广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛城法民一初字第1250号
原告佛山市南亮玻璃有�公司。
法定代表人陈铭波。
委托代理人郝新东、杨炽华，分别为广东创誉律师事务所律师、实习律师。
被告佛山市康键科技医疗器械有限公司。
法定代表人黄伟坚。
委托代理人梁志艳、高燕贞，分别为广东科韵律师事务所律师、律师助理。
第三人佛山市禅城区张槎街道张槎联发股份合作经济社。
法定代表人陈成注。
委托代理人徐东剑、何家铭，分别为广东国龙律师事务所律师、实习律师。
原告佛山市南亮玻璃有限公司（以下简称南亮公司）诉被告佛山市康键科技医疗器械有限公司（以下简称康键公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月6日立案受理后，依被告申请，追加佛山市禅城区张槎街道张槎联发股份合作经济社（以下简称张槎经济社）为本案的第三人参加诉讼。本案依法由审判员苏长磊适用简易程序独任审判，于2014年2月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人，被告的委托代理人梁志艳和第三人的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年11月，原告与被告签订《租赁厂房协议》约定：被告承租位于佛山市禅城区朗沙三路张槎玻璃二厂围墙东面的公司办公楼及厂房；被告应于每月的1至6号前付清当月租金及费用，逾期交款，每日按欠款金额的万分之八加收延期付款违约金。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁物。2013年6月开始，被告未按约定及时足额向原告支付租金，至今仍然拖欠租金共143761.56元。经原告多次催要，被告一直拒绝支付所欠租金。被告逾期支付租金的行为已经构成根本违约，为维护原告合法权益，请求判令：1、被告向原告支付所欠的租金143761.56元、违约金11306.51元，合计155068.07元（其中违约金按每日万分之八暂计至2013年12月6日，要求计至全部清偿为止）；2、本案诉讼费用由被告承担。
诉讼中，原告将第一项诉求变更为：被告向原告支付所欠的租金181876.60、违约金15599.25元，合计197475.85元（租金按照每月27225.00元，从2013年6月6日开始计算至2013年12月31日，减去被告支付的2013年6、7月部分租金19588.44元；违约金以被告每月拖欠的租金为本金乘以拖欠天数再乘以日万分之八的利率，从2013年6月6日计算至2014年1月6日），并制作了《租金和违约金计算表》。
被告辩称：一、建筑工程未经验收合格或验收不合格的，不得交付使用，而涉案房屋没有相关的产权证照和报建手续，属于违章建筑，原告与我方签订的《租赁厂房合同》违反法律强制性规定，依法属于无效合同，原告无权依据该合同主张违约金，且违约金按日万分之八计算明显过高，不符合有关法律规定。二、原告与第三人签订的《租赁场地合同》于2012年12月31日期�终止，其后无权继续将涉案房产转租给我方，并无权在该合同终止后收取我方租金。我方原来均是每月将两部分租金共27225元分别支付给原告和第三人（其中支付原告17430.78元、第三人9794.22元），原告与第三人的《租赁场地合同》期满中止后，我方与第三人已经形成事实上、直接的租赁法律关系，我方只需将租金直接支付给第三人，而无需向原告支付租金。三、我方于2013年11月开始搬离涉案房产，原定于2013年12月1日完成交接手续，因原告和第三人的阻挠才导致涉案厂房无法顺利交接，后于12月31日完成交接手续。三方曾于2013年12月31日就12月份的租金进行协商，在原告和第三人口头承诺免除我方2013年12月份租金的情况下，我方才同意在《厂房移交书》上签名。我方未能完成交接手续的责任在原告和第三人，2013年12月份的租金和违约金等损失应当由其自行承担。故应依法驳回原告的所有诉讼请求。
第三人辩称：一、涉案的仓场土地为张槎村民委员会所有，现由我方管理，原告向我方租赁涉案仓场的期限至2013年11月30日止，我方同意原告在其租赁期间将涉案仓场转租给被告。二、被告除了向我方交纳2013年3月、4月的空地租金合计19588.44元外，从未向我方交纳涉案仓场土地的租金。
原告提供以下证据：
1、原告企业法人营业执照、企业组织机构代码证以及被告企业登记信息查询结果、组织机构代码证。证明原、被告的主体资格。
