沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0102民初10066号原告：沈阳东方瑞祥投资有限公司,住所地：沈阳市和平区长白二街3-2号（25门）。法定代表人：谭景文，系该公司总经理。委托诉讼代理人：岑慧，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被告：沈阳歆萌文化交流有限公司，住所地：沈阳市和平区长白二街3-1号1408房间。法定代表人：王真，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陆凯，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张成铭，系北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。被告：王真,女，1985年2月9日出生，汉族，住址：杭州市上城区。委托诉讼代理人：陆凯，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张成铭，系北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。原告沈阳东方瑞祥投资有限公司（以下简称东方瑞祥公司）与被告沈阳歆萌文化交流有限公司（以下简称歆萌公司）、王真房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月31日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东方瑞祥公司的委托诉讼代理人岑慧，被告歆萌公司及王真共同的委托诉讼代理人陆凯、张成铭均到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告东方瑞祥公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议解除；2、判令被告支付欠缴租金166131元（自2015年10月4日至2015年12月31日止）；3、判令被告支付欠缴的物业费157500元及逾期支付物业费违约金36067.5元（违约金暂计算至2016年8月31日，违约金按日万分之五计算）；4、判令被告按照合同约定支付原告免租期的租金1335000元；5、判令被告按照合同约定免租期满后第一计租年度租金的6倍支付违约金（暂按6个月计228750元）；6、判令被告将承租房屋恢复原状，返还房屋；7、判令被告承担本案的全部费用。审理中，原告将第四项诉讼请求撤回。事实和理由：2014年3月27日，万科房产公司同被告2签订《沈阳万科商铺租赁合同》一份（证据1），租赁标的为1038平方米，位于沈阳市和平区357号301、302、303、304、305、306、307门的房屋，租赁期2014年5月1日至2022年4月30日。2014年5月28日，万科房产公司同被告2签订《商品租赁合同补充协议—租赁面积及交付时间变更》（证据2），变更租赁面积为1250㎡。2014年12月9日，万科房产公司与被告1、2签订《承租方主体变更协议书》（证据3），将承租人由被告2变更为被告1，同时，被告2对被告1承担无限连带责任。2014年12月30日，万科房产公司与原告、被告2签订《合同主体变更补充协议》（证据4）将《房屋租赁合同》项下权利义务转让给原告沈阳东方瑞祥投资有限公司。根据《沈阳万科商铺租赁合同》（下称合同）专用条款第七条的约定，被告应当按照10.5元/月/平方米，按1250平方米的租赁面积向原告支付物业服务费。然而，截止2015年12月31日，被告拖欠原告物业费157500元。经原告催告（证据5），被告仍未支付。根据《物业服务合同》（证据6）第十二条的约定，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季度首月15日前向物业公司交纳当期的物业服务费，在下季首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。截止2016年8月31日，被告拖欠物业费违约金36067.5元。根据合同第14.2.6条中约定，被告在原告书面通知后欠缴应缴费用（包括保证金、租金、物业服务费、设施使用费和公共事业收费等）达五万元或欠费时间达90天的，原告可书面通知解除本合同。