广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2334号
上诉人（原审原告、反诉被告）：ＸＸ，住湖北省天门市。
委托代理人：黄锡峰，广东百高律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李书凤，住广东省从化市。
委托代理人：李华，广东科德律师事务所律师。
上诉人ＸＸ因合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1634号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年12月24日，ＸＸ与李书凤签订《联营协议书》，约定：李书凤向某芳承包新中国大厦八楼25号档（涉案场地）经营服装生意，承包期从2014年3月5日至2015年3月4日止；每月承包费为159000元，李书凤在承包前先向某芳缴纳二个月承包费作为押金和一个月的承包费（租金）共477000元；每月提前5天缴纳承包费159000元，逾期不付或未付清的除应如数付清外，每天应增缴欠交总额的3%作为滞纳金，逾期3天内不交作自动弃权，押金不退还，并退出经营档口；承包期间，ＸＸ负责25档内的场租、税收、工商管理等费用，李书凤负责自己的债务，自负盈亏；如李书凤自己中途退场，ＸＸ对李书凤不退回押金，但如ＸＸ中途收回档口的，除退回押金外，赔偿318000元给李书凤；李书凤在承包经营期间必须遵守《安全防火消防责任》。另合同约定预收6000元电费押金。
上述协议书签订后，李书凤接收了涉案房产开始经营，并向某芳支付两项押金324000元及3、4月份租金。同年李书凤撤离涉案场地，对于撤离时间李书凤称是6月5日，ＸＸ确认是7月4日撤离，7月6日接收涉案场地。
一审庭审期间，李书凤同意将部份押金159000元抵扣5月份的租金。
2005年2月18日，广州市公安消防局出具的《关于对新中国大厦办公室建筑内部装修工程消防验收合格的意见》（以下简称：《意见》）等证据予以证明。其中，《意见》指出，装修部位为第八层，装修后为办公室，建筑面积4000平方米；内部装修工程符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件，并要求已经验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审核、验收或备案。
2014年3月24日，荔湾区人民政府向新中国大厦各大经营公司（业主）发出《关于区公安消防部门依法对存在严重消防安全隐患的新中国大厦分步实施临时查封措施的告知书》【荔府（2014）3号】，主要内容是：针对新中国大厦存在疏散通道严重堵塞、消防安全出口不足、大量存放可燃货物、违法改建扩建等严重消防安全隐患问题，区公安消防部门于2013年12月27日、30日分别向大厦各大经营公司（业主）发出《责令限期改正通知书》，责令其于2014年1月13日前完成消防违法行为整改。现责令整改期限已过。但各大经营公司（业主）始终未能消除安全隐患。因此，从2014年3月20日开始，区公安消防部门依法对存在严重消防安全隐患的部分楼层，分步实施临时查封措施。
2014年7月24日，ＸＸ向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.解除ＸＸ、李书凤签订的《联营协议书》；2.李书凤向某芳支付2014年5月5日起至2014年7月6日期间的承包费人民币328600元及滞纳金（以159000元为基数，按每日3%标准，自2014年4月30日起计至实际付清之日止，暂计至2014年7月4日为286200元）；3.判令李书凤赔偿ＸＸ经济损失人民币318000元；4.李书凤告承担本案的全部诉讼费用。
李书凤在原审诉讼中答辩称：上述合同已经解除，不同意支付滞纳金，也没有实际使用的租金，ＸＸ主张的经济损失没有理由和依据。并提起反诉，请求法院判令：1.解除双方签订的《联营协议书》；2.判决ＸＸ退还李书凤押金人民币159000元；3.判令ＸＸ退还多交的电费5225元；4.本案诉讼费用由ＸＸ承担。
