陕西省靖边县人民法院民 事 判 决 书（2015）陕0824民初662号原告王智（反诉被告），男。委托代理人何煦，男，陕西辅衡律师事务所律师。被告高志有（反诉原告），男。被告庄海霞（反诉原告），女。委托代理人张子君，男，陕西秦靖律师事务所律师。原告王智诉被告高志有、庄海霞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，两次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告王智及被告的委托代理人张子君到庭参加诉讼，被告高志有、庄海霞未到庭。第二次开庭原告王智及委托代理人何煦，被告的委托代理人张子君到庭参加诉讼，被告高志有、庄海霞未到庭。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王智诉称，2013年11月1日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，原告将自己位于靖边县北大街四中对面院内，东边东屋4间、北边房屋13间，院子约4亩出租给被告使用，租赁期限三年，从2013年11月1日起至2016年11月1日，每年租赁费为240000元，房租费一年交付一次，于每年11月1日付清。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，2013年至2014年期间的租赁费被告按时交付，2014年至2015年期间的租赁费，原告多次索要现在仍欠5000元未交付。2015年11月1日至2016年11月1日的租赁费，经原告多次向被告索要仍未交付。现请求：1、依法确认原、被告之间签订的合同有效。2、依法判令被告支付拖欠原告的租赁费245000元（2015年5000元，2015年11月1日—2016年11月1日240000元）及迟延付款的滞纳金，每天1000元，从2015年11月1日起至执行之日止。及原告垫付的水电费11078.88元。3、本案诉讼费用由被告承担。本诉部分原告向法庭提交了以下证据第一组证据，甲方：王智与乙方庄海霞、高志有于2013年11月1日签订的《房屋租赁合同》一份。证明原、被告双方2013年形成房屋租赁合同关系，租赁期限三年，从2013年11月1日起至2016年11月1日止，每年的租赁费24万元，房租费是一年一交在每年的11月1日前交清，逾期每天承担滞纳金1000元。第三按照合同11条约定，如租期内房屋因乙方使用时，操作不当造成的灾害，责任全部由乙方承担。事实上在使用过程中因被告的管理不善致使暖气片及锅炉均被冻坏给原告造成了损失，所以原告请求被告交付房屋租赁费及滞纳金的诉讼请求应当受到支持。第二组证据，票据三份，电费两支，水费一支，（电费：2015年11月15日至2015年12月14日的是3654.49元，2015年的12月15日至2016年1月14日的是2825.51，水费：2015年8月6日至2015年的12月5日的是4660.30元）合计11140.3元，按合同约定租赁期间的水电费由被告承担，水费是2015年11月的。反诉部分原告向法庭提交了以下证据第一组证据，公安派出所接警处警登记表一份，接警时间是2015年12月26日，事由是因靖渊庄园老板欠员工工资，大门被员工反锁，老板置留在庄园内。证明锁大门是反诉原告的员工锁的，停业是反诉原告经营不利停业的。第二组证据，靖边县劳动保障监察大队发放工资表一份，银行转账汇款单一份，事情是员工因反诉原告不给员工发工资，导致员工锁大门，反诉原告报案后，此事交由靖边县劳动保障监察大队处理。2016年2月6日，高志有将工资打在靖边县劳动保障监察大队才给员工发的工资，证明反诉原告停业及锁大门与反诉被告无关。第三组证据，申请证人黄宝山、杨维树、康仁亮、出庭作证，证明反诉原告经营的饭店停业的真正原因及锁大门不是反诉被告所为。第四组证据，律师事务所调查材料4份，证明被告停业与原告没有关系，锁大门是被告雇佣的员工所为，不是原告锁的。被告高志有、庄海霞（反诉原告）辨称，2013年11月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》。合同约定，租赁期限从2013年11月1日至2016年11月1日止；房租费一年一次交清，在每年的11月1日交清，2016年的11月1日尚未到期，因此不存在逾期；在租赁期内，未满三年，被告所装潢、修建等一切可动、可不动财产属乙方所拥有，租期内甲方不能干预一切，租期满后，被告可以将不能动的产物（如：大厅、小房、后院、走廊另接厨房）赠于原告，但可动财产仍属于被告所有。合同签订后，被告按照合同约定全面正确履行了合同义务。此外，被告修建了300多平方米的宴会大厅，南房3间，走廊90多平方米，围墙43米、修建冷库一座以及硬化院落、大门以及天然气锅炉等投资添附一百多万元。