广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1545号
上诉人（原审原告）：范敏锋，男，1978年2月7日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
上诉人（原审原告）：张志华，男，1971年11月5日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
两上诉人共同委托代理人：周山新，广东瑞迪安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李燕娥（又名李玟霞），女，1955年9月13日出生，香港居民，现住香港九龙。
委托代理人：李常光，男，1961年11月2日出生，香港居民，住香港九龙。
被上诉人（原审被告）：开平市农村信用合作联社长沙信用社（以下简称“长沙信用社”），住所地。
负责人：关济灼，职务：主任。
委托代理人：关远能，该司职员。
委托代理人：邓燕红，该司职员。
上诉人范敏锋、张志华因与被上诉人李燕娥、开平市农村信用合作联社长沙信用社（以下简称长沙信用社）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2012）穗荔法民三初字第2044号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：本市荔湾区德星路9号负一层C区77号铺是李燕娥自有的房产。2012年9月10日，范敏锋、张志华、李燕娥、中介方广州创升房地产代理有限公司签订了《房屋居间买卖合同》约定：李燕娥将讼争房屋以256万元（实收）出售给范敏锋、张志华；买方需在合同签订之日付清50万元给卖方作为定金；买卖双方需在2012年9月10日或之前到房地产交易中心办理递件备案交易手续，与此同时或者之前买方需付清50万元给卖方作为首期余款；买卖双方须按房地产交易中心安排的交易转名时间交纳税费及完成转名手续，与此同时或之前买方需付清156万元给卖方作为楼款余款；如买方或卖方逾期办理交易手续，导致交易无法进行，应承担相应违约责任；本次交易涉及的买卖双方的交易税费经房管局审计得出具体数额后，由买方三天内支付；第六条：买卖双方任何一方违反上述约定期限办理相关手续或逾期付款视为违约，每逾期一日，违约方应给守约方相当于本合同交易价0.05%的违约金；超过约定期限十五天，守约方有权解除合同，违约方须承担违约责任。2012年10月15日前买方将尾期款划入卖方指定账号：80×××21开平市农村信用社，但如交易税费未能如期支付，则待税单出现第二天内完税及支付清尾期楼款给卖方，卖方交铺买方使用，反之如违约方逾期未办理，则按本合同的第六项执行。上述合同签订当日，范敏锋、张志华向李燕娥支付了首期款100万元（含2万元定金），其中的98万元是以转账方式将钱转至李燕娥在长沙信用社开设的银行账户80×××21中。范敏锋、张志华及李燕娥到房管局办理了递件手续，之后税务部门对该交易应交纳的税款进行核税，在此过程中，因长沙信用社在与开平爱颖纺织制衣有限公司和李燕娥的借款纠纷案件中申请财产保全，江门市中级人民法院于2012年10月16日作出裁定查封了讼争房屋。范敏锋、张志华与李燕娥签订合同及递件过程中，长沙信用社派人同李燕娥一起参与该事项。另李燕娥已将商铺交付给范敏锋、张志华使用。
范敏锋、张志华因与李燕娥、长沙信用社房屋买卖合同纠纷一案，向原审法院提起诉讼，请求：一、李燕娥、长沙信用社连带返还范敏锋、张志华购房款100万元，并从范敏锋、张志华起诉之日起按照银行信用卡章程的规定向范敏锋、张志华支付日万分之五的违约金。二、李燕娥、长沙信用社连带承担本案诉讼费用。
原审庭审中，李燕娥称没有将合同的权利义务转让给长沙信用社。
原审法院认为：范敏锋、张志华与李燕娥签订的《房屋居间买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效，双方均应履行。现双方在办理过户过程中，房屋被查封，直接导致范敏锋、张志华的合同目的无法实现，故范敏锋、张志华要求李燕娥返还购房款合法合理，原审法院予以支持。由于李燕娥没有提供可以正常过户的房屋给范敏锋、张志华，构成违约，故范敏锋、张志华要求李燕娥支付违约金的请求符合法律规定，原审法院予以支持。长沙信用社虽然参与了《房屋居间买卖合同》和办理过户的过程，但由于李燕娥、长沙信用社并没有权利义务转让的合意，故范敏锋、张志华称李燕娥将买卖合同的权利义务转让给长沙信用社缺乏充分的事实依据，原审法院不予采信。范敏锋、张志华要求长沙信用社承担连带责任缺乏法律依据，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条之规定，原审法院作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，李燕娥向范敏锋、张志华范敏锋、张志华返还购房款100万元。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，李燕娥向范敏锋、张志华支付违约金（违约金以100万元为本金，按每日万分之五的标准，从范敏锋、张志华起诉即2012年11月28日起计算至李燕娥返还100万元之日止；违约金总额不得超过100万元）。三、驳回范敏锋、张志华的其它诉讼请求。原审案件受理费13800元由李燕娥负担。
