山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲁民提字第340号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘殿志，天桥区志成招待所经理。
委托代理人：李珺，山东康桥律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：济南建华汽车配件有限公司。住所地：济南市天桥区。
法定代表人：王井刚，总经理。
委托代理人：潘杰，山东圣义律师事务所律师。
委托代理人：孙尚，山东圣义律师事务所实习律师。
再审申请人刘殿志因与被申请人济南建华汽车配件有限公司（以下简称建华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市中级人民法院（2014）济民一终字第556号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年8月24日作出（2015）鲁民提字第340号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人刘殿志及其委托代理人李珺，被申请人建华公司的委托代理人潘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年7月26日，一审原告刘殿志向济南天桥区人民法院提起诉讼称：2005年11月1日，刘殿志与建华公司签订购房买卖协议，建华公司将自己所有的门头房卖给刘殿志，价格110万元。�殿志付清了房款，建华公司也交付了房产。但建华公司拒不履行协助刘殿志将所购买的房产过户到刘殿志名下的义务。请求法院确认刘殿志与建华公司于2005年11月1日签订的购房买卖协议有效，并确认坐落于济南市天桥区汽车厂东路20号的门头房一处，建筑面积286.9平方米，车库22.23平方米的房屋归刘殿志所有；判令建华公司履行协助刘殿志将房产过户的义务，诉讼费用由建华公司承担。
建华公司辩称：刘殿志的诉讼请求应当驳回。理由如下：一、涉案房屋占地为划拨土地，不能办理土地使用证，购房买卖协议为无效合同。二、与刘殿志签订购房买卖协议的不是建华公司。万某某对涉案房屋无权处分，虽然刘殿志与万某某签订了购房买卖协议，其实质法律关系为民间借贷，所谓购房买卖协议只是确保万某某能偿还欠款的保证形式，非真正的房屋买卖关系。加盖公章的真伪需要落实。三、刘殿志要求履行协助过户义务之请求存在现实中的履行不能，应予驳回。涉案房屋转让合同未经审批，划拨土地使用权及地上建筑物的所有权不能发生权利转移。四、刘殿志诉求超过诉讼时效。
济南市天桥区人民法院一审查明：坐落于济南市天桥区汽车厂东路20号1幢一层、建筑面积为286.9平方米、设计用途为商用（房产证号：济房权证天字第××号），2幢一层、建筑面积为22.23平方米、设计用途为商用（房产证号：济房权证天字第××号）的两处商业房（以下简称涉案房屋），房屋所有权证书登记的所有权人为建华公司。
2005年11月1日，刘殿志与建华公司签订涉案房屋买卖协议一份，该协议的卖方（甲方）为建华公司，买方（乙方）为刘殿志，该协议约定：“经甲乙双方协商，甲方同意将位于天桥区汽车厂东路20号门头房一处，建筑面积286.90平方米，车库22.23平方米，及后厨房30平方米售于乙方，价值壹佰壹拾万元正（整），其过户费及其它相关费用甲方一概不允（予）承担，完全由乙方担负（负担），由于乙方先期资金不足，先交纳伍拾万元作为定金，剩余陆拾万元在二00六年三月二十五日一次性付清，带（待）全部房款付清后，双方办理过户手续。逾期视为自动放弃，产权仍归甲方所有。…”刘殿志分别于2005年11月1日与2006年3月24日分别支付给建华公司50万元、60万元，合计110万元。涉诉房屋现由刘殿志占有使用。
2007年8月23日，刘殿志与建华公司签订赠与合同一份，该合同的赠与人为建华公司，受赠人为刘殿志，该合同约定：建华公司将涉诉房屋赠与刘殿志。同年8月31日，双方就该赠与合同在山东省济南市历城公证处办理公证。
