广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1063号
原告（反诉被告）：佛山市硕宇机械研发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区（车间二）之一。
法定代表人：汪田安，任总经理。
委托代理人：余海云，广东荆紫律师事务所律师。
委托代理人：汪新明，广东荆紫律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄汉明，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码×××0313。
委托代理人：黄芳，广东华法律师事务所律师。
委托代理人：廖艳华，广东华法律师事务所律师。
原告佛山市硕宇机械研发有限公司诉被告黄汉明租赁合同纠纷一案，本院2015年7月20日受理后，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。由审判员方菲适用简易程序于2015年8月31日和2015年9月15日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪新明、被告黄汉明及其委托代理人黄芳到庭参加了两次庭审。诉讼中，本院根据被告的申请，依法进行司法鉴定。当事人申请庭外和解但未能达成和解协议。鉴定期间和和解期间的审限予以相应扣除。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年7月7日，原告原法定代表人陈远军以佛山市xxx研发有限公司（未被工商部门核准，后核准为佛山市硕宇机械研发有限公司）的名义和被告黄汉明签订租赁合同一份，约定被告将其位于佛山市南海区XXXXX的场地（含厂房、办公室、宿舍、空地）共5370平方米出租给原告使用。2010年10月11日，原告以核准后的名称与被告再次签订《租赁合同书》予以确认，合同期限为2009年8月1日至2014年7月31日。后双方又于2014年7月23日签订租赁合同一份，租赁面积6820平方米。租赁期限从2014年8月1日至2015年1月31日。原告先后因该三份合同缴交租赁保证金140800元。合同到期前，原告已于2015年1月底搬离，搬离多次通知被告在扣除部分水电费用后退还押金，无果。为此，诉请：1.被告返还原告租赁保证金140800元及按年率6.10%支付从2015年2月11日起计至实际清偿日止的逾期利息；2.本案全部诉讼费由被告承担。
被告答辩并反诉称，原告的起诉不是事实。原告主张返还保证金不符合双方合同的约定。原告从2015年1月起就没有再支付2014年12月份起的水电费。2014年12月的水费为1083.6元，电费为15295.1元，2015年1月电费为6707.3元，水费为331.2元。2015年2-3月电费为4365.3元。租赁合同期满后，原告一直没有向被告交还租赁场地，至2015年4月7日才搬离租赁场地。被告要求原告对租赁场地修复后再办理交接手续，但原告确认修复的项目后一直未履行修复义务。原告的行为已经构成违约。根据双方签订合同第十二条的约定，履约保证金应归被告所有，不应退还给原告。原告还应支付占用租赁场地的使用费、拖欠的水电费，并赔偿因此产生的修复费用。为此，诉请：1.原告向被告支付的履约保证金140800元归被告所有；2.原告立即向反诉人支付场地使用费595000元（从2015年2月1日起至2015年8月31日止，按每月85000元计算）以及逾期支付的利息20000元（利息是以每月应缴租金为本金从2015年2月1日起每月6日起至实际清偿日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.原告立即向被告支付从2014年12月起至2015年3月的水费1414.8元、电费26367.7元及逾期支付的利息3000元（以每月的水电费为本金，从下月6日起至实际清偿日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4.原告立即向被告赔偿场地的修复费用76899.47元；5.本案全部诉讼费用由原告承担。
