湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂11民终956号
上诉人（原审被告）李健，男，1983年8月10日出生，汉族，湖北省武汉市人。
委托代理人颜晓鹏，湖北诚信联合律师事务所律师。代理权限为特别授权代理，即代为提起上诉并参与诉讼，代为放弃、变更上诉请求，进行和解，代收法律文书。
被上诉人（原审原告）王敬，男，1980年10月10日出生，汉族，湖北省麻城市人。
委托代理人刘炳霖，麻城市正杰法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理，即代为应诉、调取与本案相关的证据、出庭、接受调解、签收法律文书。
上诉人李健为与被上诉人王敬房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省麻城市人民法院（2015）鄂麻城民一初字第01205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日受理后，依法组成由审判员詹德先担任审判长，审判员刘小成、骆骥参加的合议庭，并于2016年8月4日公开开庭审理了本案。上诉人李健的委托代理人颜晓鹏，被上诉人王敬及其委托代理人刘炳霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2015年5月30日王敬与李健签订了《房屋出租合同书》，合同约定：王敬租赁李健所有的位于广森东浦路6幢负一层6A111号门店，租期5年，自2015年7月1日至2020年6月30日；租金每年24994元，租金每半年结算计12500元，提前1个月缴纳；李健收取王敬12500元费用作为押金，待合同期满或终止结算后无息归还；合同期内，一方违约，应向另一方支付违约金12500元；合同签订之日王敬向李健支付押金12500元。合同签订后，王敬没有向李健支付押金12500元，只向李健支付了合同定金2000元，李健出具了收条。在合同约定交付房屋前二天，李健因不能交付租赁门店通知王敬解除合同，并愿意退还收取的押金。王敬不同意解除合同，要求李健交付房屋。双方协商未果后，王敬遂诉至法院，请求判令李健支付违约金12500元，并赔偿直接经济损失30345元。在审理过程中，李健认为王敬没有按照约定足额交付押金构成违约，向法院提出反诉，要求解除合同，判令王敬支付违约金12500元。
原审认为，王敬与李健签订的《房屋出租合同书》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定的内容履行各自的义务。李健因不能按照合同约定的时间交付租赁门店，造成合同不能履行，构成违约，应当承担违约责任。王敬没有按照合同约定交纳押金，亦构成违约，应当承担违约责任。但造成合同不能履行的根本原因李健不能交付租赁门店，李健的违约责任大于王敬的违约责任。结合本案实际情况，李健酌情向王敬支付违约金2000元。双方之间的合同因租赁门店没有交付，合同没有实际履行，王敬诉请要求李健赔偿直接经济损失30345元，没有事实依据，依法不予支持。李健明确表示不能交付租赁门店，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”故李健要求解除合同的诉请，依法予以支持。合同解除后，李健退还王敬合同定金2000元。遂判决：一、解除王敬与李健签订的《房屋出租合同书》。二、李健于本判决生效后7日内一次性向王敬支付违约金2000元，并返还合同定金2000元。逾期未给付的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回王敬与李健的其他诉讼请求。
上诉人李健不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、本人未交付商铺给王敬，是基于王敬未履行先合同义务，不按合同约定向本人支付押金及租金，系王敬构成合同违约，本人未交付商铺的行为只是在正常行使先履行抗辩权。一审法院认定本人因不能按照合同约定的时间交付租赁门店，造成合同不能履行，构成违约，应当承担违约责任。王敬没有按照合同约定交纳押金，亦构成违约，应当承担违约责任。但造成合同不能履行的根本原因是本人不能交付租赁门店，本人的违约责任大于王敬的违约责任，判令本人向王敬酌定支付违约金2000元。