上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初10779号原告(反诉被告)：橙天嘉禾影城(中国)有限公司，住所地深圳市。法定代表人：伍克波，董事长。委托诉讼代理人：孙玲，北京康达(天津)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆峻熙，北京市康达律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海城投悦城置业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：李思廉，总经理。委托诉讼代理人：李晨，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹一航，北京大成(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)橙天嘉禾影城(中国)有限公司(以下简称橙天嘉禾)诉被告(反诉原告)上海城投悦城置业有限公司(以下简称城投悦城)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案。2016年8月22日，被告城投悦城提起反诉。本院依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)橙天嘉禾委托诉讼代理人陆峻熙、被告(反诉原告)委托诉讼代理人李晨、尹一航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)橙天嘉禾向本院提出诉讼请求：1、判令被告城投悦城继续履行原、被告双方签订的《店铺租赁合同》及《店铺租赁合同补充协议(一)》；2、判令被告支付因其延迟交付商铺给原告造成的各项损失共计17,285,236元(暂计至2016年5月23日)。2016年12月20日，原告变更诉讼请求第1项为：请求确认被告在2015年11月9日向原告发出的《租赁合同解除函》无效。2017年1月13日，原告将诉请2变更为：判令被告支付迟延交付商铺给原告造成的各项损失1,438,400元；如租赁合同不能履行的，则要求被告支付原告各项损失17,285,236元。事实和理由：2014年2月28日，原、被告双方就上海市杨浦区新江湾城街道439坊20/30丘“嘉誉国际广场”项目的地上三层部分商铺(以下简称系争房屋)签订《店铺租赁合同》，被告将系争房屋出租给原告用于电影院经营，合同约定最迟交付日为2015年6月1日，原告依约向被告支付了40万元租赁保证金；但被告直至2015年6月24日才通知原告接收商铺，但原告实地查看后发现离合同约定的交付标准相去甚远，遂提出整改要求；被告整改后再次要求原告于2015年9月20日接收商铺，原告再次验场后认为仍未达到交付标准；经与被告协商，由原告代被告对不符合交付条件的工程进行整改，整改费用由被告承担，但原告将费用清单发给被告后，被告却于2015年11月9日向原告发出《租赁合同解除函》，称自2015年11月12日起解除租赁合同，原告随即表示不同意解除并多次催促被告交付商铺，但被告均以各种理由推脱；被告的违约行为已给原告造成巨大经济损失，故诉至法院作如上诉请。被告(反诉原告)城投悦城辩称并反诉称：是原告的违约行为导致租赁合同无法继续履行，被告为避免损失进一步扩大遂发出《租赁合同解除函》，故不同意原告诉请。理由如下：被告为原告开业提供的建设工程属于土建工程，装修工程由原告自行完成；原告向被告提供的装修施工图纸设计单位经查不属于上海诚信手册中所列单位，因此会影响工程消防验收，被告数次向原告提出异议，要求其更改设计单位，但未获原告理睬；按照合同约定，原告提供的图纸应经被告审核，在施工中被告发现原告的设计方案中装修工程部分孔洞位置不合理，与被告土建工程的孔洞位置无法衔接，导致给排水工程无法完工，遂要求原告对方案予以修改，原告亦未理睬；被告通知原告于2015年7月25日接收商铺并支付相关费用，但原告查看后不但没有及时交纳费用反而提出安装电梯、安全扶手、安全护墙、楼梯踏步等超出交付标准的施工要求，被告出于合作的诚意愿意帮助原告完成上述内容并要求原告提供修改后的装修图纸，但原告未予理睬；为促成原告尽快开业，双方协商由原告自行完成剩余工程，费用由被告承担，但原告此后提交的工程报价高达90余万元，其中60多万元是装修工程的消防费用，土建工程的消防内容被告已完成，装修工程的消防内容应由原告自行施工并承担相关费用，剩余30万元的内容也不属于被告的合同义务，此外原告还主张8个月免租期的补偿；原告的上述不合理要求，被告无法同意，原告的行为致使被告的店铺处于无限期停滞状态，后续招商亦受到影响，为避免更大损失被告再次要求原告接收店铺，否则将行使合同解除权，但遭原告拒绝。