广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）桂民提字第105号
抗诉机关：广西壮族自治区人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：周月英，女，1966年8月5日出生，汉族，农民，住合浦县××××号。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：何多文，男，1987年11月4日出生，汉族，农民，住合浦县××××号。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：何多萍，女，1989年6月4日出生，汉族，农民，住合浦县××××号。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：何多武，男，1990年4月6日出生，汉族，农民，住合浦县××××号。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：何强，男，1995年12月28日出生，汉族，农民，住合浦县××××号。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：陈氏，女，1924年6月6日出生，汉族，农民，住合浦县××××号。
上述六申诉人的共同委托代理人：黄文新，广西万益律师事务所律师。
上述六申诉人的共同委托代理人：潘亮，广西万益律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：罗其永，男，1963年12月28日出生，汉族，合浦县地方税务局山口税务所所长，住合浦县××税务所。
委托代理人：许邕桂，广西民族律师事务所律师。
委托代理人：黎静，广西民族律师事务所律师。
申诉人周月英、何多文、何多萍、何多武、何强、陈氏因与被申诉人罗其永房屋买卖纠纷一案，不服北海市中级人民法院（2010）北民一终字第431号民事判决，向检察机关申诉。广西壮族自治区人民检察院于2011年11月18日作出桂检民抗（2011）63号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2012年1月29日作出（2012）桂民抗字第13号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。周月英、何多文、何多萍、何多武、何强、陈氏及其共同委托代理人黄文新、潘亮，罗其永的委托代理人许邕桂、黎静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2009年12月24日，一审原告罗其永起诉至合浦县人民法院称，其与何必慧于2004年6月2日签订《房屋转让契约》，其依约支付了全部转让费，何必慧的房产证和土地证均交由其收执保管。其于同年6月上旬接管该房产，依法使用管理已达6年。因何必慧住所地的多次变更，以致其多年无法找到何必慧协助其办理房屋转户手续。为维护其合法权益，其向法院起诉，请求确认其与何必慧签订的房屋转让契约合法有效，被告周月英、何多文、何多萍、何多武、何强、陈氏在15天内协助其办理房屋和土地转户手续。周月英、何多文、何多萍、何多武、何强、陈氏答辩称，1、何必慧已死亡，答辩人不是适格被告。2、答辩人从未与罗其永签订房屋转让合同，不存在房屋转让的事实，罗其永的请求没有事实依据。3、罗其永与何必慧签订的房屋转让合同是违法的，应当认定无效：（1）何必慧生前未与罗其永签订过房屋转让合同，罗其永手中的合同系伪造，叫他人冒签。（2）即使何必慧生前因赌钱口头承诺过转让房屋给罗其永，由于该房产属于何必慧和周月英的夫妻共同财产，而该房产转让并未经周月英同意，依法律规定，部分共有人擅自处分共同共有财产的，应当认定无效。（3）罗其永的行为不属于善意取得。4、罗其永没有证据证实已支付房款20万元。就算房屋转让合同有效，罗其永未按约定支付房款，已构成违约，被告可以解除合同。5、罗其永应赔偿被告租金损失：79800元（5年×15960元）＋30000元=109800元。本案房屋出租给罗其永，租期已满，罗其永应当退还房屋，请求驳回罗其永的诉讼请求。
