山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）聊民一初字第49号
原告：蒋立奎，男，汉族，货车驾驶员。
委托代理人：蒋洪杰，男，汉族，聊城恒润供水有限公司职工，系原告之次子。
委托代理人：唐恒伟，男，汉族，山东高新鼎晟法律服务所法律工作者。
被告：李淑媛，女，汉族，山东省石油集团聊城石油分公司退休职工。
委托代理人：高莉，山东鲁朋律师事务所律师。
委托代理人：李淑芳，女，汉族，聊城市水务集团公司退休职工。
第三人：许永亮，男，汉族。
第三人：李瑞莹，女，汉族。
原告蒋立奎与被告李淑媛、第三人许永亮、李瑞莹案外人执行异议之诉一案，本院于2015年7月9日立案后，依法组成合议庭，于2015年8月25日公开开庭进行了审理。原告蒋立奎的委托代理人蒋洪杰、唐恒伟，被告李淑媛及其委托代理人高莉、李淑芳到庭参加了诉讼；第三人许永亮、李瑞莹经本院传票传唤，提交了书面答辩意见，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋立奎诉称：2015年2月6日，原告在自家门口看到法院的公告，得知法院在执行申请执行人李淑媛与被执行人许永亮、李瑞莹民间借贷纠纷一案中，将原告的房屋进行了评估并要进行拍卖。该房产是原告个人合法财产，而不是许永亮、李瑞莹的房产，法院对该房产进行评估拍卖是错误的。原告对此提出异议，并于2015年2月8日向法院提交了《提出异议申请书》。法院在未让原告提交证据的情况下，就下达了（2015）聊执异字第32号裁定书，驳回原告的异议。原告有充足的证据证明房屋确为原告长期居住，因为各种原因房产证没有过户，但确实已与李瑞莹、许永亮交易完毕。故请求：（一）判决不得执行铁路小区9号楼1单元101室的房产；（二）终止执行（2015）聊执字第32号裁定书。2015年7月27日，原告蒋立奎依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零七条的规定，又申请追加李瑞莹、许永亮为本案第三人参加诉讼。
被告李淑媛辩称：案涉房产登记在被执行人许永亮名下，根据物权法第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。原告提交的证据不足以证明其享有能够排除执行的民事权利。依据民事诉讼法解释第312条第（二）项之规定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人许永亮辩称：我在聊城市铁路系统工作，李瑞莹是我妻子。2001年左右，单位集资建房，我分得了铁路安民小区9号楼1单元101室。在楼房交工前的2002年11月份，我与妻子商量，考虑楼房面积太小、孩子上学等原因，不想在此居住。当时妻姐李小云家未解决楼房的居住问题，正想购买住房，便口头约定以9万元的价格将楼房卖给妻姐。蒋立奎于2002年11月26日支付了房款7.4万元，余下的1.6万元已于2005年8月前支付完毕。蒋立奎于2003年10月接手楼房并入住至今。由于单位规定不允许外单位人员办理房产证，且办证时单位统一办理下发，不让本人参与，涉案楼房的房产证于2××0年底发给个人。2011年，蒋立奎曾找到我们询问下一步怎么办，我当时给蒋立奎出具了证明一份，证明楼房卖给了蒋立奎，价格九万元。出具证明后，蒋立奎曾要求我抓紧过户。由于我当时在山西省购买了矿山，夫妻二人常年驻外，一时无法共同去办理过户手续。到2013年办理过户时，才知楼房被查封。造成涉案房屋未办理过户的过错完全在我们。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条的规定，本案被告李淑媛的查封申请错误，应予解除查封。
第三人李瑞莹的答辩意见与许永亮相同。
经审理查明：原告蒋立奎之妻李小云系第三人李瑞莹的姐姐。第三人许永亮与李瑞莹系夫妻关系。许永亮系铁路系统职工。
2001年，聊城铁路职工统一集资建房，许永亮报名并缴纳了集资建房款。楼房于2002年建成，并于2003年12月统一办理了房产证。《房屋所有权转移登记申请审批书》载明：房屋所有权证号为“聊房权证古字第××号”，转让方名称为“安居住宅发展中心”，受让方名称为“许永亮”，房屋座落于铁路安民小区9号楼1单元101室，房屋面积为79.32平方米（地下室面积为12.15平方米），合同价款为76551元。房产证统一办理完毕后，为防止职工对外转让住房，济南铁路局将所有房产证集中保管。2××0年后，济南铁路局将房产证返还给各住户。
2003年10月，蒋立奎一家入住铁路安民小区9号楼1单元101室。至今，蒋立奎及其妻李小云、长子蒋鸿鹏、次子蒋洪杰仍在该房屋内居住。居住期间，蒋立奎一家缴纳电费时以许永亮的名义缴纳，缴纳燃气费和有线电视费时以李小云的名义缴纳。
