江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终5493号
上诉人（原审被告）：南京市鼓楼区北海岸茶餐厅，住所地南京市鼓楼区中央北路23号。
经营者：王慧，女，1964年12月4日生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：杨娅，江苏钟山明镜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张琳，江苏钟山明镜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京机电产业（集团）有限公司，住所地南京市玄武区珠江路280号。
法定代表人：卢北宁，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谷强，江苏三法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：倪杰，江苏三法律师事务所律师。
上诉人南京鼓楼区北海岸茶餐厅（以下简称北海岸茶餐厅）因与被上诉人南京机电产业（集团）有限公司（以下简称机电公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初6154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
北海岸茶餐厅上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决遗漏了应该在本案中一并处理的法律纠纷，对上诉人扩建的296平方米钢筋混凝土结构和装修部分以及被上诉人超收的水电费等未作处理。1.被上诉人作为受益方，理应对上诉人扩建的296平方米钢筋混凝土结构部分进行补偿。2.被上诉人应对上诉人的装修部分作部分补偿。3.被上诉人应对上诉人支付费用安装的燃气工程作价补偿。4.上诉人支付的2万元租赁保证金在房屋租赁合同解决后，应退还上诉人或抵冲租金。5.被上诉人在上诉人租赁期间超收了上诉人的水电费222664.28元，超收部分应当返还给上诉人。
机电公司辩称，一审判决事认定的事实清楚、法律适用正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。
机电公司向一审法院起诉请求：1.北海岸茶餐厅将本市鼓楼区中央北路23号涉案房屋（原本市汽轮电影院门厅含二楼空间以下，面积约880平方米）腾空并返还原告；2.北海岸茶餐厅立即支付原告2016年1月1日至2016年3月31日欠付租金56358.75元，并支付滞纳金7394.27元（按欠付金额每日万分之八自2015年12月20日起计算至2016年6月1日，实际计算至付款之日止）；3.北海岸茶餐厅向原告支付逾期房屋占用费37572.5元（参照合同约定租金标准，从2016年4月1日暂计至2016年6月1日，实际计算至北海岸茶餐厅腾空并返还房屋之日止）。
一审法院认定事实：本市鼓楼区中央北路23号（原为南京汽轮电机厂电影院）包括建筑面积为19.6平方米的1层建筑物、建筑面积为75.3平方米的1层建筑物以及建筑面积为3498.98平方米的3层建筑物，上述房屋原系南京汽轮电机（集团）有限公司所有，2004年改制后划归机电公司所有，机电公司对此进行了物权登记。
自2000年12月开始，北海岸茶餐厅承租了上述房屋中的一部分房屋约880平方米（原汽轮电影院门厅含二楼空间以下，以下简称涉案房屋）用于经营洗浴、茶社等。机电公司与北海岸茶餐厅之间曾订立五份租赁合同，第一份合同签订于2000年12月4日，承租人为王慧，年租金为12万元；租期为5年，自2001年3月15日至2006年3月25日等等。
2000年12月机电公司、北海岸茶餐厅双方对于涉案房屋的门厅加层设计图纸、改建营业间图纸进行了确认，后进行了施工，机电公司方对此予以认可，但机电公司方未对上述改扩建工程进行合法物权登记。北海岸茶餐厅方在上述工程结束后，实际使用涉案房屋以及改扩建部分并经营至今。2013年7月北海岸茶餐厅另与南京港华燃气有限公司签订了供用气合同，约定工程总价为15459元，该工程已完工并交付北海岸茶餐厅方使用。
