江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0206民初3136号原告：无锡正大帝明商业发展有限公司，统一社会信用代码9132020633902612XD，住所地无锡市惠山区长安街道华惠路669号201室。法定代表人：俞中德，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁冲，上海君澜（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张姝，上海君澜（无锡）律师事务所实习人员。被告：上海浩浩餐饮管理有限公司，统一社会信用代码91310113MA1GK1YA3N，住所地上海市宝山区陆翔路111弄4号地下二层49室。法定代表人：张星浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：张文彦，江苏景丰律师事务所律师。原告无锡正大帝明商业发展有限公司（以下简称正大公司）与被告上海浩浩餐饮管理有限公司（以下简称浩浩餐饮）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正大公司的委托诉讼代理人丁冲、被告浩浩餐饮的委托诉讼代理人张文彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正大公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原被告间的租赁合同于2017年6月2日解除；2.判令浩浩餐饮将承租的房屋归还给正大公司；3.判令浩浩餐饮支付截至2017年5月31日欠付的租金、物业管理费合计55129.3元及滞纳金9171.42元，并持续支付滞纳金（从2017年6月1日起至前述租金、物业管理费全部清偿之日，以55129.3元为基数按每日1‰计算）；4.判令浩浩餐饮支付违约金13869元；5.本案诉讼费由浩浩餐饮承担。事实和理由：2016年3月15日，正大公司与浩浩餐饮签订租赁合同，由浩浩餐饮承租正大乐城2F-18号商铺，从事“柠檬工坊”餐饮经营。后浩浩餐饮未按约支付租金及物业管理费，故诉至法院请求判如所请。被告浩浩餐饮辩称：1、正大公司非正大乐城所有权人，非本案适格原告；2、正大乐城项目开业时未经消防验收，不能对外经营收益；3、正大公司无物业管理资质，不能收取物业管理费，且收费过高；4、正大公司收取的租赁保证金及装修押金应返还浩浩餐饮；5、对正大公司主张的欠付租金、物业管理费、滞纳金数额计算无异议，但认为正大公司同时主张滞纳金及违约金，违约责任过高，请求法院调整。本院经审理认定事实如下：2016年3月15日，正大公司与浩浩餐饮签订《正大乐城租赁合同》（合同编号WX-MM-201603-CT-ZS06-AO）,约定正大公司将座落于无锡市惠山区正大乐城2F-18号商铺出租给浩浩餐饮使用，租赁期限为2016年5月1日至2019年5月31日。2016年5月1日至2017年5月31日期间的租金为每月4623元，物业管理费每月1036.5元。合同第4.6条约定租赁保证金，“其保证范围是浩浩餐饮未履行或未完全履行本合同义务应承担的违约责任部分及对正大公司造成的一切损失”；第17.1条约定“在租赁期限内，浩浩餐饮逾期支付补缴租金、物业管理费、宣传推广费、租赁保证金以及其他应付款的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的1‰支付滞纳金”；第17.6条约定“在租赁期限内，浩浩餐饮有下列行为之一的，正大公司有权单方面解除本合同，收回该商铺，浩浩餐饮支付的保证金及当月未履行部分租金、物业管理费和其他费用不予退还，且浩浩餐饮还应支付正大公司解除当月基本租金的三倍作为违约金赔偿给正大公司”；关于违约行为，第17.6.5条约定“拖欠支付租金、物业管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日”。无锡市房屋初始登记载明，正大乐城座落的绿地世纪城600号于2014年9月19日登记所有权人为绿地地产集团无锡置业有限公司（以下简称绿地公司）。2011年11月18日，上海绿地集团无锡置业有限公司（后更名为绿地地产集团无锡置业有限公司）与上海易初莲花连锁超市有限公司（以下简称易初莲花）签订《无锡惠山大道项目租赁合同》，约定绿地公司“在无锡绿地世纪城三期预留地商住用地建造的商用建筑物，建成后将对外进行商用出租”，由易初莲花承租并经营，双方约定租赁期限为20年。2014年5月，绿地公司与易初莲花、正大商业发展（上海）有限公司三方签订主体变更协议，约定自2013年12月15日起承租人由易初莲花变更为正大商业发展（上海）有限公司，正大商业发展（上海）有限公司承继2011年11月18日签订的《无锡惠山大道项目租赁合同》中约定的各项内容。