安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖13民终705号
上诉人（原审原告）：朱家敏，男，1972年10月10日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
上诉人（原审原告）：姚恒清，女，1969年8月8日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：秦飞，安徽云飞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宿州鑫诚投资管理有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区汴河东路55号。
法定代表人：郭建东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马传贝，安徽皖光大律师事务所律师。
上诉人朱家敏、姚恒清因与被上诉人宿州鑫诚投资管理有限公司（以下简称鑫诚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初7822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱家敏、姚恒清及其委托诉讼代理人秦飞，被上诉人鑫诚公司的法定代表人郭建东、委托诉讼代理人马传贝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱家敏、姚恒清上诉请求：撤销原判，改判鑫诚公司以朱家敏、姚恒清已交购房款484111元为基数，按日万分之二的标准，赔偿朱家敏、姚恒清自2012年7月1日起至2014年7月30日止的逾期交房违约金73584.87元。事实和理由：1、一审判决鑫诚公司承担逾期交房违约金的期间为2012年7月1日起至2013年1月30日止错误。根据《城市房地产开发经营管理条例》及《安徽省新建住宅小区综合查验办法》的规定，房地产开发项目竣工后，应向房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等有关部门或单位进行验收。宿州市建筑工程质量监督站对案涉工程验收合格并进行备案的时间为2014年7月30日，至此案涉商品房才具备交付条件。鑫诚公司此前交付的房屋不符合约定条件，故，其违约期间应为2012年7月1日起至2014年7月30日。2、鑫诚公司的交房行为无效，一审判决认定其交房时间为2013年1月30日错误。鑫诚公司提供的交房通知书载明验房、交房手续由物业公司及双方当事人共同办理，但鑫诚公司至今未在验房和交房手续上签字，且没有证据证明朱家敏、姚恒清收到交房通知，故该通知书上注明的最后交房时间不能作为认定房屋交付的证据。3、鑫诚公司交付的房屋存在质量问题，也应当承担逾期交房的违约责任。4、一审法院适用《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》进行判决，与法律规定相悖。
鑫诚公司辩称，1、双方选择的房屋交付条件为商品房验收合格，该商品房于2012年12月29日经建设、施工、监理、设计单位验收合格，符合合同约定的交付条件。2、虽然鑫诚公司存在逾期6个月交付房屋的行为，但该商品房验收合格后，鑫诚公司即通知朱家敏、姚恒清于2013年1月1日至2013年1月31日期间进行交房，故交付行为于2013年1月31日已经完成。3、鑫诚公司对房屋交付后存在的质量问题进行了维修，故不能以房屋存在质量问题否定相关单位的验收结论。4、一审法院并未适用《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》进行判决，故不存在该指导意见与相关法律冲突的问题。综上，请求驳回上诉，维持原判。
朱家敏、姚恒清向一审法院起诉请求：判令鑫诚公司向朱家敏、姚恒清支付违约金73584.87元（自2012年7月1日起至2014年7月30日，484111元×0.0002×760天），并为其办理房地产权证。
一审法院认定事实：朱家敏、姚恒清与鑫诚公司于2011年1月28日签订《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人应当在2012年6月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同约定的期限，将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后买受人有权解除合同;买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。涉案房屋所在宿州市东方大厦1号楼工程的竣工日期为2012年12月29日。2014年7月30日，鑫诚公司取得规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门的认可性验收意见。一审法院认为，朱家敏、姚恒清与鑫诚公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。朱家敏、姚恒清已按照合同约定付清房款，鑫诚公司未按照合同约定的交房期限履行交房义务，应承担逾期交房的违约责任。鑫诚公司于2013年1月1日通知业主自即日起至2013年1月30日期间办理交房等手续，朱家敏、姚恒清未在该期间办理交房手续，应承担相应责任。故鑫诚公司应承担自合同约定最后交付期限的次日（2012年7月1日）起至通知朱家敏、姚恒清办理交房手续的最后一日（2013年1月30日）止的违约金。对于朱家敏、姚恒清主张的房屋质量问题，其可另行诉讼。对于朱家敏、姚恒清主张的只有消防等验收合格后，才能达到交付条件，并据此计算违约金的问题。房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位，进行工程竣工验收，并出具验收合格的意见，作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。出卖人交付房屋不符合上述交付条件的，买受人接收房屋以后，以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的，在法庭辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验验收报告》，对买受人的诉讼请求不予支持。本案中，鑫诚公司在2014年7月30日前，已经取得公安消防部门、规划部门、环保部门、城建档案管理机构的书面认可性验收意见，故对朱家敏、姚恒清上述理由不予采信。对于朱家敏、姚恒清诉称鑫诚公司在房屋不具备“三书一证一表”的情况下，即开始让其办理收房手续，不符合国家强制性规定的意见。