湖北省宜都市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂宜都民初字第00584号
原告：宜都市陆城街道办事处卫生院。
法定代表人：刘锦卫，系该院院长。
委托代理人：郑厚红，湖北楚星律师事务所律师。
被告：谢彬，男，生于1962年8月13日，汉族，宜都市人。
委托代理人：谢垠，男，生于1989年12月12日，汉族，宜都市人。系被告谢彬之子。
原告宜都市陆城街道办事处卫生院诉被告谢彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月4日立案受理后，依法由审判员杨潇独任审判，于2014年6月4日公开开庭进行了审理。原告宜都市陆城街道办事处卫生院的委托代理人郑厚红、被告谢彬及其委托代理人谢垠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宜都市陆城街道办事处卫生院诉称，2005年5月13日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于宜都市陆城城乡路83号房屋一间租给被告，合同期限为一年，租金3600元／年。房屋租赁到期后，双方未续签书面合同。后原告分别于2007年、2009年、2010年向被告发出收回房屋自用的通知，但被告未腾房并向原告交还，此状态一直持续至今。期间，双方口头协议将租金上调到5500元／年，被告向原告交付房租到2012年12月。原告于2013年10月23日再一次向被告发出通知，要求被告于2013年11月22日前结清房租，交还房屋，但被告收到通知后一直未予理睬，也未缴纳房租。现原告为维护合法权益，诉至法院，要求：1、判令解除租房合同，被告谢彬立即腾退租赁的房屋并交还给原告宜都市陆城街道办事处卫生院；2、判令被告谢彬缴纳2013年1月至2014年4月的房租共计7333.30元；3、判令被告谢彬按5500元／年的标准向原告宜都市陆城街道办事处卫生院支付从2014年5月至实际返还房屋时止的房屋占用费；4、判令被告谢彬承担本案诉讼费用。
原告宜都市陆城街道办事处卫生院为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、2005年5月13日原、被告签订的《房屋租赁合同》原件一份，证明双方存在租赁合同关系，合同的期限截止到2006年5月13日，双方就房屋租金进行了约定；
2、2013年10月23日原告向被告发的《告知函》原件及《告知回执》原件一份，证明原告在2013年10月23日向被告送达告知函，要求被告在2013年11月22日前结清房租并腾退房屋；
3、2013年1月8日的收据原件一份，证明从2012年1月至12月房屋租金的标准是5500元／年。
被告谢彬辩称，被告谢彬对于原告宜都市陆城街道办事处卫生院诉称的部分事实有异议，原告并未于2007年、2009年和2010年向被告发出收回房屋自用的通知。反而被告于2013年12月23日向原告交纳租金被拒收，此后于2014年4月6日向原告的院长刘锦卫交纳2013年度房租，但其没有表态。被告与原告形成不定期租赁合同至今，并非被告占用原告房屋。被告不是不予退房，而是双方就补偿没有进行协商。原告一味要求被告退还房屋，而未提及对被告的补偿，被告在2003年租赁原告房屋时，是在原告明知被告支付了转让费的情形下，双方签订的房屋租赁合同，并且被告多次对房屋进行了修缮和改善，现在原告收回房屋，应该按照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十三条的规定，补偿被告的投入和损失。同时，该门面房的经营是被告全家的唯一生活来源，请法院考虑被告的实际情况。
被告谢彬未向本院提交任何证据。
对于原告宜都市陆城街道办事处卫生院提交的证据，被告谢彬经质证认为，证据1、2、3，均是属实的，无异议。
经庭审举证、质证，对于原告宜都市陆城街道办事处卫生院提交的证据1、2、3，被告谢彬均无异议，且具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
