黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）香成商初字第7号
原告哈尔滨市君起豆制食品厂，住所地哈尔滨市香坊区香福路***号。
法定代表人王凤起，男，该厂厂长。
委托代理人马长坤，黑龙ＸＸ远律师事务所律师。
委托代理人王凤全，哈尔滨市君起食品厂职员。
被告哈尔滨市香坊区幸福镇人民政府（以�简称幸福镇政府），住所地哈尔滨市香坊区香福路118号。
法定代表人李志刚，哈尔滨市香坊区幸福镇人民政府镇长。
委托代理人李佳丽，黑龙江鸿平律师事务所律师。
被告哈尔滨幸福石油化工有限公司（原为哈尔滨市香坊区幸福农机管理服务站），住所地哈尔滨市香坊区香福路109号。
法定代表人裴日焕，男，1962年1月19日出生，朝鲜族，该有限公司总经理。
委托代理人李佳丽，黑龙江鸿平律师事务所律师。
被告裴日焕，男，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人李佳丽，黑龙江鸿平律师事务所律师。
原告哈尔滨市君起豆制食品厂（以下简称君起食品厂）诉被告哈尔滨市香坊区幸福镇人民政府（以下简称幸福镇政府）、哈尔滨幸福石油化工有限公司（以下简称幸福石油公司）、裴日焕确认合�无效纠纷一案，本院于2014年7月21日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月15日公开开庭进行了审理。原告君起豆制品厂法定代表人王凤起、委托代理人马长坤、王凤全、被告幸福镇政府、幸福石油公司、裴日焕共同委托代理人李佳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告哈尔滨市君起食品厂诉称：1996年10月28日君起食品厂与第二被告幸福石油公司（原名为哈尔滨市香坊区幸福农机管理服务站）签订房屋租赁合同，租赁期限5年，5年期满后，2001年10月28日，双方续签租赁合同，租赁期限为20年。合同约定，君起食品厂承租幸福石油公司场地约1500平方米，房屋200平方米，准许君起食品厂在其承租的庭院内建厂房500平方米及其他附属设施（门卫室、大门、锅炉房、厕所等）。2006年10月26日，君起食品厂向第二被告交纳下一年度租金时，第一被告、第二被告拒收�2007年7月12日，第一被告幸福镇政府、幸福石油公司将君起食品厂承租的场地、房屋和君起食品厂自建房屋出卖给第三被告裴日焕。三被告的有偿转让行为，侵害了君起食品厂对其自建房屋的所有权，亦侵害了君起食品厂承租第二被告场地和房屋的优先购买权。故现君起食品厂诉请法院要求：1.确认三被告于2007年7月18日签订的转让协议无效；2.确认君起食品厂对三被告转让的争议标的物具有优先购买权；3.案件受理费由三被告承担。
被告幸福镇政府辩称：1.原告君起食品厂要求确认无效的转让协议书与幸福镇政府无关，原告君起食品厂起诉幸福镇政府缺少必要的依据；2.2007年7月12日签订的转让协议书是否有效与君起食品厂无关，因君起食品厂不是该协议书中的任何一方当事人，因此，不具备主张该协议书是否有效的主体资格；3.该协议书合法有效，只是没有�际履行；4.君起食品厂不存在具有优先购买权的问题，因为该房屋既未发生所有权的买卖，也未发生所有权人的变更，该租赁房屋的原所有权人是幸福石油公司，而且，现所有权人仍是幸福石油公司，只是幸福镇政府对幸福石油公司进行改制，由原来的集体所有制变更为现在的有限责任公司，并未发生房屋所有权的买卖、更名、过户等行为；5.君起食品厂的第一项诉讼请求与第二项诉讼请求是矛盾的，如果君起食品厂主张合同无效，则君起食品厂不能依据合同法主张其具有优先购买权，合同法中赋予房屋承租人具有优先购买权权利的前提是合同合法有效，因此需要君起食品厂进一步明确到底选择那一项诉讼请求进行诉讼；6.君起食品厂欠争议房屋的租金截止到2013年11月1日止已多达20余万元，而且幸福石油公司起诉君起食品厂索要租金，同时要求君起食品厂迁出该租赁房屋的案件至今未结束，因此，请法院依法驳回君起食品厂的诉讼请求。
