广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5727号
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱智勇，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁海潮，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁海涛，住广州市白云区。
两被上诉人的共同委托代理人：靳中山，广东法制盛邦律师事务所律师。
两被上诉人的共同委托代理人：苏航，广东法制盛邦律师事务所实习律师。
上诉人朱智勇因与被上诉人梁海潮、梁海涛房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初第943号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年1月12日，梁海潮、梁海涛（为乙方、买方）与朱智勇（为甲方、卖方）、广东合富房地产置业有限公司（为丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》，其中内容为：朱智勇将广州市越秀区东华西路132号房产，建筑面积223.33平方米出售给梁海潮、梁海涛，价款6600000元；定金10000元，买方应在签署本协议同时自行交付卖方，定金余款190000元，买方须在2014年1月13日前自行交付卖方；首期楼款2400000元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方；买卖双方应在签署本协议后2014年2月28日前配合完成本次交易的手续；楼价余款4000000元整；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐房款当天；双方共同办理产权转移登记，应当于2014年2月28日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；买方承担全部税费；丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，乙方应于2014年2月28日前向丙方支付中介服务费66600元；第九条、交易不成的违约责任，甲方不按本合同约定将该房地产出售乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；第二十条、其他约定，卖方收齐楼款当天将首层的租约交给买方；二、三楼的租客情况必须在收齐楼款后60天内全部交吉给卖方等。
2014年1月13日，朱智勇出具收到购房定金200000元的收款收据给梁海潮、梁海涛。
2014年2月13日，梁海潮、梁海涛（为买方）与朱智勇（为卖方）、经纪方签订《补充协议2》，其中内容为：三方经友好协商，就买卖位于越秀区东华西路132号之物业一事，于2014年1月12日签订《房屋买卖合约》，现就该合约补充协议如下：一、买卖双方就当时签的合同的付款方式：A、一次性付款，改为银行按揭付款，商业贷款金额是1800000元。二、定金200000元已经支付给卖方，首期楼款是4600000元（不包含定金）。三、买卖双方友好协商达成的时间暂定于2014年3月30日前到房管局递件过户，买卖双方经友好协商2014年2月28日前买方2000000元划进银行资金托管户。四、关于原商铺租赁合同列明的进场费25000元按照租约约定时间每日平均摊分，卖方收齐楼款当天计算部分金额归卖方所有，余下金额卖方即时付给买方。五、如本协议内容与合约内容不一致时，则以本协议为准等。
2014年2月18日，梁海潮、梁海涛（为乙方、买方）与朱智勇（为甲方、卖方）、广东合富房地产置业有限公司（为丙方、房地产中介服务机构）签订就买卖涉讼房屋到房管部门网签了《广州市存量房买卖合同》，其中约定：甲乙双方选择自行交割房款，签订本合同时，乙方向甲方支付200000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款，首期款乙方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向甲方支付房款4800000元，剩余房款除前述房款外，剩余房款1800000元，由乙方于2014年2月28日前，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款；乙方应向丙方支付中介服务费66600元，基于甲乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方已代守约方向丙方支付中介服务费，守约方已支付的，丙方不予退还，由违约方直接赔偿守约方等。