2014年3月26日机电公司（甲方）与南京北海岸娱乐中心（乙方，后于2016年6月名称变更为本案北海岸茶餐厅）签订了最后一份《房屋租赁合同》，约定乙方实际向甲方租赁涉案房屋，乙方不得擅自改变房屋用途、不得转租及任何私搭违建的行为；房屋租赁期限自2014年4月1日至2016年3月31日止，共计24个月；租赁期限届满，甲方需继续出租，乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期限届满二个月向甲方提出续租要求，在同等条件下乙方有优先续约权；房屋年租金为225435元；乙方使用期间，水、电单独计量，乙方需自行支付水、电费用（计算单价按甲方支付供水供电部门的实际价格测算）；根据先付后用的原则，乙方应于每年的3月20日前、6月20日前、9月20日前、12月20日前向甲方支付下一季度房屋租金56358.75元；乙方需对该房屋进行大修或装修时，不得破坏和擅自改动甲方房屋结构或公共建筑部分，大修或者装修方案应事先征得甲方书面同意，相应费用由乙方自理；未经甲方书面许可，乙方不得在承租房屋内外搭建建筑；租赁期限届满，乙方应在租赁期限届满前搬迁完毕，并交还房屋；如本协议期满而自动终止协议或甲、乙双方同意提前终止协议，则乙方应按照该房屋租赁终止时现状将该房屋移交给甲方，乙方有权移除所有权为乙方的可移动部分，不可移动部分无偿归甲方所有；如乙方拆除，不得破坏房屋结构和装修，房屋返还时，双方应结清房租、水、电、保证金费用；乙方未按期支付房屋租金的，每逾期一日，应按欠付租金的1%向甲方支付滞纳金，逾期30日仍未交付的，甲方有权解除本合同并要求乙方承担违约金；违约方应向守约方支付2万元违约金；乙方应支付甲方租赁保证金2万元，本协议终止时，甲、乙双方各自结清相关费用后，多退少补等等。
2014年9月16日北海岸茶餐厅向机电公司缴纳了2万元租赁保证金，机电公司对此开具了一份收据。北海岸茶餐厅已向机电公司交纳了2015年12月31日之前的房屋租金。按照合同约定，北海岸茶餐厅应于2015年12月30日前向机电公司交纳2016年1月1日至3月31日期间的房屋租金56358.75元，但由于双方为续租问题未能协商处理，北海岸茶餐厅未予交纳。
2015年北海岸茶餐厅对涉案房屋再次进行了装修，之后继续进行经营至今。北海岸茶餐厅陈述此次装修系经过机电公司同意，北海岸茶餐厅再次装修投入约300万元，现在没有收回成本，希望继续承租经营三年。机电公司对此不予认可。对此争议事实，北海岸茶餐厅未提供证据证明。
2016年1月29日机电公司向北海岸茶餐厅发出一份《函告》，称合同将于2016年3月31日到期，根据合同约定届时机电公司将收房，请北海岸茶餐厅提前准备并按时交还房屋，同时应交纳的2016年1至3月的房屋租金56358.75元至今未按时交纳，请尽快交纳欠租等等。次日北海岸茶餐厅签收该《函告》。
2016年3月11日机电公司向北海岸茶餐厅发出一份《告知函》，再次告知前述《函告》之内容，并称3月3日北海岸茶餐厅与机电公司交涉时，机电公司明确告知，合同到期收房，现再次函告北海岸茶餐厅，按合同的相关约定于合同到期日交房，同时在2016年3月15日将欠缴的租金交至机电公司处等等。北海岸茶餐厅于次日签收该《告知函》。
2016年3月30日机电公司向北海岸茶餐厅发出第二份《函告》，要求北海岸茶餐厅在3月31日前将欠缴租金交至机电公司处，并于4月6日10点与机电公司办理交房事宜。次日北海岸茶餐厅签收了该份《函告》。
2016年4月8日机电公司向北海岸茶餐厅发出第三份《函告》，称合同已于2016年3月31日到期，机电公司多次发函告知不再出租，按照第三份《函告》内容，机电公司2016年4月6日上午上门办理交房事宜未果，且欠缴租金并未交纳，现再次函告北海岸茶餐厅在4月15日前将欠缴租金汇至机电公司账户，并于4月15日10点与机电公司办理交房事宜，否则承担一切法律后果等等。根据合同约定届时机电公司将收房，请北海岸茶餐厅提前准备并按时交还房屋，同时应交纳的2016年1至3月的房屋租金56358.75元至今未按时交纳，请尽快交纳欠租等等。次日北海岸茶餐厅签收该份《函告》。
