广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2102号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈双全，男，汉族，住所地：湖北省蕲春县。
委托代理人：童仲芬，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市龙日实业发展有限公司。住所地：深圳市宝安区。
法定代表人：黄标光，总经理。
委托代理人：李良机，北京市中银（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：刘超，北京市中银（深圳）律师事务所律师。
上诉人陈双全、深圳市龙日实业发展有限公司（以下简称龙日公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第2671号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年8月24日，陈双全与龙日公司签订《合同条款》，合同约定：龙日公司将位于龙华新区清泉北路的xx大厦停车库房x层的房屋出租给陈双全作为休闲中心使用，面积为527平方米，租金按现有面积每月22000元，通道加盖面积按40元一平方米计算，租期从2013年至2018年，装修免租期两个月，租金每月5号前支付；签订合同时陈双全支付两押一租即66000元、水电押金4000元；消防系统费5万元，每年支付1万元。
2013年9月1日，龙日公司将上述房屋交付陈双全使用。陈双全向龙日公司支付了履约保证金44000元、一个月租金22000元、水电押金4000元、消防补助1万元并对上述房屋进行了装修。根据陈双全的申请，本院委托深圳市诚信行工程咨询有限公司对涉案房屋装修造价进行鉴定。2014年4月29日，深圳市诚信行工程咨询有限公司出具了《造价评估意见书》，鉴定意见为：涉案房屋装修造价296979.87元。
2013年9月1日，陈双全与龙日公司又签订了一份《补充协议》，约定：龙日公司同意投资20万元对陈双全所租物业天面加固和西侧走廊加建，全部工程在2013年9月25日完工；停车库北花园处在不能开挖的前提下，收回美容店交由陈双全开门进入一层使用，租金由陈双全承担，9月30日前保证收回美容店交陈双全33平方米。
2013年11月20日，陈双全委托律师向龙日公司发出《关于解除租赁合同的律师函》，陈双全以龙日公司未履行补充协议已构成违约为由通知龙日公司于2013年11月20日解除双方的租赁合同关系，要求龙日公司返还租金22000元、履约保证金44000元、水电押金4000元和消防补助金1万元并赔偿陈双全装修损失362114.5元。
2013年11月，龙日公司向陈双全发出《履约函》、《催收函》、《关于向陈双全移交美容店的函》，龙日公司不同意中止合同并要求陈双全交纳租金�办理美容店交接手续。
2013年12月9日，陈双全向龙日公司发出《房屋交接通知书》，陈双全要求将涉案房屋退回龙日公司并要求龙日公司办理交接手续。
原审另查，xx大厦厂房及停车库所占用土地用途为工业用地。xx大厦的《建设工程规划验收合格证》载明：xx大厦建筑性质为厂房，规定建筑面积为5692.17平方米（其中含xx大厦5622.91平方米及停车库二层69.26平方米），核增停车库一层，核增建筑面积429.63平方米。
陈双全向原审法院提起诉讼，请求判令：1、陈双全与龙日公司签署的租金合同以及补充协议无效；2、龙日公司向陈双全返还收取的租金22000元、履约保证金44000元、水电押金4000元和消防补助金1万元，合计8万元，并按照银行同期贷款利率支付利息1186.2元（利息暂计算至2013年11月28日，其余利息计算至龙日公司履行完毕之日止）；3、龙日公司赔偿陈双全的装修�失合计362114.5元，并按照银行同期贷款利率支付利息5469.2元（利息暂计算至2013年11月28日，其余利息计算至龙日公司履行完毕之日止）；4、龙日公司承担本案的全部诉讼费用。
