江苏省扬州市江都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬江民初字第02371号
原告仲华玲。
委托代理人卞小玲、王建芹，江苏江业律师事务所律师。
被告陈恒金。
原告仲华玲与被告陈恒金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理。依法由代理审判员陆娇妮独任审理，适用简易程序于11月20日公开开庭进行了审理。原告仲华玲的委托代理人王建芹、被告陈恒金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告仲华玲诉称：2011年6月被告因经营需要先后承租了原告所有的位于扬州市江都区香格里拉C幢138、139室房屋，双方为此并签订了书面的租赁合同，约定租赁期限届满日均为2015年10月11日，被告应当在租赁期满当日将房屋腾空无条件交还给原告，如不按期交房，按照合同房租标准的两倍支付原告房租损失，同时还应负担原告的诉讼费、律师费以及其他费用。原、被告同时约定，如果被告在租赁期满后未恢复房屋原样以及不缴纳租赁期间的水费、电费等各项费用，需向原告支付违约金20000元并没收保证金20000元。租赁期满后，原告多次要求被告腾让房屋，均遭到被告拒绝，致使原告未能按期收回房屋。现原告认为原、被告签订的租赁合同合法有效，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故起诉至法院，要求被告腾空其租赁的位于扬州市江都区香格里拉C幢138、139室，按照原房屋租金的2倍给付2015年10月12日起至实际交房之日期间的房屋占有使用费，同时给付原告违约金20000元、保证金20000元、律师代理费4000元以及租赁期间未缴纳的电费3498元、水费1042元以及物业费7926元。
被告陈恒金辩称：原告陈述的房屋租赁情况及合同签订情况属实。2011年6月24日被告承租了原告的扬州市江都区香格里拉C幢138房屋，2013年10月11日承租了原告的扬州市江都区香格里拉C幢139房屋。当日征得原告同意后，被告装修了C幢139房屋。虽然原、被告签订的C幢139室房屋的租赁合同约定的租期为2年，但是我向原告提出两年租赁期限装修成本收不回来。原告回复先签两年是为了便于以后根据周边租户房租情况调整租金。C幢138室房屋租期于2015年6月24日到期，5月25日被告向原告提出续租房屋。原告回复房屋5月12日已经和他人签订了卖房协议。但是原告在此之前并未告诉被告，而被告在5月份更新了房屋的厨房设备，并在139室房屋开设了凉菜间。因为138室、139室房屋租赁期限前后相差3个月，为了确保两间房屋的租赁期限一致，原、被告就138室房屋签订了3个月的续租协议。如果当时原告只同意承租两年，被告不会投入十几万用于装修，因当时家中有事，我未能及时与原告商谈此事，后被告就先交了续租的租金。现被告认为如果原告同意续租，则房租跟着周边行情适当上涨，但要延长租赁期限，如果原告不同意续租，则应当适当补偿被告损失。对于水费、电费、物业费凭票据应由被告承担的被告同意承担。对于保证金、违约金、律师代理费，被告并不存在违约的情形，原告告知被告房屋已卖，但是没有通知被告，且据被告了解，原告根本没有卖房，只是不想再出租给原告。10月23日房屋断电，10月24日房屋断水，被告只得自行解决水、电事项。原告向被告主张10月23日后的房屋占有使用费没有依据，相反原告的行为已给被告造成损失。综上，请求法院依法判决。
经审理查明：原告仲华玲系扬州市江都区仙女镇浦江东路18号香格里拉花园C幢138、139室房屋权利人。2013年10月11日原告仲华玲（作为甲方、出租方）与被告陈恒金（作为乙方、承租方）就坐落于新区香格里拉花园C幢139室房屋签订《房屋租赁合同》一份，该租赁合同主要约定：租赁期限从2013年10月11日至2015年10月11日，租金每年40000元，签订合同当日付清第一年租金，第二年租金于2014年9月11日前付清，另付保证金10000元；被告陈恒金承担租赁期间的水费、电费、物业管理费等费用，如果原告代被告缴纳相关费用，被告应在接到原告口头通知1日内全部归还原告，否则，原告有权停止租赁房屋的水、电；原告允许被告对租赁房屋进行装修，装修的范围限于地面、墙壁、楼层屋顶，租赁合同期满后，可移动物被告自行处理，不可以移动物被告自愿放弃物权，归原告所有；租赁期间被告不得损害房屋的主体结构以及承重结构安全，房屋整体格局不变，租赁期满后必须将房屋改变的地方恢复原样；被告如需续租，需提前两个月书面通知原告，原告根据情况是否再租，如果双方决定续租上述房屋，另行订立书面租房合同，否则视为自动放弃次年的承租权；若被告存在租赁房屋期满未满两年、不维修房屋致使房屋严重损害的、将房屋转