因机电公司、北海岸茶餐厅双方为合同续签等问题产生争议，机电公司于2016年6月诉至一审法院，要求判如所请。北海岸茶餐厅应诉后提出管辖权异议，经一审法院及南京市中级人民法院两审裁定，驳回北海岸茶餐厅提出的管辖权异议。
审理中，北海岸茶餐厅认为在签订合同前，机电公司要求北海岸茶餐厅对租赁房屋加盖有关混凝土结构，北海岸茶餐厅投资巨大，2015年又经机电公司默许进行大规模装修，有关成本没有收回，损失较大，故不同意终止合同；如果机电公司坚持主张终止履行合同，则反诉要求机电公司支付有关扩建部分的补偿款148万元，返还多收取的水、电费22万余元，在此前提下，同意终止履行，返还房屋，支付有关租金、房屋使用费及滞纳金，并申请对北海岸茶餐厅扩建工程款项进行鉴定；对于机电公司主张的滞纳金，由于约定标准过高，要求调低按每日万分之一计算。机电公司认为北海岸茶餐厅反诉请求不符合双方合同约定，北海岸茶餐厅应按现状返还房屋，机电公司未超收水、电费，不同意对北海岸茶餐厅扩建工程进行价值鉴定。
北海岸茶餐厅对其主张提供了有关水、电费缴费票据及收费明细表，以证明截止到2017年2月18日，根据北海岸茶餐厅使用的三个电表读数，机电公司总计代收电费165万余元，供电局实际收取电费单价为0.83元/度，低于机电公司收取北海岸茶餐厅的单价，超收电费为183048.9元；根据北海岸茶餐厅使用的两个水表，机电公司总计代收水费26万余元，每吨多收0.5元，超收水费39615.38元；以上多收水、电费合计222664.28元。
机电公司主张不存在多收取北海岸茶餐厅水、电费的问题，由于存在水、电损耗等事实，故每次收取费用均出示收费明细表，北海岸茶餐厅等租赁户对此惯例及数额均予认可，从未提出异议，双方以实际行为改变了合同约定，不同意北海岸茶餐厅的主张。
关于北海岸茶餐厅提出的反诉请求，由于北海岸茶餐厅未在指定期限内缴纳反诉费用，北海岸茶餐厅后已撤回其反诉，一审法院已予准许，故一审法院对此不予处理。
一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案机电公司、北海岸茶餐厅双方就涉案房屋租赁事宜所签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。
根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。机电公司、北海岸茶餐厅之间的《房屋租赁合同》订立之后，双方应当依照约定全面履行自己的义务。机电公司、北海岸茶餐厅于2014年签订的最后一份《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2014年4月1日至2016年3月31日，租赁期限于2016年3月31日届满后，双方未续签合同，机电公司在期限届满前明确表示到期后收回涉案房屋、不再续租，故双方合同的权利义务因履行期限届满而终止。根据法律规定以及合同约定，北海岸茶餐厅应当将涉案房屋及时返还机电公司，机电公司要求北海岸茶餐厅返还涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。
关于北海岸茶餐厅对涉案房屋改扩建的问题。根据《房屋租赁合同》约定，北海岸茶餐厅应在租赁期限届满前搬迁完毕，并交还房屋；如本协议期满而自动终止协议或机电公司、北海岸茶餐厅双方同意提前终止协议，则北海岸茶餐厅应按照该房屋租赁终止时现状将该房屋移交给机电公司，北海岸茶餐厅有权移除所有权为北海岸茶餐厅的可移动部分，不可移动部分无偿归机电公司所有；如北海岸茶餐厅拆除，不得破坏房屋结构和装修。现租赁合同期满后，双方未能就合同续签达成协议，故合同应当终止履行，北海岸茶餐厅应将涉案房屋返还机电公司，不可移动部分归机电公司所有。北海岸茶餐厅要求对改扩建部分进行补偿、否则不同意返还涉案房屋的抗辩意见，不符合法律规定和合同约定，一审法院不予采纳。
关于欠租及房屋占有使用费的支付问题。根据合同约定，北海岸茶餐厅应当及时支付租赁期间的租金，机电公司要求北海岸茶餐厅支付2016年1月1日至2016年3月31日欠付租金56358.75元，符合法律规定，北海岸茶餐厅亦予认可，故一审法院予以支持。租赁合同期满后，北海岸茶餐厅未履行返还房屋义务，故应当参照合同租金标准支付实际占用涉案房屋期间的占有使用费，机电公司要求北海岸茶餐厅参照合同约定的租金标准支付2016年4月1日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。
