江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏11民终1966号
上诉人（原审原告）：镇江市大成电子有限公司，住所地本市新区丁卯谷阳新村内16号综合楼3楼。法律文书送达地址：本市檀山路8号汇典律师楼金雷收。
法定代表人：马俊平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：封孝权、金雷，江苏汇典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄镇富，男，汉族，1970年3月11日生，住本市润州区。法律文书送达地址：本市永安路2-1号农商行四楼江苏金东吴律师事务所吴治明收。
委托诉讼代理人：吴治明，江苏金东吴律师事务所律师。
原审第三人：镇江市和泰房屋拆迁事务所，住所地本市京口区梦溪路94号5楼，组织机构代码14140395-4。
法定代表人：李普庆，该所主任。
委托诉讼代理人：沈健，该事务所工作人员。
原审第三人：镇江和成电子有限公司，住所地本市丹徒区丹徒新城镇南村七组。
法定代表人：邵小林，该公司总经理。
委托诉讼代理人：封孝权、金雷，江苏汇典律师事务所律师。
上诉人镇江市大成电子有限公司（以下简称大成电子）因与被上诉人黄镇富、原审第三人镇江市和泰房屋拆迁事务所（以下简称和泰事务所）、镇江和成电子有限公司（以下简称和成电子）房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2016）苏1111民初1304号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
大成电子的上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，改判和泰事务所从其应支付给黄镇富的各项补偿款总额中扣除2263432.88元支付给大成电子。事实与理由：一、案涉自建部分（拆迁图中5、6、7、9四块土地房屋）拆迁利益补偿721898.88元归上诉人享有。上诉人提供证据证明自建部分（拆迁图中5、6、7、9四块土地房屋）系上诉人出资在空地上新建，不是上诉人对原有房屋翻建。二、案涉移位或初装费补偿应归上诉人享有。一审认定被上诉人认可移位或初装费归上诉人享有。三、装修装饰补偿款属于上诉人。上诉人提供证据证明进行大量装修，被上诉人未提供任何证据。且租赁协议约定除对被上诉人原有房屋补偿外的其他长期补偿费属于上诉人享有。四、案涉水电开户及管线补偿30000元，在双方均没有足够证据证明情况下，应结合上诉人租赁后系工业用，非民用，适用公平原则，由上诉人与被上诉人各半享有。
黄镇富辩称：一、上诉人提出的第一项没有事实和法律依据。租赁协议约定出租房屋是临时建筑许可证确认的房屋，面积1000多平方米。被上诉人临时建筑许可证确认的面积1411平方，拆迁确认有证面积1412.57平方，仅比临时建筑许可证多出1.57平方。二、上诉人所称的自建房屋是在2011年承租房屋后所建，按照镇江市人民政府的拆迁政策，这时所建的房子应是新建，这样的房屋按照政策是不可能被确认为有证房，只有老建筑拆迁时才可以经过确权享有有证房待遇。三、上诉人提供的证据不能起到证明作用，不符合会计法和财务核算规定。上诉人作为公司应有票据，且这些证据没有记载用途。因此不能证明是上诉人在被上诉人处建造房屋。一审法院要求上诉人提供证据，上诉人一年都未提供。上诉人认为其自建400多平房屋子虚乌有。四、租赁协议约定，如果上诉人要装修应书面征得被上诉人同意。上诉人没有证据证明上诉人进行了装饰装修，所谓的票据都是电缆电线，上诉人就是电子公司，没有提供记账凭证证明这些东西用于本案房屋装饰装修。即使上诉人装饰装修了，也是未经被上诉人同意。被上诉人出租房屋时，租赁协议对水电管线都有记录。房屋本来就有水电，上诉人如果认为重新开户应提供证据。租赁协议约定遇到拆迁，搬迁费归承租人。五、一审判决判令奖励费归上诉人没有依据，应归被上诉人；一审还判令黄镇富返还大成电子2万元押金，上诉人实际用到2014年，应作为对出租人的补偿，不应退回。综上，上诉人的上诉理由不能成立。
