贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔26民终1728号
上诉人（原审原告）龙景财，男，1963年5月27日出生，侗族，居民，现住锦屏县。
上诉人（原审原告）龙景程，男，1966年4月9日出生，侗族，居民，现住锦屏县。
上诉人（原审原告）龙景国，男，1972年1月6日出生，侗族，居民，现住锦屏县。
上诉人（原审原告）龙景强，男，1969年5月20日出生，侗族，居民，现住锦屏县。
被上诉人（原审被告）李常菊，女，1964年9月19日出生，侗族，居民，现住锦屏县。
被上诉人（原审被告）龙运军，男，1981年11月7日出生，侗族，居民，现住锦屏县。
被上诉人（原审被告）龙俊，女，1983年7月7日出生，侗族，居民，现住锦屏县。
被上诉人（原审被告）李仁美，女，1934年5月1日出生，汉族，居民，现住锦屏县。
上诉人龙景财、龙景程、龙景国、龙景强因与被上诉人李常菊、龙运军、龙俊、李仁美合同纠纷一案，不服锦屏县人民法院（2016）黔2628民初395号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
龙景财、龙景程、龙景国、龙景强上诉请求：撤销（2016）黔2628民初395号民事判决，依法改判被上诉人向四上诉人分别支付2013年1月1日起至2016年5月27日止的房屋租金41327元，共计165308元（从2016年5月28日起至本案生效判决确定给付之日止期间的该房屋租金李常菊、龙运军、龙俊仍应向龙景财、龙景程、龙景国、龙景强进行支付）。事实及理由：第一，2009年龙景林与李常菊离婚时，并未将本案门面所有权处分给李常菊，该门面并非其婚前个人财产。龙景林与李常菊签订的《离婚协议》以及《关于离婚补充协议》均没有明确该门面所有权归李常菊所有，因此，2010年龙景财、龙景程、龙景国、龙景强与龙景林签订《大哥龙景林关于门面处理协议》时，该门面产权依然属于共同共有状态，龙景林是有权处分该门面的。一审法院在认定事实部分将该门面所有权认定为李常菊所有，属认定事实错误。第二，退一步讲，即便一审法院认定龙景林系无权处分，但因上诉人符合善意第三人的法定构成，不能基于此完全剥夺龙景财、龙景程、龙景国、龙景强的信赖利益。龙景林与李常菊办理离婚手续后仍共同生活在一起，龙景财、龙景程、龙景国、龙景强无法知晓两人的婚姻状况，也不可能知道在与龙景林签订《大哥龙景林关于门面处理协议》时，门面已由龙景林在2009年离婚时作出处分。且该门面产权依然登记于龙景林、李常菊名下，这些表向特征完全无法看出二人的婚姻状态及门面的产权状态。夫妻之间的身份关系决定其对外产生外表授权，对夫妻一方所为之行为后果，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示，夫妻另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。第三，2011年龙景林与李常菊复婚后，该门面租金依然属于夫妻共同财产，基于龙景财、龙景程、龙景国、龙景强与龙景林签订的《大哥龙景林关于门面处理协议》，亦可依约获得门面收益。
李常菊针对上诉答辩称，第一，龙景财、龙景程、龙景国、龙景强与龙景林2010年签订的《大哥龙景林关于门面处理协议》是恶意的。第二，门面是李常菊的个人财产，龙景林签订协议的行为无效。
龙运军、龙俊、李仁美未进行答辩。
龙景财、龙景程、龙景国、龙景强向一审法院起诉请求：判令李常菊、龙运军、龙俊向龙景财、龙景程、龙景国、龙景强分别支付2013年1月1日起至2016年5月27日止的房屋租金41327元，共计165308元（从2016年5月28日起至本案生效判决确定给付之日止期间的该房屋租金，李常菊、龙运军、龙俊仍应向龙景财、龙景程、龙景国、龙景强继续进行支付）。
