江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第02146号
上诉人（原审被告）无锡玛亚园艺景观工程制作场，住所地无锡市行创四路**号101。
经营者朱亚云。
委托代理人赵锋，江苏沁园春律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）无锡新天地花卉市场管理有限公司，住所地无锡市锡山区锡山经济开发区团结南路3号。
法定代表人钱栋宇，该公司总经理。
委托代理人顾亚娟，江苏万仕邦律师事务所律师。
上诉人无锡玛亚园艺景观工程制作场（以下简称玛亚制作场）因与被上诉人无锡新天地花卉市场管理有限公司（以下简称新天地公司）租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2015）锡法民初字第00141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新天地公司一审诉称：新天地公司与玛亚制作场于2013年1月订立为期一年的大棚及土地租赁合同，新天地公司履行了合同义务。租赁期限届满后，新天地公司要求玛亚制作场返还租赁物并予以搬迁。但玛亚制作场置之不理，继续使用租赁物。故现要求判令玛亚制作场立即返还租赁物即位于无锡市锡山区团结南路3号大棚A区25-27号大棚三只计960平方米；B区16-21号大棚六只计1920平方米，涉及土地面积合计5340平方米；支付自2014年1月1日起至实际搬迁之日止按原合同约定的租金标准计算的占有使用费。
玛亚制作场一审辩称：玛亚制作场于2009年2月与新天地公司订立大棚和土地租赁合同，所订合同续订期限至2013年年底，此后形成不定期合同。2014年4月22日新天地公司发出公告，告知自2014年5月1日起提高4个月善后服务，该公告实际表示合同善后期间可以至2014年9月1日，故即使计算租金，也只能自2014年9月1日起计算到搬迁时止，为此，要求驳回新天地公司部分诉讼请求。新天地公司使用的大棚上的土地，未经国家主管部门核准，是违法用地，且改变了土地的使用用途，建设的大棚亦未经城乡规划部门批准，也是违章建筑。故双方订立的大棚、土地租赁合同无效。因新天地公司的过错造成上述合同无效，故新天地公司应赔偿玛亚制作场相应的财产损失。
原审经审理查明：新天地公司与玛亚制作场于2009年始发生租赁合同关系，由玛亚制作场租赁位于无锡市锡山区团结南路3号大棚A区25-27号大棚三只；B区16-21号大棚六只及所涉土地使用权，此后，双方均依照约定履行了各自的义务。至2013年1月11日双方订立大棚租赁合同，约定：玛亚制作场租赁新天地公司A区25-27号大棚三只，共计960平方米；B区16-21号大棚六只，共计1920平方米；另租赁室外土地面积2460平方米。租赁期限均自2013年1月1日至2013年12月31日，所承租大棚经营范围为花卉、盆景、园艺资材等批发零售；大棚租金标准A区21-47号为38元／平方米，大棚内所占土地租金按1500元／亩标准收取，A区大棚年租金合计38639元；B区大棚年租金为61918元；室外土地以每年每平方米20元结算，年租金为49200元。按先付后用的原则，租金为一年一缴，签订合同时缴纳全年租金；合同期满后，玛亚制作场如需续租，应期满三个月前以书面形式告知新天地公司，同等条件下，玛亚制作场享有优先权；玛亚制作场有按期交付租金的义务，玛亚制作场在承租大棚内增加的设施费用由玛亚制作场自行承担，合同期满终止或解除，玛亚制作场对其添附的设施自行拆除，新天地公司不作任何补偿，如因拆除设施造成新天地公司其他财产损失，玛亚制作场应当赔偿。合同期满终止或者解除之日，玛亚制作场不自行拆除其增设的设施，视为放弃对该设施的处置权和所有权，新天地公司有权处理；合同另对其他相关租赁事宜作出约定。合同订立后，双方均依照约定履行了各自的义务。合同期满后，玛亚制作场于2014年1月1日起仍继续使用原合同约定的大棚及室外土地至今，但未能缴纳相应的占用使用费；新天地公司与玛亚制作场亦未能续订书面租赁合同。
2013年12月19日下午，新天地公司召集玛亚制作场在内的承租户召开业主大会，并形成会议纪要：新天地公司与各业主的租赁合同在2013年12月31日期满后终止，双方不再续签合同且不存在任何租赁关系；合同期满后，各位业主应当严格履行后合同义务及时返回租赁物、恢复原状，新天地公司本着诚信公平原则，给予各业主二个月的搬迁期（2014年1月1日起至2014年2月28日），此两个月新天地公司不再收取租金……。
又查明：新天地花卉市场使用的土地位于无锡市锡山区，其土地使用权属无锡市锡山稻麦原种场（以下简称稻麦原种场）所有，该土地用途为农业用地。稻麦原种场出具授权书授权新天地公司使用其名下的土地。
新天地公司此前与其他承租户就租赁合同纠纷亦诉至原审法院，案件审理期间查明：2014年4月22日新天地公司向包括制作场在内的全体业主（承租户）发出公告，载明全体业主2014年的合同不再续签，并要求业主及时搬迁返还租赁物，由于新天地公司不再向全体业主收取2014年起的租金，故双方不存在不定期租赁关系，同时声明自2014年5月1日起不再为业主代收代缴水电费等，新天地公司已通过公告及口头通知等形式多次告知全体业主及时搬迁，各业主因不及时搬迁而扩大的损失自负。审理中，原审法院依职权至无锡市国土资源局锡山分局（以下简称锡山分局）进行咨询，该局工作人员回复新天地公司搭建大棚属农业生产的相应附属配套设施，该土地用途仍为农业用地，故新天地公司现使用原种场的土地并未改变上述土地的用途。后他案当事人以新天地公司使用上述土地经营是非法用地为由向无锡市国土资源局举报，该局交由锡山分局进行调查。锡山分局经调查，出具告知函，明确新天地公司使用稻麦原种场名下的国有土地，建设的大棚经农林部门批准为设施农业大棚。
