广东省揭阳市榕城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）揭榕法民二初字第143号
原告广东和丰物业服务有限公司。
法定代表人孙琼珠，总经理。
委托代理人徐孟强，广东厚载律师事务所律师。
被告卢细芳，女。
委托代理人李春城，广东冠法律师事务所律师。
原告广东和丰物业服务有限公司诉被告卢细芳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东和丰物业服务有限公司的委托代理人徐孟强，被告卢细芳及其委托代理人李春城均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广东和丰物业服务有限公司诉称，2006年10月30日，原告与广东创鸿消防工程有限公司签订《御景湾前期物业服务合同》，约定由原告为御景湾小区提供物业管理服务，委托管理期限为2006年10月30日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。被告为该小区7幢801房业主。合同签订后，原告依约为该小区业主提供了物业管理服务，但被告自2008年7月1日起无故拒绝交纳物业管理费用。至2014年6月30日，被告已累计拖欠原告共计72个月的物业管理费本金13435.92元及违约金10271.68元。上述欠费经原告多次催收未果。以上事实，有《御景湾前期物业服务合同》、《钥匙单》、《物业管理费及违约金明细》等证据证明。原告认为，根据物业服务合同约定，交纳物业管理费用是被告的基本义务，不按期交纳物业管理费不仅会损害原告的合法权益，还会影响整个小区的物业管理服务质量，损害全体业主的共同利益，故请求判令：一、被告向原告支付临江北路御景湾7幢801房自2008年7月1日起至2014年6月30日止的物业管理费13435.92元；二、被告向原告支付逾期交纳上述物业管理费的违约金（以每月所欠物业管理费为本金，按照每日1‰的标准，从次月1日起计至全部款项实际支付之日止，暂计至2014年6月30日为10898.11元）；三、被告承担本案房产咨询费300元；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告卢细芳辩称，一、原告陈述被告“自2008年7月1日起无故拒绝交纳物业管理等费用……上述欠款经原告多次催讨未果。”不属实。2006年7月3日，被告与广东创鸿集团有限公司签订《商品房买卖合同》，向其购买榕城区晓翠路以东、临江北路以南御景湾7幢801房。2007年2月11日，广东创鸿集团有限公司向被告移交上述房屋，该房屋所在的7栋设有正、副两部电梯，副梯是消防梯、搬运梯，跟消防安全疏散通道连通，正、副梯交叉运行的，若被告要使用副梯到8楼或10楼都要先到9楼，然后再从9楼的消防安全疏散通道到8楼或10楼。2007年8月13日，被告对上述房屋进行装修时，发现原告将9楼的副梯前室门和消防安全疏散通道封死、把电梯内9楼的9号按钮进行停用和8楼的有线电视、电话线、监控线等全部移走并砌墙封堵，造成消防通道漆黑一片，严重侵害被告的合法权益，且给被告日常生活带来诸多不便，对此，被告多次向原告要求恢复原状，但原告至今置之不理。自被告入住至今，7栋1楼及地下停车场的电控门长期故障、8楼电梯前室的公共照明、线路等多次故障或损坏无法正常使用，被告向原告反映维修均无回音，公共照明、线路最终都是被告自行出资维修。2008年，原告为进行营利活动，将御景湾地下停车场的消防通道、疏散通道作为车位长期出租，完全无视消防安全，严重损害了所有业主的合法权益，被告等业主多次向原告抗议，但原告却无视法律规定，依然我行我素。2011年，原告在未征得业主同意的情况下，擅自提高8楼的物业管理费至0.9元/平方米，而且要求被告自2008年至2011年的物业费按0.9元计，业主提出质疑和反对，原告均不予理睬。另外，御景湾二楼西餐厅的空调排水全部排到七栋的入户大堂前，造成地面生长青苔，留下严重安全隐患，这问题被告也多次向原告反映，均无回复。上述情况，是因原告没有履行对御景湾物业的维修、养护、管理和维护的义务，及擅自将地下停车场的消防通道、疏散通道作为车位出租、擅自提高物业管理费等违约行为，导致被告不得已才以拒绝支付物业费进行抵抗，并非被告无故拒绝支付物业费。二、原告要求被告支付物业费不合理。由于原告并没有履行其物业管理义务，被告有权拒绝支付物业费。三、原告诉讼请求中起诉前二年的物业费等费用已超过诉讼时效，不受法律保护，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2006年10月30日原告（原名称为：揭阳市金凤物业管理有限公司）与广东创鸿消防工程有限公司签订《御景湾前期物业服务合同》，双方在合同中约定：由原告对御景湾提供前期物业管理服务，服务的受益人为御景湾的全体业主和物业使用人；物业服务收费为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积向原告交纳，其中8-15层按0.9元/月.平方米标准交纳；业主应于收楼之日起或应当收楼之日起或房屋买卖合同约定收楼之日起或收到收楼通知书之日起交纳物业服务费用及其他费用；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日之前缴纳当月物业服务费用及其他费用，逾期将以应交未交费用为本金，从逾期之日起按每天1‰的标准向原告支付违约金；合同期限自2006年10月30日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。
