广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终10495号上诉人（原审原告）：梁宝雄，香港特别行政区居民。委托代理人：李萍、白峻，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市广源实业总公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：陈景就，职务：总经理。委托代理人：谢绮明、梁建明，该公司职员，联系地址同上。原审第三人：广州市幸福物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：沈文雄，职务：经理。委托代理人：陈瑞标，该公司职员，联系地址同上。上诉人梁宝雄因与被上诉人广州市广源实业总公司（以下简称广源公司）、原审第三人广州市幸福物业管理有限公司（以下简称幸福物业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初6649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人梁宝雄上诉请求：1、撤销一审判决，改判广源公司立即协同梁宝雄办理广州市越秀区一德东路一德花园第A幢第负一层XXX号商铺的产权过户登记手续；2、本案一、二审诉讼费均由广源公司负担。事实和理由如下：一、梁宝雄与广源公司签订《房地产预售契约》（已经广州市房地产交易所预售合同登记备案），约定只要广源公司将涉案房屋交付给梁宝雄使用后，广源公司就应当在交付后的九十日内协同梁宝雄办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续，否则广源公司就构成了违约，梁宝雄就此提起诉讼，其诉讼请求应当得到支持。二、1996年3月8日，广源公司向幸福物业公司出具了《委托书》，委托幸福物业管理有限公司负责代理销售、签署预售契约、收取房款、预收税费、办理监证手续等，及项目建成后的物业管理工作。故幸福物业公司代广源公司行使《委托书》中的委托事项对广源公司具有法律约束力，其法律后果应由广源公司承担。故此，只要梁宝雄将购买涉案房屋的房款支付给了幸福物业公司，就视为广源公司收到了梁宝雄的房款以及梁宝雄向广源公司履行了合同义务。三、梁宝雄与广源公司签署涉案房屋《房地产预售契约》的当日，幸福物业公司向梁宝雄出具了《收款收据》，幸福物业公司在本案中也确认代广源公司收到涉案房屋的购房款。至今长达17年的时间，广源公司从未向梁宝雄催讨过涉案房屋的购房款。此外，一审法院审理的(2002)越法房初字第109号、(2002)越法房初字第110号、(2002)越法房初字第111号商品房买卖合同纠纷案中，一审判决广源公司协同卢某甲办理房屋产权过户登记手续，而广源公司在上述案件中从未提出关于卢某甲未支付房款的抗辩理由。这足以说明，梁宝雄已全面适当的履行了自己的合同义务，已向广源公司支付了全部购房款，没有任何违约行为。四、梁宝雄不是《商品房包销协议》的合同当事人，所以，不管前述协议是什么性质的法律关系，以及是否进行了最终结算，均与梁宝雄无关，广源公司为梁宝雄办理涉案房屋产权过户登记手续并未约定以是否最终结算为前置条件，故不能因此免除广源公司为梁宝雄办理产权过户登记手续的义务；即便一审法院认定梁宝雄与广源公司签订涉案房屋的《房地产预售契约》，实质是广源公司与幸福物业公司、广州市芳村新中兴物业发展公司（以下简称新中兴公司）履行上述《商品房包销协议》的行为的理由成立，该理由也与涉案《房地产预售契约》所约定的内容并不矛盾，也没有免除广源公司应为梁宝雄办理涉案房屋的产权过户登记手续的义务。五、一审法院关于对梁宝雄已支付了全部购房款的主张不予采信的判决理由是错误的。