浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第996号
上诉人（原审原告）：陈琳。
法定代理人：沈琳。
委托代理人：吴志林。
被上诉人（原审被告）：鲍水法。
委托代理人：邵爱秀。
上诉人陈琳与被上诉人鲍水法因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2014）杭建民重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：一、2004年10月22日，陈琳与鲍水法签订《房屋出售协议》（以下简称案涉房屋买卖合同）一份，约定鲍水法将其所有的、位于建德市新安江街道岭后社区的千岛湖东大酒店房产（房屋所有权证号：建新字第018060号，总号：030357）以人民币800000元的总价款（含土地及房内设施、设备、千岛湖东大酒店营业执照、证转让）出售给陈琳；房屋的土地为集体所有，由鲍水法具体申请办理为国有出让土地并过户给陈琳，过户费用由陈琳支付；由鲍水法负责土地出让、过户等申报工作，并通知陈琳一并前往建德土管局办理，并由陈琳自行补交集体土地转国有土地出让金；房产证、契证等前期申报由鲍水法负责，并通知陈琳一起前往建德市房管局、财税局办理过户并由陈琳交纳过户税费；办理过户完毕，三证办齐后，由鲍水法交与陈琳，并由陈琳支付房款。合同另约定了其他事宜。合同签订后，陈琳当即支付鲍水法购房预付款20000元。
二、鲍水法于1997年5月7日取得房屋所有权证（房屋所有权证号：建新字第018060号，总号：030357）。协议签订后，鲍水法申请将案涉房屋的土地由集体性质转为国有出让性质获批准，鲍水法缴纳了相应税费。2005年12月23日，建德市人民政府向鲍水法颁发了建国用（2005）第7306号国有土地使用权证，使用权类型为出让。2010年9月26日，建德市新安江千岛湖东大酒店因自行停业超期，被巡查注销个体工商户的工商登记。陈琳分别于2011年8月19日、2012年8月16日和2013年1月9日向鲍水法邮寄函件，要求鲍水法向其交付房屋。
三、合同签订当时，案涉房屋所在的土地性质为农民集体宅基地性质，属于建德市新安江街道岭后村农民集体所有。陈琳系杭州市人，非农业户籍人员，并非案涉房屋所属农民集体的成员。
陈琳于2013年提起诉讼，原审法院经审理作出（2013）杭建民重字第1号民事判决。陈琳不服，向本院提起上诉。本院经审理后裁定发回重审。原审法院另行组成合议庭对本案进行了审理。陈琳在重审中明确其诉讼请求为：一、判令鲍水法履行《房屋出售协议》，并按约变更和交付千岛湖东大酒店房屋产权证和经营证照及房屋和设施设备等财产；二、判令鲍水法承担本案诉讼费用。
原审法院审理认为：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。农村住宅不得向城市居民出售。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定——农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。该法律条款属禁止性规定，系强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，陈琳与鲍水法订立《房屋出售协议》时，所涉房屋为农村宅基地上的住宅，依照我国法律和行政法规的规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，而陈琳签订案涉房屋买卖合同时为城镇户籍，故该协议因违反了法律和行政法规的强制性规定而无效。故本案中双方当事人签订的案涉房屋买卖合同违反了土地管理法及合同法上述强制性规定，应认定为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。陈琳主张案涉协议为附生效条件的合同，但结合本案查明的事实，其在签订合同后即支付购房预付款，实际已经在履行合同，与其主张的合同当时未生效的意见相矛盾，且合同中约定的内容也包含了在土地性质转为国有性质前双方的义务等，与陈琳主张合同附生效条件的意见相矛盾，故原审法院对陈琳的上述意见不予认可。综上，陈琳的诉讼请求缺乏法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，于2015年2月28日判决：驳回陈琳的诉讼请求；本案案件受理费11800元，由陈琳负担。
