山东省滕州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滕民初字第2807号
原告费玉重，男，1962年12月30日出生，汉族，居民，住滕州市。
委托代理人张汉武、王衍祥，山东宁泰律师事务所律师。
被告朱茂伦，男，1964年7月6日出生，汉族，居民，住滕州市。
被告彭艳芹，女，1968年12月2日出生，汉族，居民，住址同上。
委托代理人郝伟，滕州市羊庄法律服务所法律工作者。
原告费玉重与被告朱茂伦、彭艳芹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告费玉重的委托代理人张汉武、被告朱茂伦、被告彭艳芹及其委托代理人郝伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2010年7月1日，原告与被告签订《售房合同》一份，被告将其所有位于滕州市问天科技广场9号楼2单元1105室转让给原告，转让价款63万元。因被告转让的房屋办理了房贷共计贷款26万元，被告在转让房屋前共计偿还贷款29669.9元，双方约定：原告支付被告房款40万元，剩余贷款由原告偿还，原告偿还全部房款后，被告积极配合原告办理过户手续。现原告已经支付了被告40万元房款并已经筹集偿还全部贷款的资金，要求被告协助办理偿还全部贷款的手续，以解除房产抵押并办理过户手续，但被告拒不配合。现诉请法院依法确认原告与被告签订的《售房合同》为有效协议，判令二被告协助原告办理滕州市问天科技广场9号楼2单元1105室的全部贷款偿还及解除该房产的抵押手续、协助办理滕州市问天科技广场9号楼2单元1105室的过户手续，诉讼费由二被告承担。
被告朱茂伦辩称，原告陈述的事实都很清楚，都属实，同意原告的诉讼请求，同意协助原告办理相关手续。
被告彭艳芹辩称，原告与第一被告未经其同意，私自签订售房合同为无效合同。原告所诉与事实不符，其没有义务为原告办理解除房产抵押手续和过户手续。本案涉及的房屋滕州市问天广场9-2-1105室系其个人房产，其从未与原告签订过任何售房合同，也未授权过任何人代为签订售房合同，对于原告所称房屋交易一事，其既不知情也不认可。同时也没有收取过任何购房款，原告与第一被告私自签订售房合同的行为严重侵犯了其权利，针对侵权行为暂时保留反诉的权利，请法庭依法维护其合法权益，驳回原告的诉请。
经审理查明，原告费玉重胞弟与被告朱茂伦系同事关系，经原告胞弟介绍，2010年7月1日原告费玉重（乙方）与被告朱茂伦（甲方）签订《售房合同》一份，内容为：“经甲、乙双方协商，甲方将滕州市问天科技广场9号楼2单元1105室以63万元人民币卖给乙方，此房甲方共计贷款26万元（中国工商银行股份有限公司滕州支行），此房贷款从2008年6月至2010年6月底，甲方共计偿还本金29669.9元，乙方须从2010年7月份起偿还该房贷款，乙方应再付甲方房款人民币40万元，室内所有物品归属乙方，待乙方偿还全款后，甲方积极配合乙方办理过户手续，过户费用超过人民币15000元的部分由甲方承担”。原、被告分别在合同的乙方、甲方处签名。
2010年7月1日原告向被告朱茂伦支付了40万元购房款，当日双方签订《售房合同》，当日被告朱茂伦即将房屋钥匙及户名为彭艳芹的用于偿还工商银行贷款的存折一起交付给原告，后原告在该房中居住生活至今。自2010年7月份起，原告即往户名为彭艳芹的工商银行存折账号内存款，用于偿还每月的房屋贷款。2015年6月17日原告向两被告发出《通知》一份，通知二被告其已筹集了偿还全部贷款的资金，请二被告按照合同约定协助办理偿还全部贷款的手续，以解除房产抵押并办理过户手续，被告朱茂伦在该通知上签名。因被告彭艳芹不配合办理相关手续，原告为此诉来本院，要求判如所请。
另查明，2007年3月26日被告朱茂伦以彭艳芹的名义向滕州易初莲花广场有限公司交付房屋认购金10万元（2008年2月2日滕州易初莲花广场有限公司变更为滕州天客来置业有限公司，2013年1月31日，滕州天客来置业有限公司变更名称为山东天客来集团有限公司）。交款事由为：9#1005认购金。2008年3月12日被告朱茂伦向某某装饰设计工程有限公司交付问天广场9#1105室装修工程首付款11400元。2008年3月27日，被告彭艳芹与滕州问天广场物业有限公司签订《装修责任协议书》，2008年4月26日，被告朱茂伦在滕州市春兰装饰材料超市某某照明专卖店购买价值2600装饰物品。
2008年4月14日，被告彭艳芹与中国工商银行股份有限公司滕州支行签订《个人购房借款/担保合同》一份，被告彭艳芹以其所购的滕州市问天科技广场9-2-1105房屋作为抵押物，在该支行贷款26万元，贷款期限为15年，用于购买坐落于滕州市问天科技广场9-2-1105房屋，并约定按照按月等额本息还款法偿还贷款本息。被告朱茂伦在共同借款人一栏签字捺印。当日，贷款银行联机发放贷款26万元。
