山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终2489号
上诉人(原审原告)：山东鲁慈健康体检管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人：杜祥海，总经理。
委托诉讼代理人：卜晓林，山东祥天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡文娜，山东祥天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：石淑杰，女，1980年3月29日出生，汉族，无业，住济南市。
委托诉讼代理人:张蒋开，北京常鸿（天津）律师事务所律师。
上诉人山东鲁慈健康体检管理有限公司（以下简称鲁慈公司）因与被上诉人石淑杰房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初6712号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭不开庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人鲁慈公司上诉请求：一、依法撤销一审判决第三项，改判支持上诉人的其他诉讼请求；二、上诉费用由被上诉人承担。由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院认定上诉人与被上诉人之间所签订的房屋租赁合同自山东朗通机械设备有限公司(以下简称朗通公司)注销工商登记之日解除不当。涉案合同解除的时间应当是2015年5月12日，即上诉人与山东银疆实业有限公司(以下简称银疆公司)另行签订租赁合同的前一天。因银疆公司不同意朗通公司转租，且朗通公司欠付其租金，故银疆公司要求上诉人于2015年5月13日与其另行签订租赁合同，直接向其支付租金。即从2015年5月13日起，上诉人与朗通公司之间的租赁合同客观上已经无法履行，合同已经解除。因此涉案合同的解除时间应当为2015年5月12日。二、一审法院驳回上诉人其他诉讼请求错误。1、被上诉人应当返还上诉人已经支付的租金625000元。上诉人与朗通公司签订的租赁合同因朗通公司无转租权，且朗通公司欠付银疆公司租金，造成上诉人与银疆公司另行签订租赁合同，上诉人与朗通公司所签订的租赁合同自2015年5月13日开始便根本无法履行。因2015年3月5日至2015年5月12日期间为免租期，因此朗通公司应当全额退还上诉人所支付的租赁费625000元。另，自2015年5月13日至今的涉案房屋租金，上诉人已足额支付给银疆公司，即对同一套房屋的租金，上诉人已经向银疆公司支付，银疆公司不会再向朗通公司重复收取租金，因此，从公平角度上讲，被上诉人也应当返还上诉人所支付的该期间的租赁费625000元。2、被上诉人存在违约行为，应当向上诉人支付违约金。因朗通公司欠付银疆公司租金且转租未取得银疆公司书面同意，造成上诉人与朗通公司之间的租赁合同无法履行，迫使上诉人就涉案房屋与银疆公司另行签订租赁合同。因此朗通公司应当根据合同合同第八条第6项、第7项的约定向上诉人承担违约责任。三、一审法院适用法律错误。本案适用《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条，从而确认银疆公司解除权消灭不当。银疆公司作为出租方，其已经以实际行为表明不同意朗通公司转租，即：银疆公司知道朗通公司转租后即对房屋停水、停电；与上诉人另行签订租赁合同；不再向朗通公司收取该期间的租赁费。故应认定银疆公司已经实际行使了解除权。上诉人与朗通公司签订的租赁合同自2015年5月12日已经解除。
被上诉人石淑杰辩称，一审法院认定事实清楚，程序正当，适用法律准确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。首先，上诉人认为涉案合同解除时间是其与银疆公司就涉案房屋签订租赁合同的前一日是错误的。合同的解除分为协议解除和法定解除两种，本案中，既无合同法第九十三条规定的协商一致解除合同的情形，亦无合同法第九十四条规定的法定解除情形，双方应按照合同约定全面履行，朗通公司于2016年04月28日进行工商注销登记，涉案合同从客观上已经不具备履行的可能性，故一审法院认定涉案合同自朗通公司注销之日解除是正确的。在涉案合同没有解除的情况下，上诉人应当向朗通公司缴纳2015年09月05日至2016年03月04日期间的租金为625000元。其次，上诉人自认其在未与朗通公司解除合同的情况下与银疆公司签订合同，其以自己的实际行为不履行合同，系涉案合同违约方。一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条是正确的，朗通公司作为涉案房屋承租人于2015年01月19日与银疆公司就涉案房屋一层门厅、四层、五层签订房屋租赁合同，于2015年03月05日与上诉人签订涉案合同，于2015年04月17日与银疆公司又达成补充协议，协议中明确载明“因朗通公司在原合同签订的基础上已经实际使用该涉案房屋第三层”，且银疆公司追认涉案房屋第三层的租赁起始时间和涉案合同签订时间完全相同，由此可知银疆公司是知道朗通公司就涉案房屋进行转租，已默示认可，且6个月内对朗通公司的转租行为未提出任何异议，故朗通公司对涉案房屋是有转租权的，朗通公司与上诉人签订的涉案合同是有效的。上诉人认为银疆公司对涉案房屋所谓停水停电（一周左右）即为银疆公司解除了其与朗通公司的合同，于法无据。
