上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第6932号
原告上海张江（集团）有限公司。
法定代表人陈干锦。
委托代理人孙加锋，上海市恒泰律师事务所律师。
委托代理人宋寅旻，上海市恒泰律师事务所律师。
被告上海时代创业管理有限公司。
法定代表人方侃。
委托代理人井淼，上海市瀛泰律师事务所�师。
原告上海张江（集团）有限公司（以下简称张江集团公司）诉被告上海时代创业管理有限公司（以下简称时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月11日和2014年8月15日公开开庭进行了审理。原告张江集团公司的委托代理人孙加锋、宋寅旻，被告时代公司的委托代理人井淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张江集团公司诉称，原告系位于上海市浦东新区张江高科技园区松涛路XXX号XXX楼XXX室房屋的经租管理人。2011年1月24日，原告与被告签订了关于该房屋的通用厂房租赁合同。约定租期自2009年6月1日起至2011年12月31日，后被告实际租赁至2012年12月退租。双方约定，2009年6月1日至2010年5月31日的租金标准为人民币1.5元（以下币种同）／建筑平方米／天，2010年6月1日至2011年12月31日的租金标准为1.8元／建筑平�米／天，被告未按期支付租金的，每逾期一日按未付租金的千分之一的比例支付滞纳金。截至目前，被告仍拖欠自2011年1月至2012年12月的租金225，469.28元，原告多次催要未果，故诉请来院，要求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金人民币225，469.28元（2011年1月1日起至2012年12月31日止）；2、判令被告向原告支付逾期支付房租违约金10，000元（暂算，自2011年3月16日计算至被告实际支付之日，按每日未付金额千分之一计算）。
被告上海时代创业管理有限公司辩称，不同意原告诉请。理由是：被告不欠原告任何款项，原告应退还多收取的租金。被告于2006年6月1日承租涉案房屋，2012年12月28日退租，四年七个月时间内，因原告测绘面积错误，被告多付了40%租金，多付租金为120，501元。2013年原告自行委托专业测绘机构进行确认，房屋实际面积只有122.26平方米，非合同约定的171.17平方米，面积虚增40%，原告曾以书面形式答应退还多收的租金45，000元，最后两年的租金非225，469元而是160，000元；还有保证金21，065元未退还给被告；房屋2009年5月开始漏水，多年修缮都没有修好，原告通过邮件形式单方承诺免除三个月租金20，130元；2006年至2012年，被告共多交5，452元电费，多交电费也是因为多算面积导致，以上数据相加后，原告应退还被告部分已经超过最后两年租金，所以请求驳回原告诉请。
经审理查明：系争房屋位于上海市浦东新区张江高科技园区松涛路XXX号XXX楼XXX室。时代公司自2006年6月1日起与案外人上海张江高新技术创业服务中心（以下简称张江技术中心）就系争房屋建立租赁合同关系，约定由时代公司向张江技术中心租赁系争房屋，建筑面积171.17平方米，租期至2009年5月31日止，2008年6月1日起至2009年5月31日止的租金标准为1.5元／建筑平方米／天等。
2009年4月左右，原、被告及张江技术中心等签订了“租赁合同主体变更协议”一份，约定甲方为张江技术中心和浦东新区归国留学人员联合会，乙方为原告张江集团公司和上海张江企业孵化器经营管理有限公司，丙方为时代公司，内容为“鉴于甲方与乙方于2006年3月16日签署的《海外创新园委托管理协议》已期满终止，乙方自2009年4月1日起不再将上海松涛路XXX号房产委托甲方经租管理，且甲方现已将该房产的经租管理权交还给乙方……第一条、甲乙丙三方同意，自2009年4月1日起，由乙方取代甲方作为出租人履行《租赁合同》，《租赁合同》中所列甲方作为出租人的一切权利、义务均由乙方承接。第二条、自本协议签署生效之日起15日内，甲、乙双方应结清2009年3月31日前（含3月31日）的租金及丙方其他应付费用。如丙方已向甲方缴付3月31日之后的租金�其他相关费用，则甲方应按实退还给丙方。