江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏11民终3749号
上诉人（原审原告）：周浩，男，1975年2月20日生，汉族，住镇江市。
上诉人（原审原告）：丁庆华，女，1976年3月16日生，汉族，住镇江市。
委托诉讼代理人：周浩，男，1975年2月20日生，汉族，住镇江市，系丁庆华的丈夫。
上诉人（原审被告）：镇江盈盛房地产开发有限公司，住所地镇江市滨水路阳光世纪花园后。
法定代表人：蒋铁峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄彩霞，该公司员工。
上诉人周浩、丁庆华与上诉人镇江盈盛房地产开发有限公司（以下简称盈盛房产）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省镇江市京口区人民法院（2017）苏1102民初473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日受理后依法组成合议庭，公开进行审理。本案现已审理终结。
周浩、丁庆华上诉请求：撤销一审判决，判令被上诉人支付迟延交房的违约金193192.5元。事实和理由：被上诉人未按合同约定履行交房义务，被上诉人违约，应当承担逾期交房的违约金。
盈盛房产上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：涉案房屋已按合同约定于2014年6月15日视同交付了，不存在房屋未交付的问题，若被上诉人未能如期接收房屋，过错在于被上诉人，上诉人不构成逾期交付，不承担违约责任。
周浩、丁庆华向一审法院起诉请求：盈盛房产承担逾期交付房屋的违约金193192.5元（自2014年6月16日至2017年3月15日，每日按已交房款650479.88元的万分之三计算）。
一审法院认定的事实：2012年11月2日，周浩、丁庆华与盈盛房产签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各一份，约定周浩、丁庆华向盈盛房产购买镇江市北固湾小区023幢0702号房屋，房屋总价款为650000元，盈盛房产应当在2014年6月15日前将经分期综合验收合格并取得配套设施建设方案履行确认证明的商品房交付周浩、丁庆华使用。《商品房买卖合同补充协议》还约定：1、如盈盛房产未按合同规定的期限将该商品房交付给周浩、丁庆华使用，则盈盛房产应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向周浩、丁庆华支付已交付房价款万分之三的违约金；2、周浩、丁庆华在盈盛房产发出的《入伙通知书》所确定的期限内到盈盛房产指定的收楼地点办理有关手续，超过该期限，如周浩、丁庆华未办理交接手续，无论钥匙是否交接，视为周浩、丁庆华已对该商品房进行了验收接管，盈盛房产不再另行通知。周浩、丁庆华于2013年2月23日将650000元房款全部付清。2014年5月28日，镇江市住房和城乡建设局在盈盛房产提交的竣工验收备案表上盖章确认同意备案，该备案表中载明，北固湾小区一期23#楼于2014年1月22日竣工验收合格。2014年6月6日，镇江市住房和城乡建设局向盈盛房产发放了镇江市配套设施建设方案履行确认证明通知书，载明招商北固湾22#至29#楼已完成了配套设施建设方案，同意交付使用。盈盛房产于2014年6月5日向周浩、丁庆华邮寄了北固湾小区一期验房通知书及北固湾小区一期验房指引，该通知书载明盈盛房产在2014年6月9日至6月13日设立集中验房期，周浩、丁庆华验房的时间为2014年6月12日。验房指引中载明的办理验房手续流程为：1、验房资格核实及办理；2、换取购房发票并根据实测面积补款或退款；3、至物业资料办理处填写相应材料；4、交纳物业管理费、装修垃圾清运费及公告能耗费；5、领取入户门钥匙、门禁卡等，并签字确认；6、在工作人员陪同下查验房屋等。2014年6月13日，周浩至盈盛房产处交纳了房屋面积补差价款479.88元。同日，周浩在验房时对房屋提出三点意见：1、进户门与墙撞击致门与墙均有损坏；2、两门框至内墙边沿的距离尺寸相差太大；3、户与户之间的阳台有一大横梁，存在严重安全隐患。双方在2014年6月13日并未办理收房手续。盈盛房产后分别于2015年12月15日、2016年5月7日、2016年9月1日、2017年1月7日、2017年2月17日向周浩、丁庆华邮寄了验房催告函，其中2016年5月7日、2016年9月1日及2017年2月17日的函件均被退回。2016年12月1日，周浩至盈盛房产处要求收房，盈盛房产的客服员工告知周浩收房必须交纳物业费，周浩当天未办理收房手续。2017年3月14日，本案一审第一次开庭，庭审中，盈盛房产称只要周浩、丁庆华同意当天即可交付房屋。2017年3月15日，本案所涉房屋交付给周浩、丁庆华。
一审法院认为：双方所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。
对于盈盛房产是否应承担逾期交付房屋的违约责任，一审法院认为，物业服务合同与商品房买卖合同系不同的法律关系，除双方明确约定外，物业服务费用应由相应的物业服务提供人进行主张。本案中，盈盛房产工作人员在2016年12月1日周浩前来办理房屋交付手续时以交纳物业服务费作为交房的前提条件，该做法没有法律或合同上的依据，盈盛房产于该日未能依约交付房屋的行为已违反了涉案商品房买卖合同的约定。对于盈盛房产辩称根据合同约定，涉案房屋于2014年6月15日已视为交付的意见，因盈盛房产并未按约向原告发出《入伙通知书》且相应的合同条文排除了合同相对方的主要权利，故对于该抗辩意见，一审法院不予采纳。盈盛房产应承担逾期交付房屋的违约责任。
对于违约金的计算期间及计算标准如何确定，一审法院认为，违约金应自2016年12月1日起至房屋实际交付前一日（2017年3月14日）止按照合同约定的违约金标准，即按照每日以已交付房价款的万分之三计算。理由如下：