经审理查明，原告宜都市陆城街道办事处卫生院与被告谢彬于2005年5月13日签订《房屋租赁合同》，约定被告谢彬租赁原告宜都市陆城街道办事处卫生院位于宜都市陆城城乡路83号房屋（靠近宜都市中医医院）一间用于经营工艺彩扎，租赁期限从2005年5月13日至2006年5月13日止，房屋租金为3600元／年。该合同第六条乙方（被告谢彬）责任及义务第4款约定：“乙方不得随意损坏房屋设施，如需改造、改变房屋内部结构和装修，需先征得甲方（原告宜都市陆城街道办事处卫生院）书面同意后方可施工。合同期满后，如乙方不再租赁，应保持房屋完好。甲方不承担乙方投资（装修部分）的任何补偿”。第十一条乙方违约责任第5项约定：“租赁期满，乙方应于期满两日内交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的违约金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失”。双方签订合同后，原告依约将房屋交给被告。合同到期后，原、被告未再签订书面租赁合同，但被告一直使用该房屋，原告也收取了租金。后经原、被告双方协商，约定被告按照5500元／年的标准交纳租金。2013年1月8日，被告向原告交纳了2012年全年的租金5500元。2013年10月23日，原告宜都市陆城街道办事处卫生院向被告谢彬发出《告知函》，表示因业务发展需要，决定收回出租房，要求被告于2013年11月22日前结清房租，搬空物品，将房屋交还给原告。因双方就退还房屋一事协商未果，原告未收取2013年1月至今的租金，被告也未交还房屋，故原告诉至本院。
上述事实，有双方当事人在庭审上的陈述及提交的证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原告宜都市陆城街道办事处卫生院与被告谢彬于2005年5月13日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，应受法律保护。该合同中明确约定租赁期限从2005年5月13日至2006年5月13日止，合同到期后，被告继续承租，双方未再签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，双方形成不定期租赁合同关系，后双方协议将房屋租金变更为5500元／年。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，原告于2013年10月23日向被告书面发函，通知因业务发展需要，决定收回出租房，要求被告于2013年11月22日前结清房租，搬空物品，将房屋交还给原告，而此后被告并未搬出该房屋，现原告主张要求解除与被告的租赁合同，应认定原告已经在合理期限前通知了被告，所以，原、被告双方的不定期租赁合同应于原告起诉之日即2014年5月4日解除，被告应该将租赁的房屋返还给原告。同时，被告谢彬负有根据约定向原告支付房屋租金的义务，故对于原告要求被告支付从2013年1月至2014年4月的租金7333.30元（5500元／年÷12月×16月）的诉讼请求，本院予以支持。对于被告辩称其租赁房屋支付了转让费且对房屋进行了修缮和改善，原告应补偿其投入和损失后，才能收回房屋，根据原、被告双方原租赁合同第六条第4项中“甲（原告）方不承担乙方（被告）投资（装修部分）的任何补偿”的约定，且被告对其辩称未提交任何证据予以证明，故本院对被告的该辩称不予认可。对于原告要求被告按照5500元／年的标准支付从2014年5月至被告实际返还房屋时止的房屋占用费的诉讼请求，原告实际主张的为承租人逾期腾房的占有使用费，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，及双方原租赁合同第十一条乙方违约责任第5项约定：“租赁期满，乙方应于期满两日内交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的违约金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失”，被告谢彬应当承担逾期腾房给原告造成的损失，所以，本院对被告的该项主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告宜都市陆城街道办事处卫生院与被告谢彬之间的不定期租赁合同于2014年5月4日解除；
二、被告谢彬于本判决生效之日起三日内腾空并返还原告宜都市陆城街道办事处卫生院位于宜都市陆城城乡路83号房屋（靠近宜都市中医医院）；
三、被告谢彬于本判决生效之日起三日内支付原告宜都市陆城街道办事处卫生院从2013年1月至2014年4月止的租金7333.30元，并按5500元／年赔偿原告宜都市陆城街道办事处卫生院从2014年5月7日至实际返还房屋之日止的逾期腾房占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费130元，因适用简易程序减半收取65元，由被告谢彬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 杨潇
二〇一四年七月二日
书记员 王宇