广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初7210号原告曹金贵，男，1975年3月27日出生，汉族，住址深圳市宝安区。委托代理人徐婧婷，广东淳锋律师事务所律师。被告陈德琳，男，1969年9月30日出生，汉族，住址深圳市宝安区宝城50区。委托代理人蓝明，广东世纪华人律师事务所律师。委托代理人许鹏飞，广东世纪华人律师事务所律师。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C，组织机构代码715279885。法定代表人吴军强。委托代理人张逸茹，女，系公司职员。上述当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐婧婷，被告及其委托代理人蓝明、许鹏飞，第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）的委托代理人张逸茹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹金贵诉称，2016年1月10日，经第三人居间，原告前妻曾汉娣与被告签订了《二手房买卖合同》（合同编号1526640），购买被告名下位于深圳市宝安区君逸世家花园1栋A座2单元1406号房产。根据合同第第一条、第二条、第三条和第四条约定，房产的转让成交价为1,068万元，定金为52万元。首期房款应当在签署合同后的45个工作日内支付至银行或者第三方监管账户，具体金额为成交价减去银行承诺贷款额，并且在期限届满之日起三日内提交贷款申请及相关材料。第六条约定，由于被告的房产处于抵押状态，被告应当在签署本合同之日起40天内办理好赎楼手续、注销抵押登记、将房产证原件交付给第三人。合同签订后，曾汉娣依约向被告支付了定金53万元。后因为资金紧张，曾汉娣便和原告、被告三方签署了一个买房主体变更确认书，约定将前述二手房买卖合同买方的权利义务转让给原告，由原告继续履行涉案的二手房买卖合同。原告成为涉案合同的卖方主体后，重新支付了53万元定金给被告，取得了银行贷款承诺书，且办理了相应的首期款监管手续，将剩余首期款260万元付至原被告双方协议约定的银行监管账户。但被告在约定的期限内一直没有办理赎楼的手续。原告和曾汉娣多次予以催促，但被告仍然置之不理。现双方合同所约定的5天宽限期已经届满并超期41天，根据合同第十五条的约定，原告有权解除合同并要求被告支付转让成交价的20%作为违约金，即213.6万元，且依法返还已支付的定金53万元。在协商未果后，原告于2016年3月29日以手机短信和书面公函的方式告知被告，因其根本违约，已经决定解除原被告之间的二手房买卖合同。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、确认原告与被告所订立的《二手房买卖合同》解除；二、被告向原告支付违约金213.6万元，返还购房定金53万元；三、被告承担本案诉讼费用。被告陈德琳答辩称，一、陈德琳虽与曾汉娣签订了二手房买卖合同，但因为2016年2月22日陈德琳与曾汉娣和曹金贵三方签订了买方主体确认变更书，陈德琳全额退还曾汉娣所付的购房定金而予以解除。理由如下：1、2016年2月22日，曹金贵与陈德琳、曾汉娣签订了买方主体变更确认书，签订确认书的同时，陈德琳全额退还了曾汉娣之前所支付的购房定金，曹金贵重新以银行转账的方式将涉案的购房定金支付至陈德琳的账户上。陈德琳认为，原陈德琳与曾汉娣之间的二手房买卖合同因为定金全额退还而予以解除。陈德琳与曹金贵重新确定了涉案房产的买卖关系。2、从确认书的内容看，确认书只确认曹金贵全面承接曾汉娣之前与陈德琳签订的二手房买卖合同的义务，但该变更主体确认书并没有规定陈德琳对新的买方曹金贵要承担的义务。只是将买方的义务和权利转让给了新的买方，但没有约定新的买方要承担什么义务。二、曹金贵仅仅支付陈德琳涉案的购房定金，而没有约定陈德琳对曹金贵应履行和承担的义务，陈德琳认为曹金贵与陈德琳之间的房产买卖关系的成立应以曹金贵支付陈德琳定金之日予以确认。曹金贵和陈德琳之间就涉案房产的买卖的交易方式和赎楼的方式等尚未签订近似的买卖合同，陈德琳认为双方没有达成书面合意。三、曹金贵和陈德琳对涉案房产的交易已经事实履行，但在履行中因为曹金贵无故拒绝配合办理赎楼的义务以及相关的手续，导致房产的买卖最终无法达成交易，过错是在曹金贵一方，其行为已构成违约，所以应对卖方承担违约责任。第三人世华公司答辩称，一、本案系房屋买卖合同纠纷，法律关系为买卖合同关系，而第三人与原、被告之间为居间合同关系，因此第三人并非本案适格主体。二、合同签订后，第三人按合同约定预留了5万元作为交房保证金，对于该托管的5万元交房保证金，第三人同意配合法院裁判处理。三、在合同履行过程中，陈德琳一直未办理赎楼手续，第三人为促成交易顺利完成，多次与陈德琳沟通，但陈德琳均未积极回复，至此交易陷入僵局。四、交易中，第三人作为居间方，积极撮合买卖双方签订《房地产买卖合同》，为了促成交易顺利完成过户，第三人多次进行沟通协调工作，已经全面履行了居间义务，有权向交易相关方主张相应的佣金。经审理查明：2008年5月26日，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局向陈德琳颁发了深房地字第5000327219号《房地产证》，曹金贵为位于深圳市宝安区新安街道罗田路西北侧俊逸世家花园1栋A2单元1406号房地产权利人，该房产建筑面积为187.61平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。2016年1月10日，曾汉娣作为买方与作为卖方的陈德琳签订的《二手房买卖合同》，约定陈德琳将上述房地产出售给曾汉娣，转让成交价为1,068万元。合同约定买方在签署合同时向卖方支付定金20万元，签署合同之日起十日内再向买方支付定金33万元，定金交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管方账号，即视为卖方收讫定金。一次性付款或银行按揭付款下的首期房款由交由买方指定银行监管，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，买方须在约定的付款期限内将需监管的资金存入监管账户。买方应于签署合同之日起45日内付清首期房款（以成交价减去银行承诺贷款额）。