1、周浩、丁庆华对其主张盈盛房产违约的情形和程度负有证明责任。本案中，周浩、丁庆华认为盈盛房产在2014年6月向其发放的验房指引及其自行录制的2016年12月1日、2017年3月15日的录音资料可以证明盈盛房产在2014年6月13日即向周浩、丁庆华提出将预交物业服务费作为交付房屋的前提条件，违反了合同的约定。首先，盈盛房产向周浩、丁庆华发放验房指引载明的验房流程，系对房屋交接方式的流程性引导，考虑到周浩、丁庆华在2014年6月13日验房时确实对房屋提出了意见，因此如周浩、丁庆华没有其他证据对验房指引中关于交纳物业服务费属于交付房屋必须的前提条件这一事实进行补强，则不能仅凭盈盛房产发放了该指引即认定其在2014年6月13日存在违反合同约定交付房屋的情形。其次，盈盛房产在2016年12月1日向周浩、丁庆华表达了须交纳物业服务费才能交付房屋的意思表示，该意思表示的事实环境与2014年6月合同约定交房时的事实环境发生了较大变化，2014年6月至2016年12月期间涉案房屋产生了两年多的物业服务费，且双方对于该笔物业服务费的承担方存在争议，故盈盛房产在此事实背景下所作的意思表示不能当然推论该事实未发生的两年多前即2014年6月亦曾作同样的意思表示。再次，在2015年12月至2016年11月期间，盈盛房产多次书面发函给周浩、丁庆华要求其配合办理房屋交付手续，周浩、丁庆华均未提供证据证明其作出过回应，也未对其作为职业法律人在房屋两年多未交付的情况下，没有采取任何可直接取证的方式固定其意见主张作出合理解释。综上，周浩、丁庆华提供的证据不足以证明盈盛房产在2014年6月13日至2016年11月30日期间存在违反合同约定交付房屋的情形；
2、周浩、丁庆华提供的录音证据及盈盛房产当庭陈述可以证明盈盛房产在2016年12月1日明确以非合同义务作为交付房屋的附加前提条件，违反了商品房买卖合同的约定；
3、盈盛房产虽然在2016年12月1日之后又再次向周浩、丁庆华发送函件要求周浩、丁庆华前来办理房屋交付手续，但未能修正此前以交纳物业服务费作为房屋交付前提的意思表示，在盈盛房产未作出新意思表示的情况下，周浩、丁庆华未前往办理交房手续导致交房迟延的后果，不可归责于周浩、丁庆华，盈盛房产应承担因自身表意不明确导致房屋延迟交付的法律后果，违约金应计算至2017年3月14日即房屋实际交付前一日止；
4、双方签订的《商品房买卖合同补充协议》明确约定了逾期交房违约金的计算标准，即按照每日以已交付房价款的万分之三计算，盈盛房产辩称该违约金计算标准过高，但并未就此提供证据且该协议的条款均由盈盛房产提供，本案违约金亦不存在过高的情况，故盈盛房产的该项辩称，一审法院不予采纳。
一审法院判决：镇江盈盛房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付周浩、丁庆华逾期交房违约金20295元。
双方在二审期间均未提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：双方所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。合同约定，盈盛房产应当在2014年6月15日前将经分期综合验收合格并取得配套设施建设方案履行确认证明的商品房交付周浩、丁庆华使用。
2014年6月13日，周浩至盈盛房产处验房，对案涉房屋提出三点意见，均系房屋质量问题，非周浩、丁庆华的过错，双方未办理收房手续，涉案房屋未交付。自2014年6月16日起，盈盛房产违反合同约定逾期交付涉案房屋，应当承担相应的违约责任。盈盛房产应当就其是否积极履行交付义务承担举证责任，盈盛房产主张其分别于2015年12月15日、2016年5月7日、2016年9月1日、2017年1月7日、2017年2月17日向周浩、丁庆华邮寄了验房催告函，虽周浩、丁庆华辩称未收到，但该五份EMS邮寄单上所载周浩、丁庆华的地址、联系电话均与《商品房买卖合同》所载信息一致，该五份邮寄单视为送达周浩、丁庆华，本院对此予以采信。故自盈盛房产举证证明其最早一份验房催告函寄出时间2015年12月15日后，盈盛房产已通知周浩、丁庆华前去办理交房手续，而周浩、丁庆华一直未办理，之后涉案房屋未完成交付，系周浩、丁庆华的过错，盈盛房产在此期间无过错，可以免除其违约责任。2016年12月1日，周浩至盈盛房产处要求收房，盈盛房产工作人员以交纳物业服务费作为交房的前提条件，该做法附加了交付条件，违反合同约定，盈盛房产应承担逾期交房的违约责任至涉案房屋实际交付前一日。故，盈盛房产应承担逾期交付房屋的违约责任期间为：2014年6月16日至2015年12月15日及2016年12月2日至2017年3月14日。一审法院判决书认定盈盛房产逾期交付房屋违约期间错误，应予纠正。
双方签订的《商品房买卖合同补充协议》，明确约定逾期交房违约金按照每日以已交付房价款的万分之三计算，不违反法律规定，本院予以采信。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销江苏省镇江市京口区人民法院（2017）苏1102民初473号民事判决；
二、镇江盈盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付周浩、丁庆华逾期交房违约金（每日以650479.88元的万分之三，自2014年6月16日计算至2015年12月15日；每日以650479.88元的万分之三，自2016年12月2日计算至2017年3月14日）。
如果金钱给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取为2082元，由周浩、丁庆华负担833元、镇江盈盛房地产开发有限公司负担1249元；二审案件受理费4066元，由周浩、丁庆华负担1626元、由镇江盈盛房地产开发有限公司负担2440元。
本判决为终审判决。
审判长 殷建平
审判员 程 刚
审判员 杜 静
二〇一八年一月十九日
书记员 王 伟