江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终4612号
上诉人(原审被告):顾同兵，男，1970年12月22日生，汉族。
委托诉讼代理人李允治，江苏李允治律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈恒亮，男，1977年12月28日生，汉族。
委托诉讼代理人：江舒扬，江苏朗宁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨青磊，江苏朗宁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：祁炼，男，1986年1月4日生，汉族。
委托诉讼代理人：江舒扬，江苏朗宁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨青磊，江苏朗宁律师事务所律师。
上诉人顾同兵因与被上诉人沈恒亮、祁炼房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖迈民初字第336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
顾同兵上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回沈恒亮、祁炼的诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由沈恒亮、祁炼负担。事实和理由如下：一、一审法院认定顾同兵转租行为无效的依据就是2013年12月21日顾同兵与涉案房屋原产权人南京万钧置业有限公司（以下简称万钧公司）签订的《房屋租赁合同》，但该《房屋租赁合同》不能孤立地看待。2014年5月26日，顾同兵与万钧公司形成了允许转租的协议，该协议是对《房屋租赁合同》中不允许转租条款的变更，一审法院割裂看待是错误的。沈恒亮、祁炼于2015年4月10日取得涉案房屋的所有权，顾同兵只要在《房屋租赁合同》租赁期限内按期支付房租、没有从事违法活动就可以继续享有租赁权直至租赁期满。
沈恒亮、祁炼辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回顾同兵的上诉请求。
沈恒亮、祁炼向一审法院起诉请求：一、解除2013年12月21日签订的《房屋租赁合同》；二、顾同兵支付违约金3万元；三、顾同兵承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：涉案的栖霞区营苑北路2号2幢5室的商用房屋原所有权人为万钧公司。2013年12月21日，万均公司（甲方）与顾同兵（乙方）签订《房屋租赁合同》，由顾同兵租赁涉案房屋，租期自2014年3月20日起至2019年3月19日。合同第二条约定：房屋用途为影楼工作室，在租赁期内未经甲方书面同意及有关部门批准，不擅自改变房屋使用用途。合同第十一条约定：在租期内，乙方不得将该房屋部分或全部转租给他人或与他人交换，如确需转租或与他人交换的，需提前一个月征得甲方的书面同意。合同第十三条约定：乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的，甲方可书面通知解除合同。合同第十四条约定：乙方违反不得擅自转租的约定，将房屋部分或全部转租给他人或与他人交换租赁房屋的，甲方有权解除合同，且乙方应向甲方支付违约金30000元，并承担甲方因此遭受的一切损失。签约后，万均公司将租赁房屋交付给顾同兵。顾同兵使用不久，即将涉案房屋转租他人使用。
2014年11月11日，万均公司与沈恒亮、祁炼签订《商品房现售合同》，将涉案房屋作价3194470元出售给沈恒亮、祁炼，沈恒亮、祁炼于2015年4月10日进行房屋权属登记。
2015年4月12日，顾同兵将涉案房屋转租给案外人王小川用于农产品销售，并与王小川签订《房屋租赁合同》约定租赁期自签约日起至2019年3月1日止。
2015年5月7日，万均公司（甲方）、沈恒亮、祁炼（乙方）及顾同兵（丙方）签订《租赁合同转移协议》，约定：甲方与丙方于2013年12月21日签订租赁合同一份，由丙方承租甲方位于南京市栖霞区营苑北路2号2幢5号商铺，建筑面积共计187.01平方米。现甲方将上述商铺出售给乙方，由乙方承继租赁合同中出租方的权利义务，三方达成如下一致：一、自2015年1月12日起，租赁合同中出租方变更为乙方，乙方承继出租方所有权利义务，丙方对此予以认可。2015年1月2日以后的租赁、税金由丙方直接向乙方支付。二、除本协议约定外，房屋租赁合同中的租金、租金支付时间、租赁期满日期及甲、丙方签订的《房屋租赁合同补充协议》等其他条款均不变及有效，乙方、丙方均应按约履行，原甲方收取丙方的20000元租赁保证金转移给乙方持有，合同解除时由乙方负责退还。……四、原甲方持有的与丙方签订的《房屋租赁合同》及补充协议等转移给乙方持有，乙方接手所有甲方权利义务。协议签订后，房屋租赁合同由沈恒亮、祁炼与顾同兵开始履行。
