安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖16民终93号
上诉人（原审原告）：陆斌，男，1973年2月20日出生，汉族，住安徽省利辛县。
委托诉讼代理人：任彰，安徽文州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴明江，男，1951年11月20日生，汉族，住安徽省利辛县。
上诉人（原审被告）：安徽利辛农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省利辛县文州路630号。
法定代表人：王锋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王文光，安徽宝诚律师事务所律师。
上诉人陆斌与上诉人安徽利辛农村商业银行股份有限公司拍卖合同纠纷一案，不服安徽省利辛县人民法院（2017）皖1623民初1945号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陆斌的委托诉讼代理人任彰、吴明江，上诉人安徽利辛农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人王文光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陆斌上诉请求：依法撤销一审判决，重新作出公正判决。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。首先，原审判决认定“原告明知竞买的土地及房屋没有产权证书”与事实不符，原告作为普通公民，基于被上诉人是国家金融机构对其的信任，且有委托的有资质的拍卖机构，上诉人在格式文书上签名，没有得到格外的提示，该格式文书对上诉人利益有损害，依法应属于无效条款，上诉人没有理由怀疑被上诉人拍卖标的物的合法性。其次，上诉人签订本合同的目的并不是购买陈旧的房屋，而是为了获得土地使用权，且上诉人拆除陈旧房屋是与被上诉人协商一致基础上进行的，不是上诉人的擅自行为。其三，原判认定涉案房屋评估价格为905542元与客观实际不相符，该价格评估结论上诉人始终未予认可，且是被上诉人单方委托形成的，对上诉人没有法律效力。其四，上诉人支付的61500元的佣金应为上诉人未履行本合同而造成的损失，被上诉人应付过错赔偿责任，而原判决未予认定，损害上诉人利益。二，原判决适用法律不当，原判决认定上诉人有过错没有事实依据和法律依据，上诉人是本合同无效的受害人。其次，原判决仅将标的款的利息作为损失的范围不当，上诉人为履行合同造成的损失既有直接损失，也有可得利益损失，上诉人与被上诉人订立本合同的目的是为了获得土地使用权，现在该土地已增值巨大，原判决仅判决利息，损害上诉人的利益。综上所述，请二审依法支持上诉人的上诉请求。
安徽利辛农村商业银行股份有限公司辩称，上诉人明知该房屋没有所有权证书,因为拍卖公司已经对其告知,陆斌也签署了声明,认可了拍卖房屋的状况,该声明不属于法律规定的格式合同。委托拍卖物就是房屋及房屋占用的土地,房屋的评估价格是根据法律的规定依法评估的,上诉人参与拍卖时并没有对房子的价格提出质疑,且上诉人提出拍卖的价格远远高于评估的价格。拍卖佣金不能作为损失处理,上诉人对于目前的结果负有完全过错,原审法院对于利息的计算是错误的,建议驳回上诉。
安徽利辛农村商业银行股份有限公司上诉请求：1.依法撤销安徽省利辛县人民法院（2017）皖1623民初1945号民事判决，驳回被上诉人对上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，判决没有依据。2010年4月8日，上诉人委托安徽健隆拍卖有限责任公司公开拍卖上诉人坐落于利辛县胡集镇人民中路路南面北原胡集信用社五间门面及院子房屋。拍卖时已明确告知被上诉人该宗房屋是以现状拍卖，因历史原因上诉人未办理土地使用证和房地产权证，由被上诉人取得该宗房屋后自行办理,被上诉人对此签字认可，后被上诉人以123万元竞拍得到该宗房屋，与上诉人签订了房屋转让协议，并对该房屋进行了实际占有使用多年，在此期间没有任何人对该房地产的权属及拍卖的合法性提出异议，上诉人对拍卖的过程没有任何过错，而原审法院仅以未取得权属证书为由确认房屋转让合同无效的请求是不应得到支持的。二、即使退一步讲，上诉人与被上诉人之间的房屋转让行为无效，那么一审法院的判决也是错误的。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，上诉人在拍卖时已明确告知该宗房屋是以现状拍卖，未办理土地使用证和房地产权证，由被上诉人取得该宗房屋后自行办理的事实,不存在隐瞒或欺诈的行为，对于拍卖房屋及占用土地使用权的情况被上诉人是明知的，房屋转让协议签订后，上诉人也将房屋进行了交付，被上诉人对该房屋进行了实际占有使用多年，没有人对房地产的权属提出异议，上诉人对此不存在任何过错，被上诉人目前之所以不能正常使用，是因为其在没有办理任何建筑审批手续的情况下私自将该房屋拆除，造成与当地村民矛盾激化，致使其无法新建房屋，被上诉人对此负有全部的过错，应当承担与之相当的过错责任。三、在2010年4月份，拍卖成交后，上诉人按照规定将房地产交给被上诉使用，被上诉人在使用多年后，在拆除房屋后建房未果的情况下，才向人民法院提出的诉讼，根据《拍卖法》相关规定，被上诉人一审的诉讼已超过一年的诉讼时效，应依法予以驳回。综上所述，请二审法院支持上诉人的上诉请求。
