安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）马民一终字第00280号
上诉人（原审被告）：马鞍山市永信物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。
法定代表人：王臣，该公司经理。
委托代理人：濮敬飞，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：陶然，男，1988年4月29日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
上诉人马鞍山市永信物业管理有限公司（以下简称永信物业公司）因与被上诉人陶然物业服务合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2015）花民一初字第00680号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月19日公开开庭进行了审理。上诉人永信物业公司的委托代理人濮敬飞、被上诉人陶然到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
陶然在一审中诉称：其于2013年4月7日购买马鞍山市花山区瑞祥家园11栋202室房屋一套，该房屋至今未通过竣工验收，未取得竣工验收备案表，也未正式办理交付手续。2013年6月21日，被告永信物业公司强行向其收取物业费1354元，收据记载的费用期间为2012年2月1日-2013年12月31日。其认为，根据《物业管理条例》第四十二条以及《马鞍山市物业管理实施办法》第四十一条的规定，对未竣工验收，不具备交付条件，未取得《新建住宅符合交付使用条件证明书》的物业，物业公司应向开发建设单位收取物业费，永信物业公司向其收取物业费缺乏法律依据，系不当得利，应退还物业费及法定孳息，故诉请法院判令永信物业公司返还其物业费1354元及孳息133元。
一审查明：2013年4月7日，陶然与马鞍山德仁置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由陶然购买马鞍山市花山区瑞祥家园11栋202室房屋一套。2013年6月21日，陶然领取了该房屋钥匙，同日，被告永信物业公司向陶然收取物业费1354元，收据记载的收款事由为2012年2月1日-2013年12月31日的物业费。因陶然认为永信物业公司无权向其收取物业费，遂起诉至本院要求返还。
一审认为：《物业管理条例》第四十二条规定已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，《马鞍山市物业管理实施办法》第四十一条亦规定新建小区的物业管理，开发建设单位取得“新建住宅符合交付使用条件证明书”后，业主从次月起缴纳物业服务费。办理交付使用手续之前的物业服务费由开发建设单位缴纳。商品房作为一种特殊商品，其交付使用应当符合法律规定，未竣工验收的房屋不得交付使用。本案中，原告虽然领取了马鞍山市花山区瑞祥家园11栋202室房屋钥匙，但其认为该房屋不符合法律规定的交付条件。此时，作为被告而言，其应当提供证据证实该房屋交付符合法律规定，但其未能提供，因此，应推定该房屋交付不符合法律规定，案涉房屋应视为尚未交给物业买受人的物业，永信物业公司收取原告物业服务费，缺乏合法依据，应予返还，故对原告的诉讼请求予以支持。综上，一审法院依照《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2015年4月28日作出如下判决：被告马鞍山市永信物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告陶然物业费1354元及占用期间的利息损失128.63元（2013年6月21日至2015年1月20日期间，按年利率6%计算）。案件受理费50元，减半收取25元，由被告马鞍山市永信物业管理有限公司负担。
宣判后，永信物业公司不服，向本院提起上诉，事实与理由如下：一、陶然作为主体不合适。本案中所涉及的瑞祥家园11栋202室2012年2月1日至2013年12月31日的物业管理费，交费主体不是陶然，永信物业公司也没有和陶然签订物业管理协议，陶然在2013年6月已将该房转卖给了李冬梅，永信物业公司和李冬梅签订了物业管理协议，是李冬梅缴纳了物业管理费。二、《物业管理条例》和《马鞍山市物业管理实施办法》虽规定了物业费的收取时间和对象，但大多是针对商品房，而本案所涉及房屋是拆迁安置和福利分房，拆迁安置房和福利分房在买房、分房、办理入住很多时候都是与商品房有很多不同地方。陶然已将该房屋转卖就已经证明该房屋符合入住交付条件，否则该房屋就不能上市买卖，所以永信物业公司也应当收取该房屋2012年2月1日至2013年12日3日的物业管理费。综上，请求依法改判。
陶然答辩称：陶然有收据证明永信物业公司收取了其1354元的所谓”物业费”。依据相关法律法规规定，房屋在取得《新建住宅符合交付使用条件证明书》之前，物业费应由开发建设单位承担。至于永信物业公司所强调的李冬梅买了陶然的房子，李冬梅与永信物业公司签订了物业合同，李冬梅缴纳了物业费等，这些观点首先无有效证据证明。更重要的是，不论上述观点是否成立，并不造成任何影响，即只要永信物业公司违法违规收取了陶然所谓的”物业费”，即应退还陶然，李冬梅是否缴纳了物业费是李冬梅与永信物业公司之间另外的法律关系。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，永信物业公司提供如下证据：1、瑞祥家园前期物业管理服务协议一份，证明在2013年6月21日永信物业公司和李冬梅签订协议。2、二手房买卖合同复印件一份，证明陶然已经将房屋转让给李冬梅。3、马鞍山市前期物业管理服务合同一份，证明该小区由永信物业公司进行管理。
陶然对永信物业公司提供的三份证据的真实性、合法性及与本案的关联性均持有异议，均不予认可。
经合议庭评议，本院认证意见如下：永信物业公司提供的证据1、3具有真实性、合法性及与本案关联性，予以认定；证据2系复印件，无法确认真实性，不予认定。
二审查明的事实与原审相同外，另查明：2013年6月21日，李冬梅与永信物业公司签订瑞祥家园前期物业管理服务协议一份。
本院认为：本案二审的争议焦点为永信物业公司应否返还陶然1354元及占用期间利息。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，陶然持有收据向永信物业公司主张其缴纳物业费1354元，但永信物业公司认为该物业费由李冬梅缴纳。对此，永信物业公司负有举证责任。从永信物业公司所举证据来看，仅能认定李冬梅与永信物业公司于2013年6月1日签订瑞祥家园前期物业管理服务协议一份，不能据此推断出李冬梅已缴纳2012年2月1日至2013年12月31日期间物业费。故在陶然持有收据，永信物业公司提供的证据不足以证明李冬梅已缴纳的情况下，根据民事证据高度盖然性原则，本院推定陶然已缴纳2012年2月1日至2013年12月31日期间物业费。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。新建小区的物业管理，开发建设单位取得“新建住宅符合交付使用条件证明书”后，业主从次月起缴纳物业服务费。办理交付使用手续之前的物业服务费由开发建设单位缴纳。本案中，开发建设单位至今未取得“新建住宅符合交付使用条件证明书”，故一审法院认定永信物业公司收取陶然物业费缺乏合法依据，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。永信物业公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费负担按一审判决执行；二审案件受理费元50元，由上诉人马鞍山市永信物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 雍自涛
审 判 员 范秀媛
代理审判员 刘 乔
二〇一五年七月三十日
书 记 员 温 芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；