江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终9805号
上诉人（原审被告）：江苏威盛贸易有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区王府大街8号14楼A座。
法定代表人：张鑫，该公司总经理。
委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：江苏省广居物业管理有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区中山南路89号建江文化大厦31层。
法定代表人：陈凯翔，该公司总经理。
委托诉讼代理人：丁勇，江苏共盈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨春雨，男，1970年4月26日生，汉族，住吉林省长春市。
委托诉讼代理人：刘�超，北京盈科（长春）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：江苏建江文化商业中心有限责任公司，住所地江苏省南京市中山南路江苏文化大厦29层。
法定代表人：黄国元。
上诉人江苏威盛贸易有限公司（以下简称威盛公司）、江苏省广居物业管理有限公司（以下简称广居公司）与被上诉人杨春雨、江苏建江文化商业中心有限责任公司（以下简称建江公司）物权保护纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初6104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
威盛公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实、理由及辩称：一、广居公司与威盛公司之间的房屋租赁合同是合法有效的，一审法院认定合�无效是错误的。1、广居公司与威盛公司签订合同的时间是2013年8月30日，而杨春雨取得产权的时间为2014年5月20日。签订合同时广居公司出示了其与建江公司的租赁合同，涉案房屋的开发商为建江公司，根据物权法的相关规定，该房屋应归建江公司所有。2、我方已支付了合同期内所有的房屋租金。3、自我方入住该房屋后，一直至2016年6月都没有人主张过房屋非建江公司的。因此我方为合法善意的第三人，该房屋租赁合同有效。二、一审判令我方腾退房屋交还钥匙是认定事实错误基础上形成的错误判决。我方为合法善意的第三人，应遵循买卖不破租赁的原则，并且我方租金已交至2018年8月31日，因此我方有权使用至合同期满。三、我方不应承担诉讼费。
广居公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回杨春雨一审的诉讼请求；2、由杨春雨承担一、二审诉讼费�。事实、理由及辩称：一审认定事实不清，适用法律错误。1、涉案房屋为建江公司开发建设，该房屋未对外销售，未办理权证，而且有关的商品房买卖合同也已解除。我方认为所有权应归属建江公司。法院应查明涉案房屋产权变动的具体时间，以确认我方和建江公司签订的租赁协议的效力。2、我方与建江公司签订协议时，曾要求对方出示相关的产权证明，我方也前往南京市房产部门核实涉案房屋当时并未对外销售，没有办理产权证，我方是有合理的理由相信，建江公司有权对外出租房屋。因此即使涉案房屋产权属于中经公司，我方租赁房屋时并没有任何过错，是善意第三人，法院应判决我方有权继续使用租赁房屋。
杨春雨辩称，1、善意取得制度适用物权，房屋租赁为债权行为，因此不适用善意取得制度。2、北京一中院在2008年就已经查封房屋，为了执行财产多次到实地勘察，并委托评估机构，在2013年3月对涉案房屋现场评估。在评估过程中与物业发生冲突，后进行房屋拍卖公告，因此广居公司是在明知房屋要拍卖的情况下，而强行出租。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
建江公司未答辩。
杨春雨向一审法院起诉请求：1.确认广居公司和威盛公司于2013年8月30日签订的房屋租赁合同无效；2.被告威盛公司立即腾退江苏文化大厦27层2701、2702、2703、2704室并交付房屋钥匙；3.被告广居公司赔偿原告租房损失1541092.5元（从2013年10月30日暂计算至2016年11月30日，按照每年500000元标准计算，要求给付至被告实际腾退江苏文化大厦27层2701、2702、2703、2704室之日止）；4.被告威盛公司对被告广居公司支付租房损失的责任承担连带责任；5.被告承担本案诉讼费用。
