新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新28民终804号上诉人（原审被告）：方仁忠，男，汉族，1957年7月1日出生，福建省莆田市人，现住库尔勒市。委托诉讼代理人：吴传之，新疆首邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江水才，男，汉族，1968年6月17日出生，湖北省天门市人，现住库尔勒市。被上诉人（原审原告）：库尔勒萨米特瓷砖专卖店。经营场地：库尔勒市华凌市场陶瓷A区39号。经营者：刘雄兵。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杜春伟，新疆西昭律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王铁山，新疆福星律师事务所律师。上诉人方仁忠因与被上诉人库尔勒萨米特瓷砖专卖店、被上诉人江水才房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2017）新2801民初5967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月13日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人方仁忠的委托代理人吴传之，被上诉人江水才、被上诉人库尔勒萨米特瓷砖专卖店的委托代理人杜春伟、王铁山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方仁忠上诉请求：依法撤销一审判决或将本案发回重审。事实与理由：一、上诉人要求对2015年11月10日《房屋租赁合同》笔迹形成时间进行鉴定，以确定上诉人真实意思表示。首先，2008年10月15日上诉人与被上诉人江水才签订关于华凌陶瓷城A区新建房屋（325.45平方米）的《租赁协议》，被上诉人库尔勒萨米特瓷砖专卖店于2009年02月26日向库尔勒市工商局注册，证实被上诉人已装修好符合经营的经营场所，而时隔五年的2014年10月30日被上诉人却对同一已在装修好在经营状态的房屋再次装修花费82万元，明显与事实、常识不符，其仅仅提供不知道是否真实发生还是为本次诉讼虚假签订的《装修合同》。如此大额的费用未提供其他资金转账清单、装修材料货单、发票等相关证据予以佐证，不能证明其装修费用为82万元。即使其真实也是恶意利用华凌改扩建项目进行重复装修骗取上诉人损失；其次，第一份合同期限为三年，自2008年11月16日至2011年11月15日；而其后的2011年11月15日至2015年11月10日期间，上诉人与被上诉人并未签订租赁合同，被上诉人一直以每年向上诉人交付租金的形式实际履行合同，根据《合同法》第二百三十二条”当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。第二百三十六条”租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。上诉人与被上诉人已形成关于诉争房屋的不定期租赁合同，而履行的合同内容是2008年10月15日双方签订的《租赁协议》。再次，2016年3月22日被上诉人江水才知道了新疆华凌工贸（集团）有限公司南疆综合批发市场《紧急通知》后，为骗取”损失”赔偿而虚假签订的《房屋租赁合同》，是以合法形式掩盖非法目的的合同，应为无效。二、即使被上诉人提供的2015年11月10日的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，结合《房屋租赁合同》第四条、第六条的规定以及华凌向上诉人发《紧急通知》的政府行为这一不可抗力情形而无责，因此被上诉人的装修损失不应由上诉人承担。三、该房屋拆除时的”装修残值”与”装修残值损失”并非同一概念。被上诉人的损失仅限于剩余5个月租期内的”装修残值损失”，租期期满装修物即归出租方所有。因此，即使存在损失也应计算为：2016年5月的装修残值损失=2016年5月的装修残值576954元-2016年11月装修残值X元。综上，因华凌统一规划而将房屋拆除，对被上诉人店面的二次装修残值损失上诉人不应承担任何责任。江水才答辩称：被上诉人租赁上诉人自建房屋自2008年一直延续至被华凌拆除。期间的2014年10月-12月，被上诉人投入巨资，对店面进行了装修。