江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终10316号
上诉人（原审被告）：茹希佳，女，1979年3月1日生，汉族，住南京市。
上诉人（原审被告）：楼玲，女，1949年8月31日生，汉族，住南京市。
以上两上诉人委托诉讼代理人：徐小祥，江苏苏博律师事务所律师。
以上两上诉人委托诉讼代理人：叶晓辉，江苏苏博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄永明，女，1957年8月5日生，汉族，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：苏聪聪，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李秋月，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。
上诉人楼玲、茹希佳因与被上诉人黄永明物权确认纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初7007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
楼玲、茹希佳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，确认坐落于南京市××区某地10-3号1楼房屋归上诉人楼玲所有；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院依据茹永年、陈顺芳夫妇存疑证言和有重大利害关系的陈久珍证言认定上诉人楼玲在场知晓，属于证据不足，事实认定错误。《遗产分配协议书》、《证明》均系茹永昌单方面处分涉案房屋行为，均未经过共同权利人即其妻子楼玲同意，且楼玲至今不予确认认可，应属无效处分行为。二、一审遗漏了茹永昌已于2016年12月1日经南京市不动产登记将涉案房屋所有权以夫妻约定变更为楼玲所有的物权变更行为的事实，该事实有上诉人提交的约定、不动产登记申请表、南京市不动产登记收件单、情况说明（及茹永昌生前视频资料）等证据予以证实。三、被上诉人的诉讼请求为“要求继续履行涉案遗产分配协议”，属于请求权，应当适用诉讼时效规定。自涉案遗产分配协议签订之日1990年4月21日起至今，已经26年多。上诉人当庭以此抗辩，法院应当驳回其诉讼请求。四、一审判决违反了物权法定、公示公信原则，违背了审慎处理亲属关系财产纠纷的原则，片面主观判决变动现有产权状态，挑起、扩大了家庭矛盾，案结事不了（一审判决仅处理了涉案房屋一楼归属，并未明确涉案房屋三楼归属），破坏了社会公德，增加了社会家庭不稳定因素。
黄永明辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由是：一、一审法院到茹永年、陈顺芳处调查是在上诉人和被上诉人均不知情的情况下进行的，茹永年、陈顺芳在视频中明确表示上诉人楼玲对双方互换房屋知情，且签订协议时在场。除了茹永年、陈顺芳夫妇的证言，还有其他五方面的理由，足以认定上诉人对互换房屋知情。二、茹永昌生前对涉案房屋的处分行为与本案没有关联，本案审查的核心是涉案房屋的物权是否归属于被上诉人，一审对于茹永昌处分行为没有进行认定不属于事实认定错误，也无需进行释明。三、关于诉讼时效的问题，一审判决中已经详细说明，被上诉人一�的诉讼请求仅仅是要求办理过户手续，不适用诉讼时效规定。
黄永明向一审法院起诉请求：判令楼玲、茹希佳继续履行双方于1990年4月21日签订的遗产分配协议，具体的履行内容是互换产权，将南京市××区某地10-3号房屋1楼过户至黄永明名下。
一审法院认定的事实：黄幼虞系茹德权之妻，二人育有茹永年、茹永昌、黄永明三子女。黄幼虞系黄孟虞的养女，先于黄孟虞死亡。黄孟虞死亡后，遗产中的部分存款曾判归国家所有，其名下的南京市××区某地10-3号东边半幢楼（某地房屋）由黄幼虞子女代位继承。1984年，南京市玄武区人民法院（84）玄法字民第220号民事判决书确定南京市××区某地10-3号东边半幢三层楼房，第一层归茹永昌所有，第二层归茹永年所有，第三层归黄永明所有。该院判决后，茹永昌未实际在一层居住，一层由黄永明居住。
1990年4月21日，茹德权起草一份遗产分配协议书，内容为：祖遗财产，某地房屋、存款19300余元。存款于82年判决收归国家。经茹永年八年申诉，现已返还，经家庭成员多次协商，取得一致意见，分配方案如下：
一、某地房屋产权及使用情况分配如下：1、一楼房产权归黄永明所有，茹德权享受一间住房的终生使用权。2、二楼房产权归茹永年所有。3、三楼房产权归茹永昌所有，使用权归茹永年，使用期间负责修缮和管理。4、东侧半幢楼是整体结构，且年久房旧，房产权虽划分，但居住人必须共同关心管理，注意安全，维持原状，任何人不得擅自拆改房屋结构。5、公共走道维持原状，楼下住户不能影响楼上住户通行。一楼楼梯肚由居住人茹永年、黄永明共同存放自行车。
