贵州省凯里市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2601民初1800号
原告：凯里市丰球新天地小区业主委员会。住所地：凯里市迎宾大道33号丰球新天地小区*座*楼。
法定代表人：李家娟，主任。
委托诉讼代理人：龙铁、龙光科，贵州贵信律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告：贵州丰球房地产开发有限公司。住所地：凯里市迎宾大道**号丰球新天地*座*楼。
法定代表人：何金云。执行董事。
委托诉讼代理人：兰银龙、陆璐，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告凯里市丰球新天地小区业主委员会（以下简称：业主委员会）诉被告贵州丰球房地产开发有限公司（以下简称：丰球房产公司）所有权确认纠纷一案，本院2017年5月4日立案受理后，依法适用简易程序于2017年6月23日公开开庭进行了审理。原告业主委员会委托的诉讼代理人龙光科、被告丰球房产公司委托的诉讼代理人兰银龙与陆璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告业主委员会请求依法判决：1、确认凯里市丰球新天地小区A、B栋六楼架空层，负一、二楼地下室及车位，小区门前空地使用权及车位属于丰球新天地小区业主所有；2、责令被告撤除在凯里市丰球新天地小区A、B栋六楼架空层的构筑物及电梯设备，并将六楼架空层、负一楼与负二楼的地下室及车位、小区门前空地使用权及车位交还丰球新天地小区业主；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由为：我业主委员会所在的丰球新天地小区系被告丰球房产公司开发建设的小区，根据国有土地出让合同、规划设计以及政府批准文件，小区绿化率应大于30%。其中，小区建筑物A、B栋架空层（六楼）为空中花园，属于小区业主绿化和休闲活动区域。按照我国法律法规的规定、商品房买卖合同的约定和政府文件要求，小区建筑物A、B栋负一、二楼地下室及车位、小区门前空地使用权及车位（非市政绿化地或道路，属宗地出让范围）应属于我小区业主所有。被告原先的办公场所在“丰球绿都”小区内，因被丰球绿都小区的业主驱赶后，便强行侵占我小区六楼架空层作为办公用房，不仅占用安全通道安装电梯，而且霸占小区建筑物A、B栋的负一、二楼地下室、小区门前空地使用权及车位。为了维护我小区业主的合法权益，特诉至法院。诉讼中，原告将第二项诉请变更为“依法责令被告将凯里市丰球新天地小区A、B栋六楼架空层、负一楼与二楼地下室及车位、小区门前空地使用权及车位交还丰球新天地小区业主。”
原告业主委员会为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、李家娟的《居民身份证》、《法定代表人身份证明书》、《业主委员会备案回执》、凯房发[2015]1号《凯里市房地产事业发展管理局关于同意丰球新天地小区业主委员会成立备案的批复》、《凯里市丰球新天地小区第二次业主大会会议纪要》复印件各一份共6页，拟证明（1）原告系依法成立的非法人组织，具有诉讼主体资格的事实；（2）原告法定代表人李家娟的基本身份信息。2、《国有土地使用权出让合同》复印件一份3页，拟证明小区宗地范围、建筑容积率（小于2.0%）、建筑密度（小于35%）、绿化率（大于30%）的情况。3、《房屋面积测绘报告》复印件一份2页，拟证明（1）负一、二层与第六层的建筑面积已分摊到业主所购商品房面积内的事实；（2）第六层为架空层，且设计有卫生间、管理用房，系业主活动空间和空中花园的事实。4、业主蔡娟的《商品房买卖合同》、《凯里市商品房预售合同登记备案表》复印件一份22页，拟证明（1）地下室已分摊到业主所购商品房的面积内；（2）合同已经房产管理部门备案登记的事实。5、《竣工图、建筑施工设计图》复印件一份4张，拟证明竣工时负一层设有车位72个，负二层设有车位48个，第六层为架空层，并设有卫生间、管理用房，属于业主活动空间和空中花园，建筑面积、占地面积、架空层面积、消防与电梯设计的情况。