广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤17民初16号
原告（申请执行人）：钟基勇，男，1954年11月30日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。
委托诉讼代理人：陈文华，广东迅恒律师事务所律师。
被告（案外人）：江运壮，男，1968年5月3日出生，汉族，住广东省广州市花都区。
被告（被执行人）：阳江市阳东区东骏房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市阳东区经济开发区甲镇乙工业园（金田十路）。
法定代表人：郭小琴，该公司董事长。
被告（被执行人）：郭小琴，女，1967年1月15日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，现住广东省阳江市江城区。
被告（被执行人）：谭剑明，男，1966年7月14日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
被告（被执行人）：阳江市高达工业发展有限公司。住所地：广东省阳江市江城区体育路阳江市水上活动中心大楼*楼之*室。
法定代表人：谭剑明，该公司董事长。
上述四被告共同的委托诉讼代理人：叶计多，男，1974年6月15日出生，汉族，住广东省阳西县。
被告（被执行人）：阳春市新明鑫矿产资源有限公司。住所地：广东省阳春市春湾镇马狮田村。
法定代表人：倪苏林，该公司执行董事。
原告钟基勇与被告江运壮、阳江市阳东区东骏房地产开发有限公司（原为阳东县东骏房地产开发有限公司，以下简称东骏公司）、郭小琴、谭剑明、阳江市高达工业发展有限公司（以下简称高达公司）、阳春市新明鑫矿产资源有限公司（以下简称新明鑫公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年10月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟基勇的委托诉讼代理人陈文华、被告江运壮到庭参加诉讼，被告东骏公司、郭小琴、谭剑明、高达公司、新明鑫公司经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
钟基勇向本院提出诉讼请求：对东骏公司开发的位于阳江市阳东区甲镇乙地段丙小区一期第M号房屋（以下简称M号房屋）继续执行。事实和理由：一、关于钟基勇与郭小琴、谭剑明、高达公司、东骏公司、新明鑫公司民间借贷纠纷一案，广东省高级人民法院（2015）粤高法民二终字第1054号民事判决已发生法律效力，经钟基勇申请，阳江市中级人民法院于2016年2月22日立案执行。对于M号房屋，即使江运壮与东骏公司签订商品房买卖合同属实，但这只是债权效力，不具有物权变动的效力。由于涉案商品房未办理过户登记手续；且从法院查封房产至现在，江运壮从未向房管部门进行预告登记，江运壮也未提供证据证明其占有M号房屋，因此，江运壮并未取得M号房屋的物权，该房屋所有权人仍为东骏公司，房屋仍属于东骏公司的财产，法院查封东骏公司财产正确。江运壮不是执行标的的权利人，无权提出排除执行异议，法院应驳回江运壮的异议请求。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第（二）款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。涉案执行标的是2014年8月28日查封，江运壮另案起诉东骏公司是在2015年4月13日作出判决，即在执行标的被查封后作出，江运壮依据该判决提出排除执行异议，法院应不予支持。三、在执行异议听证时，江运壮提供的收楼确认书注明，江运壮于2014年7月16日向东骏公司购买M号、N号两套房屋。即使江运壮购买房屋真实，但其只需居住其中一幢，因此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的“所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形，法院应驳回江运壮的异议申请。综上，江运壮提出的异议申请没有任何事实依据和法律依据，请求支持钟基勇的诉讼请求。
