徐州市云龙区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）云执异字第8号
异议人郭广润，男，1952年1月15日生，汉族，退休职工。
申请执行人裴业良，男，1955年11月2日生，汉族，汉族。
被执行人许令锋，男，1973年11月5日生，汉族。
被执行人杨福侠，女，1976年10月12日生，汉族。
利害关系人裴伟，男，1989年11月7日生，汉族。
委托代理人黄伟，江苏彭城律师事务所律师。
委托代理人石蒙，江苏彭城律师事务所律师。
裴业良申请执行许令锋、杨福侠民间借贷纠纷一案，本院在诉讼程序中依据原告裴业良的申请查封了杨福侠名下位于本市云龙区和平路世贸汉之源东区E区H7－3－101室房产。案件进入执行程序后，裴业良申请对该房产进行评估、拍卖。利害关系人裴伟通过淘宝网司法拍卖平台以232.05万元的最高价购得该房产。本院遂作出（2014）云执字第105号执行裁定书，将该房产过户至裴伟名下。异议人郭广润对此提出执行异议，主张其是争议房产的抵押权人，并实际居住该房产。法院在对该房产的评估、拍卖过程中出现严重瑕疵，致其合法权利受到严重侵害。现请求法院认定该房产的拍卖行为无效，撤销将该房产过户至利害关系人裴伟名下的执行裁定书，并重新组织拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开听证。异议人郭广润，申请执行人裴业良，被执行人杨福侠，利害关系人裴伟的委托代理人黄伟、石蒙到庭参加听证，本案现已审查终结。
异议人郭广润称，2011年10月，许令锋、杨福侠向我借款160万元，并用其所有的本市云龙区和平路世贸汉之源东区E区H7－3－101室房产作为抵押，双方在房屋产权部门办理了抵押登记。因许令锋、杨福侠不能如期还款，双方协商签署了买卖合同，许令锋、杨福侠将该房以280万元出卖与我，我于2013年7月入住该房。2014年3月，我得知法院要拍卖该房产，曾经提出异议，并多次与执行法官联系，执行法官仅要求我准备材料。2014年5月5日，我得知该房已经被利害关系人裴伟通过淘宝网司法拍卖平台购得。我认为，法院此次评估拍卖行为存在严重瑕疵。首先，在评估阶段并未进入该房进行现场勘查，不了解房屋实际结构状况，且未评估室内装潢价值，导致评估价远低于我与许令锋、杨福侠买卖该房的交易价格。其次，淘宝网上发布的该房产的拍卖信息多处不实：不仅网上公布的该房照片不真实，而且隐瞒了我在该房实际居住的事实。网上公布的该房的抵押权人为工商银行，无视我作为该房唯一抵押权人的事实。最后，我是该房担保物权人，但法院未提前通知我参与该房拍卖，导致我失去了参与竞买的机会。综上，该房产在评估、拍卖过程中出现一系列严重瑕疵，导致我的合法权利受到侵害。现要求法院认定该房产的拍卖行为无效，撤销过户裁定书，并重新组织拍卖。
申请执行人裴业良答辩称，异议人在争议房产拍卖前已经得知相关信息，其不参与竞买，却在事后伪造假合同蒙骗法院，要求撤销拍卖，其请求无任何事实及法律依据。法院评估拍卖行为符合法律规定，异议人异议不能成立，请求法院依法驳回。
被执行人杨福侠答辩称，虽然争议房产评估时没有进入房屋现场查看，但我对评估价格是认可的，对房产拍卖过程也没有异议。关于该房产以280万元卖与异议人的事情我不知情。
利害关系人裴伟答辩称，异议人所述与事实不符。2013年8月，异议人将被执行人全家赶出争议房屋后占有该房，导致法院委托的评估机构无法进入房屋。在被执行人杨福侠的提议下，参照本小区同户型、同面积的房屋进行了实地评估。杨福侠在评估时提出其装潢费用约为50万元。评估机构根据参考房型，结合杨福侠陈述的装修时间与装修费用进行评估，认定房屋价格为230.05万元。杨福侠对该价格予以认可并同意拍卖。在异议人提出异议后，法院于2014年6月20日对该房重新进行了评估，并将该房附属的违建花园（实为菜园）合并评估，致使新评估价高于原价1.7万元。以上说明，原评估价是公允的。
异议人实际上在2014年3月就已经得知该房屋进入拍卖程序，其多次与被执行人联系，要求替被执行人偿还部分债务以取得该房所有权，未果后又对该房提出所有权异议，法院答复不予支持。2014年3月24日，法院通过媒体、网络发布拍卖公告，并于4月9日在淘宝网进行公开拍卖，但异议人并未参与竞买。现利害关系人已经以最高价竞得该房，付清全款，并持法院下达的裁定书交清了各项过户费用，已经取得了该房的所有权。即便该房的拍卖程序存在轻微瑕疵，也不应认定无效。
异议人作为争议房产的抵押权人，其享有的是房屋拍卖款的优先受偿权，并非优先购买权。而法院在收到利害关系人支付的拍卖款后，已将异议人享有的抵押权金额160万元予以保留，异议人享有的优先权并未因本次拍卖受到任何损失。现异议人提出撤销本次拍卖纯属无理取闹。综上，其执行异议不能成立。
