河南省南阳�宛城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1302民初4395号
原告赵某，女，1969年11月25日出生，汉族，住南阳市。
委托代理人李成宇、唐开建，北京京国（南阳）律师事务所律师，代理权限特别授权。
被告孙某，女，1976年8月20日出生，汉族，住南阳市卧龙区。
委托代理人李顺，河南隆翔律师事务所律师。代理权限一般代理。
第三人南阳市仁华房地产开发有限公司清算组。
负责人徐静波，系清算组负责人。
委托代理人丁心琴，系清算组工作人员。代理权限特别授权。
原告赵某诉被告孙某和第三人南阳市仁华房地产开发有限公司清算组（以下简称仁华房产公司清算组）案外人执行异议之诉纠纷一案，原告赵某于2017年10月9日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭�公开开庭进行了审理，原告赵某及其委托代理人、被告孙某及其委托代理人和第三人委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理结。
原告诉称，2016年7月20日，原告与南阳市仁华房地产公司（以下简称仁华公司）签订商品房购买协议，购买位于南阳市××路××盛景××区××楼××单元××单元房××套，以仁华公司所欠的394208元电缆款作为部分房款，余款237152元于2017年7月15日交付完毕。原告在办理完交房手续后对房屋进行了装修并入住。2017年9月13日，原告经邻居告知才知道宛城区法院2017年8月21日发出（2017）豫1302执888号之一的公告，该公告载明2017年2月14日查封了仁华房地产公司的部分房屋，其中包括原告购买的南阳市滨河路澜湾盛景A区4号楼1单元404单元房。原告认为，1.查封的房屋属原告所有的不动产。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”仁华房地产公司作为房地产开发商，其对外出售房屋，原告作为一般消费者缴纳对价购房款，并不知其无资质对外出售房屋，因此，原告购买该房屋时是善意的。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“…符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”因原告购买该房屋时是善意的，完全支付房屋价款，并已入住，房产开发商承诺办理不动产权登记，虽至今未登记但原告无过错。因此，原告已经取得该房屋所有权。2.宛城区法院的执行�序不当，本案争议房屋宛城区法院于2017年2月14日查封，而2017年8月21日才发出公告，中间时间间隔6个月之久。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款规定“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”司法解释第十条规定：“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”原告作为善意第三人，在办理完所有交房手续后，宛城区法院才公告查封内容，明显违背该规定，因此宛城区法院对南阳市滨河路澜湾盛景A区4号楼1单元404单元房的查封、扣押、冻结，其效力不得对抗作为善意第三人的原告。综上，原告认为，原告已取得该房产的所有权，宛城区法院的查封、扣押行为不当，应立即解除对该房屋的查封。请求依法判令：1、立即解除对原告购买的位于南阳市滨河路澜湾盛景A区4号楼1单元404的查封并停止执行。2、由被告承担诉讼费用。
被告孙某辩称，一、原告“以房抵债”真实性无法核实，存在伪造签订时间的情形。从原告提供的收据及被告提供的“房屋认购协议”来看，其就算有以房抵债的行为，也发生在2017年7月15日，而本案涉案房产于2017年1月23日被法院依法予以查封，协议签订日期要远远迟于法院查封行为。二、原告与被查封单位签订的房屋认购协议无效。商品房买卖须取得预售手续，而本案涉案房产在未取得预售证的前提下对外出售，违反相关法律规定，应属无效协议。原告提供的房屋认购协议并无法人代表签名，盖章也属财务章而非合同章，存在造假嫌疑。三、涉案房产并非原告唯一房产。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规�》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。而本案原告并未提供房管局签发的无房证明，其在2017年9月19日人民法院的询问笔录中更是亲自承认名下在本市还有其他住房。四、原告所述涉案房屋系其装修的情况并不存在。本案涉案房屋系房地产样板房，在盖好之后就由开发商进行了装修，并不存在原告对其装修的情形。在原告提供的编号为7041385号收据中，也明确写明了加收装修费50000元。综上所述，原告占有该套房屋的时间要晚于法院查封时间，其提供的证据也并不能证实其合法取得该套房屋的所有权，原审法院对该套房产的查封手续完备、合法，原告的异议并不能排除该套房产的执行，请求人民法院驳回其诉请。
