广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠香法民三初字第935号
原告：珠海经济特区日发有限公司，住所地：珠海市。
法定代表人：丰新成，总经理。
委托代理人：董艳，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省珠海市香洲区。
被告：秦晓玲，女，汉族，住广东省珠海市香洲区，公民身份号码×××3184。
委托代理人：汤颖，广东益人律师事务所律师。
委托代理人：邱荣煊，广东益人律师事务所律师。
原告珠海经济特区日发有限公司诉被告秦晓玲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告珠海经济特区日发有限公司（以下简称日发公司）委托代理人董艳，被告秦晓玲委托代理人邱荣煊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告日发公司诉称，1994年5月，珠海市经济特区日发应用技术研究所（以下简称日发研究所）与珠海经济特区陇科实业开发公司（以下简称陇科公司）签订了房屋转让合同，陇科公司将其珠海香洲区柠溪路翠竹新村xxx使用权转让予日发研究所，后日发研究所工商登记变更为原告日发公司。2007年5月18日，由于原告日发公司法定代表人丰新成居住山西省多有不便，请贺秀平本人与被告秦晓玲签订租赁协议，出租xxx供被告秦晓玲经营卫生站，每月租金5000元，租期5年，自2007年7月18日至2012年7月17日止。房屋租赁期间，被告秦晓玲拖欠房租，拒不履行合同约定义务。2012年7月1日，因被告秦晓玲拖欠房租，由贺秀平代原告日发公司向其发出律师函，要求其在接获律师函之日起7日内交纳欠付租金及产生的利息，并与其解除合同。律师函以特快专递发出，但被告秦晓玲拒绝签收该邮件，邮件返回到贺秀平，之后又转回原告日发公司。2013年8月22日，原告日发公司委托董艳要求被告秦晓玲腾退商铺，被告秦晓玲再次拒绝腾退，双方发生纠纷并造成人身损害事件。综上，被告秦晓玲侵害了原告日发公司的合法权益，故原告日发公司提起诉讼，原告日发的诉讼请求：1.判决解除原、被告双方的租赁合同关系，被告秦晓玲腾退珠海市香洲区xxxxxxx及面积约x的平房并交付原告日发公司使用；2.判决被告秦晓玲向原告日发公司交纳合同约定的违约金人民币100000元；3.判决被告秦晓玲向原告日发公司交纳拖欠的房屋租金人民币407300元及利息22808.8元；4.本案诉讼费由被告秦晓玲承担。
原告日发公司就其诉称向本院提交了如下证据：1.房屋转让合同；2.收款收据；3.报警回执；4.律师函及邮寄证明；5.报警回执；6.立案告知书；7.情况说明；8.照片；9.委托书及任职证明；10.新老地址变更证明；11.新竹社区居委会出具的门牌变更证明；12.建设工程规划许可证；13.红线图；14.书面证明；15.快递单。
被告秦晓玲辩称，原告日发公司不是本案适格的诉讼主体。原告日发公司提交的工商登记资料显示日发研究所在本案立案受理前已经变更为原告日发公司，根据《企业名称登记管理实施办法》第三十七条规定，“企业的印章、银行账户、信笺使用的企业名称，应当与其营业执照上的企业名称相同”；第三十八条规定，“法律文书使用企业名称，应当与该企业营业执照上的企业名称相同”，所以原告日发公司起诉时递交的资料依法应该盖印日发公司公章。原告日发公司于2014年6月21日立案起诉递交的《民事诉状》、授权委托书及主体资格证明等均是以日发研究所公章出具的，非有效法律文书，不具法律约束力，不符合《民事诉讼法》第一百零八条的起诉必备条件。虽然原告日发公司于2014年8月11日补交了加盖日发公司公章的《民事诉状》，但并不能改变原告日发公司在立案时不具备诉讼主体资格的客观事实。原告日发公司提交的工商登记资料显示原告日发公司已被吊销，根据《广东省高级人民法院关于企业法人解散后的诉讼主体资格及其民事责任承担问题的指导意见》的规定，原告日发公司现为清算法人，其在诉讼中的权利义务应由清算组织的负责人或清算义务人为诉讼代表人行使，而原告日发公司及其委托代理人并未提供担任诉讼代表人的资格证明。根据珠海市工商行政管理局公开的“企业基本资料查询”，现已查询不到原告日发公司的企业信息，原告日发公司很有可能已经变更或消亡。
