云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2014）石民初字第134号原告石林彝族自治县农村信用合作联社。代表人王镇荣，该联社理事长。委托代理人ＸＸ兴，云南中云律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人王彦春，该联社资产风险管理部经理。特别授权代理。被告石林彝族自治县城州建筑公司。法定代表人杨鸿明，该公司经理。委托代理人李照宗，男，1970年6月13日生，汉族，石林彝族自治县人，现住石林彝族自治县。系单位推荐。特别授权代理。第三人胡斯文，男，1966年3月17日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。第三人季凤云，女，1967年6月3日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。第三人李建高，男，1955年9月29日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。第三人陶红英，女，1958年9月19日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。委托代理人李建高，男，1955年9月29日生，汉族，石林彝族自治县人，现住石林彝族自治县。特别授权代理。第三人王文升，男，1979年10月18日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。第三人李艳红，女，1982年2月27日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。委托代理人王文升，男，1979年10月18日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。特别授权代理。第三人豈学云，男，1971年6月14日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。第三人徐燕，女，1976年10月24日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。委托代理人豈学云，男，1971年6月14日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。特别授权代理。第三人杨敏，男，1981年8月22日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。第三人杨美娟，女，1983年2月17日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。第三人杨云生，男，1948年1月18日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。第三人杨琼凤，女，1947年8月12日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。第三人杨云生、杨琼凤共同委托代理人杨艳，女，1976年2月9日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。特别授权代理。第三人秦桂芬，女，1966年10月20日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。第三人王湘华，男，1958年1月7日生，汉族，湖南省双峰县人，住湖南省双峰县，现住石林彝族自治县。委托代理人秦桂芬，女，1966年10月20日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。第三人陶继华，男，1971年4月21日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。第三人姜炳兰，女，1970年3月10日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。委托代理人陶继华，男，1971年4月21日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。特别授权代理。第三人陶伟，男，1957年8月10日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。第三人徐丽琼，女，1956年8月13日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。委托代理人陶伟，男，1957年8月10日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。特别授权代理。第三人严国坤，男，1978年10月1日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。第三人陈琴，女，1982年10月26日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。