福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽04民终1161号
上诉人（原审原告）：邓碧贞，女，1978年7月21日出生，汉族，住福建省沙县。
委托诉讼代理人：吴美良，福建旭尧律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：三明鑫辉房地产开发有限公司，住所地福建省沙县上院码头管理大楼。
法定代表人：陈�泉，董事长。
委托诉讼代理人：曹翔，福建竞成律师事务所律师。
原审第三人：孙榕，男，1960年7月19日出生，汉族，住福建省沙县。
上诉人邓碧贞因与被上诉人三明市鑫辉房地产开发有限公司（以下简称鑫辉公司）、原审第三人孙榕房屋买卖合同纠纷一案，不服沙县人民法院(2015)沙民初字第2219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人邓碧贞的委托诉讼代理人吴美良，被上诉人鑫辉公司的委托诉讼代理人曹翔到庭参加诉讼。原审第三人孙榕经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
邓碧贞上诉请求：1.撤销（2015）沙民初字第2219号判决书，并在查清事实的基础上依法改�；2.由鑫辉公司承担一审、二审诉讼费。事实和理由：1.一审法院就本案“基本事实”和“适用法律”存在以下错误：判决书第4页第14行应当是“被告对原告提供的上述证据真实性无异议，不是原告。”；第4页第23行一审法院陈述前后自相矛盾；第5页第三段没有查清该协议书注明股东具体的落款时间，即股东孙榕落款时间是2015年1月23日。法定代表人陈新泉的签字落款是2015年2月10日。上述事实表明在本案中鑫辉公司有盖章确认，股东及法人也签字确认，且签字时间是2015年2月10日；根据第8页第2行最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六的规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照一定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合�。一审法院驳回邓碧贞的诉讼请求有误。2.一审法院已查明或未查明本案基本“法律事实”各“点”，可以证实鑫辉公司系同意股东抵债成立的事实。一审法院认为邓碧贞提交的承诺书，并没有鑫辉公司签字或盖章”的问题，该认定不能成立。理由：鑫辉公司股东孙榕已经签字确认；订购协议0000363,0000364号两份协议书注明处，均有全体股东签字，及不同签字的落款时间；该协议书有公司盖章；该承诺书是邓碧贞归还欠款的承诺，属于单方意思表示就可以成立民事行为，即属于形成权。一审判决解读事实未联系以下各事实“点”：一审法院认定“总房款353504元，股东抵债，余247952按承诺书执行。”有误，不是“总房款”而是“首付款”——在本房屋买卖中系全额付款；认定“江山御苑”3#号楼703室订购协议上亦未体现鑫辉公司同意用债务抵扣房款问题有误，第一，该�议书上注明“首付556496元。确认价556496元。”；第二，股东孙榕在签订合同当日签字落款2015年1月23日、李品湘，陈新泉在2015年2月10日签字确认的事实；第三，该份订购协议与江山御苑3#楼1104室订购协议，在签订时间，合同签订主体，股东在本协议中注明所签字“位置”和形式，均一致。如果不解读为“股东抵债”，上述各“事实点”，对于股东的签字原因，首付全额支付，承诺书内容，及陈新泉在协议书签订后半个多月后才签字的理由就令人费解，且不合常理。另，根据订购协议第三条规定，乙方应当于签订本订购协议之日起7日内交清房款（或首付款），…如乙方逾期未付清首期房款，…则视为乙方单方违约，自动放弃本订购房源购买权。本协议双方的签字时间2015年1月23日，至陈新泉签字确认，2015年2月10日，前后有17天，如果不是等法定代表人陈新泉签字确认�陈新泉就无须在该协议上签字。因此，陈新泉的签字时间，即2015年2月10日签字，进一步印证“鑫辉公司已经同意其股东孙榕用其房源抵债的事实”。故该债务转让，系诺成性合同，从双方当事人即股东签字之日起生效。在本案中，房屋买卖款项支付，从陈新泉2015年2月10日签字确认之日起已经完成房款支付。
