河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0105民初8336号原告陈震。原告庞俊英。委托代理人王君，河南国基律师事务所律师。委托代理人耿洋，河南国基律师事务所实习律师。被告河南锦家置业有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人陈永善，董事长。委托代理人马腾玉，河南中亨律师事务所律师。委托代理人杨文昊，系公司职工。原告陈震、庞俊英诉被告河南锦家置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王君、耿洋，被告委托代理人马腾玉、杨文昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年12月20日，原被告双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（以下简称“合同”），合同约定原告购买被告位于金水区××、××单元××商品房××套，户型为三室两厅，建筑面积138.84平方米，商品房单价为9433.07元/平方米，总金额1309687元。合同附件二第2条约定“按规划该商品房有×个阳台，其中×个阳台为封闭式，×个阳台为非封闭式”，但被告拟于2017年12月31日交付给原告的房屋，不仅多出1个阳台，而且还不符合附件三第8条“阳台：地面水泥砂浆找平；金属栏杆+玻璃；”的约定，被告拟交付给原告的阳台系约70厘米的“底部石材+外墙涂料”的墙体，并非“金属栏杆+玻璃”，拟交付房屋阳台的设置严重影响室内的采光、美观，也增加了房屋住所的安全隐患，对房屋价值有较大影响。被告并未按照合同第十条约定告知原告，严重违反合同约定。被告应按照合同约定交付“金属栏杆+玻璃”的阳台或赔偿原告相应损失（最终以评估、鉴定结果为准）。被告拟交付的商品房并不符合合同第十四条的约定，1、供水设施未达到市政管网直接供给；2、供暖设施未敷设到位且不符合供暖条件，尤其卫生间未铺设供暖设备；3、门禁系统亦无法正常使用；4、电梯、消防等均未出示验收合格证明文件、亦未按照合同约定向原告出示《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。按照合同第八条约定，被告应于2017年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，逾期交付的，被告需按照合同第九条约定“自最后交付期限的第二天至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金”。被告未在2017年12月31日前向原告交付符合合同约定的房屋，理应按合同约定承担违约责任。附件四第六条第1款“××应当在2017年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。××在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的万分之0.5违约金”。截止目前，被告仍未向郑州市住房保障和房地产管理局提供需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料，理应按合同约定承担违约责任。《合同补充协议》第七条约定“物业服务收费价格为2.2元/平方米（建筑面积）”，不仅属于被告提供的格式霸王条款，而且违反了《郑州市物业服务收费管理办法》强制性规定，理应认定无效。综上，被告拟交付给原告的房屋不符合合同约定且不符合法律规定的交付条件，理应承担违约责任，关于物业服务费的约定违反法律强制性规定，理应认定无效。经与被告多次协商，被告置之不理，并要求原告走法律程序，原告无奈，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告按照合同约定交付“金属栏杆+玻璃”的阳台；2、被告为原告房屋卫生间敷设地暖设备；3、被告支付原告延期交房违约金11787.18元（暂计算90日，自2018年1月1日起，直至被告义务履行完毕之日止）；4、认定原被告签订的《补充协议》第七条关于物业服务费价格的约定无效；5、本案的诉讼费、鉴定费、律师费等全部费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》、购房发票、银行转账凭证各一份；2、《关于锦艺金水湾观澜苑交房答疑公示》；3、阳台照片3张、视频录像一份；4、《拒绝收房通知》、邮寄单及退回回执单、网上查询截图。被告辩称，一、有关原告的第一项诉请：“按照合同约定交付‘金属栏杆＋玻璃’阳台”。