浙江省舟山市定海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0902民初2673号
原告:冯身达。
被告:柴文军。
原告冯身达诉被告柴文军房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年8月9日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员陆明龙适用简易程序于2016年8月30日公开开庭进行了审理，原告冯身达和被告柴文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.要求确认原被告之间于2013年11月9日签订的《房屋租赁合同》于2016年2月20日予以解除；2.要求被告支付拖欠的房屋租赁费708767元；并支付本金60万元的从2015年11月11日起按月利率2%计算的逾期付款违约金至付清日止，支付本金108767元的从2016年2月21日起按月利率2%计算的逾期付款违约金至付清日止；3.要求被告支付从2016年2月21日起按日租金1095.89元计算的房屋占有使用费至被告搬迁日止；4.要求被告立刻腾退该房屋归还给原告。事实和理由：被告于2013年11月12日起租赁原告位于舟山市定海区盐仓街道兴舟大道29号建筑面积共约1350平方米的房屋用于经营店名为佛茶餐厅的餐饮服务，租期六年，年租金40万元。被告自租赁第二个月起就未按合同履行租金支付，期间勉强支付了一小部分租金。根据2015年11月1日被告出具的还款承诺书，被告欠款已达六十万元。至2016年3月10日，被告已拖欠原告20个月租金约70万元和水电费2.70万元。被告曾多次出具还款承诺书，但一直未兑现。为此根据租赁合同的约定，原告依法起诉，要求依法判决。
被告辩称，被告向原告承租房屋后，因资金周转困难，一直没有按时支付房租，但被告陆续支付原告的租金总共有40多万元，只是原告将被告支付的部分租金作为违约金计算了。因此被告欠原告的租金没有起诉的那么多。截止2016年1月13日，被告尚欠原告房租30万元，该日以后因断电断水，再计算房租不合理。同时，在租赁开始时被告向原告支付了押金3万元。
经审理查明：位于舟山市定海区盐仓街道兴舟大道29号的1722平方米工业用地的使用权（定海盐仓海龙村工业新区B16地块，舟国用2001字第17-124号）和该用地上位于西北的面积为393.37平方米和位于南面的面积为363.99平方米的平房所有权（舟房权证）属于舟山市定海圣达金属装饰有限公司。上述地块中尚建有朝北开门的三层楼房一幢，面积约为975平方米；该楼房朝南墙面后为搭建的钢结构过道，面积约为205平方米；该二处均未取得建设工程规划许可证或审批手续。
2013年1月1日，舟山市定海圣达金属装饰有限公司向原告出具委托声明一份，载明：“经公司研究决定，委托公司股东冯身达（身份号：330901196505180676）以个人名义全权处理位于定海盐仓兴舟大道29号房产（房产登记人：舟山市定海圣达金属装饰有限公司）的出租、租金收取、租约解除、法律诉讼等租赁事宜及依法交纳各项费用，租金收入与公司另行结算。委托期限：10年，自2013年1月1日开始委托。”
2013年11月9日，原告冯身达（甲方）与被告柴文军（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方出租标的物坐落地址为舟山市定海区盐仓兴舟大道29号，建筑面积约1350㎡。具体分布位置为东边新建房子一幢（不包括三楼楼梯隔层间）及后排南面附属用房约350㎡（钢结构房和五间东面平房，五间东面平房面积约为170平方米）；二、租期陆年，自2013年11月12日至2019年11月11日；三、前三年租金每年为人民币40万元，第四年开始逐年按5%递增。具体为合同签订当天支付首期租金5万元，一个月内支付第二期8万元（租金5万元，保证金3万元），三个月内支付第三期租金10万元，2014年4月支付后半年租金20万元，以后每半年支付租金，提前一个月支付。租赁期满或双方同意终止合约后，乙方负责交清水、电等约定的相关费用，甲方应于乙方将房屋及其附属物品完好地向甲方交割清楚，当天将保证金全额无息退还给乙方；四、乙方的经营项目及范围为餐饮服务；五、乙方拖欠租金，甲方可按月租金额的1%每天向乙方加收滞纳金，如拖欠20天，甲方有权收回房屋，单方面终止《房屋租赁合同》，并有权没收房屋租赁保证金；六、甲乙双方任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则为违约，双方同意违约金为人民币3万元。合同还约定了其他事项。
