湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终555号
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉市武昌区张阿姨皇氏水饺馆，经营场所地武汉市武昌区中山路螃蟹****号武商量贩沙湖店内*楼。
负责人：胡满林，该水饺馆董事长。
委托诉讼代理人：魏守波，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙学民，该水饺馆经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：樊江，男，1985年2月20日出生，汉族，住陕西省淳化县。
委托诉讼代理人：王静，湖北浩颂律师事务所律师。
上诉人武汉市武昌区张阿姨皇氏水饺馆（以下简称张阿姨水饺馆）因与被上诉人樊江租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初4402号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
张阿姨水饺馆上诉请求：1、撤销一审判决中的第一、二项，改判驳回樊江的诉讼请求；2、撤销一审判决中的第四项，改判樊江赔偿张阿姨水饺馆损失64056元；3、本案的一、二审诉讼费用由樊江承担。事实和理由：1、《补充淘汰机制销售保底协议》对樊江具有约束力，一审判决张阿姨水饺馆退还多收取的租金于法无据。2、张阿姨水饺馆与樊江签订的《门面租赁合同》已明确约定保证金15000元于一年期满后返还、樊江若转让或终止使用该店面应提前2个月通知张阿姨水饺馆，樊江在期满前单方强行退租，其既未提前2个月通知，又未经张阿姨水饺馆同意，此退租行为已构成违约。故张阿姨水饺馆无须将15000保证金退还给樊江，且樊江还应赔偿张阿姨水饺馆档口空置损失64056元。3、张阿姨水饺馆于一审庭后提交樊江退租后该档口水电费的明细及起止码，以证明该档口因空置时间达7个月导致张阿姨水饺馆遭受损失，但一审法院对此证据既未进行质证，亦未采信，严重违反程序。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。
樊江辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
樊江向一审法院起诉请求：1、责令张阿姨水饺馆退还合同保证金15000元；2、张阿姨水饺馆退还樊江多收取的租金10036.6元；3、张阿姨水饺馆退还樊江无故多收取的资金6117.17元；4、本案诉讼费由张阿姨水饺馆承担。一审中，樊江申请变更诉讼请求：1、责令张阿姨水饺馆退还合同保证金15000元；2、张阿姨水饺馆退还樊江多收取的租金6945.17元、张阿姨水饺馆退还樊江无故多收取的资金6117.17元；本案诉讼费由张阿姨水饺馆承担。
张阿姨水饺馆反诉请求：樊江赔偿张阿姨水饺馆损失64056元；樊江承担反诉费用。
一审法院认定事实：2014年3月1日，胡满林与武汉武商量贩连锁有限公司签订《租赁合同书》，约定胡满林承租武汉武商量贩连锁有限公司螃蟹甲沙湖店内一楼120平方米的柜台用于经营张阿姨水饺馆。2014年7月21日，樊江与张阿姨水饺馆签订了《店面租赁合同》，约定张阿姨水饺馆将武商量贩点螃蟹甲美食城5㎡面积租给樊江经营餐饮；每月租金按提点20%，每月结算2次（15日、30日），租赁日期从2014年7月26日至2015年6月30日；保证金1.5万元期满后退返，进场费1万元不予退返；樊江租赁期间应依法经营，不得随意改变门面用途，爱护室内设施，所发生的水、电、税务、物业等费用一切自理；对屋内装修不得随意拆卸，樊江应按张阿姨水饺馆统一管理制度要求执行；在租赁期间，双方不得随意解除合同，如樊江需转让或终止使用店面应提前二个月告知张阿姨水饺馆；具体事项按张阿姨水饺馆淘汰制度执行。双方在合同上签字盖章。张阿姨水饺馆提供一份《补充淘汰机制销售保底协议》，约定为了双方共同利益，将销售量提高不让美食城亏损，从2014年7月1日开始实行保底销售，具体如下：从7月1日开始（月销售额22万元四个档口）；1号档口、小碗菜盖浇饭月销售13万元；2号档口（花美鲜）月销售3万元；3号档口（牛肉面）月销售3万元；4号档口（元宝坊）月销售3万元；对于完不成任务的档口，按每月交租金6500元(2、3、4档口)，1号档口月租金25000元。对于连续两个月完不成任务的给对方造成损失，张阿姨水饺馆有权收回档口，解除合同，保证金冲抵损失。