安徽省南陵县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民一初字第01554号
原告：肖尚文（曾用名肖尚俊），男。
委托代理人：陶稻花，安徽籍山律师事务所律师。
被告：崔桃，男。
委托代理人：丁杰，安徽皖陵律师事务所律师。
本院于2015年7月8日立案受理了原告肖尚文与被告崔桃养殖租赁合同纠纷一案，依法由审判员宋代友独任审判，于2015年8月6日、31日公开开庭进行了审理。原告肖尚文及其委托代理人、被告崔桃及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告肖尚文诉称：2014年5月20日，原告与被告签订协议，约定被告将其位于工山镇四队的一处猪场承包给原告，承包期三年，租金三年100000元，原告在进场前预付租金40000元。协议并约定被告负责租赁期间的用水、排污方面不受干扰。协议还约定在承包一年后，被告退回温氏公司的押金148270.43元。2015年4月28日因猪场PVC管道破损严重，南陵县环保局要求对猪场进行整改，达标后才能使用。根据约定，整改工作应当由被告来承担，被告也进行了维修，进度很慢，自2015年4月28日�至原告起诉前仍没有维修完成，致使原告无法开展养殖工作，造成原告损失严重。原告多次催促被告加大维修力度，但被告听之任之，现被告不顾双方的协议将猪场直接租给他人进行养殖。在承包期间，原告共养殖了二期猪，并以被告名义与温氏公司发生猪苗、饲料、生猪回购等业务，被告以自己的名义从温氏公司领取猪款后再转付给原告，现原告应得的生猪款57077元在被告处，被告应将该57077元返还给原告。为维护原告的合法权益，现诉至法院要求：1、被告立即归还原告养猪款57077元，退回多收取的租赁费6600元并赔偿损失44472元，合计108549元。
被告崔桃辩称：1.原告是有57077元猪款在我设在温氏公司的户头上。2.三年租金100000元，我们讲好了第一年是40000元，第二、三年各为30000元，原告已经承包了一年，所以，不存在退还租金的问题。3.是原告自己觉得养猪不划算而主动不养的，并不是因为我不让他养，也不是因为猪场不符合环保要求而不能养。
经审理查明：崔桃系南陵县工山镇跃进村何家冲自然村人，于2014年前在跃进村建造了一处猪场从事养殖业，并在温氏公司开设了养殖户头以便从该公司领取猪苗、办理猪款结算等。崔桃自己养殖一段时间后因故无力继续养殖。经人介绍，2014年5月20日，肖尚文以自己的曾用名肖尚俊与崔桃签订了《协议》，约定：1.肖尚文承包崔桃的猪场，承包期三年；2.三年租金100000元，第一次在第一年进场前预付40000元，第二次在2015年4月20日付清，第三次在2016年4月20日前付清；3.承包期间，崔桃负责猪场用水、排污问题；4.崔桃有养殖押金148270.43元在温氏公司的养殖户头上。协议签订后肖尚文交纳了40000元租金，养殖了两批猪，共计1181头。在第二批猪出笼后购进猪苗前，即2015年4�上旬，温氏公司要求崔桃对猪场进行整改，否则不予领取猪苗。肖尚文遂要求崔桃对猪场进行整改，但是崔桃一直没有采取整改措施。经多次催促，肖尚文不见崔桃采取整改措施，便口头表示猪场整改不好自己就不养了而让别人养，还曾带人察看了现场，并要求崔桃退还其应得的猪款。2015年4月28日，南陵县环境保护局到案涉猪场现场检查后责令：“1.猪粪须经堆积后外运；2.建设沼气池，猪尿及猪栏冲洗废水须进沼气池发酵，同时配套建设一个三级沉淀池，若排污量较大，建议建设一级事故沉淀池。”2015年5月13日肖尚文就猪场整改、猪款退还问题与崔桃发生纠纷，后经南陵县工山派出所出警，在出警人员建议下，双方到南陵县工山镇司法所寻求调解。在该所主持调解的过程中，崔桃表示猪场整改需要十天半月甚至一二个月的时间，整改好后肖尚文是继续养还是怎�样由其自己决定，但应该先把第二年的租金付清。肖尚文表示其可以等，但要求崔桃承担整改期间的损失，并表示租金先放在该所代为保管，猪场整改好崔桃才可将租金取走。双方还谈到了猪款退还、养殖户头变更问题。最后因意见分歧较大，双方没有达成一致协议。2015年5月下旬，肖尚文将自己放在猪场内的东西全部拖走。2015年6月3日，肖尚文致函崔桃要求其对猪场进行整改，如不整改或整改达不到有关部门的要求将解除协议并要求赔偿损失。2015年6月22日崔桃将案涉猪场租给了夏小青从事养殖。截止2015年4月22日崔桃开设在温氏公司的养殖户头名下的猪款余额为204347.1元，其中57076.67元应属肖尚文所得。
以上事实，有双方当事人当庭陈述、协议、取款凭证、结算表、检查笔录、证明、通知、录音光盘、证人证言等证据在卷证实。
本院认为：一、肖尚文诉请崔桃退还养猪款57076.67元，而崔桃同意退还，故本院予以确认。二、关于租金的问题。协议约定三年租金为100000元，但没有明确每年是多少，故本院依照通常情况理解平均确定年租金为33333元，每月约为2778元。协议签订时，崔桃预先收取了40000元，实际上收取了约14.4个月的租金。虽然自2015年4月起因猪场整改的问题双方产生了矛盾，经多次协商没有成功，但是双方没有明确表示解除协议，故肖尚文作为承租人负有继续向出租人崔桃支付租金的义务。庭审查明，自2015年6月22日崔桃将案涉猪场出租给了夏小青，客观上导致协议无法继续协议履行下去，肖尚文也表示不愿继续承租，因此，自该日起崔桃不应同时向肖尚文收取租金，而应将之前预先收取的约1.4个月3889元租金（1.4月×2778／月）退还给肖尚文。三、关于是否存在违约行为的问题。出租人有义务使自己�租赁物适合于出租用途，因此，当租赁物猪场不符合环保要求时作为出租人的崔桃有义务对猪场进行整改，但是其迟迟不予完成整改义务，崔桃构成违约。在肖尚文与崔桃没有达成解除协议的情况下，崔桃将案涉猪场租给了他人，崔桃亦构成违约。本案中，肖尚文没有按照协议约定的时间即2015年4月20日前付清第二次租金，但属行使不安抗辩权，依法应不构成违约。四、关于是否存在损失的问题。合同损失包含实际损失、预期可得利润的损失，虽然肖尚文提交的证据不足以证明其实际损失是多少，但是根据协议约定租期为三年的事实，其主张二个月的停工损失具有合理性。本院结合庭审查明的第一年租赁期间养殖生猪头数1181头的事实和双方每头纯利润100元左右的陈述，本院确定二个月的预期可得利润的损失为19683元（1181元／头×100元÷12个月×2个月）。五、关于损失如何承担的问题。庭审查明，本起合同纠纷并非崔桃单方行为引起，肖尚文也有责任：订立合同时明知该场所没有相应设施仍作选择，故对该损失崔桃承担60%的责任，即11809.8元（19683元×60%），肖尚文自身承担40%的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告崔桃于本判决生效之日起十日内退还原告肖尚文养猪款57076.67元、租金3889元，并赔偿违约损失11809.8元，共计72775.47元。
二、驳回原告肖尚文的其它诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。
案件受理费1235元（减半收取）、保全费1063元，合计2298元，其中被告崔桃负担1198元，原告�尚文负担1100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 员 宋代友
二〇一五年九月九日
代理书记员 张 婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。