2014年11月上诉人收取被上诉人2015年的房租，2015年11月又按约收取了被上诉人2016年的房租。如没有华凌的拆除行为，双方的租赁关系会往后一直延续，否则，被上诉人也不会投入大笔装修费用而签订一年的租赁合同，双方签订一年期的租赁合同只是形式，实质是被上诉人对上诉人承诺的信赖。事实上，在2014年年底与上诉人签订租赁合同时双方就在原合同内容上特别加入了第四条以及补充协议，但因遗失无法向法庭提供。2015年11月双方签订的房屋租赁合同与2014年签订的合同一致，仍保留第四条约定”在承租方租赁期内，如华凌以出租方当事人之间产生的房屋产权以及其他事项都由出租方负责，对承租方造成的损失由出租方承担”。上诉人称该份合同是2016年签订，目的是被上诉人向华凌要求赔偿，该陈述有违常理。被上诉人长期与上诉人建立房屋租赁关系，租金给付上诉人，被上诉人与华凌没有任何权利、义务关系，如何向华凌要求赔偿。自被上诉人收到华凌下发的《紧急通知》后心急如焚，数次找上诉人协商，上诉人避而不见，眼看租赁房屋随时要被拆除，2016年5月18日被上诉人只好委托库尔勒市公证处进行证据保全公证，并对装修的现值进行价格评估。本案一、二审上诉人本人均未到庭，对于本案事实均采取回避态度。上诉人代理人在庭审中陈述”损失”仅指租金损失不能成立，租金是上诉人应当返还的。而本案被上诉人的装修现值是被上诉人被华凌拆除租赁房屋所受到的直接损失，因此对该装修费用进行赔偿既有合同约定又有法律依据。综上，请二审驳回上诉，维持原判。库尔勒萨米特瓷砖专卖店刘雄兵答辩意见同上。江水才、库尔勒萨米特瓷砖专卖店刘雄兵向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告向原告返还房屋租金121875元，赔偿原告经济损失576954元，其他费用8600元，共计707429元；3：本案诉讼费、送达费等由被告承担。一审法院对双方无争议的证据和事实，认定如下：2008年10月15日被告方仁忠与原告江水才签订租赁协议，原告江水才一直租用该房屋以萨米特专卖店为名做陶瓷生意，延续至2016年该房屋被拆除。2014年10月30日，原告江水才与巴州臻品建筑装饰有限公司签订了一份装修合同，以包工、包辅助施工材料的方式将所租赁的华凌陶瓷城40-42#花费共82万元进行了装修。2016年3月22日，华凌南疆综合批发市场向陶瓷A区3l#一50#下发搬迂通知，对原告经营的萨米特进行了拆除。2016年5月21日，萨米特专卖店委托公证处对该店内的装修现状进行了保全证据。被告愿意返还原告已经支付的五个半月（2016年5月30日至11月15日）的租金111718元，原告申请评估的费用8600元。一审法院对双方有争议的证据和事实，认定如下：1、被告不认可2015年11月10日，萨米特专卖店业主刘雄兵、江水才与方仁忠签订房屋租赁合同的真实性、关联性；原告根据该合同的第四条”在承租方租赁期限内，如华凌以出租方当事人之间产生的房产权以及其他事项由出租方负责，对承租方造成的损失由出租方承担，本合同租金不含物业管理费等”约定要求被告赔偿华凌拆迁而造成的损失。被告认为原告出示的2015年的合同系原告当时为向华凌索要赔偿而签订，不是双方当事人的真实意思表示。本院认为因被告认可原告出示的合同中的签名，合同的真实性予以认定，被告所述该合同的形成系非当事人的真实意思表示，没有相应的有效证据予以证明，故对其质证意见无法采信。对该合同的真实性、关联性认定，作为定案依据。2、价格评估报告的有效性。被告对巴州中证价格事务所对该店的装修费用（评估价值为576954元）的评估系原告单方委托不认可。本院认为根据《最高人民法院关于的若干规定》第二十八条”一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。”被告没有申请重新鉴定，故对原告提交的评估报告的真实性、客观性予以认定。一审法院认为：原告与被告之间存在房屋租赁关系，有房屋租赁合同及当事人的陈述为证。本案的争议焦点为2015年双方所签订的房屋租赁合同是否为双方的真实意思表示，原告能否按该合同的第四条”在承租方租赁期限内，如华凌以出租方当事人之间产生的房产权以及其他事项由出租方负责，对承租方造成的损失由出租方承担，本合同租金不含物业管理费等”获得赔偿。