二、19300余元存款扣除5000元上访费用返还茹永年外，其余存款分配如下：茹德权分得1300余元、茹永年分得5000元、茹永昌分得6000元、黄永明分得2000元。
恐空口无凭特立此据。
茹德权、茹永年、茹永昌、黄永明分别在协议右下方签名并加盖私章予以确认。
1990年6月17日，茹永昌向黄永明出具证明一份，内容为：我与黄永明的住房已于1990年5月交换产权，我住某地房屋三楼，黄永明住一楼。且房屋所有权证于1990年6月17日互换。今后，拆迁、重新分房时，黄永明享受一楼居住的所有权利，茹永昌享受三楼居住的所有权利。此据是为减少法律手续和重新登记产权手续。今后，关于一楼和三楼的产权更换问题，我一概认账，决无反悔，并认真执行。
协议签订后，茹德权随黄永明在一楼居住，茹永年居住在二楼，亦使用了三楼房屋。茹永昌未在三楼实际居住。茹德权于1996年4月12日死亡。某地房屋一楼建筑面积61.7平方米，三楼建筑面积45.9平方米。
2016年，茹永昌曾诉至南京市玄武区人民法院，提出返还之诉，要求黄永明等人腾空一楼房屋，将一楼房屋返还给茹永昌，2016年9月22日，南京市玄武区人民法院开庭进行了审理，庭审后茹永昌向该院申请撤回起诉，该院予以了准许。2016年12月1日，茹永昌与楼玲向房产局申请办理涉案房屋的产权过户手续，要求将涉案房屋产权从茹永昌名下过户至楼玲名下。2016年12月4日，黄永明诉至一审法院，要求茹永昌履行遗产分配协议，将涉案房产过户至其名下。在涉案房屋产权尚未过户至楼玲名下前，一审法院依黄永明的申请，于2016年12月9日对涉案房屋进行保全。2017年1月12日，茹永昌死亡。茹永昌死亡后，一审法院将本案被告由茹永昌变更为楼玲和茹希佳。
一审法院另查明：
１、茹永年与黄永明共同居住在某�房屋期间，因茹永年到二楼需经过黄永明居住的一楼，双方曾为过道使用问题产生争议。1998年9月28日，二人达成协议一份，内容为：“一楼过道4.5平方米产权属黄永明，使用权转让给茹永年。茹永年付给黄永明2000元作为使用补偿”。2006年前后，茹永年搬离某地，到其他地方居住。
２、由于行政管理上的原因，黄永明名下的某地三楼房屋分别于上世纪九十年代后期以及2014年换发房屋权属证书，登记的产权人为黄永明。现在一楼产权证由楼玲保管，三楼产权证由黄永明保管。黄永明称，因配合地籍调查，应茹永昌的要求，1995年时将一楼权属证书交由茹永昌，后未再换回。楼玲对此予以否认，称产权证一直在其手上。
上述事实有双方当事人陈述、南京市玄武区人民法院（84）玄法字民第220号民事判决书、遗产分配协议、协议书及法庭笔录等证据证实。
本案在一审中的争议焦点：楼玲对涉案房屋产权互换一事是否知情。
黄永明为证明楼玲对产权互换一事知情，申请同事陈久珍到庭作证，陈久珍称，她通过黄永明认识楼玲，孩子生日、卡拉OK之类的聚会经常在一起，2010年10月，楼玲路上遇到她，告诉她两家正在打官司的事，因兄妹间曾写过协议，她不理解为何有争议。楼玲告诉她，遗产分配协议是其让茹永昌写的。楼玲、茹希佳对陈久珍证言的真实性不予认可，称楼玲没有说过这样的话。
一审庭审中，一审法院曾询问双方当事人，有无茹永年的联系电话，双方均称自己与茹永年无联系，不知道茹永年的联系电话。一审法院依职权对茹永年夫妇进行了调查。一审法院去茹永年家调查，茹永年和妻子陈顺芳称1990年签订协议时，陈顺芳在场，楼玲亦在场。但后来茹永年又来一审法院反�，自己的印象是楼玲好像不在场。
一审法院认为，根据现有证据，应认定楼玲对产权互换一事知情，理由是：1、房屋产权互换是家庭的重大事项，在签订遗产分配协议书时，楼玲与茹永昌夫妻关系和睦，茹永昌没有必要不告诉楼玲；2、遗产分配协议是茹德权起草的，由茹德权与三个子女共同签署，协议书亦载明“经家庭成员多次协商，取得一致意见”，每个人都是既签名又加盖个人私章，可见协议是郑重和严谨的；3、协议的内容是拿三楼的茹永昌分得存款6000元，拿一楼的黄永明分得存款2000元，产权互换后，年老的父亲茹德权要随黄永明在一楼生活，且三楼的建筑面积比一楼少10多个平方米，茹永昌比黄永明多分得存款4000元，协议内容亦大致公平合理，体现了兄妹之间的互谅互让和亲情关系。楼玲称拿到了6000元的补偿款，但又否认对产权互换一事知情，不符合常理。因为三楼面积小，存款多分一些是合理的。反之，如果茹永昌分得一楼，面积比三楼大，分得的存款又比黄永明多，明显不合理，即使楼玲对产权互换一事不知情，难道楼玲分得6000元存款时，不问一下丈夫为何自己家能拿大房子又能多分存款；4、楼玲称签署遗产分配协议后十多年一直对协议内容不知情，因签署协议的有四个人，知情的人数更多，这些人在十多年的时间里一起对楼玲隐瞒协议内容，既没必要，也不是件容易的事；5、茹永年于1998年与黄永明为一楼过道产生争议时确认，一楼过道4.5平方米产权属于黄永明，使用权转让给茹永年。如一楼产权属茹永昌，茹永年当与茹永昌协商使用权归属问题，并向茹永昌支付补偿款；6、茹永年和黄永明是上下楼的邻居，由于空间狭窄，曾经发生过矛盾，茹永年夫妇开始坚称楼玲在商议遗产分配方案时在�，后又来法院修改原来的说法，称楼玲好像不在场，作出对黄永明不利的证言，一审法院采信茹永年夫妇最初的证言。
