广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第133号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘佑开，男，汉族，1974年7月25日生，住广东省揭西县。
委托代理人：麦康杰，广东江林律师事务所律师。
委托代理人：王思敏，广东江林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：珠海经济特区必富物业管理有限公司，住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：陶爱珍，总经理。
委托代理人：何芳，系该公司员工。
上诉人刘佑开因与被上诉人珠海经济特区必富物业管理有限公司（以下简称必富物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第202号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，刘佑开是拱北水湾路164号地下B、D铺（办公）（旧址：拱北水湾路银海新村30-32栋地下B、D铺）和地库S1座（办公）（旧址：拱北水湾路银海新村30-32栋地库S1座）的所有人，于2011年4月领取了该铺位和地库的房地产权证，该B、D铺建筑面积为1247.21㎡、该S1座地库建筑面积2287.73㎡，用途均为办公、该铺位和地库所在楼房总层数为9层。
经原审法院核实，必富物业公司于1997年12月与新联（集团）地产发展有限公司签订有物业管理委托合同，约定必富物业公司为珠海市拱北银海新村21座至36座、银海花园别墅及商铺（水湾路74号至228号）提供物业管理服务，该合同第四条约定有“物业管理费的收取，按珠海市小区政策规定收取，商铺经营场所按建筑面积每月每平方米2元至4元收取、电梯房0.9元／每平方米、楼梯房0.4元／每平方米，公用水、电按每月实际使用度数按户平均分摊。此物业管理费不包括大、中修公共设施维修费，业主或使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起按每天0.1%交纳滞纳金。”之后，必富物业公司于1998年1月12日领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为三级的物业服务企业资质证书。庭审中，必富物业公司陈述，银海新村小区的前期物业管理服务一直由必富物业公司提供，必富物业公司于1998年1月正式登记成立后，必富物业公司为银海新村小区业主提供物业管理服务至今。为此，必富物业公司提交香洲区拱北街联安社区居委会和银海新村业主委员会出具并加盖有香洲区拱北街道办城市管理办公室公章的证明，证实自1990年起至2013年10月止，必富物业公司对银海新村小区进行物业管理服务。2002年9月18日，香洲区物业管理办公室向必富物业公司下发住宅小区物业定级通知，证明银海新村小区物业定级被评定为三级，据此，香洲区物价局向必富物业公司颁发广东省经营服务性收费许可证，该证证明银海新村小区的物业管理服务费收费标准为：多层住宅每月0.4元／㎡、高层住宅每月0.9元／㎡。前述情况，另有必富物业公司提交的企业法人营业执照、住宅小区物业定级通知、广东省经营服务性收费许可证（副本）、资质证书为凭。
必富物业公司主张，刘佑开应向其支付拖欠的2012年6月至2013年3月物业管理费的尾款19700元（B、D铺1870元／月×10月＋地库S1座600元／月×10月-已交纳的5000元）、公用电费700元、垃圾清运费1200元，前述费用的滞纳金3847.5元。必富物业公司已制作综合收费通知单通知欠费业主缴费，另外必富物业公司还提交有记账清单、欠费清单。对必富物业公司主张的前述收费标准，刘佑开不予认可。
