北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终6586号
上诉人（原审被告）李建东，男，1973年7月27日出生。
被上诉人（原审原告）北京嘉浩物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢5A-158。
法定代表人杨康，总经理。
委托代理人杨默，北京宏健仁和律师事务所律师。
委托代理人张杨，男，1983年12月26日出生。
上诉人李建东因物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初7025号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2016年3月，北京嘉浩物业管理有限公司（以下简称嘉浩物业公司）起诉至原审法院称：我公司是北京市西城区×××1号院朗琴园小区的物业服务企业，是朗琴园小区物业管理权信托的受托人，对小区进行物业管理。李建东是朗琴园小区×××601室房屋的业主，是朗琴园小区物业管理权信托的受益人。根据朗琴园业主大会通过的《朗琴园小区管理规约》、《北京市宣武区朗琴园小区物业管理权信托契约》以及《朗琴园物业维护基金测算表》的规定，物业维护基金即物业费标准为2.2元/平方米/月，李建东自2007年12月1日至2015年12月31日未交纳过物业费，李建东房屋的面积为110.47平方米，共拖欠物业费23493.44元。依据《朗琴园小区管理规约》第5.4.2“欠缴三个月或拒缴物业维护基金的，业主应当补缴，并应按照欠缴金额的日千分之二交纳滞纳金”之规定，应缴纳自2007年12月1日至2015年12月31日的滞纳金69810.97元。《中华人民共和国物权法》第八十条的规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物面积的比例确定。《朗琴园小区管理规约》第3.3.5条规定：业主应“按时归集物业维护基金”。第5.1条规定：“为了维护本建筑区划内物业管理的基本需求和稳定，由全体业主按照业主大会通过的物业维护基金年度预算和业主持有的份额归集物业维护基金”。《北京市宣武区朗琴园小区物业管理权信托契约》第4.3条规定：“受益人的义务：4.3.1遵守《朗琴园小区管理规约》，服从受托人依据《朗琴园管理规约》以及本契约进行的管理；4.3.2按时交纳物业维护基金。”我公司接受朗琴园业主委员会的委托对朗琴园小区进行物业服务，双方签订的《北京市宣武区朗琴园小区物业管理权信托契约》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效。该契约对朗琴园小区的全体业主均具有约束力。物业费是业主履行管理和维护共有部位和共有物应分摊的费用。该费用在业主内部按份分担，对外全体业主承担连带责任。在物业管理权信托条件下，业主归集的物业费属于全体业主共有，因此，李建东不交纳物业费损害了其他业主的利益。为维护广大业主的合法权益，我公司诉至法院，请求法院判令：李建东给付2007年12月1日至2015年12月31日的物业费23493.44元及滞纳金69810.97元；律师费5000元。诉讼费由李建东承担。
李建东辩称：我不同意嘉浩物业公司的诉讼请求。理由如下：1.2006年秋天，我家厨房墙体内水管破裂，墙体被浸湿，屋内墙面全部拆开进行修理，橱柜也被拆卸一半，地面上的音响受损，木地板被损坏。该事件发生后，我与当时的物业公司达成口头协议，免交2007至2009年三年的物业费。嘉浩物业公司接手我小区的物业服务后，要求我交纳免交期间的物业费，我没有同意。后嘉浩物业公司拒绝为我提供服务，拒绝维修门禁和电梯间的灯，给我家单独停水，我打电话要求物业公司打开水表井，物业公司不承认停水是他们所为。2.物业公司要求我支付滞纳金没有事实和法律依据，我不同意支付。3.嘉浩物业公司要求我承担律师费用及诉讼费用不合理。4.嘉浩物业公司的诉讼请求存在时效到期问题，已经超过了法律规定的诉讼时效。
