内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0502民初7320号
原告:通辽市宇豪房地产开发有限责任公司，住所地库伦旗库伦镇兴源路东侧。
法定代表人付开明，总经理。
委托诉讼代理人:杨怀德，男，汉族，49岁，该公司员工，现住通辽市科尔沁区永清九委7组78号，公民身份号码：×××。
被告:孙占义，男，汉族，58岁，通辽市医院保卫科员工，现住通辽市，公民身份号码：×××。
被告：彭艳慧，女，汉族，49岁，个体，现住通辽市，公民身份号码：×××。
二被告委托诉讼代理人:胡彦春，北京市道成（通辽）律师事务所律师。
原告通辽市宇豪房地产开发有限责任公司与被告孙占义、彭艳慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告通辽市宇豪房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人杨怀德，被告彭艳慧及二被告的委托诉讼代理人胡彦春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告通辽市宇豪房地产开发有限责任公司提出诉讼请求：1、请求法院判令二被告给付原告房屋使用费132800.00元；2、请求法院判令二被告支付违约金50000.00元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：二被告是夫妻关系，于2008年9月8日购买了原告通辽市宇豪房地产开发建设的科尔沁区西门办事处二委百顺新居三号营业房，总房款24万元整。在被告还欠9万元购房款的情形下，原、被告双方于2009年1月5日签署了《贷款户买卖房屋补充合同》，被告于当日拿到房屋钥匙。2010年10月29日，原、被告双方解除了房屋买卖关系，且经科尔沁区人民法院、通辽市中级人民法院、内蒙古高级人民法院依法审理，确认双方解除了房屋买卖关系，原告返还被告交付的购房款15万元及利息39187.50元，现该判决生效。但二被告一直占用该房屋至2015年12月18日止。因此，二被告应给付原告房屋使用费132800.00元（2009年1月至2015年12月，83个月，每月1600元），由二被告支付违约金50000.00元，请求法院依法支持原告通辽市宇豪房地产开发有限责任公司的诉讼请求。
被告孙占义、彭艳慧辩称，1、原告通辽市宇豪房地产开发有限责任公司将房屋卖给二被告并交付使用后，原告又解除了房屋买卖合同。双方就房屋买卖合同解除成立与否的争议经过诉讼、抗诉，内蒙古自治区高级人民法院于2016年7月25日作出解除成立的判决。那么根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同解除后，已经履行的恢复原状，也就是原告通辽市宇豪房地产开发有限责任公司退还房款，二被告交付使用的房屋。而原告要求给付诉讼期间并没有经过法律确定解除成立与否的房屋使用费于法无据。而且，双方的房屋在买卖合同中并没有约定解除合同支付房屋使用费的约定。原告通辽市宇豪房地产开发有限责任公司的诉讼请求既无事实根据也无法律依据。2、原告要求给付房屋使用费的诉争房屋，原告通辽市宇豪房地产开发有限责任公司在2011年11月9日已经转让给了杨怀德，原告通辽市宇豪房地产开发有限责任公司已不是该房屋的所有人了，并且2009年1月至2011年9月转让给杨怀德，这段时间，原告主张权利已超过诉讼时效。故原告通辽市宇豪房地产开发有限责任公司无权主张房屋使用费请求。综上，原告通辽市宇豪房地产开发有限责任公司所要求给付房屋使用费及违约金缺乏事实根据和法律依据，依法应驳回其诉讼请求。
原告通辽市宇豪房地产开发有限责任公司为证实其主张成立出示了：1、2015年12月18日交纳的供热费收据两枚、2016年全年居委会收取卫生费收据2枚、2016年2月份交纳的水费收据1枚、2015年12月18日开锁公司收取的开锁费用1枚、2015年12月18日该房产租赁给张艳霞房屋租赁合同一份、开锁当时的录像碟一份，上述证据拟证明2015年12月18日因该房产排水堵塞、供热管道冻裂，邻居找到原告，经开锁公司打开房门，修复完后出租了。还证明2016年7月2日和2016年9月14日，二被告去该房屋闹，说是该房产是他们的，租房户张艳霞在团结路派出所报警，派出所出警，以上证据证明房屋一直在二被告手中。