贵州省福泉市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）福商初字第150号
原告吴秀军，男，1990年11月12日生。
委托代理人吴文学，福泉市牛场镇法律事务所法律工作者。
被告杨忠明，男，1981年9月26日生。
被告蔡芳，女，1984年11月10日生。
被告彭文权，男，1964年3月5日。
原告吴秀军与被告杨忠明、蔡芳、彭文权房屋买卖担保合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴秀军及委托代理人吴文学，被告蔡芳、彭文权到庭参加诉讼，被告杨忠明经本院合法传唤未到庭诉讼。本案现已审理终结。
原告吴秀军诉称，2014年10月31日，被告将其位于金山办事处金山北路＊＊＊的房屋转卖给原告（面积121.53平米，产权证号41001＊＊＊，土地使用证号20110＊＊＊），议定价款258000元。原告于2014年10月25日交付蔡芳202800元购房款，2014年10月31日交付蔡芳40000元购房款。（土地使用证已经办理过户手续，原告花去费用11000元，但是被告一直没有办理房屋产权过户手续）。2014年11月26日，被告杨忠明、蔡芳向原告承诺并由被告彭文权担保：在两个月内将41001860号房屋过户给吴秀军，否则由杨忠明、蔡芳、彭文权赔偿吴秀军已经支付的房款并且按照月息3%支付利息，赔偿吴秀军办理土地使用证时花去的费用并且按照月息3%支付利息，赔偿吴秀军为了维权而花去的律师费、误工费等。
然而时至今日，被告一直没有把该房屋产权过户给原告，也一直没有把房屋交付给原告使用。后原告到福泉市房管所查询时才知道该房产已经被法院查封，该房产被告根本就不能转售，然而被告却欺骗原告，把该房屋买与原告并且收取相应的购房款。被告的行为，严重损害了原告的合法权益，为此，特根据我国《民事诉讼法》、《合同法》之有关规定向贵院提起诉讼，请依法判决解除2014年10月31日原告与被告签订的房屋买卖合同，判令被告蔡芳、杨忠明返还原告的吴秀军各种款项共计263800元并支付相应利息（其中购房款242800元，并按照月息3%从2014年11月26日起支付利息到偿还完毕之日止；原告办理土地使用证时开支的费�11000元，并按照月息3%从2014年11月26日起支付利息到偿还完毕之日止；支付原告误工费10000元）。被告对上述债务负连带清偿责任，且本案的诉讼费由被告承担。
被告蔡芳辩称，解除合同可以，得到的钱会想办法还给原告，但算的3分利息现在无能力支付，请法官酌情考虑。
被告杨忠明经本院合法传唤未到庭诉讼，也未提交书面答辩及证据。
被告彭文权辩称，对误工费及利息有异议。
原告为证明其主张，在举证期限内提供了以下证据：
1、房产证、土地使用证、购房合同、担保协议，证明房屋产权属于蔡芳和杨忠明的，并办理了土地过户手续给吴秀军。
被告蔡芳对上述证据无异�。
被告彭文权对上述证据不清楚。
2、原告交纳了各项票据8张，证明被告蔡芳于2014年10月25日收到原告吴秀军购房款订金贰拾万零贰仟捌佰月整（202800元）、于2014年10月31日收到原告吴秀军购房款肆万元整（40000元）的事实，以及证明原告于2014年11月3日缴纳的销售不动产所得税5160.00元、于2014年11月3日缴纳的契税3870.00元、于2014年11月25日缴纳的查询资料费100.00元、缴纳的工本费20.00元、缴纳的工本费13.00元的事实。
被告蔡芳对上述证据无异议。
被告彭文权对上述证据因被告不在场，不清楚。
被告杨忠明、蔡芳、彭文权在举证期限内未向本院提交证据。
原告提供的上述证据符合证据三性，能客观地印证本案事实，本院予以确认。
经审理查明，被告杨忠明、蔡芳（甲方）与原告吴秀军（乙方）于2014年10月31日签订的一份房屋买卖协议，协议约定，（一）甲方自愿将坐落于金山办事处金山北路＊＊＊（面积121.53平米，产权证号41001＊＊＊，土地使用证号20110＊＊＊）房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产相关的附属设施同时出卖给乙方。（二）双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写金额贰拾伍万捌仟元（￥258000元）。（三）甲方如不按合同规定的日期交付房屋给乙方，每逾期一天按照房价总额2%计算违约金给乙方。逾期超过一个月时，乙方有权解除本合同。