然而，原告却在合同租赁期限内，错误采取堵车、锁门等方式致使被告无法正常营业长达数月之久，因为原告的违约行为已给被告造成重大经济损失，从而导致合同目的无法实现。并提出了反诉请求：1、请求依法解除反诉人与被反诉人于2013年11月1日所签订的《房屋租赁合同》；2、请求依法判令被反诉人支付反诉人违约损害赔偿金200000元；3、请求判令被反诉人按约履行在租赁期间所装潢，修建的动产，不动产归反诉人所有的合同及协助义务；4本案诉讼费用有被反诉人承担。二被告（反诉原告）就本诉部分未向法庭提交证据，反诉部分向法庭提交了以下证据第一组证据，营业执照，餐饮服务许可证，税务登记证各一份，证明反诉人具有合法的经营资质。第二组证据，《房屋租赁合同》一份，证明1、合同约定的付款时间每年11月1日。2、证明合同载明的租赁合同所涉动产、不动产归被告所有。因合同第九条约定未满三年无条件归被告所有，三年期满的可以赠与原告或不赠与原告，现双方履行合同有纠纷，现被告不赠与原告。第三组证据，录音光盘一张和照片四张，证明原告非法阻挡和锁大门的违约事实。第四组证据，靖边县靖渊庄园纳税记录十页，证明被告年均营业额以及原告给被告造成营业损失情况，被告一年上税74199.81元，一年的营业额是1349087元，故被告反诉请求酌情200000元。第五组证据，发票、收据，证明被告因修建房屋及其他配套设施支出的部分费用，共206支，共计金额499343元。经庭审质证本诉部分对原告提供的第一组证据，被告质证对真实性无异议，对证明目的有异议。被告没有违约也不存在逾期的问题，合同第四条规定房租一年一次交清在每年11月1日前，2016年的11月1日尚未到期因此不存在逾期。对原告提供的第二组证据，被告质证对真实性无异议，对证明目的有异议，如原、被告共用的水电费计费设备不予认可。反诉部分对原告（反诉被告）提供的第一组证据，被告（反诉原告）质证，对该组证据真实性和关联性均有异议，理由；出警登记属于一个报案待查的事实，不能将报案材料作为认定案件事实的依据。对原告（反诉被告）提供的第二组证据，被告（反诉原告）质证，对真实性无异议，对证明目的有异议，只能证明工资情况不能证明个人锁门的情况。对原告（反诉被告）提供的第三组证据，被告（反诉原告）质证，均有异议。黄宝山与原告具有亲属关系，证言真实性不予认可。康任亮与原告是一个村的邻居，杨维树因与被告打过架，有利害关系，故对三个证人证言均不予认可。对原告（反诉被告）提供的第四组证据，被告（反诉原告）质证，对该组证据真实性及证明目的均有异议，该组证据的形式不符合法律规定。对被告（反诉原告）提供的第一组证据，原告（反诉被告）质证，对真实性和证明目的均无异议。对被告（反诉原告）提供的第二组证据，原告（反诉被告）质证，对真实性无异议，证明目的有异议。1、每一年度房租费的支付时间是每年11月1日指的是每一年度的起始点，而并不是房屋期满后支付，意思就是先交钱后租房。2、对合同约定动产的归属无异议，对不动产的归属有异议，当时口头约定被告所租赁的场地上修建的房屋等不动产均归原告所有，否则原告是不会让被告修建的。对被告（反诉原告）提供的第三组证据，原告（反诉被告）质证，对第三组证据不予认可，照片中的车不是原告王智的车，该车为什么停到被告的大门上不得而知，有可能是别人买东西时停下的。对光盘不予认可，不能反应案件实际情况，原告王智没有锁过被告的大门。对被告（反诉原告）提供的第四组证据，原告（反诉被告）质证，对真实性无异议，对证明目的有异议，1、被告的食堂与原告的食堂停业无关。2、额税记录并不能证明营业额，据原告了解，被告经营的靖渊山庄在2015年后半年就已经经营不利，停业是被告自己停业的，因此营业额为由主张让原告赔偿200000元的损失，没有事实和法律依据。对被告（反诉原告）提供的第四组证据，原告（反诉被告）质证，不予认可，与本案无关这是被告投资经营食堂的事，与本案没有关联。本院对原、被告提交的证据作如下认定本诉部分对原告提供的第一组证据《房屋租赁合同》，因该证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，被告质证对真实性无异议，故本院予以采信。对原告提供的第二组证据，电费水费发票，因该证据是原告为增加的诉讼请求提供的，原告未在本院规定的期限内补交相应的诉讼费用，故本院不予采信。反诉部分对被告（反诉原告）提供的第一组证据营业执照等，因该证据来源合法，内容真实，故本院予以采信。对被告（反诉原告）提供的第二组证据《房屋租赁合同》，因该证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，故本院予以采信。对被告（反诉原告）提供的第三组证据光盘与照片，因该证据不符合证据的形式要件，故本院不予采信。对被告（反诉原告）提供的第四组证据纳税记录，因该证据来源合法，本院对其真实性予以采信，但该纳税记录与本案没有关联性，故对其证明目的不予采信。