沈阳市铁西区人民法院
沈阳市铁西区人民法院
民事判决书
（2016）辽0106民初10244号
原告(被反诉人)：沈阳荆棘鸟物业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区建设中路1-1号。
法定代表人：林骏，系该公司经理。
委托代理人：王博，系该公司工作人员。
委托代理人：金铭，系该公司工作人员。
被告安治平(反诉人)，男。
原告沈阳荆棘鸟物业管理有限公司诉被告安治平物业服务合同纠纷一案，本院2016年10月20日立案受理后，公开开庭进行了审理，原告沈阳荆棘鸟物业管理有限公司委托代理人张王博和金铭，被告安治平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳荆棘鸟物业管理有限公司诉称，2015年4月，原告依法与被告所在园区（薰衣草住宅小区）的业主委员会签订了物业服务合同，约定，由原告提供物业服务，由业主承担缴付物业费义务1元/平方米/月。合同签订后，原告依约履行了服务义务，但被告却以种种理由拒绝履行缴费义务。自2015年4月15日至2016年10月15日被告累计欠费18个月，按其住宅面积94平方米，欠费额已达1692元，被告的行为严重影响了原告的经营秩序，已给原告造成了损失。原告向法院起诉，要求判令被告立即缴付所欠物业费1692元，诉讼费由被告承担。
被告安治平辩称，服务没有达到选聘物业服务企业方案，没有达到上面的标准，很多单元门锁都已经损坏，没人修复，小区内有很多坑没有人提示和修复，致使我自己的车掉到了坑里损坏，然后报物业也没人管，停车位是按年收费，这个不应该做为物业的利润，应该按法律规定记入维修基金，我的房子是顶楼，出现漏雨现象，报物业也是没人修复，只有我自己找的防水公司进行修复，从我单元一楼到六楼有很多设施损坏也没修复，我能提供相片，所以我认为物业公司不作为，没达到服务标准，所以才没有交物业费，我修复房屋花费了1800元，也该由维修基金进行修复的，那么物业收取停车位，记入维修基金，我的维修钱就应该由物业出。被告安治平提出反诉称,被告作为小区业主,其住宅为顶楼,夏季雨天出现漏雨,通知原告要求维修,原告不予解决,被告为维护自身和公共利益,委托沈阳浩元防水工程有限公司进行维修,支付1800元,要求原告赔偿被告支付的房屋维修费用1800元,原告承担反诉费用。
原告沈阳荆棘鸟物业管理有限公司针对被告安治平的反诉主张辩称，首先反诉当事人应当限于本诉的当事人，依据建设工程管理条例第四十条第二款规定屋面防水工程，有防水要求的卫生间，房间和外墙面的防渗漏，为五年。由于没有过建设工程的质保期，被告应该向开发商主张维修费而不应该向本诉的原告主张。其次本诉是基于物业管理合同提起的诉讼，原告起诉的是被告没有依约交付物业管理费，而被告提起反诉的理由是房屋维修费。反诉强调的是反诉与本诉的诉讼请求是基于相同的事实，本案的本诉是物业管理合同引发的债权债务的法律纠纷，不属于同一个诉讼，不符合反诉的实质要件，因此被告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回被告的诉讼请求。
经审理查明：被告安治平系沈阳市铁西区“薰衣草”住宅小区业主，其使用房屋为沈阳市铁西区重工北街50甲。2015年8月6日沈阳哈易顿投资有限公司与沈阳市铁西区薰衣草住宅小区业主委员会签订物业管理委托合同，约定原告为沈阳市铁西区薰衣草住宅小区提供物业服务，管理服务费住宅按每月每平方米建筑面积1元；商业网点按每月每平方米建筑面积1元；车库每月每平方米1元。服务期限自2015年4月15日至2020年4月14日。同时物业服务合同对业主、原告的权利和义务以及沈阳哈易顿投资有限公司的服务事项、标准等进行了约定。
另查明，沈阳哈易顿投资有限公司名称于2014年7月7日更名为原告。原告接手小区时，薰衣草小区有露天停车位354个，自行车棚10个，草坪面积15745.71平方米，单元门可视对讲未安完。原告在庭审时自认现有停车位839个。
又查明，2016年6月8日，被告对其房顶进行防水处理，支付维修费1800元。
上述事实，有原被告陈述笔录、原告提供的物业管理委托合同、薰衣草住宅小区物业服务项目招标文件，被告提供的图片、收款收据等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与铁西区薰衣草住宅小区业主委员会签订的物业管理委托合同不违反我国法律的强制性规定，合法有效。原告为小区提供了物业服务，被告享受物业服务就应当履行交纳相应的物业服务费的义务。但通过被告和本园区其他被告提供的证据可知薰衣草小区存在脏乱差、园区用地被用来停放车辆、车辆乱停乱、草坪绿地被破坏、除雪不及时、路面窨井塌陷没有警示标识等情况，原告未尽到相应的服务义务已违反了物业服务合同的约定，应承担一定的不利后果。至于原告在物业服务过程中存在的一些其他问题，本院认为这些问题的存在并不必然导致减少原告应收取的物业服务费，但原告应在后续服务过程中加以改进和完善。物业服务合同约定住宅物业服务费1元/平方米/月，综合原告在本小区提供的物业服务情况以及本案实际情况，确定被告给付原告2015年4月15日至2016年10月14日期间的物业费1354元。
关于被告提出的反诉主张。首先，原告与业主委员会签订的物业管理委托合同第三章3（1）规定,露天车位每月每车位80元，停车场收益分配方式为：停车场收入单独记账，独立核算，定期公布账目，并接受业主的监督，扣除管理成本剩余部分投入园区公用部位建设。合同对停车位收益是否计入公共维修基金并未约定。同时根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。在停车位收益尚未明确计入公共维修基金和没有相关权利人同意的情况下，本院对被告主张用公共维修基金维修被告房屋的主张不予支持。其次，物业管理委托合同第三章5规定房屋建筑的公共部位及公用设施的维修、更新改造所需经费由房屋本体维修基金支付，据此可知原告对被告的房顶漏水没有垫付资金的义务。综上，本院对被告的反诉主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告（反诉人）安治平于本判决生效后十日内给付原告（被反诉人）沈阳荆棘鸟物业管理有限公司2015年4月15日至2016年10月14日期间的住宅物业服务费人民币1354元，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二、驳回原告（被反诉人）沈阳荆棘鸟物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉人）安治平的诉讼请求。
原告诉讼请求案件受理费人民币50元，由被告安治平承担。被告安治平反诉请求案件受理费人民币25元，由被告安治平自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服一审判决数额部分依法交纳上诉费后，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张 伟
审 判 员 刘 洋
人民陪审员 安晓燕
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二〇一七年一月十六日
书 记 员 李 鲲
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本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。