中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2014）民二终字第34号
上诉人（一审原告）：长沙市企业国有资产经营有限公司。住所地：湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段163号新时代广场北栋28层。
法定代表人：郭力夫，该公司董事长。
委托代理人：翟玉华，湖南天地人律师事务所律师。
委托代理人：杨林，湖南天地人律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：湖南长重机器股份有限公司。住所地：湖南省长沙市开福区芙蓉北路长沙金霞经济开发区秀峰商贸城10栋二楼24、25号。
法定代表人：罗向阳，该公司董事长。
委托代理人：张烨，该公司副总经理。
委托代理人：莫路明，湖南麓和律师事务所律师。
上诉人长沙市企业国有资产经营有限公司（以下简称长沙国资公司）因与被上诉人湖南长重机器股份有限公司（由长沙重型机器制造有限责任公司于2011年6月2日更名而来，以下均简称长重公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省高级人民法院（2013）湘高法民二初字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成由审判员王涛担任审判长，代理审判员梅芳、杨卓参加的合议庭进行了审理，书记员陈明担任记录。本案现已审理终结。
一审法院查明：2002年1月15日，长沙重型机器厂（以下简称长重厂）向长沙市企业改革和发展领导小组办公室申请进行股份制改造。2002年3月27日，长沙市经济委员会批复同意长重厂进行股份制改造。2003年8月22日，长沙市企业改革和发展领导小组办公室向长沙市人民政府请示，拟确定由海利集团对长重厂进行托底改制破产重组。该请示获批后，海利集团与长重厂于2003年10月16日签订《合作协议》，约定由海利集团托底收购长重厂。2003年11月28日，长重厂向长沙市工商行政管理局申请由海利集团控股投资8000万元设立“长沙重型机器制造有限责任公司”，作为长重厂改制重组后的新企业名称。2003年12月11日，湖南海利恒远实业有限公司、钟介兰、姚玉华、王艳琴、王国容共同投资8000万元设立长重公司。湖南海利恒远实业有限公司系海利集团等于2003年12月1日投资设立，海利集团于2004年6月18日退出对湖南海利恒远实业有限公司的投资。2004年7月5日，海利集团通知长沙市人民政府，因项目总投资资金已远超其原计划的托底资金总额，其决定退出对长重厂的托底改制破产工作。经长沙市机械行业管理办公室于2004年8月17日初步审核，长沙市企业改革和发展领导小组办公室于2004年9月1日最终审定，同意理顺长重厂的劳动关系，并预计成本为20620.83万元。2004年9月17日，湖南海利恒远实业有限公司更名为“湖南嘉宇实业有限公司”（以下简称嘉宇公司）。经长沙市机械行业管理办公室请示，长沙市国资委于2004年12月31日批复同意由嘉宇公司参与长重厂的破产改制工作。
2006年10月26日，长沙市人民政府召开研究推进企业改制，盘活企业土地资产工作的专题会议，议定由长沙市国资委授权长沙国资公司作为操作平台参与企业改制，集中统一处置市属国有和集体企业的土地，破产企业的土地由市政府按原用途、性质有偿收回（其评估价值作为补偿标准）划转到长沙国资公司集中管理，免收土地收益金，企业土地过户到长沙国资公司集中管理后，由长沙国资公司市场化运作，在市土地市场依法依程序招拍挂处置，享受改制企业的优惠政策。
2007年2月14日，长沙市国资委就长重厂实施政策性破产问题向长沙市人民政府请示时提出：按照现行政策性破产政策要求，由长重厂与长沙国资公司签订企业经营性土地委托处置协议，长沙国资公司将企业土地按现工业划拨地评估价接收后，以土地融资或引入战略合作伙伴先行垫资；为保证长重厂破产不影响产业的延续，应当先行谋划改组原已注册成立的长重公司，重组后新公司拟由三部分构成，即战略投资者控股、国有参股及企业员工个人股，以此为平台，在企业进入破产操作程序前，承接可能影响产业发展而不能破掉的债权债务，并租赁和将来收购长重厂的破产财产；长沙国资公司按现用途接收企业经营性土地，以土地价款支付破产职工安置等费用，破产终结，企业搬迁后，再按有关规划用途实行招拍挂出让；若垫资方未能参与产业重组、受让破产财产或未能在破产终结后的土地处置招拍挂中摘牌，则由长沙国资公司按垫资额15%予以补偿，一并归还垫付资金，反之，所垫资金经确认、批准后可抵缴挂牌保证金，但不计垫资回报；争取在2007年底前依法终结破产程序。
