广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第555号
原告：广州市珠江新城商贸广场有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：袁嘉利，该司总经理。
委托代理人：卢泳瑜，该司职员。
被告：马都，身份证住址海南省海口市龙华区。
委托代理人：李贝嘉、徐鹏，均系广东中汉律师事务所律师。
原告广州市珠江新城商贸广场有限公司（下简称珠江新城商贸公司）诉被告马都租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告珠江新城商贸公司的委托代理人卢泳瑜，被告马都的委托代理人李贝嘉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告珠江新城商贸公司诉称：原、被告于2012年8月16日签订《维家思广场租赁协议》，约定由被告承租原告位于广州市天河区黄埔大道西188号的维家思广场北座三层3021号商铺，用于经营家具／建材／家装／家饰业务，租赁期限自2012年8月20日起至2013年4月30日止。《租赁协议》约定，租赁期限内，被告应于每月5日向原告交纳商铺当月租金，商铺租金（含商铺营运费）为每月5200元；承租过程中发生的电费由被告承担；被告应于每月5日向原告缴交上月的电费。《租赁协议》签订后，原告按约向被告交付了商铺，并持续提供电源及其他附属设施，确保了商铺自交付之日起一直持续正常经营。但被告自2012年11月起拒不支付商铺租金，至今欠缴租金共计63778元。被告于2013年4月1日退铺时，损坏商铺内灯具，应承担灯具修复费2000元。经原告多次催缴，被告仍未交纳欠交费用。为此，原告提起本案诉讼，请求法院判令：一、被告向原告支付2012年11月1日至2013年3月31日期间的租金26000元及滞纳金（以未付租金为本金，自当月6日起计至实际清偿之日止，按照每日3%标准计算）；二、被告向原告支付装修复原费2000元；三、被告承担本案全部诉讼费用。
被告马都辩称：关于第一项诉讼请求，被告认为原告主张缺乏事实理由，因为于2013年1月31日原告已封了商铺，不给被告使用，所以被告认为租金应计至2013年1月31日。被告不存在故意拖欠租金的行为，不应计算滞纳金。即使计算滞纳金，也不应超过本金。请法院按同期银行贷款利率计算，将原告计算滞纳金的标准予以调整。双方已达成口头协议，被告已向原告支付6万多元，原告同意不追究责任。另外，原告主张电费计至2013年1月31日，由此可以证明2013年1月31日原告已封了商铺。第二项诉讼请求没有任何事实和法律依据。被告认为原告要求支付2012年11月1日至2013年1月31日期间租金的诉讼请求已超过法定时效，不应予以支持。而对于2013年2月1日至2013年3月31日期间的租金，由于原告已封铺，商铺并非被告使用，所以上述期间的租金不应由被告承担。诉讼费不应由被告承担。
经审理查明：2012年8月16日，珠江新城商贸公司（出租方／甲方）、马都（承租方／乙方）签订《维家思广场租赁协议》（下简称《租赁协议》），约定甲方将广州市天河区黄埔大道西188号的维家思广场三层3021号商铺（下简称案涉商铺）出租给乙方经营使用，该商铺的建筑面积为80平方米；租赁期限自2012年8月20日起至2013年4月30日止；租赁期限内，乙方向甲方交纳商铺租金（含商场营运费45元／平方米／月）5200元；商铺租金及商场营运费按月收取，先付后用；乙方应在2012年8月20日前将首月（自2012年9月20日至2012年10月19日止）商铺租金及商场营运费合计5200元交付给甲方，以后在每月5日前向甲方交纳当月商铺租金及商场营运费；本协议签订当日，乙方须向甲方支付5200元作为乙方履行本协议的履约保证金；租赁期间，如发生履约保证金减少的情况，乙方应自接到甲方书面通知之日起5日内予以补足；租赁期满或合同解除后乙方无违约情形的，甲方应一次性无息退