广西壮族自治区桂林市七星区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0305民初1639号
原告（反诉被告）：李有富，男，汉族，1971年10月3日生，农民，住桂林市七星区。
委托代理人：龙春良，广西春良律师事务所律师。
被告（反诉原告）：阳忠亮，男，回族，1988年4月12日生，自由职业，住桂林市临桂县。
委托代理人：常玉娇，广西中心律师事务所律师。
原告李有富与被告阳忠亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月15日受理后，被告于2017年7月14日向本院提起反诉，本院依法合并审理。组成由审判员阳帆担任审判长、人民陪审员江绍忠、伍顺希参加的合议庭，于2017年8月18日公开开庭审理了本案。书记员许馨日担任法庭记录。原告李有富及委托代理人龙春良，被告阳忠亮及委托代理人常玉娇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年10月26日，原告与被告签订《房屋租赁协议》一份，约定：原告将位于桂林市七星区汇丰村太平里48-1号1-7层的房屋出租给被告使用，租金每月26500元，租期为2014年10月26日至2026年9月25日；从2016年11月1日起，房租开始第一次递增每间15元/月，其后按照每三年15元/套的标准递增；从2014年11月起，房租按每两个月缴纳一次，最迟不得超过每月5号，迟延一天，需交100元滞纳金，如超过5天，原告有权收回房子，押金不退；如被告违约，应当支付违约金50000元；合同到期后，被告负责更换房门锁芯及负责墙面翻新，也可以将翻新费交给原告。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告亦按期缴纳租金，但只支付至2016年10月，从2017年11月起，被告只缴纳了10000元租金，至2017年7月，已拖欠租金202000元。原告经追索未果后，故诉至本院，请求判令：1、确认原告与被告签订的房屋租赁合同无效；2、被告支付租金（房屋占有使用费）202000元；3、被告支付违约金50000元；4、被告支付原告延期支付房租滞纳金23700元（从2016年11月份暂计至2017年7月份即237天＋100元/天=23700元，而从2017年8月份之后至实际交付之日止，被告按延迟一天，需交100元滞纳金的方式计算滞纳金）；5、被告支付原告墙面翻新费用121100元、更换房门锁芯费用7600元及评估费用4000元，共计132700元；6、本案诉讼费由被告承担。
原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、李有富身份证复印件，证明原告李有富的身份情况；2、阳忠亮身份证复印件，证明被告阳忠亮的身份情况；3、证明原件，证明原告李有富有一栋私房的事实；4、建房协议书原件，证明原告李有富建设楼房的事实；5、房屋租赁协议原件，证明原、被告签订租赁合同的事实；6、银行转账清单（4张）原件，证明被告从2014年10月28日至2016年10月份房租转账的清单，2016年10月份房屋转账的清单，2016年11月份转账10000元给原告的事实；7、发票原件，证明原告因房屋评估花费4000元的事实；8、价格评估报告书原件，证明墙面翻新在价格评估基准日的市场价格为121100元，更换锁芯在价格评估基准日的市场价格为7600元的事实；9、原告与被告手机短信打印件5张，证明被告从2016年11月拒付房租。
被告辩称，1、由于原告自认涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，故答辩人认可双方签订的房屋租赁合同无效，作为出租人和房屋所有人的原告应当对房屋租赁合同无效承担全部责任；2、由于租赁协议无效，故原告要求被告承担房屋墙面翻新及违约金、滞纳金、评估费等费用没有法律依据；3、答辩人自2017年1月开始便不再实际占用使用涉案房屋，原告要求答辩人按租金标准支付2016年11月至2017年7月的租金或房屋占有使用费没有事实依据；四、因原告的过错造成租赁合同无效，答辩人有权要求原告赔偿由此给答辩人造成的一切经济损失。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告诉称，反诉原告于2014年10月26日与原承租人吴延洋、李林涛签订《转让协议》，约定：原承租人将桂林市七星区汇丰村太平里48-1号1-7层的承租权及屋内家具、家电一并转让给反诉原告，反诉原告向吴延洋、李林涛支付转让款130000元，原承租人给付反诉被告的房屋押金52000元归反诉原告所有。