陕西省兴平市人民法院
民 事 判 决 书
（2011）兴民初字第00996号
原告马广雷，男，汉族，工人，。
委托代理人李军昌，陕西鸿顺律师事务所律师。
委托代理人马春院，男，汉族，农民，系原告之父。
被告岳航英，女，汉族，农民。
原告马广雷与被告岳航英租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告及原告的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马广雷诉称，原、被告于2010年8月20日签订了一份《房屋转让合同》，约定被告将舒馨招待所两间两层计100平方米的房屋转让给原告，转让价格为人民币27000元。合同签订后原告当日给付被告岳航英人民币19000元。之后，原告得知被告岳航英既不是房屋所有权人，也不是合法承租人，原告要求被告返还所付款项未果，依法向咸阳市中级人民法院申请该《房屋转让合同》第六条约定的仲裁条款无效，经咸阳市中级人民法院审理，该院以（2010）咸民初字第00081号《民事裁定书》裁定该条仲裁协议无效。为此，原告特向法院起诉，请求依法认定原、被告签订的《房屋转让合同》无效，请求判令被告返还原告已支付的房屋转让款人民币19000元，并由被告承担本案诉讼费用。
被告岳航英辩称，原、被告之间签有合同，虽然不规范，但说清了就是原告接被告正在经营的舒馨招待所。原告要接，被告也同意转让，首先就给房主打招呼，房主是同意的，双方商定转让费共计人民币27000元。2010年8月20日原告交了人民币19000元，双方约定剩余8000元到2010年8月25日交清，被告则拉走该拉的东西。到了2010年8月25日，原告马广雷不见人，原告的父亲找到被告说原告不接了，但原告一直不闪面，直到原告把被告告上法庭。而原告的父亲则不分白天黑夜的找被告，在被告家大吵大闹，致使被告什么事都干不成，被告及家人的身心受到了极大伤害，导致被告做饭时被烧伤，住院花费达100000余元。因此，被告认为合同有效，要求原告继续履行，否则，被告要求原告承担从2010年8月20日至开庭之日190天，每天按人民币320元计算所得的租房及经营损失人民币60800元，并要求原告承担被告医疗费损失人民币100000元及精神抚慰金100000元。
庭审中，原、被告双方无争议的事实是，2010年8月20日，原告马广雷与被告岳航英签订了《房屋转让合同》一份，该合同载明：“甲方将自已合法租赁的房屋转让给乙方，房屋转让价格为人民币27000元。2010年8月25日在双方在场的情况下，由乙方对房屋进行验收。”在2010年8月20日签订合同的同时，原告付给被告人民币19000元，被告给原告打有收条，并同时约定下欠的8000元限2010年8月25日付清。2010年10月18日，原告马广雷以该房屋转让合同无效为由起诉至本院，要求被告岳航英返还原告已支付的人民币19000元，并由被告承担诉讼费用。
庭审中，原、被告双方争议的焦点问题是，原、被告双方所签订的《房屋转让合同》是否有效。
针对争议的焦点问题，原告出示的证据有①2010年8月20日原、被告所签订的《房屋转让合同》壹份、②被告于2010年8月20日书写的收条壹张、③咸阳市中级人民法院2010年9月7日案件受理费收据壹张、④咸阳市中级人民法院（2010）咸民初字第00081号《民事裁定书》壹份（上述证据复印件均附卷），原告用上述证据欲证明被告不是房屋所有权人，却与原告签订了《房屋转让合同》，而原、被告所签订的是房屋转让合同，又有租赁的内容，标的物约定不清。原告不想干了，所以于2010年9月7日申请仲裁，咸阳市中级人民法院于2010年10月15日作出了原、被告所签订的《房屋转让合同》第六条仲裁协议无效的《民事裁定书》。因此，原、被告签订的《房屋转让合同》无效，被告应该给原告退款。被告对原告所示以上四份证据发表质证意见认为，被告对原告所示证据的真实性无异议，合同是原告自己下载要求与被告签订的，所以被告认为该合同有效。
