福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽06民终2368号
上诉人（原审被告）：唐美玉，女，1963年12月24日出生，汉族，住漳州市芗城区。
委托诉讼代理人：周仰宁，福建九鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：游俊明，男，1969年10月31日出生，汉族，住漳州市芗城区。
委托诉讼代理人：黄必胜，福建履德律师事务所律师。
上诉人唐美玉因与被上诉人游俊明房屋买卖合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2015）芗民初字第9565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
唐美玉上诉请求：撤销原判，改判驳回游俊明的一审诉讼请求。事实和理由：原判认定双方当事人互不违约错误。首先，根据涉案合同约定，游俊明应于2015年9月15日前向我方支付第一期购房款500000元，于2015年10月15日前向我方支付第二期购房款530000元。双方定于2015年10月26日前办理讼争房屋的过户手续。即双方的约定是先由游俊明分两期付清全部购房款，而后办理讼争房屋的交易过户手续。游俊明未依约支付两期购房款，进而提出解除合同，已经明显构成违约。涉案合同未能履行完全是由于游俊明拒不支付购房款造成的，我方并不存在违约行为。其次，涉案土地属于划拨地的性质，不能作为原判认定双方互不�约的依据。本案涉案土地划拨地的性质，并不影响讼争房屋的交易，最多仅是增加一定土地出让金的交易成本，可依合同约定或由双方协商解决，原判以双方未就划拨地问题协商一致为由，认定双方互不违约缺乏事实依据。
游俊明辩称：一、唐美玉主张我方拒付购房款构成违约不符合客观事实。我方向唐美玉支付购房定金220000元后，唐美玉并未将该笔款项用于归还银行贷款。后我方通过中介黄秀珍与唐美玉约定在兴业银行支付首期购房款500000元，并要求唐美玉出示讼争房屋的两证原件，唐美玉未到银行办理交接，缺乏交易诚意。在唐美玉未提供贷款还清证明及解除房屋抵押登记之前，我方可以行使抗辩权，暂不支付首期购房款；二、讼争房屋无法完成交易的原因是唐美玉在订立合同过程中故意隐瞒讼争房屋已经办理抵押登记及讼涉土地属于划拨地的事实，其依法应承担缔约过失责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。
游俊明向一审法院起诉请求：1.解除涉案《房地产买卖协议书》；2.唐美玉返还购房定金220000元及利息，利息自2015年9月25日起至实际返还之日止按中国人民银行同期基准贷款利率计算；3.唐美玉赔偿违约金50000元；4.本案诉讼费用由唐美玉承担。
一审法院认定事实：2015年8月14日，唐美玉、游俊明签订一份《房地产买卖协议书》，协议约定唐美玉将其位于漳州市芗城区打锡巷x号的房地产，建筑面积111.5平方米，出售给游俊明，总价款为人民币1300000元。付款方式为：游俊明于2015年8月14日支付给唐美玉人民币220000元，作为购房定金；于2015年9月15日前支付首期购房款人民币500000元给唐美玉；于2015年10月15日前支付第二期购房款人民币530000元给唐美玉。双方约定于2015年10月26日以前办理相关交易手续，唐美玉保证上述房地产权属清楚（产权证、土地证、两证齐全）。协议书第九条约定违约责任，若游俊明中途违约，唐美玉有权取消定金；唐美玉中途违约，应退还游俊明定金，并赔偿违约金人民币50000元。协议第十二条补充条款约定：唐美玉愿意将芗城区打锡巷小吃街x号店面二证建筑面积17.13㎡增送给游俊明，游俊明愿意将打锡巷x号三层住宅167.82㎡及四层自建住宅全部无偿给唐美玉自由使用拾年。2015年8月14日，游俊明支付唐美玉220000元，唐美玉出具一份收条给游俊明，收条载明：已收到游俊明购房订金贰拾贰万元整。