重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）渝一中法民终字第01394号
上诉人（原审被告）：重庆市合川区海翔房地产有限责任公司（以下简称海翔公司），住所地重庆市合川区南津街街道办事处书院街5号。
法定代表人：樊华，该公司经理。
委托代理人：龙廷秀，海翔公司职工。
委托代理人：陈琼，海翔公司职工。
上诉人（原审被告）：重庆农村商业银行股份有限公司合川支行（以下简称农商行合川支行），住所地重庆市合川区久长路2号。
负责人：赵光明，该行行长。
委托代理人：吴晓波，重庆百君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆金万科房地产开发有限公司（以下简称金万科公司），住所地重庆市合川区南津街街道办事处金鹿街139号。
法定代表人：唐多全，该公司执行董事。
委托代理人：蒙伟，重庆合州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：唐玲，居民，住重庆市合川区。
上诉人重庆市合川区海翔房地产有限责任公司（以下简称海翔公司）、上诉人重庆农村商业银行股份有限公司合川支行（以下简称农商行合川支行）与被上诉人重庆金万科房地产开发有限公司（以下简称金万科公司）所有权确认纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2011年11月21日作出（2011）合法民初字第03832号民事判决。海翔公司、农商行合川支行对该判决均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人海翔公司的委托代理人龙廷秀、陈琼，上诉人农商行合川支行的委托代理人吴晓波，被上诉人金万科公司的委托代理人蒙伟参加了询问。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，海翔公司原系重庆市合川区南津街街道办事处金鹿花园开发商。2001年3月30日，唐玲与海翔公司签订《商品房预售合同》，约定唐玲预购海翔公司开发的原合川市南津街办事处金鹿广场店面I段7号、8号门市（现重庆市合川区南津街办事处金鹿街235号），建筑面积23.13㎡（7号门市）、32.14㎡（8号门市），成交单价7号门市6500元／㎡、8号门市6000元／㎡，成交金额共计343185元；付款方式：第一次付款2001年3月30日，按购房款的30%付款，计人民币103000元，第二次按购房款的70%付款，计人民币240000元，由合川市信用联社提供十年按揭贷款。该合同在合川市房地产交易所办理了商品房预售登记。2001年4月28日，唐玲与原合川市农村信用合作联社（现农商行合川支行）签订《预售商品房抵押贷款合同》和《个人住房按揭担保贷款合同》，由合川市农村信用合作联社向唐玲提供240000元按揭贷款，海翔公司为合同保证人。2003年2月28日，海翔公司为甲方，唐玲为乙方，双方签订退房协议书，协议书内容为：一、乙方自愿将原购合川市海翔房地产有限责任公司开发的合川市金鹿花园广场7号、8号店面房，总建筑面积55.27㎡退还给甲方另行销售；二、该房合同销售价为人民币6209.25元／㎡，合计房价为343185元，甲方用该售房合同在合川市信用联社办理的按揭贷款，贷款金额为人民币240000元整，其本金及利息全部由甲方负责偿还，由此所发生的一切经济损失和法律责任全部由甲方自行负责，乙方不承担任何责任；三、本协议生效时，原甲、乙双方签订的按揭售房合同同时作废；四、本协议经双方签字盖章后生效。
