江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03156号
上诉人（原审原告）李耀明。
委托代理人程云泉。
被上诉人（原审被告）张振华。
委托代理人朱玉明。
被上诉人（原审被告）李俭。
上诉人李耀明因与被上诉人张振华、李俭返还财产纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2013）张金民初字第0705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：张家港市金港镇新塍小区15幢503室的住房一套（面积为129.77平方米）及自行车库一间（面积为19.5平方米）系拆迁户李耀明（金港镇长埭村第十三组村民）拆迁安置房（2014年1月6日登记房屋所有权人为李耀明，产权证号：张房权证金字第××号）。2013年9月16日，在中介机构张家港市金港镇后塍家升信息服务部（以下简称家升服务部）参与下张振华与李俭签订了《拆迁安置房买卖合同》一份，由李俭将位于新塍小区15幢503室的住房一套（面积为129.77平方米）及自行车库一间（面积为19.5平方米）以300000元的价格卖给张振华。双方还约定，“本合同中所述房屋为甲方（李俭）拆迁安置房，是甲方的家庭（夫妻）共同财产。甲方承诺，该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务，以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项，由甲方承担。乙方（张振华）不负任何责任”。双方又约定“1、因本房建房售房单位及政府相关部门原因，此房房屋产权证、土地证及其手续目前暂未办理，但因甲方（李俭）资金需要，甲方自愿将此房屋提前卖与乙方。该房屋所有权证、土地所有权证及其他手续办理到甲方名下所需缴纳的费用均由甲方承担。2、甲方领取房屋产权证，土地证等其它手续之后，应自领取之日起30日内，将领到的产权证书交由乙方（张振华）。自乙方向甲方提出办理房屋产权证过户请求之日起30天内甲方必须无条件协助乙方办理房屋产权证、土地证过户手续，所需相关费用全部由乙方承担。甲方必须提供一切与之有关的手续及资料（原房屋产权人的产权证及国土证，原房屋产权人结婚证及复印件，原房屋产权人夫妻双方身份证复印件，其他房屋共有人同意出售的书面意见等），不得以任何方式借故拖延或拒绝协助办理”。双方在家升服务部的参与下，完成了案涉房屋的交接，房款的交付。嗣后张振华对该房屋进行装修，期间双方为房屋产权发生纠纷。
原审原告李耀明的诉讼请求为：涉案房屋买卖合同签订之前，并未经案涉房产所有人李耀明的同意；合同签订之后，该合同也没有得到李耀明的追认。因此李耀明没有表示将该房屋赠与被告李俭，李俭处分该房屋的行为属于无权处分，涉案房屋买卖合同无效；案涉房屋的所有权应属于李耀明。请求法院判决张家港市金港镇新塍小区15幢503室的住房归李耀明所有；张振华、李俭签订的房屋买卖合同无效。本案诉讼费用由张振华、李俭负担。
原审法院认为：本案争议的主要问题是案涉房屋李俭是否享有处分权？张振华、李俭之间签订的买卖合同是否有效？
李耀明认为，李耀明对案涉房屋享有所有权，李俭无权处分案涉房屋，故张振华、李俭之间签订的该房屋买卖合同无效。
为证明其主张李耀明向法庭提交了如下证据：1、金港镇拆迁安置产权置换认定书复印件一份，证明所拆迁的房屋属于户主即原告所有；李俭、张家港市金港镇人民政府，安置房办证管理办公室出具的《情况说明》一份，证明本案所涉房产所有权归李耀明及李耀明妻子所有，产权证已办理，也就是说本案所涉房屋的所有权与李俭无关；3、李俭与张振华签订的拆迁安置房买卖合同复印件一份，证明李俭在无权处分的情况下出售案涉房屋的事实。
