广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤53民终866号上诉人（原审原告）：黄冠昌，男，1977年4月17日出生，汉族，住罗定市。上诉人（原审原告）：赖秋霞，女，1980年11月12日出生，汉族，住罗定市。上述两上诉人的共同委托代理人：郭锦霞，广东悦耘律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托代理人：黄庆强，广东悦耘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗定天恒贸易有限公司。住所地：罗定市。法定代表人：姚永洪，该公司总经理。委托代理人：朱靖，广东恒晟律师事务所律师。委托代理人：曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。上诉人黄冠昌、赖秋霞因与被上诉人罗定天恒贸易有限公司（以下简称“天恒公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初2619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄冠昌、赖秋霞上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持被上诉人支付从2015年9月29日起至2017年3月24日止计算的违约金给上诉人（计至一审起诉时2016年11月2日共401天的违约金为48470元）；2、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人在2015年8月4日与被上诉人签订了《广东省商品房买卖合同》，约定涉案房屋为“预售商品房”，如果被上诉人的房屋在2015年3月8日已经符合交楼的条件，完全可以与上诉人进行现楼买卖及办理相应交付手续的约定，在2015年9月8日上诉人领取装修钥匙时，也可以办理交楼手续，但在领取钥匙表上，上诉人在“是否交楼”这一栏并没有确认办理了收楼手续，如果被上诉人在上诉人领取装修钥匙时有交楼的意思表示，可以要求上诉人在领取装修钥匙时一并办理交楼手续及进行签名确认，而不仅是签领装修钥匙。因此，一审判决将签领装修钥匙的行为视为对房屋转移占有及将其视为被上诉人履行交楼义务是认定事实错误，因双方并没有转移占有房屋及交楼的意思表示，不能将领取钥匙等同于交楼。另外，一审判决认定被上诉人在2015年9月8日领取钥匙时涉案房屋已经符合交房条件，也与事实不符。被上诉人在2016年8月12日才备齐文件进行房屋的备案登记，即涉案房屋在2016年8月12日才符合交房的基本条件。被上诉人的房屋在2016年4月6日才通过消防验收，在此之前，房屋是禁止交付使用的。二、一审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条明确约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，否则，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。实际上被上诉人在2017年3月23日才寄出书面通知书让上诉人办理收楼手续，但一审判决将上诉人领取装修钥匙的行为视为对房屋的转移占有，并适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，将上诉人领取装修钥匙的行为视为出卖人已经履行交房的义务，适用法律错误，也与合同约定不符。综上，特向二审法院提起上诉，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。天恒公司辩称：被上诉人认为上诉人的上诉请求依法不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，而且对于本案案件的裁判方向已经有其它同类型案件的生效判决予以明确，判决的理由很清楚，被上诉人建议二审法院维持一审判决。黄冠昌、赖秋霞向一审法院起诉请求：1、天恒公司继续履行双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的交房义务；2、天恒公司支付从2015年9月29日起至实际完成交房义务之日止因逾期交房而产生的违约金给黄冠昌、赖秋霞，计至2016年11月2日（共401天）的违约金为48470元；3、本案所有诉讼费用由天恒公司承担。一审法院认定事实：天恒公司是位于罗定市XX路XX商住小区的房地产开发商。2015年8月4日，黄冠昌、赖秋霞作为买受人与天恒公司作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XX小区XX座XX梯XX号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为402912元。第六条约定买受人应于签订本合同之日付清首期款122912元，余款280000元于买卖双方签订本合同三天内备齐资料由买受人向出卖人指定银行申请按揭贷款并按银行要求签署按揭借款合同及相关的法律文件，在银行批核发放贷款时将该贷款作为房价款直接支付给出卖人。第八条约定出卖人应当在2015年9月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：甲方《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房的交付时间。