江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第01174号
上诉人（原审第三人）朱涛。
上诉人（原审第三人）路萍。
委托代理人孟元强、杨骏（受朱涛、路萍的共同特别授权委托），江苏孟元强律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）戴国根。
委托代理人王建（受戴国根的特别授权委托），江苏擎天柱律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）朱涌。
被上诉人（原审被告）杨云清。
上诉人朱涛、陆萍与被上诉人戴国根、朱涌、杨云清债权人撤销权纠纷一案不服宜兴市人民法院（2013）宜民初字第2237号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2014年6月25日受理后依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院查明：2009年12月初，朱涌所设立的仪征振通铜业有限公司（以下简称振通公司）因资不抵债突然停产。2009年12月7日，振通公司确认欠戴国根货款7657030元。2012年5月17日，江苏省高院（2011）苏商终字第0156号终审判决，确认朱涌在2007年振通公司设立时未履行出资义务，应在注册资金499万元的本息范围承担对振通公司的赔偿责任。2013年8月2日，扬州市中级人民法院在上述该案的执行中查知，朱涌于2009年12月9日即振通公司停产向他确认债权后的第2天，即将其所有的宜兴市宜城镇岳堤南苑17幢206、306室房屋以明显低价出卖给第三人朱涛、路萍（朱涛之妻），而朱涛系朱涌亲兄弟。朱涌至今未履行上述判决义务。戴国根认为朱涌为逃避债务而出卖房屋的行为，直接危害他的债权，即向法院提起诉讼，请求依法判令撤销朱涌、杨云清出卖房屋给第三人朱涛、路萍的行为并由被告朱涌、杨云清承担案件诉讼费用。
原审法院还查明：2009年12月9日，被告朱涌、杨云清与买受人朱涛、路萍签订《宜兴市房产买卖协议》两份，协议约定其将位于宜兴市宜城街道岳堤南苑17幢206室、306室的房产以40万总价出售给朱涛、路萍。每套房屋建筑面积为114.54平方米，每套房屋出售价格为20万元，于2009年12月9日前一次性付清，过户费用由朱涛、路萍承担。出售房产于2009年12月14日过户登记至朱涛、路萍名下。但至今，该出售房屋仍由出卖人朱涌、杨云清实际居住。
原审法院又查明：2009年12月4日，振通公司突然全面停产后，因振通公司曾借仪征农村合作银行贷款1500万元，该贷款由朱涌及仪征市月塘乡财政所等共同担保。仪征市月塘乡人民政府要求朱涌筹措资金50万元作为承担上述贷款的连带责任。后朱涌将50万担保责任金交付仪征市月塘乡人民政府，并于2010年4月29日获得仪征市月塘乡财政所出具的结算凭证一份。
以上事实由江苏省高级人民法院（2011）苏商终字第0156号民事判决书、宜兴市房产买卖协议（2份）及相应的契税发票、房屋权属证明（2份）、扬州市中级人民法院（2013）扬执字第0104号受理申请执行案件通知书一份、扬州仲裁委员会（2010）扬仲调字第256号调解书一份、房屋过户记录一份、截至2009年11月份振通铜业公司应付款明细表一份、仪征市月塘乡财政所出具的结算凭证一份、仪征市月塘乡人民政府出具的承诺书一份等证据以及当事人陈述在卷佐证。