被告未向本院出示证据
本院当庭宣读了2011年2月28日依职权对被告之兄岳航武所作的调查笔录（附卷），岳航武称：“杨小联在门口贴了招租广告，我妹岳航英看到广告就与杨小联联系，后来我和我妹夫一块过去与杨小联商谈，商谈好后我与杨小联签订了《租房协议》。……当时租的这个房本身就是给岳航英租的，实际我本身就没有经营，我只是给我妹帮了一个多月忙，杨小联与我签合同时，就能知道我是给我妹租的房。租这个房就是用于开办麻将馆和招待所用的。”原、被告对该调查笔录均无异议。
本院还当庭出示了依职权在杨小联处调取的2008年9月1日岳航武与杨小联签订的《租房协议》及杨小联的《房屋所有权证书》（附卷）。原、被告对此组证据均无异议。
本院还当庭宣读了2011年2月25日依职权对杨小联所作的调查笔录（附卷），杨小联称：“位于兴平市东城区育才路路东南排1号独院房的所有权是我的，2008年9月1日前岳航武和岳航英共同来我处找我商谈租我房子的事情，商谈好后我就与岳航武签订了《租房协议》，协议签订后该房一直由岳航英和其女婿经营，一层是麻将馆，二层是招待所，一直都是由岳航英给我付房租费，岳航武把房租去后只干了一个多月就不干了，叫他妹岳航英继续经营，岳航英经营。我口头上同意，没有另行签订协议，仍然以岳航武的合同执行。2009年年底，岳航英就给我说过她想将房屋转租出去，我当时说可以，要转租把重新租房的人叫来，咱三个人一起说。2010年9月份岳航英还提出要把房转租出去，我当时还说能行，不管租给谁，叫岳航英给我把人叫来，三人坐下来说，征得我同意后房屋方可转租。岳航英把房屋转租给了马广雷，没有把马广雷引来，也没有告诉我，也没有征得我的同意，所以我不认可马广雷与岳航英之间所签订的《房屋转让合同》。原告对该份调查笔录无异议。被告称其转租房屋时已给杨小联打了招呼，杨小联就没有给被告说过转租时要把重新租房的人叫到他处三人坐下来说。
对原告针对争议的焦点问题所示的证据①、②、③、④，结合本院依职权调查情况，综合评议意见如下，位于兴平市东城区育才路路东南排1号，被告所开办的舒馨招待所用房的所有权属杨小联，从2008年8月29日至2011年8月28日，2008年9月1日，岳航英之兄岳航武与杨小联签订了为期三年的《租房协议》，该《租房协议》属房屋租赁合同。协议签订后该房屋实际由被告开办和经营舒馨招待所，被告的该行为得到了杨小联的同意，并按照岳航武与杨小联所签订的《租房协议》执行。2010年8月20日，被告岳航英在未征得房屋所有权人杨小联同意的情况下，将用该房屋所开办的舒馨招待所转让给原告马广雷，双方于2010年8月20日签订了《房屋转让合同》，该《房屋转让合同》属转租合同，双方签订转租合同的同时，原告付给被告人民币19000无，被告给原告打有收条，后在合同履行过程中双方发生争议，原告马广雷于2010年9月7日以该《房屋转让合同》第六条所约定的仲裁条款无效为由起诉至咸阳市中级人民法院，申请确认双方所签订的《房屋转让合同》第六条约定的仲裁条款无效。2010年10月15日，咸阳市中级人民法院作出了“岳航英与马广雷2010年8月20日签订的《房屋转让合同》第六条仲裁协议无效”的（2010）咸民初字第00081号《民事裁定书》。综上，因原告所示上述证据①、②、③、④被告对其真实性均不持异议，而被告岳航英与原告马广雷签订的《房屋转让合同》属转租合同，该合同的签订未征得房屋所有权人杨小联的同意，不具合法性，故本院对原告所示证据①、②、③、④均予以认定。
