文书内容福建省厦门市翔安区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0213民初1674号原告(反诉被告)：吴媛媛，女，1992年8月12日出生，住福建省厦门市翔安区。委托诉讼代理人：林忠，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李基铂，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。被告（反诉原告）：阳光城（厦门）置业有限公司，住所地福建省厦门市翔安区新店镇春江里14号208室，统一社会信用代码9135021359498494XQ。法定代表人：李晓冬，总经理。委托诉讼代理人：高卫炬，福建远大联盟�龙岩）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李彦，福建远大联盟（龙岩）律师事务所律师。原告吴媛媛与被告阳光城（厦门）置业有限公司（以下简称阳光城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月7日受理后，依法适用简易程序审理。审理中，阳光城公司对吴媛媛提起反诉，本院依法予以合并审理。本院公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）吴媛媛的委托诉讼代理人林忠与李基铂、被告（反诉原告）阳光城公司的委托诉讼代理人李彦与高卫炬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴媛媛向本院提出诉讼请求：1.判令阳光城公司继续履行与吴媛媛于2014年10月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：xxxxxxxxx）及补充协议；2.判令阳光城公司立即为阳光城翡丽湾二期39号楼A梯16层1603室房屋办理购房合同备案登记；3.判令阳光城公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年10月10日，吴媛媛与阳光城公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：xxxxxxxxx）及付款补充协议，合同约定：吴媛媛向阳光城公司购买厦门阳光城翡丽湾二期39号楼A梯16层1603室，合同总价为1404050元，付款方式为合同签订之日支付140405元（包含定金50000元），2015年9月30日前支付283645元，剩余购房款买受人通过银行按揭贷款的方式支付。出卖人在买受人办理贷款手续时应给买受人必要的配合。同时，合同还约定，出卖人应在合同生效之日起30日内，向厦门市房地产交易权籍登记中心办理合同登记备案。合同签订后，吴媛媛依约按期足额交付了定金及首付款，并积极办理银行按揭贷款手续，但阳光城公司迟迟未办理合同备案登记，导致吴媛媛无法办理按揭贷款。吴媛媛多次与阳光城公司协商，要求阳光城公司及时办理涉案购�合同备案手续，但阳光城公司直至今日仍未办理。办理购房合同备案登记手续是被告的义务，吴媛媛已向阳光城公司支付购房首付款，但阳光城公司无法将涉案房屋购房合同办理备案登记，导致吴媛媛无法办理银行按揭贷款。为维护吴媛媛的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。阳光城公司辩称：一、吴媛媛存在逾期支付购房款的违约行为，阳光城公司依约有权解除《商品房买卖合同》及《补充付款协议》。1、原被告所签《付款补充协议》第一条第1.1款约定：吴媛媛应于购房合同之前（含当日）向阳光城公司支付首批首付款140405元，应于2015年9月30日之前支付剩余首付款283645元。第一条第1.2.1项约定：吴媛媛通过贷款方式支付剩余购房款980000元，且应于2015年9月30日前办理贷款手续，包括但不限于向银行提供符合要求的全部申请资料等。第一条第1.2.2项约定：吴媛媛应在2015年12月31日前将所贷购房款支付至阳光城公司账户，若非因阳光城公司原因（包括但不限于吴媛媛不具备贷款银行所要求的条件，或银行的原因，或法律法规政策管理的原因等）导致所贷购房款未能在2015年12月31日前全部到达阳光城公司账户的，视为吴媛媛逾期支付，吴媛媛应自该日起按原合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时吴媛媛应于5日内一次性付款或者其他经阳光城公司同意的方式支付剩余购房款项。