广东省珠海市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）粤04行终10号
上诉人（一审原告）：珠海市特力集团有限公司。
法定代表人：贺特力，董事长。
委托代理人：余静言，广东嘉骏律师事务所律师。
委托代理人：郑浩荣，广东嘉骏律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）：珠海市不动产登记中心。
法定代表人：羽海生，主任。
委托代理人：肖寒，该中心工作人员。
被上诉人（一审被告）：珠海市人民政府。
法定代表人：李泽中，市长。
委托代理人：杜娟，珠海市法制局工作人员。
一审第三人：珠海市嘉宝华健康药房连锁股份有限公司。
法定代表人：黄赋，董事长兼总经理。
委托代理人：刘建锋，广东精诚粤衡律师事务所律师。
委托代理人：何志允，广东精诚粤衡律师事务所实习律师。
上诉人珠海市特力集团有限公司（以下简称特力公司）因与被上诉人珠海市不动产登记中心、被上诉人珠海市人民政府、一审第三人珠海市嘉宝华健康药房连锁股份有限公司（以下简称嘉宝华公司）房屋行政登记一案，不服珠海市金湾区人民法院(2016)粤0404行初68号行政判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
一审法院认定的事实
2015年12月14日，特力公司和嘉宝华公司共同向珠海市不动产登记中心提出申请，要求将原登记于特力公司名下的位于香洲区南屏科技工业园某路X号B2厂房转移登记至嘉宝华公司名下。特力公司及嘉宝华公司向珠海市不动产登记中心提交了登记申请书、房地产登记询问表、契税完税凭证、二手房地产转让税费征免证明、二手房地产转让发票（第三联、记账联）、房地产买卖合同、营业执照、授权委托书、身份证明、股东会或董事会决议、合伙人决议、房地产权证或房屋所有权证、土地使用证、法人代表证明书、法定代表人及代理人身份证件等申请材料。在特力公司提交的授权委托书、法定代表人证明书、法定代表人身份证以及被委托人身份证上，均加盖有特力公司公章。此外，在登记机关询问暨申请人承诺处，特力公司代理人签名认可“申请书及询问表所填报内容及提交的申请登记材料是真实、合法、有效的”，并加盖特力公司公章。同日，珠海市不动产登记中心受理该申请，并对该转移登记申请进行审核。
上述申请受理后，特力公司法定代表人贺特力称涉案地块转移登记申请并非特力公司的真实意思表示，向珠海市不动产登记中心提出撤回转移登记和暂缓登记的申请。珠海市不动产登记中心接到特力公司的申请后，告知特力公司撤回涉案房产转移登记需特力公司和嘉宝华公司双方共同申请，暂缓登记不符合法律规定。
2015年12月23日，珠海市不动产登记中心核准涉案房产的转移登记，并于同日向嘉宝华公司核发了粤（2015）珠不动产权第000670X号《不动产权证书》。
特力公司不服，于2016年1月14日向珠海市人民政府申请行政复议。因案情复杂，珠海市行政复议委员会办公室于2016年3月14日依法延长审理期限30日。2016年4月13日，珠海市人民政府作出珠府行复〔2016〕18号行政复议决定书，维持了珠海市不动产登记中心作出的粤（2015）珠不动产权第2015000670X号《不动产权证书》。特力公司不服，向一审法院提起行政诉讼，请求撤销粤（2015）珠不动产权第2015000670X号《不动产权证书》。
一审法院判案理由及结果
《房屋登记办法》第四条规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。”《珠海市房地产登记条例》第三条规定：珠海市人民政府房地产登记部门是本市房地产登记机关，负责全市的房地产权登记发证工作。珠海市不动产登记中心作为珠海市房地产登记主管部门，依法具有对珠海市房地产进行登记的职权。因此，珠海市不动产登记中心具有作出涉案转移登记的法定职权。
