北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初4518号原告：王思思，女，1985年8月29日出生，汉族，东城区大方家回民幼儿园教师，住北京市崇文区。委托诉讼代理人：张玉良，北京市金洋律师事务所律师。被告：郝璐，女，1983年12月21日出生，汉族，北京翊存梓铭科技有限公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王均霞，北京市金友律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏进水，北京市金友律师事务所律师。第三人：裴向锋（郝璐之夫)，1980年8月26日出生，汉族，北京优尔装饰有限公司职员，住北京市丰台区。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：马燕凯，男，该公司法务专员。原告王思思与被告郝璐，第三人裴向锋、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王思思及其委托诉讼代理人张玉良，被告郝璐及其委托诉讼代理人王均霞，第三人裴向锋、我爱我家公司的委托诉讼代理人马燕凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王思思向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2016年6月29日签订的编号为E1606029387的《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补偿协议》、《补充协议》于2016年12月17日解除；2、判令被告郝璐和第三人裴向锋返还原告定金3万元；3、判令被告郝璐和第三人裴向锋返还原告首付款30万元，并按照年利率6%向原告支付自2016年7月26日起至2016年12月23日的资金占用费0.91万元；4、判令被告郝璐和第三人裴向锋自2016年12月24日起至实际返还之日止以应返还而未返还款项为基数按每日万分之五的标准向原告支付违约金；5、判令被告郝璐和第三人裴向锋向原告支付违约金36.6万元；6、判令被告郝璐和第三人裴向锋赔偿原告房屋差价损失105万元；7、判令被告郝璐和第三人裴向锋赔偿原告已支付的居间服务费3.66万元；8、判令被告郝璐和第三人裴向锋赔偿原告为本案而支付的律师费4万元；9、判令被告在指定期限内配合原告办理撤销网签手续；10、诉讼费用、鉴定费用、保全费用由被告承担。事实和理由：2016年6月29日，在我爱我家公司的居间服务下，被告与原告签订了编号为E1606029387的《北京市存量房屋买卖合同》和《装修款补充协议》、《补充协议》等。被告将其位于北京市丰台区芳城园三区19号楼4层1单元401号房屋以183万元的价格出售给原告。同日，原告按照合同约定向被告支付了定金3万元；于2016年7月26日向被告支付了首付款30万元。此外，原告于2016年6月30日依据原、被告和我爱我家公司签订的《居间服务合同》向我爱我家公司支付了居间服务费3.66万元。《北京市存量房屋买卖合同》第二条第（四）款规定，被告应于2016年9月20日前办理其房屋在工商银行的抵押注销手续。但被告郝璐一直不履行该注销抵押义务。案外人北京伟嘉安捷投资管理有限公司依据其与原、被告签订的《履约服务合同》第一条第七、八款多次催促被告办理抵押注销手续，并于2016年10月17日向被告发送了《告知函》，书面催促被告尽快办理该手续。原告也于2016年11月13日向被告发送了《催告函》，催促被告注销抵押登记。但被告仍没有办理该手续，致使整个房屋买卖交易无法继续进行。2016年12月16日，原告不得不依据上述《北京市存量房屋买卖合同》第九条第二款第一项和第十条第五款、第十一条第二款以及《合同法》第九十三条第二款、第九十四条第二至四款的规定向被告发送了《解除合同通知书》，12月17日被告收到了该通知。根据上述第十一条第二款规定，被告应于收到该通知后5个工作日内退还已经收取原告的全部款项，并按照房屋成交总价的20%向原告支付违约金；逾期返还款项的，每逾期一日，应按未返还款项总额的万分之五向原告支付违约金。另外，涉诉房屋目前市场交易价格已经涨至每平方米6.3万元至7.2万元，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第二十四条规定，被告的上述行为构成根本违约，使原告签订《北京市存量房屋买卖合同》的目的不能实现，被告应赔偿原告的房屋差价损失。另外，原告为处理本案，还支出律师费4万元。根据《北京市存量房屋买卖合同》，被告应在合同解除后配合原告办理注销网签手续等。最后，被告的配偶裴向锋与被告为涉诉房屋的共同所有人，应与被告共同承担相应义务。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告郝璐辩称：同意解除双方签订的合同；同意返还原告定金3万元；不同意支付资金占用费，但是同意返还购房款30万元；不同意支付原告诉讼请求第四项所称违约金；不同意支付原告诉讼请求第五项所称违约金，被告认为自身无违约行为，是原告违约；不认可原告主张的时间基点，应以被告申请鉴定的时间点为准，且因被告不存在违约行为，不同意支付房屋差价损失；不同意支付居间服务费；被告没有义务承担原告律师费用，没有事实依据；同意办理撤销网签手续；诉讼费用由法院依法处理。