被告柴文军取得上述租赁房屋后，向原告交纳了保证金3万元。上述租赁房屋进行了装修。但被告柴文军承租后未按约支付租金，只是陆续的向原告交纳了部分租金。原告催讨后，被告柴文军多次向原告出具承诺书，其中于2015年9月5日出具的承诺书载明：“因本人一直未兑现于2015年3月19日出具的给房东冯身达还款承诺书，至今按合同已拖欠房东租金陆拾万元（至2015年11月11日止），本人承诺于2015年9月10日前先还款陆万元（分二次），9月下旬再安排陆万元。以后每月安排10万元房租给房东，直至结清拖欠房租。”2015年11月7日出具的承诺书载明：“本人柴文军承诺拖欠房东冯身达的房租在2015年11月11日下午三点前先支付人民币5万元整，如不兑现房东将换锁收回房子，一切后果由本人柴文军承担。”事后被告支付了部分房租及水电费。庭审中原告陈述：被告承租期间共交给原告41万元款项（包括保证金），其中5万元算违约金，其余是被告交予的房租。被告陈述：截止2016年1月13日，被告尚欠原告房租30万元，该日以后因断电断水，再计算房租不合理。
被告承租期间，经营产生的水电费现已付清。
因被告多次拖欠房租，原告向被告发送短信等方式催讨未果，2016年2月17日，原告发送短信通知被告“限期清理，本星期六（20日）我来验收房子。”但被告未将租赁房屋腾退给原告。
上述事实，有原告向本院提交的委托声明、《房屋租赁合同》、房产证和土地使用权证、被告分别于2015年9月5日和2015年11月7日出具的还款承诺书、原被告之间的短信记录、舟山市定海圣达金属装饰有限公司章程、舟山市定海区人民政府专题会议记录复印件及原被告的陈述等证据予以证明。被告对原告提交的证据的真实性没有异议。本院确认上述证据的真实性、合法性和关联性，并据此认定查明的本案事实。
本院认为，一、关于原告的主体是否适格问题。受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，合同约束受托人与第三人。受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人向委托人披露第三人后，委托人可以选择是否行使介入权：委托人行使介入权的，则合同直接约束委托人与第三人，委托人可以要求第三人向其承担违约责任；委托人不行使介入权的，根据合同的相对性原则，合同仍约束受托人与第三人，受托人可以向第三人主张违约责任。由被告柴文军承租的位于舟山市定海区盐仓街道兴舟大道29号的朝北开门的面积约为975平方米的三层楼房一幢和该楼房朝南墙面后为搭建的面积约为205平方米的钢结构过道，及与钢结构过道相连的面积约为170平方米的朝南平房一排的东首部分，属舟山市定海圣达金属装饰有限公司所有。现原告冯身达受舟山市定海圣达金属装饰有限公司所委托，在委托人的授权范围内以自己的名义将上述房产出租给被告柴文军，由此原被告双方签订了《房屋租赁合同》。鉴于现有证据不能证明被告柴文军在签订《房屋租赁合同》时知道原告冯身达是受舟山市定海圣达金属装饰有限公司所委托，且根据舟山市定海圣达金属装饰有限公司向原告出具委托声明的内容，舟山市定海圣达金属装饰有限公司并未行使介入权。因此《房屋租赁合同》仍对原被告具有约束力。
二、关于《房屋租赁合同》的效力问题。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原被告双方签订的《房屋租赁合同》中，位于舟山市定海区盐仓街道兴舟大道29号的朝北开门的面积约为975平方米的三层楼房一幢和该楼房朝南墙面后为搭建的面积约为205平方米的钢结构过道，出租方并未取得建设工程规划许可证或经相关部门批准，因此双方订立的《房屋租赁合同》中涉及上述租赁房屋的协议应属无效。但《房屋租赁合同》中面积约为170平方米的朝南平房一排的东首部分出租方具有相应的产权证，因此双方订立的《房屋租赁合同》中涉及该部分租赁房屋的协议合法有效。
三、关于《房屋租赁合同》的解除问题。原告已将《房屋租赁合同》中所涉的房屋出租给被告，对其中涉及有效部分的房屋，被告理应按约支付相应的租金。现被告未完全履行支付租金的义务，原告根据双方约定的合同解除条件，且已通知被告，本院确认《房屋租赁合同》中涉及有效部分的协议，已于2016年2月20日解除。对《房屋租赁合同》中涉及无效部分的协议，根据合同法规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。
