浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙台民终字第954号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄子兵。
委托代理人：丁雪琴，温岭市城东法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王雪飞。
委托代理人：郭春晖，浙江台温律师事务所律师。
原审被告（反诉原告）：彭梅凤。
委托代理人：丁雪琴，温岭市城东法律服务所法律工作者。
上诉人黄子兵因房屋买卖合同纠纷一案，不服温岭市人民法院（2013）台温民重字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年12月19日公开开庭审理了本案。上诉人黄子兵及其委托代理人丁雪琴、被上诉人王雪飞及其委托代理人郭春晖、原审被告彭梅凤的委托代理人丁雪琴等到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原审法院审理认定，2003年10月3日，彭梅凤与黄子兵订立房屋买卖合同，约定由彭梅凤将坐落在温岭市太平街道人民西路12幢208室的房屋及附属房以185000元的价格出售给黄子兵，但未办理房屋过户手续。同年10月17日，王雪飞经温岭市太平致远商务文化工作室介绍与黄子兵以彭梅凤委托代理人的名义签订房屋买卖合同一份，约定将彭梅凤所有的房屋以202800元的价格出售给王雪飞，并约定在订立买卖合同时由王雪飞支付定金10000元，合同签订后20天内支付购房款92800元，余款100000元待彭梅凤办理权属证书后，买卖双方办理过户手续之日由王雪飞一次性付清。合同签订后，王雪飞于2003年10月17日向黄子兵支付了定金10000元，2003年12月2日向黄子兵支付了购房款92800元。2004年4月，彭梅凤取得了讼争房屋的产权证和国有土地使用证。在彭梅凤取得产权证后，被告黄子兵曾两次电话联系原告办理过户手续，原告以暂时没有资金为由未予以明确答复。2004年11月25日，被告黄子兵向原告王雪飞发送电报一份，电报的主要内容是：三证均已办好，且多次催告原告来办理过户手续，但原告至今未来办理。现在再次通知原告在五日内到办证中心办理过户手续，逾期视为原告违约。2005年4月13日，被告黄子兵再次向原告发送电报一份，主要内容为原告已经构成了违约，被告黄子兵根据合同约定解除双方于2003年10月17日签订的房屋买卖合同，并没收定金及购房款的30%作为违约金赔偿给被告黄子兵。另查明，房屋买卖合同签订后，原告王雪飞对讼争房屋进行了装修，于2004年1月起入住至今。原告王雪飞及被告黄子兵曾在中介的主持下进行调解，期间被告黄子兵要求加钱7万。被告黄子兵将该房屋以620800元的价格出售给了第三人，并于2010年5月8日办理了权属登记。虽原告王雪飞起诉要求确认黄子兵转卖他人的行为无效，但经一、二审判决，均驳回其诉讼请求。
原审法院审理认为，原告王雪飞与被告彭梅凤签订的房屋买卖合同经法院判决确定其效力，双方当事人均应依约履行。现原告主张解除双方签订的房屋买卖合同，而被告也要求确认买卖合同已经解除，双方对于合同解除的意思表示是一致的，且讼争房屋已经出卖给第三人，并办理了过户手续，合同实际上已经不能履行，故应解除双方签订的房屋买卖合同。原告要求被告返还购房款92800元，符合法律规定，原审法院予以支持。至于在合同的履行过程中谁先违约。根据被告提交的两份录音资料，双方通话的语气比较平和，从内容上看，系被告黄子兵要求原告过户，而原告以暂时缺资为由未明确表示过户时间，并要求延后过户，且双方均没有关于加钱的陈述。而原告提交的录音资料，双方语气都比较激动，并有加钱的陈述。事情的发展经过都是先双方语气平和的交流，之后随着矛盾的激化，语气也会变得激烈。应认定是被告先通过电话要求原告办理过户手续，但原告未按照约定的时间办理过户手续和支付房款，之后才是原告提交的录音所记录的双方在中介的主持下进行协商。