浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙05民终320号
上诉人（原审原告）：梁济平，男，1960年1月26日出生，汉族，住安吉县。
委托代理人：陶建华，浙江浙经律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：安吉县天荒坪镇白水湾村村民委员会，住所地安吉县天荒坪镇白水湾村。
负责人：沈和东。
委托代理人：戴先顺，浙江振源律师事务所律师。
上诉人梁济平与上诉人安吉县天荒坪镇白水湾村村民委员会（以下简称白水湾村委会）因土地租赁合同纠纷一案，均不服浙江省安吉县人民法院（2015）湖安民初字第1195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
梁济平上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：梁济平于2009年11月26日依据合同约定支付给白水湾村委会土地租金545906元，至今已超过七年，该款项七年内的利息也应当依法返还。
白水湾村委会辩称，梁济平在进行基础施工之前没有办理相应的审批手续，相应损失是梁济平自身原因造成的，应由其自行承担责任。梁济平的上诉理由不能成立。
白水湾村委会上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、双方于2009年11月9日签订的《租赁承包合同》，实质为荒芜山地的补偿性质合同。白水湾村委会提供土地用于建造厂房，梁济平只要办理了相关审批手续，是能够在该土地上建造厂房的。梁济平故意不履行合同，导致厂房无法建造，最终导致合同目的无法实现。2、若案涉合同违反法律强制性规定，应由相关行政主管部门进行处罚，由行政主管部门来确认是否违法，在没有证据证明行政部门已经处罚的情况下，认定合同无效的依据不足。3、退一步讲，即使双方签订的合同无效，一审判令白水湾村委会返还租金以及损失的数额依据不足。案涉土地时2009年11月9日交付给梁济平使用，至梁济平起诉时已过六年，占用期间的租金应当由梁济平承担。梁济平主张的在建工程价值390000元是其单方委托的评估报告确定的数额，白水湾村委会对评估报告的真实性、合法性、关联性均有异议。钢房材料款262000元作为损失无事实和法律依据，该钢房材料没有运到案涉土地现场，也没有安装到现有场地上，按照梁济平提供的合同，运货地点是灵峰村委旁的日丰厂内，梁济平也未提供钢房材料废弃的证据，也可以通过转让变现。即使存在损失，因导致合同无效的责任全部在梁济平，梁济平还应承担恢复土地原状的义务，相应费用也应由梁济平承担。
梁济平辩称，案涉合同违反法律强制性规定，属于无效合同。在建工程价值39万元是评估报告确定，虽是梁济平单方委托，但评估机构具备相应资质的，评估结论是有效的。对于262000元钢房材料款，也有充分证据，钢房材料经过七年多时间已经报废，几乎没有残值。白水湾村委会的上诉理由不能成立。
梁济平向一审法院起诉请求：1.解除梁济平与白水湾村委会于2009年11月9日签订的《租赁承包合同》；2.白水湾村委会退还土地租赁费545906元；3.白水湾村委会赔偿损失652000元。
一审法院认定事实：白水湾村村委会在其所有的集体土地上开设“白水湾工业小区”用于招商引资。梁济平为搬迁企业需要向白水湾村委会租赁土地，并于2009年10月17日和10月21日分两次，共向白水湾村委会预交租金350000元。2009年11月9日，梁济平与白水湾村委会签订《租赁承包合同》，并经安吉县天荒坪法律服务所见证。该合同具体内容为：“为发展经济，促进企业发展需要，甲乙双方协商，就乙方企业搬进甲方工业小区3号地块土地，达成以下合同：（一）租赁土地位置：位于甲方杨家坞村工业小区白缸线内侧3号地块（东南荒芜土地）。（二）租赁土地面积：经实际测量面积为9.98亩，（见测量图壹份）。（三）租赁期限：自2009年11月9日至2056年5月24日止。租赁期满后，在同等条件下，乙方享有优先续租权。（四）租赁价格：土地价格一次性每亩伍万肆仟柒佰元，乙方租赁土地共计9.98亩，计人民币伍拾肆万伍仟玖佰零陆元。（五）付款方式，本协议签订后，一次性付清金额人民币545906元。（六）乙方厂区地段用电按电力部门规定由乙方自行解决，如供电部门及其它等部门干预，由甲方协助解决。（七）乙方在建厂房期间，如遇城建、国土、林业、交通、环保等部门因土地使用因素发生处罚，应由甲方负责处理好。所受到的处罚应由甲方承担经济及法律责任。并赔偿乙方因此而受到的一切损失。（八）乙方在土地使用及建房期间，在同等条件下，应考虑解决甲方村民。如遇本合同规定的责任范围内原因，造成乙方与当地村民发生纠纷问题时，甲方应负责处理好。（九）租赁期间，甲方允许乙方转让他人租赁承包或交由子女继续租赁承包。（十）双方权利义务①乙方租赁土地期间，在政策允许范围内甲方应积极协助乙方办理土地出让手续，相关费用由乙方承担（施用年限在本合同租赁期内）②乙方创办企业应符合国家环保相关标准，所建厂房设施应符合甲方美观要求。③乙方企业招工时，在同等条件下，应优先考虑甲方所在村村民用工。（十一）本合同经双方签字盖章，天荒坪镇人民政府鉴证后生效，双方自觉遵照执行，任何一方擅自违反本合同内容，违约方应承担支付对方违约金贰万元人民币。本合同书未尽事宜由双方协商解决，如有补充合同，其法律效力同等于主合同，本合同一式四份，甲乙双方各执二份，天荒坪镇人民政府执一份，存档一份。”。2009年11月26日，梁济平向白水湾村委会支付剩余的租金195906元，此时梁济平付清了上述合同约定全部租金。白水湾村委会向梁济平交割案涉“白水湾工业小区3号地块”之后，梁济平对该宗土地进行平整、填方和钢棚地基建设。2010年3月9日，梁济平为建设厂房向案外人孔祥辉购买搭建钢棚所需建材签订《定货合同》，并支付货款262000元。2013年6月29日，梁济平投资设立个人独资企业安吉县日丰液压机械厂。嗣后，行政主管部门要求梁济平继续建造厂房，案涉厂房建造工作因此停工。