江运壮辩称：一、除广州市花都区丁路a号b栋c号商品房之外，江运壮名下没有其他用于居住的房屋，但上述房屋在2013年12月27日江运壮与其前妻商丽珍签署《离婚协议书》时约定归商丽珍所有，该事实已在（2016）粤17执异5号《执行裁定书》中作出认定。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条严格限定了买受人名下无其他用于居住的房屋这一条件，而且必须是经房管部门登记在册的房屋。在执行异议程序中，经向阳江市不动产登记中心查询，没有查询到江运壮名下登记有房屋。阳江市阳东区甲镇乙地段丙小区一期N号房屋尚未登记至江运壮名下，故即使钟基勇主张江运壮在丙小区购买两套房屋，但本案仍符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，因此，（2016）粤17执异5号《执行裁定书》裁定中止对M号房屋的执行合法合理，本案应驳回钟基勇的全部诉讼请求。
东骏公司、郭小琴、谭剑明、高达公司、新明鑫公司没有进行答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。
钟基勇提供的证据如下：一、身份证，拟证明钟基勇的身份情况；二、广东省高级人民法院（2015）粤高法民二终字第1054号民事判决，拟证明钟基勇与东骏公司借款纠纷一案经终审判决，东骏公司等应偿还钟基勇债务；三、阳江市中级人民法院（2016）粤17执14号之二执行裁定书，拟证明阳江市中级人民法院依法对M号房屋执行；四、阳江市中级人民法院（2016）粤17执异5号执行裁定书，拟证明因江运壮提出执行异议，导致M号房屋无法执行；五、收楼确认书，拟证明江运壮在丙小区有两套房。对钟基勇提供的上述证据，江运壮对真实性没有异议，但对证明的事实不予认可。
江运壮提供的证据如下：一、M号房屋的《商品房买卖合同》，二、阳江市阳东区人民法院（2015）阳东法合民初字第70号《民事判决书》，三、《法律文书生效证明》，四、《转账凭证》和《收据》，五、《交房验收单》，六、《收楼确认书》，七、（2016）粤17执异5号《执行裁定书》。上述证据拟证明M号房屋是江运壮合法购买的，而东骏公司没有及时为江运壮办理房产证。钟基勇对江运壮提供的证据质证意见如下：对证据一真实性不予认可，该《商品房买卖合同》没有签订日期，不符合大标的交易的要求。对证据二真实性没有意见，但对证明内容有异议，该证据不能证明江运壮取得M号房屋的事实。对证据三真实性没有异议，但对证明内容有异议，该证据与本案没有关联性。对证据四转账凭证真实性没有意见，但江运壮向东骏公司购买了两套房产，转账凭证不能证明是用于支付M号房屋的购房款。对证据四真实性不予认可，江运壮没有证据证明其已支付两套房产全部房款，该收据不能证明江运壮已经支付了93万元房款。证据五属于重复提交。对证据六真实性没有意见，但对其证明内容有异议。证据七不能证明江运壮已经事实上占有M号房屋，按照房地产交易习惯，买受方收楼当天还应当交付房产维修基金、装修押金，物业管理费等相关费用给开发商或者物业公司，但江运壮并没有提供相关证据，显然江运壮没有真正收到东骏公司交付的M号房屋，收楼确认书证明事实不属实。对证据八真实性没有意见，但对证明内容有异议，该裁定书对江运壮拥有两套房产的事实没有查清楚，其作出的裁判结果不准确。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
关于钟基勇诉郭小琴、谭剑明、高达公司、东骏公司、新明鑫公司民间借贷纠纷一案，广东省高级人民法院于2015年11月5日作出（2015）粤高法民二终字第1054号民事判决，判决郭小琴、新明鑫公司偿还钟基勇2858.25万元借款本金及相应利息，谭剑明、高达公司、东骏公司承担连带清偿责任。该判决已于2015年12月4日发生法律效力。
钟基勇在提起上述诉讼之前，于2014年8月27日向本院申请诉前财产保全，本院于2014年8月28日作出（2014）阳中法立保字第3号民事裁定，查封了包括M号房屋在内的东骏公司开发的丙小区一期100套商品房，查封期间2年。广东省高级人民法院（2015）粤高法民二终字第1054号民事判决生效后，因郭小琴、谭剑明、高达公司、东骏公司、新明鑫公司不履行判决确定的义务，钟基勇遂向本院申请执行。本院立案执行后，本院（2014）阳中法立保字第3号民事裁定对东骏公司开发的丙小区一期未出售的房屋之查封，自动转为执行中的查封措施。在查封过程中，江运壮以其已向东骏公司购买了M号房屋，并已向东骏公司支付了全部购房款且办理了收楼手续和进行装修使用为由于2016年5月17日向本院提出书面异议，请求解除对M号房屋的查封。本院经审查后于2016年9月13日作出（2016）粤17执异5号执行裁定，裁定中止对M号房屋的执行。钟基勇于2016年9月18日收到上述裁定书后，因不服该裁定于签收裁定书当天向本院提起本案的执行异议之诉。