既然幸福物业公司向梁宝雄出具了收取涉案房屋购房款的《收款收据》，广源公司又委托幸福物业公司收取涉案房屋的购房款，幸福物业公司在本案中又确认收到了梁宝雄涉案房屋的购房款，广源公司将涉案房屋交付给梁宝雄使用后，从未向梁宝雄催讨过涉案房屋的购房款，这已经形成了证据链，足以证明梁宝雄向广源公司支付了购买涉案房屋的全部购房款；而且《房地产预售契约》并未约定广源公司为梁宝雄办理涉案房屋的产权过户手续需要以梁宝雄付清款项为前置条件，只是约定在广源公司将涉案房屋交付给梁宝雄使用后九十天内办理，故即便梁宝雄尚未向广源公司支付完购房款，广源公司仍需为梁宝雄办理涉案房屋的产权过户登记手续。六、一审法院审结的同一楼盘、同一当事人、同一诉讼请求、同一案情的生效民事判决中，一审法院完全支持了卢某甲关于主张广源公司协同办理房屋产权过户登记手续的诉讼请求，但在本案却作出了相反的判决，违反了同一楼盘已有法院或仲裁委的裁判先例的，应注意保持违约责任标准适用上的统一性的精神。七、广源公司在一审的两次庭审中均明确同意梁宝雄的涉诉房屋过户登记的诉讼请求，第一次庭审表述为：“同意原告的全部诉请，过户的手续我方愿意协助原告办理，现向法庭申请追加广州市幸福物业管理有限公司，因为销售原告所涉房产、所涉行为和手续都是我司委托幸福物业公司所为，其中收取房款、预售税费还未结清，需追加当事人查明案件事实。”第二次庭审中广源公司表述其意见与前一次开庭一致。上述情况明确表明广源公司是完全同意梁宝雄关于过户登记的诉讼请求，广源公司所主张的与幸福物业公司之间的结算问题与本案是不相同的法律关系，广源公司存在的异议和意见是针对幸福物业公司，而非针对梁宝雄，而广源公司和幸福物业公司之间的结算法律关系，与本案无关；一审法院曲解了广源公司的答辩意见。八、梁宝雄已经足额向幸福物业公司支付了购房款，幸福物业公司又向广源公司支付了包销款项。当前，幸福物业公司与广源公司针对包销款项确实没有进行结算，而且广源公司应当向幸福物业公司返还多收取的包销款项17065589.96元，幸福物业公司已另案提起了诉讼。九、广源公司与幸福物业公司之间是包销商品房的法律关系，幸福物业公司向谁、以什么价格出售房屋与广源公司无关，幸福物业公司只需要按照约定的包销价格足额向广源公司支付包销款，依照《一德花园业主交接备忘录》的约定，只要幸福物业公司向广源公司出具具结书，告知广源公司其已经收到了购房款，广源公司就应当为购房人即梁宝雄办理过户手续，至于梁宝雄是否向幸福物业公司足额支付购房款所带来的法律风险由幸福物业公司自行承担，即梁宝雄是否向幸福物业公司足额支付房价款，并非广源公司为梁宝雄办理过户手续的前提条件，是否足额收取梁宝雄购房款的法律风险也与广源公司毫无关系。十、本案是涉及香港的民事案件，应当参照涉外民事诉讼的程序进行审理，但一审法院忽略了这一点，并没有适用涉外民事关系法律适用法的相关规定寻找本案的准据法，虽然适用的结果是中国法律，但可推断出一审法院的论述是缺乏法律依据的。被上诉人广源公司二审答辩称：同意一审判决，不同意协助梁宝雄办理涉案房屋的产权过户和登记手续。其一，广源公司未收到梁宝雄的房款。梁宝雄与广源公司签订《商品房预售合同》，是建立在广源公司与幸福物业公司、新中兴公司签订的一系列《商品房包销协议》、《补充协议》、《“一德花园”财务初步结算说明书确认》协议的基础上用于处置包销涉讼房产的方式和手段，《商品房包销协议》并非一般意义的包销房屋，且包销仍未进行最终结算；广源公司与梁宝雄签订涉案房屋的《房地产预售契约》，实际上是广源公司与幸福物业公司、新中兴公司履行上述协议的补充。梁宝雄主张已向广源公司支付了全部房款，但仅能提供幸福物业公司出具的《收款收据》予以证明，而实际上广源公司并未收到涉案房产的房款。二、梁宝雄在“买卖房屋”时，罗某、卢某甲均是幸福物业公司的绝对控股股东，与幸福物业公司存在关联关系，梁宝雄也没有就涉讼房屋的“买卖”提供相关缴纳房款资金流水的证据，只是一味强调与梁宝雄存在关联关系的幸福物业公司所提供的“收款收据”，明显在自己证明自己已缴房款的所谓“事实”，因而广源公司认为梁宝雄的主张不成立。因此，梁宝雄在幸福物业公司未履行义务向广源公司支付相关款项的情况下，不同意梁宝雄要求为其办理涉讼房屋产权过户手续的诉讼请求。