经以上审理可以查明，位于兴平市东城区育才路路东南排1号，被告开办的舒馨招待所用房的所有权属杨小联。2008年9月1日，被告岳航英之兄岳航武与杨小联签订了从2008年8月29日至2011年8月28日为期三年的《租房协议》，该《租房协议》属房屋租赁合同。协议签订后该房屋实际由被告开办和经营了舒馨招待所，被告的该行为得到了杨小联的同意，并按照岳航武与杨小联签订的《租房协议》执行。2010年8月20日，被告岳航英在未征得房屋所有权人杨小联同意的情况下，将用该房屋所开办的舒馨招待所转让给原告马广雷，双方于2010年8月20日签订了《房屋转让合同》，该《房屋转让合同》属转租合同，双方签订转租合同的同时，原告付给被告人民币19000元，被告给原告打有收条。后在合同履行过程中双方发生争议，原告马广雷于2010年9月7日以该《房屋转让合同》第六条所约定的仲裁条款无效为由起诉至咸阳市中级人民法院，申请确认双方所签订的《房屋转让合同》第六条约定的仲裁条款无效，2010年10月15日，咸阳市中级人民法院作出了“岳航英与马广雷2010年8月20日签订的《房屋转让合同》第六条仲裁协议无效”的（2010）咸民初第00081号《民事裁定书》。2010年10月18日，原告马广雷起诉至本院，请求依法认定原、被告签订的《房屋转让合同》无效，请求判令被告返还原告已支付的房屋转让款人民币19000元，并由被告承担本案诉讼费用。被告则认为合同继续有效，要求被告继续履行，否则，被告要求原告承担被告租房及营业损失人民币60800元，并要求原告承担被告医药费损失人民币100000元及精神抚慰金人民币100000元。另据查明，原告与被告签订合同时，原告认为自己是将该房屋购买过来。
本院认为，2010年8月20日，原、被告所签订的《房屋转让合同》属转租合同，被告与原告签订该合同时未征得原出租人即该房屋所有权人杨小联的同意，因此，该份《房屋转让合同》属无效合同，被告应当返还因该合同所收取原告的人民币19000元。原告在订立合同的过程中，有违背诚实信用原则的行为，导致被告从订立合同后停止营业，给被告造成了一定损失，应当承担相应的损害赔偿责任。关于被告请求原告承担2010年8月20日至开庭之日租房及经营损失人民币60800元的请求，被告就其所主张的损失计算标准，未向本院出示证据，本院不予采信。虽然原告称其于2010年8月25日找过被告要求退款，但因被告否认，且原告就该主张未向本院出示证据，本院不予采信。所以，对被告的停业损失应从合同签订之日的2010年8月20日起至被告向咸阳市中级人民法院申请仲裁的2010年9月7日止，按照被告向原出租人杨小联所交纳的房租标准计算。关于被告要求原告承担其医疗费损失10000元的请求与本案不具关联性，本院不予支持。关于被告要求原告承担精神抚慰金人民币100000元的请求，于法无据，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款、第四十二条第（三）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、由被告岳航英自本判决生效之日起十日内一次性返还原告马广雷人民币19000元。
二、由原告马广雷自本判决书生效之日起十日内一次性赔偿被告岳航英停业经营的损失人民币442元（19天×8500/365元）。
三、驳回被告岳航英的其他请求。
案件受理费人民币275元由被告岳航英承担。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审 判 长 武科航
审 判 员 南 云
人民陪审员 徐 斌
二〇一一年三月八日
书 记 员 马 震
附注本案所引用的法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
①第二百二十四条第一款承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
②第四十二条第三项，有其他违背诚实使用原则的行为。
③第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期限为二年。申请执行的时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。