河南省许昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
河南省许昌市中级人民法院
民事判决书
（2017）豫10民终519号
上诉人（原审被告）：岳伟杰，男，1986年6月25日生，汉族，住许昌市魏都区。
委托代理人：马长献河南陈州律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：许昌市惠民房地产开发有限公司，住所地许昌是城乡一体化示范区芙蓉大道金融大厦十四层1417室。
法定代表人：杨金成，任董事长。
委托代理人：张旭光，河南三兵律师事务所律师。
上诉人岳伟杰因与被上诉人许昌市惠民房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服魏都区人民法院（2016）豫1002民初4346号民事判决书，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人岳伟杰及其委托代理人马长献，被上诉人许昌市惠民房地产开发有限公司委托代理人张旭光到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
上诉人岳伟杰上诉请求：撤销魏都区人民法院（2016）豫1002民初4346号民事判决书，判决驳回被上诉人许昌市惠民房地产开发有限公司的诉讼请求，本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：许昌市惠民房地产开发有限公司主体不适格。1、被上诉人作为房地产开发公司，不能作为物业服务企业参与物业，更不能与金信物业管理有限公司签订共同管理的约定书。2、以许昌市书香苑小区物业管理专用章所属的公司根本不存在，不能以此认为被上诉人惠民房地产开发有限公司就是收取物业费的合格的物业服务企业；因为物业服务企业没有尽服务的义务，没有按照书香苑业主入住手册履行大部分义务，物业服务企业就不能按照他所谓的收费标准向上诉人收取物业费；被上诉人许昌市惠民房地产开发有限公司向上诉人主张的多出的建房款与被上诉人许昌市惠民房地产开发有限公司主张的物业费不是同一法律关系，法院查清事实后发回重审；被上诉人许昌市惠民房地产开发有限公司提交给法院的商品买卖合同中的补充协议（附件4）没有上诉人岳伟杰的签字确认，不具有法律效力。
被上诉人许昌市惠民房地产开发有限公司答辩称：1、我国《物业管理条例》的第二十一条规定和第二十五条法律规定可以看出，法律从未禁止开发建设单位参与前期物业管理事项，更未禁止与物业服务企业签订物业服务合同，所以上诉人的这一上诉理由根本不能成立；2、事实上，该书香苑小区的物业服务工作做得是比较好，是得到小区大多数业主的认可的。因该小区是答辩人以代建开发模式建成的第一个住宅小区而受到社会广泛关注，甚至外省的兄弟单位来该小区参观、检查指导，受到高度重视和好评。上诉人对该小区物业服务工作的指责，是不属实，是为自己逃避缴纳物业费而编造的借口，且对此没有提交任何事实证据支持自己的说法。再则，上诉人坚持认为小区的服务企业未尽服务义务而损害了自己的合法权益，可另行予以起诉，与本案的上诉人拖欠房款、物业费不交不是同一法律关系；3、答辩人与上诉人签订的《代理个人建房合同》上，该合同约定的既有代建房款的事项，又有前期向答辩人交纳物业费的约定，因此，二者同属合同纠纷事项，上诉人的说法不能成立。4、双方签订的买卖合同中的补充协议（附件4）的效力问题，一审判决中对此做了明确的认定，即《商品房买卖合同》第一页合同说明的部分第1条载明：“买受人应当仔细阅读本合同内容”，故应认定答辩人在合同签订时已尽到明确提示义务。该合同第二十条约定，“附件四”由双方就合同的未尽事宜作补充约定。上诉条款，内容明确连贯，原、被告出示的《商品房买卖合同》内容一致，相互印证，故：“附件四”应认定为《商品房买卖合同》的组成部分，被告在合同上签字按指印，亦应认定为对“附件四”相关条款的认可。以上认定是完全正确的，上诉人的这一上诉理由根本不能成立。
被上诉人许昌市惠民房地产开发有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、被告支付原告代建房款及物业费共计11081.19元；2、诉讼费由被告承担。