合浦县人民法院一审查明：何必慧与周月英是夫妻关系，何必慧与周月英生育有儿子，即何多文、何多武、何强，生育女儿何多萍、陈氏系何必慧的母亲，何必慧的父亲何起光已于2002年10月10日死亡。座落于合浦县白沙镇振兴三街3号的房地产系何必慧与周月英在夫妻关系存续期间建造的。2004年2月23日，何必慧与罗其永达成由何必慧将合浦县白沙镇振兴三街3号房产转让给罗其永的合意，罗其永即预付购房款100000元给何必慧，何必慧向罗其永出具房屋转让收款收据，载明收到罗其永支付的预购房款100000元。同日，罗其永代何必慧在中国农业银行偿还了七笔贷款本金及利息，共计35904.81元，何必慧将合国用（2000）字第1109号国有土地使用权证与合房权证白沙字第000000**号房产证原件交给罗其永。2004年6月2日，罗其永与何必慧签订《房屋转让契约》，约定罗其永购买何必慧位于合浦县白沙镇振兴三街3号的房屋，总价款为210000元，证人陈鸿作为见证人也在契约上签字，罗其永又支付给何必慧购房款100000元，何必慧再次向罗其永出具收条，载明收到罗其永支付的购房款100000元。罗其永付清房款后，入住至今，期间，何必慧与周月英等六被告均未提出异议。2009年7月份，六被告向罗其永提出还房要求，罗其永则要求被告协助转户，双方发生争议。罗其永逐向法院起诉，请求确认《房屋转让契约》合法有效，六被告在15天内协助罗其永办理房屋与土地转户手续。另查明，何必慧已于2007年8月25日死亡。合国用（2000）字第1109号国有土地使用权证上记载土地使用者为何必慧，合房权证白沙字第000000**号房产证记载房屋所有权人为何必慧。
合浦县人民法院一审认为，本案的争议焦点在于罗其永与何必慧签订的《房屋转让契约》是否合法有效。根据最高人民法院《关于贯彻执行<；；中华人民共和国民法通则>；；若干问题的意见（试行）》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，第一、在该房屋转让契约签订后，罗其永已按照约定支付了全部价款，何必慧也已于合同签订后即将座落于合浦县白沙镇振兴三街3号的房屋交付给罗其永，并移交该房产的土地使用权证和房产证给罗其永，上述房屋至今由罗其永占有、使用，罗其永在本案中属于善意、有偿取得讼争房地产，其合法权益应予以维护，因此该房屋所在权应属罗其永所有；第二、关于六被告答辩称何必慧处人房屋未征得共有人即本案被告周月英的同意，应当无效的问题，从周月英的陈述看，该房屋事事宜一直由何必慧处理，周月英对此无干涉，反映了何必慧与周月英对家庭事务务的约定和分工，房屋当属夫妻财产中的重要部分，六被告称处分房屋时周月英不知情，而本案中没有证据反映何必慧及周月英在出卖房屋后向罗其永提出过异议，只是在罗其永要求履行产权过户义务时，六被告中的周月英才以不知情予以抗辩证予以抗辩，权利人在长达六年期间对财产不闻不问、不理不管有悖常理，该院对此辩解不予采纳。基于何必慧与周月英夫妻对家庭事务处理的约定和分工分析，周月英对何必慧的房屋处分行为应当是知道，且没有异议。周月英称其一直认为讼争房屋是出租给原告罗其永，如此情况下，其应当对房屋多少存在有应的管理行为，但本案无此方面的证据证实。第三、本案讼争房屋产权证上载明的产权人为何必慧，产权证具有公示公信力，罗其永与产权人何必慧达成房屋买卖合同并无过错。综上，为保护交易关系的稳定有序，基于合同诚信原则，罗其永要求确认其与何必慧于2004年6月2日签订的《房屋转让契约》系有效合同的诉讼请求，予以支持。房屋出卖人负有协助办理房地产权属转移变更手续（即产权过户）的法定义务，罗其永要求六被告协助办理合浦县白沙镇振兴三街3号房地产的过户手续的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，最高人民法院《关于贯彻执行<；；中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）>；；》第89条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，合浦县人民法院于2010年6月18日作出（2010）合民初字第112号民事判决：一、原告罗其永与何必慧于2004年6月2日签订的《房屋转让契约》合法有效；二、被告周月英、何多文、何多萍、何多武、何强、陈氏于本判决生效后十五日内协助原告罗其永办理合浦县白沙镇振兴三街3号房地产的产权过户手续。本案案件受理费4450元，由原告罗其永负担（已交）。
