广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终11584号上诉人(原审被告)：张青霞，女，1965年7月5日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区。上诉人(原审被告)：胡根生，男，1966年8月29日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区。被上诉人(原审原告)：陈巧劲，男，1985年12月1日出生，汉族，住广东省罗定市。委托诉讼代理人：麦丽妍、王萍萍，广东广岭律师事务所律师。原审第三人：广州市万庭置业有限公司，住所地广东省广州经济技术开发区。法定代表人：林振杰。上诉人张青霞、胡根生因与被上诉人陈巧劲及原审第三人广州市万庭置业有限公司（以下简称万庭公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初5939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张青霞、胡根生上诉请求：一、撤销一审�决，改判驳回陈巧劲的全部诉讼请求;二、判令本案一、二审诉讼费用全部由陈巧劲承担。事实和理由：一审法院罔顾案件发生的背景、事实，机械认定张青霞、胡根生按合同约定承担全部违约责任，毫无事实及法律依据，应予纠正。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》规定“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合�履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”根据上述规定不难发现，在当下房价涨幅较大、房屋买卖纠纷激增的背景下，人民法院合法行使自由裁量权、综合多类因素合理认定违约责任的承担对定纷止争的意义重大。首先，本案事出有因，张青霞、胡根生并非恶意违约，相反于交易过程中一直积极配合陈巧劲履行自身的合同义务，实因张青霞、胡根生购房，7月20日前急需资金，方不得已与陈巧劲协商、沟通，请求陈巧劲7月20日前支付首期房款以解燃眉之急。张青霞、胡根生同时于8月6日主动到中介公司找林经理协商，林经理也同意双方和解，无需打官司，当时按揭方林小姐在�可作证。在此过程中，广州房价短期内持续上涨，张青霞、胡根生并未“见利忘义”、“趁火打劫”、趁机要求陈巧劲增付房款，只是希望陈巧劲理解其所处困境、施以援手，以期合同能顺利履行。即使后来双方协商不成、对簿公堂，张青霞、胡根生也一直愿意调解、依法承担相应的法律责任。张青霞、胡根生“迟延配合过户”，虽存在一定过错，但过错程度不深、违约恶意不大，实属情有可原，发生解除合同的法律后果并不能完全归责于张青霞、胡根生，一审法院罔顾案件背景事实，机械认定张青霞、胡根生承担全部违约责任显然有误。其次，根据《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本案陈巧劲遭受损失不假，但从双方签订合同到争议起诉不过短短一个月，涉案房屋即使价款上涨，陈巧劲的实际损失也仅仅是因房价上涨造成的差价损失，张青霞、胡根生依法最多也只能赔偿该差价损失的30%，双方约定房价总款20%的违约责任标准显然远远超过上述法定标准。此外，在陈巧劲并未对涉案房屋价值申请鉴定、仅凭网络打印的几张截图（截图标注不是9月份）就欲证明差价损失的情况下，一审法院草率加以认定，毫无事实及法律依据，应予纠正。陈巧劲辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。陈巧劲已为合同履行付出了大量工作，在多次催促到房管局配合过户的情况下，张青霞、胡根生拒绝出售房屋，已经构成根本违约，应当按照约定承担违约责任。不管是从房屋上涨还是因为银行贷款利率紧缩，一审法院判决的违约金都不存在过高情形，符合约定及法律规定。万庭公司经传唤，未到庭亦未提交书面意见。陈巧劲于2017年10月13日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、张青霞、胡根生返还陈巧劲7万元定金；二、张青霞、胡根生支付陈巧劲违约金156000元（780000元×20%）；三、张青霞、胡根生赔偿陈巧劲的中介费损失5000元，按揭费损失8480元，律师费损失15000元；四、本案诉讼费用由张青霞、胡根生承担。以上共暂计254480元。一审庭审中，陈巧劲撤回第一项诉讼请求。一审法院认定事实：位于广州开发区XX路XX号XX房（以下简称涉案房屋）的房地产权属登记人为张青霞和胡根生，该二人是夫妻关系，对涉案房屋为共同共有。