河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）唐民四终字第406号
上诉人（原审原告）：王国爱，农民。
委托代理人：张强，农民。
被上诉人（原审被告）：李万贵，退休干部。
被上诉人（原审被告）：刘素文，退休职工。
二被上诉人委托代理人：姜福奎，农民。
被上诉人（原审被告）：李伯韬，干部。
上诉人王国爱因民间借贷纠纷一案，不服河北省遵化市人民法院（2014）遵民重字第28号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：被告李万贵与被告刘素文系夫妻关系，被告李伯韬系被告刘素文之继子。2012年8月20日，被告李万贵偿还了其欠河北坤泰投资有限公司到期借款本息125万元，河北坤泰投资有限公司将其借款抵押担保的遵房权证遵镇字第××号、18××51号房屋所有权证返还被告李万贵，李万贵当场将该证交付原告王国爱之夫张强，被告李万贵偿还的该笔借息中张强为其支付115万元。同日，被告李万贵、刘素文在一份“转让协议书”中签字捺印，后被告李伯韬签名捺印，最后原告王国爱在该协议书中签名捺印。该转让协议书一直由原告之夫张强保管。该“转让协议书”内容为：“出让方：李伯韬、刘素文、李万贵（以下简称甲方）受让方：王国爱（以下简称乙方）。甲方自有坐落于遵化市文礼小区住宅（房屋所有权证号为：遵房权证遵镇字第××号）一处（包括车库一个、库房一个）、临街商业门市（房屋所有权证号为：遵房权证遵镇字第××号）一处，现经甲、乙双方友好协商，甲方自愿将上述房产转让给乙方，并达成如下协议：1、甲方将自有坐落于遵化市文礼小区住宅（房屋所有权证号为：遵房权证遵镇字第××号）一处（包括车库一个、库房一个）、临街商业门市（房屋所有权证号为：遵房权证遵镇字第××号）一处转让给乙方；2、乙方给付甲方上述房产转让价款人民币壹佰贰拾叁万元整。在签订本协议之日给付贰拾万元，在甲方协助乙方办理完变更登记手续后给付剩余价款壹佰零叁万元整……5、甲方必须协助乙方办理上述房地产变更登记，并提供变更登记必要的法律文件，因变更登记产生的费用由乙方承担。6、在签订本协议之日，甲方必须将与上述房产有关的证件及手续交付乙方，并于2012年8月20日前将上述房产交付给乙方，上述房产的所有权随之转移给乙方；7、甲方已将上述房产的临街门市租给第三方使用，甲方与第三方签定的租赁协议继续有效，甲方通知第三方向乙方履行给付租金的义务；8、甲、乙双方必须遵守上述约定，如到期未交付上述房产按日给付乙方千分之一的经济损失……本协议一式两份，甲、乙双方签字后生效。”2012年8月20日，李万贵为张强出具收条、借条各一张，收条内容为：“今收到张强购楼房款壹佰贰拾叁万元整（123万元）李万贵。”借条内容为：“今借到张强现金拾贰万整（12万元）李万贵。”
另查明：2012年8月12日，被告李万贵、刘素文为案外人王素芬出具收据一份，内容为：“今收到王素芬买201栋201室门市定金拾万元（100000元）李万贵刘素文2012.8.12共计壹佰贰拾叁万元123万元”。2012年8月18日，被告李万贵为王素芬出具收据一份，内容为：“今收到王素芬购房款拾万元（100000元）李万贵20**.8.18”。2013年5月23日，原告王国爱之夫张强为被告李万贵出具收条，内容为：“今收到现金叁万元（30000）张强2013.5.23。”现原告王国爱之夫张强已为被告李万贵偿还了王素芬20万元。
2013年，遵房权证遵镇字第××号房屋及遵房权证遵镇字第××号临街商业门市因李万贵借款纠纷另一案已被遵化市人民法院查封。遵房权证遵镇字第××号临街门市系砖混结构，建筑面积92.726平方米；遵房权证遵镇字第××住宅系砖混结构，房屋建筑面积174.64平方米；车库18.18平方米；库房9.09平方米。现遵房权证遵镇字第××住宅由被告李万贵、刘素文居住使用。被告李万贵将遵房权证遵镇字第××号临街商业门市租赁案外人杨桄使用。2012年11月15日，案外人杨桄与原告王国爱签订了租房协议书，约定遵房权证遵镇字第××号临街商业门市租赁案外人杨光继续使用，租金每年7万元，原告王国爱收取了该门市两年的租金14万元。
