焦作市解放区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）解民一初字第224号
原告（反诉被告）辛桂荣，女，1963年1月8日出生，汉族，现住焦作市解放区。
委托代理人冯占全，焦作市马村区“148”法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）董莎莎，女，1981年1月12日出生，汉族，现住焦作市解放区。
委托代理人韩争先，河南苍穹律师事务所律师。
原告辛桂荣因与被告董莎莎房屋租赁合同纠纷一案，原告于2014年1月16日向本院提起诉讼。经诉前调解未果，本院于2014年4月14日作出受理决定，同日将受理案件通知书、举证通知书送达原告辛桂荣，将应诉通知书、举证通知书送达被告董莎莎。本院受理后，依法组成合议庭于2014年5月14日公开开庭进行了审理。原告辛桂荣及其委托代理人冯占全，被告董莎莎及其委托代理人韩争先到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告辛桂荣诉称，原告于2003年8月8日购买位于焦作市解放区卫校西街的门面房一处（面积为54.6平方米，两间房屋）。没过多久，被告找到原告要求承租原告所购买的上述门面房。双方约定租房期限为一年，到期后如双方均同意则再续签一年，依次类推，但自2012年11月21日起，双方未再签订书面租房合同。2013年11月20日，原告要求收回该房屋，但被告拒不搬出，一直占用原告房屋至今。原告为维护其合法权益，故提起诉讼，请求判令：1、被告立即返还侵占原告的位于焦作市解放区卫校西街的门面房（面积为54.6平方米，两间房屋，房屋价值为102102元），恢复原状并承担原告经济损失（经济损失自2013年11月21日起至腾退房屋之日止按每月2400元计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告董莎莎辩称，原告要求恢复原状及承担每月2400元的损失没有法律及事实依据。另外，被告董莎莎反诉称，2004年11月19日，原、被告双方签订《焦作市卫校西街蝶曼护肤专业美容院》转让协议书1份，约定：转让费4万元，一次付清。转让项目包括总代理权、店内所有设备和产品（当时店内有吧台1张、玻璃小圆桌1张、凳子2把、床5张、美容凳5把、美容小推车5个、旧窗式空调1台、小鸭牌热水器1台、产品柜1个、搭板架子1个）。店内无任何装饰品，也未进行室内外装饰装修，室内是白墙、一般地板砖地面。转让的门面房屋及租金从2004年11月19日起由被告承担，具体金额按《房屋租赁合同》执行，房屋产权属于原告所有，被告不得转租等内容。同时双方签订《租赁合同》1份，明确约定租期1年，即从2004年11月19日至2005年11月18日止，每季度交租金4500元，每次必须提前1个月一次付清；合同期满或中途因经营不善导致关门、退房，被告不得私自转让（2009年11月20日开始改为被告如需转让，应告知原告）；合同到期后，如被告有意继续租赁需提前一个月向原告提出申请，同等情况下，原告优先考虑被告承租。原告为了每年提高房屋租金，要求合同一年一签，前三年租金一样，后来开始逐年上涨。双方的租赁合同续签至2012年12月20日，2013年度未签订租赁合同，但仍按2012年度签的合同履行，每次被告交付租金时，均由原告亲笔书写收条为凭。2013年11月20日，原告称要收回房屋自行经营，又称要提高租金，双方多次协商未果。原告于2013年11月18日领几个人到门面店强行关门闹事，被告拨打了110报警。2014年1月5日，原告又一次来店里强行关门闹事，被告再次拨打了110报警。2011年8月之前，店里是破旧不堪，严重影响经商营业，经与原告协商并经其同意，被告对租用的房屋进行内外大规模的装饰装修后，生意有了明显的起色，仅使用一年多的时间，原告就让被告腾房。原告要终止租赁合同，就应适当补偿被告为了经营该租赁门面房而投入的资金损失，原告共投入了86392.40元。双方因协商腾房未果，原告便多次闹事，使被告无法好好经营，最后只好歇业。歇业期间，顾客纷纷要求退卡退钱，造成货物积压，导致被告巨大的经济损失，原告对此应承担赔偿责任。故被告提起反诉，请求判令：1、原告退回转让金40000元；2、原告补偿装修费43196.20元的60％，即25917.72元；3、原告支付经济损失34725元；4、反诉费用由原告承担。
原告辛桂荣针对被告的反诉辩称，被告的反诉请求与本案无关，请求驳回被告的反诉请求。
