常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第2637号
原告：汤涨海。
原告：杨永芳。
委托诉讼代理人：曹卫国，江苏正气浩然律师事务所律师。
被告：常州融锦置业发展有限公司，住所地常州市天宁区胜利村委大圩村608号。
法定代表人：陈惠，董事长。
委托诉讼代理人：钱冬云、姬智，江苏恒闻律师事务所律师。
原告汤涨海、杨永芳诉被告常州融锦置业发展有限公司（以下简称融锦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告汤涨海、杨永芳及其委托诉讼代理人曹卫国，被告融锦公司的委托诉讼代理人钱冬云、姬智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汤涨海、杨永芳诉称，2013年5月18日，原、被告签订商品房买卖合同一份，合同第十一条约定，“出卖人应当在2013年12月30日前依照有关规定将符合下列条件的商品房交付××使用”。虽然被告实际于2014年1月24日通知原告于2014年1月26日办理收房手续，但事实上被告所交付的房产未达到双方合同第十一条约定的交付条件“该商品房经有关政府部门办妥竣工备案手续”，被告实际于2014年12月23日取得工程竣工验收备案文件。被告的行为已经构成逾期交房。根据合同第十二条第一款第二项的约定，被告逾期交房超过60天的，自合同第十一条规定的最后交付日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款万分之三的违约金。原告已于2013年5月18日全额支付房款1440000元，被告逾期交房共计357天，被告应支付违约金154224元。现原告诉至法院，请求判令：1、被告支付逾期交房违约金154224元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告融锦公司辩称：1.被告已经于2014年1月24日履行了交房义务，原告也按收房通知接收了房产，被告没有违约；2.被告无需承担原告诉请的责任，涉案房产未能按合同约定如期竣工备案系市政规划道路施工导致涉案房产所建工程消防验收未能通过所造成，根据买卖合同第十一条规定，上述情况属于不可抗力因素，符合免责条款约定的情形，被告无需承担违约责任；3.被告已经完成了合同约定的其他全部义务。
经审理查明，2013年5月18日，原告汤涨海、杨永芳（××）与被告融锦公司之间签订《商品房买卖合同》一份，约定××购买出卖人开发的施工编号为融御华庭商住B楼1106号房产，购房总金额为144万元，涉案房产所属建设项目所在地位于常州市××大道西侧，飞龙中路南侧，常澄路N13地块。
该合同第十一条约定，“出卖人应当在2013年12月30日前，按照有关规定，将同时符合下列条件的商品房交付××使用：1、该商品房经有关政府部门办妥竣工备案手续……商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本条第一款规定的证明文件，并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××；2、非出卖人能控制的公共事件、政府因素以及市政设施等因素导致的；3、法律、法规或政策变化对验收标准和交付条件另有规定或造成障碍的。”
该合同第十二条约定，“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，逾期不超过60日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同到达之日起30日内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已付房款万分之三（该比例应不小于第（1）项中的比例）的违约金。
上述合同签订后，原告支付了1440404元购房款，被告出具了销售不动产统一发票。
又查明，2013年3月6日，常州市铁路建设处工程科就涉案的消防特警大队东侧地块配套工程与被告进行了交接，交接资料内容包括配套道路、管线电子图。
2013年3月6日，常州市铁路建设处向被告送达了“关于占用消防特警大队东侧地块配套工程道路施工用地的函”，载明消防特警大队东侧地块配套工程已经进入施工阶段，但贵公司开发实施的项目施工通道占用该配套道路建设用地，并有若干施工临时设施需迁移出配套道路范围。望贵公司于2013年4月1日前让出配套道路实施所需用地，并迁移相关临时设施及清除原始地面上的多余结构物。以保证按城市总体规划完成该配套项目。
2013年12月24日，常州铁路建设处、融锦公司、常州中元市政建设工程公司、江苏交通工程咨询监理有限公司等相关人员在铁建处苏处办公室召开了消防特警大队东侧地块道路施工协调专题会议，会议纪要载明了融锦公司开发的融御华庭小区供电、煤气设施占用规划道路，由融锦公司进行相应规划调整和改造。
2014年3月13日，城乡建设局城建处、开发办召集铁建处、排水管理处、融锦公司等单位在市城乡建设局就消防特警大队东侧地块配套工程道路建设的相关事宜进行了研究，会议纪要载明，融锦公司部分临设、小区供电高压电缆及其他市政设施占用配套道路等原因，导致工程无法开工建设。会议一致同意融锦公司进行规划变更、电缆迁移、承担配套道路延期开工增加的工程费用。