三、梁宝雄没有按照《房地产预售契约》的约定将房款缴纳至契约中指定的银行监控账号中，因此广源公司无法对涉案楼盘的住户进行办证；正是因为广源公司与幸福物业公司签署了《委托书》，涉案房屋的预售情况及买卖情况均掌握在幸福物业公司手上，所以幸福物业公司出售了什么房屋，还有什么房屋未出售也是幸福物业公司最清楚。由于涉案房屋当时卖不出去，所以新中兴公司就与罗某、卢某甲、梁宝雄签订了涉案房屋的预售契约，所以涉案房屋并非是一般的商品房买卖，而是因为卖不出去，因此由委托人与罗某、卢某甲、梁宝雄签订预售契约。罗某、卢某甲、梁宝雄是同一天缴纳几十万或上百万的房款，如果一次性支付几十万元，是不可能没有收款收据或没有任何的转账凭证；梁宝雄提供的已生效的法院判决书及调解书所涉的房屋是真正出售给他人的，但本案所涉的房屋全是因为卖不出去才与罗某、卢某甲、梁宝雄签订预售契约，故生效判决与本案无关；至于广源公司对于罗某、卢某甲、梁宝雄没有缴纳房款而没有提出异议，是因为此次诉讼所涉的127套房屋是暂时写在罗某、卢某甲、梁宝雄的名下，广源公司也知道罗某、卢某甲是幸福物业公司的股东，所以在双方没有结算房款的情况下，罗某、卢某甲、梁宝雄也没有要求办证，广源公司也没有向罗某、卢某甲、梁宝雄提出要求其交齐房款的事宜。另外，一审时广源公司的答辩意见同意为其办证的前提是广源公司要求查明本案事实，故要求追加幸福物业公司为本案第三人，如果幸福物业公司与广源公司结算的话，那么广源公司为梁宝雄办证是应该要做的。原审第三人幸福物业公司二审述称：同意梁宝雄的上诉请求。关于发票问题，幸福物业公司作为包销方，只能向梁宝雄开具收据，涉案楼盘幸福物业公司包销的共有600多套房屋，罗某、卢某甲、梁宝雄只是其中一小部分，大部分的购房人都是由幸福物业公司开具收据，广源公司开具发票为业主办证。在整个合作过程中，不论幸福物业公司销售情况如何，都需要向广源公司付款，不论幸福物业公司向购房人收取多少房款，其都会按照与广源公司签订的合同约定履行付款义务，因此幸福物业公司向购房人收取的款项与向广源公司支付的款项并无对应关系。关于结算问题，广源公司在《关于企业变更来函的复函》中称用15天就可完成核对工作，一旦核对完成将与幸福物业公司进行结算，但过去了16年时间，广源公司仍没有提供资料供结算，导致幸福物业公司无法与其结算。虽然罗某、卢某甲短时作为幸福物业公司的股东之一，但广源公司也没有明确告知幸福物业公司哪些商铺应当出售给谁，因此幸福物业公司与罗某、卢某甲、梁宝雄签订的预售契约是合法的。梁宝雄向一审法院提起本案诉讼，请求：判令广源公司三日内协同梁宝雄办理广州市越秀区一德东路一德花园第A幢第负一层XXX号商铺的产权过户登记手续。一审法院经审理查明，1996年3月8日，广源公司向幸福物业公司出具了《委托书》，内容为：由我司开发建设座落于广州市一德东路北侧，石室天主教堂东侧一德花园商住小区项目之商品楼宇及其地下停车场车位委托广州市幸福物业管理有限公司负责代理销售、签署预售契约、收取房款、预收税费、办理监证手续等，及项目建成后的物业管理工作。2000年，梁宝雄（为乙方、买方）与广源公司（为甲方、卖方）签订《房地产预售契约》（已于2000年12月28日经广州市房地产交易所预售合同登记备案），其中约定：甲方经广州市国土局房地产管理局批准，取得位于广州市越秀区一德东路的土地使用权，甲方在上述土地兴建商品楼宇，定名为一德花园，由甲方预售；乙方向甲方预购上述房地产的第A幢第负一层XXX号，建筑面积7.79平方米（含公共分摊面积3.74平方米），用途为商铺；甲乙双方议定该房地产成交总价64268元，乙方一次性付款，在《房地产预售契约》签署后当天将成交价款一次性交付或汇入甲方的售房款银行监控账户内；甲方应于2000年1月19日前将该房地产建成并正式交付乙方使用；该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续等。该合同落款处手写日期为“二000年一月十九日”，但梁宝雄、广源公司签章处加盖的日期均为“2000年12月20日”。