根据原、被告诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、本案所涉房屋租赁合同的主体是谁，原、被告主体是否适格；2、被告应否向原告返还租赁房屋并赔偿损失，如应赔偿，损失的计算标准如何确定；3、原、被告签订转让合同，原告收取转让费的性质如何确定，原告应否退还被告转让费40000元；4、原告应否支付被告装修费及经济损失，如应支付，数额如何确定。
原告辛桂荣为支持自己的主张，在庭审中向本院提交了下列证据：1、收款收据1份、协议书1份、2010年10月20日的租赁合同1份，证明涉案房屋属于原告所有；2、接处警登记表1份、照片1张、2013年12月1日的房屋租赁合同1份，证明被告一直侵占原告的房屋拒不腾出，原告每月损失2400元的事实。
被告董莎莎对原告提交的上述证据质证后发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议；2、对证据2中的接处警登记表和照片的真实性无异议。对房屋租赁合同有异议，被告不知道有该租赁合同的存在，原告也没有说要转租给他人。原来每月的房租是1600元，现在涨到2400元，涨幅太大，不符合常理，其真实性不能确认。
被告董莎莎为支持自己的主张，在庭审中向本院提交了下列证据：1、被告的身份证、户口本及毕业证，证明被告的主体资格及学历情况；2、从业人员合格证明、营业执照、税务登记证、卫生许可证，证明被告系合法经营；3、焦作市公安局接处警登记表2份，证明原告多次去被告经营的店铺吵闹，影响被告的正常经营；4、证人证言3份，并申请证人袁某某、乔某某、王某某出庭作证，证明原告多次到被告经营的店铺吵闹并强行关门，给被告造成经济损失；5、护理资料卡6份，证明因原告的吵闹给被告造成的实际损失；6、装修明细2页、收据1份，证明被告2011年装修店铺花费86392.4元；7、原告的营业执照、税务登记证、卫生许可证、优惠证、减免税申请审批表、原告的购房协议书、原、被告之间的转让协议书各1份，证明原告收取被告转让费40000元及原告的主体情况；8、原、被告签订的租赁合同7份，证明被告租赁原告房屋、原告收取租金及租金上涨的情况；9、银行转账记录1份、收条3张，证明原告收取了被告2013年的房屋租金，每月1600元；10、照片6张，证明被告对所租房屋的装修情况。
原告辛桂荣对被告提交的上述证据质证后发表如下质证意见：对证据1、2真实性无异议，但与本案无关；对证据3的真实性无异议，但不能证明被告的主张，反而证明了被告侵占原告房屋的事实；对证据4的真实性有异议。袁某某、刘某某、乔某某的证言与在公安机关的陈述不一致，且刘某某未出庭作证，不能证明其证言的真实性。袁某某的证言不能证明被告的主张，原告了解被告在卫校西街租了两间房子，且袁某某称其是在帮被告整理衣服，与本案被告租原告房子经营美容生意不相符。根据双方报警记录，也没有显示双方有动手打人的情况；证据5是被告自己制作的，不能显示顾客退卡退钱的情况，原告不予认可，且与本案无关；对证据6的真实性、合法性均有异议，原告对被告进行房屋装修不知情。装修明细是装修公司自己打印的，且显示建筑面积是108平方米，与原告主张的54.6平方米不相符，被告也未能提供装修合同相佐证，不能仅凭打印单就证明装修事实。收款收据与本案无关，收据的形式不合法，应有正式发票。且收据上显示的交款单位是蝶曼健康美容会所，并不是被告，而蝶曼健康美容会所在焦作市可能还有其他商家。收据上加盖的印章应为财务专用章，而不是单位公章；证据7与本案无关。原、被告之间的转让协议书，转让的是美容院的代理权和店内的设施，与本案租赁关系无关；对证据8的真实性无异议，可以证明原、被告双方的租赁合同已到期；对证据9的真实性无异议，但与本案无直接关联性；对证据10的真实性无异议，证明被告侵权的事实一直存在，被告还在经营中。
原告提交的证据1，能够证明原告购买本案诉争房屋的事实，本院予以采信；证据2，接处警登记表及照片，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以认可。租赁合同不能证明原告的证明指向，本院不予采信。
被告提交的证据1、2、3，原告对真实性均无异议，能够证明被告的经营主体资格及原、被告双方发生纠纷后报警的事实，本院予以采信；证据4，能够证明原、被告因腾房发生纠纷，本院对该证据指向予以采信；证据5，是被告单方的记录，不能证明被告的经济损失，本院不予采信；证据6，能够证明被告对包括其租赁原告房屋的店铺进行装修的事实，本院予以采信；证据7，能够证明原告经营焦作市解放区卫校西街蝶曼专业护肤店，后将总代理权及该店铺内设施和产品转让给被告，并收取转让费40000元的事实，本院予以采信；证据8，能够证明原、被告于2004年至2011年签订房屋租赁合同的情况，本院予以采信；证据9，能够证明原告收取被告房屋租金的事实，本院予以采信；证据10，原告对真实性无异议，能够证明被告对所租赁原告的房屋进行了装修，本院予以采信。
