西藏自治区拉萨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）藏01民终474号
上诉人（原审被告）：敏拉黑曼，男，1967年12月16日出生，回族，甘肃省临潭县人。
上诉人（原审被告）：敏拉舒靓淋浴，住所地拉萨市城关区纳金路武警二支队商品房。
经营者：敏拉黑曼，男，1967年12月16日出生，回族，甘肃省临潭县人。
被上诉人（原审原告）:中国人民武装警察部队西藏自治区总队第二支队，住所地拉萨市城关区纳金路。
负责人：牟积奇，该支队支队长。
委托诉讼代理人：贾永红，西藏法鉴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李武玲，西藏法鉴律师事务所律师。
上诉人敏拉黑曼、敏拉舒靓淋浴因与被上诉人中国人民武装警察部队西藏自治区总队第二支队（以下简称武警二支队）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2016）藏0102民初1142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人敏拉黑曼，被上诉人武警二支队的委托诉讼代理人贾永红、李武玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
敏拉黑曼、敏拉舒靓淋浴共同上诉请求：依法撤销（2016）藏0102民初1142号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，并由被上诉人承担案件一、二审诉讼费用。事实及理由如下：一审判决认定事实不清。（一）上诉人承租被上诉人的房屋经营敏拉舒靓淋浴已有两年多。2015年10月2日，在经过被上诉人营房股股长同意的情况下，对敏拉舒靓淋浴进行了装修，共计费用23万元。根据被上诉人提交的证据《关于进一步严格规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》（后营[2015]78号），2015年1月17日军队已经下通知不得再出租空余房地产，但被上诉人并未通知上诉人，而是隐瞒真实情况，表示可以继续租赁房屋，且明知上诉人进行装修也不制止，错误引导上诉人，属于重大误解。（二）一审法院认定本案租赁合同为不定期租赁合同和附生效条件的合同，属于认定错误。（三）被上诉人出租的房屋进行下水道改造，被上诉人要求上诉人维修并支付应由被上诉人承担的维修改造费用，现被上诉人拒绝支付该笔费用。（四）上诉人经营的是淋浴，被上诉人停水停电，给上诉人造成了经济损失，应当赔偿。
武警二支队辩称，根据合同的约定、承诺书和停租通知，双方之间的租赁关系已经解除；依据双方合同的约定，装修损失和下水道改造的费用不应由被上诉人承担；在上诉人违约的情况下，被上诉人依据合同第十四条第二款的约定停水停电，符合双方合同的约定。综上，一审判决认定事实清楚，依法应予以维持。
武警二支队向一审法院起诉请求：一、确认原、被告双方之间的租赁关系已解除，并判令被告向原告返还租赁房屋；二、被告向原告支付2016年1月1日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费（截止起诉之日的房屋占有使用费为11226元），三、被告向原告支付水费900元；四、被告支付违约金10000元，且原告无需向被告退还房地产租赁保证金；五、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年1月1日，武警二支队作为甲方与作为乙方的敏拉黑曼签订《武警部队房地产租赁合同》，合同约定租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，合同还约定每月租金为1697元，每年租金按5%递增。水费按每月150元包干，电费按每月每度1.5元交付。合同还约定在被告未履行合同约定义务时，原告有权不退还租赁保证金，租赁期满，合同解除。如乙方违反合同约定或法律规定，甲方（武警二支队）有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付人民币10000元作为违约金。合同落款甲方处加盖了武警二支队的印章，乙方处由被告敏拉黑曼签字捺印，并在武警部队营房管理部门意见处加盖了中国人民武装警察部队房地产租赁合同审核专用章。合同签订后，被告向原告交纳了约定的租赁保证金。2014年12月31日合同到期后，双方又重新签订一份《武警部队房地产租赁合同》，约定租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日止，合同第十五条明确约定：“本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的武装部队营房管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。”