被告认为:1．被告是严格按照经政府相关部门审批的设计图纸进行施工。2．我方如果按照原告该诉请要求去施工将会造成严重后果，并侵犯大多数业主利益；3．该项约定，因违反法律强制性规定而无效。（一）最直观的效果就是现场查看，我方已向法庭申请现场勘验。为实地查看，代理人根据平面施工图，并前往争议小区实地查看，才发现原告所称的被告未按照合同约定交付“金属栏杆＋玻璃”阳台，系因为原告所购买房屋位置处于腰线层。无法像其他非腰线层业主那样，安装“金属栏杆＋玻璃”阳台。同时，被告是严格按照经政府相关部门审批的设计图纸进行施工；而依据图纸，腰线层部分是规划图中明确标示的不能安装“金属栏杆＋玻璃”阳台部位，被告交付的房产符合设计及法律规定。因此，被告交付的阳台是符合规划，也是符合施工图纸的。（二）假如我方按照原告诉请一的要求去安装“金属栏杆＋玻璃阳台”会造成如下后果：后果1：将导致与规划不符，一旦出现与规划图不符的情况，规划局将要求恢复原状，并进行行政处罚，而且后续所有手续包括竣工验收、初始登记等，都无法再继续进行办理。后果2：如果改变现状，将导致本小区1700余户业主均无法办理初始登记及取得房屋权属证书，由此导致的各项损失将由原告承担。（三）该项约定，因违反法律强制性规定而无效。从以上所述可以看出：1.该《商品房买卖合同》安装“金属栏杆＋玻璃”阳台的该项约定，因违反法律强制性规定而无效；.因侵犯公共利益而无效。另外，腰线层处采光符合政府规定采光条件，并不影响采光日照。二、有关原告第二项诉请“卫生间铺设地暖”。实际情况是，不在卫生间铺设地暖，是被告在听取广大业主的建议后作出的决定，并且也提出了两套替代性解决方案，符合大多数业主利益，也符合行业惯例。被告已对整个室内其他部位皆铺设地暖，卫生间仅有几平米，被告方唯独对此处不再铺设地暖的原因，并非为了节约成本，而是因为：众所周知，在卫生间铺设地暖存在很大渗水的可能，房地产开发企业的通用做法是对房屋其他部分铺设地暖，对卫生间部分单独安装外挂暖气片。被告也是经听取广大业主的建议，并征求广大业主意见后，方提供了两套替代性解决方案，替代方案符合公众利益，符合大多数业主利益。整个小区共1700余户业主，绝大多数都已接受该方案，且替代性方案的实际操作已接近尾声。仅余36名原告至今未表示接受，并共同就此诉至法院，不排除有人刻意制造矛盾，有意鼓动广大业主制造集体性事件，以达到其不正当目的的可能。三、有关原告第三项诉请，“支付延期交房违约金”。被告认为：1．被告已经按照合同约定条件进行交房。2．竣工备案推迟16天，属于合同约定免责范围。因此，被告不应承担延期交房责任。（一）被告已经按照合同约定条件进行交房。1．被告在合同约定交付房产日期前，就已经通过报纸公告、EMS邮寄送达等方式通知各业主前往指定地点办理交房手续。但原告方拒绝或拖延收房，由此产生的延期交房责任应由原告自己承担。2．被告交付房屋水电等设施符合合同约定。虽然因为政府部门修路导致小区内部管网无法与外部管网对接。但被告已经提供了符合《房屋买卖合同》第十四条约定的替代条件。并且原告也未就此项提出诉请，因此，不属于本案审理范围。(二)竣工备案推迟16天，属于合同约定免责范围。在被告施工期间，因政府临时管控下发的禁止施工天数至少有73天，关于被告竣工备案推迟16天的原因系政府临时管控措施导致无法施工造成的，按照合同第八条第二款第三项约定及法院裁判类似案件的惯例，因政府临时管控等原因造成的工期推迟可以免责。综上，被告不应对因政府原因造成的延期交房承担责任。四、有关28名原告第四项诉请，“支付未报送办理产权初始登记资料违约金”。被告并不存在逾期报送办理产权初始登记资料的情形。被告方已提交相关证据证明，确定路名是权籍调查的前提条件，而权籍调查又是进行初始登记的前提，政府于2018年3月16日方确定并公布路名，因此，因政府路名一直未确定原因，导致无法提交初始登记相关资料至不动产登记部门，属不可抗力，是法律明确规定的免责事由。被告并不存在逾期报送办理产权初始登记资料的情形。五、有关原告诉请“认定《补充协议》第七条关于物业服务费价格的约定无效”。被告认为：1．物业费问题与原告起诉的案由不属于同一法律关系，应另案处理。2．被告认为物业服务费价格属于正常标准，符合政府部门指导市场定价规定。国家发改委2755号文件《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》已取消对物业费的限制，实行市场定价。并且部分原告已经与相关物业公司签订《前期物业管理协议》并按期缴纳物业费，应视为对物业费标准的认可。另外，物业费问题与原告起诉的案由不属于同一法律关系，不应并案审理。