四、关于被告尚欠原告租金及房屋占有使用费的数额问题。被告对《房屋租赁合同》中涉及有效部分的租金，应按照双方的约定支付。对《房屋租赁合同》中涉及无效部分的房屋占有使用费，应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“《房屋租赁合同》无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定计算。经计算自2013年11月12日起至2016年2月20日止，被告应支付原告的租金及房屋占有使用费合计为908767.12元。对原告陈述的已收取的款项中包含了被告支付的违约金的陈述及被告提出的截止2016年1月13日，被告尚欠原告房租30万元，2016年1月13日后因断电断水，再计算房租不合理的抗辩，均没有相应的证据证明，对此本院不予采纳。被告至今共交给原告41万元款项（包括保证金），本院根据被告柴文军向原告出具的承诺书及原被告陈述和双方的约定，认定该41万元款项系被告已交付给原告的租金及房屋占有使用费。因此至2016年2月20日止，被告尚欠原告租金及房屋占有使用费为498767.12元。被告并应支付从2016年2月21日起按日租金1095.89元标准计算的房屋占有使用费至搬迁之日止。
五、关于被告应承担的违约责任及应赔偿原告损失的问题。原告诉称要求被告支付本金60万元的从2015年11月11日起按月利率2%计算的逾期付款违约金至付清日止，支付本金108767元的从2016年2月21日起按月利率2%计算的逾期付款违约金至付清日止。本院确定如下：1.根据双方约定的租金支付时间和原告的诉请，起算时间可从2015年11月11日起；2.对《房屋租赁合同》中涉及有效部分的未付租金，被告应按约承担逾期支付的违约责任，但原告诉请的和双方约定的违约金计算标准过高，本院依法调整为按中国人民银行同期贷款基准利率的1.95倍标准计付。根据合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任的规定，被告对《房屋租赁合同》中涉及无效部分中应未付房屋占有使用费而造成原告的损失部分，本院根据原被告双方的过错，确定被告应赔偿原告按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算的利息损失；3.至2016年2月20日止，被告尚欠原告租金及房屋占有使用费为498767.12元，本院根据原告出租房屋的面积折算，其中租金为62807.70元，房屋占有使用费为435959.42元。
六、关于原告要求被告立刻腾退租赁房屋归还给原告问题。对《房屋租赁合同》中涉及有效部分的房屋，因该部分的租赁合同已解除，被告应予以腾退。根据合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还的法律规定，对《房屋租赁合同》》中涉及无效部分的房屋，被告也应予以腾退。对原告的该诉请本院予以支持。
在本院审理期间，经本院询问被告，被告表示承租房屋中添附的装饰装修归原告所有，并要求将租赁房屋中开设的酒店整体转让给第三方经营。经本院联系被告亲属后，终因无人接手而未果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七、第四百零三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款、第二款和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条之规定，判决如下：
一、确认原告冯身达与被告柴文军于2013年11月9日签订的《房屋租赁合同》中涉及位于舟山市定海区盐仓街道兴舟大道29号朝南平房一排的东首部分，面积约为170平方米的相关协议于2016年2月20日解除；
二、被告柴文军于本判决生效之日起十天内将承租的位于舟山市定海区盐仓街道兴舟大道29号中朝北开门的面积约为975平方米的三层楼房一幢（不包括三楼楼梯隔层间）和该楼房朝南墙面后为搭建的面积约为205平方米的钢结构过道，及与钢结构过道相连的面积约为170平方米的朝南平房一排的东首部分（钢结构房和五间东面平房）腾退给原告冯身达；
三、被告柴文军于本判决生效之日起十天内支付原告冯身达租金及房屋占有使用费为498767.12元，并支付租金62807.70元的从2015年11月11日起按中国人民银行同期贷款基准利率的1.95倍计算的违约金至款项付清之日止；赔偿房屋占有使用费435959.42元的从2015年11月11日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算的损失至款项付清之日止；
四、被告柴文军支付原告冯身达从2016年2月21日起按日租金1095.89元的标准计算的房屋占有使用费至搬迁之日止。该款在被告柴文军腾退第二项房屋之日付清；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10888元，减半收取5444元，由被告柴文军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审判员 陆明龙
二〇一六年十月二十九日
书记员 严 丹