杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余良民初字第702号
原告：杭州城西机动车驾驶培训有限公司。住所地：杭州市余杭区闲林街道闲林东路3号（工读学校内）。
法定代表人：马丽梅，总经理。
委托代理人：寇迪，浙江四乔律师事务所律师。
委托代理人：徐晓安，浙江四乔律师事务所律师。
被告：童其忠，男，1969年3月21日出生，汉族，住杭州市余杭区良渚街道勾庄村*组童家门**号。公民身份号码：3301251969********。
委托代理人：金忠华，浙江巨诚律师事务所律师。
原告杭州城西机动车驾驶培训有限公司（以下简称城西驾培公司）为与被告童其忠租赁合同纠纷一案，于2015年11月30日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法由审判员王国仕适用简易程序独任审判，于2015年12月24日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序审理，于2016年6月12日、7月21日二次公开开庭进行了审理。原告城西驾培公司的法定代表人马丽梅及委托代理人寇迪、徐晓安，被告童其忠的委托代理人金忠华均到庭参加诉讼。期间原、被告同意庭外协商二个月，后本案又经本院审判委员会讨论决定延长审限二个月。本案现已审理终结。
原告城西驾培公司起诉称：2012年5月，原、被告签订了《租赁协议》一份并经公证。协议约定租期为十年。2013年12月，被告童其忠违约收回租赁场地，后原告多次向被告要求返还多收部分的租金，被告一直不予返还。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。为此，原告诉来本院，请求判令：一、解除双方于2012年5月签订的经过公证的《租赁协议》；二、被告返还824666.7元；三、被告赔偿经济损失350000元；四、被告承担诉讼费。庭审中，原告变更诉讼请求为：一、要求确认原、被告于2012年5月签订的经过公证的《租赁协议》无效；二、被告返还租金824666.7元；三、被告赔偿经济损失205375元；四、被告承担诉讼费。
原告城西驾培公司为支持其主张的事实向本院提供了如下证据：
1.公证书一份，用以证明原、被告间的租赁关系以及相关约定的事实；
2.汇款凭证三份、收条三份，用以证明原告已经支付租金1023000元的事实；
3.建房协议一份、领（付）款凭证六份、收条两份，用以证明原告受到损失205375元的事实；
4.情况说明一份，用以证明2013年12月20日后场地不能使用的事实。
被告童其忠答辩称：涉案场地原来是瓷砖交易市场，地面已硬化，市场搬迁后，2011年1月1日双方建立租赁关系。原告为了节约成本降低租金，向被告租赁毛地，又将道路、训练场、围墙、高低坡等交由被告承建。因此，被告交付原告的1023000元中，除250000元租金，其余是建设费用。2012年5月18日，原告为了经营需要，双方在公证处补签了租赁协议，协议期限是10年，从2012年5月18日至2022年5月17日，每年租金为10万元，租金每年支付一次。协议签订以后，被告按约交付了租赁场地，被告不存在任何过错。
原告诉称2013年12月被告收回场地不是事实，被告不存在收回场地的情况，也没有收回场地的必要，原告建造的房屋至今仍占用着场地，即原告至今仍在使用场地，合同仍在履行过程中。且原告建房未经被告允许，现原告废弃房屋，与被告无关，如有损失也无权要求被告赔偿。原告使用场地存在障碍（部分场地被政府绿化）责任和原因都不在被告，系不可抗拒因素导致履行合同障碍，故被告无需承担赔偿责任。综上，被告认为双方的租赁合同合法有效，被告不同意解除合同，要求继续履行。综上，要求驳回原告的全部诉讼请求。
被告童其忠未向本院提供证据。
本院为查明本案相关事实，依职权调取了借用铁路用地协议书三份、图纸一份，租赁协议表明案涉土地的来源及协议中约定不得转租的事实，图纸用以表明案涉土地性质为农用地的事实。
对原告城西驾培公司提供的证据：证据1，被告童其忠对真实性没有异议，认为公证书下的租赁关系是合法有效的，要求继续履行；本院审查后对其真实性予以确认。证据2，被告对真实性均没有，但认为2012年1月2日收条中的100000元与本案无关，是在此租赁之前半年发生的其他租赁关系；2012年1月14日收条中的150000元也是发生在租赁关系前半年，与本案所涉合同没有关联性；2012年5月5日马金荣转给童其忠的款项并不是所谓的租金；2012年6月2日的场地款93000元是本案所涉案的租金；2013年2月27日的50000元，交付人不明，款项也不明，与本案没有关联性；2015年5月17日的480000元，马丽梅虽然是原告的法定代表人，其转的款项与本案没有关联性，不是租金。本院审查后认为，2012年1月2日、1月14日的收条中分别写明系“场地租用款”、“场地租金”，被告认为系原、被告其他的租赁关系而支付的租金，无证据证实；原告认为系提前支付的租金的陈述具有合理性，故对该两份收条本院予以确认。对2012年5月5日马金荣转给被告的150000元，原告认为系支付的租金，无证据证实，故不能证实原告所要待证的事实。对2012年6月2日的93000元被告没有异议，本院予以确认。2013年2月27日50000元的汇款凭证、2015年5月17日480000元的汇款单，原告亦无证据证实系支付的租金，故不能证实原告所要待证的事实。证据3，被告对真实性、关联性、合法性均有异议；本院审查后认为，仅凭上述证据并不能证实原告损失的事实，故本院不予确认。证据4，被告认为内容系原告自行书写，对其内容的真实性有异议，国土局良渚管理所盖章的行为相当于证人证言；本院审查后认为，该证据能够证实原告所要待证的事实，故予以确认。