ＸＸ对原审诉讼中李书凤的反诉请求答辩称：ＸＸ不存在欺诈，案涉商铺已经消防验收合格，即便有消防隐患也是李书凤在自主经营中大量囤积货物所导致，消防隐患不同于消防不合格，李书凤抗租的根本原因是案涉商铺转入经营淡季，并非消防问题。李书凤只向某芳支付210000元押金。
原审庭审中，ＸＸ、李书凤均确认双方签订的《联营协议书》实质是租赁合同。
原审法院认为：ＸＸ、李书凤均确认《联营协议书》实质是关于涉案场地的租赁协议，故上述协议应为租赁合同。
ＸＸ要求解除《联营协议书》，李书凤亦实际退还涉案场地，继续履行合同已没有实际意义，故ＸＸ该项诉讼请求，原审法院予以支持。关于撤场时间，由于李书凤是在合同未届满前撤离，李书凤应给予ＸＸ合理的接收时间，且ＸＸ亦确认李书凤是于2014年7月4日撤场，故原审法院认定该日为李书凤正式撤场时间。李书凤已实际使用涉案场地5月5日至7月4日期间的租金，李书凤仍应按每月159000元的标准向某芳支付。由于李书凤同意将159000元押金抵扣一个月的租金，故李书凤实际应向某芳支付6月5日至7月4日的租金。
由于涉案场地因消防问题遭遇整改及政府部门实施临时查封措施，对李书凤的经营产生一定程度的影响，因此，李书凤提前终止协议并非恶意不履行协议的行为，在此情况下，ＸＸ应将已收取的押金返还给李书凤。由于李书凤已将159000元押金抵扣一个月的租金，ＸＸ实际退还给李书凤的押金为159000元；李书凤支付的押金中包括电费押金6000元，双方约定每月电费为225元，原审法院认定李书凤实际使用涉案场地共4个月，扣除已用部份的电费900元后，余额5100元某仍应一并退还给李书凤。另ＸＸ要求李书凤支付滞纳金及赔偿损失不符合公平原则，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年11月11日作出如下判决：一、解除ＸＸ与李书凤于2013年12月24日签订的《联营协议书》；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，李书凤向某芳支付159000元租金；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，ＸＸ向李书凤返还押金164100元。四、驳回ＸＸ其他诉讼请求；五、驳回李书凤其他反诉请求。一审本诉受理费6614元、反诉受理费1843元，由ＸＸ负担6665元，李书凤负担1792元。
判后，上诉人ＸＸ不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定消防整改对李书凤经营造成影响，李书凤提前终止协议并非恶意不履行协议的行为是事实认定不清。1.新中国大厦消防整改的范围不包括涉案场地。对新中国大厦商铺的消防整改针对的是违法加建、扩建的情形，荔湾区公安消防部门对纳入整改范围的商铺在下发给商场管理公司的《整治情况表》中有明确的罗列，而涉案场地并未列入整改范围。2.新中国大厦的消防整改并不导致李书凤无法经营，李书凤擅自撤场提前终止协议的行为已构成违约。新中国大厦被查封的楼层发生在14楼以上，七楼及涉案档口在消防整改期间从未被行政部门采取查封和停业整顿的强制措施，包括涉案场地在内的所有商户依然可以正常经营。荔湾区人民政府于2014年3月已发出整改告知，如果案涉场地受到影响不可能经营到6月份。新中国大厦8楼除了涉诉的商铺外其余都正常经营，由此证明消防整改并不影响8楼商户的正常经营。原审法院在未查明消防整改对商户经营影响程度的情况下，即认同李书凤的撤场行为，显然缺乏事实依据。3、消防隐患整改不属于李书凤有权单方终止协议的法定情形，李书凤逾期缴纳承包费及擅自撤场的行为构成违约，押金不应退还。消防隐患不等同消防不合格，消防隐患可以通过事后补救措施得以弥补和消除，在隐患整改期间及消除后，合同依然可以继续履行。然而，李书凤在明知可以照常经营的情况下，依然恶意欠租、擅自撤场并起诉要求ＸＸ退还押金，其行为已构成根本性违约，原审法院却认定李书凤并非恶意不履行协议，判决ＸＸ退还押金显然是于法无据。