2013年5月25日前后，珠海市地区因持续性特大暴雨引发部分低洼地带内涝灾害严重，普遍发生车辆、财产水浸损失，刘佑开所有的B、D铺和地库S1座亦被水淹，该B、D铺和地库S1座的承租人珠海市小城故事保健按摩有限公司因水浸产生财产损失。刘佑开主张要求必富物业公司赔偿损失，提出是因必富物业公司管理严重失职、不到位等导致珠海市小城故事保健按摩有限公司财产被水淹而造成的直接经济损失共计38950元，并主张因刘佑开已与珠海市小城故事保健按摩有限公司达成赔偿协议及已赔付珠海市小城故事保健按摩有限公司38950元，则该38950元应由必富物业公司向刘佑开直接予以赔偿。为此，刘佑开提交加盖有银海新村业主委员会公章的情况说明；珠海市小城故事保健按摩有限公司盖章出具的地下水浸财产损失明细表，显示各项财产损失共计38950元；刘佑开与珠海市小城故事保健按摩有限公司签订的日期为2013年6月3日的赔偿协议书，显示刘佑开同意向珠海市小城故事保健按摩有限公司赔偿地下水浸财产损失38950元，并约定由刘佑开直接向必富物业公司主张赔偿权利。另提供赔款收据、地下水浸现场照片等。对此，必富物业公司均不予认可，并提交有防洪通知、现场处理情况说明、管理现状说明、购买水泵收据及POS签购单、录音光碟及录音说明、物业管理公司被依法招聘后半年内必须做到的事项说明及承诺书、在职人员缴费花名册以及劳动合同书。
原审法院认为，必富物业公司具有从事物业管理服务的资质，其根据与新联（集团）地产发展有限公司签订的物业管理委托合同，对银海新村小区约定范围内的全体业主提供了前期物业管理服务，之后，虽然必富物业公司未与银海新村业主委员会签订物业管理服务合同，但是香洲区拱北街道办城市管理办公室、香洲区拱北街联安社区居委会、银海新村业主委员会及银海新村小区其他业主能够证实自1990年起至2013年10月止，必富物业公司为银海新村小区业主提供物业管理服务，且有住宅小区物业定级通知、广东省经营服务性收费许可证等证据予以佐证。刘佑开所有的拱北水湾路164号地下B、D铺（办公）和地库S1座（办公）在上述物业范围内，刘佑开作为业主已使用了必富物业公司提供的物业管理服务，应向必富物业公司支付相应的物业管理费以及必然产生的公用水电费等。
必富物业公司主张刘佑开应向其支付已拖欠的2012年6月至2013年3月物业管理费19700元（B、D铺1870元／月×10月＋地库S1座600元／月×10月-已交纳的5000元）、公用电费700元，合计20400元，前述费用的计费标准符合原物业管理委托合同的约定且不违反本地政府部门制定的相应指导价格，原审法院予以支持。对必富物业公司主张的垃圾清运费1200元，因原物业管理委托合同未对垃圾清运费的收取方式、标准予以明确，且在签订原物业管理委托合同之后，必富物业公司与银海新村业主委员会未签订其他物业管理服务合同，必富物业公司提交的证据不足以证明该费用实际发生的状况和分摊的状况，故原审法院不予支持。至于必富物业公司请求刘佑开支付滞纳金的问题，结合本案刘佑开的陈述与原审法院受理的必富物业公司起诉银海新村小区其他业主的系列案件中其他刘佑开的答辩及陈述，考虑到必富物业公司与银海新村业主委员会未签订物业管理服务合同且必富物业公司的管理服务确实有不足之处，故其请求刘佑开支付滞纳金，理据不足，原审法院不予支持。
对刘佑开主张必富物业公司向其赔偿珠海市小城故事保健按摩有限公司水浸财产的损失38950元，原审法院认为，首先，刘佑开未能提供第三方有价格评估资质的鉴定机构出具的鉴定意见对水浸财产损失计算标准及核定数额予以明确，该损失数额38950元不具有科学性和客观性；其次，本次水浸财产的损失系自然灾害原因所引发，属不可抗力，与必富物业公司的管理服务并无直接因果关系，故对刘佑开的前述反诉主张，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《国务院物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，原审法院判令：一、刘佑开于判决发生法律效力之日起十日内向必富物业公司支付2012年6月至2013年3月的物业管理服务费19700元、公用电费700元，合计20400元；二、驳回必富物业公司的其他诉讼请求；三、驳回刘佑开的全部反诉请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费25元和反诉费387元，由刘佑开负担。
上诉人必富物业公司不服原审判决，上诉请求：1、撤销原审判决，并依法改判刘佑开无须向必富物业公司支付2012年6月至2013年3月的物业管理服务费19700元、公用电费700元，合计20400元整；2、必富物业公司承担全部的诉讼费用。