关于遗产分配协议书中一、三楼房屋互换约定的效力，一审法院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”夫妻一方转让夫妻共有房产，只要受让人有理由相信土地转让系夫妻共同意思表示，房产转让合同就有效。共有权人“同意”的方式不一定是书面形式表示同意。亦即，口头形式或书面形式或其他形式表示同意，只要有证据可供查证属实，均应视为共有权人的同意，�不是必须要经过转让人配偶书面同意。本案中，楼玲对遗产分配协议签署一事知情，应当认定遗产分配协议书是茹永昌征得妻子楼玲同意的情况下签署的，茹永昌死亡后，茹永昌的法定继承人应当履行协议的附随义务，协助黄永明办理房产过户手续。楼玲以其对产权互换一事不知情，茹永昌私自处分夫妻共同财产为由，否认遗产分配协议的效力，既不符合事实，也与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定的内容不符，一审法院不予采纳。事实上，黄永明换得一楼房屋是有对价的，在分存款时比茹永昌少分了4000元，相比1990年时的房屋价格，4000元的补偿款也是不小的数目，且茹德权还要随黄永明生活。遗产分配协议已成立多年，且黄永明已实际居住10多年，事实上已形成了对该房屋社会观念上的所有和生活上的依赖，在黄永明履行随父亲一起生活的义务以及房屋价格大幅上涨后，楼玲欲推翻协议约定的内容，不应得到支持。
关于办理房屋产权过户是否超过诉讼时效的问题。一审法院认为，不动产登记本身只是一个事实，并不包含意思表示的内容，不动产登记系从属于债权行为的意思表示，其作用表现为对债权行为意思表示的确认或履行、贯彻或延伸。签订遗产分配协议后，黄永明在一楼房屋连续居住10多年，黄永明要求办理房屋产权过户登记手续的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。
退一步讲，即使茹永昌未经妻子同意处分房产，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，茹永昌单方签订的协议亦具有法律效力。在合同有效的情况下，黄永明若不能取得物权，茹永昌应承担合同违约责任，茹永昌死亡后，其法定继承人在继承遗产的范围内承担赔偿责任。
综上所述，黄永明的诉讼请求，有事实与法律依据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条第二项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：楼玲、茹希佳于判决生效之日起十日内协助黄永明将茹永昌名下的南京市××区某地10-3号1楼房屋（建筑面积15.80平方米+45.90平方米）过户至黄永明名下。一审案件受理费21821元、保全费5000元，合计26821元，由楼玲、茹希佳负担。
本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，关于黄永明要求楼玲、茹希佳继续履行互�产权的诉讼请求能否支持问题，二审中双方争议的焦点为：对于遗产分配协议书约定一、三楼房屋互换一事，楼玲是否知情；黄永明要求办理房屋产权过户的诉讼请求是否超过诉讼时效。
关于楼玲对于遗产分配协议书约定一、三楼房屋互换一事是否知情问题。根据查明的事实，1990年4月21日签订的遗产分配协议，茹德权、茹永年、茹永昌、黄永明均签名并加盖私章确认，且茹永昌随后在1990年6月17日向黄永明出具证明再次确认一、三楼房屋互换，同时声明：“为减少法律手续和重新登记产权手续。今后，关于一楼和三楼的产权更换问题，我一概认账”协议签订后，茹德权随黄永明在一楼居住。虽然楼玲称其对产权互换一事不知情，但遗产分配协议是由茹德权与三个子女共同签署，内容既包括房屋产权互换，也包括分配家庭存款，均为家庭重大事项，且协议�亦载明“经家庭成员多次协商，取得一致意见”，因此，楼玲称拿到了6000元的补偿款，却又否认对产权互换一事知情，并且在签署遗产分配协议后十多年一直对协议内容不知情，显然不符合常理。一审法院认定楼玲对遗产分配协议签署一事知情，并无不当。楼玲、茹希佳上诉主张《遗产分配协议书》、证明均系茹永昌单方面处分涉案房屋行为，均未经过共同权利人楼玲的同意，本院不予采信。
关于黄永明要求楼玲、茹希佳办理房屋产权过户的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。签订遗产分配协议后，茹永昌向黄永明出具证明，一楼房屋一直由黄永明连续居住十多年，黄永明要求办理房屋产权过户登记手续的请求权具有物权属性，故一审法院认定其不适用诉讼时效的规定，并无不当。楼玲、茹希佳该诉讼时效抗辩不能成立，对楼玲、茹希佳该上诉理由，本院不予支持。
综上所述，楼玲、茹希佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21821元，由上诉人楼玲、茹希佳负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 白文虎
审判员 龚 达
二〇一八年二月五日
书记员 戴 苗