广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江蓬法杜民初字第572号
原告：吴维耀，男，1959年6月26日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。
委托代理人：张学明，陈杰文，系广东三良律师事务律师。
被告：李东，男，1972年12月2日出生，汉族，住江门市。
被告：江门市九天金属制品实业有限公司，住所地江门市蓬江区杜阮镇。
法定代表人：李东。
两被告共同委托代理人：欧阳丰茂、尹华，系广东定海针律师事务所律师。
原告吴维耀诉被告李东、江门市九天金属制品实业有限公司（以下简称：九天公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月21日受理后，本案由审判员谭社安适用简易程序，于2014年9月4日公开开庭进行了审理，原告吴维耀及其委托代理人张学明，被告李东、江门市九天金属制品实业有限公司的委托代理人欧阳丰茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴维耀诉称：经原、被告李东协商一致，原告将座落在杜阮镇杜阮村工业区盈和路10号厂房、设备租赁给被告李东开办九天公司使用。原告与被告于2013年3月11日签订了《厂房、设备出租合同》，合同约定租赁时间从2013年4月1日至2018年3月30日共5年。合同第3条约定：本厂房以两个月按金一个月租金的月结方式结算，使用前要交付厂房按金及设备按金合计44000元及22000元。应在每月10日前现金交付当月租金；合同第7条约定：厂房租赁期间，由于乙方的中途退租、无权要求退还按金，并需交足所欠的租金，甲方将没收乙方按金作为补偿。乙方自费装修的装修物及电线、电路无偿归甲方所有；第13条约定：厂房租赁期间，乙方如未经甲方同意转租、分租给第三者或超过两个月不缴交租赁的，甲方有权解除出租合同，收回所出租的厂房及设备设施。乙方必须及时缴清所欠租金。如无能力支付租金者，甲方有权没收厂房内所有资产及设备，并追究乙方的法律责任。
签订合同后，原告依约将厂房和设备交给被告一使用。被告一用厂房成立了被告二九天公司。两被告共同使用了原告的厂房，应对原告债务承担连带责任。两被告使用厂房中途搬厂退出不租，拖欠了原告两个月的租金共44000元，已违反合同约定。按上述合同约定，原告有权要求被告已交的按金44000元归原告所有，并且追收两被告拖欠的租金44000元。经原告多次向被告催款果，现向法院起诉，请求法院依法判令：1、要求两被告支付拖欠原告的租金44000元；2、被告已交的按金44000元归原告所有；3、诉讼费用由被告支付。
庭审中，原告变更第一项诉讼请求为要求被告支付4个月租金88000元，并要求被告交付租金至实际交还厂房给原告之日止。
原告在举证期间内提供的证据有：证据一、《企业法人营业执照》一份；证据二、《组织机构代码证》一份；证据三、《厂房、设备出租合同》一份；证据四、《江集用（2005）第200676号土地证》一份；证据五、《证明》一份；证据六、《建筑工程施工许可证》、《消防的意见》、《江门市蓬江区发展计划局的备案材料》一份；证据七、《营业执照》一份。
两被告共同口头辩称：首先，原告作为出租方其出租的厂房存在严重的质量问题，使得被告无法正常使用该厂房，这是被告拒绝交付6月份之后厂房租金的原因之一。其次，在厂房租赁期间原告以及原告的两个儿子多次闯入租赁厂房制造事端，并且对被告的员工进行谩骂，被告予以制止时，原告以厂房的产权属于原告为由继续干扰被告对租赁厂房的正常使用，因为原告的干扰被前来考察的被告的客户所看到，被告的客户因此取消了一份价值200多万元的定单，因为原告的擅闯厂区的行为，被告曾在2013年7月22日报警处理，上述的两个原因，被告已经于2014年7月搬出租赁厂区，这是原告的行为以及厂房的质量迫使被告不得不进行搬迁，因为原告的原因导致被告无法使用租赁厂房的，根据租赁合同，被告有权拒绝支付租金。而且从2014年7月开始被告已经没有继续使用租赁厂房，已经将厂房交还给原告，所以租赁关系即在2014年7月已经终止，也不会再有租金的产生。所以，原告请求租金的支付没有事实和法律依据，应该予以驳回。因本案租赁关系是由于原告的原因所造成的，所以被告有权要求原告退还租赁押金44000元，被告保留追索该租金押金的权利。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
被告在举证期间内提供的证据有：一、《照片》二十八张；证据二、《采购合同》、《重要通知》各一份。