被告幸福石油公司辩称：1.2007年7月12日签订的转让协议是否有效与原告君起食品厂无关，因君起食品厂不是该协议书中的任何一方当事人，因此，不具备确认合同是否有效的主体资格；2.该合同合法有效，只是没有实际履行；3.君起食品厂不存在具有优先购买权的问题，因为该房屋既未发生所有权的买卖，也未发生所有权人的变更，该租赁房屋的原所有权人是幸福石油公司，而且，现所有权人仍是幸福石油公司，只是幸福镇政府对幸福石油公司进行改制，由原来的集体所有制变更为现在的有限责任公司，并未发生房屋所有权的买卖、更名、过户等行为；4.君起食品厂的第一项诉讼请求与第二项诉讼请求相互矛盾，如果君起食品厂主张合同无效，就不能依据《中华人民共和国合同法》�张其具有优先购买权，《中华人民共和国合同法》赋予房屋承租人具有优先购买权权利的前提是合同合法、有效，因此，需要君起食品厂进一步明确到底选择那一项诉讼请求进行诉讼；5.君起食品厂欠争议房屋的租金截止到2013年11月1日止已多达20余万元，而且幸福石油公司起诉君起食品厂索要租金，同时要求君起食品厂迁出该租赁房屋的案件至今未结束，因此，请法院依法驳回君起食品厂的诉讼请求。
被告裴日焕辩称：1.裴日焕于2007年7月12日签订的转让协议书指向的标的是被告幸福石油公司的企业改制行为，并非指幸福石油公司所拥有房屋的买卖行为。裴日焕为该改制行为已经投入了改制资金600余万元，在协议签订之后又陆续投入大量资金；2.2007年7月12日签订的转让协议是否有效与原告君起食品厂无关，因君起食品厂不是该协议书中的任何一方当事人，�此，不具备确认合同是否有效的主体资格；3.该合同合法有效，只是没有实际履行；4.君起食品厂不存在具有优先购买权的问题，因为该房屋既未发生所有权的买卖，也未发生所有权人的变更，该租赁房屋的原所有权人是幸福石油公司，而且，现所有权人仍是幸福石油公司，只是幸福镇政府对幸福石油公司进行改制，由原来的集体所有制变更为现在的有限责任公司，并未发生房屋所有权的买卖、更名、过户等行为；5.君起食品厂的第一项诉讼请求与第二项诉讼请求相互矛盾，如果君起食品厂主张合同无效，就不能依据《中华人民共和国合同法》主张其具有优先购买权，《中华人民共和国合同法》赋予房屋承租人具有优先购买权权利的前提是合同合法、有效，因此，需要君起食品厂进一步明确到底选择那一项诉讼请求进行诉讼；6.君起食品厂欠争议房屋的租金截止到2013年11月1日止已多达20余万元，而且幸福石油公司起诉君起食品厂索要租金，同时要求君起食品厂迁出该租赁房屋的案件至今未结束，因此，请法院依法驳回君起食品厂的诉讼请求。
原告君起食品厂为证明其诉讼主张的事实成立，向本院举示了如下证据：
证据一、原告君起食品厂与第二被告于2001年10月28日签订的租赁协议，证明租赁期限至2021年10月28日，现仍在合同期内；
证据二、三被告于2007年7月12日签订的转让协议，证明在原告租赁期间内，没有征求原告是否受让的情况下，三被告私自签订转让协议，剥夺了原告依法享有的优先购买权，证明三被告转让协议转让标的是农机站的厂房、厂地还有加油站手续；
证据三、催缴租金通知书、起诉状，证明第二被告虚构事实，隐瞒买卖租赁标的物的真相，恶意诉讼；
证据四�（2010）香民五初字第306号民事判决书、（2011）哈民一终字第108号民事裁定书、（2012）香民五重子第3号民事裁定书，裴日焕签字送达回证，证明第三被告系恶意取得争议标的而非善意，起诉原告索要租金，自知无理撤诉，租赁协议仍然有效；撤诉裁定已经由第二被告法定代表人裴日焕本人亲笔签字；
证据五、工商档案调档收据，证明2012年1月16日原告通过查询得知，见到转让协议，第二被告起诉原告是2010年4月19日，之前于2007年7月12日三被告就恶意串通签订转让协议，证明原告取得证据合法；
证据六、光盘一份，哈尔滨市城乡规划局函，光盘内容记录，证明哈尔滨市城乡规划局证明幸福农机管理服务站2008年后建的加油站没有取得规划局审批，属于非法建设，2011年12月26日黑龙江法制在线频道报道这个加油站非法建设；
证据七、任命令�证明2010年5月6日，在转让协议已经签订后，幸福镇政府给裴日焕继续下任命令，证明裴日焕和时任幸福镇政府的镇长王洪杰私下勾结，恶意串通掩盖转让真相，转让已经结束，无需任何人任命；
证据八、土地使用证2份，证明原土地使用证房屋建设面积973.70平方米，转让的房屋建筑面积1638.7平方米中包括原告自建厂房部分，三被告未经原告同意处分原告财产；
证据九、声明书，证明2010年6月24日裴日换和原农机站站长崔建军声明，证明裴日焕已经买到了建筑面积为1638.7平方米（其中包括原告自建厂房）的建筑物；
