山东省济南市中级人民法院
民事�决书
（2017）鲁01民终1281号
上诉人（原审原告、反诉被告）：济南历下区建达汽车维修服务站，住所地济南市。
经营者：王昭，男，汉族，1964年8月31日出生，住济南市。
上诉人（原审原告、反诉被告）：马洪海，男，汉族，1986年7月22日出生，个体经营者，住山东省梁山县。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：潘洪明，山东舜达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王玉贵，男，汉族，1953年1月28日出生，个体经营者，住济南市。
上诉人济南历下区建达汽车维修服务站（以下简称建达维修站）、马洪海因与被上诉人王玉贵房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初2719号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人建达维修站、马洪海上诉请求：一、请求依法撤销(2016)鲁0112民初2719号民事判决书，将本案依法改判，或者发回重审；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决上诉人支付房屋占有使用费没有事实依据。一审法院认为，自2016年6月12日起至2016年8月24日止，由上诉人一直占用被上诉人房屋，并由此要求上诉人支付房屋占有使用费的说法是错误的。第一，在一审调查时已经确认，2016年4月17日，被上诉人用锁门、卡车堵路等方式阻挠上诉人的设备搬运，报警后，由工业北路派出所民警刘警官出面进行调解，但是被上诉人要求上诉人必须支付违约金，否则不让搬运。由此，上诉人与被上诉人未达成一致。上述内容，在被上诉人的反诉状和答辩状中均有体现，一审庭审上诉人也提交了锁门、堵路的照片予以证明。而一审判决第8页却将被上诉人的这一行为解释为“为了双方继续履行合同”，显然，正是由于被上诉人的这一阻挠行为，才导致了上诉人的搬运设备的工作没有完全完成。因此，即使造成了“房屋占用”的结果存在，也是由于被上诉人强力阻挠造成的。第二，一审判决第8页第二段法院认为“上诉人自述其并非搬离，仍需继续使用房屋”。而在一审判决第9页法院认为的部分又提到“关于其主张的重新出租而产生的损失，未提交证据证实，双方均己表示出不再合作的意愿，王玉贵可再寻找其他房屋使用人。”一审法院对于其认为的上诉人是表示继续使用房屋还是不再合作，两处表述完全矛盾。上诉人认为，一审法院认为“上诉人表示要继续使用房屋”的说法是故意混淆了上诉人的说法。上诉人在一审庭审时向法庭陈述，在2016年4月17日搬离之时，是在考虑在新址继续进行汽车维修服务�租赁房屋另作他用并继续使用，但因为被上诉人的连续多日的无礼阻挠，上诉人与被上诉人多次协商无果，经当地派出所出面协商仍无果。上诉人无奈于2016年4月22日向一审法院提起了诉讼，在起诉状中上诉人就明确提出了解除双方的合同关系，并不再履行合同的要求。也就是说，自2016年4月22日起，上诉人就以起诉的方式明确表明了不再继续使用的主张。但一审法院故意将上诉人对搬运设备之日的陈述扭曲为上诉人一直要求继续使用，这一认定既明显颠倒了上诉人的陈述，又与一审法院判决的认定自相矛盾。第三，上诉人与被上诉人针对工业北路159号后院仓库部分签订了两份合同。第一份合同(一审未提交)的租赁价格为ll万元／年，租赁范围为：北仓库和办公楼楼梯北边院落。第二份合同的租赁价格为22万元／年，租赁范围为：(院内东侧楼下厕所北两间，西屋以及�屋门前和西屋南侧院落)甲方被上诉人自用，其他房子与院落归乙方上诉人使用。从这两份合同的内容来看，被上诉人的仓库内有厂房、办公楼等多处房间，并且可以分别出租。被上诉人在一审反诉状和答辩状中均提到了“两个车间以及办公楼、工人宿舍所有物品全部搬空，只有北车间有两辆大货车正在装车”。