江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终3557号
上诉人（原审被告）：孟小石，女，1968年9月22日生，住南京市。
委托诉讼代理人：熊堂勇，江苏锐逸律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李翔，江苏锐逸律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京世界村物业管理有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区湖滨路15号。
法定代表人：徐业果，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：胡海宁，女，1968年5月16日生，汉族，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：周胜军，江苏益和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈永剑，江苏益和律师事务所实习律师。
上诉人孟小石因与被上诉人南京世界村物业管理有限公司（以下简称世界村物业公司）、胡海宁物业服务合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初5744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孟小石上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回世界村物业公司的诉讼请求。事实和理由：世界村物业公司没有诉讼主体资格和物业服务的主体资格。上诉人虽然没有直接证据证明，但世界村物业公司提供的业主意见表，证明了物业服务的主体是南京振中物业服务管理有限公司，收费标准是每月1元/平方米，结合世界村物业公司提供的五种版本物业服务合同，证明合同签订的主体是南京振中物业服务管理有限公司而不是世界村物业公司。上诉人和胡海宁提供2008年8月至2016年7月的两份租赁合同，合同约定由承租人交纳物业费。一审中，世界村物业公司认可胡海宁已经支付2008年8月至2010年12月的物业费，并提供了欠费承诺，证明胡海宁拖欠2011年之后的物业费。因此2008年8月之前的物业费已过诉讼时效，2008年之后物业费由胡海宁承担，上诉人只是承担连带责任。
世界村物业公司辩称，孟小石一直拖延支付物业费，所以世界村物业公司向其主张，请求二审法院依法判决，维持一审判决。
胡海宁辩称，世界村业委会与世界村物业公司签订的合同，没有经过业主大会授权，故胡海宁认为物业服务合同属无效合同，世界村物业公司主张物业费已超过诉讼时效。
世界村物业公司向一审法院起诉请求：1、孟小石支付2005年1月至2008年7月的物业费；2、孟小石、胡海宁支付2011年1月至2013年8月物业费；3、孟小石支付2013年8月至2015年4月3日的物业费；上述物业费共计51571.50元。
一审法院认定事实：孟小石为南京市世界村小区A2别墅（建筑面积231.78平方米）原业主（2015年4月3日产权变更为周玲）。世界村物业公司系该小区物业服务企业并在该小区为业主提供了物业服务。世界村物业公司提交的物业服务合同反映：2005年5月20日，世界村物业公司与世界村业主委员会签订物业服务合同，约定委托服务期限为自2004年9月25日起至2019年9月25日，物业费标准为独栋别墅每月2.5元/平方米。
依据物业服务合同约定：孟小石应支付物业费36563.29元（其中2005年1月至2008年7月为24916.35元，2013年8月至2015年4月3日为11646.94元）；2.胡海宁承租期间应支付物业费17962.95元（系2011年1月至2013年7月，租赁合同约定物业费由胡海宁承担）。
关于孟小石、胡海宁主张世界村物业公司在小区提供的物业服务存在瑕疵，应当少收物业费。根据孟小石的申请，一审法院调取了（2014）宁民终字第2578号民事判决书，该判决书认定：2013年4月，世界村物业公司曾向一审法院起诉，要求该小区业主给付2003年3月15日至2012年7月15日期间物业费，因世界村物业公司在世界村小区提供的物业服务存在瑕疵，法院裁判该案业主按物业费标准的70%支付物业费。该判决已于2014年11月生效。
一审审理中，世界村物业公司称是因房屋空置才按70%的标准收取物业费，但未提供证据证明，且世界村物业公司的该意见与判决书认定的事实明显不符，故对孟小石、胡海宁主张世界村物业公司提供的物业服务存在瑕疵，一审法院予以采信。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。孟小石、胡海宁对世界村物业公司提交的物业服务业合同的真实性有异议，但其未提交相反证据予以证明，对孟小石、胡海宁该主张一审法院不予支持。世界村物业公司作为该小区物业服务企业并在该小区为业主提供了物业服务，孟小石、胡海宁应按照合同约定的标准计算物业费用。关于孟小石、胡海宁主张世界村物业公司在小区提供的物业服务存在瑕疵，应当少收物业费。因世界村物业公司提供的物业服务存在瑕疵，一审法院酌定孟小石按70%的标准支付物业费。经计算，孟小石应支付物业费25594.30元（其中2005年1月至2008年7月为17441.44元，2013年8月至2015年4月3日为8152.86元）。
