广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终5523号
上诉人（原审被告）：广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华股份合作经济联合社，住所地：广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华村，组织机构代码61763054-7。
负责人：何茂伟。
委托诉讼代理人：王盟，广东金信方正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈嘉伟，广东金信方正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：佛山市庆丰源贸易有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区澜石湾华北围工业区内厂房，组织机构代码77505660-8。
法定代表人：夏毅仪夏某。
委托诉讼代理人：林钻友，广东循理律师事务所律师。
上诉人广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华股份合作经济联合社（以下简称湾华经济联合社）与被上诉人佛山市庆丰源贸易有限公司（以下简称庆丰源公司）因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初2380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月4日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
湾华经济联合社提出上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案的上诉费用由庆丰源公司承担。事实和理由：一、一审判决事实认定不清，湾华经济联合社与庆丰源公司就租地电费缴付标准存有口头约定，且租赁关系存续期间内一直贯彻执行，供电局收费标准不是双方约定执行的标准。2005年3月，庆丰源公司租用湾华经济联合社场地作为其工商登记地址。当时，因庆丰源公司不存有独立电表，只能通过湾华经济联合社缴付电费，故双方即有口头约定——电费缴付金额不以供电局实收数额为准，双方另行议定缴付标准，由湾华经济联合社收取电费，并承担电力设备全部的养护义务。上述电费议定标准及缴付方式在庆丰源公司承租期间内持续适用。本案一审阶段，湾华经济联合社提交了2008年至2012年期间的电费收据，以证明电费缴付金额历来与供电局实收数额不一致，即双方议定的电费标准不局限于向供电局缴付部分。一审法院不顾双方十余年间“溢价收、缴电费”的事实，坚持根据“租赁市场一般交易规则”认定出租人代为收取电费应以真实发生额为限，进而认定湾华经济联合社属于无故多收。根据《合同法》第六十一、六十二条规定，当事人就价款内容约定不明的，可以另行约定；不能达成补充协议的，才可以参照适用市场价格或政府指导价。一审法院在罔顾双方存有口头约定之事实情形下，认定“租赁市场一般规则”就是双方实际适用的电费缴付标准，明显是事实认定不清与法律适用错误之情形。二、一审判决法律适用错误，合同部分无效的，不影响有效部分合同效力，缴付电费方式及标准的口头约定中合同要素均合法，是《租赁合同》中的有效部分。《合同法》第十条规定，当事人订立合同可以以口头或其他形式。故上述电费议定标准及缴付方式可视为双方在《租赁合同》原有内容外通过口头方式达成的一份“供电条款”。该“供电条款”中，湾华经济联合社之合同义务为：供电、代收缴电费、维护电房及供电设备、电力工程抢修、支付供电组人员薪酬等；庆丰源公司之合同义务为：按照“议定标准”缴付电费。故庆丰源公司溢价缴付的部分电费，即对湾华经济联合社之种种义务给付之对价，并已于承租期间内享受了合同利益。一审法院认为，即便双方通过口头约定议定了电费的缴付标准，也因租赁合同的无效而无效，此裁判观点没有法律依据。合同效力的认定，应当审查合同组成要素之中有无法律规定可以认定无效之情形。一审法院已依据“合同标的”区分判断，认定《租赁合同》中出租厂房的部分内容无效，出租空地的内容有效。而考究前述“供电条款”中，其标的物（服务）、给付对价等要素均合法，当然属于合同中有效部分。
被上诉人庆丰源公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以支持。
庆丰源公司向一审法院起诉请求：1.湾华经济联合社立即向庆丰源公司返还2014年7月至2015年12月期间多收的电费462150.67元；2.本案的诉讼费用由湾华经济联合社承担。
