广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠香法民三初字第173号
原告：翁强，男，汉族，住址陕西省城固县，公民身份号码×××0910。
委托代理人：吴浩，广东非凡律师事务所律师。
委托代理人：付王颖，广东非凡律师事务所律师。
被告：陈中意，男，汉族，住址珠海市香洲区，公民身份号码×××4811。
委托代理人：高洁，广东融聚律师事务所律师。
委托代理人：吴昀，广东融聚律师事务所律师。
原告翁强诉被告陈中意返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告翁强的委托代理人付王颖、被告陈中意委托代理人高洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翁强诉称：原告翁强通过珠海市房地产交易中心以合法手续向力合股份有限公司购买到坐落于珠海市香洲区南屏南泉路16号3栋底层单车房，并于2013年6月5日依法在珠海市房地产登记中心办理了产权登记，权证号为粤房地产权证珠字第××号。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”原告翁强先生是上述单车房唯一合法业主，享有上述单车房的唯一所有权，即享有《中华人民共和国物权法》第三十九条规定的占有、使用、收益和处分的权利。但本案被告在上述单车房中堆放了各种物件，将单车房分隔并上锁，严重侵害了原告上述单车房的物权。
为此，原告于2013年10月29日以公告的形式通知被告清退上述单车房，但被告至今仍拒不清退。原告认为，被告上述行为已构成侵权，严重妨碍原告行使上述单车房的物权。
依据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定及第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿”的规定，原告特向贵院提起本案诉讼，请依法判处。为此，原告特诉至法院，诉讼请求：1、判令被告清理、腾退其所占用原告的坐落于珠海市香洲区南屏南泉路16号3栋底层单车房（约10平方米、价值约5万元）；2、判令被告向原告支付其占有上述物业的使用费用（自2013年10月29日起按每平方每月20元的标准以269.71平方米计至其清退之日止）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。2015年8月5日，原告翁强请求变更其第2项诉讼请求为：判令被告向原告支付其占有上述物业的使用费用（自2013年10月29日起，参照评估租金标准每年递增5%，以269.71平方米计至其清退之日止）
原告翁强对其诉称提供证据：1、房产证；2、及时清退的律师函；3、照片；4、涉案底层单车房租金评估报告；5、民事判决书及生效证明书。
被告陈中意当庭答辩称：1、被告于2003年向黄大高购买了单车房，而原告是2013年购买，在原告购买之前被告已经占用使用10年之久，该单车房是供电公司按照一套房屋一个单车房分配给单位职工，被告向黄大高购买时是单车房和房屋一起转移给被告占有使用。根据物权法第74条的规定，该单车房在建设时就已经进行了永久性分割，每栋楼的消防设施、通信设施、下水道、物业办公室等如果给非业主占用使用会影响业主的使用安全，原告并不是华电小区的业主；2、物业实际的使用费用，原告要求按照整个270平方米计算没有依据，对于原告评估价格不予认可，被告占用单车房不到5平米，按照整栋楼的单车房面积计算不符合事实。综上，请求法院对原告诉求予以驳回。
被告陈中意提交如下证据：珠海市南屏南泉路16号3栋203房房地产权共有（用）证。
经审理查明：原告陈中意、彭芳于2003年向黄大高购买珠海市南屏南泉路16号华电小区3栋203房，并取得该房产权证书。
华电小区由珠海华电股份有限公司开发建设，其中3栋底层单车房原登记在该公司名下。后珠海华电股份有限公司更名为力合股份有限公司（以下简称力合公司）。2008年12月10日，3栋底层单车房办理了房地产权证，登记产权人为力合公司。多年来3栋底层单车房一直由该栋业主分割成小隔间各自占用。
2013年5月29日，力合公司与原告翁强签订《房地产买卖合同》，约定将上述小区2栋、3栋底层单车房出售给翁强，并于2013年6月5日办理了登记手续和房地产权证书。2013年10月29日，原告翁强在小区内张贴公告，通知2栋、3栋底层单车房占用者清退各自占用的单车房，但被告陈中意至今仍未腾退其所占用的单车房。
