江苏省南通市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）通中行终字第0152号
上诉人（原审原告）季旭东。
上诉人（原审原告）陆海霞。
二上诉人共同委托代理人宋德邻，江苏洲际英杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）海门市住房和城乡建设局，住所地江苏省海门市解放中路258号。
法定代表人施渠平，局长。
委托代理人黄卫东。
委托代理人黄黎明。
被上诉人（原审第三人）海门市土地资产储备中心，住所地海门市长江南路***号。
法定代表人倪善新，主任。
委托代理人沈亚忠。
上诉人季旭东、陆海霞因与被上诉人海门市住房和城乡建设局（以下简称海门住建局）拆迁行政裁决一案，不服南通市港闸区人民法院（2013）港行初字0078号行政判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月26日公开开庭进行了审理。上诉人陆海霞及两上诉人的共同委托代理人宋德邻，被上诉人海门住建局的委托代理人黄卫东、黄黎明，被上诉人海门市土地资产储备中心（以下简称海门土地中心）的委托代理人沈亚忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年10月26日，海门土地中心取得海门住建局核发的海拆许字（2010）第17号《房屋拆迁许可证》，并于当日对拆迁许可证内容进行公告。拆迁期限自2010年10月26日至2010年12月30日。后经海门住建局批准，拆迁期限延长至2013年12月30日。季旭东、陆海霞所有的房屋位于海门市海门镇海南农贸批发市场3号楼512号，登记面积为100.31平方米，在海拆许字（2010）第17号《房屋拆迁许可证》确定的拆迁范围之内。2010年8月9日，海门土地中心委托海门市新天地房屋拆迁有限公司（以下简称新天地公司）对涉案地块实施前期拆迁任务。2011年4月20日，新天地公司向季旭东、陆海霞发出通知：新天地公司拟委托海门市公正房地产评估所对季旭东、陆海霞户房屋及附属设施进行现场勘丈评估，如有异议，请于三日内提出。该通知在季旭东、陆海霞被拆迁房屋所在地向两人留置送达。两人未在限定的时间内提出异议。2011年5月29日，海门市公正房地产评估所对两上诉人的被拆房屋出具拆迁评估报告，估价时点是2010年10月26日，结论为两上诉人房屋拆迁货币补偿价格为389192.00元。评估报告还注明，拆迁人和被拆迁人对评估结果有异议的，可在本报告送达之日起五个工作日内，书面向评估机构提出。2011年5月30日，新天地公司在两上诉人被拆迁房屋地点向两上诉人留置送达了《拆迁评估报告》，书面告知两上诉人可在五日内与新天地公司或海门市公正房地产评估所联系。海门土地中心出具的补偿安置方案中明确，补偿费用还包括附属设施180.00元，搬家费3009.00元，过渡费8600.00元，误工费200.00元。被拆迁人选择货币安置的增加补偿275066.00元，选择产权调换的享受购房补贴50155.00元。2011年6月12日，海门土地中心在两上诉人被拆迁房屋地点向两上诉人留置送达了《关于选择拆迁补偿安置方式的通知》。此后海门土地中心与两上诉人就房屋拆迁安置多次协商未果。
2013年6月18日，海门土地中心向海门住建局申请行政裁决。同年6月19日，海门住建局向季旭东、陆海霞邮寄送达了房屋拆迁裁决申请书副本等材料。7月3日，海门住建局组织海门土地中心与两上诉人进行调解。调解过程中，陆海霞认为评估报告作出的评估价格太低，调解主持人请陆海霞利用三天时间重新选择评估机构，并将评估机构资质等相关材料递交海门住建局。后陆海霞、季旭东未提出重新选择评估机构的要求。因调解未果，2013年7月17日，海门住建局经集体研究，作出海住建裁字（2013）第05号《行政裁决书》，并于8月6日向季旭东、陆海霞进行了送达。
另查明，在原审法院审理（2013）港行初字第0067号沈雷诉海门住建局拆迁行政许可一案中，沈雷请求判决撤销被告海门住建局作出的海拆许字（2010）第17号《拆迁许可证》。原审法院判决驳回沈雷的诉讼请求。沈雷不服，提起上诉。南通市中级人民法院作出（2014）通中行终字第0042号行政判决，驳回上诉，维持原判。
