云南省曲靖市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）曲中法民再终字第4号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：马惠兰，女，1955年1月28日出生，汉族，陆良县人，农民。
委托代理人李建明，云南法闻律师事务所律师。特别授权代理。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈燕飞，女，1977年12月1日出生，汉族，陆良县人，小学文化，农民系原告马惠兰之长女。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈国伟，男，1990年10月28日出生，汉族，陆良县人系原告马惠兰之长子。（缺席）
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：俞自华，男，1962年12月17日出生，汉族，陆良县人，高中文化，农民。（缺席）
被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：沈关琼，女，1964年10月2日出生，汉族，陆良县人，小学文化，农民。
被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：俞靓寅，女，1986年10月6日出生，汉族，陆良县人，中专文化，农民，系沈关琼之女。（未到庭）
委托代理人沈文启，男，汉族，1966年10月2日生，特别授权代理。
再审申请人马惠兰、陈燕飞、陈国伟因与被申请人俞自华、沈关琼、俞靓寅房屋买卖合同纠纷一案，不服陆良县人民法院（2010）陆民初字第439号民事判决及本院（2011）曲中民终字第300号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年12月6日作出（2013）曲中民申字第113号民事裁定，本案由本院另行组成合议庭再审。2014年6月4日本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人马惠兰及其委托代理人李建明，再审申请人陈燕飞，被申请人沈关琼，被申请人俞靓寅之委托代理人沈文启到庭参加诉讼，再审申请人陈国伟，被申请人俞自华经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年2月25日，原告马惠兰、陈燕飞、陈国伟向陆良县人民法院起诉被告俞自华，要求法院依法判决被告履行卖房协议，把房屋产权过户给原告。
案件在一审审理过程中，沈关琼、俞靓寅于2010年3月24日向法院申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，并以第三人身份要求依法确认四被告（俞自华、马惠兰、陈燕飞、陈国伟）之间的房屋买卖合同无效，依法返还第三人所有的房屋。
俞自华答辩称，房屋买卖协议是因其向陈永兴借钱后还不上，被逼着写的卖房协议，后陈永兴提出借款不要了，只要将房屋租给陈永兴住八年，满八年按口头约定将房屋还给了我，请法院驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理后认为，本案争议的焦点在于被告俞自华与原告马惠兰的丈夫陈永兴签订的房屋买卖合同是否有效被告在庭审中提交的证据，能够证实本案争议的房屋原系陆良县中枢镇原南门社区居委会一社集体所有的房屋，后由被告作为该集体成员购买。被告及第三人均提交的调解协议书，能够证实被告与第三人沈关琼离婚时，曾约定该房屋归被告所有，后双方因财产分割及子女抚养问题产生纠纷，经陆良县中枢镇法律服务所主持双方调解并达成协议，变更该房屋归第三人沈关琼及子女所有，并明确了沈关琼及子女对房屋享有使用权及处分权。根据庭审中查明的情况，被告未得到沈关琼及子女授权的情况下，以自己的名义与陈永兴签订了房屋买卖合同，将本案争议房屋出卖给了陈永兴。被告在与陈永兴签订房屋买卖合同时，对本案争议房屋无处分权；订立房屋买卖合同之后，被告亦未取得本案争议房屋的处分权，且该房屋买卖行为未得到权利人的追认。综合上述，被告向陈永兴出卖本案争议房屋的行为，属于无权处分行为，其与陈永兴签订的房屋买卖合同属于无效合同。现第三人沈关琼、俞靓寅要求确认房屋买卖合同无效并返还房屋，依法应当支持。被告俞自华与第三人沈关琼之子俞俊晨自愿放弃其对本案争议房屋享有的份额，系其自由处分的权利。
针对原告方认为陈永兴向被告购买本案争议房屋的行为属于善意取得的主张，一审法院认为：善意取得的构成要件包括：一、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；二、以合理的价格转让；三、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。不动产以登记为公示原则，本案中，陈永兴向被告俞自华购买的房屋为不动产，虽实际交付，但并未办理登记手续，因此，对原告方的主张不予支持。针对被告俞自华主张卖房文契系自己向陈永兴借款后被陈永兴逼迫签写的，因其未提交证据予以证实，故对其主张不予支持。综合上述，被告俞自华与陈永兴1997年1月2日签订的卖房契约为无效合同，应由原告马惠兰、陈燕飞、陈国伟将本案争议房屋返还给第三人沈关琼、俞靓寅。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告俞自华与原告马惠兰之夫陈永兴于1997年1月2日签订的卖房契约无效。二、由原告马惠兰、陈燕飞、陈国伟于判决生效后三十日内将位于陆良县中枢镇南门街20号的瓦房两间返还给第三人沈关琼、俞靓寅。三、驳回原告马惠兰、陈燕飞、陈国伟的诉讼请求。案件受理费175元，由原告马惠兰、陈燕飞、陈国伟共同负担。