所以退一步讲，即使按照被上诉人的说法，上诉人也仅仅是占用了一个北车间。一个北车间的使用费按照双方的合同根本不可能达到ll万元／年的价格，而一审法院却是以全部厂房22万元／年的标准计算房屋占有使用费。严重背离事实，严重损害了上诉人的权益。二、一审法院认为由上诉人承担更换电表、配套的电表箱、电线以及代缴电费的损失4080元是错误的。从一审被上诉人提交的证据来看，这项所谓的4080元的损失，根本无法反映其与上诉人租赁的工业北�l59号院之间的关系。三、上诉人自2016年4月22日起就不再租赁房屋，而上诉人的租赁费已经交至2016年6月份。这段期间的租赁费一审法院应该判决由被上诉人退还。综上，一审法院调查事实不清，适用法律错误，最终做出了错误的判决。请求二审法院查明事实，将本案依法改判或者发回重审，维护上诉人的合法权益。
被上诉人王玉贵辩称：我在工业北路电厂路口路北经营一家土产建材商店维持生计，商店后面l00米有仓库一处，仓库面积及院落2000多平方米，于2015年12月6日租赁给马洪海、马洪学经营汽车维修，双方签订了租房合同一份，使用时间自2015年12月11日至2018年12月10日，共计三年整。租赁价格每年22万元，交款方式为每年ll月11日与5月11日各交纳半年房租，合同约定在合同履行期间，若单方违约，违约方交给对方半年房租作为补偿。合同签定后，建达维�站、马洪海交付了半年房租，当日入住经营，至2016年3月底合作愉快。4月上旬我去建达维修站、马洪海车间，发现烤漆房已转移他处，不见了。4月17日下午2点我又去建达维修站、马洪海厂里查看，发现两个车间以及办公楼、工人宿舍所有物品已经搬空，只有北车间有两辆大货车正在装车，他的工人已经把所有修车用的提升设备拆完并开始装车。我找到马洪海的哥哥马洪学询问，为何突然搬家，马洪学回答，我们厂的环评不达标，环检局已来检查过，下达了责令限期整改通知，再来查被罚款，所以又从外环东路甸柳庄附近租了一个厂房，到那里经营，我说咱们合同有约定，谁违约付给对方半年房租做为补偿，你厂还欠我商店有货款，房子打扫卫生恢复原状也应协商，马洪学说，你可以到法院起诉我。建达维修站、马洪海另租场地搬家，有告知房东的义务，并协商处�善后事宜，应当结清欠王玉贵的货款ll71元，所欠费要结清，王玉贵为建达维修站、马洪海垫付的更换电表，电线以及人工费1680元，建达维修站、马洪海应为王玉贵修复被建达维修站、马洪海损坏的房顶、玻璃等估计费用l200元，粉刷被建达维修站污染的墙壁，打扫整个院落、车间、各房间的卫生2000平方米，并外运垃圾费用约计l200元，以上费用超过伍仟元。建达维修站、马洪海拒不答应给付，并要强行搬家，态度极其蛮横，所以我阻挡了他的车辆外出，没把二车设备运走，他报了警，工业北路派出所片警刘警官出警并做了调解，我把赔偿金额降至5万元，马洪学只答应给l万元，没有达成共识，刘警官有出警记录，并录了音，可以作证。建达维修站、马洪海所说拉了部分设备不属实，而是全部搬走了，他若不承认违约，为何答应给我1万元作为补偿呢!所以建达维修站�马洪海才是真正的违约在先。这次纠纷，完全由建达维修站、马洪海搬家违约引起，所以建达维修站、马洪海应负担本案的全部费用，并支付给王玉贵违约金和其他款项，希望法官现场查看，不判决中止合同，继续履行原合同，若哪一方坚持中止合同，他就是真正的违约者。
建达维修站、马洪海向一审法院起诉请求：1、请求法院确认建达维修站、马洪海与王玉贵于2015年12月6日签订的《租房合同》为无效合同；2、请求人民法院依法判令王玉贵向建达维修站、马洪海返还收取的租金11万元、卫生费1200元。
王玉贵向一审法院提出诉讼请求：1、判令建达维修站、马洪海赔偿因单方解除合同给王玉贵造成的经济损失5251元；2、判令建达维修站、马洪海向王玉贵赔偿经济损失11万元。
