苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虎民初字第1754号
原告苏州新港物业服务有限公司，住所地苏州高新区玉山路105号3楼。
法定代表人王平，董事长。
委托代理人刘晓炯，江苏颐华律师事务所律师。
委托代理人李浩江，江苏颐华律师事务所律师。
被告苏州高新区市场服务中心有限公司，住所地苏州高新区商业街农贸市场3楼。
法定代表人陈平，总经理。
委托代理人瞿睿，江苏盛乾律师事务所律师。
原告苏州新港物业服务有限公司与被告苏州高新区市场服务中心有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本案于2013年9月29日受理后，依法由审判员武佩吉独任审判，于2013年10月30日公开开庭审理了本案。2014年1月8日依法组成合议庭，于2014年2月20日、2月28日公开开庭审理了本案。原告苏州新港物业服务有限公司的委托代理人刘晓炯，被告苏州高新区市场服务中心有限公司的法定代表人陈平以及委托代理人瞿睿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告苏州新港物业服务有限公司诉称，原告系高新区新升新苑农贸市场的管理方，从2007年起，原告将该房一楼农贸市场的具体租赁和经营事宜交给被告执行，双方签订的最近一期不定期限的租赁合同和新升市场承包经营合同，约定的期限是自2011年9月1日至2012年8月31日。前述合同到期后双方没有再签订固定期限的租赁合同，而是签订了补充协议，协议约定合同期限为不定期合同。在履行过程中原告根据合同法的规定，于2012年12月5日发函通知被告解除了不定期租赁合同及承包经营合同，并要求被告在合理期限内迁让房屋。被告在收到解除通知函的次日就表示不接受解除合同。原告认为，不定期租赁合同出租方有权提前通知承租方要求解除合同，原告解除合同的意思表示明确，也按合同法规定给被告一定的合理期限要求其迁让房屋，被告在收到通知后未在法律规定的期限内通过合法方式提出异议，那么解除合同就在收到之日起生效。原告解除不定期合同是法律给予原告作为出租方的法定权利，无需任何其他理由，只需要通知被告，且己给予了一定的合理期限，故原告已履行了法定义务，被告应将房屋迁让归还原告。故诉至法院，请求依法判令被告立即迁让苏州高新区新升农贸市场，并支付房屋使用费261000元，支付占用房屋期间的物业费76500元（按合同约定标准，自2013年1月1日起计算至2013年9月30日，期后按实际发生计算），本案诉讼费由被告承担。
被告苏州高新区市场服务中心有限公司辩称，不接受解除合同，原告应当继续履行租赁合同。其理由为：原告既称在2007年与被告订立了租赁合同和管理合同，被告也一直按约履行。其合同明确规定，被告享有同等条件下的优先承租权。双方在订立的补充协议中明确规定，变更合同期为不定期，其他条款不变，被告认为根据协议只要市场继续经营下去，被告仍应按合同享有优先承租权。被告对市场的经营管理权是工商行政部门受予的，被告依法领取了营业执照，对该市场享有经营管理权，对被告是否可以继续经营管理该市场，应属于行政调整的范围并不是本案理涉的范围。2013年起原告就以各种理由强行要求被告迁出市场，所以本年度的租赁费及管理费并没有交付，但被告认为应当交纳的费用我们愿意交清，但必须与被告订立相应的合同及开据发票。因为，原告与被告原先同属于一个集团下的两个独立公司，1996年起被告就管理了该市场，2003年应市政府及高新区政府的要求，被告从隶属于高新区工商局的事业单位改制为民营企业，根据当时的文件，高新区政府也明确市场服务中心同时管理新升、狮山、何山等五个市场。故被告的经营管理范围也是由原企业延续下来的，是顺应了市政机构改制的需要，原告不能割裂历史，以政府行为为由强行要求终止协议。对于诉状中提到的政策因素、文件精神等内容，被告认为任何行政部门必须依法履行行政职能，不能干预企业经营，如果发现行政部门有针对新升农贸市场做出强行剥夺被告经营行为的具体行政行为，将依法提起行政诉讼，依法维权。综上，原告的诉请缺乏事实依据及法律依据，原告与被告应该订立新一年度的租赁合同，故针对请求应驳回原告的诉请。