原告作为接收方一味提出超过交付标准的要求，并且对其所谓要求也不肯予以细化或明确，导致房屋的交付长期处于僵持状态。原告的这种行为，明显表现出缺乏继续履约的诚意。被告遂于2015年11月9日发出《租赁合同解除函》。原告的违约行为致使被告的商铺空置长达5个月之久，个性化定制施工的工程毫无另行使用的价值，且被告对其他签约商户关于配备电影院的约定无法实现，导致被告对其他商户违约，由此产生巨额违约金及租金、物业费等经济损失。故向法院提出反诉请求，请求判令：1、反诉被告橙天嘉禾承担反诉原告土建改建经济损失834万元；2、反诉被告承担反诉原告店铺空置租金收入损失120万元；3、反诉被告承担因其未入驻“悠方购物公园”而造成的其他店铺租金收入损失620万元；4、反诉被告支付反诉原告违约金72万元；5、反诉被告撤销在系争房屋上取得的包括而不限于《电影放映单位核准通知书》等一切行政许可、备案，并赔偿因未及时撤销许可而造成的损失96万元。审理中，反诉原告将反诉诉请5变更为要求反诉被告橙天嘉禾办理《上海市设立营业性电影放映单位预先核准通知书》撤销手续，并赔偿因未及时撤销许可而造成的损失96万元。反诉被告橙天嘉禾辩称：不同意反诉诉请；合同解除是因为反诉原告违约，反诉原告的损失并未发生，土建损失也不一定是因为反诉被告发生，这些损失非反诉被告造成，反诉原告应自行承担。本院经审理认定事实如下：上海市杨浦区新江湾城的嘉誉国际广场是由城投悦城投资建设并经营的商业物业。2014年2月，城投悦城(甲方)与橙天嘉禾(乙方)就嘉誉国际广场签订《店铺租赁合同》。合同约定：甲方在嘉誉国际广场的地产项目为购物中心，甲方同意将嘉誉国际广场的三楼及四楼出租给乙方使用，暂定租赁面积为3793平方米，该店铺内将建设8个影厅，以双方最终确认的设计图纸为准，乙方拟投资额不低于2000万元；租期为186个月，第一个租赁年度至第三个租赁年度的租金为每个日历月21.5万元；乙方确认，店铺的具体交付日期以甲方向乙方发出的书面通知为准，店铺交付日暂定为2015年3月1日，最迟不晚于2015年6月1日，乙方有权并应该在交付日期前详细查看店铺现有装修、设施及购物中心的公共部分，交付验收的具体标准见本合同附件三，如店铺不符合附件三时，乙方有权拒绝接受，甲方应在最迟交付日前完成修复、整改工作，否则按逾期交付处理；乙方向甲方交付的保证金，不是预付的租金、物业服务费等应交费用，仅作为乙方履行本合同约定义务的保证，乙方应于签订租赁合同后10日内支付租赁保证金40万元；乙方对店铺进行内部装修、分隔、修建、安装设备或改建，店铺的立面图、内部装修布局施工图、空调、电力和消防系统布置图和施工图、给排水系统和管道布置图以及各装修物料等的挑选，应符合购物中心的风格和性质，且事先报甲方会审并经甲方会审同意，若装修方案未能通过甲方审核同意的，乙方应在甲方通知的时间内进行整改并承担因此产生的一切费用，免租装修期不顺延；乙方负责申报并获得必要的政府有关部门的批准、执照或许可证；即使乙方对店铺进行内部装修、分割、修建、安装设备或改建的申请书，由甲方代为向政府有关部门提交，乙方仍须支付一切为符合本条规定而引起的费用，且乙方须独自承担因政府有关部门拒绝、修改乙方装修工程申请书或因此而引起的延迟及损失的后果；若任何一方未能全面履行本合同项下的义务，除非对方以书面形式豁免其有关义务的履行，违约的一方应对对方因其违约产生的全部损失包括调查费用及律师和会计师收费，或任何其他形式的损失作出全额赔偿；如乙方违反合同约定，乙方应负责纠正其违约行为，并赔偿甲方实际损失，甲方同意给予乙方7日宽限期以纠正其违约行为，超过宽限期乙方仍未能纠正违约的，甲方有权要求乙方支付等于2个月违约租金的违约金；非因甲方原因，乙方超过甲方书面通知的交付日起三十日内仍未实际办理验收、交接手续的，甲方有权单方解除合同，还有权根据本合同其他条款和法律规定就其因乙方违反合同所遭受的损失向乙方索赔及将店铺另行出租给第三方，但该行为并不损害其依据合同约定向乙方索赔；甲方无理由单方面终止本合同，甲方应双倍返还租赁保证金作为违约金，乙方有权向甲方追偿。