但双方在签订该份合同后，并未在武装部队营房管理部门意见处加盖其印章予以确认。被告一直以原合同中约定的每年递增5%的租金标准向原告交纳租金直至2015年12月31日。自2015年12月31日起被告多次向原告交纳租金，但原告并未收取该租金。2015年12月28日，中国人民武装警察部队西藏总队后勤部下发后营【2015】355号通知，通知主要载明：全面停止空余房地产租赁，加快推进“两项整治”工作等内容。2015年12月19日，武警总部综合信息网发文后营网123号，要求暂停空余房地产新项目报批，在军改工作会议之前已经招租并草签协议的项目要立即叫停，不再报批，不得继续实施等内容。2016年4月，武警部队综合信息网发文《关于落实下决心全面停止有偿服务房地产租赁有关问题的通知》，2016年4月6日，中国人民武装警察部队后勤部下发《关于工程建设项目和房地产资源管理违规问题整改意见的批复》，2016年4月25日，中国人民武装警察部队西藏总队后勤部下发后营【2016】56号通知，关于做好“两项整治”后续工作暨转发武警部队《关于落实下决心全面停止有偿服务房地产租赁有关问题的通知》的通知，载明二支队雪域山珍馆等9个项目按照自然终止、收回房地产等内容。2016年1月7日，原告下发停租通知，通知载明:“2015承租合同已到期，根据上级通知精神，现将各承租空余房地进行收回，按照合同约定从即日起限期三个月。请予以配合。届时不腾退者，支队将诉诸法律进行解决。”2016年4月6日，原告再次下发《关于腾退出租房的通知》，通知主要载明原告已于1月6日下发通知并给予期限，现三个月期限已满，承租人务必支持工作于4月21日完成腾退等内容。2016年5月31日，被告敏拉黑曼及敏拉舒靓淋浴在《腾退出租房承诺书》上签字并捺印，该承诺书主要载明：二被告承诺于2016年6月20日前完成腾退，将承租房屋归还原告等内容。
另查明，被告敏拉黑曼在租用案涉房屋后用作淋浴场所使用，且办理了相应的营业执照，营业执照上名称为“敏拉舒靓淋浴”，经营者为敏拉黑曼，故一审法院依法追加“敏拉舒靓淋浴”为本案的被告。
一审法院认为，原、被告双方于2014年1月1日签订的《武警部队房地产租赁合同》是在双方平等、自愿、协商的基础上形成的，代表了双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。在该租赁合同到期后，双方又重新签订了一份租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日的房屋租赁合同，但根据合同约定及《中华人民共和国合同法》相关规定，附生效条件的合同，自条件成就时生效。武警部队营房管理部门进行确认并加盖印章是该合同生效的条件，现武警部队营房管理部门并未对该合同进行审批核准，故该合同依法未生效。2015年1月1日至2015年12月31日期间被告依旧一直以每年递增5%的租金标准向原告交纳相应的房屋租金，原告一直收取租金并未对此提出异议，因此该期间双方之间应确认为不定期租赁合同关系。不定期租赁关系中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告已在2016年1月7日、2016年4月6日下发停租通知及腾退通知，已履行了其通知义务，被告对该两份通知也予以认可，并在2016年5月31日出具《腾退出租房承诺书》。针对原告主张双方之间的合同到期解除的意见，一审法院认为，在不定期租赁合同关系中，原告已履行通知义务，合同自通知到达对方时解除，虽然被告无法确定其签收时间，但案涉房屋就处于武警二支队大门左侧，无需通过其他邮寄等方式送达，当天送达并签收是合理的，故原、被告之间的不定期租赁关系应于2016年1月7日解除，对此一审法院予以确认。租赁关系解除后，被告应依法向原告返还租赁房屋，故原告主张被告立即腾出房屋并交还房屋的诉讼请求符合法律法规，一审法院予以支持。被告辩解因原告收回房屋及停电停水的行为对其造成很大损失的意见，不能对抗其依法应当返还房屋的义务，被告针对其损失部分可另案进行主张。对于原告依据合同约定主张被告支付2016年1月1日起至搬离房屋之日止的房屋占用费（截止起诉之日的房屋占有使用费为11226元）的诉讼请求，因停租通知到达被告后，被告未将房屋腾空，交付给原告，且该期间被告一直在实际占有使用该房屋，侵犯了原告对案涉房屋的合法使用权，故原告要求被告按照房屋租赁合同中所约定每年递增5%的租金标准向其支付房屋占用费的诉讼请求，被告对此予以认可，一审法院依法予以支持。鉴于双方之间的不定期租赁关系于2016年1月7日解除，原告主张的占有使用费应从当天起算，但应付占有使用费与原告主张的占有使用费金额一致，其具体计算方式为22453元÷12个月÷30天×180天＝11266元，故对原告的该项诉请，一审法院依法予以支持。针对原告的第三项诉请，双方在2014年1月1日签订的租赁合同中明确约定水费按每月150元包干，原告主张水费900元，被告对此予以认可，一审法院予以支持。