河南省郑州市上街区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）上民初字第831号
原告郭佩兰，女，汉族，1933年3月30日生。
委托代理人王宪彬，河南华威律师事务所律师。
被告河南亚星置业集团有限公司。
法定代表人高国安，董事长。
委托代理人李军红，该公司法律顾问。
河南亚星置业集团有限公司申颐分公司。
负责人申亚伟，总经理。
委托代理人杨根喜，河南德晟律师事务所律师。
被告河南申颐置业有限公司。
法定代表人李红建，董事长。
委托代理人杨根喜，河南德晟律师事务所律师。
原告郭佩兰诉被告河南亚星置业集团有限公司（以下简称亚星置业）、河南亚星置业集团有限公司申颐分公司（以下简称申颐分公司）、被告河南申颐置业有限公司（以下简称申颐置业）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭佩兰的委托代理人王宪彬，被告亚星置业的委托代理人李军红、被告申颐分公司及被告申颐置业的共同委托代理人杨根喜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告郭佩兰诉称：2008年，被告在上街区许昌路西段26号院开发盛世新城（后改名为鸿盛新城）房地产项目，宣称是上街区唯一一家暖气社区，原告为了解决冬季取暖问题，决定购买该项目的商品房。2009年5月27日，原告与被告签订《商品房预售合同》一份，合同约定，被告将位于上街区许昌路西段26号院14幢1层1单元101号的商品房一套出售给原告。合同签订后，原告如约交纳了各项费用，但是被告却没有遵守约定履行自己的义务，先是延期交房，拖延办理房产证，至于其广告宣称的上街区唯一一家暖气社区更是一再拖延，虽然承诺2010年冬季供暖，但却至2012年12月26日才开始供暖，同时违反法律对一楼住户收取后花园费用。原告等曾多次找到被告要求其按约履行，特别是前一次供暖、办证违约和返回后花园费用诉讼之后，原告等要求按照诉讼业主的待遇同等对待，但是被告却不予理睬。故原告依法提出本诉，请求贵院依法审理，维护原告合法权益。请求判令：1、被告向原告支付未按期供暖违约金6897.65元；2、被告向原告返还后花园费用12762元；3、三被告对前述费用承担连带责任，并承担本案诉讼费用。
被告亚星置业辩称，自2009年10月10日起，有关盛世新城项目中，亚星置业及申颐分公司的所有权利义务已全面转由申颐置业享有和承继，该转让行为详见合同权利义务转让协议书，该协议书已得到政府及各方当事人的确认，并已实际执行。故请求驳回原告对亚星置业的诉请。
被告申颐分公司辩称，合同权利义务转让协议书已经确认所有权利义务已全面转由申颐置业享有和承继，应由申颐置业承担责任。
被告申颐置业辩称，原告所诉证据不足，被告已做到双方合同约的具备供暖条件；原告计算的天数和价格标准与事实不符，当时的价格标准为每平方0.19元，而原告是按0.2元计算，计算天数281天需原告说明如何计算的；根据民诉法关于诉讼时效的规定，原告起诉的2010年的供暖季已经超过诉讼时效，故请求驳回原告的诉讼请求。另外合同权利义务转让协议书已经确认所有权利义务已全面转由我公司享有和承继，我公司也愿意承担相关责任。关于原告诉请的退还后花园费用，收费凭证上显示是后花园费用，其费用主要是后花园后门的安装、加固、部分台阶、围挡的施工和材料成本，该后花园确已由被告交原告独立使用，已经享受到了该后花园给其带来的利益，因此该笔费用不应退还。原被告双方签订的合同附件4第6条明确约定了购买1楼的购房者应据实承担相关费用，在原告购买房产时已就后花园费用进行了约定，原告要求退还后花园费用有悖双方合同约定，故请驳回其诉请。
经审理查明：2009年5月27日以亚星置业为出卖人，以郭佩兰为买受人签订合同编号为“郑州市0003034”的《商品房预售合同》一份，约定：出卖以出让方式取得位于上街区许昌路西段26号院的土地使用权，出卖人经批准在上述土地上建设商品房，暂定名亚星盛世新城。买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，序号以附件一上表示为准）为上街区许昌路西段26号院第14幢1单元1层101号房，该商品房总金额贰拾万陆仟陆拾玖元整；买受人于2009年5月27日，一次性付清全部房款壹拾肆万贰仟贰佰捌拾贰元；出卖人应当在2009年10月31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按照以下日期达到使用条件，暖气：房屋交付后，第二个供暖期达到使用条件；
