延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉24民终783号
上诉人（原审被告）：延边现代房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市天池路2088号。
法定代表人：郑成胜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨胜宪，吉林达公伟业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朴哲龙，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：黄昌林，吉林金达莱律师事务所律师。
委托诉讼代理人：齐辉，吉林金达莱律师事务所律师。
上诉人延边现代房地产开发有限公司（以下简称现代公司）因与被上诉人朴哲龙房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2016）吉2401民初6244号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人现代公司的法定代表人郑成胜及其委托诉讼代理人杨胜宪，被上诉人朴哲龙及其委托诉讼代理人齐晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
现代公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉请。事实与理由：1.一审判决认定现代公司基于抵顶工程款把诉争房屋顶账给九皇门业的李云龙，与事实不符。现代公司与九皇门业签订合同第九条关于工程款的支付中约定：“乙方已完工程量与实物工程款等值时结转产权的办法支付”。虽然现代公司与九皇门业就顶账房屋的位置及价格等已经确定，但实际履行应根据九皇门业已完工程量进行确认。因九皇门业在出售争议房屋时，其工程量并未达到支付房屋的价值，所以九皇门业就顶账房屋不具备独立处分的权利。2.三方签订的争议房屋买卖协议书对各方当事人具有约束力，协议书第三条约定九皇门业、朴哲龙在现代公司监督下把上述两笔购房款直接汇入到沈阳康盾牌防火门生产厂董事长田禄卡内，合同还明确了开户行和卡号。之所以这样约定，是因为九皇门业在履行合同时因进货资金不足，需要变现出售顶账房屋以解决货款问题，现代公司同意出售一个顶账房解决货款问题，但约定房款必须汇入厂家指定账户，以防止九皇门业将该款挪用。但朴哲龙擅自改变支付方式，将房款直接支付给了九皇门业的李云龙，致使九皇门业收取房款后就不再履行合同，给现代公司造成重大经济损失。3.朴哲龙称其改变房款支付方式是经过了现代公司的代理人的同意，这一主张不能成立。金钟渊虽然是现代公司签订合同时的委托代理人，但房款支付方式已经过书面合同约定，其意义重大，如变更履行方式应有上诉人的特别授权，而不应以代理人所谓的默认方式进行变更。综上，三方协议确定了各自的合同义务，朴哲龙擅自改变付款方式，不能产生相应的法律后果，朴哲龙主张已支付全额房款无法律和事实依据,且李云龙出具的收据的真实性无法核实，对其签字的真实性有异议。
朴哲龙辩称：一审判决正确，请求维持原判。1.对于上诉人、被上诉人、李云龙三方签订的协议书合法有效，双方没有异议。该协议明确诉争房屋是上诉人顶账给李云龙的房屋，同时明确李云龙将房屋转让给被上诉人，这一点来看上诉人对于李云龙处分诉争房屋是认可的，同时被上诉人也取得了对于李云龙和上诉人的信赖。2.被上诉人在支付房款过程中取得了上诉人代理人金钟渊的认可，在签订合同当日就支付了45万元，接近总价款的80%。之后又将8万元存入上诉人职员朴相民的账户，证明上诉人对于被上诉人支付房款一直在监督和支持，证明第一笔45万是经过上诉人同意的情况下支付的。支付45万元之后，李云龙又打来电话说门已经进来，但是缺运费，要求我方给他支付3万元，当时我妻子打电话给金钟渊确认是否向李云龙支付3万元，金钟渊同意所以我们又给李云龙现金3万元。3.上诉人与李云龙之间的门窗安装合同与被上诉人无关，上诉人通过三方签订的协议书已经将诉争房屋的相应权利转让给了被上诉人。
朴哲龙向一审法院起诉请求：请求判令被告现代公司继续履行2014年9月24日《协议书》，向原告交付“现代国际”小区10号楼2单元1001号房屋（建筑面积：107.24平方米），并协助原告办理房屋所有权证和国有土地使用权证。事实与理由：2014年9月25日，原告与被告现代公司、案外人延吉市九皇门业经销处（以下简称九皇门业）签订协议书，协议书约定九皇门业同意现代公司抵顶工程款给九皇门业的“现代国际”10号楼2单元1001号房屋卖给原告，面积为107.24平方米，房屋价格为57万元，九皇门业保证此款用于“现代国际”防火门进货及安装工程；签订本协议同时，原告付给九皇门业45万元购房款，剩余12万元30日内结清；九皇门业和原告在现代公司监督下，把两笔购房款直接汇入沈阳康盾牌防火门生产厂董事长田禄卡内，开户行名称：中国农业银行沈阳北西分行明山支行合成分理处，卡号×××；现代公司应九皇门业要求统一按原告朴哲龙的名义开具房屋产权证和土地使用证等内容。签订协议后，原告把45万元交给九皇门业负责人李云龙，李云龙给原告出具45万元的房款收条。2014年9月29日，又给李云龙支付3万元。2014年10月7日，李云龙在沈阳要求支付剩余房款9万元，并说明可以优惠1万元，原告把8万元存入现代公司职员朴相珉的账户，后又支付给李云龙2000元，李云龙给原告出具8.2万元的收条。并注明房款562000元已结清。现被告现代公司拒不向原告交付房屋，故诉至法院
