江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏执复28号
复议申请人（被执行人）：常州市润丰新材料科技有限公司，住所地江苏省常州市戚墅堰区潞城镇政新村委颜家村88号。
法定代表人：付宝林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：耿霄鹏，河南道平律师事务所律师。
申请执行人：招商银行股份有限公司南京分行，住所地江苏省南京市汉中路1号。
负责人：宋刚，该行行长。
委托诉讼代理人：王薇，江苏常元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王丽娜，江苏常元律师事务所律师。
被执行人：江苏双欣环保材料有限公司，住所地江苏省常州市新北区府翰苑1幢431室。
法定代表人：翁银风，该公司董事长。
被执行人：付宝林，男，汉族，1966年4月10日生，住所地江苏省常州市新北区。
被执行人：翁银风，女，汉族，1965年12月19日生，汉族，住所地江苏省常州市新北区。
第三人（××）：常州市富腾机械有限公司，住所地江苏省常州市武进区潞城街道富民路295号。
法定代表人：陶琴芳，该公司董事长。
复议申请人常州市润丰新材料科技有限公司（以下简称润丰公司）因申请执行人招商银行股份有限公司南京分行（以下简称招行南京分行）与被执行人润丰公司、江苏双欣环保材料有限公司（以下简称双欣公司）、付宝林、翁银风金融借款合同纠纷一案，不服江苏省常州市中级人民法院（以下简称常州中院）（2016）苏04执异53号执行裁定向本院申请复议。本院于2017年1月20日立案受理后依法组成合议庭进行审查，并于2017年2月14日组织听证。复议申请人润丰公司的委托诉讼代理人耿霄鹏，被执行人付宝林，申请执行人招行南京分行的委托诉讼代理人王薇、王丽娜到庭参加听证，被执行人双欣公司、翁银风以及�三人常州市富腾机械有限公司（以下简称富腾公司）经本院合法传唤未到庭参加听证。本案现已审查终结。
常州中院经审查查明：原告招商银行股份有限公司小企业信贷中心（以下简称招行信贷中心）与被告润丰公司、双欣公司、付宝林、翁银风金融借款合同纠纷一案，常州中院于2015年4月10日作出（2014）常商初字第271号民事判决：一、润丰公司应向招行信贷中心归还借款本金9322186.73元及利息199203.63元（利息暂计算至2014年7月24日，自2014年7月25日起至实际付清之日止的利息、罚息、复息按借款合同约定继续计算支付）；二、如润丰公司不履行上述第一项债务，招行信贷中心有权就坐落于常州市潞城镇政新村委颜家村88号的房屋和土地（他项权证号为：常房他证戚字第002461**号、常房他证戚字第002461**号、常国用他项（2013）押字第580号）进行�价或者拍卖、变卖后所得价款在1000万元的最高余额内优先受偿；三、双欣公司、付宝林、翁银风对润丰公司上述第一项债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后，有权向债务人润丰公司追偿；四、润丰公司、双欣公司、付宝林、翁银风向招行信贷中心支付本案律师代理费353442元；案件受理费、财产保全费合计85924元，由润丰公司、双欣公司、付宝林、翁银风迳付招行信贷中心。判决生效后，因各被告未履行义务，2015年10月13日招行信贷中心向常州中院申请执行。2015年10月30日常州中院立案执行。
2016年6月16日，申请执行人与被执行人润丰公司签署谈话笔录，表示共同委托常州鲲鹏土地及房地产评估咨询有限公司（以下简称鲲鹏公司）对本案抵押物（潞城镇政新村委颜家村88号的厂房、土地）进行评估后由法院上网拍卖。2016年7月12日，鲲�公司出具了常鲲2016（估）字第F09号土地估价报告，确认润丰公司位于常州市潞城镇政新村委颜家村88号的土地使用权[权证号常国用（2012）第6953号，即本案抵押的土地使用权]价值为6380000元；同日，鲲鹏公司出具的常鲲房估（2016）第F09号房地产估价报告，确认润丰公司位于常州市潞城镇政新村委颜家村88号的房屋[包含抵押的有证房屋、无证房屋（食堂、车间、浴室、仓库、办公、门卫、厕所）以及构筑物（围墙、铁棚、水泥场地）]价值为15636000元。根据上述评估报告，润丰公司的房地产总评估价值为22016000元，其中，抵押的有证房屋和土地使用权价值合计为14873000元。
