江西省定南县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0728民初703号
原告（反诉被告）：江西海润房地产开发有限公司。住所地：江西省定南县东环南路御水尚都。统一社会信用代码：913607286647920043
法定代表人：李少群。
委托诉讼代理人：李妃娥，系公司法律顾问。
被告（反诉原告）：黄海平，男，1985年10月10日生，汉族，住定南县。
委托诉讼代理人：ＸＸ英，定南县治安法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）江西海润房地产开发有限公司（以下简称：海润公司）与被告（反诉原告）黄海平商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告黄海平于2018年4月9日向本院提出对原告提起反诉。经审查，本院依法合并审理。原告（反诉被告）海润公司委托诉讼代理人李妃娥、被告黄海平委托诉讼代理人ＸＸ英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告海润公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即归还原告购房借款10001元，逾期还款违约金3800元（截止2017年11月29日）；2、依法判令被告按2％月利率支付逾期还款违约金（自2017年11月30日始至借款还清之日止）；3、判令被告支付原告法律服务费1000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年4月11日签订《商品房买卖合同》一份，该合同明确：“被告购买原告在定南县广州大道开发的御水尚都楼盘10栋2单元503室套房，建筑面积116.69㎡，总房款340921元”。因被告当时经济困难无力支付购房首付款，经双方协商一致同意被告赊欠部分房屋首付款，并于签订购房合同当日签订《借款合同》一份。合同明确载明；“被告欠原告购房首付款人民币20000元，欠款于2015年5月30日归还，若甲方(被告)不能按期归还借款，向乙方（原告）承担每日百分之一的滞纳金；若引起诉讼，由甲方承担全部的费用包括乙方因此支付的律师费。”双方签订购房合同后，被告共支付原告购房款330921元，仍欠原告购房款10001元。被告所购房屋于2016年5月20日具备交付使用条件，与此同时，原告通过电话、短信、快递等多种方式通知被告前来办理交房手续。现合同约定还款期已过，原告多次催取无果。为此，为维护原告的合法权益，特依据相关法律规定向法院提起民事诉讼，请求依法判决。
被告黄海平辩称：1、原告陈述所产生的逾期购房款10001元，是原告逾期交房后，在多次协商未果的情况下所产生造成的，每次协商都是被告找到原告，原告从未主动找被告，原告每次都说只能赔付2000元，协商不成导致产生所欠10001元，并不是逾期付款。2、原告诉讼的逾期还款违约金不符合事实依据和法律依据。原告计算3800元逾期还款违约金，是按每日百分之一，完全违背法律的规定。违约是原告，并不是被告。原告要求被告按2％月利息支付逾期还款违约金没有事实和法律依据。在原、被告借款合同中并没有说该期限有约定的违约金事项。原告所支付的法律服务费是原告本身诉讼请代理人的费用，该费用用于原告的自身诉讼行为，与被告没有关联性。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告黄海平向本院提出反诉请求：1、反诉被告必须按反诉原告所支付的购房款340921元，承担逾期交房所产生的违约金人民币30681元；2、反诉被告必须承担反诉原告从2015年6月1日起至2016年8月31日止，共15个月租房费用12000元；3、支付购房款利息计算2015年6月1日至2016年8月31日止共15个月，共计25569.70元；4、反诉被告必须承担逾期为反诉原告办理房产所有权的违约金，违约金按已付总房款340921元的每月0.1％计算，暂计人民币7500.26元；5、本案诉讼费、反诉费及因诉讼所产生的费用由被反诉人承担。事实和理由：1、按《赣州市商品房买卖合同》第八条规定，反诉被告应在2015年5月30日前，按相关规定房屋验收后，将房屋交付反诉原告。到期后，经反诉原告多次催取反诉被告拒不交房，拖至2016年8月31日才发通知由邮政局寄给反诉原告，反诉原告已交购房款，但反诉被告逾期拒不交房。所以，反诉被告应按反诉原告已交购房款340921元，依据按银行借贷利息0.05％计算至其下发的通知日止，逾期违约金为30681元。2、因为反诉被告拒不交房，导致反诉原告在湖滨花园租房居住，等待反诉被告交房，每月租房费用800元，按反诉被告的交房通知止，为15个月，按每月800元，房租计算为12000元，该损失因反诉被告逾期交房所产生，应由反诉被告承担。3、按《赣州市商品房买卖合同》第十七条规定，反诉被告应在商品房交付90日内反诉原告办理房屋所有权证，逾期超过90日已按房价总额的0.1％计算违约金，暂按22个月计算，该违约金为7500.26元，应计算至办理不动产证（房产权证）之日止。综上所述，反诉被告因逾期交房造成了反诉原告的严重损失，反诉被告应承担其民事行为的违约责任和承担反诉原告的损失。请人民法院查清事实，依法合并审理。
