浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）甬象商初字第579号
原告（反诉被告）：象山城东加油站有限公司。住所地：象山县丹东街道巨鹰路东侧靖南路南。
法定代表人：李素青，该公司经理。
委托代理人：李先泉，浙江象港律师事务所律师。
委托代理人：刘定忠，宁波企协法律服务所法律工�者。
被告（反诉原告）：中国石油化工股份有限公司浙江石油分公司。住所地：杭州市河坊街**号。
代表人：徐祥燕，该公司总经理。
委托代理人：阮梅珍，浙江天册律师事务所律师。
委托代理人：胡边，浙江天册律师事务所律师。
原告象山城东加油站有限公司（以下简称城东加油站）为与被告中国石油化工股份有限公司浙江石油分公司（以下简称中石化浙江分公司）租赁合同纠纷一案，于2010年4月7日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理。2010年4月29日，被告中石化浙江分公司提起反诉，本院对被告的反诉依法予以受理。本案依法由审判员翁羽适用简易程序审理，于2010年4月30日公开开庭对本诉及反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）城东加油站的委托代理人李先泉，被告（反诉原告）中石化浙江分公司的委托代理人阮梅珍、胡边到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2010年5月4日转为普通程序，并依法组成合议庭，于2010年6月1日公开开庭进行了第二次审理。原告（反诉被告）城东加油站的委托代理人李先泉、刘定忠，被告（反诉原告）中石化浙江分公司的委托代理人阮梅珍、胡边到庭参加诉讼，原告城东加油站申请的证人冯某、李某出庭进行陈述。本案现已审理终结。
原告城东加油站起诉称，2009年2月1日，原、被告签订了一份《加油站租赁合同》，约定原告将加油站租赁给被告，由被告下属宁波分公司经营，合同对租赁期限、用途、租金、租金支付方式及违约责任作出约定。其中合同第二条约定租赁期限10年；合同第四条约定年租金按加油站实际销售量乘以每吨120元计算，租金按年度支付，一年两付；合同第十五条约定违约金为100万元。合同签订后，原告按约将加油站及经营所需证件交付给被告，被告亦进行了经营。但被告经营一年之后，没有支付给原告分文租金。原告多次派人催讨，被告以种种理由拒绝支付。2010年2月22日，原告书面告知被告，要求解除租赁合同，被告虽复函原告愿意协商解决，但因双方分歧较大而无果。请求判令：（1）解除原、被告于2009年2月1日签订的《加油站租赁合同》，被告在合同解除后十日内返还原告加油站；（2）被告提供2009年2月1日至2010年3月的销售报表（以后另行计算至实际返还为止），按约支付租金；（3）被告支付违约金100万元。庭审后，原告自愿将违约金请求调低为10万元。
被告中石化浙江分公司答辩并反诉称，一、依据双方签订的《加油站租赁合同》规定，原告在合同签订后30天内将涉及加油站经营的相关证照变更至被告名下，而租金支付方式为先租后付的原则，截止目�，原告拒绝办理相关证照的变更手续，在原告未履行先义务的情况下，依据《合同法》第六十七条的规定，被告有权拒绝履行支付租金的后义务。《加油站租赁合同》第十一条约定，原告交付的加油站财产和证照不符合合同约定时，被告有权拒绝支付款项，该拒付行为不构成合同项下的违约。原告至今没有将涉及加油站经营的相关证照变更到被告名下，故被告有权拒绝履行租金支付义务。根据合同约定，被告收到原告提供的正式完税发票后15个工作日内支付租金，而原告至今未向被告提供租金发票，被告支付租金的履行期间尚未开始计算，原告事实上也从未向被告提出按照合同的约定支付租金的要求。原、被告虽交涉过多次，原告的要求都是要求增加租金金额及一次性支付租赁期内的全部租金，而从未要求依约支付租金。原告主张被告拖欠租金没有依据。二、被告是依据合同的约定和法律的规定拒绝支付租金，不是无正当理由，原告没有证据证明曾经要求被告在合理的期限内支付租金，并且合同约定租金支付期间尚未开始计算，原告无权解除租赁合同，原告向被告发出的《解除租赁合同告知函》依法不发生合同解除的效力。三、2009年4月24日，双方办理了移交手续，同意在证照变更手续办妥前由被告的人员来经营城东加油站，根据当时移交的城东加油站的2008年12月31日资产负债表显示，原告移交时的净资产为50万元，通过被告人员的经营，截止2009年12月31日，城东加油站的净资产增加了44万元，与原告应收的租金额基本相当，原告租金权益已得到保障，只要原告开具租金发票便能确认为租金收益。综合以上，原告的诉请没有任何事实、合同和法律依据，请求依法驳回其全部诉讼请求。被告并提出反诉：（1）判决确认反诉被告于2010年2月22日发给反诉原告的《解除租赁合同告知函》不发生合同解除的法律效力；（2）判令反诉被告继续履行与反诉原告之间的《加油站租赁合同》；（3）判令反诉被告办理《加油站租赁合同》约定的加油站证照变更手续。
