四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终10791号
上诉人（原审被告、反诉原告）：唐德友，男，汉族，1959年10月10日出生，住四川省石渠县。
委托诉讼代理人：钟毅，四川明之鉴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：鲜银英，女，汉族，1976年12月8日出生，住四川省西昌市。
上诉人唐德友因与被上诉人鲜银英房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初6441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
唐德友上诉请求：撤销一审判决，改判鲜银英承担房屋租金3400元，房屋占用费3513元，滞纳金2108元，并负担拖欠的水电气物管等费用，将房屋恢复原状。事实和理由：1.合同不能履行的根本原因是鲜银英向多人转租，根据合同约定其应承担全部违约责任，一审认定合同解除系第三人原因存在错误。2.小区物业管理中心根据自己的授权，于2016年1月15日对鲜银英的转租行为进行清理，该授权早于武警四川机关管理领导小组和橄榄苑三期业委会发出通知的时间，表明合同解除的真正原因是自己的授权清理行为，而非部队的清理行为。3.案涉房屋的归还应由双方共同办理交接手续，且在拖欠水电气和物管费的情况下，鲜银英交钥匙的行为不能视为房屋的交接。因房屋存在水电气及物管费用未结清的情况，应判令鲜银英承担，并将房屋恢复原状。5.鲜银英无证据证明为装修所受到的损失，应承担举证不能的后果，一审法院在未查明事实的情况下酌情支持其16000元无事实和法律依据。
鲜银英辩称，一审判决事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.唐德友在违反部队关于出租规定的情况下，将房屋出租给自己，其应对后期的装修承担一定责任。2.接手房屋后为减少开支，才发生向他人的群租，而且经过对方同意才给新的承租人办理了门禁卡，唐德友也知道这一情况。3.小区断水断电，不让自己出租，合同解除不属于自身违约造成的。4.自己已经预交了部分费用，唐德友要求自己结清不合理，其应退还自2016年1月15日自己未使用房屋期间的各项费用。
鲜银英向一审法院起诉请求，1、判令唐德友退还鲜银英于2016年1月15日至2016年3月31日期间已交房租，无法租住的房租费4000元；2、判令唐德友退还鲜银英已缴纳的房屋押金1600元，赔偿无法租住的装修损失32000元，三项合计37600元。
唐德友向一审法院反诉请求，1、判令解除《房屋租赁合同》；2、判令鲜银英支付2016年4月1日至解除《房屋租赁合同》之日止的房屋租金或房屋占用费（暂计算至2016年8月2日的租金为6913.4元）；3、判令鲜银英将租赁房屋恢复原状并归还，同时结清所拖欠的物管及水电费等；4、请求判令鲜银英按月租金每天百分之一承担滞纳金至租金支付完毕止（暂计算至2016年8月2日，即1700×1%×124=2108元）。
一审法院认定事实：2014年2月20日，鲜银英、唐德友签订《房屋租赁合同》约定，鲜银英承租唐德友的自有房屋（橄榄苑三期1幢16**号），该房屋性质属经济适用房，租赁期限为60个月，自2014年3月31日至2019年3月31日，鲜银英向唐德友缴纳1600元押金。合同签订后，唐德友将涉案房屋交予鲜银英使用，鲜银英即向唐德友缴纳了2014年3月31日至2014年9月30日的首期租金和房屋押金1600元。
另查明，2016年1月中旬，案外人橄榄苑三期物业公司实施安全检查时，发现鲜银英将房屋隔断群租的事实，要求鲜银英整改。2016年1月20日，案外人武警四川省总队机关管理领导小组和橄榄苑三期业主委员会联合发通知，对橄榄苑所有群组户进行清理，后双方就房屋无法继续使用发生纠纷。
鲜银英缴纳租金至2016年3月31日，于2016年1月底搬离涉案房屋。
经双方一致确认，该房屋鲜银英承租时是清水房。《房屋租赁合同》第五条第六款约定“乙方如需对该房屋进行装修，必须经甲方同意后方可实施。”鲜银英取得房屋装修许可证后进行装修，将房屋从三间隔断成六间，并对外出租。鲜银英举示《工程预算书》载明装修花费46908.05元，拟证明对房屋进行装修的项目及发生的费用，要求唐德友承担不能租赁部分的装修损失。唐德友认为《工程预算书》不符合证据的关联性，且鲜银英未出示正规发票或收据，因此对装修费用也不予认可。