一审法院认定事实：龙景财、龙景程、龙景国、龙景强与龙景林（已故）系同胞兄弟，其父母是龙开铨（已故）、李仁美。1980年10月，李常菊与龙景林以夫妻名义同居生活，二人于2008年10月13日补办结婚证，于1981年11月7日生育长子龙运军，1983年7月7日生育长女龙俊。1991年9月13日，龙开铨在世时将房屋门面赠与给长子龙景林，并出具《房产送字》，内容为：“我在县城四居委利民路084号附1号旧屋壹间1－2楼（三楼是龙景林与他七叔龙开发买的），新建门市部壹间（有四楼）是我支持新建的，原领土地证及新建门市部都是我的姓名，现经我夫妻商定，同意将此处房产送给长子龙景林，请县房产站将我的姓名改为龙景林，产权由他享有。但是，我在一居委税务局后坡上房屋六间龙景林无股分，特立此送字为据，立字人龙开铨，1991年9月13日”。之后，李常菊与龙景林到房管部门将该房屋产权变更登记为二人名字。2007年7月4日，龙景林与怀化萃园房地产开发有限责任公司签订《锦屏县幸福小区房屋拆迁补偿安置协议》，约定将龙景林夫妇183平方米的木房予以拆迁，按照“拆一还一”补偿方式，补偿143平方米住房一套，40平方米门面一个。2009年2月9日，李常菊与龙景林（改名为龙冠中）办理离婚登记手续，双方在《离婚协议》上约定：“一、现修的幸福小区拆迁房，商品房（143平方米）、门面（40平方米）暂由李常菊管理，以后给儿女，儿子龙运军、女儿龙俊……”同日，龙景林出具《关于离婚补充协议》：“1、房子门面全由李常菊管理，并有权处理。但必须由儿女参与商量。……”2011年1月10日，李常菊与龙景林复婚，并在锦屏县民政局办理结婚登记手续。2014年12月3日，锦屏县住房和城乡建设局将位于锦屏县三江镇步行街社区利民路供电局综合楼的门面的产权证颁发给龙景林，共有人登记为李常菊。
同时查明：2010年5月28日，在李仁美的主持下，龙景财、龙景程、龙景国、龙景强与龙景林达成《大哥龙景林关于门面处理协议》，内容为：“1、门面从2012年终止大哥龙景林单人收费，从2013年起所收门面租金，由五兄弟共同收取，分配为各占一半，由龙景程作为次子总代表与大哥龙景林一道去领取门面租金进行分配；2、此门面收租金为终身制；3、此门面以后的涨浮均按对半收取，终身制；4、以上协议共同遵守，五兄弟之中谁反悔，谁自动弃权；5、此协议为五兄弟共同协商，任何人不得干涉，所有证件、遗嘱一切作废，以五兄弟签字为准。”2013年至今，龙景林一直未按协议向龙景财、龙景程、龙景国、龙景强分配房屋租金。
另查明：现位于锦屏县幸福小区的门面系龙景林、李常菊夫妇1989年在龙开铨支持下于旧屋旁边所新建，原为一间四层楼的木房，拆迁之后置换为现在砖混结构的门面，多年以来，龙景林、李常菊夫妇一直对该门面进行经营、管理。2014年10月20日，李常菊将幸福小区门面出租给杨仕洪，双方约定出租期限为三年，即从2015年6月10日起至2018年6月10日止，租金为每年72000元，李常菊已收取2015年至2016年两年的门面租金144000元。龙景林于2016年6月24日因病去世，留下的遗产有：位于锦屏县××商品房××套（面积143平方米），门面一间（面积42.9平方米），其法定继承人李常菊、龙运军、龙俊、李仁美均表示愿意继承遗产。
一审法院认为，一、关于房屋门面所有权归属问题的认定。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，双方所争议的门面系龙景林、李常菊夫妇1989年所建，1991年龙开铨将旧房及门面赠与龙景林，之后，龙景林、李常菊夫妇将房屋产权变更登记在自己名下，多年以来一直对该房屋门面进行经营、管理，并于2014年12月3日办理了房屋所有权证，房屋所有权人登记为龙景林，共有人为李常菊，龙景国、龙景强、龙景程、龙景财在20多年时间内均未对房屋产权问题提出异议，龙景林和李常菊依法享有该门面所有权，龙景林死亡后，该门面财产自然转化为遗产。二、门面租金是夫妻一方个人财产还是夫妻共同财产的认定。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但婚姻法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。”结合本案，龙景林、李常菊夫妇在取得房屋门面所有权情况下，多年以来一直对该门面进行经营、管理，夫妻双方都付出了劳动，所取得的租金事实上是一种夫妻共同经营后的收入，龙景林、李常菊夫妇2009年2月离婚，2011年1月复婚，二人婚姻关系存续期间所收取的门面租金应认定为经营性收益，应属于夫妻共同财产。三、关于《门面处理协议》行为性质的认定。