安徽省阜南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1225民初2849号
原告:乔保磊，男，1979年10月11日出生，汉族，市民，住安徽省阜南县。
委托诉讼代理人：程保金，上海君之程律师事务所律师。
被告：安徽省阜南县风采置业有限责任公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城北路农业局楼下。机构代码69570818-6。
法定代表人：张强，该公司经理。
委托诉讼代理人：杜凤宇，安徽弘大律师事务所律师。
原告乔保磊与被告安徽省阜南县风采置业有限责任公司（以下简称：阜南风采公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人程保金、被告阜南风采公司委托诉讼代理人杜凤宇到庭参加诉讼。被告于2016年8月15日申请对涉案房屋同地段同类房屋租金标准进行鉴定，本院于2016年12月20日再次指定举证期限，原、被告均发表书面质证意见。本案现已审理终结。
原告乔保磊向本院提出诉讼请求：1.请求被告继续履行合同；2.请求被告支付延迟交付房屋违约金234291元（按涉案房屋总价2366582元每天万分之三计算期限暂定为2015年8月4日至2016年6月29日止，共计330天）；3、请求被告按合同约定标准（即已付房款每天万分之三）支付2016年6月30日至实际交房之日止的延期交付房屋违约金；4、请求被告支付本案律师费18743元。5、被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：原、被告于2013年4月2日签订商品房买卖合同，被告将其开发的位于阜南县淮河路风采世纪广场2幢楼102、202室出售给原告，总价2366582元。合同约定：被告应在2013年12月30日前将经综合验收合格的房屋交付给原告，否则按房款每日万分之三支付违约金。合同签订后，原告依约全部交付房款。
2014年9月28日，因被告没有如期交房，原告起诉被告要求继续履行合同并支付违约金，后双方在开庭前达成和解协议，内容为：被告支付原告截止到2014年11月25日前产生的所有违约金；被告应于约定时间内完成交付并办理房产证，否则原告仍有权起诉被告要求支付违约金；原告再次起诉的律师费由被告按判决标的8%支付等；但至今被告仍未完成交付。
2015年8月，因被告拒不履行原合同及和解协议约定的义务，原告起诉要求被告支付违约金，法院判决认定被告因没履行交付义务应支付2015年7月1日至起诉之日期间的延期交付违约金，标准按照已付房款的每天万分之三，律师费按照法院支持数额的8%承担；但对于起诉日之后的违约金，法院以“因无具体数额，本院不予支持，原告可另行主张权利”。但被告至今仍未按照合同约定及法律规定交付涉案房屋，也未支付之后产生的相关违约金。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《和解协议》合法有效，各方均应严格履行。被告拒不依约履行合同，也不承担相关法律责任支付违约金，给原告造成了巨大的经济损失。
被告阜南风采公司辩称，本案涉案房屋已于签订协议后交付使用，被告已承担延迟交付房屋违约金至2015年8月3日，不应再继续承担逾期交付房屋的违约责任。被告同意继续履行合同，请人民法院依法驳回原告的其他诉讼请求：1.涉案房屋已经实际交付使用，原告接收房屋的事实已被阜南县人民法院已经生效的判决文书予以确认。2.涉案住宅小区已通过初始登记，被告能够提供《竣工验收备案表》和《工程竣工验收报告》，根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第5条的规定，应当驳回原告的诉讼请求。3.即使支付违约金，合同约定的违约金较高，远超出实际损失，应当依据同类同地段房屋租金为标准对双方约定的违约金进行调整。
根据双方当事人提供的证据，经审理，本院查明的法律事实如下：2013年4月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同编号为：GF-2001-0171，2#102。合同约定原告购买被告开发建设的位于阜南县××路北侧中××路东侧××“风采世纪广场”××室××套，面积92.88平方米，总价款为2366582元。首付款1866582元，按揭贷款500000元。合同第八条关于交付期限中约定：被告应当于2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种（即该商品房经验收合格）条件、并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的或因执行法律、法规、政策、指令等导致的延期等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中第1款第（2）项约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，逾期超过60日，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条关于交接中约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人需按出卖人通知规定的交付时间、地点和出卖人办理交付手续，通知规定的交付截止日视为房屋交付使用日，买受人仍需从交付截止日次日起承担物业管理费，并开始计算该商品房的保修时间。合同签订后，原告向被告交付购房款2366582元。
