广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第05849号
上诉人（原审原告）周启泉，住广州市白云区。
委托代理人冯钜深，广东联合发展律师事务所律师。
上诉人（原审被告）广州市喜来置业有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人林业城。
上诉人（原审被告）林业城，住广东省普宁市。
共同委托代理人黄爱静、范锦清，广东红棉律师事务所律师。
上诉人周启泉与上诉人广州市喜来置业有限公司（以下简称喜来置业公司）、林业城租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法太民初字第139号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年2月1日、周启泉（甲方）与林业城（乙方）签订《大松园商贸城租赁合同》，约定：1、甲方将位于广州市白云区太和镇南岭村106国道旁边的商贸租赁给乙方作为购物广场、超市及酒店使用，商贸城一幢三层，总建筑面积约15000多平方米，具体面积以甲方交付乙方使用三层楼的实际竣工验收面积为准。（240000元，包括整幢楼房及周边空地）；2、租赁物周边的广场是租赁物的配套公共用地，作为商贸城的停车场、休闲、绿化用地，注：带附该商贸城周边简易平面图（合同第一条第3项）；3、租金从2009年2月1日起开始计算。租赁期限为23年，自2009年2月1日起算至2032年12月1日止；4、乙方应在每月10日前将当月租金缴纳给甲方，甲方在收到款项后应当向乙方出具收据，甲方的租赁税自付；5、乙方即向甲方支付租赁保证金两个月租金，另交甲方一个月租金（两按一租制）；合同履行完毕在一个月内，甲方在查核乙方没有违法、违规及违反合同事宜及没有合同欠款的前提下，应将该两个月保证金无息退还给乙方；6、在甲方将租赁物交付给乙方使用当日起，给乙方装修期为10个月，甲方不收装修期间租金，租金从第11个月起计，租金按月结算；7、甲方保证租赁物符合建筑消防等相关规定，甲方应在交付租赁物时提交4至6张某及建筑物消防验收合格证等相关验收资料的复印件给乙方；8、乙方逾期缴纳租金的，每逾期一日，需按拖欠租金总数的万分之5向甲方缴纳滞纳金。如果延迟缴纳超过2个月，甲方有权单方终止合同，并有权不退还保证金；等等。广州市公安消防局对广州市白云区时尚文化购物广场的建筑工作消防设计进行审核，于2008年11月5日出具《建筑工程消防设计的审核意见书》。2011年6月22日，广州市公安消防局对广州市喜来置业有限公司商业楼，出具《公众聚焦场所投入使用、营业前消防消防案检查合格证》。2010年3月5日，广州市白云区太和镇南岭村第八、九、十、十一、十二经济合作社（甲方）与周启泉（乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将位于“大敦”（土名）7733.3平方米荒地出租给乙方经营使用，租赁期限自2004年1月1日至2033年12月31日止等。2014年12月1日，广州市白云区太和镇南岭村第八、九、十、十一、十二经济合作社及广州市白云区太和镇南岭村民委员会出具《证明》，载明：“位于广州市白云区太和镇南岭村大松园地块是我社的自留用地，从2009年1月1日起出租给周启泉（身份证号码××，用以建造商场，商贸城。配套有宿舍、办公室，周启泉负责该地块建筑的全部投资，自负盈亏，自主经营，独立承担民事责任”。
周启泉于举证期限内，未能提交建设工程规划许可证、主管部门批准建设的相关文件，证明其合法建筑涉讼租赁物。2007年6月25日，广州市国土资源和房屋管理局白云区分局向周启泉出具《土地违法案件行政处理决定书》，以周启泉于2006年8月擅自在太和镇南岭村“大松园”（土名）处的闲置地填土建设厂房，占用土地面积5565平方米为由，给予周启泉罚款111300元。
2014年7月31日、9月11日、10月9日、11月10日、2015年4月14日，喜来置业公司分别向周启泉支付租金14万元、7万元、5万元、15万元、5万元，共计46万元。庭审中，周启泉称合同约定涉讼租赁物每月租金24万元，喜来置业公司于2014年8月起，未依约按时缴纳租金。林业城、喜来置业公司则称上述款项是支付于2014年8月起的租金，2014年7月之前的租金已全部付清，但未能提交银行转账记录等证据证明。