6、《商品房买卖合同》、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《文件（合同、工作）会签单》复印件各一份共30页，拟证明（1）地下室为全体业主所有；（2）被告提高容积率后，致使每户业主享有的土地使用面积由10.07平方米变更为8.6平方米，每户业主大约减少2平方米；（3）土地使用权已经转移给小区每户业主的事实。7、凯府函[2011]443号《市人民政府关于贵州丰球房地产开发公司丰球新天地商住楼宗地规划调整的批复》、凯规呈[2011]362号《关于贵州丰球房地产开发公司丰球新天地商住楼宗地规划调整的请示》、《丰球新天地项目建筑面积核算表》、《丰球新天地容积率的情况说明》、《各幢房屋分层、分户各类面积测算统计表》复印件各一份共6页，拟证明（1）负一、二层建筑面积为9514.58平方米不计入容积率；（2）第6楼（架空层）建筑面积1948.56平方米为物管用房；（3）被告与业主签订房屋买卖合同后不断提高容积率和建筑密度的事实。
被告丰球房产公司辩称：第一、原告业主委员会诉称的丰球新天地小区A、B栋六楼架空层及负一、二层地下室和车位已计入小区建筑面积和容积率，且该建筑面积没有作为公用建筑面积分摊给全体业主，依法应属于我公司享有所有权的专有部分。首先，六楼架空层层高大于2.2米，根据建筑工程建筑面积计算规范的规定，属于可独立使用的空间，应计算全面积。从凯里市准捷房屋测绘有限公司的测绘报告来看，六楼架空层全部计入建筑面积和容积率，没有作为公用建筑面积被业主分摊，且房屋设计的用途和备注没有列为小区空中花园。其次，小区负一、二层地下室和车位是我公司利用地下空间投资修建，且形成可独立使用的构筑物，既纳入小区建筑面积和容积率，又不作公用建筑面积分摊给业主。根据谁投资、谁所有、谁受益、谁维护的原则，我公司不仅完全享有所有权，而且取得了房屋所有权证。再次，从双方在商品房买卖合同附件四中的约定来看，负一、二层地下车库属于我公司所有。虽然负二层已出售给黔东南州凯宏资产运营有限责任公司，但该公司也是丰球小区的业主。第二、小区门前的土地和车位属于城镇公共道路占地，依法不属于原告的业主共有。因为丰球新天地小区门前分别是迎宾大道和友庄路，小区门前的土地现为人行道，属于城镇公共道路，且由凯里市城市管理局负责管理。
诉讼代理人口头辩称：原告业主委员会的诉讼主体不适格，按照物权法和物业管理的条例的规定，凡是在小区内享有房屋所有权的自然人、法人或其它组织都是业主。我公司与凯宏运营公司均在小区内享部分房屋的所有权，且是建筑面积最大的业主。原告业主委员会提起本案诉讼属于重大事项，应当经占建筑面积过半数的业主或者占总人数二分之一的业主同意。原告提起本案诉讼的行为既不符合法定程序，也未经法定数量的业主同意，显然是不具备诉讼主体资格。综上所述，原告的诉请缺乏事实和法律依据，理由不能成立，请求人民法院依法予以驳回。
被告丰球房产公司为证明答辩理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划认可证》复印件各一份共3页，拟证明被告开发建设的“丰球新天地”小区已竣工验收合格，建筑面积和容积率符合规划要求，且得到规划认可的事实。2、《国有土地使用权证》复印件一份2页，拟证明被告系“丰球新天地”小区建设用地使用权人的事实。3、业主蔡娟的《商品房买卖合同》、《凯里市商品房预售合同备案表》复印件各一份共21页，拟证明（1）合同附件四明确负一、二层地下室所有权归被告；（2）A、B栋6楼架空层及负一、二层不属于公用建筑面积，且没有将建筑面积分摊给业主。4、《房屋面积测绘报告》复印件一份82页，拟证明（1）“丰球新天地”小区A、B栋六楼架空层及负一、二层已计入建筑面积和容积率，且建筑面积没有作为公用建筑面积被全体业主分摊；（2）六楼架空层的用途并不是空中花园。5、《房屋所有权证》复印件一份4页，拟证明被告已取得小区负一层房屋所有权证的事实。