浙江省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）浙民申字第269号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王金玉。
委托代理人：袁根泉。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：杭州新东海置业有限公司。
法定代表人：张香云。
委托代理人：汪凌萍。
委托代理人：刘中秋。
再审申请人王金玉因与被申请人杭州新东海置业有限公司（以下简称东海公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省杭州市中级人民法院（2013）浙杭民终字第2502号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
王金玉申请再审称：（一）原判已查明的事实，充分证明东海公司明显存在诸多违法违约的情节，应当承担相关民事责任。原判却驳回王金玉的诉请，认定基本事实缺乏证据证明。1.一审判决的认定明显遗漏已经庭审及勘察查明的物证等事实；2.一审判决就其认定的“空中花园”的“专有（独占）使用权”的部分事实，曲解引用个别没有关联性的合同条款，片面认为开发商没有违约、二电箱装置合规，无任何事实证据；3.东海公司违规施工私拉乱接拼偷装电器设备，明显是严重的违约行为，一审判决片面认定东海公司没有违约而免责，却举不出任何没有违约的证据；4.二审判决对“空中花园”的定性、二电箱的安装问题所作主观认定，并无任何关联有效的证据证实。合同附件八补充协议第七条将“空中花园”明确定性为“入户花园”，该空中花园属于每户户内“专有（独占）使用”的附属私权空间。（二）原判违反诉讼程序，认定事实缺乏证据，分配举证责任失当，以致适用法律错误。（三）原判认定事实的主要证据未经质证，庭审不规范，影响司法公正。王金玉依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项的规定申请再审。
东海公司提交意见称：东海公司交付王金玉的商品房符合合同约定的交付条件，涉案电表箱、弱电箱、管线装置的设计施工及设置合法合规且未违反约定，二审判决认定王金玉的诉请理由不足并驳回上诉是正确的。（二）一、二审法院在法律适用、举证责任分配、质证及庭审流程等程序均未违反法律规定，王金玉据此申请再审缺乏事实和法律依据。请求驳回王金玉的再审申请。
本院认为：本案王金玉起诉请求判令东海公司移除位于其向东海公司所购的杭州市余杭区南苑街道水晶城和苑6幢1单元802室商品房相连的空中花园内的电表箱、弱电箱及管线装置并承担违约赔偿金287689.5元，因此本案双方当事人的争议焦点是东海公司在王金玉所购商品房紧邻的空中花园两侧墙壁分别安装电表箱和弱电箱，是否违反了双方于2011年6月20日签订的商品房买卖合同的约定。
第一，案涉商品房买卖合同第九条约定了商品房交付买受人的条件：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。第十二条约定，在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托物业所在地市级以上质量检测部门进行质量检测。本案中东海公司已经提交了竣工验收备案表、交房手续确认表、房屋验收表等证据，证明其向王金玉交付的商品房符合国家强制性规范及合同约定的交付条件，王金玉亦已于2012年5月26日对所购商品房确认验收。而王金玉主张东海公司违规施工私拉乱接拼偷装电器设备，对此并未提供相应的证据予以证明，难以采信。案涉商品房买卖合同未明确约定电表箱及弱电箱的具体安装位置，且电表箱、弱电箱及管线装置的实际安装位置是王金玉验收房屋时应当知道的事实，但亦无证据反映其在验收房屋当时曾就此提出异议并因此拒绝交接，现王金玉主张电表箱、弱电箱及管线装置安装在其所购商品房相连的空中花园的两侧墙壁上属违约行为，以此为由要求东海公司予以移除并承担违约赔偿金，缺乏合同与法律依据。
