广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法容民初字第233号
原告赵雁翎，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。公民身份号码：×××0663。
委托代理人黄惠斯，广东言法律师事务所律师。
委托代理人陈贞妃，
被告李伟兵，男，汉族，住湖北省仙桃市。公民身份号码：×××5516。
原告赵雁翎与被告李伟兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月16日受理后，依法由审判员杜镇年适用简易程序独任审判，于2015年3月12日公开开庭进行了审理。原告赵雁翎的委托代理人黄惠斯、陈贞妃，被告李伟兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年8月13日，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定原告将坐落于顺德容桂街道容桂大道中109号一楼部分及二、三、四楼的物业租赁给被告使用，每月租金8800元，租金于每月1日前预付，若未按期交纳租金，则每日按应交租金金额的5‰加收延期付款违约金。原告已按合同履行义务，将物业交付被告占有、使用，但是被告却违反合同约定，至今未交纳过租金。且被告对涉案房屋进行非法改建，导致消防验收不合格，于2015年2月中旬被断电。原告多次催促被告交纳租金，但被告均不履行，一直占有原告的物业不肯搬离。原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：一、原告与被告自起诉之日起解除租赁合同；二、被告向原告支付2014年8月16日至起诉日止的租金；三、被告向原告支付自解除合同之日至搬走之日止的场地占用费，费用参照租金计算；四、被告向原告支付延期付款违约金至实际清偿之日，暂计至起诉之日的违约金为14192元；五、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，被告一直未营业，不存在消防验收不合格的问题。原告与被告签订租赁合同时，口头约定免除被告前两个月的租金。因被告要改造装修涉案房屋，又因案涉房屋的化粪池在一楼铺面，导致被告无法施工，无法继续改造物业。被告已实际投入83000元，如设施被拆除则一文不值，故不同意搬走。被告不能继续施工的原因在于原告未对被告施工方案作好协调工作，停工后被告也未使用案涉房屋，故对相关场地占用费、延期付款违约金不予承担。待租金事宜解决后，再考虑是否解除合同。
原告在诉讼中提供的证据及被告质证意见如下：
1.原、被告的身份证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
被告质证意见：无异议。
2.租赁合同、房产证原件各一份，证明案涉房屋为原告所有，原告将案涉房屋租赁给被告使用，租赁期限自2014年8月16日起至2019年8月15日止，每月租金8800元，如被告未按期缴纳租金，则每日按应交租金金额的5‰加收延期违约金，如被告拖欠租金累计一个月以上，原告有权解除合同。但被告使用案涉房屋后一直未交纳过租金。
被告质证意见：对该证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，被告未付租金，原告时隔多月之后才提起诉讼，是因为原告一直未配合被告处理好物业的化粪池问题，若原告于2014年9月16日收回物业，则被告不会继续投资装修。
被告在诉讼中提供录音材料一份，证明因物业的化粪池问题被告与一楼铺面老板协商不成，被告不能继续施工。
原告质证意见：对该证据不予确认，录音中对话的人物并非原告，不能确认录音中人物是何人，且录音无法反映案涉问题。
经庭审质证，本院对当事人提供的证据认证如下：
被告对原告的证据1无异议，本院予以确认；被告对原告证据2的真实性无异议，因原告证据2来源合法，本院予以确认。
对被告提供的证据，原告不予确认，因该录音资料未能确认通话双方身份情况，未能有效证明被告所主张的事实，故本院对被告的证据不予认定。
根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：
2014年8月13日，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定：原告将其所有佛山市顺德区容桂街道容桂大道中109号一楼部分及二、三、四楼的物业租赁给被告使用；租赁期限从2014年8月16日起至2019年8月15日；每月租金8800元，保证金12600元；每月1日前缴纳该期全部租金，若被告未按期交纳租金，则每日按应交租金金额的5‰加收延期付款违约金；被告在租赁期拖欠租金累计一个月的，原告有权单方解除合同，收回案涉场地；被告在租赁期内，如需对租用场地进行加建、装修及其他改动，要报经原告书面同意后方可动工，费用由被告负责，建后不能拆除及损毁，合同期满后归原告所有；合同终止时，经原、被告双方一起检查确认该场地及其他设施在租赁期间没有损坏，完好归还给原告，如有损坏的应按价赔偿原告。原、被告双方在《租赁合同》上签名、捺指印予以确认。合同签订后，被告至今未向原告交纳过租金。为此，原告诉至本院，本院于2015年1月28日向被告送达应诉材料及起诉状副本。
本院认为，本案是租赁合同引起的纠纷，争议焦点是：1.涉案《租赁合同》应否解除；2.租金及违约金的认定及承担问题。
关于涉案《租赁合同》的解除问题。原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对原、被告均具有法律约束力。原告主张解除案涉《租赁合同》，对此，本院认为：1.《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”案涉《租赁合同》约定，被告在租赁期拖欠租金累计一个月的，原告有权单方解除合同，现被告已自签订合同至原告起诉时一直未向原告支付租金，因《租赁合同》约定的解除合同条件成就，原告依法有权解除合同；2.被告的抗辩理由不成立。案涉《租赁合同》约定，被告如对租用场地进行加建、装修及其他改动，要报经原告书面同意后方可动工，被告未能举证证明其改造装修涉案房屋已经原告书面同意，故被告因其擅自改造装修行为影响涉案房屋的使用，应由被告自行承担相应责任；且案涉《租赁合同》未约定明确的用途，仅约定由被告承租经营使用，亦未约定装修免租期，故被告自承租房屋之日起即应按约计付租金，被告未能提供充分有效的证据证明其有合法正当理由拖欠原告租金，已构成违约。综上，原告主张解除案涉《租赁合同》的理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“合同自通知到达对方时解除”，原告未能举证证明其已向被告发出解除合同的通知，本院于2015年1月28日向被告送达应诉材料及起诉状副本，故应以2015年1月28日为解除合同通知到达被告之日，即案涉《租赁合同》于2015年1月28日解除。
关于租金及违约金的认定及承担问题。依法成立的合同，应当受法律保护，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。被告应按《租赁合同》约定的租金8800元/月，向原告支付租金。自2014年8月16日至2015年1月28日，共5个月另12天，被告应付给原告为租金为：8800元/月(5+8800元/月(30天(12天=47520元。据前分析，被告无正当理由拖欠原告租金，已构成违约，应承担违约责任。原告主张被告按租金金额的日5‰计付违约金，因该违约金过高，且被告对违约金的承担有异议，故应对原告主张的违约金作适当调整。结合本案实际，考虑到原、被告双方的预期利益因素，根据公平和诚信原则，本院酌情认定由被告向原告支付违约金5000元。案涉《租赁合同》解除后，如被告仍继续占用案涉房屋，应向原告支付相应占用期间的使用费，使用费的支付标准应与约定的租金相一致。根据本院前述分析计算，案涉《租赁合同》于2015年1月28日解除，租金亦计至2015年1月28日，2015年1月29日起的使用费应按每月8800元延续计至被告搬离案涉房屋之日。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十二条，第二百二十七条的规定，判决如下：
一、确认原告赵雁翎与被告李伟兵于2014年8月13日签订的《租赁合同》于2015年1月28日解除；
二、被告李伟兵于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告赵雁翎支付租金47520元及违约金5000元（上述费用计至2015年1月28日，2015年1月29日起的使用费按每月8800元的标准计至被告李伟兵实际搬离占用房屋之日止）；
三、驳回原告赵雁翎的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为631.07元（原告已预交），由被告李伟兵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杜镇年
二〇一五年三月三十日
书记员 佘凯琪
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