所以是原告王雪飞违约在先，故原告王雪飞要求被告返还定金10000元，原审法院不予支持。被告要求该10000元定金归被告所有，原审法院予以支持。至于被告黄子兵以原告违约为由，要求其支付高额违约金，虽被告发电报给原告主张解除合同，但在原告实际占有讼争房屋的情况下，被告并未通过诉讼途径解决双方存在的纠纷，导致损失扩大；并隐瞒房屋存在纠纷的事实，将实际上已由原告占有使用的房屋出卖给第三人，且办理了过户手续。基于上述事实，被告黄子兵对损失的扩大存在过错，应承担主要责任。原审法院酌情确定由被告黄子兵对扩大的损失承担70%的责任，原告王雪飞承担30%的责任。被告将讼争房屋以620800元出卖给第三人，已经法院判决确认，应以该价格作为计算可得利益损失的依据。故被告黄子兵应赔偿给原告王雪飞292600元。至于原告主张的装修损失，原审法院酌情确定由被告黄子兵赔偿给原告30000元。被告并非讼争房屋的所有人，因此被告无权要求原告搬离该房屋。被告要求原告支付占有期间的房租损失，由于被告在符合合同解除条件的情况下，未及时通过正当的途径解除合同，也未将购房款返还给原告，故对该主张原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十六条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第一百二十条的规定，判决：一、解除原告王雪飞与被告彭梅凤于2003年10月17日签订的房屋买卖合同。二、被告黄子兵在本判决生效后十日内返还给原告购房款92800元。三、被告黄子兵在本判决生效后十日内赔偿给原告王雪飞可得利益损失292600元及装修损失30000元。四、原告王雪飞支付给被告黄子兵的定金10000元归被告黄子兵所有。五、驳回原告王雪飞、被告彭梅凤、黄子兵的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13100元，反诉案件受理费1600元，评估费5000元（原告王雪飞预付），合计19700元，由原告王雪飞负担10594元，被告黄子兵负担9106元。
宣判后，黄子兵不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定黄子兵对扩大的损失承担70%的赔偿责任显属错误。原审法院已根据事实和证据认定被上诉人王雪飞未依约支付房款违约在先，则上诉人依法享有合同解除权。且上诉人实际也于2004年11月25日发电报给被上诉人王雪飞通知其前来办理房屋过户手续，被上诉人王雪飞一直怠于履行。上诉人才于2005年4月13日发电报通知王雪飞解除双方所签订的房屋买卖合同，而王雪飞实际也于2005年4月14日收到该电报，至此房屋买卖合同已经依法解除。因此上诉人已依法行使了约定的合同解除权，那么上诉人对于扩大的损失不存在过错，也不应承担任何赔偿责任；二、合同的解除时间应为被上诉人王雪飞收到上诉人解除合同的电报之日即2005年4月14日，则被上诉人主张返还购房款9.28万元的诉讼时效也应自此起算，则被上诉人直到2012年11月才向法院起诉，已经超过了两年的诉讼时效；三、原审判决将装修现值与房屋出卖价值分开计算缺乏法律依据。既然原审已经认定可得利益的损失为房屋的出卖价与买入价之差额，那么装修的价值也应当包含其中，再另外支持被上诉人要求赔偿装修部分的损失属于重复计算；四、房屋买卖合同依法解除后，被上诉人无权占有使用房屋，因此应当向上诉人支付从2005年4月15日至2011年11月25日起的房屋占用费，按照市场价1500元／月的标准共计13.5万元。综上，请求二审法院依法改判。
