江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第1519号
上诉人（原审原告）南京达鸿益商业管理有限公司，组织机构代码55553556－X，住所地南京市鼓楼区东妙峰庵中海凯旋门A2幢3112室。
法定代表人严敏，该公司执行董事。
委托代理人许向阳，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
委托代理人陈博，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张锦成，男，1969年11月28日生，汉族，南京海成酒店管理有限公司法定代表人。
委托代理人曹双喜，江苏金三联律师事务所律师。
原审第三人南京金健健康信息咨询有限公司，组织机构代码59352834－4，住所地南京市鼓楼区山西路68号7层B座。
法定代表人金健，该公司总经理。
委托代理人曹绪阳，男，1982年10月19日生。
上诉人南京达鸿益商业管理有限公司（以下简称达鸿益公司）因与被上诉人张锦成、原审第三人南京金健健康信息咨询有限公司（以下简称金健公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁汤民初字第421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月15日立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。上诉人达鸿益公司的委托代理人许向阳、被上诉人张锦成的委托代理人曹双喜、原审第三人金健公司的委托代理人曹绪阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
达鸿益公司原审诉称，2010年8月24日，其与张锦成签订房屋租赁合同，约定由张锦成承租位于南京市江宁区汤山街道汤泉东路38号房屋，租赁期10年，自2010年12月1日至2020年11月30日，年租金85万元，每三个月交一次租金，每次提前一个月支付，使其交纳租赁费达一个月，其有权终止（解除）租赁合同。合同签订后，其交付了房屋，张锦成给付了2010年12月至2011年2月间的租金21.25万元。张锦成未能按约定支付2011年3月1日至2011年11月30日的租金共计63.75万元，其多次索要均无果。现起诉要求解除与张锦成签订的租赁合同，张锦成将房屋腾空交还给其，并要求张锦成给付2011年3月至同年11月的租金63.75万元。
张锦成原审辩称，达鸿益公司非租赁物的产权人，无权签订租赁合同，双方的租赁合同应属无效，故达鸿益公司无权按照合同的约定主张租金，且达鸿益公司没有按照合同约定履行义务，没有办理宾馆的开业手续，也没有交付房屋的第三层，故达鸿益公司无权按照约定的租金标准主张租金。
金健公司原审述称，其已与张锦成签订了租赁合同，该房屋应由张锦成使用，不应返还给达鸿益公司。
原审法院经审理查明，南京天地房地产开发有限公司（以下简称天地公司）系位于南京市江宁区汤山街道汤泉东路38号房屋（原天地宫温泉宾馆，以下简称案涉房屋）的所有权人。2006年，天地公司将案涉房屋的使用权永久捐赠给江苏省红十字会。2007年12月28日，江苏省红十字会作为甲方与作为乙方的南京健鑫创业培训服务有限公司（2008年5月更名为南京健鑫人力资源有限公司，以下简称健鑫公司，该公司法定代表人为金健）签订《汤山天地宫项目合作协议书》，约定甲方提供案涉房屋与乙方合作，主要用于组建公益性老年事业及相关项目法人机构，项目名称暂定为“江苏博爱天地老年康复中心”，由乙方专职人员负责项目的日常运作和管理；项目在日常运营中涉及到的所有法律责任及损益均由乙方组建的项目法人机构承担。后成立了江苏红十字博爱天地志愿服务中心（以下简称志愿服务中心）负责该项目的运营。
2009年9月23日，金健代表志愿服务中心与案外人王悦签订《承包经营合同》1份，约定将案涉房屋前楼中心宾馆由王悦承包经营，承包时间自2009年12月18日起至2014年12月18日止（后变更为2016年8月7日止）。