合同附件三约定了店铺交付标准。合同附件九是乙方提供的店铺平面图，在观众厅建筑工艺设计说明中载明该图仅供参考，不能作为施工图使用。2014年3月26日，橙天嘉禾向城投悦城支付租赁保证金40万元。2014年12月8日，上海市消防局作出沪公消验字(2014)第0297号《建设工程消防验收意见书》。载明：新江湾城C5-7地块项目(地上12层、地下2层，建筑高度58.65平方米)符合国家、地方有关消防规范、标准和审核要求；建筑总平面布置、安全疏散、防火分隔基本符合要求；抽查火灾自动报警系统、报警及其联动功能基本正常；测试室内外消火栓系统、自动喷水灭火系统，供水正常；抽查防排烟系统，基本正常。审理中，双方一致确认该意见书是对嘉誉国际广场整个园区的土建一次消防的验收。合同签订后，城投悦城委托海南(上海)建筑设计院有限公司根据橙天嘉禾提供的工艺图完成了影院施工图，并根据施工图进行了土建部分的工程。城投悦城称，2015年2月5日设计部员工张小琴应橙天嘉禾方王涛的要求以电子邮件的形式将该施工图最终版发给橙天嘉禾，橙天嘉禾的内部装修施工图需根据该图设计。橙天嘉禾称，该份邮件发送的是内部装修施工图审核意见。2015年2月13日，橙天嘉禾将内部装修施工图寄送城投悦城。2015年2月26日城投悦城以邮件告知橙天嘉禾，向消防单位报送图纸时，因缺少设计公司的在沪诚信手册，未能办理备案手续，并随附了诚信手册样板照片。2015年1、2月间，城投悦城数次发送电子邮件给橙天嘉禾。就橙天嘉禾提供的内部装修图纸缺乏水电专业相应的系统图及部分平面图、排烟图纸中无放映夹层排烟系统、影厅下梁高度、影厅西侧墙西移、室内外标高施工图、入场开门位置等问题进行沟通，其中部分项目要求提供修改后的图纸，并要求提供装修设计消防报建需要材料，其中包括设计单位诚信手册。2015年3月11日，双方签订《店铺租赁合同补充协议(一)》。载明：因消防部门的相关规定导致店铺影厅格局变更，店铺内将建设6个影厅，主合同附件九店铺平面图变更为本协议附件1的平面图。2015年5月19日，橙天嘉禾再次以电子邮件形式将内部装修施工图发送城投悦城。2015年6月4日，城投悦城将审图意见以电子邮件形式发送橙天嘉禾。在该邮件中，城投悦城对橙天嘉禾内部装修施工图空调、电气、给排水、暖通、土建标高、设计效果等方面提出异议，要求修改。橙天嘉禾未回复。2015年5月29日，城投悦城以电子邮件形式通知橙天嘉禾办理交接手续并按合同约定支付相关费用。2015年6月5日，上海市杨浦区公安消防支队作出沪杨公消验字(2015)第0079号《建设工程消防验收意见书》。载明：杨浦区淞沪路XXX弄XXX号的新江湾城C5-7项目R7三、四层影院改建工程，建筑平面布置、安全疏散、防火分隔符合国家消防技术规范要求，验收综合评定为合格；本次验收范围仅为新增防烟楼梯间，已验收建筑如需改变用途、内部装修应向当地公安消防机构办理有关消防手续。2015年6月9日，橙天嘉禾发函城投悦城，表示收到城投悦城2015年5月29日发来的《出租方通知书》，要求城投悦城提供进场装修各项费用清单、业主方产权证明以便申办新影城、提供一次消防验收合格意见书，并提出因城投悦城延期交房要求给予免租期作为补偿。2015年6月24日，城投悦城向橙天嘉禾出具《出租方通知书》，言明：位于上海新江湾城街道439坊20/30丘的悠方购物公园的建设工程已经竣工，并已符合合同约定的交付标准，出租方交付给承租方的店铺的正式店铺编号及位置为购物公园1388弄6号第3层、第4层及第4层夹层；承租方应交付装修保证金10万元，垃圾运输费113,790元，首期物业管理费2.5万元；出租方定于2015年7月25日向承租方交付店铺，承租方应在所述交付日办理交接手续并支付相关款项。2015年6月25日，城投悦城向橙天嘉禾发送《关于上海新江湾“橙天嘉禾影城”合同履行事宜的复函》。