湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终753号
上诉人（原审被告）：黄同春，男，1950年10月25日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，现住湖北省武汉市武昌区。
委托诉讼代理人：黄燕琍，系黄同春之女。
被上诉人（原审原告）：武汉中铁凯博物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区中北路109号武汉1818中心6#楼8层809号。
法定代表人：李光明，总经理。
委托诉讼代理人：马建彬，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：鄢博丹，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。
上诉人黄同春与被上诉人武汉中铁凯博物业管理有限公司（以下简称凯博物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初5522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人黄同春上诉请求：撤销一审判决，改判减收物业费40%，取消滞纳金，确认《前期物业合同》无效。事实和理由：物业服务瑕疵是减免物业费的依据，此点既符合相关法律规定，也为一审判决所认可，但是一审判决没有全面认定物业服务瑕疵的内容。一审判决只认定了物业公司在服务上的可能存在的瑕疵，对黄同春提供的证据没有认定。1、物业公司私自将绿化带和电梯间（业主的公摊面积）进行出租经营未取得业主同意，无视业主利益，非法占用业主资产。物业公司将小区绿化带出租给第三方严重影响业主的生活环境和质量，业主交给物业公司的物业费中有这块绿地的养护费，这就是侵占业主资产。2、利用业主的产权获得的收益，应该属于业主。3、电梯养护费由业主交，广告收益却归物业，这是完全没有道理的。4、这些行为从未经过业主的同意，对于所获得的收益也从未对业主进行过公示。凯博物业公司的行为严重地侵害了业主的知情权、监督权和依法享有收益的权利，是对业主合法权益地严重侵犯。物业管理服务收费应明码标价，挂牌公布服务内容、收费项目、标准，接受价格主管部门、房地产行政管理部门和业主监督。物业管理服务收费原则上应按月收取，有合同约定除外，但物业经营两年从未公布过，对业主进行欺凌，在法庭上作伪证的物业公司管理者竟然公开说不用公示。5、对安全防范工作尽到义务（消防安全），该小区是超高层小区按国家规定消防安全属严重危险级，按国家标准建筑灭火器配置设计规范和消防法要求，小区住宅内处了消火栓系统外，还应该配套灭火器。然而该物业公司在交房后的一年零五个月才购买灭火器（安装日期是2016年1月20日）我们是43层的高层住宅，如果发生火灾生命安全无法得到保障，物业公司这种藐视业主生命的做法，已经到了不能容忍的地步。6、物业公司在我未交预付物业费用时，追究的费用是和其它业主同等的费用金额，但是未履行相同的服务待遇，各楼户内己安装可视对讲系统，并设有自动开户按钮，直达门禁系统，实际上物业公司关停我家这项功能长达半年，限制我家交水费金额，每次只能交10元长达1年，限制我家参与任何小区的活动包括投诉都以未交物业费而拒绝。二、一审审判程序存在瑕疵。一审判决审查证据不全面。一审判决关于物业费收取时间，是因我自身原因逾期收房，这与事实不符，我的住房是还建房开发商只是在8月31曰之前只是发放通知函要交房了，并没有实际房屋交付使用，开发商与2014年12月8号才交房与我签订房屋买卖合同，按国家法律，法规规定物业费用是按房屋购买合同签订时开始计费，而一审却以物业公司出具的开发商的通知函为依据按2014年9月1日开始收费，没有任何证据证明是我自身原因而逾期收房。《物业前期合同》签订于2014年9月，凯博物业公司二级物管资质证书上显示2015年6月取得物业管理资质，凯博物业公司在其不具备起码的物业资质的前提下，与开发商恶意串通，欺瞒业主签合同。在没有取得资质证书的情况下签订的协议无效，不具备进驻小区服务的资格，更谈不上收费权。
被上诉人凯博物业公司辩称，该公司代管广告收益，在业主委员会成立后将全额交出，具体收益可以公开，不存在侵害业主利益的情况；公共绿地由开发商处置，与凯博物业公司无关；凯博物业公司具备相关资质，对小区进行了维护和管理，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人凯博物业公司向一审法院起诉请求：1、黄同春给付凯博物业公司2015年9月1日至2016年8月31日的物业管理费2,321元；2、黄同春按照每日应交金额的万分之五支付逾期付款的滞纳金，截止至2016年8月31日，应支付滞纳金暂计为424元，实际应支付至结清物业管理费之日止；3、由黄同春承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年12月22日，湖北博瀚置业有限公司（出卖人）与黄同春（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》，购买了位于武汉市武昌区中北路109号X栋X单元X号房屋，建筑面积为98.68平方米。