依照法律规定，业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。因此，2008年8月1日至2013年8月1日，胡海宁承租期间按70%标准应支付物业费12574.06元应由胡海宁承担，孟小石负连带责任。
孟小石、胡海宁主张部分物业费已过诉讼时效。依照法律规定，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业费用的履行期限届满之日起计算。因世界村物业公司仍为该小区物业服务企业，物业服务合同仍在履行中，孟小石于2015年4月3日将涉案房屋出售给案外人周玲并办理了过户登记，2016年5月11日，世界村物业公司向一审法院起诉要求孟小石、胡海宁给付物业费，诉讼时效并未经过，对孟小石、胡海宁该项答辩意见，一审法院不予支持。依照《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，一审法院判决：一、胡海宁于判决发生法律效力之日起10日内向世界村物业公司支付物业费12574.06元，孟小石承担连带责任。二、孟小石于判决发生法律效力之日起10日内向世界村物业公司支付物业费25594.30元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1089元，由世界村物业公司负担335元，孟小石、胡海宁负担754元（此款已由世界村物业公司垫付，孟小石、胡海宁在支付上述款项时应一并支付此垫付款）。
二审中，除了上诉人对一审查明的“世界村物业公司系该小区物业服务企业并在该小区为业主提供了物业服务。世界村物业公司提交的物业服务合同反映：2005年5月20日，世界村物业公司与世界村业主委员会签订物业服务合同，约定委托服务期限为自2004年9月25日起至2019年9月25日，物业费标准为独栋别墅每月2.5元/平方米。”有异议外，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。由于上诉人无证据推翻一审认定的上述事实，故本院对上诉人的异议部分不予采纳。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、世界村物业公司是否具有原告诉讼主体资格；二、世界村物业公司主张2008年8月前的物业费是否超过诉讼时效。
一、关于世界村物业公司是否具有原告诉讼主体资格问题。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，上诉人孟小石称世界村物业公司没有原告诉讼主体资格，但根据查明的事实，世界村物业公司与世界村业主委员会于2005年5月20日签订的《物业服务合同》约定，委托服务期限为自2004年9月25日起至2019年9月25日，物业费标准为独栋别墅每月2.5元/平方米。上诉人孟小石作为涉案小区的业主，该《物业服务合同》对其具有约束力。世界村物业公司依约为涉案小区业主提供了物业服务，业主孟小石理当向世界村物业公司支付物业费，上诉人孟小石欠付世界村物业公司物业费，世界村物业公司依据《物业服务合同》约定向孟小石主张物业费，具有原告诉讼主体资格。据此，上诉人孟小石称世界村物业公司没有原告诉讼主体资格的意见不能成立，本院不予支持。虽然一审中，世界村物业公司提供的业主意见回函表有授权业主委员会选聘南京振中物业服务管理有限公司并与之签订物业服务合同的内容，但上诉人孟小石并无证据证明世界村业主委员会与南京振中物业服务管理有限公司就涉案小区的物业服务签订物业服务合同之事实，故上诉人孟小石称合同签订的主体是南京振中物业服务管理有限公司而不是世界村物业公司并称世界村物业公司没有物业服务的主体资格的意见缺乏依据，本院不予采纳。
二、关于世界村物业公司主张2008年8月前的物业费是否超过诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，世界村物业公司与世界村业主委员会签订的《物业服务合同》约定，物业服务费每季交纳一次。由于上诉人孟小石作为涉案小区业主欠付自2005年1月起的物业服务费，世界村物业公司于2016年5月11日向一审法院起诉要求孟小石支付物业费，孟小石于2015年4月3日将诉争房屋出售给案外人周玲，世界村物业公司的诉请时效期间应从最后一期物业费用的履行期限届满之日起计算，并未超过诉讼时效期间。故一审法院对孟小石辩称世界村物业公司的诉请已过诉讼时效的意见不予支持，并无不当。本院依法予以维持。
综上，上诉人孟小石的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1089元，由上诉人孟小石负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂 甫
审判员 吴 勇
审判员 付 双
二〇一七年五月五日
书记员 郭旭冬