�审法院认定事实：1995年，第三人建江公司取得诉争房屋所在地块建设工程规划许可证。2000年6月15日，第三人建江公司与被告广居公司签订《南京市物业管理合同》，约定第三人建江公司委托被告广居公司对诉争房屋所在大楼进行物业管理。2001年3月14日，第三人建江公司取得诉争房屋所在大厦商品房销售许可证。2013年8月19日，被告广居公司向第三人建江公司发出《付款通知》，载明：截止2013年8月31日，第三人建江公司已拖欠物费等费用3843854.19元，要求第三人建江公司支付给费用。2013年8月26日，第三人建江公司与被告广居公司签订《房屋租赁合同》，约定：第三人建江公司将诉争房屋（约960平方米）以及31层整层（约100平方米）出租给被告广居公司；租赁期为12年，自2013年9月1日至2025年8月31日止；年租金为32万元（其中诉争房屋年租金为30万元，31层年租金为2万元�；第三人建江公司同意被告广居公司在本合同租赁期内有权将房屋转租给他人。2013年8月28日，第三人建江公司与被告广居公司签订《补充协议》，约定：第三人建江公司同意被告广居公司用应收第三人物业费等费用3843854.19元冲抵被告广居公司应支付的房屋租金，即双方认可被告广居公司已预缴房屋租金3843854.19元。
2013年8月30日，被告广居公司与被告威盛公司签订《房屋租赁合同》，约定：被告广居公司将诉争房屋出租给被告威盛公司，租赁期限为5年，自2013年9月1日至2018年8月31日止；年租金为50万元。后双方签订《补充协议》约定：被告广居公司同意被告威盛公司自2015年2月1日为租金起算日，即被告威盛公司应承担字2015年2月1日起至2018年8月31日期间的房屋租金共计180万元。2014年12月18日，被告威盛公司通过银行转账给被告广居公司100万元。2014年12月24日，被告威盛公司通过银行转账给被告广居公司80万元。
1999年10月21日，第三人建江公司与中经公司签订《南京市商品房买卖契约》（宁房买卖契字9911345号），约定中经公司向第三人建江公司购买诉争房屋，总房款5539520元。合同签订当天双方即在南京市房产管理局市场管理处办理了商品房买卖契约备案登记。后由于中经公司未能按约定支付房款，建江公司于2008年10月7日起诉，要求解除双方签订的《南京市商品房买卖契约》，2008年11月17日原南京市白下区人民法院作出（2008）白民四初字第1036号民事判决，判定解除原、被告于1999年10月21日签订的《南京市商品房买卖契约》（宁房买卖契字9911345号），对于该判决，建江公司、中经公司均未上诉。合同解除后，中经公司未将争议的房屋返还建江公司，且因双方办理了商品房买卖契约备案登记，建江公司无法单方面办理相关解除备案登记手续，因此无法取得该房屋的所有权利，故建江公司于2013年起诉中经公司至秦淮区人民法院，要求判令：一、中江公司返还建江公司诉争房屋；二、中经公司协助建江公司办理解除相关备案和登记手续。经审理，秦淮区人民法院作出（2013）秦红民初字第249号民事判决书，判决中经公司于本判决生效之日起二日内办理消除关于江苏建江文化商业中心大厦第27层整层（27A至27D）房屋（买卖契约编号：宁房买卖契字9911345号）的登记备案手续。后中经公司不服该判决，上诉至南京市中级人民法院，经审理，南京市中级人民法院作出（2013）宁民终字第4152号民事判决，查明：2008年12月8日，一中院发布（2007）一中执字第1069号公告，载明中国经济开发信托投资公司清算组诉中经公司债务纠纷一案，一中院（2006）一中民初字第8907号民事判决书、北京市高级人�法院（2007）高民终字第126号民事判决书发生法律效力后，因中经公司未履行判决书确定的义务，权利人中国经济开发信托投资公司清算组向一中院申请执行，一中院于2008年9月11日查封了中经公司位于江苏省南京市白下区中山南路89号27Ａ至27Ｄ室房屋。公告责令中经公司七日内履行义务，逾期不履行将依法对查封房产予以公开拍卖。2009年3月2日，建江文化公司以南京市白下区人民法院（2008）白民四初字第1036号民事判决书为依据，向一中院提出执行异议申请。一中院裁定驳回建江文化公司执行异议申请。2010年3月23日，建江文化公司以中国经济开发信托投资公司清算组、中经公司为被告向北京市第一中级人民法院提起诉讼，请求确认江苏省南京市白下区中山南路89号27Ａ至27Ｄ室归建江文化公司所有，解除一中院对以上房屋的查封。2010年9月20日，一中院作出（2010）一�民初字第7162号民事判决，驳回建江文化公司的诉讼请求。建江文化公司不服该判决，向北京市高级人民法院提起上诉，2010年12月20日，该院作出（2010）高民终字第2440号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
