北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初第1782号
原告（反诉被告）张国锋，男，1966年6月26日出生。
委托代理人刘凯，北京卓航律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨宾，男，1980年2月21日出生。
委托代理人李雪森，北京市问天律师事务所律师。
委托代理人杨盼，北京市问天律师事务所律师。
原告（反诉被告）张国锋与被告（反诉原告）杨宾房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张国锋及其委托代理人刘凯，被告杨宾之委托代理人李雪森、杨盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张国锋诉称，2013年12月9日，我与杨宾经北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原房地产公司）居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定我购买杨宾所有的位于北京市海淀区长春桥路×号×号楼×层×号房屋（以下简称×号房屋），总价7700000元。签署合同当日，我支付定金20000元。由于我不是北京人，不了解北京市购房政策，在中介告知肯定可以过户的情况下签订的《房屋买卖合同》。但支付定金后，中介又通知我需以在北京注册公司的方式购买房屋，我认为中原房地产公司存在欺诈，要求与其解除合同。后我与杨宾自行协商购房事宜，杨宾告知我他急需用钱，如我再向他支付28万元，则不着急出售×号房屋，可以等待我获取相关购房资格。我遂于2013年12月12日通过中国工商银行转账的方式向其转款28万元，随后我开始办理购房资格的相关手续，但是由于政策原因，该手续未能办理成功。期间，我多次与杨宾指定联络人马贝贝进行沟通，均得到可以继续等待的答复，直至2015年8、9月份，马贝贝询问我是否还购买房屋，我仍答复肯定继续购买。后我却无法与马贝贝取得联系，无奈在海淀警方的协助下与马贝贝取得了联系，但被告知杨宾已将×号房屋出售并过户。我虽未与杨宾另行签订新的《房屋买卖合同》，但杨宾已收取了我30万元的购房款却将房屋出售他人，现要求杨宾退回我向其支付的房屋首付款30万元。本案诉讼费由杨宾负担。
杨宾辩称并反诉称，本次交易的真正违约方为张国锋，具体如下：1、我与张国锋经中介撮合签订了《房屋买卖居间合同》与《房屋买卖合同》及补充协议。合同中约定，张国锋以人民币770万元购买我所有的×号房屋，并支付人民币20万元作为合同的定金，且应于2014年1月31日前支付购房的首付款。如张国锋逾期超过30日未支付房款的。我有权解除合同，并要求其按照房屋成交价的30%支付违约金；2、合同签订后，张国锋自愿向我支付了人民币30万元作为合同的定金，其称这是为了表示购房的诚意。但是此后，张国锋却严重违反了合同约定，拖延支付房款长达一年以上，致使合同目的不能实现,故我方不同意张国锋的全部诉讼请求。现提出反诉，要求张国锋向我方支付违约金2310000元。并由张国锋承担本案诉讼费及反诉费。
张国锋针对杨宾的反诉辩称，双方签约后，中介机构提示需以注册公司的方式购买×号房屋，这与我的购房目的不符，经与杨宾协商，我共向杨宾支付首付款30万元，杨宾同意等待我取得北京市购房资格，双方对于《房屋买卖合同》的履行期限及履行方式均作了变更，杨宾反诉与事实不符。杨宾从未向我提出过解除合同，而是擅自将×号房屋出售给第三人。故我不同意杨宾的反诉请求。
经审理查明，2013年12月9日，杨宾（甲方、出卖人）与张国锋（乙方、买受人）签订了《房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》，《房屋买卖合同》载明：出卖人所售房屋为×号房屋，该房屋成交价格为7700000元，买受人在签订本合同的同时支付定金200000元。买受人未按照附件约定的时间付款的，逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向甲方支付逾期应付款之万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起五日内向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。《自行划转补充协议》进一步约定：首付款（不含定金）1800000元，乙方应于：签署本协议后于2014年1月31日直接支付甲方。尾款（不含定金）：甲方同意乙方全款支付剩余购房款5700000元，乙方付款方式和时间为办理存量房自有交易资金监管时，存入房屋行政主管部门开设的监管账户。待甲、乙双方办理完毕交易房屋权属转移登记后，购房款划付甲方。