西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雁民初字第03813号
原告（反诉被告）毕海平。
委托代理人张焦平，陕西唐烽律师事务所律师。
委托代理人李宪云，陕西唐烽律师事务所律师。
被告（反诉原告）余佳。
被告（反诉原告）张涛。
共同委托代理人王琳，陕西国能律师事务所律师。
共同委托代理人郑义，陕西国能律师事务所律师。
原告毕海平与被告余佳、张涛租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毕海平的委托代理人张焦平、李宪云，被告余佳、张涛的共同委托代理人王琳、郑义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告毕海平诉称，2011年8月2日原告与被告余佳签订了房屋租赁合同，合同约定被告余佳将位于西安市雁塔区丈八东路6号名城雅居X号楼XX层X室建筑面积118平方米的房屋租赁给原告作为合租居住使用，租赁期限为5年，从2011年8月15日起至2016年8月14日止；2014年8月14日之前，每月租金为1833元，8月14日之后，每月租金为2000元。房租按半年交纳。押金为2000元。租金支付至中国银行户名为张涛的账号。双方在合同期满前不得以任何理由单方终止合同，否则违约方赔偿合同期全部租金总款额的20%，并赔偿连带损失。经被告同意，原告对所承租的房屋进行重新装修以及增加轻钢龙骨和石膏板为材料的隔断墙，原告出资五千至一万元装修费用。装修后的物质与效果，在租赁期内归原告所有，被告在租赁期内出现违约导致合同无法履行，被告应赔偿全部装修及维修费用。合同签订后，原告按照合同约定支付了房租和押金，并对房屋进行了装修翻新，并置办了其居住所需的床（三套含床头柜），写字台（两个）、椅子（两把），洗衣机（一台，半自动）等物品。2013年4月初，被告口头告知原告，由于国五条的出台，被告要卖房，让原告搬离。原告表示不同意。原告与被告多次沟通，无果。2013年4月10日被告在未告知原告的情况下，强行更换门锁，迫使原告无法再继续使用。被告的行为严重违反了合同约定，被告的行为表明已不愿意再继续履行合同，导致原告租赁合同的目的不能实现，为此，原告函告被告解除合同，并要求被告承担合同解除后的法律后果。但被告一直未解决。原告诉至法院，请求法院依法判令：1、判令被告退还原告房屋租金8248.5元、押金2000元。2、判令被告赔偿装修费9000元、搬家费300元。3、判令被告支付违约金22800元，4、判令被告返还原告所有的物品（包括三套1.5米＊2.2米的床［含床头柜六个］），两个写字台、两把椅子，一台半自动洗衣机）。若不能返还，应给原告支付上述物品的价款7700元。5、本案诉讼费用由被告承担。
被告余佳、张涛辩称，原、被告在签订的房屋合同中原告没有转租权，但是原告在承租房屋过程中将房屋转租给耿倩倩、何瑞娟、汪风娇、龙玉，所以被告根据法律规定和原告解除合同，双方合同解除的原因是原告非法转租造成的，原告已构成根本违约。根据法律规定应当由原告向被告承担违约责任。原告对房屋的装饰装修费用应当自行承担。
被告余佳、张涛反诉称，2011年8月2日，被告余佳与原告签订《房屋租赁合同》，约定由被告余佳将位于西安市雁塔区丈八东路6号名城雅居X号楼XX层X室的房屋出租于原告；租期5年，自2011年8月15日起至2016年8月14日止；同时，合同中约定承租人没有转租权；承租人或出租人在合同期满前不得以任何理由单方终止合同，否则违约方赔偿合同期全部租金总款额的20%，并赔偿连带损失。合同履行期间，被告发现原告违反合同约定将房屋转租给耿倩倩、何瑞娟等人。2013年3月，被告书面通知原告解除合同，要求原告搬离出租房并恢复原状，同时被告将书面通知贴于出租房大门上。但是，原告并未按时搬离及返还房屋。为了收回房屋，被告于2013年4月16日，向次承租人耿倩倩、何瑞娟等人支付未到期房租及押金共5150元。被告反诉至法院，请求法院依法判令：1、确认解除与原告之间的房屋租赁合同；2、判令原告返还被告该房电卡一张、天燃气卡一张、卧室钥匙14把；3，判令原告向被告返还沙发套一套（价值3000元）、地毯一张（价值1000元）、婴儿床一张（价值800元）、窗帘一组（价值700元），若原告不能返还原物，则应向被告折价赔偿；4、判令原告向被告支付违约金22800元；5、判令原告承担将房屋恢复原状的费用；6、反诉费由原告承担。
