河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）邯市民一终字第81号
上诉人（原审原告）段燕娥。
上诉人（原审原告）段保全。
上诉人（原审原告）段双全。
上诉人（原审原告）段双保，又名邢双保。
上诉人委托代理人段海云，女，1958年12月15日出生，汉族，住武安市，系段保全妻子。
被上诉人（原审被告）田桂书，又名田拴仲。
第三人郭秀梅。
委托代理人王海霞，河北方信律师事务所律师。
上诉人段燕娥、段�全、段双全、段双保因与被上诉人田桂书、第三人郭秀梅财产权属纠纷一案，不服武安市人民法院2012年年7月11日作出的（2011）武民初字第158号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定：原告段燕娥、段保全、段双全、段双保系同胞姐（兄）弟关系，均为被告田桂书与段凤鸣（已故）的婚生子女。田桂书与段凤鸣夫妻二人婚姻存续期间，于1972年8月7日购买了武安市武安镇古楼街马王胡同1号房屋及院落一座，1987年5月1日以段凤鸣名义办理宅基地使用证，段凤鸣病故后被告田桂书申请办理过户手续，1996年6月10日武安市房地产产权监理处为田桂书办理了房屋所有权证书，之后，田桂书改嫁。2006年3月27日被告田桂书在两个中证人说某某，将马王胡同1号房产以5.55万元卖给第三人郭秀梅，同年7月24日双方经武安市房地产产权监理处为郭秀梅办理了房屋所有权证书。2006年12月5日四原告认为损害其合法权益，向武安市法院提起诉讼。诉讼中，于2010年4月13日经邯郸市中级人民法院委托，邯郸市华源房地产估价有限公司对双方所争房产84.19平方米进行估价鉴定，2010年4月13日该公司作出估价鉴定，该房产价值为9.85万元（其中土地价格为7.47万元，房产价格为2.38万元）原告支付鉴定费3000元。
另查明，武安市房地产产权监理处为第三人郭秀梅办理了房屋所有权证书之后，四原告认为房产产权监理处侵害了其合法权益，于2007年3月14日向武安市法院提起行政诉讼，武安法院经审查认为，因原、被告、第三人已进行民事诉讼，行政案件审判须以民事案件审理结果为依据，据此，武安市法院作出行政裁定，中止行政诉讼。
一审法院经审理认为，位于武安市武安镇古楼街马王胡同1号的房产，系四�告父亲段凤鸣与被告田桂书夫妻婚姻存续期间共同购买的房产，段凤鸣死亡后，被告和原告应共同继承段凤鸣遗产。被告属四原告母亲，其于2006年以5.5万元将该房产卖于第三人郭秀梅，并订立买卖房产协议。该房产经鉴定2010年价格为9.85万元，根据近年来市场房产价值的升值，与2006年5.5万元出卖房产价相比较，符合房产交易行情，转让价格合理。且已经办理了过户手续，第三人属于善意取得，符合物权法的规定。原告诉请被告与第三人房产买卖协议无效、第三人退还侵占原告的房产及其他财产，不符合有关法律规定，不予支持。一审法院据此于2012年7月11日判决驳回原告段燕娥、段保全、段双全、段双保对被告田桂书、第三人郭秀梅的诉讼请求。案件受理费500元，其他诉讼费500元，由原告段燕娥、段保全、段双全、段双保四人承担，鉴定费3000元，由原告段燕娥、�保全、段双全、段双保承担。
一审宣判后，上诉人段燕娥、段保全、段双全、段双保不服，向本院提起上诉，上诉理由是：1、原判认定被上诉人田桂书与第三人郭秀梅房屋买卖属于善意取得认定事实错误。田桂书和郭秀梅在买卖契约中清楚写明，如田桂书儿女发生纠纷，由老田一人负责。这句话说明，一、第三人郭秀梅知道田桂书有儿女。二、郭秀梅预料到可能对购买此房要承担风险。三、郭秀梅没有征得田桂书儿女的意见。田桂书2006年以5.5万元的价格将该房出卖给第三人与9.85万元的价格相比还是非常便宜的。价格并不合理。第三人郭秀梅买房的目的非常明确，就是贪图房价便宜。纯属于恶意行为。2、一审判决认定争议的房产是四上诉人父亲段凤鸣与被上诉人田桂书婚姻存续期间共同购买是正确的。但段凤鸣死后，该房产属于四上诉人与田桂书共同所有。虽然田桂书将此房过户到其名下，但也不是其一人财产。出卖此房之前并没有征得四上诉人同意。根据最高法院执行《民法通则》若干问题的意见第89条之规定，属于无效行为。3、原判适用法律错误。田桂书与第三人郭秀梅买卖行为发生在2006年，而《物权法》实施于2007年10月1日，原审法院用2007年10月1日的《物权法》约束2006年被上诉人的行为，显然是错误的，不应适用《物权法》的规定。请求二审法院撤销一审判决，发回重审或者依法改判。
被上诉人和第三人没有提交答辩状。
经本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：本案争议的主要问题有三个：一、关于郭秀梅是否善意取得的问题。
1、根据我国《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权索回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产所有权。（一）受让人受让该不动产或者动产是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的动产或者不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。这就是我国《物权法》规定的关于物权善意取得制度的规定。根据民法理论，法律上的善意系指不知情。根据以下事实分析第三人郭秀梅是否善意。
