河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫民终598号
上诉人（原审原告）：许红旭，男，汉族，1988年11月28日出生，住河南省郏县。
委托诉讼代理人：于燿铭，河南首位律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘冰冰，河南首位律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：常高雅，男，汉族，1981年7月16日出生，住河南省鲁山县。
委托诉讼代理人：武延辉，男，汉族，1980年8月27日出生。住河南省汝州市。
原审第三人：平顶山华丰园集团房地产开发有限公司，住所地河南省平顶山市湛河区南环路与茂源街交叉口东南角办公楼五楼501、502室。
法定代表人：牛国豪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韦向东，该公司职工。
原审第三人：牛学民，男，汉族，1969年3月5日出生，住河南省平顶山市卫东区。
上诉人许红旭因与被上诉人常高雅，原审第三人平顶山华丰园集团房地产开发有限公司（以下简称华丰园开发公司）、牛学民案外人执行异议之诉一案，不服河南省平顶山市中级人民法院（2016）豫04民初192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许红旭的委托诉讼代理人于燿铭，被上诉人常高雅及其委托诉讼代理人武延辉，华丰园开发公司的委托诉讼代理人韦向东，到庭参加诉讼。牛学民经传票传唤无正当理由拒不当庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许红旭上诉请求：撤销一审判决，改判支持许红旭的诉讼请求；案件受理费由常高雅负担。事实和理由：1、人民法院查封涉案房产之前，许红旭已经与华丰园开发公司签订了书面认购协议，并缴纳了大部分购房款，因郏县房管局及华丰园开发公司原因导致未能签订书面商品房购房合同，但许红旭已经购买并占有涉案房屋至今，许红旭在涉案交易中并无过错，其权益应得到保护。2、许红旭、华丰园开发公司之间属于物权关系，而常高雅、华丰园开发公司、牛学民之间属于一般债权债务关系，依据物权大于债权原则，许红旭对涉案房产享有优先权，且涉案房产是不是马书克名下唯一住房不能作为定案依据。
常高雅辩称，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，许红旭没有其名下无其他居住房屋的证明，支付房款也没有银行转款记录，对登记在华丰园公司名下的商品房提出的异议不应得到支持。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
华丰园开发公司述称，同意许红旭的上诉意见。
牛学民提交书面答辩状述称，同意华丰园公司的答辩意见，请人民法院依法判决。
许红旭向一审法院起诉请求：1、请求立即停止对许红旭所有的位于郏县郏宝路口西北角华丰国际A座1单元7层03（西南户）房屋的强制执行；2、案件受理费由常高雅负担。
一审法院认定事实:常高雅与华丰园开发公司、牛学民民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年4月22日做出（2014）平民初字第155号民事判决，判决：一、华丰园开发公司于判决生效后十日内偿还常高雅借款本金2000万元及利息（其中500万元借款利息字2014年7月17日起计算，1500万元借款利息自2014年10月1日起计算，利息均按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率四倍计算至2000万元借款本息清偿完毕之日止）；二、牛学民对上述借款本息承担连带清偿责任；三、驳回常高雅的其他诉讼请求。该判决生效后，常高雅向一审法院提出申请，一审法院于2015年5月19日做出（2014）平民初字第155号裁定，对华丰园开发公司位于郏县郏城口西北角（华丰国际）的房产（房权证号：郏房2013010763-13-**）予以查封。对华丰园开发公司开发的位于郏县郏城宝路口西北角(华丰国际)的房产A座东二单元01（西北户）12楼、16楼、21楼、29楼；东二单元02（西南户）19楼、27楼、29楼；东二单元03（东南户）9楼、12楼；东二单元04（东北户）7楼、9楼、16楼、17楼、20楼、22楼、23楼、26楼、29楼；东一单元01（东北户）7楼、19楼；东一单元02（东南户）7楼、8楼、12楼、13楼、25楼；东一单元03（西南户）7楼、13楼、19楼、21楼、23楼、29楼；东一单元04（西北户）7楼、16楼、19楼、21楼、25楼、29楼。3、华丰国际广场B－1座东一单元01（东北户）6楼、20楼、28楼、29楼、30楼、31楼；东一单元02（东南户）8楼、9楼、10楼、13楼、21楼、25楼、27楼、29楼、31楼、32楼；东一单元03（西南户）11楼、14楼、15楼、16楼、17楼、26楼、28楼、30楼、32楼；东一单元04（西北户）12楼、13楼、14楼、18楼、24楼、30楼、31楼、32楼共计七十套商品房予以查封。被查封房屋含许红旭异议中的华丰国际A座1单元7层03（西南户）房屋，许红旭以案外人的身份对该执行裁定提出异议。一审法院经审查后于2016年3月23日作出（2016）豫04执异9号执行裁定，驳回许红旭等56人的异议。许红旭提起本案诉讼。一审诉讼中许红旭向一审法院提交《华丰国际广场认购协议》一份，签订时间为2014年5月17日，甲方：华丰园开发公司，乙方：许红旭。协议内容：许红旭认购华丰国际广场A座1单元7层03号。