2、通知一份，拟证明原告向二被告催款。3、贷款户房屋买卖补充合同1份、二被告将该房产卖给包宝良的买卖营业房协议和收据一枚，拟证明双方的买卖关系，二被告欠原告10万元房款，双方约定房证作抵押，明确说明应该给原告损失5万元，退房时也约定了交付条件，贷款户本身就可以选择买或不买，后来二被告未贷款的原因是不想在中国银行按揭贷款，因为利息太高。4、解除房屋买卖关系的通知，拟证明原告因为二被告既不按揭贷款也不进行公积金贷款，而且把该房产出售给包宝良，经过我公司催款也不起作用的情况下，于2010年10月29日通知二被告房屋买卖关系解除，二被告没有提出异议。5、（2013）科民初字第2795号判决书、（2014）通民终字第132号民事判决书、（2014）内民申字第1257号民事裁定书、（2016）内民再178号民事判决书，拟证明在履行解除合同时，二被告向科区法院起诉要求原告双倍补偿房款并支付利息，后科区法院判决原告退房款15万元，并支付利息39187.50元，二被告一直不服上诉到通辽市中院、申诉到内蒙古高院并抗诉到内蒙古高级检察院，内蒙古高级法院在2016年7月25日作出终审判决。我公司已经在2016年12月履行了退房款并支付利息的法律义务。6、通房权证字第XX**号房屋所有权证，拟证明二被告用登记在彭艳慧名下的平房作为抵押，原告通辽市宇豪房地产开发有限责任公司已经履行了交付该房屋义务，二被告因欠房款10万元做的抵押保证。二被告质证认为，证据1的收据与本案没有关联，诉讼请求是房屋使用费，这些证据与本案没有关联，租赁合同与本案没有关联。对证据2的真实性没有异议，对证明的内容有异议，因为原告违约了，房产证的费用应该原告交纳，所以二被告要少给一万元。对证据3的真实性没有异议，对其证明的问题有异议，这个合同规定是贷款户接到通知后积极配合办理按揭贷款，不存在被告没有积极配合的事情，证明不了所要证明的问题；对证据4有异议，二被告没有收到这个通知；对证据5中三份判决的真实性没有异议，对证据6的真实性没有异议，证明的问题有异议，当时是为了配合按揭贷款把房证抵押给了原告。
二被告为证实其反驳主张成立，出示了1、复举（2013）科民初字第2795号判决书、（2014）通民终字第132号民事判决书、（2014）内民申字第1257号民事裁定书、（2016）内民再178号民事判决书，拟证明原、被告之间的买卖关系及买卖事实过程和2011年11月9日已经由原告方卖给了杨怀德且过户到杨怀德的名下。2、复举贷款户房屋买卖补充合同，拟证明《贷款户买卖房屋补充合同》中约定的是由原告方给被告方办理房屋按揭贷款，被告方进行配合，但事实上原告方并没有办下来按揭贷款，原告方违约在先；合同中没有约定违约金5万元的约定；补充合同中也没有约定解除合同后给付房屋使用费的约定。3、三份收据的复印件，拟证明原告方收到被告方购房款后出具的，欠据中列明了按揭贷款的字样，证明原告方办理按揭贷款的事实，但事实上原告方并没有给办理按揭贷款，原告方违约在先，被告方不存在违约的事实。原告质证认为，对证据1的真实性没有异议，对其证明的问题有异议，二被告多次违约、多次不履行法律义务、多次形成诉累造成我公司八年对该房产没有行使所有权，证明该房产二被告一直没有交付我公司，而且证明了二被告是不诚信的，所以才造成今天我公司的损失；对证据2的真实性没有异议，对其证明的问题有异议，补充合同中约定了二被告欠我公司的房款10万元，也证明了二被告用085565号平房的房产证作抵押的事实，也约定了双方解除买卖关系时二被告要赔偿原告5万元损失费和违约金及解除方式；对证据3的真实性没有异议，对其证明的问题有异议，其中有两份是收据，是代表原告收取的5万元定金和10万元房款，另外一份是被告孙占义在我公司交付给二被告涉案房产时孙占义出具的欠房款欠据一枚，证明的问题是原告方履行了交付义务。
根据原、被告的举证、质证情况，本院认证如下：原告出示的证据1与本案不具有关联性，本院不予确认；证据2-6的真实性，本院予以确认，能够证实原告与二被告双方曾签订并部分履行了涉案房屋买卖合同的过程，房屋价款的约定、给付的款项及当时未给付款项的金额，二被告欲转售房屋的事实、双方解除合同的过程及因涉案标的物的纠纷导致诉讼后法院判决的事实，本院予以采信；对其他证明问题，本院不予采信。二被告出示的证据1-3的真实性，本院予以确认，但不能证明二被告所要证明的问题，对其证明的问题，本院不予采信。
