上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第4074号
原告上海禾丰物业管理有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人毛勇，总经理。
委托代理人吴冬辉，上海市诚至信律师事务所律师。
委托代理人张翕翊，上海市诚至信律师事务所律师。
被告孙月星，男，1964年1月11日生，汉族，户籍地上海市松江区。
委托代理人张红梅（系被告孙月星配偶），女，1971年2月15日生，汉族，住上海市松江区。
原告上海禾丰物业管理有限公司与被告孙月星物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月29日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2015年12月25日、2016年1月13日公开开庭进行了审理。被告孙月星到庭参加了两次庭审，原告的委托代理人张翕翊和被告的委托代理人张红梅到庭参加了第一次庭审，原告的委托代理人吴冬辉到庭参加了�二次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称：2005年10月，原告与案外人上海松城房地产有限公司（即本案系争房屋所在锦桂苑小区开发商）签订一份《前期物业管理服务合同》，约定：原告为锦桂苑小区提供物业服务，合同期限自2005年10月31日起至2015年10月31日止。经松江区物价局审核该小区的物业服务费收费标准为联排1元／㎡／月、多层0.70元／㎡／月。合同签订后自2005年10月31日起，原告即为锦桂苑小区提供物业服务至今。2006年11月29日，被告取得上海市松江区南青路XXX弄XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）的所有权并入住，该房屋建筑面积为262.18平方米。
期间，锦桂苑小区成立业主委员会，故原告分别于2010年10月、2012年10月与该业主委员会签订了《锦桂苑小区物业服务合同》各一份，期限均为2年，物业服务费的计算标准仍为联排1元／㎡／月�多层0.70元／㎡／月。该服务合同约定了物业服务费用每年交纳，业主应在每年10月履行交纳义务。逾期交纳的，违约金按总金额的日千分之三支付滞纳金。然自2008年11月1日起至今，被告一直未向原告交纳物业服务费，期间，原告通过寄送挂号信、上门催讨、张贴公告、发送律师函等多种方式向被告催要但均未果，至2014年12月31日，被告共拖欠原告物业服务费19，401元（人民币，以下币种同）。
原告认为：原告作为物业服务企业分别与开发商、业务会签订的前期物业服务合同和物业服务合同均合法有效，对作为业主的被告具有约束力。原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告理应按照合同约定向原告支付物业服务费。故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付自2008年11月1日至2014年12月31日的物业服务费19，401元（1元／㎡／月×262.18㎡×74个月）；2、被告向原告支付2013、2014年的逾期付款的滞纳金（均按日千分之一的标准分笔计算：第一笔以2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业费3，146.16元为本金，从2013年11月1日起计算至实际清偿日止；第二笔以2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业费3，146.16元为本金，从2014年11月1日起计算至实际清偿日止）。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，对于2008年11月1日至2013年10月28日期间的物业服务费，原告从未催讨过，认为已经超过了诉讼时效。对于2014年10月15日至2014年12月31日期间的物业服务费，也不同意支付，理由为：锦桂苑小区业委会于2015年1月29日所发的通告上载明，该小区与原告之间的物业服务合同已经于2014年10月14日结束。综上，被告只同意支付2013年10月29日至2014年10月14日期间的物业服务费。其次，原告未按物业服务合同的约定提供服务，构成了违约�1、锦桂苑小区公共区域卫生情况很差，原告未按要求提供相应的服务，故不同意支付卫生清洁费；2、对绿化养护费用不同意支付，小区建成到现在，原告从未进行过养护；3、公共设备设施维修费不同意支付。原告未按约定提供维修服务，没有专职的维修人员；4、小区排水存在严重问题，只要雨量稍大，小区里就会有雨水倒灌进入房间，甚至污水倒灌。此外，原告擅自将南大门的区域改造成停车场，也没有将属于业主的收益部分交给业主委员会，小区健身器材无法使用。综上，原告在提供服务期间，违反相关法律法规，未尽职责，损害了业主的权益。综上，请求驳回原告诉请。
经审理查明：被告孙月星系上海市松江区南青路XXX弄XXX号房屋的共同共有权利人之一，于2006年11月29日取得房地产权证号为松XXXXXXXXXX的房地产权证，该房屋建筑面积262.18平方米，房屋类型为联列住宅。
2005年，原告与上海松城房地产有限公司签订前期物业管理服务合同，约定原告为锦桂苑小区提供物业服务，合同期限自2005年10月31日起至2015年10月31日止。2005年10月17日，上海市松江区物价局经审核同意该小区的物业服务费收费标准为1元／平方米／月。
2010年10月15日，原告与上海市松江区锦桂苑小区业主大会签订物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，合同期限自2010年10月15日起至2012年10月14日止，联体别墅的物业服务费标准为1元／平方米／月。物业服务费用每半年交纳，业主应在每季度首月履行交纳义务。逾期交纳的，违约金应按照银行同期贷款利率的两倍交纳滞纳金。
2012年10月15日，原告与上海市松江区锦桂苑小区业主委员会签订物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，合同期限自2012年10月15日起至2014年10月14日止，联体别墅的物业服务费标准为1元／平方米／月。物业服务费用每年交纳，业主应在每年10月履行交纳义务。逾期交纳的，违约金按总金额的日千分之三支付滞纳金。
