安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
马民一终字第00075号
上诉人（原审被告暨反诉原告）：陆亚珍，女，1983年3月8日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
上诉人（原审被告暨反诉原告）：于守强，男，1977年7月18日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）：马鞍山市锦华香港城商业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。
法定代表人：沈文斌，该公司执行董事。
委托代理人：殷向东，安徽夏商周律师事务所律师。
委托代理人：殷春林，安徽夏商周律师事务所律师。
上诉人陆亚珍、于守强因与被上诉人马鞍山市锦华香港城商业管理有限公司（以下简称香港城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服马鞍山市花山区人民法院（2013）花民一初字第02353号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年2月4日公开开庭进行了审理。上诉人陆亚珍、于守强，被上诉人香港城公司的委托代理人殷向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
香港城公司在原审中诉称：2010年12月1日，其与陆亚珍签订一份房屋租赁合同及补充条款，由陆亚珍承租其位于马鞍山市大华国际广场房屋作为商业经营，租赁期限自2011年2月1日至2014年元月31日止。补充协议约定了租金及综合管理费的标准及支付时间，第一年月租金为28050元，第二年月租金为30855元，第三年月租金为33660元，每月综合管理费为1402.5元，租金及综合管理费需提前支付，每半年支付一次。同时租赁合同约定，陆亚珍、于守强累计拖欠租金三个月以上的，香港城公司有权解除租赁合同并要求收回房屋，陆亚珍、于守强应将承租的房屋及附属设施归还，否则陆亚珍、于守强应按合同约定的租金额的两倍向其缴纳租金。截止2013年9月31日，陆亚珍、于守强尚欠租金及综合管理费502505元未付。故诉请判令陆亚珍、于守强：1、支付拖欠的租金及综合管理费502505元及逾期利息5000元，合计507505元（计算至2013年9月30日）；2、支付2013年9月30日之后至判决确定返还房屋之日止的租金；3、解除双方签订的房屋租赁合同及补充条款，由其恢复房屋原状并交还房屋；4、按两倍租金标准支付判决确定返还房屋之日至实际交还房屋止的房屋占用费。
陆亚珍、于守强在原审中反诉称：2010年4月，其依约向香港城公司交付定金10000元，但香港城公司一直拒绝为其办理进场手续，造成其未能正常营业。后其多次更换场地并与香港城公司签订相应的多份合同，期间香港城公司多次向其索贿。2010年12月1日，双方签订最后一份房屋租赁合同，并依约交纳84150元押金，约定香港城公司有义务为其提供水、电，同时约定由于香港城公司原因导致水电不能正常提供，致使其连续一个月无法使用租赁房屋，其有权解除合同，并要求香港城公司赔偿损失。2013年1月4日，香港城公司对其所租赁房屋采取停电措施，致使其近一年无法经营，其多次要求与香港城公司协商，但香港城公司一直拒绝恢复供电，致使其一直无法经营。故诉请判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同及补充条款；2、香港城公司赔偿其损失1088386.26元。
