河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商民再终字第20号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：于光连。
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：高永昌。
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：王怀礼。
三申请再审人共同委托代理人：赵孟军。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：汤军峰。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：曹居德。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王玉宽。
三被申请人共同委托代理人：刘安军。
申请再审人于光连、高永昌、王怀礼（以下简称于光连等三人）因与被申请人汤军峰、曹居德、王玉宽（以下简称汤军峰等三人）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2014）商民二终字第728号民事判决，向本院申请再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人于光连、高永昌、王怀礼及其委托代理人赵孟军、被申请人汤军峰及汤军峰、曹居德、王玉宽的委托代理人刘安军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年12月8日，一审原告汤军峰等三人起诉至永城市人民法院称，2013年5月16日，汤军峰等三人将投资开发的永城市薛湖镇侯楼社区建设项目以每平方米560元的价格整体转让给于光连等三人，总价款约为1600余万元。买卖合同签订之前，因汤军峰等三人欠于光连等三人承包该工程承包费约为600万元，双方约定汤军峰等三人所欠于光连等三人的工程款从1600余万元房款中冲抵，双方冲抵后下欠1000余万元房款。双方对付款方式明确进行了约定，即合同签订后7日之内，被告付给原告定金200万元；被告正式施工后原告开始进场施工，原告保证在一个月之内将未完工工程完工；原告把成品房交给被告后，被告应在45天之内，连同原告代付的新增土地补偿款约30万元，共计180万元交给原告；之后45天之内再付200万元，余款在最后45天之内一次性付清；具体面积以实际测量为准，收款以收款证明为依据。同时约定，如付款超过期限，三被告应付给三原告违约金100万元。三被告除支付第一次付款外，第二次没有给付。请求依法判决于光连等三人给付三原告房价款180万元，并承担违约金100万元，三被告承担诉讼费用。
于光连等三人辩称，三原告首先违约，且至今未按照约定交付给三被告成品房，三被告2013年5月16日与三原告约定转让侯楼社区的楼房，当时约定交付的日期是原告应在一个月之内将工程完工，并经张夫学验收合格把成品房交于三被告，时至今日，工程仍未完工，也没有任何人把验收合格的成品房交给三被告，所以，三被告没有把约定的最后一批款付给三原告，倒是三原告违约，应向三被告支付约定的违约金，三被告将保留起诉的权利。
永城市人民法院一审查明，2013年5月16日汤军峰、曹居德、王玉宽（作为甲方）与于光连、高永昌、王怀礼（作为乙方）签订房屋买卖合同书一份，汤军峰、曹居德、王玉宽将投资开发建设的永城市薛湖镇侯楼社区建设项目以每平方米560元的均价整体转让给于光连、高永昌、王怀礼。合同约定：一、侯楼中心社区坐落于薛湖镇侯楼村境内，是永城市市委、市政府批准设立的。二、转让条件：1、甲方与侯楼村委会签订的合同和有关资料全部转让给乙方；2、甲方把侯楼社区规划83亩的土地全部无偿的转让给乙方，新增的土地补偿款由乙方支付；3、由甲方负责施工的未完工程完工后由张夫学验收后交付乙方；4、合同生效后，甲方原所签与侯楼社区建设有关的所有合同的权利和义务全部一次性转让给乙方，所产生的一切费用由乙方承担；5、乙方在社区建设过程中，不得允许侯杰参与股份投资和分红，但乙方在施工过程中可自行找人协调可能出现的问题。三、付款方式：合同签订后7日之内，乙方付给甲方定金200万元。乙方正式施工后甲方开始进场施工，甲方保证在一个月之内将未完工工程完工。甲方把成品房交给乙方后，乙方应在45天之内，连同甲方代付的新增土地补偿款约30万元（收款证明在于光连等人处），共计180万元交给甲方。之后45天之内再付200万元，余款在最后45天之内一次性付清。具体面积以实际测量为准，收款以收款证明为依据。四、违约责任：乙方付给甲方的房款超过规定期限乙方应付给甲方违约金100万元。合同签订后，汤军峰、曹居德、王玉宽按照合同约定履行了义务，并经张夫学验收后交付于光连、高永昌、王怀礼。而于光连、高永昌、王怀礼在给付汤军峰、曹居德、王玉宽200万元定金后，没有按合同约定支付剩余款项，双方为此发生纠纷，汤军峰、曹居德、王玉宽诉至该院。
