河北省保定市北市区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第46号
原告李赫，女，1981年7月18日出生，汉族。
委托代理人董平，系原告母亲。
被告石家庄双维物业有限公司保定分公司。
法定代表人王相河，该公司经理。
委托代理人张爱民，河北佳篷律师事务所律师。
原告李赫诉被告石家庄双维物业有限公司保定分公司（以下简称双维物业保定分公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李赫及委托代理人董平，被告双维物业保定分公司委托代理人张爱民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李赫诉称：2009年10月29日原告就其位于保定市维多利亚夏郡居民小区7号楼2单元202的房屋与被告签署了物业服务合同并按时交纳了物业费。原告将该套房屋交由其母亲董平实际居住。2014年9月7日下午15时左右，原告房屋发生了厨房管道污水反涌，房屋的主过道、客厅、厨房等地积有大量污水，并伴有恶臭，相应区域内的整体厨房、木地板、壁纸、家具（包括餐桌、茶几、电视柜、音响柜、书柜）、立式空调、冰箱、沙发全部被污水浸泡，给原告造成直接经济损失达108861.86元。后经了解，造成管道堵塞和污水反涌的直接原因是被告没有履行相应的合同义务，未能及时清掏房屋共用的上下水管道造成的。原告认为，作为小区的物业公司，原告的损失系由被告不作为，不履职所导致。被告对于其负责的管理事项，违反物业服务合同约定，没有尽到合同义务，与原告的损失产生之间存在直接的因果关系。因此，根据国务院颁布的《物业管理条例》之规定，被告应依法赔偿原告的财产损失。同时，由于该套房屋的实际居住人为原告母亲董平，其系少数民族回族，此次的污水反涌来自厨房下水管道，不可避免的有猪油污浊等污秽物，这给原告母亲造成了极大的精神伤害。按照国家少数民族政策，出于对少数民族特殊生活习惯的尊重，要求被告赔偿财产损失的同时，依据《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害若干问题的解释》的相关规定，向原告母亲正式道歉，并赔偿其精神损害抚慰金10000元。请求法院依法判令被告赔偿原告108861.86元财产损失；诉讼费用由被告承担。
被告双维物业保定分公司辩称：1、原告起诉的案由为“财产损害赔偿纠纷”，而被告与原告系物业服务合同关系，被告亦不是原告损害后果的分割人，所以原告起诉被告，系起诉对象错误。2、原告主张的损害后果，系因该单元厨房下水管道的最底部向室内外排水井的弯头处堵塞所造成，而该堵塞，系因原告楼上的业主在房屋装修及生活排水过程中对下水管道使用不当所造成。对于原告主张的损害后果，被告没有任何过错。而且，被告也不存在违反物业服务合同约定的情形，因此被告不应当承担对原告的赔偿责任或违约责任。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
庭审中原告为支持自己的主张提交的证据有：1、商品房买卖协议，证明其是该房屋的所有权人，具备原告主体资格。2、身份证明。3、维多利亚夏郡前期物业服务合同，相应的条款有明确的约定（第一条第一项第一点，第二条第二项，针对的具体对象，第八条违约责任第一项，第九条），证明被告存在违约行为。4、石家庄双维物业有限公司保定分公司工商注册信息。5、损失现场照片25张，证明案件损害事实。6、损失清单：整体厨房30544元，2010年3月24日的销售凭证及厂家证明，现在恢复该厨房价格是30544元，由证据5佐证；木地板15400元（第一次浸泡），提供当时购买的财务票据及厂家报价；壁纸36671元，当时购买单证，在北京购买的现在没有票据，因是品牌的在保定同样品牌的报价；餐桌2470.86元，当时销售凭证，泡了以后现在四个桌腿出现裂纹不能承重太大；欧琳水槽，因原告母亲系回民，有污秽物肯定不能再用了；电视柜3800元、茶几2000元、三门衣柜1350元、书柜1200元、装饰架1200元、美心门1342元，以上泡后出现开裂；拆地板费用490元，地板9195元，因浸泡地板变形了；空调拆机费280元，海龙商场格力公司开具的票据，不确定空调是否浸泡，需要由专业的人员进行检查；厨房推拉门720元，当时销售票据及厂家证明，物业经理签字；共计108861.86元。7、八组视频，证明损害现场。
