广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第984号
原告王如虎，住址山东省东阿县。
原告谢广义，住址山东省莘县。
以上两原告共同委托代理人刘华美，广东金阳律师事务所律师。
以上两原告共同委托代理人肖燕，广东金阳律师事务所律师。
被告吴文梅，住址香港。
委托代理人林荣，广东宝城律师事务所律师。
原告王如虎、原告谢广义与被告吴文梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘华美、被告委托代理人林荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年1月29日，两原告向被告购买其位于深圳市宝安区凤凰岗香缤山花园4栋13层0l号房产，双方经协商一致于当日签署《二手房买卖合同》，约定定金为人民币20万元，原告作为买方通过银行按揭贷款方式支付购房款。合同签署后，原告王如虎分别于2015年1月29日、3月2日向被告支付了定金人民币10万元、10万元。在买卖合同订立时，被告告知房产正处于发展商办证状态，其无法确定房地产证具体出具时间，经协商一致，原告同意配合被告办证安排，因此相应首期款、银行贷款等手续办理具体时限未进行明确约定，双方均确认待房产证办出后尽快办理。在买卖合同履行过程中，因国家关于房产税费及银行贷款的政策发生变动，深圳房价大幅度提涨，标的房产的市场价发生了巨大变化，被告因此拒绝继续履行合同，并于2015年5月18日单方发函，退还定金并要求解除合同。被告单方解约的行为已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行双方签订的《二手房买卖合同》；2、被告承担本案的诉讼费、保全费等诉讼费用。原告在庭审前变更其全部诉讼请求如下：1、解除原告王如虎、原告谢广义与被告于2015年1月29日签署的《二手房买卖合同》；2、被告向原告王如虎、原告谢广义支付违约金人民币40万元；3、被告承担本案的诉讼费、财产保全费等诉讼费用。
被告答辩称，一、本案中双方于2015年1月29日签订的《二手房买卖合同》基于交易标的不符合强制性法律规定，系无效合同。鉴于，签订涉案《二手房买卖合同》时，被告未取得该房产产权凭证，根据《城市房地产管理法》第38条规定，“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书。”“未取得权属证书的房地产不得转让”，故该合同系无效合同，或合同基于不具备交易标的不成立。二、即使合同有效，关于付款方式等核心条款仍在磋商中（缔约进行时），双方未达成一致意见。故该合同因不具备“房屋买卖”应当具备的根本核心条款而未成立、未生效。根据《商品房销售管理办法》第16条规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”并根据《合同法》第12条，可知其中（一）、（二）、（四）、（五）、（七）、（十）、（十二）应当具备的根本核心条款。但涉案《二手房买卖合同》除了当事人、房屋地址、价款外，其他关系到“房屋买卖”最根本核心条款（如房屋未取得房产证的基本状况、付款时间、过户时间、赎楼时间、首付款交付时间、办理按揭时间等）均未达成约定，且双方于合同签订后4个月亦达成补充协议或补充条款。无论归结任何一方的原因的情形下，不存在任何一方缔约过失责任或违约责任问题，亦不存在可以继续履行的问题。三、原告王如虎作为房屋中介经纪人（房地产中介公司负责人），原告谢广义作为涉案房产小区物业公司经理，深知房屋市场行情（被告在香港务工生活），具有明显的强势地位，而被告一直生活在香港，双方信息严重不对称，在显失公平的情况下，草草签订仅仅有地址、价格条款的《二手房买卖合同》。涉案房屋价款当时市场价格在人民币250万元左右，但两人制造虚假信息有意压低被告房屋价格至200万元（被告购买价格198万元），本合同应当撤销。另，原告作为房地产中介经纪人在购房时，根据《深圳市市场监督管理办法》第38条规定，应当向出让方明示，并取得出让方同意，但原告并没有明示。王如虎亦不具有购房资格，合同中的买方签字均为王如虎一人所签。四、原告也存在违约行为，原告未在约定的期限内支付定金，且定金已经退回。五、原告主张的违约金标准过高，请求予以调低。综上所述，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2015年1月29日，两原告作为买方，被告作为卖方，双方签订了《二手房买卖合同》，相关约定如下：1、被告将其所有的深圳市宝安区凤凰岗路香槟山花园4栋13层01房转让给两原告，转让成交价为人民币200万元；2、买方在本合同生效之日起一日内（含当日）向卖方支付定金人民币10万元，在本合同生效后30日内（含当日）再向卖方支付定金人民币10万元；3、买方以按揭贷款的方式支付剩余购房款；4、卖方应当于收到全款的5个工作日内将该物业交付给买方；5、收到买方定金当日起，任何一方不履行合同义务导致交易无法完成的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或要求违约方按房产转让价20%支付违约金；6、双方在备注条款中约定，可增加姓名，以王如虎填写为准，其他人填写视为无效。原、被告未在上述合同中对办理资金监管手续和按揭贷款手续的具体时间、过户时间、赎楼方式等内容进行约定。原告主张因涉案房产未取得产权证，办证的时间无法确定，故双方无法对上述内容进行约定；被告主张不存在因未取得房产证而无法对具体付款时间进行约定的情形，即双方可以以取得房产证为条件，对上述内容进行附条件的约定。
