北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第01084号
上诉人（原审被告）ＸＸ，男，1977年7月1日出生。
委托代理人韩艳梅，女，1974年4月9日出生。
被上诉人（原审原告）广东康景物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。
负责人张振文，总经理。
委托代理人刘娜，女，1983年3月14日出生，广东康景物业服务有限公司北京分公司法务。
委托代理人张蝶，女，1988年10月15日出生，广东康景物业服务有限公司北京分公司法务助理。
上诉人ＸＸ与被上诉人广东康景物业服务有限公司北京分公司物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第26691号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成由法官邢军担任审判长，法官江惠、法官郑慧媛参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
广东康景物业服务有限公司北京分公司在一审中起诉称：ＸＸ是北京市朝阳区涉案房屋业主，广东康景物业服务有限公司北京分公司是该小区物业管理服务企业。双方签订的《前期物业服务协议》第11条第3款约定：“甲方（ＸＸ）违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及有关代收代缴费用的，乙方（广东康景物业服务有限公司北京分公司）有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金。”现ＸＸ违反双方签订的协议内容，无故拖欠涉案房屋自2010年6月1日至2014年12月31日期间的物业费22621.5元及违约金3023元。广东康景物业服务有限公司北京分公司多次向ＸＸ催缴，ＸＸ仍然拒绝交纳。故广东康景物业服务有限公司北京分公司起诉至法院，要求ＸＸ支付2010年6月1日至2014年12月31日期间的物业费22621.5元及违约金3023元。
ＸＸ在一审中答辩称：不同意广东康景物业服务有限公司北京分公司的诉讼请求。双方签订的前期物业服务合同现在是否到期不清楚，现ＸＸ与广东康景物业服务有限公司北京分公司也没有签订其他的物业服务合同，广东康景物业服务有限公司北京分公司是否实际提供物业服务不清楚。物业费计算标准2.99元／平米／月包含的服务不明确，故收费标准缺乏依据。不同意广东康景物业服务有限公司北京分公司的诉讼请求。
一审法院审理查明：ＸＸ系涉案房屋的业主，于2008年7月14日办理入住手续，现ＸＸ居住于涉案房屋。涉案房屋面积137.56平方米，ＸＸ收房时预交了1年的物业费4935.6元。在入住时ＸＸ作为甲方与作为乙方的广东康景物业服务有限公司北京分公司签订《前期物业服务协议》，ＸＸ称现无法找到该协议了。广东康景物业服务有限公司北京分公司提交了该协议的复印件，该协议包括如下内容：“第一条：物业基本情况。第二条：双方权利义务。第三条：物业管理服务内容。第四条：物业管理服务质量：（一）房屋外观：完好、整齐。（二）设备运行1.对设备日常运作做好完备的运行记录；2.及时处理设备故障，保证设备正常运行。（三）共用部位、共用设施设备的维护和管理：1.保养制度完备；2.设施设备维修及时，定期检修。（四）环境卫生：1.环境卫生设施完好，公共环境整洁；2.公共排污系统畅通，化粪池使用正常。（五）绿化：1.园林绿化养护措施得当，设备完好整洁；2.草坪、花木、绿篱生长良好。（六）保安：1.本物业区域内公共秩序良好；2.监控系统正常运作。（七）交通秩序与车辆停放：1.停车场、行车路线有明显标志；2.车辆停放整齐有序、劝阻小区内车辆的乱停乱放现象。（八）消防：消防监控设备完好，努力消除火灾事故隐患。（九）房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：1.小修：3小时内维修人员到达现场处理；2.急修：30分钟内维修人员到达现场处理。第五条物业管理服务费用（一）甲方交纳物业管理服务费用从房地产开发企业交付所购房屋之日起计。若因甲方原因逾期收楼，自收楼通知书发出或所载收楼日期起计收；（二）乙方按建筑面积（住宅）每月每平方米2.99元收取物业管理服务费……（四）每次交纳物业管理费的时间为甲方收楼时按第五条第（一）款确定的收楼时间，预缴1年的物业管理服务费，之后每3个月缴纳1次，每季度第1个月1日至5日缴纳本季度费用。第十一条违约责任：（二）乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正；（三）甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳物业管理服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金。”