2016年8月3日，常州中院向润丰公司法定代表人付宝林送达了评估报告。2016年9月13日，常州中院在淘宝网司法拍卖网络平台上公告，依法进行拍卖。2016年10月26日，第三人富腾公�参加第三次拍卖，以14090200元成交，并已支付了全部成交价款。
2016年11月6日，润丰公司向常州中院提出异议称：评估报告超过当事人委托的范围，未经其追认；抵押物的价值已经超过其债务数额，不应拍卖无证房屋及其他财产；厕所、门卫、伙房、车库等无证房可以单独分割、使用；请求撤销本次拍卖，重新评估、拍卖。常州中院于2016年11月21日立案受理，案号为（2016）苏04执异53号。
招行南京分行答辩称：双方签署谈话笔录同意对本案抵押物进行评估拍卖；按照房随地走的原则，评估范围理应包括土地使用权范围内的所有房屋，不论有证无证；抵押物的价值超过债权数额不影响本案的处理；请求驳回润丰公司异议申请。
第三人富腾公司称：同意招行南京分行的意见，如果异议人润丰公司�为评估报告超出委托评估范围，应当向评估人主张权利；按照房随地走的原则，评估拍卖无错；请求法院出具成交裁定书，以便其办理权属登记。
常州中院另查明：招行信贷中心于2016年9月20日注销，本案债权由招行南京分行承继。截止2016年10月26日，招行南京分行对润丰公司的债权数额为13217168.53元。本案异议听证中，润丰公司当庭陈述评估报告中的无证房屋、构筑物均位于抵押的土地使用权上。
常州中院（2016）苏04执异53号执行裁定认为：
一、本案评估合法有效。本案生效法律文书作出后，润丰公司作为被执行人应积极履行义务；申请执行人招行南京分行与润丰公司在执行中达成的评估、拍卖润丰公司抵押的厂房、土地的笔录系双方真实意思表示，未违反有关规定；评估机构对土地使用�上的其他无证房屋、构筑物等进行评估并未超越该土地使用权的范围；评估报告送达后，润丰公司也未在法定期限内提出异议。
二、本次拍卖不应撤销。因其他无证房屋、构筑物与土地使用权系不可分割的财产，润丰公司认为其无证房屋可以单独分割的意见于法无据；该院根据房随地走的原则和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定进行整体拍卖并无不当；根据测算，本次拍卖成交价款中抵押的土地使用权和有证房屋的价款为9518693元，截止2016年10月26日招行南京分行的债权已达13217168.53元，润丰公司提出的抵押物的价值已经超过其债务数额与事实明显不符。
综上，异议人润丰公司的异议理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高�民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，该院裁定：驳回常州市润丰新材料科技有限公司提出的执行异议。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。
被执行人润丰公司不服常州中院(2016)苏04执异53号执行裁定，向本院申请复议，认为该裁定认定事实不清、适用法律错误，请求本院：一、撤销常州中院(2016)苏04执异53号执行裁定书；二、撤销对位于江苏省常州市戚墅堰潞政新村委颜家村88号厂房、土地的拍卖；三、依法重新拍卖或变卖涉案抵押物。其理由是：一、常州中院（2016）苏04执异53号执行裁定认定事实不清。1.本次拍卖的竞买××，注册资金仅100万元，业绩一般，自有资金明显不足，显系受人幕后操控参拍，其资金来源的合法性，未经任何形式审查，极易滋生诸如洗钱、贪腐、串通竞买等违法犯罪活动。故，本次拍卖的实际××或无法律规定的竞买人资格，拍卖结果的公信力明显不足，应予撤销。2.此次拍卖未依法履行公告义务，导致此次拍卖根本无人竞价，被人为操控，违背拍卖公平、公正基本宗旨。3.此次拍卖未经申请复议人润丰公司同意，超范围评估、拍卖涉案抵押物之外的财产，侵害被执行人合法权益。二、该裁定适用法律错误。1.拍卖时最高人民法院网络司法拍卖规定尚未施行，此次拍卖仅办理网络公告，显属违法。2.此次拍卖自始至终仅第三人一人出价，根据《中华人民共和国拍卖法》，拍卖结果无效，且其行为发生在网络司法拍卖规定实施前，不能适用该规定。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第五条第（二）项、第（三）项、第二�一条的规定，常州中院驳回复议申请人润丰公司异议理由不能成立，请求依法支持复议申请人润丰公司的请求。