龙日公司向原审法院提起反诉，请求判令：1、双方于2013年8月24日签订的租赁合同条款有效，双方于2013年9月1日签订的补充协议无效；2、陈双全支付龙日公司自2013年12月拖欠的房屋租金22000元（房屋租赁暂计至2013年12月30日，以后月份的该房屋租金请求法院按上述标准计算至陈双全履约完毕之日止）；3、陈双全支付龙日公司自2013年10月1日起拖欠的美容店的房屋租金7500元（房屋租金暂计至2013年12月30日，以后月份的该房屋租金请求法院按上述标准计算至陈双全履约完毕之日止）；4、由陈双全承担本案的反诉费。
原审法院认为：龙日公司出租给陈双全的停车库所占用土地用途为工业用地，而陈�全与龙日公司双方在《合同条款》中约定的用途为休闲中心。陈双全、龙日公司未经批准，擅自变更土地用途，违反了相关法律的强制性规定，故陈双全与龙日公司签订的《合同条款》为无效合同。陈双全、龙日公司双方均未提供美容店的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案陈双全与龙日公司签订的《补充协议》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，龙日公司应将履约保证金44000元、租金22000元、水电押金4000元、消防补助1万元返还给陈双全。装修损失是由于合同无效造成的损失，该损失应由陈双全、龙日公司双方按过错程度分担，本案中对于合同无效陈双全、龙日公司双方均有过错，故龙日公司应赔偿陈双全全部装修损失296979.87元的50%即148489.94元。因合同无效，陈双全要求龙日公司支付利息的诉讼请求没有法律依据，原审法院不予支持。2013年9月1日至2013年12月9日期间，陈双全、龙日公司双方均未使用涉案房屋，造成房屋空置损失。该损失亦是由于合同无效造成的损失，该损失应由陈双全、龙日公司双方按过错程度分担。空置损失参照双方在合同中约定的租金标准即每月22000元计算，从2013年9月1日计算至2013年12月9日的空置损失为72600元，该损失由陈双全、龙日公司各承担50%即36300元。2013年12月9日陈双全要求龙日公司收回涉案房屋后，龙日公司应及时收回房屋以防止损失进一步扩大，由于龙日公司未及时收回房屋，由此造成的空置损失应由龙日公司自行承担，故对龙日公司要求陈双全支付2013年12月9日以后租金的诉讼请求原审法院不予支持。由于合同无效且陈双全未实际占有使用美容店，故对龙日公司要求陈双全支付美容店租金的诉讼请求原审法院不予支持。
综上所述，原审法院根据《中华人民共和国物权法》第一百四十条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈双全与龙日公司签订的《合同条款》及《补充协议》均为无效合同；二、龙日公司于判决生效之日起三日内向陈双全返还履约保证金44000元、租金22000元、水电押金4000元、消防补助1万元；三、龙日公司于判决生效之日起三日内向陈双全赔偿装修损失148489.94元；四、陈双全于本判决生效之日�三日内向龙日公司赔偿空置损失36300元；五、驳回陈双全的其他诉讼请求；六、驳回龙日公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费4015元（陈双全已预交），由陈双全负担800元，由龙日公司负担3215元；反诉受理费134元（龙日公司已预交），由龙日公司负担；评估费17725元（陈双全已预交），由陈双全负担5000元，龙日公司负担12725元。
上诉人陈双全不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决第三项，改判龙日公司承担合同无效的全部责任，依法赔偿陈双全装修损失296979.87元；2、撤销原审判决第四项，依法对房屋空置损失按照政府指导价重新予以计算，改判龙日公司全部承担房屋空置损失；3、由龙日公司承担本案的全部诉讼费用。上诉理由：一、陈双全与龙日公司双方于2013年8月24日签署的名为《合同条款》的租赁合同以及2013年9月1日签署的《补充协议》无效的过错完全在于龙日公司，龙日公司应该赔偿陈双全因此所受到的全部装修损失296979.87元。