江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第04330号
上诉人（原审原告）肖晔峰。
被上诉人（原审被告）丁进。
被上诉人（原审被告）方伟。
上诉人肖晔峰因与被上诉人丁进、方伟房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2014）虎民初字第01141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：汇金商业广场15幢130室房屋所有权人为肖晔峰，房屋所有权证附记中载明该房屋按份共有情况为肖晔峰90%、【沈曙珍、肖锦林（沈曙珍配偶）】10%，庭审中，肖晔峰陈述其系沈曙珍、肖锦林的儿子。
另查明，2012年7月23日，肖晔峰、案外人沈曙珍与方伟、丁进签订《房屋租赁合同》一份，约定方伟、丁进承租肖晔峰、案外人沈曙珍位于苏州市国际教育园北区科锐路东、学新路南、学府路北的汇金商业广场15幢130室，建筑面积62.12平方米租赁房屋用途仅限于办公、零售，租赁期间自2012年7月23日起至2015年8月31日止。合同还对租金及支付方式、房屋交接及装修期限、双方权利义务及合同解除、房屋归还、保险、合同保证金、争议解决方式等做了约定，其中双方权利义务中约定“因经营等原因，方伟、丁进可将场地转让给第三人合法经营，但须告知肖晔峰、沈曙珍”，合同约定的解除情形包括：不具有合法经营资格或因违法经营被吊销、注销营业执照的；未按约定用途使用场地经3次书面通知未改正的；利用场地加工、销售假冒伪劣商品的；进行其他违法活动累计达3次或被新闻媒体曝光造成恶劣影响的；逾期30日未支付租金及物业管理费的；违反保证金协议的有关约定的；违反国家法律法规从事非法活动并造成一定后果的；违反物业公司依法制订的规章制度情节严重或拒不服从物业公司管理的。2013年9月23日，肖晔峰与丁进、方伟签订《房屋租赁合同》一份，约定丁进、方伟承租肖晔峰位于苏州市国际教育园北区科锐路东、学新路南、学府路北汇金商业广场15幢130室，租赁期限自2015年9月1日起至2017年8月31日止，合同还对租金及支付方式、房屋交接及装修期限、双方权利义务及合同解除、房屋归还、保险、合同保证金、争议解决方式等做了约定，主要事项同肖晔峰、案外人沈曙珍与方伟、丁进于2012年7月23日签订《房屋租赁合同》保持一致，在转租权事项上约定“因经营等原因，方伟、丁进可将场地转让给第三人，但须事先征得肖晔峰书面同意”。庭审中，肖晔峰陈述因沈曙珍长期居住在美国，故2013年9月23日的房屋租赁合同上由肖晔峰一人签字。后肖晔峰向法院提交肖锦林、沈曙珍于2014年8月15日出具委托书一份，上载明：本人将名下位于苏州市汇金商业广场15幢130室商铺的出租及相关涉讼事宜全权委托儿子肖晔峰处理。
又查明，2014年5月17日，方伟、丁进与福满家公司签订《房屋租赁合同》一份，约定方伟、丁进将其享有合法转租权的房屋出租给福满家公司使用，承租房屋位于汇金商业广场15幢130室，租赁期间为2014年5月25日起至2017年8月31日止，双方对出租房屋情况、租赁用途、交付日期和租赁期限、租金支付方式和期限、保证金、公用事业及其他费用、房屋使用和维修责任、转租转让和交换、解除合同条件、提前终止合同条件、合同续约、房屋返还等事项作了约定。同日，沈曙珍、肖锦林、肖晔峰与福满家公司签订《房屋租赁合同》一份，约定沈曙珍、肖锦林、肖晔峰将其享有合法产权的房屋出租给福满家公司使用，承租房屋位于汇金商业广场15幢130室，租赁期间为2017年9月1日起至2020年7月10日止，其他约定事项同方伟、丁进与福满家公司签订《房屋租赁合同》内容保持一致。
