吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉民一终字第49号
上诉人（一审原告、再审申请人）：刘海林，男，1967年9月3日出生，汉族，住吉林省白城市洮北区。
委托代理人：武艺，白城市洮北区新立法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告、被申请人）：李雪艳，女，1959年1月27日出生，汉族，住吉林省白城市洮北区。
上诉人刘海林与被上诉人李雪艳案外人执行异议之诉一案，吉林省白城市中级人民法院（简称白城中院）于2012年3月18日作出（2012）白民二初字第4号民事判决，刘海林不服，向本院申请再审。本院于2013年3月25日作出（2013）吉民申字第240号民事裁定，指令白城中院再审本案。白城中院于2013年8月27日作出（2013）白城民再字第25号民事判决，刘海林不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭�行了审理。上诉人刘海林的委托代理人武艺，被上诉人李雪艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘海林一审诉称：苏国贵向刘海林借款，以其位于白城市中兴西大路6楼3单元302号153.77平方米的房屋（简称涉案房屋）做担保，并办理了抵押登记。2010年12月25日，苏国贵将涉案房屋抵卖给刘海林，抵款后尚欠借款6万元。由于刘海林当时经济方面的原因没能及时办理过户，导致白城中院误认为该房屋仍为苏国贵所有，并予查封。涉案房屋应属刘海林所有，无论从善意取得还是从合同效力来看，白城中院的查封行为实际侵害了刘海林的权利。白城中院于2011年12月8日作出（2011）白执复字第3号民事裁定，驳回刘海林所提的执行异议，故提起诉讼，请求判令停止对涉案房屋的执行。
李雪艳一审辩称：刘海林与苏国贵的借款与李雪艳无关，李雪艳与刘海林都是债权人，对�海林提出的执行异议，白城中院已经驳回，查封合法有效。
白城中院一审查明：苏国贵向刘海林借款，并用涉案房屋作还款保证，双方于2007年在产权部门办理抵押登记，抵押设定日期为2007年6月22日，抵押设定期限为三年，注销日期为2010年12月30日。白城中院于2011年7月19日依据（2007）白民二初字第59号民事判决，查封了被执行人苏国贵的涉案房屋。刘海林于2011年11月8日向白城中院提出执行异议，白城中院于2011年12月8日作出（2011）白执复字第3号执行裁定，驳回了刘海林的执行异议。2010年12月25日，刘海林与苏国贵签订了一份《卖房协议书》，约定由刘海林购买涉案房屋，合计价款为61万元，抵顶之前苏国贵欠刘海林的欠款。同时房屋由苏国贵居住至2011年末。该房屋登记的所有人为苏国贵，刘海林因经济原因并未办理过户手续。
白城中院一审认为：（一）白城中院在执行（2007）白民二初字第59号民事判决过程中，针对涉案房屋予以查封，购买该房屋的刘海林要求停止对涉案房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，查封异议成立应当同时满足以下条件：一是案外人应当在人民法院针对执行标的的强制执行程序开始前，已经支付全部价款并实际占有该标的物；二是案外人未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登�机关原因等案外人意志以外的原因造成的。本案中案外人即刘海林在查封之前并未实际占有涉案房屋，且其在起诉状自认因经济原因未办理房屋产权过户手续。因此，刘海林并未实际占有涉案房屋，且其对未办理房屋产权过户存在明显过错。
（二）案外人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条（注：修改前的民事诉讼法）的规定提起诉讼，须主张其对执行标的物享有足以阻止其转让、交付的实体权利的所有权、用益物权等相关物权。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”按照不动产登记生效原则，由于涉案房屋并未办理登记手续，刘海林并不是房屋的所有权人，房屋的所有权人仍是苏国贵，因苏国贵拖欠李雪艳欠款，人民法院查封苏国贵名下的房屋是合法的。因刘海林未取得房屋的所有权，其与苏国贵之间仍属于普通债权债务关系。刘海林的损失可以根据其与苏国贵房屋买卖合同，另行向苏国贵主张返还购房款及赔偿相关损失。
