山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1450号
上诉人（原审被告）冯晋。
被上诉人(原审原告)郝洋。
原审被告孙杰。
原审被告马建珉。
上诉人冯晋因与被上诉人郝洋、原审被告孙杰、马建珉房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2014）北民初字第2895号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
郝洋在一审中诉称，2012年10月马建珉将其位于市北区雒口路8号的房屋租赁给冯晋。2013年5月，冯晋将其承租房屋的部分面积租赁给郝洋，合同约定租赁期限为2013年5月19日至2015年11月18日，租金为20000元/年。2013年5月19日签约时郝洋已支付全部房租。郝洋将房屋装修完毕刚要开业，因冯晋未向马建珉交付房租导致郝洋无法使用房屋进行营业，且冯晋之前没有交纳电费，导致房屋一直是停电状态，使郝洋无法开业，所以产生了损失。马建珉未通知郝洋擅自破门换锁，房内东西及财产也未与郝洋交接，给郝洋造成巨大损失。该债务系冯晋夫妻及马建珉共同债务，郝洋多次与冯晋协商处理，冯晋均以种种理由推脱。为维护郝洋的合法权益，现郝洋当庭明确诉讼请求：1、要求冯晋夫妇及马建珉返还郝洋房屋租金2万元，赔偿郝洋违约金2万元、装修损失5万元；2、要求冯晋夫妇及马建珉因无法返还放在租赁房屋内的物品，共同补偿郝洋1万元；3、诉讼费用由冯晋承担。
冯晋在一审中辩称，一、关于租金，当时冯晋与马建珉约定的是一年8万元，冯晋以2万元一年将该房屋中70%的面积出租给郝洋，是因为与郝洋的男朋友吕洋之间有协议，吕洋负担剩下房租的一半，并且郝洋和冯晋签订的这个房租再由吕洋给1万元。冯晋和吕洋之间的协议就等于吕洋和郝洋共同负担房租6万元。2013年6月份，郝洋和吕洋因违法被公安羁押了，这样6万元的房租郝洋和吕洋就不能负担了，在冯晋和马建珉签订的合同到期的情况下，冯晋就没有再继续租赁。二、郝洋主张的租金，其交纳了2万元租金，但使用了房屋9个月，郝洋是否营业与冯晋无关。冯晋之前的装修花了十多万元，郝洋把原来的装修都给砸了，郝洋装修花费了多少只是凭口说，实际给冯晋造成的装修损失也得四、五万元。如果不是把房屋转给郝洋和吕洋，这个店本身转让费就得五六万元，当时店里还带了半年房租。郝洋和吕洋找冯晋的时候均是以“老公、老婆”相称，他们还带着小孩，让冯晋错以为他们是夫妻。冯晋和吕洋之间有些口头上的协议没有写在书面上，是因为吕洋本身欠冯晋的钱，吕洋与冯晋之间还有债权债务纠纷。吕洋被羁押后，冯晋才知道郝洋和吕洋不是夫妻关系，孩子也不是吕洋的。现在郝洋和吕洋的意思是他们各人算各人的账，实际对冯晋是欺骗。三、郝洋装修后房屋确实停电了，原因是在郝洋装修的这一个月间，郝洋的男朋友吕洋在店里吸毒被抓欠下的电费，而且2013年5月份的电费也有郝洋装修用的。
马建珉在一审中辩称，郝洋不知道从什么途径得到其电话与马建珉联系上，想把当初她租的那块转租。但因为郝洋当时租的只是门面的前半部分，后半部分连个门都没有，如果把前面转租了，后面也租不出去，所以马建珉不可能同意只转租前半部分。当时马建珉同意郝洋可以整体对外转租，但郝洋一直没有将房屋转租出去。直到2013年12月份才将该房屋出租出去。郝洋所称造成的损失与马建珉有关，这与事实不符。因为马建珉和冯晋之间的合同2013年11月份就到期了。所以，有权利再重新对外出租。