很显然，一审法院审理此案不是按照违约之诉审理，而是按照侵权之诉来处理的。本案王敬在合同签订后，有先履行交付租金及押金的合同义务，本人在后才履行商铺交付义务，双方的合同履行义务是有先后的。前一合同义务王敬未履行的，后一合同义务本人依据《合同法》第六十七条之规定，是对王敬合法行使先履行抗辩权，因而不应当构成违约，亦不应当承担违约责任，更不应承担王敬诉请的其他损失赔偿责任。2、一审法院判决本人向王敬退还合同定金2000元，显属不当。在该合同履行过程中，王敬亦承认本人在2015年6月下旬明确向其提出解除合同的要求，但王敬一直不予理会。但一审法院无视案件事实，在判决解除双方租赁合同的同时，判决本人退还2000元定金给王敬，显然不符合合同法关于合同定金的相关法律规定，该判决明显存在不当。请求依法撤销原审判决，驳回王敬的本诉诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。
被上诉人王敬辩称：1、本人自签订合同后自始至终一直没有违约行为，自签订合同后李健从未就租金押金事宜提出任何要求，双方早已同意，交付租赁物租金及时付清。这里有一审时本人提供的录音资料为证，事实证明，李健违约无法到期腾房给本人造成了巨大的经济损失，导致本人店面装修工程预算、预付的定金装修无法收回，李健的违约事实客观存在无可辩驳。2、李健不能按期交付商铺给本人是因为李健之前的租户拒不退该店，并愿意承担相应的违约责任。李健提出的“先履行抗辩权”是无理纠缠，一审法院认定李健因不能按照合同约定的时间交付租赁门店，导致合同不能履行，明显违约，依据《合同法》的规定，理应承担违约责任。请求二审法院驳回李健的上诉请求。
二审庭审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明，2015年5月30日，王敬和李健签订了一份《房屋出租合同书》，租赁的标的物为李健所有的位于广森东浦路6幢一层6A111号门店。约定租期均是从2015年7月1日至2020年6月30日；租金分别为每年24994元，缴租方式为半年度完结最少一个月之前缴租下半年房租。合同的第四条约定，李健收取王敬12500元作为有关费用（如水、电等）的押金，期满或终止时，结清一切费用后无息归还。合同的第八条约定，在合同期间，双方如有任何一方违约，按合同总金额10%支付违约金，计12500元。合同签订日王敬向李健支付押金10%，计12500元。
合同签订当日，李健向王敬出具了一张收条，内容为：“今收到王敬租房定金2000元整。”王敬亦为承租门面扩大经营而做了必要的准备。合同约定交付房屋前二天，李健因不能交付租赁门店通知王敬解除合同，并愿意退还收取的押金。王敬不同意解除合同，要求李健交付房屋。双方协商未果后，王敬遂诉至法院，请求判令李健支付违约金12500元，并赔偿直接经济损失30345元。李健亦提出反诉，要求解除合同并判令王敬支付违约金12500元。
本院另查明，王敬在与李健签订房屋租赁合同之前已租赁与李健的房屋相邻的门面从事家俱销售。李健的房屋此前也租赁给他人从事家俱销售，现双方又重新签订了合同并在继续经营。
本院认为，王敬与李健签订的《房屋出租合同书》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务。造成本案合同不能履行的根本原因是因李健与他人签订的租赁合同没有及时解除与终止，致使其不能按合同约定的期限向王敬交付租赁物，因此，原审认定李健构成违约并无不当，李健应当按照合同约定承担违约责任。同时，由于双方合同中约定的王敬应当于合同签订当日支付的押金条款的内容相互矛盾，且合同中也无定金的约定，故王敬向李健支付的2000元定金应视同为合同中约定的押金。王敬在签订合同当日向李健支付2000元后，李健出具了收条且未提出异议，故原审认定王敬没有按照合同约定交纳押金亦构成违约与查明的事实不符。李健上诉认为其不交付租赁门面系行使先履行抗辩权的理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实部分有误，但因王敬没有提出上诉，应视同其对原审判决的认可，故本院对原判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1100元，由上诉人李健负担。
本判决为终审判决。
审判长 詹德先
审判员 刘小成
审判员 骆 骥
二〇一六年十月十日
书记员 董 欢