河北省承德市双桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）双桥民初字第355号
原告（反诉被告）承德市鸿展商贸有限责任公司，住所地承德市双桥区佟温二期2#商业楼201。
法定代表人杜艳春，职务经理。
委托代理人申超，河北山庄律师事务所律师。
被告（反诉原告）朱士华
原告承德市鸿展商贸有限责任公司与被告朱士华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月25日受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院依法组成合议庭，于2014年5月16日公开开庭对本诉、反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）承德市鸿展商贸有限责任公司的法定代表人杜艳春及其委托代理人申超、被告（反诉原告）朱士华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告承德市鸿展商贸有限责任公司诉称，原、被告于2011年10月17日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告拥有合法使用权的承德市双桥区佟温二期2#商业楼201号商业用房，面积1467.16平方米。年租金850000.00元，租期自2012年1月1日至2015年7月22日，首年租金在2012年12月31日前应当全部交清，合同期间的一切税费由被告承担。2012年3月31日，原、被告双方再行签订《房屋租赁合同》一份，约定将自2013年1月1日起至2015年7月22日期间的年租金变更为551250.00元，2013年租金被告应在2013年7月23日前付清；并约定被告每年另行向原告支付工人工资180000.00元。合同生效后原告及时交付了租赁房屋，但被告至今仅支付租金总计500000.00元，剩余租金及应当由被告承担的物业费、供热费、原告人员工资，虽经原告多次催要却一直拖欠至今。暂计算至起诉之日被告欠付租金847656.00元，物业费17700.00元，供热费176394.20元，人员工资150000.00元，总计1191750.20元。被告长时间拖欠巨额租金，致使原告签订租赁合同的目的无法实现，依据《合同法》的相关规定，原告诉请：一、请求判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，由被告将房屋交付原告；二、判令被告支付拖欠房屋租金，计算至起诉之日为847656.00元，最终应计算至房屋实际交付原告之日；三、判令被告支付拖欠的物业费、取暖费共计194094.20元，欠付原告人员工资（计算至起诉之日）150000.00元；并主张计算至交付房屋之日。
原告为证明自己的主张向本庭提交了下列证据：1、2011年10月17日原、被告双方签订的《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告拥有合法使用权的承德市双桥区佟温二期2#商业楼201号商业用房，面积1467.16平方米。年租金850000.00元，租期自2012年1月1日至2015年7月22日，首年租金至2012年12月31日前应当全部交清，合同期间的一切税费应由被告承担。并证明转租合同已经存在六个月以上，即使房屋所有权人提出异议“转租合同”也应被认定为合法有效；2、2012年3月31日原、被告双方再行签订的《房屋租赁合同》一份，证明：双方约定将自2013年1月1日起至2015年7月22日期间的年租金变更为551250.00元，2013年租金被告应在2013年7月23日前付清；并约定被告每年另行向原告支付工人工资180000.00元；3、物业费发票一张，证明原告代被告缴纳其拖欠的物业费17700.00元；4、供热费交费查询单一份，证明被告拖欠供热费及滞纳金总计176394.20元；5、租金收据两张，证明被告向原告支付房屋租赁费500000.00元。
被告朱士华辩称：原告没有取得房屋所有权人的同意即将其租赁的房屋转租给被告，属于无权转租，原、被告所签《房屋租赁合同》应为无效。对原告主张的按合同计算的欠付租金金额无异议，原告主张的取暖费因原告尚未垫付，我方不同意支付。另被告已向原告支付租金523000.00元。
被告就本诉部分未提交证据。
被告（反诉原告）朱士华反诉称，按照租赁合同约定，原告（反诉被告）应当向被告（反诉原告）提供空调等设备，但提供的空调在承租期间，不能正常使用。同时，承租的房屋漏水，导致被告（反诉原告）的大量设备损毁，卫生间不能使用。原告（反诉被告）在对此维修和改造期间，也给被告（反诉原告）的正常经营造成影响，产生巨大经济损失。其中被告（反诉原告）总共停业5天，每天营业损失3000.00元，设备损失55350.00元。请求判令原告（反诉被告）承德市鸿展商贸有限责任公司赔偿各项经济损失500000.00元。
