安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庐民一初字第03772号
原告：安徽有恒置业投资有限公司，住所地安徽省合肥市。
法定代表人：方清，该公司总经理。
委托代理人：陈晓涵，该公司员工。
委托代理人：马桂富，该公司员工。
被告：王鑫，男，1969年3月5日出生，汉族，公司法定代表人，住安徽省合肥市庐阳区。
委托代理人：张来林，安徽徽商律师事务所律师。
原告安徽有恒置业投资有限公司（以下简称有恒置业公司）与被告王鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员宋玮担任审判长，与人民陪审员陈昌海、吴群霞组成合议庭，于2015年12月21日公开开庭进行了审理。原告有恒置业公司的委托代理人陈晓涵、马桂富，被告王鑫的委托代理人张来林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
有恒置业公司诉称：有恒置业公司与王鑫于2011年10月8日签订房屋租赁合同一份，约定：有恒置业公司将位于合肥市庐阳区指定单元建筑面积为1970.43平米的房屋出租给王鑫作为私人高级会所商业经营使用，租赁期限自2011年10月8日起至2021年10月7日止，前3年租金为177338.7元/月，第4到第6年租金为197043元/月，第7到第10年租金为211821.23元/月，租金每四个月支付一次，自合同签订之日起先行支付6个月租金，以其中两个月租金作为租赁押金。合同签订后，原告将房屋移交王鑫使用。第一份租赁合同履行后，双方又于2012年4月16日签订第二份租赁合同，由王鑫承租有恒置业公司所有的位于合肥市庐阳区指定单元使用面积为87平方米的房屋作为办公使用，租赁期限为2012年4月16日起至2015年4月15日止，合计3年，租金为7830元/月。同时约定，合同终止、解除后，承租人未能按时交还该房屋的，每逾期一日应向出租人支付相应租金。两份合同关于违约金作出相同的约定，即：王鑫未在约定的期限内支付租金的，每逾期一日，应以月租金的0.1%向有恒置业公司支付违约金。王鑫曾于2014年1月24日、2015年3月25日、2015年6月15日向有恒置业公司申请减免租金，至2015年6月最后一次申请减免均未获同意，此后便再未向有恒置业公司交纳租金。截止到2015年10月7日，王鑫尚拖欠租金3710627元，违约金103743.73元（月租金欠租天数0.1%）。有恒置业公司认为，王鑫至今未支付房屋租金，违反了房屋租赁合同的约定，应当依法承担违约责任，故诉至本院，请求判令：1、解除双方的租赁合同；2、王鑫返还租赁房屋；3、王鑫支付所欠租金3710627元；4、王鑫支付违约金103742.73元；5、本案诉讼费由王鑫承担。
王鑫在庭审中辩称：1、被告诉讼主体不适格，王鑫签署合同是代表合肥风云际会商务会所有限公司（以下简称风云际会公司）。王鑫与有恒置业公司不存在租赁合同关系。2、王鑫非风云际会公司股东成员或发起人。涉案房屋为风云际会公司经营使用，有恒置业公司在签署合同时即明知房屋的实际承租人非王鑫，在实际履行租赁合同时向有恒置业公司申请减免租金的主体也是风云际会公司。3、有恒置业公司在履行租赁合同过程中，没有按照约定及时对涉案房屋进行维修，影响风云际会公司使用房屋，风云际会公司自行垫付费用进行维修，在维修中为有恒置业公司垫付的电缆款10万元，应当在欠付租金中扣除。4、有恒置业公司在风云际会公司经营的会所进行消费，消费金额3万元，也应当在欠付租金中扣除。5、有恒置业公司诉请金额中未扣除保证金及免租期内的租金。6、结合涉案房屋所在位置（三孝口处在修路）及当前经济萧条的大环境，租凭合同约定的租金明显过高。7、有恒置业公司主张的第二份租赁合同即金寨路329号87平方米办公用房的租赁合同，双方合同的租赁期限为2012年4月16日起至2015年4月15日止，对于2015年4月15日之后双方并未签署书面合同，有恒置业公司不能依据前期合同调整2015年4月15日之后的租赁关系。8、有恒置业公司向租赁方提供租金发票是其合同义务及法定义务，而至今有恒置业公司对涉案房屋并未出具过任何发票，有恒置业公司存在先期及明显违约，涉案房屋的承租人在有恒置业公司未提供税务发票及未及时进行房屋维修的违约情形下，暂不支付部分房租不存在违约，更不存在合同解除情形存在。综上，请法院驳回有恒置业公司的全部诉讼请求。
经审理查明：有恒置业公司将其所有的位于合肥市轩凯旋大厦二层面积为1970.43平方米的房屋出租给王鑫，双方于2011年10月8日签订租赁合同一份，约定王鑫承租上述房屋作为私人高级会所商业经营用途，租赁期限自2011年10月8日起至2021年10月7日止，有恒置业公司应于2011年10月8日交付该房屋；2011年10月8日至2012年4月7日期间内，王鑫无需向有恒置业公司支付租金（含春节一个月）；前3年租金为每月90元/平方米，月租金为177338.7元，第4年到第6年的租金为每月每平米100元，月租金为197043元，第7年到第10年的租金为每月每平米107.5元/平方米,月租金为211821.23元；租金每四个月支付一次，合同签订后5个工作日内支付6个月的租金，其中2个月的租金为租赁押金，出租方将出具收据给租赁方，4个月的租金（即2012年4月8日起至2012年8月7日止）为第一笔租金，以后的租金支付日为上段租期结束后的5个工作日内支付给出租方，出租方出具正式发票给承租方，以后的租金支付方式将以此类推；出租方应自行承担由出租该单元所产生的相关税费，于承租方支付租金后15个工作日内以自身名义向承租方出具有效房屋租赁发票；承租方未在约定的期限内支付租金，每逾期一日，应以月租金的0.1%向出租方支付违约金；承租方拖欠租金超过2个月以上的，出租方可单方解除本合同。之后，双方又于2012年4月16日签订一份租赁合同，约定：有恒置业公司将与上述房屋同一位置的面积为87平方米的房屋租赁给王鑫，用于办公；租赁期限自2012年4月16日至2015年4月15日，租金为每月每平方米90元，即月租金为7830元，租金按每四个月支付一次，合同签订后5个工作日内支付6个月的租金，其中2个月的租金为租赁押金，以后的租金支付日为上段租期结束后的5个工作日内支付；有恒置业公司于2012年4月23日交付该房屋。
