汕头市金平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汕金法民二初字第41号
原告刘维雄，男，汉族，1963年6月2日出生，住所地汕头市同益路**号某某花园**幢**房。
委托代理人陈胜忠、陈泽辉，广东科源律师事务所律师。
被告詹俊岳，男，汉族，1951年3月2日出生，住所地汕头市跃进路**号**幢**房。
被告刘惜枝，女，汉族，1952年1月2日出生，住所地汕头市跃进路**号*幢**房。
委托代理人姚丹敏、冷芬保，分别为广东明捷律师事务所律师和律师助理。
第三人郑汉贤，男，汉族，1973年4月4日出生，住所地汕头市均和街**号。
原告刘维雄诉被告詹俊岳、刘惜枝、第三人郑汉贤房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年7月31日立案受理后，依法由审判员许智武适用简易程序独任审判，于2014年9月4日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，适用普通程序于2014年11月26日再次公开开庭进行审理。原告刘维雄的委托代理人陈胜忠、陈泽辉，被告詹俊岳，被告刘惜枝的委托代理人姚丹敏、冷芬保和第三人郑汉贤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年，被告詹俊岳找汕头利鸿基房产开发有限公司销售经理郑汉贤（即本案第三人），称因结欠银行债务，其一家人居住的位于汕头市跃进路XX号某某大厦X幢六套房产（面积合计：627.13平方米）【其中：XX、XX房，面积共计207.18平方米（登记在詹某雯名下，詹某雯系两被告的女儿）；XX、XX房，面积共计227.88平方米（登记在被告刘惜枝名下）；XX、XX房，面积共计192.07平方米（登记在被告詹俊岳名下）】已被汕头市龙湖区人民法院查封，请求第三人帮其联系买主，以便其家人用买主支付的购房款付还执行案款，解封被查封的上述房产，并将该房产转让过户给买主。此后，第三人联系原告（原告系广东荣诚食品有限公司的法定代表人，该司汕头分公司在汕头市跃进路23号某某大厦3幢1301房办公），并共同到被告詹俊岳家中与其本人及家人协商转让上述六套房产的相关事宜。经协商，以被告詹俊岳为代表的两被告一家人同意原告通过第三人向其购买六套房产，购房款由第三人经手转付。第三人与被告詹俊岳一家人议定的房产买卖单价为每平方米1750元，第三人收取原告介绍费每平方米100元，原告应付购房款加介绍费实为每平方米1850元，合计应付1160190.50元，其中应付被告詹俊岳一家人上述六套房产的全部购房款为1097477.50元。
房屋转让协议达成后，第三人先后经手共收取原告款项1250000元（包括应付上述六套房产的全部购房款、介绍费及为办理房产过户手续以借款名义借出的款项），并为原告先后向被告詹俊岳一家人支付1100000元（部分以借款名义先行支付，候过户手续办妥后再行结算），即原告应付六套房产的全部购房款1097477.50元，第三人均已代为付清【含代原告于2009年1月14日向汕头市龙湖区人民法院缴付（2007）龙法执字第4号案件100000元购房款】。其中，被告刘惜枝名下的XX、XX号房产总面积为227.88平方米，购房款共计为398790元。同时，为解决被告詹俊岳一家人转让六套房产后的居住问题，第三人还经手将汕头市跃进路XX号某某大厦XX幢XX房以每平方米1800元的价格售给被告詹俊岳一家人，于2008年7月办妥权属登记手续，该房产现已登记在被告刘惜枝名下。2007年底，被告詹俊岳一家人搬入XX房居住，同时将上述六套房产交付原告管业使用，而后，原告将上述六套房产提供给广东荣诚食品有限公司汕头分公司实际使用至今。至此，原告与两被告已形成事实上的房屋买卖合同关系，原告给付上述六套房产全部购房款共计1097477.50元（包括登记在被告刘惜枝名下的XX、XX号房产的购房款398790元），已履行全部合同义务。被告詹俊岳收取购房款后，只用其中部分款项偿还执行案款，先行解封XX、XX号房产，由第三人协助于2007年12月4日将XX、XX号二套房产权属变更登记到原告名下。