江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终7721号
上诉人（原审被告）：余敏。
委托诉讼代理人：王海超，湖北邦辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈恩。
上诉人余敏因与被上诉人陈恩房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初1348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人余敏上诉请求：1、依法撤销原审判决，依法改判上诉人不予返还被上诉人37000元装修款损失。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人的装修未经过上诉人同意。2、根据房屋评估价格，被上诉人的装修费用在交易过程中有所贬损。
被上诉人陈恩辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，请求驳回上诉，维持一审判决。2012年12月18日对方收到我的装修押金，说明装修已经过对方同意。
一审原告陈恩向一审法院起诉请求：一、余敏返还购房款208815元。二、余敏支付陈恩购房款的利息。三、余敏返还陈恩装修款37000元。
一审法院认定事实：2012年9月3日，陈恩与余敏委托代理人李林（时任余敏丈夫）、昆山北区房产咨询有限公司罗马假日店（以下简称北区公司）签订《房屋买卖合同》，约定：第一条、余敏同意将坐落在昆山市玉山镇新华舍39幢1705室，建筑面积81.18平方米的房屋出售给陈恩。……第二条、双方协商一致，同意上述房地产转让价款为515000元整。双方约定，该房屋内的维修基金金额、煤气初装费、有线电视初装费等费用已包含在总房价内，双方不再另行结算（本合同签订之时，陈恩支付10000元作为定金购房。）第三条、双方同意本合同生效之日起二十工作日内，陈恩将105000元支付给余敏，购房定金在付款时冲抵，并经双方同意于9月20日前办理过户手续，登记名义人由陈恩自行指定。陈恩需贷款，贷款部分400000元，由北区公司办理贷款手续，同时支付北区公司贷款总额的1%作为后台办理产权过户、银行按揭、水电、煤气、电话、有线电视户名更名等工作劳务费。陈恩承诺，因自身原因或国家政策调整造成贷款无法房贷或贷款额不足时以现金方式补足。北区公司为陈恩办妥贷款后将房款交付给余敏。第四条、双方中若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，逾期超过四十五个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金，同时违约方需向丙方缴纳该房屋成交总价2%的服务费，服务费丙方有权从违约方支付的余额（或定金）中直接扣除，金额（或定金）不足总房价的2%时，违约方需补足差额。……补充约定：一、陈恩在过户前将首付款支付给余敏作为清偿银行贷款，不足部分由北区公司从旁协助，余敏承担垫资费5000元支付给北区公司。二、交房当时，余敏需将水、电、煤、物业管理等费用结清，陈恩需在银行放贷三月内将房款付清给余敏，（水、电、煤、物业）有欠费用由余敏承担，有余额余敏付给陈恩，购房定金由北区公司保管。
2012年12月17日，陈恩与李林、北区公司签订补充约定，内容为：一、李林于2012年10月14日交屋给陈恩，陈恩从拿到钥匙起算到银行放款日房屋按每月800元支付给李林。二、陈恩过户当日另支付给李林首付款105000元整。李林原有银行贷款部分由北区公司协助垫资完成，垫资费4个点，李林只承担5000元整，陈恩承担2500元整，剩余费用由北区公司承担（从收到原告10000元中介费里支出）。3、三方约定签订此协议时起算三日内三方配合过户及李林还款手续，房款于过户当时结算，剩余房款陈恩于过户当日给李林写欠条。