2015年9月24日，唐美玉向游俊明发出《解除合同通知书》。游俊明于2015年10月27日诉至芗城区法院，于2015年10月29日向芗城区法院申请财产保全，要求冻结唐美玉位于漳州市芗城区小吃街打锡巷x号�面的抵押、买卖、赠与等登记过户手续，芗城区法院于2015年10月29日作出（2015）芗民初字第9565号民事裁定书，裁定冻结唐美玉名下的位于漳州市芗城区打锡巷小吃街x号店面抵押登记及买卖等过户手续，冻结期限三年。游俊明预交保全费1620元。2015年9月15日，中国建设银行出具一份个人贷款结清证明给唐美玉，证明唐美玉在中国建设银行个人贷款290000元（贷款账号35001066243300000000789957）已于2015年9月15日结清。唐美玉于2015年9月16日办理抵押注销登记。唐美玉址在芗城区小吃街打锡巷x号房屋的土地使用权类型是划拨。2015年9月11日，游俊明委托其律师向唐美玉发出一份《律师函》，内容为：“福建履德律师事务所接受游俊明委托，就游俊明向您购买漳州市芗城区打锡巷40号房屋有关事宜出具本律师函。游俊明向本所律师反映，其于2015年8月14日与您签订《房地产买卖协议�》后，立即向您支付了定金220000元，但您在签订该买卖协议时并未告知该房产已抵押给银行，也未将收取的定金去归还该房屋的抵押贷款。为此，本所依法接受游俊明委托郑重向您函告如下：请您于2015年9月15日向银行归还上述房屋的贷款余额，以便上述房屋的交易顺利进行及办理过户登记。”2015年9月15日，唐美玉向漳州市佳信公证处申请对其邮寄给游俊明《催告函》的内容及过程进行证据保全，漳州市佳信公证处作出（2015）闽漳佳证民内字第3120号公证书。催告函内容为：“游俊明，你委托律师向本人送达的律师函已收悉，你要求本人将你、我于2015年8月14日签订的《房地产买卖协议书》所买卖房屋的贷款余额还清，并解除抵押的事宜，现已办理妥当，该房屋现已无任何权利瑕疵，符合买卖及办理过户登记的条件。现本人正式通知你，请你收到此函后，继续履行双方签订的上述《房地产买卖协议》约定的条款，以示诚信。发函人：唐美玉，2015年9月15日”。2015年9月24日，唐美玉向漳州市佳信公证处申请对其邮寄给游俊明《解除合同通知书》的内容及过程进行证据保全，漳州市佳信公证处作出（2015）闽漳佳证民内字第3218号公证书。《解除合同通知书》内容为：“游俊明先生，贵我双方于2015年8月14日签订《房地产买卖协议书》，约定贵方向我购买址在漳州市芗城区打锡巷x号房产一套，成交价人民币（下同）壹佰叁拾万元，付款方式于2015年9月15日支付首期购房款伍拾万元，于2015年10月15日支付第二期购房款伍拾叁万元，余款伍万元在过户完整时支付。贵方向我支付定金贰拾贰万元。合同签订后，贵方在合同约定期限未向我方支付首期购房款伍拾万元，经我方发文追讨，至今未付，并多次到我处口头提出解除合同、不要购房的主�。鉴于贵方的行为，我方认为贵方已严重违约，故我依照《合同法》第94条第（三）项的规定，决定单方解除双方签订的上述合同，并取消贵方已实际支付我方的定金。特此通知。通知人：唐美玉，2015年9月24日”。2015年9月15日，游俊明所有的兴业银行卡号62×××10账户余额为1094303.9元。2015年9月15日漳州市芗城联合人民调解委员会出具一份终止调解通知书给游俊明，载明：“本人民调解委员会于2015年9月15日受理申请人游俊明与被申请人唐美玉房屋合同买卖纠纷的调解申请，因被申请人拒绝到场，现决定终止本次调解程序。当事人可以依法向人民法院提起诉讼。”