而其余四套房产（包括登记在被告刘惜枝名下XX、XX房产）的过户手续问题，虽经原告多次催促，被告詹俊岳仅于2008年8月13日书面保证于2008年9月底前将该四套房产的《房地产权证》交由第三人经办过户手续，并将汕头市跃进路XX号某某大厦X幢XX号房产的《房地产权证》【证号列：粤房地证字第C6742365号】作为交付该四套房产《房地产权证》的保证，但此后两被告却以各种借口拖延过户手续的办理。在上述六套房产进行转让的过程中，被告詹俊岳代表其本人和家人，与原告、第三人进行洽谈，达成买卖房产的一致协议，收取原告通过第三人转付的全部购房款，并与其家人一起搬离上述六套房产，将其交付原告管业使用。由此，原告有理由相信被告詹俊岳有权代表其家人将上述六套房产（包括登记在被告刘惜枝名下的XX、XX号房产）进行转让，其代理行为是有效的。鉴于被告刘惜枝并未出具书面售房授权委托手续，属授权不明行为，且事后被告刘惜枝反悔，否认有同意或授权被告詹俊岳出售本案讼争房产，并于2013年12月以返还原物纠纷为由提起诉讼，请求上述讼争房产的合法使用人广东荣诚食品有限公司汕头分公司返还讼争房产，故原告认为，依据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”的规定，且鉴于两被告系夫妻关系的特殊身份，两被告对上述买卖房产（包括XX、XX号房产）的行为应负有连带的法律责任。综上所述，原告认为两被告的上述行为属违约行为，侵犯原告的合法权益，诉请判令：1、确认原告与两被告之间买卖被告刘惜枝名下位于汕头市跃进路XX号某某大厦X幢XX、XX号房产【原址：汕头市跃进路XX号某某大厦XX幢XX、XX号房产】的行为合法有效；2、两被告在民事判决生效之日起十日内无条件协助原告办理被告刘惜枝名下位于汕头市跃进路XX号某某大厦X幢XX、XX号房产的过户手续；3、两被告共同负担本案诉讼费用。
被告詹俊岳辩称：1、本被告不应当作为当事人参与本案的诉讼活动，本被告并无与原告发生交易往来，如果按照买卖合同处理，本被告不应作为合同的相对人；本被告只是将登记在本人名下的XX、XX号房产转让给原告，但本案讼争的XX、XX号房产，并不涉及XX、XX号房产，本被告与本案没有事实上和法律上的利害关系，不应当参与本案的诉讼活动。2、本被告也没有将登记在妻子被告刘惜枝名下的房产转让给原告或他人。妻子被告刘惜枝没有委托本人转让本案讼争房产，本人也没有权利代其买卖房产。3、第三人勾结汕头市金平房产土地交易管理所的工作人员，冒充被告刘惜枝的签名，骗取登记在其名下XX号房产的《房地产权证》。
被告刘惜枝辩称：1、本人未委托被告詹俊岳买卖讼争房产。2、本案不存在授权不明的情况。原告引用《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款，却曲解法条本意，该条“授权不明”的前提是有授权，本被告根本没有授权，何来“授权不明”，让本被告承担连带责任，更是无稽之谈。3、本案不构成表见代理。原告明知涉案房产登记在本被告名下，被告詹俊岳没有代理权。原告诉称购买房产单价仅为每平方米1750元，这一切本被告一概不知，也从没有与任何人谈过房产转让价格的事，原告是恶意、故意侵害本被告的合法权益，不符合表见代理的构成要件。4、原告请求确认与两被告之间房屋买卖行为合法有效没有法律和事实依据。本被告是位于汕头市跃进路XX号某某大厦X幢XX、XX0号房产的产权所有人。从未与原告、广东荣诚食品有限公司、第三人有过任何接触，更未与其签订任何形式的房屋买卖合同，也从未收取任何购房款，原告所述与事实不符。根据《中华人民共和国物权法》第六条和第九条的规定：不动产权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，未经登记，不发生效力。本案中，本被告提交的产权证明足以证明上述涉案房产的权属登记人就是本被告。5、本案证据无法证明被告詹俊岳已转让本案讼争房产。原告诉称本案讼争房产是通过第三人向被告詹俊岳购买，并由原告交付广东荣诚食品有限公司使用，与事实不符。首先，从原告提供的证据来看，涉案房屋买卖是通过第三人进行，其所提供的房款收条，仅与第三人对应，无法体现被告詹俊岳在买卖中的真实意思表示，因此，无法证明被告詹俊岳转让登记在本被告名下的两套房产。再说，被告詹俊岳无权处分登记在本被告名下的财产，因本被告是一个具有完全民事行为能力的人。（1）原告与本被告并无签订买卖合同；（2）本被告并无收取任何人的购房款；（3）本被告并无委托授权他人买卖讼争房产。本案讼争房产权属是登记在本被告名下的财产，本被告享有该房产的所有民事权利，包括占有、使用、受益、处分的权利。综上所述，原告诉称无事实和法律依据，应依法驳回。原告与被告詹俊岳之间的来往款项纷争仅属于借款纠纷，应另案处理。