经审理查明，被告孙占义与彭艳慧系夫妻关系。二人于2008年9月8日在被告通辽市宇豪房地产开发有限责任公司购买了位于科尔沁区西门办事处二委百顺新居综合楼三号营业房，该营业房总价款为240000.00元。二被告当日支付购房款50000.00元，并约定2008年10月1日前支付90000.00元。二被告于2008年11月19日支付购房款100000.00元，余款二被告欲以按揭贷款的方式支付，双方为此于2009年1月5日签订《贷款户买卖房屋补充合同》一份。该《贷款户买卖房屋补充合同》的内容为：因为贷款户要办理房屋按揭贷款，需要开发单位给贷款户先办理房证手续，为了双方合作愉快，公平公正，开发单位与贷款户达成如下协议：1、贷款户基本情况为彭艳慧，房间号营业房3#，贷款数额100000.00元。贷款户将供热费、物业费、水、电、闭路电视费用全部交齐后开发单位将所购房屋先行交付使用。2、开发单位交纳房产证手续费用。其他费用由贷款户承担。3、贷款户用085565号霍林一委58.04平方米（房产证）作为抵押。4、贷款户必须在接到开发单位的通知后，及时积极配合，否则开发单位有权解除房屋买卖关系，扣除开发单位损失5万元作为违约金，余款90000.00元退回贷款户。5、退房时，开发单位不退贷款户在房屋装修及房屋竣工后由住户添加东西发生的任何费用，贷款户无条件搬出。6、双方自愿达成协议，不用任何行政和法律约束和调解，如发生纠纷按此协议直接履行。当日，二被告为原告出具欠购房款100000.00元欠据一枚（实际尚欠90000.00元购房款），原告通辽市宇豪房地产开发有限责任公司将三号营业房交付于二被告。
本案争议的百顺新居三号营业房于2011年11月9日登记至杨怀德名下，房屋所有权证号为：蒙房权证通字第XX**号。
另查明，被告彭艳慧与案外人包宝良于2010年3月9日签订了《买卖营业房协议》，内容为：经双方协议买卖公平，卖方彭艳慧将自己楼房卖给买方（包宝良），房屋坐落于百顺小区一层楼，定价24万元，共计69.13平方米；卖方现没办完开发商卖房手续，现将另套厂房手续给买方做抵押，等卖方办完开发商卖房手续齐全交给买方，将抵押房证手续抽回，开发商手续开包宝良。
2010年6月30日，原告向二被告发出通知，内容为”孙占义、彭艳慧二人于2008年9月8日购买该房产，2009年1月5日开始使用，2010年3月9日将该房产出售给包宝良，根据合同法规定、我们双方协议，我单位要求你们在2010年7月15日前交清剩余房款人民币9万元，否则我单位解除房屋买卖关系。”
2010年11月16日，原告向二被告送达《解除房屋买卖关系的通知》，内容为”二人于2008年9月8日购买该房产，2009年1月5日开始使用，2010年3月9日将该房产私自出售给包宝良。我们双方房屋买卖关系因你方在2010年7月15日前未交清剩余房款人民币9万元，现在我单位与你们解除房屋买卖关系。”二被告在《解除房屋买卖关系的通知》送达后的法定异议期内未行使权利。
再查明，原告通辽市宇豪房地产开发有限责任公司与二被告因本案所涉的商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年9月25日立案受理后，经本院审理于2013年11月20日作出（2013）科民初字第2795号民事判决：一、通辽市宇豪房地产开发有限责任公司于本判决生效后，立即返还原告孙占义、彭艳慧购房款150000.00元，支付该款的利息39187.50元，共计189157.50元；二、驳回原告孙占义、彭艳慧的其他诉讼请求。孙占义、彭艳慧不服该判决提出上诉，通辽市中级人民法院于2014年3月10日作出（2014）通民终字第132号民事判决书予以维持。二被告申请内蒙古自治区人民检察院抗诉，内蒙古自治区高级人民法院于2016年7月20日作出再审判决书认定双方合同已于2010年11月16日依法解除，并维持了通辽市中级人民法院（2014）通民终字第132号民事判决。原告通辽市宇豪房地产开发有限责任公司对上述判决内容已进行了履行。
还查明，2010年11月16日，原告向二被告送达《解除房屋买卖关系的通知》，原告于2011年11月9日将房屋变更在杨怀德名下，二被告未向原告交付房屋。被告自认此期间的房屋租金为每月500-600.00元，自2010年11月16日至2011年11月9日产生的租金损失为7056.00元（600元/月×11.76个月）。