一审经审理查明，2012年11月2日，冯晋与马建珉签订《房屋租赁合同》，约定马建珉将青岛市雒口路8号网点租赁给冯晋，租期3年，自2012年11月11日起至2015年11月10日止，年租金为8万元，付款方式为年付，每期租金应提前一个月支付。签订协议时冯晋一次性支付租金4万元，剩余4万元2013年4月1日前付清，第二年租金8.4万元，第三年租金9.6万元。并约定租赁期内，乙方如有下列情形之一，甲方有权立即终止合同收回房屋：擅自将承租房转借转租，利用该房屋进行违法活动、损害公共利益，改变房屋结构、损害屋内设施，拖欠房租超过5天的。并约定了双方其他具体的权利义务。
冯晋支付了2012年11月11日至2013年11月10日的房租，因未继续支付房租，马建珉于2013年11月10日根据合同约定将涉案房屋收回另行出租。
2013年5月20日，郝洋与冯晋签订《房屋租赁合同》，约定冯晋将青岛市市北区雒口路8号网点其中70㎡租赁给郝洋，租期2.5年，自2013年5月19日起至2015年11月19日止，月租金1667元，付款方式为年付。并约定双方自签订合同之日起如有违约，违约方应向对方支付12个月的房租为违约金。签订合同时，郝洋已一次性支付租金2万元。
郝洋租赁涉案房屋后，以该房屋为经营场所，冯晋配合郝洋办理了个体工商户名称预先核准申请，注册名称为市北区美味小厨饺子馆。郝洋陈述，承租涉案房屋后对该房屋予以装修，并提交装修费用证据如下：1、装修工程预算表一份、材料清单及装修收据一宗，证明郝洋把涉案房屋的装修总包给了张仕杰。工程预算是62210元，装修实际花费可能超过预算，还有部分给工人开的工费没有单据。冯晋称，对于郝洋自己打印的装修工程预算表，其不予认可：对其中有些单据的真实性有异议，因为有些单据是2013年5月16日之前的，而冯晋与郝洋是2013年5月19日才签订的合同，在签订合同之前不可能产生装修花费；其中有些食品、酒水和衣服的收据与装修无关；其中与装修有关的灶台等，郝洋已经回收了。该份预算表明显是为了凑郝洋主张的数额而有意作的表，与实际装修情况不符。马建珉称上述证据与其无关。2、收条四份、郝洋自书的记账清单一份，证明郝洋已经付给张仕杰装修费37500元。冯晋称，收条的内容都记载在同一张纸上，上面写的是2013年5月19日出具，而在其下写的是2013年5月12日，反面又写的是2013年5月17日，这与通常我们书写顺序不一样，按常理，我们写收条都是按顺序一条条向下写，而且装修费也没有写明是装修哪里的装修费，郝洋也没有提供装修合同。马建珉称上述证据与其无关。3、照片十一张，其中四张是房屋出租给郝洋前的状况，剩余七张是郝洋装修后的房屋状况，证明郝洋对房屋进行了装修。郝洋称在签订合同之前让出了十几天的装修时间。冯晋称，照片证明了房屋出租给郝洋前是冯晋精装修的，后来郝洋把房子砸了，重新进行了装修。在冯晋出差河北的时候，店里的人来电话说郝洋他们要在店里拆个门出来，当时就和吕洋联系，吕洋说没有事儿，冯晋也就同意了。没有想到冯晋回来看到的，把原来的装修全部给拆除了。而且现在照片上能看到的东西，大部分已经被郝洋拆走了。从照片上郝洋装修和吊顶和地砖材料都是最便宜的，所以郝洋现在要的这个数额，冯晋不认可。马建珉称，马建珉把房子出租后是郝洋的母亲开车把房屋内剩余的东西拉走了。
一审法院认为，郝洋与冯晋就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，虽然冯晋与马建珉签订的房屋租赁合同约定不得擅自转租，但是郝洋作为善意第三人，其与冯晋签订的合同系双方真实意思表示，符合法律规定，双方当事人均应依约履行。郝洋与冯晋签订租赁合同并缴纳房租2万元，办理了工商登记申请，并且为经营需要对涉案房屋予以装修，但因冯晋未按期交纳房租涉案房屋被房东马建珉收回，导致郝洋无法继续经营，郝洋已经缴纳的房租剩余部分（20000-1667×5-1667÷30×22＝10443元）冯晋应予以退还，冯晋还应按照合同约定承担违约金（1667×12＝20004元）。