一审法院查明：2005年3月1日，湾华经济联合社（出租方、甲方）与何红芬何某（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：一、甲方将其位于湾华北围工业区华某工业区的厂房，建筑面积800平方米的厂房的使用权租给乙方使用……二、租赁期限为叁年，从2005年4月22日起至2008年4月22日止……五、水电设施按现有的容量交付给乙方使用，水电费由乙方负责。如乙方需要水电增容，增容及费用由乙方负责……。
2005年4月27日，何红芬何某、梁笑玲梁某作为佛山市庆丰源贸易有限公司的全体股东，向佛山市禅城区工商行政管理局出具《场地确认书》，内容为“经全体股东确认何红芬何某代表佛山市庆丰源贸易有限公司与湾华经济联合社签订位于佛山市禅城区澜石湾华北围工业区华某工业区内厂房的场地租赁合同，特此确认”。
2005年5月13日，佛山市庆丰源贸易有限公司即本案庆丰源公司登记成立，法定代表人为何红芬何某，股东为何红芬何某、梁笑玲梁某。
2014年7月9日，经佛山市禅城区工商行政管理局核准，庆丰源公司变更登记法定代表人为夏毅仪夏某，变更股东为庞远良庞某、夏毅仪夏某。
2015年1月20日，湾华经济联合社（出租方、甲方）与夏毅仪夏某（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：一、甲方将其位于湾华北围第一工业区，厂房面积1076平方米的厂房及空地283平方米的使用权租给乙方作厂房使用……二、租赁期从2015年1月15日起至2015年12月31日止。三、乙方在租赁期内应向甲方每月缴纳如下费用：①厂房租金……②空地每月2264元。③垃圾费……④管理费……五、水电设施按现有的容量交付给乙方使用，水电费由乙方负责。如乙方需要水电增容，增容及费用由乙方负责……十一、双方的责任：……（二）承租方的责任……2、按时向供水、供电部门支付水、电费及水电增容的一切费用……。
另查明一，尾号为38767的电表2012年4月产生电费130001.28元，2012年5月产生电费133203.02元。庆丰源公司交纳上述电费后，于2012年7月向湾华经济联合社出具收据，确认已收到湾华经济联合社退回的2012年4、5月电费合计263204.30元。
尾号为38767的电表2012年12月产生电费132774.38元，2013年1月产生电费109291.77元，2013年2月产生电费26865.14元。庆丰源公司交纳上述电费后，于2013年4月24日向湾华经济联合社出具收据，确认已收到湾华经济联合社退回的2012年12月和2013年1、2月电费合计268931.29元。
尾号为38767的电表2014年3月产生电费119804.17元，2014年4月产生电费132620.96元。庆丰源公司交纳上述电费后，于2014年6月23日向湾华经济联合社出具收据，确认已收到湾华经济联合社退回的2014年3、4月电费合计252425.13元。
尾号为38767的电表2015年1月产生电费105503.49元，2015年2月产生电费12939.05元，2015年3月产生电费122395.12元，2015年4月产生电费120139.28元，2015年5月产生电费113962.53元。庆丰源公司交纳上述电费后，于2015年7月28日向湾华经济联合社出具收据，确认已收到湾华经济联合社退回的1-5月电费合计474939.47元。
另查明二，尾号为38767的电表2014年7月产生电费110040.78元；2014年8月产生电费108613.99元；2014年9月产生电费107358.76元；2014年10月产生电费102676.91元；2014年11月产生电费68764.92元；2014年12月产生电费151257.71元；2015年1月产生电费105503.49元；2015年2月产生电费12939.05元；2015年3月产生电费122395.12元；2015年4月产生电费120139.28元；2015年5月产生电费113962.53元；2015年6月产生电费91279.44元；2015年7月产生电费109514.25元；2015年8月产生电费101388.43元；2015年9月产生电费94165.06元；2015年10月产生电费96063.94元；2015年11月产生电费46288.37元；2015年12月产生电费113814.70元。上述电费合计1776166.73元。