一审法院审理查明：2011年1月19日，原、被告签订《代理个人建房合同》一份，约定由原告在许昌市八一路现书香苑小区为其代建住房一套，该住房位于该小区小高层1号楼西单元3层西户，合同建筑面积为130平方米，价格2050元每平米，总价款266500元。该合同同时约定，最后结算以实际交房建筑面积加国家规定的公摊面积为准。2011年8月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，该合同对房屋位置、面积及价款的约定同《代理个人建房合同》。《商品房买卖合同》第一页载明：“1.……签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询”；该合同第二十条载明：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”；该合同第十九页载明：“附件四：合同补充协议，1.本合同为办理按揭贷款，办理房产登记的需求而签订……7.根据我国法律‘情事变更’的相关规定，鉴于近年来物价上涨的幅度较大，出卖人有权对房价予以合理提高，买受人对此表示同意”。上述合同履行过程中，原告主张因建筑成本增加，约定房屋成本每平米增加300元，后与该小区小高层住户协商，双方协议每平米涨价100元。为支持其主张，原告向一审法院提供《商品房买卖合同》、建筑原材料价格信息、实际施工人证明及收款收据予以证明。被告在实际支付购房款275600元后，原告于2012年8月1日将约定房屋交付被告。2016年3月，经许昌市住建局下属的房屋测量部门实际测定，该住房实际建筑面积比合同面积多出3.23平方米。后原告按涨价后价格向被告主张下余房款6621.5元，被告以未与原告就房款涨价达成协议为由拒绝支付。《代理个人建房合同》第十五条约定：“建成后的小区，乙方协助甲方成立物业自管委员会……在物业自管委员会成立之前，甲方（岳伟杰）应按政府有关规定向乙方（惠民房地产公司）交纳物业管理费”。2011年5月12日，原告以选聘许昌金信物业管理有限公司作为书香苑小区的物业服务企业。同日，原告作为甲方与作为乙方的许昌金信物业管理有限公司签订《书香苑物业管理的约定》一份，约定原告与许昌金信物业管理有限公司共同管理书香苑小区。具体方式为，小区涉及的物业管理事项由乙方派公司高管进行综合管理，该小区的物业费在正式全部移交之前，暂由甲方收取，因个别业主未缴纳物业费不足以满足该小区物业管理及维护需要时，甲方应垫付差额部分；该小区的正式移交时间待小区消防、人防等验收工作及业主房屋产权证等手续办理完善后，由甲方整体移交乙方管理。上述约定签订后，许昌金信物业管理有限公司向许昌市物价检查所提交了监制申请，申请该所对书香苑住宅小区物业费收取标准进行监制审批。该申请的附表显示：物业管理服务费，小高层0.73元/月平方米，公摊电费以实际费用公示后收取，公摊水费2元/月/户。许昌市物价检查所于2011年6月22日作出许昌金信物业管理有限公司价目表印制批准书一份，同意该公司的监制申请。2016年8月1日，许昌金信物业管理有限公司出具证明一份，证明书香苑小区物业管理工作没有实际交于该公司，由原告实际收取物业费和物业管理。2016年11月14日，许昌市住房和城乡建设局出具证明一份，载明：“许昌市惠民房地产开发有限公司开发建设的书香苑小区，许昌市惠民房地产开发有限公司前期与许昌金信物业管理有限公司签订了书香苑小区物业管理的约定书，约定双方共同管理该小区，情况属实”。被告入住小区时以岳伟杰为甲方、惠民房地产公司为乙方签订《业主入住及物业服务合同》一份，该合同约定由惠民房地产公司为书香苑住宅小区内提供物业管理服务，服务费收取标准为“按房屋建筑面积：小高层房屋暂定为每月每平方米0.80元”，甲方的缴费方式为首次交12个月，以后半年一次，缴费时间为每年的3月30日之前和9月30日之前。被告自认按0.8元每平米向被告缴纳物业费，并2013年7月2日向原告缴纳一个月的物业费、公摊水电费及电梯费计144元。物业服务合同及收据亦加盖内容为“许昌市书香苑小区物业管理财务专用章”的印章。2016年4月7日，原告在书香苑小区发布告知书，向小区业主主张购房款余款及2016年3月31日前的物业服务费用，被告以原告非物业服务提供主体及物业服务质量不符合约定为由拒绝支付物业管理费用。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。关于原告所售房屋涨价是否有法律依据问题，原告主张《商品房买卖合同》以补充协议的形式约定原告有权合理涨价并经被告同意，但被告不予认可。