江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏执异6号
案外人：汤程贻，男，住所地江苏省南京市。
委托诉讼代理人：朱俚蚂（系汤程贻母亲），女，汉族，住所地江苏省宜兴市。
申请执行人：东亚银行（中国）有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州工业园区。
负责人：徐鸣飞，该分行行长。
被执行人：宜兴市金源置业有限公司，住所地江苏省宜兴市。
法定代表人：裴杏明，该公司董事长。
被执行人：无锡金缘集团有限公司。
法定代表人：裴杏明，该公司董事长。
被执行人：裴杏明，男，汉族，住所地江苏省无锡市崇安区。
被执行人：王美仙，女，汉族，住所地江苏省无锡市崇安区。
被执行人：无锡市卓群机电设备安装有限公司，住所地江苏省无锡市。
法定代表人：王斌强，该公司执行董事。
被执行人：江苏宏厦门窗有限公司，住所地江苏省宜兴市。
法定代表人：裴效生，该公司执行董事。
本院在执行东亚银行（中国）有限公司苏州分行（以下简称东亚银行苏州分行）与宜兴市金源置业有限公司（以下简称金源公司）、无锡金缘集团有限公司（以下简称金缘集团）、裴杏明、王美仙、无锡市卓群机电设备安装有限公司（以下简称卓群公司）、江苏宏厦门窗有限公司（以下简称宏厦公司）金融借款合同纠纷一案过程中，案外人汤程贻于2018年3月14日对案涉查封房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
2017年5月12日，本院就东亚银行苏州分行与金源公司、金缘集团、裴杏明、王美仙、卓群公司、宏厦公司金融借款合同纠纷一案作出(2016)苏民初46号民事判决：一、金源公司于本判决生效之日起十日内向东亚银行苏州分行偿还剩余借款本金44400万元、利息11056687.75元（计算至2016年5月31日）及罚息、复利（罚息自2016年6月1日起至实际支付之日止，以44400万元本金为基数，按照同期人民银行三至五年人民币贷款基准利率加收50%，如遇人民银行贷款基准利率调整的，以每年6月14日作为贷款基准利率的调整周期起始日；复利自2016年6月1日起至实际支付之日止，以利息11056687.75元为基数，按照同期人民银行三至五年人民币贷款基准利率加收50%，如遇人民银行贷款基准利率调整的，以每年6月14日作为贷款基准利率的调整周期起始日）；二、东亚银行苏州分行对金源公司的涉案抵押物即位于宜城街道解放东路888-1号、宜城街道解放东路888号1-5层、宜城街道解放东路888号38-56层的房屋，以及宜兴市宜城街道解放东路888号、888-1号土地使用权享有优先受偿权；三、东亚银行苏州分行对涉案质押的股权即金缘集团、宏厦公司、卓群公司持有的金源公司的股权享有优先受偿权；四、金缘集团、裴杏明、王美仙对本判决第一项债务，承担连带保证责任；五、裴杏明、王美仙、金缘集团、宏厦公司、卓群公司承担担保责任，有权向金源公司追偿；六、驳回东亚银行苏州分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2352248元、保全费人民币5000元，合计2357248元，由金源公司、金缘集团、宏厦公司、卓群公司、裴杏明、王美仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于最高人民法院。
2016年9月30日，本院在该案审理过程中作出(2016)苏民初46号民事裁定：冻结金源公司、金缘集团、裴杏明、王美仙、卓群公司、宏厦公司银行存款人民币47000万元，或查封、扣押其同等价值的财产。
上述判决生效后，经东亚银行苏州分行申请，本院于2017年8月18日立案强制执行，案号为（2017）苏执23号；9月28日，本院向被执行人金源公司、金缘集团、裴杏明、王美仙、卓群公司、宏厦公司发出（2017）苏执23号执行通知书，责令被执行人于2017年10月15日前履行完毕（2016）苏民初46号民事判决确定的义务，逾期则强制执行。
2017年10月25日，本院作出（2017）苏执23号之一执行裁定：冻结、扣划金源公司、金缘集团、裴杏明、王美仙银行存款52000万元或查封、扣押其等值的财产。在查封的金源公司名下财产中，包含本案所涉房屋。
案外人汤程贻提出异议称，其本人于2011年6月16日与金源公司订立五份商品房买卖合同，购买金源公司位于大厦××层案涉房屋，并已支付购房款973万元（2009年11月10日付100万元，2011年2月16日付400万元，2011年10月25日付473万元），房款已全部付清。2012年4月11日，又与金源公司就宜兴市宜城街道洑溪路北侧湖滨御景花园（暂定名）3幢19层1902号订立商品房买卖合同，房款已付清。金源公司已向其交付了案涉房屋钥匙并履行其他交付手续，异议人已实际取得并使用该房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，执行法院对案涉房产查封有误，请求立即中止执行，并解除对其所购案涉房屋的查封。