本院经审理认定事实如下：原、被告于2014年9月9日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告购买了原告在定南县广州大道开发的御水尚都楼盘10栋2单元503室套房，套房建筑面积为116.69㎡，房屋总价为340921元整。购房首付款为102921元。房屋交付时间为2015年5月30日，出卖人逾期交房超过60日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，违约金累计不超过2000元。2014年9月9日签订《借款合同》一份，约定：1.黄海平因为向海润公司购买商品房，向海润公司借款20000元支付首期款。该金额已经计入甲方购买商品房的首付款，形成债权债务的抵扣，不发生资金实际流动；2.借款期限：2015年5月30日内归还所欠首付款20000元；3.借款无利息；4.逾期付款责任：被告不能按期归还借款，向原告承担每日百分之一的滞纳金，由于原告原因引起诉讼，原告承担全部的费用包括被告因此支付的律师费。2013年2月5日，被告支付购房定金10000元；2014年9月9日被告支付购房首付款72921元；2016年3月19日被告支付购房首付款10000元。至今，被告仍欠原告购房首款款10000元。2016年5月20日，本案所涉房屋所在房产项目经勘察、设计、施工、监理、建设五单位检查验收合格。2016年8月，被告收到原告邮寄的交房通知书，交房通知书注明的交房日期为2016年8月31日。
本院认为，借款合同为实践性合同，以出借人实际交付借款为生效要件。商品房销售合同是指出卖人将商品房交付并转移房屋所有权与买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告签订《借款合同》，约定黄海平因为向海润公司购买商品房，向海润公司借款用于支付首期款。该金额已经计入甲方购买商品房的首付款，形成债权债务的抵扣，不发生资金实际流动。所以原告并未实际提供借款给被告，双方未形成借款合同关系，而是基于双方签订的《商品房买卖合同》，就支付购房的首付款所形成的债权债务关系，故不属于借款合同，而应为商品房销售合同。原、被告双方就购房的首付款所订立的合同，约定交房时被告应付清全部首付款，但交房后被告并未付清全部首付款，至今仍欠原告首付款10000元，故对原告要求被告支付剩余首付款的诉讼请求，本院予以支持。根据原、被告双方约定2015年5月30日，被告应归还所欠首付款。现双方约定了还款期限已届满，但被告没有按照合同约定在2015年5月30日付清全部首付款，属于违约行为，被告应向原告支付欠付首付款10000元的违约金，支付违约金的时间应从2015年5月31日起计算，即从2015年5月31日至还清首付款之日止。同时，根据原、被告双方约定，被告不能按期付款，应向原告支付每日百分之一的滞纳金，该滞纳金即为原告起诉所称的违约金，显然该违约金的约定过高，对于违约金约定过高的，人民法院可以依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定进行调整，结合本案原、被告双方形成债权债务的实际情况，被告承担的违约金按月利率1%计算较为合适。因此，被告黄海平应向原告海润公司支付的违约金为以所欠首付款10000元为本金，按月利率1%的标准从2015年5月31日起计算至首付款清偿之日止。故对于原告要求被告支付违约金的诉求应以本院核定的为准，超过部分，本院不予支持。
对于原告主张的法律服务费1000元的诉讼请求，经审查，有原、被告在借款合同的约定，以及有原告提交的律师费发票予以佐证，本院予以支持。
关于反诉部分。本院认为，反诉被告海润公司未按合同的约定在2015年5月30日前向被告交付房屋，故反诉被告海润公司构成违约，对此应承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，反诉原告与反诉被告在《赣州市商品房买卖合同》中第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中约定，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。但经双方约定该违约金的金额累计不超过贰仟元。本院认为，反诉原、被告虽然在合同中对逾期交房的违约金进行了约定，但该约定（即违约金的金额累计不超过2000元）明显低于因逾期交房给反诉原告造成的损失，故应予调整。反诉被告逾期交房实际导致被告房屋期待居住时间的减少，反诉原告的损失是减少居住期间（即逾期期间）房屋租金的损失。现反诉原告主张逾期交房期间的租房费用，应予支持。但反诉原告诉求的租房标准900元/月过高，应当结合反诉原告所购买房屋地段、面积等，参照当地房屋租赁市场价格进行主张。因此，法庭酌定反诉原告在反诉被告逾期交房期间的房屋租金每月600元。反诉被告于2016年8月31日实际交房，本院认定逾期交房时间从2015年5月31日起计算至2016年8月31日，共15个月。综上，原告应向被告支付逾期交房违约金600元／月×15个月=9000元。故对于反诉原告要求反诉被告支付2015年6月1日至2016年8月31日止的租房费用应以本院核定的为准，超过部分，不予支持。