2015年4月6日，松江区方松街道办事处名庭花苑居委会出具证明，载明上述物业服务合同到期后，因该小区业主委员会换届工作尚未完成，故未继续签订物业服务合同，但原告仍继续为小区提供物业服务至今。
另查明：2012年5月，上海市松江区锦桂苑小区业主委员会向本院提起诉讼，要求上海松城房地产有限公司支付小区雨水泵站及管道与主管连接工程款1，659，360.20元。后经本院调解，双方达成调解：上海松城房地产有限公司支付上海市松江区锦桂苑小区业主委员会雨水泵站及管道与主管连接工程款132万元。
审理中，被告称其于2007年6月入住系争房屋，该房屋的物业费付至2007年年底，从2008年开始就未再支付了。
审理中，针对原告诉请之物业费是否已过时效问题，双方争议较大。原告坚持认为其所诉物业费并未过诉讼时效，并提供了如下证据材料：1、《物业费催缴公告》，证明2008年、2010年、2012年、2014年，原告通过张贴公告的形式向包括被告在内的业主催讨拖欠的物业费；2、《国内挂号信函收据》，证明2011年12月，原告通过发送挂号信的形式向被告催讨物业费；3、锦桂苑小区业委会所发《物业费催缴公告》，证明2012年11月18日，锦桂苑小区业委会张贴公告，告知包括被告在内的业主将所欠的物业费交付原告；4、律师函及交寄清单，证明2014年10月15日，原告委托律师向被告发送律师函，催讨物业费，该信于2014年10月16日寄出，多投无果后于2014年11月30日退回。此外，原告还提交了证人调查笔录若干份，并�请其员工季治毅、李正林以及锦桂苑小区前业委会副主任袁国明出庭作证，证明原告曾以张贴催缴公告、保安上门催缴等方式催收物业费。
经质证，被告认为，对上述证据1-4、从未见到过或者收到过，对证人调查笔录及证人证言，认为这些证人或与原告存在利害关系，或根据其陈述也不足以证明原告向被告催讨过物业费。综上，对上述证据均不予认可。故被告表示，坚持其在答辩意见中已发表过的时效抗辩。
以上事实，有前期物业服务合同、重新审核表、上海市房地产登记簿、物业服务合同、证明、（2013）松民三（民）初字第1567号民事调解书及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主大会、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。据�，本案所涉的前期物业服务合同、物业服务合同对作为业主的被告均具有法律约束力。本案争议的焦点在于：1、本案原告向被告催讨自2008年11月1日至2014年12月31日的物业服务费是否已经超过诉讼时效的规定；2、被告应否支付滞纳金。
关于争议焦点一，原告虽在庭审中提供了其自己以及委托该小区业主委员会张贴的向全体业主催讨物业费的催缴公告及2011年12月《国内挂号信函收据》，但被告对物业费催缴公告真实性不予认可，且被告表示没有收到过原告所称2011年12月通过挂号信发送的催款函，原告对该份挂号信具体的邮寄地址及送达情况也未能提供补强证据。对此，本院认为，原告提供的物业费催缴公告系复印件，即便该公告是真实的，小区业主委员会张贴该公告的行为并非经过全体业主的授权，不能视为其代表全体业主认可原告催讨行为的效力。而2011年12月的《国内挂号信函收据》也不足以证明诉讼时效因此而中断。此外，原告还主张其曾由小区保安上门催缴物业管理费，但对此其仅提供了相关证人证言而无其他证据相佐证，故本院对此难以采信，故原告根据以上证据主张诉讼时效中断的意见，本院难以采信。然，原告举证证明其于2014年10月16日以国内挂号信的方式向被告住所地也即系争房屋所在地寄送了催收物业费的律师函，该挂号信虽遭退信，但原告提供了该退信的挂号信原件，上载的邮寄地址正是本案系争房屋所在地，同时也是被告的住所地，也就是说，在通常情形下，该催讨物业费的意思表示应该能够到达被告，且原告对该意思表示未实际到达被告并无过错，该主张权利的意思表示虽因未实际到达被告而略有瑕疵，但该瑕疵并不足以否定其向被告主张权利的意思表示行为的客观存在，原告既有表意行为，又有送达行为，理应认定其向被告主张了权利，诉讼时效中断。综上，统合本案事实、被告的答辩意见以及以上情由，本院认为被告应当支付原告自2012年11月30日起至2014年12月31日止的物业管理费共计6，562.37元。
关于争议焦点二，被告未按约支付物业服务费，显属违约，理应按约承担相应的违约责任，故原告所提违约金的主张并无不妥，本院予以支持，但本案中，原告作为该小区的物业服务公司，应当依据物业服务合同的约定为该小区提供相应的物业服务。被告所反映的小区卫生、绿化以及小区排水等存在的问题，原告作为物业服务企业，应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，对业主反映的问题及时解决或予以配合。结合以上情形，本院将原告所主张的违约金的计算标准酌情调整为按日万分之三计算。另原告主张的计算期间并无不妥，本院予以采纳。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：
一、被告孙月星于本判决生效之日起十日内支付原告上海禾丰物业管理有限公司自2012年11月30日起至2014年12月31日止的物业管理费6，562.37元；
二、被告孙月星于本判决生效之日起十日内支付原告上海禾丰物业管理有限公司2013、2014年的逾期付款的滞纳金（均按日万分之三的标准分笔计算：第一笔以2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业费3，146.16元为本金，从2013年11月1日起计算至实际清偿日止；第二笔以2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业费3，146.16元为本金，从2014年11月1日起计算至实际清偿�止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费364元，减半收取182元，由原告上海禾丰物业管理有限公司负担104元（已付），由被告孙月星负担78元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一六年一月二十八日
书记员 林梅均
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《最高人民法院�于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持
三、《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。