上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终12056号
上诉人（原审被告）：方德傲，男，1975年7月27日生，汉族，住安徽省舒城县。
委托诉讼代理人：沈心德，上海创兆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾梦华，上海创兆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：肖书平，男，1963年4月10日生，汉族，住四川省营山县青山乡。
委托诉讼代理人：沈勇，上海律才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王瑞，上海律才律师事务所律师。
上诉人方德傲因与被上诉人肖书平房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初10703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭于2016年11月22日公开开庭进行了审理。上诉人方德傲及委托诉讼代理人曾梦华，被上诉人肖书平的委托诉讼代理人沈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人方德傲上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审诉请。事实和理由：1、一审查明事实不清。一审未对土地及房屋的合法性进行核实，合同中约定上诉人承租的是场地面积约6,000平方米，简易房南边9间、北边15间，简易彩钢瓦棚约200平方米，但判决书中并没有明确哪些是合法产权房哪些不是合法产权房。2、被上诉人与产权人已经终止租赁关系，丧失承租权，因此不是本案适格当事人，不能作为本案原告起诉。3、一审判决后，上诉人使用的房屋在未得到通知情况下被强制拆除，还对租赁场地断电，导致上诉人的设备报废，造成损失。
被上诉人肖书平辩称，驳回上诉，维持原判。辩称理由：1、上诉人承租约6,000平方米水泥场地以及上面有产权证的400多平方米简易房，200平方米彩钢瓦棚作为附属物配套出租，这些都已经是客观存在的，上诉人没有自己建造过房屋。2、被上诉人在起诉之前口头及书面方式通知上诉人按照合同约定搬离，但上诉人索要巨额补偿费，违背合同约定内容。为了不影响政府重大拆迁整治，一审判决后，由政府对400平方米房屋及200多平方米彩钢瓦棚进行强拆，断了水电，可以不要求上诉人返还。但上诉人堆放在场地上的废钢等物品仍在，上诉人至今没有返还水泥场地，故仍要求上诉人返还。
肖书平向一审法院起诉请求：一、解除肖书平、方德傲之间《水泥场地及房屋租赁合同》；二、方德傲向肖书平返还坐落于上海市松江区车墩镇联民村老油库南边西片水泥场地约6,000平方米，简易房（南边9间、北边15间）、简易彩钢瓦棚约200平方米，将所有机械设备、物品搬离上述场地及房屋。
一审法院认定事实：坐落于上海市松江区车墩镇联民村的13,442平方米土地（以下简称系争土地）权利人为案外人中国A集团公司、中国XX股份有限公司，土地权属性质为国有，土地用途为仓储用地。
2012年2月1日，肖书平（出租方）与方德傲（承租方）签订《水泥场地及房屋租赁合同》一份，约定肖书平将坐落于上海市松江区车墩镇联民村老油库南边西片水泥场地约6,000平方米，简易房（南边9间、北边15间）、简易彩钢瓦棚约200平方米（以下简称系争场地及房屋）出租给方德傲使用。租赁期限自2012年3月1日起至政府动迁或中国XX公司与出租房合同终止为止。租赁用途为堆放废品。年租金为40万元，先付后用，每半年支付一次，提前一个月支付。合同第六条约定，在租赁期限内如果有下列情形之一，提前终止合同，双方均不承担违约责任：“1、该土地遇国家政府部门开发动迁需要承租方搬迁；2、中国B集团公司因土地与政府置换或自用，提前终止出租方的使用权，需要搬迁；3、承租方在租赁期内违规政府部门的规定，禁止承租方在场地堆放的物品强制承租方搬迁的；4、如遇以上第六条1-3款情形之一，不可抗拒的情况下，承租方必须无条件搬迁，双方均不承担任何经济补偿和违约责任，租金按实际使用的天数计算。”合同另对其他有关事项作了相应的约定。
同日，方德傲出具《承诺书》一份，就其租赁的系争场地及房屋使用承诺如下：“1、……；2、……在租赁期内如遇合同中约定的第六条1-3情形之一，提前终止合同，本人必须保证配合出租方规定的时间将地面所有机械设备，物品，工作人员，及出租方的水泥地面和房屋保持现样按时搬迁。（注：水泥场地和简易房自然损坏与承租人无关）；3、本人承诺搬迁后，该场地所产生的动迁款及搬迁款全部归出租方所有，本人搬迁绝不以任何理由向出租方提出任何要求补偿款及搬迁款等费用，所有的搬迁费用由本人自愿承担；4、……”。
