福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠民初字第2367号
原告（反诉被告）泉州长茂机械有限公司，住所地泉州台商投资区东园镇锦丰工业区。
法定代表人黄挥平，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人康碧信、康志强，福建义全律师事务所律师。
被告（反诉原告）吴祖盛，男，1974年出生。
委托代理人吴坚平、陈敏，北京中银（泉州）律师事务所律师、实习律师。
原告（反诉被告）泉州长茂机械有限公司（以下简称长茂公司）与被告（反诉原告）吴祖盛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月11日立案受理后，由简易程序转入普通程序，于2014年6月9日公开开庭进行了审理。原告长茂公司的法定代表人黄挥平及其委托代理人康碧信和被告吴祖盛的委托代理人吴坚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长茂公司诉称，被告吴祖盛因经营需要，于2010年6月2日与其签订了一份《厂房租赁合同》，约定：原告将位于锦峰村惠南工业区1－2号地上现有的一座面积约700平方米的标准厂房及办公室租给被告用于生产经营；租赁期为三年，自2010年6月1日起至2013年6月1日止；租金每年42000元，被告在进场之日起支付第一年租金及押金10000元，三年内租金不变，三年后按行情计算；合同期内，双方任何一方先提出解除合同，需要赔偿对方30000元作为违约补偿。合同签订后，原告将约定的厂房、办公室交付被告使用，被告也向原告支付了第一年的租金42000元及押金10000元。租赁期满后，被告未予以续租，也未支付第二年、第三年的租金共84000元。请求判令：被告立即支付租金84000元并赔偿资金占用期间的利息损失（自起诉之日起至还清款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
被告吴祖盛辩称，其先后两次共支付原告租金64000元，足以支付其实际使用租赁房屋至2012年1月期间的全部租金。由于原告将厂房附属的变压器转让给他人，以致被告无法正常使用厂房，使双方的租赁合同终止。原告的行为构成违约，应承担违约责任，被告不必支付未使用厂房期间的租金。
反诉原告吴祖盛诉称，反诉被告于2011年底口头通知其解除租赁合同，但其未同意。反诉被告便在未通知其的情况下，于2012年1月8日将其租用厂房所使用的三相电变压器（编号：5400012402；户名：黄挥平）转让给泉州台商投资区江盛塑料品店（经营者为骆江峰），致其因无法供电而生产停顿，最后于2012年5月10日搬离租赁物。双方的租赁合同约定了违约责任的承担方式，反诉被告应依法承担违约责任。反诉被告收取其押金10000元也尚未退还。请求判令：反诉被告支付反诉原告违约金30000元并返还押金10000元。
反诉被告长茂公司辩称，其并没有在2011年底口头通知反诉原告解除租赁合同。其系将租赁厂房平常使用的变压器与其所有的其他厂房（不包括租赁物）一并转让给他人的，并非单纯转让变压器，所转让的变压器并非仅服务于租赁厂房。变压器是供电线路中的一个组成部分，到现在租赁厂房的整体供电线路也没有变化。虽然其将变压器转让给他人，但变压器所有权的变更不影响反诉原告的用电，反诉原告仍可以继续使用该变压器。而且，租赁厂房还有另外的一个变压器可以使用。反诉原告的供电根本不受影响。实际上，变压器被转让后，反诉原告也继续使用该变压器达半年之久，并没有因断电而停止生产并搬离租赁物。相反，反诉原告不仅未通知反诉被告，而且还以准备投入其他的生产线作幌子搬离租赁物，但至今未与其协商解除合同，也未办理租赁物交接手续。故反诉原告的诉求没有法律依据，应予以驳回。
经审理查明，原、被告于2010年6月2日签订了一份《厂房租赁合同》，约定：原告将位于东园镇锦峰村惠南工业区1－2号地上现有的一座面积约700平方米的标准厂房及办公室租给被告用于生产经营；租赁期为三年，自2010年6月1日起至2013年6月1日止；租金每年42000元，被告在进场之日起支付第一年租金42000元及押金10000元，三年内租金不变，三年后按行情计算；合同期内，双方任何一方先提出解除合同，需要赔偿对方30000元作为违约补偿。合同签订后，原告将约定的厂房及办公室交付被告使用，被告也向原告支付了租金64000元及押金10000元。2012年1月8日，原告将租赁物平常使用的变压器转让给他人。
以上事实双方当事人均无异议，并有原告提供的厂房租赁合同、国有土地使用证、房屋所有权证各一份，被告提供的收条、银行转账单，以及双方当事人的庭审陈述等证据加以证明，本院予以认定。
