新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第211号
上诉人（原审被告）：广元市第二建筑工程公司.
法定代表人：姚勋，广元市第二建筑工程公司董事长。
委托代理人：赵卫东，新疆百丰天圆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘玮.
原审被告：新疆鑫立华营销策划有限公司
法定代表人：赵文华，新疆鑫立华营销策划有限公司总经理。
委托代理人：赵卫东，新疆百丰天圆律师事务所律师。
原审被告：新疆玖久建设开发有限责任公司。
法定代表人：ＸＸ，新疆玖久建设开发有限责任公司总经理。
委托代理人：梁思卓，系该公司员工。
上诉人广元市第二建筑工程公司（以下简称为广元二建）因与被上诉人刘玮、原审被告新疆鑫立华营销策划有限公司（以下简称为鑫立华公司）、原审被告新疆玖久建设开发有限责任公司（以下简称为玖久公司）合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院(2013)水民三初字第184号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭于2014年2月28日公开开庭审理了本案，上诉人广元二建及原审被告鑫立华公司的委托代理人赵卫东、被上诉人刘玮、原审被告玖久公司的委托代理人梁思卓均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2007年9月10日，玖久公司（甲方）与广元市第二建筑工程公司新疆施工处（乙方，以下简称为广元二建新疆施工处）签订《工程款抵房协议》，约定：将玖惠三期小区5号楼4单元602号房，面积126.14平方米，以抵付工程款的形式给乙方；产权证由乙方指定人员姓名，甲方按乙方指定姓名办理，所需费用由乙方负责。2007年10月19日、2007年11月6日，刘玮分别与广元二建的委托销售方鑫立华公司、广元二建新疆施工处签订购房协议，约定广元二建将玖久公司以工程款抵付的新民东街12号玖惠三期小区5号楼4单元602号、面积为126.14平方米的住房转给乙方刘玮，单价为2400元/平方米，总房款为302736元，产权证由甲方广元二建新疆施工处指定人员、姓名，将房屋产权办理到刘玮名下，所产生的费用由乙方刘玮承担。2007年9月27日、2007年10月19日，刘玮分两次将房屋总价款302736元支付至鑫立华公司总经理赵文华帐户上。2007年10月19日，广元二建给刘玮出具了金额为302736元的房款收据。2009年10月27日，刘玮填写了退款申请表。2009年11月12日，鑫立华公司（甲方）受广元二建的委托和刘玮（乙方）达成《退款协议》，约定：“1.乙方于2009年10月27日向甲方提出退房及退款，购买房号为新民东街玖惠三期5-4-602，实际付款为302736元。2.甲方同意乙方要求，承诺在2009年12月12日前将乙方实际付款及按银行存款二年定期利息一次性退还于乙方本人。甲方如有违约，每日按万分之二向乙方支付违约金，直至所有实际付款退还完毕为止。”2009年12月2日，刘玮（乙方）与鑫立华公司（甲方）签订《房屋退款补充协议》，双方约定：甲方承诺在2009年12月12日前将乙方所购新民路玖惠三期5-4-602号房，实际付款302736元及银行两年定期利息一次性退还于乙方本人；甲方有责任无条件于12月12日前将协议中所有退款及利息退还于乙方本人。在甲方未付完乙方所有退款及利息前，乙方对其所属房屋新民路玖惠三期5-4-602号房依然拥有房屋所有权，甲方不得对其进行转让、抵押、拍卖、买卖；如甲方违约不能如期将全部房屋实际付款及利息退还乙方，在乙方主动要求下，甲方将无条件按原购房协议协助乙方办理相关房屋产权及入住手续。原甲方与乙方于2009年11月12日所签订的退房、退款协议将视为无效。上述《退款协议》和《房屋退款补充协议》签订后至今，广元二建和鑫立华公司未按照《退款协议》和《房屋退款补充协议》的约定将房屋价款退还给刘玮，亦未向刘玮交付涉案房屋。本案涉案房产系玖久公司开发建设，涉案房屋所有权至今未办理所有权证，仍在玖久公司名下。广元市第二建筑工程公司新疆施工处属广元市第二建筑工程公司分支机构。