2014年12月5日，湾华经济联合社向庆丰源公司出具收据，确认收到庆丰源公司交纳的2014年7月电费136820.90元、8月电费135593.40元、9月电费133758.50元、10月电费127735.50元。2015年2月6日，湾华经济联合社向庆丰源公司出具收据，确认收到庆丰源公司交纳的2014年11月电费84661.20元、12月电费189809.80元。2015年7月27日，湾华经济联合社出具收据，确认收到庆丰源公司交纳的2015年1月电费131718.30元、2015年2-3月电费169107.70元、2015年4月电费151763.50元、2015年5月电费145233.70元。2016年1月18日，湾华经济联合社出具收据，确认收到庆丰源公司交纳的2015年6月电费114972.80元、2015年7月电费138775.50元、2015年8月电费128044.50元、2015年9月电费118821元、2015年10月电费125506.70元、2015年11月电费58128.20元。2016年2月23日，湾华经济联合社出具收据，确认收到庆丰源公司交纳的2015年12月电费147866.20元。上述电费合计2238317.40元。
再查明，2015年5月7日，佛山市景能电力安装工程有限公司向湾华经济联合社出具发票，确认收到湾华工业区线路拆迁与安装工程款28000元。2015年10月29日，佛山市威斯达水电消防配套设计工程有限公司向湾华经济联合社出具发票，确认收到湾华五金厂配电房更换开关工程款21409.84元。
庆丰源公司陈述：涉案厂房和场地的用电电表共2个，尾数为36413和38767，庆丰源公司诉请湾华经济联合社返还的电费是尾数38767的电表所产生；2015年之前存在多收电费的情况，庆丰源公司的经营者是在2014年7月与湾华经济联合社协商新的租赁条款，之前条款如何新的经营者不知道，应以书面条款为准；庆丰源公司诉请返还的电费是用湾华经济联合社开具的收据总金额减去对应时间的电费发票金额；庆丰源公司未与湾华经济联合社有另行议定电费，实际情况是庆丰源公司自行向供电部门交纳电费，然后湾华经济联合社又强行向庆丰源公司收取电费，致庆丰源公司每月都不得不支付双倍多的电费。
湾华经济联合社陈述：庆丰源公司自2005年3月即开始承租讼争地块，之后双方续约若干次直至2015年12月，庆丰源公司2005年承租时根本不存在其名下的独立电表，无法直接向供电局缴交电费，故庆丰源公司、湾华经济联合社初次缔约便存在且持续存在合同约定与实际履行不一致的情形，其后双方便以交易习惯为准；电费发票仅为供电部门执行地区统一标准，该地区标准不是庆丰源公司、湾华经济联合社之间沿用交易习惯所执行的议定标准，不应以电费发票为准；收据载明的金额系依据双方议定的收费标准收取，根据当期的用电量乘以固定金额，2012年之后峰区间用电1.39元／度，平时区间用电0.946元／度，闲时区间用电0.604元／度，早期合同存续期间，湾华经济联合社提供的收据均标注含附表说明，即解释当期电费组成，庆丰源公司核定认可后才向湾华经济联合社付款；庆丰源公司执行议定标准按照当期应付电费数额向湾华经济联合社支付，为避免同一笔电费重复征收的问题，庆丰源公司可凭供电局出具的发票到湾华经济联合社处申请退款；湾华经济联合社不是按照上述议定标准向用电部门缴纳电费；湾华经济联合社收取庆丰源公司交纳的电费对应的收费内容是庆丰源公司就讼争地块及厂房的用电，湾华经济联合社收取后部分用于交纳供电局电费，其余部分用于电房及供电设备日常维护、电力巡查人员的工资、供电设施抢修、设备更换等开支，在租赁关系存续的十余年期间，上述费用皆由湾华经济联合社承担，上述供电设备设施是湾华经济联合社辖区内总体的，纳入专项总收支。
一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。由于湾华经济联合社至法庭辩论终结前未能提供涉案厂房已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，庆丰源公司、湾华经济联合社之间关于湾华北围第一工业区面积1076平方米厂房的租赁合同关系应属无效。至于283平方米的空地，湾华经济联合社作为权利人有权将其出租给庆丰源公司使用，双方关于该空地的租赁合同关系合法有效。
据前查明，涉案《租赁合同》约定了庆丰源公司每月应缴纳的费用包括厂房和空地租金、垃圾费、管理费，对于电费，该合同仅约定了庆丰源公司负责交纳水电费，即庆丰源公司、湾华经济联合社就电费收取的范围、单价等未有进行具体的、书面的约定。根据租赁市场的一般交易规则，出租方向承租方收取水电费应以实际发生的费用为限，即承租方使用租赁物期间单独产生的水电费，且该水电费收取的单价应以供水、供电部门实际收取的为准。