郝洋要求冯晋夫妇及马建珉赔偿装修损失5万元，其提交的装修工程预算表因属于预算无法认定为实际花费，其中的材料清单及装修收据记载的日期多为房屋租赁合同签订之前发生，郝洋陈述系与冯晋协商于合同签订前的十几日先行装修，冯晋对此不予认可，郝洋亦未提交其他证据予以佐证，导致该项请求的事实无法查明，因此郝洋的该项请求本案不予合并处理。郝洋要求冯晋夫妇及马建珉因无法返还放在租赁屋内的物品，共同补偿郝洋1万元，但郝洋就租赁房屋内的物品存放情况未能提交证据予以证明，郝洋的该项主张，一审法院不予支持。根据婚姻法及最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）的规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿的情形除外。因冯晋、孙杰系夫妻关系，郝洋要求冯晋、孙杰共同承担债务的请求符合法律规定，一审法院依法予以照准。因郝洋的损失并非马建珉造成，二者之间并无法律关系，郝洋要求马建珉共同承担责任的请求于法无据，不予照准。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、冯晋、孙杰于判决生效之日起十日内返还郝洋剩余房屋租金人民币10443元；二、冯晋、孙杰于判决生效之日起十日内给付郝洋合同违约金人民币20004元；三、驳回郝洋的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费共计2050元，由郝洋负担1356元，冯晋、孙杰共同负担694元。
宣判后，冯晋不服一审判决，提起上诉。
上诉人冯晋上诉请求撤销一审判决，依法改判。其主要事实和理由为：冯晋与郝洋虽然签订了《房屋租赁合同》，但冯晋承租时的租金为8万元每年，现将房屋70%的面积租给郝洋却只收取2万元每年，是因为之前与郝洋的丈夫吕洋有协议，吕洋负担剩下的房租4万元，2013年6月，吕洋因涉毒被公安羁押，故未能按两人口头协议履行合同，郝洋和吕洋找冯晋的时候均以老公、老婆相称，还带着小孩。吕洋出事后，郝洋才称两人为男女朋友关系，是对冯晋的恶意欺骗，故冯晋认为该租赁合同签订时便存在欺诈，以及权利和利益责任不对等的问题。依据《中华人民共和国合同法》显失公平原则，冯晋认为一审法院的判决有失公正。
被上诉人郝洋辩称，吕洋不是郝洋的丈夫。冯晋所述不属实，其与吕洋之间的债务郝洋不知情，也与郝洋无关。
二审查明事实与一审查明一致。
二审经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，郝洋与冯晋签订《房屋租赁合同》后实际经营使用涉案房屋，期间因冯晋未向房东马建珉按期交纳房租，马建珉收回涉案房屋，导致郝洋无法继续经营。因此，对于郝洋已经缴纳的房租剩余部分冯晋应予以退还，一审法院对此认定正确，本院予以确认。此外，根据合同约定，冯晋还应承担违约责任，一审依据合同约定计算违约金数额，认定并无不当，本院予以确认。对于冯晋上诉主张其与案外人吕洋之间就涉案房屋租金存在其他约定，因吕洋并非本案当事人，本院对此不予一并审查。孙杰及马建珉对一审裁判结果均未上诉，视为对一审裁判结果的认可。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费311元，由上诉人冯晋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 骞
审 判 员 秦 明
代理审判员 王 蕾
二〇一五年八月十八日
书 记 员 吴苗苗
书 记 员 王庆光