四川省蓬溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）蓬溪民初字第1511号
原告龚国斌，男，生于1965年8月5日，汉族，居民。
原告陈顺菊，女，生于1962年2月23日，汉族，居民。
上列二原告的特别授权委托代理人李忠源，四川诚中成律师事务所律师。
被告黄在国，男，生于1965年3月4日，汉族，居民。
被告朱毅，男，生于1969年3月17日，汉族，居民。
被告王文良，男，生于1958年10月13日，汉族，居民。上列三被告的特别授权委托代理人江伟，四川诚中成律师事务所律师。
被告杨紫霞，女，生于1980年4月15日，汉族，居民。
特别授权委托代理人陈孝和，男，1952年12月30日出生，住蓬溪县明月镇交通街**号。
本院于2013年5月30日立案受理原告龚国斌、陈顺菊诉被告黄在国、朱毅、王文良、杨紫霞返还原物、财产损害赔偿纠纷一案。本院受理后，依法由审判员彭彦强适用简易程序于2013年7月17日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2013年10月24日、2014年1月7日公开开庭进行了审理，后因原告变更诉讼请求，合议庭人员工作调动，本院依法重新组成合议庭，于2014年5月23日再次开庭进行了审理。原告龚国斌、陈顺菊的委托代理人李忠源、被告黄在国、朱毅、王文良的委托代理人江伟、被告杨紫霞的委托代理人陈孝和到庭参加了诉讼，原告龚国斌、陈顺菊、被告黄在国、朱毅、王文良、杨紫霞经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龚国斌、陈顺菊诉称，2010年12月28日，他们经黄在国等三被告代理人窦建华之手购买黄在国等三被告五间营业房，并办理了产权过户手续。2011年12月6日，被告起诉他们，要求解除合同，收回五间营业房，被（2012）民初字第16号民事判决书驳回诉讼请求。但被告没有腾退房屋和交付房租。请求责令四被告腾退房屋（四季茶楼6、7、36、37、38号门面）给他们，并恢复原状，码好每间房屋的三面墙，办好每间门面的水、电户头；承担违约金40000元，并支付从过户之日至交房之日止的租金，每月租金7000元，赔偿损失60000元。
被告黄在国、朱毅、王文良辩称，原告诉状中租房、卖房的事实属实，另一判决已经确认他们交付了房屋，不存在再交付房屋的问题，他们不是适格被告。
被告杨紫霞辩称，原告将房子出租给她是有手续的，不管房子卖没有，她都应继续用房子。房子卖给二原告只是从法律上履行了手续，没有从事实上履行手续，没有搞移交。她不是不愿交房子，窦建华与她有经济往来，窦建华哪天把钱给清了，就哪天交房子。她接手时房子就是现在这个样子，租金该谁负担就由谁负担。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：
、当事人身份证复印件各一份。
2、房屋信息一组，包括房产证复印件及（2012）蓬溪民初字第**号民事判决书一份。
3、2010年12月28日签订的售房协议书1份、2008年3月22日承包经营协议书一份、2009年5月29日签订的房屋租赁合同一份，2012年1月1日签订的承包经营协议书一份。
4、收条一张。
被告黄在国、朱毅、王文良质证称，对1-3号证据无异议，收条与他们没有关系；
被告杨紫霞质证称，对1-2号证据无异议；对3号证据承包经营协议书没有异议，对售房协议有异议，被告卖房屋没有告诉承租人就自行卖了，损害了承租人的利益。对2012年1月1日承包经营协议书有异议，认为原告将房屋租给何敏是不实际的，房屋没有办理交接手续，没有实际交付房屋并收取租金，收条是假的。
被告黄在国、朱毅、王文良向本院提交证据材料：
5、（2012）蓬溪民初字第16号民事判决书一份。证明房子已经交付。
原告质证称，没有交付房子。
被告杨紫霞质证称，房子确实双方未亲手交付。
被告杨紫霞为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：
6、2008年3月22日、2009年5月29日、2010年12月1日签订的房屋租赁合同3份，证明门面出卖后，原告没有给钱，只与窦建华有关，是他们发生经济关系，与她没有关系。
7、姚诗燕收取保证金凭条一份。证明窦建华应退她保证金2000元。
8、窦建华出具的借条一份、窦建华往返上海、蓬溪的机票、住宿费记录、为窦建华垫付重庆律师费发票一张、转账凭条一张。证明窦建华于2012年2月22日向她借款4000元，为窦建华垫付机票、住宿费4300元，为窦建华垫付重庆律师费30000元，为窦建华垫付另一律师代理费30000元。
原告质证称，对2008年3月22日和2009年5月29日签订的合同没有异议，对2010年12月1日签订的合同有异议，打官司过程中补签的，内容不真实。7、8号证据与原告无关，与本案无关。