原告日发公司未能提供xxx权属证明，其提供的《房屋转让合同》中仅记载了原告日发公司向陇科公司购买了“珠海市香洲区柠溪路翠竹新村xxxxxx”，未提供陇科公司是涉案xxx权属方的证明，房款支付收据也远低于合同约定金额，且原告日发公司所购物业与被告秦晓玲承租的“xxxx”是否同一物业，原告日发公司也未提供足够证据，无法证明原告日发公司是被告秦晓玲承租物业的产权人。即使原告日发公司是被告秦晓玲承租物业的产权人，但根据《合同法》第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中被告秦晓玲是通过与贺秀平签订《租赁合同》及直接向贺秀平交付租金，获得对租赁物的占用、使用及收益权，所以原告日发公司仅与贺秀平之间存在租赁合同关系，原、被告之间没有租赁合同关系。综上所述，被告秦晓玲认为原告日发公司不是本案适格的诉讼主体，请法院核查后驳回原告日发公司的起诉。
即使法院认定原告日发公司是本案适格诉讼主体，由于原、被告之间不存在租赁合同关系，原告日发公司要求解除租赁关系，判令被告秦晓玲腾退商铺房没有事实基础和法律依据。被告秦晓玲与贺秀平于2007年5月18日签订了《租赁合同》，约定贺秀平将位于“xxx”出租给被告秦晓玲用于经营卫生站，租赁期限至2012年7月17日止。合同期满后，被告秦晓玲虽然与贺秀平未续签书面租赁合同，但被告秦晓玲仍实际占有、使用承租物业，贺秀平亦每月向被告收取租金，根据《合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”所以，被告秦晓玲与贺秀平自2012年7月18日起的租赁关系为不定期租赁，被告秦晓玲租赁合同关系的相对方是贺秀平，而非原告日发公司，即只有贺秀平才有权解除与被告秦晓玲的租赁合同关系。另合同解除权是形成权，是当事人依照法律规定或合同约定而自主行使，致使有效合同效力消灭的民事权利，合同解除是确认之诉而非请求之诉，法院没有权利也不能应当事人的请求直接判令合同解除，只能确认当事人解除合同的行为是否有效，所以原告日发公司的第一项诉讼请求不当。
即使在法院认定原、被告双方存在租赁关系的前提下，原告日发公司的第二项、第三项诉讼请求亦没有事实基础和法律依据。原告日发公司主张被告秦晓玲违约的事实是被告秦晓玲拖欠租金，原告日发公司提供的证据《律师函》第二条第二款陈述被告秦晓玲自2011年11月18日以后就再未支付租金，但被告秦晓玲提供的证据已明确证明截至2013年8月，贺秀平仍然在收取被告秦晓玲的租金，所以《律师函》陈述的被告秦晓玲违约事实纯属捏造，其真实性、合法性有待查明；其次，《租赁合同》中亦没有被告秦晓玲违约需要向原告日发公司支付违约金100，000元的约定，所以原告日发公司第二项诉讼请求没有事实基础和法律依据。被告秦晓玲提交的租金收款收据已充分证明自2007年7月18日至2012年7月17日止，被告秦晓玲均已按照合同约定的5000元／月交付租金，所以原告日发公司第三项诉讼请求中所指的被告秦晓玲少缴房租90，000元及欠交房租28000元的情况与客观事实不符，没有事实基础。《合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”即《租赁合同》期满后，被告秦晓玲与贺秀平之间是不定期租赁关系，月租金仍按原租赁合同约定执行，而客观履行情况也证明了贺秀平未提出异议，且仍然按照5000元／月的原合同标准向被告秦晓玲收取租金。