一审法院认为，2012年8月20日的《转让协议书》，有原告王国爱与被告李万贵、刘素文、李伯韬签名及捺印，被告虽质疑原告签名的真实性，但未申请司法鉴定，且原、被告均认可《转让协议书》系三被告先签名，后原告王国爱之夫张强将此协议书保存，原告王国爱最后签名，故本院依法确认《转让协议书》上原、被告的签名系其本人所签，原告王国爱享有诉讼主体资格。涉案《转让协议书》约定三被告将自有坐落于遵化市文礼小区住宅及临街商业门市以123万元价格转让给原告，在签订协议之日给付贰拾万元，在被告协助办理完变更登记手续后给付剩余价款103万元。经审查，签订转让协议书当日原告为被告李万贵偿还河北坤泰投资有限公司借款115万元，之前为被告李万贵偿还案外人王素芬定金20万元，以上合计135万元；且涉案住宅房屋现仍由被告李万贵、刘素文居住、使用，原、被告的上述行为均与签订的《转让协议书》约定不符；该转让协议书的签订不符合房屋买卖的一般生活常理。证人刘某、李某甲、李某乙、李树生均到庭作证，证实原告之夫张强与被告李万贵存在民间借贷关系，李万贵向张强借款用涉案的房产做抵押，李树生曾三次因李万贵欠张强借款如何偿还之事进行调解；且证人李某甲证实李万贵在张强等人在场时曾向其借款用于偿还张强，将抵押给张强的房产抵押给李某甲，因李万贵与张强就借款的本息及已偿还的数额未能协商一致，致李某甲未能借款给李万贵；被告李万贵提交了其与张强、李某甲等人谈话的录音材料，该材料记载了李万贵与原告之夫张强就借款数额、已还款的数额及还应还款的数额进行算账并发生争议；综上，涉案《转让协议书》的签订并非三被告真实的意思表达，本案名为房屋买卖合同纠纷，实为民间借贷纠纷。经本院当庭释明，原告坚持房屋买卖合同纠纷，根据最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，原告主张三被告应按协议约定交付房屋等诉讼请求，理据不足，本院依法不予支持。原告王国爱抗辩主张，原、被告签订涉案房屋的转让协议外还存在民间借贷纠纷，证人李某甲的作证协商的系被告向其借款另一事宜，并提供了被告为其出具的共计14万元的两张借据，该借据与原、被告当时协商欠款数额一百余万元相互矛盾，故被告的抗辩，理据不足，本院依法不予支持。遂判决：驳回原告王国爱的诉讼请求。案件受理费8900元，由原告王国爱负担。
判后，王国爱不服上述判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1.2012年8月12日，被上诉人李万贵为偿还坤泰公司债务欲将涉案房产转让，经上诉人之夫张强介绍李万贵与王素芬进行协商。王素芬给付李万贵定金20万元，后因李万贵已将房产证抵押给坤泰公司，王素芬要求李万贵退还定金。2012年8月20日，张强与李万贵协商由上诉人受让诉争房产，并将20万元给付王素芬抵顶房屋转让价款。双方签订了转让协议书，为从坤泰公司赎回房产证李万贵又向上诉人借款12万元，李万贵将房产证赎回后交付给上诉人。当天李万贵书写了收购房款123万元的收条和借款12万元的借条各一张，当天李万贵将门市房移交给上诉人。上诉人多次要求被上诉人协助办理房屋过户手续，但被上诉人想买回房产，并承诺按月息2%计息。2.上诉人与被上诉人之间系买卖合同关系。被上诉人有转让房产的意愿，曾与王素芬协商卖房事宜，并收取20万元购房定金。上诉人提交的转让协议书、收款收据充分证实双方之间系买卖合同关系。虽然未按协议约定履行，但当事人在履行协议过程中可以变更。上诉人付全款是为了从坤泰公司取回房产证。3.一审法院判决依据被上诉人提交的录音记录认定双方之间系民间借款关系是错误的。被上诉人在签订协议后要求将转让给上诉人的房产赎回去，双方进行了协商，为了弥补上诉人的损失，以转让价款月息2%给付利息。但因是一次性付款还是分期付款双方没有达成一致。4.一审法院依据被上诉人提供的刘某、李某甲、李某乙、李树生证人证言认定双方之间系民间借贷关系是错误的。刘某、李某乙与被上诉人有亲属关系，证词有明显的倾向性。李某甲、李树生在签订转让协议时均未在场，不能证实签订转让协议的真实情况。