原审另查明：喜来置业公司于2009年6月18日成立，是自然人独资有限责任公司。广州市白云区人和全兴土石方工程咨询服务部为个体工商户，经营者周启泉。
以上事实，有租赁合同、消防审核意见书、消防安全合格证、建设工程竣工验收消防备案凭证、临时经营场所使用证明、催缴欠款通知及欠款清单、退票理由书、用地红线图、土地违法处罚决定书、罚款收据、工商登记信息、银行转账记录及当事人陈述等证据证实。
因本案纠纷，周启泉于2015年1月16日向原审法院起诉请求：一、判决解除周启泉与林业城签订的《大松园商贸城租赁合同》；二、判令林业城、喜来置业公司立即迁出其承租的广州市白云区太和镇龙归南岭村自编1号大松园商贸城一、二、三层共15000平方米建筑物及附属空地并将上述场地腾空交还给周启泉；三、判令林业城、喜来置业公司清交欠租1170000元及租金的违约金50000元（暂计至2014年12月31日止，若逾期搬迁，租金需按每月240000元、违约金则按应付未付租金总额的每日万分之五的标准计算至实际迁出之日）；四、林业城、喜来置业公司共同承担一审诉讼费用。
喜来置业公司、林业城原审辩称：周启泉与林业城、喜来置业公司之间订立的租赁合同是无效合同。周启泉对涉案商贸城所在的地不享有合法的使用权。首先，广州市白云区太和镇南岭村第八、九、十、十一、十二经济社并非涉案宗某的合法使用权人，其出具的证明无效。其次，证明的出租时间与土地租赁合同的出租时间自相矛盾，且出租的宗某也不一致。涉案商贸城没有经过消防验收，违反了行政强制性法规的规定，应当认定租赁合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。即使周启泉与林业城、喜来置业公司之间的租赁合同有效，周启泉主张的逾期支付违约金也明显偏高，主张逾期腾房违约金没有事实和法律依据。周启泉主张的逾期违约金明显偏高，应予以调整。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现周启泉未能提交涉讼租赁物合法的规划报建手续，且广州市国土资源和房屋管理局白云区分局对周启泉建筑涉讼租赁物的行为进行了行政处罚，并出具《土地违法案件行政处理决定书》，故周启泉与林业城签订的《大松园商贸城租赁合同》应属无效合同。因该合同无效，现周启泉请求解除《大松园商贸城租赁合同》，已无必要。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”之规定，林业城、喜来置业公司应将涉讼租赁物及配套公共用地交还周启泉，周启泉请求林业城、喜来置业公司将租赁物广州市白云区太和镇龙归南岭村自编1号大松园商贸城一、二、三层建筑物及附属空地（附属公共用地具体以合同第一第第3项约定的商贸城周边简易平面图为准）交还给周启泉，于法有据，原审法院予以支持。
本案林业城、喜来置业公司于举证期限内，未能有效举证证明涉讼租赁物存在质量等问题影响其对租赁物的使用，故周启泉主张林业城、喜来置业公司按合同约定的租金标准支付租金，实际为涉讼房屋占有使用费，于法有据，应予以支持。喜来置业公司分别于2014年7月31日、9月11日、10月9日、11月10日及2015年4月14日支付给原告租金，金额合计46万元。林业城、喜来置业公司主张支付给周启泉46万元，是支付2014年8月后的租金；称从承租之日起至2014年7月的租金已全部支付，但于举证期限内，未能提交银行转账记录等证据证明其已支付周启泉于2014年7月之前的租金，故喜来置业公司支付的46万元，应确认为支付于2014年7月之前的租金。周启泉主张喜来置业公司自2014年8月起至2014年12月，共拖欠租金117万元，原审法院予以采信，其请求喜来置业公司支付租金117万元，于法有据，原审法院予以支持。因涉案合同无效，合同双方均存在过错，故双方均不能就无效合同而取得额外获益，故周启泉要求林业城、喜来置业公司支付违约金，于法无据，原审法院不予支持。