经查，2011年6月16日，汤程贻与金源公司订立五份商品房买卖合同，约定其向金源公司购买东氿大厦1幢19层1901-1-10号、1901-11号、1901-12号、1901-13-14号、1901-15号房屋。除合同约定建筑面积不同之外，房屋单价均为每平方米9030元。其中19010-1-10号（初始登记证坐落为宜城街道解放东路886号-2101-1室）房屋面积929.60平方米，合同价款8394288元；1901-11号（初始登记证坐落为宜城街道解放东路886号-2101-2）房屋面积为14.15平方米，合同价款为127775元整；1901-12号（宜城街道解放东路886号-2101-3室）房屋面积为42.44平方米，合同价款为383233元整；1901-13-14号（初始登记证坐落为宜城街道解放东路886号-2101-4室）房屋面积为60.43平方米，价款为545683元整；1901-15号（初始登记证坐落为宜城街道解放东路886号-2101-5室）房屋面积为7.32平方米，合同价款为66100元整。上述房屋价款总额为9517079元。
2009年12月10日，汤智隽（系汤程贻父亲）向金源公司农行账户内（账号为64×××25）汇款人民币100万元整；2011年2月16日，汤智隽向该账户内存款人民币400万元整；2011年10月25日，汤程贻向该账户内转款人民币4730000元，合计为9730000元整。
另查明，2012年4月11日，汤程贻与金源公司就宜兴市宜城街道洑溪路北侧湖滨御景花园3幢19层1902号（初始登记证坐落为宜城街道湖滨御景花园3幢9号2301室）房屋订立商品房买卖合同，合同约定建筑面积255.43平方米（后经实测为251.07平方米），每平方米10200元，房屋总价款2605386元（按实测面价计算，实际价款为2560914元）。合同订立次日，朱俚蚂（系汤程贻母亲）向金源公司农行账户内（账号为64×××25）转款999900元；5月17日，又转入640000元整；7月17日，再转入840000元整，合计2479900元整。从汤程贻提供的物业管理及装修保证金等证据看，该房屋已实际向其交付。
案外人汤程贻为证明其诉求，向本院提供了相关房屋买卖合同、银行交易流水明细清单、付款收据、销售不动产统一发票、房屋租赁合同、宜兴市房屋权属证明、宜兴市不动产首次登记证、金源公司请款等，用以证明其购买案涉房屋及其权利主张的依据。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议复议规定）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。因此，案外人汤程贻提出的解除案涉房屋查封的请求获得支持的前提，应同时具备上述四个条件。
首先，关于案涉房屋查封前是否订立合法有效的书面买卖合同问题。汤程贻分别于2011年6月16日、2012年4月11日与金源公司就案涉多套房屋订立了书面买卖合同。该时间早于本院对案涉房屋查封的时间。从现有证据看，案涉房屋买卖合同符合《中华人民共和国合同法》第十二条规定，且未发现具有该法第五十二条规定的合同无效的法定情形。因此，可以认定汤程贻与金源公司在案涉房屋查封之前订立合法有效的书面买卖合同。
其次，关于案涉房屋购房款支付及是否交付使用问题。本案中，汤程贻自己或者通过其父母账户已经全部支付案涉房屋的购房款，且金源公司开具了发票，税务机关开具了税费缴纳证明，可以佐证其已经付清案涉房屋的全部购房款。同时，汤程贻还向本院提供了案涉房屋入住后产生的电费、物业管理费用以及租赁合同等证据，可以认定其已实际占有案涉房屋。
第三，关于汤程贻对案涉房屋未办理过户登记手续是否存在过错问题。尽管汤程贻早在2011年以及2012年就与金源公司订立了案涉购房合同，但案涉房屋至今未能办理过户的主要原因在于金源公司。金源公司也承认因该公司资金原因，导致无法及时向房管部门缴纳维修基金，以至于汤程贻至今尚未将案涉房屋办理过户登记手续。因此，汤程贻对此没有过错。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
中止对被执行人宜兴市金源置业有限公司位于宜兴市宜城街道湖滨御景花园3幢9号2301室；宜兴市宜城街道解放东路886号-2101-1室、2101-2室、2101-3室、2101-4室、2101-5室房屋的执行。
本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 李玉明
审判员 唐志容
审判员 赵建华
二〇一八年五月二十八日
书记员 杜 涛