江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终9100号
上诉人（原审原告）：张风如，女，1941年10月9日出生，汉族，住南京市建邺区。
委托诉讼代理人：卞勇（系张风如之子），男，1965年1月11日出生，汉族,南京北能锅炉成套设备有限公司职员，住南京市秦淮区。
被上诉人（原审被告）：南京市商务局，住所地南京市秦淮区建邺路148号。
法定代表人：孔秋云，该局局长。
委托诉讼代理人：孙家贵，男，该局职员。
上诉人张风如因与被上诉人南京市商务局房屋买卖纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2017）苏0104民初6976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张风如上诉请求：撤销一审判决第二项，改判南京市商务局退还张风如多收的超面积房租3288元以及多收的20天房租85元；二、判令南京市商务局承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一、2007年，当时房管员王广荣为张风如补办涉案房屋的公房租赁证时，张风如就向王广荣申请要求参加房改，对照政策，按正常房租约1.1万元(包括8年房租约8000元+超面积房租约3000元)的标准，王广荣让张风如交纳了15000元，多交了约4000元，才办下了租赁证，只是该收据已遗失。2009年6月，王广荣又要求张风如交纳了2008至2009年的租金，2008年至2009年两年应交房租金额为3070.52元(40.1平方×2.3元/平方×24个月=2213.5元，加上超面积房租7.77平方×2.3×24个月×2倍=857，2213.5元+85元=3070.5元)，但王广荣只开具了3541.6元的收据，未写明房租明细，只注明房租交到2009年12月止，这句话算是对张风如交纳2万元房租一个确认。但一审法院并未据此采信张风如已交清2009年12月底前的房租，而是推测张风如没有交纳2002年5月至2009年12月底超面积的房租3288元。二、一审驳回张风如要求南京市商务局退还多收20天房租85元的诉请求，明显有失公平。2017年4月11日，张风如己支付购房全款，同时还交纳了4月份的房租，南京市商务局不应又收房款又收房租。
南京市商务局辩称，一、因张风如的丈夫此前已有一套房改房，故张风如承租的涉案房屋因超规定面积原因而应补交租金，自2002年5月起应按当时租金的3倍交纳。南京市商务局并未多收租金。二、涉案房屋2017年5月17日才过户至张风如名下，张风如应如数交纳过户前的租金，因此，南京市商务局也未多收张风如85元租金。三、根据房屋管理部门的要求，房产评估报告可由产权单位聘请评估公司评估，也可由参加房改的人员自己聘请评估公司评估。经协商，张风如自己聘请了评估机构评估涉案房屋，评估费用应由张风如自行承担。一般情况下，房屋交易涉及的评估费均由购买人支付，张风如也因该评估报告而受益，应承担相应评估费。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求本院依法驳回张风如的上诉请求，维持一审判决。
张风如向一审法院起诉请求：一、南京市商务局退还多收的超规定面积房租3288元；二、南京市商务局退还多收的20天房租85元；三、南京市商务局返还张风如垫付房产评估费用2000元；四、本案诉讼费由南京市商务局承担。
一审法院认定事实：张风如约于1999年安置在南京市××××室房屋（即涉案房屋）内，是涉案房屋的承租人。涉案房屋的所有权人原为南京市饮食公司，登记在南京市饮食公司名下，没有单独的不动产权证书。涉案房屋的使用面积为40.1㎡,月租金92元。南京市饮食公司更名、改制过程中，未将涉案房屋列为经营性资产，涉案房屋由南京市商务局代管。后张风如要求对涉案房屋进行房改。2017年2月14日，涉案房屋通过房产管理部门变更登记至南京市商务局名下。2017年3月30日，张风如委托南京金汇通房地产评估事务所有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，并为此预交了评估费2000元。2017年4月10日，张风如与南京市商务局签订《南京市公有住房买卖契约》，约定将涉案房屋出售给张风如，张风如应向南京市商务局支付购房款191027.32元。南京市商务局于2017年4月10日将涉案房屋正式交付给张风如。涉案房屋办理过户手续所需交纳的测丈、评估、工本等费用，由双方按规定各自承担。2017年4月11日，张风如向南京市商务局下属南京金都饮食服务有限公司交纳了2010年1月至2017年4月房租8116.24元，同时补交了2002年5月至2017年4月超规定面积二倍租金2.3元／㎡×7.77㎡×180个月×2倍=6433.56元。两项合计14549.8元。2017年4月11日，张风如向南京市商务局交纳了超规定面积部分的购房款。2017年5月17日，房产管理部门完成了对涉案房屋的不动产变更登记，制作了不动产权证。南京市商务局房改购房领证结账表载明，应补缴房租14549.8元（包括超规定面积部分的三倍租金），张风如的委托代理人卞勇于2017年6月7日在房改购房领证结账表签字确认。
南京金都饮食服务（集团）总公司于2009年6月22日向张风如出具收据一张，载明，交房租2009年12月止，金额3541.6元。至于2009年之前的租金收据，张风如表示已经遗失。
中共南京市委办公厅宁委办发［2002］82号文件规定：所购房改房面积已达标，又另承租公房的，或所购房改房未达标，另承租公有住房，合并后超标的，必须清理，或对其超标部分的住房面积，从2002年5月起按现公有住房租金标准的三倍交纳租金。张风如的丈夫已经参加过一次房改，但尚未达到规定的房改足额面积，故张风如可以继续参加房改，但应当按照宁委办发［2002］82号文件规定补缴超规定面积租金及购房款。相应超规定使用面积数额为7.77㎡，涉案房屋租金标准为2.3元／㎡／月。张风如与南京市商务局对以上事实及文件规定均予以认可。