销售单价2888元／㎡，销售面积为119.05平方米，销售总价343816元，认购金143816元。1、乙方为取得其所认购商品房的优先购买权，自愿向乙方交付上述认购金。2、本协议自签订之日起，乙方不得以任何理由提出退房，否则视为违约，认购金不予退还。3、甲乙双方在签订本认购协议时付清首期房款或全额房款，因乙方原因或在甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》十日内，乙方未按时与甲方签订《商品房买卖合同》的，甲方视为乙方自动放弃，此房屋甲方有权重新对外销售，所产生的后果由乙方自行承担。……双方签订《商品房买卖合同》后本认购书自动失效。双方还约定了其他事宜。许红旭于签订协议当天交纳了143816元，2015年3月22日许红旭交纳房款40000元，华丰园开发公司分别向许红旭出具了收据。华丰园开发公司对共计收到许红旭房款183816元的事实予以认可。许红旭在庭审后出具证明，证实其名下除涉案房屋外还有一套房产，涉案房屋没有交付许红旭本人。
一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉案件。本案的争议焦点是许红旭就本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，许红旭要求停止强制执行的诉讼请求是否成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案原告许红旭对本院（2014）平民初字第155号裁定提出异议后，因不服本院（2016）豫04执异9号执行裁定，以案外人提起本案诉讼。依据上述法律规定，许红旭具备本案的诉讼主体资格。常高雅辩称许红旭不具备本案主体资格的意见不能成立，不予采纳。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。该法第十条第二款规定，国家对不动产实行统一登记制度。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于登记薄时发生效力。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。本案原告许红旭与华丰园开发公司签订的《华丰国际广场认购协议》内容明确，是双方当事人真实意思表示，应为有效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中许红旭交纳了本案房屋的房款183816元，虽然超过全部购房款343816元的百分之五十，但涉案房屋并非许红旭名下唯一用于居住的房屋。故许红旭的诉讼请求不符合上述法律及司法解释的规定，在本案执行标的上的权利不足以排除执行，其要求停止执行的诉讼请求理由不足，不能成立。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案原告许红旭提交的证据不足以证明其对本案执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，常高雅以许红旭与华丰园开发公司双方仅达成购房合意，双方未签订商品房买卖合同，尚未形成买卖合同法律关系，不符合执行异议复议规定第29条关于双方签订合法有效的书面买卖合同之规定，房产的物权尚未发生改变，该房产仍归属于华丰园开发公司，要求继续执行涉案房屋的理由成立，本院予以采纳。但许红旭与华丰园开发公司签订的《华丰国际广场认购协议书》有效，对该诉争房屋已交部分款项，对其合法利益在执行时应优先保护。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十四条、第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：驳回许红旭的诉讼请求。案件受理费100元，由许红旭负担。
本院查明事实与一审法院相同。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，购房者对登记在被执行的房地产开发公司名下的商品房提出异议，需满足三个条件，即：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购房地产系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；所支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。而本案中许红旭、华丰园开发公司仅签订了《华丰国际广场认购协议》，未签订商品房买卖合同，且一审中许红旭认可其名下另有住房，一审法院据此认定其对案涉房屋不享有消费者物权期待权并无不当。同时，对于涉案房屋，许红旭虽交纳了部分款项，但华丰园开发公司并未向其交付房屋，也未办理产权变更登记，许红旭在其上诉状中虽称其已经占有涉案房产，但该陈述与其在一审中出具的证明内容不一致，且许红旭也未向二审法院提交相关证据证明该主张。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，许红旭对涉案房屋并无享有物权，许红旭认为其就涉案房屋与华丰园开发公司之间存在物权关系的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，许红旭的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由许红旭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 关晓海
审 判 员 梁培栋
代理审判员 郑 征
二〇一七年七月七日
书 记 员 谢步步