福建省屏南县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0923民初1065号原告:张存县，男，1969年3月3日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。原告：饶妹仔，女，1972年1月22日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。委托诉讼代理人：石圣奇，北京市建研律师事务所律师。被告：福建碧城置业发展有限公司，住所地屏南县古峰镇翠屏南路夏林苑1-4号。法定代表人：余香琴,董事长。委托诉讼代理人：廖美红，北京德恒（福州）律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：林玉凤，北京德恒（福州）律师事务所专职律师。原告张存县、饶妹仔与被告福建碧城置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张存县、饶妹仔的委托诉讼代理人石圣奇、被告福建碧城置业发展有限公司的委托诉讼代理人廖美红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付合同约定的商品房；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金从违约之日起计算至实际交房日止；3.判令被告承担本案的诉讼等费用。事实及理由：2013年9月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：pn201300724）。合同约定原告向被告购买位于XXXX（原鞭炮厂）的碧城·香山花园X幢XXXX（预售商品房，建筑面积118.36平方米），总价款491173元。合同同时约定被告应于2015年2月16日前将符合约定条件的商品房交付原告使用。后原告依约将购房款交付给被告（首付151173元，按揭贷款340000元），但被告并未将原告所购买的商品房依约交付给原告使用，虽经原告多次催告，至今仍没交房。根据《商品房买卖合同》第九条约定，被告延期交房原告要求继续履行合同的，被告应自约定交房时间的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付款万分之二的违约金。被告辩称，1.本案原告存在逾期付款的情形，构成违约，应承担相应的逾期付款违约责任；2.本案被告存在可据实延期交房的情形，原告计算违约金时应扣除逾期付款的天数；3.本案被告交房时间存在60日的宽展期，原告计算违约金时应扣除60日的宽展期；4.被告逾期交房存在不可抗力因素，依约应予免责。原告围绕诉讼请求依法提交了证据《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》等，上述证据经审查本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、原、被告于2013年9月27日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的“碧城﹒香山花园”X幢楼XXXX套房，房屋总价款491173元。二、（合同第六条主要内容）付款方式及期限：买受人应于签订《商品房买卖合同》前支付首付款151173元，余款340000元向银行申请按揭贷款（具体详见合同附件六）。三、（合同第七条主要内容）买受人逾期付款的违约责任按逾期时间分别处理（不作累加）：……(2)逾期超过90日后,……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。……四、（合同第八条主要内容）出卖人应当在2015年2月16日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。……五、（合同第九条）出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间（不作累加）分别处理：……（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。六、（合同第二十二条）本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。《商品房买卖合同》的附件六《合同补充协议》相关约定：第一条：关于按揭贷款付款的补充约定1.乙方（买受人）选择按揭付款方式的，乙方应于本合同签订之日付清首付款，并向甲方（出卖人）指定的按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，并在本合同签订后7日内签署《借款合同》。甲方协助乙方办理按揭贷款手续，相关责任及费用由乙方自行承担，甲方不因协助乙方或按揭银行而承担责任。乙方未能按期提供前述资料或缴清相关费用，或未按约定的期限签署《借款合同》，导致乙方没有按照本合同约定期限支付全部房款的，视为乙方付款违约，乙方应按本合同约定承担违约责任。……3.乙方承诺签订合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件。无论何种原因导致乙方未能获得按揭贷款而造成延迟付款、不足额付款等违约情形，甲方有权要求乙方在甲方催告后7日内付清全部剩余未付款项，否则视为乙方付款违约，乙方应按本合同约定承担违约责任。……第二条：关于逾期付款的补充约定1.若乙方未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：⑴逾期不超过7日的，乙方按日向甲方支付购房款总额的千分之一的违约金；⑵逾期超过7日、不超过15日的，乙方按日向甲方支付购房款总额的千分之三的违约金；⑶逾期超过15日、不超过30日的，乙方按日向甲方支付购房款总额千分之五的违约金；⑷逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，甲方未行使合同解除权的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。……。第三条：关于房屋交付的补充约定1.本合同第八条约定的该房屋交付时间为2015年2月16日之前，具体时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），乙方对此无异议。