北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第15846号
原告：杜凤英，女，1953年11月6日出生。
委托代理人：李永军，北京市中唐律师事务所律师。
委托代理人：王颖，北京市中唐律师事务所律师。
被告：北京市东城区人民政府交道口街道办事处，住所地北京市东城区雨儿胡同乙15号。
法定代表人：关波，主任。
委托代理人：朱大文，北京市振邦律师事务所律师。
委托代理人：郭洋，男，1984年3月5日出生，北京市东城区人民政府交道口街道办事处办公室干部。
原告杜凤英与被告北京市东城区人民政府交道口街道办事处（以下简称“交道口街道办事处”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年12月18日立案受理。依法由代理审判员高韩独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜凤英及其委托代理人李永军、王颖，被告的委托代理人朱大文、郭洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杜凤英诉称：2011年开始，被告以南锣鼓巷社区服务用房项目为由进行拆迁。原告居住的北京市东城区××号院被列为拆迁范围，双方于2011年10月1日签订《私房回迁周转补偿协议》，约定被告对原告实行原地回迁周转补偿，原告将房屋交付被告，被告补偿原告1000000元。回迁周转期限为24个月，自2011年10月1日至2013年9月30日。回迁周转到期后，被告向原告交付回迁房屋，并在房屋交付后180天内完成产权初始登记并将房产证交予原告。上述协议签订后，原告按照协议约定将房屋交付被告，且被告已将原告的房屋拆迁。但时至今日，被告仍未按照协议约定的时间向原告交付回迁房屋，已构成违约。原告多次与被告协商，被告都明确拒绝履行协议。故原告起诉要求1、被告在取得规划验收文件、竣工验收备案表、测绘报告后向原告交房；2、被告按每日1369.86元向原告支付自2013年10月1日至本判决生效之日止的逾期交房违约金（暂计算至2014年12月1日为人民币583560.36元）；3、被告按每日1095.89元赔偿原告自2013年10月1日至本判决生效之日止的租金损失（暂计算至2015年1月12日为人民币513972.41元）；本案诉讼费由被告承担。
被告交道口街道办事处辩称：被告不同意原告的诉讼请求。因为1、本案不是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，原、被告签订的为私房周转补偿协议，该协议不具备拆迁安置的特征，诉争合同属于一般民事合同。2、原告在此之前曾提起的行政诉讼中，该案被告北京市东城区房屋管理局的答辩意见及人民法院作出的行政判决书显示，本案涉及的私房回迁周转不属于房屋拆迁行为。3、关于原告要求交房的诉讼请求，现被告无法做到，不同意现在交房，但同意在达到私房周转协议约定的条件后交付。4、关于原告主张的逾期交房违约金，被告同意向原告支付，但被告并不存在违约行为，向原告支付的违约金也是对双方协议的履行。5、关于原告主张的租金损失，被告不同意。因双方的协议中已有明确约定，且一直在执行，现并没有其他条件的发生，原告主张的租金损失没有法律依据。现被告要求按照双方原协议履行，被告亦不同意承担本案的诉讼费。
经审理查明：位于北京市东城区××号平房1间（房号××）原为原告杜凤英名下房屋，该房屋建筑面积18.83平方米。
2011年10月1日，被告交道口街道办事处（甲方）与原告杜凤英（乙方）签订《私房回迁周转补偿协议》。该协议约定，原告产权房屋位于东城区××号，房屋用途为住宅。该房屋由ＸＸ承租使用，持照人为ＸＸ，实际经营人为ＸＸ。现承租人与出租人已合法解除租赁协议。该房屋未设置抵押权。原、被告双方经协商，同意实行回迁周转补偿，并达成如下协议：回迁位置位于东城区××号；回迁面积（不小于原房产证登记面积）18.83平方米；回迁时，若房屋面积存在误差，则以测绘部门最终实测面积为准，多于房本面积2平方米之内，原告不补差价，回迁房屋全部造价由被告支付；回迁时，上下水、电（符合煤改电要求）齐全；回迁房屋临街，门窗朝向都需朝西；原、被告签订本协议后，原告需将房屋产权证交予被告，待回迁房屋时由被告为原告办理初始权属登记及制新产权证；补偿费用为人民币1000000元整；回迁周转期限为自签订协议之日起至该项目交付使用止；2011年10月1日至2013年9月30日，周转期限24个月；被告如未在规定日期内达到回迁条件的，按延期天数向原告支付违约金，违约金按人民币1369.86元每天结算；被告应在交付原告回迁房屋后180天内完成产权初始登记并将产权证交予原告，如违约，按延期天数向原告支付违约金，违约金按人民币1369.86元每天结算；原告在本协议签订之日起7日内将该房屋及附属物腾空后，交给被告拆除。
上述协议签订后，原告按照协议约定时间将其所有的上述房屋交被告拆除。现用于回迁的房屋尚未建设完毕。关于未建设完毕的原因，被告称，系因前期需要对原告及其他房屋搬迁，还需要办理各种建设手续；该项目是于2014年3月26日开工的，按照与施工方的约定，应当于2015年11月11日竣工。