鑫辉公司辩称，一、邓碧贞要求孙榕欠其的借款抵做“江山御苑”小区3号楼703室的购房款没有事实和法律依据。1.2015年1月23日，邓碧贞与鑫辉公司签订了两份定购协议，分别约定邓碧贞向鑫辉公司定购“江山御苑”小区3号楼703室和3号楼1104室商品房。其中3号楼1104室的定购协议约定“总房款中353504元股东抵债”（即以孙榕欠邓碧贞的借款抵作购房款），而3号楼703室的定购协议没有相关约定。上述两份定购协议各自独立，互无关联。3号楼1104室定购协议的相关内容不能作为履行3号楼703室定购协议的依据。鑫辉公司在3号楼703室的定购协议中并没有同意邓碧贞应付购房款可以用孙榕欠邓碧贞的借款抵扣。2.邓碧贞与孙榕在没有得到鑫辉公司同意的情况下，于2015年1月26日签订了一份承诺书，约定以孙榕欠邓碧贞的91万元借款本息抵扣邓碧贞应付的上述两套商品房的部分购房款，该承诺书并没有得到鑫辉公司的认可，对鑫辉公司不具有法律约束力。二、邓碧贞要求鑫辉公司继续履行“江山御苑”小区3号楼703室定购协议第四条的约定，并办理该商品房买卖合同备案手续的主张缺乏依据，不能成立。1.3号楼703室定购协议第四条约定，协议书签订后邓碧贞不得更名或转让，鑫辉公司在收到邓碧贞支付的定金后，在本协议有效期内不得将本定购房源另售他人。该协议第三条约定，邓碧贞应于签订定购协议之日起7天内交清房款（或首付款）并与鑫辉公司签订《商品房买卖合同》，如果逾期则视为邓碧贞违约，自动放弃该定购房源购买权，鑫辉公司有权将该定购房源另售他人。邓碧贞在定购协议签订后至今分文未付，也没有与鑫辉公司签订《商品房买卖合同》，已经违反了定购协议的约定，应视为邓碧贞自动放弃购买权。2.邓碧贞与鑫辉公司尚未签订商品房买卖合同，无法办理商品房买卖合同的登记备案手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，本案邓碧贞与鑫辉公司虽然签订了定购协议，但是鑫辉公司尚未收到邓碧贞支付的购房款�因此该协议不能认定为商品房买卖合同。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人孙榕未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面诉讼意见。
邓碧贞于2015年10月8日向一审法院起诉请求：1.解除邓碧贞、鑫辉公司双方“江山御苑”小区3#703号房产买卖合同关系。2.鑫辉公司返还邓碧贞购房款556476元。3.鑫辉公司支付邓碧贞违约金（自2015年1月26日起按银行同期贷款利率月利率0.5%计至购房款实际返还之日止，暂计2015年9月25日，违约金22259.04元）。4.鑫辉公司承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，邓碧贞变更诉讼请求为：1.鑫辉公司继续履行邓碧贞、鑫辉公司双方签订的《定购协议》条款第四条，协议编号为江山御苑定购协议0000363号，并及时办理房屋买卖合同备案手续；2.鑫辉公司承担本案的诉讼费。
一�法院认定事实：1.一审法院（2014）沙民初字第23号民事判决书，判决认定：孙榕欠邓碧贞借款800000元及相应利息。2.邓碧贞与孙榕于2015年1月26日签订一份《承诺书》，内容如下：本人邓碧贞；向鑫辉公司承诺：本人购买鑫辉公司开发的“江山御苑”小区3#703和3#1104，3号楼703总价556496元，3#楼1104总价601456元，合计1157952元。扣除本人借给孙榕的91万元（本金80万元、利息11万元）抵房款，现欠鑫辉公司247952元。从2015年元月26日起至2015年7月25日前还清所欠款项。若本人在2015年7月25日卖出其中任何一套，本人需一次性还清所欠款项。鑫辉公司需协助本人到房管所更改户名。名字：孙榕、邓碧贞日期：2015.1.26。