广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤12民终2053号
上诉人（原审被告）：肇庆市高要区恒信房地产开发有限公司，住所地：广东省肇庆市高要区南岸南兴三路68号怡景花园二层。
法定代表人：莫伟荣，该公司经理。
委托代理人：梁凤娜，广东侨英律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘志远，男，1991年7月30日出生，汉族，住广东省东莞市。
委托代理人：胡作明、梁达腾，均为广东刚钲律师事务所律师。
上诉人肇庆市高要区恒信房地产开发有限公司（以下简称恒信公司）因与被上诉人刘志远商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2017）粤1204民初1117号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
恒信公司上诉请求：1、依法撤销肇庆市高要区人民法院（2017）粤1204民初1117号民事判决。2、判决驳回刘志远的诉讼请求。3、本案的一审、二审受理费及其他诉讼费由刘志远承担。
事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误，判决显失公平公正。一、原审法院认为配电方案的规划调整属于商业行为，且是恒信公司自身规划调整，这显然是错误的。恒信公司建设的“恒信雅湖居”商住小区虽不是政府工程，但涉及工程所有（包括水、电工程）的立项、报建、规划等均受政府部门的审批、监管。纵观本案证据，涉案的新、旧配电规划方案均经供电部门的设计并经规划部门的审批同意。更为重要的是，新的配电方案调整了规划图的总面积，并相应调整增加基底面积，高要区规划部门对该调整方案最终审批公示，属于规划部门行政职能的范围，因此，配电方案的规划与调整具有强制性、合法性与公开性。可见，涉案小区工程的配电方案规划纳入城市规划的范围，并不属于商业行为，更不属于恒信公司自身规划调整，原审法院认定为自身规划调整，并认为属于商业行为以及商业风险，明显系偷换概念，明显认定事实错误。二、原审法院对涉案合同条款的理解错误，从而导致认定事实错误。涉案的《商品房买卖合同》第八条约定：“…如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力……；3、社会环境因素：包括城市规划调整，市政配套（如水、电等工程）等政府工程未能跟进，以及政府有关审批文件的延误等；”上述约定，很明确指向“水电工程未能跟进”的情形列入可予以延期的条款，在涉案合同中，对于该“政府工程”我们应按一般人的认识以及合同的目的、惯例习惯，作整体的理解，应理解为经政府审批的工程（包括水电工程在内），对此不应有任何歧义。原审法院认定不属于政府工程，很显然属于断章取义、以文害辞。原审法院解释条款过于片面、脱离实际及拘于文义，明显有失公平公正。三、涉案的配电方案是总体规划的组成部分，属于城建规划部门的规划许可。原配方案规划经高要供电部门的要求而变更，因此，项目总体规划也作相应的调整，城建规划部门最终对总体规划作审批并公示，也是符合城市规划的要求，不属于恒信公司自身原因，原审法院认定配电方案不属于城建规划部门的规划许可范围，明显是错误的。四、原审法院适用法律错误。如前所述，原审法院认为配电方案属于商业行为，从而认定用电报装属于恒信公司与供电部门的另一民事法律关系，并适用《中华人民共和国电力法》、《供电营业规划》作为本案审理的依据，很显然适用法律错误，原审法院对本案的审理欠缺公平公正。综上所述，供电部门要求变更原配电规划设计并导致该供电工程未能跟进，最终造成工程延期交付，完全符合《商品房买卖合同》第八条关于出卖人可延期交付的约定，是合法合理合约的，不属于恒信公司的自身原因。一审法院认定恒信公司构成违约，并判决恒信公司支付刘志远违约金，理据不足，显属错判，请求二审法院查清事实，正确审理本案，依法撤销原判决，并驳回刘志远的全部诉讼请求。
刘志远答辩称，恒信公司没有按照规定履行报装用电工程导致配电工程重新调整，且该情况是由其自身行为过错引起，由此导致的延迟交楼不属于合同约定的免责事由。恒信公司逾期交楼的行为违约，应承担相应的违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，请二审予以维持。
刘志远向一审法院起诉请求：1、判决恒信公司向刘志远支付逾期交楼违约金人民币76196.11元（违约金以A栋2号商铺、202房、203房的购房总价款1727803元为基数，按每日万分之三的利率计算，自2016年6月25日起计至2016年11月19日）。2、恒信公司承担本案的全部诉讼费用。一审庭审中，刘志远要求违约金计至实际交房之日止。
一审法院认定事实：1、当事人双方于2015年9月2日签订《广东省商品房买卖合同》，约定刘志远向恒信公司购买恒信雅湖居第A栋首层2号商铺，总房款为843182元；第A栋2层202号房，总房款为454093元；第A栋2层202号房，总房款为430528元，刘志远已付清首期房款共计737803元以及按揭款项570000元；恒信公司应于2016年6月25日前把符合合同约定条件的商品房、商铺交付给刘志远；逾期不超过90日，自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒信公司按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行……。2、恒信公司没有如约交付房屋给刘志远；涉案房屋于2016年11月18日已经备案，庭审中，刘志远认可恒信公司已经于2016年11月23日向刘志远发出了《业主收楼通知书》。3、恒信公司延迟交楼构成违约。恒信公司应于2016年6月25日前把案涉商品房交给刘志远，但其直至2016年11月23日才向刘志远发送收楼通知书，显然延迟交楼。但恒信公司所举证据不足以证实其延误交楼符合合同约定的免责事由，亦没有证据证实刘志远在履行合同过程中存在过错。