第三人陈述：第三人就职于汕头利鸿基房产开发有限公司，在该司任房产销售部经理。2007年6月份，被告詹俊岳找到本人称，因结欠银行债务，其一家人【注：被告詹俊岳与被告刘惜枝系夫妻关系，其女儿为詹某雯】居住使用的位于汕头市跃进路23号某某大厦X幢XX层的六套房产【列：XX、XX、XX、XX、XX、XX号房产，总面积合计627.13平方米，其中：XX、XX房，面积共计207.18平方米（登记在詹某雯名下）；XX、XX房，面积共计227.88平方米（登记在被告刘惜枝名下）；XX、XX房，面积共计192.07平方米（登记在被告詹俊岳名下）】已被汕头市龙湖区人民法院查封。为减少案件处理过程中的经济损失，请本人帮其寻找买主，准备将上述六套房产进行转让，以便用买主支付的购房款偿付案款，待法院解除对上述涉案六套房产的查封后再将转让房产过户给买主。此后，本人联系到原告（原告系广东荣诚食品有限公司的法定代表人，该司在汕头市跃进路XX号某某大厦X幢XX楼东侧办公），共同到被告詹俊岳家中与其一家人协商上述六套房产的转让事宜，当时在场的有两被告夫妻与其女儿詹某雯。经协商，被告詹俊岳及其家人一致同意原告通过本人向被告詹俊岳一家人受让上述六套房产，购房款由本人向原告收取后经手转付给被告詹俊岳。本人与被告詹俊岳一家人商定的购房单价为每平方米1750元，上述六套房产的全部购房款合计为1097477.50元；本人收取原告介绍费每平方米100元，原告应付购房款每平方米1850元（包括介绍费），合计应付1160190.50元。协议达成后，本人先后经手共收取原告款项1250000元（包括应付上述六套房产的全部购房款、介绍费及为办理房产过户手续以借款名义借出的款项），并代原告先后向被告詹俊岳一家人转付购房款1000000元（其中部分款项是由被告詹俊岳以借款名义向本人先行支取，候待房产过户手续办妥后再行结算），另加上本人于2009年1月14日以原告名义代被告詹俊岳一家人向汕头市龙湖区人民法院缴付（2007）龙法执字第4号案件的案款100000元（实为涉案房产的购房款），至此，原告应付的全部购房款为1097477.50元，已由本人代为转付清结（其中包括本案被告刘惜枝名下的XX、XX房购房款398790元）。在转让上述六套房产的过程中，为解决被告詹俊岳一家人因转让房产后的退迁居住问题，本人还经手将汕头市跃进路XX号某某大厦X幢XX号房产以每平方米1800元的价格出售给被告詹俊岳一家人（注：该房产于2008年7月完成交易登记手续，已登记在被告刘惜枝名下）。2007年底，被告詹俊岳一家搬进XX房居住，同时将上述六套转让房产交付原告管业使用。被告詹俊岳在完成上列房产的移交后，向物业管理单位即汕头利鸿基房产开发有限公司物业管理处声明其一家人已将上述六套房产转让给原告，今后涉及六套房产的相关物业管理费用（包括水电费、物业费等）与其无关。2008年7月10日，原告通过广东荣诚食品有限公司的工作人员向物业管理单位申报上述六套房产的装修方案，并按规定缴纳业主储备金。此后，原告将上述六套房产交由广东荣诚食品有限公司管理使用，并按时缴交水电费、物业费等相关物业管理费用至今。被告詹俊岳经手收取全部购房款后，只用其中部分款项偿还汕头市龙湖区人民法院的涉案款项，先行解封XX、XX号房产，并于2007年12月4日将XX、XX号房产过户登记到原告名下。其余四套房产的过户手续本人曾代原告多次催促被告詹俊岳尽快协助办理均未果。2008年8月13日，被告詹俊岳曾向本人保证2008年9月底前必将其余四套房产的《房地产权证》交由本人，由本人协助转让房产的双方当事人办理房产过户交易手续。为表示诚意，被告詹俊岳将其一家人新购买的汕头市跃进路XX号某某大厦X幢XX房的《房地产权证》【列：粤房地证字第C6742365号】通过本人交给原告保管，作为按时交付余下四套（候待过户）房产《房地产权证》的保证。此后，两被告却以种种借口拖延办理房产的过户手续，造成至今四套房产仍未能办妥过户手续，这是双方涉讼产生纠纷的真正原因。综上所述，本人在原告与两被告之间有关房产转让中只是充当介绍人的角色。本人现如实陈述涉案的全部事实经过，以便法院能顺利查明案件事实，主持公道，对案件依法作出处理，并对两被告的不诚信、不道德行为予以制裁，维护法律的尊严。
