广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民二终字第367号
上诉人（原审被告）：清远假日半岛碧桂园置业发展有限公司，住所地清远市清城区。
法定代表人：杨文杰，总经理。
委托代理人：郑邦伟，男，汉族，住广州市天河区，系该公司员工。
委托代理人：李兴黎，女，汉族，住河南省商城县，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：裴红艳，女，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：陈作科，广东广大律师事务所律师。
委托代理人：麦洁鸿，广东广大律师事务所律师。
上诉人清远假日半岛碧桂园置业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人裴红艳商品房销售合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2014）清城法横民初字第701号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年8月11日，裴红艳与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定裴红艳向碧桂园公司购买位于清远市清远碧桂园假日半岛×××房屋；商品房建筑面积258.80平方米，其中套内面积258.80平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0平方米，花园面积219平方米；按建筑面积计算，每平方米7068.77元，总金额1829397元；买受人必须在2012年1月18日前付清1829397元给出卖人；出卖人应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，出卖人逾期交楼超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。《商品房买卖合同》还就双方的其他权利、义务作出约定。
作为《商品房买卖合同》附件四的补充协议，其中第六条约定，在该商品房交付时若该商品房的面积与合同约定有差异而引起该商品房总房价款多退少补的，退补单价为洋房的套内建筑面积或单体／联体住宅的建筑面积的退补单价为5705元／平方米，花园面积的退补单价为1612元／平方米。第十二条就《商品房买卖合同》约定的交楼手续相关内容变更为，出卖人在《商品房买卖合同》约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续，买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。因商品房出现面积差异，买受人须补交实测面积超出合同约定面积部分款项的，买受人自愿同意在办理该商品房交接手续之前付清给出卖人，若买受人不予付清的，则出卖人有权不将该商品房交付给买受人而不须承担任何责任。补充协议第十三条约定，该商品房在交付时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼，买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。此外，作为《商品房买卖合同》附件三的装饰、设备标准，对房屋的装修标准及配套设施作出了详细约定。
《商品房买卖合同》及补充协议签订后，裴红艳依约向碧桂园公司付清购房款。2012年8月27日，涉案房屋经勘察、设计、施工、监理和建设单位竣工验收合格，并于2012年8月30日向清远市清城区住房和城乡建设局办理了竣工验收备案。2012年10月29日，碧桂园公司向裴红艳发出收楼通知书和应缴其它款项明细，告知裴红艳涉案房屋可于2012年10月30日交付及须补交花园超面积款28952元。2014年1月，碧桂园公司再次向裴红艳发出收楼及补交花园超面积款的通知。裴红艳确认收到两份通知，但认为其到现场收楼时，发现房屋存在质量问题而拒绝收楼。为证明房屋存在质量问题的事实，裴红艳向原审法院提交了通过手机拍摄的两份房屋维修申请记录表及短信记录。落款时间2013年1月26日的维修申请记录表，载明房屋存在“饭厅外窗顶墙身不平、天花开裂”、“首层公卫马桶不上水”、“三楼主人房墙壁漏水严重，在维修中”、“抽油烟机的管未装，多处水龙头、沐浴头未安装”等11项问题。2014年4月23日的房屋维修申请记录表，则列明了“饭厅天花裂纹，墙身刮花，墙身污染和色差”、“花园围栏破损”等25项问题。两份房屋维修申请记录表由林政辉在楼宇交楼跟办人签字栏签名，并注明电话号码13×××55。短信记录为裴红艳就房屋维修申请记录表列明房屋存在的问题与林政辉沟通的相关内容。庭审时，碧桂园公司对林政辉为其公司员工的事实予以确认，但对裴红艳提交的两份房屋维修申请记录表及短信记录的真实性不予认可。
另查明，原审法院审理的（2014）清城法横民初字第663号案中，裴红艳向原审法院提交的碧桂园公司工作人员签名的房屋维修申请记录表，其表格形式及相关记载内容等形式与本案中房屋维修申请记录表一致。
