安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖02民终2072号
上诉人(原审被告)：晋桂，女，1979年9月20日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。
被上诉人（原审原告):王业莲，女，1956年7月20日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。
委托诉讼代理人：吴寅寅，安徽安然律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾良俊，安徽安然律师事务所实习律师。
上诉人晋桂因与被上诉人王业莲房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2016）皖0207民初1359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人晋桂，被上诉人王业莲的委托诉讼代理人王雪婷、贾良俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
晋桂上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决第一项中的支付王业莲房租7840元、物业管理费28504.8元，改判支付物业费10473.2元（减免第一年物业费9501.6元，抵减房屋维修费8530元）或者判令物业费由承租人直接交至物业公司，若物业起诉房东，将承租人作为连带责任人；2、请求撤销一审判决第二项、第三项；3、一、二审诉讼费用由王业莲承担。事实和理由：租赁期间，由于王业莲隐瞒了涉案房屋不能经营餐饮的法律事实，物业公司一直以此为由不提供物业服务。涉案房屋外墙渗水造成二楼大部分墙裙损坏，王业莲推脱不管，之后晋桂自行维修，发生材料购置和维修费8530元。由于物业欠管，晋桂与王业莲于2014年5月7日协议免除了第一年的物业费。因晋桂支出了房屋维修费8530元，双方协商与第二年物业费相抵。王业莲还一直拖延不开具房屋租赁发票，其一系列违法、违约行为给晋桂经营饭店带来了极大的困难与阻碍，致使合同目的无法实现。2015年4月15日付第三年房租时，双方协商房租不递增但晋桂需支付王业莲银行利息4194元。物业公司出具的证明无效，其证明的仅仅是45号楼商铺的出租率情况，不能代表当地的情况。合同约定的是从2015年5月10日开始递增房租，物业公司2016年5月17日出具的证明是自2014年1月1日出租率情况，未有效证明自2015年5月10日开始的出租情况，且证明开具的时间跨度大。2014年5月7日，王业莲在补充协议中自称“该地段市场尚未成熟和物管欠缺”，该内容也与物业证明相矛盾。房租费已过一年诉讼时效。王业莲不管物业问题，就没有权利收取物业费，晋桂享有履行抗辩权。王业莲收取前任租户的物业费一直没有交至物业公司。王业莲拒绝开发票属不履行合同义务、不履行纳税义务，故晋桂享有同时履行抗辩权，可以解除合同。晋桂三年合计支付租金470400元，但多次催要租赁发票未果，导致晋桂无法做账。纳税是行政法上的义务，不能用订立合同的方式转嫁给他人。
王业莲辩称：王业莲与晋桂并未以任何书面或口头的方式免除晋桂的物业管理费。2014年5月7日的补充协议明确约定晋桂应当在2014年10月10日一次性付清本年度物业管理费，然晋桂并未支付。在晋桂承租期间，公共设备设施的维护、绿化、垃圾清运、外围保洁服务均由物业公司提供服务，该服务内容亦为物业管理服务合同所约定之主要服务项目，无任何证据证明物业公司未提供物业服务。且在第一份物业服务合同到期后，业主委员会仍代表业主与物业公司续签了合同，也证明业主委员会对物业服务是认可的。房屋虽然土地性质为住宅，但房产证中载明的房屋性质为商铺，晋桂在租赁房屋后顺利办妥了工商登记、领取了营业执照并一直从事餐饮活动，其使用目的已完全实现。双方合同中并未约定王业莲有开具发票的义务且合同明确约定租金标准为税后。晋桂20**年4月16日支付的利息4194元，系其未能按约支付房租而自愿支付的逾期利息，没有证据证明双方协商房租不递增。合同一直在继续履行，诉讼时效的起算点应当自合同解除之日起，2014年5月7日、2016年4月8日的短信催告均构成诉讼时效的中断。晋桂主张的材料购置费和维修费8530元，其提供的收据载明费用性质为墙裙板材费用，应为晋桂维修装修破损所产生的支出，该费用应由其自行负担。小区周边商铺出租率情况，王业莲已提供了物业公司的证明予以证实，晋桂并无相反证据推翻。