第三条约定：本补充协议与购房合同不一致的，以本补充协议为准。另，《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》约定：本补充协议的约定与本合同正文的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准。第五条第6款约定：逾期付款超过30日的，阳光城公司有权解除合同。阳光城公司解除合同的，吴媛媛应当自解除合同通知送�之日按照总房款的20%向阳光城公司支付违约金，且阳光城公司有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。根据上述约定，吴媛媛应于2015年9月30日前办理贷款手续，并最迟于2016年2月5日前向阳光城公司付清剩余购房款980000元，否则阳光城公司有权解除《商品房买卖合同》及《补充付款协议》。2、本案中，吴媛媛没有任何证据证明其有于2015年9月30日前办理贷款手续，或有于最迟付款日（即：2016年2月5日）前向阳光城公司付清剩余购房款980000元。由此可见，《商品房买卖合同》约定的解除合同条件已经成就，阳光城公司依约有权解除《商品房买卖合同》及《补充付款协议》。二、吴媛媛关于其系因阳光城公司未及时办理《商品房买卖合同》备案手续，导致其无法办理按揭贷款手续的主张不能成立。1、《付款补充协议》第二条约定：购房合同的备案手续按照当地政府要求办理，因付款方式变更导致迟延办理购房合同备案手续的，吴媛媛不追究阳光城公司责任，在满足购房合同备案条件后，吴媛媛应按照阳光城公司要求办理购房合同备案手续。纵观《商品房买卖合同》及《付款补充协议》相关约定，前述条款所称“付款方式变更”应指：办理按揭贷款手续时间由《商品房买卖合同》约定的“签约后10日内”变更为《付款补充协议》约定的“2015年9月30日前”，以及剩余购房款支付时间由《商品房买卖合同》约定的“合同签订后45日内”变更为《付款补充协议》约定的“2015年12月31日前”。由此可见，本诉原、被告双方在《付款补充协议》中已达成《商品房买卖合同》备案时间将根据按揭贷款手续办理时间作相应推迟的合意，即：在吴媛媛未依约办理按揭贷款手续的情形下，阳光城公司有权拒绝办理《商品房买卖合同》备案手续。2、吴媛媛系阳光城公司所开发“阳光城翡丽湾”项目销售代理公司的销售代表，故其对《付款补充协议》第二条含义以及阳光城公司对办理按揭贷款时间上的要求是非常清楚的。因此，吴媛媛未依约办理按揭贷款手续显属明知故犯，阳光城公司依约有权拒绝为其办理《商品房买卖合同》备案手续。3、吴媛媛拖延办理按揭贷款手续的真正原因与备案手续毫无关联。从吴媛媛与其单位同事的微信交流中可以看出：吴媛媛最初是想通过内部更名炒作房产，故其杜撰自身征信不良的借口以拖延办理按揭贷款手续；在吴媛媛通过内部更名炒作房产的目的无法实现后，吴媛媛继而提出退房要求，且拒不支付违约金，此状态一直持续至阳光城公司依约解除《商品房买卖合同》及《付款补充协议》之时。之后，因厦门岛外房价上涨，吴媛媛看到有利可图，遂又要求继续履行《商品房买卖合同》，及至提起本案诉讼。以上种种，充分证明至阳光城公司依约解除《商品房买卖合同》及《付款补充协议》时，吴媛媛根本没有任何办理按揭贷款手续的想法，以最低成本谋取最大利益才是吴媛媛拖延办理按揭贷款手续的真正原因，所谓备案手续妨碍按揭贷款，无非是其应对本案诉讼所杜撰的借口。4、从截至阳光城公司依约解除《商品房买卖合同》及《付款补充协议》时吴媛媛仍未开始办理按揭贷款手续的事实亦可看出，《商品房买卖合同》备案手续的办理实与吴媛媛逾期付款行为没有任何关联。三、阳光城公司依约行使合同解除权，《商品房买卖合同》及《付款补充协议》已于2016年2月29日解除。1、鉴于吴媛媛存在蓄意拖延办理按揭贷款手续的违约行为，阳光城公司分别于2015年12月14日、2016年1月14日通过特快专递向吴媛媛寄送《办理贷款手续催�函》、《房款再次催告函》。然而，吴媛媛仍不予理睬，且至双方约定的最迟付款日（即：2016年2月5日）仍拒不向阳光城公司付清剩余购房款980000元。因此，阳光城公司于2016年2月28日通过特快专递向吴媛媛寄送《销售合同解除函》，通知吴媛媛解除《商品房买卖合同》及《付款补充协议》。该《销售合同解除函》于2016年2月29日送达吴媛媛，因吴媛媛拒收而退回。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》约定：任何一方根据本合同或本补充协议的规定行使解除权时，本合同和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。