浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）浙嘉民终字第676号
上诉人（原审被告）：吴某。
委托代理人：贾某某。
被上诉人（原审原告）：浙江××地××司。住所地：
浙江省××昌盛南路××楼。
法定代表人：李某某。
委托代理人：徐某某、孙某某。
上诉人吴某为与被上诉人浙江××地××司（以下简称
元××司）房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法
院（2011）嘉南民初字第1310号民事判决，向本院提起上诉。
本院于2011年11月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。
本案现已审理终结。
原审法院审理认定，元××司、吴某于2009年12月29日
签订《商品房买卖合同》一份，由吴某向元××司购买元一柏
庄二期第24幢1单元2301号商品房一套，建筑面积约141.85平
方米，总房价为966145元，该套商品房系预售商品房，交房时
某为2011年12月31日前。合同第七条约定：买受人于2009年12
月29日前付房款196145元（已实际支付），余款买受人在出卖
人通知日期内办理完按揭贷款770000元整；合同第八条约定：
另买受人贷款逾期违约责任详见附件八第1条约定；合同第二
十三条明确：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）；第二十四条约定：合同附件与本合同具有同等法
律效力，本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字
具有同等效力；第二十七条约定：自本合同签订之日起30天内
，由出卖人向嘉兴市住房保障局申请登记备案。该份合同共有
八项附件，其中附件八补充协议内容第1条约定：买受人应在
《商品房买卖合同》签署完毕某在开发商书面通知日期内将贷
款手续（含贷款银行要求的预购商品房预告登记）办理完毕，
超过10天的，视为违约；公积金贷款人未按公积金管理中心“
借款合同签订有关事项通知书”约定日期办理相关手续的，视
为违约；买受人如有本条款所列违约情况，出卖人有权解除合
同，并扣除买受人总房款的20%作为违约金。附件八第5条约定
：买受人确认本合同第一页所提供的买受人通信地址、电话均
为有效；在本合同履行期间如有变更，买受人有义务以书面形
式通知出卖人；如因买受人原因造成本合同内容项下通知未能
及时送达买受人，由此产生的相关法律责任由买受人承担。
上述合同签订后，2010年9月11日，元××司向吴某发出
《商品房买卖合同》按揭贷款（或付款）通知书，内容为：补
充付款96000元，贷款额为674000元，务必于9月25日前办理完
毕按揭贷款或付款。该通知书连同其他贷款应准备的资料由元
××司按照吴某在合同中××通信地址即江苏省××芦墟镇×
×号，以邮政ems速递方式寄给吴某，此时由于吴某已从原籍
到××平湖市工作，邮件终因无人签收于2010年10月3日被退
回。同年11月8日，元××司又以ems速递方式寄给吴某函告一
份，内容为：已书面通知你于2010年9月25日前办理按揭贷款手续，并多次电话通知，而你一直没有履行。现再次通知，请
于2010年11月15日前办理完按揭贷款手续或付款。如超出上述
通知时某办理，我司将根据合同附件八补充协议内容明某某定
与你解除合同关系，并将按照合同约定扣除总房款20%即19614
5元作为违约金，同时明确告知我司甲就上述房产另行出售。
该函告元××司系按其了解的吴某在平湖市的地址即平湖市世
纪某某21幢1单元102室邮寄（注明需本人签收及吴某的两个联
系电话），相应的邮件跟踪查询单显示次日由吴某本人签收。
但吴某收到该份催告函后，未按元××司通知的要求办理其所
购房屋的银行贷款手续或者直接支某某款，此后，元××司的
工作人员又多次打吴某的手机与其联系，通知吴某及时办理有
关房屋的所有手续，吴某仍置之不理，继续拖延。至2011年4
月1日，元××司委托律师发律师函寄至吴某的户籍地址，明
确与吴某解除《商品房买卖合同》并要求吴某按约定承担违约
责任，该份律师函在速递过程中因吴某不接电话且家中无人而
