北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）顺民初字第12838号
原告（反诉被告）爱梅尼特（北京）服装有限公司，住所地北京市朝阳区惠新东街11号1号楼4层A-4-1号，组织机构代码69639334-X。
法定代表人张永起，总经理。
委托代理人杨刚，男，1975年4月25日出生，爱梅尼特（北京）服装有限公司员工。
委托代理人王峻岩，北京闻道律师事务所律师。
被告（反诉原告）张凤栖，男，1950年6月10日出生。
被告方立明，男，1967年11月24日出生，北京市朝阳区新街大院×楼×号居民。
委托代理人金洪亮，北京市融智律师事务所律师。
委托代理人徐志华，北京市融智律师事务所律师。
原告（反诉被告）爱梅尼特（北京）服装有限公司（以下简称爱梅尼特公司）与被告（反诉原告）张凤栖、被告方立明租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）爱梅尼特公司之委托代理人杨刚、王峻岩，被告（反诉原告）张凤栖，被告方立明及委托代理人金洪亮、徐志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）爱梅尼特公司诉称：爱梅尼特公司与张凤栖于2011年9月22日签订了《土地租赁合同》（编号为20110901），并于2011年10月14日签订了《土地租赁补充协议书》（编号为20111003）。合同约定张凤栖将位于北京市顺义区李桥镇苏庄村朝阳街1号土地的使用权及土地上所建的房屋出租给爱梅尼特公司，用于建造仓库和办公用房。土地建设用地使用权证编号为顺-
沿河乡苏庄村集建（证）字第128号，合同约定的年租金为15万元，期限为20年。合同约定张凤栖保证在合同签订之日起30日内，为爱梅尼特公司办理完结建造仓库和办公用房及附属设施所需的相关手续。后爱梅尼特公司于2011年9月21日向张凤栖支付定金1万元，于2011年9月23日通过转账方式向张凤栖汇款11万元。根据合同约定，余款待张凤栖为爱梅尼特公司办理完结能够建房的手续后3日内一次性付清。该合同于2011年9月22日双方签字、盖章生效。合同签订后，爱梅尼特公司如约履行了合同义务，但张凤栖至今不给爱梅尼特公司办理建造仓库和办公用房及附属设施所需的相关手续，致使爱梅尼特公司不能正常使用该土地。后经爱梅尼特公司到相关部门了解，张凤栖根本办不了相关手续。张凤栖的行为给爱梅尼特公司造成了巨大的经济损失。爱梅尼特公司认为张凤栖在签订合同过程中对爱梅尼特公司有欺诈行为，签订合同后怠于履行合同义务，致使合同目的不能实现，现诉至法院，诉讼请求：1.撤销爱梅尼特公司与张凤栖于2011年9月22日签订的《土地租赁合同》（编号为20110901）、《租赁合作协议》（编号为20110902）及《土地租赁补充协议》（协议编号为20111003）；2.判令张凤栖与方立明共同返还土地租金12万元；3.判令张凤栖与方立明共同支付违约金4.5万元。
被告方立明辩称：方立明要求继续履行合同；方立明也给张凤栖租金，爱梅尼特公司和张凤栖之间的纠纷与方立明无关；方立明已经将涉诉土地交付爱梅尼特公司使用至今，并且双方应充分认识到办理相关证件的风险；方立明不同意爱梅尼特公司的诉讼请求。
被告（反诉原告）张凤栖辩称：爱梅尼特公司在诉状中陈述的事实与客观情况不符；爱梅尼特公司提出返还租金并赔偿违约金不符合法律规定，张凤栖不同意爱梅尼特公司的诉讼请求，要求继续履行合同；双方签订的合同约定8个月后甲方协助乙方办理建房手续，张凤栖需要履行的是协助义务，张凤栖从未保证过为对方办理完结建房手续。张凤栖同时提出反诉，诉讼请求：1.爱梅尼特公司维修好张凤栖出租给爱梅尼特公司的房屋；2.爱梅尼特公司支付给张凤栖土地房屋出租的租金7万元（计算方法：按三方所签合同从2012年4月1日给付，每年7万元；2012年4月1日到2013年3月31日应付7万元，扣除乙方已付5万元，差2万元；2013年4月1日到2013年11月30日，约8个月，约5万元，小计7万元，按判决生效之日结算）；3.爱梅尼特公司给付违约金10万元；4.爱梅尼特公司的刘桂义到庭作证刘桂义是否让张凤栖给刘桂义找人看守涉诉房屋和土地，每月1500元，如果刘桂义否认，要求启动测谎程序；5.不同意撤销合同，要求继续履行合同，如果爱梅尼特公司要求解除合同，张凤栖的诉讼请求中第1.2.3即针对这种情况；6.诉讼费由爱梅尼特公司承担。