申请执行人招行南京分行答辩认为：常州中院（2016）苏04执异53号执行裁定认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。请求驳回复议申请人润丰公司的复议申请。理由是：一、本次拍卖常州中院严格按照法定程序，在淘宝网上进行拍卖公告，披露拍品信息及瑕疵，××通过拍卖取得拍品所有权，无任何不当之处。复议申请人润丰公司所提出的评估超范围异议纯属无稽之谈，评估公司根据双方的委托，按照房随地走的原则，将不可分割的有证、无证房屋及构筑物一并评估，符合评估原则，也符合整体拍卖原则。二、复议申请人润丰公司作为本案被执行人，未主动履行生效判决所确认的债务。在长达一年多的执行期间内，从未主动向�院申报过财产，从未主动配合申请执行人处理抵押物。截止到拍卖成交，抵押的有证房屋、国有土地使用权成交金额已无法支付其结欠招行南京分行的债务金额，无证房屋作为其名下财产，也应当依法予以执行，复议申请人所述拍卖涉案抵押物之外财产系侵害其合法权益荒诞无稽。三、本案拍卖房屋现已出具成交裁定，产权已属于××所有，复议申请人的复议请求不但于法无据，且已成为根本不可能实现的请求。复议申请人在执行阶段曾鼓动五家租赁户提出执行异议、又提出复议及执行异议之诉，其企图很明显，即阻挠正常执行的推进，以达到其逃避债务的目的。请求依法查明本案事实，捍卫法律权威及生效判决的执行力度，依法保护招行南京分行已经生效判决确认的债权。
第三人富腾公司缺席听证后补充书面答辩意见称：常州中院依法作出的（2016）苏04执异53号执行裁定，认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持，复议申请人的复议申请应当予以驳回。其理由是：
一、常州中院拍卖程序合法，富腾公司作为购买人的合法权益应当受保护。富腾公司因常州中院在淘宝网公开拍卖被执行人润丰公司位于常州市潞城镇政新村委颜家村88号房地产，于2016年10月26日竟拍成功，以14090200元价格成交。常州中院在淘宝网司法拍卖中的公告程序合法，网络拍卖程序合法，富腾公司作为合法××的合法权益应当受到保护。复议申请人要求撤销拍卖的请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定。常州中院拍卖程序合法有效，不存在依法应被撤销的情形。
二、根据常州中院(2015)常执字第00598-3执行裁定书、成�确认书、协助执行通知书，富腾公司作为房屋××正在办理颜家村88房地产的权属凭证。富腾公司的合法权益应当受到保护。
本院经审理查明，各方当事人对常州中院（2016）苏04执异53号执行裁定所查明事实无异议，本院予以确认。
本院另查明：
（一）关于本案案涉房地产被评估、拍卖的有关情况
1.2015年10月27日招行信贷中心向常州中院书面申请，强制评估、拍卖其于2014年8月7日起诉后诉讼中已查封的上述被告润丰公司抵押房地产。2015年10月30日，常州中院立案执行。案号为：（2015）常执字第0598号。
2.2016年8月1日常州中院作出（2015）常执字第00598-2号执行裁定：其中载明，“双方委托的常州鲲鹏土地及房地产评估咨询有限公司分别作出的常鲲�估（2016）第F09号《房地产估价报告》、《土地估价报告》确定：在估价时点，润丰公司位于本市潞城镇政新村颜家村88号房屋的价值为1563.6万元、土地使用权价值为1300.58万元。上述房地产、装修及附属设施等评估价值总计638万元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条的规定，裁定如下：拍卖被执行人常州市润丰新材料科技有限公司位于本市潞城镇政新村颜家村88号的房屋、土地使用权、上述房地产的装修及附属设施等（拍卖财产清单详见上述二份评估报告）。”
2017年3月27日本院收到常州中院于2017年3月23日作出的（2015）常执字第00598号之四执行裁定：“（2015）常执字第00598-2号执行裁定中第2页第10行‘在估价时点，润丰公司位于本市潞城镇政新村颜家村88号房屋的价值为1563.6万元、土地使用权价值为1300.58万元。上述房地产、装修及附属设施等评估价值总计638万元。’表述错误，现补正为‘在估价时点，润丰公司位于本市潞城镇政新村颜家村88号房屋的价值为1563.6万元、土地使用权价值为638万元。上述房地产、装修及附属设施等评估价值总计2201.6万元。”
