陕西省商洛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商中民二终字第00065号
上诉人（原审被告）王建民，男，1952年2月5日出生，汉族，商洛市总工会退休干部。
被上诉人（原审原告)商洛瑞馨物业管理有限责任公司，住所地：商洛市商州区江南小区(西)。
法定代表人赵凯，董事长。
委托代理人赵宝忠，男，1960年5月6日出生，汉族，商洛瑞馨物业管理有限责任公司物业经理。
上诉人王建民因物业服务合同纠纷一案，不服商洛市商州区人民法院（2014）商州民初字第01169号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王建民与被上诉人法定代表人赵凯及其委托代理人赵宝忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，原告瑞馨物业公司成立于2012年4月17日，商洛市住房和城乡建设局向原告颁发的物业服务企业资质证书上载明准予从事物业管理活动的时间为2012年4月17日，资质等级为三级。2012年10月10日，商洛市江南小区西片区业主委员会向原告瑞馨物业公司出具聘书，选聘原告为商洛市江南小区西片区提供物业管理服务事宜。2012年11月，原告与该小区前物业商洛市惠盛物业管理有限公司办理有关交接手续后，进驻小区。被告王建民居住于商洛市江南小区西片竹轩8号楼2单元6楼2号，房屋面积244.41平方米。与被告居住在同一单元的其他业主分别按0.39元/平方米/月、6.9元/月的标准向原告缴纳了物业费、垃圾处理费，并按4.4元/平方米/月的30%向原告缴纳了冬、夏空调基本费。2013年7月6日，被告向原告缴纳2012年冬季供暖基本费450元；2013年7月7日，被告向原告缴纳2013年夏季供冷费用1050元。被告将其物业费、垃圾费已交至2012年5月。
另查明，2011年8月30日，商洛市物价局、住建局印发的商洛市物业服务收费等级标准中规定，多层住宅（六层以下，含六层）中一、二、三级及等外资质的物业服务企业收费标准分别为0.63元/平方米/月、0.56元/平方米/月、0.49元/平方米/月、0.42元/平方米/月，高层住宅和办公写字楼的收费标准均高于多层住宅；商洛市江南小区西片区为多层住宅楼。2007年7月24日、2012年11月13日，商洛市人民政府分别印发的商洛市市区垃圾处理收费办法均规定，城市居民个人缴纳的生活垃圾处理费每户按3人计收，即每户6.9元/月；商洛市垃圾处理收费中心对于城市建成区范围的各居住小区和商铺，采取由物业公司按年代缴方式收取。
确认上述事实的证据有:原被告陈述,原告营业执照及资质证书副本，商洛市江南小区西片区业主委员会聘书,商洛市物价局、住建局商政价发[2011]071号通知及商洛市物业服务收费等级标准，商洛市垃圾处理收费中心证明，商洛市人民政府商政发[2007]25号通知及《商洛市市区垃圾处理收费暂行办法》、收费标准，商洛市人民政府商政发[2012]38号通知及《商洛市市区垃圾处理收费办法》、收费标准，国家发改委、建设部发改价格[2007]1195号通知及《城市供热价格管理暂行办法》，商洛市住房和城乡建设局商政建发[2014]225号文件，竹轩8号楼2单元6楼1号及5楼2号业主交费票据4张；被告王建民2013年7月6日、2013年7月7日、2012年2月17日交费票据复印件3张，商洛市住房和城乡建设局2012年10月25日函告1份。以上证据已经庭审质证和原审法院审查，真实、合法，可以采信。
原审认为，原被告虽未直接签订规范的物业服务合同，但被告王建民所在的小区业主委员会向原告瑞馨物业公司出具有聘书，原告也向被告所在小区提供了物业服务，故原被告之间形成事实上的物业服务关系，原告有权向被告收取或代收其进驻小区后的物业费、垃圾费、空调基本费，被告应向原告支付2012年11月至2014年11月的物业费2383元（即0.39元/平方米/月×244.41平方米×25个月）、垃圾处理费172.50元（即6.9元/月×25个月）及2013年冬季供暖基本费1129.17元（4.4元/平方米/月×244.41平方米×3.5个月×30%）。