江苏省海安县人民法院行 政 判 决 书（2017）苏0621行初85号原告季娟，女，1971年3月25日生，住南通市崇川区。委托代理人冯谨，江苏健行律师事务所律师。委托代理人娄碧霄，江苏健行律师事务所律师。被告如皋市规划局，住所地如皋市行政中心B4。法定代表人朱贵宏，如皋市规划局局长。出庭负责人袁权民，如皋市规划局副局长。委托代理人石琴，如皋市规划局工作人员。委托代理人管蔚蔚，江苏如一律师事务所律师。第三人南通陈门置业有限公司，住所地如皋市袁桥镇通城大道6号。法定代表人陈国华，总经理。原告季娟诉被告如皋市规划局商品房预售合同备案登记一案，原告于2017年1月24日向本院提交诉状材料，本院于2017年2月3日立案受理后，依法通知被告如皋市规划局答辩，通知与本案有利害关系的南通陈门置业有限公司（以下简称陈门公司）作为第三人参加诉讼。被告如皋市规划局在规定期限内向本院提交了答辩状及证据。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告委托代理人娄碧霄，被告如皋市规划局副局长袁权民及委托代理人石琴、管蔚蔚到庭参加了诉讼，第三人陈门公司经本院传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年8月23日，陈门公司向如皋市房产管理部门提交了网上备案合同撤销申请，要求撤销合同号为2013060917号商品房买卖合同的备案登记。被告如皋市规划局根据上述申请，撤销了案涉商品房买卖合同的备案登记。原告季娟诉称，原告与第三人之间于2013年6月9日签订房屋买卖合同，约定原告向第三人陈门公司购买华典豪庭1幢1007号房屋，该合同已经办理了商品房预售合同备案登记手续，2016年9月，原告方知晓被告如皋市规划局于2013年8月在原告不知情且未予以核实的情况下撤销了该商品房买卖预售合同的备案登记，申请撤销备案登记乃是第三人陈门公司的单方行为，被告如皋市规划局的撤销备案登记行为缺乏事实和法律根据，请求法院确认被告如皋市规划局撤销案涉商品房买卖合同备案登记行为违法，并责令其恢复网上备案。原告起诉时向本院提交了案涉商品房买卖合同、如皋市规划局作出的皋规依复[2016]54号政府信息公开申请答复书。被告如皋市规划局辩称，第一，原告的起诉已经超过法定的起诉期限。2016年4月，原告以同一事实和理由，以如皋市住房和城乡建设局（以下简称如皋住建局）为被告，向法院提起行政诉讼，根据原告此次提交的诉状可以看出，原告已于2016年1月知道案涉行为的作出。2016年6月12日，法院在审理上述案件时，当庭向原告方释明被告主体资格转移的情况，原告拒绝变更被告，原告于此时知晓案涉商品房买卖合同网上备案的行政职权转移至被告如皋市规划局，原告应在知晓后的六个月内提起行政诉讼。现原告起诉已超过六个月的起诉期限，请求驳回原告的起诉。第二，被告作出案涉撤销行为并无不当。根据相关规定，应由陈门公司对申请撤销商品房买卖合同网上备案的材料真实性负责，被告依据陈门公司的申请作出案涉撤销行为并无不当。被告答辩时仅向本院提交了原告诉如皋住建局的有关案件的起诉状、答辩状、传票、裁定书等诉讼程序材料，以期证明原告起诉超过法定期限。在庭审中被告提供了相关案涉房屋买卖合同登记概况表，该表清晰记载了案涉备案登记的撤销登记时间以及陈门公司就案涉房屋与他人签订合同并再行备案登记的时间。本院责令被告庭后提交了案涉房屋网上备案合同撤销申请书。本院依法向第三人陈门公司公告送达了参加诉讼通知书、传票等诉讼材料，但第三人未到庭参加诉讼。经庭审质证，对被告答辩时所提交的证据，原告质证认为真实性、合法性无异议，但不能达到被告的证明目的，原告的起诉并未超过起诉期限；对于被告庭审中提供的登记概况表原告并不持异议；对于本院责令被告庭后提交的案涉撤销申请书，原、被告双方均认为无需另行质证，有关意见已经在庭审中充分发表，由法院依法认定。对原告起诉时提交的证据，被告方未持异议。原、被告双方提交的证据材料，能够证明相关事实的发生经过，其证明力本院将结合下文分析。经审理查明，2013年6月9日，原告季娟与第三人陈门公司签订商品房买卖合同一份（合同编号为2013060917），第三人陈门公司将已经取得预售许可证的位于如皋市袁桥镇何庄村24组华典豪庭的1幢1007室房屋预售给原告。该商品房买卖合同经过了如皋市房产管理部门的备案登记（合同备案号为58743295qe8634g7）。2013年8月23日，第三人陈门公司向如皋市房产管理部门申请撤销合同网上备案登记。如皋市房产管理部门根据第三人的申请，在原告季娟未到场且未与季娟核实的情况下，撤销了涉案商品房买卖合同的备案登记。一同撤销备案登记的还有系列他案涉及的商品房买卖合同。第三人陈门公司单方申请撤销案涉商品房买卖合同备案登记获准后，就案涉商品房与他人另行签订了买卖合同，并于2013年10月22日完成了新的商品房预售合同网上备案登记。原告季娟曾于2016年4月28日以如皋住建局为被告向本院提起系列行政诉讼，诉讼请求同本案，本院在审理中查明，2014年如皋住建局有关房地产规划许可开发经营、商品房销售、房屋产权产籍、房地产交易和监理、网上销售备案等工作划转由如皋市规划局行使，即向原告释明要求其变更被告为如皋市规划局，原告拒绝变更，本院遂于2016年7月25日作出（2016）苏0621行初87-94号行政裁定书，裁定驳回原告季娟的起诉，原告季娟不服，提起上诉，南通市中级人民法院裁定驳回了原告的上诉。