浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬宁民初字第1824号
原告：梁梁。
被告：象山华丰房地产有限责任公司。
法定代表人：王庆华。
委托代理人：李惠芳。
原告梁梁与被告象山华丰房地产有限责任公司为商品房预售合同纠纷一案，宁波市中级人民法院依法指定由本院管辖，本院于2013年10月10日受理后，依法组成合议庭。2013年11月29日，本案公开开庭进行了第一次审理，原告梁梁、被告象山华丰房地产有限责任公司的委托代理人李惠芳到庭参加诉讼。2014年1月26日至2014年5月29日，应原告申请，依法委托鉴定机构进行鉴定。2014年6月16日，公开开庭进行了第二次审理，原告梁梁、被告象山华丰房地产有限责任公司的委托代理人李惠芳到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告申请庭外和解30日。本案现已审理终结。
原告梁梁起诉称，2009年11月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将位于象山县＊＊街道桃花源＊幢＊号别墅预售给原告，总价款为3290000元，合同载明被告应于2011年6月30日之前将房屋验收合格后交付原告。原告按约支付被告购房款3290000元，但被告开发的该小区因涉及土地使用权抵押贷款未清偿，水、电、防雷、消防、管道煤气、绿化等未通过验收，房屋存在漏水、渗水等质量问题未通过验收，规划违规未通过验收等多种因素，被告未能按约于2011年6月30日之前履行交房义务。此后，经象山县人民政府协调，被告在未通过验收的情况下将上述房屋勉强于2012年12月22日交付原告。因被告逾期交房，致使原告无法出卖现住房屋对第三人造成违约，不但支付第三人不能卖房的违约金，而且因房价下跌，原告现住房屋已不能按照当初的售价出卖，被告赔偿给原告的违约金远远不能弥补原告的经济损失。现原告诉请要求被告支付逾期交房违约金531993元（以购房款3290000元为基数，按每日万分之三计算，自2011年7月1日起至2012年12月22日止，共计539日）。
为证明上述事实，原告举证如下：
1.《商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告于2009年11月25日订立《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买象山县＊＊街道桃花源＊＊幢＊号别墅，总价款为3290000元，被告应于2011年6月30日前将商品房验收合格后交付原告，逾期交房应承担相应违约责任的事实。
2.收款收据4份，拟证明原告已将3290000元购房款支付被告的事实。
3.《华丰＊＊小区房屋买卖补充协议》一份，拟证明被告至2012年12月22日才将房屋交付原告的事实。
4.《华丰桃花源房屋订购单》、《优惠审批单》复印件各一份，拟证明原、被告在订立正式《商品房买卖合同》之前曾有个协商的过程，及承诺书的内容最后被正式合同所代替的事实。
5.《通知》复印件一份，拟证明被告向原告发通知时也自认应以合同约定时间2011年6月30日交房的事实。
6.西南政法大学司法鉴定中心作出的《司法鉴定意见书》一份，拟证明承诺书的形成时间要晚于《商品房买卖合同》形成时间，并非与《商品房买卖合同》同时形成的事实。
7.被告于2014年4月26日出具给原告的《承诺书》一份，拟证明被告承诺逾期交房违约金及逾期办证违约金的计算基数以商品房买卖合同约定的金额为准的事实。
8．2009年11月23日的《承诺书》复印件一份，拟证明原告签署的《承诺书》是原告提供的这份经过原告修改的《承诺书》，并非被告提供那份《承诺书》的事实。
9.《关于桃花源开发商与业主协调过程及几个问题的说明》一份（来源于（2013）浙甬民二终字第447号案卷），拟证明被告同意逾期交房按合同约定赔付的事实。
被告象山华丰房地产有限责任公司答辩称：原告为购买被告开发的象山＊＊小区A＊＊幢＊号别墅，于2009年10月29日签订《华丰桃花源房屋订购单》一份，并于同日支付被告定金200000元。随后，双方于2009年11月23日签订《商品房买卖合同》并提交政府行政部门备案。同时，原告签署《承诺书》一份，承诺房屋若有延期交付的违约责任自负，并同意华丰桃花源小区于2012年6月30日交付。原告起诉要求被告支付自2011年7月1日起的逾期交房违约金没有事实依据，被告仅愿意承担自2012年7月1日至2012年12月22日实际交房期间的逾期交房违约金。另外，因原告接收房屋后进行大规模改建，象山县规划局发出《责令停止违法行为通知书》，导致整个小区的房屋产权登记不能办理，其他业主已经因此起诉被告要求承担逾期不能办理产权登记的违约责任。因原告造成的损失，被告将另案主张。综上，请求法院依法驳回原告不合理的诉请。