2015年9月5日，梁济平委托杭州中诚健价格评估有限公司对位于案涉“白水湾工业小区3号地块”在建工程进行评估，评估价值为390000元。2015年9月6日，梁济平委托律师陶建华向白水湾村委会发函指出，梁济平取得租赁土地后，进行了地基改造、建材购买等准备工作，但其在厂房建造过程中遭遇政府部门阻扰干涉，厂房至今无法建造。其设立的安吉县日丰液压机械厂也无法搬迁投产，因此蒙受了巨大经济损失。同时，该律师函以安吉县日丰液压机械厂无法完成搬迁的归责于白水湾村委会未按约定履行义务，导致合同目的无法实现为由，要求解除与白水湾村委会签订的《租赁承包合同》。2015年11月3日，白水湾村委会复函梁济平，指出梁济平由于自己的原因一直没有动工建设厂房，直到2012年才开始动工建设，随着政府政策的调整，梁济平的厂房建造不符合有关规定，责任在于梁济平。同时，该复函亦表达了只要办理土地出让手续仍可以继续建造厂房，并愿意协助梁济平办理土地出让手续，但不同意解除合同。
一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理强制性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会的公共利益，是否需要国家权力对当事人的意思自治行为予以干预。土地制度是我国的根本制度，保护农用地关系到国家根本利益，故该规定属于效力性强制性规定。白水湾村村委会违反该规定将案涉“白水湾工业小区3号地块”租赁给梁济平用于建造厂房，改变了农业用途，案涉《租赁承包合同》应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉《租赁承包合同》无效，白水湾村委会基于该合同收取的租金545906元，理应返还给梁济平。梁济平为建造厂房平整地基投入390000元及购买建材花费262000元，该些花费与履行案涉合同具有因果关系，属于白水湾村委会可预见范围的实际损失，应当认定为损害赔偿的范围。鉴于双方当事人对无效合同的签订具有同等的过错，故酌定由白水湾村委会赔偿梁济平损失326000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决：一、确认梁济平与安吉县白水湾村委会于2009年11月9日签订的《租赁承包合同》无效。二、白水湾村委会于本判决生效之日起十日内返还梁济平租金545906元，并赔偿梁济平损失326000元。三、驳回梁济平其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费7790元（已减半），由梁济平负担2120元，由白水湾村委会负担5670元。
二审中，梁济平向本院提交照片打印件三张，用以证明钢房材料现状。白水湾村委会质证认为，对照片的拍摄地点，拍摄的钢材是否系合同中购买的钢材有异议。本院经审核认为，该照片与梁济平一审提供的《定货合同》、付款凭证等证据能够相互印证，可以共同证明梁济平为搭建钢房购买了相应建材的事实，故本院予以认定。
白水湾村委会在二审中未向本院提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：一、案涉合同的效力问题；二、白水湾村委会应返还的租金数额；三、白水湾村委会是否应赔偿梁济平的损失以及应偿付的数额。
关于争议焦点一，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。本案中，白水湾村委会将集体土地出租给梁济平用于建设工业厂房，违反了法律的强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的合同无效情形，一审认定合同无效并无不当。
关于争议焦点二，白水湾村委会主张梁济平占用土地期间的租金应当从返还款项中扣除。对此本院认为，案涉合同系自始无效，且合同签订后，白水湾村委会虽然将土地交付给梁济平，但由于法律规定禁止将集体土地出租用于非农建设，梁济平无法使用该土地建造厂房，也未因此获得利益。白水湾村要求梁济平支付土地交付后至梁济平起诉之日的租金无事实和法律依据。梁济平依据案涉合同支付的租金，白水湾村委会应当全部返还。
关于争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，白水湾村委会与梁济平在签订合同时已能预见到案涉土地出租用于建造工业厂房不符合法律规定，并在合同中约定建造厂房所受行政处罚造成的后果由甲方（白水湾村委会）承担。该约定虽属无效，但能够证明双方对租赁行为的违法性均是明知的。故一审认定双方具有同等过错并无不当，白水湾村委会应当依照其过错程度承担梁济平的损失。关于梁济平的损失数额，白水湾村委会主张梁济平提供的在建工程价值评估报告不应采信，钢房材料款不真实，且不应作为损失计算。对此本院认为，梁济平提供的评估报告可以证明在建工程的价值，梁济平购买钢房建材与案涉合同签订目的相一致，且有《定货合同》、付款凭证等证据佐证，白水湾村委会虽提出异议，但未申请司法鉴定，也没有提供其他证据予以反驳，故一审支持梁济平的主张并无不当。白水湾村委会另主张，钢房材料仍存在残值，不应计入损失数额，但其未申请司法鉴定，故对于该项主张本院不予支持。
至于梁济平要求白水湾村委会返还租金利息的问题，本院认为，梁济平在一审起诉时未提出该项诉请，故该诉请不属于本案二审的审理范围，本院不予处理。
综上所述，梁济平、白水湾村委会的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15580元，由上诉人梁济平承担7790元，由上诉人白水湾村委会承担7790元。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 杰
代理审判员 周寅潇
代理审判员 葛奕超
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 贾艳红