2000年12月1日，幸福物业公司向梁宝雄出具了《收款收据》，内容为：收到梁宝雄购一德花园负一层XXX号商铺款64268元。合同签订后，广源公司将涉讼商铺交付梁宝雄使用。另查明：1995年4月25日，广源公司（为甲方）与新中兴公司（为乙方）签订《商品房包销协议》，约定：甲方将其依法开发建设的座落于广州市一德东路北侧，石室天主教堂东侧住宅小区商品楼宇“海珠大广场”（暂定名）的一万平方米建筑面积楼宇交乙方包销；原则上为垂直分配，也可协商以楼层合理分配，具体以划分图纸为准；甲方同意乙方按7000元/平方米包销甲方提供的15000平方米之商品楼宇，共计总楼价为105000000元，并按以下时间支付订金及房款给甲方：第一期、甲方收到乙方订金后，二十天内把所有关于本项目的文件资料、证明等（或复印件）交与乙方核对并盖上有效印鉴后，支付总楼款之10%；第二期、基础施工开始后两个月内，支付总楼款10%；第三期、基础工程到±0.0和商品房预售许可证批出后，支付总楼款之10%；第四期、楼宇裙楼结构完成后支付总楼款之20%；第五期、楼宇框架封顶后支付总楼款之20%；第六期、外墙装修工程完成50%，支付总楼款之20%；第七期、交楼验收合格后付清余款；包销楼宇的销售价格由乙方自行制定，乙方拥有在整个项目中，商品房及铺面销售的首先推出权利，所包销楼宇的销售过程中所需的销售费用，均由乙方负责；甲方负责项目开发、建设成本及所需缴纳的一切税费及其所得利润的所得税；乙方负责其所得利润的所得税（乙方可扣除因销售所需的费用，乙方出具凭证提交甲方，由甲方负责冲减乙方的差额利润）；楼宇销售所产生的销售营业税，应按销售额中双方所占比例分担，甲方固定按额度支付，超出部分的差额营业税由乙方支付；甲方责任，承担整个项目建设过程中的全部工作及其手续办理，包括拆迁、报建、七通一平、土建、水电、设备安装、验收、申请核发产权证等；为乙方提供一切楼宇销售的法律文件、证明、委托书、商品房预售契约书；为乙方之购房客户办理房产契证，按乙方销售金额为客户开具售房发票等；乙方责任，保证包销楼宇的合法销售和负责包销价以外的营业税、所得税及费用等；按本合约规定时间内按期缴纳包销楼宇的各期款项等。1995年7月20日，广源公司向新中兴公司出具《委托书》，委托新中兴公司对广州市一德东路北侧，石室天主教堂东侧住宅小区商品楼宇，面积约15000平方米作全面包销工作等。1995年12月28日，广源公司（为甲方）与幸福物业公司、新中兴公司（共同为乙方）签订《补充协议》，其中约定：为了保证大厦的建造和销售工作及资金投入，双方经研究磋商，甲方同意乙方与第三者合作投入（原则上按双方原合同的合作条件不变）或转让给第三者，同时，为保证建造工作的顺利进行，确保裙楼以下之土建资金能保证落实到位，乙方有责任及义务保证裙楼以下部分的建安工作和建安资金，(建筑公司的落实应提供该公司的资质、实力给甲方审核并备案)并可直接付款到建安公司至裙楼完成为止，已投入该部分的建造资金可作包销楼款抵扣，不足部分在完成裙楼后应按原合同付款期继续支付，务使本项目在96年3月份前全面动工；……为了该项目各项工作能具体落实及便于日后管理，乙方成立了专业的管理公司（即广州市幸福物业管理有限公司），因此原甲乙双方为本项所签署的有关合同、文件，均由广州市幸福物业管理有限公司执行，并承担原乙方在该项目中产生的责任、权利、利益等。1996年3月8日，新中兴公司向幸福物业公司发出《委托权转让书》，称：根据其与广源公司在1995年4月25日签订的商品房代理合约，其中乙方的责、权、利转为幸福物业公司承担，并经广源公司同意，直接开出代理销售委托书；幸福物业公司根据委托权限履行其职责和权利及收取代理利益，具体事宜与广源公司商议执行。同日，广源公司向幸福物业公司出具了前述《委托书》。