湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂恩施中民终字第00146号
上诉人（原审被告）李伦力（又名李伦立），男，生于1956年2月3日，汉族，湖北省利川市人。
上诉人（原审被告）李伦亮，男，生于1949年10月21日，汉族，湖北省利川市人。
委托代理人（特别授权）姚玉娥，女，生于1958年12月1日，汉族，湖北省利川市人，系李伦亮外甥女。
被上诉人（原审原告）冉茂琼，女，生于1963年6月11日，汉族，重庆市万州区人。
委托代理人（特别授权）杨朗，女，生于1982年7月5日，苗族，湖北省利川市人，系冉茂琼长女。
上诉人李伦力、李伦亮因与被上诉人冉茂琼房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2013）鄂利川民初字第02156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
冉茂琼在一审中诉称：冉茂琼于1998年2月28日购买了李伦力、李伦亮坐落于利川市都亭街道办事处南湖巷22号（原23号）右侧的房屋一栋，冉茂琼多次请求李伦力、李伦亮协助办理该房屋的过户手续均无果，故诉至法院，请求判令李伦力、李伦亮协助冉茂琼办理房屋过户手续。
李伦力在一审中辩称：因房屋买卖合同中已写明一切手续由买方自理，故请求法院驳回冉茂琼的诉讼请求。
李伦亮在一审中辩称：冉茂琼与李伦亮没有签订任何合同，李伦亮不享有任何权利也不应承担任何义务，李伦亮不是本案的适格被告，请求法院驳回冉茂琼的诉讼请求。
原审查明：李伦亮、李伦力系兄弟关系，位于利川市都亭城郊村二组南湖里20号（门牌号现变更为南湖巷22号、《房屋所有权证》编号为“利房都字第2828-12号”、《国有土地使用证》编号为利国用［98］字第01-12-0050号）的房屋一栋归李伦亮、李伦力共有，李伦亮、李伦力各享有二分之一份额，但未分开办理《房屋所有权证》。1998年2月28日，冉茂琼之夫杨广谋（已于2008年9月9日病故）与李伦力签订《卖约》，约定：李伦力夫妻将其住宅右侧两楼一底房屋一栋（四至界限为：北至街心，南至市政府二招围墙，东至李伦武房墙，西至李伦力本人住宅墙）出售给杨广谋，价款为15000元，一切手续由买方自理。随后杨广谋付清了购房款，并迁入该房居住至今。杨广谋于1998年8月10日缴纳了购买该房屋的契税600元，后于2001年4月28日申请办理房屋所有权变更登记无果。杨广谋病故后，冉茂琼（乙方）于2009年7月30日与李伦力、李伦亮（甲方）重新签订一份《房地产买卖契约》，约定甲方自愿将南湖路22号（原23号）的房地产出售给乙方，成交价格为人民币15000元。后因李伦力、李伦亮未继续协助冉茂琼办理该房屋所有权转移登记手续，冉茂琼遂诉至法院。
原审认为：冉茂琼之夫杨广谋生前与李伦力签订的《卖约》，和冉茂琼与李伦力、李伦亮共同签订的《房地产买卖契约》，是两份基本内容一致的房屋买卖合同。该两份合同因无证据证明存在欺诈、胁迫或恶意串通等情形，应均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。冉茂琼已支付全部购房款并依法交纳了契税，李伦力、李伦亮也已将该房屋交付冉茂琼居住至今，合同的主要内容已履行完毕，但房屋买卖合同的出卖人还应当履行向买受人转移标的物所有权的义务，方能实现合同目的。杨广谋与李伦力签订的《卖约》中虽写有“一切手续由买方自理”，但协助买受人办理房屋所有权转移登记是我国合同法规定的出卖人应当履行的义务，故李伦力的抗辩理由不能成立。同时，因涉案房屋归李伦亮、李伦力共有，且共同与冉茂琼签订有《房地产买卖契约》，李伦力、李伦亮系该房屋的共同出卖人，均应当履行协助冉茂琼办理房屋所有权转移登记的义务，李伦亮的抗辩理由不能成立。综上，冉茂琼要求李伦力、李伦亮协助办理房屋所有权转移登记手续的理由正当、于法有据，其诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第二款、第一百零七条、第一百三十五条的规定，判决：李伦力、李伦亮协助冉茂琼办理坐落于利川市都亭街道办事处南湖巷22号（《房屋所有权证》编号：利房都字第2828-12号）的房屋所有权转移登记手续。案件受理费175元，依法减半收取87.50元，由李伦力、李伦亮共同负担。
李伦力不服原审判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审判决认定事实错误。杨广谋与李伦力在《卖约》上约定“一切手续由买方自理”，杨广谋去世后，冉茂琼要求拿房屋的相关证件办理过户手续，李伦力将房屋的所有证件交给冉茂琼达四年之久，李伦力已履行了协助义务；二、一审认定李伦力出卖的房子是其兄李伦亮赠送的，没有任何证据；三、冉茂琼主体不适格。李伦力是与杨广谋签订的《卖约》，该协议上没有冉茂琼的名字，冉茂琼与李伦力之间不存在权利义务关系。冉茂琼称其与杨广谋系夫妻关系，无充分证据证明。综上，故请求：撤销原审判决，改判驳回冉茂琼的原审诉讼请求；判决由冉茂琼承担本案一、二审诉讼费用。