该物业处于抵押状态，卖方同意于签署合同之日起四十日内自行筹资还清银行贷款、包括注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方。买卖双方协商同意在定金或其他购房款中预留5万元作为交房保证金。合同约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。2016年1月10日，曾汉娣向陈德琳支付定金20万元；2016年1月18日，曾汉娣向陈德琳支付定金33万元。在上述合同履行期间，陈德琳作为卖方与作为原买方的曾汉娣、新买方的曹金贵签订了一份《买方主体变更确认书》，约定就上述合同买卖和居间关系变更如下：1、新买方同意继受履行买卖关系和居间关系中全部权利义务；2、原买方已履行部分，原买方和新买方自行完成交接，不得以此为由要求卖方或经纪方退回；原买方自本协议签署生效后自动退出原买卖合同关系；3、应买方主体变更，新买方替代原买方成为原合同当事方，对原合同负有完全履行的义务；如新买方不能履行的，需按原合同约定承担违约责任。2016年2月22日，曹金贵向陈德琳转账52万元。2016年2月23日，陈德琳向曾汉娣转账52万元。2016年2月24日，曹金贵将首期款260万元存入资金监管账户，陈德琳和曹金贵共同办理了首期款资金监管手续。2016年3月22日，贷款银行发出贷款承诺书，承诺就案涉交易发放贷款805万元。2016年3月25日，曹金贵向陈德琳发出《催告函》，称陈德琳经多次催促后仍未办理自行赎楼手续，导致无法办理递件过户，催促陈德琳收到函件后三日内与曹金贵联系商洽处理合同违约事宜。2016年3月25日，陈德琳办理了赎楼公证委托手续。2016年3月30日，曹金贵向陈德琳发出函件，称按合同约定，陈德琳应于2016年2月21日前完成赎楼义务，但其至今未完成赎楼，严重违反合同约定，现通知解除双方花间的二手房买卖合同，并要求陈德琳支付房价总款20％的违约金。庭审中，陈德琳确认于2016年4月2日收到上述函件。2016年4月1日，陈德琳向曹金贵发出《催告函》，称陈德琳和曹金贵约定委托担保公司担保融资赎楼。陈德琳已于2016年3月18日前往抵押权银行办理了解除抵押手续，2016年3月21日与担保公司签署担保合同，并办理了相关公证手续，但因为曹金贵至今未前往担保公司签署相关担保法律文件，致使无法完成赎楼手续。现通过曹金贵立即前往担保公司办理担保赎楼的相关手续，否则相关迟延赎楼的责任全部由曹金贵承担。另，陈德琳诉曹金贵及第三人世华公司、深圳市万通融资担保有限公司、曾汉娣买卖合同纠纷一案，本院已受理，案号为（2016）粤0306民初12263号，因所涉交易与案涉交易为同一房屋买卖合同关系，本院将该两案并案审理。上述事实，有当事人当庭陈述及当事人提供的房地产证、二手房买卖合同、收据、转账记录、贷款承诺书、催告函、公证书等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，陈德琳和曾汉娣签订的《二手房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。之后，陈德琳、曾汉娣和曹金贵三方通过签订《买方主体变更确认书》的方式将《二手房买卖合同》买方主体变更为曹金贵，曹金贵和陈德琳系《二手房买卖合同》的买卖双方，该合同亦系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。根据审理查明的事实可知，本案争议焦点为买卖双方是否协商变更了合同约定的卖方自行赎楼为卖方委托担保公司融资赎楼。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（二）项的规定，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任，否则应承担不利法律后果。本案中，陈德琳主张双方变更了赎楼方式，其应当提供证据予以证明。但截至本案庭审终结时，陈德琳并未提供相关证据，其上述有关变更赎楼方式的主张，没有证据证明，本院不予确认。根据案涉合同关于赎楼方式和期限的履行，陈德琳应于2016年2月19日前自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方，但陈德琳并未在上述期限内完成赎楼义务，且已经超过合同约定的迟延履行期限。根据案涉合同关于合同解除的约定，曹金贵有权解除合同。陈德琳确认已于2016年4月2日收到曹金贵解除合同通知，案涉合同已于2016年4月2日解除。关于定金返还和违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除后权利义务清理的相关规定，因案涉合同已解除，陈德琳收取定金已没有合同依据，其应将定金53万元退还给曹金贵，其中5万元托管在第三人世华公司处，由第三人世华公司直接退还给曹金贵。关于违约金数额，根据案涉合同的约定，守约方有权向违约方主张合同成交价20％的违约金，案涉合同所约定的违约金数额为双方之间自愿协商确定，应予尊重，陈德琳在本案审理过程中亦未提出调低违约金数额的请求，为制裁民事违法行为，规范市场交易秩序，违约金数额应以合同约定的数额为准即213.6万元（1,068万元×20％）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告曹金贵与被告陈德琳签订的《二手房买卖合同》及《买方主体变更确认书》已于2016年4月2日解除；二、被告陈德琳应于本判决生效之日起三日内退还原告曹金贵定金48万元；三、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起三日内退还原告曹金贵托管定金5万元；四、被告陈德琳应于本判决生效之日起三日内支付原告曹金贵违约金213.6万元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费28,128元、保全费5,000元，由被告负担，受理费、保全费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  陈 平人民陪审员  陈远霞人民陪审员  朱纯禄二〇一六年九月二日书 记 员  蔡嘉佳书 记 员  王 欢附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。