张振华对李耀明提供证据的质证意见为：1、对金港镇拆迁安置产权置换认定书复印件真实性没有异议，但针对的对象不是张振华，这个房屋的原产权本来就是李耀明的，是李耀明后来赠与李俭的；对《情况说明》也是上述意见；对李俭与张振华签订的拆迁安置房买卖合同复印件的真实性没有异议，其内容也是真实的，属于双方当事人真实的意思表示。
李俭对李耀明提交的金港镇拆迁安置产权置换认定书复印件、《情况说明》、李俭与张振华签订的拆迁安置房买卖合同复印件的真实性是没有异议的，房屋的原产权人确实是李耀明的。但是我和李耀明去过金港镇拆迁办，当时他们给的答复是房产证正在办理，改不了名字才会有村里的这份证明。
张振华认为，案涉房屋的原产权是李耀明的，但李耀明后来又赠与李俭的，故李俭有权处分案涉房屋。其与李俭之间签订的案涉房屋买卖合同有效。
张振华为证明其主张，向法庭提交了如下证据：1、金港镇拆迁安置产权置换认定书原件一份，证明当时李俭称这个认定书是李耀明给他的，他将认定书交到中介公司是为了卖这个房子，说明李耀明已经将该房屋赠与了李俭。为了说明这个事实，让人相信确有该房屋存在，李耀明将这个认定书给李俭，经过中介交接到我方手里的；2、李俭、村委会的证明一份，进一步证明该房屋的产权是李俭的。在购买该房屋之前，我们看到了有现有房屋的存在及地方政府出具的产权证明，又经过中介，我们有理由相信李俭所提供的该房屋是真实的，也看了现房，故相信了并购买了该房屋，也就产生了拆迁安置房买卖合同；3、拆迁安置房买卖合同，张振华以30万元的价格购买了诉争房屋，因为当时的约定是过户时李俭配合，过户费用由张振华承担；4、收条一份，证明我方经过中介交付了30万元的购房款，由中介公司交付李俭，李俭出具的收条，同时也证明了我方已经收到了房屋的钥匙，该房屋已经实际交付；5、承诺书一份，证明我方购房之后，为了确保房屋过户的顺利进行，李俭给我方承诺保证房产证不得拖延一个月，如果有违约将承担赔偿100万元的承诺，也就是证明李俭的真实意思，确认房屋买卖的成交，同时李俭也把家庭成员的信息、户口簿一并通过中介公司交给我方，以确认其真实性；6、购买房屋之后电费、水费卡，证明张振华购房后已经办理了水电卡，证明该房屋已经在实际使用。要说明的是，这个房屋正在装修中。7、证人邓某证实“我是在网站上看到房源信息的，房源上登记的是一个联系号码，卖房子的房主是原审被告李俭，在与李俭通电话之后，我联系到买家也就是张振华，经双方协商，价格达成一致意见之后，双方就在我这里签订了买卖合同。当初我核实了一下房产所有人，我去村委核实了一下，户主是不是李俭，经过核实，户主是原审被告来才交易的。还去港区的拆迁办，一共四个房间，我是第二个办公室进去的，核实了一下拆迁认定书是不是真的，结果是真的。户主信息是去大队核实的。其他就没有什么了，交易成功了。交易是张振华和李俭在场，双方签字，通过银行支付价款，当时我老婆在场。”；证人潘某证实“当时在网上看到李俭登记信息在卖房子，卖的是新塍小区15幢503室，卖价300000元，我再发布出去，买家张振华看到这个信息，我就将这个案涉房屋推荐给张振华了。我就跟李俭联系了，确认房屋的产权，我就问李俭拆迁房要拆迁认定书和村里证明。拿到这个证明之后，我还去了村委和拆迁办来证明确认这个事实，确定之后，看到村委会证明，看到该房子户主是李俭，这样才联系双方到我店里，双方达成一致意见，当场付钱，当场交钥匙交房的。当时交了300000元，通过银行转账的，时间是在2013年9月16日下午。”