经审理查明：2013年3月11日，吴维耀代表甲方与李东及其个人独资企业“九天公司”代表乙方签订《厂房、设备出租合同》，内容约定：由甲方将其坐落于江门市蓬江区杜阮镇杜阮村工业区盈和路10号厂房及设备出租给乙方经营，设备内容附有清单一份，租赁期限从2013年4月1日至2018年3月30日止，租金为每月22000元，当月租金应在每月10日前以现金交付，乙方应交付两个月租金即44000元给甲方作为“按金”，该款在合同期满后移交厂房及设备运转正常等事情全部协调解决后，乙方经营所产生的费用及国家征收税费全部偿还清后退回乙方，合同的第七和第八条约定：租赁期内，由于甲方的个人原因将厂房出让、抵押或其它原因造成乙方无法使用的，甲方将免收乙方租金三个月作为补偿；由于乙方中途退租，无权要求退还按金，并需交足所欠的租金，甲方将没收乙方按金作为补偿。第十条约定：租赁期内，乙方如未经甲方同意转租、分租给第三人或者超过两个月不缴交租金的，甲方有权解除出租合同，收回出租的厂房及设备设施，乙方必须及时缴清所欠租金。合同签订后吴维耀依约将厂房、设备移交李东使用，李东依约交付44000元给吴维耀作为按金。此后，李东基本能依约履行支付租金给吴维耀。至2014年6月李东停止交付租金，并从7月开始陆续将其经营的财物搬走，并将厂房大门关闭。吴维耀经催讨无效遂向本院提起诉讼。诉讼中，吴维耀通过江门市蓬江公证处公证邮寄送达《解除厂房、设备出租合同通知书》给李东，提出认为李东违约逾期拒付租金，要求解除合同并在2014年8月11日前付清欠租和清点移交厂房、设备。庭审中，本院亦建议原、被告双方对合同的效力或违约责任的争议可待裁判处理，但是，为避免扩大经济损失，先由被告将厂房、设备清点移交给原告。被告未能接受本院建议，仍消极对待清点移交工作。至今，厂房仍由被告用门锁紧闭。
另查明，在订立本合同前，李东已租赁吴维耀部份厂房开设经营“九天公司”，在2012年10月24日办理取得营业执照，经营地址是租赁厂房所在地。吴维耀也在该地址于2005年已开办“杜阮耀荣五金制品厂”经营，直至2013年3月，吴维耀才将全部厂房和设备租赁给李东经营。
又查明，吴维耀于2006年4月18日以其经营的“耀荣五金厂”名义补办《建筑工程施工许可证》编号为：440703200604180901.发证机关系江门市蓬江区建设局。2003年1月10日，江门市蓬江区公安消防大队以蓬江公消复（2003）第5号《复查意见书》，对“耀荣五金制品厂”的消防安全复查认定符合要求。
本院认为，原、被告订立的《厂房、设备出租合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，且涉诉厂房有《建筑工程施工许可证》并经消防验收准用，被告此前也租用原告部分厂房并无异议才订立该合同的，故依法应认定有效，双方当事人应严格履行义务。被告中途停止支付租金，其行为显属违约。经查，被告已搬出租赁厂房，其行为表明不再履行合同义务。根据《合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”的规定，原告主张被告违约要求支付2014年6月至9月已实际占用厂房的租金88000元及截至移交厂房、设备之日止的租金，理据充分，应予支持。而对于原告要求没收被告交付的44000元“按金”问题，由于原告并无主张解除租赁合同双方的租赁关系仍然存续，故此，对该“按金”是否属于法律意义上的定金性质，本案不作审查认定和处理，对原告该请求，依法不予支持。被告以原告多次干扰其正常生产和厂房存在质量安全问题被迫搬迁为由拒绝履行合同义务，证据不足，本院不予采纳。
鉴于被告表明已将其财物全部搬离，且明确不再租赁，只是紧锁厂门未办理厂房、设备清点验收移交手续。为避免扩大损失，本院建议，双方当事人应积极配合先行处理好解除合同办理厂房、设备移交手续，移交前的保管和风险责任及占用厂房损失由被告承担，移交后的责任由原告承担，对移交验收存在的任何争议，双方当事人可另行遁法律途径解决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零八条、第一百一十五条、第二百二十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告李东、江门市九天金属制品实业有限公司应在本判决生效后十天内按每月22000元计算支付从2014年6月开始至厂房、设备移交给原告吴维耀之日的租金。
二、驳回原告吴维耀其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2000元，减半收取1000元，保全费520，合计1520元，由被告李东、江门市九天金属制品实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审判员 谭社安
二〇一四年九月二十四日
书记员 罗静威