本案一审审理期间，玛亚制作场经营者朱亚云向原审法院递交反诉状，要求确认其与新天地公司订立的大棚、土地租赁合同无效；退还已收取的租金并赔偿财产损失2252633元。但其未能依照规定缴纳反诉费用，2014年11月4日一审庭审中，玛亚制作场经营者朱亚云明确表示暂时不提起反诉，涉及赔偿问题，其另行向新天地公司主张权利。
上述事实，有大棚租赁合同、收据、大会纪要、公告、国有土地使用证、授权书、生效民事判决书、无锡市国土资源局锡山分局告知函及当事人陈述在卷佐证。
原审法院认为：玛亚制作场与新天地公司订立的租赁合同于2013年12月31日届满后，玛亚制作场继续使用租赁物，但双方未能续订租赁合同。且新天地公司已经通过召开业主大会及张贴公告等方式，明确告知玛亚制作场2014年不再续订合同，同时要求玛亚制作场最迟应于2014年5月1日前搬迁，但玛亚制作场至今仍占有、使用大棚及室外土地。故玛亚制作场应根据原合同约定的年租金标准（即A区大棚年租金38639元；B区大棚年租金61918元；室外土地年租金49200元）及给付办法，偿付自2014年5月1日起至实际搬迁之日止的占有使用费。涉及玛亚制作场应返还新天地公司租赁物的具体时间，则应根据本案实际情况，考虑到制作场实际经营状况酌定。根据现有证据可以认定新天地公司使用稻麦原种场土地并未改变其土地用途；且双方所订合同亦不存在法定的无效情形，故玛亚制作场主张其与新天地公司所订合同无效，原审法院不予采信。至于租赁期间，玛亚制作场自行添置的相关物品，因双方合同已明确约定玛亚制作场在承租大棚内增加的设施费用由玛亚制作场自行承担，合同期满终止或解除，玛亚制作场对其添附的设施自行拆除，新天地公司不作任何补偿，故原审法院对制作场提出赔偿上述物品损失的辩称，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、玛亚制作场应于判决生效后30日内将其租用位于无锡市锡山区团结南路3号A区25-27号大棚三只；B区16-21号大棚六只及涉及大棚内、室外面积合计5340平方米的土地使用权返还给新天地公司。二、玛亚制作场于判决生效后10日内支付新天地公司自2014年5月1日起至实际搬迁之日止按原合同约定的年租金标准（即A区大棚年租金38639元；B区大棚年租金61918元；室外土地年租金49200元）计算的占有使用费。三、驳回新天地公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3300元由新天地公司负担500元，玛亚制作场负担2800元。
玛亚制作场不服原审判决，向本院提起上诉称：首先，上诉人自2009年2月经新天地公司招商了租赁了涉案大棚和土地，租赁期延续到2013年年底，之后双方没有签订书面的租赁合同，但是上诉人一直正常缴纳租金，双方形成不定期的租赁合同。新天地公司提出在2013年12月19日召开会议并形成了会议纪要，但上诉人并未收到过此会议纪要，而且上诉人在承租大棚上投入了大量资金，在没有达成补偿协议的情况下也不可能同意会议纪要的内容。其次，新天地公司出租的土地属于稻麦原种场名下的国有农业用地，新天地公司未经批准擅自用于商业出租经营，违反了法律禁止性规定，因此，双方签订的合同无效，由此造成上诉人的损失，新天地公司应当予以赔偿。综上，请求撤销原审判决，改判驳回新天地公司的诉讼请求。
新天地公司辩称：首先，根据双方签订的租赁合同，上诉人应明知合同终止期限为2013年12月31日，合同到期前新天地公司通过业主大会，张贴公告，发律师函等多种方式向上诉人表示合同到期后不再续签合同。其次，承租户在业主大会签到页签到时，会议纪要的内容已发放到承租户手中，业主的签到行为同时也表示收到了会议纪要的主要内容。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。
本院认为，首先，本案所涉租赁合同，新天地公司为出租人，玛亚制作场为承租人，案涉土地使用权虽属稻麦原种场所有，但新天地公司出租案涉土地取得了稻麦原种场的授权，根据合同相对性原则，案涉合同到期后，无论涉案会议纪要内容是否经各承租户同意，亦不影响租赁期限届满的事实，新天地公司依约有权不续订上述合同并要求玛亚制作场返还租赁物。其次，根据国土部门的回复，新天地公司搭建大棚属农业生产的相应附属配套设施，未改变土地用途，大棚亦实际使用于农业生产，玛亚制作场关于新天地公司违法用地由此导致合同无效的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，玛亚制作场的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由玛亚制作场负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈君
审 判 员 缪凌
代理审判员 胡伟
二〇一五年十二月七日
书 记 员 李佳