安徽省郎溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郎民一初字第01302号
原告：谢中亚，男，1990年6月8日出生，汉族，住安徽省郎溪县。
被告：张彦龙，男，1952年2月3日出生，汉族，住江苏省溧水县。
原告谢中亚诉被告张彦龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月29日立案受理后，依法由审判员刘朝阳适用简易程序于2014年10月21日公开开庭进行了审理。原告谢中亚、被告张彦龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢中亚诉称：谢中亚与张彦龙于2012年12月20日签订商铺租赁合同，合同约定张彦龙租赁谢中亚位于安徽省郎溪县某某镇农贸市场内大棚（原毕桥苏果超市），租赁期限为八年，前五年租金为人民币75000元，后三年租金为80000元，第一年租金一次性付清，第二到五年每年12月20号付40000元，付款后六个月内再付35000元。第一年租金张彦龙已经全额支付，第二年租金经原告诉至法院后，被告支付40000元，第二年下半年租金被告于2014年6月18日支付租金人民币15000元，拖欠谢中亚租金人民币20000元至今没有给付，谢中亚多次催要未果，谢中亚认为，谢中亚、张彦龙之间合同关系合法、有效，该合同对双方当事人均具有约束力，谢中亚已经依约交付房屋，但张彦龙没有按照约定的时间和数额支付租金，谢中亚特具状法院，诉请，1、判决被告立即支付原告租金共计人民币20000元；2、判令被告给付原告违约金人民币12000元（违约金计算至2014年8月20日，此后违约金按照双方约定的每日实欠租金1%计算至被告全部到期租金之日）；3、诉讼费由被告承担。庭审中，谢中亚增加诉讼请求为，1、要求双方继续履行合同至2014年12月20日，剩余期限合同予以解除。
张彦龙辩称：1、被告已经提前2个月告知原告要求解除合同，无论原告是否能找到人承租，被告都要解除合同；2、被告现在年事已高，还有心脏病，无力经营，且经营一直亏损；3、被告9月12日就已经搬出所租赁房屋，且在9月11日晚上给原告打电话联系，告知其搬出来的事实，后来将钥匙送给原告时也说了；4、被告已经提前告知原告要求解除合同，被告只需承担实际租赁期间的租金；5、被告现在已经搬出房屋并将钥匙交给原告，不可能继续履行合同至年底；6、被告不认为自己有违约行为，但假设认为被告违约，违约金20000元过高，实际上被告不拖欠原告租金。
为证明自己的主张，谢中亚向法庭提供的证据是：
1、身份证，证明：原告身份情况；
2、商铺租赁合同（张彦龙、谢中亚于2012年12月20日签订），证明：被告欠租金事实。
张彦龙为支持其抗辩，向法庭举证如下：
服装营运合同（张彦龙、谢中亚于2012年9月20日签订），证明：被告可以提前一个月通知来解除合同。
经庭审质证，张彦龙对谢中亚所举证据1、2均无异议，谢中亚对张彦龙所举证据有异议，认为合同已经废除。
本院对原、被告提供的证据经审查认为：原告所举证据1内容合法、来源真实、与本案有关联，本院予以采信；原告所举证据2，系双方签订的租赁合同，本院予以确认，作为认定案件事实的基本依据；被告所举证据，与本案商铺租赁合同所载明的租赁时间、租金数额、租赁场地面积等均不一致且在商铺租赁合同之前，故该合同与商铺租赁合同缺乏关联性，本院不予采信。
根据采信的证据及庭审查明情况，本院确认如下事实：
谢中亚（甲方）与张彦龙（乙方）于2012年12月20日签订商铺租赁合同，合同约定张彦龙租赁谢中亚位于安徽省郎溪县某某镇农贸市场内大棚（原毕桥苏果超市），商铺建筑面积528平方米，租赁期限为八年，前五年租金为人民币75000元，后三年租金为80000元，第一年租金一次性付清，第二到五年每年12月20号付40000元，付款后六个月内再付35000元。如果乙方拖欠，甲方有权加收违约金（按每天实欠租金总额的1%），合同中未约定合同解除条款。合同签订后，张彦龙支付如期支付了2012年12月20日-2013年12月20日的租金，第二年租金张彦龙于2014年上半年支付40000元，剩余租金张彦龙于2014年6月18日支付给谢中亚租金人民币15000元，并在6月-7月间告知谢中亚，其租赁到已支付租金的期限届满后解除合同，不再继续租赁；谢中亚表示如果能够找到人租赁，同意解除合同，如果找不到人租赁，不同意解除合同；张彦龙坚持要求解除合同，且拒绝支付第二年剩余租金20000元。谢中亚遂于2014年8月29日具状法院，要求张彦龙支付租金并承担违约责任。2014年9月12日，张彦龙搬出所租赁房屋，并在9月底之前将钥匙交给谢中亚，谢中亚接受了钥匙。
另查明：庭审中谢中亚表示，如张彦龙不愿继续履行合同到2014年12月20日，则同意解除合同，但要求被告支付20000元的违约损失。
本院认为：合法有效的协议应当履行。本案谢中亚与张彦龙所订立的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，本院予以确认。本案主要争议焦点在于合同是否应当继续履行，对此，谢中亚主张张彦龙继续履行合同至2014年12月20日，要求张彦龙支付余下租金及迟延付款违约金，并提出如张彦龙不愿继续履行合同，则同意解除合同并要求张彦龙支付违约损失；而张彦龙坚决要求解除合同并于2014年9月12日搬出所租赁房屋，也将钥匙交由谢中亚，本院综合考虑诉辩双方主张及案件事实后认为，张彦龙要求解除合同，谢中亚不持反对意见，故双方合同应予以解除；但张彦龙应支付其实际租用房屋期间的房屋租赁费用，现张彦龙主张其于2014年9月16、17日向谢中亚交付钥匙，谢中亚称张彦龙系2014年9月底将钥匙交付，对此，张彦龙应举证证明其于2014年9月16、17日将钥匙交给谢中亚，因其未能提供证据支持，故本院以谢中亚自认为准，故张彦龙应支付租金至2014年9月29日，租金应为2945元（75000元÷365天×282天-55000元=2945元）。对谢中亚提出如解除合同，张彦龙应当承担违约责任的请求，本院认为，本案中，双方仅约定迟延付款的违约金，对合同履行、解除的违约责任未进行明确约定，但张彦龙未按照约定履行合同，也应当承担一定的违约责任。考虑到双方商铺租赁合同中未约定合同解除条件，张彦龙也已经提前3个月告知谢中亚并在搬出房屋后将钥匙交给谢中亚，谢中亚也接受了钥匙且谢中亚的诉请意见也仅是要求继续履行合同至2014年12月20日，预期收益为17055元（20000元-2945元）的实际情况；本院综合酌定张彦龙应支付谢中亚5000元的违约损失。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告谢中亚与被告张彦龙之间的商铺租赁合同；
二、被告张彦龙于本判决生效之日起十日内一次性支付原告谢中亚房屋租金2945元；
三、被告张彦龙于本判决生效之日起十日内一次性支付原告谢中亚违约损失5000元；
四、驳回原告谢中亚其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费680元，减半收取340元，由被告张彦龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审判员 刘朝阳
二〇一四年十一月十六日
书记员 李大财
附相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。