委托代理人严国坤，男，1978年10月1日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。特别授权代理。第三人杨艳，女，1976年2月9日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。第三人徐卫明，男，1975年3月19日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。委托代理人杨艳，女，1976年2月9日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。特别授权代理。第三人李凤珍，女，1963年12月5日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。第三人段晓飞，男，1963年12月7日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。委托代理人李凤珍，女，1963年12月5日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。特别授权代理。第三人陶波，男，1963年9月12日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。第三人娄淑艳，女，1965年9月24日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。委托代理人陶波，男，1963年9月12日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。特别授权代理。上述二十六名第三人共同推荐诉讼代表人胡斯文，男，1966年3月17日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。上述二十六名第三人共同推荐诉讼代表人李建高，男，1955年9月29日生，汉族，石林彝族自治县人，现住石林彝族自治县。原告石林彝族自治县农村信用合作联社（以下简称石林信用社）诉被告石林彝族自治县城州建筑公司（以下简称城州公司）金融借款合同纠纷一案，本院2014年1月27日受理后，ＸＸ、槐丽芬等十人以原告主张的抵押合同无效为由申请作为第三人参加诉讼，后又撤回申请，本院予以准许。之后胡斯文、季凤云、李建高、陶红英、王文升、李艳红、豈学云、徐燕、杨敏、杨美娟、杨云生、杨琼凤、秦桂芬、王湘华、陶继华、姜炳兰、陶伟、徐丽琼、陈琴、严国坤、杨艳、徐卫民、段晓飞、李凤珍、陶波、娄淑艳等认为涉案抵押房屋属于集资房，上述人员才是抵押房屋的真正所有权人，本案的处理结果与其存在利害关系为由向本院反映情况，本院依法通知上述人员作为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，于2014年4月23日、2014年7月4日、2015年1月4日、2015年1月9日公开开庭进行审理。原告石林信用社的委托代理人ＸＸ兴、王彦春，被告城州公司的法定代表人杨鸿明，委托代理人李照宗，二十六名第三人的诉讼代表人胡斯文、李建高到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告经被告申请，于2011年10月31日经各方协商一致签订2011年石路字第×××号《流动资金借款合同》、2011年石路字第×××号《抵押合同》，被告用该公司名下位于石林彝族自治县鹿阜街道办事处龙泉路xx号【房产证证号：石林县房权证鹿阜镇字第G2××6号，土地使用证号：石国用（1994）字第0××1号】的房产抵押向原告借款200万元，借款月息11.07‰，期限自2011年10月31日起至2013年10月31日止；还款方式为按季结息，到期还本。合同签订后进行了公证，且对抵押房产进行了登记（抵押登记他项权利证号：石林县房他证2011字第**××7号）。原告依约履行了自己的义务，于2011年10月31日发放贷款200万元，但被告却未履行自己的义务，利息不能按季度支付，贷款到期不能归还。截至2013年12月20日尚欠原告借款本金200万元、利息264，148.49元。经多次催收无果，特诉请：一、要求被告赔还借款本金200万元，支付截至2013年12月20日的利息264，148.49元（含合同期内的利息、逾期利息及复利），并支付自2013年12月21日起至实际还清借款之日止的逾期利息及复利；二、要求对已抵押的位于石林彝族自治县鹿阜街道办事处龙泉路××号房权证证号为石林县房权证鹿阜镇字第G2××6号、土地证为石国用（1994）字第0××1号、抵押登记证号为T2××7号的国用土地使用权及房屋实现抵押权，并确定原告享有优先受偿权。在诉讼过程中，原告以被告已赔还了借款本金200万元为由，变更第一项诉讼请求：要求被告支付截至2014年9月20日的利息472，576.31元，并支付自2014年9月21日起至实际还清借款之日止的利息、逾期利息及复利。被告城州公司辩称，被告城州公司向原告借款和用房产抵押是真实的，借款属于贴息性质，在抵押借款前，26个第三人已向公司购买了房产，因公司当时只有一本土地证和房产证，未经第三人同意就用房产抵押是事实，抵押的行为是公司的行为，属于无效的行为；原告主张的利息、逾期利息及复利要求原告严格按照金融借贷的法律规定及合同约定计算，但被告现在没有能力支付利息，希望原告免除被告支付利息等费用。