安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芜中民四终字第00067号
上诉人（一审被告）：王家虎，芜湖民众浴室业主。
委托代理人：黄七应，芜湖民众浴室合伙人。
被上诉人（一审原告）：芜湖市鸠江建设投资有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江经济开发区东四大道鸠江社区服务中心4楼。
法定代表人：李瑾，该公司总经理。
委托代理人：范益民，安徽兴皖律师事务所律师。
委托代理人：陈丽，安徽兴皖律师事务所律师。
上诉人王家虎因与被上诉人芜湖市鸠江建设投资有限公司（简称鸠江建投）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院于2014年12月21日作出的（2014）鸠民一初字第01375号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年3月10日公开开庭进行了审理。上诉人王家虎及其委托代理人黄七应、被上诉人鸠江建投的委托代理人范益民、陈丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：2009年4月1日，鸠江建投在报纸上刊登《招租公告》，决定对鸠江区鸠兹家苑等安置小区房屋对外招租，其中包括鸠兹家苑小区浴室，该建筑为2层框架结构，建筑面积约1596.45平方米，租期暂定5年。只能开办大众浴室，不得移作他用。王家虎参与投标并取得了该房屋的承租权。2009年4月28日，鸠江建投（甲方）与王家虎（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将座落于官陡街道鸠兹家苑小区内建筑面积约1596.45平方米、框架结构两层楼出租给乙方；乙方承诺承租房屋的用途为大众浴室，并且除甲方书面同意外，不得改变房屋用途；房屋租赁期限为五年，自2009年8月1日起至2014年7月31日止。租赁期满即合同终止，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；年租金为218000元，租金总额为1090000元；在本合同届满、被依法终止、或者依据本合同终止后，乙方无法律上的原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双倍租金的标准，向甲方承担违约赔偿金。另双方还对履约保证金、租金的交付、房屋的交付、装潢装修等进行了约定。合同签订后，王家虎开办了芜湖民众浴室。双方当事人均按合同约定履行了权利与义务。合同期满后，双方未再续签租赁合同，但王家虎一直使用该房屋，至今未腾让。鸠江建投遂诉至法院，请求判决：1、王家虎立即腾让房屋。2、王家虎向鸠江建投支付违约赔偿金109000元。3、王家虎向鸠江建投支付房屋租金（占用费）82422元；自2014年10月10日起按日支付房屋租金（占用费）1194元，直至交付房屋止。
一审法院认为：（一）双方当事人于2009年4月28日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有约束力。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，王家虎在租赁期间届满后，并未依照法律规定及双方合同约定向鸠江建投腾空返还房屋，而是持续占用该房屋至今。因其占用该房屋缺乏根据，故鸠江建投要求其腾让房屋的主张应予支持。因王家虎占用该房至今，导致鸠江建投的利益受损，依法应当承担赔偿责任。双方在租赁合同中对合同期满占用房屋的赔偿责任约定了按双倍租金的标准支付，该约定合法有效，可以作为赔偿损失的计算依据。现鸠江建投要求王家虎按租金标准2倍支付自2014年8月1日至2014年10月9日的赔偿金82422元（218000元/年÷365天×69天×2倍），此后按每日1194元支付至交付房屋止的诉请，符合双方合同约定，应予支持，现核定赔偿金计算至判决确定腾让房屋之日止。关于王家虎提出的“原告不具有出租房屋的所有权，双方签订的《房屋租赁合同》无效”的意见，因双方签订合同后，作为合同相对方均按合同约定履行权利义务，租赁期内双方并未对合同签订主体产生争议，现王家虎提出该租赁合同无效，也未提供证据证实，故对该意见应不予采纳。（二）鸠江建投依据双方合同第十四条第二款第（六）的约定，要求王家虎支付违约赔偿金109000元，因该条款系双方约定的鸠江建投有权终止合同的情形，而本案中合同期满后，双方没有续签租赁合同，王家虎虽持续占用该房屋，但鸠江建投并没有收取王家虎租金，故双方并未形成不定期租赁法律关系。现鸠江建投依据该条款主张权利，缺乏事实和法律依据，应不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，判决：一、王家虎于判决生效后十日内将其承租的位于芜湖市鸠兹家苑小区（面积约1596.45平方米）内经营芜湖民众浴室的房屋腾让并交付芜湖市鸠江建设投资有限公司。二、王家虎于判决生效后十日内向芜湖市鸠江建设投资有限公司支付自2014年8月1日至2014年10月9日的赔偿金82422元，并按每日1194元的标准支付自2014年10月10日起至判决确定腾让房屋之日止的赔偿金。三、驳回芜湖市鸠江建设投资有限公司的其它诉讼请求。案件受理费减半收取2104元，由芜湖市鸠江建设投资有限公司负担1107元，王家虎负担997元。
