辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终8882号上诉人（原审原告）：郭峰莱，男，汉族，1986年8月4日出生，住址沈阳市和平区。被上诉人（原审被告）：沈阳市和兴房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区长白西路47-4号。法定代表人：王杰昌，该公司总经理。委托代理人：朱海维，辽宁恒敬律师事务所律师。上诉人郭峰莱因与被上诉人沈阳市和兴房地产开发有限公司（以下简称“和兴公司”）商品房销售合同纠纷一案不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初5653号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年8月4日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长、代理审判员李大鹏主审、审判员韩彩霞参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。郭峰莱一审诉称：2013年，郭峰莱与和兴公司签订商品房买卖合同，约定购买由和兴公司开发的位于沈阳市和平区靓岛路60-3号D41-17-3号商品房一处，房屋总价款为619,256元，合同约定交房时间为2013年10月31日前，交房条件为该商品房经验收合格。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任如下：逾期超过60日后，买受人解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当解除合同通知到达30天内退还全部已付款，并按买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（2013年10月31日）的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定如下：出卖人应当在商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自违约之日起180天内仍未完成产权登记，买受人有权退房。郭峰莱按规定日期向和兴公司支付了全部购房款，并缴纳了房屋维修基金，支付了契税，但和兴公司未如期交付房屋，郭峰莱实际入住时间是2014年8月13日，和兴公司自交房至今，一直未给郭峰莱办理房屋权属登记备案，致使郭峰莱无法取得房屋权属登记。郭峰莱与和兴公司多次协商，和兴公司拒不履行合同，故依据《中华人民共和国合同法》将向贵院提起诉讼。诉讼请求：1、判令和兴公司向郭峰莱支付延期交房的违约金21,488.183元（619,256×0.0001×347=21,488.183元），支付延期办理房屋产权证书违约金（至起诉日）2285.055元（619,256×0.00001×369天=2285.055元）；2、诉讼费由和兴公司全部承担。和兴公司一审辩称：1、郭峰莱要求支付延期交房违约金已经超过诉讼时效，不应支持郭峰莱主张延期交房违约金的诉讼请求，在双方的《商品房买卖合同》第八条约定，和兴公司应当在2013年8月31日交付房屋，依据《民法通则》关于诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。也就是说在2013年8月31日之后，郭峰莱就知道或者应当知道权利被侵害，而本案起诉已经超过二年的诉讼时效，通过和兴公司提供的房屋准住通知单记载，和兴公司交房日期为2014年3月2日，也已经超过二年的诉讼时效，因此请求驳回郭峰莱的该项诉讼请求。2、在《商品房买卖合同》补充协议的第八条规定，因买受人未按合同约定和出卖人通知及时缴纳相关资料和税费、房款等买受人原因，导致该商品房权属证书不能办理或者延期办理的，出卖人不承担第十五条项下的违约责任。直到今日，郭峰莱未向和兴公司提交相关资料及税费等票据，导致和兴公司无法给郭峰莱办理房证，由于和兴公司不承担违约责任，因此关于延期办理房屋产权证的违约金不应支持。即便法院认定和兴公司交房日期为2014年8月13日，依据双方合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，郭峰莱现在起诉不具备条件。另外，关于计算逾期办理房证违约金及逾期交房的违约金的数额应依据双方签订的商品房买卖合同中违约条款计算。原审法院审理查明：2012年11月11日，郭峰莱（买受人）与和兴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定郭峰莱购买和兴公司开发建设的位于沈阳市和平区胜利南街304-12号D41-17-3（原址：和平区靓岛路60-3号1-17-3号），建筑面积99.88平方米的房屋，总房款为619,256元……。其中第八条交付期限条款约定：出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……；第九条出卖人逾期交房的违约责任条款约定：……（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，郭峰莱向和兴公司交付购房款619,256元，和兴公司于2014年3月2日将房屋交付郭峰莱使用。庭审中，和兴公司对郭峰莱已支付诉争房屋购房款无异议。自认诉争房屋仍未下发初始登记批复，不具备办理房产证条件。原审法院另查明：庭审中，和兴公司提供了由郭峰莱签字的房屋准住通知单，其上标注的日期为“2014年3月2日”。原审法院认为，郭峰莱与和兴公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。郭峰莱已经按照合同约定将房款交付给和兴公司，和兴公司亦应按照约定履行交付房屋的义务。和兴公司于2014年3月2日向郭峰莱交付房屋，存在逾期交房行为。但郭峰莱的诉请，属债权请求权，适用二年诉讼时效期间的规定。根据《民法通则》关于诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。因郭峰莱与和兴公司在合同中对违约金的支付方式约定为按日支付，郭峰莱要求和兴公司支付逾期交房违约金的诉讼时效应按日分别计算。本案中，依据双方合同约定，和兴公司逾期交房的违约期间应从2013年9月1日至2014年3月2日，郭峰莱于2016年5月10日向原审法院提起诉讼，其未向法庭提供有效证据证明本案存在诉讼时效中断的情况，故郭峰莱诉求的违约金已超过诉讼时效，不能得到支持。另，根据合同约定，和兴公司应如约履行提供相关资料报产权登记机关备案的义务。本案中，和兴公司于2014年3月2日将房屋交付郭峰莱使用，根据合同第十五条关于产权登记的约定，和兴公司应在房屋交付使用后720日内将需由其提供的资料报产权登记机关备案，故和兴公司最迟应在2016年2月21日前将涉诉房屋的办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现和兴公司仍未办理产权登记备案的相关手续，已构成违约，故应承担违约责任。因郭峰莱与和兴公司已在合同中对违约金的给付标准作出约定，故从其约定，即逾期办证违约金为3096.28元（619,256元×0.5%）。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳市和兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭峰莱支付逾期办证违约金3096.28元；二、驳回原告郭峰莱其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费197元，由原告郭峰莱负担171元，由被告沈阳市和兴房地产开发有限公司负担26元。宣判后，郭峰莱不服，向本院提出上诉。上诉请求：改判被上诉人承担逾期交房违约金21,488.18元。一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：上诉人曾向被上诉人主张过权利，被上诉人向上诉人交付的房屋不符合交房标准。被上诉人和兴公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。本院审理查明事实与原审查明事实一致。上述事实，有当事人当庭陈述、商品房买卖合同、房屋准住通知单等证据佐证，经庭审质证，予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，原审认定合法有效适用法律正确，双方均应恪守履行。依据上述合同约定，被上诉人应于2013年8月31日向上诉人交付房屋，而被上诉人迟至2014年3月2日才履行上述义务，上诉人自2013年9月1日起即知道或应当知道被上诉人存在逾期交房的行为，其于2016年5月10日向一审法院提起诉讼，且未提供有效证据证明本案存在诉讼时效中止或中断情形，故上诉人关于被上诉人逾期交房违约金的诉请已超过债权请求权二年诉讼时效，一审判令对该项诉请不予支持并无不当，二审予以维持。关于逾期办证违约金的问题，被上诉人至今仍未办理案涉房屋的产权登记备案手续，已违反双方合同约定，一审法院依据双方约定判令被上诉人给付上诉人逾期办证违约金3096.28元并无不当，二审一并予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费197元，由上诉人郭峰莱负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 妍审 判 长  李 妍审 判 员  韩彩霞代理审判员  李大鹏二〇一六年九月二日书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。