辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终3813号
上诉人（原审被告）：胡洋，男，1979年11月16日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
被上诉人（原审原告）：沈阳万科物业服务有限公司，住所地沈阳市浑南区新隆街1-26号。
法定代表人：张会，该公司经理。
委托诉讼代理人:冯超，女，1991年8月2日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省阜新市海州区。
上诉人胡洋因与被上诉人沈阳万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初10116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
胡洋上诉请求：1.请求依法撤销原审判决；2.判令2015年9月30日万科物业公司与和平区彩塔社区委员会、沈阳坤和房地产开发有限公司签订的物业服务协议及2016年5月16日万科物业公司与和平区彩塔社区委员会签订的物业服务合同无效；3.依法判决全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：和平区彩塔社区委员会与万科物业公司签订物业服务协议书限制了业主选聘物业服务企业的权利，是对业主合法权益的剥夺。和平区彩塔社区委员会在没有经业主委员会授权和业主大会过半数表决同意的情况下单方与物业签订物业合同，违反物权法规定。一审适用法律错误，本案不存在因客观原因而未能选举产生业主委员会或业主委员会人数不足总数二分之一的缘由。
万科物业公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
万科物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即缴纳所欠物业服务费8,936.7元，并支付违约金573.72元，合计9,510.42元；2.本案全部诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：被告胡洋系位于沈阳市和平区龙泉路91-1号XXX，建筑面积128.77平方米房产的业主。2015年9月30日，原告（乙方）与沈阳市和平区南湖街道彩塔社区委员会（甲方）、沈阳坤和房地产开发有限公司（丙方）签订了关于万科物业公司进场代管霍尔寓所物业服务协议书，协议载明，北京戴德梁行物业管理有限公司沈阳分公司已于2015年9月30日与丙方终止《前期物业管理服务合同》并撤离现场管理，经甲、丙两方与乙方沟通，万科物业公司愿意进场为该小区提供物业服务。协议约定，甲方向全体业主发布公告，万科物业公司于2015年10月1日进场管理。乙方进场后，应按照霍尔寓所前期执行的物业服务收费标准收费：住宅物业服务费2.8元/平方米/月，商铺物业服务费2.8元/平方米/月；2015年10月1日，原告物业公司进入该园区进行物业服务。后，沈阳市和平区南湖街道办事处彩塔街社区委员会通过招投标方式选聘霍尔寓所物业服务企业。2016年4月27日，万科物业公司被确定为霍尔寓所物业服务的中标人。2016年5月16日，原告与沈阳市和平区南湖街道彩塔街社区委员会签订物业服务合同，合同约定，合同期限自2016年5月5日起至2019年12月31日止。业主应按其拥有物业的建筑面积按以下标准缴纳物业服务费：多层住宅物业服务费用2.8元/平方米/月，底层商业（不发生电梯）2.8元/平方米/月。物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后物业服务费按季缴纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向乙方缴纳下期的物业服务费，在所交季度首月1日及以后缴纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。被告胡洋接受原告物业服务，但未缴纳2015年10月1日至2017年6月30期间的物业服务费。
一审法院认为，根据中华人民共和国住房和城乡建设部2009年12月1日印发关于2010年1月1日生效的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定，“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。本案中，原、被告双方均明确表述过“涉案园区未成立业主委员会”，故沈阳市和平区南湖街道彩塔街社区委员会代行业主委员会职责与原告万科物业公司签订的物业服务合同不违反我国法律、法规的规定，依法有效，对被告具有约束力，予以确认。原告万科物业公司基于物业服务合同自2015年10月1日起对被告胡洋所在小区提供物业管理服务至今，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。现被告未履行交费义务，应承担民事责任，故对原告万科物业公司要求被告支付2015年10月1日至2017年6月30日期间的物业服务费的诉求，予以支持。关于被告需要支付的物业服务费的数额，具体应为7,571.68元（128.77平方米×2.8元/平方米/月×21个月）。关于原告主张的被告逾期交费所产生的违约金的诉求，因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业费，故不予支持。关于被告胡洋辩称原告在物业服务过程中存在收费标准不统一、设施不完善以及物业服务不达标等问题。一审庭审中，被告提供的证据对其主张不足以予以佐证。且原告万科物业公司持续为涉案小区业主提供服务至今，被告不予缴纳物业服务费用，必将影响其他已缴费业主的合法权益，故对于被告的上述答辩意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《辽宁省物业管理条例》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告胡洋于本判决生效后十日内给付原告沈阳万科物业服务有限公司2015年10月1日至2017年6月30日期间的物业服务费7,571.68元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告胡洋承担。
本院二审期间，双方当事人未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人主张的涉案物业服务合同无效是否成立。本案中，因案涉园区至今未成立业主委员会，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下代行业主委员会的职责，沈阳市和平区南湖街道办事处彩塔社区委员会以招标的方式选聘霍尔寓所物业服务企业，而万科物业公司被确定为霍尔寓所物业服务企业的中标人中标，沈阳市和平区南湖街道办事处彩塔社区委员会代表业主与中标人万科物业公司签订物业服务合同，未超出其职责范围，因此，万科物业公司与和平区彩塔社区委员会、沈阳坤和房地产开发有限公司签订的物业服务协议以及万科物业公司与和平区彩塔社区委员会签订的物业服务合同合法有效，并未侵犯胡洋的合法权益。
关于胡洋主张本案不存在因客观原因而未能选举产生业主委员会或业主委员会人数不足总数二分之一的缘由的问题，因本案案涉园区未成立业主委员会是客观事实，胡洋对其主张未提供充分的证据予以证明，故对于该项主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
综上所述，胡洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由被上诉人胡洋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 史明箭
审 判 员 金 鑫
审 判 员 丁广昱
二〇一八年四月二十三日
法官助理 蔡 韵
书 记 员 桂 芸
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。