王家虎不服该判决，向本院提起上诉称：一、一审中，鸠江建投始终未举证证明其对本案讼争房屋享有所有权，故该房屋的产权不属于鸠江建投，而应归鸠江区鸠兹家苑全体业主享有。鸠江建投的出租行为属于无权处分行为，案涉租赁合同应属无效。二、鸠江建投存在欺骗行为，在招标时隐瞒实情，承诺房屋出租只准开“大众浴室”不做他用，合同到期，在同等条件下，承租人可以优先续租。在2014年7月31日合同到期前，王家虎按合同条款预先打报告给鸠江建投，要求续租，但鸠江建投一直未予答复，直至2014年8月1日直接下达了不再续租通知，并表明浴室变更，出售办托儿所，对添置、改建一系列配套设施不承担任何经济责任，构成了对王家虎合法权利的侵害。鸠江区有关领导曾出面协调解决本案，并要求王家虎提交投资清单，但当王家虎提交上述清单后，相关领导未予理睬，缺乏调解诚意，最终诉诸法院，刻意制造了王家虎违约的效果。三、王家虎为开办浴室共计投资150余万元，目的是为民服务、办实事，鸠江建投现将浴室变更出售办托儿所，违背了民意。四、一审法院判令王家虎承担赔偿金不符合情理，如鸠江建投在2014年7月31日前通知王家虎腾房并返还3万元保证金，则不会导致现在的后果。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回鸠江建投在一审中的诉讼请求。
鸠江建投在二审庭审中辩称：鸠江建投在双方租赁合同到期后要求王家虎腾让房屋合法合理，王家虎要求鸠江建投赔偿其经济损失没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
王家虎在二审中提交如下新证据：一、照片四张、鸠江区卫生局《关于注销芜湖民众浴室的卫生许可证的通知》、鸠江区市场监督管理局的办照通知、芜湖市环境保护局鸠江分局《关于责令芜湖民众浴室停止使用燃煤锅炉的通知》、鸠江区卫生局卫生监督意见书、非产品样品采样记录、芜湖市人民政府《关于进一步加强高污染燃料禁燃区管理通告》各一份，证明2014年工商局、卫生局、消防部门等经常去芜湖民众浴室联合执法，造成该浴室无法正常营业。二、光盘一张，证明王家虎于2013年4月份至5月份给鸠江建投提交关于续租的书面报告，鸠江建投没有答复。三、调解协议、《呈批浴室停业人员安排就业人员报告》各一份，证明王家虎曾和鸠江建投就解除租赁合同后的后续问题进行协商，但最终没有达成协议。
鸠江建投对上述证据的质证意见为：对证据一，2014年7月31日案涉租赁合同到期后，有关行政机关吊销王家虎营业执照和卫生许可证的行政行为与鸠江建投没有任何关系；对证据二的真实性有异议，即使属实也不能说明鸠江建投同意续租；对证据三的真实性无异议，但该组证据都是王家虎单方制作的，未经鸠江建投盖章确认，没有法律效力。本院经审查，认可鸠江建投的质证意见。
本院二审认定的事实与一审一致。
本院认为：一、关于本案讼争房屋的所有权问题。因双方当事人签订租赁合同后，均按合同约定履行了相关义务，租赁期内双方并未对合同签订主体产生争议，表明王家虎已认可鸠江建投对本案讼争房屋享有产权，故本院对王家虎认为鸠江建投不是本案讼争房屋合法所有人的上诉观点不予采纳。二、关于王家虎主张的“优先续租”问题。根据双方订立的租赁合同约定，租赁期限届满时，王家虎如提前3个月书面提出续租申请，在同等条件下享有优先承租权。但该条款适用的前提是鸠江建投同意将本案讼争房屋继续对外出租，现鸠江建投已决定将该房屋收回另作他用，故该条款适用的前提已不存在，本院对王家虎认为鸠江建投收回房屋的行为侵犯其优先承租权的上诉观点不予采纳。三、鸠江建投在案涉租赁合同履行期限届满后，要求王家虎腾空、返还本案讼争房屋，并按合同约定支付相应的违约赔偿金，符合相关法律规定，一审法院对该请求予以支持并无不当。四、关于王家虎主张的鸠江建投在租赁期满前后有不当行为，应赔偿给其造成的经济损失的问题。因王家虎在一审中并未就此提出反诉请求，故本院在二审中对此不予审查。综上，王家虎的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理1860元，由上诉人王家虎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 智
审 判 员 周宏斌
代理审判员 丁大慧
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 王文娟
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。