江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏12民终734号
上诉人（原审原告）：泰州苏厦房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321281553802329Q，住所地兴化市周庄镇创业路1号101室。
法定代表人：黄文彪，董事长。
委托诉讼代理人：倪建波，江苏恒桥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡金辉，江苏恒桥律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：耿之乐,男,1965年10月5日出生，汉族，住兴化市。
委托诉讼代理人：奚胜州，江苏四牌楼律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩春晖，江苏四牌楼律师事务所实习律师。
上诉人泰州苏厦房地产开发有限公司（以下简称苏厦公司）、耿之乐因排除妨害纠纷一案，均不服兴化市人民法院（2016）苏1281民初6062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
苏厦公司上诉请求：对一审判决中事实认定部分的错误予以纠正，并作出重新认定。事实和理由：苏厦公司对一审判决结果无异议，但一审认定涉案房屋的土地使用权已转让给耿之乐没有任何依据。1、涉案房屋的土地使用权证登记的所有人是苏厦公司，该不动产登记信息从未发生变更，权利人一直是苏厦公司。2、一审以苏厦公司与耿之乐之间的纠纷曾经镇政府相关职能部门调解，相关职能部门的人员认为苏厦公司已将涉案房屋的土地使用权转让给耿之乐，从而认定案涉房屋的土地使用权已转让给耿之乐，没有任何法律依据。不动产所有权的归属应以国土部门出具的国有土地使用权证为依据，而不应以个别职能部门人员调解过程中的意见作为房屋土地使用权发生变更的依据。3、一审中，耿之乐提交了“2011年10月10日的土地转让协议”及“委托书”，以此证明涉案房屋的土地使用权通过协议转让给了耿之乐。苏厦公司庭审中明确表示该两份证据系耿之乐仿造，申请对该两份证据的真实性进行鉴定，并要求追究耿之乐伪造证据的法律责任，后一审法院告知苏厦公司，耿之乐已明确该“转让协议书”、“委托书”不作为证据提交，没有必要进行鉴定。但一审判决书中仍将其作为耿之乐提交的证据，对双方就证据的争议只字未提，让人无法理解。
针对苏厦公司的上诉，耿之乐辩称，一审判决认定苏厦公司已将争议的土地使用权转让给耿之乐的事实正确，应予维持。苏厦公司否认土地使用权转让，与一审中耿之乐提供的证据相反，并不能证明其没有将土地使用权转让给耿之乐，请求二审驳回苏厦公司的上诉请求。
耿之乐上诉请求：对一审判决径行改判驳回苏厦公司一审中的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定的案件基本事实为：1、苏厦公司因案涉宗地未办理土地使用权转让手续，是涉案宗地的名义权人，但已将该宗地实际交付耿之乐自建讼争房销售；2、耿之乐是案涉宗地的实际使用权人及房屋所有权人；3、苏厦公司在2015年10月19日前同意耿之乐以苏厦公司名义对外销售讼争房屋；4、耿之乐不具备商品房开发资质；5、因未办理案涉宗地转让手续，耿之乐不得以其个人或他人名义销售讼争房屋；6、耿之乐按一审判决只能以苏厦公司名义销售案涉房屋。由此可见：一、一审判决支持苏厦公司要求耿之乐停止销售兴化市沈镇美伦家园小区（以下简称美伦家园）房屋的诉讼请求没有事实依据。1、一审判决已确认讼争房屋系耿之乐所有，本案是侵权之诉，苏厦公司并没有证据证明属其所有，其主张的侵权之诉不能成立；2、耿之乐在苏厦公司转让的案涉宗地上自建讼争房屋，苏厦公司一审中并无证据证明其与耿之乐之间因案涉宗地转让合同而产生耿之乐侵权的事实。二、一审以司法权取代行政权，适用法律错误。一审以耿之乐个人不具有商品房开发资质为依据，认定耿之乐只能以苏厦公司的名义才能销售讼争房屋从而支持苏厦公司的诉讼请求，变相地将讼争房屋权属又确权给苏厦公司，与其查明的事实自相矛盾，逻辑混乱。法律并未规定因耿之乐个人不具有开发房地产资质就将其资产归他人所有，耿之乐个人不具有商品房开发资质违反的是《中华人民共和国城市房地法》及相关行政法规，其存在的违法行为应由行政部门处理。一审判决混淆了公法与私法之分，越趄代庖。
