广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第2408号
原告：中山市港南家居花卉基地。住所地：广东省中山市石岐区，组织机构代码××。
代表人：吴炳初，职务总经理。
委托代理人：林倩雅，广东正鸿律师事务所律师。
被告：潘奇峰，男，汉族，住广东省中山市石岐区，公民身份号码×××7373。
委托代理人：王金府、林文结，均系广东保信律师事务所律师。
原告中山市港南家居花卉基地（以下简称港南家居基地）诉被告潘奇峰商铺租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告港南家居基地的委托代理人林倩雅，被告潘奇峰及其委托代理人王金府、林文结到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告港南家居基地诉称：原、被告双方于2013年11月13日签订《租赁合同》。约定：被告租赁原告位于中山市××区东河北“沙咀”休闲街第1卡，租赁期限为3年，自2013年12月1日起至2016年11月30日止。原被告一直保持良好的租赁关系。从2014年3月1日起被告开始拖欠原告租金。经原告多次向被告催讨欠款，被告一直不予支付。原告为维护自身的合法权益，特具状至法院，请求依法判令：1.解除原、被告的租赁合同，归还租赁的商铺；2.被告支付原告从2014年3月1日起至归还商铺之日止拖欠的租金，暂计算至2015年5月30日为34500元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，原告撤回第1项诉讼请求；变更第2项诉讼请求为被告向原告支付2014年3月1日至2015年5月31日期间的租金34500元。
原告港南家居基地对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.被告的身份证复印件；2.中山市港南家居花卉基地商铺租赁合同；3.集体土地所用权证复印件；4.中山市张溪农业开发有限公司（以下简称张溪农业公司）的证明；5.中山市石岐区张溪股份合作经济联合社（以下简称张溪经联社）出具的关于出租土地作花卉管理中心的报告、证明；6.中山市石岐区办事处康华社区居民会出具的同址证明、权属证明；7.张溪农业公司与吴炳初签订的土地租赁合同；8.授权委托书；9.中山市房产产权档案馆档案资料证明表；10.确认协议书。
被告潘奇峰辩称：一、原、被告签订的租赁合同无效。原、被告于2013年签订《中山市港南家居花卉基地租赁合同》将位于中山市××区东河北“沙咀”休闲街第1卡商铺出租给被告使用，根据土地所有权证显示，该土地为农业用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得转让、出让或者出租用于非农建设，原告将该土出租给被告作商业用途已违反上述规定，涉案租赁合同因违反法律的强制性规定而无效；二、租赁合同因原告过错导致无效，原告无权向被告主张租金损失。在租赁合同签订前，原告通过大量的媒体、广告等宣传招租，并向租客承诺一定能办理营业执照，且在合同签订时原告没有如实向被告告知土地使用性质，为此，导致合同无效责任在原告，原告无权继续向被告要求支付租金。三、租赁期间原告以各种借口不为被告办理营业执照，且国土部分已确认原告属于违法用地，为此被告与原告协商减半收取租金；四、2015年7月中旬原告将涉案商铺的铁门锁死，涉案商铺实际已于2015年8月被原告收回，我方不应支付之后的租金。为此，原告的诉讼请求于法无据，请求法院予以驳回。
被告潘奇峰对其辩解主张在举证期限内提交的证据有：1.土地所有权证；2.中山市港南家居花卉基地租赁合同；3.宣传资料；4.土地使用权性质的说明；5.关于协助做好土地执法检查工作的函；6.检查笔录改正通知书；7.收据。
经审理查明：张溪经联社系位于中山市石岐区张溪村地块的产权人，土地所有权证号为中府集有（2013）第230024号，土地总面积17.878287公顷，其中农用地9.8624公顷、建设用地7.543687公顷、未利用地0.4722公顷。为盘活闲置土地，张溪经联社授权张溪农业公司对上述部分土地进行出租。2013年4月11日，张溪农业公司（甲方、出租方）与吴炳初（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将位于中山市××区东河北“沙咀”地块出租给乙方作花卉种养基地；租赁总面积50666平方米，每月总租金101300元；租赁期限6年，即自2013年12月1日起至2019年11月30日止，建设期5个月为免租期（即自2013年7月1日至同年11月30日免租）；乙方已充分了解并熟知上述土地使用权限，乙方负责办理经营项目审批手续，甲方予以配合；乙方经营过程中变更租赁场地用途，将租赁场地转租，承包或转借，须经甲方同意，否则按乙方违约处理。土地租赁合同还约定了其他事项。签订土地租赁合同后，张溪开发公司依约交付上述土地给吴炳初使用。期间，张溪经联社、张溪农业公司分别向有关部门出具证明及关于出租土地作花卉管理中心的报告，同意吴炳初对租赁土地进行分租，并协助分租商户办理工商执照。
