昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西法民初字第4139号
原告陶丽，女，1978年12月17日出生，汉族，云南省宣威市人。
委托代理人曹宁康，鑫鹏法律服务所法律工作者。特别授权代理。
委托代理人郑中，鑫鹏法律服务所法律工作者。特别授权代理。
被告封琳，女，1972年12月18日出生，汉族，云南省昆明市人。
被告刘莹，女，1966年7月22日出生，汉族，云南省昆明市人。
被告朱朴，男，1990年2月21日出生，汉族，河南省永城市人。
以上三被告共同委托代理人姚俊，云南天石智硕律师事务所律师。特别授权代理。
原告陶丽诉被告封琳、刘莹、朱朴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年7月19日公开开庭进行了审理。原告陶丽及其委托代理人曹宁康、郑中，被告封琳、刘莹、朱朴及其共同委托代理人姚俊到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告陶丽起诉称，本案诉争房屋系被告封琳、刘莹共有，被告封琳于2010年4月30日将房屋出租给赵一锦。2011年7月23日，经被告封琳同意后赵一锦将房屋使用权转让给原告，租赁期自2011年8月1日起至2015年4月30日止。随后，原告按合同约定向被告封琳交纳了房租、水电等各项费用，并承担了押金10000元。在合同有效租赁期限内的2015年3月2日，被告封琳、刘莹未告知更未征求原告意见的前提下与被告朱朴签订了房屋买卖合同，并由云南省昆明市明诚公证处出具了公证书。同时于当日办理了产权过户手续，将诉争房屋卖给被告朱朴所有，被告朱朴于2015年3月16日领取了新的房产证。原告于2015年3月16日才知晓上述情况，三被告的行为违反了承租人有优先购买权的规定，且被告封琳、刘莹以明显低于诉争房产实际市场交易价格的方式将房屋卖给被告朱朴的行为侵犯了原告权益，故原告诉至本院，请求判令：1、被告封琳、刘莹与被告朱朴于2015年3月2日所共同签订房屋买卖合同并办理过户手续所确定的价格将位于昆明市前兴路大商汇商贸中心95幢第1-3层20号商铺的房产卖给原告陶丽；2、判令三被告承担本案全部诉讼费用。
被告封琳、刘莹、朱朴共同答辩称，原告陶丽提出的第一项诉讼请求没有事实和法律依据。被告封琳未同意赵一锦将本案诉争房屋转让给陶丽，原告与被告封琳之间没有签订过任何租赁合同，原告不享有优先购买权。三被告之间签订的房屋买卖合同真实、有效，本案诉争房屋所有权人已变更登记为被告朱朴。被告封琳与赵一锦签订的租赁合同期限已届满，原告无故侵占本案诉争房屋。
原告陶丽为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：
一、商铺租赁合同一份。欲证明，被告封琳将本案诉争房屋租赁给赵一锦使用。
经质证，被告封琳、刘莹、朱朴对该组证据材料的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。
二、商铺租赁合同及押金、转让费收条各一份。欲证明，赵一锦经被告封琳同意前提下，将诉争房屋转租给原告陶丽，租赁终止日与原租赁日期相同，现房屋实际承租人是陶丽。
经质证，被告封琳、刘莹、朱朴对该组证据材料中商铺租赁合同及转让费收条的真实性、合法性、关联性不予认可，对押金收条的真实性予以认可。
三、银行历史交易明细表一份。欲证明，2014年4月26日，原告陶丽按照合同约定向被告封琳支付房租29780元。
经质证，被告封琳、刘莹、朱朴对该组证据材料的真实性、合法性、关联性认可。
四、查档表一份。欲证明，2015年3月2日，被告封琳、刘莹在未向原告陶丽告知亦未征求原告意见的情形下，将本案诉争房屋转让给被告朱朴，侵害了原告的合法权益。
经质证，被告封琳、刘莹、朱朴对该组证据材料的真实性、合法性、关联性认可。
被告封琳、刘莹、朱朴为支持其抗辩主张，共同向本院提交以下证据材料：
一、三被告居民身份证（复印件）各一份。欲证明，三被告的身份信息。
经质证，原告陶丽对该组证据材料的真实性、合法性、关联性予以认可。
二、商铺租赁合同一份。欲证明，被告封琳与案外人赵一锦签订租赁合同，租赁期限为2010年5月1日起至2015年5月1日。被告封琳、刘莹未与原告陶丽签订过租赁合同。
经质证，原告陶丽对该组证据材料的真实性予以认可，对欲证明内容不予认可。
三、昆明创园房地产经纪有限公司良晨水逸分公司委托书一份、证明两份。欲证明，2014年9月10日起，被告封琳、刘莹委托昆明创园房地产经纪有限公司良晨水逸分公司代售本案诉争房屋，后地产经纪公司多次带客户进行看房，原告陶丽自2014年9月10日便知道诉争房屋要进行转让，且未提出异议，未原告侵犯优先购买权。
经质证，原告陶丽对该组证据的真实性、合法性、关联性不予认可。
四、昆明创园房地产经纪有限公司良晨水逸分公司营业执照（复印件）、税务登记证（复印件）各一份。欲证明，昆明创园房地产经纪有限公司良晨水逸分公司具有合法营业资格。
经质证，原告陶丽对该组证据的真实性、合法性、关联性不予认可。
五、公证书一份。欲证明，2015年3月2日，三被告签订了房屋买卖合同，并经公证处进行了公证，三被告签订的合同合法有效。
经质证，原告陶丽对该组证据材料的真实性予以认可，对欲证明内容不予认可，认为朱朴取得该房屋所有权不是善意取得。
六、大商汇95幢20号商铺的房屋所有权证、国有土地使用权证各一份。欲证明，2015年3月2日，三被告之间签订的买卖合同合法有效，且房屋所有权人及土地使用权人已经主管部门变更为朱朴。