宣判后，马惠兰、陈燕飞、陈国伟不服，向本院提起上诉，其上诉的理由和请求是：一、原审人民法院认定事实不清。1、原审人民法院将被上诉人沈关琼列举的第一组证据陆良县中枢镇法律服务所的调解协议书作为定案的根据，存在严重错误。因为1991年4月被上诉人俞自华与被上诉人沈关琼已到民政部门办理离婚登记手续，协议约定了子女及房屋、家中的财产归被上诉人俞自华，该离婚协议合法有效。可是原审人民法院审查证据时，走马观花，把1991年4月到民政部门离婚协议说成是1992年4月到司法所进行调解离婚的协议，离婚协议生效后，虽然双方因离婚后对财产、子女抚养问题发生纠纷，需要变更子女及财产分割，那应该到人民法院起诉，不应该到中枢镇法律服务所调解，因为法律服务所根本没有权力调解变更子女抚养权。2、原审人民法院认定上诉人马惠兰的丈夫陈永兴与被上诉人俞自华的房屋买卖协议不属于善意取得的认定完全错误。被上诉人俞自华卖房给上诉人马惠兰的丈夫陈永兴时，陈永兴并不知道俞自华与沈关琼又到中枢镇法律服务所调解变更子女抚养权和财产分割，况且该法律服务所根本没有资质调解子女变更抚养权，所以双方的买卖行为是善意的，而不是恶意的。该房的价格按当时15000元符合市场价格。况且，被上诉人俞自华已将所有手续全部交给上诉人马惠兰的丈夫陈永兴，但法律并没有规定房产必须过户进行变更登记，没有过户不发生法律效力，所以上诉人马惠兰的丈夫陈永兴房屋买卖行为属善意取得，并且已达到善意取得的构成要件。二、原审人民法院审判程序违法。上诉人于2010年2月25日向原审人民法院起诉，2011年1月11日上诉人收到判决，从起诉至收到判决书时间共计10个月零17天，远远超过审限时间，原审人民法院审判程序违法。三、原审人民法院适用法律错误。上诉人马惠兰的丈夫陈永兴给被上诉人俞自华买房时，并不知道被上诉人俞自华又于l992年7月23日与被上诉人沈关琼到陆良县中枢镇法律服务所调解子女抚养权变更和财产分割，所以双方的买卖行为不是恶意的，而是善意的。请求二审法院撤销一审民事判决，改判由被上诉人履行卖房协议，把房屋产权过户给上诉人。一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人沈关琼答辩称，一、上诉人始终强调自己“善意取得”属于答辩人位于陆良县中枢镇南门街20号的两间房产。这与客观事实和实际不相符合。首先，本案的审理过程中，经过原、被告及答辩人三方陈述、举证、质证后，对本案的定案依据及事实均能清楚的查实。尤其在涉及争议房产产权的时候，答辩人提交的《调解协议书》属于陆良县中枢镇司法所依法出具的一份行政文书。此文书是基层人民调解委员会依法主持调解后，向当事人双方出具的生效文书，并且双方依法实际履行完毕，所以该房产的所有人实属答辩人沈关琼及子女。一审依法认定此房产的权属与事实相符。其次，本案的房产属于集体建盖后附条件的买卖行为。并且，本案所争议的房产属于集体社员所有的房产。农村土地法规中明确规定其房产不允许私自转让给集体经济组织以外的第三人，其无法办理过户手续。所以，上诉人与被告之间私自签订房产的买卖合同属于违法行为，而最终也导致此合同属无效合同。第三，本案所涉及的房产买卖合同，属于无权处分的买卖合同。在一审法院查明争议房产属于答辩人所有的基础上，确认上诉人与被告的买卖合同无效，并无不当。善意取得的不动产应依法办理登记手续，才能视为“取得”。而本案中不动产根本未作任何的登记转让，其占有并没有公示的效力，所以其没有法律意义上的“取得”效力。上诉人的上诉理由与法相悖，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。
被上诉人俞自华、俞靓寅未作答辩。
经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。
本院二审认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”、第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”及第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中，被上诉人俞自华虽然与上诉人马惠兰的丈夫陈永兴签订了房屋买卖合同，但该房屋属于被上诉人沈关琼等人所有，被上诉人俞自华的卖房行为属于无权处分，并且该房屋并未依法办理产权转让登记的相关手续，不符合善意取得的法律要件，上述房屋买卖合同依法不发生相应的法律效力，上诉人马惠兰、陈燕飞、陈国伟关于一审人民法院审理时间过长，审判程序违法的上诉主张，一审法院已依法办理了相应的延长审限手续，其上诉主张不能成立。一审法院据此依法判决确认双方当事人之间的房屋买卖合同无效，并由上诉人马惠兰、陈燕飞、陈国伟将房屋返还给被上诉人沈关琼、俞靓寅并无不当。