和泰事务所述称，同一审意见。
和成电子述称，同大成电子的意见。
大成电子向一审法院提出诉讼请求，请求判令：1、大成电子与黄镇富签订的租赁合同于2013年1月7日终止履行；2、黄镇富退还大成电子已支付的自2013年1月7日至9月底的房屋租金73333.36元；3、黄镇富退还大成电子交付的水电费押金20000元；4、黄镇富按照租赁合同支付搬拆费及自建房补偿款2292017元。
黄镇富辩称，大成电子、黄镇富签订的租赁协议中约定租金按年结算，下一年度的租金应在上一期满前的一个月交付。大成电子诉称租金支付到2013年9月，但大成电子一直使用房屋直至2014年1月被强制拆迁。故大成电子没有理由要求黄镇富退还已支付的租金及20000元的水电保证金。双方约定如需对房屋进行改造、装修或增加设施时，应征得黄镇富的书面同意。大成电子未证明其自建房屋及装饰装修取得黄镇富的书面同意，另外黄镇富将房屋交付给大成电子时已经对房屋进行了一定的装修，大成电子主张的自建房补偿款（包括装饰装修及附属物的补偿费）没有依据，请求驳回大成电子的这部分诉请。至于其他补偿费请求依法判决。
和泰事务所述称，黄镇富提供的村镇工程建设许可证上报勘的面积、报勘图与拆迁时实际的房屋建造情况并不一致，且许可证已经过期失效。经过事务所工作人员对大成电子、黄镇富、和成电子及村干部的了解，认定房屋面积分户确权表中5、6、7、9四块房屋属于大成电子所建。拆迁时，所有房屋的装饰装修为大成电子装饰装修，附属物为大成电子添置，无法看到黄镇富的装饰装修。另外，黄镇富提供的营业执照上的地址丹徒区新城镇南村村委会并非本案所涉的拆迁地址，而大成电子提供的和成电子的营业执照上的地址丹徒新城镇南村七组为本案所涉的拆迁地址，房屋（1412.57平方米）产权定性为非住宅，按照厂房的补偿标准（远高于住宅）计算的房屋补偿价。故房屋拆迁补偿安置协议中被拆迁人处、房屋拆迁补偿安置费审批表中受补偿人名称处、以及房屋面积分户确权表姓名处均注明的是“黄镇富（和成电子）”。
和成电子同大成电子起诉答辩意见。
一审法院认定事实：大成电子、黄镇富签订房屋租赁协议，黄镇富将坐落于沿江公路的房屋（临时建筑许可证），建筑面积一千多平方米，出租给大成电子。租期三年，即从2011年7月1日至2014年6月30日，租金330000元，按年结算。协议还约定：乙方（大成电子）不得以任何理由拖欠房租以及使用中所发生的水、电、气、有线电视、物管等费用。逾期不付，则视为乙方（大成电子）放弃租权，剩余房租及押金不予以退回。如遇房屋拆迁，搬拆费由乙方（大成电子）所有，房屋钱为甲方（黄镇富）所有。合同同时约定，如需对房屋进行改造、装修或增加设施时，应征得甲方书面同意，费用由乙方承担。大成电子向黄镇富交付了20000元的房租押金。2013年1月7日，黄镇富及和成电子收到房屋拆迁通知。房屋租金大成电子一直支付到2013年9月。2013年12月16日，黄镇富与和泰事务所签订房屋拆迁补偿安置协议，协议载明：各项补偿款总额为5749988元，其中被拆迁房屋重置价结合成新款共计3457971元，附属物及装饰装修款1388950元，其他补偿共计903067元。其他补偿包含奖励费、停产停业经济补偿费、搬迁补助费、移位或初装费、其他补偿费（包含人员工资、水电开户及管线、自建房补偿费）。并约定，黄镇富于2013年12月21日前搬迁完毕，交付房屋。2013年12月30日，和泰事务所向黄镇富发出通知，要求其在收到通知三日内交出坐落在丹徒区镇南村七组“和成电子有限公司”的房屋和地块。和成电子于2014年1月6日在相关部门的强拆下搬离拆迁房屋。
