江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆巴民初字第0498号
原告昆山市龙翔物业管理有限公司，住所地昆山市花桥镇人民路花桥农业公司商住楼104商业房，组织机构代码：55928701-4。
法定代表人陈小琴，该公司总经理。
委托代理人陈楠、陆锋，江苏六典律师事务所律师。
被告郝智颖。
委托代理人朱亚、潘琳，江苏丰田律师事务所律师。
原告昆山市龙翔物业管理有限公司与被告郝智颖物业服务合同纠纷一案，本院2014年8月26日受理后，依法由审判员沈中昊独任审判，本院于2014年9月30日和同年11月5日两次公开开庭进行了审理，两次庭审原告委托代理人陈楠和被告委托代理人潘琳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昆山市龙翔物业管理有限公司诉称：原告于2012年2月29日与昆山市巴城镇环湖园畔湖园第一届业主委员会签订物业管理服务委托合同，约定原告自2012年3月1日至2015年3月1日对昆山市巴城镇环湖园、畔湖园实行物业服务，被告系环湖园X幢业主，至今拖欠原告2012年3月1日至2014年5月31日的物业费22901.94元，原告多次催讨未果。为维护原告合法权益，特提起诉讼，要求法院判令：1、被告向原告支付2012年3月1日至2014年5月31日间的物业管理服务费22901.94元，逾期付款利息1773元（以20357为基数按银行同期贷款利率6.15%从2013年1月计算至2014年5月31日）；2、案件受理费由被告承担。
被告郝智颖答辩：请求法院驳回原告诉请，第一，原告和业委会签订的物业管理服务合同是无效的，对被告没有约束力，物业服务合同是需要业主或者业主大会同意下才能签订，但是被告没有同意或者业委会也没有相关通知，所以该项活动是无效的；第二，合同中仅约定收费标准，但是没有约定原告的服务标准，是一份不完整的合同，对被告和其他业主是显失公平的；第三，原告在要求收取高额物业费的前提下，提供的服务却是极差的，例如安保人员岗位不全，弱电系统工作不到位，环境卫生脏、乱、差，保洁频率太低，绿化养护不到位，树木死亡，也未按物业管理条例中的要求公布账目，小区公共的路灯在12点之后全部熄灭，且经常不亮，2013年春节答辩人家里断电，答辩人�物业，物业也拒绝服务；第四、关于物业逾期付款利息起诉人应当是按照万分之五计算。
审理中，原告变更其诉请，明确为：逾期付款利息损失以22901.94元为基数按年息6.15%从起诉之日开始计算，其余不变。
经审理查明：位于昆山市巴城镇正仪阳澄中路18号环湖园X幢房屋系被告所有的房产，建筑面积282.74平方米，该产权于2009年12月2日登记于被告郝智颖名下。
2012年2月29日，原告作为乙方与昆山市巴城镇环湖园畔湖园业主委员会签订《物业管理服务委托合同》一份，双方约定由原告对位于昆山市巴城镇湖滨南路18号的环湖园、畔湖园实行物业服务，总建筑面积20616平方米，服务期限2012年3月1日至2015年3月1日。该合同第七条约定，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费：住宅3元／月／平方米（含绿化维护）；第九条约定：服务费按壹年缴纳，业主或者物业使用人于每�1月、12月向乙方交纳包括当月的物业服务费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应该缴费用的千分之三加收滞纳金。因被告持续结欠物业服务费，原告于2014年1月向被告发出催款通知要求支付欠付物业服务费。此后，原告见催讨未果，遂诉诸本院。
审理中，被告为证实其不应支付物业费之主张，被告提供了徐明和张影两个人署名的书面证人证言一份和照片若干；就前者证据，两书面证词署名人未到庭作证，就后者证据，照片内容显示小区若干位置现状。
另查明：审理中，本院提取本院（2013年）昆巴民初字第0207号及0208号判决书各一份，两份判决书认定：昆山市龙翔物业管理有限公司的前任物业管理公司昆山市美亚物业管理有限公司退出昆山市巴城镇正仪环湖园等小区、提供物业服务截止日为2012年4月30日；2012年5月18日，昆山市美亚物业管理有限公司在《昆山日报》刊登公告，公告载明：退出环湖园等小区的物业管理，无法经营。
上述事实由原告提供的物业管理委托合同一份、被告产权查询结果证明一份、催款函一份、被告提供的徐明和张影两人署名的书面证人证言一份和照片若干和本院调取的（2013年）昆巴民初字第0207号及0208号判决书各一份以及庭审笔录在案佐证。
本院认为：本案所涉物业管理委托合同系被告所在小区的昆山市巴城镇环湖园畔湖园第一届业主委员会之间签署的，该物业管理服务合同合法有效，受法律保护。被告系该小区业主之一，应按时交纳物业服务费。至于被告欠付物业管理费的计算起点，本院根据前述本院两份生效判决书认定内容，被告实际结欠原告物业费的计算起点为2012年5月1日；也即，被告欠付2012年5月1日至2014年5月31日共计25个月的物业管理费21205.50（3元／月／平方米×282.74平方米×25个月）元。
至于物业费逾期付款利息损失，原告主张以22901.94元为基数按年息6.15%从起诉之日开始计算。承上，被告未能及时交纳，构成违约，应当承担相应民事责任；本院就原告该主张确定具体的计算方式为：以21205.50为基数从2014年8月26日起按中国人民银行同期同档贷款利率标准计算至被告实际履行完毕止。
至于被告提供未到庭人员之书面证词以及照片若干并以此主张驳回原告诉请，即便原告存在履行瑕疵也不能够成为被告拒付两年有余物业管理服务费的充分理由，若非原告持续履行物业管理合同义务，无人管理的小区两年过后就不是原告所出示的照片内的情形，因此，本院对被告的抗辩主张不予支持。
为维护原告物业管理的正常秩序和合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告郝智颖在本判决生效之日起十日内一次性支付原告昆山市龙翔物业管理有限公司2012年5月1日至2014年5月31日期间欠缴之物业管理费计21205.50元并偿付相应利息损失（以21205.50为基数从2014年8月26日起按中国人民银行同期同档贷款利率标准计算至被告实际给付之日止）。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告昆山市龙翔物业管理有限公司其余诉讼请求。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止�中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费422元，减半收取211元，由被告负担。此款原告已预交，本院不再退还，被告在履行上述付款义务时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉案件受理费账户：户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审判员 沈中昊
二〇一四年十一月十四日
书记员 陆晓芸
附相应法律法规：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履�通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。