湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）永冷民初字第923号
原告李明珠，女，汉族，1965年3月19日出生，冷水滩区人。
委托代理人邹卫忠，湖南正赢律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告王祯轩，男，1963年7月19日出生，汉族。
被告邓小春，男，汉族，1968年12月25日出生，冷水滩区人。
被告文创，男，1982年4月16日出生，汉族，湖南省东安县人，务工。
原告李明珠与被告王祯轩、邓小春、文创房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月12日受理后，由审判员成向阳独任审判，于2013年9月5日在本院第三审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员肖姣艳担任法庭记录。原告李明珠及其委托代理人邹卫忠、被告王祯轩、文创到庭参加诉讼，被告邓小春经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李明珠诉称：2006年3月29日，原告与三被告签订《房屋出售协议书》，主要约定：1、原告购买被告位于冷水滩区凤凰园春江花园8号门面一间，价格为80，600元；2、被告包办房屋产权证（一切税、费由被告承担），2006年6月30日必须交付房产证，否则除原告享有房屋所有权外，被告承担6万元违约金；3、被告协助办理土地证过户，分户费用由原告负担；4、购房款分三次缴纳，第一次缴60000元，第二次缴10000元，余款待被告将房产证交给原告时缴清。合同签订后，原告履行了全部合同义务，被告在履行交付房屋义务后，拒不为原告办理房屋分户和土地分户事项。另该门面房屋系永州市华湘房地产公司开发出售，转移登记在被告文创名下，但未办理土地分户手续。原告多次要求办理产权过户、土地分户，被告均予以拖延。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求依法判令：1、被告限期为原告办理房屋所有权证，并由被告承担房屋分户的税、费；2、被告协助办理土地分户手续；3、被告连带承担违约责任24000元；4、被告承担本案诉讼费。
被告王祯轩辩称：本案与答辩人无关。
被告文创辩称：1、答辩人同意为原告办理房产证，但只愿意按照2006年的标准来承担办证费用，超过部分的费用由原告自负；2、答辩人同意协助原告办理土地分户手续；3、答辩人不承担违约金。
被告邓小春未出庭答辩也未向本院提交书面答辩状和证据。
原告李明珠为证实其诉称主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：
证据一、《房屋出售协议书》一份，拟证实1、被告将位于冷水滩区凤凰园春江花园B栋8号门面一间，以价格80600元的价格出售给原告；2、双方约定由被告在2006年6月30日前向原告交付产权证，并承担办证费用，否则应赔偿原告损失60000元；3、双方约定被告应协助原告办理土地分户证，土地证过户费用由原告承担；4、本合同是双方真实意思的表示，依法有效；
证据二、收款收据，拟证实原告已依约履行缴款义务，向被告交纳购房款70000元，余款待被告交付房屋产权证时缴纳；
证据三、自来水安装维护发票，拟证实被告已向原告交付房屋，并为原告办理了水开户；
证据四、永房权证冷水滩字第000754**号房屋产权证书（复印件），拟证实本案争执的房屋登记于被告文创名下，三被告有权处置该房屋，被告无办理房屋转移登记障碍；
证据五、补充协议和承诺书，拟证实1、《房屋出售协议书》系双方真实意思的表示；2、原告多次要求被告办理房屋产权证未果；
证据六、被告文创于2011年12月29日粘贴的公告照片（公告内容为“一切没有办产权证的客户，请把照片和身份证复印件交给兰女士（商店）”，落款署名“文创”），及永州市信访接待中心来访登记表，拟证实原告多次向被告主张办证及被告违约拒不办理房屋过户的事实；
证据七、永（凤）国用（2001）字第176号土地使用权证（复印件），拟证实本案争执的房屋系被告从永州市华湘房地产开发有限公司（以下简称华湘公司）处购得，被告应先与该公司办理土地分户；
证据八、企业注册登记资料，拟证实华湘公司于2011年3月11日注销，被告应自行持房屋买卖合同办理土地分户。
被告文创对原告提交证据的质证意见为：对证据一、三、四、八无异议；对证据二收款收据的真实性不清楚，质证人没有签名；对证据五中的补充协议予以认可，但对于承诺书未签名，真实性不清楚；对证据六不清楚；对证据七的真实性不清楚，但认可卖给原告的房屋没有办理土地使用权证。
被告王祯轩对原告提交证据的质证意见为：证据一、二真实性予以认可；其他同意被告文创的质证意见。
被告邓小春未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。
本院对原告提交证据的认证意见为：对原告提交的证据一、三、四、八，被告方未提出异议，本院依法确认为有效证据；对证据二收款收据，可证明原告已付70000元购房款的事实，依法确认为有效证据；对证据五中的补充协议，被告予以认可，依法确认为有效证据，对证据五中的承诺书，经审核，在该承诺书上签名的均不是本案的被告，且被告对该承诺书亦予否定，故不能认定该承诺书与本案的关联性，依法不予确认为有效证据；证据六公告照片的内容没有文创的签名，无法核对其内容的真实性，不予确认为有效证据，来访登记表体现了原告向有关部门来访并主张权利，结合本案的其他证据及被告的陈述，可确认为有效证据；证据七土地使用权证为复印件，原告没有提供原件予以核对，被告对该证据的真实性提出了异议，故不予确认为有效证据，但鉴于被告认可原告所购房屋的土地使用权证是登记在华湘公司名下，故对原告主张的该土地的事实，本院予以确认。
被告文创、邓小春未就其辩称主张向本院提交证据。
