山东省潍坊市潍城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0702民初157号
原告：张化宝，男，1965年3月20日生，汉族，住山东省临朐县。
委托诉讼代理人：李帅，山东英拓律师事务所律师。
被告：潍坊中侨置业发展有限公司，住所地潍坊市潍城区仓南街1369号中侨广场。
法定代表人：柴永华，总经理。
被告：中国工商银行股份有限公司潍坊分行（原中国工商银行股份有限公司潍坊新华路第一支行），住所地潍坊市奎文区胜利东街5099号。
负责人：陈文，行长。
委托诉讼代理人：张万万，山东衡明律师事务所律师。
第三人：潍坊嘉旺生态农业发展有限公司，住所地潍坊市潍城区望留街办高家洼村。
法定代表人：王晓颖，总经理。
第三人：中国东方资产管理股份有限公司山东省分公司（原中国东方资产管理公司青岛办事处），住所地青岛市市南区香港中路6号甲3楼。
负责人：吴少杰，总经理。
委托诉讼代理人：王国红，山东禧景律师事务所律师。
原告张化宝与被告潍坊中侨置业发展有限公司、中国工商银行股份有限公司潍坊分行、第三人潍坊嘉旺生态农业发展有限公司、中国东方资产管理股份有限公司山东省分公司抵押权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张化宝的委托诉讼代理人李帅、被告中国工商银行股份有限公司潍坊分行的委托诉讼代理人张万万、第三人中国东方资产管理股份有限公司山东省分公司的委托诉讼代理人王国红到庭参加诉讼，被告潍坊中侨置业发展有限公司、第三人潍坊嘉旺生态农业发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告中国工商银行股份有限公司潍坊分行（以下简称：工行潍坊分行）对被告潍坊中侨置业发展有限公司（以下简称：中侨置业）位于潍坊市潍城区仓南街1369号中侨广场302号房屋抵押权无效；2、判令被告协助原告办理潍坊市潍城区仓南街1369号中侨广场302号房屋的权属证书。事实和理由：2011年7月13日，原告与中侨置业签订《商品房买卖合同》，约定原告购买其开发的位于潍城区仓南街1369号中侨广场302号房屋（以下简称302号房）。合同签订后，原告一次性支付房款。中侨置业将涉案房屋交付给原告。原告付清房款并占有使用至今，原告已经合法占有并取得涉案房产产权，但中侨置业未能按约定为原告办理涉案房屋的权属的登记手续。
房屋交付原告后，中侨置业隐瞒已将房屋出售的事实，未经原告同意，私自将涉案房屋抵押给工商银行潍坊分行为第三人潍坊嘉旺生态农业发展有限公司（以下简称：潍坊嘉旺公司）的贷款提供担保，被告中侨置业的上述行为侵害了原告的合法权益，以自己不享受所有权和经营权的财产作为抵押物，其抵押行为无效，不受法律保护。被告工商银行潍坊分行作为金融机构对涉案房屋的抵押未做必要审查，对抵押无效应承担相应的责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院查清事实，依法判决。
被告工商银行潍坊分行辩称，新华路第一支行已经于2014年7月份并入我处管理，原新华路第一支行的债权债务由我处享有，原告所涉及的抵押物以及相关债权，我方已经于2015年7月10日转让给东方资产管理公司青岛办事处，我处已不再享有该权利，已经不具备诉讼资格。
第三人中国东方资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称：东方山东分公司）辩称，抵押权有效，本案抵押权办理了抵押登记，且贷款已经发放。抵押房屋所涉及的债权已经由第三人转给了穗甬融信资产管理有限公司，我方申请变更该公司为第三人替代我方公司进行诉讼。
被告潍坊中侨置业发展有限公司、第三人潍坊嘉旺生态农业发展有限公司未到庭应诉，也未向法院提交书面答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。查明事实如下：2011年7月13日，张化宝与中侨置业签订《商品房买卖合同书》，约定张化宝购买中侨置业开发的位于潍城区仓南街1369号中侨广场写字间302号房屋，房屋总价款296494元，于签订购房合同之日一次性付清。同日，张化宝向中侨置业交付购房款296494元，并交纳了维修基金7894.8元、配套费1841.2元。中侨置业向张化宝出具了收款收据。该《商品房买卖合同书》经我院（2015）潍城民初字第90号民事判决书依法认定为有效合同，该判决书同时也认定中侨置业已向张化宝交付涉案302号房。该判决书现已生效。