被告（反诉原告）朱士华为证明自己的主张向本院提交了下列证据：1、1-1租赁合同9份，证明反诉原告将承租的房屋又进行了转租而签订的合同；1-2租金收据9张，证实收取的承租户的租金情况；1-3共9商户签字证明反诉原告租赁的房屋漏水，证明是我们单独和租户签订的合同，由于后期被淹造成商户无法经营，我们把租金全部退还给租户了；2、照片10张，证明房屋漏水；3、设备损坏清单，是由于水淹造成的设备损坏。
原告（反诉被告）承德市鸿展商贸有限责任公司辩称：反诉原告在诉讼中主张的事实，并非客观事实。反诉原告主张的停业损失及租金损失总计500000.00元与事实不符。反诉原告主张维修费用55350.00元及停业损失没有客观证据证明。对于再次转租的商户租金损失，反诉原告没有提供任何证据证明，其主张是由于水淹向转租商户实际退还了租金并造成转租合同解除的事实不存在。但是，如果法院判决解除双方租赁合同反诉原告为了双方纠纷的快速解决，同意在不依赖任何事实和证据的基础上，支付给反诉原告补偿金。金额以原告主张的5天停业损失共15000.00元以及设备维修金55350.00元为限。
原告（反诉被告）为证明自己的抗辩理由向本庭提交了下列证据：1、2014年1月8日米文强出具的证明及身份证复印件各一份，证明米文强与朱士华签订了摊位租赁合同，经营儿童游泳馆，租期自2012年7月1日开始；2012年7月21日出租房屋被淹时，其自身承租的摊位和物品没有被淹到，因水淹朱士华通知儿童城停业两天，后来再维修时没有停业；朱士华没有给予证人任何赔偿；原告出租的房屋其他时间从未出现过停电、水淹、停业的情况；证人撤离商场与反诉被告无关。证明反诉原告的诉请与事实不符，且停业两天的事实也不是由于反诉被告造成；2、2014年1月13日孙小国出具的证明及身份证复印件各一份，证明孙小国与朱士华签订了摊位租赁合同，租期自2012年5月9日开始。2012年7月21日晚出租房屋被淹时，其自身承租的摊位没被淹，反诉原告的摊位地板部分被淹；因水淹停业两天，证人没有得到朱士华的任何赔偿；原告出租的房屋从未出现过停电的情况。证明反诉原告的诉请与事实不符；3、2014年2月21日戴立兴出具的证明及身份证复印件各一份，证明戴立兴与朱士华签订了摊位租赁合同，租期自2012年6月1日开始。2012年7月出租房屋被淹时，其自身承租的摊位没有损失，反诉原告的摊位也仅是儿童城泡沫地板部分被水淹；因水淹停业两天，朱士华没有给予证人任何赔偿；原告出租的房屋从未出现过停电的情况；证人撤离商场与水淹一事无关，证明反诉原告的诉请与事实不符。
经庭审质证，就本诉部分，被告朱士华对原告提交1、2、5号证据认可，本院确认原告提交的1、2、5号证据有证明力；对原告提交的3号证据有异议，认为物业费按其使用时间只应承担一半。庭审中原告认可。就此证据的证明效力本院予以确认。对4号证据供热费，因原告未向供热公司代被告交纳，不同意向原告支付。本院确认该证据无证明力。就反诉部分，原告（反诉被告）对反诉原告朱士华提交的1-1、1-2、1-3号证据的真实性均不予认可，且认为不能达到支持被告反诉主张的证明目的；本院认为该证据与本案无关联性，本院确认无证明力；对反诉原告朱士华提交的2号证据的真实性予以认可，但认为该证据不能证明损失数额，本院确认该证据有证明力，对3号证据的真实性不予以认可，认为该证据为反诉原告自行制作的清单且为复印件，经本院审核，该证据为反诉原告自行制作，且反诉被告不予认可，无证据效力。反诉被告提交的三份证据，因证人未到庭作证，无法证实其客观性，本院确认无证明力。
依据上述有效证据及双方当事人陈述，经审理查明以下事实，原、被告于2011年10月17日签订《房屋租赁合同》，约定原告（反诉被告）将拥有合法使用权的承德市双桥区佟温二期2#商业楼201号商业用房转租给被告（反诉原告）开设海贝尔儿童城，出租房屋面积1467.16平方米，年租金850000.00元，租期自2012年1月1日至2015年7月22日，首年租金至2012年12月31日前应当全部交清，合同期间的税费均由被告（反诉原告）承担。2012年3月31日，原、被告双方再行签订《房屋租赁合同》一份，约定将自2013年1月1日起至2015年7月22日期间的年租金减少至551250.00元人民币，约定2013年的租金被告（反诉原告）应在2013年7月23日前付清；并约定被告（反诉原告）每年另行向原告（反诉被告）支付工人工资180000.00元。合同签订后原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交付了租赁房屋，被告（反诉原告）于2011年10月17日、2012年4月1日分两次共支付租金500000.00元。