言明：橙天嘉禾提交的店铺装修方案未获城投悦城审核通过，并已多次以邮件、电话等形式责成橙天嘉禾对装修方案进行调整，但橙天嘉禾未作任何回应，其行为严重影响店铺的改造工作以及交接工作。2015年6月29日，上海市杨浦区文化局向苏州橙天嘉禾影城有限公司上海第一分公司出具《上海市设立营业性电影放映单位预先核准通知书》。载明：该单位可持通知至工商、消防等部门办理手续，按照要求设计、建造影院，工程建设竣工后，按相关要求递交行政许可申请材料，申请《上海市电影放映经营许可证》。审理中，橙天嘉禾称因城投悦城提出解除合同，故未能领取到上述许可证。2015年7月1日，城投悦城以电子邮件形式通知橙天嘉禾提交装修施工图调整版。2015年7月14日，橙天嘉禾向城投悦城发送电子邮件。称：看台漏光、立面无封板、扶手、矮墙、踏步；未开放映窗口、影厅内强排烟风口在屏幕上方；影城区域内所有钢结构未刷防火涂料；大堂扶梯未做；大堂两侧入口连廊与影城地面有高差，造成雨水倒灌现象；施工界面、公共区域未完成施工；功能房间墙体、消防前室消防梯未完成施工；顶面荷载需提供计算报告；大堂洗手间原设置高度不足；6号影厅上方未做放映夹层；机电存在问题；空调主机及配套系统未施工以及空调未预留孔洞；水系统、消火栓、报警系统、应急广播、排烟都未施工；防火分区卷帘未施工；消防工程基本未做；给排水都未施工；洗手间及排水点位未开洞；影厅内雨水管、污水管不能在影厅内设置。2015年7月22日，城投悦城向橙天嘉禾出具《关于嘉禾影城店铺工程问题的复函》。言明：我司已严格按照租赁合同附件三店铺交付标准的约定完成，贵司提出的影院大堂洗手间布置高度不足、夹层放映机位置与夹层内强排烟管道位置冲突、给排水、洗手间及排水点开洞工程，因贵司未配合提供相关资料导致我司无法完成相关改造工程，贵司应于收函后7日内提交工程所需资料；影厅内扶手、矮墙、放映机房开设放映窗口、影院大堂建造手扶梯、影院中央空调末端系统的安装及影院走道、楼梯间、前室、消防通道的施工工程非我司责任，应由贵司根据实际需要自行负责建造施工并承担费用；按照交付标准的约定，我司已完成土建一次消防的验收工作，二次装修消防应由贵司负责完成并自担费用，因此，影院水系统、消火栓、报警系统、应急广播、排烟的建造、应急照明、疏散指示、防火门的配备以及防火分区卷帘建造的工程，应由贵司负责完成。2015年7月30日，橙天嘉禾就《关于嘉禾影城店铺工程问题的复函》向城投悦城发送电子邮件。称经2015年7月14日现场勘验，场地存在问题，问题与2015年7月14日所载基本一致。同日，城投悦城答复称：土建城投悦城已严格按图纸施工并完成，橙天嘉禾所述未完成部分应由其自行负责施工；提供电量满足合同约定之交付标准；空调主机及配套系统已安装到位；土建一次消防验收工作已完成，二次消防装修应由橙天嘉禾完成，如认为放映夹层烟道太低，应提供书面改造方案，城投悦城审核通过后按合同约定安排施工；给排水也需橙天嘉禾提供图纸再施工；雨水管、污水管设置城投悦城已使用专用排水管道，并做消声处理。2015年8月20日，橙天嘉禾作出《回函》。要求城投悦城根据设计图纸要求增加餐饮厨房区域用电量，其他内容与2015年7月30日《关于嘉禾影城店铺工程问题的复函》基本一致，就所涉问题进一步细化说明。2015年8月28日，城投悦城作出《关于嘉禾影城店铺工程问题的复函》。言明：橙天嘉禾提到的土建问题橙天嘉禾均已按交付标准完成，部分问题不属城投悦城合同义务；地面荷载、顶面荷载计算报告见附件“设计图”；防火涂料见附件“钢结构施工说明”；给排水、洗手间点位开洞问题，因橙天嘉禾出图单位未具备消防要求的资质，导致图纸未完成消防报审，城投悦城无法按照图纸施工，橙天嘉禾应核实现场后提供精确定位的尺寸图；2015年7月即已完成防水工程，目前未见漏水情况；增加餐饮区域用电量问题，应提交餐饮厨房区域的位置及大小，如城投悦城审核通过会酌情增容。2015年9月10日，城投悦城发出《关于限期接收店铺的通知函》。言明：因橙天嘉禾图纸频繁修改、未聘请具备当地消防机构认定资质的设计公司出二次装修图纸，导致土建、钢结构设计报消防机关审批通过时间节点上的延误，直接致使空调机组等设备的采购安装延误，未来将影响到后续装修工作；橙天嘉禾的行为已严重影响到城投悦城开业计划，对项目运营造成巨大损失，要求2015年9月20日前接受场地，否则将追讨因橙天嘉禾违约导致的一切损失。