广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）深中法房终字第1668号
上诉人（原审原告）：天大实业（中国）有限公司，住所地：深圳市罗湖区。
法定代表人：方文权，董事长。
委托代理人：袁宝平，广东明根律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳国贸天安物业有限公司，住所地：深圳市罗湖区。
法定代表人：王航军，董事长。
委托代�人：刘艳艳，广东卓建律师事务所律师。
委托代理人：张斌，广东卓建律师事务所律师。
上诉人天大实业（中国）有限公司因所有权确认纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第673号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，天大实业（中国）有限公司（以下简称天大公司）系位于深圳市罗湖区人民南路天安国际大厦c座2801、2802、2803、2804房的业主。天安国际大厦第二届业主委员会于2012年3月22日成立，任期为三年。（2013）深中法房终字第1048号民事判决书中作出“撤销深圳天安国际大厦业主大会作出的关于深圳天安国际大厦第二届业主委员会委员、候补委员当选的决定”的生效判决。
天大公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认天安国际大厦地下一层、地下二层、地下三层、7层、22层、29层的权益归天安国际大厦全体业主所有；2、深圳国贸天安物业有限公司（以下简称天安物业公司）承担本案的诉讼费。
原审法院认为，天大公司诉讼请求中要求确认天安国际大厦地下一层、地下二层、地下三层、7层、22层、29层的权益归天安国际大厦全体业主所有，该诉求关系到全体业主的共同利益，属于有关共有和共同管理权利的重大事项，应该由业主共同决定。在业主委员会被撤销的情形下，该项起诉也应由业主大会决议或者由其它业主授权代表进行诉讼，本案中，天大公司在未经业主大会决议或其它业主授权的情况下，无权提起本案诉讼。因此，原审法院依法驳回天大公司的起诉。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（一）项、第一百五十四�第一款第（三）项、第一百五十四条第二款之规定，裁定如下：驳回天大公司的起诉。
上诉人天大公司不服原审裁定，向本院提起上诉，称：一、原审裁定适用法律错误，认定天大公司无权提起本案诉讼不当。《物权法》第七十六条第一款所列举的的事项均属于业主行使管理权的事项，而非行使所有权的事项。本案中，天大公司的诉讼请求是确认共有权，而共有权属于所有权范畴而非管理权范畴。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，对《物权法》第六十七条第一款最后一项的规定作了一个明确的解释，根据该条规定可知，该项的前提是共有部分的共有权已经被确认归业主共同拥有的情形下所实施的表决事项，而本案是共同共有权的确认纠纷。因此，原审法院依据前述的法律规定驳回天大公司的起诉，适用法律显然错误。
二、涉案物业的所有权益属于包括天大公司在内的全体业主共同所有。其一、《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》规定：公用建筑面积分为应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。应分摊公用建筑面积包括地面上高于2.2米的设备层。不分摊公用建筑面积包括地下室用于人防、设备用房和车库。涉案的物业分别为地下室和设备层，依据前述规定显然属于公用建筑面积。其二、依据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条的规定以及天大公司、天安物业公司签订的《天安国际大厦买卖合同》第二十八条“乙方（天大公司）所取得之房产权不包括该物业所占有的土地所有权。此外，该大厦共用部分之使用权由乙方与其他业主共同拥有。任何业主不得擅自占用、堆置物品或加设围墙、护栏等”的约定，涉案物业的所有权益显然属于包括天大公司�内的全体业主共同所有。其三、《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》的4.1.1规定：“建筑容积率=地上建筑面积＋半地下建筑面积）／建设用地面积”。根据该规定，涉案的物业的建筑面积未计入建筑容积率，因此不单独享有建设用地面积份额。也就是说，天安物业公司无须为涉案物业支付土地出让金。从法理的角度来看，我国实行的房地合一的房地产权利制度，没有单独享有的建设用地面积份额，就不可能享有独立的房地产权。天安物业公司未取得涉案物业的权利登记，也正说明了这一点。由于涉案物业所依附的土地使用权依附于全体业主专有部分的物业所分摊的土地使用权，因此，涉案物业从法律性质上属于全体业主专有部分的物业的从物。从这一点来看，涉案物业也属于全体业主共同共有。
三、天大公司作为共有人，有权单独提起诉讼。天大公司是天安国际大厦的业主之一，属于涉案物业的共同共有人。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第五十六条、第五十七条的规定，天大公司有权提起诉讼，不需要其他共有人授权。对于其他共有人，人民法院应当通知参加诉讼。
四、原审裁定在事实上剥夺了包括天大公司在内的所有业主的司法救济权。根据天安国际大厦原业主委员会提供的数据，天安国际大厦专有面积为83660.44平米，而其中天安物业公司的专有面积为45416.34平米，已超过全部专有面积的半数。如果如原审裁定的要求，天大公司涉案的起诉事项须经业主大会共同决定，由于天安物业公司在业主大会中的的票权数已超过半数，只要天安物业公司不同意，业主大会就永远无法做出起诉的共同决定。原审裁定在事实上剥夺了包括天大公司在内的所有业主的司法救济权。
综上所述，原审裁定适用法律错误、认定不当且显失公正，为维护天大公司的合法权益，请求：1、撤销原审裁定，指令原审法院继续审理；2、上诉费由天安物业公司承担。
被上诉人天安物业公司答辩称：一、原审裁定适用法律正确，依法应予维持。
二、涉案房产的所有权应归天安物业公司所有，并非属于包括天大公司在内的全体业主共同所有。（一）《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》系深圳国土部门批准的技术性规范文件，不能作为裁判的依据。（二）《深圳经济特区房地产转让条例》存在违反《物权法》的因素，不能作为天大公司主张涉案房产权益的合法依据。（三）根据《物权法》等相关规定，天安物业公司作为涉案天安国际大厦的开发商，对涉案房产拥有所有权。1、根据法律规定，涉案房产权属应属于作为开发商的天安物业公司所有。2、涉案�产未纳入公摊的范围，天大公司作为购房者未承担成本，根据权利义务对等的原则，天大公司无权主张涉案房产的权益。3、涉案房产的性质及产权状态均已证明涉案房产应属于天安物业公司所有的事实。
三、涉案房产并不属于共有权的范围，天大公司无权提起诉讼，原审裁定亦不存在剥夺业主司法救济权的情形。（一）涉案房产并非共有财产的范围，天大公司无权起诉主张权利。（二）原审裁定不存在剥夺业主司法救济权的问题。
四、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，系对《物权法》第七十六条第一款第七项中其他重大事项的一项说明，并未排除其他业主共有权的事项，属于《物权法》第七十六条第一款规范范围的事实，原审法院适用第七十六条规定，适用法律正确。
本院经审理查明，原审法�查明的事实基本清楚，本院予以确认。本院二审另查明，天安物业公司为涉案天安国际大厦a座2201房的业主，房产权属证号为深房地字第××号。
本院认为，根据本院二审查明的情况，天安物业公司为涉案天安国际大厦a座2201房的业主，而天大公司在其诉求中主张天安国际大厦22层应归天安国际大厦全体业主所有，当事人之间就2201房的权属发生争议，属于人民法院受理民事诉讼的范围，原审法院驳回天大公司的起诉，处理不当，应予纠正。原审法院应在审理过程中将其他涉案物业的权属问题及是否有其他权利人的问题一并查清，并作出处理。
一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第673号民事裁定。
二、指令深圳市罗湖区人民法院对本案进行审理。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十�月二十一日
书 记 员 邹俊辉（兼）