重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）津法民初字第07069号
原告：郑明汉，男，汉族，1964年5月25日出生，住重庆市江津区。
委托代理人：刘松，重庆森吉律师事务所律师，特别授权。
被告：ＸＸ秀，女，汉族，1966年1月22日出生，住重庆市江津区。
委托代理人：黄玲，重庆市江津区几江法律服务所法律工作者。特别授权。
被告：重庆市江津区西湖镇河坝社区居民委员会。住所地重庆市江津区西湖镇河坝社区。
代表人：陈进，主任。
委托代理人：余培和，重庆市江津区贾嗣法律服务所法律工作者，一般代理。
原告郑明汉与被告ＸＸ秀、重庆市江津区西湖镇河坝社区居民委员会（下称河坝居委会）合同纠纷一案，本院于2015年7月28日受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序于2015年10月20日、2016年7月27日两次公开开庭进行了审理。后因案情需要变更为普通程序，依法由审判员邹胜翔担任审判长，与审判员周思远、人民陪审员刘崇福组成合议庭，共同负责对案件的审判，于2016年9月26日再次公开开庭进行了审理。原告郑明汉的委托代理人刘松、被告ＸＸ秀及其委托代人黄玲、被告河坝居委会的代表人陈进及其委托代理人余培和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑明汉诉称：二被告共同在重庆市江津区西湖镇河坝社区修建大寨巴渝民居房屋。2010年9月22日，原告与被告签订《西湖镇河坝社区大寨巴渝民居自愿集资建房协议》，购买了大寨巴渝民居X栋X单元X楼X号住房1套，单价1250元/平方米，价款131250元。协议约定，原告在签协议时交定金10000元，在被告主体完工后付总房款的85%，待原告入住装修时支付总房款的95%，5%的余款在办理完房产权证后付清；任何一方违约应支付总房款30%的违约金。协议签订后，原告按合同约定履行了主要义务，但被告要求房价由1350元/平方米增加到2150元/平方米，因原告不同意调价，被告拒不履行合同。请求人民法院确认原被告签订的《西湖镇河坝社区大寨巴渝民居自愿集资建房协议》有效；判令被告立即将该协议约定的大寨巴渝民居X栋X单元X楼X号住房交付原告；协助原告办理上述房屋的所有权过户登记手续；并按约定支付原告违约金39375元（131250元×30%）。
被告ＸＸ秀辩称：我是自然人，不具备将原告所称房屋卖与原告的资格；原告参与集资联建房屋的土地是集体土地，原告不是房屋土地所在的集体经济组织成员，合同无效，因此原告诉请确认合同有效，以及要求被告交付房屋、支付违约金等的请求均不能成立，人民法院应驳回原告的诉讼请求。
被告河坝居委会辩称：河坝居委会未与原告郑明汉签订任何协议，房屋是政府让被告ＸＸ秀以河坝居委会的名义修建的，河坝居委会未收取被告ＸＸ秀任何费用，也没有参与建房的任何活动。原告与ＸＸ秀签订的协议河坝居委会并不知晓，因此原告请求河坝居委会交付房屋、办理所有权过户登记手续、支付违约金等，与河坝居委会无关。房屋所在土地属河坝居委会大寨居民小组，原告户籍在西湖镇水庙村，并在该村拥有宅基地。原告不是河坝居委会集体经济组织成员，原告要购买房屋，以及要办理购买房屋的产权证，须经我居委会三分之二的村民同意才可以购买和办理，河坝居委会不同意原告购房。综上，原告与ＸＸ秀签订的协议无效，人民法院应驳回原告对我居委会的诉讼请求。
经审理查明：原告郑明汉系重庆市江津区西镇水庙村6组村民。2010年9月22日，原告郑明汉与被告ＸＸ秀签订《西湖镇河坝社区大寨巴渝民居自愿集资建房协议》约定：为了加快新村建设，改善农民居住条件，经上级各级部门批准，将河坝社区二环路旁边建为大寨巴渝民居住房综合楼；原告自愿参加集资联建住房1套，位于大寨巴渝民居住房综合楼X栋X单元X楼X号（注：本案所涉房屋工程并未修建C栋，只是被告ＸＸ秀在销售房屋时，将A栋一层四户临街的两套住房称为A栋，后面两套称为B栋，另外一栋称为C栋）；面积105平方米，每平方米1250元，价款总计131250元；签协议时，原告付定金10000元，其余款项在本工程主体完成后付本房屋总金额的85%，进房装修时交总金额的95%，否则视为违约，其余5%在两证齐全交证后付清；协议双方不得违约，如一方违约，应给付对方违约金为房屋总金额的30%。除上述内容外，协议还就房屋室内安装设施进行了约定。合同签订当日，原告按约交纳定金10000元，被告ＸＸ秀出具收据1张。2014年初，因被告ＸＸ秀要提高上述协议所约定房屋的单价，与原告产生纠纷。2015年4月19日，原告通过银行向被告ＸＸ秀转款100000元。之后因原告不同意房屋提价，被告ＸＸ秀便将原告支付的100000元通过银行退还原告。原告遂诉讼来院。
另查明：于2012年6月4日，重庆市江津区西湖镇人民政府颁发了上述协议约定房屋工程项目的《乡村规划许可证》，该许可证载明：建设单位为“河坝社区居委会”；建设项目名称为“河坝社区蔡佑茂等76户集中联建房工程”。2013年8月23日，国土部门颁发了《中华人民共和国建设用地许可证》，该许可证载明：用地单位，“西湖镇河坝社区蔡佑茂等76户”；工程名称为“西湖大寨片区蔡佑茂等76户农民联建房A、B栋工程；用地位置，“西湖镇河坝村”；土地性质为集体土地。同年该工程项目取得了《村镇建设工程施工许可证》，该证载明的工程名称同上述建设用地许可证；施工单位是重庆市江津区龙门建筑工程有限责任公司。现该联建房工程已完工，且有部分建房农户已接房入住。