乙方逾期未付款的，逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款之万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起五日内向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起10日内按照房屋成交价的30%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还买受人全部已付款，按照中国人民银行存款利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍或房屋成交价的30%支付违约金。当日，张国锋向杨宾支付定金20000元。2013年12月12日，张国锋再次向杨宾汇款280000元。庭审中，双方就上述300000元的性质各执一词，杨宾主张此300000元系定金性质，张国锋则表示原约定的定金是20000元，后在交易过程中将定金变更为200000元，而其已支付的这300000元均是房屋首付款的性质。双方就各自的主张均未举证证明。
另，杨宾出示2015年3月9日其与案外人彭桂林签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、居间服务合同及对应的房屋产权证、税票、银行历史明细单，证明自己以5490000元的价格将×号房屋出售给案外人彭桂林，自己有切实的房价损失。张国锋则认为杨宾在没有与自己解除《房屋买卖合同》的情况下另行出售×号房屋，属违约，故其当庭要求解除合同并主张5490000元的房价远低于当时的市场价，即使是真实的交易价格，也不能证明杨宾有实际损失。杨宾则表示在2014年底至2015年初，曾口头告知张国锋解除合同，故该合同在当时已经解除。
另，张国锋至本案开庭审理时仍未取得北京市购房资格。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖合同》、补充协议、欠款交付书、中国工商银行个人业务凭证、房产证、北京市地方税务局通用机打发票、银行历史明细清单、结婚证、通知等证据材料在案佐证。
本院认为，民事活动应遵循诚实信用的原则。本案中，张国锋与杨宾签订的《房屋买卖合同》真实有效，对双方均有法律约束力。庭审中，张国锋虽主张与杨宾达成口头协议，杨宾愿意等待张国锋取得在京购房资格后，与其继续履行《房屋买卖合同》，并对《房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》中的付款等各项条款进行了实质性变更，但杨宾不予认可，在张国锋未提供任何证据证明的情况下，本院对此说法无法采信。按照《房屋买卖合同》、《自行划转补充协议》的约定，张国锋理应在2014年1月31日前将首付款直接支付杨宾，但张国锋至今仍未履行该付款义务，已属根本违约，故杨宾反诉要求张国锋支付违约金的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。因张国锋逾期付款已超过30日，依据《房屋买卖合同》，杨宾享有单方解除权，故张国锋认为杨宾另行出售房屋属违约行为的主张，本院无法支持。就杨宾所称的房价损失部分，虽然根据杨宾提供证据显示，其在2015年3月出售×号房屋时与案外人约定的房价5490000元较之2013年12月与张国锋约定的房价有大幅下降，但此5490000元系杨宾与他人自由议价的结果，并不能如实反映×号房屋在房地产市场上有价值贬损或杨宾存在预期利益等方面的损失，故本院对杨宾主张的房价损失无法确认。且纵观合同履行过程，张国锋在2014年3月已逾期付款超过30日，此时杨宾即可采取积极措施防止自己损失的进一步扩大，但杨宾称其在2014年底至2015年初才口头告知张国锋要解除合同，并索要相关违约金，且即使是此主张，因杨宾无法提供任何证据证明，本院也无法确认。本院认为，正是因为杨宾未第一时间将解除合同的通知主动送达张国锋，而是消极的在2015年3月才通过另行出售房屋的行为表达出解除合同的意思表示，导致了双方损失的进一步扩大，或间接导致张国锋对《房屋买卖合同》能否继续履行问题产生误解，故本院虽在本案中确认双方的《房屋买卖合同》解除，但杨宾即使有房价损失，也应对自己的消极不作为导致的损失扩大部分承担责任。据此，在杨宾提供的证据不足以证明其有实际经济损失的情况下，本院将综合考虑合同的履行情况，双方的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则对合同中约定的违约金数额予以酌减，该部分违约金将直接从张国锋已支付给杨宾的30万元款项中扣除。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、确认张国锋与杨宾于二Ｏ一三年十二月九日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》已解除；
二、张国锋支付杨宾违约金三十万元（已履行）；
三、驳回张国锋的全部诉讼请求；
四、驳回杨宾的其他反诉请求。
本诉案件受理费五千八百元，由张国锋负担。
反诉案件受理费一万二千六百四十元，由杨宾负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李晓馨
人民陪审员 马贵繁
人民陪审员 张淑萍
二〇一六年八月一日
书 记 员 王雪燕