另查明，停产停业经济补偿费、搬迁补助费、移位或初装费、人员工资合计408288元，水电开户及管线补偿费30000元，房屋面积分户确权表中5、6、7、9四块房屋重置价结合成新款为721898.88元。截至目前本案所涉房屋的拆迁补偿款和泰事务所并未向黄镇富支付。
庭审中，黄镇富认可移位或初装费为大成电子所有。水电开户及管线补偿费大成电子、黄镇富双方均认为应当归自己所有，但均未提交证据证实由自己缴纳的开户及铺设费用。黄镇富认为在交付房屋时黄镇富已进行了装修，但承租后大成电子未经黄镇富书面同意又对房屋进行的装修。房屋面积分户确权表中5、6、7、9四块房屋，大成电子、黄镇富双方均认为应当归自己所有，但均未提交证据证实由自己所建。
以上事实，有大成电子提交的房屋租赁协议、房屋拆迁通知、押金收据、支付租金凭证、房租押金收条，黄镇富提交的限期交付房屋和地块的通知、营业执照等证据，本院依职权调取的房屋拆迁评估报告、房屋拆迁补偿安置协议、房屋拆迁补偿安置费审批表、房屋面积分户确权表等拆迁档案资料以及大成电子、黄镇富、第三人的当庭陈述证实。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1、大成电子是否在拆迁地块上有自建房屋以及面积；2、涉案房屋的装饰装修以及附属物的拆迁利益归属。
一、大成电子和黄镇富在签订房屋租赁协议时，明确了诉争房屋的面积为1000多平方米；黄镇富提交的工程建设许可证上记载的面积为1412平方米；在双方签订的租赁协议中，明确约定了承租方对房屋进行改造、装修或增加设施应当经出租方书面同意，现在大成电子没有证据证明其曾经黄镇富同意进行房屋自建。对于拆迁图中的5、6、7、9四块土地，和泰事务所认定属大成电子自建的理由为大成电子的书面承诺和黄镇富的口头认可（现黄镇富否认曾经认可过大成电子自建），该理由显然过于牵强。和泰事务所在拆迁过程中已经持有诉争房屋的建设许可证；在实际测量面积时也得出了有证面积为1412平方米、自建房面积51平方米的结论（镇江拆迁惯例中需要对有证房面积和自建房面积作严格区分），和泰事务所的测量结果和5、6、7、9四块土地房屋又系大成电子自建的认定自相矛盾，综上一审法院认定大成电子的自建面积仅为51.26平方米。
二、对于涉案房屋的装饰装修，大成电子提交的证据不能证明该装修费用系用于涉案房屋；退而言之，即便存在大成电子在租赁期间有过部分装饰装修，在租赁协议明确约定装饰装修应当经过黄镇富书面同意的情况下，如未经黄镇富黄镇富书面同意而进行的装饰装修，其补偿利益亦应当归属黄镇富所有，大成电子不能基于违反合同约定的不诚信行为而取得拆迁利益。
三、在总补偿数额中，含有奖励费42万余元。由于拆迁协议中记载了和成电子为房屋的实际使用人，且在拆迁惯例中，奖励费特指提前搬迁奖励费，即被拆除房屋的实际使用人在约定的搬家期限届满前搬离的，由拆迁人给付一定数额的奖励，本案中的奖励费显然是基于和成电子搬迁行为而奖励，该利益应当归属大成电子所有。虽然和成电子最终搬迁时间超过了拆迁协议约定的时间，但是拆迁事务所并未追究该违约责任且依然认可拆迁协议上记载的数额，对于该情形一审法院照准。
四、本案的其他部分。由于涉案房屋已经拆迁，租赁合同关系已经自行终止，对于大成电子解除租赁合同的请求不予理涉。对于2013年9月之前的房屋租金，由于大成电子已经实际使用房屋至2013年9月之后，故大成电子无权要求返还。押金部分双方无异议，应当由黄镇富予以返还。对于停产停业补偿、搬迁补助、人员工资，应当归属承租人所有。对于移位初装项下的内容以及水电管线，在本案房屋租赁协议中均有约定，大成电子仅仅属于使用，其拆迁补偿应当归属黄镇富。
综上，大成电子应当获得的补偿利益包含，奖励费、停产停业、搬迁补助、自建房、人员工资五项，共计867293元。
