大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初9526号原告：大连怡合物业服务有限公司。法定代表人：陈军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱丹，系辽宁元明律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨永斌，系该公司职员。被告：牛序平，女。委托诉讼代理人：赵树千，系被告丈夫。原告大连怡合物业服务有限公司与被告牛序平物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连怡合物业服务有限公司的委托诉讼代理人朱丹、杨永斌，被告牛序平及其委托诉讼代理人赵树千到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连怡合物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告立即支付拖欠物业费5,167.82元、滞纳金500元，两项合计共5,667.82元。2、请求诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年5月1日，大连怡合物业服务有限公司与大连甘井子区加州洋房小区业主委员会经协商一致共同签署了《物业服务管理合同》。合同约定，原告进入被告所在小区服务15天后，按照双方协商的标准每季度首月10日前向业主收取物业费。物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日计算交纳滞纳金。本物业的全体产权人、使用人均应履行本合同。自合同签订后，原告已依据《物业服务管理合同》的约定及法律规定依法向被告提供了物业服务，但被告在合同履行过程中出现违约拒绝向原告交纳物业服务费。原告已多次通过电话、催交单、律师函等方式向被告催交物业费，但被告依旧未依约履行。故原告诉至法院。被告牛序平辩称，不同意原告的诉讼请求。牛序平是该房屋的业主，对房屋面积、每月物业费的缴纳标准、拖欠期间没有异议。原告在2012年5月到小区提供物业服务，并签订了物业合同。2012年7月雨季时，被告家有两处漏雨，南阳台和北厨房，其原因是外墙皮破损所致。第二天被告向原告提出申请维修，原告派人到被告家看了一遍，并对受损的墙面、橱柜进行了拍照和取证，告诉被告在家等着。此后被告多次找到原告询问并要求修房。原告一直推脱，直到今天也没有给被告修。在此期间，被告一直履行合同义务，按时交纳物业费直至2013年6月30日。被告房屋漏雨透寒一直存在，原告不闻不问，每次询问修房时，原告总是答复在家等。更让被告不能理解的是，2016年原告提取了维修基金，当维修到被告家时，被告找到原告经理，经理告诉被告说去看看，让被告放心等着。等被告下班回来，维修已经结束了，但被告家两处破损仍然没有维修，只是给被告家南面不漏雨的地方涂了一层涂料。再找原告时，原告一直不作为。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案具体应用法律若干问题的解释》中第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出服务承诺及指定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。原告进入小区后，改建扩建现象严重。林荫道变成了家庭院子，人行道不见了，行人只能走汽车道。汽车停在地道口，人只能从车缝中穿过。树木毁掉了，建起小亭子、菜园、果园。别墅区盖起了四层楼。原告从中收取好处费。原告将不交钱的报到行政执法来拆除了，交钱的则可以随意行之。原告在小区随意建起了广告牌，广告收益和停车费则由原告收取。案涉小区原来是有名的花园小区，现在面目全非，花草枯死，树木长虫，一片狼藉。究其原因，就是原告不作为所至，原告没有履行合同义务，没有做到维修、维护、保养等责任。经审理查明，2012年5月1日，原告（乙方）与大连市甘井子区加州洋房小区业主委员会（甲方）签订了物业服务合同，约定由原告对位于加州洋房小区所属范围内的物业提供物业服务，物业费收费标准为高层住宅按建筑面积每月每平方米1.20元，合同约定付费时间为合同签订后，乙方进入小区服务15天后，按双方协商的标准每季度首月10日前向业主收取。于本季度服务终止后，仍未缴纳物业费的，按逾期规定处理。物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日计算交纳滞纳金。该合同同时还约定了原、被告的其他相关权利及义务。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。另查，被告牛序平系大连市甘井子区汇德东园房屋的业主，房屋建筑面积93.62平方米。被告自2013年7月1日起至2017年4月30日止没有交纳物业费，拖欠物业费合计5,167.82元（1.20元/月/平×93.62平×46个月）。又查，被告房屋室外的墙面存在较大面积破损，至今未修复，原告称纳入了维修基金的维修范围，但动用维修基金是原告提出方案，报业主委员会审批，进行合法的招投标，由施工单位具体按照业主委员会审批通过方案维修，不会针对每户提出的个别要求而改变整体的方案。本院所确认的上述事实，有物业服务合同、照片、原、被告陈述及本案庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业费。根据原告提供的物业服务合同，案涉房屋的物业费标准为按建筑面积每月每平方米1.20元。现被告对拖欠原告物业费的时间及金额未提出异议，故其依法应该交纳拖欠的物业服务费。关于被告辩称的因原告未及时维修外墙，导致被告家透水，而拒绝交纳物业费一节，从庭审调查情况看，被告房屋外的墙面存在长期破损未修复的情况，原告作为小区的物业服务企业，对于小区内的公共设施、房屋外观负有维修之责，现原告没有尽到及时修复之责，属违约行为。原告提出的施工单位按照整体施工方案进行维修，不因被告提出的个别要求而改变的意见，本院认为，原告自认维修方案系原告提出，且原告称将被告家房屋外墙纳入了维修范围，原告即应履行义务，而且被告提出的要求仅是将破损的部位修好，未破损部位可以不修的意见，并不与维修方案的要求相违背，原告的此项辩驳意见没有事实和法律依据。本院酌定被告按照拖欠物业费的80%向原告支付物业费，即本案被告应交纳物业费4,134元（5,167.82元×80%）。关于被告辩称的小区私搭乱建问题，本院认为，此系相邻权纠纷，被告可以通过与邻居协商、向相关行政部门反映等其他方式解决，原告作为物业管理单位并没有行政执法权，无法将违建强制拆除。关于被告提出的绿化养护不及时等问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。关于原告所提违约金的诉讼请求。本院认为，原、被告在履行物业服务合同的过程中均有一定的违约行为，同时，本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告牛序平于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连怡合物业服务有限公司支付拖欠的自2013年7月1日起至2017年4月30日止的物业服务费4,134元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连怡合物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预付），由原告负担5元，被告牛序平负担20元。被告牛序平负担的部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。代理审判员  郭艳玲二〇一八年一月十五日书 记 员  宋雅楠附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。