针对耿之乐的上诉，苏厦公司辩称，一审判决认定事实错误，但判决结果正确，耿之乐以一审错误认定的事实进行错误的上诉没有任何依据，请求二审驳回其上诉请求。1、苏厦公司开发的美伦家园小区的所有权人是苏厦公司，耿之乐是美伦家园的承建商，其无权销售小区内的房屋。2、关于讼争房屋的所有权，苏厦公司在一审中已提供了国有土地使用权证等相关权利证书，权利证书中载明的所有权人均为苏厦公司，耿之乐认为苏厦公司没有证据证明涉案小区归属权的抗辩没有依据。3、苏厦公司从未将涉案小区的土地使用权对外进行转让，一审中耿之乐亦未提供证据证明已受让了涉案小区的土地使用权，一审认定涉案小区的土地使用权已转让给耿之乐，无任何依据。
苏厦公司向一审法院起诉请求：1、判令耿之乐立即停止违法侵权销售美伦家园小区房屋的行为；2、诉讼费用由耿之乐承担。事实和理由：位于兴化市沈镇的美伦家园小区是由苏厦公司开发的项目，该项目的土地使用权及所有房屋产权均属苏厦公司，该小区的所有房屋均应当由苏厦公司统一对外销售。截至起诉之日，该项目尚未经过房产管理部门最终验收，项目整体亦未经过建设部门竣工验收，苏厦公司也没有办理不动产预售许可证。该项目的房屋尚不具备对外销售的合法要件，苏厦公司从来没有委托任何单位和个人对外销售。现苏厦公司发现耿之乐私自刻制“美伦家园项目部”的印章，并且以低价销售美伦家园小区的房屋，耿之乐的行为严重侵犯了苏厦公司的合法权益，故诉请法院依法判如所请。
耿之乐一审中辩称：1、苏厦公司是讼争地块名义上的土地使用人，而耿之乐是依据原苏厦公司、耿之乐之间的转让协议约定为实际土地使用人，有权开发经营。2011年初，苏厦公司经过对讼争地块的土地招标合法取得土地使用权，当初主要的实际投资人为黄胄，黄胄代表苏厦公司对讼争地块负责开发经营，耿之乐始初是黄胄合作的施工方，黄胄将讼争地块的土建工程发包给耿之乐施工，在耿之乐进场后，苏厦公司因黄胄撤资的原因，无资金开发，黄胄以苏厦公司法人代表黄文彪、花向阳共同投资为引诱，诱骗耿之乐在2011年9月30日前将620万元打给苏厦公司指定的黄胄、包连英及丁秀荣的账户，苏厦公司出具了由其当初设立的苏厦公司美伦家园项目部的收款收据，苏厦公司的会计包连英在收据经办人一栏中签名，苏厦公司、耿之乐并于2011年10月10日补签了土地使用权转让协议，交付了讼争地块上土地使用权证书、规划许可证、兴改核发〔2011〕25号的批文等原件及授权委托书，此后讼争地块的开发经营所产生的费用都由耿之乐支付，耿之乐对讼争地块进行了开发使用。2、耿之乐对讼争地块自行投资开发建设的房屋，有权销售，耿之乐以苏厦公司美伦家园项目部的名义对外销售房屋不存在侵权行为。苏厦公司将讼争地块开发经营权转让给耿之乐后，耿之乐对讼争地块按规划许可证和兴改核发〔2011〕25号的批文进行投资开发，苏厦公司没有对转让后的讼争地块再投入资金。苏厦公司、耿之乐之间土地使用权转让协议及苏厦公司出具给耿之乐的特别授权委托书，已经载明苏厦公司同意耿之乐对讼争地块开发的房屋以其名义对外销售，耿之乐是按照双方的约定，合法对外销售房屋，不存在侵权事由。综上，耿之乐自建自销的房屋，不存在苏厦公司主张的侵权行为，请求驳回苏厦公司的诉讼请求。