2010年6月27日，广元二建和戴燕签订《购房协议》，将涉案房屋以220000元的价格出售给戴燕。同日，广元二建给戴燕开具了收到其房款220000元的收据。2012年4月20日，广元二建向玖久公司出具委托书和函，委托玖久公司将涉案房屋的产权手续办理在戴燕名下。戴燕于2012年4月20日交纳了入住费用，于2012年4月23日办理了入住汇签单，于2012年5月1日交纳了物业费。玖久公司按照广元二建的委托和要求，已将给戴燕办理房屋产权证所需手续报房产局登记备案。涉案房屋的产权手续截至本案庭审时仍登记在玖久公司名下。
庭审过程中，刘玮提交了《乌鲁木齐市房产转让合同书》、房屋产权证、《房屋出租协议》4份、收条3份、证明一份，以证明其为了购买涉案房屋筹措房款而将原来所有的房屋卖掉，因广元二建的违约，其自出售原房屋后至今一直处于租房居住状态，给刘玮带来的租金损失。
刘玮曾于2011年12月18日起诉至法院，要求广元二建、鑫立华公司、玖久公司履行2007年11月6日签订的购房协议，交付位于新民东街12号玖惠三期5号楼4单元602号房屋。在案件审理过程中，刘玮于2012年11月29日要求撤回起诉。水磨沟区人民法院做出（2012）水民三初字第4号民事裁定书，准许刘玮撤回起诉。
原审法院认为，广元二建依据其与玖久公司签订的《工程款抵房协议》，取得涉案房屋的处分权，并与刘玮签订《购房协议》，将房屋出售给刘玮。上述合同为当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行合同义务。后刘玮与广元二建的受委托人鑫立华公司签订了《退款协议》和《房屋退款补充协议》，但广元二建并未按照协议约定将房屋价款及银行利息退还给刘玮，依据刘玮与鑫立华最后签订的《房屋退款补充协议》约定，在甲方未付完乙方所有退款及利息前，乙方对其所属房屋新民路玖惠三期5-4-602号房依然拥有房屋所有权，甲方不得对其进行转让、抵押、拍卖、买卖；如甲方违约不能如期将全部房屋实际付款及利息退还乙方，在乙方主动要求下，甲方将无条件按原购房协议协助乙方办理相关房屋产权及入住手续；原甲方与乙方于2009年11月12日所签订的退房、退款协议将视为无效。鑫立华公司作为受委托人，其行为后果由广元二建来承担。广元二建未按照《退款协议》和《房屋退款补充协议》约定将房屋价款和银行利息退还刘玮，其行为构成违约，依据《房屋退款补充协议》的约定，在甲方未付完乙方所有退款及利息前，涉案房屋的所有权依然属于乙方即刘玮，但2010年6月27日，广元二建和戴燕签订《购房协议》，将涉案房屋以220000元的价格出售给戴燕，并于2012年4月份在案件诉讼过程中给玖久公司出具委托书和函，要求玖久公司给戴燕办理入住及产权手续。戴燕于2012年4月份已办理了入住手续。综合上述事实，广元二建的违约行为导致刘玮与广元二建的商品房买卖合同目的无法实现，为过错方。因刘玮、广元二建双方所签《购房协议》已无继续履行的可能，符合法定解除的要求，广元二建亦同意解除双方所签的《购房协议》，故对刘玮要求解除双方所签的《购房协议》、返还其已支付的购房款302736元的诉讼请求予以支持。刘玮主张的450000元损失赔偿，包括2007年10月19日至本案庭审时共计五年零七个月(即67个月)的利息、商品房市场价格的差价及其近年来租房子的租金损失等，要求按照其购房价格的双倍支付其损失。刘玮所举的《乌鲁木齐市房产转让合同书》、房屋产权证、《房屋出租协议》、收条、证明等证据以证明其租金损失，因刘玮主张的为房屋买卖合同的违约之诉，租金损失与本案没有直接关联性，故不予采用，对刘玮主张的租金损失不予支持。对刘玮要求支付因其违约给其带来的利息损失的主张，予以支持，广元二建应支付刘玮已付购房款利息98881.15元（302736元×4.875‰×67天）。