河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫07民终2208号
上诉人（原审原告）：长垣县农业生产资料公司，住所地长垣县东关。
法定代表人：张国利，经理。
委托诉讼代理人：杨克保，长垣县148法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：王东里，男，1957年10月19日出生，汉族，住新郑市。
委托诉讼代理人：李世中，新郑市“148”法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）：顿太合，男，1972年2月23日出生，汉族，住长垣县蒲东区。
上诉人长垣县农业生产资料公司（以下简称生产资料公司）与被上诉人王东里、原审第三人顿太合租赁合同纠纷一案，河南省长垣县人民法院（以下简称一审法院）于2013年9月10日作出（2012）长民二初字第307号民事判决。王东里不服提出上诉。本院于2014年3月21日作出（2013）新中民五终字第296号民事裁定，发回重审。一审法院于2014年10月28日作出（2014）长民初字第1671号民事判决。王东里不服提起上诉。本院于2015年4月21日作出（2015）新中民五终字第91号民事裁定，再次发回重审。经重审，一审法院于2016年2月6日作出（2015）长民初字第1612号民事判决。宣判后，生产资料公司不服，向本院提起上诉。上诉人生产资料公司的法定代表人张国利及委托诉讼代理人杨克保、被上诉人王东里的委托诉讼代理人李世中、被上诉人顿太合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
生产资料公司向一审法院起诉请求：解除2003年10月16日生产资料公司与王东里签订的租赁协议，由王东里支付所欠租金20000元，支付违约金2600000元，并判决王东里与顿太合腾出生产资料公司院内路东，南北长100米、东西宽60米的土地，恢复原状，予以返还。
一审法院认定事实：生产资料公司与王东里于2003年10月16日签订租赁协议1份，协议约定，一、生产资料公司（甲方）将其公司院内路东南北长100米，东西宽60米的土地使用权出租给王东里（乙方）使用，租赁期限自2003年10月16日起至2023年10月15日止；二、乙方付给甲方租赁费为630000元，付款方式为：第一年付200000元，合同签字后付100000元，年底前付清，第二年付200000元，第三年付200000元，第四年付30000元，年底付清；三、甲方帮助协调与各职能部门的工作，并承担办理建筑许可证的费用，协助乙方搞好四邻关系；四、甲方保证该公司大门通往东里家具广场的道路不低于8米宽，生产公司大门上方准许乙方挂牌，准许乙方在所租用的地段内打井取水，甲方提供电源，乙方负责费用；五、乙方投资建成家具广场后，独立经营，单独核算，依法纳税，自负盈亏；六、在协议履行期间，双方均不得以任何借口违约，否则，违约方赔偿对方违约金2600000元。协议签订后，王东里在租赁生产资料公司的土地上投资建成东里家具广场，并于2003年10月16日支付租金100000元，2004年9月4日支付租金100000元，2005年1月18日支付租金50000元，2005年5月28日支付租金46000元，2005年9月16日支付租金74000元，2005年12月29日支付租金30000元，2006年1月14日支付租金30000元，2006年3月26日支付租金50000元，2006年9月23日支付租金120000元，2007年3月9日支付10000元，共计610000元，剩余20000元王东里未按约定时间交纳。后王东里多次向生产资料公司交付，生产资料公司均未接受。2012年10月26日王东里代表东里家具有限公司（甲方）与第三人（乙方）签订转让协议1份，协议约定，一、甲方将位于河南省长垣县农业生产资料公司院内的东里家具广场的全部资产转让给乙方使用。二、资产转让价款800000元人民币，乙方于本协议签订时一次性付清。三、转让后乙方重新办理相关证照，并在法律政策规定的范围内合法经营，照章纳税，安全生产。四、本协议签订之日起所发生的一切权利与义务由乙方享有和承担，之前的一切债权和债务由甲方负责。五、本协议签订后，甲方对该财产以及与之有关的所有权利、经营权等权利全部丧失，一切权利均有乙方享有。六、本协议签字后，任何一方不得反悔，如有违约，违约一方双倍支付给另一方协议价款。协议签订后，双方均履行了各自的权利义务。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。