陆斌辩称，上诉人的上诉理由不能成立，拍卖时说已明确告知没有产权证书，涉及概念准确认识问题。现结果不仅仅没有证书问题，是不能办到证书，是土地不合法，认定陆斌责任是错误的。农商行认为合同已经签订履行，没有根据。交付要有手续，合法占有受法律保护，标的物不合法就不存在占有。认为超过诉讼时效不成立，新的《民法总则》诉讼时效为三年，不存在超过时效问题。
陆斌向一审法院起诉请求：1.依法宣告原被告之间的房地产买卖协议无效；2.要求被告返还所收取原告拍卖房款及佣金计1291500元，并赔偿给原告造成的经济损失，损失按同期银行利率的4倍计算，从收款之日到赔偿之日；3.本案的诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实:2009年12月25日，原利辛县农村信用合作联社委托利辛县同鑫房地产评估咨询有限公司对坐落于利辛县胡集镇人民路南侧的胡集老信用社房地产五间门面、后院房屋及院落进行评估。同月，利辛县同鑫房地产评估咨询有限公司出具估价（它）字（2009）第50058号房地产估价报告，估价结果房地产总价106.51万元。房地产估价技术报告中记载：委托评估房屋总建筑面积968.30平方米，后院房屋及院落占用土地面积为1064.01平方米，于2009年12月25日的现状公开市场价值为房地产总价106.51万元。其中，房屋价格合计905542元，土地价格为159602元。2010年3月18日，原利辛县农村信用合作联社与健隆拍卖公司签订委托拍卖合同，合同约定：拍卖的房地产为胡集镇人民路南侧胡集信用社的房地产，拍卖标的保留价为107万元；交付方式为实物交付；委托拍卖的标的没有办理土地使用证和房地产证，以标的现状拍卖；拍卖成交后产权过户由买受方到相关部门自行办理，涉及税费由买受人承担；拍卖的房地产范围内有一家住户，搬迁的事宜，拍卖成交后由买受人自行协商解决。2010年3月27日，健隆拍卖公司发布关于拍卖位于利辛县胡集镇人民路南侧房产一处（胡集老信用社房产），建筑面积约968.3平方米，参考价107万元的拍卖公告。2010年4月8日，原告参加拍卖会，拍得健隆拍卖有限责任公司拍卖的利辛县胡集镇人民路南侧房产，成交价123万元，并签订拍卖成交确认书。同日，原告在健隆拍卖公司出具的声明上签字。声明的内容为：“拍卖的标的以现状拍卖，标的位于利辛县胡集镇西段南侧房地产一处（胡集老信用社）房地产，用途为经营及住宿用房屋，因历史原因委托方未办理土地使用证和房地产权证，买受人如办理产权及过户由买受人自行办理，所涉及的税费由买受人承担。产权发生争议或纠纷由买受人自行解决。拍卖的房地产范围内的所有住户搬迁事宜，由买受人自行协商解决。以上声明无论发生何种情况，均与拍卖人无关。特此声明”。2010年4月12日，原告向健隆拍卖公司交付拍卖房款123万元及拍卖佣金61500元。2010年4月22日，原告（乙方）与利辛县农村信用合作联社（甲方）签订房屋转让协议，协议内容为：一、房屋门面五间，及后面房屋院落，东至供销社南至沟中心，西至张龙云商店，北至人民路转让给乙方。二、房屋转让价格壹佰贰拾叁万元整（1230000.00），房款一次付清。三、房屋因没有正式房产手续，房屋转让后，由乙方自行办理转让手续并承担一切费用。拍卖的房产范围内所有的住户搬迁事宜由乙方和住户自行协商解决；四、拍卖成交后，信用社不承担一切事后责任。同年5月，原告取得该房产后，分三次将房屋全部拆除。原告在拆除房屋清理场地过程中因土地产权归属与当地群众发生纠纷，群众阻止原告施工，争议土地至今未确定权属。拍卖的土地是1991年胡集磷肥厂拖欠胡集信用社的钱，抵付给胡集信用社的，抵付凭证丢失，抵付的土地具体面积不清，房屋系1992年建的砖瓦房。2014年5月，利辛县农村信用合作联社名称变更为安徽利辛农村商业银行股份有限公司。
一审法院认为，拍卖合同的标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《中华人民共和国拍卖法》第六条规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品和财产权利。”第七条规定：“法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利不得作为拍卖标的。”第四十一条规定：“委托人委托拍卖物品或者财产权利，应当提供身份证明和拍卖人要求提供的拍卖标的的所有权证明或者依法可以处分拍卖标的的证明及其他资料。”利辛农商银行委托拍卖的房地产系1991年胡集磷肥厂欠胡集信用社的款抵付给胡集信用社的，胡集磷肥厂抵付时没有提交土地权属凭证，抵付后胡集信用社、利辛县农村信用合作联社也没有向利辛县人民政府申请土地确权、办证，胡集信用社、利辛县农村信用合作联社没有取得该宗拍卖土地的使用权，依据《中华人民共和国拍卖法》第六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条之规定，利辛县农村信用合作联社没有处分该宗土地的权利，原告与利辛县农村信用合作联社签订房屋转让协议，违反了法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告利辛农商银行在未取得土地使用权证及房屋所有权证的情况下，违反法律的强制性规定，将该宗土地及房屋委托拍卖，并与原告签订买卖合同，最终导致拍卖和买卖合同无效，存在主要过错。