北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第25113号
原告洪景华，男，1943年3月24日出生。
委托代理人彭希，广东瑞科律师事务所律师。
被告张艳军，男，1976年11月4日出生。
第三人张玺，女，1950年2月9日出生，北京市朝阳区体育场东路**楼***号。
委托代理人徐琳，上海联科律师事务所律师。
原告洪景华（下称原告）与被告张艳军（下称被告）、第三人张玺（下称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人彭希，第三人的委托代理人徐琳到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由未出庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与案外人赵树生通过朋友认识，赵树生于2012年11月14日以共同操作燕郊百货商场地产为由，与原告签署合作协议。协议第二条约定，由原告用其名下房产抵押贷款，将取得资金借给赵树生周转之用；协议第四条同时约定，原告在抵押贷款过程中应及时提供房产证、户口本、身份证等。原告出于对赵树生的信任，在协议签署当天便将房产证、户口本、身份证交与赵树生持有。
2012年11月15日，原告由自称是赵树生司机的臧立华开车载至朝阳区房管局办理抵押登记手续，但因原告为七十高龄且听力残疾的老人，其因匆忙出门没戴助听器又处于噪杂的房产过户大厅中，又在被告及臧立华强烈示意原告只要办完房产抵押手续，被告就可将事先说好的180万元借给赵树生，赵树生也在一旁说让原告尽管放心，承诺办完抵押手续收到被告的钱后向原告开具借条，并用其注册在北京顺义区的北京双彩农业生态园有限公司名下资产向原告提供担保。原告在被告等人不断催促及提示下，根本没有看清文书内容就签署了《房屋所有权转移登记申请书》及《存量房屋买卖合同》。事后，赵树生于2012年11月17日，向原告出具借条一张及北京双彩农业生态园有限公司担保书一份。至此，原告仍然以为只是办理了房产抵押手续，直至2013年3月23日原告邻居告知有人撬其家大门，原告妻子张玺随即报警。后经核实，撬门人手上所持房产证为真实的，证明其是该房屋合法的产权人。第二天，原告到朝阳区房管局查询后发现，房子已经于2012年11月15日过户给被告。此时，被告方知其当时所签署的文件并非抵押登记手续，而是办理的房屋买卖过户手续。于是，原告联系赵树生问其缘由，赵树生说这是错误导致原告夫妇失去房产，并于2013年3月28日与原告夫妇三方签署一份违约赔偿协议。赔偿协议第三条证明原告是“被误导或有意将房产证抵押登记重大失误为转让登记”的，而这些误导人当然是被告等。
综上，因被告与赵树生的联合欺诈行为，导致原告作出了错误的意思表示，将其名下市值400多万的房子以180万的价格处分，导致七十多岁的原告夫妇无家可归，故诉至法院，请求判决撤销原告与被告于2012年11月15日签署的编号为C654698的《存量房屋买卖合同》。
被告未出庭亦未提交书面答辩意见。
第三人述称：不同意原告的诉讼请求。第三人与原告于1974年8月1日登记结婚。1998年5月原告领取了京房权证朝私字第xxxxxxx**号房产证。2012年11月15日，原告未经第三人同意，将夫妻共有的位于北京市朝阳区xxxxxxxxx室的住房转让。根据《物权法》第一百零六条的规定，被告需主观上善意且支付对价并办理不动产过户登记。本案被告以远低于市场价的价格恶意取得原告和申请人的共同房产，因此，不存在法律上的善意取得情形。另，原告与被告所签署的房屋买卖合同由于未经第三人同意，处分了第三人与原告的共同财产，属于效力待定的合同，现第三人作为该房产共有人，对于原告行为的效力不予追认，故原告与被告签订的房屋买卖合同无效。而且，原告没有转让诉争房屋的意愿，也没有收到任何购房款。被告与原告素不相识，其自买房到向他人转让从未到房产实地进行考察，且以远低于市场的价格购买，既不符合逻辑也不符合常理，明显是与案外人赵树生有欺诈的共同恶意。综上，请求法院判决原告、被告于2012年11月15日签署的编号为C654698号《存量房屋买卖合同》无效。
原告针对第三人述称辩称：认可第三人所述的事实理由，不认可第三人的请求。
经审理查明：原告与第三人系夫妻，两人于1974年8月1日结婚。原告为听力残疾人，残疾等级二级；第三人为肢体残疾人，残疾等级四级。审理中，经询，原告与第三人均确认原告的听力残疾并不影响其民事行为能力。
