广西壮族自治区来宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）来民二终字第251号
上诉人（一审被告）：徐寒。
上诉人（一审被告）：徐青。
两上诉人的委托代理人：陈文东，广西桂中律师事务所律师。
两上诉人的委托代理人：张益校。
被上诉人（一审原告）：柳州市新铭物业服务有限公司。
法定代表人：曾新龙，该公司总经理。
委托代理人：莫献忠，广西和清律师事务所律师。
上诉人徐寒、徐青因与被上诉人柳州市新铭物业服务有限公司（以下简称新铭物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2014）兴民初字第121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月4日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月13日依法公开开庭审理了本案。上诉人徐寒、徐青的委托代理人陈文东、张益校，被上诉人新铭物业公司的委托代理人莫献忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：新铭物业公司前称为柳州市共同物业管理有限责任公司，于2007年6月6日与来宾市大地房地产开发有限公司签订前期物业管理委托合同，合同约定来宾市大地房地产开发有限公司将“大地景苑”小区前期物业管理服务工作委聘新铭物业公司全权经营管理，期限自“大地景苑”交房之日起至小区业主委员会产生并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。“大地景苑”小区总建筑面积约236804.47㎡。物业服务合同中约定新铭物业公司的权利和义务：对本管理辖区内的房屋共有部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；制定本物业的物业服务制度和《业主临时公约》并书面告知业主；建立健全本物业的物业服务档案资料；制止违反本物业的物业服务制度和《业主临时公约》的行为等。物业合同中还约定了物业费收取标准为：多层住宅每月0.6元／㎡，高层住宅每月0.8元／㎡，办公楼房每月2元／㎡，商业经营房3元／㎡。之后，来宾市物价局批复“大地景苑”小区住宅物业按建筑面积每月平方米0.45元收取，商业经营用房和办公用房物业服务收费由物业公司与业主自行协商制度。新铭物业公司经征得诸如徐寒、徐青这类临街商铺的相关业主认可，对临街商铺物业服务费是按每月1元／㎡收取。
另查明，“大地景苑”小区的业主委员会于2011年12月28日成立。2012年4月28日，小区业主委员会与柳州致上物业服务有限公司签订了物业服务合同。新铭物业公司与“大地景苑”小区的物业服务合同因此于2012年4月底终止。新铭物业公司于2012年6月28日由柳州市共同物业服务有限责任公司变更企业名称为柳州市新铭物业服务有限公司。“大地景苑”B区457号房屋系徐寒、徐青所有，房屋建筑面积为230.7㎡，该房屋面朝来宾市祥和路，属临街门面，出入均未经过“大地景苑”小区大门。2009年9月，徐寒、徐青接收该房屋，并预交了400元物业管理费和50元公共水电费。由于徐寒、徐青的房屋临街，房屋前面的灯光、环卫等由市政管理部门负责，因此徐寒、徐青认为其房屋不属于新铭物业公司的服务范围，并未享受新铭物业公司提供的物业服务，之后，一直未交纳物业管理费。期间，新铭物业公司通过向徐寒、徐青发催缴通知，由寄律师函等到方式，向徐寒、徐青追讨物业服务费，均未果，遂起诉至法院，请求徐寒、徐青支付其牧业管理费6221.12元和公共水电费142元，违约金1910元，共计8273元。
一审法院认为，“大地景苑”的建设单位来宾市大地房地产开发有限公司于2007年6月6日与新铭物业公司签订的《前期物业管理委托合同》，该合同是房地产公司在小区未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下签订的，符合法律法规的有关规定，对业主具有约束力。合同中约定服务期限自“大地景苑”交房之日起至小区业主委员会产生交代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，徐寒、徐青作为“大地景苑”区域范围内的业主，应当履行合同约定的权利与义务。