退回。
2011年5月5日，元××司以吴某严重违约、不履行合同
义务为由诉至原审法院，请求判令：一、解除元××司、吴某
签订的合同编号为元3-319-24-
2301的《商品房买卖合同》；二、吴某支付给元××司违约金
193229元。
吴某在原审中答辩称，一、双方签订的《浙江省商品房
买卖合同》第七条第3项（合同第5页）关于购房余款的约定是
凭元××司的通知办理银行按揭贷款，该约定涉及具体时某写的不明确、很模糊，这与吴某了解的其他房产公某的商品房买
卖合同有关付款期限均有明确约定的内容完全不同。其实双方
的争议在于不明确的时某，既然不明确则应双方协商具体时某
以约定期限，现元××司不经协商即起诉吴某违约，且凭单方
面通知即要求解除合同，完全不能成立，元××司想以诉讼吞
没吴某的房屋及首付款，这两者吴某一概不让步；二、吴某不
存在违约行为，元××司无合同解除权。本案合同约定“余款
买受人在出卖人通知日期内办理完按揭贷款”，但吴某没有接
到过元××司的通知，这从元××司提供的证据可以印证。吴
某没有收到通知的原因不能归咎于吴某，吴某在合同中提供的
电话、通讯地址没有更换过。再者，如果可以办理房屋贷款了
，吴某根本没有必要推迟办理，无故推迟的话对吴某一点好处
都没有，相反可能存在诸多不利的因素，比如国家对房屋买卖
的政策越来越严格，作为吴某不具有嘉兴本地常住户籍，存在
今后不能办理贷款的可能，而且晚办理银行按揭贷款，存在首
付款比例提高的可能，因此，吴某没有违约的主观故意。元×
×司曾经有一次电话联系吴某，通话的大致意思是现在国家房
屋贷款政策改变了，到时在办理贷款手续时可能要增加首付，
也没有明确办理贷款的具体时某，并且强调具体情况可在办理
贷款手续时按政策要求操作。对于房屋买卖这样重要的民事活
动，仅凭元××司、吴某之间的一次内容不是很明确的电话联
系，显然不能证明元××司履行了合同约定的通知义务，也不
能证明吴某违约，更不能证明吴某有根本性违约行为而导致合
同目的无法实现。三、对元××司所谓的合同附件八，吴某认为根本不具有法律效力。元××司、吴某间合同的第二十三条
“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）
”，但吴某从未签署过元××司所谓的附件八，从元××司提
供的证据中可以看到合同附件五有吴某的签署，但其中的合同
附件八没有吴某的签署。因此，从元××司提供的证据看，根
本没有得到吴某的认可，现元××司以一个不具法律效力且约
定内容极其不公平的所谓协议来主张解除合同，系草率诉讼，
既无事实依据也无法律依据。综上，请求法庭依法驳回元××
司的诉讼请求。
原审法院审理认为，本案双方之间的商品房买卖合同关
系已经成立，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在
于：一、双方合同中对于买受人即吴某购房余款支付期限的约
定是否属约定不明；二、合同附件八补充协议内容是否发生法
律效力的问题；三、合同履行过程中吴某是否存在严重违约行
为，进而元××司是否可依据合同的约定行使解除合同的权某
。关于焦点一，民事活动应当遵循的最重要的基本原则是公平
和诚实信用，从合同内容看，双方在签订合同时均明知双方进
行的是期房买卖即预售商品房，而且作为买受人的吴某除首付
款外余款的支付方式为银行按揭贷款，此处存在一个有关某某
进行贷款条件审查及何某某意放贷的问题，因涉及合同当事人
之外的银行风险控制，故在双方签订合同时难以直接确定买受
人余款的履行期限，因而合同第七条对于“余款买受人在出卖
人通知日期内办理完按揭贷款770000元整”的约定属合理，系
双方根据客观因素作出的真实、一致的意思表示，符合预售商品房领域的一般交易习惯，对双方是公平的。从合同的可履行
性看，只要出卖人及时通知到对方并给予合理的时某（从之后
元××司的通知情况看已有体现），买受人的履行期限仍具有
可确定性，故原审法院认定双方合同第七条关于某行时某及方
式的约定是明确的，并具有可操作性。吴某抗辩提出本条约定
属约定不明、具体履行需双方另行协商确定时某的意见，与该
约定本意不符，不予采纳。关于焦点二，合同附件八约定的主
要是违约责任、解除合同的权某及行使条件、当事人确认通信
