青岛市市北区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁0203执异25号
异议人（案外人）：李文信，男，1980年12月10日出生，汉族，住山东省潍坊市坊子区。
委托代理人：祝晓凤，山东麒正律师事务所律师。
申请执行人：宋瑞芳，女，1952年11月16日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。
委托代理人：李风，女，1978年7月3日出生，汉族，住青岛市市北区。
被执行人：吴强，男，1981年2月28日出生，汉族，住青岛市市南区。
被执行人：李松，女，1981年1月6号出生，汉族，户籍所在地青岛市市南区，现住青岛市市北区。
申请执行人宋瑞芳与被执行人吴强、李松合伙纠纷一案，本院（2015）北民初字第6号民事调解书已经发生法律效力，申请执行人宋瑞芳向本院申请执行后，本院以（2015）北执字第431号立案执行。执行中案外人李文信提出执行异议，认为其享有对执行标的物即被执行人李松名下位于青岛市市北区金华路66号4号楼2单元1701户房产（以下简称涉案房产）的实体权利，请求解除对涉案房产的查封并停止执行。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人李文信提出执行异议称，2014年7月3日，李文信与李松、吴强签订《房屋买卖合同》，约定李文信以35万元购买李松、吴强所有的涉案房产同日，李文信以银行转账方式一次性支付李松、吴强全部房款35万元，并于同日办理了房屋交接手续，签署了《房屋交接单》，实际占有涉案房产至今因该房产系经济适用房，由于政策原因未能办理房产过户登记手续，2014年12月10日，执行法院将涉案房产查封。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，因异议人李文信为涉案房产的实际所有权人，请求解除对涉案房产的查封并停止执行。
申请执行人宋瑞芳发表意见称，异议人李文信与被执行人李松的房屋买卖不成立，请求对李文信、李松、吴强弄虚作假干扰执行的行为予以处罚：1、涉案房产的商品房预售合同、房地产预告登记证明、契税发票、首付款及交房收据原件因借款都押在宋瑞芳手里，李文信在没有上述原件无法确认权属的情况下签订房屋买卖合同，明显不合常理；2、涉案房产存在抵押登记，抵押权人为青岛市公积金管理中心，抵押金额19万元，尚欠136000元至今由李松偿还，涉案房产出售35万元还由李松归还公积金贷款，明显不合常理，只能说明李文信不知道该房有抵押；3、涉案房产至今没有交给李文信，由李松居住。宋瑞芳之女李凤于2015年7—8月曾在涉案房产居住并缴纳了2014年6月30日至2015年9月30日期间的物业费1345.50元，后因双方产生争执，公安机关还有出警记录；4、房屋买卖总价不合理，有失公正：吴强与宋瑞芳于2015年3月25日在执行法院签署了执行和解协议，准备在2015年5月1日将涉案房产以75万元抵偿给宋瑞芳，当时市场价在80万元左右，35万元的购房价格明显不合理；李松、吴强于2011年4月20日以271541元购买了涉案房产，加税金、装修等，成本就42万元以上，2013年9月10日开发商交付房产，李松、吴强2014年6月30日装修完毕入住，7月3日就以35万元卖给李文信，还自己承担公积金贷款，明显不合常理；5、李松在2015年3月至2017年4月两年的执行过程中没有提出过李文信购买涉案房产的事情，等到执行法院张贴拍卖裁定的时候才说，明显是虚假买卖；6、李松、吴强为逃避债务，于2015年7月27日在青岛市市南区民政局办理了离婚登记手续，离婚协议中明确债务由吴强承担，涉案房产归李松所有，从而说明2014年7月将涉案房产卖给李文信是为了阻挠法院执行签署的虚假买卖合同；7、根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，经济适用房属于政策性住房，李文信没有购买经济适用房的资格，未满5年的经济适用房买卖合同是无效的。提交涉案房产的预告登记证、预售合同、契税发票、首付款及交房收据、物业费收据。
对于申请执行人宋瑞芳发表的意见，异议人李文信认为，吴强、李松因急于筹钱，将27万元购买的经济适应房以35万元卖给朋友李文信，价格是合理的。房产卖给李文信之后，吴强和李松在离婚协议当中对房产的处理是他们俩的事情，李文信无法控制。李文信和李松之间的房产买卖合同是有效的，房款35万元交付李松之后，应当由李松偿还抵押贷款。双方在法院查封之前已经交接了涉案房屋，案外人异议成立。
被执行人李松发表意见称：一、因为涉案房产属于经济适应房，五年之内不能交易，房屋有价无市不好出手，吴强因工程投资急于用钱，所以把涉案房产卖给朋友李文信，因吴强做装修业务，所以房屋装修花费不多，价格也不高，房屋是公积金贷款，现在仍由我偿还。吴强向宋瑞芳借款我不知情，应该没有拿房产向宋瑞芳抵押，房产已经卖给李文信，也无权抵押该房屋；李风缴纳物业费我不知情，李风自行进入涉案房屋居住三四天时间后取走了该房屋的相关手续等，购房合同有两份，一份仍在李文信处。涉案房产卖给李文信之后交付给李文信，由李文信的父母搬进了涉案房产，后老人回到了老家，李文信看在多年朋友的情份上出于同情让我和孩子暂住涉案房产，有个安身之所不再露宿街头。异议人李文信提交的上述证据都是真实的，上面是我本人的签字，时间发生在2014年7月3日，依据合同涉案房产属于李文信。
