青海省西宁市城东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民一初字第547号
原告马乙个，男，回族，1965年4月5日出生。
委托代理人王平，青海凡圣律师事务所律师。
被告青海泰阳房地产开发有限公司，住所地：西宁经济技术开发区。
法定代表人沈全英，该公司董事长。
委托代理人燕权彤�该公司董事长助理。
委托代理人孙满荣，该公司法律顾问。
原告马乙个与被告青海泰阳房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告马乙个于2014年8月28日向本院起诉，本院于2014年9月1日作出受理决定，依法由审判员霍金德独任审判，于2014年11月6日公开开庭进行了审理。原告马乙个及委托代理人王平，被告青海泰阳房地产开发有限公司委托代理人孙满荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马乙个诉称，2011年6月2日，原告与被告青海泰阳房地产开发有限公司签订一份商铺买卖订购书，约定原告以总价288187元购买青海泰阳国际商贸中心商铺一间。双方同时约定，被告应于2011年8月30日前将青海泰阳国际商贸中心该间商铺交付给原告。原告已向被告付清全部购房款。被告至今既不与原告签订商品房预售合同，也未向原告履行交房义务，特提起诉讼，请求判�：1、被告将青海泰阳国际商贸中心商铺交付原告；2、被告赔偿原告逾期交房的违约金63112.95元。3、本案诉讼费、评估费由被告承担。
为支持其诉讼请求，原告马乙个向法庭提交如下证据：
1、《青海泰阳国际商贸中心（商铺）订购书》，证明原、被告双方于2011年6月2日签订了订购书，且原告支付了被告要求支付的款项。被告经质证认为，真实性无异议。
2、泰阳房地产收据5张，分别是2011年6月2日原告马乙个交房款130000元、2011年6月9日交房款180000元、2011年6月16日交房款58187元、2011年6月21日交房款30000元、2011年6月21日交房款30000元的盖有青海泰阳房地产开发有限公司财务专用章的收款收据5张，证明原告支付了购房款288187元。被告经质证认为，真实性无异议。
被告青海泰阳房地产开发有限公司辩称，原告与被告于2011年6月2日签订订购书，至今未签订商品房预售合同�其原因在于2011年7月19日西宁市城乡规划局发出通知，由于市政规划的调整，将被告的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证撤销，故影响了预售合同的签订。我公司对订购书是认可的，且原告已经付清全部房款，故我公司同意继续与原告签订商品房预售合同，并将商铺交付原告。但是订购书中并未就违约金进行约定，故请求法院驳回原告的第2、3项诉讼请求。
为支持其辩称，被告青海泰阳房地产开发有限公司向法庭提交了如下证据：
西宁市城乡规划局的通知（2011年7月19日）及复函（2014年6月15日），证明由于市政规划的调整，造成我公司未按计划签订预售合同。我公司的规划许可证2011年7月19日被撤销，规划许可证被撤消后房屋是不能销售的。而重新报批的回复函是2014年6月15日才下发的。原告经质证认为，真实性无异议，证明方向有异议。重新报批并不影响预售合同的签订，因为当时该商铺已经建设完毕，且该通知是今年才下发的。被告2011年7月19日接到规划许可证被撤销的文件，但7月19日之前我已交清全部房款，故被告的答辩理由不能成立。
经审理，2011年6月2日，原告马乙个与被告青海泰阳房地产开发有限公司签订《青海泰阳国际商贸中心（商铺）订购书》一份，约定原告以总价288187元购买青海泰阳国际商贸中心商铺一间，定金为50000元。约定由买受人（原告）一次性支付总房款288187元整。双方同时约定，（一）买受人应于十日内向出卖人支付房款并与出卖人签订《商品房预售合同》。买受人所付定金自双方签署《商品房预售合同》之日起转为房款的一部分。（二）买受人应严格按本《商品房订购书》约定的期限提交办理贷款的手续或付清购房款，并严格按照本《商品房订购书》约定的期限与出卖人签订《商品房�卖合同》。（三）买受人未按约定期限提交办理贷款的手续或付清房款，或买受人未按约定期限与出卖人签订《商品房买卖合同》的，买受人按以下约定承担违约责任。（1）逾期在30日之内，每逾期一日按房屋总价款的千分之二承担违约金，本《商品房订购书》继续履行；（四）出卖人（被告）应当在2011年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格后交付买受人（原告）使用。该《商品房订购书》签订后，原告于2011年6月2日交房款130000元、2011年6月9日交房款180000元、2011年6月16日交房款58187元、2011年6月21日交房款30000元、2011年6月21日交房款30000元。在原告履行了全部交款义务后，被告至今既不与原告签订商品房预售合同，也未向原告履行交房义务，