3.2015年1月23日，邓碧贞与鑫辉公司签订《江山御苑》定购协议，编号为0000364，定购房号：3号楼1104室房产，建筑面积为118.922平方米，总价款695456元，优惠94000元，成交价601456元，在订购协议书上注明“总房款中￥353504元股东抵债，余￥247952，按承诺书执行。”4.2015年3月1日，鑫辉公司与余建华、叶丽云签订《商品房买卖合同》，买卖房屋系“江山御苑”3号楼1104室。余建华以该房产作为抵押与中国建设银行签订《个人住房借款合同》。5.2014年1月23日，邓碧贞与鑫辉公司签订《江山御苑》定购协议，编号为0000363，定购房号：3号楼703室房产，面积118.315平方米，总价650496元，优惠94000元，成交价556496元。
一审法院认为，本案争议的焦点为：邓碧贞是否有支付购房款？邓碧贞与鑫辉公司之间是否存在房屋买卖合同关系？本案诉争的江山御苑”3#楼703室购房款556496元，邓碧贞称因孙榕欠其债务，该款通过债务转移支付，并提交承诺书及“江山御苑”3#楼703室及“江山御苑”3#楼1104室两份定购协议，邓碧贞提交的承诺�，并没有鑫辉公司签字或盖章，且“江山御苑”3#楼703室的定购协议上亦未体现鑫辉公司同意用债务抵扣购房款，且邓碧贞提交的“江山御苑”3#楼1104室定购协议上仅对1104室购房款的支付形式说明，但对“江山御苑”3#楼703室房产付款形式并没有相应的说明。邓碧贞在第一次庭审陈述，与鑫辉公司有签订商品房买卖合同，但未向一审法院提交相关证据予以证实。因此，鑫辉公司称其以第三人孙榕所欠债务抵扣“江山御苑”3#楼703室购房款556496元，证据不足，不予支持。综上所述，邓碧贞与鑫辉公司于2015年1月23日签订的“江山御苑”3#楼703室订购协议系双方真实意思表示，内容于法不悖，属于合法有效。邓碧贞认为其是以孙榕所欠的债务抵扣购房款，但其提交的2015年1月26日出具的《承诺书》上没有鑫辉公司签字或盖章，事后亦未得到鑫辉公司追认；鑫辉公司称其并未�意邓碧贞用孙榕债务抵扣购房款，且双方尚未签订商品房买卖合同的辩解，予以采纳。邓碧贞与鑫辉公司双方虽签订“江山御苑”3#楼703室定购协议，但邓碧贞并未支付购房款或首付款，该份订购协议不能认定为商品房买卖合同，因此邓碧贞要求鑫辉公司继续履行双方签订的定购协议条款第四条，协议编号为江山御苑定购协议0000363号，并及时办理房屋买卖合同备案手续的诉求，证据不足，不予支持。判决：驳回邓碧贞的诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9587元，诉讼保全费3520元，合计13107元，由邓碧贞负担。
经审理，邓碧贞认为一审查明的事实第5项遗漏了李品湘和陈新泉的签字和日期，成交价556496元，鑫辉公�已经改成首付了。鑫辉公司对一审查明的事实没有异议。对各方当事人对一审查明的事实第1-4项无异议，本院予以确认。第5项中邓碧贞与鑫辉公司签订《江山御苑》定购协议的时间应为2015年1月23日。对一审查明的第5项的其他事实予以确认。
二审中，邓碧贞围绕诉讼请求提交了（2016）闽04民终903号判决书、内资企业登记情况表和股东会决议、股权转让协议、2016年11月3日和5日邓碧贞与孙榕的通话录音。鑫辉公司对（2016）闽04民终903号判决书、内资企业登记情况表和股东会决议、股权转让协议的真实性没有异议，故本院对相关证据的真实性予以确认，对待证事实的证明力将综合全案事实予以认定。鑫辉公司对2016年11月3日和5日邓碧贞与孙榕的通话录音提出异议，且孙榕系本案第三人，邓碧贞与孙榕之间的对话不能作为本案认定事实的依据，故对该证据本院不予采信。
二审另查明：
1.2015年1月23日，邓碧贞与鑫辉公司签订的编号为0000363《江山御苑》定购协议,孙榕在“确认556496”下方签署同意，落款时间为2015.1.23，在其下方签有“李品湘”，在“李品湘”下方陈新泉签名，落款时间2015年2月10日。在优惠金额一栏载明：￥54000+27000+13000（孙总个人优惠），合计￥94000。同日，邓碧贞与鑫辉公司签订的编号为0000364《江山御苑》定购协议,孙榕在“总房款中￥353504元股东抵债，余￥247952，按承诺书执行。”下方签署同意，落款时间为2015.1.23，在其下方签有“李品湘”，在“李品湘”下方陈新泉签名，落款时间2015年2月10日。在优惠金额一栏载明：￥54000+27000+13000（孙总个人优惠），合计￥94000。