原告（反诉被告）爱梅尼特公司针对反诉辩称：涉诉房屋及土地并没有实际交付给爱梅尼特公司，因此不存在维修问题；因张凤栖及方立明的原因，涉诉房屋及土地不能实现双方的合同目的，因此张凤栖及方立明已经构成违约，爱梅尼特公司不应向张凤栖及方立明支付租金，张凤栖及方立明应当向爱梅尼特公司返还租金并承担违约金。
经审理查明：
2009年4月9日，张凤栖（甲方）与方立明（乙方）签订《租赁厂房厂地协议》一份，该协议内容包括：乙方租赁甲方厂房350㎡，办公室及宿舍132㎡和143㎡，厨房（平板房）10㎡和厨房（中式房）60㎡，石棉瓦顶库房10㎡（前排）和24㎡（后排）及厂棚44㎡，厂地前排约1000㎡，后排约500㎡，租金按年合同生效日，一次性付人民币二万元，以后每年如此；租期为10年；乙方每年发给甲方3人工资4万元，和租金一起一次给付。
2011年6月2日，张凤栖（甲方）与方立明（乙方）签订《协议》一份，该协议内容包括：乙方同意将朝阳街1号最北侧的两个小院及院内房屋退还给甲方；甲方同意乙方保留第一份中朝阳街1号最北侧的两个小院的南侧的院落和朝阳街1号最北侧门口西侧的门面房（含院内一间房）；乙方每年5月3日按时向甲方支付年租金6万元。
2011年9月22日，张凤栖（甲方）与爱梅尼特公司（乙方）签订《土地租赁合同（内部）》（协议编号为20110901）。该合同内容包括：一、甲方将位于北京市顺义区李桥镇苏庄村朝阳街1号土地的使用权以及土地上所建的房屋出租给乙方使用，该宗土地的建设用地使用权证编号为：顺-沿河乡苏庄村集建（证）字第128号。院内有厂房厂地约4500平方米，……。二、该宗土地租赁期限为20年，自2011年10月1日至2031年9月30日止。年租金15万元。每6年上调一次，上调比例为5%。……三、甲方承诺对本合同第一、二条所指土地有合法的使用权并有权出租给乙方使用（用来建仓库和办公用房及附属设施），如有违反，甲方应将所收的全部租金退还，并赔偿乙方因对该块土地的投资而产生的损失，包括但不限于固定资产、厂房及相关设备等。四、乙方租赁该房屋用于建造仓库和办公用房，……十一、甲方保证乙方于本合同生效后10日内进驻该块土地。如因甲方原因导致乙方未能按时进入，逾期在30日以内，甲方应向乙方支付总租金日千分之十的违约金；如逾期超过30日，甲方应向乙方支付总租金百分之三十的违约金。乙方缴纳的所有费用甲方如数退还给乙方。十二、甲方应保证在本合同签订之日起三十日内，为乙方办理完结建造仓库和办公用房及附属设施所需的相关手续，办理手续费用由乙方承担。如果该宗土地的出租须向相关部门登记，则甲方应在本合同签订之日起三十日内办理完登记手续，办理手续费用由乙方承担。如果甲方未按合同约定办理上述相关手续，则甲方被视为违约。……十八、本合同签字生效后，甲乙方均有责任和义务履行本合同中的条款。任何一方未履行本合同约定的任何一项条款，均被视为违约，任何一方违约将承担本合同总租金30%的违约金给守约方。
同日，双方签订了《租赁合作协议》（编号为20110902），该协议与《土地租赁合同（内部）》（协议编号为20110901）中就租赁之标的物、租赁用途约定的内容一致。
2011年9月21日，爱梅尼特公司支付张凤栖定金1万元。2011年9月23日，爱梅尼特公司支付张凤栖11万元。方立明认可收到了上述款项中的7万元。
2011年10月3日，张凤栖（甲方）与方立明（丙方）签订了《关于甲方与丙方土地房屋租赁协议的补充协议》。该协议内容包括：一、甲方和丙方的土地房屋租赁协议依然有效，继续执行。二、甲方和丙方同意共同将现有的土地房屋（具体位置面积详见甲方和乙方已经签订的租赁合同，编号为20111003）租赁给乙方。三、乙方每年在支付房租时，将其中的7万元支付给甲方，8万元支付给丙方。此种分配方式的支付期限到甲方与丙方此前签订的土地房屋租赁协议的合同到期时间截止。四、每年租赁协议的房租递增部分，由甲方和丙方另议。