租他人、不按时缴纳租金、租赁期满后未恢复房屋原样的、租赁期内未缴纳水费、电费等情形之一，则原告有权解除合同，没收保证金，收回出租房屋，被告并赔偿原告的经济损失，另向原告支付违约金10000元；租赁期满后，被告必须在租赁期满当日24时到来前将房屋按照本合同的约定腾空，无条件交还给原告，原告按照约定解除合同的，被告必须在收到原告解除合同的通知次日24时到来前将房屋按照本合同的约定腾空，无条件交还给原告，被告不按上述约定交付房屋，则按照本合同约定的房租标准的两倍支付原告房租损失，并由被告承担由此产生的诉讼费、律师费以及原告为此支出的其他费用；被告的保证金在被告全部履行本合同义务、租赁房屋期满且被告不再续租、被告已向原告支付完毕应由被告承担的费用、赔偿金、违约金后，由原告在被告向原告完成交房后3个工作日内支付给被告。租房合同签订后，原告依约将香格里拉花园C幢139室房屋交由被告从事经营活动，被告亦依约给付原告了租期内C幢139室房屋的租金。
2011年6月24日原、被告首次就新区香格里拉花园C幢138室房屋签订《房屋租赁合同》，双方主要约定租房期限自2011年6月24日至2014年6月23日。租房期限届满后，2014年6月24日原、被告再次就新区香格里拉花园C幢138室房屋签订内容与2013年10月11日双方签订的C幢139室房屋租赁合同大致相同的《房屋租赁合同》一份，双方主要约定租赁期限自2014年6月24日至2015年6月24日，租金40000元，另付保证金10000元，并注明被告在2011年6月24日至2014年6月24日租赁期间未交的物业管理费于2015年6月24日前，提前一个月与原告结清。租房期限届满后，2015年6月24日原、被告又就新区香格里拉花园C幢138室房屋签订《房屋租赁合同》一份，双方主要约定租期自2015年6月24日至2015年10月11日，租金11877元，2015年10月12日收回出租房屋，不再续租。租房合同签订后，原告依约将香格里拉花园C幢138室房屋交由被告从事经营活动，被告亦依约给付原告了租期内C幢138室房屋的租金。
2011年6月24日被告承租香格里拉花园C幢138室房屋时给付原告保证金5000元。2013年10月11日被告承租香格里拉花园C幢139室房屋时给付原告保证金5000元。被告对房屋装修时给付原告保证金10000元。
2015年10月11日租期届满后，原、被告未再就香格里拉花园C幢138、139室商铺签订书面租房协议，被告亦未再给付原告房屋租金。2015年10月11日原告向被告送达通知一份，该通知主要内容为“陈恒金，C幢138、139室商铺于2015年10月11日到期，不再出租，请尽快腾让房屋”。2015年10月17日原告再次向被告送达通知一份，该通知主要内容为“陈恒金，你所承租的香格里拉花园C幢138、139室商铺于2015年10月12日已到期，现再次提醒你务必于2015年10月22日前将该房屋内所有物品清理干净，否则由此产生的任何损失由你个人全部承担，且将于10月23日对该商铺正式停电停水”。目前被告尚欠原告香格里拉花园C幢138室、139室门市房水费合计1042元、电费合计3498元，香格里拉花园C幢138室、139室门市房的物业管理费尚未缴纳，且原告因本次诉讼支付江苏江业律师事务所民事案件代理费4000元。现被告至今未能向原告返还所承租的房屋，故原告起诉至法院，要求被告腾空其租赁的位于扬州市江都区香格里拉C幢138、139室，给付自2015年10月12日起至实际交房之日期间的房屋占有使用费，同时给付违约金20000元、保证金20000元、律师代理费4000元以及租赁期间未缴纳的电费3498元、水费1042元以及物业费7926元。
以上事实有2013年10月11日房屋租赁合同、2014年6月24日房屋租赁合同、2015年6月24日房屋租赁合同、2015年10月10日通知、2015年10月16日通知、EMS邮件快递单号和回执、水费发票、电费发票以及当事人陈述等在卷佐证。
本院认为：合法的民事权益应受法律保护。本案中，原、被告就香格里拉花园C幢138、139室房屋签订的租房合同系双方当事人的真实意思，协议内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认协议合法有效，该协议对双方均有约束力。现租房合同所约定的租赁期限已届满，原、被告未再重新达成承租协议，原告明确表示不同意再继续出租给被告使用，亦未再收取被告承租费用，双方的合同权利义务已然终止，故对原告要求被告迁让出所承租的香格里拉花园C幢138、139室房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。