北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第10081号
原告北京西山美墅物业管理有限公司，注册地北京市海淀区旱河路301号院。注册号：110108009967800
法定代表人张士萍，总经理。
委托代理人薛文玲，北京市中鹏律师事务所律师。
被告宋建东，男。
原告北京西山美墅物业管理有限公司（以下简称西山美墅物业公司）诉被告宋建东物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西山美墅物业公司的委托代理人薛文玲，被告宋建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
西山美墅物业公司诉称，宋建东购买了北京三九建业房地产开发有限公司开发的位于北京市海淀区四季青旱河路西山美墅馆x号房屋（以下简称x号房屋）。宋建东入住后，由北京格兰浩泰物业管理有限公司（后更名为北京西宇嘉业物业管理有限公司）提供物业服务，宋建东未向该公司交纳物业服务费用。2006年10月28日，我公司与北京西宇嘉业物业管理有限公司签订协议，由我公司接管该公司提供西山美墅馆的物业管理工作，双方并约定拖欠物业管理费业主的物业管理费转归我公司所有，由我公司实际收取。后我公司自2006年11月1日开始为该小区提供物业服务，直至2012年7月30日我公司撤离该小区。我公司服务期间，宋建东长期拖欠物业服务费用。我公司经与其多次协商未果，故诉至法院，请求判令宋建东支付2006年4月1日至2007年3月31日，2010年4月1日至2012年7月30日期间的物业费24867.2元（按4元／月／平方米标准计算），并支付逾期交纳物业费的违约金9969.27元。本案诉讼费由宋建东负担。
宋建东辩称，我方系x房屋业主，认可2010年4月1日后未再缴纳物业费，但并未欠交2006年4月1日至2007年3月31日期间的物业费。因我与西山美墅物业公司之间并不存在物业服务合同关系，故不应向其交纳相应费用。同时，西山美墅物业公司在提供服务期间也存在违约行为，我方不应交纳物业费。具体来讲，因西山美墅物业公司物业管理和服务中存在管理不善致使小区内私搭乱建现象严重、无管理资质违规管理且未按照合同约定向业主公布收支账目，对于业主报修不及时处理，对小区公用部位、公共设施维护不当，导致小区居住环境每况愈下物业贬值等诸多不足，其已被小区业主委员会一致决议予以更换。其后，西山美墅物业公司实际提供服务至2012年1月4日，其后其拒不撤出但未提供实际服务，故我方不应交纳2012年1月4日之后的物业费。另外，西山美墅物业公司在服务期间强行安装地锁，给所有业主造成了停车不便，且拒不腾退办公用房，综合上述几点，因为西山美墅物业公司的违约行为，我方无需向其交纳物业费，且对方诉讼请求超过诉讼时效期限，我方并无违约行为，亦无需支付违约金，请求法院驳回其全部诉讼请求。
经审理查明，位于北京市海淀区四季青旱河路301号院西山美墅馆小区（以下简称西山美墅馆）由北京三九建业房地产开发有限公司开发建设，宋建东为该小区x号房屋的业主，房屋建筑面积155.42平方米。宋建东入住后，于2004年2月17日与前期物业服务企业北京格兰浩泰物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议，约定物业服务管理费标准为4元／平方米／月。2006年8月，北京格兰浩泰物业管理有限公司更名为北京西宇嘉业物业管理有限公司（以下简称西宇嘉业公司）。2006年10月28日，西宇嘉业公司（甲方）与西山美墅物业公司（乙方）签订协议书，约定甲方于2006年10月31日撤离西山美墅馆，由乙方全面接管。双方并约定，在甲方管理期间，业主拖欠的物业管理费归乙方所有，并由乙方自行向业主收取。西山美墅物业公司提供2006年11月1日西山美墅物业公司发布的公告，载明自该日起西宇嘉业公司退出西山美墅馆项目的物业管理工作，由该公司接手进行管理。西山美墅物业公司以此证明曾将上述债权转让事宜以公告的形式向宋建东进行了告知，故宋建东自入住起欠付的物业费，均应向西山美墅物业公司交纳。宋建东不予认可，称未看到过上述公告，2006年11月1日前并未与西山美墅物业公司形成物业服务合同关系，故不应向其支付物业费。西山美墅物业公司入住后，宋建东未与该公司签订书面物业服务合同，西山美墅物业公司主张仍按照宋建东与西宇嘉业公司之间约定的物业费标准履行。
后该小区成立海淀区西山新村小区业主委员会（以下简称西山新村业委会），通过决议不再同意由西山美墅物业公司继续提供物业服务。因双方就撤场及移交物业等问题无法达成一致，在海淀区政府相关部门的组织协调及应急接管下，西山美墅物业公司于2012年7月30日撤出西山美墅馆，并由北京金泊顿物业服务评估监理有限公司（以下简称金泊顿公司）进行了移交见证。
