太原市小店区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）晋0105民初647号
原告恒大地产集团太原有限公司，住所地太原市杏花岭区府西街69号国贸大厦1号楼西塔楼12层，统一信用代码：。
负责人顾朝晖，董事长。
委托代理人李宏，女，恒大地产集团太原有限公司法务部员工，住太原市。
被告郑红彬，男，1970年3月6日出生，汉族，住太原市，身份证号：。
原告恒大地产集团太原有限公司与被告郑红彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告恒大地产集团太原有限公司的委托代理人李宏到庭参加了诉讼，被告郑红彬经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒大地产集团太原有限公司诉称，2013年5月29日，被告郑红彬认购了恒大地产集团太原有限公司开发的太原恒大绿洲59号楼3单元1703号房，双方于2013年10月11日签订《商品房买卖合同》，该房屋总价774555元，剩余540000元在中国建设银行股份有限公司山西省分行办理房屋按揭，并于2013年10月18日发放贷款。自2015年3月起，被告未按时按月归还银行贷款本息。原告承担阶段性担保责任，自2015年6月至2015年11月为其垫付银行逾期款32815.02元（本金：18000元；利息：14815.02元），我司电话及发函催收无效，为避免进一步损失，原告于2015年11月20日，与中国建行银行股份有限公司山西省分行结清该笔全部贷款本息474939.28元（本金：489000元；利息：18754.3元）。以上原告共计代被告清偿银行欠款507754.3元（其中本金：489000元；利息：18754.3元）。此利息18754.3元应由被告负担，从被告的已付款中扣除。
根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第5款约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行要求还贷，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。因被告违约导致原告承担了保证责任，根据合同约定，被告影响原告支付房款总价10%即77455.5元。综上所述，被告违反《商品房买卖合同》的约定，侵害了原告的合法权益。其行为构成根本违约，原告承担了保证责任后，已向被告发出了解约通知。被告应向原告承担违约责任，同时被告应协同原告到房管局办理有关解除合同的手续。
2013年11月27日，由于被告购买了上述房屋时，因资金不足向金碧物业有限公司太原分公司（以下简称”金碧物业太原公司”)借款90000元，并由金碧物业太原公司直接向原告支付。借款协议约定了分三期还清，分别为2014年5月28日归还31000元，2015年5月28日归还31000元，2016年5月28日归还28000元。截止目前，该笔借款三期已全部到期，共计金额90000元，均未归还。由于被告未归还到期借款，产生违约金22537元。金碧物业太原公司已将该笔借款及相应违约金共计112537元债权全部转让给原告，并于2016年3月20日签订《债权转让协议》，原告为此于2016年5月12日向金碧物业太原公司支付了90000元受让了债权。金碧物业太原公司于2016年5月17日向原告送达了债权转让通知书，债权转让已经生效。被告应偿还原告受让的债权112537元，此笔债务应从被告的首付款中扣除。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令解除原、被告之间的商品房买卖合同关系，并要求被告按房屋总价款10%即77455.5元向原告支付违约金；判令被告配合原告办理房管局撤销备案手续；判令被告支付原告为其垫付的银行逾期贷款中的利息18754.3元；判令被告偿还原告受让的金碧物业有限公司太原分公司对被告的112537元债权，并从其首付款中直接扣除；本案的诉讼费由被告承担。
被告郑红彬未作答辩。
经审理查明，2013年12月11日，中国建设银行山西分行（贷款人）、被告（借款人）、原告（保证人）三方签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定，借款人向贷款人贷款金额为540000元，用于购买住房；贷款期限为15年，借款期限自2013年10月18日起至2028年10月18日，借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，每个利率日调整一次；借款人以太原市小店区真武路69号恒大绿洲59-3-1703号房产作抵押，由保证人提供连带责任保证担保；合同还约定了其他条款。
2013年10月11日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定的主要内容为：买受人购买的该商品房为恒大绿洲第59幢3单元1703房屋，商品房预（销）售许可证号为（2013）并商房预售字第0013号；建筑面积100.45平方米；商品房单价每平方米7710.85元，房屋总价款为774555元，买受人以银行按揭方式付款，首付款共计234555元于2013年5月31日前付清，余款共计540000元办理银行按揭，并在2013年6月7日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；买受人逾期付款的违约责任，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应在2016年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同中还约定了其他权利义务条款。同时，合同附件四《补充协议》约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人按房屋总价款的10%向出卖人支付违约金。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。2013年5月31日，原告向被告开据房屋首付款234555元收据一张。
