上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终7138号
上诉人(原审原告、反诉被告)上海烟草集团虹口烟草糖酒有限公司，住所地上海市。
法定代表人汤连松，总经理。
委托代理人陈贤智，上海市理诚律师事务所律师。
委托代理人陈皓，上海市理诚律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)上海澳康资产管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人裘年奇，总经理。
委托代理人高琦，上海思义律师事务所律师。
委托代理人朱荩一，上海思义律师事务所律师。
上诉人上海烟草集团虹口烟草糖酒有限公司(以下简称“虹口烟草公司”)、上诉人上海澳康资产管理有限公司(以下简称“澳康公司”)因房屋租赁合同纠纷一案�不服上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第992号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年12月27日，虹口烟草公司(出租方，甲方)与澳康公司(承租方，乙方)签订《上海市房屋租赁合同》约定，甲方将位于上海市四川北路XXX号商场一至六楼系争房屋出租给乙方，建筑面积9,209.04平方米。房屋租赁期自2014年1月1日起至2023年12月31日止，月租金人民币(以下币种均为人民币)583,333元。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……6、乙方逾期不支付租金累计超过壹个月的；……。租赁期间，非本合同规�的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的两倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状、赔偿损失。补充条款(一)约定，甲乙双方签订正式租赁合同当日，乙方将支付给甲方120万元，作为项目启动的保证金。款到后，甲方在30天内按现状交付房屋。房屋交付日起180天作为租赁免租期，主要由乙方进行设备更换、房屋装修等工作。在此期间乙方免交租金，但房屋交付后，在承租区域内所发生的水、电、燃气、通信、设备、物业管理以及其他相关杂费等费用均由乙方承担。租赁合同签订后，120万元保证金自动转为双方合作期间的押金。甲乙双方同意租赁的前五年租金为�年700万元。租金支付方式为按季度支付，先付后做。第一次租金支付日期为起租日起的7天前，乙方应将一季度的租金汇入甲方的指定账户。第二次开始租金支付日期为上一季度的最后7天前，将下一季度的租金汇入甲方的指定账户，以此类推。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按一季度租金的0.2%支付违约金，累计超过30天的作违约论处。经甲方告知，乙方已知晓，甲方出租的租赁房屋，因历史遗留问题，产权证尚在办理中，甲方系出租房屋的实际权利人。补充条款(二)约定，甲方允许乙方按其经营需要，在不改变商场主体结构的情况下，对房屋进行装修和设备改造。乙方应在装修之前向甲方提交房屋装修和设备改造的设计图纸和施工方案。经双方沟通确认后，到相关建筑管理部门进行审批，审批通过后提交甲方备案。未经审批通过乙方无权擅自进场装修。在房屋交付同时双方对原有房屋内的设备按现状进行交接(附设备交接清单)，由双方签字确认。原有设备当中的货梯、强电设备、整套中央空调系统，由于使用年限即将到期，存在着较大的安全隐患，因此必须由乙方负责进行更新。原有设备由乙方作统一处理，双方合作期满后或由于乙方违约造成合同终止的，所有经改造的设备按能正常运行状态依据交接清单无偿归甲方所有。
合同签订后，由于澳康公司认为先前洽谈的项目不可行，需要调整经营业态，故项目未及时推进，该公司拖欠了部分水、电、煤等费用以及滞纳金。为此，双方于2014年11月19日召开协调会，澳康公司承诺于下周付清全部欠款，并提及将于下月10日工程队进场，预计明年六月底装修完工，明年7月份试营业。虹口烟草公司要求对方提供经营设计方案后再加以沟通，对于澳康公司送来的调整业态�报告将加以考虑，细节问题需按合同加以落实。