6、《销售不动产统一发票》、《中国建设银行进账单》、《贵阳银行进账单》、《丰球新天地总证签收登记表》复印件各一份共3页，黔东南州凯宏资产运营有限责任公司的《商品房预售合同登记备案表》、（合同编号：2012001491、2012001493、2012001495、2012001496、2012001494）《商品房买卖合同》、《房屋所有权证》（编号为凯房权证凯里市字第××号、00××53号、00××54号、00××55号、00××56号）复印件各一份共100页，《房屋所有权证》（编号为凯房权证凯里市字第××号）复印件一份3页，拟证明（1）被告已将“丰球新天地”小区负二层出售给业主黔东南州凯宏资产运营有限责任公司，该公司已办理产权登记的事实；（2）黔东南州凯宏资产运营有限责任公司是小区一楼到五楼的业主，被告出售负二层符合满足业主需要的规定。7、《工商登记信息》复印件一份7页，拟证明2005年11月23日被告的名称由“凯里市丰球房地产开发有限公司”变更为“贵州丰球房地产开发有限公司”的事实。为了进一步查明案件事实，本院责令被告在庭审结束后提供的证据有：1、2013年10月10日的《移交资料清单》复印件一份1页，拟证明丰球新天地竣工资料一套45本、竣工图纸建、结施图8本已于2013年10月10日移交给黔东南州丰球物业服务有限公司的事实。2、2009年12月28日的《人防工程免建证》复印件一份1页，拟证明丰球新天地的地下车库不是人防工程，凯里市人民防空办公室已于2009年12月28日准予免建的事实。3、2009年12月1日的《凯里市人民政府专题会议纪要》复印件一份3页，拟证明丰球新天地超容积率的部分不仅经凯里市人民政府专题会议决定，而且丰球房产公司已补交地价款，超容积率部分已经合法的事实。4、2009年12月4日、2010年8月9日的《付款签证单》复印件各一份1页、《一般缴款书》复印件两份各1页、《贵州省行政事业单位内部结算票据》复印件一份1页，拟证明丰球新天地超容积率部分已经补交地价款的事实。5、丰球新天地小区负一楼、负二楼以及六层平面《竣工图》复印件各一份1页，拟证明丰球新天地负一楼、负二楼及六楼架空层竣工的情况。
经审理查明：原告业主委员会系“丰球新天地”小区全体业主选举产生，经主管部门批复于2015年8月10日成立的非法人组织。2005年11月23日，“凯里市丰球房地产开发有限公司”更名为“贵州丰球房地产开发有限公司”即本案被告丰球房产公司，类型仍为其他有限责任公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营。[房地产开发经营、建筑材料经营、道路绿化配套（需许可和资质的项目，凭有效许可证资质证开展经营活动）]。被告在销售开发建设的“丰球新天地”小区商品房期间，于2012年6月7日将负二层地下室出售给黔东南州凯宏资产运营有限责任公司，负一层地下室作车库对业主出租或出售。2012年4月，被告对“丰球新天地”小区B栋六楼架空层装修并作公司办公用房。原告业主委员会成立后，被告将A栋六楼架空层交由业主委员会作物业管理用房。期间，双方因地下室一、二层和地面六楼架空层的所有权事宜发生纠纷，在双方多次协商未果的情况下，原告业主委员会于2017年5月4日向本院提起诉讼。庭审中，因被告的诉讼代理人表示不接受调解，本院未主持双方当事人进行调解。
另查明：“丰球新天地”小区设计施工总建筑面积为77807.03㎡，占地面积为5176.67㎡，住宅面积为43560.09㎡，商业面积为22822.31㎡，架空层面积为1954.65㎡，地下车库面积为9469.98㎡，地上建筑30层，架空一层、地下二层。其中，地下室一楼（负一层）竣工面积为4768.84㎡，测绘建筑面积为4953.54㎡、套内面积为3854.77㎡，分摊公共面积1089.77㎡，分摊系数为0.285042，用途为其它用房。地下室二楼（负二层）竣工面积为4701.14㎡，测绘建筑面积为4469.98㎡、套内面积3338.41㎡，分摊公共面积1131.57㎡，分摊系数为0.338956，用途为其它用房。地面六楼面积为1954.65㎡，全部为架空层，设计有卫生间两个、管理用房两个。
同时查明：被告已取得地下室第一层的房屋所有权证，黔东南州凯宏资产运营有限责任公司既购买“丰球新天地”小区第二层地下室，又购得地面1～5层的商业写字楼，且于2014年12月8日依法取得第二层地下室的房屋所有权证。