上诉人提交的转让协议及收款收据是书证、原始证据，其证明力大于言辞证据及间接证据。5.一审法院判决适用法律错误。本案应适用买卖合同的法条而不是借款合同的法条。一审法院未查明借款人、借款数额、还款期限、利息约定等事实就认定是借款合同是错误的。综上，请求二审撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人李万贵、刘素文、李伯韬答辩称：1.李万贵因为急于还债讨回原抵押房产向张强借款，到期未能还清。本案所涉房产始终由被上诉人使用，双方当事人均没有按协议条款履行，没有任何事实能够证明本案是房屋买卖关系。所谓的买卖合同是虚假的，不是被上诉人真实意思表达。2.双方提交的证人证言能够证实借款事实和还款的经过，双方矛盾发生后经多人多次调解均证实了借款的事实。被上诉人不可能将近300万元的房产以123万元的低价卖与他人。3.上诉人提交的协议只有一份，且没有任何履行协议的行为，没有被上诉人与王国爱履行协议及经济交往的证据，本案诉讼前被上诉人没有见过上诉人。4.李万贵与张强在借款纠纷发生前给张强办了很多事，但张强没有给付被上诉人任何劳务费用。借款发生后，被上诉人将房租及现金给付张强，并付给其字画和空调。张强为了索要债务多次撬门砸锁。5.本案诉讼前张强与李万贵多次协商还款数额，没有达成一致意见，被上诉人提交的录音证据能够证实本案是债务纠纷，李万贵已付给张强部分债款。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致。
本案经本院审判委员会研究认为，上诉人王国爱与被上诉人李万贵、刘素文、李伯韬签订的《转让协议书》第2条约定“上诉人（乙方）给付被上诉人（甲方）上述房产转让价款人民币壹佰贰拾叁万元整，在签订本协议之日给付贰拾万元，在甲方协助乙方办理完变更登记手续后给付剩余价款壹佰零叁万元”。为取得李万贵向河北坤泰投资有限公司借款抵押担保的遵房权证遵镇字第××号、18××51号房屋所有权证，上诉人之夫张强在签订协议当日即将全部123万元购房款给付被上诉人李万贵，偿还其拖欠河北坤泰投资有限公司的到期借款。2012年11月15日，上诉人与杨桄就遵房权证遵镇字第××号临街商业门市签订了租房协议书，并收取了两年的租金14万元，上述事实可以认定上诉人与被上诉人在履行《转让协议书》约定的内容。被上诉人已将临街商业门市交付给上诉人。被上诉人主张与上诉人之间是民间借贷关系，但未能提交向上诉人借款123万元的书面证据，亦未能证明借款期限、借款利息等相关事宜。被上诉人主张曾向上诉人之夫张强多次偿还借款本金及利息，并用字画、空调等物品抵顶利息，但被上诉人只提交了一张2013年5月23日张强出具的收到3万元现金的收条，其余几次还款的主张均没有证据证实，且张强称3万元是偿还2012年8月20日李万贵向其借款12万元中的部分，与123万元购房款无关。综上，上诉人依据其提交的《转让协议书》、收条、取得的两套涉案房屋的房屋所有权证、临街商业门市，主张双方之间系房屋买卖合同关系理据充分，本院予以支持。被上诉人已收到上诉人交付的全额购房款，应按照《转让协议书》的约定履行交付住宅房屋并协助办理两套涉案房屋过户手续的义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、撤销河北省遵化市人民法院（2014）遵民重字第028号民事判决；
二、被上诉人李万贵、刘素文、李伯韬于本判决生效后十日内将遵化市文礼小区201栋1门201室房产（遵房权证遵镇字第××号）交付上诉人王国爱，并于房屋交付后三十日内协助上诉人王国爱办理该房产及遵化市文礼小区201栋首层门市东1号（遵房权证遵镇字第××号）两处房产的房屋所有权变更登记手续。
一审案件受理费8900元，由被上诉人李万贵、刘素文、李伯韬负担。二审案件受理费8900元，由被上诉人李万贵、刘素文、李伯韬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚春涛
代理审判员 李建波
代理审判员 王国聚
二〇一五年五月二十一日
书 记 员 董 双