2007年4月25日，长沙市人民政府召开研究有关国有企业改革问题的专题会议，议定：同意长沙市国资委就长重厂实施政策性破产问题提出的意见，由长沙国资公司严格依法依规依程序按原性质、用途有偿收回长重厂的经营性用地；要抓紧引进有资金实力和产业发展能力的战略投资者参与长重厂的破产重组，长沙国资公司和长重厂要抓紧和现有投资意向的嘉宇公司、中钢集团等战略投资者的协商沟通，形成具有操作性的长重厂破产重组发展合作备忘录，并据此尽快进入实证性操作；企业破产终结后，经营性土地严格按照相关政策实行招拍挂处置，并按城市总体规划进行开发建设。
2007年5月11日，长重厂向长沙市国土资源局、长沙市国资委请求将长重厂374995.78平方米的国有工业划拨土地由长沙市人民政府按原用途、性质评估价有偿收回并划转到长沙国资公司名下。同日，长沙市国资委经报长沙市人民政府批复同意，由长沙市人民政府按原用途、性质评估价有偿收回长重厂位于长沙市树木岭128号的374995.78平方米国有土地并划拨到长沙国资公司名下。
2007年5月15日，长沙市国资委、长沙国资公司、长重厂、嘉宇公司四方签订《备忘录》，就长重厂破产、职工安置、重组、发展主业等事项形成如下备忘录：一、长重厂破产改制的宗旨和基本思路。为尽快推进长重厂的整体改制，各方必须在长沙市国资委的统一安排和调度下积极工作，密切配合，各项工作要依法依规，按照长沙市人民政府批准，长重厂实行“借资安置、操作破产、产业重组、外迁重建”的基本思路，稳步推进。二、操作步骤。首先，由嘉宇公司牵头控股组建长重公司，为承接长重厂产业作前期准备，确保长重厂一旦进入破产程序能够平稳顺利延续长重厂的产业；其次，由长沙国资公司向嘉宇公司借款筹措长重厂理顺职工劳动关系资金；其三，长重公司租赁长重厂的经营性资产开展生产经营，安置部分人员再就业以及承接长重厂主业延续的现有业务、债权、债务的转接；其四，进入破产程序，开展长重厂的破产清算，处置破产财产；其五，延续就业，安排就业，实施长重厂重建搬迁；其六，按规划用途处置长重厂经营性土地，实行综合性开发。三、操作过程中涉及的具体问题。（一）长沙国资公司借嘉宇公司款项，用长重厂经营性资产（含经营性土地）挂牌拍卖收入归还。若嘉宇公司竞得土地和其他资产，则等额抵扣借款并不计付利息，若未竞得，则按借款约定偿还本息。（二）注册成立新公司“长沙重型机器制造有限责任公司”（已注册），现由嘉宇公司牵头组建，待长重厂理顺职工劳动关系，长重公司正式全面承接长重厂产业后，按现代企业管理制度的要求，进行股份制改造，使之成为一家严格意义上的股份制企业，其股本构成初步设定为：嘉宇公司占51%，长沙国资公司占15%、其余部分由有实力的战略投资者和长重厂符合条件且自愿入股的职工投资构成。（三）长重公司与长重厂签订资产租赁合同后，在长重厂原址继续生产，并自长重厂开始理顺员工劳动关系时起，开始正式全面承接长重厂所有生产业务，并承接不能破除的债务，长重厂一旦进入破产程序，长重公司就上述租赁合同与长重厂清算组重新签订。（四）长重公司在承接长重厂的产业后，通过战略投资者融资扩股，在长沙市经济开发区征地建设国内一流的重机生产基地。（五）在长重厂破产前，将其经营性土地使用权以工业划拨价值转到长沙国资公司名下；在长重厂破产终结后2个月内，最迟不能迟于2008年8月31日，将该土地挂牌出让，挂牌条件为：①参与竞买者支付的保证金不低于嘉宇公司借给长沙国资公司用于长重厂破产改制的资金，嘉宇公司在同等条件下拥有优先权。②挂牌拍卖成交后长重公司四年内整体搬迁完毕。③参加土地竞买的买受人必须安置长重厂有就业能力的职工不少于400人至600人。④参与竞买者报名参与竞拍前需与长重公司签订合作及拆迁协议等。
2007年5月31日，长沙国资公司与嘉宇公司签订《借款协议书》，称依据四方《备忘录》的要求，为尽快推进长重厂政策性破产，双方就长沙国资公司向嘉宇公司借款用于长重厂破产改制费用事宜，达成如下协议：一、嘉宇公司借给长沙国资公司2亿元（最终根据相关部门审批的费用予以增减），实际借款金额以到账数目为准，并于安置方案经长重厂职代会通过后3工作日内支付到长沙国资公司指定的双控账户中，借款于2008年10月31日到期，资金占用费按商业银行同期贷款利率计算，逾期还款则按每日万分之四支付违约金；为保证合同的履行，嘉宇公司同意于协议签订后3个工作日内向长沙国资公司指定的账户内支付2000万元保证金。二、长重厂破产资产拍卖、经营性土地招拍挂处置时，若嘉宇公司受让其中一项或两项，则本协议借款抵作成交款，且不计资金占用费，若未受让其中一项，长沙国资公司应在全部资产（含土地使用权）成交之日起15天内偿还借款并支付资金占用费。此后，嘉宇公司分期实际共借给长沙国资公司171476324.15元，至2010年，长沙国资公司已经偿还了该借款的本金，至今尚未支付资金占用费。
