上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终11372号
上诉人（原审被告）：上海市浦东新区金杨新村街道莫永兴五金店，经营场所上海市浦东新区金杨新村街道德平路***弄**号北门。
经营者：莫永兴，男，1964年12月18日出生，汉族，住浙江省嘉善县。
委托诉讼代理人：李文臻，上海都邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海浦东社发资产管理有限公司，住所地上海市浦东新区王港镇川沙路3790号。
法定代表人：孙海宽，董事长。
委托诉讼代理人：乔健，上海启晟律师事务所律师。
上诉人上海市浦东新区金杨新村街道莫永兴五金店（以下简称莫永兴五金店）因与被上诉人上海浦东社发资产管理有限公司（以下简称浦东社发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初24054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
莫永兴五金店上诉请求：撤销一审判决，改判驳回浦东社发公司的一审诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：1、浦东社发公司没有提起本案诉讼的主体资格。2、出租房屋没有规划许可，故租赁合同无效。3、出租房屋是莫永兴五金店建造的。
浦东社发公司辩称，不同意莫永兴五金店的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。理由为：1、系争的房屋属于双方签订的综合楼租赁合同，莫永兴五金店自行搭建与综合楼无关，如是违章搭建应按规定拆除。2、根据相关政府文件，浦东社发公司有权起诉。
浦东社发公司向一审法院起诉请求：1、判令莫永兴五金店立即迁出并归还承租的XX路XX弄XX号北门房屋；2、判令莫永兴五金店支付自2016年1月1日起至实际迁出之日止按每日62.92元的标准计算的逾期归还占用期间的使用费；3、案件受理费由莫永兴五金店承担。
一审法院认定，1996年7月15日，罗山小学取得了上海市浦东新区综合规划土地局颁发的位于上海市浦东新区XX路XX弄的综合楼建设项目的建筑工程规划许可证。本案的系争房屋即位于该建设项目的建筑物平面图范围内。
2013年12月26日，上海市浦东新区教育局资产管理中心向浦东社发公司出具了一份授权委托书，内容为：现授权委托你公司，代为上海市浦东新区教育局资产管理中心行使对局属各教育单位出租房屋实施统一管理后有关租赁协议签订、租金收取、日常管理等职能，做好出租房屋的消防、安全、治安、设施设备的完好等管理工作，并承担相应责任和履行各项义务。授权委托期限五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止。
2014年12月19日，浦东社发公司（甲方）与莫永兴五金店（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方将位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号北门的罗山小学辅助房一间出租给乙方用于经营五金、建材、家电的零售，房屋面积共计26平方米。租赁期定为壹年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止。房屋年租金为22,966元，每天每平方米租金为2.42元。合同第5条约定：乙方交纳房屋租赁保证金。上期租赁合同乙方已交纳的房屋租赁保证金2,000元转入本合同，甲方不再另行收取。租赁关系终止时，甲方有权用房屋租赁保证金抵充乙方拖欠的租金及合同约定由乙方承担的费用，其余部分无息归还乙方。合同第11条约定：合同期满，甲方房屋仍需出租，在同等条件下，乙方可享受优先权。但必须另订租赁合同，方能生效。
2015年7月20日，浦东社发公司向莫永兴五金店发送了一份告知单，内容为：为贯彻执行市府、市教委及浦东新区教育局有关“退商还教”的文件精神，并考虑到罗山小学的实际需要，位于XX路XX弄XX号北门的出租房屋到期不再出租。经查，我司与你单位签订的XX路XX弄XX号北门房屋租赁合同期将于2015年12月31日到期。为此，我司告知你单位，该房屋租赁合同到期后将不再续租，由我司收回，返回学校用于消防通道设施改造。望你单位做好搬离准备工作，按时交还房屋。
2015年7月23日，莫永兴五金店向浦东社发公司发送了一份告知单回执，内容为：今收到浦东社发公司告知单，已仔细阅读并理解了告知单内容。我不同意在我这里开消防通道，应该开在其它地方更方便，更安全。