六、我公司本着负责任的、大企业应有的态度，已经充分履行了自己的社会责任和义务；不能因为原告人数众多，就无故加重我公司责任及负担。被告本着负责任的大企业的态度，尽管原告要求没有法律依据，被告仍然主动为各业主承担三个月物业费作为补偿。因此，被告已经充分履行自己的社会责任，不应再为某些人的贪婪买单。综上，原告诉请与事实不符，于法无据，请求法院本着对法律负责的态度，以维护法律尊严为目的，依法驳回原告的诉讼请求。被告就其答辩意见向本院提交以下证据：施工图纸三张、现场照片一张、规划图纸七份；2、卫生间暖气片安装承诺书一张、金水湾观澜苑卫生间暖气片费用补贴证明八张；3、2017年12月29日大河报锦艺金水湾观澜苑交房通知书公告一份、2017年12月19日锦艺金水湾观澜苑交房通知书一份、EMS邮寄回执单四十五份；《竣工备案表》七份、电梯验收合格证明二十三份、消防验收合格证明两份、郑环攻坚办[2017]206号《郑州市环境污染攻坚战领导小组办公室关于发布重污染天气黄色预警的通知》一份、锦艺金水湾施工许可证一份、《关于印发的通知》、《关于开展清洁城市控制扬尘污染行动的紧急通知》、《人民政府关于印发中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动河南省空气质量保障方案的通知》；豫环攻坚办【2017】274号《关于启动重污染天气预警响应的紧急通知》、豫环攻坚办【2017】237号《关于做好9月16日至21日轻中度污染天气管控工作的紧急通知》；5、《郑州市人民政府关于鼎城街等54条道路标准名称的通告》一份、《权籍调查表》一份；6、业主物业费缴费凭证二十一张、关于锦艺金水湾观澜苑交房答疑公示一份；7、《前期物业合同》二十一份；8、现场装修照片六张；9、门禁系统照片一张。经审理查明：2016年5月19日，原告陈震、庞俊英（××）与被告（××）签订《房屋买卖合同》一份，主要内容有，原告购买位于金水区××、××单元××号房××套，建筑面积138.84平方米，总金额为1309687元。原告于2017年10月15日向被告支付购房款1309687元。被告应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设工程竣工验收合同，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、其他非××原因造成该房屋不能交付使用的；3、由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力影响，交房日期相应延或根据实际情况另行确定。除上述规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付给原告使用，逾期不超过60日的，至本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款的万分之一的违约金；经归还部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，该商品房阳台设计施工发生变更影响到原告所购商品房质量或使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知原告。原告有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，原告在通知到达日起15日内未作书面答复的，视同接受变更，被告未在规定时限内通知原告的，原告有权退房。原告退房的，被告须在原告提出退房要求之日起30天内将原告已付款退还给原告，并按同期人民银行活期存款利率给付利息。原告不退房的，应当与被告另行签订补充协议。双方未在30日内就变更工程达成补充协议的，可诉讼解决。若该变更引起面积发生变化的，双方同意按合同单价据实结算。被告交付使用的商品房装饰、设备标准（阳台：地面水泥砂浆找平，金属栏杆＋玻璃。卫生间：预设地漏，其他由用户自理。其他：采用市政供暖、户内敷设地暖。等）应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，××有权要求××负责将该商品房达到约定标准。被告承诺与商品房正常使用有直接关系的供水设施于2017年12月31日达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给等，如果在规定日期内未达到使用条件，原告同意被告提供替代条件，使用费用按地或行业标准由原告承担直至满足合同约定的交房配套标准。被告在六个月完善，6个月届满后未达到使用条件则赔偿因此给原告造成的直接经济损失，原告应对直接经营损失提供法定有效证据。