被告黄在国、朱毅、王文良质证称，2010年签订的合同跟他们没有关系，2009年就已告知了杨紫霞房子卖了，杨紫霞应当知道房子权属变更的事实。
当庭出示本院依职权收集的证据：9、窦建华的书信一封。
10、蓬溪县房地产管理局证明一份。
原告质证无异议，房子面积以法院审核为准。
被告黄在国、朱毅、王文良质证无异议。
被告杨紫霞质证称，窦建华证言不可信，其行为自相矛盾，10号证据与其无关。
本院经查证核实证据认为，1号证据系国家机关颁发，证明当事人的身份情况，本院予以认定；2号证据被告无异议，本院予以认定；3号证据中2012年1月1日签订的承包经营协议书及4号证据不予认定，在判决理由中将进一步阐述；5号证据的真实性予以确认；6号证据中2010年12月1日签订的房屋租赁合同不予认定，其他两份房屋租赁合同各方无异议，予以认定，7、8号证据与本案缺乏关联性。
根据双方举证、质证，综合庭审查明的情况，本案可以确认以下事实：2008年3月22日，黄在国与杨紫霞签订租赁合同，约定将位于蓬溪县赤城镇天利商业街三幢二层4－7、36－38号房屋（约定面积151.45平方米，未注明是建筑面积还是套内面积）租给杨紫霞经营茶楼，租赁期限从2006年6月1日至2009年5月31日止，共计三年。2009年5月29日，黄在国与杨紫霞就该房屋续签租赁合同，租赁期限从2009年6月1日至2011年12月31日止，共计两年半。约定年租金为二万元正，但租金交付方式约定为，2009年6月1日至2010年5月31日年租金二万元，2010年6月1日至2011年5月31日年租金二万元，2011年6月1日至2011年12月31日租金一万伍仟元。同时，合同第四条约定，房屋用途为商业，擅自改变用途出租方有权终止合同，并收取年租金20%的违约金。合同第五条约定，承租方在装修房屋时不得任意扩建或增添，不得任意改变水、电设施及负载。如需变动，必须征得书面同意，并签订装修协议，合同第七条约定，在租赁期内，出租方如将房屋出售给第三方，不必征得承租方同意，但应告知所有权转移情况，所有权转移后，所有权取得方即成为本合同当然出租方，享有出租方的权利，承担出租方的义务，承租方享有本房屋的优先购买权。合同第十一条约定，本合同规定的租赁期满前90日内，双方如愿意继续租赁，应重新签订租赁合同。合同签订至今，杨紫霞在该房屋内一直经营“四季茶楼”。2010年12月28日，二原告与被告黄在国等三被告签订《售房协议书》，购买被告位于蓬溪县赤城镇天利商业街3栋2楼6号、7号，36号-38号房屋（黄在国、王文良各两间，朱毅一间，建筑面积112.95平方米）。该协议未对房屋现状及水、电设施状况作描述。2011年1月5日，被告将争议房屋产权过户给原告，原告取得了争议房屋的所有权。2011年12月20日，黄在国等三被告起诉本案二原告，请求确认2010年12月28日双方签订的《售房协议书》已解除，判令二原告返还房屋。本院于2013年2月28日作出（2012）蓬溪民初字第16号民事判决书，判决驳回黄在国等三被告的诉讼请求，由二原告在判决生效后十日内给付黄在国、王文良剩余购房款41万元。该判决同时认定：黄在国等三被告的代理人窦建华与二原告办理过户手续后双方明确告诉了租赁人（杨紫霞）房屋的权属情况，此时，从法律角度讲，黄在国等三被告的房屋已交付完毕，租赁期满后，应由租赁方滕退房屋与二原告占有，二原告要求黄在国等三被告收回房屋再实际交与占有，是认识上的错误。该判决已发生法律效力。
诉讼中，本院向黄在国等三被告之前的代理人窦建华了解有关情况，因窦建华现居住在上海，其向本院寄来书信一封，证实她已收取2011年6月1日前的租金，2011年6月1日至2011年12月31日的租金由二原告收取。二原告称未收取过杨紫霞的租金。2009年5月29日，被告黄在国与杨紫霞续签的租赁合同中包含4-5号门面，窦建华证实4-5号门面为陈科润所有，面积为45.6平方米。根据原告提供的房产证计算，蓬溪县赤城镇天利商业街3栋2楼6号、7号，36号-38号房屋建筑面积共计112.95平方米，套内面积共计107.9平方米。经核实，4-5号房屋确为陈科润所有，建筑面积共计45.6平方米，套内面积共计43.55平方米。计算4－7、36－38号房屋的建筑面积总计为158.55平方米，套内面积总计为151.45平方米，套内面积与2009年5月29日签订的租赁合同约定面积151.45平方米相符。此外，本院专门向杨紫霞发出举证通知书，要求其就支付租金的情况举证，但其未提供这方面的证据。
