江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终9307号
上诉人（原审原告）：祖会康，男，1968年11月7日出生，汉族，住江苏省泗洪县。
委托诉讼代理人：魏玲（系上诉人祖会康之妻），女，1971年1月2日生，汉族，住址同上。
被上诉人（原审被告）：夏良源，男，1940年10月8日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：夏兴顺（系被上诉人夏良源之子），男，1969年3月2日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。
上诉人祖会康因与被上诉人夏良源房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2017）苏0113民初3755号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年10月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
祖会康上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判夏良源给付门面房拆迁的营业损失等相关费用6万元、违约金3万元，共计9万元。二、本案一、二审诉讼费用由夏良源承担。事实及理由：一、一审认定补偿主体错误。《营业用房补助确认单》上载明的被拆迁房屋在南京市栖霞区××（以下××号房屋），而甘家巷268号房屋自2013年7月8日起就被祖会康租用经营百货，祖会康的营业执照上的经营地也登记为上述地址，实际上，夏良源经营的南京市栖霞区良源农药种子商店注册地址为南京市栖霞区甘家巷××号，且祖会康从13年7月8日起就未看到夏良源在甘家巷××号经营农药或种子，该房屋实际由夏良源的小儿媳妇租赁给他人开饭店，后又租赁给祖会康当仓库，一审对此未查明，就认定被拆迁房屋的营业补偿款系补偿给夏良源的，与事实严重不符。二、一审判决错误地未认定夏良源违约。双方当事人在租赁合同中约定，租赁房屋的拆迁营业损失补偿款归祖会康所有，夏良源恶意侵占祖会康的拆迁营业损失补偿款，违反了合同约定，夏良源除了要将补偿款返还给祖会康外，还应支付违约金30000元。三、一审判决认定证据的程序违法。一审法院将其到拆迁部门了解的事实作为判案依据，但是该依据未经庭审质证，一审中，祖会康多次阐明，未经质证的拆迁部门的意见不能作为定案依据，拆迁部门只是对夏良源提供的营业执照进行表面审查，依据现有拆迁规定，拆迁补偿主体有两个,一个是对所有人的补偿，一个是对使用人的安置补偿，拆迁办将甘家巷268号营业损失补偿款给夏良源，违反法律规定，侵犯了夏良源的利益。
夏良源辩称，一、祖会康租赁夏良源的房屋，双方应按合同履行。二、祖会康主张的营业补偿应由祖会康将自己的营业执照拿到拆迁办办理，不应向夏良源主张。三、夏良源至今没有拿到拆迁办给祖会康的任何补偿。综上，请求本院驳回上诉，维持原判。
祖会康向一审法院起诉请求：一、夏良源给付门面房拆迁的营业损失等相关费用83000元；二、要求夏良源给付违约金30000元；三、本案诉讼费由夏良源承担。
一审法院认定双方无争议的事实为：2013年7月8日，双方当事人签订一份《租房合同协议书》，内容为由夏良源将其所有的两间小瓦房出租给祖会康经营小店，如遇拆迁，国家赔偿本店面的一切损失费和搬迁费、营业费由承租方所有，出租方不得干涉。2017年6月21日，夏良源及金文花与南京经济技术开发区管委会房屋征收管理办公室签订非征地房屋搬迁补偿协议，对夏良源所在的甘家巷268号房屋（建筑面积144.47平米）搬迁补偿831467元。其中：一、房屋搬迁补偿费589076元（1.原房补偿款101634元；2.购房补偿款465771元、区位补偿款21671元）二、装修、附属物补偿款及其它74161元。三、搬家费2889元、过渡费62122元。四、提前搬家奖励费101129元。五、设备拆移补助费2090元。
双方有争议的事实是：祖会康认为根据南京市宁征规字（2015）15号文件第二十条第二项的规定，非住宅房屋中的营业用房由实施单位给予不超过征收补偿款2%的实施搬迁费用，不超过征收补偿款8%的停业补偿费用。祖会康并据此变更诉讼请求，将补偿款60000元变更为83000元。夏良源则认为，祖会康租房开的是小店，该房屋属于非营业用房，拆迁部门并没有对其进行补偿。
一审庭审后，祖会康补充提交一份证据，即连家店或营业用房补助确认单，用于证明夏良源在拆迁时使用了祖会康的营业执照而获得相应补偿款。夏良源质证认为，该确认单上明确注明补偿的是夏良源经营的南京市栖霞区良源农药种子商店的经营损失（农药零售、预包装种子、化肥、农机的元件零售）。一审法院至拆迁部门了解，拆迁部门认为夏良源并没有使用祖会康的营业执照获得补偿款
