广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初（一）字第174号
原告柳州市建鑫物业服务有限公司。
法定代表人刘雪银，职务：总经理。
委托代理人何平，广西天际律师事务所律师。（特别授权）
委托代理人耿才，男，汉族，系原告柳州市建鑫物业服务有限公司的经理。（特别授权）
被告匡晶，女，汉族。
委托人代理李凤明，女，汉族，系被告匡晶的母亲（特别授权）。
被告匡文选，男，汉族。
原告柳州市建鑫物业服务有限公司（以下称建鑫公司）诉被告匡晶、匡文选物业服务合同纠纷一案，本院于2013年1月6日受理后，依法适用普通程序由柳州市柳南区人民法院代理审判员汝磊担任审判长，与人民陪审员杨恂、杨金兰组成合议庭，书记员熊婷婷担任法庭记录。原告建鑫公司的委托代理人何平、耿才，被告匡晶的委托代理人李凤明、被告匡文选到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建鑫公司诉称，2008年8月27日，被告与柳州市重柳房屋开发有限责任公司签订了一份购买柳州市潭中西路26号鑫柳家园2单元8楼3号房屋的买卖合同，并于2009年11月26日办理了房屋设施验收交接手续和入住手续，同时签订遵守前期物业服务承诺书。根据协议，被告应按时向原告缴纳物业服务费，但被告拒绝履行这一约定。自2010年1月起拒交物业服务费用，原告多次催缴，被告拒之不缴。至2012年12月底，被告已拖欠原告物业费等相关费用5960．8元，滞纳金：8605．40元，共计：14566．18元。被告行为严重侵害了原告的合法权利，已构成违约。原告多次催缴欠费未果，故向人民法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告缴纳2010年1月至2012年12月底物业服务等相关费用5960.8元，滞纳金：8605.40元，共计：14566.18元；2、被告承担全部诉讼费用。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、商品房买卖合同1份，原件，证明原告购买了鑫柳家园2单元8楼3号房，该合同是原告要求被告支付服务费的前提条件；2、房屋设施验收交接表1份，原件，证明被告2009年11月26日正式接收了房屋；3、住宅收楼确认书1份，原件，证明被告承诺遵守业主公约，承诺交收服务费；4、承诺书1份，原件，证明被告承诺遵守业主公约，承诺交收服务费；5、催缴物业费通知2份，复印件，证明原告于2011年10月14日、2012年5月9日多次向被告公示催缴费用；6、匡晶身份证1份，复印件，证明被告的主体资格；7、邮政特快专递1份，原件，证明通过何种方式被告都拒收，2012年11月31日拒领快递；8、催费通知书及公示照片5份，原件，2012年12月11日、24日、25日向被告催费；9、留置送达见证书，1份，原件，证明原告已邮寄相关资料但被告拒收，2012年12月25日柳州市柳南区谭西街道河西社区工作人员包华武、周树平的见证下向被告留置送达催费通知；10、送达欠费通知书过程见证1份，原件，证明目的同上；11、住户欠费明细1份，原件，证明原告所拖欠的物业费的具体项目。当庭提交如下证据：1、广西联奥电梯工程有限公司出具说明1份，原件，证明电梯是完全合格的，电梯的维护是由专门的公司维护的，与原告无关；2、特种设备安装保修通知1份，复印件；3、电梯安装合格的有关资料4份，证明电梯是完全合格的，电梯的维护是由专门的公司维护的，与原告无关。庭后补交《物业管理服务委托协议书》1份，原件，证明原告在案涉小区有物业服务管理资格。
被告匡晶、匡文选共同辩称，滞纳金高于本金，原告乱收费，重复收费，服务不到位，诉讼费由原告支付，我的服务费交到2010年6月，与诉状上的事实和真相不符。
被告匡晶、匡文选为证明其辩称，当庭提交如下证据：
1、收据5张，原件，其中两张是电视和管道煤气安装，2009年11月物业费收据1份，垃圾费、临时出入证工本费，装修许可证收据1份，2009年11月26日代收代办房产证、土地证劳务费收据1份，以上证据证明原告没有出具发票，乱收费；2、字条1张，柳南刑警大队潭西警务站，证明匡晶的母亲李凤明电梯坠落时曾报警的事件编号，电梯里的配备号码是空号；3、鑫柳家园缴费通知单（原件）及柳州市威立雅水务有限公司客户水费清单（复印件）各1份，证明电梯计费时间不对，实际收费与原告所提供的明细表的费用不一致，收费标准不统一，物业乱收费。