因此，根据前述事实及合同约定，《商品房买卖合同》及《付款补充协议》确已于2016年2月29日解除。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：当事人对合同法第九十六条、第九十�条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，《销售合同解除函》于2016年2月29日送达吴媛媛，而吴媛媛直至2016年6月7日方向法院提起诉讼，其起诉时间已超过三个月异议期限，故其所提诉讼请求依法不应得到支持。综上所述，吴媛媛所提诉讼请求缺乏事实和法律依据，且阳光城公司亦已依约解除《商品房买卖合同》及《付款补充协议》，故阳光城公司请求贵院依法驳回吴媛媛所提全部诉讼请求，维护阳光城公司合法权益。阳光城公司向本院提出反诉请求：1.确认阳光城公司与吴媛媛签订的《商品房买卖合同》及《付款补充协议》于2016年2月29日解�；2.判令吴媛媛向阳光城公司支付违约金280810元；3.判令吴媛媛承担本案全部诉讼费用。事实与理由：阳光城公司与吴媛媛于2014年10月10日签署《商品房买卖合同》（下称“《合同》”），约定：1、吴媛媛向阳光城公司购买位于翔安新城首期开发区翔安大道与肖厝南路交叉口东北侧阳光城翡丽湾二期39#楼A梯16层1603室商品房（下称“讼争商品房”），建筑面积共87.36平方米（详见《合同》第三条）。2、讼争商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米16072元，总金额1404050元（详见《合同》第四条）。3、吴媛媛应于合同签订之日或之前向阳光城公司支付讼争商品房总价款的10%作为首批首付款，即140405元（包括吴媛媛已付款项50000元，转为首付款）；吴媛媛于2015年9月30日之前支付剩余首付款283645元；剩余购房款计980000元，由吴媛媛向银行或公积金中心申请贷款支付给�光城公司（详见《合同》第六条）。《合同》附件六合同补充协议（下称“《合同补充协议》”）约定：1、本补充协议的约定与本合同正文的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准。2、吴媛媛应在签约后10日内办理按揭贷款手续，包括但不限于向按揭贷款银行／公积金代办机构（以下统称为“银行”）提供符合银行要求的办理按揭贷款时需要吴媛媛提供的全部申请资料等（详见《合同补充协议》第三条第1款）。3、吴媛媛应在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至阳光城公司账户。若非因阳光城公司原因（包括但不限于吴媛媛不具备贷款银行所要求的条件，或银行的原因，或法律法规政策管理的原因等）导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达阳光城公司银行账户的，视为吴媛媛逾期支付，吴媛媛应自该日起按本合同逾期付款的约定承担�期付款的违约责任，同时吴媛媛应于5日内一次性付款或者其他经阳光城公司同意的方式支付剩余购房款项（详见《合同补充协议》第三条第2款）。4、逾期付款超过30日的，阳光城公司有权解除合同。阳光城公司解除合同的，吴媛媛应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向原告支付违约金，且阳光城公司有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人（详见《合同补充协议》第五条第6款）。5、在阳光城公司和吴媛媛任何一方根据本合同或本补充协议的规定行使解除权时，本合同和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除（详见《合同补充协议》第十七条第1款）。6、双方确认，所有通知均应采用书面形式，以专递方式送达的，信件发出后第3日为送达日（详见《合同补充协议》第十八条第4款）。同日，双方就付款方式变更事宜签署《付款补充�议》，约定：1、吴媛媛应于购房合同签订之日或之前向阳光城公司支付讼争商品房总价款的10%作为首批首付款，即140405元（包括吴媛媛已付款项50000元，转为首付款）；吴媛媛于2015年9月30日之前支付剩余首付款283645元（详见《付款补充协议》第一条第1.1款）。