重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第05068号
上诉人（原审被告）张茂寅，住重庆市巴南区。
委托代理人刘辉，重庆格林威律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴启祥，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人邓光辉，重庆大江律师事务所律师。
上诉人张茂寅与被上诉人吴启祥房屋租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年3月13日作出（2013）沙法民初字第04504号民事判决，上诉人张茂寅对该判决不服，向本院提出上诉。本院于2014年7月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月14日适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定进行询问。上诉人张茂寅及其委托代理人刘辉，被上诉人吴启祥的委托代理人邓光辉到庭参加询问。本案现已审理终结。
吴启祥在一审中诉称，2010年5月25日，吴启祥和张茂寅双方签订《房屋租赁合同》约定，吴启祥将位于沙坪坝区站东路176号附4号门面转租给张茂寅，每月租金5万元整，并约定若出现国家改造或拆迁房屋等因素，甲方有权提前终止合同等。2012年9月20日该房屋产权方重庆市南海贸易发展有限责任公司因火车站改造工程需拆迁，要求吴启祥在同年9月20日前腾出该门面。吴启祥随即告之张茂寅，要求其顺应政府拆迁在同年9月20日前交还该门面，但张茂寅至今不还房，也不支付2012年11月7日后的房租。请求依法判令：1、张茂寅支付2012年11月7日至2013年4月30日29万元租金。2、张茂寅立即将所承租的沙区站东路176号附3号门面交还给吴启祥。一审审理中，吴启祥放弃第二项请求。
张茂寅在一审中辩称，吴启祥明知租赁房屋要拆迁却不告知张茂寅，造成张茂寅重大损失，存在欺诈行为。张茂寅已经另案起诉，张茂寅在吴启祥与重庆市南海贸易发展有限责任公司签订解除合同协议后，并未收到吴启祥要求归还租赁门面的通知。由于吴启祥与重庆市南海贸易发展有限责任公司于2012年8月20日已签订了解除合同协议，吴启祥至2012年8月20日起与重庆市南海贸易发展有限责任公司无房屋租赁关系，因此吴启祥无权向张茂寅主张权利。
经一审审理查明，沙坪坝区北站东路176、176-1、178、180、182、184号属于重庆铁路南海运输有限责任公司所有。2007年11月18日，重庆铁路南海运输有限责任公司更名为重庆市南海贸易发展有限责任公司。
2010年5月4日，重庆市南海贸易发展有限责任公司（甲方）与吴启祥（乙方）签订房屋租赁合同。合同约定有，租赁标的物沙坪坝北站东路176号临街层门面第一、二、三、四号，面积约460㎡；租期2010年5月25日起至2016年5月24日止；在租赁期间，未经甲方同意，乙方不准转租他人经营，如确需转租经营，乙方必须以书面形式报告甲方，经甲方同意后，乙方必须如实将其转租的合同原件报甲方备案，否则甲方有权终止本合同，并按乙方违约处理；租赁期满，合同自行终止。乙方投入的装饰、装修，不得损坏、撤出，应无偿交给甲方（可移动设备由乙方自行处理），且乙方不得提出任何经济补（赔）偿要求；自本合同签订之日起，按本合同执行。双方认定于2010年3月4日所签订的（站东路176号临街层门面第三、四号）房屋租赁合同，同时作废，并由甲方收回原合同原件。
2011年7月30日，吴启祥（甲方）与张茂寅（乙方）签订一份租赁合同。合同记载有，“一、租赁房屋：1、房屋位于沙坪坝区北站东路176号临街5、6号门市。二、租赁期限，自2010年5月25日起至2016年5月24日止。三、租金；1、租金为每月50000元，年租金600000元。”此外，双方还对其他共计15条进行了约定。
