福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第687号
上诉人（原审原告）洪冬云，女，1973年10月3日出生，汉族，住福鼎市。
委托代理人黄少雄、郑清香，福建雄昕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）福建家景置业有限公司，住所地福鼎市潮音岛山水名都，。
法定代表人陈小文，系该公司董事长兼总经理。
委托代理人李剑锋，福建民哲律师事务所律师。
委托代理人李乐，福建民哲律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）福鼎恒泰物业管理有限公司，住所地福鼎市潮音岛山水名都会所二层。
法定代表人苏忠宣，系该公司总经理。
被上诉人（原审被告）李超，曾用名李龙，男，1988年6月15日出生，户籍地福鼎市桐山街道市，现住福鼎市。
委托代理人李官弟，男，1963年10月1日出生，汉族，经商，户籍地福鼎市桐山街道市，现住福鼎市。系被上诉人李超的父亲。
上诉人洪冬云与被上诉人福建家景置业有限公司商品房买卖合同纠纷、与福鼎恒泰物业管理有限公司物业服务合同纠纷、与李超相邻损害关系纠纷一案，不服福鼎市人民法院（2014）鼎民初字第2867号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人洪冬云及其委托代理人黄少雄、被上诉人福建家景置业有限公司的委托代理人李剑锋、被上诉人福鼎恒泰物业管理有限公司法定代表人苏忠宣、被告李超的委托代理人李官弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告洪冬云诉称，2010年7月6日，原告与被告福建家景置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购置位于福鼎山水名都第L5幢103单元商品房。因被告福建家景置业有限公司应交付的商品房内外墙存在质量问题，原告维权无果后，于2013年12月27日诉至本院，本院于2014年2月11日作出（2014）××民初字第××号民事调解书，双方达成协议由被告福建家景置业有限公司对原告房屋内外墙损坏部分进行修复，被告福建家景置业有限公司至今未修复至合格质量要求，同时交付商品房的外观及周边的设施与原规划设计不符。原告发现后向三被告主张权利，要求拆除并恢复原规划设计，但三被告相互推卸责任，多次协商未果，故原告诉至本院，请求依法判令：1、三被告拆除私建于原告门柱处围栏，排除妨碍、恢复原样并赔偿原告损失（按已付购房款2112000元按日万分之三标准从2012年9月8日起至实际付赔之日止）（至2014年11月2日赔偿损失为392400元）；2、三被告恢复原告房屋的外观及周边设施与原规划设计不相符之处；3、案件受理费由三被告承担。
原审判决认定，原告于2010年7月6日与被告福建家景置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告福建家景置业有限公司购置福鼎山水名都L5幢103单元商品房，并赠送庭院面积72平方米使用权归原告所有。该商品房与被告李超所有L5幢104单元商品房相邻，后门门廊立柱系公共用墙，所占土地也是双方受赠使用的土地。2012年3月19日被告福建家景置业有限公司对该商品房进行竣工验收备案，其各项目均验收合格，于2012年9月7日通知原告进行交付，并将该商品房进行房产和土地登记为原告所有。2013年3月被告李超对福鼎山水名都L5幢103单元商品房后门门廊连接L5幢104单元立柱变更建设围栏，并在外侧加装空调外机，在L5幢104单元车库露台上建设阳光房。原告曾于2013年12月27日向本院提起诉讼，请求判令被告福建家景置业有限公司支付至2012年9月7日逾期交房违约金和修复其购置福鼎山水名都L5幢103单元商品房内外墙损坏部分，经本院主持调解，双方达成调解协议：被告福建家景置业有限公司支付违约金和于2014年8月11日前修复商品房内外墙损坏部分，调解生效后被告福建家景置业有限公司已履行调解书所确认的义务。由于原告认为三被告行为损害原告商品房完整性，造成原告损害，拒绝办理房产交接手续，要求三被告停止侵害、排除妨害和恢复原状。
原审争议焦点是：1、三被告是否对原告所购买的商品房造成损害。2、原告是否有权要求排除妨害并要求赔偿相应损失。
原审判决认为，原告与被告福建家景置业有限公司签订《商品房买卖合同》，事实清楚，证据充分，本院予以认定。该合同并未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方应按合同履行各自义务。被告福建家景置业有限公司已按合同约定通知原告交付商品房并办理产权登记手续，应认定原告洪冬云已实际取得该商品房物权，其合法取得物权应受法律保护。被告李超作为原告商品房相邻人，未经原告同意擅自将相邻分界篱变更为围栏，侵害原告合法权益，依法应当排除妨害、恢复原状，故原告主张拆除建设围栏、恢复原植物分界篱，本院予以支持。原告主张被告李超擅自建设车库露台阳光房和空调外机外挂损害原告合法权益并赔偿损失，理由不充分，本院不予支持。若原告认为其系违章建筑，可向行政主管部门要求处理。原告主张被告福建家景置业有限公司、福鼎恒泰物业管理有限公司对损害承担共同责任，未提供充分证据予以证实，本院不予认定，对其主张不予支持。