徐寒、徐青辩称新铭物业公司超出物业服务企业资质承接了“大地景苑”小区的物业服务项目，一审法院认为，物业服务公司资质的管理由《物业服务企业资质管理办法》进行调整，该法系国务院建设行政主管部门制定的管理性强制规定，新铭物业公司超出期部分资质承接物业服务，属于行政主管部门管理的范畴，徐寒、徐青以此抗辩否认《前期物业管理委托合同》的法律效力，一审法院不予采纳。《前期物业管理委托合同》签订后，新铭物业公司已依约定对“大地景苑”小区整体区域范围内公用设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理等职责。由于徐寒、徐青的房屋属于临街门面，门口面临祥和路，路灯、环卫受市政管理部门覆盖，形成双重服务，新铭物业公司物业服务因此得以懈怠，导致徐寒、徐青未感受到新铭物业公司的服务。新铭物业公司虽未提供证据证明其已向徐寒、徐青提供了物业管理服务的证明材料，但事实上物业服务还包括了徐寒、徐青安装在小区内水电表、房屋公共墙面外观的维修、保安巡逻、公用设施设备的维护、业主档案资料的制定与管理、消防设施的配置等服务职责，这类物业管理系间接为徐寒、徐青提供了服务。新铭物业公司按照来宾市物价局对“大地景苑”小区物业管理服务收费标准的批复，原按每月每平方米1元收取物业管理费，现因对徐寒、徐青的服务项目相对减轻，按公平合理原则，徐寒、徐青承担交纳的物业管理费也要相应降低，一审法院故酌定为徐寒、徐青物业管理费按房屋建筑面积每月每平方米0.3元收取。新铭物业公司请求徐寒、徐青支付公共水电费每月6元，用于小区公共照明、维护、清洁，该诉请合法有据，一审法院予以支持。徐寒、徐青辩称新铭物业公司的起诉已超过诉讼时效，但新铭物业公司在徐寒、徐青欠费期间通过邮寄催缴通知，律师函等方式已向徐寒、徐青追讨欠款，故对徐寒、徐青的抗辩，一审法院不予支持。徐寒、徐青拖欠新铭物业公司的物业管理费从2009年9月至2012年4月共计32个月，应交物业费为：32个月×230.7平方米×0.3元／月／平方米=2214.72元，扣除已交纳的400元，徐寒、徐青尚欠新铭物业公司物业管理费为1814.72元；尚欠的公共水电费为32个月×6元／月=192元，扣除已交纳的50元，尚欠142元。新铭物业公司诉请徐寒、徐青支付的违约金1910元，一审法院认为，物业管理服务是带有公众服务性质的一种服务合同，徐寒、徐青理应积极履行合同，缴纳物业管理费，配合新铭物业公司共同营造小区团结和谐氛围。但因徐寒、徐青违约，新铭物业公司也存有不周之处，故新铭物业公司请求徐寒、徐青支付违约金，理由不充分，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、徐寒、徐青支付柳州市新铭物业服务有限公司物业管理费1814.72元和公共水电费142元，合计1956.72元；二、驳回柳州市新铭物业服务有限公司的其他诉讼请求。受理费50元，由柳州市新铭物业服务有限公司承担38元，徐寒、徐青承担12元。
上诉人徐寒、徐青不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：1、认定事实不清。物业服务的范围不明。上诉人的物业即“大地景苑”B区457号房屋属于外街门面，与内街门面明显不同。现在的物业公司也仅仅是将物业服务的范围含括至内街门面为止，并不含括外街的门面。2、被上诉人提供了物业服务证据不足。一审判决一方面认定被上诉人未提供证据证明已向上诉人提供了物业服务的证明材料，另一方面却又认定其为上诉人提供了诸如水电表等服务。这种自相矛盾的认定难以服众。被上诉人并没有证据证实。3、认定双方物业服务合同有效缺乏事实、法律依据。双方的物业服务合同关系不是基于开发商与被上诉人签订的《前期物业管理委托合同》，而是基于双方签订的《物业服务合同》。因为有约定，被上诉人应该在取得收费资格后应当与上诉人另行协商签订物业服务合同，这也是本案为什么出现被上诉人与开发签订有《前期物业管理委托合同》，又有被上诉人与上诉人签订《物业服务合同》的原因。《物业服务合同》不是上诉人签字这个事实，被上诉人在一审中也承认并且表示不需要做笔迹鉴定，因此，该合同是无效的。综上，一审判决事实不清、证据不足，缺乏事实、法律依据，请求二审法院依法查明，公正判决。