另查明，海翔公司在开发建设金鹿花园小区过程中，由于公司管理、资金周转等各方面因素，导致“金鹿花园”开发项目全面停工，无法继续运作下去，经原合川市政府及相关部门协调，2003年10月23日，在合川市建设委员会的见证下，海翔公司与金万科公司签订《部分项目转让协议书》，约定海翔公司将部分项目转让给金万科公司，协议书主要内容：一、转让内容：1、已作信用联社内部按揭抵押的房屋和因贷款抵押值不足所补充的抵押物。2、金鹿花园小区内的未动工土地。3、婆婆湾项目的开发权。4、金鹿花园小区内的在建工程。5、海翔公司土地范围所对应的金鹿花园滨江长廊、陶行知广场的未完建设任务。6、广场第一幢店面（按已竣工工程处理）。二、项目移交时间：1、2003年10月31日前，由乙方（海翔公司）将本协议书“第一条”所列的项目及房地产移交给甲方（金万科公司），在建工程的前期全部开工手续、图纸资料等相关资料一并移交。2、2003年11月30日前，由乙方办理好本协议书“第一条”所列转让内容中的房地产转移登记、资产过户等有关手续，并在登记后60日内办理好土地使用权证和房屋产权证。三、项目转让价款的计算范围和计算价格：内部按揭的抵押门市和补充抵押的门市按建筑面积1500元／㎡计价，未动土地按55万元／亩计价，在建工程占用土地按范围设计建筑面积180元／㎡计价。四、价款以贷款转移的方式进行支付，即将乙方原有的贷款6669.92万元、所欠利息260.32万元，共计6930.24万元（其中合川市农村信用合作联社贷款、内部按揭贷款5193.22万元，贷款利息241.32万元）的债务，按实际转让价款的额度等额转移贷款给甲方。五、……。六、本协议转让的项目资产、相关批文及手续、图纸资料、乙方原与第三方签订的与本协议书“第一条”所列转让内容有关的一切合同、协议书、承诺书，以对其变更和解除的协议书等，在移交过程中清理造册经双方签章后均作为本协议的附件。2004年8月6日，金万科公司（甲方）、海翔公司（乙方）、合川市信用合作联社（丙方），三方又签订《资产过户与承担偿还贷款的协议》，协议约定，一、甲、乙、丙三方相互配合，按照《部分项目转让协议书》中的转让内容，乙方应于2004年9月30日将尚未移交的资产（乙方抵押给丙方的未动工土地、在建工程用地、其他抵押资产和补充抵押资产）清理移交给甲方。移交后由乙方负责办理移交资产的过户手续，甲、丙方应积极配合。二、（一）资产已移交过户的有：……；（二）资产已移交，但尚未过户的有：金鹿花园广场I段1层门面、金鹿花园A区1层门面、F区1层门面、F区2、3层营业房……。三、乙方原有的在丙方的借款中与“第二条”中的转让价款所对应等额部分的借款及该部分借款从资产过户之日起的利息由甲方承担，但暂时不办理贷款的转移手续，继续以乙方的名义向丙方借款，由甲方用“第二条”中转让过户的资产作为抵押物向丙方担保。资产过户之前产生的利息由乙方负责支付；超过项目转让结算价款之外部分的借款及其利息仍由乙方承担，与甲方无关。本案所涉及的唐玲与海翔公司所签《商品房预售合同》中的金鹿广场I段7号、8号门市在《资产过户与承担偿还贷款的协议》中资产已移交，但尚未过户之列，该两门市一直由金万科公司占有、使用至今。
一审审理过程中，金万科公司举示了海翔公司移交的唐玲等人与海翔公司签订的退房协议，内容一致，均反映出海翔公司用双方所签的售房合同在合川市信用联社办理的按揭贷款（内部贷款）。另金万科还举示了海翔公司出具给杨玉碧的委托杨玉碧代为贷款的情况说明：我司因金鹿花园房地产开发急需资金，本公司于2001年1月15日特委托本公司售房部职工杨玉碧在合川市农村信用联社个人住房按揭抵押担保贷款叁拾叁万柒仟圆整，本公司用金鹿花园C10楼7-1号住宅及该楼房的1号、12号底层门面2间提供给你作为抵押贷款物。你代为我公司贷款后直接将全部款项转入我公司账户上，此贷款全部由我公司负责清偿（包括利息部分），杨玉碧不承担任何经济及法律责任。
