南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江宁禄民初字第1352号
原告陈惠萍，女，1977年7月1日生，汉族。
委托代理人王丽娟、李成荣，江苏墨子律师事务所律师。
被告南京江宁雅居乐房地产开发有限公司（组织机构代码55205220-4），住所地在南京市江宁开发区胜太路68号。
法定代表人毛建平，总经理。
委托代理人欧永成，男，1979年2月28日生。
委托代理人杨焱，男，1982年2月15日生。
原告陈惠萍与被告南京江宁雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月16日公开开庭进行了审理。原告陈惠萍及其委托代理人王丽娟、李成荣、被告雅居乐房地产公司的委托代理人欧永成、杨焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈惠萍诉称：2014年4月24日，其与被告雅居乐房地产公司签订商品房预售合同，由其向雅居乐房地产公司购买位于南京市江宁区秣陵街道清水亭西路200号×××室房屋。合同约定，雅居乐房地产公司应于2014年12月31日前向其交付房屋，交房时应当提供两书一表。其收到雅居乐房地产公司的收房通知按时前去验房，但雅居乐房地产公司拒绝出示两书一表，并要求先交纳物业管理费后方可交房给其。其认为雅居乐房地产公司交房不符合合同约定，且新增了交房条件，故其当天未收房。其于2015年1月14日向雅居乐房地产公司发出催告函，但雅居乐房地产公司仍未按约交房。现要求判令雅居乐房地产公司按约交房，并支付逾期交房违约金（按照已付房屋价款的日万分之五的标准计算，自2015年1月1日起至实际交付之日止）。
被告雅居乐房地产公司辩称：涉案房屋于2013年12月25日已取得竣工验收备案表，2014年10月11日取得精装修竣工验收备案表，2013年12月13日取得建设工程规划合格书。2014年12月，其向原告陈惠萍发出收房通知书，通知陈惠萍于2014年12月31日前来物业管理公司办理收楼手续，其具备交付条件后向陈惠萍发出收房通知的。其在房屋交付期间，接受其委托办理房屋交接手续的物业公司将竣工验收备案表、建设工程规划合格书等交付资料集中在桌子上摊开公示。住宅质量保证书、住宅使用说明书在办理收房手续时一并交付签收的。故要求驳回陈惠萍的诉讼请求。
经审理查明：位于南京市江宁区秣陵街道清水亭西路200号碧堤湾畔花园由被告雅居乐房地产公司开发建设。2014年4月24日，原告陈惠萍与雅居乐房地产公司签订一份商品房预售合同。双方约定，陈惠萍向雅居乐房地产公司购买上述×××室房屋，房屋面积为215.29平方米，单价为18575元，价款为3999000元；雅居乐房地产公司应于2014年12月31日前向陈惠萍交付房屋，房屋交付时应取得建设工程规划验收合格书、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，并提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等；雅居乐房地产公司迟延交付房屋，应按照已收价款的万分之五每天计算，向陈惠萍支付迟延期间的违约金；双方进行交接时，雅居乐房地产公司应当出示上述约定的证明文件和满足双方约定的其他交付条件。雅居乐房地产公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足双方约定的其他交付条件的，陈惠萍有权拒绝接受房屋；本合同签订前，雅居乐房地产公司就该商品房所在商品房项目的物业管理已与物业管理企业雅居乐物业管理服务有限公司签订了前期物业服务合同，并制定了业主临时管理规约，陈惠萍已详细阅读并自愿遵守前期物业服务合同，同时也签订业主临时管理规约。双方在合同附件的合同补充协议中约定陈惠萍在收到雅居乐房地产公司发出收楼通知（以寄出邮戳为准）确定的期限内到雅居乐房地产公司指定的收楼地点办理有关收楼手续，在此期限内，如陈惠萍未办理收楼手续，无论钥匙是否交接，视作陈惠萍对该商品房进行了验收、接管，雅居乐房地产公司不再另行通知。因此，陈惠萍应从该期限之日起向物业管理公司交清物业管理费，该商品房损毁等风险也转移于陈惠萍。同日，陈惠萍在前期物业服务合同上签名，该合同上载明物业管理公司可在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收6个月的物业服务费。2013年12月13日，涉案房屋的相应建筑取得建设工程规划核实合格书。2013年12月25日，涉案房屋的相应建筑碧堤湾畔花园×及地下室部分取得竣工验收备案表。2014年10月11日，涉案房屋的相应建筑碧堤湾畔花园×（精装修）取得竣工验收备案表。