同时被告按自免租期满后第一计租年度租金总额的6倍支付违约金。故被告应当按照合同约定向原告支付物业费、逾期付款违约金以及解除合同违约金。2015年12月31日，原告向被告送达《关于乐鼠▪乐游汇严重违约及解除租赁合同的通知函》（证据7）,通知被告解除合同。根据合同第六条免租期5之约定，原告提供的免租期是基于被告在履行本合同过程中没有违约为前提条件。在租赁期内，如因被告原因导致本合同无法履行或导致合同解除，则被告不享受免租期的租金优惠，被告应按照本合同约定的最后一个计租年度的租金标准向原告交纳免租期的租金。因此，被告应按照2020年2月15日至2020年5月14日的租金标准即月租金133500元，向原告支付2014年5月15日至2015年3月14日免租期的租金,合计1335000元。原告认为，被告在原告多次催收，逾期支付物业费的行为，已经严重违反合同约定，符合合同约定解除的条件，原告解除合同有效。为此，根据《合同法》第60、93、107条的规定，被告构成违约，应当按照约定承担合同解除的违约责任，同时应当按照合同约定向原告支付欠付的物业费、逾期支付物业费的违约金、解除合同违约金以及免租期的租金。同时，被告应当将租赁房屋恢复原状，返还房屋。综上，原告就上述请求诉讼于贵院，请求判如所请。被告歆萌公司辩称：歆萌文化公司承租沈阳市和平区南堤西路355号301-308房间，用于经营儿童游乐，期间投入大量资金进行装修、经营。其中，有据可查的装修款即已达到3,614,200元，包括其他隐性支出，实际支出已高达500多万元。但由于房屋安全、卫生标准严重不符合经营要求，危及承租人及顾客的安全和健康。于是，歆萌文化公司于2015年12月31日通知东方瑞祥公司合同解除，并于同日撤场。歆萌文化公司的损失，东方瑞祥公司应当予以赔偿。一、歆萌文化公司于2015年12月31日通知东方瑞祥公司解除双方签订的租赁合同，双方间的合同关系于2015年12月31日解除。歆萌文化公司租赁房屋系经营儿童游乐之用，服务群体具有针对性、特殊性，所以必须以严格的安全、卫生标准进行生产经营。但是，在合同履行过程中，东方瑞祥公司严重违约，导致租赁物危及承租人及顾客的安全及健康。于是，2015年12月31日歆萌文化公司向东方瑞祥公司递交《解除租赁合同通知函》，解除双方间的租赁关系，歆萌文化公司并于解除合同之日完成撤场，依照合同约定向东方瑞祥公司交还房屋。根据东方瑞祥公司提交的起诉状来看，东方瑞祥已自认双方间的租赁合同关系于2015年12月31日解除的事实。二、原告主张欠付租金数额有误。根据合同约定，租金的起算时间为2015年3月15日，直至2015年12月31日合同解除，共计292天。1.5元/天/平的租金标准及1,250平方米的租赁面积，计算租金为547,500元。歆萌文化公司共计支付409,494元，尚欠东方瑞祥公司租金138006元。三、东方瑞祥公司向歆萌文化公司主张物业费，主体不适格，依法应予驳回。东方瑞祥公司不是物业服务的提供方，也未见东方瑞祥公司与万科物业公司有代收款项的协议。物业费的问题与本案没有实际关联，应当由万科物业公司向歆萌文化公司提起诉讼主张。同时，物业费的收费标准及计算方式等，也应由万科物业公司予以说明。四、合同因东方瑞祥公司违约致使解除，无权要求歆萌文化公司支付免租期的租金、违约金等。首先，该合同是万科房地产公司提供的格式文本。合同中关于免租期租金、违约金条款属未遵循公平原则确定双方权利和义务，也未采取合理的方式提请歆萌文化公司注意，且相关条款加重歆萌文化公司责任，排除歆萌文化公司主要权利，应当认定无效。其次，合同解除系东方瑞祥公司违约导致的，因此无权向歆萌文化司主张。再次，合同免租期的约定本意是为承租方预留一定的装修期，以便开业运营，免租期租金的约定违反整个合同，与其他免租金的条款相冲突。另外，在商业区内，与歆萌文化公司经营范围相同的店铺还有“万科V令营”、“红黄蓝”、“嘻游记”等，经营业态安排严重不合理，甚至以“万科”直接冠名，与歆萌文化不正当竞争，导致歆萌文化公司损失严重。五、东方瑞祥公司要求歆萌文化公司将房屋恢复原状，违反合同约定，依法应予驳回。根据《沈阳万科商铺租赁合同》第十三条第2项的约定，租赁合同提前终止的，歆萌文化公司应将承租房屋内不可移动和不可拆除的部分按使用现状交还东方瑞祥公司。六、王真不是租赁合同的当事人，合同的权利义务均已让渡给歆萌文化公司，不应当作为本案被告不适格。在原来租金的基础上还另外支付了269641元。这笔钱我们认为是支付的租金，已经覆盖了原告诉讼请求第一项的数额。