2、剩余购房款吴媛媛通过贷款方式支付，吴媛媛应在2015年9月30日前办理贷款手续，包括但不限于向银行提供符合银行要求的办理按揭贷款时需要吴媛媛提供的全部申请资料等（详见《付款补充协议》第一条第1.2.1项）。3、吴媛媛应在2015年12月31日前将贷款部分房款支付至阳光城公司账户。若非因阳光城公司原因（包括但不限于吴媛媛不具备贷款银行所要求的条件，或银行的原因，或法律法规政策管理的原因等）导致贷款的房价款未能在2015年12月31日前全部到达阳光城公司银行账户的，视为吴媛媛逾期支付�吴媛媛应自该日起按原合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时吴媛媛应于5日内一次性付款或者其他经阳光城公司同意的方式支付剩余购房款项（详见《付款补充协议》第一条第1.2.2项）。4、购房合同的备案手续按照当地政府要求办理，因付款方式变更导致迟延办理购房合同备案手续的，吴媛媛不追究阳光城公司责任，在满足购房合同备案条件后，吴媛媛应按照阳光城公司要求办理购房合同备案手续（详见《付款补充协议》第二条）。5、本补充协议与购房合同不一致的，以本补充协议为准（详见《付款补充协议》第三条）。上述合同文件签订后，吴媛媛一直拖延办理贷款手续，迟迟不向银行提供完整的贷款申请资料。为此，阳光城公司分别于2015年12月14日、2016年1月14日通过特快专递向吴媛媛寄送《办理贷款手续催告函》、《房款再次催告函》。然而，吴媛媛仍拒不办理贷款手续亦未一次性付清剩余房款980000元，阳光城公司遂于2016年2月28日通过特快专递向吴媛媛寄送《销售合同解除函》，通知吴媛媛解除《合同》及《付款补充协议》。该函件于2016年2月29日送达吴媛媛，因吴媛媛拒收被退回。综上，鉴于吴媛媛存在逾期办理贷款手续及拒不依约支付剩余房款等违约行为已符合合同解除条件，阳光城公司依约行使合同解除权。为此，阳光城公司提出如上请求，请法院依法予以支持。吴媛媛对阳光城公司的反诉辩称：一、本案应当是阳光城公司违约在先，违约一方不享有合同解除权。在商品房合同中有约定，阳光城公司应当商品房买卖合同之日起30日内办理商品房合同备案登记，导致吴媛媛无法在银行办理按揭手续。吴媛媛在2015年9月30日之前多次要求阳光城公司办理备案登记，但是阳光城公司多次拒绝，所以导致吴媛媛无法办理本案的贷款手续，并且双方合同中并没有约定贷款银行系农业银行，所以吴媛媛选择其它银行办理贷款是合理的。二、假设本案系吴媛媛存在违约，阳光城公司应当返还吴媛媛的首付款，并且违约金过高，吴媛媛认为商品房买卖合同的解除对阳光城公司并没有产生任何损失。本院经审理认定事实如下：2014年10月10日，吴媛媛与阳光城公司签订《商品房买卖合同》一份，约定，吴媛媛向阳光城公司购买位于阳光城翡丽湾二期39#楼A梯16层1603室的商品房，单价为每平方米16072元，总价1404050元。该商品房属于预售商品房，阳光城公司于2014年6月17日取得预售许可证。合同约定的付款方式为：（1）买受人应于原合同签订之日或之前向出卖人支付该商品房总价款的10%作为首批首付款，即140405元（包括买受人已付款项50000元）；（2）买受人于2015年9月30日之前支付剩余首付款283645元；（3）剩余购房款980000元，由买受人向银行或公积金中心申请贷款支付给出卖人。合同第七条买受人逾期付款违约责任约定：（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告5日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之十的违约金。合同第二十六条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向厦门市房地产�易权籍登记中心办理合同登记备案。合同附件六合同补充协议第三条对付款方式的补充约定中载明：1、买受人应在签约后10日内办理按揭贷款手续，包括但不限于向按揭贷款银行/公积金代办机构（以下统称为“银行”）提供符合银行要求的办理按揭贷款时需要买受人提供的全部申请资料，缴纳买受人应缴纳的相关费用，向银行提出正式的按揭贷款申请，缴纳代办预告登记、预售商品房抵押登记的服务费用，并自行取得并向买受人或有关单位提供相关资料。出卖人在买受人办理贷款手续时应给予买受人必要的配合。买受人逾期未能办理完毕按揭贷款手续的，每逾期一天应向出卖人承担应付未付款的万分之五的违约金。合同补充协议第五条第6款约定：逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。