浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙04民终2089号上诉人（原审被告）：平湖市中瑞商业物业管理有限公司。住所地：浙江省平湖市当湖街道东湖大道***号***室。法定代表人：叶盛，执行董事。委托诉讼代理人：王建平，浙江金品律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽，浙江金品律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京睿优铭管理咨询有限公司。住所地：北京市房山区良乡凯旋大街建设路**号-D623。法定代表人：刘洪，董事长。委托诉讼代理人：钟亚平，浙江秀州律师事务所律师。上诉人平湖市中瑞商业物业管理有限公司（以下简称中瑞公司）因与被上诉人北京睿优铭管理咨询有限公司（以下简称睿优铭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2017）浙0482民初371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。中瑞公司上诉请求撤销（2017）浙0482民初371号民事判决，改判中瑞公司向睿优铭公司返还定金8000元及实现债权律师费损失2500元。一审认定睿优铭公司因《房屋租赁合同》解除而产生设计费损失52353元，属事实认定错误。理由是：（一）按照睿优铭公司与北京铭泽艺筑环境艺术设计有限公司（以下简称铭泽公司）签订的《设计协议》，设计公司出具设计图纸的前提是勘测现场，但睿优铭公司未提供任何的证据证明设计单位勘测过现场。（二）案涉《中瑞国际广场房屋租赁合同》签订的时间是2016年5月30日，而《设计协议》签订的时间是2016年7月18日。睿优铭公司在签订租赁合同前对承租房屋的位置、面积等情况有过了解是事实，但睿优铭公司查看过现场不等于铭泽公司勘测过现场。一审认为争议商铺已经基本建造完成，从而支持睿优铭公司主张的设计费损失不当。（三）睿优铭公司提供的设计图纸没有任何设计人、审核人、制图人的签章，出图日期也没有，因此该设计图纸没有任何法律效力，不具备证据效力。睿优铭公司辩称：（一）《中瑞国际广场房屋租赁合同》对于房屋的设计、勘查，已经予以了认可，双方均认可在签订本合同前，就已经对现场进行过核实勘查，因为睿优铭公司对于房屋装修以及房屋设计并不专业，现场勘查一直都是由设计人员陪同的。上述房屋租赁合同是经过了较长时间的协商确认后签订的，正是基于对中瑞公司所出租房屋的勘查确认，双方才最终签订了房屋租赁合同，因此，并不存在所谓的未对现场进行勘查的事实。（二）《中瑞国际广场房屋租赁合同》对于设计的确认，约定的是只要睿优铭公司提供的装修设计文件实施后，不会导致破坏该房屋主体结构和甲方已完成公共区域装修，甲方不得给予不合理的拒绝，并没有约定设计图纸审核的其他要求。综上，请求驳回上诉，维持原判。睿优铭公司向一审法院提出诉讼，请求判令中瑞公司支付违约金及各项损失共计241909.23元（具体为：睿优铭公司向中瑞公司交纳的租赁保证金二倍返还8000元、设计费损失52353元、员工工资166556.23元、律师费15000元）。一审法院认定事实，睿优铭公司、中瑞公司经协商于2016年5月30日签订《中瑞国际广场房屋租赁合同》一份，约定中瑞公司将位于浙江省平湖市三港路555号的中瑞国际广场4号楼的3、4层中的303、304、305、307、401号商铺出租给睿优铭公司使用，睿优铭公司在上述商铺内经营品牌为悦宝园的早教机构；商铺计租面积为831平方米，租赁期限为五个租约年，自计租日开始计算；装修期为三个月，自进场日开始计算；睿优铭公司于签订本合同之前或之日向中瑞公司支付租赁保证金8000元，用于担保本合同的全面履行，由中瑞公司无息保管；睿优铭公司确认在签订本合同前，已到现场认真核实过该房屋的所有状况，包括但不限于位置、面积、层高及附属设施等，并表示满意和接受；在进场日15日前，睿优铭公司应向中瑞公司提供其对上述房屋的装修设计文件（包括装修图纸等资料）供中瑞公司审查，并且在获得中瑞公司的批准后方可开始对房屋装饰装修等。