自2013年2月起，被告秦晓玲将“xxxxx”退回贺秀平后，双方经协商一致将承租物调整为“x104、平房一排、80平方米”，租金调整为3800元／月，并以此缴纳租金。所以原告日发公司要求被告秦晓玲自2012年8月起按照15000元／月交付租金没有事实依据和法律依据。再退一步讲，根据《民法通则》第一百三十六条的规定：“延付或者拒付租金的诉讼时效为1年”，原告日发公司主张2013年6月12日前拖欠租金的诉讼请求已经超过诉讼时效。
综上，请求法院依法驳回原告日发公司的全部诉讼请求。
被告秦晓玲就其辩称向本院提交了如下证据：1.租赁合同；2.收款收据62张。
经审理查明，1994年5月1日，陇科公司（甲方）与日发研究所（乙方）签订《房屋转让合同》，约定甲方将位于珠海市香洲区柠溪路翠竹新村xxx50年的使用权（自1994年5月1日至2043年3月1日）转让给乙方，房屋总面积119平方米，每平方米4100元，总计487900元，乙方先行支付50%的房款，余款于1994年10月30日前结清，甲方在乙方付清50%房款后将上述房屋交付乙方使用，并负责办好住房证（部队房产证），上述使用期限内，乙方对该房享有使用、管理、收益权及上述权益的转移权。此外，双方还就其他事项进行了约定。陇科公司及法定代表人姚永良、日发研究所及其法定代表人丰新成分别落款盖章，甘肃省广播电视厅珠海特区办事处在保证人处签字盖章。同年5月6日、5月9日、5月10日、5月21日，陇科公司分别收到日发研究所支付的转让费港币35000元、港币20000元、港币45000元、港币20000元、人民币110000元，1994年5月8日，甘肃省广播电视器材供应站向日发研究所开具金额为487900元的兰州市城关区商业企业批发专用发票。上述房产为珠海警备区房产，于1992年1月3日取得建设工程规划许可证。
2007年5月18日，被告秦晓玲与贺秀平签订《租赁合同》，约定：贺秀平将位于x1单元xxxx、2单元xxxx的平房一排出租给被告秦晓玲用于经营卫生站，被告秦晓玲每月25日前支付贺秀平租金5000元，被告秦晓玲支付贺秀平相当于1个月租金的押金即5000元，免租装修期2个月，租赁期限5年，自2007年7月18日至2012年7月17日止，贺秀平不得无故终止或解除合同，否则支付被告秦晓玲违约金100000元，还应赔偿被告秦晓玲的全部损失；被告秦晓玲不得无故终止或解除合同，否则贺秀平有权没收押金。被告秦晓玲应按时交纳租金，如延期30日，贺秀平有权解除合同，没收押金并追收欠交的租金，合同期满后被告秦晓玲场地的固定装修归贺秀平所有，但贺秀平应适当予以补偿，价格双方另定，商定不成时，被告秦晓玲应恢复原状后无条件撤出，被告秦晓玲自行迁走可移动物件，但应在合同期满后30日内迁走，此期内不计租。此外，双方还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，贺秀平将xxxx的平房一排交付被告秦晓玲使用。关于x的平房一排，原告日发公司陈述系陇科公司赠送给原告日发公司。
被告秦晓玲于2007年5月29日交付贺秀平押金5000元，自2007年8月21日至2013年3月5日期间按照月租金5000元的标准向贺秀平交纳自2007年7月18日至2012年7月17日期间的租金（其中被告秦晓玲于2008年7月10日交纳的2008年2月18日至2008年3月17日的租金为4950元）共计274950元，后被告秦晓玲于2013年2月将xxxx退租，合同约定的租金标准相应调整为3800元，自2013年3月27日至2013年8月26日期向贺秀平交纳自2012年7月18日至2013年1月17日期间的租金共计22800元，以上合计297750元。之后被告秦晓玲未再继续向贺秀平交纳租金。
