山东省东营经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0591民初1084号
原告：山东镇洋物业服务有限公司。
法定代表人：吴莎莎，总经理。
委托代理人：樊利波，山东达洋律师事务所律师。
委托代理人：王滨，山东达洋律师事务所律师。
被告：王秀，女，汉族。
委托代理人：赵峰，山东德衡（东营）律师事务所律师。
委托代理人：邵明程，山东德衡（东营）律师事务所律师。
原告山东镇洋物业服务有限公司（以下简称“镇洋物业”）与被告王秀物业合同纠纷一案，本院于2016年7月5日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告镇洋物业委托代理人樊利波、王滨，被告王秀及其委托代理人赵峰、邵明程到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2015年1月14日，原告与山东胜通建安工程有限责任公司签订《物业服务合同》，约定：“由原告对位于东营市东营区曹州路商贸城7号地段的胜通园提供物业管理服务，承包期限两年，自2015年1月15日起至2017年1月14日止。原告负责对房屋公用部分的走廊、楼道等的地面清洁、以及对业主和物业使用人损坏房屋承重结构、改变入户门等侵害其他业主合法权益的行为，原告有权提请有关部门处理。”被告系东营市东营区曹州路5号胜通园X号业主，其房产位于东营市东营区曹州路商贸城7号地块正面朝西的胜通园B区段商品房一至四层。2016年3月份，被告为经营便利，分别在其房产所处的胜通园B区一、二楼楼梯通道处的墙上擅自改建门洞两处，并在与其他业主共同使用的二、三楼楼梯通道至通往被告办公区域的通道用砖块进行封堵，且在三至四楼的楼梯通道内擅自加装铁门。经原告及其他业主制止，被告只将其封堵的二、三楼楼梯通道至通往被告办公区域的通道打开，但并未清理拆除后的砖块，未对其擅自改建的两处门洞进行填补恢复，也未拆除其擅自加装的铁门。2016年3月31日，东营市城市管理行政执法局向其下达《责令停止违法行为通知书》【东执停字（2016）第006032号】，责令被告立即停止违法行为，但被告至今未予改正。被告的上述行为不但违反了《中华人民共和国物业法》第七十条之规定，而且改变了房屋的承重结构，危害了整幢建筑物的安全，并给同楼的其他业主的正常通行和办公造成了严重影响，妨害了原告的物业服务与管理。原告作为东营市东营区曹州路商贸城胜通园实施物业管理的物业服务企业，对被告实施妨害物业服务与管理的行为，有权请求其承担排除妨害、恢复原状。请求判令被告清除涉案房屋北侧楼梯二、三楼楼梯通道内的砖块，并拆除涉案房屋北侧楼梯一二楼之间、二楼、三楼擅自加装的防火门以及三至四楼楼梯通道处擅自加装的铁门，恢复一至四楼楼梯通道、墙面原状；被告拆除涉案楼房一楼东侧（外楼梯南侧）擅自搭建的板房一幢、涉案楼房一楼东侧（外楼梯北侧）擅自搭建的砖房一幢以及被告擅自搭建的位于涉案楼房三楼楼顶（东外墙处）砖房一幢。本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，原、被告之间不存在物业服务合同，原告从未接受过被告的物业服务；原告主张的涉案房屋二三楼楼道内的砖块是案外人尚炳林在拆墙时留下的，不应由原告清除；原告主张的涉案房屋北侧一二楼、三四楼加装的防盗门及三至四楼加装的铁门是被告在自己房产范围内在不影响房屋结构的情况下为了通行方便所加装的；原告主张将一至四楼楼梯通道、墙面恢复原状，二三楼楼梯没有通往相邻方的通道，从图纸上看是两堵实墙，将一至四楼楼梯通道恢复原状也是被告独立房产范围内处分的权利，与原告无关；原告主张拆除的位于涉案楼房一楼东侧、三楼东外墙处搭建的三处板房、房屋，在被告通过法院拍卖房产时就已经存在，不是被告搭建，被告仅在原有的基础上对板房进行了加固、装修并粉刷了外墙，因此，其没有义务对板房进行拆除。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告提交以下证据证实自己的主张，被告发表了质证意见：