2014年5月19日，梁海潮、梁海涛（为买方）与朱智勇（为卖方）签订《补充协议3》，其中内容为：1、买卖双方达成之前的所签订的合约和补充协议的相关条款不存在违约，全部以此协议为准。2、卖方必须在2014年7月28日前将物业二楼三楼顶楼的租客全部迁走。3、买卖双方约定必须于2014年7月28日前到房管局递件过户。4、递件过户当天，卖方收齐买方除按揭的贷款的1800000元外的其他全部购房楼款后，当天交付物业二楼三楼顶楼给买方。5、买卖双方约定从递件过户后当天的一楼租客的租金全部停止支付给业主，租金全部存放在租客保管，直到卖方收齐银行的按揭放款1800000元当天卖方租金截止，2天内卖方交付一楼给买方，买卖双方与租客结清租金金额归付问题。6、买方必须于2014年5月21日前将300000元转入双方约定的资金托管账户，如买方不按时转入300000元的，本协议不成立。7、此协议是经买卖双方最终友好协议确立，除因政策的原因导致拖延等的除外，任何一方违反上述约定的则算违约。
2014年5月20日，梁海潮与朱智勇、中国工商银行股份有限公司广州白云路支行就梁海潮、梁海涛购买朱智勇存量房的交易中委托该银行对交易款项进行托管事宜签订了《存量房交易资金托管协议》。
2014年9月3日，朱智勇通过手机微信方式向梁海潮、梁海涛发出《解除合同协议》，与梁海潮、梁海涛协商解除上述《存量房买卖合同》。
2014年9月14日中午，梁海潮等人到涉讼房屋越秀区东华西路132号首层实施所谓维权行动，后被报警处理。同日，梁海潮、梁海涛（为乙方、买方）与朱智勇（为甲方、卖方）在广州市公安局越秀区分局大东派出所签订《补充协议》，内容为：甲乙双方交易的房产座落于越秀区东华西路132号，双方已签订《广州市存量房买卖合同》，甲乙双方达成如下协议：一、甲方提出解除以上房屋买卖合同。二、于2014年9月15日甲乙双方签订《存量房交易资金托管协议》的《终止协议通知书》（详见附件）并签订《同意解付函》（详见附件），托管协议内的账户资金全部转入乙方账户，甲方配合乙方到银行办理相关手续。三、乙方意向同意与甲方解除以上房屋买卖合同。四、甲方于2014年9月15日下午16：00前将购房定金（200000元）中的100000元退还给乙方，余下100000元购房定金在签订解除以上房屋买卖合同时即时支付给乙方。五、解除以上房屋买卖合同及退还余款（余下100000元）时甲乙双方以及中介方必须三方同时在场见证。六、如果中介方按合同追讨中介服务费甲乙双方共同承担合同内中介服务费责任，中介服务费责任最终根据法院判决的买卖合同内的确定责任由买卖双方以及中介方各自承担的责任为准。七、乙方保留追究甲方因提出解除房屋买卖合同所引发的一切法律责任及后果的权利。八、甲方保留追究乙方因本次解除房屋买卖合同所引发的一切法律责任及后果的权利。九、本协议约定生效时间为甲乙双方解除《存量房交易资金托管协议》及乙方收到甲方9月15日退还的100000元后生效。十、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，本协议自生效之日起作为买卖合同之附件，与该合同具同等法律效力。
2014年9月15日，朱智勇通过银行转账向梁海潮、梁海涛退回了定金100000元。同日，梁海潮（为买方）与朱智勇（为卖方）签署了发给中国工商银行股份有限公司广州白云路支行的《终止协议通知书》，办理了解除托管资金手续。其中内容为：现买方和卖方因取消房屋买卖终止托管协议，同意终止协议书，并就托管资金的返还问题达成一致，买方委托并授权贵行将上述托管资金300000元由在贵行开立的托管账户划往买方结算账户或资金缴存账户内。
因梁海潮、梁海涛拖欠中介服务费，广东合富房地产置业有限公司向原审法院提起诉讼，要求梁海潮、梁海涛支付中介服务费56600元。原审法院于2015年3月27日作出（2015）穗越法民三初字第124号民事判决，查明中介服务费为66600元，梁海潮、梁海涛已于2014年1月底支付了中介服务费10000元，判令梁海潮、梁海涛向广东合富房地产置业有限公司支付中介服务费56600元。该判决已发生法律效力，且已执行完毕。
