浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第82号
上诉人（原审被告）：马建申。
委托代理人：汪晶磊。
被上诉人（原审原告）：陈月女。
上诉人马建申因与被上诉人陈月女房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2013年11月7日作出的（2013）甬慈浒民初字第577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：岑春芬系位于慈溪市浒山街道天九金弟公寓14#店面一至二层商铺的产权人。2009年5月28日，被告与岑春芬签订《租赁合同》一份，双方约定：岑春芬将其所有的前述商铺出租给被告，租期为五年（2009年7月1日至2014年6月30日止），租金每年支付一次，提前一月支付；五年租金分别为140000元、140000元、154000元、169400元、186300元，每年租金于当年6月1日前履行；租赁期间被告不可将租赁房屋转租给第三人使用；合同另就双方职责、缴费办法等事项进行了约定。合同签订后，岑春芬依约向被告交付了房屋，被告依约向岑春芬支付了至2013年6月30日的租金。2011年8月1日，原、被告签订《转租协议》一份，双方约定：被告将其承租的位于天九金弟公寓14#店面转租给原告，转让金260000元，租金根据原合同，转租期限到2014年6月30日止；协议另就装修设备归属等进行了约定。协议签订后，被告依约向原告交付了租赁房屋，原告于2012年1月10日付清转让费260000元及至2012年6月30日的租金120000元。2012年5月30日，原告向被告支付了租金110000元。
另查明，2013年6月25日，岑春芬通知原、被告，称：因被告违约，其已通知被告解除租赁合同。2013年9月18日，慈溪市价格认证中心出具慈认字（2013）3040号价格鉴定报告书，认为委托价格鉴定的慈溪市天九金第公寓14#店面一至二层装饰装修（不包括可拆除部分）鉴定价格为114564元。
原审原告陈月女于2013年8月30日诉至原审法院，请求判令：1.确认2011年8月1日原审原、被告间订立的《转租协议》无效；2.判决原审被告返还转让费260000元并赔偿以260000元为基数自2012年1月11日始至判决确定履行日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；3.判决原审被告赔偿原审原告租赁房屋装修损失114564元；4.判决原审被告承担鉴定评估费4000元。
原审法院经审理认为：被告与案外人岑春芬之间签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，对被告将租赁物转租给原告的事实，原、被告均无异议，但原告认为被告是未经出租人同意的擅自转租，而被告则表示转租已经过出租人的同意。被告与案外人岑春芬签订的租赁合同中就转租问题明确约定被告要将租赁物转租他人须经出租人同意，现被告将租赁物转租给原告，出租人表示转租并未经过其同意、其至2013年5月份才知转租事宜，被告却未提供充分证据证明转租经过出租人同意，也未提供充分证据证明出租人知道或应当知道被告转租已超六个月且未在期间提出异议，故对被告该项主张，不予采纳。被告未经出租人同意转租租赁物，故原、被告于2011年8月1日签订《转租协议》应为无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，原告要求被告返还转让费，被告认为该转让费是对空调等装修的补偿。原审法院认为，原、被告并未就转让费的性质进行明确约定，对空调等装修双方明确被告可拆走除3个吸顶空调外的所有装修，被告也未提供证据证明转让费260000元系对空调等装修补偿的事实，故对被告的该项主张，不予采纳，被告收取转让费没有法律、事实依据，应当予以返还。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。本案中，被告明知租赁期间不得将租赁物转租给原告，在尚未取得出租人同意的情况下，与原告签订转租协议，其对《转租协议》的无效具有过错；原告在与被告签订转租协议时，应当对租赁物的权利人进行审查，庭审中原告确认其仅看过《租赁合同》的复印件而没有审核过原件，可见原告明知自己有注意义务而未尽该义务。原告称，在转租过程中，被告存在故意隐瞒、欺骗的行为，却未提供充分、有效的证据予以证实，故对原告的该项主张不予采纳，原告对《转租协议》的无效亦有过错，故原、被告对协议无效的过错相当，原、被告因该转租协议无效而遭受的损失可由原、被告各半承担。本案中，原告对租赁物进行了装饰装修，合同无效时，未形成附合的装饰装修，可由原告拆除，已形成附合的装饰装修物，可由原、被告各自按照过错分担现值损失。结合价格鉴定报告书，原、被告应各半负担装饰装修附合部分现值损失计57282元。原告主张转让费的利息损失，可按原告实际支付的转让款、按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，并由原、被告各半负担。原告支付鉴定评估费用4000元，亦为合同无效致原告所受的损失，可由原、被告各半负担。被告在庭审中主张，要求将原告应支付被告的租赁物占有使用费与被告应返还原告的转让费抵销，予以照准。因原告已实际使用房屋，原告应支付被告的占有使用费可按被告与案外人岑春芬之间签订的《租赁合同》约定的租赁物租金标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七、第五十八条、第九十九条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十六条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认原告陈月女与被告马建申于2011年8月1日签订的《转租协议》无效；二、被告马建申应返还原告陈月女260000元，抵销原告陈月女应支付被告马建申的至2013年6月30日止房屋占有使用费59400元，余款200600元应于本判决生效后七日内履行；三、被告马建申应于本判决生效后七日内赔偿原告陈月女租赁物装饰装修现值损失57282元、鉴定评估费2000元，并就260000元赔偿原告陈月女自2012年1月11日起至判决确定履行日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失的50%；四、驳回原告陈月女的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6980元，减半收取计3490元，由原告陈月女负担445元，被告马建申负担3045元。
宣判后，原审被告马建申不服，向本院提起上诉，称对转租房东是明知的。请求二审法院依法改判。
被上诉人陈月女未到庭参加诉讼，也未向本院递交书面答辩状。
双方在二审期间均未提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有提供证据加以证明的责任。上诉人与案外人岑春芬之间签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同约定，承租人不可以将租赁物转租给第三人。本案中，上诉人提出转租已经出租人的同意，但为被上诉人所否认，且出租人也表示转租并未经过其同意，至2013年5月份才知转租事宜：上诉人未提供充分证据证明转租经过出租人同意，也未提供充分证据证明出租人知道或应当知道转租已超六个月且未在期间提出异议，故应承担败诉的后果。上诉人在二审中提出要对其提供的其与案外人岑春芬的丈夫吴岳海电话通话的录音进行鉴定，以证明该录音确系其与案外人岑春芬的丈夫吴岳海的电话通话录音。但根据此电话通话录音内容，只能证明大概在2012年5、6月，出租人夫妇曾到过租赁房屋，当时上诉人告知出租人上诉人与被上诉人是亲戚，被上诉人经营的店铺上诉人也有股份。到2013年5、6月份，出租人才知道房屋已转租。故鉴定对上诉人要达到的目的并无帮助，已无需鉴定。上诉人上诉理由不成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6980元，由上诉人马建申负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
审 判 员 钟康树
审 判 员 朱亚君
二〇一四年二月二十八日
代书记员 陆 琼