一审法院认定事实：2014年9月25日，原告与被告现代公司、案外人延吉市九皇门业经销处（以下简称九皇门业）签订协议书，协议书约定：一、九皇门业同意现代公司抵顶工程款给九皇门业的“现代国际”10号楼2单元1001号房屋卖给原告，面积为107.24平方米，房屋价格为57万元，九皇门业保证此款用于“现代国际”防火门进货及安装工程；二、签订本协议同时，原告付给九皇门业45万元购房款，剩余12万元30日内结清；三、九皇门业和原告在现代公司监督下，把两笔购房款直接汇入沈阳康盾牌防火门生产厂董事长田禄卡内，开户行名称：中国农业银行沈阳北西分行明山支行合成分理处，卡号×××；四、现代公司应九皇门业要求统一按原告朴哲龙的名义开具房屋产权证和土地使用证等内容。签订协议当日，原告把45万元交给九皇门业负责人李云龙，李云龙给原告出具45万元的房款收条。2014年9月29日，又给李云龙支付3万元。2014年10月7日，李云龙在沈阳要求支付剩余房款9万元，并说明可以优惠1万元，原告按照李云龙旨意把8万元存入被告现代公司职员朴相珉的账户，后又支付李云龙2000元，李云龙给原告出具收到8.2万元的收条。并注明房款562000元已结清。另查，2014年7月2日，现代公司与九皇门业签订“现代国际城”A区一段、二段三防门制作及安装工程。2014年9月5日，双方签订顶账协议，现代公司作价675643元，把诉争房屋抵账给九皇门业的李云龙。
一审法院认为：被告现代公司基于抵顶工程款把诉争房屋顶账给九皇门业的李云龙，现代公司和李云龙又与原告签订协议书，李云龙把诉争房屋卖给原告，现代公司给原告办理房屋权属证书，三方于2014年9月24日签订的协议书系真实意思表示，应为有效合同。原告按照合同约定，已支付全部购房款，但被告现代公司没有向原告交付房屋并办理相关房屋权属证书，被告现代公司应立即向原告交付房屋，并办理相关房屋权属证书。因此，原告主张被告现代公司继续履行2014年9月24日《协议书》，向原告交付“现代国际”小区10号楼2单元1001号房屋（建筑面积：107.24平方米），并协助原告办理房屋所有权证和国有土地使用权证的诉讼请求，本院予以支持。合同第二条明确约定原告把购房款支付给九皇门业的李云龙，被告现代公司以原告未按合同约定把房款汇入沈阳康盾牌防火门生产厂董事长田禄银行卡为由，拒绝交付房屋，其抗辩意见，本院不予支持。该合同内容系现代公司与李云龙之间为更好的履行安装施工合同，而约束李云龙的条款，对原告不具有约束力。被告现代公司主张追加李云龙为本案当事人，但现代公司对三方签订协议书的事实无异议，可不予追加李云龙为本案当事人。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告延边现代房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告朴哲龙交付“现代国际”小区10号楼2单元1001号房屋（建筑面积：107.24平方米），并协助原告办理房屋所有权证和土地使用权证。案件受理费9420元，由被告延边现代房地产开发公司负担。
二审中，当事人并未提交新的证据。本院依职权调取协议书中注明的田禄银行卡的交易明细，该明细显示于2014年9月25日李云龙通过中国农业银行股份有限公司延吉河北分理处将35万元汇入田禄银行卡内。对该证据，现代公司与朴哲龙均无异议，本院予以采信。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明，李云龙于2014年9月25日向沈阳康盾牌防火门生产厂董事长田禄卡内汇入35万元现金。
本院认为：朴哲龙与延吉市九皇门业经销处、现代公司于2014年9月24日签订的协议书系三方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应按照合同约定全面履行合同义务。现朴哲龙将45万元购房款交给了延吉市九皇门业经销处李云龙，未按协议约定汇入合同指定的沈阳康盾牌防火门生产厂董事长田禄银行卡内，构成违约。朴哲龙主张改变支付方式经过现代公司经理金钟渊的同意，但根据朴哲龙提供的录音资料以及金钟渊本人的到庭陈述，均不能证明变更房款支付方式得到了现代公司的认可，其主张已经支付全部房款的主张，本院不予支持。但李云龙收取朴哲龙的房款后当天将35万元房款汇入合同约定的沈阳康盾牌防火门生产厂董事长田禄银行卡内，可予认定朴哲龙按照合同约定支付35万元房款。结合现代公司认可收到的11万元，朴哲龙共支付46万元房款，比照合同约定的房款数额朴哲龙已支付80%以上的大部分房款，其应继续履行付款义务，同时现代公司继续履行交房及相关合同义务。
综上，现代公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条第二款、《中华人民共和国合同法民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林省延吉市人民法院（2016）吉2401民初6244号民事判决；
二、朴哲龙于本判决生效之日立即向延边现代房地产开发有限公司支付11万元房款及利息（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率，自2014年10月24日起计算至本判决生效之日止）；延边现代房地产开发有限公司于本判决生效之日立即向朴哲龙交付“现代国际”小区10号楼2单元1001号房屋，并协助朴哲龙办理该房屋不动产产权证照。
一审案件受理费9420元，二审案件受理费9420元，共计18840元，由朴龙哲负担3636元，由现代公司负担15204元。
本判决为终审判决。
审判长 林 美
审判员 全智光
审判员 朴美兰
二〇一八年四月十日
书记员 唐 颖