经质证，原告陶丽对该组证据材料的真实性予以认可，对欲证明内容不予认可。
通过以上当事人的举证、质证，本院认为，原告陶丽提交的证据材料一、证据材料三、证据材料四，其内容真实，来源合法，记载内容与本案相关联，且被告封琳、刘莹、朱朴对该部分证据材料的真实性予以认可，本院予以确认。原告陶丽提交证据材料二中的租赁合同，该部分证据材料能与原告提交的证据三相互印证，其来源合法，记载内容与本案相关联，本院予以确认。原告陶丽提交证据材料二中的押金、转让费收条所涉内容为原告陶丽与赵一锦之间的押金及转让费，在赵一锦未到庭的情形下，本院无法核实该部分证据材料的真实性，故本院对于该部分证据材料在本案中不予确认。被告封琳、刘莹、朱朴共同提交的证据材料一、证据材料二、证据材料五、证据材料六，其内容真实，来源合法，记载内容与本案相关联，且原告陶丽对该部分证据材料真实性予以认可，本院予以确认。被告封琳、刘莹、朱朴共同提交的证据材料三，从形式上看该部分证据材料系单位人证言，但证人未到庭接受当事人质询，亦不能与原、被告提交的其他证据相互印证，且原告陶丽对该部分证据材料真实性不予认可，本院对该部分证据材料不予确认。被告封琳、刘莹、朱朴共同提交的证据材料四，在本院对三被告共同提交证据材料三不予确认的情形下，其记载内容在本案审理之间没有关联性，本院在本案中不予确认。
综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：
2010年4月30日，被告封琳在经共有人刘莹同意后与案外人赵一锦签订《商铺租赁合同》一份，约定：“封琳将位于昆明市大商汇国际茶城区第95幢20号商铺租赁给赵一锦使用，租赁期限为五年，从2010年5月1日起至2015年5月1日止。…….在合同期满或解除合同时，赵一锦自行添加的固定设施不得拆除，封琳亦不作补偿”。后赵一锦与原告陶丽于2011年7月23日签订《商铺租赁合同》一份，约定：“赵一锦将位于昆明市大商汇国际茶城区第95幢20号商铺租赁给陶丽使用，租赁期限为五年，自2011年8月1日起至2015年4月30日止。…….在合同期满或解除合同时，陶丽自行添加的固定设施不得拆除，赵一锦亦不作补偿”。原告陶丽于2014年4月2日通过银行向被告封琳支付了房屋租金29780元。
昆明市西山区住房和城乡建设局2015年3月2日出具的档案摘抄表中记载，座落于昆明市前兴路大商汇商贸中心95幢20号商铺所有权人为封琳、刘莹。被告封琳、刘莹、朱朴与案外人李谊、胡勇于2015年3月2日在云南省昆明市明诚公证处签订《房产买卖合同》一份，约定：“封琳、刘莹、李谊、胡勇将四人共有的位于昆明市前兴路大商汇商贸中心95幢20号商铺转让给朱朴，成交价为620000元。……”。昆明市西山区住房和城乡建设局为座落于昆明市前兴路大商汇商贸中心95幢1-3层20号商铺填发了证号为昆房权证西山字第20150355的房屋所有证，其中记载该房屋所有权人为朱朴。被告封琳、刘莹、朱朴在本案审理过程中一致确认，朱朴已实际向封琳、刘莹、李谊、胡勇四人支付了前述房产买卖合同中约定的620000元房屋转让款。
本院认为，结合双方当事人举证、质证及法庭调查，本院认为本案争议焦点为：1、原告陶丽是否系封琳同意的次承租人？2、原告陶丽是否在封琳出卖房屋时享有优先购买权？3、原告陶丽的诉讼请求是否应得到支持？
针对第一个争议焦点，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”，在本案中，被告封琳在登记房屋共同权人刘莹的同意后，将位于昆明市大商汇国际茶城区第95幢20号商铺租赁给赵一锦使用，双方就转租问题未进行书面约定，赵一锦在租赁期限内将该房屋转租给原告陶丽，陶丽向封琳支付了房屋租金，且封琳在与赵一锦约定的租赁期限内亦未表示不同意由陶丽使用该房屋，从而表明赵一锦将房屋转租给陶丽的行为系经封琳是同意，故陶丽是该房屋的次承租人。
针对第二个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，在本案中，封琳等人出卖租赁房屋时，应当保障陶丽作为次承租人在同等条件下的优先购买权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”之规定，被告封琳作为房屋出租人在出卖房屋之前应通知次承租人陶丽行使优先购买权，封琳针对其在本案中主张其尽到了前述通知义务，但其未能向本院提交证据加以证明，本院对封琳的抗辩主张不予采信，即封琳在出买卖房屋以前未通知陶丽行使优先购买权。
针对第三个争议焦点，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”，在本案中，封琳等人将本案诉争房屋转让给朱朴，买卖双方签订的买卖合同经过了公证，朱朴已经支付了合同约定的房屋合理转让款620000元，且朱朴已办理了诉争房屋的登记手续，对于陶丽主张行使优先购买权的诉讼请求，出现了前述司法解释规定对抗次承租人陶丽行使优先购买权的事由，故本院对于原告要求行使优先购买权的主张不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告陶丽对被告封琳、刘莹、朱朴的全部诉讼请求。
本案本诉案件受理费100元（此款原告陶丽已预交），减半收取，计50元，由原告陶丽承担，余款50元退还原告陶丽。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
代理审判员 罗玮
二〇一五年七月二十日
书 记 员 邵敏