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，祖会康要求夏良源返还其拆迁享有的利益应当负有举证责任。但拆迁部门与夏良源签订的补偿协议中并没有约定祖会康所主张的停业损失补偿，搬家费也只有2889元。祖会康提交的营业用房补助确认单上也仅载明补助的是夏良源经营的种子商店营业执照款，且祖会康提交的文件中载明的补偿对应的是非住宅房屋中的营业用房补偿，而祖会康承租的房屋并非营业用房。其次，祖会康要求补偿的标准按产权人总的补偿费用中的10%主张，没有事实和法律依据。第三，按照双方租房合同约定，夏良源无违约之处，故祖会康要求夏良源承担违约金的请求，亦不能成立。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决驳回祖会康的诉讼请求。一审案件受理费2560元，减半收取1280元，由祖会康负担。
双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审期间，祖会康提交了南京市栖霞区良源农药种子商店的登记信息网页打印件一份，用于证明该商店登记的经营场所在南京市栖霞区甘家巷××号，夏良源用该商店的营业执照占用甘家巷268号房屋的停业补偿。夏良源质证认为，甘家巷268号、270号都是其所有的房屋，并陈述，祖会康租用其甘家巷的房屋并没有门牌号，所以其拿甘家巷××号的营业执照去领取了所有被拆迁房屋的营业补偿。
二审中，法庭询问夏良源，其就甘家巷268号房屋签订的非征地房屋搬迁补偿协议中约定的831467元补偿款是否已全额给付，夏良源陈述，是的，其已拿到。
法庭询问双方当事人，根据双方签订的《租房合同协议书》，祖会康租用夏良源的甘家巷268号房屋的实际承租面积是多少。祖会康陈述，可能是32.4平方米，夏良源陈述，大约有32平方米。
以上事实，有本院询问笔录在案为凭。
本院认为，祖会康与夏良源于2013年7月8日签订的租房合同协议书是双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人应按约定诚实信用地全面履行自己的义务。根据约定，如遇城镇规划拆迁，国家赔偿祖会康店面的一切损失费和搬迁费、营业费，夏良源应将相应款项给付祖会康。
夏良源于2017年6月就甘家巷268号房屋签订搬迁补偿协议，协议明确，甘家巷268号房屋建筑面积为144.47元，夏良源搬迁房屋货币补偿款为831467元，其中包括装修、附属物补偿费及其他74161元，搬家费2889元，提前搬家奖励费101129元。现夏良源已领取了上述补偿款，按照约定，其应向祖会康支付相应补偿款。
祖会康称，其实际租用甘家巷268号房屋的面积为32平方米多，夏良源确认祖会康实际租用的面积为32平方米，因此，对于祖会康实际承租面积，经双方当事人一致确认的有32平方米。就该32平方米面积的房屋，祖会康有权获得相应搬家费639.91元（32平方米÷144.47平方米×2889元）、提前搬家奖励费22400元（32平方米÷144.47平方米×101129元）。祖会康在一审期间提交了吊顶、地板砖、门窗等装修费用票据及店面照片，证明其对租用的甘家巷268号房屋进行了装修，因此，其也应获得相应的装修补偿14626.61（32平方米÷144.47平方米×74161元）。综上，夏良源应向祖会康支付37666.52元。
祖会康上诉要求夏良源支付违约金3万元，对此本院认为，双方当事人虽在租房合同协议书中约定，任何一方擅自解除或不履行合同的，应支付违约金3万元。但本案中，夏良源并未擅自解除合同，其虽于2017年6月21日签订了搬迁补偿协议，依据该协议，其可就甘家巷268号房屋的搬迁取得相应补偿费，但祖会康于2017年7月3日即提起诉讼要求夏良源支付违约金3万元，而祖会康并无证据证明夏良源在本案诉讼前已实际领取了相应补偿款，因此，本院对于祖会康的此项上诉请求不予支持。
综上所述，上诉人祖会康的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销南京市栖霞区人民法院（2017）苏0113民初3755号民事判决；
二、夏良源于本判决生效之日起十五日内给付祖会康37666.52元；
三、驳回祖会康的其他诉讼请求。
一审案件受理费减半收取计1280元，由祖会康负担909元，由夏良源负担371元（此款祖会康已预付，夏良源在履行本判决确定的义务时一并给付祖会康）；二审案件受理费2050元，由祖会康负担1308元，夏良源负担742元。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 郑 慧
审判员 龚 震
二〇一八年一月二十一日
书记员 郭旭冬