证据一：《物业服务合同》一份。拟证明原告系东营市东营区曹州路商贸城胜通园的物业服务管理企业。2014年9月18日，原告与胜通建安公司签订物业服务合同，该合同约定了物业管理服务区域、承包期限三年及服务管理职责等。
被告对该证据的真实性有异议，原告与建设单位签订的《物业服务合同》所依据的法律规定为《合同法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》，该合同的签订根据《山东省物业管理条例》第二十一条的规定应当依法通过招标的方式选聘物业服务公司，而该合同是双方协商签订的；物业服务合同内容里没有界定物业管理服务范围，不符合《山东省物业服务管理条例》第九条的规定；被告从未接受过物业服务合同约定的服务内容，涉案房产于1999年由劳动服务公司与建设单位签订的商品房买卖合同，当时涉案房产是独立的，无相邻方，因此，涉案的楼梯也属于被告的产权范围内，属于被告单独所有；该合同签订载明合同一式三份，甲乙双方及物业管理主管部门备案一份，如果存在合同那么物业管理主管部门应该有备案的合同；建设单位印章编码被掩盖，对其真实性有异议，对物业公司印章的真实性无异议，不申请对建设单位印章的真实性进行鉴定。
证据二：《企业变更情况》打印件（其上盖有垦利县市场监督管理局方形章）一份、国有土地使用证复印件一份（4页）、房权证复印件一份（6页）。拟证明1996年9月5日，东营市垦利县胜坨乡建筑安装公司企业名称变更为东营市垦利胜坨建筑安装公司；2004年10月21日名称变更为东营市胜通建安工程有限责任公司；2004年11月4日名称变更为山东胜通建安工程有限责任公司。山东胜通建安工程有限责任公司是胜通园的建设方，胜通园即涉案楼房整体名称。
被告对企业变更情况打印件的真实性及证明目的均无异议，对国有土地使用证复印件的真实性无异议，对房权证复印件的真实性有异议，该房产证不完整，缺少一层的平面设计图，其认可胜通园的建设方系山东胜通建安工程有限责任公司。
证据三：照片打印件十五张、关于王秀在商贸城私拆乱建违章建设说明一份。拟证明2016年3月份，被告分别在其房产所处的胜通园B区一、二楼楼梯通道处的墙上擅自改建门洞两处，并将其他业主共同使用的二、三楼楼梯通道用砖块进行封堵，且在三至四楼的楼梯通道内擅自加装铁门；证明被告在涉案的一楼东侧（外楼梯南侧）搭建板房一处，在一楼东侧（外楼梯北侧）私自建设砖房一处，被告在三楼东外墙处私自搭建砖房一处；被告在收到《东营市城市管理行政执法责令停止违法行为通知书》后，也未对其违法行为予以纠正。
被告对照片打印件的真实性无异议，其认可原告主张的在涉案楼道一二楼处改建两处门洞，二三楼楼梯通道曾用砖块进行封堵，但是封堵当天已经被案外人尚炳林（二楼相邻方）通开，被告在一二楼加装门的目的是为了能够满足被告基本使用房屋的目的，因为被告房屋的东侧通向二楼的通道已经被堵塞无法通向二楼。被告在二楼三楼开设门洞没有影响到其他人的权益，也没有影响房屋的主体结构。对于原告主张拆除的铁门不是被告加装的，是案外人尚炳林加装的，影响到被告的通行，应当由安装人自行拆除。其他的证明目的与本案诉求无关。对于原告提交的说明系原告的单方陈述不能作为证据。