金万科公司一审诉称，被告海翔公司在开发建设合川区金鹿花园小区过程中，因资金周转困难，遂召集公司员工及员工亲戚、朋友等以个人名义向被告农商行合川支行贷款，而后，被告唐玲以本人名义按揭购买了当时被告海翔公司位于金鹿花园金鹿广场店面I段7号、8号门市，唐玲除未支付首付款外，也未偿还过该笔贷款，更未实际接收过诉争的房屋，且在办理贷款事宜前，被告海翔公司、唐玲均明确该贷款用于海翔公司使用，并非唐玲实际购买，所造成的一切债务由海翔公司承担。2003年左右，海翔公司经营出现严重问题，为保障银行贷款的回收及社会稳定，由合川区各相关部门及农商行合川支行成立了金鹿花园小区项目资产清理小组，明确了海翔公司及唐玲名下相应的债务由原告承担，并约定了相应的房价，海翔公司、农商行合川支行均同意将讼争房屋过户为原告所有。此后，三被告将房屋交付给了原告，由原告占有、使用至今。其间，原告多次要求被告完成过户手续，以便处理相关事宜，但被告不予配合，特请求法院依法判决确认金鹿花园金鹿广场店面I段7号、8号门市归原告所有，并由被告协助办理过户手续。
海翔公司一审辩称，2003年10月海翔公司与金万科公司签订项目转让协议，双方在没有经抵押权人农商行合川支行和购房人唐玲等人同意的情况下办理了项目转让手续，2004年，海翔公司与金万科公司、农商行合川支行签订三方协议，在未经购房人确认的情况下，将部分门面及住宅房移交给了金万科公司，而金万科公司未偿还任何贷款，为此购房人多次找海翔公司要求交房。故项目转让协议和三方协议严重损害了唐玲等购房人的利益，应属无效，原告金万科公司的诉请不能成立，请求法院依法驳回。
农商行合川支行一审辩称，金万科公司诉称海翔公司召集该公司员工以个人名义向农商行合川支行借款以及未支付购房首付款的事实均不成立，因农商行合川支行在接受唐玲等购房人的贷款时是收到购房人购房首付款收据的，农商行合川支行仅是向唐玲等人发放贷款而享有债权及抵押优先权，农商行合川支行与金万科公司之间无房屋买卖关系，不存在房屋交付的事实，农商行合川支行也不应成为本案的被告。金万科公司与海翔公司签订的项目转让协议中关于个人的转让部分是无效的，因双方均不是房屋的权利人，该协议签订时未经购房人的同意，从而侵害了唐玲等购房人的权利，并且所涉及的房屋已办理了预售登记，是能够对抗第三人的，故原告金万科公司的诉请应予驳回。
唐玲一审辩称，原告金万科公司与被告唐玲无任何关系，原告对唐玲的诉请显然不能成立，应驳回原告的全部诉讼请求。2001年唐玲与海翔公司所签订的购房协议，是双方真实意思表示，且当时因资金缺乏，就该房向银行作了抵押贷款，并非原告所称假贷款的事实。唐玲对原告所称资产清理小组及项目转让等概不清楚，原告及海翔公司、农商行合川支行处分唐玲的房屋未经唐玲同意，是无效的，唐玲保留另案起诉要求交付房屋、赔偿损失等权利。
一审法院认为，被告海翔公司开发金鹿花园小区期间，因公司管理、资金周转等各方面因素，导致“金鹿花园”开发项目全面停工，无法继续运作下去，经相关部门协调，海翔公司将部分项目转让给原告金万科公司并签订《部分项目转让协议书》，该协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。事后，金万科公司、海翔公司、农商行合川支行三方签订《资产过户与承担偿还贷款的协议》，系三方对海翔公司债权债务转移的约定，意思表示真实，该协议对三方均具有约束力。结合海翔公司与唐玲等人签订的退房协议内容及本案相关的实际情况，应认定唐玲与海翔公司签订售房合同在农商行合川支行办理内部贷款，实为海翔公司借与唐玲等人发生商品房买卖的形式为名，而为海翔公司贷款，海翔公司、唐玲也应当知道该事实，海翔公司与唐玲之间并不存在商品房买卖关系。