经审理查明：2006年3月29日，原告李明珠（乙方）与被告王祯轩、邓小春、文创（甲方）签订了一份《房屋出售协议书》，主要内容为：1、甲方（被告王祯轩、邓小春、文创）在凤凰园春江花园一工区修建住房壹栋（B壹栋），将八号门面出售给乙方（原告李明珠），总价格为80600元；2、甲方负责水电开总户费用，如乙方要求办理水电分户，费用由乙方承担，房屋产权过户和一切税费由甲方承担；3、房款分三次付清，协议签订日交60，000元，第二次缴款10000元，余款在甲方交付房产证时付清，如乙方不能按时付清房款，甲方有权终止合同，所有责任由乙方承担；4、房屋产权证必须在2006年6月30日内交付给乙方，否则乙方除拥有房屋的所有权和使用权外，甲方还要赔偿乙方损失费6万元；5、甲方提供总土地证协助乙方办理分户，土地过户费用由乙方承担，如甲方建房的土地不是出让土地，甲方赔偿乙方所有购房损失。此外，双方还对其他权利义务事项进行了合同约定。合同签订后，原告按约定交付了70000元房款，被告方向原告出具了收条，三被告亦于当日将房屋交付给了原告使用，原告于2010年7月以自己的名字办理了自来水开户并在使用过程中交纳水费。因被告未在约定期限内为原告办理房屋产权证及协助办理土地分户手续，原告多次向被告催促，被告文创遂于2008年4月14日向原告出具了一份《补充协议》，其内容为“保证在2008年七月三十号将春江花园A栋七号、八号、九号产权证办出交于业主手中，如果违约赔偿违约金每个业主拾伍万元整，门面归业主，房产证照办”。此后，三被告仍未履约，原告为此多次到永州市信访局反映情况。
另查明，原告所购房屋的产权总证登记号为永房权证冷水滩字第000754**号，登记所有权人为文创。该房屋占用土地的使用权人登记为华湘公司，该公司已于2011年3月11日因协议解散而注销登记。
本院认为，本案争议的焦点在于被告逾期未履行办证义务是否构成违约及如何承担违约责任，即本案合同责任与违约责任的认定。对此，本院作如下评析：
一、关于被告逾期不履行办证义务是否构成违约的问题。首先，本案原、被告签订的《房屋出售协议书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦未违反法律规定及公序良俗，是依法成立并有效的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行义务和享有权利。从原告提供的证据（协议、补充协议、收款收据等）来看，原告已按约定交纳房款，履行了合同主要义务，被告至今未为原告办理房屋产权证，已违反合同约定；第二，在本案中，被告对其未依约办证并未给出合理的解释，也未提交相应的证据证实合同履行过程中出现了不可抗力或情事变更的法定减、免责的情形；第三，被告虽辩称愿意承担办理房产证及协助土地分户的义务，但并未实际履行，即便是现在履行亦远超过了合同约定的期限，原告在诉前对此曾多次提出异议，如进行信访等，即原告对被告的逾期履约并未表示谅解而自愿放弃对被告违约行为的追究。综上，本院认为，被告逾期未给原告办理房屋产权证和协助土地分户的行为属违约行为，应依法承担相应的违约责任。
二、关于被告如何承担违约责任的问题。首先，根据法律规定，被告应承担继续履行的违约责任，故对于原告要求被告限期办理房屋所有权证以及协助办理土地分户手续的诉请依法予以支持，并且根据双方合同约定，办理房屋产权过户的税、费应由被告承担，被告文创、邓小春辩称只愿按照2006年的标准来承担办证费用、超过部分的费用由原告自负的辩称意见，本院认为，未能在合同约定期限即2006年办理出房屋产权证系被告违约造成，原告对此无过错，如存在未及时办证导致办证费用增加的情况，该损失也应由违约方即被告承担，故对被告提出的该辩称意见依法不予支持；其次，对于本案违约金的认定，原告诉请要求被告承担违约责任24000元，被告辩称不承担违约金，对此本院认为，违约金的数额应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，对于被告逾期不履行办证义务造成原告损失的情况，原告未提供证据予以证实。根据双方在《房屋出售协议书》中的约定，被告逾期办证应承担的违约责任为赔偿原告损失费6万元，该违约金的数额几乎与原告实际向被告给付的购房款数额一致，显失公平，并且超出了法定违约金最高限额的规定，应予核减。因本案被告逾期办证的时间较长，经原告多次催促拒不履行，有违诚实信用原则，虽未造成原告实际损失，但根据违约金兼顾惩罚性质的立法原则，本院酌情认定由被告向原告支付违约金5000元。
综上所述，三被告逾期不履行办证义务的行为属违约行为，应共同对原告承担继续履行的义务及依法、适当支付违约金的责任，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王祯轩、邓小春、文创在本判决生效之日起十五日内为原告李明珠办理永州市冷水滩区凤凰园春江花园一工区B壹栋八号门面的房屋过户登记并向原告交付房屋所有权证，办理房屋过户登记的税、费均由三被告负担；
二、被告王祯轩、邓小春、文创在本判决生效之日起三十日内协助原告李明珠办理永州市冷水滩区凤凰园春江花园一工区B壹栋八号门面的土地使用权分户手续；
三、被告王祯轩、邓小春、文创在本判决生效之日起十五日内向原告李明珠支付违约金5000元。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费500元，由原告李明珠负担100元，被告王祯轩、邓小春、文创负担400元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行，申请执行的期间为二年，该期间自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 员 成向阳
二〇一三年十一月四日
代理书记员 姜倩云
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。