湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初1860号原告：韩华，女，汉族，1983年9月20日出生，住湖南省怀化市鹤城区芦坪乡江垅湾村汪家村民小组，公民身份号码4312021983********。委托诉讼代理人：唐永洪，湖南诚怀律师事务所律师，执业证号：14312201310483853。被告：怀化宏宇房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区顺天南路（顺天桥头宏宇新城售楼中心）。法定代表人：黄伟飞，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄勇（特别授权），湖南宏峰律师事务所律师，执业证号：14312200910606365。委托代理人谢齐（一般代理），湖南宏峰律师事务所律师，执业证号：14312201610126337。原告韩华与被告怀化宏宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月20日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩华委托诉讼代理人唐永洪，被告怀化宏宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄勇、谢齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩华向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2015年9月1日起至2016年4月1日止的延期交房违约金7640元;2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年3月31日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买宏宇新城二期柏景湾项目22幢2单元2606号房，总价款为358685元；出卖人应当在2015年8月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；因出卖人原因导致延期交房的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，但被告未将案涉房屋按约定时间和条件交付给原告，根据前述约定被告应向原告支付延期交房违约金，原告故诉至法院，请求判如诉请。被告怀化宏宇房地产开发有限公司辩称：一、本案涉案房屋竣工验收合格，且通过消防验收，符合法定交房条件；二、原告逾期收房是因其自身原因导致，被告对此不需承担逾期交房的违约责任。原告向法庭提交的证据：1、原告的身份证复印件以及被告的营业执照，证明原、被告的基本信息；2、怀化市商品房买卖合同复印件一份，证明原告与被告约定了涉案房屋的交房时间和标准、延期交房的违约金及标准等；3、前期后期收据及明细复印件两份，销售不动产统一发票复印件两份，交通银行账户交易明细复印件一份，税收完税证明及维修基金专项收据当庭提交复印件各一份，证明原告已经按照约定向被告支付购房款并且缴纳有关税费的事实。4、物业公司开具的收据复印件一份，证明原告于2016年4月1日收房的事实。5、(2016）湘12民终1400号民事判决书复印件一份，证明被告未提供证据证明已经书面通知交房，且涉案的22栋房屋未向备案机关备案，未取得竣工验收备案表，不符合合同约定的交房条件。终审判决由被告承担延期交房的违约责任。被告向法庭提交的证据：1、被告营业执照，证明被告身份信息；2、怀化市商品房买卖合同及房屋分层平面图、附件四补充条款、宏宇新城二期·柏景湾高层交房标准复印件各一份，证明原、被告签订商品房买卖合同及补充条款约定了商品房买卖的相关内容；3、竣工综合验收备案表、怀公消验字【2015】第0121号怀化市公安消防支队建设工程消防验收意见书复印件各一份，证明被告交付的房屋符合法定交房条件；4、销售不动产统一发票（发票号码：20041280）中华人民共和国税收完税证明（00654825）、湖南省物业专项维修资金专用收据（0000615014）复印件各一份，证明原告支付相关房款和有关税费的时间；5、怀化泰和物业服务有限公司交付物品清单复印件一份，证明原告接受交付的事实及时间。对证据的分析认定：被告对原告提交的证据1、4无异议，本院予以采信；被告对原告提交的证据2，认为“真实性、合法性无异议，关联性有异议。根据补充条款中第二条的第五项及第三条的第一项有约定。住房专项维修基金原告是在2016年3月24日才交，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条的规定：未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”，本院对该证据的真实性予以采信；被告对原告提交的证据3，认为“真实性、合法性、关联性无异议，但专项维修基金原告是在2016年3月24日才交”，该证据表明原告已缴清房款，并于2016年3月24日缴纳专项维修资金，故本院对该证据予以部分采信；被告对原告提交的证据5，认为“真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关。”，本院对该证据的真实性予以采信。原告对被告提交的证据1、2、4、5无异议，本院予以采信；原告对被告提交的证据3，认为“竣工验收备案表的合法性有异议，该备案表不完整，三页仅存两页，缺少第三页行政主管和备案机关盖章的一页。第二页中几个单位的盖章处没有落款验收的时间。关联性有异议，不能证明涉案的房屋已经竣工验收合格，备案机关没有注明收讫，未取得完整的竣工验收备案表，不符合合同约定的交房条件。对消防意见书的关联性有异议，消防验收合格是在合同约定的交房日之后即2015年10月9日才取得验收合格，才符合消防验收合格的法定交房条件。”