证据四：胜通园规划设计图五张（建设方山东胜通建安工程有限责任公司提供）、东营市房权证曹州路字第31**号房屋所有权证书一份。拟证明被告王秀在其房产所处的胜通园B区一、二楼楼梯通道处的墙上擅自改建门洞加装铁门，违反设计规划；被告王秀在与其他业主共同使用的二、三楼楼梯通道至被告办公区域的通道用砖块进行封堵违反设计规划；被告王秀擅自在三至四楼楼梯通道内加装铁门违反设计规划，被告王秀在一楼、三楼私自建设板房和砖房违反了设计规划；房产证东营市房屋分布平面设计图与设计图纸相印证，证实涉案楼房的二三层的楼道属于公用区域及被告王秀改建的门洞位置属于承重墙，该门洞属于被告王秀违反法律规定私自开建。
被告对胜通园规划设计图的真实性有异议，没有房管部门的印章，不是备案的图纸；对房产证的真实性无异议，但是对于房产证所附的东营市房屋分布平面设计图真实性有异议：图纸第一页显示的是三层平面图，但是标注房号确实以2开头；对于第二页平面图的图纸与原告提交的证据二房产证复印件中的二楼的房屋分布示意图图纸不一致。被告因为涉案楼房B区东侧的楼梯无法通行才在二楼加装铁门。
证据五：通知书一份、照片打印件三张。拟证明对于被告的违法行为，原告及东营市城市管理行政执法局均向被告送达书面通知，责令被告停止违法行为。
被告质证其未收到通知书，且通知书的内容亦不能认定房屋的权属。对照片打印件的真实性有异议，其未收到过东营市城市管理行政执法局的书面通知书。
证据六：2016年11月7日山东胜通建安工程有限责任公司出具的证明一份。拟证明原告提交证据四中的胜通园项目工程施工图纸真实性。
被告对该证据不予认可，施工工程图是否是原始的施工图与本案争议的被告提交的房产证中的附图确定被告享有房产证中附图的一至四层房屋的所有权无直接的关联性；该证据的出具方山东胜通建安工程有限责任公司与原告有直接的利害关系。
证据七：山东胜通建安工程有限责任公司出具的证明一份、东城商贸城商品房B区十轴至十九轴建筑面积计算表一份。拟证明被告所主张的从东营市劳动服务公司购买的商品房的面积不包含本案争议楼梯间的面积。
被告对该证明不予认可，该证据的出具方山东胜通建安工程有限责任公司是涉案物业合同相对方，与原告有直接的利害关系；证明中的内容表述不包含B区东侧的室外楼梯，楼梯间及室外楼梯为公用部分，该表述与被告提交的房屋产权登记部门出具的房产证附图不相符。对计算表不予认可，原告对计算方法应进一步说明；出具证明的单位不属于有资质的测绘企业，无权限证明具体的数量及面积，且该证据的出具单位山东胜通建安工程有限责任公司与原告有直接的利害关系。
证据八：东营经济技术开发区人民法院（2016）鲁0591民初1069号民事判决书一份。拟证明：被告所购房屋是回字形建筑，北侧与尚炳林相邻，南侧与其他业主相邻，该楼原设计中二三层整个楼层内道路互相贯通，同时证明原告所提交的工程施工图纸的真实性。
被告对该证据的真实性无异议，但是不能证明原告所提交的工程施工图纸的真实性。
证据九：原告申请山东胜通建安工程有限责任公司出庭对涉案房屋的建设施工图纸及面积计算方面出庭进行说明。山东胜通建安工程有限责任公司推荐其公司员工苟某某出庭进行了说明。出庭人员苟某某陈述：涉案房屋在山东胜通建安工程有限责任公司持有的工程施工图纸中的位置为B区十轴至十九轴，根据山东胜通建安工程有限责任公司持有的施工图纸及山东胜通建安工程有限责任公司与东营市劳动服务公司签订的《商品房预售合同》，涉案房屋面积不包含楼梯间面积。
原告对出庭人员的陈述真实性无异议，能够证实其主张的相关事实及问题。
被告认为出庭人员的陈述不能采信，该出庭人员接受询问前已经查阅了本案卷宗材料，了解了案件情况，并且其本人认可原告提交的证据六、证据七均由其出具，不符合证人条件；出庭人员对涉案房屋的图纸在接受询问时表述为“不清楚”，但从其提供的证明上看对该图纸表述很清楚，前后矛盾；出庭人员不是专业的绘测部门工作人员，其计算的房屋建筑面积与预售合同中记载的建筑面积不一致，且不能说明原因和理由。综上，出庭人员的陈述内容不能被采信，亦不能证实涉案房屋工程施工图纸的相关真实的实际情况。