李耀明对金港镇拆迁安置产权置换认定书真实没有异议，但认为该份证据的取得，系李俭从李耀明处骗取，且该份证据并不能证明李耀明将案涉房屋赠与李俭。退一步来说，被李俭也没有直接证据证明李耀明将案涉房产赠与李俭，同时，即使李耀明有过赠与意思表示，根据相关的法律规定，赠与财产在转移之前，赠与人有权撤销赠与；对李俭、村委会的证明认为主体资格有异议，村委会非拆迁安置管理部门，也非拆迁安置办证管理部门，其无权对相应的房产、所有权出具证明属于某人所有，同时该份证明也没有案涉房产所有权人的签字确认；对张振华与李俭签订的拆迁安置房买卖合同认为与李耀明无关，且本案李耀明也未对自己所有的房屋进行任何处分，而且该合同价格低于处分房产的市场价，属于不合理对价交易；对李俭出具的收条认为与李耀明无关；对李俭的承诺书认为与李耀明无关；对李俭家庭的户籍证明复印件的真实性没有异议，也是李俭从原告处骗取的，也不能证明李耀明同意李俭处分案涉房产；对张振华水电费卡系张振华单方申请，因水电费所涉及的房产所有权属于李耀明，因此造成张振华的损失应由张振华承担，与李耀明无关。证人的中介身份证明其与张振华、李俭有一定的利益关系，故对证人邓某、潘某证言的真实性我方持有异议。同时证人所说的村委会的证明就能证明案涉房产就属于李俭，这与我国物权法的相关规定是不符合的。
李俭对金港镇拆迁安置产权置换认定书认为并不像李耀明所说的是从他手里骗取的，是其向李耀明要的，原因是那时候其想买房子，因为当时其名下没有任何一套房子，想把这套房子转到其名下，然后通过贷款买另外一套房子，所以并不是向李耀明骗取的；对李俭、村委会的证明，因为其没有房子，为了证明其有房子，其就和李耀明去拆迁办试图改名字，然后拆迁办给的回复没有办法改名字，所以才会有村里的那张房子产权是李俭的证明；对拆迁安置房买卖合同没有异议，是其和张振华签订的；对收条没有异议；对承诺书、户口簿复印件没有异议，因为其是家庭成员，有户口簿是理所当然的，不可能会有盗取或者骗取这一说，凭其的身份就可以去拿到户口簿的；对水电费卡，其想任何人拿房子去交水电费，肯定是交的户主的名字，既然张振华能够拿李俭证明和身份证明能开到水电费，就足以证明这套房子产权是李俭的。对证人邓某、潘某证言没有意见。
李俭认为，案涉房屋的原产权是李耀明的，但其也是家庭成员之一，其也应有一定的份额。故李耀明同意将案涉房屋给其。原先准备将案涉房屋直接改成其名字，但拆迁部门不同意，后来才到村里打了该房屋属于其的证明，故其有权处分案涉房屋，其与张振华之间签订的该房屋买卖合同有效。
2014年1月15日原审法院到金港镇晨阳村民委员会进行调查，该村负责人对2012年4月11日其村出具的含有“案涉房屋户主为李俭”的证明作解释时陈述：“2012年4月11日李耀明、李俭一起到村里，为了----，要对家里房产明确一下产权，需要村里出具证明，----。而且是李耀明与儿子李俭一起来办的，我村也没有考虑是否成立，根据他们的要求，就出具了这样的证明。当时李耀明讲清楚，一套住房给大儿子李浩，一套给小儿子李俭。出具证明时我村也清楚该房子拆迁时户主是李耀明。”
以上事实有情况说明、金港镇拆迁安置产权置换认定书、证明、拆迁安置房买卖合同、收条、承诺书、电费、水费卡、证人邓某、潘某证言、调查笔录、庭审笔录等佐证。
原审法院认为，公民的合法财产受法律保护，合法有效的房屋买卖合同受法律保护。本案中案涉房屋虽曾系李耀明拆迁安置房，后也办理了所有权人为李耀明的房产证。但据李俭反映：“关于案涉房屋不是第一次发生纠纷了。李耀明原先同意将案涉房屋给其，在拆迁办并准备将案涉房屋直接改成其名字，但因拆迁部门不同意，后来才到村里打了该房屋属于其的证明”。在2012年4月11日李耀明与李俭一起到所在的晨阳村委表达了“案涉房屋户主为李俭”的一致意思，同日根据李耀明与李俭要求，张家港市金港镇晨阳村民委员会出具了含有“案涉房屋户主为李俭”内容的证明一份；结合晨阳村负责人对其证明所作的“要对家里房产明确一下产权，---当时李耀明讲清楚，一套住房给大儿子李浩，一套给小儿子李俭”的解释，故原审法院认定李俭拥有了案涉房屋所有权的“期待权”。