一审法院判决：一、镇江市和泰房屋拆迁事务所于判决发生法律效力之日起十日内从其应支付给黄镇富的各项补偿款总额中扣除867293元支付给镇江市大成电子有限公司。二、黄镇富于判决发生法律效力之日起十日内退还镇江市大成电子有限公司押金20000元。三、驳回镇江市大成电子有限公司的其他诉讼请求。
本院对一审法院查明事实予以确认。
二审中，大成电子、黄镇富均认可移位初装费用5774元归大成电子。
本院认为，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿”。本案黄镇富提交的工程建设许可证上记载的面积为1412平方米，大成电子和黄镇富在签订房屋租赁协议时，亦约定诉争房屋的面积为1000多平方米，在实际测量诉争房屋面积及拆迁补偿安置协议中确认诉争房屋有证面积为1412.57平方米、自建房面积51.26平方米，结合大成电子提供的自建房的相关证据，一审法院认定本次拆迁补偿中大成电子的自建面积为51.26平方米并无不当。大成电子上诉主张自建部分（拆迁图中5、6、7、9四块土地房屋）拆迁利益补偿721898.88元归其享有，本院不予采纳。
大成电子、黄镇富均认可案涉移位或初装费补偿5774元归大成电子享有，本院照准。
对于涉案房屋的装饰装修，大成电子陈述，租赁案涉房屋作为厂房、仓库，接待等办公用房，食堂、客房等生活用房，还有景观工程如鱼池、回廊绿化；其对承租的原有房屋进行室内装璜，原来屋内有地砖，墙上刷了涂料，主要是办公用房里面加装了灯，安装空调，敲掉原有地砖重铺，墙面重新粉刷；生活用房按照星级宾馆客房的标准进行装饰装修，客房内铺设地面，粉刷墙面，安装空调等必要的生活设施，还有职工和接待餐厅；生产车间和仓库采用彩钢瓦结构搭建，进行了必要的装饰装修。黄镇富陈述，其之前开厂做环保布袋四年,主要机器为缝纫机、裁剪机、印刷机，由工人操作；除了厂房，还有办公用房，其和部分工人吃住在里面。本案大成电子、黄镇富签订的房屋租赁协议约定，如遇房屋拆迁，搬拆费由乙方（大成电子）所有，房屋钱为甲方（黄镇富）所有；大成电子如需对房屋进行改造、装修或增加设施时，应征得黄镇富书面同意等。大成电子、黄镇富涉案房屋的装饰装修补偿费用约定不明，黄镇富已使用涉案房屋多年，需要对涉案房屋进行必要装饰装修，而大成电子提供的证据，结合大成电子租赁使用涉案房屋，必然会增添装饰装修施设保证租赁房屋满足其使用需要，本院酌情大成电子、黄镇富对涉案房屋装饰装修补偿按70%与30%比例确定。
大成电子、黄镇富签订的房屋租赁协议约定水、电、气等费用由大成电子承担，而上述设施是保证房屋使用的必要条件，黄镇富也已使用涉案房屋多年，大成电子并未提供证据证明其开户或者增容等，故大成电子上诉主张由双方各半享有，本院不予支持。
综上所述，大成电子的部分上诉请求成立，本院据此对一审法院判决予以改判,大成电子的其他上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持镇江市润州区人民法院（2016）苏1111民初1304号民事判决第二项、第三项；
二、撤销镇江市润州区人民法院（2016）苏1111民初1304号民事判决第一项；
三、镇江市和泰房屋拆迁事务所于本判决发生法律效力之日起十日内从其应支付给黄镇富的各项补偿款总额中扣除1845332元支付给镇江市大成电子有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25923元，二审案件受理费17546元，合计43469元，由镇江市大成电子有限公司负担17546元，黄镇富负担25923元（此款镇江市大成电子有限公司已预交，由黄镇富于本判决发生法律效力之日起十日内将此款给付镇江市大成电子有限公司）。
本判决为终审判决。
审判长 樊华勇
审判员 黄 甦
审判员 孙 毅
二〇一七年十二月十三日
书记员 王 萍