地址及电话的有效性（以便及时通知）等内容，这是涉及双方
当事人重要权某义务的约定，吴某在签订合同时即应当充分注
意；同时，合同主文第二十三条约定“本合同未尽事项，可由
双方约定后签订补充协议（附件八）”，此处的“附件八”是
以括号备注的方甲以特别某某的，合同主文第二十四条明确“
合同附件与本合同具有同等法律效力”，而合同主文第八条也
约定“另买受人贷款逾期违约责任详见附件八第1条约定”，
因此，合同主文与合同附件系一个合同的整体内容，吴某在合
同主文买受人一栏签名后即应视为其确认了合同附件八的约定
内容，并接受合同附件八的约束，而不需要双方另行签署附件
八，原审法院依法认定合同附件八已经发生法律效力。吴某以
附件八内容未经双方签字、盖章的理由否定其效力的抗辩意见
不能成立，不予采纳。关于焦点三，对于元××司、吴甲方乙
合同的情况，根据现有证据审查，元××司已按照合同第七条
的约定，先后两次书面通知吴某在合理的期限内办理完毕按揭
贷款手续以履行支某某款的义务，其中2010年11月8日催告通知已经到达吴某，而前一次的书面通知元××司系按吴某在合
同中确认的有效地址邮寄，吴某没有收到的原因在于吴某变动
工作地址却没有按约定及时告知元××司导致无人签收被退回
，相应的责任按合同附件八的约定应由吴乙担，除此，元××
司还主动联系吴某进行了电话通知，故应认定元××司已经按
约定尽到了其通知义务；反观吴某，其在实际已经接到元××
司数次书面和电话通知的情况下，逾期不履行支付购房余款的
义务（办理银行贷款手续或直接付款），无理拖延不付超过半
年以上时某，吴某违约事实明显，且其违约行为已影响元××
司方合同目的的实现。吴某抗辩其无违约的主观故意，与现有
证据证明的客观事实不符，不能成立。
综上所述，本案的事实系在合同履行过程中，吴某无故
拖延不履行主要债务致使元××司无法实现合同目的。因双方
在合同中已约定解除合同的条件，故对元××司要求解除合同
的诉讼请求予以支持。对于合同解除的时某，根据《中华某某
共和国合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除”的
规定，而本案元××司在起诉前向吴某发出过解除合同通知书
但事实上吴某没有收到，元××司起诉后其要求解除合同的诉
状副本及相某某诉材料系于2011年6月3日送达于吴某，故原审
法院依法认定双方合同于2011年6月3日解除。对于元××司要
求吴某支付违约金193229元的第二项诉讼请求，该项请求虽符
合合同附件八第1条约定的“总房款20%作为违约金”，但该约
定过分高于因吴某违约所造成的元××司损失，依法应予调整
，根据双方合同的目的，综合考虑元××司在起诉前已多次积极履行通知义务，以及吴某在确有收到元××司的催告函却故
意拖延的违约过错，调整为按金融机构逾期贷款罚息利率（为
同期贷款基准利率即2010年11月时的一年期贷款年利率5.56%
的1.5倍）的130%计算违约金，吴某逾期未付的购房余款额为7
70000元，而其迟延履行的期间为从2010年11月26日至2011年6
月3日解除合同时止，由此确定吴某应承担违约金41742元，对
元××司请求的违约金某某出部分不予支持。另需指出，对吴
某已付的首付款196145元元××司应予返还，履行时吴某应承
担的违约金可在该款中扣除。据此，依照《中华某某共和国合
同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第
九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，最高人
民法院《关于适用中华某某共和国合同法若干问题的解释（二
）》第二十九条和《中华某某共和国民事诉讼法》第一百二十
八条之规定，判决：一、确认元××司与吴某签订的《商品房
买卖合同》（合同编号元-3-319-24-
2301号）于2011年6月3日解除；二、吴某于判决生效后三日内
支付给元××司违约金41742元；三、元××司于判决生效后
三日内返还吴某已付的购房首付款196145元；以上第二、三项
可在履行时某某抵扣。如果未按判决指定的期间履行给付金钱
