安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滁民二终字第00134号
上诉人（原审被告）：明光市金泰地产开发有限公司，（原市人民广场）。
法定代表人：陈松森，该公司经理。
委托代理人：钱晓乐，该公司员工。
委托代理人：王巍巍，安徽皖江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：明光市昌盛物业管理有限公司。
法定代表人：张庆君，该公司总经理。
委托代理人：缪崇林，安徽环滁律师事务所律师。
上诉人明光市金泰地产开发有限公司（以下简称金泰地产公司）因物业服务合同纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院于2014年3月4日作出的（2014）明民二初字第00039号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月12日公开开庭审理了本案。上诉人金泰地产公司的委托代理人钱晓乐、王巍巍，被上诉人明光市昌盛物业管理有限公司（以下简称昌盛物业公司）的法定代表人张庆君及委托代理人缪崇林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年3月18日，昌盛物业公司与金泰地产公司签订了《明城世纪广场前期物业管理委托合同》，合同约定：由昌盛物业公司对金泰地产公司承建的明城世纪广场的综合楼及综合楼前广场实施前期物业管理，期限为2009年1月1日起至2××1年1月1日止；合同对物业管理服务内容、物业服务质量要求、物业服务费用标准等作了明确约定；合同第八条第18款约定：“广场影剧院物业管理费具体收费标准由物业公司与其协商，报物价局备案”。2××1年1月1日，合同到期后，昌盛物业公司继续为金泰地产公司承建的明城世纪广场的综合楼及综合楼前广场实施前期物业管理，直到2013年7月20日。2013年12月24日，昌盛物业公司提起诉讼，请求判令金泰地产公司支付自2009年11月1日至2013年7月20日的物业管理服务费720327元，并按同期银行贷款利率的4倍支付逾期付款的利息。
原审法院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。昌盛物业公司于2009年1月1日起为金泰地产公司承建的明城世纪广场提供前期物业管理，金泰地产公司应根据合同约定自2009年1月1日起向昌盛物业公司支付物业服务费用，直至向各业主交付时止。现昌盛物业公司要求金泰地产公司从2009年11月1日起支付物业服务费用，符合合同约定；金泰地产公司应当按照合同约定的面积、收费标准及时向昌盛物业公司支付物业服务费用。故对于昌盛物业公司要求金泰地产公司支付物业服务费用的诉讼请求，予以支持。但是明光市明城世纪广场B区二、三、四层的建筑面积，根据金泰地产公司提供的（2××1）第0××4号明房地权证，每层建筑面积为1119.204㎡，故B区二、三、四层的建筑面积合计为3357.612㎡；范广素已购买的建筑面积为232.717㎡，应当收取物业服务费的面积为3124.895㎡（3357.612㎡-232.717㎡），而不是3462㎡，昌盛物业公司多计算了337.105㎡，即多计算物业服务费19720.64元（337.105㎡／月×1.5元／月／㎡×39个月）。对于金泰地产公司关于昌盛物业公司收取物业服务费用的面积存在错误的辩解，予以采纳；对于金泰地产公司关于昌盛物业公司收取物业服务费用的起止时间存在错误的辩解，不予采信。双方在合同中明确约定了广场影剧院的物业服务费用标准需待协商后报物价局备案，现昌盛物业公司没有提供已备案的物业服务费用标准，故对于昌盛物业公司要求金泰地产公司支付212599元的广场影剧院物业服务费的诉讼请求，不予支持。合同第八条第四项约定“对业主和物业使用人逾期不交纳物业管理及其他费用的，乙方（昌盛物业公司）可以从逾期之日起按每天应缴费用的百分之一加收滞纳金”，可见该约定不是针对金泰地产公司，昌盛物业公司要求金泰地产公司按同期银行贷款利率的4倍支付逾期付款利息的诉讼请求，没有合同依据，金泰地产公司可以从昌盛物业公司起诉之日起按同期银行贷款利率承担逾期付款的利息。关于金泰地产公司主张从物业管理费用中扣除其垫付的电费问题，因昌盛物业公司与金泰地产公司之间的物业管理合同对此无明确约定，且金泰地产公司也未提供证据证明昌盛物业公司收取了电费，金泰地产公司不是该合同的相对人，无权主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条之规定，判决：被告明光市金泰地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告明光市昌盛物业管理有限公司物业服务费488007.36元及利息（自2013年12月24日起按同期银行贷款利率计算至判决履行之日）。案件受理费11003元，减半收取5501.50元，由原告明光市昌盛物业管理有限公司负担1501.50元，被告明光市金泰地产开发有限公司负担4000元。
