广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1202民初1622号
原告：黄林生，男，1966年5月17日出生，汉族，身份证住址广东省怀集县。
原告：邝秀连，女，1969年9月2日出生，汉族，身份证住址广东省怀集县。
委托代理人：黄林生（亦是本案的原告，与原告邝秀连为夫妻关系）。
被告：肇庆市青莲花苑开发有限公司，住所地广东省肇庆市端州区62区湖滨派出所东北侧星湖观澜1-2栋首层商铺1、商铺2。
法定代表人：陈敏然，该公司总经理。
委托代理人：郑崇文，该公司员工。
委托代理人：尹艳辉，该公司员工。
第三人：中国建设银行股份有限公司肇庆市分行，住所地广东省肇庆市端州区建设二路85号。
法定代表人：梅元比，该分行行长。
委托代理人：项家润，该分行员工。
原告黄林生、邝秀连诉被告肇庆市青莲花苑开发有限公司（以下简称“青莲开发公司”）、第三人中国建设银行股份有限公司肇庆市分行（以下简称“建行肇庆分行”）商品房买卖合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄林生，被告青莲开发公司的委托代理人郑崇文、尹艳辉，第三人建行肇庆分行的委托代理人项家润到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄林生、邝秀连诉称：2013年9月17日，原告与被告青莲开发公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于肇庆市端州区62区湖滨派出所东北侧星湖观澜小区第2幢8层801房，购房金额为1074276元。合同约定：被告应在2014年3月30日前经验收合格并办理竣工验收手续的房屋交付给原告，被告逾期交付不超过180日的，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款项，并按原告累计已付款的1%支付违约金。房价款支付方式为：原告支付首期款324276元，向第三人组合借款750000元，其中公积金贷款460000元，商业借款290000元。交接方式为：被告书面通知原告办理交接手续，并出示相应的文件。上述房屋是带装修买卖。2014年1月2日，原告与第三人签订《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业性贷款）》，第三人已按照合同约定支付全部借款给被告，原告已偿还部分公积金贷款和商业性贷款本息。按照第八条规定，被告应于2014年3月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。按合同第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，被告应该书面通知原告办理交付手续，但截止起诉之日，被告一直没有向原告交付合格的商品房，未通知原告收楼，也未向原告书面说明无法按期交房的原因。原告认为，被告未在2014年3月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，逾期后至今没有将合格的房屋交付原告，已违反合同的约定，根据双方合同“逾期180日后，原告有权解除合同”的约定，原告有权解除双方之间的买卖合同，同时，被告应当自逾期交楼之日即2014年4月1日起，按日向原告支付已交付房价款324276元万分之五的违约金，按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金至原告可行使解除权之日即2014年9月30日共29184.84元。合同解除，被告应退还原告已支付的首期款324276元。被告已经收取的尚未到期借款，应返还给第三人。原告支付的借款包括公积金贷款本金54117.6元和利息35704.68元（计至2016年5月底）、商业借款本金34117.51元和利息33007.70元（计至2016年6月11日），被告应返还给原告并赔偿原告因支付贷款本息而造成的损失。同时，被告应退还原告已经支付的房屋维修金9175.32元、印花税登记费等590元、契税16114.14元、办理按揭资料费205元并赔偿损失。为此请求法院判令：1、解除原告与被告于2013年9月17日签订的《商品房买卖合同》，被告返还原告支付首期款324276元及利息（利息起算分两个阶段，第一阶段：2013年9月17日至2014年3月30日，第二阶段从2014年10月1日起至付清款之日止，以中国人民银行同期贷款利率计算）。2、解除原告与第三人于2014年1月2日签订的《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业性贷款）》，由被告返还尚欠公积金贷款本金405882.4元，商业贷款本金255882.49元给第三人。3、被告返还原告归还的公积金贷款本金54117.6元，利息35704.68元（计至2016年6月11日），返还原告归还商业借款本金34117.51元，利息33007.7元（计至2016年6月11日）。并赔偿原告因公积金贷款、商业贷款而造成的损失10353.81元（暂计至2016年5月底止），按中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清款项之日止。4、被告退还原告已经支付的房屋维修金9175.32元、印花税登记费等590元、契税16114.14元、办理按揭资料费205元，并赔偿原告因此而造成的损失3633.9元（暂计至6月底止），按中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清款项之日止。5、被告支付违约金29184.84元（违约金计算至2014年9月30日）。6、本案的诉讼费用由被告承担。