第三人仁华房产公司清算组辩称，公司现在已经被南阳市中级人民法院受理其申请强制清算申请，也出具了裁定书和决定书，成立了清算组，上礼拜已经进入强制清算阶段，目前资料正在清算查找，待查明后才知道。
原告为支持其请求，向本院提交如下证据：
1、赵某身份证复印件。证明原告主体资格。
2、（2017）豫1302执888号法院公告。证明法院发出公告时间及查封事实。
3、购买合同、工程款拨付申请表、电缆款抵房协议书、商品房认购协议书、收款收据3份、银行流水。证明因第三人欠原告电缆款，经双方协商于2016年7月20日双方达成协议，将涉案房屋卖给原告，原告也在法院查封公告发出前将房款全部付清。
4、装修协议及缴款凭证。证明原告取得该房屋后已对该房屋进行了装修。
5、房屋照片、物业费收据。证明原告已入住该房屋及房屋现状。
6、入住邻居孙海兰证明。证明原告在涉案房屋居住已久。
7、涉案仁华房地产的规划许可证、城中村改造项目合作协议、城中村改造文件和土地使用证复印件。证明涉案房屋有相应证照。
被告孙某对原告所举证据，发表如下质证意见：
证据1、2真实性无异议，但第二组证明方向有异议，该公告是执行查封，诉讼保全是在2017年2月14日，在执行之前。证据3中，原电缆购买合同和工程款申请单是复印件，且购买合同上房地产法人签字为曹云良，抵债协议签字是马锋。对商品房认购协议真实性有异议，我方认为，首先该协议无法人代表签字，其次该签约日期存在倒签情况，第三该协议中注明加收装修费50000元，更证明该房屋在原告得到前已经装修过了。收款收据2016年7月20号两张真实性有异议，在执行卷中，该两张收据日期是2017年7月15日。对2017年7月15日收据真实性无异议，但同样证实该房产在交易时已存在装修。在2017年7月15日收款方式上注明补现金，证明在该时间原告与第三人才就房屋总价款达成一致。对银行流水真实性无异议，证明方向有异议，该流水只能证实原告与第三人在2017年7月15日达成价款意向，形成房屋抵债协议。第四组装修协议有异议，协议上并无原告及装修公司责任人签字或盖章；欧派整体衣柜订货单无送达时间；该签收装修均在法院财产查封之后，存在第三人抗拒执行情况，即使该装修真实存在，从原告提供证据看，均为可移动物体，假设造成损失，应由抗拒执行的本案第三人承担。证据5无异议，但侧面证明原告是在2017年7月15日办理入住手续，系在法院查封之后。证据6证人应当出庭作证�证据7首先对真实性有异议，因为都是复印件，无法证明真实性。其次对关联性有异议，规划证用地单位是泥营社区，土地证用地单位是大昌实业公司，用途是商业宾馆。而本案被查封单位是仁华房地产澜湾盛景的商品房，故原告提供的不是合法有效的证据。根据商品房预售管理办法第六条，只有取得商品房预售许可证才能对外买卖。原告未提供相关证据。
第三人发表的质证意见为：清算组对以前发生购买事实不清楚，需回去核实资料再提交法庭质证意见。证据7，经查询得知，被告没有预售许可证，也没有取得合法有效的规划证和土地许可证。
被告孙某为支持其辩解，向本院提交如下证据：
一、被告身份证复印件。证实被告身份。
二、原审民事裁定书及送达卷宗。证实2017年1月23日宛城区法院作出（2017）豫1302民初346号裁定�，对涉案房产在显著位置进行了公告查封。
三、原告赵某与被执行人签订的房屋认购协议复印件（来源第三人售房部）。证实原告在2017年7月15日与被执行人达成房屋认购协议，与原告提供证据日期不一致。
四、（2017）豫1302执异89号裁定书及卷宗：1、房屋收据。证实2017年7月15日原告与被执行人达成认购协议，且该套房产已装修，收取装修费50000元；2、银行流水。证实原告交款时间为2017年7月15日；3、询问笔录。证实原告名下有其他房产；4、裁定书。证实原告执行异议曾被驳回情况。
五、2017年8月21日执行公告照片。证实原告所称公告系执行公告。
六、查封时照片和手机截图。证明2017年2月14日宛城区法院对涉案房产进行公告查封。被告孙某也在现场用手机进行了拍照。
原告对被告所举证据，发表如下质证意见：
证据一无异议，证据二，裁定书真实性无异议，但该裁定书内容只是显示查封价值多少元财产，并无显示查封涉案房屋。送达卷中关于张贴查封公告，对卷宗本身无异议，但内容有异议，查封公告标注2017年1月23日查封公告，这个公告涉及到涉案房屋，但照片中起止日期全部涂改，真实性有异议，拍照状态也无法显示张贴时间，涉案房屋因无法办理登记手续，应当以公示时间2017年8月21日为准。证据三，商品房认购协议系复印件，真实性不认可。证据四，裁定书真实性无异议；房屋收据其中有一份2016年7月20日收房款，询问笔录真实性无异议，也能证实第一笔购房款是2016年7月20日。执行异议裁定书真实性无异议。证据五，照片真实性无异议，照片也能证明拍摄时间是2017年8月21日，我方认为原告与第三人交付房屋在查封之前。送达卷宗中有曹云良签字，这仅仅是�解书送达，并不是查封公告和裁定的送达，也就是说被告并未举证证明查封公告送达时间。证据六，对真实性有异议，没有提供原始载体，即便能提供出来，也不能证明真实性，因为照片上的拍摄时间是根据系统时间形成的，而系统时间是可以人为调整的。查封时间应以执行局记录为准。并且随后法院在向曹云良送达应诉手续时，并不显示有这样的查封手续。原告认为，在具备向当事人当场送达的情况下没有送达，真实性不认可，即便真的张贴。也不发生法律效力。