对新进的客户有二个月的过渡期期间，只提点20%，二个月完不成任务的按租金收取。本协议同“淘汰机制”，“合同”具有同等效力。该《补充淘汰机制销售保底协议》仅张阿姨水饺馆盖章，并落款时间2014年7月1日，樊江并未在《补充淘汰机制销售保底协议》上签字认可。2014年8月和9月，张阿姨水饺馆按照樊江每月经营额的20%收取樊江的门面租金。2014年10月份、11月份、12月份，张阿姨水饺馆按每月6500元的租金标准收取樊江租金，双方发生争议。但张阿姨水饺馆从2014年10月份开始按照该《补充淘汰机制销售保底协议》收取樊江每月租金6500元，并扣除公摊费用中的电费、收银员工资、保洁员工资等费用。2014年12月30日，樊江与张阿姨水饺馆协商退出经营，并出具《自愿退出档口》，载明“我自愿退出牛肉面档口，把我自己所买餐具用品带走（冰箱、压面机、下面桶2个、保温箱等）”。根据张阿姨水饺馆出具的美食（城）结算明细表，载明樊江经营的牛肉面档口2014年10月1日至10月31日销售总额为17037元，公摊费用电费239.84元、收银员工资529元、保洁员工资1373.43元、物业设施费993.6元、其他费用91.54元，合计3227.41元，加上美食城保底扣租6500元，张阿姨水饺馆实际给樊江结账7309.59元。2014年11月1日至11月30日，樊江经营的牛肉面档口销售总额为15648元，公摊费用电费369.89元、收银员工资529元、保洁员工资1545.10元、物业设施费993元、其他费用46元，合计3483.59元，加上美食城保底扣租6500元，张阿姨水饺馆实际给樊江结账5664.41元。2014年12月1日至12月31日，樊江经营的牛肉面档口销售总额为14632元，公摊费用电费419元、收银员工资586.50元、保洁员工资1554.14元、物业设施费993.60元、其他费用172.50元，合计3726.72元，加上美食城保底扣租6500元，张阿姨水饺馆实际给樊江结账4405.28元。2014年12月1日至12月31日美食结算明细表备注：2014年10月返款6010.49元、2014年11月返款4480.81元，合计10491.30元，樊江已领款10000元，实际余额491.30元。2014年12月返款4405.28元、扣除档口电费1155元、扣除10月至12月份员工餐补828元、扣除烟道清洗1000元、扣除罗佩无理取闹罚款3000元、扣维修下水道公摊费200元、余额-1777.72元。减去10至11月份余额491.30元，10至12月份余额-1286.42元。樊江不同意张阿姨水饺馆的扣款明细，后诉至一审法院，请求判如所请，张阿姨水饺馆亦提出反诉。一审另查明，2015年8月1日，张阿姨水饺馆与杜桂满签订《门面租赁合同》，约定张阿姨水饺馆将张阿姨美食城武商量贩点沙湖店内的面积约5㎡的门面（樊江承租的门面）出租给杜桂满，用于经营面粉小吃。店面租金每月4500元，租赁日期从2015年8月1日至2016年7月30日，做满一年退押金，中途退出不退押金。
一审法院认为：樊江与张阿姨水饺馆签订的《门面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律的规定，合同合法有效。樊江并未在《补充淘汰机制销售保底协议》上签字，该协议不对樊江发生法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，樊江与张阿姨水饺馆双方均应按照合同约定履行义务。本案中，樊江与张阿姨水饺馆合同约定押金1.5万元期满后予以退还，樊江退出经营，张阿姨水饺馆应当退还樊江押金1.5万元。关于樊江主张张阿姨水饺馆退还多收取的租金10036.6元的问题。樊江与张阿姨水饺馆均在《门面租赁合同》上签字确认租金收取标准按照提点20%，张阿姨水饺馆按照其单方提供的《补充淘汰机制销售保底协议》收取租金，不符合合同约定，一审法院对张阿姨水饺馆收取租金的标准不予确认。10月份，樊江经营额为17037元，应交租金3407.40元，被扣租金6500元，多收租金3092.60元；11月份，樊江经营额为15648元，应交租金3129.60元，被扣租金6500元，多收租金3370.60元；12月份，樊江经营额为14632元，应交租金2926.40元，被扣租金6500元，多收租金3573.60元；合计多收租金10036.60元。对樊江主张张阿姨水饺馆退还多收取的租金10036.6元的诉讼请求予以支持。关于樊江主张张阿姨水饺馆退还无故所收取的资金6117.17元的问题。