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”结合本案，龙景林2009年在离婚协议上将门面交由李常菊管理、处分，龙景林又于2010年与龙景国、龙景强、龙景程、龙景财签订《门面处理协议》，约定从2013年起，将所收门面租金的一半分配给龙景国、龙景强、龙景程、龙景财，实际上，2013年以后收取的门面租金属于龙景林、李常菊复婚后的夫妻共同财产，夫妻双方有平等的处分权利，龙景林在事先未经李常菊同意、事后未得到李常菊追认、非因日常生活需要情况下，擅自将夫妻共同财产无偿处分给他人，该行为侵害了共有人李常菊的合法权益，违反了民法上的公平原则，应认定为无效。因此，龙景林与龙景财、龙景程、龙景国、龙景强于2010年5月28日签订的《大哥龙景林关于门面处理协议》无效，李常菊、龙运军、龙俊没有责任履行合同义务，龙景国、龙景强、龙景程、龙景财主张要求李常菊、龙运军、龙俊支付房屋租金的诉求没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第四十条、第九十七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十五条之规定，判决：驳回原告龙景财、龙景程、龙景国、龙景强的诉讼请求。案件受理费3606元，减半收取1803元，由龙景财、龙景程、龙景国、龙景强负担。
在二审举证期间，双方均未提交新证据。审理查明的案件事实，与一审法院认定的事实一致，应予以确认。
该案二审争议的主要焦点是：一、2010年5月28日签订的《大哥龙景林关于门面处理协议》是否有效；二、龙景财、龙景程、龙景国、龙景强是否构成善意取得。
本院认为，1991年9月13日，龙景财、龙景程、龙景国、龙景强的父亲龙开铨和母亲李仁美经协商，已将房屋门面赠与其长子龙景林，赠送后龙景林已将房屋变更在其名下，龙景林之妻李常菊为房屋共有人，事后，李常菊和龙景林又通过与怀化萃园房地产开发有限责任公司签订《锦屏县幸福小区房屋拆迁补偿安置协议》，取得了住房一套143平方米和门面40平方米，该房屋和门面应属龙景林和李常菊夫妻共同共有。多年以来，龙景林、李常菊夫妇一直对该门面进行经营、管理。2009年龙景林与李常菊离婚时，龙景林已明确表示房屋门面归李常菊所有，虽然，房屋门面未办理变更登记，但是，2010年5月28日龙景林与龙景财、龙景程、龙景国、龙景强签订《大哥龙景林关于门面处理协议》时，事实上龙景林对房屋门面不再享有物权，当时房屋门面属李常菊所有，龙景林对房屋门面租金应属无权处分。
关于2010年5月28日签订的《大哥龙景林关于门面处理协议》是否有效的问题。该协议具有合同性质，应属合同法律关系。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案龙景财、龙景程、龙景国、龙景强与龙景林2010年5月28日签订的《大哥龙景林关于门面处理协议》，该协议是在龙景林与李常菊离婚后复婚前所签订，因此，龙景林协议处分的是李常菊的财产。根据上述法律规定，龙景林在未征得房屋门面所有人李常菊同意的情况下，与龙景财、龙景程、龙景国、龙景强达成处分李常菊房屋门面租金协议，应属无权处分，事后，并未得到房屋门面所有人李常菊的追认，李常菊也未向协议方支付房屋门面租金。因此，该协议应属无效协议。龙景财、龙景程、龙景国、龙景强上诉认为龙景林与李常菊离婚没有办理房屋门面产权变更手续，房屋门面仍属龙景林和李常菊共同共有，龙景林有权对房屋门面租金处分，其上诉理由于法无据，本院不予采纳。
关于龙景财、龙景程、龙景国、龙景强是否构成善意取得的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”根据上述法律的规定，2010年5月28日协议签订以来，至今并未履行协议，龙景财、龙景程、龙景国、龙景强上诉提出系善意取得，不符合善意取得的法定条件，其理由不成立，应不予采纳。
综上所述，龙景财、龙景程、龙景国、龙景强的上诉请求理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定。判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3606元，由龙景财、龙景程、龙景国、龙景强负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆小平
审判员 龙七奇
审判员 王大梅
二〇一六年十一月二十四日
书记员 龙 欢