北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终1041号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京佳婷时计商贸有限公司，住所地北京市朝阳区三源里北小街（新源里少年之家）。
法定代表人刘岩，总经理。
委托代理人于丹，北京市远东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京市朝阳区青少年活动中心，住所地北京市朝阳区红庙延静西里**号楼。
法定代表人蔡颖，主任。
委托代理人梁小军，北京威诺律师事务所律师。
上诉人北京佳婷时计商贸有限公司（以下简称佳婷公司）因与被上诉人北京市朝阳区青少年活动中心（以下简称活动中心）合同纠纷一案，佳婷公司不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第13281号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官王东军担任审判长，法官宋晖、法官王海宁参加的合议庭，并于2016年01月12日公开开庭进行了审理。上诉人佳婷公司委托代理人于丹，被上诉人活动中心委托代理人梁小军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
活动中心在原审法院本诉诉称：2012年活动中心与佳婷公司签订《房屋租赁合同》�约定佳婷公司租用活动中心位于北京市朝阳区三源里北小街甲1号学校教学楼北侧两层楼房（以下简称涉案房屋）。在合同到期前，活动中心通知佳婷公司不再续签。但佳婷公司拒不腾房。现请求法院判令：1.佳婷公司腾退涉案房屋。2.佳婷公司支付使用费，按照每日548元的标准，支付自2013年1月1日至实际腾退之日。
佳婷公司在原审法院针对本诉辩称：不同意活动中心诉请。活动中心起诉书中认为佳婷公司所使用的两层楼房是活动中心的是不属实的。这两层楼房是佳婷公司投资建设的，总共投资100万元。自此之后佳婷公司一直给活动中心缴纳使用费20万元，已连续交纳了20年，后变成了租金。此20万元自1995年开始至今。活动中心应赔偿佳婷公司的投资损失。
佳婷公司在原审法院反诉诉称：1994年，佳婷公司与活动中心合作建房，佳婷公司出资、人工�材料等所有建筑成本，活动中心以提供其所有的土地方式合作建房。现活动中心单方解除合同，造成佳婷公司损失。请求法院判令：1.活动中心赔偿佳婷公司房屋建安工程费、房屋内装修费、附属设备费总共计1209835元。2.活动中心赔偿佳婷公司因租赁同等房屋继续经营而支付的费用800000元。
活动中心在原审法院针对反诉辩称：活动中心与佳婷公司之间是房屋租赁法律关系。本案焦点应为双方租赁合同是否到期，而本案的实际情况是双方的租赁合同于2012年12月31日合同到期，根据双方签订的房屋租赁合同及最高院司法解释，佳婷公司的反诉请求没有任何合同依据及法律依据。
原审法院经审理查明：涉案房屋所有权人系北京市朝阳区教育局。2013年9月26日，活动中心作为甲方、出租方与佳婷公司作为乙方、承租人签订《房屋租赁合同》，约定甲方将�案房屋出租给乙方使用，租期自2012年1月1日至2012年12月31日，年租金20万元，“经甲方同意，乙方有权根据工作需要，在不影响房屋主体结构的前提下，对所租用的房屋进行装修改造，费用由乙方承担”。
审理中，佳婷公司提交了以下证据：1.建筑施工许可证、工程开工审批表，显示北京市朝阳区规划管理委员会同意朝阳区新源里少年之家在新源里北小街施工。2.客户名称为洛奇公司的多张发票、收据。3.《租赁合同书》，显示北京市朝阳区新源里少年之家（甲方）将涉案房屋出租给北京市洛奇电子摄影器材公司（乙方），租赁期自1995年11月1日至2000年10月31日，租赁期间装修费用由乙方支付，租赁期满后不做补偿，签订日期为1995年8月15日。4.《租赁合同书》，显示北京市朝阳区新源里少年之家（甲方）将涉案房屋出租给北京市洛奇电子器材公司（乙方），租赁期自1995年11月1日至2000年10月31日，租赁期间装修费用由乙方支付，租赁期满后不做补偿，签订日期为1998年1月1日。5.企业法人申请开业登记注册书。活动中心对上述证据1、2、5真实性关联性均不予认可，对上述证据3、4真实性认可，认为合同已到期终止。
审理中，经佳婷公司申请，法院委托北京京评价格评估有限公司对涉案房屋使用的建筑材料的市场价值及楼房内装修价值及院内树木价值进行了评估。北京京评价格评估有限公司于2014年12月5日出具《价格评估报告书》，评估结论为涉案房屋建安工程价值为400105元，楼房内装修价值799210元，院内树木价值10520元。佳婷公司为此支付评估费28190元。
佳婷公司称北京市洛奇电子摄影器材公司、北京市洛奇电子器材公司为该公司股东。
原审法院认为：活动中心与佳婷公司自愿签订《房屋租赁合�》，约定内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故双方均应当按照双方签订的相应合同的约定全面履行各自的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《房屋租赁合同》到期后，佳婷公司应交还涉案房屋，故对活动中心本诉的第一项诉讼请求予以支持。《房屋租赁合同》到期后，佳婷公司使用涉案房屋应向活动中心交纳使用费用，故对活动中心本诉的第二项诉讼请求予以支持。根据《房屋租赁合同》，佳婷公司对涉案房屋的装修费用应由其自行承担，现佳婷公司主张相关费用，依据不足，法院不予支持，故对佳婷公司的反诉诉讼请求法院均予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，原审法院判决如下：一、北京佳婷时计商贸有限公司于判决生效之日后七日内将北京市朝�区三源里北小街甲1号学校教学楼北侧两层楼房腾空交还北京市朝阳区青少年活动中心；二、北京佳婷时计商贸有限公司于判决生效之日后七日内支付北京市朝阳区青少年活动中心使用费（按照每日五百四十八元的标准，自二〇一三年一月一日计算至北京佳婷时计商贸有限公司实际腾退北京市朝阳区三源里北小街甲1号学校教学楼北侧两层楼房之日止）；三、驳回北京佳婷时计商贸有限公司的全部反诉诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
