江苏省丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丰民初字第1197号
原告金青侠，徐州林海笔业有限公司职工。
委托代理人金友田，农民。
委托代理人孙景波，江苏汉地律师事务所律师。
被告陈滨海。
委托代理人陈爱兰，丰县梁寨镇黄楼街施恩药店职工。
被告张洪涛，驾驶员，（杨庄新村）。
委托代理人王锦秀，丰县凤城中阳法律服务所法律工作者。
原告金青侠诉被告陈滨海、张洪涛确认合同无效纠纷一案，本院于2013年7月22日立案受理。依法先由审判员周洪林适用简易程序，后转为普通程序，于2013年8月20日、2013年12月12日公开开庭进行了审理。原告金青侠及其委托代理人金某、孙景波，被告陈滨海的委托代理人陈爱兰，被告张洪涛及其委托代理人王锦秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金青侠诉称：1998年，原告和被告陈滨海结婚。婚后的2002年，两人在丰县凤城镇杨庄村的宅基地上建房，并取得村镇规划选址意见书、村镇工程建设许可证，建造了住房4间、配房1间、过堂1间。2007年，以上房屋占有范围内的土地及院落办理了丰集用（2007）字第1005号集体土地使用证。2007年1月23日，两人因感情不和在丰县民政局办理离婚登记，约定以上房屋归原告所有。后原告发现被告张洪涛在房屋内居住，遂要求其搬出房屋，但其提供三份不一样的房屋转让协议书，主张购买了房屋。以上事实反映，被告陈滨海无权处分房屋，被告张洪涛对此明知；涉案房屋为“小产权房”，被告张洪涛在不了解房屋权属的情况下低价购买存在严重过错，双方签订的房屋转让协议无效。原告要求：1、确认两被告签订的房屋转让协议无效；2、被告返还位于丰县凤城镇杨庄村的房屋及院落；3、赔偿房屋租金损失5000元（按每月500元从签订协议之日计算至起诉之日）；4、被告承担诉讼费。
被告陈滨海辩称：原告的主张是事实，同意原告的诉讼请求。
被告张洪涛辩称：第一，原告主张房屋买卖合同无效不是事实，应予以驳回，理由如下：答辩人通过广告看到陈滨海出售房屋的信息后与其联系，经过实地查看还价后才购买了陈滨海的房屋，陈滨海出具的该房的集体土地使用证也是其个人使用。答辩人于2008年7月26日签订了房屋转让协议，在签订协议过程中陈滨海称其妻子在外地治病，并说妻子同意出售房屋，但当时无法签字以后再补签，因陈滨海没有办理房屋规划证，陈滨海的妻子并没有签字。合同约定房款100000元，签订协议时支付了80000元，两个月后陈滨海及其母亲和妹妹向答辩人要余款20000元，说是急需用钱，因为陈滨海妻子没有来要钱，答辩人就暂扣5000元，仅支付给陈滨海15000元，余款5000元等办理规划证及陈滨海妻子签字后付清。第二，根据《物权法》第一百零六规定，答辩人购买陈滨海的房屋系善意，并以合理的价格支付了房款，并且答辩人从2008年7月居住至今，答辩人从不知道该房屋是原告的财产，不存在任何过错。综上，原告诉讼请缺乏事实和法律依据，应予以驳回。
经审理查明：1998年7月28日，原告金青侠和被告陈滨海登记结婚。2007年1月23日，原告金青侠和被告陈滨海在丰县民政局办理离婚登记手续，在离婚协议中约定婚后共同财产位于丰县凤城镇杨庄新村的住房一套【主房四间（楼上两间、楼下两间）、东配房一间、过堂一间、洗澡间一间和院落】归金青侠所有。离婚后，被告陈滨海又在过堂上建造了一间房屋。以上房屋以被告陈滨海的名义于2002年11月10日取得村镇规划选址意见书、村镇工程建设许可证，于2007年9月21日取得集体土地使用证。被告陈滨海办理好土地使用证后就将上述证件交给原告金青侠。2008年7月26日，被告张洪涛与被告陈滨海签订房屋转让协议书，约定：陈滨海将上述房屋转让给张洪涛（包括主房四间、配房一间、过堂一间），共计143㎡，价款100000元；张洪涛可先付陈滨海80000元，剩余房款于2008年6月30日前付清，陈滨海于同日将房屋即规划使用证、土地证一并交付给张洪涛等。