2012年7月1日，贺秀平委托广东友邦方达律师事务所律师吴建勤以EMS方式向被告秦晓玲发出《律师函》，通知被告秦晓玲因其根本违约解除与其的租赁合同，并要求被告秦晓玲支付欠付的7个月租金及利息。
原告日发公司于2014年6月12日出具《情况说明》，陈述上述租赁合同由贺秀平代签，上述律师函亦由贺秀平代为委托律师发出，租赁合同到期后再未向贺秀平发出任何代理委托。案件审理中，本院传唤贺秀平到本院作询问笔录，贺秀平陈述如下：双竹街104、xxxx是丰新成的，通过老乡聚会认识，丰新成觉得我比较可靠，就让我帮他代为出租，并非我承租之后再转租，后我将电话号码写到纸上贴到上述房屋上进行招租，但是很长时间租不出去，出租给被告秦晓玲是上述房屋第一次出租，是以我自己的名义与被告秦晓玲签的合同，每月租金5000元，押金5000元，等丰新成来珠海的时候就将我手头收取的租金及押金交给了他，后来被告秦晓玲说不用xxxxx房了，将xxxxx房退租了，xxxx单租是1200元，被告秦晓玲退租后就按3800元的标准收取xxx的租金，5000元和3800元的租金标准我都有同丰新成协商过，丰新成予以认可，被告秦晓玲未按时交纳租金，我就按照被告秦晓玲交纳租金情况按顺序排下来，合同到期后并不准备续租了，但是被告秦晓玲还欠租金，其来交租金我还是继续收取，被告秦晓玲还继续占着xxx，2013年8月26日收取被告秦晓玲交纳的租金后，我就不再管了，后续情况不清楚，丰新成也没有同我讲过。
另查明，日发研究所后工商变更登记名称为原告日发公司，原告日发公司的企业机读档案登记资料显示其成立日期为1994年11月24日，于2002年2月10日被吊销营业执照。
根据珠海市公安局翠香派出所及珠海市香洲区翠香街新竹社区居民委员会出具的证明，翠竹新村29栋门牌号变更为x。
根据原告日发公司提交的诉讼请求计算明细，其主张的第三项诉讼请求中的拖欠租金计算明细如下：应支付2007年7月18日至2012年7月17日期间的租金300000元（5000元／月×12个月×5年）＋应支付2012年7月18日至2014年10月的租金405000元（15000元／月×27个月）-实际已经支付的租金297700元=拖欠租金407300元；利息以上述拖欠租金407300元为本金，乘以5.6%计算为人民币22808.8元。
本院认为，关于原告日发公司的诉讼主体资格问题。根据房屋转让合同，日发研究所自陇科公司处受让涉案xxx使用权，日发研究所后工商变更登记为原告日发公司，根据贺秀平的陈述及租赁合同，本院予以确认原告日发公司对涉案xxx、xxxxx的平房一排享有使用权。原告日发公司委托贺秀平代为出租涉案xxx、xxxxx的平房一排，贺秀平作为受托人以自己的名义与被告秦晓玲订立了租赁合同，被告秦晓玲于缔约时不知道贺秀平与原告日发公司的代理关系，贺秀平因被告秦晓玲的原因对原告日发公司不能妥善处理委托事务，原告日发公司因此可以行使贺秀平对被告秦晓玲的权利，原告日发公司与本案有直接利害关系，原告日发公司虽被吊销营业执照，但不影响其参加本案诉讼，原告日发公司系本案的适格原告，本院对原告的诉讼主体资格予以确认。对被告秦晓玲的相关抗辩意见，本院不予采纳。至于被告秦晓玲申请追加原告日发公司法定代表人丰新成作为第三人参加诉讼的问题，丰新成作为原告日发公司法定代表人，代表原告日发公司行使职权，原告日发公司对其法定代表人丰新成的经营活动，承担民事责任，追加丰新成作为本案第三人并无必要，对被告秦晓玲的申请，本院不予准许。