原审查明：陆亚珍与于守强系夫妻关系。2010年12月1日，香港城公司（甲方）与陆亚珍（乙方）签订一份房屋租赁合同及补充条款，双方约定：甲方将花山区大华国际广场香港城四层建筑面积935平方米的商铺出租给乙方经营使用；租赁期间自2011年2月1日至2014年1月31日，第一年月租金为28050元，第二年月租金为30855元，第三年月租金为33660元，每月综合管理费为1402.5元；缴款金额及期限为：2011年2月1日前支付租金168300元及综合管理费8415元，2011年8月1日前支付租金168300元及综合管理费8415元，2012年2月1日前支付租金185130元及综合管理费8415元，2012年8月1日前支付租金185130元及综合管理费8415元，2013年2月1日前支付租金201960元及综合管理费8415元，2013年8月1日前支付租金201960元及综合管理费8415元；乙方累计拖欠租金达三个月以上，甲方有权解除合同并及时收回房屋，乙方无权要求返还定金；乙方不按时缴纳电费、水费，甲方有权停电、停水；因甲方原因导致水、电不能正常供应，致使乙方连续一个月无法使用租赁房屋的，乙方有权解除合同，甲方的此种行为给乙方造成损失的，乙方有权要求甲方赔偿损失；营业用照明、空调等设施由乙方自行解决，如乙方使用甲方空调，参照国家标准流量计收费用；乙方在合同签订时向甲方交纳押金84150元。双方对其他权利、义务还作出了约定。合同签订后，陆亚珍于2011年1月7日向香港城公司交付押金84150元，陆亚珍、于守强对承租的上述商铺装潢后投入营业，营业字号为福斯特撞球吧。陆亚珍、于守强交付租金及综合管理费情况如下：2011年4月6日交付租金84150元（2011年2月至4月租金）、综合管理费4207.5元（2011年2月至6月综合管理费），2011年10月8日支付租金28050元，2011年11月2日交付租金20000元，2011年11月10日交付租金8050元，2011年12月8日交付租金10000元，2011年12月28日交付租金16000元，2012年2月2日交付租金28050元，2012年3月5日支付租金2050元，2012年3月9日交付租金30855元，2012年3月29日交付租金30855元，2012年5月16日交付租金30855元，2012年6月9日交付租金30855元。2012年9月24日，于守强母亲孙忠英与香港城公司法定代表人沈文斌经协商，双方签订协议一份，约定：福斯特撞球吧欠香港城公司费用28.7万元，因前期空调设施原因福斯特撞球吧购买8台空调花费6.4万元，因四层KTV装修期间噪音较大影响福斯特撞球吧正常营业，香港城公司补贴福斯特撞球吧3.6万元，两项共计补贴福斯特撞球吧10万元，福斯特撞球吧还欠香港城公司18.7万元，福斯特撞球吧在9月30日前交付8万元给香港城公司，在12月31日前交付余款10.7万元给香港城公司，福斯特撞球吧8台空调产权属于香港城公司。该协议签订后，福斯特撞球吧于2012年9月29日交付租金8万元，剩余租金10.7万元到期未予交付，但未拖欠电费。2013年1月4日，香港城公司停止向陆亚珍、于守强经营的福斯特撞球吧供电，陆亚珍、于守强多次与香港城公司交涉，但香港城公司一直未恢复供电。本案审理中，陆亚珍、于守强申请对其经营的福斯特撞球吧在2013年1月4日至2013年1月31日期间因停电造成的营业损失数额进行鉴定。本案评估机构安徽天瑞华会计师事务所有限公司要求陆亚珍、于守强补充提供相关评估资料，陆亚珍、于守强表示无法提供，安徽天瑞华会计师事务所有限公司表示无法出具报告，不接受委托。原审于2014年10月14日通知备选机构安徽兴永会计师事务所审查本案相关材料后，其表示不具备审计条件，无法接受委托，故本案鉴定终结。
原审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。香港城公司与陆亚珍签订的房屋租赁合同及补充条款合法有效，具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，香港城公司依约将商铺交由陆亚珍、于守强夫妇从事经营，陆亚珍、于守强应按合同约定的期限交付租金。2012年9月24日，于守强母亲孙忠英与香港城公司法定代表人沈文斌达成协议，约定香港城公司补贴陆亚珍、于守强经营的福斯特撞球吧10万元，福斯特撞球吧于2012年9月30日前支付租金8万元，于2012年12月31日前支付租金10.7万元。该协议签订时，孙忠英虽未提供陆亚珍、于守强出具的书面授权委托书，但基于孙忠英与于守强、陆亚珍系近亲属关系，且协议签订后，福斯特撞球吧于2012年9月29日按约支付租金8万元的事实，故孙忠英代表福斯特撞球吧与香港城公司签订的协议的代理行为有效。陆亚珍、于守强未按该协议约定期限支付剩余租金10.7万元，已构成违约，陆亚珍、于守强应向香港城公司支付所欠租金及综合管理费。