被告王真辩称：王真依法不应当承担保证责任。一、王真不是租赁合同的当事人，租赁合同的权利义务均已让渡给歆萌文化公司，作为本案被告不适格，与王真具有保证合同关系的债权人为歆萌文化公司，东方瑞祥公司无权向王真主张连带责任。租赁合同为双务合同，当事人双方互负债权债务。根据原告提交的《承租方主体变更协议书》中约定“但在合同期内，王真对歆萌文化公司承担无条件连带责任”，合同具有相对性，应当视为保证人王真与债权人歆萌文化公司之间成立保证合同关系。作为债务人的东方瑞祥公司无权以王真作为被告提起诉讼。二、保证期间已过，王真应当免除保证责任《承租方主体变更协议书》约定的保证期间为“合同期内”，根据担保法解释第三十二条的规定，应当视为没有约定，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。东方瑞祥公司与歆萌文化公司的租赁合同解除时间为2015年12月31日，起诉时间为2016年8月26日（起诉状载明时间，实际应以法院立案时间为准），期间无论是歆萌文化公司，还是东方瑞祥公司都未向王真主张债权，已超出六个月的保证期间，王真免除保证责任。经审理查明：2014年3月27日，被告王真（乙方）与沈阳万科永达房地产开发有限公司（甲方）(以下简称万科房产公司)签订《沈阳万科商铺租赁合同》一份，约定乙方承租万科房产公司开发的商铺用于新设公司的经营，新公司成立后，应由新公司承继乙方在租赁合同项下的权利义务，并与甲方重新签署租赁合同，乙方承担连带担保责任。租赁期限为专用条款中约定的租赁期间。自约定租赁期间起始日至次年当日的前一日为一个租赁年度。以后每个租赁年度均按此方式计算，直至租赁期限届满。乙方应以固定租金方式支付租金。关于免租期双方约定，免租期不因任何原因而延长。同时，双方确认，甲方提供的免租期是基于乙方在履行本合同中没有违约以及乙方正式接受房屋之日起3个月内开业并自开业其持续经营至少36个月为前提条件。在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法履行或导致合同解除或乙方未能按本合同约定的开业时间开业或持续开业不足36个月的，则乙方不享受免租期的租金优惠，乙方应按照本合同约定的最后一个计租年度的租金标准向甲方交纳免租期的租金。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向对方按自免租期满后第一计租年度租金总额的6倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付守约方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：2.1甲方未按时交付该房屋超过180日，经乙方催告后15日内仍未交付的；2.2甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；2.3乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途或违反约定使用房屋；2.6在甲方书面通知后欠缴费用包括保证金、租金、物业服务费、设施使用费和公共事业收费等)达伍万元或欠费时间达90天的……。合同专用条款约定，房屋坐落于沈阳市和平区357号301、302、303、304、305、306、307，建筑面积1038平方米。所承租铺位使用乐鼠.乐游汇品牌，作为经营儿童游乐之用。房屋租赁期自甲方正式向乙方交付房屋之日起6年。即2014年5月1日至2020年4月30日。租金按照固定方式收取，第1年，租金标准为1.5元/天/平米；第2年，租金标准为1.5元/元/天/平米；第3年，租金标准为1.8元/天/平米……；租金为上打租，每三个月支付一次，付款时间为第一个月的5日之前向甲方支付本期租金。第一计租年度的首期租金在签署本协议之日起10日内向甲方交纳。计租日：2014年5月1日开始；租赁保证金219641元，乙方已经在签署本协议之日起10日内向甲方交纳；物业服务费计算标准：甲方现统一的收费标准为人民币10.5元/月/平方米，乙方同意按1038平方米的租赁面积向甲方支付物业服务费。免租期自甲方正式交付房屋之日起算，共10个月，即2014年5月1日至2015年2月28日。装修押金50000元，在乙方办理交付时交纳。上述租赁合同签订后，双方又签订一份《商铺租赁合同补充协议——租赁面积及交付时间变更》，约定甲方与乙方于2014年3月27日签署了《沈阳万科房屋租赁合同》，乙方承租由甲方开发建设的位于和平区长白万科城9期11、12、7-2号商铺。