……6.如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：……⑸乙方在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清。……7.如发生本条第6项［第⑸小项除外］所述延期交房情况之一，甲方应在发生情形后30日内通知乙方，如甲方未履行本款所述通知义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外。8.甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：⑴乙方给予甲方60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。⑵如宽限期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后61日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交付购房款万分之一的违约金，合同继续履行。第八条：不可抗力1.受不可抗力事件影响的一方尽可能迅速采取措施，尽力减少损失。2.不可抗力事件导致的损失由双方协商解决，确定解决方案，双方均不承担违约责任。第九条：其他条款……4.商品房买卖合同条款如与补充协议冲突，以商品房买卖合同为准。原告与中国建设银行股份有限公司屏南支行签订了《个人住房借款合同》，借款合同借款本金340000元于2015年3月27日向被告发放。被告至今尚未交房。本案的争议焦点：被告是否应当向原告支付逾期交房的违约金？原告认为，原告于签订商品房买卖合同的当天已经将购房首付款151173元交付给被告（包括之前定金），当时被告出具的是收款收据，被告之后才将正式的发票交付给原告，原告具体交付首付款的时间就是签订合同时间，原告没有逾期交付首付款，原告不应承担逾期交付首付款的违约金；关于按揭款办理的时间原告均是依据被告的安排以及银行的规定时限内来办理，不存在着按揭款逾期交付的事实。关于60天的宽展期及日万分之一的计算标准与附件六的第九条第四项规定不符，该条约定补充协议与商品房买卖合同相冲突的以商品房买卖合同为准，因此被告陈述的上面两项没有相应依据；被告辩称的不可抗力因素是没有事实依据，楼盘内有关于有未拆迁物这是被告自身原因，关于账户被封亦为被告自身原因，所以被告所称均未造成不可抗力因素，因此应该承担相应的违约责任。原告提交证据一，《工商登记信息》，证明被告的工商登记信息，证实被告的诉讼主体资格；证据二《商品房买卖合同》，证明原告与被告商品房买卖的事实，被告至今未交房构成逾期交房的违约事实，其应当承担向原告支付一期交房违约金的相应责任；其中第八条的规定证实被告应在交房日2015年2月16日前将商品房交付原告使用，证明被告违约的事实；及附件六补充协议第九条有明确约定，主合同有冲突的应以主合同为主，所以被告的宽展期及逾期交付的违约金是不合理的；证据三发票，证明原告依据购房合同约定向被告交付购房首付款，履行自己向被告支付购房款义务；证据四《个人住房借款合同》，证明原告依据购房合同约定向银行申请按揭贷款支付购房款，已经履行自己被告支付购房款义务；证据五《承诺书》，证明被告无法如期交房，向原告出具承诺书，但是至今仍然未交房状态；证据六《银行卡交易清单》，证明证据四的内容，原告已经在按期返还按揭贷款。证据七《维修基金及契税收款收据》、《首付现金交款单》，证明原告依约在规定的时间内交付首付款，没有被告所述的逾期交付首付款，被告请求的逾期交付违约金是没有事实依据的。被告认为，1、对《工商登记信息》、《商品房买卖合同》真实性无异议。同时可以证明原、被告双方于2013年9月27日签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第六条约定：“付款方式及期限”：为买受人于签订《商品房买卖合同》前支付首付款，余款向银行申请按揭贷款。同时，附件六《合同补充协议》中第一条“关于按揭贷款付款的补充约定”：乙方选择按揭付款方式的，乙方应于本合同签订之日付清首付款，并向甲方指定的按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，并在本合同签订后7日内签署《借款合同》。乙方未能按期提供前述资料或缴清相关费用，或未按约定的期限签署《借款合同》，导致乙方没有按照本合同约定期限支付全部房款的，视为乙方付款违约，乙方应按本合同约定承担违约责任。以及第二条“关于逾期付款的补充约定”：若乙方未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：逾期不超过7日的，乙方按日向甲方支付购房款总额的千分之一的违约金；逾期超过7日、不超过15日的，乙方按日向甲方支付购房款总额的千分之三的违约金；逾期超过15日、不超过30日的，乙方按日向甲方支付购房款总额千分之五的违约金；逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，甲方未行使合同解除权的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。第三条“关于房屋交付的补充约定”第6项约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（5）乙方在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清。第8项约定：甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后，甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第61日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。2、《销售不动产统一发票》，真实性没有异议。同时可以证明原告支付首付款的时间为2015年1月16日。根据《商品房买卖合同》第六条约定：买受人应于签订《商品房买卖合同》前支付首付款。即原告应于2013年9月27日前向被告付清首付款，原告逾期支付首付款计476天，应依约承担相应的逾期付款违约责任。3、《个人住房借款合同》，真实性没有异议。同时可以证明原告于2015年2月9日签订《个人住房借款合同》。