广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第53号
上诉人（原审原告）胡建辉，男，1968年1月18日出生，汉族。
委托代理人何冰洋、杨雪峰，广东法盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州番禺雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区南村镇兴业路。
法定代表人梁正坚，该公司总裁。
委托代理人李彪、李瑾，广东正大联合明律师事务所律师。
上诉人胡建辉因与被上诉人广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法石民初字第496号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：雅居乐公司具有出售涉讼商品房的预售资格。
20l0年4月14日，胡建辉与雅居乐公司签订合同编号：201004136112《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中，合同第四条约定：胡建辉以7352745元向雅居乐公司购买位于广州市番禺区南村镇兴南大道广州雅居乐北苑君澜二街6号501房，建筑面积共348.89平方米。合同第七条约定：付款方式为分期付款，第一期自本预售合同网上签订之日起0天内（不超过5日），支付全部房价款的40.02％，金额（人民币）2942745元；第二期在2010年5月4日前，支付全部房价款的59.98％，金额（人民币）4410000元。合同第十二条约定了交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得建设工程质量监督机构出具的商品建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定了房屋交付：雅居乐公司应当在2011年5月15日前将作为本合同标的物的房屋交付胡建辉使用。雅居乐公司向胡建辉交付房屋时，应当向胡建辉发出收楼通知书，雅居乐公司委托物业服务企业或其它中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其它中介机构应当向胡建辉出具雅居乐公司出具的授权委托书。第十四条约定了延期交房的违约责任：雅居乐公司如未能按合同规定期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，雅居乐公司按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。由于胡建辉原因，导致未能按期交付的，双方同意按照补充协议第九条处理。第十六条约定了交付时的验收：胡建辉应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3天内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。胡建辉认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。雅居乐公司在接到胡建辉异议后，应在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为胡建辉异议事实成立，该商品房视为未交付。补充协议第九条对《商品房买卖合同》第十四、十六、十七条的补充约定：“1、符合第十四、十六、十七条约定的视为胡建辉同意接收该商品房之日起或胡建辉未按催告书规定的日期办理该商品房的验收交接手续的次日起，胡建辉应向物业管理公司缴纳物业管理费，该商品房损毁等风险亦转移于胡建辉。同时，雅居乐公司委托的物业管理公司有权追讨胡建辉欠交的物业管理费和相关公摊费用以及滞纳金。2、胡建辉在办理收楼手续过程中所提出的异议，若雅居乐公司在合同规定的时间内作出书面答复和处理意见的，胡建辉应该收楼，雅居乐公司则应按实际情况在合理时间内负责修缮，履行《房地产（住宅）质量保证书》规定的义务。修缮期间，胡建辉同意不向雅居乐公司作任何追偿。”2010年4月14日、2010年5月27日，胡建辉共支付了房款合共7352745元。2010年12月31日，广州市番禺区建设局编号：穗番禺建验备2010-085《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，处理意见为：经审查，位于广州番禺区1、住宅楼工程（自编DT21、DT4l、DT42号）21幢，2、配电房工程1幢工程的竣工验收备案文件齐全，对照该工程质量监督机构提出的《建设工程质量监督报告》（编号：2010-094），根据《建设工程质量管理条例》，同意予以备案。2011年4月24日，雅居乐公司以邮寄快递的形式向胡建辉发出收楼通知书，通知胡建辉于2011年5月15日前往物业管理公司办理收楼手续。