安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖13民终2293号
上诉人（原审被告）：屈立明，男，1964年2月6日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区，
委托诉讼代理人：武仲江，安徽拂晓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：史万两，男，1966年6月17日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区，
委托诉讼代理人：张绪伟，宿州市埇桥区大泽乡镇法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：王祥雨，宿州市埇桥区大泽乡镇法律服务所法律工作者。
上诉人屈立明因与被上诉人史万两商品房销售合同（二审纠正为农村房屋买卖合同）纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初3749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
屈立明上诉请求：1.改判驳回史万两的诉讼请求；2.案涉合同应中止履行或解除；3.一、二审诉讼费用由史万两承担。事实和理由：1.一审庭审中，史万两自认该房屋被法院查封至今，尚未解除查封，一审法院对此事实未予认定错误。另根据法律规定，房屋被查封期间不得买卖，案涉合同目的无法实现，一审法院判决继续履行合同属适用法律错误。2.一审判决认定案涉房屋原所有权人××为××组村民，后又认定其为六四组村民，属认定事实错误。3.一审判决认定1999年村生产小组已不存在，不享有权利、义务，不享有对案涉宅基地的经营管理权力，属认定事实和适用法律错误。4.案涉房屋占用的宅基地由案外人李亚军转让给史万两，因违反法律强制性规定而无效，后由史万两转让给屈立明，因屈立明与李亚军不属于同一村民组，且转让未经村民小组的同意。根据最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要及安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见，案涉房屋买卖合同应属无效，一审法院认定为有效适用法律错误。5.因案涉合同无效，且未实际履行，双方不存在损失赔偿问题，一审判决屈立明承担违约责任错误。6.退一步来说，即使该合同有效，因案涉房屋尚处于司法查封状态，屈立明有权依据合同法第六十四条的规定中止履行。二审补充的事实和理由：一审法院将本案案由确定为商品房销售合同纠纷错误，本案应为农村房屋买卖合同纠纷。
史万两辩称，1.双方于2015年9月26日签订房屋买卖合同，案涉房屋直到当年10月份才被法院查封，屈立明应当按照合同约定支付前两笔款项。2.案涉房屋所占宅基地原使用权人李亚军与屈立明均系大店村村民，不论史万两与李亚军之间的转让行为，还是史万两与屈立明之间的售房合同，都是只是转让房屋，而不涉及宅基地。村民小组于1999年已不存在，李亚军与屈立明属同一集体经济组织成员，宅基地的权属和使用性质均没有发生改变。3.史万两通过相关行政管理部门办理了集体建设用地使用证和房地产权证，在上述两证均未被撤销的情况下，应认定案涉合同有效。4.屈立明违反合同约定，没有支付购房款，一审判决其承担违约责任正确。
史万两向一审法院起诉请求：1.责令屈立明履行双方于2015年9月26日签订的购房合同；2.屈立明赔偿史万两违约金165000元；3.屈立明承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：史万两系大店镇大东村村民，2001年3月15日，其以220000元价格购买大店镇大店村六二组村民李亚军在自己分得的宅基地上建造的3间平房，并且签订了转让协议书，约定：该房屋原则上不得再行转让，如确需转让，只能转给李亚军本村村民。屈立明购买该三间平房后，加建了三层，并分别于2007年9月21日和2010年4月14日申领了埇集用（2007）第0429号《农村集体土地使用证》和房地权证宿字第××号《房地产权证》。2015年9月26日，史万两（甲方）因急需用钱与屈立明（乙方）签订了一份购房合同，将案涉房屋以550000元的价款卖给屈立明，该合同第二条、第三条、第五条和第十条约定：甲方出售的房屋东至宋星山，南至303省道，西至王玉堂，北至大田地；上述房屋包括附属设备，双方约定房屋价款为550000元，乙方分三期支付。第一期双方签订买卖合同之日付200000元；第二期在房屋交付之日付250000元；第三期在房屋产权批准过户登记之日付清。乙方不按合同第5条规定日期付给房款时，逾期部分按日5%计算违约金付给原告。合同签订后至一审起诉时，屈立明未按约定支付给史万两首批购房款200000元，史万两多次催要未果。另查明，案涉房屋占用的宅基地属于大店镇大店村农民集体所有，座落位置在大店镇大店村高铁桥以东，303省道北侧第三家，该处宅基地大店村原分给大店村六四组村民李亚军使用。还查明，屈立明系大店村五一组村民。