广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民初101号原告（执行案外人）：招鉴，男，汉族。委托诉讼代理人：谢曜晖，广东星石海律师事务所律师。被告（申请执行人）：苏文树，男，汉族。委托诉讼代理人：李黄善，广东华杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴惠芬，广东华杨律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：中铁建设珠海有限公司。法定代表人：张宇川。委托诉讼代理人：熊欣欣，女，汉族。原告招鉴与被告苏文树、第三人中铁建设珠海有限公司（以下简称中铁珠海公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告招鉴的委托诉讼代理人谢曜晖、被告苏文树的委托诉讼代理人李黄善、吴惠芬、第三人中铁珠海公司的委托诉讼代理人熊欣欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。招鉴向本院提出诉讼请求：中止本院（2005）珠中法执第527号案件的执行，并解除对珠海玉峰房产有限公司（以下简称玉峰房产公司）位于珠海市××道“御花园”××、××房产的查封。事实与理由如下：2015年2月23日，本院以（2005）珠中法执第527号民事裁定书及协助通知书查封了玉峰房产公司位于珠海市××道“御花园”××、10Ｄ的房产。上述房产，招鉴已于1998年3月23日购买，并付清了全部的购房款。对于该房，招鉴购买后一直由招鉴占有并使用，现由于法院查封，导致招鉴无法办理过户手续，特申请本院解除查封。1997年4月30日，玉峰房产公司与北京中铁建筑工程公司珠海公司签订工程款抵债协议，约定将位于珠海市拱北迎宾大道“御花园”的47套房折合21291192元，抵债给北京中铁建筑工程公司珠海公司，抵销其所欠的工程款，抵债的47套房中包括了招鉴的10C、10D。该抵债行为，生效的珠仲裁字[2002]第93号仲裁调解书也予以了确认。上述47套房抵债后一直由北京中铁建筑工程公司珠海公司占有和使用。招鉴作为北京中铁建筑工程公司珠海公司的供货商，因北京中铁建筑工程公司珠海公司拖欠招鉴货款，北京中铁建筑工程公司珠海公司与招鉴协商将乾清阁10C、10D抵债745104元。经三方协商，玉峰房产公司1998年3月23日与招鉴签订商品房购销合同，由玉峰房产公司向招鉴出具收款收据。招鉴购买该房后，该房产转由招鉴占有和使用，在珠海政府主导的御花园烂尾工程整改中，也是一直作为该房的权利人进行配合整改。因该房产被法院查封，导致招鉴一直无法办理过户手续。御花园的房产交易，小业主都没有收到购房发票，统一用收据形式。因此政府发文同意小业主根据购房合同及收据办理房产证，都不要求提供发票，详见珠整规办函【2010】15号文《关于拱北“御花园”烂尾楼部分业主办证有关问题的函》，招鉴的购房行为有购房合同和收款收据，招鉴的合法权益也应得到保护。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付合部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理。”的规定，招鉴的的购房行为完全符合最高人民法院的上述规定，招鉴的异议应当得到支持。为此，招鉴于2017年5月以上述理由向本院提起执行异议，要求中止该执行行为，解除对玉峰房产公司位于珠海市××道“御花园”××、××房产的查封。本院立案受理【案号：（2017）粤04执异45号】后，裁定驳回了招鉴的执行异议请求。原告招鉴认为，招鉴与玉峰房产公司及中铁珠海公司签订了房产买卖合同，而且玉峰房产公司出具了收款收据，招鉴已经完全必备了付款的要件。招鉴实际上占用和支配着涉案房屋，苏文树和第三人中建珠海公司对该事实都没有异议。招鉴的诉讼请求应当得到支持。苏文树辩称：一、根据珠海仲裁委员会《仲裁调解书》（珠仲裁字第[2002]第93号）确认案涉房屋已被玉峰房产公司作为工程款抵债给北京中铁建筑工程公司珠海分公司，并且根据苏文树向蔡培章的了解，案涉房产一直由招鉴占有使用至今。二、根据最高人民法院（2002）执协字第21号函的要求，及根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》的规定，要求法院不得执行已经交付购房款或合法占有的房屋，苏文树的执行申请难以实现。认可苏文树在查封时，招鉴已经占有使用案涉房产。综上，苏文树申请查封的本意就是想要得到有效执行的，但是苏文树也会尊重仲裁调解书和最高人民法院的协调函确认的法律事实和结论，尊重法院的裁决。中铁珠海公司述称：中铁珠海公司与招鉴有签订建筑材料合同，该事实是存在的。后来双方也签订过一个抵房协议，对其他事实没有异议。