争议的房屋是1972年8月7日以田桂书名义购买王永禄的，双方订有买卖契约。当时其丈夫段凤鸣在世（1980年4月27日病故）。据武安市房地产产权监理处证明：争议房屋原宅基证号为3**号，宅基姓名为段凤鸣，1987年5月1日发证。1995年5月8日田桂书申请房屋转移过户。田桂书房屋产权证存根上注明所有权为田桂书，证号为365，发证时间�1996年6月10日。2006年7月24日过户给郭秀梅。
郭秀梅称，其购买房屋时看到房证上写的是田桂书，认为就是田桂书的，也没有打听。当时田桂书出卖房屋时说，“卖给孩子们都不要，我还有外债。”我就买下了。
田桂书与郭秀梅买卖房屋的中间人王连顺一审庭审时证明：“我是郭秀梅父亲的同学，与田桂书及其子女不认识，郭秀梅买房子，叫我找个地方，我就找到老靳（另一中证人靳某），后一块找到田桂书，老田说卖房子，就看了地方，当时说好房价是55000元。知道房子归田田桂书所有，有手续，价格说好后就写了个单子，不知道中间有矛盾。在写文书时郭秀梅问房子跟孩子有没有矛盾，田桂书说房子我说了算，有纠纷我一个人承担。我执笔，写成草稿后加了一句，“有纠纷，老田负担。”
买卖房屋的中证人靳某庭审证明：“我认识田桂书，开始不认识郭秀梅�也不认识田桂书的子女。我帮老田卖房子，并告诉王连顺老田要卖房子，后王连顺说郭秀梅要买房子，老田开始要6-7万，后协商好价钱后找我签名做证明。当时不知家中有纠纷。房子有纠纷由老田一人承担是老田说的。”
以上事实说明，田桂书与郭秀梅原来并不认识，是通过中间人购买了该房。田桂书有房产证，所有权人登记的是田桂书本人，对于该房有无其他产权人郭秀梅并不知情，中间人对此也不了解。郭秀梅在购房过程中担心自己陷入争执中，询问是否存在家庭纠纷，田桂书表态有纠纷他一人承担，不能说明郭秀梅明知该房有共有人而恶意购买。其信赖产权登记而与之交易属于我国物权法上的善意。
2、关于价格是否合理的问题。
根据证人证言证实，田桂书开始要价6-7万元，最后5.55万元成交。成交价接近出卖人田桂书要价的底线。一审法院委托鉴定该房产2010年价格为9.85万元，虽然无法精确确定2006年的合理价格，但众所周知的事实是，近年来房地产价格一直是上升趋势。一审法院认为由房价2006年的5.55万元到2010年的9.85万元符合交易行情，转让价格合理，并非没有根据。
3、关于适用法律问题。上诉人称田桂书与第三人郭秀梅买卖行为发生在2006年，而《物权法》实施于2007年10月1日。应当适用行为时的法律，不应适用《物权法》的规定。我国物权法第二百四十七条规定，自2007年10月1日起施行。该案虽是2006年12月5日立案，但到2007年10月1日并未审结。
《物权法》颁布前，关于房产方面的法律、法规有1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理规定》，该条例第六条规定，城市私有房屋的使用人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证，房屋所有权转移或者房屋现状变更时，须�房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。数人共有的城市私有房屋，房屋所有权应当领取共同共有或按份共有的房屋使用证。
该条规定，有以下法律含义，其一，该法律规范属于强制性法律规范，房屋所有权人办理所有权登记不是任意的，而是必须的，否则不能取得房屋所有权。其二，不仅初始登记是必须的，房屋所有权转移登记及所有权标的与登记不符时均须进行相应登记，其三，房屋所有权为共有，应当登记为共有。
该条例的规定与我国《物权法》第九条规定（不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力的法律含义并不相悖。
《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第八十九条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共�关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。该规定与我国《物权法》第一百零六条规定的善意取得制度也是一致的。
综上认为，第三人郭秀梅信赖房屋登记的所有权人而与田桂书订立买卖合同，不属于恶意，而且已经办理所有权的转移登记。2006年时该房的成交价格5.55万元接近出卖人田桂书要价的底线6万元，与2010年9.85万元的价格比较也属合理价格。据此认为一审判决认定郭秀梅取得该房的所有权正确，上诉人上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元由上诉人段燕娥、段保全、段双全、段双保承担。
本判决�终审判决。
审判长 陈建英
代
审判员 张增民
代
审判员 冯 雪
二〇一三年六月三日
书记员 常新蕊