江苏省无锡市崇安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民初字第1061号
原告无锡中房物业有限公司，住所地无锡市崇安区中山路159号705室。
法定代表人梁海，该公司总经理。
委托代理人孔艳、王德浩（均受无锡中房物业有限公司的特别授权委托），江苏开炫律师事务所律师。
被告蒋鹏飞。
被告纪云霞。
原告无锡中房物业有限公司（以下简称中房公司）与被告蒋鹏飞、纪云霞物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月27日立案受理后，由代理审判员吴伟独任审判，于同年9月19日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2015年2月5日公开开庭进行了审理。原告中房公司的委托代理人孔艳，被告蒋鹏飞、纪云霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中房公司诉称：蒋鹏飞、纪云霞系梅里香舍33－1402号房屋业主，于2009年12月7日与其签订《前期物业管理服务协议》，约定由其提供物业服务，物业服务费为每月每平方米1.20元，根据入住时间每年提前一个月缴纳。蒋鹏飞、纪云霞当日入住上述房屋并缴纳了第一年的物业服务费，但此后再未缴纳。上述合同约定的违约金为每日百分之五，该标准较高，其自愿调整为每日万分之三。其催讨物业服务费未着，故请求判令：蒋鹏飞、纪云霞共同支付2010年12月7日至2014年6月30日结欠的物业管理费7306.98元，并支付违约金（2050元为基数自2010年12月7日、2050元自2011年12月7日起、2050元自2012年12月7日起、1156.98元自2013年12月7日起，按每日万分之三计算计算至实际清偿之日止）。
被告蒋鹏飞、纪云霞共同辩称：中房公司在物业服务过程中，未尽到对小区内道路、篮球场、墙面、绿化、电梯、照明、消防、车辆停放、供水、排水等公共部位和公共设施的管理维修义务，未尽安保执勤义务，未尽规范业主装修的管理义务，并有占用共用配套用房、不公开物业费收支、不开具物业费发票、未将停车费返还业主的行为。据此，其不同意支付物业费，请求驳回物业公司的诉讼请求。
经审理查明：蒋鹏飞、纪云霞系夫妻，为本市梅里香舍33幢14－1402号房屋（建筑面为142.41平方米）业主，中房公司系该小区物业服务企业。蒋鹏飞、纪云霞于2009年12月7日入住上述房屋后，与中房公司签订了《前期物业管理服务费协议》，载明：“中房公司为梅里香舍提供物业服务，物业费为每月每平方米1.20元，根据入住时间每年提前一个月缴纳，逾期缴纳的，从逾期之日起按每天应交款的5％交纳违约金。中房公司权利义务包括：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通项目进行维护、修缮、服务与管理；向蒋鹏飞、纪云霞公布物业管理费用收支账目；不得占用本物业共用部位、公用设施设备或改变其使用功能。物业管理服务内容包括：一、房屋共用部位，包括房屋主体承重结构位置、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等的维护和管理；二、房屋共用设施设备，包括上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施的维护和管理；四、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，负责小区内的安全、护卫、巡逻、保持小区内环境的宁静与免受干扰；五、保证小区楼宇范围内的道路畅通，公共部位整洁、宽敞，对小区机动车和单车实施安全管理疏导车辆进出停放。物业管理服务质量包括：二、电梯、技防、消防设备、变频供水24小时运行，电梯每年年检一次，每两周保养一次，水箱每年清洗消毒一次；三、供水设施完损，无渗漏水现象，排水设施排放通畅，无堵塞、溢出现象，供电设施运转正常，照明设施基本齐全，路灯完好率90％以上；六、道路通畅、路面平整、车辆停放有序，夜间车辆入库停放；七、小区实行封闭管理，治安人员24小时巡逻，主出入口24小时执勤，次出入口定时执勤；八、消防设备完好无损，可随时启用当日，蒋鹏飞、纪云霞支付了2009年12月7日至2010年12月6日的物业服务费。因蒋鹏飞、纪云霞未支付2010年12月7日起的物业服务费，中房公司催讨未着，于2014年8月27日诉至本院。
诉讼中，蒋鹏飞、纪云霞为证明中房公司未尽物业服务义务，提供了以下证据：
1、33幢大门照片，显示该大门损坏。
2、电梯照片，显示电梯故障，电梯内照明损坏。
3、楼道照片，显示楼道内堆放建筑垃圾。
4、消防开关、消防栓照片，显示消防开关损坏、消防栓内无灭火器。
5、烟雾报警器、安全出口指示灯片，显示烟雾报警器、安全出口指示灯损坏。
6、楼道内照明灯照片，显示楼道照明灯损坏。
