甘肃省张掖市甘州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民重字第27号
原告柳英，甘肃省张掖市人。
委托代理人张宏雷，系甘肃金都律师事务所律师。
被告甘肃东煜房地产开发有限公司。组织机构代码：6708XXXX-1。
法定代表人李牧恒，系该公司经理。
委托代理人黄海平，系甘肃振泽律师事务所律师。
第三人中国农业银行股份有限公司张掖甘州支行（以下简称农行甘州支行）。组织机构代码9252XXXXX。
法定代表人ＸＸＸ，系该行行长。
委托代理人杜江。
原告柳英与被告甘肃东煜房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月29日作出（2015）甘民初字第1534号民事判决书。宣判后，原告柳英提起上诉。张掖市中级人民法院于2015年10月29日作出（2015）张中民终字第627号民事裁定书，以“原审判决部分事实认定不清、适用法律错误”为由发回本院重审。本院于2015年11月12日受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。在审理过程中，依法追加中国农业银行股份有限公司张掖甘州支行为第三人参加诉讼。原告柳英及其委托代理人张宏雷、被告甘肃东煜房地产开发有限公司的委托代理人黄海平、第三人中国农业银行股份有限公司张掖甘州支行的委托代理人杜江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告柳英诉称，原、被告于2014年3月13日签订“商品房买卖合同”一份，约定原告购买被告开发的位于甘州区仁宗路623号东方明珠15号楼3单元3-xxx室住宅房屋一套，建筑面积91.59平方米，单价每平方米3734元，房屋总价款341997元，出卖人于2014年12月30日前将该商品房综合验收合格后交付买受人使用，若逾期超过30日未交付，买受人有权解除合同，并按照买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买卖合同签订后，原告按照合同向被告支付首付款221997元，并在约定期限内办理剩余款项银行按揭手续。交付期限届满后，原告多次找到被告要求交付房屋，但因被告施工延误致使暖气、电梯等设施未修缮完成，导致房屋至今不能综合验收合格，使得原告于春节前搬迁新居的愿望落空。另外，在购买本案所涉房屋过程中，原告与农行甘州支行于2014年3月17日签订了“个人购房担保借款合同”，现因被告的违约行为导致双方买卖合同无法继续履行，房屋买卖合同依法应当解除，同时原告与农行甘州支行签订的个人购房担保合同也应解除。现提起诉讼，要求解除原被告之间的“商品房买卖合同”，解除原告与第三人之间的“个人购房担保借款合同”，要求被告退还原告的购房款341997元、支付违约金17099.80元、承担购房利息20519.80元（截止到2015年1月）。在庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告支付购房款利息合计41039.60元（2015年2月-2015年11月）。
被告甘肃东煜房地产开发有限公司未作书面答辩，在庭审中辩称，原告陈述原、被告签订房屋买卖合同、原告所购买房屋的面积、房屋价款、原告交付首付款及办理按揭贷款支付房款的事实均属实，但被告实际迟交房屋的时间只有15天，其原因是因为本市建筑行业因博金御湖湾事件，导致停业整顿三个月，被告也将此缘由告知了原告。原告的诉讼请求应该予以驳回，理由是：1、原、被告之间签订的是商品房之间的买卖合同，根据法律规定，被告在催告后三个月内仍不履行合同的，原告请求解除合同，人民法院可以受理，现原告并没有给被告三个月的催告期间；2、原告主张的违约金过高，应该调整，应按照同地段房屋的租金来计算；3、原告主张的利息于法无据，是原告自己的支出，且和违约金不能重复计算。
第三人农行甘州支行述称，原告与我行签订的“个人购房担保借款合同”是双方真实意思表示，是有效合同，合同签订后，原告一直在按合同约定履行合同。虽然现在原被告之间发生纠纷，但我行与原告只是单纯的借款关系，原被告之间的纠纷不影响原告与我行担保借款合同的履行。故我行与原告签订的个人购房担保借款合同”不应予以解除。
经重审查明，原、被告于2014年3月13日签订“商品房买卖合同”一份，合同约定：原告购买被告开发的位于甘州区仁宗路623号东方明珠小区15号楼3单元xxx室住宅房屋一套（建筑面积91.59平方米，单价每平方米3734元，房屋总价款为341997元）。在合同签订前，原告分三次向被告支付房屋首付款221997元。2014年3月17日，原告与农行甘州支行又签订了“个人购房担保借款合同”。根据该合同约定，在原告付清购房首付款并办理相关手续后，由农行甘州支行向原告提供借款120000元，该笔借款划入被告公司的账户作为原告的购房款，由原告按月向农行甘州支行偿还借款本息，并约定由被告公司为原告的该笔贷款提供连带责任保证，以原告所购买的被告公司的东方明珠小区15号楼3单元xxx室住宅房屋一套作为抵押。该合同还约定了双方及保证人的其他权利义务。该合同签订后，原告和第三人在张掖市房屋产权交易中心办理了房屋产权抵押预告登记，第三人为原告提供12000元借款并划入了被告的账户。原告自2014年3月20日起至2015年11月20日，按月向第三人偿还贷款本息，已偿还本金35800.53元、利息11157.25元。
