山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民一终字第134号
上诉人（原审被告）毕建军，男，1954年7月23日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）邹广超，女，1974年8月26日出生，汉族。
原审被告邹建青，女，1966年3月22日出生，汉族。
原审被告毕然九，男，1981年11月9日出生，汉族。
原审被告荣成市富堂实业有限公司。
法定代表人毕建军，总经理。
上诉人毕建军因商品房预售合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2013）荣石民初字第45号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，被告毕建军、邹建青、毕然九均为被告荣成市富堂实业有限公司（以下简称富堂公司）的股东，被告毕建军担任该公司的法定代表人。2005年�经荣成市人民政府石岛管理区投资促进局石投促字（2005）49号文件批准，富堂公司在其公司院内改建商贸楼及住宅楼项目。后富堂公司在其院内建设住宅楼一幢共30户，门市房共11户。2006年8月29日，原告与被告富堂公司签订协议书一份，约定原告购买被告富堂公司座落在荣成市黄海中路的福堂嘉园住宅楼二单元104室商品房一套，建筑面积为86.07平方米，单价为1650元每平方米，房屋总价款为142015元；仓库一个，总价款为8185元；被告富堂公司代收管道液化气初装费2800元。以上款项总计153000元，原告于2006年8月29日交纳不少于总房款10％的定金20000元，剩余购房款，原告于2006年9月20日前首付购房款63000元并办理银行贷款90000元。该协议另备注，原告未在规定时间内给付购房款，被告富堂公司有权单方收回房屋，定金归被告富堂公司所有；正式协议待办理房产证时按国家房屋买卖的有关法规签定；以上款项不包括办理房产证、土地证等相关费用；房屋面积最终以房管局测绘为准，多退少补。上述协议签订后，原告于当日支付定金20000元，后分别于2006年9月30日支付购房款43000元，2009年2月21日支付购房款30000元，同年3月17日支付购房款50000元，原告累计交付购房款143000元。2007年1月，富堂公司将协议约定的诉争房屋交付原告，但协议中约定的管道液化气至今未开通，交房标准中的太阳能至今末安装。2011年1月27日，毕建军取得荣成市陀山小区222号楼的国有土地使用证［证号为荣国用（2011）第24757号］。2011年4月22日，毕建军取得荣成市陀山小区222号楼的房屋所有权证（证号为荣房权证石岛字第××号），其中原告购买的104室房屋的实际建筑总面积为87.53平方米。2013年1月10日，原告诉至原审法院，要求确认其与被告富堂公司签订的房屋买卖合同有�，并要求四被告为其办理诉争房屋产权过户手续及开通天然气，同时要求四被告给付逾期办证违约金，以及太阳能、暖气的损失3600元。
原审庭审中，原告同意太阳能按被告毕建军与其他业户协商的补偿价格1430元计算。原告要求被告赔偿安装暖气的相关费用1100元，但未提供相关证据。
另查明，2010年7月16日，被告毕建军、邹建青、毕然九签订荣成市富堂实业有限公司公司股东大会决议一份，载明：“兹因富堂公司（股份制）于2005年在公司院内新建楼房一事，为解决房地两证问题，经5年亏本经营至今，定为违章建设，被市国土局有偿收回，公司已无能力继续经营，全体股东认真研究，全体股东一致通过决议如下：一致同意公司终止经营，予以解散；一致同意用公司现有的房产以市场价的八折抵给各股东，由各股东承担与房价相符的债务；公司的资产与债务若干，�体股东作如下分配：把公司的房产（房权证20××52号）741平方米及相应土地以220万元抵给毕然九所有，承担公司债务，其中公司的综合楼109室241平方米以600000元给毕建军、邹建青之子毕晟原所有，由邹建青承担公司债务”。上述协议中未涉及到富堂公司与原告等其他购房业户签订的房屋买卖协议中富堂公司应履行义务的负担。2010年12月2日，荣成市工商行政管理局作出荣工商行处企字（2010）第114号行政处罚决定书，因富堂公司未在国家规定的时间申报2009年度企业年检，对其作出吊销营业执照的处罚，该处罚决定书已生效。此后三被告未依法清算亦未到荣成市工商行政管理局办理公司注销手续。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、书证等在案为凭。
原审法院认为，被告富堂公司于2010年被荣成市工商行政管理局吊销营业执照，属于工商行政管理机关对企业�人作出的一种行政处罚，被告富堂公司营业执照被吊销后至注销前，其企业法人仍存在，故被告富堂公司仍具有民事诉讼主体资格。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（二）》第十九条规定，有限责任公司的股东在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。被告富堂公司于2010年12月2日因未办理年检，被工商机关吊销营业执照，被告毕建军、邹建青、毕然九作为富堂公司的股东，理应依法对公司进行清算，在未依法清算的情况下，三股东于2010年7月16日召开股东会，决议解散公司并将公司财产进行了分配，给原告等债权人造成了损失，故被告毕建军、邹建青、毕然九应对富堂公司对原告应付的债务承担连带清偿责任。