经过庭审质证，被告对原告证据的质证意见为：对证1、2、3无异议，但是对证据3认为根据该合同第九条第三项的约定，非因甲方责任出现共用设施运用障碍造成的损失，甲方是不承担责任的，而共用设施包括排水设施。对证4无异议，对证据5没有异议，对证据6，统一质证，第一，不能证明这些物件的损害是由本案这次事故所导致；第二，这些金额的计算均没有相应的鉴定机构进行鉴定，而是由原告根据购买价格及商家的说明来确定，不能有效的证明损失的具体数额，证据均没有证明效力。证据7证明室外下水通道是无堵塞的，堵塞的部位是在室内下水管的底部通往污水井拐弯处发生的堵塞，另外，在发生堵塞事故之后，被告及时履行了清理、疏通维修的责任。
庭审中被告提交的证据有：1、原、被告之间的物业服务合同。证明：第一，双方约定：因非被告责任出现的共同设施运行障碍造成损失的，被告不承担责任。（第九条）。第二，“共同设施包括”上下水管道“（第二条）。2、保定市北市区环境卫生管理局肥料管理所出具的证明。证明：第一，原告居住的单元室外污水井及室内通往污水井的管道畅通，没有发生堵塞。第二，堵塞的部位为该单元下水管道的弯头处。第三，堵塞的物品是白色腻子、白灰粉、凝固的油垢和菜叶等物品，证明是因为原告及楼上业主对排水设施使用不当造成的。3、视听资料（U盘），证明对室外的井照相，证明室外的下水井是没有堵塞的，堵塞的部位的照片，证明指向同证据2。4、原告及其楼上的十七层业主的装修申请表及与被告签订的“装修施工管理协议”，申请表证明均是原告所居住单元的业主列表，“装修施工管理协议”，证明被告就业主装修问题，履行了相应的告知义务，明确业主装修施工造成的管道堵塞，责任自负。5、证人关旭更、于化龙、白正国证言，证明检查、疏通管道的过程。
经过庭审质证，原告对被告证据的质证意见为：对证据2、当天下午是有两个工人，我不能确定是由保定市北市区环境卫生管理局肥料管理所进行疏通的，该证明的合法性、真实性及关联人无法确认。对证3，看到了三张照片是对不同角度对其管道的照片，与证明的事实对不上。视频也没有什么对话，拍的井是静态的，不能证明井是否堵塞。证据4，认可我家的，其他家的不清楚，这些证据与此案没有关联性。
经审理查明，2009年10月29日，原告李赫与保定市金翰林房地产开发有限公司签订了《商品房买卖协议》，购买了维多利亚夏郡小区7号楼2单元202室。当日，原告（乙方）与被告石家庄双维物业服务有限公司（甲方）签订了《维多利亚夏郡前期物业服务合同》并缴纳了物业费。在该合同中：“第一条：双方的权利和义务。一、甲方的权利与义务1、对房屋的共用部位、公用设施设备、秩序维护、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。……二、乙方的权利与义务17、装饰装修房屋时应按甲方要求办理装修审批手续后方可开工，并严格遵守《装修施工管理协议》；21、按照安全、公平、合理的原则，正确的处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面造成的相邻关系，不能损害他人的合法权益。……第二条：物业服务内容二、房屋共用设施设备及运行的维护与管理。房屋共用设施设备是指共用的上下水管道……。第八条：违约责任一、甲方违反合同。未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任……。第九条：以下情况甲方不承担责任：……三、因非甲方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他公用设施设备运行障碍造成损失的。”房屋交付后，原告进行了装修，其母亲董平有时在此居住。该房楼上的绝大部分业主进行了装修，并入住。被告在与业主签订服务合同，领取房屋钥匙时，对装修等注意事宜进行了告知。