另查明，2014年12月19日，莫永兴五金店向浦东社发公司出具了一份承诺书，内容为：本店租赁贵公司XX路XX弄XX号北门从事经营五金销售业务。在2014年8月21日贵公司对我店进行消防安全环境卫生检查时指出：我店私自经营棋牌娱乐项目存在超执照经营范围，存在“三合一”现象，有较大安全隐患。我店向贵公司承诺保证不再私自经营棋牌娱乐超范围经营，改正“三合一”现象，消除安全隐患，如做不到，本店本人自愿终止租赁合同，放弃房屋承租权，并承担由此引起的一切后果。
2016年4月1日，浦东社发公司起诉至一审法院，诉请如前。
一审庭审中，双方一致确认，莫永兴五金店已向浦东社发公司支付了截止至2015年12月31日的租金和押金2,000元，之后未付。关于押金的处理，浦东社发公司要求将该押金用于抵扣莫永兴五金店应付的房屋使用费，莫永兴五金店则要求继续履行租赁合同至2017年12月31日在结清水电煤的前提下由浦东社发公司予以返还。
一审法院认为，浦东社发公司与莫永兴五金店签订的租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。租赁合同到期后，承租人应履行返还租赁物的义务，浦东社发公司要求莫永兴五金店立即迁出并归还承租的XX路XX弄XX号北门房屋，于法有据，一审法院予以支持。莫永兴五金店辩称系争房屋不是属于浦东社发公司的，而是莫永兴五金店将属罗山小学所有的空地上的原有车库自行改造而成的，遭浦东社发公司否认，莫永兴五金店对此未能提供充分证据予以证明，故一审法院对此抗辩意见不予采纳。鉴于莫永兴五金店至今仍在使用系争房屋，应当继续向浦东社发公司支付房屋使用费，现浦东社发公司要求莫永兴五金店按照合同约定的租金标准（即每日62.92元）向浦东社发公司支付自2016年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费，于法有据，一审法院予以支持。关于莫永兴五金店支付的押金2,000元，浦东社发公司要求将该押金用于抵扣莫永兴五金店应付的房屋使用费，符合合同约定，一审法院予以支持。据此判决：一、莫永兴五金店应于本判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区XX路XX弄XX号北门房屋，并将上述房屋返还给浦东社发公司；二、莫永兴五金店应于本判决生效之日起十五日内支付浦东社发公司自2016年1月1日起至实际迁出之日止按每日62.92元计算的使用费，该款应扣除莫永兴五金店已支付的押金2,000元。一审案件受理费减半收取计25元，由莫永兴五金店负担。
本院二审期间，莫永兴五金店围绕上诉请求，提交了4份证据：1、罗山小学原校长谭某的证言；2、房屋施工人王某的证言；3、空调外挂机痕迹照片复印件；以上三组证据欲证明涉案房屋是由莫永兴五金店自己建造的，同时这个位置是属于超市而不是属于学校的；4、学校北门照片复印件，欲证明XX路XX号北门是不存在系争房屋的。本院组织当事人进行了证据交换和质证。浦东社发公司质证认为，上述证据与本案无关。莫永兴五金店自行搭建房屋与综合楼无关，如属违章建筑应按规定拆除。本院认证意见为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，莫永兴五金店提供的不属于新的证据，同时亦与本案争议缺乏关联性，故均不予采纳。
本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案属租赁合同纠纷，莫永兴五金店与浦东社发公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，一审法院认定合同有效，应属正确。浦东社发公司依照双方所签订的租赁合同向莫永兴五金店提起诉讼，具有法律依据。依照租赁合同约定，莫永兴五金店应迁出租赁房屋及支付房屋使用费。莫永兴五金店上诉以出租房屋是其建造为由，不同意浦东社发公司诉请。浦东社发公司则辩称对方自行搭建房屋与本案租赁房屋无关。对此，本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。根据该项法律规定，须合法建造房屋的事实行为方发生物权效力，现莫永兴五金店并未提供其系合法建造房屋的事实证据。
综上所述，莫永兴五金店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上海市浦东新区金杨新村街道莫永兴五金店负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵卫平
审判员 沈 洁
审判员 严卫忠
二〇一六年十二月二十九日
书记员 田纬瑾
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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