广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4900号
上诉人（原审被告、反诉原告）：周丽菊，身份证住址江苏省南通市崇山区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东合富房地产置业有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：扶伟聪，职务董事长。
委托代理人：柯柏松，广东天杰律师事务所律师。
上诉人周丽菊因与被上诉人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富置业）居间合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第767号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：根据广州市国土资源和房屋管理局核发的编号为粤房地权证穗字第××号的《房地产权证》记载，座落在本市越秀区北京路149号2801房的房屋，建筑面积为205.28平方米，房地产权属人为周某，登记时间为2010年10月21日。
2014年7月2日，周丽菊（买方、乙方）、案外人周某（卖方、甲方）与合富置业（房地产中介服务机构、丙方）签订《存量房买卖合同》，约定：房地产地址为越秀区北京路149号2801房，建筑面积为205.28平方米，该房地产按整套出售并计价，总金额为5000000元整，甲乙双方约定按一次性付款方式计算该房地产价款；甲方与乙方约定共同办理产权转移登记，甲乙双方应当于2014年12月1日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当于2014年12月1日前向某支付中介服务费，乙方应向丙方支付中介服务费75000元等。该合同另就相关提示内容在该合同内容尾部、合同当事人签名栏上方处进行了约定，其中重要提示4为经纪方已明确向买卖双方解释现行限购限贷政策，买方应对其贷款能力，购买资格等承担完善义务和相关法律责任等。
同日，周丽菊向合富置业出具《服务收费确认书》，写明：本人周丽菊经广东合富房地产置业有限公司促成越秀区北京路149号2801房物业之购买合同成立，现本人同意向经纪支付75000元作为广东合富房地产置业有限公司之中介代理费。周丽菊于当日通过银行转账的方式向原告支付了中介服务费10000元。
2015年1月14日，合富置业向周丽菊发出《知会函》，称基于合富置业已促成合同的成立并积极履行中介方义务，但周丽菊一直没有配合办理递件手续，且有意取消交易，周丽菊尚欠中介代理费65000元，故要求周丽菊在收函后五日内与合富置业联系，并按约定支付拖欠的中介服务费等。
此外，周丽菊为证明其在签订上述合同时无购房资格及正在申办入户广州事宜，对相关事实合富置业是知悉的，向原审法院提交了如下证据：1.户口本，显示周丽菊的户籍所在地为江苏省；2.广州市番禺区社会保险基金管理办公室出具的《缴费历史明细表》；3.周丽菊与广州市杰夫教育信息咨询有限公司于2014年4月25日签订的《入户广州委托办理协议书》，其中约定在2015年3月30日前完成落户，手续费140000元等；4.短信截图，内容为周丽菊与合富置业的工作人员黄某的短信对话，其中周丽菊于6月29日的短信内容为“无论如何争取到我户口过来就行！”合富置业的工作人员于6月29日的短信内容为“恩，等她2号回来，我们会帮你尽量争取的。”等；5.电话录音两段。对于上述证据，合富置业对于上述证据的真实性无异议，但合富置业称从短信内容可见合富置业一直在督促被告履行合同，合富置业清楚周丽菊的户口问题，但对于其何时能够具备购房资格合富置业也不清楚，合富置业只是告知周丽菊其户口办理完成后何时能够办理交易的问题，而从录音内容可见周丽菊称可以自行办理户口才决定签订合同，也因此买方给予其三个月的时间解决户口问题；合同约定的12月1日是业主给予最宽限的时间，周丽菊也提出可以在12月1日前办理。由于周丽菊确认其可以在12月1日前办理才向业主提出该时间的，如果没有办理下来导致交易无法完成的后果由周丽菊自行负担。
2015年3月18日，合富置业向原审法院提起本案诉讼，诉称：2014年7月2日，通过合富置业的努力，周丽菊承购卖方周金莲所拥有的位于越秀区北京路149号2801房之物业达成一致。同时，周丽菊并就此事与卖方及合富置业签订了《存量房买卖合同》，并就同意向合富置业支付中介代理费签订了《服务收费确认书》。根据约定，周丽菊同意在2014年12月1日前向合富置业支付中介费75000元，逾期交付该费用的，则按日向合富置业交付相当于费用1%的滞纳金。合富置业业已依约提供了居间服务，但周丽菊至今仍欠付65000元的中介费。据此，请求判令：周丽菊立即向合富置业支付中介服务费65000元。