原告毕海平辩称，双方之间的房屋租赁合同，由于被告张涛采取强行更换门锁的行为已经实际解除。要求返还房屋电卡一张、天然气卡一张、卧室钥匙14把，我们愿意返还。但是未能办理交接手续的责任在于被告一方。反诉要求第3项请求均不存在，在租赁房屋的时候被告并没有给原告提供上述物品，所以不存在返还问题。反诉的其余请求，由于反诉人的违约行为，4、5、6项应当由被告自行承担。
经审理查明，原告毕海平与被告余佳于2011年8月2日签订房屋租赁合同，该合同约定被告余佳将位于西安市雁塔区丈八东路6号名城雅居X号楼XX层X室，面积为118平方米及房屋内的书柜一个、沙发一个出租给原告毕海平使用。原告毕海平将该房屋作为合租居住使用，但没有转租权。租赁期限自2011年8月15日起至2016年8月14日，共五年。2011年8月15日至2014年8月14日租金为1833元每月，房租按半年交纳，租费为11000元；2014年8月15日至2016年8月14日租金为2000元每月，房租按半年交纳，租费为12000元。押金为2000元。原告毕海平将房屋租金汇入中国银行账号，户名为张涛的账号内。2011年8月1日原告向被告余佳支付定金5000元。合同签订后，被告余佳将合同约定的房屋交付给原告使用，原告毕海平于2011年8月2日向被告张涛支付租金8000元，于2012年1月31日向被告张涛支付11000元的租金，于2012年8月2日向被告张涛支付11000元，于2013年2月16日向被告张涛支付11000元。2012年8月9日，原告毕海平以贾婷的名义与汪风娇（高娜替汪风娇）签订公司内部房屋租赁合同，合同约定将位于名城雅居XXXX室10平方米出租给汪风娇使用，租赁期限自2012年8月18日至2013年8月17日止。2012年8月18日，原告毕海平以贾婷的名义与耿倩倩签订公司内部房屋租赁合同，合同约定将位于名城雅居XXXX室15平方米出租给耿倩倩使用，租赁期限自2012年8月9日至2013年8月8日止。2013年4月10日，被告更换了出租给原告毕海平的房屋的锁。2013年5月22日，原告毕海平委托陕西唐烽律师事务所律师张焦平向被告张涛、余佳通过EMS邮寄送达了解除房屋租赁合同律师函，该律师函向二被告告知：1该解除合同的律师函到达之日起，余佳与毕海平于2011年8月2日签订的房屋租赁合同解除；2，余佳、张涛在收到该函后三日内退还毕海平缴纳的从2013年4月10日起至2013年8月15日止的房屋租金8248.5元；3、余佳、张涛在收到该函后三日内退还收取毕海平的房屋押金2000元；4、由于余佳、张涛的违约，导致房屋租赁合同提前解除，故余佳、张涛在收到该函后三日内支付违约金22800元、赔偿装修费9000元、搬家费300元。5、余佳、张涛在收到该函后三日内返还原告所有的物品（包括三套1.5米＊2.2米的床［含床头柜六个］），两个写字台、两把椅子，一台半自动洗衣机）。若不能返还，应给原告支付上述物品的价款7700元。经查询显示，该邮件于2013年5月24日由本人签收。
在本案审理过程中，经本院现场勘验，且原、被告均在场的情况下，原告于2014年3月21日将三张床（1.5米×2.2米）及床头、一台半自动洗衣机当场搬离房屋。
上述事实，有房屋租赁合同、收条、转账凭证、律师函、EMS快递单、勘验笔录、双方当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。
本院认为，原告毕海平与被告余佳签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当予以确认。在合同的履行过程中，原告毕海平将该房屋转租给案外人汪凤娇、耿倩倩等人。庭审中，原告承认案外人汪凤娇非其公司员工，但称案外承租人耿倩倩系原告公司员工，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因原告毕海平未提供相关证据予以佐证，故本院对于原告毕海平的该意见不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，原告与被告余佳签订的租赁合同明确约定房屋不得转租，因原告的转租行为并未经被告余佳的同意，故原告毕海平已经构成违约，被告余佳依法享有法定解除该合同的权利。