天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨塘民初字第4082号
原告李杰，男。
委托代理人潘玉华，天津中岳律师事务所律师。
被告钟强，男。
第三人周连庆，男。
第三人李彬，男。
原告李杰与被告钟强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月11日立案受理后，依法追加了周连庆、李彬作为本案的第三人参加诉讼。由审判员周丽艳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李杰的委托代理人潘玉华、被告钟强、第三人周连庆、第三人李彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李杰诉称，2012年10月13日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于塘沽区向阳西支路＊＊＊号底商出租给被告使用，年租金13万元，租赁期自2012年11月1日至2014年10月31日。被告在租赁期间不得将房屋转租给他人使用。2013年1月18日双方又签订了补充条款，将租赁期延长至2015年10月31日。合同签订后，原告如约履行，但被告违反合同约定，在未征得原告同意的情形下，将房屋转租他人。被告的行为违反法律规定及合同约定，侵害了原告的合法权益。故原告起诉要求：1、解除原、被告签订的“房屋租赁合同“；2、判令被告10日内腾空其承租的塘沽区向阳西支路＊＊＊号房屋，并将该房屋恢复原状；3、判令被告支付原告违约金32499元；4、诉讼费由被告承担。
原告针对其诉讼请求，提交证据如下：
证据一、涉诉房屋的房屋产权证、李晓峰的身份证复印件和李晓峰的授权委托书，证明涉诉房屋所有权人是李晓峰，原告李杰是李晓峰的儿子，李晓峰将出租权利全权交给原告，证明李杰是适格的原告；
证据二、房屋租赁合同及补充条款，证明原告将涉诉房屋自2012年11月1日起出租给被告，合同约定截止日期到2015年10月31日，且合同明确约定禁止被告将房屋转租，房屋现在被被告转租了，被告属于违约；
证据三、银行汇款明细（原件）和转帐凭单（复印件），证明2013年10月被告给原告卡中支付了6个月的房租，证实了被告将诉争房屋转租未告知原告。实际上第一次转租给李彬是在2013年8月22日。
被告钟强辩称，不同意原告的所有诉请，去年我和原告的合同已经解除了，2013年10月22日原告委托代理人张桂善和周连庆签订的新的合同，和我没有关系，之前的租金我已经给付了，违约金也不能找我要。所以我认为本案和我没有关系。
被告钟强针对其抗辩意见，未向本院提交证据。
第三人周连庆述称，2013年9月28日我和被告订的转让，没有转让合同，是口头协议，被告说以19万的价格把房屋转让给我，交了1万元定金，打了收条，我理解的转让就是转租给我了。2013年10月22日被告就把房屋交付给我了，我把剩余的18万都给了被告钟强。
第三人周连庆向本院提交如下证据：
收条两张，证明房屋是从被告钟强手里租过来的，并将19万转让费全部给了钟强。
第三人李彬述称，2013年8月22日，房子我是从被告钟强手里租过来的，有合同，现合同还没有到期，所以我不同意原告的诉请。
第三人李彬未向本院提交证据。
经审理查明，坐落于天津市滨海新区塘沽（区）向阳西支路＊＊＊号房屋的产权人系李晓峰。2014年4月1日，李晓峰出具“授权书”，写明上述房屋的出租事宜全权授权给儿子李杰（原告）办理。原、被告于2012年10月13日签订“房屋租赁合同”，约定原告将上述房屋出租给被告使用，租赁期限自2012年11月1日至2014年10月31日，房屋租金13万元，租金支付方式为现金（每半年付款一次）。合同还约定，租赁期间，被告未经原告书面同意，将房屋转租、转借他人使用的或拆改变动或损坏房屋设施的，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按本合同三个月金额向原告支付违约金并赔偿损失。此外，双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告使用涉诉房屋用于经营美发行业。2013年1月18日，双方签订“补充条款”，约定将原合同再延长三年，其中一年为保证性合同，执行至2015年10月31日。自2015年11月1日至2017年10月31日为意向性协议，被告享有优先承租权。合同执行第一年即2012年11月1日至2013年10月31日，被告每季度向原告缴纳房款一次。剩余两次缴纳房款时间为2013年4月20日前缴纳35000元，2013年7月20日前缴纳3万元。剩余合同将按每半年缴纳一次，每次缴纳65000元。被告使用房屋期间，按时向原告缴纳租金，2013年10月22日，被告向原告帐户转入过人民币70000元，被告最后一次支付原告租金系在2014年4、5月间，支付至2014年10月31日。庭审中，被告认可第三人李彬从被告处承租的涉诉房屋的一部分。现第三人李彬已搬离涉诉房屋。2013年9月28日，被告为第三人周连庆书写了“收到周连庆转让费（19万）定金1万元”的收条。2013年10月22日，被告书写了“本人把向阳西支路＊＊＊号丝意造型转让给周连庆，转让费19万元整”的书面材料一份，被告及周连庆均认可19万元付清，但双方对19万元的性质说法各异，被告认为19万元为全部转让费，周连庆认为含房租和转让费。李彬曾给过被告及周连庆房租，被告及周连庆认可收到过李彬给付的房租。第三人周连庆使用涉诉房屋的另一部分至今。原告以被告未经原告同意，将房屋转租他人为由起诉来院，形成本案诉讼。
上述事实，有原、被告、第三人陈述及原告和第三人周连庆提供的证据在案证实。
本院认为，原、被告就涉诉房屋签订的“房屋租赁合同”及“补充条款”系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法、有效。合同签订后，双方均应依合同约定，履行各自权利义务。被告使用房屋期间，未经原告书面同意，擅自将房屋的一部分转租给第三人李彬，此系被告违约。现原告要求解除双方签订的“房屋租赁合同”，本院予以准许。被告已不再实际使用涉诉房屋，第三人李彬已搬离涉诉房屋，无需承担腾房义务。第三人周连庆同意腾空房屋，本院予以照准。原告要求恢复原状之诉讼请求，因原告未举证证实房屋原状，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。被告抗辩提出原告与第三人已签订新的租赁合同，对此原告与第三人均予以否认，被告亦没有证据证明原告与第三人间存在租赁合同，故对被告抗辩意见，本院不予采信。被告违反合同约定，将房屋擅自转租，应向原告支付相应违约金。原告请求按照合同约定支付违约金32499元，被告提出原告请求的违约金偏高，因被告支付给原告的租金已至2014年10月31日，再此期间原告尚无任何租金损失，原、被告间的合同解除后，原告可将涉诉房屋在合理的期间内再次出租取得收益，根据公平原则和诚实信用原则加以衡量，被告给付原告违约金10000元为宜。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第162条之规定，判决如下：
一、解除原告李杰与被告钟强签订的“房屋租赁合同”及“补充条款”；
二、第三人周连庆于本判决书生效后十日内将坐落于天津市滨海新区塘沽（区）向阳西支路＊＊＊号房屋腾出交给原告李杰使用；
三、被告钟强于本判决书生效后十日内给付原告李杰违约金10000元；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费712元，减半后收取306元，由原告负担106元。由被告负担200元。（原告已付清，被告于本判决生效后十日内给付原告）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉）。
审判员 周丽艳
二〇一四年十月八日
书记员 程 珊