出卖人愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款千分之一的违约金。合同补充协议第十八条约定：1、买受人的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准；双方保证其留给对方的联系地址、电话和传真均真实有效；买受人变更有效送达地址，未按照本条款约定通知出卖人的，出卖人按照原地址送达的视为向买受人送达了相关文件，由此给出卖人造成损失的，买受人负责赔偿。合同中吴媛媛联系地址为：“厦门市翔安区xxxxxxxxxxx”，联系电话为：“xxxxx****xx”。2014年10月10日，吴媛媛与阳光城公司签订一份《付款补充协议》，约定：“一、付款方式变更：1.1首付款按照如下方式支付：1.1.1买�人应于购房合同签订之日或之前向出卖人支付该商品房总价款的10%作为首批首付款，即140405元，包括买受人已付款项50000元；1.1.2买受人于2015年9月30日之前支付剩余首付款283645元。1.2.1剩余购房款买受人通过贷款方式支付。买受人应在2015年9月30日前办理贷款手续，包括但不限于向贷款银行/公积金代办机构（以下统称为“银行”）提供符合银行要求的办理贷款时需要买受人提供的全部申请资料，缴纳买受人应缴纳的相关费用，向银行提出正式的贷款申请，交纳代办预告登记、预售商品房抵押登记的服务费用，并自行取得并向买受人或有关单位提供相关资料。出卖人在买受人办理贷款手续时应给予买受人必要的配合。买受人逾期未能办理完毕贷款手续的，每逾期一天应向出卖人承担应付未付款项的万分之五的违约金。1.2.2买受人应在2015年12月31日前将贷款部分房款�付至出卖人账户。若非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的条件，或银行的原因，或法律法规政策管理的原因等）导致贷款的房价款未能在2015年12月31日前全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起按原合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应于5日内一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。二、购房合同的备案手续按照当地政府要求办理，因付款方式变更导致延迟办理购房合同备案手续的，买受人不追究出卖人责任，在满足购房合同备案条件后，买受人应按照出卖人要求办理购房合同备案手续。三、本补充协议与购房合同不一致的，以本补充协议为准。”吴媛媛于2014年7月30日向阳光城公司支付定金50000元，于2014年10月10日向阳光城公司支付购房首付款90405元，于2015年9月30日追加20%首付款283645元。吴媛媛合计支付首付款424050元。另查明，吴媛媛于2011年7月22日至2013年8月27日在厦门世联兴业房地产顾问有限公司就职，职位系销售代表。2016年7月8日，厦门世联兴业房地产顾问有限公司出具证明一份，载明：“兹证明吴媛媛于2011年7月22日至2013年8月27日在我司就职。2012年11月至2013年8月期间，吴媛媛受我司指派，在‘阳光城翡丽湾’项目担任销售代表。2014年10月吴媛媛购买阳光城翡丽湾二期39#楼A梯16层1603室商品房后，未按约定办理银行贷款手续，我司销售负责人许艺红多次催促其办理银行手续。”2015年12月14日，阳光城公司通过EMS特快专递向吴媛媛位于厦门市翔安区xxxxxxxxxxx的地址发送《办理贷款手续催告函》，催告吴媛媛在收到信函之日起七日内办理完成贷款手续，该信件于2015年12月15日被拒收退回。2016年1月14日，阳光城公司再次通过EMS特快专递向吴媛媛上述地址发送《房款再次催告函》，要求其在收到函件之日起三日内付清剩余房款980000元并支付逾期付款违约金，该信件于2016年1月15日被拒收退回。2016年2月26日，阳光城公司通过EMS特快专递向吴媛媛上述地址发送《销售合同解除函》，通知吴媛媛解除合同，并要求吴媛媛支付违约金，该信件于2016年2月29日被拒收退回。又查明，2016年4月26日，厦门市国土资源与房产管理局受理吴媛媛提出缴齐首付款后开发商不提交备案的信访件，厦门市国土资源与房产管理局于2016年5月26日向吴媛媛出具《信访事项处理答复意见书》，认为：“鉴于你与开发企业就付款方式变更事宜签订了《付款补充协议》，对购房合同备案手续的办理问题另有约定。开发企业也曾将相关约定在售楼现场公示告知相关购房人。