湖北省宜都市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂宜都民初字第00822号
原告陈燕，系宜都市大溪水电灌溉管理处职工。
委托代理人赵文金，湖北峡光律师事务所律师。特别授权代理。
被告姜华，系宜昌市中华鲟研究所职工。
委托代理人车金宝，湖北群晖律师事务所律师。特别授权代理。
原告陈燕诉被告姜华物权保护纠纷一案，本院于2014年6月12日立案受理，依法由审判员闫友斌适用简易程序，于2014年7月7日在红花套人民法庭公开开庭进行了审理。原告陈燕的委托代理人赵文金、被告姜华的委托代理人车金宝到庭参加诉讼。在审理过程中，原告书面申请选择合同关系，要求变更案由为租赁合同纠纷，本院依法准许。本案现已审理终结。
原告陈燕诉称：2002年11月23日及2013年6月29日，被告两次与原告签订租赁合同，承租原告具有使用权的白洪溪水库坝下养殖场，租赁期限截止2013年12月31日。合同到期在被告交还租赁养殖场时，原告发现被告在交还前，恶意将养殖场的进出口水管和小鱼池进出水口人为堵塞，造成养殖场完全丧失养殖功能。被告堵塞进出水管的行为严重侵犯了原告的合法权益，诉至法院，请求：1、判决被告立即将堵塞的养殖场进出水管疏通，将养殖场恢复原状交还给原告；2、判决被告立即将其建造的房屋残墙清理干净；3、判决被告赔偿原告从2014年1月1日起至养殖场恢复原状交还之日止的租金损失（按年租金4万元计算损失）；4、本案诉讼费由被告负担。
原告为证明自己的主张，提交了以下证据：
1、2001年3月25日原告陈燕与宜都市大溪水电灌溉管理处签订的合同书原件一份，用于证明原告陈燕作为承租人，具备本案原告的诉讼主体资格；
2、养殖场租赁合同原件二份，用于证明双方于2002年11月23日及2013年6月29日两次签订租赁合同将原告从大溪管理处承租的坝下养殖场转租给姜华；
3、2014年5月22日宜都市水产技术服务中心出具的养殖设施毁坏证明原件一份，用于证明进出水排水管经混凝土堵死造成破坏，所有养殖池无法正常生产；
4、宜昌市夷陵区公证处2014年5月21日出具的公证书原件一份，用于证明2014年5月21日原告依法向被告姜华下达了函告，系关于其损坏养殖场的相关情况、要求其即时恢复并承担相应损失；
5、姜华于2014年5月30日向陈燕出具的回告，用于证明姜华对于将养殖场进出水排水管口堵塞的事实没有否认；
6、照片八张，宜都市公证处公证人员现场勘查的照片、视频。用于证明（1）姜华在拆除建造的房屋时拆除不彻底，留有残墙没有清理，对应我方第二个诉讼请求；（2）养殖场的进出口水管已经被人为破坏堵塞；
7、证人毛某、李某证明原件各一份，用于证明2014年3月姜华的鱼池帮工用沙石、水泥浆将养殖场鱼池的进出口水管堵塞。
被告姜华辩称：第一，基于本案是物权保护纠纷，本案涉案的建筑设施所有权均归属于被告，故被告享有处分权；第二，要求被告支付租金的诉请，被告于2014年3月31日已将养殖场所交付给原告，2014年1月1日至2014年3月31日的租金我方愿意按照年租金4万元的标准支付，2014年4月1日之后的租金我方不应承担；第三，针对原告的第一个诉讼请求，如果原告能够举证证明水管是由姜华堵塞的，我们依法承担相应责任，具体待举证质证之后再阐明。望法庭审查后驳回原告不合理的诉讼请求。
被告姜华提交以下证据支持自己的反驳理由：
1、2012年3月23日姜华与常罗成签订的设施转让协议一份、清单一份及收据三份，用于证明常罗成将场地内所有不动产及设施以人民币68万元的价格转让给姜华，双方的协议已经履行完毕，姜华对场地内所有的不动产及设施享有所有权；
2、2014年7月2日宜都市水产技术服务中心出具的证明原件一份，用于证明水产技术服务中心出具给原告的证明属于传来证据，来自于陈仁桥的陈述，陈仁桥系陈燕的弟弟。