对本院依职权调取的证据，原告没有异议；被告对真实性没有异议，但认为铁路用地协议只是对部分土地进行约定，并不能对抗原、被告间的协议内容；图纸只是示意图，不是实测图，没有标明大小及真正的宽度，不能证明所要证明的事实。现土地都由政府征用，不存在农用地。本院审查后认为，上述证据能够证实案涉土地的来源及土地性质为农用地的事实。
根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院查明本案的事实如下：2012年5月18日，原、被告签订《租赁协议》一份，协议约定：被告将位于“宣杭老线三墩站至勾庄站（区间）自K216+945至K217+000止（杭州市余杭区良渚镇勾庄村）”已硬化的闲置场地（计12000平方米），出租给原告作为教练场地使用。租赁期限自2012年5月18日至2022年5月17日；每年租金100000元，一年一付，先付后用。2012年5月24日，双方将该合同在浙江省杭州市国立公证处进行公证，公证书号为（2012）杭证经字第115号。2012年5月，被告将出租场地交付原告。原告于2012年1月2日向被告支付场地租用款100000元、2012年1月14日支付场地租金150000元、2012年5月5日汇款150000元、2012年6月2日支付场地款93000元、2013年2月27日现金汇款50000元、2013年5月17日汇款480000元，以上共计1023000元。2013年12月20日起，该场地被整改覆土，故该场地停止使用。后被告支付原告40000元。本案所涉的部分租赁土地（1100平方米）系被告向铁路部门承租，在租赁协议中明确约定不得转租。根据本院与国土部门现场查看，本案所涉土地性质为水田，现场还建有部分附属用房等设施。庭审中，被告认为原告支付的1023000元中250000元租金，其余系场地建设费用。现原告诉来本院，要求被告返还其支付的2013年12月20日后的租金。
本院认为，原、被告签订的租赁协议所涉土地及附属设施，其中部分土地源于向铁路部门租赁，但其协议约定不得转租，而其余土地及附属设施，系由农用地改为非农用地，且添设设施均未经合法批准。被告在未经相关部门审批的情况下擅自改变土地用途，并用于出租营利，违反了我国土地管理法相关的规定。因此，原告要求确认双方的租赁协议无效，依法予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。现原告主张返还从2013年12月20日以后的款项，本院予以准许。但关于原告支付的1023000元，被告认可其中的250000元为租金，原告认为全部为租金，但其提供的证据不足以证实该主张，且支付的金额也已超过租金总额，其支付方式、时间也不符合合同的约定，在合同仅履行一年时间就已支付全部的租金也不符合常理，故本院不予采信。对于2012年6月2日支付场地款93000元，被告在庭审认可系支付的租金，故本院认定原告支付的租金总额为343000元。综上，原告应返还的金额为143821.92元（343000元－100000元÷365天×581天－40000元）。关于被告主张的其余款项，在本院向被告释明后，其仍坚持认为系租金，故本院在本案中不予处理，原告可另行主张。关于原告主张的经济损失：首先，原告提供的证据不足以证实该主张；其次，即使相关附属设施系原告所建，但亦未经相关部门的合法审批，故不属于本院处理范围；对该诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告杭州城西机动车驾驶培训有限公司与被告童其忠于2012年5月18日签订并经浙江省杭州市国立公证处（2012）杭证经字第115号公证书公正的《租赁协议》无效；
二、被告童其忠返还原告杭州城西机动车驾驶培训有限公司143821.92元，于本判决生效后十日内付清；
三、驳回原告杭州城西机动车驾驶培训有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费14070元，由原告杭州城西机动车驾驶培训有限公司负担10894元，由被告童其忠负担3176元，于本判决生效后十日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费14070元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：）。
审 判 长 王富春
审 判 员 王国仕
人民陪审员 郭函丽
二〇一六年九月十九日
书 记 员 陈晓琴