广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0104民初9619号
原告：广州国际信托房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区东风中路363号国信大厦17楼。
法定代表人：黄汉泉，总经理。
委托代理人：李玉丽，北京市岳成（广州）律师事务所律师。
被告：广州市越秀区富雄桌球城，住所地广州市越秀区。
法定代表人：赵崇晖。
委托代理人：梁镇强，男，该公司原职员，联系地址。
原告广州国际信托房地产开发有限公司诉被告广州市越秀区富雄桌球城房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李玉丽，被告的法定代表人赵崇晖及其委托代理人梁镇强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告之间的房屋租赁关系自2017年1月1日起解除；2、判令被告立即将广州市海珠区海珠中路233号房屋腾空交还给原告；3、判令被告支付自2017年5月1日起至实际交房之日止的房屋占有使用费（按397平方米，以138元/月·平方米的标准计算）。事实与理由：原告与被告于2016年1月1日签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告向原告承租位于广州市越秀区海珠中路233号商铺，租赁面积为397平方米，租赁期从2016年1月1日起至2016年12月31日止，每月租金5670元。2016年12月31日，《租赁合同》履行期满后，被告拒不腾房。原告多次催促被告将租赁房屋恢复原状并返还，并于2017年4月25日委托律师向被告发送律师函催告其腾房，但被告在收到律师函后仍然拒绝交还租赁房屋。被告的行为严重损害了原告的合法权益，为此向法院起诉提出上述请求。
被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。根据双方签订的《租赁合同》第七条约定，如需继续承租房屋，可在租赁期届满前60日与原告协商，若原告无故不及时与被告续签合同，且继续使用房屋，而原告没有收回房屋的，视为原告对被告继续使用房屋无异议，双方延续租赁关系，租赁期为不定期，任何一方解除合同需提前60天通知对方。而被告于2016年12月30日致函原告表示愿意继续承租涉讼房屋，并多次前往原告公司协商续签合同事宜，由于双方对租金调整问题未能达成一致，故未能续签合同，但当时原告并未表示拒绝续约，还于2017年1月3日按原约定标准收取了被告交纳的租金及相关费用，其行为亦应当视为同意与原告续签租赁合同。实际上，被告早于1998年10月就开始向原告承租涉讼房屋经营，长期以来每年租金均是在前一年租金标准上上调3%-5%。但在2017年双方协商续租时，原告提出租金在2016年的基础上大幅上调60%，导致双方在租金标准问题上未能达成一致。因此，原告所述被告占用涉讼房屋拒不腾房的事实不属实原告要求续签合同必须按照其单方提出的上调的租金标准执行，其行为违反了《广州市房屋租赁管理条例》中规定的租金应当由双方当事人协商一致确定的原则。涉讼房屋内的装修及设施设备均是被告经原告认可的前提下进行及购置的，原告无权单方要求被告无条件拆除并恢复原状。也不同意按照原告主张的标准计付房屋使用费，原告该主张没有法律依据。
经审理查明:2016年1月1日，原告(甲方)与被告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将越秀区海珠中路233号的房地产出租给乙方作桌球城用途使用，建筑面积397平方米，租赁期限从2016年1月1日至2016年12月31日，月租金5670元，租金按月结算，由乙方在每月的第10日前一次性缴付当月租金给甲方；乙方向甲方交纳28350元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方（退回乙方、抵偿租金）；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前60日与甲方协商，双方另行签订合同。若乙方无故不及时与甲方续签合同，且继续使用房屋的，而甲方没有收回房屋的，视为甲方对乙方继续使用房屋无异议，双方延续租赁关系，租赁期为不定期，任何一方解除合同需提前60日通知对方等。
合同签订后，原告将上述房屋交付给被告使用，被告向原告支付了28350元保证金，并按合同约定的标准向原告交纳租金至2017年1月止。
2016年12月26日，原告委托广州领秀物业管理有限公司向原告发出《租金调整通知书》称，被告租用涉讼房屋，原租赁合同于2016年12月31日到期。现受原告委托，通知被告关于上述房屋的租赁意向事宜：从2017年1月1日起，上述物业租金单价将调整为40元/㎡，合计15880元/㎡，合同期限壹年，租赁保证金47640元。请被告在接到本通知后10天内向该公司工作人员书面回复是否续租，逾期则视为自动放弃续租优先权。届时，该公司工作人员将在2017年3月15日前收回物业。