一审法院认定事实：王玉贵（乙方）与案外人王舍人大辛庄村�会（甲方）于2005年签订《承包合同》，约定：甲方将位于黄台电厂北门路北院落或土地一宗承包给乙方使用，面积共计1.897亩，租赁期限自2005年9月1日至2025年8月31日。甲方要求乙方必须在投资建设方面建大厂房、大车间或楼房等规范建筑物。合同签订后，甲乙双方均依约履行了合同，王玉贵在所承包土地上建设了厂房、车间等建筑物，但均未取得房屋建设许可。2015年12月6日，王玉贵（甲方）与马洪海（乙方）签订了《租房合同》，约定：甲方将工业北路159号后院仓库部分租赁给乙方使用。其使用范围为院内东侧楼下厕所北二间西屋以及西屋门前和西屋南侧院落甲方自用，其他房子与院落都归乙方使用，租赁期限自2015年12月11日起至2018年12月10日止，租赁价格每年22万元。合同第五条约定：“房屋修建大修归甲方，如楼房防水、厂房换瓦，小修归乙方，如门窗、水电，自修自用。第七条约定：“在合同履行期间，若单方违约，违约方交与对方半年房租作为补偿（政府规划除外）。双方签订合同后，王玉贵依约向马洪海交付了房屋，马洪海支付了第一个半年的租金11万元及六个月的卫生费1200元。马洪海承租涉案房屋后，用于经营建达维修站。后马洪海在将建达维修站设备设施进行搬迁时，遭到王玉贵的阻挠，马洪海于当日报警，全福派出所民警对此事进行了调解，出具的报警证明载明：…报警人称：“自己是做维修的，环保部门称有污染不让报警人在此处干，现报警人要搬家，房东将车辆堵在门口不让搬。”接此报警后，派出所迅速出警，对双方当事人基本情况进行了了解、登记，并告知双方当事人到人民法院诉讼解决。马洪海、王玉贵对上述事实均无异议，原审法院经审查后予以确认。
关于租房合同的效力，建达�修站、马洪海均主张王玉贵并未提交其所建设房屋的规划许可，也没有证据说明其所建造的房屋是按照建设工程规划许可的规定建设的，因此根据最高院相关司法解释，王玉贵以此房屋与马洪海签订的租赁合同是无效的。合同认定无效后王玉贵应该将收取马洪海的租金11万元及1200元卫生费进行返还。对此王玉贵主张建达维修站、马洪海对此明知且承租时并未要求房屋有建设许可。王玉贵至今未提交该房屋经许可建设的证据。
关于王玉贵主张的损失，其包括两部分：一是经济损失5251元；二是经济损失11万元。
关于第一部分损失，王玉贵提交销货表四张，均有建达维修站工人的签字，主张建达维修站、马洪海从王玉贵经营的五金店内赊购汽车零配件价值1171元；提交电费收据一张，主张电费是每月10日查电表15日交电费，属于先查电后交费，故所产生的电费均是建达维修站所使用，其为建达维修站、马洪海垫付的用电费用为828元；提交电工更换供电设施的收据一份，主张2016年3月10日电工查表发现了安全隐患，要求更换电表及配套的电表箱、电线等设施，当时建达维修站、马洪海的会计和承租人均不在场，王玉贵代为垫付1680元，建达维修站所使用，此前，建达维修站、马洪海已烧坏过一块电表，已自行进行更换。对此建达维修站、马洪海主张，销货表所显示的内容为五金配件的销售关系，这一买卖关系与本案的租赁合同的纠纷属于不同的法律关系，不应在本案中处理；对电费收据的真实性无异议，但对证明内容有异议，电费显示的时间为2016年5月15日，这个时间所产生的电费与建达维修站、马洪海无关，应由王玉贵承担；对电工更换供电设施的收据真实性有异议，按照合同约定房屋的墙体这方面的大修属于王玉�的义务，而用电用水这方面的小修属于建达维修站、马洪海的义务，王玉贵所主张的供电设施修理费垫付的收据从内容看属于建达维修站、马洪海的义务，但是王玉贵在未与建达维修站、马洪海协商的情况下擅自更换相关设施，建达维修站、马洪海无法确定具体维修的哪一个位置，收据上显示的客户名称和时间也均是在复写件上自行添加的，故无法确认其真实性。