此后至2015年10月29日，双方以邮件及函件的方式协商处理交房事宜。城投悦城希望橙天嘉禾先接收店铺进场施工，对于交付标准中未明确责任主体的工程事项，再行协商。双方派员进行了协商，橙天嘉禾制作了《上海新江湾未完工程计价》，载明土建、空调、消防、给排水四项工程合计940,598.31元。协商期间，橙天嘉禾于2015年10月9日向城投悦城发送《关于上海新江湾项目联系函》，称2015年9月16日再次现场勘察，项目场地仍存在土建、机电、空调、消防、给排水等方面的问题，要求城投悦城整改。2015年11月9日，城投悦城向橙天嘉禾出具《租赁合同解除函》。言明：我司多次书面通知贵司接收店铺并向贵司催收工程配套图纸，贵司始终未提供经消防审批通过的图纸，导致部分工程我方无法施工；由于贵司原因导致双方无法按原定日期达成交付，贵司的行为已严重影响到我司项目的整体开业时间，并导致我司产生了严重的经济损失；特此正式通知贵司自2015年11月12日起解除双方签署的租赁合同，望贵司在收函后15日内注销在本店铺地址上的一切行政登记，办理合同解除后的相关手续。2015年11月17日，橙天嘉禾向城投悦城出具《关于租赁合同解除函的回函》。言明：贵司于2015年5月29日向我司发出《出租方通知书》，告知交付时间推迟至2015年7月15日，后又于6月24日来函，告知交付时间推迟至2015年7月25日，未履行提前60日的告知义务，也未履行最迟交付日的约定；经我司现场勘验，贵司交付的商铺严重不符合租赁合同约定标准，我司多次要求贵司整改、按时交付，至2015年9月16日店铺仍未达到约定交付标准；后贵司提议未按交付标准完工部分由我司代为整改，贵司支付整改费用，我司同意并向贵司发出了整改费用清单，后经我司多次催促，贵司再无任何反馈；对贵司的解约意图不予认可，坚持要求按时将符合约定标准的商铺完成施工并交付我司。2016年2月至3月间，双方就解除租赁合同进行了协商。城投悦城草拟了《终止协议》。该协议中有橙天嘉禾配合办理上海市杨浦区文广局备案文件注销手续、城投悦城返还保证金并支付61.5万元的内容。2016年8月5日，深圳市中深建装饰设计工程有限公司出具《情况说明》，言明：2015年2月13日已将商铺消防设计图纸三份蓝图寄给城投悦城；公司是设计甲级企业，拥有的消防设施工程专项设计乙级资质可以满足法律法规和政府部门对消防设计单位的资质要求。2016年，橙天嘉禾单方面委托北京中瑞诚资产评估有限公司就上海嘉誉国际广场影院项目进行了合同解除后经济损失以及延迟交房经济损失两项资产评估，评估基准日均为2016年5月31日。2016年8月7日，北京中瑞诚资产评估有限公司就合同解除后橙天嘉禾的经济损失作出中瑞诚评报字(2016)第000063号《资产评估报告书》，结论为：评估基准日委估的因城投悦城单方面解除《店铺租赁合同》造成橙天嘉禾投资的上海嘉誉国际广场影院项目重大经济损失索赔项目评估价值为2160.23万元，其中，直接经济损失为177.67万元，预期收益损失为1982.56万元。直接经济损失中，租赁保证金40万元，工程设计款384,594元，评估费11万元，律师费50万元，预付建筑装饰工程款预计利息损失382,068.73元。同日，北京中瑞诚资产评估有限公司就逾期交付房屋橙天嘉禾的经济损失作出中瑞诚评报字(2016)第000065号《资产评估报告书》，结论为：评估基准日委估的因城投悦城延期履行《店铺租赁合同》造成橙天嘉禾投资的上海嘉誉国际广场影院项目重大经济损失索赔项目评估价值为143.84万元，其中，直接经济损失为99.21万元，预期收益损失为44.63万元。直接经济损失中，评估费11万元，律师费50万元，预付建筑装饰工程款预计利息损失382,068.73元。2016年12月15日，上海市杨浦区公安消防支队出具《说明》。载明：我单位受理建设工程消防设计审核申报手续时，对施工图纸的设计单位在外省市设立的，除了要求提供资质证明文件外，均要求其提供在沪诚信手册后方予办理。审理中，城投悦城提供《工程结算书》2份，欲证明上海嘉实(集团)有限公司、广州市顺卓建设工程有限公司为系争工程施工单位，工程结算造价总计8,342,574元。