被告青莲开发公司辩称：一、涉案房屋已于《商品房买卖合同》约定的交付期限前已达到交付条件，因原告按揭贷款放款时间晚于约定交房期限，被告有权不通知原告，而按累计逾期天数相应顺延交楼时间。原告与被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定由原告向被告购买肇庆星湖观澜小区2幢8层801房，房屋价款1074276元。合同约定，原告于签订合同时已付首期款324276元整，余款750000元依约应于2013年7月7日前办理银行按揭；被告于2014年3月30日前向原告交付符合交付条件的商品房，交付条件为该商品房经验收合格，在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续；同时约定，买受人收楼时应向出卖人缴清房款（含按揭款），否则出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼时间。因买受人原因未能按期交付的，买受人应在约定交付期限届满前与出卖人联系交付事宜。合同签订后，涉案小区整体建设工程于2014年3月14日取得《建设工程竣工验收报告》，并2014年3月26日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。涉案房屋已于与被告约定房屋交付期限前达到交付条件，但被告直至2014年6月11日才收齐按揭部分房款750000元，原告按揭贷款放款时间晚于约定交房期限，被告有权不通知原告而按累计逾期天数相应顺延交楼时间。因原告原因导致交楼时间顺延，原告应在约定交付期限届满前及时与被告联系交付事宜。二、原告缴清房款后，被告已充分告知原告办理收楼手续事宜，房屋未能交付是因原告未及时办理收楼手续所致，被告在房屋交付环节不存在任何违约情形，原告主张解除《商品房买卖合同》并要求被告承担违约责任缺乏事实与法律的依据。原告作为涉案房屋的买受人，应依约履行及时支付房款及受领房屋等主要义务。在原告缴清全部房屋价款后，被告于2014年6月17日向原告发出收楼通知书并多次电话联系原告办理收楼手续，但原告未及时办理收楼手续。2015年5月14日，原告经被告多次通知后到达涉案小区并签收楼通知书。至此，被告已充分告知原告办理收楼手续事宜并为其提供便利条件，房屋未能交付是因原告未及时办理收楼手续，被告在房屋交付环节不存在任何违约情形，原告主张解除《商品房买卖合同》并要求被告承担违约责任缺乏事实与法律依据。
第三人建行肇庆分行辩称：本案属于商品房买卖合同纠纷，是房屋买卖合同法律关系，本诉的当事人只有黄林生，邝秀莲和肇庆市青莲花苑开发有限公司。我行只与黄林生、邝秀莲发生借贷法律关系，并非本案诉的合格当事人。根据合同相对性原理，黄林生、邝秀莲不能突破合同的相对性，主张解除借贷合同关系。如其解除借贷合同显属违约。2014年1月2日黄林生、邝秀连与我行签订《个人住房组合借款合同》人民币柒拾伍万元（商业性贷款贰拾玖万元整；公积金贷款肆拾陆万元整），并与肇庆市端州区62区湖滨派出所东北侧星湖观澜小区第2幢801房抵押，办理了抵押登记。到目前止，黄林生、邝秀连尚欠我行商业贷款253040元，公积金贷款401372元，合计:654412元(以后以实际发生数为准)。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同案件纠纷适用法律若干问题解释》第二十五条规定，如商品房买卖合同被确认无效或者被撤销解除后，解除商品房抵押登记的，原告或被告应当将收受的购房贷款的本金利息返还给中国建设银行股份有限公司肇庆市分行。综上所述，请法院依法判决，维护我行的合法利益。
经审理查明：青莲开发公司是具备房地产开发资质的企业。2013年9月17日，黄林生、邝秀连（买受方）与青莲开发公司（出卖方）签订了《商品房买卖合同》及其附件，并约定黄林生、邝秀连购买青莲开发公司开发的位于肇庆市端州区62区湖滨派出所东北侧星湖观澜小区第2幢8层801房（以下简称涉案商品房），房屋建筑面积为119.16平方米，套内建筑面积为97.52平方米；公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.64平方米，该商品房属预售,按套出售，按套内建筑面积计算，该房单价为11015.96元/平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为9015.41元/平方米，总金额1074276元。