王雪飞答辩称：一、本案的房屋买卖合同并未因上诉人发送电报解除。虽然合同约定余款在彭梅凤办到三证后五日内办理过户当天一次性付清，但并未明确约定时间，在此期间双方一直就加价的问题进行协商，因此合同的约定解除权行使条件并未成就。再者上诉人并无解除合同的权利。因为上诉人一直是以彭梅凤委托代理人身份与被上诉人进行交易，上诉人并未获得解除合同的授权。虽然在本案诉讼过程中彭梅凤作了一份情况说明，认可了上诉人的解除合同行为，但该说明的制作时间是2010年，在此之前上诉人是否有解除合同的权限这一情况，被上诉人不得而知，而事实上被上诉人一直居住在讼争房屋之内，一审法院认为合同未解除是正确的；二、上诉人与被上诉人之间就房屋买卖合同的履行发生争议，应当采取正当途径解决，但上诉人隐瞒相关事实擅自转卖给第三人，间接导致了被上诉人因为房价上涨所带来的直接经济利益损失。而且根据一审法院查明的事实，上诉人在整个合同履行过程中是确实提出加价要求。因此，一审法院判决上诉人承担扩大损失的主要责任是合理合法的。三、本案讼争房屋的买卖合同一直没有解除，因此并不存在返还购房款的主张超过诉讼时效的问题。被上诉人作为房屋买主，其权利受侵害只能从被上诉人知道自己实际占有使用的房子被他人办理过户登记在他人名下开始计算，上诉人将房子转卖给案外第三人时间是2010年5月8日，被上诉人在2010年6月3日向温岭市人民法院提起诉讼，并未超过两年的诉讼时效；四、装修损失的问题。一审法院在认定被上诉人可得利益损失时综合考虑合理合法，装修是存在其独立价值的，一审法院的判决另外酌情补偿30000元合情合理合法。五、当时房屋买卖合同在法院确定解除前一直是有效的，被上诉人基于该合同占有使用讼争房屋是合法的，无需支付租金。综上，原审判决认定事实清楚，使用法律正确，请求维持一审判决。
彭梅凤认可黄子兵的上诉意见。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方当事人争议的主要焦点有以下两个方面：一、上诉人黄子兵与被上诉人王雪飞所签订的房屋买卖合同的解除时间；二、上诉人与被上诉人在本次房屋买卖合同纠纷中是否存在过错及损失赔偿责任比例的分配问题。根据本案现有的证据，其中黄子兵于一审中提交的两份录音资料及其于2004年11月25日发送的第一份电报能够证实上诉人黄子兵作为卖方在讼争房屋符合办理转移登记手续时履行了相应的告知义务，同时录音资料的内容也能证实王雪飞以资金短缺为由要求黄子兵暂缓一段时间。因此原审判决认定被上诉人王雪飞未履行支付房款这一合同主要义务违约在先，当属妥适。后黄子兵于2005年4月13日向王雪飞发出解除合同的电报，在该时间节点上，讼争的房屋已经交付给买受人王雪飞并由其装修入住，出卖人黄子兵也已受领部分的购房款，上诉人主张解除合同所带来相应的后续问题应当由当事人或协商或诉讼加以解决。但根据本案已查明的事实来看，上诉人黄子兵虽然已通知被上诉人王雪飞解除房屋买卖合同，但其后的一系列行为又与其先前解除合同的意思表示不一致：一方面在房屋中介工作人员的协调下提出加价的要求，另一方面又怠于主张基于房屋买卖合同解除所产生的相应权利，包括在2010年其将讼争房屋出卖给第三人前一直未对王雪飞居住于讼争房屋提出异议。故原审法院对黄子兵关于房屋买卖合同自王雪飞收到2005年4月的电报即已解除的主张不予采纳，并无不当。后黄子兵又在加价未谈拢而双方纠纷尚存情况下将讼争房屋出卖给第三人。综合上述事实，黄子兵对王雪飞因房屋上涨产生的扩大损失存在过错应当可以认定。原审法院酌情认定黄子兵承担扩大损失70%的赔偿责任，也难谓失当。至于上诉人黄子兵主张的房屋占用费的问题，考虑到该期间双方的房屋买卖合同关系也一直未实际解除，且王雪飞已支付了部分购房款，双方在合同履行过程中均存在一定的过错，故原审法院对房屋占用费的主张未予支持合法有据。另外，关于房屋装修损失的问题，王雪飞接收讼争房屋后进行了装修，也确因合同的解除产生了相应损失，而原审法院在确定房屋因升值所造成的扩大损失时并未考量房屋的内部装修现值部分，故原审法院对装修损失酌情予以支持亦无不当。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9106元，由上诉人黄子兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈文杰
审 判 员 王文兴
代理审判员 黄 磊
二〇一五年二月三日
代书 记员 马 里