2014年6月10日，本院受理陈中意、彭芳诉翁强、力合公司确认合同无效纠纷一案，陈中意、彭芳诉请：1、确认翁强与力合公司签订的《房地产买卖合同》无效；2、请求确认南屏南泉华苑3栋203房单车房所有权为陈中意、彭芳所有。本院经审理于2014年8月4日作出（2014）珠香法民三初字第907号民事判决，该判决认为：“本案所涉南屏南泉路16号南泉华苑3栋单车房原登记在力合公司名下，力合公司依法享有单车房的物权。原房产权证内容记载明确，该房屋产权具备独立的权属属性，原告陈中意、彭芳认为属于业主共有，没有依据。2013年5月，力合公司与翁强签订《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，也不具备合同无效的其他情形，合同应依法认定为有效。《合同法》规定，合同违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。认定合同无效的法律依据应是法律、行政法规的规定，地方性法规和部门规章不能作为认定合同无效的依据。原告陈中意、彭芳主张房改房的附属设施不能出售或必须与房产一起出售，属于珠海市的政策规定，不属于合同无效条件要求的法律、行政法规的范畴，以此理由主张合同无效，本院不予支持。单车房依法进行了登记，且在出售之前进行了公告，翁强根据登记情况购买房产，符合交易习惯，原告陈中意、彭芳主张被告翁强恶意串通购买，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，原告要求确认203房的单车房所有权归原告所有，没有事实和法律依据，本院不予支持”。该判决已于2014年9月6日发生法律效力。
本案中，原告翁强诉请被告陈中意按照每月20元／平方米的标准，支付3栋底层单车房共269.71平方米的使用费用，并提供了其单方委托评估机构制作的评估报告。被告陈中意对原告翁强提供的评估报告不予认可。原告翁强遂向本院提出了委托评估机构对案涉单车房的使用费用进行评估的申请。本院依法委托珠海仁合土地房地产评估有限公司（以下简称仁合评估公司）对被告陈中意占用单车房的使用费进行评估。仁合评估公司经与原、被告双方代理人现场测量并确认面积后，作出如下评估结论：评估对象（占地面积为10平方米）的评价月租金市场价格为50元／月，单价为5元／平方米／月。评估报告注明：“估价对象是由底层单车房隔断出来的小隔间，整体使用情况、维护保养情况、现主要用于堆放杂物、整体规划利用率较差”。
经庭审质证，原告翁强认为仁合评估公司的上述估价结果严重偏离市场价格并要求重新评估，同时提供了南泉路16号1栋单车房（建筑面积50平方米）的租赁合同。被告陈中意对上述评估结论没有异议。仁合评估公司的估价人员对于原告翁强提出的异议当庭答复称：原告翁强提供的南泉路16号1栋底层单车房没有参考性，经现场勘查，该1栋底层单车房是由几个单车房改造封闭之后变更为住宅用途，租给他人居住，是特殊案例情况。
原告翁强诉请占用费参照租金的市场行情，每年递增5%，但没有提供相关依据，被告陈中意亦不认可。
本院认为：原告翁强就珠海市南屏南泉路16号3栋底层单车房与原产权人力合公司签订《房地产买卖合同》后，依法办理了房地产权属变更登记，将3栋底层单车房登记至原告翁强名下。依据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力”，原告翁强据此取得了案涉单车房完整的物权。被告陈中意虽长期占用单车房其中一个隔间，但不能对抗原告翁强对单车房享有的物权。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”因此，原告翁强诉请被告陈中意清理、腾退所占用的3栋底层单车房（10平方米），有事实和法律依据，本院予以支持。
关于使用费，被告陈中意长期占有使用原告翁强享有所有权的房屋，经原告翁强张贴公告仍拒绝腾退，造成原告翁强的经济损失，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”经本院委托评估，确认被告陈中意占有单车房10平方米部分的使用费为每月50元。原告翁强以3栋底层单车房全部面积要求被告陈中意支付占用费，缺乏理据，本院不予采纳。此外，原告翁强认为上述评估结论严重偏离市场价格，但其提出参考房屋与本案单车房情况并不具有相似性，评估公司作出的回复合理充分，原告翁强没有足够反证推翻该结论，故本院对上述评估结论予以采信。综上，被告陈中意应向原告翁强支付自2013年10月29日起至实际清理腾退之日止、按照每月50元计算的使用费。原告翁强要求按照每年递增5%的标准支付使用费，依据不足，本院不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条、第三十六条、第三十七条之规定，判决如下：
一、被告陈中意于本判决发生法律效力之日起十日内向原告翁强清理、腾退其所占用的珠海市香洲区南屏南泉路16号3栋底层单车房（约10平方米）；
二、被告陈中意于本判决发生法律效力之日起十日内向原告翁强支付单车房使用费（自2013年10月29日起按照每月50元的标准支付，直至实际清理腾退之日止）。
本案受理费减半收取1800元，保全费320元，由原告翁强负担397元，被告陈中意负担1723元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 崔少俊
代理审判员 庞 博
人民陪审员 黄建华
二〇一五年九月十一日
书 记 员 莫钧翔