吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终3428号
上诉人（原审原告）：郭庆军，男，1970年7月20日出生，汉族，现住长春市二道区。
被上诉人（原审被告）：中国人民解放军吉林省军区，住所：长春市北海路**号。
负责人：苗雨丰，该军区司令员。
委托代理人：郝文强。
委托代理人：朱光伟，吉林仰正律师事务所律师。
上诉人郭庆军因商品房买卖合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院于2016年7月15日作出的（2016）吉0191民初123号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2005年10月28日，郭庆军购买中国人民解放军吉林省军区（以下简称省军区）后勤部出售的商品房一套（位于白菊路吉星V园第四幢三单元四层405号），约定建筑面积为89.6平方米，单价2900元，总房款223462元，一次性付款享受86折优惠，房屋交付日期为2005年11月20日，逾期不超过30日，如超过按日赔付总房款万分之三的违约金。双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定：合同面积为概算面积，待竣工交付使用后，按产权处测定的面积为准。第七条约定：出卖人应当在商品房交付使用后将办理地方权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案，需要交纳的费用由买受人承担，18个月内为买受人办好地方产权证，延期按日赔付买受人违约金（总房款的万分之三）。双方共同确认2006年3月7日省军区实际向郭庆军交付的房屋。2009年11月25日，省军区书面通知办理房屋所有权证，并要求住户提交相关材料，当时郭庆军因搬家未提供发票原件，找到后郭庆军也没有补交。2012年11月1日郭庆军的产权证已办理完成，但因郭庆军未交纳房屋面积差价款，省军区未向郭庆军发放产权证。2015年5月7日郭庆军以公告挂失方式重新办理了产权证，产权证记载的建筑面积为93.27平方米。郭庆军提供的信息查询结果显示2008年进行了权属信息登记。2015年12月郭庆军曾起诉过省军区，后撤诉。
2016年1月6日郭庆军再次起诉省军区，以省军区逾期交房、逾期办理产权证违约为由，要求判令省军区赔付逾期交房和逾期办证违约金192870.05元及利息（自产权证日期至执行日按银行定期存款利率计算）。
省军区辩称：郭庆军诉讼请求没有事实及法律依据，省军区于2012年11月1日已经为郭庆军办理了产权证，自2012年11月1日之后没有违约行为，郭庆军诉请要求支付违约金已经超过诉讼时效，按照民法通则相关规定，诉讼时效为两年，省军区自2012年11月1日办理产权证后，郭庆军应在2014年11月30日之前主张自己权利，因此郭庆军的诉请超过诉讼时效。另外，郭庆军尚欠省军区购房款10643元，没有按照合同约定足额缴纳购房款，构成违约。
省军区提起反诉，要求判令郭庆军补缴购房款10643元，并支付违约金。
郭庆军辩称：补交购房款不认可，按合同法解释，房屋面积差超过3%不受法律保护，违约金不认可，同购房款异议一致。
一审法院审理后认为：郭庆军主张的违约金包括两部分，一是2005年12月20日至2006年3月7日的逾期交房违约金，二是2007年9月（2006年3月8日后的18个月）至2015年5月的逾期办证违约金。按郭庆军自认的交房时间，至其第一次起诉已过10年之久，郭庆军主张省军区逾期交房已超过诉讼时效，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，对郭庆军主张逾期交房违约金不予支持。合同对房屋产权证办理时间约定不明，合同约定在交房时省军区向相关部门提供资料，十八个月内办好产权，具体办理时间约定不清。郭庆军主张从房屋交付后计算产权证交付时间合同没有约定，也不符合现在通行的产权证办理惯例。办理产权证应提供购房发票原件是办理产权证的常识，而郭庆军未予提供，导致产权证办理拖延属于正常现象，因此不应将产权证拖延办理的责任归责于省军区。郭庆军至今拒付房屋差价款，导致省军区在办理产权证后未向其交付，不是逾期办理产权证的违约行为，而是双方合同履行期间新发生的争议，郭庆军通过挂失重新取得产权证，拒不履行交付房屋差价款义务，不是省军区逾期办证产生的问题。郭庆军在2009年即已知道省军区办理产权证的事实，2012年实际发放产权证，而郭庆军在2015年起诉亦超过诉讼时效。因此对郭庆军主张逾期办证违约金不予支持。省军区反诉郭庆军房屋差价款亦超过诉讼时效，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告郭庆军的诉讼请求；二、驳回被告省军区的诉讼请求。案件受理费4157元由原告郭庆军负担，案件受理费33元由被告省军区负担。
宣判后，郭庆军不服，向本院上诉称：1.一审判决适用法律错误。本案是房屋买卖合同纠纷，以合同整体效力确定是否符合诉讼时效，而不是肢解合同，分交房和办证两段计算诉讼时效。具体说，被上诉人对上诉人的违约具有连续性，延期交房、延期办证，办完产权证后又不交付业主。根据物权法，房屋所有权人是产权证拥有者，已登报公示作废的产权证本应属于上诉人，却在省军区，一审判决否认了公示作废的法律效力；2.一审判决证据不足。被上诉人只出示了2012年办理的产权证，没有证据证明其通知上诉人领取产权证，被上诉人主张补交的面积差价款没有约定条款和法律依据，更不存在超过诉讼时效问题，一次交付完房款不存在再交扩大面积款的理由，即使有“以房产处测定的面积为准”，也只是关系到在房产证上显示的问题，不是收取扩大面积款的理由。退一步讲，想收取扩大面积款亦应履行通知义务，被上诉人没有证据证明通知了上诉人交纳扩大面积款；3.一审判决事实不清。上诉人提供的证据证明上诉人的产权证合法有效，证明被上诉人手中的产权证已经公示作废，不再具有法律效力，一审结果没有描述。综上，被上诉人存在明显违约行为，损害上诉人合法权益，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。