一审法院认为，《商品房买卖合同》第一页合同说明部分第1条载明：“买受人应当仔细阅读本合同内容”，故应认定原告在合同签订时已尽到明确提示义务。该合同第二十条约定，“附件四”由双方就合同的未尽事项作补充约定。上述条款，内容明确连贯，原、被告出示《商品房买卖合同》内容一致，相互印证，故“附件四”应认定为《商品房买卖合同》的组成部分；原告在合同上签字捺指印，亦应认定为对“附件四”相关条款的认可。被告辩称签约时“附件四”内容为空，但未向一审法院提供证据证明，对其辩称意见，一审法院不予支持。关于涨价数额，被告主张书香苑小区小高层楼房每平米涨价100元，并出示了实际施工人出具的证明及小高层住户支付上述涨价款的收款收据予以证明，上述证据均有当事人签名，且内容确定、相互印证，符合民事诉讼证据相关规定，法院予以采信。根据庭审查明的事实，被告下余房款经核实为（133.23㎡×2150元/平米-275600元=10844.5元）。原告请求被告支付下余房款6621.5元，以原告实际请求的数额为准。关于物业费。《物业条例》第二十二条、二十三条规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。根据上述规定，原、被告签订的《业主入住及物业服务合同》，属于临时管理规约，双方均应依约履行。被告辩称《业主入住及物业服务合同》加盖的公章并非原告公司印章，故原告并非书香苑小区物业服务提供方。根据庭审中查明的事实，上述合同载明乙方为原告惠民房地产公司，合同中加盖的印章与物业费收据上加盖的印章一致。庭审中，被告自认首笔物业费系缴纳至惠民房地产公司，原告亦提供《书香苑物业管理的约定》、许昌金信物业管理有限公司证明、收据、费用汇总表、支出凭证、收取物业费汇总表、收据存根以证明其为书香苑小区物业服务的实际提供方，上述证据相互印证，形成完整证据链条，且有许昌市住房和城乡建设局出具的证明佐证，法院予以采信。故应认定原告惠民房地产公司系书香苑物业服务主体。关于物业费、公摊水电费及电梯费的价格，根据岳伟杰提供的物业费和公摊水电收据，物业费价格为0.8元/平方米/月，公摊水电费及电梯费共计40元/户/月。上述收据符合民事证据相关规定，被告亦无异议，一审法院予以采信，应视为原、被告对相关价格的认可，一审法院予以确认。综上，被告自2013年8月1日至2016年3月31日共欠原告物业费133.23㎡（实测面积）×0.8（物业费价格）×32月=3410.69元；欠原告公摊水电费及电梯费每户每月40元×32个月=1280元，以上共计4690.69元。土地分割费13元，根据交易习惯，系原、被告履行合同实际产生的费用，被告亦未提供证据反驳，一审法院予以支持。原告自认应退还被告太阳能费用500元，是其真实意思表示，法院予以认可，该金额应从被告欠款中扣除。综上，被告尚欠原告购房款、物业费、公摊水电费、电梯费、土地分割费共计6621.5元+4690.69元+13元-500元=10825.19元。原告诉请过高部分，法院不予支持。被告辩称，原告未取得资质证书从事物业管理，并擅自采用协议方式选聘物业管理企业。《物业条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。根据庭审中查明的事实，原告以协议方式与许昌金信物业管理有限公司签订《书香苑物业管理的约定》，该合同应属于前期物业服务合同。上述合同签订后，原告并未将书香苑小区物业服务业务移交许昌金信物业管理有限公司，而由原告实际参与经营。但根据《物业管理条例》规定，企业违反该条例的相关行为，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门认定和处理，故原告辩称意见与本案不属同一法律关系，本案不予审理。综上，依法判决：被告岳伟杰于本判决生效之日起五日内支付原告许昌市惠民房地产开发有限公司购房款、物业管理费、公摊水电费及土地分割费共计10825.19元；案件受理费78元，由许昌市惠民房地产开发有限公司负担8元，岳伟杰负担70元。
本院二审查明事实与一审查明事实相一致。
根据双方诉辩意见，本院归纳本案争议焦点如下：1、被上诉人是否有权收取物业费。2、上诉人主张未尽到服务义务的抗辩理由是否成立。3、房款和物业费是否是同一法律关系，一并审理是否合法。