2014年9月7日下午，小区保安在巡逻过程中发现原告所有的7号楼2单元202室内厨房下水管道堵塞返水，立即报告了被告。被告工作人员及时通知原告后赶到现场，发现污水、污物反涌后，从厨房流向客厅，四散到其他房间。被告工作人员边帮助清理污物，边查找堵点，经检查认为堵塞在原告房屋所在单元的下水管道通往楼外污水井的弯头处（风机房处）。被告因无法处理，电话请求保定市北市区环境卫生管理局肥料管理所进行疏通。该所派值班人员赶到维多利亚夏郡小区，与被告维修部人员共同查看，确认堵塞处位于楼内该单元02户业主负一层厨房下水主杠通向楼外污水井的弯头处，致使污水等倒灌进入原告厨房、房屋。该所进行了疏通，证明堵塞物为白色腻子块及油垢和菜叶等物品。
另查明，原告李赫及楼上三层至十七层业主均与双维物业签订了《装修申请表》和《装修施工管理协议》，协议第十四条明确规定严禁将装修垃圾、各类胶、漆等杂物倒入下水管道。
2015年3月12日，合议庭人员到现场进行了查勘，原告母亲董平、被告双维物业委托代理人及工作人员均到场，对原告房屋室内、返水处、堵塞处、检查孔、室外污水井进行了查勘。原告家中木地板已被拆下，桌子椅子等木质家具开裂，壁纸上有水渍、翘边。
原告出示的证据显示，整体厨房2010年3月24日购买，价格为23260.2元；木地板2010年9月17日购买，价格为29720元；壁纸辅料2010年5月购买，价格3468元；餐桌椅2010年8月15日购买，价格4580元；水槽2010年5月8日购买，价格2199元；电视柜2010年购买，价格3800元；茶几2011年购买，价格2000元；三门衣柜2011年9月购买，价格1350元；书柜2011年购买，价格1200元；多用装饰架2011年9月28日购买，价格1200元；门2010年5月11日购买，价格17410元；厨房推拉门2010年10月购买，价格2600元。拆地板费用490元；空调拆移机费280元；推拉门拆装费720元。
本院认为，本案的争议焦点是原告因房屋共用下水管道堵塞所造成的财产损失是否应由被告承担违反物业服务约定的违约责任。原被告双方签订的《维多利亚夏郡前期物业服务合同》约定了双方在物业服务过程中的权利义务及违约责任。根据该合同约定，被告具有对原告所在单元的室外共用下水管道具有进行维护、修缮、服务与管理的义务，此义务是指对“共用下水管道”本身的维护与管理，合同中未明确约定被告具有定期疏通室外共用下水管道的责任。本案中共用下水管道完好无损，因此管道堵塞并非因被告物业公司消极不履行义务所造成。合同第八条违约责任明确约定了“甲方（被告）违反合同，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任……。”本案中，被告不存在违反合同条款，原告要求其限期改正，逾期未改正的情节，因此原告认为被告应承担财产损失的合同违约行为不存在。该合同第九条明确约定了免责条款：“因非甲方（被告）责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的”。本案事故是因共用设施设备运行障碍引起的，系因原告所在的单元业主不当使用厨房下水而导致腻子块、油垢等建筑及生活垃圾堵塞了管道弯头所造成，造成堵塞的行为责任人不在被告。根据该条约定，原告因此所造成的损失，被告不应当承担责任。根据被告向住户发放的《装修施工管理协议》规定，被告已提醒住户严禁将装修垃圾、各类胶、漆等杂物倒入下水管道，已尽到合理的注意义务。根据《前期物业服务合同》的规定，被告得知原告房屋共用下水管道发生堵塞后，积极查找原因，及时进行疏通，尽到相应的职责。综上所述，原告认为被告应当根据合同约定对房屋的公共部位、公用设施设备及其运行进行维护和管理，其违反物业服务合同约定，没有尽到合同义务，由此造成了原告的财产损失，应当由其承担违约赔偿责任的主张不能成立，本院不予支持。
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定判决如下：
驳回原告李赫的诉讼请求。
案件受理费2477元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。
审判长 陈立荣
审判员 王海波
审判员 梁 政
二〇一五年五月十八日
书记员 苑香玲