本次异议审查程序中未取得被执行人吴强的意见。
查明，申请执行人宋瑞芳与被执行人吴强、李松合伙纠纷一案，本院2014年11月19日作出的（2015）北民初字第6号民事调解书已经发生法律效力，该案诉讼中作出财产保全裁定书，于2014年12月10日查封了涉案房产，申请执行人宋瑞芳于2015年1月21日向本院申请执行后，本院以（2015）北执字第431号立案执行，执行中续封涉案房产至2019年11月6日。涉案房产于2011年6月30日设立抵押登记，抵押权人为青岛市住房公积金管理中心，登记种类为预购经济适用房抵押，债权数额为19万元。2015年3月25日，双方达成执行和解协议，确认乙方（吴强、李松）至2015年1月25日止共计欠甲方（宋瑞芳）款328145元，约定：乙方于2015年5月1日将涉案房产以75万元出售，商定乙方还款金额为33万元，由卖房款来归还，利息按银行同期贷款利率四倍计算至实际还清为止，甲方放弃其他执行请求，如乙方未能履行还款义务，甲方继续按原标的案款申请执行；该房屋为公积金贷款抵押，贷款金额19万元，由乙方自行协商解押；如2015年5月1日前未卖掉该房屋，可由执行法院依法拍卖该房屋归还甲方借款，如拍卖第二轮未成交，双方同意按未成交价格经法院裁决给甲方并配合减免缴税过户、于2015年6月1日前交房、水电暖物业等结清、户口迁出。2015年7月27日，吴强、李松在青岛市市南区民政局登记离婚，约定双方名下债务由吴强承担，涉案房产归李松所有。2017年3月27日，本院作出（2015）北执字第431号执行裁定书，裁定拍卖涉案房产。2017年4月，李文信向本院提交案外人异议申请书。
异议人李文信提交其与李松、吴强2014年7月3日签订的《房屋买卖合同》一份，记载乙方李文信购买甲方李松、吴强所有的涉案房产，价格为人民币35万元，因房屋系经济适用房，甲方购买未满5年，双方约定于2016年3月20日起30日内办理过户，未注明和约定抵押贷款偿还事项。同日，李文信向吴强银行转账人民币35万元，李松出具收条称，收到李文信交来购买涉案房产的购房款35万元，双方签署了《房屋交接单》，涉案房产现仍由李松居住使用中。
经合议庭评议，结果如下：
一、依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，执行程序中对可供执行财产权属的审查采取基本审查原则，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。涉案房产登记在被执行人李松名下，本院查封涉案房产符合法律规定。
二、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
依据上述法律规定，本院认为李文信就涉案房产提出的案外人异议不能成立。
1、2015年3月25日，申请执行人宋瑞芳与被执行人吴强、李松达成执行和解协议，约定由被执行人自行出售涉案房产或由执行法院拍卖还债；2015年7月27日，吴强、李松在青岛市市南区民政局登记离婚，约定双方名下债务由吴强承担，涉案房产归李松所有；2017年3月27日，本院作出（2015）北执字第431号执行裁定书，裁定拍卖涉案房产；2017年4月，李文信向本院提交案外人异议申请书，提交其与李松、吴强2014年7月3日签订的《房屋买卖合同》，该合同的实际签署日期存在疑点；
2、被执行人于2011年4月以27万余元购买涉案房产，于2014年7月签约以35万元出售给案外人李文信且自行承担抵押贷款，交易价格存在疑点；
3、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。李文信提交的证据中未显示被执行人已告知受让人抵押情况，也未能证明该次转让行为已通知抵押权人，缺乏合同生效要件；
4、2014年7月3日《房屋买卖合同》记载双方明知涉案房产系经济适用房，在规定年限内不能办理变更登记，因此对于该合同签订后未能及时办理过户，存在受让人李文信自身原因；
5、涉案房产至今仍由被执行人李松居住使用，李文信在人民法院查封之前已合法占有该不动产的证据不足。
三、异议人李文信据以提出执行异议的理由，是其认为享有对涉案房产的实际权属，依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，本案案外人李文信的异议适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。不服本裁定的，有权依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》提出案外人异议之诉主张其对涉案房产的实体权属和阻却执行。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第一项、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项之规定，裁定如下：
驳回李文信对本案涉案房产提出的异议。
不服本裁定的，可在本裁定送达之日起十五日内向本院起诉。
审判长 吕宝琳
审判员 周桂莲
审判员 曲永青
二〇一七年五月二十三日
书记员 于程程