（三）善意取得是指无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意，就可以依法取得动产的所有权，受让人在取得动产的所有权后，原所有人不得要求受让人返还�产，而只能请求转让人赔偿损失。涉案房屋不涉及善意取得情形。
综上，刘海林与苏国贵之间的房屋买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，由于债权法上的权利只是一种相对权、对人权，不具有排他效力。涉案房屋在法院查封保全时，所有权人仍是苏国贵。因而刘海林关于要求停止李雪艳对涉案房屋申请执行的诉讼请求，于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条、第十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，白城中院一审判决驳回刘海林的诉讼请求。
刘海林再审诉称：1．案外人执行异议之诉案件不适用特别程序审理；2．依据吉林省白城市洮北区人民法院（简称洮北法�）（2012）白洮西民初字第23号民事判决，房屋的所有权已经发生转移，应由刘海林所有；3．未办理产权过户手续，刘海林并无过错，是因为刘海林与苏国贵在办理过户时产生纠纷，导致苏国贵不配合刘海林办理产权过户手续。
李雪艳辩称：涉案房屋没有办理产权过户手续，房屋产权仍为苏国贵所有，人民法院的查封合法有效。
白城中院再审查明：刘海林于2012年1月13日向洮北法院提起民事诉讼，请求判令刘海林与苏国贵签订的房屋买卖合同有效并令苏国贵履行该合同。洮北法院于2012年2月23日作出（2012）白洮西民初字第23号民事判决，判决刘海林与苏国贵签订的卖房协议有效。
再审查明的其他事实与一审查封的事实相同。
白城中院再审认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题解释》第十九条规定：“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。”该规定中的“依照诉讼程序审理”应理解为按照普通程序审理，而一审按照特别程序审理本案，剥夺了当事人的上诉权，程序违法，应予纠正。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的人民法院不得查封、扣押、冻结的情形为：第三人已经支付全部价款并实际占有，且第三人对未办理过户登记手续没有过错，而刘海林并没有实际占有房屋，且在一审中自认因为经济原因没有办理产权过户手续，故对未办理过户登记手续存在过错。故白城中院在执行（2007）白民二初字第59号民事判决过程中，查封了涉案房屋并不无妥。
刘海林向白城中院提出执行异议申请被驳回后，又向洮北法院提起诉讼，要求确房房屋买卖合同的效力并履行该合同，而洮北法院只判决确认了刘海林与苏国贵签订的卖房协议的效力，并没有对房屋的所有权予以确认，并不能产生物权变动的效力，亦不能对抗白城中院（2009）白执字第27号执行裁定及（2011）白执复字第3号执行裁定。刘海林的损失可通过有效的协议要求苏国贵承担相应责任予以弥补。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，本案不存在善意取得的情形。
综上，原审事实清楚，但程序违法，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题解释》第十九条之规定，经白城中院审判委员会第十四次会议讨论决定，判决如下：1．撤销白城中院（2012）白民二初字第4号民事判决；2．驳回刘海林的诉讼请求。
刘海林上诉称：（一）案情简介。刘海林与苏国贵于2004、2007年产生债务，苏国贵累计欠款61万元。为便于该款得到顺利偿还，将涉案房屋抵押给了刘海林，抵押期限三年，并办理了他项权利证。此抵押注销日期为2010年12月30日。2010年12月25日，苏国贵将涉案房屋出卖给刘海林，双方定价为55万元，尚欠借款6万元。协议签订时，苏国贵的妻子宋丽明不在白城，未能及时办理过户，此事已经在房屋买卖协议中约定。因苏国贵妻子宋丽明不在白城，加之，苏国贵不想归还尚欠的6万元和不想承担房屋过户的税费，因此未及时办理过户。因李雪艳申请人民法院查封了涉案房屋，现不能办理过户事宜，遂产生本案诉讼。
