重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第00385号
上诉人（原审原告）傅德元，男，1948年3月1日出生，汉族。
委托代理人付林根，重庆广君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吴耀抠，男，1955年12月9日出生，苗族。
委托代理人秦娜，重庆祥鉴律师事务所律师。
委托代理人周艳，重庆祥鉴律师事务所律师。
原审第三人重庆大业兴置业顾问有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪东路585号B1栋1-6号，组织机构代码74288664-8。
法定代表人蒋文武，董事长。
委托代理人喻雍梅，女，1989年10月11日生，汉族。
原审第三人重庆钧华置业发展有限公司，住所地重庆市渝中区临江路89号（天伦华苑）24-F，组织机构代码75623876-4。
法定代表人顾钧，总经理。
委托代理人聂清玲，女，公司员工。
原审原告傅德元与原审被告吴耀抠、原审第三人重庆大业兴置业顾问有限公司（下称大业兴公司）、原审第三人重庆钧华置业发展有限公司（下称钧华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2013）中区民初字第07745号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年6月9日，吴耀抠与钧华公司签订《“凤凰台”认购书》。约定，吴耀抠认购钧华公司开发建设的重庆市渝中区长江一路×××××××××商品房，认购总价492720元。认购期60天，认购方需于2011年8月9日前到销售中心签订《商品房买卖合同》。其后，吴耀抠与钧华公司重庆负责人余治成达成口头协议，钧华公司同意吴耀抠对外转售认购的房屋，钧华公司只收取认购总价，对认购书认购期的约定，不再执行。2012年5月22日，傅德元（合同中称购买人、乙方）、吴耀抠（合同中称出卖人、甲方）、大业兴公司（合同中称居间人、经纪方）签订《房地产买卖居间协议》。合同约定，甲方所售房屋坐落为渝中区××××××××××××。总成交金额价为人民币535000元整。付款方式为分期付款，第一期：乙方于签署本协议时向甲方支付定金人民币80000元。其下空白并注明：“乙方全款购买此房款的支付由甲乙双方自行协商由此产生的经济纠纷与经纪方无关”。补充条款约定：“甲乙双方均同意以更名方式交易上述物业，经纪方的服务到更名成功之日结束，后续事宜由甲乙双方自行办理，与经纪方无关”。合同还约定了其他事项。同日，傅德元（甲方）与吴耀抠（乙方）又签订了《合同转让》协议，约定：甲方自行将渝中区长江一路××××××××××房屋合同转让给乙方傅德元，成交金额为伍拾叁万元正（535000元）。乙方在签定本合同当日支付甲方定金捌万元正（80000元）。签定本合同后如甲方违约双倍返还乙方所交定金，如乙方违约则定金不退，签字生效。在签订合同当日傅德元按约定向吴耀抠支付80000元定金，并向经纪方大业兴公司支付了咨询服务费8000元。2012年5月24日，吴耀抠带傅德元夫妻二人到钧华公司处，办理将其认购的案涉房屋转让给傅德元的手续，并代傅德元支付了37720元购房款。2012年6月4日，应傅德元的要求，由其妻杨本琼、其子傅宇宙与钧华公司签订了购买案涉渝中区××××××××××××#房屋的《重庆市商品房买卖合同》，总成交金额492720元。合同签订后，傅德元支付了全部购房款，钧华公司交付了案涉房屋，并于2012年11月19日为杨本琼、傅宇宙办理了该房的《房地产权证》。