庭审中，被告ＸＸ秀表示：愿意承担与原告签订合同所应当承担的责任；该工程项目未支付被告河坝居委会任何费用。
庭审后，原告书面撤回了诉请被告支付违约金39375元的诉讼请求。
以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本案争议焦点是：被告ＸＸ秀与原告郑明汉签订的《西湖镇河坝社区大寨巴渝民居自愿集资建房协议》是否有效，被告是否应向原告交付联建房屋。对此原告提交了西湖府发[2010]84号《西湖镇人民政府关于同意河坝社区大寨居民组巴渝民居聚居点设计方案的批复》。载明：西湖镇河坝社区，你居委会报送的大寨居民组巴渝民居点工程的设计方案已收悉，原则同意你居委会在河坝社区大寨居民组选址修建……。原告用以证明被告修建房屋的合法性。对此，被告提交了：《土地登记审批表》。用以证明原告郑明汉在水庙村已取得了宅基地。对该证据，原告质证认为：审批表属实，但该宅基地上修建的房屋已是危房，此并不影响原告要买本案所涉的房屋。
本院认为，农村联建房工程，是农村居民根据国家新农村建设政策的相关规定，自愿参与的以村民委员会作为业主代表，按照“统一设计、统一规划、统一建设”方式在农村集体建设用地上实施的合伙建房项目。建房工程项目的规划、用地许可等审批手续，由村（居）民委员会代表建房农户向政府相关行政主管部门申请后按相关规定审批取得。村（居）民委员会作为业主代表，应对新居聚居点参与建房人审定、项目实施人商定、建房分配并协助办证等事宜承担统筹管理、组织安排之职责。建房农户、村（居）民委员会、项目实施人之间是非典型合同关系。
本案中，根据《中华人民共和国建设用地许可证》、《村镇建设工程施工许可证》载明情况以及被告河坝居委会在庭审中关于同意被告ＸＸ秀以其名义实施工程项目的陈述，足以认定案涉工程项目的建设单位为被告河坝居委会，被告ＸＸ秀作为项目实施人是经被告河坝居委会同意确定。因此，被告ＸＸ秀在实施联建房屋项目中的对外行为对被告河坝居委会具有法律拘束力，被告河坝居委会应当承担相应法律责任。被告河坝居委会是否收取该工程项目任何费用，不影响其应当承担的法律责任。
原告郑明汉与被告ＸＸ秀签订《西湖镇河坝社区大寨巴渝民居自愿集资建房协议》，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，该协议对被告河坝居委会同样具有法律约束力。原告郑明汉、被告ＸＸ秀、被告河坝居委会均应按照协议约定或法律规定履行相关权利、义务。对被告ＸＸ秀称，因原告不是被告项目工程房屋所在地的集体经济成员而协议无效的理由，因法律、行政法规对同一建制镇内村民跨村社参与经政府有关主管部门审查批准的联建房工程，无效力性强制性的规定而不能成立。对被告河坝居委会辩称，原告已在西湖镇水庙村取得一处宅基地，协议也属无效的理由，因土地管理法对“一房一宅”的规定，其目的是限制同一农户同时享有两处及以上宅基地，若拟建房农户自愿将原宅基地进行复垦，按相关法律规定也是可以另行申请宅基地，此不必然影响本案合同的效力，故被告辩称的此项理由不能成立。
原、被告签订《西湖镇河坝社区大寨巴渝民居自愿集资建房协议》对联建房屋交付时间未进行约定，只约定“进房装修时交总金额的95%”，此可视为双方约定交房的时间和条件。原告郑明汉通过银行向被告ＸＸ秀支付房款100000元，被告ＸＸ秀予以退回，可视为原告郑明汉已履行了交付房款的行为。但结合原告已付建房定金10000元，连同可视为交付建房款金额共计也仅为总金额的83.80%，并未达到协议约定的进房装修应付房款95%的条件，故原告要求被告交付房屋并协助办理产权登记手续的诉讼请求，因其履行交付建房款不足，交房条件未成就，本院不予支持。审理中，原告自愿撤回要求二被告支付违约金的诉讼请求，是其诉讼权利的处分，符合法律规定，本院准许。被告河坝居委会辩称，原告建房和办理产权证须经三分之二村民同意才能办理的理由，因原告在与代表河坝居委会的ＸＸ秀签订协议后，即代表村委会同意原告参加集资联建而不能成立。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百二十四条的规定，判决如下：
一、被告ＸＸ秀与原告郑明汉签订《西湖镇河坝社区大寨巴渝民居自愿集资建房协议》有效。
二、驳回原告郑明汉的其他诉讼请求。
案件受理费3713元，由原告郑明汉负担2000元，被告ＸＸ秀、被告重庆市江津区西湖镇河坝社区居民委员会负担1713元（二被告负担的1713元，限被告在本判决生效后五日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 邹胜翔
审 判 员 周思远
人民陪审员 刘崇福
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 周 寒