宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬海民初字第64号
原告：朱柏年。
原告：朱康年。
两原告的委托代理人：金学忠。
两原告的委托代理人：王仲炜。
被告：黄国友。
委托代理人：邱昂。
原告朱柏年、朱康年为与被告黄国友房屋买卖合同纠纷一案，于2013年1月6日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员葛艳君独任审判，于2013年1月28日、3月12日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，于2013年5月9日公开开庭进行了审理。原告朱柏年及两原告的委托代理人金学忠，被告黄国友及其委托代理人邱昂到庭参加了诉讼。原、被告于2013年1月29日向本院申请庭外和解41天。本案现已审理终结。
原告朱柏年、朱康年起诉称：两原告的父亲朱仁生在原海曙区西郊路683号（现736号）有楼房一间（正屋楼上一间20平米，楼下两间30平米，瓦屋一间15平米）。1982年国庆节，原告朱柏年因岳母的请求，在未经弟弟朱康年同意的情况下，与被告父亲黄小毛签订了一份卖房协议，准备将上述房屋卖给连襟黄小毛的儿子即被告黄国友，但因被告无力交付房款，买卖没有成功。2001年，被告私刻了原告朱柏年的私章，伪造了一份落款时间为1990年10月的房屋买卖协议，并骗取了西郊乡人民政府同意，在2001年9月24日取得了涉诉房屋的土地使用权证。两原告认为，父亲的遗产未经分割，属于两原告共同财产，没有经过两原告共同同意，任何人无权处分共同共有的财产。在1982年买卖不成的情况下，被告明知该房屋属于先父朱仁生所有，继续伪造由原告朱柏年卖给被告的买卖契约，从而骗取有关部门同意，这一欺诈行为严重损害了两原告的合法权益，显属无效。为维护自身的合法权益，两原告诉至法院，请求判令：一、确认位于海曙区西郊路736号房屋属于两原告所有，被告通过伪造买卖契约的转让行为无效；二、本案诉讼费由被告承担。因本案所涉房屋已被拆迁，故经本院释明后，原告变更第一项诉讼请求为：确认被告通过伪造买卖契约转让原位于海曙区西郊路736号房屋的民事行为无效。庭审中，原告进一步明确第一项诉讼请求为：确认1990年房屋买卖契约无效。
被告黄国友书面答辩称：1、原告认为被告伪造私章骗取登记，缺乏事实依据，证据不足。在立卖屋契签订时，朱柏年明确表示因为父亲已经过世，自己已经过弟弟朱康年的同意，有权将父母的遗产出卖，并会将房款收到后分与弟弟，且在契约签字下方注明了在房款付清后补办一切手续。虽被告当时没有即刻交付房款，但并未表示该契约作废。1988年为了继续履行该份协议，双方又重新签订了卖房协议一份，内容与1982年契约基本一致，双方皆盖章确认，并得到了西郊乡西城村村民委员会的见证，同意过户并盖章。因为当时房价已经上涨，虽然协议中房价还是与82年契约一样约定了一千五百元，但实际上被告向原告支付了七千五百元的房款。1990年双方又完成了过户手续。被告认为购买房屋的相关过程合法有效，不存在造假情况。2、关于原告主张系无权处分的问题，被告认为在房屋过户时已支付了合理对价，且经过了合法的过户登记，在签订买卖协议时，原告朱柏年也明确表示自己受弟弟朱康年的委托，有权卖房，且双方存在亲戚关系，被告方在买房之前也一直常年居住在诉争房屋中，被告有合理的理由相信朱柏年有卖房的权力，属于善意。因此，即便属于无权处分，被告也已经善意取得该不动产。3、本案已过诉讼时效。诉争房屋已经于1990年完成过户手续，不动产房屋的登记起到公示公信作用，因此原告在2010年才上访主张权利，早已超过诉讼时效。此外诉争房屋在2009年已经拆迁，物已经灭失，原告要求确认物权没有法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告朱柏年、朱康年为证明其诉称主张，向本院提供了下列证据，经被告黄国友当庭质证，本院作如下认证：