2011年10月14日，张凤栖（甲方）与爱梅尼特公司（乙方）、方立明（丙方）签订了《土地租赁补充协议书》（协议编号为20111003）。该协议书内容包括：甲方将位于北京市顺义区李桥镇苏庄村朝阳街1号土地的使用权以及土地上所建的房屋出租给乙方使用，并已签订了《土地租赁合同》（编号为20110901）。因按照合同第12条之约定，甲方不能如期办理完结建造仓库和办公用房及附属设施所需的相关手续。现根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，也为了明确甲、乙、丙三方在土地租赁过程中的权利、义务和责任，经三方共同协商，特签订本补充协议。一、甲、乙双方对已签订的《土地租赁合同》（合同编号：20110901）中第十二条作如下变动。如甲方能够在四个月以上至八个月内办理完结建造仓库和办公用房及附属设施所需的相关手续，甲、丙方与乙方各承担50%的租金。如超出八个月仍然没有办理完结，则按照本补充协议的第二条执行。甲、丙方继续履行保证协助乙方办理完结建造仓库和办公用房及附属设施所需的相关手续。二、如在八个月内没有办理完结建造仓库和办公用房及附属设施所需的相关手续，甲、丙方给乙方让出六个月租金，乙方从第七个月起按已签订的《土地租赁合同》（合同编号：20110901）约定的租金标准计算支付给甲、丙方租金（即从2012年4月1日起开始支付租金）。……四、甲方向乙方出租的位于北京市顺义区李桥镇苏庄村朝阳街1号土地的使用权及土地上所建的房屋中有近3亩土地已经由甲方出租给丙方，现丙方承诺将此地随甲方一起出租给乙方，乙方支付的租金由甲、丙方自行分配。甲、丙方原签订的协议书和补充协议作为本协议的附件。五、本补充协议签字生效后，甲、乙、丙三方均有责任和义务履行本补充协议中的条款，任何一方未履行本补充协议中约定的任何一项条款，均被视为违约，任何一方违约将承担甲、乙双方签订的《土地租赁合同》（合同编号为：20110901）总租金30%的违约金给守约方。
张凤栖及方立明陈述2011年9月底10月初将涉诉场地及房屋交付给爱梅尼特公司，交付时没有办理书面手续。张凤栖陈述交付后房屋有损坏，故要求爱梅尼特公司予以赔偿。爱梅尼特公司不认可场地及房屋已经向其交付，亦不认可房屋损坏与其有关。审理中，方立明申请张洪建出庭作证。张洪建出庭作如下陈述：“张洪建和方立明以前都是北京轻型汽车有限公司的工人；2010年九、十月份之前，老刘来看过场地；九、十月份，方立明拿钥匙说把钥匙给人家，房东老张点头了，方立明把钥匙交给老刘。老刘开了大门。”张凤栖及方立明均陈述张洪建所称老刘为爱梅尼特公司工作人员刘桂义。张凤栖申请要求刘桂义出庭作证并要求对刘桂义进行测谎。爱梅尼特公司陈述刘桂义从2012年夏天开始就不在爱梅尼特公司工作了，不能提供刘桂义出庭作证并配合测谎。张凤栖、方立明亦表示不能提供刘桂义出庭作证并配合测谎。张凤栖的测谎申请因双方均不能提供刘桂义配合而未能进行，后张凤栖撤回第4、5项反诉请求。爱梅尼特公司要求对张洪建、张凤栖、方立明进行测谎，张洪建、张凤栖及方立明均同意配合爱梅尼特公司申请的测谎程序。后爱梅尼特公司撤回了对张洪建、张凤栖、方立明进行测谎的申请。张凤栖陈述《土地租赁合同（内部）》第十一条已经明确约定了交付时间以及逾期交付的违约金，爱梅尼特公司在已经支付租金的情况下不要求交付不符合常理。爱梅尼特公司陈述，与张凤栖签订合同后，又出现另一承租人方立明，相关建设手续也一直没有办好，因爱梅尼特公司认为应当以协商为基础故一直没有主张逾期交付的违约金。
审理中，爱梅尼特公司申请本院到相关部门核实该案涉诉土地是否能够办理库房和办公用房及附属设施的相关建设手续。北京市规划委员会顺义分局于2013年12月11日出具《关于李桥镇苏庄村朝阳街1号规划有关情况的复函》。该复函的主要内容为：“在《顺义区李桥镇总体规划》（市规函（2007）1350号）中，该处规划用地性质为绿地。按照《中华人民共和国城乡规划法》第四十二条规定，城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围外做出规划许可。因此，李桥镇苏庄村朝阳街1号原水处理厂用地，不符合申报新建仓库、办公用房规划许可手续的条件。”
审理中，爱梅尼特公司陈述，如《土地租赁合同（内部）》（编号为20110901）、《租赁合作协议》（编号为20110902）及《土地租赁补充协议》（协议编号为20111003）不符合撤销的条件，爱梅尼特公司变更诉讼请求为解除《土地租赁合同（内部）》（编号为20110901）、《租赁合作协议》（编号为20110902）及《土地租赁补充协议》（协议编号为20111003）。方立明陈述，如法院认定上述合同撤销或者解除，方立明不要求就撤销或者解除的后果在本案中一并处理，将另案解决。
上述事实，有庭审笔录、《土地租赁合同（内部）》（协议编号为20110901）、《租赁合作协议》（编号为20110902）、《土地租赁补充协议书》（协议编号为20111003）、集体土地建设用地使用证、《关于李桥镇苏庄村朝阳街1号规划有关情况的复函》等证据在案佐证。