原审法院认为。关于评估机构的选定程序是否合法的问题。根据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十九条的规定，在确定评估机构时，首先强调和尊重的是拆迁人与被拆迁人的选择权，只有在选择意见冲突且不能达成一致时，才确定了由房屋拆迁管理部门通过抽签这种方式确定评估机构，并要求拆迁人、被拆迁人共同到场见证抽签的过程。本案的拆迁评估并未严格依照这一程序进行，实际上是根据海门市的实际情况作了变通适用。衡量这一变通适用能否成立的关键在于是否侵犯了上诉人的参与选择权。拆迁人海门土地中心的委托实施单位海门市新天地房屋拆迁有限公司提出拟委托海门市公正房地产评估所进行评估，并告知上诉人如果对此有不同意见可以在三日内提出，但季旭东、陆海霞并未在约定时间内提出异议。在该选定方式中，虽然是由拆迁人首先行使了选择权，但并未剥夺上诉人一方的选择权利，而是给予了应有的尊重，上诉人没有提出异议，实际上是放弃了选择的权利，也就意味着认可了拆迁人作出的选择。而且在之后的裁决过程中，海门住建局在组织调解时也明确赋予季旭东、陆海霞申请重新选择评估机构进行评估的权利，但两原告仍放弃重新选择。由此可见，上诉人对评估机构的选择权在客观上并没有被无视和剥夺，对季旭东、陆海霞提出的评估机构选定程序不合法的主张，不应得到支持。
关于评估机构选定通知、评估报告、补偿方式选择通知等材料的送达是否合法的问题。现行的拆迁行政法律规范并未对送达的方式作出明确具体的规定，故对送达合法与否的评价标准主要是看送达方式是否合理。留置送达是在无法直接送达的情形下可以采取的送达方式，海门市新天地房屋拆迁有限公司所主张的在直接送达上述材料被上诉人拒绝的情形下采取留置的送达方式，并邀请基层组织的代表到场见证签字，上诉人未提供证据推翻留置送达的适当性，苛求必须采用直接的方式向上诉人送达也没有任何依据。故法院认定留置送达方式并无不当之处。且在拆迁裁决作出之前的调解程序中，海门住建局工作人员仍告知上诉人如对评估结论有异议，可以重新选择评估机构对被拆迁房屋进行评估，上诉人仍然作了放弃处理。故本案中的送达方式也并未实际影响季旭东、陆海霞拆迁中相关权利的行使和拆迁权益保障。综合衡量，对当事人争议的送达程序不应机械的否认其合法性。
关于评估结果是否经过依法公示的问题。《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第二十一条规定，拆迁人应当在评估结束后五日内在拆迁地点公布评估结果。海门市公正房地产评估所对被拆迁户房屋合法建筑面积予以张贴公示属实，由于评估标准统一适用，对于同一地块的房产评估而言，合法建筑面积是确定被拆迁人房产权益的最主要内容。以上公示方式虽存在一定瑕疵，但并未造成被拆迁户实质拆迁权益的损害，不影响本案行政裁决的合法性。
关于裁决机构是否应当依职权委托专家评估委员会鉴定的问题。根据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第二十条可以看出，对评估报告持有异议的拆迁人或被拆迁人可以委托其他评估机构重新评估，重新评估结果与原评估结果超出允许误差范围的，由房屋拆迁管理部门在专家库中抽签选定有关专家进行鉴定。季旭东、陆海霞未提出重新评估，本案当中只有一个评估结果，故其主张的海门住建局未依职权委托专家评估委员会鉴定构成违法的理由，不符合法律法规的规定，本院不予支持。
除此之外，原审法院依照职权对被诉行政裁决的合法性进行了审查，认为案涉拆迁许可程序符合法律规定，海门市公正房地产评估所出具的评估报告合法有效，由于被拆迁地块所进行的是前期开发，上诉人关于原地安置的要求客观无法实现，被诉行政裁决作出前上诉人申请回避的权利也得到了保障，海门住建局根据评估报告及海门土地中心自愿增加补偿的意见所作裁决已经充分保障了季旭东、陆海霞的合法权益。对于季旭东、陆海霞提出的委托拆迁协议签订时间早于拆迁许可证颁发时间，原审法院认为，拆迁人与拆迁实施单位之间的委托关系何时形成对季旭东、陆海霞的拆迁权益不造成实质影响，不足以否定拆迁行政裁决的合法性。据此，原审法院遂判决驳回季旭东、陆海霞的诉讼请求。
季旭东、陆海霞不服，向本院提起上诉称，1、海门土地中心的拆迁行为并非公共利益的需要，而是商业开发，违反物权法的规定；2、上诉人要求原地置换合理合法，案涉裁决的安置地点价格与上诉人房屋有巨大差距；3、评估机构的选定未经公告和抽签，评估通知和评估报告均采取的留置送达方式，评估程序违法。请求二审法院撤销一审判决及海门住建局的拆迁行政裁决。
海门住建局答辩称，1、拆迁行为合法有效，原地安置既不符合实际也无政策依据；2、评估机构选择、评估报告的作出以及送达程序符合法律规定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