因喜来置业公司系自然人独资公司，林业城为唯一股东，林业城与周启泉签订《大松园商贸城租赁合同》的法律后果，应由林业城与喜来置业公司共同承担，依据《中华人民共和国公司法》第五十八条、第六十四条的规定，林业城应当对喜来置业公司拖欠租金承担连带责任，周启泉请求林业城支付租金，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第五十八条、第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，于2015年9月16日作出判决：一、本判决生效之日起五日内，广州市喜来置业有限公司向周启泉支付房屋占有使用费117万元；二、本判决生效之日起五日内，广州市喜来置业有限公司、林业城向周启泉退还租赁物广州市白云区太和镇龙归南岭村自编1号大松园商贸城一、二、三层建筑物及配套公共用地（配套公共用地具体以《大松园商贸城租赁合同》第一条第3项约定的商贸城周边简易平面图为准）交还给周启泉；三、林业城对第一项判决确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回周启泉的其他诉讼请求。如果广州市喜来置业有限公司、林业城未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费15780元，由广州市喜来置业有限公司、林业城共同负担15133元，周启泉负担647元。
判后，周启泉、林业城、喜来置业公司均不服原审判决，向本院提起上诉。周启泉具体上诉事实与理由如下：喜来置业公司、林业城自2014年7月起无故拒交租金。其仅在2014年的7月31日、9月11日、10月9日、11月10日补缴了拖欠周启泉2014年7月的部分租金。原审法院虽认可喜来置业公司自2014年8月起至2014年12月，共拖欠租金117万元。但却遗漏了喜来置业公司、林业城拖欠2014年7月份24万元租金的事实，主要的是一审法院没有意识到自2014年12月后，喜来置业公司、林业城至今一直使用涉案场地，并未缴纳一分钱的租金，因此，喜来置业公司、林业城长期拖欠租金的行为严重损害了周启泉合法的权益，一审法院却没有将周启泉2015年1月之后的租金诉请依法支持，对周启泉是不公的。综上所述，周启泉认为一审法院认定事实不清，判决喜来置业公司、林业城应支付的房屋占有使用费与喜来置业公司、林业城实际占用涉案场地时间不吻合，对周启泉不公平，故上诉请求改判喜来置业公司、林业城自2014年7月至实际迁出之日向周启泉支付房屋占有使用费，按每月240000元的标准计算。二审庭询中，周启泉明确其上诉状中所诉请的是2014年8月至2014年12月的租金，共117万元。
针对周启泉的上诉请求，喜来置业公司、林业城二审答辩称1、周启泉方在一审时只要求支付到2014年12月的租金，所以喜来置来公司、林业城认为周启泉如果要主张从2015年1月至搬迁之日的租金应当另行起诉而不应在本案的上诉中提出。2、周启泉一审起诉时2014年7月的租金已经支付，所以其上诉又称遗漏了2014年7月的租金与其一审提交的证据（证据6欠租清单）及庭审陈述不符。
喜来置业公司、林业城具体上诉事实与理由如下：一、对于双方均没有争议的事实，一审法院仍将举证责任分配给喜来置业公司、林业城，一审判决存在举证责任分配错误。本案中，周启泉诉求喜来置业公司、林业城支付的是2014年8月至2014年12月的租金，该诉求有《民事起诉状》为证；而且，周启泉提交的证据确认了其已收到2014年7月的租金。周启泉在一审庭审时亦确认合同签订后至2014年7月的租金，喜来置业公司、林业城均已经全部支付。该事实在一审判决中亦得到确认：在一审判决“经审理查明”部分显示“庭审中，原告称合同约定涉讼租赁物每月租金24万元，被告喜来置业公司于2014年8月起，未依约按时缴纳租金（见第6页第8行）”。周启泉对喜来置业公司、林业城已经全部支付了2014年8月前租金的事实没有任何异议，一审法院应当确认该事实，不应当要求喜来置业公司、林业城再就该事实进行举证。二、一审法院对“广州市喜来置业有限公司、林业城于2014年7月31日至2015年4月14日期间支付的46万元租金是2014年7月前的租金”的事实认定错误。