天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终3520号上诉人（原审被告）：刘涛，男，1989年4月5日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：李克东，天津高地律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓露露，天津高地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜玲玲，女，1982年5月24日出生，汉族，住河北省邯郸市邯区。委托诉讼代理人：朱井梅，天津进德律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司天津河西支行，住所地天津市河西区围堤道202号。负责人：吴虹，行长。委托诉讼代理人：张凤路，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王唯，男，该公司员工。原审第三人：天津百冠房地产经纪有限公司，住所地天津自贸区（中心商务区）迎宾大道1988号。法定代表人：卢聪，总经理。委托诉讼代理人：戴发国，男，该公司员工。上诉人刘涛因与被上诉人杜玲玲、二原审第三人中国农业银行股份有限公司天津河西支行（以下简称农行河西支行）、天津百冠房地产经纪有限公司（以下简称百冠公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初40317号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘涛上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、改判立即解除刘涛、杜玲玲及百冠公司签订的《房屋买卖居间合同》；3、一审、二审诉讼费用、保全费用均由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案房屋系刘涛及家人唯一住房，原审法院并未兼顾合同的客观履行情况和条件以及买卖双方的实际居住条件；2、双方于2016年6月10日签约之后被上诉人仅支付定金，合同并未实际履行，在2016年7月底上诉人刘涛即书面向杜玲玲明确声明不再出售该房屋，中间仅相隔1个月左右，刘涛履行了及时通知的义务，并非恶意；3、原审法院应兼顾双方实际履约的情况及当事人的合法权益，不能强迫刘涛履行合同并办理过户手续；4、2017年3月31日天津市出台了限购政策，被上诉人已丧失购房资格，合同客观上也无法继续履行。杜玲玲辩称，不同意上诉人的上诉请求，其上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。农行河西支行述称，同意一审判决，听从法院判决。百冠公司述称，同意一审判决。杜玲玲向一审法院起诉，请求判令：1.刘涛继续履行双方于2016年6月10日签订的《房屋买卖居间合同》，刘涛协助办理坐落于天津市滨海新区××旅游区凤凰××室房屋的过户手续，并将该房屋交付给杜玲玲，杜玲玲将剩余房款990000元一次性给付刘涛；2.杜玲玲代刘涛向第三人农行河西支行清偿全部剩余房屋贷款后，农行河西支行注销上述房屋的他项权证；3.案件受理费以及保全费由刘涛承担。一审法院认定事实：2016年6月10日，杜玲玲、刘涛经第三人百冠公司居间介绍，订立了《房屋买卖居间合同》，约定：刘涛将其所有的天津滨海新区滨海旅游区凤凰苑8-1-1402室房屋以1020000元的价格出售给杜玲玲；涉诉房屋设立抵押登记，刘涛确定在2016年7月31日前还清贷款并撤销他项权证；杜玲玲于合同签订之时直接给付刘涛定金30000元，剩余房款990000元同意按照按揭贷款的方式予以支付，杜玲玲需在2016年8月15日前筹齐总价款中减去银行贷款方式支付的部分以及定金部分外的剩余房款作为首付款，杜玲玲、刘涛双方需在2016年8月15日前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门，并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构办理银行贷款申请手续；刘涛需在钱款到账后将诉争房屋交予杜玲玲使用；基于经纪方已促成买卖双方签订涉诉合同提供之服务，刘涛需向经纪方支付中介费10200元，杜玲玲需向经纪方支付10200元，该笔佣金需于签署合同当日付清。合同订立后，杜玲玲按照合同约定向刘涛交纳定金30000元，后杜玲玲、刘涛就上述合同的履行产生争议，刘涛在百冠公司工作人员见证下向杜玲玲出具书面《声明》，记载：本人决定凤凰苑8-1-1402室房屋不再出售于杜玲玲。2016年9月1日，杜玲玲向一审法院申请对诉争房屋进行诉讼财产保全，支付保全费5000元。另查，刘涛与第三人农行河西支行于2014年6月27日签订了《个人购房担保借款合同》，刘涛用涉诉房屋自农行河西支行处抵押贷款430000元，就提前还款约定如下：借款人承诺在借款实际发生之日起三十六个月内不提前还款。借款人确需在借款实际发放之日起三十六个月内提前还款的，贷款人有权按提前归还金额加收一个月的贷款利息。借款人提前还款的，须至少提前三十天向贷款人提出书面申请并经贷款人书面同意。2016年10月10日，第三人百冠公司诉至一审法院，请求刘涛给付居间服务费20400元，一审法院以（2016）津0116民初49116号民事判决书判令刘涛给付第三人百冠公司居间服务费5100元，该判决尚未产生法律效力。庭审中，第三人农行河西支行同意涉诉房屋贷款本金利息全部结清后可协助办理房屋抵押权注销登记及转移登记手续，但是按照借款合同约定需由刘涛提前三十日向农行河西支行提出书面申请。经一审法院释明，杜玲玲同意一次性给付刘涛剩余全部房款，并将剩余房款990000元转账至一审法院指定账户。