（一）龙日公司明知涉案土地是工业用途，涉案停车库的建筑功能是停车库，并明知该土地和房屋用途均未办理合法变更审批登记手续，却擅自变更土地和房屋用途，变工业用途为商业用途，将工业用途的停车库出租给陈双全经营休闲中心，违反国家关于土地管理的法律、行政法规的强制性法律规定，违法与陈双全签署涉案租赁合同。（二）根据龙日公司的《边坡地质灾害治理的备案回执》以及复函可以看出，龙日公司明知停车库房的加建无法办理合法手续，却以边坡地质灾害治理的名义来进行加建，并与陈双全就停车库房加建的房屋签署租赁合同。（三）根据录音证据、“关于深圳市xx有限公司厂房建筑工程的消防审核意见以及图纸”可以看出，龙日公司明知拟加盖的边坡外墙已经存在拱突，被政府定义为地质灾害已经达5-6年之久，而且涉及加盖的通道属于逃生出口以及消防通道，却以地质灾害治理的名义加盖房屋，封闭逃生出口，堵塞逃生通道，使已经改造为酒店的厂房以及停车库房存在重大消防安全隐患。（四）根据龙日公司提交的《违法行为通知书》可以看出，该通知书于2013年9月3日即送达给龙日公司，龙日公司明知停车库房加建涉嫌违法，其对加建部分房屋无法正常交付，陈双全承租停车库房一楼及西侧走廊加建部分房屋的租赁合同目的无法实现的情况下，不告知陈双全，而是通知陈双全进场装修，在龙日公司逾期交付的情况下，依然要求陈双全继续装修，龙日公司对于陈�全装修损失的投入及扩大存在过错。（五）龙日公司在与陈双全签署租赁合同时隐瞒了土地和房屋的工业用途和房屋的建筑功能，对停车库房的房屋的面积也存在故意虚报，将429.63平方米虚报为527平方米，陈双全是在被隐瞒和欺诈的情况下签署的租赁合同，并非是陈双全真实意思表示。（六）陈双全在与龙日公司签署涉案租赁合同前，涉案租赁标的物之一的停车库房已经是在经营网吧之用，陈双全只是了解到停车库房及加建部分均属于龙日公司享有土地使用权的红线范围之列，陈双全无从了解涉案土地和房屋的用途与功能。陈双全调取涉案土地和房屋的用途与功能的相关资料，均是在法院立案受理后，通过律师依法调取，在法院立案并委托律师之前，陈双全无法得知涉案土地和房屋的用途、性质以及功能。在执法队强行拆除龙日公司兴建的墙体后，陈双全才从龙日公司口中得知，其以边坡地质灾害治理的名义进行加建，而且龙日公司一再告知，执法队执法错误，让陈双全无需担心，可以继续装修开业。陈双全感觉到装修不能继续进行，并暂时予以停工。陈双全支出的装修费用以及损失均是在执法队执法之前发生的，陈双全对此没有过错。二、原审法院关于2013年9月1日至2013年12月9日的房屋空置损失按照陈双全与龙日公司在合同中约定的租金标准22000元计算，对陈双全不公。本案租赁建筑物为厂房的停车库，依据《深圳市龙华新区2013年房屋租赁指导租金》的规定，租赁建筑物属于该规定的龙华街道三类区域，其中厂房的政府指导价为12元／平方米，仓库的指导价为11元／月／平方米。而且依据xx大厦的《建设工程规划验收合格证》可以看出，停车库的建筑面积为429.63平方米。因此，即使存在房屋空置损失，应该计算为11元／月／�方米×429.63平方米×3个月=14177.79元。三、陈双全与龙日公司签署的租赁合同及其补充协议无效，过错完全在于龙日公司，对于因此造成的房屋空置损失应该由其自行承担。而且陈双全积极通知龙日公司办理房屋交接，龙日公司拒绝，即使在主审法官的要求下，龙日公司依然拒绝交接房屋，对因此导致的房屋空置损失及扩大损失，陈双全无过错，应该由龙日公司承担。
龙日公司针对陈双全的上诉答辩称：一、关于龙日公司与陈双全签订的租赁合同，即判决书的合同条款里面约定的停车库，陈双全已经办理了相关的手续，该房产有房产证，也有规划验收许可证，还有建设工程规划许可证，规划许可证是一审时未提交，但是规划验收许可证、验收合格证是在办理规划验收许可证的前提下才可以办理的，所以关于租赁合同中的527平方米的房产的手续是齐全的。二、龙日公�已经在签订合同时将上述房产交付给了陈双全，陈双全也进行了装修，所以没有所谓的空置损失，只有陈双全拖欠租金的情况，至于陈双全自己没有经营，与龙日公司没有关系。三、关于补充协议中约定的内容并不影响房产租赁合同中房产的使用，因为补充协议中约定的基本上是加建部分，补充协议中也明确约定了这些条款如果没有落实，陈双全是不能以这些理由来拒交租金，说明陈双全当时也是清楚这个加建部分存在问题。四、关于美容院部分，它是属于车库中的第二层66.16平方米中的一部分，所以它的手续也是齐全的。