庭审中，宋建东提供金泊顿公司于2012年9月出具的GD-P（2012）第J011号评估报告，显示金泊顿公司作为独立的第三方评估监理机构接受西山新村业主委员会委托，于2012年7月30日至8月31日期间，对西山美墅馆物业项目应急接管进行了现场见证及评估查验，评估基准日为2012年7月30日。评估过程载明，金泊顿公司在北京市海淀区房管二所主持，西山新村业委会、北京盛世物业管理有限公司、金泊顿公司等出席的应急接管协调会上接受应急接管评估工作部署，并在其后的两次应急接管组织协调会上对项目评估所需资料、作业方式、标准、方案等进行确定，最终通过评估方案，于2012年7月30日至8月2日进驻查验现场，进行应急接管现场见证，并在其后开展物业公用部位、公共设施设备的现状综合性查验评估。评估结论：于评估基准日2012年7月30日，对西山美墅馆物业项目进行了公用部位及公共设施、设备的评估，完成评估查验点254点，其中合格15点，不合格239点。具体为：资料查验1个点，不符合要求1个点；房屋结构、装饰装修及公用设施查验136个点，不符合要求136个点。电气系统查验21个点，不符合要求21个点。安全防范共查验38个点，不符合要求38个点。消防系统共查验22个点，符合要求8个点，不符合要求14个点……。西山美墅物业公司以西山新村业委会单方委托为由，对上述评估报告不予认可，并主张该报告只能呈现出2012年7月30日该公司撤场后设备设施情况，不能以此来证明该小区撤场前的情况。
西山美墅物业公司提供短信记录若干，主张曾向业主发送过催缴物业费的短信，但其提交的相应证据无法显示其证明目的，宋建东亦不认可曾收到过催缴通知书。宋建东认可原物业公司撤出后，一直由西山美墅物业公司提供物业服务，亦认可西山美墅物业公司于2012年7月30日正式办理撤场及物业移交手续，但双方就西山美墅物业公司实际提供物业管理服务的截止时间存在争议。西山美墅物业公司提供海淀区住房和城乡建设委员会、海淀区四季青镇人民政府的海建会（2012）8号《关于海淀区西山美墅小区物管交接协调会会议纪要》，载明2012年8月15日，由上述两个部门召开西山美墅小区物管交接协调会，就以下事项达成基本共识：明确以2012年8月1日为时间节点，划分缴费主体，西山美墅物业公司据此主张其收取物业费至2012年7月30日并无不当。会议出席方包括四季青镇、海淀区住建委、房管局、三九建业房地产公司、西山美墅物业公司、北京盛世物业公司、小区业委会主任、业主代表等。宋建东对上述会议纪要的真实性予以认可，但称该物业公司实际自2012年1月4日即停止了物业服务。宋建东就其主张提供以下证据：西山美墅物业公司于2011年12月30日发布的通知，载明物业公司称“由于长期以来欠交物业费户数过多，导致物业公司对各分包商长期拖欠费用，现难以为继，故将于2012年1月4日其撤出西区全部保安、保洁、绿化服务，并后附欠费户名单”西山美墅物业公司对其真实性不予认可。西山美墅馆小区业主向北京市人民政府、北京市住建委的信，西山美墅物业公司以无业委会签章为由对其真实性不予认可。照片若干，显示小区内垃圾堆放缺乏公共维修等情况，西山美墅物业公司以无法显示形成时间为由，对其真实性及证明目的不予认可。海淀区房屋管理局于2012年4月28日出具的《责令限期移交物业服务项目通知书》，载明责令西山美墅物业公司于2012年5月10日前依法与西山新村小区业主委员会签订物业交接协议并完成交接，与其未完成将进行行政处罚。西山美墅物业公司对其真实性予以认可，但称与本案并非同一法律关系，不具有证明效力。小区业委会向西山美墅物业公司发送的通知，载明因西山美墅物业公司2012年3月5日撤出保安服务，其后保安、保洁服务基本停止等情况，业委会集资请外聘公司浇水等事宜。西山美墅物业公司对其真实性不予认可，称未收到上述通知。
宋建东主张其并不欠付2010年3月31日之前的物业费用，并就此提供发票，2009年8月17日出具的发票载明物业费交到2010年3月31日，共计22380元。西山美墅物业公司不予认可，称该发票为工作人员失误，并非实际情况。西山美墅物业公司未就其主张提供相应证据证明。宋建东并主张西山美墅物业公司在提供物业服务过程中存在管理不当的情形，就其主张提供照片等证据，西山美墅物业公司均已与本案不具有关联性为由不予认可。
庭审中，双方就是否应付违约金及违约金标准存在争议。西山美墅物业公司主张宋建东拖欠物业费多年，存在明显恶意，应付违约金。宋建东则主张双方并未书面协议约定违约金，故不应支付。
