河南省洛阳市涧西区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）涧民三初字第309号
原告（反诉被告）王春梅，女，1960年12月25日出生，汉族，河南省唐河县人，无业，住洛阳市涧西区。
委托代理人牛荣安，河南润合律师事务所律师；代理权限：特别授权。
被告赵文欣，男，1943年4月6日出生，汉族，小学文化程度，河南省商水县人，洛阳市第二汽车运输公司大件分公司退休职工，住河南省商水县。
委托代理人卫晓明、袁利峰，河南惠人律师事务所律师；代理权限：特别授权。
被告（反诉原告）高子荣，男，1949年8月16日出生，汉族，初中文化程度，河南省周口市人，洛阳市煤炭公司退休职工，住洛阳市涧西区。
委托代理人张红艳，河南绿剑律师事务所律师；代理权限：特别授权。
原告（反诉被告）王春梅诉被告赵文欣、高子荣（反诉原告）为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王春梅及其委托代理人牛荣安、被告赵文欣及其委托代理人卫晓明、袁利峰、被告（反诉原告）高子荣及其委托代理人张红艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王春梅诉称，2007年9月25日，被告赵文欣之子赵二营与原告（反诉被告）签订《房屋转让协议》一份，约定赵二营将位于洛阳市涧西区符西路5号院2号楼1单元302室以15000元出售给原告，因房产证暂时无法过户，原告（反诉被告）先付给赵二营10000元，剩余5000元过户后付清。同时约定，从2007年10月1日起，房屋归原告（反诉被告）王春梅所有。协议签订后，原告（反诉被告）向赵二营支付10000元购房款，赵二营将房屋交付给原告（反诉被告）使用至今。被告赵文欣曾于2010年三、四月份协助原告办理房屋过户手续，因故未办理成。后被告赵文欣、黄翠兰反悔，将原告（反诉被告）诉至涧西区人民法院，要求确认《房屋转让协议》无效，涧西区人民法院于2011年12月27日作出一审判决，驳回赵文欣、黄翠兰诉讼请求。两人不服，上诉至洛阳市中级人民法院，2012年9月20日洛阳市中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。2013年6月14日，原告王春梅将被告赵文欣、黄翠兰诉至涧西区人民法院，要求被告办理过户手续，同时将争议房屋确权给王春梅。2013年8月26日开庭审理此案过程中，查明被告赵文欣已将该房屋过户于本案被告（反诉原告）高子荣。诉讼请求：1、确认被告赵文欣与被告高子荣所签洛阳市房屋买卖合同无效；2、判令被告将争议房屋的权属恢复至原来状态；3、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告赵文欣辩称，第一，被告与高子荣签订的房屋买卖合同不属于合同无效的情形，属于有效合同。第二，本案遗漏诉讼当事人，黄翠兰系被告的妻子，是房屋的共同所有人，致使黄翠兰的权利得不到保护。第三，本案所有被告的主体资格均不适格，本案应提起行政诉讼，原告的第二项诉讼请求是将房屋恢复到原始状态，那么也就意味着房管部门、土地部门所颁发的房产证、土地证错误的情况下才可以恢复原状，也就是说今天的案件是行政案件在民事案件审理。
被告（反诉原告）高子荣辩称，原告（反诉被告）王春梅的起诉不应得到支持，被告（反诉原告）与本案另一被告赵文欣所签订的合同合法有效，被告（反诉原告）作为受让人，支付合理对价，是善意取得，并办理了房地产转移登记手续，故原告（反诉被告）王春梅的诉讼请求不应得到支持。