王业莲向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁协议书》；2、晋桂立即支付拖欠王业莲的房租7840元（递增的5％部分）、电费1500元、燃气费2771.8元、水费9715.72元、物业管理费28504.8元；3、晋桂赔偿王业莲三个月租金损失合计40950元；4、晋桂额外向王业莲支付一个月房租13650元，王业莲无须退还晋桂履约保证金；5、本案诉讼费由晋桂承担。案件审理过程中，王业莲将上述诉请第二项电费的数额变更为371.44元。
一审法院认定事实：2013年5月10日，王业莲与晋桂签订了一份《房屋租赁协议书》，约定王业莲将位于芜湖市鸠江区澳然天成45S#06、07、08一拖二门面房出租给晋桂使用（面积为395.9平方米），租赁期限自2013年5月10日至2018年5月9日，协议约定第一年、第二年年租金为156800元，第三年起租金在上年基础上每年递增5%，租金标准为税后；按照先付款后使用的原则，租金需提前一个月支付，付款日期为每年的4月10日，如逾期，每天按照当年租金的百分之一支付滞纳金；如拖欠租金达一个月，王业莲有权自行打开房门收回房屋使用权，并不承担任何责任；合同期内如王业莲提前收回房屋，需承担违约责任，赔偿晋桂相关损失；签订合同时，晋桂需一次性缴纳履约保证金15000元，租赁合同到期自然解除，晋桂不再续租，双方无纠纷，王业莲一次性退还履约保证金，如租赁期未满，晋桂提前解除合同，履约保证金不予退还，如王业莲提前解除合同，双倍返还履约保证金；物业费半年收取一次，晋桂须按时交付给王业莲，由王业莲交付物业管理处，如晋桂未按时交付，滞纳金每天按百分之一计算；如晋桂提前解除租赁关系，须在付款前一个月通知王业莲，否则须承担王业莲当年一个月的租金；退租结束，晋桂可带走能移动的物品，但不能拆走不能移动的装潢物及固定在墙体或房顶部的物品，如造成房屋损坏，晋桂须赔偿王业莲当年三个月的租金；租赁期间内，水电气等相关费用由晋桂自理；如乙方因经营不善或其他非主观原因需转让，提前告知王业莲，在王业莲同意可转租的前提下，转让费归晋桂所有。合同签订以后，王业莲依约向晋桂交付租赁房屋，晋桂在租赁期间一直使用该房屋经营饭店。2013年5月10日，王业莲与晋桂签订一份《奥然天成45S号楼106、107、108租赁补充协议》，约定考虑承租人进场需要投入一定的费用，第一年租金分两次付清，第二年起全年租金按主合同约定的日期结清；第三年起，根据当地情况，如门面出租率达50%，租金按主合同的递增率递增，如不足仍按前两年租金标准支付。2014年5月7日，双方又签订一份《澳然天成45S号楼106、107、108房租赁补充协议》，称晋桂逾期支付租金，考虑承租人目前生意难做，该地段市场尚未成熟和物管欠缺等多方面原因，经双方协商，同意晋桂租金分两次付清，第一次支付50%，第二次50%付款日期为2014年10月10日，并在第二次付租金时付清本年度物业费，如再逾期，双方不再协商，一切按主合同履行。2015年4月16日，晋桂通过银行转账的方式向王业莲支付了82594元（半年房租78400元＋半年银行贷款利息4194元）。2016年4月8日，双方通过短信联系，晋桂表示生意难做、没精力打理，房租2016年5月9日到期后不再经营了。2016年5月9日，晋桂将房屋清空，搬走了可移动物件；2016年7月18日，一审法院组织双方当事人现场勘查，发现诉争房屋内遗留的吧台、部分柜体、卫生间洗漱台等物品存在部分毁损，部分墙纸脱落，同时，晋桂在离开时拆走了一楼到二楼的木质楼梯扶手。王业莲于2016年4月21日交纳了涉案房屋的天然气费2271.8元；2016年5月25日交纳电费371.44元；2016年7月19日向物业交纳水费9715.72元；房屋承租后，晋桂按照年租金156800元的标准支付了王业莲三年的房租，但一直未向王业莲支付物业管理费。王业莲将房屋出租给第一任承租人时，该房为白坯房。2013年5月8日，晋桂租赁房屋前，与原房屋承租人章高平（××）签订了一份《转让协议》，约定章高平将租赁房屋（原名“福满楼酒店”）全部空调、全部厨房用品（包括桌椅）、全部装饰转让给晋桂，转让价款为4万元。晋桂于2013年5月10日与王业莲签订了房屋租赁合同，在原房屋装修的基础上对房屋进行了部分重整。2014年2月28日，澳然天成小区业主委员会成立并与物业管理公司签订了《澳然天成物业服务合同》，合同约定的商铺物业费标准为每月每平方米2元，2014年2月28日之前的物业费依据澳然天成物业管理服务收费公示栏公示的标准收取，为每月每平方米2元。一审庭审过程中，王业莲、晋桂均确认双方签订的《房屋租赁协议书》已于2016年5月9日解除。