原告城东加油站针对被告中石化浙江分公司的反诉答辩称，反诉原告的（1）、（2）项请求其实质是对本诉的抗辩，而非独立的反诉请求，没有实质意义；反诉原告的第（3）项请求，根据浙江省经贸委所发（2005）124号文件的规定，租赁加油站进行经营不需要进行经营证照的变更，只需要将有关证照提交复印、登记、存档，故其第（3）项的反诉请求也不成立。请求驳回反诉原告的诉请。
原告城东加油站为证明其诉称事实成立，在本院指定的举证期间内向本院提供以下证据予以佐证：
（1）原、被告于2009年2月1日签订�《加油站租赁合同》一份，用以证明原、被告之间的权利、义务关系，被告未按约支付租金的事实；
（2）《解除租赁合同告知函》、《复函》各一份，用以证明原告函告被告由于被告拒付租金，原告将解除合同，被告收函后，于2010年2月23日复函要求协商解决纠纷的事实；
（3）象山县经贸局的证明一份、浙江省经贸委的文件（浙经贸商发展函[2005]124号、[2006]108号）二份，用以证明原告的加油站不需要进行证照变更就可以经营的事实；
（4）要求证人冯某和李某出庭作证，以证明原告向被告催讨租金，被告拒付的事实。
本院准许证人冯某和李某出庭作证。证人李某在庭审中陈述，证人在城东加油站中有股份，按合同规定半年要收租金，其打电话给被告会计催要租金，并要求提供油量报表，被告会计回话跟她讲没用，叫原告领�与被告领导去谈。李某并提供其与被告会计通话清单（从2009年12月1日至2010年1月18日共八次通话）。证人冯某在庭审中陈述，城东加油站的法定代表人李素青是其妻子，其受李素青委托五次向被告催讨租金，至今被告未支付租金，最后一次曾谈起过增加租金。
被告（反诉原告）中石化浙江分公司为证明其抗辩及反诉主张，向本院提供以下证据：
（1）《加油站租赁合同》一份，用以证明原、被告之间的合同权利、义务关系，原告按约应把加油站证照变更给被告，如果未将证照变更，原告有权拒付租金的事实；
（2）《函》一份，用以证明被告于2010年4月9日发函要求原告履行证照变更义务的事实；
（3）交接清单一份，原、被告于2009年4月24日办理加油站财产、证照交接手续，用以证明被告人员接收经营加油站时证照未变更的事实�
（4）资产负债表二份，用以证明城东加油站在交接前的资金为50万元，现在的净资产为90多万元，已增值40多万元，可作为租金支付的事实；
（5）被告与宁海县花园加油站的租赁合同、证照变更前的成品油零售批准证书、证照变更后的成品油零售批准证书，用以证明合同项下的证照变更事项是可以履行的事实；
（6）象山城东加油站成品油销售统计表，用以证明从2009年5月至12月，该加油站的销售量是1883吨的事实。
经庭审质证，原、被告质证意见如下：
被告对原告提供证据（1）的真实性无异议，但认为原告负有变更证照的先履行义务，被告可拒付租金；对证据（2）的真实性，被告无异议，但认为原告要求解除合同没有依据，原、被告一直在协商调整租金；对证据（3），被告认为原告提供的证明不能证明城东加油�不需要证照变更手续，经贸局认为城东加油站不需要变更手续，需要发公文而非出具证明，对于原告提供的文件[2005]124号，只是对文件上记载的71家加油站证照不需要变更，另一份是针对中石油公司的，与本案无关联性，且也是对符合条件的61家加油站不需要证照变更；对证据（4），被告认为二名证人与原告具有利害关系，没有客观陈述事实，不具有证明力。
被告提供的证据（1）、（3）的真实性，原告无异议，但认为原告从2009年4月24日起已将城东加油站（包括财产、公章等）交付给被告，如果要变更证照，也应由被告履行，按合同约定，不变更导致另一方不能正常使用加油站才违约，并且根据省经贸委的文件，不需要变更证照；对证据（2），原告认为被告是在法院受理之后向原告发函的；对证据（4），原告对2008年的资产负债表无异议，对2009年的资产�债表不清楚；对证据（5），原告认为与本案缺乏关联性；对证据（6），原告无异议。
鉴于被告对原告的证据（1）、（2）、（3），原告对被告的证据（1）、（3）、（4）、（6）的真实性无异议，结合原、被告诉辩主张、庭审中陈述，下列事实本院予以认定：