被告在庭审答辩中称”原、被告是在2008年签订的租赁合同，原告并没有装修这些损失，双方2015年签订的合同，是因为2015年原告给被告说要找华凌市场要损失，才签的后面的合同，双方一直是按照原2008年合同续租的”，该合同的第四条的条款内容并没有被告所述增加的是华凌市场赔偿相关损失的内容，而是双方当事人的权利义务的约定，与整个合同条款成一体系，因被告没有相关的证据证明其辩称中合同签署的目的不是双方当事人真实意思的表示，被告在质证中对合同中其签名的真实性也是认可的，合同系双方真实签署，故对该证的真实性应予以认定。华凌市场对原告所租的铺面已经拆迁，根据合同的第四条，应由被告向原告赔偿相应的损失。原告在该铺面被拆迁前对刚进行的装修情况让公证部门及价格评估机构进行了相应的证据保全及委托评估，被告对该评估的异议不符合民事证据规定对证据的认定，对评估意见予以认定。被告亦认可合同中所租赁的铺面拆迁的事实，愿意退还未到期的五个半月的租金11178元，本院亦认可。对于原告的装修损失被告也应根据合同及评估报告赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、被告方仁忠返还原告库尔勒萨米特瓷砖专卖店、江水才房屋租赁金111718元（2016年5月30日至2016年11月15日）；二、被告方仁忠赔偿原告库尔勒萨米特瓷砖专卖店、江水才经济损失576954元，其他费用（评估费）8600元。以上第一、二项共计697272元，由被告方仁忠于本判决书生效之日起五日内一次性支付于原告。案件受理费收取10874.29元，由两原告承担156.12元，被告承担10718.17元（原告已预付，由被告支付上述款项时一并支付给原告）。本院二审查明：2008年10月15日上诉人方仁忠与被上诉人江水才签订《租赁协议》，约定：上诉人方仁忠将华凌陶瓷城A区面积为325.45平方米租赁给被上诉人江水才，租赁期限三年，自2008年11月16日至2011年11月15日。被上诉人江水才租用该房屋以萨米特专卖店为名做陶瓷生意，合同期满后，双方未签订书面合同延续租赁至2015年11月10日，双方又签订一份《房屋租赁合同》，约定：上诉人方仁忠将华凌陶瓷城40-42#325平方米租赁给被上诉人江水才，租赁期限一年，自2015年11月15日至2016年11月15日，租金贰拾肆万参仟柒佰伍拾元。合同第四条”在承租方租赁期限内，如华凌以出租方当事人之间产生的房产权以及其他事项由出租方负责，对承租方造成的损失由出租方承担，本合同租金不含物业管理费等”。第八条”本合同租赁期满后，承租方在店内地面以上装修都归出租方所有”。2014年10月30日，被上诉人江水才与巴州臻品建筑装饰有限公司签订了一份装修合同，以包工、包辅助施工材料的方式将所租赁的华凌陶瓷城40-42#花费共82万元进行了装修。2016年3月22日，华凌南疆综合批发市场向陶瓷A区3l#一50#下发搬迁通知，对被上诉人江水才经营的萨米特进行了拆除。本院认为：2015年11月10日，上诉人方仁忠与被上诉人江水才签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且符合相关法律规定，属于有效合同，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。双方在租赁合同履行期限未届满时，租赁房屋被拆除，给被上诉人江水才造成了实际损失，依照租赁合同第四条的约定，该损失上诉人方仁忠应当承担。而被上诉人的损失应以其租赁房屋的期限与其装修房屋的实际投入均衡折扣计算，即：装修投入82万元除租赁期24个月乘未履行5个月计170833.33元，符合双方第八条的约定。故原审认定事实有误，处理不当，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持库尔勒市人民法院（2016）新2801民初5967号民事判决第一项；二、撤销库尔勒市人民法院（2016）新2801民初5967号民事判决第二项；三、变更库尔勒市人民法院（2016）新2801民初5967号民事判决第二项为：上诉人（原审被告）方仁忠返还被上诉人（原审原告）库尔勒萨米特瓷砖专卖店、江水才损失170833.33元。一审案件受理费10874.29元，二审案件受理费9656元，其他费用8600元，共计29130.29元，由上诉人（原审被告）方仁忠承担11652.17元，被上诉人（原审原告）库尔勒萨米特瓷砖专卖店、江水才承担17478.12元。本判决为终审判决。审判长 薛 文 敏审判员 敖登高娃审判员 付  晟二〇一七年十一月八日书记员 姚 小 佳