广东省广州市中�人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1194号
上诉人（原审原告）：甄基本，香港居民，住广州市。
委托代理人：李乐、蔡华荣。
被上诉人（原审被告）：广州采芝林药业有限公司，住所地广州市。
法定代表人：周路山，职务：。
委托代理人：朱小斌。
上诉人甄基本因与被上诉人广州采芝林药业有限公司（以下简称采芝林公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1896号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：原广州市上九路承安街6号房屋是甄基本继承所得的房产，涉案房屋是采芝林公司征用上述房屋，应作为产权补偿给甄基本的房屋。广州市上九路83、85号（钢筯混凝土结构9层）总建筑面积3640.89平方米房屋是广州市药材公司（现名称广州采芝林药业有限公司）与广州市房地产管理局（占有210.82平方米）、张某（共有706.10平方米）、甄某甲（共有706.10平方米）、甄某乙（共有706.10平方米）、甄某丙（共有706.10平方米）、甄某丁（共有706.10平方米）、甄某戊（共有706.10平方米）、甄某己（共有706.10平方米）等9单位（人）所有的房产。涉案房屋位于广州市上九路83、85号五楼。2003年7月，甄基本诉至法院，要求采芝林公司协助办理上九路85号五楼西向建筑面积30.18平方米房屋的房地产权证。经原审法院调解，双方达成调解协议，该院于2003年8月21日作出（2003）荔法民三初字第1197号民事调解书：甄基本、采芝林公司自签收本调解书之日起10日内各自提供必要的证明文件，共同到房管部门办理广州市上九路85号五楼西向建筑面积30.18平方米房屋的房地产权属登记手续。2008年，双方因租金问题，甄基本诉至法院，要求�芝林公司搬迁及清租。经原审法院调解，双方达成调解协议，该院于2008年2月18日作出（2008）荔法民三初字第550号民事调解书：甄基本同意将上九路85号五楼西向建筑面积30.18平方米房屋给采芝林公司使用至2008年9月30日止，使用上述房屋期间，由甄基本向房管部门申请按写字楼成本价租金标准评定房屋使用金，采芝林公司应给予协助，采芝林公司按评定的租金标准向甄基本每月缴纳房屋使用金，但每月的房屋使用金不得低于44元／平方米。之后，甄基本与采芝林公司于2008年11月5日补签订了租期从2008年1月1日至2008年9月30日的《广州市房屋租赁合同》，月租金额1328元。
2008年9月3日，广州市建证房地产评估有限公司受甄基本单方委托对涉案房屋的租赁单价进行评估，评定房屋五层为80元／月•平方米。
2009年，甄基本向原审法院起诉要求采芝林公司搬迁及清租，原审法�以（2009）荔法民三初字第497号民事判决书，本院以（2009）穗中法民五终字第2475号民事判决书判决，确定采芝林公司向甄基本支付从2008年10月1日至该判决发生法律效力之日止使用上九路85号五楼西向建筑面积30.18平方米的房屋使用金（使用金按2414.4元／月计算）；驳回甄基本的其他诉讼请求。判后，双方于2009年12月14日补签了有关上九路85号五楼西向建筑面积30.18平方米（月租2415元）的《广州市房屋租赁合同》，租期从2008年10月1日至2009年10月31日。采芝林公司按合同约定的租金标准向甄基本支付租金至2009年10月31日。租期届满后，甄基本与采芝林公司没有续签租赁合同，采芝林公司从2009年11月1日起没有支付租金给甄基本。
2009年12月10日，采芝林公司向甄基本发出内容有：通知甄基本，从2010年1月1日起，不再租用甄基本首层商铺，对于二、三、五楼房屋如甄基本想继�租给采芝林公司使用，请于12月20日前，来物业管理部协商，签订租赁协议，根据（2003）荔法民三初字第1198号民事判决书和2004年7月24日甄基本确认的门面宽度和建筑面积，予以退还。在未办完产权前将该物业临时按相同面积间隔退还给甄基本使用的《告知函》。2009年12月15日，甄基本作出内容有：甄基本收悉采芝林公司2009年12月10日《告知函》，不同意采芝林公司在《告知函》的意见，并附甄基本草拟《协议书》及要求在诉争房屋首层东侧划出门面宽度3.3米商铺给甄基本临时使用的答复函。
2010年，甄基本向原审法院起诉要求采芝林公司搬迁及清租，采芝林公司反诉要求解除合同。原审法院以（2010）荔法民三初字第457号民事判决书，本院以（2010）穗中法民五终字第3092号民事判决书判决作出处理，本院认为上九路83、85号新建的房产至今仍处在共有状态，甄基本所�房屋的具体界址仍未能明确，鉴于某林公司仍未具备交付房屋的条件，故判决采芝林支付2009年11月1日至判决生效之日止的房屋使用金。