原告与富堂公司2006年8月29日签订房屋买卖协议时，富堂公司未取得商品房预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”故原告与被告富堂公司签订的合同，签订时属效力待定之合同，无效的情形消失后，合同即为有效。此后，被告富堂公司虽一直未取得商品房预售许可证明，但被告毕建军于2011年1月27日、4月22日分别取得了涉案房屋的土地使用权及房屋所有权，应认为合同的出售方已取得房屋的所有权，原告与富堂公司签订的房屋买卖协议已不需要办理任何销售许可手续而直接具有法律效力。故原告请求依法确认与富堂公司签订的房屋买卖协议有效，限期被告为其办理房屋所有权证书和国有土地使用证，理由正当，应予支持，办理上述权证所需缴纳费用可由原被告按相关法律法规及有关规定各自负担。原告与富堂公司签订的房屋买卖协议至2011年4月22日由相对有效合同成为绝对有效合同，此时原告负有付清全部购房款的义务，被告负有协助为原告办理房屋所有权证书和国有土地使用证的义务。原告应自2011年4月22日起按照尚欠购房款的数额，参照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。原告主张的逾期办证违约金可自被告于2011年4月22日取得涉案房屋的房屋所有权之日起，按照已付购房款总额，参照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾�贷款利息的标准计算。原被告在协议书中仅约定由被告代收管道液化气初装费，管道液化气的接通涉案外人液化气公司，故本案不予一并处理。原告已付款143000元，按照原告与被告富堂公司的买卖合同，原告购买房屋的实际建筑面积87.53平方米，连同8185元仓库一个共计购房款152609.5元，扣除1430元的太阳能款，原告应再给付被告购房款8179.5元。综上所述，依照《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告邹广超与被告荣成市富堂实业有限公司于2006年8月29日签订的房屋买卖协议合法有效；二、被告荣成市富堂实业有限公司、毕建军于判决生效之日起30日内为原告邹广超�理完毕荣成市陀山小区222号住宅楼104室的房屋所有权证和国有土地使用证，办理上述权证所需缴纳的费用按照法律法规及相关规定，由双方各自负担；三、被告荣成市富堂实业有限公司自2011年4月22日起至判决确定执行之日止，以143000元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收同期逾期贷款利息的标准，向原告支付逾期办证违约金，于判决生效后30日内付清；四、原告于判决生效后30日内付给被告荣成市富堂实业有限公司房款8179.5元，并自2011年4月22日起至判决确定的付款之日止，以8179.5元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收同期逾期贷款利息的标准，向被告荣成市富堂实业有限公司支付逾期付款违约金；五、被告毕建军、邹建青、毕然九对荣成市富堂实业有限公司上述应履行义务承担连带清偿责任；六、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3360元，原告邹广超负担180元，被告毕建军、邹建青、毕然九、荣成市富堂实业有限公司负担3180元。
上诉人毕建军不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、上诉人已多次通知被上诉人办证，但被上诉人无故拒绝办理，故上诉人不存在逾期办证的过错，不应承担违约责任；二、被上诉人自2009年3月17日给付最后一笔购房款后未再付款，故应自该时间起算被上诉人的逾期付款违约金。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人邹广超答辩称，上诉人并未通知被上诉人交房，且根据相关司法解释，上诉人应在交付房屋后90日内办理产权过户手续，原审判令上诉人自其取得房屋产权证之日起承担违约金有误。请求驳回上诉，维�原判。
原审被告邹建青、毕然九、荣成市富堂实业有限公司未进行述辩。
经二审审理查明，上诉人在二审中为证明其主张，提供了落款时间为2011年8月1日的函件一份，该函件系A4纸下半部分，内容只有“毕建军函”，被上诉人在收件人处签名。对于为何只有半张纸，上诉人解释为纸张上半部分系上诉人通知被上诉人办证的函，已送达被上诉人，只保留下半张签名部分，对此上诉人提供名为“毕建军函”的完整空白函件一份，该函上半部分载明上诉人通知购房者在2011年8月1日至同月14日期间到上诉人处办理产权事宜，该函下半部分则与被上诉人签字的上述函件形式内容一致。经质证，被上诉人对其签字的真实性予以认可，但否认其曾收到过上诉人提供的上半部分函件。上诉人另提供荣成市斥山街道办事处与原审被告荣成市富堂实业有限公司签订的协议一份及现场张贴补交房款通知的照片一宗，拟证实涉案房屋的办证事宜已由荣成市斥山街道办事处接手并通知了被上诉人补交剩余购房款，被上诉人对上述证据不予认可。被上诉人在二审中提交了其与原审被告荣成市富堂实业有限公司分别于2006年8月29日和2013年8月13日签订的房屋买卖合同各一份，两份合同均约定被上诉人购买诉争荣成市陀山小区222号104室房屋，但均未约定房屋办证时间及相关违约责任，被上诉人主张后一份合同系正式合同，与前一合同内容一致。经质证，上诉人对上述两份合同没有异议。被上诉人另提交上诉人书写的字据一份，内容为房屋各项费用的计算标准，拟证实上诉人曾要求被上诉人缴清上述费用后才予办证，上诉人认可该字据系其书写，但否认被上诉人主张的事实。