但是被告余佳并未行使解除其与被告毕海平签订的租赁合同的权利，并于2013年4月10日更换其出租给原告房屋的门锁，致使原、被告签订租赁合同的目的已不能实现，至此被告余佳构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因此，原告毕海平有解除其与被告余佳签订的合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条规定的合同解除虽有异议，但在约定的期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，2013年5月22日，原告委托陕西唐烽律师事务所律师张焦平向被告张涛、余佳通过EMS邮寄送达了解除房屋租赁合同律师函，经查询显示，该邮件于2013年5月24由被告本人签收。因此，原、被告签订的租赁合同已于2013年5月24日解除。如有异议，仅是对解除合同的效力进行确认。因此，本案中原告与被告余佳签订的房屋租赁合同已于2013年5月24日解除，故被告要求解除与原告之间签订的房屋租赁合同的请求，于法无据，本院依法不予支持。被告于2013年4月10日更换门锁的行为导致原告不能使用该租赁房屋，已经致使双方签订合同的目的不能实现，因原告将房屋租金支付给被告张涛，故二被告应当返还原告毕海平自2013年4月11日至2013年8月14日止的房屋租金共计7576元。原告要求被告返还押金2000元的诉请，于法有据，本院依法予以支持。原告要求被告赔偿装修费9000元、搬家费300元的诉请，因原告自身存在违约行为，故本院依法不予支持。原告要求被告支付违约金22800元的诉请，被告要求原告支付违约金22800元的反诉请求，因原、被告双方均存在违约行为，故原、被告双方各自应当承担相应的责任，根据原、被告各自应当承担的违约责任，原告应当向被告支付22800元违约金，被告应当向原告承担22800元违约金。至于被告要求原告承担将房屋恢复原状的费用一节，因被告在履行合同的过程中亦存在违约行为，故原告不承担恢复承租房屋原状的义务，亦不承担恢复原状的费用。因此，被告的该项诉请本院依法不予支持。原告要求被告返还三套1.5米＊2.2米的床［含床头柜六个］），两个写字台、两把椅子，一台半自动洗衣机的诉请，本院在审理过程中，原告已于2014年3月21日将三张床（1.5米×2.2米）及床头、一台半自动洗衣机当场搬离房屋。其余物品因原告未提供证据，本院依法不予支持。被告要求原告返还其出租房屋的电卡一张、天燃气卡一张、卧室钥匙14把的诉请，于法有据，且在庭审中，原告亦同意返还，本院依法予以支持。被告要求原告返还沙发套一套、地毯一张、婴儿床一张、窗帘一组的诉请，因被告未提供相应的证据予以佐证，故本院依法不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）毕海平与被告（反诉原告）张涛、余佳于2011年8月2日签订的租赁合同。
二、被告（反诉原告）余佳、张涛于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）毕海平房屋租金7576元、押金2000元。
三、被告（反诉原告）余佳、张涛于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）毕海平违约金22800元。
四、原告（反诉被告）毕海平于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）余佳、张涛违约金22800元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、原告（反诉被告）毕海平于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）余佳、张涛所出租的房屋的电卡一张、天燃气卡一张、卧室钥匙14把。
六、驳回原告（反诉被告）毕海平其余之诉讼请求。
七、驳回被告（反诉原告）余佳、张涛其余之诉讼请求。
八、上述第三、四项原告（反诉被告）毕海平与被告（反诉原告）余佳、张涛之间的金钱履行义务相互抵销，不再相互履行。
本案案件受理费620元，由原告（反诉被告）毕海平承担。本案反诉费2200元，由被告（反诉原告）余佳、张涛承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 赵 妍
人民陪审员 张建中
人民陪审员 贾泉俊
二〇一四年十月二十日
书 记 员 王小波