山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）市民初字第3182号
原告王玉堂，男，1937年1月8日出生，汉族，第一运输公司退休职工，住济南市。
原告刘庆兰，女，1940年12月6日出生，汉族，无业，住济南市。
以上两原告共同委托代理人魏朝蓬，山东全诚律师事务所律师。
被告济南市房地产发展集团总公司，住所地济南市。
法定代表人石善西，总经理。
委托代理人霍泰刚，该单位职工。
原告王玉堂、刘庆兰与被告济南市房地产发展集团总公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王玉堂、刘庆兰的共同委托代理人魏朝蓬，被告济南市房地产发展集团总公司法定代表人石善西的委托代理人霍泰刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王玉堂、刘庆兰诉称：原、被告2000年11月20日签订《购房协议书》，原告购买被告开发建设并已竣工的济南市及地下室，原告已支付购房款159017元，被告也依约交付了房屋，但至今没有为原告办理房地产权属证书，侵犯了原告的合法权益，因此形成诉讼，为维护原告的合法权益，请求判令被告支付未能办理房地产权属证书的违约金，以已付款159017元为基数，自2001年2月20日起计算至本判决生效之日止，按日万分之2.1的标准计算。
被告济南市房地产发展集团总公司辩称：一、在原告未足额支付购房款的情况下，被告有权拒绝履行办证的责任。根据原、被告签订的购房协议，原告应于2000年11月20日支付房款30000元、于2000年12月20日再支付房款129213.60元，应付房款合计159213.60元。原告实际付款时间是2000年11月27日支付房款30000元、2001年4月25日支付房款49017元、2001年12月29日支付房款80000元，实际支付房款159017元。根据上述约定付款时间和实际付款时间，可看出被告未按约定支付购房款，而且截止目前，尚有196.60元的购房款未按购房协议履行。根据购房协议第四条“以上事项履行后，上述房屋产权归乙方所有，甲方提供有关资料，协助乙方办理产权过户手续”的约定，在原告未按合同约定足额支付购房款的情况下，被告不应承担逾期办证责任。二、原告的诉讼请求超过时效，违约金只能倒推两年。双方在签订的购房协议中未明确约定逾期办证违约金的具体数额，而以时间为单位累计计算违约金，属于继续性债权，而应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，逾期办证的违约金保护范围不应超过自原告提前诉讼之日的两年。三、根据法律规定，双方签订的《购房协议书》属无效协议，原告据此要求被告支付违约金，无法律依据。因涉案房屋所有土地性质为国有划拨仓储用地，而且无任何规划许可、施工、竣工、预售等建设手续。根据最高院《审理商品房买卖合同的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，以及《山东省商品房销售条例》等相关国家法律规定，因原、被告签订的购房协议违反了法律的强制性规定，致使双方之间签订的购房协议无法律效力，是典型的无效协议。原告据此要求被告向原告支付违约金，无法律依据。综上，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2000年11月20日，原告王玉堂、刘庆兰（乙方）与被告济南市房地产发展集团总公司（甲方）签订了《购房协议书》一份，协议约定的主要内容包括：乙方购买甲方开发建设的住宅一套，总建筑面积为85.26平方米，套内分摊面积7.58平方米、地下室面积14.28平方米。该房屋销售单价为每平方米2150元，地下室销售单价为每平方米1100元，总成交价为人民币199017元；乙方应于2000年11月20日前支付30000元，2000年12月20日前支付房款129213.60元，在双方交接商品房时，乙方累计应支付的房款应当占全部房款的80%，计159213.60元，其余房款在房地产产权登记机关办完权属登记手续之日起三日内付清；除遇不可抗拒的自然灾害，甲方须于2000年11月20日前将竣工验收合格的商品房交付给乙方；以上事项履行后，房屋产权归属乙方所有，甲方应提供有关资料，协助乙方办理产权过户手续，交易税、费按国家有关规定双方各自负担。
原、被告签订购房协议时，济南市房屋已竣工。两原告于2000年11月27日向被告济南市房地产发展集团总公司交纳的购房款30000元，于2001年4月25日交纳的购房款49017元，于2001年10月29日交纳的购房款80000元，两原告累计交纳购房款159017元。被告济南市房地产发展集团总公司按合同约定于2000年11月20日签订合同时将涉案房屋交付给了两原告，涉案房屋至今由两原告占有使用。两原告现仍未取得所购济南市房屋及地下室的所有权证书。
本案审理期间，本院依法向济南市住房保障和房产管理局调查了解本案涉案房屋及地下室是否具备办理房屋产权证书的条件，济南市住房保障和房产管理局于2014年6月30日作出了《关于济南市市中区刘长山路5号4号楼1-102室及地下室房屋登记问题的复函》，复函的内容包括“根据《房屋登记办法》等有关法律法规规定，办理个人的《房屋所有权证》，首先建设单位应提交《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《房屋建筑工程竣工验收备案单》等资料申请办理房屋的初始登记，如为商品房项目，还需提供《山东省建设工程档案合格证》及《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》等资料，后再与购房人持购房合同、完税证明、维修资金缴存凭证等资料共同申请办理个人的《房屋所有权证》。现建设单位仅提供了《国有土地使用证》，且土地使用者为中国济南电工设备总公司，土地用途为仓储，批准使用期限为长期，并未提供办证的其他资料，根据目前建设单位提供的手续该楼尚不具备办理房屋初始登记的条件”。原、被告对于该复函的真实性及复函所载明的内容均未提出异议。
以上事实，有《购房协议书》、购房款收据、发票、济南市住房保障和房产管理局复函及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《购房协议书》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据上述法律规定，当事人要求办理房屋所有权登记的前提，应当是房屋已经具备了办理所有权登记的条件，而在本案中，根据房屋产权登记主管部门的复函显示，涉案房屋现并不具备办理房屋初始登记的条件，也就是说被告济南市房地产发展集团总公司现在无法为两原告办理涉案房屋的所有权登记，而两原告主张要求被告济南市房地产发展集团总公司支付未能办理房地产权属证书违约金的前提，也应当是房屋在已经具备办理产权登记的条件下，因出卖人济南市房地产发展集团总公司的原因在一定期限内未能办理，在本院向两原告释明后，两原告仍坚持诉讼请求不变更，故两原告主张要求被告济南市房地产发展集团总公司支付未能办理房地产权属证书违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决如下：
驳回原告王玉堂、刘庆兰的诉讼请求。
案件受理费3370元，由原告王玉堂、刘庆兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 钧
代理审判员 陈园青
人民陪审员 乔永欣
二〇一四年七月十四日
代理书记员 孙 靖