《珠海市房地产登记条例》第七条规定：“房地产登记按下列程序办理：（一）提出申请；（二）受理申请；（三）权属调查；（四）依本条例规定公告；（五）确认房地产权利；（六）将核准登记事项记载于房地产登记卡；（七）计收规费并颁发房地产权属证书；（八）立案归档”；第九条规定“因下列情形之一进行房地产登记的，当事人应当共同申请：（一）买卖；”第十七条规定：“经初始登记的房地产权利，有下列情形之一，发生转移的，当事人应当自有关法律文件生效或事实发生后，申请产权转移变更登记：（一）买卖；”《不动产登记暂行条例实施细则》第十三条规定：“申请登记的事项记载于不动产登记簿前，全体申请人提出撤回登记申请的，登记机构应当将登记申请书以及相关材料退还申请人”，《珠海市房地产登记条例》第十七条：“有下列情形之一的，登记机构应当作出暂缓登记的决定，并书面通知申请人：（一）房地产权属纠纷尚未解决的；”《珠海市房地产登记条例》第二十九条规定：“产权转移变更登记申请经审查符合规定的，登记机构应当自受理申请之日起十五日内核准登记。”特力公司与嘉宝华公司共同向珠海市不动产登记中心提出转移登记申请，并提交了申请材料。珠海市不动产登记中心根据法律规定，在受理特力公司和嘉宝华公司的申请后，对相关申请材料进行了审核。在特力公司提交的授权委托书、法定代表人证明书、法定代表人身份证以及被委托人身份证上，均加盖有特力公司公章。此外，珠海市不动产登记中心亦对特力公司进行了询问，《询问表》中，特力公司明确表示申请登记是特力公司的真实意思表示，且该份《询问表》亦加盖特力公司公章。对上述公章的真实性，特力公司均未提出异议。特力公司主张申请转移登记并非其真实意思表示，未能提供证据证明，故对该主张一审法院不予支持。对于特力公司提出的撤回登记申请和暂缓登记申请，珠海市不动产登记中心在告知特力公司不符合法律规定后，于法定期限内作出转移登记，符合法律规定。
珠海市不动产登记中心接到特力公司、嘉宝华公司提交的转移登记申请相关材料后，依法受理登记，向特力公司出具了受理回执，并对材料进行了审查，在确认申请材料齐全、形式合法有效、转移登记意思表示真实、涉案地块权属明确的基础上，在规定的时限内向嘉宝华公司核发了《不动产权证书》，其程序符合法律的规定。
珠海市不动产登记中心作出（2015）珠不动产权第2015000670X号《不动产权证书》，职权依据充分、认定事实清楚、程序合法、适用法律正确。珠海市人民政府作出的珠府行复〔2016〕18号《行政复议决定书》，认定事实清楚、程序合法。一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回特力公司的诉讼请求。一审案件受理费50元，由特力公司负担。
当事人二审诉辩主张
上诉人特力公司的上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判撤销（2015）珠不动产权第2015000670X号《不动产权证书》。其理由如下：
（一）珠海市不动产登记中心系在明知申请转移登记资料不齐全、且在部分文件无效情况下，仍协助嘉宝华公司办理所有权转移登记，一审判决关于珠海市不动产登记中心收到的申请转移登记资料齐全、形式合法有效的认定错误。1.珠海市不动产登记中心提交的《珠海市不动产登记受理回执单》显示，珠海市不动产登记中心在办理转移登记所需材料仍大量缺少。2.申请转移登记的资料中缺少特力公司法定代表人身份证复印件，用于登记的特力公司法定代表人临时身份证复印件因原件已销毁而无效。3.用于登记的《珠海市特力集团有限公司股东会决议》因内容不详而无效。
（二）珠海市不动产登记中心未对所有权转移登记是否为特力公司的真实意思表示进行实质审查，且在后明知转移登记非特力公司意愿时仍执意作出转移登记的行为违法。1.珠海市不动产登记中心未尽实质审查之职，仅就应严格审查事项进行纸质询问，违背了《物权法》第十二条、《房屋登记办法》第十八条等法律法规规定的初衷。2.珠海市不动产登记中心明知转移登记非特力集团意愿时仍办理转移登记，违反了法律的规定。
（三）珠海市不动产登记中心在转移登记具备暂缓条件时不同意暂缓，且加速作出粤（2015）珠不动产权第2015000670X号不动产权证书的行为违法。《珠海市房地产登记条例》第十八条规定：“有下列情形之一的，登记机关应当作出暂缓登记的决定，并书面通知申请人(一)房地产权属纠纷尚未解决的；……(四)受理申请后发现申请文件需要修正或者者补齐的；……”在特力公司与嘉宝华公司对涉案房屋权属是否应予转移存在争议，且申请材料明显缺乏的情况下，珠海市不动产登记中心理应暂缓，不应继续作出转移登记的具体行政行为。