回给乙方；乙方应于每月5日前向甲方缴交上个月的水某、电费；乙方在收铺时须向甲方支付水电周转金2400元；租赁期满或合同解除后，甲方应扣除乙方未缴的水电费后，将水电周转金一次性无息退回给乙方；乙方如逾期缴交租金和商场营运费，每逾期一天，乙方应按所欠租金及商场营运费总额的5‰向甲方支付滞纳金；逾期缴交超过5天的，甲方有权停止乙方商品进出商场，并且停止能源供应及解除合同，收回商铺，乙方所缴交的履约保证金视为违约金支付给甲方；如乙方逾期缴交水电费超过5天，乙方同意甲方停止乙方的水电供应，直至乙方结清全部款额；同时乙方同意赔偿因此而造成的一切损失；经双方协商一致，可以变更或解除本协议，互不承担违约责任。甲乙双方相互送达与本协议有关的文件（如通知等）应当采用书面形式，其中以邮件方式送达的，应采用挂号信或特快专递的形式送达至本协议记载的对方的通讯地址等。该《租赁协议》附件一为《撤场管理规定》，其中约定乙方在办理完退场手续后，应与甲方结清所有费用，乙方已缴的履约保证金在扣除质保金及相关费用后多余部分的，甲方在10个工作日内无息退还乙方。合同签订后，珠江新城商贸公司即将案涉商铺交付给马都使用。另，案外人彭于国向珠江新城商贸公司租用了维家思广场三层3022号商铺（下简称3022铺），案涉商铺与3022铺共用一个电表。
马都向珠江新城商贸公司支付了履约保证金5200元、水电周转金2400元。
后珠江新城商贸公司以马都没有交付2012年11月1日至2013年3月31日期间的租金为由，于2014年1月27日向本院提起诉讼。
诉讼过程中，珠江新城商贸公司提供了《商铺退铺验收表》作为证据，该《商铺退铺验收表》上方显示退场日期为2013年4月1日。该《商铺退铺验收表》下方显示案涉商铺租金押金为5200元、水电费周转金为2400元，3022铺租金押金为8125元、水电费周转金为3750元；案涉商铺租金为26000元，3022铺租金为40625元；案涉商铺、3022铺质保均为10000元；合计应收90009.45元＋修复2000元。上述《商铺退铺验收表》下方内容并未有珠江新城商贸公司或马都签名确认。马都对该《商铺退铺验收表》真实性无异议，但认为当时与珠江新城商贸公司口头协商确定与3022铺的租赁合同纠纷［已由本院（2014）穗天法民四初字第554号案件审处］一并处理、两铺一并向珠江新城商贸公司支付60000元。珠江新城商贸公司对此主张不予确认。马都为证明其上述主张，提供了案外人胡红果的银行账户流水单一张（显示该账户于2013年4月22日向珠江新城商贸公司支付了19070.83元，于2013年5月27日向珠江新城商贸公司分别支付了7983.92元、7497元）、pos签购单一张（显示在珠江新城商贸公司刷卡消费了40652.73元）予以证明。珠江新城商贸公司对银行账户流水单一张真实性无异议，但认为该三笔款项均是案外人胡红果交付其他商铺（维家思广场三层3020号商铺）的租金、电费。珠江新城商贸公司对pos签购单一张真实性无异议，但认为该单据只是消费，马都并未提供珠江新城商贸公司开具的相关收据或发票证明该款项用途。
马都确认拖欠自2012年11月1日起的租金，但其认为珠江新城商贸公司已于2013年1月31日对案涉商铺进行封铺，故其不应承担自该日起的租金。珠江新城商贸公司确认于2013年1月31日对案涉商铺进行封铺，但认为是因为马都拖欠自2012年11月1日起的租金，其为了保障自身利益才对案涉商铺进行封铺；珠江新城商贸公司认为其对案涉商铺封铺后，其与马都之间的租赁合同关系依然存在，而马都直至2013年4月1日才与其进行案涉商铺的交接手续，故其要求马都承担直至2013年3月31日止的租金。
珠江新城商贸公司、马都均确认马都并没有支付质量保证金10000元。
马都称珠江新城商贸公司主张2012年11月1日至2013年1月31日期间的租金已超过诉讼时效，珠江新城商贸公司则认为双方于2013年4月1日才办理案涉商铺的交接手续，故其于2014年1月27日提起诉讼并未超过诉讼时效。