另查明，对于诉争房屋的交付时间，上诉人主张为2007年4月，被上诉人则主张为2007年1�。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人与原审被告荣成市富堂实业有限公司分别于2006年8月29日和2013年8月13日签订的房屋买卖合同各一份，两份合同均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。两份合同约定被上诉人购买诉争荣成市陀山小区222号104室房屋，但均未约定房屋办证时间及相关违约责任，亦未约定被上诉人应付清购房款的时间。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按�已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。上诉人与原审被告荣成市富堂实业有限公司于2006年8月29日签订合同时，涉案房屋未取得商品房预售许可，属未建成房屋，而上诉人与原审被告荣成市富堂实业有限公司在两份房屋买卖合同中均为约定办证时间及违约责任，原审被告荣成市富堂实业有限公司至今未能办理诉争房屋的过户手续，故根据上述司法解释，原审被告荣成市富堂实业有限公司逾期办证构成违约，其应自房屋交付之日后90日起承担逾期办证违约金，上诉人作为原审被告荣成市富堂实业有限公司的法定代表人，其自认房屋交付时间为2007年4月，故逾期办证违约金可自90日后即2007年7月29日起计算。上诉人主张其已通知被上诉人办证，并提交了函件两份，从该两份函件形式上看，内容具有连贯性和一致性，且符合将通知内容交付被通知人后留存回执的一般习惯，被上诉人虽对此不予认可，但未对其签名的行为作出合理解释，故根据高度盖然性原则，应当认定原审被告荣成市富堂实业有限公司于2011年8月1日向被上诉人送达了办证通知，履行了办证通知义务，而此时诉争房屋已经办理了产权证件，符合办证条件，此后未能办理房屋过户手续的责任不在原审被告荣成市富堂实业有限公司，不应承担违约责任。综上，原审被告荣成市富堂实业有限公司的逾期办证违约责任应自2007年7月29日起至2011年8月1日止，以143000元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原审自2011年4月22日起计算违约金有误，本院予以纠正。被上诉人在合同中约定对于面积差价款多退少补，现房屋面积出现差额，被上诉人尚欠8179.5元未付，在上诉人通知被上诉人办证后，被上诉人即应�行付清购房款的义务，故被上诉人逾期付款构成违约。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故被上诉人应自2011年8月1日起，以8179.5元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约金。原审判令被上诉人自2011年4月22日其承担违约金有误，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉主张合理部分，本院予以支持。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第�百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持荣成市人民法院（2013）荣石民初字第45号民事判决第一、二、五、六项，即（一）被上诉人邹广超与原审被告荣成市富堂实业有限公司于2006年8月29日签订的房屋买卖协议合法有效，（二）原审被告荣成市富堂实业有限公司、上诉人毕建军于判决生效之日起三十日内为被上诉人邹广超办理荣成市陀山小区222号住宅楼104室的房屋所有权证和国有土地使用权证，办理上述权证所需缴纳的费用按照法律法规及相关规定，由双方各自负担，（五）上诉人毕建军、原审被告邹建青及毕然九对原审被告荣成市富堂实业有限公司应履行之义务承担连带清偿责任，（六）驳回被上诉人邹广超的其他诉讼请求；
二、变更荣成市人民法院（2013）荣石民初字第45号民事判决第三项为：原审被告荣成市富堂实业有限�司自2007年7月29日起至2011年8月1日止，以143000元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收同期逾期贷款利息的标准，向被上诉人邹广超支付逾期办证违约金，于判决生效后三十日内付清；
三、变更荣成市人民法院（2013）荣石民初字第45号民事判决第四项为：被上诉人邹广超于判决生效后三十日内给付原审被告荣成市富堂实业有限公司购房款8179.5元，并自2011年8月1日起至判决确定的付款之日止，以8179.5元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收同期逾期贷款利息的标准，向原审被告荣成市富堂实业有限公司支付逾期付款违约金。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3360元，上诉人毕建军与原审被告邹建青、毕然九、荣成市富堂实业有限公司负担3200元，被上诉人邹广超负担160元；二审案件受理费3360元，上诉人毕建军与原审被告邹建青、毕然九、荣成市富堂实业有限公司负担3200元，被上诉人邹广超负担160元。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 蒋 涛
代理审判员 侯善斌
二〇一四年四月十六日
书 记 员 张 龙