广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初6819号原告（反诉被告）：广州市保值房地产代理有限公司法定代表人：陈志彪。委托代理人：潘泽通，公司员工。被告（反诉原告）：张元梅。委托代理人：何浩勇、张森，国信信扬律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市保值房地产代理有限公司（以下简称保值公司）诉被告（反诉原告）张元梅居间服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。保值公司的委托代理人潘泽通、张元梅的委托代理人张森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）保值公司向本院提出诉讼请求：一、判令张元梅向保值公司支付居间服务费90000元及违约金（违约金以90000元为限，从起诉之日起每日按所欠居间服务费的0.5%计算至付清之日止）；二、本案的诉讼费由张元梅承担。事实和理由：2017年3月23日，在保值公司的居间下，张元梅与买方李庭枫的委托代理人签订编号为NO.1701956的《房地产买卖合同》，约定张元梅出售增城区永宁街荔湖城碧珑坊二街15号的房产给买方李庭枫。当日，张元梅向保值公司出具《买卖代理费支付承诺书》一份，承诺签订《房地产买卖合同》当日支付中介费共120000元。现房屋已过户至买方名下，张元梅也已收齐售房款，然而张元梅却至今仍未支付剩余中介费90000元，经保值公司多次催收仍拒绝支付中介费，其行为已损害保值公司利益。为此，保值公司为维护自身利益，根据相关法律规定，向法院起诉，请法院支持保值公司诉讼请求。被告（反诉原告）张元梅辩称：答辩意见与张元梅提出的反诉意见一致。被告（反诉原告）张元梅向本院提出反诉请求：一、变更《买卖代理费支付承诺书（卖方）》（NO.0004483）项下的中介费为3万元；二、判令保值公司向张元梅开具已付30000元中介费的发票；三、判令保值公司承担张元梅因本案本诉、反诉支出的律师费10000元；四、判令保值公司承担本案本诉、反诉全部诉讼费用。事实和理由：一、涉案《买卖代理费支付承诺书（卖方）》的签订显失公平，依据《合同法》第五十四条的规定，张元梅有权请求法院予以变更。结合客观事实并出于对公平合理性的考虑，《买卖代理费支付承诺书（卖方）》项下中介费应变更为3万元。保值公司利用其优势因素，致使签订的承诺书所约定的中介费远超国家规定最高标准，对张元梅显失公平。经了解，1995年国家计划委员会、建设部联合颁发了《关于房地产中介服务收费的通知》（计价格【1995】971号），指明房屋买卖代理收费按房屋成交总额的0.5%-2.5%计收；随后广东省物价局也在省内转发了上述《通知》并要求执行上述标准。而本案中，涉案房屋成交价为355万元，保值公司在已收取买家5万元中介费的基础上进一步要求张元梅承担12万元中介费，其收费总额17万元，收费率高达4.78%，已明显超过了上述国家规范性标准。张元梅认为，造成上述违规收费的原因完全就是保值公司利用张元梅不清楚其行业规则的因素，隐瞒了本应公开公示的规范性标准、单方抬高了价格。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（施行）》第七十二条的规定，本案承诺书项下中介费对张元梅而言显失公平，应予以变更。即便后来国家放开了房产中介收费、实行市场调节价，但仍明确规定中介收费必须合理有据，而保值公司同样是利用其优势因素，致使收费完全不符合规定，对张元梅不公平。2014年，广东省发改委、广东省住房城建厅应中央文件精神，颁发了《转发国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》（粤发改价格【2014】542号）。虽然《通知》提出对房地产经纪服务收费采取市场调节价，但仍要求：1、中介费必须明码标价，否则不得收取。但本案中，承诺书根本没有针对12万元的中介费的构成及收取依据作出具体的解释说明，其根本原因就是保值公司规避了收费必须公开透明的要求，并利用张元梅不知情、缺乏经验，签下了该笔来源不明的高额中介费，显失公平。2、中介费的数额必须于居间方提供的服务内容及质量相对等。本案承诺书中，保值公司仅仅是以“提供了详尽的房地产咨询，并代表本人与买方进行反复磋商、议价”为由，就要求张元梅承担12万元的中介费，明显属于劳动付出与劳动收入不对等。因此，考虑到《房地产买卖合同》约定中介费由张元梅与买家共同承担，保值公司也多少付出了劳动，并且张元梅已向其支付3万元的中介费，故出于公平合理性而言，应将中介费调整为3万元，并要求保值公司开具发票。二、张元梅在庭审中出示（2014）珠斗法民二初字第6号、（2016）粤03民终14976号、（2017）粤2071民初1283号等判例，上述判例一致表明，当约定中介费超过规范标准的，即便该约定有效且未被解除，仍应就费用数额进行调整。三、涉案中介费的给付是有条件的，现因保值公司无法促使条件成就，故其主张的中介费张元梅有权拒绝支付。当时在保值公司开出12万元中介费时，张元梅口头明确表示，要保值公司在3个月期限内完成涉案房产的整个交易，包括过户登记、房款交割等。但是履约过程中，因保值公司不合理的收取案外人买方的按揭费，导致产生纠纷，耽误了涉案房屋交易进度，最终致使交易手续全部完成的时间早已超过3个月的承诺期限，应承担相应责任原告（反诉被告）保值公司辩称：对张元梅的反诉请求均不予确认，其中第二项诉讼请求，保值公司已经开具了3万元的收据。对其反诉请求所依据的事实理由，保值公司认为：1、张元梅认为保值公司收费超过国家标准，其依据的1995年的收费政策已经废止了。