喜来置业公司、林业城于2014年7月31日、9月11日、10月9日、11月10日、2015年4月14日分别向周启泉支付了租金14万元、7万元、5万元、15万元、5万元，合计46万元。根据喜来置业公司、林业城与周启泉双方签订的租赁合同约定：每月租金24万元，每月10日前支付当月租金。本案中，周启泉诉称喜来置业公司、林业城自2014年7月开始拖欠租金。这表明，周启泉对2014年7月前租金的金额和支付期限没有异议，合同双方均是按照合同约定履行。所以，喜来置业公司、林业城支付的上述5笔租金明显是2014年7月后的租金。所以一审判决认定上述5笔合计46万元的租金是2014年7月前的租金，属于事实认定错误。三、林业城无须承担连带清偿责任，一审判决存在法律适用错误。一审判决认为喜来置业公司系自然人独资公司，林业城系公司唯一股东，故应当对喜来置业公司拖欠租金承担连带责任。一审判决对此事实认定错误，适用法律错误。首先，喜来置业公司已经变更为普通的有限责任公司，股东除林业城外还有案外人，林业城并非公司唯一股东。故一审判决对该事实认定错误。另外，根据《公司法》第63条之规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。该条款适用的前提是“股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产”。本案中，一审法院并没有证据证明喜来置业公司的财产无法独立于林业城的个人财产。事实上，喜来置业公司有其独立的会计账目，其财产独立于股东的个人财产。所以，一审法院在没有任何证据证明的情况下，径直适用该条款认定林业城对喜来置业公司拖欠租金承担连带责任属于适用法律错误。综上，林业城无须承担连带清偿责任。喜来置业公司、林业城上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，第三项，发回重审或查明事实后依法改判。
针对喜来置业公司、林业城的上诉请求，周启泉二审答辩称其不同意喜来置业、林业城方的上诉请求，希望二审法院对一审判决1、2、3项予以维持。对喜来置业、林业城方已经交纳了8月的租金周启泉不予认可，按照交租习惯林业城、喜来置业公司应当是在每10日前交付当月的租金。2014年6月之前喜来置业、林业城方已经欠租14万元，虽然其在9、10、11月陆续交付了租金但是应当弥补之前欠租，所以不存在一审法院漏算了46万元的说法。林业城、喜来置业公司至2014年8月则只欠21万元，之后就没有再交租金。一审法院认定林业城承担连带责任是正确的，林业城是喜来置业的唯一股东，因此应当对独资公司承担连带清偿责任，喜来置业、林业城方的上诉请求没有事实和法律依据，故应当驳回。
本院经庭询查明林业城于2015年4月14日以其个人账户向林业城支付了50000元，其余查明事实与一审法院一致。
二审期间，林业城、喜来置业公司向本院提交2014年8月8日编号为3238377的《收据》一份，证明其向周启泉还支付了12万元，其中汇款8万元，现金4万元。周启泉质证认为该《收据》所记载的经手人不清楚，连某来置业公司、林业城都无法确认，故对该经手人的身份，周启泉无法得知。林业城、喜来置业公司于某提交了8万元的网银交易流水账单，但收款方户名并非周启泉本人。因此，周启泉对该《收据》及网银流水账单的真实性、合法性、关联性均不予确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对本案双方的上诉请求和答辩意见，分析如下：
一、关于合同效力及违约金问题。周启泉将涉讼租赁物出租给林业城，但周启泉未能提交涉讼租赁物合法的规划报建手续，且广州市国土资源和房屋管理局白云区分局对周启泉建筑涉讼租赁物的行为已进行了行政处罚，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原审法院认定本案双方所签订的《大松园商贸城租赁合同》为无效合同并无不妥。判决解除合同应以合同有效为前提，因此周启泉上诉请求解除其与林业城签订的《大松园商贸城租赁合同》于法无据，本院不予支持。合同无效，该无效合同所约定的违约条款亦无效，且当事人亦不能因无效合同而取得额外获益，故对周启泉要求按原合同约定每日万分之五的标准计算迟延付租的违约金请求，原审法院不予支持并无不当。