一审法院认为，游俊明与唐美玉签订的《房地产买卖协议书》系双方真实意思表示，协议不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效的合同。协议签订后，游俊明即支付定金220000元给唐美玉，但在其后履行协议的过程中，双方未能在约定的时间内履行合同约定的义务，游俊明请求解除双方签订的《房地产买卖协议书》，唐美玉则辩称其已于庭前向游俊明发出解除合同通知书，该合同已经解除。双方均表示不继续履行双方签订的《房地产买卖协议书》，故对游俊明诉求解除双方2015年8月14日签订的《房地产买卖协议书》的诉讼请求，予以支持。关于双方在履行《房地产买卖协议书》是否存在违约的问题，《房地产买卖协议书》第五条约定唐美玉应保证房地产权属清楚，两证齐全，但双方在签订《房地产买卖协议书》时，因唐美玉向中国建设银行股份有限公司漳州分行贷款，以讼争房屋设定抵押，至2015年9月15日唐美玉还清贷款，2015年9月16日才解除抵押。唐美玉并未提供证据证明其已告知游俊明讼争房屋存在抵押及土地使用权属于划拨性质等重要�项。游俊明于2015年9月11日向唐美玉发律师函，要求唐美玉应于2015年9月15日向银行归还讼争房屋的贷款余额，唐美玉按游俊明要求也于2015年9月15日向银行结清欠款；游俊明于2015年9月15日在其银行账户有余额1094303.9元，已为付款做好准备，但由于未能看到唐美玉提供的房屋产权证及土地证原件而未在2015年9月15日按照协议支付唐美玉500000元购房款。庭审中，双方均未能提供有力证据证明未能履行双方签订的《房地产买卖协议书》是因对方的原因所造成；且双方在签订《房地产买卖协议书》时未就本案土地使用权属于划拨性质的土地所增加的交易费用进行协商，发生争议后又协商不成，故本案视为双方互不违约。合同解除后，唐美玉应当返还游俊明在签订合同时支付的定金220000元。游俊明要求唐美玉支付50000元违约金的诉求与事实不符，不予支持。唐美玉辩称因游俊明违约，其有权取消定金，该主张无法律和事实依据，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除游俊明与唐美玉签订的《房地产买卖协议书》；二、唐美玉应于判决生效之日起十日内返还游俊明的购房款220000元，及从起诉之日起至实际还清欠款之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；三、驳回游俊明其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，双方当事人对原判查明认定的事实均无争议，本院予以确认。
另查明，2015年9月15日，游俊明与唐美玉在中介黄秀珍处见面，因游俊明要求唐美玉出示讼争房屋的产�证及土地使用权证原件，双方未能就支付第一期购房款问题达成一致，后游俊明要求到银行核对讼争房屋的权属证书后向唐美玉支付第一期购房款，唐美玉未到场。
本院认为，唐美玉与游俊明于2015年8月14日签订的《房地产买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是双方在履行涉案合同的过程中是否存在违约。在房屋买卖合同中，买卖双方均负有互相配合，完成购房款的支付及产权过户手续的办理等义务。根据涉案合同约定，游俊明应于2015年9月15日前向唐美玉支付首期购房款500000元，而唐美玉则应保证讼争房屋权属清楚。2015年9月15日，双方当事人在中介处未能就首期购房款的支付达成一致，游俊明到银行欲核�讼争房屋的权属证书，唐美玉未到场予以配合，故其要求游俊明直接支付第一期购房款有悖于交易常理。据此，唐美玉关于游俊明未依约支付购房款，构成违约的上诉主张不能成立，不予采纳。其后双方当事人均未能就购房款的支付及过户手续的办理进行进一步协商，一审中均要求解除涉案合同，应视为涉案合同已由双方合意解除，故一审认定双方互不违约正确。
综上，唐美玉的上诉请求及理由与事实及合同约定不符，不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5350元，由上诉人唐美玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 花 絮
审 判 员 翁艺晖
代理审判员 黄 兴
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 詹靓妹