沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）沈中民二终字第02202号
上诉人（原审被告）：沈阳莱茵达房产开发有限公司，住所地：沈阳市苏家屯区红椿路88-1号。
法定代表人：刘晓玲，系该公司董事长。
委托代理人：刘亚栋，系辽宁锦连律师事务所律师
被上诉人（原审原告）：董岩，女，1979年9月10日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。
委托代理人：董好龙，男，系董岩父亲。
上诉人沈阳莱茵达房产开发有限公司，（以下简称莱茵达公司）与被上诉人董岩商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2013）苏民二初字第755号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月10日受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与代理审判员韩彩霞（主审）、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2014年9月29日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审原告董岩诉称：原告向被告一次性以转账方式共计2，447，817元支付购买被告于2007年开发建成莱茵南郡（二期）米拉经典小区C7号—1门共计276.93平。原告于2012年4月3日按被告要求并持被告提供的《准住通知书》与被告办理了交房手续。在办理交房手续时原告按照相关规定及被告要求向被告缴纳了2012年—2013年采暖费（7，006.30元）、燃气预交费（109元）、水费预交（200元）、一年的物业费（7，691元）及垃圾清运费（380元）共计15，386.30元。原告在装修房屋期间听园区业主议论说2012—2013年供暖期不能给园区内新入住户供暖，原告及时找到被告核实并要求被告按照购房合同约定及《沈阳市民用建筑供热用热管理条例》规定在供暖期给予原告供暖，被告开始答复是供暖没有问题，其后又说供暖公司违反规定未给供暖，无奈原告将供暖问题分别向省民心网、沈阳市供热办、苏家屯区供热办及向媒体进行了反映，后经政府相关部门调整核实，负责本园区供暖的沈阳天润热力供暖有限公司负责人林纪明、沈阳市供热办副主任王义在接受《沈阳晚报》记者采访时证实是由于被告在房屋建设时没有提供换热站用地、小区室外供暖管线及配套设施不完善、供暖设施没有经过验收合格造成不能供暖，责任完全在被告（可在2012年11月22日沈阳晚报查到）。从2012年11月1日到2013年3月31日供暖期结束，被告又没有积极采取有效措施，致使原告无法正常入住。原告只有这一处住房，一直以每月4，000元的租金老少三辈在外租房居住，本准备2012年10月份搬家入住，但由于以上原因不得以将租期延长到2013年4月份。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，原、被告双方购房合同成立，被告方在明知道该房屋供暖设施不完备不具备居住条件情况下，为规避逾期交房违约责任要求并为原告办理接收房屋手续，原告办理入住手续后发现供暖存在问题，在原告多次督促下被告不但不积极采取有效措施，反而采取躲避、搪塞办法敷衍了事，给原告及家人的经济、心里和精神造成了一定损害，被告应当赔偿原告的损失并付违约金，故1、请求法院判令被告支付原告违约金105，728元（2，333，966.04元×0.0003×151天）。2、请求法院判令被告支付原告办理收房后5个月的在外租房款20，000元。3、请求法院判令被告返还原告缴纳的采暖费7，006.30元。4、请求法院判令被告返还原告缴纳的物业费3，204元（7，691元／12个月×5个月）。5、请求法院判令被告除上述款项共计135，938元外，承担本次诉讼费用。
原审被告沈阳莱茵达房产开发有限公司辩称：不同意原告诉讼请求，第一项计算时间有误；第二项房租请求没有事实及法律依据；第三项采暖费没人管很长时间了，如果是我们收的，如果有据，我们同意；第四项物业费我们再看一下。
原审法院查明：原、被告于2011年11月22日签订一份商品房买卖合同，原告以2，333，966元的价格购买了被告开发建设的坐落于沈阳市苏家屯区红椿路88—C7号1门、建筑面积276.93平方米的房屋一处。合同约定，交房日期为2011年12月30日前，逾期交房被告应按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。后原告按照合同的约定，交付了全部房款，但被告于2012年4月3日给原告出具《米拉经典入住通知单》，被告按照合同的约定，逾期交房93天。原告收房后经装修入住，原告先后交付了物业费7，691元及2012年11月1日至2013年3月31日的采暖费7，006.3元。后期因被告在采暖期未向供暖部门交纳采暖费，造成原告的房屋在2012年11月1日至2013年3月31日未供暖，经原告多次找被告自行协商未果，故原告诉至法院。
