方介绍现场看房后对甲方所出售房产已充分了解，愿意购买上述房产；第二条，甲乙方双方同意，上述房产的成交总价为3200000元；协议签订之日，乙方支付甲方购房定金50000元；第十二条，甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约，若甲方悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付款（不计利息）返还给乙方；若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有；第十三条，鉴于丙方已促成甲乙双方之间房产买卖关系的成立，本协议签订后，甲乙双方同意向丙方支付中介费40000元，由乙方支付；本协议签订后甲乙双方任何一方若发生违约行为的，中介费全额由违约方支付给中介方，且应于违约当日付清；若甲乙双方自行协商解除合同，中介费由甲乙双方各承担50%，且应于解除合同当日付清；若迟延向丙方支付中介费的，每逾期一日，按中介费总额0.05%支付违约金，丙方并有追溯法律的权利，因此引起的律师、差旅、误工等费用均由违约方承担；第十八条，本协议未尽事宜双方可另行签补充协议，与本协议具有同等法律效力等等。王峰、易桃引在落款处签字捺印，王峰代孙翠萍签字捺印，欢康公司经办人签字并加盖公司公章予以确认。协议签订当日，易桃引向欢康公司支付20000元，欢康公司由其经办人蔡培锋出具一份《收条》，载明收到易桃引购买讼争房产佣金20000元，剩下佣金20000元于过户当日一次性支付。
2015年6月1日，孙翠萍、王峰、易桃引签订一份《买卖补充协议》，载明：“因本人甲方孙翠萍（）无法出售思明区万寿路12号之三401室（产权编号006556**）的原因，特向买方（易桃引：）暂时购房款450000元不要打入甲方账号”。孙翠萍、王峰、易桃引在落款处签字捺印确认。
2015年9月15日，易桃引因与孙翠萍、王峰就讼争房产买卖合同纠纷向本院提起诉讼，后双方于2015年10月26日达成调解协议，孙翠萍、王峰同意退还易桃引定金50000元并另行补偿其50000元。上述调解协议于2015年11月14日履行完毕。
另查明，孙翠萍与王峰系夫妻关系，讼争房产于2009年1月20日登记于孙翠萍名下。
还查明，欢康公司为提起本案诉讼支付律师费6000元。
审理中，王峰向本院提出鉴定申请，请求对《产权人及共有权人未到场声明》上“王峰”的是否其本人签署进行鉴定。后王峰撤回上述鉴定申请。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。讼争房产为孙翠萍、王峰的夫妻共同财产，王峰未取得共有人孙翠萍的同意即与易桃引签订讼争《房产买卖协议》，擅自处分共有财产，系无权处分。根据相关司法解释的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持.股孙翠萍主张讼争《房产买卖协议》无效，缺乏法律依据，不予采纳。讼争《房产买卖协议》系王峰、易桃引、欢康公司三方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应依约履行义务。
关于欢康公司本诉的诉讼请求，首先，欢康公司促成王峰与易桃引就讼争房产签订《房产买卖协议》，履行了相关居间义务，有权请求支付报酬。因另案已确认王峰为违约方，故王峰应向欢康公司支付居间报酬，但王峰未支付，其行为构成违约，应承担相应的违约责任；其次，欢康公司作为专业的房产交易中介机构，对房产交易的相关环节和细节应具有基本的审查能力和专业判断，其在出售人未取得实际产权人同意或授权的情况下即促成买卖双方签订《房产买卖协议》，导致合同无法履行，其在居间过程中亦存在过错；再次，鉴于欢康公司在居间过程中付出了一定的劳动，如提供房产信息、带领看房、提供咨询并促成协议的签订等，履行了部分居间义务，得请求部分居间报酬，故本院酌定王峰向欢康公司支付中介费20000元。另，因王峰违约，欢康公司提起本案诉讼支付律师费6000元，根据合同约定应由违约方即王峰承担。故欢康公司的诉讼请求，在上述26000元的范围内符合法律规定及合同约定，本院予以支持；超出部分，不予支持。
关于孙翠萍、王峰的诉讼请求，孙翠萍、王峰主张其与易桃引在另案中达成调解协议，由孙翠萍、王峰向易桃引补偿50000元，该调解金额包含中介费，该主张缺乏证据支持，本院不予采信。孙翠萍、王峰系因王峰的违约行为在另案与易桃引自愿达成调解协议，故其要求欢康公司赔偿损失50000元，缺乏依据，本院不予支持。
关于易桃引的诉讼请求，易桃引于《房产买卖协议》签订之日向欢康公司预付中介费20000元，后因王峰的违约行为无法取得讼争房产。根据协议约定，中介费应由违约方负担，易桃引作为守约方无须承担中介费用，欢康公司应返还易桃引预付的中介费。故易桃引要求欢康公司返还预付的中介费20000元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持，其要求欢康公司赔偿其他损失，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十五条、第四百二十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
1被告王峰于本判决生效之日起十日内向原告厦门欢康房地产行销策划有限公司支付中介费20000元及律师代理费6000元；
2反诉被告厦门欢康房地产行销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告易桃引返还中介费20000元；
3驳回原告厦门欢康房地产行销策划有限公司的其他诉讼请求；
4驳回反诉原告孙翠萍、王峰的诉讼请求；
5驳回反诉原告易桃引的其他诉讼请求。
本案本诉案件受理费475元，由被告王峰负担。反诉案件受理费747元，由反诉原告孙翠萍、王峰负担525元，反诉原告易桃引负担50元，反诉被告厦门欢康房地产行销策划有限公司负担172元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 徐文聪
二〇一七年一月十七日
代书 记员 颜巧贤
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第8依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。