上述事实，有前期物业管理服务合同、会议纪要、通知、信函、照片、GD-P（2012）第J011号评估报告、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，宋建东与西山美墅物业公司虽未签订书面物业服务合同，但其认可该小区自2006年11月至2012年7月期间的物业服务由西山美墅物业公司提供，双方成立事实上的物业服务合同关系。合同签订后，西山美墅物业公司依约实施了前期物业管理服务，而宋建东未支付相应期间的物业服务费。就未交纳物业服务费的原因，宋建东主张系因西山美墅物业公司物业服务存在诸多瑕疵，其不应交纳物业服务费用，并就其主张提供金泊顿公司于2012年9月出具的GD-P（2012）第J011号评估报告证明其主张。本院认为，就评估报告，西山美墅物业公司虽主张该报告为西山新村业委会单方委托，但考虑到该项评估系在业主与物业公司就交接问题长期僵持的情况下，由小区业主委员会委托有相应资质的评估公司，对西山美墅物业公司撤场及新物业公司入驻、双方交接等进行鉴证，应认为该评估程序合法有效，形成的评估报告可以作为认定撤场当时公共区域服务水平、公共设施维护状况的参考依据。但就宋建东据此主张西山美墅物业公司物业服务瑕疵的抗辩，本院认为，小区物业管理服务包含多项内容，根据双方之间的前期物业服务合同约定，除共用部分的维护管理、公共设施设备及其运行的维护和管理外，尚有小区安保、环境卫生清洁及日常维护、小区内交通秩序及车辆停放的管理等多项内容。评估报告中所体现的查验不合格项目仅限于小区公用部位及公共设施、设备的维护未达到标准，无法体现出西山美墅物业公司的其他物业服务项目亦存在不足。且就评估报告而言，考虑到该评估的基准日为2012年7月30日，该报告中反映出的公共设施、设备中的查验不合格项目，亦无法完整的显示西山物业公司自2006年11月1日入场至其撤离西山美墅馆期间的整体物业服务水平，故本院对宋建东以此为由主张拒绝交纳物业服务费用的抗辩不予采纳。
本院认为，业主交纳的物业服务费用，除了用作物业服务企业的酬金外，另有大部分用于小区公共部位的维修养护及其它公共开支。业主不缴纳物业费，导致物业服务企业无法及时收回运营、管理投入。长期欠费，既是对物业服务企业经营积极性的挫伤，亦使物业服务企业无法将充足的资金及时有效地投入到公用设施、共同部位的维修、养护最终损害业主共同利益。就本案而言，在宋建东无充分有效证据证明西山美墅物业公司物业存在根本违约的情况下，其拒不交纳物业服务费用于法无据。现西山美墅物业公司起诉要求宋建东支付相应服务期间物业管理服务费之诉请，具有事实及法律依据，本院予以支持。就宋建东应付物业服务费的起始期限，因其提供的物业费用发票明确载明物业费已交到2010年3月31日，西山美墅物业公司要求其交纳该日之前的物业服务费用于法无据，本院不予支持。就其应交费用的截止期限，双方认可西山美墅物业公司正式办理物业设施及资料的交接时间为2012年7月30日，相关会议纪要也载明以2012年8月1日为时间节点划分缴费主体。宋建东虽主张西山美墅物业公司实际自2012年1月4日即停止了物业服务，但其提供的相关证据无法显示该物业公司实际在该日即完全停止了物业服务，后续业主委员会、政府相关部门与西山美墅物业公司的来往通知、函件、会议纪要中亦显示双方就撤场事宜处于协商之中，并未以2012年1月4日作为明确的撤场时间节点，故宋建东要求以该日作为交费截止期限的主张于法无据，本院不予支持。但考虑到在2012年7月30日正式交接前，西山美墅物业公司与业主间争议激烈，相应照片、评估报告中亦显示其物业服务虽未完全停止但确实存在不符合约定标准之处，本院将结合上述情况确定宋建东应缴物业费的数额。就业主方所称西山美墅物业公司相关诉讼请求超过诉讼时效期间的的主张，因西山美墅物业公司一直在该小区提供物业服务，且服务期间并未怠于主张权利，故本院对其诉讼时效的抗辩不予采信。
就物业服务费标准，双方虽无书面约定，但依据宋建东与之前物业服务企业西宇嘉业公司的约定及其自认，物业费标准为4元／月／平方米，本院对此不持异议。就交费总额，本院认为，评估报告虽以2012年7月30日为评估基准日，但考虑到相应设施、设备自疏于维护至存在瑕疵在时间上具有一定的连续性，可以认定报告中确实体现出西山美墅物业公司在公共设施维护方面存在一定瑕疵，故本院将依据西山美墅物业公司服务瑕疵的程度，对宋建东应交纳物业服务费数额予以酌减。就西山美墅物业公司主张违约金的诉讼请求，本院认为，双方并未就违约金数额进行约定，西山美墅物业公司关于承继宋建东与西宇嘉业公司之间约定的违约金标准的主张没有事实及法律依据，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、宋建东于本判决生效后七日内给付北京西山美墅物业管理有限公司二Ｏ一Ｏ年四月一日至二Ｏ一二年七月三十日的物业管理费一万三千零五十五元；
二、驳回北京西山美墅物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三百零七元，由北京西山美墅物业管理有限公司负担二百零七元（已缴纳），宋建东负担一百元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 宋纯峰
人民陪审员 刘长生
人民陪审员 郑东涛
二〇一四年六月十九日
书 记 员 马跃然