根据长沙市机械行业管理办公室的申请，长沙市国资委根据2007年5月15日经政府批准同意的四方《备忘录》精神及“借资安置、操作破产、产业重组、外迁重建”的整体操作思路，于2007年6月23日批复同意长重厂的销售合同及相关债权债务由长重厂以2007年6月30日为时间点予以移交，并由长沙市机械行业管理办公室作为见证方，审查和见证签署移交协议。
2007年6月30日和12月31日，长重厂与长重公司在长沙市机械行业管理办公室的见证下，分别签订了《销售合同及相关债权债务移交协议》及其《补充协议》，约定：一、长重公司按照《备忘录》的要求全部承接长重厂已签订但未完结的销售合同及与合同相关的资产与负债，以2007年6月30日为基准日，其资产总额为177778855.50元，负债总额为327277060.58元，资产负债差额为负149498205.08元。二、长重公司接受资产负债差额后，由长沙市国资委呈报长沙市人民政府批准弥补资金来源及弥补方式。三、本协议签订并经长重公司与销售合同相对方（债权人或债务人）签署债权债务承接协议之后，销售合同及相关债权债务、法律责任概由长重公司承担，但债权人不同意与长重公司签署债务承担协议时，本协议不发生法律效力。
2007年9月5日，长沙市人民政府作出收回长重厂共计32.7814公顷国有土地使用权，具体位置及面积以市国土资源局地籍测绘队《土地勘测定界技术报告书》成果为准的决定。
根据长重厂的申请，湖南省长沙市中级人民法院于2007年12月31日作出（2008）长中民破字第0011-1号民事裁定，受理长重厂的破产申请，宣告长重厂破产并进行破产清算。
2008年1月8日，长重厂清算组以得到长沙国资公司的授权为由，以自己的名义与长重公司签订《资产租赁合同》，约定：一、长重厂清算组将长沙国资公司所有的33万平方米国有土地使用权及其附着物、部分生产设备、交通工具、水电配套设施出租给长重公司。二、租赁期限自租赁资产交付之日的2008年1月1日起至长重厂资产依法处置完毕之日止。三、租金每年480万元，每月支付一次，具体支付日期为：第一个月的租金从租赁物交付长重公司使用之日起5个工作日内支付，以后每月提前支付下个月的租金。四、长重厂清算组处置租赁范围内的资产时，应当与资产受让方约定保证长重公司可继续租赁资产至长重公司搬迁新址生产为止，在同等条件下，长重公司对租赁资产享有优先购买权。五、长重厂原与其他承租户签订了资产租赁合同的，其他租赁户的租金由长重公司收取。六、在租赁期内，长重厂清算组保证长重公司完整、有效使用租赁资产。七、长重公司未按规定日期及时交纳租金，每推迟一天加收万分之五的滞纳金。
2008年4月29日，长沙国资公司向长重厂清算组出具《委托书》，称根据《备忘录》的有关约定，长重公司先于长重厂破产实行经营性资产租赁，一旦长重厂进入破产程序，长重公司就上述租赁合同与长重厂清算组重新签订合同，长重厂的经营性土地使用权经长沙市人民政府批准按原性质、原用途划转至长沙国资公司名下，现长重厂已进入破产程序，长沙国资公司同意委托长重厂清算组按《备忘录》的精神与长重公司签订土地租赁合同，并按合同要求收取土地租赁费。
2008年5月18日，长沙市人民政府批复同意将长沙市雨花区树木岭128号红线范围内的总面积为327814.07平方米的土地划拨给长沙国资公司，其中的有效面积为258547.57平方米，路幅面积为63230.86平方米，绿化面积为6035.65平方米。
2009年11月21日，长沙市人民政府召开研究长沙国资公司运作思路和长重厂破产改制有关问题的专题会议，议定：一、长沙国资公司系为国企改革服务的平台，其主要任务是整合和盘活国有资产、为国企改革做好筹融资工作。长沙国资公司只进行一级土地整理，不进行二级开发。长沙国资公司可依法依规将其名下的行政划拨工业用地一次性协议变性为工业出让地，分批协议收购条件成熟的其他破产和未改制企业的工业用地，并遵循以下方法：先协议受让再改变用途，先调整规划再改变用途，先融资再处置，先整理再变现，同时依法依规缴纳出让金及相关税费，如长沙国资公司即期支付有困难，可由市财政借支周转，待土地处置后归还。二、长重厂的土地处置必须依法依规，不设条件，公开挂牌处置，先搬迁再处置土地。做实新组建的长重公司的注册资本，长沙国资公司和职工的出资要在2009年12月之前到位。加快新产业基地建设，确保两年内建好并搬迁。做好与嘉宇公司的沟通工作，确保改制顺利推进。
2009年12月23日，长沙市人民政府召开市长办公会议，议定同意：将长沙国资公司经市政府批准回购的原长重厂工业划拨地变性为商业出让地，并以此宗土地作贷款抵押，所得贷款资金实行“双控”，并全部用于企业改制、支持企业产业发展和职工再就业；土地处置必须实行招拍挂。
