广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法碣民一初字第444号
原告东莞市大丰物业管理有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人刘志稳。
委托代理人张小春，系广东宏尚律师事务所律师。
被告何惠东，男，汉族，住广东省东莞市，身份证号码：×××137X。
被告梁丽娟，女，汉族，住广东省东莞市，身份证号码：×××1328。
原告东莞市大丰物业管理有限公司诉被告何惠东、梁丽娟租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张小春到庭参加诉讼，被告何惠东、梁丽娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，何惠东、梁丽娟是夫妻，2010年5月至2014年6月期间，被告何惠东承租原告位于东莞市石碣镇西南村龙眼路大丰广场厂房及铺位，用于夫妻共同经营东莞市石碣永鑫玻璃安装部，原、被告双方约定的租赁期限为2010年5月1日至2015年9月25日，在履行期间被告长期拖欠原告租金及水电费，原告多次向两被告催讨，两被告多次向原告出具书面的付款承诺，但始终未有实际的付款行动。2014年6月25日，双方协商一致同意解除双方租赁关系，被告何惠东就所欠租金及水电费事宜向原告再次出具书面承诺书，确认总拖欠原告租金及水电费233046元，并承诺每月15日前偿付欠款10000元，如有任何一期逾期或未足额支付的，原告有权要求被告提前还清所欠款项并支付违约金50000元，被告应承担追索欠款的费用，包括但不限于律师费等一切费用。被告只是向原告支付50000元，至今还拖欠原告租金及水电费183046元未支付。为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告何惠东、梁丽娟共同向原告支付租金及水电费183046元，逾期付款违约金50000元，合计233046元；2、被告何惠东、梁丽娟共同承担原告因追索本案欠款而产生的律师费20000元；3、本案诉讼费由两被告承担。
被告何惠东、梁丽娟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦没有提交答辩状及证据材料。
经审理查明，2010年5月14日，被告何惠东以“东莞市石碣永鑫玻璃安装部”的名义与原告签订《租赁合同书》，约定原告将位于石碣镇西南管理区龙眼路汇丰广场一简易厂房及门面铺位两间租赁给被告使用，租赁期为3年，自2010年5月1日起至2013年4月30日止，每月租金12000元，被告员工生活用的水、电费统一由原告代缴，合同另就其他事宜进行约定。租赁合同加盖原告的印章，代表签名处为何文超。2013年6月18日，被告何惠东与原告签订《合约书》，约定原告提供石碣镇西南村龙眼路大丰广场172号铺位给被告经营玻璃安装用途，租约期为2年，从2013年5月1日至2015年9月25日止，面积1514平方米，租金每月12000元，在每月5号前缴交上月的水、电费、当月租金、卫生、治安及分共设施费，何惠东须在原告规定的时间内交缴相应的费用，否则原告可按每天加收5%的滞纳金或取消合约等。合约另就其他事宜进行约定，《合约书》加盖原告的印章，由何文超在代表处签名。
原告另提交由二被告签名确认的多份文件，陈述二被告曾就涉案的租赁、水电费等问题多次向原告作出书面承诺。其中落款日期为5月10日的文件落款为“永鑫厂”，由被告梁丽娟签名确认，内容包括承诺于5月18日前处理水电费部分的50%，5月31日前处理完水电费的全部，6月开始，保证所有水电费完全支付的同时逐步退还租金部分等。2014年5月12日的文件由梁丽娟签名确认，并填写日期为2014年5月15日，列明出租方与承租方分别为原告与“永鑫玻璃厂”，载明永鑫玻璃厂拖欠原告从2012年5月份至2014年4月份租金200458元、水电费38642元，合计239100元，协议：1、在2014年5月18日之前缴清所拖欠的全部水电费50%即19321元，2014年5月31日前缴清剩余的50%即19321元。2、在2014年6月底前缴清总数的50%即100229元，剩余50%在2014年7月底前缴清即100229元等。2014年5月26日的文件落款为“永鑫玻璃厂”，由何惠东、梁丽娟签名确认，内容为基于自身厂的实际经营情况，希望可以提前终止合约，由2014年6月开始，每月偿还欠款5000到10000元等。2014年6月25日，何惠东出具承诺书，确认租用何文超厂房，自2012年6月未付租金和水电费，双方同意结束租赁关系，确认拖欠何文超233046元租金和水电费，并承诺偿还，每月偿还10000元，当月15日前付清，任何一期逾期或未足额的，何文超有权要求何惠东提前清还所有欠款并支付违约金50000元，何文超因追索何惠东欠款而产生的费用，包括但不限于律师费、调查取证费等费用由何惠东承担等。