经审查查明，裴业良申请执行许令锋、杨福侠民间借贷纠纷一案，本院在诉讼程序中依据原告裴业良的申请查封了杨福侠名下位于本市云龙区和平路世贸汉之源东区E区H7－3－101室房产。案件进入执行程序后，裴业良申请对该房产进行进行评估、拍卖。徐州华兴房地产估价咨询有限公司接受本院委托对该房价值进行评估。2013年3月13日，估价人员抵达现场，但并未能进入该房进行实地查勘。估价人员参照同类房产的户型结构及被执行人杨福侠对该房装潢材料与装修支出的陈述，最终确定该房价值为230.05万元，并向本院出具了估价报告书。2014年3月24日，本院通过报纸发布拍卖公告，宣布定于2014年4月9日通过淘宝网司法拍卖平台对该房进行公开拍卖。2014年4月10日，利害关系人裴伟（系申请执行人裴业良之子）以232.05万元的最高价购得该房产，并于2014年4月16日将购房款全额交至本院。本院遂于2014年4月25日作出（2014）云执字第105号执行裁定书，将该房产过户至裴伟名下。裴伟已凭执行裁定书交付该房税款，房屋过户手续正在办理当中。
2011年10月8日，被执行人许令锋、杨福侠以本案争议房产为抵押向异议人郭广润借款160万元，双方在房产管理机关办理了房屋他项权证书，抵押债权数额为160万元。后因许令锋、杨福侠未能按时还款，郭广润于2013年7、8月间占有使用该房至今。现郭广润对本院拍卖争议房产提出执行异议，主张其是该房产的抵押权人，并实际居住该房产，享有优先权。法院在对该房产的评估、拍卖过程中出现严重瑕疵，致其合法权利受到严重侵害。其要求法院认定该房产的拍卖行为无效，撤销将该房产过户至利害关系人裴伟名下的执行裁定书，并重新组织拍卖。
异议审查阶段，本院调取了该房公示于淘宝网司法拍卖平台上的“拍卖房产调查情况表”。该调查表“拍品介绍”一栏载明：“位于徐州市和平路世茂汉之源东区E区H7-3-101室，房屋所有权人为杨福侠，建筑面积为178.99平方米，使用权面积为84.0平方米，其中分摊面积为84.0平方米，其他为3-101，所在建筑为钢混结构四层楼房，该房屋所在层为第一、二层，复式结构，一梯二户，涂料饰外墙面，门厅为地砖地面，涂料饰墙面，进户门为防盗门，整体装修状况较好，设定他项权利摘要中记载：权利人为中国工商银行股份有限公司徐州鼓楼支行，权利种类为抵押，权利价值为710000元。优先购买权人为中国工商银行股份有限公司徐州鼓楼支行”。
异议审查阶段，本院进入争议房产进行实地查勘，发现该房另包含负一层地下室，室内使用面积约63平方米，净高约为2.2米。该房南侧有自行改造花园，面积约为58平方米。而上述情况在评估公司的估价报告书与淘宝网司法拍卖平台的“拍品介绍”中并未提及。本院要求徐州华兴房地产估价咨询有限公司对该房进行补充评估。该公司经现场实地勘查后出具补充说明，最终确定争议房屋的价值为231.76万元。
本案争议焦点为：本院对争议房产的评估拍卖行为是否存在严重瑕庇，拍卖是否应当认定无效，本院（2014）云执字第105号执行裁定书是否应予撤销。
本院认为，司法拍卖过程中出现严重瑕疵，可能导致当事人合法权益受损，影响司法公正的，该拍卖应当认定无效。本案争议房产评估时未能进入房屋进行实地查勘，未能详细了解房屋户型结构状况，估价人员仅参照同类户型及被执行人对该房装潢材料与装修支出的单方陈述确定房产价值，评估程序存在瑕疵。争议房产建有负一层地下室，使用面积约63平方米，净高约为2.2米。该房南侧有自行改造花园，面积约为58平方米。上述情况评估公司在做出230.05万元的估价结论时完全未予考虑。本院在处理另案时获得与争议房产同小区，同楼层，位置、结构、面积大致相同的另一房产的买卖合同及付款凭证，合同双方在2012年2月份的成交价（另包含两个地下车位）为290万元。本案异议人曾提供2013年9月8日其与被执行人的委托代理人就争议房产签订的买卖合同书，双方约定的成交价为280万元。上述两份购房合同书亦印证了本案争议房产230.05万元的评估价有可能背离了该房产的真实价值。
争议房产进入拍卖程序后，淘宝网司法拍卖平台公示的有关该房产的他项权利设置、优先购买权人身份等信息出现了错误。需要指出的是，通过“网拍”购买该房的利害关系人裴伟系申请执行人裴业良之子，其在竞买前对于房产状况应当有较为详细具体的了解。但由于淘宝网公示的“拍品介绍”中并未提及该房产另包含大面积的负一层地下室及自有花园等相关情况，造成其他人通过司法拍卖平台获取的拍品信息与买受人裴伟了解的房产状况不相一致，这严重影响了拍卖结果的公正性。本次拍卖应当认定存在严重瑕疵。
综上，关于争议房产的评估拍卖过程中出现了严重瑕疵，可能导致当事人合法权益受到损害。因此本次拍卖应当认定无效，本院（2014）云执字第105号执行裁定书应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：撤销本院（2014）云执字第105号执行裁定书，另行组织对本市云龙区和平路世贸汉之源东区E区H7－3－101室房产的重新拍卖。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向江苏省徐州市中级人民法院申请复议。
审 判 长 臧 勇
审 判 员 郭红梅
代理审判员 王若倩
二〇一四年七月十四日
书 记 员 李 可