海门土地中心同意海门住建局的答辩意见。
季旭东、陆海霞提起上诉后，原审法院已将各方当事人提交的证据材料随案移送本院。
本院经庭审举证、质证，对原审判决认定的事实和采信的证据予以确认。
本院认为，根据原审法院所作判决及各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、本案适用《城市房屋拆迁管理条例》还是《国有土地上房屋征收与补偿条例》；2、案涉的评估报告能否作为裁决依据，包括评估机构的选定、评估通知书和评估报告的公示、送达程序是否合法；3、裁决未在原地进行安置是否违反法律规定，包括选择拆迁安置补偿方式的通知的送达是否符合法律规定。
关于本案的法律适用问题。2011年1月21日国务院公布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定，本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。因案涉房屋拆迁许可证颁发于2010年，故本案应适用《城市房屋拆迁管理条例》及相关法律规范。
关于案涉的评估报告能否作为裁决依据，包括评估机构的选定、评估通知书、评估报告的公示、送达程序是否合法的问题。根据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十九条规定，对被拆迁房屋进行房地产市场价评估的机构由拆迁人和被拆迁人共同选定；拆迁人和被拆迁人不能达成一致的，由房屋拆迁管理部门在符合条件的评估机构中抽签确定，房屋拆迁管理部门应当在抽签前三日在拆迁地点公告抽签时间和地点。房屋拆迁评估机构的选定是房屋拆迁的重要环节，也是维护被拆迁人知情权、参与权和选择权的重要环节。法规对评估机构的选定存在两层递进关系，首先是拆迁人和被拆迁人的共同选择，其次才进行抽签。本案中，海门新天地房屋拆迁有限公司以通知的方式告知季旭东、陆海霞该公司拟委托海门市公正房地产评估所为评估机构，如有异议于三日内提出。该通知虽然不是拆迁人单方面对评估机构的选定，但并不完全符合《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十九条的规定。考虑到海门市公正房地产评估所具备相应的评估资质，且上诉人在收到该公司作出的评估报告后并未在指定期限内提出异议，默认了评估结果，故不能仅以选定评估机构中的瑕疵行为来否认评估结果的公正。但是，作为拆迁裁决主管部门的海门住建局，应当在今后的工作中加强城市房屋拆迁管理，严格依法行政。关于评估通知书、评估报告的送达问题。虽然民事送达中留置送达的送达地址为被送达人的住所，但拆迁法律法规对涉及拆迁行为的送达方式并没有明确的规定，案涉评估通知书、评估报告采取留置送达的地址为被拆迁房屋所在地，并不违反法律法规的规定。
关于裁决未在原地进行安置是否违反法律规定，包括选择拆迁安置补偿方式的通知的送达是否符合法律规定的问题。《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。该条例并未苛求实行房屋产权调换必须原地安置。即使按上诉人诉称的应当适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，该条例第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。因涉案地块并非旧城区改建，故裁决未在原地安置并不违反法律规定。本案中，海门土地中心在两上诉人被拆迁房屋地点向两上诉人留置送达了选择拆迁安置补偿方式的通知，关于留置送达的合法性，在评估通知书、评估报告送达中已有论及，在此不再赘述。
综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。季旭东、陆海霞的上诉请求不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人季旭东、陆海霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 羽 梅
代理审判员 仇秀珍代理审判员张祺炜
二〇一四年八月七日
书 记 员 吴 彩 丽
附相关法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第六十一条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维持原判；