2.2015年3月12日，邓碧贞向鑫辉公司申请将编号为0000364《江山御苑》定购协议所涉3#楼1104号房产更名为叶丽云。
3.鑫辉公司于2012年11月28日将股东李品湘、孙榕、吴金铭、黄兴清、余世昌、张远辉、卢济雄变更为陈新泉、余世昌。
本院认为，邓碧贞先后与鑫辉公司签订两份编号为0000363号《江山御苑定购协议》和编号为0000364号《江山御苑定购协议》，其中编号在后的0000364号《江山御苑定购协议》载明“总房款中￥353504元股东抵债，余￥247952，按承诺书执行”，该份定购协议中涉及的房产3#1104号已按0000364号《江山御苑定购协议》以及《承诺书》的约定用孙榕债务353504元抵债以及另行支付247952元的方式履行完毕，应认定鑫辉公司同意孙榕债务转为鑫辉公司的债务，并用于抵扣购房款353504元。编号为0000363号《江山御苑定购协议》虽未明确购房款按承诺书�行，但从两份定购协议签订的先后顺序，0000363号《江山御苑定购协议》载明定购的房号为3号楼703单元，付款方式为一次性付清，购房总价650496元（扣除优惠94000元，实际购房价格为556496元），以及与0000364号《江山御苑定购协议》签订的时间、主体、优惠金额一栏的备注均一致，该两份定购协议约定的内容与邓碧贞、孙榕签订《承诺书》约定的内容：“本人邓碧贞；向鑫辉公司承诺：本人购买鑫辉公司开发的“江山御苑”小区3#703和3#1104，3号楼703总价556496元，3#楼1104总价601456元，合计1157952元。扣除本人借给孙榕的91万元（本金80万元、利息11万元）抵房款，现欠鑫辉公司247952元。从2015年元月26日起至2015年7月25日前还清所欠款项。若本人在2015年7月25日卖出其中任何一套，本人需一次性还清所欠款项。鑫辉公司需协助本人到房管所更改户名。名字：孙榕、邓碧贞日期：2015.1.26。”不仅在所定购房号、房屋价款、抵扣债务金额均能够相互印证，而且鑫辉公司在先履行0000364号《江山御苑定购协议》（包含《承诺书》中部分条款的履行）时亦未对《承诺书》中涉及的另一套房屋即本案讼争的3号楼703单元以孙榕抵债的形式处置提出异议，故邓碧贞与鑫辉公司签订的两份协议实质上就是履行了孙榕、邓碧贞《承诺书》的内容。因此应认定鑫辉公司同意孙榕债务转为鑫辉公司的债务，并用于抵扣讼争3号楼703单元的购房款556496元。
综上所述，邓碧贞的上诉请求成立，予以支持。原审第三人孙榕经本院传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法缺席判决。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、撤销沙县人民法院(2015)沙民初字第2219号民事判决；
二、三明鑫辉房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内履行邓碧贞与三明鑫辉房地产开发有限公司签订的编号为0000363号的“江山御苑”《定购协议》并及时办理房屋买卖相关手续。
三、驳回邓碧贞的其他诉讼请求。
一审案件受理费9587元，诉讼保全费3520元，合计13107元，由三明鑫辉房地产开发有限公司负担。二审案件受理费9587元，由三明鑫辉房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 丽 伟
审判员 吴 振 泉
审判员 林 腾 龙
二〇一六年十二月十九日
书记员 林敏(代)
附：主要法律条文
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（�）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文�生效之日起计算。
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