2014年12月2日，双方当事人及案外人跨采集团、四川北路综开办、虹商集团等召开会议，达成相关意见：一、12月15日前澳康公司完成履约事项(支付账户的调整、水电费及房租滞纳金的结算)；二、虹口烟草于12月15日完成业态调整事项的上级审批工作；三、澳康公司按国家规定加快进行施工准备及相关报批工作，依照审批结果推进施工工作。同日，澳康公司提交了《关于澳洲城业态调整报告》，调整特点为：澳康商城第一层为休闲中心，以食品饮料、画廊等生活用品为特色；第二层为品牌中心以各类服装穿着用品为特色；第三层为澳大利亚食品中心以各类水果餐饮等为特色；四至六层为澳大利亚主题商务酒店，为客户提供舒适的购物旅游住宿。同年12月15日，虹口烟草公司出具《关于同意澳康公司经营结构调整方案的回复》载明，原则同意由“综开办”牵头的四方协调会达成的共识，理解和同意澳康公司的经营结构调整方案，并请“综开办”帮助敦促澳康公司能切实按照房屋租赁合同进行履约，同时遵照四方协调会议上达成的必须做到的相关事项：一、澳康公司必须完成前期的各项履约事项(支付租金票据清晰)；二、澳康公司在经营项目的推进过程中，无论发生股权改变或经营业态调整，都必须承认原合同的各项要约，并严格按照合同执行；三、澳康公司由于自身调整业态后，给我方所带来的一系列新问题(如自动扶梯拆除和房屋结构的改变等)，都必须做出相应的书面保证和支付应有的保证金；四、澳康公司经营业态改变，必须取得工商、公安等相关部门的审核和认定；五、澳康公司在实施装修工程时必须得到建交委、消防等主管部门的批准函件后方可进行施工。12月29�，澳康公司取得上海市虹口区公安消防支队出具的《建设工程消防设计审核意见书》。
2014年12月30日，澳康公司向上海星泰物业管理有限公司(以下简称“星泰物业”)提交的《停水申请》载明，目前其公司对商城进行调整装修，需对商城四至六层进行消防改造，相关手续已向上海市虹口区公安消防支队办理完毕，现在先改造喷淋管道，工期为三天，消防栓改造工期，该公司将另行告知，望星泰物业给予消防停水支持。落款处，亦有虹口烟草公司盖章，并写有“望星泰物业给予支持配合”。
2015年1月4日，虹口烟草公司向澳康公司发出的《关于立即停止施工的公函》提出，澳康公司在未取得虹口烟草公司同意或确认及未取得全部合法审批手续的前提下私自施工，且在改造施工中未按照相关审批要求施工，已对房屋的安全造成损害，故正式通知澳康公司立即停止全部施工，并提出整改方案报虹口烟草公司审核，就其它相关事项与虹口烟草公司洽商。同日，四川北路综合开发办公室亦向澳康公司发出《关于督促依法依规开展装修改造的函》，告知澳康公司在装修改造过程中可能存在违规现象，望能予以严格落实。1月5日，上海市虹口区建筑业管理署向澳康公司出具《上海市建设工程质量安全监督局部暂缓施工指令单》，要求该公司暂缓施工，立即整改，符合要求后方可恢复施工。1月8日，澳康公司向虹口烟草公司回函，表示由于虹口烟草公司未积极履行义务，配合消防停水，导致澳康公司实际上已无法施工而停工。希望虹口烟草公司积极履行自己的合同义务，及时予以消防停水，书面通知澳康公司全部恢复施工。之后，双方多次往来信函，重申己方主张。
2015年3月17日，澳康公司向虹口烟草公司发出《关于将暂停支付房租函》提出，其现因进驻租赁房屋现场施工受到贵公司人为阻碍而导致无法正常施工以达到使用租赁房屋之目的，在相关问题未达到妥善解决之前，决定暂停继续支付房屋租赁费。并要求原已支付的房屋租赁费相应延续至相关问题妥善解决之日之后开始计算。望尽快解决消防喷淋停水等问题，以便能够更换消防管道并恢复正常施工。对此，虹口烟草公司于4月2日发出《律师函》，表示对方提出的无法正常施工的责任不在虹口烟草公司。澳康公司以此作为停付房屋租赁费的理由，不能认同。要求对方在接本函后七日内付清所欠上述房屋2015年4-6月租金1,750,000元，并按实际逾期付款天数，承担每日3,500元逾期付款违约金，以及2014年12月-2015年2月水、电、气费用105,287.64元。如仍未能付清上述款项，虹口烟草公司将追究澳康公司的违约责任，直至行使合同解除�。