甲方除将已收的房价款退还给乙方外，还应赔偿乙方经济损失人民币贰拾万元（￥200000.00）。（四）如果甲方出售的房产证有纠纷，一切责任由甲方承担。并应承担乙方的损失。同时甲方杨忠明、蔡芳、乙方吴秀军与担保人（丙方）彭文权于2014年11月26日签订的一份担保书，三方共同约定，甲方未能在两个月内将41001＊＊＊号房产过户给乙方，则由丙方和甲方承担以下责任：（一）赔偿乙方已经支付的全部房款及3%的利息。（二）赔偿乙方办理该房土地使用证时已经花去的税费及税费月3%的利息。（三）赔偿乙方为维权而花去的律师费、误工费及其他费用。上述协议签订后，被告蔡芳于2014年10月25日收到原告吴秀军购房款订金202800元、于2014年10月31日收到原告吴秀军购房款40000元，原告于2014年11月3日缴纳了销售个人所得税5160.00元、于2014年11月3日缴纳了契税3870.00元、于2014年11月25日缴纳了查询资料费100.00元、缴纳了工本费20.00元、13.00元。经查询得知，被告杨忠明、蔡芳所有的房屋在出卖前已被法院查封，不能办理过户。原告于2015年2月11日诉至本院，请求法院判决如前诉请。
本院认为，被告杨忠明、蔡芳将其所有的坐落于金山办事处金山北路＊＊＊（面积121.53平米，产权证号41001＊＊＊，土地使用证号20110＊＊＊）房产出卖给原告，双方所签订的《房屋买卖协议》的房屋转让不违反法律规定，属有效合同。但因被告杨忠明、蔡芳所有的房屋在转让前因其他债务被法院查封，其房产不能办理过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，因房产不能办理过户手续，不能实现合同的目的，故原告请求解除合同，本院予以支持。原告与被告杨忠明、蔡芳在协议中约定按日2%支付违约金及赔偿金200000元，以及三方在担保书中约定按3%支付利息，在庭审中被告提出过高，根据原告的实际支出为251963元，实际损失为同期银行贷款利息。违约金根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”故原告请求被告支付利息、违约金及损失等，本院以中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍利息予以支持。被告彭文权作为担保人�在未明确约定担保范围及责任的情形下，应为连带责任保证，其承担责任后，有权向被告杨忠明、蔡芳追偿。被告杨忠明不到庭诉讼，自行放弃抗辩权，依法承担由此产生的不利法律后果。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，九十七条，第一百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第二条、第十九条，第三十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告吴秀军与被告杨忠明、蔡芳于2014年10月31日签订的《房屋买卖协议》。
二、由被告杨忠明、蔡芳于本判决生效之日起十日内返还原告吴秀军房款人民币二十四万二千八百元；由被告杨忠明协助退所得税五千一百六十元返还原告吴秀军；原告吴秀军自行退契税三千八百七十元；被告杨忠明、蔡芳赔偿原告吴秀军其他费用一百三十三元；杨忠明、蔡芳赔偿原告吴秀军损失及支付违约金（以二十五万一千九百六十三元为基数从2015年1月27日起至判决履行期限止按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计）。
三、被告彭文权对上述判决第二项承担连带保证责任，其承担责任后，有权向被告杨忠明、蔡芳追偿。
本案案件受理费5257元，公告费120元，合计5377元，由被告杨忠明、蔡芳、彭文权承担。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不�本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期未上诉，则本判决发生法律效力，若义务人未履行本判决确定的义务，权利人有权在本判决所确定的履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行，逾期本院不予立案执行。
审 判 长 杨宗霏
审 判 员 姜雪峰
人民陪审员 阳玉碧
二〇一五年十月十二日
书 记 员 周春香