上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第354号
上诉人（原审被告）谢紫英。
上诉人（原审被告）卢燕。
两上诉人共同委托代理人蒋凯佳，上海润言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海新体育旅游有限公司。
法定代表人徐建设。
委托代理人戴元胜，上海市杰豪律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）上海普星商城有限公司。
法定代表人夏伟翠。
上诉人谢紫英、卢燕因排除妨害纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第1040号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谢紫英、卢燕的委托代理人蒋凯佳，被上诉人上海新体育旅游有限公司（以下简称新体育公司）的委托代理人戴元胜到庭参加了诉讼。被上诉人上海普星商城有限公司（以下简称普星商城）经本院依法传唤，未出庭参加本案审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，一、2012年5月21日，普陀区人民法院作出（2011）普民四（民）初字第1626号民事判决，该判决书查明的主要事实有：1、上海市华池路XXX弄XXX-
XXX号房屋产权人为新体育公司，属商办、体育综合用地；2、2009年12月31日，新体育公司与普星商城签订租赁合同，将上述房屋出租给普星商城，双方对租金、租期、招商转租、装潢、解约责任等做了约定；3、租赁关系存续期间，普星商城认为房屋在商业用途、消防设施、停车位方面存在诸多问题导致其招商不利遂以长期拖欠租金的方式相对抗，2011年8月16日，新体育公司向普星商城发送解约函，以其欠租为由告知租赁合同于2011年8月17日正式解除，要求其于一个月内交还房屋并停止一切施工行为，双方遂发生争议诉至法院；据该案中查明的事实原审法院认定，普星商城拒付租金的理由不成立，对新体育公司的诉请予以支持，故判令新体育公司与普星商城的租赁合同于2011年8月17日解除；普星商城应于判决生效之日起十日内迁出房屋；除支付拖欠租金及违约金外，普星商城应支付至判决生效之日止的房屋使用费；新体育公司应退还保证金及向普星商城支付装潢补偿款。上述判决于2012年9月12日经上海市第二中级人民法院维持后生效。2012年10月普星商城向新体育公司交还房屋。之后，因系争房屋仍由谢紫英、卢燕经营使用，新体育公司要求其迁出未果，遂于2013年5月3日诉至法院，请求法院判令：一、谢紫英、卢燕迁出系争房屋（商号为“宝盈棋牌茶室”）；二、谢紫英、卢燕支付房屋占用费（按谢紫英、卢燕与普星商城之间租赁合同约定的年租金计，自2012年9月28日起算至普星商城实际迁出房屋之日止，该费用的起算日期及收费标准可由法院依法酌定）；三、本案受理费由谢紫英、卢燕负担。
原审法院另查明，一、在2010年4月1日新体育公司与普星商城签订的租赁合同中，对租赁期间新体育公司应该做好设备设施的维护修理工作、新体育公司同意普星商城将房屋转租、因普星商城原因导致合同解除则新体育公司应按照普星商城与转租户之间的合同约定做好补偿搬迁工作等做了约定；二、2012年2月28日，普星商城与谢紫英、卢燕签订《房屋租赁合同》一份，约定普星商城将上海市普陀区华池路XXX弄XXX号第3层F区向谢紫英、卢燕出租用作棋牌室经营，租期自2012年2月28日起至2020年2年27日止，首年租金为人民币（以下币种均为人民币）260，610元、次年租金为275，940元，之后逐年递增。合同签订后，谢紫英、卢燕开始租用房屋并向普星商城支付了2012年5月1日起至2012年10月31日止的租金130，305元及押金21，718元；三、（2011）普民四（民）初字第1626号案件中，新体育公司曾对普星商城提供的转租商户名单予以确认，并同意对其中84名小商户转租合同中所约定的权利和义务予以承继，但谢紫英、卢燕非属上述小商户清单之列。
原审法院审理中，就继续租用房屋的问题，谢紫英、卢燕表示，可以与新体育公司重新签订租赁合同，但新体育公司必须对房屋的周边环境加以维护，使之达到谢紫英、卢燕得以正常经营的状态，包括开通电梯、公共区域的照明等，同时，在经营环境未得到改善与恢复以及经营证照未申领成功之前，谢紫英、卢燕不应支付租金。新体育公司表示，如需重新签订租赁合同的，谢紫英、卢燕应按普星商城与谢紫英、卢燕签订的转租合同约定全面履行义务，对谢紫英、卢燕提出的上述续租条件不能同意，在续租协商不成的前提下，谢紫英、卢燕应该迁出房屋并对赔偿问题另案诉讼。
基于谢紫英、卢燕提出其对房屋进行了装修及物品添置，法院对装修及物品的价值评估问题作了释明，谢紫英、卢燕表示，其将就上述损失另案提起诉讼，本案中不提出评估申请。