2012年12月18日，陈恩和李林共同书写收条，内容为：买方收到新华舍39幢1705房屋钥匙、水电煤气、有线电视开户单。陈恩，2012年12月18日。卖方收到客户给的装修押金、垃圾清理费共计2000元。李林，2012年12月18日。
2012年12月18日，北区公司作出承诺书，内容为：本人承诺新华舍39幢1705室在2013年1月20日前负责把银行贷款清掉，并承担房东1个月利息及下次回昆山办理过户的路费。房屋剩余房款在银行贷款下来后三天之内转给原房东，如贷款在银行放下来当天三日内没有转给房东，按总房款的10%赔偿。2012年12月18日，原告通过银行向被告账户转账105000元。
2013年3月21日，余敏向一审法院起诉陈恩、北区公司，要求解除房屋买卖合同，判令陈恩承担违约金103000元，陈恩返还房屋钥匙，搬离房屋，并支付租金4000元（从2012年10月14日至实际搬离之日，按800元/月计算）。陈恩与北区公司连带承担余敏及其代理人往返路费损失共计2089元，北区公司履行其承诺承担余敏一个月的利息2403.33元。诉请理由为：余敏名下有座落于昆山市玉山城新华舍39幢1705室房屋一套，于2012年9月3日与陈恩签订了房屋买卖合同，总价款515000元，北区公司为中介方。双方约定，陈恩于20个工作日内（即2012年9月28日前）将首付款105000元支付给余敏，但陈恩以银行贷款审批未通过为由，迟迟不履行支付义务，期间，余敏于2012年10月14日交钥匙给陈恩。陈恩同意以租赁方式入住该房屋，租金月800元。而后，在审批未通过的情况下，要求余敏从湖北来昆山办理过户手续。2012年12月15日，陈恩的贷款申请并未通过审批，不能办理过户，在余敏的强烈要求下，陈恩于2012年12月17日支付了首付款105000元，北区公司承诺承担余敏一个月的利息。2013年3月，陈恩及北区公司再次告知余敏贷款申请已经通过审批，要求来办理过户，却仍然未提供贷款审批已经通过的证据。为此诉请法院。
一审法院于2013年6月8日立案受理此案后，在审理过程中，北区公司委托代理人在2013年7月10日的庭审笔录中陈述：2012年12月17日中介方业务员在沟通时出现了错误，误以为银行贷款当时已经审批通过，所以通知双方过来办理手续，后来在办理手续的时候发现出现了错误，所以整个交易无法进行下去，所以让余敏白跑一趟，所以中介承诺说承担往返路费，当时说清楚情况之后签订了承诺书，补充约定是当时中介已经发现说银行贷款审批通过可能有问题，但还没有确定的时候签订了这份补充协议，签承诺书的时候已经基本确定贷款审批没有通过。2013年1月28日，陈恩打电话说贷款审批已经通过，中介方联系余敏前来办理过户，但是余敏拒不配合，因此交易实际没有完成。
2013年8月7日一审法院作出民事调解书，余敏、陈恩、北区公司达成如下协议：一、陈恩结欠余敏购房款、赔偿款、租金共计10万元，于2013年8月9日之前归支付4万元，其余6万元于2013年12月7日之前支付给余敏。上述款项打入余敏银行账号中国农业银行十堰竹溪支行6228480742087629017，如果有一期不能支付的话，则陈恩还应承担20000元违约金。二、在2013年9月30日之前余敏要配合办理过户等相关手续，过户时陈恩有权要求余敏配合将涉案房屋产权过户至陈贤忠名下。三、余敏不需再支付北区公司垫资费，余敏也不向昆山北区房产咨询有限公司罗马假日店索要其他费用。四、陈恩于2013年12月7日之前支付北区公司中介费5000元，垫资费2500元。五、本次纠纷就此处理完毕，双方再无其他纠葛。六、案件受理费2530元，减半收取1265元，该款由陈恩承担承担，余敏已经支付，一审法院将不再退还，陈恩在2013年8月9日之前一并支付给余敏。
2013年8月7日，陈恩通过中国农业银行向余敏银行账户存入41265元。2013年12月6日，陈恩通过中国建设银行向本院账户转入60550元。