原告对反诉辩称，被告的陈述不属实。原告已经按照合同约定在合同期满后全部搬离。搬离后，原告要求被告按约定扣除水电后退还保证金，但被告一直不提供水电费收据也不退还保证金给原告。被告主张支付场地使用费、水电费的利息无事实依据。原告不应支付场地修复费用。原告依照约定按场地现状清理干净搬迁完毕交付给被告了，没有进行任何拆除和破坏。对被告主张的水电费金额，同意按被告今天主张的2014年12月和2015年1月的水电费金额支付，对其他月份的水电费不应由原告承担，且原告不承担利息。
原告在诉讼中举证如下：
1.原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书复印件各1份，用以证明原告诉讼主体资格。
2.被告的人口信息查询表复印件1份，用以证明被告的诉讼主体资格。
3.租赁合同书（签订时间2009年7月7日）复印件1份。
4.租赁合同书（签订时间2010年10月11日）原件1份。
5.租赁合同书（签订时间2014年7月23日）原件1份。
证据3-5用以证明双方存在租赁关系，租赁合同已经到期，合同对双方权利义务进行了约定。
6.2009年7月14日的保证金收据、支票存根原件各1份。
7.2010年10月18日的保证金收据原件1份。
证据6-7，用以证明原告已经向被告支付合计140800元保证金。
8.2009年7月14日的租金收据、支票存根原件各1份，用以证明原告与被告签订首份合同时是以案外人xxx公司的名义签订的。
9.通知书复印件1份，用以证明原告已经于2014年11月10日告知被告不再续约。
10.委托支付书写纸张原件1份，用以证明被告收租的情况，被告用两个账号收取租金。
11.律师函、特快专递单原件各1份，用以证明原被告协商不成后，原告向被告发的律师函，被告拒收。被告拒绝与原告协商，拒绝退还租赁保证金予原告。
12.厂房租赁合同（转租）、《厂房租赁合同》补充协议分租协议、《厂房租赁合同（转租）》补充协议（2）原件各1份，用以证明原告与案外人XXX五金公司已经签订租赁合同，原告于2015年1月1日已开始搬迁，于2015年1月31日搬迁完毕。
13.证明原件1份，用以证明原告已经使用的新的厂房进行生产。
14.搬运承包协议原件1份、收据原件2份、银行电子回单打印件1份，用以证明原告于2015年1月份已经搬离涉案厂房并支付了相应的搬运费用。
15.录音、视频各一段（光盘一张），视频用以证明被告已经对外进行招租，录音用以证明原告的朋友以承租人的名义与被告指定的鲍姓的人通了电话。鲍姓人说场地已经清空、原承租人已经搬走，可以对外出租。
经质证，被告对原告的证据1-2无异议。对证据3的真实性无异议，对其合法性和关联性有异议，该合同签订后，双方没有实际履行。双方是在2009年7月10日就5370平方米的场地重新签订了租赁合同，该合同与本案无关。对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，该合同中被告的签名不是被告本人所签。在2010年10月11日当天，双方针对增加租赁1450平方米的场地签订了合同，对5370平方米的场地没有签订租赁合同。对证据5-8的无异议。对证据9的真实性无异议，被告委托肖X玲向原告收取租金和水电费。对证据10的真实性无异议，但对关联性有异议，是被告写给原告收取三个月的租金及保证金的，之后的租金均是被告个人账户收取的。对证据11的真实性无异议，原告的地址书写错误，是因地址错误没有送达成功。律师函陈述的不是事实。对证据12的真实性、合法性和关联性均有异议，原告仅提供了合同，没有提交租金发票、单据及租赁场地权属资料用以证明合同的真实性及实际履行；也不能证明原告搬迁的情况，两者没有关联性。对证据13的真实性、合法性和关联性均有异议，对刘X才本人的身份有异议，即便其身份是真实的，该证据对合同的履行和搬迁时间不具证明效力。对证据14有异议，该协议的抬头与落款主体不一致，收据是自制的，不能证明原告搬迁的事实。对证据15的真实性、关联性、合法性均有异议，录制时间、地点无法明确，其中人的身份无法明确。不能确认与本案相关。其次，被告建的厂房共两万多平方米，大部分没有出租，被告常年招租，视频中广告上的包生只是联系人，作为联系人他并不清楚原、被告间的租赁情况，不能代表被告就本案事实发表意见。因此，该证据是原告为起诉单方面制作的材料，不具有法律效力。
被告在诉讼中举证如下：