2017年7月5日，张青霞、胡根生（卖方）与陈巧劲（买方）、万庭公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），约定卖方将位于广州开发区XX路XX号XX房（建筑面积50.793平方米）以成交价780000元出卖给买方。合同第七条第三款约定，买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费10000元；第十四条约定，如本合同在签订后需要删除、补充、更改，必须由三方在删除、补充、更改处签字盖章确认方为有效。“备注”载明卖方收款账号为张青霞在中国工商银行处开设的账号62×××09。该合同《附件》第二条第（二）款第1项约定，定金20000元由买方在2017年7月5日支付给卖方；第2项约定，定金余款50000元在2017年7月6日前支付给卖方。卖方应在签订本合同后10天内向原抵押银行办理提前还贷手续并承担还贷之一切手续费用（若存在逾期供款，卖方应提前偿还）。买方申请购房贷款由经纪方指定按揭公司办理，买方须于2017年7月13日前签订《购房抵押贷款合同》并提交�部贷款所需资料及支付贷款所需费用。第3项约定，卖方赎契：首期楼款（不含定金）165000元由买方在成功过户当天直接支付卖方。第5项约定，买卖双方须在银行批准贷款、完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后5天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖手续。第6项约定，如赎契后，因一方违约导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，责任方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金及向经纪方赔偿等额于双方咨询及买卖代理费总和的损失。买卖合同签署栏“卖方签章”处有张青霞、胡根生签名及捺印，“买方签章”处有陈巧劲签名及捺印，万庭公司在“经纪方”处加盖有公章。2017年7月5日，陈巧劲向张青霞指定账户支付定金70000元，张青霞、胡根生出具收款收据。同日，陈巧劲向万庭公司支付中介费5000元，万庭公司出具佣金收据。广州市嘉怡房地产咨询有限公司出具的《情况说明》显示，陈巧劲于2017年7月8日向其公司提交贷款所需资料并签署《购房抵押贷款合同》。2017年7月8日和7月14日，陈巧劲分别向广州市嘉怡按揭中心支付按揭费6480元及2000元，广州市嘉怡按揭中心向其出具收据。陈巧劲于2017年8月7日及8月10日分别取得中国工商银行股份有限公司广州黄埔支行和广州住房公积金管理中心天河管理部的贷款初审获批通知书。张青霞、胡根生确认买卖合同的真实性。张青霞、胡根生辩解在签字时因急需资金购置其他房产没有细看合同条款，但曾于2017年7月20日致电陈巧劲要求其支付首期款，以便张青霞、胡根生购置其他房产，并于2017年7月30日再次致电陈巧劲明确告知其马上支付首期款，否则买卖合同作废。陈巧劲对张青霞、胡根生的上述陈述不予确认，主张依据买卖合同附件第二条第（二）款第3项的约定，首期款支付时间应是涉案房屋成功过户当天，其亦从未向张青霞、胡根生或万庭公司承诺过买卖合同约定时间以外的首期款支付时间，且三方也未对买卖合同中的首期款支付时间进行过修改，买卖双方应当按照合同切实履行。双方提交的短信记录显示，张青霞于2017年8月11日以陈巧劲未在2017年7月30日前支付首期款为由明确提出不再出售涉案房屋。2017年8月31日，万庭公司工作人员以短信形式通知张青霞于2017年9月1日前往萝岗房管所办理过户手续，张青霞确认收到该短信，但并未前往办理。2017年9月9日，万庭公司通过快递向张青霞工作地址邮寄《敦促函》，再次敦促张青霞协助办理涉案房屋过户手续。张青霞表示其自2017年8月1日已经不在原工作地址上班，是在1个月后才收到该函件。2017年9月20日，陈巧劲分别通过�递及彩信的形式向张青霞、胡根生送达《律师函》，通知两人于2017年9月22日上午到广州开发区不动产登记中心协助办理涉案房屋过户登记。张青霞确认收到该彩信，但并未前往登记中心。2017年10月7日，陈巧劲主张张青霞、胡根生拒绝履行相关义务导致房屋交易无法完成，遂作出《解除合同通知书》，分别通过快递及彩信形式向张青霞送达。张青霞确认于2017年10月11日收到该彩信。另，陈巧劲提供了2017年7月至2017年12月与涉案房屋同路段房源查询信息截图，以证明截止至2017年12月，涉案房屋所属小区的房屋均价以及环比上涨幅度，拟证明其主张违约金156000元不存在过高的情形。