云南省昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0102民初6502号
原告（反诉被告）：昆明好万家酒店有限公司，住所地：云南省昆明市螺蛳湾国际商贸城二期第2区2-18幢。
法定代表人：管进，总经理。
委托诉讼代理人：方丽君，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）：昆明筑思行房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区董家湾东庄片区上东城13幢16-27号商铺。
法定代表人：李文杰，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：杨绍云，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：方圆圆，云南云子宇靖律师事务所（实习）律师，一般诉讼代理。
原告昆明好万家酒店有限公司（以下简称：好万家公司）与被告昆明筑思行房地产经纪有限公司（以下简称：筑思行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案后，被告筑思行公司提起反诉，本院受理后决定合并审理本诉和反诉，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。好万家公司的委托诉讼代理人方丽君，筑思行公司的委托诉讼代理人杨绍云、方圆圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告好万家公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付自2016年5月9日至2016年8月9日的应付租金750316元，并支付自2016年8月9日起至返还房屋之日止的房屋租金（按合同约定计算）；3、判令被告支付自2016年6月9日起至实际支付逾期租金之日的滞纳金（按照房屋日租金200﹪的标准计算）；4、判令被告支付文贸大厦变压器检测费、消防总机检测和服务费共计20000元；5、判令被告支付违约金640252.8元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年10月29日签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于昆明市五华区东风西路276号文贸大厦附楼第1、3、4、6-16层房屋，租期从2016年2月9日起至2021年5月20日止。第一年租金为3201264元，每一年租金在上一年基础上递增3﹪，第一年租金每三个月支付一次，租金交付原则为先付费后使用，且需提前两个月支付下一期租金。合同履行过程中，被告应当按照合同约定支付第三次租金，但被告一直拒绝支付，原告自2016年7月通过短信、电话及催缴通知、律师函书面催告后，被告依然不履行合同。为维护原告的合法权益，因此提起诉讼。
被告筑思行公司辩称，我方按合同约定支付了2016年5月至8月的租金，未足额支付租金系原告没有完全交付房屋，原告诉请解除合同没有法律依据，原告未完全交付房屋对我方造成了损失，并就本诉答辩的事实和理由提起反诉：1、判令反诉被告继续履行《房屋租赁合同》，并按照合同约定向反诉原告交付一楼租赁房屋，或减少相应租金（暂按每月每平方150元计，一年租金约720000元）；2、案件受理费由反诉被告承担。
反诉被告好万家公司辩称，双方租赁合同不存在继续履行的基础，反诉原告未全额支付5月至8月的租金。合同约定的房屋已全部交付筑思行公司，不足部分已用停车场及楼顶阳台面积折抵，合同签订时反诉原告也未提出异议，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、好万家公司提交的短信信息、短信信息清单，因短信显示的发送时间和短彩信详单中的时间不一致，且短彩信清单不能反映接收方的基本信息，故本院对该两份证据不予采信；2、好万家公司提交的通知照片不能反映粘贴地点及粘贴时间，故本院对该份证据不予采信；3、好万家公司提交的《律师函》、EMS快递单、快递信息单，该几份证据能够证明《律师函》已经发送筑思行公司，且邮件查询显示“投递并签收”，故本院对该几份证据予以采信；4、好万家公司提交的筑思行公司与案外人签订的《房屋租赁合同》与本案无关联性，本院不予采纳；5、筑思行公司提交的《云南省省级行政事业单位国有资产出租合同书》、《国有资产招租公告》与本案无关联性，本院不予采纳；6、筑思行公司提交的《昆明市房屋交易产权管理处房屋登记薄查阅摘抄表》，证据的形式和来源均符合法律规定，本院予以采信；7、筑思行公司提交的指定付款账户短信（截图）因不能反映对话双方的身份信息，本院不予采信。本案审理过程中，本院调取了云南大全视光学眼镜有限公司与昆明市五华区农村信用合作联社签订的《房屋转租合同书》，当事人对该份证据的三性均予认可，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月29日，好万家公司（甲方）与筑思行公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将昆明市五华区东风西路276号文贸大厦附楼第1、3、4、6-16层出租给乙方使用，建筑面积为6063平方米，每平方米每月租金为44元，租期从2016年2月9日起至2021年5月20日；每年租金在上一年基础上递增3﹪，第一年租金每三个月支付一次，第二年起每半年支付一次，第一年租金为3201264元，第二年租金为3297302元，第三年租金为3396221元；租金交付原则为先付费后使用，第一年第一次租金800316元支付时间为签订合同后三日内，第一年第二次租金800316元支付时间为2016年3月9日前，第一年第三次租金800316元支付时间为2016年6月9日前，第一年第四次租金800316元支付时间为2016年9月9日前，第二年第一次租金1648651元支付时间为2016年12月9日前；乙方如逾期支付租金，除补交租金外，每逾期一日，乙方应按照日租金的200﹪向甲方支付房租及滞纳金，如乙方持续逾期支付房屋租金达到30日的，甲方除按照以上约定追究乙方违约责任外，还有权解除本合同；为保证乙方合理并善意地使用租赁物并全面履行合同义务，在签订本合同当日乙方向甲方支付履约保证金300000元，合同终止时，如乙方无违约行为，待甲方验收租赁资产并由乙方结算相关费用后，甲方将以上履约保证金全额无息退还乙方；租赁期间，乙方每年一次性缴纳甲方30000元费用，用于文贸大厦变压器检测费、消防总机检测和服务费。合同签订后，筑思行公司向好万家公司支付了履约保证金300000元，并按合同约定支付了2016年8月9日之前的租金。好万家公司起诉时，第一年第三次的租金筑思行公司仅支付了330000元，本案庭审后，筑思行公司又向好万家公司支付了部分租金，经本院组织双方对租金支付情况进行核对，双方认可筑思行公司支付了第一年租金2155632元，双方对筑思行公司另外支付的10000元的性质存在争议，好万家公司认为该10000元为筑思行公司未按时支付租金的滞纳金，筑思行公司认为是租金。
