江苏省溧阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）溧南民初字第00703号
原告孙小庆。
委托代理人蒋彩娣，江苏平凌律师事务所律师。
被告彭卫彬。
委托代理人张建全，江苏常明律师事务所律师。
委托代理人杨慧琳，江苏常明律师事务所实习律师。
原告孙小庆诉被告彭卫彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月16日立案受理后，依法先由审判员薛凯适用简易程序，后组成合议庭，于2015年8月27日、2015年11月3日两次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人蒋彩娣、被告彭卫彬及其委托代理人张建全、杨慧琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告与2009年12月11日就原告所有的位于溧阳市南渡镇春晖路101号底层东至西的店面房签订了房屋租赁合同，约定租期自2010年11月1日至2014年12月31日，租赁期满后依附于房屋的装修归原告所有。2014年10月3日，原、被告就上述房屋签订了第二次为期5年的租赁合同，租期自2015年1月1日至2019年12月31日。合同中双方约定被告方可按照需要装修，但是不能对房屋结构造成影响，但被告自2015年4月上旬开始便私自将该出租房内已经属于原告的厨房、卫生间等甚至东西向一堵墙体全部拆除，在原告房屋外墙上违章搭建，被告的行为已经严重破坏房屋的结构，损害了原告的财产。原告依据双方的合同及相关法律法规向被告发出恢复原状通知书，但被告至今依然未恢复原状，故诉至法院，请求判令解除原、被告于2014年10月3日签订的《房屋出租合同书》、被告立即将房屋恢复原状及拆除违章搭建、被告按照合同支付给原告罚金100000元，并承担本案诉讼费用。
被告辩称，一、原告起诉陈述的内容与事实不符。1.未与租赁房屋形成附合的装饰装修物归被告所有，2.被告2015年4月的装饰装修不存在严重破坏房屋结构情形，3.不认可原告有关“存在违法搭建、损害了原告财产”的诉称。二、原告起诉理由不成立，应依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告与程开娟共同共有座落于溧阳市南渡镇春晖路101号底层东至西第2-4间房屋，被告拥有座落于溧阳市南渡镇春晖路101号底层东-
西第1间、第6-10间房屋和第2层东-西1-10间房屋。
2009年12月11日，原告孙小庆和案外人阮梅英（合同甲方）同被告彭卫彬（合同乙方）签订房屋租赁合同（以下简称合同一），将位于溧阳市南渡镇春晖路南侧的门面房四间即溧阳市南渡镇春晖路101号底层东至西第2-5间（孙小庆三间，阮梅英一间）出租给彭卫彬，租赁期间为5年，自2010年1月1日至2014年12月31日。2014年10月3日，三人就上述房屋再次签订房屋租赁合同（以下简称合同二），租赁期间为5年，自2015年1月1日至2019年12月31日。合同一与合同二均对租赁期限、租金等事宜进行了约定，且均在第四条约定：“如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济补偿。乙方可按照使用需要进行装修，但不能对房屋结构造成影响。租赁期满后或租赁期内因乙方责任导致退租的，依附于房屋的装修归甲方所有。”合同一第七条约定：“在合同期内应共同遵守协议，违协议者处罚金贰万元”、合同二第八条约定：“在合同期内应共同遵守协议，违协议者处罚金拾万元。”合同一第九条与合同二第十条均约定：“租赁期满，如不续租，应恢复租赁时原样。”
在被告于2010年1月1日承租房屋前，本案所涉原告所有的房屋系出租给程建平使用，程建平为生活方便在房屋内修造了卫生间和厨房。被告在2015年4月对租赁的房屋进行装修改造时，拆除了卫生间、厨房及墙体，并且在原告房屋外墙上开洞、架设钢梁进行搭建。原告于2015年5月20日向被告发出恢复原状通知书，要求被告在2015年5月31日前将租赁物恢复原状，否则将解除租赁合同并要求赔偿损失。被告于2015年5月26日向原告发出回复函，称其严格按照租赁合同约定的用途使用承租房，并按照商业经营需要进行具体布置，根本不存在对房屋结构造成影响的情况。
审理中，原告称卫生间及厨房是被告之前的承租人（程建平）建造，但卫生间及厨房的墙体由其本人建设，长7米高3米，前一承租人的租赁到期，厨房及卫生间就归原告所有了，并提交了徐洪彬、陈立新签字出具的证明，证明称2015年上旬开始彭卫彬在租用孙小庆营业房开办的南渡京润超市内进行改建，现已将孙小庆房屋内厨房、卫生间、东西向一堵墙体全部拆除改建成蔬菜摊位，另外彭卫彬在上述房屋租赁期间将东侧外主墙拆出门洞一处。被告称卫生间与厨房及墙体均是前一承租人所建，在前一承租人租期未满的情况下，前一承租人退租，由被告承租，被告向前一承租人支付40000元作为装饰物（厨房、卫生间及墙体）的购置费，且厨房、卫生间及墙体不属于依附于房屋结构的装饰物，应属被告所有。对上述被告所述，原告不予认可。
