广西壮族自治区南宁市江南区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0105民初3550号原告：中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，住所地南宁市园湖南路12-3号,统一社会信用代码：91450103711424141Y。负责人：林海，职务支行行长。委托诉讼代理人：王雁红，广西国海律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽容，广西国海律师事务所律师。被告：周真勇，男，1976年4月17日出生，壮族，户籍所在地广西靖西县，现住南宁市江南区，被告：广西昀和实润投资有限公司，住所地南宁市长凯路9号昀和时代1号楼510号房，统一社会信用代码：91450100566771541M。法定代表人：吴培龙，职务董事长。委托诉讼代理人：农献，广西建邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄波琳，广西建邦律师事务所实习律师。原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行（以下简称“建行园湖支行”）诉被告周真勇、广西昀和实润投资有限公司（以下简称“昀和公司”）金融借款合同纠纷一案,本院于2017年8月16日立案受理后,依法组成合议庭，于2017年10月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李丽蓉、被告昀和公司委托诉讼代理人农献到庭参加诉讼，被告周真勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告园湖支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行与被告周真勇于2015年11月24日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告周真勇偿还原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款本金393848.25元；3、判令被告周真勇支付原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行利息6415.06、罚息91.98元（计算方法：利息、罚息暂计至2017年5月17日，此后至债务实际清偿之日止的利息、罚息另计）；4、判令被告周真勇赔偿原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行为实现债权而支付的律师代理费20017.76元；5、判令原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行对被告周真勇所有的位于南宁市江南区长凯路9号昀和时代1号楼3214号房，有权以该财产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿权；6、由被告周真勇承担本案的全部诉讼费用；7、被告昀和公司对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：被告周真勇因购房于2015年11月24日与原告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，向原告借款人民币403000元，并约定用南宁市江南区长凯路9号昀和时代1号楼3214号房抵押，办理了抵押权预告登记。合同签订后，原告依约向被告周真勇发放了贷款，可被告周真勇却未能按合同约定归还本金和利息，其行为已构成违约。根据双方签订的合同和《中华人民共和国合同法》的有关规定，特依法起诉，请求判决解除原告与被告周真勇签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、判令被告周真勇归还尚欠的借款本息，并按合同的约定计付罚息，承担本案的律师代理费和诉讼费等，判决原告对抵押物南宁市江南区长凯路9号昀和时代xxx号房享有优先受偿权。被告昀和公司作为借款合同的保证人，应对被告周真勇的上述债务承担连带清偿责任。被告昀和公司辩称：一、对本案被告周真勇实际贷款本金及利息及现在所欠金额和利息以及原告诉请的内容由法院查明。二、被告昀和公司对事实没有异议，如法院判令被告二承担连带保证责任，但请求法院在作出判决时判决被告昀和时代享有追偿权。被告周真勇没有答辩，也没有向法庭提供任何证据。原告园湖支行围绕诉讼请求依法提交了证据，被告昀和公司对其真实性、合法性、关联性无异议。被告周真勇没有答辩，也没有向法庭提供任何证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，被告有提出抗辩、举证、质证的权利。本案被告周真勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩、举证、质证的权利，应当承担由此引起的不利后果。原告提交的证据来源合法，与其陈述的事实相关联，能够证明其主张，故本院对原告提交的证据予以认定并在卷佐证。结合上述确认的证据及庭审笔录，本院查明以下法律事实：2013年7月19日，原告建行园湖支行与被告昀和公司签订了一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同主要约定：原告作为因购置坐落于南宁市经开区“昀和时代”项目所属之住房或商业用房而与原告发生借贷关系的债权人，对自2013年7月19日至2018年7月19日期间发放的个人住房贷款享有债权；被告昀和公司对本合同项下原告的债权提供连带责任保证；被担保的债权包括贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；如果主合同项下债务到期，债务人未按时足额履行，被告昀和公司应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论原告对合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己提供、原告是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三人同意承担主合同项下的全部或部分债务，被告昀和公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求被告昀和公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，被告昀和公司不得提出任何异议；保证期间自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；合同还就其他事项进行了约定。2015年11月24日，原告与被告周真勇签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为：xxx），合同主要约定：被告周真勇向原告借款403000元，用于购置南宁市江南区长凯路9号昀和时代xxx号房，借款期限为300个月（即2015年11月24日至2040年11月24日）；贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，基准利率是指中国人民银行公布实施的同期同档次贷款利率；被告周真勇采取等额本息的方式进行还款；本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行的贷款利率的水平上上浮50%；被告周真勇未能在约定还款日的前一日足额偿还应还款项的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利；原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、送达费、公告费、律师费等），由被告周真勇承担；本合同项下借款在计息时，每月的计息天数按30天计算；被告周真勇不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，则原告有权宣布贷款立即到期，并要求被告周真勇立即清偿借款本息及相关费用，同时解除与被告周真勇的借贷关系。