广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）兴民一初字第118号 原告：胡方东，男，1965年7月18日出生，汉族，住浙江省文成县。 委托代理人：邱志强，广西诺尔律师事务所律师。 被告：南宁铁西达房地产有限责任公司，住所地：南宁市高新区科园东五路，组织机构代码：74XXXXXX。 法定代表人：唐犹豪，董事长。 委托代理人：高明润，男，1959年1月31日出生，汉族，该公司办公室副主任，住南宁市青秀区。 委托代理人：周曼娅，女，1975年11月30日出生，汉族，该公司员工，住广西桂林市七星区。 原告胡方东与被告南宁铁西达房地产有限责任公司（以下简称铁西达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月17日受理后，依法由审判员刘孙丽适用简易程序于2014年3月24日公开开庭进行了审理。原告胡方东的委托代理人邱志强，被告铁西达公司的委托代理人高明润、周曼娅到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告双方向本院申请七个月进行庭外和解，后双方未达成和解协议。本案现已审理终结。 原告胡方东诉称：2004年7月被告到浙江温州市举行招商会推介其开发的楼盘，承诺给投资客户以优惠。原告当时决定购买一间商铺，2004年7月18日原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，购买位于南宁市友爱南路8号金之岛城市商铺，约定：所购商铺建筑面积30.96平方米，总价为3800734元；付款方式为银行按揭付款，买受人先交纳首期款40%共152734元；被告于2005年10月30日前将房屋交付原告使用；交付房屋后360日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案；房产证在通过综合验收后一年内办妥。签约后原告就向被告支付约定款项，完全履行了自己的付款义务。被告与原告协商交房后由其返租统一经营，约定其注册经营的公司先付两年租金（2005年7月1日至2007年6月30日，按购房款年8%计算），被告直接用来抵扣购房款，从2007年7月1日起开始按季度支付租金，期限三年。2010年7月1日被告与原告签订了《商铺交房协议书》，约定被告不再续租将商铺交还原告。在办证方面，被告只在2004年11月18日向房产管理行政部门办理了房屋买卖合同的备案登记手续，其他办理权属登记所需资料至今仍没有报产权登记机关备案。为此原告多次催促被告去办理房屋产权登记手续，被告总是找种种借口拖延不办。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应完全履行各自的义务，原告已履行了付款义务，而被告只是将房屋交付使用，但转移房屋所有权的义务至今尚未履行，明显构成违约，依据《合同法》第一百零七条的规定，应承担相应的违约责任。为了自己的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判决：1、被告于判决生效后十日内将办理产权登记资料报南宁市房产局登记备案，为原告办理房屋所有权登记手续，履行转移房屋所有权义务；2、本案诉讼费用全部由被告承担。 原告胡方东对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据1、居民身份证，证明原告主体资格。证据2、电脑咨询单，证明被告主体资格。证据3、商品房买卖合同，证明原告与被告存在合法有效的商品房买卖合同关系。证据4、收款收据，证明原告已经履行付款义务。证据5、商品房买卖合同登记备案证明，证明商品房买卖合同合法有效。证据6、补充协议，证明原告与被告存在合法有效的商品房买卖合同关系。证据7、商铺交房协议书，证明被告不再返租，将商铺交付原告。证据8、《关于予以交纳物业专项维修资金的函》，证明涉案商铺不属处理“两公司”问题工作组要求暂缓交易商品房之列，可以办证。证据9、还款明细表，证明原告已办理按揭贷款。证据10、证明，证明原告已办理按揭贷款，银行同意办理产权证明，可以办证。证据11、房屋分户平面图，证明房屋所在位置及面积。 被告铁西达公司辩称：金之岛购物广场在铁西达房地产有限公司买受时楼面基础已经固定，被告在原有基础上建设，建成后商户的购买合同面积与实际测绘面积有差异，套内面积变更也有部分出入，被告多次与房产规划局等相关部门协商重新测绘，市政府、市“两公司”工作组也多次组织相关部门开协调会，最终没能解决该问题。按照国家房产部门规定，所有测绘面积以房产局测绘为准，被告同意按照国家规定执行，因合同面积的差异问题，按照房产部门规定，应可以按多退少补的方式解决。但商户不同意按合同差异面积进行多退少补的方式解决面积差。被告在多方协调无果的情况下同意商户退铺，已经进入到商户退铺的环节，根据统计，90%的业主要求退铺。被告委托第三方公司出资回购，第三方公司要求被告统一办理64户回购事宜，如被告办理其中少部分商户房产证，第三方公司则不同意再回购余下商铺。被告已与第三方公司合作成功办理第一批退铺共14户商户，面积约为400平米，被告卖给浙江商户的该批铺面共计64户约1800平米，现尚余1400平米共50户意见不统一，部分商户要求办证（该批十五户商户要求办证，其中部分手续不全，部分商户有欠款等原因），余下商户要求按照第一批商户的退铺方法进行处理，导致被告无法推进回购工作。如果被告帮这批客户办理房产证，要求办理退铺的商户不同意办理，这样的情况让被告进退两难。被告希望能够和原告协商回购商铺，如果实在协商不了，则可以办证。