原审法院认为，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以撤销债务人的行为。本案中，根据原告戴国根提供的证据，可以认定被告朱涌应对振通公司未出资499万元的本息范围承担补充赔偿责任。针对第三人朱涛、路萍抗辩的其与被告朱涌、杨云清签订的关于宜兴市宜城街道岳堤南苑17幢206、306室房产买卖协议系双方意思表示真实、合法有效，且已支付相应房款40万元，已依法取得房屋所有权的主张，原审法院结合宜兴市房产买卖协议、买卖双方在庭审中的陈述、朱涌出具的筹款说明、朱涛和路萍提供的取款凭证、诉争房屋明显低于当时宜兴正常房地产市场价格的成交价（成交价约为每平方米1746元）、朱涛与朱涌系亲兄弟等一系列依据认定，朱涌、杨云清系无偿转让本案诉争房屋。同时朱涌自己也明白身负的债务，其转让行为会对债权人造成损害。故对第三人朱涛、路萍的抗辩意见，原审不予采纳。被告朱涌、杨云清既未到庭参加诉讼，又未对原告戴国根的权利提出异议，应承担对自己不利的法律后果。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条之规定，判决：撤销出卖人朱涌、杨云清将坐落于宜兴市宜城街道岳堤南苑17幢206、306室的房屋出卖给买受人朱涛、路萍的行为。登记在朱涛、路萍名下的坐落于宜兴市宜城街道岳堤南苑17幢206、306室的房屋仍归朱涌、杨云清所有。案件受理费80元，由被告朱涌、杨云清共同负担。
上诉人朱涛、路萍不服一审判决，向本院提起上诉称：1、涉及本案诉争房屋的两份《宜兴市房产买卖协议》是双方在自愿平等基础上签订，意思表示真实，合法有效。上诉人已按约履行了40万元房款支付义务，并依法取得房屋所有权。一审认定本案诉争房屋系无偿转让于法无据，属于事实认定错误。2、一审在以上错误事实认定基础上适用相关法律作出判决，属于适用法律不当。故要求撤销原判，驳回原告诉请，并判令由被上诉人承担诉讼费。
被上诉人戴国根辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人朱涌、杨云清辩称：重新查明事实，依法改判。
二审查明的事实与一审相同，本院予以确认。
本案争议焦点为：1、诉争房屋的协议转让价是否构成明显不合理的低价？2、本案诉争房屋的转让行为是否构成恶意转让？3、40万元购房款有无实际支付？
本院认为：
关于争议焦点1，本案诉争房屋总面积为217平方米，按宜兴市宜城街道同时期、附近地段房价约6500元每平米计，诉争房屋总价应为140万元左右。本案中，双方合同协议价仅为1746元每平米，总价40万，交易金额仅为市场价的28%左右。相关法律规定，转让价格达不到交易时、交易地的指导价或市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。据此，本院认定诉争房屋的协议转让价构成明显不合理低价。
关于争议焦点2，朱涌和杨云清在2009年12月9日与朱涛、路萍签订诉争房屋买卖协议时，已明知自己因未履行出资义务而需在注册资金499万本息范围内承担赔偿责任，加上当时也已明确需承担仪征市月塘乡人民政府的50万担保责任金，对外债务已共计549万元。在此情况下，朱涌、杨云清仍以40万元明显不合理低价迅速将诉争房屋转让给他人，造成其对债权人戴国根债务履行不能的损害。对于买受人朱涛、路萍而言，在那样一个时间节点、从亲兄弟手中、如此低价购买这两室房屋、协议约定当天即交付房产却四年多来一直仍由出卖人居住并未实际交付，可以推断其是明知出卖人的行为而刻意为之。据此，本院认定，朱涌、杨云清与朱涛、路萍之间进行的诉案房产交易构成恶意转让。
关于争议焦点3，上诉人通过自己数次从银行取款的凭证、朱涌关于收到现金形式支付购房款的书面陈述、银行收到朱涌50万现金保证金收据这三项证据来证明自己已实际支付40万元购房款。但因从银行取款其款项用途不具有唯一性、房款以现金形式支付无其他证据佐证、银行收取的保证金现金与购房款之间不具有直接关联性，所以，本院认为朱涛、路萍从银行陆续提取的40万元现金与40万元购房款之间不具有对价性，不能据此认定买受人40万元购房款已实际支付，本案诉争房屋系无偿转让。
综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由朱涛、路萍共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 诸佳英
审 判 员 张建伟
代理审判员 姜丽丽
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 缪玲娜