广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1102民初160号
原告：苏泽文。
委托代理人：吴朝坤。
被告：广西贺州市桂东房地产开发有限公司。住所地：贺州市星光路**号。
法定代表人：覃展敏，董事长。
委托代理人：欧兴国，广西桂三力律师事务所律师。
原告苏泽文诉被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法由代理审判员张媛月适用简易程序于2016年3月4日公开开庭进行审理。原告委托代理人吴朝坤，被告委托代理人欧兴国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告签订了《商品房定向优惠销售协议》（以下简称《定向协议》），约定原告购买由被告开发的位于贺州市鞍山西路83号“贺州桂东.汇豪国际城”项目第7幢3单元203号房产，定向协议对逾期交房违约责任等事项进行了约定，其中定向协议第四条约定“如不能按期交房，逾期超过90日以内自上述约定的交付时间的第二天起至实际交付之日止，甲方（被告）按日向乙方（原告）支付已支付房款的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后至逾期180日内，自上述约定的交付时间的第91日至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房款的万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日以上自上述约定的交付时间的第181日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房房款的万分之四的违约金，合同继续履行。”
后原告与被告签订了正式的《商品房买卖合同》，合同约定原告以183111元的价格购买涉案标的，其中第八条对交房条件和期限进行了约定“出卖人（被告）应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种（多方验收合格，即包括施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位及消防单位验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”另《商品房买卖合同》第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行了明确“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：···2.按双方签订的定向协议中有关约定处理。”
上述合同签订后，原告按约付清了房款，全面履行了买受人的付款义务。被告作为出卖人理应按照商品房买卖合同约定的交房条件和期限交付房屋，直到2014年7月14日才交付给原告。被告逾期交房的行为已明显构成违约。根据双方合同约定，被告应向原告支付逾期交房违约金63979元（违约金计算方式：183111×0.0001×90＋183111×0.0002×90＋183111×0.0004×806=63979）。为此，原告诉至法院，请求判令被告向原告支付逾期交房违约金63979元（违约金从2011年11月1日起至2014年7月14日止）；本案诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述事实向法院提供的证据有：
1、《商品房定向优惠销售协议》、《商品房买卖合同》、房屋所有权交易确认书，证明原被告之间存在商品房买卖合同关系。
2、销售不动产统一发票一张、税收通用完税证一张，证明原告付清了房款。
3、汇豪国际城.房屋验收记录，证明原告在2014年7月14日接收房屋。
被告桂东公司辩称：1、原告起诉的事实和理由还涉及到被告和广西贺州市电业公司（以下简称电业公司）签订的定向开发协议书，签订该份协议后被告才向原告提供相应的商品房，该协议书涉及到对原告各方的条件进行约定，而且原告起诉支付逾期违约金也是定向协议书所约定的，所以原告仅仅以桂东公司为被告，不利于查清事实，所以被告向法院提出申请，把贺州市电业公司做为第三人或被告，有利于查清事实。2、被告延期交房有相应的原因，合同约定包括天气、政府管制、中高考等因素可以相应延期交房。
被告桂东公司对其辩称向法院提供的证据有：
1、《停水通知》7份；2、《停电通知》13份；3、中高考、公务员考试停工通知11份；4、气象资料《2009-2013年贺州市八步区降雨实况》；5、2008年12月-2014年1月《监理月报》58份。
证据1-5共同证明在汇豪国际7#楼工程施工过程中：1、由于停水、停电、中高考、下雨等原因延误工期359天；2、因地质原因、桩基塌陷等原因延误工期421天；3、以上两项共导致延误工期780天的事实。
6、定向开发销售协议书，证明被告和电业公司约定了组织时间和电业公司应该履行的义务，电业公司应该承担相应责任。