鲁慈公司向一审法院起诉请求：1、依法解除其与朗通限公司签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令石淑杰返还鲁慈公司已支付的费用725000元并赔偿违约金（以725000元为基数，自2015年5月14日起至实际付清之日止，按照年利率24%计算；暂计算至开庭之日为274109.59元）；3、依法判令石淑杰承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年1月19日，朗通公司(承租方，乙方)与银疆公司(出租方，甲方)签订房屋租赁合同一份，合同约定：一、甲方将位于济南市历城区花园路35院新建西沿街楼的四楼整层1255㎡、五楼整层1255㎡，一层门厅50㎡，面积共计2570㎡（包括四层、五层的公摊面积）出租给朗通公司。二、乙方租赁期限为2015年1月29日起至2022年2月1日止，其中2015年1月29日至2015年3月28日为免租期。三、乙方承租金额：1、2015年1月29日至2018年3月28日的租金约定为：四楼、五楼租金（不含水、电、暖、气、税费、物业管理费等费用）1.5元/天/㎡，即每半年租金为687112.5元，一层门厅租金（不含水、电、暖、气、税费、物业管理费等费用）6元/天/㎡，即每半年租金为54750元。2、2018年3月29日至2021年3月28日的租金约定为：四楼、五楼租金（不含水、电、暖、气、税费、物业管理费等费用）1.575元/天/㎡，即每半年租金为721468.12元，一层门厅租金（不含水、电、暖、气、税费、物业管理费等费用）6.3元/天/㎡，即每半年租金为57487.5元。3、2021年3月29日至2021年9月28日的租金约定为：四楼、五楼租金（不含水、电、暖、气、税费、物业管理费等费用）1.65375元/天/㎡，即每半年租金为757541.53元，一层门厅租金（不含水、电、暖、气、税费、物业管理费等费用）6.615元/天/㎡，即每半年租金为60361.87元。2021年9月29日至2022年2月1日共125天，其中2021年12月1日至2022年2月1日为免租期，实际租赁天数为63天，四楼、五楼租金（不含水、电、暖、气、税费、物业管理费等费用）1.65375元/天/㎡，即租金为261507.48元，一层门厅租金（不含水、电、暖、气、税费、物业管理费等费用）6.615元/天/㎡，即租金为20837.25元。四、房屋租赁押金为247287.5元，于合同签订的7日内支付。五、租金为每半年一付，签订合同7日内交纳房租20万元，剩余房租及押金于2015年2月12日前全部交纳完毕，其余每年房租于已支付房租到期日前30日支付。六、乙方不得擅自将所承租的房屋转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经银疆公司书面同意后，方可转租。
2015年4月17日，朗通公司与银疆公司签订房屋租赁合同补充协议，约定（合同中银疆公司简称甲方，朗通公司简称乙方）：一、因乙方在原合同（2015年1月19日所签房屋租赁合同）签订的基础上已经实际使用济南市历城区花园路35院新建西沿街楼第三层，甲方同意再将第三楼整层（面积：500㎡）按1.7元/天/㎡出租给乙方，该层房屋承租期限自2015年3月5日起至2022年2月1日。二、因乙方对原合同违约，经双方协商，乙方承诺于2015年4月27日前支付部分违约金和其他相关费用共计100万元给甲方，同时，乙方承诺于2015年9月27日前向甲方一次性支付剩余款项共计957677.9元。
一审庭审中，石淑杰陈述朗通公司共向银疆公司支付租金222712.50元及房屋租赁押金247287.50元，合计47万元。