城投悦城自认该笔工程款尚未支付，不要求法院对土建工程及消防工程造价进行司法审价。橙天嘉禾对该费用不予认可。双方对于城投悦城是否按租赁合同附件三约定的店铺交付标准交付，存在以下十一项争议。一、合同约定“提供所有划分影院租区与其他区域的分隔墙，以及影厅的墙体，墙体完成面需抹灰，墙体的施工方法需满足国家规范”；橙天嘉禾认为，城投悦城各影厅隔墙抹灰不符合GB50210-2001抹灰工程之验收规范(交付时需开孔检查空腔之施工状况)，各影厅放映窗口未开启(窗口是墙体的一部分)；城投悦城认为，未约定墙体交付需满足上述验收规范，橙天嘉禾是验收主体，从未提出过开孔要求，合同没有约定需留有放映窗口，且放映窗口的位置大小需根据放映机的位置决定，这属于橙天嘉禾内装的施工项目。二、合同约定“提供影院座位区起坡、楼梯、放映夹层、通道，用钢筋混凝土或钢结构制作，看台混凝土板厚度不小于80mm，水泥砂浆抹平地面，影厅、附加楼梯踏步为水泥找平面层”；橙天嘉禾认为，各影厅内安全扶手、安全护墙、看台通道楼梯踏步城投悦城没做(因扶手、护墙是界定通道边缘的通道两侧必备设施与起坡踏步均是被告义务)，进场层、放映夹层、楼梯、通道等区域地面未找平抹光，6号厅放映夹层与工艺图纸不符；城投悦城认为，所谓未做的项目均非城投悦城的合同义务，座位区楼梯、通道及放映夹层已找平抹光；橙天嘉禾提供的6号厅放映夹层工艺图纸不能作施工用，城投悦城根据工艺图制作了施工图，对于该施工图橙天嘉禾并未提出异议，且橙天嘉禾从未指明6号厅放映夹层需要整改的部位。三、合同约定“提供所有租区内部的乙方设备间、储物间及办公室等功能区域墙体”；橙天嘉禾认为,这些墙体在精装图纸上均有标注，城投悦城部分区域墙体未按图纸砌筑，且已在现场勘验时指出；城投悦城认为，已完成合同约定的墙体，原告未指明需整改的墙体。四、合同约定“提供符合要求的地面结构。公共走道及座席区350公斤/平米，放映间300公斤/平米，洗手间250公斤/平米，以及所有承重均为活荷载，未列入区域按照国家标准要求执行”；橙天嘉禾认为，屋面、楼地面荷载证明城投悦城未提交；城投悦城认为，按照工程惯例，有资质的设计院出具的蓝图必须符合国家对荷载的强制性规定，并按照该荷载要求出具具体的施工图纸，城投悦城已将荷载的设计图提交橙天嘉禾，如橙天嘉禾认为不符合要求的，应当举证。五、合同约定“公共区域是被告义务”；橙天嘉禾认为：城投悦城未安装3层至4层间的自动扶梯，该自动扶梯位置是橙天嘉禾工艺图中明确的；城投悦城认为，该扶梯位于橙天嘉禾租赁部位内部，合同未约定安装该扶梯为城投悦城之义务。六、橙天嘉禾认为尚存在基本质量问题包括，4号厅内屋面、VIP厅旁边进场口墙面漏水，2/4号厅看台M-24轴浇筑未完善，3层露天连廊与影院区域地面有高差，现场未见防汛措施；城投悦城认为，橙天嘉禾所谓的质量问题合同均未约定，被告已完成防水工程，不存在漏水问题，且2/4号厅看台已施工完成，不明白橙天嘉禾所指问题是什么，3层露天连廊并非租赁区域，原告可在内装时弥补高差。七、合同约定“提供符合电量需求的动力电源，提供电缆到影院区强电间，影院区域普通电量需求为每平米120瓦；如包括空调主机电量的，需增加每平米70瓦；如包括餐饮厨房区域电量的，需增加每平米1000瓦。(如设厨房，厨房的设置位置及大小需经甲方认可。现状：设计院预留34层238kw%2B238kw，热泵机组预留250kw。)，以及高低压配电房处预留电表”；橙天嘉禾认为，关于总电量配送回路及容量城投悦城未明确回复；城投悦城认为，提供的总电量符合合同附件三“二、机电第1项”的约定，除该约定外，橙天嘉禾从未另行告知总电量标准。八、合同约定“提供影院区域内所配置空调主机及末端机房的摆放位置和设备基础”、“根据影院方需求在墙体、楼板及屋面预留风井、水井及相关孔洞”；橙天嘉禾认为，城投悦城空调主机及影院区域内空气调节系统主机未施工，城投悦城部分预留空调、风、水系统孔洞未完成；城投悦城认为，空调主机及影院区域内空气调节系统主机已完成施工，且仍在现场，也已经将相关空调管道通过孔洞接入了室内，不存在未预留孔洞的情况，末端系统包括空调箱、新风机组、机管等设备，根据合同要求城投悦城只要提供摆放位置，这些设备应由橙天嘉禾自行出资购买放置，设备基础也是这个意思。