庭审中，福满家公司员工余易超到庭作证，陈述“全家”是福满家公司的注册商标，最少签订6年的房屋租赁合同才能开店。福满家公司在2014年3、4月份先与丁进、方伟商谈，丁进、方伟说其与肖晔峰的房屋租赁合同只有3年半左右，满足不了福满家公司的租赁期限要求。故福满家公司与肖晔峰商谈，能否保证房屋租赁期间的连续性，分别与丁进、方伟和肖晔峰针对不同租赁时间段签订房屋租赁合同，肖晔峰都是同意的。因为公司需要审核流程，当把合同初稿给肖晔峰时，肖晔峰说租可以但是租金要提高。因为公司的房屋租金预算是固定的，一方提价其余各方的租金就要相应减少，故肖晔峰、丁进、方伟、福满家公司以及涉案房屋隔壁房东又经多次商谈租金确定后，福满家公司就涉案房屋分别与肖晔峰及其父母、丁进、方伟签订了房屋租赁合同。从房屋租赁合同签订后，福满家公司在物业公司办理装修手续，物业公司打电话与肖晔峰、丁进、方伟确认同意后，福满家公司进行装修入驻。
庭审中，丁进、方伟提交因全家租赁涉案房屋及隔壁房屋相关事宜向肖晔峰征询签订房屋租赁合同意见的多次短信，其中一份短信到达方显示“汇金房东肖”的短信内容为询问全家超市最近天天来找方伟、丁进想要转房子，他们想要跟隔壁签合同的时间同步，假如全家不租了，方伟、丁进还想租肖晔峰的房子，是否可以涨房租形式续租2017年到2020年期间。肖晔峰对该份证据认可，但是认为短信不能证明丁进、方伟通知肖晔峰转租，更不能证明肖晔峰同意，认为转房子就是转让。另一份多条短信到达方显示“店里房东（4）并下附电话号码”的短信内容为转达全家关于房屋租赁的相关意见，征询明天把肖晔峰、隔壁家、丁进、方伟合同让全家签了等事宜。肖晔峰对该份证据陈述记不得了，且与本案无关。该份证据中手机上显示该短信到达方电话号码与肖晔峰代理人向法院提交的肖晔峰电话号码一致，且原审法院于2014年8月22日拨打核实确为肖晔峰本人。
庭审中，肖晔峰陈述，福满家公司主动找到肖晔峰询问是否愿意出租房屋，当时肖晔峰考虑到已经将房屋租赁给方伟、丁进，就先自己去问方伟、丁进是否愿意解除合同，后方伟、丁进说不愿意。当时福满家公司想将2017年8月31日前的三年也租下来，取决于方伟、丁进同意退出的时间，如果方伟、丁进不同意，肖晔峰是没有权利租给福满家公司的，所以才叫福满家公司找方伟、丁进，方伟、丁进同意了才能签订前面的三年。在谈的过程中没有达成一致意见，方伟、丁进要转让费，最终方伟、丁进因为价格不满意没有同意退出给肖晔峰，但是关于2017年9月1日后房屋租赁，肖晔峰与福满家公司达成一致意见。因为2017年8月31日后是空白期，谈的价格也合理就租给福满家公司了。当时肖晔峰不同意草率的签2017年后三年，最好是一起签。福满家公司想签5至6年，具体时间记不清了。丁进、方伟陈述，肖晔峰从未打电话跟其说要解除房屋租赁合同和谈过转让费或赔偿费，福满家公司要求占地面积100平米以上，签订合同年限在5年以上，任何一个条件达到才能开店，福满家公司与丁进、方伟、肖晔峰、隔壁邻居签订的三份房屋租赁合同是一个整体。丁进、方伟具有优先承租权，福满家公司不可能在没有丁进、方伟同意的情况下去跟肖晔峰签订房屋租赁合同。
关于丁进、方伟与肖晔峰合同中是否约定丁进、方伟具有转租权利的问题，肖晔峰认为，双方签订的两份合同都没有关于转租的约定，只是转让，没有约定就根据法定；退一步讲，即使合同中转让就是转租，那么2013年9月23日签订的约定也完全替代了2012年7月23日签订的合同约定，因为合同中约定该合同取代双方的一切书面协议；再退一步讲，即使没有替代，那么丁进、方伟也要履行告知义务，没有履行告知义务同样不可以转让；丁进、方伟与福满家公司签订的从2014年至2017年转租合同是一个完整的不能割裂的合同，不能认为其中部分合法部分违法；退一万步讲，2013年双方签订的合同约定需要经过肖晔峰同意，那么未经同意的转租必然就是违约且违法的；方伟、丁进可能会抗辩说等到2015年9月1日才能行使解除权，首先合同法没有设定解除权的期限，解除权只要满足未经同意发生转租行为就可以行使，如果必须等到2015年9月份之后才能行使解除权，对已经投入大量资金及运营成本的福满家公司是巨大打击，如果现在就解除合同，福满家公司可以避免之后资金的继续投入也尽量减少损失。