原告傅德元诉称，2012年5月22日，原告与被告及大业兴公司三方签订《房地产买卖居间协议》，大业兴公司作为居间人促成原告购买被告位于渝中区长江一路××××××××房屋一套。协议签订后原告依约向被告支付了购房定金80000元。2012年5月24日，被告领着原告夫妻二人到钧华公司处签订商品房买卖合同，并代原告支付了37720元购房款。当天钧华公司说因为原告不能交付过半的房款，所以不能签订买卖合同。2012年6月4日，原告带齐20万元和妻子去了钧华公司，并按原告的要求以原告妻子和儿子的名义与钧华公司签订了商品房买卖合同。原告认为：案涉房屋系重庆钧华置业发展有限公司开发，被告根本不是案涉房屋所有人，无权对外转售。由于被告不能履行《房地产买卖居间协议》约定的交付房屋及办理产权的义务。故原告请求解除该协议，抵除被告代付的37720元购房款后，下余的购房定金42280元被告应当返还。被告并应赔偿原告交通费和通讯费损失。据此，原告请求：1、解除《房地产买卖居间协议》；2、判令被告向原告返还购房定金42280元及利息，并赔偿原告损失500元。
被告吴耀抠辩称，2011年被告与第三人钧华公司签订《房屋认购协议书》认购了案涉房屋。2012年5月22日，原被告签订了《房地产买卖居间协议》。在签订该协议之前，被告明确告知原告该协议是对案涉商品房的买卖合同权益转让，双方为此还补充签订了《合同转让》协议。事后，被告又带原告到第三人钧华公司办理了合同权益转让事宜。按原告要求，以杨本琼（原告之妻）、傅宇宙（原告之子）的名义与钧华公司签订了商品房买卖合同。签订合同之后房屋已交付，并于2012年11月19日办理了房地产权证。综上，被告已经实际履行合同约定，转让了案涉房屋买卖合同权益。原告的诉求没有根据，请求法院依法驳回。
第三人大业兴公司述称，我公司于2012年5月22日促成原告与被告签订了《房地产买卖居间协议》属实。在协议签订时，我公司审核不严，并没有了解清楚双方是出售房屋还是转让合同权益。其后原告另案向法院起诉我公司，双方达成调解，我公司退还了原告中介费。关于原被告双方于当天另签的《合同转让》协议，应该是在看房现场签的，我公司并不清楚协议的内容。原告的诉讼请求与我公司没有关系，请法院依法裁判。
第三人钧华公司述称，案涉房屋先是由被告认购，我公司的负责人余治成与被告达成了协议，由被告向我公司支付一部分定金，我公司同意被告转卖案涉房屋。被告将房屋卖出之后，由他带买方来直接与公司签订《商品房买卖合同》。2012年6月4日，我公司按被告的指示与原告签订了《商品房买卖合同》。我公司销售房屋是合法的，没有一房二卖，请法院依法裁判。
原审法院认为，本案原被告争议的焦点是：双方所转让的是合同权利义务还是案涉房屋的问题。《房地产买卖居间协议》补充约定：“甲乙双方均同意以更名方式交易上述物业”可知双方转让的并非案涉房屋。双方另行签订的《合同转让》中进一步明确了双方的真实意思表示为：将渝中区长江一路××××××××××房屋合同转让给乙方傅德元。上述均可证明：双方转让的是被告认购案涉房屋的认购合同的权利义务。原告陈述被告带其前往钧华公司签商品房买卖合同，也证明原告明知被告并非案涉房屋的所有人，双方转让的并非是案涉房屋。
《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。故本案被告在经钧华公司同意后，可以将《“凤凰台”认购书》的权利义务一并转让给原告。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。在签订《房地产买卖居间协议》、《合同转让》后，被告带原告夫妻前往钧华公司办理了将其认购的案涉房屋转让给原告的手续，即已履行了双方约定的合同转让义务。其后原告与钧华公司达成一致，又将该合同权利义务一并转让给了原告妻、儿，并已得到履行（即签订《重庆市商品房买卖合同》），亦可进一步证实：原告承继被告所转让合同的权利义务已得到实现，被告已充分、全面履行了其合同转让的义务。故法院认为，被告已履行合同约定的转让义务，原告诉称被告不能履行合同约定与事实不符，其请求解除《房地产买卖居间协议》不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。原告另请求返还定金42280元及利息、赔偿损失亦没有依据，不予支持。