2012年6月8日，重庆市南海贸易发展有限责任公司（甲方）与吴启祥（乙方）签订补充协议。协议记载，“甲乙双方于2010年5月14日签订了《房屋租赁合同》，合同约定由乙方承租甲方位于重庆市沙坪坝区北站东路176号临街层第一、第二、第三、第四号共约460平方米门面。现因该租赁门面可能面临拆迁和乙方需对三号门面（火车站往八中方向第三个门上，面积约133平方米）进行简单装修问题，双方特达成如下补充协议：一、乙方必须严格执行主合同约定，如有转租必须先征得甲方书面同意，并向甲方提供相应的转租合同原件用以备案。二、基于政府部门对该片区的产权冻结等拆迁的前期政府行为，双方同意，原则上乙方及甲方同意的次承租人不得对承租门面进行装修，因经营原因确需进行装修时，应该由乙方提前报送简要的装修方案经甲方审核同意，如因拆迁造成乙方及经甲方同意的次承租人的装修损失全部由其自行承担，但乙方或实际承租人可以取得拆迁人经评估确定的装修残值。三、如遇拆迁，自拆迁公告发布之日起，甲乙双方所订立的《房屋租赁合同》即自行终止，乙方及甲方同意的次承租人必须在政府部门发布的拆迁公告规定的搬迁期限内向甲方交还承租房屋，无论何种原因逾期未迁出的，乙方都应承担违约责任，由乙方按租金标准的三倍赔偿甲方逾期还房损失，在逾期还房期间，甲方不提供乙方所租门面的水、电供应。四、乙方承诺，拆迁时除取得评估机构所评估的装修补偿外，不对甲方或拆迁人提出任何赔偿请求。”
2012年8月20日，重庆市南海贸易发展有限责任公司（甲方）与吴启祥（乙方）签订解除合同协议。协议记载，“甲乙双方于2003年10月20日签订了《房屋租赁合同》，合同约定从2003年12月20日起由乙方承租甲方位于沙坪坝区天陈路17号南海大楼平街一楼（除宾馆大堂总台和配电室外）、负一楼共二层商业用房。2010年5月14日签订了《房屋租赁合同》，并于2012年6月8日签订了《补充协议》，合同约定从2010年5月25日起由乙方承租甲方位于沙坪坝区站东路176号商住楼平街一楼l、2、3、4号门面商业用房，该合同履行至今。现政府通知对该租赁房屋进行拆迁，为了顺应政府的拆迁，经甲乙双方协商一致，达成如下解约协议：
一、双方同意解除2003年10月20日签订的《房屋租赁合同》和2010年5月14日签订的《房屋租赁合同》及2012年6月8日签订的《补充协议》，从签订本协议之日起上述合同全部解除，2012年8月31日前双方据实结算房屋租金。2012年9月1日-2012年9月20日免除乙方租金。
二、乙方在解约后应自觉到税务部门完结相关税费、结清对外欠款及支付劳工费用并完结与次承租人的一切手续，在2012年9月20日17：00前结清水、电等费用，并搬出承租房屋，其间不得损坏房屋的装饰及结构，经甲方验收合格后进行交接，乙方凭保证金收据原件到甲方领退租房保证金。
三、乙方交还租赁房屋后5个工作日以内，甲方支付乙方提前解约补偿费用共计156万元，大写：壹佰伍拾陆万元整（存入乙方提供的银行账号内），此费用包含双方协商的：装修补偿费、搬迁费、提前搬迁奖励费、天然气安装费等全部费用；乙方确认，以上解约补偿费用为双方协商的结果，甲方补偿本条所列费用后，即独立对外取得拆迁补偿，适用费额及补偿金额与乙方无关，乙方不能另行向拆迁部门或甲方提出任何关于拆迁补偿的要求。四、乙方同意在取得天然气补偿费后，乙方在天陈路l7号安装的天然气（代码2026240）归甲方所有，乙方积极配合甲方在2012年9月20日前完善过户手续。八、甲乙双方承诺：对本协议内容保密，任何一方对外透露本协议信息造成对方工作被动或经济损失，透露信息一方愿承担一切责任，并赔偿因信息透露给对方造成的经济损失。”
2012年8月15日，重庆沙坪坝火车站综合改造开发建设工程指挥部向拆迁区域印发关于启动沙坪坝站区铁路房屋拆迁工作的通知，明确表明定于2012年8月启动沙坪坝站区铁路房屋拆迁工作，确保10月30日前开工建设本项目站改工程。
2012年8月17日，重庆市南海贸易发展有限责任公司书面通知吴启祥，上级要求我司所有物业必须于2012年9月20日前全部搬迁完毕。贵单位吴启祥租赁的我司物业：天陈路17号南海大楼平街一楼、负一楼和吴启祥租赁的我司物业：站东路176号（南海商住楼）临街层一、二、三、四号门面属此次拆迁范围，请贵单位于2012年8月25日前来我司协商办理合同解除事宜及结算租金，并于2012年9月20日前搬迁完毕，在此期间请贵单位保护好租赁房屋并不得故意毁损添附物。2012年9月20日17时后，我司将对此次拆迁范围内属于我司的所有物业停止供水供电，逾期不搬迁者，一切后果自负。