原审法院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告所有的房屋在2012年11月1日至2013年3月31日采暖期间因被告的原因未供暖，故本院对其要求被告返还已交付的采暖费7，006.3元的主张予以支持。关于原告要求被告返还已交付5个月物业费的主张，因原告入住时已交付给被告一年物业费7，691元，原告的房屋因被告的原因于2012年1月1日至2013年3月31日共计五个月未供暖，原告未在该房屋居住，故被告应该返还原告五个月物业费3，204元，故本院对其该主张予以支持。关于原告要求被告赔偿延期交付房屋违约金105，728元的主张，因双方签订的商品房买卖合同中约定的交房时间为2011年12月30日前，但原告提供的被告给其出具的《米拉经典入住通知单》中记载的是2012年4月3日入住，被告延期交付日期为93天，双方签订的合同第九条（2）项约定，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，故本院判决被告赔偿原告逾期交房违约金：2，333，966元×93天×0.0003=65，117.65元。关于原告要求被告赔偿租房费20，000元的主张，虽然原告提供了房屋租赁协议，但未提供出租方给其出具的收房租的收据，原告仅以比租赁协议记载的月租金为4，000元向被告主张权利，证据不充分，故对其该主张不予支持。关于被告提出的原告收房时间为2011年10月25日，并已经给其邮寄了准住通知单的辩解，因原告未承认收到过该准住通知单，且被告提供“汇通快递”详情单上并未注明邮寄的是何种文件或物品，其辩解无事实依据，故对其该辩解不予支持。
原审法院判决如下：一、被告沈阳莱茵达房产开发有限公司于本判决发生法律效力后七日内赔偿原告董岩逾期交房违约金人民币65，117.65元。二、被告沈阳莱茵达房产开发有限公司于本判决发生法律效力后七日内返还原告董岩采暖费人民币7，006.30元、物业费人民币3，204元，合计人民币10，210.30元。三、驳回原告其他诉讼请求。如未按时履行金钱给付义务，则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3，019元，由被告承担。
宣判后，上诉人莱茵达公司不服，向本院提出上诉。请求撤销原审判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用均由被上诉人承担，理由：1.一审法院判决上诉人承担逾期交房违约金是错误的，被上诉人购买的房屋所在的米拉晶典小区早在2007年就已建成，并于2008年开始办理交房入住手续。被上诉人在2011年购房时，在该小区购房的业主已经入住几年的时间，所以在被上诉人购房时，其所购房屋是现房，早已具备交付条件，不存在逾期交房的可能。合同签订后，上诉人曾经多次通知被上诉人办理房屋交接手续，但被上诉人一直不到上诉人处办理交房手续，直到2012年4月3日被上诉人才到上诉人处办理交房手续，导致被上诉人逾期入住的原因完全是被上诉人自己造成的，责任完全在被上诉人。被上诉人在一审庭审中已经承认在支付购房款的当日（2011年）就已接受房屋，证明上诉人没有逾期交房。2.被上诉人已经入住就应该缴纳物业费，故一审法院判决上诉人返还物业费是错误的。3.一审法院判决案件受理费全部由上诉人承担是错误的。
被上诉人董岩答辩称：上诉人逾期交房是有事实根据的。上诉人在2011年11月22日与上诉人签订了《商品房买卖合同》，合同约定交房日期为2011年12月30日。在被上诉人的多次催促下，上诉人在2012年4月30日才允许被上诉人住，并出具《米拉经典入住通知单》，逾期交房93天。
本院认为：本案系被上诉人董岩要求上诉人支付逾期交房违约金，但根据被上诉人董岩在法院审理过程中的陈述，上诉人曾让其随时收房，但因小区没有供暖，导致了延期收房，故本案按被上诉人董岩实际办理入住时间判付逾期交房违约金不妥，应释明当事人是否变更诉讼请求，是否对上诉人因没有供暖导致其不能入住期间的损失提出赔偿，并在查明事实的基础上，作出公正裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市苏家屯区人民法院（2013）苏民二初字第755号民事判决；
二、发回沈阳市苏家屯区人民法院重审。
审 判 长 周 濛
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 朱闻天
二〇一四年十月十六日
书 记 员 王可一