广东省吴川市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛吴法民一初字第302号
原告：吴川市鼎龙吉兆湾度假酒店有限公司，住所地吴川市。
法定代表人：龙学勤，董事长。
委托代理人：何其辉，广东展望律师事务所律师。
被告：袁广文，男，汉族，吴川市人，住吴川市，公民身份号码×××1418。
委托代理人：李萍，吴川市公职律师事务所律师。
原告吴川市鼎龙吉兆湾度假酒店有限公司（如下简称鼎龙吉兆湾公司）诉被告袁广文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月19日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月29日公开开庭进行了审理，原告鼎龙吉兆湾公司的委托代理人何其辉、被告袁广文及其委托代理人李萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鼎龙吉兆湾公司诉称，2014年8月25日，我公司与被告签订了《房屋租赁合同》一份，租用被告位于覃巴镇六鳌小区六鳌村委会袁屋村被告所建的楼房中的二、三层作为我公司员工的住房，租金每月2800元，一次性交付四个月和一个月租金作保证金，租赁期限为一年。合同签订后，我公司支付了14000元租金和押金给被告。被告将房屋交付给我公司使用。我公司购买了7台分体空调安装在该租赁的二楼和三楼房间；购买了2台热水器安装在二、三楼的卫生间；还购置了双人铁床、床垫等安放在租赁的房屋供我公司员工使用，总价值21202元。到2015年1月13日，我公司与被告又签订了《房屋租赁合同补充协议》一份，租用被告的一层作为停车、做饭、用餐、洗浴和娱乐用途。补充协议签订前，我公司即提前于2014年12月31日支付了一层房屋的租金和押金共7000元给被告，但被告没有将一层房屋交付给我公司使用。此后，因被告限制我员工居住产生纠纷，到2015年2月14日，被告未经我公司同意就单方强制锁门不给我员工使用，导致合同不能继续履行，被告也扣押我公司安装在内的空调器、热水器等价值21202元的物品。至2015年2月16日，二、三层应付的租金为15860元（一层没有交付使用），水电费为1719.2元。我公司共实际支付了21361.6元，减除应付的租金和水电费，被告应退还3782.4元给我公司。经我公司向被告发出律师函和多次协商，被告仍不愿归还属于我公司的物品。为此，我公司向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告归还空调、热水器等价值21202元的财物给原告；2、被告退还多付的租金3782.4元给原告；3、被告承担诉讼费用。
被告袁广文辩称，1、2014年8月25日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，原告租用被告位于吴川市覃巴镇六鳌村委会袁屋村的房屋中的第二、三层作为其公司员工的住房，租金每月2800元。合同生效后，原告一次性交付四个月的租金和一个月租金的保证金，后租赁期须提前半个月交付租金，租赁期为一年。当日，原、被告同时又签订了《房屋租赁合同补充协议》，原告同时又租用被告房屋的第一层使用，双方约定该第一层的租金为每月1400元，原告须一次性交付四个月租金及一个月租金的保证金，后租赁期须提前半个月支付租金，租赁期为一年。合同生效后，被告将房屋的第一、二、三层交付给原告使用，原告按合同的约定于2014年9月1日以汇款的方式支付给被告租金21000元（包括一、二、三层四个月的租金及保证金）。2014年12月9日，原告支付电费361.6元。原、被告所签订的两份合同都是同一日所签订，如果补充协议是2015年1月13日所签，那么原告根本不可能提前知道双方约定的租赁额及付款方式，更不可能提前支付第一层四个月的租金及保证金。2、被告根本没有强制锁门不给原告使用的事实。由于双方已签订租赁合同，在合同期限的一年内，原告是有使用所租赁房屋的权利，被告从没有强制锁门及制止原告使用房屋的行为。房屋一直由原告使用，原告从未因争议事由向被告提出过协商或其他解决方法。由此可见，双方签订的合同根本不存在争议，被告没有违约行为。3、原告请求“被告退还多付的租金3782.4元给原告”毫无事实依据，请求法院依法驳回原告的请求。双方签订合同后，租赁的房屋一直由原告使用，使用房屋期间双方无任何争议，合同又未解除或终止，两合同每月租金合计4200元，从2014年8月25日起计至2015年8月24日止，两合同全年租金为50400元。原告已交租金21000元及电费361.6元，尚欠被告租金29400元及实际已使用的电费、一年的网费及一年的电视费。4、空调、热水器等安装在出租屋的物品是原告的物品，被告无异议；但被告从未扣押其物品，相反，由于现租期已满，而原告的物品仍在出租屋内，妨害了原告，被告应承担相应的法律责任。