第三人裴向锋述称，同意被告郝璐的答辩意见。第三人我爱我家公司述称，原告诉讼请求第一项内容服从法院判决；原告诉讼请求第二至十项内容与我公司无关，不发表相关意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月29日，原告王思思（买受方、乙方）与被告郝璐（出售方、甲方）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：E1606029387）约定：郝璐将其位于北京市丰台区芳城园三区19号楼4层1单元401号房屋（以下简称涉诉房屋）出售给王思思，建筑面积为46.55平方米，该房屋成交总价为183万元；王思思应于合同签订当日向郝璐支付定金人民币3万元，定金通过自行交接方式划转。关于该房屋的抵押情况约定为，该房屋已设定抵押，抵押权人为工商银行，抵押金额为83万元。该房屋的抵押，郝璐应2016年9月20日办理抵押注销手续。关于付款方式、付款时间约定为，王思思选择公积金贷款申办贷款的，拟贷款金额为120万元。双方一致同意，王思思分2次向郝璐支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于网签后2016年7月30日前，王思思向郝璐支付30万元，资金通过自行交接方式划转；第二次，于办理房屋所有权转移登记当天，王思思向郝璐支付30万元，资金通过资金监管方式划转。关于房屋的交付约定为，郝璐应当在收到所有房款后2日内将该房屋交付给王思思。上述合同第九条权属转移登记约定为，因郝璐原因致使王思思未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，王思思有权单方解除合同。如王思思选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定。上述合同第十一条第二款约定，如王思思依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自王思思向郝璐发出的书面通知到达郝璐之日起自动解除。郝璐应于5个工作日内将其已经收取的王思思的全部付款返还给王思思，并按照房屋成交总价的20%向王思思支付违约金。如郝璐逾期将王思思已经支付的款项返还给王思思，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向王思思支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由郝璐承担，另解除合同后须配合王思思办理注销网签手续等，如未办理王思思可单独追究郝璐违约责任。上述合同签订后，王思思于2016年6月29日向郝璐支付定金3万元；于2016年7月26日通过银行转账向郝璐支付首付款30万元。2016年7月26日双方办理网签手续。王思思于2016年6月30日向我爱我家公司支付服务佣金3.66万元。因郝璐未依约办理解除抵押登记手续，双方产生争议以致形成本诉。庭审中，原告王思思提交北京伟嘉安捷投资管理有限公司于2016年10月17日向被告郝璐邮寄的《告知函》、其于2016年11月13日向被告邮寄的《催告函》及于2016年12月16日向被告邮寄的《解除合同通知书》、第三人裴向锋与我爱我家公司工作人员王丹丹的短信记录、其与第三人裴向锋于2016年11月8日的通话录音以证明被告郝璐及第三人裴向锋未依约办理解除抵押登记手续构成违约导致合同无法继续履行。其中，我爱我家公司工作人员王丹丹与第三人裴向锋的短信记录显示：王丹丹于2016年10月12日发短信称“哥，您房子解押的事儿办理的怎么样了？要不，这周您或者嫂子，抽个时间，我也约一下客户。我们三方面谈一下关于房子的事情吧！”，裴向锋于2016年10月19日回复称“月底我到北京”；王丹丹于2016年10月29日发短信称“哥，今天客户来找我了，说时间不能再拖下去了，因合同期限已经到期，您已经构成合同违约。而且客户强烈要求，您爱人郝璐必须于2016年10月30日或2016年10月31日，与中介公司我爱我家或者购买人客户王思思取得联系！现在我们联系你们都联系不上，也不知道你这边什么情况，客户意思就想跟你见面把这事沟通一下，从目前市场来看，您的房子市场价大概是260万元左右，除去违约赔偿，您也能剩一笔钱。如果，您坚持即不出售房子或者赔付金额为10多万左右，客户是肯定不会同意的。到时候，客户说了，如果想买您的房子，通过法院是还可以继续买您的房子的！你的房子打了官司也会查封，也卖不了，拖到最后也是您的损失，对你也不好，您赶紧考虑一下，请您尽快联系我们，如果你们这样一直拖着，也不联系我们，不跟客户见面聊这事，那就只能走法律程序了”；裴向锋回复称“那也要等我回去。这事我来谈”。2016年11月8日，原告王思思与第三人裴向锋的通话录音显示：王思思称“您当时跟我卖的时候说的很清楚，您有能力解押，而且我也不知道您有这么大的资金缺口，如果您坦诚相告的话，我可以很负责的跟您说，我不会买您这房子的”；裴向锋称“我这个，我这个资金缺口当时就有的”；王思思称“咱们当时网签完了之后，给了我郝姐30万以后，您都没说您会还不上贷款，解押，对不对？确实我们都不知情”；裴向锋称“嗯，对！但是后来我也说了，手续费我出，对吧？我让我爱我家垫一下钱，这个也没有问题。但是你们两口子就是不同意做”。