同日，胡建辉前往涉案物业进行收楼，并在物业接管验收记录表的验收发现问题栏注明：1、大门口有沙及水泥没清理；2、卧室有玻璃没装；3、复式二楼各卧室及更衣房有渗水；4、二楼出阳台梯角处渗水；5、上天台没装楼梯；6、玻璃门间隙太大及玻璃胶没打好；7、阳台地漏管损坏及积水、门框底部渗水；8、江面阳台玻璃门松动。雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司的物业管理公司经理李少剑亦在该表下方写道：“以上工程问题属实，待整改完毕后再通知业主收楼，并以此为收楼计收日。李少剑，15／5-2011”。同时，李少剑的签名旁边有“黄兴富”的签名和日期。物业接管验收记录表下方的接管验收人有“杜杰”的签名和日期。胡建辉称黄兴富是雅居乐地产公司的员工，杜杰是雅居乐公司的员工。
一审又查明，2011年11月30日，雅居乐物业公司与胡建辉就涉案房屋进行验收，该验收表上注明：观景阳台排水管少检查盖。但胡建辉拒绝在验收表上签名。2012年3月10日，雅居乐物业公司与胡建辉又一次就涉案房屋进行验收，该验收表上注明：天面楼梯旁的铝窗与天面接口处漏水。但胡建辉拒绝在验收表上签名。同日，雅居乐物业公司物业员工就胡建辉反映的问题作出客户诉求处理单，诉求内容为胡建辉反映涉案房屋天面与室外楼梯接壤处渗水到室内，多次维修效果差，希望能给出有效的维修方案处理。该处理单已逐层上报至责任部门处理。2013年4月9日，雅居乐物业公司与胡建辉再次就涉案房屋进行验收，该验收表上注明：1、厨房窗台有渗水；2、五楼阳台地面有积水（装修后会有改善）。但胡建辉拒绝在验收表上签名。
一审再查明，2012年4月28日，龙元建设集团广东分股份向雅居乐物业管理服务有限公司北苑客户服务中心出具了一份通知书，该通知书内容为该公司已按照业主要求完成涉案房屋天面渗水工程返修。雅居乐公司涉案房屋的保质工作已于2012年4月份已完成，物业公司工作人员多次通知胡建辉前往办理收楼手续，但胡建辉均未到场。2013年5月31日，雅居乐公司以邮寄快递的形式向胡建辉发出了雅番函（2013）2l号收楼催告书：“……二、据雅居乐公司了解，胡建辉在2011年5月15日向小区物业服务公司提出返修要求，物业公司积极帮助胡建辉联系施工单位进行返修，同时物业公司多次与雅居乐公司沟通相关返修问题，胡建辉亦多次到达现场，与物业公司代表确认相关返修情况。……现雅居乐公司再次通知胡建辉：请胡建辉尽快到物业管理公司办理相关收楼手续。如胡建辉不来办理收楼等相关手续，雅居乐公司将按合同约定视为胡建辉已收楼，……。”
胡建辉认为雅居乐公司交付的涉案房屋不具备交付条件，遂于2013年4月23日向原审法院提起诉讼，请求：1、判令雅居乐公司支付自2011年5月16日起至将符合交付条件的房屋交付给胡建辉止，以总房价款7352745元为本金，按每日万分之一的标准计算延期交房违约金，暂计至2013年4月18日，合共517633元；2、本案诉讼费由雅居乐公司承担。
雅居乐公司辩称，不同意胡建辉的全部诉讼请求，胡建辉的诉讼请求没有事实依据，请求法院予以驳回。
原审法院认为，胡建辉与雅居乐公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是当事人真实意思表示，内容合法，应为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。胡建辉已履行付款义务，雅居乐公司亦应依约向胡建辉交付符合交付标准的房屋。庭审已查明涉讼房屋已通过竣工验收并取得了房屋建筑工程和市政基础工程《竣工验收备案表》，已符合合同约定“该商品方项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”的交楼条件，雅居乐公司亦于2011年4月25日通知胡建辉于2011年5月15日办理收楼手续，并未超出合同约定的最迟交楼期限（2011年5月15日）。因此，雅居乐公司并不存在逾期交楼的违约行为。
胡建辉称雅居乐公司交付的房屋存在大门口沙及水泥没清理、卧室及更衣房有渗水、阳台梯角处渗水、阳台地漏水管损坏及积水等多项质量问题，原审法院认为，涉讼房屋已符合约定的交付条件，胡建辉所称的上述问题应属于涉讼房屋的质量瑕疵，依照《合同法》第一百四十八条中“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”的规定，雅居乐公司交付的涉讼房屋虽存在渗水等质量瑕疵，但因其一般不会影响购房人胡建辉对房屋的使用或购房合同目的的实现，胡建辉不能因此拒绝接收房屋。再有，合同并没有约定交付的房屋若存在局部渗水等质量瑕疵，购房者胡建辉有权拒绝接收房屋或解除合同等内容，故胡建辉拒绝接收所购买的房屋，并诉请雅居乐公司支付逾期交房的违约金，无法律及合同依据。至于质量瑕疵问题，胡建辉可另行主张。
关于胡建辉认为李少剑书写的“以上工程问题属实，待整改完毕后再通知业主收楼，并以此为收楼计收日。李少剑，15／5-2011”可证明雅居乐公司同意整改完毕后才交楼，从而主张雅居乐公司逾期交楼。但该院认为从书写内容再结合李少剑身份可知李少剑书写该段话的意思并没有确认雅居乐公司已承认逾期交楼，更没有代表雅居乐公司同意变更交楼时间或同意对胡建辉作出逾期交楼赔偿的含意。据此，对胡建辉该主张，不予支持。
