河北省沧州市运河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）运民二初字第1644号
原告（反诉被告）贾青。
委托代理人黄凯，男，汉族，1980年7月10日出生。
被告（反诉原告）河北沧州塑料集团股份有限公司。
法定代表人张文义，该公司董事长。
委托代理人张浩天、王志娟。
原告（反诉被告）贾青诉被告（反诉原告）河北沧州塑料集团股份有限公司租赁合同纠纷及被告（反诉原告）河北沧州塑料集团股份有限公司反诉原告（反诉被告）贾青租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）贾青及其委托代理人黄凯，被告（反诉原告）河北沧州塑料集团股份有限公司的委托代理人张浩天、王志娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）贾青诉称，2011年3月，与被告（反诉原告）签订5年期场地租赁协议，租赁公司厂房（君健羽毛球馆）门厅南侧场地经自行装修后用于体育用品经营。2012年初，被告（反诉原告）对场地进行整体重新装修，承诺装修完成后原告（反诉被告）继续在协议场地经营，考虑到合同第五部分第8项租赁期2年内经双方认可被告方因改善经营环境，扩大经营范围等原因，需原告（反诉被告）改变经营地点时，被告（反诉原告）负责提供原告（反诉被告）在球馆周围大约相同面积、设施条件和位置优越的场地供原告（反诉被告）继续承租经营的约定，原告（反诉被告）为配合装修将货物搬至羽毛球馆内东南角。装修完成后，协议场地被饭店“川宴1974”、沧州君健体育文化产业有限公司使用，原告已无法继续租用，而被告（反诉原告）至今也未按协议安排新的租赁场地。同时，合同第四部分第5项约定被告（反诉原告）不得再将其他场地出租他人用于从事原告（反诉被告）方相同或相似的经营内容，但被告（反诉原告）将协议场地租于沧州君健体育文化产业有限公司进行体育用品经营；此外，被告（反诉原告）又于2013年7月19日单方面通知解除协议。因此，原告（反诉被告）贾青认为被告（反诉原告）的以上行为已经构成违约，要求被告（反诉原告）河北沧州塑料集团股份有限公司继续履行租赁合同，并按协议约定承担违约金30000元，同时要求赔偿装修损失8000元。
被告（反诉原告）河北沧州塑料集团股份有限公司辩称，1、已经根据合同第五条第八款提供了新的场地，并且原告（反诉被告）已使用该场地数月，一直未提出异议，原告（反诉被告）在诉状中已经承认其为配合装修将货物搬至羽毛球馆东南角，原告（反诉被告）已经自认我公司给其安排了新的租赁场地，不构成违约。2、我方未将其他场地出租给他人，用于从事与本诉原告（反诉被告）相同或相似经营内容的商家，君健羽毛球馆系投资自营，有权利自行建立一个商品经营基地。
被告（反诉原告）河北沧州塑料集团股份有限公司反诉称，与原告（反诉被告）2011年3月签订的租赁合同约定，原告（反诉被告）逾期10日未交付租金的，被告（反诉原告）有权解除合同。自2012年3月25日开始原告（反诉被告）一直拖欠租金至今，2013年7月19日经被告（反诉原告）催告，被反诉人仍拒绝支付。合同履行期间，原告（反诉被告）多次违反合同约定给反诉人造成了巨大的经济损失。要求与原告（反诉被告）解除租赁合同，并要求原告（反诉被告）支付拖欠租金53458.9元、违约金及实际损失10000元。
原告（反诉被告）贾青辩称，2011年度到2012年度租金于2012年3月份全部交齐，反诉原告认可。在租金交付的实际履行上，通过实际行为证明原、被告双方达成了新的共识，并不存在逾期十日未交付租金的情况。反诉原告的装修行为是在2012年，这个时候不能再向反诉被告提供租赁的标的物，我方享有先履行抗辩权，反诉原告将搬离货物临时安置场地与经营场地混为一谈，因此，反诉原告反诉我们主张租金的要求不能成立。
