南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六商初字第868号
原告南京市六合区龙袍镇农民资金专业合作社，住所地在南京市六合区龙袍街道划子口东街47号。
法定代表人钟有和，理事长。
委托代理人娄峻，江苏臻德律师事务所律师。
被告詹从林，男，1962年9月20日生，汉族。
被告史素霞，女，1964年12月26日生，汉族。
两被告委托代理人王军，江苏六骏律师事务所律师。
原告南京市六合区龙袍镇农民资金专业合作社（以下简称龙袍合作社）诉被告詹从林、史素霞借款合同纠纷一案，本院于2015年9月25日立案受理后，分别于2015年11月16日适用简易程序，于2016年3月1日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告龙袍合作社的委托代理人娄峻到庭参加诉讼，被告詹从林、史素霞的委托代理人王军第一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭被告詹从林、史素霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告龙袍合作社诉称：2014年4月15日，原告与两被告签订了《占用互助金合同书》一份，约定两被告向原告借用互助资金220000元，借款期限为一年（自2014年4月15日至2015年4月14日），资金使用费率为月10‰，按季结息到期还清本费。如两被告逾期归还互助金本金和资金使用费，愿意按资金使用费的100%支付罚费，并承担原告为实现债权的一切费用（含律师代理费）。被告詹从林自愿以其名下位于南京市六合区XX街道XX路XX号的房产为上述借款提供抵押担保，并于2014年4月15日签订了《南京市六合区房地产抵押合同》，于2014年5月7日在南京市六合区住房和城乡建设局办理了抵押登记。上述合同签订后，原告于2014年5月12日向两被告发放了互助金220000元。借款到期后，截止2015年7月30日，扣除资金使用费和罚费后，两被告已归还互助金本金44526.66元，还欠互助金本金175473.34元，原告多次向两被告催要无果，遂诉至法院，要求：1、两被告共同归还互助金本金175473.34元，并支付资金使用费（自2015年7月31日至实际给付之日，按月利率10‰计算）、罚费（按资金使用费的100%计算）和律师代理费10000元；2、原告有权对被告所提供的抵押物的拍卖款、变卖款享有优先受尝权。
被告詹从林、史素霞辩称：1、原、被告双方签订的借款合同无效，据此被告只应该承担归还本金的费用，此前被告归还的款项视为归还本金。原告应该在法律法规规定基础上开展经营活动，2007年1月22日银监会制定的《农村资金互助社管理暂行规定》第八条明确确定互助社应在乡镇、农村行政村设立，第四十二条规定不得向非社员吸收存款投放资金，第十七条规定社员是指符合入股条件向农村资金合作社入股的农民，第十八条规定农民的入股条件应当是户口所在地、经常住所地所在乡、镇、行政村，经常居住地是指有固定住所且满三年以上。据此被告认为二被告户口所在地、经常住所地在XX街道，与原告不是同一乡镇，不具备社员条件。依据银监会相关规定，被告不是原告所在地社员，原告也不得向被告发放贷款。南京市2009年《南京市农民资金专业合作社试点监督管理办法（试行）》第十五条、第十六条、第四十二条规定均与上述规定相符。2、原告主张的罚费、律师费无法律依据，且是无效合同约定，被告不认可。3、优先受偿权应行政机关登记原告才能主张。
经审理查明：2014年4月15日，原告（乙方）与被告詹从林、史素霞（甲方）签订了《占用互助金合同书》一份，约定：乙方同意借给甲方占用互助资金220000元，借款期限为一年（自2014年4月15日至2015年4月14日），资金使用费率为月10‰，按季结息到期还清本费。如甲方不按期归还互助金本金和资金使用费，应按资金使用费的100%向乙方支付罚费，并承担乙方为实现债权的一切费用（含律师代理费、诉讼费等）。借款合同签订当日，两被告还签订了《同意抵押声明书》和《南京市六合区房地产抵押合同》，约定将詹从林名下的位于南京市六合区XX街道XX路XX号的房产（房屋所有权证号：宁房合初字第3XXX2号）为该笔借款提供抵押担保。上述合同签订后，双方办理抵押登记，原告取得房屋他项权证（宁房他证合字第0XXX**号），证载债权数额为220000元。