2015年3月5日，朗通公司在未经银疆公司书面同意的前提下将承租的上述房屋转租给鲁慈公司，并签订了房屋租赁合同，约定（合同中朗通公司简称甲方，鲁慈公司简称乙方）：一、出租房屋基本情况：座落于济南市历城区花园路35号，租赁面积3080㎡，用途经营体检服务机构。二、租赁期限：租期8年计96个月，从2015年3月5日起至2023年3月4日止，免租期1年，正式签约日起至半年（2015.3.5-215.9.4）及房租租赁期满前半年（2022.9.1-2023.3.2）。三、年租金为125万元，八年租赁期内租金无递增；租金每六个月为一个缴费期，乙方应在本合同签订后7个工作日内支付第一期租金，此后乙方应于上一个缴费期届满30日前交清下一个缴费期的租金。四、双方签订合同后7个工作日内，乙方向甲方交纳10万元保证金，作为履行合同的保证金。上述保证金待合同期满双方交接后，由甲方如数退还乙方。五、违约责任：一方违约除按约定承担责任外，还须承担对方因主张权益而发生的律师代理费、车旅费等必要费用；合同履行期内因甲方单方面原因终止合同，甲方应向乙方支付相当于5年租金的违约金。
上述合同签订后，鲁慈公司根据合同向朗通公司支付了半年的租金625000元（该租金的租赁期间为2015年9月5日至2016年3月4日，包括鲁慈公司于2015年3月2日向朗通公司交纳的意向金1万元）以及保证金10万元，共计725000元。
2015年4月期间，银疆公司因朗通公司未足额交付租金事项，将鲁慈公司所租赁的房屋停水停电一周时间。鲁慈公司为避免损失的扩大，影响其对租赁物的正常使用，于2015年5月13日与银疆公司签订房屋租赁合同一份，内容为：一、银疆公司将位于济南市历城区花园路35号西沿街楼A区四楼整层1255㎡、五楼整层1255㎡，三楼500㎡，面积共计3010㎡（包括四楼、五楼的公摊面积）出租给鲁慈公司，租赁期限为2015年5月8日起至2022年2月1日止，其中2015年5月8日至2015年6月7日为免租期。二、承租金额：2015年6月8日至2018年6月7日四楼、五楼租金每半年为641305元，三楼500㎡租金每半年为136875元；2018年6月8日至2021年6月7日四楼、五楼租金每半年为673370.25元，三楼500㎡租金每半年为143718.75元；2021年6月8日至2022年6月7日四楼、五楼租金为919965.2元，三楼500㎡租金为196350元。三、房屋租赁押金为259393.33元。四、租金交付时间：租金每半年一付，首次半年租金及押金于2015年5月11日先行支付60万元，剩余款项437573.33元于2015年6月8日一次付清。其余每年房租于已支付房租到期日前30日支付。五、租金交付方式：转账，指定收款账户为：开户名称：许溶天，开户行：招商银行北京青年路支行，账号：6214861109388888。合同签订后，原告分五次向银疆公司指定的收款人许溶天的账户上付款合计1815753.33元。
2016年3月11日，朗通公司在大众日报第16版对朗通公司清算事项进行了公告，公告期45天。2016年4月27日，朗通公司制作了清算报告，石淑杰承诺公司注销后公司账簿以外的债权债务由其承担。2016年4月28日，经济南市工商行政管理局历城分局核准，朗通公司注销工商登记。
一审法院认为，根据法律的规定，承租人经出租人同意，可以转租第三人，承租人与出租人的租赁合同继续有效。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，承租人的解除权消灭。本案中，出租人银疆公司虽然在与承租人朗通公司的租赁合同中约定了对朗通公司转租的限制，但其在知道或应当知道朗通公司转租行为的六个月内，未行使解除权，故承租人朗通公司与次承租人鲁慈公司之间的租赁合同因出租人银疆公司未行使解除而自始有效。本案中鲁慈公司与朗通公司于2015年3月5日签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。朗通公司于2016年4月28日注销了工商登记，其法人主体资格已经消亡，民事权利能力和民事行为能力已消灭，其与鲁慈公司所签订的房屋租赁合同从客观上已经不具备履行的可能性，应自朗通公司注销工商登记之日予以解除。朗通公司注销工商登记时，石淑杰承诺公司注销后公司账簿以外的债权债务由其承担。
鲁慈公司主张石淑杰返还已支付的租金625000元，因该租金对应的租赁期间为2015年9月5日至2016年3月4日，该期间尚在鲁慈公司与朗通公司所签房屋租赁合同解除之前，故该请求无法律依据，一审法院不予支持。鲁慈公司主张石淑杰返还10万元房屋租赁押金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。鲁慈公司主张石淑杰赔偿违约金（以725000元为基数，自2015年5月14日起至实际付清之日止，按照年利率24%计算；暂计算至开庭之日为274109.59元）的诉讼请求，未提供足够证据证明石淑杰违反合同约定的事实，对该请求一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十七条，第二百二十四条，《中华人民共和国公司法》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定判决：一、解除山东鲁慈健康体检管理有限公司与山东朗通机械设备有限公司于2015年3月5日签订的房屋租赁合同。二、石淑杰于判决生效之日起十日内返还山东鲁慈健康体检管理有限公司房屋租赁押金10万元。三、驳回山东鲁慈健康体检管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13791元，山东鲁慈健康体检管理有限公司负担12411元，石淑杰负担1380元；财产保全费4520元，由石淑杰负担。
