浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2006）绍中民一终字第61号
上诉人（原审被告）骆新江。
委托代理人（特别授权代理）郑海东。
被上诉人（原审原告）汪张贵。
委托代理人（特别授权代理）马佩荪。
上诉人骆新江为与汪张贵租赁合同纠纷一案，不服越城区人民法院（2005）越民一初字第2151号民事判决，向本院提出上诉。本院于2005年12月20日受理后，依法组成由高伯军担任审判长、审判员吕景山、代理审判员金湘华参加评议的合议庭，于2006年2月9日公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人郑海东、被上诉人汪张贵及其委托代理人马佩荪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2003年5月25日，在被告明确表示有转租权的情况下，原、被告双方签订《房屋租赁协议》和《附加协议》各一份，约定被告将位于越城区府横街明珠苑50幢东边第一间车库转租给原告作为营业房，租期和租金支付方式以被告与原房东所签订的协议为准，即租期到2005年4月21日止，租金每年6500元。同时约定，原告为此向被告支付转让费29000元（含租金）和押金1000元。协议签订当日，原告支付转让金和押金。2004年2月29日，原告将上述车库转租给案外人金锦。2005年8月7日，原告起诉要求确认双方签订的转让协议无效并返还转让费及押金。
原审法院审理认为：原、被告双方签订的《房屋转租协议》和《附加协议》所确定的租赁关系，虽系当事人的真实意思表示，但未经房屋产权人同意，应当确认无效，被告据此取得的转让费、押金应予返还；原告明知车库不是被告的财产，在未能确认产权人同意转租的情况下，仍与被告确立租赁关系，对此也应承担责任。原告要求确认与被告签订的《房屋租赁协议》和《附加协议》无效并判令被告返还转让费及押金的理由，符合法律规定；被告主张租赁关系有效的意见缺乏法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条之规定，该院判决：一、汪张贵与骆新江于2003年5月25日签订的《房屋租赁协议》和《附加协议》无效；二、骆新江于判决生效后十日内将收取的转让费23123元、押金1000元返还给汪张贵。案件受理费975元、其他诉讼费80元，合计1055元，由原、被告各负担527.50元。
一审宣判后，上诉人骆新江不服，向本院上诉称：一、一审认定事实错误。2004年2月29日，在上诉人不知情的情况下，被上诉人再次将车库转租给他人。上诉人至今未收到过房东不同意将该车库转租的通知，且房东也未在租期内解除与上诉人的协议，故房东是同意转租的，一审法院认定房东不同意上诉人转租的事实错误。上诉人实际使用车库至合同期满，一审认定330天与事实不符。二、一审认定《房屋租赁协议》和《附加协议》无效不符合法律规定。依照合同法第二百二十四条的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，并没有规定转租合同无效。从本案事实看，出租人在租期内并没有解除合同，直到合同期满才收回车库。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求：1、撤销（2005）越民一初字第2151号民事判决，依法改判认定《房屋转租协议》及《附加协议》有效或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人辩称：一、一审认定的事实并无错误。一审时，上诉人对被上诉人主张的双方签订有转租协议及其附加协议，转租标的物系傅张芳所有，车库、租期和租金支付方式按照上诉人与房东傅张芳签订的协议履行，租金为每年6500元，被上诉人向上诉人支付转让费29000元和押金1000元，转让费包括（2003年5月25日至2004年4月21日）原已由上诉人向房东支付而现应由被上诉人承担的330天房租、1000元押金以及产权人傅张芳在获悉车库被擅自转让后已作出“转让无效，要求腾退”的书面通知等事实均没有异议。