2016年8月24日，好万家公司向筑思行公司发出《律师函》，催告筑思行公司支付未付租金、水电费、管理费及滞纳金。另，根据《昆明市房屋交易产权管理处房屋登记薄查阅摘抄表》，文贸大厦附楼第1、3、4、6-16层登记的总建筑面积为6063.63平方米（一层建筑面积为379.08平方米），与双方租赁合同中的面积相符，双方对一层房屋是否完全交付存在争议。云南大全视光学眼镜有限公司将文贸大厦附楼一层部分房屋转租给了昆明市五华区农村信用合作联社，转租面积为270平方米，租金为350元／月／平方米，双方认可云南大全视光学眼镜有限公司使用部分面积为20平方米，一层剩余面积89.08平方米由筑思行公司实际使用。除合同约定的房屋外，好万家公司将一层停车场（15个车位）及楼顶阳台交付给筑思行公司使用。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，首先，原告与被告签订的《房屋租赁合同书》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，经审查合同的生效要件，本院依法确认本案合同依法成立并生效，受法律保护。其次，关于租赁房屋是否全部交付问题，双方对一层是否完全交付存在争议，租赁房屋登记的产权面积与租赁合同中的面积相符，一层登记的建筑面积为379.08平方米，昆明市五华区农村信用合作联社使用的面积为270平方米，云南大全视光学眼镜有限公司使用的面积为20平方米，因此，好万家公司实际交付给筑思行公司的面积为89.08平方米。好万家公司认为，合同约定的房屋已全部交付筑思行公司，不足部分已用停车场及楼顶阳台面积折抵，对此，本院认为，根据双方签订的租赁合同，房屋的总建筑面积包含了一层部分，合同并未约定不足部分用其他面积进行抵扣，好万家公司的该项抗辩没有事实依据，故本院认定租赁房屋中好万家公司尚有一层290平方米未交付筑思行公司使用。对于未交付部分，筑思行公司要求继续交付或减少相应租金，但未交付部分已由案外人实际使用，故未交付部分应减少相应租金。
第三，关于筑思行公司支付租金问题。双方对筑思行公司支付了第一年租金2155632无争议，对于筑思行公司另外支付的10000元，好万家公司认为是滞纳金，但好万家公司并未举证证明该款项产生的具体时间、计算标准及认定为滞纳金的依据，好万家公司的该项主张不能成立，该款项应认定筑思行公司支付的租金，故筑思行公司已经支付的第一年租金为2165632元。
第四，对于筑思行公司是否违约及合同是否应当解除的问题。如前所述，好万家公司尚有一层290平方米未交付给筑思行公司使用，该部分面积对应的租金应予以扣除，本院根据该部分面积占租赁合同总建筑面积比例、昆明市五华区农村信用合作联社使用部分租金情况、合同履行情况及好万家公司将停车场（15个车位）、楼顶阳台交付筑思行公司使用等因素，酌定未交付面积租金按每月每平方米150元计算。按照合同约定，筑思行公司应支付好万家公司第一年租金3201264元，扣除一层未交付部分租金522000元（290平方米×150元／平方米／月×12月），筑思行公司第一年应支付租金为2679264元（3201264元-522000元），但筑思行公司仅支付了2165632元，尚剩余513632元未支付。因好万家公司未按合同约定交付全部房屋，在本案确定未交付房屋面积及该部分租金计算标准前，筑思行公司可就未交付部分行使抗辩权，但不能以此拒付已至支付期限的第二租赁年度的租金，综合本案合同履行情况，本院认定合同双方均存在违约行为，双方互不承担违约责任，故本院对好万家公司解除合同及支付未付租金滞纳金、违约金的诉讼请求不予支持。本案审理过程中，合同约定的支付第二租赁年度租金的期限已经届满，故筑思行公司应在本判决生效后支付第二租赁年度第一次租金，支付金额为1387651元[（3297302元-522000元）÷2]。
第五，对于好万家公司诉请的文贸大厦变压器检测费、消防总机检测和服务费，筑思行公司认可尚有20000元未支付，故本院对好万家公司的该项诉请予以支持。
应当说明的是，对于合同的后续履行问题，本院已确定双方继续履行合同，因未交付部分只能相应扣减租金，故每个租赁年度的租金应在合同约定的租金基础上扣除未交付部分的租金522000元。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决如下：
一、昆明好万家酒店有限公司与昆明筑思行房地产经纪有限公司继续履行于2015年10月29日签订的《房屋租赁合同书》；
二、由昆明筑思行房地产经纪有限公司于本判决生效后三日内支付昆明好万家酒店有限公司2016年2月9日起至2017年2月8日止的未付租金513632元及2017年2月9日起至2017年8月8日止的租金1387651元，共计1901283元；
三、由昆明筑思行房地产经纪有限公司于本判决生效后三日内支付昆明好万家酒店有限公司文贸大厦变压器检测费、消防总机检测和服务费20000元；
四、驳回本诉原告昆明好万家酒店有限公司的其他诉讼请求；
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费23064元，减半收取计11532元，由本诉原告昆明好万家酒店有限公司负担6963.8元，由本诉被告昆明筑思行房地产经纪有限公司负担4568.2元；反诉案件受理费5500元（已减半收取），由反诉原告昆明筑思行房地产经纪有限公司负担4510元，由反诉被告昆明好万家酒店有限公司负担990元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
代理审判员 李林友
二〇一七年二月二十日
书 记 员 陈蕾洁