广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终659号
上诉人（原审被告）：广州农村商业银行股份有限公司白云支行（原广州市黄石农村信用合作社），住所地广州市白云区。
负责人：王小兴，行长。
委托代理人：郦莉，梁慧熙，广东泛美律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘露贞，住广东省台山市。
委托代理人：樊玉霞、沈赓，广东易恒律师事务所律师。
原审第三人：广州建图房产发展有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：梁林，董事长。
委托代理人：黄鸿焯，公司员工。
原审第三人：广州三泰物业管理有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：梁斯炜，董事长。
委托代理人：赵承航，公司员工。
上诉人广州农村商业银行股份有限公司白云支行（以下简称农商银行白云支行）因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2014)穗云法民四重字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年2月6日，广州市黄石农村信用合作社以抵押权人身份（农商银行白云支行前身）向广州建图房产发展有限公司（以下简称建图公司）出具《商品房销售授权书》，授权建图公司销售位于广州市天河区石牌村东侧、暨南大学西侧之房地产项目“阳光都会广场”，惟销售所收取款项必须汇入信用社指定监控帐户。
2007年9月18日，刘露贞与建图公司签订《买卖协议》，约定刘露贞向建图公司购买中国广州阳光都会广场（天河区）新陶大街1号XXX房（E-XXX房）（涉案房屋），实测建筑面积76.2004平方米，总房款75万元，刘露贞分期付款，刘露贞清楚了解该物业为银行（抵押权人）授权出卖方销售的抵押物，收楼费用由刘露贞在收楼时同物业管理公司办理，双方并约定刘露贞逾期付款的违约责任等等。上述合同签订后，刘露贞向建图公司支付房款75万元，建图公司向刘露贞出具落款日期为2007年10月15日的收款收据两份，显示金额合计为73万元，建图公司亦在2007年10月15日将XXX房交付刘露贞使用至今，但未将房款支付给农商银行白云支行。
另查明：2007年10月19日，农商银行白云支行（原广州市黄石农村信用合作社）因与建图公司、广州三泰物业管理有限公司（以下简称三泰公司）的借款合同纠纷向原审法院提起诉讼，同年11月29日，原审法院作出（2007）云法民二初字第914号民事调解书，主文为：一、建图公司、三泰公司于2007年12月20日前归还农商银行白云支行借款本金500万元及利息（从2007年4月21日起至2007年8月15日按合同约定的利率计付，从2007年8月16日起按中国人民银行逾期贷款利率计至还清之日止）；二、本案缓交的受理费24031元、财产保全费5000元由建图公司、三泰公司负担。上述调解书生效后，白云支行于2008年1月10日依该调解书向原审法院申请执行，原审法院以（2008）云法民执字第524号立案执行，并于同年10月15日裁定查封建图公司名下位于广州市新陶大街的房产一批。同月18日，原审法院裁定查封建图公司名下阳光都会广场（自编A-
E栋）全部（预售证号030222）（除已预售外的房产）。刘露贞于2010年11月4日向原审法院提出异议，原审法院于2011年5月30日作出（2010）云法执裁字第110号执行裁定书，裁定驳回刘露贞的异议申请。
2011年6月20日，刘露贞向原审法院提起本案诉讼，请求判决：1、解除对涉案房屋的查封，停止对涉案房屋的执行；2、诉讼费用由农商银行白云支行及建图公司、三泰公司共同承担。经原审法院作出(2011)穗云法民四初字第1044号民事判决后，刘露贞上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院作出(2014)穗中法民五终字第2316号民事裁定，将案件发回重审。
原审法院认为：本案系发回重审案件，刘露贞明知案由为案外人执行异议之诉纠纷，仍申请变更诉讼请求为涂销抵押、办理房产证、停止执行。根据民事诉讼法司法解释关于案外人执行异议之诉的规定，原审法院只同意其将原审诉讼请求变更为停止执行，不同意另外二项诉讼请求的变更，刘露贞可待本案判决生效后决定是否另行提起商品房买卖合同纠纷诉讼。同时，因建图公司、三泰公司对刘露贞停止执行的诉讼请求并无异议，故应列为建图公司、三泰公司参加诉讼。根据民事诉讼法司法解释对案外人执行异议之诉的规定，如案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，则法院应判决不得执行该执行标的。对于刘露贞的诉讼请求，原审法院认为，消费者交付购买商品房的全部款项后，其对该商品房享有的权利优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权，足以排除强制执行，故该诉讼请求原审法院予以支持。对于农商银行白云支行的抗辩意见，原审法院认为，农商银行白云支行并未在授权建图公司销售房屋的委托书中限定购房人必须直接向其指定监控帐户支付房款，刘露贞对于建图公司收取房款后不向农商银行白云支行支付的事实不存在过错，故该抗辩意见不能成立，不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，于2015年9月10日作出判决:解除对位于广州市天河区新陶大街1号XXX房的查封，不得执行上述房屋。案件受理费100元，由广州农村商业银行股份有限公司白云支行负担。