综上，被告向原告借款是事实，对原告起诉的借款利息、逾期利息及复利金额无异议，但现在没有能力赔还，希望原告免除或宽限一些时间。第三人陈述，涉案抵押房屋是被告及其职工于1992年的集资建房，房产证登记在被告名下并由被告保管，但房屋的实际产权人为第三人，并长期由第三人居住和使用，第三人也一直催促被告办理过户手续，被告在第三人不知情的情况下，将房屋抵押给原告办理贷款，而原告在签订抵押合同时也未向房屋的实际产权人及使用人核实，借款是被告的行为，欠付的费用被告应当支付原告，第三人清楚被告现在有困难，请求原告将利息减免，并将房产证拿给第三人办理各家的房产证。庭审中，原告针对所诉事实及主张，向本院举证如下：1、借款申请书及被告的身份证明材料1组。原告欲证实被告于2011年9月14日向原告提出借款申请。2、职工代表大会决议1份。原告欲证实抵押人同意抵押的意思表示。3、公证书（包括《流动资金借款合同》、《抵押合同》）1份。原告欲证实原、被告就借款合同、抵押合同的权利义务内容达成一致并签订书面合同。4、国有土地使用证、房屋所有权证、他项权利证书各1份。原告欲证实抵押已经办理抵押登记手续并取得他项权利证书或抵押登记证，抵押已合法设立并可以对抗第三人。5、借款借据1份。原告欲证实已按约发放了贷款。6、利息清单1份。原告欲证实欠款利息的计算依据。7、催收通知书1份。原告欲证实其向被告催讨过借款。经质证，被告对证据1、5、7的“三性”无异议；对证据2的真实性无异议，但不认可合法性，认为在职工代表大会决议上签字的都是公司领导，不是职工代表，不能代表职工的意愿；对证据3的真实性、合法性不予认可，认为抵押合同是在第三人不知情的情况下签订的，损害了职工的利益，抵押合同无效；对证据4的真实性无异议，但补充说明房屋分户平面图与客观实际并不吻合；认为证据6是原告单方制作的，不予认可。第三人对证据1无异议；对证据2认为没有开过职工代表大会，不能够体现职工意愿，不予认可；认为证据3不能体现职工意愿，涉案房屋抵押第三人不知情，不予认可；对证据4、5、6、7认为不清楚。本院认为，对原告提交的证据1、3、4、5，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，符合民事诉讼证据的基本法律特征，能够形成完整的证据链证实被告用登记在其名下的房屋作为抵押向原告借款，原、被告约定按照11.07‰计算支付利息，按16.605‰计算支付逾期利息及复利及抵押房屋已经办理抵押登记等事实，本院予以采信，并作为认定案件事实的依据；对原告提交的其余证据，本院收录在案，并结合其他证据材料予以综合认定。庭审中，被告未向本院提交证据材料。庭审中，第三人向本院举证如下：1、民事判决书1份。第三人欲证实被告与第三人签订的房屋买卖合同已为生效判决确认为合法有效。2、情况请求帮助解决1份、集资建房协议1份、房屋买卖协议（含发票、会议记录等）1组、住房情况清单1份。第三人欲证实涉案抵押房屋的真正产权人为第三人，原、被告在第三人不知情的情况下在涉案房屋上设定抵押权。经质证，原告认为第三人提交的证据1与本案无关；认为证据2中的集资建房协议是被告公司内部行为，且1992年集资建房，直到2011年办理贷款抵押，第三人仍没有依据法律法规办理相关的房屋登记手续，房屋买卖协议属于债权行为，根据物权法的规定，不动产不办理相关的物权登记手续，不产生物权效力，而合同是否有效及是否能够履行是债权问题，被告与第三人签订的协议只在被告和第三人之间产生效力，对原告无法律上的约束力。被告对第三人提交的证据1无异议；对证据2中情况说明认为不清楚，对集资建房协议、房屋买卖协议及住房情况清单除了职工转让房屋的情况不清楚以外，认为其他的符合客观事实。本院认为，第三人提交的证据1，为生效的裁判文书，能够证实被告与第三人签订房屋买卖协议，被告将抵押房屋底层的铺面出售给第三人胡斯文、季凤云的事实，本院予以采信，并作为认定案件事实的依据；对证据2中各方对证据真实性均无异议的集资建房协议，本院予以采信，并作为认定案件事实的依据；对第三人提交的其余证据，本院收录在案，并结合其他证据材料予以综合认定。经审理查明：2011年10月31日，被告与原告签订编号2011年石路字第×××号《流动资金借款合同》：被告向原告借款200万元，借款期限自2011年10月31日起至2013年10月31日止；借款月利率为11.07‰；还款方式为按季结息，到期还本；逾期还款按合同利率加收50%的利率计收罚息，即逾期利息月利率为16.605‰［11.07‰×（1＋50%）］；对未支付利息按合同利率加收50%的利率计收复利，即复息月利率为16.605‰［11.07‰×（1＋50%）］。同时，原、被告签订编号2011年石路字第×××号《抵押合同》：被告用登记在其名下位于石林彝族自治县鹿阜街道办事处龙泉路××号的房屋【房产证号为石林县房权证鹿阜镇字第G2××6号、土地证号为石国用（1994）字第0&tim**;×1号】为上述借款设定抵押，并办理了抵押登记手续，原告取得他项权证。合同签订当日，原告按约向被告发放贷款200万元。被告按照约定支付了部分利息。