对被告（反诉原告）提供的第五组证据修缮房屋等费用，因与本案不具关联性，，故本院不予采信。对原告（反诉被告）提供的第一组证据公安局接警处登记表，因该证据来源合法，能证明案件事实，与本案具有关联性，故本院予以采信。对原告（反诉被告）提供的第二组证据靖边县劳动保障监察大队发放工资表，因该证据来源合法，能证明案件事实，与本案具有关联性，故本院予以采信。对原告（反诉被告）提供的第三组证据证人证言，因黄宝山、康任亮与原告系亲属、一个村，杨维树是被告的员工，三个证人与原、被告有利害关系，故对其证人证言本院不予采信。对原告（反诉被告）提供的第四组证据调查材料，因该证据不符合证据的形式要件，故本院不予采信。本院根据原、被告陈述、举证、质证及法庭认证，查明以下事实：2013年11月1日，原告王智（甲方）与被告高志有、庄海霞（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定，甲方将位于靖边县北大街四中对面院内，东边东屋4间、北边房屋13间，院子约4亩左右出租给被告使用。租赁期限三年，从2013年11月1日起至2016年11月1日（以阳历计算），租赁费用双方约定每年240000元。付款方式，房租一年一次交清，在每年的11月1日前（逾期每天滞纳金1000元）。合同第九条约定，在租赁期内，未满三年，乙方所装潢、修建等一切可动、可不动财产属乙方所拥有，租期内甲方不得干预一切，租期满后，乙方可以将不能动的产物（如：大厅、小房、后院、走廊另接厨房）赠与甲方，但可动财产仍属乙方所有。（如：冷库冷冻设施、空调、锅炉、灶子、灶具、桌椅板凳登搬离后可以继续用的东西），合同同时还约定了其他事项。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，2013年11月1日至2014年11月1日期间的租赁费被告按时交付完毕，2014年11月2日至2015年11月1日被告尚欠5000元租赁费未交付，2015年11月2日至2016年11月1日的租赁费240000元，被告未支付。本院认为，原、被告于2013年11月1日签订了《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力，原、被告均应约履行各自的义务。故原告的第一项诉讼请求确认合同有效本院予以支持。合同签订后，原告依约将房屋被告交付给被告使用，已履行了合同的义务，那么被告应该按照合同的约定及时向原告交纳房租费。故原告的第二项请求被告支付拖欠原告的租赁费245000元（2015年5000元，2015年11月1日—2016年11月1日240000元）的诉讼请求本院予以支持，但原告诉请被告承担每天1000元的滞纳金，以及请求被告支付水电费11078.88元，因原告未在本院规定的期限内补交诉讼费用，故本院不予支持。对于被告辨称房租一年一次交清，在每年的11月1日交清，2016年的11月1日尚未到期因此不存在逾期。按照租赁合同交易习惯，租赁费交付的时间应该早于或等于租赁起算日，故对被告的辩解理由本院不予采信。对于被告的反诉请求：1、依法解除反诉人与被反诉人于2013年11月1日所签订的《房屋租赁合同》。按照合同法的规定可以解除合同的情形中，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以请求解除合同。本案中，作为房屋出租方的原告并没有违约行为，故对被告的该诉讼请求本院不予支持。2、请求依法判令被反诉人支付反诉人违约损害赔偿金200000元。因被告未提供证据加以证明原告违约，故对该诉讼请求本院不予支持。3、请求判令被反诉人按约履行在租赁期间所装潢，修建的动产，不动产归反诉人所有的合同及协助义务，因该约定是合同到期以后财产归属的问题，不属于本案解决，故本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第二百一十二条，之规定，判决如下：一、原告王智与被告高志有、庄海霞于2013年11月1日签订的《房屋租赁合同》有效。二、由被告高志有、庄海霞于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告的租赁费245000元（2015年5000元，2015年11月2日—2016年11月1日240000元）。三、驳回原告王智的其他诉讼请求。四、驳回被告高志有、庄海霞（反诉原告）的诉讼请求。案件受理费4975元，反诉费4300元，共计9275元，由被告负担。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于榆林市中级人民法院。（此页无正文）审判长  鲍登利审判员  艾 婷审判员  樊 勃二〇一六年六月二日书记员  梁峻强