北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民再初字第00067号
原告陈建军，男，1975年11月3日出生。
被告宋肖霄，女，1963年9月2日出生。
委托代理人崔浩，北京市远望律师事务所律师。
原告陈建军与被告宋肖宵财产损害赔偿纠纷一案，本院于2012年7月12日作出（2012）海民初字第2390号民事判决，宋肖宵不服上诉于北京市第一中级人民法院，2012年12月18日，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民终字第10594号民事判决，已经发生法律效力。宋肖宵不服该生效判决，向北京市高级人民法院申请再审，2013年10月18日北京市高级人民法院作出（2013）高民申字第02748号民事裁定书，裁定驳回宋肖宵的再审申请。后宋肖宵向检察机关申诉。北京市人民检察院于2014年6月16日作出京检民监（2014）110XXXXXXXX号民事抗诉书，向北京市高级人民法院提出抗诉。北京市高级人民法院于2014年7月8日作出（2014）高民抗字第2855号民事裁定，提审本案。2015年1月20日，北京市高级人民法院作出（2014）高民提字第3163号民事裁定，裁定：一、撤销北京市第一中级人民法院（2012）一中民终字第10594号民事判决及北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第2390号民事判决；二、本案发回北京市海淀区人民法院重审。
陈建军诉称，2010年1月22日，我和宋肖霄通过北京链家房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：宋肖霄将其个人所有的北京市朝阳区xxx里228号楼101号房产出卖给我，房屋成交价为人民币255万元。当日宋肖霄向我出具声明承诺：“本人为出售房产合法产权人，对该房屋享有完整的处分权……如因本人的不实承诺导致此房屋在交易过程中产生的一切后果，概由本人自行承担。”2010年6月，宋肖霄丈夫后藤晴一（日本国籍）以宋肖霄未经我同意无权处分夫妻共同财产为由向北京市朝阳区人民法院提起诉讼要求确认《商品房买卖合同》无效。2011年6月20日，北京市朝阳区人民法院作出（2011）朝民初字第26218号判决：判决我和宋肖霄双方签订的《商品房买卖合同》无效。我不服上诉至第二中级人民法院。2011年9月20日，北京市第二中级人民法院作出（2011）二中民终字第16915号判决，维持原判。现因宋肖霄的声明承诺不实，导致我未能如期取得该房屋的所有权，给本人和家庭造成了极大的财产损失，现诉至法院，请求法院判令：宋肖霄赔偿因合同无效给我造成的财产损失200万元并承担本案诉讼费。
宋肖宵辩称，陈建军仅支付了我购房定金20万元，尚有235万元房款未付，因未支付全额购房款，没有丧失另订其他有利合同的损失，不应适用《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十五条的规定。根据权利义务相一致的原则，原告只支付定金20万元，却通过诉讼恶意获利1303360元，其因合同无效所获信赖利益损失与其支付的费用不相当。本案中，根据原告提供的证据，没有证据证明原告与案外第三人之间曾存在缔约关系，也没有证据证明原告与第三人丧失订约关系是由答辩人违反先合同义务造成的，或缔约机会的丧失是基于对违反先合同义务人的缔约行为的信赖而产生的，因此原告根本不存在丧失另订其他有利合同的机会损失。原告因所付20万元订金获得高额赔偿对我不公平。本案应适用法律规定的定金罚则，《补充协议》有关合同无效的约定及合同法第113条的规定。我已经退回原告20万定金，因此原告不存在任何损失。综上，原告因合同无效获得的信赖利益损失赔偿与其支付的定金不相当，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，北京市朝阳区人民法院（2010）朝民初字第26218号民事判决书确认以下事实：“后藤晴一与宋肖霄系夫妻，二人于1993年4月30日在日本琦玉县登记结婚……2010年1月22日，宋肖霄与陈建军签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定宋肖霄将位于北京市朝阳区xxx里228号楼1层101号房屋以255万元的价格卖予陈建军……陈建军向宋肖霄支付了购房定金20万元。庭审中，陈建军向本院提交了宋肖霄于2010年1月22日签名的声明一份，上写明：本人宋肖霄作为座落于北京市朝阳区xxx里228号楼1层101号房屋的合法产权人，对该房屋享有完整的处分权…如因本人的不实承诺导致此房屋在交易过程中产生的一切后果，概由本人自行承担。宋肖霄对此不予认可，表示未签署过该声明，但对此亦不申请笔迹鉴定。本院对此释明了如不鉴定，将由负有举证责任的一方承担相应后果。另查，诉争房屋房屋登记簿所有权人为宋肖霄”。该判决书最终判决：一、陈建军与宋肖霄2010年1月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。二、陈建军与宋肖霄及北京链家房地产经纪有限公司2010年1月22日签订的《补充协议》中针对上述《北京市存量房屋买卖合同》的内容无效。三、驳回后藤晴一的其他诉讼请求。陈建军不服该判决提出上诉，2011年9月20日，北京市第二中级人民法院做出（2011）二中民终字第16915号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现上述判决已经生效。宋肖宵现已将陈建军交付的20万元定金返还给陈建军。