2009年2月1日，原、被告拟就了一份《加油站租赁合同》，原告为甲方，被告为乙方，合同其中约定：第二条，租赁期限为10年，起始日期自甲方将营业执照变更至乙方宁波分公司名下之日起;第四条，年租金按加油站实际总销量乘以每吨120元，租金支付按照先租后付原则，按年支付，一年两付，第一次支付时间在每年7月31日前，第二次支付时间在次年1月底前，乙方在收到甲方提供的正式完税发票后15个工作日内支付；第八条第6项，甲方应当为乙方提供加油站经营管理需要各种正常手续，并应乙方要求办理变更手续；第十条，甲方同意乙方委托甲方负责将涉及经营相关证照（不限于工商营业执照、成品油零售经营许可证、危险化学品经营许可证、税务登记证等）变更至乙方名下，该委托事项在合同签订后30天内办理完毕；第十一条，合同签订后10日内双方对该加油站进行交接，交接包括财产和证照交接，交接中形成《财产交接清单》和《交接纪要》等属于合同附件，当甲方交付的财产和证照不符合约定时，乙方有权拒绝支付其余款项，并且该拒付行为不构成本合同项下的违约，乙方随时有权要求其补齐，且该项权利属于不可抵消的乙方单方独立权利，无论合同各方是否有其他违约责任；第十五条，下列行为构成合同项下的违约行为：（1）甲方未按合同规定向乙方交付符合合同约定的加油站财产和证照，或未按照合同规定时间向被告交付加油站；（2）乙方未按合同规定及时足额交付租金；（3）甲方未按合同规定履行证照的完善、变更、代办义务，致使乙方不能正常使用加油站……；违约救济责任：一方违约的，另一方有权要求违约方停止违约行为并采取补救措施；违约方向另一方支付违约金；一方根本违约，造成另一方履行合同对自己重大不利的，另一方可解除合同；一方违约给另一方造成损失的，违约方应当向另一方赔偿因此受到的实际损失；双方特殊约定的违约责任和违约金：由于甲方原因终止合同，甲方支付乙方违约金100万元，由于乙方原因终止合同，乙方支付甲方违约金100万元。合同还约定其他权利义务。2009年4月24日，原、被告对城东加油站财产证照进行交接，原告向被告移交了没有办理变更的企业法人营业执照、税务登记证、化学危险品经营许可证、成品油零售经营批准证书、企业法人代码证、发�领购本、银行开户许可证、公章、财务专用章、法人章、发票专用章、号码为2609182—2609200的银行现金支票（其他号码的支票支付与接收方无关）、号码为1405427—1405450的银行转账支票（其他号码的支票支付与接收方无关）、号码为764751—764775的收款收据（号码913301—9××××5已核销）、会计账本（包括2008年12月份的财务报表和总账），城东加油站由被告经营。城东加油站在租赁前所有者权益为50万元，至2009年12月，被告经营城东加油站销量为1883吨。至今，该加油站未办理证照变更手续，被告也未支付原告租金。2010年2月22日，原告向被告发出《解除租赁合同告知函》，告知被告解除租赁合同，并支付尚欠租金及违约金100万元。2010年2月23日，被告复函原告履行在先义务后被告才有支付租金义务，并认为解除合同行为不合法。原告遂诉至本院。
另查明，原、被告曾对增加租金进行过协商，协商未成。中石化浙江分公司租赁已取得危险品经营许可证的71家加油站，对危险品经营许可证是否有效，浙江省安全生产监督管理局于2005年8月2日作出《浙江省安全生产监督管理局文件》（浙安监管危化函[2005]119号），确认危险品经营许可证有效。对《成品油零售经营批准证书》是否有效，浙江省经济贸易委员会于2005年9月5日作出《浙江省经济贸易委员会文件》（浙经贸商发展函[2005]124号），确认租赁期间可不变更《成品油零售经营批准证书》。
本案争议焦点：原告是否具备解除租赁合同条件，被告（反诉原告）的抗辩及反诉理由是否成立。
原告认为被告拒付租金，已构成根本性违约，使原告的合同目的不能达到，造成原告重大不利，故原告依约可解除合同。被告认为其拒付租金有据，理由有：（1）合同约定原告负有将加油站证照变更到被告的义务，如果未变更，被告享有拒付租金的权利，原告未履行证照变更的先义务，使被告不能以自己名义从事成品油零售的目的；（2）原告至今未提供租金发票，被告无法支付租金，原告不开具租金发票的原因是由于租金过低，所以才有双方重新协商租金的事实；（3）城东加油站在移交时净资产为50万元，现在的净资产已有93.8万元，净资产增加40多万元，与原告应收的租金额基本相当，被告已在原告的资产中预留了租金金额；（4）原告没有证据证明曾经要求被告支付租金。被告并反诉原告发出的合同解除函不具有效力，要求原告继续履行证照变更义务。本院认为，我国《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同�并且《加油站租赁合同》第十五条也约定，被告未按合同规定及时足额交付租金构成违约责任，一方违约造成另一方履行合同对自己重大不利的，另一方可解除合同。