因受我国现行法律、法规规范、实施的限制，被俭对案涉房屋所有权的“期待权”无法进行有效登记和公示，故才有晨阳村委会《证明》的产生。晨阳村民委员会含有“案涉房屋户主为李俭”内容的证明确定了李俭对案涉房屋所有权的“期待权”。因李俭急需资金，提前处分案涉房屋，其与张振华签订的拆迁安置房买卖合同，从内容上也反映其行使的是案涉房屋所有权的“期待权”。李俭还反映“在卖房子前一天我还回过家，跟李耀明说过这个事”，故李耀明对李俭买卖案涉房屋是明知的，但未有证据显示李耀明对李俭买卖案涉房屋提出异议。李俭后发布卖方信息，将案涉房屋以300000元价格出让。张振华通过家升服务部的介绍、联系，了解到上述晨阳村委会的证明、金港镇拆迁安置产权置换认定书等后与李俭签订了拆迁安置房买卖合同。故作为案涉房屋买受人的张振华在主观上已尽到了必要的注意、审查义务，且有理由相信李俭对案涉房屋享有“期待”的所有权，有权处分“期待”的案涉房屋，故张振华受让案涉房屋出发点是善意的。李俭以300000元价格转让案涉房屋，被告张振华也同意以300000元的价格接受案涉房屋（当时案涉房屋未有权利凭证），李俭与张振华签订的拆迁安置房买卖合同是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，故该拆迁安置房买卖合同真实有效。张振华支付了购房款300000元，综合考虑当时村镇房产市场行情、房屋性质、楼层、产权凭证办理状况等因素，张振华也是以较合理的价格受让案涉房屋的。案涉房屋当时因政府、售房单位等原因未办理产权凭证，故张振华与李俭在合同中约定了办理产权凭证的时间、办法、费用负担等，此后在中介参与下完成了案涉房屋房款交接手续。现案涉房屋已交付受让人张振华，张振华且已对案涉房屋进行装修。综上张振华受让案涉房屋构成善意取得，依法取得案涉房屋的所有权，案涉房屋原所有权人应将案涉房产产权过户至李俭名下，李俭按拆迁安置房买卖合同的约定再将案涉房屋的产权过户至张振华名下。故李耀明要求确认两原审被告之间签订的房屋买卖合同无效及位于本市金港镇新塍小区15幢503室的住房应归其所有的主张缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。本院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第七十五条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院判决如下：驳回原审原告李耀明的诉讼请求。案件受理费3104元由李耀明负担。
上诉人李耀明不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一审判决事实不清。一审法院认定李俭对涉案房屋享有期待权，继而享有处分权错误。1、涉案房屋是上诉人拆迁安置所得，且2014年1月6日涉案房屋的产权登记在上诉人夫妻名下，故上诉人对涉案房屋享有合法所有权。2、李俭对涉案房屋没有所有权及处分权。李俭持有的张家港市金港镇晨阳村民委员会出具的证明不具有物权所有的效力。张家港市金港镇晨阳村民委员会非拆迁安置管理部门，也非拆迁安置办证部门，无权证明他人的房产归某人所有，该证明不具物权效力。李俭在一审庭审中陈述上诉人将涉案房屋赠与其所有，故其有权处分错误。因不动产的赠与在财产转移前可撤销赠与，且涉案房屋产权证证明涉案房屋为上诉人夫妻的共同财产，上诉人妻子从未出具过委托手续，也未表示将涉案房屋赠与李俭，李俭处分涉案房屋于法无据。李俭去当地村委要求出具证明只能说明上诉人有赠与意向。