湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邵中民一终字第592号
上诉人（原审原告）邵阳市步月星城业主委员会。
负责人刘安苏，该业主委员会主任。
委托代理人罗光佑，北京赵湘宁（长沙）律师事务所律师。
委托代理人梁嗣敏，北京赵湘宁（长沙）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邵阳市南星房地产开发有限公司。
法定代表人刘时洪，该公司董事长。
委托代理人王功平，湖南银剑律师事务所律师。
原审第三人邵阳市南星房地产开发有限公司步月星城项目部。
负责人马力平，该项目负责人。
上诉人邵阳市步月星城业主委员会（以下简称“步月星城业委会”）因与被上诉人邵阳市南星房地产开发有限公司（以下简称“南星公司”）以及原审第三人邵阳市南星房地产开发有限公司步月星城项目部（以下简称“步月星城项目部”）业主共有权纠纷一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院于二○一四年五月四日作出的（2013）大民初字第591号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月11日公开开庭审理了本案。上诉人步月星城业委会负责人刘安苏及委托代理人罗光佑、梁嗣敏，被上诉人南星公司的委托代理人王功平以及步月星城项目部的负责人马力平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，坐落于邵阳市大祥区资江南路的步月星城综合楼系南星公司经市城市规划行政主管部门审核，依法取得建设用地规划许可证。2007年8月1日，南星公司与步月星城项目部签订《承包步月星城项目协议书》，约定步月星城综合楼建设工程项目由步月星城项目部承包经营及开发建设。该综合楼建设工程原设计为地下二层（即负一、二层）、地上为26层（其中第1层至第4层为商业用房，第5层至第26层为商品房，第4层与第5层之间为转换层，层高为2.2米，该综合楼整体外观图标注为设备转换层）。2009年8月19日，步月星城项目部在建设过程中，因场地施工困难，考虑基坑支护并应建设方要求，提出设计变更申请，报请市规划局批准，取消了负二层，该综合楼相应的设备房、水泵房及消防设施等均移至负一层东南角。同年8月30日，因原批准的施工图存在结构刚度隐患，由步月星城项目部会同承建方报请设计部门对各楼层高度作出相应调整才能满足要求。2009年10月26日，步月星城综合楼取得了商品房预售许可证。2010年5月5日，北京世纪千府设计有限公司作出结构复核报告，并认为各楼层调高后，结构承载力满足设计要求。其中设备转换层由2.2米调高至3.5米（实际建设为2.8米）。2011年4月25日，邵阳市城市规划管理局在对步月星城综合楼审核时，认为南星公司未按照建设规划许可证的规定进行建设，擅自将设备转换层层高由2.2米修建为2.8米，违法建筑面积1035平方米，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定给予罚款56925元的行政处罚。同年5月6日经该局核实，步月星城综合楼审批建筑面积为32068平方米、层数为26层；竣工建筑面积为33103平方米，竣工建筑层高为27层（地上含夹层为27层，地下车库为负1层），该审核意见是：以上建设工程（违反规划审批要求的，我局已经行政处罚到位），符合规划要求同意办理房产产权登记。南星公司在取得步月星城综合楼商品房预售许可证后，先后与步月星城业委会之全体业主签订了《商品房买卖合同》。双方在该合同第十七条第6项约定“步月星城A栋商品房的技术转换层及地下车库、车位产权归出卖人所有”。南星公司将步月星城综合楼的设备转换层增高后，修建成为8套商品房，其中南星公司以夹层名义对外销售7套住房，销售总金额为2974.43元，另外送给步月星城业委会1套住房作为办公用房。根据房地产测绘报告书的测绘数据证实了各楼层户室的分摊面积及夹层各户室也参与楼层分摊面积，该测绘数据证明设备转换层的面积尚未分摊给步月星城业委会各楼层户室。
原审法院认为，本案系业主共有权纠纷。步月星城业委会、南星公司双方争议的焦点，即步月星城综合楼第四层与第五层之间的设备转换层是否属于业主共有。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”。中华人民共和国住房和城乡建设部发行的《住宅设计规范》（GB50096-2011）规定：设备层指建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和电气的设备和管道施工人员进入操作的空间层。设备层一般设计在地下室，也可以在屋顶或电梯机房。上述规定可以看出，步月星城综合楼地下负一层的设备层，才属于物权法第六章所称的共有部分，而该综合楼的第四层与第五层之间的转换层是否属于设备层？第一、依据相关证据表明，该综合楼的设备层最初设计放置在地下负二层，后因场地施工很困难等原因，取消了负二层，并将设备层及相应的设备房、水泵房及消防设施等移至地下负一层，即修改后的综合楼地下（负一层）为设备层。而设备（结构）转换层是指建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构（设备）类型，并通过该楼层进行结构（设备）转换，则该楼层称为设备（结构）转换层。本案步月星城综合楼的地上第一层至第四层为商业公用用房，第五层至第二十六层为商品住宅用房。故第四层与第五层之间的设备转换层，符合上述设备（结构）转换层的概念，而并非《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定的“设备层”。