在诉讼中，原告鼎龙吉兆湾公司提供的证据有：
1、营业执照、组织机构代码证、企业名称核准变更登记通知书，证明原告的诉讼主体资格。
2、房屋租赁合同及补充协议，证明原、被告租赁关系。
3、空调、热水器发票，证明原告主张归还物品的价值。
4、被扣物品清单，证明被扣物品的事实。
5、收据，证明原告交付租金和水电费的事实。
6、人口信息资料，证明被告的诉状主体资格。
经庭审质证，被告袁广文的质证意见为：对证据1、2、6均无异议；对证据3，真实性不清楚；对证据4有异议，是原告单方面制造的；对证据5，有部分是事实，有部分不是事实。
在诉讼中，被告袁广文提交的证据有：
1、房屋租赁合同，证明原、被告于2014年8月25日签订房屋租赁合同，该合同合法有效。
2、房屋租赁合同补充协议，证明原、被告于2014年8月25日签订补充协议，该协议合法有效。
3、建设用地规划许可证，证明租赁的房屋是被告所建，被告作为涉案房屋的出租人合法有效。
4、借记卡账户历史明细清单，证明被告于2014年9月1日收到原告汇入的房租21000元，于2014年12月9日收到原告汇入的电费361.6元。
经庭审质证，原告鼎龙吉兆湾公司的质证意见为：对证据1、3均无异议；对证据2有异议，该合同是2014年12月26日才生效，租金应该从2014年12月26日开始计算，补充协议实际签约时间是2015年1月13日，但被告并没有交付一层给原告使用；对证据4有异议，无法确认其是否属于该出租屋。
本院认证：被告袁广文对原告提供的证据1、2、6均无异议，故本院对上述证据的真实性予以认定；对证据3、4，被告虽然有异议，但未能提供证据予以反驳，并且在后面的庭审中认可证据4所列的物品，故本院对该两份证据的真实性予以认定；对证据5，被告认可收到租金、押金21000元及电费361.6元，故本院对该金额的收据的真实性予以认定。原告鼎龙吉兆湾公司对被告提供的证据1、3、4的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以认定；对证据2的真实性有异议，被告未提供补充协议的原件，而原告提供了原件，故本院对该证据的真实性不予认定。
案经审理查明，原告原来的名称为吴川市鼎龙吉兆湾度假酒店管理有限公司，2014年9月11日，原告的名称变更为吴川市鼎龙吉兆湾度假酒店有限公司。2014年8月25日，原告以吴川市鼎龙吉兆湾度假酒店管理有限公司的名义与被告签订了《房屋租赁合同》一份，原告租用被告位于吴川市覃巴镇六鳌村委会袁屋村的房屋中的第二、三层作为其公司员工的住房使用，租金每月2800元。被告对该房屋已经取得建设用地规划许可证。合同签订后，原告须一次性交付四个月的租金和一个月租金作为保证金，并约定后租赁期须提前半个月交付租金，租赁期为一年；租赁期满或双方合理解除租赁合同时，在原告无拖欠任何费用后，被告将保证金无息退回原告或抵偿租金，租赁期间每月的水费、网费、电视费等费用由原告负责。后来，原告与被告协商，希望把该房屋的第一层也租下来，2014年9月1日，原告通过银行转账的形式把21000元汇给被告。2015年1月13日，原告以吴川市鼎龙吉兆湾度假酒店有限公司的名义与被告签订了《房屋租赁合同补充协议》一份，原告租用被告房屋的第一层使用，双方约定该第一层的租金为每月1400元，原告须一次性交付四个月租金及一个月租金作为保证金，后租赁期须提前半个月支付租金，租赁期为一年，自2014年12月26日起生效，租金从2014年12月26日起开始计算；租赁期满或双方合理解除租赁合同时，在原告无拖欠任何费用后，被告将保证金无息退回原告或抵偿租金，租赁期间每月的水费、网费、电视费等费用由原告负责。原告支付给被告的21000元中包括第二、三层四个月的租金11200元及保证金2800元；第一层四个月的租金5600元及保证金1400元。2014年12月9日，原告支付电费361.6元给被告。2015年1月28日，被告认为原告未按时支付第二、三层的租金，于是在一楼大门口张贴催租告示，并表明月底不交租则不再留门。因原告没有按被告的告示继续交租，被告自行更换大门门锁，原告的员工无法进入房屋。经原告多次交涉，直到2015年2月16日，被告才允许原告的员工进入房屋取回私人物品，但原告的下列物品仍然放置在被告的房屋内，包括：KF-35GW（35370）Aa-2格力分体空调6台、KF26GW／（26370）Aa-2格力分体空调1台、万家乐D40-HG11热水器2台、1m双人铁床4张、0.9m床垫4张、1.2m木床2张、1.2m宽厚床垫3张。原告多次要求被告归还上述物品，被告以原告拖欠租金为由拒绝归还。为此，原告向本院提起诉讼。