根据2014年发改价格20141289号，对于房地产服务收费应按照市场调节价格。张元梅陈述保值公司利用保值公司的优势单方抬高了收费价格，这不属实。涉案房屋交易收费12万元是张元梅自愿以手写的形式写下来的，并非格式条款。张元梅陈述说，保值公司的劳动支出与收费不合理，是因其并不清楚保值公司业务的内容，很多情况下，带100人去看房也未必能成交一单。另外，无论是1995年收费标准，还是2014年的收费通知，均是行政部门之间发文。2、张元梅提供的判例保值公司不予确认。我国并非判例法国家，且上述判例是张元梅在手机软件上查询下载下来的，该手机软件并未得到任何官方认证。此外，张元梅称其收取房款的时间比较迟，这是因为银行放款较慢，并非保值公司导致。张元梅在签订涉案房屋的买卖合同之后不久，连续签订了2份买卖合同，其行为可以看出张元梅是名专业的炒房客，通过低买高卖扰乱市场进行炒房，其行为应该受到行政处罚。综上，保值公司促成了买卖双方签订买卖合同，收费是双方的真实意思表示，并未违反国家强制性规定，应予支持。经审理查明：2017年3月23日，张元梅（卖方）、李庭枫（买方）、保值公司（居间方）签署《房地产买卖合同》，载明张元梅将位于广州市增城区永宁街荔湖城碧珑坊二街15号的房屋以355万元的价格转让给李庭枫；关于居间服务费，保值公司为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当日向居间方保值公司支付房地产居间服务费，并按《房地产居间服务费支付承诺书》执行，逾期支付居间服务费的，须从签订本合同之日起每日按居间服务费的千分之五支付违约金至全部款项支付完毕之日止。同日，张元梅与保值公司签署《买卖代理费支付承诺书（卖方）》，载明张元梅委托保值公司代理出售位于广州市增城区永宁街荔湖城碧珑坊二街15号的房产，保值公司在此过程为张元梅提供了详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情，房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等等，并代表张元梅与买方进行反复磋商议价，鉴于保值公司提供的服务及合同法的规定，如保值公司成功促成买方与张元梅达成买卖合同，张元梅同意支付房地产咨询及买卖代理费共12万元；张元梅应在签署《房地产买卖合同》时支付该款项，否则须自签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止等内容。2017年5月21日，位于广州市增城区永宁街荔湖城碧珑坊二街15号的房屋的产权人登记为李庭枫。2017年10月13日，本院立案受理本案。另查明，张元梅因本案纠纷与国信信扬律师事务所签署《民事委托代理合同》，费用为1万元，该律师事务所开具发票给张元梅收执。庭审中，张元梅出示保值公司开具给王燕平、李庭枫的收据复印件、《按揭代理费支付承诺书》及收据复印件、李庭枫的银行同贷书复印件以及其与案外人签署的《房屋买卖合同》原件等材料，拟证明保值公司已经收取了李庭枫50000元的居间服务费以及因保值公司收取李庭枫较高的按揭服务费导致李庭枫的贷款延迟、张元梅延迟收取房屋尾款，进而造成张元梅其后的经济损失。本院认为：保值公司与张元梅之间系居间合同关系，在涉案房屋的交易过程中，保值公司促使张元梅与案外人李庭枫成功签署了涉案《房地产买卖合同》且已履行完毕。同时，保值公司与张元梅签署了《买卖代理费支付承诺书（卖方）》，明确了张元梅应支付的居间服务费数额，该承诺书是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行。但张元梅并未按约向保值公司足额支付居间服务费，存在违约。现保值公司主张要求张元梅支付9万元居间服务费以及支付违约金（以9万元为本金，按照每日0.5%的标准，自2017年10月13日起计至付清之日止，并以9万元为限），于法有据，本院予以支持。对于张元梅以保值公司居间服务费超出国家标准、显失公平、保值公司未在3个月期限内完成交易等为由要求变更居间服务费为3万元的主张，但张元梅的主张所依据的1995年国家计划委员会、建设部联合颁发了《关于房地产中介服务收费的通知》（计价格【1995】971号）已经废止，涉案《房地产买卖合同》及《买卖代理费支付承诺书（卖方）》并未约定保值公司应在3个月内完成涉案交易，且保值公司亦不认可曾向张元梅作出了3个月完成涉案交易的承诺。故本案原认为，张元梅未有充分证据证明其上述主张，本院对此不予支持。对于张元梅主张的律师费1万元，于法无据，本院亦不予支持。对于张元梅主张开具3万元居间费发票问题，并非法院民事案件受理范围，故对其该主张，本院不予调处，张元梅可另循途径解决。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张元梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州市保值房地产代理有限公司支付居间服务费9万元及违约金（违约金以9万元为本金，按照每日0.5%的标准，自2017年10月13日起计至付清之日止，以9万元为限）；二、驳回被告（反诉原告）张元梅的全部反诉请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元、反诉受理费425元，均由被告张元梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  满华英二〇一七年十一月二十八日书记员  余蓓蓓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。