本院认为，本案的争议焦点是：1、原告方要求被告给付房屋使用费的事实根据以及法律依据；2、原、被告双方在签订和履行关于科尔沁区西门办事处二委百顺新居营业房的合同过程中是否存在违约，应否承担违约责任。
首先，根据《中华人民共和国合同法》第96条第1款规定”合同自通知到达对方时解除”。本案中原告通辽市宇豪房地产开发有限责任公司于2010年11月16日向二被告送达《解除房屋买卖关系的通知》，且经法院判决确认解除合同关系成立。故在2010年11月16日，原、被告双方之间的房屋买卖合同关系已经解除。二被告未在三个月的法定异议期间提起诉讼，其无合法根据而继续占有、使用房屋，侵害了原告通辽市宇豪房地产开发有限责任公司的利益。因原告通辽市宇豪房地产开发有限责任公司在诉讼期间未提出鉴定申请，根据被告当庭陈述对涉案标的物在2010年-2011年期间租赁价格为500-600.00元的自认行为，本院予以确认。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。案外人杨怀德自2011年11月9日取得涉案标的物的房屋产权登记，其作为所有权人享有占有、收益、处分的权利，而原告通辽市宇豪房地产开发有限责任公司行使自2011年11月9日之后涉案标的物产生的权利，不符合法律规定，本院不予支持；同时在原、被告双方解除涉案房屋买卖合同以前，二被告基于购买的意思表示并在交付购房款15万元的情形下而占有、使用涉案房屋符合双方当时签订、履行合同的情况，原告现要求此期间的使用房屋费用或租金损失，本院不予支持。
其次，就双方争议的涉案房屋买卖合同的签订及履行过程中，何方存在违约的问题。根据庭审中原、被告出示的《贷款户买卖房屋补充合同》，双方对付款的方式进行了约定，即由二被告先行支付14万元，其余10万元以涉案房屋按揭贷款的方式进行给付，实际由二被告支付15万元，余款9万元未支付。而原、被告在该《贷款户买卖房屋补充合同》中未明确约定对于办理按揭贷款手续时，各方应承担的具体责任。同时本案中按揭贷款未进行办理的原因是由于原告的资质问题、被告的资信状况及有无交纳相关贷款所需要的材料或存在的其他问题等何种原因所致，原、被告双方均未提交证据证实。在涉案房屋买卖合同的履行过程中，二被告在原告通辽市宇豪房地产开发有限责任公司未予书面认可且当庭否认的情况下，欲将房屋转售他人，存在履约过程中的不诚信行为。据此，原告通辽市宇豪房地产开发有限责任公司已经行使了解除合同的权利。原告通辽市宇豪房地产开发有限责任公司提出诉讼请求主张违约金，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。因此，原告通辽市宇豪房地产开发有限责任公司应提供证据证实其依据《贷款户买卖房屋补充合同》第4条的约定，就有关按揭贷款事宜向二被告发出通知及因为贷款户要办理房屋按揭贷款，需要开发单位给贷款户先办理房证手续问题其已尽到相关合同义务，而其未提供相关证据证实。因此，本院对其要求二被告支付违约金的问题，不予支持。二被告提出本案超过诉讼时效的主张，因双方所争议的与本案有关的案件经原告的主张和双方的诉讼，在2016年7月25日内蒙古自治区高级人民法院作出了最终判决，且原告通辽市宇豪房地产开发有限责任公司已经进行了履行。因此，本案发生了诉讼时效的中断事由，故其主张不符合法律规定，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第九十二条、第一百三十五、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十五条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条一款的规定，判决如下：
一、被告孙占义、彭艳慧赔偿原告通辽市宇豪房地产开发有限责任公司损失（房屋租赁费用）7056.00元；
二、驳回原告通辽市宇豪房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1978.00元，由原告通辽市宇豪房地产开发有限责任公司负担1902.00元，由被告孙占义、彭艳慧负担76.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内可向人民法院申请执行，逾期申请的，由申请人自行承担不利的法律后果。
审判员 李晓艳
二〇一七年二月十七日
书记员 英 春