上述合同签订后，原告于2014年5月12日向两被告发放了220000元互助金。两被告于2014年6月19日归还利息、罚息2860元，于2014年9月24日归还利息、罚息6750元，于2014年12月18日归还利息、罚息6673.33元，于2015年3月20日归还利息、罚息6600元，于2015年7月30日归还本金44526.66元，利息、罚息15473.34元。以上合计归还本金44526.66元，利息、罚息38356.67元，尚欠本金175473.34元。原告向两被告催要无果，遂诉讼来院，并委托江苏臻德律师事务所代理诉讼，双方签订了《委托代理合同》，原告支付了律师代理费10000元。
上述事实，有当事人的陈述、原告提供的《占用互助金合同书》、互助金凭证、互助金结算凭证、《同意抵押声明书》、《南京市六合区房地产抵押合同》、《房屋他项权证》、《委托代理合同》、代理费发票、入社审批表予以证实，本院依法予以认定。
本院认为：当事人进行民事活动，应当遵守诚实信用的原则和合法的约定。原告与两被告签订的《占用互助金合同书》系当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。原告按约履行了发放借款的义务，两被告应履行按季结息和到期还款的义务。两被告到期未完全履行还款义务，违反了诚实信用原则和合法的约定，应负有相应的民事责任。原告主张两被告共同归还借款符合法律规定，本院予以支持。两被告逾期还款，构成违约，合同对逾期还款的违约责任约定有实现债权的一切费用（含律师代理费），原告主张的律师代理费不超过合同签订时江苏省律师费最低收费标准，本院予以支持；罚费系逾期还款加付的利息。合同约定借款期限内资金使用费为月10‰，如不按期归还借款本金和使用费愿按使用费的100%支付罚费，罚费与资金使用费合计按月利率20‰的计算标准，即年利率为24%，由于原告主张的此标准符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，本院依法予以支持。两被告辩称原告应在法律法规规定基础上开展经营活动，依据2007年1月22日银监督会制定的《农村资金互助社管理暂行规定》和南京市2009年《南京市农民资金专业合作社试点监督管理办法（试行）》的规定，双方签订的占用互助金合同无效，原告主张的罚费、律师费无法律依据，只应该承担归还本金的费用，此前被告归还的款项视为归还本金的理由，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，因原告与两被告签订的占用互助金合同书并不违反效力性强制性规定，故对两被告的抗辩意见本院不予采纳。
被告詹从林自愿以其名下位于南京市六合区XX街道XX路XX号的房产（房屋所有权证号：宁房合初字第3XXX2号）为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，在两被告不能按约按期偿还借款时，原告有权以该抵押房产折价或者拍卖、变卖的价款在其抵押担保的债权范围内优先受偿，故本院支持原告有权对被告詹从林抵押的位于南京市六合区XX街道XX路XX号的房产（房屋所有权证号：宁房合初字第3XXX2号）折价或拍卖、变卖的价款在220000元范围内内优先受偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告詹从林、史素霞于本判决生效之日起十日内共同归还原告南京市六合区龙袍镇农民资金专业合作社互助金本金175473.34元，并支付资金使用费、罚费（自2015年7月31日起至实际给付之日止，按年利率24%标准计算），并支付律师代理费10000元；
二、原告南京市六合区龙袍镇农民资金专业合作社对座落于南京市六合区XX街道XX路XX号的房产（房屋所有权证号：宁房合初字第3XXX2号）在220000元限额内优先受偿上述债权；
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4009元，由被告詹从林、史素霞共同负担（此款原告已先行垫付，被告在给付上述款项时一并加付此款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 黄宝余
代理审判员 黄 浩
人民陪审员 侯裕华
二〇一六年三月十一日
书 记 员 李 仪