原告王如虎分别于2015年1月29日、3月2日向被告支付定金人民币10万元、10万元。被告已经于2015年5月18日将定金人民币20万元退还给原告王如虎。
2013年5月18日，被告向两原告发出《解除合同通知书》，向原告告知：原告未按约定支付定金，且涉案合同没有约定具体的交付首付款、办理赎楼、交房等时间，故无法继续履行，本通知书送达时解除双方签订的《二手房买卖合同》，并已将定金退回。两原告确认于2013年5月19日收到上述通知书。
两原告主张被告单方解除合同属于根本性违约，故现诉至法院，请求判令解除双方签订的《二手房买卖合同》，并要求被告按照房屋转让价款的20%向其支付违约金人民币40万元。
另查，1、两原告主张签订合同时涉案房产的市场价值为人民币190万元至200万元；被告主张签订合同时涉案房产的市场价值为人民币250万元左右。
2、2014年9月5日，被告办理了抵押登记手续，将涉案房产抵押给中国农业银行股份有限公司深圳光明支行。
3、2015年7月10日，涉案房产经核准登记在被告名下，房产证号码为50××25。
4、原、被告在庭审中确认合同签订后双方未对办理资金监管手续和按揭贷款手续的具体时间、过户时间、赎楼方式等内容进一步达成约定。原告主张其曾向被告主张一次性付款，但被告予以拒绝，且在价格没有变动以及被告办理了产权登记取得房地产证的情况下，原告愿意付款；被告主张双方多次协商，未能达成一致意见，且被告不同意两原告在其取得房地产证之后再付款，故双方无法对上述内容达成一致意见。
以上事实，有二手房买卖合同、收据、银行交易明细、解除合同通知书、房地产权抵押登记查询表等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。本院认为原、被告签订的《二手房买卖合同》中已经对买方主体、卖方主体、合同标的、转让价款、付款方式、房产交付时间等合同核心条款进行了约定，上述合同依约已经在买卖双方签字之日起生效，且上述《二手房买卖合同》为原、被告真实意思表达，合法，有效，双方均应全面履行合同约定的义务。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，如仍无法确定的，对于履行期限不明确的情形，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给予对方必要的准备时间。本案中，原、被告仅约定转让价款和付款方式，并未约定赎楼方式和付款时间，根据交易习惯，赎楼为卖方义务，付款为买方义务，在原、被告既未对付款时间达成补充约定，又无法通过交易习惯和合同其他条款对付款时间予以确定的情况下，两原告既可以随时履行付款义务，被告也可以在给予两原告必要的准备时间的情况下随时要求两原告履行付款义务。在被告未提供证据证明其曾要求两原告履行付款义务，而两原告予以拒绝的情况下，被告无权直接主张解除合同，故本院认为被告于2015年5月18日以发出《解除合同通知书》，以合同没有约定付款时间、赎楼以及交房时间无法继续履行为由，提出解除合同，被告的行为构成违约，两原告有权主张解除合同并要求被告承担违约责任，原、被告签订的《二手房买卖合同》应当自两原告向被告主张解除合同之日解除，即上述合同应当自本院2015年6月16日将两原告要求解除合同的变更诉讼请求申请书送达至被告之日解除。
关于违约金的标准。本院认为，首先，两原告作为具备完全民事行为能力的买方主体，在签订合同时应当负有审慎的注意义务，即应当知悉合同约定的内容以及未约定的内容，并清楚相应的风险和后果。本案中，根据原、被告在庭审中的陈述可知，原告仅在被告办理了产权登记取得房地产证的情况下愿意付款，而被告不同意两原告在其取得房地产证之后再付款，由此可见，虽然被告直接主张解除的行为属于违约行为，但双方亦无法对付款时间达成一致意见；其次，原告2015年3月2日才向被告支付第二笔定金人民币10万元，原告亦存在逾期支付定金的违约行为。两原告诉请应当根据合同约定按转让成交价百分之二十支付违约金，被告提出违约金标准过高，综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为被告应当向原告支付违约金人民币20万元，原告的超额诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条第一款第（二）项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告吴文梅应当于本判决发生法律效力之日起三日内向原告王如虎、谢广义支付违约金人民币20万元；
驳回原告王如虎、谢广义其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币22，800元，因变更诉讼请求，变更为人民币7，300元，保全费人民币2，520元，由两原告负担人民币4，910元，由被告负担人民币4，910元，受理费和保全费两原告已经预交。
如不服本判决，两原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 曾庆森
人民陪审员 郭映舜
二〇一五年七月十七日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 林斯瑜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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