本院二审期间，当事人均没有提供新证据。经审理本院认定：原审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，针对涉案房屋，被上诉人朗通公司于2015年4月1日收到银疆公司催缴租金的微信后，因资金困难未履行支付租金义务。因被上诉人朗通公司未交纳租金的违约行为，其与银疆公司于2015年4月17日签订房屋租赁合同补充协议，后亦未按照补充协议支付相关款项及租金。因被上诉人朗通公司未按期向银疆公司支付租金，银疆公司对涉案房屋停水停电，上诉人鲁慈公司对涉案房屋无法正常使用，为避免损失扩大，上诉人鲁慈公司于2015年5月13日与银疆公司针对涉案房屋签订租赁合同。
上述事实，由一审开庭笔录及二审调查笔录在案为凭。
本院认为，关于上诉人鲁慈公司上诉主张的其与朗通公司签订的房屋租赁合同应于2015年5月12日解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，朗通公司承租银疆公司的涉案房屋后，将涉案房屋转租给上诉人鲁慈公司。朗通公司与上诉人鲁慈公司签订的房屋租赁合同约定：“七、双方权利义务1、甲方（即朗通公司）权利义务（3）甲方负责处理与该房屋有关的债权债务、人员清退及其他未了事项；（6）提供现有状况下的水、电等设施供乙方（及上诉人鲁慈）改建与经营使用”。因朗通公司未按期向银疆公司支付租金，导致银疆公司对涉案房屋停水停电，上诉人鲁慈公司对涉案房屋无法正常使用，为避免损失扩大，于2015年5月13日与银疆公司针对涉案房屋签订租赁合同。因朗通公司的违约行为，导致其与上诉人鲁慈公司的房屋租赁合同无法继续履行，合同目的无法实现，故上诉人鲁慈公司主张其与朗通公司签订的房屋租赁合同应于2015年5月12日解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
关于上诉人鲁慈公司上诉主张的被上诉人石淑杰应返还625000元租金的问题。上诉人鲁慈公司与朗通公司签订的房屋租赁合同租赁期间为自2015年3月5日起至2023年3月4日止，租赁期间共计8年，年租金为125万元，免租期为自2015年3月5日起至2015年9月4日止及自2022年9月1日起至2023年3月2日止，免租期共计1年。因免租期系针对租赁合同整体租赁期间的优惠措施，现房屋租赁合同虽于免租期内即2015年5月12日解除而未履行完毕，但计算返还租金时应在整体租赁期间内进行计算，每日租金经折合为2997元（125万元×7年/365日×8年），上述房屋租赁合同履行67日，上诉人鲁慈公司应支付租金200799元，故被上诉人石淑杰应返还租金424201元。
关于被上诉人鲁慈公司上诉主张的被上诉人石淑杰应支付违约金的问题，因朗通公司的违约行为导致合同解除，应向上诉人鲁慈公司支付违约金。因被上诉人石淑杰主张朗通公司并未违约其不应支付违约金，故本院对违约金调整为以424201元为基数，按照人民银行同期流动资金贷款利率计算，计算期限为自2015年5月13日起至本判决确定的履行期限届满之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初6712号民事判决第一项、第二项及保全费的负担；
二、撤销济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初6712号民事判决第三项及一审案件受理费的负担；
三、被上诉人石淑杰于本判决生效之日起十日内返还给上诉人山东鲁慈健康体检管理有限公司租金424201元；
四、被上诉人石淑杰于本判决生效之日起十日内支付给上诉人山东鲁慈健康体检管理有限公司违约金，违约金以424201元为基数，按照人民银行同期流动资金贷款利率计算，计算期限为自2015年5月13日起至本判决确定的履行期限届满之日止。
五、驳回上诉人山东鲁慈健康体检管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6896元，由山东鲁慈健康体检管理有限公司负担2110元，石淑杰负担4786元；二审案件受理费13791元，由山东鲁慈健康体检管理有限公司负担4219元，由石淑杰负担9572元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘彦亭
代理审判员 陈李丽
代理审判员 潘 峰
二〇一七年六月十六日
书 记 员 徐 敏