一审法院认为，史万两与屈立明经多人现场见证签订的购房合同是双方协商一致的结果，是双方的真实意思表示，内容客观、真实、具体，并不违反法律禁止性规定，虽然史万两和屈立明不是同一集体经济组织成员，但案涉房屋系史万两从李亚军手里购买，而李亚军和屈立明同是大店村村民，即是同一集体经济组织成员；况且，案涉房屋占用的宅基地的座落位置属于大店村范围，所有权仍属于大店村农民集体所有，所有权性质并未发生改变。综合本案事实，结合当地实际，案涉合同应为有效合同，双方应予履行。至于屈立明称李亚军与其不是大店村同一生产组村民，不属于同一集体经济组织成员，应认定合同无效。因生产组这一集体经济组织已于1999年不再存在，村委会现在是最基层的农村集体经济组织，故屈立明辩称的事实不成立，不予采信。关于史万两要求赔偿违约金的诉讼请求，结合本案实际情况，因双方约定的违约金数额过高，且史万两未能提供受到经济损失的证据，对其要求支付违约金的诉讼请求，不予支持。鉴于因屈立明未按合同约定履行合同，一审法院对违约金调整为屈立明支付史万两同期银行存款利息为宜（按中国人民银行同期贷款利率标准），支付时间为违约期间的利息，自合同生效之日起至本案履行完毕止。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第六十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、史万两与屈立明于判决生效之日起10日内按合同约定顺序履行购房合同；二、屈立明于判决生效后10日内支付史万两银行利息（按中国人民银行同期贷款利率标准执行，自合同生效之日起至本案履行完毕止）；三、驳回史万两的其他诉讼请求。案件受理费3600元，减半收取1800元，由屈立明支付。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。屈立明提供的埇桥区大店镇大店村民委员会证明显示屈立明与李亚军分别系该村第五组、第六组村民，所涉土地属于该两个村民组所有，本案予以认定；虽屈立明提交的民事裁定书系打印件，但与史万两陈述该房屋被一审法院查封的事实相符，本院亦予认定。本院经审理查明，李亚军系埇桥区大店镇大店村第六组村民，屈立明系该村第五组村民，史万两是埇桥区大店镇大东村史堰组村民。屈立明与史万两签订的购房合同第四条约定：“本宗土地的四至，从签订协议之日起，该宗土地及地面上建筑物及附属物，包括土地使用权，均归乙方永久性所有及使用。”第十三条约定：“房屋所占用的土地（包括庭院围墙等）所有权属于乙方。”另，案涉房屋于2015年10月被一审法院予以查封。除本院查明的上述事实外，一审判决查明的其他基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，依照有关法律规定，农村集体的土地属于集体经济组织内成员集体所有，由集体经济组织经营、管理，已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。农村集体土地使用权作为集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相连，其转让受到严格限制，不允许在非集体经济组织内成员间转让。而屈立明与史万两所签订的购房合同中，除注明转让案涉房屋之外，还明确约定转让该房屋占用范围内的集体土地及庭院等土地。因史万两系埇桥区大店镇大东村史堰组村民，其在购买埇桥区大店镇第六组村民李亚军的集体土地上建房后，并将所建房屋、庭院等占用范围内的土地出售给该村五组的村民屈立明，该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”的规定，其二人的行为应根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，认定为无效。一审法院却以史万两与屈立明间系同一集体经济组织成员，认定双方间的买卖行为不违反法律禁止性规定及案涉合同有效，继而判决双方继续履行合同及屈立明支付违约金，无事实及法律依据，本院予以纠正。故，史万两要求屈立明继续履行该合同及支付违约金，及屈立明要求中止履行或解除合同，缺乏法律依据，本院不予支持。另，屈立明主张的其他事实和理由因不影响本案的处理，本院不予采纳。
综上，屈立明上诉请求部分成立。一审判决认定基本事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二、三项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初3749号民事判决；
二、驳回史万两的诉讼请求。
一审案件受理费3600元，减半收取计1800元；二审案件受理费3600元，均由史万两负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 伟
审 判 员 吴昊彧
审 判 员 赵 路
二〇一七年十一月十六日
法官助理 Ｘ Ｘ
书 记 员 张 猛
附：本案适用相关法律条文
1、《中华人民共和国土地管理法》
第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
2、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。