2009年9月21日被告彭艳芹与滕州天客来置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定被告彭艳芹购买该公司开发的滕州市问天科技广场9幢2单元13层1105号房屋，建筑面积为155.94平方米，单价为2565元/平方。2010年1月19日滕州市天客来置业有限公司向被告彭艳芹开具销售不动产金额为40万元的发票一张。2010年3月9日，该房屋登记在彭艳芹名下，房屋所有权证号为：滕房权证城区字第XXXXX**号，共有情况记载为：单独所有。
再查明，被告朱茂伦与被告彭艳芹于1988年办理结婚登记，2007年5月9日朱茂伦与彭艳芹办理离婚登记，双方对此案诉争的房屋归属情况未予协商。2014年1月6日朱茂伦与彭艳芹又办理结婚登记。
庭审中，被告朱茂伦辩称，其与被告彭艳芹虽然形式上办理了离婚登记，但仍在一起共同生活，卖给原告的房屋是夫妻共同财产，也是与被告彭艳芹协商的，如果被告彭艳芹不知情的话，是如何搬家而向原告交付房屋呢？被告彭艳芹辩称出卖房屋其并不知情，被告朱茂伦告知其该房屋出租，并用所出租的租金归还房贷。被告朱茂伦对此不予认可。
原告还向本院提交了与被告彭艳芹的录音资料一份，证明被告彭艳芹对出卖房屋一事是明知的。录音中，被告彭艳芹对房屋出卖前其在该房屋内居住予以承认，但因其与被告朱茂伦感情出现了问题，要求被告朱茂伦解决了矛盾后，再同意协助原告办理过户手续。被告彭艳芹对录音资料的真实性无异议。
上述事实，有原、被告陈述、《售房合同》、原告向被告发出的《通知》、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、房屋认购金收据、《装修责任协议书》、装修工程首付款收据、工商登记查询资料、滕州市民政局婚姻登记查询资料、原告与二被告之间的谈话录音资料、证人李某某的证言、庭审笔录等证据在卷为凭。
本院认为，被告朱茂伦于2007年3月26日为购买诉争房屋交纳购房款10万元，该款系被告朱茂伦与被告彭艳芹夫妻关系存续期间支付，2007年5月9日二被告离婚时未涉及该房产的处理，2008年3月份二被告对该房屋进行装修，并于同年4月14日共同作为借款人、彭艳芹作为抵押人办理了此房的贷款手续，此后两被告共同居住使用该房屋，并由被告朱茂伦归还贷款。2009年9月21日被告彭艳芹虽然与开发公司签订了商品房买卖合同，但该合同只是为了办理产权登记所采取的一种形式，实质房屋价款已支付，房屋也于2008年即向被告交付，故该争议房屋虽登记在彭艳芹名下，但并不能否定该房屋系二被告夫妻共同财产的性质。彭艳芹主张系个人出资购买本案争议房屋，是个人财产，与事实不符，对其辩解意见本院不予采纳。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条规定：婚姻法第十七条关于“夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应理解为：……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
2010年7月1日被告朱茂伦与原告签订《售房合同》时，原告并不知道二被告已离婚的事实，且两被告从诉争房屋搬出，将房屋交付原告居住至今，原告并按照约定支付了房款并按月偿还房贷达五年之久。被告彭艳芹辩称系将房屋由被告朱茂伦出租给原告使用，朱茂伦对此予以否认，而彭艳芹又没有提供任何的证据予以证明。原告提供的与二被告谈话的录音，可以证实被告彭艳芹对被告朱茂伦出售房屋的事实已知道，且二被告现在居住的滕州市问天广场C座108号与原告购买的滕州市问天广场9号楼2单元1105室，在同一个小区，被告彭艳芹作为该诉争房产的产权人对该房屋的物业费用以及其所辩解的租赁事宜不闻不问，显然有违常理。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。被告彭艳芹辩称其对房屋买卖不知情、原告与被告朱茂伦的售房合同无效的意见，本院不予采纳。
综上，原告诉请确认其与被告朱茂伦2010年7月1日的售房合同有效，理由正当，应予以支持。原告主张被告协助办理偿还贷款手续及办理过户手续，是被告的合同的附随义务，所需过户费用，应按原、被告约定处理。原告的该请求亦符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：
一、原告费玉重与被告朱茂伦2010年7月1日签订的《售房合同》有效；
二、被告朱茂伦、彭艳芹在本判决生效之日起十日内协助原告费玉重办理滕州市荆河路南侧问天科技广场9号楼2单元第十三层1105号房屋（房屋所有权证号为：滕房权证城区字第0191001**号）在中国工商银行股份有限公司滕州支行的贷款偿还及解除抵押手续，并将证号为滕房权证城区字第0191001**号《房屋所有权证》项下的房屋所有权变更登记至原告费玉重名下。
案件受理费10100元，由被告朱茂伦、彭艳芹共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审 判 长 刘 莉
审 判 员 罗 璇
人民陪审员 周广建
二〇一六年二月十七日
书 记 员 陈 琛