第三条、丙方同意将已向甲方缴付的履约保证金21，065元划转给乙方。第四条、无论甲方是否退还丙方本协议第二条所述租金，丙方均应于2010年2月15日之前按照《租赁合同》约定的租金单价、面积标准（租赁面积171.17平方米，若以后实测面积大于或小于该面积的，则本协议以该面积为准）向乙方支付该房屋2009年4月1日至租赁合同到期日2009年5月31日的租金15，619.26元。第五条、甲丙双方确认，在本协议签署时，甲方和丙方之间互相无债务拖欠、违约或侵权行为。《租赁合同》的出租方的任何权利、义务，自2009年4月1日起由甲方转移给乙方……”协议签订后，时代公司即向张江集团公司支付了2009年4、5两月的租金15，619.26元。
2011年1月24日，张江集团公司与时代公司签订“通用厂房租赁合同”（包含协议条款和标准条款）一份�约定由甲方（张江集团公司）向乙方（时代公司）出租位于上海市浦东新区张江高科技园区松涛路XXX号B420室的房屋，作为乙方项目生产经营的场所。合同协议条款第3条约定，双方确认实测建筑面积共计171.17平方米。合同协议条款第4条约定，租期为31个月，即自2009年6月1日起至2011年12月31日止。合同第5条约定，自2009年6月1日起至2010年5月31日止的租金单价为1.5元／建筑平方米／天，自2010年6月1日起至2011年12月31日止的租金单价为1.8元／建筑平方米／天，租金按三个月支付一次。合同协议条款第6条约定，合同生效后15日内，乙方应支付给甲方28，114.67元作为履约保证金。合同标准条款第30条约定，乙方未按期支付租金及其他费用，或任何一方逾期支付违约金、赔偿金，应视为逾期付款，每逾期一日按未付金额千分之一的比例支付滞纳金。合同另对其他事项作了约定。
庭审中，时代公司向法庭提供了其与张江集团公司之间的邮件往来，内容为，2013年1月5日张江集团公司发邮件：“1、因漏水造成的损失，我司同意给予3个月的免租；2、面积虚增，我司同意按照阳台一半的面积计算，即139.56平米；3、对于以前多收的面积差额，我们将在12年的房租中扣除；4、对于11年-12年2年租金我们要求尽快支付”。2013年1月10日时代公司回：“烦请1、说明贵单位提出这个方案的依据；2、根据该方案，最后结算金额是多少以及具体的计算。”……2013年7月15日张江集团公司发：“对于您上次提出的阳台面积是否算屋内面积的问题，我司又重新咨询了测绘局，测绘局于2013年5月的时候对你们公司原先租用的那栋楼又做了重新的测量，现将阳台35，184平米作为公共面积来分摊。具体分摊如下：1、420室屋内面积81.6平米＊分摊系数0.498224=公用面积40.66平米，屋内面积81.6平米＋公共面积40.66平米=122.26平米，所以最终的面积确定为122.26平米；2、对于你们上次提出的漏水赔偿问题，我们还是给予3个月的免租……”2013年8月9日时代公司回：“……张江集团公司从2006年6月1日起即按171.17平米的建筑面积向我公司收取租金等费用，为什么你计算的多收的租金仅从2009年6月1日开始？”当日张江集团公司回：“张江集团和贵公司的合同是从2009年6月1日开始的，至于2006年6月1日-2009年5月31日的合同主体并不是我们，所以多收的租金我们只能从2009年6月1日开始计算。”张江集团公司对上述往来邮件的真实性无异议。
审理中，时代公司与张江集团公司一致确认，除了“租赁合同主体变更协议”中约定的履约保证金21，065元已经缴纳以外，时代公司实际并没有补足2011年1月24日“通用厂房租赁合同”中约定的履约保证金28，114.67元，时代公司同意�已缴保证金21，065元充抵本案中的应付费用；时代公司已向张江集团公司支付了截至2010年12月31日止的租金，其中包括2009年4月至5月租金15，619.26元、2009年6月1日至2010年5月31日租金93，715.58元、2010年6月1日至2010年12月31日的租金65，600.9元，自2011年1月1日起的租金未付；2011年12月31日合同约定的租期到期后，双方都同意续租，但未续签书面合同，继续履行不定期租赁关系至2012年12月31日止；租期内房屋漏水问题，双方同意在原告诉请中扣减三个月租金作为对时代公司的补偿；2013年5月，张江集团公司对系争房屋进行重新测绘，房屋建筑面积实测结果为122.26平方米，包括独用面积91.6平方米加上公摊面积40.66平方米；从2007年1月至2012年12月，按照原租赁面积和实际面积的差额来折算的话，张江集团公司实际向时代公司多收取电费5，218元，双方同意在本案中一并处理上述多收�电费问题。