2007年12月4日，济南市长清区�民法院作出（2007）长民商初字第1525号民事调解书，该民事调解书记载：“…经审理查明，2005年11月20日原、被告签订借款协议书一份，约定由被告济南建华汽车配件有限公司向原告刘殿志借款100万元，并约定利率按10%计息，借款期限为两年，到期利息为20万元，双方并约定如被告到期还不上，自愿用汽车厂东路两处商业房（房产证号：济房权证天字第××号和086390号）折价120万元抵偿给原告。借款到期后，被告未按协议履行还款义务，原告诉至本院，要求被告给付借款100万元及利息20万元。本案在审理过程中，经人民法院主持调解，双方当事人自愿达成协议如下：一、由被告济南建华汽车配件有限公司给付原告刘殿志借款本金100万元及利息20万元，于2007年12月10日前一次性付清。二、其他互不追究。…”同年12月13日，济南市长清区人民法院作出（2008）长法执字第6号民事裁定书，裁定：将建华公司所有的涉诉房屋作价120万元交付刘殿志抵偿债务。同时，济南市长清区人民法院向济南市房产管理局出具协助执行通知书，该协助执行通知书记载：“将被执行人济南建华汽车配件有限公司所有的济房权证天字第××号和086390号两处房产坐落天桥区汽车厂路20号予以过户给刘殿志所有。注：两处房产所占土地性质为划拨土地。”2012年11月19日，济南市长清区人民法院作出（2012）长商再初字第11号民事裁定书，该民事裁定记载：“本院在审理原审原告刘殿志与原审被告济南建华汽车配件有限公司民间借贷纠纷一案，本院（2007）长民商初字第1525号民事调解书发生法律效力，2012年6月1号，原审被告向长清区人民检察院提出申诉，2012年8月16日，长清区人民检察院以济长清检民调建（2012）1号民事检察建议书向我院提出民事检察建议，我院于2012年8月26日以（2012）长民商监字第14号民事裁定书裁定：一、本案由本院另行组成合议庭进行再审；二、再审期间中止原调解书的执行。…2012年11月19日原审原告以用其他方式解决与原审被告纠纷，向本院提出撤诉申请。…裁定如下：一、撤销本院（2007）长民商初字第1525号民事调解书；二、准许原审原告刘殿志撤回对原审被告济南建华汽车配件有限公司的起诉。…”
一审中，济南市国土资源局天桥分局向法院出具说明一份，该说明内容为：“天桥区法院：贵院转来（2013）第318号介绍信，查询天桥区汽车东厂东路20号济南建华汽车配件有限公司所辖房屋的土地相关情况。经查实：天桥区工人新村汽车总路路南沿街贸易楼，该宗地因历史原因无合法手续来源。所以，无法办理土地使用证。”一审法院就涉案房屋所在土地又向济南市国土资源局天桥分局进行了�询，经问询，涉案房屋所在土地无土地使用权证书，无土地来源等合法手续，无任何相关书面登记材料。
济南市天桥区人民法院一审认为：刘殿志、建华公司签订的房屋买卖协议，其涉及的房产及车库均系经营性商业用房而非一般的住宅用房，该涉案房屋所占有范围的土地没有合法登记手续，土地性质及土地使用权人等信息未在国土资源局备案，该宗土地没有以出让方式取得土地使用权。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十条的规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。刘殿�于一审法庭辩论终结前也未能补办涉案房屋所占有范围的土地使用权出让手续。据此，刘殿志、建华公司在没有履行任何审批、登记手续的情况下，对该宗土地上的涉案房屋进行买卖转让的行为，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，刘殿志、建华公司签订的房屋买卖协议应认定无效。诉讼中，一审法院就双方签订的房屋买卖合同如认定无效，则刘殿志的诉讼请求是否变更问题已向刘殿志进行释明，刘殿志坚持其诉讼请求。故刘殿志请求确认双方签订的房屋买卖协议有效，并确认涉案房产归刘殿志所有的诉讼请求，不予支持。基于上述房屋买卖合同无效的事实，建华公司不负有协助刘殿志房产过户的义务，故刘殿志请求判令建华公司履行协助将�诉房屋过户的诉讼请求，不予支持。济南市天桥区人民法院于2014年5月21日作出（2012）天民一初字第503号民事判决：驳回刘殿志的诉讼请求。案件受理费14900元，财产保全费5000元，合计19900元，由刘殿志负担。
刘殿志不服一审判决上诉称：涉案房屋是原贸易楼7号楼，属于危房，济南市房管局经过人民政府审批进行了拆除，在原址翻盖了现在的楼房，沿街预留了一层门头房。该商品房有房产证，不属于违章建筑，没有办理土地证是遗留问题，该房产所涉土地是划拨方式取得的使用权。建设部《城市房地产转让管理规定》第十二条明确规定：“以划拨方式取得土地使用权的，在同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的，可以不办理土地使用权出让手续。但转让方应当将转让房地产所收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。”涉案房产仅属同�土地上的一小部分，不可、不能也无法分割转让，因此涉案房产不需办理土地使用权出让手续，转让方只需将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理，即可过户。