原审法院认为，当事人的合法物权受法律保护。新体育公司与普星商城之间包括系争房屋在内的租赁关系已经生效判决予以解除，法院既已判令由普星商城向新体育公司返还房屋，则新体育公司作为产权人有权收回房屋。谢紫英、卢燕作为次承租人，与新体育公司之间并无直接的租赁关系，而前案及本案查明的事实亦无法表明新体育公司有确认接收普星商城与谢紫英、卢燕之间转租关系的承诺，故谢紫英、卢燕坚持要求新体育公司继受转租合同权利义务的主张依据不足。其次，即使新体育公司负有接收转租关系的义务，新体育公司与谢紫英、卢燕之间的租赁关系亦应该在不违反原转租合同的原则与约定的前提下继续，现新体育公司同意在普星商城与谢紫英、卢燕之间的转租合同基础上缔结租赁关系并由谢紫英、卢燕履行租金支付义务，谢紫英、卢燕则坚持要求在“经营环境得到改善与恢复”的前提下继续履约，对此法院认为，租赁房屋周边自然环境或商业环境的优劣以及对租户经营的影响程度缺乏客观的评判标准，某种程度上亦非当事人主观意愿所能改变，如房屋租赁过程中承租方认为周边环境已完全不能满足经营需要，双方又不能就继续租赁关系达成一致的，承租方应按合同约定或法律规定终止租赁关系并就权利义务进行清算，现谢紫英、卢燕一方面强调环境恶劣，一方面又继续经营并拒绝迁出房屋及支付费用的行为与理不合，该行为只能导致各方的损失进一步扩大而无助于争议的彻底解决，在此情形下，新体育公司要求收回房屋的主张符合法律规定，法院予以支持。因谢紫英、卢燕占用房屋的理由不充分，其应该在新体育公司就收回房屋提出诉讼主张之日起承担房屋占用费，费用的标准经新体育公司同意由法院参照相应合同酌定。如谢紫英、卢燕认为根据新体育公司与普星商城之间的种种约定，其作为次承租人有权自系争房屋所涉的租赁关系中获得赔偿的，可另案提起诉讼。原审法院据此判决：一、谢紫英、卢燕应于判决生效之日起十五日内迁出上海市华池路XXX弄XXX号XXX层XXX区房屋；二、谢紫英、卢燕应于判决生效之日起十日内向上海新体育旅游有限公司支付上述房屋的使用费（按每年租金260，610元计，自2013年5月3日起算至谢紫英、卢燕实际履行本判决第一项之日止）。
原审法院判决后，谢紫英、卢燕不服提出上诉称，新体育公司已经同意与其建立租赁关系，其不应迁出系争房屋。根据（2011）普民四（民）初字第1626号民事判决中认定的事实，新体育公司曾于2012年4月16日确认，若新体育公司、普星商城间的租赁合同结束，则对于相关大小商户门店如其愿意按转租合同条件继续履行，新体育公司同意与其之间建立租赁关系。谢紫英、卢燕属于所谓大商户。谢紫英、卢燕提出改善经营环境的要求并未超出原合同条款对于新体育公司与普星商城的约定。其在原审中提出的“经营环境得到改善与恢复”并不属于更改转租合同条款，只是要求对方按照原合同条款充分及时履行。而现在的情况是，新体育公司与普星商城没有履行最低限度的合同义务，致使上诉人在极为恶劣的环境中苦苦支撑经营，上诉人有权按照合同约定要求不支付受影响期间的房租并要求对方赔偿损失。请求二审法院撤销原审判决第一、二项，改判驳回新体育公司的原审诉请。
被上诉人新体育公司辩称，其是出租人，普星商城系承租人，上诉人是次承租人，其与上诉人之间没有直接租赁关系。普星商城未经其同意擅自转租系争房屋，已有相关的法律诉讼判决普星商城不能转租，且在生效判决后普星商城将房屋移交给了新体育公司。新体育公司是在收到普星商城移交的房屋后，才发现上诉人实际占用了系争房屋，新体育公司在无奈的情况下，表示愿意和上诉人重新签订租赁合同，但上诉人既不同意签订租赁合同，也不愿意支付房屋使用费。新体育公司在与普星商城解除租赁合同的诉讼中，仅表示对个人租赁的84户小商户的后续处理问题，重新续签租赁合同，但小商户不愿意续签，故新体育公司代普星商城退还了普星商城已收取的84家小商户的租金。上诉人实际经营的是棋牌室，属于较大商户，并非84家小商户之列，并未同意过按照84家小商户的处理方案解决与上诉人的关系。且商场中还有四家大商户在正常经营，证明经营环境并非上诉人所述。上诉人经营的是棋牌室，其经营业务种类本身受环境影响较小，且其一直在营业，正说明上诉人主张的经营环境差并非客观事实。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人普星商城未作答辩。
经审理查明，原审法院判决查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。新体育公司与普星商城的租赁合同经法院生效判决已经解除，现上诉人未与新体育公司建立新的租赁关系，其继续占有使用系争房屋缺乏法律或合同依据。上诉人上诉主张依照（2011）普民四（民）初字第1626号判决新体育公司已经同意与其建立租赁关系，新体育公司对此予以否认，上诉人并未提供充分证据予以证明其上诉请求。诉讼中，新体育同意在普星商城与上诉人之间的转租合同基础上建立租赁关系并由上诉人履行租金支付义务，但上诉人又强调系争房屋周边环境需待改善。对此，本院认为，如上诉人认为现系争房屋周边环境不能满足其经营需要，在不能与新体育公司协商一致的情况下，上诉人应及早终止迁出系争房屋并就权利义务进行清算，避免损失扩大，然后向普星商城主张相应经济损失。现上诉人即主张经营环境恶劣，又继续经营并拒绝迁出房屋及支付使用费的行为不正确。原审法院判决支持新体育公司的诉讼请求并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3，062元，由上诉人谢紫英、卢燕共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯 峰
代理审判员 王 兵
代理审判员 王晓梅
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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