原审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。裴红艳、碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，协议内容合法有效，对双方具有约束力。作为出卖人，碧桂园公司在收到裴红艳购房款后，有义务按合同约定的交付期限，将经竣工验收合格并符合合同约定条件的房屋交付给裴红艳。裴红艳主张，涉案房屋不具备交付条件。就裴红艳向原审法院提交的证据而言，虽然其未能提交房屋维修申请记录表原件，但该记录表内容记载完备，有碧桂园公司员工林政辉签名，且在形式上与原审法院审理的其他案件中碧桂园公司的房屋维修申请记录表形式一致。结合裴红艳提交的短信记录、律师函及庭审情况，原审法院对房屋维修申请记录记载的事项予以确认。
根据《商品房买卖合同》的约定，交付的商品房应当具备两个条件，即经过竣工验收和符合合同约定条件。就房屋维修申请记录记载的事项看，在2013年1月26日双方对涉案房屋进行查看时，房屋存在的“首层公卫马桶不上水”、“三楼主人房墙壁漏水严重”以及“抽油烟机的管未装，多处水龙头、沐浴头未安装”的情形。以上情况，显然严重影响了裴红艳对房屋的正常使用。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条的规定，在碧桂园公司交付的房屋不能满足基本居住要求时，裴红艳有权拒绝收楼。据此，原审法院确认至2013年1月26日时，涉案房屋尚不具备交付条件。碧桂园公司辩称，合同附件四约定裴红艳不得以房屋存在质量问题为由拒绝收楼。在房屋竣工验收后，若只是存在不影响房屋正常居住使用的轻微瑕疵，买受人不能以此为由拒绝收楼，对于交付后的房屋瑕疵，买受人可主张出买人承担质量瑕疵的维修责任。如果在商品房存在重大质量瑕疵影响正常使用时，买受人却不得拒绝收楼，明显侵犯了裴红艳作为买受人的正当权益。对碧桂园公司辩称裴红艳不得以质量问题拒绝收楼的观点，原审法院不予采纳。
2014年4月23日，在双方再次查看房屋时，房屋只是存在天花开裂、墙身刮花和色差等情况。原审法院认为，上述情形，并不构成影响裴红艳居住使用的严重瑕疵，在涉案房屋已经竣工验收的情况下，应认定在2014年4月23日已具备交付条件。至于房屋在具备合同约定交楼条件时存在的瑕疵，裴红艳可另行主张质量违约责任，而不能据此拒绝收楼。关于裴红艳主张违约金的计算期间。虽然碧桂园公司于2014年1月2日向裴红艳发出收楼通知书，但碧桂园公司向原审法院提交的证据，不能证明房屋存在的严重质量瑕疵在2014年1月2日前已修复。故裴红艳主张的违约应，应以购房款1829397元为基数，按每日万分之三，从2012年10月31日计至2014年4月23日，即295813.50元（1829397元×万分之三×539天），对裴红艳主张2014年4月23日之后违约金的诉讼请求，原审法院不予以支持。
碧桂园公司辩称，合同约定的违约金过高，且裴红艳未补交面积差房款，其有权拒绝交楼。关于违约金是否过高问题，《商品房买卖合同》本身为碧桂园公司提供的格式合同，且违约金条款系基于双方真实意思表示订立，对碧桂园公司辩称违约金过高的观点，原审法院不予采纳。至于碧桂园公司提出因裴红艳未补交面积差房款可拒绝交楼的观点，只应约束房屋已具备交付条件而买受人拒绝补交购房款的情况，对碧桂园公司的此项辩驳观点，原审法院亦不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告清远假日半岛碧桂园置业发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告裴红艳支付违约金295813.50元；二、驳回原告裴红艳的其他诉讼请求。案件受理费3408元，由原告裴红艳负担667元，被告清远假日半岛碧桂园置业发展有限公司负担2741元。
原审宣判后，碧桂园公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项并依法改判。2、被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。主要事实和理由是：一、原审法院在无鉴定报告等证据的情况下认定房屋存在严重影响居住的质量问题，不符合交付的条件，故判决上诉人承担逾期交付责任，属于认定事实不清。1、涉案商品房取得竣工验收备案，装饰、设备标准、水电气等公共配套符合约定，具备交付的两个条件。“首层马桶不上水”、“三楼主人房墙壁漏水严重”及“抽油烟机的管未装、多处水龙头、沐浴头未安装”等情形属于质量瑕疵，涉案房屋并非不具备交付条件。2、一审法院在无质量鉴定报告的情况下，直接认为前述质量问题严重影响房屋的正常使用并引用合同法第148条认定上诉人有权拒绝收楼，既不符合事实，亦是法律适用错误。二、被上诉人至今欠缴面积补差款，根据合同约定上诉人有权不交付该房屋，上诉人不应承担逾期交付责任。一审判决认可了被上诉人欠面积补差款的事实，上诉人有权依照合同的约定行使先履行抗辩权，即在被上诉人付清房款之前有权不予交付商品房，故上诉人不存在逾期交付责任。三、即使按一审判决，被上诉人初次查验的问题严重影响居住，但在证据不充分的情况下判定该等质量问题在2014年4月才修复、上诉人承担逾期交付责任至2014年4月不准确，对上诉人不公平。首先，既然一审认可工作人员林政辉的身份，亦认可相关短信记录，则不应忽略林政辉曾在2013年9月回复被上诉人已对问题进行处理。上诉人又于2014年1月再次向被上诉人发出收楼通知书。一审判决单以被上诉人在2014年4月再次查看房屋的书面记录才认定2013年1月提出的问题已修复不合理。被上诉人以质量问题诉请上诉人承担逾期交付责任，则应由被上诉人举证证明2013年1月提出的问题赶到014年4月均未修复，2014年4月的查验仅能证明房屋那时存在的质量问题，不能证明2013年1月存在的问题一直未修复，故举证不利后果应由被上诉人承担。四、即使违约，按逾期交付违约责任计算的违约金过高，请求法院酌情予以调低。《合同法》第114条规定约定的违约金过人高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以减少。本案违约金予以调低更显公平合理。