丁进、方伟认为，其是房屋租赁人，并不是房屋所有权人，在房屋租赁合同所约定的字面上的转让应当包括转租的意思表示；追溯到房屋租赁合同签订的时间和背景来看，双方均不是法律人士，转让和转租的问题远远超出一般人的知识范围，再从双方与福满家公司三方共同协商涉案房屋租赁合同的签订事实出发，三方签约前，肖晔峰并未对房屋租赁合同的转让和转租提出异议。一般转让时整体转让，适用于饭店、酒店等同业收购，而丁进、方伟是装修公司转给便利店，非同业。根据双方及福满家之间签订的房屋租赁合同、肖晔峰认可福满家公司店面装修行为及短信告知、证人证言等证据，已经充分说明或合理推定肖晔峰已经同意或者至少默认丁进、方伟自2014年5月25日至2017年8月31日拥有转租权及肖晔峰同意丁进、方伟转租的意思表示。丁进、方伟拥有优先续租权，肖晔峰和福满家公司都清楚，如果肖晔峰不同意转租，肖晔峰怎么确定丁进、方伟在2017年8月31日前不再续租又怎么敢和福满家公司签订2017年9月1日后的房屋租赁合同，福满家公司也不会在协商未果的情况下轻易地与肖晔峰签订2017年9月1日后的房屋租赁合同，何况肖晔峰、丁进、方伟及隔壁邻居与福满家公司各自签的房屋租赁合同合起来是一个整体，才能满足福满家公司签订合同的目的，如果肖晔峰不认可丁进、方伟转租，福满家公司不可能与任何一方签订合同的。
关于丁进、方伟与福满家公司的转租行为是否征得肖晔峰的同意问题，肖晔峰认为丁进、方伟提供的证据都不能证明肖晔峰同意转租；丁进、方伟与福满家公司签订的转租合同附件二中明确列明丁进、方伟将肖晔峰同意转租的书面文件提交福满家，但事实上丁进、方伟和福满家公司都没有能力提供这份书面文件，证明转租未经肖晔峰同意；肖晔峰与福满家公司签订的房屋租赁合同中没有提及任何同意转租的条文；肖晔峰提供的杨冬与王琦的电话录音可以证明其根本对丁进、方伟与福满家公司签订合同的事情一无所知；丁进、方伟与福满家公司提供的租房情况说明也能够证明肖晔峰不可能同意转租；转租经过同意，法律通常要求须是一种明示行为，对于默示推定有严格的法律规定不能随意扩张解释。丁进、方伟认为，从肖晔峰、丁进、方伟及福满家公司三方各自所签订的房屋租赁合同可以看出不论是从时间还是从同一个意思表示都证明丁进、方伟的告知以及肖晔峰同意的意思表示，现肖晔峰与福满家公司签订的合同租期为2017年9月开始，而丁进、方伟与福满家公司签订的合同是从2014年至2017年的，两份合同是同一天签署的，肖晔峰与福满家公司签订房屋租赁合同的时候实际没有发生租赁，如果按照肖晔峰的逻辑，福满家公司要到2017年才能开店，与常理不符；肖晔峰认为与丁进、方伟的房屋租赁合同2017年8月31日到期后，2017年9月1日就可以租给福满家公司，但是合同约定承租人有优先承租权，肖晔峰并不知道丁进、方伟到时是否与肖晔峰解除合同，所以肖晔峰回避不了的事实是肖晔峰完全知道福满家是要开店的，与丁进、方伟签订了前半段时间，与肖晔峰签订了后半段时间；若本案判决满足肖晔峰诉请，那么福满家公司的转租是非法的，肖晔峰有权要求其退出，福满家公司已经投入大量资金且办完一系列手续，如果要开设，必须忍受肖晔峰任意开出的天价租金，为维护法律诚实信用、公平正义的原则，请法院查明事实应驳回肖晔峰诉请。
上述事实，有肖晔峰提交的房屋所有权证、土地使用权证、委托书、肖晔峰与丁进、方伟签订的房屋租赁合同2份，丁进、方伟提交的其与福满家公司签订的房屋租赁合同1份、肖晔峰与福满家公司签订的房屋租赁合同1份，以及听证笔录、庭审笔录、谈话笔录等证据在卷佐证。
