重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终680号上诉人（原审原告）：廖宗荣。委托代理人：廖成惠。被上诉人（原审被告）：重庆科艺房地产开发有限公司。法定代表人：孙立福，该公司总经理。委托代理人：蓝辉文，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托代理人：刘华山，北京市中银（重庆）律师事务所律师。上诉人廖宗荣与被上诉人重庆科艺房地产开发有限公司（以下简称科艺房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市潼南区人民法院于2015年10月13日作出（2015）潼法民初字第01950号民事判决，廖宗荣对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2016年3月16日受理本案后，依法由审判员陈孟琼担任审判长，审判员刘家秀主审，与代理审判员罗太平组成合议庭，于2016年4月26日公开进行了询问。上诉人廖宗荣的委托代理人廖成惠，被上诉人科艺房地产公司的委托代理人刘华山到庭参加了询问。本案现已审理终结。廖宗荣一审诉称，2013年2月19日，廖宗荣与科艺房地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，根据合同约定，科艺房地产公司应于2013年4月30日将竣工验收合格的位于潼南县商品房交给廖宗荣。合同签订后，廖宗荣全面履行了合同，而科艺房地产公司未按约定时间交房及办理房地产权证，已构成违约。请求法院判令科艺房地产公司承担逾期交房、逾期办理合同登记备案违约金（该违约金以廖宗荣所交房款总额为基数，以每日万分之0.5的标准，从逾期之日起算至办理合同登记备案之日止）及逾期办理《房地产权证》的违约金（该违约金以廖宗荣所交房款总额为基数，以每日万分之0.5的标准，从逾期之日起算至实际办证之日止）。科艺房地产公司一审答辩称，科艺房地产公司按合同约定履行了自己的办证义务，不存在违约行为；即使房屋存在逾期办证，也系地方税收政策调整导致，故不应当由科艺房地产公司承担责任，且廖宗荣的诉讼请求已超过诉讼时效，请求人民法院依法驳回廖宗荣的诉讼请求。一审法院经审理查明，2013年2月19日，廖宗荣与科艺房地产公司自愿签订了《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定:科艺房地产公司将其开发修建的位于重庆市潼南县房屋一套以预售的方式出让给廖宗荣。此外，双方在该合同中还约定：廖宗荣所购房屋的建筑面积为86.78平方米，总成交金额为334，181元；付款方式为按揭付款。该合同第七条“交房期限及交付条件”约定：“属预售商品房的，甲方（即科艺房地产公司）应当在2013年4月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方（即廖宗荣）使用”。该合同第十二条“关于办理合同登记备案的约定”载明：“预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于甲方实际提交资料并取得登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付款价款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于甲方实际提交资料并取得登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”第十三条“关于办理产权登记的约定”载明：“预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于甲方实际提交资料并取得登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付款价款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于甲方实际提交资料并取得登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”该合同签订后，科艺房地产公司于2013年2月20日取得了重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明。廖宗荣按照合同约定向科艺房地产公司支付了购房款334，181元。科艺房地产公司亦于2013年4月30日将廖宗荣所购房屋的钥匙交付给了廖宗荣。2015年4月9日，廖宗荣诉至一审法院，请求如诉称。另查明，2011年6月20日，科艺房地产公司取得了其开发的“科艺·福江名城”17号楼的《商品房预售许可证》。2012年12月18日，“科艺·福江名城”17号楼工程取得了竣工验收备案登记证。又查明，原重庆市潼南县国土资源和房屋管理局先后向科艺房地产公司出具了两份《潼南县行政服务中心国土房管局服务窗口审批项目受理登记书面回执》。