省军区二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。
除一审法院查明的案件事实外，本院二审另查明：1.省军区与郭庆军之间签订的《商品房买卖合同》第七条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后将办理地方权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。需要交纳的费用由买受人承担。18个月内为买受人办好地方产权证。延期按日赔付买受人违约金（总房款的万分之三）。”2.省军区主张其在2012年11月1日将郭庆军的产权证办理完成后曾经通知过郭庆军前来补交面积差价款并领取产权证，但郭庆军拒绝交纳面积差价款，拒绝领取产权证。郭庆军对此不予认可，郭庆军主张省军区不但从未通知其领取过产权证，而且也从未在小区张贴过公告，郭庆军每年都给省军区房产处打电话询问产权证是否已办理完成，但房产处均回答没有办理完。法庭询问省军区是否有证据证明其曾经通知过郭庆军产权证已办理完及要求郭庆军领取。省军区未能提供任何证据证明。法庭询问郭庆军，既然不知道产权证已办理完，为何会在2015年5月7日以登报声明遗失方式补办产权证。郭庆军回答：“我在2015年4月10日给省军区房产处打电话询问产权证办理情况，他们说有的办完，有的没有办理，办完的产权证中没有我的。我于是通过产权交易中心的网站查找，发现有我的产权证，我想可能是省军区给我的产权证弄丢了，因此我就登记挂失补办了产权证，这是产权处公示的补证流程。”省军区不认可郭庆军的说法，省军区提出：“2006年3月7日交房，应在18个月办理产权。2012年办理完产权证后，军区电话通知购房人交面积差价款并领取产权证，也发了公告。通知后，其他购房人都是在当年12月份或者第二年年初来领取的产权证，但郭庆军不交纳面积差价，所以我方没有给他产权证。郭庆军登报挂失的行为恰恰证明他对于2012年办理完产权证的事实是知情的，是其将产权证弄丢的。”
本院认为：1.省军区与郭庆军之间签订的《商品房买卖合同》约定，省军区应于2005年11月20日向郭庆军交付商品房屋，并在交房后的18个月内为郭庆军办理好该房屋的地方产权证，逾期需要按日赔付郭庆军总房款万分之三的违约金。省军区于2006年3月7日向郭庆军实际交付房屋，并且在交付房屋后一直未为郭庆军办理完房屋产权证，省军区构成合同违约，如无法定免责事由，省军区应当按照合同约定赔付郭庆军逾期交房和逾期办证违约金。2.《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条和第一百四十条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”根据上述法律规定，对于省军区逾期交房107日的违约行为，因郭庆军在2006年3月7日接收房屋时即已知道，但在近10年时间里其未向人民法院起诉主张权利，已经超过法律规定的2年诉讼时效期间，故一审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条关于“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩理由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”的规定，未保护郭庆军此项诉请并无不当，郭庆军上诉主张合同具有整体性，不能肢解合同、分段计算诉讼时效缺乏法律依据，本院不予支持。对于省军区逾期办证的违约行为，省军区是2006年3月7日向郭庆军实际交付的房屋，按照双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定，省军区应于其后的18个月即2007年9月7日前为郭庆军办理完地方产权证，但省军区到期没有为郭庆军办理完产权证构成违约，郭庆军对于省军区在此时即应开始承担逾期办证违约责任的事实是知晓的，因此郭庆军应当在省军区违约后的2年内向省军区主张逾期办证违约责任。同时，因省军区的逾期办证违约行为一直处于持续状态，并且双方合同约定的违约金标准亦是按日累计计算，因此对于省军区持续违约的每一时间段所应承担的逾期办证违约责任，郭庆军均有权在该违约行为发生后的2年内向省军区主张权利，但超过2年未主张的部分将因超过诉讼期间而不能得到法律的保护。省军区虽然举证了其手中持有的2012年11月1日登记在郭庆军名下的产权证，但没有任何证据证明其曾经通知郭庆军产权证已办理完及要求郭庆军前来领取，不能证明郭庆军在2012年11月1日即已知道产权证办理完的事实，因此省军区逾期办证违约行为应当持续至郭庆军在产权处查询并知道产权证已办理完的2015年4月份（郭庆军于2015年4月13日公告挂失产权证）。因此郭庆军主张省军区承担的逾期办证违约责任在其起诉前2年内的部分未超过诉讼时效期间，依法应予保护。又因郭庆军在本次起诉前曾于2015年12月份提起过诉讼，省军区应当承担逾期办证违约金的时间应为485日（2013年12月1日至2015年3月31日），故省军区应当给付郭庆军逾期办证违约金32513.72元（223462元×0.3‰×485日）。一审判决以郭庆军所主张的逾期办证违约金均超过诉讼时效期间为由驳回郭庆军全部诉讼请求不当，应予纠正。
综上，一审判决适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：
一、维持长春经济技术开发区人民法院（2016）吉0191民初123号民事判决第二项；
二、撤销长春经济技术开发区人民法院（2016）吉0191民初123号民事判决第一项；
三、被上诉人中国人民解放军吉林省军区于本判决生效后立即给付上诉人郭庆军逾期办证违约金人民币32513.72元；
四、驳回上诉人郭庆军其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费、反诉费共计8347.00元，由上诉人郭庆军负担6907.00元，被上诉人中国人民解放军吉林省军区负担1440.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 徐 锐
代理审判员 张新华
二〇一六年十月十日
书 记 员 杨 安