被告提交了以下证据，原告发表了质证意见：
证据一：房屋所有权证书一份、国有土地使用权证书一份、东营市房屋分布平面示意图复印件一份、《东城商贸城商品房预售合同》复印件一份（3页）、《东城商贸城购房补充协议》复印件一份（3页）。拟证明涉案房屋一至四层房产属于被告单独所有，其中包含原告所主张的一至四楼楼道部分；在房屋建设单位出售时即1999年1月15日涉案房屋是独立的，没有搭建相邻方，在没有相邻方的情况下涉案争议的楼道就是在房产面积之内，属于被告的财产；原告所主张的诉讼请求的三项均在被告私有房产之内，不属于物业管理的区域范围。
原告对该组证据的真实性均无异议，但是该证据不能证实其证明目的，被告陈述其所购买的楼房应当为一至四楼，但被告所提交的房产证并没有关于四层楼房的平面示意图，其提交的东营市房屋分布示意图也只是底层平面组合图，并没有全面客观反映出涉案楼房的整体规划和布局，被告所主张的所购买的楼房并不是其所称的独立于其他楼房的没有相邻方的独栋楼房，而是原告所提供物业服务的胜通园楼房的一部分；根据《东城商贸城商品房预售合同》第二条，被告所主张涉案房屋面积1831.08平方米是建筑面积，其中包含公用设施的摊销面积83平方米，所以被告主张楼梯部分属于其私有财产不能成立，而且涉案楼梯一直由其他业主正常使用，被告加装铁门的门洞一直是属于墙体部分，被告在二楼三楼改建门洞，封堵二楼三楼楼道也始终没有出示相关审批部门的审批手续，其改建行为应属违法，因此该组证据不能证明涉案楼梯属于被告私有财产，其改建行为损害了其他业主合法利益。
依原告申请，本院于2016年8月23日到位于东营市东营区曹州路商贸城胜通园B区52号涉案房屋进行现场勘验，形成勘验笔录一份，现场勘验照片打印件10张。
原告对该勘验笔录及照片真实性均无异议，能够证实原告主张的事实。
被告对该勘验笔录及照片真实性均无异议，但原告所主张拆除的板房及房屋不是被告搭建。
本院依法到东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司进行调查，形成笔录一份，该笔录显示东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司对涉案房屋南北侧楼梯通道是否属于公共区域并不了解，该公司为涉案房产制作的分丘图只是房屋的外部轮廓，对该房屋的建设面积及内部分割并不清楚。
原告对该调查笔录的真实性无异议，该证据能够证实被告所提交的房产证不能证明其主张的楼梯是其房屋面积的一部分。
被告对该调查笔录的真实性不予认可，该调查笔录中所调查的被调查人田某年龄是XX出生，而涉案房屋建成是在1996年，田野不可能清楚直接了解涉案房屋建设时的情况；从被调查笔录中田野陈述“我公司对该情况不了解”证实该调查笔录不能证明房屋的权属问题；该调查笔录落款中没有调查人的签字。
本院依法到东营市房产交易中心调取的东营市房权证东营区曹州路字第0028号房产证的登记备案材料。
原告对调取资料的真实性无异议。
被告对该证据的真实性无异议，从房屋分布平面设计图中底层平面图B区部分，无论是从形状上看还是从房屋的具体坐落位置上看与被告王秀提交的其本人的房屋所有权证书附图一致，能够证实被告提交的房屋所有权证书上的附图就是被告的私有房产。从二层、三层平面图中能够看出在该图B区南北两侧楼梯部分没有向南北方向的通道。该房产证附记中第二项载明“售出B区52号楼，面积1831.08平方米，2001年元月11日”，证实被告王秀所有的涉案房产已经不在该房产证的范围之内，该房产已于2001年元月11日售出并登记备案。