证据十、录音光碟、照片、录音记录，证明裴日焕偷卖农机服务站（包括原告自建500多平方米的厂房）四年后，即2010年12月15日，带一伙社会人员强行用油罐车将原告唯一通道堵死，强行将原告企业迁出，当时企业负责人报110，�排新香坊派出所人员协调，未能解决，只有我们企业找到了香坊区主管幸福镇的吴区长解决此事，也未能解决，有录音作证；
证据十一、第二被告营业执照三份，改制申请一份，证明争议标的于2007年卖给了裴日焕个人，企业所有权发生变化。
被告幸福镇政府、幸福石油公司、裴日焕为证明其主张的事实成立，向本院举示了如下证据：
三被告提交的证据均一致，第一组证据十三份均来源于哈尔滨市香坊区工商管理局企业档案查询室，证据类别为第二被告工商档案记载情况，证明的内容为第二被告改制过程中全部文件资料证据。
证据一、企业法人变更登记申请书时间为2010年5月26日，企业性质为集体企业性质，法定代表人为裴日焕，说明截止到2010年5月26日第二被告还没有改制；
证据二、2010年5月6日任职令，内容为幸�镇政府任命裴日焕为第二被告法定代表人；
证据三、2008年10月23日幸福镇人民政府关于幸福农机站为集体企业的证明；
证据四、关于哈尔滨市香坊区幸福农机管理站企业性质属于集体证明，出具证明单位为香坊区国有资产监督管理委员会办公室，时间为2008年10月29日；
证据五、2008年10月23日幸福镇人民政府关于幸福农机站的集体投资的情况证明；
证据六、关于幸福农机站变更主管部门的证明，时间为2008年11月17日；
证据七、企业名称变更核准通知书，时间为2010年11月26日，由幸福农机管理站变更幸福石油化工有限公司，此时企业开始变更，准备改制；
证据八、企业改制登记申请书，时间为2011年12月1日，此时第二被告开始进入改制过程，申请经济性质变为有限公司；
证据九、关于哈尔滨市香坊区幸福农机管理服务站改制的申请，时间为2011年9月6日，第二被告给第一被告出具的申请；
证据十、哈尔滨市香坊区幸福农机管理服务站解除挂靠脱钩协议书（共3页），协议是由第一被告与第二被告签订，时间为2010年10月9日，从此协议内容可以看出第一被告将第二被告（企业整体）以160万元价格给第三被告；
证据十一、关于哈尔滨市香坊区幸福农机管理站企业性质属于集体的证明，出具单位为香坊区国有资产监督管理委员会办公室，出具时间为2008年10月29日，证明内容为1990年建站初期由原幸福乡政府投入部分资金，但从1997年起陆续将政府投入资金予以返还，现该站已无政府资金，性质属于集体企业；
证据十二、印件式样；
证据十三、关于同意哈尔滨市香坊区幸福农机管理服务站解除挂靠关系改制的批复，出具单位为哈尔滨�香坊区幸福镇人民政府，时间为2010年11月23日，批复内容同意哈尔滨市香坊区幸福农机管理服务站与香坊区幸福镇政府脱钩，解除挂靠关系，并改制为自然人独资有限公司。
以上十三份证据证明三被告之间并不是房屋买卖关系，而是企业改制转让关系，而且转让的是第二被告的整体企业，并非是第二被告所拥有的房屋发生了买卖，因至今第二被告房屋仍在第二被告名下，同时也是以第二被告与原告签订的租赁合同，所以在该租赁合同履行过程中并没有发生房屋的买卖，因此不存在原告享有优先购买权的问题，也不存在原告主张确认协议无效的问题。
庭审中，原告君起食品厂、被告幸福镇政府、被告幸福石油公司、被告裴日焕与三被告分别对相对方提交的证据当庭进行了质证，并发表质证意见。
三被告对君起举示的证据一、二、三、四�五、八、十一的真实性无异议，故本院对君起食品厂举示的证据一、二、三、四、五、八、十一予以采信。三被告对君起食品厂举示的证据六持有异议，认为该证据与本案无关联性，经本院对该证据的审查与分析，本院认为三被告对该证据所持有的异议成立，故本院对该证据不予采信。三被告对君起食品厂举示的证据九持有异议，认为该证据与本案无关联性，经本院对该证据的审查与分析，该证据出自被告幸福石油公司的工商档案，该证据能够证明2007年7月12日三被告签订的转让哈尔滨市香坊区幸福农机管理服务站协议书的真实性，故本院对该证据予以采信。三被告对君起食品厂举示的证据十持有异议，认为该证据与本案无关联性，经本院对该证据的审查与分析并结合其他证据，本院认为该证据能够证明2010年被告裴日焕已实际经营了哈尔滨市香坊区幸福农机管理服务站的加油站的事实，故本院对该证据证明的上述事实予以采信。原告君起食品厂对三被告举示的证据一、六、七、八、九、十、十二的真实性无异议，故本院对三被告举示的证据一、六、七、八、九、十、十二予以采信。君起食品厂对三被告举示的证据二持有异议，认为被告幸福镇政府无权任命被告裴日焕为哈尔滨市香坊区幸福农机管理服务站法定代表人，经本院对该证据的审查与分析，该证据能够证明被告裴日焕已于2010年10月实际控制并经营了该农机管理服务站的事实，故本院对该证据所证明的事实予以采信。君起食品厂对三被告举示的证据三、四、五、十一、十三所证明的内容持有异议，认为该证据能够证明该农机管理服务站的资产已于2007年出卖给个人，该农机服务站实际为个人企业，以集体名义对外经营。经本院对该证据的审查与被告，该五份证据能够证明君起食品厂所质证的事实成立，故本院对该五份证据予以采信。