金泰地产公司上诉称：一、根据物业管理条例的规定，建设单位对自身尚未出售的物业应当自竣工时交纳物业管理费。世纪广场于2010年10月11日竣工，其不应从2009年11月1日起支付物业费；合同约定物业服务期限至2××1年1月1日终止，至于到期后金泰地产公司是否需要昌盛物业公司继续提供物业服务，双方应当协商后另行签订合同来确定。二、物业费的计算面积有误，应该扣除金泰地产公司已出售及已出租房屋面积，实际计算缴纳物业费的面积应是3124.895㎡、2790.505㎡、2571.50㎡。三、金泰地产公司垫付的电费应当从物业费中扣除。综上，请求撤销原审判决，依法改判。
昌盛物业公司在庭审中辩称：一、昌盛物业公司在原审中提交的第一、二、九、十四组证据能够证明双方约定的物业服务合同开始期限是2009年1月1日；昌盛物业公司提交的证据七和金泰地产提交的证据十，能证明物业服务合同的终止时间是2013年7月20日。二、金泰地产公司对于昌盛物业公司民事诉状附件5中物业费计算的面积问题，原审判决已扣除了超出部分的面积。三、金泰地产公司主张从物业管理费中扣除所谓垫付的电费不能成立，因为双方在物业管理合同中对此无明确约定；即使存在昌盛物业公司收取电费问题，也应有小区业主提出相应的主张。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人所举证据与原审相同，相对方的质证意见也同与原审。二审的认证意见与原审一致。
本院二审查明：《明城世纪广场前期物业管理委托合同》的第八条关于物业服务费用约定，高层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取，商铺按建筑面积每月每平方米1.5元收取。业主（商户）已购买入住（经营）的物业，物业管理费由业主（商户）或物业使用人全额交纳；因业主（商户）原因已购买未入住（经营）的物业，物业管理费也应全额交纳；业主或物业使用人出租物业的物业管理费按业主与租户《租房协议》约定一方交纳。
2012年1月1日，金泰地产公司将明城世纪广场一、二、三层16间未售商铺出租予“滁州北大荒商都”，按双方租赁协议约定租赁前的物业管理各项费用由金泰地产公司交纳，租赁后的各项物业费用由滁州北大荒商都交纳；故明城世纪广场一、二、三层金泰地产公司未售出商铺出租与“滁州北大荒商都”前应补物业管理费28766元（737.584㎡×1.5元／㎡／月×26个月）。2012年1月1日，金泰地产公司将商场四层商铺出租予滁州北大荒商都，双方租赁协议约定租赁前的物业管理各项费用由金泰地产公司交纳，租赁后的各项费用由滁州北大荒商都交纳；故明城世纪广场四层金泰地产公司未售出商铺出租前应补物业管理费134238元（3442㎡×1.5元／㎡／月×26个月）。2012年9月1日，明城世纪广场五层出售给业主金连玉，故金泰地产公司在该商场五层售出前应补物业管理费140913元（2763㎡×1.5元／㎡／月×34个月）。
房地产权利人为金泰地产公司的明房地权证2××1字第0××4号房地产权证载明明城世纪广场B楼总共19层，每层建筑面积1119.204㎡，二、三、四层商铺的总建筑面积为3357.612㎡。2010年6月22日，范广素购买了东站路78#-F66、F67商铺（建筑面积为232.717㎡），于2010年4月15日纳入物业管理范围，因此该部分应交物业管理费的建筑面积扣除范广素已购买的商铺后为3124.895㎡，期限为26.5个月（自2010年4月15日至2012年7月6日），合计应交纳物业管理费124214.58元（3124.895㎡×1.5元／㎡／月×26.5个月）。2012年7月7日，明城世纪广场B楼车站路78#-F63、F65三间商铺出租予陆守成，建筑面积为334.39㎡，因此自2012年7月7日至2012年8月2日（约一个月）金泰地产公司应向昌盛物业公司交纳的物业管理费为4185.76元（（3124.895㎡-334.39㎡）×1.5元／㎡／月×1个月）。2012年8月2日，明城世纪广场四层商铺出租予民生保险，建筑面积为219㎡，因此自2012年8月3日至2013年7月15日（计11.5个月）金泰地产公司应向昌盛物业公司交纳的物业管理费为44358.46元（（2790.505㎡-219㎡）×1.5元／㎡／月×11.5个月）。上述三项物业管理费合计为172758.80元。