证1、宁波市海曙公安分局望春派出所户籍档案两页，拟证明原位于宁波市西郊路683号两间房屋是两原告父亲朱仁生所有。被告对证1的真实性无异议，但认为第二页与本案无关，第一页对房屋的面积大小没有做出说明。经审查，证1系原件，对其真实性予以认定，证1系户籍信息，并非所有权证明，但因被告对本案所涉的原位于宁波市西郊路683号的房屋系原告父亲朱仁生所有的事实并无异议，故对该项事实本院予以认定。
证2、上海市公安局户籍证明一份，拟证明两原告父亲朱仁生已于1970年9月17日报死亡，两原告与朱仁生系父子关系。被告对证2无异议，本院予以认定。
证3、立卖屋契一份，拟证明原告朱柏年与被告曾于1982年在明知房屋是两原告父亲朱仁生所有的情况下，起草过一份买卖协议，但未成交。被告对证3的真实性无异议，协议是签订过的，且原告朱柏年本人也是在场的。经审查，证3系原件，与本案具有关联性，能够证明原告朱柏年与被告曾于1982年就涉案的房屋签订了立卖屋契一份，对该项事实本院予以认定。
证4、0000059号房屋契约一页，拟证明被告伪造契约办理房屋所有权登记手续的事实。被告对证4的真实性无异议，但认为原告本人是到场的，章也是原告本人所盖。经审查，对证4的真实性本院予以认定，仅凭该份证据不能证明原告的待证事实，对其待证事实不予认定。
证5、信访事项答复意见书及关于朱柏年信访问题的回复各一份，拟证明原告朱柏年曾于2010年11月10日向宁波市海曙区望春街道办事处信访办公室就房屋契约一事提出信访。被告对证5无异议，本院予以认定。
证6、经原告申请，本院依法向宁波市海曙区土管局调取的土地使用权证一份，原、被告对证6均无异议，本院对其真实性予以认定。
被告黄国友为证明其辩称主张，向本院提供了下列证据，经原告朱柏年、朱康年当庭质证，本院作如下认证：
证一、契税缴款书一份、海曙区人民政府的买契本契一份、房屋契约二份，拟证明被告已经通过合法的房屋买卖手续取得了房屋产权。两原告对证一的真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告朱柏年没有与被告签订过1988、1990年的房屋契约，该两份契约上所盖的原告的章系被告伪造，两原告对缴税一事亦不知情。经审查，该组证据均系原件，能够证明被告的待证事实，本院予以认定，两原告虽主张加盖的原告朱柏年的章系被告所伪造，但未提供相应证据予以证明，故本院不予采信。
证二、拆迁协议一份，拟证明本案所涉房屋已被拆迁，原告要求对已经灭失的房屋确认产权没有法律依据。两原告对证二的真实性无异议，但认为其在拆迁之前已向拆迁办提出。经审查，本院对证二的真实性予以认定，对本案所涉房屋已被拆迁的事实予以认定。
证三、林国民出具的证明一份，拟证明1990房屋买卖契约签订时的真实性。两原告对证三的真实性、合法性、关联性有异议，认为原告朱柏年并没有签订该份契约，也未到场，认为证人证言应当出庭作证。
证四、经被告申请，本院依法向林国民所做的调查笔录一份。两原告对证四的真实性有异议，认为1988年原告朱柏年没有去过村里，也没有签订过卖房协议。被告对证四无异议。经审查，在证三和证四中，林国民关于签订1990年房屋契约时原告朱柏年是否在场的陈述不一致，故对证三和证四本院均不予认定。
综合分析上述证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实：