本院认为：珠江新城商贸公司与马都签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应依约履行。
按照合同约定，在2012年8月20日至2013年4月30日期间，马都应于每月5日前向珠江新城商贸公司支付当月租金5200元，逾期支付的，每逾期一天应按逾期款项的5‰向珠江新城商贸公司支付违约金。珠江新城商贸公司主张马都拖欠2012年11月1日起的租金，马都对此予以确认，故本院对此事实予以确认。由于马都拖欠租金的违约行为，导致了珠江新城商贸公司对案涉商铺进行封铺。但其后马都并未与珠江新城商贸公司协商一致，未支付拖欠的租金等费用，直至2013年4月1日才与珠江新城商贸公司对案涉商铺进行交接。对与案涉商铺交接前的租金，本院认为是由于马都拖欠租金的违约行为所导致的，故直至2013年3月31日止的租金应由马都承担。马都主张与珠江新城商贸公司口头协商向珠江新城商贸公司支付60000元一并解决案涉商铺及3022号铺的租赁合同纠纷，珠江新城商贸公司对此予以否认，马都提供的银行账户流水单、pos签购单亦未能证明上述协议真实存在，故本院对马都此主张不予采信。综上，珠江新城商贸公司要求马都支付2012年11月1日起至2013年3月31日期间的租金26000元（5200元／月×5）的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。珠江新城商贸公司要求马都支付迟延支付上述租金的违约金，该诉讼请求符合合同约定，本院予以支持，马都提出违约金标准过高要求调整，珠江新城商贸公司未提供证据证明其实际损失，故本院将上述违约金标准调整为银行计收逾期贷款利率标准；上述违约金均应以各月所欠租金为标准，自当月6日起计至清偿之日止。另，由于双方当事人直至2013年4月1日对案涉商铺进行交接并对拖欠费用进行结算，而根据我国民法通则规定，延付或拒付租金的，向法院请求保护诉讼时效期间为一年，而本案中珠江新城商贸公司已于2014年1月向本院提起本案诉讼，因此，马都主张2012年11月1日至2013年1月31日期间的租金已超过诉讼时效的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。
对于马都所抗辩的上述所欠租金应从租赁押金、水电周转金中抵扣的问题，《商铺退铺验收表》虽然显示相关的租金、水电费及与租赁押金、水电周转金抵扣后尚欠金额，但该部分内容并未有珠江新城商贸公司或马都签章确认，因此并非是双方当事人达成的协议；而本案中马都并未对租赁押金、水电周转金提起反诉，珠江新城商贸公司不同意在本案中一并处理，故该款由当事人另寻途径解决，本案不予审处。综上，本院对彭马都上述抗辩不予采纳。
珠江新城商贸公司主张案涉商铺存在修复费用2000元，但《商铺退铺验收表》中该费用并无马都或案涉商铺人员签名确认，珠江新城商贸公司亦未提供其他证据证明存在该修复费用，故其要求马都支付上述修复费用的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告马都自本判决发生法律效力之日起5日内向原告广州市珠江新城商贸广场有限公司支付拖欠的2012年11月1日至2013年3月31日期间的租金共计26000元；
二、被告马都自本判决发生法律效力之日起5日内向原告广州市珠江新城商贸广场有限公司支付拖欠上述租金的违约金（以各月所欠租金为本金，自当月6日起计至清偿之日止，按中国人民银行计收逾期贷款利率标准计算）；
三、驳回原告广州市珠江新城商贸广场有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1440元，由原告广州市珠江新城商贸广场有限公司负担240元，被告马都负担1200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 王伟雄
人民陪审员 傅红亚
人民陪审员 刘红梅
二〇一五年七月七日
书 记 员 蒲肖明
陈秋滢