原告（反诉被告）贾青为支持自己的主张向本院提交如下证据：1、租赁合同一份。2、照片十张，证明原告（反诉被告）在换地前后经营环境大不相同，原场地已由其它商户占用，严重影响原告（反诉被告）的经营。3、被告（反诉原告）催交租金及解除合同通知1份，证明被告（反诉原告）违约在先。4、沧州君健体育文化产业有限公司工商注册信息电子文档一份及沧州市第一公证处公证书一份，证明被告（反诉原告）故意将原告（反诉被告）原租赁场地租给君健公司，并经营合同约定的禁止性同类产品，构成违约。5、向本院申请证人赵某出庭作证，主要内容为赵某本人系装修工人，在2011年刚过完年给贾青装修的，以前是给球馆装修，给贾青装修大约花了8000多元，包括按灯、做隔断、做广告牌，最后贾青结帐给了大约8000多元。
被告（反诉原告）河北沧州塑料集团股份有限公司质证称，对合同真实性无异议。对通知书认可，但对原告陈述不认可，合同五条八款约定，租赁期两年内，我公司有权利因改善环境，给乙方提供球馆周围优越的场地，给乙方继续经营，我公司继续给原告提供了新的场地，并不是临时安置的地方，原告已经使用了新的场地数月，并开始营业经营。对于这个通知，只是证明我公司于2013年7月19号向本诉原告下达过催款通知，并不是单方面解除合同通知，而是催款的性质。依据合同第六条第一款第一项，逾期十日内未交付租金的，可以解除合同，原告从2012年3月25号至今没交纳租金，按合同约定我们可以解除合同。对照片真实性认可，但不能反映原告所述。照片恰恰证明我公司已经给原告提供了相类似位置优越的地方给原告用于经营。证人证言不真实，他们没有装修合同，不能证明是事实。购买材料的发票都没有，光靠证人证言无法证实原告的损失。对于工商信息，没有盖章，我们不认可。君健体育文化产业有限公司是被告投资的自营的公司，根据合同约定，没有经营同类品牌，就不违约。所以我公司没有违约行为。对于公证书没异议，但是不能证明该公司经营的是同类品牌。
被告（反诉原告）河北沧州塑料集团股份有限公司为支持其反诉主张，向本院提交：1、租赁合同1份。2、催交租金及解除合同通知1份。
原告（反诉被告）贾青质证称，对于租赁合同和催交租金及解除合同通知真实性无异议，但对于催交租金及解除合同通知的内容不认可，同时通知包含通知解除合同的内容。
经审理查明，原告（反诉被告）贾青与被告（反诉原告）河北沧州塑料集团股份有限公司于2011年3月25日签订场地租赁协议，约定租赁被告（反诉原告）厂房（君健羽毛球馆）门厅南侧场地经自行出资装修后用于体育用品经营，面积约90平方米，年租金35000元。合同第四条第5项约定：甲方不得再将其他场地出租他人用于从事乙方相同或相似的经营内容，但是甲方有权力自行建立一个商品经营场地，用于从事与乙方相同或相似的经营内容，但甲乙双方不得经营相同的品牌。第五条第8项约定：租赁期二年内经双方认可甲方因改善经营环境，扩大经营范围等原因，需乙方改变经营地点时，甲方负责提供乙方在球馆周围大约相同面积、设施条件和位置优势的场地供乙方继续承租经营。第七条违约责任约定：合同生效后，未经双方协商，任何一方不能随意终止合同，否则，承担法律责任。单方随意解除合同应承担违约金叁万元。协议订立后，被告（反诉原告）依约将场地交付原告（反诉被告），原告（反诉被告）贾青聘请赵某等人对场地进行了装修，包括装灯具、做隔断、广告牌大约花去装修费8000元，然后将该场地用于体育用品经营，包括服装、器械等，同时原告（反诉被告）亦将2011年3月至2012年3月的租金交付被告（反诉原告）。2012年3月，被告（反诉原告）对场地进行整体重新装修，经双方协商原告（反诉被告）将经营商品搬至羽毛球馆内东南角，期间原告（反诉被告）曾经进行甩货。体育馆整体装修完成后，被告（反诉原告）将协议场地租于饭店“川宴1974”、沧州君健体育文化产业有限公司使用，未向原告（反诉被告）提供其他新的场地，原告（反诉被告）以未提供协议约定的租赁场地为由停付租金至今。2013年7月，被告（反诉原告）书面催告原告（反诉被告）交付租金并通知解除合同。大约在2013年8月份，原告（反诉被告）因场地问题将部分体育商品甩货后搬走，不在被告（反诉原告）场地内继续经营。经双方协商未果，原告（反诉被告）贾青起诉至本院，要求被告（反诉原告）河北沧州塑料集团股份有限公司承担解除合同违约金30000元，赔偿装修损失8000元，并要求继续履行合同。被告（反诉原告）河北沧州塑料集团股份有限公司提起反诉，要求解除租赁合同，由原告（反诉被告）贾青支付租金53458.9元，违约金10000元。