本院认为，就原告要求被告滕退房屋的请求而言。因本院（2012）蓬溪民初字第16号判决书确认黄在国等三被告已向原告交付房屋，该种交付应属指示交付，故原告要求黄在国等三被告滕退房屋的请求，不予支持。本案争议房屋自始自终为被告杨紫霞所占用，杨紫霞以2010年12月1日窦建华代理黄在国等三被告与其签订的租赁合同来对抗原告的主张，合同标注时间离上一份合同到期时间还有一年多、合同对租金这类重要事项无明确约定，与生活常理不符，也与双方此前的交易习惯不符，根据窦建华证实，她是在2011年11月3日签订了一份合同，而非2010年12月1日签订，且仅签了一份，在杨紫霞手里，故该份合同标注时间应为倒签。2011年11月，二原告已为争议房屋的产权人，窦建华已无权代理黄在国等三被告就该房屋与他人签订合同，而产权人即本案原告对该份合同也未予追认，故该份合同系无效合同，杨紫霞以该份合同对抗原告要求滕退房屋的请求于法无据，不予支持，至2011年12月31日止，杨紫霞已无合法依据占用本案争议房屋，故原告要求杨紫霞滕退房屋的请求，应予支持。
就原告要求被告恢复原状，码好每间房屋的三面墙，办好每间门面的水、电户头的请求而言。因原告与被告签订的《售房协议书》并无相关约定，也无房屋状况的相关描述，原告购买该房屋时杨紫霞早已在租用该房屋，那么，应当视为原告就房屋现状进行购买，故原告该项请求既无事实依据，也无法律依据，不予支持。
就原告要求被告连带承担违约金40000元，并支付从过户之日起至交房之日止的租金，每月租金7000元，赔偿损失60000元的请求而言。2011年1月5日至2011年5月31日的租金，时为黄在国等三被告代理人的窦建华已经收取，本案诉争房屋已于2011年1月5日过户给原告，原告自此成为争议房屋产权人，双方对过户后的租金归属未作约定，该部分租金应归产权人所有，故黄在国等三被告应支付原告2011年1月5日至2011年5月31日的租金，因2010年6月1日至2011年5月31日年租金为二万元，则每平方米年租金应为20000元÷151.45平方米＝132元，故应付租金为107.9平方米×132元／平方米÷12个月×4.87个月=5780元，对于2011年6月1日之后的租金，黄在国等三被告无支付义务。原告与黄在国等三被告间虽然存在买卖合同关系，但原告无依据证明被告应当承担违约责任，也无证据证明被告的过错给原告造成了什么损失，故原告要求黄在国等三被告承担违约金、赔偿损失的请求，不予支持。原告与被告杨紫霞间未签订任何合同，但2009年5月29日被告黄在国与杨紫霞就该房屋续签租赁合同第七条约定：在租赁期内，出租方如将房屋出售给第三方，不必征得承租方同意，但应告知所有权转移情况，所有权转移后，所有权取得方即成为本合同当然出租方，享有出租方的权利，承担出租方的义务。这是原出租方对其可能在租赁合同到期前出售房屋涉及租赁合同权利、义务如何承继问题作出的安排，并且按照买卖不破租原则，原租赁合同仍然有效，直到履行完毕，故对于2011年6月1日至2011年12月31日的租金，被告杨紫霞应向原告支付，其金额应为：107.9平方米×170元／平方米÷12个月×7个月=10700元。二原告以其2012年1月1日与何敏签订租赁合同（承包经营协议书）作为主张损失的依据。该合同系原告在没有实际取得房屋且该房屋的买卖发生纠纷正在诉讼过程中而与他人签订的，显然违背诚实信用原则，故原告以此合同主张违约金及相关损失不应支持。因2012年1月1日起，杨紫霞无合法依据占用已属原告所有的房屋，客观上给原告造成了损失，应予赔偿。本案参照租金标准计算其损失。因2009年5月29日签订的租赁合同包含4-5号房屋，合同约定总面积151.45平方米，该面积应为套内面积，审理查明，4－5号房屋套内面积为43.55平方米，本案争议房屋套内面积为107.9平方米。原租赁合同约定从2011年6月1日至2011年12月31日租金一万伍仟元，则年租金应为15000÷7×12＝25714元，每平方米年租金应为170元（25714元÷151.45平方米＝170元），则杨紫霞应按每年18343元（107.9平方米x170元／平方米=18343元）的标准赔偿原告租金损失。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，判决如下：
一、被告杨紫霞滕退位于蓬溪县赤城镇天利商业街3栋2楼6号、7号，36号-38号房屋给原告龚国斌、陈顺菊。
二、被告黄在国、朱毅、王文良向原告龚国斌、陈顺菊支付2011年1月5日至2011年5月31日的房屋租金5780元。
三、被告杨紫霞向原告龚国斌、陈顺菊支付2011年6
月1日至2011年12月31日的房屋租金10700元。
上列一至三项限本判决生效后十内履行。
四、从2012年1月1日起至滕退房屋之日止，被告杨紫霞按每年18343元的标准赔偿原告龚国斌、陈顺菊租金损失。
五、驳回原告龚国斌、陈顺菊其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4625元，由二原告负担500元，被告杨紫霞负担3665元，被告黄在国、朱毅、王文良负担460元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。
审 判 长 唐 卫
代理审判员 吕文凤
人民陪审员 殷 旭
二〇一四年六月四日
书 记 员 王 骞