经本院对上述证据的分析与认定及原告君起食品厂、被告幸福镇政府、幸福石油公司、裴日焕的庭审陈述，本院确认以下事实：2001年10月28日，君起食品厂与哈尔滨市香坊区幸福农机管理服务站（现已更名为哈尔滨幸福石油化工有限公司）签订房屋租赁协议，协议约定：君起食品厂承租幸福农机管理服务站所有的位于哈尔滨市香坊区香福路109号建筑面积为200平方米的厂房及场地和12平方米办公室一间，租赁期限为20年，自2001年10月28日起至2021年10月28日止，租金为25000元。君起食品厂在租赁过程中，2007年7月12日，幸福镇政府、幸福农机站与裴日焕签订哈尔滨市香坊区幸福农机管理服务站整体转让协议，协议约定：幸福农机管理服务站及该站名下的位于哈尔滨市香坊区香福路109号国有土地使用权�载明的3847.4平方米土地及该站坐落于该土地上的1638.7平方米建筑物（包括君起食品厂承租的房屋、场地和君起食品厂承租期间的自建房屋）、160KV动力电源、水井、加油站手续，加油罐、加油机等全套设备的资产并依据哈尔滨滨港会计师事务所出具该站名下1600000元全部资产的评估报告有偿转让给裴日焕，整体转让价格为人民币1600000元。协议签订后，裴日焕按约向幸福镇政府支付了1600000元的幸福农机站收购款，并以哈尔滨市香坊区幸福农机管理服务站的名义对外经营。2010年5月26日，哈尔滨市香坊区幸福农机管理服务站更换法定代表人为裴日焕，企业性质为集体。2010年11月23日，幸福镇政府依据黑龙江桓泰资产评估有限公司的评估报告，确认了裴日焕收购幸福农机管理服务站后对该站场地、厂房及加油站的更新改造，投资为300余万元。并解除了其与哈尔滨市香坊区幸福农机管理服务站名为集体企业，实际挂靠于幸福镇政府名下的裴日焕个人投资管理的挂靠关系。2011年12月30日，原哈尔滨市香坊区幸福农机管理服务站更名为哈尔滨幸福石油化工有限公司，法定代表人为裴日焕，公司类型为有限责任公司。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件优先购买的权利。”据此规定，承租人行使优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购买的权力。而我国现行法律只规定了房屋承租人的优先购买权，还没有认可其他承租人的优先购买权，从中表明，房屋租赁权的客体是房屋即承租人优先购买权的行使应基于出卖人是否出卖租赁权的客体即房屋，而行使优先购买权，如果出卖人处分的标的物非租赁权的客体，那么出卖人所处分的标的物就不应受由租赁权所衍生的权力也就是优先购买权的限制。具体到本案，君起食品厂承租的是原幸福农机站的200平方米房屋和12平方米的办公室及场地，该部分为君起食品厂租赁权的客体。现幸福农机站和其名下的全部集体资产即厂房、加油站、加油罐，加油站的全部手续及设施等整体有偿转让于裴日焕，该农机站已由裴日焕重新投资、扩建，注册后更名为幸福石油公司，故幸福农机站有偿转让的客体不是房屋。同时基于本案事实，幸福农机站这种有偿整体转让不同于房屋买卖行为，为此，幸福农机站出租于君起食品厂的房屋与幸福农机站的整体转让不属于同一标的物，君起食品厂对整体转让的幸福农机站不享有优先购买权。君起食品厂要求认定幸福农机站与裴日焕签订的整体转让协议无效的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，判决如下：
驳回原告哈尔滨市君起豆制食品厂的诉讼请求。
案件受理费100元（原告哈尔滨市君起豆制食品厂已预交），由原告哈尔滨市君起豆制食品厂负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 王 健
审 判 员 修 辉
代理审判员 赵英伟
二〇一五年十一月十日
书 记 员 朱雪娇