吴炳初签订上述土地租赁合同后于2013年6月注册成立本案原告，企业性质为个人独资企业，并以原告名义对外招租。2013年11月13日，原告港南家居基地（甲方、出租方）与被告潘奇峰（乙方、承租方）签订《中山市港南家居花卉基地租赁合同》，约定：甲方将位于中山市××区东河北“沙咀”休闲街第1卡（建筑面积约20平方米，空地面积约为100平方米）出租给乙方从事经营之用；租赁期限为3年，自2013年12月1日起至2016年11月30日（免租期由2013年11月1日起至2013年12月30日止）；休闲街交付使用时间为2013年11月20日，乙方必须在2013年12月5日前进场经营；租金为第一年2300元／月，从第二年开始在原租金的基础上逐年递增10%；乙方应于每月5日前支付当月租金及上月水电费。在签订本合同时，乙方向甲方支付2个月租金共4600元作为租赁保证金，租赁期满或合同到期后，租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方，不计利息；租赁期限内，乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物；在租赁期限内，乙方不能提前退租，否则所有装修、硬件设施不准拆走和不退还保证金以及追讨剩余租金；甲方无故单方收回该商铺及转租他人，属甲方违约，并双倍赔偿乙方保证金；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约交付上述租赁物给被告经营使用，被告亦向原告交纳租赁保证金4600元，以及从2013年12月起向原告交纳租金等费用。2014年3月起，被告一直拖欠原告租金未付，原告经多次向被告追讨欠款无果，遂诉至法院，主张前述实体权利。
本院依潘奇峰申请调取了2015年度中一法行非诉审第478号案卷的证据材料及行政裁定书，包括中土执法决字（2014）第298号行政处罚决定书、责令停止国土资源违法行为通知书、行政处罚听政告知书、图片若干张、询问笔录、现场勘测笔录、用地示意图、用地图、违法用地地块的地类证明、土地利用总体规划用途分类情况表、履行行政处罚决定催告书。行政处罚决定书、（2015）中一法行非诉审字第478号行政裁定书等材料。上述材料显示：市国土资源局于2014年6月11日作出中土执法决字（2014）第298号行政处罚决定，认定港南家居基地未经依法批准，于2013年6月始，占用位于中山市石岐区东河北土名“沙咀”地段处的土地实施建筑，建成星铁结构建筑物及水泥硬底化场地，作商业项目用途。经实地测量，占用面积为41810.3平方米（折合62.7155亩），该用地土地利用现状地类分别为建设用地41801.2平方米，未利用地9.1平方米，该用地中有41794.8平方米土地符合土地利用总体规划，有15.4平方米土地违反土地利用总体规划。市国土资源局认为港南家居基地的上述行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，遂依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条以及《广东省国土资源行政处罚自由权实施标准》第一条的规定，决定处以责令退还非法占用的41810.3平方米土地，对非法占用土地面积41810.3平方米建设用地及未利用地处以10元／平方米的罚款共418103元。经催告后港南家居基地仍未履行上述处罚决定，市国土资源局向本院申请强制执行，本院作出（2015）中一法行非诉审字第478号行政裁定书，对上述处罚决定准予强制执行。现该行政裁定书已发生法律效力。
诉讼期间，原、被告确认涉案商铺位于港南家居基地所在地块内，原告于2015年5月31日收回涉案租赁物，并于租赁期间已收取了被告租金4600元、租赁保证金4600元。原告称未就涉案商铺办理相关的规划许可。庭审中，原、被告均称无法区分租赁100平方米空地与20平方米商铺的租金数额，亦表示不就该二者的租金标准申请评估。
本院认为：本案系商铺租赁合同纠纷。关于涉案商铺租赁合同的效力问题。张溪经联社作为涉案土地的所有权人同意由张溪农业公司代为出租，吴炳初与张溪农业公司签订租赁合同承租涉案土地后开立港南家居基地并将涉案土地连商铺一并转租给潘奇峰，已得到委托张溪经联社、张溪农业公司的同意，本院认定港南家居基地对于涉案土地有合法转租权。根据（2015）中一法行非诉审字第478号证据材料及裁定书反映，港南家居基地占地面积为41810.3平方米（折合62.7155亩），该土地利用现状地类分别为建设用地41801.2平方米，未利用地9.1平方米。为此，涉案土地应属于集体土地中的建设用地或未利用地，并不属于农用地，港南家居基地将涉案100平方米土地出租给潘奇峰作经营之用并未违反相关法律强制性的效力性规定，故原、被告双方签订的《中山市港南家居花卉基地租赁合同》中关于出租100平方米空地部分的合同内容是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该部分合同有效，双方当事人均应全面履行各自义务。