云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0102民初8347号原告：昆明市之江置业有限公司，住所地：云南省昆明市五华区正义路西侧昆明老街正义坊A1商业3号楼-1楼1号。法定代表人：应文华，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：傅斌、曹龙，云南直度律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南中合咖啡有限公司，住所地：云南省昆明经济技术开发区科技创新园B68号。法定代表人：肖发蓉，执行董事。委托诉讼代理人：余贵华，云南中合咖啡有限公司监事，特别授权代理。原告昆明市之江置业有限公司（以下简称：之江置业公司）与被告云南中合咖啡有限公司（以下简称：中合咖啡公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之江置业公司的委托诉讼代理人曹龙，被告中合咖啡公司的委托诉讼代理人余贵华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告之江置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金256667元（自2016年11月14日至2017年6月12日，按44万/年计算7个月）；2、判令被告支付违约金22万元（按44万元/年租金标准计算半年）；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年7月1日，原、被告签订《商铺租赁合约书》，约定原告将云南省昆明市钱王街108号、文庙直街099-107号商铺出租给被告，租赁期限自2015年9月14日至2018年9月13日止，租金分别为第一年40万元、第二年44万元。从合同签订至2017年6月12日合同解除时止，被告仅向原告支付了2015年11月14日至2016年11月13日期间的租金，且未按约定支付租赁保证金66667元，其行为已构成违约。2016年10月9日、15日，原告两次发函催促其限期交纳租金和租赁押金未果，因此提起诉讼。被告中合咖啡公司辩称，合同于2016年10月15日解除，租赁房屋亦于2017年6月12日腾空移交原告，我方并不欠原告租金（租金支付至2016年11月13日），理由如下：1、2016年9月物管催收租金押金，经协商，原告方沈总同意缓交，但随后租赁房屋就断水断电，无法经营。2016年10月9日，原告方发函催交租赁押金和下一年度租金，10月15日，原告发出律师函，要求解除合同，并将律师函贴在租赁房屋门上（相当于封门），此后我方就未再使用租赁物和经营了，故合同已于10月15日解除，我方并不欠租金；2、合同解除后，因原告方不同意我方搬走租赁房屋内的物品，故直到2017年6月12日原告同意我方搬东西后我方才在当日腾空租赁房屋；3、租赁房屋属于保护文物，依法不能用于商业用途或者出租；4、原告方没有损失，租赁押金亦是原告口头同意缓交的，故我方并未违约，违约金不应支付。而且约定违约金过高，如果法庭判决支付违约金，我方认为最多只应按租金押金数额支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于被告提交的《施工合同》、《植物花卉租赁购买及养护合同》、《云南中合咖啡钱王店制作加工合同》、《产品购销合同》、《雕塑施工工程合同》。以上合同内容只能反映被告在租赁期间为履行租赁合同装饰、装修租赁房屋，并购买经营所需设施、设备等事实，与本案争议事实和需要处理的诉求无关联性，本院不予审核认定；2、关于被告提交的《关于中合咖啡终止钱王府租赁的申请》、《商铺退租申请书》、《关于云南泰康龙三七生物科技有限公司雁序租赁经营“同庆丰”旧址的情况说明》，均系被告单方制作，未经原告认可，且无证据反映已经送达给原告，故本院不予采纳；3、《文物保护单位照片》与本案诉求无关联性，本院不予确认。应当说明的是，被告抗辩原告方沈姓负责人同意缓交租赁押金、租赁物断水断电、封门，以及原告不同意其搬走租赁房屋内物品等理由未经原告承认，其亦未能提交证据证明，其他证据也不能佐证该理由，其抗辩理由不应确认为案件事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月1日，之江置业公司（出租人、甲方）与中合咖啡公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定以下涉案内容：1、乙方向甲方租赁钱王街108号、文庙直街099-107号商铺，租赁期限36个月：自2015年9月14日起至2018年9月13日止。租期自租赁物移交之日起至次年当日的前一日为第一租赁年度届满日，以后每个租赁年度均按此顺延和计算；2、第一年租金40万元，第二年租金44万元……。商铺应于2015年9月14日前移交乙方，自移交次日起60日为筹备和装修期，不计租金；3、合同签订当日，乙方应向甲方支付房屋租赁押金66667元；4、租期内乙方逾期支付租金或物业管理费、水电等能源费或未能及时补足租赁押金任意一项累计超过30天的，甲方有权单方解除合同，乙方还应向甲方支付六个月的租金作为违约金。合同签订后，中合咖啡公司向之江置业公司付清了截止2016年11月13日期间的租金，但未支付租赁押金。2016年10月9日，之江置业公司向中合咖啡公司发出《联络函》，要求中合咖啡公司：1、于2016年10月12日17时前支付租赁押金66667元，否则之江置业公司有权单方解除合同，同时保留追究违约责任的权利；2、于2016年11月3日前付清2016年11月14日至2017年11月13日期间的租金447332元。2016年10月15日，之江置业公司再次向中合咖啡公司发出律师函，催促中合咖啡公司支付租赁押金66667元和2016年11月14日至2017年11月13日期间的租金447332元。2017年6月12日，之江置业公司与中合咖啡公司签订《昆明老街老房子退铺登记表》，确认中合咖啡公司在同日将租赁房屋腾空归还之江置业公司。2016年3月3日，之江置业公司经不动产登记机构登记成为“钱王街108号1-2层”、“文庙直街99号1层、101号1层、103号1-2层、105号1-2层、107号1-2层”房屋所有权人，房屋规划用途：商业用房。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。经审查，当事人签订的《房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护。房屋登记的规划用途为“商业用房”，故被告抗辩租赁物属于保护文物，不能用于商业用途的理由本院不予采纳。其次，根据法律对“解除权行使”的规定，本院认为《联络函》、律师函均系出租人催促承租人履行债务的催告函，出租人并未即时行使解除权，故对被告抗辩合同于同时解除的理由不予采纳。因此，根据法律对“约定解除”的规定，结合《昆明老街老房子退铺登记表》的内容和法律后果，本院依法确认合同于2017年6月12日因当事人合意解除。第三，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”规定，结合约定和履行事实，本院对合同解除后的民事责任认定如下：1、租赁物。租赁物已于起诉前返还承租人，本院予以确认，不再判决；2、未付租金。2016年11月14日至2017年6月12日期间共计6个月零29天，未付租金为：（44万元/年÷12个月×6个月）+（44万元/年÷365天×29天）=254958.9元；3、违约金。合同虽因当事人约定解除，但源于被告未按约定支付租赁押金和租金，按约定违约金应按半年租金支付，但结合被告抗辩约定违约金过高的理由和合同履行情况，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”规定，本院酌定一次性保护违约金66667元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条和《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条规定，判决如下：被告云南中合咖啡有限公司应于本判决生效后十五日内给付原告昆明市之江置业有限公司租金254958.9元、违约金66667元，合计321625.9元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8450元，减半收取计4225元，由原告昆明市之江置业有限公司负担1163元，被告云南中合咖啡有限公司负担3062元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  李其恒二〇一七年十月十七日书记员  查香灵