故三被告认为金万科公司、海翔公司、农商行合川支行三方签订的《资产过户与承担偿还贷款的协议》损害了购房人的利益的主张不能成立，不予采纳，三方签订的《资产过户与承担偿还贷款的协议》合法有效。现原告金万科公司要求被告协助办理原合川市南津街街道办事处金鹿广场店面I段7号、8号门市（现重庆市合川区南津街办事处金鹿街235号）过户手续，理由正当，应予支持。因原告现未取得该房屋产权证书，在取得产权证书之前，其根据转让协议只享有债权，不享有物权，故对原告要求确认房屋所有权归其所有的诉请不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第八十四条、第一百零七条之规定，判决：“一、由被告重庆市合川区海翔房地产有限责任公司、重庆农村商业银行股份有限公司合川支行、唐玲在本判决生效30日内协助原告重庆金万科房地产开发有限公司办理重庆市合川区南津街街道办事处金鹿街235号（原合川市南津街街道办事处金鹿广场店面I段7号、8号）门市过户手续至原告重庆金万科房地产开发有限公司名下。二、驳回原告重庆金万科房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由被告海翔公司负担，此款原告已垫支，被告海翔公司在本判决生效后3日内迳付原告。”
海翔公司与农商行合川支行均不服该判决，向本院提起上诉。
海翔公司上诉请求：1、撤销原判；2、确认上诉人与金万科公司、农商行合川支行签订的《资产过户与偿还贷款的协议》（以下简称“三方协议”）第二条第（二）款中第1-4项涉及按揭购房转让的约定无效；3、驳回金万科公司的全部诉讼请求；4、本案诉讼费由金万科公司承担。其主要事实和理由如下：1、《部分项目转让协议书》转让的资产中已抵押给银行的资产，因未经抵押权人的同意，违反了担保法的规定，应当无效；该协议涉及已销售给个人的房屋在未经购房人的同意的情况下转让，违反了法律规定，也应无效。2、“三方协议”在未经购房人同意的情况下擅自将其购买的金鹿花园门面房移交给金万科公司，侵犯了购房人的合法权益，违反了合同法、物权法的相关规定，故一审将该协议认定为全部有效是错误的。3、唐玲在庭审中明确表示，其签订的《重庆市商品房预售（预购）合同》是其真实意思表示。虽然购房两年后唐玲签订了《退房协议》，但不能证明此前的房屋买卖行为不真实，更不能以上诉人曾委托杨玉碧为其贷款就推断所有购房人均是为上诉人贷款。
农商行合川支行上诉请求：1、撤销原判；2、确认“三方协议”第二条第（二）款中涉及对个人按揭购房转让的约定无效；3、驳回金万科公司的全部诉讼请求；4、本案全部诉讼费用由金万科公司承担。其主要上诉事实与理由同海翔公司主要上诉事实和理由。
金万科公司答辩称：两上诉人在一审中未提起反诉，故其第二项上诉请求应另案解决。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
海翔公司同意农商行合川支行的上诉请求。
农商行合川支行同意海翔公司的上诉请求。
本院二审查明：金万科公司在一审中共举示了四份海翔公司与购房户于2003年1月至3月期间签订的《退房协议书》，其中三份为海翔公司与案外第三人所签，一份为海翔公司与唐玲所签。四份协议内容除购房人姓名、标的房屋、买卖价格及贷款金额和合同签订时间不一致之外，其余内容均一致。
另查明：海翔公司、农商行合川支行与金万科公司签订的“三方协议”第二条约定：“……按照《部分项目转让协议书》约定的方式计算转让价款如下：（一）资产已移交过户的有……（二）资产已移交，但尚未过户的有……以上（一）至（二）项已移交资产共计转让价款26374514.73元。”
还查明：2008年6月，中国银行业监督管理委员会批准重庆农村商业银行股份有限公司开业，同时原重庆市农村信用社联合社及其辖内38家县（区）农村信用合作联社自行终止，原合川市农村信用合作联社的债权、债务由农商行合川支行承继。