现虹口烟草公司涉讼，要求判令双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年5月1日解除，澳康公司立即迁出上海市四川北路XXX号商场一至六楼房屋，并将该房屋交还；澳康公司支付租金(按每年700万元，自2014年1月1日计算至其实际交还房屋之日止，扣除已付租金525万元)及逾期付款违约金(按每日3,500元，自2015年3月24日计算至其实际支付之日止)，以及判令澳康公司将其拆除的中央空调及电梯恢复原状，或赔偿损失200万元，并支付水、电、气费用490,793.22元等。
澳康公司则不同意，并提起反诉要求判令虹口烟草公司承担单方擅自解除合同违约金3,500万元、返还已支付的定金(押金)、租金及滞纳金6,555,000元，以及赔偿澳康公司其他经济损失1,500万元等。
原审法院审理中，经虹口烟草公司申请，法院依法委托上海沪港建设咨询有限公司(以下简�“沪港公司”)对系争房屋内被拆除部位的价值及恢复工程进行司法审价，审价结论为：被拆除部位的价值345,787.89元，恢复工程2,599,188元。
经澳康公司申请，法院又依法委托上海第一测量师事务所有限公司(以下简称“第一测量师事务所”)对系争房屋的装饰项目工程造价进行司法审价，审价结论为：土建工程5,173,927元，安装工程1,250,998.70元，停工期间管理人员及值班人员工资549,938.88元。争议费用：澳康公司已支付的合同款4,129,380.40元，误工费140,000元。
原审法院经审理后认为，对于合同是否应当解除，虹口烟草公司认为对方拖欠租金达一个月，虹口烟草公司即享有合同解除权；澳康公司则认为其欠付租金系对方未履行敦促物业公司配合其消防改造工程停水，导致无法继续施工而行使先履行抗辩权。由于虹口烟草公司已通过书面及口头形式敦促物�公司配合停水，因停水涉及整幢大楼的消防安全问题，最终物业公司未予配合，责任并不在于虹口烟草公司，该公司已履行了合同约定的配合义务。且澳康公司在施工过程中亦存在一定的违规现象，被有关部门要求暂缓施工，也是其无法继续施工的原因之一。澳康公司因实际情况无法实现合同目的而暂缓支付租金有其自身的考量，但以此作为行使先履行抗辩权的理由有欠充分。鉴于系争房屋改造工程已停工长达一年多，实际也缺乏继续施工的条件，双方继续履行本租赁合同的人和基础也已不存在，合同目的已难以实现。从避免损失进一步扩大的角度考虑，双方的租赁合同应予解除为宜，互相之间不承担违约责任。合同解除日期应以虹口烟草公司诉状副本送达澳康公司之日即2015年6月26日为妥。合同解除后，澳康公司应迁出系争房屋，将房屋交还。虹口烟草公司应返�对方已付押金120万元。
对于房屋租金及使用费，根据合同约定2014年1月1日起至2014年6月30日为免租期，虹口烟草公司不应向对方收取此期间的租金。2014年7月至2014年12月，澳康公司因自身原因需要进行业态调整而未能完成施工、正常使用房屋，该期间的租金350万元应当由该公司按约向虹口烟草公司支付。已付滞纳金10.5万元系澳康公司迟延支付租金导致，应由其自行负担。2015年1月由于物业公司最终未予配合停水，导致澳康公司的消防工程无法完成施工，该公司为此一直在与虹口烟草公司沟通协商，未能按照合同约定的目的正常使用房屋，故原审法院对2015年1月起的租金标准酌情调整为每年180万元，澳康公司应按此标准向对方支付租金及房屋使用费至实际交还房屋之日止。澳康公司已付租金525万元可以从应付租金总额中予以抵扣。因双方对于租金的支付存在�议，且法院对租金标准亦作出了调整，故虹口烟草公司要求对方支付逾期付款违约金的原审诉讼请求，不予支持。澳康公司要求对方返还租金及滞纳金的原审反诉请求，亦不予支持。