综上所述，原告傅德元的诉讼请求不能成立，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十八条、第九十四条的规定，判决如下：
驳回原告傅德元的全部诉讼请求。
宣判后，原审原告傅德元不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判支持其诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人吴耀抠承担。其理由是：1.一审判决认定事实不清，证据不足。一审法院未查明上诉人是在被欺骗的情况下签订的《房地产买卖居间协议》和《合同转让》。大业兴公司与买卖双方签订《房地产买卖居间协议》及《合同转让》，明确系二手房交易，上诉人基于对大业兴公司及被上诉人的信任缴纳了中介费8000元及定金8万元。之后在与重庆市国土房管局房屋交易中心查询才知是被上诉人在钧华公司处低价认购后高价转售，并非合同约定的二手房交易。被上诉人的行为违反《中华人民共和国房地产房管理法》的相关规定，双方签订的《合同转让》无效。2.一审法院认定本案上诉人与被上诉人双方转让的是合同权益义务是错误的。双方在《合同转让》中约定的是上诉人以53.5万元购买诉争房屋，而非权益。因为吴耀抠与钧华公司没有就诉争房屋签订过正式《重庆市商品房买卖合同》，该“房屋买卖合同”根本就不存在，更加不存在任何合同权益的问题。而被上诉人在认购书的期限内也没有与钧华公司签订正式购房合同，被上诉人以其行为主动放弃了购房权益，认购书应属自行终止，因而就谈不上权益转让，一审法院将房屋转让认定为权益转让有悖事实真相。事实真相系被上诉人与开发商勾结的商品房加价倒卖，其行为违反法律规定。3.原审判决适用法律错误。本案涉及的房屋是由钧华公司直接出售的商品房。被上诉人吴耀抠既不是本案房屋的产权登记，也不是合法的商品房销售委托代理人，又不是合法的商品房包销人，更不是两年前认购书有效期内合法的权益人，吴耀抠无权处分该房屋，其签订《房地产买卖居间协议》不可能实际履行，房屋的购买过户与被上诉人根本就没有直接的法律关系，法院对此应依法予以解除。
被上诉人傅德元答辩服从原判。
二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，本案争议焦点是傅德元是否享有解除与吴耀抠签订的《房地产买卖居间协议》。
首先，傅德元与吴耀抠签订《房地产买卖居间协议》及《合同转让》时，吴耀抠虽未取得诉争房屋的产权，但由于吴耀抠就该房已与房屋产权人钧华公司签订认购书，并得到钧华公司的同意可对外转售其认购的房屋。同时《房地产买卖居间协议》约定双方以更名方式交易，虽然《合同转让》中明确约定是将诉争房屋合同转让给傅德元，由于吴耀抠就诉争房屋仅与钧华公司签有认购书，因而《合同转让》所确认的诉争房屋合同转让实为吴耀抠将与钧华公司签订的认购书中涉及认购诉争房屋的权利义务转让给傅德元。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，因此双方签订的上述协议及合同内容不违反法律、法规禁止性规定，虽然二审审理中上诉人傅德元上诉称该协议及合同是在欺骗的情况下签订的，但上诉人傅德元对此未提供证据证实，本院不予采信，故该协议及合同转让系双方真实意思表示，依法有效，具有约束力。
其次，傅德元与吴耀抠签订《房地产买卖居间协议》及《合同转让》后，吴耀抠与傅德元夫妻前往钧华公司办理了将其认购的诉争房屋转让给傅德元的相关手续，并由傅德元妻及儿与钧华公司签订诉争房屋的《重庆市商品房买卖合同》，双方签订的《房地产买卖居间协议》、《合同转让》已实际履行，故傅德元要求解除《房地产买卖居间协议》于法无据。
综上，上诉人傅德元的上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费920元，由傅德元承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江信红
代理审判员 苏 渝
代理审判员 钱昳心
二〇一四年三月十二日
书 记 员 栗宏豪