周丽菊原审辩称及反诉称：周丽菊经合富置业旗下的文明路分行物业顾问黄某、彭燕推介，对位于越秀区北京路149号2801房产生了购买意向。但是当时周丽菊正处于通过代理公司申办入户广州的过程中，社保不满三年，尚未取得购房资格，并且周丽菊就此事未有任何的隐瞒，合富置业及卖方完全知悉。合富置业利用周丽菊有意购买该物业又受制于限购政策的心态，积极出主意并唆使周丽菊同意，先通过网签备案，等取得购房资格后，再正式进行入产权交易流程。于是，2014年7月2日，买卖双方签署了《存量房买卖合同》，约定由卖方收取周丽菊购房定金200000元，合富置业与周丽菊签订了《服务收费确认书》，由合富置业预收中介费10000元。由于在签订合同时，周丽菊何时能够入户尚未确定。因此，三方在合同第四条约定“甲乙双方就于2014年12月1日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记，”第六条约定“丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，乙方应当于2014年12月1日前向丙方支付中介服务费。”周丽菊曾就相关的遗留问题提出过疑虑，合富置业承诺：对于周丽菊后面可能产生的被动或不利局面，会积极斡旋以保障被告的利益，合富置业也可以通过特殊渠道帮周丽菊补办三年社保或走绿色通道等方法来解决。因此，该合同是在合富置业的建议和撮合之下签订的。后因代办入户的公司具体经办人职务侵占，造成了周丽菊至今未能入户广州。对此，周丽菊认为：首先，合富置业作为专业的房地产经纪，本该有按政策规定查实双方资质的职责，而合富置业明知周丽菊无购房资格，明知该合同自始不能履行，仍然不计后果促成该合同，存在恶意套取中介费的嫌疑，属于违规居间，应承担主要过错责任。其次，确认书并未约定支付中介费的具体时间，所以支付时间以该合同之相关约定为准，既然至今不能递件，那么周丽菊当然也不必支付中介费。再者，合富置业所称的网签备案事宜存在诸多的疑点。事实上是涉案合同从没网签。如果有进行网签，那么合富置业代无购房资格的人进行违规网签。合富置业称由于周丽菊没有履行合同网签被撤销，涉案房屋重新挂牌，那么如果是卖方行使撤销，必须有书面通知函送达被告并退加定金，如果是合富置业单方撤销，那么已属越权，该物业如有二次交易就是一房二卖。综上所述，合富置业无视周丽菊的权益，以专业经纪的身份明知故犯，导致该合同客观上的履行不能，并造成了周丽菊的严重经济损失，合富置业的过错在先。据此，周丽菊提出反诉，请求法院判令：合富置业退回预收的中介费10000元。
合富置业原审对反诉辩称：不同意周丽菊的反诉请求。我方已经促成被告与卖方成立买卖合同，因为周丽菊的原因导致交易没有完成，我方在此没有任何过错，根据合同第6条的约定，周丽菊应当支付相应的中介费，所以无需退回中介费10000元。另外，关于周丽菊所称的户口问题，我方认为：本案的买卖合同在2014年7月2日签订，约定于2014年11月2日前过户，周丽菊已经知悉其户口的问题，且已经在合同中约定给予周丽菊三个月解决户口问题，我方也已经向周丽菊解释相关的限购、限贷政策，周丽菊因其户口问题不能完成交易的后果应当由其自行负担。
原审庭审中，周丽菊称虽然签订合同时明知没有购房资格还签订合同是由于合富置业提出可以先签订合同，预留时间给其办理户口，待户口办理好再交易。对此，合富置业称情况属实，当时业主也同意先签订合同，预留时间给周丽菊办理户口，所以合同约定办理交易过户时间是12月1日。对于周丽菊与入户代理公司签订的协议约定的办理入户时间是在2015年3月30日前，而合同约定的交易时间是2014年12月1日的问题，周丽菊称当时合富置业提出可以先签订合同，如果（户口）办理不下来就再协商延期，卖方也是同意的，所以才签订合同。周丽菊至今未能完成入户广州的手续。
原审法院认为：根据法律规定，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。周丽菊通过合富置业提供的中介服务已与卖方签订《存量房买卖合同》，并向合富置业出具《服务收费确认书》，合富置业与周丽菊之间形成居间合同关系，因合富置业业已促成周丽菊与卖方订立房屋买卖合同，周丽菊理应依约支付相应的中介服务费予合富置业。至于周丽菊称合富置业作为专业的经纪公司，其明知周丽菊不具有购房资格，仍然积极撮合并最终促成合同订立，存有恶意，应负主要过错的辩解意见。对此，原审法院作以下分析：首先，在前述合同订立时，合同三方当事人均知悉周丽菊不具有购房资格。而合富置业作为专业的房地产中介机构，其在促成合同订立时负有提供相关的专业咨询意见及风险防范指引的义务。根据前述合同内容，合富置业业已告知周丽菊相关限购的政策，合富置业已履行了应尽的义务。其次，周丽菊作为购房人，因其非广州市户籍人口，其清楚知悉本身并不具有购房资格，虽然周丽菊正在办理入户广州的事宜，但其对何时能够入户广州并不明确，此时周丽菊仍然与卖方签订了《存量房买卖合同》，并约定了交易过户时间为2014年12月1日。结合合同签订时间为2014年7月2日，而交易时间为三个月后，周丽菊显已为办理入户手续达成交易条件需要预留的时间进行了充分考量并与卖方磋商达成一致，如因周丽菊未能在交易时间届满前具备过户交易条件的，周丽菊应负担相应的责任。再次，结合周丽菊提交的《入户广州委托办理协议书》可见，周丽菊明知其入户时间可能延迟至2015年3月30日前，而该协议的签订时间是在2014年4月25日，即其在签订前述《存量房买卖合同》时已明确知悉在2014年12月1日前，周丽菊可能无法完成入户广州的手续、无法取得购房资格，但周丽菊仍与合富置业签订合同签订约定交易过户时间为12月1日。