安徽省当涂县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0521民初1996号
反诉原告（本诉被告）：赵磊磊，男，1989年3月17日出生，汉族，住安徽省当涂县。
委托代理人：赵根保，男，1962年2月12日出生，汉族，户籍地安徽省当涂县。
委托代理人：程和保，安徽省当涂县姑孰镇法律服务所法律工作者。
反诉被告（本诉原告）：汪群，女，1952年9月9日出生，汉族，住安徽省当涂县。
反诉被告（本诉原告）：韩世同，男，1946年3月24日出生，汉族，住安徽省当涂县。
本诉原告汪群、韩世同诉本诉被告赵磊磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月16日公开开庭进行了审理。本诉被告赵磊磊未到庭应诉。庭审后，本诉被告赵磊磊向本诉原告汪群、韩世同提起反诉，本院依法转变审理程序，组成合议庭进行审理。审理中，本诉原告汪群、韩世同撤回本诉。2017年2月16日，本院就反诉原告赵磊磊提起的反诉进行了公开审理。反诉原告赵磊磊的委托代理人赵根宝、程和保，反诉被告汪群、韩世同均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵磊磊向本院提出诉讼请求：1、依法解除房屋租赁合同。2、判令汪群与其所签订的姑孰镇翠竹小区41栋904室房屋租赁协议无效，汪群、韩世同返还其所付该房租赁费2万元。3、判令汪群、韩世同返还其翠竹小区41栋1004室6个月房租费1万元，租房押金0.8万元及价值0.1万余元的7盏大吊灯。4、赔偿其各项经济损失8万元。5、判令汪群、韩世同承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年6月29日，其与汪群签订了房屋租赁合同，约定汪群将当涂县姑孰镇翠竹小区41栋904室、1004室两套房屋租赁给其从事教育培训，期限两年。其按约支付一年的房租4万元及押金0.8万元，2015年10月，在其经营过程中，发生了因汪群私自改变房屋结构，导致其的员工从自建楼梯上摔落受伤的事故。事后该员工辞职，其他员工因惧怕人身安全隐患陆续于同月辞职，公司因此停业。其多次找汪群、韩世同商谈补救措施或解除合同均无果。同年，当涂县住建委也对汪群、韩世同私自改变房屋主体结构的行为下发整改通知书，要求汪群、韩世同立即恢复原状，消除安全隐患，但汪群、韩世同置之不理，至今未能恢复。致其只经营了4个月，其购置20台电脑损失50000元、开户损失10000元，空调设备损失20000元，其他经营损失无法估量。另翠竹小区41栋904室并非汪群、韩世同的房产，租赁给其使用显然无效。再，汪群、韩世同于2016年5月更换了门锁，使其失去对租赁房的管理，且已构成违约。综上，汪群、韩世同违反法律规定，隐瞒并擅自改变房屋结构的行为，是导致合同无法履行的根本原因，故应当对其损失予以赔偿。
汪群、韩世同辩称：1、原先41栋904室、1004室均为其所有，后将41栋904室过户给他人。但他人承诺仍由其租赁收益。2、反诉状最后一段表述内容及反诉状第一页倒数第四行陈述的内容要求赵磊磊提供证据予以证明。赵磊磊对引发纠纷的根本原因并未提起，赵磊磊的损失是其经营不善及水管爆裂引起的。3、赵磊磊所述其于2016年5月换锁不是事实。4、赵磊磊所述的七盏大吊灯等损失均未提交正式票据，其亦未看到过大吊灯。其他损失是水管爆裂后导致的，是赵磊磊自己造成的，其不应承担该损失。5、同意解除双方的合同，但赵磊磊一直占用、使用租赁房屋，并未将钥匙交还，故不能将房屋租赁费返还。房租押金8000元按照双方合同约定处理。诉讼费由法院判决。6、其撤回本诉是年纪大了，想息事宁人，但赵磊磊又提起反诉，希望法院查清事实和损失原因。其对赵磊磊所述的损失无责任。
赵磊磊、汪群、韩世同围绕诉讼请求及抗辩依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的查询结果、照片、建设行政处罚听证告知书、建设行政处罚事先告知书、听证通知书等证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认证如下：赵磊磊递交五份证明意在证明其损失，但均无购物清单、购物发票等证据佐证，且即使赵磊磊有购物事实，也不能当然以购物价值来主张损失金额，故对五份证明不予采信。汪群、韩世同递交的自书材料欠缺客观真实性、承诺委托书的真实性无法确认，且非41栋904室的产权人出具，故对上述两份证据亦不予采信。
经审理，本院确认案件事实为：汪群、韩世同系夫妻关系。2013年11月，汪群、韩世同共同领取当涂县姑孰镇翠竹小区41栋904室、1004室的产权证书。此后，汪群、韩世同将该两套房屋共同对外租赁。2015年6月29日，汪群与赵磊磊签订一份《房屋租赁合同》，约定汪群将翠竹小区41栋904室、1004室租赁给赵磊磊从事教育培训，租赁期限自2015年7月1日-2017年6月30日，第一年租金为4万元，第二年租金为4.5万元。合同签订当日，赵磊磊交纳押金0.8万元并给付第一年租金4万元，汪群交付房屋。2016年1月30日，翠竹小区物业管理人员发现904室有水溢出，遂电话通知汪群、韩世同。因汪群、韩世同无钥匙开门，亦无法联系赵磊磊，便在物业人员见证下撬开门锁，得知系水管爆裂，在清扫积水后，汪群将新更换的门锁钥匙交付给赵磊磊亲属。2016年春节后，汪群、韩世同与赵磊磊父子为过水后损失等问题多次协商无果，赵磊磊将租赁房屋内的电脑等物品搬走，但未交还钥匙及电费卡。2016年7月4日，汪群、韩世向本院提起诉讼，要求解除租赁合同，要求赵磊磊交还钥匙及各项缴费卡，赔偿904室地板等损失1万元并按照3750元/月的标准支付自2016年7月1日起至房屋交还之日止的租金。审理中，赵磊磊提起反诉，汪群、韩世同撤回本诉。