2010年2月1日，长重厂清算组委托湖南嘉华拍卖有限公司分别对长重厂的经过价格评估的存货、原经营性土地上的附着物、生产设备、购置的驻外办事处房屋，油罐进行拍卖，同时要求参与存货、地上附着物、房屋和生产设备拍卖的竞买人书面承诺，在其成为买受人后，厂区内长沙国资公司所有的土地使用权进入出让程序时，将本次买得的相应地面建筑物按不高于成交价的价格加挂。
2010年2月12日，湖南嘉华拍卖有限公司进行现场拍卖时，长沙国资公司以8398万元的价格拍得长重厂的存货、原经营性土地上的附着物、生产设备、购置的驻外办事处房屋；长沙市兴发物资回收有限公司以16.8万元的价格拍得长重厂的油罐。
2010年6月7日，长沙国资公司向长沙市国土资源局提交报告，请该局根据市长办公会纪要及长沙市国资委关于办理原长重厂土地变性手续用于抵押融资的紧急请示的呈批件的精神，将长沙市雨花区树木岭128号原长重厂土地变性为商住用地后协议出让给长沙国资公司用于抵押融资，并办理相关手续。
2010年6月17日，长沙市国资委向长沙市人民政府提交《关于原长重土地协议出让给长沙市企业国有资产经营有限公司仅用于抵押融资的请示》，相关领导均批复同意。
2010年6月29日，长沙市国土资源局与长沙国资公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定长沙市国土资源局将位于长沙市雨花区树木岭128号宗地编号为0103030019-6的土地以320173775元的价格协议出让给长沙国资公司。该宗地的基本情况为：总面积为317422.46平方米，其中出让面积为252076.98平方米；用途为商业、住宅、医疗卫生、市政公用设施、教育用地；建筑容积率不高于4.0。
2010年7月5日，长沙市非税收入管理局、长沙市国资委、长沙国资公司签订《协议书》，约定：一、长沙市非税收入管理局、长沙市国资委同意长沙国资公司办理土地审批手续应缴的城市基础设施配套费190570200元延后缴纳，先行办理用地审批手续；二、长沙国资公司同意融资资金到位后首先缴纳该配套费。同日，长沙国资公司以预算代付的方式，分别向长沙市财政局缴纳契税20429759元、土地出让金320173775元。
2010年7月6日，长沙市人民政府向长沙国资公司颁发长国用（2010）第045672号、第045673号、第045675号三本《国有土地使用证》，有关情况为：使用权面积合计77803.6平方米，另有绿化带面积合计5904.6平方米、规划路幅面积合计17118平方米、公用设施用地面积合计1566.63平方米，总面积为102392.83平方米；地型（用途）为商业、住宅、医疗卫生、市政公用设施、教育用地；使用权类型为出让地；记事项的内容为该三宗地均不得作二级开发，只能作融资抵押。
2010年8月19日，长沙国资公司、长重公司、长重厂清算组签订《关于原长重厂产业剥离亏空的补充协议》，约定：一、剥离亏空的1.49亿元包括由长重公司承担债务的8038.27万元（含暂未重组的5942.98万元）的应付账款；二、长沙国资公司同意先期补充2000万元及拍卖竞得的原长重厂的存货和汽车、电子设备、报废设备，及以长重公司应交租金中的1000万元，弥补剥离的应付账款5942.98万元；三、在确认长重公司产业发展的前提下，长沙国资公司同意视长重公司工程进度补偿剥离亏空1.49亿元的余下部分：（一）在长重公司金霞新厂一期建设项目报建进窗时，长沙国资公司将长重公司租用其机器设备原则上参照其原受让价格合法处置给长重公司，用于弥补1.49亿元的剥离亏空剩余金额的部分或全部（含5942.98万元中未弥补部分），以支持长重公司的产业发展。（二）在长重公司与长重厂清算组对账后，若1.49亿元中未弥补的金额超过2000万元，则长沙国资公司在2011年春节前补偿1000万元给长重公司。（三）在长重公司一期主厂房封顶时，双方再进行最后一次结算，并多退少补。
根据长重厂清算组的申请，湖南省长沙市中级人民法院于2010年12月31日作出（2008）长中民破字第0011-7号民事裁定，以长重厂的破产财产已经分配完毕为由，依法裁定终结了长重厂的破产清算程序。
2012年10月31日，长沙市人民政府向长沙国资公司颁发长国用（2012）第062504号《国有土地使用证》，有关情况为：使用权面积4903.99平方米，另有规划路幅面积2509.05平方米，总面积为7413.04平方米；使用权类型为划拨工业用地。
2012年12月4日，长沙市人民政府向长沙国资公司颁发了长国用（2012）第071864号、第071865号、第071866号三本《国有土地使用证》，有关情况为：使用权面积合计174273.38平方米，另有规划路幅面积合计40756.25平方米，总面积为215029.63平方米；地型（用途）为商业、住宅、公共服务设施；使用权类型为出让地；记事项的内容为均已抵押给长沙银行股份有限公司瑞昌支行。