经开庭质证，被告对原告证据1、2无异议，但认为定向协议是三方签订的，该协议中表明电业公司统计和筹备、交款或银行按揭等都有时间限制，从而影响开发进程和交房时间，现在原告把延期交房责任推给被告，对被告不公平，电业公司也应该承担相应的责任。对证据3有异议，当时是统一通知的，以通知时间为准。原告对被告证据1-5认为证据没有原件，对被告称可以延期780天也有异议；对证6没异议，对证明内容有异议，电业公司只是见证人，不应该承担责任。本院对证据的分析认定：对双方均无异议的证据，本院予以认定。原告的证据3可以证明实际交房时间，本院予以认定。被告的证据可以作为认定据实延期交房的依据，但被告主张顺延780天，本院不予认可。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
2008年2月22日，原告苏泽文（乙方）与被告桂东公司（甲方）签订《商品房定向优惠销售协议》，约定桂东公司将贺州桂东·汇豪国际城的商品房定向销售给原告，该协议第二条约定：本协议与正式《商品房买卖合同》具有同等法律效力。第三条：甲方承诺在2010年12月30日前交付“贺州桂东·汇豪国际城”7#楼。第四条：如不能按期交房，逾期超过90日以内自上述约定的交付时间的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后至逾期180日内，自上述约定的交付时间的第91日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日以上自上述约定的交付时间的第181日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之四的违约金，合同继续履行。广西贺州市电业公司以见证人的身份作为丙方在定向优惠销售协议上签字盖章。
后原告与被告桂东公司签订《商品房买卖合同》，约定：桂东公司将贺州市鞍山西路83号贺州桂东·汇豪国际城第7幢3单元203号房出卖给原告，房屋总价款183111元；第八条约定交房时间为2011年10月31日前，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：一是遭遇不可抗力，二是其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等；第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、按双方签订的《商品房定向优惠销售协议》有关约定处理。签订合同后，原告依约按时支付全部购房款183111元。2014年7月14日，被告桂东公司将合同约定的房屋交付给原告。
桂东公司在施工建设期中，因桩基塌陷导致工程延误的天数为82天。根据2008年12月-2014年1月的《监理月报》，结合《停水通知》、《停电通知》、中高考、公务员考试停工通知以及贺州市气象科技服务中心出具的《2009年-2013年贺州市八步区降雨实况》，被告在工程施工过程中受降雨、停水停电、中高考等因素影响造成停工，可以顺延交房期限的天数为359天，因桩基延误的82天中包含了下雨停工天数51天，该51天不应重复扣除。因此，被告桂东公司可据实予以延期的天数为390天。
本院认为：原告与被告之间的《商品房定向优惠销售协议》、《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。签订合同后，原告依约按时支付了全部房款，但是被告桂东公司没有在约定的期限内交付房屋，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告桂东公司应当承担相应的违约责任。原、被告在签订合同时约定了被告桂东公司可据实予以延期的因素，包括遭遇不可抗力和其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等，因此，被告桂东公司据实延长履行期间，具有合同依据，且未违反法律规定。《商品房买卖合同》约定的交房期限为2011年10月31日前，实际交房日期为2014年7月14日，逾期交房天数为986天，扣除桂东公司可据实予以延期的390天，据此，桂东公司实际逾期交房的违约天数为596天（986天-390天）。依照《商品房买卖合同》第九条、《商品房定向优惠销售协议》第四条的约定，被告桂东公司应向原告支付逾期交房违约金为35414元（183111元×0.1‰×90天＋183111元×0.2‰×90天＋183111元×0.4‰×416天）。
被告辩称应把电业公司列为被告或第三人参加诉讼，电业公司也应该承担逾期交房的违约责任，本院认为，原告与被告签订的定向协议，电业公司只是作为见证人在定向协议上盖章，电业公司不具有房地产开发资质，不是涉案商品房的开发主体，定向协议的内容也没有对电业公司的权利义务进行约束，且之后原被告双方签订了正式的商品房买卖合同，电业公司并非该合同的相对人，定向协议及商品房买卖合同均未约定电业公司应承担何种逾期交房的违约责任。被告的辩称没有依据，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司应向原告苏泽文支付逾期交房违约金35414元。
本案受理费1400元，减半收取700元（原告已预交），由原告苏泽文负担310元，被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担390元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。
代理审判员 张媛月
二〇一六年三月七日
书 记 员 黄雪娟