1998年2月29日，广源公司（为甲方）与新中兴公司（为乙方）签订《补充协议》，内容为：双方就一德花园项目遗留问题的处理，经协商订立如下补充协议：一、原合同签署的乙方所得面积（包括商场、住宅、地下车库）部分，即建筑面积加公建配套面积按原合同的单价执行；二、双方同意确保乙方在该项目投资所得商场、住宅、地下层共24000平方米建筑面积的支配权外，商场及地下层（五层除外）增大部分商品房面积按原合同单价，全部由乙方支配（乙方同意甲方取回负二层20个车位面积的支配权，作为甲方所得楼宇的配套使用，但该面积需含配套面积的分摊）；三、乙方同意另外支付600万元给甲方作为乙方所得增大面积支配权给甲方的补偿；四、双方确认乙方所得总面积约24000平方米，乙方总投资调整为14000万元，最后以房管局测量为准，面积如有增减投资金额可按原合同单价相应调整；乙方必须按原合同付款方法，根据现在调整后的总面积24000平方米和总金额14000万元按期付款，以保证该项目得以顺利进行；双方一致确认今后甲方不再以任何理由增加任何费用，并为乙方最终购房户办理和完善手续，直至发出契证等。1999年6月8日，广源公司财务部向新中兴公司发出书面函，内容为：按贵司与我司签订的合同，贵司应支付我司的款项如下：（总面积24398.80平方米）一、合同总面积24000平方米，应支付14000万元；二、实际超出面积（地下室）398.80平方米×超出面积单价3647元/平方米=1454423.60元，小计141454423.60元；三、其他应支付我司的分摊款项：施工用临电65万元、群楼用电负荷费502282元、群楼用电工程分摊费1060779.09元、消防主机分摊624442.08元，小计2837503.17元，合计144291926.77元；目前我司已收新中兴款项：130586547.26元，贵司尚欠我司13705379.51元，上述数据如无异议，请贵司复函我司。1999年7月30日，广源公司财务部作出《“一德花园”—新中兴（幸福物业）公司财务初具结算说明书》，内容为：根据我司与新中兴（幸福物业）公司签订有关合作“一德花园”项目的合同，经过双方几年努力，该项目至99年7月份完成工作量约在92.65%，财物状况初具结算条件，其说明如下：一、面积情况：合同总面积24000平方米，实得面积24398.80平方米（未最后测绘），超合同面积398.80平方米（属地下室面积）；二、财务状况：已销售发票金额184078381.29，已销售建筑面积15603.11平方米，1.应付我司房款140000000+1454423.11=141454423.60元，2.实际付我司房款130639510.56元，3.应付我司增加工程分摊款4082261.52元，4.实际付我司增加工程分摊款4082261.52元，5.应付我司款项总计145536685.12元，6.实际已付我司款项总计134721772.08元，7.幸福物业公司尚欠我司房款10814913.04元；三、应收新中兴（幸福物业）公司税费：1.应计税费2939137.89元,2.防洪费96189.97元，3.小区配套费2671943.54元，合计5707271.40元；四、增加投资成本项目：1.直付投资成本项目，中介服务费28032323元，增补拆迁补偿款24132850.29元，小计52165173.29元，2.提前垫付投资成本项目，广告费2588935.45元，设备材料款15341222.04元，增加工程分摊4082261.52元，迟交楼罚款8859469.17元，小计30871888.18元；综合上述情况，在99年7月30日前基本完成财务会计的有关核算，具体终结，有待整个项目结算时，才能进行财务清算。2000年1月14日，广源公司（为甲方）与新中兴公司、幸福物业公司（共同为乙方）签署《“一德花园”财务初步结算说明书确认》，内容为：根据甲方提供的“财务初步结算说明书”，双方确认如下：一、一德花园项目双方同意按该说明书所定模式进行最终整体结算；二、乙方同意按合同规定支付超出投资总额以外的收益的营业税、城建税、教育税附加和防洪费，迄今已预付甲方500万元税款（含珠光路项目的退赔款共200万元整）；三、乙方提前垫付投资成本项目30871888.18元，随着库存面积销售，甲方同意乙方将继续增加垫付投资成本，如广告宣传费、中介服务费、设备材料款和销售营业税费等，并将在营业收入金额中自行抵扣增加成本；四、双方确认乙方的库存面积销售收入在双方完成各自负担的销售营业税费后冲抵垫付投资成本和双方成交价格后仍有盈余时，则按乙方代办销售业务的有关财务处理，甲方不参与乙方的盈利和亏损分配。