二、关于欠付占有使用费问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租赁标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”周启泉要求按上述合同约定的租金标准计付占有使用费于法有据。本案双方合同中约定，承租方于每月10日前缴付当月租金。根据本案证据及双方当事人陈述可知，双方约定2014年7月至2014年12月每月租金标准为240000元。喜来置业公司2014年7月至2014年12月所欠使用费应该为1440000元。本案周启泉主张林业城、喜来置业公司后补交的租金应该先抵扣之前欠缴的租金。从周启泉一审提交其于2014年10月22日向林业城发出的《催缴欠款通知》来看，其催缴欠款金额已将林业城及喜来置业公司在2014年7月31日支付的14万元已列入2014年6月份已付占有使用费，而林业城及喜来置业公司并无提供其未欠付2014年6月占有使用费的证据予以证明。此后，喜来置业公司2014年9月11日汇款70000元、2014年10月3日汇款50000元、2014年11月10日汇款150000元，共计270000元。林业城于2015年4月14日又以其个人账户向周启泉支付了50000元，故林业城、喜来置业公司于2015年4月14日支付的50000元租金，可以在周启泉请求喜来置业公司支付2014年12月之后欠付占有使用费中进行抵扣，该笔款项不列入本案可扣减占有使用费的范围。经计算，喜来置业公司欠付2014年占有使用费为117万元（1440000元-270000元）。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条规定：“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。”原审认定林业城、喜来置业公司支付的46万元确认为支付于2014年7月之前的占有使用费虽有不妥，但处理结果并无不当。因此，对于原审判令喜来置业公司向周启泉支付房屋占有使用费117万元，本院予以维持。至于林业城二审提交其于2014年8月8日缴纳120000元的《收据》，因该收据上经手人模糊不清，且林业城亦无法辩认该经手人的身份，林业城虽向本院提交汇款80000元的银行流水账单，但由于该笔汇款的收款人并非周启泉本人，故对该《收据》所反映的付款事实，本院不予采信。周启泉一审诉讼请求支付117万元金额确定，故原审法院仅判处承租方向周启泉支付至2014年12月的占有使用费并无不妥，本院予以维持，至于2015年1月起未付的占有使用费，周启泉可另循合法途径解决。
三、关于林业城的连带清偿责任问题。涉讼租赁物的租赁合同由林业城与周启泉签订，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”如上所述，就喜来置业公司所欠付的占有使用费，林业城于2015年4月14日以其个人账户向周启泉支付了50000元，且林业城并未举证证明喜来置业公司存在其他股东，故林业城以喜来置业公司有独立的会计账目，其财产独立于股东的个人财产为由抗辩其不应承担连带责任与事实不符，本院不予采纳。林业城与周启泉签订的《大松园商贸城租赁合同》的法律后果，应由林业城与喜来置业公司共同承担。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。周启泉、喜来置业公司、林业城上诉理由均不成立，其上诉请求，本院均予以驳回。依照《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条、三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15780元，由广州市喜来置来有限公司、林业城共同负担15133元，由周启泉负担647元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 罗 涛