2012年9月14日，重庆市南海贸易发展有限责任公司向各租赁户张贴通知，言明2012年9月20日17时后，我司将对此次拆迁范围内属于我司的所有物业停止供水供电。
2012年9月17日，吴启祥向重庆市南海贸易发展有限责任公司作出书面承诺，“吴启祥于2012年9月17日请求重庆市南海贸易发展有限责任公司支付部份提前解约补偿费壹佰万元整，用于我方各商业租赁门面按期搬迁撤离，并郑重作出如下承诺：我方各商业租赁门面严格按照双方于2012年8月20日签定的《解除合同协议》之约定，确保沙坪坝区天陈路17号平街一楼、负一楼共二层商业用房及沙坪坝区站东路176号商住楼平街1、2、3、4号商业用房按期搬迁撤出，撤离期限如下：
①沙坪坝区天陈路17号平街一楼、负一楼共二层商业用房停水停电执行时间申请延后至2012年9月21日早上7：00时止。我方并保证于7：00时开始搬迁撤出。②沙坪坝区站东路176号商住楼平街l、2、3、4号商业用房，停水停电执行时间为：2012年9月20日17：00时。”
2012年9月17日，重庆市南海贸易发展有限责任公司依前述协议向吴启祥支付约定拆迁费等费用1百万元。
2012年9月17日，吴启祥向包括张茂寅在内的各租户发出通知，“接重庆市南海贸易发展有限责任公司通知，将我方位于重庆市沙坪坝区站东路176号、天陈路17号物业进行拆迁，重庆市南海贸易发展有限责任公司要求我方所有物业必须于2012年9月20日前全部搬迁完毕。贵方租赁的物业站东路176号、天陈路17号属此次拆迁范围。请贵方于2012年9月20日前来我方办理合同解除事宜及结算租金，并于2012年9月20日前搬迁完毕。重庆市南海贸易发展有限责任公司于2012年9月20日17时后，对我处租赁所有物业停止供水供电，逾期不搬迁者，一切后果自负。”
吴启祥指认张茂寅在2012年8月20日由其通知并知晓搬迁一事。张茂寅否认，自称于2012年9月20日通过重庆市南海贸易发展有限责任公司打听得知。
现吴启祥提起诉讼。一审审理中查明，吴启祥称张茂寅已支付租金至2012年11月7日前的，吴启祥未举示2011年后支付租金的证据。张茂寅曾支付给吴启祥房屋履约定金6万元。
重庆铁路运输法院审理重庆市南海贸易发展有限责任公司诉吴启祥、张茂寅房屋租赁合同纠纷一案中，2013年5月6日作出的（2012）重铁民初字第61号民事判决确认有，“原告依据重庆市政府和成都铁路局的要求和与吴启祥签订的房屋租赁合同及补充协议的约定，签订解除合同协议符合我国合同法第93条的规定，协议解除合同合法有效。且9月17日吴启祥向原告承诺在9月20日前返还房屋，并提前领取补偿款和搬迁费100万元。故张茂寅提出解除合同协议无合法依据的理由不成立，一审法院不予支持。原告重庆市南海贸易发展有限责任公司与吴启祥解除租赁合同后，吴启祥与张茂寅签订的次承租合同已无继续履行的基础。理应解除。原告重庆市南海贸易发展有限责任公司为保护其财产权利，要求张茂寅返还租赁房屋符合我国物权法的相关规定，本院予以支持。”该判决还确认“一、被告张茂寅在本判决生效后十日内将承租的位于重庆市沙坪坝区站东路176号附4号房屋返还给原告重庆市南海贸易发展有限责任公司。二、被告吴启祥在本判决生效后十日内支付原告重庆市南海贸易发展有限责任公司违约金（按每日2343.72元计算，从2012年9月21日起计算至本判决生效之日止。）”。
2013年12月26日，张茂寅就与吴启祥之间的租赁关系起诉，要求请求判决确认张茂寅与吴启祥签订的《房屋租赁合同》于2012年8月20日解除；判令吴启祥、重庆市南海贸易发展有限责任公司共同承担因终止合同给张茂寅造成的装修损失共计45万元（具体金额以评估鉴定为准）。一审法院以（2013）沙法民初字第06570号判决确认，“原告张茂寅与被告吴启祥签订的房屋租赁合同后，原告张茂寅向被告重庆市南海贸易发展有限责任公司交纳了水电保证金，并在经营期间直接向被告重庆市南海贸易发展有限责任公司交纳了水电费，因此表明被告重庆市南海贸易发展有限责任公司知道且同意被告吴启祥的转租行为，原告张茂寅为合法的次承租人。因此，原告张茂寅与被告吴启祥签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。”进而判决驳回了原告张茂寅的诉讼请求。