钟基勇于2016年9月18日向本院起诉时，除以江运壮、东骏公司、郭小琴、谭剑明、高达公司、新明鑫公司为被告外，还以阳江市德阳实业投资有限公司为被告。2017年3月16日，钟基勇向本院提交申请书，申请撤回对阳江市德阳实业投资有限公司的起诉，本院于2017年3月16日作出（2016）粤17民初16号民事裁定，准许钟基勇撤回对阳江市德阳实业投资有限公司的起诉。
对于涉案M号房屋，江运壮与东骏公司于2014年7月16日签订《商品房买卖合同》（合同编号20××××××01）。合同主要约定，江运壮向东骏公司购买M号房屋，所购房屋为预售房，批准机关为阳东县住房和城乡规划建设局，商品房预售许可证号为东预许字[20××]第0××号；M号房屋建筑面积为369.05平方米，套内建筑面积369.05平方米，分摊建筑面积0平方米；房屋每平方米2520元，总价款为930006元，江运壮在2014年7月16日前一次性付清购房款；东骏公司在2015年2月28日前将具备经验收合格的商品房交付给江运壮；在商品房交付使用后90日内，东骏公司应当将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。江运壮于2015年2月5日向阳江市阳东区人民法院提起诉讼，请求确认江运壮与东骏公司于2014年7月16日签订的合同编号为20××××××01《商品房买卖合同》有效。阳江市阳东区人民法院立案受理后于2015年4月13日作出（2015）阳东法合民初字第70号民事判决，该判决查明“在签订商品房买卖合同当日，江运壮与东骏公司就该合同进行了网签”、“东骏公司在2014年7月23日将M号房屋交付给江运壮使用”、“江运壮与东骏公司确认，江运壮在2014年7月17日支付了购房款930006元给东骏公司”；该判决认定江运壮与东骏公司签订的《商品房买卖合同》“系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效”，并判决“确认江运壮与东骏公司于2014年7月16日签订的合同编号为20××××××01《商品房买卖合同》为有效合同”；上述判决已发生法律效力。本案中，江运壮提供了《收据》以及《中国建设银行客户回单》主张其在法院查封之前已付清M号房屋的购房款，《中国建设银行客户回单》反映江运壮于2014年7月17日从其43……59账户汇款880000元至东骏公司广发银行11……40账户，《收据》载明2014年7月17日“收到江运壮交来B2栋10号房款930006元”，该《收据》盖有东骏公司财务专用章。江运壮还提供了《收楼确认书》及《交房验收单》主张东骏公司于2014年7月23日交付M号房屋给其，《收楼确认书》主要载明江运壮于2014年7月23日确认同意按照房屋现状收楼，履行收楼申请书的承诺，《交房验收单》反映江运壮于2014年7月23日对M号房屋的地面原混凝土楼面、外墙、内墙等项目进行验收，在“业主验收签字”一栏签有“江运壮”的名字，“物业管理单位签字”签有“陈文硕”的名字。
另查明：除M号房屋外，江运壮与东骏公司还于2014年7月16日签订另一份《商品房买卖合同》（合同编号：20××××××17），约定江运壮向东骏公司购买阳江市阳东区甲镇乙地段丙小区一期N号房屋。江运壮亦向阳江市阳东区人民法院提起诉讼，请求确认其与东骏公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20××××××17）有效。在该案中，江运壮提供了《商品房买卖合同》、《收据》、《中国建设银行客户回单》、《关于收楼申请的回复》、《收楼确认书》以及阳东区房地产交易中心的复函等证据，拟证明江运壮向东骏公司购买丙小区一期N号房屋，江运壮已付清购房款，东骏公司已将该房屋交付使用。阳江市阳东区人民法院（2015）阳东法合民初字第71号民事判决查明“在签订合同当日，江运壮与东骏公司进行了网签”、“东骏公司于2014年7月23日将N号商品房交付给江运壮使用”、“江运壮在签订《商品房买卖合同》后，江运壮于2014年7月17日支付了购房款1204767元给东骏公司”，并判决“确认江运壮与东骏公司于2014年7月16日签订的合同编号为20××××××17《商品房买卖合同》有效”。