一审法院认为，一、依法成立的合同受法律保护。王业莲与晋桂于2013年5月10日签订的《房屋租赁协议书》、2013年5月10日及2014年5月7日签订的两份补充协议，系双方当事人真实意思表示，双方应当按照合同的约定履行义务。鉴于双方在庭审中共同确认合同已于2016年5月9日实际解除，故对王业莲主张解除合同的诉讼请求不再处理。二、对于晋桂关于王业莲未开具发票、未依法纳税的抗辩意见，因双方在房屋租赁合同中未对开票事宜作明确约定，而合同约定的租金为税后标准，晋桂并未向王业莲支付税金，也无证据证明双方因是否开票产生争议，因此晋桂不能以此为由拒绝履行主合同义务。三、对晋桂主张王业莲不履行房屋修缮义务、危及人身安全，致使不能实现租赁目的的抗辩意见，因晋桂提供的“收据”仅仅只能证明其支付了墙裙板材等费用，不能证明系因修缮房屋质量问题而产生，也无法证明房屋确实存在质量问题而王业莲不予修缮，并且达到使晋桂合同目的不能实现的程度，因此晋桂的该抗辩意见不成立。四、关于晋桂辩称王业莲以隐瞒、欺诈的手段签订合同、未如实告知该房屋不能经营餐饮、房屋的土地性质为住宅、环保部门多次检查责令停业的抗辩意见。虽然房屋的土地性质为住宅，但房屋使用性质则为商铺，租赁合同对租赁房屋的用途也未进行约定，晋桂顺利办妥工商登记、领取了营业执照，且租赁期间一直使用该房屋从事餐饮活动，无证据证明晋桂因房屋使用性质问题被环保部门检查并被责令停业，因此晋桂的合同目已得以实现，对晋桂的该抗辩意见不予采纳。五、对晋桂主张王业莲在补充协议中给予其物业费减免的答辩观点，经核实，补充协议中并无明确约定，实际上晋桂也未按该补充协议的约定履行付款义务，因此根据该补充协议的约定（“如再逾期，一切按主合同履行”），双方仍应按主合同的约定履行，故对晋桂的该抗辩意见不予采信。六、对晋桂主张第一年、第二年物业费已经超过诉讼时效的抗辩观点，因王业莲所主张的房屋租金、水电费、物业费等相关费用均属于房屋租赁合同项下的合同之债，双方的合同履行一直延续到了2016年5月9日，因此王业莲的各项主张均未超过时效。退一步说，即使以合同中约定的履行期限作为诉讼时效起算点，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条的规定：“权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外”，2014年5月7日双方签订补充协议、2016年4月8日短信催告的行为也构成了诉讼时效的中断，因此晋桂的该项观点不能成立。七、对王业莲主张各项费用，依法核定如下：1、递增的5％房租7840元：根据双方协议约定，房屋年租金标准为156800元，第三年起每年递增5％，后2013年5月10日的补充协议又对房租递增约定限制条件即根据当地情况，门面出租率达50％。根据王业莲提供的物业公司的证明可知，自2014年1月1日起周边商铺出租率均达到了50%，而对此晋桂无相反证据推翻，因此依法认定房租递增条件成就，递增后的年租金总额为156800元/年×105%=164640元。因晋桂第三年只缴纳了房屋租金156800元，现王业莲要求其支付拖欠的部分7840元（164640元－156800元）符合合同约定及法律规定，对此予以支持。2、电费371.44元：有王业莲提供的票据为证且晋桂无异议，对此予以支持。3、燃气费2271.8元有相应的票据予以证实，予以支持。4、水费9715.72元，根据王业莲提交的涉案商铺的水费明细表，2013年6月至2014年11月的水费合计11249.58元，但明细表中2013年7月至9月三个月的水费总额仅为39.36元，8、9两个月的用水量为0，作为一个正常经营的饭店来说，连续两个月水费为0明显与常理不符，对此晋桂亦提出异议，故对王业莲主张的此期间晋桂欠缴的水费6249.58元不予支持。该表中反映的2015年12月至2016年5月13日的水费3466.14元晋桂无异议，对此予以支持。5、物业管理费28504.8元：因合同约定由晋桂直接支付给王业莲，故王业莲可以直接向晋桂主张；庭审中双方确认房屋实际面积为395.9㎡，故物业管理费总额为395.9㎡×2元/月/㎡×36月=28504.8元。对晋桂辩称物业管理不善等问题，并无直接证据予以证实，即便存在瑕疵，双方的房屋租赁协议中也未约定物业管理瑕疵可以减少物业费的支付，故对王业莲的该项诉请予以支持。