河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汴民终字第382号
上诉人（原审原告、反诉被告）开封振河置业有限公司。住所地：开封市。
法定代表人黄国明，董事长。
委托代理人张龙，公司法律顾问。代理权限为一般代理。
上诉人（原审原告）开封振河物业管理有限公司。住所地：开封市。
法定代表人黄浩威，董事长。
委托代理人张龙，公司法律顾问。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）河南省全家来饮食有限公司。住所地：开封市。
法定代表人高勇，董事长。
委�代理人刘志斌，该公司员工。代理权限为特别授权。
上诉人开封振河置业有限公司（以下简称振河公司）、开封振河物业管理有限公司（以下简称振河物业公司）因与被上诉人河南省全家来饮食有限公司（以下简称全家来公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服开封市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第607号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，2004年11月18日，振河公司与全家来公司（签订合同时为开封市全家来饮食有限公司，河南省全家来饮食有限公司于2010年9月29日成立，河南省全家来饮食有限公司寺后街分公司于2010年12月15日成立。开封市全家来饮食有限公司于2013年1月27日注销）签订《房产租赁合同》，振河公司将位于开封市寺后街振河商业城的二、三区大堂及二区二层区域，建筑面积约为2080平方米（含公共使用面积）的区域租赁给全家来公司用于经营连锁西餐厅，租赁期限为八年（2004年11月19日至2012年11月18日），租金标准：自2004年11月19日至2007年11月18日，每月设施租赁费为36840元，自2007年11月19日至2009年11月18日，每月设施租赁费为38310元，自2009年11月19日至2011年11月18日，每月设施租赁费为39850元，自2011年11月19日至2012年11月18日，每月设施租赁费为41450元。合同约定：在同等条件下，全家来公司有优先租赁权。同日，振河物业公司与全家来公司签订《振河商业城物业管理服务协议》一份，期限与上述《房产租赁合同》一致，物业费标准：自2004年11月19日到至2007年11月18日为每月23160元；自2007年11月19日至2009年11月18日为每月24090；自2009年11月19日至2011年11月18日为每月25050元；自2011年11月19日至2012年11月18日为每月26050元。
2005年7月18日全家来公司擅自将租赁的部分房产改建为服装区，为此，振河公司与全家来公司于2005年10月27日协商达成解决方案并签订《会议纪要》。全家来公司向振河公司交纳保证金共计190265.52元。2012年6月6日全家来公司向振河公司提出申请将房屋租赁合同延期至2013年3月1日，振河公司与全家来公司于2012年11月9日签订《协议书》确认租赁期限延长至2013年2月28日。合同到期后，因振河公司与全家来公司关于房屋租金价格未协商一致，振河公司分别于2013年3月5日、2013年3月23日、2013年4月25日向全家来公司发出《告知函》，要求全家来公司腾房，双方因此发生纠纷。振河公司诉至法院，要求全家来公司腾空租赁的全部房产并返还振河公司。在该案庭审时，振河公司明确表示将房屋收回后继续租赁。开封市鼓楼区法院经审理于2013年11月3日作出（2013）鼓民初字第445号民事判决，判决：判决书生效后三十日内，河南�全家来饮食有限公司将位于开封市寺后街振河商业城的二、三区大堂及二区二层区域建筑面积约为2080平方米（含公共使用面积）的房屋腾出并恢复原状后返还开封振河置业有限公司。同时，开封振河置业有限公司将收取的保证金190265.52元退还河南省全家来饮食有限公司。
另查明，2013年3月至原审庭审前，全家来公司按月向振河公司交纳房屋租金，其中，2013年4月19日交纳66500元，2013年5月17日交纳66500元，2013年6月9日交纳66500元，2013年7月6日交纳66800元（包含300元公摊照明费），2013年8月6日交纳667100元（包含部分公摊照明费）。2012年上半年，因开封市鼓楼复建工程及寺后街、鼓楼街修建工程开始施工，道路禁止通行，确实对街道两旁商铺的生意造成影响，该路段工程于2013年10月16日完工并通车。
