福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠民初字第9296号
原告禹洲地产（泉州）有限公司，住所地惠安县。
法定代表人林龙智，执行董事。
委托代理人陈志琼，女，1983年7月16日出生，汉族，系原告员工。
委托代理人郭上选，男，1985年4月20日出生，汉族，系原告员工。
被告陈碧坚，男，1978年3月7日出生，汉族，住惠安县。
被告杨梅兰，女，1979年10月12日出生，汉族，住惠安县。
原告禹洲地产（泉州）有限公司（简称禹洲公司）与被告陈碧坚、杨梅兰商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月4日立案受理后，依法由审判员陈秀军适用简易程序于2015年12月2日公开开庭进行了审理。原告禹洲公司的委托代理人陈志琼到庭参加诉讼。被告陈碧坚、杨梅兰经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告禹洲公司诉称，2013年7月16日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》（合同编号201307160060），约定两被告购买原告开发的位于惠安县螺阳镇世纪大道西侧禹洲城市广场5#地块2#B502号房，总房价528783元，其中首付款158783元，按揭贷款37万元。后因两被告未及时清偿按揭贷款本息，贷款人中国银行股份有限公司惠安支行（简称中行惠安支行）提起诉讼，惠安县人民法院于2015年4月28日作出（2015）惠民初字第2593号民事判决，判决原告对两被告应偿还中行惠安支行的借款本金、利息、罚息及律师代理费承担连带清偿责任。判决生效后，两被告未履行还款义务，原告于2015年9月21日代为缴纳各项执行款401744.52元，又于2015年10月14日缴纳执行费5690元，合计407434.52元。根据《商品房买卖合同》附件六即补充协议第8条约定：“如果出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭本金的10%或出卖人累计代偿按揭超过3期，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方解除《买卖合同》，收回房产，追偿代偿款项，并按商品房价款总金额的20%追究买受人毁约之违约赔偿金。因解除《买卖合同》及按揭贷款合同而增加的费用由买受人承担”，原告代偿的按揭贷款本金为359555.31元，已远超按揭本金的10%，两被告已构成根本性违约，给原告带来严重影响和损失。请求判决：一、解除原告与两被告签订的《商品房买卖合同》（编号201307160060）；二、两被告协助原告办理上述《商品房买卖合同》的注销登记手续；三、两被告向原告返还代偿款407434.52元，并支付违约金105756.6元（528783元×20%），合计513191.12元。审理中，原告变更第三项诉讼请求为判决两被告向原告返还代偿款407434.52元，并支付违约金5万元，合计457434.52元。
被告陈碧坚、杨梅兰均未作答辩。
本案在审理过程中，原告提供以下证据：
证据1即《惠安县商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表》及《商品房买卖合同》各1份，以此证明两被告于2013年7月16日向原告购买涉讼商品房；《合同补充协议》第8条对如在担保期限内，因两被告逾期归还按揭贷款本息导致原告承担保证责任的违约责任进行了明确约定。
证据2即（2015）惠民初字第2593号民事判决书、（2015）惠执行字第2503号案件的相关材料及付款凭证、执行案件结案证明书，以此证明原告已为两被告代偿的款项合计407434.5元。
本院经审查认为，两被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据具有真实性、合法性，能够证明原告举证所主张的事实，本院予以采信。
经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定：