本院认为，原告（反诉被告）贾青与被告（反诉原告）河北沧州塑料集团股份有限公司之间签订租赁协议合法有效，系双方当事人的真实意思表示，本院依法予以认定。租赁合同约定了双方的权利和义务，双方应遵守诚实信用原则自觉履行。本案中原、被告双方系因为协议履行而引起的纠纷，关于租赁合同的解除，经庭审核实被告（反诉原告）河北沧州塑料集团股份有限公司已无符合租赁合同中约定的同等条件的场地供原告（反诉被告）贾青承租，租赁合同已无继续履行的可能。且原告（反诉被告）贾青在甩货后搬走，不在被告（反诉原告）场地内继续经营，因此租赁合同继续履行已无可能，因此本院认定解除原、被告双方之间的场地租赁合同，对原告（反诉被告）贾青要求继续履行租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。根据双方租赁合同约定，被告（反诉原告）确实有权对场地进行重新装修，但前提是为原告（反诉被告）提供在球馆周围大约相同面积、设施条件和位置优势的场地供乙方继续承租经营。庭审中对原告（反诉被告）因重新装修而更换场地的协商内容双方陈述不一致，原告（反诉被告）称重新装修后，原告（反诉被告）仍到原场地继续经营，被告（反诉原告）称当时协商就是在更换后的场地继续经营，没有答应原告（反诉被告）仍回原场地经营，已按合同提供了相应场地，原告（反诉被告）也已实际经营了一段期间，所以被告（反诉原告）没有违约，是原告（反诉被告）构成违约，故应支付未交纳租金53458.9元，并承担违约金10000元。对此，本院认为，原告（反诉被告）贾青所租用场地更换后位置的不同显而易见，而且直接影响商品经营，为此原告（反诉被告）提交了更换场地前后的照片，用以证明场地变化后原告（反诉被告）在球馆内经营不善，直至甩货后搬走，不再继续经营。因此，本院认为被告（反诉原告）称双方协商由贾青在更换后的场地继续经营不符合客观实际情况，本院对此意见辩称不予支持，被告（反诉原告）在重新装修后未能安排原告（反诉被告）贾青重回原场地继续经营，或者依合同约定安排大约相同面积、设施条件和位置优势的场地供乙方继续承租经营，而是安排君健体育产业有限公司在原场地经营体育用品，因此，本院认定被告（反诉原告）构成违约，应承担相应的违约责任。原告（反诉被告）在更换场地后因经营场地位置不理想影响销售，其不交租金系因被告（反诉原告）违约行为所至，因此反诉请求支付租金53458.9元及违约金10000元的请求本院不予支持。关于违约金承担，租赁合同约定违约金30000元，但因原、被告双方确实有协商更换场地的事实存在，且原告（反诉被告）已在更换后的场地经营了一段期间，因此本院酌定被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付20000元违约金。关于原告（反诉被告）诉求的装修损失，原告（反诉被告）申请装修工人赵某出庭作证，称装修费约8000元，被告当庭对此装修费用不认可，但对原告（反诉被告）的装修事实未予否认，由于相关场地已经由被告（反诉原告）重新装修，无法进行查勘评估，而原告（反诉被告）在原场地租赁合同期5年，已正常使用一年，有一定的折旧，故本院酌定被告赔偿原告装修费损失6000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定判决如下：
一、解除原告（反诉被告）贾青与被告（反诉原告）之间的场地租赁合同。
二、被告（反诉原告）河北沧州塑料集团股份有限公司赔偿原告（反诉被告）贾青装修损失6000元，并支付违约金20000元。限判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回被告（反诉原告）河北沧州塑料集团股份有限公司的反诉请求。
案件受理费750元，由原告（反诉被告）贾青承担240元，由被告（反诉原告）河北沧州塑料集团股份有限公司承担510元，反诉费693元，由被告（反诉原告）河北沧州塑料集团股份有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于沧州市中级人民法院。
审 判 长 张德山
人民陪审员 史淑女
人民陪审员 肖俊霞
二〇一四年一月九日
书 记 员 邹德慧