广东省潮州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）潮中法民一终字第113号上诉人（原审原告）：许丹辉，男，1970年11月13日出生，汉族，住潮州市湘桥区。上诉人（原审原告）：谢佳瑜，女，1974年6月11日出生，汉族，住址与上诉人许丹辉相同。上列二上诉人的共同委托代理人：李潮揭、吴灿生，广东正冉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：潮州市广联房地产开发有限公司，住所地潮州市湘桥区。法定代表人：谢树雄，该公司总经理。委托代理人：陈仪斌，广东乔博律师事务所律师。上诉人许丹辉、谢佳瑜与上诉人潮州市广联房地产开发有限公司（以下简称“广联公司”）因商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省潮州市湘桥区人民法院（2014）潮湘法民一初字第529号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院经审理查明：许丹辉、谢佳瑜系夫妻关系。“＊＊轩”（＊＊花园）系广联公司开发的楼盘。2014年5月31日，广联公司与谢佳瑜签订了《商品房内部定购协议书》一份，后双方同意作废。2014年7月21日，许丹辉（乙方）与广联公司（甲方）重新签订《商品房内部定购协议书》一份，约定：一、乙方定购房产地点：潮州市＊＊路（原＊＊厂）＊＊花园A幢首层铺面及二层写字楼、西南向（以轴线为准）；二、建筑面积：约上下垂直共340平方米（上述面积为暂定面积，最后在楼房竣工验收后，以房管部门实丈确权建筑面积为准）；三、每平方米销售综合单价￥10930.00元，合计人民币叁佰柒拾壹万陆仟贰佰元（￥3716200.00元）乙方定购房总款交房时按实结算，多退少补。……五、付款方式及约定事项：1、付款方式：……（2）按进度付款。乙方应于2008年9月4日付甲方总房款的50%，除已付还定金外，应交房款￥200万元，楼房封顶时，应付足总房款的90%计￥3365000.00元，余房款应在房产交付使用时一次性付清。……2、约定事项：（1）甲方向乙方代收代付附属设施配套费每平方米收取250元，在房产封顶时交付，候房管部门确权面积后多退少补。……六、乙方如未按本协议第五条规定的时间付款，原享有的优惠折扣取消，甲方有权向乙方收取滞纳金按日千分之二计，逾期15天以上，仍未付清所欠款项和滞纳金，甲方有权单方终止协议，将楼房出售他人，乙方已交的定金不予退还。七、房产交付使用时间拟在2014年4月30日（房产交付使用前，乙方应付清总房款）。协议书上还约定：1、夹层面积约50平方米，每平方米以人民币叁仟元计，共约壹拾伍万元整（届时按实丈面积结算，多退少补），该项与附属配套同时缴付（此项收款收据不置换发票，也不予办理房产证）。2、暂按原定1-2号铺面及垂直二层写字楼（西南向），如今后房管部门另行编排，按房管部门编排号为准。原审法院另查明：2008年9月4日，许丹辉通过中国工商银行向谢树雄电汇付款人民币150万元，谢树雄出具收条一份交许丹辉存执，内容为：“现收许丹辉预购＊＊路＊号＊＊园A幢商铺款人民币壹佰伍拾万元正（1500000.00）收款人：谢树雄”。2009年8月1日，许丹辉向广联公司支付购房款人民币70万元，同日，谢树雄出具收条一份交许丹辉存执，内容为：“兹收到许丹辉购＊＊路＊号商铺人民币柒拾万元正（700000.00元）”。2014年5月31日，广联公司向许丹辉出具收款收据一份，确认许丹辉2008年9月4日付房款人民币150万元及2009年8月1日付房款人民币70万元，并注明“以前所有单据以置换此据，到时凭此据换取发票”。谢碧瑜在该收款收据的收款人一栏上签名，广联公司在该收款收据的收款单位一栏上盖章确认。同日，谢碧瑜出具收款收据一份，确认许丹辉约2010年9月付（夹层款及配套费）人民币20万元，并注明“此据不置换发票”。