山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第1341号
原告耿向辉，女，1977年5月12日生，汉族，无业，住黑龙江省佳木斯市
委托代理人吴来国，男，济南天桥华兴法律服务所法律工作者，住济南市。
被告乔焕芹，女，1982年11月9日生，汉族，无业，住济南市
委托代理人崔立庭，山东垠鹏律师事务所律师。
第三人济南浩信宜居房地产经纪有限公司第十三分公司，住所地济南市。
代表人于兆耀，经理。
委托代理人刘怀勇，山东安航律师事务所律师。
原告耿向辉诉被告乔焕芹、第三人济南浩信易居房地产经纪有限公司第十三分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告耿向辉的委托代理人吴来国，被告乔焕芹及其委托代理人崔立庭、第三人济南浩信易居房地产经纪有限公司第十三分公司代表人于兆耀的委托代理人刘怀勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告耿向辉诉称，2015年1月13日，原、被告双方及济南浩信易居房地产经纪有限公司第十三分公司共同签订《房产买卖合同》。依据该合同，被告将济南市市中区鲁能领秀城9区16号楼2-101室（济房权证中字第2268**号），以95万元的价格卖于原告。合同签订后，原告累计向被告支付购房定金5万元，变卖车辆等家产筹够95万元购房款，以十足诚意履行付款义务以求尽快购得房屋。因被告之前已将该房设立抵押，贷款65万元，合同约定由被告自行还清贷款，解除抵押，以便于办理产权过户手续。同时，被告承诺“因甲方原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。”之后，被告以没钱还贷款解押为由，无故要求原告为其偿还银行贷款以解除房屋抵押，这种违约行为，致使合同无法继续履行。不仅如此，2015年4月25日，被告向原告送达《房屋买卖合同解除通知书》，明确要求解除合同，即被告以实际行为明确表示不再继续履行合同约定的各项义务，已构成根本性违约。依法应当双倍返还原告定金10万元，同时依约支付原告所付中介费13000元，原告有权要求解除合同。故原告诉至贵院，请求法院判令：一、解除原、被告及第三人共同签订的《房屋买卖合同》；二、被告双倍返还原告购房定金10万元并赔偿原告支付的中介费13000元。
被告乔焕芹辩称，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》已经于2015年4月25日解除。原告在签订合同前，并未提前告知我方有多次逾期还款的事实以及其在银行有不良信用记录，其对征信问题就有所隐瞒。我方是在不知情的情况下与原告签订了《房屋买卖合同》，很明显原告存在欺诈行为，且与合同约定的原告保证无不良信用记录相违背。原告银行征信存在问题，无法办理贷款，依照合同约定原告应当积极筹备购房款，一次性交齐房款，但是原告一直拖欠拒绝支付。无奈，我方于2015年4月25日向原告发出解除合同通知书，且原告也已经签收。原告既没有在宽限期内支付购房款，也没有向相关法院确认解除合同通知书无效，显然双方签订的《房屋买卖合同》已经解除；原告请求判令被告双倍返还原告购房款定金10万元并赔偿原告支付的中介费无法律依据。我方与原告签订合同后，积极履行合同义务，提供相关手续材料，无任何违约行为，反倒是原告先是欺诈，存在不良信用记录，不能贷款，后又拒绝一次性支付房价款，一再违约。依照合同约定，应当是原告支付总房款20%的违约金，我们也会另行提起诉讼追究原告的违约责任；原告称其变卖车辆等家产筹备购房款无事实依据。原告知道我方银行账号，如果其真的筹齐95万元，并且愿意一次性支付，其早就应该将钱打进我方账户；我方从来没有要求原告为我方偿还银行贷款。因为原告存在征信问题无法办理贷款，我方只是依照合同要求原告一次性支付房价款，但是被告却以我方没给房屋解押为由拒绝支付购房款。按照合同约定我方只需要在房产过户之前给房产解押即可，而原告却需要在无法办理贷款60日内一次性支付房款，换句话说，即使我方在收到原告购房款后，用该购房款解除房产抵押也无可厚非。
第三人济南浩信易居房地产经纪有限公司第十三分公司述称，我方同意原告的诉讼请求，原告第一次申请贷款没有通过，但经过第三人与银行再次沟通，银行同意原告继续贷款为其办理；在原告得知自己第一次贷款没有通过的情况下，同意一次性付款；被告违反了合同第6条规定，要求原告承担部分税费。第三人在居间服务过程中没有过错，履行了居间义务。
