黑龙江省绥化农垦法院
民 事 判 决 书
（2015）绥民初字第283号
原告陈常林，男，1989年10月16日出生，汉族，无业。
委托代理人王春娟，黑龙江胜德利律师事务所律师。
被告黑龙江农垦泰鑫房地产开发有限公司，组织机构代码66023439-8，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区建北街19号。
法定代表人刘波，该公司董事长。
委托代理人吴琳，女，1979年11月13日出生，汉族，黑龙江农垦泰鑫房地产开发有限公司销售经理。
委托代理人张万友，黑龙江宏典律师事务所律师。
原告陈常林因与被告黑龙江农垦泰鑫房地产开发有限公司（以下简称泰鑫房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2015年6月2日向本院起诉。本院于2015年6月9日受理后，依法组成合议庭审理此案。本院于2015年8月10日公开开庭审理此案，原告陈常林及其委托代理人王春娟，被告泰鑫房地产公司的委托代理人吴琳、张万友到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告陈常林诉称：原告与被告于2012年6月3日签订了编号为12008004884的商品房买卖合同，该合同约定原告购买被告开发的位于哈尔滨市香坊区南直路千山路13栋3单元3层302室的房屋，该房屋建筑面积为77.74平方米，被告应在2012年12月31日前向原告交付房屋。同时合同（第13页第15条）还约定“被告应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需要由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人有权按已付房价款0.05%向买受人支付违约金。”原告依照该合同约定期间和数额支付了全部房款，且已按被告要求提交了应由原告提交的办理房产证的全部资料，但被告始终未能为原告办理房产证，原告为此多次催问被告，被告均回答是因为消防未验收而无法办理。自2014年1月1日（从房屋交付日2012年12月31日起向后计算一年）起至今已推脱一年半。同时，双方签订的《商品房买卖合同》为被告提供的格式合同，其中的被告逾期办理产权证约定的违约金数额过低，原告请求法院参照中国人民银行同期贷款利率对违约金数额予以增加。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十六条规定“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”原告现依据上述规定，请求法院判令：一、被告为原告办理位于哈尔滨市香坊区南直路、千山路13栋3单元3层302室的房屋所有权登记手续，并协助原告取得房屋所有权证书；二、被告因延期办理房屋所有权登记手续，向原告支付违约金64277.74元（违约金计算以已付房款738530元为本金，按中国人民银行一至三年期贷款利率计算，从被告应为原告办理房屋所有权登记手续之日即2014年1月1日起计算至房屋所有权登记手续办理完毕之日止，暂计算至起诉之日即2015年6月2日，合计64277.74元）；三、由被告承担本案诉讼费用。
被告泰鑫房地产公司辩称：被告正在积极协调办理房屋登记手续，同意协助原告办理房屋所有权登记手续。原告要求的违约金数额过高，其计算方式没有法律依据。双方在购房合同中已经明确约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人可以选择退房或者不退房，出卖人均按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。因此，原告只能依据合同的约定要求被告承担违约责任，超出部分于法无据。
在庭审中，原告陈常林为支持其诉讼请求提供如下证据：
1、商品房买卖合同（编号：1200800488）、哈尔滨市商品房销售预收款专用票据（编号：00228435）各一份，欲证明原、被告签订买卖合同后，原告已支付全部房款。该合同第十五条约定，被告有责任在房屋交付后360日内为原告办理房产证，被告存在违约行为。该合同第十五条第二款约定如被告违约应向原告支付违约金。被告对此证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，称如原告以商品房买卖合同第十五条第二款为依据主张被告支付违约金，被告同意按此合同约定的标准履行。
2、代办费收据（编号：6376126）一份，证明被告承诺为原告办理房产证，并收取代办费，但是被告没有履行办理房产证的义务。被告对此证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，认为从该证据上只能看出原告向被告交付了300元，名目是代办费，不能体现出具体代办的内容以及被告承诺办理房产证的事宜。
在庭审中，被告泰鑫房地产公司为支持其抗辩理由提供如下证据：
1、商品房买卖合同（编号：1200800488）一份，欲证明该合同第十五条约定对于因被告的责任导致原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的情形，双方已明确约定了违约金及违约金的计算方式，被告应当按照此约定承担违约责任。原告对此证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，认为该合同虽然明确约定了违约金的数额及计算方式，但约定数额过低，原告有权按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第三十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，对违约金的数额进行增加。对于增加的标准，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条明确规定，人民法院可以依据中国人民银行同期贷款利率参照罚息进行计算。原告依据的是中国人民银行基准利率计算的利息，所以原告的诉讼请求及计算方式合理合法，于法有据。
综上，对于原告提供的证据1，被告提供的证据1，证据内容相同，且对方对其真实性均无异议，故本院予以采信。对于原告提供的证据2，被告虽对其证明问题提出异议，但未提供证据予以反驳，故本院予以采信。
根据当事人的举证、质证以及本院对上述证据的认证意见，本院确认事实如下：
2012年6月3日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定被告将其开发的位于哈尔滨市香坊区南直路、千山路13栋3单元3层302室的房屋出售给原告，总价款为738530元，房屋交付期限为2012年12月31日前，“出卖人（被告）应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买爱人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金…”。原告于2012年6月3日向被告交纳购房款738530元。被告于2012
本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规之强制性规定，应为合法有效。原告已依约交纳购房款，被告在交付房屋后，应当依照合同约定及时办理相关产权备案手续，现由于其自身原因导致原告未能在约定期限内办理房屋所有权登记，属违约行为，应当承担相应的违约责任。
原、被告双方在商品房买卖合同中明确约定，如由于被告的责任导致原告未能如期办理房屋所有权登记，原告选择不退房时，被告应按已付房款的0.05%向原告支付违约金。原告主张双方约定的违约金过低，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”要求被告按中国人民银行一至三年期贷款利率计算支付违约金64277.74元。对此诉讼主张，本院认为《合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；…”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定“…当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。根据上述法律规定，在当事人已经就违约金作出约定的情况下，只有当约定的违约金低于实际造成的损失时，当事人方可请求增加违约金。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但本案原告并未就其因迟延办理房地产权属证书所遭受的实际损失举示证据予以证明，且适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定的前提是买受人存在逾期付款的情形，而本案被告违约行为系逾期未办理相关产权备案手续，原告请求参照此规定增加违约金，显属不当。被告应依上述商品房买卖合同违约条款之约定，向原告支付违约金369.27元（738530元0.05%），对原告所主张的违约金超出部分63908.47元（64277.74元-369.27元），本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告黑龙江农垦泰鑫房地产开发有限公司协助原告陈常林办理位于黑龙江省哈尔滨市香坊区南直路与千山路交汇处13栋3单元3层302室的房屋所有权登记手续，于本判决生效之日起三十日内履行完毕；
二、被告黑龙江农垦泰鑫房地产开发有限公司给付原告陈常林违约金369.27元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
三、驳回原告陈常林其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1406.00元，由原告陈常林负担1396.00元，被告黑龙江农垦泰鑫房地产开发有限公司负担10.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。
审 判 长 翟福生
审 判 员 马宝山
代理审判员 陈 实
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 李姝博