同时，谢碧瑜还另外向谢佳瑜出具收款收据一份，载明2008年9月4日付款人民币150万元、2009年8月1日付款人民币70万元，约2010年9月付款人民币20万元，并注明“以前所有单据以置换此据，到时只凭此据换取发票”。2014年7月21日，许丹辉通过中国工商银行向谢树雄汇款人民币120万元，同日，广联公司向许丹辉出具收款收据一份，确认许丹辉该款为补交房款，并注明其中叁万伍仟元整为补交配套费，谢碧瑜在该收款收据的收款人一栏上签名，广联公司在该收款收据的收款单位一栏上盖章确认。原审法院再查明：广联公司开发的坐落在潮州市湘桥区＊＊路＊号“＊＊轩”住宅小区已于2012年8月15日取得商品房预售许可证（潮建预（2012）列008号），各幢已封顶。“＊＊轩”与“＊＊花园”系同一住宅小区，在办理《建设工程规划许可证》时项目名称为“＊＊花园”，在办理商品房预售许可证时项目名称为“＊＊轩”。原“＊＊花园”住宅小区A幢1、2号铺面，现确定为“＊＊轩”住宅小区A幢3、4号铺面。原审期间，两原告于2014年11月24日向原审法院提出财产保全申请，要求查封被告广联公司位于潮州市湘桥区＊＊路＊号“＊＊轩”A幢3号、4号门市含二层（即“＊＊花园”A幢轴线西南向首层二间铺面及二层写字楼）限额人民币320万元，并已提供担保。原审法院依法作出裁定：查封被告广联公司位于潮州市湘桥区＊＊路＊号“＊＊轩”A幢3号、4号门市含二层（即“＊＊花园”A幢轴线西南向首层二间铺面及二层写字楼）限额人民币320万元。原审法院认为：广联公司与许丹辉2014年7月21日签订的《商品房内部定购协议书》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，2014年7月21日签订的《商品房内部定购协议书》应视为商品房买卖合同，该《商品房内部定购协议书》中除“付款方式”及“房产交付时间”的条款外，其余条款依法成立，合法有效，应受法律保护。对于该《商品房内部定购协议书》中约定“乙方应于2008年9月4日付还甲方总房款的50%，除已付还定金外，应交房款￥2000000元，楼房封顶时，应付足总房款90%计￥3365000.00元，余房款应在房产交付使用时一次性付清”以及“房产交付使用时间拟在2014年4月30日”的这两条款，由于2008年9月4日双方尚未对买卖房产达成一致意见，许丹辉也尚未在2008年9月4日前付足总房款的50%及在楼房封顶时付足总房款的90%，广联公司也没有在2014年4月30日将房产交付许丹辉使用。因此，双方在2014年7月21日签订的《商品房内部定购协议书》时对“付款方式”及“房产交付时间”的约定，客观上双方均无法履行，故应认定双方对房款的履行时间及房产的交付使用时间约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项“履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定，在《商品房内部定购协议书》签订后，广联公司可以随时要求许丹辉付足总房款的90%，而许丹辉也可以随时要求广联公司交付房产。本案中，许丹辉已在2014年7月21日前共付房款人民币360万元，超过总房款的90%，其义务已履行完毕。许丹辉在本案起诉前，没有向广联公司要求交付房产，因此，应认定许丹辉在本案起诉时才要求广联公司交付房产。根据双方的约定，坐落在潮州市湘桥区＊＊路＊号“＊＊轩”（即＊＊花园）A幢综合单价人民币10930元，计人民币3716200元，配套费每平方米首层3—4号（原1-2号）铺面上下垂直共340平方米，每平方米人民币250元，计人民币85000元，夹层50平方米，每平方米人民币3000元，计人民币15万元，合计总房款人民币3951200元。以上面积按房地产管理部门实地丈量为准。许丹辉已在2014年7月21日前共付房款人民币360万元，现许丹辉、谢佳瑜请求判令广联公司交付上述房产理由充分，应予支持。由于起诉前，许丹辉没有要求交付房产，因此，现应给广联公司合理的准备时间。