2016年12月30日，被告向原告发出《租赁合同续约函》称，双方的租赁合同即将届满，为此，被告决定向原告表示愿意继续承租涉讼物业作为桌球城经营使用；并希望租金递增在原租金的基础上递增5%以下等。
2017年1月19日，被告按上述合同约定的标准向原告交纳了2017年1月的租金及其他费用，原告亦向被告开具了相应发票。
2017年3月8日，原告向被告发出《收回租赁房屋通知书》称，被告承租涉讼房屋的《广州市房屋租赁合同》已于2016年12月31日到期。2016年12月26日，广州领秀物业管理有限公司受原告委托，派遣其市场部职员前往租赁所在地送达《租金调整通知书》，至今被告既没有同意原告的调租意向，也没有腾空租赁物，为此通知被告：一、自2016年12月31日，被告与原告签订的《广州市房屋租赁合同》因合同期满自告终止；其后，双方不存在任何形式的租赁关系。二、请被告按照《租金调整通知书》的要求，在2017年3月15日前与原告工作人员办理离场手续，如被告逾期不搬出上述房屋，原告有权自行收回房屋，处理场内所有物品等。被告于同日收到该通知书。
现涉讼房屋仍然由被告作经营使用。原、被告双方未再续签租赁合同。
本案庭审中，原告表示，其将被告已交付的保证金用作抵扣被告欠付的2017年2月至4月的租金。被告表示，其不同意原告用被告已支付的保证金抵扣租金和管理费，认为保证金不是用于抵扣租金及管理费，而是用于保证被告签订合同的诚意。为此，原告要求变更上述第三项诉讼请求为要求被告支付自2017年2月1日起的房屋使用费，标准不变。同时表示，如果被告把2017年2月至4月的租金及管理费支付给被告，被告同意撤回2017年2-4月份房屋使用费的诉讼请求，只要求被告从2017年5月份起计付房屋使用费。被告至今未向原告支付2017年2月起的房屋租金或使用费。
本院认为：原、被告自愿签订上述《广州市房屋租赁合同》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。该合同约定的租赁期限于2016年12月31日届满后，双方未再续签合同，至2017年3月8日原告向被告发出上述《收回租赁房屋通知书》要求被告腾退房屋，此前对被告继续使用涉讼房屋并未提出异议，且在2017年1月19日亦曾向被告收取当月租金，故在2017年3月8日前，双方原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对不定期租赁，当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故原告现要求被告将房屋腾空交还给原告的诉讼请求合法合理，本院对此予以支持。同时，原告主张双方的租赁合同于2017年1月1日解除的诉请不当，本院对此予以纠正为于2017年3月8日解除。双方的租赁合同解除后，被告继续使用涉讼房屋，应当根据等价有偿、公平合理原则，参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价向原告计付房屋使用费。故对原告要求被告参照上述标准支付自2017年2月1日起的房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。此外，因上述《广州市房屋租赁合同》未对合同解除后被告缴纳的保证金如何处理作出约定，故根据公平合理原则，合同解除后，原告应将被告已缴纳的保证金28350元退回给被告。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、原告广州国际信托房地产开发有限公司与被告广州市越秀区富雄桌球城于2016年1月1日签订的《广州市房屋租赁合同》于2017年3月8日解除。原告应于本判决发生法律效力之日起10日内将被告广州市越秀区富雄桌球城已支付的28350元保证金退还给被告。
二、被告广州市越秀区富雄桌球城应于本判决发生法律效力之日起10日内迁出所承租的广州市越秀区海珠中路233号房屋，将该房屋腾空交还给原告广州国际信托房地产开发有限公司。
三、被告广州市越秀区富雄桌球城应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州国际信托房地产开发有限公司支付2017年2月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计付）。
四、驳回原告广州国际信托房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取50元，由被告广州市越秀区富雄桌球城负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审判员 张 丽
二〇一七年六月二十九日
书记员 梁慧贤