吉林省大安市人民法院民 事 判 决 书(2014)大民一初字第157号原告:张金伟，男，1964年9月11日生，汉族，农民，现住大安市。委托代理人：任长春，吉林于晓辉律师事务所律师。被告：王继双，男，1968年5月24日生，汉族，农民，现住大安市。被告：于凤文（王继双之妻），女，1969年4月25日生，汉族，农民，现住大安市。第三人：王淑华，女，1960年1月5日生，汉族，无业，现住大安市。第三人：王括，男，1987年2月23日生，汉族，农民，现住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。第三人：王淑秋，女，1970年10月30日生，汉族，农民，现住大安市。第三人：王继文，男，1949年6月1日生，汉族，现住大安市。第三人：王淑荣，女，1952年1月4日生，汉族，现住四川省绵阳市。第三人：王纪武，男，1957年7月1日生，汉族，现住大安市。第三人：王淑霞，女，1954年8月28日生，汉族，现住大安市。第三人委托代理人：刘艳峰，吉林诚诺律师事务所律师。原告张金伟与被告王继双、于凤文、第三人王淑霞、王淑华、王纪武，王括、王淑荣，王淑秋、王继文返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张金伟及委托代理人任长春，被告王继双、于凤文，第三人王淑华、王括、王淑秋、王继文及委托代理人刘艳峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年8月18日原告与被告经过协商达成一份买卖协议，合同约定：被告将大安市金岛花园小区3号楼3单元602室以47000.00元的价格卖给原告，五年后办理房屋证照。房款分期交付。合同生效后原告按照合同的约定交清了房款，被告将房屋交付给原告，原告现居住已近4年，可是被告于2014年1月8日以房屋买卖无效为由强行将原告居住的大安市金岛花园小区3号楼3单元602室收回。原告认为，原被告签订的买卖合同为有效合同，应受法律保护，被告解除合同没某某法律依据，应将买卖的房屋返还原告并从此房屋迁出。故诉讼到法院，要求确认原告与被告于2010年8月18日签订的房屋买卖合同合法有效，判决被告立即将大安市金岛花园小区3号楼3单元602室返还给原告并从此房屋迁出。被告辩称：原告所说的房屋我确实出卖过，但当时房子不是我的，是我父亲留给我们兄弟姐妹的，我想我当时要卖了我哥、我姐也不能反对，我就和张金伟说了暂时不要告诉我哥、我姐他们说房子卖给他了。在2014年夏天，张金伟让我找我哥我姐他们在我们买卖协议上签字，都急眼了，谁都不同意，我也没办法，我可以把钱退还给他，但卖房子时张金伟知道房子不是我的，他非要买我也没想到会这样。卖房子是47000.00元，不是67000.00元。第三人述称：第三人王淑霞、王淑华、王淑彦（已故、王括作为继承人主张权利）、王纪武，王淑荣，王淑秋、王继文与本案被告王继双为一奶同胞的兄弟姐妹，第三人的父母原来有一处平房四间，108.33平方米，被告母亲1971年去世，2003年12月12日，第三人的父亲王勤立遗嘱一份，在遗嘱中说明在自己死后房子由八个子女共同继承，2004年6月王勤去世后，房子一直由王继文管理，没某某进行遗产分割。2008年该房屋进行拆迁，拆迁合同由王继文代理我们与开发商签订的，2009年1月24日，第三人父亲的平房因动迁获得两套带阁楼的回迁楼，均为65.51平方米（不含阁楼面积）。当时因被告王继双无房住，经大家商量就将其中的一套暂借给王继双居住，另一套一直闲置未分割。2010年8月，被告王继双在未经其他继承人同意的情况下，将由八名子女共同拥有继承权的楼房出售给了原告，第三人得知此事后，于2014年7月向原告主张权利。2014年10月4日王淑彦病故，由其子王括作为代位继承人向被告王继双主张权利。