上述两份租赁合同签订后，有恒置业公司按约将房屋交付给王鑫使用，王鑫用于经营高级会所，并于2013年5月21日注册成立风云际会公司，经营范围为歌舞娱乐，王鑫为法定代表人。王鑫一直未能按合同约定支付租金，其多次向有恒置业公司发函，请求减免租金，但未获同意。有恒置业公司为催要租金诉至本院，要求判如所请。
另查明：王鑫已支付租金合计4302910元，分别于2011年11月12日支付1014000元，于2011年12月25日支付50000元，于2012年10月23日支付619215元，于2013年分三笔付款1599695元，于2014年2月支付100000元，于2014年5月支付160000元，于2014年6月支付330000元，于2014年9月支付200000元，于2014年10月支付130000元，于2015年6月支付100000元。
还查明：在租赁合同履行期间，有恒置业公司与王鑫达成口头协议：租金减免10%，有恒置业公司不再向王鑫开具租金发票。
上述事实，由有恒置业公司提交的营业执照、王鑫的身份证复印件、房屋租赁合同二份、房产证、对账单、减租申请，王鑫提交的申请报告、风云际会公司的工商登记信息、营业执照副本、组织机构代码证、税务登记证，以及双方当事人的庭审陈述予以佐证。关于有恒置业公司提供的解除租赁合同函的邮件回执，因无法提供函件内容，且邮件签收人并非王鑫，王鑫也不认可该份证据的真实性，故本院对该份证据的关联性不予确认。关于王鑫提供的减免租金的复函，因是第三人出具的，内容不涉及本案房屋，故本院对该份证据的关联性不予确认。关于王鑫提供的证人证言，因证人系风云际会公司的会计，与王鑫有利害关系，故其证言在没有其他证据佐证的情况下本院不予确认其真实性，但其对王鑫已付款的确认与有恒置业公司主张的一致，对此本院予以采信。
本院认为：有恒置业公司与王鑫之间签订的关于合肥市金寨路327号国轩凯旋大厦二层房屋的二份租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，故属于合法有效的合同，双方应当严格按合同约定履行各自的义务。王鑫在使用租赁房屋期间长期拖欠租金，有恒置业公司依据双方合同约定，有权单方解除租赁合同。故有恒置业公司主张解除双方之间的租赁合同，有事实和法律依据，本院予以支持。解除合同后，王鑫有向有恒置业公司返还租赁房屋的义务。
截至2015年10月7日，王鑫应支付房租合计7210364元（8011516元90%），扣除已支付的房租4302910元，王鑫拖欠房租2907454元，应当向有恒置业公司一次性付清。2015年10月7日之后的房租应依据合同约定顺延支付至王鑫交还房屋时止。关于违约金，合同约定违约金按每日0.1%标准计算，明显过高，超过法律规定，考虑到王鑫拖欠房租给有恒置业公司带来的违约损失仅为利息损失，故本院酌情按利息标准来计算违约金，即按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率标准计算。有恒置业公司主张以拖欠租金总额为计算基数自2014年2月20日起计算违约金，但王鑫拖欠的租金是计算至2015年10月份的，而部分租金应当于2015年6月20日前付清，故本院酌定以2907454元为基数自2015年6月21日开始计算，暂计算至2015年10月7日为42009元。王鑫抗辩称租金应扣除电缆款10万元和消费款3万元，但未能提供充分有效的证据证明，有恒置业公司也不予认可，故本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告安徽有恒置业投资有限公司与被告王鑫分别于2011年10月8日和2012年4月16日签订的二份租赁合同；
二、被告王鑫于本判决生效之日起十日内向原告安徽有恒置业投资有限公司交还位于合肥市金寨路327号国轩凯旋大厦二层面积为2057.43平方米的房屋；
三、被告王鑫于本判决生效之日起十日内一次性向原告安徽有恒置业投资有限公司支付房屋租金2907454元（暂计算至2015年10月7日，之后的租金按合同约定的标准顺延计算至房屋交还之日止）；
四、被告王鑫于本判决生效之日起十日内向原告安徽有恒置业投资有限公司支付违约金42009元（暂计算至2015年10月7日，之后的违约金按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率标准，计算至租金付清之日止）；
五、驳回原告安徽有恒置业投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费39755元，由原告安徽有恒置业投资有限公司负担3755元，由被告王鑫负担36000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 宋 玮
人民陪审员 陈昌海
人民陪审员 吴群霞
二〇一六年五月六日
书 记 员 吴芳芳
附：本案适用的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。