九、合同约定“应设有并完成火灾自动报警及消防联动系统，系统应有预留容量以备影院部分增容，提供各系统的竣工图纸及电子版，且应设有并完成自动喷水灭火系统、消火栓系统并配套灭火器、消防应急广播系统及声光警报装置、防排烟系统且风口应设在影院需要区域、消防应急照明及疏散指示系统”；橙天嘉禾认为，影院火灾报警系统、烟感、手动报警、水系统、喷淋、消火栓、应急广播及声光报警、疏散指示标志、应急照明及强排烟系统等城投悦城均未提供，这些属于二次消防的内容，要等这些内容做完橙天嘉禾才能进行精装修；城投悦城认为，一次消防、二次消防都会涉及这些项目，原告所指未完成部分实质为二次消防，此系橙天嘉禾之义务。十、合同约定“提供管道并负责完成影院租赁区域内所有排水点位的敷设(乙方需在指定的时间(双方协商)内提供甲方认可的图纸)。包括卫生间、卖场、干湿仓库、员工休息室等”；橙天嘉禾认为，城投悦城未完成给排水、洗手间及排水点位开洞工程，卫生间建筑结构防水、给排水未施工；城投悦城认为，橙天嘉禾未提供给排水、洗手间及排水点位开洞工程图纸，提供的图纸未经消防报审，未经城投悦城认可，按照合同约定，被告不承担任何责任，包括施工责任，合同未约定卫生间建筑结构防水、给排水需由城投悦城施工。十一、合同约定“所有风系统管道水系统管道不得穿越影厅厅与厅之间隔墙，所有排水管道(雨水管、污水管、废水管等)及与影院建设无关的系统管道不得设置在影厅内”；橙天嘉禾认为，城投悦城2/3/4号影厅有雨水管道穿厅，不符合影厅隔声要求；城投悦城认为，双方通过电子邮件协议变更了雨水管位置。审理中，本院至现场勘察。查明：现场存有改建痕迹，部分隔墙敲除，楼面高度有更改，地面、楼梯踏步平整，现场可见消防设施，楼顶有空调设备，并有管道接入4楼，一侧墙壁有一圈类似水渍的痕迹，但现场没有漏水，橙天嘉禾未能在现场确认2/4号厅看台M-24轴在何处。本院认为：定件租赁合同系对租赁物要求较高的租赁合同，双方在制定定件标准时均应审慎注意，以免产生歧义进而影响合同的履行。在系争租赁合同履行中，橙天嘉禾与城投悦城对于租赁物是否符合交付标准各执己见，橙天嘉禾对城投悦城关于诚信手册及修改装修方案的要求也未予重视及解决，致使定件租赁合同无法继续履行，城投悦城在数次协商无果的情况下为避免经济损失的进一步扩大向橙天嘉禾发出《租赁合同解除函》，并无不当。根据法律规定，橙天嘉禾对城投悦城单方解约不服，应在收到解除函的三个月提起诉讼，橙天嘉禾超出法律规定的期间要求确认《租赁合同解除函》无效，本院不予支持。关于橙天嘉禾提出的11项不符合交付标准的项目，本院逐一分析认定如下：1、合同并未约定墙体验收方法及标准，按行业惯例，定制人通常应在墙体施工时派员监理或检查，放映窗口虽在在工艺图上有所体现，但仅有高度标识，宽度未有标注；2、橙天嘉禾认为安全扶手等未做的项目并未在合同内有明确约定；3、现场已改建，橙天嘉禾所谓的部分区域墙体未砌筑，无法查明；4、关于荷载，本院采纳城投悦城的主张，城投悦城依照橙天嘉禾的要求已将荷载设计图提交，荷载在图纸中标明，符合行业惯例，橙天嘉禾对荷载证明有特殊要求，应在合同中备注；5、自动扶梯并非城投悦城的土建设计，而是橙天嘉禾的定制内容，且该扶梯位于租赁物内部，橙天嘉禾认为该扶梯位于公共区域所以是城投悦城的义务，系对公共区域的扩大解释；6、橙天嘉禾出具的工艺图对楼层高度有明确要求，在出图时应考虑到外部连廊与租赁物地面有高差，如城投悦城将高差找平，势必导致3楼层高与设计高度不符；7、关于电量，城投悦城已明确回复按合同约定，关于总电量橙天嘉禾也可通过计算得出结论，如因餐饮需要希望增加应明确提出需要增加的电量；8、经现场勘察，空调主机仍留在现场，相关管道亦接入租赁物，影院内各区域的风井、水井应在内部装修时一并排布；9、合同虽约定了消防需完成的项目，但未明确哪些属于一次消防、哪些属于二次消防，根据消防施工的常理，合同附件三关于消防一节第3到9项的内容在土建及内部装修时均会涉及，房屋使用人应在内部装修时根据实际需要将消防设备进一步细化安装到位，现一次消防已获验收通过，验收项目与合同约定基本吻合，故可认定为城投悦城已完成一次消防；10、该项异议，本院采纳城投悦城之主张；11、城投悦城对于合同约定未予审慎注意，以致管道穿越墙壁留在影厅内，虽其后采取补救措施，但未获橙天嘉禾认可。