同日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁协议》，2014年10月28日，反诉原告向反诉被告支付了转让费20000元。租赁协议签署后，反诉原告一直按约定支付房租，2016年12月反诉原告与反诉被告协商终止合同，未能达成一致意见。2017年1月反诉原告通过房客将租赁房屋的钥匙及账本交还给反诉被告，不再实际占有承租房屋。反诉原告认为，其承租的房屋未取得建设规划许可证，该《房屋租赁合同》无效，反诉被告应将房屋押金52000元、转让费20000元返还给反诉原告，并赔偿因合同无效给反诉原告造成的家具家电损失。反诉原告故诉至本院，请求判令：1、反诉被告向反诉原告返还押金52000元及转让费20000元；2、反诉被告赔偿反诉原告再承租房屋里添附的家具家电损失65000元；3、本案本诉与反诉的诉讼费用由反诉被告承担。
反诉原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、转让协议一份原件，证明（1）阳忠亮于2014年10月26日与原承租人吴延洋、李林涛签订《转让协议》，原承租人将桂林市七星区汇丰村太平里48-1号-17层楼房的承租权及承租房屋内的家具家电一并转让给阳忠亮；（2）根据协议约定，阳忠亮向吴延洋、李林涛支付了转让款130000元，原承租人原付给李有富的房屋押金52000元归阳忠亮所有；2、房屋租赁协议一份原件，证明2014年10月28日阳忠亮向李有富支付了转让费20000元，李有富应当返还；3、银行流水2份原件，证明阳忠亮向李林涛实际支付转让款130000元，向李有富实际支付了转让费20000元的事实；4、照片打印件4张，证明原承租人在承租房屋内添附了电热水器、床、衣柜、梳妆台等家电家具，并一并转让给了阳忠亮，阳忠亮支付了78000元转让费，李有富应当赔偿该损失；5、证明3份、房屋租赁合同复印件1份、转账记录复印件1份，证明（1）阳忠亮支付了涉案房屋押金52000元；（2）阳忠亮为受让承租房屋内的家具家电支付了转让费78000元；（3）从2017年1月开始便是李有富直接向租客收取租赁，即阳忠亮于2017年1月不再实际占有使用涉案房屋，李有富要求阳忠亮支付2017年1月至2017年7月的房屋使用费没有事实及法律依据。
反诉被告辩称，1、反诉被告从未收到反诉原告转让费20000元及押金52000元，反诉原告要求反诉被告返还转让费20000元及押金52000没有事实和法律依据；2、反诉原告没有证据证明添附有家具家电，同时也没有证据证明其损失有65000元，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回反诉原告的反诉诉请。
经开庭质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、6真实性和证明内容没有异议；对证据5真实性没有异议，认为该房屋租赁协议属于无效协议；对证据7、8的真实性无异议，但对证明内容及与关联性不认可；对证据9的真实性无异议，认为该份证据刚好能够证明在2017年1月12日已经将涉案房屋的所有钥匙交付完毕。
原告对被告提供的证据1的真实性无法确认，认为该份协议与本案无关；协议约定押金52000元归阳忠亮所有，但没有证据证明这个款是否已支付；对证据2的真实性无异议，房屋租赁协议确实有约定转让费20000元，但原告李有富没有收到20000元转让费；对证据3的真实性无异议，对证明内容不予认可，认为银行流水账户仅显示阳忠亮取现金，无法证明已经交付李有富；对证据4的真实性无异议，但是照片中装修和物品是原告添附的，同时这四张照片不能够证明被告阳忠亮已经支付给李有富78000元的转让费；对证据5中的房屋租赁合同是复印件，不予质证；转账记录是复印件，不予质证；对三份证人证言由于证人不出庭，不予质证。
本院结合双方举证，认证如下：对双方确认的证据予以采信。对双方提出异议的证据，因与双方诉辩事由存在一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