庭审中，广东康景物业服务有限公司北京分公司提交业主资料卡，证明涉案房屋是ＸＸ所有的及入住时间，ＸＸ予以认可。广东康景物业服务有限公司北京分公司提交2012年10月8日及2013年7月9日的催缴通知书，证明ＸＸ欠费的时间及金额，ＸＸ称第1次见到该通知。广东康景物业服务有限公司北京分公司提交收楼物品移交清单，该清单中包含《前期物业服务协议》，ＸＸ认可该清单中左下角签字系其本人所签。
庭审中，ＸＸ提交广告卡片，证明小区管理不善，经常有人向家中投放不良广告。广东康景物业服务有限公司北京分公司对该证据真实性及证明目的均不认可。ＸＸ提交照片若干，证明小区管理混乱，广东康景物业服务有限公司北京分公司对该证据的真实性不认可。ＸＸ提交涉案小区项目房屋质量问题协商初步处理结果意愿书，证明广东康景物业服务有限公司北京分公司同意对涉案房屋中存在的质量问题进行维修。广东康景物业服务有限公司北京分公司不认可该证据的真实性及证明目的。认为房屋质量问题应当找开发商解决。
一审法院判决认定：广东康景物业服务有限公司北京分公司与ＸＸ签订的《前期物业服务协议》是双方当事人真实的意思表示，内容合法有效，双方均应严格履行。即便ＸＸ不认可广东康景物业服务有限公司北京分公司提交的《前期物业服务协议》或者认为《前期物业服务协议》已经到期，但广东康景物业服务有限公司北京分公司现事实上为ＸＸ提供物业服务，双方形成了事实合同关系；对于收费标准，ＸＸ亦承认入住时预缴1年的物业费4935.6元。因此ＸＸ作为业主和物业使用人，在享受物业服务后，仍应履行向广东康景物业服务有限公司北京分公司交纳物业服务费的义务。关于滞纳金，广东康景物业服务有限公司北京分公司主张缺乏依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、ＸＸ于判决生效后10日内给付广东康景物业服务有限公司北京分公司2010年6月1日至2014年12月31日的物业服务费22621.5元。二、驳回广东康景物业服务有限公司北京分公司之其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
ＸＸ不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：广东康景物业服务有限公司北京分公司提供的《前期物业委托协议》为复印件。广东康景物业服务有限公司北京分公司提供的ＸＸ交付物业费的凭证不能充分说明其已经完全提供物业服务，且其至今未与ＸＸ签订正式物业委托合同，对于广东康景物业服务有限公司北京分公司提供服务内容及收费标准未与ＸＸ协商一致。广东康景物业服务有限公司北京分公司在物业管理方面存在诸多问题，如暖气温度不够，管道没有及时维修，草坪没有及时种植，楼道存放住户的东西没有及时清理，随意让外人进入小区散发小广告，门禁坏了无人修理等，故不同意缴纳物业费，同时由广东康景物业服务有限公司北京分公司承担本案诉讼费。
广东康景物业服务有限公司北京分公司服从一审法院判决。其针对ＸＸ的上诉理由答辩称：如果收房时房屋就漏水，应当找开发商解决。物业公司只承担小区的公共区域的运行、管理和维修。关于小广告，散发小广告是普遍性的问题，不是广东康景物业服务有限公司北京分公司能力范围内能够杜绝的，广东康景物业服务有限公司北京分公司发现后会及时清理。关于门禁问题，如果有电子设备损坏的情况，广东康景物业服务有限公司北京分公司会及时要求厂家进行维修。垃圾清运亦是定时的，不乏业主随手扔垃圾的情况。故请求驳回ＸＸ的上诉请求。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、《前期物业服务协议》、业主资料卡、收楼物品移交清单等证据在案佐证。
本院认为：本案中，广东康景物业服务有限公司北京分公司提交ＸＸ签名的收楼物品移交清单，该清单中包含《前期物业服务协议》。《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，协议双方均应遵照履行。广东康景物业服务有限公司北京分公司提供物业服务后，ＸＸ作为业主亦应当履行交纳物业服务费的义务。现ＸＸ以广东康景物业服务有限公司北京分公司未适当履行维修、管理义务为由拒付物业费，缺乏法律依据。ＸＸ应当依据《前期物业服务协议》的约定支付物业费。综上所述，一审法院所作判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费221元，由广东康景物业服务有限公司北京分公司负担30元（已交纳），由ＸＸ负担191元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费366元，由ＸＸ负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邢 军
代理审判员 江 惠
代理审判员 郑慧媛
二〇一五年一月二十日
书 记 员 黄 丹