福建省泉州市泉港区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0505民初1809号原告：余秀梅，男，汉族，1978年12月27日出生，住泉州市泉港区。委托诉讼代理人：张育民，福建湄港律师事务所律师。被告：泉州市泉港区集友房地产开发有限公司，统一社会信用代码350505100000810，住所地泉州市泉港区富临华庭小区5号楼2层。法定代表人：黄团结。原告余秀梅与被告泉州市泉港区集友房地产开发有限公司（以下简称集友公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余秀梅的委托诉讼代理人张育民到庭参加诉讼。被告集友公经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余秀梅向本院提出诉讼请求：判令被告集友公司履行将原告购买的泉州市泉港区“富临华庭”7#楼901号商品房（以下简称“901号商品房”）办理预售合同登记备案。本案在审理过程中，原告将其诉讼请求增加为：一、判令被告集友公司履行由原告向被告购买的901号商品房预售合同登记备案义务；二、判令被告集友公司履行由原告向被告购买的901号商品房交付义务；三、被告向原告支付自2016年7月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金[以已付房款142075元为基数，按日万分之一的标准计算]。事实和理由：2015年2月16日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：由原告向被告购买901号商品房，被告应于2016年6月30日前将房屋交付原告使用，逾期，则由被告支付原告按已经支付房款的日万分之一计算的违约金。合同签订后，原告依约支付了被告购房款142075元，履行了付款义务。但被告至今既未将诉争房屋交付房屋管理部门办理商品房预售合同登记备案，也不具备交房条件，被告也未向原告交付上述商品房。被告集友公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年2月16日，原告余秀梅与被告集友公司签订1份《商品房买卖合同》（合同编号为201502160027，房屋代码641328，以下简称“买卖合同”）和《附件六：合同补充协议》（以下简称“补充协议”）。其中，该买卖合同第三条约定的主要内容为：“由买受人即余秀梅向出卖人即集友公司购买901号商品房，建筑面积为119.22㎡，其中套内建筑面积96.09㎡，公摊面积23.13㎡。”第四条约定：“计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为3750元/㎡，总价款计447075元。”第六条约定：“付款方式及期限：3、其他方式：买受人按下列第3种方式按期付款：买受人签定本合同时支付本房屋首期款142075元，剩余款项由买受人向银行申请按揭贷款（详见本合同附件六）。”第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当于2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交房条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道、有线电视、消防、邮政、信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人X元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一（该比率应不小于本条第⑴项和第七条中的比率）的违约金。”第十一条约定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人未按出卖人交房通知书确定的时间与出卖人办理房屋交接手续的，每日应按房屋总价款的万分之五向出卖人支付违约金。同时，还应当承担通知交房之日起至实际交房之日期间的物业管理费等费用。”第二十五条约定：“本合同自双方签订之日起生效，本合同签订之日起X日内，由买受人向房屋权属登记机构申请预告登记。”第二十六条约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向泉州市房地产与房屋权属登记发证处办理合同登记备案。”等等。补充协议第三条规定：“买受人在未付清全部购房款前（含银行按揭贷款或住房公积金贷款方式购房的买受人，应在其委托的贷款银行将按揭贷款或住房公积金贷款的全部款项拨付至出卖人指定的银行账户内，才算付清全部房款），出卖人有权拒绝交房，且不必承担逾期交房的违约责任，同时，买受人还应承担自本合同约定的交房之日起至买受人付清全部购房款之日止（下称该期间）的物业管理等费用。……。”第十五条规定：“甲乙双方均承诺，如本合同约定与补充协议有不一致之处的，则以本补充协议为准，双方均应按本协议履行”。买卖合同和补充协议签订后至今，集友公司未将上述买卖合同和补充协议送交房屋主管部门进行登记备案。2016年6月27日，余秀梅诉诸本院。另查明，2014年12月3日，余秀梅向集友公司支付了购房首付款11万元。2014年12月27日，余秀梅支付集友公司购房首付款31919元。