另查明：2015年3月31日，汪群、韩世同将41栋904室过户给案外人夏娟，当时41栋904室的天花板已被打通，通过内楼梯与1004室相连通。夏娟取得41栋904室的所有权后，并未要求汪群、韩世同将房屋恢复原状，也未使用该房屋，41栋904室、1004室一直以内部连通的状态被汪群、韩世同对外出租。赵磊磊承租房屋后，因房屋过水事宜与汪群、韩世同协商无果，遂向当涂县住建委举报汪群、韩世同私自改建房屋的行为。2016年6月13日，当涂县住建委向汪群、韩世同下发建设行政处罚事先告知书、建设行政处罚听证告知书，同年6月22日，又下发建设行政处罚听证通知书。
2017年3月1日，本院依法向案外人夏娟调查核实相关情况，夏娟对汪群、韩世同出租41栋904室的行为予以追认，并表示保留索要租金、主张赔偿的诉权。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。现就本案各争议焦点分述如下。
一、案涉房屋租赁合同是否合法有效。
赵磊磊以汪群、韩世同非41栋904室的所有权人，对案涉房屋无处分权为由，主张合同无效。经审理，汪群、韩世同将41栋904室、1004室共同租赁给赵磊磊时，确实已将904室过户给案外人夏娟，汪群、韩世同也不能证明出租行为得到夏娟的同意和授权，其出租904室的行为本应无效，但因夏娟对汪群、韩世同的出租行为予以追认，该情形符合《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，同时赵磊磊亦未举证证明案涉合同存在其他法定无效的情形，故赵磊磊与汪群签订的房屋租赁合同合法有效，赵磊磊关于合同无效的主张不能成立。本院对赵磊磊关于合同无效、返还租金的诉请依法不予支持。
二、案涉房屋存在的私自改建状态是否属于出租人违约，是否属于法定求偿事由。
审理中，赵磊磊与汪群、韩世同就纠纷起因分歧巨大。赵磊磊主张合同不能继续履行的原因系汪群、韩世同私自改建房屋，危及人身安全所致。汪群、韩世同抗辩案涉房屋在赵磊磊承租之前就已经进行了改建，赵磊磊父子也实地查看过房屋，造成合同不能继续履行的原因是赵磊磊对承租房屋管理不善，致水管冻裂，双方因904室损失问题协商无果，赵磊磊拖延交纳第二年的房租所致。本案经审理可以确认本案以下关键事实，一、案涉房屋在赵磊磊承租之前就已被改建，赵磊磊实地查看过房屋后签订了案涉合同；二、2016年春节前，案涉房屋的水管爆裂，导致904室地板被浸泡。此后，赵磊磊、汪群产生纷争，赵磊磊未再按照合同约定的时间交纳第二年租金；三、当涂县住建委对案涉房屋存在的改建状态要求汪群、韩世同予以整改并拟予处罚。《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”，本案中的租赁物确实存在破坏承重结构的违法行为，可能危及承租人或其他共同居住人、使用人的安全或××故赵磊磊作为承租人依法享有随时主张解除合同的权利，且不属于承租人违约的情形，但不应由此认定出租人违约及承租人享有主张赔偿的权利。同时，因在赵磊磊承租期内水管爆裂，双方为房屋过水产生的损失承担问题而产生纷争，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”之规定，赵磊磊对租赁物管理不善而导致租赁物受损或自身财物受损，其均应自行承担相应责任，而无权向出租人主张损害赔偿。综上，案涉租赁物虽存在违建情形，但不当然导致合同无效或出租人违约，本院依法对赵磊磊赔偿损失8万元的诉请依法不予支持。
三、关于押金应否返还。
案涉房屋租赁合同合法有效，合同双方均应遵循诚实信用原则，如约履行合同义务。现租赁合同尚未期满，但租赁双方均无意继续履行合同，则在判令解除租赁合同时应审查合同的相关约定，以确定赵磊磊的相关诉请是否应获支持。关于租金的支付方式，双方在案涉合同第三条第二款做了明确约定，即“（租金）支付时间为每隔一年支付一次，提前30天支付，先付费后使用”；关于押金的返还，在第四条第二款予以明确，即“乙方（赵磊磊）如在租期期内终止协议，甲方（汪群）有权不退还押金”。结合以上合同条款，本院依法对赵磊磊返还押金的主张不予支持。
综上，赵磊磊与汪群签订的房屋租赁合同合法有效，对双方有同等约束力。赵磊磊无意继续租赁，主张解除合同，汪群亦无异议，本院依法判令予以解除。对赵磊磊提出退还租金、返还押金、赔偿损失的诉请依法不予支持。因本案系租赁合同，本院依法对租赁物的返还事宜一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第二百二十二条、第二百三十三条、第二百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除反诉原告赵磊磊与反诉被告汪群于2015年6月29日签订的《房屋租赁合同》。反诉原告赵磊磊于本判决生效后十日内将案涉租赁物交还给反诉被告汪群、韩世同。
二、驳回反诉原告赵磊磊的其他诉讼请求。
本案受理费2680元，由反诉原告赵磊磊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审 判 长 盛 梅
审 判 员 芮习凤
代理审判员 韩 晶
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 张琴琴