根据双方当事人的诉辩主张，本院确定案件争议焦点为：原告要求支付违约金的诉讼请求能否得到支持的问题？对此，本院根据本案的事实及当事人的意见进行分析、认定。
原告马乙个认为，我方的购房款已全部交清，被告应按约定向我方交付商铺。我6月份已经交清房款，文件7月份才下来。而且6月份签订订购书的80%-90%的人的预售合同都签了，只有少数人包括我的没有签。关于违约金的数额，订购书已经依法成立且已实际履行，但至今为止被告并未交房，该订购书是显失公平的合同，只约定了原告逾期付款的违约金，且违约金数额较高。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未支付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期�付使用房屋的，按照逾期支付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。认购书中虽未约定被告逾期交房的违约责任，但是基于合同权利义务对等的原则，被告应承担逾期交房的违约金。依据上述司法解释的规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额有法定违约金的计算标准，被告应承担逾期交房的违约金。原告以房款总价按照每日万分之二的标准计算违约金，是参照被告对其他买受人签订《商品房预售合同》约定的标准和同行业计算逾期交房的违约金的标准计算的。同时这样计算折合后为每平方米每月的租金，也远远低于被告目前对外出租商铺的租金标准，被告以房款总价按照每日万分之二的标准承担逾期交房的违约金，是有事实根据的。
被告青海泰阳房地产开发有限公司认为，我公司建设许可证被撤销，造成未与原告签订预售合同，现同意与原告继续签订预售合同，并交付商铺。但违约金订购书中没有约定，不予承担。
本院认为，原告马乙个与被告青海泰阳房地产开发有限公司签订《青海泰阳国际商贸中心（商铺）订购书》合法有效，应予认定。虽然合同以“订购书”的形式出现，但合同内容包含有定金、首付款、按揭贷款、总房款、逾期付款、定期交付房屋等等的权利义务责任的约定，且原告已足额付清房款，故该订购书应认定为商品房买卖合同。原告全部履行了合同约定的义务，被告亦应按约履行交房义务，逾期不履行合同约定的义务，应就酿成的纠纷承担违约责任。原告的诉讼请求合理合法，依法应予支持。但原告因未提供同类同地段房屋租赁标准，仅以每日万分之二主张违约金，没有法律依据�可按银行同期贷款利率6.65%计算违约损失为宜。对于被告逾期交房的辩称，其出示的西宁市城乡规划局通知和复函，只能证明被告取得的土地中由于西宁火车站建设需要占用其中一部分，因此此前核发的许可证需要重新办理许可手续。该通知下发时涉案房产已建成，重新核发许可证不能成为被告逾期交房的理由。被告对此的辩称于事实不符，依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十七条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告青海泰阳房地产开发有限公司于本判决生效后一月内将青海泰阳国际商贸中心涉案商铺交付原告马乙个；
二、被告青海泰阳房地产开发有限公司于本判决生效后一月内赔偿原告马乙个交房违约损失57493.31元（自2011年8月30日至2014年8月30日止）。
案件受理费6570元减半收取3285元（原告已预交），由被告青海泰阳房地产开发有限公司承担，随上述款项一并给付原告马乙个。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西
宁市中级人民法院。
审判员 霍金德
二〇一四年十一月十二日
书记员 马雪莹
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自�的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第十七条第三款逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。