关于租赁合同期限届满后原、被告的关系及租金标准变更问题。租赁合同于2012年7月17日届满后，被告秦晓玲继续使用租赁物，贺秀平自2013年3月27日至2013年8月26日收取了2012年7月18日之后的租金，原告日发公司虽主张租赁合同到期后再未委托贺秀平，但贺秀平以自己名义与被告秦晓玲签订了租赁合同，被告秦晓玲对此具有信赖利益，故原、被告之间形成了不定期的租赁合同关系，除租赁期限为不定期外，双方的其他权利义务应与租赁合同期限届满前的权利义务一致，被告秦晓玲于2013年2月将承租的xxxx退租，租金作相应减免符合交易习惯，亦已实际履行，本院对租金标准调整为3800元／月的事实予以确认，被告秦晓玲应自2013年2月起按照月租金3800元的标准支付原告日发公司，原告日发公司主张自2012年7月18日起按照15000元／月的租金标准计算租金于法无据，本院不予支持。
关于第一项诉讼请求。如前所述，租赁期限届满后，双方之间形成不定期租赁合同关系，双方的权利义务应根据租赁合同予以确定。原告日发公司有权随时解除合同，且被告秦晓玲无正当理由逾期未支付租金，原告日发公司亦有权解除合同，被告秦晓玲应当腾退xxx的平房一排并返还给原告日发公司，原告日发公司该项诉讼请求于法有据，本院予以支持，被告秦晓玲相关抗辩于法无据，本院不予采纳。
关于第二项诉讼请求。租赁合同中关于被告秦晓玲违约责任的约定限于解除合同、没收押金并追收欠交租金，并无被告秦晓玲需交纳违约金100000元的约定，原告日发公司该项诉讼请求于法无据，本院不予支持，被告秦晓玲相关抗辩于法有据，本院予以采纳。
关于第三项诉讼请求。被告秦晓玲未按约定支付租金，构成违约，但其违约行为处于持续状态，被告秦晓玲亦支付了部分期间的租金，原告日发公司关于租金的诉讼请求未超过诉讼时效，被告秦晓玲的相关抗辩于法无据，本院不予采纳。关于被告秦晓玲应支付的租金，2013年2月起租金标准才从5000元／月调整为3800元／月，被告秦晓玲应按5000元的标准补足支付2012年7月18日至2013年1月17日的租金，经本院核算，被告秦晓玲应支付该期间租金差额7200元（1200元×6个月），应按3800元的标准支付2013年1月18日至2014年10月的租金79800元（3800元×21个月），以上合计87000元。根据租赁合同，关于被告秦晓玲逾期支付租金的违约责任的约定仅限于解除合同、没收押金并追收欠交租金，并无被告秦晓玲需支付拖欠租金利息的约定，针对被告秦晓玲的逾期付款行为，原告日发公司可根据上述约定没收被告秦晓玲的5000元押金，其请求被告秦晓玲支付租金利息的请求于法无据，本院不予支持，被告秦晓玲相关抗辩于法有据，本院予以采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十八条、第四十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条、二百三十五条、二百三十六条、第四百零三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原、被告之间的不定期租赁合同；
二、被告秦晓玲于本判决发生法律效力之日起三十日内腾退珠海市香洲区xxxxxxxx的平房一排并返还给原告珠海经济特区日发有限公司；
三、被告秦晓玲于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告珠海经济特区日发有限公司欠缴租金人民币87000元；
四、驳回原告珠海经济特区日发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币14970.16元，由原告珠海经济特区日发有限公司负担人民币5301.16元，由被告秦晓玲负担人民币9669元。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 蔡超明
代理审判员 张从和
人民陪审员 黄建华
二〇一五年二月二日
书 记 员 胡 锦