经庭审质证，被告对原告证据的质证意见为：1、真实性、证明目的没有异议，条款第五条，添附的财产大溪管理处会给予原告补偿；2、对两份合同的真实性没有异议，但2002年11月23日的合同担保人为姜华，与本案不具有关联性，且与原告诉状中的事实理由部分相矛盾，实际上被告姜华只于2013年6月29日与原告签订过合同；3、作为一个单位来证明一个个人的行为，对于其合法性、真实性都持有异议；4、没有异议，我方确实收到了该函告，但函告的内容只能作为原告的陈述，属于证据中的当事人陈述一类；5、该回函确实为姜华出具，但在回函中姜华明确否认堵塞鱼池的行为，不能达到原告的证明目的；6、照片没有拍摄者和拍摄时间信息，无法说明水池堵塞的时间与拍摄照片之间的先后关系，即无法证明上述照片与本案的关联性；我方不认识这些人，不清楚他们的身份，即无法证明照片中显示的内容是在我方交付标的物之前形成的。7、对毛某的证言，证言中没有提到姜华，且其中“听说”二字说明属于传来证据，也不能证实姜华堵塞进出水口；对李某的证言，该证言中说明其只看到搬水泥、和水泥，但水泥的用途很多，李某没有陈述看到堵水池，该证言也没有落款日期；根据证据规则规定，没有出庭的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据，而且也没有证人的身份信息，对上述两份证据的真实性、合法性、关联性均有异议。
对被告方提交的证据，原告的质证意见为：1、对真实性有异议，当时的实际情况就是姜华为事业单位人员，考虑到其身份，由姜华的亲戚常罗成与我方签订的合同，但是实际承租人为姜华，该证据与我方诉状中描述的事实并不矛盾；2、真实性没有异议，我方提供证据三的证明目的只是水管堵塞已经导致设备设施无法进行生产。
本院对双方提交的证据作如下认证：被告对原告的证据1、2、4、5、6的真实性无异议，对2、5、6的证明目的即与本案的关联性提出了异议，本院认为上述证据能够证明原告陈述的事实，与本案具有关联性，可以作为本案认定事实的依据。对证据3的合法性、真实性被告都持有异议，原告陈述该证据仅用于证明水管堵塞已经导致设备设施无法正常生产，因被告提供的证据2对此内容并未予以否定，本院认为该证据可以作为认定本案事实的依据。本院对原告的证据1、2、3、4、5、6均予以采信。对证据7，因证人未到庭接受双方当事人的质询，本院对证据7不予采信。
对被告的证据1，原告对真实性有异议，本院认为该证据有原告的真实签名，与原告提交的证据5相呼应，可以作为认定本案事实的依据。对证据2，原告认可其真实性，故本院对被告的证据1、2均予以采信。
经审理查明：2001年3月25日，原告陈燕从宜都市大溪水电灌溉管理处取得对白洪溪水库坝下养鱼池20年的承包经营权。2002年11月23日，原告陈燕与案外人常罗成分别为甲乙两方，签订了白洪溪水库坝下养鱼场租赁《合同书》。合同约定：甲方提供坝下养鱼场及附属设施，在协议期内甲方不干预乙方生产、经营活动，乙方所建一切工程设施甲方概不负责。乙方在协议期内有权对现有鱼池、设施进行增建、改建、改造；协议期结束后，乙方所建设施、设备由乙方自行处理，确保甲方鱼池能正常生产。协议有效期为10年，即2003年1月1日至2012年12月31日，每年租金12000元。期满乙方愿意，有继续承租的优先权。在这份合同中，被告姜华以乙方常罗成的担保人的身份，在合同书上签字。
2012年12月十年期满，被告姜华作为乙方与甲方原告陈燕于2013年6月29日签订《养殖场所租赁合同》，被告姜华承租了原告具有使用权的白洪溪水库坝下养殖场，租赁期限截止自2013年1月1日至2013年12月31日。合同约定租赁区域为白洪溪水库正坝下养殖场围墙内所有区域，共计约24亩水面及辅助用地；租赁费全年40000元，租赁期内乙方有权对自2000年以后非甲方建造设施及建筑物进行处理，2013年12月31日乙方将租赁场地交还甲方。合同到期后原告催促被告交还养殖场，被告姜华以鱼池里还有鱼没有卖完为由，要求原告延长租赁期限至2014年3月31日，并承诺保证在3月31日交还租赁场所。