本院认为：
《土地租赁合同（内部）》（协议编号为20110901）、《租赁合作协议》（编号为20110902）、《土地租赁补充协议书》（协议编号为20111003）均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。方立明签署的《土地租赁补充协议书》中明确显示其与张凤栖一同出租涉诉土地，并参与租金的分配，故方立明应为出租人之一，因此，方立明关于本案与其无关的辩解意见缺乏依据，本院不予采信。因涉诉土地规划用地性质为绿地，不符合申报新建仓库、办公用房规划许可手续的条件，《土地租赁合同（内部）》（协议编号为20110901）、《租赁合作协议》（编号为20110902）、《土地租赁补充协议书》（协议编号为20111003）的根本目的不能实现，故上述三份合同均应予以解除。
合同解除后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张凤栖、方立明在签订租赁合同之时，应当知晓涉诉土地是否具备申报新建仓库、办公用房规划许可手续的条件；爱梅尼特公司亦应当对涉诉土地是否具备上述条件进行审查。故双方对合同解除均有过错，张凤栖、方立明作为出租人，对于租赁标的物因规划用地性质导致爱梅尼特公司不能按照约定的用途使用涉诉土地应承担更大的责任，故张凤栖、方立明应当承担主要责任，爱梅尼特公司应当承担次要责任。因此，对于合同解除前的租金损失，应由双方根据其各自的过错程度予以承担。故对于爱梅尼特公司要求张凤栖、方立明将已收取的租金予以返还的诉讼请求，本院予以支持。对于张凤栖要求爱梅尼特公司支付租金的请求，由本院综合上述因素确定爱梅尼特公司应当支付的租金数额。经本院询问，方立明明确表示不要求就撤销或者解除的后果在本案中一并处理且并未提出反诉主张其相关权利，故相关问题可另行解决。
因合同解除的原因不是任何一方无故未履行合同条款，而是因涉诉土地规划用地性质导致合同条款无法实际履行，且双方对此均负有过错，故对于爱梅尼特公司要求张凤栖、方立明支付违约金以及张凤栖要求爱梅尼特公司支付违约金的诉讼请求，本院均不予支持。
张凤栖要求爱梅尼特公司维修房屋，但未能证明房屋损害与爱梅尼特公司的不当占有使用有关，故对于该项请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）爱梅尼特（北京）服装有限公司、被告（反诉原告）张凤栖于二〇一一年九月二十二日签订的《土地租赁合同（内部）》（编号为20110901）、《租赁合作协议》（编号为20110902）及原告（反诉被告）爱梅尼特（北京）服装有限公司、被告（反诉原告）张凤栖、被告方立明于二〇一一年十月十四日签订的《土地租赁补充协议》（协议编号为20111003）均于本判决生效之日起解除；
二、被告方立明返还原告（反诉被告）爱梅尼特（北京）服装有限公司租金七万元，于本判决生效之日起七日内执行；
三、被告（反诉原告）张凤栖返还原告（反诉被告）爱梅尼特（北京）服装有限公司租金五万元，于本判决生效之日起七日内执行
四、原告（反诉被告）爱梅尼特（北京）服装有限公司给付被告（反诉原告）张凤栖租金，给付数额为按照每年二万一千元的标准，从二〇一二年四月一日起计算至本判决生效之日止，于本判决生效之日起七日内执行；
五、驳回原告（反诉被告）爱梅尼特（北京）服装有限公司其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）张凤栖其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千六百元，由原告（反诉被告）爱梅尼特（北京）服装有限公司负担一千零八十元（已交纳），由被告（反诉原告）张凤栖负担一千一百七十六元，由被告方立明负担一千三百四十四元，上述二被告均于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费三千七百元，由被告（反诉原告）张凤栖负担二千五百九十元（已交纳），由原告（反诉被告）爱梅尼特（北京）服装有限公司负担一千一百一十元，于本判决生效之日起七日内交纳（二被告互负连带责任）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 牛佳雯
代理审判员 于泽军
人民陪审员 陈杰谊
二〇一四年九月九日
书 记 员 幸 江