上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第2312号
原告（反诉被告）张磊，男，1981年5月13日出生，汉族，。
委托代理人胡琦伟，上海市捷华律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈秀凤，女，1961年5月24日出生，汉族。
原告张磊与被告陈秀凤及反诉原告陈秀凤与反诉被告张磊房屋买卖合同纠纷案件，本院受理后，依法由代理审判员张婕独任审判，公开开庭进行了审理。原告张磊的特别授权委托代理人胡琦伟，被告陈秀凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张磊诉称，2014年4月14日，原、被告就上海市某某路某某弄某某号某某室房屋签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定：原告向被告购买房屋，房屋转让款为人民币1，080，000元（以下币种均为人民币），原告应于合同签订之日支付被告首期房款780，000元，其中20，000元作为尾款由原告保管，余款300，000元由原告通过公积金贷款形式支付，被告应于2014年5月15日前腾出房屋及迁出原有户口并通知原告交接，如被告未能按期交付房屋的，被告应按原告已付款日万分之五向原告支付赔偿金。如被告未能按期迁出户口的，被告应按房价款的日万分之五向原告支付赔偿金。合同签订后，原告按约支付购房款1，060，000元，但被告于2014年6月24日才完成交房，于2014年8月28日才将所有户口迁出，被告的行为违反合同约定，应承担违约责任，故原告诉至法院，请求判决：一、被告给付逾期交房违约金15，200元（以760，000元为基数，按照日万分之五计算，自2014年5月16日起计算至2014年6月24日止）；二、被告支付原告逾期迁户口违约金56160元（以1，080，000元为本金，按照日万分之五计算，自2014年5月16日起计算至2014年8月27日止）；三、本案诉讼费由被告承担。
被告陈秀凤辩称，原告2014年5月15日未向被告主张交付房屋，被告新租的房屋内煤气直至2014年5月20日左右才装好，所以就住在系争房屋，因为没有原告的手机号码，也无法与原告商量。2014年6月2日，被告通知中介工作人员，要求原告来交接房屋，但中介工作人员称原告在外地，2014年6月24日双方办理交接手续。被告户口原先打算迁往哥哥家，后来哥哥反悔，被告又通过其他方法迁往朋友家，现在已经迁出。不同意原告的诉讼请求。
反诉原告陈秀凤诉称，《上海市房地产买卖合同》中约定，尾款20，000元的支付条件为双方按照本合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续，并签署《房地产交接书》确认无误后，反诉被告自行支付。现双方2014年6月24日已办理交接手续并签署了《房地产交接书》，反诉被告拒不支付尾款的行为侵犯了反诉原告的合法权益，故反诉原告提起反诉，请求法院判决：一、反诉被告给付购房尾款20，00元；二、反诉被告支付逾期付款违约金（以人民币20，000元为基数，按照日万分之五计算，自2014年6月24日起计算至被告实际支付之日止）；三、本案反诉受理费由反诉被告负担。
反诉被告张磊辩称，反诉原告违约在先，反诉原告应当支付违约金，违约金的数额已超过尾款数额，故反诉被告不需再支付尾款，也不存在逾期支付尾款。不同意反诉原告的诉讼请求。
关于本诉，经审理查明，2014年4月14日，原告（乙方）与被告（甲方）就上海市某某路某某弄某某号某某室房屋（以下简称系争房屋）签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》，合同约定：“房地产转让价款为1，080，000元，甲方于2014年5月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。双方于2014年6月15日前，共同前往房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的，应向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同补充条款中约定的应当交付之日起至实际交付之日止。”补充条款（一）中约定：“甲方承诺于2014年5月15日前，向房屋所在地的公安派出所机构办理原有户口迁出手续，若在前述期限内，原有户口未能迁出的，则每逾期一日，甲方应当按照房价款的日万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。”附件三中约定：“本合同签订前乙方已支付定金20，000元转为首期房价款。签订本合同当日，乙方直接支付甲方部分首期房价款计760，000元，以上各项共同构成全额首期房价款780，000元，甲方同意其中20，000元作为尾款交由乙方保管，尾款的支付条件为甲、乙双方按照本合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续，并签署《房地产交接书》确认无误后，乙方自行支付甲方。”2014年4月1日，原告支付定金20，000元。2014年4月14日，原告通过银行转账支付740，000元。2014年6月4日，银行放贷300，000元至被告账户。2014年6月24日，原、被告签署《买卖房屋交接书》，双方确认该房地产交接手续履行完毕。2014年8月28日，被告将系争房屋内所有的户籍迁出。原告认为被告逾期交房、逾期迁出户口，故诉至本院请求判决如其诉请。
反诉的查明事实同本诉。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应恪守。被告应于2014年5月15日交房，被告未与原告协商而迟延交房的行为应当承担违约责任。被告辩称2014年6月2日已让中介工作人员通知原告交接房屋，是原告在外地不前来交接的意见，被告未提供证据予以证明，本院不予采信。故本院对原告要求被告给付逾期交房违约金的诉讼请求予以支持。被告未于合同约定的日期迁出户口，亦应当承担相应的违约责任。合同中约定的赔偿金兼具补偿性与惩罚性，其性质实为违约金。被告主张双方违约金约定过高，要求予以调整，符合法律规定，本院将依据被告的违约程度及司法实践等情况酌情认定。关于反诉，附件三对尾款的支付条件作了明确约定，为房屋交接手续完成签署《房地产交接书》确认无误后，现双方已完成交接手续，反诉被告应当支付尾款。本院对反诉原告要求反诉被告支付尾款20，000元的诉讼请求予以支持。关于逾期支付尾款的违约金，在逾期交房违约金未结算的情况下，反诉原告再主张反诉被告逾期支付尾款违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告陈秀凤应于本判决生效之日起十日内给付原告张磊逾期交房违约金人民币4600元；
二、被告陈秀凤应于本判决生效之日起十日内给付原告张磊逾期迁户口违约金人民币3000元；
三、反诉被告张磊应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告陈秀凤房屋尾款人民币20，000元；
四、对反诉原告陈秀凤的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币589.50元，已减半收取，由原告负担人民币564.50元，被告负担人民币25元。
本案反诉受理费人民币210元，由反诉原告负担人民币60元，反诉被告负担人民币150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 张婕
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 ＸＸ
附：相关法律条文
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。