2000年8月30日，案外人中国北方工业公司与原告签订了《房屋买卖契约》，约定中国北方工业公司将座落在朝阳区xxxxxxxxx号单元楼房（下称涉案房屋）一套，出售给原告，售价45185元。后原告取得涉案房屋所有权证（产权证号为京房权证朝私字第xxxxxxx**号）。2013年9月，中国北方工业公司出具《证明》，称洪景华与张玺于1998年搬入涉案房屋居住；2002年1月25日，公司以福利房分配家庭购房，该房转为京房权证朝私字第xxxxxxx**号，房产证登记房主为洪景华；公司职工分配住房是以工龄时间排队分房的，按洪景华工龄分配他和爱人张玺双职工居住的xxxx单元，于2002年1月按公司规定住房成本价出售给该家庭基本住房83.57平米；该房屋是洪景华和张玺夫妻共同共有的基本住房。诉讼中，原告与第三人均认可涉案房屋是两人共同所有。
2012年11月15日，原告与被告签订了《存量房屋买卖合同》，约定原告将涉案房屋出售给被告，成交价格为180万元。同日，原告与被告共同提交了《房屋所有权转移登记申请书》。2012年11月17日，被告向原告名下的银行账户×××汇款180万元。当日，该银行账户向案外人崔宝顺名下银行账户转账20万元，向案外人赵树生名下银行账户转账150万元。诉讼中，原告称其名下×××的银行账户并非其开户，银行卡也不由其持有。
2012年11月19日，涉案房屋登记到被告名下，被告取得房屋所有权证（证号为京房权证朝字第xxxxx**号）。后，被告将涉案房屋出售给案外人刘卫兴，刘卫兴于2013年3月6日登记为涉案房屋所有权人，取得涉案房屋所有权证（证号为京房权证朝字第xxxxx**号）。2013年5月8日，刘卫兴与案外人陈莹签订了《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给陈莹，约定的成交价格为1711800元。
诉讼中，原告主张出售涉案房屋并非其真实意思表示，其在签订《存量房屋买卖合同》时存在被告欺诈和重大误解的情形，并提供了证人臧立华2013年3月30日《说明》、原告与案外人北京双彩农业生态园有限公司2012年11月14日所签《合作协议》、案外人赵树生2012年11月17日所写《借条》、北京双彩农业生态园有限公司2012年11月17日出具的《担保书》及原告、第三人与赵树生于2013年3月28日所签的《关于房产证抵押—违约赔偿协议书》、2012年11月16日《房屋登记询问笔录》用以证明。其中，臧立华《说明》写明：“我是北京双彩农业生态园有限公司职工，为公司开车，……我们公司向洪景华借款壹佰捌拾万元，洪景华本人同意将自己的房产抵押担保，我通过朋友介绍找到李冰在2012年11月15日到房产局办理抵押手续，由于洪景华岁数大，公司让我将洪景华带到房产局办理抵押手续。以上我所说的属实。”臧立华本人未出庭作证。《合作协议》载明：“甲方（洪景华）为了帮助乙方（北京双彩农业生态园有限公司），愿以自己名下的房产作为抵押贷款，借款给乙方作为前期过桥资金。”《借条》载明：“今日收到洪景华人民币壹佰捌拾万整（房屋款）。借款人：赵树生。”《担保书》载明：“北京双彩农业生态园有限公司以公司所有项目及资产作为向洪景华借款的担保，我公司如果到期无法按时偿还借款，则洪景华有权处置我公司的所有项目及资产。”《关于房产证抵押—违约赔偿协议书》载明：“乙方（赵树生）因联络的借款方没摆平，造成超过三个月期限，给借款方有意躲避还款也是乙方联络的关系和责任，让他有倒卖房产证的机会，给甲方（原告、第三人）于3月23日丢失该房产权和造成出租、家具电器设施以及个人名义损失。”第三人对原告上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。
第三人在诉讼中称原告将涉案房屋转让给被告，未经第三人同意，原告对此予以认可。
另，原告与第三人在诉讼中均主张被告取得涉案房屋不构成善意取得，并以此作为支持各自诉讼请求的理由。
上述事实，有原告与第三人当庭陈述、结婚证、户口本、残疾人证、房屋所有权证复印件、中国北方工业公司《证明》、《房屋买卖契约》、《存量房屋买卖合同》、《房屋所有权转移登记申请书》、银行转账记录、《说明》、《合作协议》、《借条》、《担保书》、《关于房产证抵押—违约赔偿协议书》、《房屋登记询问笔录》、《房屋登记簿》等在案佐证。
本院认为：依据合同法的规定，因重大误解订立或在订立时显失公平的合同，当事人一方有权请求撤销合同；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求撤销合同。