买受人选择银行按揭贷款方式付款,买受人已付首期款324276元,余款750000元办理银行按揭。交付期限，出卖人应当在2014年3月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具有下列第1、4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……。4、“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因买受方逾期付款或买受人申请的银行按揭贷款未划入出卖人账户，出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼时间；3、因政府机关行政行为导致工期延误或因雨天（一天内下雨量达50毫米或以上）、台风等恶劣天气以及停水、咸潮、停电或出现重大技术困难等造成施工单位无法正常施工的。出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，因此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人未按书面通知的交楼日期办理收楼手续的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交房条件并已实际交付买受人，由此产生的一切费用（包括但不限于物业管理费及公摊水、电费用）及商品房毁损、灭失的风险由买受人承担。买受人应在约定交付期限届满前与出卖人联系交付事宜，出卖人此前已书面通知收楼的，不再另行通知。出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2、买受人在收楼当日如对室内的装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行维修或支付差价，但买受人不得籍此拒绝收楼。3、买受人以商品房的装饰、设备标准不符为由拒绝收楼或拒绝办理收楼手续而引起的逾期交楼的后果由买受人承担。出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、独立电表和开关箱，电路管线暗埋，配开关面板及插座；2、独立电表、预装冷热水管道；3、电梯在该商品房交付使用时达到使用条件；4、住户大堂入口及电梯大堂、电梯轿箱内设有闭路监控系统，入口处装有访客对讲机、智能卡及密码门锁；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、出卖人应继续达到使用条件，并一次性向买受人按已交付房价款的千分之五支付违约金（此违约金不与本合同第九条的违约金累加）。2、如政府部门延误，上述日期顺延。……。星湖观澜精装修交楼标准载明“其中室内部分，门户：木质防火门，配门锁。内墙：客厅、主人房部分墙身设背景造型；客厅次墙、餐厅、走廊、主卧、次卧墙身均采用乳胶漆，有地脚线；厨房墙身采用抛光砖饰面；卫生间墙身铺仿石砖。天花：客厅天花灯槽造型；房阳台天花为乳胶漆，房镶石膏装饰线，厨房、卫生间吊天花。地面：客厅、餐厅、走廊铺大理石波打线拼仿石砖；主卧室、次卧铺复合实木地板；厨房、主卫及公共卫生间铺大理石波打线拼仿石砖；阳台地面铺仿古砖。厨房：配地柜及吊柜，人造石台面，配洗菜盆连水龙头。卫生间均设大理石台面配洗脸盆及水龙头，配梳妆镜、座厕；主卧卫生间配头顶花洒、公共卫生间配手持花洒。阳台：配玻璃栏杆”。附件四合同补充协议，三、关于商品房交付。买受人应按交楼通知书中确定的交楼时间前来办理收楼手续，收楼时应向出卖人交齐办理房产证的所需资料，缴清房款（含按揭款）、违约金（若有）、办理房产证费用（相关收费以政府相关部门最新公布的文件数据为准）、物业管理公司规定的有关费用及专项维修资金，否则，出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼时间和相应顺延办理房地产权证。出卖人履行维修及保修责任的，不视作延期交楼，买受人不得拒绝接受该商品房。买受人应对出卖人的维修及保修行为（含对买受人房屋及与买受人房屋相邻的房屋或设施进行维修或保修）提供必要的便利，否则所产生的责任由买受人自负。如因不可抗力或买受人逾期付款，出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼时间和相应顺延办理房地产权证。四、若买受人根据合同约定可以解除合同的，应在解除权发生之日起15日内行驶。青莲开发公司在出卖人处盖章，陈敏然在法定代表人处盖章；黄林生、邝秀连在买受人处签名并捺指印。
同日，黄林生、邝秀连向青莲开发公司支付了首期购房款324276元、交缴了房产证印花税、测绘费等的费用590元；2013年10月24日缴纳了契税款16114.14元，2013年12月30日，办房屋抵押交纳了资料费5元。