2013年1月25日，李淑媛因与许永亮、李瑞莹民间借贷纠纷，将二人诉至法院。本院于同日向聊城市住房建设委员会交易中心送达了（2013）聊民一初字第34号协助执行通知书，查封了聊房权证古字第××号房屋，即本案争议房屋。
2013年4月10日，本院作出了（2013）聊民一初字第34号民事调解书，内容为：一、被告李瑞莹、许永亮认可共欠原告李淑媛借款本金为337万元；二、被告李瑞莹、许永亮于2013年5月31日前还清原告李淑媛借款本金337万元及利息（利息自欠息之日起至款项还清之日止，按双方约定的月息2%计算）；三、案件受理费33760元减半收取16880元，由被告李瑞莹、许永亮负担；保全费5000元，由原告李淑媛负担。
调解书生效后，许永亮、李瑞莹未自动履行义务。李淑媛申请本院强制执行。在执行过程中，本院欲拍卖许永亮名下的铁路安民小区9号楼1单元101室时，蒋立奎提出执行异议。本院于2015年6月1日作出（2015）聊执异字第32号执行裁定，认为蒋立奎主张被查封房产系其房产，未提交相应的证据证明其享有足以排除强制执行的权益，驳回了蒋立奎的异议。该裁定于2015年6月12日送达给了蒋立奎，蒋立奎于2015年6月23日向本院提起案外人执行异议之诉，形成本案。
上述事实有各方当事人陈述、原告方提交的户口本、购买天然气费用明细表、缴纳有线电视费用明细表和被告方提交的《房屋所有权转移登记申请审批书》、小区住户欠电费清单、电表箱照片打印件、本院（2013）聊民一初字第34号民事调解书、（2013）聊民一初字第34号协助执行通知书、（2015）聊执异字第32号执行裁定书及送达回证可以证实，各方当事人亦无异议。
被告李淑媛对原告蒋立奎自2003年10月开始占用该房屋的事实无异议，但主张蒋立奎自始居住该房屋并非基于购买关系，不是因所有权而居住，不能排除强制执行的独立权利。
原告蒋立奎方为证明其系购买了第三人许永亮、李瑞莹的房屋，除提供了上述双方无异议的购买天然气明细表、缴纳有线电视费用明细表外，还提交了许永亮书写的证明一份、中国建设银行聊城市东昌府支行74000元的取款凭条一份，并申请证人郎某、孙某出庭作证。被告李淑媛方为反驳对方，除提交了上述双方无异议的《房屋所有权转移登记申请审批书》、小区住户欠电费清单、电表箱照片打印件外，还提交了往来明细账一份。庭审过程中，双方当事人对证据进行了质证。证据内容及质证意见如下：
1.关于许永亮书写的“证明”
证明内容是：“铁路安民小区9#楼1单元101室房主许永亮于2005年8月1日以人民币玖万元整（90000.00元）将该房卖给蒋立奎，没有办理过户手续，以后办理过户手续时所产生的所有费用由蒋立奎自行承担，与许永亮无关。”落款日期为2005年8月1日。
被告李淑媛对该证据的质证意见是：第一，该证据载明书写于2005年8月1日，但根据第三人许永亮、李瑞莹的书面答辩意见，该证明系写于2011年，自相矛盾；第二，该证据从形式上不是合法有效的书面买卖合同；第三，在法律效力上，距今已有十年有余，有条件过户而不过户，不产生物权转移的法律效果。
原告蒋立奎对该“证明”做了解释：2002年下半年，许永亮、李瑞莹因涉案房屋面积小、位置偏僻等原因，欲出售，此时李瑞莹的大姐李小云正想买房，这样双方口头约定价格为9万元。2002年11月26日交付了74000元，余额于2005年8月份之前付清。因当时单位不允许以外人的名义办理房产证，原告家人于2011年找许永亮协商房产证事宜时，许永亮就书写了这份证明；因为购房款是2005年8月份前付清的，许永亮就把书写时间写为了“2005年8月1日”。
2.关于“中国建设银行聊城市东昌府支行74000元的取款凭条”
该证据显示：账号为22×××75，户名为蒋立奎，支取金额为74000元，余额为333.44元，取款时间为2002年11月26日15时24分26秒，取款人签名处有手写的“蒋立奎”三字。
原告方拟以此证据说明：双方达成口头购房协议后，李小云于2002年11月26日将蒋立奎的存折和身份证交给了李瑞莹，让她去银行取的74000元。之所以这样做是因为：李小云与李瑞莹系亲姐妹关系，当时蒋立奎搞运输生意，平时不在家，李小云又忙着做服装生意，就让李瑞莹自己去银行取的款，取款凭条上的“蒋立奎”三字就是李瑞莹代签的。
被告方的质证意见是：该凭证与本案不具有关联性，取款时间为2002年11月26日，此时许永亮尚不是有权处分人；从取款金额上看，取款74000元，与房价款90000元不符；该凭证只是一个取款凭证，不能证明取出后用于交付了购房款。
3.关于证人郎某、孙某的证言
郎某的证言内容包括：与李小云在9号楼同一单元居住，2004年搬来时李小云一家已入住；不认识许永亮；后来熟悉了闲聊时，听李小云说过是买的她妹夫的房子；自家的房产证是2××0年领到手的。