两原告系兄弟关系，两原告的父亲系朱仁生。位于宁波市海曙区西郊路736号（原683号）的房屋原系两原告的父亲朱仁生所有，朱仁生于1970年9月17日报死亡。1982年国庆节，原告朱柏年（曾用名为朱百年）与被告黄国友签订了立卖屋契一份，协议约定：将座落于西郊路683号房屋（楼上一间20平方米，楼下二间30平方米，瓦屋一间15平方米）以1500元的价格出卖给原告朱柏年的连襟黄小毛之子即被告黄国友所有；日后金额全部付清，补办一切手续等。协议签订后，被告未支付房款。1988年5月10日，在宁波市海曙区西郊乡西城村村民委员会的见证下，原、被告签订卖房协议一份，约定：原告朱柏年将座落于西郊路683号内正屋一间约20平方米，楼下二间约30平方米出卖给被告为业，双方约定卖价为1500元，其币当面付清，日后若有关该房产权纠纷均由得钱人负责，与出钱人无关等。该协议落款处加盖有原告朱柏年和被告的章，宁波市海曙区西郊乡西城村村民委员会在协议上写明“情况事实，同意过户”，并盖章确认。1990年10月11日，原、被告签订房屋契约一份，载明原告朱柏年将西郊路736号房屋出卖给被告，该房屋的面积与四址，并约定房屋价格为7500元，宁波市海曙区西郊乡西成村村民委员会、宁波市海曙区西郊乡人民政府乡村建设管理办公室、宁波市海曙区西郊乡人民政府均在该份契约上盖章确认。契约落款处有原告朱柏年和被告的盖章，填写人林国民的签字和盖章及见证人吴国芳等人的盖章。同年10月13日，被告按计税价格7500元交纳了契税450元，同日，浙江省宁波市人民政府向被告出具了买契本契一份，并加盖了契税专用章。另查明，被告一直居住在涉案房屋内，两原告未曾要求被告腾退房屋，也未向宁波市海曙区西郊乡人民政府要求过产权变更登记。2009年11月16日，被告与宁波市海曙区望春街道征收集体所有土地房屋拆迁办公室签订了住宅用房拆迁调产安置协议一份。本案所涉房屋现已拆除。审理中，因原、被告双方均不同意调解，致调解不成。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故两原告认为原告朱柏年1982年与被告签订的立卖屋契未经原告朱康年同意，该立卖屋契无效的主张，本院不予支持。1982年原告朱柏年与被告之间签订的立卖屋契系双方真实意思表示，依法有效，原告朱柏年和被告均应依约履行。立卖屋契签订后，被告一直居住在涉案房屋内，两原告虽主张其与被告之间系租赁关系，但未提供相应的证据予以证明。该份立卖屋契中写明“日后金额全部付清，补办一切手续”，在庭审中两原告亦明确手续指的是过户手续。1988年为办理过户手续需要，在宁波市海曙区西郊乡西城村村民委员会的见证及盖章确认下，原告朱柏年与被告签订了卖房协议一份，该协议内容并未与1982年立卖屋契内容相左，并载明“卖价为1500元，其币当面付清”。1990年，原告朱柏年和被告在办理过户手续时签订了房屋契约一份，由宁波市海曙区西郊乡西成村村民委员会、宁波市海曙区西郊乡人民政府乡村建设管理办公室、宁波市海曙区西郊乡人民政府盖章确认。两原告虽主张1988年及1990年的卖房契约上原告朱柏年的章系被告伪造，但未提供相应的证据予以证明，且该两份协议均由宁波市海曙区西郊乡西城村村民委员会及相关部门盖章确认。两原告在长达二十多年的时间内从未向被告主张过涉案房屋的权利，亦未向相关部门要求过房屋产权变更登记。综合以上分析，本院认为本案所涉房屋买卖应为合法有效，两原告要求确认1990年房屋买卖契约无效的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告朱柏年、朱康年的诉讼请求。
案件受理费3900元，由原告朱柏年、朱康年负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为810060143738093001，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 长 昌 晖
代理审判员 葛艳君
人民陪审员 张慧英
二〇一三年六月三日
代书 记员 吕 栋