湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂随州中民二终字第00160号
上诉人（原审被告）韩丹，女，1965年12月20日出生，汉族，自由职业者。
上诉人（原审被告）吴志亮，男，1962年5月18日出生，汉族，自由职业者。系韩丹之夫。
上述两上诉人的委托代理人余音（代理权限：一般代理），湖北美佳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）金建军，男，1988年6月19日出生，汉族，自由职业者。
被上诉人（原审原告）马娜娜，女，1989年5月10日出生，汉族，自由职业者。
上诉人韩丹、吴志亮为与被上诉人金建军、马娜娜房屋买卖合同纠纷一案，不服广水市人民法院（2014）鄂广水民初字第00057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月3日受理后，依法组成由审判员吕丹丹担任审判长，代理审判员李小辉、孙峻参加的合议庭，并于2014年9月25日公开开庭进行了审理。上诉人韩丹、吴志亮及其委托代理人余音，被上诉人金建军、马娜娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告金建军、马娜娜诉称：2012年8月5日，两原告与两被告签订房屋买卖协议一份，约定购买被告位于广水市广水街道办事处清真巷20号三楼的房屋一套，并于当天支付购房款195000元，被告为其出具了收条。该协议约定：被告承诺协助原告办理房屋过户手续，房屋过户的一切费用由原告承担，如果被告在一年内不能为原告办理房产证将全额退还购房款，并赔偿原告的装修损失。但被告未按时为原告办理房产证，亦未协助原告办理房屋过户手续，构成违约。现请求法院判令被告全额退还购房款195000元，赔偿利息损失8450元并承担违约金20000元，共计223450元。
原审被告韩丹、吴志亮辩称：我与原告签订的房屋买卖合同合法有效，原告付清房款后，我也交付房屋。该房屋有正规手续，不是违章建筑，产权证没办下来是因政策原因，而非我方违约，我方也愿意协助办理产权手续。原告给付的房款现已用完，不可能返还。
原审查明：2012年8月5日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《房屋买卖协议》一份，约定原告购买被告开发的位于广水街道办事处清真巷20号三楼的房屋一套，购房款195000元，原告当日依约向被告支付了全部房款。原、被告在房屋买卖协议书上约定：“。三、经甲乙双方协商同意，上述房屋买卖成交价格为人民币壹拾玖万伍仟元整。四、付款办法：乙方将房屋款一次性交付甲方。七、甲方负责办理甲方自己房产证；协助乙方拿到房产部门办理房屋过户手续，办理房屋过户手续的一切费用由乙方承担；甲方负责在一年内办理属于自己的房产证，若在规定时间内不能办理，甲方将全额退款并赔偿乙方装修费。”被告在2013年12月4日办理登记户名为两被告的房产证。2014年12月24日原告因不能办理房屋过户手续而诉至法院，要求被告按照签订的房屋买卖协议全额退还购房款195000元、赔偿利息损失8450元、违约金20000元，共计223450元。
另查明，本案诉争房屋的土地使用权取得方式为划拨。
原审法院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案中，被告并不具备房地产开发的资格，且私自改变国家划拨土地的性质，又未按照城市房地产管理法的规定报有批准权的人民政府审批，依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，其私自新建、扩建私人住房销售给家庭共同生活成员以外的业主，系违法行为。故原告与被告签订的房屋买卖合同，因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”的规定，被告收取原告购房款195000元，应当予以返还。故对原告诉请被告退还购房款195000元，予以支持。原告要求被告赔偿该房款的利息损失的诉讼请求符合法律规定，予以支持。同时，因合同无效，原告提出的违约金诉请，不予支持。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告韩丹、吴志亮应于判决生效之日起十日内返还原告金建军、马娜娜购房款195000元及利息（利息按银行同期贷款利率计算至购房款返还之日止）。二、驳回对原告金建军、马娜娜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5586元，由被告韩丹、吴志亮负担。
上诉人韩丹、吴志亮不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议是双方之间真实的意思表示，且被上诉人已付清房款，上诉人已交付房屋，故本案诉争的房屋买卖协议为有效的合同。2、上诉人扩建房屋已经广水市住房和城乡规划建设局批准，系合法的建筑，而原审认为上诉人私自新建、扩建房屋是违法行为，与客观事实不符。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人金建军、马娜娜辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人韩丹、吴志亮向本院提交了广水市住房和城乡规划建设局于2011年9月9日就本案诉争的房屋扩建颁发的建字第2011-351号建设工程规划许可证的复印件。证明目的：本案诉争房屋的建设经过广水市住房和城乡规划建设局的批准，系合法的建筑。
经庭审质证，被上诉人金建军、马娜娜对上诉人韩丹、吴志亮提交的上述证据无异议，对该证据本院予以采信。
经审理查明：原审认定的事实属实。另查明，本案诉争房屋的建设经过广水市住房和城乡规划建设局的批准，系合法的建筑。
本院认为：本案的争议焦点是双方当事人于2012年8月5日签订的房屋买卖协议是否有效？因本案诉争的房屋买卖涉及到划拨土地使用权的转让，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”以及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，上诉人韩丹、吴志亮在转让涉案房屋时应先报请有批准权的人民政府审批，而直至二审辩论终结前，双方当事人均未提交相关的证据予以证明，故上诉人韩丹、吴志亮与被上诉人金建军、马娜娜签订的《房屋买卖协议书》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，属无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同无效后上诉人韩丹、吴志亮应向被上诉人金建军、马娜娜返还购房款195000元，被上诉人金建军、马娜娜将房屋退还给上诉人韩丹、吴志亮。因双方当事人在签订合同时，上诉人韩丹、吴志亮明知自己出售的房屋未取得权属证书而进行出售，被上诉人金建军、马娜娜在购房前亦未尽到合理审查义务，双方均有过错，故双方当事人应当各自承担相应的责任。原审认定本案诉争的房屋买卖协议无效，并判决上诉人韩丹、吴志亮返还购房款并无不当，但判决上诉人韩丹、吴志亮承担购房款利息无事实和法律依据，本院予以纠正。综上，原审虽认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广水市人民法院（2014）鄂广水民初字第00057号民事判决；
二、上诉人韩丹、吴志亮应于本判决生效之日起十日内返还被上诉人金建军、马娜娜购房款195000元；
三、驳回被上诉人金建军、马娜娜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5586元，二审案件受理费4200元，共计9786元，由上诉人韩丹、吴志亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕丹丹
代理审判员 李小辉
代理审判员 孙 峻
二〇一四年十二月二日
书 记 员 李国才