2010年8月23日，王悦（甲方）与达鸿益公司（乙方）签订合同，约定甲方授权乙方对原汤山天地宫大酒店进行管理，甲方同意乙方给客户的装修期为两个月，商管时间到2020年12月1日结束。达鸿益公司已给付王悦15.5833万元。
2010年8月24日，达鸿益公司与张锦成签订《租赁合同》1份，约定达鸿益公司将天地宫大酒店租赁给张锦成，租赁期限为10年，即自2010年8月24日至2020年11月30日，计租日从2010年12月1日计，达鸿益公司给张锦成的免费装修时间为90天，免费装修时间之内，张锦成无需向达鸿益公司交纳该时间段内的租赁费用；张锦成每年向达鸿益公司交纳租赁费为85万元，以后每隔三年递增3%，张锦成在签订合同后，交纳押金7万元给达鸿益公司，作为水电等基本费用的保障；租赁期前两年，每三个月交一次租金，每次提前一个月交付，第三年开始，张锦成每半年向达鸿益公司交一次租金，每次提前一个月支付；张锦成可利用案涉房屋现有的执照直接经营，达鸿益公司负责一次性帮张锦成办理好营业执照、消防合格证、治安许可证等必要的宾馆开业手续。双方还对其他事项作出约定。张锦成已给付达鸿益公司租金21.25万元。
2010年10月27日，志愿服务中心委托律师发函给王悦，要求解除双方的承包经营合同。后王悦出具情况说明，同意解除承包合同，并由资产实际占用人负责移交。2011年1月29日，志愿服务中心与张锦成签订《租赁合同》，约定因原承包人王悦违约，志愿服务中心已向王悦发函解除合同，张锦成对该情况已充分知晓且无任何异议，鉴于王悦在原承包合同过程中与达鸿益公司签订合同、达鸿益公司与张锦成签订合同，张锦成已向达鸿益公司支付合同款项且将合同中约定房屋及设施由张锦成实际使用的现状，经张锦成申请并说明王悦、达鸿益公司在整个签订、履行合同的过程中存在欺诈行为，志愿服务中心本着减少张锦成经营损失的精神，同意与张锦成签订本合同；志愿服务中心同意张锦成承租原汤山天地宫大酒店，并进行经营管理；租赁期限为2011年2月1日至2021年1月30日。双方对其他事项亦作出约定。2011年2月24日，达鸿益公司发函给张锦成，内容为：“您寄交的解除合同通知函已收悉。来函中，您提出解除与我公司签订的租赁合同。鉴此，我公司要求您立即腾空交还承租的本市江宁区汤山镇汤泉东路38号房屋，否则，我公司将通过法律途径解决，由此产生的全部责任均由您承担”。
2012年11月20日，经江苏省红十字会授权，江苏省红十字会备灾救灾中心与金健公司、健鑫公司签订《租赁协议》，约定《汤山天地宫项目合作协议书》改变为《租赁协议》，《租赁协议》签署之时起，原《汤山天地宫项目合作协议书》同时解除，金健公司承租案涉房屋，租赁期限自2012年7月1日起至2027年12月31日，金健公司可以自行使用租赁标的物，也可以与他人合作使用租赁标的物及转租。2012年12月22日，金健公司与张锦成签订《合同主体变更协议书》，约定2011年1月29日原出租方与张锦成签订的《租赁合同》中出租方的权利义务由本合同中的金健公司承担。2013年5月，达鸿益公司向原审法院提起诉讼。原审法院依法通知金健公司作为案件第三人参加诉讼。金健公司经原审法院传票传唤，未到庭参加诉讼。
上述事实，有证明、委托书、房屋所有权证书、《汤山天地宫项目合作协议书》、《承包经营合同》、《租赁合同》、律师函、情况说明、腾空交还房屋通知函、《合同主体变更协议书》、收条、工商资料及达鸿益公司、张锦成的陈述等证据材料证实。