对于测绘所得面积有差异的商铺采取多退少补的原则，原告需补齐房款后方能办理房产证。 被告铁西达公司为其辩解在举证期限内未向法庭提交证据。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据均无异议。本院对上述当事人无异议的证据予以认定。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：南宁市友爱南路8号金之岛城市广场系被告铁西达公司开发建设，铁西达公司已取得该楼盘的商品房预售许可证。2004年7月17日，原告胡方东（买受人）与被告铁西达公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买位于南宁市友爱南路8号金之岛城市，该商品房属框剪结构，建筑面积共30.96平方米，套内建筑面积17.23平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.73平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12297.60元，总金额380734元；出卖人应当在2005年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；出卖人应当在小区综合验收合格后一年内为买受人办妥房产证；买受人同意按银行按揭付款的方式付款，买受人签署本《商品房买卖合同》时交纳首期款，共占全部房款的40%，计152734元，剩余房款占全部价款的60%，此款由买受人向银行申请按揭，共计228000元。此外，合同还就其他事项进行了约定。被告在该合同上签署的时间为2004年7月18日。该合同于2004年11月18日办理了备案登记。原告分别于2004年6月30日、2004年7月17日、2005年8月28日向被告交付了房款共计116245元。原告为该商铺办理了银行按揭贷款手续，向银行贷款190000元，被告于2005年11月9日向原告出具收款收据，载明“收到胡方东购金之岛城市广场商铺XXXXX银行按揭款190000元”。此后，原告按期偿还了该银行贷款，至今尚未偿还完毕。南宁市友爱南路8号金之岛城市广场已于2007年1月综合验收合格。广西崇正房地产评估咨询有限公司对涉案商铺进行测绘之后确定该房屋产权面积为34.40平方米。原告主张被告至今未为其办理房屋产权备案登记，遂诉至本院，提出前述诉请。庭审中，被告愿意在原告未偿还完银行按揭贷款的情形下为原告办理房屋所有权证。 还查明，原、被告双方签订前述合同之后，双方还就由被告承租该商铺的事宜达成了租赁协议。2010年7月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺交房协议书》，载明：甲、乙双方原租赁协议是于2010年6月30日到期，由于多种原因，乙方不再续租，于2010年7月1日起交还甲方。 另查明，中国光大银行股份有限公司南宁分行于2013年11月13日向南宁市房屋产权交易中心出具《证明》，载明：“兹有我行借款客户胡方东在我行办理按揭贷款，以所购房作为抵押物。抵押权人：中国光大银行股份有限公司南宁分行。在不注销抵押登记的前提下，现同意客户办理对应抵押物的房屋产权证明。（借款人：胡方东，产权人：胡方东，房屋地址:友爱南路8号金之岛城市广场XXXXXXX）” 本院认为：本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。 根据原、被告签订的合同约定,出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，且出卖人应当在小区综合验收合格后一年内为买受人办妥房产证。本案中，原、被告双方签订合同之后原告向被告交付了房款并办理了银行按揭贷款，且双方就由被告承租该商铺的事宜达成了租赁协议，并于2010年7月1日签订了《商铺交房协议书》载明商铺于2010年7月1日起交还给原告，由此可知被告早已将本案商铺交付原告使用，并且商铺所在的建筑亦已于2007年1月综合验收合格，但被告至今未能为原告办理房屋权属证书，已超过了合同约定的期限，被告的行为已构成了违约，依法应承担民事责任。庭审中，被告表示愿意在原告未偿还完银行按揭贷款的情形下为原告办理房屋所有权证。因此，被告应在本案生效判决指定的履行期限内将应由其提供的资料报产权登记机关备案，并为原告办理南宁市友爱南路8号金之岛城市的房屋所有权证。至于被告提出原告需按照该商铺的实际测绘面积补交房款之后方为原告办理房屋所有权证的问题，由于被告未在本案中提出反诉，故本院在本案中对于原告应否补交房款的问题不作处理，被告可以另案起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定判决如下： 被告南宁铁西达房地产有限责任公司将应由其提供的资料报产权登记机关备案，并为原告胡方东办理南宁市友爱南路8号金之岛城市的房屋所有权证。 案件受理费50元，由被告南宁铁西达房地产有限责任公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费（收款单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：农行南宁市竹溪分理处，账号：01×××17），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  刘孙丽 二〇一四年十一月四日 书记员  吴腾睿 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。