杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下民初字第1209号
原告：杭州市园林文物局凤凰山管理处。住所地：杭州市西湖区玉皇山路*号。
法定代表人：金志敏，该管理处主任。
委托诉讼代理人（特别授权）：於成荣、吴凯，浙江平凡律师事务所律师。
被告：王金海，男，1958年4月30日出生，汉族，住杭州市下城区。
委托诉讼代理人（特别授权）：柯荣明，浙江政法联律师事务所律师。
原告杭州市园林文物局凤凰山管理处与被告王金海房屋租赁合同纠纷一案，于2015年6月10日提起诉讼，本院立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判，于2015年7月9日公开开庭进行了审理，嗣后又组成合议庭，适用普通程序于同年11月17日公开开庭进行了审理。原告杭州市园林文物局凤凰山管理处委托诉讼代理人於成荣到庭参加诉讼，被告王金海及其委托诉讼代理人柯荣明第一次开庭到庭应诉，被告王金海第二次开庭经传票传唤无正当理由中途退庭。本案现已审理终结。
原告杭州市园林文物局凤凰山管理处诉请判令：1、被告王金海立即腾空杭州市下城区岳官巷4号A1、2营业房并归还原告；2、被告赔偿原告损失9617.62元（按合同租金，从2014年3月28日暂计至2015年1月28日，要求计算至被告实际搬迁为止）；3、被告承担合同违约金2294.40元（年租金11472元×20%）；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告杭州市园林文物局凤凰山管理处作为本市下城区岳官巷4号吴宅的管理单位，由下属杭州市文物珠宝公司领取了《市场名称登记证》，开办了杭州市文物监管品交易市场。2013年3月23日，原告与被告方崇禧签订了《营业房（摊位）租赁合同》一份。该合同约定，原告将吴宅内的A1、A2营业房出租给被告使用，面积为19.12平方米；租期为一年，自2013年3月28日起至2014年3月27日止；年租金11472元，分两期支付，每六月支付一期；合同约定违约金为年租金的20%。2014年3月28日租赁期满后，被告未按合同约定将该营业房腾空并移交给与原告。2014年7月16日，杭州市下城区市场整合改造提升工作领导小组办公室给长庆街道办事处回复，不同意对杭州市文物监管品交易市场的《市场名称登记证》予以延期，要求期限注销该登记证并做好市场关停的相关工作。原告接到该回复文件后，于2014年7月31日在市场内张贴书面通知，告知包括被告在内的承租商户，在2014年8月31日前腾退营业房。2014年8月26日，原告又在杭州日报B3版刊登“关于市场停业并腾退的公告”，要求被告及其他承租商户自行腾空所租营业房并交给原告。但被告置之不理，继续占用该营业房。因吴宅系明代古建筑，属于杭州市市级文物保护单位。若继续租赁给被告使用，不但违反市场管理的相关规定，也不能妥善保护吴宅古建筑。为此，原告通过电话、邮寄信函及登报刊登公告方式通知被告，要求按时腾空并移交营业房。其后，相关部门也多次协调，但均无结果。
被告王金海辩称：被告是基于之前的市场搬迁而由杭州市市政府安置到诉争营业房屋的，签订《营业房租赁合同》是为了方便办理营业执照。一年一签房屋租赁合同。至今已有17年之久，与普通的房屋租赁合同是不一样的，如果确实有特殊原因不能续租的，原告等相关部门亦必须提供其他营业房供被告继续经营使用。原告既不是该房屋的所有权人，也无法证明接受房屋所有权人的委托对被告主张权利，故不具有诉讼主体资格。原告为了将该诉争房屋出租于第三人，才不与被告续签房屋租赁合同。原告要求被告腾空房屋是在恶意回避被告优先承租权，同时也侵害了被告的房屋安置使用权。原告以《市场名称登记证》不予延期并注销而拒绝与被告续签租赁合同的理由不能成立，虽然市场执照注销，但被告等承租户都是有个体工商的营业执照，并不会导致非法经营。原告应该合理的履行管理人职责，继续与被告签订租赁合同，对房屋进行维修和管理好卫生环境等工作。