若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，被告不承担违约责任；被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记就按备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按关于产权登记的约定按附件四第六条规定内容执行。合同附件四：合同补充协议第六条约定：被告应当在2018年2月28日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的万分之0.5违约金。合同附件四第七条约定：被告依法选聘的前期物业服务企业为郑州锦艺物业服务有限公司，前期物业管理期间，物业服务收费方式为包干制，物业服务价格为2.2元/月·平方米（建筑面积）。本合同签订前一个已详细阅读并认可《前期物业服务合同》和《临时管理规约》中约定内容，同意由被告依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，签订《前期物业服务合同》，书面承诺遵守《临时管理规约》。该商品房交付使用后，业主大会成立并选举产生业务委员会，业主委员会依法与物业服务企业签订的《物业服务合同》、制定的《管理规约》生效的，上述《前期物业服务合同》、《临时管理规约》自行终止。合同附件一房屋平面图显示涉案房屋有2个阳台,2个卫生间。合同还对其他事项进行了约定。2017年10月15日，被告向原告开具了1309687元购房发票。2017年12月29日，被告在大河报刊登《锦艺金水湾观澜苑消费通知书》，通知各位业主交房。2017年12月30日，被告向本案原告邮寄交房通知一份。2017年12月30日，被告发出《关于锦艺金水湾观澜苑交房答疑公示》一份，载明：“针对项目提出了些许担忧和问题，我们也及时组织了答复和磋商并进行说明：1、卫生间目前无供暖设施，增设暖气片，须公示相关品牌和施工节点，施工过程做好和分水器的连接，交房前进行打压测试，确保施工质量。回复：我负责在业主进行装修前进行施工，配合更换分水器，增加暖气片。如果业主急于装修，可根据自身需求购买暖气片自行改造，我司将向自行改造的业主提供一次性改造补贴，补贴标准为：单独卫生间补贴为800元/户，双卫生间补贴为1000元/户；2、公示所进驻的幼儿园、小学、中学，提供相关的公司证据、招生时间。回复：小学已经确认，建立文化路一小锦艺校区是得到教育部门批准和认可的，7中持续跟进，在交房后三个月内回复意见；3、公示连廊整改方案和最后竣工时间。回复：连廊整改方案一：两侧为隐形防盗网，方案二：一侧是玻璃加窗封闭，一侧为隐形防盗网。交房后一个月之内由80%以上业主签字确认后，按一侧是玻璃加窗封闭，一侧为隐形防盗网的方案施工，否则开放商按照双侧防盗网施工，在业主签字确认后三个月之内完成安全防护安装；4、按照合同要求交房应该是正式水电，需明确临时水电改换正式水电的时间。回复：正式电已经接通，正式水交房后三个月完成；5、物业费减免问题。回复：业主按时办理交房手续，物业费用赠送3个月，1年物业费只需缴纳9个月费用”。2018年1月9日，原告向被告邮寄送达《拒绝收房通知书》一份，拒绝收房。另查明：一、被告于2015年12月3日取得锦艺金水湾观澜苑1、2、3、8号楼（杲村城中村改造）项目的建筑工程施工许可证，于2016年2月6日取得锦艺金水湾观澜苑二期（杲村城中村改造）项目（5、6、9号楼为剪力墙结构，10-18号楼、地下车库为框架结构）的建筑工程施工许可证，于2016年4月29日取得锦艺金水湾观澜苑二期（杲村城中村改造）项目（7号楼为剪力墙结构）的建筑工程施工许可证。二、1、锦艺金水湾观澜苑1、2、3、8号楼（杲村城中村改造）1#楼、2#楼、3#楼、8#楼于2017年12月25日竣工验收。锦艺金水湾观澜苑二期（杲村城中村改造）5#楼、6#楼、9#楼于2017年12月25日竣工验收。被告于2017年12月25日取得上述工程的工程竣工验收备案表。2、2017年12月26日，郑州市公安消防支队向被告出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定锦艺金水湾观澜苑1、2、3、8号楼（杲村城中村改造）工程消防验收合格。2017年12月29日，郑州市公安消防支队向被告出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定锦艺金水湾观澜苑二期（杲村城中村改造）5-7#、9#、18#楼工程消防验收合格。三、原告所购房屋处于腰线层。2018年1月19日，原告诉至本院。审理中，1、原告将其诉讼请求第一项变更为要求被告赔偿损失65484元。