永城市人民法院一审认为，1、汤军峰、曹居德、王玉宽已按双方约定履行了交房义务，不存在违约行为，但于光连、高永昌、王怀礼在履行合同中存在违约行为。从查明的事实看，双方当事人所签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定享受权利并履行各自的义务。合同签订后，汤军峰、曹居德、王玉宽按照合同约定履行了义务，张夫学出具的证明可以证实。于光连、高永昌、王怀礼虽辩称汤军峰、曹居德、王玉宽并未按《商品住宅装修一次到位实施导则》的规定交付成品房，但从双方所签合同内容看并没有约定房屋交付时的具体标准，结合双方交易价格低于现行市场普通价格的情况，汤军峰、曹居德、王玉宽经双方指定的中间人张夫学之手交付的已经建好的房屋，就视为是双方合同约定的成品房，于光连、高永昌、王怀礼要求汤军峰、曹居德、王玉宽按《商品住宅装修一次到位实施导则》的规定履行交房义务缺乏依据，且于光连、高永昌、王怀礼对其辩称理由亦没有证据加以证明其成立，因此对于光连、高永昌、王怀礼的辩称理由该院不予采纳。于光连、高永昌、王怀礼不按合同约定给付购房款的行为已构成违约，应按双方约定承担违约责任。2、汤军峰、曹居德、王玉宽要求于光连、高永昌、王怀礼给付房款180万元，并承担违约金既有事实依据亦有法律依据。从本案看，汤军峰、曹居德、王玉宽按双方的约定履行了交房义务后，有权要求于光连、高永昌、王怀礼按合同约定给付房款，因此汤军峰、曹居德、王玉宽要求于光连、高永昌、王怀礼按约定给付购房款180万元理由正当，该院予以支持。违约金是基于当事人的约定或者法律的直接规定，一方当事人违约时，应向另一方支付金钱。违约金由当事人约定的为约定违约金，约定违约金是一种合同关系，既是诺成合同，又是附条件合同，违约行为只要发生，违约金合同即生效。且实践中民事法律行为以遵守当事人意思自治为原则，当事人没有约定或约定不明时再依照法律规定。结合本案双方交易价格总额看，双方对违约责任的约定既是双方真实意思表示又不违反法律的强制性规定，且于光连、高永昌、王怀礼对违约金的数额没提异议，在于光连、高永昌、王怀礼违约的情况下，汤军峰、曹居德、王玉宽依照双方的合同约定要求于光连、高永昌、王怀礼支付违约金的理由正当，符合法律规定，予以支持。但汤军峰、曹居德、王玉宽要求于光连、高永昌、王怀礼一次性支付违约金100万元过高，应以实际违约金额180万元（总价款1000万元）计算违约金，即18万元为妥。永城市人民法院作出（2014）永民初字第34号民事判决：一、于光连、高永昌、王怀礼于该判决生效后十日内给付汤军峰、曹居德、王玉宽购房款180万元，违约金18万元，合计198万元；二、驳回汤军峰、曹居德、王玉宽的其余诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
于光连等三人上诉称，一、原审法院认定事实错误。1、原审认定汤军峰等三人不存在违约行为错误，原审认定这一事实主要依据是张夫学与荀秀俭出具的一份证明。上诉人原审庭审时对张夫学签名提出质疑，张夫学没有出庭接受质询。且汤军峰等三人提供的所谓张夫学出具的证明是2013年10月22日，直至当年的12月份，汤军峰等三人还在不停的施工，既然张夫学验收合格了，汤军峰等三人还施什么工。2、双方提供的证据恰恰证明汤军峰等三人违约，双方约定的成品房交付时间是协议签订后一个月，协议是2013年5月16日签订，即便按照张夫学所谓证明，汤军峰等三人也没有按约定期限交付成品房。3、上诉人也向原审提交了张夫学的证明，原审法院却以该证明在汤军峰等三人提交的张夫学证明之后且没有出庭而予以否认，没有法律规定同一个证人出具的证明前一个可以否定后一个，即使不能确认后一个的效力大于前一个，认为证人没有出庭更是使用了双重标准。4、退一万步讲即便张夫学为汤军峰等三人出具了验收证明，但约定的是由张夫学验收后交付，张夫学怎么交付的不清楚。5、上诉人向法庭提交的照片及光盘清楚证明涉案房屋很多工程没有完工，有的已安装窗户，有的没安，有的安装了落水管道，有的没有，有的有门，有的没有，有的已铺地板砖，有的没铺，甚至有的墙面连粉都没有粉，成品房不应是这样参差不齐、杂乱无序的。6、原审认为约定交付的房屋没有具体标准错误，合同第三条清楚约定交付的房屋是成品房。现在涉案房屋连毛坯房的条件也未达到。至于原审认为双方交易价格低于现行市场价格，无证据支持，有越俎代庖之嫌。7、上诉人提交的汤军峰等三人给上诉人的一份通知，虽然时间在合同签订之前，但也是涉案房屋，汤军峰等三人在出售给上诉人之前就已要求上诉人之一王怀礼把涉案房屋建成一个什么标准的楼房，出售后标准不应降低。请求撤销原判，发回重审或依法改判。