海南省定安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）定民初字第322号
原告居某，男，1958年1月1日出生，汉族，浙江省宁波市海曙区人，浙江省宁波市海曙区发改委干部，现住浙江省宁波市中山西路298号1606-1，身份证号码：略。
委托代理人徐某，浙江某律师事务所律师。
被告海南某有限公司，住所地�略。
法定代表人黄某，董事长。
委托代理人连某，海南某有限公司总经理助理。
原告居某与被告海南某有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月17日立案受理，依法由审判员潘正亮独任审判，于2014年5月13日公开开庭进行了审理。原告居某及其委托代理人徐某，被告委托代理人连某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年1月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，按照合同约定，原告以一次性付款的方式购买由被告开发的位于略“昌茂·中润温泉水城”2幢1单元1702室商品房一套，建筑面积63.13㎡，总价格251257元，被告应于2011年11月1日前将具备综合验收合格的商品房交付原告使用。但2011年3月被告以提升小区绿化环境、电梯尚未检测等理由违约延迟交房，至今仍未能出示综合验收合格证明文件，被告构成违约。原告根据双方合同约定及《合同法》等法律规定，特向人民法院提起诉讼，请求：1、判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》，被告退还原告房款251257元；2、判令被告赔偿因其违约造成的损失共计74261.53元（其中银行同期利息40061.53元；租金19200元；交通、食宿15000元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，原告与被告签约购房并一次性付清购房款属实，但被告已按合同约定办理了建筑工程竣工验收、建设工程规划验收及消防竣工验收，这就是合同约定的综合验收合格，故被告没有违约，是原告不同意交接房，我方不同意解除合同，原告主张的各项损失也没有证据证明，不同意赔偿。
经审理查明，2010年1月8日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告以一次性付款的方式购买由被告开发的位于略“昌茂·中润温泉水城”2幢1单元1702室商品房一套，建筑面积63.13㎡，总价格251257元，被告应于2011年11月1日前将具备综合验收合格的商品房交付原告使用。合同签订后，原告于2010年1月9日付清购房款251257元。被告于2011年11月23日取得定安县建设工程质量安全监督站颁发的《海南省建筑工程竣工验收备案证》，2011年12月15日取得定安县住房和城乡建设局颁发的《建设工程规划验收合格证》，2012年4月26日取得定安县公安局消防大队颁发的《建设工程竣工验收消防备案检查告知书》。被告于2011年4月2向原告寄送《交房通知》，通知原告于2011年10月30日交房。2012年5月原告来接收房屋时，因对综合验收合格证双方产生争议，原告便不同意接收房屋。2013年2月6日，原告与一起买房的他人向被告发出《关于要求承担昌茂.中润温泉水城有关商品住宅房延期交付违约责任的函》，向被告提出：一、足额赔偿违约金。二、承担有关合理费用。三、购房人有权自主�择继续履行合同或解除合同。选择解除合同退房的，除及时退付已交房款外，同时应支付已交房款银行贷款同期利息，并支付违约金。2013年、2014年原告又来两次。
另查明，原告于2011年12月30日与宁波海曙新芝家政服务有限公司签订《房屋租赁协议》，约定将其向被告所购房屋出租给宁波海曙新芝家政服务有限公司，租赁期限自2012年1月30日至2014年1月30日，租期2年，租金每月800元。
以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》、《购房发票》、《关于要求承担昌茂·中润温泉水城有关商品住宅房延期交付违约责任的函》、《网上购票下载信息》、《房屋租赁协议》与被告提供的《建筑工程竣工验收备案证》、《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收消防备案》、《交房通知》以及原告的陈述与被告的答辩在案为凭，并经庭审质证与本院的审查，可以采信�
本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点是合同是否应当解除、被告是否应当承担违约责任。原、被告于2010年1月8日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的规定，系有效合同。根据合同第八条规定：“出卖人应当在2011年11月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”原告主张被告未能提供综合验收合格证明，故被告违约，但原告并未能明确综合验收合格的准确定义，以及达到综合验收合格所需具备的证明文件。根据国务院《第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发（2004）16号），原属建设部审批的“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”这一行政审批项目已被国务院取消，故合同第八条所约定的“该商品房经综合验收合格”无法履行。根据《合同法》第六十一条、第六十二条的规定，当事人就有关合同内容约定不明确，可以按照有利于实现合同目的的方式履行或依照交易习惯。房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。即实践中开发商能够取得建筑工程竣工验收备案证、建设工程规划验收合格证和消防验收合格就已达到交付使用标准。因此，原告以被告无法提供综合验收合格证明文件构成根本违约要求解除合同，依据不足，本院不予支持。消防合格验收也属房地产综合验收的组成部分，被告于2012年4月26日取得消防验收合格，已超出了合同约定的逾期90天的约定，在综合验收方面被告存在一定的违约行为，被告的违约行为未构成根本性违约，未影响合同目的的实现，原告亦于2012年5月才来准备接收房屋，双方均有一定的过错，合同不宜解除，但被告仍应对此承担一定的违约责任。被告未能在合同约定的交房日期前取得相关部门的验收合格文件，应承担逾期交房的违约责任，被告于2012年4月26日才通过消防验收合格，逾期交房时间应从2011年11月2日起算至2012年4月26日止，因合同中约定的“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的金额过低，根据《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。......”原告请求人民法院予以增加，本院认为按照银行同期贷款利息计算较适宜，即违约金为：251257元×6.56‰÷30天×177天=9724.65元，原告请求增加违约金理由充分，本院予以支持。被告订立合同时并不能预见到原告将房屋出租，且原告亦未取得房屋的情况下便与他人签订出租合同，原告诉请租金损失，违反了《合同法》第一百一十三条规定的订立合同时一方预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故本院不予支持。原告诉请往返交通、食宿损失，举证期限内未提供正式的发票证明损失数额，但被告承认原告确为交房而到被告处交涉过，原告主张来过三次，被告当庭亦未表示异议，根据公平、合理的原则，酌定原告往返交通、食宿费用10000元，被告应予赔偿，原告庭后才提交相关的发票，但也不能据此所有的费用均由被告承担，机票等系举证期限届满后才提交，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、被告海南某有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告居某违约金9724.65元，交通、食宿费用10000元，合计19724.65元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3091元，由原告居某负担1545元，由被告海南某有限公司负担1546元，限于本判决生效之日起十日内向本院缴交。原告已全部预交，应退还原告1546元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判员 潘正亮
二〇一四年六月三日
书记员 王 愿
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或�约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
审核：孙道达撰稿：潘正亮核�：王愿印制：王愿海南省定安县人民法院2014年6月3日印制（共印12份）