其中，由该单位出具的业务编号为“2267”的受理登记书载明“7、8、9、11、12、13、14A、15、16、17、18、车库共计14栋”受理时间为2014年2月18日；另一份由该单位出具的无业务编号的受理登记书载明的“福江名城2、3期共计14栋”受理时间为2013年5月20日。2015年7月21日，一审法院向重庆市潼南区国土资源和房屋管理局出具函件，对科艺房地产公司于何日提供齐全的办证资料，并取得登记受理单向重庆市潼南区国土资源和房屋管理局进行询问。2015年8月14日，重庆市潼南区国土资源和房屋管理局向一审法院回函，该函件载明：“重庆科艺房地产开发有限公司于2013年5月20日向我局提出‘科艺·福江名城’2、3期共计14幢共计七百余套房屋的登记申请。我局受理登记申请后，对七百余套申请材料遂件审查。审查期间，按照重庆市地房籍信息系统登记新要求，我县推行办证登记全市并网管理，登记前期资料提交和办理程序全面调整变更。2014年2月18日，科艺房地产公司按照重庆市地房籍信息系统登记受理新要求，完成新规定的受理前期网上流程后，重新提交房屋登记申请，我局按新规定在网上进行业务受理后，进行了房地产权属登记。因此，2013年5月科艺房地产公司提出的登记申请符合当时的登记受理条件。以上为我局出具的两份《潼南县行政服务中心国土房管局服务窗口审批项目受理登记书面回执》中载明受理日期不同的原因，无自相矛盾情况。”本案在审理过程中，廖宗荣向一审法院申请，自愿撤回了要求科艺房地产公司向廖宗荣支付逾期交房违约金的诉讼请求。上述事实，有廖宗荣与科艺房地产公司陈述，法定代表人身份证明书，营业执照及组织机构代码证，《重庆市商品房买卖合同》，《收据》，《商品房预售许可证》，《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，《建设工程消防验收意见书》，《建设工程竣工验收备案登记证》，《重庆市预购商品房买卖合同登记本案证明》，潼南区国土资源和房屋管理局回函等证据在卷为凭，并经开庭质证和审查，足以采信。一审法院经审查认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。本案中，廖宗荣与科艺房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人自愿订立；双方当事人均具有订立合同的民事权利能力和民事行为能力，以及商品房买卖的真实意思表示；且科艺房地产公司依法取得了《商品房预售许可证》，其与廖宗荣签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定的内容亦不违反法律、法规强制性规定，不损害国家、集体、第三人的合法权利。因此，该合同依法成立，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，依照双方当事人签订的商品房买卖合同第十三条“关于办理产权登记的约定”，科艺房地产公司应当在符合交房条件后60日内向房地产管理部门提供齐全的办证资料，取得房地产管理部门出具的登记受理单。因“科艺·福江名城”17号楼工程于2012年12月18日取得了竣工验收备案登记证，且廖宗荣与科艺房地产公司双方均认可科艺房地产公司已于2013年4月30日将房屋交付给廖宗荣，故科艺房地产公司至迟应当在2013年6月29日前为廖宗荣所购房屋向房地产管理部门提供齐全的办证资料，并取得登记受理单。在庭审中，廖宗荣与科艺房地产公司分别向一审法院举示了原潼南县国土资源和房屋管理局出具的两份《潼南县行政服务中心国土房管局服务窗口审批项目受理登记书面回执》，并各自主张以其举示的回执中载明的时间作为科艺房地产公司向房地产管理部门提供齐全的办证资料，取得房地产管理部门出具的登记受理单的时间。一审法院认为，根据原潼南县国土资源和房屋管理局《回函》可以认定科艺房地产公司已于2013年5月20日按当时的登记受理条件向原潼南县国土资源和房屋管理局提供了齐全的办证资料，并取得了登记受理单，故科艺房地产公司于此时已按照合同约定完成了办证义务。廖宗荣向一审法院出具的回执中载明的受理时间是科艺房地产公司按照重庆市地房籍信息系统登记受理新要求，重新向原潼南县国土资源和房屋管理局提交房屋登记申请的时间，因科艺房地产公司已于2013年5月20日按照当时的要求向原潼南县国土资源和房屋管理局提供了齐全的办证资料，完成了办证义务，故一审法院对廖宗荣主张要求以其举示的回执中载明的2014年2月18日作为科艺房地产公司完成办证义务的时间的意见不予支持。故科艺房地产公司已按照合同约定于2013年6月29日前完成办证义务，不存在逾期办证的违约行为，因此，对廖宗荣要求科艺房地产公司承担逾期办证违约金的诉讼请求一审法院不予支持。廖宗荣以科艺房地产公司逾期办理合同登记备案为由，要求科艺房地产公司支付逾期办理合同登记备案违约金，一审法院认为，根据双方签订的商品房买卖合同第十二条“关于办理合同登记备案的约定”，科艺房地产公司应于合同签订之日起10日内，向土地房屋登记机构申请办理合同登记备案，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。本案廖宗荣与科艺房地产公司于2013年2月19日签订商品房买卖合同，故科艺房地产公司至迟应于2013年3月1日前向土地房屋登记机构申请办理合同登记备案，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。