第20.3条约定，双方确认,本合同因睿优铭公司违约而提前终止的,则中瑞公司有权没收本合同项下之租赁保证金及已交纳租金的剩余部分;本合同因中瑞公司违约而提前终止的,中瑞公司应当双倍无息返还本合同项下之租赁保证金。第20.8条对于违约责任约定为：如因合同一方违约，导致合同另一方通过仲裁、诉讼维护权益时，违约方将承担守约方因此支出的维权费用，包括但不限于仲裁费、诉讼费、律师费、执行费、差旅费等。第27.12条约定，因中瑞公司未能取得上述房屋的房产证或租赁许可证或办理完毕合同的登记备案手续导致睿优铭公司无法在租赁期限内按本合同约定使用房屋超过30天，中瑞公司应免除睿优铭公司未能按本合同约定使用上述房屋期间的租金、经营服务费、租赁服务费等费用，并且睿优铭公司有权提前解除本合同，中瑞公司应赔偿因此给睿优铭公司造成的装修损失、员工成本、会员退费等一切损失。第27.13条第（3）项约定，《进场确认书》确定的中瑞公司移交、睿优铭公司进入该房屋之日和中瑞公司实际将符合交房条件的房屋移交睿优铭公司的时间最晚均不得晚于2016年9月30日，若晚于该日期，睿优铭公司有权解除本租赁合同，且不承担任何法律责任。同日，睿优铭公司、中瑞公司又就上述商铺经营服务、物业服务等事宜签订了《中瑞国际广场经营物业服务合同》1份，约定物业服务和经营服务的期限为五年，自上述租赁合同约定的开业日起计算，如租赁合同在上述期限前终止，本合同同时终止。睿优铭公司应在签订本合同时一次性向中瑞公司缴纳经营保证金5000元；合同同时约定了服务费的收费标准及双方的其他权利义务等内容。睿优铭公司按约向中瑞公司支付了上述二份合同的租赁保证金8000元及经营保证金5000元。睿优铭公司于2016年7月18日与铭泽公司签订设计协议1份，约定委托铭泽公司设计包括争议商铺在内的十个项目的室内装修工程，其中争议商铺的设计面积为831平方米，设计费用为52353元，合计十个项目的设计费为501680元；铭泽公司须在收到中瑞公司通知后三个工作日内前往现场勘测，并在十五个工作日内向中瑞公司提供场地的平面图和施工图；中瑞公司在收到全部图纸后，须向铭泽公司支付全部款项。铭泽公司向中瑞公司提供了相应图纸后，中瑞公司于2016年8月1日向该公司支付了501680元的设计费。2016年10月22日，中瑞公司向睿优铭公司发出《解除合同通知单》，通知睿优铭公司解除双方签订的《中瑞国际广场房屋租赁合同》。2016年11月底，中瑞公司向睿优铭公司退还了所收取的租赁保证金8000元及经营保证金5000元。睿优铭公司为本次诉讼委托了浙江秀州律师事务所的律师代理一审诉讼，浙江秀州律师事务所收取了律师代理费15000元。另查,争议商铺所在地块的土地使用权人登记为嘉兴瑞丰投资开发有限公司（简称瑞丰开发公司），瑞丰开发公司于委托中瑞公司出租正在建造的本案争议商铺给睿优铭公司，并委托中瑞公司与睿优铭公司签署《中瑞国际广场房屋租赁合同》。在睿优铭公司、中瑞公司签订《中瑞国际广场房屋租赁合同》时，本案争议商铺尚未竣工验收。一审法院认为，睿优铭公司、中瑞公司所签订的《中瑞国际广场房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容真实合法，双方当事人均应按约履行各自的义务。