双方根据上述商定事宜，予以确认。2000年9月8日，广源公司（为甲方）与幸福物业公司（为乙方）、新中兴公司（为丙方）签署《一德花园业主交接备忘录》，其中内容为：经三方磋商确认，就一德花园项目中由甲方与丙方合作共同开发并委托乙方代理销售部分的业主契约进行交接工作，并明确交接工作后的责任与义务；一、凡经已监证部分的一德花园《预售契约》，由乙方移交一式一份给予甲方，甲乙方对各自保存的档案承担责任；二、未经监证部分暂由乙方统一存档，待监证后实行每月度与甲方交接一次；三、丙方投资所得未售出部分，由丙方指定立约人签署《预售契约》由乙方统一存档，列一份明细表给甲方，若丙方立约人发生变更，甲方仍按与丙方合作原则予以配合办理变更手续，无须增加任何费用和条件；……五、凡有新业主签署的《预售契约》或丙方认定立约人签署的《预售契约》，甲方尽快完成加盖公章工作，交还乙方办理监证工作等。2000年11月22日，新中兴公司向广源公司发出《企业变更通知》，称：经我公司股东会议决议，本公司已于2000年9月30日终止经营，办理歇业，并授权法定代表人卢某甲负责承担歇业前的债权债务和处理具体事宜，现卢丽英委托广州市幸福物业管理有限公司负责处理龙苑大厦、一德花园两个项目合作滞留未决事宜和债权债务之清算工作。2000年11月29日，广源公司向新中兴公司发出《关于企业变更来函的复函》，称：得知贵司已于2000年9月30日终止营业，现正进行处理有关债权债务事项，我司与贵司共同开发的一德花园，现已全部交付使用，我司正抓紧处理该项目开发未完成的工作，对于双方在开发一德花园、龙苑大厦以及利源大厦、珠光路项目等业务上的清理问题，我司正在进行中，时间约需15个工作日，一旦核对工作完成，我司将与贵司进行结算等。2001年4月2日，幸福物业公司向广源公司致函称：请贵司提供由我司销售的一德花园商铺及住宅测绘图和测绘表，以便我司计算准确面积与贵司进行结算等。再查明：幸福物业公司是罗某与其母亲卢某甲及卢某乙三人作为股东于1995年11月30日设立的公司，注册资本100万元，其中卢某甲出资80万元，罗某、卢某乙各出资10万元，公司原法定代表人为卢某甲。2006年3月，罗某将其所占股权转让给卢某甲，幸福物业公司的股东变更为卢某甲和卢某乙两人。2007年10月，幸福物业公司的法定代表人变更为沈文雄。2011年4月，幸福物业公司的股东变更为卢某乙一人。一审诉讼中，梁宝雄称：购买的商铺都是幸福物业公司卖剩的商铺，已付清全部购房款，购房款直接支付给幸福物业公司，不是付给广源公司。房款已经全部付清，都是以现金付款方式支付给幸福物业公司。梁宝雄收铺后，将商铺用于出租，部分空置，部分交给幸福物业公司管理。梁宝雄与卢某甲是夫妻关系，二人是罗某的父母。罗某和卢某甲也购买了一德花园房屋，也另案起诉广源公司要求办证。广源公司称：未收到梁宝雄的房款，广源公司委托幸福物业公司代为销售一德花园房屋，幸福物业公司没有将房款支付给广源公司；一德花园尚未卖完，广源公司与幸福物业公司也未结算。幸福物业公司确认其与广源公司就一德花园有关财务尚未结算。关于购房款支付情况，梁宝雄和罗某、卢某甲均称：大部分以现金支付，部分银行转账支付。就其陈述，除幸福物业公司开具的《收款收据》外，梁宝雄和罗某、卢某甲均无提供其他证据予以证明。关于广源公司与幸福物业公司的关系，幸福物业公司称：新中兴公司、幸福物业公司与广源公司签订包销协议时，一德花园还没有建好，尚在拆迁中，广源公司开发没有资金，幸福物业公司投资，双方实际是合作开发，但基于当时政策限制，不能约定为合作开发，只好签订包销协议，通过包销的方式分配收益；投资、建设、找项目都是幸福物业公司负责，广源公司负责出名、出地；广源公司是固定收益，按照7000元/平方米收益；幸福物业公司支付7000元/平方米给广源公司后，卖出多少钱都是自己承担风险，实际风险在于幸福物业公司身上；初步结算中的“幸福物业公司尚欠我司房款10814913.04元”不是最终结算，应付包销款是所有业主办证后，计得总面积，再根据约定的单价才能最终结算；关于《一德花园业主交接备忘录》中第三条“丙方指定立约人”的问题，涉讼罗某、卢某甲、梁宝雄购买的房屋都是属于“丙方投资所得未售出部分”，三人都是属于“丙方指定立约人”，三人的购房款都已付清；除了三人外，还有其他“丙方指定立约人”。