原审法院经审理确认：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。管理规约对全体业主具有约束力。业主委员会有权选聘物业服务企业，并应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，嘉浩物业公司接受朗琴园业委会的委托对朗琴园小区进行物业服务，且双方签订了《北京市宣武区朗琴园小区物业管理权信托契约》，该契约对朗琴园小区的业主具有约束力。嘉浩物业公司于2007年11月18日进入朗琴园小区后为小区业主提供了事实上的物业服务。李建东作为朗琴园小区的业主，理应遵守《北京市宣武区朗琴园小区物业管理权信托契约》和朗琴园业委会制定的《朗琴园小区管理规约》的相关规定，在接受了嘉浩物业公司提供的物业服务的基础上，按时、按约交纳物业费。对于李建东提出的嘉浩物业公司的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，因物业服务具有持续性，且嘉浩物业公司有证据证实其催缴物业费的事实，对李建东的该抗辩，法院不予采信。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。李建东提出因其厨房墙体内水管破裂，给其造成损失，前期物业公司同意减免2007年度-2009年度物业费的抗辩，缺乏证据，难以采信。如确给李建东造成经济损失，其可通过其他途径解决。李建东称嘉浩物业公司拒绝为其服务的抗辩，法院认为，创造良好、和谐的生活环境，是物业服务企业和每一名业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在管理服务等诸多方面努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解和配合，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业费的情况下，物业管理公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约。物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，而正由于物业服务的这一特征，致使其服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司服务的不满意而拒不交纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒绝或减交物业管理费，则会陷入欠费-
服务下降-更大范围欠费-
服务进一步恶化的恶性循环，同时对于其他已按照约定全额交纳物业费的业主也不公平，长此下去，真正受到损害的是业主的整体利益。当然，同样需要强调的是嘉浩物业公司作为物业服务企业在某些服务不到位的情况下，应虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改进和完善工作。综上所述，嘉浩物业公司要求李建东支付2007年12月1日至2015年12月31日物业服务费的主张，法院予以支持。因李建东不属无故恶意拖欠物业费，故对嘉浩物业公司要求李建东支付滞纳金的请求，不予支持。对于嘉浩物业公司要求李建东给付律师代理费的主张，有《朗琴园小区管理规约》的约定，也是嘉浩物业公司在此次纠纷中合理支出，李建东应予给付。应当指出，根据嘉浩物业公司提供的《代理协议》及发票，律师费的数额为3000元，对嘉浩物业公司要求李建东支付律师费的数额，法院予以更正。综上，原审法院于2016年5月判决：一、自判决生效之日起七日内，李建东给付北京嘉浩物业管理有限公司二〇〇七年十二月一日至二〇一五年十二月三十一日的物业费人民币二万三千四百九十三元四角四分。二、自判决生效之日起七日内，李建东给付北京嘉浩物业管理有限公司律师费三千元。三、驳回北京嘉浩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果李建东未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，李建东不服，持原审答辩意见上诉至本院，要求撤销原判，予以改判。嘉浩物业公司同意原判。
经审理查明：嘉浩物业公司于2007年9月29日与北京市朗琴园小区业主委员会（以下简称：朗琴园业委会）签订《北京市宣武区朗琴园小区物业管理权信托契约》，约定“1本信托各方1.1根据《中华人民共和国信托法》确立本信托契约有关定义如下：1.1.1委托人：是指按照《物业管理条例》成立的北京市宣武区朗琴园小区业主大会。1.1.2受托人：是指经过本物业管理区域业主大会选任的担任本物业管理区域内物业管理工作的物业服务企业及其继任人。1.1.3受益人：北京市宣武区朗琴园小区物业管理区域内的全体业主。”“3.2.4.1以会计年度为周期，制定年度物业维护基金的资金预算。首次预算（见附件一）将与本契约一起交付业主大会表决。通过后，在不被业主大会会议决议修改前，则与本契约的效力一起逐年自动延续。”附件一为《朗琴园物业维护基金测算表》，其中明确的收费标准为2.207元/月/平米。“4.3受益人的义务：4.3.1遵守《朗琴园小区管理规约》，服从受托人依据《朗琴园小区管理规约》以及本契约进行的管理；4.3.2按时交纳物业维护基金。”