本院根据原、被告的举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2003年8月8日，原告与焦作市卫校西街改造项目部签订协议书，由原告以102102元的价格购买位于焦作市解放区卫校西街门面房一处，房屋面积为54.6平方米。购买房屋后，原告用该房屋经营焦作市解放区卫校西街蝶曼专业护肤店，并办理了个体工商户营业执照。2004年11月19日，原、被告双方签订《转让协议书》，协议约定：甲方（原告）将位于焦作市解放区卫校西街的蝶曼专业护肤店转让给乙方（被告），转让项目包括总代理权、店内所有设施设备（店内物品有吧台1张、玻璃小圆桌1张、凳子2把、床5张、美容凳5把、美容小推车5个、旧窗式空调1台、小鸭牌热水器1台、产品柜1个、搭板架子1个）及产品，转让费为40000元，一次付清；同时，原、被告就诉争房屋签订《租赁合同》1份，将诉争房屋及案外人张长仁的房屋一并出租给被告使用，约定租期一年，时间从2004年11月19日至2005年11月18日止，年租金为18000元，每季度交4500元。之后，原、被告又陆续签订5份房屋租赁合同，由被告租用本案诉争房屋至2011年11月20日。2011年11月20日，原、被告再次签订房屋租赁合同，约定被告租赁本案诉争房屋，期限为1年，自2011年11月20日至2012年11月20日，年租金为16800元。该合同到期后，双方未再签订书面房屋租赁合同，但被告继续使用原告的上述房屋，原告对此未提出异议，并按每月1600元收取被告至2013年11月20日的房屋租金。被告在租赁原告房屋经营期间，对包括其租赁原告房屋在内的店铺进行了装修，并于2011年8月23日支出装修费86392.4元。
在本案审理过程中，原、被告双方于2014年6月10日上午，在本院主持下对诉争房屋进行交接，从即日起诉争房屋交由原告控制。
本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。原告将房屋出租给被告使用，被告即应按约定支付租金。虽然2012年合同期满后双方未再续签书面租赁合同，但被告继续使用租赁房屋，原告也未提出异议，并按每月1600元收取被告至2013年11月20日的房屋租金，应视为租赁合同仍然有效，但租赁期限为不定期。不定期的租赁合同，出租人有权随时要求解除。2013年11月20日，双方对房屋续租协商未果，原告要求收回租赁房屋时，双方的租赁关系已经解除，被告应当予以返还。被告未能及时返还租赁房屋，应承担占用期间给原告造成的损失。关于损失的计算标准，应按照原告要求返还房屋之前的租金1600元每月计算，原告主张每月2400元没有相应证据佐证，本院不予支持。因原、被告在本案审理过程中已对诉争房屋进行了交接，房屋已由原告实际控制，故本院对原告要求返还房屋的主张不再处理。原、被告签订《转让协议书》，原告将位于焦作市解放区卫校西街的蝶曼专业护肤店转让给被告，该转让协议是双方当事人的真实意思表示，且已履行完毕，原告收取的转让费包括项目总代理权、店内所有设施设备及产品的费用，故被告要求退还转让费40000元的主张证据不足，本院不予支持。关于装修费，被告对店铺进行装修，是基于其经营的需要，其也未能提供证据证实其装修征得原告同意或双方对装修费用的承担有过约定，且装修店铺带来的收益也由被告享有，故其装修费用不应由原告分担。被告未能提供证据证明其实际损失的发生，也未能证明其损失的发生与原告有因果关系，故被告要求原告赔偿经济损失的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告董莎莎于本判决生效之日起十日内支付原告辛桂荣经济损失10667元（经济损失从2013年11月20日起按每月1600元计算至2014年6月10日止）。
二、驳回原告辛桂荣的其他诉讼请求；
三、驳回被告董莎莎的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费1171元，由原告辛桂荣承担171元，被告董莎莎承担1000元。本案反诉费2313元，由被告董莎莎承担。原、被告已向本院交纳的部分均不再退还，待执行时一并结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判长 郭 岩
审判员 杜春晖
审判员 周荣应
二〇一四年九月二十四日
书记员 杨 阳