二审庭审补充请求依法确认双方之间的合同无效并驳回汤军峰等三人的诉请。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院二审认为，一、合同效力问题。本案涉案合同首段注明双方当事人之间转让的是《永城市薛湖镇侯楼新农村建设项目》，涉案合同应属于建设施工权利转让合同，是一种权利转让，合同签订主体均系完全民事行为能力人，意思表示真实，应属于有效合同。二、违约问题。涉案合同第二条4，明确约定“由中间人张夫学验收”，结合合同签订中间人处张夫学的签字，说明双方当事人对张夫学作为验收人的身份，是通过协议共同约定的，张夫学对自身验收人的身份也是明确认可的，三方均应接受合同明示条款的约束。2013年10月20日张夫学、荀秀俭出具证明内容显示“侯楼社区整体工程已于2013年10月20日结束完工”，该证明系张夫学为被上诉人出具且由被上诉人所持有，其内容显示清楚，意思表示明确，涉案合同被上诉人所担义务工程已经完工。虽荀秀俭出具证明称“因双方合同没有我责任，验收单上签字是张夫学让我签字给他作证明，签字无效”，但从该证明内容及荀秀俭一审出庭证言看，荀秀俭对此明确说明到“张夫学及三个被告（三上诉人）去我家闹，他们说工程没有你的事你怎么签字，让我写无效，如果不写他们就不走，不是我的真实意思表示”。由此，可以印证2013年10月20日张夫学出具证明的真实性，以及被上诉人所担义务工程已经验收的事实。上诉人称即使张夫学验收了，怎么交付给上诉人不清楚，但是综合涉案合同约定内容分析，张夫学验收后如何交给上诉人不是上诉人拒绝支付争议款项之理由，其如何交付也与被上诉人无关，因为三方并没有约定交付的具体方式。至此，本案上诉人违约的事实清楚，原审对此认定并无不当，基于被上诉人的义务已经履行，上诉人即负有支付约定180万元款项的义务。三、证据采信和交付时间及成品房问题。虽然张夫学一、二审均没有出庭接受质询，但是从荀秀俭出庭证言、二审被上诉人提供的汤军峰与张夫学录音，能够证明张夫学2013年10月20日证明的真实性，原审证据采信程序并无不当。张夫学作为双方当事人选任的验收人，负有维护双方当事人权利义务的职责，其出具的完工证明具有验收性质，虽然该证明对验收的经过和验收情况没有明确记载和说明，但从目前证据看，该证明系证明被上诉人履行了交房义务的关键证据，上诉人如认为被上诉人未履行交房义务或者完工时间迟于合同约定时间，被上诉人履行交房义务不适格，应提供充分证据证明其观点，而不能对抗中间人出具证明的实际验收行为。因此，原审法院基于本案现有证据材料及涉案合同签订的整体目的，依据该完工证明确认被上诉人履行了交房义务符合对案情事实判断的逻辑。对成品房问题，涉案合同虽约定了成品房交付，但是基于验收人的证明，以及涉案合同对成品房的标准并没有明确约定，存在交付标准不清的情况，归结于本案，无论房屋标准如何，中间人验收是双方当事人明确约定的交付方式，涉案房屋既然已经中间人验收，被上诉人的义务即应视为已经完成。四、违约金问题。涉案合同是新农村建设项目的整体转让，原审基于合同的整体目的和款项得出的违约金数额，符合违约金计算的合理裁判原则，是其自由裁量权的正确使用，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判处适当。本院作出（2014）商民二终字第728号民事判决：驳回上诉，维持原判。
于光连等三人申请再审称，1、涉案房屋没有政府批文，违法占用耕地，没有建设用地规划许可证等相关证件，属于违法建筑，双方签订的转让合同应为无效合同；2、按照双方于2013年7月5日签订的补充合同的约定，于光连等三人已经将涉案房屋转让给第三方投资商张战场，汤军峰等三人应向张战场主张权利，于光连等三人不是本案的适格被告；3、一、二审判决认定于光连等三人违约，汤军峰等三人不存在违约行为错误。一、二审认定这一事实的主要依据是张夫学、荀秀俭出具的一份证明，于光连等三人一审、二审庭审时对张夫学的签名提出质疑，张夫学没有出庭接受质询。且该证明仅是张夫学单方书写的工程完工证明，并非竣工验收的证明。按照双方协议的约定，成品房交付的时间是在2013年6月16日之前，而张夫学证明工程完工时间是在2013年10月20日，该证明可说明是汤军峰等三人违约；4、在争议发生之前，汤军峰等三人曾向于光连等三人发出通知，明确了涉案房屋应当建成的标准，在房屋转让之后，也应当按照该标准交付房屋。于光连等三人向法庭提交的照片及光盘清楚证明涉案房屋很多工程没有完工；5、一、二审认为约定交付的房屋没有具体标准，但合同明确约定交付的房屋应为成品房。汤军峰等三人交付的房屋连毛坯房的条件也未达到。综上，一、二审认定于光连等三人违约，判决于光连等三人支付购房款并承担违约金无事实和法律依据。请求撤销一审、二审判决，改判驳回汤军峰等三人的诉请。