原告要求被告支付前物业公司服务小区时的欠费问题，因原告的证据不能证实其将两物业公司之间就业主欠费问题达成的协议已告知小区业主，故原告要求被告支付其未提供物业服务期间的费用，不予支持。被告认为原告没有资质等观点，因原告提供有政府相关部门颁发的物业资质证书和营业执照，能够证明原告具备从事物业管理的三级资质及时间，被告该观点，不予采纳；被告以原告并未与业主委员会签订物业服务合同，没有备案等为由，认为原告收取的各项费用标准无任何依据等观点，因原被告之间有事实上的物业服务关系，且被告的证据不能证实未签订规范的物业服务合同的责任在原告，原告参照前物业的收费标准收取物业费等费用并无不妥，被告该观点，不予采纳；被告以其房屋卫生间有臭味、厨房有油烟味、墙体屋顶出现裂缝和漏水问题等为由拒绝缴纳物业费等抗辩理由，因其证据不能证明上述问题属原告物业服务范围，被告该项理由不予支持；关于空调基本费的问题，国家发改委、建设部印发的《城市供热价格管理暂行办法》中规定：城市供热价格由供热成本、税金和利润构成；供热成本包括供热生产成本和期间费用；供热生产成本是指供热过程中发生的燃料费、电费、水费、固定资产折旧费、修理费、工资以及其它应计入供热成本的直接费用；供热期间费用是指组织和管理供热生产经营所发生的营业费用、管理费用和财务费用；热力销售价格要逐步实行基本热价和计量热价相结合的两部制热价；计量热价主要反映变动成本；基本热价主要反映固定成本，可以按照总热价30%--60%的标准确定。被告所在小区虽非热力公司集中供暖，但其采用小区内集中的水源热泵方式供冷、供暖，同样需要支出相应的电费、修理费等其他费用，故被告认为小区业主以150元/平方米购买了供暖设备，产权归业主所有，其不应缴纳空调基本费的观点，不予采纳；被告提出的其他抗辩理由亦无证据证实，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告王建民于判决生效之日起5日内支付原告商洛瑞馨物业管理有限责任公司2012年11月至2014年11月的物业费2383元、垃圾处理费172.50元及2013年冬季供暖基本费1129.17元，共计3684.67元。案件受理费50元，由原告商洛瑞馨物业管理有限责任公司负担22元、被告王建民负担28元。
上诉人王建民上诉称，被上诉人在不具备物业服务资质，未与小区业主委员会或业主签订物业服务合同的情况下，即进入小区，缺乏从事物业服务的市场准入条件。且收费没有合同约定，未经价格主管部门许可和备案，其行为显然违反了物业管理的相关法律法规。2013年冬季供暖，由于主客观原因造成供暖失败，就不存在交纳供暖基本费的问题，被上诉人也对117户交纳供暖费用的业主作退款处理，即使正常供暖，按照被上诉人公布的空调运行方案，原审按总费用的30%判决支付也显然是错误的。综上，原审认定事实和适用法律错误，判决结果不当。二审应依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人瑞馨物业公司答辩称，瑞馨物业公司成立于2012年4月，具有三级资质等级。同年10月，经公开竞标成为江南小区西片区物业服务中标单位。两年多时间，为小区业主提供了日常服务、安全、公共场所设备、设施维修维护等服务，受到95%以上业主及行业主管部门的肯定，只是由于业主委员会成员间发生矛盾，才导致未能签订书面物业服务合同。被上诉人收取的物业服务费比政府规定的指导价偏低，代收的垃圾费符合规定。虽然上诉人2013年冬季未使用供暖，但被上诉人向小区整体进行了供暖，设备运行的基本成本费用仍应按规定均摊。因此，上诉人的上诉请求和理由均不能成立，二审应驳回上诉，维持原判。
二审查明的案件事实与原审一致。
