广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛顺法容民初字第899号
原告刘日全，男，住广西桂平市。
原告覃月玲，女，住广西桂平市。
两原告共同委托代理人施梅，广东常道律师事务所律师。
被告林致新，男，住广西贵港市。
委托代理人包小娟，广东粤法律师事务所律师。
委托代理人吴澌欣，广东粤法律师事务所律师助理。
第三人佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司，住所地广东省佛山市。
法定代表人梁素芳。
委托代理人侯玉兰，女，是该公司员工。
原告刘日全、覃月玲诉被告林致新、第三人佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司（简称天之龙信息公司）房屋买卖合同纠纷一案，本案于2014年5月4日立案受理后，依法适用简易程序由审判员廖韬独任审判，于2014年6月3日公开开庭进行审理，原告刘日全及两原告共同委托代理人施梅，被告林致新及其委托代理人包小娟，第三人天之龙信息公司的委托代理人侯玉兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘日全、覃月玲诉称，2014年1月13日，两原告经第三人介绍，以原告刘日全的名义与被告、第三人签订《房屋买卖合同》，以总价360000元的价格购买被告所有的位于佛山市顺德区的房屋，约定：两原告于签订合同当天支付购房定金30000元给被告，2014年1月20日前支付170000元给被告，2014年3月28日前双方带齐资料到房地产交易中心办理案涉房屋的过户手续，同时，两原告支付余下的购房款160000元给被告；2.两原告支付的定金及首期购房款作为被告偿还银行贷款之用；3.如被告延迟办理相关手续，视为违约，两原告有权要求被告自合同签订之日起至双方完成过户登记之日止以房屋总价款为基数并按日千分之二支付迟延履行违约金；原被告双方分别向第三人支付佣金5400元。合同签订后，被告出示了房产证原件并交付复印件给原告，原告依约支付了定金30000元，后通过银行转账方式支付首期购房款170000元。此后，两原告催促被告清偿银行贷款、注销抵押登记，以便办理过户手续，但被告一再拖延。因被告没有按约定注销案涉房屋的抵押登记，第三人向被告发出《履约催促函》，要求被告在收到催促函后3日内注销案涉房屋的抵押登记并继续履行合同，但被告仍拒不注销抵押权。为保障两原告的合法权益，原告刘日全与被告又于2014年3月28日在第三人处签订《补充协议》，再次约定双方于2014年4月18日前办理案涉房屋的过户手续，逾期不办理的，违约方必须赔偿守约方50000元，并按合同约定赔偿。但之后被告仍拒绝履行合同约定。据此，特诉请判令：一、确认原、被告双方于2014年1月13日签订的《房屋买卖合同》合法有效，被告继续履行协议，交付房屋并协助两原告办理案涉房屋过户登记至原告刘日全名下；二、被告支付迟延履行违约金75600元（以房屋总价款为基数自2014年1月13日起按每日千分之二暂计至2014年4月28日止，2014年4月29日之后的履行违约金仍以房屋总价款为基数按每日千分之二计至被告完成过户登记之日止）及赔偿金50000元，合共125600元。
被告林致新辩称，一、原被告在2014年1月13日所签订的房屋买卖合同应确认为无效合同，被告只需退还已收的200000元房款，不需做任何赔偿，理由如下：本案所诉争的房屋属于被告与妻子罗月兰的夫妻共同财产，因为当时为了抵押贷款的方便，只登记在被告的名下，被告与罗月兰于2012年2月10日登记结婚，登记后，该房屋的还贷问题一直也是由罗月兰还贷，即以夫妻共同财产还贷，该房屋是罗月兰与被告在同居期间已购买的房屋，根据民法通则第78条，财产由两个以上公民、法人共有的，对共有的财产有分享权利和分担义务，也就是在共有期间内，部分共有人擅自处分共有财产的应认定为无效，因此被告的处分属于无权处分的行为，所以原告与被告签订的买卖合同属于无效的合同，应退还已收的房款；根据《物权法》第106条，无处分权人将动产或者不动产转让给受让人，所有人有权追回，该争议的房产还未登记到原告的名下，被告也没有转移该房产，因此原告不能因此得到该房产的产权，因为本合同属于无效合同，根据合同法相关规定，无效的合同只需返还所收的得益，即返还本金；二、关于原告诉讼请求的第二项，被告认为没有法律依据，应该驳回，理由如下：该房屋买卖合同是无效的合同，附属的补充协议也当然无效，补充协议没有独立性，主合同则是房屋买卖合同，不成立并不生效，补充协议应当也无效；三、原告要求支付违约金和赔偿款没有法律依据，违约金每日千分之二超过了法律相关规定，根据合同法的规定，选择了违约金，就不能有赔偿金之项，原告要求过高的违约金和不合法的赔偿金没有法律依据；四、补充协议签订时，是在原告威胁之下所签订的，更说明该协议无效，因此，本案应驳回原告的全部诉讼请求；另外，该买卖合同已经显示争议的房子已经向深圳发展银行抵押，对于有抵押的合同，没有经过抵押权人同意而签订的合同也应属于无效合同。