由于原、被告在租房协议中明确约定了租赁期满后被告向房屋返还房屋的期限以及逾期交房应负担的违约责任，现租房期限届满，原告亦于2015年10月11日、10月17日先后两次通知被告租期届满后的让房事项，并认可要求被告于2015年10月22日前让房，时至近日，被告仍占有上述房屋，其行为明显违反了双方的租房合同约定，应当承担占用期间的房屋使用费，故对原告主张合理的被告占用期间的房屋使用费，本院依法予以支持，可按原合同约定的租金标准计算租期届满后至2015年10月22日止期间的房屋使用费，此后可参照原合同租金两倍的标准计算逾期交房期间的房屋使用费。因原、被告在租房合同中明确约定了由被告承担租赁期间的水费、电费，被告亦对水费、电费票据亦无异议，故对原告要求被告给付香格里拉花园C幢138、139室房屋水费合计1042元、电费合计3498元，本院依法予以支持。关于原告主张的物业费，虽然原、被告双方在租房合同中明确约定物业管理费由被告负担，但是原告仅提供了扬州市珠港物业管理服务有限公司出具的拖欠物业费的情况说明一份，未能提交缴纳物业费的票据，故本院对此依法不予支持，日后原告可凭物业费发票另行向被告主张。因原、被告在租房合同中明确约定了租房期限届满后被告未按期腾空房屋由此产生的律师费用由被告负担，现租赁期限届满，双方的租房事项终止，被告未能按约及时腾空房屋并将房屋返还给原告，应当负担原告本次诉讼的律师费用，故对原告要求被告给付律师费4000元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告主张的违约金20000元以及原、被告争议的保证金20000元。本院认为违约金是指当事人完全不履行或者不适当履行债务时，应当按照约定给付对方一定数额的金钱或者金钱以外的财产，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。由此，我国合同法规定的违约金性质是以补偿性为准，有限度的体现惩罚性。虽然原、被告在香格里拉花园C幢138室、139室房屋的租房协议中分别约定了原告有权没收保证金且被告需另向原告各支付违约金10000元的情形，但是结合原告已主张水费、电费等费用，亦已要求被告自逾期交房之日起按照两倍房租承担原告租金损失，现原告再行向被告主张违约金，与违约金的性质不符。同时，原、被告约定的保证金的性质为履约保证金，保证金与违约金均具有补偿性和惩罚性，现被告已就其违约行为承担了违约责任，再行要求被告负担保证金，亦与保证金的性质不符，故对原告要求被告给付违约金20000元、保证金20000元的主张，本院依法不予支持。原告理应退还被告的保证金20000元，但基于双方又行约定了保证金在被告履行完合同义务、向原告支付完应承担的费用后方才退还，因被告尚未向原告履行自身应负担的费用的义务，尚不符合保证金退还的条件，故对被告现要求原告退还保证金20000元的主张，本院依法不予采纳。关于被告辩称其因装修投入，原告在不同意续租的情况下应当赔偿其装潢损失。因原、被告双方在租房合同并未约定租赁期满后由原告补偿被告装潢损失，被告亦未举证证明原告同意补偿其装潢损失，租赁协议中明确告知了被告期满后被告腾让房屋的期限，且原告作为房屋的权利人，有权自主决定是否继续将房屋租赁给被告，故对被告此项辩解本院依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、、第一百一十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告陈恒金于本判决生效之日起十五日内将原承租的坐落于扬州市江都区仙女镇浦江东路18号香格里拉花园C幢138、139室房屋内其物品自行腾空并迁让出房屋，将上述房屋交付给原告仲华玲；
二、被告陈恒金于本判决生效之日起十五日内给付原告仲华玲香格里拉花园C幢138、139室房屋使用费（房屋使用费计算方式：按每年房屋使用费80000元的标准自2015年10月12日起计算至2015年10月22日止；按每年房屋使用费160000元的标准自2015年10月23日起计算至判决履行迁让之日止）；
三、被告陈恒金于本判决生效之日起十五日内给付原告仲华玲水费1042元、电费3489元，合计4540元；
四、被告陈恒金于本判决生效之日起十五日内给付原告仲华玲律师费4000元；
五、驳回原告仲华玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取685元，由原告仲华林负担436元，被告陈恒金负担249元，被告应负担的部分已由原告垫付，被告在本判决生效之日起十五内给付原告249元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
代理审判员 陆娇妮
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 束一鸣