再查明，2014年7月22日，常州市公安局消防支队出具建设工程消防验收意见书一份，载明被告开发的融御华庭项目商业部分喷头不符合规定，外场消防车通道未施工完毕，故该项目验收不合格。2014年9月11日，常州市公安局消防支队再出具建设工程消防验收意见书一份，认定被告开发的融御华庭项目消防验收合格。2014年12月23日，涉案房产所在的商住B楼完成竣工备案验收。
上述事实由《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书、函、会议纪要、当事人的陈述等证据予以证实。
审理中，被告提供了以下证据：一、1、被告《关于“融御华庭”项目建设周期延误的情况说明》及常州市天宁区人民政府致常州市国土资源局《关于融御华庭项目建设周期延误情况说明的函》。上述证据主要载明了涉案项目原定于2008年6月30日进场施工，并于2010年6月30日完工，实际于2011年3月进场施工，主要原因是建筑结构及设施修改，小区右侧城际铁路施工；涉案项目于2014年12月完成竣工验收备案手续，主要原因是涉案项目外立面调整耗费了大量工期，涉案项目西侧市政道路施工导致项目竣工验收推迟。常州市天宁区人民政府基于原告反应的上述情况，请求常州市国土资源局给予支持。2、《国有建设用途使用权出让合同补充协议》，载明被告与常州市国土资源局达成补充协议将涉案地块竣工时间变更为2015年6月30日。3、常澄路N13地块建设工程设计总平图。4、市政道路建设合同书、市政道路开工及验收等相关材料，载明了涉案项目西侧的市政道路原计划开工日期为2012年9月20日，竣工日期为2013年2月20日，实际开工日期为2014年3月29日，2014年9月22日该道路工程土基、基层工序验收合格。上述1-4项证据证明为保证融御华庭项目侧面城际铁路施工，被告于2011年3月之才进场施工，融御华庭项目西侧的市政规划道路也是该项目规划设计中的消防通道，该市政规划道路的开、竣工时间均不能由被告所预见和控制，由于其开竣工时间的推迟导致了消防验收和整体竣工验收时间的推迟。二、融御华庭项目建设施工及分项目验收的相关材料，主要载明被告在合同约定的交付日期前后就项目规划、环保等分项目验收审批合格，2013年11月19日，被告向常州市天宁区人民政府申请先行验收，并明确因现场周边场地受限等实际情况，飞龙路周边少量临时设施未能及时拆除，影响了各项验收，被告承诺在一个月内完成现场所有临时设施的拆除和各项工程建设内容。上述证据二证明被告在2014年1月24日交房前，融御华庭项目仅消防验收未通过。三、消防工程配套施工的相关材料，载明被告在2014年初对小区消防通道进行改造，证明在涉案项目已办理竣工交付手续的2014年1月24日前涉案项目西侧市政规划道路尚未开始施工；被告为尽快争取通过消防验收积极进行改造在2014年9月11日取得建设工程消防验收意见书，验收意见为合格。四、1、《竣工预验收意见》，主要载明2014年1月21日由勘察、施工、设计、施工、监理、建设五方对涉案项目进行预验收，验收意见为工程质量符合安全功能和正常使用功能，符合各项法律、法规的规定（上述意见签字栏没有五方单位盖章）。2、验收交房交接表。3、收房通知。4、面积补差款404元收据。上述证据证明被告按合同的约定在2014年1月14日对涉案房屋1106室进行分户验收，并于2014年1月21日由五方验收合格并出具《竣工预验收意见》后向业主发出交房通知，被告在2014年1月24日已经履行完向原告交房的义务。
原告对上述证据质证后认为：1、城际铁路建设和市政规划道路建设项目分别在购房合同签订前和合同约定的交房日期后，与被告按期履行合同约定的交房义务没有任何关系，不属于合同约定的延期交付免责情形；2、被告虽然发送了收房通知，但是被告不符合合同约定的交房条件，被告不能据此认为完成了房产交付义务，3、被告提供的大部分证据与本案不具有任何关系，也不能达到被告的证明目的。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行合同的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告之间的商品房买卖合同关系，有《商品房买卖合同》、当事人的陈述予以证明，本院予以确认。
关于被告是否违约交付涉案房产的问题，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设工程竣工验收应当具备下列条件，完成建设工程设计和合同约定的各项内容、有完整的技术档案和施工管理资料、有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告、有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件、有施工单位签署的工程保修书。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行验收。
本案中，竣工验收合格是法律、法规对房产交付使用的强制性规定，备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，也是交付的先决条件，该表是经建设部门确认可以交付的证明文件，相对于开发商组织的竣工验收具有更高的可信度，故商品房交付满足法律、法规强制性规定条件的时间应为完成竣工验收备案之日。《商品房买卖合同》明确约定了交付日期为2013年12月30日，同时约定了交付应满足的条件，其中第一项即为该商品房经有关政府部门办妥竣工备案手续。被告实际完成涉案房产竣工备案手续时间为2014年12月23日，即被告于2014年12月23日才具备了按《商品房买卖合同》约定的交付需满足办妥竣工备案手续的条件，被告的行为已经构成了违约。