雅居乐公司已依约履行了通知胡建辉前来收房的合同义务，胡建辉现无正当合法理由而拒绝收房，由此造成的逾期交房的责任及损失不应由雅居乐公司承担。故此，胡建辉现要求雅居乐公司支付延期交房违约金的诉讼请求，于法无据，于理不合，对此依法予以驳回。
综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回胡建辉的全部诉讼请求。本案受理费8976元，由胡建辉负担。
判后，胡建辉不服，向本院提起上诉称：一、关于事实认定方面。雅居乐物业公司提供的验收表均没有上诉人的签名，验收表物业助理栏中签名的人员也没有到庭接受上诉人的质询，故验收表不能作为认定案件事实的依据。2012年4月28日龙元建设集团广东分公司出具的通知，内容为该公司已经按照业主要求完成涉案房屋天面渗水工程返修，该通知内容没有查证属实，也不应作为证据。一审法院仅凭验收表和通知书认定“涉案房屋的保质工作已于2012年4月完成，物业公司工作人员多次通知上诉人前往办理收楼手续，但上诉人均未到场。”是错误的。二、关于逻辑运用方面。取得《竣工验收备案表》、通知业主收楼只是开发商无须承担责任的必要条件，但是一审判决却认为是充分条件，不符合正常逻辑。三、关于法律适用方面。上诉人购房是用于居住使用，这是上诉人合同目的。但是涉案房屋二楼各卧室及更衣房渗水等质量问题，无法居住使用，属于房屋无法正常使用的重大瑕疵，违反了《合同法》第148条、广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第六条规定。四、上诉人按照被上诉人通知的日期前往收楼时，因涉案房屋质量问题，上诉人拒绝收楼，被上诉人物业经理李少剑在验收记录表写明“以上工程问题属实，待整改完毕后再通知业主收楼，并以此为收楼计收日。”被上诉人发给上诉人的收楼通知书是被上诉人和雅居乐服务有限公司番禺分公司联署的，该通知正文部分要求业主前往物业管理公司办理收楼手续。因此，李少剑作为雅居乐服务有限公司公司番禺分公司经理在验收记录表上签名确认和承诺应由被上诉人来承担。更何况一审时被上诉人同意支付逾期交楼违约金到2012年4月。综上，上诉人上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉一审诉讼请求；二、判令被上诉人承担一、二审诉讼费。
被上诉人雅居乐公司答辩称：1、根据购房合同附件7、补充协议第七条约定，涉案房屋的交楼标准为取得房屋建筑工程和市政基础设施工程验收备案表，涉案房屋已于2010年12月31日取得该备案表，符合合同约定、法律规定的交楼标准；2、根据购房合同第十六条约定，我方已于2011年4月25日通知上诉人于2011年5月15日办理收楼手续，上诉人当日到场，若上诉人存在异议，应以书面形式向我方提出。从材料可知，上诉人是向物业公司提出异议，这与购房合同约定不符。收楼通知书虽然是我方与物业公司共同发出，但是我方是销售方，物业公司是物业管理者，物业管理费以及前期物业合同的签署由物业公司负责，故我方与物业公司共同发函符合规定，但不能证明物业公司是我方的代理人。李少剑所写只代表物业公司收取物业管理费时间，不能代表我方意见。3、上诉人称房屋存在渗水，但渗水是楼面修复即可，不影响装修。我方已经应对方要求，要求施工单位予以修复，物业公司多次通知上诉人办理相关手续，但由于上诉人原因，涉案房屋至今未办理收楼手续。从一审的现场勘验笔录可得知，涉案房屋上诉人也没有提供鉴定报告等其他证据证明涉案房屋仍存在渗水等无法使用的情况，因此产生损失应由上诉人自行承担。其余坚持一审答辩意见。综上，雅居乐公司不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决，请求予以维持。
二审中，胡建辉提出原审查明事实部分“2011年11月30日、2012年3月10日，2013年4月9日雅居乐物业公司与原告就案涉房屋进行验收，验收表上注明原告拒绝在验收表上签名”不属实，上述三次维修，我方均未参加。经查，上述验收表确实没有上诉人签名，且被上诉人亦无其他证据证明上诉人与被上诉人于上述时间进行验收，故该部分内容应视为被上诉人单方所陈述内容，本院予以纠正。原审法院查明其他事实无误，本院予以确认。
二审期间，双方均无新证据提交本院。二审期间上诉人于2014年6月11日向本院提出申请，因涉案房屋仍存在渗水情形，为了查明事实，请求法院现场调查。
二审另查明：一审法院曾于2013年7月5日到涉案房屋现场勘查，现场勘查笔录上记录上诉人陈述称：渗水部位在三个房间及衣帽间、二楼房梯间，今天天晴看不到，只能看到修补痕迹，二楼的多卧室、衣帽间、梯间有修补后痕迹。今天看到只是现状，无法证明过去的情况。被上诉人对此称：从笔录可以证明房屋完全修复完成，并不存在渗水问题，也可以看出渗水问题就没有花去大量时间，上诉人提出巨额赔偿是完全没有理由的。