本案中，原告请求撤销其与被告于2012年11月15日签订的《存量房屋买卖合同》，主要理由是欺诈和重大误解。首先，关于诉争合同是否存在欺诈事由，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”，据此可知，判断合同是否存在欺诈的标准，应以一方当事人在订立合同时是否存在故意告知对方虚假情况或故意隐瞒真实情况诱导对方作出错误意思表示的行为。本案中，原告请求撤销的合同的双方当事人是本案原告和被告，而原告所提供的用以证明合同存在欺诈的证据，均是其与案外人北京双彩农业生态园有限公司和赵树生之间存在借贷关系和借贷抵押关系的凭证，与本案诉争合同缺乏直接关联性，也无法证明被告对原告存在欺诈行为。而证人臧×出庭作证，对其证言本院也不予采信。因此，原告主张被告订立合同时存在欺诈，缺乏充分的证据佐证，本院不予支持。其次，关于原告订立合同时是否存在重大误解，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第71条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”。本案中，原告虽有听力残疾，但并不影响其民事行为能力。原告作为完全民事行为能力人，对其从事的民事行为具有充分的认知和理解能力，并对其行为后果负责。原告称其将与被告签订的《存量房屋买卖合同》，误以为是与案外人赵树生办理房屋抵押手续，但是基于基本的生活经验，《存量房屋买卖合同》与房屋抵押手续存在明显区别，而且在两种行为中与原告相对的主体也并非同一人，原告作为一名完全民事行为能力人，理应能够对此作出正确区分。如果原告未能进行区分，则其未尽到作为一个交易主体在处理房产这类重大财产时所应具备的基本的审慎义务，构成重大过失，即使存在其所称的误解，也不构成重大误解。因此，对于原告所称订立合同时存在重大误解的主张，本院不予认可。综上，对于原告撤销与被告之间签订的《存量房屋买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。
关于第三人要求确认原告与被告签订的《存量房屋买卖合同》无效的请求，其诉讼理由是被告取得房屋不构成善意取得、存在欺诈恶意和无权处分。依据合同法的规定，合同无效的情形包括一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。据此规定，第一，是否构成善意取得，属于物权法上的争议范围，与合同的效力认定并无直接关系，故本院对第三人主张被告取得房屋不构成善意取得这一理由不予审查；第二，是否存在欺诈恶意，只有在存在损害国家利益的情况下才是判断合同是否有效的标准，否则只是认定合同是否可以撤销的事由。本案中，第三人并未主张和举证证明被告与原告签订合同的行为损害了国家利益，故第三人不能以被告存在欺诈恶意为由主张被告与原告签订的合同无效；第三，对于第三人主张原告无权处分，虽然原告与第三人在本案诉讼中均认可原告将涉案房屋转让给被告未经第三人同意，原告的行为构成无权处分，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，因此，第三人以原告对涉案房屋无权处分为由主张原、被告之间的房屋买卖合同无效，于法无据，本院不予支持。综上，对于第三人要求确认原告与被告签订的《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。
被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利，不影响本院依据查明的事实依法裁判。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第68条、第71条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告洪景华的诉讼请求。
二、驳回第三人张玺的诉讼请求。
案件受理费105元，由原告洪景华负担70元（已交纳）、第三人张玺负担35元（已交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 杨 兵
审 判 员 雷恩强
人民陪审员 席久义
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 宋晓佩