汤军峰等三人答辩称，1、于光连等三人与汤军峰等三人签订的合同合法有效，本案涉案合同双方当事人之间转让的是《永城市薛湖镇侯楼新农村建设项目》，涉案合同应属于建设施工权利转让合同，于光连等三人提出涉案房屋没有政府批文，违法占用耕地等理由与涉案合同不是一回事；2、张战场不是本案的被告，也不是汤军峰等三人的合同相对人，一二审法院没有列张战场为被告判决其承担责任，程序合法。2013年7月5日双方虽然签订了补充合同，约定于光连等三人可以寻找第三方投资，于光连等三人与张战场签订转让合同，他们之间形成新的权利转让关系，与汤军峰等三人无关；3、于光连等三人的行为构成违约，于光连等三人没有按照合同约定的时间履行合同义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任；4、汤军峰等三人的行为不构成违约，双方于2013年5月16日所签订的合同约定一个月内交付房屋，之所以在2013年10月20日才交付，这与于光连等三人没有履行合同有关，双方签订合同后，于光连等三人并没有在七日内交付200万元定金，合同第三条付款方式中约定：“乙方正式施工后甲方开始进场施工”这句话意思是说当时在施工过程中，因个别人干预，不能及时施工，约定由乙方（于光连等三人）先开始施工，然后再由甲方（汤军峰等三人）施工未完工程，结果于光连等三人没有按照合同约定的时间施工，导致合同的日期往下顺延是双方认可的事实，因此，汤军峰等三人的行为不构成违约。请求维持一、二审判决。
再审查明的事实除与一二审查明的事实相同外，另查明，2013年6月30日，于光连等三人与张战场签订合同，将涉案工程整体转让给案外人张战场。2015年11月10日，汤军峰及汤军峰、曹居德、王玉宽的委托代理人刘安军向本院写出书面申请，申请放弃本案的违约金，对此放弃违约金的行为，申请再审人于光连等三人书面表示无异议。
本院再审认为，一、关于涉案合同的法律效力问题。于光连等三人称涉案房屋没有政府批文、违法占用耕地、既不允许商品房开发，也没有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等证件，涉案合同应为无效合同。本院认为，从合同约定的内容看，合同转让的是《永城市薛湖镇侯楼新农村建设项目》，其实质是建设施工权利转让，合同双方当事人具有完全民事行为能力，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。因此，于光连等三人称涉案房屋没有政府批文等理由与涉案合同的效力没有关联性，对此理由本院再审不予支持；二、关于是否应当列张战场为被告，判决其承担责任的问题。从再审查明的事实看，汤军峰等三人与于光连等三人签订合同后，于光连等三人就与张战场签订合同，将涉案工程全部转让给案外人张战场，上述两个合同是相互独立的合同，根据合同相对性原则，汤军峰等三人与于光连等三人签订的合同对案外人张战场没有法律拘束力。因此，一审、二审没有列张战场为本案的被告并判决其承担责任，于法有据；三、关于违约的问题。于光连等三人称交付的房屋达不到成品房标准，汤军峰等三人违约。本院再审认为，本案双方签订的合同约定了由中间人张夫学验收，说明双方对于张夫学作为工程验收人的身份都是认可的，实际上张夫学也确实为涉案工程出具了工程完工证明，证明涉案工程已经完工。于光连等三人不仅接收了涉案房屋及土地，而且已经将涉案房屋及土地转让给案外人。因此，汤军峰等三人已经履行了合同约定的交房义务，其诉请对方支付购房款具有事实和法律依据。鉴于汤军峰等三人在本案再审过程中书面申请放弃本案的违约金，该行为系当事人对自己实体权利的处分，不违反法律、行政法规的禁止性规定，对此，本院予以准许。
综上，原一、二审判决申请再审人于光连等三人支付汤军峰等三人购房款180万元，认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，申请再审人于光连等三人的申请再审理由依法不能成立，本院再审不予支持；鉴于被申请人汤军峰等三人再审中自愿放弃本案的违约金，属于对自己实体权利的处分行为，对此，于光连等三人表示无异议，且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益，本院再审依法予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2014）商民二终字第728号民事判决及永城市人民法院（2014）永民初字第34号民事判决；
二、于光连、高永昌、王怀礼于本判决生效后十日内给付汤军峰、曹居德、王玉宽购房款180万元；
三、驳回汤军峰、曹居德、王玉宽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审诉讼费用依据原判决执行。
本判决为终审判决。
审判长 时见业
审判员 肖玉学
审判员 谢劳动
二〇一五年十一月十二日
书记员 张良涛