广东省始兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶始法民一初字第201号
原告：李永海，男，汉族，现住广东省始兴县太平镇。身份证号码：×××2412。
委托代理人：罗青麟，广东韶大律师事务所律师。
被告：始兴县金华房地产开发有限公司，住所地：始兴县。营业执照注册号：440222000002885。
法定代表人：蔡国华，职务总经理。
委托代理人：张育华，广东众同信律师事务所律师。
原告李永海诉被告始兴县金华房地产开发有限公司（下简称“金华房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序进行审理，后依法转入普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李永海的委托代理人罗青麟，被告金华房地产公司的委托代理人张育华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李永海诉称，2011年10月15日，原、被告双方签订金华苑506房商品房买卖合同，合同第三条约定：购买的商品房为预售商品房，合同约定的建筑面积共113.19平方米；合同第四条约定：该商品房属现房，按套出售，总价款为人民币282975元，合同没有约定面积差异的处理。被告提供的发票和收据显示是按建筑面积每平方米2500元计，2014年12月19日上述房屋办理房地权证显示是建筑面积为106.22平方米，上述房屋的建筑面积少了6.97平方米。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，特诉至法院请求：1、判令被告返还原告购房款26360元。（计算依据：113.19平方米-106.22平方米=6.97平方米，113.19平方米ⅹ3%=3.396平方米，3.396平方米ⅹ2500元／平方米=8490元，6.97平方米-3.396平方米=3.574平方米，3.574平方米ⅹ2500元／平方米ⅹ2=17870元，8490元＋17870元=26360元）；2、诉讼费用由被告承担。
被告金华房地产公司辩称，一、原、被告双方前后签订了《房屋销售合同》及《商品房买卖合同》。《房屋销售合同》系双方真实意思表示并实际履行的合同，《商品房买卖合同》仅仅是为了办理房产证，应始兴县房地产管理所的要求而补签订的合同。原、被告双方签订《房屋销售合同》在前，签订《商品房买卖合同》在后，在实际的履行过程中，双方均是按照《房屋销售合同》来履行合同的各项约定的权利义务，原告房价款分几次交付，大部分均是在2011年12月底之前已付清，被告亦在2011年11月前就将房屋交付给了原告，原告在2011年11月后入住或持有了该房屋。2011年10、11月为了办理银行按揭及2012年后办理房产证的需要，补签订了始兴县房地产管理所提供的《商品房买卖合同》。从《商品房买卖合同》签订的时间均是在《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付的时间2011年11月30日左右或之后及原告支付购房款之后，明显可以反映出来《商品房买卖合同》系补签合同，非双方履行合同。因此《房屋销售合同》系双方真实意思表示并实际履行的合同，《商品房买卖合同》仅仅是为了办理房产证而签订的合同。双方均应按《房屋销售合同》的约定履行权利义务。二、原、被告双方对商品房结算面积的约定优先于测量规范所确定的房屋面积或者房屋的登记面积。根据上位法优于下位法原则，作为全国人大制定并颁布实施的《合同法》的效力当然优于国家有关部门制定并发布的《建筑物测量规范》及《房屋初始登记的测量标准》等行政法规。具体在商品房买卖合同中，属于《合同法》调整范畴的《商品房买卖合同》或《房屋销售合同》等约定的计价面积、计价方式属于民法意思自治，不受基于行政管理、公共政策为目的的测量规范或者登记规范的影响。因此在本案中，原、被告双方应按照合同的约定计算计价面积及计价方式，原、被告双方在《房屋销售合同》第二条约定：电梯房按该套房投影面积计价（没装修，阳台不折半）；第三条约定：电梯房每户公摊面积18平方米。根据上述条文的约定测绘所确定的面积优于测量规范所确定的房屋面积或者房屋的登记面积，原、被告双方应按此约定来确定计价面积及商品房的转让价款，而非通过房产证登记的面积来确定计价面积及转让价款。被告按此约定计算出售房屋的投影面积均完全符合合同约定的计价面积，不存在减少面积的情形。三、退一步讲，双方在《商品房买卖合同》中第四条亦约定按套出售，约定的价款属于该套房屋的总价款，双方对转让价款的约定与面积无关。综上，原、被告双方均是按《房屋销售合同》来履行合同的，双方对商品房结算面积的约定优先于测量规范所确定的房屋面积或者房屋的登记面积。按投影面积计算涉案房屋面积均不存在面积减少的情形，因此依法应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年7月18日，始兴县住房和城乡规划建设局颁发了《广东省始兴县商品房预售许可证》编号：始预许证字第1104号载明：开发企业名称始兴县金华房地产开发有限公司，开发资质证书号粤（始兴）房开证字第0000021号，项目名称金华苑，项目坐落始兴县红旗路128号。预收款专用账户开户银行：始兴县农村信用合作联社营业部账号：80×××32。并注明“根据国家和省法律、法规和有关规定，以上所列房屋经审核已符合预售条件，准予预售。本证使用时须附上项目平面图，并注明预售房屋各栋位置。有效期：自2011年7月18日至2012年7月17日（过期无效）。