2、《租赁场地合同》、《租赁厂房合同》、《补充协议》、《厂房移交书》。证明原、被告之间就涉案物业存在租赁关系，原告将涉案物业租给被告使用，租期为2009年11月20日至2012年11月19日，其中2009年11月20日至2011年11月19日期间每月租金等合计24750元，2011年11月20日至2012年11月19日期间每月租金等合计27225�。
3、2013年2月20日的收据3张。证明原、被告存在租赁关系。
被告提供以下证据：
1、被告的营业执照、组织机构代码证。证明被告的主体资格。
2、收据二张（2013年4月30日交10835元、6595.78元），发票一张（2013年4月空地租金9794.22元）。证明被告每月均向原告和第三人分别支付租金，其中原告每月收取的款项为17430.78元，第三人每月收取的款项为9794.22元。在原告与第三人之间的租赁期限届满后，被告直接将租金支付给第三人，被告已经与第三人形成了事实上的租赁关系。
3、2009年11月的租金收据一张。证明被告在租赁厂房合同签订之前的2009年11月11日已经向原告支付了2009年11月份的租金，印证了《租赁厂房合同》中第五条第1点关于每月的租金均是“当月的6号前支付当月（即1号至30号／31号）的租金”的约定，并不存在原告所说的“每月的6号前支付上月20号至本月19号租金”的情形。
4、2004年11月15日签订的《租赁场地合同》。证明原、被告的租赁关系从2004年12月1日至2012年11月19日是连续性、无间断的，租金按自然月支付，故在其后的《租赁厂房合同》开始履行的当月（2009年11月）的租金也是按自然月支付的，故双方租赁关系存续期间的租金均是按自然月支付的；2008年11月20日至2009年11月19日约定每月租金9794.22元，其中2009年11月只有19天，租金应为6203.01元，2009年11月收据显示2009年11月租金的一部分是8517.96元，足以证明该8517.96元加上当月被告应当支付给第三人的租金就是整个2009年11月份的租金，也证明了双方在签订《租赁厂房合同》之前，被告已经向原告支付了2009年11月的租金，租金是按照自然月计算的。
5、《康键公司未交租金清单》。证明被告未交租金情况。
第三人提供以下证据：
1、组织机构代码证、法定代表人身份证明。证明第三人的主体资格。
2、中共广东省委文件（粤发（1998）14号）。证明因政策原因，第三人的名称变更。
佛府国用（96）字第06000700471号《国有土地使用证》。证明涉案土地使用权人为张槎村民委员会。
《管理书》。证明涉案土地已经由张槎村民委员会交由第三人管理。
5、《说明书》。证明第三人同意原告在租赁合同期限内将物业转租给被告以及租赁期限的延长。
《申请书》。证明原告向第三人申请将发票抬头变更为被告。
经质证，本院对各方当事人提供的证据作如下认证：
原告提供的证据1、3，被告和第三人对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据2中的《租赁场地合同》、《租赁厂房合同》，被告和第三人对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据2中的《补充协议》、《厂房移交书》，被告虽对真实性、合法性提出异议，但未提出�效的证据予以反驳，故本院对真实性予以确认。
被告提供的证据1、2，原告和第三人对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据3、4，原告对真实性未提出异议，仅认为不具有关联性，第三人虽不予确认，但未提供证据予以反驳，故本院对真实性予以确认；证据5，原告以超过举证期限不予质证，该证据虽系被告单方制作，但和原告制作的《租金和违约金计算表》的部分内容能够相互印证，本院予以采信。
第三人提供的证据1、2、3、4，原告和被告均无异议，本院予以采信。被告虽然对证据5真实性有异议，但没有提供反证予以反驳，结合全案证据和原告提供的《补充协议》，本院对真实性予以确认；证据6，被告虽不予确认，但其提供的证据2、4和该证据能够相互印证，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2007年12�26日，第三人与原告签订《租赁场地合同》约定：第三人将张槎朗沙路张槎玻璃二厂围墙东面的简易仓场给原告承租。一、第三人提供现有简易仓库平地，面积共1434平方米给原告；二、为充分利用该仓场的地理优越性，第三人允许原告将其改造为生产用场地，即改建为厂房或其他生产办公用设施；三、仓场的承租期限为伍年零个月，即从2008年1月1日起至2012年12月31日止。2012年12月26日，第三人和原告签订《补充协议》约定：第三人同意将位于张槎朗沙路张槎玻璃二厂围墙东面的简易仓场的租赁期限延长给原告使用至2013年11月30日止。