被告于2012年5月4日取得涉案楼房商品房预售许可证，证号为“（南）房预售证第02号”。2013年12月20日，涉案楼房经建设单位、勘察设计单位、施工单位、监理单位联合验收合格。2016年7月5日，原告取得阜南县住房和城乡建设局核发的编号为3412251606200102-JX-002的《商品房竣工验收备案表》。
2014年9月，原告曾向本院提起诉讼。案件在审理中，原、被告双方于2014年11月25日自行和解并签订《和解协议》，主要内容为：1.被告在签订本协议时支付原告延期交房违约金及延期办证违约金14万元;2.被告于2014年11月30日将涉案房屋交由原告占有使用（包括装修、出租、自用等）；被告应于2015年6月30日前完成原买卖合同约定的交付并协助办理产权证书，办证条件达到时原告应在收到书面通知书后7日内交给需要的办证材料，否则承担不利后果。5.原告装修经被告书面认可后其使用行为不作为免除被告对所售房屋质量法律责任的依据，但原告的损坏行为除外，也不得作为履行原买卖合同约定的“经综合验收后交付）的依据，也不构成影响被告申请政府相关部门综合验收之理由。6.本次被告给付原告的违约金，为原、被告双方自2013年12月31日至本协议签订之日产生的所有违约金。10.原告有权在下列情况之一出现时再次起诉被告要求支付违约金：一、2014年11月30日被告所移交的涉案房屋因被告的原因原告无法在事实上占有使用，违约金从2014年12月1日开始计算；二、虽然2014年11月30日被告所移交的涉案房屋原告可以占有使用，但2015年6月30日届满时被告仍然无法完成法律上交付并办理房产证。延迟办证违约金从2015年7月1日按原合同约定标准再次一次性开始计算。否则，原告可在2015年7月15日后再起诉。如原告再次起诉并请求得到法院支持，发生的诉讼费、保全费、律师费等所有维权开支均由被告承担，律师费标准按诉讼判决标的的8%支付。和解协议签订当日，被告支付给原告违约金14万元，原告给被告出具收条1张。2014年11月27日，原告向本院撤回起诉。被告一直未将房屋交付给原告。
被告于2016年8月15日申请对涉案房屋同地段同类房屋租金标准进行鉴定，本院准许并依法委托，2016年11月17日，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司出具皖中信估字[2016]K-031号《房地产租金估价报告》，评估意见为：原告的房屋自2013年12月31日至2016年8月15日期间的租金合计为285173元。被告开支鉴定费9000元。
另查明：2015年8月10日，原告再次向本院提起诉讼，本院于2016年1月20日作出“（2015）南民一初字第02847号”《民事判决书》，判决：一、原告乔保磊与被告安徽省阜南县风采置业有限责任公司于2013年4月2日签订的商品房买卖合同继续履行；二、被告安徽省阜南县风采置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告乔保磊违约金24139.14元（以2366582元为本金，按每日万分之三的标准，从2015年7月1日算至2015年8月3日)；三、被告安徽省阜南县风采置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告乔保磊律师费用1931.13元。原、被告不服以上判决，均提起上诉，后双方均又申请撤回了上诉。
本案在审理过程中，原告申请诉讼保全，本院于2016年7月13日作出民事裁定书，裁定查封被告所有的位于安徽省阜南县鹿城镇淮河路与中岗路交汇处风采世纪广场5号楼116号商铺1间，查封期限自2016年7月13日起至2017年7月13日止；查封期间不得预售登记、变卖、抵押、过户等。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方应依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，原告依合同的约定向被告支付了房款，被告应按约定在2013年12月30日前将经验收合格的房屋交付给原告，但被告未按约履行交付，以致违约。双方在产生纠纷后，经协商又达成和解协议，该协议也是双方真实意思的表示，合法有效。原告要求继续履行合同，因本院生效的“（2015）南民一初字第02847号”《民事判决书》对此项请求已经判决确认，该请求系重复诉讼，依法应予驳回。