一审法院认为，根据重庆铁路运输法院审理重庆市南海贸易发展有限责任公司诉吴启祥、张茂寅房屋租赁合同纠纷一案中，2013年5月6日作出的（2012）重铁民初字第61号民事判决，结合一审法院（2013）沙法民初字第06570号民事判决确认可知，吴启祥与张茂寅签订的租赁合同有效，于2012年9月20日解除，张茂寅属该房屋次承租人。重庆市南海贸易发展有限责任公司与吴启祥签订的《房屋租赁合同》解除后，吴启祥与张茂寅的转租合同已无继续履行的可能，张茂寅无权继续占有该房屋，应当将租赁房屋返还给吴启祥或重庆市南海贸易发展有限责任公司。从本案事实可知，2012年8月20日，重庆市南海贸易发展有限责任公司与吴启祥签订解除合同协议，约定从签订该协议之日起重庆市南海贸易发展有限责任公司与吴启祥双方所签订的租赁合同全部解除，吴启祥应于2012年9月20日前全部搬迁完毕。吴启祥与张茂寅签订的租赁合同于2012年9月20日解除，解除前属于租金，解除后属于占用费，考虑到：
1、吴启祥有要求处理解除前后租金、租金损失、占用费用的意见；
2、张茂寅未及时交还租赁物，有违法定义务；
3、重庆铁路运输法院判决确定吴启祥有赔偿义务；
4、吴启祥请求实质是解决租赁物返还前的损失费用。
为此，一审法院对吴启祥要求张茂寅支付从2012年11月7日起至2013年4月30日止实际占用费的请求予以支持。参照双方约定计算方式为600000元÷365天／年×175天=””287671.23元。张茂寅抗辩2012年9月20日后该租赁房屋已断水断电，失去正常使用条件，应扣减租金的请求，结合本案实际，应予支持，可在房屋租金中适当扣减20%，至于张茂寅提出由于吴启祥未退还房租、保证金及赔偿装修损失等，因而拒绝支付房屋租金的抗辩理由，因退还房租、保证金及赔偿装修损失等属于对合同解除后果处理的积极主张，应另案起诉解决。故对张茂寅的此抗辩理由不予采纳。
为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、由张茂寅支付吴启祥2012年11月7日至2013年4月30日止的房屋占用费230136.98元。限于一审判决发生法律效力后立即付清。
二、驳回吴启祥的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5650元（吴启祥已预交2825元），由吴启祥负担900元。张茂寅负担4750元，限于本判决发生法律效力后立即支付给吴启祥1725元，向一审法院交纳3025元。
张茂寅不服一审判决，向本院提起上诉，请求：依法撤销（2013）沙法民初字第04504号民事判决，依法改判驳回吴启祥的诉讼请求；一审、二审诉讼费由吴启祥承担。事实和理由：一审认定事实错误。1、吴启祥与产权人重庆市南海贸易发展有限责任公司已于2012年8月20日解除双方所签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》，吴启祥自签订上述协议之日起，不再是本案诉争房屋的承租人，不再享有承租人的任何权利，包括转租权，吴启祥因此也无权再向次承租人主张权利，房屋权利的主张者应是产权人重庆市南海贸易发展有限责任公司，吴启祥在本案中也不具备代位追偿的主体资格。2、（2012）重铁民初字第61号民事判决书已经明确判决张茂寅在该判决生效后十日内将承租的门面返还给重庆市南海贸易发展有限责任公司。该生效判决承认张茂寅次承租人的地位，在该案中产权人重庆市南海贸易有限责任公司直接向张茂寅主张返还房屋，但并未向张茂寅主张房屋占用费，该判决并要求吴启祥给付违约金（而不是房屋占用费）。3、（2013）沙法民初字第06570号民事判决书驳回了张茂寅的诉讼请求，是因为张茂寅未能就其主张的损失提供证据，而该损失已在重庆市南海贸易发展有限责任公司申请执行张茂寅返还房屋一案中达成和解，由重庆市南海贸易发展有限责任公司支付张茂寅损失15万元。由于重庆市南海贸易有限责任公司已经与张茂寅就房屋返还事宜达成和解，吴启祥无权向张茂寅主张房屋占用费。4、张茂寅在本案中对吴启祥不存在违约，不应承担房屋占用费。吴启祥在与重庆市南海贸易发展有限责任公司签订解除协议后，重庆市南海贸易发展有限责任公司已于2012年9月20日将涉案房屋断水、断电、断气，使该涉案房屋失去实际价值，张茂寅未继续经营，重庆市南海贸易发展有限责任公司已经实际控制该涉案房屋。张茂寅在此租赁合同中无任何过错，重庆市南海贸易发展有限责任公司以支付补偿费的行为明确表示不向张茂寅主张未返还涉案房屋期间的房屋占用费。5、一审判决张茂寅支付吴启祥2012年11月7日至2013年4月30日止的房屋占用费230136.98元，此判决的起止时间没有任何证据支持。