上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状（包含代理人的口头答辩意见）以及本院采信双方当事人所举证据和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。
本院认为：民事主体的合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。行为人因过错侵害他人民事权益的，依法应当承担侵权责任。所谓的民事主体包括公民（自然人）、法人及非法人组织。根据本案双方当事人的诉辩和所举证据，本院作如下评析。
第一、原告的诉讼主体资格。
业主委员会是全体业主选举产生的业主大会的执行机构，体现的是全体业主的意志。因为案涉的地下室、六楼架空层及门前空地上的车位均与业主有利害关系，作为代表全体业主意志的业主委员会有权提起诉讼，故本案原告的诉讼主体资格适格，被告的诉讼代理人关于原告诉讼主体资格的辩解意见，理由不能成立，本院依法不予采纳。
第二、被告对地下室是否享有所有权？
虽然“丰球新天地”小区地下室（负一、二层）不属于人防工程，但系被告丰球房产公司投资建设。建设部2001年11月2日修改实施的《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：“地下工程应本着谁投资、谁所有、谁受益、谁维护的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。”被告不仅依法取得了负一层的房屋所有权证，而且将负二层转让给业主黔东南州凯宏资产运营有限责任公司并无不当，且商品房买卖合同附件四明确约定负一层及负二层地下车库的所有权、使用权属被告享有，故原告对地下室的诉请于法于约无据，理由不能成立。
第三、小区门前的空地使用权及车位。
《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”涉案小区门前空地与市政道路没有明显的界线，原划定的车位属于绿化带或人行道范围，市政管理部门也是不允许停放车辆的。即便业主委员会对小区规划内的门前空地享有使用权，也必须服从市政部门的管理，故原告主张返还小区门前的空地使用权及车位没有实际意义。
第四、被告对六楼架空层能否享所有权？
从设计说明的内容和竣工图纸来看，小区A、B栋地面六楼均为架空层，除管理用房和公共厕所外，均未明确为商品房或商业用房，其目的是为住户（业主）提供茶余饭后的活动空间。从本院派员实地查勘结果来看，小区1～5楼均设计为商业用房，绿化带设计在六楼平台，当初业主购房时也是看中架空层为自由活动的场所。虽然测绘报告将六楼架空层单列建筑面积，没有作为公用面积进行分摊，但被告并没有取得房屋所有权证。被告擅自对小区A、B栋六楼进行装修并用于办公，其行为损害了全体业主的合法权益。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故被告依法应当拆除装修部分，将六楼架空层（除管理用房和厕所外）交由原告管理使用。
综上所述，原告的诉请部分事实清楚、证据充分，本院予以部分支持。被告的答辩意见部分理由成立，本院依法予以部分采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：
一、被告贵州丰球房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内将“丰球新天地”小区A、B栋六楼架空层（除已装修为物业管理用房和厕所外）交付给原告凯里市丰球新天地小区业主委员会管理使用。
二、驳回原告凯里市丰球新天地小区业主委员会的其余诉讼请求。
案件受理费60元，减半收取30元，由被告贵州丰球房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。
本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。
审判员 彭 春
二〇一七年七月二十五日
书记员 刘春香（代）