2013年1月10日，湖南和润律师事务所受长沙国资公司的委托致函长重公司称，根据长重公司与长重厂清算组于2008年1月8日签订的《资产租赁合同》的约定，该合同的租赁期限至资产依法处置完毕之日止；至2010年2月12日，长沙国资公司通过拍卖竞得原长重厂破产财产中实物资产包，结合先前国有土地使用权转移的事实，原长重厂的经营性土地、房屋和设备等资产均归属长沙国资公司所有，长重公司与原长重厂清算组签订的该合同也随之终止，长重公司继续使用原承租的土地、房产和设备应当与长沙国资公司另行签署协议，并向长沙国资公司履行支付租金等义务；请收到本律师函后，立即与长沙国资公司协商解决资产占用费的结算、部分地块搬迁、余下部分资产租赁问题。
2013年3月12日和6月4日，长重公司以支付2010年3月至2013年2月及2013年3月至5月租金的名义分别向长沙国资公司转账440万元和120万元。2013年3月13日和6月28日，长沙国资公司以双方没有达成新的租赁合同为由，分别将该440万元和120万元退还给了长重公司。
2013年3月15日，长重公司致函长沙国资公司称，长重公司应付长沙国资公司2010年3月至2013年2月场地租赁费1440万元，根据2010年8月签订的《关于原长重厂产业剥离亏空的补偿协议》，长沙国资公司同意以应交租金中的1000万元冲抵弥补剥离的应付账款，所余的440万元，长重公司已于2013年3月12日通过银行支付给长沙国资公司；另请长沙国资公司根据剥离亏空补偿协议约定，将应于2011年补偿给长重公司的1000万元尽快支付给长重公司。
2013年3月26日，长沙市人民政府召开研究原长重厂经营性土地处置有关问题的专题会议，议定：一、依法加快推进；二、尊重历史成因，客观对待过去长沙市国资委和长沙国资公司代表市政府签订的协议；三、促进产业发展，企业改制不能停留在处置资产的层面上，原长重厂作为长沙重型机械制造的一个品牌，应高度重视其新厂房建设和产业搬迁；四、2013年的总体目标是，采取熟地挂牌方式，在年底处置铁路专线以北东向第二、三、四地块共计142.8亩土地；五、市兼并破产办公室会同市财政局对原长重厂产业剥离亏空、嘉宇公司原借款资金成本、原长重厂破产安置缺口等方面的成本进行测算并审核等。
2013年7月24日，长沙国资公司向湖南省高级人民法院提起诉讼，请求判令长重公司立即向长沙国资公司返还长沙国资公司所有的长沙市雨花区树木岭128号的总面积为299547.5平方米的土地及其地面所附房屋建筑物、构建物及其他辅助设施；长重公司向长沙国资公司支付2010年2月13日至2013年7月12日诉争资产的使用费3868.7万元（暂计算至2013年7月12日止，此后使用该资产仍应继续计算）；由长重公司承担本案全部诉讼费用。
长重公司自认截止2013年7月31日其因接受原长重厂的销售合同及相关债权债务而获得的补偿有：长沙国资公司支付的补偿金2000万元，长沙国资公司移交的资产14793036.71元，长重厂清算组补偿的29382871.40元，长重公司应交租金折抵补偿款1000万元。
另查明，2003年2月20日和2005年1月25日，长重厂与湖南省京阳物流有限公司分别签订《场地租赁协议书》及其《补充协议》，约定：一、长重厂将其厂区内铁路专用线以北包括以水压车间、锻压车间为中心及周围空坪、道路和其他地面附着物、场内三台行车出租给湖南省京阳物流有限公司，该场地占用土地面积为25288平方米；二、租金以租赁物所占用土地面积为计算单位，每月每平方米的租金价格为3元，每半年结一次，先付租金后使用，租金每五年调整一次，调整依据为根据国家物价指数的变动上浮或下调，但每次变动幅度不得超过5%；三、租赁期限为20年。
一审法院认为：本案系因原长重厂清算组自行及受长沙国资公司的委托，一并将原长重厂及长沙国资公司分别所有的资产整体出租给长重公司，长沙国资公司又通过公开竞买方式取得了已出租给长重公司的原长重厂的全部资产后，长沙国资公司与长重公司就原租赁合同是否到期、租赁物是否应当返还而发生的争议，故本案案由应为租赁合同纠纷。
2008年1月8日，长重厂清算组与长重公司签订《资产租赁合同》时，虽然该合同项下的国有土地使用权早已被长沙市人民政府有偿收回后划转给了长沙国资公司，但长沙国资公司于2008年4月29日向长重厂清算组出具了《委托书》，同意委托长重厂清算组按《备忘录》的精神与长重公司签订国有土地使用权租赁合同，并按合同要求收取租金，长沙国资公司的该事后委托行为构成对长重厂清算组出租其国有土地使用权的追认，其自然亦成为该合同有关国有土地使用权出租部分的当事人。因该合同系三方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法有效，长重厂清算组、长沙国资公司和长重公司均应按照合同约定，正当行使相应权利，全面履行各自的义务。