房屋买卖合同约定出卖人在交付房屋时，需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，出卖人实际交付房屋时，未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房屋，但买受人接收房屋后，又以出卖人未能依约提供上述文件为由，主张逾期交房违约责任的，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、鑫诚公司于判决生效后十日内支付朱家敏、姚恒清逾期交房违约金（以朱家敏、姚恒清已交购房款484111元为基数，按每日的万分之二的比率，自2012年7月1日起计算至2013年1月30日止）；二、鑫诚公司于判决生效后30日内协助朱家敏、姚恒清办理宿州市埇桥区东方大厦1幢0511室的房地产权证书；三、驳回朱家敏、姚恒清的其他诉讼请求。一审案件受理费1640元，由朱家敏、姚恒清负担1140元，由鑫诚公司负担500元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：朱家敏提交通话录音及录音整理材料一组，以证明刘斌、朱家敏分别于2013年7月30日、2013年11月5日与鑫诚公司负责人通话，通话时案涉商品房尚未验收合格。本院认为，虽鑫诚公司对证据的真实性无异议，但该证据与案涉房屋于2012年12月29日经建设、监理、施工、设计单位验收合格，并于2014年7月30日通过宿州市建筑工程质量监督站验收备案的事实无关，本院不予认定。鑫诚公司提供的《提房单》及《房屋交接验收表》载明，朱家敏、姚恒清于2013年1月31日签收《提房单》，于2013年12月31日签收《房屋交接验收表》，故可以认定鑫诚公司交付案涉房屋的时间为2013年12月31日。除本院认定的上述事实外，一审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建筑工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”该条例第三款规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”及该条例第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”根据上述法律、行政法规的规定，建设工程竣工验收合格，是指建设单位、设计、施工、工程监理等有关单位对建设工程验收合格，而规划、公安消防、环保等部门出具认可性文件及建设行政主管部门备案系相关行政部门对建设工程行使行政管理职能的体现。建设工程验收合格是相关部门出具认可性文件，建设行政主管部门予以备案的前提条件。就本案而言，案涉商品房已于2012年12月29日经建设、监理、施工、设计单位验收合格，虽然规划、公安消防、环保等部门出具认可性文件的时间是2014年7月30日，但上述部门能够出具认可性文件，且在2012年12月29日之后未发现鑫诚公司在竣工验收过程中存在违反国家有关建设工程质量管理规定的行为，也未重新组织竣工验收，即说明2012年12月29日建设、监理、施工、设计单位验收时案涉房屋已经合格，因此，朱家敏、姚恒清在2013年12月31日接收房屋时，该房屋即已属验收合格。朱家敏、姚恒清上诉主张案涉商品房于2014年7月30日宿州市建筑工程质量监督站备案才具备交付条件，鑫诚公司的交房行为无效，进而要求鑫诚公司承担自实际交房之日起至2014年7月30日止的逾期交房违约金的理由不能成立，本院不予支持。
虽然鑫诚公司在收房通知中要求朱家敏、姚恒清于2013年1月1日至2013年1月31日接收房屋，但其并未提供已向朱家敏、姚恒清送达该通知的证据，且朱家敏、姚恒清签署《房屋交接验收表》的时间为2013年12月31日，故一审法院以该通知载明的交房时间认定为朱家敏、姚恒清接收房屋时间，与查明的事实不符，应以2013年12月31日作为朱家敏、姚恒清实际接收房屋的时间。在合同履行过程中，因鑫诚公司未按合同约定时间履行交房义务，其应承担相应的逾期交房违约责任。根据双方合同中约定的逾期交房违约金的计算方法，鑫诚公司应承担自合同约定的最后交房期限的次日即2012年7月1日起至2013年12月30日止，按日万分之二的标准，以朱家敏、姚恒清已付购房款484111元为基数计算所得的违约金。一审法院参考《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》处理本案，并不违反法律规定，朱家敏、姚恒清的该上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《建筑工程质量管理条例》第十六条第一款、第三款、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：
一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初7822号民事判决第二项；
二、变更安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初7822号民事判决第一项为“宿州鑫诚投资管理有限公司于本判决生效后十日内，以朱家敏、姚恒清已交购房款484111元为基数，按日万分之二的标准，向朱家敏、姚恒清支付自2012年7月1日起计算至2013年12月30日止的逾期交房违约金。
三、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初7822号民事判决第三项；
四、驳回朱家敏、姚恒清的其他诉讼请求。
如果未按照本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1640元，由朱家敏、姚恒清负担583元，由宿州鑫诚投资管理有限公司负担1057元；二审案件受理费1140元，由朱家敏、姚恒清负担415元，由宿州鑫诚投资管理有限公司负担725元。
本判决为终审判决。
审判长 李德道
审判员 杨俊举
审判员 刘 红
二〇一七年五月二十二日
书记员 夏春秋
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《建筑工程质量管理条例》
第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
建设工程竣工验收应当具备下列条件：
（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；
（二）有完整的技术档案和施工管理资料；
（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
（五）有施工单位签署的工程保修书。
建设工程经验收合格的，方可交付使用。
第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。