唐德友举示打印的短信记录载明“鲜银英，我再告知你一次……我限你在2016年6月5日前解除合同……”，拟证明2016年6月1日以短信方式通知鲜银英解除合同。
鲜银英举示打印的短信记录载明“……顺便把钥匙拿给你……”、“我马上到南苑楼，你出来下，我把钥匙拿给你”、“钥匙放在北门门卫室，你去拿”，拟证明2016年7月5日和6日，鲜银英发短信给唐德友要求唐德友领取房屋钥匙，唐德友置之不理，遂将钥匙放置在小区门卫处。唐德友不予认可，称未收到过鲜银英交钥匙的短信。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《工程预算书》、当事人来往短信记录等证据及当事人陈述笔录在案证实。
一审法院认为，《经济适用房管理办法》中第二十六条规定的“个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。”属部门规章规定的经济适用房不能出租的情形，违规出租经济适用房应当属于行政处罚范畴的情形，不影响合同效力的认定。鲜银英、唐德友形成的房屋租赁法律关系是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
根据《中华人民共和国合同法》第九十六条，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”2016年6月1日唐德友以短信方式通知鲜银英解除合同，鲜银英也未提出异议，故双方签订的《房屋租赁合同》自2016年6月1日起已经解除。2016年1月下旬，案外人强制清理橄榄苑三期租户，无法继续承租房屋，导致双方签订的《房屋租赁合同》无法履行。本案中虽存在鲜银英违约转租的情形，但该情形并不是合同解除的根本原因，第三人强制清理小区租户，鲜银英不能继续使用涉案房屋。基于此原因，唐德友请求解除《房屋租赁合同》的诉请不予支持。
涉案房屋无法继续租赁，一审法院考虑到合同签订、履行的实际情况，对于鲜银英要求唐德友返还2016年1月15日至3月31日期间无法居住房租费4000元的诉请，酌情在2000元范围内支持。
鲜银英承租唐德友清水房后，对房屋进行了装修，对发生的装修费鲜银英不能举示相应证据证明，考虑到装修事实，结合合同履行的期限，故鲜银英要求唐德友赔偿无法租住的装修损失费32000元的诉求，一审法院酌情支持16000元。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”《中华人民共和国民法通则》第四条，“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”鲜银英遭到第三方强制清退后，于2016年1月底搬离涉案房屋。6月1日唐德友通知鲜银英解除合同，7月5日鲜银英短信通知唐德友领取房屋钥匙，7月6日鲜银英将房屋钥匙放在门卫处，唐德友称不曾收到短信，因鲜银英发送给唐德友的短信号码与唐德友当庭认可的移动电话号码一致，对鲜银英已经通知唐德友接收房屋的事实予以认可。故唐德友要求鲜银英承担2016年4月1日至2016年8月2日房租及房屋滞纳金的诉请，结合本案实际情况，一审法院酌情支持2016年4月1日至7月6日的房屋空置损失，按1600元/月计，共计5109元。因双方均有过错，根据公平原则，房屋空置损失由双方分别承担一半，即各自负担2554.5元。其中鲜银英承担部分，应鲜银英当庭要求，从押金1600元当中抵扣。合同虽已解除，唐德友有防止损失扩大的义务，7月5日鲜银英短信通知唐德友收房，唐德友拒绝接收，7月6日鲜银英将房屋钥匙放在门卫，故7月6后的房屋空置损失一审法院不予支持。
根据《房屋租赁合同》第五条第六款约定的“乙方如需对该房屋进行装修，必须经甲方同意后方可实施。乙方迁出时，不得拆卸固定的装修设施，以维持该房屋的完整，”鲜银英取得装修许可证后有权对房屋进行装修，并未违约，故唐德友要求鲜银英将租赁房屋恢复原状的诉请，一审法院不予支持。
2016年7月5日，鲜银英短信通知唐德友收房，唐德友拒绝，7月6日鲜银英将钥匙放在门卫处并短信通知唐德友，视为鲜银英已经向唐德友交还房屋，故唐德友请求鲜银英腾退房屋的诉请，一审法院不予支持。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”唐德友要求鲜银英结清拖欠的房屋物管费及水电气费，不能举示相应证据，一审法院不予支持。待有新证据后，由唐德友另行主张。