一、长重厂清算组与长重公司于2008年1月8日签订的《资产租赁合同》是否到期，长重公司应否立即向长沙国资公司返还涉案国有土地使用权及所附属房屋建筑物、构建物和其他辅助设施。根据《资产租赁合同》的约定，长重公司对原长重厂的经营性土地及地上附着物的租赁期限，至长重厂资产被依法处置完毕之日止；同时，长重厂清算组和长沙国资公司在分别处置已被出租给长重公司的各自的资产时，应当与资产受让方约定保证长重公司可以继续租赁资产，至长重公司搬迁新址生产为止，在同等条件下，长重公司对租赁资产享有优先购买权。湖南嘉华拍卖有限公司受长重厂清算组的委托于2010年2月12日以公开竞价的方式处置原长重厂除经营性土地使用权之外的资产时，长沙国资公司以8398万元的价格竞得该资产中除油罐之外的资产后，其此时就取代了长重厂清算组在该《资产租赁合同》中的当事人地位，成为该买受资产的出租人。因长沙国资公司追认长重厂清算组代其出租的国有土地使用权行为的效力，系在长重厂清算组与长重公司签订《资产租赁合同》之后，按常理长沙国资公司在追认该行为的效力之时，理应知道该租赁合同的相关内容。由于长沙国资公司在追认长重厂清算组该行为的效力时，尚未对该租赁合同中关于长重厂清算组在处置租赁资产时，应当与资产受让人约定保证长重公司可以继续租赁资产至长重公司搬迁新址生产为止的内容，提出保留意见，长沙国资公司在依法竞得该部分资产后，亦应按照该合同的约定继续出租给长重公司，直至长重公司搬迁新址生产为止。当然，长重公司在获得继续承租该资产权利的同时，亦应在合理的时间内完成相关搬迁和重新启动生产的工作，不得滥用合同权利。
破产财产的处置系指有关企业法人被宣告破产清算后，经破产清算组或管理人对该企业法人的破产财产进行清理并提出处置方案，及待债权人会议讨论通过或经受理该破产案件的人民法院裁定确认后，通过公开竞价或其他方式予以出售。破产财产全部出售之时乃谓之破产财产处置完毕，一般而言，破产财产应当在破产程序终结前处置完毕。因长重厂的破产改制工作已纳入国家计划，其破产类型属于政策性破产，故根据《国务院关于在若干城市试行国有企业破产有关问题的通知》（国发（1994）59号）第二条及《国务院关于在若干城市试行国有企业兼并破产和职工再就业有关问题的补充通知》（国发（1997）10号）第四条的规定，长重厂原依法获得的划拨工业用地权属于其破产财产，依法亦应以拍卖或招标方式为主进行转让。长沙市人民政府为了推进长重厂的改制破产工作，于2007年9月5日决定按原用途、性质的评估价收回长重厂的经营性用地权并划转给长沙国资公司；以及为了融资需要，又于2009年12月23日同意将长沙国资公司回购的原长重厂工业划拨用地权变性为商业出让用地权，均不属于以公开方式处置国有土地使用权的行为。长重公司承租长重厂清算组及长沙国资公司的相关资产，以及同意承接原长重厂的销售合同及其相关债权债务，继续发展原长重厂的产业，均系长沙市人民政府及其相关部门批准同意嘉宇公司按“借资安置、操作破产、产业重组、外迁重建”思路参与长重厂的破产改制工作，以及嘉宇公司与长沙市国资委、长沙国资公司、长重厂共同签订《备忘录》，并按照该《备忘录》的约定借资1.7亿多元给长沙国资公司安置长重厂职工等一系列商事交易行为的延续，该系列行为之间存在不可分割的内在关系，《资产租赁合同》系以《备忘录》为基础签订的协议。对此，长沙国资公司于2008年1月8日给长重厂清算组出具的《委托书》已明确，长沙国资公司在《委托书》中称系根据《备忘录》的精神与长重公司签订国有土地使用权租赁合同。根据《备忘录》的约定，长沙国资公司应当在长重厂的破产程序终结后的2个月内，最迟不超过2008年8月31日，将原长重厂的经营性国有土地使用权挂牌出让。该约定表明，相对于长沙国资公司、嘉宇公司及其原投资设立长重公司而言，原长重厂的划拨工业用地权，应以挂牌方式售出才能视为处置。《备忘录》对原长重厂的划拨工业用地权的挂牌处置，设定了摘牌的相关条件。该附加条件，应视为对嘉宇公司及其原投资设立的长重公司为长重厂的改制破产所作贡献的或有回报之一，其符合公平与诚实信用原则的基本要求。虽然长沙国资公司通过行政划转方式获得了原长重厂的划拨工业用地权，以及在此基础上又通过协议转让方式将其变性为出让商业用地权，但均不是通过公开摘牌程序完成，根据相关当事人事先所达成的协议，该行为固然不能视为对该国有土地使用权依法进行了处置。据此，长重厂清算组与长重公司于2008年1月8日签订的《资产租赁合同》尚未到期，长沙国资公司作为该合同项下全部资产的所有权人，依法承接原长重厂清算组的该合同项下的全部权利义务后，应继续履行该合同，长重公司无需立即向长沙国资公司返还涉案国有土地使用权及所附属房屋建筑物、构建物和其他辅助设施。长沙国资公司请求长重公司立即返还该资产的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法不予支持。