判后，上诉人农商银行白云支行不服原审判决，向本院提起上诉称：一、农商银行白云支行抵押权设立在涉案抵押物买卖之前，且农商银行白云支行的债权已经被司法确认，且在《商品房销售授权书》中明确授权建图公司销售涉案抵押物、明确指示销售收取的款项必须汇入农商银行白云支行指定账户。农商银行白云支行作为是合法善意的抵押权人，其抵押权应受法律保护。二、刘露贞作为涉案抵押物购买人，在其诉状中明确表示其明知涉案抵押物已经抵押给农商银行白云支行，是由农商银行白云支行授权建图公司出售抵押物。且其明知农商银行白云支行出具《商品房销售授权书》中“销售收取的款项必须汇入农商银行白云支行指定账户”的约定目的是使得建图公司销售款项能够偿还借款，却还将购房款交付给建图公司，存在过错。三、依据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国担保法》司法解释的规定，转让抵押物所得的价款应向抵押权人提前清偿债务或者提存，或者受让抵押物的购房人可以代替债务人清偿其全部债务，在保障抵押债权偿清的前提下，才能够转移抵押物。农商银行白云支行至今并未依约受偿，依据以上法律规定，抵押物不得转移。一审法院没有适用《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国担保法》司法解释的规定，法律适用错误。四、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，购房者已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果购房者对此有过错的，人民法院可以继续执行。本案中，购房人明知要将购房款汇入农商银行白云支行指定账户但其未尽注意义务直接交付购房款给建图公司存在过错，本案应当继续执行。五、一审法院适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法律适用错误，本案不是建设工程价款纠纷，不应适用该批复。请求法院判决：1、撤销原审判决；2、驳回刘露贞的诉讼请求。
被上诉人刘露贞答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决是合法有效的，应当予以维持。一、农商银行白云支行作为涉案房屋的抵押权人，已授权建图公司销售涉案房屋，农商银行白云支行未明示告知刘露贞需承担直接向其指定的监控账户支付购房款的义务，刘露贞直接向建图公司支付购房款没有过错。农商银行白云支行出具的《商品房销售授权书》，授权建图公司有将销售商铺、住宅所收款项汇入其指定的监控账户的义务，该义务的承担主体不包括商铺、住宅购买人，而且涉案房屋所在项目的广州市商品房预售许可证查询情况显示“已竣工，不设监控账号”、涉案房屋“已抵押给银行，现经抵押权人广州市黄石农村信用合作社同意该项目由广州建图房产发展有限公司销售”。刘露贞不清楚农商银行白云支行与建图公司双方关于收取涉案房屋购房款、涂销抵押有无特别的约定，农商银行白云支行与建图公司间债权的纷争不影响刘露贞对涉案房屋的合法权益。刘露贞举证提供的《房地产登记簿查册表》也显示，农商银行白云支行在刘露贞购买涉案房屋之前和之后都有办理所在项目个别物业的涂销抵押手续，刘露贞有足够的理由相信只要刘露贞向建图公司支付购房款，建图公司就会向农商银行白云支行清偿相应的借款进而能办理涂销抵押手续、办理涉案房屋的过户登记手续。建图公司在2009年6月18日还向刘露贞出具书面承诺书，承诺将于2009年9月办理涉案房屋的涂销抵押手续。二、虽然涉案房屋在出售前已抵押给农商银行白云支行，但农商银行白云支行已同意建图公司销售房屋，刘露贞与建图公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》合法有效，刘露贞已支付全部购房款并从2007年10月15日起实际占有和使用涉案房屋至今，刘露贞对涉案房屋享有的所有者权益应当得到保护。农商银行白云支行以本案不是建设工程价款纠纷而不应适用有关司法解释的说法没有任何的法律依据。且实际使用至今，农商银行白云支行对涉案房屋享有的抵押权不能对抗刘露贞对涉案房屋享有的合法权益。农商银行白云支行未能有效监督建图公司将购房款汇入其指定的监控账户，导致农商银行白云支行的债权未能得到清偿，农商银行白云支行和建图公司对此承担完全过错责任，不影响刘露贞对涉案房屋所享有的合法权益。一审判决依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定判决解封涉案房屋、不得执行，适用法律正确。农商银行白云支行的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉、维持原判。
被上诉人建图公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决是合法有效的，应当予以维持。农商银行白云支行的上诉理由与请求不能成立，请求二审法院驳回。
被上诉人三泰公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决是合法有效的，应当予以维持。农商银行白云支行的上诉理由与请求不能成立，请求二审法院驳回。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为:农商银行白云支行向建图公司出具《商品房销售授权书》，授权建图公司销售涉案房屋，因此，刘露贞是在经抵押权人同意的情况下才与建图公司签订《买卖协议》，故该《买卖协议》合法有效。农商银行白云支行主张刘露贞未将购房款汇入其监管账户而存在过错，根据《商品房销售授权书》的内容，农商银行白云支行要求建图公司将销售款项汇入指定的监控账户，并没有要求购房人将购房款汇入指定账户，农商银行白云支行认为刘露贞存在过错依据不足，本院不予认定。刘露贞已经付清涉案房屋的购房款，亦已收房使用多年，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，刘露贞要求停止执行涉案房屋具有依据，原审法院处理并无不当，本院予以维持。上诉人农商银行白云支行的上诉理由依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由广州农村商业银行股份有限公司白云支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年四月一日
书 记 员 徐毅敏