灵宝市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）灵民一初字第274号
原告张智民，男，1962年7月5日生。
委托代理人李德源，河南崤山律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人郭香龙，北京市天同律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告马强，男，1963年9月15日生。
委托代理人张成林，灵宝市148法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
被告王西孟，男，1975年1月16日生。
被告王彩霞，女，1977年10月12日生。
原告张智民与被告马强、王西孟、王彩霞申请执行人执行异议之诉纠纷一案，原告于2014年1月28日起诉来院，本院于同日受理后，依法向被告送达了起�状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。并依法组成合议庭，于2014年4月28日在本院九号审判庭公开开庭进行了审理。原告张智民及其委托代理人李德源、郭香龙，被告马强的委托代理人张成林，被告王彩霞到庭参加了诉讼，被告王西孟经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张智民诉称：2013年5月6日，我起诉被告王西孟、王彩霞民间借贷一案的审理过程中，我申请财产保全，灵宝市人民法院作出（2013）灵民一初字第772号民事裁定书，将王西孟、王彩霞所有的位于灵宝市函谷大道电业局家属楼2号楼1单元201室房屋予以查封。2013年10月30日，我依据生效判决提出强制执行申请。在法院执行过程中，案外人马强提出书面异议，认为其购买王西孟、王彩霞的房屋在查封之前已实际交付全部价款并实际占有该房屋，但未办理房屋过户登记手续，请求灵宝市人民法院停止对该房屋的执行，灵宝市法院作出（2014）灵执异字第1号裁定书，裁定中止（2013）灵民一初字第772号民事裁定书的执行。我认为此裁定错误，理由如下：1、在法院查封过程中，经灵宝市房产管理部门确认，位于灵宝市函谷大道电业局家属楼2号楼1单元201室房屋登记于王西孟、王彩霞夫妇名下。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定，该房屋确系王西孟、王彩霞夫妇所有，法院查封正确。2、依据相关法律、行政法规规定，对于未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，如果转让，行为无效。故被告马强与被告王西孟、王彩霞所签房屋买卖合同无效。3、被告马强与被告王西孟、王彩霞有恶意串通进行虚假房产交易之嫌。首先，在法院审理我与被告王西孟、王彩霞民间借贷纠纷一案中，三被告明知该房屋被法院查封之时，并没有提出异�，说明该购房合同是在法院查封该房屋之后才签订的，其效力不能对抗我与王西孟、王彩霞的债权债务关系；被告马强与王西孟、王彩霞之间的房屋交易是大额交易，仅凭王彩霞出具的虚假收条，是不能证明该购房款已实际交付的，应当有相应的银行转账凭证才能印证这一事实；其次，被告马强的陈述和证人楚沈灵的证言存在严重矛盾。综上所述，人民法院查封涉案房屋是合法的，案外人马强提出异议，没有事实和法律依据，依法应予驳回。
被告马强辩称：我们买卖在先，法院查封在后，我在买卖时，并不清楚该房屋被查封，我已实际支付购房款，并实际占有该房屋，进行了装修。
被告王西孟未到庭，亦未提交书面答辩状。
被告王彩霞辩称：该房屋我卖的很早，由于电业局问题，该房子一直未能过户，但卖房是事实。
原告张智民向本院提交的证据材料有：
1�照片6张，证明涉案房屋一直空置，未进行任何装修，没有发生水电费，案外人马强称2012年11月购买该房屋不是客观事实；
2、原告与被告王彩霞电话录音书面材料，证明被告王彩霞曾提出欠马强钱款，建议将涉案房产转让给第三人，用售房款偿还被告马强和原告的钱款，被告王彩霞提供的2012年11月20日马强书写的收据是虚假的；
3、最高人民法院法明传（2013）359号通知一份，证明仅依据马强与王西孟的收条，不能认定房屋买卖合同真实有效。
被告马强向本院提交的证据材料有：
1、房屋转让协议书2份、收条1份、委托书2份、移交清单2份、交款凭证5份及灵宝市电业局证明1份，证明马强支付王西孟、王彩霞购房款、房屋交付以及马强已实际占有了该房屋的事实；
2、被告王彩霞及证人楚沈灵证言各1份；证明马强买房的事实经过；
3、照片9张，证明该房屋马强已实际装修并占有的事实；
4、（2014）灵执异字第1号裁定书1份，证明法院已作出中止执行的决定。
被告王西孟、王彩霞未向本院提交证据材料。
