辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鞍民三终字第144号
上诉人（原审被告）：马克利，男，汉族，1964年4月11日出生，住址：鞍山市铁西区八家子街**栋*单元*层*号。
被上诉人（原审原告）：沈阳博深物业服务有限公司鞍山分公司。住所地：鞍山市铁东区解放东路***号-27。
负责人：唐波，该公司经理。
委托代理人：韩晓光，该公司职员。
委托代理人：刘耕辰，该公司法律顾问。
上诉人马克利为与被上诉人沈阳博深物业服务有限公司鞍山分公司（以下简称博深物业）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2015）鞍西民三初字第23号民事判决，向法院提起上诉，本院于2015年3月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月27日公开开庭进行了审理。上诉人马克利，被上诉人博深物业的委托代理人刘耕辰、韩晓光，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：马克利为鞍山市铁西区兴盛路155栋1-2层5号（产籍号：2-34-346-5，建筑面积191.34平方米）商业网点房屋所有权人，系香格蓝山小区业主。博深物业与马克利签订了《物业管理服务合同》一份，合同约定：物业管理公司对本小区房屋及配套的共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序，业主及相关物业使用人均应服从、支持和配合物业管理企业的物业服务工作。本小区物业管理服务费用按照建筑面积每月每平方米1元收取，门市及车库服务费按照建筑面积每月每平方米1.5元收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的3‰交纳滞纳金。物业管理期限自2011年8月31日起至业主管理委员会与物业签订新的物业服务合同止。香格蓝山《业主临时管理规约》约定：商业网点门前实行三包（包清洁、包绿化、包秩序）。商业网点装修，应严格遵守园区关于装修管理的一切规定及市政有关商业网点装修或经营管理规定。业主进行室内装修，需要增设电器线路时，必须先经物业公司批准并保证符合安全规定，严禁乱拉、乱接临时用电线路；装修应采用不燃或难燃材料，并按规定每50平方米配备1只合格灭火器；如使用易燃性或可燃性材料的，必须经市消防管理机关批准，按规定进行防火处理，并按规定配备灭火器材。马克利于2012年4月1日签订承诺书，确认已详细阅读“香格蓝山业主临时公约”，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时公约。马克利自2013年7月10至今未交纳物业费。
原审法院认为：马克利与博深物业签订的《物业管理服务合同》是双方真实的意思表示，合法有效。博深物业与马克利在《物业服务合同》中未对交纳物业费的时间作出约定，马克利应给付博深物业已提供物业服务期间（2013年7月10日至2015年1月10日）的物业费，该期间的物业费为5166.18元（1.5元×191.34平方米×18月）。马克利主张网点未经消防验收合格，原审法院认为，马克利提供的责令限期改正通知书、消防检查通知书，划线部分表明消防安全违法行为是未依法进行内部装修设计消防设计备案，并非博深物业提供物业服务范围，故马克利该辩解，原审法院不予支持。对于马克利提出墙体破损等房屋质量问题，亦非物业服务范围。对于马克利提出商网前卫生、秩序差，原审法院认为，《业主临时管理规约》对此已作出商业网点门前实行三包（包清洁、包绿化、包秩序）的约定，故对马克利该项辩解，原审法院不予支持。对于博深物业请求马克利给付该物业费的滞纳金，博深物业未提供证据证明马克利未交纳物业费对其造成损失，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、马克利于判决生效之日起10日内给付博深物业物业费5166.18元；二、驳回博深物业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由博深物业承担13元，马克利承担37元。
上诉人马克利不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决认为《物业管理服务合同》是双方真实的意思表示，合法有效，与实际不符。一、该合同违背平等、自愿原则，购房人先到物业公司交齐水电费、供暖、物业费等费用，必须先签订事先起草好的《物业临时公约》后，再由物业公司派人领着验房及领取钥匙，对合同内容无论是否同意都必须签订，否则不给钥匙，是开发商及博深物业强行迫使业户签订的买卖协议。二、违背公平原则，服务协议只约定了业主违约的赔偿责任，没有约定博深物业违约的赔偿条款。协议中对商业网点按月每平1.5元收费标准，是按照鞍山住宅物业服务（二级）收费等级标准执行的，收费服务范围包括（一）日常管理0.15元，（二）房屋管理0.16元，（三）共用设施维修0.25元，（四）公共秩序0.18元，（五）保洁服务0.26元，（六）绿化养护0.08元。共六部分组成，鞍山市物业服务收费管理实施办法（2008）第八条规定：住宅共用部位、共用设施设备的大维修和更新改造费用由住宅专项维修资金列支，不得计入物业服务支出。