黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杜民商初字第62号
原告张延生，男，1967年12月10日出生，汉族，退休工人，住杜尔伯特蒙古族自治县。
委托代理人张纯果，黑龙江玉朗律师事务所律师。
被告大庆正盛房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区。
法定代表人辛俊峰，职务经理。
原告张延生与被告大庆正盛房地产开发有限公司（以下简称大庆正盛公司）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张延生及委托代理人张纯果、被告大庆正盛公司法定代表人辛俊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张延生诉称，2010年8月16日，被告大庆正盛公司以“肇源县宇龙房地产开发责任有限公司”为主体与我签订了《住宅楼买卖及建筑面积置换合同书》。该合同约定，我将自有的土地班号为6-11号的工业用土地使用权及该土地上所附工业用厂房4800平方米全部转让给被告用以开发楼盘。转让的土地面积为13916平方米。2011年9月24日，因被告主体变更及签订主合同时遗漏了一些相关事宜，故经双方再次协商签订了《住宅楼买卖及建筑面积转换补充协议》。在上述合同履行过程中，我发现被告根本不具备履约资质，致使上述合同目的无法实现。事情已经过去五年了，因被告在签订合同时违背诚实信用原则，故意提供虚假情况，使我蒙受巨大的经济损失。为维护我的合法权益，现向人民法院提起诉讼，请求依法确认我与被告签订的《住宅楼买卖及建筑面积置换合同书》和《住宅楼买卖及建筑面积置换补充协议》为无效合同，并承担本案的诉讼费用。
被告大庆正盛公司辩称，对于之前的事情，作为法定代表人辛俊峰本人不是很清楚，等待法庭裁决。
庭审中，原告向法庭举证如下：
一、出示2010年8月16日肇源县宇龙房地产开发责任有限公司与我签订的《住宅楼买卖及建筑面积置换合同书》和2011年9月24日大庆正盛公司与我签订的《住宅楼买卖及建筑面积置换补充协议》各一份，欲证明我与被告签订了主合同和补充协议，被告依据这两份合同占有了我的土地面积13916平方米和工业用房4800平方米。现在这个工程的现状，说明了被告方在签订合同时就不具备履约能力。被告对该份证据的真实性和证明的问题均无异议。
二、出示在大庆市工商行政管理局萨尔图分局调取的被告大庆正盛公司工商注册档案一份，欲证明被告在与我签订合同时并不具备签订合同的主体资格。被告对该份证据的真实性和证明的问题均无异议。
三、出示大庆市中级人民法院开庭笔录及调查笔录各一份（复印件），欲证明在合同签订后的履行过程中，直到诉至大庆市中级人民法院，被告一直在欺骗原告和提供虚假信息，被告实质上并没有履约能力。被告质证称，对该份证据的真实性没有异议，但作为法定代表人个人并没有提供虚假信息，也没有欺骗。
庭审中，被告大庆正盛公司未向法庭出示证据。
根据原、被告的陈述以及举证、质证，本院认定以下法律事实：
2010年8月11日，肇源县宇龙房地产开发有限责任公司为许立华出具授权委托书一份，内容为：“本公司授权委托许立华驻杜蒙县“远望天湖”项目工程专用章全权使用。及全权代理本项目一切事务。”
2010年8月16日，许立华以肇源县宇龙房地产开发责任有限公司名义与原告张延生签订《住宅楼买卖及建筑面积置换合同书》一份。内容为：“甲方（肇源县宇龙房地产开发责任有限公司）作为房地产开发企业，将在杜尔伯特蒙古族自治县泰康镇塔拉街（北二道街）泰康北完小学对过进行高层住宅楼及商服楼开发建设，该建筑将把乙方（张延生）所持有的房屋及土地面积13916平方米占用（原县酒厂面积及房产），甲乙双方经协商，自愿达成如下协议：一、甲方占用乙方房产及土地面积后，同意返还给乙方商服楼面积1100平方米，该商服楼位于甲方所建商服一楼朝向塔拉街，南往北数第五户位置。二、甲方在同一楼位置，在该商服二楼返还500平方米面积给乙方，如果乙方在得到返还的500平方米面积后，欲在此处多购二层商服楼面积，甲方同意按照每平方米2700元出售给乙方。三、甲方同意无偿给予乙方面积为370平方米的高层平层住宅楼（此楼位于原北二道街即朝向塔拉街南数第一栋住宅楼）及车库2套，该车库的位置及住宅朝向待甲方设计图纸完成后，由乙方自行优先选定，如果住宅面积不足370平方米，甲方同意按每平方米2700元补偿给乙方超额面积房款，如果住宅面积超过370平方米，乙方按每平方米2700元交纳超出部分面积的房款。四、六层住宅楼下商服朝向（纺织路商服一楼），甲方同意乙方优先选购300平方米（但拆迁后拆迁户先行选定之后，乙方才有优先权），并且按照低于售楼单价10%给予乙方优惠。五、乙方其他被占用土地面积的使用权益折合人民币壹仟壹佰万元，甲方同意分两次给付乙方。