原告主张被告支付违约金10000元，且原告无需向被告退还房地产租赁保证金的诉请，一审法院认为，原告已向被告送达通知并给予了其合理的搬离期限，现被告未在该期限内向原告返还租赁房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案中原告将违约金和保证金同时进行主张，首先保证金应是为合同的正常履行所提供的一种金钱保证，而违约金具有惩罚性及补偿性双重属性，原告要求被告支付违约金后足以弥补其损失，现原告又要求没收被告保证金，属重复主张。根据合同法公平公正原则，对原告要求被告支付违约金10000元的诉请，一审法院依法予以支持，但要求没收被告租赁保证金的诉请，一审法院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十五条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认中国人民武装警察部队西藏自治区总队第二支队与敏拉黑曼之间的不定期租赁合同关系于2016年1月7日解除；二、敏拉黑曼、敏拉舒靓淋浴于本判决生效之日向中国人民武装警察部队西藏自治区总队第二支队腾空并返还位于西藏自治区拉萨市城关区纳金路55号，坐落号：武警西藏部队字第0401号建筑面积为42平方米的租赁房屋；三、敏拉黑曼、敏拉舒靓淋浴于本判决生效之日起十日内向中国人民武装警察部队西藏自治区总队第二支队支付房屋占有使用费11226元、水费900元；四、敏拉黑曼、敏拉舒靓淋浴于本判决生效之日起十日内向中国人民武装警察部队西藏自治区总队第二支队支付违约金10000元；五、驳回中国人民武装警察部队西藏自治区总队第二支队的其他诉讼请求。本案案件受理费353.15元，依法减半收取176.59元（武警二支队已预交），由敏拉黑曼、敏拉舒靓淋浴负担。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据：1、《浴室装修合同》原件一份，用以证明在2015年10月上诉人对租赁房屋进行了装修，被上诉人是明知且清楚的；2、《厕所下水道改造协议》复印件一份，用以证明2015年10月，在被上诉人的要求下，上诉人与其他租户一起对下水道进行了改造。被上诉人对上诉人提交的证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。因上诉人在一审过程中未对装修损失和下水道改造所产生的费用提出反诉，故关于装修和下水道改造所产生的费用在本案不作审理，对上述证据本院不予采纳。
二审经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的关键问题是当事人之间的租赁关系是否已经解除。2014年1月1日，上诉人与被上诉人之间签订了一份租赁合同，该份租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。没有注明签订时间的租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日的租赁合同明确约定合同生效条件是：“本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的武警部队营房管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。”在该份合同武警部队营房部门意见处并没有加盖合同审核专用章，该份合同不符合双方约定的合同生效条件，一审法院认定该份合同并未生效正确，本院依法予以维持。2015年，上诉人按照租金每年递增5%的标准向被上诉人支付了2015年全年的房屋租金，被上诉人也未提出异议，双方形成了不定期租赁关系。在不定期租赁关系期间，作为出租人的被上诉人在履行了提前通知的义务后，有权利解除租赁合同。根据停租通知、《关于腾退出租房的通知》和承诺书，可以证明被上诉人已经履行了提前通知的义务，因此，一审法院确认双方之间的租赁关系已经解除正确，本院依法予以维持。在确认双方之间的租赁关系已经解除的情况下，一审法院判决由上诉人返还租赁房屋，并由上诉人支付房屋占有使用费和水费正确，本院依法予以维持。被上诉人已经给予上诉人合理的搬迁时间，且上诉人也承诺在2016年6月20日之前搬迁，但上诉人未在其承诺的时间内腾退房屋，存在违约行为，一审法院据此判决由上诉人向被上诉人支付违约金正确，本院依法予以维持。上诉人在上诉状中提到的装修损失和改造下水道所产生的费用、被上诉人停水停电给其造成的损失和租赁保证金是否应该退还的问题，因上诉人未在一审过程中对此提出反诉，在本案中不作审理，上诉人可以另案诉讼。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费353.15元（敏拉黑曼已预交），由敏拉黑曼负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 晓 雯
审判员 李 静
审判员 邱 纯 杰
二〇一六年十二月三日
书记员 向巴措姆