原审判后，范敏锋、张志华不服判决，向本院提起上诉，请求：1.维持判决一、二项，改判开平市农村信用合作联社长沙信用社（以下简称信用社）与李艳娥连带返还范敏锋、张志华购房款及违约金赔偿。2.本案诉讼费用由李燕娥和信用社连带承担。事实和理由：一、原审判决在事实认定上有重大的遗漏和不足。首先，一审法院遗漏信用社参与合同条款制定并力主提高范敏锋、张志华首付房款的事实没有认定。而该事实不仅在范敏锋、张志华的陈述中可见，在钟美莲和陈金行的证词中也是有体现的。信用社这个行为事实表面上的指向虽然是保障李燕娥的利益，但是，从李艳娥的答辩意见、江门中院的诉讼材料、信用社的庭上陈述可见当时的爱颖公司已经财务困难，签约过程中信用社要求提高范敏锋、张志华首付，其实质也就是让担保人的李燕娥更多更早地履行担保人的责任
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即垫付工人工资。而忽略这个提高首付建议的产生过程，势必导致判决对信用社意图和目的的视而不见。其次，一审法院也没有就信用社同意李燕娥出售房产、用首期房款以充实爱颖公司财务、之后掌控交易递件回执、控制交易过程等事实进行认定。因为，这些事实在法庭上其实已经调查清楚。更为严重的事实还在于，信用社还遗失了交易递件的回执，这些交易中的困扰或搅扰均是信用社强行参与交易以及无端插手过户而造成。1、目前李燕娥出售铺面房产是否是信用社逼迫的结果，因缺乏李燕娥的书面陈述不能妄加推断。但从信用社主张首期房款已经用于支付爱颖公司所欠工资的事实以及信用社参与合同制定并力主提高首付款的行为事实表明，信用社至少是支持李燕娥买房来履行担保义务的。也就是说，不管李燕娥是不是愿意将房屋买卖合同的权利义务转让给信用社。李燕娥都因之前对爱颖公司的担保而不得不将房屋买卖合同的权利转让给信用社，愿意与否已经明显由不得李燕娥本人决定了。2、原审判决忽视信用社掌控交易回执对交易有直接影响也显失公平。众所周知，信用社保管交易递件回执必然让中介在办事时多了个环节，甚至导致直接的买卖人无法跟踪或无法管控。至少也导致了中介无法及时办事，更无法及时从相关部门获知信息。3、原审判决还忽视了本次交易的实际的得益人是信用社的事实。因为从江门中院的诉讼材料以及信用社的陈述可知，爱颖公司是信用社的债务人，而李燕娥是该债务的担保人。李燕娥因信用社同意交易而获得的房款100万元就算用于爱颖公司支工资，显然履行了她作为担保人的义务，也延长信用社债权变成坏账的时间。故，既然信用社在知情且同意甚至鼓励李燕娥与范敏锋、张志华进行房产交易，那么信用社因其他原因查封其本来同意交易的房产，就有义务退还范敏锋、张志华的购房款，或在获得提存的情况下允许买卖双方继续交易。而且这个义务因信用社其先前允许交易的同意行为发生时也就已经产生。更何况，在这个交易中，卖方的一切权力都已经用于履行担保人的义务。二、由于事实认定上的遗漏，导致了原审判决在判断产生了以下错误：其一，判决无法看清范敏锋、张志华合同利益无法实现的原因虽然在李燕娥一方，但从根本原因还是在先前同意交易，事后又申请查封房产、造成交易中断的信用社一方。其二、判决尚未认清交易时间过长另一个重要原因就是信用社强行介入交易、掌控还遗失递件给交易带来的困难。其三、不能否认，房产被查封的原因是李燕娥涉及了债务纠纷。但是在本案中查封房产的是先前同意李燕娥出售房产以便其履行担保义务的信用社。可见，导致房产买卖合同无法履行的根本原因完全在于信用社的缺乏诚信和擅改承诺。其四、原审关于“信用社虽然参与了合同的形成和房产过户的过程，但由于李燕娥、信用社没有转让房屋买卖合同权利的合意”的观点显然有矛盾和冲突。该观点与事实不符，而且逻辑上也根本就无法推出。因为，本案的情形表明，在合同的签订过程中和房产交易的过程中，已经不需要现场李燕娥的再次同意，因为，李燕娥早在在信用社向爱颖公司贷款中提供了足够的担保合意。何况，在签约与过户过程中可见房屋买卖合同中卖方李燕娥的权益完全冲抵在履行她作为担保人的义务上。综上所述，原审判决不支持范敏锋、张志华要求信用社连带返还范敏锋、张志华的购房款并承担违约责任的请求，有失公正，请求二审法院改判。
被上诉人长沙信用社答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、双方的买卖合同并没有长沙信用社的胁迫。2、长沙信用社不是买卖合同的实际利益获得者。3、李燕娥出卖的涉案房屋并不是为了履行其作为另案担保人的义务。买卖合同无法继续履行的原因并不是因为我方阻挠。
被上诉人李燕娥经本院合法传唤未到庭，未提供答辩意见。
本院审理，确认原审法院查明事实。
本院认为，上诉人范敏锋、张志华与被上诉人李燕娥签订的《房屋居间买卖合同》意思表示真实，合法有效，合同双方均应履行。上诉人认为被上诉人长沙信用社参与上述合同的签订及履行，并认为是被上诉人长沙信用社恶意行为导致上述合同无法履行。但现有证据并无法证实被上诉人长沙信用社是涉案合同关系主体。同时，在无充分证据证实被上诉人长沙信用社为涉案合同关系权利义务方的情况下，以被上诉人长沙信用社在合同双方当事人签订及履行合同过程中获益为由，主张由其承担违约连带责任并无事实及法律依据。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由上诉人上诉人范敏锋、张志华共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年九月二十九日
书记员 阮志雄