福建省福鼎市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0982执异13号
案外人：游雪洁，女，1965年8月20日出生，汉族，住福鼎市，
委托诉讼代理人：朱乃坚，福建秉坚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：商世杰，福建秉坚律师事务所律师。
申请执行人：黄益联，男，1961年6月14日出生，汉族，住福鼎市。
被执行人：林乃疆，男，1967年9月9日出生，汉族，经商，住福鼎市。
在本院执行申请执行人黄益联与被执行人林乃疆买卖合同纠纷一案中，案外人游雪洁于2017年6月23日对执行标的即坐落福鼎市桐城街道岭下小区3栋16号【房权证号：鼎房权证ＴＳ字第××号】提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人游雪洁称，福鼎市人民法院于2014年3月21日作出（2014）鼎执行字第320号执行裁定书并查封被执行人林乃疆所有（共××人××）××福鼎市××街道××下小区××号【房权证号：鼎房权证ＴＳ字第××号】，上述查封的标的有误。事实和理由如下：被执行人林乃疆及其妻子朱钰英已于2014年1月22日与案外人游雪洁及其丈夫平其善签订房屋买卖协议，并于2014年3月10日将本案所诉争的房屋买断契交付给异议人，案外人也支付了相应房屋转让款。案外人在购得本案诉争房屋后，对房屋进行装修并一直居住使用至今，上述房产所有权已发生转移，已不属于被执行人林乃疆所有（共有人朱钰英），案外人系该房产的实际所有权人，享有对该房产占有、使用、收益、处分权利。综上所述，法院的查封是错误的，请求依法解除对案外人游雪洁所有的坐落福鼎市××小区××号【房权证号：鼎房权证ＴＳ字第××号】房地产的查封。
案外人游雪洁在提出异议同时向本院提供以下证据：
1.案外人身份证、结婚证、检查报告单、残疾人证，以此证明案外人主体身份情况及案外人与配偶的健康状况。
2.（2014）鼎执行字第320号《执行裁定书》，以此证明案外人购买的坐落福鼎市桐城岭下小区3栋16号房屋被福鼎市人民法院裁定查封。
3.房屋卖断契、房屋买卖协议、收条、门牌证、有线数字电视用户卡、有线电视缴费凭单、水费缴费卡、邻居及居委会证明、银行流水记录，以此证明案外人于福鼎市人民法院裁定查封之前就已经与被执行人林乃疆签订房屋买卖合同并支付了相应的购房款购得案涉房产，且已出资装修房屋居住使用房屋至今；该房产虽未办理过户登记手续，但过错并不在于案外人。案外人作为该房产的实际所有权人，拥有该房屋的实体权利。
5.询问笔录、被询问人身份证复印件，以此证明案外人游雪洁为案涉房屋的实际所有人，该房屋在2014年3月份由案外人出资装修并入住。
本院查明，申请执行人黄益联与被执行人林乃疆买卖合同纠纷一案，本院依据发生法律效力的(2014)鼎民初字第2号民事调解书已向被执行人发出执行通知书，但被执行人至今未按判决履行生效法律文书所确定的义务。本院于2014年3月21日作出（2014）鼎执行字第320号执行裁定书，查封林乃疆所有（共××人××）××福建省××小区××号【房权证号：鼎房权证ＴＳ字第××号】。
另查明，2013年8月27日，林乃疆与中国邮政储蓄银行股份有限公司（以下简称邮政储蓄银行）福鼎市支行签订了《个人最高额抵押合同》《个人最高额综合授信合同》及《个人额度借款合同》，合同约定将涉案房产作为抵押物，并办理了抵押登记，林乃疆取得邮政储蓄银行65万元的循环授信额度，授信额度有效期为10年。2014年1月22日，案外人游雪洁与被执行人林乃疆在未通知邮政储蓄银行的情况下签订了《房屋买卖合同》。现案外人游雪洁以其持有房屋卖断契、房屋买卖协议、收条等证据为由，向本院书面提出执行异议，请求撤销（2014）鼎执行字第320号执行裁定书，立即解除对坐落福鼎市××小区××号房屋的查封、拍卖等执行措施。
本院认为，不动产物权的变更或转让，需经依法登记，才发生效力；未经登记，不发生效力。法院在执行阶段对不动产产权归属的认定应以不动产登记簿的登记情况为准。在本院对异议房屋进行强制执行时，其权属已经有权机关登记为被执行人林乃疆与朱钰英共有，并办理了抵押物登记，故本院对涉案房产的强制执行措施并无不当。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”案外人游雪洁与被执行人林乃疆在签订《房屋买卖合同》时已知晓案涉房产已经办理抵押登记而未通知抵押权人邮政储蓄银行，其房屋转让行为无效，异议理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国担保法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回游雪洁的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 林 洁
审判员 陈 峰
审判员 刘晓亮
二〇一七年九月四日
书记员 陈 莉
附相关法律、司法解释条文：
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《中华人民共和国担保法》
第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
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