经审理查明，2015年1月13日，原告耿向辉（作为乙方）、被告乔焕芹（作为甲方）与第三人济南浩信易居房地产经纪有限公司第十三分公司（丙方，居间服务方）签订“房产买卖合同”，约定被告将位于济南市市中区鲁能领秀城9区16号楼2—101室房产卖给原告。双方在合同中约定：“第一条：房屋基本情况房屋所有权人：乔焕芹权属证书号：济房权证中字第2268**号房屋地址：市中区鲁能领秀城9区16号楼2－101设计总层数：29层……证载建筑面积为：70.78平方米，规划用途为：商业房屋装修情况：简单装修。……甲方对于此房抵押状况的陈述如下：已设立抵押：抵押权人：乔焕芹，贷款余额：陆拾伍万元，贷款余额处理方案：√(本院注：合同中该处是空白方框，方框内当事人勾画了对号)甲方自行还清/（合同中该处是空白方框，方框内当事人划了斜线）乙方首期房价款直接用于偿还，余额转付甲方，不足部分甲方自行补足，需在产权过户方前撤销抵押，于产权过户前取得相关证明交予丙方。甲方承诺并保证上述陈述真实客观，因甲方原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任……。第二条：成交价格房屋及房屋装修、附属物的总价款为人民币950000元（大写：玖拾伍万元整）。第三条：定金甲乙双方在签订此合同当日，乙方支付定金人民币20000元（大写贰万元整）以确定买卖关系，对于定金的支付方式，甲乙双方同意以下列第贰种方式支付：……2、直接支付与甲方，同时甲方将《房屋所有权证》或《购房合同》等相关资料原件交予丙方保管，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保，乙方向甲方支付首付款时此定金充抵房款。第四条：付款方式甲乙双方同意以下列第贰种方式支付：……2、银行按揭贷款：商业贷款……甲乙双方于签定本合同之日起柒日内将贷款所需材料交至相关方，乙方保证无不良信用记录、甲方保证积极配合准备贷款所需材料，如乙方在贷款资料均齐全的情况下，因自身原因导致贷款手续无法办理，乙方应在接到银行通知之日起陆拾日内一次性交齐该房款，否则属乙方违约。乙方于产权过户当日向甲方支付人民币伍拾伍万元整（小写：550000元整）作为首付款（含已付定金），剩余尾款肆拾万整于银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，实际放款额度及年限以银行审批为准，不足部分由乙方以现金补足；如银行放款金额超出剩余房款的，由甲方扣除剩余房款后，其余退还乙方。（乙方应在取得房产证5日内至所贷款银行办理抵押登记手续，否则属于乙方违约，违约责任见第七条）。第五条：房屋交接甲、乙双方协商同意，甲方于收到全款柒日内向乙方进行房屋验收交接，并同时交付附属物，乙方应在此期间对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《房屋交接书》，交付之前发生的费用由甲方结清。自交付的次日起，房屋及附属物、配套设施物品损坏及所产生的费用由乙方自行承担……第六条：税费承担（所有税费以缴纳当日开发商或政府等有关部门收取的标准为准）甲乙双方办理过户等手续所产生的相关费用，甲方承担：产权过户产生的个税营业税、土地增值税、印花税、契税等相关费用，乙方承担：过户贷款产生的抵押登记费房本费用等相关费用。第七条：违约责任1、该合同存续期间，若甲方反悔不出售该房屋给乙方或因甲方原因导致违约，则乙方有权单方面解除本合同。同时，甲方应按照本合同约定总房款的20%向乙方支付违约金，并返还乙方支付的所有房款及乙方所付中介费；若乙方已经对该房屋进行装修的，甲方还需赔偿乙方装修等费用。2、该合同存续期间，乙方反悔不购买上述房产或因乙方原因导致违约，则甲方有权单方面解除本合同。同时，乙方应按照本合同约定总房款的20%向甲方支付违约金。乙方所付中介费不予退还并承担甲方所付的中介费，且乙方需将此房屋装修及产权状况恢复至原有状态，并承担由此产生的所有费用。乙方按照已收房时间内同地段、同性价比房屋的承租价格支付甲方房屋租赁费用。甲方返还乙方已经支付的所有房款。3、由于甲、乙任一方联系方式变更导致联系不到当事人造成损失、故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费，丙方与守约方通知当事人，自通知（挂号信或手机短信息等方式）送达日（挂号信或手机短信发生之日起七日内视为送达日）起每逾期一日，则违约方向守约方支付本合同约定总房款的万分之叁作为赔偿金，逾期超过三十天属违约，违约责任见前述第1、2条对甲、乙双方违约的约定。