根据本案的情况，“信南轩”全部竣工，符合交房条件，可以即时交房。因此，可给予15日的准备时间。对于许丹辉、谢佳瑜请求按照《＊＊花园售房预购凭据》约定的价格予以变更的主张，由于许丹辉、谢佳瑜无法提供《＊＊花园售房预购凭据》原件，广联公司又对《＊＊花园售房预购凭据》复印件予以否认，并且双方对价格的约定并不存在显失公平的情形，因此，许丹辉、谢佳瑜提出按《＊＊花园售房预购凭据》约定的价格予以变更的主张理由不足，不予采纳。其房产价格应按2014年7月21日双方签订的《商品房内部定购协议书》履行，许丹辉、谢佳瑜的该项诉讼请求应予调整。对于许丹辉、谢佳瑜请求判令广联公司赔偿损失的主张，由于双方交付房产的时间约定不明，而许丹辉、谢佳瑜在签订《商品房内部定购协议书》后没有要求交付房产，因此，许丹辉、谢佳瑜的该项请求理由不足，应予驳回。对于许丹辉、谢佳瑜请求判令广联公司退还多收的购房款人民币54万元的主张，由于房产价格应按每平方米人民币10930元计，许丹辉所付房款尚未超过应付房款，因此，许丹辉、谢佳瑜的该项诉讼请求理由不足，应予驳回。对于广联公司提出2010年9月份许丹辉所付人民币20万元是向谢佳瑜的借款，由于该款的收据已注明夹层款及配套费，因此，其所提出明显与事实不符，法院不予采纳。对于广联公司辩称双方签订的《商品房内部定购协议书》应撤销或解除的问题，由于该《商品房内部定购协议书》是双方在平等自愿的基础上签订的，不具备撤销的情形，许丹辉已履行了义务，没有出现可以解除的情形，因此，广联公司的该项辩称理由不足，不予采纳。对于其辩称谢佳瑜不是适格的当事人，依法应当驳回其起诉的问题，由于许丹辉、谢佳瑜是夫妻关系，本案《商品房内部定购协议书》的权利系其二人共同权利，因此，谢佳瑜作为本案原告适格，广联公司的该项辩称理由不足，不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第一款第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，作出了（2014）潮湘法民一初字第529号民事判决：一、被告广联公司应于本判决生效之日起十五日内将2014年7月21日的《商品房内部定购协议书》约定的坐落于潮州市＊＊路“＊＊轩”（＊＊花园）A幢首层3—4号（原1—2号）铺面（面积约340平方米）及3—4号铺面垂直二层写字楼（面积约170平方米）交付给原告许丹辉、谢佳瑜使用，并协助原告许丹辉、谢佳瑜办理好房地产所有权证（交付的房产面积按房地产管理部门实地丈量为准）；二、上述房产综合单价人民币10930元，计人民币3716200元，配套费每平方米人民币250元，计人民币85000元，夹层50平方米，每平方米人民币3000元，计人民币15万元，合计总房款人民币3951200元，抵去许丹辉已付人民币360万元，余房款人民币351200元，该款原告许丹辉、谢佳瑜应于被告广联公司交付上述房产当日付清（购房款按房地产部门丈量实际交付房产面积以上述单价计算为准）；三、驳回原告许丹辉、谢佳瑜的其他的诉讼请求。本案受理费人民币42730元，由原告许丹辉、谢佳瑜负担人民币9410元，由被告广联公司负担人民币33320元。财产保全申请费人民币5000元，由被告广联公司负担。上述费用已由原告许丹辉、谢佳瑜垫付，被告广联公司应负担的上述费用人民币38320元应于该判决生效之日起五日内迳付还原告许丹辉、谢佳瑜。因上述判决中文字存在笔误，原审法院于2015年3月17日作出了（2014）潮湘法民一初字第529-3号民事裁定，将上述判决第一项中“铺面（面积约340平方米）”补正为“铺面（面积约170平方米）”。宣判后，原审原告许丹辉、谢佳瑜，原审被告广联公司均不服原审法院作出的上述判决，分别向本院提起上诉。