现因儿童业态租赁面积增加，后经双方沟通确认后同意增加租赁面积，同时原定交付时间发生变化具体变更如下：1、乙方原承租面积为1038平方米，现调整为租赁面积为1250平方米。2、原定房屋交付日期为2014年5月1日，现调整为2014年5月15日。3、本协议与原协议具有相同法律效力，双方有冲突之处，以本协议为准，本协议未约定之处，以原协议为准。4、本协议于2014年5月15日签订于沈阳市。后附租金支付明细表，第一年度2014年5月15日至2015年3月14日期间为免租期。2015年3月15日至2015年5月14日应付租金114375元，应于2014年5月5日前支付；第二租赁年度2015年5月15日至2015年8月14日期间172500元，应于2015年5月5日前支付；2015年8月15日至2015年11月14日期间172500元，应于2015年8月5日前支付；2015年11月15日至2016年2月14日期间172500元，应于2015年11月5日前支付；2016年2月15日至2016年5月14日期间166875元，应于2016年2月5日前支付；2016年5月15日至2016年8月14日期间207000元，应于2016年5月5日前支付；2016年5月15日至2016年8月14日期间207000元，应于2016年5月5日前支付；2016年8月15日至2016年11月14日期间207000元，应于2016年11月5日前支付；2016年11月15日至2017年2月14日期间207000元，应于2017年2月5日前支付……。2014年11月28日，万科房产公司（甲方）与被告王真（乙方）、被告歆萌公司（丙方）签订《承租方主体变更协议书》一份，约定甲方与乙方于2014年就坐落于沈阳市和平区南堤西路355号301-308商铺，租赁总建筑面积为1450平方米的房屋租赁事宜签署了《房屋租赁合同》，因原合同签署时，丙方尚未设立，至本协议签署时，丙方已设立完成，就原合同乙方的主体变更事宜，达成协议：一、各方同意，在本协议签署之日起，原合同中承租方由乙方变更为丙方。原合同中乙方的一切权利义务均由丙方承受，乙方不能够再享有原合同中一切权利，但在合同期内，乙方对丙方承担无条件的连带责任，甲方作为出租方，原合同中关于出租方的一切权利义务保持不变。二、原合同约定内容不变，对甲方、丙方具有法律效力。三、如承租方主体变更涉及其他事宜，各方同意配合因此项变更而涉及到相关事宜处理。万科房产公司（甲方）与被告歆萌公司（乙方）、原告东方瑞祥公司（甲方）签订《合同主体变更补充协议》一份，载明（1）甲、乙双方签订了《沈阳万科商铺租赁合同》（以下统称为“原合同”）；（2）因甲、丙双方业务发展需要及其集团内部业务安排，需将原合同中的甲方变更为：房屋的产权持有人即丙方，并由丙方履行原合同项下的权利、义务；经协商，甲乙丙三方一致同意，将原合同中的甲方主体变更为丙方，并约定如下：1、自2014年12月30日起，原合同中的甲方变更为丙方。自变更之日起，由丙方履行原合同中甲方的权利、义务。2014年12月29日之前，乙方按照原合同约定未向甲方支付的全部费用仍按原合同约定汇至甲方账户。2、自2014年12月30日起，乙方按原合同约定应支付的租金、管理费、能耗费及其他实际发生费用，由乙方直接汇至丙方账户，并由丙方出具发票。如果乙方根据原合同已向甲方预付了应由丙方收取的相关费用（包括但不限于自2014年12月30日（含）起的租金、管理费、能耗费、违约金等其他实际发生的全部费用）的，甲方应在本协议签署之日起3个工作日内向丙方交付前述费用。2015年11月25日，原告向被告歆萌公司发出《催款通知书》，载明：根据贵司与沈阳东方瑞祥投资有限公司双方签订合同相关条款，请贵司尽快将此笔款项以汇款形式支付于沈阳东方瑞祥投资有限公司及其相关企业。租金收费标准：1.5日/平米，建筑面积：1250平方米，本次收费期限：2015年9月1日-2015年12月14日，金额194256元；请于2015年11月30日之前以汇款形式缴纳费用。2015年12月11日，原告再次向被告歆萌公司发出《二次催款通知书》，载明本次收费期限为2015年10月4日-2015年12月14日，金额134256元，滞纳金41250元；请于2015年12月17日之前以汇款形式缴纳费用。