4、若甲方未按本合同约定时间向乙方交付房屋、迁出户口以及未在规定时间内结清银行贷款，每逾期一日，则甲方向乙方支付合同约定总房屋的万分之叁作为赔偿金，逾期超过三十天属甲方违，违约责任见前述第1条之约定。5、若乙方未按本合同约定时间交付甲方房款，每逾期一日，则乙方向甲方支付本合同约定总房款的万分之叁作为赔偿金，逾期超过三十天属乙方违约，违约责任见前述第2条之约定。6、……第八条：本合同存续期间，若由于自然灾害等不可抗力因素导致交易失败的，……第九条：在签订此合同当日，甲乙双方将所有相关材料原件（材料明细见附件）准备齐全，交由对方认证，并将所有相关材料原件存于丙方，若因丢失所有权材料原件造成损失的由丙方承担。鉴于丙方为甲方双方所提供的信息服务，经协商同意，甲乙双方须向丙方支付相应中介服务费并在签订本合同时一次性支付于丙方，此费用不包括通过丙方办理贷款所需要支付的贷款服务费以及贷款时要交的手续费、抵押登记费、评估费等，具体金额按佣金确认单为准。……第十条：其他约定事项：……”该合同末尾处由原、被告签名及第三人方盖章。同日，被告收取了原告2万元定金。原告耿向辉并于当日向第三人交纳中介服务费13000元。2015年3月4日，被告乔焕芹第二次收取原告定金3万元，并书写收条一份。被告乔焕芹一直未解除该房产的抵押。
2015年4月25日，被告向原告送达“《房屋买卖合同》解除通知书”，要求解除合同，该通知书载明：“卖方即甲方乔焕芹，买方即乙方耿向辉，乙方向甲方购买坐落于市中区鲁能领秀城9区16号楼2-101房屋一套，双方已签订《房屋买卖合同》……。合同第四条中明确规定：“如乙方在贷款材料均齐全的情况下，因自身原因导致贷款手续无法办理，乙方应在接到银行通知之日六十日内一次性交齐该房款，否则属乙方违约。”由于乙方在缴纳定金后，已101日未交纳任何房款，未按规定履行合同，根据合同规定，甲方有权单方面解除合同。特此通知乙方：一、如乙方于七日内（2015年4月25日至2015年5月2日）不能全部支付甲方房款，甲、乙双方解除上述房屋的买卖合同。二、自乙方收到本通知之日起，买卖合同即终止，双方之间就买卖合同的争议全部解决，该房屋的产权与乙方无关。三、乙方应按照合同第七条第二项规定，支付甲方总房款20%的违约金。乔焕芹2015年4月25日”。原告陈述其于2015年4月25日收到该通知书。庭审中经本院询问是否同意继续履行合同时，原告陈述被告多次违约，不同意继续履行合同；被告陈述要求原告先付款，其才同意解押过户。为避免损失进一步扩大，在2015年7月30日开庭时经本院询问，各方当事人均表示同意解除涉案房屋买卖合同，但具体解除时间由法院根据庭审情况认定。
另查明，合同签订后，原告向银行申请贷款，但因其存在不良信用记录，贷款最初无法办理。自被告乔焕芹提供的当时经办贷款的李丰及银行工作人员的录音可以看出，原告办不了贷款是因为没有提供首付款转账凭条，之后原告就不再办理贷款准备全款支付。庭审中原告提供双方的短信记录及银行流水，显示原告已筹足购房款。第三人在庭审中陈述：根据合同第一条约定，该房的银行按揭贷款65万元应由被告自行还清，并于产权过户前撤销抵押并将相关证明交于第三人，但被告未做到。关于产权过户的日期，第三人在解读其提供的合同文义时称：“合同约定是先贷款，贷不下款来全额支付房款，后半段约定付款时间，约定产权过户当日向被告支付55万元，剩余40万元是银行贷款，但产权过户并没有明确约定是哪一天，但约定产权过户的前提是被告解除房产抵押，并将相关证明交于第三人。”关于纠纷的起因，第三人陈述责任在被告这边，原告准备好了房款，但被告没有自行还清贷款，且违反合同约定要求原告承担部分税费，导致合同无法继续履行。
上述事实，由房屋买卖合同、收据、收到条、转账记录、中介费收据及确认单、房产证、房屋权属信息、存款记录、解除通知书、短信记录、结婚证、原告及其丈夫在银行的存款明细、电话录音及法院调取的原告的信用报告及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，本案中原、被告及第三人签订的房屋买卖合同是各方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，因此系有效协议。各方签订协议后，应当按约履行各自的义务。本案中被告乔焕芹收到原告耿向辉定金5万元，事实清楚，证据确凿，各方无异议，对此事实本院予以确认。