经审查，原告提交的证据一，被告虽对其真实性有异议，但未提交相关证据予以推翻，对其真实性，本院予以确认。证据二中的企业变更情况打印件，被告无异议，本院予以采信；国有土地使用证复印件的真实性，被告无异议，本院予以确认；房权证复印件与本院调取的房产证复印件相互印证，对其真实性予以确认。证据三中的照片打印件，被告对其真实性无异议，本院予以确认；关于王秀在商贸城私拆乱建违章建设说明，系原告单方出具，被告不予认可，本院不予采信。证据四中的胜通园规划设计图，符合证据形式要件，内容合法，能够实现其证明目的，被告虽有异议，但未提交相反证据予以推翻，予以采信；东营市房权证曹州路字第3X**号房屋所有权证书的真实性，被告无异议，本院予以确认。证据五被告不予认可，且无其他证据佐证不能实现其证明目的，不予采信。证据六，符合证据形式要件，被告虽对该证据有异议，但未提交有效证据予以推翻，本院对该证据予以采信。证据七拟证明的涉案房屋面积与原告提交的房产证载明的面积数额不一致，不予采信。证据八被告对其真实性无异议，本院予以确认。证据九系原告申请建设方山东胜通建安工程有限责任公司推荐具有专门知识的人员对涉案房屋施工图纸进行情况说明，程序合法，出庭人员的陈述内容综合分析认定。
被告提交的房屋所有权证书，原告对其真实性无异议，本院对真实性予以确认，但该证据载明的房产信息及房产分丘图，结合本院到该房屋测绘单位的调查情况，该证据无法证实涉案房屋北侧楼梯区域属于被告独立所有，对其证明不目的不予采信；提交的《东城商贸城商品房预售合同》复印件，原告对其真实性无异议，本院予以确认，该合同中载明的房屋即是涉案房屋，但该合同中载明了涉案房屋一至四楼的建设面积及公摊面积，未列明涉案房屋面积包含两侧的楼梯面积，不能实现其证明目的；提交的国有土地使用权证书、东营市房屋分布平面示意图复印件、《东城商贸城购房补充协议》复印件一份，原告对其真实性均无异议，本院对真实性予以确认，但均无法实现其证明目的。
本院依法现场勘验形成的勘验笔录及勘验照片、依法到东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司调查形成的调查笔录及依法到东营市房产交易中心调取的东营市房权证东营区曹州路字第0XXX号房产证的登记备案材料，程序合法，均予以采信。
根据证据采信、庭审查明及当事人陈述，本院认定以下事实：
东营市垦利县胜坨建安公司（甲方）与东营市某服务公司（乙方）于1999年1月签订《东城商贸城商品房预售合同》，约定乙方购买甲方座落于东营市东城商贸城7号地块正面朝西的B段商品房一至四层；该房屋建筑面积：一层（含雨篷）541.68平方米，二层346.9平方米，二层走廊面积78.12平方米，三层384.8平方米，三层雨篷10平方米，四层386.56平方米。公用设施摊销（按建筑面积5%）面积83平方米，建筑面积合计1831.08平方米。现被告王秀通过拍卖程序取得上述房屋所有权。
2015年1月14日，原告（乙方）与案外人山东胜通建安工程有限公司（甲方）签订《物业服务合同》约定由乙方为东营市东营区曹州路商贸城内X号地段胜通园提供物业服务；服务期限为2015年1月15日至2017年1月14日；第七条乙方的权利义务规定“对业主和物业使用人违反法律、法规，侵害其他业主合法权益的行为，有权提请有关部门处理，包括但不限于下列行为：（1）损害房屋承重结构、主体结构，改变入户门、外立面等部位设施的颜色、形状、规格、功能和布局，改变房屋设计用途；（2）占用或损坏公共部位、共用设施设备及相关场地，移动物业共用设施设备。”经审理查明被告在涉案房屋北侧楼梯一二楼之间、二楼、三楼楼梯处南北走向的东墙墙面均开沟并加装防火门各一套（共三套）；被告在涉案房屋北侧三楼楼梯处加装铁栅栏；被告曾对涉案房屋北侧三楼楼梯与三楼走廊用砖块进行封堵，后被案外人尚炳林进行拆除，导致涉案房屋北侧二、三层楼梯通道内堆有大量砖块；涉案房屋一楼东侧（房屋背面院内外楼梯南侧）搭建板房一幢、一楼东侧（房屋背面院内外楼梯北侧）搭建砖房一幢、三楼楼顶（东外墙处）搭建砖房一幢。山东胜通建安工程有限责任公司系涉案房屋的开发商。