湾华经济联合社抗辩主张双方对于电费收取存在议定标准且已形成交易习惯，经查，首先，湾华经济联合社主张的2012年之后峰区间用电1.39元／度、平时区间用电0.946元／度、闲时区间用电0.604元／度，仅为单方陈述，未有有效的证据证明庆丰源公司、湾华经济联合社已达成上述合意，庆丰源公司不予确认，一审法院不予采信，即使真实，亦因厂房租赁合同关系无效归于无效；其次，湾华经济联合社作为出租方，应提供适租的租赁物给承租方使用，且有义务保持租赁物的适租性，即湾华经济联合社对其辖区内公共供电设备设施负有维护、维修和更换的义务，湾华经济联合社履行该部分义务所产生的相关费用，在无特别约定的情况下理应由湾华经济联合社自行承担。湾华经济联合社主张其收取的电费中部分用于公共供电设备设施的维护、维修和更换，无合同和法律依据。因此，一审法院对湾华经济联合社的上述抗辩意见不予采纳。据前查明，涉案厂房和场地在2014年7月至2015年12月期间实际产生电费合计1776166.73元，而庆丰源公司共向湾华经济联合社交纳上述期间的电费2238317.40元，超出部分，湾华经济联合社收取无合同和法律依据，应予退还，庆丰源公司诉请湾华经济联合社返还462150.67元（2238317.40-1776166.73），一审法院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：湾华经济联合社于判决发生法律效力之日起十日内，向庆丰源公司返还2014年7月至2015年12月期间多收的电费462150.67元。如湾华经济联合社未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4116元，由湾华经济联合社负担。
二审期间，上诉人湾华经济联合社向本院提交以下新证据：1.电表过户情况表，拟证明2005年庆丰源公司最初承租涉案土地时，其名下没有独立电表，庆丰源公司实际上不可能依照双方签订的租赁合同履行电费相关内容，即其答辩状所称的直接向供电局缴费。2.用电收费登记卡，拟证明2012年1月至庆丰源公司停止租赁期间，庆丰源公司一直按照峰区间1.3911元／度，平时区间0.9462／度，闲时区间0.604元／度这一标准缴付电费。经核查，本院认证如下：对于证据1，与本案的实体处理不具备直接的关联性，本院不予采信；对于证据2，因系湾华经济联合社单方制作，且庆丰源公司亦不予认可，故本院不予采信。
被上诉人庆丰源公司未向本院提交新的证据。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据一、二审法院查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点可归纳为双方当事人之间是否就租地的电费缴付标准存在真实、合法、有效的口头约定的问题。
本案中，湾华经济联合社上诉主张其与庆丰源公司之间就租赁土地的电费缴付标准存在口头约定，且在租赁关系存续期间内一直在贯彻执行，供电局的收费标准不是双方当事人约定执行的标准，一审判决认定事实不清。对此，本院认为，根据双方当事人在案涉《租赁合同》中的约定，“乙方在租赁期内应向甲方每月缴纳如下费用：①厂房租金┈②空地每月2264元。③垃圾费┈④管理费┈五、水电设施摧按现有的容量交付给乙方使用，水电费由乙方负责。如乙方需要水电增容，增容及费用由乙方负责┈十一，双方的责任：┈（二）承租方的责任┈2、按时向供水、供电部门支付水、电费及水电增容的一切费用┈。”由此可见，双方当事人在合同中并没有对电费的缴付标准问题进行约定，而湾华经济联合社所称双方当事人之间存在口头约定一方面没有任何直接有效的证据予以证实，另一方面合同相对方亦不予确认，况且根据租赁交易市场的通行规则，无论是出租方还是供电部门，其向承租方即实际用电者收取电费的标准都应当是实际发生的用电费用，即承租方正常使用租赁物期间单独产生的电费，且相应的缴付标准单价应以供电部门公布并实际执行收取的单价为准。至于湾华经济联合社所称其收取庆丰源公司的电费中有部分用于公共供电设备设施的维护、维修和更换的主张，一方面没有双方当事人的特别约定，另一方面按照交易惯例，湾华经济联合社作为出租方，本就负有提供包括供水、供电、道路通行等在内的保障租赁物正常使用的各项要素、条件，并且在租赁物使用期间负有维修、保养等附随义务，该部分费用属于应由其自行承担的经营成本。
综上，湾华经济联合社的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8232元，由上诉人广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华股份合作经济联合社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温万民
审 判 员 余珂珂
代理审判员 徐允贤
二〇一六年十二月二日
书 记 员 陈敏仪
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