2014年12月16日，余敏向一审法院申请强制执行（2013）昆民初字第2333号民事调解书，申请执行事项为：一、陈恩支付余敏购房款、赔偿金、租金60000元，违约金20000元，并加倍支付逾期付款的利息（以60000元为本金，自2013年12月7日起按中国人民银行的同期贷款利率的两倍计算，计算至实际支付时止）。二、陈恩承担昆山市玉山镇萧林路新华舍39号楼1705室房屋贷款余额本金、利息（原主货人为余敏）及银行要求余敏承担的律师费12000元、余敏因解决贷款结算问题往来交通费2000元、误工费3000元，因银行信用不良导致的损失20000元。
2015年8月5日，一审法院向余敏、陈恩作出（2015）昆执字第00995号结案通知书，内容为：余敏申请执行陈恩商品房销售合同纠纷一案，申请执行标的为80000元。经一审法院立案受理，现已执行到位60000元。至此，余敏向一审法院申请执行的江苏省昆山市人民法院（2013）昆民初字第2333号民事调解书一审法院执行完毕，现已结案。
2013年11月6日，陈恩向一审法院申请执行，要求被执行人余敏配合办理昆山市新华舍39幢1705室房屋的过户手续。一审法院于2013年11月6日立案后，于2013年12月15日作出（2013）昆执字第3341号民事裁定，认为据以申请执行的一审法院（2013）昆民初字第2333号民事调解书中未明确需办理过户手续房屋之具体信息，属执行标的不明确，另该民事调解书主文第二条中明确的权利人为陈贤忠，而非为本执行案件的申请执行人陈恩。综上，陈恩向一审法院申请执行，于法无据。据此，裁定如下：驳回申请执行人陈恩于2013年11月6日向本院申请强制执行昆山市人民法院（2013）昆民初字第2333号民事调解书第二项的执行申请。
2014年1月28日，陈贤忠向一审法院申请执行昆山市人民法院（2013）昆民初字第2333号民事调解书第二项，要求被执行人余敏协助办理过户手续。一审法院于2014年11月14日作出（2014）昆执字第0704号执行裁定书，认为申请执行人据以申请执行的（2013）昆民初字第2333号民事调解书及（2013）昆民初字第2333号民事裁定书一份中所涉及的昆山市玉山镇新华舍39号楼1705室上设有抵押权，他项权证号码为103090948号，该他项权证并未注销，故申请执行人要求办理过户手续的条件并未成就。据此裁定：驳回申请执行人陈贤忠向一审法院申请强制执行昆山市人民法院（2013）昆民初字第2333号民事调解书第二项及昆山市人民法院（2013）昆民初字第2333号民事裁定书的执行申请。
另查明：2013年12月26日，中国银行股份有限公司昆山分行（以下简称中行昆山分行）向一审法院起诉余敏，余敏因购房所需，向中行昆山分行借款并与中行昆山分行签订《个人一手住房贷款合同》。双方约定，中行昆山分行向余敏发放贷款34.5万元，期限30年。余敏与中行昆山分行签订了抵押合同，约定余敏以其所购的房屋向中行昆山分行提供抵押担保。之后，中行昆山分行依约发放贷款，但余敏未能按约归还贷款本息。截至2013年12月15日，余敏结欠中行昆山分行贷款本金325554.83元，利息7562.48元。中行昆山分行根据合同约定，有权宣布贷款提前到期，并要求余敏偿还全部贷款本息。因此，中行昆山分行诉至本院，要求依法判令:一、签订的个人购房借款合同项下贷款额度提前到期，余敏清偿所欠中行昆山分行贷款本金325554.83元，利息7562.48元（暂计至2013年12月15日，其后按中国人民银行公布同期罚息利率计收），共计333117.31元。二、余敏承担中行昆山分行因主张债权而支付的律师费12000元。三、余敏以抵押的房产昆山市玉山镇萧林西路82号新华舍39号楼1705室房产承担抵押责任，中行昆山分行以抵押房产优先受偿。四、本案诉讼费用由余敏负担。
