贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终1591号
上诉人（原审被告）贵阳合纵置业有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区同心路11号同心大厦302室。
法定代表人王建虎，该公司董事长。
委托代理人王海波。
被上诉人（原审原告）宋涛。
委托代理人陶风鲁。
原审第三人贵阳银行股份有限公司修文支行，住所地贵州省修文县龙场镇迎春路68号。
负责人陈遵球，该行行长。
委托代理人陈嘉。
原审第三人贵阳市住房公积金管理中心，住所地贵州省贵阳市云岩区毓秀路**号。
负责人曾庆兴，该中心书记。
委托代理人麻秀琼。
上诉人贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵公司）与被上诉人宋涛，原审第三人贵阳银行股份有限公司修文支行（以下简称贵阳银行修文支行）、贵阳市住房公积金管理中心（以下简称市公积金中心）商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市白云区人民法院于2015年10月14日作出（2015）白民初字第1061号民事判决，合纵公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，2012年8月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于贵阳市白云区云中路50号利海·米兰春天项目第X栋X层X号的房屋，房屋价款400000元，合同签订之日交付首期房款120000元，余款280000元以银行按揭方式支付，房屋2014年3月30日前交付，逾期交付超过90日，原告有权退房，退房应当书面通知被告，被告应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照已付款的万分之一支付违约金，除非规划变更导致影响日常居住使用功能，被告方有义务书面通知买受人，买受人方有权解除本合同，买受人有解除权时，买受人应在接到出卖人通知之日（出卖人通知的情况下）起15日内或出卖人通知的房屋交付之日起15日内行使解除权，逾期行使的，视为买受人不解除合同，合同继续履行，双方互不承担责任，买受人选择退房的，应在上述期间内通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付房款。合同签订后，原告向被告交付首期购房款120000元、维修基金8000元、预告登记费80元。2012年9月10日，原告与第三人贵阳银行修文支行签订《住房公积金委托贷款抵押借款合同》。合同约定，借款本金280000元，借款期限13年，从2012年9月10日至2025年9月10日，贷款月利率为3.75%，以乙方实际划款当日国家法定利率为准。合同生效后，由第三人市公积金中心将款项一次划入被告的银行账号，借款人采取委托市公积金中心提取公积金还款及委托银行扣款的方式还款。合同载明，本借款合同项下的贷款系贵阳银行修文支行根据市公积金中心的委托向借款人委托贷款并签订本借款合同，市公积金中心负责贷款的发放。合同还写道，本合同履行期间，借款人与售房人就合同所述房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生任何纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行，借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项用于清偿本合同项下的债务，借款人如请求确认其与售房人签订的商品房买卖合同无效或变更、撤销、解除该合同的，应提前10个工作日书面通知贷款人，贷款人有权在上述合同被确认无效或变更、撤销、解除后，根据情况单方面解除与借款人的借贷关系、宣布贷款立即到期或采取其他相应措施，贷款人应依约定解除与借款人的借款后，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人，若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利。合同签订后，第三人如约划款至被告账户。2012年12月20日至2015年10月20日期间，原告共计偿还借款本金49594.28元、利息33199.32元，本金尚余230405.72元未归还。被告合纵公司一直未能交房。原告遂诉至法院，请求判令：一、解除原、被告于2012年8月3日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告与第三人于2012年9月10日签订的《住房公积金委托贷款抵押借款合同》；三、被告立即返还原告购房款400000元；四、被告赔偿原告违约金4000元；五、被告返还原告商品房预售备案登记费80元、房屋维修基金8000元以及原告向第三人借款所产生的利息损失52659.58元（暂计算至2015年4月20日），利息损失计算至解除原告与第三人的借款合同生效时为止。另外被告赔偿其占用原告自有资金期间的利息（按首付款120000元及参照中国人民银行同期贷款基准利率6%计算、暂从2012年9月20日计算至2015年5月12日），利息要求计算至购房款还清之日止；六、诉讼费由被告承担。原告提起诉讼后，法院于2015年5月27日将起诉状副本及其他应诉资料送达被告。