房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，中华人民共和国建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第六条的规定，商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案、消防设施、环境质量、特种设备、防空工程、规划等方面验收，建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门，其颁发的《竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的依据。被告已经于2016年7月5日取得建设行政主管部门颁发的《竣工验收备案表》，此时被告的房屋已具备法定交付条件。原、被告在和解协议中明确约定被告应于2014年11月30日将涉案房屋交由原告占有使用，并应于2015年6月30日前完成原买卖合同约定的交付并协助办理产权证书。被告辩称涉案房屋已于签订协议后交付使用，但未向本院提供交付房屋的证据，原告亦不认可，本院对该辩称不予采信。双方在和解协议第10条中约定了再次支付违约金的条件，从协议字面内容探寻双方约定的本意：第一款约定的是如果被告交付的房屋不能使用，则再次支付违约金；第二款约定的真实意思是延迟办证违约金的计算方式，并不包括交付房屋违约金。被告不能证明其已将房屋交付给原告，同时被告于2016年7月5日取得《竣工验收备案表》，已具备了全部交付条件，原告此后可以随时领取房屋，本院对原告主张在被告取得《竣工验收备案表》之后的逾期交房违约金不予支持；对从2015年8月4日至2016年7月5日期间的逾期交房违约金，本院予以支持。
关于违约金的标准应如何确定的问题。原告要求按合同约定的标准即按日支付已交付房价款万分之三的违约金，被告认为合同约定的违约金远超出实际损失，应当依据同类同地段房屋租金为标准进行调整。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人在合同中对违约金作出约定过高或者过低，人民法院应当支持当事人请求变更。在商品房预售合同纠纷案件中，由于违约金可以根据合同的约定进行确定，故开发商首先需要举证证明的便是逾期交房所造成损失的大小。租金损失是指由于开发商逾期交房，导致原告需另行租赁房屋，或者将原房屋出租或将所购房屋出租等产生的费用。购房者因逾期交房所遭受的损失可能会受到购房用途、房价的跌涨、房屋所处位置等诸多因素的影响。在逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，虽可以实现其对房屋使用之目的，但原告因被告延迟交房，丧失的不仅仅只有房屋租金，还存在占有、收益、处分该房屋的多种权益，同时可能或者事实上给原告造成其他损失：诸如购房款利息、装修费上涨等。而且合同中对违约金数额计算方法的约定，是原、被告的真实意思表示，是双方签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，从而作出的带有弥补损失的约定，双方对该风险是明知的，同时该约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。本案中，原告按约履行了付款义务，如果调低逾期交房的违约金，即违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。综上，被告不能举证证明其逾期交付房屋给原告造成的确切损失，要求仅按租金的标准减少违约金没有法律依据，本院不予采信。本院对原告要求被告按照合同约定的计算标准，支付从2015年8月4日至2016年7月5日期间的延迟交付房屋违约金的诉讼请求，予以支持，逾期违约金为239261.44元（2366582元×0.0003×337天）。
关于本案律师费，因双方在合同中已明确约定，原告再起诉时如请求得到法院支持，发生的律师费等应由被告承担，律师费标准按诉讼判决标的的8%支付，此约定不违反法律、法规强制性规定，按照合同自由、当事人意思自治原则，本院对双方关于律师费的约定予以认定。原告要求被告支付律师费19594元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告安徽省阜南县风采置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告乔保磊违约金239261.44元（以2366582元为基数，按每日万分之三的标准，从2015年8月4日至2016年7月5日)；
二、被告安徽省阜南县风采置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告乔保磊律师代理费用18743元。
三、驳回原告乔保磊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5096元（原告已预交），减半收取计2548元，由被告安徽省阜南县风采置业有限责任公司负担；诉讼保全费1785元、鉴定费9000元，合计10785元，由被告安徽省阜南县风采置业有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
代理审判员 李占亚
二〇一七年一月二十五日
书 记 员 李夏菁