湖南省郴州市苏仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）郴苏民初字第791号
原告曾某某，男，汉族，湖南省邵阳市人。
委托代理人吴鹃，湖南银光律师事务所律师。
被告周某某，男，汉族，江西省抚州市人。
被告熊某某，女，汉族，湖南省益阳县人。
委托代理人黄年芳，郴州蓝剑法律服务所法律工作者。
原告曾某某与被告周某某、熊某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾某某及委托代理人吴鹃，被告周某某、熊某某及委托代理人黄年芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾某某诉称：原告与被告周某某、熊某某均为湖南省第四工程公司一公司的职工，被告周某某和熊某某为夫妻。2002年1月中旬原、被告双方约定，将被告1997年在单位购买的，位于郴州市苏仙区苏石路石榴湾8号的房产（4栋2单元102号房，房屋面积为47.85平方米）卖给原告。2002年1月19日原告将购房款15000元一次支付给了被告熊某某，被告将房屋契证（契证号0042024）、钥匙交给了原告，原告及家人从2002年一直在该房居住至今。期间原告多次找被告要求其配合履行房产过户登记手续，被告均借故推脱至今。综上，原告认为被告的行为已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院请求判令：1、确认原告2002年1月19日从被告处购买苏仙区苏石路石榴湾8号4栋2单元102号房的房屋行为合法有效；2、被告履行郴州市苏仙区苏石路石榴湾8号4栋2单元102号房的房产过户登记手续；3、本案与诉讼有关的一切费用由被告承担。
被告周某某辩称：一、原、被告并未形成形式与实质上的合法的房屋买卖关系，故原告所主张的“房屋买卖行为”是虚假、无效的。被告周某某在2002年1月中旬和此前的更长时间在外地打工，根本未在家，没有与原告进行房屋处置的洽谈，周某某不知情，也从未委托任何人代表自己对此房屋进行处置。不认可原告对此房所具有的购买意图。相反，从知道熊某某卖房一事开始，便持明确、坚决、激烈的反对态度，并为此与被告熊某某存有矛盾至今。导致夫妻关系破裂。二、原告与被告熊某某之间的个人接触，超过法律规定的权限范围，侵犯了周某某的合法权益，应是无效行为。认为“房款收据”，不能证明原告的要求和诉求，只能反映熊个人与原告之间的一种债权债务关系，对周某某不具有约束力。认为原告的主张侵犯了周某某的合法权益，请求法院驳回原告的起诉，判令原告支付10年住房租金，交回房屋和钥匙。
被告熊某某的答辩意见同被告周某某的答辩意见。
原告提交以下证据证实其主张：
1、原告曾某某的身份证复印件，拟证明原告身份；
2、被告周某某、熊某某的户籍资料，拟证明被告的身份及夫妻关系；
3、郴州市人民政府1998年元月6日签发的所有权人为周某某的郴州市苏仙区苏石路石榴湾8号4栋2单元102房郴房私字第038301号房屋所有权证复印件；
4、郴州市财政局1998年5月6日签发的承受人为周某某的“4栋2单元102房”郴州市房屋契证一本，证号为0042024。拟证明被告购买湖南省第四工程公司郴州分公司的单位建房后将该房卖给原告曾某某。
5、被告熊某某2002年1月19日出具“今收到曾某某购旧房款壹万伍仟元正”的收条，拟证明被告已经将其合法拥有的本案诉争房产卖给原告。原、被告房屋买卖属实。原告已经付清全部房款15000元。
6、《证明》（19位单位同事及邻居的证明），拟证明单位同事及邻居知道原告与被告的房屋买卖行为；原告从被告处买房后一直在此居住至今12年。
7、4栋二单元102房电改收据。
8、4栋二单元102房水改收据，拟证明单位知道并认可原告从被告处买房的事实，故该房后来进行的电改、水改，均以原告为户主登记。证明原被告之间的房屋买卖行为属实。
9、《湖南省郴州市苏仙区人民法院民事判决书》（2012）
苏民初字第367号，拟证明原告从被告处买房4-102（1层）共计47.85平方米，当时花费15000元；和原告相同情况的单位职工贺仲光从单位职工张可文夫妻手中购买4-408（4层）共计47.85平方米，花费16000元，说明原告花15000元购买被告房屋是当时的市场价格。
10、4号栋住房户2013年2月给郴州市国土局的授权委托书，拟证明原被告单位认可本案诉争房屋即4-102的实际产权人是原告。
11、熊某某2001年6月出具的借条，拟证明2001年原被告单位统一管理职工的《房产证》、《契税证》等资料。由于被告熊某某2001年6月就已经将《房产证》从单位借出来，故2002年1月19日原、被告买卖房屋后，原告到单位只领到《契税证》没有领到《房产证》。同时证明单位认可原被告的房屋买卖行为。