2014年4月1日，当原告陈燕来到养殖场准备清点财物、与被告办理交接手续时，发现养殖场空无一人。经与被告电话联系，被告在电话中告知原告养殖场大门钥匙压在某处某块砖头下面。原告进入养殖场实地检查，发现养殖场的进、出口水管和小鱼池进、出水口共计数百个，全部被人为用水泥堵死，导致全部养殖场所无法进水和排水，造成养殖场完全丧失养殖功能。原告遂在电话中与被告交涉，要求被告将被堵塞的进出水口疏通，并要求被告前来清点财产物资，办理交割手续后把养殖场交还给原告，但被告以租赁标的物已经完成交付为由，未予理睬。后原告多次同被告交涉并对被告堵塞进出水口的行为予以谴责，但被告言称给后来者设置障碍很正常，未予理睬。
2014年5月20日，原告陈燕向被告送达书面催交《函告》，要求被告姜华在一周内将租赁物进出水口恢复原状后交还给原告并办理交接手续；支付自2014年1月1日至实际交付日的租金（按年四万元折算）；如不交付必须赔偿损失。5月30日，被告姜华书面回函，主要内容包括：一、我方已于2014年3月31日准时将租赁场地交还给你方，2014年3月31日前的租金我方照付，4月1日之后没有租赁不存在支付租金问题；二、我方自2000年承租养殖场后，按2002年《合同书》我方“有权对现有鱼池、设施进行增建、改建、改造”，及2013年《养殖场所租赁合同》我方“有权对自2000年以后非甲方建造设施及建筑物进行处理”，我方不存在堵塞进水口、出水口造成鱼池失去应有养鱼功能的问题，不存在额外赔偿损失的可能；三、截止2014年3月31日租赁期满，我方在14年多的租赁期间投入150多万元建造养殖设施，我方仍拥有对设施的处置权利。
经宜都市水产技术服务中心水产高级工程师于2014年5月22日对白洪溪水库坝下养殖设施实地现场勘验，所有苗种培育池的进、排水管道全部被用混凝土堵死，无法供排水，所有苗种培育池现已不能正常生产。宜都市水产技术服务中心出具了《养殖设施毁坏证明》。
同时查明，2012年3月23日，案外人常罗成与被告姜华签订《设施转让协议》，约定甲方常罗成将柏（应为“白”）洪溪坝下养殖场设施以680000元转让给乙方姜华，养殖场由甲方建造的养殖设施、生产设备、生产工具及房屋等辅助设施转让后全部归乙方所有，并附有转让设施清单，包括：1、鱼苗池201个、成鱼池4个、亲鱼池2个、池塘4个；2、201个鱼苗池上的所有遮阳设施；3、所有养殖工具；4、院墙外两根金属主进水管及养殖厂内的所有进、排水设施；5、供电线路；6、养殖厂内由甲方建造的房屋、水泵等辅助设施。2012年3月25日、6月28日、9月13日，常罗成共收到被告姜华设施转让费680000元。
因被告姜华当庭否认有堵塞进、出水口的行为，原告申请本院对相关证人调查取证。2014年9月5日，本院对证人邓某进行了调查取证。证人邓某证实：其于2006年开始给被告姜华养鱼，2009年曾经回家。2010年初被告再次雇请证人邓某到租赁的白洪溪水库坝下养殖场里养鱼，至2014年3月30日离开养殖场到被告的网箱上继续为被告养鱼，月工资2500元。之前养殖场里的进出水口都是通的，2014年2月底，被告指使邓某及另一工人王帮胜将鱼池的进、出水口都堵上，邓及王提出异议，担心惹麻烦将来扯大皮，但被告坚持要求二人堵洞，并购买了水泥等，邓、王二人遂于2014年2月27日、28日两天，用水泥、沙浆等混凝土将所有鱼池共计207个出水口全部堵死，导致鱼池丧失了应有功能。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”根据原、被告签订的《养殖场所租赁合同》，约定租赁期届满之日为2013年12月31日，“2013年12月31日乙方将租赁场地交还甲方”。期满被告要求延期至3月31日，原告表示同意，双方的合同截止日应为2014年3月31日。按照合同约定及法律规定，被告当于合同期满之日返还租赁物。尽管返还的方式未予约定，但根据双方交易习惯，双方在租赁之初签有书面合同，合同中对租赁物有交付，况且被告与案外人常罗成之间亦签有物资交接明细，因此返还亦应采取对应方式。现被告在2014年5月30日的《回告》中陈述，其已经按协议于2014年3月31日准时将租赁场地交还给了原告，因此已经返还租赁物的举证责任在于被告，但被告并未提交相关证据，本院对被告之已经完成交付的理由不予采纳。
