大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初4969号原告：大连新华物业管理有限公司。法定代表人：杨滨，系该公司经理。委托诉讼代理人：朱世铭，男，系该单位职员。被告：徐丽萍，女。委托诉讼代理人：苑辉，男，系被告丈夫。原告大连新华物业管理有限公司与被告徐丽萍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连新华物业管理有限公司的法定代表人杨滨，被告徐丽萍的委托诉讼代理人苑辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：依法判令被告支付拖欠的物业费5,019元（自2011年1月1日至2017年12月31日），滞纳金2,509.5元，合计7,528.5元。事实与理由：原告自2002年10月至今，一直为新华绿洲园的业主和物业使用人提供物业管理服务。按照《物业服务委托合同》的约定，业主按建筑面积每月每平方米0.6元向原告支付物业管理费。被告徐丽萍自2011年1月开始未向原告支付物业管理费，至2017年12月31日，被告共拖欠原告物业费5,019元。故原告诉至法院，请求判令被告立即支付物业费及滞纳金。被告徐丽萍辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是该房屋的业主，房屋建筑面积属实，收费标准没有异议。对欠费时间被告认为并不是欠付，是原告没有来收缴。原告服务有瑕疵，如违章建筑、绿化修建不及时、有大型的违章建筑、有私搭乱建、广告、工程维修等。享受物业服务就应缴纳物业费，但原告的服务前后几年差距较大，从服务的角度，被告作为业主并没有享受到，被告希望从审判的角度解决。经审理查明，2002年10月16日，“绿洲园”项目的开发商大连新华房屋开发有限公司与原告签订了《绿洲园前期物业管理服务委托合同》，委托原告为“绿洲园”小区提供物业管理服务，委托管理期限至物业产权人委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止；物业管理服务费收取标准为住宅房屋及公建按建筑面积每月每平方米0.6元。2009年7月、2013年3月原告分别与大连市甘井子区新华绿洲业主委员会签订了《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》，约定由原告对位于新华绿洲小区所属范围内的物业提供物业服务，物业费收费标准为住宅房屋和非住宅房屋的物业费均按建筑面积每月每平方米0.6元，业主或物业使用人可采取季度或半年缴纳，并在当年年底前结清当年物业服务费，逾期缴纳物业费的，从逾期之日起每天按应缴纳物业服务费的千分之三缴纳违约金。2015年12月17日，原告与大连市甘井子区新华绿洲业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，约定由原告对位于新华绿洲小区所属范围内的物业提供物业服务，委托服务期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日。物业费收费标准为住宅房屋和非住宅房屋由乙方按建筑面积每平方米暂定0.6元向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人可采取按季度或按年上达缴纳即：第二季度物业费应在第一季度末前缴纳，依次类推，并在当年年底结清当年物业费。业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，违约金按照国家相关规定（法律法规）执行。另外，以上《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》还约定了原、被告的其他相关权利义务。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。另查，被告徐丽萍系大连市甘井子区西南路绿洲园业主，该房屋建筑面积99.62平方米。被告自2011年1月1日至2017年12月31日没有交纳物业费，拖欠物业费合计5,019元（0.6元/月/平×99.62平×84个月）。本院所确认的上述事实，有《绿洲园前期物业管理服务委托合同》、《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》、视频、证明、管理公约、楼宇交接书、照片、当事人陈述及本案庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，大连新华房屋开发有限公司与物业服务企业签订的绿洲园前期物业管理委托合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业费。根据《绿洲园前期物业管理服务委托合同》、《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》，案涉房屋的物业费标准为按建筑面积每月每平方米0.6元，自2011年1月1日至2017年12月31日被告尚欠原告物业费合计5,019元，应予缴纳。关于原告所提违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，故本案不予支持原告的违约金主张。关于被告辩称原告未尽到绿化维护、保洁等物业服务不到位，而拒绝交纳物业费一节。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业不作为主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。关于被告辩称小区违章建筑的问题，本院认为，原告作为物业管理单位并没有行政执法权，无法强制拆除，此系相邻权纠纷，被告可以通过协商、向相关行政部门反映等其他方式解决，不应因此拒交物业费。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐丽萍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连新华物业管理有限公司支付拖欠的自2011年1月1日起至2017年12月31日止的物业服务费5,019元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连新华物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元（原告已预付），由原告负担10元，被告负担40元。被告负担的部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  郭艳玲人民陪审员  王景华人民陪审员  张爱华二〇一七年十二月十二日书 记 员  宋雅楠附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。