广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终2244号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李颖红，女，1970年11月2日出生，汉族，英德市人，住英德市英城英洲大道东、光明路南鸿达花园北区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：张周，男，1974年5月10日出生，汉族，英德市人，住英德市英城英洲大道东、光明路南鸿达花园北区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：英德市佳馨华庭房地产开发有限公司，地址：英德市英城旺达花园后面。
法定代表人：卜建华，总经理。
上诉人李颖红、张周因与被上诉人英德市佳馨华房地产开发有限公司（以下简称佳馨华庭公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2016）粤1881民初951号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2012年5月9日，李颖红、张周与佳馨华庭公司签订了《商品房买卖合同》，约定李颖红、张周购买佳馨华庭公司××鸿达花园小区××北区××3幢×××1201房，商品房的建筑面积为128㎡，套内面积108.95㎡，公共部分与公用房屋分摊建筑面积19.05㎡，并以套内面积每平方米3780.08元计价，总价款411840元。面积确认及面积差异处理：合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值为±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部房款及利息。计算方式：面积差异百分比=（产权登记机关确认的面积-
合同约定计价面积）／合同约定计价面积×100%。合同签订后，经英德市住房和城乡建设局核定，王美光购买的商品房的建筑面积为125.84㎡，套内面积103.27㎡。
原审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。李颖红、张周与佳馨华庭公司双方签订的《广东省商品房买卖合同》经双方协商一致，意思表示真实且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力。本案中，李颖红、张周购买的商品房套内面积实际差异为5.22%，因双方合同约定超过3%的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房，现李颖红、张周请求佳馨华庭公司退回面积差异款3753.41元／㎡×5.68㎡-6950元=14520.85元，本院予以支持。依据《商品房销售管理办法》第十八条的规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和公摊面积组成，买受人按照法律、法规的规定对套内建筑面积和公摊面积均享有权利，承担责任。因此，公共部分与公用房屋的分摊建筑面积是建筑面积必不可少的一部分。佳馨华庭公司诉请李颖红、张周支付增加部分公摊面积价款的请求，原审法院依法应予支持。李颖红、张周与佳馨华庭公司既没有约定产权登记的公摊面积大于约定公摊面积的处理方式，也没有约定公摊面积的单价，对于如何来确定公摊面积的补偿标准的问题，原审法院认为应依据双方签订购房合同时约定的建筑面积单价计算，即411840÷128㎡=3217.5元／㎡，李颖红、张周应向佳馨华庭公司支付的增加部分公摊面积为（85.52㎡-70.02㎡）-（86㎡-73.32㎡）=3.52㎡，价款为3217.5元／㎡×3.52㎡=11325.6元。佳馨华庭应退回李颖红、张周的价款与李颖红、张周应支付佳馨华庭公司的价款相抵扣后，佳馨华庭公司应退回李颖红、张周的房款为14520.85元-11325.6元=3195.25元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，于2016年6月28日作出（2016）粤1881民初951号民事判决：一、英德市佳馨华庭房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还李颖红、张周购房款3195.25元。二、驳回李颖红、张周的其它诉讼请求。三、驳回英德市佳馨华庭房地产开发有限公司的其它诉讼请求。本案受理费81.51元，反诉费66元，共计147.61元，由李颖红、张周负担97.61元，由英德市佳馨华庭房地产开发有限公司负担50元。
宣判后，李颖红、张周均不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2016）粤1881民初951号民事判决，驳同佳馨华庭公司的反诉请求，改判被上诉人向上诉人返回房款14520.85元；：2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。具体事实和理由如下：一、一审判决适用法律、法规错误，被上诉人反诉的请求没有法律依据。按两上诉人与被上诉人于2012年5月9日签订的《商品房购买合同》第四条之规定，涉案房产按套内面积108.95平方米计算房款，该商品房单价为人民币每平方米3780.08元，总房款为：411840元整，根据本条款之规定，涉案房产就是按套内面积计算房款的，并没有涉及公滩面积另外计算房款，其实，涉案房产单价为人民币每平方米3780.08元，其应分摊的公用建筑面积的建设费用已计入套内建筑面积进行销售，且该条款约定符合广东省建设厅、省物价局印发《广东省房屋交易价格计算暂行规定》的通知第五条：按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价之规定。