关于赔偿损失的问题。首先，支付租金是被告理所当然的义务。而客观事实上，并非被告拒付租金。而是原告拒收租金。之前，被告多次主动要求缴纳租金，原告总是编造各种借口回避而不收取租金。综上，要求判令驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了营业房（摊位）租赁合同、杭州市文物监管品交易市场《市场名称登记证》延期事项的回复、市政府关于公布二十二处市级文物保护单位的决定等证据，本院认为原告提交的证据真实合法，且与本案存在关联性，对其证据效力予以认定。被告提交了营业执照、灭火器材档案卡、照片等证据，本院认为被告提交证据中营业执照与本案存在关联性，对其证据效力予以认定，对其他证据认为缺乏关联性，不予认定。
本院经审理对案件事实认定如下：
2013年3月23日，原告杭州市园林文物局凤凰山管理处与被告王金海签订了《营业房（摊位）租赁合同》一份。该合同约定，原告将坐落杭州市文物监管品交易市场下城区岳官巷4号A1、A2营业房出租给被告使用，面积为19.12平方米；租期为一年，2013年3月28日起至2014年3月27日；年租金11472元，分两期支付，每六月支付一期。在合同期内双方均应严格履行合同，若有违约，违约一方应支付租金总金额20%的违约金。租赁期满后，原告以《市场名称登记证》未获准延期等为由不同意与被告续签租赁合同，并多次要求被告腾退营业房，因被告拒绝返还营业房，故引起诉争。
本院认为，原告虽非房屋所有权人，但是是杭州市园林管理局指定的房屋管理部门，有权对外出租房屋，原、被告签订的租赁合同具有合法效力。原告依据合同向被告主张权利，具有合法依据，被告认为原告仅仅是房屋管理人，只有房屋所有权人才有资格主张权利的的意见理由欠当，本院不予采信。在租赁期限届满后，对诉争房屋被告依法应予返还，对于未及时归还期间的房屋占用费原告按照合同约定的租金标准要求被告赔偿的请求符合相关法律规定，本院亦予支持。被告认为营业房是当初市政府为丝绸市场扩容需要，协调安置给被告继续进行古玩文物经营，与普通房屋租赁合同不同，原告无权要求被告进行腾退的意见不能成立，即使因上述原因取得诉争营业房的经营使用权，但所签订的合同性质明确为租赁合同，被告应明知在租赁合同届满后对租赁房屋应予归还的责任，虽然合同一年一签的形式已经延续多年，但被告不能以此为由强迫原告继续签订租赁合同，且目前市场名称登记证延期又未获批准，继续进行古玩市场的经营已无实际可能。此外，对原告在按照租金标准向被告主张房屋占用损失之外还要求被告按照租金总额百分之二十支付违约金的请求，本院认为，因在租赁合同届满后原告即要求被告进行腾退，双方的租赁合同已经终止，原告再按照合同中关于合同期内违约则支付租金总额百分之二十的约定主张合同违约金的请求不当，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告王金海于判决生效之日起十日内腾空杭州市下城区岳官巷4号A1、A2营业房归还原告杭州市园林文物局凤凰山管理处；
二、被告王金海于判决生效之日起十日内赔偿原告杭州市园林文物局凤凰山管理处损失28680元（按每年11472元，从2014年3月28日暂计至2016年9月28日，应计算至房屋归还之日止）；
三、驳回原告杭州市园林文物局凤凰山管理处的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费98元，由原告杭州市园林文物局凤凰山管理处负担18元，被告王金海负担80元。
原告杭州市园林文物局凤凰山管理处于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告王金海于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 章幼戎
审 判 员 戴晓阳
人民陪审员 郑 义
二〇一六年十一月一日
书 记 员 吕丽娟