广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第9号
上诉人（原审原告）：何敬红，女，1980年4月3日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：刘建丰，广东中晟律师事务所律师。
委托代理人：贾丽霞，广东中晟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市海伦堡房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇。
法定代表人：吕江涛，总经理。
委托代理人：丘晓安，该公司法务经理。
委托代理人：杜剑华，该公司法务主管。
上诉人何敬红因与被上诉人中山市海伦堡房地产开发有限公司（以下简称海伦堡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法坦民一初字第317号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2011年5月17日，何敬红（买受人）与海伦堡公司（出卖人）签订一份商品房买卖合同，约定：1.买受人购买出卖人开发的位于中山市坦洲镇南坦路9号海伦花园某商品房，总房价款为2908000元；买受人以分期付款方式付款，其中1163200元于2011年5月17日支付，581600元于2011年11月8日支付，581600元于2012年2月8日支付，余款581600元于2012年5月8日支付完毕。2.出卖人应当在2012年5月19日前，在该商品房取得建筑工程竣工验收报告后，将涉案房屋交付买受人使用；买受人有任何违约行为的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，如因本条所列原因造成延误，出卖人不负违约责任。出卖人逾期交房的，按逾期时间，分别处理（不做累加），（1）逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条之规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之四的违约金。若买受人选择解除合同的，应在达到解除合同的条件之日起十五日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同，本条约中的“逾期”是指出卖人除合同约定的可据实予以延期的原因外的逾期。3.买受人购买的商品房为商品住宅的，住宅质量保修书作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。签订合同后，何敬红于2012年9月19日支付完全部购房款，并因逾期付款向海伦堡公司支付违约金合计21808元。海伦堡公司于2012年5月8日向何敬红发出收楼通知书，通知何敬红于2012年5月19日收楼。何敬红称因收楼时发现房屋存在渗漏问题而没有接收房屋，并在当时提出维修申请，但未能提供书面证据予以证明。另，何敬红提交一份维修工程调度及验收单，记载其于2013年5月23日向海伦堡公司反映涉案房屋存在渗漏问题。海伦堡公司否认何敬红于2012年5月收楼时曾提出质量问题，但确认于2013年5月23日收到何敬红反映房屋渗漏问题的意见，并确认现时正安排维修，尚未维修完毕。2013年6月7日，何敬红委托广东中晟律师事务所向海伦堡公司发出一份律师函，认为海伦堡公司逾期交楼，要求与其协商确认维修时间及进度，并承担违约责任。因双方未能协商解决逾期交付违约责任问题，何敬红遂于2013年6月28日诉至原审法院，请求判令海伦堡公司向其支付违约金473422.4元（以2908000元为基数，按每日万分之四自2012年5月20日暂计至2013年6月30日，要求计至实际支付之日止）。
另查：海伦堡公司于2012年5月24日出具涉案房屋所在小区的建筑工程竣工验收报告，报告记载该工程项目的“地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给水、排水及采暖、建筑电气、建筑节能”验收合格。2012年6月26日，涉案小区的消防验收合格。2012年12月7日，涉案小区取得建设工程竣工验收备案登记证。
案经原审法院审理认为：海伦堡公司与何敬红于2011年5月17日签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方合同约定商品房交付的条件为该商品房取得建筑工程竣工验收报告。涉案房屋于2012年5月24日取得建筑工程竣工验收报告，土建工程及水电设施验收合格，于2012年6月26日消防验收合格。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付的房屋应具备基本的安全、便利的生活条件，即涉案房屋直至2012年6月26日才符合双方合同约定及法律规定的交付条件。本案的争议焦点是海伦堡公司是否存在违约行为。合同约定的房屋交付时间为2012年5月19日前，由于何敬红逾期至2012年9月19日才付清购房款，根据合同约定，海伦堡公司可顺延至2012年9月19日才交付房屋。而涉案房屋于2012年6月26日符合交付条件，且海伦堡公司亦于2012年5月8日通知何敬红收楼，应视为海伦堡公司于2012年6月26日实际交付了涉案房屋。故海伦堡公司实际交付房屋的时间未超过合同约定顺延后交付期限。此外，何敬红主张其于2012年5月19日验收房屋时，因涉案房屋存在漏水、开裂等问题而没有收楼，请求海伦堡公司承担逾期交付违约责任。但何敬红提交的证据只显示其于2013年5月23日向海伦堡公司反映渗漏问题，而未能提供充分、有效的证据证明其验收房屋时已提出质量问题，亦未能证明涉案房屋于交付时存在影响交付使用的问题。因此，何敬红主张因房屋质量问题而拒绝收楼，缺乏事实依据，原审法院不予采信。综上，何敬红主张海伦堡公司承担逾期交付的违约责任，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回何敬红的诉讼请求。案件受理费8401元，减半收取4201元，保全费2887元，合计7088元（何敬红已预交），由何敬红负担。
