安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包民二初字第01086号
原告：合肥明达物业管理有限公司。
法定代表人：张正芳，董事长。
委托代理人：张升武，安徽文得律师事务所律师。
被告：王祥云，女，1969年2月6日出生，汉族，企业主管。
原告合肥明达物业管理有限公司（以下简称明达物业公司）诉被告王祥云物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月8日受理后，依法适用简易程序由审判员张建于2014年5月9日公开开庭进行了审理。原告明达物业公司的委托代理人张升武、被告王祥云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告明达物业公司诉称：合肥顺昌物业管理有限公司受世纪阳光花园开发商合肥城改房屋开发股份有限公司委托，对该小区提供前期物业管理服务。2007年2月6日，世纪阳光花园业主委员会与原告就原告为世纪阳光花园小区提供物业服务签订了物业服务合同。该合同就原告对物业管理服务内容与质量、物业服务费用、违约责任等进行了约定。上述合同签订后，原告于2007年2月25日起对该小区提供物业服务且顺昌物业公司撤离该小区。同时，顺昌物业公司将其对欠费业主的债权依法转让给原告并进行了相应的告知。被告作为合肥世纪阳光花园的业主，在原告提供物业服务期间，拖欠物业服务费共计2442.42元未能及时支付，依据物业服务合同的约定，被告应当承担逾期付款违约金。原告多次催要未果，故原告诉至法院，请求判令被告支付拖欠的物业服务费2442.42元并承担自2010年7月25日起计算至2014年3月24日的逾期付款违约金1633.98元，以后的违约金以2442.42元为基数，按照日万分之五继续计算至款清日止；诉讼费用由被告承担。
被告王祥云辩称：物业费的拖欠起止日期不清楚，这么长时间我没有接到原告的任何通知，告知我欠物业费。原告起诉我拖欠2009年10月27日起至2010年7月24日的物业费，在2014年4月起诉已经过了诉讼时效，及时通知是原告的义务。我的房子是出租的，租赁合同约定由承租方承担物业费，每次租房结束我都会到物业查有无拖欠物业费的情况，在确认不欠物业费的情况下才会让承租户离开。原告说我欠物业费需要提供证据，原告所述的欠费是否真实？为什么这么久不及时通知？我一直都不在世纪阳光花园居住，从不欠物业管理费用。就算我欠了物业费，我有知情权，原告应当告知我，在不通知、不催缴且在四年多后直接起诉不合情合理。原告服务不尽职尽责，责任和义务是对等的，要我来承担原告管理不力和工作疏忽是不公平的。
经审理查明：顺昌物业公司受世纪阳光花园开发商合肥城改房屋开发股份有限公司委托，对该小区提供前期物业管理服务。2007年2月6日，世纪阳光花园业委会（甲方）与明达物业公司（乙方）就甲方选聘乙方对世纪阳光花园提供物业管理服务签订了物业服务合同，该合同对物业管理服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修基金、物业投资及违约责任等事项作了约定。其中，服务内容包括共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运，雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。其中商业用房的物业服务费用收费标准为1.5元／月／平方米，业主按拥有物业的建筑面积在每半年度前15天交纳，未按时足额交纳的，应按照每日千分之三支付违约金。
上述合同签订后，明达物业公司自2007年2月25日起对世纪阳光花园进行物业管理服务，顺昌物业公司撤出该小区。2010年2月24日，明达物业公司与世纪阳光花园小区业主委员会签订的物业服务合同期限至2010年2月24日届满后，明达物业公司未与世纪阳光花园小区业主委员会续签物业服务合同。2010年7月24日，明达物业公司撤离世纪阳光花园，终止物业服务。被告的房屋属于商业用房，面积182.27平方米，服务费用收费标准为1.5元／月／平方米，被告所欠物业费从2009年10月27日至2010年7月24日。2012年4月20日，原告对物业费未缴纳登记表公示情况和邮寄《催费函》进行了公证。
以上事实，有当事人陈述及房屋登记表、物业服务合同、物价局批复及收费许可证、合肥市中级人民法院民事判决书、公证书等证实。
本院认为：依据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》的有关规定，业主委员会的决定对全体业主具有约束力。明达物业公司与世纪阳光花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，对包括王祥云在内的全体业主具有约束力，王祥云应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。王祥云未向明达物业公司交纳2009年10月27日至2010年7月24日期间的物业费属实。被告未向法庭提供证据证明其拒交物业费的理由合法、正当，其应当按照合同约定的收费标准向明达物业公司交纳物业费2442.42元。
被告王祥云辩称原告的起诉已经超过诉讼时效的意见，本院认为，原告起诉时已向法庭提交合肥市中级人民法院民事判决书及2012年4月20日对物业费未缴纳登记表公示情况和邮寄《催费函》进行了公证的证据，原告在2014年4月8日起诉并未超过法律规定的两年诉讼时效，故被告的上述辩解不能成立，本院不予采纳。被告王祥云辩称房子是出租的，租赁合同约定由承租方承担物业费，每次租房结束我都会到物业查有无拖欠物业费的情况，在确认不欠物业费的情况下才会让承租户离开的意见，本院认为，物业服务费用应有房主交纳，房主把房屋出租并约定物业费由承租人交纳，并不能对抗原告，承租人未代为交纳物业费的，物业费仍应由房主交纳，被告并未向法庭提交物业费已经缴清的相关证据，故对被告该项辩解，本院不予采信。被告辩称物业费的拖欠起止日期不清楚，庭审时原告已经明确被告欠费起止日期是从2009年10月27日至2010年7月24日止。被告辩称不欠物业费、原告服务不尽职尽责等意见，由于未向法庭提交相应的证据，本院不予采信，但对原告撤离小区前六个月的服务质量，本院在下一段落中将会作出专门分析认定。
从合肥市中级人民法院民事判决书可以看出，明达物业公司撤离前小区的确存在环境卫生差、绿化损坏、公共设施设备损坏等现象，可以反映出明达物业公司在此期间的服务存在瑕疵。且此事实在安徽省合肥市中级人民法院生效的民事判决中已作认定，故本院酌情对该期间的物业费按原双方合同收费标准酌减20%，即被告可从物业费总额中扣除273.41元（2010年2月25日至2010年7月24日计5个月×182.27平方米×1.5元／月／平方米×0.2），被告还应交纳物业费2169元。按照合同约定，物业费在每半年度前15天交纳，未按时足额交纳的，应按照每日千分之三支付违约金。本案中，被告未予按约交付物业管理费用，存在违约，因此应当承担支付违约金的责任，现原告主张自2010年7月25日起按被告拖欠物业管理费为基数，按照日万分之五计算，是原告对自己权利的处分，对此符合法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王祥云于本判决生效之日起十日内支付原告合肥明达物业管理有限公司物业服务费2169元，并支付逾期付款违约金（以拖欠的物业费2169元为基数，自2010年7月25日起按日万分之五计算至本判决确定的给付之日止）；
二、驳回原告合肥明达物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费86元减半收取43元，由被告王祥云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 张建
二〇一四年五月十二日
书记员 顾馨
附：本案判决适用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
国务院《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。