被告不支付租金，使原告的合同根本目的不能达到，造成原告重大不利，若被告无正当理由，原告可以解除合同。被告对不支付租金提出四个理由，本院认为理由不足。对被告理由（1），首先，按照《加油站租赁合同》第十五条第（3）项，违约责任规定为原告未按合同规定履行证照的完善、变更、代办义务，致使被告不能正常使用加油站。原告除了不履行证照变更义务还要致使被告不能正常使用加油站才承担违约责任，被告至今仍在使用租赁的加油站，原告未变更相关证照，并未影响被告正常使用。即使被告不能正常使用加油站，被告按约可要求原告停止违约行为并采取补救措施，并要求原告支付违�金，而无权拒付租金，合同约定被告可以拒付租金是当原告交付的财产和证照不符合约定，而非变更证照，被告以此来不支付租金，理由不足。其次，根据《浙江省安全生产监督管理局文件》（浙安监管危化函[2005]119号）及《浙江省经济贸易委员会文件》（浙经贸商发展函[2005]124号）规定，证照齐全的加油站，在租赁期内已核发的《危险化学品经营许可证》、《成品油零售经营批准证书》继续有效，被告在租赁期内可不变更证照从事经营活动，并不如被告所说仅限于文件中已租赁的中石化71家加油站。再次，原告已将加油站的所有财产、各种证照、印章等全部交付被告，被告明知证照未变更却予接受，在日后的经营中从无异议，据此可认定被告认可原告交付的财产、证照、印章等。如被告于交接时认为原告交付的证照不符合合同约定，应当拒绝交接，要求原告履行合同义务，不能既办理交接又以此作为成讼时拒付租金的理由，如此做法有悖商业道德和诚信原则。被告该抗辩及反诉主张，本院不予采纳。对于被告理由（2），合同有约定被告在收到原告提供的正式完税发票后支付租金，但合同同时约定租金按照先租后付原则，年租金按加油站实际总销量乘以每吨120元，原告开具发票首先要知道总销量，按照常理，加油站由被告经营，总销量多少被告有责任告知，被告不告知原告销售量，原告就不可能知道租金数额，也就无法开具发票。鉴此，被告以原告不开具发票拒付租金，理由不足，其抗辩主张，本院不予采纳。对于被告的理由（3），原、被告并未约定被告在租赁加油站期间的资产增加可以抵付租金，故被告以已将租金留在原告资产中作为支付租金，其理由也不足。就被告的理由（4），原告申请证人李某、冯某到庭作证，�人李某提供了与被告多次通话的清单，被告认为证人与原告有利害关系。本院认为，证人李某陈述其在原告处有股份，那么被告未付租金将导致其收益损失，证人向被告催讨租金属情理使然，且证人除与本案租金收取有关联外，与被告无其他经济往来，据此，证人与被告多次通话除向被告催讨租金外难有其他选项。综上，被告的抗辩及反诉理由不足，其主张本院不予采纳。
本院认为，原、被告租赁合同合法有效，被告应当按约支付租金。被告不支付租金，构成违约责任，使原告不能达到合同根本目的，造成原告重大不利，原告可以依约解除合同。被告抗辩及反诉理由不足，涉案合同应予解除，并应当支付约定的租金及违约金。原告自愿调减违约金的请求，系其对自身民事权利的处分，并无违反法律规定，本院予以准许。被告的反诉请求，因本案合同的解除，应予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）象山城东加油站有限公司与被告（反诉原告）中国石油化工股份有限公司浙江石油分公司于2009年2月1日签订的《加油站租赁合同》：
二、被告（反诉原告）中国石油化工股份有限公司浙江石油分公司返还原告（反诉被告）象山城东加油站有限公司加油站；
三、被告中国石油化工股份有限公司浙江石油分公司支付原告（反诉被告）象山城东加油站有限公司租金225960元（算至2009年12月，以后另行计算至实际返还日止）；
四、被告（反诉原告）中国石油化工股份有限公司浙江石油分公司支付原告（反诉被告）象山城东加油�有限公司违约金10万元；
上述（二）、（三）、（四）项于判决生效后一个月内履行完毕；
五、驳回被告（反诉原告）中国石油化工股份有限公司浙江石油分公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13800元，反诉费4500元，合计18300元由被告（反诉原告）中国石油化工股份有限公司浙江石油分公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理�，如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号:81×××01，开户银行:中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 翁 羽
审 判 员 翁华杰
代理审判员 陈 瑛
二〇一〇年九月二日
书 记 员 朱 彦