广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第2121号原告：黎朝昌，男，1985年5月11日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。委托代理人：何双龙、邓小滨，分别系广东奥纪律师事务所律师、律师助理。被告：黎卓平，男，1981年1月28日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。被告：中山市创二房地产服务有限公司，住所地广东省中山市西区富华道250号长乐村综合楼首层二卡，组织机构代码723837146。法定代表人：杨志军，总经理。委托代理人：陈冠荣、范新华，均系广东香山律师事务所律师。原告黎朝昌诉被告黎卓平、中山市创二房地产服务有限公司（以下简称创二公司）房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院于2015年6月23日受理后，依法由审判员梁丹妮独任审判，并于2015年7月27日公开开庭进行了审理。原告黎朝昌委托代理人何双龙、邓小滨，被告创二公司委托代理人范新华到庭参加诉讼。被告黎卓平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告黎朝昌诉称：经被告创二公司居间服务介绍，原告黎朝昌、被告黎卓平、创二公司三方于2015年1月11日签订房屋买卖合同，约定由原告购买被告黎卓平所有的位于中山市石岐区东明花园东康街×号×座×××房房地产。房屋转让价格为400000元，合同签订后由原告依约向被告黎卓平支付定金20000元，并向创二公司支付中介服务费6000元。由于该房屋早于2014年9月22日已被查封，导致无法进行过户交易，合同的目的不能实现，黎卓平的行为构成严重违约。被告创二公司在合同签订时未对交易的房屋履行合理审查的义务，未向原告履行告知该房屋已经被查封的义务，对该房屋无法进行交易存在重大过错。为维护自身合法权益，原告特具状至本院，请求判令：1.解除原告黎朝昌、被告黎卓平、创二公司三方签订的房屋买卖合同；2.被告黎卓平向原告黎朝昌双倍返还定金合计40000元；3.被告创二公司对被告黎卓平的双倍返还义务承担连带清偿责任；4.被告创二公司返还原告支付的中介服务费6000元；5.本案的诉讼费用由两被告共同承担。原告黎朝昌对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.房地产买卖合同；2.收据；3.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表；4.中山市第二人民法院（2014）中一法民二初字第148号民事判决书。被告黎卓平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。亦未提交书面答辩状及证据。被告创二公司辩称：1.创二公司与原告、黎卓平在2015年1月11日签订的房地产买卖合同包括两个合同关系，第一个是创二公司作为中介方与买卖双方之间的居间合同关系，另一个是原告与黎卓平之间的房屋买卖合同关系。针对创二公司与黎朝昌、黎卓平的居间合同关系，创二公司已经按照合同约定履行作为中介方应履行的义务，提供有效的交易机会，促成买卖双方成功签订房地产买卖合同，而原告作为买方也依据合同约定支付中介服务费，因此就本案中的居间合同关系已经由创二公司与买卖双方按合同约定履行完毕，不存在原告诉请的解除合同问题。2.原告要求创二公司双倍返还定金的义务承担连带责任没有事实和法律依据，按照合同法相关规定，合同之债的权利义务具有相对性，因此合同之债的双方当事人不能突破合同的相对性，而向第三方主张权利，因此双倍返还定金是基于原告与被告黎卓平之间的房屋买卖合同关系而产生，原告要求双倍返还定金也只能向房屋买卖合同的相对人即被告黎卓平主张。根据原告与黎卓平签订的房地产买卖合同的约定，签订合同之后，原告在未查验房地产产权是否清晰之前将定金交创二公司监管，待创二公司查验该房地产产权是否清晰之后再向黎卓平支付，而事实上，原告并没有按照合同约定履行，罔顾创二公司的提醒，在未查验清楚之前，将定金20000元直接支付给黎卓平，因此造成双倍返还的后果，原告存在一定过错，创二公司作为中介方已经履行告知义务，不存在过错。3.综合上述两点，创二公司作为中介方，已经履行自己的义务，有权收取中介费，因此原告无权要求其退回中介服务费6000元，原告的损失应当依据房地产买卖合同中关于买卖双方的关系向黎卓平进行主张。被告创二公司就其辩解在举证期限内未提交证据。经审理查明：2015年1月11日，原告黎朝昌（买方）、被告黎卓平（卖方）以及被告创二公司（经纪方）三方签订房地产买卖合同，约定：买方购买卖方所有的位于中山市××××房房地产；转让成交价为400000元；签订合同时支付定金20000元，定金在未查验房地产产权清晰之前须交由经纪方或经纪方指定账户监管，如果买方之前向经纪方支付了保证金、诚意金等类似款项的，在本合同成立时自动转为定金，视为卖方收讫定金后交给经纪方代为保管，定金被监管期间，担保法和合同法的定金规则也适用，经纪方在查验该房地产产权清晰，没有卖方声明之外的权利负担，并在卖方将房地产证原件托管于经纪方处后，将定金转给卖方；如果由于卖方毁约、重大违约等原因而导致合同解除，或者由于卖方的原因而导致合同无效的，卖方除了把已收款项返还给买方之外，另由卖方按该房地产转让成交价的18%赔偿给买方；无论买方或卖方违约，均不影响经纪方收取中介服务费的权利。该房地产买卖合同还约定了其他事项，由原告黎朝昌、被告黎卓平签字捺印，被告创二公司盖章确认。当日，原告黎朝昌向被告黎卓平支付定金20000元，向被告创二公司支付中介费6000元。后原告发现涉讼房地产已于2014年9月22日被中山市第二人民法院另案查封。原告认为，合同目的已无法实现，故原告诉至本院，主张前述实体权利。另查：涉讼房地产[土地证号：国（20**）易××××××；房产证号：Ｃ3××35]于2014年4月3日抵押予案外人钟美梅，2014年9月22日被中山市第二人民法院另案查封（申请执行人为江门市肇和制漆化工有限公司），2014年11月28日本院另案轮候查封（原告为梁志明）。本院认为：本案是房屋买卖合同、居间合同纠纷。原告黎朝昌、被告黎卓平及被告创二公司所签订的房地产买卖合同是各方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，全面履行各自的义务。本案中，一方面，涉讼房地产已实际被另案查封，合同目的已无法实现，故原告诉请解除房地产买卖合同，本院予以支持。另一方面，被告黎卓平因自身其他纠纷致使涉讼房地产被另案查封，被告黎卓平的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担赔偿损失等违约责任。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金”，原告诉请要求被告黎卓平双倍返还定金合共40000元，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，委托人支付报酬是以居间人已为委托人提供了订约机会或经介绍完成了居间活动，并促成了合同的成立为前提条件。本案中，在签订房地产买卖合同时，涉讼房地产已被另案查封，实际上交易的条件未成就，被告创二公司应向原告黎朝昌返还中介费6000元。至于原告要求被告创二公司对双倍返还定金承担连带赔偿责任，并无证据证明两被告存在共同违约的故意，原告该部分请求缺乏法律依据，本院不予支持。被告黎卓平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证及辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十三条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告黎朝昌与被告黎卓平、中山市创二房地产服务有限公司于2015年1月11日签订的房地产买卖合同；二、被告黎卓平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黎朝昌双倍返还购房定金合共40000元；三、被告中山市创二房地产服务有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黎朝昌返还中介费6000元；四、驳回原告黎朝昌的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费950元，减半收取为475元（原告黎朝昌已预交），由被告黎卓平负担（被告黎卓平于本判决生效之日起七日内迳付原告黎朝昌）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁丹妮二〇一五年九月十七日书记员  梁 琳