张青霞、胡根生主张广州市楼价的涨跌均属于正常现象，陈巧劲主张的违约金数额过高。陈巧劲提交了《委托代理合同》及律师费发票，主张律师费属于为履行买卖合同而支付的合理�要支出，该损失已经发生，要求张青霞、胡根生予以赔付。张青霞、胡根生表示律师费与本案无关。上述事实有《房地产买卖合同》、房地产权证、收款收据、短信记录、中国工商银行个人二手房贷款初审结果通知书、住房公积金贷款审批确认书、收据、情况说明及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，一审法院予以采信。一审法院认为，陈巧劲与张青霞、胡根生、万庭公司于2017年7月5日签订了《房地产买卖合同》，该合同内容未违反法律法规的强制性规定，无证据显示该合同存在法律、法规规定的合同无效或可撤销的情形，故一审法院认定该合同是各方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方应恪守履行。关于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，在�行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，守约方可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张青霞、胡根生辩称双方口头约定的首期款支付时间与买卖合同载明时间不一致，却未能举证证明，陈巧劲亦对此不予确认，故一审法院对该抗辩意见不予采纳。合同签订后，陈巧劲已依照合同约定支付了定金、提交贷款所需资料并签署《购房抵押贷款合同》，张青霞、胡根生于2017年8月11日单方作出解除买卖合同的意思表示，其后也未应陈巧劲及经纪方请求协助办理过户手续，致使合同目的无法实现，构成根本违约，陈巧劲作为合同守约方有权解除合同并要求赔偿损失。陈巧劲已作出《解除合同通知书》�并于2017年10月11日送达至张青霞，则《房地产买卖合同》于该日解除。本案系因张青霞、胡根生违约导致涉案房屋交易无法履行，张青霞、胡根生理当承担违约责任，故陈巧劲要求张青霞、胡根生支付等额于总楼价20%的违约金156000元，符合合同约定，一审法院予以支持。关于中介费、按揭费、律师费。中介费5000元、按揭费8480元，系陈巧劲履行《房地产买卖合同》过程中的实际支出，因张青霞、胡根生存在违约行为，该损失应由其承担，故陈巧劲要求张青霞、胡根生赔偿中介费5000元、按揭费8480元，一审法院予以支持。至于陈巧劲主张律师费15000元，由于双方并无关于律师费的约定，故一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉�法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院于2018年4月4日作出判决：一、张青霞、胡根生于本判决生效之日起七日内向陈巧劲支付违约金156000元；二、张青霞、胡根生于本判决生效之日起七日内向陈巧劲支付中介费5000元、按揭费8480元;三、驳回陈巧劲的其他诉讼请求。如果张青霞、胡根生未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3989.6元，由陈巧劲负担324.4元，由张青霞、胡根生负担3665.2元。经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，双方当事人订立《房地产买卖合同》的目的在于交易涉�房屋，本着诚实信用、鼓励交易的原则，双方均应恪守履行，促成交易，而非任意违约。在双方发生纠纷前后房地产市场价格上涨的背景下，尤其凸显诚实信用原则的重要性，应当着重于对守约方利益的保护和对市场交易秩序的维护。本案中，陈巧劲已依照《房地产买卖合同》约定履行其义务，并多次催告张青霞、胡根生，而张青霞、胡根生在并无任何履行障碍的情况下，明知合同约定的违约责任而执意拒绝履行，已构成根本性违约，且过错明显。陈巧劲作为合同守约方，主张张青霞、胡根生支付合同约定的总楼价20%的违约金156000元以及赔偿中介费、按揭费，应予支持。张青霞、胡根生上诉主张调低违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，张青霞、胡根生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3989.6元，由上诉人张青霞、胡根生负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一八年七月二十三日书记员  马婷婷黄妙丽