招鉴围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：证据1、《广东省珠海市中级人民法院告知书》；证据2、《珠海市不动产登记中心复函》；以上两份证据拟证明涉案房屋被查封；证据3、《珠海市整顿规划办函[2007]29号文件》，拟证明珠海市御丰投资策划有限公司负责盘活御花园烂尾楼项目，涉案的房屋位于该项目内；证据4、《中华人民共和国最高人民法院执协第21号文》，拟证明法律应当优先保护已经交付全部或者大部分购房款的消费者；证据5、《整改公司证明物业使用者证明书》；证据6、《物业管理处证明物业使用者证明书》；以上两份证据拟证明招鉴一直在占有、使用涉案房屋；证据7、《珠海玉峰房产有限公司与招鉴签订乾清阁10C、10D房产的商品房购销合同》，拟证明招鉴从玉峰房产公司处购买了涉案房屋；证据8、《购房款付款收据》，拟证明招鉴已经全部付清涉案房屋的房款；证据9、《【2010】15号文》，拟证明根据珠海市相关部门通知，御花园烂尾楼项目只要提供由玉峰房产公司签订的《商品房购销合同》及交清房款的收据就可办理产权登记；证据10、《中铁建设珠海有限公司2015年4月20日发给中院的函》，拟证明第三人中铁珠海公司向本院出函申请解封涉案房屋；证据11、《（2017）粤04执异45号执行裁定书》，拟证明本院依法查明了本案的事实；证据12、《（2016）粤04执异44号执行裁定书》、拟证明与本案性质一样的执行异议案件得到了本院的支持。被告苏文树对原告招鉴以上证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告苏文树及第三人中铁珠海公司未提交证据。经审理，本院（2017）粤04执异45号执行裁定书查明如下如实：本院依据已经发生法律效力的本院（2005）珠中法民一初字第11号民事调解书，受理蔡培章申请执行玉峰房产公司一案。上述调解书确认：被执行人玉峰房产公司应当向蔡培章支付预期交楼违约金1600万元。本院于2005年7月12日立案执行。执行案号为（2005）珠中法执字第527号。2006年6月9日，申请人蔡培章向本院提交书面申请，申请对本执行案中止强制执行程序。本院经审查后，做出（2005）珠中法执字第527号之三民事裁定中止本院（2005）珠中法民一初字第11号民事调解书的执行。2016年9月18日，苏文树以涉案债权已向其转让为由，向本院申请恢复执行并变更其为本案申请执行人，本院裁定恢复执行，案号为（2016）粤04执恢62号。在该案执行过程中，苏文树和蔡培章共同向本院提供债权转让协议及变更申请执行人申请，本院作出（2016）粤04执恢62号民事裁定书，裁定将苏文树变更为本案申请执行人。2016年11月23日，由于当事人对案涉标的物提出执行异议，本院作出（2016）粤04执恢62号之一民事裁定书，裁定（2016）粤04执恢62号终结本次执行程序。2016年12月21日，申请人称执行异议已审理完毕申请恢复执行，本院裁定恢复执行，案号为（2016）粤04执恢77号。在上述执行过程中，本院查封了被执行人玉峰房产公司名下位于珠海市拱北迎宾大道西侧“御花园”坤宁阁4A、4B、4C、5A、5B、5C、6A、6B、6C、7B、7C、8B、8C、9B、9C、10B、10C、11B、11C、12B、12C、13B、13C和乾清阁6A、6B、6C、6D、6E、6F、7A、7B、7C、7D、7E、7F、8A、8C、8D、8E、8F、9A、9B、9C、9D、9E、9F、10C、10D、10F、11E、11F、12B、13A合计五十三套房产。还查明，利害关系人北京中铁建筑工程公司珠海公司于2008年7月1日变更名称为中铁珠海公司。本院另查明，招鉴于2017年5月向本院提起执行异议，要求中止对涉案房产的执行行为，解除对涉案房产的查封。本院以（2017）粤04执异45号民事裁定驳回了招鉴的执行异议请求。招鉴遂向本院提起了案外人执行异议之诉。本院认为，原告招鉴以涉案房产由玉峰房产公司抵债给中铁珠海公司、中铁珠海公司又抵债给招鉴为由，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，主张中止对涉案房产的执行并解除对涉案房产的查封。为此，本院认为，首先，原告招鉴在法定举证期限内并没有向本院提交其与中铁珠海公司之间的供货关系及中铁珠海公司欠其相应建筑材料款的相关证据，也没有提交中铁珠海公司以涉案房产向其抵债以及所谓的“玉峰房产公司、中铁珠海公司及招鉴三方协议”，因此，应承担不利的法律后果；其次，玉峰房产公司将涉案房产抵债给中铁珠海公司、中铁珠海公司再将涉案房产抵债给招鉴的所产生的法律后果，只是在玉峰房产公司与中铁珠海公司之间以及中铁珠海公司与招鉴之间产生了债权债务关系，该抵债行为并没有产生物权变动的效力。因此，招鉴依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条之规定主张权利，属于理解法律错误，本院不予支持；最后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，案外人与被执行人之间是合法的不动产买卖关系，且买受人已经实际支付价款。本案中，招鉴与中铁珠海公司之间的基础法律关系为建筑材料的买卖关系，并非不动产买卖关系，即实为基于以涉案房产抵偿货款，并无向被执行人玉峰公司购买房产的实际付款行为。在涉案房产被其他债权人设置负担的情况下，该抵债行为可能损害了其他债权人利益，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。综上所述，原告招鉴请求中止涉案房产执行并予以解封的主张没有事实及法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告招鉴的诉讼请求。案件受理费人民币11251.04元，由招鉴负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长  陈 发审 判 员  杨卫星人民陪审员  陈 敏二〇一七年十一月十三日书 记 员  苏婉婷