吴启祥答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律恰当，请求驳回上诉，维持原判。
在二审审理中，张茂寅向本院举示了下列证据：1、通话记录。内容为吴启祥要求次承租人包括张茂寅不搬出涉案房屋，并明确说明其与重庆市南海贸易发展有限责任公司已经解除协议，让次承租人包括张茂寅直接向产权人重庆市南海贸易发展有限责任公司索取相关赔偿。证明吴启祥要求张茂寅支付房屋占用费没有任何理由。2、中国建设银行联网业务入账通知书。证明重庆市南海贸易发展有限责任公司向张茂寅支付了15万元的房屋装修损失费，双方已就涉案房屋相关问题达成协议。吴启祥认为证据1不属于二审新证据，不同意质证，对该证据的真实性和证明力都有异议。吴启祥对证据2的真实性无异议，但对该证据的证明力有异议，该证据仅证明张茂寅与重庆市南海贸易发展有限责任公司就涉案房屋装修费达成了和解，并不是对涉案房屋所有的问题达成了协议。
在二审审理中，吴启祥向本院举示了下列证据：重庆市南海贸易发展有限责任公司于2014年4月15日出具的证明一份，证明2012年9月20日至2013年10月28日期间的房屋占用费由吴启祥向张茂寅收取。张茂寅对该证据的真实性和合法性不予确认，对其证明力亦有异议，吴启祥在租赁合同解除后已无权向张茂寅主张房屋占用费，此权利已经归属产权人重庆市南海贸易发展有限责任公司，且张茂寅与重庆市南海贸易发展有限责任公司之间的调解已经包含了房屋占用费不再主张的问题。
本院认证如下：张茂寅举示的证据1、2不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）款所规定的二审程序中的新的证据，本院不予采信。吴启祥举示的证据具备真实性、关联性和证明力，本院予以采信。
本院审理查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。
本院认为，根据一审法院（2013）沙法民初字第06570号民事判决，吴启祥与张茂寅签订的租赁合同合法有效。根据重庆铁路运输法院（2012）重铁民初字第61号民事判决，吴启祥与重庆市南海贸易发展有限责任公司签订的《房屋租赁合同》于2012年8月20日解除后，张茂寅与吴启祥签订的《房屋租赁合同》已无继续履行的基础，应当予以解除。吴启祥通知张茂寅于2012年9月20日解除《房屋租赁合同》，张茂寅于2012年9月20日知晓合同解除和房屋拆迁事宜后一直未搬迁，直至2013年5月6日重庆铁路运输法院作出（2012）重铁民初字第61号民事判决，判决张茂寅于该判决生效后十日内返还涉案房屋，因此，张茂寅应就此期间的房屋占用支付相应的对价。张茂寅从2012年11月7日之后一直未支付房屋租金，吴启祥要求张茂寅就2012年11月7日至2013年4月30日期间占有使用房屋支付房屋占用费，本院予以支持。重庆市南海贸易发展有限责任公司与张茂寅之间仅就房屋搬迁事宜达成协议，并未明确对房屋占用费进行约定，且重庆市南海贸易发展有限责任公司还于2014年4月15日出具证明，明确2012年9月20日至2013年10月28日期间的房屋占用费由吴启祥向张茂寅收取。
综上，上诉人张茂寅的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5650元，由上诉人张茂寅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 晏芳
代理审判员 李娅
代理审判员 倪旻
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 程容