常州鲲鹏土地及房地产评估咨询有限公司作出的常鲲房估（2016）第F09号《房地产估价报告》显示：已提供抵押的常房权证字第××号、第××号的有证房屋合计8531.48㎡、评估值为849.3万元；无证房屋合计7998.08㎡、评估值为622.9万元。估价对象房屋现值1472.2万元，构筑物价值91.4万元，房屋的总价值为1563.6万元。
3.经公告，常州中院在淘宝网司法拍卖网络平台对案涉房地产进行公开拍卖：2016年10月8日10时起至2016年10月9日10时，第一次拍卖流拍；2016年10月17日10时至2016年10月18日10时，第二次拍卖�拍；2016年10月25日至2016年10月26日10时第三次拍卖中，交付保证金竞买人为邵丽芳/海泰广告、陈洁敏，2016年10月26日，第三人富腾公司以第三次拍卖起拍价14090200元成交。淘宝网司法拍卖网络平台显示该次拍卖无优先购买权人记录。
4.执行异议审查过程中，2016年12月23日常州中院作出（2015）常执字第00598-3号执行裁定：其中载明，“在执行中，双方委托的常州鲲鹏土地及房地产评估咨询有限公司分别作出的常鲲房估（2016）第F09号《房地产估价报告》、常鲲2016（估）字第F09号《土地估价报告》确定：在估价时点，常州市润丰新材料科技有限公司位于本市潞城镇政新村颜家村88号常房权证戚字第××号、第××号建筑面积8531.48平方米、无证房7998.08平方米合计16529.56平方米（含有证、无证）房屋价值为1563.6万元、土地证编号为常国用（2012）第6953号，面积为14799平方米，土地使用权价值估价为638万元。2016年8月26日，本院依法裁定上述业经评估的被执行人的房地产以2201.6万元进行上网拍卖。上述财产经三次拍卖后，××富腾公司以三拍价1409.02万元竞得。现××富腾公司已付清全款。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院<关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定>》第二十三条、二十九条的规定，裁定如下：一、被执行人常州市润丰新材料科技有限公司位于本市潞城镇政新村颜家村88号常房权证戚字第××号、第××号及无证房合计16529.56平方米、土地证编号为常国用（2012）第6953号面积为14799平方米的土地使用权归××常州富腾机械有限公司所有；二、××常州市富腾机械有限公司可持本裁定书到房地产管理部门办理相关产权过户手续。”上述执�裁定已于2017年1月5日向××富腾公司送达。
（二）关于常州中院裁定拍卖前是否进行通知、公告问题
1.本案卷宗中留存的网上司法拍卖（变卖）信息表显示：“公告时间：网络：2016年9月13日；报纸：2016年9月14日《常州日报》第1拍公告。优先购买权申报时间：每轮拍卖竞价开始前两日。等等”，申请执行人并提供了2016年9月14日《常州日报》，用以证明拍卖也已经报纸媒体公告。复议申请人润丰公司对该证据的真实性无异议，但认为，润丰公司抵押给招行南京分行的厂房面积仅8400平方米，该公告未经该公司认可却对该公司厂房整体拍卖，严重超出抵押物范围和抵押协议范围，也未告知厂房租赁情况。
2.2016年9月13日常州中院淘宝网司法拍卖网络平台发布的《关于常州市潞城镇政新村颜家村88号�地产的拍卖公告》第四条规定“竞买人条件：凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买。”第五条规定“优先购买权申报方式：优先购买权人参加竞买的，应于每轮拍卖竞价开始前两日向拍卖法院提交有效证明，经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竞买；逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有的优先购买权。”第八条规定“与本拍品有关人员〔案件当事人、担保物权人（××）、优先购买权人等〕均可参加竞拍，不参加竞拍的请关注本次拍卖活动的整个过程。”于此同时，该平台显示《不动产拍卖（变卖）标的调查表》中载明：“标的物情况介绍摘录自常鲲房估（2016）第F09号《房地产估价报告》、常鲲2016（估）字第F09号《土地估价报告》，拍品现状：租赁情况：有，租赁合同记载租赁期为2014年3月1日起至2024年2月29日。权利限制情况�1、被法院查封；2、有抵押。等等”