李伦亮不服原审判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、1998年2月28日，李伦力与杨广谋签订《卖约》，将房屋出售，李伦亮对此并不知情。2009年冉茂琼给李伦亮打电话，让李伦亮签字，当时冉茂琼和李伦力并未将《卖约》拿给李伦亮看，李伦亮是在不知道《房地产买卖契约》内容的情况下签字的，实属受欺诈才签字；二、一审判决认定事实错误。李伦亮并未将自己的房屋卖给冉茂琼，一审认定李伦力、李伦亮系该房屋的共同出卖人错误；三、冉茂琼主体不适格。李伦力是与杨广谋签订的《卖约》，该协议上并无冉茂琼的名字，冉茂琼与李伦力之间不存在权利义务关系。冉茂琼称其与杨广谋系夫妻关系，无充分证据证明；四、一审适用法律错误。因李伦亮与冉茂琼未订立任何合同，一审适用《合同法》错误。综上，故请求：撤销原审判决，改判驳回冉茂琼的原审诉讼请求；判决由冉茂琼承担本案一、二审诉讼费用。
李伦力、李伦亮在二审期间提交了一份证据，即利川市公证处于1998年8月4日出具的《公证书》，拟证实李伦力与杨广谋签订的《卖约》实际有两份，公证书公证的内容为价款15000元，与真实情况不一致，另外还有一份价款为40000元的《卖约》。
冉茂琼在二审中答辩称：一、冉茂琼主体适格。冉茂琼与杨广谋系夫妻关系，有利川市档案局出具的杨广谋与冉茂琼结婚证明为证；二、李伦力、李伦亮协助冉茂琼办理房屋过户登记的义务并未履行完毕。因李伦力、李伦亮的房屋的相关费用未予缴纳，致利川市房管部门不能对冉茂琼和杨广谋购买的房屋进行分户；三、李伦力、李伦亮将房屋交付给冉茂琼一家居住至今已有十五年之久。2009年为了办理房产过户，冉茂琼与李伦力、李伦亮补签了新的《房地产买卖契约》，李伦力、李伦亮协助冉茂琼办理房屋过户手续是其应当履行的义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回李伦力、李伦亮的上诉，维持原判。
冉茂琼在二审期间提交了一份证据，即从利川市档案局复印的利川县人民政府于1981年11月24日出具的结婚证明，拟证实冉茂琼与杨广谋系夫妻关系。
经组织质证，冉茂琼对李伦力、李伦亮提交的证据的质证意见为：当时为了少交税款，的确签订了两份《卖约》，公证的内容为房款15000元，实际的价款为40000元。李伦力、李伦亮对冉茂琼提交的证据的质证意见为：冉茂琼应提交结婚证原件，档案局不负责发放结婚证。本院认为，上述两份证据均符合民事诉讼证据的合法性、真实性和关联性，故对上述两份证据予以认定。
经审理查明：1998年2月28日，冉茂琼之夫杨广谋与李伦力签订《卖约》，房屋成交的实际价款为40000元。原审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，综合李伦力、李伦亮的上诉意见、冉茂琼的答辩意见和案件情况，本案二审的争议焦点归纳为以下两点：一、冉茂琼的诉讼主体是否适格；二、李伦力、李伦亮是否负有协助冉茂琼办理房屋过户手续的义务。对此，本院分析评判如下：
一、冉茂琼的诉讼主体是否适格。
冉茂琼在二审中虽未提交结婚证，但其提交了从利川市档案局复印的利川县人民政府于1981年11月24日出具的结婚证明，该结婚证明系特定历史背景下办理结婚手续的证明，且杨广谋现已去世，无补办结婚证的必要和条件，冉茂琼与杨广谋系夫妻关系的事实能够认定。杨广谋于2008年病故后，李伦力、李伦亮于2009年7月30日与冉茂琼重新签订了《房地产买卖契约》，该契约系李伦力、李伦亮与冉茂琼的真实意思表示，双方均应履行各自的义务。综上，冉茂琼的诉讼主体适格。
二、李伦力、李伦亮是否负有协助冉茂琼办理房屋过户手续的义务。
杨广谋与李伦力签订的《卖约》中虽约定“一切手续由买方自理”，但合同双方当事人应当根据合同的性质、目的等全面履行自己的义务。本案为房屋买卖合同，出卖人应当履行向买受人转移标的物所有权的义务，方能实现合同目的，故协助买受人办理房屋所有权转移登记是出卖人应当履行的附随义务，因涉案房屋归李伦亮、李伦力共有，且二人与冉茂琼签订有《房地产买卖契约》，二人均有协助冉茂琼办理房屋过户手续的义务。
综上，李伦力、李伦亮的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理恰当。经合议庭评议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费350元，由李伦力负担175元，李伦亮负担175元。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭 云
审 判 员 崔 华
代理审判员 李志华
二〇一四年四月二日
书 记 员 谭绍丹