江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第04583号
上诉人（原审被告）高灵康。
被上诉人（原审原告）苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司。
委托代理人丁建华。
委托代理人臧嘉。
上诉人高灵康因与被上诉人苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司（下称钱ＸＸ桥公司）合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第0527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年2月8日前，钱ＸＸ桥公司向高灵康交付了本案所涉二楼五区2712号营业房。2012年3月21日，钱ＸＸ桥公司与高灵康补签《协议书》一份，约定高灵康承租钱ＸＸ桥公司所有的苏州市钱ＸＸ桥小商品市场二楼五区2712号营业房（使用面积8.54平方米），高灵康向钱ＸＸ桥公司预缴营业房20年租金后即享有20年使用权（自2012年2月8日起至2032年2月7日止）。高灵康取得营业房使用权后，每年另行缴纳设施物业管理费8198元，先缴后用，每半年缴纳一次，逾期不缴纳则按年设施物业管理费的1%计日收取滞纳金。
交付房屋后，钱ＸＸ桥公司为包括高灵康在内的商户提供了相应设施物业管理服务，然而高灵康所租赁商铺的2012年10月8日至2013年7月7日期间的设施物业管理费6148.50元；2013年7月8日至2014年1月7日期间的设施物业管理费4099元；2014年1月8日至2014年7月7日期间的设施物业管理费4099元，2014年7月8日至2015年1月7日期间的设施物业管理费4099元，合计18445.50元，高灵康均未支付，钱ＸＸ桥公司遂诉至原审法院。
审理中，钱ＸＸ桥公司确认2012年2月8日至2012年10月7日期间免收设施物业管理费。
以上事实，由钱ＸＸ桥公司提供的协议书、房屋所有权证及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
原审原告钱ＸＸ桥公司的诉讼请求为：双方于2012年3月21日签订的商铺租赁协议约定了设施物业管理费的金额、缴费方式及逾期责任等。合同签订后，高灵康未按约支付自2012年10月8日至2015年1月7日止期间的27个月设施物业管理费。请求法院判令高灵康支付商铺设施物业管理费18410元及逾期滞纳金（第一期以6140元为基数，自2012年10月8日计算至判决履行之日止；第二期以4090元为基数，自2013年7月8日计算至判决履行之日止；第三期以4090元为基数，自2014年1月8日计算至判决履行之日止；第四期以4090元为基数，自2014年7月8日计算至判决履行之日止。上述四期均按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算）。本案诉讼费用由高灵康承担。
原审法院认为：钱ＸＸ桥公司与高灵康虽系出租人与承租人关系，但本案双方争议内容系《协议书》中所涉及的设施物业管理费问题，并非围绕房屋租赁发生之房屋租赁合同纠纷，亦非提供物业管理的企业与作为房屋所有权人的业主因物业服务合同的履行而发生之物业服务合同纠纷，仅系一般的合同纠纷。本案中，履行市场管理职责的主体就是房屋的所有权人，即业主本身，而非专门的物业服务企业。法律并未禁止业主自行管理其所有的物业，也无资质等级的要求。钱ＸＸ桥公司作为出租人提供了一般出租人义务以外的其他管理服务，向受益人收取费用并无不当。双方签订的《协议书》关于设施物业管理费的约定并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守，至于费用的名称不影响其法律性质的认定。双方在合同中明确约定了收费标准和支付方式，现钱ＸＸ桥公司要求高灵康支付2012年10月8日至2015年1月7日期间的设施物业管理费18410元的诉讼请求，并未超出约定的范围，于约、于法有据，原审法院予以支持。关于钱ＸＸ桥公司主张的滞纳金的问题，实质为利息损失问题。原审法院认为，高灵康未按约支付设施物业管理费，给钱ＸＸ桥公司造成相应的利息损失，属于违约行为，现钱ＸＸ桥公司要求高灵康支付相应的利息损失（第一期以6140元为基数，自2012年10月8日计算至判决履行之日止；第二期以4090元为基数，自2013年7月8日计算至判决履行之日止；第三期以4090元为基数，自2014年1月8日计算至判决履行之日止；第四期以4090元为基数，自2014年7月8日计算至判决履行之日止；四期均按照人民银行同期贷款基准利率1.3计算）诉讼请求，并未超出法律规定的范围，原审法院予以支持。