本案中原告第一项诉讼请求是要求解除原、被告及第三人共同签订的《房屋买卖合同》，被告在2015年4月25日即向原告送达解除通知书，但该通知书写明:“一、如乙方于七日内（2015年4月25日至2015年5月2日）不能全部支付甲方房款，甲、乙双方解除上述房屋的买卖合同。二、自乙方收到本通知之日起，买卖合同即终止，双方之间就买卖合同的争议全部解决，该房屋的产权与乙方无关。”因此被告的意思表示有歧义，原告对此有异议，且原告在本院起诉亦要求解除涉案买卖合同，在案件审理中各方当事人在2015年7月30日均表示同意解除该合同，因此本院确认原、被告及第三人共同签订的《房屋买卖合同》已经于2015年7月30日解除。
关于原告的第二项诉讼请求即要求被告双倍返还原告购房定金10万元并赔偿原告支付的中介费13000元。本院认为，本案系商品房买卖纠纷，房屋买卖合同的主要条款应是房屋价款何时支付、房产何时过户的问题，本案中还涉及被告的房产何时解除抵押的问题。关于房屋价款何时支付，涉案合同做了如下约定：“付款方式甲乙双方同意以下列第贰种方式支付：……2、银行按揭贷款：商业贷款……乙方保证无不良信用记录、甲方保证积极配合准备贷款所需材料，如乙方在贷款资料均齐全的情况下，因自身原因导致贷款手续无法办理，乙方应在接到银行通知之日起陆拾日内一次性交齐该房款，否则属乙方违约。乙方于产权过户当日向甲方支付人民币伍拾伍万元整作为首付款，剩余尾款肆拾万元整于银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付……（乙方应在取得房产证5日内至所贷款银行办理抵押登记手续，否则属于乙方违约）。”从上述约定可以理解，合同约定的首先是原告贷款，如原告因自身原因无法贷款，应在接到银行通知之日起陆拾日内一次性交齐该房款；如果能正常贷款，合同约定原告应于产权过户当日向被告支付55万元作为首付款，其余40万元通过银行贷款于银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付。因此合同并未对房款交付时间、对房产何时过户做明确具体的约定，但通过庭审中被告提供的当时经办贷款的人员李丰及银行工作人员的录音以及第三人的陈述可以看出，原告无法办理贷款是因为没有提供首付款转账凭条，因此可以看出无法贷款并不是出于原告自身的原因，本案中并不存在因为原告自身原因办不了贷款的情况；首付款转账凭条应当是原告支付给被告首付款，被告为其出具该凭条，那么首付款应当何时支付？合同约定原告应于产权过户当日向被告支付55万元作为首付款，其余40万元通过银行贷款于银行发放贷款之日由银行向被告直接支付，因此首付款应当在产权过户的当日支付，但何时产权过户合同并未做明确约定。关于房产何时解押的问题，合同约定贷款65万元由被告自行还清，需在产权过户前撤销抵押，于产权过户前取得相关证明交予第三人，因此从此约定可以看出被告应当自行还清房屋贷款，而不是在原告支付其首付款后再还，而且应当在产权过户前还清。因此可以看出首付款支付的时间应当在被告还清房屋贷款解除抵押之后。综合以上，本案合同的原意应为：涉案房产的买卖流程应当是被告首先还清贷款，解除房屋抵押；然后双方进行房屋过户，原告应于产权过户当日向被告支付55万元作为首付款，被告出具首付款凭条后原告进行贷款，银行审批之后将贷款直接支付给被告，此种流程亦符合交易习惯。因此在该起纠纷中，首先应由被告履行还贷款并解除抵押的义务，本案中直至庭审结束被告仍然未履行该义务，且其在庭审中表示应当由原告先支付房款，其才同意解押过户，此与合同的约定不相符。且本案中第三人作为居间方，其陈述被告违反合同约定，要求原告承担部分税费，才致使合同无法履行。综上，本案中造成合同无法继续履行的责任在被告乔焕芹。
《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因此被告乔焕芹应当双倍返还原告定金10万元。根据合同约定若因甲方原因导致违约，则甲方应返还乙方所付中介费，因此被告乔焕芹应赔偿原告损失即中介费13000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下:
一、原、被告及第三人共同签订的《房屋买卖合同》于2015年7月30日解除。
二、被告乔焕芹于本判决生效之日起十日内返还原告耿向辉定金10万元。
三、被告乔焕芹于本判决生效之日起十日内赔偿原告耿向辉损失即中介费13000元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2560元，由被告乔焕芹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 亓 蕾
人民陪审员 隋保贵
人民陪审员 尹翠美
二〇一六年一月十九日
代理书记员 李修岳