广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第1510号
上诉人（原审原告）劳雪玲，女，汉族，1937年1月11日出生，住广东省佛山市高明区。
委托代理人杨华红，广东瑞迪安律师事务所律师。
委托代理人幸小平，广东瑞迪安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘继忠，男，汉族，1962年6月28日出生，住广东省佛山市高明区。
委托代理人江丹，广东金舵律师事务所律师。
委托代理人林国梁，广东金舵律师事务所律师。
上诉人劳雪玲因与被上诉人刘继忠房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2014）佛明法荷民一初字第31号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：驳回劳雪玲的诉讼请求。一审案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由劳雪玲承担。
上诉人劳雪玲上诉提出：一、原审判决认定案件的一些主要事实不清。首先，原审判决认定涉案房屋买卖合同效力及诉讼时效方面是正确的。涉案房屋买卖合同合法有效，劳雪玲起诉并未超过法律规定的诉讼时效，应受法律保护。因此，刘继忠应当依约协助劳雪玲办理涉案房屋及地块的过户手续。其次，原审判决认定刘继忠与其妻子黄爱玲于1987年12月11日在原西安镇登记结婚的事实错误。刘继忠提供的结婚证没有编号，且刘继忠的出生日期为1962年6月29日，与劳雪玲从公安机关查明的出生日期1962年6月28日不一致，故两者的身份证号码不会相同，法律上应属两个不同的人。因此，结婚证不能证明该证上的人就是刘继忠且其已结婚的事实。再次，原审判决认为本案并无证据证明刘继忠出卖涉案房屋为其与妻子双方共同意思表示，刘继忠向劳雪玲转让房屋的行为属无权处分的观点错误。本案中，刘继忠是在非常急需用钱的情况下通过华仔找到劳雪玲的儿子黄赞求其买房才筹足3万元度过难关的，交易时刘继忠仅31岁，且涉案《国有土地使用证》以及刘继忠向法院提交的两张收据都只写刘继忠一个名字。在这种情况下，劳雪玲完全有理由相信涉案房屋产权仅有刘继忠一人，属正当的善意交易行为。刘继忠本来就是恶意隐瞒其妻子为共有人的情况，在此情况下，证明“劳雪玲是否知道刘继忠有妻子为房屋共有人”的举证责任应当在刘继忠，如果把上述举证责任分配给劳雪玲，实属鼓励恶意交易，与立法原意相违背。二、原审判决认定程序不合法。涉案结婚证上并没有编号，且刘继忠的出生日期为1962年6月29日，与劳雪玲从公安机关查明的出生日期1962年6月28日不一致，故两者的身份证号码不会相同，法律上应属两个不同的人。在这种情况下，要证明上述两人为同一个人，必须有足够充分的证据才能加以证实。原审法院仅以漏洞百出的结婚证就认定两者为同一个人，属认定程序不合法。三、原审法院适用法律错误。由于原审法院对案件主要事实认定不清及观点错误，且认定程序不合法，导致适用法律错误，判决结果当然不正确。综上，请求二审法院依法改判：1.刘继忠协助劳雪玲到佛山市高明区相关职能部门办理坐落在佛山市高明区西安镇庆洲开发区房屋及地块即明府国用字（1990）第0624092000144号国有土地使用证的过户手续；2.由刘继忠承担本案全部诉讼费。
被上诉人刘继忠答辩称：一、本案不存在任何房屋买卖，本案主要证据《转让证明》是劳雪玲的儿子非法获得刘继忠的土地证后胁迫刘继忠签署的，属无效民事行为。本案不是一起正常的房屋买卖：1.在1993年，3万元已属于巨款，劳雪玲一方面陈述为筹款，一方面陈述为用家中存放的大量现金当即支付，其对如此大量的资金来源阐述不明。2.将如此大量的现金交给“卖房方”，却居然不要求收款人写收款收据，非常不合常理，事实上刘继忠根本没有收取过任何款项。3.房屋是一个巨额的交易标的，按劳雪玲陈述，劳雪玲仅凭刘继忠取得国土证就当即付款受让涉案房屋，连房屋的座落、现状等都没有现场看过，极其违背常理。4.刘继忠一直占有使用涉案房屋，假如劳雪玲真的购买房屋，那么其既不居住、也不出租房屋来获得收益，而是让别人无偿使用长达二十年，绝对不可能。