另查，2015年7月16日，原告按商品房买卖合同中记载的被告地址，向被告邮寄送达《逾期还贷催收（回购）函》，该函件写明，”原告接到银行有关被告未还款扣款的函件，银行于2015年6月28日从原告担保账户扣款16360.27元，根据商品房买卖合同附件四的约定，原告有权解除合同，收回房屋，被告所交全部款项不予退还。”被告收到此函件后未予回复。2016年5月27日，原告仍按被告原地址向被告邮寄送达《解除合同通知函》，该函件写明，”截止2015年6月止，被告已连续多期未依合同约定还款，截止发函之日累计欠贷款本息共计16300元，该行多次催收无果，要求原告配合督促被告履行还款义务。经原告多次催收，截止2015年10月20日，被告仍未履行还款义务，原告于2015年10月20日向银行承担保证责任，代为支付剩余贷款本息474939.28元。根据据商品房买卖合同附件四的约定，原告有权解除合同，收回商品房，被告承担相应的违约责任。原告于2016年5月28日单方解除商品房买卖合同，收回该商品房，被告接函后速与原告联系，配合办理备案合同的撤销手续。”被告未按期偿还银行借款，导致原告为其垫付银行借款本息共计507754.3元，其中本金489000元、利息18754.3元。2016年1月19日，中国建设银行股份有限公司山西省分行向原告出具为被告垫付银行借款本息的结清证明。
2013年5月31日，被告于案外人金碧物业有限公司太原分公司签订借款协议，协议约定乙方（被告郑红彬）认购了太原恒大绿洲59楼3单元1703号房由于资金周转问题特向甲方（金碧物业有限公司太原分公司）借款。经双方友好协商，甲方同意免息借给乙方金额为人民币90000元，乙方还款方式为在2014年5月28日向甲方还款31000元；2015年5月28日还款31000元；2016年5月28日向甲方还款28000元；乙方必须严格按照本协议约定的期限归还每期借款，否则，每逾期一天，乙方须按每期未归还款项总额的千分之一，向甲方支付违约金。协议签订当天，金碧物业有限公司即将全部借款90000元全部交付被告，借款到期后，被告并未履行，金碧物业有限公司于2015年11月26日向被告发出还款催告函，2015年12月3日向被告发出因逾期还款解除《借款协议》函，2016年3月20日，金碧物业有限公司太原分公司与原告签订债权转让协议，金碧物业有限公司太原分公司将其对被告的112537元转让给原告，并在2016年5月17日通知被告。
本院确认以上事实的依据有，商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、个人住房按揭贷款合同、房款收据、银行还款凭证、银行结清证明、逾期还贷催收（回购）函及回执、解除合同通知函及回执、业主文件、交房手续、代偿还款凭证、特快专递凭证、借款协议、还款催告函、因逾期还款解除借款协议函、转账回单、债权转让通知书、债权转让协议、及当事人陈述笔录等在案为凭，足以采信。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及原、被告与中国建设银行股份有限公司山西省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。个人住房借款履行中，被告未按约定偿还贷款人中国建设银行股份有限公司山西省分行购房贷款，该行提前收回贷款，并将作为连带保证责任人的原告账户内存款507754.3元予以扣划，用于偿还被告所欠贷款本息，因被告先前已支付贷款人部分贷款，故该借款合同项下的全部债权债务归于消灭。现原告以替被告偿还银行贷款本息为由，依商品房买卖合同及补充协议的约定行使商品房买卖合同及补充协议的解除权，理由与证据充分，本院予以支持。根据合同解除后的处理原则，原告应将房款退还被告，被告应将所购上述商品房返还于原告，并协助原告办理房屋撤销备案登记手续。关于返还房款金额的问题，因被告已将房款以支付首付款及贷款方式向原告支付774555元，而原告替被告代偿贷款本息共507754.3元，两者款项相抵后原告应退还被告266800.7元。关于原告主张违约金应否支持的问题，因商品房买卖合同补充协议约定，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人按房屋总价款的10%向出卖人支付违约金，本院判定按购房款774555元的10%由被告支付原告即774555元×10%=77455.5元。关于原告主张占用资金即代垫款的损失，自2015年10月29日起至判决生效之日止，按银行同期贷款利率计算的请求，本院认为，原告主张的资金占用损失，属于原告的法定孳息和实际损失，故应以垫付款507754.3元为基数，从2015年11月20日起至本判决确定给付之日止，按银行同期存款利率计算为宜。被告经本院合法传唤未到庭，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、解除原告恒大地产集团太原有限公司与被告郑红彬签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。
二、被告郑红彬于本判决生效后三十日内协助原告恒大地产集团太原有限公司办理房屋撤销备案手续。
三、被告郑红彬于本判决生效后三十日内返还原告恒大地产集团太原有限公司恒大绿洲第59幢3单元1703号房屋。
四、原告恒大地产集团太原有限公司于本判决生效后十日内退还被告郑红彬房款266800.7元。
五、被告郑红彬于本判决生效后十日内支付原告恒大地产集团太原有限公司违约金77455.5元，以及资金占损失以垫付款507754.3元为基数，从2015年10月29日起至本判决确定给付之日止，按银行同期存款利率计算。
六、驳回原告恒大地产集团太原有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费4431元（原告已预交），由被告郑红彬负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审判员宋志兰
人民陪审员李继仙
人民陪审员张铁牛
二○一七年七月十七日
书记员方志宏