对此，周丽菊对因其不具备购房资格导致约定期限内无法交易承担相应的责任。综上，根据《存量房买卖合同》及《服务收费确认书》的约定，周丽菊应于2014年12月1日前向合富置业中介服务费75000元。现周丽菊除于签订协议当天支付了10000元费用外，至今未向合富置业支付中介服务费余额，显已构成违约，故对合富置业诉请要求周丽菊支付中介服务费65000元，原审法院予以支持。周丽菊反诉要求合富置业退还已收的10000元中介服务费，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条第一款的规定，判决如下：一、周丽菊应在本判决发生法律效力之日起十日内向合富置业支付中介服务费65000元。二、驳回周丽菊的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1450元（其中本诉受理费1425元、反诉受理费25元），由周丽菊负担。
判后，上诉人周丽菊不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院只认定合富置业对该合同的促成，却没有对合富置业违规签订及合同自始不能给予认定。合富置业既已知周丽菊不具有购房资格，合同内容中也有相关的明确说明，那么在签订该合同之时，就已明知是在进行违反政策规定的操作，却仍然不计后果，并主动约买卖双方签订合同，属于违规操作。涉案合同是要三方签字才能订立的，合富置业也应对自己的签字行为承担责任。原审法院避重就轻，没有对合富置业违规居间的过错行为作出判定。2、合富置业主张其促成该合同的理由，仅仅是因周丽菊自称能办理广州入户，甚至何时能办成，其也不清楚，此理由不具有充分符合政策规定的事实依据，更不能开脱其违规居间的行为。合富置业本该有核实和查证买卖双方资质的义务，在已知周丽菊不具有购房资格的前提下，无论当事人提供怎样的资讯，都应当以事实为依据，坚持按政策规定办事。而违规操作本身就是过错，无论因何种理由均不能将自己的过错转嫁给当事人，合富置业也应当自行承担其因判断失误，并依此进行违规居间的过错行为及造成的后果。故上诉请求：1、撤销原审判决第一、二项，改判合富置业向周丽菊退还已收的10000元中介费。2、一、二审案件诉讼费由合富置业负担。
被上诉人合富置业答辩认为：合富置业已经告知了周丽菊限购政策，并提示了风险，关于这一事实，周丽菊是认可的，基于我方这种解释，双方在约定交易时间内预留了近五个月的交易时间，预留了充分的时间给周丽菊完善其购房资格包括办理户口等，最终交易未成的原因还是由于周丽菊自己放弃了购买，在整个居间过程中，合富置业没有任何过错。
经二审审理，当事人对原审查明的事实并无异议，本院予以确认。
关于为何各方在涉案合同中约定过户时间是在2014年12月1日，周丽菊表示这是合富置业提出的过户时间，出卖人不愿意宽限时间，由于周丽菊很喜欢涉案房屋，而且其也问过给其办理过户手续的中介公司，中介公司说应该能在这个日期前过户，所以其才同意合同约定在2014年12月1日过户。合富置业则表示不确认周丽菊的上述说法，之所以约定该时间是周丽菊询问过给其办理过户手续的中介公司之后认为可以在该时间内过户，故才约定在2014年12月1日过户。
本院认为，本案二审争议的焦点是合富置业能否全额收取中介服务费。一方面，合富置业明知周丽菊在合同签订之时尚不具备购房资格，仍促成其和产权人签订《存量房买卖合同》，该不规范操作容易引发二手房买卖纠纷，扰乱二手房交易市场，故合富置业作为专业的中介服务机构对此应承担相应责任；另一方面，《存量房买卖合同》是各方真实意思表示，合富置业已经明确告知了周丽菊不符合购房资格签订涉案合同可能存在的风险，履行了中介机构的告知义务，周丽菊作为具有完全民事行为能力的个人，在知晓自身不符合购房资格的情况下，仍愿意签订《存量房买卖合同》并确认其应支付的中介服务费，结合周丽菊在签订涉案合同前已经咨询过帮其代办过户手续的中介机构一事，显见其对涉案合同签订后果进行了充分考量并愿意承担相应的风险，故周丽菊以合富置业违规操作为由要求不支付中介服务费，理据不足，本院不予支持。综上责任分析，原审判令周丽菊全额支付约定的中介服务费75000元，有失妥当，本院予以调整，酌定周丽菊应支付上述费用的70%即52500元给合富置业。因周丽菊已经支付了中介费10000元，故尚需支付中介费42500元。上诉人周丽菊的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第767号民事判决第二项；
二、变更广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第767号民事判决第一项为：周丽菊应在本判决送达之日起十日内向广东合富房地产置业有限公司支付中介服务费42500元。
本案一审案件受理费1450元，由周丽菊负担1023元，广东合富房地产置业有限公司负担427元；二审案件受理费1425元，由周丽菊负担998元，广东合富房地产置业有限公司负担427元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 邹文芳