宣判后，原审原告陈琳不服，向本院提起上诉称：1、原审判决适用法律错误，据此认定案涉房屋买卖合同无效是错误的。2、案涉房屋买卖合同是附生效条件的合同，约定被上诉人将案涉房屋土地性质申请变更为国有土地并办理相应过户手续后交付房屋，双方合意自愿约定附生效条件的合同应受法律保护。3、案涉房屋原系开酒店的，其买卖对农用地不构成影响，且被上诉人已办出国有土地使用权证，不应也没依据一概加以否定。请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人鲍水法答辩称：1、案涉房屋买卖合同签订时，所属土地为农民宅基地性质，属于村集体所有，该土地使用权依法不得出让等，该法律规定系强制性规定。2、案涉房屋买卖合同不是附条件的合同，在签订时就属于无效。后标的的性质完全改变，但双方未重新达成协议，也未履行过相应义务。3、上诉人系无行为能力人，其实施的行为系无效，案涉房屋买卖合同也属无效。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审诉讼中均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。
陈琳在二审诉讼中表示其自愿在案涉房屋买卖合同基础上增加购房款100000元。
本院认为：双方当事人对原判认定的事实均无异议，本院予以确认。双方当事人订立案涉房屋买卖合同时，房屋附属的土地为村集体所有的宅基地，但根据合同约定，鲍水法并非将其宅基地使用权转让给陈琳，而是由鲍水法负责申办该土地的国有出让手续以取得国有土地使用权并过户给陈琳，以及由鲍水法负责办理房屋所有权变更登记的申报和协助陈琳办理过户手续后，将案涉房屋交付陈琳，陈琳支付价款，双方合同约定转让的标的系国有土地上的房屋，故案涉房屋买卖合同订立时，该合同为效力待定的合同。合同签订后，案涉房屋所属土地经行政主管部门核准予以出让变更为国有土地，并于2005年12月23日向鲍水法颁发了国有土地使用权证，双方当事人的转让行为溯及于案涉房屋买卖合同成立时有效，故案涉房屋买卖合同应当认定有效。鲍水法未按约履行负责申办“三证”的变更登记以及协助陈琳办理相应权证的过户手续，并据此不履行案涉房屋的交付义务，其行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。鲍水法在原审诉讼中辩称陈琳拒不缴纳土地出让金并明确表示不要房子了，就其该主张，鲍水法不能提交确凿的证据予以证实，且与陈琳连续三年发函要求其交付房屋的事实相违背，鲍水法的该抗辩主张不能成立。陈琳诉请要求鲍水法履行申办及协助办理案涉房屋“三证”以及交付案涉房屋和房内设施、设备之合同义务的主张，符合法律规定，应予支持；陈琳诉请要求鲍水法转让案涉房屋用于经营的营业执（证）照之主张，不符合有关行政管理之法规和规章的规定，且千岛湖的大酒店已被注销工商登记，其已不具有经营资格，相关经营证照业已被注销，故陈琳的该项诉请，本院不予支持。鲍水法另辩称案涉房屋买卖合同系法定无效，而未就陈琳应履行合同约定的承担土地出让金的义务提出抗辩，更未据此提起反诉，故本院对土地出让金不予处理，鲍水法可依法另行主张。鲍水法不能举证证实陈琳在签订案涉房屋买卖合同时是无民事行为能力人或者限制行为能力人，且陈琳的法定代理人在诉讼中明确表示对陈琳的签约等行为予以认可，故鲍水法该合同无效的抗辩理由也不能成立。陈琳在二审诉讼中明确表示自愿增加购房款100000元，此系其对自己的民事权利的处分，且有利于合同相对方的鲍水法，故本院予以确认。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体判决不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第五十七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省建德市人民法院（2014）杭建民重字第1号民事判决；
二、鲍水法于本判决书生效之日起十五日内将位于建德市新安江街道岭后社区的千岛湖东大酒店房产［房屋所有权证号：建新字第018060号；土地使用权证号：建国用（2005）第7306号］及其内部设施、设备交付陈琳；
三、鲍水法于本判决书生效之日起三十日内向相关行政主管部门申请办理千岛湖东大酒店房产的变更登记手续并协助陈琳办理房屋所有权证、土地使用权证等凭证的过户手续；
四、陈琳于接受千岛湖东大酒店房产及其内部设施、设备并取得该房产上述权利凭证后立即支付鲍水法人民币880000元；
五、驳回陈琳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
一审案件受理费11800元，由被告鲍水法负担；二审案件受理费11800元，由被上诉人鲍水法负担；鲍水法应于本判决书生效之日起十五日内分别至原审法院及本院办理结算手续。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡宇
审 判 员 陈艳
代理审判员 丁晔
二〇一五年九月十一日
书 记 员 王勤