同日，被告周真勇、昀和公司与原告签订抵押条款，约定将被告周真勇购置的南宁市江南区长凯路9号昀和时代xxx号房抵押给原告。2016年5月9日，涉案房屋南宁市长凯路9号昀和时代xxx设立了预购商品房抵押权预告登记，预告登记义务人为周真勇，预告登记权利人为建行园湖支行。2015年11月24日，原告向被告周真勇发放403000元贷款到被告周真勇建行账户。被告周真勇收到借款后，未依约按时足额还款。截止2017年5月17日，被告周真勇尚欠原告借款本金393848.25元（其中到期借款本金2914.86元）、利息6415.06元、罚息91.98元。另查明，原告为追索本案债权聘请了律师，支付了律师代理费20017.76元。本院认为，本案的争议焦点为：1、双方的合同是否有效？2、原告主张被告周真勇偿还借款本金及利息有何依据？3、原告主张被告昀和公司承担连带责任是否有事实和法律依据？4、原告的各项诉讼请求是否有事实和法律依据？原告与被告周真勇、昀和公司所分别签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效。各方当事人应严格履行各自义务。合同签订后，原告依约发放了403000元贷款到被告周真勇建行账户，原告依约履行了发放贷款义务，被告周真勇应当及时足额偿还借款本金及利息。截止2017年5月17日，被告周真勇逾期偿还借款，拖欠的到期借款本金2914.86元及利息，其行为已构成违约。根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条、第十七条的约定，合同解除的条件已成就，原告据此请求解除与被告周真勇签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并请求周真勇偿还尚欠的全部剩余借款本金及相应利息、罚息，有事实和法律依据，本院予以支持。根据原告提交的个人贷款对账单，剩余的借款本金为393848.25元，截止2017年5月17日的利息为6415.06元、罚息91.98，此后的利息，自2017年5月18日计至实际清偿之日止，执行的贷款利率为中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率。关于原告主张被告赔偿律师代理费20017.76元的问题。本院认为，原告与被告周真勇签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第四十一条约定，原告为实现债务而实际发生的律师费由被告周真勇承担。原告也提交了广西国海律师事务出具的发票予以佐证。故本院认定律师费由被告周真勇承担。被告昀和公司在庭审中主张律师费过高，违反《广西壮族自治区律师服务收费标准》的规定。本院认为，根据《广西壮族自治区律师服务收费标准》的规定：“由律师事务所和当事人协商，按下列费率分段累计收取律师服务费，最高不得超过规定的收费比例；10万元以下（含10万元），费率为5%；10万-50万元（含50万元），费率为4.5%。”故原告主张20017.76元律师费，本院支持18516元。关于被告昀和公司是否要对被告周真勇的上述债务承担连带保证责任的问题。因《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定被告昀和公司对被告周真勇在本案《个人住房（商业用房）借款合同》项下的贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）向原告提供连带保证责任。且无论原告对合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己提供、原告是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三人同意承担主合同项下的全部或部分债务，被告昀和公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求被告昀和公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，被告昀和公司不得提出任何异议。因此，原告要求被告昀和公司对被告周真勇的上述债务承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条的规定，被告昀和公司在承担保证责任后，有权对被告周真勇进行追偿。关于原告对涉案房产是否享有优先受偿权的问题。本案中，涉案房屋上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。因此，原告请求对拍卖或变卖涉案房产所得价款优先受偿的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：除原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行与被告周真勇于2015年11月24日所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：xxx）。二、告周真勇应偿还原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款本金393848.25元。三、告周真勇应支付原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款利息、罚息（计算方式：1.截止2017年5月17日的借款利息6415.06元、罚息91.98元；2.从2017年5月18日起至实际还清之日止的利息，按本案《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的利率计付）。四、告周真勇应支付原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行律师代理费18516元。五、告广西昀和实润投资有限公司对被告周真勇的上述二、三、四项债务承担连带清偿责任。六、六、驳回原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行的其他诉讼请求。上述应付款项,被告应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。案件受理费7606元，由被告周真勇、广西昀和实润投资有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时上诉人应在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南宁市中级人民法院，帐号：20×××28，开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行）。逾期不交又不提出缓交、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱 晖人民陪审员  汪丽英人民陪审员  李浩安二〇一七年十月二十二日书 记 员  赖雪妮