经审理查明，本案所涉租赁物在苏州高新区新升新苑小区内，经营管理的市场是新升新苑农贸市场（一楼），其房屋所有人的确认，根据其苏州高新区国资办出具的关于进一步明确高新区新升新苑农贸市场产权的情况说明，与原苏州高新区管委会总师室（现苏州市规划局虎丘分局）出具的关于新升小区农贸市场的建筑工程规划许可证，以及（规划验收中的竣工验收意见书，由国土规划局申报，并抄报市建委，房管局及新区管委会）等相关资料，均可确定该房屋所有人系苏州高新区管委会。
原告系苏州高新区新升新苑农贸市场的管理方，从2007年起原告将该新升新苑农贸市场（一楼）的具体租赁和经营事宜交给被告承租（包）经营，并签订了租赁合同和新升市场承包经营合同。其合同约定：租金每月一交，原则上是先付后用，租金标准为29000元／月，物业管理费8500元／月。在前述合同到期后，双方再未签订固定期限的租赁合同。而是签订了补充协议。该协议约定：合同期限为不定期限的租赁合同和新升市场承包经营合同，期限自2011年9月1日至2012年8月31日。届满前，原告于2012年12月5日发函通知被告解除不定期租赁合同与承包经营合同，并要求被告在合理期限内迁让房屋。被告在收到解除通知函的第二天（即2012年12月6日）向原告提交了书面的股东大会决议，明确表示不接受解除合同。后，原告从2013年1月1日起就不再向被告开具交费发票。
另查明，被告不接受解除合同其理由为，双方原先同属于一个集团下的两个独立公司，1996年起被告就管理了该市场，2003年应市政府、高新区管委会的要求，被告从隶属于高新区工商局的事业单位改制为民营企业。根据当时的文件，高新区管委会也明确市场服务中心同时管理新升、狮山、何山等五个市场。故被告的经营管理范围也是由原企业延续下来的，是顺应了市府机构改制的需要，原告不能割裂历史，以政府行为为由强行要求终止协议。以及，对于原告在诉状中提到的政策因素、文件精神等内容，认为任何行政部门必须依法履行行政职能，不能干预企业经营，如存在行政部门有针对新升农贸市场做出强行剥夺被告经营行为的具体行政行为，将依法提起行政诉讼予以依法维权。其补充协议确定的是有条件的解除，条件不成立，合同不应终止。据了解本案争议的新升农贸市场是原告继续要出租给另一家公司，其依据有原告以落款请示的主体，在汇报给管委会的内容中提及狮山街道已成立物业公司，打算在2012年12月与原告签订合同，租金物业费为50万／年，合同内容保持不变。因此可以看出农贸市场是继续出租。
针对被告所述不接受解除合同其理由，庭审中至今未发现原告存在与第三人订立租赁合同事实，被告也未能提交相关证据予以证实。
再查明，双方签订的不定期租赁合同与承包经营合同期限届满后，从2013年1月1日起，被告一直继续运作，由此产生房屋使用费与物业管理费，庭审中原告同意仍按原合同约定的收费标准，要求以实际交付日止，支付房屋使用费与物业管理费理。
以上事实，由原告提交的证据：协议书，公司准予变更登记通知书；2007.9-2008.8租赁合同，新升农贸市场管理协议，2007.9-2008.8租赁发票（管理费发票各10张）；2008.9-2009.8租赁合同，新升农贸市场管理协议，2008.9-2010.8租赁发票（管理费发票各12张）；2009.9-2010.8租赁合同，新升农贸市场管理协议，2009.9-2010.8租赁发票（管理费发票各12张）；2010.9-2011.8租赁合同，新升农贸市场承包经营合同，2010.9-2011.8租赁发票（管理费发票各12张）；2011.9-2012.8租赁合同，2011.9-2012.8租金发票12张；2011.9-2012.9新升农贸市场承包经营合同；2011.9-2012.8管理发票12张；补充协议；2012.9-2012.12租赁发票（管理费发票各14张）；告知函，苏州高新区市场服务中心有限公司股东大会决议，通知函，国内快递邮件清单，告知函，会议纪要。由被告提交的证据：营业执照的复印件（时间为2010年12月），新升农贸市场更换管理公司的请示报告，以及庭审笔录在卷佐证。