1.被告身份证原件1份，用以证明被告的诉讼主体资格。
2.集体土地使用证复印件1份。
3.土地租赁合同原件1份。
4.房地产权证原件1份。
证据2-4，用以证明涉案场地是原告向招大XX信用社租赁的，被告对租赁物享有合法权利。
5.租赁合同书原件2份，用以证明双方于2009年7月10日签订了租赁合同，由被告承租涉案场地，面积是5370平方米。后双方于2010年10月11日签订第二份租赁合同，增加了1450平方米的场地，并约定了租金租期等相关权利义务条款。
6.员工宿舍水电月报表打印件3份，用以证明原告拖欠2014年12月至2015年3月期间的电费金额是26367.7元，水费金额是1414.8元。
7.照片18张，用以证明原告在租赁期间，对租赁场地造成损坏的事实。其中照片1显示，车间地面大面积下陷。照片2-6显示，机器设备撤离后遗留了机器坑位、平滑车的轨道等损坏痕迹。照片7-13显示，门窗玻璃遗失损坏需要更换，总闸门变形需要修复等情况。
8.特快专递详情单原件2份、通知书原件1份，用以证明在2015年6月2日，被告向原告发出通知，要求修复场地并交回场地。
9.通知函打印件1份
10.旧厂房修复工程项目打印件1份。
证据9-10，用以证明原告郭姓厂长在2015年5月6日派员工将上述材料送给被告。
11.车间照片复印件1份，用以证明2015年4月7日下午原告的郭姓厂长及一名员工打开租赁场地的大门，就修复项目与原告当场进行确认。
12.营业执照复印件、XX装饰工程有限公司工程预算表原件各1份，用以证明被告聘请了装修公司对受损的租赁场地进行了估价，修复费用为76899.47元。
13.南海供电局电费收费明细原件1份
14.活期存款子账户交易明细原件1份
15.水费发票原件2份
16.账户明细查询原件1份
证据13-16，用以证明被告交纳了租赁场地2014年12至2015年3月的水电费。原告按照被告提供的水电月报表支付了2014年6月至11月的水电费。
17.借记卡账户历史明细清单原件1份
18.硕宇机械员工宿舍水电月报表复印件6份
证据17-18，用以证明原告按照被告提供的水电月报表支付了2014年6月至11月的水电费。
19.照片2张，用以证明被告在2015年2月1日用手机拍摄的原告使用租赁场地情况，原告还有机器设备在车间里面。原告诉称的于2015年1月31日前搬离不是事实。
经质证，原告对被告的证据1无异议。对证据2-3的真实性无法确认。对证据4的真实性无异议。对证据5有异议，以原告提供的证据5租赁合同书为准。原告是按照被告在合同中预留的地址发函给被告的。对证据6无法确认，原告对被告庭审中所报2014年12月至2015年1月的水电费无异议，并同意在押金中扣减或直接支付。对证据7、11、19有异议，没有拍摄时间和地点，照片是静态的，不能反映客观情况。对证据8中特快专递详情单的真实性无异议，但对通知书有异议，其内容不真实。证据9、10是打印件，没有原告的签名确认，对其真实性不予确认。对证据12的真实性、合法性、关联性有异议，估价公司不是专业机构。对证据13-18的真实性无法确认。
经审查，被告对原告的证据1-3、5-11的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告的证据4虽有原件，但经本院再次询问，原告表示无法核实是否为被告本人所签，本院对原告证据4的真实性不予确认。原告承租使用其他房产与原告是否占有使用涉讼租赁物没有必然联系，原告不能证明原告的证据12-13与本案的关联性，本院不予审查认定。原告搬迁时间和原告返还租赁物的时间不具有必然联系，原告不能证明证据14与本案的关联性，本院不予审查认定。原告证据15的通话人员、时间不明，原告不能证明证据15与本案的关联性，且音像资料应提供的通话人员通话内容的书面记录，本院对证据15的证据效力不予确认。原告对被告的证据1、4的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告证据2、3与本案没有关联性，本院不予审查认定。被告证据5有原件核对，被告虽有异议但没有举证推翻，本院对其真实性予以确认。被告证据6、18是被告自行制作，本院对真实性不予确认。被告的证据7、19没有拍摄时间和地点，证据11中的人员身份不明，不能证明与本案的关联性，本院不予审查认定。原告对被告证据8中的特快专递详情单真实性无异议，本院对证据8的真实性予以确认。被告的证据9、10是打印件，没有原告的签名确认，本院对其真实性不予确认。证据12的出具单位不具有专业评估资质，本院对证据12不予采信。原告证据13-17有原件核对，本院对其真实性予以确认。