另被告（反诉原告）当庭主张除上述500000.00元外，又以现金方式向原告（反诉被告）支付了租金23000.00元，该部分23000.00元租金的支付虽无收据等证据证明，但原告（反诉被告）已经当庭承认。因此，在承租期间被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付的租金总额为523000.00元。其余部分的租金、每月15000.00元人员工资等均未支付，应当由被告（反诉原告）承担的物业费8850.00元已经由原告（反诉被告）进行了垫付，应当由被告（反诉原告）承担的供热费176394.20元虽然有供热部门的欠缴证明，但原告（反诉被告）尚未实际垫付。
另查明，原告（反诉被告）转租给被告（反诉原告）的涉案房屋系自承德市市政工程集团处租赁，2011年10月17日转租合同签订时未得到承德市市政工程集团的同意。至本案开庭审理之日，承德市市政工程集团没有针对转租合同效力提出异议。
再查明，租赁期间即2012年7月21日晚，因当日承德市大雨出租房屋的后墙漏水，致使出租房屋进水被淹。被淹当日被告（反诉原告）的海贝尔儿童城经营设施在租赁房屋内遭到水渍。对于被告（反诉原告）因水渍造成的损失，原告（反诉被告）当庭认可被告（反诉原告）因水淹共停业5天每日营业损失3000.00元，及设备损失55350.00元的事实。
本院认为，原、被告双方分别于2011年10月17日、2012年3月31日签订的《房屋租赁合同》虽未取得房屋所有权人承德市市政工程集团的同意，但转租合同的实际履行期已经超过六个月且没有证据显示承德市市政工程集团曾经主张过转租合同无效。同时被告（反诉原告）在承租期间一直持续占有并使用承租房屋，租赁合同目的已经实现未受到转租合同效力待定的影响。因此，应当认定原、被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。被告（反诉原告）应当按合同约定标准支付租金、人员工资、物业费等费用。原告（反诉被告）主张的应由被告（反诉原告）承担的供热费176394.20元，因原告（反诉被告）尚未实际垫付，本院不予支持，应由被告（反诉原告）直接向供热部门支付。被告（反诉原告）诉请的营业及设备水渍损失缺乏证据证明，除原告（反诉被告）自愿认可的70350.00元外，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）承德市鸿展商贸有限责任公司与被告（反诉原告）朱士华之间于2011年10月17日、2012年3月31日签订的《房屋租赁合同》，被告（反诉原告）朱士华在本判决生效后十日内将租赁房屋交还原告（反诉被告）承德市鸿展商贸有限责任公司。
二、被告（反诉原告）朱士华支付原告（反诉被告）承德市鸿展商贸有限责任公司至2014年5月31日的租金1107937.50（850000＋551250÷12×17个月-523000）元；2014年5月31日后的租金按照1510.27元／天（551250.00元÷365天）计算，支付至被告（反诉原告）将租赁房屋交还原告（反诉被告）之日止。以上款项限本判决生效后十日内付清。
三、被告（反诉原告）朱士华支付原告（反诉被告）承德市鸿展商贸有限责任公司垫付的物业费8850.00元，支付至2014年5月31日的人员工资255000.00元（180000÷12×17个月），总计263850.00元。2014年5月31日后的人员工资按每月15000.00元（180000÷12个月）支付至被告（反诉原告）将租赁房屋交还原告（反诉被告）之日止。以上款项于本判决生效后十日内一次性付清。
四、驳回原告（反诉被告）承德市鸿展商贸有限责任公司其他诉讼请求。
五、原告（反诉被告）承德市鸿展商贸有限责任公司支付被告（反诉原告）朱士华损失赔偿金70350.00元。
六、驳回被告（反诉原告）朱士华其他反诉请求。
本诉案件受理费15520.00元，由被告（反诉原告）朱士华承担12000.00元，原告（反诉被告）承德市鸿展商贸有限责任公司承担3520.00元。反诉费4400.00元，由原告（反诉被告）承德市鸿展商贸有限责任公司承担2400.00元，被告（反诉原告）朱士华承担2000.00元。
如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，另加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决。可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审 判 长 马福英
人民陪审员 穆淑芹
人民陪审员 刘新华
二〇一四年六月十日
书 记 员 顾糠钰