一审法立案受理后，经合法传唤，余敏未到庭参加诉讼，一审法院缺席审理查明事实如下：2010年1月4日，因余敏购买位于昆山市玉山镇萧林西路82号新华舍39号楼1705室的房屋所需，以余敏为借款人与中行昆山分行签订《个人一手住房贷款合同（浮动利率）》及《个人贷款抵押合同》各一份。合同中约定，余敏向中行昆山分行借款34.5万元，期限30年，自2010年2月3日至2040年2月3日止；采用浮动利率，利息按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%作为下一个浮动周期的适用利率，罚息利率为在贷款利率基础上加收40%；借款人应每月归还中行昆山分行借款本息，若未按期归还贷款本息的，中行昆山分行有权收取罚息，且中行昆山分行有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；贷款人因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担。余敏同意以其所购的昆山市玉山镇萧林西路82号新华舍39号楼1705室的房屋为上述借款提供抵押担保，抵押担保主债务范围包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用。上述合同签订后，中行昆山分行按约向余敏发放了贷款34.5万元，但余敏未能按约还款，截至2013年12月15日，结欠中行昆山分行借款本金325554.83元，利息7562.48元，故引起纠纷。中行昆山分行因本次诉讼支付律师费12000元。余敏所购的昆山市玉山镇萧林西路82号新华舍39号楼1705室的房屋已办理房屋产权证及他项权证。
2014年5月30日，一审法院作出（2014）昆商初字第0039号民事判决，认定中行昆山分行与余敏之间签订的借款合同、抵押合同，系当事人真实意思之表示，并不违反法律规定，双方当事人理应按照合同约定履行各自的权利义务。中行昆山分行按约发放了贷款后，余敏理应按约定每月按期归还借款本息。现因余敏未能按期归还借款本息构成违约，中行昆山分行根据合同要求提前收回全部贷款本息的请求，一审法院予以支持。借款合同中约定，贷款人因催讨借款而发生的律师费由借款人承担，一审法院予以准许。余敏以其所购位于昆山市玉山镇萧林西路82号新华舍39号楼1705室的房屋为上述借款提供抵押担保，且已办理抵押登记手续，故中行昆山分行对该房屋有权优先受偿，一审法院予以支持。据此判决：一、余敏于本判决生效之日起十日内归还中国银行股份有限公司昆山分行借款本金325554.83元，利息7562.48元（暂计至2013年12月15日，之后的利息按合同约定计算至本判决确定履行之日止）。二、余敏于本判决生效之日起十日内支付中国银行股份有限公司昆山分行律师费12000元。三、若余敏不能履行上述判决付款义务的，中国银行股份有限公司昆山分行有权以余敏所抵押的房屋（位于昆山市玉山镇萧林路82号新华舍39号楼1705室）折价或者拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。
判决作出后，当事人均未上诉。判决生效后，中行昆山分行于2014年12月29日向本院申请强制执行。一审法院执行立案后，于2014年6月5日委托苏州中洲房地产土地资产评估资询有限公司对余敏名下位于昆山市玉山镇萧林西路82号新华舍39号楼1705室房地产进行评估。该公司于2015年6月17日作出中洲房地（20150鉴字第004号房地产司法鉴定估价报告，认定涉案房屋价格为59.06万元，装修及附属设施3.7万元，共计62.76万元。一审法院于2015年6月29日作出对外委托拍卖决定书，决定拍卖昆山市玉山镇萧林西路82号新华舍39号楼1705室房地产以清偿所欠债务。同日作出昆山市人民法院（2015）昆执字第0309号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人余敏名下昆山市玉山镇萧林西路82号新华舍39号楼1705室（评估价格为59.06万元，装修及附属设施3.7万元，共计62.76万元）以清偿所欠债务。
经网上拍卖，买受人高丹于2015年9月15日以549000元成交价从网上拍卖以最高价竞得拍卖标的物昆山市玉山镇萧林西路82号新华舍39号楼1705室。高丹将拍卖款549000元给付后，一审法院于2015年12月11日支付中行昆山分行392101.68元，扣除执行费5183元，余款151715.32元在本院账户中。