综上所述，上诉人马惠兰、陈燕飞、陈国伟的上诉理由依据不足，不能成立，应不予支持，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理恰当，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人马惠兰、陈燕飞、陈国伟负担。
本院再审过程中，再审申请人马惠兰、陈燕飞、陈国伟称，现发现足以推翻原一、二审判决及省高院（2012）云高民申字第16号民事裁定的新证据，即本案所争议房子的房产权证。请求再审：1、依法撤销一审、二审判决；2、依法判令被申请人俞自华协助申请人办理房屋过户手续；3、判决被申请人沈关琼、俞靓寅的第三人身份不成立，对本案争议的房屋不享有权利；4、本案一审、二审诉讼费由被申请人承担；5、依法追究被申请人恶意串通、作伪证妨害民事诉讼的法律责任，并赔偿申请人申诉期间的律师代理费等损失。
再审中，再审申请人向法庭提交三组新证据：
第一组：《陆良县房地产服务中心档案摘抄表》、《房地产买卖契约》《陆良县私有房产申请登记审批表》、《陆良县城镇房产所有证存根》、《县市房屋契证》（均为复印件）。以上证据复印件均从陆良县房地产服务中心档案室查阅复印，欲证明1994年1月19日，被申请人申请办理诉争瓦房的房产证，经陆良县房地产管理所批准，向被申请人俞自华发放了城镇房产所有证，且无共有人，被申请人俞自华对诉争房产有权处分。
第二组：《县（市）房屋产权转移申请书》（复印件）。系本人保存，欲证明1997年1月8日有证人俞大章、俞自荣、董福宽在现场证实被申诉人俞自华自愿将一层两间房屋建筑面积为51.85平方米，产权转让给马惠兰的丈夫陈永兴，并于1997年元月13日经陆良县中枢镇人民政府及南门街办事处同意办理房屋产权转移登记手续。
第三组：《关于陈燕飞反映我所出具伪证的特此证明》（复印件），该证明由陆良县中枢镇法律服务所出具，欲证明被申请人在一审中所举的《调解协议书》应作为无效证据排除。该《调解协议书》记载：1992年7月23日，陆良县中枢镇法律服务所调解了当事人俞自华和沈关琼之间离婚后变更财产分割及子女抚养的纠纷，并达成了协议。调解人签章处无调解人签字但加盖了“陆良县中枢镇法律服务所”字样的印章。经陆良县中枢镇法律服务所对其所存档案进行查询，结果没有查询到该《调解协议书》的档案记录。从而证明该《调解协议书》没有证明力，不具备法律效力，应当作为无效证据排除。
经质证，被申请人沈关琼及俞靓寅之委托代理人认为第一组证据中的房产证是在俞自华与沈关琼离婚后，双方协议将房子给沈关琼后，俞自华才私自办理的，沈关琼不知情。根据房屋买卖协议约定，集体土地上所建的房屋不能私自买卖，要买卖只能是本集体组织成员之间进行，私自签订的房屋买卖合同是无效的。第二组证据房屋产权转移申请书在省高院听证过程中原件中的承受人是俞自华，现登记为陈永兴，要求出示原件核对。第三组证据与本案无关。
针对被申请方对再审申请人提交的第二组证据的质证意见，经当庭询问再审申请人，答复“原件已经交给省高院，且省高（2012）云高申字第16号裁定书已经对该证据做出评判”。
被申请方在再审中未提交新证据，但再次提出《调解协议书》原件，证明房子是调解给沈关琼的，房产证是俞自华在沈关琼不知情的情况下私自办理的辩解。
针对被申请方的《调解协议书》，再审申请方认为，一是对其真实性合法性关联性都不予认可，来源不合法，没有证据证实，调解协议书没有档案记录，违反规定；二是形式不合法，没有单位落款、没有日期，没有调解人、经办人签名，协议右上角内容与其他内容所用墨水不一致，时间不一致，盖了两个公章也不符合证据规定；三是调解协议内容虚假违法，不予认可。
本案争议的焦点是：1、本案中争议房产俞自华是否有权处分；2、本案中沈关琼提交的《调解协议书》能否对抗俞自华对争议房屋的处分。
根据再审中当事人提交的证据材料的举证质证，本院认为，申请人所提交的证据材料能证实俞自华对本案争议房屋办理过房产登记，沈关琼提交的《调解协议书》不能对抗俞自华对争议房屋的处分权，同时，根据陆良县中枢镇法律服务所出具的《关于陈燕飞反映我所出具伪证的特此证明》，该《调解协议书》不能作为认定本案事实的证据。
本院再审认为，本案原一、二审判决的结果均是以争议房屋未办理产权登记，俞自华无权处分争议房产而作出，现该争议房屋未登记的事实已被再审申请人提交的新证据，即争议房屋房产所有证而否定，俞自华在原一、二审中故意隐瞒了其对争议房产进行过产权登记的证据，导致原一、二审法院对本案基本事实未能审理。同时，现该争议房屋已因旧城改造而拆除，争议房屋已属客观上不存在，对原告方起诉时要求判决被告履行卖房协议，把房屋产权过户给原告的诉讼请求，因旧城改造争议房屋已被拆除，与之相关的是拆迁补偿安置问题，再审中已不宜再按照一审时原告方的诉讼请求进行处理。故本案应由原一审法院重新审理为宜。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销本院（2011）曲中民终字第300号民事判决及陆良县人民法院（2010）陆民初字第439号民事判决。
二、本案发回陆良县人民法院重新审理。
审判长 李鸿波
审判员 李莉萍
审判员 刘招银
二〇一四年七月二十八日
书记员 李 倩
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