关于滞纳金问题。北海岸茶餐厅未按照合同约定及时支付租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，北海岸茶餐厅未按期支付房屋租金的，每逾期一日，应按欠付租金的1%向机电公司支付滞纳金。北海岸茶餐厅认为该违约金约定过高，并申请调低。由于该约定违约金计算标准确属过高，故一审法院根据合同履行情况、北海岸茶餐厅违约情形等案件事实，酌定该违约金标准按每日万分之二计算。故北海岸茶餐厅应按每日万分之二的标准，支付欠付租金56358.75元自2015年12月20日起至本判决确定的给付之日期间的滞纳金。
综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，一审判决：一、南京市鼓楼区北海岸茶餐厅于判决生效之日起十五日内，将承租的本市鼓楼区中央北路23号涉案房屋腾空并返还南京机电产业（集团）有限公司；二、南京市鼓楼区北海岸茶餐厅于判决生效之日起十五日内，一次性给付南京机电产业（集团）有限公司2016年1月1日至2016年3月31日租金56358.75元，并按每日万分之二的标准支付该款自2015年12月20日至判决确定的给付之日的滞纳金；三、南京市鼓楼区北海岸茶餐厅于判决生效之日起十五日内，按照每年225435元的标准，一次性给付南京机电产业（集团）有限公司2016年4月1日至实际返还涉案房屋时止的房屋占有使用费。案件受理费2327元，由南京市鼓楼区北海岸茶餐厅负担。
本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人北海岸茶餐厅与被上诉人机电公司双方就涉案房屋租赁事宜所签订的《房屋租赁合同》，内容合法有效，双方均应依约履行自己的义务。2014年双方签订的最后一份《房屋租赁合同》约定的租赁期限于2016年3月31日届满后，双方未续签合同，被上诉人在期限届满前明确表示到期后收回涉案房屋、不再续租，故双方合同的权利义务因履行期限届满而终止。根据法律规定以及合同约定，北海岸茶餐厅应当将涉案房屋及时返还机电公司。
关于上诉人主张的装修损失及燃气补偿问题，双方的《房屋租赁合同》约定，上诉人需对该房屋进行大修或装修时，不得破坏和擅自改动甲方房屋结构或公共建筑部分，大修或者装修方案应事先征得甲方书面同意，相应费用由上诉人自理；上诉人应在租赁期限届满前搬迁完毕，并交还房屋；如协议期满而自动终止协议或机电公司、上诉人双方同意提前终止协议，则上诉人应按照该房屋租赁终止时现状将该房屋移交给被上诉人机电公司，上诉人有权移除所有权为上诉人的可移动部分，不可移动部分无偿归被上诉人所有；如上诉人拆除，不得破坏房屋结构和装修。故依据合同，上诉人应将涉案房屋返还被上诉人，其中，所有权归上诉人的可移动部分上诉人有权拆除，不可移动部分归被上诉人所有。上诉人未能提供充分证据证明，被上诉人已对其2015年的装修予以书面同意，且双方就该装修工程及燃气工程的补偿事宜达成新的合意，上诉人要求被上诉人补偿上述损失的主张，因缺乏合同及法律依据，本院不予支持。
关于上诉人主张的涉案房屋改扩建部分的补偿问题及返还水电费问题，该部分主张系上诉人原审期间已提出的反诉请求，但因其未在指定期限内缴纳反诉费用，且在其后主动申请撤回反诉，一审法院已予准许，现上诉人在二审期间提出上述主张，因超出原审诉讼范围，本院不予理涉。
关于租赁保证金问题，双方对上诉人已交纳2万元租赁保证金的事实无异议，但按照合同约定，保证金应在双方结清相关费用后，多退少补，上诉人现要求退还保证金或抵扣租金缺乏合同依据，本院不予支持。
综上所述，北海岸茶餐厅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2327元，由上诉人南京市鼓楼区北海岸茶餐厅负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年九月六日
书记员 朱亚芳