广源公司对幸福物业公司的陈述，无提出异议。关于《“一德花园”—新中兴（幸福物业）公司财务初具结算说明书》中的“幸福物业公司尚欠我司房款10814913.04元”，幸福物业公司明确表示不同意将10814913.04元先行交由法院代管，并称广源公司与幸福物业公司未最终结算，目前也没有这么多钱；如果结算清楚，确实需要给那么多钱广源公司，幸福物业公司只能找股东筹钱，股东有能力给钱。一审法院认为：根据广源公司与幸福物业公司、新中兴公司签订的一系列《商品房包销协议》、《补充协议》、《“一德花园”财务初步结算说明书确认》等协议的内容及广源公司与幸福物业公司、新中兴公司于2000年9月8日签署的《一德花园业主交接备忘录》第三条“丙方投资所得未售出部分，由丙方指定立约人签署《预售契约》由乙方统一存档，列一份明细表给甲方，若丙方立约人发生变更，甲方仍按与丙方合作原则予以配合办理变更手续，无须增加任何费用和条件”的约定，并结合幸福物业公司和梁宝雄的相关陈述及买卖房屋时梁宝雄的妻子卢某甲是幸福物业公司股东的事实，可认定该《商品房包销协议》非一般意义的包销房屋，且未进行最终结算；广源公司与梁宝雄签订涉讼房屋的《房地产预售契约》，实质是广源公司与幸福物业公司、新中兴公司履行上述协议的行为。而且，梁宝雄主张其已支付了全部购房款，仅提供幸福物业公司出具的《收款收据》予以证明,鉴于梁宝雄妻子卢某甲在买卖房屋时是幸福物业公司的股东，与幸福物业公司存在关联关系，故在无其他证据予以佐证的情况下，对梁宝雄的该主张不予采信。梁宝雄所谓的购买涉讼房屋，不同于一般的商品房买卖。在幸福物业公司未履行义务向广源公司支付相关款项，或者梁宝雄未向广源公司支付全部购房款的情况下，梁宝雄即要求广源公司为其办理涉讼房屋的产权过户登记手续，不予支持。一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条之规定，于2017年2月28日作出判决：驳回梁宝雄的诉讼请求。本案受理费100元，由梁宝雄负担。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，梁宝雄提交了（2017）粤0104民初12688号《受理案件通知书》及幸福物业公司于2017年6月15日起诉请求广源公司返还房款17065589.96元及占用期间利息11711129.81元的《民事起诉状》，用以证明幸福物业公司与广源公司之间是否结算包销价款问题与本案无关，不是本案广源公司履行办证义务的前提条件；幸福物业公司并未欠付广源公司包销款项，反而是超额支付；本案的正确顺序关系是先办理完毕梁宝雄的过户登记手续，客观上幸福物业公司和广源公司之间才能进行结算，必须要先办理房产证确定面积后，幸福物业公司才能与广源公司进行结算。广源公司质证称对前述证据的真实性无法确定，且该案是幸福物业公司单方提出，对其主张的欠款不予认可，据本案一审的证据材料显示幸福物业公司是欠广源公司包销价款。幸福物业公司对前述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。另查，一审庭审期间，罗某、卢某甲、梁宝雄均称其是分几批买的，购买时间大概是1998年至2000年期间左右，都是幸福物业公司卖剩的尾货；是卖不出去没有人要的罗某、卢某甲、梁宝雄才买。本院认为：梁宝雄系香港特别行政区居民，本案属于涉港商品房预售合同纠纷案件，应参照涉外民事案件确定法律适用。