湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0111民初4788号
原告：陈学英，男，1974年6月25日出生，汉族，住福建省长乐市。
委托诉讼代理人：彭健，湖南森力律师事务所律师。
被告：深圳沃尔玛百货零售有限公司长沙高桥分店，住所地湖南省长沙市雨花区高桥街道办事处火焰村（万家丽路358号上河国际2-3楼）。
负责人：黄晓磊，总经理。
委托诉讼代理人：赵仕林，四川嘉冠律师事务所律师。
被告：深圳沃尔玛百货零售有限公司，住所地深圳市罗湖区洪湖路湖景花园1-3层楼。
法定代表人：SeanJohnClarke，执行总裁。
委托诉讼代理人：赵仕林，四川嘉冠律师事务所律师。
第三人：湖南天润五江置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路358号上河国际商业广场F栋F层。
法定代表人：沈世江，董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ，湖南琼武律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭凡，湖南麓谷律师事务所律师。
原告陈学英（以下简称原告）与被告深圳沃尔玛百货零售有限公司长沙高桥分店（以下简称沃尔玛高桥分店）、被告深圳沃尔玛百货零售有限公司（以下简称沃尔玛公司）、第三人湖南天润五江置业有限公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭健，被告沃尔玛高桥分店的委托诉讼代理人赵仕林，被告沃尔玛公司的委托诉讼代理人赵仕林，第三人委托诉讼代理人ＸＸ、郭凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提起诉讼，诉讼请求：1、两被告支付原告租金1481679.27元及利息46258.95元（利息自2014年7月24日起按中国人民银行同期贷款利率计算至被告还清之日止，暂计至起诉之日）；2、诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2005年8月2日，沃尔玛公司与第三人签订了《房屋租赁协议》，由沃尔玛公司租赁第三人所有的位于长沙市雨花区万家丽中路一段358号上河国际商业广场A栋地上一、二、三层、地下一、二层面积合计为20352平方米的房屋用作超市经营。租赁协议第3.1条的约定，协议租期从沃尔玛公司购物广场开业日起至开业日后的第十五个租约年（租约年指连续12个月的期间）结束止。租金根据租用场地的用途不同及递增的约定每个租约年会有不同，由沃尔玛于每月的第10日或之前支付上月租金。自2007年12月20日起，沃尔玛高桥分店正式开始营业。
2014年7月10日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，购买了位于雨花区万家丽中路一段358号上河国际商业广场A栋二层、三楼2018号、2020号、2033号、3008号、3011号房屋，面积合计为2142.12平方米，产权证号分别为714168207、714168209、714168217、714168223、714168225。而以上房屋正是沃尔玛公司所租赁的区域，按照法律的相关规定，房屋所有权人发生变更后，若承租人要求继续租赁，应当自房屋办理产权过户或者交付时起向房屋新所有人支付租赁费用。2016年6月21日，原告委托湖南森力律师事务所向沃尔玛高桥分店发函催收租赁费用，但时至今日，两被告从未向原告支付任何租赁费用。
原告与第三人签订房屋买卖合同并办理房屋产权登记之日起，原告已承继了第三人作为出租人的所有权利与义务，作为承租人的两被告应当按照原租赁协议的约定向新房屋产权人支付租金，但是被告却无理据不支付租金至今，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，为了维护其合法权益，遂向本院提请诉讼，请求判如所请。
在本案审理过程中，原告补充事实和理由称，涉案房屋系案外人赖长江先从五江置业公司购买所有，然后再由赖长江卖给本案原告，并将房屋产权证办理到了原告名下。
