北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）通民初字第14877号
原告北京华信美特科技有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇大高力庄北工业区645号。
法定代表人毛文锋，总经理。
委托代理人崔开梅，北京市德通律师事务所律师。
委托代理人黄宁，男，1965年10月18日出生。
被告张冰，男，1979年5月12日出生。
委托代理人王月永，北京市诚汇律师事务所律师。
原告北京华信美特科技有限公司（以下简称华信美特公司）与被告张冰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹越独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告华信美特公司的委托代理人崔开梅、黄宁，被告张冰及其委托代理人王月永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华信美特公司诉称：原、被告双方于2008年11月25日签订《房屋租赁协议》，约定：被告将位于北京市通州区大高力庄北工业区645号院内西侧办公室中门以西（九间办公室）228.8平方米，小车间438平方米，共计666.8平方米，出租给原告使用；租期自2008年12月1日至2014年11月30日止，共六年；每年租金108000元，每半年交纳一次。双方又于2013年1月7日签订了《补充协议》。《房屋租赁协议》第八条第1项约定；甲方在收取租金、押金后，如果不能提供房屋给乙方，应当将租金、押金返还给乙方并赔偿乙方损失。现租赁房屋于2013年8月1日搬迁，房屋租金原告已交至2013年11月30日，未使用部分2013年8月至11月租金应由被告返还。《房屋租赁协议》第九条第5项约定：租赁期内，如遇拆迁，乙方所作的装修及附属物的补偿归原告所有。在租赁期间，原告为保证生产，修建了电缆、水池、卫生间装修、车间隔断等，在被拆迁时均受补偿，按协议约定所得补偿款应归原告所有。依据《补充协议》第二条约定，被告因承租房屋面积所获得的停产停业损失补偿、搬迁补偿、大型机械设备搬迁补偿、搬迁奖励共计四项补偿总额的80%归原告所有。工人工资补偿是对原告停产停业期间所遭受的工人工资方面补偿，被告应将此项补偿实际支付给原告。《补充协议》第三条约定：拆迁补偿在汇到被告账户后7日内，由被告汇到乙方指定的账户内。现原告已按照约定积极配合拆迁，并提交了营业执照及税票等拆迁所需材料。被告已签订了拆迁补偿协议并取得了补偿款，但拒不向原告支付应付款项。为维护原告合法权益，现诉至贵院，请求依法判令：1.返还房屋租金35556元；2.支付附属物补偿63116.87元；停产停业损失补偿450756.8元、搬迁补助费16670元、大型设备迁移费及移机费33505元、提前搬迁奖励333400元，上述补偿四项总额834331.8元的80%，即667465.44元；两项诉讼请求共计766138.31元。
被告张冰辩称：第一，原告实际搬迁的时间是2013年9月18日，剩余租赁期限是72天，对应的剩余租金是21333.6元，剩余的租金被告同意退还。第二，原告第二项请求的项目和数额缺乏法律依据，被告不同意支付。第三，根据双方签订的补充协议，就某些补偿项目原告可以得到补偿，但兑现的时间是补偿款汇到被告的账户七日内，由被告汇给原告。至今为止，被告未收到全部的补偿款，所以向原告支付补偿款的时间尚未成就。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年11月25日，张冰（甲方）与华信美特公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将位于通州区大高力庄北工业区645号自建厂房院内的西侧办公室中门以西（九间办公室）228.8平方米、小车间438平方米，共计666.8平方米，出租给乙方使用；租期为六年，自2008年12月1日起至2014年11月30日止；每年租金108000元，租金采取上交费的方式，每半年交纳一次。甲方在收取租金、押金后，如果不能提供房屋给乙方，应当将租金、押金返还给乙方并适当赔偿乙方损失；租赁期内，如遇拆迁，乙方所作的装修及附属物的补偿归乙方所有，搬家补助费归乙方，甲方退还乙方未到期的租金及押金。
2013年1月7日，张冰（甲方）与华信美特公司（乙方）签订《补充协议》，约定：乙方积极配合拆迁，提交营业执照及税票等拆迁所需材料；根据甲方与拆迁人达成的最终补偿协议及拆迁补偿明细表，其中因乙方承租房屋面积所获得的停产停业补偿、搬迁补偿、大型机械设备搬迁补偿、搬迁奖励共计四项补偿总额的80%归乙方所有；乙方所得拆迁补偿在汇到甲方账户后7日内由甲方汇到乙方指定的账户内。合同签订后，双方如约履行。华信美特公司已按年租金108000元向张冰交纳房屋租金至2013年11月30日。2013年1月6日，北京市通州区住房和城乡建设委员会颁发通住建委发（2013）2号北京通州文化旅游区非住宅搬迁补偿方案，涉案房屋在拆迁范围内，现已拆迁。华信美特公司正式交付房屋钥匙的搬迁时间为2013年9月18日。