采芝林公司于2010年5月28日向甄基本发出告知书，内容是“从2010年6月1日起，不再租用你的五层办公用房等。”原审法院在审理（2010）穗荔法民三初字第457号案件期间于2010年6月11日到案涉房屋现场进行勘验：上九路85号五楼西向建筑面积30.18平方米已作独立间隔，该商铺已腾空，并配置有水电等设施；采芝林公司表示可即时交付使用，甄基本则表示该铺未经权威部门测量，面积有异议，不同意接收上述房产。另采芝林公司于2010年4月28日向原审法院申请要求对讼争房屋租金标准交房管部门评定。
2010年，采芝林公司诉至原审法院，要求与甄基本等人对上九路83、85号首层至5层房屋的共有产权依法进行分割。经原审法院于2010年12月31日作出（2010）荔法民三初字第2175号《民事判决书》及本院作出（2011）穗中法民五终字第1979号《民事判决书》判决，对各产权人的产权份额作出了划分。
2012年4月19日，采芝林公司经公证向两甄基本邮寄送出《通知》，要求甄基本到采芝林公司处商讨析产办证事宜。
2012年4月26日及2012年5月3日，采芝林公司经公证向甄基本邮寄送出《接收房屋通知书》，要求甄基本分别于2012年5月3日及5月10日到涉案房屋进行现场确认，办理相关手续并接收房屋。
2012年7月25日，采芝林公司申请广州市房地产测绘院申请对上九路83、85号大楼进行测绘。2012年8月29日，广州市房地产测绘院作出《房屋面积测量成果报告书》。
2012年8月29日，原审法院为执行办理产权分割登记手续，应广州市房地产测绘院的测绘案件协办通知书，向广州市国土资源和房屋管理局发函，确认测绘图就上九路83、85号房屋首屋至五层的内部间隔界址的测绘结果，符合本院（2011）穗中法民五终字第1979号民事判决的内容。
2011年甄基本以（2011）穗荔法民三初字第1678号案件，向原审法院起诉要求采芝林公司支付2011年6月1日至办理独立产权证并实际交付房屋之日止的房屋使用金。该院作出判决后，甄基本、采芝林公司均不服提起上诉，在二审审理期间，甄基本表示房屋使用金只要求法院处理至2012年8月29日，本院在（2012）穗中法民五终字第1630号案件认为，广州市房地产测绘院至2012年8月29日才就上述房屋内部间隔界址测绘问题作出《房屋面积测量成果报告书》，由于某林公司在此前仍未具备交付包括涉案房产的条件，故于2012年11月作出判决，采芝林公司支付2012年8月29日前的房屋使用金给甄基本。
2012年12月11日，广东广信粤诚土地房地产评估咨询有限公司受甄基本单方委托对涉案房屋的租赁单价进行评估，评定房屋首层租赁单价为1400元／月•平方米，二、三、五层为120元／月•平方米。
2012年12月28日，广东高迪评估咨询有限公司受采芝林公司委托对涉案房屋的租赁单价进行评估，评定房屋首层租赁单价为605.33元／月•平方米，二层为33.45元／月•平方米、三层为35.21元／月•平方米五层为31.69元／月•平方米。
2014年9月12日，广州市规划局荔湾分局向广东岭南律师事务所发出《关于征询上九路83、85号房屋变更首层规划用途等问题的复函》称：经查，我局暂未收到广州采芝林药业有限公司变更上九路83、85号首层房屋规划用途等。
甄基本于2014年9月向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、采芝林公司以120元／月／平方米的标准向甄基本支付从2012年8月30日起至采芝林公司为甄基本所属部分房屋办理独立的房屋产权证并实际交付房屋给甄基本之日止的房屋使用金。2、判令采芝林公司承担本案的全部诉讼费用。
在本案一审审理过程中，甄基本、采芝林公司均承认涉案房屋已空置。
原审法院认为：甄基本享有涉案房屋的产权，是基于采芝林公司征用甄基本原广州市上九路承安街6号房屋获得的产权补偿。（2012）穗中法民五终字第1630号《民事判决书》中，广州市中级人民法院认为，广州市房地产测绘院于2012年8月29日才就上述房屋内部间隔界址测绘问题作出《房屋面积测量成果报告书》，由于某林公司在此前仍未具备交付包括涉案房产的条件，故于2012年11月作出判决，采芝林公司支付2012年8月29日前的房屋使用金给甄基本。