2010年10月18日高层住宅竣工交付时，尚有1-501（134.448㎡）、4-501（100.102㎡）、4-602（134.688㎡）、4-702（134.668㎡）四套房屋未售出，后该四套房屋分别于2××1年10月5日、2××1年10月10日、2012年4月1日、2012年3月1日售出，故上述四套房屋在此期间应补交的物业费分别为1881元、1401元、2868元、2704元，合计8853元。2××1年4月15日，金泰地产公司承租广场路47#、49#两间商铺作为该公司开发的“南湖名苑”项目售楼处，双方约定租赁后的物业管理各项费用由金泰地产公司交纳，故上述两间商铺合计应交纳物业管理费2471元（30.51㎡×2×1.5元／㎡／月×27个月）。
二审除查明的上述事实外，查明的案件其他事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩意见，本院确认本案二审的争议焦点为：一、金泰地产公司缴纳物业费的起止时间的确定；二、原审判决中认定缴纳物业费计算面积是否正确；三、金泰地产公司垫付的电费是否应当从物业费中扣除。
本院认为：金泰地产公司与昌盛物业公司签订的《明城世纪广场前期物业管理委托合同》约定委托管理服务期限自2009年1月1日起；2013年12月20日世纪广场业主委员会出具《证明》，昌盛物业公司于2013年7月20日终止对世纪广场全体业主服务，金泰地产公司对其真实性予以认可，故金泰地产公司上诉称原审判决计算物业管理费起止时间错误，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
金泰地产公司上诉称附件5中的三个时间段物业费计算面积扣除已出售及已出租的商铺后实际缴费面积应分别是3124.895
㎡、2790.505㎡、2571.505㎡。根据明房地权证（2××1）字第0××4号房地产权记载，每层建筑面积为1119.204㎡，二、三、四层合计面积为3357.612㎡，减去范广素已购买的商铺232.717㎡，该部分应交纳物业管理费的面积为3124.895㎡。因金泰地产公司在原审中提供的附件5中总建筑面积的计算发生偏差，故商铺出租予“百度酒吧”、“民生保险”后计算物业管理费的建筑面积均发生变化，应为2790.505㎡、2571.505㎡，故该部分的物业管理费应分别为124214.58元、4185.76元、44358.46元，合计172758.80元；结合昌盛物业公司在原审中提供的附件1-4、6、7，金泰地产公司应当向昌盛物业公司支付物业管理费总计487999.80元。原判决该部分物业管理费计算有误，本院对此予以纠正。
关于金泰地产公司垫付的电费是否应当从物业费中予以扣除的问题。双方当事人在合同中对此无约定，且金泰地产公司不是该部分费用的权利主体，其无权在本案中主张。故金泰地产公司的此节上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
变更安徽省明光市人民法院（2014）明民二初字第00039号民事判决“被告明光市金泰地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告明光市昌盛物业管理有限公司物业服务费488007.36元及利息（自2013年12月24日起按同期银行贷款利率计算至判决履行之日）”为“明光市金泰地产开发有限公司于本判决送达之日起十日内向明光市昌盛物业管理有限公司支付物业管理费487999.80元及利息（自2013年12月24日起按同期银行贷款利率计算至判决履行之日止）”。
二审案件受理费8620元，由上诉人明光市金泰地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳 冰
审判员 葛敬荣
审判员 周海燕
二〇一四年六月十七日
书记员 王倩倩
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。