但中瑞公司逾期未交付约定商铺,且单方解除了与睿优铭公司签订的《中瑞国际广场房屋租赁合同》,已构成违约，故对于睿优铭公司要求中瑞公司承担违约责任的请求，予以支持，故根据双方所签订的《中瑞国际广场房屋租赁合同》第20.3条的约定，中瑞公司应当向睿优铭公司双倍返还该合同项下的租赁保证金,现中瑞公司已返还了一倍的租赁保证金，故对于睿优铭公司要求中瑞公司再行返还一倍的租赁保证金8000元的请求，予以支持。对于睿优铭公司认为的各项损失，一审法院认定如下：1、对于睿优铭公司提出的设计费损失52353元，根据睿优铭公司所提供的证据，睿优铭公司与铭泽公司签订了设计协议，约定了设计内容及设计费，此后铭泽公司出具了相应的设计图纸，睿优铭公司向铭泽公司全额支付了设计协议约定的设计费，中瑞公司对此虽认为尚未向睿优铭公司交付商铺，设计图纸已出具，存在不合理性，睿优铭公司、中瑞公司在《中瑞国际广场房屋租赁合同》中约定了“睿优铭公司确认在签订本合同前，已到现场认真核实过该房屋的所有状况，包括但不限于位置、面积、层高及附属设施等，并表示满意和接受”，说明在双方签订合同前，争议商铺已基本建造完成，只是尚未竣工验收，是可以对商铺进行现场勘测设计的，而中瑞公司也未提供证据证实睿优铭公司所提供的图纸并非针对涉案商铺，也未提供证据证实睿优铭公司所支付的设计费并非为涉案商铺的设计，故一审对于睿优铭公司为争议商铺支出设计费52353元的事实予以认定，现双方的合同解除，该费用即为睿优铭公司的损失。2、对于睿优铭公司提出的员工工资损失166556.23元，其中因外籍教师委派支出的工资，由于睿优铭公司所提供的委派协议，从内容上看，所委派的教师工作地点与本案并无关联性，且睿优铭公司也未能提供有效证据证实所委派教师的具体信息，故对于睿优铭公司提出的外籍教师的工资损失不予认定；对于录用赵倬印为悦宝园早教中心店长的劳动合同，合同期限自2016年1月1日起，早于睿优铭公司、中瑞公司签订《中瑞国际广场房屋租赁合同》的时间，且根据睿优铭公司所提供的证据，睿优铭公司自该时间起即向赵倬印发放工资、交缴社会保险，故不能证明该劳动合同与本案的关联性，不予认定，故睿优铭公司向赵倬印所支付的工资不能认定为本案的损失。3、对于睿优铭公司支出的律师费15000元，虽有相应的证据证实，但该费用系以起诉标的为基础所收取，故一审认定按一审支持的睿优铭公司的诉讼请求的金额计算中瑞公司应承担的律师费，超过部分律师费为睿优铭公司自行扩大的损失，不予支持。综上，中瑞公司应返还睿优铭公司租赁保证金8000元，睿优铭公司因中瑞公司违约所造成的损失为设计费52353元。根据合同中关于违约责任的约定，本案租赁保证金具有违约定金性质，但由于双方所约定的定金不足以弥补因中瑞公司违约给睿优铭公司所造成的损失，现睿优铭公司同时请求了违约定金及损失赔偿，故一审予以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于违约造成的损失，故根据一审认定的损失金额，中瑞公司应返还租赁保证金及赔偿睿优铭公司违约损失合计52353元。对于中瑞公司应赔偿睿优铭公司的律师费损失，应按一审支持诉讼请求52353元进行计算，睿优铭公司要求按照《浙江省律师服务收费标准》相关规定，按诉讼标的的8%计算律师费，在合理范围内，予以支持，故律师费计算为4188元。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、中瑞公司于判决生效后十日内返还睿优铭公司租赁保证金及赔偿睿优铭公司违约损失合计52353元；二、中瑞公司于判决生效后十日内赔偿睿优铭公司律师费损失4188元；三、驳回睿优铭公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4928元，减半收取2464元，由睿优铭公司负担1888元，中瑞公司负担576元。