许丹辉、谢佳瑜上诉称，一审法院部分认定事实错误，判决不公，请求：一、撤销潮州市湘桥区人民法院（2014）潮湘法民一初字第529号民事判决书的第二项、第三项判决；二、查清本案事实，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由是：一、一审法院以上诉人无法提供《＊＊花园售房预购凭据》原件，被上诉人广联公司又对该凭据复印件予以否认，且双方对价格约定并不存在显示公平的情形为由，认定上诉人请求按《＊＊花园售房预购凭据》约定的价格予以变更的理由不成立，明显认定事实错误，适用法律错误。1、2009年8月25日的《＊＊花园售房凭证》是客观存在的，虽上诉人举证的是复印件，广联公司予以否认，但从证据规则的角度，完全应当认定此复印件的原件目前为广联公司持有，确认其证据效力。上诉人所提供的《＊＊花园售房凭证》复印件，其原件于2014年5月31日谢碧瑜（广联公司法定代表人之妻）与上诉人谢佳瑜签订《商品房内部订购协议书》时已连同其他收款收据原件被谢碧瑜一并取走，签订时谢碧瑜与谢佳瑜父母均在场，见证了整个签约及收取原件的过程，且谢碧瑜当天出具的2014年5月31日收款收据中除记载了2008年9月4日、2009年8月1日、约2010年9月的三次收款外，特别在单据中载明：“以前所有单据以置换此据”，明显印证了当天确实发生单据置换的事实。特别是谢碧瑜与谢佳瑜父母全程参与了整个合同签订及见证了单据的置换过程，二位老人在一审中也均向法庭出具了证实材料，证实了当时存在谢碧瑜收取谢佳瑜《＊＊花园售房凭证》原件及其他收据原件的事实，并辨认了上诉人提供的复印件与被谢碧瑜收取的原件相同的事实，同时还证实当时谢碧瑜有对谢佳瑜承诺“如回家看后，有不同意，可用签订的《商品房内部订购协议书》换回《＊＊花园售房凭证》原件及其他收据原件”的事实。虽然后来由于许丹辉的强烈异议，广联公司同意将2014年5月31日签订的《商品房内部订购协议书》作废，但广联公司却没有按上述承诺将原已置换的原件换回给上诉人，仅是在合同上注明作废。以上事实，环环相扣，形成证据链条，符合社会事理。2、2014年7月19日签订的《商品房内部定购协议书》对原《＊＊花园售房预购凭据》的变更内容显失公平。2014年7月19日所签合同，广联公司将原《＊＊花园售房预购凭据》约定的铺面价款与原约定相差甚大。签订合同时，上诉人明显处于劣势，因上诉人原持有的《＊＊花园售房预购凭据》原件已被广联公司拿走，而上诉人持有的2014年5月31日签订的合同已从原定购二间铺面变为一间，在上诉人要求换回时，广联公司又食言不予换回，而后又要求上诉人先划款120万元后，上诉人才同意签订购二间铺面的最后一份合同。二、一审法院以房产价格应按2014年7月21日签订的《商品房内部定购协议书》每平方米人民币10930元计，认定上诉人请求判令广联公司返还多收的购房款人民币54万元的理由不成立，认定事实错误。根据房管部门资料体现，2012年8月15日，整个楼盘都可办理了预售许可，包括上诉人定购的铺面及二层楼房，此时定购合同《＊＊花园售房预购凭证》已有效。上诉人多次催促广联公司，但广联公司却隐瞒已经可以办理预售许可的事实，仍不及时与上诉人签订网签合同，办理房产证或按揭手续，还在2014年5月31日以内部定购合同方式骗取上述人原购房凭证《＊＊花园售房凭证》，在合同中变更购房标的，而落款2014年7月19日合同更是对原合同的价款作重大变更，违背上诉人的真实意思表示。因此，应当认定2014年5月31日、2014年7月21日二份合同存在欺诈、胁迫情形，房产价格应按《＊＊花园售房凭证》约定的“按每平方米15000计，二层按每平方米3000计”，总购房款为306万元，上诉人已付购房款项为360万元，广联公司应返还多收上诉人的购房款54万元。三、一审法院将夹层款直接纳入总房款中予以计算，明显不当。一审法院未审查夹层的面积是否可计算出售价款，是否为合法建筑物，是否为可出售的建筑物，而是直接将夹层款纳入总房款中，明显不当，有失公平。四、一审法院以双方对交付房产时间约定不明，且上诉人在签订《商品房内部订购协议书》后没有要求交付房产为由，认定上诉人请求判令广联公司赔偿损失的主张理由不足，明显依据不足，有失公平正义。