12、证人曾建东、张仁和、曾新萍的证言，证人曾建东证明与原告曾某某，被告周某某、熊某某同为一个单位的职工，都住在本单位的院子里。知道2002年初原告曾某某从被告周某某、熊某某处花了15000元钱买了本案诉争的房屋。曾某某买房子后就一直住到今天。周某某、熊某某把旧房子卖给原告后，也一直住在单位砌的新房子，旧房子和新房子都在本单位的一个院子里。曾某某2002年买周某某、熊某某的旧房子时，还差钱，向其借了5000元钱。单位当时住新房子的职工很多人就把旧房子卖给了本单位的职工，大概都是1-2万元，房子装修好点的可以卖到2万元左右。
证人张仁和出庭作证证实：2002年曾某某从周某某、熊某某手中买了二室一厅的旧房子后，曾某某住的一室一厅的旧房子就卖给了我。曾某某从周某某、熊某某手中买了房子后就一直住在那里。我买曾某某的一室一厅（38平方米左右）花了11000元，曾某某从周某某、熊某某手中买的二室一厅（48平方米左右）花15000元。
证人曾新萍出庭作证证实，与原被告认识是邻居关系。知道2002年曾某某从周某某、熊某某手中花费了15000元买了二室一厅的旧房子，我们住在一个院子里，一直没有听说过关于该房子是出租的事情，也没有听说过周某某和熊某某问曾某某要房租的事情。
二被告对原告的证据提出以下质证意见：
对原告证据1、2、3、4的真实性无异议，但是认为诉争房屋的所有权人是被告周某某；
对原告证据5的真实性无异议，但是是被告熊某某一人行为，被告周某某不知道、不同意。
对原告证据6、7、8、9、10、11的真实性无异议，不认可证明方向。对证人曾建东、张仁和、曾新萍证言的真实性无异议，证明方向有异议。
二被告提交以下证据证实其主张：
1、被告周某某、熊某某的身份证复印件，拟证明二被告身份；
2、被告周某某、熊某某1986年的结婚证，拟证明二被告的夫妻关系；
3、被告周某某、熊某某2013年7月16日的离婚证，拟证明两被告解除了婚姻关系。
4、离婚协议书，拟证明二被告2013年7月16日离婚后对财产的分割。二被告约定本案诉争房产归被告周某某所有；
5、郴房私字第038301号房屋所有权证，拟证明诉争房屋所有权人是被告周某某。
6、2012年5月23日周某某关于4栋102房的产权情况给其单位的说明：被告周某某拟证明诉争房屋不是卖给原告，只是给原告暂住或借租。对房屋买卖的行为不认可，其2002年春节从外地打工回家知道妻子卖房子后，在家里怒斥了妻子。
7、4号栋住房户2013年2月给郴州市国土资源局的授权委托书：拟证明原被告单位认可本案诉争房屋，即4-102的产权人是被告。
8、刘大江出庭证明其因结婚需住房，找到周某某提出购买其住房，周某某讲该住房只作出租用，不予出卖。拟证明周某某没有卖房子的意愿。
9、刘佩兰出庭证明两被告因房子的事情闹得感情不和。
10、朱施丽出庭证明两被告因房屋买卖的事情经常吵架，周某某因熊某某卖房价格太低闹得感情不和。
11、叶志鹏书面证明，周某某于2001年5月至2002年在其单位工作，2002年2月前一直未曾离开未回郴州探家。
证据8、9、10、11共四份“证明”及三位证人出庭证言，拟证明因被告熊某某卖房一事导致两被告夫妻感情不和。
原告对被告的证据提出以下质证意见：
对证据1、2的真实性无异议；
对证据3的关联性有异议。两被告离婚证上的时间是2013年7月16日，该时间是原告于2013年6月20日提出本案诉讼之后，因此，二被告离婚与本案无关。
对证据4的真实性、关联性有异议。认为二被告离婚协议中对本案诉争房产的约定，对外不发生效力。离婚协议上的时间有二个，一个是5月23日，一个是7月16日，时间上有矛盾。不具有客观真实性。
对证据5的真实性无异议，不同意被告的证明方向；
对证据6的合法性、真实性、关联性有异议。是被告周某某个人书写的材料，本身不具有证据效力；该陈述既讲将房屋给原告是“暂住”又讲是“借租”，不具有证据的客观真实性。
对证据7认为与原告证据10相冲突，不具有真实性，不同意证明方向。
对证据8、9、10、11的质证意见，对被告出庭证人朱施丽、刘佩兰证言的真实性无异议，但不同意被告的证明方向。该二位证人证言恰恰证明被告周某某知道当年妻子将房屋卖出的事实。二被告近2年吵架等原因是周某某嫌妻子将房子当年卖的价低，证明2002年1月19日被告熊某某与原告之间的行为是房屋买卖行为，不是租赁行为。
对出庭证人刘大江的质证意见：一是该证言与本案无关；同时不具有客观真实性。因为2000年6月二被告仍然住在诉争的旧房中，单位的新房屋并没有建好，新房没有分配。对证人叶志鹏的质证意见：认为证人应出庭作证，真实性无法认定。
本院采信原告证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、11及原告证人曾建东、张仁和、曾新萍证言；采信被告证据1、2、3、4、5、6、7、8及被告证人朱施丽、刘佩兰、刘大江的证言予以采信；证据11的真实性不能确认，不予采信。原告证据10及被告证据7系同一证据名称，均来源于其单位保卫科，内容却不一致，本院对该两份证据不予采信。
经审理及原、被告举证、质证，本院查明事实如下：
