新疆生产�设兵团第十师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）兵10民终28号
上诉人（原审原告）黄爱华，女，汉族。
被上诉人（原审被告）新疆屯云房地产开发有限公司。
法定代表人马刚云，总经理。
委托代理人徐爱江，女，汉族。
委托代理人范金花，女，汉族。
上诉人黄爱华因与被上诉人新疆屯云房地产开发有限公司（以下简称屯云公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院（2015）北民初字第566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月25日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月31日公开开庭审理了本案。上诉人黄爱华，被上诉人屯云公司的委托代理人徐爱江、范金花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年7月至2012年5月，屯云公司�福里小区项目经理黄长海陆续向黄爱华借款463000元。2012年5月17日，黄爱华与黄长海协商用房款折抵借款，并由黄长海代表屯云公司与黄爱华签订商品房买卖合同二份，约定黄爱华分别购买屯云公司开发的幸福里小区2号楼3单元401室住宅（以下简称401室住宅）和2号楼4单元502室住宅（以下简称502室住宅），并由幸福里小区项目部出纳范金花出具收到401室住宅及502室住宅房款463000元的收据一张，以上合同及收据由黄长海带领黄爱华及出纳范金花到屯云公司处加盖屯云公司印章。2012年11月，黄爱华领取401室住宅及502室住宅的钥匙。2012年12月，黄长海询问黄爱华是否出售502室住宅，黄爱华同意出售。2013年2月，屯云公司将502室住宅出售，黄爱华与黄长海协商约定交付502室住宅变更为交付幸福里小区3号楼5单元101室住宅（以下简称101室住宅）。2013年3月黄爱华领取101室住宅钥匙并进行装修。2013年9月14日黄爱华将101室住宅出租谢彩霞。2014年4月21日，黄爱华与谢彩霞签订商品房买卖合同，约定101室住宅作价190000元出售，同时收取谢彩霞购房定金80000元，约定余款110000元于2014年9月21日前付清，黄爱华协助谢彩霞与屯云公司签订商品房买卖合同。其后，谢彩霞与屯云公司签订商品房买卖合同并已备案，但未将余款110000元交付黄爱华。故黄爱华诉至法院要求屯云公司交付502室住宅。
原审法院认为，黄爱华与黄长海签订的商品房买卖合同及黄爱华与黄长海协商交付502室住宅变更为交付101室住宅的变更协议意思表示真实，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效。黄长海为屯云公司幸福里小区项目经理，其与黄爱华签订商品房买卖合同并加盖屯云公司印章的行为为职务行为，相应法律后果由屯云公司承担。屯云公司已经按照变更协议约定向黄爱华交付101室住宅，黄爱华已接收并装修后出租、出售。黄爱华要求屯云公司交付502室住宅的诉讼请求，已丧失请求权基础，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第七十七条之规定，判决：驳回黄爱华的诉讼请求。案件受理费100元减半收取50元，由黄爱华负担。
上诉人黄爱华上诉称，原审判决未依法查明事实，导致认定事实有误，且适用法律错误。黄长海作为被上诉人屯云公司项目经理与上诉人协商以房折抵借款，并由被上诉人与上诉人签订商品房买卖合同，将幸福里小区401室及502室卖给上诉人已是不争的事实。但原审法院并未查实在交房时，虽然上诉人已领取了502室钥匙，是被上诉人会计范金花在上诉人不知情的情况下将该房又卖于他人，后与上诉人协商，上诉人才同意以101室相抵。而对于101室，被上诉人与上诉人仅是口头协议，并未办理任何手续，即未签订商品房买卖合同，更未办理产权登记手续。上诉人基于双方的口头协议，对该房进行装修并入住，后又出租给谢彩霞，并打算卖给谢彩霞。但因未办理产权登记手续，上诉人对101室并未享有所有权，仅仅只是占有和使用，房屋所有权人仍为被上诉人。