本案原审中，因陈建军与宋肖霄无法对北京市朝阳区xxx里228号楼1层101号房屋房产价值达成一致，经陈建军申请，本院委托北京市国盛房地产评估有限责任公司对该房屋价值进行评估，该公司做出（京）国评房（2012）（估）SF第xxx号评估报告，结论为估价对象在估价时点2012年3月19日的价值为单价19774元／平方米，总价417.92万元。
本案再审过程中，北京市高级人民法院请原评估单位北京市国盛房地产评估有限责任公司对该房屋在2011年9月的市场价值进行估价，提供参考意见。该公司于2014年10月17日给北京市高级人民法院书面回复称：“受海淀区人民法院的委托，我公司于2012年4月27日出具了（2012）海民初字第02390号案件涉及的房地产评估报告（地址：北京市朝阳区xxx里228号楼1层101号，估价时点：2012年3月19日，报告编号：（京）国评房（2012）（估）SF第xxx号。）现贵院欲了解上述涉案房产于2011年9月的市场价值，经估价人员查询数据库及修正计算，类似房产于2011年9月的市场价值大约在18000－20000元／平方米之间。
上述事实，有双方当事人陈述、开庭笔录、（2010）朝民初字第26218号民事判决书、（2011）二中民终字第16915号民事判决书、评估报告等证据材料在案佐证。
本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，宋肖霄与陈建军于2010年1月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》已被法院生效判决确认无效，对此有过错的一方应承担相应的缔约过失责任。
本案的争议焦点之一，导致房屋买卖合同无效的过程中，双方当事人的过错认定及相应的缔约过失责任的分配。本案中的缔约过失责任体现为信赖利益的损失。在买卖合同签订的过程中，宋肖霄作为产权证上载明的权利人，其于2010年1月22日签名的声明上写明：“本人宋肖霄作为座落于北京市朝阳区xxx里228号楼1层101号房屋的合法产权人，对该房屋享有完整的处分权┈如因本人的不实承诺导致此房屋在交易过程中产生的一切后果，概由本人自行承担。”宋肖霄虽否认签署过该声明，但对此亦不申请笔迹鉴定，应承担举证不能的后果。宋肖霄出示仅登记其一人为权利人的产权证明并签署声明后，其与陈建军签订的买卖合同最终被法院生效判决确认无效，对此宋肖霄应按照声明所承诺的“如因本人的不实承诺导致此房屋在交易过程中产生的一切后果，概由本人自行承担”，对合同的无效承担全部过错责任，并由此承担全部信赖利益损失。陈建军在宋肖霄持有其为产权人的房产证，并出具声明的情况下与其签订房屋买卖合同，在缔约过程中并不存在过错行为，故陈建军对此合同无效后无过错责任，亦无需承担信赖利益损失。
本案的争议焦点之二，信赖利益损失的具体数额的计算。本案中，合同无效导致的信赖利益损失表现为房屋评估值与双方正常履约所约定的房屋价款之差额部分，根据原审诉讼中所进行的（京）国评房（2012）（估）SF第xxx号房地产价值评估报告，为162.92万元（417.92万元－255万元）。宋肖霄虽抗辩该评估报告的评估时点是2012年3月19日，该评估报告的应用有效期为2012年4月27日至2013年4月26日，未涵盖2011年9月20日房屋买卖合同被确认无效时的房产价值，但经北京市高级人民法院再审过程中向原评估单位询问涉案房屋在2011年9月的市场价值的参考意见，上述评估报告评估的房屋价值已在2011年9月涉案房产的市场价值范围内，故依据此价格认定信赖利益损失并无不当。因宋肖霄对合同的无效负有全部的过错责任，并应承担全部信赖利益损失，故宋肖霄需向陈建军赔偿全部的信赖利益损失，即162.92万元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项、第五十八条之规定，判决如下：
宋肖霄于本判决生效后七日内赔偿陈建军经济损失人民币一百六十二万九千二百元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
鉴定费一万二千九百四十八元（陈建军已预交），由宋肖霄负担，于本判决生效后七日内交纳。
案件受理费二万二千八百元（陈建军已预交一万一千四百元），由宋肖霄负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 聂 冉
代理审判员 宁 璐
人民陪审员 陆友才
二〇一五年十一月九日
书 记 员 马 迪