2011年起，上诉人多次电话或上门要求广联公司履行交房义务，但广联公司均以种种借口推诿，一直没有通知上诉人办理任何手续，一审法院称上诉人在签订《商品房内部订购协议书》后没有要求交付房产，显然与事实不符。上诉人在2008年已交付首笔巨额购房款150万元，2009年8月又交了70万元，2010年又交了20万元，交款距今已有五、六年时间，足见广联公司在其中侵占了上诉人提前几年付巨额购房款的应得利益。一审法院对上述问题并未仔细考量，而仅以双方对交付房产时间约定不明，且上诉人在签订《商品房内部订购协议书》后没有要求交付房产为由便认定上诉人主张理由不足，显然有失公平正义。针对许丹辉、谢佳瑜提出的上诉，广联公司答辩称：答辩人在一审的答辩状中已经对本案作了详细的陈述，也提交了充分证据，但是一审法院并没有对本案进行认真调查，没有公平、公正地审理。广联公司上诉称，一审判决认定事实不清，导致适用法律不当，最终判决结果严重错误，执意偏袒被上诉人，致使判决不公，请求撤销原审判决，并改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求，本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由是：一、一审认定事实不清，判决结果错误。1、一审判决支持被上诉人的诉讼请求交付房屋是错误的。一审判决遗漏上诉人主张2014年7月31日通知被上诉人前来办理交房手续的事实，是认定事实不清，对上诉人不公。一审判决既已认定被上诉人在起诉前没有向上诉人要求交付房产，而上诉人在诉讼中对交付房产的履行并没有表示异议，反而主张2014年7月31日通知被上诉人前来履行交房手续。那么，应认定被上诉人在合同履行过程中违反诚实信用原则，是恶意缠讼，滥用司法资源，是一种扰乱正常社会经济商业秩序的行为，依法应驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人自行向上诉人履行交房手续，以维护守信经营企业的合法权益。2、一审判决认定“付款方式”条款客观上双方均无法履行是不客观的，而且是错误的。《商品房内部定购协议书》是上诉人与被上诉人在双方以前各自口头承诺约定条款的基础上，由于履行过程中出现分歧且最后发生纠纷，而于2014年7月21日才以书面形式订立。该协议书是承接以上口头条款及重新加以约定所形成，且付款条款一直没有改变。在买卖的商业活动中价格决定与付款条件密不可分，价格联系付款条件，付款方式决定价格，特别是房地产行业，定购房产时一次性付款都是有一定的价格优惠，这是谁都知道的事实。用2014年7月币值购买2008年9月价格的房产，同样是客观上无法实现的。在签订协议时，被上诉人对以前的承诺及以上事实十分清楚。在签订《商品房内部定购协议书》时被上诉人并无异议。在一审起诉状的诉请中也只字不敢提，只是在事实理由陈述时用了“明知”二字。既然双方一直都是明知，则说明事实非常清楚。原审判决却为了给被上诉人解脱，用客观无法履行来掩盖事实，硬将白纸黑字说成约定不明，确实不公，无法履行与约定不明是两个截然不同的概念。原审法院如此转换认定是完全错误，故此适用法律条款必然不当。二、一审判决上诉人承担本案受理费人民币33320元和财产保全申请费5000元是错误的，明显对上诉人判决不公。本案一审已查明许丹辉在起诉前没有向上诉人要求交付房产的事实，说明本案中上诉人在合同履行过程中不存在违约行为和过错，而许丹辉在没有直接向上诉人要求交付房屋的前提下，向人民法院提起诉讼是滥用诉权，所产生的诉讼费用和财产保全申请费应由其自行承担。针对广联公司提出的上诉，许丹辉、谢佳瑜答辩称：请求驳回被答辩人的上诉请求，支持答辩人的上诉请求，事实理由按照上诉状，并补充如下：从被答辩人的上诉看，其观点是建立在三份原始的购房凭证，但被答辩人却采取欺骗的手段，这才使得被答辩人有了之后的各项无理请求，从答辩人在一审时所提交的证据可以充分看出，答辩人所购买房产的位置、面积及购买金额等信息，与答辩人提交的证据形成一条完整的证据链条。