涉案房屋于2002年8月20日办理了一次房屋买卖交易，说明人民政府是准予转让的。根据土地局规定，受让方缴纳土地使用权出让金只能缴纳整栋楼及楼外使用面积的，这对受让方是不公平的，导致受让方缴纳该土地出让金已不可能。一审法院以《中华人民共和国房地产管理法》第四十条第一款的规定认定买卖合同无效，驳回刘殿志的诉讼请求错误。《中华人民共和国房地产管理法》第四十条第二款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。”根据该规定，本案所涉的买卖合同是有效的。涉案房屋在2002年8月20日的交易价格是40万元，刘殿志与建华公司在2005年的交易价格是110万元（含车库10万元），建华公司获益60万元。只要法院判令转让方在转让房地产所获收益中拿出一部分土地收益金上缴国库或者作其他处理，该房屋即可转让过户。一审判决适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，依法判决建华公司将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理，建华公司协助刘殿志办理过户手续。
建华公司辩称：一、法律关系层面：刘殿志与建华公司之间不存在房屋买卖关系，双方存在的是民间借贷关系。1、2007年山东省济南市历城区公证处公证的涉诉房屋赠与合同，能证明刘殿志提交的2005年11月1日的购房买卖协议不是双方真实的法律关系。2、2007年12�4日，济南市长清区人民法院作出（2007）长民商初字第1525号民事调解书，载明刘殿志与建华公司之间是借款关系，而非房屋买卖关系，该案系刘殿志单方造假，后被法院撤销。案件虽假，但刘殿志自述的与建华公司之间是借款关系为真，能证明刘殿志提交的2005年11月1日的购房协议不是双方真实的法律关系。3、本案中关于涉诉房屋的文书共三份，是2005年11月1日购房买卖协议、2007年山东省济南市历城区公证处公证的涉诉房屋赠与合同、（2007）长民商初字第1525号民事调解书，刘殿志一直没有按时间上最早的文书――购房买卖协议主张权利，且又形成了后来的两文书，也说明刘殿志内心确认双方的法律关系不是房屋买卖。二、合同效力层面：2005年11月1日的购房协议为无效协议。1、万某某不是建华公司的法定代表人，也不是股东，其无权处分建华公司房屋，房屋涉及的�切行为都是因民间借贷引起的。2、因涉案房屋占地为划拨土地，根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。3、房屋买卖必然涉及地随房走，《中华人民共和国房地产管理法》第四十条之所以规定划拨土地房屋转让需经人民政府审批，就是为了控制土地的非法流转，涉案房屋买卖协议违背此强制性规定。4、涉案房屋因违反规定，房管部门不给办理过户，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或事实上不能履行。故一审判决认定合同无效、驳回刘殿志的诉讼请求正确。请求二审法院依法维持原判。
济南市中级人民法院二审认定一审查明的事实属实，予以确认。二审期间，就涉案房屋依据现政策法律规定，能否正常办理过户手续，向济南市住房保障和房产管理局发出公函。2014年9月26日，济南市住房保障和房产管理局向该院复函，内容为：依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”；“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中土地收益上缴国家或作其他处理。”经查，该房屋原始档案中，无该房屋所占土地性质为出让的证明资料。因此，申请人在申请房屋所有权转移登记时，如未按上述规定办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金，或未将土地收益上缴国家，无法提交该宗土地为出让的《国有土地使用证》或相关证明文件的，不符合上述法律的规定。