被告（反诉原告）高子荣诉称，反诉原告高子荣与本诉被告赵文欣并不相识。2013年6月的一天，反诉原告在洛阳市涧西区嵩山路附近看到赵文欣在张贴的售房广告，得知本诉被告赵文欣欲出售位于洛阳市涧西区符西路5号院2号楼1单元302室房改房一套，经过看房后反复协商反诉原告出资60000元购买。为稳妥起见反诉原告高子荣与赵文欣及其配偶黄翠兰和洛阳市合源房地产经纪有限公司工作人员共同到洛阳市房管局办理过户手续，因房管局登记范围内没有查到该房源，故当天未办理成功，随后洛阳市房管局到该房屋处进行了核查。2013年7月8日接到房管局通知，该房产可以办理过户，为方便过户反诉原告与赵文欣签订《洛阳市房屋买卖合同》一份，当天反诉原告支付购房预付款40000元，在赵文欣及其配偶黄翠兰的配合下，反诉原告取得了房屋所有权证及土地使用权证，反诉原告支付了剩余款项20000元，取得了房屋的所有权。之后发现反诉被告王春梅在该房屋内居住，即要求其搬离被拒绝，反诉被告不同意。2013年11月反诉原告突然得知被告王春梅起诉，到法院询问后得知王春梅要求确认反诉原告与赵文欣所签订的合同无效。反诉原告认为自己与赵文欣所签订的合同是在友好协商的基础上依法成立，该合同是当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，同时反诉原告支付了合理的对价，并经人民政府登记公示且已取得房屋所有权证和土地使用权证，故依照《物权法》规定的物权法定原则，反诉被告的诉讼请求不应当得到支持。反诉请求：1、判令反诉被告王春梅搬出涧西区符西路5号院2号楼1单元302室房屋；2、本案反诉费用由反诉被告承担。
王春梅辩称，反诉被告认为反诉原告的反诉请求不能成立，不应得到支持。因为反诉原告与赵文欣签订的房屋买合同依法属于恶意串通，属无效合同的情形，应依法认定为无效合同。本案反诉原告高子荣并不属于善意购房人，其一系列购房行为也不符合一般购房人的基本表现，因此，请合议庭驳回其反诉请求。
在庭审中，原告（反诉被告）王春梅向本院提交了下列证据：
1、原告王春梅身份证复印件一份，证明王春梅是本案适格原告。
2、洛阳市涧西区人民法院（2011）涧民三初字第375号民事判决书、洛阳市中级人民法院（2012）洛民终字第1278号民事判决书各一份，证明原告在2007年9月25日购买了本案争议房屋，并且自当年10月1日起即接收、实际入住该房屋，至今6年有余，该房屋实际所有权人是原告王春梅。赵文欣在2011年因房价上涨欲起诉反悔该买卖行为，但被人民法院驳回了诉讼请求。
3、被告赵文欣与高子荣签订的房屋买卖合同一份、洛阳市房地产产权产籍监理处出具的《查档证明》一份，证明被告赵文欣在起诉王春梅的案件败诉后，仍挖空心思恶意与他人串通，表演“一房两卖”闹剧，实施了一系列违反二手房交易常理的“房屋买卖行为”，意图把已经出卖给王春梅的房屋从其实际占有下转移之被告高子荣名下，以达到赵文欣拒绝与王春梅继续履行房屋买卖合同的非法目的，损害了原告王春梅的利益。二被告之间的房屋买卖合同依法应认定为无效合同。
4、律师调查笔录一份，证明被告高子荣明知本案争执房屋由被告购买并占有、使用，仍与赵文欣串通，恶意购买该房屋。
5、证人赵秋山、王秀丽、任雪娜的证言各一份，证明原告在2007年已经购买了争执房屋，2013年8月19日上午，被告高子荣带人要求原告王春梅腾房，在此之前，高子荣并没有到小区查看过房屋基本状况。
6、洛阳市房屋价格统计资料一份、大河报发布《洛阳二手房价涨量升使新房俏销》报道一份，证明二被告的交易价格明显低于同期洛阳市市场价，被告高子荣依法不能认定为“善意购买人”。
7、原告王春梅《民事起诉状》、开庭传票各一份，证明王春梅已经在2013年5月另案起诉要求被告赵文欣履行房屋船全变更登记义务，此后，本案二被告恶意串通实施“一房两卖”，企图损害王春梅的合法权益。
被告赵文欣对本诉原告提交的证据进行质证时，提出如下意见：
对证据1的真实性没有异议。
对证据2的真实性没有异议，但两份判决书只是能够证明王春梅与赵二营之间的房屋买卖合同的效力问题，不能证明王春梅是房屋的所有权人。根据法律规定，房屋登记证书才是房屋的所有权人，而且该两个判决目前赵文欣及其妻子黄翠兰正在申诉过程中。
对证据3的真实性没有异议，但该证据只能证明2013年7月15日高子荣成为了本案争议房屋的权属所有人，与原告所列举的证明方向没有任何关联。房屋买卖合同是于2013年7月8日在房屋中介公司签订的，当时已经达成了口头协议，房款是6万元。赵文欣、黄翠兰、高子荣一起到房屋中介办理，房屋中介让房款数额随便填写，房屋中介最终填写的是5万元，实际房屋买卖的房款是6万元。