为证明自己的主张，被告举证如下：
1.《华丰桃花源房屋订购单》及定金付款凭证复印件各一份，拟证明原告于2009年10月29日向被告订购房屋并支付定金200000元的事实。
2.原告出具的《承诺书》一份，拟证明原告承诺房屋若有延期交付的情形，违约责任由原告自负，并同意华丰＊＊小区于2012年6月30日交付的事实。
对原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
一、原告提供的证据1，被告对其证明目的提出异议，认为原告已签署《承诺书》，同意被告于2012年6月30日交房，故无法证明被告应于2011年6月30日前交房的事实。被告提供反驳证据2，拟证明原告承诺房屋若有延期交付的违约责任自负，并同意桃花源小区于2012年6月30日交付的事实。原告对被告提供证据2的三性均有异议，认为签订合同时，双方约定于2011年6月30日前交付房屋，原告签署的《承诺书》并非被告提供的该份《承诺书》。本院认为，经委托鉴定，被告提供的《承诺书》中签名由原告所签，手印由原告所按，故该《承诺书》系原告的真实意思表示，能够证明原告同意于2012年6月30日交房的事实，故对原告提供证据1要求证明被告应于2011年6月30日前交房的证明目的不予认定，对被告提供的证据2予以认定。
二、原告提供的证据2，被告对其关联性及证明目的提出异议，认为购房款的支付与本案无关联。本院认为，原告是否履行付款义务与本案有关联，且原告提供的证据2能够证明原告已经支付购房款3290000元的事实，故对该组证据本院予以认定。
三、原告提供的证据3，被告对其关联性及证明目的提出异议，认为＊＊小区没有通过验收是政府部门的原因，小区不存在质量问题，该证据与本案无关联。本院认为，该补充协议约定于2012年12月22日-25日交房，被告也认可实际于2012年12月22日向原告交房，故能够证明待证事实，本院予以认定。
四、原告提供的证据4，被告对其证明目的提出异议，认为该组证据无法证明原告的待证事实，反而印证了双方买卖的实际经过，根据订购单显示原告应该在2009年11月9日前来签订合同，但因原告申请优惠，被告公司董事长于2009年11月19日在宁波签署了优惠单，原、被告于2009年10月23日才在象山签订正式合同。本院认为，原告提供的该组证据无法证明待证事实，故对其证明目的不予认定。
五、原告提供的证据5，被告对其真实性及关联性提出异议，认为原告提供的是复印件，被告对其真实性无法确认，且认为与本案无关联。本院认为，原告提供的是复印件，被告对其真实性提出异议，故对该证据不予认定。
六、原告提供的证据6，被告对《司法鉴定意见书》的真实性、合法性没有异议，但对其证明目的提出异议，认为该鉴定结论认定承诺书是原告签名及按印所形成，说明承诺书系原告的真实意思表示，鉴定报告认定《承诺书》字迹老化程度低于同期样本字迹，并不影响承诺书的效力。本院认为，该鉴定机构具有相应的资质，且鉴定程序合法，故对该鉴定意见书予以认定。
七、原告提供的证据7，被告对其关联性及证明目的提出异议，认为该《承诺书》只是承诺计算逾期交房违约金及逾期办证违约金的基数按合同约定的金额，对此被告并无异议。被告出具该《承诺书》是因开票金额与合同约定金额存在不一致的情况，故被告明确以合同约定的金额为基数。本案争议的是被告应当支付原告的逾期交房违约金是多少，该《承诺书》与本案的争议焦点无关联。本院认为，原告的证明目的为被告承诺逾期交房违约金及逾期办证违约金的计算基数以商品房买卖合同约定的金额为准，对此被告并无异议，故对该证据本院予以认定。
八、原告提供的证据8，被告对其真实性及证明目的提出异议，认为该份《承诺书》是复印件，真实性无法确认，即使真实也只能说明经原告修改后重新出具了由被告保存的该份《承诺书》。本院认为，被告的异议成立，对该证据不予认定。
九、原告提供的证据9，被告对其关联性及证明目的提出异议，认为该证据只是说明政府参与协调的几次过程，与本案无关联。本院认为，被告的异议成立，对该证据的关联性及证明目的不予认定。
十、被告提供的证据1，原告对其三性均有异议，认为被告提供的《华丰桃花源房屋订购单》上有涂改的痕迹，且因双方最后签订了正式合同，应以正式合同文本为准。本院认为，《华丰桃花源房屋订购单》能够证明原告于2009年10月29日向被告订购房屋的事实；被告提供的定金付款凭证能够与原告提供的付款凭证相互印证，故对该组证据予以认定。