被告张洪涛购买房屋时的户籍地址在丰县凤城镇丁兰集村。被告陈滨海将补办的集体土地使用证（办理日期仅写明2008年7月，未写明日期）交给被告张洪涛。被告张洪涛于2008年7月26日、10月13日分别支付给被告陈滨海房款80000元、15000元，其要求被告陈滨海的妻子在房屋转让协议上签字，但陈滨海的妻子一直未签字。诉讼中，原被告均同意按照每月300元确定房屋租金。
上述事实，有原被告陈述，原告提供的结婚证、离婚证、离婚协议书、村镇规划选址意见书，集体土地使用证，村镇工程建设许可证、房屋转让协议书，被告张洪涛提供的房屋转让协议书、收条两张、补办的集体土地使用证予以证实，本院予以确认。
本案的争议焦点为：第一，两被告之间签订的房屋转让协议是否具有法律效力；第二，被告是否应当返还房屋及院落；第三，原告要求被告赔偿损失能否得到支持。
本院认为：根据我国土地管理法第十条的规定，农民集体所有的土地依法属于农民集体所有，由集体经济组织经营、管理，其他非本集体组织人员未经依法批准不得使用该集体经济组织的土地。该法第六十三条还规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。据此，本院认为：
第一，两被告之间签订的房屋转让协议是否具有法律效力。首先，被告张洪涛并非房屋所在地的集体组织人员，其未经批准不得使用其他集体土地的使用权，而两被告签订的房屋买卖协议实际上已经将集体土地使用权转让给了非本集体组织人员张洪涛。其次，在涉案房屋已处分给本案原告，被告张洪涛明知原告可能享有财产权的情况下，张洪涛又和陈滨海签订房屋买卖合同，侵犯了原告的财产权。故，两被告签订的房屋买卖协议违法了土地管理法的强制性规定，又侵犯了原告的财产权，为无效合同。
第二，被告是否应当返还房屋及院落。合同无效的法律后果之一就是返还因该合同取得的财产，并且由于被告陈滨海在将涉案房屋出售给被告张洪涛前已经处分给原告金青侠，故，被告张洪涛应当将房屋及院落直接返还给原告金青侠。
第三，原告要求被告赔偿损失能否得到支持。合同无效的，有过错的合同一方应当赔偿对方因此所受到的损失，由于被告陈滨海未经原告允许擅自处分已经转让给原告的房屋，故，被告陈滨海应当赔偿给原告房屋损失。经查明，原被告均同意按照每月300元确定房屋租金，故，原告要求从签订协议之日计算至起诉之日的房屋租金损失5000元，不超过上述金额，本院予以支持。
被告张洪涛主张，其属于善意取得房屋，本院认为，其在签订协议时听被告陈滨海说有妻子，并因为陈滨海妻子没在协议上签名还暂扣了5000元房款，直至今日仍然未支付这部分房款，这充分说明其在签订协议明知出售房屋除了要陈滨海签名外还需要本案原告签名才能处分，故，被告张洪涛的该抗辩，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第六十六条之规定，判决如下：
一、被告张洪涛于本判决生效后十日内将位于丰县凤城镇杨庄新村的住房一套及所在的院落返还给原告金青侠，并清理完毕房屋及院落内的财物；
二、被告陈滨海于本判决生效后十日内赔偿给原告金青侠房屋租金损失5000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2400元（原告已预交），由被告张洪涛负担1200元，被告陈滨海负担1200元（被告负担的案件受理费随案款直接支付给原告金青侠）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 周洪林
审 判 员 刘敬永
人民陪审员 胡荣军
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 孙 政