2015年6月1日，绿地公司与正大商业发展（上海）有限公司、正大公司三方签订主体变更协议，约定自2015年6月1日起承租人由正大商业发展（上海）有限公司变更为正大公司，正大公司承继2011年11月18日签订的《无锡惠山大道项目租赁合同》中约定的各项内容。2016年5月30日，正大公司发布开业通知函，告知正大乐城的各商户于同年7月13日开业，计租日自开业日7月13日起算。6月8日，正大公司就无锡市惠山区绿地世纪城600号1-3层工程向无锡市惠山区公安消防大队申报竣工验收消防备案，经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证。7月5日，正大公司收到浩浩餐饮缴纳的租赁保证金20446.5元及装修押金5000元。7月28日，正大公司作出缴费通知单，通知浩浩餐饮缴纳2016年7月13日至8月31日租金及物业管理费共计3506元。11月28日，正大公司向浩浩餐饮催缴拖欠的租金等各项费用合计27913.12元。2017年5月31日，正大公司向浩浩餐饮寄送解除租赁合同函告，6月2日，浩浩餐饮签收该函告。审理中，双方一致确认该租赁合同于2017年6月2日解除。以上事实，有租赁合同、主体变更协议、收据、解除租赁合同函告、物流信息、催缴函及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为：正大公司与浩浩餐饮签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。正大公司主张与浩浩餐饮间的租赁合同于2017年6月2日解除，有解除函告、物流信息证明，浩浩餐饮对此亦予以认可，本院予以确认。关于正大公司要求浩浩餐饮将所租商铺归还，浩浩餐饮同意按照合同约定恢复原状，本院予以确认。关于正大公司主张浩浩餐饮支付截至2017年5月31日欠付的租金、物业管理费55129.3元，浩浩餐饮对欠付金额无异议，故本院对正大公司的该主张予以支持。正大公司要求浩浩餐饮支付滞纳金、违约金，浩浩餐饮提出违约责任过高要求调整，且要求正大公司返还租赁保证金及装修押金，在本案中一并处理。正大公司同意返还装修押金，可在本案中抵扣租金等欠付费用；关于租赁保证金同意一并处理，但认为根据合同约定，浩浩餐饮欠付租金、物业管理费已构成违约，应予没收。本院认为，合同约定的滞纳金、租赁保证金、违约金均属于违约责任的范畴，现浩浩餐饮提出合同约定的违约责任过高，请求法院调整，正大公司除欠付款项的利息损失外，未提供证据证明其他损失。故对浩浩餐饮的辩解意见予以采纳，本院依法调整违约金为以逾期支付的租金、物业管理费为基数，自逾期支付之日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算。浩浩餐饮辩称“正大公司无权出租经营正大乐城商铺；未通过消防验收，不能经营获利；无权收取物业管理费”的意见，与查明事实不符，本院不予采纳。综上，正大公司应返还浩浩餐饮装修押金5000元、租赁保证金20446.5元，抵扣浩浩餐饮欠付的租金等费用，故浩浩餐饮还应支付正大公司欠付的租金、物业管理费合计29682.8元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、无锡正大帝明商业发展有限公司与上海浩浩餐饮管理有限公司于2016年3月15日签订的《正大乐城租赁合同》（合同编号WX-MM-201603-CT-ZS06-AO）于2017年6月2日解除。二、上海浩浩餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将其承租的正大乐城2F-18商铺按合同约定恢复并交付无锡正大帝明商业发展有限公司。三、上海浩浩餐饮管理有限公司支付无锡正大帝明商业发展有限公司欠付的租金、物业管理费合计29682.8元。四、上海浩浩餐饮管理有限公司向无锡正大帝明商业发展有限公司支付违约金（以逾期支付的租金、物业管理费为基数，自逾期支付之日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算）。五、驳回无锡正大帝明商业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取877元，由浩浩餐饮负担。该款已由正大公司预交，浩浩餐饮于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给正大公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  王艳华二〇一七年八月二十八日书记员  张 月