2015年12月16日，原告向被告歆萌公司邮寄送达《关于乐鼠乐游汇欠费违约通知书》一份，载明：被告欠缴租金的行为已构成事实违约，经双方沟通后，原告于2015年11月3日下发关于乐鼠乐游汇欠费违约沟通函至被告，被告承诺于2015年11月30日前，缴纳全部欠缴租金，自2015年8月1日至2015年12月14日欠缴租金合计194256元，于2015年12月15日前缴纳当月租金，自2015年12月15日至2016年1月14日租金58125元。欠缴租金2015年10月4日-2016年1月14日期间192381元……；请被告于2015年12月20日前缴纳欠款，否则，原告将于本院21日下发解除租赁合同，自动与被告解除租赁合同，同时追究被告相应违约金及其他违约责任。2015年12月31日，原告又向被告邮寄送达《关于乐鼠.乐游汇严重违约及解除租赁合同的通知函》一份，载明：被告歆萌公司就承租涉案房屋欠缴2015年1月1日-2015年12月31日期间物业费，共计157500元，以及2015年10月4日-2015年12月31日期间租金，共计166131元，被告在租赁合同项下逾期未付费用总计已达323631元，已达到租赁合同约定的解除条件，基于被告严重违约的事实及租赁合同的相关约定，原告正式通知被告，双方签署的《沈阳万科商铺租赁合同》自本通知送达被告之日起立即解除，被告除影响原告支付租赁合同项下欠付的租金、物业费及水电费外，还应另行向我司支付违约金4106250元。被告在收到本通知之日起5日内务必完成撤离租赁场地的工作并向原告支付各项违约金、赔偿金及应付费用，否则，原告将根据租赁合同及有关法律法规的规定，立即对被告租赁店铺采取包括停水停电停燃气、强制收回租赁店铺及包括法律诉讼在内的一切合法救济措施。另查，位于沈阳市和平区南堤西路355号（301）、（302）、（303）、（304）、（305）、（306）、（307）、（308）为原告所有，于2015年8月27日办理了产权登记。沈阳万科城业主委员会（甲方）与沈阳万科物业服务有限公司（乙方）签订《物业服务合同》一份，约定甲方委托乙方对沈阳万科城提供物业服务事宜。本合同期限自2015年1月1日至2016年12月31日。其中物业费标准约定为商业用房10.5元/月/平方米。该合同第十二条约定：物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季度首月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下季首日及以后缴纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。乙方根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费，对于拖欠物业服务费的行为通过合法手段催收、催缴。未交纳物业服务费超过3个月的，乙方可依法向人民法院起诉……。2016年6月23日，原告（甲方）与沈阳万科物业服务有限公司（乙方）签订了《浑河天地商业物业费还款协议》约定，浑河天地商业街自2014年12月30日起由万科房产公司将浑河天地商业街的房产所有权转让给沈阳东方瑞祥投资有限公司，乙方根据《万科城物业服务合同》的约定履行了合同义务，甲方作为万科城的业主应按合同约定向乙方缴纳物业服务费，其中乐鼠乐游汇欠费157500元，欠费间区2015.1.1-2015.12.31，为了更好的确保甲方在2016年8月31日前将上述物业费全额缴纳给乙方，双方达成如下协议：1、若甲方在2016年8月31日前将以上所列明物业费交给乙方，则乙方免除此前因甲方或租户逾期缴纳物业费产生的全部违约金。甲乙双方达成协议，分别在6月30日前、7月31日前、8月31日前将全额物业费分成三部分交给甲方：6月30日316206.52元、7月31日前316206.52元、8月31日前316206.51元。2016年6月28日、2016年7月29日、2016年8月31日，原告分别向沈阳万科物业服务有限公司转账物业费316206.52元、316206.52元、316206.51元。2014年3月28日，被告王真向万科房产公司转账共计两笔，分别为219641元、143244元。2014年5月28日，被告王真向万科房产公司转账50000元。2015年8月12日，原告为被告开具发票两张，载明：被告歆萌公司向原告支付2015年5月15日至2015年7月31日期间的租金共计146250元。2015年12月7日，原告为被告开具发票两张，载明：被告歆萌公司向原告支付2015年8月1日至2015年10月3日期间的租金共计120000元。