对于被告在墙体上开门洞一事，原告称系被告第一期承租时所为，在本案中并不涉及。
现原告以被告拆除卫生间、厨房的行为构成对房屋结构的破坏，并在外墙进行违章搭建为由，诉至本院，请求判如所请。
以上事实，有原告提供的房屋所有权证、土地使用权证、租赁合同、照片、恢复原状通知、回复函、书面证言，被告提供的房屋所有权证、土地使用权证、排水消防平面图及当事人当庭陈述随卷佐证。
本院认为，原告孙小庆、被告彭卫彬、案外人阮梅英三人签订的房屋租赁合同，不违反法律法规的强制性规定，应认定有效。本案争议焦点在于被告拆除卫生间和厨房及墙体的行为是否属于合同约定的破坏房屋结构，原告能否据此主张解除合同。
首先，原、被告签订的房屋租赁合同并未就对房屋结构造成影响可以主张解除合同进行约定，因此，本案中判断合同是否可以解除，应当审查合同一方的行为是否符合法定解除情形。其次，本案属于房屋租赁纠纷，应当适用《合同法》第十三章及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律问题的若干解释》的相关规定进行审查。《合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律问题的若干解释》第七条规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”由上述两条规定可见，只有当承租人擅自变动或改建房屋建筑主体和承重结构时，出租人才享有解除权。显然，本案所涉卫生间、厨房及墙体的拆除不属于对房屋建筑主体和承重结构的变动或改建，原告不能行使法定解除权。同时，根据双方租赁合同约定，被告有权根据使用需要对房屋进行装修，但需在租赁结束后恢复原状。被告租赁房屋后从事超市经营，为增设蔬菜摊位而将卫生间、厨房及墙体拆除，属使用需要。因此，原告以被告拆除卫生间、厨房，改变房屋结构为由要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。同时，原告房产为门面房，在房产交付时并无卫生间、厨房设计，是为便利需要而后建造，属房屋内部结构，可拆除可恢复，根据实际使用需要可进行改造，对房屋安全不造成影响。因此，从合同整体及最大程度发挥房屋使用价值的角度解释，房屋租赁合同中写明的房屋结构应理解为房屋主体和承重结构。被告并未违反合同约定，原告要求被告按合同约定支付100000元罚金的诉讼请求，本院不予支持。
对于卫生间及厨房的权利归属问题，本院认为，卫生间、厨房及墙体系依托房屋建设，且拆除后使用功能即丧失，因此应认定属于依附于租赁物的装修，无论被告与之前的承租人如何协商，在被告2014年12月31日第一期租赁期满后，卫生间、厨房及墙体依合同一的约定已归原告所有。至于被告所称其交付给程建平40000元用于购买房屋内的设备一事，因无相关证据证实，本院不予采信。根据合同二第十条约定，被告在租赁结束后，如不续租，需要对卫生间、厨房及墙体恢复原状。
对原告所称被告违章搭建一事，搭建物是否违章应由行政机关进行认定，法院无权作出处理。另外，房屋外墙属业主共有，原告对共有部分享有共有和共同管理的权利。被告在外墙开洞，未举证证明其经过法定数量的享有共有权利的业主同意，属非法使用，应当对外墙恢复原状。
合同双方应当本着互利共赢的原则履行合同。本案诉争的起因是被告在进行拆建时未能与原告进行及时沟通所致，被告作为承租人负有在对租赁物进行变动时告知出租人的义务，而被告未能及时与原告沟通，导致本案诉争，故本案诉讼费用，应由被告分担。
依照《中华人民共和国物权法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告彭卫彬于本判决生效之日起10日内将毁损的溧阳市南渡镇春晖路101号底层房屋外墙恢复原状。
二、驳回原告孙小庆的其他诉讼请求。
案件受理费2300元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。上诉须于递交上诉状副本后7日内向该院（帐户名为江苏省常州市中级人民法院，帐号为80×××63，开户行为江苏银行常州分行营业部）预交上诉案件受理费2300元，逾期不交，作自动放弃上诉处理。另，溧阳市人民法院履行款账户：户名：溧阳市财政局，账号：51×××77，开户行：中国银行溧阳支行营业部。
审 判 长 周忠明
审 判 员 薛 凯
人民陪审员 朱全庚
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 姜丽君