事实是2008年就已经在商议购房，到目前为止已经有六年时间，应该考虑货币的贬值问题。双方虽存在亲戚关系，但是答辩人是用真金白银购买的商品房，应该按照初始的约定。被答辩人的法定代表人曾经称不认识许丹辉，与事实不符。被答辩人称有来交房没有任何依据。二审期间，上诉人许丹辉、谢佳瑜向本院提交了证据“谢佳瑜于2014年6月份在对方公司售房处录制的录音”一份，拟证明广联公司失信。上诉人许丹辉、谢佳瑜向本院申请证人谢＊荣、陈＊娴出庭作证，本院经审查依法通知谢＊荣、陈＊娴出庭作证。证人谢＊荣证言：2014年5月31日签订合同时谢碧瑜拿回《信南花园售房预购凭据》、2008年9月4日的《电汇凭证》及谢树雄出具的150万元的《收条》，当时在场人有其本人及其老婆陈＊娴、二个女儿谢佳瑜、谢碧瑜四人在场；证人又称其已经年老，记忆力不太好，不记得该合同是何时候签订的，也不清楚当时合同是怎样签订的。证人陈＊娴证言：2008年谢碧瑜称其夫妻要开发房产资金紧张，谢佳瑜却想要购买铺面，就这样双方协商购房，直到2014年其大女儿已经拿到房产（因其大女儿也在谢碧瑜那里购房），谢佳瑜看到其大姐已经拿到房产，就与谢碧瑜进行交涉，经过交涉双方约定于2014年5月31日晚到其家中签订合同，谢碧瑜将之前的三份单据收回。当时有其本人及其丈夫谢＊荣、二个女儿谢佳瑜、谢碧瑜四人在场。当时其与丈夫谢＊荣在冲茶，她们姐妹在另一张桌签合同。经开庭质证，上诉人广联公司对于上诉人许丹辉、谢佳瑜提供录音资料质证认为：这些录音是通过复制的，录音的原始载体请法庭进行校对，录音缺乏完整性，且三段录音是未经被录音人同意的情况下录制的，私自录音是否可以采信，请法庭进行审查三段录音的真实性、合法性。第一段录音无头无尾，只是中间一段对话，第二、三段录音是2014年7月5日录制的，这两段录音中间不连贯，第二段录音是经对方人为剪接的，三段录音的内容无法证明对方的诉讼主张；第一段和第二段录音难以听清楚，内容不清晰，但是对方称“原件可以置换回”这份原件并不明确；第二段和第三段录音并未涉及对方所说的订购书的原件被我方收回，对方称现在在我方那里，并没有充分证据证明。请法庭对这三段录音证据不予采信。上诉人广联公司对于上述证人证言的质证意见是：证人在一审时没有出庭，该证言不能作为新证据。从证人谢＊荣的身体状况及回答法庭的询问可以看出，其耳聋，记忆力衰退，已经不适宜作为证人出庭，其还表示不清楚合同怎样签订的；证人陈＊娴的证言也无法证明当时协议是怎样协商的。二证人又是当事人的父母，该证言不能支持当事人的主张。对于上诉人许丹辉、谢佳瑜提供的上述证据，本院经审核认为：对话录音资料的内容不清晰，其中的人物身份无法确认，且被上诉人对该录音内容也提出异议，该证据不符合证据的构成要件，本院不予采信；证人谢＊荣、陈＊娴的证言与证人在原审期间的证实材料存在矛盾，又没有其他有效的证据予以佐证，本院不予采信。上诉人广联公司在二审期间没有提出新证据。本院经审理查明，原审法院查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，根据本案中双方当事人的诉辩主张，结合所查明的案件事实，本案属于商品房买卖合同纠纷。二审中双方争议的焦点问题是：一、原审判决按双方于2014年7月21日签订的《商品房内部定购协议书》确认本案商品房的价款是否公平；二、原审判决对于本案商品房交付问题的认定是否正确；三、原审判决确定由广联公司所负担的诉讼费用是否合法。关于争议焦点一，许丹辉、谢佳瑜上诉提出一审法院按2014年7月21日签订的《商品房内部定购协议书》中每平方米人民币10930元计付房屋价款，并将夹层款直接纳入总房款中予以计算，而认定上诉人请求按《＊＊花园售房预购凭据》约定的价格予以变更，以及判令广联公司返还多收的购房款人民币54万元的理由不成立，认定事实错误，且显失公平。