本院认为，位于覃巴镇六鳌村委会袁屋村被告所建的楼房已经取得建设用地规划许可证，被告有权将该房屋出租。原、被告之间房屋租赁合同关系成立，被告把房屋出租给原告，原告应按时支付租金。原、被告于2014年8月25日签订《房屋租赁合同》，约定涉案的第二、三层房屋每月租金2800元，原告只交了四个月的租金11200元，后租赁期须提前半个月支付五个月的租金，即原告应于2014年12月10日交付第二笔租金14000元，但原告没有支付第二笔租金给被告。原、被告于2015年1月13日签订《房屋租赁合同补充协议》，约定涉案的第一层房屋每月租金1400元，租金从2014年12月26日开始计算，而原告已提前于2014年9月1日支付了该第一层房屋的四个月租金5600元及保证金1400元。因原告没有支付第二、三层房屋的第二笔租金，被告于2015年1月28日发出催租告示，原告仍然没有按时支付，被告于是自行更换了第一层大门的门锁，拒绝原告的员工继续入住，以实际行为解除了双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》。原告认为其员工于2015年2月16日取回衣服等私人物品后就不再租住涉案房屋。对《房屋租赁合同》而言，原告未按时支付第二笔租金，原告存在违约行为；而对《房屋租赁合同补充协议》而言，则是被告存在违约行为。对于原告请求被告归还空调、热水器等物品的诉讼请求，因双方所签订的合同中没有明确约定在原告违约的情况下可以扣押原告的物品，因而，在解除合同后，原告有权取回属于其的物品。原告请求被告归还KF-35GW（35370）Aa-2格力分体空调6台、KF26GW／（26370）Aa-2格力分体空调1台、万家乐D40-HG11热水器2台、1m双人铁床4张、0.9m床垫4张、1.2m木床2张、1.2m宽厚床垫3张等物品，本院予以支持。对于原告请求被告退还多付的租金3782.4元的诉讼请求，因原告拖欠被告第二、三层房屋一个月又二十一天的租金约4760元；而被告则多收原告第一层房屋二个月又十天的租金约3266.7元，两者相互抵扣后，被告没有多收原告的租金。对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。而原告支付给被告的第一、二、三层房屋的保证金共4200元，根据合同约定，在原告无拖欠任何费用后，将保证金退还或抵偿租金，故此，需要双方结清租赁期间的水费、网费、电视费等费用才能退还或抵偿租金，但原、被告均未提供水费、网费、电视费等相关证据，故本案不作处理。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、限被告袁广文于本判决生效之日起十日内把放置在被告房屋内的KF-35GW（35370）Aa-2格力分体空调6台、KF26GW／（26370）Aa-2格力分体空调1台、万家乐D40-HG11热水器2台、1m双人铁床4张、0.9m床垫4张、1.2m木床2张、1.2m宽厚床垫3张等物品归还给原告吴川市鼎龙吉兆湾度假酒店有限公司。
二、驳回原告吴川市鼎龙吉兆湾度假酒店有限公司的其他诉讼请求。
本案件受理费425元（原告已预交），由原告负担50元，被告负担375元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 张振明
代理审判员 吴观明
人民陪审员 孙 晃
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 邓文婷
附相关法律法规条文：
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《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。