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在合同附件四《补充协议》第7条约定买卖双方一致同意：出卖人及买卖合同项下的房屋满足合同第八条的约定（验收合格指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准，买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，出卖人《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房的交付时间。……《补充协议》第11条约定买受人收到《收楼通知书》后，应在收到《收楼通知书》之日起15日内按《收楼意见书》内容对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。买受人认为该商品房不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议。出卖人在接到买方异议后，出卖人按《房地产（住宅）质量保证书》约定进行处理。合同签订后，黄冠昌、赖秋霞已按合同约定支付了全部购房款给天恒公司。天恒公司于2015年3月8日取得XX一期、二期《建筑工程竣工验收报告》，于2016年8月12日取得XX一期、二期的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。黄冠昌、赖秋霞于2015年9月8日签收了涉案房屋的锁匙。2016年11月2日，黄冠昌、赖秋霞以天恒公司违约为由诉至一审法院，要求处理。一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。黄冠昌、赖秋霞与天恒公司签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同及补充协议约定各自享有权利和履行义务。本案争议焦点是：1、涉案商品房是否符合交付使用条件？2、天恒公司应否向黄冠昌、赖秋霞支付迟延交楼的违约金？关于第一个争议焦点即涉案商品房是否符合交付使用的条件的问题。根据黄冠昌、赖秋霞、天恒公司签订的《商品房买卖合同》第八条，双方对商品房的交付使用条件约定为“商品房经验收合格”。而对于如何理解“商品房经验收合格”的内涵，现双方当事人存在较大争议：黄冠昌、赖秋霞认为应理解为经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位验收合格才为“验收合格”，才符合交付条件；而天恒公司认为应理解为商品房经建设单位组织勘察、设计、施工、监理、建设五单位进行竣工验收合格则符合交付条件。一审法院认为，根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用；建设工程质量实施监督管理，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。2000年6月30日施行的建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第四条规定：“工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。”国务院于2002年11月1日颁布了《关于取消第一批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目；国务院于2004年5月19日颁布了《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。即2000年以后，以建设单位组织进行、由建设行政主管部门委托质量监督机构进行监督的竣工验收制度逐步取代了建设行政主管部门组织竣工验收及住宅小区竣工综合验收相关制度；竣工验收由建设单位组织五方单位进行，由质监机构实施监督；竣工验收现实施的是质监机构确认下的五方验收标准。因此，结合行政法规、规章的相关规定，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“商品房经验收合格”是指质监机构确认的五方竣工验收合格。综上所述，由于双方当事人约定的是“商品房经验收合格”作为涉案商品房交付条件，而非需经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位验收合格作为交付条件。黄冠昌、赖秋霞的主张是缺乏理据的，因为在通过五方单位竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的文件报建设行政主管部门或其他部门备案，是公安消防、环保部门履行行政权利的行为，公安消防、环保等部门的验收属于综合验收的范畴，而不属于竣工验收的范畴，而合同双方约定的不是“经综合验收合格”。且在《合同补充协议》中的第7条亦明确约定出卖人及买卖合同项下的房屋在满足合同第八条的约定（验收合格是指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准，买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续。该约定属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。