，该竣工综合验收备案表上均有勘察、设计、施工、监理、和建设单位及负责人的签名盖章予以认可，故本院对该证据的真实性予以采信。经审理查明：2014年3月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定：原告购买被告开发的位于怀化市顺天南路东侧“宏宇新城二期柏景湾”第22幢2单元2606号房屋，总购房价358685元。同时双方约定，被告应在2015年8月31日前，将本合同约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。同时合同的附件四《补充协议》第二条第五款约定：乙方（原告）在办理商品房交付手续前，无论何种情形，均应累计向甲方（被告）支付全部房款（包括但不限于逾期付款违约金等）及税费（含经银行审查批准放款的按揭贷款额），否则，甲方有权不交付房屋，且不视为甲方逾期交房。第三条第一款约定：由于乙方原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续、或乙方未付清房款、有关税费、维修基金及合同、协议约定的违约金等，甲方有权拒绝交付房屋，甲方由此延期交房无需承担违约责任。合同签订后，原告所购买的房屋房款已付清，房屋交易契税在2016年3月24日缴清，住宅专项维修资金在2016年3月24日缴清，被告也在2016年4月1日交付了合同约定的商品房。同时查明，原告所购买的房屋在2015年8月26日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方主体验收合格，在2015年10月9日消防验收合格，但尚未完成工程竣工验收备案，没有实际取得《竣工验收备案表》。本院认为：原告韩华与被告怀化宏宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案双方当事人争议的焦点为，一、原告购买的房屋在2015年8月31日是否符合合同约定的交房条件；二、在原告未缴清房屋公共维修基金前，被告是否有权拒绝交房，被告是否应当支付违约金给原告。现分别论述如下：关于焦点一，被告建设的房屋虽然在2015年8月26日经五方主体验收合格，在2015年10月9日消防验收合格，已经符合法定交房条件，但原被告双方在合同中约定的交房条件为经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，该约定条件高于法定交房条件也高于被告已达到的交房条件，尽管双方约定的标准较高，但并不违反法律行政法规的强制性规定，因而具有法律效力。因此原告购买的房屋在2015年8月31日不符合合同约定的交房条件。但原告在2016年4月1日接受原告交付的房屋，应视为原、被告改变了双方约定的交房条件，对该屋交房行为本院予以认可。关于焦点二，原被告双方签订的《补充协议》第二条第五款、第三条第一款均约定：在原告办理商品房交付手续前，未付清房款、有关税费、维修基金的，被告有权拒绝交付房屋，由此延期交房无需承担违约责任。该补充协议的约定实际上对合同的履行确定了先后履行顺序，即原告应当先履行交清全部购房款、住宅专项维修资金和房屋交易契税等义务，被告才履行交房义务。被告提出在未交清上述费用之前，其有权利不履行交房义务的抗辩意见，本院予以采纳。原告认为该条款为格式条款且损害了原告的合法利益，应属无效。按照《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，格式条款只有具有合同法第五十二条、第五十三条的情形或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任或排除对方主要权利的，该条款无效。而审查本案补充协议的上述条款，不符合合同法第五十二条、第五十三条规定的情形，且《住宅专项维修基金管理办法》第十二条、第十三条及《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、第八条、第九条的规定，依法缴纳住宅专项维修资金和房屋交易契税是原告的法定义务，在未交清住宅专项维修资金之前，开发建设单位不得将房屋交付购买人。补充协议的上述条款是对原告缴纳有关税费义务的进一步明确，符合法律、法规及行政规章的规定，且没有免除被告的责任、加重原告的责任，也没有排除原告依约取得所购房屋的主要权利，因此，原被告双方签订的《补充协议》第二条第五款、第三条第一款的约定应为有效，原告关于上述条款为为无效格式条款的代理意见不符合法律规定，依法不予采纳。本案中原告交纳住宅专项维修资金的时间是2016年3月24日，被告将房屋交付给原告的时间是2016年4月1日，故原告要求被告向其支付逾期交房违约金的期限应为：自2016年3月24日起至2016年3月31日止，因原、被告并未就逾期交房违约责任进行约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照一下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构判定的同地段同类房屋租金标准确定，本院酌情认定逾期交房违约金按日以已交房款的万分之一支付为宜，即35.8685元（358685元×0.0001）×8天=286.9元。综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：被告怀化宏宇房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告韩华逾期交房违约金286.9元（违约金以358685元为基数，按日万分之一自2016年3月24日起至2016年3月31日止）。驳回原告韩华的其他诉讼请求。本案受理费50元，由原告韩华负担25元，被告怀化宏宇房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  曹 欣审 判 员  向 静人民陪审员  舒友德二〇一七年十月三十日代理书记员  曾建波