安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民二终字第00037号
上诉人（原审被告）：朱丽霞。
被上诉人（原审原告）：合肥太阳岛物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区阜阳路8号1幢605室，组织机构代码57302783-3。
法定代表人：安泉，总经理。
委托代理人：刘俊征，该公司项目经理。
委托代理人：何芳，该公司客服主管。
上诉人朱丽霞因与被上诉人合肥太阳岛物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2014）包民二初字第01780号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年1月18日，合肥太阳岛花园业主委员会作为甲方与作为乙方的合肥太阳岛物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，该合同对物业管理服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接查验、物业的使用与维护、专项维修基金及违约责任等事项作了约定。其中，服务内容包括共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运，雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。其中高层住宅的物业服务费用收费标准为1.08元／月／平方米，业主按拥有物业的建筑面积交纳物业服务费。第七条约定业主应于2011年12月1日起交纳物业服务费，物业服务费的交纳实行预交制，按半年或一年交纳；第二十一条约定业主或物业使用人违反合同约定，未按时足额交纳的，按3‰／日支付违约金。
合肥太阳岛花园业主委员会出具证明显示合肥太阳岛物业服务有限公司自2011年6月1日起对太阳岛花园小区提供物业服务。朱丽霞自2011年12月1日起未再交纳物业管理费。
朱丽霞系太阳岛花园紫荆阁×室业主，该房屋建筑面积185.22平方米，房屋类型为高层住宅。
原审法院另查明：合肥太阳岛物业管理有限公司名称于2012年5月2日经工商变更为合肥太阳岛物业服务有限公司，服务资质为三级。
合肥太阳岛物业服务有限公司于2014年7月15日诉至原审法院，请求：判令朱丽霞支付合肥太阳岛物业服务有限公司自2011年12月1日至2014年6月30日物业费用6201.17元并支付逾期付款违约金16929.19元；本案诉讼费由朱丽霞承担。
原审法院认为：依据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》的有关规定，业主委员会的决定对全体业主具有约束力。合肥太阳岛物业管理有限公司与合肥太阳岛花园业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，对包括朱丽霞在内的全体业主具有约束。合肥太阳岛物业管理有限公司名称经工商变更为合肥太阳岛物业服务有限公司，其权利义务应由变更后的合肥太阳岛物业服务有限公司承接。
合同履行期间，合肥太阳岛物业服务有限公司依约为包括被告朱丽霞在内的小区业主提供了物业服务，因此根据双方合同约定和法律的规定，合肥太阳岛物业服务有限公司有权向朱丽霞收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。朱丽霞作为业主，在接受和享有了合肥太阳岛物业服务有限公司提供的物业服务内容后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。本案中，朱丽霞未按照前期物业管理服务协议向合肥太阳岛物业服务有限公司交纳自2011年12月1日至2014年6月30日期间的物业费用6201.17元（1.08元／㎡／月×185.22㎡×31个月），其拖欠物业费已经违反了双方合同的约定，合肥太阳岛物业服务有限公司要求朱丽霞支付物业管理费的诉请，有事实和法律依据，予以支持。有关小区车位分配问题，如朱丽霞认为侵犯其合法权益，可就该问题向责任方主张，不能以此拒交物业服务费。
按照合同约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按应交管理费的千分之三交纳违约金。本案中，朱丽霞未予按约交付物业管理费用，存在违约，因此应当承担支付违约金的责任。合肥太阳岛物业服务有限公司在本案审理中提出申请，自愿将违约金数额计算标准以及起始时间予以降低和调整，主张从起诉之日起即2014年7月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，确系合肥太阳岛物业服务有限公司对自己权利的处分，对此符合法律规定，予以准许。据此朱丽霞应当以拖欠的物业费6201.17为基数，自2014年7月15日按中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金至本判决确定给付日止。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、朱丽霞于本判决生效之日起十日内支付合肥太阳岛物业服务有限公司自2011年12月1日至2014年6月30日期间物业管理费6201.17元及违约金（以6201.17元为基数自2014年7月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定给付日止）；二、驳回合肥太阳岛物业服务有限公司的其他诉讼求情。如果朱丽霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费378元，减半收取189元，由合肥太阳岛物业服务有限公司承担89元，由朱丽霞承担100元。
上诉人朱丽霞不服上述民事判决，上诉称：1、双方未签订物业服务合同，被上诉人接管前物业公司，未与上诉人签订物业管理合同；2、上诉人有权拒缴或减半缴纳物业管理费。2011年12月至今，无人打扫小区卫生，中央空调损坏，前物业公司收取上诉人车位费后，至今未给停车位，小区绿化区被私自改造成车位对外出租和出售，其行为侵害了业主的合法权益；3、前物业公司收取上诉人车位费，不安排停车位行为，认定向责任方主张，不能以此抗缴物业服务费，未明确责任方。综上，原审法院认定事实前后矛盾，判令上诉人全额给付物业管理费错误，应予以改判。请求：1、改判上诉人只支付被上诉人3100元物业管理费；2、上诉费由被上诉人承担。
被上诉人合肥太阳岛物业服务有限公司答辩称：我方与业主委员会签订了服务合同并经公示，对全体业主具有约束力；上诉人所称卫生无人打扫不属实，我方已经提供保洁服务；中央空调上诉人从未报修，目前中央空调小区依然在正常使用；上诉人称前物业公司收取费用后未提供车位服务等情形，系我小区在对车库进行整体改造维修；上诉人拒缴物业费的理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方均未提交新的证据。本院对原审法院经审理查明的事实予以确认。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。依据上述规定，本案所涉《物业服务合同》系被上诉人与业主委员会所签订，该合同对小区业主具有约束力。朱丽霞作为小区业主，以其并非合同相对人的上诉主张不能成立，本院不予支持。
依据《物业服务合同》的约定，被上诉人提供相应的物业服务，朱丽霞应按约缴纳物业管理费。上诉人朱丽霞虽提出被上诉人在提供保洁、空调维修等物业服务时具有瑕疵，但被上诉人不予认可，且朱丽霞提供的证据不足以证明其主张，依据民事诉讼“谁主张谁举证”的原则，朱丽霞应承担相应的举证不能的不利后果，故朱丽霞上诉称被上诉人提供物业服务具有瑕疵的上诉主张不能成立，本院不予支持。
关于朱丽霞提出前物业公司收取其车位费的问题，因该法律主体与本案被上诉人并非同一主体，被上诉人亦陈述前物业公司未将该费用移交给被上诉人，车位费返还主张与本案并非同一法律关系，且因主体不同本案无法合并审理，当事人可另行诉讼解决。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人朱丽霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 姚海峰
审判员 王 苗
审判员 温占敏
二〇一五年三月三日
书记员 王 元
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。