被上诉人珠海市不动产登记中心答辩称，一审法院认定事实清楚，依据充分，适用法律正确，特力公司的上诉请求依法应当予以驳回。其理由如下：
（一）特力公司主张珠海市不动产登记中心办理涉案房产登记存在材料缺失，缺乏事实和法律依据。首先，珠海市不动产登记中心在一审时已经提交了办理登记时完整的登记申请材料，其中部分申请材料如《投产证明》、《关于南屏科技工业园某路X号用地问题的复函》因收件回执出具系统并无可供直接选择的备选条目，故在回执单上并无显示。但在提交上述两份材料之时，特力公司已经盖章确认，再结合材料出具的对象及目的，进一步证实特力公司对该材料已经作为登记材料提交是明知的，且作为申请人之一是积极配合的，现特力公司又以回执单上未列出该材料名称为由主张材料缺失，明显缺乏事实和法律依据。其次，《股东会决议》并不是办理转移登记的法定申请材料，办理公司之间房地产转移登记的法定证明材料是申请双方的《房地产买卖合同》。事实上，特力公司与嘉宝华公司在申请登记时所提交的《股东会决议》形式完备，特力公司说法与事实不符。第三，基于买卖双方的法人身份，法定的申请人身份证明材料是特力公司及嘉宝华公司的营业执照，而非贺特力本人身份证明。特力公司以贺特力身份证明的效力存废主张珠海市不动产登记中心办理登记材料缺失明显不当。
（二）关于登记申请是否属于双方真实意思表示，珠海市不动产登记中心已经尽到了合理的审查义务。涉案房产转移登记作为买卖双方共同申请行为，在受理登记之时，珠海市不动产登记中心工作人员已经按照《房屋登记办法》第十八条之规定当场就登记事项是否属于双方真实意思表示进行书面询问，特力公司及嘉宝华公司亦当场对询问事项进行了签章确认。
被上诉人珠海市人民政府答辩称：特力公司和嘉宝华公司共同向珠海市不动产登记中心提出转移登记申请，当时特力公司给予代理人的授权委托是明确的，且有法定代表人的签名和公司的公章，行政复议认定事实清楚，适用法律正确，复议程序合法，请求法院予以维持。
一审第三人嘉宝华公司答辩称：房产过户依据的买卖合同、授权委托书，这些材料不仅有单位的盖章，同时有法定代表人的签字，在形式上是完备、合法的。涉案房产是有抵押权的，抵押权人银行也出具了意见同意有抵押权的情况下过户，从实体上说本案的过户意向是真实、合法的。《不动产登记暂行条例实施细则》第十三条规定必须是全体申请人全体向登记中心申请撤回登记，登记中心才有权退回登记材料，珠海市不动产登记中心的行为符合法律规定。
二审查明的事实
各方当事人在二审中均未提交新的证据。
经审理查明，特力公司在二审法庭调查中称，特力公司并未和嘉宝华公司共同向珠海市不动产登记中心提出过户申请，而是嘉宝华公司私自盗取空白的授权委托书后去珠海市不动产登记中心申请过户，房产登记询问表上没有法定代表人的签字。
特力公司与嘉宝华公司2015年10月8日签订的《珠海市房地产买卖合同》约定，双方应在合同签订之日起三十日内至珠海市不动产登记中心办理过户手续。
贺特力的临时居民身份证上注明有效期为“2015.9.28--2015.12.25”,并加盖了特力公司的公章。
一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
二审判案理由及结果
本院认为，珠海市不动产登记中心作出粤（2015）珠不动产权第2015000670X号《不动产权证书》，认定事实清楚、适用法律正确。
其一，应认定特力公司与嘉宝华公司共同申请案涉房地产转移变更登记。本案系因房地产产权转移变更登记而引起的行政诉讼。《珠海市房地产登记条例》第十七条明确规定，经初始登记的房地产权利，因买卖而发生产权转移的情形下，当事人应当申请产权转移变更登记。本案中，特力公司与嘉宝华公司2015年10月8日签订的《珠海市房地产买卖合同》已约定，双方应在合同签订之日起三十日内至珠海市不动产登记中心办理过户手续。基于此，特力公司与嘉宝华公司共同向珠海市不动产登记中心提出转移变更登记申请，符合合同的约定及法律法规的规定。对此申请行为，特力公司有异议称其未和嘉宝华公司共同向珠海市不动产登记中心提出过户申请，而是嘉宝华公司私自盗取空白的授权委托书后去珠海市不动产登记中心申请过户。经查，《授权委托书》上加盖了特力公司的公章并有法定代理人贺特力签名，载明的内容明确即委托陈熙代为办理涉案房产的转移登记及接受登记机关询问等手续。特力公司称嘉宝华公司私自盗取空白的授权委托书，但没有相关证据佐证，本院对该意见不予以采纳。故作为特力公司委托代理人的陈熙在代理权限内与嘉宝华公司共同向珠海市不动产登记中心申请产权变更转移登记的行为，应认定为特力公司与嘉宝华公司的共同申请行为，由此产生的法律后果应由特力公司承担。