被告沃尔玛高桥分店、沃尔玛公司答辩称，支付租金的义务是基于合同约定，原告不是租赁合同的相对方，在合同有效的情况下，原告直接向被告主张租金的请求违反合同相对性，原告也主张是从案外人赖长江手里取得产权，而不是在第三人手里取得，根据赖长江与第三人的购房协议，只有在赖长江足额支付购房款之后才享用租赁的权利。
第三人答辩称，原告取得房屋的依据是赖长江购买了第三人的房屋，在赖长江没有支付完毕房屋购房款前，赖长江是无权取得租赁收益的。根据两原告称述，其从赖长江手中购买房屋已经超过两年，而一直没有主张租金，部分请求已经超过诉讼时效。
第三人提出独立诉讼请求，诉讼请求：1、确认原告所诉争的房屋租金全部归第三人所有；2、被告将该部分房屋租金中尚未支付的127285元（2016年10月、11月份）支付给第三人；3、原告承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：1、原告取得房屋的依据是因为赖长江购买了原告的房屋。原告主张租金的依据是因为其取得出资给被告房屋中的部分房屋产权，但原告取得房屋产权是因为赖长江在购买第三人的房屋时，指定第三人将其购买的房屋登记在原告名下。第三人与赖长江签订协议，第三人为原告进行了网签，将房屋过户至原告名下，但原告并未支付任何款项。2、原告不能因为取得房屋产权而取得收取租金的资格。根据第三人与赖长江签订的协议，在购房款支付前，租金收益权归第三人。3、原告对房屋上的限制是明知的。原告名下的房屋与其他人的房屋整体被租赁给沃尔玛公司，并未单独出租。原告在取得房屋所有权后，在长达两年多的时间里从未主张过收取租金的权利，足以说明原告对租金归第三人收取是明知的。综上，第三人请求判如所请。
针对第三人的独立请求，原告答辩称，原告基于房屋买卖取得所有权，成为租赁合同的主体，依法享有取得租金的权利，第三人与赖长江的合同约定不能约束原告。租赁期间，所有权发生转移的，租赁合同继续有效，我方继受租赁合同权利义务。
针对第三人的独立请求，被告沃尔玛高桥分店、沃尔玛公司答辩称，对支付租金没有异议，具体租金标准以双方实际履行的为准。
经审理查明，2005年8月2日，第三人与被告沃尔玛公司签订《房屋租赁协议》，约定由沃尔玛公司承租第三人的位于长沙市雨花区万家丽中路一段358号上河国际商业广场A栋地上一、二、三层、地下一、二层面积合计为20352平方米的房屋用作超市经营，协议租期从沃尔玛公司购物广场开业日起至开业日后的第十五个租约年（租约年指连续12个月的期间）结束止，租金根据租用场地的用途不同及递增的约定每个租约年会进行调整，由沃尔玛公司于每月的第10日或之前支付上月租金，2016年租金标准为29.71元/平方米。2007年12月20日，沃尔玛高桥分店正式开始营业。
2013年11月11日，第三人（甲方）与案外人赖长江（乙方）签订《房屋认购协议书》，约定：1、乙方整体购买甲方开发的上河国际商业广场，房屋面积共19355.8平方米，房屋单价5800元/平方米，房款共计112263640元。2、支付方式为乙方在认购书签订之日起45天内支付总价款的50%，房款到账后30天内甲方解除房屋的抵押手续，签订商品房买卖合同并完成第三层房屋的产权过户手续。第三层房屋过户手续完成之日起3个月内乙方支付剩余50%的房款，甲方在房款到账后20天内完成第二层房屋的产权过户手续。3、双方明确物业存在沃尔玛租赁合同，甲方在全部房款付清过户手续完成后180天内完成物业移交手续及所有租赁合同变更等事宜，在物业移交前所产生的风险及债权债务由甲方承担。4、从乙方向甲方按该协议的约定足额支付全部购房款之日起，所购物业项下的一切权益均归属乙方所有。至物业移交完成前的权益暂由甲方代为收取保管，待产权过户之日起十个工作日内，甲方无条件向乙方移交。5、乙方在签署次协议书后，在签署商品房买卖合同前如要求加名、转名、减名，甲方原则上同意，由于更改合同所产生的费用概由乙方承担。该协议签订后，赖长江未按照合同约定履行义务。