综合全案证据及庭审，本院确认以下法律事实：2014年10月26日，原告与被告签订《房屋租赁协议》一份，约定：原告将位于桂林市七星区汇丰村太平里48-1号1-7层的房屋（包括1-7层的59个单间配套，7个一室一厅，7个两室一厅及过道，一楼门面，楼梯间等）出租给被告使用，租金每月26500元，押金52000元；租期为2014年10月26日至2026年9月25日；从2016年11月1日起，房租开始第一次递增每间15元/月，其后按照每三年15元/套的标准递增；从2014年11月起，房租按每两个月缴纳一次，最迟不得超过每月5号，迟延一天，需交100元滞纳金，如超过5天，原告有权收回房子，押金不退；如有违约，应当支付对方违约金50000元；合同到期后，被告负责更换房门锁芯及负责墙面翻新，也可以将翻新费交给原告。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告将房间用于分租。被告起初亦按期缴纳租金，但从2017年11月起，被告只缴纳了10000元租金，以后未再交付。其后原告欲终止合同的履行，将上述房屋交还原告，但双方因交接事项及租金的结算产生纠纷，2017年8月1日，原告才完全接收房屋，自行管理使用。
另查明，本案涉案的房屋未取得建设工程规划许可证，属违法建筑。
本院认为，一、本诉的争议焦点为：（一）、合同的效力；（二）、被告将承租房屋交还原告的时间；（三）、房屋占有使用费的计算方式；（四）、原告要求的违约金、滞纳金及其他费用是否有法律依据。
关于争议焦点（一），本院认为，原告与被告签订《付租赁协议》，将未取得建设工程规划许可证的楼房出租给被告使用，违反了法律、行政法规的强制性规定，该合同无效。故对原告要求确认房屋租赁合同无效的诉讼请求，本院予以支持。
关于争议焦点（二），本院认为，合同签订后，涉案房屋由被告实际占有、使用，故其对何时将涉案房屋交还被告负有举证责任。因被告未能举证证明其明确的交还时间，应承担举证不能的不利后果，本院采信原告所述被告于2017年8月1日将涉案房屋交还的事实。
关于争议焦点（三），本院认为，虽然合同无效，但被告占用原告的房屋，应参照合同约定的租金，向原告支付房屋占有使用费。按合同约定，从2016年11月1日起，被告每月应支付租金27610元〔26500元+（74间×15元）〕。扣除被告于2016年11月已付的租金10000元，被告还应支付原告房屋的占有使用费210800元〔（8个月×27610元／月）-10000元〕。原告要求被告支付202000元，未超过被告应付的数额，本院予以支持。
关于争议焦点（四），本院认为，在确认合同无效后，原告基于合同约定向原告主张的违约金、滞纳金、房屋翻新费用、更换门锁芯费用均无法律依据，因原告主张该项权利所产生的评估费应由原告自行承担。故对原告要求被告支付违约金、滞纳金房屋翻新费用、更换门锁芯费用及评估费的诉讼请求，本院均不予支持。
二、反诉的争议焦点：（一）、反诉原告是否向反诉被告支付了押金52000元、转让费20000元；（二）、反诉原告要求的家具、家电损失是否有事实依据。
关于争议焦点（一），本院认为，对于52000元的押金，反诉原告主张其通过与案外人吴延洋、李林涛签订转让协议，实际受让了吴延洋、李林涛对反诉被告52000元押金的债权。但反诉被告并未对该份协议予以确认，本院亦无法查证该份协议的真实性，且反诉原告亦未能提供案外人向反诉被告支付该押金的证据，反诉原告应承担举证不能的不利后果。反诉原告要求反诉被告返还押金52000元的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。关于转让费20000元，反诉原告主张其直接以现金的方式支付给反诉被告，但反诉被告予以否认，反诉原告亦未举证充分证明其主张的事实。故反诉原告要求反诉被告退还转让费20000元的诉讼请求，亦无事实依据，本院不予支持。
关于争议焦点（二），本院认为，反诉原告未能举证证明涉案房屋中的家具家电属其所有，应承担举证不能的不利后果。反诉原告要求反诉被告赔偿家具家电损失65000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定之规定，判决如下：
一、原告李有富与被告阳忠亮于2014年10月26日签订的《房屋租赁协议》无效。
二、被告阳忠亮支付原告李有富房屋占有使用费202000元。
三、驳回原告李有富的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告阳忠亮的诉讼请求。
本案收取案件受理费7426元（原告已预付本院），由原告负担3753元，被告负担3673元；反诉案件受理费3040元（反诉原告已预付本院1520元，余款1520元反诉原告应在领取判决书时补交），由反诉原告负担。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费7426元，反诉案件受理费3040元『收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 黄智云
人民陪审员 江绍忠
人民陪审员 伍顺希
二〇一七年八月二十日
书 记 员 许馨日