甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民三终字第939号
上诉人（原审原告）兰州市第七中学，住所地兰州市城关区。
法定代表人刘学芳，该校校长。
委托代理人吴继红，甘肃惠普律师事务所律师。
上诉人（原审被告）王丽君，女，l960年9月21日出生，汉族，山东省烟台市人，无固定职业，住山东省烟台经济技术开发区。
委托代理人赵小革，甘肃正天合律师事务所律师。
委托代理人姚海燕，甘肃正天合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吴小强，男，l983年9月15日出生，汉族，甘肃省兰州市人，无固定职业，住兰州市城关区。
上诉人兰州市第七中学、王丽君与被上诉人吴小强房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市城关区人民法院（2015）城民一初字第243号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2005年1月18日，原告（甲方）与被告王丽君（乙方）签订租赁协议，约定：“一、甲方将兰州七中南侧八层综合楼东段一楼的第叁间铺面房，建筑面积123.42平方米房屋租赁给乙方使用，租赁期限五十年，从2005年7月1日至2055年7月1日。二、租赁房屋按建筑面积计算，每平方米11000元，租金总额为1357620元，乙方一次性付清，但水、电、暖费用不计算在租赁费内，收费标准按当年国家有关规定收取。三、甲方在2005年7月1日前交给乙方足面积的留有上下水并电暖设备齐全的租赁房屋，甲方负责在乙方承租期内定期对固有设施进行维护，并不收取费用，但甲方不负责装修。四、乙方承租甲方的上述房产，甲方承认乙方享有使用权、继承权、转租权。乙方转租发生时应通知甲方，并作相应备案。五、乙方在租赁中途欲将房屋长期转租第三方时，应通知甲方。在同等条件下，甲方有优先承租权。若甲方无力承租，甲方不得干预乙方行使转租权。”双方还约定了其他事项。协议签订后，原告履行了交付房屋的义务，被告王丽君亦向原告足额支付了五十年的租赁费1357620元。原告取得房屋承租权后，将房屋出租给了吴小强。2014年6月5日被告王丽君与被告吴小强签订了房屋租赁合同，被告王丽君将其承租的兰州七中南面综合楼东段一楼第三间、面积l23.42平方米的房屋使用权转租给被告吴小强。双方约定房屋的月租金为10000元，期限自2014年6月5日至2016年6月5日。现涉案商铺由被告吴小强经营酒吧。
2015年3月9日，兰州市教育局兰教办（2015）48号文件转发了兰办发（2015）11号中共兰州市委办公厅、兰州市人民政府办公厅关于印发《兰州市市级机关事业单位办公用房和公务用车清理整改实施方案》的通知。《兰州市市级机关事业单位办公用房和公务用车清理整改实施方案》要求市教育局收回原告出租的临街整栋教学楼（定西路226号，建筑面积6077平方米），调整安排市级机关入驻办公（完成时限：2015年6月30日前）。原告接到教育局文件后，于2015年3月27日通过特快专递形式向被告王丽君发出了解除合同通知书。被告王丽君在收到该通知后，认为原告解除合同违反了合同法的相关规定，不同意原告单方解除合同，原告无奈诉至法院。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告王丽君签订的租赁协议是双方当事人的真实意思表示，双方亦按合同约定履行了交付房屋、支付租金的义务。故双方签订的合同为房屋租赁合同，并非房屋买卖合同。但双方约定的房屋租赁期限为五十年，自2005年7月1日起计算，根据我国合同法的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。因此原告与被告王丽君的租赁协议中超过二十年的部分即2025年7月1日之后的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。原告应当将被告王丽君支付的2025年7月1日至2055年7月1日期间的房屋租赁费814572元退还给被告王丽君。关于原告要求确认租赁协议超过二十年部分无效后被告王丽君应返还房屋的请求，因双方2005年7月1日至2025年7月1日期间的租赁合同属于有效合同，且合同正在履行期内，故原告现主张合同无效后被告返还房屋没有事实依据，原告可在租赁合同有效期届满后再行主张自己的权利。