另查明：2016年4月22日，松江区车墩镇人民政府、松江区大型居住社区建设推进办公室向中国B集团公司发出《关于商洽上海市保障性住房大型居住社区松江南部站基地石油仓储设施动迁事项的函》，载明包括系争场地及房屋在内的地块，因列入今年开工计划范围内，急需动迁，为此要求中国B集团公司支持和配合。
2016年5月20日，中国B集团公司资产经营管理有限公司上海XX分公司（以下简称中国石化资产管理公司上海分公司）向案外人上海A有限公司（以下简称A公司）及肖书平发出《关于终止租赁关系的函》，载明：系争场地及房屋已纳入政府动迁范围，故双方签订的《松江联民村油库续租合同》终止，并要求案外人A公司及肖书平于2016年6月20日前清理现场，做好搬迁工作。
2016年6月7日，上海律才律师事务所受案外人A公司及肖书平委托，向方德傲发出《律师函》，载明要求方德傲尽快从系争场地及房屋搬离，并告知其拒不搬离的法律后果。
再查明：2011年12月20日，中国石化资产管理公司上海分公司（甲方、出租方）与案外人上海B有限公司（以下简称B公司）（乙方、承租方）签订《租赁合同（松江联民村油库续租合同）》一份，约定中国石化资产管理公司上海分公司将系争土地及地上480平方米的房屋出租给案外人B公司做废铁回收、堆放使用，租赁期限为3年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止，年租金为6.5万元，先付后用，每半年支付一次。合同第六条约定，案外人B公司未经中国石化资产管理公司上海分公司许可，不得将系争土地及房屋部分或全部转租给第三方。合同另对其他有关事项作了相应的约定。
2012年1月10日，案外人B公司向中国石化资产管理公司上海分公司发出《申请书》，要求将其承租系争土地中的部分水泥场地转租给第三方，用途为废铁、废塑料品堆放及机加工。中国石化资产管理公司上海分公司在上述《申请书》上签字、盖章表示同意。
2014年，中国石化资产管理公司上海分公司与案外人A公司签订《松江联民村油库续租合同》一份，约定中国石化资产管理公司上海分公司将系争土地及地上480平方米的房屋出租给案外人A公司做废铁回收、堆放使用，租赁期限为3年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止，年租金为6.5万元，先付后用，每半年支付一次。合同第六条约定，案外人A公司未经中国石化资产管理公司上海分公司许可，不得将场地及房屋部分或全部转租给第三方。合同另对其他有关事项作了相应的约定。
2015年1月5日，案外人A公司向中国石化资产管理公司上海分公司发出《申请书》，要求将其承租系争土地中的部分水泥场地转租给第三方，用途为废铁、废塑料品堆放及机加工。中国石化资产管理公司上海分公司在上述《申请书》上签字、盖章表示同意。
又查明：案外人B公司成立于2010年1月21日，公司类型为自然人投资或控股有限责任公司，注册资本为100万元，肖书平为公司控股股东和法定代表人，公司已经注销。
案外人A公司成立于2014年11月19日，公司类型为自然人独资有限责任公司，注册资本为50万元，肖书平为公司自然人股东和法定代表人。
一审法院认为：肖书平作为案外人B公司、A公司的控股股东及独资股东，在案外人B公司、A公司从中国石化资产管理公司上海分公司处承租系争土地及地上480平方米的房屋后，经中国石化资产管理公司上海分公司书面同意，以肖书平的名义将系争场地及房屋转租给方德傲，并不违反法律规定，因此，肖书平、方德傲之间就系争场地及具有相应产权证房屋租赁合同关系有效。本案中所涉的简易彩钢瓦棚等其他房屋因无相应产权证，亦未取得规划许可证，故该部分房屋租赁合同关系无效。根据法律规定，部分无效的合同，不影响有效部分的法律效力。肖书平、方德傲之间租赁合同关系有效部分，根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在肖书平、方德傲之间合同中明确约定了提前终止合同的条件，即系争土地遇国家政府部门开发等，本案系争土地因上海市保障性住房大型居住社区建设列入动迁范围，符合了一方解除合同的条件，故肖书平要求解除双方之间《水泥场地及房屋租赁合同》，并要求方德傲返还系争场地及房屋的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于本案中所涉的简易彩钢瓦棚等其他房屋因无相应产权证等导致租赁合同关系无效，根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，方德傲没有证据证明因肖书平过错给其造成了损失，因此，方德傲应当无条件将系争场地及房屋返还给肖书平。方德傲的辩称意见，缺乏依据，法院不予采纳。