2、庭审中被告称其向原告交付的房屋阳台是有金属栏杆，无玻璃。卫生间没有铺设地暖设备。本院认为，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应依约履行合同义务。原告依约向被告支付了购房款，被告应按合同约定于2017年12月31日前向原告交付涉案房屋，被告在2017年12月25日取得上述工程的工程竣工验收备案表后，已于2017年12月29日在大河报刊登《锦艺金水湾观澜苑消费通知书》通知各位业主交房，并于2017年12月30日向本案原告邮寄交房通知，并不存在逾期交房的情形。关于原告主张的因被告向其交付的房屋存在卫生间未铺设暖气管道、自来水管道未铺设到位仍使用临时商业用水、腰线层的设置等问题而拒绝收房的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，××可以拒绝接受标的物或者解除合同。××拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由××承担”。从该条中可以看出，在交付的房屋质量不存在影响合同目的的实现，仅存在质量瑕疵的情形下，××不得拒绝受领，其拒绝受领的，则视为已经交付，无需承担逾期交房违约金。当然对于房屋存在的质量瑕疵，××可以请求开放商承担瑕疵担保责任，即承担违约责任或赔偿责任。即若交付的房屋仅存在质量瑕疵，不影响房屋买卖合同目的的实现的，××不能拒绝受领，但有修复请求权或修复费用请求权，并可要求开发商承担修复行为对其造成的损失。本案中被告已于2017年12月25日取得上述工程的工程竣工验收备案表，具备房屋交付条件，并通知原告前来交接房屋，已经履行了其应尽的义务。原告应当及时与被告办理房屋交接手续，在房屋交接过程中，原告发现的不属于房屋质量问题的瑕疵不影响交接手续的办理，原告应在房屋交接后根据合同有关约定要求被告承担修复责任或质量瑕疵的违约责任，原告可以采取要求被告保修、赔偿损失、支付违约金等措施，但不能拒绝收房。综上，原告要求被告承担延期交房违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。双方在合同中约定，阳台为地面水泥砂浆找平，金属栏杆＋玻璃。而庭审中被告称因原告所购买的房屋处于腰线层，无法在阳台上安装“金属栏杆+玻璃”，故向原告交付的阳台仅有金属栏杆而无玻璃。被告向原告交付的涉案房屋阳台并非金属栏杆＋玻璃，已构成违约，但双方所签订的合同中并未对未按照金属栏杆＋玻璃事项约定违约金，亦未对损失金额及计算方法进行约定，考虑到被告的该违约行为及原告的房屋外存在腰线，在一定程度上也给原告造成的一定了损失，故本院酌情确定被告向原告赔偿损失26194元。双方在合同中约定户内敷设地暖，而庭审中被告认可卫生间没有铺设地暖设备，已构成违约，故对原告请求被告为其卫生间敷设地暖设备的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集团或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议，系双方当事人的真实意思表示，该补充协议第七条关于物业费的内容不违反法律、法规的强制性规定，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故对原告请求确认《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第七条关于物业服务费价格约定无效的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百四十八条、第一百四十九条、第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内支付赔偿原告陈震、庞俊英阳台损失26194元；二、被告河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内为原告陈震、庞俊英位于金水区xx、杲村路东x幢x单元xx层xxxx号房屋卫生间敷设地暖设备；三、驳回原告陈震、庞俊英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1732元，减半收取866元，由原告负担572.5元，被告负担293.5元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭据交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王盼盼二〇一八年六月十三日书记员  马丽莉