原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，已经开封市鼓楼区人民法院另一判决认定在租赁期限届满后，全家来公司继续使用房屋并及时向振河公司缴纳租金，双方形成了事实上的不定期租赁关系。对振河公司、振河物业公司要求全家来公司自2013年3月1日起，按照评估价格即市场价格标准支付振河公司房屋租金，按照合同约定标准支付振河物业公司物业管理服务费（租金、物业管理服务费均计算至被告实际返还房产之日止）的请求及要求全家来公司向振河公司支付违约金50万元的请求，因双方在不定期租赁关系期间，全家来公司一直按原合同约定支付租金及物业管理服务费，并未欠缴，双方又一直未能就新的租金及物业管理服务费价格达成一致意见，振河公司、振河物业公司此项请求无依据，不予支持，但振河公司返还房屋之前仍应按原合同约定标准支付租金及物业管理费。对振河公司、振河物业公司要求判令合同保证金12万元、水电保证金2万元不予退还，判令全家来公司将损坏的房屋恢复原状且恢复保证金53265.52元不予退还的请求，已经另一案件处理，本案不再重复处理。对全家来公司反诉要求振河公司赔偿因侵犯其优先续约权20万元损失的请求，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。振河公司已明确表示不再与全家来公司续约，依据上述法律规定，全家来公司此项请求亦不予支持。对全家来公司反诉要求振河公司赔偿因承租房屋续约问题所造成损失60万元的请求，未提供确凿证据加以证明，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决：一、判决生效之日起，河南全家来饮食有限公司继续按2004年11月18日《房产租赁合同》和《振河商业城物业管理服务协议》约定标准向开封振河置业有限公司和开封振河物业管理有限公司支付租金及物业管理服务费至其向开封振河置业有限公司返还上述房屋之日止。二、驳回开封振河置业有限公司和开封振河物业管理有限公司其他诉讼请求。三、驳回河南全家来饮食有限公司的反诉请求。案件受理费14080元，开封振河置业有限公司和开封振河物业管理有限公司负担10100元，河南全家来饮食有限公司负担3980元。反诉费5900元，河南全家来饮食有限公司负担（河南全家来饮食有限公司应负担的案件受理费开封振河置业有限公司和开封振河物业管理有限公司已垫付，待河南全家来饮食有限公司履行判决时一并付给开封振河置业有限�司和开封振河物业管理有限公司）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
开封振河置业有限公司和开封振河物业管理有限公司上诉称：2012年11月9日双方签订的《协议书》明确约定，全家来公司于2013年2月28日下午17点前将全部房屋无条件腾空并返还。租赁合同已在2013年2月28日下午17点终止，全家来公司继续使用上述房屋没有任何事实与法律依据。其在全家来公司逾期未腾房后四次发函要求腾房返还租赁物，并明确表示不再续约，其与全家来公司根本不存在不定期租赁合同。全家来公司持续以现金转账的方式强行向振河公司的对公账户汇款并交纳水电费，不能视为向振河公司交纳的租金，更不应认定为双方之间存在不定期租赁合同。原审法院认定事实及判决结果错误，请求二审法院撤销原审判决第二项，依法改判保证金不予退还，全家来公司将房屋恢复原状并支付其违约金50万元。
全家来公司答辩称：振河公司于2013年3月5日给其发函就租金、租期进行协商，此函充分证明双方于2013年2月28日之后仍就续约事宜进行协商，只是双方一直未就租金达成一致意见。在协商续租期间，其一直向开封振河置业有限公司交纳租金。在新的租赁合同签订之前，双方之间形成了事实上的不定期租赁关系。其按合同约定认真履约，并未有任何违约行为，振河公司及振河物业公司主张不予退还保证金并要求支付违约金50万元无任何依据，不应得到支持。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实除与原审查明的事实相同外，另查明，本院于2014年3月12日作出了（2014）汴民终字第128号民事判决，判决结果为维持原审法院（2013）鼓�初字第445号民事判决“判决生效后三十日内，河南省全家来饮食有限公司将位于开封市寺后街振河商业城的二、三区大堂及二区二层区域建筑面积约为2080平方米（含公共使用面积）的房屋腾出并恢复原状后返还开封振河置业有限公司。同时，开封振河置业有限公司将收取的保证金190265.52元退还河南省全家来饮食有限公司。”（2014）汴民终字第128号民事判决已于2014年3月14日生效。
本院认为，虽然2012年11月9日振河公司与全家来公司签订的《协议书》约定全家来公司确保在2013年2月28日下午17点前将租赁的全部房屋和场地腾空后交给振河公司，但从2013年3月5日振河公司及振河物业公司给全家来公司所发《告知函》的内容看，双方仍在协商续约事宜。在此期间，全家来公司继续使用房屋并及时按合同约定向振河公司和振河物业公司缴纳租金和物业管理费，双方形成了事�上的不定期租赁关系。因此，从合同的履行情况来看，全家来公司并未违约，振河公司和振河物业公司主张全家来公司违约并要求全家来公司支付50万元违约金证据不足，本院不予支持。
关于全家来公司交付的保证金应否退还问题，原审法院（2013）鼓民初字第445号民事判决对保证金已作出处理，本院于2014年3月12日作出并已生效的（2014）汴民终字第128号民事判决，维持了该判决。本案对保证金问题不再处理。故，本院对振河公司和振河物业公司上诉主张保证金不予退还的请求亦不予支持。
原审认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14080元，由上诉人开封振河置业有限公司和开封振河物业管理有限公司承担。
本判决�终审判决。
审判长 薛国胜
审判员 张燕喃
审判员 李翠莲
二〇一四年四月二十一日
书记员 张亚贞