2013年10月30日，原告拍卖取得获得诉争房屋的购买权。2013年12月，北京市第一中级人民法院发出（2007）一中执字第1069号执行裁定书，该裁定书载明：本院在执行中依法委托北京京港房地产估价有限公司对被执行人中经资产管理有限公司（以下简称中经公司）名下诉争房屋进行评估，评估价格为1167.6594万元，后本院依法委托北京中立拍卖行有限责任公司对前述房产进行拍卖，竞买人杨春雨在第三次拍卖中以950万元的价格的最高价竞得前述房产，且拍卖价款已经全部付清，裁定：一、解除对中经公司名下诉争房屋的查封；二、中经公司名下诉争房屋及相应权利归买受人杨春雨；三、买受人杨春雨可持本裁定书到房产管理机构办理相关的财产转移登记手续。杨春雨持上述执行裁定书及北京一中院作出的（2007）一中执字第1069号协助执行通知书向南京市住房和城乡建设委员会（以下简称南京市住建委员）申请办理涉诉房屋的所有权转移登记，该协助执行通知书裁明请南京市市住建委协助执行下列项目：“一、请协助本院将中经资产管理有限公司名下的位于江苏省南京市白下区中山南路89号27层房产及相应权利归买受人杨春雨（身份证号码：）所有。二、买受人杨春雨可持本裁定书到房产管理机构办理相关的财产转移登记手续。三、该房产坐落于江苏省南京市白下区中山南路89号2701室、2702室、2703室、2704室。”
南京市住建委经审核查明，中经公司未曾办过涉诉房屋的房屋所有权登记，且涉诉房屋现状与原设计不一致，已不具备初始登记的条件，故决定暂停办理涉诉房屋的过户登记手续，并向第三人杨春雨送达了暂停办理通知，同时向北京一中院送达了暂停办理涉诉房屋登记的说明。北京一中院收到该说明后，于2014年2月24日再次作出（2007）一中执字第1069号协助执行通知书，要求南京市住建委协助执行下列事项：“限你委十日内将中经资产管理有限公司所有的位于南京市白下区中山南路89号27A室至27D室（现南京市秦淮中山南路89号2701室、2702室、2703室、2704室）登记在杨春雨名下，逾期你委将承担相应的法律责任。”为此，南京市住建委又于2014年2月26日向北京一中院送达了“关于北京市第一中院要求协助执行江苏文化大厦27层房屋的回函”，提出如下三点回复意见：“一、江苏文化大厦27层房屋并非为中经资产公司所有，贵院要求协助执行的标的存在错误。二、经现场勘查，所涉房屋的现状与其规划许可不符，客观上也无法办理相应的房屋产登记。三、江苏文化大厦27层房屋曾经办理的备案登记并非物权登记程序，并不因此确认中经资产公司对该房屋的所有权，且该备案登记的债权合同和登记行为均已为人民法院的生效判决予以撤销。”请求北京一中院对上述意见予以充分考虑并回函。2014年3月20日，北京一中院回函南京市住建委，要求被告市住建委按该院于2013年12月11日送达的（2007）一中执字第1069号执行裁定书及协助执行通知书载明的内容，为竞买人杨春雨、即本案第三人办理房屋转移登记手续。据此，南京市住建委在经内部请示后，于2014年5月20日作出被诉具体行政行为，将涉诉房屋转移登记至原告杨春雨名下，并于2014年5月21日向原告杨春雨颁发了涉诉房屋所有权证。
2014年6月10日，建江公司不服南京市住房和城乡建设委�会作出诉争房屋的房屋所有权转移登记行为，向秦淮区人民法院提起行政诉讼。经审理，秦淮区人民法院作出行政裁定书，查明：依据（2006）一中民初字第8907号和（2007）高民终字第126号民事判决书及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，北京一中院于2013年12月11日作出（2007）一中执字第1069号执行裁定书，认定：根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》及《最高人民法院关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》规定，房屋登记机构根据人民法院的协助执行通知书实施的房屋登记行为，是行政机关必须履行的法定协助义务，不属于人民法院行政诉讼受案范围。但当事人认为登记与有关文书内容不一致的除外。本案中，根据北京一中院先后于2013年12月11日和2014年2月24日作出的两份（2007）一中执字第1069号协助执行通知书及于2014年3月20日给被告市住建委的回函，北京一中院要求被告市住建委协助将坐落于本市中山南路89号2701室的房屋转移登记至第三人杨春雨名下的意思表示清楚、明确，市住建委据此作出被诉具体行政行为，于2014年5月20日将涉诉房屋转移登记至第三人杨春雨名下，与北京一中院要求协助执行内容一致。就涉诉房屋是否为中经公司所有和涉诉房屋是否具备初始登记条件问题，市住建委在协助执行过程中，及时向北京一中院书面提出了审查建议，尽到了其应当承担的法定审查义务，但市住建委依法无权据此停止办理相关协助执行事项。建江公司主张市住建委在协助执行时扩大了范围并违法采取措施造成其损害，没有事实和法律依据。本案被诉具体行政行为依法不属于人民法院行政诉讼受案范围，故裁定驳回�江公司的起诉。后建江公司不服上诉至南京市中级人民法院，经审理，南京市中级人民法院作出（2015）宁行终字第204号行政裁定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。后建江公司向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院作出（2015）苏行申字第00474号行政裁定,裁定驳回建江公司的再审申请。