《中华人民共和国拍卖法》第五十八条规定：“委托人违反本法第六条的规定，委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的，应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任。”健隆拍卖公司、利辛县信用合作联社在拍卖声明、房屋买卖协议中明确以现状拍卖房屋，没有正式房地产手续，房屋转让后，由乙方自行办理转让手续并承担一切费用，但该声明仅是对房屋本身存在的瑕疵，并不包括对房屋所有权会发生争议，原告只能预见需自行办理产权证及土地证等事项，无法预见涉案房屋会与案外人发生争议而导致自己不能取得其使用权的后果，对买卖合同无效，存在的过错明显小于被告。原告在取得土地及房屋后，未办理任何政府有关部门批准文件的情况下将房屋拆除，致使房屋无法返还，具有一定过错。故被告安徽利辛县农商银行股份有限公司应将收取的拍卖房款123万元返还给原告，原告的利息损失由被告安徽利辛农商银行股份有限公司承担80％，其余的损失由原告自行承担，原告的利息损失应从交付拍卖房款时起按中国人民银行发布的同期贷款利率计算。原告要求被告安徽利辛农商银行股份有限公司按同期银行贷款利率的4倍支付利息损失，没有事实及法律依据，该院不予支持。原告在取得拍卖的土地及房屋后，将房屋自行拆除，致使房屋无法返还，给被告安徽利辛农商银行股份有限公司造成一定的损失，根据被拆除房屋的建设年限、房屋结构及原被告双方的过错程度大小，该院决定原告应承担该房屋损失即评估价格905542元的20％，即181108.4元，其余损失由被告利辛农商银行自行承担。健隆拍卖公司由于对拍卖标的物的合法性未尽到审查义务，也具有一定的过错，其应当将收取的佣金61500元及利息返还给原告，但因健隆拍卖公司变更名称后注销，原告已撤回对健隆拍卖公司的起诉，佣金的损失由原告自行负担。被告抗辩本案已超过诉讼时效，没有提供证据，且原告自从拆房至现在仍在争议诉讼中，不存在超过时效的事实，故辩称理由不成立。因安徽利辛农村商业银行股份有限公司。对案涉土地没有合法权益，拍卖的土地不应返还给安徽利辛农商银行股份有限公司。综上，案经该院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国拍卖法》第六条、第七条、第四十一条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、原告陆斌与被告安徽利辛农村商业银行股份有限公司签订的房屋转让（买卖）协议无效；二、被告安徽利辛农村商业银行股份有限公司返还原告陆斌拍卖房款123万元及利息的80％，利息从2010年4月12日起按中国人民银行同期贷款利率计算至还清之日止;三、原告陆斌赔偿被告安徽利辛农村商业银行股份有限公司拍卖的房屋拆除灭失损失181108.4元；四、驳回原告陆斌的其他诉讼请求。上述二、三两项于判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16424元，由原告陆斌负担2000元，被告安徽利辛农村商业银行股份有限公司负担14424元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求均复述了一审所举证据，对当事人二审争议的事实，本院查明事实同一审一致。
本院认为，综合双方当事人诉辩主张，本案二审争议焦点为：双方签订的房屋转让（买卖）协议是否有效；如该协议无效，过错责任应如何承担。本案陆斌与安徽利辛农村商业银行股份有限公司双方所签订的房屋转让（买卖）协议，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条及《中华人民共和国拍卖法》第六条的规定，因此，双方所签订的房屋转让（买卖）协议无效。安徽利辛农村商业银行股份有限公司在未取得土地使用权证及房屋所有权证的情况下，违反法律的强制性规定，将该宗土地及房屋委托拍卖，并与陆斌签订买卖合同，导致拍卖和买卖合同无效，存在主要过错，陆斌亦有责任。陆斌在取得土地及房屋后，未办理任何政府有关部门批准文件的情况下将房屋拆除，致使房屋无法返还，具有一定过错。一审判决依据各自过错程度决定赔偿责任并无不当。另安徽利辛农村商业银行股份有限公司称陆斌一审起诉已超过诉讼时效，但其未举证据予以证明，本院不予采信。
综上所述，陆斌、安徽利辛农村商业银行股份有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21369元，由陆斌负担10684.5元、安徽利辛农村商业银行股份有限公司负担10684.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 斌
审 判 员 任 静
代理审判员 李英进
二〇一八年六月一日
书 记 员 张 红