而村委及房屋中介所作的一切事宜，侵犯了涉案房屋共有人的权益。李俭不务正业，上诉人夫妻对其已绝望，不可能再将涉案房屋赠与李俭。原审法院认为被上诉人张振华已尽到对涉案房屋所有权的善良注意义务是错误的，张振华未直接向上诉人进行核实产权状况，并未尽到善良注意义务。二、一审法院适用《物权法》第一百零六条属适用法律错误。被上诉人张振华在购买涉案房屋时，明知涉案房屋所有权人不是李俭的情况下，仅向不具备证明资格的村委了解情况，未向上诉人直接核实，有与李俭恶意串通的嫌疑，其购买涉案房屋明显低于市场交易价。一审庭审调解中，张振华只同意补偿上诉人3-5万的差价，上诉人无法接受。涉案房屋所有权登记人为上诉人，张振华并未拥有所有权，因此，张振华并无善意取得涉案房屋所有权的理由。李俭在处分涉案房屋时未取得上诉人的同意及认可，在合同签订后也未经上诉人追认，故其与张振华签订的《拆迁安置房买卖合同》无效。综上，请求本院撤销原判，依法改判。一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人张振华辩称，本案涉诉房屋属于李耀明的家庭拆迁安置房。案涉房屋在买卖前经李耀明儿子李俭证实，原李耀明所在的村委也出具了证明，确认了诉争房屋是李俭所有。房屋中介作为证人也到庭陈述了其核实了村委证明，证实了是李耀明带了李俭去村委要求将该房屋明确归李俭所有，故应当认定案涉房屋产权是李俭所有；李耀明将其拆迁安置（产权置换）认定书交给了李俭，李俭又将该认定书及村委证明一并交到中介部门出售该房屋，双方才达成了房屋买卖协议，故该房屋的买卖是张振华与李俭之间真实意思的表示。张振华已经交付了所有的购房款300000元，且该房屋已经实际交付使用，现在已经在装修。其应属于善意第三人依法取得案涉房屋所有权。
被上诉人李俭二审未作答辩。
二审查明的事实与原审相一致。
本院认为，本案中涉案房屋系李耀明拆迁安置所得，各方当事人均无异议。李耀明之子李俭将涉案房屋在网上发布出卖信息，在买受人张振华与李俭签订涉案房屋买卖合同时，李俭持有张家港市金港镇拆迁安置产权置换认定书、张家港市金港镇晨阳村民委员会出具了含有“案涉房屋户主为李俭”内容的证明一份及李耀明为户主、李俭为该户共同居住人的户口本，并且经过中介方张家港市金港镇后塍家升信息服务部至拆迁部门及张家港市金港镇晨阳村民委员会核实，涉案房屋李俭确有权处分，故张振华在签订合同时有理由相信李俭有权处分涉案房屋，已尽到谨慎注意义务，属善意买受人。张振华在与李俭签订《拆迁安置房买卖合同》后，亦已向李俭全额支付房屋价款30万元，取得了涉案房屋并装修入住。故双方签订的《拆迁安置房买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性、效力性规范，系有效合同。李耀明上诉认为该合同无效，依据不足，本院不予采纳。
根据李俭的一审庭审陈述，李俭出卖涉案房屋，已通知过李耀明，故两人才一起至张家港市金港镇晨阳村开具明确涉案房产的产权证明。根据原审法院向张家港市金港镇晨阳村负责人所作的调查笔录内容，即：“要对家里房产明确一下产权，---当时李耀明讲清楚，一套住房给大儿子李浩，一套给小儿子李俭”，也印证了当时张家港市金港镇晨阳村开具证明是应李耀明、李俭的共同要求所作出，故李耀明上诉认为对李俭买房情况不知情，与事实不符，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人李耀明的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3104元，由上诉人李耀明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 王文君