淮安市清江浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0802民初4046号
原告:交通银行股份有限公司淮安分行，住所地淮安市解放东路111号。
负责人:潘晓松，职务行长。
委托代理人:曹宽洋，江苏益新律师事务所律师。
委托代理人:张青松，江苏益新律师事务所律师。
被告姜国斌，男，汉族，1972年03月02日出生，住淮安市。
被告徐海燕，女，汉族，1971年02月06日出生，住淮安市。
被告淮安市天瑞房地产开发有限公司，住所地淮安市淮海东路136号。
法定代表人漆贯凯，职务董事长。
委托代理人周向荣，江苏兴宇律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司�安分行(以下至判决主文前简称交通银行)与被告姜国斌、徐海燕、淮安市天瑞房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理后，依法由审判员刘江洲独任审判，后因案情复杂，依法组成合议庭，于2017年7月14日公开开庭进行了审理。原告交通银行的委托代理人张青松、被告姜国斌、被告淮安市天瑞房地产开发有限公司的委托代理人周向荣到庭参加诉讼，被告徐海燕经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告交通银行诉称：被告姜国斌、徐海燕于2013年6月19日因购房需要，于原告签订了个人房产抵押贷款合同，合同约定被告姜国斌、徐海燕向原告借款人民币100万元整，借款期限为10年，约定利率为月利率千分之6.004166。合同项下贷款逾期的，原告有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复息。同�原告与被告姜国斌、徐海燕签订了房地产抵押合同，约定被告姜国斌、徐海燕以其位于淮安市英伦玫瑰园小区8号楼101室的房屋为其借款设立抵押，同时约定由被告淮安市天瑞房地产开发有限公司对上述借款承担连带担保责任。截止2016年7月5日，被告姜国斌、徐海燕拖欠本金803113.84元，利息17729.65元，罚息553.13元。因被告姜国斌、徐海燕未能按约定偿还借款，构成违约。请求判令：1、被告姜国斌、徐海燕立即向原告偿还借款821394.62元，其中本金803113.84元，利息17729.65元，罚息553.13元（利息、罚息暂计算至2016年7月5日）；自2016年7月6日起至实际还款之日止，按合同约定的方法支付利息和罚息。2、原告交通银行在抵押权范围内享有优先受偿权。3、被告淮安市天瑞房地产开发有限公司承担连带担保责任。4、本案诉讼费用、律师代理费用由被告承担。
被告姜国斌辩称：我贷款的时候，诉争抵押的房屋房产证都没有，属于危房，我现在正在与天瑞房产打官司，我已经归还了部分款项，对利息、罚息的计算方式无异议，天瑞房产提供的房屋买卖合同是假合同。贷款合同所有的字都是我签的，但当时都是空白的，电脑上打上去的这些都是后补的，我没有看到。
被告淮安市天瑞房地产开发有限公司辩称：涉案预登记抵押的房屋已经实际交付姜国斌、徐海燕，早已经满足办证条件，但由于姜国斌、徐海燕及原告怠于履行自己的办证义务导致本案的房屋产权证没有办理到姜国斌、徐海燕名下；个人房产抵押贷款合同系原告提供的格式合同，该合同中加重了答辩人的义务，对此部分应当予以认定无效，因为办理房屋产权证和他项权证是必须要原告和姜国斌、徐海燕办理的，对此义务我公司无法完成、亦无法控制，故我公司不�当按照合同中的约定在早已经满足办证条件的前提下，由于借款双方当事人未办理相关手续而要求答辩人承担连带责任，同时借款合同中关于罚息和复利的约定违反了相关规定，不应当得到支持，请求驳回原告对答辩人的诉请。
被告徐海燕未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。
经审理查明，2013年6月19日，被告姜国斌、徐海燕因购房需要，于原告签订个人房产抵押贷款合同，合同约定被告姜国斌、徐海燕向原告借款人民币100万元整，借款期限为10年，约定利率为月利率千分之6.004166。合同项下贷款逾期的，原告有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复息。同时原告与被告姜国斌、徐海燕签订了房地产抵押合同，约定被告姜国斌、徐海燕以其位于淮安市英伦玫瑰园小区8号楼101室的房屋为其借款设立抵押，抵押合同中还约定由被�淮安市天瑞房地产开发有限公司对上述借款承担连带担保责任。原告如约放款后，被告姜国斌、徐海燕未如期还款。截止2016年7月5日，被告姜国斌、徐海燕拖欠本金803113.84元，利息17729.65元，罚息553.13元。
以上事实，有原告交通银行提供的个人房产抵押贷款合同、房地产抵押合同、淮安商品房预购登记证明、交通银行借款凭证和进账单以及当事人当庭陈述为证，本院予以确认。
对于被告姜国斌辩称的，贷款时抵押的房屋房产证都没有，属于危房及天瑞房产提供的房屋买卖合同是假合同等，被告姜国斌对此并无提供相应证据加以证明，本院不予支持。
对于被告淮安市天瑞房地产开发有限公司辩称的，涉案预登记抵押的房屋已经实际交付姜国斌、徐海燕，满足办证条件，但由于姜国斌、徐海燕及原告怠于履行自己的办证义务导致本案的房�产权证没有办理到姜国斌、徐海燕名下；个人房产抵押贷款合同系原告提供的格式合同，该合同中加重了答辩人的义务，对此部分应当予以认定无效。由于借款双方当事人未办理相关手续而要求公司承担连带责任，同时借款合同中关于罚息和复利的约定违反了相关规定，不应当得到支持。本院认为，被告淮安市天瑞房地产开发有限公司天瑞公司因与被告姜国斌、徐海燕有其他纠纷导致至今未办理房产过户手续，未为姜国斌、徐海燕办理房屋产权证明，应当承担保证责任。
本院认为，原被告之间的借款合同有贷款合同及抵押合同在依据银行提供的借款凭证可以证明原被告之间的借款合同关系成立并有效，原告方履行了合同义务，被告方逾期未偿还，应当依据合同的约定承担还款责任，并承担罚息和利息，另被告淮安市天瑞房地产开发有限公司在合同期间应当依据合同相关约定承担连带还款责任。
关于原告所主张的律师代理费19800元。因双方在借款合同中明确约定借款人需承担因诉讼所产生的代理费，该约定也不违反法律规定，故对原告的该项诉讼请求，本院亦予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告姜国斌、徐海燕于本判决生效后十五日内一次性偿还原告借款821394.62元，其中本金803113.84元，利息17729.65元，罚息553.13元（利息、罚息暂计算至2016年7月5日，其后的利息、罚息按合同约定的标准顺延计算至债务实际清偿之日止），并支付律师代理费用19800元；
二、原告交通银行在抵押权范围内享有优先受偿权；
三、被告淮安市天瑞房地产开发有限公司承担连带还款责任。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费12014元，由三被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 刘江洲
人民陪审员 蒋国芳
人民陪审员 许新飞
二〇一七年八月三十一日
�记员王沁
附：相关法律及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条(第一款)当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产�押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。