一审法院认为：本案是因恒信公司迟延交付案涉商品房给刘志远而引起的违约责任纠纷，属商品房买卖合同纠纷。当事人间签订的《广东省商品房买卖合同》是其双方真实意思表示，没有违反法律规定，该合同于双方签名盖章时成立、生效并受法律保护，当事人双方在享受合同权利的同时应当全面履行合同义务，但恒信公司在收取了刘志远所支付的全部购房款后，没有合法、理由而延迟交付对应商品房，以致引起本案纠纷，对此，恒信公司应负全责。刘志远诉请恒信公司支付违约金理据充分，该院予以支持。但违约金的计算基数应为刘志远已经交款及办理按揭款项总和1307803元，对刘志远要求计算还没办理好商铺按揭款420000元作为计算基数，由于该款没有发放，刘志远不存在利息损失，故该院不予支持计算该部分款项的违约金。刘志远诉请2016年6月25日至11月19日违约期间147天没超出规定，该院予以准许。结合双方合同约定及违约的实际情况，该院核算其违约金为1307803元×147天×3/10000=57674.11元。对刘志远的请求中超过该数额的，该院不予支持。
恒信公司抗辩认为其延迟交楼符合合同约定而不构成违约，并认为其延期交楼是应供电部门要求变更原规划设计造成的。对恒信公司该抗辩意见，该院不予采纳，理由如下：根据《供电营业规则》第十八条“用户申请新装或增加用电时，应向供电企业提供用电工程项目批准的文件及有关的用电资料……并依照供电企业规定的格式如实填写用电申请书及办理所需手续……”、第十九条“供电企业对已受理的用电申请，应尽速确定供电方案……用户应根据确定的供电方案进行受电工程设计。”的规定，恒信公司在规划时首先应当向供电部门提出用电申请并办理相关手续，再根据供电企业的供电方案聘请有资质的机构进行受电工程设计，但恒信公司所举的证据并未能证实其已依规定履行了上述报装用电工程，而仅仅曾经由“南兴供电所”进行了配电工程设计。恒信公司未依法定程序报装配电工程是导致该小区配电工程延误工期的直接原因，该原因并不构成当事人双方合同所约定的延期交楼免责由。恒信公司没有提出其他延期交楼的抗辩理由。综上，恒信公司延期交楼是其自身规划不足而产生的违约后果，应对刘志远承担违约责任。对恒信公司的全部抗辩意见，该院均不予采纳。
关于庭审中刘志远要求变更诉请商铺的违约金计至交房之日止的诉请：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，刘志远增加诉讼请求，恒信公司提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”之规定，刘志远增加诉讼请求符合该条规定，该院予以准许。恒信公司抗辩认为由于按揭手续没有办理好而不交商铺合理的意见，由于该商铺没有办好按揭手续的原因不在刘志远，因为刘志远已经按照约定提供按揭材料，余下贷款还没有收到，因为配电的工程问题导致银行未能放贷，故理由同前述，责任仍在恒信公司。故刘志远诉请延期交房违约金计至商铺实际交付日止符合法律规定，该院予以支持。
综上所述：为维护公民合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、恒信公司在本判决发生法律效力之日起十日内向刘志远支付自2016年6月25日至同年11月19日期间的违约金共57674.11元（以后的违约金以商铺首期423182元为本金，按照日万分之三的标准计至余款420000元支付之日止，之后的违约金则以商铺价款843182元为本金，按日万分之三的标准计至商铺实际交付之日止）。二、驳回刘志远其他诉讼请求。
如果恒信公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费852元，由恒信公司负担621元，刘志远负担231元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩以及查明的事实，本案二审争议的焦点是恒信公司是否存在迟延交楼的违约行为。涉案《广东商品房买卖合同》约定，刘志远付清购房款，恒信公司应在2016年6月25日前交楼，但恒信公司在2016年11月23日才通知刘志远收楼，已超过合同约定的交楼期限。恒信公司上诉认为是由于涉案小区的配电方案变更导致小区总体规划调整而导致延误交楼，该情形符合涉案《广东商品房买卖合同》第八条第二款约定出卖人可据实予以延期的几种原因（事由）中的第3点约定：“……3、社会环境因素：包括城市规划调整，市政配套（如水、电等工程）等政府工程未能跟进，以及政府有关审批文件的延误等；……”。首先，涉案配电方案不属于城市规划范畴。本案中，恒信公司是因变更配电方案导致配电房的调整而需向肇庆市城乡规划局高要分局办理对原已批准的规划图进行变更，虽然调整配电房受规划部门的约束，但本案并非因城市规划调整而变更涉案配电方案，涉案配电方案是由当地供电局审批管理，并非肇庆市城乡规划局高要分局对涉案小区项目建设规划的管理范畴。其次，根据上述可延期交楼的第3点约定“社会环境因素”及相应约定内容的表述可知，符合该约定的情形应该是社会外部非因行为主体自身原因引起的事项，具体应为行政部门的行政管理行为约束所致的事项。本案中，配电方案变更事项是因恒信公司自身原因致使原配电方案未能获当地供电局同意而需重新调整。由此可知，涉案配电方案变更并非因外部因素及行政部门的行政行为约束所致，不符合上述可延期交楼事由的第3点约定的情形。此外，无证据显示肇庆市城乡规划局高要分局存在延误审批的行为。故，恒信公司主张涉案配电方案属于城建规划部门的规划许可范畴，因涉案配电方案变更而进行的相应审批属于上述可延期交楼的第3点约定的情形，没有依据，本院不予支持。恒信公司未在合同约定的期限交楼行为已构成违约，并应承担相应的违约责任。
至于当事人没有提出上诉和请求的其他事项，本院不予审查。
综上所述，恒信公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1704元，由肇庆市高要区恒信房地产有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 桑
审 判 员 张秀丽
代理审判员 黄国涛
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 赵崇轩