对证据4的真实性有异议，该证据是王春梅的律师对王春梅的调查笔录，如果原告所说的话能成为证据的话，那么我国的法律可能都乱套了。
对证据5的质证意见：证人所写的证明内容与原告所说的证明方向不一致，证明方向完全是自己的独断，高子荣在此之前并没有查看过房屋，但是三个证人均没有写这样的话。第一，这些证人与原告有利害关系，法庭应依法不予采信。第二，证人只是听到吵架，看到警察到现场，都是道听途说，对证人叙述的真实性有疑问，有好多问题询问证人，证人均不清楚。请法庭依法不予采纳。
对证据6的真实性和合法性有异议，该证据与本案无关。
对证据7的真实性没有异议，但起诉书与传票只能证明原告王春梅曾经起诉被告赵文欣，而且从传票上看，接到传票的日期是2013年8月12日，然后结合原告提交的证据3的查档证明，房屋过户时间为2013年7月15日，也就是说，被告在接到原告王春梅诉被告高子荣传票之前，房屋权属已经归高子荣所有。原告的证明方向完全属于自己的独断。
被告（反诉原告）高子荣本诉原告提交的证据进行质证时，提出如下意见：
对证据1的真实性没有异议。
对证据2的真实性没有异议，但第一，其经过涧西区人民法院和中级人民法院判决的是驳回赵文欣和黄翠兰的诉讼请求，并没有确认房屋所有权人为原告王春梅。第二，高子荣在购买该房屋时，该房屋在房管局的登记状态是在赵文欣名下，高子荣对赵文欣与王春梅之间的诉讼根本不知情。
对证据3的房屋买卖合同的真实性没有异议，但第一，高子荣在购买该房屋时，该房屋既没有被查封也没有被保全，同时也没有被办理他项权证，房屋的所有权登记在赵文欣名下，高子荣购买不存在恶意串通的行为，说明双方签订房屋买卖合同时，是高子荣为避免在买卖过程中出现问题，双方委托中介公司对房屋交易进行了代办，当时二人口头约定房屋的价格为6万元，过户的相关费用高子荣承担，但进行过户时，中介公司处于其他考虑，在房屋买卖合同中所填写的房屋交易价格为5万元，但实际高子荣交付的房款是6万元。对原告所提供的洛阳市房地产产权产籍监理处的查档证明的真实性没有异议，证明高子荣现已取得涧西区符西路5号院2栋1门302号房屋，是合法的取得，已经相关部门核准登记。
证据4属于原告王春梅当事人的自述，不能作为证据使用，其所陈述的事实应由相应的证据加以证明。
对证据5的质证意见：证人证言仅证明当时高子荣持房屋所有权证，要求王春梅搬出房屋的事实。因高子荣合法取得了本案争议房屋的所有权，所以有权要求王春梅搬出房屋。
对证据6的真实性有异议，与本案的房屋争议没有任何的关联性。
对证据7的质证意见：无法核实该证据的真实性，因为是王春梅和黄翠兰之间的纠纷，这恰恰说明了高子荣取得房屋的所有权是符合法律规定的，不存在原告所说的恶意串通的行为。
被告赵文欣未向本本院提交相关证据。
被告（反诉原告）高子荣向本院提交了下列证据：
1、洛阳市合源房地产经纪有限公司的收据一张，证明高子荣购买位于涧西区符西路5号院2号楼1单元302室房产是中介公司代办的过户，其与赵文欣之间不存在恶意串通的行为。
2、2013年7月8日和2013年8月17日收条各一份，证明高子荣为购房支付购房款共计60000元，属于合理对价。
3、高子荣与党玉真的银行存折各一个，证明高子荣为购买房屋从自己以及配偶的存折上取款的事实。
4、赵文欣的房屋所有权证、土地证和界定卡、界定卡底表复印件各一份，证明高子荣在购买时，赵文欣和黄翠兰对该房屋享有所有权，其有权对房屋进行合理的处分。
5、河南省行政事业性收费基金专用票据两张，证明高子荣缴纳住房交易手续费（房改房）共计55.58元，登记费60元。
6、洛阳市土地登记服务中心发票一张，证明高子荣缴纳登记费13元。
7、河南省土地划拨收入专用据一张，证明高子荣缴纳土地出让金1019元。
8、契税完税证一份，证明高子荣缴纳契税共计2293.88元。
9、税收通用完税证一份，证明高子荣缴纳印花税共计10元。
10、房屋所有权证和土地证各一份。
证据5-10证明高子荣通过买卖行为已经办理了房地产的转移登记手续，根据物权法已经取得房屋的所有权。
11、销售不动产统一发票一张，证明房屋经税务部门核定价格为57347元。