2014年6月27日，何惠东出具租金、水电费明细，注明2012年5月至2014年5月期间每月拖欠的租金及水电费的情况，拖欠的总款项为233046元。原告陈述“东莞市石碣永鑫玻璃安装部”未经工商登记成立，实际由被告何惠东和梁丽娟共同经营，二被告在文件中所称的“永鑫厂”、“永鑫玻璃厂”均为“东莞市石碣永鑫玻璃安装部”，何惠东签署了2014年6月25日承诺书及2014年6月27日水电明细后支付了30000元，减去押金20000元，现尚欠租金和水电费共计183046元，另表示何文超是原告的员工，案涉的租赁事宜由何文超负责，并提供《民事案件委托合同》及发票，证明其因提起本案诉讼花费律师费20000元。另查，案涉租赁物没有办理房地产权证，原告也未提交建设工程规划许可证。被告何惠东与梁丽娟于1998年12月18日登记结婚，婚姻关系至今存续。
以上事实，有原告提交的《租赁合同书》、《合约书》、承诺书、水电费明细、《民事案件委托合同》、发票、结婚登记申请书，以及本院庭审笔录等附件卷为证。
本院认为，二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见或证据材料，视为放弃抗辩和举证质证的权利，依法应承担相应的法律后果。
一、关于《租赁合同书》及《合约书》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案的租赁房屋未办理房地产权证，原告亦未在法庭辩论终结前提交建设工程规划许可证，本院依法认定原告与被告何惠东于2010年5月14日就租赁商铺事宜签订的《租赁合同书》、及于2013年6月18日签订的《合约书》违反了法律的强制性规定，应属无效。
二、关于租赁关系当事人即租金交付人、租金及水电费的问题。涉案的《租赁合同书》、《合约书》虽然无效，但《租赁合同书》、《合约书》有何惠东签名确认，原告主张涉案的房屋实际由被告何惠东及梁丽娟租赁使用，二被告对此未提出抗辩，亦未提交相反的证据，且二被告为夫妻关系，原告提交的承诺书、水电费明细等也由二被告签名确认，载明了使用租赁房屋及拖欠租金、水电费的情况，与上述合同和合约书相对应，故本院对原告的主张予以采信，依法认定涉案的租赁房屋由二被告租赁使用，因涉案租赁房屋事宜产生的权利义务应由二被告共同承担。
涉案合同和合约书虽无效，但原告确实已将房屋交付给二被告使用，二被告应参照合同约定的房屋租金标准和水电费的约定向原告支付房屋占有使用费和水电费。被告何惠东、梁丽娟已在承诺书、水电费明细等文件中多次确认拖欠原告租金及水电费的情况，原告主张何文超为原告公司员工，涉案的租赁事宜由何文超代表公司进行处理，被告何惠东在2014年6月25日承诺书中所称租用何文超厂房即为原告租赁给被告的涉案房屋，该主张与《租赁合同书》及《合约书》中的签名相印证，本院对此予以采信。被告何惠东在承诺书中已确认共拖欠租金及水电费233046元，原告陈述被告何惠东在此之后仅支付30000元，另有押金20000元，并表示同意从尚欠的租金及水电费中扣除押金，扣除上述款项后，被告何惠东、梁丽娟应向原告支付房屋占有使用费及水电费共计183046元。
三、关于违约金及律师费问题。被告何惠东在2014年6月25日的承诺书中承诺每月偿还10000元，当月15日前付清，任何一期逾期或未足额的，可要求何惠东提前清还所有欠款并支付违约金50000元，另承诺因追索欠款而产生的费用，包括但不限于律师费、调查取证费等费用均由其承担等。被告何惠东、梁丽娟至今未按约向原告偿还款项的行为已违反上述约定，故被告何惠东、梁丽娟按约应向原告支付违约金50000元。原告诉求的律师费20000元，有民事委托代理合同及发票予以证明，本院予以确认，故被告何惠东、梁丽娟应向原告支付律师费20000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
被告何惠东、梁丽娟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市大丰物业管理有限公司支付房屋占有使用费及水电费183046元、违约金50000元、律师费20000元，以上合计253046元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费5095.69元（原告已预交），由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 陈小玲
代理审判员 徐苗苗
人民陪审员 陈淑珍
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 胡凤英
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的相关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。