2006年11月24日，被告卢细芳与广东创鸿集团有限公司签订《商品房买卖合同》，向其购买位于揭阳市东山晓翠路以东、临江北路以南御景湾7幢801号房，建筑面积为207.34平方米。2007年2月11日，双方办理房屋验收交接。之后，因被告没有支付物业管理费，原告于2014年7月11日向被告发出《律师函》，向被告催收自2008年7月1日起至2014年6月30日止物业管理费及滞纳金。该《律师函》在2014年7月13日由被告本人签收。原告于2014年9月1日投诉本院，主张被告尚欠原告自2008年7月1日起至2014年6月30日止的物业管理费人民币13435.92元（按建筑面积207.34平方米×0.9元/月.平方米×72个月）。
诉讼期间，原告主张御景湾7幢的8-15层原来是按0.6元/月.平方米标准交纳物业管理费，原告在未征得业主同意的情况下，擅自提高8楼的物业管理费至0.9元/平方米，对原告举证《御景湾前期物业服务合同》的真实性提出异议，认为该合同为伪造的，向本院申请司法鉴定，原、被告双方均无法提供鉴定需要的相关材料。
另，被告主张原告将9楼的副梯前室门和消防安全疏散通道封死，将御景湾地下停车场的消防通道、疏散通道作为车位长期出租等违约行为，向本院提出反诉，请求：1、判令原告立即对御景湾7栋9楼消防安全疏散通道和副电梯前室门恢复原状、停止将地下停车场的消防通道、疏散通道作为车位出租；2、判令原告全面履行对御景湾房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理和维护物业管理区内的环境卫生和相关秩序的义务；3、判令原告赔偿被告经济损失10000元；4、本案诉讼费用由原告承担。经审查，对被告提出的反诉请求，本院不予合并审理，告知被告可另案起诉。
另查明，广东和丰物业服务有限公司系经登记依法成立的有限责任公司，法定代表人孙琼珠，该公司具备物业二级资质。
上述事实，有原告的营业执照、组织机构代码证、资质证书、御景湾前期物业服务合同、业主登记表、锁匙单、装修申请书、房产权属情况查询证明表、律师函及庭审笔录等为证。
本院认为，虽然涉案《御景湾前期物业服务合同》被告存在异议，主张存在伪造并申请司法鉴定，但原、被告双方均无法提供鉴定需要的相关材料。《御景湾前期物业服务合同》中所盖公章揭阳市金凤物业管理有限公司于2008年11月4日经核准，企业名称变更为广东和丰物业服务有限公司，被告未有证据证明原告仍持有原揭阳市金凤物业管理有限公司的公章，致使争议事实无法通过鉴定结论予以认定，被告应对该事实承担举证不能的法律后果。本案小区御景湾建设单位为广东创鸿消防工程有限公司，依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，应确认合法有效，双方应按照该合同约定全面履行合同义务。原告依据《御景湾前期物业服务合同》对御景湾提供前期物业管理服务，被告作为御景湾的业主，接受了原告的服务，理应按照合同约定每月向原告支付物业管理费。被告提出原告诉讼请求超过诉讼时效，原告未能举证证明其在上述期间有向被告连续追索物业管理费，怠于行使权利，故对被告的抗辩主张予以支持，本院对原告未超过诉讼时效部分的物业管理费请求，即自2012年7月至2014年6月期间的物业管理费共24个月为4478.54元（按建筑面积207.34平方米×0.9元/月.平方米×24个月），予以支持，对超过诉讼时效部分的物业管理费请求不予支持，被告主张物业管理费为0.6元/平方米.月，缺乏依据，不予采纳。被告认为原告未履行物业管理职责可通过相应途径进行解决，但以此为由拒绝交纳物业管理费，本院不予支持。原告请求被告支付违约金，可予支持。原告要求违约金按合同约定日1‰计，明显过高，本院视情况对过高的违约金予以适当的调整，根据本案的实际情况，违约金调整为不超过造成原告损失的30%，即自2012年7月起每月6日计至还款之日止，以每月应付物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。原告因本案支付房产咨询费300元，请求被告承担，依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，判决如下：
一、被告卢细芳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东和丰物业服务有限公司支付自2012年7月至2014年6月期间的物业管理费人民币4478.54元。
二、被告卢细芳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东和丰物业服务有限公司支付逾期缴纳物业管理费违约金，自2012年7月起每月6日计至还款之日止，以每月应付物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。
三、驳回原告广东和丰物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币428元，由被告卢细芳负担人民币78元，原告广东和丰物业服务有限公司承担人民币350元，被告卢细芳应于本判决生效后五日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于揭阳市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向揭阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄淡容
审 判 员 林楚雄
人民陪审员 林晓娜
二〇一六年五月十九日
代书 记员 郑子斌