你作为该楼盘销�代理公司员工，曾为该项销售过房源，对付款方式变更会导致购房合同备案延期办理的条款是知晓的。综上，你反映的问题系商品房合同纠纷问题，如果对签订的条款的合法性有质疑，建议你在开发企业协商仍无法解决问题的情况下通过司法途径解决。”上述事实，有吴媛媛、阳光城公司陈述在案的法庭笔录、吴媛媛提供的商品房买卖合同、付款补充协议、收据、信访事项受理情况告知单、信访事项处理答复意见书，阳光城公司提供的商品房预售许可证、商品房买卖合同、付款补充协议、离职证明、证明、办理贷款手续催告函及邮件回单、房款再次催告函及邮件回单、销售合同解除函及邮件回单等证据为证，以上证据已经开庭质证，并经本院审核，可以作为定案依据。本院认为，吴媛媛与阳光城公司签订的《商品房买卖合同》及《补充付款协�》系双方真实意思表示，且内容并无违反法律规定，应认定为合法有效，双方应按照约定履行义务。根据讼争《商品房买卖合同》第二十六条的约定，办理合同备案登记的时间为合同生效之日起30天内，而《商品房买卖合同》附件六补充协议第三条中约定买受人应在签约后10日内办理按揭贷款手续，由此可见，根据双方合同约定，办理按揭贷款手续应当是先于办理合同备案登记的合同义务。根据双方签订的《付款补充协议》，吴媛媛应在2015年9月30日前办理贷款手续，且约定因付款方式变更导致延迟办理购房合同备案手续的，买受人不追究出卖人责任，可见双方对于推迟办理贷款及推迟办理合同备案登记均达成合意，故依照双方约定合同备案登记仍应在办理贷款手续之后。吴媛媛未能举证证明其在2015年9月30日前有向银行提交办理贷款的手续的情况下，阳光城公司有�拒绝履行后履行义务，故对于吴媛媛主ＸＸ光城公司须先行办理合同备案登记手续的主张本院不予支持。吴媛媛未在约定的期限内办理按揭贷款手续，未能按期支付剩余购房款，已经构成违约，阳光城公司依照合同约定有解除合同的权利。合同附件六补充协议约定买受人的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准，阳光城公司2015年12月14日、2016年1月14日两次向吴媛媛合同中写明的联系地址寄送催告函，2016年2月26日向该地址寄送合同解除函，均被拒收退回，应视为拒收日为上述函件的送达日。2016年2月29日合同解除函被拒收退回，应视为该日合同解除函已经送达吴媛媛，故阳光城公司主张讼争《商品房买卖合同》及《付款补充协议》已经于2016年2月29日解除的诉求本院予以支持。根据讼争《商品房买卖合同》附件六补充协议第五条第6款的约定，买受人逾期付款导�合同解除的，买受人应按总房款20%支付违约金，吴媛媛主张约定的违约金过高。本院认为，违约金的目的是在于弥补守约方因对方违约而造成的损失，并兼有一定的惩罚性。合同双方承担的违约责任应当相当，买受人延迟支付购房款的违约责任应当与出卖人逾期交房的违约责任相当。结合目前房地产市场的实际情况，综合考量原被告双方合同权利义务对等的原则及合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院酌定吴媛媛应支付阳光城公司违约金80000元。吴媛媛已经支付了购房首付款424050元，合同解除后首付款可予以返还，故吴媛媛需要支付的违约金可以在购房首付款范围内予以扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、确认吴媛媛与阳光城（厦门）置业有限公司于2014年10月10日签订的《商品房买卖合同》及《付款补充协议》于2016年2月29日解除；二、吴媛媛应支付阳光城（厦门）置业有限公司违约金80000元（该款项可从吴媛媛已支付的购房首付款中扣除）；三、驳回吴媛媛的诉讼请求；四、驳回阳光城（厦门）置业有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分受理费17436元，减半收取计8718元，由吴媛媛承担�反诉部分受理费5512元，减半收取计2756元，由吴媛媛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员 张 薇二〇一六年九月六日书记员 王文芳附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除�人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十条原告增�诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。