以上事实由“租赁合同主体变更协议”、“通用厂房租赁合同”、电子邮件等证据在案佐证。
本院认为，原告张江集团公司与被告时代公司之间签订的“通用厂房租赁合同”，系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效。张江集团公司起诉要求时代公司按照约定的建筑面积支付租金，时代公司则抗辩称约定的建筑面积虚增，租金标准应以再次测量的实际建筑面积为依据计算，并要求返还之前已经缴纳的多收租金。从双方合同中对租金标准的约定来看，双方系按照每日每建筑每平方米的单价结合实测建筑面积来计算的，而实测建筑面积在履行期间经过再次测量后重新确定，故应以重新测定的正确的建筑面积计算相应的租金金额。况且双方在2009年4月的“租赁合同主体变更协议”中对此亦有明确约定：“租赁面积171.17平方，若以后实测面积大于或小于该面积的，则本协议以该面积为准”，故应以重新测定的建筑面积计算租金标准后，由时代公司缴纳自2011年1月1日起至2012年12月31日止的租金，并由张江集团公司返还自2009年4月1日起至2010年12月31日止的多收租金。同理，张江集团公司依据约定建筑面积收取的电费金额中，亦应将其与实际建筑面积计算的差额部分，即多收取的电费予以退还。至于2009年4月1日之前的多收租金，时代公司亦要求张江集团公司予以退还，但因此前的租赁合同出租房并非张江集团公司，租金也已根据2009年4月的协议由三方结算清楚，故时代公司的该部分主张，本院不予支持。同时，双方一致同意在原告诉请中扣除三个月租金作为对时代公司房屋漏水损失的补偿，于法不悖，应予准许，故本院在原告诉请中扣除自2012年10月1日起至2012年12月31日止的三个月租金。张江集团公司还诉请要求时代公司支付逾期支付租金的违约金，因为时代公司未付租金系因双方履行合同期间因建筑面积问题产生租金标准的争议，虽经双方协商但未有结果，故其未付租金事出有因，原告主张违约金并无依据，不予支持。最后，双方租赁合同履行完毕，张江集团公司作为出租人应向时代公司退还其已缴纳的保证金。张江集团公司辩称保证金实际并未自张江技术中心处划转过来，并不能对抗时代公司的主张，其可以在向时代公司返还该款之后再向有关案外人追某。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告上海时代创业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海张江（集团）有限公司截止2012年12月31日止的租金（计算方法：以单价人民币220.068元／天的标准，乘以自2011年1月1日起算至2012年9月30日止的实际天数）�
二、原告上海张江（集团）有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海时代创业管理有限公司多收租金49，986.02元（该款可以在上述第一项判决被告应付款项中抵扣）；
三、原告上海张江（集团）有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海时代创业管理有限公司多收电费5，218元（该款可以在上述第一项判决被告应付款项中抵扣）；
四、原告上海张江（集团）有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海时代创业管理有限公司保证金21，065元（该款可以在上述第一项判决被告应付款项中抵扣）；
五、驳回原告上海张江（集团）有限公司的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4，832元（原告已预付），由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
代理审判员 张 斌
人民陪审员 梅丽华
二〇一四年十月十日
书 记 员 顾鼎鼎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。