福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0503民初8330号原告：泉州东海湾资产管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海大街东海湾·太古广场（二期）6号楼A栋5层，统一社会信用代码91350500595970195C。法定代表人：吕艳霜，董事长。委托诉讼代理人：吴萍达，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。被告：陈孟秋，男，1978年8月28日出生，汉族，住福建省南平市延平区。委托诉讼代理人：林清毅，福建麒顺律师事务所律师。原告泉州东海湾资产管理有限公司（以下简称东海湾资产公司）与被告陈孟秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告东海湾资产公司的委托诉讼代理人吴萍达，被告陈孟秋及其委托诉讼代理人林清毅到庭参加诉讼。本案审理过程中，当事人申请庭外和解，期满未能达成协议。本案现己审理终结。东海湾资产公司向本院提出诉讼请求：1、判决陈孟秋支付自2015年8月1日起至2016年10月31日止的租金及综合管理费151980元，并以此为基数，按日1‰，支付自应付未付之日起至付清之日止的违约金（暂计至2016年10月31日止为49356.72元）；二、判决陈孟秋支付自2016年2月1日起至2016年10月31日止的物业服务费692940元。并以此为基数，按日3‰，支付自应付未付之日起至付清之日止的违约金（暂计至2016年10月31日止为922398.48元）。事实与理由：东海湾资产公司系位于福建泉州东海湾太古广场（二期）内购物中心的所有权人，陈孟秋因经营需要，向东海湾资产公司租赁商业广场中的商铺。双方于2014年7月16日签订租赁合同一份，约定东海湾资产公司将商业广场中的首层F0-01、F0-42、F0-49号商铺出租给陈孟秋使用。合同第二条约定，租赁期限为96个月，自2014年10月1日起至2022年9月30日止；第三条约定，装修期70日，装修管理费=0.1元／日．平方米×计租面积×装修期的天数；第四条约定，首期租金、综合管理费为18500元／月，第一租约年、综合管理费亦为18500元／月，第二、三租约年有所递增。首期租金、综合管理费应于合同签订之日起5日内支付，其他租金及综合管理费均按每三个完整的自然月为一个交租期交纳，承租人应当在每个交租期最后一个月的20日前一次性足额支付下个交租期租金及综合管理费；第十条约定，承租人应当自开业日起，向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费（由东海湾资产公司代收）……第一个租约年按30元／平方米/月的标准收取；第二十二条约定，如迟延交纳租金、综合管理费、物业服务费或其他费用，每延迟一日，承租人应当向东海湾资产公司或者物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金。双方特别确认，租赁期限内，如承租人迟延交纳租金、综合管理费或物业服务费或公用事业费累计超过3次（含），东海湾资产公司有权解除本合同，承租人应承担导致本合同提前终止的违约责任；第二十六条约定，陈孟秋确认福建省南平市延平区赤门乡苦竹洋村中洋1号为其有效通知地址。东海湾资产公司或者物业服务公司有权选择将本合同项下的通知张贴于该房屋的门窗或墙面上，该通知一经张贴即视为已经向承租人送达通知，承租人于通知张贴当日知悉通知内容。同时，陈孟秋于当日与泉州市东海湾物业管理有限公司签订物业管理服务协议，双方对物业服务费标准、支付方式、履约保证金作了明确约定。泉州市东海湾物业管理有限公司指定东海湾资产公司代为收取该服务协议项下的物业服务费计其他相关费用。合同签订后，东海湾资产公司依约向被告交付租赁房屋。但陈孟秋自2015年8月1日起便拒绝缴纳租金、综合管理费，自2015年2月1日起拒绝缴纳部分物业服务费等费用。故依据合同约定，双方签订的租赁合同因陈孟秋违约而提前终止，陈孟秋应自行承担因此造成的全部损失。陈孟秋辩称，东海湾资产公司请求租金没有依据，东海湾资产公司应按合同约定提供首层商铺，现因东海湾资产公司的原因导致无法实际经营，应与陈孟秋起诉东海湾资产公司的案件一并处理。