周月英、何多文、何多萍、何多武、何强、陈氏不服一审判决，向北海市中级人民法院提起上诉称，1、一审法院认定罗其永是善意有偿取得该房屋产，认定事实不清，证据不足。2、罗其永与何必慧签订房屋转让契约未经周月英同意，应当无效。3、一审判决认定罗其永与何必慧签订的《房屋转让契约》合法有效，没有法律依据。一审法院把何必慧的继承人直接追加为被告属程序违法。请求撤销一审判决，依法改判。罗其永答辩称，一审判决正确，应予维持。
北海市中级人民法院二审查明，经二审审理查明的事实与一审相同，该院予以确认。
北海市中级人民法院二审认为，本案的争议焦点在于罗其永与何必慧签订的《房屋转让契约》是否合法有效。依照最高人民法院《关于贯彻执行<；；中华人民共和国民法通则>；；若干问题的意见（试行）》第89条的规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。在该房屋转让契约签订前，罗其永已预付135904.81元给何必慧，其中35904.81元系罗其永为何必慧清偿其在中国农业银行的贷款本息，尔后何必慧取回该笔贷款的抵押物即该讼争房产的土地使用权证和房产证移交给罗其永。该房屋转让契约签订后，罗其永又按照约定支付了全部价款，随即何必慧及周月英全家清理全部的动产将座落于合浦县白沙镇振兴三街3号房屋交付给罗其永管业，周其英等六人在长达六年期间对罗其永占有、使用乃至出租该房地产从未提出异议，因此，周月英对于何必慧出让讼争房地产的行为是知情且同意的，其辩称系出租给罗其永使用，却未能提交双方的租赁合同或收取租金凭证证明，故对该辩解理由不予采信。罗其永在本案中属善意、有偿取得讼争房地产，该《房屋转让契约》系有效合同，其合法权益应予以维护。因何必慧已死亡，周月英等六人也表示其不放弃继承权，一审法院通知何必慧的继续人即周月英等6人为被告参加诉讼不属程序违法。依法周月英等六人应协助办理合浦县白沙镇振兴三街3号房地产的产权过户手续。二审诉讼中，周月英等六人提出对何必慧于2004年6月2日出具的收条的笔迹进行司法鉴定，因该请求周月英等六人在一审时已提出，后又撤回申请，而何必慧已死亡，且罗其永不同意鉴定，客观上也无法提取其书写文字为检材，故该院不同意该请求。一审判决认定事实清楚、适用法律及实体判决正确，该院予以维持；周月英等六人上诉理由不成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，北海市中级人民法院于2010年10月20日作出（2010）北民一终字第431号民事判决：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费4550元，由上诉人周月英、何多文、何多萍、何多武、何强、陈氏负担。
广西壮族自治区人民检察院抗诉认为，本案原判决适用法律错误，判决有误，理由是：合浦县白沙镇振兴三街3号房地产是何必慧与周月英在夫妻关系存续期间的共同财产，何必慧单方擅自处分该房屋给罗其永，罗其永一直没有与何必慧办理过户手续，也不能证明其有理由相信何必慧处分房屋的行为是何必慧与周月英夫妻双方共同意思表示。根据最高人民法院《关于贯彻执行<；；中华人民共和国民法通则>；；若干问题的意见（试行）》第89条规定，本案中何必慧单方擅自处分何必慧、周月英夫妻共同共有的房屋，且在周月英、何多文、何多萍、何多武、何强、陈氏起诉时，该房屋还没有过户，所以罗其永也不构成善意取得讼争房屋，何必慧与罗其永的房屋买卖行为无效。
周月英、何多文、何多萍、何多武、何强、陈氏申诉理由与抗诉理由基本一致。再审请求撤销原判决，依法确认罗其永与何必慧签订的《房屋转让契约》无效。本案再审过程中，周月英等人向本院提交如下证据：落款为2004年6月2日的《欠据》，内容为：“兹欠到何必慧转让房屋款壹万元正；待办理过户手续后还清。欠款人：罗其永。”以证明罗其永未付完购房款。
罗其永答辩称，原判决正确，应予维持。本案再审过程中，罗其永向本院提交如下证据：证据一、登记时间为2011年10月21日的合房权证合浦字第009253号2-1号《房屋所有权证》；证据二、颁发时间为2011年11月10日的合国用（2011）第107031号《国有土地使用权证》，以证明罗其永已取得本案讼争房地产的所有权。