7、小区内道路旁非机动车照片，显示小区内道路两旁停放非机动车，部分占用××人通道。
8、地下车库照片，显示地下车库顶棚损坏、地面淹水。
9、小区道路照片，显示路面损坏。
10、小区道路旁垃圾桶照片，显示垃圾桶被放置于道路两旁绿化带中。
11、33单元1402室室内管道照片，显示管道被装修包边，有渗水现象。
12、梅里香舍小区33幢101室室内照片及1402室室内墙面，以证明中房公司未制止该房屋业主拆除承重墙，导致1402室墙面开裂。
蒋鹏飞、纪云霞称上述照片拍摄于2012年至2014年期间。
13、吴欣伦证言，其陈述称：其是梅里香舍业主，该小区内因电瓶车乱停放导致道路被堵，篮球场地面坑洼，路灯部分损坏不亮，电梯经常出现故障，饮用水混浊，地下车库因排水系统故障出现过淹水。
14、刘志军证言，其陈述称：其系梅里香舍业主，该小区安保不到位，不明身份人员随意进出，北门没有人员值班，有人携带危险物品进入小区，盗窃频发，外来人员占用车位，电梯出现故障，深夜打篮球打扰居民休息，小区内卫生不到位，消防通道不畅。
经质证，中房公司对证据1至12的真实性无异议，对证据13、14未在限期内发表意见。其认为：其接到业主报修或反映上述情况后，已经履行维修、管理义务，由于小区内的供水系统改造，工期长达5个月，造成路面开挖、修补，根据小区建设单位无锡嘉友置业有限公司与无锡市自来水总公签订的《给水工程协议书》，路面开挖手续及修复由无锡嘉友置业有限公司负责，其对此仅有协调义务；墙面开裂及管道渗水系房屋质量或装修问题所致，与其无关；其多次就小区内非机动车停放问题与业主沟通，但效果不佳。诉讼中，中房公司未提供其履行物业服务义务的证据。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《出库单》、《前期物业管理服务协议》、照片以及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为：中房公司与蒋鹏飞、纪云霞签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。根据该协议及《物业管理条例》的规定，中房公司负有对梅里香舍小区公共部位及共用设施设备进行维护管理、进行巡逻执勤等义务。现蒋鹏飞、纪云霞提供的证据能够证明2012年至2014年期间该小区内存在单元大门损坏、电梯楼道照明损坏、楼道堆放建筑垃圾、消防设施缺损、车库顶棚损坏、车库排水不畅、路面破损、非机动车占用路面等情况。中房公司虽辩称其履行了上述义务，但未提供证据证明其履行上述义务。据此，中房公司虽提供了物业管理服务，蒋鹏飞、纪云霞应按约于每年提前一个月支付下一年度的物业服务费，但因中房公司服务质量存在上述问题，蒋鹏飞、纪云霞有权主张因此减少物业服务费金额。根据中房公司的物业服务质量情况，本院酌定2012年至2014年期间的物业服务费减少40％计付。中房公司主张的违约金计算标准未超过双方约定的标准，亦不违反法律规定，本院予以确认。据此，蒋鹏飞、纪云霞应支付的物业服务费为：2010年12月7日至2011年12月6日为2050元；2011年12月7日至2013年12月6日为2460元（2050元／年×60％×2年）；2013年12月7日至2014年6月30日为694.19元（2050元÷365天×206天×60％）。蒋鹏飞、纪云霞应付的违约金以上述每期应付物业费为基数，自应付次日起至实际清偿之日止，按每日万分之三计算。蒋鹏飞、纪云霞认为其有权不交物业费的辩称意见于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十四条、《物业管理条例》第三十六条、第四十二条之规定，判决如下：
一、蒋鹏飞、纪云霞于本判决发生法律效力之日起三日内共同支付无锡中房物业有限公司物业服务费5204.19元，并支付违约金（以2050元为基数，自2010年12月7日起；以1230元为基数，自2011年12月7日起；以1230元为基数，自2012年12月7日起；以694.19元为基数，自2013年12月7日起，均按每日万分之三分别计算至实际清偿之日止）。
二、驳回无锡中房物业有限公司的其它诉讼请求。
诉讼费50元由无锡中房物业有限公司负担20元，蒋鹏飞、纪云霞共同负担30元。该款已由无锡中房物业有限公司预交，蒋鹏飞、纪云霞于本判决发生法律效力之日起三日内将其负担的30元直接给付无锡中房物业有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 吴鸿达
代理审判员 吴 伟
人民陪审员 胡敏奇
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 李绥栋
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》：
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。