江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终9573号
上诉人（原审原告）：南京远宏物业发展服务有限公司，住所地南京市鼓楼区东宝路8号时代天地广场01幢2605室。
法定代表人：谷跃飞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李子林，江苏永元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：顾成军，江苏永元律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：高璟璟,女，1992年8月18日生，汉族，住南京市建邺区。
委托诉讼代理人：李京农，江苏天哲律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：高伯存，男，1962年6月21日生，汉族，住南京市建邺区。
委托诉讼代理人：李京农，江苏天哲律师事务所律师。
上诉人南京远宏物业发展服务有限公司（以下简称远宏物业公司）与上诉人高璟璟、高伯存因物业服务合同纠纷一案，均不服南京市建邺区人民法院(2017)苏0105民初3356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
远宏物业公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持远宏物业公司原审的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由高璟璟、高伯存承担。事实与理由：1.远宏物业公司与万达广场西地贰街区业主委员会签订的两份《物业服务委托合同》合法有效。远宏物业公司依据合同对万达广场西地贰街区进行物业管理，积极的履行合同约定的义务，使全体业主和物业使用人受益。远宏物业公司与高璟璟、高伯存之间存在服务与被服务的事实，高璟璟、高伯存有交纳物业费等费用的义务。2.远宏物业公司收取物业费、公摊水电费用及滞纳金合法合理。物业服务委托合同第二十二条第7项规定，业主（或物业使用人）违反物业服务合同逾期不交纳服务费用，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金，也可依法追缴。远宏物业公司多次催交，高璟璟、高伯存置之不理，以各种理由拒绝交纳费用，严重影响了远宏物业公司管理服务工作的正常运转和小区建设，损害了远宏物业公司及其他业主的权益。
高璟璟、高伯存称答辩意见同其上诉意见。
高璟璟、高伯存上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回远宏物业公司原审诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由远宏物业公司承担。事实与理由：1.远宏物业公司提供的两期物业服务合同对其无法律约束力。该合同是万达广场西地贰街区业主委员会与被上诉人签订的，并非两上诉人所签。其既不知情，又未签字，因此对两期物业服务委托合同真实性无法核实。即使合同是真实的，远宏物业公司也未向全体业主公示内容，包括物业管理的范围与事项、物业管理的标准、物业收费标准等，对其也无法律约束力。其购买的是商业用房，并非普通住宅，更应当与其协商物业费收取的标准。根据《江苏省物业管理条例》第四十四条的规定，远宏物业公司应当提供业主大会选聘物业服务企业的相关手续，但远宏物业公司并未向一审法院提供。2.其不应当向远宏物业公司支付物业费。承租商户反映：（1）案涉商业用房所在的万达商业街晚上不按时开灯，造成承租商户顾客流失。（2）承租商户都是门前三包，涉案商业用房的门前卫生是承租商户自己打扫与保洁的，三包范围之外的地面由于远宏物业公司不按时打扫，比较脏。（3）万达商业街路面破损严重，地面坑洼不平，存在人身损害发生的可能性，承租商户多次报修无果。（4）万达商业街路面的窨井盖以及雨水篦子长期无人打扫，损坏无人更换，下水道无人疏通，造成一到雨天就淹水，存在安全隐患，多次报修无果。（5）原来万达物业公司提供物业服务时，有指定的垃圾存放点，并且不另外收取垃圾费；但是改为远宏物业公司提供物业服务后，就没有固定的垃圾存放点，远宏物业公司安排人员上门收取垃圾，并且另外收取垃圾费，告知承租商户不缴费就不收垃圾，造成部分垃圾没人清理，商户意见非常大。（6）万达物业公司管理时，有专门的保安对万达商业街进行巡逻，商户安全有保障。远宏物业公司保安不负责任，造成多家商户被盗窃，已经多次报警。（7）2017年9月，远宏物业公司有两次无故将承租商户的用电停掉，造成承租商户严重损失。3.即使按照物业服务合同，上诉人也不负有支付物业费的义务。该合同第二十条规定远宏物业公司各项服务管理指标达到五级三类，在实现管理目标中，业主与物业使用人对服务管理满意率达到85%以上；第二十二条规定物业管理费商业为每平米每月7元向业主收取，公共能耗费每平米每月0.5元。远宏物业公司物业费收费是最高的，提供的物业服务标准也应当是最高的。但远宏物业公司基本上就没有提供物业服务，根本不符合合同的约定。
