山东省新泰市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0982民初3552号
原告徐洪清，农村居民。
原告常富忠，城镇居民。
原告毕研彬，城镇居民。
原告委托代理人陈波，新泰平阳法律服务所法律工作者。
被告刘涛，城镇居民。
委托代理人赵甲银，山东泰汶律师事务所律师。
第三人赵军，城镇居民。
第三人杨丽丽，城镇居民，
第三人山东新泰公信置业有限公司，住所地，新泰市金斗路951号。
法定代表人赵红，该公司执行董事。
第三人委托代理人刘晓，新泰新龙法律服务所法律工作者。
原告徐洪清、常富忠、毕研彬与被告刘涛、第三人山东新泰公信置业有限公司(以下简称公信置业)、赵军、杨丽丽案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐洪清、常富忠、毕研彬及委托代理人陈波、被告刘涛及委托代理人赵甲银、第三人公信置业、赵军、杨丽丽委托代理人刘晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐洪清、常富忠、毕研彬诉称，原告承包新泰市西张庄建筑安装工程公司（以下简称西张庄建筑公司）的土建、水电等工程项目，工程款的结算是以房抵顶。2014年12月，西张庄建筑公司与第三人公信置业协商，以西张庄建筑公司为公信置业承建的锦玉园的部分楼房抵顶欠原告的工程款。2014年12月26日、27日，原告分别与第三人公信置业签订房屋预约协议书，用涉案的房屋抵顶西张庄建筑公司欠原告的工程款。第三人给原告出具全部购房款的收据。2015年2月10日到房管局办理相关手续时得知，涉案的房屋由被告刘涛于2015年1月26日申请查封。原告抵顶房屋在前且与公信置业签订的协议合法有效，原告具有房屋的所有权。原告提出执行异议后予以驳回，原告不服执行民事裁定书，提起诉讼，请求1、依法判决立即停止对原告购买的位于锦玉园5号楼803、1103、1003、1902室的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、本案诉讼费由被告负担。
被告刘涛辩称，涉案房屋西张庄建筑公司以拥有涉案房产所有权为由，向法院提出执行异议申请解除查封，法院裁定驳回了其异议，该裁定书已发生法律效力，原告自认涉案房屋是西张庄建筑公司抵顶的，其执行异议应当驳回。涉案房屋已被法院查封，在查封前未交付给原告，涉案房屋的变动未经依法登记，且不属于法律规定的除外情形，不发生物权变更效力，原告对涉案房屋不具有任何权利，法院可以对房屋进行查封。原告的诉讼请求应予驳回。
第三人赵军、杨丽丽、公信置业述称，涉案房屋系公信置业抵顶的工程款，根据相关的法律规定，建设工程款有优先受偿权，其建筑工程承包人的优先受偿权也优于抵押权，应依法解除对涉案房屋的查封。
经审理查明，在刘涛与赵军、杨丽丽、公信置业债权转让合同纠纷一案中，2015年1月26日被告刘涛申请查封了涉案房屋。原告以涉案房产拥有所有权为由，向本院提出执行异议，本院做出（2014）新执异字第1960-2号执行裁定书，裁定“驳回徐洪清、常富忠、毕研彬的异议”。原告不服，向本院提起诉讼。
原告主张涉案房屋是原告承包西张庄建筑公司承建的第三人公信置业开发的锦玉园小区的土建、水电等工程项目，工程款是以房抵顶，且与第三人公信置业签订商品房预约协议，原告享有涉案商品房的所有权。第三人认可原告的主张。被告认为涉案商品房在第三人没有交付前进行了查封，且涉案商品房仍登记在第三人公信置业名下，物权未发生转移。原告自认涉案商品房是西张庄建筑公司抵顶工程款，证明原告不是从公信置业购买的商品房。因此，原告与第三人签订的商品房预约协议及收款收据是双方恶意串通签订的虚假协议。西张庄建筑公司以其享有涉案商品房的所有权为由提出异议被法院驳回其异议后，原告又以同样的理由提出执行异议，没有任何依据，应予驳回。
原被告提供以下证据证明其主张：
原告提交1、徐洪清于2014年12月27日与第三人山东新泰公信置业有限公司签订的《公信锦玉园（高层）预约协议书》一份、2014年12月27日山东新泰公信置业有限公司为原告徐洪清出具的购房款收据一份，收款金额为523934元；提交原告毕研彬于2014年12月26日与第三人山东新泰公信置业有限公司签订的《公信锦玉园（高层）预约协议书》两份、2014年12月26日、2014年12月27日、山东新泰公信置业有限公司为原告毕研彬出具的购房款收据四份，收款金额分别为594561.30元、70000元、436775.90元、100000元；提交原告常富忠于2014年12月27日与第三人山东新泰公信置业有限公司签订的《公信锦玉园（高层）预约协议书》一份、2014年12月27日山东新泰公信置业有限公司为原告常富忠出具的购房款收据一份，收款金额为613196元；以上证据证实：原告与公信置业公司签订合同后支付了全部购房款，购买了涉案房屋，已成为该房屋的实际产权拥有人，签订合同及交纳购房款时，该房屋并没有被新泰市人民法院查封。
2、新泰市人民法院（2014）新执异字第1960号、（2014）新执异字第1960-1号执行裁定书各一份（复印件）证明：涉案房屋均属于抵顶房屋，抵顶时间均在法院查封之前；且法院查封后，当事人均在法定期限内依法提出了异议。