经审理查明，本院认定事实如下：2009年10月29日，原告签署《华丰.桃花源房屋订购单》一份，向被告定购象山＊＊小区＊＊幢＊＊室房屋；总房价为3380000元，定金200000元等内容。同日，原告支付被告定金200000元。2009年11月19日，经被告公司领导审批同意优惠90000元。2009年11月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将位于象山县＊＊街道＊＊＊A14幢＊号别墅预售给原告；总价款为3290000元，首付款990000元，余款2300000元应于2009年11月25日办理完银行按揭手续；房屋交付期限为出卖人应当在2011年6月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人；逾期交房的违约责任为除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金等内容。此后，原告向被告出具一份落款时间为“2009年11月23日”的《承诺书》，该承诺书载明：本人在2009年11月23日购桃花源A14幢102号别墅一套，该幢房屋若发生规划方案调整引起的一切法律责任和延期交付违约金，均由本人自负与公司无涉；华丰桃花源小区于2012年6月30日予以交付。原告于2009年10月29日支付200000元，2009年11月24日支付400000元，2009年11月25日支付390000元，2010年3月2日支付2300000元，已全额付清被告购房款3290000元。之后，被告未能按期交付房屋。经象山县人民政府协调，原、被告达成《华丰桃花源小区房屋买卖补充协议》，并于2012年12月22日办理交房手续。
审理过程中，应原告申请，依法委托西南政法大学司法鉴定中心对被告提供的《承诺书》中承诺人部位“梁梁”署名字迹是否梁梁书写；同部位红色押名指印是否梁梁所留；《承诺书》字迹的形成时间进行鉴定。2014年5月22日，西南政法大学司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1.标注时间为“2009.11.23”、承诺人为“梁梁”的《承诺书》承诺人部位“梁梁”署名字迹与梁梁样本字迹是同一人书写；同部位红色押名指印是梁梁右手食指所留。2.上述《承诺书》字迹老化程度低于同期样本字迹。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且被告签约预售涉案在建商品房时，已获准取得预售许可证，符合相关行政法规、规章规定的预售资格，故该合同依法有效。合同签订后，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、支付约定违约金等违约责任。原告付清购房款后，被告应当按约交付房屋，被告逾期交房应承担相应的违约责任。本案的主要争议焦点为被告应于何时交付房屋，即逾期交房违约金从何时开始计算问题。《商品房买卖合同》约定应于2011年6月30日前交房，《承诺书》确认于2012年6月30日交付。本院认为，被告提供的《承诺书》经鉴定，承诺人部位“梁梁”署名系原告书写；指印系原告所按，该《承诺书》系原告的真实意思表示，应确认为合法有效。该《承诺书》经鉴定，字迹老化程度低于同期样本字迹，且原告自认《承诺书》签署时间晚于合同签订时间，故交房时间应以承诺书确认时间为准。综上，被告应当支付原告的逾期交房违约金应从2012年7月1日开始至2012年12月22日实际交房之日止，以合同约定价款3290000元为基数，按《商品房买卖合同》约定的每日万分之三计算，计171738元（3290000元×0.03%×174天）。原告的其他诉讼请求，因缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二十六条，第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告象山华丰房地产有限责任公司限于本判决生效后十日内支付原告梁梁逾期交房违约金171738元；
二、驳回原告梁梁的其他诉讼请求。
如被告象山华丰房地产有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9120元，由原告梁梁负担6176元，被告象山华丰房地产有限责任公司负担2944元。鉴定费8000元，由原告梁梁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动放弃上诉处理。
审 判 长 刘巧丽
人民陪审员 单小乾
人民陪审员 鲍明园
二〇一四年八月五日
代书 记员 章灵燕