在《业主临时公约中》，对商户而言，博深物业除提供（一）（二）项服务外，对（三）至六项包含内容没有提供任何服务，而（三）至（六）项物业服务又是物业服务大部分工作，既然博深物业没有提供该组服务就应该将物业费由1.5元调整至每平每月0.75元比较合理，即2583.09元物业费（0.75x191.34平方米x18月）。另外，上诉人在办理入住手续时除物业费外还缴纳了765元垃圾清运费，但实际博深物业并没有对装修垃圾予以清运，所有商户均是自行清运的装修垃圾，请法院判令博深物业退还765元违规收费。并且，马克利与博深物业签订商网入住协议是在开发商整幢楼盘主体没有取得消防检查验收合格前，属于违法交付。博深物业及开发商隐瞒了消防未取得验收合格这一事实，对消费者构成了欺诈。依照《中华人民共和国消防法》第五十八条规定，商网主体未经消防验收合格，擅自投入使用属于违法行为，那么，在未取得消防验收合格前的物业协议理应无效，与其相关的物业收费就不合法。香格蓝山小区楼盘在2014年4月24日才通过消防审核验收，消防主体工程配套验收是消防审核部门针对开发商的，建筑主体验收不合格，商户个体装修的消防设施即使符合规定，从事特业经营的商户也不能办理消防许可证。上诉人马克利因整体楼盘没有验收合格，不能领取相关营业执照，就不能合法经营。故物业费应当从商网验收合格及2014年4月24日之后开始计算。综上，请求二审法院依法对原审判令的5166.18元物业费不予支持，改判减半支付即2583.09元。商网物业费缴纳时间从楼盘主体验收合格时即2014年4月24日开始计算。上诉费由博深物业承担。
被上诉人博深物业答辩称：双方签订的物业管理服务合同和业主临时规约是双方真实意思表示。该两份文件经政府部门审查批准和备案的法律文件。并不是捆绑式、强制性的霸王协议，上诉人主张强行迫使业户签订强买强卖协议，没有事实及法律依据。上诉人马克利是否入住房屋，是否领取执照进行商业经营，不能成为其拒付物业费的合法理由。且博深物业不是开发商，不负有交付房屋给其的法定义务。开发商交付的房屋是否合格是商品房买卖合同的权利义务内容。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
另查明，马克利在2012年4月1日缴纳了2011年至2012年度的物业费。
本院认为，马克利与博深物业签订了物业管理服务合同及业主临时管理规约，该两份合同对物业服务管理内容、方式、时间及价格等方面均有详细约定，博深物业在提供合同文本时亦将业主临时规约及物业管理服务合同订成一册交予马克利，故该两份合同均应视为是对双方间形成的物业服务关系的约定。现该两份合同内容不违反法律规定，且已实际履行，该两份合同合法有效。根据物业管理服务合同的约定商业网点物业费每月每平1.5元，原审据此判令马克利支付其拖欠的18个月物业费共计5166.18元并无不当，本院予以维持。关于上诉人马克利提出该两份合同的签订违反公平及自愿原则，且根据相关规定1.5元物业费应包含保洁、绿化等服务而博深物业没有提供作为物业单位应提供的保洁、绿化、公共秩序等主要服务，不应收取每平1.5元物业费，应按每平0.75元收取为宜一节，马克利在签订业主临时规约及物业管理服务合同时已经收到合同文本，知晓合同内容，且马克利已就2011至2012年度的物业费依照该两份合同的约定予以了履行，现没有证据证明马克利在签订合同时不是出于自愿，或其在签订及履行合同过程中提出了异议，故原审认定该两份合同出自双方真实意思表示，并无不当。根据物业管理服务合同及业主临时管理规约的约定，商业网点物业费每月每平1.5元，商业网点门前实行三包（包清洁、包绿化、包秩序），博深物业依照约定履行了提供物业服务的义务，马克利以博深物业没有提供相关服务为由要求较少物业费没有法律依据。上诉人马克利的此项上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。
关于上诉人马克利提出，博深物业收取了垃圾清运费而没有清运垃圾应当返还该笔款项一节，垃圾清运费并未包含在物业服务费中，是单独所列款项，就该款项的争议与本案无关，上诉人可另行主张权利。
关于上诉人马克利提出，开发商在取得消防验收合格前就交付房屋，根据法律规定，该擅自投入使用违法，在取得消防验收前签订的协议无效，且没有消防合格证上诉人无法正常使用房屋造成的实际损失，物业费应当从该楼盘取得消防验收合格时即2014年4月24日起开始计算一节，本案系物业服务合同纠纷，马克利支付物业费的前提是博深物业依约提供了物业服务，马克利于庭审中承认该商业网点在2013年9月开始经营快餐店，现博深物业主张的是2013年7月起算的物业费，故在此期间马克利接受了物业服务，其应当依约交纳物业费。关于开发商是否未取得消防验收合格违法交付房屋以及是否造成其实际损失一节，上诉人可另行主张权利。上诉人马克利的此项上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人马克利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王延军
审 判 员 周庆文
代理审判员 王 瑶
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 詹智程