济南市中级人民法院二审认为：刘殿志、建华公司签订的房屋买卖协议，其涉及的房产及车库均系经营性商业用房而非一般的住宅用房，该涉案房屋所占有范围的土地没有合法登记手续，土地性质及土地使用权人等信息均未在国土资源局备案，该宗土地没有以出让方式取得土地使用权。一审法院依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十条的规定，认为刘殿志、建华公司在没有履行任何审批、登记手续的情况下，对该宗土地上的涉案房屋进行买卖转让的行为，违反了法律的强制性�定，从而认定双方签订的房屋买卖协议无效符合法律规定正确，予以确认。刘殿志要求法院判令建华公司在转让房地产所获收益中拿出一部分土地收益金上缴国库或者作其他处理。该院认为，收取土地出让金并办理土地出让手续系国家行政管理部门的职责，应由国家行政管理部门依法行使，人民法院在审理民事案件时不能干预，故刘殿志的该请求不予支持。刘殿志要求人民法院判决建华公司与其办理房屋过户手续，因其该请求不符合法律规定，不予支持。一审判决正确，予以维持。济南市中级人民法院于2014年10月14日作出（2014）济民一终字第556号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14900元，由刘殿志负担。
刘殿志再审申请称：原审判决认定涉案房屋买卖合同违反了法律的强制性规定无效系适用法律错误。本案房屋买卖合同的标的物系房产，�于流通的商品，建华公司出售个人房产属于有权处分，合法有效。法律并不禁止划拨土地上的房产进行转让，诉争房产占用范围内的土地性质不影响房屋买卖合同的效力。《中华人民共和国物权法》第一百三十七条规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。”依该法可知，目前我国的“建设用地使用权”有两种取得方式。本案诉争房屋所使用土地不属于“出让方式”，应属于“划拨方式”取得的土地。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十七条规定：“违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。”该法并未禁止划拨土地上房产的转让。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定属于管理性强制规定，而非效力性强制规定。涉案房屋买卖合同违反的法律规定并非效力性强制规定，应当由合同当事人按照该法第六十七条的规定承担法律责任。二审判决引用《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，认定本案诉争房产买卖合同无效，系适用法律错误。请求撤销一、二审判决；改判刘殿志与建华公司签订的房屋买卖合同有效，涉案房屋归刘殿志所有；由建华公司承担一切诉讼费用。建华公司辩称，一、建华公司与刘殿志不存在房屋买卖关系。二、2005年11月1日的购房协议无效，该协议违背了法律的强制性规定。三、刘殿志的第二项请求改判双方买卖房屋合同有效，该两套房产归刘殿志所有，于法无据。
本院再审中刘殿志提交了建华公司取得涉案房的屋房屋买卖协议、房屋所有权转让登记申请表及房产证。本院再审查明的其他事实与二审查明的事实一致。
本院再审认为：本案再审中当事人争议的焦点问题是刘殿志与建华公司签订的房屋买卖合同的效力。涉案购房买卖协议出售的房屋属于商用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，涉案房屋转让，房屋占用范围内的土地使用权同时转让。涉案房屋所占有范围内的土地没有合法登记手续，土地性质未在国土资源局备案，建华公司没有以出让方式取得土地使用权，刘殿志及建华公司均认可该土地属于划拨土地。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，划拨土地进行转让一要经有批准权的人民政府批准，二要缴纳土地出让金，否则不准转让，该规定实际是禁止国有资产无偿流失，应属于效力性强制规定。鉴于涉案土地使用权不是以出让方式取得的，转让协议签订前及签订后直到一审法庭辩论终结前，当事人既没有报有批�权的人民政府批准，也没有缴纳土地使用权出让金，原审法院依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定认定刘殿志、建华公司签订的购房买卖协议无效，并无不当，应予维持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。再审申请人刘殿志的再审申请理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持济南市中级人民法院（2014）济民一终字第556号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹林灿
代理审判员 王立泽
代理审判员 司晓伟
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 田晓菲