孙某的证言内容包括：2008年到安民小区担任物业公司负责人，当时蒋立奎一家人就在此居住，不认识许永亮；物业管理登记的各住户姓名是根据房改部门信息确定的，登记的业主与实际居住人有的不一致；9号楼1单元101室平时交暖气费是李小云缴纳；因为怕职工对外卖房，开始时房产证没有发到住户手上，都在济南铁路局保存着，大约是2××0年8、9月份发放到各住户的。现在小区买卖房屋的达到三分之一以上。
原告蒋立奎对证人证言无异议，被告李淑媛的质证意见是：证人都是原告的邻居，具有利害关系，且有的只是听说，不能作为证据使用。
4.关于被告方提交的“往来明细账”
该证据显示：在李瑞莹账户中，2012年8月6日，“洪杰农信提现金”“100000”元；并有李瑞莹签署的姓名及日期。
被告方拟以该证据证明：鉴于亲戚关系，原告家人与李瑞莹之间存在着经济往来，蒋立奎的儿子蒋洪杰取款10万元就是用于在开发区买房，当时就是李淑媛的妹妹李淑芳和蒋洪杰一起去交的房款。这说明，即便李小云给付李瑞莹款项也不足以证明是支付的购房款。
原告方质证认为：当时蒋洪杰和李淑芳都在李瑞莹的公司工作，蒋洪杰参与业务经营管理，在办理业务过程中通过蒋洪杰支付款项属公司内部管理规定，与本案没有关系。
本院认为：本案作为案外人执行异议之诉，争议的焦点问题是蒋立奎对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
被告李淑媛对原告蒋立奎一家自2003年10月起即占有铁路安民小区9号楼1单元101室的事实没有异议，但认为这种占有不能排除强制执行。故在本案中，蒋立奎是有权占有还是无权占有争议房屋，是问题的关键。基于蒋立奎之妻李小云与李瑞莹系亲姐妹这一特殊关系，买卖房屋时，蒋立奎与李瑞莹、许永亮之间未签订书面转让合同，而是口头约定房屋价款等房屋转让事项，这种不签订书面买卖合同的做法，符合当时环境下亲属之间的交易习惯。根据《房屋所有权转移登记申请审批书》记载，房屋的初始合同价款为76551元，在该房屋为单位内部集资建房、带有一定福利性质的情况下，许永亮、李瑞莹在转出时将房屋价格适当提高为90000元，亦符合情理。同样基于亲情关系，先行支付购房款中的74000元，余款待手头宽裕时再随时支付，这种相对宽松的付款方式同样符合亲属之间的交易习惯，体现了姐妹之间的信任与体谅。许永亮书写的落款日期为“2005年8月1日”的“证明”，虽然真正的书写时间为2011年，但结合济南铁路局于2××0年才将房产证返还各住户的事实，可以认定蒋立奎于2011年找许永亮协商过户事宜时，许永亮根据付款完成时间书写了落款日期这一事实，原告蒋立奎与第三人许永亮、李瑞莹对这一做法的解释具有可信性。综合分析原告方提供的取款凭条、证人郎某、孙某的证言、缴纳天然气费用及有线电视费用的单据等证据，可以认定蒋立奎占有房屋是基于与许永亮、李瑞莹之间的房屋买卖合同关系而占有。在没有证据证明该房屋买卖合同具有违反法律、行政法规等无效条款的情况下，蒋立奎按约定支付了全部房款，其对房屋的占有应认定为有权占有。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。蒋立奎作为房屋的买受人，在有权占有本案房屋的情况下，作为房屋出让人的许永亮、李瑞莹，以及对许永亮、李瑞莹享有债权的李淑媛，均无权要求蒋立奎将占有的房屋返还。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。在李淑媛诉许永亮、李瑞莹民间借贷纠纷一案中，法院查封涉案房屋的时间为2013年1月25日，此时距蒋立奎一家入住该房屋已9年有余，距支付完毕全部价款也过去了7年多。由于买卖双方的特殊关系，当时虽未订立书面合同，但蒋立奎持有的、许永亮于2011年书写的“证明”体现了双方买卖房屋的一致意思表示，具有书面买卖合同的性质。至于未办理过户登记的原因，2××0年8、9月份之前是由于房产证在济南铁路局保管，不具备过户的客观条件，而2××0年8、9月至2013年1月25日期间，由于许永亮、李瑞莹夫妇常年在外，没能及时办理过户手续；故本案房产没有过户不能归责于蒋立奎一方。综上，应认定蒋立奎作为买受人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：
不得执行聊房权证古字第××号房屋，即聊城铁路安民小区9号楼1单元101室。
案件受理费2050元，由第三人许永亮、李瑞莹承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 张 炜
代理审判员 刘红珍
人民陪审员 魏方亚
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 张玉芬