事实与理由：一审法院认定事实不清，证据采信不当，从而导致判决错误，严重侵害了刘佑开的合法权益。
（1）必富物业公司在合同履行过程中存在明显的管理失职等违约行为。刘佑开系拱北水湾路164号地下B、D铺和地库S1座的所有人。2013年5月25日凌晨，天气恶劣，持续的暴雨导致刘佑开B、D铺地下室被淹，水深高达1米，从而致使铺内众多财产损失的事实。事后，刘佑开到达现场查看、核实水淹情况，并与业主委员会取得联系，及时查找并确认被淹原因。据业主委员会核实，根本原因在必富物业公司管理严重失职、不到位等原因造成。根据我国《物业管理条例》第36条规定，物业服务企业未能履行职责，导致业主财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。另外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担赔偿损失等责任的，人民法院应予支持。
（2）刘佑开已提供充分证据予以证实水浸财产损失情况，另外，因必富物业公司存在管理失职等行为，故本次水浸并非不可抗力。根据我国《合同法》第117条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，必富物业公司怠于修理、维护用于排水防涝的水泵，该铺后共设置四个水泵，但在事发时仅有一个水泵在运行，根本无法缓解由于大暴雨所造成的水流压力。更为甚者，在事发几个小时后，该水泵亦因设备老化等原因停止运行，从而扩大了刘佑开的经济损失。再者，水湾路约20户业主在事发时均无法与必富物业公司值班人员取得联系，作为物业管理公司，未能及时到达现场，组织相关工作人员采取有效的抢救措施，系导致本损害后果发生的原因之一。因此，本次水浸系必富物业公司怠于履行管理服务义务的恶果，并不存在不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
（3）必富物业公司关于物业管理服务费的收取标准明显违反法律规定。根据《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》以及必富物业公司《广东省经营服务性收费许可证》的规定，评定为三级的物业管理服务费收费标准为：多层住宅为0.4元／平方，高层住宅为0.9元／平方。另外，刘佑开与必富物业公司之间并未就收取物业管理服务费问题协商，且均未达成书面一致意见。
综上，必富物业公司未履行对水泵的维护、养护等义务，从而导致刘佑开造成财产损失，其依法应当对刘佑开由此造成的各项经济损失承担赔偿责任。另外，必富物业公司违反我国法律规定收取物业管理服务费的行为，严重侵害了刘佑开的合法权益。据此，刘佑开依据我国《民法通则》、《合同法》、《民事诉讼法》等有关法律法规规定，特向贵院提起上诉，请求法院在查明事实的基础上，支持刘佑开前列上诉请求。
被上诉人必富物业公司辩称：1、水浸地库的问题。我方已经在5月20日、22日、25日购进了三个新的水泵并安装在S1地库，刘佑开说我们没有尽到职责是诽谤。涉案地库地理环境比较特殊，比海堤低3米，没有下雨的情况下也是24小时抽水泵抽水排污的，我方专门有一个水电工负责维修。2、财产损失的情况。因为地库一方面在经营，一方面在办公，24小时均有人在，如果有水漫延上来，电脑等设备是可以移动的，水不可能一下子冲上来。从提供的照片来看，水还没有漫延到桌面，刘佑开说电脑被水浸坏是没有依据的；3、管理费我们都有协商，一直是按照这个标准来收费的，业委会是在2011年才成立的，也有跟开发商签订前期物业合同。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
对原审查明的事实双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院另查明，必富物业公司的一审诉讼请求为：1、判令刘佑开支付必富物业公司2012年6月至2013年3月的物业管理费19700元（原为24700元，因已缴纳5000元，当庭变更为19700元）、公用电费700元、垃圾清运费1200元；2、前述费用的滞纳金3847.5元，前述合计25447.5元；3、诉讼费用由刘佑开承担。