因本案纠纷，梁海潮、梁海涛于2015年4月14日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、朱智勇向梁海潮、梁海涛返还购房定金100000元及从2014年9月14日起计至返还之日止的利息（按中国人民银行逾期贷款利率标准计算）；二、朱智勇向梁海潮、梁海涛赔偿房屋买卖中介服务费损失66600元；三、朱智勇向梁海潮、梁海涛支付解除房屋买卖合同的违约金660000元。
朱智勇原审辩称：一、梁海潮、梁海涛要求朱智勇承担违约责任，没有任何法律依据和事实依据。合同中没有约定不可以提出解除合同的条款，合同法也没有规定当事人不可以提出解除合同，即朱智勇提出解除合同没有违反合同约定，没有违约。提出解除合同和违约是两个不同的概念，互不关联，梁海潮、梁海涛把两者混为一谈无法律依据。梁海潮、梁海涛没有提供朱智勇违约的事实证据，其认为朱智勇违约只是其主观臆断，不是客观事实。二、朱智勇在履行合同过程中，准时按合同约定履行义务，并为最终实现房屋产权过户不断地降低要求，作出多项利益让步，梁海潮、梁海涛认为朱智勇违约违背客观事实。三、梁海潮、梁海涛在履约过程中多次违反合同，没有按合同约定履行义务。四、合同只是处于中止状态，仍然有法律效力，双方都应继续履行合同义务。五、朱智勇催告梁海潮、梁海涛立刻履行合同义务。六、梁海潮、梁海涛提交的《补充协议4》属于无效合同。七、梁海潮、梁海涛的诉讼请求没有任何法律依据，且违反合同法。请法院驳回梁海潮、梁海涛的诉讼请求。
朱智勇原审提出反诉，请求判令：一、确认梁海潮、梁海涛与朱智勇双方于2014年9月14日签订的《补充协议4》无效；二、梁海潮、梁海涛向朱智勇支付违约金560000元；三、梁海潮、梁海涛赔偿朱智勇由于梁海潮、梁海涛拒绝履行义务而产生的从2014年7月28日起计至2015年4月28日止的租金损失（按照房管部门公布的同期同类同地段房屋私房租金参考价标准计算）。
梁海潮、梁海涛针对朱智勇的反诉答辩称：第一项反诉请求没有法律依据。根据合同法第五十二条，只有符合规定的情形，损害国家利益的情况下，合同才存在无效。本案不存在法律规定的合同无效的情形。第二项反诉请求没有法律及合同依据，根据双方签订的买卖合同约定，只有在梁海潮、梁海涛不购买朱智勇房屋的情况下，才需要按照房产成交价的10%承担违约责任。朱智勇辩称追究的是梁海潮、梁海涛违约的责任，而非梁海潮、梁海涛不购买房屋的责任。一般的违约行为，在双方签订的合同中，并没有对违约金的数额作出明确的界定，只是说根据有关法律法规承担违约责任。朱智勇的第三项反诉请求没有证据证明是梁海潮、梁海涛违约，也没有证据显示朱智勇所要求的租金损失的数额，故不应得到支持。
原审诉讼中，梁海潮、梁海涛与朱智勇双方确认：梁海潮、梁海涛支付了定金200000元给朱智勇，将300000元由银行托管；现300000元已由银行退回梁海潮、梁海涛，定金朱智勇退回梁海潮、梁海涛100000元，余下100000元至今未退；双方之间的房屋买卖合同已解除。
梁海潮、梁海涛主张房屋买卖合同于2014年9月14日签订补充协议时解除。朱智勇主张房屋买卖合同于朱智勇诉讼中向梁海潮、梁海涛发出的督促履行函最后履行期限即2015年6月18日解除。
原审法院认为：梁海潮、梁海涛与朱智勇于2014年9月14日签订的《补充协议》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。朱智勇主张该协议是其被胁迫而签订，无提供充分的证据予以证实，不予采信。其反诉请求确认该协议无效，不予支持。
根据上述协议，余下的购房定金100000元在“签订解除以上房屋买卖合同”时由朱智勇即时支付给梁海潮、梁海涛。现双方并无签订所谓的“解除以上房屋买卖合同”的书面内容，上述协议约定的条件并未成就，但根据上述协议的内容，已可认定双方解除了房屋买卖合同，基于合同解除，梁海潮、梁海涛要求朱智勇退回余下的购房定金100000元，合法合理，予以支持。但梁海潮、梁海涛要求按中国人民银行计收逾期贷款利率标准计算上述款项的利息，理据不足，不予支持。依民法之公平、等价有偿原则，可按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息。