第二，案涉商品房买卖合同第十九条约定，买受人对其享有专用权的空中花园使用时须符合小区管理规约及物业管理公司制定的有关约定，该商品房所在楼宇的外墙面使用权归该幢楼宇买受人共有。而合同附件八补充协议第六条“关于专有（独占）使用权的约定”明确，空中花园区域非属专有部分，为业主共有，归于与该区域直接连通的商品房买受人专属使用，该买受人享有专有（独占）使用权，其他业主均同意并确认对该区域不享有使用权；享有专用权的买受人使用空中花园应当符合设计荷载要求，并遵守管理规约及物业管理单位的规定，不得损害相邻关系，侵害共有权人或相邻人的其他合法权利，破坏房屋结构和外观，严禁搭建。补充协议第七条“关于房屋及其建筑物、构筑物等使用、管理的约定”明确，出卖人因城市建设、规划小区建设及物业管理等涉及公共利益之需要，而必须在该商品房及楼宇周围的地面、地下及地上埋（架）设电力、电讯、给排水管线及配电箱、窨井（盖）及其它有关装置时，买受人应予同意和理解，并在今后维护修理时予以配合；为了保护建筑物的整体美感和外立面景观效果，未经小区物业管理公司同意，买受人不得擅自封闭入户花园。根据上述约定，讼争的空中花园区域非属专有部分，为业主共有的共有部分。王金玉对与其所购商品房相连的空中花园的专有（独占）使用权是相对于其他业主对该区域不享有使用权而言，但该专有（独占）使用权须符合小区管理规约及物业管理单位的相关约定，应当服从小区建设的公共利益和共有权人或相邻人的合法权益。因此，空中花园作为约定专用部分，其性质仍系共有部分，王金玉仅以合同中“入户花园”的表述为据主张空中花园应属每户户内的附属私权空间，与合同对该区域的具体约定内容不符，该断章取义的理解显然不能成立。案涉电表箱、弱电箱及管线装置，是作为开发商的东海公司在建造住宅小区时必须安装的配套电气设备装置。原判认为东海公司为了经济、便利，在该幢建筑各单元间隔几个楼层的共有部分（即空中花园中）集中安装电表箱和弱电箱不违反合同约定，并无不当。
第三，关于王金玉提出的电表箱与弱电箱的危害影响与安全隐患问题。电力电气设施作为现代生活必备的基础设施，广泛地深入到现代生活的角角落落，促进了生活的便利，提高了生活的质量，同时客观上确实会因此伴随一定的电磁辐射。在王金玉未能举证证明安装在其所购商品房相连的空中花园的电表箱、弱电箱的电磁辐射已经超过影响人体健康的相关标准的情况下，其所主张的电磁辐射危害不构成房屋质量瑕疵。空中花园属共有而非专有部分，享有专有（独占）使用权的买受人在独占使用时，应当遵照法律的规定与合同的约定，也应当注意方式方法，确保人身安全且不影响电表箱与弱电箱使用的正常与安全。王金玉申请再审例举的电表燃烧、坏人窜入等非正常情况或使用不当可能导致的安全隐患，也不构成房屋质量瑕疵。至于王金玉提出的电表箱与弱电箱的安装不规范与安全性能不够问题，可以有理有据地向东海公司主张，但以此为由要求东海公司从其所购商品房相连的空中花园移除电表箱与弱电箱，不能成立。
至于王金玉提出的另二个问题，（一）法律适用问题。本案王金玉以东海公司违约为由诉请其承担违约责任，故对自己提出诉请所依据的东海公司违约的事实有责任提供证据加以证明，否则自行承担举证不能的不利后果。原审就东海公司是否构成违约进行审理，对双方举证责任的分配符合法律和相关司法解释的规定，适用法律并无不当；（二）证据质证问题。王金玉认为二审法院未将勘验笔录出示质证，违反法定程序。一审期间，王金玉已经提供照片用以证明案涉房屋空中花园内安装相关装置的情况。二审期间，法官为直观了解实际情况而赴现场查看，并未勘验取证。因而，王金玉主张二审法院应制作勘验笔录作为认定本案事实的主要证据，并据此认为二审存在原判认定事实的主要证据未经质证的问题，不能成立。
综上，王金玉的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回王金玉的再审申请。
审 判 长 侯黎明
代理审判员 蒋旭东
代理审判员 周进海
二〇一四年七月一日
书 记 员 陈小青