被告在2014年5月30日的《回告》中，以承租人的身份自认2002年《合同书》对其具有约束力。该合同书“乙方职责”第4条约定：协议期结束后，乙方处理所建设施、设备时，应“确保甲方鱼池能正常生产”。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条也要求“返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”被告提交的其与常罗成《设施转让协议》附件《甲方转让给乙方的主要设施清单》上清楚载明被告接收了“4、院墙外两根金属主进水管及养殖厂内的所有进、排水设施”，之后被告进行了两年正常的渔业养殖作业。证人邓某证实在被告租赁期间进、排水口均是正常的，甲方鱼池能正常生产，养鱼池作为租赁物依据其性质符合正常使用后的状态。但被告在交还租赁物前，指使雇请的工人把所有排水管口均堵死，人为造成养殖设施的破坏。宜都市水产技术服务中心《养殖设施毁坏证明》确认，2014年5月22日经水产高级工程师现场勘验，所有苗种培育池的进、排水管道全部被用混凝土堵死，无法供排水，所有苗种培育池现已不能正常生产。故依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，被告应当承担违约责任。
另外，租赁合同到期后，被告姜华未能证明其已经归还租赁物，应视为继续占用，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告应赔偿继续占用期间原告的租金损失。赔偿标准依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，按照双方约定的一年40000元租金标准折算；赔偿期间应截至租赁物交还之日。
根据2002年《合同书》，原告诉请要求被告将其建造的房屋残墙清理干净符合上述合同乙方职责“4、本协议期结束后，乙方所建设施、设备由乙方自行处理”之约定，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告姜华于本判决生效之日起十日内将被堵塞的养殖场进、出水管口全部疏通后，将养殖场恢复原状或按照能够正常使用的状态交还给原告陈燕。预期不疏通不交还的，由原告自行疏通、接受，原告为此花费的相关费用，由被告姜华负担。
二、被告姜华于本判决生效之日起十日内将其建造的房屋残墙清理干净。逾期不清除的，视为遗弃物，由原告自行处理。原告为此花费的相关费用，由被告姜华负担。
三、被告姜华于本判决生效之日起十日内赔偿给原告陈燕因占用养殖场的租金损失，按一年40000元标准折算。计算期间自2014年1月1日起至养殖场交还之日止。
上述款项汇入本院指定的以下财政专户。收款单位：宜都市非税收入管理局计财股；开户行：中国邮政储蓄银行宜都市名都街支行；账号：10×××01。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案因适用简易程序，减半收取案件受理费230元，由被告姜华负担。（原告已经预交，由被告在给付前述赔款时一并付给原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状三份，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 闫友斌
二〇一四年九月九日
书记员 江 帆