原告（反诉被告）王春梅对反诉原告高子荣提交的证据进行质证时提出：
对证据1的质证意见：高子荣认为其与赵文欣的交易是中介公司代办，二人不存在恶意串通，我们认为赵文欣与高子荣通过中介公司，恰恰证明二人恶意串通。
对证据2的质证意见：合同上的“赵文欣”的签字与这两张收款收条上的“赵文欣”的签字明显不一致。而且，这两张收条也属于二人恶意串通的结果，不能证明这些款项已经发生了。
对证据3的真实性没有异议，但是该存折不能证明高子荣分两次将6万元的房款交付给赵文欣。因为存折上的款项不能与高子荣在反诉状中以及在当庭陈述中相一致。
对证据4的本身没有异议，但赵文欣故意与高子荣串通，签订并实施虚假购房行为。
对证据5、6、7、8、9、10、11的质证意见：这些费用虽然已经实际交到有关部门，但高子荣买房行为不符合一般购房的惯例，事前也没有去看过房，房屋钥匙、水电费、物业费均没有查询过，从庭审中的情况看，高子荣没有出具这方面的证据。
被告赵文欣对反诉原告高子荣提交的证据进行质证时提出：对反诉原告高子荣提交的证据的真实性均没有异议。本诉原告王春梅在质证时提到前后签字不一致，由于赵文欣是文盲，身体有疾病，前后签字确实有些不是赵文欣本人所签，但指印都是赵文欣捺的。
经审理查明，2007年9月25日，被告赵文欣之子赵二营与原告（反诉被告）王春梅签订《房屋转让协议》一份，约定赵二营将位于洛阳市涧西区符西路5号院2号楼1单元302室以15000元出售给本诉原告。后被告赵文欣反悔该笔交易，于2011年向洛阳市涧西区人民法院起诉要求确认协议无效，经过两审被告赵文欣的诉求被驳回。后原告王春梅于2013年5月21日向涧西区人民法院起诉要求被告赵文欣协助办理过户手续。被告赵文欣于2013年7月8日以57347元的价格将本案的争议房屋洛阳市涧西区符西路5号院2号楼1单元302号转售于本案被告（反诉原告）高子荣，并于2013年7月15日协助办理了过户手续，将该房屋过户于反诉原告高子荣名下。经双方多次协商未果，最终引发本案。
本院认为，本案争议的焦点为赵文欣与高子荣所建立的房屋买卖合同关系是否有效。本案中所涉争议房产，已经洛阳市涧西区人民法院（2011）涧民三初字第375号《民事判决书》和洛阳市中级人民法院（2012）洛民终字第1278号《民事判决书》予以确认：王春梅与赵文欣之子赵二营所签订的《房屋转让协议》有效，且王春梅自2007年起一直居住于该争议房屋，且上述判决已发生法律效力。赵文欣与高子荣的房屋交易行为发生于本院（2013）涧民三初字第171号案件审理期间，该案原告王春梅诉求判决争议房屋办理产权过户到其名下，故该房屋权属有争议，依房产交易相关法律法规规定，属禁止转让的房产。庭审中高子荣未提供充分的证据证明其在购房前实际查看房屋，亦未向法庭提交与赵文欣签订的房屋买卖合同。综上所述，高子荣与赵文欣的房屋交易行为属法律规定的无效情形，无效的合同自始没有法律约束力，王春梅要求确认被告赵文欣与被告高子荣房屋买卖合同无效的诉求本院予以支持，被告赵文欣与被告高子荣应将房屋的权属恢复原状。被告（反诉原告）高子荣要求本诉原告王春梅搬出涉案房屋的诉求，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第五项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第五十六条、第六十条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第五款之规定，判决如下：
一、确认被告赵文欣与被告（反诉原告）高子荣的房屋交易行为无效。
二、被告赵文欣与被告（反诉原告）高子荣将争议房屋权属状况恢复原状。
三、驳回被告（反诉原告）高子荣的诉讼请求。
本案诉讼费170元、保全费100元，反诉费50元，由被告赵文欣与被告（反诉原告）高子荣承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 张通通
人民陪审员 胡宝红
人民陪审员 刘丽群
二〇一四年四月十六日
书 记 员 袁 景