本院查明的其它事实与一审查明的事实相同。
本院认为：本案系金万科公司作为海翔公司的权利义务受让人主张债权而提起的诉讼，故其请求能否得以主张的关键在于其请求是否具有有效的合同依据。根据已查明的事实，金万科公司受让海翔公司的资产不仅涉及本案标的房屋，还包含海翔公司原开发的若干房地产开发项目土地、在建工程以及已对外销售和设定抵押权的房屋。就本案标的房屋而言，虽然海翔公司在2001年3月30日将其预售给了唐玲，且唐玲亦以此作为抵押物办理了向农商行合川支行抵押贷款的手续，但海翔公司系在唐玲自愿退房、同意其另行销售标的房屋之后才通过与金万科公司签订《部分项目转让协议书》，将标的房屋转让给金万科公司；其后，农商行合川支行亦作为抵押权人通过签订“三方协议”的方式同意该转让行为并承诺配合海翔公司为金万科公司办理标的房屋过户手续，故海翔公司与农商行合川支行以《部分项目转让协议书》转让相关资产未经抵押权人和购房人同意、“三方协议”转让相关资产未经购房人同意为由对金万科公司的诉讼请求进行抗辩不能成立。至于《部分项目转让协议书》和“三方协议”所涉其它资产的转让是否合法有效，因与本案无关，本院对此不予评判。
海翔公司与农商行合川支行上诉称唐玲的房屋买卖行为真实，该主张既与唐玲和海翔公司所签《退房协议书》中载明的相关内容即“甲方（海翔公司）用该售房合同在合川市信用联社办理的按揭贷款……本金及利息全部由甲方负责偿还……乙方（唐玲）不承担任何责任”相矛盾，同时也因唐玲已在标的房屋转让前退房而与标的房屋转让无关，故海翔公司与农商行合川支行的该项上诉理由不能成立。至于海翔公司与其他购房人签订的购房合同的目的是否是海翔公司假借签订商品房买卖合同的名义进行贷款，因与本案无关，本院对此亦不予评判。
此外，农商行合川支行在二审审理过程中提出金万科公司没有支付对价即标的物房屋价款，无权要求过户。金万科公司认为当事人之间并无房贷到位才能交付房屋并过户的约定，金万科公司承担海翔公司的债务即为金万科公司支付的对价。本院认为，“三方协议”已明确约定在资产移交后由海翔公司负责办理移交资产的过户手续，农商行合川支行与金万科公司应积极配合，且各方当事人明确表示再无其它有关资产过户手续的相关约定。同时该协议第三条关于“海翔公司原有的在农商行合川支行的借款中与该协议“第二条”中的转让价款所对应等额部分的借款及该部分借款从资产过户之日起的利息由金万科公司承担，但暂时不办理贷款的转移手续，继续以海翔公司的名义向农商行合川支行借款，由金万科公司用“第二条”中转让过户的资产作为抵押物向农商行合川支行担保”的约定内容亦表明：农商行合川支行要求或同意金万科公司将案涉房屋作为对应借款的担保设定抵押，说明各方当事人并无支付完毕标的房屋价款（即归还相应贷款）才过户标的房屋之意，否则便无设定抵押担保的必要。现标的房屋早已移交，根据“三方协议”第一条的约定，标的房屋过户条件已成就，农商行合川支行的前述抗辩理由不能成立，本院不予支持。
综上，海翔公司和农商行合川支行的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予主张。原判认定基本事实清楚，虽然对与本案无关且情况不明的资产过户转让的效力作出评判并不妥当，但本案的处理结果正确，可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由重庆市合川区海翔房地产有限责任公司负担40元，重庆农村商业银行股份有限公司合川支行负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 敬
代理审判员 吴光成
代理审判员 陈娅梅
二〇一二年十月二十六日
书 记 员 吴学文