江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泰中民终字第1004号
上诉人（原审被告）蒋毅。
委托代理人（特别授权）王佑和，江苏奕俊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄静。
委托代理人（特别授权）张粉，江苏天滋律师事务所律师。
上诉人蒋毅与被上诉人黄静房屋租赁合同纠纷一案，泰州市海陵区人民法院于2013年7月31日作出（2013）泰海民初字第1574号民事判决。蒋毅不服该判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2013年12月18日公开开庭进行了审理。上诉人蒋毅及其委托代理人王佑和、被上诉人黄静的委托代理人张粉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄静向原审法院起诉称：黄静是泰州市邑庙街1号（原邑庙街26号）房屋所有权人。2002年12月24日，黄静与蒋毅签订《房屋租赁协议书》一份，约定蒋毅承租黄静的上述房屋从事浴室业经营，租赁期间十年，年租金110000元，且对双方的权利义务进行了明确约定。2013年2月28日，租期即将届满，黄静向蒋毅寄发书面通知一份，告知租赁期满后房屋不再续租，要求蒋毅在合同到期日将房屋交付黄静，但蒋毅至今未交付房屋。故黄静具状起诉，请求法院：1、依法判令蒋毅立即将坐落于泰州市海陵区邑庙街1号（原邑庙街26号）的承租房屋及附属院落交付黄静并按年租金110000元的标准向黄静支付自2013年4月1日至实际交房之日的房屋使用费；2、本案诉讼费由蒋毅承担。
蒋毅在一审中辩称：黄静诉讼依据的事实与理由部分不属实，蒋毅并未收到2013年2月28日的通知，对此也不知情。房屋租赁期限届满前，蒋毅多次与黄静沟通，黄静并未提出不续租，故租赁合同仍然有效，形成不定期租赁。黄静诉称中的附属院落中的房屋均是蒋毅出资兴建的，虽未领取相应房屋产权手续，但经过相关部门罚款，且已准许蒋毅将房屋建设完工并使用至今，因此该附属院落中的房屋使用权不应当属于黄静。且双方租赁协议签订后，黄静未尽到出租人的义务，例如房屋修缮等义务，蒋毅近年来修缮房屋共计花费20余万元。蒋毅不同意黄静的诉讼请求。请求法院依法判决。
原审经审理查明：2002年12月24日，黄静与蒋毅签订租赁协议一份，约定蒋毅承租黄静所有的位于泰州市邑庙街26号内的房屋及院落，用于开办浴室业，租赁期限为十年，从2003年4月至2013年4月，年租金110000元，协议签订之日付房租55000元，2003年10月1日付下半年房租55000元，以后每年4月1日和10月1日缴纳下半年房租；协议另约定乙方在租赁经营期间的室内装潢及在院内砌筑的房屋经营期满后，固定性的房屋、装饰不得拆除，活动的部分及电器可以取走。协议签订后，蒋毅在租赁房屋内开办浴室并向黄静按时足额缴纳了租金，租金缴纳至2013年4月。2013年2月28日，黄静向蒋毅发出通知，告知蒋毅租赁期满后房屋不再续租，要求蒋毅提前做好搬迁准备，准时向黄静交付房屋。后因蒋毅未能按期交房，黄静涉讼。
原审另查明：蒋毅承租了泰州市邑庙街26号内的全部房屋及附属院落，邑庙街26号证载房屋建筑面积为999.62平方米，该处房屋因改制取得，由黄静及案外人周大迈共同共有。邑庙街26号后变更为邑庙街1号。蒋毅在此开设泰州市海陵区天乐休闲中心，并领取相关个体工商户营业执照。蒋毅承租邑庙街26号的房屋及附属院落后，对房屋进行了装饰装修，并在院落内搭建了部分房屋，均未领取合法建设手续。
上述事实，有房屋租赁协议、通知、房屋所有权证及双方的当庭陈述在卷佐证，原审法院予以确认。
原审法院认为：双方于2002年12月24日订立的房屋租赁协议书，系当事人的真实意思表示，其内容和形式均不违反国家的强制性规定，故该协议对双方均有约束力。现双方争议的焦点问题是：一、双方的租赁关系是否终止；二、对于租赁期间内蒋毅在承租的附属院落上自行搭建房屋的处理。针对争议焦点一：根据租赁协议约定，租赁期限为2003年4月至2013年4月，租期届满后，双方未续签租赁协议；另双方租赁协议中明确载明承租期满后，蒋毅需要续租，须提前两个月通知黄静；而根据庭审双方的举证，并无证据证明蒋毅向黄静通知其续租的意思表示，另黄静以寄送通知的形式，在租赁期限届满前向蒋毅明示了不再续租的意思表示，虽蒋毅辩解其并未收到该通知，但此行为表明出租人对承租人继续使用租赁房屋提出异议。故双方之间的租赁关系于双方约定的租期届满自行终止。关于双方庭审中对租金缴纳至何时产生争议，黄静认为最后一期租金缴纳至2013年3月31日，蒋毅认为最后一期租金缴纳至2013年4月30日。根据双方合同约定的租金给付习惯，每年的4月1日和10月1日缴纳下半年租金，故对最后一期租金缴纳到2013年3月31日，双方租赁关系于合同期限届满之日即2013年3月31日自行终止的事实，予以确认。按照法律规定，租赁期间届满，承租人依法应当返还租赁物。现黄静要求蒋毅将泰州市邑庙街1号（原邑庙街26号）承租房屋及附属院落返还，于法有据，予以支持。另房屋租赁合同期限届满后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失，现黄静要求蒋毅参照原租金标准，支付租期届满次日起至实际交房之日止的房屋使用费，于法有据，应予支持。针对争议焦点二：对于租赁期间内蒋毅在附属院落上自行搭建房屋的处理。对于蒋毅承租后在院落内自行搭建的房屋，因均未取得合法建设手续，无合法产权证书，故附属院落上其自行搭建的房屋法院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，原审判决：一、蒋毅于判决生效之日起十日内将承租的泰州市海陵区邑庙街1号（原邑庙街26号）房屋及附属院落交还黄静；二、蒋毅于判决生效之日起十日内向黄静支付从2013年4月1日起至实际交付上述房屋及附属院落之日止的房屋使用费（参照年租金人民币110000元标准计付）。如蒋毅未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费65元，由蒋毅负担。（黄静已预交，蒋毅在判决生效之日起十日内迳交黄静）