在此情况下，香港城公司可以通过正当途径依法主张权利，但其不顾陆亚珍、于守强仍在经营且未拖欠电费的情况下停止向福斯特撞球吧供电，违反了合同约定且一直未恢复供电，致使陆亚珍、于守强一直不能营业。因此，对于2013年1月4日至2014年1月31日停电期间的租金及综合管理费，不应由陆亚珍、于守强承担。故陆亚珍、于守强应支付的租金及管理费为206998.25元（107000元（2012年9月30日前所欠租金）＋99998.25元（2012年10月1日至2013年1月3日租金、管理费）］。本案审理中，租赁合同的期限已届满，故租赁合同已无解除的必要。租赁期间届满后，陆亚珍、于守强应将案渉商铺交还香港城公司，陆亚珍、于守强明知租赁期限己届满却仍继续占用案渉商铺致使损失扩大，应承担相应的责任。香港城公司要求陆亚珍、于守强按两倍租金标准支付占有使用费显然高于其实际损失，故陆亚珍、于守强应按合同约定的租金标准向香港城公司支付占有使用费。陆亚珍、于守强虽反诉要求香港城公司赔偿其因停电造成的2013年1月4日至2014年1月31日期间的营业损失，并提出鉴定申请，但鉴定机构因陆亚珍、于守强无法补充相关鉴定资料，表示无法出具报告和不接受委托。因此，陆亚珍、于守强主张的因停电造成的2013年1月4日至2014年1月31日期间的营业损失无法认定，陆亚珍、于守强应承担举证不能的法律后果，故对陆亚珍、于守强的反诉请求不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年12月3日作出如下判决：一、被告（反诉原告）陆亚珍、于守强于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）马鞍山市锦华香港城商业管理有限公司租金、综合管理费206998.25元；二、被告（反诉原告）陆亚珍、于守强于本判决生效之日起十日内将占用的马鞍山市花山区大华国际广场香港城四层建筑面积935平方米的商铺交还原告（反诉被告）马鞍山市锦华香港城商业管理有限公司；三、被告（反诉原告）陆亚珍、于守强于本判决生效之日起十日内按月租金33660元的标准向原告（反诉被告）马鞍山市锦华香港城商业管理有限公司支付自2014年2月1日起至实际腾让房屋之日止的占有使用费；四、驳回原告（反诉被告）马鞍山市锦华香港城商业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）陆亚珍、于守强的反诉请求。本诉案件受理费8876元，反诉案件受理费7298元，合计16174元，由原告（反诉被告）马鞍山市锦华香港城商业管理有限公司负担5471元，被告（反诉原告）陆亚珍、于守强负担10703元。
宣判后，陆亚珍、于守强不服，向本院提起上诉称：1、自2010年4月，其依约交纳1万元定金，后又缴纳84150元押金，其已积极履行义务。根据双方的合同约定，只有在拖欠水电费的情况下才可以停水停电，同时约定由于香港城公司原因导致水电不能正常供应，致使其连续一个月无法使用租赁房屋，其有权要求解除合同并要求香港城公司赔偿损失。其之前未交纳房租的原因是香港城没有履行自己的承诺，其无奈之下才拒交租金，是香港城公司违约在先。2、2012年9月24日香港城公司法定代表人沈文斌签订的协议应为无效，而原审认为是表见代理，认定其未交纳房租构成违约，于法无据。3、原审判令其在合同到期后继续占用房屋致使损失扩大没有依据，因为是香港城公司在其正常营业的状态下断电至今，是香港城公司扩大了损失，导致其在合同剩余期限内无法继续经营，以至合同到期后无力支付搬家费用，其根源是因为香港城公司的根本违约。且房屋钥匙在香港城公司工作人员处，其并未占用房屋，更没有任何收益。4、在一审审理期间，就其营业损失委托评估机构鉴定，在其提供了材料以后，评估机构拖了6个月后才告知其无法提供专业报表而终结评估，而其系个体工商户，根本无法提供，原审认定其举证不能未支持其诉请，损害了其合法权益。综上，请求二审撤销原审，依法改判。
香港城公司辩称：1、其与孙忠英签订的协议真实合法有效。其有理由相信孙忠英能代表于守强，孙忠英也在撞球吧工作，其对事实清楚。从协议内容来看，并没有损害其利益。2、租赁期满后于守强应予返还房屋，其将钥匙交给香港城公司并不等于交房。3、香港城公司不应赔偿其停电期间的损失，其停电之前就拖欠租金，是其违约在先。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