一审法院认为，本案一审争议焦点为：一、张风如提供的署期2009年6月22日收据能否证明其已经向南京市商务局交纳了涉案房屋2009年12月31日前的所有租金，所交租金中是否包含了宁委办发［2002］82号文件规定所应当补缴的超规定面积的二倍租金。二、南京市商务局收取张风如2017年4月份租金是否符合法律规定，是否应向张风如返还85元租金。三、涉案房屋房改过程中所产生的评估费2000元应由谁承担。
关于争议焦点一，一审法院认为，根据法律规定，当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，张风如对其提出诉讼请求所依据的事实负有举证责任。在2017年5月17日之前，张风如与南京市商务局下属公司之间存在公房租赁合同关系，张风如是承租人，是支付租金的义务人，向南京市商务局下属公司或南京市商务局缴纳租金是张风如基本法定义务。现张风如辩称其在2009年6月已经足额缴纳了涉案房屋2009年12月31日前的所有租金（包括超规定面积三倍租金），所以南京市商务局在2017年4月11日补收租金时多收了其租金。张风如应当对其主张的该事实提供充分的证据予以证明。但是，张风如仅提供署期2009年6月22日收据为证。第一，从该收据的内容来看，该收据仅载明张风如交房租至2009年12月止，并没有载明张风如缴纳了超规定面积三倍租金。张风如早在1999年即安置在涉案房屋内，早已实际使用、租赁该房，该房月租金92元。故张风如在2009年所缴3541.6元显然应当就是张风如2009年之前所拖欠的按2.3元／㎡／月计算的正常租金或者使用费（不包括超规定面积三倍租金）。张风如辩称其遗失了2009年之前的收据，该遗失责任应由张风如自行承担。第二，虽然宁委办发［2002］82号文件在2002年即已颁布，但2009年涉案房屋并未进行房改，在没有对张风如进行房改的情况下，南京市商务局及其下属公司不可能在2009年就清楚张风如超规定面积的具体数额，也就不可能根据超规定面积的数额向张风如计收三倍租金。张风如辩称其在2009年6月份已经按三倍的标准缴纳租金显然与事实不符，也有违常理。第三，张风如的委托代理人也于2017年6月7日在房改购房领证结账表签字确认应补缴房租14549.8元（包括超规定面积的三倍租金）。综上，对张风如关于要求南京市商务局返还3288元租金的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于争议焦点二，根据《城市房地产管理法》及《物权法》等法律、法规的规定，房地产的转让、抵押，应当办理权属登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才发生法律效力。未经登记，不发生法律效力。即，我国法律不允许当事人对房屋交付进行私下约定，只能采取登记方式作为交付的唯一方式。即，房屋的交付以办理产权过户为标准，在办理产权过户前，即使买受人实际占有房屋，该房屋的产权仍属于出卖人，而不属于买受人。双方当事人签订的《南京市公有住房买卖契约》虽然约定南京市商务局于2017年4月10日将涉案房屋正式交付给张风如，但此处的“交付”仅指实物控制的转移，仅指张风如有权占有（附带承租权）该房，是部分权能的事先交付，涉案房屋的不动产权证及所有权等此时并未交付。房产管理部门直到2017年5月17日才完成对该房的物权登记，也就是说该房的所有权直到2017年5月17日才转移至张风如名下，在2017年5月17日前该房所有权仍属于南京市商务局，南京市商务局有权向张风如收取至2017年5月17日止的房屋租金。张风如称南京市商务局向其多收了20天的租金，要求南京市商务局归还该20天的租金与事实及法律规定不符。张风如称房改当月不收取租金是南京市的通常做法，对该主张，张风如没有提供证据证明，也与法律规定不符。故一审法院对张风如该项诉讼请求不予支持。
关于争议焦点三，张风如是房改房的受益人，也是后来的所有权人，原则上房改评估费用应由张风如承担。究竟该由哪一方承担该评估费用，相关法律、法规、政策均未作明确规定，双方签订的《南京市公有住房买卖契约》仅约定由各自承担，约定并不明确。如由其中一方承担全部评估费用，有失公平，故一审法院酌情确定由张风如与南京市商务局各承担50%的评估费用。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、南京市商务局于判决生效之日起十日内一次性支付张风如评估费1000元；二、驳回张风如的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由张风如承担20.3元，南京市商务局承担4.7元（张风如已预交25元，南京市商务局在给付上述款项时加付4.7元给张风如）。
二审中，双方当事人未提交新的证据，对一审法院查明的事实亦均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张风如上诉主张南京市商务局应退还多收房租3288元，其应举证证明南京市商务局多收取了3288元租金，但张风如提供的租金收据并未显示有任何重复收取的租金，其主张在参加房改之前就已对超面积部分按2倍标准交纳房租，亦没有证据证实，南京市商务局对此也不予认可，因此，张风如就其此项主张应承担举证不能的不利后果，综上，本院对张风如的此项上诉请求不予支持。
对于张风如要求南京市商务局退还85元租金的上诉请求，本院认为，涉案房屋的所有权直至2017年5月17日才变更至张风如名下，而在此之前，张风如已实际占有、使用涉案房屋，双方亦未在房屋买卖契约中对租金的收取作出特别约定，因此，南京市商务局有权就涉案房屋向张风如收取租金至2017年5月17日，一审法院对张风如要求退还85元租金的诉讼请求不予支持，有事实和法律依据，本院依法予以维持。
综上所述，张风如的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张风如负担。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 郑 慧
审判员 龚 震
二〇一七年十二月二十九日
书记员 戴 苗