对于澳康公司的装修损失，根据第一测量师事务所的审价报告，已完工项目工程造价为6,424,925.70元，考虑到该费用为澳康公司的实际支出，合同解除后即其直接损失，虹口烟草公司亦对此实际受益，依据公平原则，虹口烟草公司应就此对澳康公司作出适当补偿，补偿金额酌定为5,139,940.56元。停工后的管理人员及值班人员工资549,938.88元，因停工并非虹口烟草公司的过错导致，澳康公司为维护现场而产生的开支应当自行负担。澳康公司已支付的合同款4,129,380.40元，由于该部分费用的审价仅根据澳康公司提供的已支付货款的合同，包含部分可移动物品，且尚未完全履行完毕，并不能完全等同于该公司的实际损失，故该部分损失由虹口烟草公司酌情补偿对方825,876.08元为妥。
对于虹口烟草公司的原审本诉要求对方将其拆除的中央空调及电梯恢复原状，或赔偿损失200万元，由于双方在《租赁合同》中已明确约定原有设备当中的货梯、强电设备、整套中央空调系统，由于使用年限即将到期，存在着较大的安全隐患，因此必须由澳康公司负责进行更新。该约定可以认定虹口烟草公司同意对方拆除这些设备，故虹口烟草公司要求澳康公司将其拆除的中央空调及电梯恢复原状的诉讼请求，不予支持。但考虑到澳康公司将部分中央空调及电梯拆除后，并未更新，这些设备尚有一定残值，其应当对虹口烟草公司作出适当补偿，补偿金额由法院结合审价报告认定的设备残值、合同解除的原因等酌情确定为211,276.10元。
对于水、电、气费用490,793.22元，由于系争房屋仍由澳康公司实际占用，但并未按照合同约定正常使用，故对于该项费用法院根据合同解除的原因、澳康公司实际使用等情况酌情作出调整为15万元。
原审法院据此作出判决：一、上海烟草集团虹口烟草糖酒有限公司与上海澳康资产管理有限公司就上海市四川北路XXX号商场一至六楼房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年6月26日解除；二、上海澳康资产管理有限公司应于判决生效之日起十五日内携物品迁出上海市四川北路XXX号商场一至六楼房屋，将房屋交还给上海烟草集团虹口烟草糖酒有限公司；三、上海澳康资产管理有限公司应于判决生效之日起十五日内支付上海烟草集团虹口烟草糖酒有限公司租金及房屋使用费(2014年7月至12月租金为350万元，2015年1月起按每年180万元，计算至上海澳康资产管理有限公司实际迁出之日止，其已付租�525万元可从中抵扣)；四、上海澳康资产管理有限公司应于判决生效之日起十五日内补偿上海烟草集团虹口烟草糖酒有限公司中央空调及电梯残值211,276.10元；五、上海澳康资产管理有限公司应于判决生效之日起十五日内支付上海烟草集团虹口烟草糖酒有限公司水、电、燃气费用15万元；六、上海烟草集团虹口烟草糖酒有限公司应于判决生效之日起十五日内补偿上海澳康资产管理有限公司装修损失5,965,816.64元；七、上海烟草集团虹口烟草糖酒有限公司应于判决生效之日起十五日内返还上海澳康资产管理有限公司押金120万元；八、对上海烟草集团虹口烟草糖酒有限公司的其他诉讼请求，不予支持；九、对上海澳康资产管理有限公司的其他反诉请求，不予支持。
原审判决后，上诉人虹口烟草公司不服，向本院提起上诉称：本案讼争系因澳康公司违反双方租赁合�的约定，拒绝支付租金引发。原审法院已经认定澳康公司拒付租金的理由不足，故其行为已构成违约，应承担违约责任，支付合同约定的租金、承担逾期付款违约金。双方合同约定的免租期，是基于长达10年的履行期限，现澳康公司违约导致合同解除，再给予其免租期，有失公平。物业公司配合澳康公司停水施工，并非虹口烟草公司的法定义务和合同义务。澳康公司接收了系争房屋后，对房屋状况完全清楚，其应在符合客观实际条件下，进行装修和设备改造。澳康公司提出停水的要求，不符合系争房屋所在大楼的客观实际，其应积极修改施工方案或改造方案，以适应实际情况。而且并非物业公司无法配合其停水施工，系争房屋就无法利用，澳康公司签署租赁合同后，就如何利用系争房屋的方案迟迟无法确定，始终没有一个完整、可行的规划，即使无法调整消防改造�程施工方案，实在无法利用系争房屋，澳康公司也未及时与虹口烟草公司协商，避免扩大损失。因此，原审法院将2015年1月起的租金标准进行调整，无事实和法律依据，双方合同解除后的房屋使用费亦应按照原合同的约定计算，不应予以调减，而且原审法院作出的调整明显失衡。