广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第822号
上诉人（原审被告）：深圳市大中华第一太平物业管理有限公司。
法定代表人：林嘉青。
委托代理人：宁凌波，广东晟典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈文铃。
委托代理人：陈南沙，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
上诉人深圳市大中华第一太平物业管理有限公司（以下简称大中华第一太平物业公司）因与被上诉人陈文铃物业服务合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1018号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：陈文铃系深圳市福田区深南路与彩田路交汇处东方新天地广场D座xx号房的业主，大中华第一太平物业公司系东方新天地广场的物业服务单位。2013年4月15日，陈文铃办理了涉案房屋入伙手续。同日，陈文铃与大中华第一太平物业公司签订了一份《东方新天地广场项目前期物业服务协议》，大中华第一太平物业公司同时向陈文铃移交了《质量保证书》、《房屋使用说明书》、《业主临时规约》等资料，并向陈文铃收取了2012年8月至2013年4月期间的物业服务费。陈文铃在《收楼意见书》中注明了以下内容“对管理费（2012年8月-2013年4月）有异议。”
2013年5月20日，陈文铃诉至原审法院。原审庭审中，陈文铃与大中华第一太平物业公司同意庭外进行和解，庭外和解期限为30天。
原审另查，东方新天地广场的开发商系大中华国际集团（中国）有限公司。陈文铃曾以大中华国际集团（中国）有限公司迟延交房为由诉至原审法院，要求大中华国际集团（中国）有限公司支付迟延交房违约金。原审法院作出（2012）深福法民三初字第1270号民事判决，认定大中华国际集团（中国）有限公司没有按《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的交房时间（2011年6月30日）向陈文铃交付房屋已构成违约。大中华国际集团（中国）有限公司虽于2012年4月通知陈文铃办理入伙手续，但由于东方新天地广场于2012年5月31日才通过了规划验收，故陈文铃有权拒绝入伙。上述判决还认定，东方新天地广场通过规划验收后，大中华国际集团（中国）有限公司未再通知陈文铃办理涉案房屋入伙手续。上述判决已发生法律效力。
陈文铃在原审的诉讼请求为：1、大中华第一太平物业公司向陈文铃退还收取的2012年8月至2013年4月期间物业管理费10356.19元及利息290元（利息从2013年4月15日起暂计6个月，实际应计算至退还之日）；2、大中华第一太平物业公司承担本案全部诉讼费。
原审法院认为，《深圳经济特区物业管理条例》第八十四条规定“业主入住前的物业服务费由建设单位承担，业主入住后的物业服务费由业主承担。建设单位出售物业时，不得向物业买受人承诺减免物业服务费。前款所称入住是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面入住通知并办妥相关入住手续。业主收到书面入住通知后，在通知期限无正当理由不办理相关入住手续的，视为入住。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关入住手续为准。”本案中，陈文铃于2012年4月收到涉案楼盘即东方新天地广场的建设单位大中华国际集团（中国）有限公司入伙通知后并没有办理入住手续，系因涉案楼盘在当时并没有通过规划验收，故陈文铃拒绝办理入住手续成立。而后，东方新天地广场通过规划验收后，大中华国际集团（中国）有限公司亦未再通知陈文铃办理涉案房屋入伙手续，导致陈文铃于2013年4月15日才办理涉案房屋入住手续，故原审法院认定陈文铃入住涉案房屋的时间为2013年4月15日。根据上述规定，陈文铃入住涉案房屋前的物业服务费应由建设单位承担，陈文铃仅承担入住后的物业服务费。据此，大中华第一太平物业公司向陈文铃收取2012年8月至2013年4月期间物业服务费10356.19元，缺乏法律依据。陈文铃要求大中华第一太平物业公司退还物业服务费10356.19元及利息，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）项、《深圳经济特区物业管理条例》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：大中华第一太平物业公司应于判决生效之日起十日内向陈文铃返还物业服务费10356.19元及支付利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年4月15日计至判决确定的应付款之日止）。案件受理费66元，减半收取33元，由大中华第一太平物业公司负担。