关于高灵康抗辩称目前的设施物业管理费标准过高，原审法院认为该意见缺乏合同与法律依据，故不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，原审法院判决：一、高灵康于判决生效之日起十日内支付苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司二楼五区2712号营业房2012年10月8日至2015年1月7日期间的设施物业管理费18410元。二、高灵康于判决生效之日起十日内支付苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司滞纳金（第一期以6140元为基数，自2012年10月8日计算至判决履行之日止；第二期以4090元为基数，自2013年7月8日计算至判决履行之日止；第三期以4090元为基数，自2014年1月8日计算至判决履行之日止；第四期以4090元为基数，自2014年7月8日计算至判决履行之日止。上述四期均按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算）。案件受理费310元，减半收取为155元，由高灵康负担。
上诉人高灵康不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、上诉人并非无理拒付相关物业管理费用，而是物业管理费的设定数额过高，显著超过苏州同类市场的管理费标准，造成上诉人在市场竞争的环境中，处于明显不利的情形，竞争力降低，从而利益受损。二、双方签订的协议中确定的设置物业管理费条款为格式条款，未与上诉人进行协商，依法属于可变更范畴。三、双方在合同中明约定了物业管理费用按年调整，调整幅度原则上不超过20%。该约定表明，调整是确定的，只是调整额度作了上限约定，即使双方对调整额度无法协商一致，还是有参考依据的。四、本案不是简单的租赁合同纠纷，是包括上诉人在内的多数经营户正在遭受的处境。各经营户一直在与被上诉人进行协商交涉，并将有关情况向政府部门上报。但是被上诉人在磋商过程中将上诉人诉至法院，在合理的变更未达成之前，物业管理费支付的条件尚未成就的情况下，原审按原标准支持被上诉人的诉求缺乏事实和法律依据。五、被上诉人在原审审理过程中，单方面改变合同对于物业管理费性质的约定，且未举证证明其按约提供了设施物业管理服务。六、被上诉人改变市场用途，双方的协议是无效的。七、该市场开业后多次着火，没有空调，存在安全隐患。综上，原审认定事实不清，证据不足，请求本院撤销原判，依法改判或将本案发回重审。一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人钱ＸＸ桥公司答辩称：双方当事人签订的协议书中约定的设施物业管理费不属于物业费，《物业管理条例》不适用于本案。钱ＸＸ桥小商品市场作为出租人提供一般出租人义务以外的其他管理服务，同时向受益人收取费用并无不当。至于其他市场的收费情况与本案无关，请求本院维持原审判决。
二审查明的事实与原审查明事实相一致。
本院认为，本案并非提供物业管理的企业与作为房屋所有权人的业主因物业服务合同的履行而引发的物业服务合同纠纷，故《物业管理条例》在本案中不予适用。本案中，履行市场管理职责的主体系房屋所有权人，也即业主钱ＸＸ桥公司本身，而非专门的物业服务企业。法律、行政法规并未禁止业主自行管理其所有的物业，对业主也无资质等级的要求。钱ＸＸ桥公司与高灵康于2012年3月21日签订的《协议书》中关于设施物业管理费的约定，并未违反法律、行政法规的禁止性、效力性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照协议的约定履行各自的义务。因钱ＸＸ桥公司作为出租人已履行了提供租赁物以外的其他管理行为，故其按约向受益人收取设施物业管理费并无不当。高灵康未按约支付钱ＸＸ桥公司设施物业管理费，构成违约。因高灵康结欠物业管理费总额为18445.50元，但钱ＸＸ桥公司仅主张18410元，未超过合同约定的范围，故原审法院判令高灵康向钱ＸＸ桥公司支付二楼五区2712号营业房自2012年10月8日至2015年1月7日的设施物业管理费18410元并支付相应的滞纳金并无不当。高灵康各项上诉主张，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人高灵康的上诉请求不能成立，本院不予采纳。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费310元，由上诉人高灵康负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 长 周 军
代理审判员 沈维佳
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 黄 婷