基于港南家居基地建造的涉案20平方米商铺在一审辩论终结前仍未取得建设工程规划许可，根据《最高人民法院关于审理商铺租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本院认定港南家居与潘奇峰于2013年11月13日签订的《中山市港南家居花卉基地租赁合同》中关于出租20平方米商铺部分的合同内容因违反上述法律强制性的效力性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，上述合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。对被告提出涉案合同为无效合同的辩解，有理部分，本院予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定以及双方约定，被告从2014年3日1日起拖欠租金，已构成违约，原告依法解除双方签订的涉案租赁合同的有效合同部分，合法有据，应予以支持，本院认定双方于2013年11月13日签订的中山市港南家居花卉基地租赁合同的有效合同部分已解除。
关于租金及占有使用费问题。原、被告在涉案合同中约定每月租金为2300元，未区分空地与商铺的租金数额，原、被告亦明确不对空地与商铺的租金标准进行评估，故本院酌定月租金2300元的30%为商铺租金，70%为土地租金。因现有证据反映，被告仅向原告支付租金至2014年2月，故被告应支付原告2014年3月1日至2015年5月31日期间的土地租金24955元（2300元／月×70%×10个月＋2300元／月×5个月×110%），应予以采纳。又因涉案租赁合同中出租20平方米商铺的合同部分无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”、《最高人民法院关于审理城镇商铺租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“商铺租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，被告于2013年11月20日至2015年5月31日实际使用涉案商铺，被告占有使用涉案租赁物期间理应支付原告相应的占有使用费用。关于占有使用费标准，根据《最高人民法院关于审理商铺租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“商铺租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付商铺占有使用费的，人民法院一般应予支持”，本院认定占有使用费标准按合同约定的租金标准。因被告于2014年3月1日前已向原告交纳租金，该款抵扣相应的占有使用费，为此，被告还应向原告支付2014年3月1日至2015年5月31日期间商铺的占有使用费10695元（2300元／月×30%×10个月＋2300元／月×30%×110%×5个月）。因原告起诉仅要求被告支付其租金34500元，系其对自身权利的处分，未违反相关法律规定，本院予以照准，该款扣减被告应支付的土地租金34955元后，余下的9545元为占有使用费。合同无效后，对于原告已收取被告的保证金等费用，被告要求原告退还但在本案中未依法提起反诉，故本院对此不作处理，被告可另行向原告主张。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理商铺租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条的规定，判决如下：
一、被告潘奇峰于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中山市港南家居花卉基地支付2014年3月1日至2015年5月31日期间的租金24955元；
二、被告潘奇峰于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市港南家居花卉基地支付2014年3月1日至2015年5月31日期间的占有使用费9545元；
三、驳回原告中山市港南家居花卉基地的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费662元（原告已预交），由被告潘奇峰负担（被告潘奇峰应于判决发生法律效力之日起七日内迳付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 仇丽君
人民陪审员 陈晓莹
人民陪审员 林玉玲
二〇一六年三月十八日
书 记 员 孙婉霞
许晓丹
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