第三人天之龙信息公司述称，对原告起诉的主张没有异议，都是事实，所签订的相关协议不存在威胁的问题，是合法有效的，都是在第三人见证下签订的；另外被告之前也一直不是很配合还贷，以致产生了纠纷；签合同的时候被告的妻子和孩子都在场，也没有反对被告出卖案涉房屋，因为房子只登记在被告名下，因此就只有被告一个人与原告签订了合同。
综合当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1.原被告双方所签订的房屋买卖合同是否有效？2.被告的行为是否构成违约以及原告主张的违约金、赔偿金应否支持？
诉讼中，原告提供的证据如下：
1.原、被告的身份证复印件各一份，第三人企业机读档案资料复印件一份，证明各方当事人的诉讼主体资格；
2.房屋买卖合同原件及案涉房屋房地产权证复印件各一一份，证明原、被告经第三人介绍于2014年1月13日签订房屋买卖合同，被告将案涉房屋卖给原告，双方在合同中约定了房屋成交的价格、付款方式、时间、费用的承担、房屋的过户登记以及双方的违约责任。
3.履约催促函、EMS国内快递单和交寄邮件收据各一份，证明因被告没有按照合同约定办理案涉房屋的抵押登记注销手续，第三人于2014年3月19日向被告发出履约催促函，要求被告在收到催促函三日内注销案涉房屋的抵押登记，该催促函于2014年3月20日通过邮局以特快专递方式寄送。
4.补充协议原件一份，证明经过原告刘日全和被告多次协商，于2014年3月28日达成补充协议，变更房屋过户登记的时间为2014年4月18日前，并且再次约定，逾期不办理即属违约，违约方必须赔偿守约方人民币50000元并按合同约定赔偿，同时约定补充协议与双方在2014年1月13日签订的房屋买卖合同具有同等的法律效力。
5.收款收据四份，农业银行银行卡取款业务回单原件一份，交易回单原件一份，证明原告在合同签订当日按照合同约定支付房屋定金30000元、中介佣金5400元和首期款100000元，于2014年1月20日支付购房款70000元，被告向原告出具收款收据确认共收到原告支付的购房款人民币200000元。
被告的质证意见：对证据1、2的真实性无异议，合法性和关联性有异议；对证据3的真实性、合法性、关联性均不予确认，因为我方没有收到相关的函件；对证据4、证据5的真实性予以确认，合法性、关联性不予确认。
第三人对上述证据均无异议。
诉讼中，被告提供的证据为：结婚证复印件一份、罗月兰身份证复印件一份，证明被告与罗月兰登记结婚的时间，二人是合法的夫妻，争议房屋属于夫妻共同财产。
原告的质证意见：结婚证上的照片中的女士签订合同当天的确在场，该证据由法院审查确认。
第三人的质证意见：由法院审查确认。
第三人在诉讼中没有向本院提供证据。
经庭审质证、辩证，本院对相关证据材料认证如下：
被告对原告提供的证据3的真实性有异议，原告在庭审中提供了相关原件核对，该组证据结合起来能印证第三人向被告发送催告函的事实，予以确认。其他证据，各方当事人对真实性未提出异议，予以确认。
经审理查明，原告刘日全、覃月玲是夫妻关系。2014年1月13日，刘日全、覃月玲经天之龙信息公司介绍，以刘日全的名义与林致新、天之龙信息公司签订《房屋买卖合同》一份，约定：乙方（刘日全）以总价360000元的价格购买甲方（林致新）所有的房屋；乙方于签订合同当天支付购房定金30000元给甲方，2014年1月20日前支付首期款170000元，以上定金及首期款作为乙方向甲方还该房屋的银行贷款之用；2014年3月28日前，双方带齐资料到房地产交易中心办理案涉房屋的过户手续（或到顺德公证处办理公证委托书），同时乙方支付购房余款160000元给甲方，该房屋过户所需缴纳的契税、交易服务费、营业税、印花税、土地出让金、个人所得税等相关一切费用由乙方负责；甲方办理过户并全额收到售房款项的当天，把该房屋交给乙方使用，交付房屋前的水、电、管理费、天线费、电话费等由甲方负责缴清，并协助乙方办理相关协议转名手续；如甲方延迟办理相关手续，视为违约，乙方有权要求甲方自合同签订之日起至双方完成过户登记之日止以房屋总价款为基数并按日千分之二支付迟延履行违约金；甲方双方分别向丙方（天之龙信息公司）支付佣金5400元。合同签订后，刘日全依约支付了定金30000元，后通过银行转账方式支付房款170000元，至2014年1月20日止共计付款200000元。此后，刘日全、覃月玲催促林致新清偿银行贷款并注销该房屋的抵押登记，以便办理过户手续，但林致新没有按约定办理注销案涉房屋的抵押登记。天之龙信息公司亦于2014年3月20日发出《履约催促函》，要求林致新在收到催促函后3日内注销案涉房屋的抵押登记并继续履行合同，但被告仍未予办理。2014年3月28日，刘日全与林致新又签订《补充协议》，约定：双方于2014年4月18日前办理案涉房屋的过户手续，逾期不办理的，违约方必须赔偿守约方50000元，并按合同约定赔偿；本协议与2014年1月13日签订的房屋买卖合同具有同等法律效力。该《补充协议》签订后，林致新仍未按约定履行，刘日全、覃月玲遂提起诉讼。