另，我爱我家公司工作人员王丹丹作为证人出庭作证，王丹丹称合同约定由被告自行筹款解除抵押登记，但网签后不久，被告称其无力自行解除抵押，希望原告配合办理我公司的垫资手续。原告与我公司负责垫资的工作人员沟通后不同意办理垫资手续，要求被告尽快依约自行解除抵押。双方就解押事宜产生争议，2016年年底协商过返还购房款及赔偿违约金相关事宜，但双方未达成一致意见。被告及第三人裴向锋认可上述证据的真实性，但不认可原告的证明目的，其认为因原告不配合办理垫资手续导致合同无法履行。第三人我爱我家公司对于王丹丹证人证言的真实性予以认可。在案件审理过程中，王思思申请对涉诉房屋在2016年12月17日的市场价值进行鉴定，经北京市高级人民法院摇号确定的鉴定机构为杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司。王思思支付评估费9700元。2017年8月4日，杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司出具评估报告书载明，“确定估价对象房地产在2106年12月17日的市场价值估价结果为人民币288万元，折合单位建筑面积价值约为人民币61869元/平方米”。后因郝璐、裴向锋对王思思申请评估鉴定的时间节点不予认可，申请对涉诉房屋在2016年7月30日的市场价值进行鉴定，经北京市高级人民法院摇号确定的鉴定机构为北京北方房地产咨询评估有限责任公司。2017年12月5日，北京北方房地产咨询评估有限责任公司出具房地产估价报告载明，“确定估价对象房地产在价值时点2016年7月30日的市场价值为：平均单价46000元/平方米，总价2141300元”。原告王思思、被告郝璐、第三人裴向锋及第三人我爱我家公司对于上述两份评估报告的真实性予以认可。但原告王思思、被告郝璐均认为应以自己申请的时间节点计算房屋差价损失。另查，2015年6月2日，郝璐以涉诉房屋为中国工商银行股份有限公司北京方庄支行办理了债权数额为1550400元的最高额抵押权设立登记手续。截止2017年3月6日，上述抵押尚未解除。在案件审理过程中，王思思向本院申请财产保全，本院于2017年3月7日作出（2017）京0106民初4518号民事裁定书对涉诉房屋进行了查封。再查，被告郝璐与第三人裴向锋于2008年7月1日登记结婚，2015年5月26日郝璐取得涉诉房屋的房屋所有权证。本院认为：王思思与郝璐签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。故双方均应按照合同的约定，履行各自的合同义务。本案中，王思思已依约履行了支付郝璐定金3万元及首付款30万元的义务，但郝璐未按合同约定于2016年9月20日前办理抵押注销手续。郝璐未能依约解除涉案房屋的抵押，导致合同无法继续履行，其行为构成根本违约，应承担违约责任。现双方均同意确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补偿协议》、《补充协议》于2016年12月17日解除，且郝璐同意返还定金3万元及首付款30万元，并同意配合办理网签注销手续，本院对此不持异议。房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持。本案中，郝璐未依约解除抵押登记手续导致合同无法继续履行，王思思要求郝璐赔偿房屋差价损失的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。对于王思思主张的违约金及房屋差价损失数额，本院结合本案的实际履行情况、郝璐的过错程度、王思思的实际损失及其预期利益、房屋市场价格变化等因素，根据公平原则，酌情确定郝璐应向王思思支付违约金及房屋差价损失的具体数额。王思思要求郝璐支付已付购房款的资金占用费及律师费损失，缺乏依据，本院难以支持。因王思思已要求郝璐支付违约金，故王思思要求郝璐支付逾期返还款项违约金及居间服务费损失的诉讼请求，本院不再重复支持。另，签订合同并收取定金及首付款时，郝璐与裴向锋系夫妻关系，故郝璐与裴向锋对返还定金及首付款、承担违约责任应当承担共同的偿还责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十四条之规定，判决如下：一、确认原告王思思与被告郝璐于二〇一六年六月二十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《装修款补充协议》及《补充协议》于二〇一六年十二月十七日解除。二、被告郝璐、第三人裴向锋于本判决生效后十日内返还原告王思思定金三万元。三、被告郝璐、第三人裴向锋于本判决生效后十日内返还原告王思思购房款三十万元。四、被告郝璐、第三人裴向锋于本判决生效后十日内向原告王思思支付违约金三十六万六千元。五、被告郝璐、第三人裴向锋于本判决生效后十日内向原告王思思支付房屋差价损失二十万元。六、被告郝璐于本判决生效后十日内协助原告王思思撤销关于北京市丰台区芳城园三区19号楼4层1单元401号房屋的存量房网签记录。七、驳回原告王思思的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21270元、保全费5000元、评估费9700元，由被告郝璐负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  梁 艳人民陪审员  谷玉珍人民陪审员  白选民二〇一八年二月二十六日书 记 员  贾雄水