本案合同约定交付标准不够严谨，导致双方争议颇多，对此双方均有过失。诚信手册虽非国家法律法规明文规定的消防审批时所需提供之材料，但地方规定提供该手册亦是为了市场有序发展，在城投悦城向橙天嘉禾提出该问题时，橙天嘉禾应予重视并及时补办或更换有诚信手册的设计单位，但橙天嘉禾置之不理的态度致使二次消防图纸实际上无法获得验收通过。根据合同约定，城投悦城对橙天嘉禾的内部装修图纸有审核、要求修改的权利，在城投悦城提出修改要求后，橙天嘉禾同样置之不理。橙天嘉禾的上述行为对租赁合同能否顺利履行、影院能否尽快营业产生不利影响，城投悦城因此怀疑其履行之诚意，亦属情理之中。对于租赁合同之解除，双方均有过失及过错，故各自的损失自行承担。关于橙天嘉禾提出的其他质量问题，如放映夹层是否施工、地面找光、漏水、看台漏光等本可通过专业鉴定获得结论，但鉴于现场已被改动，部分夹层影厅隔墙已敲除，加之双方均有过错，本院不主持司法鉴定。综上，橙天嘉禾请求确认城投悦城在2015年11月9日发出的《租赁合同解除函》无效并赔偿经济损失的诉讼请求，本院难以支持。城投悦城收取的租赁保证金应予返还。城投悦城反诉要求橙天嘉禾赔偿土建改建经济损失，但不愿意司法审价，鉴于城投悦城对于合同无法继续履行亦有过错，建设项目尚有利用价值，故对该项赔偿请求本院不予支持。至于城投悦城的反诉诉请2、3，因该损失尚未实际发生，且非橙天嘉禾签约时所能预见之范围，故本院难以支持。至于反诉诉请4，基于城投悦城自身亦存在过错，该违约金主张，本院不予支持。至于反诉诉请5，该通知书涉及公司非本案当事人，城投悦城亦未提交证明该公司现确实成立，故对该项诉请，本院不予支持。租赁合同既已解除，城投悦城可自行去相关主管部门协商撤销该通知书，协商不成，可另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)橙天嘉禾影城(中国)有限公司请求确认被告(反诉原告)上海城投悦城置业有限公司于2015年11月9日发出的《租赁合同解除函》无效的诉讼请求，不予支持；二、原告(反诉被告)橙天嘉禾影城(中国)有限公司请求判令被告(反诉原告)上海城投悦城置业有限公司支付各项经济损失17,285,236元的诉讼请求，不予支持；三、反诉原告(被告)上海城投悦城置业有限公司请求反诉被告(原告)橙天嘉禾影城(中国)有限公司支付土建改建经济损失8,340,000元的诉讼请求，不予支持；四、反诉原告(被告)上海城投悦城置业有限公司请求反诉被告(原告)橙天嘉禾影城(中国)有限公司承担店铺空置租金收入损失1,200,000元的诉讼请求，不予支持；五、反诉原告(被告)上海城投悦城置业有限公司请求反诉被告(原告)橙天嘉禾影城(中国)有限公司承担其他店铺租金收入损失6,200,000元的诉讼请求，不予支持；六、反诉原告(被告)上海城投悦城置业有限公司请求反诉被告(原告)橙天嘉禾影城(中国)有限公司支付违约金720,000元的诉讼请求，不予支持；七、反诉原告(被告)上海城投悦城置业有限公司请求反诉被告(原告)橙天嘉禾影城(中国)有限公司办理《上海市设立营业性电影放映单位预先核准通知书》撤销手续，并赔偿因未及时撤销许可而造成的损失960,000元的诉讼请求，不予支持；八、反诉原告(被告)上海城投悦城置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉被告(原告)橙天嘉禾影城(中国)有限公司租赁保证金400,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费125,512元，诉讼保全费5,000元，由原告(反诉被告)橙天嘉禾影城(中国)有限公司负担；反诉受理费63,160元，由反诉原告(被告)上海城投悦城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 王    莹审 判 员 陈    稷人民陪审员 陈  铭  浩二〇一七年二月十五日书 记 员 袁甄乙肖蔚瑾附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。