3.对案涉标的物的拍卖事宜，卷宗中无常州中院已经以书面或者其他能够确认收悉的适当方式通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人的材料，常州中院也未在现场张贴拍卖预告或公告。复议听证中，被执行人润丰公司法定代表人付宝林称其是通过网络司法拍卖平台公告才获知有关案涉房地产拍卖信息。
本案争议焦点是：被执行人润丰公司请求撤销拍卖、重新拍卖的复议申请是否应予以支持。1.润丰公司认为常州中院超范围评估、拍卖涉案抵押物之外的财产有无事实依据；2.在未依法向常州中院提出执行异议情况下，润丰公司径行向本院申请复议，主张本案拍卖××富腾公司或许不具备法律规定的竞买资格；以及本案中常州中院拍卖未依法履行公告义务，是否应予以支持。
本院认为：润丰公司认为常州中院超范围评估、拍卖涉案抵押物之外的财产无事实和法律依据，该公司请求撤销拍卖、重新拍卖的复议申请不应予以支持。理由是：
1.常州中院对被执行人润丰公司的房地产决定整体拍卖依法有据，并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖”的规定，常州中院应当对被执行人润丰公司的案涉房地产整体拍卖。本案中，被执行人润丰公司的案涉房地产既有设定抵押的有证房地产，又有在抵押土地使用权范围内的无证房产、构筑物等，根据“房随地走”，“房地一体”处分原则，为最大化实现房屋价值，也为免于分别拍卖可能严重减损其价值的不利后果，从最高最佳使用考虑，常州中院根据申请执行人的申请，将被执行人润丰公司的案涉厂房、土地整体评估、拍卖有事实和法律依据。事实上，常州中院决定评估、拍卖前，2016年6月16日被执行人润丰公司已在常州中院执行人员与润丰公司法定代表人付宝林、招行信贷中心委托代理人的《谈话笔录》中明确确认“我们已协商好达成一致，共同委托鲲鹏公司对我公司润丰公司位于潞城镇政新村委颜家村88号的厂房、土地进行评估后由法院上网拍卖。”双方共同委托的评估机构鲲鹏公司对土地使用权上的其他无证房屋、构筑物等进行评估并未超越该土地使用权的范围；评估报告送达后，润丰公司也未在法定期限内提出异议。常州中院根据测算，本次拍卖成交价款中抵押的土地使用权和有证房屋的价款为9518693元，截止2016年10月26日招行南京分行的债权已达13217168.53元，该院据�认为润丰公司主张抵押物的价值已经超过其债务数额与事实明显不符，并无不当。
2.在未依法向常州中院提出执行异议情况下，润丰公司径行向本院申请复议，主张本案拍卖××富腾公司或许不具备法律规定的竞买资格以及本案中常州中院拍卖未依法履行公告义务，无事实和法律依据，不应予以支持。事实上，常州中院已经2016年9月14日《常州日报》以及淘宝网司法拍卖网络平台予以公告，常州中院在淘宝网司法拍卖网络平台对案涉房地产进行了三次公开拍卖：2016年10月8日10时起至2016年10月9日10时，第一次拍卖流拍；2016年10月17日10时至2016年10月18日10时，第二次拍卖流拍；2016年10月25日至2016年10月26日10时第三次拍卖中，交付保证金竞买人为邵丽芳/海泰广告、陈洁敏，2016年10月26日，第三人富腾公司以第三次拍卖起拍价14090200元成交。上述网络公开拍卖程序正当合法，润丰公司请求撤销拍卖、重新拍卖的复议申请无事实和法律依据，常州中院（2016）苏04执异53号执行裁定认定事实清楚、适用法律恰当，依法应予以维持。
综上所述，复议申请人润丰公司的复议请求和理由无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下：
驳回复议申请人常州市润丰新材料科技有限公司的复议申请，维持江苏省常州市中级人民法院（2016）苏04执异53号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审判长 沈 燕
审判员 苏 峰
审判员 李 晶
二〇一七年五月二日
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书记员 周正媛