关于第二部分损失，王玉贵主张11万元是参照半年的租金计算，之所以要求建达维修站、马洪海按照半年租金赔偿经济损失是因为建达维修站、马洪海一直占用涉案厂房包括占用期间的使用费和建达维修站、马洪海交回房屋后王玉贵进行整理清扫、修缮、重新出租可能产生的损失以及房屋空置的损失。王玉贵提交现场的视频一份，主张2016年4月17日确实发生过王玉贵阻止建达维修站、马洪海搬运设备的情形，但是经过当天下午派出所出警人员的调停，当天下午王玉贵听取了公安人员的建议，已不再阻止建达维修站、马洪海搬运设备。王玉贵提交2016年4月27日下午王玉贵与建达维修站、马洪海的通话录音一份，主张王玉贵已口头告知了建达维修站、马洪海门前的阻止设施已完全消除，建达维修站、马洪海可以正常使用，自由进出设备。建达维修站、马洪海对王玉贵的上述主张不予认同，主张王玉贵所说2016年4月17日当天由出警人员调停后就不再阻止建达维修站、马洪海使用涉案厂房这一说法，本身与其自己提交的证据相互矛盾，王玉贵称2016年4月27日给建达维修站、马洪海打电话告知建达维修站、马洪海可以自由使用涉案厂房说明在打电话之前肯定是由王玉贵直接控制厂房，而建达维修站、马洪海已于2016年4月22日就向法院提起了诉讼，所以不存在双方没有交接，更不存在建达维修站、马洪海一直占用厂房使用的问题。为此，建达维修站、马洪海提交现场照片九张，主张王玉贵于2016年4月17日开始用挖掘机堵住了租赁仓库的门口，用两把U型锁锁住租赁仓库的大门，用鲁A67N**的大型货车堵住了整个仓库大院，其中一把锁的钥匙由王玉贵独自持有，至此由王玉贵将厂房控制住，而王玉贵所拍摄的视频也是在王玉贵单独开锁后拍摄的，建达维修站、马洪海不具备搬离的条件。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的司法解释》第二条的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。王玉贵出租的房屋未取得建设许可，其与建达维修站、马洪海就该建筑物订立的租赁合同系无效合同，建达维修站、马洪海要求确认该合同无效的诉讼请求成立。虽然《租房合同》无效，但建达维修站、马洪海实际使用了该房屋，仍应参照合同约定的租金标准支付王玉贵房屋占有使用费。建达维修站、马洪海提交的证据能够证明王玉贵在其搬迁当日进行了阻拦，但王玉贵阻拦的目的是为了双方继续履行合同，而非阻挠其正常经营，建达维修站、马洪海也自述其并非搬离，仍需继续使用房屋，且在公安机关介入后，王玉贵也已经告知建达维修站、马洪海可继续搬运，故建达维修站、马洪海以王玉贵阻止其向外搬运设备为由主张一直妨害其经营、无法正常使用房屋不能成立。建达维修站、马洪海主张其需继续使用房屋，且至今未与王玉贵进行交接，涉案房屋内仍有建达维修站、马洪海大量物品，故原审法院认定建达维修站、马洪海自承租之日起占用王玉贵的房屋至今，其应承担期间的占有使�费，关于建达维修站、马洪海要求被告返还11万元租金及1200元卫生费的诉讼请求，原审法院不予支持。虽然建达维修站、马洪海以租金形式已支付了自2015年12月11日至2016年6月11日的房屋占有费，但建达维修站、马洪海仍需支付其他占有使用期间的费用，参照双方合同约定，房屋使用费标准为603元／天，建达维修站、马洪海还应当自2016年6月12日起，以603元∕天计付至建达维修站、马洪海腾空房屋向王玉贵交付之日止。因建达维修站、马洪海在审理中并未表示要将厂房腾空交付王玉贵，王玉贵也未提出要求建达维修站、马洪海返还房屋的诉讼请求，本院对王玉贵此项请求暂计算至第二次开庭之日即2016年8月24日。其他时间占用费因尚不明确，原审法院暂不予处理，王玉贵可另行主张。关于王玉贵要求建达维修站、马洪海承担其房屋因清理、修缮及重新出租而产生的损失，因房屋清理交付及对使用期间造成的损害进行修缮是建达维修站、马洪海的义务，此行为尚未发生，王玉贵的主张没有事实依据，另房屋继续出租进行修缮是房屋所有人的自主行为及应尽义务。关于其主张的重新出租而产生的损失，未提交证据证实，且双方均已表示出不再合作的意愿，王玉贵可再寻找其他房屋使用人，故对此不予支持。王玉贵主张经济损失5251元，其中有因建达维修站、马洪海自王玉贵经营的五金店内赊购汽车零配件1171元形成的买卖合同关系，其与本案不属同一法律关系，原审法院不予一并处理。