原告曾某某与被告周某某、熊某某均系湖南省第四工程公司第一公司的职工，被告周某某和熊某某系夫妻关系。被告周某某1998年从本单位购得位于郴州市苏仙区石榴湾8号4栋2单元102号房住房一套，房屋面积为47.85平方米。该房属于单位的房改房。被告周某某于1998年5月6日取得4栋2单元102号房郴房私字第038301号房屋所有权证、第0042024号房屋契证。该房屋总价为15500.87元，成交金额为8994.54元。2002年1月19日，被告熊某某向原告曾某某出具内容为“今收到曾某某购旧房款壹万伍仟元整”的收条，并将4栋二单元102号房的房屋钥匙交给原告，原告于2002年1月底搬入该4栋2单元102号房屋居住至今。熊某某于2001年6月25日从单位物业科借该房郴房私字第038301号房产证一本。原告曾某某住进4栋2单元102号房后，从单位物业科领取了该房屋契证。湖南省第四工程公司第一分公司后勤科、物业开发公司出具的水费收据的姓名系曾某某。原告曾某某一直居住于4栋2单元102号房屋至今。原告要求两被告协助办理4栋2单元102号房屋的过户手续，二被告一直未履行。湖南省第四工程有限公司对郴州分公司基地进行整体开发，原、被告争讼的房屋系开发红线范围，4栋40户户主于2013年2月向郴州市国土资源局出具授权委托书，40户住户同意委托该公司蔡萌、彭经珂全权代表40户住户处理与土地摘牌的有关事宜。原告提交的授权委托书上有被告周某某、原告曾某某的签名，被告提交的授权委托书上只有被告周某某的签名，省四工程有限公司第一分公司保卫科于2013年8月27日、2013年7月30日分别在原、被告提交的两份授权委托书上注明“此复印件与原告相符”并印章。
被告熊某某与被告周某某于2013年7月16日在郴州市苏仙区民政局婚姻登记处协议离婚。协议约定：郴州市苏仙区苏石路35号省建四公司院内4栋102号住房，面积47.85平方米的住房归周某某所有。另一套省建四公司7栋405号住房，面积83.75平方米，所有权归熊某某所有。
本院认为，本案争议焦点系原告曾某某与被告周某某、熊某某之间的房屋买卖行为是否成立、合法有效。4栋二单元102房系被告周某某、熊某某购买的单位福利房，属两被告婚姻存续期间的共同财产。被告熊某某向原告曾某某出具了收到购房款15000元的收条，并将房屋交付给了原告曾某某居住。被告周某某、熊某某申请出庭的证人朱施丽、刘佩兰出庭证实，被告周某某、熊某某因房子的事情经常吵架，据此，可以认定，周某某事后应知晓被告熊某某是将房屋卖给原告曾某某的事实。原告系从单位物业科领取4栋102房的房屋契证，原、被告单位收取4栋102房水费、电网改造均是以原告曾某某名义，说明原、被告单位湖南省第四工程公司第一公司亦知晓原、被告之间的房屋买卖行为。被告辩称，原告所交15000元款项系房屋租金的辩论意见，未予举证证实。根据被告陈述，当时房屋月租金系100元，原告一次性交付十余年的租金亦不符合交易习惯及生活经验法则。被告周某某虽未在熊某某出具的收条上签名，但根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，且在原告曾某某居住此房长达十多年的时间里，被告熊某某、周某某均未提出过异议。故被告周某某辩称，其对熊某某卖房行为不知情，原告付的15000元购房款系租金的辩论意见，本院不予采信。原告曾某某与被告熊某某就郴州市苏仙区石榴湾8号4栋2单元102房的交易行为，没有违反法律、行政法规的强制性规定，根据本院（2012）苏民初字第367号判决书查明的事实，其房屋交易价格亦未显失公平，该房屋买卖行为成立、合法有效。两被告应协助原告办理郴房私字第038301号房屋的产权过户手续。被告周某某与熊某某2013年7月16日离婚时，对诉争房屋的处分行为对原告不发生效力。故，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
一、原告曾某某与被告熊某某于2002年1月19日就郴房私字第038301号房屋的买卖行为合法有效。
二、被告周某某、熊某某于本判决生效后五日内履行协助原告曾某某到房产登记部门办理郴房私字第038301号房屋（郴州市苏仙区苏石路石榴湾8号4栋2单元102号房）所有权人变更为原告曾某某的登记手续义务。
如未按本判决指定的期间履行义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案受理费80元，由被告周某某、熊某某承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 胡红锋
审 判 员 曾郴卉
人民陪审员 雷晓东
二〇一三年十一月十四日
代理书记员 雷露萍
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国婚姻法》
第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金；
（二）生产、经营的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。