山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）并民初字第495号
原告太原市原鑫建筑装饰有限公司，住所地山西省太原市五龙口街168号。
法定代表人杜瑞峰，总经理。
委托代理人覃利斌，山西盛道律师事务所律师。
被告山西鼎元恒盛酒店管理有限公司，住所地山西省太原体育路223号。
法定代表人韩杰，总经理。
委托代理人王晋强，山西恒一律师事务所律师。
原告太原市原鑫建筑装饰有限公司（以下简称原鑫公司）与被告山西鼎元恒盛酒店管理有限公司（以下简称鼎元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告原鑫公司委托代理人覃利斌，被告鼎元公司委托代理人王晋强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告原鑫公司诉称，原被告双方于2013年11月2日签订了《房屋转让协议》，约定将原告位于太原市五龙口街168号的泊金港大厦负一层至九层（房产证号：晋房权证并字第201217204号至2012172**号）及其土地使用权（土地使用权证号（2002）字第00193号）转让给被告；双方约定转让的价格为人民币4100万元，付款期限为：2013年11月10日由乙方先支付1200万元给甲方，2014年5月10日支付人民币2800万元，2016年11月10日支付人民币100万元；双方还约定乙方在支付第一批款项后，甲方协助乙方办理土地使用权和房屋产权的过户手续和相关交接手续，甲方将泊金港现有的租赁合同也一并转让给乙方，转让后的租赁收益归乙方所有。双方在违约责任条款中约定了如果乙方不能按期支付转让款，每逾期一日，需向甲方支付已支付转让款的万分之二的违约金，逾期达到120天以上，甲方有权终止合同，同时乙方赔偿已支付转让款的70%给甲方。
合同签订后，被告支付了原告首期款项1200万元，原告将该楼的全部房产证、土地证和合同约定的相关手续全部移交给被告，并且将涉案房屋办理了产权转移手续到被告名下，原告已经按照合同履行了约定。而被告到现在也未支付合同中约定的第二期款项，逾期已经超过合同约定的120天，构成根本违约。根据《房屋转让协议》中约定的违约责任以及我国《合同法》的相关规定，故诉至贵院，请求判决：1、解除原告与被告签订的《房屋转让协议》；2、被告退还原告土地证及房产证，并将涉案房屋办理产权过户到原告名下。
被告鼎元公司辩称，一、原被告双方签订的房屋买卖合同真实、合法、有效。2013年11月2日，原被告双方签订了一份《房屋买卖协议》，系双方真实的意思表示，除该协议第一条第一款的约定部分无效之外，其他条款均符合法律规定，该协议合法、有效。二、《房屋买卖协议》约定的被告向原告支付第二笔购房款是属于附条件附期限的。被告在签订《房屋买卖协议》前明确告知原告：其自有资金不足以支付全部购房款，部分购房款需向银行申请房产按揭贷款。为此，在该合同第三条中明确约定：在土地使用权证及房屋所有权证过户给被告后，被告负责向银行申请房产按揭贷款，在该协议签订后6个月内即2014年5月10日前被告将2800万元给原告。而向银行申请房产按揭贷款，必须要有土地使用权证及房屋所有权证（两证合一）。否则，根本不具备贷款的条件。时至今日，土地使用权证仍在原告名下，尚未过户到被告名下。故被告向原告支付第二笔购房款的条件不成就。三、被告在履行《房屋买卖协议》过程中，没有任何过错，不构成违约。该协议约定：由被告出资4100万元购买原告所有的泊金港大厦的土地使用权，合同签订后，被告依约向原告支付了第一笔购房款1200万元。之后，双方均按协议的约定：对泊金港大厦及该大厦的相关的材料进行了交接。但在办理泊金港大厦产权过户时，因原告资金紧张，迟迟未缴纳其应缴的税款。为了加快履行合同，被告借给原告376万元，用于原告缴纳税款，2014年5月初，经太原市房地局审核后，泊金港大厦的房产所有权过户至被告名下。此后，在山西省国土资源厅太原民营经济开发区土地分局办理土地使用权过户时，泊金港大厦的土地使用权土地类别为：工业，因原告在该宗土地上还建由一幢五鑫写字楼，实际为住宅楼，现原告已全部出售，改变了土地用途，国土部门要求：应由原告向太原市规划局申请变更规划，且补交出让金后，才能办理泊金港大厦土地使用权的过户。由此可见，造成该协议无法履行的根本原因是：原告擅自改变土地用途。以上事实有山西省国土资源厅太原民营经济开发区土地分局于2015年1月8日作出的“关于太原市原鑫建筑装饰有限公司申请的回复”为证。因此可以充分说明，被告在履行《房屋买卖协议》过程中，没有任何过错，不构成违约。