本院综合当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：
2004年11月30日，被告（乙方）与原南海市狮山区XXX经济合作社（甲方）签订土地租赁合同，约定甲方出租XXX（土名）土地予乙方办厂，租赁期限自2004年12月1日至2035年11月30日，基建工程由乙方负责等。
位于佛山市南海区狮山镇XXX（车间二）的登记权属人是南海区狮山镇XXX村民小组，已办理房产证，建筑面积4576.5平方米，登记时间2007年2月12日。
2014年7月23日，原告与被告签订《租赁合同书》，约定被告出租位于佛山市南海区XXXX场地合计6820平方米予原告用于机械制造，租赁期限从2014年8月1日至2015年1月31日。每月租金共85000元。原告签约时交履约保证金140800元。合同期内原告必须按时缴纳承租费用给被告，逾期缴交租金水电费，则原告须向被告按每天1%计付补偿金；逾期一个月不缴交租金水电费的，被告可视为原告放弃租赁，被告无条件收回场地，并没收保证金，有权继续追讨逾期未缴纳的款项。合同所有条款全部履行完毕，凡属原告自建的不动产：如天花、地面、墙体、门窗、电线、电表、照明、灯具、吊车的路轨和其他规定的装修及建筑物等，一律不拆除并无偿归属被告所有（机械设备及吊车主机除外）。原告应于租赁期满10日前将所租之厂房清扫干净，搬迁完毕，并将厂房还给被告。原告完好移交场地并结清和缴清一切费用后，被告10天内不计息返还履约保证金给原告。合同期满后10天仍未迁出，原告应向被告加倍支付租金另承租场内的遗留物视为放弃，被告有权处置，且不负保管责任。
原告与被告在诉讼中共同陈述，原告已支付保证金140800元予被告；双方约定原告于8月支付当年8月至10月的租金，于10月支付当年11月至下一年1月的租金；原告已支付至2015年1月31日的租金予被告；双方一般于当月结算支付上月的水电费。
2014年11月10日，原告告知被告不再续约。
原告在诉讼中陈述，原告于2015年1月31日搬离涉讼租赁物，没有与被告交接涉讼租赁物的钥匙。
被告在诉讼中陈述，原告的员工于2015年4月7日打开租赁物的门锁后就没有再对租赁物上锁。至庭审终结时租赁物处于空置状态。原告陈述，2015年4月，被告让原告到租赁物办理退还押金的手续。
2015年5月29日，原告向被告发出律师函，主张合同期满并原告于2015年1月31日搬离涉讼租赁物后，被告尚未退还押金及结算水电费，请求被告扣除相关水电费后退还押金余款。该邮件没有投递成功。
2015年6月2日，被告向原告发出通知书，通知原告修复并交回涉讼租赁物。原告收到该通知书。
原告在诉讼中陈述，同意支付2014年12月的水费1083.6元、电费15295.1元、2015年1月的水费331.2元、电费6707.3元予被告。
原告于2015年7月20日提起本案诉讼，被告于2015年8月11日提起反诉。诉讼中，被告就涉讼租赁物是否存在损坏及成因、修复方案和修复费用申请司法鉴定，本院依法委托鉴定机构进行鉴定，被告没有在指定期间预缴鉴定费，其后并向本院提交撤回鉴定申请，本院依法终止鉴定程序。
本院认为，原告与被告于2014年7月23日签订的《租赁合同书》是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。