对于被告提出的涉案房产已于2014年1月24日交付的抗辩主张，因被告组织五方验收、办理分户验收、送达交付通知时并未完成涉案房产的竣工备案手续，即使原告实际领取了涉案房产，该交付行为也不符合法律、法规对交付使用条件的强制性规定和《商品房买卖合同》的约定，故对于被告的上述抗辩主张，本院不予采信。
对于被告提出的市政道路工程施工导致涉案房产交付延迟，应按照合同约定属于不可抗力予以免责的抗辩主张，首先，涉案房产所属工程的消防通道属于市政道路建设规划范围，但是根据原告提供的市政道路建设合同协议书，计划开工时间为2012年9月20日，计划开工时间在购房合同签订前，被告完全可以据此采取相应措施并确定合适的交付时间。根据原告提供的市政道路开工报告及道路工程土基、基层工序质量验收报告，该市政道路工程的开工日期为2014年3月29日，验收日期为2014年9月22日，实际开工时间在购房合同约定的交付时间后，与被告按时交付涉案房产没有任何因果关系，实际该市政道路在购房合同约定的交房日期前并未开工建设，上述证据并不能证明市政道路的开工建设对被告按时交房存在影响。常州铁路建设处提供的关于消防特警大队东侧地块配套工程道路的函和会议纪要均证明了由于融御华庭小区项目施工占用了该市政道路地块导致该市政道路的延期开工，后经发包方常州铁建处一再协调并要求融锦公司整改才得以开工建设，而非该市政道路的延期和建设影响了融御华庭小区项目的竣工验收。
其次，根据常州市公安局消防支队两次出具的消防验收意见书，被告实际于2014年7月15日第一次申请消防验收，但未能通过，消防验收意见书明确了市政道路施工并不是导致消防验收不合格的唯一原因；被告于2014年9月2日第二次申请消防验收并获得通过，两次申请验收时间均在购房合同约定的交付日期后，市政道路竣工验收前，即被告在合同约定的交付期满后才申请消防验收，被告通过消防验收时市政道路尚在施工过程中，故被告提供的上述证据未能证明市政道路的施工对消防验收的通过乃至涉案项目的竣工验收存在影响。即使该市政道路施工对消防验收存在影响，造成这种影响的原因也是因为融御华庭小区项目施工占用了市政道路地块导致该市政道路开工和竣工日期的推迟。
再次，根据被告致常州市天宁区人民政府的情况说明及常州市天宁区人民政府的函，均明确导致融御华庭项目建设周期延迟的原因除市政道路施工外，还包括整个项目外立面的调整，即被告也自认市政道路施工非导致融御华庭项目建设周期延迟的唯一原因。最后，被告在合同约定的房产交付前从未就市政道路建设导致涉案项目竣工验收延迟告知原告及其他业主，被告于2013年11月9日致常州市天宁区人民政府的情况说明及常州市天宁区人民政府的关于常州融御华庭项目验收的申请也仅明确了因现场周边场地受限等实际情况，飞龙路边少量临时设施未能及时拆除，影响目前项目进行的各项验收，并承诺在一个月内完成现场所有临时设施拆除和各项工程建设内容。该申请并未提及市政道路建设影响了涉案项目的竣工验收及交付。
综上，被告开发的融御华庭小区项目竣工验收备案的延迟系其自身原因所造成，市政道路施工建设不属于购房合同约定的出卖人可以延期交房的理由，不属于非出卖人能控制的市政设施因素或不可抗力，故被告的上述抗辩主张，本院不予采信。
关于被告应支付的违约金数额的问题，原告确定的违约金计算期限自约定交房之日次日起至竣工备案手续完成之日即2014年12月23日，符合购房合同的约定，本院予以确认。对于违约金的计算方式，被告逾期交房已超过60日（自2013年12月31日起算至2014年12月23日），根据合同约定应支付购房总款的每日万分之三的违约金，原告明确按照每日万分之三的比例支付违约金，符合合同约定，本院予以确认。原告诉请被告支付违约金154224元（1440000元×0.03%×357天）符合合同的约定，本院予以支持。对于被告提出的违约金数额过高的抗辩主张，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定了违约金约定过高于造成的损失的，当事人可以要求减少，第十七条规定了合同没有约定违约金数额或损失赔偿方法的，违约金数额或损失赔偿数额可以参照一定标准，但原、被告约定了违约金计算标准，被告未能提供证据证明约定的违约金过分高于原告的损失，上述第十七条法定标准的适用条件不具备，故对于被告的上述抗辩主张，本院不予采信。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告常州融锦置业发展有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告汤涨海、杨永芳违约金154224元。
案件受理费3385元，由被告常州融锦置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省常州市中级人民法院，开户行：江苏银行常州分行营业部，账号：80×××63）。
审 判 长 杨 峰
人民陪审员 黄介华
人民陪审员 陈建一
二〇一六年九月十九日
书 记 员 陈 婷
附：执行款账号89801102012020000000037
开户行江南农村商业银行常州天宁支行
收款人常州市天宁区人民法院
（汇款时请注明“常州市天宁区人民法院（2015）天民初字第2637号案件执行款，承办人杨峰”）