濮阳市华龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）华法民初字第3200号
原告于书勇，男，汉族。
委托代理人刘子淑，河南优诚律师事务所律师。
被告河南弘毅置业有限公司。
法定代表人刘宏玉，公司总经理。
第三人中国农业银行股份有限公司濮阳大庆支行。
负责人田磊，该支行行长。
委托代理人刘拥军，河南金谋律师事务所律师。
委托代理人张亚辉，河南金谋律师事务所律师。
原告于书勇诉被告河南弘毅置业有限公司（以下简称弘毅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月21日作出（2014）华法民初字第6953号民事判决。宣判后，被告弘毅公司不服，提起上诉。濮阳市中级人民法院于2015年4月23日作出（2015）濮中法民开终字第89号民事裁定，认为原审认定事实不清，裁定撤销本院（2014）华法民初字第4632号民事判决，发回重审。本院立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于书勇申请追加中国农业银行股份有限公司濮阳大庆支行为被告参加诉讼，本院审查后，通知中国农业银行股份有限公司濮阳大庆支行（以下简称农行大庆支行）作为第三人参加诉讼。原告于书勇及其委托代理人刘子淑、被告弘毅公司法定代表人刘宏玉、第三人农行大庆支行委托代理人张亚辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于书勇诉称，2013年4月27日，原告于书勇与被告弘毅公司签订了商品房买卖合同，购买被告开发的位于弘毅立方郡小区第1幢5层507号住房，当日原告向被告支付首付款118162元，余款270000元办理了银行按揭贷款。2013年7月20日，原告妻子胡彦利又与被告签订地下室使用权转让协议，并向被告交纳地下室款31174元。2013年7月20日至2014年5月20日，原告向银行分期偿还借款共计21838元。被告书面承诺于2013年9月30日前向原告交房，但到期后一再推迟交付时间。由于被告未按期交房，原告及家人只好长期租房居住，从2013年9月30日至今，已支出租房费用10900元。同时，原告还向被告交纳了产权人姓名变更费用2000元。原告多次要求与被告解除合同、退还房款及地下室款，被告拒绝，原告只好停止支付银行按揭。请求法院依法判决：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同及地下室使用权转让协议，被告退还原告交纳的房款181388.19元；2、要求被告退还产权人购房合同姓名变更费2000元；3、判令被告赔偿原告租房的经济损失10900元；4、要求被告承担违约金906.94元；5、依法解除原告与第三人农业银行签订的个人购房担保借款合同，由被告向第三人偿还下余贷款；6、由被告承担本案诉讼费用。
被告弘毅公司辩称，被告不同意解除该合同，在合同第八条双方约定交房时间为2013年9月30日之前，逾期超过90日过后买受人才有权解除合同，出卖人虽然逾期，但未超过90日。原告的其他诉请被告也不同意。
第三人农行大庆支行辩称，涉案买卖合同与借款担保合同并非主从合同关系，故买卖合同的无效、撤销和解除不会导致借款担保合同的无效、撤销和解除。原告因与被告房屋买卖合同纠纷，拒绝向第三人偿还剩余款项，原告与被告的行为损害了第三人的合法权益。
审理查明，2013年4月27日，原告于书勇向被告弘毅公司交纳购房首付款118162元后，与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号00040978），约定：一、原告购买被告开发的位于弘毅立方郡小区第1幢5层507号房，建筑面积51.12平方米，单价为每平方米7593.15元，总价款388162元，商品房预售证为濮房预售证第2012-144号；二、交付房屋面积误差比绝对值超出3%时，原告有权退房；三、房屋交付时间为2013年9月30日前，交房条件为：商品房验收合格。商品房达到交付条件后，被告书面通知原告办理交付手续；如因原告原因未能按期交付房屋的，则被告在濮阳市电视台或《濮阳日报》公告交房的，视为原告接到通知。被告逾期交付房屋的，按日向原告支付违约金；超过90日的，原告有权解除合同，被告自原告解除合同通知到达之日起30日内退还房款，并按已付房款的0.5%支付违约金；如因政府城市规划调整等原因影响工期的，被告可延期交房。2013年6月3日，原告、被告与第三人签订个人购房担保借款合同（合同序列号：ABC（2012）5006-1），约定原告从第三人处借款270000元，原告同意第三人将借款直接划入被告账户，借款期限240个月，执行利率6.55%，偿还方式为等额本息，被告为借款合同阶段性保证人，涉案房屋为贷款抵押担保，原告取得房地产权属证书并办理抵押登记手续，被告保证责任解除。2013年6月21日，涉案房屋办理了抵押权预告登记。因原告未取得房屋所有权，抵押登记至今未予办理。2013年6月28日，第三人将贷款270000元转入被告账户。以上所交房款合计为388162元。2013年7月20日，原告之妻胡彦利与被告签订配套地下室的转让协议，购买了24号地下室，原告交纳地下室款31174元，被告向原告出具了收据，注明交款人为原告于书勇。2013年7月20日至2015年5月20日，原告向第三人偿还上述贷款本金9237.83元及利息22705.17元。截至2015年5月21日，尚余贷款本金256627.82元未予偿还。
