江苏省金湖县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0831民初字第2950号
原告：中国农业银行股份有限公司金湖县支行，住所地江苏省金湖县黎城镇人民路2号。
法定代表人：王雪海，该行行长。
委托诉讼代理人：涂永文、成贻勤，该行职工。
被告：冀桂武，男，1989年5月4日生，汉族，住金湖县。
被告：邹杨，女，1993年2月14日生，汉族，住金湖县。
原告中国农业银行股份有限公司金湖县支行诉被告冀桂武、邹杨借款合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法适用简易程序于2017年11月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人涂永文、成贻勤，被告冀桂武、邹杨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司金湖县支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告冀桂武、邹杨偿还住房按揭贷款本金及利息259661.47元（按双方约定的方式计算，截止2017年10月23日的贷款本金248689.74元，利息10971.73元）及本息清偿完毕之日止所有利息及罚息。2、判令原告对被告冀桂武、邹杨抵押给原告的位于金湖县城金湖路115号1幢603室房产享有优先受偿权。3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年7月9日，二被告以自有房产抵押向原告按揭贷款265000元。贷款后，被告未按照约定归还欠款本息，原告遂诉至法院。
被告冀桂武、邹杨辩称：借款、抵押�实。
本院经审理认定事实如下：2015年7月9日，原、被告签订个人购房担保借款合同、房地产抵押合同各一份，约定被告冀桂武、邹杨以位于金湖县××路××室的房产（房屋所有权证号：J201509215，J201509216）向原告抵押借款，借款金额为265000元，借款期限为180个月，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础，下浮5％后确定，借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率按借款合同第1.4.1条约定的第（3）种方式进行浮动，选择1.4.1条第（2）种方式的，利率调整以12个月为一个周期。还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。合同同时约定，借款人未按合同约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回贷款，有权提前行使抵押权。同日，双方对所抵押的房产办理了抵押权登记，取得了金房他证金湖县字第Ｊ××号房屋他项权证一份，登记债权数额为265000元。
2013年7月9日，被告邹杨向原告出具家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书一份，承诺书中载明被告冀桂武在原告处申请的个人住房贷款265000元，被告邹杨作为共同生活的家庭成员，愿以家庭财产（包括个人所有、夫妻共有、家庭共有财产）对该笔贷款承担无限连带清偿责任。
2013年7月10日，原告向被告发放贷款265000元，借款期限从2015年7月10日至2030年7月9日，年利率5.13％，逾期利率7.695％。截止2017年10月23日，被告已还借款本金16310.26元，利息16771.18元，尚欠本金248689.74元及利息10971.73元未还，原告遂诉至本院。
本院认为，原、被告签订的个人购房担保借款合同、房地产抵押合同、家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书不违反法律强制性规定，应属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。原告依约已向被告履行了发放贷款义务，被告作为借款人应当依约及时足额履行还款义务。现被告未按合同约定及时足额偿还贷款本息，原�有权依据合同提前收回贷款。被告冀桂武、邹杨以其房产为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押权登记，登记债权数额为265000元。原告作为抵押权人，在其未按约定还款时，有权行使抵押权并就抵押物依法折价、拍卖、变卖后所得价款在登记的债权数额265000元范围内享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告冀桂武、邹杨于本判决生效之日起三十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司金湖县支行借款本金248689.74元及利息10971.73元（算至2017年10月23日）及按合同约定的计算方法从2017年10月24日计算至实际还款之日的利息、罚息；
二、原告中国农业银行股份有限公司金湖县支行对被告冀桂武、邹杨用于抵押的位于金湖县金湖路115号1幢603室的房产（房屋所有权证号：J201509215，J201509216）在变卖、拍卖价款265000元范围内享有优先受偿权；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5194元，减半收取2597元，由二被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。
审判员 邹正斌
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二〇一七年十一月二十七日
书记员 王 静
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。