3、泰安市中级人民法院（2015）泰执复字第24号执行裁定书、新泰市人民法院（2014）新执异字第1960-2号执行裁定书各一份（复印件）证明：原告复议后，泰安市中级人民法院指令新泰市人民法院对原告提出的异议进行审查并作出与（2014）新执异字第1960号一样的裁定书属于适用法律错误；不应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第227条审查该异议，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第225条等相关法律予以审查。第三人赵军、杨丽丽、公信置业对预约协议及收据无异议，购房款已经实际支付
被告对以上证据的质证意见：预约协议书均不予认可，原告在执行异议中已经认可涉案房屋是西张庄建筑公司作为工程款抵顶给原告的，说明原告不是从公信置业购买的房屋，协议及相应的收据系双方恶意串通，签订的虚假的协议。对（2014）新执异字第1960号执行裁定书无异议，因涉案房屋没有发生物权变动，法院依法驳回了西张庄建筑公司的执行异议，该裁定已经发生法律效力。（2014）新执异字第1960－2号裁定书无异议，法院依法驳回了原告的执行异议。原告提交的上述证据无法证实对涉案房屋享有任何权利，法院完全可以对该房屋进行查封。
第三人赵军、杨丽丽、公信置业提交1、公信置业与西张庄建筑公司签订的协议书，证实涉案房屋抵顶给了西张庄建筑公司。2、收据三份，证明抵顶房屋的工程款与房屋价款。3、公信置业与西张庄建筑公司签订的建设工程承包协议书，根据协议附件一约定，当发包方不能按合同约定支付工程款时，甲方（公信置业）自愿以所欠金额以部分楼房按每平方米3000元的价格留置给乙方（西张庄建筑公司），该留置房屋乙方享有处置权。证实西张庄建筑公司具有处置抵顶给其房屋的权利，公信置业、西张庄建筑公司、原告达成一致协议，原告同意与公信置业签订购房协议，接受公信置业的涉案房产。被告对上述证据均不予认可，即使存在抵顶房屋的情况，但物权的变更没有经过登记，法院仍然可以对涉案房屋进行查封。按协议是每平方3000元，但第三人给原告出具的收据远大于抵顶的价款，说明原告与第三人恶意串通签订的一系列协议及收据。协议书是复印件。原告对上述证据无异议，西张庄建筑公司与公信置业存在事实承包合同关系，抵顶行为是合法有效的，西张庄建筑公司再行抵顶给原告，并不是优惠价，是市场价格，甚至高于市场价格，说明原告已经在法院查封前成为了涉案房屋的产权人。
另查明，第三人公信置业开发的锦玉园5#预售许可证的有效时间2014年8月27日至2017年8月27日。竣工时间2015年5月。
本院认为，本案焦点是原告就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。涉案房屋登记在第三人公信置业名下，所有权人是第三人公信置业。原告主张对涉案房屋享有所有权，本院不予支持。第三人公信置业预售许可证的有效时间2014年8月27日至2017年8月27日。原告与第三人公信置业签订的商品房预约协议书，是双方对所购房屋的位置、建筑面积、价金、正式签订买卖合同的时间等协商一致的结果，是独立的商品房预约协议，该预约协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该协议不能认定为商品房买卖合同。根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。原告签订预约协议后未及时办理合同登记备案手续，存在过错。原告亦未主张所购商品房系用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋。因此，原告的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。西张庄建筑公司以涉案房屋是第三人公信置业抵顶的工程款，享有实体权利，提出执行异议，经本院审查，裁定驳回了西张庄建筑公司的异议。该裁定书已生效，证明西张庄建筑公司提出的异议不成立。原告及第三人公信置业主张涉案房屋以房抵顶建设工程款，被告不认可，原告及第三人未提供证据证明原告、第三人公信置业、西张庄建筑公司三方之间存在以物抵债的事实。原告主张涉案房屋是西张庄建筑公司以房抵顶的工程款，本院不予支持。涉案房屋在2015年5月竣工，原告主张在2014年12月26日、27日第三人交付房屋钥匙，被告不认可，原告未提供证据证明。根据商品房建设工程的性质，工程未竣工之前交付建筑物，不符合行业规则，原告主张涉案的房屋于2014年12月26日、27日交付，本院不予支持。综上，原告对涉案商品房不享有物权、法定优先权，仅以与第三人公信置业签订的商品房预约协议及房款收据，不能证明原告享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：
驳回原告徐洪清、常富忠、毕研彬的诉讼请求。
案件受理费人民币24148元，由原告徐洪清、常富忠、毕研彬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 李新迎
审 判 员 王雪丽
人民陪审员 张晓晴
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 武金萍