审理中，被告称涉诉的项目并非拆迁性质，并提供（2014）东行初字第155号行政判决书及（2014）二中行终字第869号行政判决书予以证明。上述行政判决书显示，原告杜凤英及案外人杜秋生、杜金生要求案外人北京市东城区房屋管理局（以下简称“东城区房管局”）履行查处非法拆迁法定职责，于2014年3月向本院提起行政诉讼。本院追加交道口街道办事处为第三人参加诉讼。东城区房管局在该案审理中答辩称，东城区房管局未给交道口街道办事处颁发过拆迁许可证，南锣鼓巷社区服务用房改造项目并非拆迁项目。本院经审理认为，东城区房管局在收到杜凤英、杜秋生、杜金生邮寄的违法拆迁查处申请书后，未对三人的举报事项作出处理，亦未答复该三人。根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》的相关规定，区、县房屋行政主管部门负责本行政区域内的城市房屋拆迁管理工作。根据上述规定，北京市东城区内的非法拆迁行为应由东城区房管局查处。该案中，杜凤英、杜秋生、杜金生提出查处违法拆迁申请时，《北京市城市房屋拆迁管理办法》虽已废止，但东城区房管局作为原东城区城市房屋拆迁管理部门，仍应对原告的申请进行处理。东城区房管局至今未对杜凤英、杜秋生、杜金生的申请进行答复处理，显系不当。被告应当对原告的申请作出书面处理意见。据此，本院于2014年6月20日作出（2014）东行初字第155号行政判决：责令北京市东城区房屋管理局于该判决生效后六十日内针对杜凤英、杜秋生、杜金生于2013年12月16日提交的违法拆迁查处申请书作出处理。宣判后，东城区房管局不服判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理，作出（2014）二中行终字第869号行政判决，驳回上诉，维持原判。该判决生效后，东城区房管局于2014年11月3日向杜凤英、杜秋生、杜金生作出《答复告知书》，该告知书载明：“我局于2013年12月19日收到你方邮寄的‘违法拆迁查处申请书’。经查，《北京市城市房屋拆迁管理办法》已于2011年废止，故我局已没有查处违法拆迁的行政职能；另经了解，你方所提出的查处内容为南锣鼓巷社区服务用房改造项目，并你方已与东城区交道口办事处签订《私房回迁周转补偿协议》，如有问题，建议向东城区交道口街道办事处咨询”。
审理中，经询问被告，被告表示南锣鼓巷社区服务用房改造项目不属于国有土地上征收，没有纳入拆迁。
审理中，经本院询问，原、被告均主张双方签订的上述《私房回迁周转补偿协议》有效。
关于原告主张的租金损失，原告提供其与案外人ＸＸ于2014年12月20日签订的《租房协议书》予以证明。该协议书约定，ＸＸ承租原告位于××号房屋，面积为20平方米，用于经营。租期为2014年12月26日起至2017年12月27日止。租金为人民币900000元每年，每半年支付一次。原告将房屋交付给ＸＸ后三日内，ＸＸ向原告交纳房租。经询，原告表示ＸＸ尚未向原告支付房租。被告对上述《租房协议书》真实性不予认可，认为只是原告及ＸＸ双方签订的协议，且对租金标准不认可，而且ＸＸ及原告明知该房屋未完工，仍签订租房协议，本身也属于扩大损失，双方的协议也无履行的可能。经本院释明，原告不申请对其租金损失进行司法鉴定。
审理中，本院到涉诉房屋附近位于东城区××的房屋中介机构进行询价，中介机构工作人员称，因南锣鼓巷地区的房屋需求量大，一般不会通过中介居间介绍，租赁价格一般由租赁双方商定，中介机构不掌握该地区的租赁价格。另外，经向原告询问，原告表示根据其与案外人ＸＸ签订的租赁合同，双方于2011年约定的租金价格为人民币300000元每年。
上述事实，有双方当事人的陈述，房产证，《私房回迁周转补偿协议》，（2014）东行初字第155号行政判决书，（2014）二中行终字第869号行政判决书，《租房协议书》等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的主张有责任提供证据。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，原告与被告签订的《私房回迁周转补偿协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。双方均应遵照履行。现被告未能按照约定的周转期限向原告交付回迁住房，已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。关于原告要求被告在取得规划验收文件、竣工验收备案表、测绘报告后向原告交房的诉讼请求，因现在回迁住房尚未建设完毕，且双方协议中并未约定被告需取得上述文件后交房，被告能否具备以及何时具备原告主张的上述交房条件尚不能确定，原告可待回迁住房达到交房条件后，再另行向被告主张，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告按每日1369.86元向原告支付自2013年10月1日至本判决生效之日止的逾期交房违约金的诉讼请求，理由正当，被告亦表示同意，本院照准。关于原告要求被告按每日1095.89元赔偿原告自2013年10月1日至本判决生效之日止的租金损失的诉讼请求，因现仅依据原告与案外人ＸＸ签订的《租房协议书》不能确定原告的租金损失，经本院释明，原告亦不申请对其租金损失进行司法鉴定。原告对其租金损失，不能提供翔实有效的证据加以证明，故原告的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告北京市东城区人民政府交道口街道办事处于本判决生效后七日内向原告杜凤英支付自二〇一三年十月一日起至本判决生效之日止的逾期交房违约金（按每日人民币一千三百六十九元八角六分的标准计算）；
二、驳回原告杜凤英的其他诉讼请求。
如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费7339元，由原告杜凤英承担2521元（已交纳），由被告北京市东城区人民政府交道口街道办事处承担4818元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 高韩
二〇一五年三月十八日
书 记 员 孙颖