然而该涉案房产经房管部门测算其套内实际面积只有103.27平方米与《商品房购买合同》第三条约定的套内面积108.95平方米，相差5.68平方米（108.95平方米－103.27平方米），依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，被上诉人理应返回5.68平方米的房款即21470.85元给上诉人，然而一审判决同意被上诉人的反诉请求，等于同意其要求公滩面积另外计算，其实就是同意其擅自变更《商品房购买合同》的条款，这样就违反了《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同和广东省建设厅、省物价局印发《广东省房屋交易价格计算暂行规定》的通知第五条之规定，所以本案应适用《中华人民共和国合同法》第八条之规定，而不是适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，因此本案属适用法律、法规错误，被上诉人反诉请求没有法律依据。二、本案被上诉人应向上诉人返回房款14520.85元（21470.85元－6950元），而不是3195元。按两上诉人与被上诉人于2012年5月9日签订的《商品房购买合同》第四条之规定，涉案房产按套内面积108.95平方米计算房款，该商品房单价为人民币每平方米3780.08元，总房款为：411840元整，然而该涉案房经房管部门测算其套内实际面积只有103.27平方米，与《商品房购买合同》第三条约定的套内面积108.95平方米，相差5.68平方米（108.95平方米-103.27平方米），依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，被上诉人理应返回5.68平方米的房款即21470.85元给上诉人，但被上诉人于2014年4月4日只返回6950元房款给上诉人。
综上所述，请求法庭依法撤销（2016）粤1881民初951号民事判决，驳回佳馨华庭公司的反诉，改判被上诉人向上诉人返回房款14520.85元。
被上诉人英德市佳馨华房地产开发有限公司书面答辩称：一、原判决支持答辩人反诉请求，有充分的事实和法律依据，为正确的判决原判决据案涉商品房买卖合同当事人未曾对合同项下房屋公摊面积差异的处理作出约定的本案实际，依据《民法通则》第四条及《合同法》第五条所规定的民商交易活动所应遵循的公平、等价有偿原则支持答辩人主张房屋公摊面积差异款的反诉请求，有充分的事实和法律依据，裁判公正正确。与本案纠纷性质相同的案件在原审法院和清远市中级人民法院已有多宗生效裁判其裁判结果均是支持当事人对房屋公摊面积差异款的权利主张。该情况表明，原判决支持答辩人反诉请求，已为司法实务所践行，这也从另一个侧面印证了原判决的公正和正确性。二、被答辩人李颖红、张周的上诉请求，缺乏事实和法律依据，应予以驳回被答辩人李颖红、张周无视案涉商品房买卖合同并无对合同项下的房屋公摊面积差异款的处理作出约定的事实，并违背公平、等价有偿氏商交易法律原则所提出的上诉请求，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。
综上，请二审法院驳回被答辩人的上诉请求，维持原判决。
经本院审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的情况下签订，且内容合法，原审法院确认该合同有效正确。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人请求被上诉人按合同约定的涉案房屋套内面积与产权证登记的套内面积之间的差额进行补偿应否支持。
本案中，首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，涉案房屋的建筑面积为128平方米，而套内面积为108.95平方米，公共部位与公用房屋公摊建筑面积为19.05平方米，总房款为411840元即双方签订的合同约定上诉人以411840元的价格向被上诉人购买建筑面积为128平方米，套内面积为108.95平方米的房屋。而该房屋产权证登记的建筑面积为125.84平方米，套内面积为103.27平方米，产权证登记的面积与合同约定的面积对比，无论是建筑面积还是套内面积均比合同约定的面积减少，并不存在因涉案房屋建筑或套内面积增大而需要由上诉人进行补偿的合同约定。其次，双方签订的合同明确约定涉案房屋是以套内面积计价，即表示双方均同意公摊面积不影响房屋的价格，对此，应尊重双方合同的约定。最后，双方签订的合同对面积确认及面积差异的处理明确约定为：合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值为±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补。计算方式为：面积差异百分比=（产权登记机关确认的面积-
合同约定计价面积）／合同约定计价面积×100%。因此，涉案房屋合同约定的套内面积与产权证登记的套内面积差异为：5.68平方米（108.95平方米-103.27平方米），按上述约定，应由被上诉人退回上诉人房屋套内面积差额部分的购房款为411840元÷108.95平方米×5.68平方米＝21470.85元，减除被上诉人已支付的6950元，被上诉人尚应退回14520.85元给上诉人。原审法院没有注意到合同约定的套内面积与建筑面积均比产权登记建筑面积和套内面积均减少的实际情况，以产权证登记的分摊面积比合同约定的分摊面积增大为由，认为应减除增大部分的公摊面积后再作补偿，缺乏合同及相关的法律依据，本院予以纠正。上诉人请求被上诉人按合同约定的套内面积与产权证登记的套内面积差额退回购房款14520.85元的上诉请求，理由充分，本院予以采纳。
综上所述，原判认定事实不清，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省英德市人民法院（2016）粤1881民初951号民事判决第三项。
二、撤销广东省英德市人民法院（2016）粤1881民初951号民事判决第二项。
三、变更广东省英德市人民法院（2016）粤1881民初951号民事判决第一项为：被上诉人英德市佳馨华庭房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还上诉人李颖红、张周购房款14520.85元。
一审案件受理费81.51元，反诉费66元，共计147.61元，由被上诉人英德市佳馨华庭房地产开发有限公司负担。二审案件受理费163元，由被上诉人英德市佳馨华庭房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 巢忠文
代理审判员 何 燕
代理审判员 何昭敏
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 冯敏静