（二）一审判决存在错误。1．事实认定错误。以起诉�中刘海林称没钱过户便认定刘海林在办理房屋过户时存在错误，与事实严重不符。一审及再审均未将刘海林是否存在过错总结为庭审焦点，均未围绕此点进行审理，而主观上认定刘海林存在过错是严重错误的。刘海林未及时过户的原因是苏国贵的妻子未及时回白城配合过户；苏国贵不配合刘海林过户是因为不想偿还剩余欠款，就此事当时并未达成一致；苏国贵不想承担该房屋过户而产生的税费。2．认定刘海林没有对涉案房屋实际占有是错误的。虽然房屋买卖协议中约定苏国贵可以住到2011年末，但实际未按此约定履行，而是在协议签订后一个月内即对房屋实施了占有，并进行装修、居住。3．认定洮北法院（2012）白洮西民初字第23号民事判决，只确认了刘海林与苏国贵签订的房屋买卖协议有效，未确定所有权，不能对抗李雪艳是错误的。洮北法院经审理认为刘海林�苏国贵签订的房屋买卖协议虽然没有办理物权登记，但不影响合同效力。刘海林与苏国贵间的债权债务关系及房屋买卖协议是双方的真实意思表示，是应受法律保护的，协议中苏国贵已将涉案房屋处分给刘海林，涉案房屋的所有权已经发生转移，刘海林也实际占有了涉案房屋。
综上，请求二审法院依法保护刘海林的合法权益，判决停止对异议房屋的执行，解除查封。
李雪艳二审答辩称：刘海林与苏国贵签订的房屋买卖协议不合法、不可采信，不具法律效力。其一，房屋买卖协议书上只有苏国贵一个人签字，不符合法律规定；其二，刘海林与苏国贵系亲属关系，二人的妻子是亲姐妹，他们利用这种亲属关系联合起来的目的就是不还钱。
二审庭审期间，刘海林向法庭提交了三份新证据，一是《房屋租赁协议》（张丽艳与宋立明签订于2013年8月22日）、二是《公证�》（宋立明于2014年2月18日委托其丈夫苏国贵办理涉案房屋产权过户事宜的公证），通过以上两份证据证明苏国贵将房屋出售给刘海林，并已经实际交付。三是苏国贵出庭证实抵债过程，证明当时未办理过户是因为苏国贵的妻子没在白城，房屋实际交付给刘海林的时间是2013年秋季。苏国贵还对在二审中刘海林所举的上述证据表示认同。
李雪艳对上述证据不予认可。
对上述证据本院评判如下：按刘海林的主张，《房屋租赁合同》系苏国贵妻子宋立明与案外人张丽艳签订的，是为给刘海林交付房屋，而另行租赁房屋居住。因宋立明及张丽艳并未出庭，且刘海林未举出其他证据予以佐证，故无法核实该份证据的真实性，且该证据与本案并无直接联系，不具有关联性，故本院不予采信。《公证书》中加盖有公证员的名章和吉林省白城市阳光公证处公章，可以认定其真实�，但《公证书》与本案无联系，亦不具有关联性，不予采信。苏国贵的证言主要证实其将房屋出卖给刘海林，签订了房屋买卖协议，并将房屋于2013年秋季交付给刘海林。苏国贵的证言与（2012）白洮西民初字第23号民事判决中确认的内容基本相符，且刘海林认同苏国贵于2013年7、8月份交付涉案房屋。故对苏国贵的证言予以采信。
本院经审理查明：苏国贵于2013年7、8月份将涉案房屋交付给刘海林。
本院二审查明的其他事实与白城中院一审、再审查明的事实相同。
本院认为：1．《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据本款规定，刘海林虽然以抵债的形式购买了涉案房屋，但是由于没有办理登记，刘海林仍不是涉案房屋的所有权人，刘海�依合同约定和法律规定对苏国贵享有的只是债权。因此，白城中院对涉案房屋采取强制措施符合法律规定。
2．刘海林与苏国贵虽于白城中院采取查封措施之前，签订了房屋买卖协议，但苏国贵未与刘海林办理涉案房屋的产权过户登记手续，苏国贵也没有将涉案房屋交付给刘海林。苏国贵直到2013年7、8月间才将涉案房屋交付给刘海林。在白城中院对涉案房屋采取查封措施后，苏国贵与刘海林应当保持涉案房屋在查封时的占有状态，不能擅自改变，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款关于“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定，苏国贵在白城中院查封后将涉案房屋交付给刘海林的行为，不能产生对抗申请执行人的效力。
综上，刘海林的诉讼主张不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的“不得查封、扣押、冻结”的情形，不享有足以排除强制执行的民事权益。再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由刘海林承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 虞大江
代理审判员 杜 鹃
代理审判员 许家娟
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 李 镇