2014年7月17日，赖长江在《上河国际A栋2-3层业主明细表》上签署意见，“本人于贵公司于2013年11月11日签订了《关于购买上河国际商业广场A栋2、3层的协议》，现委托将该2、3层房屋其中一部分产权分别办理至如下人员名单（详见本表），请贵司予以协助办理相关手续。”同日，第三人公司相关工作人员在该表上签署意见，“同意赖总分散办理产权证，因分割而产生的费用由赖长江同志负责，原由我司代交的维修基金等费用在赖总支付尾款时一次性补付给我司。”《上河国际A栋2-3层业主明细表》上赖长江要求第三人将2018、2020、2033、3008、3011号房屋过户至原告名下，产权面积共计2142.12平方米。2014年7月28日，第三人将上述房屋产权过户至原告名下。2016年6月21日，原告委托湖南森力律师事务所向被告沃尔玛高桥分店邮寄了律师函，要求沃尔玛高桥分店支付租金。
其后，由于赖长江没有支付全部购房款，沃尔玛高桥分店向第三人支付至2016年9月份租金后，没有继续向第三人支付租金，也没有向原告支付租金。
以上事实，有房屋租赁协议、房屋产权查询表、律师函及送达回执、认购协议书、上河国际A栋2-3层业主明细表等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案争议的焦点为涉案房屋变更产权后第三人与赖长江签订的《房屋认购协议书》中关于租金收益权保留的约定是否合法有效以及该约定是否对原告具有约束力。
第三人与案外人赖长江签订的《房屋认购协议书》约定从赖长江向第三人按照该协议约定足额支付全部购房款之日起，所购物业项下的一切权益归属赖长江所有，该约定系第三人与赖长江的真实意思表示，不违反有关法律的禁止性规定，合法有效，受法律保护。此后，第三人与赖长江就《房屋认购协议书》中关于房屋过户条件进行了变更，第三人在赖长江没有付清款项的情况下按照赖长江的指示变更了涉案房屋产权，在此种情况下，新的房屋产权人取得房屋所有权，并根据“买卖不破租赁”的法律规定成为租赁合同的当事人。由于双方并未就购房款付清前的租金收取权益进行变更，该约定一方面在赖长江明显存在违约的情况下对第三人的权利进行保障，同时在赖长江支付完全部购房款后，新的房屋产权人能够取得完全的所有权，因此，在涉案房屋过户后，第三人和赖长江之间的约定亦不违反法律的禁止性规定，仍然合法有效。
原告并未与第三人直接签订房屋买卖合同，没有向第三人支付对价，第三人也没有将涉案房屋移交给原告，同时在房屋过户至原告名下后，原告在近两年时间内也没有向被告沃尔玛公司主张权利，可以认定原告对第三人与赖长江关于租金收取权的约定是明知的，故原告应当受第三人与赖长江所签《房屋认购协议书》关于租金收取权之约定的约束。涉案房屋虽然登记在原告名下，原告在购房款全部付清前取得收取涉案房屋租金的权利。
综上，对原告要求被告沃尔玛公司及沃尔玛高桥分店向其支付租金的诉讼请求，本院不予支持。被告沃尔玛公司应当按照《房屋租赁协议》的约定向第三人支付租金，按照《房屋租赁协议》的约定的租金支付标准，被告沃尔玛公司应向第三人支付租金127285元（2142.12平方米*29.71元/月*2月）。被告沃尔玛高桥店并非《房屋租赁协议》当事人，无需承担连带支付责任。租金收取权系请求权，因此，对第三人要求确认诉争涉案房屋租金归第三人所有的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：
一、驳回原告陈学英的诉讼请求；
二、被告深圳沃尔玛百货零售有限公司于本判决生效后十日内向第三人湖南天润五江置业有限公司支付租金127285元；
三、驳回第三人湖南天润五江置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费18551元，独立请求受理费2846元，由原告陈学英负担18551元，被告深圳沃尔玛百货零售有限公司负担2846元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 简松军
人民陪审员 章海如
人民陪审员 罗建湘
二〇一七年二月六日
书 记 员 黎冕芝
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。
对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。
前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。