一审法院认为，公民合法的民事权利受法律保护。根据相关生效判决查明诉争房屋系中经公司所有，并非第三人建江公司，第三人建江公司无权将房屋出租给被告广居公司，被告广居公司亦无权将房屋转租给被告威盛公司，故被告广居公司与被告威盛公司签订房屋租赁合同系无效合同，故对于原告要求确认两被告签订房屋租赁合同无效的诉讼请求，予以支持。诉争房屋产权已于2014年5月20日登记在原告名下，被告广居公司提供的证据不能证明被告广居公司可以出租诉争房屋，故原告有权要求被告广居公司赔偿房屋租房损失，被告广居公司自2015年2月1日起按照每年50万元的标准收取被告威盛公司费用，鉴于被告广居公司之前按照每年30万元的标准向第三人支付费用，故被告广居公司应自2014年5月20日起按照每年30万元的标准支付租房损失为宜。因被告威盛公司已向被告广居公司支付了截止2018年8月31日费用，对该部分费用的支付，被告威盛公司没有过错，故对于原告要求被告威盛公司承担连带支付责任的诉讼请求，不予支持。
因被告威盛公司提供的证据不足以证明其有权使用诉争房屋，现诉争房屋由被告威盛公司使用，故对于原告要求被告威盛公司腾退诉争房屋并交付钥匙的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：
一、被告江苏省广居物业管理有限公司与被告江苏威盛贸易有限公司于2013年8月30日关于南京市××室、××室、××室、××室房屋签订的《房屋租赁合同》无效。
二、被告江苏威盛贸易有限公司于判决生效之日起三十日向原告杨春雨腾退南京市××室、××室、××室、××室房屋并交付钥匙。
三、被告江苏省广居物业管理有限公司于判决生效之日起三十日向原告杨春雨支付租房损失（自2014年5月20日起至南京市××室、××室、××室、××室房屋实际腾退之日止，按每年30万元的标准计算）。
四、驳回原告杨春雨的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18750元，由原告杨春雨负担80元，被告江�威盛贸易有限公司负担18670元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，涉案南京市秦淮中山南路89号2701室、2702室、2703室、2704室于2008年因另案被北京第一中级人民法院查封，2013年被上诉人杨春雨通过司法拍卖依法获得涉案房屋的产权，并于2014年5月20日登记于其名下，因此杨春雨作为该房屋的产权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
广居公司上诉主张，其与建江公司签订房屋租赁合同时，并不知晓该房屋存在纠纷，其一直以为建江公司为该房屋的所有权人，因此其为善意第三人，应有权继续使用房屋。威盛公司上诉主张，其为善意第三人，根据“买卖不破租赁”原则，应认定其与广居公司签订的房屋租赁合同合法有效，一审判令其腾退房屋交还钥匙错误。本院认为，经生效法律文书确认，建江公司并非涉案房屋的产权人，并且该房屋在2008年就已被司法查封。故建江公司无权将该房屋出租给广居公司，广居公司亦无权将房屋转租给威盛公司，因此广居公司与威盛公司之间签订的《房屋租赁合同》无效。对广居公司、威盛公司上诉主张，本院均不予支持。现杨春雨作为该房屋产权人，有权排除妨害，要求无权占有人迁出并赔偿损失。故一审判令威盛公司自涉案房屋迁出、广居公司参照租金标准向杨春雨支付租房损失，有事实与法律依据，本院予以维持。
综上所述，威盛公司、广居公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉�法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18750元，由上诉人江苏威盛贸易有限公司、上诉人江苏省广居物业管理有限公司各负担9375元。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 郑 慧
审判员 徐聪萍
二〇一八年一月二十日
书记员 郭旭冬