2015年2月16日，余秀梅支付集友公司购房首付款156元。以上合计142075元，均由集友公司先后出具加盖了该公司财务专用章的3张《收款收据》交余秀梅收执。又查明，集友公司成立于2001年9月27日，主管部门核准的公司类型为有限责任公司；经营范围：房地产开发、建材销售。2013年4月30日、2014年4月1日、9月5日，集友公司分别取得诉争商品房世纪天宇（富临华庭）6﹟、7﹟、8﹟楼及地下室建设工程规划许可证、施工许可证、《商品房预售许可证》，但上述工程至今未办理规划竣工验收合格许可证及抵押登记以及该项目消防验收备案。再查明，2015年10月30日，泉州市泉港区住房和城乡规划建设局房管站（以下简称“泉港房管站”）根据福建省泉州市中级人民法院（以下简称“泉州中院”）生效（2015）泉民初字第1533号民事裁定书和协助执行通知书，协助泉州中院查封了901号商品房等房屋，查封期限为三年。本案在审理过程中，本院针对901号商品房仍被泉州中院查封之实际，经依法向原告释明，原告表示：其坚持上述诉讼请求。上述事实，有余秀梅的陈述及其提供的买卖合同及补充协议、《收款收据》、组织机构代码证、《内资企业登记基本情况表》和泉州市泉港区住房和城乡规划建设局（以下简称“泉港住建局”）向本院出具的《证明》、泉港房管站向本院出具的（2015）泉民初字第1533号协助执行通知书、泉州市泉港区公安消防大队向本院出具的《情况说明》等证据予以证实。上述证据的来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。集友公司未向本院提交证据。本院认为，对余秀梅主张的上述第一项诉讼请求即要求集友公司履行由其购买的901号商品房预售合同登记备案的问题，因该项诉求不属于人民法院受理民事诉讼案件的范围，本院将另行制作民事裁定。对余秀梅主张的第二项即由集友公司履行诉争房屋交付和第三项即由集友公司支付其自2016年7月1日起至实际交房之日止逾期交房违约金的问题，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，诉争工程经竣工验收和消防验收合格后，始具备交付使用的条件。集友公司具有开发销售商品房的资质，而且取得诉争商品房的预售许可证，其与余秀梅签订的购房协议、买卖合同和补充协议，均系双方当事人真实意思表示，内容未违反我国有关效力性法律、法规的规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应依约履行义务。买卖合同签订于2015年2月16日，合同约定的交房时间为2016年6月30日前，根据买卖合同第四条第1款和第六条的规定，诉争房屋总款为447075元，本合同签订时，被告应当支付首付款为142075元，余款由余秀梅向银行申请贷款支付，但截至目前，余秀梅仅支付集友公司首期购房款合计142075元，对剩余房款，其既未办理按揭贷款手续，也未另行支付，根据补充协议第三条的约定，集友公司有权拒绝交付诉争房屋，且无需承担逾期交房的违约责任。同时，本院针对901号商品房目前仍被泉州中院依法查封，买卖合同目的能否实现处于不确定状况之实际，经依法向余秀梅释明，其仍坚持上述诉讼请求。故余秀梅主张集友公司交付诉争房屋及由集友公司支付其逾期交房违约金，不符合合同约定和法律规定。被告集友公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。综上所述，本院认为，余秀梅主张由集友公司履行对诉争房屋办理备案登记的诉讼请求，本院将另行裁定；余秀梅主张集友公司交付诉争房屋并承担自2016年7月1日起至实际交房之日止逾期交房违约金（以142075元为基数，按日万分之一的标准计算），均不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。若余秀梅日后履行了全部付款义务以及上述查封问题得到妥善处理后，则可另案主张。依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第四十四条(?javascript:SLC(21651,8)?)、第六十条(?javascript:SLC(21651,45)?)、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(45673,0)?)》第一条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告余秀梅要求被告泉州市泉港区集友房地产开发有限公司履行由原告向被告购买的泉州市泉港区“富临华庭”7#楼901号商品房交付义务和由被告支付原告自2016年7月1日起至实际交房之日止逾期交房违约金（以142075元为基数，按日万分之一的标准计算）的诉讼请求。案件受理费150元，由原告余秀梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  张亚巧人民陪审员  郭章南人民陪审员  林秀圭二〇一七年四月十一日书 记 员  钟小玲速 录 员  庄月萍附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十一条对房屋的转移、占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。