经再审质证，罗其永对周月英等人提交的2004年6月2日《欠据》的真实性没有异议，故对该《欠据》本院予以采信。周月英等人对罗其永提交的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》的合法性和关联性有异议，认为该两份证据是本案原判决作出后通过执行程序办理的，不能证明本案房屋买卖合同有效，罗其永受让房屋的行为不属于善意取得。因罗其永再审中提交的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》是本案生效判决作出后取得的，与本案事实无关联性，故对该两份证据本院不予采纳。
本院再审查明，原判决认定事实正确，本院再审予以确认。补充查明，2004年6月2日，罗其永向何必慧出具一份《欠据》，内容为：“兹欠到何必慧转让房屋款壹万元正；待办理过户手续后还清。欠款人：罗其永。”
本案争议焦点：本案的房屋买卖合同是否有效。
本院再审认为，本案中何必慧与罗其永于2004年6月2日签订《房屋转让契约》，约定将合浦县白沙镇振兴三街3号房屋转让罗其永，虽然该房屋是何必慧与周月英在夫妻关系存续期间的共同财产，而《房屋转让契约》上的出让方只有作为夫妻一方的何必慧签名。但是，当时该房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》上所登记的权利人只有何必慧一人的名字；并且在《房屋转让契约》上作为见证人签名的某某证实当时何必慧称其妻子周月英对于卖房的事知情；再则本案房屋买卖合同约定有相应的对价，且罗其永依约支付购房款。所以，尽管作为夫妻一方的周月英没有在本案房屋买卖合同上签字，但上述事实表明受让方罗其永有理由相信签订本案房屋买卖合同是何必慧与周月英夫妻双方的真实意思表示，罗其永受让该房屋是善意的。在本案房屋买卖合同签订且罗其永依约支付相应的购房款后，何必慧与周月英一家就搬离该房屋，并将该房屋交付罗其永管业至今，登记在何必慧名下的房屋产权凭证也一直交由罗其永持有，周月英在此后长达六年时间内对罗其永占有、使用该房屋也没有提出异议，另外周月英在本案诉讼中还提交了罗其永于2004年6月2日给何必慧出具的《欠据》，主张罗其永受让本案房屋尚欠转让房屋款1万元。以上事实表明周月英对于何必慧转让夫妻共有的房屋是知情且同意的。根据最高人民法院《关于适用<；；中华人民共和国婚姻法>；；若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：“婚姻法第十七条关于“夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协议，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知情为由对抗善意第三人。”周月英在本案诉讼中以对卖房一事不同意、不知情为由主张本案房屋买卖合同无效，无事实和法律依据，依法不予支持。本案房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法，应当认定本案房屋买卖合同合法有效。对于合法有效的合同，合同双方当事人应当依约履行，罗其永已按合同约定支付购房款，何必慧也已将合同约定转让的房屋交付罗其永，只是尚未办理房地产过户手续，故罗其永诉请确认本案房屋买卖合同合法有效，周月英等6人在15天内协助办理所转让房屋的产权过户手续，有事实和法律依据，原判决对该诉请予以支持是正确的，应予维持。至于罗其永于2004年6月2日向何必慧出具《欠据》，承诺“兹欠到何必慧转让房屋款壹万元正；待办理过户手续后还清。”这是何必慧与罗其永对于转让房屋办理产权过户手续后罗其永所负义务的约定，该《欠据》并不影响对本案房屋买卖合同效力的认定。本案诉讼发生时本案所约定转让的房屋尚未办理产权过户手续，对于该《欠据》的问题，本案当事人在本案诉讼中并未提出诉请，原判决对此亦未作处理，故应由当事人另行主张。
综上所述，原判决认定事实清楚，实体处理正确，审判程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持北海市中级人民法院（2010）北民一终字第431号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 菁
审 判 员 曾 霞
代理审判员 刘 霞
二〇一三年一月三十一日
书 记 员 蒋茂强