一审法院审理后作出判决：一、解除肖书平与方德傲于2012年2月1日签订的《水泥场地及房屋租赁合同》中就坐落于上海市松江区车墩镇联民村约6,000平方米土地及该土地上具有合法产权证房屋的租赁合同关系；二、肖书平与方德傲于2012年2月1日签订的《水泥场地及房屋租赁合同》中就坐落于上海市松江区车墩镇联民村约6,000平方米土地上无合法产权证房屋的租赁合同关系无效；三、方德傲于判决生效之日起十五日内将坐落于上海市松江区车墩镇联民村约6,000平方米土地及该土地上房屋返还给肖书平。案件受理费80元，减半收取40元，由方德傲负担。
本院二审期间，就上诉人方德傲提出的被上诉人肖书平的主体资格问题，被上诉人向本院提交一份证据：延长租期说明函，证明被上诉人的主体资格适格。上诉人对该份证据真实性不予确认。对此，本院认为，当事人的诉讼主体资格问题系案件的基本事实，法院应当查明，故被上诉人在二审中提交该方面的新证据，应予准许。被上诉人提交的说明函由中国石化资产管理公司上海分公司下属综合办公室盖章，可以认为是对被上诉人起诉主体资格的确认，在上诉人无其他反驳证据情况下，该份函件的证明效力，本院予以采信。据此，上诉人对被上诉人起诉主体资格提出的异议，本院不予采纳。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。另查明，在一审法院作出判决后的2016年9月中下旬，系争场地上的房屋已被拆除。
二审争议焦点在于：上诉人方德傲要求继续履行与被上诉人肖书平之间签订的租赁合同能否成立？
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。上诉人方德傲、被上诉人肖书平签订的水泥场地及房屋租赁合同及承诺书各一份，由此上诉人方德傲取得系争场地及房屋的使用权，被上诉人肖书平的转租行为得到中国石化资产管理公司上海分公司的同意，故上述租赁合同及承诺书应为双方合同履行的依据。
根据合同约定，上诉人方德傲使用系争场地及房屋的期限至“政府动迁或中国XX公司与出租方合同终止为止”，显然双方签署的是一份不定期租赁合同，一旦上述情况发生，则双方之间的租赁合同即可终止履行。同时，上诉人方德傲还在承诺书中作出承诺，遇到上述情形需要承租人搬迁时，其为无条件搬离，且动迁款及搬迁款等全部归出租方所有，其不以任何理由提出补偿款及搬迁款等费用要求，基于被上诉人在一审中提交了中国石化资产管理公司上海分公司的终止租赁关系的函以及车墩镇人民政府及推进办公室联合颁发的动迁事宜的函，足以证明被上诉人出租给上诉人的系争场地及房屋等被列入动迁范围，即双方之间终止履行合同的条件成就，合同应予解除，上诉人应当无条件搬离。上诉人上诉要求继续履行合同，显然缺乏依据。
关于上诉人上诉理由中提出的一审对有证无证房屋的表述不清一节，本院认为，一审法院在查明被上诉人出租的简易彩钢瓦棚等房屋无产权证情况下认定被上诉人出租的该部分房屋为无效；6,000平方米土地及有产权证的房屋为有效，所作区分认定符合法律规定，并无不当，且一审在判决主文中的表述也是清楚的，不会产生歧义。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。另外，一审法院在认定合同效力基础上判令上诉人将系争土地及房屋返还给被上诉人，亦无不当。二审中，因双方确认房屋已被拆除的事实，本院认为再作房屋返还的判决已无必要，故本院对此重新判决认定。
综上所述，方德傲的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初10703号民事判决第一、二项；
二、变更上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初10703号民事判决第三项为：上诉人方德傲于本判决生效之日起十五日内将坐落于上海市松江区车墩镇联民村约6,000平方米土地返还给被上诉人肖书平。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人方德傲负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年十二月二十二日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……