第二、2009年10月26日，南星公司取得了商品房预售许可证，并于2010年5月5日经北京世纪千府设计有限公司作出结构复核报告，修改并调高各楼层（其中包括第四层与第五层之间的夹层）的层高后，南星公司在出售房屋时在《商品房买卖合同》第十七条第6项中约定“步月星城A栋商品房的技术转换层以及地下车库、车位产权归出卖人所有”。2011年4月25日，邵阳市城市规划管理局在对步月星城综合楼审核时，对其作出了行政罚款处罚，并认为处罚后已符合规划要求，且同意办理房产产权登记，故南星公司将第四层与第五层之间的房屋以夹层的名义对外进行出售。同时，房地产测绘报告书亦证实南星公司出售的夹层房屋参与了分摊面积，并证明该夹层面积尚未分摊给步月星城业委会各户室的事实，故《商品房买卖合同》第十七条第6项中约定的“步月星城A栋商品房的技术转换层以及地下车库、车位产权归出卖人所有”的条款，从步月星城业委会、南星公司的陈述可知，双方均认可该条款中的“技术转换层”就是指第四、五层之间的转换层，该条款并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形。综上所述，步月星城业委会要求依法确认步月星城综合楼的设备转换层即第四层与第五层之间的房屋为业主共同所有及共同管理，并要求依法确认《商品房买卖合同》第十七条第6项条款无效，且要求依法判决南星公司出售设备转换层所得收益及利息返还给步月星城全体业主等诉请，无事实及法律依据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：驳回邵阳市步月星城业主委员会的诉讼请求。案件受理费19108元，由邵阳市步月星城业主委员会负担。
步月星城业委会上诉称，未经规划部门批准的各种变更规划的相关证据不具有合法性，原审予以采信并认定设备层设置在负一层，而不是在规划部门批准的第四、五层之间的设备转换层，属认定事实错误；原审认定第四、五层之间的设备转换层属于结构转换层，不属于业主共有缺乏事实依据与法律依据；《商品房买卖合同》第十七条第6项约定排除了业主的主要权利，该格式条款应确认无效，南星公司将设备转换层作为住宅出售，侵犯了步月星城全体业主共有和共同管理的权利，应将所得收益及其利息予以返还。请求撤销原判，改判支持其诉讼请求。
南星公司、步月星城项目部均答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，南星公司将步月星城综合楼的第四、五层之间的设备转换层修建成8套商品房并出售其中的7套，步月星城业委会陈述该7套房的销售总金额为2819496元，南星公司、步月星城项目部未提出异议。本院查明的其他事实与原审查明的一致，本院对原判认定的其他事实予以确认。
本院认为，设备层指建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和电气的设备和管道施工人员进入操作的空间层。设备（结构）转换层是指建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构（设备）类型，并通过该楼层进行结构（设备）转换，则该楼层称为设备（结构）转换层。南星公司经营开发步月星城综合楼建设工程经过规划部门的审批许可，第1层至第4层设计为商业用房，第5层至第26层设计为商品房，第4层与第5层之间为转换层，虽然该综合楼整体外观图将转换层标注为设备转换层，但从综合楼的结构与用途来看，该标注的设备转换层应属于结构转换层，而非设备层。南星公司擅自变更设计要求将该转换层层高由2.2米修建为2.8米，属于违反规划许可的行为，规划行政部门可因此依法予以行政处罚，但并不能改变该转换层的使用性质。且在该工程施工过程中，因场地施工困难，考虑基坑支护并应建设方要求，邵阳市规划局批准设计变更申请，取消了负二层，该综合楼相应的设备房、水泵房及消防设施等均由原设计的负二层移至负一层东南角，实际承载了设备层的使用功能。步月星城业委会上诉主张四、五层之间的设备转换层即系应属于全体业主共有的设备层，并认为原审采信证据与认定事实错误的理由不能成立。南星公司与步月星城业委会之全体业主签订的《商品房买卖合同》第十七条第6项约定，步月星城A栋商品房的技术转换层及地下车库、车位产权归出卖人所有，结合上述分析与通常理解，该约定中的技术转换层即结构转换层，该约定并不违反《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于设备层所有权归属的法律规定，且并无证据证实该约定存在法律规定的无效或者可撤销、可变更的法定情形，属当事人的真实意思表示，步月星城业委会上诉称该约定排除了业主的主要权利应确认无效的理由不能成立。南星公司将步月星城综合楼转换层调高修建成8套商品房并出售其中7套之所得收益，属于该转换层的所有者南星公司，步月星城业委会上诉称南星公司侵犯了步月星城全体业主共有和共同管理的权利，应将所得收益及其利息予以返还的理由缺乏事实依据。但原审认定南星公司对外销售7套住房的销售总金额为2974.43元显然不合情理，应予纠正，但该事实认定并未影响本案的实体处理。综上，步月星城业委会的上诉理由均不能成立，本院不予采纳，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费29356元，由邵阳市步月星城业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘子腾
审 判 员 陈平军
代理审判员 贺显平
二〇一四年九月二十三日
代理书记员 黄健屏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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