生产资料公司与王东里签订的租赁协议是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同。王东里在约定期限内未交付20000元租赁费属实，但双方约定的20年630000元租赁费王东里已支付给生产资料公司610000元，且剩余的20000元租赁费生产资料公司也没有证据证明向王东里催要过或要求王东里在合理期限内支付。生产资料公司以此为由要求解除双方签订的租赁合同不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定。王东里将租赁生产资料公司土地上的个人财产转让给第三人属实，但不属于《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的情形。故生产资料公司要求王东里支付所欠租金20000元，予以支持，生产资料公司要求解除2003年10月16日其与王东里签订的租赁协议，令王东里腾出所租生产资料公司院内路东南北长100米，东西宽60米的土地予以返还，并赔偿生产资料公司违约金2600000元，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王东里于判决生效之日起十日内支付生产资料公司租赁费20000元；二、驳回生产资料公司的其他诉讼请求。案件受理费27760元，由王东里承担300元，生产资料公司承担27460元。
生产资料公司上诉称：（一）王东里逾期不交纳租金，后又未经同意将租赁土地转租他人，违反法律规定，应当解除合同。（二）合同中关于违约金的约定，是双方真实意思表示，应予支持。原判决结果有误，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。
王东里辩称，答辩人并非不交下余2万元租金，而是没有地方交。答辩人租赁案涉土地后，建造了房屋开展经营活动。后因经营不善，转租他人，转租的期限与土地租赁的期限相符，不违反法律规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回生产资料公司的上诉，维持原判。
顿太合称，（一）答辩人与王东里签订的租赁合同合法有效。仅有部分租金未履行支付义务。（二）案涉租赁合同及转让协议，不存在法定撤销情形。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，生产资料公司与王东里签订的租赁协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。合同约定王东里应向生产资料公司支付租金总计630000元，王东里已付租金610000元，履行了合同约定的大部分债务。王东里未及时支付下余20000元租金的行为，并不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的不履行主要债务。因此，生产资料公司以王东里欠付20000元租金为由，要求解除合同，依据不足，一审法院不予支持并无不妥。生产资料公司主张王东里未经同意将租赁场地转租给顿太合违反了法律规定，应当解除合同。本院认为，王东里将其在租赁场地上个人建造的建筑物转让给顿太合后，虽然相应的租赁土地使用权也随之转租，但顿太合作为次承租人只是取得该租赁场地剩余期限的使用权，而不是地上建筑物的使用寿命期限内的使用权。同时从转让协议看，租赁场地的原约定用途也没有发生改变。生产资料公司已经取得大部分租金收益，王东里也没有拒绝支付下余20000元租金。另外，生产资料公司与王东里也未约定在租赁场地上新建的建筑物在租赁期限届满或因王东里违约解除的情况下归出租人生产资料公司所有。综合以上情况，生产资料公司的主要合同目的已经实现，王东里将租赁场地上所建家俱城转让给顿太合，并没有损害生产资料公司的利益。如果仅因该转让行为未经生产资料公司同意而解除合同，则引起合同终止履行的法律效果，家俱城将被拆除，场地恢复原状。此举明显违背“物尽其用”之原则，同时会引起家俱城众多商户与王东里或顿太合之间一系列纠纷，损害了市场交易秩序的稳定性，产生负面的社会效果。综上所述，生产资料公司要求解除合同的诉讼请求，不应予以支持。一审法院判令王东里向生产资料公司支付下欠的20000元租金，已经考虑到生产资料公司的利益，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27440元，由王东里负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 霞
审 判 员 陈兴祥
代理审判员 贾 威
二〇一六年九月十三日
代理书记员 刘 冬