又查明：本院在审查江运壮提出的执行异议一案中，经向阳江市不动产登记中心及广州市房地产档案馆查询江运壮名下的房屋产权登记情况，显示江运壮名下除位于广州市花都区丁路a号b栋c号商品房外，无其他可用于居住的房屋。江运壮提供了其与商丽珍的《离婚证》及盖有广州市花都区民政局婚姻登记处查档证明章的《离婚协议书》，主张江运壮与商丽珍已协议离婚，双方于2013年12月27日签订《离婚协议书》并约定广州市花都区丁路a号b栋c号商品房和丁路a号地下室负1层d号车位归商丽珍所有，同时在2013年12月27日办理了离婚登记。钟基勇对江运壮提供的《离婚证》及《离婚协议书》的真实性无异议，但其认为江运壮在丙小区有两处物业，本案应支持钟基勇诉请。
再查明：在冯志超诉钟基勇、东骏公司、郭小琴、谭剑明、高达公司、新明鑫公司执行异议之诉一案[（2016）粤17民初14号]中，冯志超及第三人冯太盛提供一份《阳江市阳东区住房和城乡规划建设局关于吴水军等人信访事项的处理意见书》，拟证明丙小区一期房地产项目设施建设及工程质量总验收未能完善，致使住户无法办理房产证。钟基勇对上述《阳江市阳东区住房和城乡规划建设局关于吴水军等人信访事项的处理意见书》的真实性无异议，但其认为即使丙小区总验收未完成，仍可以办理预告登记。在冯志超与钟基勇、东骏公司、郭小琴、谭剑明、高达公司、新明鑫公司执行异议[（2016）粤17执异4号]听证中，东骏公司陈述办理房产证需要丙小区一期房产通过验收，由于丙小区一期房产只验收了一部分，故东骏公司只与买受人签订了商品房买卖合同，但未进行房产登记。
本院认为：钟基勇是钟基勇与郭小琴、谭剑明、高达公司、东骏公司、新明鑫公司民间借贷纠纷一案的申请执行人，其对本院中止对东骏公司开发M号房屋的执行裁定提起诉讼，故本案是申请执行人执行异议之诉纠纷，争议的焦点问题是江运壮对M号房屋是否享有足以排除执行的实体权利，该房屋应否继续执行。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，因此，江运壮主张其对M号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，有责任提供证据予以证明。
钟基勇申请执行的案件属于金钱债权执行案件，其申请执行的标的为东骏公司开发的商品房，属于不动产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。第二十八条是普适性的条款，对所有类型的被执行人均可适用；第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，则同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，两条规定在适用上产生竞合，并非适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条，因此，对于房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用第二十九条规定，也可以第二十八条规定。故江运壮对M号房屋是否享有足以排除执行的实体权利，应审查江运壮所提供的证据是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及第二十九条规定的情形。
钟基勇主张江运壮于2014年7月16日向东骏公司购买M号、N号两套房屋，江运壮提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。因此，在本案现有证据难以确定江运壮是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，可根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定对江运壮是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。