“18.3受托人可以依据本契约对于欠缴物业维护基金的业主提起诉讼，无须取得委托人的另行授权。”朗琴园业主大会表决通过《朗琴园小区管理规约》，其中“3.3业主在物业管理活动中，应自觉履行以下义务：3.3.5按时归集物业维护基金。”“5物业维护基金的归集5.4业主应按照物业维护基金年度预算标准，于每年1、4、7、10月的一日前归集缴纳后3个月的物业维护基金，因故不能按期归集缴纳的，视为欠缴。5.4.2欠缴三个月或拒缴物业维护基金的，业主委员会可委托物业服务企业在本建筑区划内显著位置公布欠缴情况。在公布后15日内，业主应当补缴，并应按照欠缴金额的日千分之二交纳滞纳金。此违约金应计入本年度物业管理维护基金的其他收入，归全体业主所有。5.4.3到期仍然欠缴的，本规约授权物业服务企业直接采取诉讼途径解决，诉讼所需支付的律师费、诉讼费以及相关费用，由欠缴业主承担。”2007年11月18日，嘉浩物业公司应朗琴园业委会要求进入朗琴园小区，开始物业管理和服务，至今仍在朗琴园小区提供物业服务。
李建东系前述朗琴园小区×××601号房屋的业主，房屋建筑面积为110.47平方米，其没有向嘉浩物业公司交纳2007年12月1日至2015年12月31日的物业费。2016年4月8日，嘉浩物业公司与北京宏健仁和律师事务所签订《代理合同》，约定：北京宏健仁和律师事务所接受嘉浩物业公司的委托，委派律师为嘉浩物业公司与李建东物业服务合同纠纷案的委托代理人；本案律师代理费为3000元。2016年4月25日，嘉浩物业公司向北京宏健仁和律师事务所交纳代理费3000元。
庭审中，嘉浩物业公司提交2009年、2011年、2013年以及2015年的公证书，用以证明上述年度均在李建东所居住楼房的宣传栏张贴了催缴物业费的通知。李建东表示没有看到过宣传栏的催费通知，称物业公司在2014年底在其家门口贴过催款书。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市宣武区朗琴园小区物业管理权信托契约》、公证书、交费通知单、《朗琴园小区管理规约》、代理合同、发票等证据材料在案佐证。
本院认为：本案中，嘉浩物业公司接受朗琴园业委会的委托对朗琴园小区进行物业服务，双方签订了《北京市宣武区朗琴园小区物业管理权信托契约》，该契约对朗琴园小区的业主具有约束力。嘉浩物业公司于2007年11月18日进入朗琴园小区后为小区业主提供了事实上的物业服务。李建东作为朗琴园小区的业主，理应遵守《北京市宣武区朗琴园小区物业管理权信托契约》和朗琴园业委会制定的《朗琴园小区管理规约》的相关规定，按时交纳物业费。现嘉浩物业公司要求李建东支付2007年12月1日至2015年12月31日的物业服务费，于法有据，应予支持。李建东提出前期物业公司在2006年曾同意减免其2007年至2009年期间物业费，并以此为由拒绝向嘉浩物业公司交纳物业费，该主张没有法律依据，本院不予采纳。就李建东关于诉讼时效的抗辩意见，因嘉浩物业公司已举证证明其催缴物业费的事实，该公司并未怠于行使其权利，故对李建东的该项抗辩意见，本院亦不予采纳。对于嘉浩物业公司要求李建东给付律师代理费的诉讼请求，《朗琴园小区管理规约》对此有明确约定，嘉浩物业公司亦提供证据证明了为此次诉讼支出的代理费，故李建东应予给付。需要指出的是，创造良好、和谐的生活环境，是物业服务企业和每一名业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在管理服务等诸多方面努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解和配合，只有在业主充分交纳物业费的情况下，物业管理公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约。嘉浩物业公司作为物业服务企业在某些服务不到位的情况下，应虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改进和完善工作。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1066元，由北京嘉浩物业管理有限公司负担764元（已交纳）；由李建东负担302元（于本判决书生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费463元，由李建东负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
审 判 员 李 桃
代理审判员 王 云
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 史其申