5.按劳雪玲的陈述，涉案房屋是其儿子黄赞购买来赠送给劳雪玲的，黄赞作为事件的参与人，并没有到庭接受质询，而仅向法庭提交一份证词，证词中的签名与《转让证明》的签名截然不同，存在造假的嫌疑。二、假设本案存在房屋买卖，该买卖也是无效的。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第四项规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。”房地产是特殊的买卖标的，假设本案存在房屋买卖，那么该买卖也违反了上述法律规定，属无效合同，劳雪玲无权要求房屋过户。劳雪玲强调其属于“善意第三人”，要求保护交易，完全没有事实和法律依据。首先，劳雪玲称经华仔认识刘继忠，那么其不可能不知道刘继忠已经结婚，而且1993年刘继忠已经31岁，作为一个农村人，该年龄基本都已经结婚，所以劳雪玲不征求刘继忠配偶的意见本身就是不善意。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，“善意第三人”的主张是以物权过户登记为前提。本案中，过户登记手续并没有办理，房产也没有交付过，劳雪玲甚至一天都没有占有过涉案房产，故其不属于“善意第三人”。三、原审法院对刘继忠婚姻事实的认定是正确的。刘继忠持有结婚证原件，结婚证上张贴了刘继忠及妻子的照片，户口本上也显示刘继忠与黄爱玲是夫妻关系，所以不能因为行政部门的一个笔误就否定刘继忠的婚姻事实，原审法院对婚姻事实的认定是正确的。综上，请求驳回劳雪玲的上诉请求。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
本院查明：1993年12月31日，刘继忠向劳雪玲出具《转让证明》一份，内容为：“现我刘继忠本人（身份证号码：440725620628093）将属于自己的高明西安镇约70平方米房屋一间，国有土地使用证第0624092000144号转让给劳雪玲，有关该房的款项双方经已结清，从今以后该房的所有权益归劳雪玲所有，与我无关，有关转户手续的办理费用由劳雪玲负责。特此证明。”该《转让证明》由刘继忠签名并捺手印。此后，案涉房屋由刘继忠占有使用至今。2013年12月26日，劳雪玲以《转让证明》为证据主张其与刘继忠之间存在房屋买卖关系，向法院起诉要求刘继忠协助办理涉案房屋及地块的过户手续。
另查明，涉案房屋所在地块于1990年2月16日核发了国有土地使用证［明府国用字（1990）第0624092000144号］，登记于刘继忠名下，该证“变更记事”一栏记载：“一九九零年贰月拾肆日由高明县西安房地产开发公司转让。”涉案房屋至今尚未办理房产证。
再查明，刘继忠与黄爱玲于1987年12月10日在原西安镇府登记结婚。
本院认为：本案中，劳雪玲以《转让证明》为证据主张其与刘继忠之间存在房屋买卖关系，向法院起诉要求刘继忠协助办理涉案房屋及地块的过户手续。由此可见，劳雪玲的诉请实质上是要求刘继忠协助其进行物权变更登记。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”经本院查明，目前涉案房屋尚未办理房产证，故依照上述法律规定，刘继忠尚未取得该房屋物权归属的合法凭证，即刘继忠是否系该房屋的合法权属人尚未确定（不排除该房屋存在其他所有人的可能性），故劳雪玲在本案中请求刘继忠协助办理涉案房屋及地块的过户手续，属于事实上不能履行的情形，本院对其上诉主张不予支持。如果劳雪玲认为基于涉案房屋其与刘继忠之间存在债权债务关系，可另行主张权利。
综上，劳雪玲的上诉请求不成立，本院依法予以驳回。原审法院作出的判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人劳雪玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
代理审判员 王志恒
代理审判员 安 静
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 梁丽萍