庭审中，被告歆萌公司主张其于2015年12月31日双方合同解除时撤出涉案房屋，原告对此不予认可，主张被告歆萌公司系于2016年8月26日将房屋返还给原告。上述事实，有《沈阳万科商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议——租赁面积及交付时间变更》、《承租方主体变更协议书》、《合同主体变更补充协议》、《催款通知书》、《二次催款通知书》、《关于乐鼠乐游汇欠费违约通知书》、《关于乐鼠.乐游汇严重违约及解除租赁合同的通知函》、《沈阳万科城物业服务合同》、《浑河天地商业物业费还款协议》、招商银行户口历史交易明细表、发票四张及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审质证，予以确认。本院认为：关于涉案房屋租赁合同的权利义务主体。万科房产公司作为甲方与作为乙方的被告王真就涉案房屋签订《沈阳万科商铺租赁合同》后，万科房产公司与二被告又签订了一份《承租方主体变更协议书》，将承租方变更为被告歆萌公司，后万科房产公司又与被告歆萌公司、原告东方瑞祥公司签订了《合同主体变更补充协议》，将前述《沈阳万科商铺租赁合同》中的甲方变更为原告东方瑞祥公司，并由原告东方瑞祥公司履行原合同项下的权利、义务。即《沈阳万科商铺租赁合同》的甲方已由万科房产公司变更为原告东方瑞祥公司，故原告东方瑞祥公司与被告歆萌公司系《沈阳万科商铺租赁合同》及《合同主体变更补充协议》等合同的主体，前述合同均系各方当事人之间的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，均应自觉履行。关于原告要求确认与被告歆萌公司签订的《沈阳万科商铺租赁合同》及相应补充协议于2015年12月31日解除的诉讼请求，因被告歆萌公司亦认可上述合同解除的时间，故本院予以确认。合同解除后，被告歆萌公司应当涉案房屋交付给原告，虽被告歆萌公司主张其已于2015年12月31日将涉案房屋交还给原告，但原告对此不予认可，并诉请被告歆萌公司将涉案房屋恢复原状，因原告该项诉请，于法有据，本院予以支持，被告歆萌公司应将涉案房屋恢复至清水状态。关于原告诉请被告歆萌公司给付2015年10月4日至2015年12月31日期间欠缴租金的问题，依据被告歆萌公司提供的交纳租金的发票，被告歆萌公司确系将涉案房屋的租金支付至2015年10月3日，故原告诉请被告歆萌公司给付上述期间的租金，于法有据。依据双方于2014年11月28日签订的《承租方主体变更协议书》所附租金支付明细表载明的租金标准，该期间的租金标准为每季度172500元，原告诉请上述期间的租金应为166875元，原告要求被告歆萌公司支付166131元，系对其权利的合法处分，本院予以准许，被告歆萌公司应将该欠付租金166131元向原告支付。关于原告诉请被告歆萌公司给付2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业费的问题，依据双方租赁合同约定，涉案房屋的物业费应由被告歆萌公司承担，而依据原告与沈阳万科物业服务有限公司签订了《浑河天地商业物业费还款协议》及转账记录，原告已将包括涉案房屋在内的欠缴物业费向沈阳万科物业服务有限公司交纳，且被告歆萌公司确系未支付过涉案房屋的物业费，故对原告诉请被告歆萌公司给付物业费，于法有据，依据合同约定的物业费标准，上述期间的物业费157500元，被告歆萌公司亦应向原告支付。关于被告歆萌公司提出其于2014年3月28日向万科房产公司转账支付219641元，被告歆萌公司主张该笔款项应为租金，原告提供该款依据双方合同约定应属被告歆萌公司支付的租赁保证金，依据双方租赁合同专用条款第6条的约定，该款项确与租赁保证金的数额及约定相一致，故对原告的主张，本院予以采信，被告歆萌公司支付的该款项确系租赁保证金。同理，被告歆萌公司于2014年5月28日向万科房产公司转账支付的50000元，依约应为装修押金。关于被告提出以该两笔款项折抵上述欠付租金及物业费的问题，因双方租赁合同已被本院确认于2015年12月31日解除，依据合同解除的法律后果，原告确已无继续占用被告歆萌公司租赁保证金及装修押金的合理事由，应当将该两笔款项予以退还，该两笔款项与被告歆萌公司欠缴的租金及物业费两相折抵之后，被告歆萌公司还应向原告支付欠付物业费53990元。