另查明，案涉房屋已抵押给案外人深圳发展银行股份有限公司佛山容桂支行。
本院认为，原、被告《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，应受法律保护。原告已按合同约定支付了部分购房款，但被告未按照合同约定办理案涉房屋的抵押权注销手续并协助原告过户，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告有权要求被告协助办理过户手续并支付违约金，案涉房屋的过户涉及到需注销案外人深圳发展银行股份有限公司佛山容桂支行享有的抵押权，原告表示如被告未能提前清偿所欠该行的借款，其同意以代垫付的方式以注销抵押权，再在尚应支付给被告的购房余款中冲抵和结算，本院亦征询了深圳发展银行股份有限公司佛山容桂支行的意见，该行同意在提前偿还被告所欠该行借款的情形下协助办理注销抵押权，故在双方予以协助的情况下，案涉房屋依法可以办理过户至原告名下，原告的此项诉讼请求合法有据，本院予以支持。至于违约金的计算，双方在合同中约定“于2014年4月18日前办理案涉房屋的过户手续，逾期不办理的，违约方必须赔偿守约方50000元，并按合同约定赔偿”，原告基于被告未按补充协议的约定协助办理过户手续，既要求支付赔偿金50000元，又要求按《房屋买卖合同》约定从2014年1月13日起以购房总价按日千分之二计付违约金，实际是基于同一违约行为主张了两种违约金计算方法，缺乏依据，经本院在庭审中征询其意见后，原告表示主张优先选择从2014年1月13日起以房屋总价按日千分之二计付违约金，被告认为违约金的计算不合理并要求调整，鉴于被告的违约行为主要造成原告未能及时取得案涉房屋并办理过户，以及为主张权利而产生相关费用，原告主张的违约金计算明显高于因违约造成的损失，结合被告的违约行为已造成损失及违约行为仍在继续的实际情况，本院酌情确定被告至2014年6月30日止应支付违约金为25000元，日后按每日100元另行计付逾期履行违约金至完成过户之日止。被告提出案涉房屋属其夫妻共同财产，其无权私自与原告签订合同，所签订的房屋买卖合同应属无效的意见，但案涉房屋登记在被告个人名下，从产权登记上并无显示其他共有人，即原告依产权证无法知悉是夫妻共有财产，且本案中，第三人亦证实签订合同时被告的妻子在场并知悉，从被告签订合同至今，并无证据显示其妻子认为被告存在恶意处分夫妻共有财产并损害其权益的问题，原告完全有理由相信被告有权签订合同，双方所签合同合法有效，对被告的该抗辩意见不予采信；被告另提出案涉房屋的转让未经抵押权人同意应属无效的意见，缺乏法律依据，本院亦不予采信。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告林致新应于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告刘日全、覃月玲交付位于佛山市顺德区的案涉房屋，并协助办理该房屋的注销抵押权手续和过户至原告刘日全名下，因办理过户依法产生的费用由原告刘日全承担；
二、被告林致新应于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告刘日全、覃月玲支付计至履行上述判决第一项确定的协助办理过户义务之日止的逾期履行违约金（暂计至2014年6月30日止为25000元，之后的违约金按每日100元计）；
三、驳回原告刘日全、覃月玲的其他诉讼请求。
本案受理费减半收取为1406元，财产保全费1985元，合计3391元（已由原告预交），由原告刘日全、覃月玲承担391元，由被告林致新30**元承担并于支付判决确定款项时一并返还原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
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审判员 廖 韬
二〇一四年七月三十一日
书记员 宋晓贲
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