原告系经工商注册登记的有限责任公司，其经营范围为：房地产开发与经营，物业管理。2013年7月16日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》（含补充协议等附件）（合同编号201307160060）1份，约定两被告购买原告开发的位于惠安县螺阳镇世纪大道西侧禹洲城市广场5#地块2#B502号商品房，建筑面积109.05平方米，总价款528783元，付款方式为首付款158783元，余款37万元以银行按揭贷款方式支付。合同补充协议第8条约定：“……如果出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭本金的10%或出卖人累计代偿按揭超过3期，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方解除《买卖合同》，收回房产，追偿代偿款项，并按商品房价款总金额的20%追究买受人毁约之违约赔偿金。因解除《买卖合同》及按揭贷款合同而增加的费用由买受人承担。”2014年1月10日，原告、两被告与中行惠安支付签订《个人一手住房贷款合同》，中行惠安支行并与两被告签订《抵押物清单》，约定两被告就涉讼商品房向中行惠安支行按揭贷款37万元。之后，两被告未能按时偿还按揭贷款本息，中行惠安支行于2015年3月25日向本院起诉，本院经审理后依法作出（2015）惠民初字第2593号民事判决：两被告应在判决生效之日起30日内偿还中行惠安支行借款本金359555.31元及计至2015年3月15日利息9469.56元、罚息369.42元，并按合同约定支付自2015年3月16日起至还清款项之日止的利息、罚息；支付中行惠安支行因诉讼而支付的律师代理费16000元；中行惠安支行对两被告提供的抵押物享有优先受偿权；原告对两被告的上述债务承担连带清偿责任，其实际承担保证责任后，有权向两被告追偿。判决生效后，中行惠安支行申请强制执行，执行案号为（2015）惠执行字第2503号。2015年9月21日，原告代两被告偿还401744.52元（本金及利息、罚息382204.02元，代垫受理费3540.5元、律师费16000元）；10月14日，原告缴纳执行费5690元，合计407434.52元。涉讼房屋至今尚未交房。诉讼中，本院根据原告的财产保全申请于2015年12月2日作出民事裁定：查封被告陈碧坚、杨梅兰购买的位于惠安县禹洲城市广场5#地块2#B502号商品房，在财产保全期间禁止该商品房转让或者设定抵押。
综上事实，本院认为，原告与两被告于2013年7月16日签订的《商品房买卖合同》（含附件），不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应当全面履行。合同签订后，两被告依约支付首付款，但未按与中行惠安支行签订的住房贷款合同约定偿还按揭贷款，导致原告经法院判决对两被告尚欠中行惠安支行的全部贷款本金359555.31元及利息、罚息等承担连带偿还责任，在执行过程中代两被告偿还各项款项合计407434.52元，现涉讼商品房尚未交付，原告要求解除《商品房买卖合同》（含附件），符合补充协议第8条的约定，予以支持。原告要求两被告偿还其代为清偿的贷款本息以及其他费用合计407434.52元，理由充分，予以支持。原告要求两被告支付逾期付款违约金5万元，低于合同约定，且两被告未提出调减违约金的主张，予以支持。鉴于两被告已支付首付款158783元及按揭贷款方向原告支付了本案购房款528783元，合同解除后，原告需依据法律规定和合同约定将两被告已付购房款扣除两被告应承担的相关款项及费用后的剩余房款退还给两被告，为减少诉累，原告主张的违约金5万元及代为清偿的贷款本息及其他费用407434.52元可从两被告已付的购房款中直接扣取。原告在审理中减少诉讼请求，是在法律规定的范围内处分自己的诉讼权利，应予准许。双方签订的《商品房买卖合同》解除后，双方的合同权利义务终止。根据我国合同法第九十二条的规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告要求被告协助办理《商品房买卖合同》解除后的注销备案登记相关手续，于法有据，予以支持。两被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告禹洲地产（泉州）有限公司与被告陈碧坚、杨梅兰于2013年7月16日签订的编号为201307160060的《商品房买卖合同》。
二、被告陈碧坚、杨梅兰应偿还原告禹洲地产（泉州）有限公司代为偿还的贷款本金、利息、罚息、律师费、执行费等合计407434.52元。
三、被告陈碧坚、杨梅兰应支付原告禹洲地产（泉州）有限公司违约金5万元。
四、上述二、三项判决的款项合计457434.52元，由原告禹洲地产（泉州）有限公司于本判决生效之日从被告陈碧坚、杨梅兰已付购房款528783元中直接扣取。
五、被告陈碧坚、杨梅兰应于本判决生效之日起三十日内协助原告禹洲地产（泉州）有限公司办理位于惠安县螺阳镇世纪大道西侧禹洲城市广场5#地块2#B502号《商品房买卖合同》解除后的注销备案登记。
本案受理费7864元，减半收取3932元，由被告陈碧坚、杨梅兰负担。保全费3165元，由被告陈碧坚、杨梅兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 陈秀军
二〇一五年十二月十四日
书记员 蔡少萍
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。