另查明，1996年9月5日，东营市垦利县胜坨乡建筑安装公司企业名称变更为东营市垦利胜坨建筑安装公司；2004年10月21日名称变更为东营市胜通建安工程有限责任公司；2004年11月4日名称变更为山东胜通建安工程有限责任公司。
本院认为，原告与案外人山东胜通建安工程有限责任公司签订的《物业服务合同》，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律效力。被告所有的涉案房屋属于该《物业服务合同》的服务范围，被告亦应受该合同的约束。原告依据该物业合同提出以下诉讼请求：1、原告主张被告拆除其在涉案房屋北侧楼梯一二楼之间、二楼、三楼楼梯处南北走向的东墙加装的防火门各一套（共三套），以及三楼楼梯处加装的铁栅栏。被告抗辩其加装防火门及铁栅栏的区域属于涉案房屋的一部分，被告具有独立的所有权和处分权。本院认为原告提交的开发商山东胜通建安工程有限责任公司持有的施工图纸，能够证实涉案房屋北侧楼梯通往相邻方，在功能上判断该区域应为公共区域，且被告提交的证据无法证实其抗辩意见，对被告该抗辩意见不予支持。2、原告主张被告清除涉案房屋北侧二、三层楼梯通道内的砖块。被告抗辩该砖块由案外人尚炳林拆除后遗留的，应由尚炳林清除。本院认为，该砖块系因被告对涉案房屋北侧三楼楼梯及通道公共区域进行封堵产生的，被告应承担拆除及清除砖块的义务，现砖块封堵已由案外人尚炳林拆除，被告应清除拆除后遗留的砖块。3、原告主张被告拆除位于涉案房屋一楼东侧（房屋背面院内外楼梯南侧）搭建的板房一幢、涉案楼房一楼东侧（房屋背面院内外楼梯北侧）搭建的砖房一幢以及涉案房屋三楼楼顶（东外墙处）搭建的砖房一幢。被告抗辩原告主张拆除的房屋在其通过拍卖取得涉案房屋所有权时作为该房屋的附属设施已存在，并有固定用途，其没有拆除义务。本院认为，原告主张拆除房屋的区域系公共区域，上述三处房屋无规划审批手续，占用公共区域建设损害了其他业主的合法权益，现被告认可上述房屋系其拍卖取得涉案楼房所有权时取得的附属设施，因此被告应承担拆除义务。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告王秀于本判决生效之日起三十日内拆除其在东营市东营区曹州路X号胜通园XX号房屋北侧楼梯一二楼之间、二楼、三楼楼梯处南北走向的东墙加装的防火门各一套（共三套），以及在三楼楼梯处加装的铁栅栏，并将墙面、楼梯通道恢复原状；
二、被告王秀于本判决生效之日起三十日内清除位于东营市东营区曹州路X号胜通园XX号房屋北侧二、三层楼梯通道内的砖块；
三、被告王秀于本判决生效之日起三十日内拆除位于东营市东营区曹州路X号胜通园XX号房屋一楼东侧（房屋背面院内外楼梯南侧）搭建的板房一幢、一楼东侧（房屋背面院内外楼梯北侧）搭建的砖房一幢、三楼楼顶（东外墙处）搭建的砖房一幢。
案件受理费100元，由被告王秀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审 判 长 董俊俊
人民陪审员 高兴叶
人民陪审员 李学慧
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 刘 超