小区一楼住户房屋后的绿地（以围栏为界），归该一楼住户所有，购买一楼商品房的买受人应当据实承担出卖人设置后围栏的费用。2009年5月25日申颐分公司为郭佩兰出具“销售不动产统一发票”载明：购房款206069元。2010供暖季前亚星置业将上述合同约定的房屋交付给郭佩兰。2010年8月30日，申亚伟作为承诺人，中共郑州市上街区中心路街道工作委员会郑州市上街区中心路街道办事处信访办公室为见证方向“鸿盛新城”的业主代表作出“关于申颐公司对部分鸿盛新城业主反映问题的承诺”一份，载明：“1、关于房产证办理问题。总证已办好，目前7、8、16号楼的居民星期三领证，只有60户。其余各楼住户房产证承诺半年内将按照购房合同要求为每户购房业主办理好房产证。2、小区供暖问题。承诺'今年冬季将按照合同规定，确保小区正常供暖，否则按市场价标准赔偿违约金。'……”。郑州市房权证上街区字第0451**号房屋所有权证载明：房屋所有权人；房屋坐落：上街区许昌路西段26号院第14幢1单元1层101号；登记时间：2011年7月14日；建筑面积（㎡）：135.13；套内面积（㎡）：120.21。2009年10月10日以亚星置业为甲方，申颐置业为乙方，河南亚星建筑安装工程有限公司为丙方签订的《合同权利义务转让协议书》一份约定：在过去盛世新城建设项目进展过程中，以甲方及所属河南亚星置业集团有限公司申颐分公司名义与其他第三人发生的民事法律关系的一切后果（如商品房买卖等），概由乙方承担实际民事权利与义务，但届时如需甲方出具相关手续时，甲方应予配合。乙方应在本协议生效之日停止使用甲方及所属河南亚星置业集团有限公司申颐分公司的名义进行新的民事行为。郭佩兰对上述协议予以认可。
另查明，“亚星盛世新城”即“鸿盛新城”。申亚伟时任申颐置业的法定代表人及河南亚星置业集团有限公司申颐分公司的负责人。郑州市的集中供热采暖期为每年的11月15日至次年的3月15日，供暖天数为120天。2010年至2011年的采暖期，“鸿盛新城”未供暖。郑州市统一居民供暖市场价格0.19元／㎡。
本院认为，合同应当依法完全履行。2009年5月27日以被告亚星置业为出卖人，以原告郭佩兰为买受人签订合同编号为“郑州市0003034”的《商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，应当受法律保护。原告郭佩兰依约履行交款义务，亚星置业即应忠实履行上述合同之义务。申亚伟时任申颐置业的法定代表人及河南亚星置业集团有限公司申颐分公司的负责人，其于2010年8月30日向“鸿盛新城”的业主代表作出“关于申颐公司对部分鸿盛新城业主反映问题的承诺”，承诺“今年冬季将按照合同规定，确保小区正常供暖，否则按市场价标准赔偿违约金”。按照上述承诺的内容，应当确认申亚伟作出承诺的行为系职务行为。上述承诺系对原合同中供暖事项违约责任的约定，而上述承诺作出后，当年该小区没有供暖，即应依照上述承诺承担赔偿责任。原告郭佩兰作为该小区的业主主张上述赔偿金的诉请应予支持，但其计算的金额有误，应以“120天×0.19元／天×120.21㎡（套内面积）=2740.79元（精确至小数点后两位，并按四舍五入的原则计算）”为准。被告申颐置业另辩称“原告起诉的2010年的供暖季已经超过诉讼时效”，被告申颐公司就供暖违约事宜未明确履行时间，故被告申颐置业的抗辩理由不予采信。根据2009年10月10日以被告亚星置业为甲方，被告申颐置业为乙方签订的《合同权利义务转让协议书》约定之内容，“鸿盛新城”的相关权利义务转让给被告申颐置业，原告郭佩兰对上述转让协议书予以认可，故被告申颐置业应承担上述违约责任及赔偿责任。原告郭佩兰还主张被告返还后花园费用，原告实际支付了后花园的相关费用，事实上自房屋交付至今，后花园的实际使用人亦为原告，依据合同编号为“郑州市0003034”的《商品房预售合同》的约定明示其一楼的绿地（以围栏为界），归该一楼住户所有，故该项诉求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：
一、被告河南申颐置业有限公司于本判决书生效后十日内向原告郭佩兰支付未供暖赔偿金2740.79元；
二、驳回原告郭佩兰其他诉讼请求。
诉讼费50元，由被告河南申颐置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 周锐锋
代理审判员 王光献
人民陪审员 苏金芳
二〇一四年三月五日
书 记 员 时 磊