对于反诉原告要求以已付房款340921元按每日万分之二计算从2015年6月1日起至2016年8月31日止的违约金30681元的反诉请求，本院认为，反诉原告因反诉被告逾期交房造成的实际损失通过反诉被告赔偿逾期交房期间的租房费用得到了弥补。因此，反诉原告既主张逾期交房期间的租房损失，又主张逾期交房的违约金，属于对反诉被告逾期交房违约责任的重复主张。故对于反诉原告要求反诉被告支付违约金30681元的诉求，本院不予支持。
对于反诉原告主张的购房款利息25569.7元。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，作为合同双方的本案原、被告，海润公司应承担向房屋买受人交付房屋的义务，而黄海平作为房屋买受人则负有向房屋出售方海润公司支付购房款的义务。本案中，虽然海润公司存在逾期交房的情形，但已于2016年8月31日向买受人黄海平实际交付的房屋，买受人黄海平亦未主张解除房屋买卖合同，故作为买受人的反诉原告应依合同向反诉被告即海润公司支付购房款。因此，反诉原告要求反诉被告支付购房款利息25569.7元的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
对于反诉原告主张的逾期办证的违约金7500.26元。经审查，反诉原、被告在《赣州市商品房买卖合同》对房屋产权登记进行了约定，即买受人（反诉原告）委托出卖人（反诉被告）申请办理该商品房转移登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在该商品房交付使用后90日内办妥产权转移登记手续，取得该商品房《房屋所有权证》。该《赣州市商品房买卖合同》系当事人双方自愿签订的。因此，买卖合同双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，案涉房屋的实际交房时间为2016年8月31日，故根据合同约定，反诉被告海润公司应当在2016年11月29日前办妥案涉房屋产权转移登记手续。现反诉被告未按约定履行办证义务，已构成违约。依法应当承担逾期办证的违约责任。根据当事人双方自愿签订的《赣州市商品房买卖合同》中关于逾期办证的违约责任为：出卖人未在约定时间内取得商品房《房屋所有权证》或提供转移登记所需资料。逾期超过90日后，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。因此，反诉被告海润公司应向反诉原告支付逾期办证的违约金为330.9元（反诉原告已实际支付购房款为330921元×0.1％）。对于反诉原告超过部分的诉求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告黄海平应在本判决发生法律效力之日起十日内支付欠原告江西海润房地产开发有限公司购房首付款10000元；
二、被告黄海平应在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告江西海润房地产开发有限公司逾期支付首付款10000元的违约金，违约金以实际欠款数额为本金，按月利率1％的标准从2015年5月31日起计算至首付款付清之日止；
三、被告黄海平应在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告江西海润房地产开发有限公司法律服务费1000元；
四、反诉被告江西海润房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿反诉原告黄海平逾期交房的租房损失9000元
五、反诉被告江西海润房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿反诉原告黄海平逾期办证的违约金330.9元；
六、驳回原告江西海润房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回反诉原告黄海平的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费85元（已减半收取），由被告黄海平负担80元，由原告江西海润房地产开发有限公司负担5元。反诉案件受理费847元，由反诉被告江西海润房地产开发有限公司承担85元，反诉原告黄海平负担762元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审判员 严星星
二〇一八年四月三十日
书记员 林丽彬