双方当事人争议的主要焦点在于：本案是谁违约，被告使用租赁物的时间如何计算。
原告长茂公司认为，双方并未解除租赁合同，被告吴祖盛未按约支付租金，应承担违约责任。
被告吴祖盛认为，原告长茂公司口头通知其解除合同，在未得到其同意的情况下，于2012年1月8日将租赁物所使用的变压器转让给他人，致使其因断电无法生产而搬离租赁物，其仅实际使用租赁物到2012年1月，原告应承担违约责任。
被告吴祖盛为了证明原告于2012年1月8日将变压器转让给他人，向本院提出申请，请求本院向电力部门调取编号为5400012402号三相电变压器的变更登记情况，因原告承认了该事实，本院不再予以调取。
原告为了反驳被告的主张，向本院提供如下证据：用电协议、清单、锦峰村委会证明书各一份，证明原告将其他厂房（不包括租赁物）转让第三人时一并将变压器转让，第三人承诺将保证原告未转让部分厂房（主要指租赁物）的正常用电，被告在使用租赁厂房期间因使用不当将变压器烧坏，在2012年6月未支付电费3000元，该部分款项由第三人在第三人应付给原告的厂房转让款中扣除，锦峰村委会在协调原告与第三人厂房转让事宜时了解到被告仍在使用租赁厂房，并没有断电。
被告质证认为，用电协议和清单的真实性难以确认，而被告租用原告的厂房，原告将变压器转让他人，原告与受让人达成协议时，却未让被告参与，该用电协议无法证明被告可以继续使用该变压器；对锦峰村委会的证明书真实性没有异议，但村委会并不是相关事项的管理部门，且村委会协调的事项是原告与他人的房屋转让事宜，并非协调原、被告之间的纠纷，无法知道原、被告关于租赁的具体情况，故不能证明相应的事实。
本院认为，原告提供的用电协议和清单，没有出具人到庭作证，真实性无法认定，不予采信。关于锦峰村委会的证明书，因村委会是村民的基层群众自治组织，对辖区内的社情民生有一定程度的了解，本院对该证明书予以采信，可以证明被告在变压器被转让后仍可使用被转让的变压器。变压器所有权的变更，并不当然的导致租赁厂房无法供电，仍然可以通过借用、租用变压器或使用其他变压器获得供电。因此，被告以原告将变压器转让他人以致其供电未能保障为由主张原告违约，与事实不符，不予认定。被告主张原告口头提出解除合同，未能举证证实，不予认定。被告未能举证证实双方已解除合同，也未能证实按约定办理房屋交接手续，可按原告主张的至租赁期限届满时计算使用期限。故被告应支付租金至2013年6月1日，共计126000元，扣除已付的64000元，尚欠62000元。被告未能按约支付租金，系违约行为，应当承担违约责任。
综上事实，本院认为，被告吴祖盛向原告长茂公司租赁厂房及办公室，双方之间形成的租赁合同关系，体现双方的真实意思，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效。被告未按约足额支付租金，应承担民事责任，即应继续履行付款义务，并赔偿损失。原告主张的应付款数额，以查明的62000元予以支持。原告主张的利息损失可按中国人民银行同期同类贷款利率并自起诉催告之日起计算。原告收取被告的押金，在租赁期满后应当退还。故被告请求原告退回押金，本院予以支持。被告请求原告支付违约金，没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告吴祖盛应支付原告泉州长茂机械有限公司租金62000元；
二、反诉被告泉州长茂机械有限公司应返还反诉原告吴祖盛押金10000元；
三、上述第一、二项对抵后，被告吴祖盛应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州长茂机械有限公司租金52000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2014年4月11日起至判决确定的还款之日止的利息损失；
四、驳回原告泉州长茂机械有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告吴祖盛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1900元，由原告泉州长茂机械有限公司负担498元，被告吴祖盛负担1402元；反诉受理费800元，由反诉原告吴祖盛负担600元，反诉被告泉州长茂机械有限公司负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 陈凯思
人民陪审员 陈俊杰
人民陪审员 黄剑鸿
二〇一四年七月十五日
书 记 员 熊 威
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。