二审再查明：涉案合同附件七第七条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、十五条补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。
又查明，被上诉人于2013年5月31日向上诉人邮寄《收楼催告书》的邮寄地址为“广州市天河区林和西路161号中泰国际广场B座36楼”，投递结果显示“小兰代收”。上诉人陈述该地址与上诉人没有任何关系，并非《认购书》及《商品房买卖合同》约定的地址。被上诉人称该地址是上诉人在办理收楼手续过程中要求变更的通讯地址，但是暂无法提供上诉人出具的书面确认资料。
本院认为：原判认定涉案双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》有效正确，本院予以确认。双方争议的焦点在于涉案房屋是否存在逾期交楼的问题。
首先，上诉人以涉案房屋存在渗水问题为由主张涉案房屋不符合交楼条件的问题。根据双方当事人陈述、一审法院现场勘查笔录及现有证据，并不能证明涉案房屋渗水等质量问题达到了导致房屋无法正常使用严重程度，而是房屋质量瑕疵问题。故上诉人二审中再次申请现场调查，本院不予采纳，上诉人以此为由主张涉案房屋不符合交楼条件亦不成立。
其次，上诉人以李少剑书写的“以上工程问题属实，待整改完毕后再通知业主收楼，并以此为收楼计收日。李少剑，15／5-2011”为由，主张被上诉人变更了收楼日期。经审查，李少剑为雅居乐物业管理费服务有限公司番禺分公司工作人员，2011年4月24日的《广州雅居乐北苑收楼通知书》是由广州番禺雅居乐房地产开发有限公司与雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司共同署名、共同盖章发出，且通知中明确写明“前来物业管理公司办理收楼手续”。再结合被上诉人2013年5月31日发出的《收楼催告书》“请阁下尽快到物业管理公司办理相关收楼手续。如您不来办理收楼等相关手续，我方将按合同约定视您已收楼，该物业的物业管理等相关费用由阁下承担。”视为被上诉人进一步确认了之前物业公司经理李少剑作出“再通知业主收楼，并以此为收楼计收日”承诺。故本院认为从《收楼通知书》的署名及内容，业主有理由认为是物业公司与被上诉人共同交楼，而且被上诉人也确认在收楼现场有其工作人员，而被上诉人亦无证据证明其工作人员对李少剑的承诺提出过异议，故物业公司经理李少剑作出的承诺应视为被上诉人作出的承诺。原审法院对上诉人该主张不予支持，认定有误，本院予以纠正。
再次，经查，被上诉人确认其第二次发收楼通知书为2013年5月31日向上诉人邮寄《收楼催告书》，但是该邮件查询显示并未本人签收，而且被上诉人并无证据证明该地址为上诉人居住地址，也并非涉案合同约定的通讯地址，上诉人亦对此地址不予认可。故被上诉人认为该通知已经送达到上诉人，本院不予采信。在原审法院组织的2013年6月5日开庭笔录中，双方对该《收楼催告书》进行了质证，该日上诉人应该清楚知道被上诉人向其发出再次收楼的通知及内容。鉴于被上诉人现有证据无法证明上诉人有再次收到收楼通知，故本院认为，应以2013年6月5日视为再次通知收楼时间为妥。故上诉人要求被上诉人支付延期交房违约金的期限应计算至该日。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”及涉案合同第十四条第2款规定“甲方如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方（雅居乐公司）按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行”，上诉人要求被上诉人按照合同约定标准支付延期交房违约金，本院予以支持。上诉人的其他主张本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实部分不清，应予改判。上诉人胡建辉上诉请求、理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2013）穗番法石民初字第496号民事判决；
二、被上诉人广州番禺雅居乐房地产开发有限公司于本判决发生送达之日起十日内，一次性将逾期交付广州市番禺区南村镇兴南大道广州雅居乐北苑君澜二街6号501房的违约金（该违约金从2011年5月16日起计至2013年6月5日止，以购房款7352745元为本金，按每日万分之一的标准计算）支付给上诉人胡建辉。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费各8976元，均由被上诉人广州番禺雅居乐房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 刘 卉
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年××月××日
书 记 员 党春婷