2009年11月16日，原告与被告签订《租赁厂房合同》主要条款有：原告将位于禅城区朗沙三路张槎玻璃二厂围墙东面的公司办公楼及厂房出租给被告经营使用。一、原告提供现有办公楼面积499.5㎡、厂房面积1281㎡给被告承租；二、为充分利�该建筑物的地理优越性，原告允许被告将其改造为生产用场地或仓库；三、建筑物的承租期限为叁年，即自2009年11月20日起至2012年11月19日止；四、在承租的2009年11月20日起至2011年11月19日止，被告每月向原告缴纳款项共计24750.00元，在2011年11月20日起至2012年11月19日止，被告每月向原告缴纳款项共计27225.00元；五、1、被告必须在每年每月的1至6号前交清当年当月的租金和费用，逾期交款，每日按欠款金额的万分之八加收延期付款违约金；九、被告在签订本合同时先预付叁万元的信用保证金给原告，该信用保证金不计利息；如被告正常履行本合同，可在本合同期满后十天内，原告将此款项如数交还被告；如非被告原因终止本合同，原告也应将此款项如数交还给被告。原、被告于2013年12月31日签署《厂房移交书》，确认被告已将位于禅城区朗沙三路冲口加油站对面张槎玻璃二厂围墙东面的公司办公楼及厂房移交给原告。
原告陈述：原告按照与第三人在《场地租赁合同》中的约定，对涉案简易仓库进行了改建，建成一幢499.50平方米的办公楼，该办公楼和厂房均没有办理规划许可报建手续，后来租给被告使用，并与其签订《厂房租赁合同》，厂房由被告用作仓库存货。即使《租赁厂房合同》无效，被告也应支付房屋占有使用费。原告与被告前后签订了《租赁场地合同》、《租赁厂房合同》，两份租赁合同是相互独立的，本案应按照《租赁厂房合同》判决，对《租赁厂房合同》第一期租金的起算日期和截止日期已记不清楚，但原、被告在《租赁厂房合同》约定的租赁期间为2009年11月20日至2012年11月19日，因此计算租金的周期是从上月20号至本月19号。
被告陈述：我方已于2013年12月20日搬离涉案厂房，《厂房移交书》是原告和第三人以免除我方2013年12月租金为条件签订的，则应依约免除我方2013年12月的租金。2013年6月和7月我方应交给第三人的租金每月9494.22元已付，2013年8至11月每月27225.00元的租金全部未付。2009年11月，我方交纳了租金152708.01元，其中2009年11月11日向原告交纳了8517元，其余的款项交给了第三人，交给第三人的票据找不到了。原、被告在《租赁厂房合同》中约定的租金支付方式是“当月的6号前支付当月（即1号至30／31号）的租金”。
原告制作的《租金和违约金计算表》显示被告应交租金情况为：2013年6月6日，应交17430.78元；2013年7月6日，应交17430.78元；2013年8月6日，应交27225.00元；2013年9月6日，应交27225.00元；2013年10月6日，应交27225.00元；2013年11月6日，应交27225.00元；2013年12月6日，应交27225.00元；2013年12月31日，应交10890.04元；合计181876.60元。
被告提交的《康键公司未交租金清单》显示�告未交的租金情况为：2013年6月6日，应交17430.78元；2013年7月6日，应交17430.78元；2013年8月6日，应交27225.00元；2013年9月6日，应交27225.00元；2013年10月6日，应交27225.00元；2013年11月6日，应交27225.00元；共计143761.56元。
诉讼中，原、被告确认，原告按照双方合同约定实际收取了被告30000元信用保证金，没有退还给被告。
另查明，位于禅城区朗沙三路张槎玻璃二厂围墙东面的简易仓场所涉土地的《国有土地使用证》为佛府国用（96）字第06000700471号，土地用途：商业、仓库，土地使用权人张槎村民委员会。该委员会根据粤发（1998）14号文件，将涉案土地交由第三人管理。2013年12月26日，第三人出具《说明书》，同意原告租赁涉案仓场的期限延长至2013年11月30日，并同意原告将涉案仓场转租给被告。
再查明，2004年11月15日，原、被告签订《租赁场地合同》约定，原告将位于�山市禅城区朗沙三路（冲口加油站对面）的张槎玻璃二厂围墙东面的简易仓场转租给被告经营使用；简易仓场平地面积共1434平方米；承租期限从2004年12月1日起至2009年11月19日止；在承租的2004年12月1日起至2005年11月19日止，被告须每月缴交各种款项7413.78元；在承租的2005年11月20日起2008年11月19日止，被告须每月缴交各种款项8517.96元；在承租的2008年11月20日起至2009年11月19日止，被告须每月缴交各种款项9794.22元；被告在签订本合同时先预付叁万元的信用保证金给原告，该信用保证金不计利息；如被告正常履行本合同，可在本合同期满后十天内，原告将此款项如数交还被告；如非被告原因终止本合同，原告也应将此款项如数交还给被告。2006年1月23日，原告向第三人发出《申请书》，内容为“因本公司业务需要，向张槎村联发股份经济合作社申请：从2005年4月份起开具租�场地租金及费用抬头名称，由佛山市南亮玻璃有限公司变更为佛山市康键科技医疗器械有限公司”。