一审庭审中，顾同兵为证明转租行为得到万均公司的认可，举证：1、顾同兵的《申请》，内容为“原准备从事婚纱摄影行业，因市场竞争及行业地域差异，不太适合本行业发展，由于前期市场投入及店铺装修成本投入较大，现恳请贵公司允许我转租”，落款日期为2014年5月26日，万均公司在该申请书上加盖印章；2、万均公司租赁经办人陈骥到庭陈述。沈恒亮、祁炼对该申请书的形成日期持有异议，认为形成于房屋权属转移之后，万均公司与沈恒亮、祁炼有利害关系，陈骥的证言缺乏证明力。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十七条规定，承租人应当按照约定方法使用租赁物。万均公司作为涉案房屋原所有权人与顾同兵签订的房屋租赁合同中明确约定房屋用途为影楼工作室，在租赁期内未经万钧公司书面同意及有关部门批准，不擅自改变房屋使用用途，如需转租的，需提前一个月征得万钧公司的书面同意。合同履行过程中，顾同兵经万均公司书面同意将涉案房屋转租给他人经营二手车，该转租不构成违约。但房屋所有权转移之后，沈恒亮、祁炼，顾同兵及万均公司三方约定，自2015年1月12日起租赁合同权利义务由沈恒亮、祁炼承继，租赁合同其他条款不变。因此，自2015年1月12日起，按照“不得擅自改变房屋使用用途”的约定，顾同兵应保证租赁物符合沈恒亮、祁炼认可的使用用途，如再次发生转租改变租赁物用途的，应取得沈恒亮、祁炼的同意。2015年4月12日，顾同兵未经沈恒亮、祁炼同意再次转租，沈恒亮、祁炼对此转租行为不予认可，依照合同约定诉请行使合同解除权并主张违约责任，理由成立，应予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十七条、第二百二十四条规定，判决：一、解除沈恒亮、祁炼与顾同兵之间的《房屋租赁合同》；二、顾同兵于判决生效之日起十五日内支付沈恒亮、祁炼违约金30000元。一审案件受理费3500元，由顾同兵负担。
二审中，经法庭询问，顾同兵陈述，《申请》原件只有一份，在签订《租赁合同转移协议》时，其出示过。沈恒亮、祁炼则陈述，签订《租赁合同转移协议》时，顾同兵并未向沈恒亮、祁炼出示过顾同兵有转租权的任何书面材料。
以上事实，有本院谈话笔录在案为凭。
上诉人顾同兵与被上诉人沈恒亮、祁炼对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，根据《租赁合同转移协议》，万钧公司将其在《房屋租赁合同》中作为出租方的权利义务自2015年1月12日起一并转让给被上诉人，而《房屋租赁合同》中则明确约定，上诉人顾同兵租用涉案房屋用于影楼工作室，顾同兵在未征得出租方书面同意的情况下不得擅自改变房屋使用用途，顾同兵擅自转租涉案房屋的，出租方有权解除合同。顾同兵在被上诉人受让《租赁合同》的权利义务后将涉案房屋转租他人，未取得被上诉人同意，被上诉人要求解除《房屋租赁合同》有合同和法律依据，应予支持。
上诉人顾同兵上诉称，其向万钧公司要求转租涉案房屋的《申请》是《房屋租赁合同》的补充条款，是对《房屋租赁合同》中不可转租条款的变更。对此本院认为，一方面，顾同兵提交的《申请》虽加盖有万钧公司的印章，但该《申请》的落款日期为2014年5月26日，同年6月，顾同兵即将涉案房屋转租给他人用于电动车销售经营，原审法院将该《申请》认定为万钧公司对顾同兵将涉案房屋转租他人经营二手车的转租行为予以认可，并无不当。另一方面，顾同兵陈述其在与被上诉人及万钧公司签订《租赁合同转移协议》时已出示《申请》，但并未提交任何证据予以证明，被上诉人对此并不认可，且该《申请》的相关情况并未写于《租赁合同转移协议》，顾同兵没有任何证据证明被上诉人明知并认可其将涉案房屋转租他人从事农产品销售，也没有证据证实其所称的《房屋租赁合同》中不得转租的条款已经变更，其已取得涉案房屋转租权且获得被上诉人的认可。因此，顾同兵在被上诉人取得涉案房屋所有权并受让《房屋租赁合同》项下出租人的权利义务后再将涉案房屋转租他人经营农产品的行为违反了《房屋租赁合同》的约定，顾同兵的上诉理由不能成立。
综上，顾同兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3500元，由上诉人顾同兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 郭旭冬