被告未经其他继承人同意擅自出售房屋的行为是对其他继承人继承权的侵害，第三人要求确认原告与被告签订的房屋买卖协议无效，判决原告与被告将房屋返还给第三人。根据原告的起诉和被告的答辩及第三人的陈述，本案的争议焦点为：原告以及第三人诉讼请求是否合理合法，应否予以支持？各方当事人对争议焦点均无异议。原告为证实自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据：1、合同书一份，证明买卖双方是王继双和张金伟，六楼的楼价底层是47000.00元，阁楼是20000.00元。2、收款收据一张，人民币47000.00元，证明张金伟将底层47000.00元全部结清。3、李晓明出具的证明一份。证明王继双对此房屋有处分权并得到了所有第三人的同意。二被告质证后，对证据1、2真实性无异议，对证明问题有异议，认为阁楼卖原告20000.00元的事实不存在，就是底楼和阁楼一共卖给原告是47000.00元。证据3证人没到庭无法确认是真的，不认识证人。第三人质证称，原、被告签订协议第三人不知情，侵犯了第三人的共有权利，本案原、被告明知该房屋不是被告所有，仍然违背法律规定签订买卖协议，该协议应依法被确认无效，不能作为有效证据予以认定。证据3证人没某某出庭作证违反证据规则第54条之规定。原告申请证人出庭作证：证人汪某某出庭作证证言：我和原告居住在金岛3号楼，张金伟在我们小区居住了4年了，听张金伟说是买他小舅子的房子。当事人对证人证言无异议。证人李某某出庭作证证言：我住在原告家楼下，我和被告、第三人都认识以前是老邻居。张金伟在2010年开始在我楼上居住，是张金伟两口子在那装修。原、被告对证人证言无异议。第三人质证称第三人不知道该房屋发生了买卖。证人田某某出庭作证证言：张金伟在金岛3号楼3单元602室，我儿子在601室，我们一起装修的房子，基本差不了几天，我还帮张金伟买材料了。我和被告及第三人都是老邻居。原、被告对证人证言无异议。第三人质证称第三人不知道该房屋发生了买卖。二被告未提交证据。第三人为证实自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据：1、王勤遗言一份，证明该房屋实际产权人不是本案被告方，该房屋已经由本案第三人及被告共同继承。2、回迁安置补偿协议书一份、房屋回迁房号确认书一份、附属入住费和附属设施结算单据一份，证明该房屋是由本案第三人王继文代表其父亲王勤签订的安置协议，被告无权处分；能证明本案原被告在签订买卖协议书明知该房屋并不是本案被告所有，本案房屋入住和附属设施费用均是由王继文代表第三人缴纳的。原被告行为已经侵害了第三方合法权益应依法确认双方买卖协议无效。3、王淑彦死亡证明一份，证明本案王括具有法定继承权，可以作为第三人参加诉讼。原告质证后，对遗言真实性有异议，无法证明是王勤所写，无法证明遗言的真实性。对证据2真实性有异议，乙方是王勤，王勤是2004年6月去世，协议是2008年签订的，不可能委托王继文签订协议，这份协议证明不了是原被告之间争议的房屋，其建筑面积是103平，而原告买的是60余平的房屋，证明不了被告没某某处分权；房号确认书不能证明被告王继双没某某处分权，附属入住费和附属设施结算单据一份对真实性有异议，不知道是与谁结算的，没某某开发商的证实；对证据3无异议。二被告质证后无异议。根据各方当事人的举证、质证，本院综合评析、认定证据如下：原告提交的证据1、2相互印证，可以认定原告购买大安市金岛花园小区3号楼3单元602室带阁楼，六层的价款为47000.00元，合同标明阁楼价款已交付完毕，但原告未提交证据证实阁楼价款的具体数额且二被告否认，对原告称阁楼价款20000.00元的主张不予确认。证据3，因证人未出庭作证，对该证据不予采信。证人汪某某的出庭证言各方当事人无异议，本院予以采信。证人李某某、田某某的出庭证言，原、被告无异议，第三人只是称不知道发生买卖，对二位证人的出庭证言予以采信。