二审中，上诉人王建民提交以下证据佐证其上诉观点：1、原业委会成员名册；2、王新军、尤晓丹、王锋、周辛元、田宝山、李敏利自书证明；3、张栓劳、田保民、吴锋、尤生侠自书证明；4、证人田保民、吴锋出庭证言。上述王新军、尤晓丹、王锋、周辛元、田宝山、李敏利的证明材料主要证实2013年冬季供暖因温度达不到要求，供暖不到一个月，均提出退还交纳的供暖费用，被上诉人按他们要求退了款。张栓劳、田保民、吴锋、尤生侠的证明材料主要证实被上诉人进驻小区，所发的聘书是原业委会个别成员所为，不是原业委会的意见，应没有效力。证人田保民出庭作证主要证实，在其担任惠盛物业公司经理期间，业主张伟房屋墙面有裂缝现象，要求维修，其答复与建设方协商后再维修。证人吴锋出庭作证主要证实，2012年小区业主委员会招聘的物业公司是西安瑞馨源物业公司。被上诉人质证认为，2013年冬季供暖确因各种原因温度达不到标准，但当年冬季供暖一直进行着，大部分业主交了供暖费用，只是一小部分业主要求退款，但空调基本费均没有退回。被上诉人进驻小区，是经原业主委员会公开招标进行的，公开竞标时确属以西安瑞馨源物业公司名义，但业主委员会颁发的聘书已经确定由被上诉人开展物业服务，只是由于业主委员会成员间发生矛盾，才导致不能签订书面物业服务合同，但物业公司实际履行了物业服务，因此上述证人证言不能作为证据采信。经本院审查认为，原业委会成员名册，当事人无异议，予以采信。证人王新军、尤晓丹、王锋、周辛元、田宝山、李敏利证明内容中，陈述2013年冬季供暖温度达不到标准、部分业主要求退回供暖费的事实，与被上诉人的陈述基本一致，予以采信。证人张栓劳、田保民、吴锋、尤生侠的证明主要认为，被上诉人进驻小区开展物业服务，是因原业主委员会个别成员所为，所颁发的聘书是虚假聘书，综合上诉人在一二审庭审及其他陈述，均能证实被上诉人进驻小区开展物业服务，是经小区原业委会公开招标同意，并颁发了聘书，聘书加盖有业主委员会的印章，业主接受了物业服务，双方之间形成物业服务关系，故对张栓劳、田保民、吴锋、尤生侠证明内容不予采信。证人田保民的证言内容与本案没有关系，不予认定。证人吴锋陈述的内容与被上诉人陈述一致，予以采信。
本院认为，2012年10月10日，商洛市江南小区西片区业主委员会向被上诉人签发聘书，聘请被上诉人为该小区开展物业服务单位。虽然被上诉人参加小区业主委员会公开竞标是以西安瑞馨源物业公司名义进行的，但小区业主委员会颁发的聘书内容中已经表明，小区业主委员会对被上诉人以西安瑞馨源物业公司名义参与竞标是知晓的，并同意由被上诉人进驻小区开展物业服务。虽然双方当事人未签订书面物业服务合同，但双方均认可已形成事实物业服务关系，故应认定双方之间属不定期物业服务合同关系。被上诉人2012年4月取得工商营业执照，其物业服务资质证书载明准予从事物业管理活动的时间是2012年4月17日，因此，2012年10月，被上诉人进驻小区开展物业服务时，具有合法的主体资格。同时，上诉人认为原业主委员会颁发的聘书，是原业主委员会个别人所为，不具有效力，则原业主委员会应采取相应程序废止聘书效力，重新选聘物业服务企业，但业主委员会并未作为，而且接受了被上诉人的物业服务，应当视为对被上诉人进驻小区开展物业服务的认可，因此，上诉人以聘书虚假否定双方当事人之间的合同关系，依据不足。被上诉人向业主收取的物业费、垃圾处理费及供暖基本费，虽无书面合同约定，但双方之间已形成事实物业服务关系，按照权利义务相一致原则，被上诉人履行了物业服务，则上诉人就应当支付相应费用，被上诉人收取费用是否经价格主管部门许可与备案，不能成为上诉人拒绝交纳费用的理由，并且被上诉人收取费用的标准，没有证据显示超出法律、法规及部门规章规定的标准。供热设施及供热负荷的配备并不因单个用户要求停热而减少，要求停热的用户仍占有着供热资源。单个用户停热后，物业公司的供热服务责任并未终止，物业公司仍承担着管理责任，即在事故状态下的抢修责任，故业主应在暂停供热期间交纳基本费用。2013年冬季，被上诉人物业公司向业主供暖，由于供热温度不能达标，应部分业主要求，物业公司给部分业主退回了交纳的供热费用，但物业公司给小区整体供热并未停止。物业公司虽未向上诉人的房子供热，但考虑到热能具有的辐射性和传导性、供热服务自身的特点，上诉人理应交纳相应的基本费用。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果适当。上诉人的上诉理由，缺乏事实和法律依据，依法不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费50元，由上诉人王建民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王礼武
代理审判员 王 倩
代理审判员 文改云
二〇一五年九月九日
书 记 员 王 博