东海湾资产公司主张物业服务费的主体不适格，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年7月16日，陈孟秋与东海湾资产公司签订一份《租赁合同》，约定陈孟秋向东海湾资产公司租赁址在太古广场二期首层F0-01、F0-42、F0-49的商铺，租赁期限自2014年10月1日起至2022年9月30日止；首期（2014年10月1日至2014年12月31日）及其余第一租约年、第二租约年的租金和综合管理费每月18500元，其余年份逐年递增；租金和综合管理费的支付方式为除首期外，每三个月为一个交租期，于每个交租期最后一个月的20日前支付下个交租期的租金和综合管理费；合同签署当日，租户应支付履约保证金110000元，合同终止且租户将工商注册登记地址从该房屋迁出及妥善履行合同约定全部义务的，90日内退还履约保证金，东海湾资产公司有权从履约保证金中扣除欠付的租金、综合管理费或物业服务费及违约金、赔偿金；租户应向物业服务公司交纳的物业服务费，由东海湾资产公司代收，每平方米每月30元，支付方式与租金和综合管理费的支付方式一致；租户延迟交纳租金、综合管理费、物业服务费或其他费用，应按欠费金额的日1‰支付延迟履行违约金，经书面催告后30日内未足额交纳欠费的，东海湾资产公司有权单方解除合同，延迟交纳累计超过3次的，东海湾资产公司也有权解除合同；因租户违约导致合同提前终止的，东海湾资产公司有权没收本合同项下的履约保证金，并由租户承担提前终止产生的全部损失；等等。同日，陈孟秋与泉州市东海湾物业管理有限公司签订《东海湾太古广场（二期）物业管理服务协议》，约定由东海湾资产公司代收物业服务费及其他相关费用。合同签订后，陈孟秋支付了首期租金和综合管理费55500元，并交纳了履约保证金111000元及部分物业服务费等，其余款项未付。2016年，东海湾资产公司与陈孟秋签订一份《合同补充协议》，合同载明，“现由于开业至今商户长期处于经营亏损状态，经沟通商户申请退掉部分经营面积”，并约定：陈孟秋退租F0-01（面积786平方米）、F0-42（面积1175平方米）商铺，租赁面积由1850平方米变更为675平方米；陈孟秋应应于2016年7月15日前将退租商铺清空；退租的F0-01商铺租金及物业管理费计算至2015年9月30日，F0-42商铺租金及物业管理费计算至2016年4月30日，等等。该补充协议签订后，陈孟秋按约定时间清空退租F0-01、F0-42。另查，诉争商铺所在的东海湾太古广场二期地下一、二层店铺部分于2015年3月23日、部分于2016年1月8日取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，但不包含陈孟秋租赁的商铺，该商业广场于2015年4月30日正式对外营业，陈孟秋陈述F0-49商铺其于2016年11月左右未再使用。本院认为，陈孟秋与东海湾资产公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。东海湾资产公司将诉争商铺交付给陈孟秋使用，陈孟秋辩解因东海湾资产公司的原因导致其无法经营及合同无法履行，但不论合同是否能继续履行，在合同解除前，陈孟秋如使用租赁商铺，即应依约支付租金和综合管理费。根据双方签订《合同补充协议》载明，陈孟秋因经营长期亏损退掉部分租赁场所，意即陈孟秋确有使用本案诉争商铺。因此，陈孟秋应依约支付租金和综合管理费。合同约定的计租日为自2014年10月1日起，但诉争商铺所在的东海湾亲子广场实际于2015年4月30日正式对外营业，东海湾资产公司将收取的首期租金和综合管理费抵为2015年5月-7月的租金和综合管理费，符合客观实际情况。陈孟秋在支付首期租金和综合管理费后，自2015年8月1日起的租金和综合管理费均未支付，其行为已构成违约。同时，双方签订的部分退租的补充协议中约定，F0-01租金计至2015年9月30日，F0-42租金计至2016年4月30日，并且陈孟秋自述F0-49商铺其于2016年11月左右未再使用，陈孟秋应根据三个商铺的实际使用期间支付租金及综合管理费。因此，东海湾资产公司请求陈孟秋支付2015年8月1日起至2016年10月31日止的租金和综合管理费151980元，及自应付未付之日起按日1‰计付的违约金，合法有据，本院予以支持。对于东海湾资产公司请求的物业服务费，由于该费用的实际权利人是泉州市东海湾物业管理有限公司，东海湾资产公司是受托进行代收，因此，该部分费用应由泉州市东海湾物业管理有限公司主张，东海湾资产公司的该部分诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、陈孟秋应于本判决生效之日起十日内支付泉州东海湾资产管理有限公司2015年8月1日至2016年10月31日止的租金和综合管理费151980元，并应以每个交租期应付的租金和综合管理费数额为基数，分别按日1‰计付至付清之日止的违约金（其中，以47640元为基数，自2015年7月21日起计；各以31920元为基数，分别自2015年10月21日、2016年1月21日起计；各以20250元为基数，分别自2016年4月21日、2016年7月21日起计）；二、驳回泉州东海湾资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21150元，减半收取10575元，由泉州东海湾资产管理公司负担9403元，陈孟秋负担1172元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  陈奕辉二〇一七年四月二十八日书记员  林福达附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。