关于原告何时返还涉讼租赁物予被告的问题，《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告于2014年11月10日告知被告合同期满后不再续约，双方均知悉合同至2015年1月31日期满终止，原告作为承租人，应该及时清空租赁物并通知被告接收租赁物。被告作为出租人，应该及时接收租赁物或跟进了解租赁物使用的情况。原告虽主张于2015年1月31日搬离涉讼租赁物，但没有举证证明涉讼租赁物已清空并具备返还条件，且原告已向被告履行了交还租赁物的义务。合同约定原告应于合同期满前搬迁完毕并返还厂房，合同期满10天原告仍未迁出的，原告在涉讼租赁物内的遗留物视为放弃，被告有权处置并不负保管责任。被告没有有效证据证明原告在合同期满后占用涉讼租赁物导致租赁物不具备收回的条件且被告向原告主张返还而原告不予返还。双方均没有积极履行交收租赁物的义务，导致租赁物在2015年2月至2015年3月处于空置状态，双方均对该期间租赁物空置损失负有过错，应各负担该期间租金损失的一半，为此，原告应支付租金85000元予被告。根据原告与被告关于2015年4月涉讼租赁物状态的陈述，2015年4月后，涉讼租赁物已空置并已具备收回的条件，被告应收回涉讼租赁物，被告未能及时收回租赁物的损失应自行负担。
根据双方的交易习惯，涉讼租赁物的当月水电费需在下月进行结算，由于双方均知悉合同至2015年1月31日期满终止，双方应在合同终止后的合理期限内确定水电用量并进行结算，被告作为涉讼租赁物所在场地的整体管理人，没有举证证明向原告告知水电用量并催缴水电费而原告不予支付，原告没有有效证据证明向被告主张结算水电费而被告在收到通知后不予结算，双方均没有举证证明双方履行了结算义务，双方对水电费未能结算均具有过错，本院对被告主张原告未支付2015年1月水电费构成违约故保证金不予退还的意见不予支持。原告同意支付2014年12月的水费1083.6元、电费15295.1元、2015年1月的水费331.2元、电费6707.3元合计23417.2元予被告，本院予以支持。由于涉讼租赁物所在的租赁场地有多个承租人，原告对被告主张的2015年2、3月水电费金额不予确认，被告没有举证证明涉讼租赁物的水电费核定依据且本院上文已认定空置期间损失应由原告与被告各负担一半，本院对被告2015年2、3月的水电费请求不予支持。合同已期满终止，上文已认定原告与被告对水电费及场地未能及时结算交接均负有过错，涉讼租赁物已具备收回的条件，被告应返还保证金140800元予原告。
关于被告主张原告赔偿租赁物修复费用的请求，2015年4月至被告提起反诉，已经超过四个月，期间涉讼租赁物并非处于原告的控制管理中，被告应举证证明租赁物至庭审终结时的现状与原告搬离时一致，并需举证证明租赁物存在损坏及损坏的成因与原告存在直接因果关系且不属于租赁物正常使用的自然损耗，还需证明损坏的修复费用，但被告对上述举证责任均未能完成，应自行承担相应不利后果，本院对被告修复费用赔偿请求不予支持。
由于原告与被告在合同终止后没有积极履行结算义务，导致双方需经本案诉讼进行结算，双方对此均负有过错，本院对原告主张计收保证金利息及被告主张计收租金、水电费滞纳金的请求均不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）黄汉明应于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金140800元予原告（反诉被告）佛山市硕宇机械研发有限公司。
二、原告（反诉被告）佛山市硕宇机械研发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付85000元予被告（反诉原告）黄汉明。
三、原告（反诉被告）佛山市硕宇机械研发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年12月及2015年1月的水电费合计23417.2元予被告（反诉原告）黄汉明。
四、驳回原告（反诉被告）佛山市硕宇机械研发有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）黄汉明的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取1586.24元（原告已预交），由原告负担28.24元，由被告负担1558元；反诉受理费减半收取6217.41元（被告已预交），由原告负担1234.17元，由被告负担4983.24元。抵扣后，被告黄汉明应负担的323.83元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告佛山市硕宇机械研发有限公司，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 方 菲
二〇一六年一月二十日
书记员 孙秀娟