二审中，睿优铭公司提供以下证据：1.《企业信用信息公示报告》一份、设计人员身份证明信息两份，用以证明设计师陈岿、任翔系铭泽公司工作人员。2.12306网上购票系统用户支付通知一份、现场照片一组共16张，用以证明2016年4月27日设计师陈岿、任翔乘坐由上海虹桥到嘉兴的高铁，目的是到中瑞公司对睿优铭公司承租的场地进行实地勘测。照片记录了两名设计师在现场勘测的情况。中瑞公司质证认为对证据1的真实性没有异议，但认为不能证明睿优铭公司的证明目的。设计图纸上没有陈岿、任翔的签名，而陈岿、任翔分别任公司的监事、经理，没有必要为了一个小设计亲自到嘉兴勘测现场。对证据2的真实性没有异议，但认为该证据与本案缺乏关联。中瑞公司、睿优铭公司签订租赁合同的时间是2016年5月30日，睿优铭公司、铭泽公司签订设计协议的时间是2016年7月18日，而火车票记载的时间是2016年4月27日，时间上明显不相吻合。照片从现场情况来看应当拍摄于签订租赁合同前，睿优铭公司对租赁现场进行的查看，并不能证明设计师对现场进行了勘测。本院认证认为因中瑞公司对睿优铭公司提供证据的真实性没有异议，本院予以采信。从样貌上看，照片中的人物不能完全确定是否系睿优铭公司主张的设计师，但结合火车票购票信息、设计人员身份信息以及一审中睿优铭公司提供的证据等，本院认为可以认定铭泽公司的设计师勘测过租赁房屋现场。本院对原审认定的事实予以确认。另认定：2017年4月27日，铭泽公司的设计师勘测了睿优铭公司向中瑞公司承租的房屋。本院认为，一审中，睿优铭公司提供了其与铭泽公司签订的设计协议、与该协议相对应的付款回单以及盖有铭泽公司公章的设计施工图，本院认为该组证据已经能够证明睿优铭公司为其承租的中瑞公司房屋支出设计费用52353元。中瑞公司二审中并未提供证据反驳或推翻睿优铭公司主张设计费的证据，仅是针对设计图纸是否真实提出了设计协议签订时间上以及设计图纸形式上的些许疑问。针对上述疑问，本院回应如下：首先，虽然案涉设计协议签订于2017年7月18日，但该设计协议系针对睿优铭公司选定的11个项目签订的总括性合同，平湖中瑞国际广场中心仅是其中之一。由此可知，铭泽公司与睿优铭公司有着长期的合作过程，为方便客户，铭泽公司于设计合同签订之前陪同睿优铭公司勘测现场并非不合理。而为便于客户选择设计单位，设计公司先行勘测现场出具设计图纸，由客户挑选后再行签订设计协议亦符合现实中的操作方式。中瑞公司认为睿优铭公司查看过现场不等于设计人员勘测过现场，但又不能提供证据反驳睿优铭公司关于由其选定的设计师陪同勘测了案涉房屋的主张及证明该主张的证据，故本院采信睿优铭公司的主张，中瑞公司以设计协议签订的时间质疑设计师未勘测过现场的上诉理由不能成立。其次，虽然案涉图纸上没有设计人等相关人员的签章，存在一定的瑕疵，但同时该图纸上盖有铭泽公司的公章，中瑞公司主张的瑕疵部分并不足以认为设计图纸系伪造，亦不足以推翻在案证据所证明的睿优铭公司聘请铭泽公司并支出五万余元设计费用的事实，故对该上诉理由本院同样不予采信。因中瑞公司主张的其仅需双倍返还睿优铭公司定金的上诉理由不能成立，故其关于睿优铭公司实现债权的律师费损失仅为2500元的上诉请求，亦不应予以支持。综上，中瑞公司的上诉请求和理由均不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费951元，由上诉人平湖市中瑞商业物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭 灿审 判 员  金富祥审 判 员  倪 勤二〇一七年十二月四日法官助理  毛 彦书 记 员  张叶娟???*MERGEFORMAT?10?