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》中第一条“关于按揭贷款付款的补充约定”，乙方选择按揭付款方式的，应于本合同签订后7日内签署《个人住房借款合同》，否则视为乙方付款违约，乙方应按本合同约定承担违约责任。因此，原告本应在2013年10月4日前与银行签署《个人住房借款合同》的，却拖延至2015年2月9日，逾期计493天，应依约承担相应的违约责任。4、《承诺书》，真实性没有异议。但被告逾期交房的原因系前期资金困难以及小区内拆迁、市政管网配套等客观原因造成的。房地产以预售形式收取定金或者首付款的方式进行融资，完成资本的原始积累，这种方式也成为房地产开发的第一大资金来源。原告如果没有按合同约定及时支付购房款，必定影响被告的资金回笼，从而影响建设工程的进度，最终造成房地产开发企业无法按时交房（合同约定未按时付款顺延交房时间的目的也在此）。另外，本案由于客观原因，被告的银行账户被法院冻结，造成被告的资金无法投入到工程建设中，从而造成建设工程无法按时完工。被告逾期交房是在众多外在的客观的因素的影响下造成的，被告不应承担违约责任。5、银行卡交易清单真实性无异议。6、维修基金及契税收款收据真实性无法确认，并非交付首付款的收款收据；现金交款单没有原件，真实性无法确认且交款金额与原告应交首付款不一致。原告认为，现金交款单已交付给被告用来换取本案中首付款发票（证据三），并且维修基金及契税原件，在签订合同予以缴纳与客观事实是相符合，因此可以证实原告依约缴纳首付款的客观事实。被告在补充协议中针对原告不利的条款其没有详尽的解释，本合同是属于格式合同，如果有不利于原告的应以有利于购房者利益条款为依据。被告认为，附件六的补充协议内容是双方协商一致的真实意思表示，就买卖合同与补充协议不一致的地方应当以补充协议为准，原告所述宽展期问题因为主合同中未就宽展期进行约定，因此应当以补充协议为准；原告所述的交房时间与交房宽展期限是两个不同的概念，不应当混为一谈。本院认为，原告提供证据一《工商登记信息》、证据二《商品房买卖合同》、证据三《销售不动产统一发票》、证据四《个人住房借款合同》、证据五《承诺书》、证据六《银行卡交易清单》，被告对其真实性没有异议。本院对原告提交的证据一至六予以认定；原告提供的证据七《维修基金及契税收款收据》、《首付现金交款单》，被告认为维修基金及契税收款收据真实性无法确认，并非交付首付款的收款收据；本院认为，虽现金交款单没有原件，但原告认为现金交款单已交付给被告用来换取本案中首付款发票，被告对此没有提出反驳，且被告也没有对原告提供的证据七提供反驳证据，证据七真实性予以确认。上述证据除了可以证明上述无争议事实外，还可以证明以下事实：2015年1月16日被告出据发票收取原告购房款151173元。2015年9月28日被告无法如期交房向原告出具承诺书，承诺2016年2月8日交房等。综上所述，本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应全面履行合同的义务。附件六《合同补充协议》第一条约定：……3.乙方承诺签订合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件。无论何种原因导致乙方未能获得按揭贷款而造成延迟付款、不足额付款等违约情形，甲方有权要求乙方在甲方催告后7日内付清全部剩余未付款项，否则视为乙方付款违约，乙方应按本合同约定承担违约责任。本案原告在2015年2月16日前已支付首付款，约定余款向银行申请按揭贷款。原告已向银行申请按揭贷款，被告也没有提供证据证明被告有催告原告在7日内付清全部剩余未付款项，因此被告主张原告付款违约，依据不足不予采纳。附件六《合同补充协议》第三条：第8款的内容与《商品房买卖合同》第八条、第九条对逾期交房时间认定及违约金比率的对比，附件六《合同补充协议》第三条：第8款的内容显然有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。因此房屋交付时间及违约金比率应按《商品房买卖合同》第八条、第九条履行。被告主张宽展期60日及违约金按已交购房款万分之一支付，依据不足不予采纳。被告认为，1、2016年2月4日《碧城香山花园一期工程交房计划》中存在的情形；2、法院于2015年10月27日冻结被告账户所产生的无法贷款、无法经营的影响。被告逾期交房也存在不可抗力因素。本院认为，原、被告合同约定交房时间为2015年2月16日，被告上述两个理由都发生在约定交房时间之后，且也不属于不可抗力情形，被告主张不予采纳。据此，根据《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2015年2月16日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。本案被告至今未将商品房交付原告构成违约，被告应承担违约责任。原告请求判令被告向原告支付逾期交房违约金从违约之日起计算至实际交房日止予以支持。原告首付款151173元于2015年2月16日前支付，银行按揭贷款340000元于2015年4月13日向被告发放，则逾期交房违约金151173元从2015年2月17日、340000元从2015年3月27日起按日万分之二计算至实际交房日止，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告福建碧城置业发展有限公司应于本判决生效之日起立即向原告张存县、饶妹仔交付符合约定条件的商品房。二、被告福建碧城置业发展有限公司应按日向原告张存县、饶妹仔支付已交付购房款万分之二的违约金（其中151173元从2015年2月17日、340000元从2015年3月27日起计算至商品房交付之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1114元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。审 判 长  苏枝贵审 判 员  周作通人民陪审员  郑圭珠二〇一六年十二月二十三日书 记 员  郑 萍执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附判决所引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。