其二，珠海市不动产登记中心对申请材料已尽审慎审查义务。第一，特力公司称其法定代表人贺特力的临时居民身份证在取得正式居民身份证应失效。经查，贺特力的临时居民身份证上注明有效期为“2015.9.28-2015.12.25”,并加盖了特力公司的公章，故在2015年12月14日向珠海市不动产登记中心提交申请时贺特力的临时居民身份证是有效的，贺特力后期取得正式身份证不能推翻“临时居民身份证”作为申请材料提交时的有效性。第二，特力公司和嘉宝华公司提交的其他材料，有双方加盖公章，且经审查有其真实性。第三，特力公司《股东会议决议》虽没有写明涉案房产转移给何人，但结合《房地产买卖合同》、《关于同意办理房地产产权过户的函》等材料均能证明案涉房地产应转让给嘉宝华公司。第四，《投产证明》、《关于南屏科技工业园某路X号用地问题的复函》等申请资料在回执单上虽无显示，但上述两份材料，特力公司已经盖章确认，结合该两份材料记载的内容，特力公司应对该两份材料作为变更登记申请材料是知道或者应当知道的。第五，珠海市不动产登记中心通过《询问表》的形式对相关事实进行了询问，符合法律法规之规定。
其三，珠海市不动产登记中心对特力公司提出的撤回登记及暂缓登记申请不予准许，有法律依据。在办理产权变更转移登记过程中，特力公司提出了撤回登记申请、暂缓登记申请，珠海市不动产登记中心对此予以了审查，并告知特力公司及嘉宝华公司，程序合法。《珠海市房地产登记条例》第十七条规定，房地产权属纠纷尚未解决的，或者申请资料不齐全需要修正或补齐的，登记机关可以暂缓登记，并通知申请人。该条例规定的房地产权属纠纷应属于物权纠纷，特力公司与嘉宝华公司之间的买卖合同纠纷属于债权债务纠纷，双方提交的申请资料亦不存在需要修正或补齐的情形，故珠海市不动产登记中心不予暂缓登记并无不当。对于在申请登记的事项记载于不动产登记簿前，撤回基于买卖而进行的房地产变更转移登记是否需要申请人共同申请，在珠海市不动产登记中心作出转移登记行为时法律法规确实没有明确规定，但在此之后实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十三条规定：“申请登记的事项记载于不动产登记簿前，全体申请人提出撤回登记申请的，登记机构应当将登记申请书以及相关材料退还申请人。”该法条明确规定在申请登记的事项记载于不动产登记簿前，全体申请人提出撤回登记申请的，需由全体申请提出。另在共同申请人申请产权转移变更登记中，撤回登记登记申请需全体共同申请人申请也利于对各个申请人的相关权益之保护，故在仅有特力公司法定代表人单方撤回登记申请的情形下，珠海市不动产登记中心对其撤回登记申请不予准许并无不当。
珠海市不动产登记中心作出粤（2015）珠不动产权第2015000670X号《不动产权证书》程序合法。《房屋登记办法》第七条规定，办理房屋登记一般依照申请、受理、审核、记载于登记簿、发证的程序进行；《珠海市房地产登记条例》第七条规定房地产登记按“提出申请、受理申请、权属调查、依本条例规定公告、确认房地产权利、将核准登记事项记载于房地产登记卡、计收规费并颁发房地产权属证书、立案归档”的程序进行。珠海市不动产登记中心依上述法律法规对申请材料进行了审查，在确认申请材料齐全、形式合法有效、转移登记意思表示真实、涉案地块权属明确的基础上，在规定的时限内向嘉宝华公司核发了《不动产权证书》，符合法律法规规定的程序。
珠海市人民政府珠府行复〔2016〕18号《行政复议决定书》程序合法，各方当事人对此也无异议，本院予以确认。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。特力公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人珠海市特力集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 文
审判员 涂远国
审判员 陈 伟
二〇一七年五月十九日
书记员 李 羚