关于被上诉人是否有权收取物业费的问题。从原审被上诉人提供的《书香苑物业管理的约定书》、许昌金信物业管理有限公司证明、费用汇总表、支出凭证、收据存根看，被上诉人许昌市惠民房地产开发有限公司虽与许昌金信物业管理有限公司共同管理小区的协议，但双方并未实际移交物业，被上诉人许昌市惠民房地产开发有限公司事实上从事着涉案小区的物业管理。被上诉人不具有物业管理资质，却实际从事物业管理，其行为虽违反了《物业管理条例》第五十九的规定，但被上诉人事实上提供了物业服务，其与上诉人之间存在事实上的物业管理关系，原审支持被上诉人追索欠缴的物业费用的诉讼请求并无不当。
关于上诉人岳伟杰主张被上诉人物业管理未尽到服务义务的抗辩理由问题。二审中上诉人岳伟杰虽提供了信访事项告知书两份、证明4份以证人李某、郭某证言，光盘一张以及6份照片复印件予以证明小区的服务没有到位，但上述证据大部分是证人陈述，视听资料以及照片复印件仅涉及小区部分绿化带和杂物问题。庭审后本院对涉案小区进行了实地查看，涉案小区除楼房与西围墙之间有居民自行开垦菜地，绿化带、小区部分角落存在杂物，卫生环境存在有待改善之外，小区公共秩序总体良好。在其他物业管理方面上虽有不完善之处，但上诉人未提供证据证明被上诉人在房屋及配套设施维护、养护、管理方面存在过失。从被上诉人提供的支出凭证等财务资料上看，被上诉人亦履行了房屋及配套设施维护、养护义务。从被上诉人主张物业收费价格上看，涉案小区多层为每平方每月0.5元、高层为每平方每月0.8元，该收费标准也是较低的。综上，上诉人该抗辩理由不能成立，本院不予支持。
关于涨价建房款是否应当支付的问题。双方签订的商品房买卖合同附件四有明确约定，上诉人称签约时“附件四”内容空白，但未提供证据证明，原审依照合同约定判令上诉人支付涨价款依法有据。关于房款和物业费是否是同一法律关系问题。被上诉人向上诉人主张的房款和物业费虽不是同一法律关系，但法律关系中当事人相同，案件事实具有关联性，原审一并进行审理并无不当。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人岳伟杰承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩建稳
审 判 员 朱雅乐
代理审判员 应建军
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 巩 倩
执行催告通知书
履行义务人：
你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。
如果不履行，你将承担如下法律责任。
1、增加执行成本，未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。
2、消费行为受限，买房置业，旅游度假，坐飞机，高铁，住宾馆，上夜总会、出境等，给与严格查控及限制。
3、经商立项不便，在国有土地，林地使用，占有，企业认证，年检，申请补贴性资金和社会保障资金，享受优惠性政策等方面，予以限制。
4、就业就学受阻，限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员，登记为事业单位法定代表人，担任国有企业法定代表人，董事，监事，限制子女就读高收费私立学校。
5、限制评先受奖，不得评为道德模范，已获得道德模范的撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。
6、控制资金财产，查封，扣押，冻结，划拨，变价，扣留，提取，拍卖，变卖可供执行的存款，债券，股票，基金，收入及财产。
7、追回债权抵债，对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保，与他人共有，第三人占有的财产。
8、拘传拘留罚款，对你无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。
9、刑事自诉追究，申请执行人对拒不执行判决、裁定，侵犯其人身、财产权利的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。
10、刑事责任承担，有能力而拒不执行法院判决，裁定，情节严重的，处以七年以下有期徒刑，拘役（一月以上六个月以下）或罚金。
邮编：461000
地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口