关于原告要求解除其与被告王丽君2005年1月18日签订的租赁协议的诉讼请求。原告现依据《兰州市市级机关事业单位办公用房和公务用车清理整改实施方案》，认为其属于法律规定的不可抗力，导致合同目的无法实现故应解除双方的租赁协议。本院认为，不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并且不能人为克服的客观情况。而中共兰州市委办公厅、兰州市人民政府办公厅下发的《兰州市市级机关事业单位办公用房和公务用车清理整改实施方案》属于政府部门对其职能机构发布的内部规范性文件，不属于不可抗力的范围。同时原告与被告王丽君、被告王丽君与被告吴小强之间的租赁合同均在履行过程中，合同法定解除的条件并未成就，故对原告该项诉讼请求不予支持。因合同不能解除，原告要求被告返还承租的房屋亦没有事实和法律依据，故不予支持。
关于原告要求被告支付上述房产的占有使用费，从2015年4月1日计起按每月2262.7元计至被告将房产恢复原状并返还原告之日止的诉讼请求，原告认可其与被告王丽君签订房屋租赁协议后，被告王丽君已将50年的房屋租赁费1357620元全部支付给了原告兰州七中，因此原告现要求被告支付房屋占有使用费没有事实和法律依据，不予支持。
关于原告要求两被告向原告支付拖欠的水费按实际用量至返还之日的诉讼请求，原告并未提供相关证据证明水的实际用量及水费的收取标准，原告要求被告支付水费没有具体数额，未向法庭提供水费欠缴的证据，故对原告的该项诉请不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第九十四条、第二百一十四条第一款之规定，判决：一、原告兰州市第七中学与被告王丽君于2005年1月18日签订的租赁协议中租赁期限超过二十年的部分（2025年7月1日-2055年7月1日）无效，原告兰州市第七中学于本判决生效后十五日内向被告王丽君返还租赁协议超过二十年部分的租赁费814572元。二、驳回原告兰州市第七中学的其他诉讼请求。案件受理费1600元，由原告兰州市第七中学承担l300元，被告王丽君承担300元。
上诉人兰州市第七中学、王丽君均不服原审判决，向本院提出上诉。上诉人兰州市第七中学上诉的主要理由：一、一审法院认定“2006年5月1日至2026年4月30日期间的租赁合同解除合同的法定条件未成就而不予解除”认定事实及适用法律均错误。关于“不可抗力”的事实，上诉人兰州市第七中学向法庭举证了兰州市教育局兰教办（2015）48号通知转发兰办发（2015）11号兰州市委办公厅、兰州市人民政府办公厅关于印发《兰州市市级机关事业单位办公用房和公务用车清理整改实施方案》的通知，上诉人兰州市第七中学是市级全额拨款单位。因此，政府发文所产生的对出租该房屋的上诉人发生法律效力，该文件足以证明学校起诉的涉案房屋属于该文件规定的应当收回的。结合本案事实，确系双方订立合同以后，因政府当局颁发新政策、法律和行政措施而导致合同不能履行，无法实现合同目的。因此，上诉人诉请法院依法解除合同，完全符合法律规定。一审法院认定上述事实及法律均错误。二、一审法院驳回上诉人支付占有使用费的请求认定事实及适用法律均错误。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。鉴于上诉人与被上诉人双方对合同解除均不应承担违约责任，本案租赁合同因不可归责于任何一方的事由而解除后，合同目的已无法实现，在此情况下，承租方应当承担实际占有房屋期间产生的占有使用费。上诉人和被上诉人签订的租赁协议中，上诉人行使的正是合同法赋予的这一解除合同的权利。一审法院对此错误认定，应当予以纠正。三、一审法院对上诉人诉请的水费不予支持于证据及法律规定不符。本案被上诉人是上诉人签订租赁合同的合同相对方，作为租赁合同承租人的被上诉人，其支付水费是承租方法定的应尽合同义务。同时，一审庭审中上诉人也提交了相应的水费欠费单据等，一审法院严重偏袒被上诉人，以上诉人要求支付水费没有证据及法律依据为由不予支持上诉人诉请，没有任何事实及法律依据。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，原审判决错误，请贵院依法撤销原审判决，发回重审或依法改判，以支持上诉人的诉讼请求。