本案的争议焦点，系原、被告双方对苏州高新区新升新苑农贸市场的签订的租赁合同与承包经营合同期限届满后，所签订的补充协议中的不定期限的租赁合同和新升新苑农贸市场承包经营合同，在维持一段期间后，原告方按其意愿通知被告迁让，而被告方明确表示不接受解除合同拒绝迁让。并要求原告应当继续履行租赁合同，提出享有同等条件下的优先承租权。由此，对其双方所述事实与理由是否成立，其作为是否合法有效。针对双方上述各执己见所述观点，本院认为原告对新升新苑农贸市场经营管理的财产依法享有经营权，应受法律保护。双方签订的租赁合同和新升新苑农贸市场承包经营合同与补充协议中的不定期限的租赁合同和新升新苑农贸市场承包经营合同，均系当事人的真实意思表示，经审查且不违反法律规定，应属合法有效。故，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。
故对其一，原告对解除不定期租赁合同意思表示明确，根据合同法规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，解除合同应当在合理期限前通知承租人，原告已履行了其法定义务。被告作为承租方虽表示不接受解除租赁合同，认为原告应当继续履行租赁合同，并享有同等条件下的优先承租权。但其所述理由至今并无客观事实存在，也无法律依据。被告继续占有租赁房屋，对原告行使房屋使用权构成了障碍，法律规定合法所有的财产受法律保护，禁止任何组织或个人侵占。由此，原告可以依据物权请求被告返还无权占有的房屋。故原告此项诉请予以支持。
其二，原告对新升新苑农贸市场经营管理的财产在依法享有经营权的基础上，可以自主决策采用承包经营模式。由此被告取得了承包经营权，双方的权利义务应根据双方合同之间的约定，按自愿、公平、诚实信用的原则处理承包关系。原告与被告既然己签订了不定期限的承包经营合同，双方也一直按约履行，作为不定期限的承包经营合同的当事人一方均有权可以随时解除合同。现原告在合理期限之前通知被告解除承包经营合同，并履行了其合同应尽义务。由此被告强加另一方必须继续履行承包经营合同，其理由不当，无法律与合同依据。故，被告应及时从新升新苑农贸市场中退出。
综上，由于被告至今拒不归还租赁房屋，拒不退出新升新苑农贸市场的行为，导致原告在租赁合同与承包经营合同终止后无法行使其合法权益，给原告造成了直接经济损失，而被告却获取了不当利益。根据合同相对性，合同终止后，被告应负责返还租赁房屋，其未返还房屋与交还承包经营权构成另一违约行为，故原告诉请的被告应支付房屋使用费与物业管理费，并主张按原合同约定的收费标准要求其支付房屋使用费与物业管理费，其理由正当，予以支持。
据此，综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十一条，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：
被告苏州高新区市场服务中心有限公司于本判决生效之日起十日内立即迁让出苏州高新区新升农贸市场（一楼区域）。
被告苏州高新区市场服务中心有限公司于本判决生效之日起十日向原告苏州新港物业服务有限公司支付房屋使用费（自2013年1月1日起，按29000元／月计算至实际迁出之日止）。
三、被告苏州高新区市场服务中心有限公司于本判决生效之日起十日向原告苏州新港物业服务有限公司支付物业管理费（自2013年1月1日起，按8500元／月计算至实际交付之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6928元，由被告苏州高新区市场服务中心有限公司负担，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的案件受理费本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行；账号：10-550101040009599
审 判 长 王耀华
审 判 员 武佩吉
人民陪审员 陆素珍
二〇一四年七月十四日
书 记 员 丁 颖