2011年3月19日，原告与被告签订了一份《房屋销售合同》，合同第二条“楼宇价格电梯房按该套房投影面积￥2500元／㎡计算（没装修，阳台不折半；……）第三条“1栋506号。第四条“付款方式（现金及银行按揭一样）双方签订合同时，乙方必须付首期购房款（总房款的30%）给甲方，余额在按揭时一次性付清给甲方……。该套住房面积（详见图纸），电梯房每户公摊面积加18㎡计算，即为该套住房的总面积，本套住房合计人民币（未填写）。”第五条“双方权利和义务：1、甲方于2011年10月31日前将房屋交给乙方使用，但产权必须从乙方付清所有欠款起归乙方所有。2、甲方负责办理本套房管所发放的房产证，产权面积按房管所办证为准。……”本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，自签订之日起生效，付清款项后及领取房产证自然失效。合同的末页有原告李永海签名及被告金华房地产公司盖章及负责人蔡国华签名。
被告金华房地产公司共出具了两张收款收据给原告，其中2011年1月19日编号为1702456的收款收据写明：今收李永海购B栋五楼B3套房订金玖万元整（90000元）每平米2500元，收款人蔡国华，加盖被告公司财务专用章。2011年10月15日出具的编号1624962的收据写明：今收到李永海购金华苑B栋五楼B3房首期余额玖佰柒拾伍元（975元），收款单位处有蔡京华签名，加盖被告公司财务专用章。
原、被告于2011年10月15日签订了一份《广东省商品房买卖合同》，该合同第一条约定“……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名金华苑”。第二条“买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为始兴县房地产交易所，商品房预售许可证号为1104号。”第三条“买受人购买的商品房为预售商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图经始兴县规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第1幢5层506号房。该商品房合同约定建筑面积共113.19平方米，其中，套内建筑面积95.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18平方米。”第四条“出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算该商品房价款：3、该商品房属现房，按套出售，总价款为人民币贰拾捌万贰仟玖佰柒拾伍元整。”第五条“面积确认及面积差异处理。（当事人选择按套计价的，不适合本条约定）”。第六条“付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、房款总额为282975元，首付90975元，银行按揭192000元”。第八条“交付期限。出卖人应当在2011-11-30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经综合验收合格。第二十二条“本合同连同附件共17页，一式三份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人1份，买受人1份，县房管所1份。”合同附件一中的房屋平面图上有原告的签名摁印及被告的盖章。
2014年4月25日，被告金华房地产公司向原告开出了一张发票（发票号码092××××1177）记载：不动产项目名称金华苑，不动产项目编号44022202301300000037，销售的不动产楼牌号1栋506号，面积建筑面积106.22㎡，单价2500元／㎡，金额282975元，款项性质购房款。
始兴县房地产管理所颁发的粤房地权证始字第××号的房地产权证载明：房地产权属人李永海，规划用途住宅，房屋所有权取得方式2011年10月15日购买，共有情况共同共有，登记时间2014-12-19，房屋坐落始兴县太平镇红旗东路128号（金华苑）506室，建筑面积106.22㎡，套内建筑面积89.44平方米，附记分摊入户大堂、电梯间、步梯间、合用前室、顶层电梯机房、顶层步梯间、外墙及坡道面积16.78平方米，并附上相应的房地产平面图。李永海、饶英群共同共有。
始兴县太平镇红旗东路128号（金华苑）的房屋，包括涉案房屋在内，共有房号尾数1-6号，共三种户型（其中房号尾数1、6一种，房号尾数2、5一种；房号3、4尾数一种），相同户型房屋结构一致。上述房屋约定的交付时间虽然是2011年11月30日，但是原、被告双方庭审时均确认是在首付款项缴纳时交付使用。
庭审时，本院对到庭的参与签订了两份合同的当事人何万月、刘倩妹进行了询问，两人均表示在2011年10月份被告就告知可以装修，两金华苑的住户便开始装修，同时约有8、9户住户也在装修。同时，两人均表示签订第二份《广东省商品房买卖合同》是被告称需办理房产证，应被告的要求而签订。
被告金华房地产公司于2015年8月20日向本院提出鉴定申请，请求对位于始兴县太平镇红旗东路128号金华苑的三种户型（三种：房号1、6为一种，房号2、5一种；房号3、4一种）投影面积进行鉴定。本院告知原告后，原告表示考虑到鉴定时间较长，程序繁琐，同意按照被告提交的金华苑各户投影面积及总面积计算的结果减去18平方米公摊，剩余的面积确认为房屋的投影面积（房号1、6尾数的房屋投影面积114.24㎡-18㎡=96.24㎡，房号2、5尾数的房屋投影面积111.12㎡-18㎡=93.12㎡，房号3、4尾数的房屋投影面积114.66㎡-18㎡=96.66㎡）。原告同时明确投影面积的计算不包括18平方米的公摊面积，18平方米的公摊面积也不属于计价面积。