依据合同法第51条之规定，此时上诉人与谢彩霞关于101室的买卖合同因上诉人并不享有该房屋所有权而效力待定。如被上诉人认可上诉人的该行为并配合上诉人办理手续，该合同即有效。如被上诉人不认可上诉人的买卖行为，该合同即无效。那么之后上诉人与谢彩霞之间的买卖合同是如何履行的是法院应当查明的事实。但原审法院并未查明，即对案件事实作出认定从而做出了错误的判决。对于上诉人与被上诉人502室合同的效力问题，原审法院也未作出裁判。�上诉人无奈同意被上诉人将502室变更为101室后，如101室确为上诉人自己所卖，被上诉人认可其买卖合同效力的情况下，那么502室的买卖合同自然因变更而解除了。但原审法院已查明的事实是被上诉人与谢彩霞签订了商品房买卖合同并已备案，即是被上诉人自己又将101室卖给了谢彩霞，被上诉人的这一行为也即否认了上诉人与谢彩霞签订的买卖合同，而使双方效力待定的合同归于无效。如此上诉人与被上诉人关于101室的变更条款亦无效，自然上诉人与被上诉人502室的合同仍然有效，被上诉人应当履行合同义务。既然是被上诉人又将101室卖给了谢彩霞，502室也未由上诉人享有，那么，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同的购房目的如何实现呢？因此上诉人依据双方签订的商品房买卖合同要求被上诉人履行合同义务是有事实基础与法律依据的。综上，原审判决未依法查明事实，且未正确适用法律，因此作出的判决自然不可能正确。请求二审法院依法撤销原审判决，并在查清事实的基础上，依法改判。
被上诉人屯云公司辩称，被上诉人将502室住宅卖给上诉人后，上诉人又将502室住宅退还被上诉人。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实基本一致。
本院认为，上诉人黄爱华在原审法院提出的诉讼请求是，要求被上诉人屯云公司继续履行2012年5月17日双方签订的商品房买卖合同，向上诉人黄爱华交付幸福里小区2号楼4单元502室住宅。因此，本案审理的范围和争议的焦点是，双方当事人签订502室住宅的商品房买卖合同是否应继续履行、被上诉人屯云公司是否应向上诉人黄爱华交付502室住宅。根据本案查明的事实，上诉人黄爱华与被上诉人屯云公司签订502室住宅的商品房买卖合同后，在2012年11月被上诉人屯云公司将502室住宅的钥匙交付上诉人黄爱华，应视为被上诉人屯云公司将502室住宅交付给了上诉人黄爱华。但在2013年2月，被上诉人屯云公司在征求上诉人黄爱华意见后，又将502室住宅收回并卖给他人。同年3月，上诉人黄爱华又领取了幸福里小区3号楼5单元101室住宅的钥匙。至此，本案双方当事人虽未签订书面协议，根据双方当事人的行为，应当认定双方当事人已经解除了502室住宅的商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除的的法律效果是，使本案双方当事人的关于502室住宅的商品房买卖合同关系消灭，终止了该商品房买卖合同的�行。因此，上诉人黄爱华在2015年9月1日向原审法院提起诉讼，要求被上诉人屯云公司继续履行502室住宅的商品房买卖合同并交付502室住宅，没有事实和法律根据，原审判决不予支持正确。至于502室住宅的商品房买卖合同解除后，双方当事人对于幸福里小区3号楼5单元101室住宅是否形成新的商品房买卖合同、以及合同解除后被上诉人屯云公司是否承担违约赔偿责任和返还上诉人黄爱华的购房款，均超出上诉人黄爱华在原审法院起诉的诉讼请求，不是本案审理的范围，对此上诉人黄爱华应另行与被上诉人屯云公司协商解决或另行诉讼。综上所述，上诉人黄爱华的上诉请求，无事实和法律根据，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，裁判结果正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
�回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人黄爱华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蓝文瑜
审 判 员 刘文胜
代理审判员 郑丰华
二〇一六年五月二十日
书 记 员 何婷婷