对刘玮要求支付商品房市场差价损失的主张，综合近年来乌鲁木齐市商品房市场价格上涨幅度较大的客观情况，予以酌情支持，广元二建赔偿刘玮商品房市场差价损失100000元。本案《购房协议》的主体为刘玮和广元二建，鑫立华公司为广元二建的委托代理人，其行为的法律后果由广元二建来承担，玖久公司和刘玮之间无合同关系，故鑫立华公司、玖久公司在本案中均不对刘玮承担违约和赔偿责任。对刘玮要求鑫立华公司、玖久公司承担赔偿责任的诉讼请求不予支持。综上，遂判决：一、解除原告刘玮与被告广元市第二建筑工程公司之间签订的《购房协议》，广元市第二建筑工程公司返还刘玮已支付的房款302736元；二、被告广元市第二建筑工程公司支付原告刘玮已付购房款利息98881.15元（302736元×4.875‰×67天）；三、被告广元市第二建筑工程公司赔偿原告损失100000元；四、驳回原告刘玮对被告新疆鑫立华营销策划有限公司、被告新疆玖久建设开发有限责任公司全部诉讼请求。
宣判后，上诉人广元二建不服上诉称,被上诉人刘玮对损失的产生也存在过错，原审法院关于房屋市场差价的认定缺乏法律依据，被上诉人刘玮的损失仅为购房资金的利息损失，而原审法院对于房屋市场差价的认定亦无相应的事实及法律依据，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人刘玮答辩称,上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回。
原审被告玖久公司答辩称：我公司把工程款已经付给了广元二建，我们之间没有签订任何协议。
原审被告鑫立华公司答辩称,同意上诉人广元二建的上诉意见。
二审查明事实与原审判决认定事实相一致。
以上查明的事实有《工程款抵房协议》、《购房协议》二份、退款申请表、《退款协议》、售房委托代理协议、中国工商银行个人业务凭证、收据四份、《房屋退款补充协议》、委托书、致函、《乌鲁木齐市房产转让合同书》、房屋产权证、《房屋出租协议》4份、收条3份、证明、当事人陈述及一、二审庭审笔录为证。
本院认为,广元二建将其取得处分权的涉案房屋出售给刘玮，并与之签订了《购房协议》，合同签订以后，刘玮履行了交付房屋价款的义务，但广元二建并未按约履行交付房屋的义务，后刘玮又与广元二建的受委托人鑫立华公司签订了《退款协议》和《房屋退款补充协议》，按照该两份协议的约定，广元二建应当将房屋价款及银行利息全部退还给刘玮，因广元二建未按约定退还，故其应当依法承担返还购房款及赔偿利息损失的违约责任。由于广元二建的违约行为导致刘玮不能按期取得房屋，现其又无故拖欠刘玮的退房款，亦属不当，故属于合同的过错方，而刘玮在履行合同过程中，并不存在过错，故广元二建上诉称刘玮对损失的产生存在过错的理由不能成立，本院不予支持。
对于原审法院关于房屋市场差价的认定，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于我国房地产市场价格波动很大，当前的房屋市场价格和订立合同时双方约定的房屋价格之间存在一定的差价，而这种差价就是守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见的，因此，原审法院综合考虑近年来乌鲁木齐市商品房市场价格上涨幅度较大的客观情况，酌情认定广元二建赔偿刘玮商品房市场差价损失100000元，并无不当。广元二建上诉称刘玮的损失仅为购房资金利息损失的请求不能成立，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，判决正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2300元（上诉人广元二建已交），由上诉人广元二建负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎 剑
审判员 李 健
审判员 王 宏
二〇一四年四月三日
书记员 于志乾