二审查明的事实与原审相同。
综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：1、香港城公司与于守强母亲签订的协议是否有效；2、陆亚珍、于守强应否支付香港城公司合同期满后的占有使用费；3、陆亚珍、于守强要求香港城公司赔偿其损失有无事实和法律依据；4、陆亚珍、于守强交纳的84150元押金是否应予返还。
本院认为：一、关于香港城公司与于守强母亲签订的协议效力问题。孙忠英系于守强母亲，2012年9月24日其与香港城公司法定代表人沈文斌签订协议一份，根据陆亚珍与香港城公司签订的房屋租赁合同的约定，其尚欠香港城公司房租及综合管理费28.7万元，而香港城公司在该协议中补贴其10万元，减轻了其给付责任，后孙忠英支付了8万元费用，该协议已经实际履行。另福斯特撞球吧系家庭经营，基于孙忠英一直在福斯特撞球吧工作及其特殊身份，应认定为双方签订的协议合法有效。二、关于房屋占有使用费问题。双方签订的房屋租赁合同及补充条款中并未约定在承租人拒付租金时，出租人有权停止供电，而香港城公司在陆亚珍、于守强拒付租金后，并未依法主张自己的权利，而是采用断电的方式解决，导致福斯特撞球吧无法正常营业，香港城的断电行为已构成违约。虽然合同约定的期限已届满，但由于香港城公司一直未恢复供电，致使合同一直处于中止履行状态，扩大了其损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故香港城公司要求陆亚珍、于守强支付房屋占有使用费于法无据，陆亚珍、于守强在该期间内不应支付香港城公司房屋占有使用费。三、关于陆亚珍、于守强要求香港城公司赔偿损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，陆亚珍、于守强认为其未交纳房租的原因系香港城没有履行自己的承诺，但双方签订的房屋租赁合同及补充条款中并未约定其所诉称的承诺，其拒付租金的行为已构成违约，而该行为也是香港城公司断电的直接原因，对由此造成的损失，应由陆亚珍、于守强自行承担。对陆亚珍、于守强的该项上诉请求，本院不予支持。四、关于押金是否退还问题。2011年1月7日，陆亚珍、于守强向香港城公司交纳押金84150元，陆亚珍、于守强在原审反诉状附件请求项目中，已列明要求返还押金84150元，而原审未予处理，本院予以纠正。现由于双方的违约导致合同无法履行，应予以返还，可以在所欠房租中扣除。
综上，陆亚珍、于守强的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持马鞍山市花山区人民法院（2013）花民一初字第02353号民事判决第四项即“驳回原告（反诉被告）马鞍山市锦华香港城商业管理有限公司的其他诉讼请求”、第五项即“驳回被告（反诉原告）陆亚珍、于守强的反诉请求”；
二、撤销马鞍山市花山区人民法院（2013）花民一初字第02353号民事判决第二项、第三项、第四项；
三、陆亚珍、于守强于本判决生效之日起十日内支付马鞍山市锦华香港城商业管理有限公司租金、综合管理费122848.25元（已扣除押金84150元）；
四、陆亚珍、于守强于本判决生效之日起三十日内将占用的马鞍山市花山区大华国际广场香港城四层建筑面积935平方米的商铺交还马鞍山市锦华香港城商业管理有限公司；如陆亚珍、于守强在上述期限内未腾空房屋，应按月租金33660元的标准向马鞍山市锦华香港城商业管理有限公司支付占有使用费至实际腾空之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8876元，反诉案件受理费7298元，合计16174元，由马鞍山市锦华香港城商业管理有限公司负担6728元，陆亚珍、于守强负担9446元；二审案件受理费4405元，由马鞍山市锦华香港城商业管理有限公司负担1791元，陆亚珍、于守强负担2614元。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪和平
代理审判员 张茂进
代理审判员 方 芳
二〇一五年六月十九日
书 记 员 吴方圆
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。