苏厦公司为证明自己的主张提交了下列证据：1、国有建设用地使用权出让合同、兴化市发展和改革委员会兴发改核发〔2011〕25号《关于沈镇沈安路北侧商住楼项目核准的批复》、建设工程规划许可证（均为复印件）、2016年6月29日的《中华人民共和国国有土地使用权证书》各一份，主要证明涉案小区系苏厦公司开发的项目，该项目的土地使用权以及项目内所有房屋的所有权均属苏厦公司，应当由苏厦公司对外销售的事实。2、售房协议书及收据各一份，主要证明耿之乐以苏厦公司美伦家园项目部名义对外出售涉案房屋的事实。
耿之乐针对其辩解，提供证据如下：1、2011年10月10日土地转让协议书、620万元收据各一份及银行转账记录七份主要证明苏厦公司将讼争土地以654万元价格转让给耿之乐开发经营，耿之乐先行给付620万元，余款在苏厦公司协助耿之乐办理各项证件手续以后支付的事实，其中620万元收据上面加盖了苏厦公司美伦家园项目部印章。银行转账分七笔转账，其中农行取款业务单三份，进账单一份，农村合作银行存款凭条三份，转款时间及金额分别为：2011年9月1日转账200万元给包年英；2011年9月28日转账200万元给黄胄；2011年9月30日分三笔转账给黄胄，数额分别为60万元，41万元，18万元，分两笔转账给丁秀荣，数额分别为50万元，51万元。合计620万元。2、2011年5月10日的土地使用权证、规划许可证、兴化市发展和改革委员会兴发改核发〔2011〕25号《关于沈镇沈安路北侧商住楼项目核准的批复》各一份（均为原件），主要证明讼争宗地交付给耿之乐使用的事实。3、2011年10月10日、2011年10月15日，耿之乐分别与花向阳、黄文彪签订的入股协议书两份，协议约定上述两人在10月20日前分别出资120万元及240万元，耿之乐作为入股协议甲方与上述两人签约，甲方一栏中加盖了苏厦公司印章，主要证明苏厦公司已经确认耿之乐为讼争宗地实际投资人。4、苏厦公司出具给耿之乐的委托书一份，主要证明苏厦公司同意耿之乐在缴款620万元后，讼争宗地由耿之乐自建自销，自负盈亏，有权以苏厦公司之名对外销售房屋。5、2015年10月19日江苏恒桥律师事务所律师函一份，该函明确载明江苏恒桥律师事务所是受苏厦公司委托，要求耿之乐接函后十日内向苏厦公司报备所有出售房屋相关售房合同，并结算已售房屋可能需要交纳的各种税费等，从其内容可以证明苏厦公司在发函之前是认可耿之乐对该宗地开发的房屋具有自建自销的权利，并有权以苏厦公司的名义对外销售。6、2016年8月8日《关于泰州苏厦房地产要求实际投资人耿之乐将美伦家园项目办证矛盾调处情况说明》两份，该情况说明有沈镇人大主席俞春华、沈镇司法所所长陆祥林，兴化市公安局沈派出所所长孙汉勤的签名，并分别加盖兴化市沈镇社会矛盾纠纷调处服务中心及兴化市公安局沈派出所的印章，反映了苏厦公司法定代表人黄文彪于2016年4月20日在沈镇派出所人民调解室谈话时确认讼争宗地是由耿之乐自筹自建，挂靠苏厦公司经营的事实。7、建设工程委托监理合同、建设工程委托检测合同、供电合同三份，主要证明涉案工程是耿之乐投资，苏厦公司无一份投资资料的事实。8、2015年7月20日兴化市人民政府第17号专题会议纪要、兴化市沈镇人民政府有关乡镇房地产开发项目存在的问题情况调查表、兴化市政府重点建设项目全程监督督查组有关乡镇房地产开发项目遗留问题办理会审表各一份，主要证明涉案美伦家园小区房屋政府部门已经以耿之乐个人名义上报，认可是耿之乐个人承建，同时按照市政府17号专题会议纪要处理。诉讼中，苏厦公司曾申请法院对耿之乐提供的证据1中的土地转让协议书及证据4中的委托书真实性进行鉴定，后耿之乐以鉴定耗时为由，向一审法院申请撤回证据1中落款时间为2011年10月10日的土地转让协议及证据4即委托书，并明确表示不作为证据使用。