另查：2013年8月26日，北京市通州区张家湾镇人民政府（甲方）与张冰（乙方）签订集体土地非住宅搬迁补偿协议，约定：被搬迁房屋坐落于大高力庄645号房屋权属为乙方所有，占地面积8442.52平方米，正式房屋建筑面积7309.55平方米；其中从事生产经营房屋建筑面积为6578.6平方米；经甲乙双方同意，对乙方搬迁采取货币补偿方式，乙方的土地及地上物、各项搬迁补助费等全部搬迁补偿款共计17368843元；其中1、房屋重置成新价及附属物补偿价8574493元；2、企业搬迁补助费182738.75元；3、移机费13040元；5、经营性用房停产停业综合补助费4447133.6元；6、提前搬迁奖励费3289300元；7、配合费862137.2元（不含大型设备迁移费）；乙方按本协议及甲方的要求完成搬家乙方完成搬迁并将达到拆除标准的地上物交付甲方，经甲方验收合格达到拆除标准后15个工作日内，甲方一次性向乙方支付各项搬迁补助费等共计17368843元。
庭审中，原、被告双方均认可企业搬迁补助费建筑面积每平方米25元；移机费空调每台4**元、电话每部235元；经营性用房停产停业综合补助费经营面积每平方米676元；提前搬迁奖励费经营面积每平方米500元；大型设备迁移费每吨3000元，华信美特公司大型设备共计10吨。房屋装修及附属物补偿部分，张冰认可华信美特公司建有轻钢龙骨隔断及蓄水池，价格为24020元。华信美特公司称更换电缆及进行卫生间装修，但未向本院提供充分证据予以证明。华信美特公司在拆迁地址安装有电话3部，空调4台。双方对于经营面积如何确认各持己见。张冰已实际取得搬迁补偿款800余万元。
经核实，华信美特公司应取得的款项为：1、返还房屋租金21600元；2、拆迁补偿款为：停产停业补助费296088元、搬迁补助费16670元、提前搬迁奖励费219000元、大型设备迁移费30000元，合计561758元，补充协议约定上述四项补偿总额的80%归华信美特公司所有，即449406.4元；3、装修及附属设施补偿：隔断、蓄水池补偿24020元、电话、空调移机费2305元；共计497331.4元。
上述事实，有房屋租赁协议、补充协议、银行对账单、电话缴费发票、空调发票、集体土地非住宅搬迁补偿协议、搬迁补助明细表、大型设备迁移明细表、附图、房屋拆迁估价明细表、北京通州文化旅游区非住宅搬迁补偿方案及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张冰与华信美特公司签订的房屋租赁合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。华信美特公司承租的坐落于北京市通州区张家湾镇大高力庄村645号的房屋已经拆迁，华信美特公司于2013年9月18日正式搬迁。现华信美特公司主张张冰退还未到期的房屋租金，张冰表示同意退还，本院不持异议。
华信美特公司主张依据补充协议约定，停产停业补助费、搬迁补助费、大型机械设备搬迁补偿、提前搬迁奖励费共计四项补偿总额的80%归其所有，张冰对于四项补偿总额的80%归华信美特公司所有无异议。双方争议焦点在于经营面积的确定及停产停业综合补助费的认定标准。拆迁补偿方案第八条规定，被搬迁企业占地面积及房屋建筑面积由测绘机构出具测绘成果；经营面积由属地乡镇政府结合工商执照登记面积认定。现华信美特公司承租房屋总面积为666.8平方米，其中办公室面积为228.8平方米、车间面积为438平方米。拆迁人北京市通州区张家湾镇人民政府并未对华信美特公司的经营面积作出认定，结合本案实际情况，以车间面积为经营面积为宜。停产停业补偿是对在被拆迁房屋中实际经营的经营者因停产停业所造成损失的补偿，现张冰主张将停产停业补偿费予以细分，依据不足，本院不予采信。现华信美特公司主张停产停业补助费、搬迁补助费、大型机械设备搬迁补偿、提前搬迁奖励共计四项补偿总额的80%归其所有，理由正当、证据充分，本院予以支持，具体数额以本院核实为准。
华信美特公司主张装修及附属设施补偿的请求，因其未提供充分证据证明隔断、蓄水池的损失数额，故对张冰自认部分，本院予以支持；华信美特公司主张电缆、卫生间装修、防盗门等损失的请求，依据不足，本院不予支持；对于华信美特公司主张的移机费用，本院依其提供的票据予以确定。张冰关于未收到全部的补偿款，故向华信美特公司支付补偿款的时间尚未成就的辩解意见，因其已收到50%的补偿款800余万元，故对其辩解意见，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起七日内，被告张冰退还原告北京华信美特科技有限公司房屋租金人民币二万一千六百元；
二、本判决生效之日起七日内，被告张冰给付原告北京华信美特科技有限公司停产停业补助费、搬迁补助费、提前搬迁奖励费、大型设备迁移费及附属设施补偿共计人民币四十七万五千七百三十一元四角；
三、驳回原告北京华信美特科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费费六千八百二十八元，由原告北京华信美特科技有限公司负担二千四百五十元（已交纳），被告张冰负担四千三百七十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 曹 越
二〇一三年十二月十八日
书记员 赵冬雪