本院认为，原告与第三人签订的《租赁厂地合同》和《补充协议》，系双方当事人之间的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告依法享有涉案土地自2008年1月1日至2013年11月30日的相关租赁权利，且根据第三人的同意可以将涉案土地转租给被告使用。
对于原、被告之间《租赁厂房合同》的效力，由于原告未举证有关报建审批材料且陈述未办理涉案地块上办公楼和厂房的报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效…”的规定，该《租赁厂房合同》应属无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告应按照每月27225元向原告支付房屋占有使用费。原告和被告提供的租金收据均显示被告向原告交租、原告收取租金并开具租金收据的事实，被告向第三人支付2013年3月、4月部分租金的事实，不能以此认定被告和第三人之间存在法律上的租赁合同关系，被告关于“已经与第三人形成事实上的租赁关系”、“一直向第三人支付租金，原告无权收取”的抗辩，无事实根据，本院不予采纳。原、被告于2013年12月31日签订《厂房移交书》，由于该移交书仅就租赁物交接一事作出确认，未涉及租金免除的内容，故被告应向原告支付房屋占有使用费至2013年12月31日止。被告关于“因原告、第三人阻挠导致延迟完成交付手续和以免除2013年12月租金欺骗被告签字”的抗辩，无事实根据，本院不予采纳。
关于房屋占有使用费的支付。如前本院查明的事实，原、被告对被告在2013年6月起欠付房屋占有使用费的事实无异议，双方先后签订的《租赁场地合同》和《租赁厂房合同》中关于租赁期间的约定是从2004年12月1日起持续至2012年12月31日止，且双方在《租赁厂房合同》中约定“被告必须在每年每月的1至6号前交清当年当月的租金和费用”，故被告欠付占有使用费的期间应为2013年6月1日至2013年12月31日。被告关于“租赁一个月为一个自然月”的主张，本院予以采纳；原告关于“计算租金的周期是从上月20号至本月19号”，无事实根据，本院不予支持。被告已交纳2013年6月、7月的部分租金共19588.44元，还需支付170986.56元（27225元／月×7�月-19588.44元），原告诉请超出部分，于法无据，本院不予支持。因原、被告签订的《租赁厂房合同》无效，原告已收取的保证金30000元应当返还给被告，两项抵扣后，被告需向原告支付的房屋占用使用费为140986.56元。原告诉请被告支付违约金，于法无据，本院亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百二十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告佛山市康键科技医疗器械有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市南亮玻璃有限公司支付房屋占有使用费140986.56元；
二、驳回原告佛山市南亮玻璃有限公司的其他诉讼请求。
被告佛山市�键科技医疗器械有限公司如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取2125元，保全费1320元，合计3445元，由原告佛山市南亮玻璃有限公司负担985元，被告佛山市康键科技医疗器械有限公司负担2460元。（该费用原告已全额预交，且同意由被告向其直接支付，被告所负担的2460元应于支付占用费时一并迳付原告，本院不另收退）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
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审判员 苏长磊
二〇一四年三月二十一日
书记员 李若梅
附：引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十四条第一款承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。