经审理查明，2013年11月2日，原告原鑫公司（甲方）与被告鼎元公司（乙方）签订了一份《房屋转让协议》，约定原告原鑫公司经股东会表决其将持有的泊金港大厦（太原市五龙口街168号2栋）负一层至九层（房产证号：晋房权证并字第201217204号至2012172**号）及其土地使用权（土地使用权证号（2002）字第00193号）转让给被告鼎元公司。转让价格为人民币4100万元，付款期限和方式为：所有价款乙方共分二次支付给甲方，第一笔款项乙方自双方签订合同生效之日起10日内即2013年11月10日前支付1200万元给甲方，在土地使用权证及房产证过户给乙方后，乙方负责办理房产按揭贷款，在本协议签订后六个月内即2014年5月10日前乙方支付2800万元给甲方。在本协议签订三年内即2016年11月10日前乙方支付100万元给甲方。双方还约定自乙方在支付第一批款项之日起，甲乙双方委托专人共同办理土地使用权和所有房屋产权的过户手续，甲方将泊金港大厦的已出租部分的房屋的所有租赁费用归乙方所有。双方在违约责任条款中约定了如果乙方不能按期支付转让款，每逾期一天，应向甲方支付已支付转让款的万分之二的违约金，逾期120天以上时，甲方有权终止履行本协议，同时乙方赔偿已支付转让款的70%给甲方。如由于甲方的原因，致使乙方不能如期办理过户手续和接受房产，或者严重影响乙方实现订立本协议书目的的，每逾期一天，应向乙方支付已支付转让款的万分之二的违约金，逾期120天以上时，乙方有权终止履行本协议，同时甲方赔偿已支付转让款的130%及乙方的投资总额。双方在有关费用的负担中约定：本次房屋转让过程中发生的有关费用（如公证，评估或审计，所有发生的过户费用等）由乙方全部承担。
合同签订后，被告鼎元公司支付了原告原鑫公司首期转让款项1200万元，原告将该楼的全部房产证、土地证和合同约定的相关手续移交给被告，现涉案房屋已经办理完毕产权转移手续到被告名下。转让过程中，甲方原鑫公司法定代表人杜瑞峰向乙方鼎元公司借款3916000元用于支付转让过程中发生的税费。双方对之后的付款时间及方式发生争议。
另查明，双方合同约定转让的泊金港大厦的土地使用权（土地使用权证号（2002）字第00193号）现在原告原鑫公司名下，该土地坐落在民营经济园区，面积为：2041平方米，土地类别为：工业，使用期限：50年。据太原市国土局民营经济开发区土地分局“关于太原市原鑫建筑装饰有限公司申请的回复”证明：该宗地面积2041平方米，用途为工业用地，建成了两栋楼房，其中五鑫写字楼建为住宅。根据相关法律规定，土地过户必须先完善土地手续，需提供规划局出具的调整规划用途的相关手续，再办理改变土地用途，补交出让金及相关税费后方可办理。
以上事实由原、被告签订的《房屋转让协议》、付款凭证、民营经济开发区土地分局的回复及当事人庭审陈述等在卷佐证。
本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，属合法有效合同，双方均应履行合同义务。本案当事人双方争议的主要焦点是：一、对第二期转让款的支付期限和方式。按照该协议第三条的约定，“在土地使用权证及房产证过户给乙方后，乙方负责办理房产按揭贷款，在本协议签订后六个月内即2014年5月10日前乙方支付2800万元给甲方。”被告鼎元公司的辩解是在签订《房屋买卖协议》前明确告知原告因自有资金不足，部分购房款需向银行申请房产按揭贷款。而向银行申请房产按揭贷款，必须要有土地使用权证及房屋所有权证（两证合一）。否则，根本不具备贷款的条件。由于土地使用权证仍在原告名下，故被告向原告支付第二笔购房款的条件不成就。二、争议的土地性质及是否能够办理过户。转让标的物所占用的国有土地权属明确，性质登记为工业用地，因原告原鑫公司变更了土地用途，原告在履行本协议中应当积极配合变更规划，完善土地手续。原告原鑫公司未办理变更手续，对土地不能过户负有一定责任。被告鼎元公司明知该土地的使用性质，并且该土地上的住宅楼在双方签订合同前就已经客观存在，其在订立合同时未尽到审慎义务，对合同不能履行也有一定责任。综上，造成《房屋转让协议》不能履行双方当事人负有同等责任。鉴于合同目的难以实现，原告诉请解除双方合同，本院予以支持。合同解除后，双方的损失各自承担，被告鼎元公司应当退还原告原鑫公司土地证，并将涉案房屋办理产权过户到原告名下，原告原鑫公司应当退还被告鼎元公司已经支付的购房款和因此产生的借款。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原、被告双方签订的《房屋买卖协议》；
二、原告太原市原鑫建筑装饰有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告山西鼎元恒盛酒店管理有限公司15916000元；
三、被告山西鼎元恒盛酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告太原市原鑫建筑装饰有限公司土地证，并将涉案房屋办理产权过户到原告名下，过户费用原、被告双方各半负担。
本案诉讼费93800元，保全费5000元，由原、被告各负担49400元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。
审 判 长 梁锡文
代理审判员 刘补年
代理审判员 赵文林
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 田丽霞