另查明，被告于2011年11月16日取得本案所涉房地产项目建设用地规划许可证，2011年11月26日取得土地使用证，2012年8月制成施工设计图，2012年8月17日取得建设工程规划许可证，2012年9月21日取得建筑工程施工许可证，2012年11月5日取得商品房预售许可证。上述1号楼原规划设计为11层，2012年8月，政府规划部门对项目做了规划调整，将总层数调整为9层。2012年10月，濮阳市宇达测绘有限公司对房屋进行了预登记测量。被告于2013年9月27日在《濮阳日报》发布了延期交房公告。2013年11月28日，楼房竣工。2013年12月18日，1、2号楼进行了竣工验收，验收结果合格。2013年12月31日，1、2号楼完成备案验收。2013年12月24日，被告在未向原告书面通知交房的情况下，在《濮阳日报》发布交房公告，要求购房户于2013年12月24日至2014年1月8日办理房屋交接手续。2014年2月，办理了工程竣工验收备案。被告未书面通知原告交房事项，该房屋至今未予交付。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据庭审查明事实，至原告提起本案诉讼前，被告已取得包括商品房预售许可证在内的各项证件，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反有关法律规定，为有效合同。被告辩称的工程规划调整事项发生在双方签订涉案房屋买卖合同之前，故该事项不构成合同延期交房的事由。被告在本案工程竣工验收合格后，未按照合同约定先行书面通知原告交房，即在媒体以公告方式发送交房通知，属于履行通知义务不当，不能视作其履行了通知义务，至2013年12月底，被告逾期交房已超过90日，按照双方合同约定，原告有权请求解除合同。现原告要求解除涉案商品房买卖合同的诉讼请求，有事实基础和法律依据，应予以支持。合同被解除后，被告应向原告返还收取的购房款，同时应按照约定就违约金或者实际损失对原告进行赔偿。原告要求被告同时负担约定违约金及实际损失不当，本院确定由被告按照实际损失赔偿原告，其实际损失可酌情按照原告主张同期银行定期存款年利率标准予以计算。本案转让的地下室与原告购买住房相配套，且被告出具的收据上也注明地下室款系收取原告，胡彦利为原告之妻，其签订地下室转让协议行为应视作隐名代理行为，原告为该协议的当事人，故原告主体适格。商品房买卖合同解除，与其配套的地下室亦应予以解除，协议解除后，被告应退还原告地下室款。原告主张的2000元更名费，被告不予认可，原告未提交证据予以证实，本院对不予认定。原告主张的租房损失，被告不予认可，原告提交有关书面证据不足以证明其该项损失的必要性及真实性，故原告该项诉讼请求应不予支持。违约金与实际损失不同时适用，故原告要求被告赔偿违约金的诉讼请求，本院不予支持。商品房买卖合同解除后，原告为购买涉案房屋与被告、第三人签订的购房担保借款合同的目的已无法实现，无继续履行之必要，亦应予以解除。购房担保借款合同解除后，被告应将原告对第三人未偿还部分的贷款本金及利息返还与第三人，利息标准按照该借款担保合同约定的方式承担。以上确定的义务全部履行后，原、被告及第三人负有互相协助办理撤销房屋抵押预告登记的义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告于书勇与被告河南弘毅置业有限公司签订的本案商品房买卖合同（合同编号：00040978）及地下室使用权转让协议；
二、被告河南弘毅置业有限公司退还原告于书勇购房首付款118162元、地下室款31174元及已负担贷款本金9237.83元，共计158573.83元，并承担损失（其中首付款118162元，自2013年4月27日起算，地下室款31174元自2013年7月20日起算，已负担贷款本金9237.83元自2015年5月21日起算，均计算至付清之日，按照银行同期存款基准利率计算）；
三、被告河南弘毅置业有限公司赔偿原告于书勇已负担贷款利息22705.17元；
四、解除原、被告及第三人于2013年6月3日签订的个人购房担保借款合同（合同序列号：ABC（2012）5006-1）；
五、被告河南弘毅置业有限公司偿还中国农业银行股份有限公司濮阳大庆支行下余贷款本金256627.82元元及利息（自2015年5月21日起至付清之日，按照合同约定年利率6.55%计算）；
以上二、三、五项内容，于判决生效后十日内履行完毕。
六、中国农业银行股份有限公司濮阳大庆支行债权全部受偿后，原告于书勇、被告河南弘毅置业有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司濮阳大庆支行协助办理撤销抵押权预告登记。
七、驳回原告及第三人的其它诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4185元，由被告河南弘毅置业有限公司负担。
如不服本判决，可自判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提供副本，并按规定交纳上诉案件受理费，上诉于濮阳市中级人民法院。在递交上诉状的七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判长 程文军
审判员 彭云龙
审判员 李 慧
二〇一五年七月二十二日
书记员 李 扬