另，2016年9月7日，被告如皋市规划局依据原告季娟的申请，向其作出了皋规依复[2016]54号政府信息公开申请答复书，告知季娟包括案涉房屋在内的八套房屋已经有了新的商品房预售合同的备案登记，上述八套房屋曾经有过注销合同备案登记记录，并注明了注销时间。本院认为，本案的争议焦点一是原告的起诉有无超过起诉期限，二是撤销案涉商品房买卖合同备案登记行为是否合法有据。第一，本案原告季娟提起诉讼并未超过起诉期限。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出，因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十二条规定，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为之日起计算，对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。从上述法律、司法解释的规定可以看出，公民、法人、其他组织不知道行政机关作出的行政行为内容的，一般性案件的最长保护性起诉期限为5年。具体到本案中，原告季娟对如皋市房产管理部门作出的撤销登记备案行为，在撤销备案登记作出之时并不知晓，从原告提起的系列诉讼来看，原告方知晓案涉商品房买卖合同预售备案登记的网上登记不存在的时间是在2016年1月初，进一步知晓案涉商品房买卖合同备案登记被撤销的具体时间乃是通过被告如皋市规划局2016年9月7日作出的皋规依复[2016]54号政府信息公开申请答复书。房管部门作出案涉行政行为时，并未向原告季娟告知该行为作出的时间及内容，原告迟至2016年9月份才知晓具体案涉合同的被撤销登记的具体时间为2013年8月22日，原告季娟于2017年1月向本院以适格的被告提起诉讼，并未超过上述法律、司法解释规定的5年的起诉期限，故被告如皋市规划局对于起诉期限的辩称本院不予采信。第二，撤销商品房买卖合同备案登记行为事实不清、依据不足。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。虽然上述法律、部门规章只对商品房预售合同登记备案作出了原则性的制度规定，但是住房和城乡建设部于2010年4月13日发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房［2010］53号）第（十）项明确规定，已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，且结合行政行为合法性原则和程序正当原则的基本要求，行政行为的作出须有确凿的事实根据和明确的依据，具备公正性和合理性，关乎当事人权益的事项应当进行核实和告知。纵观本案，首先，被告并没有在答辩期内向本院提交行政行为合法的证据和依据，仅就诉讼期限方面进行程序性事项答辩；其次，本院审理中查明相关商品房买卖合同的预售备案登记的撤销申请，乃是第三人陈门公司的单方申请和单方虚伪的意思表示，撤销登记备案并不是基于原告和第三人的双方一致的意思表示；再次，本案中房产管理部门在履行职责时，并未尽到最基本的合理审慎义务，在商品房买卖合同（已填写有原告电话联系方式）落款处的原告签字与五份网上备案合同撤销申请书原告处签字相互之间均存在明显差异，且原告未到场的情况下，并未对申请事项进行审慎核实。因而，被告如皋市规划局所作的撤销备案登记行为事实不清，依据不足。需要指出的是，本案被告如皋市规划局作为适格被告参加诉讼，乃是基于《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定，发生被告资格的承继或转移，权力义务承继后的相应法律后果的承担亦进行转移，此乃其一；其二，案涉撤销商品房买卖合同备案登记的行为事实不清，依据不足，本应予以撤销，但鉴于陈门公司对案涉房屋已与他人另行签订了商品房买卖合同，并完成了新的网上备案登记行为，案涉被撤销的网上合同备案登记行为已无法恢复，不具有可撤销之内容。综上所述，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项之规定，判决如下：一、确认被告如皋市规划局作出的撤销备案号为58743295qe8634g7的商品房买卖合同网上备案登记的行为违法。二、驳回原告季娟要求恢复商品房买卖合同网上备案登记的诉讼请求。案件受理费50元，由被告如皋市规划局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币50元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。审判长  徐爱贤审判员  唐 霄审判员  万流兵二〇一七年七月三十日书记员  朱 彤附：《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；