原审判决澳康公司补偿虹口烟草公司中央空调及电梯残值数额，不符合司法审价的结论，远远不能弥补虹口烟草公司的实际损失。对于水、电、气费用，系澳康公司实际占用期间实际发生的费用，责任在澳康公司一方，其应全额承担上述公用事业费用。在有关施工方案未得到认可的情况下，澳康公司擅自启动装修，在有关政府部门，以及虹口烟草公司要求其依法依规进行施工的情况下，澳康公司的装修损失应由其自行承担，而且虹口烟草公司无法利用其施工的装修工程，并非受益人。据此，虹口烟草公司认为原审判决适用法律部分错误，请求本院依法维持原判第一、二项等，撤销第三、四、五、六项等，改判支持虹口烟草公司的全部原审本诉诉请。
上诉人澳康公司不服，向本院提起上诉称：自双方签署租赁合同至发生纠纷，虹口烟草公司仅在2014年12月30日由澳康公司向物业公司所递交的《停水申请》落款处进行了盖章备注，除此之外再无其他敦促物业公司的作为，原审法院认定其有口头形式敦促物业公司配合停水的事实无证据印证，澳康公司亦不知情。有关停水问题是本案的关键，是双方履行租赁合同的核心所在。虽然双方的租赁合同对于出租方应尽的配合义务未能量化，但与物业公司进行交涉是出租方的基本义务，虹口烟草公司不能免除其责任。澳康公司在施工中提出停水要求，也是为了落实有关部门的消防设计审核意见，但虹口烟草公司怠于履行其配合义务，应承担责任。澳康公司在施工过程中，未出现能够直接导致停工的违规现象，真正停工的原因在于物业没有停水，对于收到的有关公函、施工指令单等，澳康公司均已积极回应，并在以后的施工中予以了改进，故澳康公司在施工过程中存在一定的违规现象，是合同履行中的瑕疵，并不能引起合同最终履行不能的根本原因，也正如原审法院认定的有关部门是要求澳康公司“暂缓”施工。澳康公司认为，双方合同已然能够顺利履行。导致澳康公司施工停工的真正原因是虹口烟草公司未尽配合义务，物业公司亦不予配合，原审法院以施工存在瑕疵为由，增加澳康公司的责任，是对基本事实的认定偏差。据此，澳康公司认为原审法院认定事实错误，请求本院依法撤销，改判支持澳康公司的原审反诉诉请，并驳回虹口烟草公司的原审本诉诉请。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。对于上诉人澳康公司关于因虹口烟草公司未履行敦促物业公司配合有关消防改造工程的停水责任，导致澳康公司无法继续施工，故行使先履行抗辩权、欠付租金的主张，原审法院查明虹口烟草公司已通过书面等形式敦促相关物业公司配合澳康公司进行停水施工，因停水涉及整幢大楼的消防安全问题，最终该物业公司未予配合，责任并不在于虹口烟草公司等意见，理由充分。原审法院同时鉴于澳康公司在其施工过程中存在违规，且被有关部门要求暂缓施工，故澳康公司无法继续施工有其自身的原因，对于澳康公司因此而行使上述先履行抗辩权，不予支持，本院予以认同。由于双方当事人继续履行系争房屋的租赁合同的前提确已变化，合同目的难以实现，原审�院为避免损失进一步扩大的角度考虑，故对上述租赁合同予以解除，并确认双方互不承担违约责任，有一定的理由。虽然2015年1月后，系争房屋仍在澳康公司占有情况下，并实际使用产生了的水、电、气等费用，而且变更系争房屋的用途，系其应承担的合同风险。但是原审法院基于合同目的的法律事实，且澳康公司变更系争房屋的用途业已经虹口烟草公司同意等事实，故对于澳康公司于2015年1月之后的租金、公用事业费用等，酌情予以处理，并无明显失衡。此外，根据相关评估、审价结论，原审法院对于有关装修、设备残值，酌情作出的处理，并无明显不妥，本院予以认同。双方当事人的上诉诉请，本院均难以支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费164,639.18元，由上诉人上海烟草集团虹口烟草糖酒有限公司负担20,266.22元、上诉人上海澳康资产管理有限公司负担144,372.96元。
本判决为终审判决。
审判长 吴 俊
审判员 徐 庆
审判员 张志煜
二〇一七年一月九日
书记员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……