广东省信宜市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0983民初52号
原告林茂松，男，汉族，住信宜市。
委托代理人卢德杰，男，汉族，住信宜市。
被告信宜市亘德房地产开发有限公司，住所地：信宜市东镇陈锦垌村育龙湾小区。
法定代表人卢彦敏，该公司董事长。
委托代理人李龙周，广东信威律师事务所律师。
原告林茂松诉被告信宜市亘德房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月18日公开开庭进行了审理。原告林茂松的委托代理人卢德杰、被告信宜市亘德房地产开发有限公司的委托代理人李龙周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林茂松诉称，原、被告于2012年1月4日在信宜市东镇教育路陈锦垌村亘德.育龙湾售楼部签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：081503）。该合同约定，原告购买被告开发位于信宜市东镇教育路陈锦垌村亘德.育龙湾小区X座X幢X层X号预售商品房。原告先后向被告支付购房价款828000元，原告已按合同约定全面履行完毕。被告却屡屡违约，没有按合同约定在2012年8月1日将涉案商品房交付原告使用，而是逾期后于2013年7月19日才将涉案商品房交给原告使用。根据合同第十五条约定，被告应当在实际交房日期2013年7月19日起至2015年7月18日止的二年内到产权登记机关办理好房地产权属证书给原告。因被告的责任至今其仍没有办房地产权属证书给原告。被告行为违反合同第十五条和第二十四条约定，除被告应当依法按合同约定支付违约金给原告的同时，被告应当尽快到房地产权登记机关办理好涉案房屋的房地产权属证书给原告。但被告拖而不去办，而且一拖再拖。为此，原告起诉至法院，请求法院判决：一、判令被告信宜市亘德房地产开发有限公司在10个工作日内到产权登记机关办理位于信宜市东镇陈锦垌村亘德.育龙湾小区X座X幢X层X号商品房房地产权属证书给原告林茂松；二、案件受理费由被告承担。
原告林茂松对其主张提供的证据有：1、原告林茂松的居民身份证复印件一份；2、《广东省商品房买卖合同》（合同编号：081503）复印件一份；3、《收楼确认书》复印件一份；4、《信宜市地方税务局关于规范契税征收管理的通告》、《声明书》、《申请书》复印件各一份。
被告信宜市亘德房地产开发有限公司辩称，原告向被告提出要求由其自行到房产部门办理房产登记，税费是其自己缴交的。原告要求被告10个工作日内办好房产证不切实际，也没有依据。原告是2015年9月30日缴纳税费的，因此应从2015年9月30日起计算两年期限，即使是由被告代为办理房产证也没有逾期，所以被告并不存在逾期办证。综上，被告不同意原告的诉讼请求，请法院驳回原告的诉讼请求。
被告信宜市亘德房地产开发有限公司对其答辩提供的证据有：《中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）》复印件一份。
本院调查收集的证据材料有：1、信宜市房地产管理局于2016年2月2日出具的《关于亘德育龙湾小区部分业主办理房产证情况的复函》复印件一份；2、（2015）茂信法民二初字第209号《民事判决书》复印件一份。
经审理查明，被告信宜市亘德房地产开发有限公司是依法登记成立的房地产开发企业，其在信宜市东镇教育路陈锦垌开发建设亘德.育龙湾住宅小区。经营范围是房地产开发、销售；小区物业管理、园林绿化；房地租赁咨询服务、林业种植开发。
2012年1月4日，原告林茂松与被告信宜市亘德房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：081503）一份，该合同的主要内容是：出卖人为信宜市亘德房地产开发有限公司，买受人林茂松。根据国家和省法律、法规和有关规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条项目建设依据。出卖人取得位于信宜市东镇教育路陈锦垌编号为信府国用（X）第XX和信府国用（X）第XX号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。该地块土地面积为19234㎡，规划用途为住宅，土地使用权年限自2009年10月19日至2079年9月29日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房【现定名】亘德·育龙湾。建设工程规划许可证号为[X]XX号、[X]XX号和[X]XX号，施工许可证号为[X]XX号。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为信宜市建设局，商品房预售许可证号为信房预售[X]XX号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房，（以下简称该商品房，其房屋平面图经规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的第X座X幢X层X号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3.1米。该商品房非封闭式的阳台2个。该商品房合同约定建筑面积共183.22平方米，其中套内建筑面积166.22平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款。1、该商品房属预售，按套出售。双方约定如下：A：按销售面积计价，即投影面积+分摊面积计算销售总价，销售面积199.2㎡，单价4156.63元/㎡，总金额828000元。B：按销售面积计价的总金额折入建筑面积183.22㎡（即产权登记面积）。单价4519.16元/㎡，总金额828000元。（产权登记面积以房产局测量建筑面积为准）。……。第六条付款方式及期限。买受人按下列第1种方式付款：1、一次性付款。交定金伍万元，签订购房协议书后15天内到售楼部缴交总房款80%（含定金）并签署《商品房买卖合同》，交楼前付清余款。2、分期付款。交定金伍万元，签订购房协议书后15天内到售楼部缴交购房款30%作首期（含定金）并签署《商品房买卖合同》，待该栋房屋封顶后十天内交50%总房款，交楼前付清余款。……。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。（3）逾期超过90日后，则作自动放弃购买权，出卖人有权对买受人定购的商品房/物业另行处理，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金，买受人已支付的定金不予退还。