上诉人王丽君上诉的主要理由：一、上诉人与被上诉人签订租赁合同的初衷。上诉人与被上诉人签订租期五十年的租赁合同并且上诉人一次性支付给被上诉人五十年的所谓房屋租金的本意是要取得房屋所有权，该份房屋租赁合同实质上是份房屋买卖合同，一审法院对合同的真正性质的区分存在偏颇。二、被上诉人长期占用上诉人的资金造成上诉人损失。上诉人本着买卖的本意一次性支付被上诉人五十年的租金，现一审法院判决被上诉人返还上诉人超过二十年部分的租金，即814572元（2025年7月1日至2055年7月1日）。但是，被上诉人自租赁开始前就占用上诉人五十年的租金，现一审法院判决被上诉人返还三十年租金，其长期的占用行为给上诉人造成了很大的损失，参照中国人民银行的贷款利率，截止2015年8月20日，被上诉人的占用行为给上诉人造成了552515元的损失。综上所述，一审判决中基本事实认定存在偏颇，上诉人恳请贵院严格审查，撤销原审判决并依法改判，责令被上诉人承担本案一、二审诉讼全部费用，判如所请。
被上诉人吴小强服从原审判决，请求予以维持。
本院经审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。
本院认为，一、关于上诉人兰州市第七中学要求解除其与另一上诉人王丽君于2005年1月18日签订的租赁合同的诉讼请求是否成立。上诉人兰州市第七中学主要依据《兰州市市级机关事业单位办公用房和公务用车清理整改实施方案》文件，认为其属于法律规定的不可抗力，导致合同目的无法实现，故应依法解除双方的租赁合同。由于不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并且不能人为克服的客观情况。而中共兰州市委办公厅、兰州市人民政府办公厅下发的《兰州市市级机关事业单位办公用房和公务用车清理整改实施方案》属于政府部门对其职能机构发布的内部规范性文件，且中共中央办公厅、国务院办公厅下发的中办发（2013）17号《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》中类似情况是这样规定：已经出租、出借的办公用房到期应予收回，租赁合同未到期的，租金收入严格按照收支两条线规定管理，到期后不得续租。因此，本案不符合现因不可抗力致使不能实现合同目的而引起的法定解除。双方应在租赁合同的有效期内（2005年7月1日至2025年7月1日）继续履行该合同，现上诉人兰州市第七中学主张返还租赁房屋无事实和法律依据，可待租赁合同二十年有效期届满后再行主张权利。
二、关于上诉人兰州市第七中学主张承租方应承担实际占有房屋期间产生的占有使用费问题。因上诉人兰州市第七中学承认在双方签订租赁合同后，上诉人王丽君已将五十年的房屋租赁费1357620元全部付清，一审法院判决返还的租赁费仅是不受法律保护的超过二十年租期的部分，因此，上诉人兰州市第七中学的该项主张与其实际已收取租金存在重复而不能成立。
三、关于上诉人兰州市第七中学主张拖欠水费问题。在二审期间，被上诉人吴小强作为次承租人将拖欠的水费自愿缴清，此诉请已实际解决。
四、关于上诉人王丽君认为双方签订的租赁协议实质具有房屋买卖合同的性质。上诉人王丽君作为完全民事行为能力人，对事物具有一定判断和认知能力，房屋租赁和房屋买卖是两个截然不同的法律关系，本案涉案合同不论从签订合同的名称、内容，还是收款收据载明的用途，均能够反映出双方因房屋租赁达成了合意，推断不出有房屋买卖的性质，故原判对涉案合同定性为租赁性质客观、准确。
五、关于上诉人王丽君认为原判仅返还超过二十年部分的租金，未考虑因对方长期占用该资金而给其造成的损失问题。因合同法规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案涉案租赁合同约定期限为五十年，显然违反了上述法律规定，对于超过二十年的部分被认定无效，双方均有过错，各自承担自己的损失，故原判将超过二十年部分的租金予以返还，不再考虑占用该资金的损失并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，处理适当，应予以维持。上诉人兰州市第七中学、王丽君的上诉理由均不能成立，应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人兰州市第七中学预交的二审案件受理费1300元，由其自行承担；上诉人王丽君预交的二审案件受理费300元，由其自行承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张建军
审 判 员 白丽娟
代理审判员 冯 诚
二〇一六年二月三日
书 记 员 卢淑娟