关于谁违约的问题。“提出解除合同”与实施了违约行为，是两个不同的概念。虽然是朱智勇先提出解除合同，但不能就此认定朱智勇构成违约，故梁海潮、梁海涛以此为由要求朱智勇承担交易不成的违约责任，按总房价6600000元的10%支付违约金，理据不足，原审法院不予支持。梁海潮、梁海涛与朱智勇双方于2014年5月19日签订《补充协议3》约定“买卖双方达成之前的所签订的合约和补充协议的相关条款不存在违约，全部以此协议为准”，“此协议是经买卖双方最终友好协议确立，除因政策的原因导致拖延等的除外，任何一方违反上述约定的则算违约”。现梁海潮、梁海涛与朱智勇双方均无充分确凿的证据证实对方违反了上述补充协议的约定，交易不成的责任无法明确归咎于梁海潮、梁海涛与朱智勇任何一方，故梁海潮、梁海涛与朱智勇双方均主张对方违约，均不予采纳。梁海潮、梁海涛与朱智勇双方均要求对方承担交易不成的违约责任，按总房价6600000元的10%支付违约金，原审法院均不予支持。而根据梁海潮、梁海涛与朱智勇双方于2014年9月14日签订的《补充协议》，朱智勇提出解除房屋买卖合同，梁海潮、梁海涛表示同意。由此可见，房屋买卖合同是基于双方协商一致而解除。
关于中介服务费损失问题。梁海潮、梁海涛与朱智勇双方于2014年9月14日签订的《补充协议》第六条约定，“中介服务费责任最终根据法院判决的买卖合同内的确定责任由买卖双方以及中介方各自承担的责任为准”。基于梁海潮、梁海涛与朱智勇双方协商一致解除合同，交易不成的责任无法归咎于梁海潮、梁海涛与朱智勇任何一方，故为订立合同而发生的中介服务费由各自承担一半。梁海潮、梁海涛要求朱智勇赔偿中介服务费损失33300元，予以支持。
至于朱智勇主张的租金损失问题。一方面，无依据认定梁海潮、梁海涛违约，另一方面涉讼房屋一直由朱智勇控制使用，从未交付给梁海潮、梁海涛，故朱智勇反诉要求梁海潮、梁海涛赔偿从2014年7月28日起至2015年4月28日止的租金损失，理据不足，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条之规定，于2015年10月10日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，朱智勇向梁海潮、梁海涛返还购房定金100000元并支付利息（以100000元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率从2014年9月14日起计至上述款项返还之日止）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，朱智勇向梁海潮、梁海涛赔偿中介服务费损失33300元。三、驳回梁海潮、梁海涛的其他诉讼请求。四、驳回朱智勇的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12111元、反诉费4750元、保全费4770元，由梁海潮、梁海涛负担14174元，朱智勇负担7457元。
判后，上诉人朱智勇不服原审判决，向本院提起上诉称：一、我方一审提交的证据和梁海潮、梁海涛提交的《个人二手房贷款初审结果通知书》（以下简称《同贷书》）可证明梁海潮、梁海涛违约。二、一审判决部分认定事实错误。1、2014年7月28日前梁海潮、梁海涛没有履行合同义务。2、梁海潮、梁海涛违反《存量房买卖合同》第十五条，且没有履行《补充协议4》的义务。3、一审判决认定合同于2014年9月14日解除，是错误的。三、梁海潮、梁海涛必须承担相应的违约责任。1、梁海潮、梁海涛违约，根据《合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条的规定，其无权要求返还定金。2、梁海潮、梁海涛应按《合同法》第一百一十三条的规定，赔偿我方租金损失。3、梁海潮、梁海涛应按合同约定，向我支付违约金。四、一审判决判令我方赔偿梁海潮、梁海涛中介服务费损失，无法律依据。五、一审判决判令我方向梁海潮、梁海涛返还购房定金的利息从2014年9月14日起计算，与一审判决认定事实相矛盾。六、一审判决认定“现梁海潮、梁海涛与朱智勇双方均无确凿的证据证明对方违反上述补充协议的约定”，却又支持梁海潮、梁海涛要求我方赔偿损失的请求，而不支持我方要求梁海潮、梁海涛赔偿损失的请求，判决自相矛盾。综上，上诉请求：1、撤销原审判决第一、第二、第四项，驳回梁海潮、梁海涛的诉讼请求；2、判令梁海潮、梁海涛向朱智勇支付违约金56万元；3、判令梁海潮、梁海涛赔偿朱智勇自2014年7月28日至2015年4月28日的租金损失57276元（37元／平方米×172平方米×9个月）；4、判令梁海潮、梁海涛承担一、二审的诉讼费、保全费。