远宏物业公司辩称，物业服务合同对于业主具有约束力。远宏物业公司收取物业费以及滞纳金合法合理，《江苏省物业管理条例》第四十一条规定，业主应该按照物业服务合同交纳物业费。门前三包问题是根据南京市门前三包管理规定，与物业服务无关，不能成为拒绝交纳物业费的理由。请求依法驳回高璟璟、高伯存的上诉请求。
远宏物业公司向一审法院起诉请求：1、判令高璟璟、高伯存向远宏物业公司支付2015年7月1日至2017年3月31日的物业服务费20821.1元，公摊水电费1487.22元，合计22308.3元；2、判令高璟璟、高伯存自起诉之日起按欠缴物业服务费用及公摊水电费的每日万分之五向远宏物业公司支付滞纳金；3、本案诉讼费用由高璟璟、高伯存承担。
一审法院认定事实：高璟璟、高伯存系位于南京市××邺区××大街××号房屋（商业用房）的业主，房屋建筑面积141.64平方米。远宏物业公司先后于2014年9月20日、2016年9月16日与南京市万达广场西地贰街区业主委员会签订物业服务委托合同，约定为高璟璟、高伯存房屋所在的万达广场西地贰街区提供物业服务；物业服务费收费标准为商业用房7元/月/平方米，公共能耗费商业为0.5元/月/平方米；物业服务费用按6个月交纳一次；合同期限至2019年9月15日止。远宏物业公司在物业服务过程中履行了主要的物业服务义务，但是在小区公共卫生、安全保障、公共设施维护等方面存在一定的瑕疵。自2015年7月1日起至2017年3月31日，高璟璟、高伯存尚未向远宏物业公司支付物业服务费和公共能耗费，按照合同约定的标准，高璟璟、高伯存拖欠费用合计22308.3元。
一审法院认为，远宏物业公司与南京市万达广场西地贰街区业主委员会签订的物业服务委托合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，对远宏物业公司及小区业主均具有约束力。远宏物业公司依据合同在小区提供服务，高璟璟、高伯存亦应按合同履行支付相应服务费用的义务。鉴于远宏物业公司在履行物业服务过程中存在一定的瑕疵，酌定高璟璟、高伯存按照全部欠费数额的85%向远宏物业公司支付相关费用，即高璟璟、高伯存应向远宏物业公司支付共计18962元（22308.3*85%）。由于远宏物业公司自身服务具有一定瑕疵，其要求高璟璟、高伯存支付滞纳金的主张，本院不予支持，同时，希望远宏物业公司在之后的物业服务过程中不断整改和完善服务。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第二条、第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、高璟璟、高伯存应于本判决生效之日起十日内向南京远宏物业发展服务有限公司支付自2015年7月1日起至2017年3月31日止的物业服务费及公摊能耗费共计18962元。二、驳回南京远宏物业发展服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费358元减半收取179元，由高璟璟、高伯存负担。
二审中，高璟璟、高伯存提交两份证据。1.南京市门前三包责任书复印件，拟证明涉案房屋承租商户按照门前三包责任书的要求对自己以及门前的卫生承担门前三包责任，责任范围为门前至人行道。2.垃圾费收据复印件两份，拟证明远宏物业公司在2016年9月20日向涉案房屋承租商户收取了半年的垃圾费200元，2017年3月20日收取了半年的垃圾费300元，按照物业管理合同的要求，收取垃圾是物业公司最基本的义务，但远宏物业公司另外收取垃圾费不合法。远宏物业公司质证认为，门前三包责任书是为了市容整体环境的要求签订的，门前三包是包卫生整洁、外立面美观、包秩序井然，与本案无关联性。对于垃圾费收据，没有远宏物业公司财务专用收费章，对该证据的真实性不能确认，合法性、关联性均不予认可。
双方对一审法院查明的事实没有异议，本院依法予以确认。
另查明，远宏物业公司一审中提交的与南京市万达广场西地贰街区业主委员会签订的两期物业服务委托合同，第一期合同期限自2014年9月16日至2016年9月15日，第二期合同期限自2016年9月16日至2019年9月15日。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，远宏物业公司与南京市万达广场西地贰街区业主委员会签订案涉物业服务委托合同，并为所涉住宅及商户提供物业服务。高璟璟、高伯存辩称其并非合同签订人及其房屋为商业用房未享受到物业服务的理由不能成立，本院不予采信。关于相关物业费用的缴纳金额，因远宏物业公司在物业服务中的确存在瑕疵，一审法院综合认定按欠费数额的85%交纳，并驳回了远宏物业公司关于滞纳金的诉讼请求并无不当。
综上，远宏物业公司及高璟璟、高伯存的上诉请求没有事实和法律依据，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费358元，由南京远宏物业发展服务有限公司负担58元，由高璟璟、高伯存负担300元。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 郑 慧
审判员 龚 震
二〇一八年一月三十日
书记员 王 慧