佳婷公司不服原审法院判决，向本院上诉称：原审法院认定事实不清，显失公正。一、原审判决第三页第三段中对佳婷公司提交的1995年所签租赁合同书的引用为断章取义。该判决只引用上述合同第二款的前�部分而遗漏后半部分，即：“（乙方）佳婷公司投入的一切设备及固定资产归（乙方）佳婷公司所有”，属于遗漏重大事实足以影响判决公正性的法定上诉情形。二、原审判决书在“本院认为”中只字不提佳婷公司在本案的答辩、抗诉的重要事实及理由，即：腾退的房屋全部由佳婷公司投资所建，这一事实活动中心在原审中也不否认。原审判决在认定中对该无争议的事实及理由无一字描述和说明，难以服人。三、原审判决依据的2013年9月26日所签房屋租赁合同书是一份基于活动中心欺诈、故意隐瞒房屋无产权的真相而签订的，依法应为无效合同，但原审却依据该合同断是非、析责任，明显不公正。四、原审在活动中心没有320平米房产证的情况下，为活动中心立案，原审存在重大瑕疵。因为活动中心为政府单位，佳婷公司为个人，活动中心提供的房产证是朝阳区新源�少年之家的，有图纸，已经提供给法院，经核实与诉争物产无关。活动中心欺骗法院立案是事实。五、活动中心无房产证，无资格单方面出具格式化合同，出租320平米房产，欺诈佳婷公司20年为事实。六、活动中心出具的租赁合同审批表第2页“用房平面图”中，伪造假图纸，欺骗佳婷公司，签订该合同，活动中心提供的合同第2页，双方合同约定中，有合同条款字样（注：出租方提供该房屋合法建筑手续或说明，加盖公章）。而且，有手写字样“此房为合法建筑”。活动中心明知而欺骗佳婷公司。到2014年3月11日，活动中心起诉佳婷公司腾房时，佳婷公司才知道活动中心没有房产证。七、佳婷公司要求活动中心提供有关320平米房产建筑时间及财政拨款的文件。八、佳婷公司已经查到，2007年双方的合同中没有第5条款。2008年起，活动中心新加上去的霸王条款，佳婷公司是被动签约，因为对方声称不签则腾房走人。九、原审判决中“教学楼北侧二层楼房”所指何物不明，双方所签合同中没有此字样。原审判决第三页“上述事实有当事人房产证等”所述不属实。十、原审判决第二页“经审理查明，房产是朝阳区教育局”，法院查明的方式不明。十一、原审判决第三页，关于1995年11月合同，活动中心认可事实就已经证明该房产由1995年至今的法律延续性。十二、活动中心的合同中体现了320平方米和60平方米的出租房，要求法院对照活动中心出具的房产证实地测量。十三、佳婷公司投资建房约20年，每一年向活动中心交纳20万元租金。原审判决无法彰显法律的公平公正。佳婷公司故请求二审法院撤销原判，改判活动中心赔偿佳婷公司因腾退房屋而产生的全部经济损失或发回重审。
活动中心同意原审判决，其针对佳婷公司的上诉请�答辩称：同意原审判决，请求维持原审判决。不同意佳婷公司的上诉请求。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有房产证等证据及当事人在原审、二审期间的陈述在案证明。
本院认为：活动中心与佳婷公司签订《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背国家相关法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按约定履行。佳婷公司所称活动中心存在欺诈、隐瞒等行为，涉案合同应无效的上诉理由，本院不予采信。现合同到期终止，佳婷公司应当向活动中心交还涉案房屋，故原审法院对活动中心本诉的第一项诉讼请求予以支持，并无不当。《房屋租赁合同》到期后，佳婷公司继续占用租赁物应按照原租金标准支付房屋使用费，故原审法院对活动中心本诉的第二项诉讼请求予以支持，亦�不妥。活动中心与佳婷公司在《房屋租赁合同》对装修改造及合同解除时的归属进行了明确约定，双方应依据合同履行。佳婷公司所称涉案房屋系其投资建造、原审法院事实查明有误，故活动中心应赔偿其工程费、装修费等上诉理由，缺乏依据，本院不予采信。原审法院对佳婷公司之反诉请求未予支持，并无不当。
综上所述，佳婷公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费70元，由北京佳婷时计商贸有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费11440元，由北京佳婷时计商贸有限公司负担（已交纳）；评估费28190元，由北京佳婷时计商贸有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费11510元，由北京佳婷时计商贸有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王东军
代理审判员 宋 晖
代理审判员 王海宁
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 张日广