上述全部费用经品迭后，唐德友应向鲜银英支付款项共计17045.5元。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《房屋租赁合同》第五条第六款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、唐德友在判决生效之日起五日内向鲜银英支付款项共计17045.5元；二、驳回鲜银英的其他诉讼请求。三、驳回唐德友的其他诉讼请求。本诉案件受理费740元，因适用简易程序减半收取370元，反诉案件受理费395元，因适用简易程序减半收取197.5元，共计567.5元，由唐德友负担300元，由鲜银英负担267.5元。
二审中，唐德友出示了如下新证据：
1.红旗连锁超市天然气预约凭条1份，载明：截止2016年12月11日，某天然气用户尚有1503元燃气费未缴。拟证明该房屋有1503元燃气费未缴的事实。
2.成都华居物业管理有限公司橄榄苑三期物业服务中心出具的物管费等费用拖欠清单，载明，截止2016年7月30日案涉的1601号房屋尚有1216.74元的物管费，72元的垃圾清运费、458.8元水费未缴纳。拟证明鲜银英租赁期间案涉房屋拖欠各项费用共1747.54元的事实。
3.授权委托书1份，载明：2016年1月6日，唐德友授权案涉小区物业服务中心，如向鲜银英出租的房间出现转租等违约情况，可采取必要措施予以制止。该物业服务中心收到后加盖公章。拟证明小区物业中心和部队的清理活动是根据唐德友的授权而开展，清理活动不是案涉租赁合同解除的主要原因。
鲜银英质证时认为，对上述证据1认可其真实性，但对欠费金额不予认可。证据2认可其真实性，但此时自己已搬出房屋，不应承担相关费用。对证据3自己不清楚这一授权情况。本院审查认为，关于证据1虽双方对其真实性不持异议，但不足以证明案涉房屋截止腾退之是所欠缴费用，故对其证明的事实不予认定。关于证据2，结合承租人及出租人交纳相关费用的其他证据，可印证该证据的真实性、合法性、关联性，并可以证明案涉房屋欠缴各项费用的事实。关于证据3，结合一审庭审中唐德友及其代理人关于授权小区采取措施的一致陈述，加之盖有物业中心印章，可印证该证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。
鲜银英出示了以下新证据：
1.物业费收据1份，载明，鲜银英已将案涉房屋物管费、车位服务费交至2016年1月31日，拟证明截止其搬离前未拖欠物管费和车位服务费。唐德友对该证据不持异议。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，本院予以确认。
本院另查明，案涉房屋位于成都市武侯区金雁路101号橄榄苑三期1幢1601号，属军队经济适用住房，管理部门为武警四川省总队司令部直属工作处。2014年3月20日，该处同意唐德友将房屋出租给鲜银英本人。
唐德友（甲方）与鲜银英（乙方）签订的《房屋租赁合同》另约定，乙方应遵守小区物管制度，不得擅自改变该房屋的建设结构和用途，不得将房屋转租他人，否则由乙方承担一切责任，并赔偿由此给甲方造成的经济损失，同时甲方有权收回房屋。乙方迁出时，不得拆卸固定的装修设施，以维持房屋的完整；在征得甲方同意的情况下乙方可进行拆卸，但必须将房屋恢复原状。鲜银英承租后，先后将部分房屋转租给曹某、房某某等多名个人使用。
2016年1月6日，唐德友向案涉房屋所在小区物管部门出具书面授权，称：如鲜银英出租的房间出现转租等违约情况，可采取必要措施予以制止。鲜银英一审中出示的武警四川总队机关管理领导小组、橄榄苑三期业主委员会《通告》载明，2016年1月20日，两单位向各楼栋群租人员通告称：自清理群租户以来，仍有一些群租人员因各种原因处于等待、观望状态，并重申各群租人员尽快与房屋中介机构办理退租手续。若在当月1月21日17时前不搬离者，除采取停水、停电等措施外，还将展开强制清理措施。
2016年12月28日，鲜银英申请对案涉房屋的装修价值进行鉴定。
以上事实，有一审中经出示、质证的《房屋租赁合同》、武警四川省总队机关管理领导小组、橄榄苑三期业主委员会《通告》、鲜银英的陈述，二审中双方当事人的陈述、上述经过质证的书证等证据，予以证实。