第三人提交的证据1，遗言中对遗产的处理与现回迁楼房由第三人与被告王继双共同共有的事实是一致的，对证据1予以采信。证据2中回迁安置补偿协议书与房屋回迁房号确认书有相关部门及经办人的签字盖章，对其真实性应予确认；附属入住费和附属设施结算单据上记载的楼层、楼号等事项与本案争议房屋的相关事项相一致，对其真实性应予确认，争议楼房回迁后，第三人与被告王继双并未将该楼房作为遗产进行分割，应视为第三人与被告王继双间共同共有，证据2不能证明本案原、被告在签订买卖协议书时明知该房屋不是被告所有，对证据2的证明力不予确认。证据3，各方当事人无异议，本院予以确认。经审理查明：原告张金伟原与王淑彦（已故）同居生活，二被告系夫妻，王淑彦与第三人王淑霞、王淑华、王纪武，王淑荣，王淑秋、王继文及被告王继双系同胞兄弟姐妹，第三人的父亲王勤于2003年12月12日立遗嘱一份，在遗嘱中说明在自己死后房子由八个子女共同继承，王勤于2004年6月去世，留有土木结构房屋一处，面积108.33平方米，王勤去世后该房屋没某某进行遗产分割。2008年该房屋进行拆迁，因拆迁获得位于大安市金岛花园小区3号楼3单元602室、4单元602室带阁楼的回迁楼两处，均为65.51平方米（不含阁楼面积），两处楼房亦未进行遗产分割，由王淑霞、王淑华、王纪武，王淑荣，王淑秋、王继文、王继双、王淑彦共同共有。原告在与王淑彦同居生活期间，于2010年8月18日与被告王继双、于凤文签订合同书一份，约定：甲方王继双、于凤文将自己享有产权的大安市金岛花园小区3号楼3单元602室出售给乙方张金伟，房屋为阁楼式房屋，底层面积61平方米。阁楼面积41平方米，底层价款47000.00元，阁楼价款已交付完毕，乙方已付款30300.00元，尾欠甲方16700.00元，乙方保证在2010年8月31日前付款10000.00元，尾欠的6700.00元保证在2011年年底前付清……。原告于2010年12月22日付清全部房款后，对房屋进行了装修并同王淑彦共同入住。2014年10月4日王淑彦病故，其子王括作为其继承人以第三人的身份参加诉讼。争议房屋现由被告王继双管理。本院认为，原、被告间的合同书是在平等、自愿、协商一致的基础上形成的，原告是善意购买人，支付了相应价款，无证据证实原、被告在签订合同时存在合同无效的情形，该合同合法有效。依法成立的合同，受法律保护，原告的诉讼请求应予支持。被告王继双作为本案争议房屋的共同共有人，对争议房屋有处分权，如其在处分该房屋时侵害了其他共有人的权利，应由被告对其他共有人进行赔偿，且原告与争议房屋共有人王淑彦自2010年开始在该房屋中同居生活，第三人称知道房屋被出售后于2014年7月向原告主张权利不符合常理，第三人要求确认原告与被告签订的房屋买卖协议无效，判决原告与被告将房屋返还给第三人的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”，《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第89条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”的规定，判决如下：一、原告张金伟与被告王继双、于凤文于2010年8月18日签订的合同书合法有效，被告王继双、于凤文于本判决生效后立即将大安市金岛花园小区3号楼3单元602室返还给原告张金伟。二、驳回第三人的诉讼请求。案件受理费975.00元，由被告王继双、于凤文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须自觉履行。逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行。申请执行的期限为二年，逾期不申请，本院将视为放弃权利。审 判 长 曲    文代理审判员 孙  志  峰人民陪审员 邢  为  美二〇一五年一月六日书 记 员 张化磊（兼）