张阿姨水饺馆作为美食城的经营者，聘请了保洁人员对公共区域环境的卫生进行打扫，聘请收银人员专门管理刷卡收费问题，支出的租金属于四家档口合情合理的开支，四家档口按照比例支付该费用合情合理，一审法院对樊江的该项诉讼请求不予支持。关于张阿姨水饺馆反诉樊江赔偿其损失64056元的问题。张阿姨水饺馆认为樊江离开后，其门面空置导致其损失64056元。一审法院认为，樊江退出商铺系经过张阿姨水饺馆同意，并且樊江于2014年12月30日向张阿姨水饺馆出具一份自愿退出档口的说明，樊江与张阿姨水饺馆之间的《门面租赁合同》终止。合同终止后商铺空置的损失与樊江无关，且樊江与张阿姨水饺馆双方签订的《门面租赁合同》亦未对该损失进行约定，故一审法院对张阿姨水饺馆的反诉诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、武汉市武昌区张阿姨皇氏水饺馆于本判决生效之日起十日内退还樊江合同保证金1.5万元；二、武汉市武昌区张阿姨皇氏水饺馆于本判决生效之日起十日内退还樊江多收取的租金10036.6元；三、驳回樊江的其他诉讼请求；四、驳回武汉市武昌区张阿姨皇氏水饺馆的反诉请求。本案本诉案件受理费599元，减半收取300元，由樊江负担65元，由武汉市武昌区张阿姨皇氏水饺馆负担235元（此款樊江已垫付，武汉市武昌区张阿姨皇氏水饺馆于本判决生效之日起十日内连同上述判决款项一并支付给樊江）；反诉案件受理费1401元，减半收取701元，由武汉市武昌区张阿姨皇氏水饺馆负担。
二审期间，张阿姨水饺馆提交了《水电费起止码说明》一份，拟证明涉诉档口于2015年8月2日才重新出租给案外人杜桂满，该档口因空置时间达7个月导致张阿姨水饺馆遭受店面空置损失。经质证，樊江认为该证据不属于新证据，对该证据的真实性、目的性、关联性均不认可。
本院认为，张阿姨水饺馆在二审中提交的证据，不能达到其举证目的，本院不予采信。
经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：张阿姨水饺馆与樊江签订的《门面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，该合同有效。
关于张阿姨水饺馆提出《补充淘汰机制销售保底协议》对樊江具有约束力，一审判决张阿姨水饺馆退还多收取的租金于法无据的上诉理由。因樊江未在《补充淘汰机制销售保底协议》上签字，故该协议对其并无约束力。双方签订的《门面租赁合同》约定租金收取标准按照提点20%，张阿姨水饺馆主张按照《补充淘汰机制销售保底协议》收取租金，不符合合同约定。故一审判决张阿姨水饺馆退还樊江多收取的租金10036.6元并无不当。
关于张阿姨水饺馆提出双方签订的《门面租赁合同》约定保证金15000元于一年期满后返还，樊江在期满前单方强行退租，樊江的行为已构成违约，张阿姨水饺馆无须将15000元保证金退还给樊江，樊江还应赔偿张阿姨水饺馆档口空置损失64056元的上诉理由。因双方签订的《门面租赁合同》约定在租赁期间，双方不得随意解除合同，如樊江需终止使用店面应提前二个月告知张阿姨水饺馆。本案中樊江无证据证明其退租前，已提前二个月告知过张阿姨水饺馆，亦无证据证明双方经过协商后同意解除合同。樊江在合同期满前单方强行退出经营的行为已构成违约，其应承担相应的违约责任，故张阿姨水饺馆不应退还樊江15000元保证金。对于张阿姨水饺馆主张其档口空置的损失，因双方签订的《门面租赁合同》未对该损失进行约定，且15000元保证金不予退还已足以弥补该损失。故张阿姨水饺馆的该项上诉理由部分成立，本院予以支持。
综上所述，张阿姨水饺馆的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初4402号民事判决第二、三、四项；
二、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初4402号民事判决第一项。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费减半收取300元，由樊江负担90元，由武汉市武昌区张阿姨皇氏水饺馆负担210元；反诉案件受理费减半收取701元，由樊江负担210.3元，由武汉市武昌区张阿姨皇氏水饺馆负担490.7元。二审案件受理费936元，由武汉市武昌区张阿姨皇氏水饺馆负担655.2元，樊江负担280.8元。
本判决为终审判决。
审判长 张 红
审判员 余小乔
审判员 叶玉宝
二〇一七年三月三十日
书记员 李一凡