一审法院认为，杜玲玲、刘涛订立的《房屋买卖居间合同》合法有效，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。庭审中，杜玲玲、刘涛主要争议为《房屋买卖居间合同》是否为单独的居间合同，刘涛认为涉诉《房屋买卖居间合同》仅为居间合同，并非杜玲玲所主张的房屋买卖合同，双方当事人并未就涉诉房屋签订房屋买卖合同，不存在继续履行合同一说。杜玲玲、刘涛经第三人百冠公司居间介绍，订立了《房屋买卖居间合同》，该合同就涉诉房屋明确约定了标的、价款、价款支付方式以及房屋交付条件，符合房屋买卖合同的形式要件，杜玲玲亦按照涉诉《房屋买卖居间合同》的约定向刘涛支付了定金，故关于刘涛主张涉诉《房屋买卖居间合同》仅为居间合同抗辩，不予支持。杜玲玲已经按照合同约定给付刘涛定金30000元，杜玲玲经一审法院释明已将剩余房款990000元一次性转至一审法院指定账户，杜玲玲变更付款方式亦不损害刘涛之利益；同时，涉诉房屋虽存有抵押权，但抵押权人农行河西支行同意刘涛按照合同约定提前三十日提交书面申请，提前还款解除抵押权手续，刘涛已在与杜玲玲签订的《房屋买卖居间合同》中约定自行还清贷款撤销他项权证，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条之规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。杜玲玲、刘涛应按照合同约定继续履行诉争合同。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，判决：一、被告刘涛于本判决生效之日起五日内向第三人中国农业银行股份有限公司天津河西支行书面提出提前还款申请。二、原告杜玲玲于本判决生效之日起四十日内代被告刘涛向第三人中国农业银行股份有限公司天津河西支行按照《个人购房担保借款合同》提前还款条款之约定清偿涉诉房屋剩余贷款本金以及利息，第三人中国农业银行股份有限公司天津河西支行待涉诉房屋剩余贷款本金以及利息清偿之日起十五日内协助原告办结涉诉房屋抵押权注销登记手续。三、原告杜玲玲与被告刘涛继续履行双方于2016年6月10日签订的《房屋买卖居间合同》，被告刘涛于本判决生效后六十日内协助原告杜玲玲办理天津滨海新区滨海旅游区凤凰苑8-1-1402室房屋权属转移登记手续，将该房屋产权过户到原告杜玲玲名下，并将该房屋交付给原告；原告应同时将990000元房款中扣除代为被告刘涛清偿第三人中国农业银行股份有限公司天津河西支行处贷款本金及利息后的剩余房款给付被告刘涛。当事人如未按本判决指定期限履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6850元以及保全费5000元，由被告刘涛负担。二审中，被上诉人提交如下证据：一审法院（2017）津0116民初41580号民事判决书一份，证明刘涛就解除本案《房屋买卖居间合同》，另行提起诉讼，一审法院已经判决驳回其诉请。上诉人、二原审第三人均未提交新证据。对当事人有争议事实认定如下：对该证据的真实性予以确认。本院另查明，一审法院查明事实中涉及的（2016）津0116民初49116号民事判决，当事人上诉本院后，本院作出（2017）津02民终383号民事判决，二审判决已发生法律效力。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案围绕房屋买卖合同的履行问题成讼。二审期间的争议焦点是：刘涛与杜玲玲签订的房屋买卖居间合同是应予解除，还是继续履行。围绕争议焦点阐述如下：刘涛与杜玲玲、百冠公司签订《房屋买卖居间合同》，该合同是各方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照合同履行各自的权利义务。上述《房屋买卖居间合同》涉及刘涛一方的义务明确约定，其应在2016年7月31日前还清贷款并撤销他项权证；其应与杜玲玲一起在2016年8月15日前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门等。涉及杜玲玲一方的义务为，合同签约之日交付定金30000元，剩余990000元房款以银行贷款形式给付，应于2016年8月15日前筹齐总价款中减去银行贷款方式支付的部分以及定金部分外的剩余房款作为首付款，于2016年8月15日前与刘涛一起签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门时，将首付款存入指定账户等。然，本案的客观事实是，2016年7月31日，刘涛即向杜玲玲出具书面《声明》：本人决定凤凰苑8-1-1402室房屋不再出售于杜玲玲。对此，本院认为，刘涛拒绝出售房屋的行为构成违约，应承担违约责任。鉴于杜玲玲一审诉请要求继续履行合同，并已将剩余房款990000元交至一审法院，刘涛取得房款的权利已有保障，且原审第三人农行河西支行庭审期间也明确表示如果法院判决，则杜玲玲代替刘涛向该银行提交提前还贷申请，并代为偿还涉诉房屋的剩余贷款均是可以的，不违反该银行的相关操作规定，故本院认为，《房屋买卖居间合同》应继续履行，一审法院判决杜玲玲代替刘涛向该银行提交提前还贷申请，并代为清偿涉诉房屋的剩余贷款后，刘涛协助其办理涉诉房屋的过户手续，并取得扣除清偿农行河西支行贷款后的房款，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人刘涛的上诉请求不成立。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13700元，由上诉人刘涛负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 静审 判 员  张晓彤代理审判员  李冬梅二〇一七年六月三十日书 记 员  李珊珊