首先，关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中，江运壮提供的其与东骏公司签订的《商品房买卖合同》显示合同签订的时间为2014年7月16日，而M号房屋被查封的时间是2014年8月28日，即江运壮在法院查封M号房屋之前已和东骏公司签订书面买卖合同。本案没有证据反映该合同违反了法律法规的强制性规定，该合同合法有效。且在江运壮提供的阳江市阳东区人民法院（2015）阳东法合民初字第70号生效民事判决亦已确认上述《商品房买卖合同》合法有效。钟基勇主ＸＸ江市阳东区人民法院（2015）阳东法合民初字第70号判决是在房屋查封之后作出，江运壮无权依据该判决提出执行异议。虽然阳江市阳东区人民法院（2015）阳东法合民初字第70号民事判决是在M号房屋被查封后作出，但不能因该房屋被查封而否定合同的效力，且阳江市阳东区人民法院（2015）阳东法合民初字第70号只是就江运壮与东骏公司签订的《商品房买卖合同》的效力作出认定，并没有对房屋进行确权，故钟基勇主张江运壮不能依据阳江市阳东区人民法院（2015）阳东法合民初字第70号民事判决提出排除执行异议，理据不足，应不予支持。江运壮提供的证据足以证明其在人民法院查封之前已和东骏公司签订合法有效的书面买卖合同。
其次，关于江运壮是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。江运壮已提供了交房验收单、收楼确认书，证明东骏公司在法院查封之前已交付M号房屋给江运壮；阳江市阳东区人民法院（2015）阳东法合民初字第70号生效民事判决亦已查明东骏公司在2014年7月23日将M号房屋交付给江运壮使用。可见，江运壮在法院查封之前已合法占有该不动产。
再次，关于江运壮支付M号房屋价款的问题。本案中，江运壮提供了转账凭证和收据，证明其已向东骏公司支付完毕购房款930006元给东骏公司；该事实在阳江市阳东区人民法院（2015）阳东法合民初字第70号生效民事判决亦已确认。钟基勇主张江运壮在丙小区购买M、N两套商品房，江运壮提供的付款凭证不能证明其是支付M号房屋的房款。江运壮在阳江市阳东区人民法院（2015）阳东法合民初字第71号一案中也提供了《收据》及《中国建设银行客户回单》，证明其已付清N号房屋的购房款1204767元，阳江市阳东区人民法院（2015）阳东法合民初字第71号生效民事判决亦已认定江运壮已付清N号商品房的购房款。钟基勇在没有证据反驳生效民事判决所认定事实的情况下，主张江运壮提供的证据不足以认定是用于支付M号房屋购房款，理据不足，本院不予采信。本案中，江运壮提供的证据足以认定江运壮已支付全部购房款给东骏公司。
最后，关于涉案房屋未办理过户登记，江运壮是否存在过错的问题。江运壮与东骏公司签订的《商品房买卖合同》约定东骏公司在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此，东骏公司负有协助办理产权过户登记手续的义务。但东骏公司因与钟基勇的民间借贷纠纷而导致涉案房屋在交付使用后一个月即被查封，没有证据反映江运壮对房屋未能办理过户登记存在过错。同时，从另案冯志超所提供的《阳江市阳东区住房和城乡规划建设局关于吴水军等人信访事项的处理意见书》可证实，涉案丙小区一期房地产项目至今尚未办理竣工验收备案手续，可见涉案房屋目前不具备办理产权登记的条件。在冯志超执行异议一案的听证中，东骏公司亦确认因丙小区一期房地产项目验收手续未完善致使无法办理产权过户登记手续。因此，涉案房屋并非因江运壮自身原因未办理过户登记。
综上所述，本案江运壮提供的证据足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其主张应对M号商品房排除执行，理据充分。钟基勇认为应对M号房屋继续执行，理据不足，本院不予采纳。东骏公司、郭小琴、谭剑明、高达公司、新明鑫公司经本院传票合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项之规定，判决如下：
驳回钟基勇的诉讼请求。
案件受理费10423元，由钟基勇负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审判长 龙 飘
审判员 施震宇
审判员 莫怡华
二〇一七年六月二日
书记员 林宗发