关于原告提出应在被告歆萌公司将房屋恢复原状，并结清水、电、取暖费之后，再将租赁保证金及装修押金返还，因原告已诉请被告歆萌公司将涉案房屋恢复原状，而关于水、电、采暖费的问题，原告在本次诉讼中并未主张，双方租赁合同已经解除，原告以此为由拒返租赁保证金及装修押金，无事实及法律依据，本院不予采信。关于原告诉请被告歆萌公司给付物业费的违约金问题，依据为沈阳万科城业主委员会与沈阳万科物业服务有限公司签订的《沈阳万科城物业服务合同》，虽原告代被告歆萌公司交纳了物业服务费，但依据原告提供的证据，物业公司免除了原告支付物业费的违约金，且原告并非上述物业服务合同的主体，其并不享有该物业合同中约定的作为物业公司所享有的向被告歆萌公司主张违约责任的权利，故对原告该项诉请，因缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告歆萌公司提出其于2014年3月28日向万科房产公司转账支付143244元应为租金的抗辩，从该笔租金支付的时间及被告歆萌公司提供的其向原告交纳租金的发票上载明的已付租金的期间来看，该笔款项应为被告歆萌公司支付的2015年5月15日之前的租金，被告歆萌公司不能以此作为其拒交原告诉请的2015年10月4日至2015年12月31日期间租金的合理抗辩，故对被告歆萌公司该项抗辩理由，本院不予采信。关于原告诉请被告歆萌公司按第一年度季度租金6倍标准支付违约金的问题，原告主张被告歆萌公司存在严重违约行为，但被告歆萌公司在与万科房产公司签订租赁合同之后，积极履行合同，亦按照合同约定支付了各项款项，并对涉案房屋内进行了大量的装修及投资，其履约的诚意可见一斑，双方在合同履行过程中，租赁合同的主体发生了变更，虽二被告签字认可，但从常理角度来看，万科房产公司与原告比较，万科房产公司明显更具商业信誉及招商吸引力，该商圈物业万科房产公司均向外招租，二被告亦是依据对万科房产公司的信赖与其签订的租赁合同。万科房产公司在与被告签订租赁合同后又将其合同转让给原告，有悖诚信。但被告歆萌公司亦向原告支付了相应的租金，并积极履行了合同，主观并无明显拖欠租金的故意，至双方合同解除之前，被告歆萌公司欠付原告的租金不足一个季度，合同解除后，被告歆萌公司亦产生了较大的损失，而该损失的产生亦基于以上种种原因，合同解除的责任亦不能单纯归结为被告歆萌公司单方，故本院综合各项因素整体考量，对原告诉请被告歆萌公司按第一年度季度租金6倍标准支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于原告诉请被告王真对被告歆萌公司承担连带责任的问题，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条的规定：“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起2年”，在本案中，被告王真签订的《承租方主体变更协议书》中约定“在合同期内，乙方对丙方承担无条件的连带责任”，故关于保证期间，依据上述规定，应属约定不明的情况，保证期间应适用上述2年的规定，被告王真应承担的连带责任并未超过2年保证期间的规定，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告沈阳东方瑞祥投资有限公司与被告沈阳歆萌文化交流有限公司于2014年3月27日签订的《沈阳万科商铺租赁合同》及补充协议于2015年12月31日解除；二、被告沈阳歆萌文化交流有限公司于本判决生效之日起三十日内，将位于沈阳市和平区南堤西路355号301、302、303、304、305、306、307、308商铺恢复至清水状态；三、被告沈阳歆萌文化交流有限公司于本判决生效之日起十日内向原告沈阳东方瑞祥投资有限公司支付物业费53990元；四、被告王真对上述判项承担连带责任；五、驳回原告其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9684元（原告已预交），退回原告沈阳东方瑞祥投资有限公司1372元；由被告阳歆萌文化交流有限公司及王真承担6354元；由原告沈阳东方瑞祥投资有限公司承担3530元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王 萍审 判 员  唐 佳人民陪审员  雷玉铭二〇一七年五月二十七日书 记 员  乔 雪本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。