义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九
条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41
64元，由元××司负担2000元（已交纳），吴某负担2164元，
判决生效后三日内交纳。
判决宣告后，吴某不服，向本院提起上诉称：合同约定“余款买受人在出卖人通知日期内办理完按揭贷款”，吴某没
有收到过通知。这从邮件跟踪查询单可以印证。吴某没有收到
的原因不能归咎于吴某，吴某在合同中提供的电话通迅地址没
有更换过。再者，吴某无故推迟办理贷款手续，对吴某也没有
好处。故吴某没有违约的主观故意。退一步讲，即使吴某收到
通知，通知要求补交首付款的期限对吴某也没有约束力。房屋
贷款政策的调整，首付比例从合同签订时的20%调整到通知时
的30%，足足增加了一半，这属于情势变更，应由双方协商确
定补交首付款的期限，或者给吴某一个合理的期限。现元××
司通知的期限不合理，未给予吴丙钱的时某。至于合同未确定
付款期限的原因，是合同签订时，开发商的房屋还不符合银行
贷款的要求，才不能确定时某的。综上，请求二审撤销原判，
依法驳回元××司的诉讼请求。
元××司在二审中口头答辩称，一、合同中关于余款买
受人在出卖人通知日期内办理完按揭贷款的约定是明确某某的
。吴某实际收到了元××司的通知，且元××司已根据吴某在
合同中提供的联系方式多次书面、电话通知吴某，元××司已
经全面履行了合同义务。二、吴某违约明显，且有主观故意。
根据合同约定，元××司有权解除合同，要求吴乙担违约金。
综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实相一致。
本院认为，本案二审争议焦点有二，一是吴某是否收到
了元××司的办理贷款手续通知；二是本案能否适用情势变更原则免除违约一方的违约责任。
关于争议焦点一。元××司于2010年9月11日按吴某预留
的地址向其邮寄了“按揭贷款（或付款）通知书”，该通知书
由于无人签收而被退回。至此，元××司已经按合同约定履行
了通知义务，而吴某未能实际收到通知书是由于其到平湖市工
作后未能及时将变更后的地址告知元××司。故通知书不能送
达的原因在于吴某，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件
八第5条的约定，由此产生的相关法律责任应由吴乙担。即应
视为该通知书已经送达吴某。事实上，元××司在获悉吴某新
的地址后，又通过ems邮政速递的方式发出办理按揭贷款的通
知函，催告吴某办理贷款手续。吴乙认该新地址属实，且经相
应的邮件跟踪查询单查询显示该通知书已由吴某本人签收，故
吴某已经实际收到了该通知。此外，元××司另于2010年12月
20日至2011年3月4日期间三次电话联系了吴某，吴某亦在原审
中认可其中一次的内容是通知其去元××司处，有关房子的事
情需要去办一下。显然，在双方乙合同过程中的彼阶段，尚需
吴某办理的事情应为贷款事宜无疑。由此，元××司催告吴某
办理贷款的通知也已经通过邮寄或电话的形式到达了吴某。
关于争议焦点二。虽然由于房贷政策的变更，吴某的首
付比例由签订合同时的20%变更到通知时的30%，存在较大的变
动。但是在限贷政策实施后，吴某既未按约履行也未提出解约
，经元××司书面和电话催告后仍未在合理期限内履行或提出
解约，现吴某再依据情势变更原则为由对其违约行为进行抗辩
，本院不予支持。综上，吴某未在元××司通知的日期内办理按揭贷款手
续，构成了违约，依据合同约定，元××司有权单方解除合同
并请求吴某支付违约金。原判认定事实清楚，适用法律正确，
所作判决适当，本院予以维持。据此，依照《中华某某共和国
民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项规定，判决如
下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4164元，由上诉人吴某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭嘉雄
审 判 员 褚 翔
代理审判员 毛 彦
二〇一二年二月十三日
书 记 员 苏 轶