一审宣判后，何敬红不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，支持其原审诉讼请求或将本案发回重审。理由如下：一、原审判决关于涉案房产交付条件的认定错误。涉案房产于2012年12月7日取得工程竣工验收备案登记，自该日起才具备交付条件，原审认定的同年6月26日通过消防验收就符合交付条件有误。二、海伦堡公司于2012年5月19日的交楼行为不符合合同约定，也不符合法律的规定，该公司应当承担违约责任。海伦堡公司取得建筑工程竣工验收报告的时间为2012年5月24日，在该公司确定的交楼日期5月19日根本不具备交楼条件也无法出示相关证明文件。三、假设涉案房产不存在质量问题，实际的交楼日期应为2013年9月10日。海伦堡公司先后在2012年5月8日、2013年8月23日以邮件的方式通知何敬红收楼。涉案房产达到法律规定的交楼条件的时间为2012年12月7日，所以收楼日期应按第二次通知确定的日期为准。四、原审认为海伦堡公司可顺延至2012年9月19日交付房屋是错误的。何敬红在2012年9月19日付清最后一笔购房款，还支付了违约金。对于这一迟延付款行为，海伦堡公司并未选择顺延交楼，而是在2012年5月8日以书面通知的方式要求何敬红在5月19日前办理收楼手续。可见，海伦堡公司以此行为明确放弃了顺延交楼的权利。五、原审认定何敬红因房屋质量问题拒绝收楼没有依据也是不对的。何敬红在2012年5月19日没能收楼原因在于房屋有严重的质量问题，其为此提供了录音证据证明。在本次诉讼之前，何敬红多次向对方交涉，均没有得到解决。何敬红已经完成了证明房屋存在质量问题的举证责任。原审应当对相关证据予以认定。
被上诉人海伦堡公司同意原审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查：本案商品房买卖合同附件六合同补充协议中的第三条交楼手续约定：“1.买受人应在出卖人发出的收楼通知（以寄出的邮戳日为准）或商品房买卖合同约定的收楼期限内到出卖人指定的收楼地点办理收楼相关手续。在此期限内，买受人逾期收楼的或由于买受人原因导致出卖人拒绝交楼的，在合同约定的交楼期限届满当天，视为房屋已实际交付买受人使用，出卖人不再另行通知，……2.若买受人违约不缴付或延迟缴付楼价款或其他收楼时需缴付的款项的，或未按时办理按揭手续的，或其他致使银行在合同约定的交楼时间前仍未发放按揭款的，或买受人有其他违约行为的，出卖人均有权按约定追究买受人的违约责任，并可顺延交楼时间且不承担任何违约责任，……5.在该商品房符合商品房买卖合同第八条约定的前提下，买受人在按照出卖人通知或合同约定的时间收楼时，如发现该商品房存在未完善之瑕疵，有权要求出卖人进行修缮，出卖人应按实际情况在合理时间内修缮完毕，修缮期间，买受人不得向出卖人提出任何追偿。”
原审期间，何敬红向原审法院提出诉讼保全的申请并提供了担保财产。原审法院予以受理，于2013年7月17日作出（2013）中一法坦民一初字第317-1号民事裁定，裁定冻结了海伦堡公司的银行存款473422.40元，并查封了何敬红的担保财产。
二审期间，何敬红提交如下材料，其一为回函，其二为维修工程调度及验收单，其三为4张现场照片，其四为中山市2012年5月份的历史天气记录，其五为邮寄快递单。何敬红拟证明海伦堡公司在质量问题没有得到解决的情况下向其发出第二次收楼通知；其在收到收楼通知后要求海伦堡公司就房屋维修工作进行告知，但没有得到回应；其在2013年9月18日到涉案房屋查看，仍然发现渗漏水问题，向海伦堡公司提交了维修申请。海伦堡公司确认该公司第二次通知收楼的事实，对于上述证据不予确认。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，争议焦点为何敬红是否享有逾期交楼违约金的请求权。
本案商品房买卖合同与合同附件均为合同的组成部分，且经双方当事人分别确认，对于海伦堡公司与何敬红具有约束力。海伦堡公司依约向何敬红发出收楼通知，通知其于2012年5月19日前办理收楼手续。依照合同补充协议的约定，何敬红在收件后应当在此收楼期限内到海伦堡公司指定的收楼地点办理收楼相关手续。何敬红未能出示证据证明其如期前往指定地点收楼，在海伦堡公司不能出具相关收楼证明文件的情况下拒绝办理收楼手续的事实。何敬红对此应当承担举证不能的不利后果，本院推定何敬红在本案诉讼过程中，方才知晓海伦堡公司取得建筑工程竣工验收报告与消防验收合格的具体日期。何敬红以事后得知的事实作为此前拒绝收楼的理由，不符合约定，也没有法律依据，本院不予支持。由于何敬红逾期至2012年9月19日才付清购房款，根据合同约定，海伦堡公司本可顺延至当日才交付房屋。而涉案房屋虽于当年5月24日取得了建筑工程竣工验收报告，但依照消防法的强制性规定，涉案的商品房直到2012年6月26日通过消防验收时才具备交付条件。因海伦堡公司在此之前已通知何敬红办理收楼手续，依照合同补充协议的具体约定，可以视为海伦堡公司在2012年6月26日实际交付了涉案房屋。在房屋视同交付之后，何敬红发现涉案房屋存在渗漏的未完善瑕疵，其仅可要求出卖人海伦堡公司进行修缮，而不得提出任何追偿。故何敬红不具备逾期交楼违约金请求权。
综上所述，上诉人何敬红的上诉理据不足，本院对其上诉主张不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8401元（何敬红已预交），由上诉人何敬红负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁以劲
审判员 官 琳
审判员 赵伟光
二〇一四年三月十九日
书记员 易嘉璇
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