原判认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告如约交付购房款，被告在交房期限届满三个月后仍不能交房，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，亦达到了合同约定的解除条件，故原告诉请解除《商品房买卖合同》，予以支持。被告虽以《商品房买卖合同》所含补充协议为据提出原告已丧失解除权的辩解理由，但因被告所引条文系就房屋规划、设计变更所作，非针对逾期交房所作，故该辩解理由不成立，不予采纳。本案中的《住房公积金委托贷款抵押借款合同》虽独立于《商品房买卖合同》，但原告借款买房的本质决定两份合同的目的相同，即皆在于购买房屋，因而《住房公积金委托贷款抵押借款合同》与《商品房买卖合同》有着密不可分的联系。在《商品房买卖合同》已获解除的情况下，从公平原则出发，《住房公积金委托贷款抵押借款合同》也应一并解除，故原告诉请解除《住房公积金委托贷款抵押借款合同》，予以支持。本案中的《住房公积金委托贷款抵押借款合同》系格式合同，第三人所援引的关于借款人与售房人发生任何纠纷与其无关的条款，加重了原告的责任，排除了原告的主要权利，有失公平，故第三人以该条款为据提出的两份合同无关联性的辩解理由不成立，不予采纳。本案的民事法律关系皆随合同的解除而终止，解除的后果使房屋复归于被告，与之而来，被告应将当属原告所有的款项退还原告，当属第三人所有的款项退还第三人。本案中的购房款，120000元为现金原告直接交付被告，余款280000元为借款原告通过第三人交付被告，至2015年10月20日，原告已偿还借款本金49594.28元、利息33199.32元，合计82793.6元，故应由被告退还原告之款为首付款120000元及已还本息82793.6元，同时，被告应将剩余借款本金230405.72元及利息一并退还借款人，由于贷款系由市公积金中心发放，故剩余借款本金及利息应退还市公积金中心，原告所提的退还诉求，作此调整予以支持。原告诉请解除《商品房买卖合同》，法院立案后于2015年5月27日向被告送达起诉状副本及其他应诉资料，因此，被告从此日起即已书面获知原告要求解除合同。合同约定，被告应自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款。被告在2015年5月27日收到原告的起诉状副本，故最迟应在2015年8月27日前将首付款退还原告，不予退还则构成对该款的占用，故原告诉请被告承担利息，予以支持，并以2015年8月28日为首期购房款利息的起算日。对原告诉请的预告登记费80元及住宅专项维修基金8000.8元，被告虽辩解系代替有关部门收取，却未举证是否已将上述款项转交有关部门，应视为相应款项仍由被告掌控，故对原告要求被告返还预告登记费及住宅专项维修基金的诉请，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决：一、解除原告宋涛与被告贵阳合纵置业有限公司于2012年8月3日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告宋涛与第三人贵阳银行股份有限公司修文支行于2012年9月10日签订的《住房公积金委托贷款抵押借款合同》；三、被告贵阳合纵置业有限公司在本判决生效后10日内返还原告宋涛购房首付款人民币120000元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2015年8月28日起计算至该款实际付清时为止）；返还原告宋涛2012年12月20日至2015年10月20日期间的借款本金人民币49594.28元、利息人民币33199.32元，合计人民币82793.6元；返还第三人贵阳市住房公积金管理中心借款剩余本金人民币230405.72元及利息（利息按本案《住房公积金委托贷款抵押借款合同》约定的借款利息计算，从2015年10月21日起直至该款付清之日为止）；四、被告贵阳合纵置业有限公司在本判决生效后10日内返还原告宋涛预告登记费人民币80元、住宅专项维修基金人民币8000.8元；五、驳回原告宋涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8270元（缓交），减半收取人民币4135元（缓交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担。
一审宣判后，合纵公司不服该判决，向本院提起上诉称：上诉人根据被上诉人的委托，已将被上诉人交纳的住宅专项维修基金交给贵阳市白云区物业管理办公室。即使双方合同被解除，上诉人已经不可能且没有任何依据返还被上诉人住宅专项维修基金。综上，合纵公司认为原判部分事实认定错误，法律适用不当，请求法院予以改判。被上诉人宋涛共同答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人在与上诉人签订《商品房买卖合同》时支付了维修基金，故应由上诉人返还住宅专项维修基金。原审第三人贵阳银行修文支行及市公积金中心均答辩表示与其无关。
二审另查明，合纵公司向宋涛出具的关于维修基金的《收据》上载明的金额为8000元。二审经审理查明的其余事实与原判查明事实基本一致。上述事实，有上诉人与被上诉人的陈述以及《商品房买卖合同》、收据等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，宋涛与合纵公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。现上诉人未按照合同约定的时间向被上诉人交付房屋，其行为已构成违约，双方约定解除合同的条件成就。合同解除后，上诉人应当依据合同返还购房款，并承担因此而产生的损失。本案中，住宅专项维修基金系因合同而产生的费用，并且系由被上诉人支付给上诉人，现因上诉人违约导致合同解除，根据合同相对性，上诉人对此应当予以退还。因此对于上诉人主张不应退还住宅专项维修基金的上诉请求，本院不予支持。二审中查明，宋涛向合纵公司支付的住宅专项维修基金的金额应为8000元，原判写为8000.8元错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市白云区人民法院（2015）白民初字第1061号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；
二、变更贵州省贵阳市白云区人民法院（2015）白民初字第1061号民事判决第四项为：贵阳合纵置业有限公司于本判决生效之日其十日内返还宋涛预告登记费人民币80元、住宅专项维修基金人民币8000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费50元，由贵阳合纵置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭伦禹
代理审判员 刘 劼
代理审判员 邓禹雨
二〇一六年六月十三日
书 记 员 林 可