被告金华房地产公司于2015年8月20日向本院提出鉴定申请，认为原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定按套出售，并在合同附件一房屋平面图对房屋的尺寸进行了详细的标明，该附件图标注的尺寸是经原、被告双方予以确认的，对于交付的房屋面积是否符合约定，关键是看平面图的尺寸是否有改变（改小）。故要求对位于始兴县太平镇红旗东路128号金华苑的三种户型（三种：房号1、6尾数为一种，房号2、5尾数一种；房号3、4尾数一种）与合同附件一房屋平面图标注的尺寸是否改变（变小）进行鉴定。但是本院告知原告后，原告表示不同意被告的鉴定申请。本院于2015年9月8日去函始兴县住房和城乡规划建设局对上述情况进行了调查，并附上原告提交的《商品房买卖合同》附件一房屋平面图，三种户型各一份。该局于2015年9月10日复函称：贵院发来《协助调查函》（﹤2015﹥韶始法民一初字第196-235号）已收悉，经核，“金华苑”建设项目施工过程中严格按照规划报建图纸施工，并完成规划验收，符合规划，贵院来函所附图纸与我局规划报建图纸相符。
始兴县住房和城乡规划建设局建管股出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示：涉案房屋所属的金华商住楼的备案日期是2013年3月19日，竣工验收最后日期2012年1月18日，并经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收签名盖章确认。
本院于2015年9月24日去函始兴县房地产管理局调查：红旗东路128号（金华苑）的房屋的建筑面积的构成及阳台面积是否进行了对半折算。始兴县房地产交易所提供了金华苑三种户型的面积具体情况及平面图显示：本案房屋的建筑面积为106.22元，其中套内建筑面积89.44平方米，共有分摊面积16.78平方米。涉案房屋的阳台面积进行了对半折算，折算面积为3.15平方米。
上述事实，有原告身份证、被告营业执照、《广东省商品房买卖合同》、收款收据、购房发票、房地产权证、《商品房预售许可证》、《房屋销售合同》、《金华苑各户投影面积及总面积计算表》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《协助调查通知书》、始兴县房地产交易所回复、鉴定申请书、始兴县住房和城乡规划建设局复函、询问笔录和庭审笔录佐证，足以认定。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据本案双方当事人的陈述和庭审查明的事实，本案争议焦点是：一、涉案当事人实际履行的是哪份合同；二、涉案两份合同的效力；三、金华房地产公司应否返还购房款给原告。
一、关于涉案当事人实际履行的是哪份合同的问题。根据本院查明的事实，李永海与金华房地产公司于2011年3月19日、2011年10月15日分别签订了《房屋销售合同》、《广东省商品房买卖合同》两份合同，约定李永海购买金华房地产公司开发的涉案房屋，由于李永海于2011年1月19日前就向金华房地产公司已经支付了大部分首付购房款，履行了支付首付购房款的义务，而且，金华房地产公司又于《广东省商品房买卖合同》签订前即李永海支付首付款时将房屋交给了李永海使用，并不是在该合同签订后才交付使用，且双方均认可签订《广东省商品房买卖合同》是应房屋登记部门要求为办理房屋登记和办理银行按揭等而签订，双方并不是实际履行该份合同。据此，金华房地产公司与李永海实际履行的合同应为《房屋销售合同》，而不是《广东省商品房买卖合同》，双方应按《房屋销售合同》的约定履行各自的权利和义务。
二、关于涉案两份合同的效力问题。如前所述，金华房地产公司与李永海实际履行的合同是《房屋销售合同》，《广东省商品房买卖合同》是应房屋登记部门要求为办理房屋登记和因办理银行按揭需要而签订，并不是双方的真实意思表示，也不是双方实际履行的合同。且《房屋销售合同》的内容并没有违反法律法规的强制性规定，故该份合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应遵照履行。而《广东省商品房买卖合同》是因办证需要和银行按揭需要所签订，并不是双方当事人的真实意思表示，也不是实际履行的合同，故对双方均无法律拘束力。
三、关于金华房地产公司应否返还购房款给李永海的问题。如前所述，金华房地产公司与李永海实际履行的合同是《房屋销售合同》，原告本应根据实际履行的《房屋销售合同》主张权利，但原告没有依此合同主张权利，主张退回购房款。因此，原告根据没有实际履行的《广东省商品房买卖合同》主张自身权利逻辑矛盾，理据不足，所以，对原告要求被告返还购房款26360元的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告李永海的诉讼请求。
本案受理费460元，由原告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判长 张星辉
审判员 曾金梅
审判员 赖书娥
二〇一五年十二月二十一日
书记员 刘 娟
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