现由于（2010）荔法民三初字第2175号《民事判决书》及广州市中级人民法院作出（2011）穗中法民五终字第1979号《民事判决书》判决，对各产权人的产权份额作出了划分。采芝林公司已按甄基本所占的产权面积进行了间隔，并申请测绘，取得测绘成果报告书，原审法院在强制执行为采芝林公司办理产权分割登记手续的执行案中，已向房管局明确测绘图就上九路83、85号房屋首屋至五层的内部间隔界址的测绘结果，符合广州市中级人民法院（2011）穗中法民五终字第1979号民事判决的内容。故2012年8月29日，测绘成果报告书作出后，涉案房屋具体界址已能明确，已具备交付条件，但甄基本仍以房屋界址未清，房产证没有办妥，涉案大楼存在违反规划用途等原因拒收房屋无理，造成涉案房屋闲置而产生的房屋使用金损失，甄基本无权要求采芝林公司支付。故对甄基本要求采芝林公司支付2012年8月30日之后的房屋使用金的诉讼请求，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条的规定，于2014年11月19日作出判决：驳回甄基本的诉讼请求。本案�理费1792元，由甄基本负担。
判后，上诉人甄基本不服原审判决，向本院提起上诉称：由于某林公司此前的违章超建行为，涉案房屋首层存在违章建筑，因此首层南边面积36.6平方米不能确认权属。这导致法院于2012年3月30日作出析产判决后，涉案房屋至今仍不能有效分割并在房管部门办理产权登记。采芝林公司在一审中，也承认析产判决虽己进入执行程序，但至今未能按测绘结果办理房产证。采芝林公司作为拆迁人，违反了为被拆迁人办理所调换房屋的产权登记手续的义务。因此，涉案房屋的界址尚未得到房管部门的最终有效确认，也未取得产权证等有效凭证，其效力尚处于不明确状态，在该效力未明确期间，采芝林公司应对其过错行为负责，承担支付房屋使用金的法律责任。为此，上诉请求：1．撤销原审民事判决书：2、判令采芝林公司以120元／月／平方米的标�向甄基本支付从2012年8月30日起至采芝林公司为甄基本所属部分房屋办理独立的房屋产权证并实际交付房屋给甄基本之日止的房屋使用金；2、判令采芝林公司承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人采芝林公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。涉案房屋产权证的办理工作已经进入了原审法院的执行程序，但甄基本为了阻止产权证的办理，故意多次投诉，试图设置障碍。
二审中，双方当事人对原审法院查明事实均没有异议，本院予以确认。
在本案二审过程中，甄基本向本院提交了广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局于2015年3月4日作出的《关于甄基本信访事项的告知函》，拟证明涉案首层商铺门口立柱为采芝林公司所建。经质证，采芝林公司表示该函涉及的内容与本案无关。
本院认为：甄基本是基于采芝林公司征用其原�州市上九路89号房屋而获得相应房屋产权补偿。据本院生效的（2012）穗中法民五终字第1630号民事判决认定，由于广州市房地产测绘院于2012年8月29日才就涉案房屋内部间隔界址测绘问题作出《房屋面积测量成果报告书》，故采芝林公司在此前仍未具备交付涉案房产的条件，仍应向甄基本支付2012年8月29日前的房屋使用金。
对于甄基本现起诉主张2012年8月30日之后的房屋使用金问题，本院认为，针对上述房屋的析产纠纷本院已作出（2011）穗中法民五终字第1979号民事判决，对各产权人的产权份额作出了划分。采芝林公司亦已据此对甄基本所占的产权面积部分进行了间隔及通知其接收房屋，并申请测绘，取得《房屋面积测量成果报告书》。原审法院在办理产权分割登记手续的执行案中，向房管部门发函明确该测绘图就上九路83、85号房屋首屋至五层的内部间隔界址的测绘�果，符合本院（2011）穗中法民五终字第1979号民事判决的内容。由于涉案房屋具体界址至此时已能明确，故原审法院认定在2012年8月29日测绘成果报告书作出后涉案房屋已具备交付条件，是正确的，本院予以认可。现甄基本仍以房屋界址未清，房产证没有办妥，涉案大楼存在违反规划加建等原因拒收房屋，理由不充分，原审对其要求采芝林公司支付2012年8月30日之后的房屋使用金的诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。
综上所述，甄基本的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1792元，由上诉人甄基本负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年四月二十日
书记员 仪文娟