案经审理查明：2007年6月份，被告詹俊岳及家人因购买位于汕头市跃进路XX号某某大厦X幢XX、XX、XX、XX、XX、XX房共六套房产（面积合计：627.13平方米）【其中：XX、XX房，面积共计207.18平方米（登记在詹某雯名下，詹某雯系两被告的女儿）；XX、XX房，面积共计227.88平方米（登记在被告刘惜枝名下）；XX、XX房，面积共计192.07平方米（登记在被告詹俊岳名下）】未能归还结欠银行的按揭贷款，而被银行分别起诉，本案讼争的XX、XX号房产也被汕头市龙湖区人民法院查封【案号列：（2007）龙法执字第5号执行案】。被告詹俊岳找到第三人要求其帮忙联系购房人，声称可以转让上述六套房产，并用购房人支付的购房款付清执行案款，以解除上述六套房产的查封，再将六套房产转让过户给购房人。此后，第三人联系原告，原告与被告詹俊岳经协商口头约定，原告通过第三人向被告詹俊岳购买上述六套房产，购房款由第三人经手转付，第三人收取原告介绍费每平方米100元。原告在办理讼争房产的转让过程中，没有与两被告签订任何书面协议。两被告对转让本案讼争房产的的事实则予以否认。
第三人先后经手收取原告购房款项1250000元，并先后以收款或借款的方式，向被告詹俊岳支付1100000元，包含第三人代原告于2009年1月14日向汕头市龙湖区人民法院缴付（2007）龙法执字第4号案件购房款100000元。被告詹俊岳经手收取购房款后，只是用其中部分款项偿还案款，先行解封XX、XX号房产，由第三人协助于2007年12月4日将XX、XX号房产变更登记到原告名下，并办妥《房地产权证》【证号列：粤房地证字第C5960169号】。而余下的四套房产，包括登记在被告刘惜枝名下的XX、XX号房产的过户手续问题，虽经原告多次催促，被告詹俊岳仅于2008年8月13日书面保证将于2008年9月底前将余下四套房产的《房地产权证》交还第三人。原告于2007年12月起对上述六套房产进行管理使用，将该房产提供给广东荣诚食品有限公司汕头分公司实际使用至今。原告认为在上述六套房产进行转让的过程中，被告詹俊岳代表其本人及家人与原告、第三人进行转让房产的事宜洽谈，达成转让房产的口头协议。嗣后，通过第三人收取原告支付的全部购房款，被告詹俊岳与其家人搬出已转让的房产，并将上述六套房产交付原告管业使用，由此，原告有理由相信被告詹俊岳有权代表其本人及家人将上述六套房产（包括本案讼争的XX、XX号房产）进行转让，被告詹俊岳代理行为是有效的。被告刘惜枝否认其本人有同意或授权被告詹俊岳出售讼争房产，并于2013年12月25日以返还原物纠纷为由向法院提起诉讼【案号列：（2014）汕金法民一初字第31号】，请求广东荣诚食品有限公司汕头分公司返还上述XX、XX号房产，该案仍在审理中。原告认为，原告与两被告之间转让被告刘惜枝名下位于汕头市跃进路XX号某某大厦XX幢XX、XX号房产的行为合法有效，两被告未履行协助原告办理该二套房产过户手续的行为属违约行为，侵犯原告的合法权益，遂于2014年7月30日向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。
另查：2008年7月起至今，原告在使用讼争房产期间，对上述六套房产进行装修，按物业管理的要求，申报装修方案及缴交业主储备金；通过广东荣诚食品有限公司向汕头利鸿基房产开发有限公司物业管理处交纳上述六套房产水电费、物业管理费，两被告对原告的诉称不予认可。被告詹俊岳否认有与原告口头约定转让六套房产事宜，认为其本人不是本案的适格当事人。两被告系夫妻关系。第三人经手将汕头市跃进路XX号某某大厦XX幢XX房出售给被告詹俊岳及家人，并于2008年7月办妥该房产的权属登记手续，该房产现已登记在被告刘惜枝名下，并办妥《房地产权证》【证号列：粤房地证字第C6742365号】。2007年12月，被告詹俊岳及家人搬入XX房居住，同时将上述六套房产交付原告管业使用。