4.新中国大厦存在消防隐患不可归咎于某芳，不应由ＸＸ为此而独自承担责任。涉案档口不存在违法加建扩建的情形，在交付给李书凤时已通过消防验收，ＸＸ已全面履行合同义务。大量存放可燃货物的消防隐患是李书凤在自主经营过程中因大量囤积货物而产生，由李书凤单方造成，与ＸＸ无关。二、《联营协议书》合法有效，李书凤逾期交费及单方终止协议的行为已构成违约，应承担违约责任。根据《联营协议书》第一条约定：逾期缴纳承包费的，押金不予退还。本案中，荔湾区政府的消防整改公告于2014年3月24日发出，但李书凤却经营至2014年6月30日才搬离涉案场所，即表示李书凤同意继续履行合同，使用涉案场地，故其应按《联营协议书》的约定提前五天交纳相应费用，而李书凤某直未予支付。另本案并未发生可由李书凤单方解约的法定情形，故李书凤逾期交费及擅自离场的行为已构成违约，无权要求返还押金。三、原审法院的判决不利于维护市场的交易安全。本案中，涉案场所本身不存在消防问题，且消防部门对消防隐患的整改也未导致商户无法继续经营，但原审法院却无考虑影响程度大小的因素，便简单的以商户经营遭受影响为由支持李书凤的单方提前终止协议的行为，这意味着在日后的市场交易中，只要商户经营遭受非自身因素的影响，不论影响程度的大小，即可单方解约，故原审判决极不利于维护市场的交易安全，同时也违背了合同法的法治精神。综上，上诉请求：1.依法撤销原审判决第三项，改判ＸＸ无须向李书凤返还押金159000元，维持原审判决其余判项；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人李书凤答辩称：同意原审判决，不同意上诉人ＸＸ的上诉请求。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审庭询中，ＸＸ表示一审判决书第三项中“返还押金164100元”中包括5100元电费押金，该部分电费押金同意退还给李书凤。
本院认为：李书凤与ＸＸ于2013年5月28日签订的《联营协议书》实为租赁合同，故本案的争议焦点在于：ＸＸ应否将押金159000元退还给李书凤。
关于ＸＸ应否将押金159000元退还给李书凤的问题。ＸＸ提供的广州市公安消防局于2010年3月10日出具的《意见》来看，涉案场地所在第七层装修后为办公室，并且注明如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审核、验收或备案。现涉案场地并非作为办公室而是作为商铺经营服装，ＸＸ并无充分证据证明涉案场地在改变用途后向公安消防机构进行了申办审核、验收或备案，不能证明涉案场地在变更用途后通过消防验收，故本院对ＸＸ关于涉案场地不存在消防隐患的主张不予采信。虽然《告知书》中并没有明确广州市荔湾区公安消防部门具体对新中国大厦的哪个楼层进行消防整改并实施临时查封措施，也没有明确涉案场地及所在楼层不在整改范围，但是政府有关部门对新中国大厦进行消防整改以及实施临时查封措施在一定程度上影响了李书凤的正常经营，结合李书凤在2014年5月份之前并无拖欠租金的履约情况来看，原审法院认定李书凤提前终止协议并非恶意不履行协议的行为，并支持李书凤要求ＸＸ返还押金159000元并无不当。ＸＸ以李书凤单方撤场构成违约并要求没收押金的上诉理由不能成立，本院不予支持。李书凤某审反诉请求ＸＸ退还多交的电费5225元，二审中ＸＸ同意将5100元电费押金退还给李书凤，故一审判项第三项判决ＸＸ向李书凤某共返还164100元（159000＋5100=164100元）押金并无不妥，本院予以维持。
综上所述，上诉人ＸＸ的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3480元由上诉人ＸＸ负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 蔡峰
代理审判员 余盾
二〇一五年七月十五日
书 记 员 张辉
李杨