二、长重公司应否及如何向长沙国资公司支付费用。长重厂清算组将原长重厂除经营性用地权及价值仅为16.8万元的油罐之外的资产，委托湖南嘉华拍卖有限公司于2010年2月12日拍卖给长沙国资公司后，长沙国资公司自此成为《资产租赁合同》项下全部资产的所有权人，依法亦应全部承接原长重厂清算组在该合同中的全部权利义务，长重公司理应根据该合同约定，自2010年2月13日起，按长沙国资公司在充分考虑到了嘉宇公司和长重公司对长重厂改制破产所做贡献的情况下，以远低于在同一地段承租场地的湖南省京阳物流有限公司的租赁标准和支付条件，即每月40万元及第一个月在5个工作日内支付、以后每月提前一个月支付的方式，向长沙国资公司支付租金，至租赁期限届满为止，如果无正当理由延期支付，还应按照约定承担每日万分之五的违约金。根据长沙国资公司、长重公司、长重厂清算组于2010年8月19日签订的《关于原长重厂产业剥离亏空的补充协议》的约定，长沙国资公司已同意用《资产租赁合同》项下的1000万元租金，抵作补偿长重公司承接原长重厂产业的亏空，该同意行为依法有效，发生相应的抵偿效力。按照《资产租赁合同》所约定的租金标准，自2010年2月13日起至2013年12月12日止，长重公司共应向长沙国资公司支付租金1840万元，扣除抵偿的1000万元，长重公司还应向长沙国资公司支付840万元租金，以后的租金在双方未达成新的协议前，仍应按原约定的标准和方式进行支付。在此期间，虽然长重公司存在没有及时支付租金的情况，但长沙国资公司亦有用两年内才发生的租金抵偿补偿款，将长重公司已支付到账的560万元租金予以退回，以及启动本案诉讼请求长重公司返还租赁物的情形。据此，根据公平和诚实信用原则的要求，长重公司对其以前部分延期支付租金的行为，可以不对长沙国资公司承担违约责任。因此，长沙国资公司请求长重公司超出双方约定向其支付资产占用费的诉求，没有事实和法律依据，依法不予支持。
一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：一、长重公司在判决生效后的15日内向长沙国资公司支付租金840万元；二、驳回长沙国资公司的其他诉讼请求。案件受理费2176105元，由长重公司负担50937元，长沙国资公司负担2125168元。
长沙国资公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。（一）一审判决认定长沙国资公司将涉案土地使用权委托长重厂清算组租赁给长重公司是错误的。（二）一审判决认定长沙国资公司2010年2月12日通过公开拍卖取得长重厂除经营性土地使用权之外的资产后，就取代了长重厂清算组在《资产租赁合同》中的当事人地位，成为该买受资产的出租人，是错误的。（三）一审判决认定涉案土地使用权未依法处置完毕，《资产租赁合同》没有到期是错误的。二、一审判决对本案定性错误。长沙国资公司请求长重公司返还财产并要求支付占用费，是依法行使物权的行为。一审判决认定本案为资产租赁合同纠纷错误。三、一审判决错误，依法应当予以撤销，并依法予以改判。请求撤销一审判决，改判支持长沙国资公司的全部诉讼请求，由长重公司承担本案全部诉讼费用。
长重公司答辩称：一、一审判决认定涉案《资产租赁合同》有效，事实清楚、证据充分。二、涉案《资产租赁合同》项下的资产至今没有依法依规处置完毕，长沙国资公司认为涉案的《资产租赁合同》已到期，缺乏事实和法律依据。三、一审判决认定涉案《资产租赁合同》合法有效，长沙国资公司应全面履行合同是正确的。请求驳回长沙国资公司的全部上诉请求，维持原判。
二审期间，长沙国资公司提交以下证据：一、《关于原长沙重型机器厂破产改制人员安置的情况说明》。用以证明原长重厂职工2620人中的2604人已通过支付一次性经济补偿金等方式妥善安置，职工安置工作2010年12月31日就已经完成。二、《协议书》、土地登记卡。用以证明长重公司早已以极低价格取得了位于长沙市新港镇的350亩工业用地，完全具备搬迁条件。三、长沙市挂牌上市土地测绘成果。用以证明长沙国资公司积极推动涉案土地挂牌工作。四、长沙市城市总体规划。用以证明涉案土地规划用途为商业金融用地，长重公司阻碍了长沙市城市总体规划的实施。
长重公司发表质证意见认为：关于证据一，该情况说明记载的“安置”是指身份置换，而长重公司进行的“安置”才是下岗再就业，故该情况说明载明的“安置”时间与本案无关。关于证据二，长重公司所另行取得的土地是通过正式招拍挂程序取得，不存在所谓的“极低价格”，也与本案无关。关于证据三，该证据不能证明长重公司妨碍涉案土地挂牌工作。关于证据四，目前土地现状和城市规划不符不是长重公司的责任，而恰恰是因为长沙国资公司未履约。