第一次于2010年12月30日给付人民币贰佰万元，如果甲方逾期不能给付此款，同意按月利率5%计付利息及本金。该办法期限为三个月，超过三个月甲方同意用楼抵债，此平层住宅楼每平方米按2000元计算。第二次于2011年11月30日甲方将把剩余余款足额付给乙方。六、乙方的房产及设备搬迁费、拆扒费共折合人民币贰佰万元，在本合同签字之日，由甲方给付乙方。七、乙方对自己有建筑物自行负责拆除，拆除的全部设施物品等归乙方所有。乙方承担拆扒现场清理现场。八、甲方委托乙方的物业公司对该小区进行物业管理。九、甲方对乙方承诺的住宅楼及其它房款等事项，保证足额及时的给付兑现。乙方保证向甲方提供的土地面积及拆扒时间应按时完成。任何一方违约，应承担违约责任，向对方支付违约金。违约金计算方法为：所欠款金额＊3%＝违约金额，如果届时甲方无力支付违约金及其应付款，可以以所建楼房的平层住宅楼每平方米2000元作价抵给乙方的应付款。”
2011年9月19日，被告大庆正盛公司成立，法定代表人为许立华。
2011年9月24日，许立华代表被告大庆正盛公司与原告张延生签订《住宅楼买卖及建筑面积置换补充协议》一份。双方约定：“一、甲方（大庆正盛公司）应在2011年10月20日前将大庆正盛公司的营业执照及法人的身份证复印件交付给乙方。二、甲方应当按照原合同约定的期限内，将位于杜蒙县美立方小区的二单元、三单元的住宅楼5套其中2套是违约金的购楼凭证及相关手续交付给乙方（该5套住宅楼及车库2套是甲方赠与乙方的），现因该2套车库的设计图纸尚未设计完毕，待车库图纸设计完毕后，甲方应及时通知乙方，由乙方确定该2套车库的具体位置，甲方应在车库完工后（未定天数）天内，交付给乙方。三、甲方在原合同约定的期限内，如果变更由其他公司经营此工程项目，甲方应当在（未定天数）天内通知乙方，在约定的期限内未通知乙方，甲方应赔偿乙方人民币（未定金额）元。四、原合同第五条约定的，因甲方占用乙方其他土地使用权（有两块土地，其中一块地的土地使用权证号为XX号，另一块地的土地使用权证号为国用XX号），双方约定该土地使用权收益折合人民币是壹仟壹佰万元，该款分两次给付，甲方已给付乙方人民币贰佰万元，余下的玖佰万元应于2011年11月30日前给付。乙方预购甲方商服一号楼二层大约700平米左右购楼款在此玖佰万元里出每平米2700元。五、乙方（张延生）于2010年8月16日签的收据700000.00元作废，全部收据以张某某签收的3500000.00元为准。六、其他事项按原合同履行，补充协议与原合同具有同等法律效力。”
合同签订后，被告大庆正盛公司共支付给原告张延生3500000.00元。
2013年8月28日，被告大庆正盛公司法定代表人变更为辛俊峰。
另查明，被告大庆正盛公司并未取得涉案项目的拆迁及房地产开发手续。
本院认为，2010年8月16日许立华以肇源县宇龙房地产开发责任有限公司名义与原告张延生签订《住宅楼买卖及建筑面积置换合同书》，合同内容为因商业开发需要，占用原告张延生拥有使用权的土地，因此给予原告张延生包括一部分货币补偿、一部分置换房屋在内的拆迁补偿，该合同在性质上应属于拆迁补偿协议。根据法律规定，有权利签订拆迁补偿协议的主体应是取得房屋拆迁许可及房地产开发手续的单位，故原、被告签订的该合同书无效。2011年9月24日许立华又以被告大庆正盛公司的名义与原告张延生签订了《住宅楼买卖及建筑面积置换补充协议》，该协议是对上述《住宅楼买卖及建筑面积置换合同书》的补充。因被告大庆正盛公司不是负责房屋征收与补偿工作的适格主体，其与原告张延生签订的补充协议亦系无效合同。依照《城市房屋拆迁管理条例》第七条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款的规定，判决如下：
2010年8月16日许立华以肇源县宇龙房地产开发责任有限公司名义与原告张延生签订的《住宅楼买卖及建筑面积置换合同书》及2011年9月24日许立华代表被告大庆正盛房地产开发有限公司与原告张延生签订的《住宅楼买卖及建筑面积置换补充协议》无效。
案件受理费100.00元，由被告大庆正盛房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。
审 判 长 高 虹
审 判 员 吴爱茹
人民陪审员 车晓艳
二〇一五年十二月一日
书 记 员 李凤军
附：本判决所引用相关法条
《城市房屋拆迁管理条例》第七条：申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：
（一）建设项目批准文件；
（二）建设用地规划许可证；
（三）国有土地使用权批准文件；
（四）拆迁计划和拆迁方案；
（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起3０日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。