第三人认为，对之前事情不清楚。证据六，民事裁定书和协助执行通知书是原件，但拍摄时间不知道。
根据原、被告和第三人的陈述、举证、质证，本院确认以下事实：
2015年2月1日，原告赵某作为河南上德电力安装有限公司的项目经理与第三人仁华公司签订购买合同，向仁华公司供应电缆线。2016年7月20日，双方达成电缆款抵房协议。约定：……1、甲方（仁华公司）以澜湾盛景第A4幢1单元404房源一套，抵扣乙方（赵某）材料款，面积135.2平方米，单价4300元／平方米，房款总价陆拾叁万壹仟叁佰陆拾元整（631360元）。……房款不足部分由乙方在一年内补齐。同日，又签订商品房认购协议。该协议内容和抵房协议大致相同，另约定：本《商品房认购协议书》自双方签订之日起生效，在乙方签署《商品房买卖合同》后自动失效，由甲方统一收回。仁华公司收据显示收到赵某购房款叁拾万元，收款方式注明“抵A区电缆款”。2017年7月15日，赵某通过银联POS机支付236000元，仁华公司出具收据，注明赵某交纳购房款收款方式为补现金237152元。同日，该公司出具的另一张收据显示购房款94208元的收款事由为抵A区电缆款。随后，仁华公司收取物业管理费，赵某陈述装修后由其父母搬入居住。在本院询问赵某时，其明确答复在本市还有其他房产。
在本案被告孙某作为原告起诉南阳市华丽邦商贸集团有限公司和仁华公司一案中，本院于2017年1月23日作出(2017)豫1302民初346号民事裁定书，并于2017年2月14日在仁华公司售房部门口张贴查封公告，查封澜湾盛景A区4号楼1单元401、404、1401；5号楼1单元603；7号楼1单元701、901；2单元703、903、1003；A区7号楼自东向西一层二层商业门面500平方。案件审理终结后，孙某申请本院强制执行。原告赵某于2017年9月13日向本院提出异议，请求解除对南阳市滨河路澜湾盛景A区4号楼1单元404房的查封。本院于2017年9月25日作出（2017）豫1302执异89号执行裁定书，驳回原告赵某的异议，为此原告提起执行异议之诉。
庭审中，赵某提交仁华公司现有的审批手续有：1、土地使用者为南阳市宛城区大昌实业公司的宛市国用（95）字第02155号国有土地使用证。用地面积65059.98平方米，用途为商业（宾馆）。2、南阳市建设用地规划许可证（宛规地字2010第48、49号）用地面积40835.8平方米。用地单位为南阳市宛城区仲景街道办事处泥营社区居民委员会。2009年3月12日，仁华公司与宛城区仲景街道办事处泥营社区居民委员会签订了城中村改造项目合作协议。
综上所述，本院认为，一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（�）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案的焦点问题在于，原告赵某对人民法院查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。本案中，原告赵某与仁华公司虽然在2016年7月20日签订商品房认购协议，但仅系以工程款抵扣部分房款，不是正规的商品房买卖合同。在2017年7月15日赵某补交房款前，本院已在2017年2月24日将上述房产依法查封。虽然仁华公司出具物业收据证明赵某已入住，但赵某所举证据不能证明仁华公司对该房产已取得规划证、土地使用证和房屋售房许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，该房屋认购协议为无效合同。其次，赵某自认在本市还有其他房产。故原告不能证明对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求停止对涉案房屋的强制执行，与法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
驳回原告赵某的诉讼请求。
案件受理费4857元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
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审 判 长 张 治 菊
审 判 员 谢 海 峰
人民陪审员 李 培 培
二〇一八年三月三十日
书 记 员 马爱