经庭审质证，对于原告提交的证据，被告匡晶、匡文选对证据1、2、3、4认可，是匡晶所签；对5不认可；对6认可；对7-11不认可，都没见过，与事实不符。对于当庭提交及庭后补交的证据被告匡晶、匡文选不认可，物业没有尽到应该服务的范围，是物业推脱相关责任的行为。本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、6及庭后补交的《物业管理服务委托协议书》客观真实，来源合法，本院予以确认，对于原被告提交的其他证据，本院将结合案件事实查明部分予以综合认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2008年8月27日，被告匡晶、匡文选与柳州市重柳房屋开发有限责任公司（以下称重柳公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定被告向该公司购买柳州市潭中西路26号鑫柳家园2单元8层3号房，该商品房建筑面积共125.41平方米，其中套内面积105.45平方米。2009年11月26日，被告匡晶与重柳公司签订《“鑫柳家园”商住楼房屋设施验收交接表》，并出具《“鑫柳家园”商住楼住宅收楼确认书》、《承诺书》各一份，《承诺书》载明：本人为“鑫柳家园”小区2单元8-3号房，面积为125.41平方米的买受人，为维护本物业服务区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、本人确认已详细阅读‘鑫柳家园’前期物业服务《业主规约》。二、本人同意遵守并倡导其他业主遵守本规约。三、本人同意承担违反本规约时的相应责任，同意对该物业的使用人违反本规约的行为承担连带责任。
2009年8月18日，原告与重柳公司签订《物业管理服务委托书》，其中约定重柳公司将“鑫柳家园”商住楼委托原告实行前期物业管理。委托管理期限自该协议书生效之日起至本物业区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。协议书同时约定在协议书有效期内已交付使用的物业管理服务费，由原告根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向业主或使用人收取。住宅按房屋建统面积每月每平方米1.15元，一层商铺按房屋建筑面积每月每平方米3元，二层商铺按房屋建统面积每月每平方米2元标准收取。电梯运行电费及6F以上自来水二次加压运行电费由业主或物业使用人按实分摊，楼道路灯按每月每户3元收取。其他收费按市物价局备案的批准标准收取。首期物业管理费计收时间从2010年1月1日开始收取，办理业主交房手续时预收6个月的全额物业管理费；今后缴纳物业管理费、车辆停放服务费时间为当月25日交纳次月费用。协议书还约定重柳公司、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的3‰按日交滞纳金。
2012年11月，原告向被告邮寄催缴物业费信函一份，但被告逾期未领邮件致使邮件被退回。2012年12月，原告在小区公告栏及被告门口张贴《催交费用通知》一份，该通知载明原告向被告催交如下费用：物业管理费：从2010年7月至2012年12月小计4329元；二次加压费：从2010年6月至2012年12月小计227.1元；楼道照明电费：从2011年1月至2012年12月小计108元；电梯电费：从2010年1月至2012年12月小计1042.4元；生活垃圾费：从2010年3月至2012年12月小计238元；停电柴油费：2011年8月16.3元；按物业服务协议，所欠费用产生的滞纳金另计。
在本案审理过程中，原告表示物业服务费按照业主的房产证登记面积125.51平方米进行计算基数，后按照签订的前期物业管理服务协议计算；二次加压费按照实际测算后取均值进行计算，每两个月计算一次；楼道路灯费按照每月3元；电梯电费按照实际电费进行测算；代收垃圾费是每月7元；停电柴油费按照实际发生的费用进行计算，仅在2011年8月产生过这笔费用，数额为16.3元；滞纳金按照实际拖欠的物业管理费。被告认可其物业服务费从2010年7月开始未交，其他费用均没有缴纳。
在本案庭审过程中，被告匡文选称在2012年11月11日晚7点至8点，其爱人李凤明即本案匡晶的委托代理人被困在电梯里面，物业怠工，未能尽到到位的服务。原告称接到通知后喊专业电工来进行了处理，并以原告为主警察为辅进行了救助工作。