6、对王业莲主张不退还履约保证金的诉讼请求，因晋桂提前解除合同已经构成违约，故该项诉请符合房屋租赁协议第三条关于履约保证金退还的相关约定，对此予以支持。7、对王业莲要求晋桂因提前解除房屋租赁合同而额外支付一个月房租13650元的诉讼请求，因双方在租赁协议中约定，付款日期为每年的4月10日，如晋桂提前解除租赁关系，须在付款前一个月通知王业莲，否则需承担当年一个月的租金。本案中，晋桂在2016年4月8日发送给王业莲的短信中表示当年租期届满后若无人接手将不再承租房屋，按照合同约定，若晋桂提前解除租赁关系最迟应于2016年3月10日通知王业莲，被告迟至2016年4月8日才向王业莲提出该请求，违反了双方签订的协议约定，王业莲按照第一、第二年的租金标准主张晋桂支付一个月的房租合法有据，对此予以支持。8、对王业莲主张因晋桂破坏房屋赔偿三个月房租损失40950元的诉讼请求，通过现场勘验及双方在庭审中的陈述，因王业莲交付给承租人的房屋均为白坯房，晋桂业已以转让费的方式从前任租客手中受让了部分物品及房屋装修，虽房屋内的墙纸、楼梯、吧台等物品均遭到了不同程度的损坏，但未对房屋造成实质性的破坏，且考虑到双方已在租赁协议中约定了其他违约责任，结合本案情况及王业莲的实际损失，王业莲另行要求晋桂支付三个月房租的诉请不符合客观事实，对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、晋桂于判决生效后十日内支付王业莲房屋租金7840元、电费371.44元、燃气费2271.8元、水费3466.14元、物业管理费28504.8元，合计42454.18元；二、晋桂于判决生效后十日内支付王业莲一个月的房屋租金损失合计13650元；三、对晋桂交付的履约保证金15000元，王业莲不予退还；四、驳回王业莲的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1330元，保全费1120元，合计2450元，由王业莲负担1246元，晋桂负担1204元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：晋桂二审提交的2015年4月15日短信截图，内容并未反映出双方就房租不再递增达成合意；45#楼110户租赁合同与本案没有关联性，对此不予采信；银行转账仅能证明晋桂支付了利息4000余元，不能证明双方协商租金不再递增；短信截图仅能反映出晋桂曾向王业莲反映物业管理有问题，但不能直接证明物业管理存在问题；缴费通知单能够证明王业莲欠缴物业费的事实；物业管理服务协议仅能证明物业公司有权停止物业服务，但不能证明物业公司在晋桂租赁期间已停止了物业服务。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是一审判决晋桂支付王业莲递增房租7840元、物业管理费28504.8元、房租损失13650元及王业莲不予退还履约保证金15000元是否正确。《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。晋桂上诉称双方曾就不再递增房租及减免物业管理费事项达成协议，其对此并未提交证据证明，故晋桂应承担举证不能的不利后果。晋桂在一、二审诉讼过程中也未就其关于物业公司不提供物业服务的主张提交充分证据证明，故对其不交物业费的抗辩意见不予采信。物业公司作为其辖区商铺的物业管理单位，所出具的商铺出租率的证明能够真实反映客观情况，在晋桂未提交相反证据的情况下，一审法院予以采信并无不妥。因此，一审法院依照合同约定判决晋桂支付王业莲递增房租、物业管理费并无不当。因晋桂提前解除租赁关系，按合同约定其应承担相应违约责任，双方在租赁合同中同时约定了由晋桂向王业莲支付一个月房租及王业莲不退还履约保证金15000元的违约责任承担方式，故一审法院据此作出判决，有合同依据，符合法律规定。晋桂上诉称王业莲不向其开具发票，因其未就此提起反诉，本院二审对此不予审查，其可另行主张权利。
综上所述，晋桂的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费868元，由上诉人晋桂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李建华
代理审判员 蒋 磊
代理审判员 丁大慧
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 王文苑
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。