2014年12月29日，陈惠萍与雅居乐房地产公司又签订补充协议1份，载明因涉案商品房的实测建筑面积为214.52平方米，比合同约定建筑面积减少0.77平方米，故雅居乐房地产公司需向陈惠萍退款14303元，以银行汇款方式支付。后雅居乐公司退还给陈惠萍14303元。2014年12月31日，陈惠萍接雅居乐房地产公司通知后前去收房，在收房时，雅居乐房地产公司委托的办理交房的物业公司要求陈惠萍预缴物业费，陈惠萍不同意。陈惠萍未收房。当日，雅居乐房地产公司委托交房的物业公司出具确认函1份，载明现因××××室业主拒绝在交付时缴纳预收的物业管理费及分摊公共能耗费，故无法完成交付手续，钥匙资料也无法移交于业主。2015年1月14日，陈惠萍向雅居乐房地产公司发出催告函，函称“本人收到所发收楼通知书，并按通知于2014年12月31日前往收楼，但物业公司却以本人未交物业管理费为由拒绝交房。现本人依据合同约定。现本人正式通知贵司，如果贵司收到此函后十五日内仍未交付，本人将按合同约定解除本合同，并按合同约定追究贵司违约责任。”。同年11月28日，陈惠萍委托律师向雅居乐房地产公司发出律师函，函称“……委托人在收到贵司收楼通知书后按时前往验房，但贵司拒绝出示和提供两书一表，并要求必须先缴纳物业管理费后方可交房，委托人认为贵司交房未能满足合同约定的条件且附增了合同未约定的新的交房条件，故在当天未能如期收房。委托人就上述情况于2015年1月14日向贵司递交催告函要求按约交房，但贵司此后虽两次来函催收，但对于两书一表等问题依然未予明确答复……”2015年12月，陈惠萍向本院提起诉讼，要求雅居乐房地产公司按约交房，并支付逾期交房违约金。审理中，雅居乐房地产公司认为其已按约交付房屋，系陈惠萍单方拒绝收房。且认为双方在合同中约定的逾期交房违约金过高。本院向物价部门询价，物价部门工作人员陈述涉案房屋所在地区的精装修面积为200多平方米的房屋的月租金为7500元左右每月。因双方调解意见不一致，调解未成。
上述事实，有商品房预售合同、建设工程规划核实合格书、房屋建筑工程竣工验收备案表、住宅使用说明书、住宅质量保证书、前期物业服务合同、确认函、催告函、律师函及双方当事人陈述等证据材料证实。
本院认为：原告陈惠萍与被告雅居乐房地产公司之间签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按约履行。关于房屋交付条件，雅居乐房地产公司已取得建设工程规划验收合格书、竣工验收备案证明、住宅使用说明书、住宅质量保证书，符合双方约定，应认定符合交付条件。陈惠萍虽在签订房屋预售合同时也在前期物业服务合同上签字，前期物业服务合同上载明物业公司可预收物业费，但房屋交付系雅居乐房地产公司的主要合同义务，陈惠萍与雅居乐房地产公司间的房屋预售合同上并未就交付房屋与缴纳物业费的先后顺序进行约定，雅居乐房地产公司交付房屋的合同义务与陈惠萍是否缴纳物业费无关，故雅居乐房地产公司委托物业公司办理交房手续时，物业公司向陈惠萍预收物业费属于雅居乐房地产公司新增的交房条件。故应认定为雅居乐房地产公司未按约交房。雅居乐房地产公司应向陈惠萍承担延期交房的违约责任。因双方在合同中约定的逾期交房违约金标准过分高于陈惠萍的实际损失，故本院酌定雅居乐房地产公司应按照该房屋租金的1.3倍的标准向陈惠萍支付逾期交房违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告南京江宁雅居乐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将原告陈惠萍购买的位于南京市江宁区秣陵街道清水亭西路200号×××室，房屋面积为215.29平方米的房屋交付给陈惠萍，并同时交付给陈惠萍房屋的住宅质量保证书、住宅使用说明书、入户钥匙机械2把、门禁卡4张、入户门电子卡2张、五金门钥匙3把、室内钥匙1套、水费卡、电费卡、燃气卡各1张、可视对讲机1台、中央空调及地暖的保修证书、合格证书、使用说明。
二、被告南京江宁雅居乐房地产开发有限公司给付原告陈惠萍自2015年1月1日起按每月9750元的标准计算至实际交房之日止的逾期交房违约金，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。
三、驳回原告陈惠萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应收案件受理费10380元，由原告陈惠萍负担7621元，由被告雅居乐房地产公司负担2759元。（此款已由陈惠萍垫付，雅居乐房地产公司在本判决发生法律效力之日起十日内给付陈惠萍）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10105901040001276）。
审 判 长 成 林
人民陪审员 张家文
人民陪审员 俞金喜
二〇一六年五月三十日
书 记 员 王 萌