2014年1月2日，黄林生、邝秀连（借款人）与建行肇庆分行（贷款人）签订《个人住房组合借款合同》（公积金贷款及商业性贷款），合同约定，借款人借款用于购置位于肇庆市端州区62区湖滨派出所东北侧星湖观澜小区第2幢801房。借款人借款金额750000元，其中商业性贷款290000元；公积金贷款460000元。商业性贷款借款期限204个月，从2014年5月28日起至2031年5月28日止；公积金贷款借款期限204个月，从2014年6月11日起至2031年6月11日止；债务履行期限，从2014年2月25日起至2033年2月25日。贷款利率为年利率6.55%。采用等额本金还款法，每期归还商业性贷款本金1424.57元，归还公积金贷款本金2254.90元，利息逐月结算还清。且为肇庆市端州区62区湖滨派出所东北侧星湖观澜小区第2幢801房，办理了抵押登记。
合同签订后，黄林生、邝秀连于2014年1月16日交纳了律师见证费200元；2014年5月28日、2014年6月11日，黄林生、邝秀连通过按揭支付了余下的房款750000元，2015年5月20日缴纳了住房维修资金9175.32元。
2015年5月20日，黄林生到现场签收了交楼通知书。2015年7月1日，黄林生到肇庆市端州区62区湖滨派出所东北侧星湖观澜小区第2幢801房发现该房存在多处装修质量问题，要求青莲开发公司维修，之后黄林生以青莲开发公司没有出示装修工程质量验收材料拒绝收楼，并向本院提起诉讼。
另查明，据《竣工验收备案表》记载，青莲开发公司开发的肇庆市端州区62区湖滨派出所东北侧星湖观澜小区的竣工验收日期为2014年3月14日，办理竣工验收备案登记手续的日期为2014年3月14日。
本院认为，黄林生、邝秀连与青莲开发公司签订的《商品房买卖合同》及其附件；与建行肇庆分行签订的《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业性贷款）》是各方的真实意思表示，内容合法有效，各方均应依约自觉履行。根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案的商品房是否符合交付条件，青莲开发公司是否存在逾期交楼的行为以及是否需要承担相应的违约责任。二、涉案的商品房是否存在装修质量问题。
一、涉案的商品房是否符合交付条件，青莲开发公司是否存在逾期交楼的行为以及是否需要承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》及其附件的约定，涉案商品房的交付条件应具备“该商品房经验收合格。该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。”，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，因此产生的延期交房责任由出卖人承担”，“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：买受人在收楼当日如对室内的装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行维修或支付差价，但买受人不得籍此拒绝收楼。买受人以商品房的装饰、设备标准不符为由拒绝收楼或拒绝办理收楼手续而引起的逾期交楼的后果由买受人承担。”，“附件四合同补充协议第三条约定：买受人应按交楼通知书中确定的交楼时间前来办理收楼手续，收楼时应向出卖人交齐办理房产证的所需资料，缴清房款（含按揭款）、办理房产证费用、物业管理公司规定的有关费用及专项维修资金，否则，出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼时间。出卖人履行维修及保修责任的，不视作延期交楼，买受人不得拒绝接受该商品房”。本案中，青莲开发公司提供的《建筑工程竣工验收报告》以及《竣工验收备案表》可证实肇庆市端州区62区湖滨派出所东北侧星湖观澜小区的竣工验收日期以及竣工验收备案登记手续的日期均为2014年3月14日。黄林生、邝秀连通过在建行肇庆分行按揭最后支付房款的日期为2014年6月11日，交付住房维修资金的时间为2015年5月20日，同日黄林生到现场签收了交楼通知书。由此可见，涉案的商品房否符合交付条件的，且青莲开发公司不存在逾期交楼的行为故无需承担违约责任。
二、涉案的商品房是否存在装修质量问题。涉案商品房为带装修交付，《商品房买卖合同》中的附件三、附件四约定了装修交楼标准，商品房交付。黄林生、邝秀连在本案中并没有提供证据证明涉案的商品房存在装修质量问题，其于2015年5月20日提出的维修问题，青莲开发公司已作出了修复。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在判决作出前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”黄林生、邝秀连应承担举证不能的法律后果，故其诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告黄林生、邝秀连的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费12680元，由原告黄林生、邝秀连承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 肖 旦
审 判 员 李晓萍
人民陪审员 张殷慈
二〇一七年三月三日
书 记 员 徐 豪
书 记 员 杜惠君