另查明，中侨置业于2012年7月3日将涉案房产交付张化宝，张化宝同时向潍坊康景物业中侨广场管理处交纳了物业管理费和垃圾清运费。
2013年10月23日，潍坊嘉旺公司与工商银行潍坊分行（原新华路第一支行）签订《网贷通循环借款合同》，约定借款额度为1000万元，由中侨置业为其提供担保。同日，中侨置业与工商银行潍坊分行（原新华路第一支行）签订《最高额抵押合同》，担保金额为1000万，中侨置业将涉案302号房产抵押给工商银行潍坊分行为潍坊嘉旺公司的贷款提供担保，同时并办理了他项权权属证书（证号：潍：房他证市属字第001215**号），抵押权证载明房屋他项权利人为中国工商银行股份有限公司潍坊新华路第一支行。2013年10月25日，工商银行潍坊分行（原新华路第一支行）将1000万贷款发放至潍坊嘉旺公司。
2015年7月10日，工商银行潍坊分行与东方山东分公司（原中国东方资产管理公司青岛办事处）签订债权转让协议，工商银行潍坊分行将其对潍坊嘉旺公司享有的债权转让给东方山东分公司（原中国东方资产管理公司青岛办事处）。但双方对债权转让的履行未举证，且该债权转让后，双方未办理他项权证的变更登记。
涉案302号房产登记备案在中侨置业名下。中国工商银行股份有限公司潍坊新华路第一支行于2014年7月29日并入中国工商银行股份有限公司潍坊分行。中国东方资产管理公司青岛办事处于2017年1月5日变更为中国东方资产管理股份有限公司山东省分公司。
本院认为，被告潍坊中侨置业发展有限公司、第三人潍坊嘉旺生态农业发展有限公司本院合法传唤未到庭，视为放弃质证权利。本案争议的焦点为中侨置业与工商银行潍坊分行（原新华路第一支行）签订的《最高额抵押合同》的效力及设定的抵押权的效力。本案涉诉房屋在抵押登记之前中侨置业已经出售给张化宝，张化宝也依合同约定向中侨置业支付了全部购房款，中侨置业也亦将涉案房产交付给张化宝。张化宝因此取得了涉案302号房产的物权期待权，应优先予以保护。中侨置业在将涉案302号房产出售给张化宝后，在未告知张化宝的前提下抵押给工商银行潍坊分行（原新华路第一支行），违背诚实信用原则；在与工商银行潍坊分行（原新华路第一支行）签订的《最高额抵押合同》，设定抵押时，又故意隐瞒涉案房产已经出售并交付买受人的重要事实，存在欺诈行为。而工商银行潍坊分行（原新华路第一支行）作为专业金融机构，在签订抵押合同时本应对抵押房产可能存在的足以影响抵押权实现的情形进行了解，但其并未对抵押房产已为他人占有使用进行审慎的审查，也存在一定过失。
又因为中侨置业未履行为原告办理房屋登记的手续，导致涉案302号房产至今未办理过户登记手续，形成涉案房产实际权属与登记权属之间不一致的情形，使得涉案房产成为“有争议的房产”。依照我国担保法第三十七条第四项、物权法第一百八十四条第四项的规定，所有权、使用权不明或有争议的财产不得抵押。以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。
所以，中侨置业与工商银行潍坊分行（原新华路第一支行）签订《最高额抵押合同》，并设定抵押权的行为，在存在欺诈情形的同时，又用有争议的房产作为抵押物，违反了国家法律的强制性规定，本院依法认定中侨置业与工商银行潍坊分行（原新华路第一支行）签订《最高额抵押合同》为无效合同，而基于此合同所设立的抵押权亦为无效。本案系抵押权纠纷，原告要求被告协助办理涉案房产权属证书的主张，本院不予处理，原告可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十四条、《中华人民共和国担保法》第三十七条、《中华人民共和国合同》第五十二条之规定，判决如下：
被告中国工商银行股份有限公司潍坊分行（原中国工商银行股份有限公司潍坊新华路第一支行）设定在被告潍坊中侨置业发展有限公司位于潍坊市潍城区仓南街1369号中侨广场写字间302号房屋的抵押权无效。
案件受理费5747元，被告潍坊中侨置业发展有限公司、中国工商银行股份有限公司潍坊分行（原中国工商银行股份有限公司潍坊新华路第一支行）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 冯国庆
审 判 员 赵丽娜
代理审判员 陈伟平
二〇一七年八月二日
代书 记员 刘 琼