上诉人蒋毅不服上述民事判决，向本院提起上诉称：第一，一审法院认定蒋毅与黄静的房屋租赁关系终止事实不清。上诉人在租期届满前就一直与被上诉人沟通续租事宜，事实上在租期届满后，双方仍然保持租赁关系；上诉人也没有收到2013年2月28日的通知，所以双方之间的租赁关系并没有终止，而是形成不定期租赁。由于合同中约定的租赁期限是2003年4月至2013年4月，每年的4月1日和10月1日缴纳下半年房租，而提前一个月缴纳房租符合约定更符合交易习惯，故合同期限届满之日应为2013年4月30日，并非一审法院认定的3月31日。上诉人最后一期租金缴纳至2013年4月30日。第二，一审法院对租赁期限内上诉人在院落里搭建房屋的处理没有法律依据。上诉人扩建房屋是得到被上诉人的同意的，双方在合同中对于扩建房屋的费用并没有约定，故依照最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，扩建房屋的费用应由双方按照过错程度分担。该房屋虽未领取相关权证，但是经过有关部门罚款，且准许上诉人使用至今。第三，一审法院对于上诉人提出的关于房屋修缮费用的问题不予处理也没有法律依据。根据相关法律法规和租赁习惯，租赁物应当符合约定使用的用途。本案中，上诉人从进场后就发现租赁房屋东南角地基下沉，墙壁断裂，达不到消防要求，根本不可以用来开办浴室。上诉人在被上诉人没有修缮的情况下垫资对租赁房屋进行了修缮，共计花费26.84万元，且由于修缮房屋影响了上诉人对承租房屋的使用，故上诉人要求延长租期以弥补上诉人的损失。综上，要求二审法院驳回被上诉人的原审诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人黄静答辩称：一审判令上诉人交房有充分的事实和法律依据。上诉人未能举证证明其曾要求续租，也没有提交双方续租的协议，应当及时向答辩人交还房屋。答辩人在租期届满前向上诉人发出不再续租的通知只是行使权利而非履行义务。上诉人是否确认收到该通知，并不影响合同到期终止的约定。合同中约定的每年4月1日和10月1日交纳房租，显然是指每期房租分别交至3月31日和9月30日，上诉人所称“提前一个月交纳租金”不知出自何处？就房屋装修和搭建房屋的处理，双方在协议中有明确的约定，上诉人援引最高院的司法解释条款错误，其要求补偿没有法律依据。关于维修费用，上诉人既没有举证证明房屋需要修缮，答辩人拒不维修，也没有举证证明其已经支付了维修费用，其主张维修费用也没有法律依据。综上，一审判决正确，要求驳回上诉人的上诉请求。
二审查明的事实与一审认定的事实无异，本院予以确认。
本院认为：黄静将自有房屋出租给蒋毅经营浴室，双方签订的房屋租赁合同，内容和形式均符合法律的有关规定，亦是双方当事人真实意思的体现，应为有效合同。双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。双方当事人争议的焦点在于以下四点：一是双方有无形成不定期租赁关系，二是租金缴纳的期限，三是搭建房屋的处理，四是房屋修缮费用的处理。关于双方有无形成不定期租赁关系的问题。双方在合同中第八条约定：“承租期满后，如乙方需要续租，须提前两个月通知甲方。在同等条件下，乙方享有优先权，并提前一个月签订续租协议，否则租赁关系解除，营业执照自动作废。”现上诉人并无证据证明其与黄静之间就续租问题达成一致，在合同约定的租期届满后，租赁关系应自行解除。上诉人虽继续使用租赁房屋，但被上诉人已提出异议，双方不能形成不定期租赁关系。关于争议二，上诉人主张租金已经交纳至2013年4月30日，而一审法院认定的是交至2013年3月31日。根据双方合同的约定，租期为十年，从2003年4月至2013年4月，每年的4月1日和10月1日分别付上半年和下半年的房租，上诉人所述双方约定提前一个月支付半年的房租没有事实依据，下半年房租算至次年3月31日更加符合情理。关于争议三，搭建房屋的处理。双方在租赁协议中明确约定“乙方在租赁经营期间的室内装潢及在院内砌筑的房屋经营期满后，固定性的房屋、装饰不得拆除，活动的部分及电器可以取走”，该部分房屋也未有合法建设手续，原审对此不予处理并无不当。关于争议四，上诉人所主张的房屋维修费用不符合合同法规定的应由出租人承担维修费用的条件，上诉人既未能举证证明房屋确需维修，且其要求出租人维修，出租人未能履行维修义务；也未能举证证明上诉人自行对房屋进行了维修，并支付了其主张的维修费用，故该上诉理由本院亦不予采信。综上，对上诉人的上诉人请求，本院予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人蒋毅负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珏
审 判 员 高继林
代理审判员 缪翠玲
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 顾春旺