2015年9月份以后，陈恩将涉案房屋钥匙、煤气卡以及房屋其他相关材料交给高丹。因陈恩支付了部分购房款并未购买到涉案房屋，遂向本院起诉，要求余敏返还涉案房屋购房款。2016年2月25日，陈恩在庭审中放弃向主张购房款的利息。
上述事实，有《房屋买卖合同》、承诺书、补充约定、起诉书、庭审笔录、调解书、申请执行书、民事裁定书、执行裁定书、拍卖决定书、评估价格报告、拍卖成交确认书、银行转账凭证、民事判决书、当事人当庭陈述等证据予以证实。
一审法院认为，陈恩与余敏之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合同约定的内容不违反法律法规的强制性规定，双方应按约全面履行。合同签订后，陈恩于2012年12月18日支付被告余敏购房首付款105000元后，余敏亦将涉案房屋交付给陈恩居住，陈恩在居住期间对涉案房屋进行了装修。因陈恩个人信用问题未能及时取得贷款，第三方北区公司亦未履行承诺书约定的垫资义务后，余敏向一审法院起诉。一审法院在审理余敏诉陈恩及北区公司房屋买卖合同一案时，余敏与陈恩达成调解，陈恩根据调解协议的约定，于2013年8月6日支付余敏41265元（其中1265元为诉讼费），于2013年12月6日向本院支付60550元（其中550元为执行费）。因陈恩向一审法院支付60550元未告知余敏，余敏遂向一审法院提出申请强制执行。因余敏未协助陈恩办理过户手续，陈恩向一审法院提起强制执行未果后，又以案外人陈贤忠的名义向一审法院申请强制执行。因涉案房屋的他项权证未注销，一审法院遂终结执行。因余敏未能如期归还中行昆山分行的按揭贷款，中行昆山分行遂向一审法院起诉余敏，并通过强制执行拍卖了涉案房屋，致使涉案房屋的买卖行为不能履行。纵观本案，陈恩与余敏达成调解后，余敏不能按时返还银行按揭贷款是造成涉案房屋不能实际履行的原因，余敏应对本次房屋买卖不能实际履行承担全部责任并赔偿陈恩的损失，故对于陈恩要求余敏返还购房款的诉讼请求，一审法院予以支持。关于陈恩支付购房款的数额，根据一审法院查明事实，陈恩共支付余敏购房款205000元，陈恩在居住期间对涉案房屋进行了装修，经评估装修价为37000元，故陈恩实际付出为242000元，余敏应予返还。陈恩在庭审中放弃要求余敏支付购房款的利息，是陈恩自行处分其诉讼权利，一审法院予以支持。关于余敏辩称其因本案产生巨大损失，可在提供证据后另案主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
余敏于本判决生效后十日内返还陈恩购房款和装修款损失共计242000元。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4988元，由陈恩负担88元，余敏负担4900元。该款陈恩已预交，一审法院不再退还，由余敏于本判决生效后十日内支付陈恩。
二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，陈恩与余敏签订的房屋买卖合同成立有效，双方应按照合同约定履行相应的义务。现涉案房屋因余敏不按期返还银行按揭贷款已被法院拍卖执行，本次房屋买卖已经不能实际履行，对于陈恩的实际损失应当由余敏进行赔偿。余敏主张陈恩对涉案房屋进行装修没有经其同意，但考虑到涉案房屋已经进行实际交付，且陈恩已将装修押金交付给李林，故余敏主张陈恩装修未经过其同意的主张本院不予采信。一审法院根据评估价格确定装修费用3.7万元并无不当，上诉人余敏主张交易过程中装修费用有折损没有依据，本院不予采信。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人余敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾平
审 判 员 陈斌
代理审判员 柳璐
二〇一六年十二月一日
书 记 员 孟桢