经庭审质证，被告马强对原告提交的证据认为证据1不能证明该房屋未装修。证据2录音资料中原告一直在诱导王彩霞，该录音来源不合法。证据3与本案无关。被告王彩霞对原告提交的证据1认为房子卖给马强时未装修，未用过水、电，现在该房屋的情况自己不清楚。对原告提交的证据2、3无异议。原告对被告马强提交的证据1有异议，认为房屋转让协议书上见证人未签字，协议书中房屋面积准确为272.16平方米，说明协议是在取得房屋产权证后签订的，被告马强提交的2份移交清单不同，证明涉案房屋存在虚构情况，委托书是虚假的，灵宝市电业局证明仅证明房屋部分分批办理房产证，不能证明被告王西孟的房子未取得房产证；对被告马强提交的证据2有异议，认为楚沈灵证言未签字。对证据3有异议，照片不能证明马强实际占有该房屋，对证据4本身无异议，但认为不能证明其主张。因被告王彩霞中途退庭，对被告马强提交的证据未予质证。
本院认为：原告提交的证据，内容客观真实，与本案事实有关联，本院予以认可。被告马强提交的证据1中转让协议书、移交清单、委托书均为2份，且内容、形式、落款时间均不同，证据自身存在矛盾，违背常理，形式不合法，本院不予认定。被告马强提交的证据2，证人楚沈灵未签字，亦未出庭作证，本院不予认可。被告提交第3份证据，没有其他有力的证据相印证，不能证明其已经实际占有诉争的房屋。被告提交的第4份证据仅证明因案外人提出异议，中止执行案件，不能证明被告关于房屋买卖并实际占有的主张，本院不予认定。
本院根据上述有效证据�原被告相一致的陈述，可以认定以下案件事实：2008年被告王西孟、王彩霞购买位于灵宝市函谷大道电业局家属楼2号楼1单元201室房屋。2013年5月7日，本院受理原告张智民与被告王西孟、王彩霞民间借贷纠纷一案，审理过程中，原告张智民于2013年5月20日申请财产保全，本院于2013年5月31日作出（2013）灵民一初字第772号民事裁定书，查封了王西孟、王彩霞所有的位于灵宝市函谷大道电业局家属楼2号楼1单元201室的一套房屋。后本院作出（2013）灵民一初字第772号民事判决书，判决被告王西孟、王彩霞归还原告张智民借款本金200万元及利息。该判决生效后，原告张智民提出强制执行申请。在执行过程中，被告马强提出执行异议，认为本院查封的王西孟、王彩霞所有的位于灵宝市函谷大道电业局家属楼2号楼1单元201室的一套房屋已经卖给其所有，但未办理过户手续，请求本院停止对查封王西孟、王彩霞上述房屋的执行。本院经审查后作出（2014）灵执异字第1号裁定书，裁定中止（2013）灵民一初字第772号民事裁定书的执行。原告张智民于2014年1月28日起诉请求本院许可对查封王西孟、王彩霞上述的房屋的强制执行。审理中，因被告王西孟未到庭、王彩霞中途退庭，致调解未能进行。
本院认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，本院在审理原告张智民与被告王西孟、王彩霞民间借贷纠纷一案中，已于2013年5月31日将登记于王西孟、王彩霞名下的位于灵宝市函谷大道电业局家属楼2号楼1单元201室的一套房屋予以查封。依据法律规定，本院查封时该房屋属于被告王西孟、王彩霞二人所有。2013年12月2日，在案件执行中，被告马强以案外人身份主张其已在2012年11月20日购买了王西孟、王彩霞的上述房屋，在查封之前已实际支付全部�款并实际占有该房屋，但未办理房屋过户登记手续。被告马强主张其与被告王彩霞、王西孟存在房屋买卖合同关系，但从庭审中被告马强提交的两份房屋买卖合同、两份委托书、两份移交清单的形式、落款时间、内容均存在矛盾之处，被告马强不能做出合理解释，其辩解购房款110万元全部系现金交易，不符合交易习惯，仅凭收据尚不能证明支付该110万元。综合以上证据，被告马强没有证据证明其与被告王彩霞、王西孟存在真实的房屋买卖合同关系。另外，被告马强主张其已经对查封房屋实际占有，其庭审中提交的照片证据仅证明了其掌管着房屋钥匙，在房内堆放了部分装修材料，但同时也证明了其未实际在该房屋中居住生活，故其没有提交有力的证据证明对房屋实际占有。审理中，本院责令被告马强配合本院进入房屋内进行勘验，但被告马强拒不配合，致本院无�查清房内实际情况。综上所述，被告马强在本院查封被告王彩霞、王西孟的房屋后的执行阶段以自己购买并实际占有了该执行标的物为由请求停止对该执行标的物执行，没有证据证明其与被告王彩霞、王西孟存在真实的房屋买卖合同关系且已经实际占有该房屋，取得房屋的所有权。因此涉案房屋的所有权仍归被告王彩霞、王西孟所有，本院可继续对该房屋执行。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条及最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：
许可对被告王西孟、王彩霞所有的位于灵宝市函谷大道电业局家属楼2号楼1单元201室房屋的强制执行。
案件受理费14700元，由被告马强、王西孟、王彩霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。
审 判 长 赵征远
审 判 员 秦 峰
人民陪审员 杨晓丹
二〇一四年七月十一日
书 记 员 冯欢欢