被上诉人裴红艳答辩称：一、上诉人认为需要通过鉴定来认定房屋质量问题的主张没有法律依据，背离客观事实，不应得到支持。1、大量证据可以证明上诉人在诉前一直承认涉案房屋存在包括严重渗漏水、天花开裂、墙壁开裂等数十项质量缺陷，根本无需由鉴定机构进行鉴定。2、涉案房屋始终控制在上诉人手中，且上诉人声称已经对该房屋进行修缮，房屋现状已不是被上诉人查验房屋时的状况，即使进行鉴定，其结论也没有参考价值。3、被上诉人已完成证明上诉人逾期交付涉案房屋的举证责任，上诉人直至一审庭审结束均从未要求对涉案房屋进行质量鉴定，相应的法律后果由其承担。4、涉案房屋的大量质量问题，上诉人拖延两年时间不予修复，现否认房屋存在严重质量缺陷、逃避法律责任，有违诚信原则，违反法律规定。5、涉案房屋存在严重质量问题，根本无法居住使用，原审认定被上诉人有权拒绝收楼正确。二、上诉人逾期交楼的违约责任应承担至实际交付符合标准的房屋之日止，被上诉人未提起上诉，并非认可一审法院认定的在2014年4月23日涉案房屋已具备交付条件，仅仅是为了尽快解决本案纠纷。1、相关证据显示，渗漏水问题一直没有解决。2、涉案房屋的质量缺陷根本不是上诉人所声称的某一局部问题，而是数不胜数的质量问题累计叠加，导致该房屋根本无法正常居住，上诉人拒绝收楼完全合理合法。3、被上诉人通过各种方式不断催促上诉人履行相关义务。上诉人谎称被上诉人没有提出异议不成立。4、被上诉人保留追究2014年4月23日之后上诉人因涉案房屋质量瑕疵问题应向被上诉人承担的违约责任，包括但不限于继续修缮、赔偿损失等。三、上诉人认为因被上诉人至今欠缴面积补差款，其有权不交付涉案房屋，该说法完全颠倒了履行合同义务的次序。因上诉人逾期交付涉案房屋，被上诉人即有权拒绝向上诉人支付房付款差额。四、上诉人提出违约金过高的主张不应得到支持。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，《商品房买卖合同》附件四补充协议第七条约定“在该商品房交付时，花园实测面积比合同约定的花园面积有增减的，增减面积不超过合同约定的花园面积的正负1%以上至正负30%以内（含本数）的，买卖双方按实测面积以本补充协议第六条约定的花园面积的单价据实结算退补款，买卖双方对此均无异议。”
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人碧桂园公司的上诉请求进行审理。
关于裴红艳拒绝收楼的理由是否成立的问题。本案中，裴红艳与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》约定碧桂园公司应将经验收合格并符合合同约定条件的房屋交付给裴红艳。在2013年1月26日双方对涉案房屋进行查验交接时，裴红艳主张涉案房屋存在严重质量问题，影响其正常居住使用，拒绝收楼。对该主张，裴红艳提交了有碧桂园公司员工林政辉签名的《房屋维修申请记录表》、房屋照片、短信往来记录、律师函等证据佐证。上述证据能够相互印证，形成有效证据链，证实在2013年1月26日双方查验涉案房屋时，涉案房屋存在“三楼主人房墙壁漏水严重”、“抽油烟机的管未安装，多处水龙头、沐浴头未安装”等质量问题。墙壁漏水严重等问题显然会影响裴红艳的正常居住使用。故原审法院认定裴红艳此时有权拒绝收楼并无不当，本院予以维持。碧桂园公司认为应通过鉴定来认定房屋质量问题的主张缺乏依据，本院不予支持。裴红艳已提供证据证明房屋存在质量问题的事实，且涉案房屋一直由碧桂园公司控制支配，故应由碧桂园公司举证证明房屋何时修复。碧桂园上诉认为应由裴红艳承担证明房屋存在的质量问题直至2014年4月均未修复的主张，理由不成立。碧桂园公司未能提供证据证明房屋存在的质量问题于2014年4月前已修复，原审法院根据根据双方查验房屋的状况确定涉案房屋于2014年4月23日符合交付条件并无不当。
关于面积补差款的问题。裴红艳与碧桂园公司在《商品房买卖合同》及补充协议中约定双方在涉案房屋交付时对面积差异退补款进行结算，碧桂园公司认为其在裴红艳未缴清花园面积补差款的情况下有权不交付房屋的主张，不符合上述约定。
关于违约金标准问题。双方在《商品房买卖合同》中明确约定逾期交楼违约金以购房款为基数按日万分之三计算，该约定系双方当事人的真实意思表示，原审法院以此标准计算逾期交楼违约金并无不当，本院予以维持。碧桂园公司主张违约金标准过高，但未提交相关证据予以证实，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，上诉人的上诉主张理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6816元，由上诉人清远假日半岛碧桂园置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文宇
代理审判员 林士嵛
代理审判员 余允添
二〇一五年九月三十日
书 记 员 冯敏静
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。