刘佑开的一审反诉请求为：1、判令必富物业公司赔偿因管理严重失职、不到位等原因导致刘佑开财产被淹而造成的直接经济损失共计38950元；2、本案反诉费用由必富物业公司承担。
双方在二审庭审中确认，B、D铺为一层临街商铺，S1地库为地下一层，在B、D铺下方，发生水浸的是地下一层。刘佑开将涉案商铺及部分地库出租给珠海市小城故事保健按摩有限公司，该公司在B、D铺一层临街商铺对外经营，将地下一层S1部分地库设置为办公场所及员工宿舍、厨房，另有一些按摩设施存放。刘佑开确认2013年5月25日暴雨当时，自己不在现场，因经营与住宿之需，珠海市小城故事保健按摩有限公司的负责人和员工在现场，业委会主任也去了现场查看。必富物业公司主张业委会主任是在其电话通知后到达现场的，现场有一名保安和一名电工值班。
必富物业公司主张B、D铺（面积1247.21平方米）按照1870元／月、S1地库（按照珠海市小城故事保健按摩有限公司实际承租使用的1000平方米计算）600元／月的物业服务费标准收取。刘佑开确认自2011年4月取得产权至2012年5月期间已按照上述物业服务费标准付清。涉案商铺及地库所在楼宇没有电梯。
必富物业公司称因业委会选聘新的物业服务公司，必富物业公司已于2013年11月1日退出涉案小区。
本院认为，一审判决驳回刘佑开关于必富物业公司赔偿因管理严重失职、不到位等原因导致刘佑开经济损失38950元的反诉请求，刘佑开对此并未提出上诉，本院视为其服从该项判决。
刘佑开上诉主张其无须交纳2012年6月至2013年3月期间的物业服务费19700元和公用电费700元，主要理由为必富物业公司在2013年5月25日的水浸灾害中存在管理失职的违约行为。对此本院认为，造成涉案地库水浸的最主要原因一方面是此次暴雨持续恶劣、历年罕见，另一方面是涉案地库自身的地理位置处于地下一层、一旦排水量饱和极易造成雨水上涌、倒灌的现象发生。而根据必富物业公司的举证，本院认为，事发当时必富物业公司的保安、电工及时到达现场、运行检查水泵，并电话通知业委会主任现场查看，已经尽了相应的管理职责，故本院对刘佑开的上述主张不予采信。
刘佑开另主张涉案物业服务费标准过高，对此本院认为，《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》以及必富物业公司取得的《广东省经营服务性收费许可证》的确规定评定为三级的住宅小区物业服务收费标准为多层住宅为0.4元／平方米、高层住宅为0.9元／平方米，但涉案B、D铺和S1地库并非住宅，产权证上载明其用途为办公，且B、D铺实际作为临街商铺使用。根据《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》第七条“住宅小区内的办公用房的物业管理服务收费按住宅标准的200％收取，商业用房的物业管理服务收费按住宅标准的300％收取。住宅小区临街商铺的物业管理服务由业主与物业管理公司商定，如业主需要住宅小区物业管理公司提供物业管理服务的，物业管理服务收费标准由业主与物业管理公司在《物业管理委托合同》中按照上款标准约定或由双方协商确定。”，涉案B、D铺按照约1.5元／平方米（1870元÷1247.24平方米）、S1地库0.6元／平方米（600元÷1000平方米）的标准计费，则S1地库的计费标准未超出上述收费办法的规定，而刘佑开确认自2011年4月取得产权至2012年5月期间的物业服务费已按照上述标准付清，则本院认为双方对B、D铺的收费标准已经发成一致意见，刘佑开应按照前述标准向必富物业公司支付物业服务费，本院对刘佑开的上述主张亦不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。刘佑开的上诉缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费310元，由刘佑开负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 牟宏微
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 陈妙斯