本院认为，被告与重柳公司签订的《商品房买卖合同》中虽然没有包含前期业务服务合同的内容，但此后2009年8月18日作为建设单位的重柳公司与原告签订了《前期物业管理服务协议》。重柳公司聘请原告公司在鑫柳家园小区进行前期物业管理，该《前期物业管理服务协议》是重柳公司在鑫柳家园小区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下代表全体业主签订的，该服务协议符合法律法规的有关规定，合法有效，对鑫柳家园小区的全体业主交由约束力。原告事实上也履行了《前期物业管理服务协议》的义务，对鑫柳家园进行了管理。被告匡晶作为业主于2009年11月26日签订《承诺书》，并已经缴纳半年的物业服务费，其行为认可了物业公司的服务行为，并从中受益，双方之间成立物业服务合同关系，被告应当缴纳物业服务费及楼道路灯费。现被告未举证证明已经交纳物业服务费用，则本院对原告要求被告支付2010年7月至2012年12月物业服务费、2010年6月至2012年12月二次加压运行电费、2010年1月至2012年12月楼道路灯费、电梯电费、2010年3月至2012年12月代收生活垃圾费的主张予以支持。其中，物业服务费的数额为1.15元／平方米.月×125.51平方米×30个月=4330元，代收生活垃圾费的数额为7元／月×34个月=238元，电梯电费的数额为31.4元／月×30个月＋16.73×6个月=1042.38元，二次加压运行电费数额为227.1元，楼道路灯费的数额为3元／月×36个月=108元，故被告应向原告支付的物业服务费为5945.48元。
关于原告要求被告支付其停电柴油费的主张，因该费用未在《前期物业管理服务协议》中进行约定，原告亦未提供其他证据证明该费用实际发生数额，则本院对此不予支持。
关于原告要求被告支付其滞纳金的主张，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中原告与重柳公司双方在《前期物业管理服务协议》中约定原告从逾期之日起按所欠费用每天3‰的标准向业主收取滞纳金，该标准显属过高，应当依法予以扣减，本院酌定最高按照被告欠交费用数额的30%支持原告滞纳金的诉讼请求。
因2010年1月至2012年9月的滞纳金均超过欠交费用数额的30%，则本院按照被告2010年1月至2012年9月所欠费用的30%计算滞纳金为（144.3元／月×27个月＋3元／月×33个月＋7元／月×31个月＋31.4元／月×27个月＋16.73元×6个月＋206.1元）×30%=1609.91元；因2012年10月至2012年12月的滞纳金数额未超过被告欠缴费用的30%，则上述滞纳金费用按照所欠费用每天3‰的标准计算为（144.3元＋3元＋7元＋31.4元）×3‰×90天＋（144.3元＋3元＋7元＋31.4元＋19元）×3‰×60天＋（144.3元＋3元＋7元＋31.4元）×3‰×30天=103.68元。综上，被告应当向原告支付的滞纳金合计为1609.91元＋103.68元=1713.95元，对原告超过上述数额的主张本院不予支持。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告虽辩称原告物业服务不合格却未提供足够的证据予以证明，本院对被告的辩称不予支持。关于被告提出的电梯困人事件，因原告并非专业的电梯维修公司，在该事件发生时业已进行了营救，故对于被告因此事件拖欠相关物业费用本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，<；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）>；第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条之规定，判决如下：
一、被告匡晶、匡文选向原告柳州市建鑫物业服务有限公司支付2010年1月至2012年12月的物业服务费4330元、二次加压运行电费227.1元、电梯电费1042.38元、代收生活垃圾费238元、2011年1月至2012年12月的楼道路灯费108元及滞纳金1713.95元。
二、驳回原告柳州市建鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费164元（原告已预交），由原告柳州市建鑫物业服务有限公司负担78元，被告匡晶、匡文选负担86元并迳付原告柳州市建鑫物业服务有限公司。
上述债务，义务人应当于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20-118701040004709，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 汝 磊
人民陪审员 杨 恂
人民陪审员 杨金兰
二〇一三年六月二十七日
书 记 员 熊婷婷
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
<；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）>；第二十九条：
当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部分会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。