本院对上述证据认定如下：长重公司对上述证据的真实性无异议，故本院对其真实性予以认定。但上述证据与本案双方争议焦点问题关联性不足，故本院对其关联性不予认定。
本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：一、长沙国资公司是否将涉案土地使用权委托给长重厂清算组处分，《资产租赁合同》是否有效；二、涉案《资产租赁合同》是否已经到期。
一、关于长沙国资公司是否将涉案土地使用权委托给长重厂清算组处分，《资产租赁合同》是否有效的问题。
认定涉案《资产租赁合同》的效力，应当结合长重厂改制的整体工作情况来分析。根据涉案《备忘录》等证据的记载，嘉宇公司及其投资设立的长重公司为长重厂的破产改制工作做出较大的贡献，涉案土地使用权的租赁问题并非仅仅是长重厂清算组和长重公司的意思，而是由当地政府引导、涉案各方（包括长沙国资公司）参与的、对长重厂改制问题进行整体推进的内容之一。尽管长沙国资公司出具书面委托时间在后，但长沙国资公司该项委托的意思，与《备忘录》等证据的相关记载可以相互印证。长重厂清算组是以自己得到长沙国资公司授权为由与长重公司签订合同的，合同特别约定“委托书”附后，而事实上，长沙国资公司也确实出具了委托。同时，尽管长重厂清算组系以自己的名义签订涉案《资产租赁合同》，但在合同中明确载明涉案土地使用权系长沙国资公司所有。纵观全案事实，在签订涉案《资产租赁合同》时，长重公司有理由相信长重厂清算组得到了长沙国资公司的委托，有权就涉案土地使用权租赁问题签订合同。
即使退一步按照长沙国资公司的主张，签订合同时，长重厂清算组尚未得到授权，其行为属于无权处分，长沙国资公司的请求也不能成立。长沙国资公司事后出具的委托书，对于长重厂清算组的授权是清楚明确的。同时，在实际履行合同的过程中，长沙国资公司还与长重公司、长重厂清算组签订了《关于原长重厂剥离亏空的补偿协议》，将应缴租金中的1000万元用来弥补剥离的应付账款。结合前述事实，一审判决认定长沙国资公司已经对《资产租赁协议》的效力进行了追认并无不当。
长沙国资公司还主张其在本案行使的是物权请求权，一审判决定性错误，该主张不能成立。长沙国资公司该主张成立的前提是涉案《资产租赁合同》无效，长重公司系无权占有的情形。而根据前文分析，涉案《资产租赁合同》有效，故长沙国资公司该项主张不能成立。
二、关于涉案资产租赁合同是否已经到期的问题。
根据本案查明的事实，认定涉案资产租赁合同是否已经到期，应当分析《资产租赁合同》约定的“依法处置完毕之日”如何确定。尽管一般而言，破产财产应当在破产程序终结前处置完毕，但本案长重厂破产改制系政策性破产，嘉宇公司参与长重厂破产改制，作出较大贡献，在此情形下，涉案《备忘录》中特别约定，在长重厂破产程序终结后2个月内，最迟不超过2008年8月31日，要将土地使用权挂牌出让，且对挂牌处置，设定了摘牌的条件。长沙国资公司其后通过行政手段取得工业用地使用权，后又变更为出让商业用地使用权，均未通过公开挂牌、摘牌的程序进行。而从长沙国资公司所获取土地使用权的情况看，当地政府也未将长沙国资公司获取土地使用权视为“处置”。例如，2009年11月21日长沙市人民政府召开的专题会议议定：一、……长沙国资公司只进行一级土地整理，不进行二级开发；……依法缴纳出让金及相关税费，如长沙国资公司即期支付有困难，可由市财政借支周转，待土地处置后归还。二、长重厂的土地处置必须依法依规，不设条件，公开挂牌处置。2009年12月23日，长沙市人民政府召开市长办公会议议定：将长沙国资公司经市政府批准回购的原长重厂工业划拨地变行为商业出让地，并以此宗土地做贷款抵押，所得贷款资金实行“双控”，并全部用于企业改制，支持企业产业发展和职工再就业；土地处置必须实施招拍挂。因此，一方面，涉案《备忘录》设置了涉案土地使用权处置的方式，长沙国资公司主张其获得土地使用权即为“处置完毕”不符合各方的约定。另一方面，从当地政府的会议内容看，长沙国资公司取得涉案土地使用权的目的是便于盘活资产，更利于通过公开拍卖的方式来进行处置，因此，长沙国资公司获得涉案土地使用权并不意味着“处置完毕”。一审判决据此认定涉案资产租赁合同未到期并无不当。
综上，长沙国资公司的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应当予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决执行，二审案件受理费2134105元，由长沙市企业国有资产经营有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王涛
代理审判员 梅芳
代理审判员 杨卓
二〇一五年一月十六日
书 记 员 陈明