本院认为，唐德友向鲜银英出租的案涉房屋属经济适用住房，根据我国建设部《经济适用住房管理办法》等管理规定本不应用于出租，但上述规定并非法律、行政法规，且属于有关部门的管理性规定，当事人因违反相关规定可由相关部门予以处理，但不影响双方租赁合同的民事法律效力。因此，唐德友与鲜银英签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效，并应成为双方履行合同、解决争议的主要依据。根据双方争议情况，本案主要存在如下争议焦点：一是导致合同解除的主要原因应如何认定，二是应如何认定合同的解除时间和各项费用的负担，三是鲜银英因解除合同受到的装修损失应如何分担。现结合案件事实证据情况，分析认定如下：
关于合同解除的主要原因。本院认为，首先，双方签订的租赁合同第五条之5规定，承租人不得将房屋转租他人，否则由应承担一切责任，并赔偿由此给对方造成的经济损失，同时对方有权收回房屋。这一约定表明，不得将案涉房屋转租他人是鲜银英应承担的合同义务。其次，小区物管部门的证明和鲜银英在一审庭审和二审调查中的陈述一致证实，鲜银英在使用房屋过程中发生了将部分房屋向他人转租的情况。第三，在部队管理部门和小区清理群租活动开始前，唐德友向小区物管部门授权，称如发现鲜银英有转租他人的情形可采取必要措施予以处理，故小区物管部门采取断水断电措施的前提是鲜银英向他人转租的行为违反了合同约定，因而鲜银项的违约转租行为应认定为合同解除的根本原因。因此，唐德友关于合同解除原因的上诉意见因符合合同约定及双方实际履行情况，本院予以采纳。鲜银英辩称唐德友知道自己向他人转租的情况，小区断水断电是合同解除主要原因的答辩意见，因与查明事实不符，本院不予采纳。
关于合同解除时间及房屋占用费等费用的负担问题。本院认为，第一，对于合同的解除时间，唐德友于2016年6月1日向鲜银发出具有明确解除合同意思表示的短信，应视为其履行解除合同的通知义务，故维持一审判决关于合同解除时间的认定，以2016年6月1日为案涉合同的解除日期。第二，关于各项费用的负担，首先，鲜银英将房屋钥匙交还之前仍控制占有房屋，其应当支付占用费。但由于唐德友的断水断电措施影响房屋的正常使用，故从2016年1月15日至同年7月6日鲜银英占用期间，参照合同约定的租金标准，由唐德友承担一半的房屋占用费、物管费等各项费用。基于这一原则，根据唐德友的主张和提供的证据可证明的事实，上述费用包括2016年1月15日至7月6日的租金9120元（[5×30+21]×1600÷30），由鲜银英支付4560元；物管费1054.51元、垃圾清运费72元、水费458.8元，共1585.31元，由鲜银英支付792.66元。上述费用在扣除鲜银英预交的押金1600元及已交1月15日至3月31日的租金4000元后，唐德友应向鲜银英退还247.34元（5600-4560-792.66）。故唐德友关于房屋腾退前的有关费用由鲜银英承担的上诉意见部分成立，本院予以采纳。
关于鲜银英装修损失的承担问题，本院认为，如上所述，案涉合同的解除系由鲜银英的违约转租所造成，故剩余租赁期内装饰装修部分的残值损失应由鲜银英自行承担，鲜银英关于应由唐德友承担其装修损失的答辩意见，因与合同约定及履行情况不符，本院不予采纳，并对相关装饰装修的剩余价值不予鉴定。
关于唐德友所提由鲜银英将房屋恢复原状的上诉意见，本院认为，双方签订的合同第五条之6规定：在征得同意进行装修的情况下，“乙方迁出时，不得拆卸固定的装修设施，以维持该房屋的完整；在征得甲方同意的情况下，乙方可进行拆卸，但必须将该房屋恢复原状”，因案涉房屋经唐德友同意而装修，且鲜银英未要求拆卸装修设施，故鲜银英无恢复原状的义务。唐德友该上诉意见因与合同约定不符，本院不予采纳。
综上所述，唐德友的上诉请求部分成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初6441号民事判决；
二、唐德友于本判决生效后10日内向鲜银英退还247.34元。
三、驳回鲜银英的其他诉讼请求；
四、驳回唐德友的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费567.5元，由唐德友负担4元，由鲜银英负担563.5元。二审案件受理费1135元，由唐德友负担8元，由鲜银英负担1127元。
本判决为终审判决。
审判长 张卫敏
审判员 曹 洁
审判员 冯 璐
二〇一六年十二月三十日
书记员 刘 璐