原审法院认为，达鸿益公司与张锦成之间的《租赁合同》不违反法律的强制性规定，应属有效。志愿服务中心在知道王悦与达鸿益公司及达鸿益公司与张锦成签订合同后，与王悦亦协商解除了合同，表明志愿服务中心作为案涉房屋的合法使用人对转租等事宜是不同意的。达鸿益公司于2011年2月24日发函给张锦成，表示已收到张锦成解除合同通知函，并要求张锦成交还租赁标的物，可认定双方于2011年2月24日已解除了租赁合同。达鸿益公司起诉要求解除其与张锦成之间租赁合同的诉讼请求，原审法院不予支持。志愿服务中心及金健公司作为案涉房屋的合法使用人与张锦成签订了房屋租赁合同，现张锦成依据上述合同于2011年2月1日取得案涉房屋的使用权，且金健公司亦明确表示案涉房屋由张锦成继续使用，达鸿益公司要求张锦成返还案涉房屋，并给付2011年3月至同年12月的租金的诉讼请求，无法律依据，原审法院不予支持。金健公司经原审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院缺席判决如下：驳回南京达鸿益商业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费10326元，由南京达鸿益商业管理有限公司负担。
达鸿益公司不服原审法院判决，向本院上诉称，1、志愿服务中心并未与王悦协商解除合同。解除合同的律师函以及王悦书写的情况说明的真实性无法确认。且第三人在2011年1月23日仍与达鸿益公司工作人员商谈租赁事宜，达鸿益公司与志愿服务中心之间的合同并未解除。2、达鸿益公司于2011年2月24日的回函，张锦成并未同意解除合同，故双方并未达成解除的合意，故合同并未于2011年2月24日解除。3、即使合同解除，张锦成应将房屋返还达鸿益公司，原审法院以张锦成取得房屋使用权为由驳回了达鸿益公司要求其腾空房屋的诉讼请求没有依据。4、原审程序违法，双方于2013年5月起诉，自2014年12月才做出判决，超出了法定审理期限。综上，本案系张锦成与第三人为获取更大的经济利益，恶意串通，重新签订房屋租赁合同，严重违反了诚实信用原则。故请求撤销原审法院判决，依法发回重审或改判解除达鸿益公司与张锦成之间签订的租赁合同，腾空交还江宁区汤山镇汤泉东路38号房屋，并给付租金637500元。
被上诉人张锦成答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人述称，金健公司已与王悦终止了协议，后来金健公司在网上另外找承租人，金健公司在此期间与多家公司洽谈，其中包括达鸿益公司，但最终与达鸿益公司未达成新的租赁协议，也不能证明其与王悦的合同关系未解除。
本院审理查明的事实与原审法院查明的一致。
二审中，上诉人达鸿益公司提交了2011年1月23日至27日上诉人工作人员韦君与金健之间的电子邮件，证明，达鸿益公司在该期间与金健之间就房屋租赁仍在协商，该过程中，金健并未告知其与王悦已经解除合同。被上诉人张锦成质证认为，该证据不是新证据。原审第三人质证认为，其与王悦合同解除后要寻找新的承租人，其与达鸿益公司商谈合同并不能证明金健公司与王悦并未解除合同，韦君也是金健公司作为新的承租对象而进行合同协商的。
以上事实，由电子邮件、谈话笔录、庭审笔录等予以证实。
本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。志愿服务中心与王悦签订的《承包经营合同》，王悦出具的情况说明，写明同意解除合同，达鸿益公司对该情况说明的真实性不予认可，但其并未提供相反的证据予以证明，故对其该主张，本院不予采纳，志愿服务中心与王悦签订的《承包经营合同》解除。达鸿益公司认为其与张锦成之间的合同并未解除，而其与2011年2月24日的函件，表明其对合同解除后的事宜与张锦成进行了商谈，故可以认为双方对解除合同已达成合意，双方合同已经解除。达鸿益公司认为其与金健公司在2011年1月仍就租赁事宜进行商谈，但金健公司认为，此时，其与王悦已经解除合同，正在就租赁事宜进行重新招商，且其与达鸿益公司未达成租赁合意，故对达鸿益公司的该主张，本院亦不予采信。关于本案原审的审理期限问题，原审法院审理期限过长，确有不当，但原审法院实体判决正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10326元，由上诉人南京达鸿益商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 付 双
二〇一五年五月八日
书 记 员 张 毅