关于王玉贵主张的更换电表、配套的电表箱、电线及代缴电费的损失4080元，根据双方约定应由建达维修站、马洪海承担，原审法院予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第二项、第一百零七条�第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、济南历下区建达汽车维修服务站、马洪海与王玉贵20**年12月6日签订的《租房合同》无效。二、济南历下区建达汽车维修服务站、马洪海支付王玉贵自2016年6月12日至2016年8月24日期间的房屋占有使用费，以603元／天计算，共计44019元。三、济南历下区建达汽车维修服务站、马洪海赔偿王玉贵经济损失4080元。以上二至三项给付，限济南历下区建达汽车维修服务站、马洪海于本判决生效之日起十日内支付王玉贵。四、驳回济南历下区建达汽车维修服务站、马洪海的其他诉讼请求。五、驳回王玉贵的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本诉案件受理费1618元，由济南历下区建达汽车维修服务站、马洪海共同负担1518元，王玉贵负担100元，反诉案件受理费1303元，由王玉贵负担800元，济南历下区建达汽车维修服务站、马洪海共同负担503元。
二审中，当事人没有提交新证据。原审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，王玉贵出租的房屋未取得建设许可，其与建达维修站、马洪海就该建筑物订立的租赁合同系无效合同，虽然《租房合同》无效，但建达维修站、马洪海实际使用了该房屋，仍应参照合同约定的租金标准支付王玉贵房屋占有使用费。根据建达维修站、马洪海提交的证据能够证明没有搬出、交接的过错在王玉贵，2016年4月27日王玉贵通知建达维修站、马洪海不再阻止其搬迁可�继续使用，而此时建达维修站、马洪海已向法院提起确认合同无效并返还费用的诉讼。因此，综合本案情况，本院认为占有使用费的计算截止日期应为2016年4月27日为宜，剩余部分王玉贵应予返还。建达维修站、马洪海以租金形式已支付了自2015年12月11日至2016年6月11日的房屋占有费，参照双方合同约定，房屋使用费标准为603元／天，王玉贵应返还建达维修站、马洪海自2016年4月27日起的剩余部分，以603元∕天计45天为27135元，卫生费297元。关于更换电表、配套的电表箱、电线及代缴电费的损失4080元。马洪海提交的证据不能证明其主张，且建达维修站、马洪海对此不予认可。建达维修站、马洪海上诉称该费用不能证明是为其支付的上诉理由成立，本院予以采信。综上，建达维修站、马洪海的上诉理由成立，本院予以支持，一审判决认定不当，本院予以纠正。依照《中华�民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下:
一、撤销山东省济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初2719号民事判决;
二、被上诉人王玉贵于本判决书生效后十日内返还上诉人济南历下区建达汽车维修服务站、马洪海预交的房屋占有使用费27135元，卫生费297元;
三、驳回上诉人济南历下区建达汽车维修服务站、马洪海的其他诉讼请求；
四、驳回被上诉人王玉贵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1618元，由济南历下区建达汽车维修服务站、马洪海共同负担1175元，王玉贵负担443元，反诉案件受理费1303元，由王玉贵负担;二审案件受理费1618元,由上诉人济南历下区建达汽车维修服务站、马洪海共同负担1175元，被上诉人王玉贵负担443元。
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 郭维敬
审判员 孟繁荣
二〇一七年三月十日
书记员 徐 敏