辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终4323号
上诉人（原审被告）：孙立新，女，1967年5月25日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：赵挺（孙立新丈夫），男，1964年10月14日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
被上诉人（原审原告）：沈阳绿城物业服务有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路339号。
法定代表人：胡登峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴迪，男，1981年6月27日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市浑南区。
上诉人孙立新因与被上诉人沈阳绿城物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初13076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙立新上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持我一审的理由；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：原审判决认定事实不清，主要证据不存在，本案物业合同为无效合同，沈阳绿城物业服务有限公司提供的服务不合格。
沈阳绿城物业服务有限公司答辩：一审判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉人的上诉请求。
沈阳绿城物业服务有限公司一审起诉请求：1.请求判令孙立新支付2007年8月31日至2016年12月31日期间的户内物业费人民币26061.84元（每月每平方1.5元×155.13平方米×112个月）；2.请求判令孙立新支付2007年8月31日至2016年12月31日期间的电梯费人民币2688元（12元每月×112个月×2人）；3.请求判令孙立新支付拖欠期间的违约金人民币1200元，以上3项（户内物业费、电梯费、违约金）总计29949.84元；4.请求判令孙立新承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：孙立新系地王国际花园7号楼3单元5楼1号房屋业主，该房屋建筑面积为155.13平方米。2011年6月12日，沈阳市沈河区地王国际花园业主委员会作为甲方，沈阳银基物业有限公司（即沈阳绿城物业服务有限公司变更前企业名称，经工商部门核准，于2014年4月30日变更企业名称为现名称“沈阳绿城物业服务有限公司”，以下统称沈阳绿城物业服务有限公司）作为乙方签订《地王国际花园一、二期物业服务合同》，约定由沈阳绿城物业服务有限公司为地王国际花园一、二期住宅提供物业服务，物业管理服务内容为：共用部位、共用设施的日常小修维护和管理；公共秩序维护；清洁卫生维护；绿化养护；客户服务。物业收费标准为住宅1.5元/月×平方米，电梯费用12元/月×人。合同期限自2011年6月12日起至2016年6月11日止，合同到期后，双方没有解除合同需继续履行合同的，本合同自动延续。2016年8月10日，沈阳绿城物业服务有限公司与沈阳市沈河区地王国际业主委员会再次签订了《地王国际花园一、二期物业服务合同》，合同期限延续至2021年6月11日。
另查明，2014年11月21日，沈阳绿城物业服务有限公司因孙立新拖欠物业费及电梯费，起诉至一审法院，审理后，一审法院作出（2014）沈河民五初字第806号民事判决书，判决孙立新给付2012年9月1日起至2014年4月20日期间的物业费4894元。
一审法院认为，沈阳绿城物业服务有限公司是地王国际花园小区的物业服务企业，与该园区业主委员会签订物业服务合同，上述合同对包括孙立新在内的该小区全体业主具有法律约束力。沈阳绿城物业服务有限公司依据上述物业服务合同，在该小区提供了物业服务，现沈阳绿城物业服务有限公司要求孙立新作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，应予支持。关于交纳物业费的期间，沈阳绿城物业服务有限公司请求判令孙立新向其支付2007年8月31日至2016年12月31日期间的物业费及电梯费，但（2014）沈河民五初字第806号民事判决书已判令孙立新向沈阳绿城物业服务有限公司支付2012年9月1日起至2014年4月20日期间的物业费，且判决已经生效，故对于沈阳绿城物业服务有限公司重复起诉的期间，本次诉讼不予审理。
关于孙立新提出的沈阳绿城物业服务有限公司2015年8月14日之前的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，沈阳绿城物业服务有限公司于2017年8月15日向一审法院提起诉讼，2014年4月21日至2015年8月15日期间的诉讼请求已超过诉讼时效期间，且沈阳绿城物业服务有限公司未举证证明存在诉讼时效中止或中断的情形，故对于该期间内的物业服务费及电梯费不予支持。对于沈阳绿城物业服务有限公司请求判令孙立新向其支付2015年8月16日至2016年12月31日期间的物业服务费3843.22元，电梯费396.39元的诉讼请求，予以支持。
关于孙立新提出合同是非法的、无效的问题，因业主委员会经过沈河区住宅小区管理办公室备案，备案通知书载明业主委员会备案资料符合《物业管理条例》和《业主大会规程》规定。而物业服务合同系由业委会与沈阳绿城物业服务有限公司签订，因物业服务合同系由业主委员会与沈阳绿城物业服务有限公司签订的，合同甲方处由多名业主委员会代表签名确认、并加盖了业主委员会印鉴，合法有效，故孙立新的该项抗辩意见不予采信。
关于孙立新房屋漏雨的问题。因房屋漏雨问题系房屋质量问题，在房屋保修期内属于开发商的维修范畴，在房屋保修期外，则需要依据法定程序启动维修资金，而维修资金的启动不是沈阳绿城物业服务有限公司可自行为之，故孙立新的该项抗辩不能成为拒绝给付全部物业费的正当理由。
关于孙立新抗辩物业服务劣质、不合格，孙立新未提供证据予以证明。
关于孙立新提出的供暖问题严重，根据孙立新提供的《维修通知》复印件，供暖公司非本案沈阳绿城物业服务有限公司，如孙立新对供暖问题有异议，应依据供暖合同向对方沟通解决。故对于孙立新的该项抗辩意见，不予采信。
关于沈阳绿城物业服务有限公司要求孙立新支付违约金的诉讼请求。孙立新没有按时交纳物业费系因为与沈阳绿城物业服务有限公司在服务义务履行上存在争议，并非恶意欠费，故对沈阳绿城物业服务有限公司该项诉讼请求，不予支持。
需要指出的是，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，如孙立新认为沈阳绿城物业服务有限公司存在其他不当行为，可依法另行主张。同时，沈阳绿城物业服务有限公司作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决：一、孙立新于本判决生效后十日内给付沈阳绿城物业服务有限公司2015年8月16日至2016年12月31日期间的物业费3843.22元；二、孙立新于本判决生效后十日内给付沈阳绿城物业服务有限公司2015年8月16日至2016年12月31日期间的电梯费396.39元；三、驳回沈阳绿城物业服务有限公司的其他诉讼请求。如孙立新未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费548元，由孙立新负担77元，沈阳绿城物业服务有限公司负担471元。
当事人在二审审理中围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。孙立新提交：照片4张，证明物业服务不合格，我家漏水严重。沈阳绿城物业服务有限公司质证意见为：地面破损已经修复，漏水问题不清楚原因。
本院对当事人提供的上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有约束力。沈阳绿城物业服务有限公司与案涉园区业主委员会签订的《地王国际花园一、二期物业服务合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对包括孙立新在内的全体业主具有约束力。沈阳绿城物业服务有限公司对涉案园区提供物业服务，孙立新作为园区业主理应交纳物业费，故一审判令孙立新履行交纳物业费的义务并无不当。
关于孙立新提出沈阳绿城物业服务有限公司的物业服务存在不作为等问题。业主维护自身权益应当采取正确的方式，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。本案中，园区存在的上述问题，也只能说明沈阳绿城物业服务有限公司的服务存在瑕疵，并未构成根本违约，孙立新不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。如业主对物业服务公司的服务不满意时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。
综上所述，孙立新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费548元，由上诉人孙立新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金 鑫
审 判 员 姜会军
审 判 员 丁广昱
二〇一八年五月十一日
法官助理 姜 博
书 记 员 齐 萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。