浙江省温州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙03执复19号
申请复议人（申请执行人）：温州银行股份有限公司鹿城支行，住所地浙江省温州市鹿城区马鞍池西路康乐大厦210号，组织机构代码14521033-2。
代表人：李伊，该支行行长。
异议人：释快快，女，1995年7月22日出生，汉族，住浙江省乐清市。
被执行人：金媚娟，女，1975年1月30日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
被执行人：滕祝成，男，1972年12月11日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
申请复议人温州银行股份有限公司鹿城支行（以下简称温州银行鹿城支行）不服温州市鹿城区人民法院（下称执行法院）（2016）浙0302执异30号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
执行法院查明，申请执行人温州银行鹿城支行与被执行人金媚娟、滕祝成融借款合同纠纷一案，该院于2013年1月4日作出（2012）温鹿商初字第2679号民事判决，判决金媚娟于判决生效之日起七日内偿还温州银行鹿城支行贷款本金140万元及利息、逾期利息；若金媚娟未按期履行上述给付义务，则依法拍卖、变卖金媚娟单独所有的坐落温州市鹿城区××非居住房产（所有权证号：591097号，建筑面积20.48平方米），所得价款由温州银行鹿城支行在最高债权额174万元的限度内优先受偿；滕祝成对金媚娟的上述债务承担连带清偿责任，但其承担连带保证责任的范围与编号为温银7152010年高保字00376号《最高额保证合同》项下担保的其他债务合计不超过400万元。该民事判决生效后，温州银行鹿城支行向该院申请执行。该院于2014年3月7日作出（2013）温鹿执民字第3300号执行裁定，裁定查封被执行人金媚娟名下的坐落温州市鹿城区府前街金来大厦一层131号（建筑面积：24.88平方米）、温州市鹿城区××（建筑面积：25.71平方米）、205-3号（建筑面积：20.48平方米）非住宅房产；限被执行人在裁定书送达之日履行法律文书所确定的义务，如逾期不履行，则依法拍卖、变卖上述房产。2014年6月17日，该院在淘宝网司法拍卖平台上对上述三套房产予以公开拍卖。经竞买，金来大厦一层131号房产由释快快以64万元竞得，××房产由黄小燕以159万元竞得，××房产由刘华媛以138万元竞得。后刘华媛因另外原因要求撤销拍卖，温州市中级人民法院复议审查后作出执行裁定，裁定执行法院对××房产拍卖无效，退还刘华媛10万元保证金。该院重新对××房产进行拍卖，并于2014年11月14日在温州都市报上刊登拍卖公告，并在淘宝网司法拍卖网络平台上发布项目公告、标的物说明、拍卖须知、竞拍条件，载明：该院于2014年12月1日10时至2014年12月2日10时进行公开拍卖，拍卖标的为温州市鹿城区××（建筑面积20.48平方米）房产，起拍价70万元，保证金10万元；定于2014年11月17日起至2014年11月26日止接受咨询；标的物以实物现状为准，该院不承担标的瑕疵保证；有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负；一切税费按现行主管部门规定均由买受人承担；该店面租期从2012年4月29日起至2015年4月28日止，租金付至2015年4月28日；该店面押金为5万元由买受人承担，该店面押金和腾空由买受人负责，法院不做腾空。释快快参加了竞买，并缴纳了保证金10万元。同年12月2日，释快快以122万元竞得上述房产。2015年1月12日，释快快向该院支付了剩余拍卖款112万元。同年2月13日，经房屋管理部门核准，上述房屋所有权变更至释快快名下。释快快支付了房屋登记费550元、服务费246元、印花税1220元、契税36600元、教育附加费1830元、营业税61000元、城市维修建设税4270元、地方教育附加费1220元、土地增值税36600元、个人所得税36600元、土地权属调查费100元、土地登记证书工本费20元、土地交易手续费100元，共计180356元。同年2月15日，该院扣除受理费17400元、执行费16400元，将剩余拍卖款1186200元支付给申请执行人温州银行鹿城支行，由其优先受偿。上述房屋租赁期限届满后，释快快向原承租人支付了押金5万元。后释快快发现门牌号为××房屋并非其竞买的房屋，为此，向该院提出执行异议。