被上诉人梁海潮、梁海涛答辩认为：一、朱智勇提出的上诉理由没有事实和法律依据，其主张我方违约没有证据支持。二、朱智勇即使主张我方违约责任，根据法律规定，也无权同时主张定金及违约责任，只能择其一，不可能同时追加这两项责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，1、朱智勇认为在履行涉案房屋买卖合同中梁海潮、梁海涛存在以下违约行为：2014年7月28日梁海潮、梁海涛没有按照约定回广州办理过户手续；2014年7月28日之前梁海潮、梁海涛没有缴纳涉案房屋的过户税金，同贷书在2014月7月28日已经过期；梁海潮、梁海涛围堵涉案房屋，违反合同约定。2、朱智勇称其在2014年7月上旬建议办理除按揭款外的全部资金托管，于是在2014年8月中旬，双方与中介方共同去银行办理托管除按揭款外的全部资金的托管手续，但是双方并未办理成功银行的托管手续，原因就在于朱智勇认为梁海潮、梁海涛应该在交易过户之前将托管的资金转到其账户，而梁海潮、梁海涛则认为按照双方签订的合同，应该是在房管部门出具成功受理本次交易的回执当天支付到朱智勇账户，双方对此有分歧，故资金托管手续没有办妥。3、朱智勇认为房管部门出具成功受理本次交易的递件回执的时间与交易过户前的时间是同一天，程序也是同一个，其认为在房管部门签了网签合同就是办了递件手续，本案的网签合同是在2014年2月19日签订，所以其认为在2014年2月19日就已经办理了递件手续，补充协议约定的递件过户指的都是过户交易完成的手续。4、梁海潮、梁海涛与朱智勇确认2014年8月中旬之后双方因对付款方式无法达成一致，故未再协商涉案房屋的交易事宜。
本院认为：本案二审争议焦点是涉案房屋买卖合同解除的时间、原因以及解除的法律后果。本院评析如下。
关于涉案房屋买卖合同解除的时间。根据朱智勇与梁海潮、梁海涛于2014年9月14日签订的《补充协议》可知，甲方（朱智勇）提出解除双方签订的《广州市存量房买卖合同》，乙方（梁海潮、梁海涛）意向同意与甲方解除以上房屋买卖合同。可见双方于2014年9月14日对解除涉案房屋买卖合同已达成一致意见，原审认定涉案房屋买卖合同于2014年9月14日解除，并无不当，本院予以维持。朱智勇主张涉案合同于2015年6月18日解除，理据不足，本院不予采信。
关于涉案房屋买卖合同解除的原因。朱智勇主张梁海潮、梁海涛在2014年7月28日没有办理过户手续，构成违约。本院认为，由于朱智勇在2014年7月上旬建议办理除按揭贷款外全部资金的托管手续，实际上双方也在2014年8月上旬共同去银行办理该手续，说明双方已变更了合同履行的时间，故朱智勇以此主张梁海潮、梁海涛违约，与事实不符，本院不予支持。之所以资金托管手续未办理成功，是因为朱智勇坚持要求梁海潮、梁海涛在交易过户之前将托管资金转到其账户，而梁海潮、梁海涛认为应该是在房管部门出具成功受理本次交易的回执当天支付到朱智勇账户。根据《存量房买卖合同》和网签的《广州市存量房买卖合同》的约定，首期款均应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天支付给卖方，故朱智勇认为应在交易过户之前将托管资金转到其账户的主张，与合同约定不符。由于双方对付款方式的理解有分歧，且无法协商一致，原审认定合同解除不可归责于任何一方，并无不当，本院予以维持。双方因对付款方式未达成一致，导致未能共同去办理递件过户手续，自然无法缴纳契税及需要同贷书。梁海潮、梁海涛在双方履行合同发生争议时采取围堵房屋的方式，虽有不当，但与涉案合同无法继续履行并无必然关联，故朱智勇以上述理由主张梁海潮、梁海涛违约，理据不足，本院不予支持。综上，朱智勇上诉主张梁海潮、梁海涛违约并要求梁海潮、梁海涛支付违约金56万元，理据不足，本院不予支持。
关于涉案房屋买卖合同解除的后果。由于双方协议一致解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，朱智勇应返还梁海潮、梁海涛剩余的购房定金100000元。原审将利息标准调整至中国人民银行发布的同期同类贷款利率，从合同解除之日2014年9月14日开始计算，处理并无不妥，本院予以维持。关于中介服务费的负担，因合同解除不可归责于任何一方，原审根据《补充协议》第六条的约定，判令朱智勇向梁海潮、梁海涛赔偿中介服务费的一半即33300元，并无不当，本院予以维持。关于朱智勇上诉主张2014年7月28日至2015年4月8日的租金损失一节，由于双方于2014年9月14日协商一致解除合同，朱智勇可于合同解除之时采取合理措施防止损失扩大，故对于该上诉主张，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。上诉人朱智勇的上诉主张缺乏充分依据，本院予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7716元，由上诉人朱智勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 邹文芳