2014年1月27日，原告以被告未如约赔还借款本金和支付借款利息为由诉至法院。在诉讼过程中，被告于2014年11月27日赔还原告借款本金200万元，并认为欠付的利息其没有实际核算过，以原告提供的利息清单载明的472，576.31元为准。另查明，1992年10月20日，被告城州公司与其职工签订《集资建房协议》，约定由城州公司与其员工共同投资建盖四楼一底的综合楼，底层商铺由城州公司投资所有，二至五层住宅由职工投资所有。该房屋二至五层住宅完工后长期由职工使用或出售给他人使用。2011年4月1日，被告城州公司与第三人胡斯文、季凤云签订《房屋买卖合同》：被告城州公司将涉案抵押房屋底层的铺面作价259万元出售给第三人胡斯文、季凤云。此外，涉案抵押房屋于1994年6月取得房屋所有权证，2008年2月29日更换新证，该房产证显示：2008年2月29日该房屋在鹿阜农村信用社抵押贷款150万元（抵押登记于2009年2月5日注销），2009年3月5日在路美邑信用社抵押贷款650万元（抵押登记于2011年10月31日注销）。本院认为，原告与被告签订借款合同意思表示真实，内容不违反法律、法规之禁止性规定，为合法、有效的合同，双方应严格按照合同约定履行义务。原告已经履行交付借款的义务，但被告未能按合同约定支付利息，根据我国《合同法》第二百零五条关于：“借款人应当按照约定的期限支付利息。”及第二百零七条关于“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％……对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”的规定，对原告要求被告支付利息、逾期利息及复利的主张，本院予以支持。至于原告提交且被告及第三人认可的利息清单载明的截至2014年9月20日的利息、逾期利息及复利共计472，576.31元，经法庭核实，符合国家法律规定且在双方约定范围内，对截至2014年9月20日的利息、逾期利息及复利共计472，576.31元，本院予以确认。对原告要求被告按照16.605‰计算支付借款200万元自2014年9月21日至2014年11月27日期间的逾期利息的主张，以及原告要求被告按照16.605‰计算支付欠付利息、逾期利息及复利472，576.31元自2014年9月21日至2014年11月27日期间复利的主张，亦在法律允许范围且符合双方约定，本院予以支持。此外，由于借款本金200万元已经于2014年11月27日赔清，原告主张2014年11月27日后复利已经无事实基础，故对原告要求被告支付2014年11月27日后复利的主张，本院不予支持。此外，根据我国物权法规定，在房屋等建筑物上设立抵押担保的，抵押权自登记时设立。关于第三人认为涉案抵押房屋属于城州公司员工的集资房，虽然登记在公司名下，但实际是第三人的房屋，长期由第三人居住或租赁给他人经营使用，原、被告在签订抵押合同时，原告未具体核实房屋产权的真实情况，第三人对原、被告的抵押行为不知情，要求原告将房产证返还第三人，由第三人各家办理产权证的陈述，由于第三人的举证只能证明第三人与被告就集资建房或铺面买卖存在债权债务关系，不能证明原告在取得涉案房屋抵押权的过程中存在恶意，故对第三人的上述陈述理由，本院不予采纳。同理，对被告认为被告无权处分涉案抵押房屋，原、被告签订的抵押合同侵犯了第三人利益，属于无效合同的主张，因涉案房屋登记在被告名下，且庭审中被告承认其与原告签订抵押合同时并未告知原告相关情况，根据物权的公示公信原则，房屋等不动产以登记为公示方法，原告因信赖该登记公示而与被告签订借款合同，并据此向被告发放了借款，且依法办理了抵押登记手续，原告依法取得房屋的抵押权，至于被告与第三人之间就房屋买卖或集资建房等产生的债权债务关系，第三人可以依照合同或协议向被告主张权利。故对原告要求对已抵押的位于石林彝族自治县鹿阜街道办事处龙泉路××号【房产证号为石林县房权证鹿阜镇字第G2××6号、土地证号为石国用（1994）字第0&tim**;×1号】的房屋实现抵押权，并确定原告享有优先受偿权的主张，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、由被告石林彝族自治县城州建筑公司于本判决生效后十五日内支付原告石林彝族自治县农村信用合作联社截至2014年9月20日的利息、逾期利息及复利472，576.31元，按月利率16.605‰计算支付借款200万元自2014年9月21日起至2014年11月27日止的逾期利息，并按照月利率16.605‰计算支付472，576.31元及本金200万元自2014年9月21日起至2014年11月27日止的逾期利息的复利；二、若被告石林彝族自治县城州建筑公司未在上述第一项确定的期限内履行支付义务，原告石林彝族自治县农村信用合作联社有权申请被告石林彝族自治县城州建筑公司的抵押房屋【房产证号为石林县房权证鹿阜镇字第G2××6号、土地证号为石国用（1994）字第0&tim**;×1号】，用折价或者拍卖、变卖该抵押财产的价款优先受偿。本案案件受理费8，389.00元，由被告负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  赵泳全代理审判员  朱 玲代理审判员  杨 艳二〇一五年三月二十四日书 记 员  汪云春