原被告签订的“商品房买卖合同”第八条约定：“出卖人应当在2014年12月30日前……将……符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”合同第九条“出卖人与其交房的违约责任”中约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1.按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起20天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。……”。在合同约定的交房时间2014年12月30日，因工程未完工，被告未能向原告交付房屋，2015年1月30日之前，原告督促被告交房，但仍然没有交付。故原告提起诉讼。
另查明，本案所涉房屋的修建工程至今未进行综合验收。
上述事实，有原被告及第三人陈述、原告提交的原被告签订的“商品房买卖合同”、收款收据、被告提交的商品房预售许可证、原告与第三人签订的“个人购房担保借款合同”、放款回执、房屋产权抵押预告登记证书、原告偿还借款本息的交易明细等证据在卷予以证实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告签订的“商品房买卖合同”系双方自愿签订的，合同内容不违反法律法规的规定，属有效合同，双方应当按照合同约定履行义务。如一方违约，应当承担相应的法律责任。
原被告双方签订的“商品房买卖合同”第九条约定了继续履行合同和买受人退房的两种情况，因被告在合同约定的交付时间和约定的迟延交付时间未能向原告交付房屋，原告选择解除合同、退房的条款，既符合合同约定，也不违背法律规定。故原告要求解除双方的商品房买卖合同、要求被告退还房款、赔偿损失的请求本院予以支持。
根据我国《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。违约金，是指合同当事人不履行或者不完全履行合同义务，违约方按照合同约定，支付给非违约方一定数量的钱款。损害赔偿金，是指合同当事人由于不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成财产上的损失时，由违约方赔偿对方一定数量的钱款。根据我国《合同法》的相关规定，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质的，违约金是双方事先约定的，是合同的组成部分，是双方意思表示真实、协商一致的结果，其金额能够确定，损害赔偿金则仅具有补偿性质，不具有事先约定性，它是根据守约方的具体损失来计算，其金额不能确定。我国《合同法》第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其它损失的，应当赔偿损失。由此可见，对于一方的违约行为，守约方主要可采取三种救济方式：继续履行、采取补救措施、赔偿损失。《合同法》第一百一十二条是对违约责任的一个总括性规定，它所谓的“赔偿损失”，实际上包括了定金、违约金、损失，《合同法》第一百一十二条规定的“赔偿损失”与违约金两者应当是包含关系。根据《合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。由立法本意出发和对条文的理解，违约金和损失赔偿金实际上是可以选择提出的，虽然法律并未强制规定只能选择其一，但根据《合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。也就是说，约定的违约金可以根据实际的损失通过法律进行补偿。另外，《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”由此可见，违约方赔偿损失也仅以守约方的实际损失为原则。也就是说，违约金与违约损害赔偿是一致的，在违约行为没有造成损害的时候，就是惩罚性违约金，在造成对方损害时，违约金就是赔偿违约金。综上所述，原告在本案中同时主张违约金和损失的请求不符合法律规定。因原告所支付房款的利息损失低于约定的违约金，本院依法予以调整，被告所承担的违约责任，仅限于原告的所支付的房款利息损失。
原告与第三人签订的“个人购房担保借款合同”虽系有效合同，但该合同是基于原被告之间的“商品房买卖合同”而签订和履行的。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销，解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。据此，对原告要求解除与第三人的“个人购房担保借款合同”的请求本院予以支持。根据该司法解释第二十五条的规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，被告作为出卖人，应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还第三人和原告。
我国《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。现因原告和第三人签订的“个人购房担保借款合同”是基于原被告之间的“商品房买卖合同”而签订的，如原被告之间的“商品房买卖合同”和原告与第三人签订的“个人购房担保借款合同”被解除，则“个人购房担保借款合同”所设定的房屋产权抵押预告登记不发生物权效力。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原被告之间的“商品房买卖合同”；
二、解除原告与第三人签订的“个人购房担保借款合同”；
三、被告退还原告所支付的购房款257797.53元（221997元＋35800.53元），赔偿原告的利息损失36586.71元（详见所附利息计算清单）；
四、驳回原告要求被告承担违约金的诉讼请求。
案件受理费7442元，由被告甘肃东煜房地产开发有限公司负担5716元，原告负担1726元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审判长 曾俊国
审判员 黄 华
审判员 张强国
二〇一六年三月四日
书记员 丁尚斌