梁宝雄与广源公司签订的《房地产预售契约》所约定的房屋位于中国内地，属于一审法院管辖区域，双方无对适用法律进行约定，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，由于合同的标的为房屋，属于不动产的买卖行为，且该房屋经中国内地相关行政部门核准预售，因此，与该合同有最密切联系的为中国内地法律，本案应适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。梁宝雄依据与广源公司签署的《房地产预售契约》提起本案诉讼，要求广源公司履行合同约定的产权过户登记手续；广源公司以其与梁宝雄并无真实的房屋买卖关系为抗辩。经查，因广源公司与幸福物业公司存在投资合作关系，涉案楼盘由广源公司委托幸福物业公司进行销售，具体销售事宜均由幸福物业公司操办。本案诉讼中，幸福物业公司确认梁宝雄所购买的涉案房屋属于其投资所得未售出部分，梁宝雄属于《一德花园业主交接备忘录》中约定的“丙方指定立约人”，梁宝雄亦认可幸福物业公司卖不出的房屋其才购买，结合广源公司与幸福物业公司、新中兴公司在结算清理期间签订的《一德花园业主交接备忘录》“丙方投资所得未售出部分，由丙方指定立约人签署《预售契约》由乙方统一存档，列一份明细表给甲方；凡新业主签署《预售契约》或丙方认定立约人签署的《预售契约》，甲方尽快完成加盖公章工作，交还乙方办理监证工作”约定，可见本案所涉梁宝雄与广源公司之间的《房地产预售契约》，并非幸福物业公司对外销售过程中形成的购房人（业主）与广源公司之间的商品房预售合同，而是幸福物业公司指定立约人签署《预售契约》交广源公司盖章而成。梁宝雄未能就其付款提供确实充分的证据，以及罗某、卢某甲、梁宝雄与幸福物业公司之间存在密切的关联关系，亦可佐证梁宝雄虽形式上与广源公司签署了《房地产预售契约》，但实际上并非幸福物业公司对外销售形成的购房客户。梁宝雄上诉主张其已向幸福物业公司足额支付购房款，幸福物业公司与广源公司之间存在商品房包销关系，幸福物业公司已向广源公司支付包销款，故广源公司应当为梁宝雄办理房产过户手续。对此，根据案涉的《商品房包销协议》、1995年12月28日《补充协议》、1998年2月29日《补充协议》等约定，广源公司与幸福物业公司之间构成投资合作关系，幸福物业公司以广源公司名义对外销售房屋，广源公司“为幸福物业公司之购房客户办理房产契证”以及“为幸福物业公司最终购房客户办理和完善手续，直至发出契证”。如前所述，梁宝雄并非幸福物业公司对外销售形成的“购房客户”或“最终购房客户”，故梁宝雄所提该项上诉主张，理据不足。幸福物业公司确认梁宝雄为《一德花园业主交接备忘录》所指的“丙方指定立约人”，关于这类立约人，广源公司如何、何时为其办理产权过户手续，并无明确约定。从现有证据显示，涉案楼盘于1999年已处于结算清理阶段，2000年9月广源公司与幸福物业公司、新中兴公司签署《一德花园业主交接备忘录》亦属于涉案楼盘结算清理的范畴，其中约定“丙方所得未售出的部分，由丙方指定立约人签署《预售契约》，甲方尽快完成加盖公章工作，交还乙方办理监证工作”，即以幸福物业公司指定立约人与广源公司签署《预售契约》的方式，划定幸福物业公司在投资合作关系中的可得利益，为各方下一步结算清理确立基础。为此，幸福物业公司亦于2001年4月《致函》广源公司要求提供测绘图和测绘表以便计算准确面积进行结算。对于该可得利益的实现，广源公司在本案诉讼中认为需先进行结算，符合双方的正当利益，更为合理。梁宝雄在本案二审提供幸福物业公司另案起诉的证据，表明广源公司与幸福物业公司至今尚未结算。在广源公司、幸福物业公司就涉案楼盘结算清理之前，梁宝雄要求办理涉案房屋的过户登记手续，先行实现幸福物业公司的可得收益，一审法院不予支持处理正确，本院予以维持。综上，梁宝雄的上诉请求和事实理由不能成立，本院不予支持。审查一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人梁宝雄负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  蔡粤海审判员  闫 娜二〇一七年六月二十八日书记员  徐毅敏