肖晔峰的原审诉讼请求为：1、立即解除肖晔峰与丁进、方伟之间的房屋租赁合同关系；2、丁进、方伟立即搬离肖晔峰出租的房屋；3、丁进、方伟支付肖晔峰违约金3000元及经济损失5000元；4、本案诉讼费由丁进、方伟承担。庭审中，肖晔峰明确第1项诉讼请求为解除肖晔峰与丁进、方伟于2012年7月23日及2013年9月23日签订的房屋租赁合同。
原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。
一、关于肖晔峰与丁进、方伟房屋租赁合同中约定的是“转租”还是“转让”的问题，法院认为，“转让”为债权中合同权利义务转移给第三人行使、履行，本案中为房屋租赁合同，双方权利义务为肖晔峰将租赁物交付被告使用、收益，丁进、方伟支付租金，双方关于丁进、方伟“可将场地转让给第三人”的合同约定，因不指向双方权利义务，且丁进、方伟仅有场地使用权，故本案中该合同内容约定应为房屋转租事宜。
二、关于丁进、方伟与福满家公司的转租行为是否征得肖晔峰的同意问题，本案中，双方签订2份房屋租赁合同，第1份中租赁期间为自2012年7月23日起至2015年8月31日止，因经营需要转租的告知肖晔峰即可；第2份中租赁期间为自2015年9月1日起至2017年8月31日止，因经营需要转租的须事先征得肖晔峰书面同意。福满家公司因经营需要与双方协商一致后分别与双方签订具有时间连续性的2份房屋租赁合同，对于丁进、方伟将房屋转租给福满家公司的事宜，丁进、方伟依约告知肖晔峰，故2014年5月17日至2015年8月31日止期间丁进、方伟的转租行为不违反合同约定。就2015年9月1日起至2017年8月31日期间的房屋转租事宜，双方在合同中约定“本合同到期，在同等条件下，丁进、方伟有优先续租权，丁进、方伟须提前3月向肖晔峰提出书面申请”，且丁进、方伟在向肖晔峰发送的短信中也询问过2017年后的房屋租赁事宜，而肖晔峰在此情况下于2014年5月17日与丁进、方伟同时分别跟福满家公司签订房屋租赁合同，应为在肖晔峰明确且丁进、方伟同意不再续租2017年9月后房屋为前提作出的，其虽未向丁进、方伟出具书面同意意见书，但是经多方协商后其与福满家公司签订同丁进、方伟租赁期间相延续的房屋租赁合同，该法律行为表达了肖晔峰知情并同意丁进、方伟转租的真实意思表示。
综上，肖晔峰以丁进、方伟擅自与福满家公司达成转租协议构成根本违约、侵害肖晔峰合法权益为由提起本案诉讼，肖晔峰的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回肖晔峰的诉讼请求。案件受理费210元，减半收取105元，由肖晔峰负担。
上诉人肖晔峰不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院没有正确理解转租与转让的区别，商铺转让意味着承租人不想做下去了，要退出原有的租赁关系，并把权利义务概括转让给第三人，没有人会把商铺转让理解为转租。二、福满家公司并未与肖晔峰、丁进、方伟协商一致，肖晔峰对于福满家公司与丁进、方伟协商转租的事情根本不知情。三、原审法院以肖晔峰签订合同的行为推定肖晔峰同意转租没有逻辑上的高度盖然性。四、原审法院没有将另一位福满家员工的录音证据列入事实查明部分，该录音证据能证明肖晔峰对于转租合同并不知情。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决并依法改判或发回重审，案件诉讼费由丁进、方伟负担。
被上诉人丁进、方伟二审辩称：肖晔峰的上诉理由既没有事实和法律依据，逻辑混乱不合常理，不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明事实与原审一致。