对此，本院认为，根据双方当事人的陈述，以及许丹辉向广联公司支付购房款的事实，结合广联公司所出具的相关收款收据所载明的内容分析，自2008年直至2014年7月21日许丹辉与广联公司签订的《商品房内部定购协议书》之前，双方就本案商品房的交易事项进行多次协商，但是未能协商一致；双方所签订的上述协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同的主要内容，并且经双方签章确认，也未违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议书合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上述协议书中约定，每平方米销售综合单价￥10930.00元，合计人民币叁佰柒拾壹万陆仟贰佰元（￥3716200.00元）乙方定购房总款交房时按实结算，多退少补；夹层面积约50平方米，每平方米以人民币叁仟元计，共约壹拾伍万元整（届时按实丈面积结算，多退少补），该项与附属配套同时缴付（此项收款收据不置换发票，也不予办理房产证）。根据当事人意思自治原则，原审法院按2014年7月21日签订的《商品房内部定购协议书》确认本案商品房的价款，并未违反公平原则。许丹辉、谢佳瑜主张按《＊＊花园售房预购凭据》约定的价格变更本案商品房价款，依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，许丹辉、谢佳瑜上诉提出一审法院以双方对交付房产时间约定不明，且上诉人在签订《商品房内部订购协议书》后没有要求交付房产为由，不支持上诉人请求判令广联公司赔偿损失的主张，明显依据不足，有失公平正义。广联公司上诉则提出一审判决支持许丹辉、谢佳瑜主张交付房屋的诉讼请求是错误的，而且认定“付款方式”条款客观上双方均无法履行也是错误的。本院认为，2014年7月21日签订的《商品房内部定购协议书》中约定，乙方应于2008年9月4日付还甲方总房款的50%，除已付还定金外，应交房款￥200万元，楼房封顶时，应付足总房款90%计￥3365000.00元，余房款应在房产交付使用时一次性付清；房产交付使用时间拟在2014年4月30日。根据所查明的事实，双方于2008年9月4日尚未对买卖商品房之事达成协议；双方约定的商品房交付时间在理解上存在歧义，而且广联公司也没有在2014年4月30日将商品房交付许丹辉使用。故应视为双方对于购房款的履行时间及房产的交付使用时间约定不明确。原审法院认定上述协议书中的付款条款客观上双方均无法履行，以及购房款的履行时间及房产的交付使用时间约定不明，并无不当。本案现有证据未能确认许丹辉、谢佳瑜在签订上述协议书之后至起诉之前要求广联公司交付商品房，而广联公司也未能提供有效证据证明该公司有通知许丹辉、谢佳瑜办理商品房交付手续的事实。鉴于许丹辉在2014年7月21日前向广联公司支付购房款合计人民币360万元，其履行合同义务符合上述协议书的约定，但尚未付清本案购房款，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项的规定，判决广联公司将商品房交付许丹辉使用，并驳回许丹辉、谢佳瑜提出的赔偿损失诉求，依法有据。上诉人许丹辉、谢佳瑜及广联公司提出的上述主张，缺乏依据，本院不予采纳。关于争议焦点三，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”原审法院确定由上诉人承担本案受理费人民币33320元和财产保全申请费5000元是合法的。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人许丹辉、谢佳瑜及广联公司提出的上诉请求，依据不足，本院均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币42730元，由许丹辉、谢佳瑜负担21365元，由潮州市广联房地产开发有限公司负担21365元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 菊审 判 员  康森炎代理审判员  李奕毅二〇一五年七月十七日书 记 员  黄毅然