因天恒公司的XX一期、二期工程已于2015年3月8日经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位进行竣工验收合格，即涉案商品房在合同约定的交付期限届满时已达到交付使用条件。故黄冠昌、赖秋霞认为涉案商品房未符合交付使用条件的主张，理据不足，不予支持。关于第二个争议焦点天恒公司应否向黄冠昌、赖秋霞支付迟延交楼的违约金的问题。根据合同约定，天恒公司应于2015年9月28日前将涉案商品房交付黄冠昌、赖秋霞使用，实际上天恒公司于2015年9月8日已将涉案房屋钥匙交接给黄冠昌、赖秋霞。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。一审法院认为，这里的交付使用即为交钥匙行为，虽然天恒公司并没有书面通知黄冠昌、赖秋霞收楼，但是在黄冠昌、赖秋霞从天恒公司处领取涉案房屋的钥匙时起，黄冠昌、赖秋霞即可实际控制涉案房屋，随时可使用该房屋，天恒公司将涉案房屋的钥匙交给黄冠昌、赖秋霞的那一刻起，该房屋已转移给黄冠昌、赖秋霞占有。故天恒公司已于2015年9月8日按合同约定的交付标准向黄冠昌、赖秋霞交付了涉案商品房，天恒公司已按合同约定履行了交付房屋的义务，不存在逾期交房的违约行为，黄冠昌、赖秋霞要求天恒公司支付逾期交房违约金没有事实和法律依据，不予支持。天恒公司提出的抗辩意见，理据成立，予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回黄冠昌、赖秋霞的诉讼请求。本案受理费506元（黄冠昌、赖秋霞已预交），由黄冠昌、赖秋霞负担。二审期间，黄冠昌、赖秋霞为支持其上诉请求向本院提交了以下证据：证据1、通知书、速递单复印件，拟证明被上诉人于2017年3月21日或23日才书面通知业主收楼。证据2、网页打印件、国内邮件处理规则、详情单复印件，拟证明被上诉人在一审庭审时出示的《国内小包邮件详情单》没有内件品名，不能证实被上诉人已经寄出通知收楼的文件，详情单的邮戳不符合规定，存在伪造寄出日期的嫌疑。证据3、拒绝收楼通知书复印件，拟证明上诉人在2017年3月底收到被上诉人的书面收楼通知书后认为被上诉人未能出示所有证明文件及未支付延迟交楼的违约金，拒绝收楼。本院查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。黄冠昌、赖秋霞与天恒公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同及补充协议约定各自享有权利和履行义务。本案争议的焦点问题为：1、涉案商品房交付条件是否成就；2、天恒公司是否存在逾期交楼的违约行为。关于涉案商品房交付条件是否成就的问题。黄冠昌、赖秋霞上诉认为涉案商品房进行工程竣工验收备案后才符合交付使用标准。双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案商品房经验收合格为交付涉案商品房的条件，本案中涉案房屋交付条件是否成就的关键在于如何理解合同中约定的“该商品房经验收合格”。双方签订的《补充协议》第7条载明：“买卖双方一致同意：出卖人及买卖合同项下的房屋在满足合同第八条的约定（验收合格指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准。”即双方已确认商品房经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过即符合交楼条件，该约定与《中华人民共和国建筑法》第六十一条、国务院于2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定相符，本院予以确认。天恒公司对涉案房屋已于2015年3月8日组织了建设、监理、施工、勘察、设计相关单位进行了验收，《工程竣工验收报告》的结论为合格，涉案商品房已符合合同约定的交付条件，即从2015年3月8日起，交付条件已成就。对于黄冠昌、赖秋霞认为补充协议已收回作废的主张，其并无提供证据予以证实，而且黄冠昌、赖秋霞亦确认天恒公司一审提交的补充协议是其本人签名。因此，双方签订的补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行。关于天恒公司是否存在逾期交楼的违约行为的问题。双方签订的合同约定，天恒公司应于2015年9月28日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。而黄冠昌、赖秋霞已于2015年9月8日签收了房屋钥匙，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，黄冠昌、赖秋霞从天恒公司处领取了符合交付标准的涉案房屋的钥匙之日起，黄冠昌、赖秋霞已实际控制涉案房屋，可随时使用该房屋，根据上述司法解释的规定，可视为房屋的交付转移。因此，天恒公司已在合同约定的期限内将经验收合格的商品房交付给黄冠昌、赖秋霞使用，并无逾期交楼，一审判决认定天恒公司无须支付违约金给黄冠昌、赖秋霞正确，本院予以维持。黄冠昌、赖秋霞上诉认为其收钥匙的行为不是收楼行为的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1012元，由黄冠昌、赖秋霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  邓建勇审 判 员  陈 阳代理审判员  尹 蕾二〇一七年十一月二十二日书 记 员  冯梓叶