上诉人龙日公司也不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，依法改判，并由陈双全承担本案全部诉讼费用。上诉理由：一、龙日公司2008年12月20日与深圳市国土资源和房产管理局签订了《土地使用权出让补充合同书》，补交了�车库房的土地出让金11099元，建设配套费62894元，合计73993元，并于2009年o5月25目领取了《房地产证书》，其中将xx大厦停车库房二层面积69．28m2纳入了《房产证》证书。因此，龙日公司出租给陈双全的停车库所占用土地用途为商业用地。二、原审适用法律错误。《最高人民法院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释》第二条明确规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法院法庭辩论终结前取得建工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，龙日公司与陈双全于2013年8月24日签署的《租赁合同》是有效合同，而一审判决合同无效，明显错误。三、陈双全的合同目的能够得以实现。龙日公司与陈双全于2013年8月24日签订了《租赁合同》，合同约定：龙日公司将车库租与陈双全作休闲中心，龙日公司如约于2013年9月1日交付陈双全，陈双全进场装修，也办理了营业执照。2013年9月1日龙日公司与陈双全又签订了一个补充协议，协议约定：龙日公司在车库之外加建一部分面积出租给陈双全。龙日公司也按照补充协议的约定耗资274613.53元进行了赶建，但因该加建行为违法而被有关行政部门撤除。一审认定该补充协议无效，我方没有异议，但龙日公司已经将停车库房交付给了陈双全，陈双全完全可以实现合同目的。
陈双全针对龙日公司的上诉答辩称：一、原审认定龙日公司出租给陈双全的停车库所占土地的土地用途为工业用地，属于认定事实正确。龙日公司认为其出租给陈双全的停车库所占土地为商业用地，没有事实依据。二、陈双全与龙日公司2013年8月4日签署的租赁合同的租赁标的物是xx大厦停车库一层及西侧走廊加建部分房屋以及美容店的整体建筑物，作为本案租赁合同标的物组成部分的西侧走廊的加建部分以及美容店龙日公司自始至终均未能提供上述房屋的建筑规划许可证和建筑施工许可证，而且针对上述房屋也没有办理房地产权证，所以原审法院依据最高院关于租赁合同案件的司法解释第二条的规定，认定租赁合同无效，属于适用法律正确。龙日公司的此项上诉理由不成立。三、龙日公司租赁的标的物是xx大厦停车库一层及西侧走廊加建部分以及美容店的整体建筑物，租赁总面积为800平方米左右，而龙日公司实际交付的只有停车库一层，而且依据停车库的房地产权证记载，该停车库的建筑面积是429.63平方米，也就是说龙日公司未能交付的面积达400平方米左右，而且依据补充协议中确定的应该由龙日公司履行的天面加固的义务，其也没有按照合同的约定履行，严重影响龙日公司对租赁标的物的使用�及整体的商业运作，已经构成了根本违约，龙日公司的合同目的也是无法实现的，因此龙日公司的此项上诉理由也没有事实和法律依据，应该予以驳回。综上所述，龙日公司的上诉理由均不成立，应该驳回龙日公司的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。双方在2013年8月24日就涉案xx大厦停车库房x层签订《合同条款》后，又于2013年9月1日签订补充协议，约定由甲方出资20万元对陈双全所租房屋的天面进行加固，对房屋西侧走廊进行加建，全部工程在2013年9月25日前完工。龙日公司还应当在2013年9月30日前收回美容店交给陈双全用于开门进入一层使用。该补充协议与之前签订的《合同条款》构成涉案房屋租赁合同的全部内容。上述合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。土地管理法第十二条虽然规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。龙日公司将涉案厂房停车库出租给陈双全用于经营休闲中心，的确违反了上述规定。