原审中，肖晔峰提供了一份录音资料，肖晔峰主张该录音资料是与福满家员工王琦谈话时所录，用以证明肖晔峰未同意转租。丁进、方伟对于该录音资料认为无法证明是王琦所说，且录音发生在第一次庭审之后。
二审另查明，丁进、方伟与肖晔峰签订的两份房屋租赁合同均约定合同到期，在同等条件下，丁进、方伟有优先续租权，丁进、方伟须提前3个月向肖晔峰提出书面申请。福满家公司与丁进、方伟签订的房屋租赁合同约定免租期为2014年5月25日至2014年7月10日。
本院认为，当事人在合同履行过程中应遵循诚实信用原则。本案中，丁进、方伟与肖晔峰签订了两份房屋租赁合同，租赁期限分别为2012年7月23日至2015年8月31日、2015年9月1日至2017年8月31日。第一份租赁合同约定因经营等原因，丁进、方伟可将场地转让给第三人合法经营，但须告知肖晔峰；第二份租赁合同约定因经营等原因，丁进、方伟可将场地转让给第三人合法经营，但须事先征得肖晔峰书面同意。就该两份租赁合同中有关“将场地转让给第三人”的涵义，因该约定未明确是租赁合同项下权利义务的概括转移，且从文意来看亦仅涉及场地使用权，故应当认定“将场地转让给第三人”的约定包含了房屋转租事宜。丁进、方伟于2014年5月17日与福满家公司签订房屋租赁合同，将其承租的房屋转租给了福满家公司，根据丁进、方伟与肖晔峰的短信往来可知丁进、方伟已将房屋转租情况告知肖晔峰，故2014年5月17日至2015年8月31日期间丁进、方伟的转租行为不违反合同约定。
至于2015年9月1日至2017年8月31日期间丁进、方伟与福满家公司之间的转租行为是否征得肖晔峰同意的问题。根据双方当事人有关与福满家公司签订房屋租赁合同的陈述可知福满家公司为签订涉案房屋租赁合同分别与肖晔峰、丁进、方伟进行协商，福满家公司签订租赁合同的最低期限为六年。现福满家公司于2014年5月17日分别与丁进、方伟及肖晔峰签订两份房屋租赁合同，两份房屋租赁合同的租期相衔接，扣除免租期后租期总计六年。根据肖晔峰有关其让福满家公司去找丁进、方伟协商退出，丁进、方伟因转让价格不满意没有同意退出的陈述可知肖晔峰在与福满家公司签订房屋租赁合同的时候知道丁进、方伟并未退出租赁合同，但福满家公司与肖晔峰签订房屋租赁合同的期限尚不足三年，未满足福满家公司签订房屋租赁合同的最低期限，此时肖晔峰理应对2014年5月17日至2017年8月31日期间福满家公司与丁进、方伟签订转租合同有一定的了解。肖晔峰与丁进、方伟签订的房屋租赁合同中约定丁进、方伟在合同到期同等条件下享有优先续租权，如按肖晔峰陈述，其在丁进、方伟第二份租赁合同尚未到期，尚无法确定丁进、方伟是否续租的情况下即与福满家公司签订房屋租赁合同亦侵害了丁进、方伟的优先续租权，肖晔峰有关因价格合理就与福满家公司签订房屋租赁合同的说法尚不足以对此进行合理解释。此外，福满家公司员工余易超还在原审中到庭作证并陈述肖晔峰同意由福满家公司分别与丁进、方伟及肖晔峰就不同租赁时间段签订房屋租赁合同。综合上述情况，本院认定肖晔峰对于丁进、方伟与福满家公司的转租行为是知情并同意的，福满家公司与丁进、方伟及肖晔峰之间的房屋租赁合同系经过三方协商一致后分别签订的，肖晔峰同意丁进、方伟转租房屋，丁进、方伟明确不再续租房屋。
至于肖晔峰提出的与福满家员工王琦的录音，因肖晔峰未能提供证据证明录音是与福满家公司员工所录，故本院对该段录音不予采信。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人肖晔峰的上诉理由依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费210元，由上诉人肖晔峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 陈 斌
代理审判员 郭 锐
二０一五年二月五日
书 记 员 毛莉莉