通过举证质证，耿之乐对苏厦公司所举证据1中的国有土地使用权证的真实性无异议，但认为该使用权证是苏厦公司补办的，同宗土地的2011年5月10日的使用权证原件已由苏厦公司交给耿之乐；对证据1中的国有建设用地使用权出让合同复印件耿之乐不予质证，认为相关原件已由其持有，要求苏厦公司出具原件；对证据1中的建设工程规划许可证及兴化市发展和改革委员会兴发改核发〔2011〕25号批文（复印件）的真实性无异议，但认为苏厦公司是从耿之乐提供给法院的另一案件中调取的，相关原件在办理土地转让手续时，已由苏厦公司交给耿之乐。对证据2耿之乐无异议。苏厦公司对耿之乐所举证据1中土地转让协议书原件有异议，同时对620万收据真实性也不予认可，认为从耿之乐在另一案件提交的售房合同显示，收据中的苏厦公司美伦家园项目部的印章是掌握在耿之乐处，因此该份证据是耿之乐单方制作。另外对农行取款业务单三份真实性无异议，但该款与本案没有关联性。对于进账单一份真实性也不予认可，与本案没有关联性。对于三份农村合作银行存款凭证真实性无异议，但只能证明耿之乐与黄胄之间存在经济往来，并不能证明耿之乐有权销售本案所涉房屋。另外，即使协议是真实有效的，耿之乐也应当向苏厦公司支付相应的款项，或者向苏厦公司指定的账户支付款项。所以该组证据即使是真实的，也没有得到实际履行。对证据2，苏厦公司认为，由于苏厦公司持有的同宗土地的土地使用权证时间要晚于耿之乐提供的土地使用权证，按照相关规定，应当由最新的土地使用权证来证明相应的权属关系。因此，对于该份国有土地使用权证的合法有效性不予认可。对于建设工程规划许可证、兴化市发展和改革委员会兴发改核发〔2011〕25号《关于沈镇沈安路北侧商住楼项目核准的批复》的三性均予以认可，但该组证据只能证明涉案工程的建设单位系苏厦公司，涉案土地的使用权人也是苏厦公司，耿之乐无权销售小区内的房屋。对证据3，苏厦公司认为从未在耿之乐所提供的入股协议书上加盖印章，对该组证据的真实性不予认可，且入股协议书与本案也没有关联性。对证据5的真实性无异议，但苏厦公司认为律师函中并没有明确认可耿之乐的销售行为。对证据6，苏厦公司认为调处中心作为调处机构，无权对当事人的陈述进行归纳，应当如实陈述当事人所发表的所有内容，而不应当作倾向性的判断，且该记录也无权作出上述判断，即使该组证据确系调处中心出具，也仅能证明苏厦公司、耿之乐就涉案工程的矛盾进行过调处，该情况说明所载内容不能作为法庭定案的依据。另外，情况说明除了加盖单位印章外，还必须由经办人签字确认，对其真实性不予认可，情况说明不能达到耿之乐的证明目的。对证据7，苏厦公司认为三份合同显示涉案工程开发主体是苏厦公司。对证据8、苏厦公司未提出质证意见。
一审法院认为，对苏厦公司所举证据1中的国有土地使用权证、建设工程规划许可证及兴化市发展和改革委员会兴发改核发〔2011〕25号批文的真实性，耿之乐无异议，对其真实性予以确认；对证据1中的国有建设用地使用权出让合同复印件耿之乐虽拒绝质证，但因耿之乐称相关原件由其持有，对其真实性予以认定。对证据2，因耿之乐无异议，对其证明力予以确认。对耿之乐所举证据1中620万元收据，因苏厦公司持有异议，且该收据仅加盖苏厦公司美伦家园项目部印章，而非苏厦公司单位印章，故对其证明力不予认定；对证据1中的银行转账记录的真实性，因苏厦公司无异议，对其真实性予以确认，但因苏厦公司对其关联性持有异议，且相关款项耿之乐并未直接汇入苏厦公司账户，故对其关联性不作理涉。对证据2中的土地使用权证，苏厦公司虽持有异议，但因该土地使用权证与苏厦公司提交的土地使用权证除了发证时间不一致外，其余内容完全一致，对其真实性予以确认；对证据2中的规划许可证、兴化市发展和改革委员会兴发改核发〔2011〕25号《关于沈镇沈安路北侧商住楼项目核准的批复》各一份，因苏厦公司无异议，对其真实性、合法性、关联性予以认定。对证据3，因苏厦公司予以否认，且与本案无关联性，不予理涉。对证据5，因苏厦公司对其真实性予以认可，故对其真实性予以确认。对证据6，苏厦公司虽持有异议，但该证据是相关职能部门的负责人在调处苏厦公司、耿之乐之间涉案房地产纠纷时，就调解过程中所了解的客观事实进行阐述，并分别签名，对其证明力予以确认。对证据7，苏厦公司未提出异议，对其证明力予以确认。对证据8，苏厦公司虽未发表质证意见，但因该证据材料是政府批文，对其真实性予以确认。