被上诉人新铭物业公司答辩称：被上诉人新铭物业公司服务是在大地景苑范围内，上诉人房屋也属于大地景苑范围内，其认为不属于被上诉人的服务范围内的理由不成立。被上诉人提供了物业服务，形成的服务合同有效。为此，被上诉人认为一审法院判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决正确，应依法维持，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
根据上诉人徐寒、徐青的上诉理由及被上诉人新铭物业公司的答辩意见，本院归纳本案的争议焦点：上诉人与被上诉人是否存在物业服务合同关系？如果双方存在物业服务合同关系，上诉人是否应向被上诉人支付物业管理费及多少？
上诉人徐寒、徐青在二审期间向本院提供新证据：15张照片，证明涉及到上诉人房屋门前路灯以及垃圾桶、下水道、门前路面的维修、地板均是市政管理部门负责。
被上诉人新铭物业公司对上诉人提供上述新证据的质证意见：这些照片的真实性无法认证，但证明的观点基本认可，确实上诉人房屋属于临街门面，路灯、环卫、路面受市政管理部门覆盖。
本院对于上诉人提供的新证据的认证意见：这些照片只能证明上诉人房屋临街路灯、环卫、路面受市政部门管理，与本案争议的事实无关，本院不予采信。
被上诉人新铭物业公司二审期间未向本院提供新证据。
本院经审理查明，除一审判决查明的“原告经征得诸如被告这类临街商铺的相关业主认可，对临街商铺物业服务费是按每月1元／㎡收取。”（判决书第4页第一段第一、二、三行）事实之外，其他法律事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人与被上诉人是否存在物业服务合同关系的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，在本案中，被上诉人新铭物业公司与“大地景苑”的建设单位来宾市大地房地产开发有限公司于2007年6月6日与新铭物业公司签订的《前期物业管理委托合同》，对“大地景苑”各业主具有约束力，因上诉人徐寒、徐青的房屋系“大地景苑”B区457号，因此上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同关系，且该物业服务合同并不违反法律法规的强制性规定，应予认定有效。故，上诉人徐寒、徐青认为其房屋不在物业服务合同范围内及合同无效的理由不成立，本院不予采信。
关于上诉人是否应向被上诉人支付物业管理费及多少的问题。如上所述，双方当事人之间存在物业服务合同关系，且合法有效，上诉人徐寒、徐青作为“大地景苑”B区457号房屋的业主，依法享有合同权利，承担合同义务。《前期物业管理委托合同》签订后，被上诉人新铭物业公司已依约对“大地景苑”小区整体区域范围内公用设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理等职责任。虽然被上诉人新铭物业公司未提供证据证明其已向上诉人提供了物业管理服务的证明材料，但事实上物业服务还是包括了上诉人安装在小区内水电表、房屋公共墙面外观的维修、业主档案资料的制定与管理等服务职责，这类物业管理也为上诉人提供了服务。被上诉人新铭物业公司按每月每平方米1元收取物业管理费，本院认为因被上诉人对上诉人的服务项目相对减轻，按公平合理原则，一审法院酌情确认的物业管理费按房屋建筑面积每平方米0.3元收取是比较合理的，本院予以维持。同时，被上诉人新铭物业公司请求上诉人徐寒、徐青支付公共水电费每月6元，系用于“大地景苑”整体小区公共照明、清洁、及维护，该诉请求也有事实和法律依据，本院也予支持。因此，上诉人徐寒、徐青应向被上诉人支付物业管理费1814.72元和公共水电费142元。故，上诉人徐寒、徐青上诉认为被上诉人新铭物业公司未提供证据证实提供物业服务，其不应承担物业管理费的理由不成立。
综上，一审判决适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由徐寒、徐青负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韦正德
审 判 员 卢 怡
代理审判员 邓 媚
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 韦玉妹
附：本判决引用相关法律条文
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。