执行法院另查明，坐落于温州市鹿城区××（建筑面积：25.71平方米）、205-3号（建筑面积：20.48平方米）店面均门面朝西，南北相连，××店面××北边。上述两间店面现场门牌为××、205-3号，同为南北相连，××门牌××门牌的南边。
执行法院认为，坐落于温州市鹿城区××（建筑面积：20.48平方米）店面的实际位置与现场门牌号不相符。该院在对涉案标的拍卖过程中，未对标的物所在位置进行特别描述，使竞买人对标的物所在位置产生错误认识，确有瑕疵。因涉案房产为非居住性质，所在位置直接体现其商业价值，标的物的具体位置直接影响竞买人对标的物价值的预期以及竞价的高低。因此，该院拍卖公告中对标的物位置的告知瑕疵足以影响释快快对拍卖标的价值做出正确判断，从而影响其竞买价格。释快快要求撤销对涉案房产的拍卖，于法有据，予以支持。释快快要求退还拍卖款，予以支持。其中1186200元由申请执行人予以退还，诉讼费、执行费共计33800元由该院予以退还。释快快缴纳的房产过户相关税费180356元，在撤销拍卖后，该院协助释快快办理退还涉案房产税费的手续。押金5万元已由涉案房屋的承租人收取，该院在对涉案房产再次拍卖后，在所得价款中予以扣留。故裁定：撤销该院对坐落于温州市鹿城区××房产的拍卖，依法退还释快快拍卖款122万元（其中1186200元由申请执行人温州银行鹿城支行予以退还，诉讼费、执行费共计33800元由该院予以退还）。
申请复议人温州银行鹿城支行称，1、执行法院在上述房产的拍卖过程中，已通过淘宝网司法拍卖网络平台发布项目公告、标的物说明、拍卖须知、竞拍条件，明确告知拍卖标的门牌号及坐落地址，提供了充分的接受咨询的时间，并提示竞买人实地看样，提示该院不承担标的物瑕疵保证等注意事项，并不存在使竞买人对标的物所在位置产生错误认识的情形。2、执行法院认定拍卖标的实际位置与现场门牌号不相符，没有事实根据。房屋分层分户平面图、店面现场门牌及房屋照片等证据证明，涉案205-3号房屋坐落于205-1号与205-5号之间，位于205-1号房屋南面，执行法院认为205-3号房屋位于205-1号北面，与事实不符，且不符合门牌排列的逻辑顺序和惯例。故提出执行复议，请求撤销执行法院（2016）浙0302执异30号执行裁定，确认释快快通过拍卖方式竞得温州市鹿城区××房产合法有效。
经审查，本院对执行法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权以登记为准。本案中，虽然房屋现场照片显示××房屋位于205-1号房屋南面，坐落于205-1号与205-5号之间，符合门牌排列的逻辑顺序和惯例，但温州市房产管理局提供的房屋权属登记信息载明，××房屋登记的实用面积为15.84平方米，205-1号房屋登记的实用面积为19.89平方米，将上述登记信息与房屋分层分户平面图进行比对后发现，房屋分层分户平面图中显示的实用面积为15.84平方米的房屋位于实用面积为19.89平方米的房屋的北面，即两间房屋中位于北面的房屋被登记为××（实用面积15.84平方米），位于南面的房屋被登记为××（实用面积19.89平方米）。故本案拍卖标的即××房屋登记的门牌号与现场门牌号不符，执行法院在拍卖过程中，未对该特殊情况作出特别说明，导致竞买人对拍卖标的产生重大误解并申请撤销拍卖结果，执行法院据此裁定撤销对拍卖标的的成交结果并退还拍卖款，并无不当。申请复议人温州银行鹿城支行的复议理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：
驳回申请人温州银行股份有限公司鹿城支行的复议申请。
本裁定书送达后立即发生法律效力。
审 判 长 张苗苗
代理审判员 汝明钰
代理审判员 朱华杰
二〇一六年五月十八日
书 记 员 陈 素