一审法院归纳的本案主要争议焦点是：1、苏厦公司有无将讼争房屋的土地使用权转让给耿之乐；2、耿之乐有无权利出售美伦家园的房屋。
一审法院认定事实：2011年2月，苏厦公司以出让方式取得位于兴化市沈镇沈北村、沈安路北侧6886平方米的宗地，苏厦公司发包给耿之乐施工，后苏厦公司将该宗宗地的土地使用权转让给耿之乐，耿之乐在该宗地南边建造房屋两幢，北边建造房屋两幢，东边建造办公大楼一幢。2012年底左右，房屋已竣工，后耿之乐将上述开发的房屋中的大部分以苏厦公司美伦家园项目部名义出售，为此苏厦公司于2016年7月28日提起本案诉讼，同时提出诉讼保全申请，要求法院立即禁止耿之乐销美伦家园小区的房屋。同年8月3日，一审法院裁定禁止耿之乐对美伦家园小区内南幢门市1号、7号、南幢住宅404室、北幢101室、105室、107室、108室、109室、110室、209室、210室、401室、403室、404室、405室、406室、409室、410室、504室、507室、508室、509室、510室房屋及东幢商住楼一幢进行销售。一审诉讼中，曾要求苏厦公司委托诉讼代理人通知苏厦公司法定代表人黄文彪到庭接受质询，但其未到庭。庭审中，耿之乐陈述其受让涉案宗地后挂靠苏厦公司进行房地产开发，双方无挂靠协议。另查，苏厦公司、耿之乐均未申请办理商品房预（销）售许可证。
一审法院认为，公民、法人的合法权益关系受法律保护。本案通过查证可以认定：一、苏厦公司已将讼争房屋的土地使用权转让给耿之乐。理由为：苏厦公司、耿之乐之间的纠纷曾经兴化市沈镇人民政府有关职能部门调解，相关部门参与协调的工作人员就协调过程中所了解的真实情况进行说明，一致认为苏厦公司已将其以出让方式取得的位于兴化市沈镇沈北村、沈安路北侧6886平方米的宗地转让给耿之乐，耿之乐挂靠苏厦公司经营，且2015年10月19日江苏恒桥律师事务所律师函明确要求“耿之乐向苏厦公司报备所有出售房屋的相关售房合同，并结算已售房屋可能需要交纳的各项税费等”，足以认定苏厦公司已将其通过受让方式取得的宗地转让给了耿之乐。至于耿之乐是否按照双方约定付清土地转让款，本案中不予理涉，双方可另行协商或另案诉讼。二、耿之乐无权出售美伦家园房屋，理由是，耿之乐个人不具备商品房开发资质，其虽然从苏厦公司处通过受让方式取得涉案宗地的土地使用权，但至今未办理土地权属变更手续，苏厦公司仍然是涉案宗地的名义上的权利人；另耿之乐自认挂靠苏厦公司经营开发美伦家园，其挂靠行为无效，且至今未领取商品房预（销）售许可证，故耿之乐无权以自己的名义或其他名义销售开发的美伦家园房屋，只能以苏厦公司的名义销售相关房屋，并缴纳各项规费。综上，对苏厦公司的诉讼请求依法应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：耿之乐立即停止销售位于兴化市沈镇美伦家园的房屋。案件受理费100元，财产保全费5000元，两项合计5100元，由耿之乐负担。
本院二审期间，苏厦公司围绕其上诉请求，提供了一份2013年3月15日黄文彪与耿之乐签订的“美伦家园工程款结算单”，以证明此时耿之乐仍作为涉案小区的承建商与苏厦公司进行工程款结算，此前耿之乐不可能受让小区的土地使用权。经质证，耿之乐对其真实性无异议，但认为工程总价款是估算的，耿之乐挂靠苏厦公司销售房屋过程中，黄文彪找耿之乐要求大致核算下建筑成本及应缴税款，防止耿之乐将房屋销售后遗留拖欠税款，该证据不能作为耿之乐承建苏厦公司房屋的工程结算账单。本院认为，耿之乐对该证据的真实性无异议，但双方对证明目的各持己见，将结合本案的其它证据予以综合认定。除苏厦公司上诉认为一审认定其已将土地使用权转让给耿之乐的事实错误外，一审查明的其他事实，已有一审中双方当事人举证、质证及一审法院认证予以认定，本院予以确认。