但本案科艺房地产公司于2013年2月20日既取得了重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明，故科艺房地产公司已按照合同约定办理了合同登记备案，不存在逾期办理合同登记备案的违约行为，因此，对于廖宗荣要求科艺房地产公司支付逾期办理合同登记备案违约金的诉讼请求一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回廖宗荣的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由廖宗荣负担。廖宗荣不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决并依法改判或将本案发回重审。2、本案二审诉讼费用由科艺房地产公司负担。主要事实和理由：1、一审案件立案时间为2015年4月9日，一审法院作出判决的时间为2015年10月14日，扣除双方当事人申请庭外和解的时间，超过了简易程序3个月审理期限的规定。2、廖宗荣提交的原重庆市潼南县国土资源和房屋管理局出具的业务编码为“2267”的受理登记书载明，受理时间为2014年2月18日，之后廖宗荣很快取得房地产权证。该局复函仅反映科艺房地产公司递交了办证申请，但不能证明该公司提交了齐全的办证资料，该局在2014年4月办毕涉案房屋产权登记，时间相隔280余天，不符合办证完结的时间要求。因此，一审法院根据该局的复函，采信科艺房地产公司提交的原重庆市潼南县国土资源和房屋管理局出具的无业务编码的受理登记书错误。3、根据《中华人民共和国行政法》的规定，即使权属登记主管机关办证延误，给合同一方当事人造成了损失，也应由合同双方按约定先行解决，再由事件中的过错机关来处理。科艺房地产公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，廖宗荣与科艺房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。结合双方当事人在二审中的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、一审法院是否违法超审限。二、一审法院认定科艺房地产公司提交齐全的办证资料的时间是否正确。三、科艺房地产公司对权属登记主管机关的原因导致的办证迟延期间是否应当承担违约责任。本院对此分别评述如下：一、一审法院是否违法超审限。本案一审法院受理时间为2015年4月9日，结案时间为2015年10月19日，扣除和解期限122日，未超过简易程序三个月的审理期限。因此，廖宗荣认为一审法院违法超审限的上诉理由不成立，本院不予采信。二、一审法院认定科艺房地产公司提交齐全的办证资料的时间是否正确。廖宗荣与科艺房地产公司提交的权属登记受理登记书载明的受理时间虽有不同，但原潼南县国土资源和房屋管理局《回函》证实科艺房地产公司于2013年5月20日提出的登记申请符合当时的登记受理条件。廖宗荣向一审法院出具的回执中载明的受理时间是科艺房地产公司按照重庆市地房籍信息系统登记受理新要求，重新向原潼南县国土资源和房屋管理局提交房屋登记申请的时间，因科艺房地产公司已于2013年5月20日按照当时的要求向原潼南县国土资源和房屋管理局提供了齐全的办证资料，完成了办证协助义务。二审中，廖宗荣举示的落款时间为2014年4月23日的涉案房屋的产权登记受理单，系科艺房地产公司按照重庆市地房籍信息系统登记受理新要求，重新向原潼南县国土资源和房屋管理局提交房屋登记申请之后，原潼南县国土资源和房屋管理局向廖宗荣出具的涉案房屋的权属登记受理单，不能证明科艺房地产公司在2013年5月20日未按照当时的要求向原潼南县国土资源和房屋管理局提供了齐全的办证资料。因此，一审法院认定科艺房地产公司提交齐全的办证资料的时间正确。廖宗荣上诉认为一审法院认定科艺房地产公司提交齐全的办证资料的时间错误的理由不充分，本院不予采信。三、科艺房地产公司对权属登记主管机关的原因导致的办证迟延期间是否应当承担违约责任。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条约定，“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在90日（含）之内……”，根据该合同约定，因科艺房地产公司的原因导致逾期取得权属登记受理单的，科艺房地产公司承担逾期办证违约责任。本案中，原潼南县国土资源和房屋管理局《回函》证实科艺房地产公司已于2013年5月20日按照当时的要求向原潼南县国土资源和房屋管理局提供了齐全的办证资料，完成了办证义务，科艺房地产公司对非因该公司的原因导致的办证迟延期间不应承担违约责任。综上所述，廖宗荣的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由廖宗荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼审 判 员  刘家秀代理审判员  罗太平二〇一六年五月十二日书 记 员  喻 瑜