但土地管理法的上述规定并非效力性强制性规定，而合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。原审法院以涉案租赁合同违反合同法第五十二条第（五）项为由认定双方所签订的《合同条款》无效，依据不足。对于补充协议所涉及的天面加固、走廊加建等事项，该工程应当由负有建设义务的龙日公司负责办理报建手续，并按约定完成建设，该项规定也不违反法律和行政法规的强制性规定。至于美容店，不论是否为合法建筑，因收回后系用于一层入口，该项约定也不违反法律和行政法规的强制性规定。原审法院认定补充协议�效，缺乏依据。
根据合同法第六十条和第九十四条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同。根据双方的约定，龙日公司应当在2013年9月25日前出资完成涉案租赁物的天面加固和西侧走廊加建，并于2013年9月30日前收回美容店交付给陈双全。从本案查明的事实来看，时至2013年11月20日，龙日公司仍未履行上述义务，直接影响到陈双全租赁合同目的的实现，龙日公司的行为已经构成根本违约，陈双全有权解除合同。陈双全于2013年11月20日向龙日公司邮寄函件提出解除合同，龙日公司于2013年11月21日收到该函件，本院确认涉案房屋租赁合同于2013年11月21日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。龙日公司应当向陈双全返还履约保证金44000元、租金22000元、水电押金4000元及消防补助1万元。陈双全在租赁房屋后对房屋进行了装修，装修造价经鉴定为296979.87元，龙日公司应当赔偿陈双全的该项损失296979.87元。
因涉案合同已因龙日公司违约而于2013年11月21日解除，龙日公司无权要求陈双全支付合同解除后的租金。龙日公司未按约定在2013年9月30日前向陈双全交付美容店，无权要求陈双全支付美容店的租金。龙日公司有关要求陈双全支付涉案房屋2013年12月份之后租金及美容店2013年10月1日之后租金的诉讼请求，均无法律依据，依法应予驳回。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，导致裁判错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零�条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第2671号民事判决第二项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第2671号民事判决第一项、第四项、第五项、第六项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第2671号民事判决第三项为：深圳市龙日实业发展有限公司应于本判决生效之日起三日内向陈双全赔偿装修损失296979.87元。
四、确认深圳市龙日实业发展有限公司与陈双全2013年8月24日签订的《合同条款》及2013年9月1日签订的补充协议均为有效合同。
五、驳回陈双全的其他诉讼请求。
六、驳回深圳市龙日实业发展有限公司的其他反诉请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费4015元（已由陈双全预交），由陈双全负担650元，由深圳市龙日实业发展有限公司负担3365元；反诉案件受理费134元（已由深圳市龙日实业发展有限公司预交），由深圳市龙日实业发展有限公司负担；评估费17725元（已由陈双全预交），由陈双全负担3725元，由深圳市龙日实业发展有限公司负担14000元；二审案件受理费5497元（陈双全已预交3270元，深圳市龙日实业发展有限公司已预交4727元），由陈双全负担770元，由深圳市龙日实业发展有限公司负担4727元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十二月四日
书 记 员 伍圣权�兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。