上诉人大中华第一太平物业公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销原审判决；二、改判上诉人无须返还被上诉人物业服务费10356．19元及支付利息；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案楼盘的开发商大中华国际集团（中国）有限公司已于2012年1月1日及2012年1月至4月通知陈文铃办理入伙手续；（2012）深福法民三初字第1013、1050、1270号生效判决书经审理查明第11页第二自然段写明：“2011年12月31日，被告取得东方新天地广场B、C、D栋项目的竣工验收备案收文回执；第三自然段写明：“被告即涉案楼盘的开发商大中华国际集团（中国）有限公司2012年1月1日在深圳商报发布入伙公告，通知东方新天地业主办理入伙手续。2012年1月至4月期问，被告通过同城速递向3原告发出《入伙通知书》……三案原告在被告指定的时间内到涉案房屋查看房屋现状原告认为被告交付的房屋装修粗糙，无法达到使用要求，故拒绝办理入伙手续。”另（2012）深福法民三初字第1013、1050、1270号生效判决书经审理查明第17页第1行：“购买D栋房产的两户原告认为涉案房屋装修仍粗糙，无法达到使用要求，因此拒绝办理入伙手续。经查明，购买D栋房产的两户原告对其上述主张并没有提交确凿证据予以佐证，其不得以此作为拒绝收楼的理由，其上述意见不成立，本院不予采信。”第8页第4行写明：“卖方通知入伙后，买方无正当理由拒绝验收或者无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日。故陈文铃无正当理由拒绝入伙存在过错。二、《东方新天地广场项目前期物业服务》第五条第一款缴费时段界定：“业主收到发展商发出的书面入伙通知书无正当理由逾期未办妥入伙手续，将视为已按时入住并从发展商发出《入伙通知书》中明确规定的收费之日起计收物业管理费。”三、陈文铃向大中华第一太平物业公司缴纳2012年8月至2013年4月期间的物业管理费符合法律和约定，系双方协商一致，并非大中华第一太平物业公司强行收取。陈文铃也未提供大中华第一太平物业公司强行收取的证据，根据谁主张，谁举证的原则，陈文铃应承担举证不能的后果。
被上诉人陈文铃答辩认为，关于涉案楼盘具体是什么时候交付的问题，（2012）深福法民三初字第2007号判决和1015、1270号生效判决。认定涉案楼盘的开发商在2012年5月31日之前仍然没有通知陈文铃交付房产，两份判决直到2013年4月8日才生效，以致到2013年4月8日的时候该房屋仍然没有交付。通过福田法院的生效判决确认涉案楼盘是可以交付的，已经具备交付条件，陈文铃在2013年4月15日才办理入伙手续，按照深圳经济特区物业管理条例的规定，物业管理公司只能自房屋实际交付之日起才能向业主收取物业管理费，大中华第一太平物业公司却强行收取房屋交付前长达九个月的物业管理费的做法是明显违法的。另外，陈文铃在办理入伙手续的时候在收楼意见书上也明确注明对大中华第一太平物业公司所强行收取的管理费有异议，所以大中华第一太平物业公司向陈文铃所收取的物管费是非法的，应该退还给陈文铃，大中华第一太平物业公司的上诉事实和理由均不能成立，请求二审法院依法驳回大中华第一太平物业公司的不当请求。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据生效的（2012）深福法民三初字第1270号民事判决可以认定大中华国际集团（中国）有限公司存在迟延交房的事实，在2012年5月31日东方新天地广场通过规划验收之前陈文玲有权拒绝入伙。同时，上述民事判决还认定2012年5月31日东方新天地广场通过规划验收后大中华国际集团（中国）有限公司未再通知陈文玲办理涉案房屋入伙手续。陈文玲于2013年4月15日才办理了涉案房屋的入伙手续，而陈文玲迟延办理涉案房屋的入伙手续系因大中华国际集团（中国）有限公司未履行通知义务所致，故原审法院认定陈文玲入住涉案房屋的时间为2013年4月15日，并依照《深圳经济特区物业管理条例》的规定认定大中华第一太平物业公司无权收取2012年8月至2013年4月期间的物业服务费，适用法律正确。上诉人上诉主张（2012）深福法民三初字第1013、1050、1270号生效判决已认定陈文玲不得以涉案房屋装修仍粗糙、无法达到使用要求作为拒绝收楼的理由，故陈文铃无正当理由拒绝入伙存在过错。由于上诉人没有举证证明2012年5月31日东方新天地广场通过规划验收后至2013年4月15日陈文玲入住涉案房屋之前大中华国际集团（中国）有限公司曾通知陈文玲办理入伙手续或者陈文玲曾以涉案房屋装修粗糙、无法达到使用要求而拒绝收楼，故上诉人该上诉理由不成立，本院不予采纳。
大中华第一太平物业公司主张其收取2012年8月至2013年4月期间的物业管理费系双方协商一致的结果，陈文玲无权要求返还。但陈文玲在《收楼意见书》中已注明“对管理费（2012年8月-2013年4月）有异议”，由此可见双方并未就2012年8月至2013年4月期间的物业管理费缴纳事项达成一致，故对于大中华第一太平物业公司的上述主张，本院不予采纳。
综上所述，大中华第一太平物业公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费66元，由上诉人深圳市大中华第一太平物业管理服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 力
审 判 员 杨潮声
代理审判员 蔡妍婷
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。