一审判决后，上诉人却以“房东的行为看来表明其同意上诉人将车库转租的”等这种理由指责一审法院认定的事实错误，但又不能提供相应证据证明其上诉主张。从转让费总额将原已由上诉人支付而现应由被上诉人承担的330天房租分离出去并由被上诉人承担，是被上诉人尊重事实，主动维护上诉人合法权益的行为，与被上诉人实际使用车库时间长短无关，上诉人在一审时没有以“被上诉人实际使用车库应为695天”的理由和证据向被上诉人主张其余部分房租，而产权人至今未向上诉人主张2004年4月21日以后车库租金又是客观的事实。因此，车库其余部分的租金由谁收取及由谁承担不属于一审应该查清的事实，也不属于上诉人的权利。二、一审法院认定《房屋转租协议》及其《附加协议》无效符合法律规定，依照有关法律规定精神，上诉人与被上诉人签订的《房屋转租协议》属效力待定合同。根据合同法第二百二十四条规定，一审法院认定本案上诉人作为无处分权人非法处分他人财产在先，权利人已明示不予追认在后，上诉人不能提供产权人“同意转租”的合法证据的情况下，依照“无效的合同自始无效”的立法原则，认定上诉人与被上诉人签订的《房屋转租协议》及《附加协议》无效，是完全符合法律有关规定的。二审法院应驳回上诉人的上诉请求。
二审审理中，当事人双方无新的证据向本院提供，原审认定事实本院予以确认。
另查明：案外人金锦从被上诉人处转租之车库已于2005年5月30日归还所有权人傅张芳。
本院认为：当事人双方签订的房屋转租合同，意思表示真实、一致，内容明确，合同自签订时即告成立。本案双方当事人的争议在于两方面：一是转租的效力；二是被上诉人的租赁时间。本案中，上诉人依据合同的约定从所有权人傅张芳处取得车库的使用权，后又将车库转租给被上诉人，该转租合同的效力决定了双方权利义务关系的具体内容。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”该条款规定表明：一、法律对租赁物并非绝对禁止转租，而是予以必要的限制，出租人同意后，承租人得享有该项权益；二、承租人未经出租人同意擅自转租，当属承租人违反合同约定，出租人享有合同的解除权；三、承租人与次承租人间租赁合同的效力不因出租人解除合同而归于无效，次承租人对承租人履行不能享有合同上的请求权。由于承租人签订租赁合同的目的是达到使用收益的权能，该权能的实现承租人可以有多种路径选择，对租赁物进行投资或转租以追求利益的最大化有其合理性。另从现实的市场层面分析，商业用房的转租行为大量存在，宣告转租行为无效，势必引发市场秩序紊乱，危及交易安全与稳定。因此，上诉人与被上诉人间的转租协议合法有效，一审认定无效不当，应予纠正。关于被上诉人实际租赁的时间。鉴于双方签订的是转租协议，约定中被上诉人的租赁期限与上诉人和出租人达成的租赁期限相同，所不同者为最后一年的房租双方约定由被上诉人直接交付出租人，属于履行方式的约定，该约定不构成对履行期限的改变。同时本院二审查明，被上诉人再次转租的承租人金锦在2005年5月30日将车库交还给所有权人傅张芳，因此，可以认定上诉人与被上诉人的合同得到了完全的履行。一审判决确认了上诉人与被上诉人间的合同内容，自然包括履行期限的约定内容。判决主文中确定的上诉人返还被上诉人的转让额度系原审法院基于合同无效后根据案件的实际情况所作出的处理，并非对双方的合同履行期限进行相应的确认，故上诉人对履行期限的上诉请求不成立。
综上所述，上诉人与被上诉人间的租赁协议合法有效，被上诉人起诉请求确认该协议无效并要求上诉人返还租金缺乏法律依据。上诉人上诉要求确认协议有效并驳回被上诉人的诉讼请求的上诉主张成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销越城区人民法院（2005）越民一初字第2151号民事判决；
二、驳回汪张贵的诉讼请求。
一审案件诉讼费1055元；二审案件诉讼费1025元，由被上诉人汪张贵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高伯军
审 判 员 吕景山
代理审判员 金湘华
二〇〇六年二月十三日
书 记 员 许华娣