本院认为，土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。土地使用权转让应当签订转让合同。本案中，苏厦公司以出让方式取得案涉宗地后，发包给耿之乐施工，耿之乐在该宗地上建造了房屋。一审中耿之乐曾提供2011年10月10日与苏厦公司签订的土地转让协议及苏厦公司出具的委托书，用以证明案涉宗地的土地使用权苏厦公司已以620万元转让给耿之乐，苏厦公司对该两份证据的真实性提出异议，并申请进行鉴定后，耿之乐明确表示不作为证据使用，则耿之乐与苏厦公司之间就不存在土地使用权转让的书面合同，而耿之乐所提供的其它证据并不足以证明案涉宗地的国有土地使用权苏厦公司已转让给耿之乐。理由为：第一，案涉宗地2011年5月10日颁发的国有土地使用权证、规划许可证、兴化市发展和改革委员会兴发改核发[2011]25号批复的原件虽由耿之乐持有，但土地使用权证上载明的土地使用权人、建设工程规划许可证中的建设单位、[2011]25号批复的单位仍均为苏厦公司，且苏厦公司亦持有2016年6月29日补办的国有土地使用权证原件。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。案涉宗地的国有土地使用权人未进行过变更登记。第二，耿之乐已支付土地使用权转让价款620万元的事实，依据不足。首先，2011年10月10日土地转让协议中的转让总价为654万元，耿之乐称其先行给付620万元，余款在苏厦公司协助办理各项证件手续后支付。但耿之乐将该土地转让协议不作为证据后，土地使用权转让的价款无法确定。其次，620万元耿之乐分别转账给包年英、黄胄、丁秀荣三人，耿之乐称案涉宗地的实际投资人是黄胄，其转账对象由苏厦公司指定，然未能提供任何证据证实。而耿之乐提供的2011年9月28日620万元的现金收据，仅加盖了美伦家园项目部的印章，且该印章由耿之乐持有。第三，耿之乐提供的苏厦公司法定代表人黄文彪所发的短信及2015年10月19日江苏恒桥律师事务所出具的律师函，仅涉及耿之乐销售美伦家园房屋、税款、为购房者办理相关权属证书等事宜，并未涉及土地使用权已转让的事实，即使苏厦公司当时同意耿之乐销售其所承建的房产，也不能必然得出国有土地使用权已转让给耿之乐的事实。第四，2016年8月8日由兴化市沈镇社会矛盾纠纷调处服务中心、兴化市公安局沈派出所加盖公章，并由参会人员俞春华、陆祥林、孙汉勤三人签名的内容相同的矛盾协调情况说明，仅载明“苏厦公司黄文彪说：美伦家园项目挂靠苏厦公司，挂靠费1万元，房子销售70%以上，住户产权应由耿之乐办理，到时不能影响公司，为此不放心耿之乐对我公司必须有承诺。耿之乐承诺：为使公司放心，用美伦家园未售房10套抵押给苏厦公司，如不办证，由苏厦公司销售为住户办证作费用，苏厦公司必须配合耿之乐办理美伦家园项目房产证、费用由耿之乐承担。协调会上苏厦公司法人表示回去商量一下签订协议”，并注明协调多次未达成协议，亦未涉及土地使用权转让给耿之乐的事实，且一审未对情况说明制作单位及相关人员进行调查核实，即以此认定他们已一致认为苏厦公司已将取得的土地使用权转让给耿之乐，依据不足。第五，苏厦公司提供的2013年3月15日的“美伦家园工程款结算单”，与耿之乐陈述的2011年10月左右，苏厦公司已将土地使用权转让，存有矛盾。因此，一审判决认定苏厦公司已将其通过受让方式取得的案涉宗地的国有土地使用权转让给耿之乐，事实依据不足，与其判决结果亦相矛盾，应予纠正。因案涉房产尚未经有权部门竣工验收，苏厦公司至今未领取商品房预（销）售许可证，房产销售后尚需依法缴纳各项规费，为住户办理房产证、土地使用权证等，故一审判令耿之乐停止销售美伦家园房产，并无不当之处。
综上，一审判决认定事实有误，但裁判结果正确，故对苏厦公司的上诉请求予以支持，对耿之乐的上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由耿之乐负担（已交）。
本判决为终审判决。
审判长 陈继元
审判员 刘春生
审判员 李志霞
二〇一七年五月十五日
书记员 周 佳