原审依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告李超应于本判决生效之日起三十日内自行拆除福鼎山水名都L5幢103单元商品房后门门廊连接L5幢104单元立柱建设的围栏，恢复原设计建设的植物分界篱。二、驳回原告洪冬云的其他诉讼请求。
宣判后，洪冬云不服判决，向本院提出上诉。
上诉人洪冬云上诉称，一、被上诉人福建家景置业有限公司拟交付的房屋并未实际交付，原审法院认定房屋已经交付使用是错误的。福建家景置业有限公司虽于2012年9月7日书面通知上诉人交房，因质量问题，上诉人拒绝交房而没有实际交房，所以该房屋实际未交房。因未交房，房屋损害，外观不符合设计等问题应由福建家景置业有限公司承担。二、被上诉人福建家景置业有限公司作为开发商未依约履行；被上诉人恒泰物业管理有限公司作为物业公司未尽管理义务已经对上诉人造成损害。被上诉人福建家景置业有限公司拟交付房屋未能按《买卖合同》及图纸原样交付房屋，明显存在损害事实。被上诉人福鼎恒泰物业管理有限公司作为小区物业管理，应对小区的管理行使职责，但恒泰公司并未行使，仅向有关部门报告，未尽到职责，应承担责任。三、被上诉人李超擅自建设车库露台阳光房和空调外机外挂行为严重损害了上诉人的合法权益，原审法院未对该事实认定错误。因李超擅自建设阳光房，导致小区景观改变及上诉人对自已外墙维护存在困难，损害了上诉人的利益。请求撤销原判，改判支持上诉人在原审的诉讼请求。
被上诉人福建家景置业有限公司、恒泰物业有限公司、李超答辩称，上诉人所诉事实与理由没有任何依据，原审判决认定事实与适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，诉争双方对原审认定的事实均无异议。本院对双方当事人无异议的事实予以确认。
诉争双争议的焦点是：三被上诉人是否构成对上诉人的损害；若存在损害，损失是多少。围绕争议焦点，本院予以查明、分析并认定。
本院认为，上诉人与被上诉人福建家景置业有限公司所签订的《商品房买卖合同》，出于自愿，没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应严格依约履行。被上诉人家景公司所提供的房屋，符合《商品房买卖合同》所约定的交房条件，被上诉人家景公司通知交房，上诉人不交房的，应认定已经交房。原审对此认定并无不当。双方之间就房屋外墙等损害事实，已经原审法院另案调解，并达成协议，可按照协议执行。
被上诉人恒泰物业有限公司与上诉人之间仅存在物业服务合同关系，其所保管的房屋及小区景观等并没有对上诉人造成损害等事实，对于被上诉人李超等人搭建阳光房等，也履行了举报等义务，其并不承担他人违章建筑或损害责任。上诉人起诉其损害事实无理，不能予以支持。
被上诉人李超在自己的车库之上搭建阳光房的行为，对上诉人的房屋并不构成直接损害，庭审中，上诉人亦认为被上诉人李超的该行为，仅对上诉人维护外墙等造成不便，并不构成物权法的相邻损害关系。被上诉人李超搭建阳光房的行为有可能侵害了居住小区的景观或管理秩序，可通过向管理机关报告等，由有权机关解决。
被上诉人李超将相邻之间的隔离物拆除并安装上铁栏杆，阻碍了相邻之间的同行，给上诉人造成了不便，应予以恢复原状，原审该部分判决正确，应予以维持。被上诉人李超空调外机所挂的外墙，上诉人并无证据证明属于其所有，且空调外机也没有损坏到上诉人的利益和给上诉人生活造成不便。上诉人主张应予以拆除不当，不能予以支持。
综上所述，本院认为，上诉人与被上诉人家景公司和恒泰物业公司之间并不存在侵害事实，其所诉不能予以支持。被上诉人李超将相邻之间隔断擅自进行变更不当，应予以恢复原状。原审该项判决正确，可以予以维持。被上诉人李超搭建阳光房等行为，应属其他部门管理，上诉人请求无法予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，可以予以维持。上诉人上诉理由不足，本院不能予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉人洪冬云的上诉，维持原判。
二审案件受理费7086元，由上诉人洪冬云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高树惠
代理审判员 郑 彦
代理审判员 刘 颖
二〇一五年七月十七日
书 记 员 何斌坤
附主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；