原告向本院申请调查取证。本院依法向汕头市龙湖区人民法院调取（2007）龙法执字第5号执行案的相关材料，证实被告刘惜枝就本案讼争房产曾向中国农业银行汕头市大华支行（下称农行大华支行）办理按揭贷款，被告詹俊岳为其按揭贷款保证人，因被告刘惜枝未能按期归还按揭贷款，农行大华支行向汕头市龙湖区人民法院起诉，请求判令本案两被告归还贷款及逾期利息。判决生效后，本案两被告没有履行义务，农行大华支行向汕头市龙湖区人民法院申请执行【案号列（2007）龙法执字第5号执行案】。目前讼争房产仍处汕头市龙湖区人民法院执行中的拍卖状态。
本院向农行大华支行调取被告刘惜枝在该行办理房产按揭贷款的相关资料。该行函复，本案讼争房产借款人目前尚欠该行按揭贷款本金164066.69元和逾期利息未归还。
案在审理期间，依据原告的财产保全申请，本院于2014年8月15日依法作出（2014）汕金法民二初字第41号之一《民事裁定书》，裁定查封登记在被告刘惜枝名下位于汕头市跃进路XX号某某大厦XX幢XX、XX号房产，价值以400000元为限。该裁定已执行完毕。
案在审理期间，本院已向原告释明原告诉请确认原告与两被告转让讼争房产行为合法有效，并办理过户变更手续，实质上是一种物权的确权之诉。原告与被告詹俊岳在进行讼争房产转让时，被告詹俊岳未征得讼争房产的权属登记人被告刘惜枝授权或同意，被告詹俊岳对讼争房产尚不具有处分权。原告无法提供被告刘惜枝有授权或同意被告詹俊岳转让讼争房产的依据，事后被转让的讼争房产又没有经权属登记人追认，原告所主张的诉求事实理由有可能与人民法院依据案件查明事实不一致时，原告可以依法变更诉讼请求，但原告仍坚持不变更诉讼请求。
以上事实有当事人提交的《人口信息查询表》、《居民身份证》、《收条》、《借条》、《收据》、《代管款（物）收据》、《房地产权证》、《证明》、《装修管理费》、《电表工费收款台收据》、《工程装修合同》、《工程结算书》、《收款收据》、《房屋权属登记信息证明》、《民事起诉状》、《应诉通知书》及《庭审笔录》等材料在卷为证，足资认定。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原告通过第三人介绍转让本案讼争房产过程中，没有与权属人订立书面合同，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“房地产转让，应当签订书面转让合同，┄┄”的强制性规定，况且被告詹俊岳在与原告进行讼争房产交易时，没有经权属登记人的授权或同意，该行为实属无权处分行为。而讼争房产现仍处于人民法院拍卖清偿债务的状态，也属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条有关不得转让房地产行为的情形之一，属法律规定的禁止行为。讼争房产现仍登记在被告刘惜枝名下，房产管理部门房屋登记簿中关于物权登记的记载，对外具有不动产登记的公示公信力，也是为了保护交易安全。本院已向原告释明如果原告所主张的诉讼请求事实理由与人民法院依据案件查明事实不一致时，可以依法变更诉讼请求，但原告仍坚持不变更诉讼请求。据此，原告诉请判令确认原告与两被告之间买卖被告刘惜枝名下位于汕头市跃进路XX号某某大厦XX幢XX、XX号房产【原址：汕头市跃进路XX号某某大厦XX幢XX、XX号房产】的行为合法有效，并无条件协助原告办理该房产的过户手续的诉讼请求缺乏法律依据，原告的诉讼请求依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（二）项、第四十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告刘维雄的诉讼请求。
本案受理费7282元，保全费2500元，二项合计9782元由原告刘维雄负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
审判长 杨晓雯
审判员 郭继忠
审判员 许智武
二〇一五年一月二十三日
书记员 袁诹敏
附相关法律规定：
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十七条下列房地产，不得转让：
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
第四十条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十六条第一款不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。