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应当在2012年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面或短信通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，买受人接到出卖人交楼通知30天内未能按期交接的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在30日之内，买受人按累计应付款3%向出卖人支付违约金。（2）逾期超过60日后，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金，双方的验收交接视为通过。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后二年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。第二十二条本合同连同附件共13页，一式陆份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人肆份，买受人壹份，当地房地产交易登记机关壹份。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起90天内，由出卖人向当地房地产交易登记机关申请登记备案等内容。该合同落款出卖人处是信宜市亘德房地产开发有限公司并盖有“信宜市亘德房地产开发有限公司合同专用章”的印章，还有该公司的时任总经理卢彦聪作为委托代理人的签名；买受人处是林茂松的签名及其所捺的指印；合同落款的时间为2012年2月1日，签于亘德.育龙湾售楼部。签订上述《商品房买卖合同》前，原告林茂松于2011年10月1日支付了购房定金10000元。签订上述《商品房买卖合同》时，原告林茂松于2012年1月4日支付了购房款650000元。签订上述《商品房买卖合同》后，原告林茂松于2013年7月18日支付了购房款168000元。至此，原告林茂松已向被告信宜市亘德房地产开发有限公司付清了购房款828000元。2013年7月19日，原告林茂松与被告的亘德.育龙湾物业服务中心签订一份《收楼确认书》，被告当日将涉案的X座X幢X层X号商品房交付给原告使用。涉案商品房交付使用后，被告信宜市亘德房地产开发有限公司不按合同约定将上述《商品房买卖合同》报信宜市房地产管理局备案。到日前为止，涉案商品房尚未办理房地产权证。2015年7月20日，原告林茂松具状诉至本院，请求法院依法判决：一、被告信宜市亘德房地产开发有限公司立即支付违约金人民币24840元给原告林茂松；二、案件受理费由被告承担。2015年8月17日，反诉原告信宜市亘德房地产开发有限公司向本院提起反诉，请求法院依法判决：一、反诉被告林茂松支付违约金145728元给反诉原告信宜市亘德房地产开发有限公司；二、反诉被告林茂松承担本案反诉费用。2015年11月4日，本院依法作出（2015）茂信法民二初字第209号《民事判决书》，认为原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告林茂松于2013年7月18日向被告付清了购房款828000元，被告信宜市亘德房地产开发有限公司于2013年7月19日将涉案商品房交付给原告林茂松使用。但是，被告信宜市亘德房地产开发有限公司不按合同约定将上述《商品房买卖合同》报信宜市房地产管理局登记备案，致使涉案商品房至今未办理房地产权证，其行为违反了上述《商品房买卖合同》的约定，明显属于违约行为，理应向原告林茂松承担违约责任。因此，原告林茂松请求被告信宜市亘德房地产开发有限公司支付违约金24840元（828000元×3%），依据充分，本院予以支持。原告林茂松不按合同约定在2012年8月1日前付清全部购房款828000元，其在2013年7月18日支付余下购房款168000元后，至此才付清了全部购房款828000元，其逾期付款行为已构成违约。被告信宜市亘德房地产开发有限公司应当于2014年8月1日前向法院提起诉讼主张权利，其于2015年8月17日才提起反诉请求支付逾期付款的违约金，已明显超过了法定的二年诉讼时效期间。因此，被告信宜市亘德房地产开发有限公司提起反诉请求时已超过诉讼时效，其的反诉请求已丧失了胜诉权，故本院不予支持。判决如下：一、限被告（反诉原告）信宜市亘德房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付违约金人民币24840元给原告（反诉被告）林茂松；二、驳回被告（反诉原告）信宜市亘德房地产开发有限公司的反诉请求；三、本诉案件受理费421元，由被告（反诉原告）信宜市亘德房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费1607元，由被告（反诉原告）信宜市亘德房地产开发有限公司负担。该民事判决书已于2015年12月26日发生法律效力，但是涉案商品房至今仍未办理房地产权证。此外，原告林茂松于2015年9月30日向信宜市地方税务局缴纳了涉案商品房的住房买卖契税。2016年1月6日，原告林茂松具状诉至本院，提出前述诉讼请求及事实理由。
本院认为，原、被告于2012年1月4日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性、禁止性规定，应认定为合法有效。本案的争议焦点是原告请求被告在10日内到信宜市房地产管理局办理好涉案商品房的房地产权属证书给原告能否获得法院支持？被告不是办证机关，其协助办理涉案房屋的权属证是其随附义务。同时，本案属于民事纠纷，而政府职能部门何时为房屋权属人办理好房地权属证书不属民事案件的处理范畴。因此，原告请求被告在10日内到信宜市房地产管理局办理好涉案商品房的房地产权属证书，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
驳回原告林茂松的诉讼请求。
案件受理费100元（原告林茂松已预交），由原告林茂松负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 长 黄方强
审 判 员 万彩凤
人民陪审员 林 辉
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 谢 燕
附法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。