2014年12月8日，黄同春在凯博物业公司出具的《[武汉·1818中心]临时管理规约》第八部分“承诺书”上签名，表明其作为[武汉·1818中心]X栋X单元X室的物业买受人，确认已详细阅读建设单位制定的[武汉·1818中心]“业主临时管理规约”，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时规约，同意承担违反本临时规约的相应责任，同意凯博物业公司[武汉·1818中心]物业服务中心代表本业主与开发商进行本物业公共部位和公共设施设备的承接查验工作。该临时管理规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《管理规约》生效之日终止。同日，黄同春（甲方）与凯博物业公司（乙方）签订了《[武汉·1818中心]住宅前期物业服务协议》，约定：甲方应于商品房买卖合同中双方约定的房屋交付日期之日起交纳物业服务费（《武汉市商品房买卖合同》中约定，本物业的交付时间为2014年8月31日），采用预收费服务的方式，入住时首次缴纳12个月物业服务费，后每六个月一次性交纳当期六个月的物业服务费，当期物业服务费于前次物业服务时间届满前三十日内交纳，住宅按建筑面积每月每平方米2.80元标准计算收取物业服务费。根据武汉市物业管理条例的有关规定，房屋通过竣工验收达到交付条件，甲方收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付；甲方收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。物业管理费由甲方全额交纳。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及其他有关费用的，乙方有权要求甲方补交，甲方应从逾期之日起每天按应交金额的万分之五向乙方交纳滞纳金。该合同期限自2014年8月31日起至2017年8月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。若本合同履行期限届满时，业主大会仍未成立或者业主委员会仍未与物业管理企业签订物业服务合同，且甲乙双方均未以书面方式通知对方无意继续履行合同该合同，则本合同履行期限自行顺延，直至业主委员会与选聘出新的物业管理企业签订新的物业服务合同。
2014年12月8日，湖北博瀚置业有限公司向凯博物业公司出具了一份《物业费折扣通知书》，载明：[武汉·1818中心]X栋X单元X号房的业主黄同春，面积98.68㎡，该业主积极配合我司办理完成还建手续，请贵司按照建筑面积每月每平方米2.80元标准的70%（即按照建筑面积每月每平方米1.96元）为该业主办理相关手续，折扣期限叁年（即2014年9月1日至2017年8月31日），折扣费用按照相关约定办理。此外，还出具了一份《物业费减免通知书》，载明：[武汉·1818中心]X栋X单元X号房的业主黄同春，面积98.68㎡，签订合同时间2014年12月8日。为了奖励该业主积极配合我司办理完成还建手续，我司将减免该业主物业管理服务费12个月，即2014年9月1日至2015年8月31日，减免费用按照相关合同约定办理。上述两项落款的“业主签收”处均有黄同春的签名。
2015年9月1日凯博物业公司向黄同春发了一份《缴费通知单》，催促其交纳2015年9月1日至2016年2月29日物业管理费1,160元。
一审法院还查明，武汉1818中心（一期）前期物业管理招投标评标于2012年10月12日上午9：30至12：00在武汉市湖北银行大厦B座10楼举行，经过对各投标单位进行综合评分，湖北博瀚置业有限公司于2012年10月15日向凯博物业公司发出《中标通知书》，确定其为中标人。
2015年5月黄同春停放在小区内的电动车被盗，2015年7月5日凯博物业公司抓获盗窃该电动车的犯罪嫌疑人，并将其移送武汉市公安局武昌区公安分局东亭派出所。
楚天都市报上曾刊登《不交物业费就“卡”水费》的报道，报道了武汉市武昌区中北路1818中心小区有居民反映不交物业费，一次仅能充10元水费的新闻。
2015年11月21日凯博物业公司向武汉市武昌区水果湖街机安社区提交了小区实际运行及入住情况说明，现黄同春所在的[武汉·1818中心]小区尚未成立业主委员会。
一审法院认为，凯博物业公司系经过完备的招投标程序成为武汉1818中心小区的物业管理服务者。2014年12月8日黄同春与凯博物业公司签订《[武汉·1818中心]住宅前期物业服务协议》，黄同春辩称该物业服务协议系在胁迫下签订的，不签即不交付房屋，协议应属无效，但其未提供相应证据予以证明，且该事实不属胁迫之情形，对此抗辩一审法院不予认可。该协议内容并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定其合法有效。合同当事人双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。一、关于凯博物业公司物业费的收费标准。黄同春认为每月按2.8元/㎡的标准缴纳明显高于周边小区，且未得到广大业主的同意。本案中凯博物业公司现行的物业费收费标准，已在武汉市武昌区房产局主管部门备案，且基于黄同春系拆迁还建户，开发商已对黄同春的物业管理服务费作出减免及七折优惠，在凯博物业公司的服务期限内，黄同春实际按每月1.96元/㎡的标准交纳物业管理费，该收费标准并无不妥；二、关于物业费收取的时间。黄同春收房时间为2014年12月8日，其要求按该时间的一年后计算物业费﹙即2015年12月8日﹚。开发商已通知黄同春在2014年8月31日收房，因黄同春自身原因逾期收房，故计算物业费收取的时间应从2014年9月1日起计算，扣除减免的一年，收取的时间应从2015年9月1日起计算；三、关于物业管理服务是否有瑕疵问题。黄同春认为物业管理服务不到位，小区卫生环境差、保安未尽职责造成其电动车被盗等，因此不同意交纳服务费，凯博物业公司认为已按约定提供了相应的服务。凯博物业公司为包括黄同春在内的小区业主提供服务，在服务过程中可能存在瑕疵，但其已履行了合同的主要义务，物业管理服务有瑕疵不能作为黄同春拒交物业费的理由。黄同春作为业主接受服务，根据权利义务对等原则，黄同春应支付物业服务费。故一审法院对凯博物业公司要求黄同春给付2015年9月1日至2016年8月31日物业管理费2,321元﹙1.96×98.68㎡×12个月﹚的诉讼请求予以支持。另依据黄同春与凯博物业公司签订的《[武汉·1818中心]住宅前期物业服务协议》中的约定，黄同春违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及其他有关费用的，凯博物业公司有权要求黄同春补交，且应从逾期之日起每天按应交金额的万分之五向凯博物业公司交纳滞纳金，该请求有事实和法律依据，一审法院对凯博物业公司要求黄同春按照每日应交金额的万分之五支付逾期付款的滞纳金的诉讼请求亦予以支持。综上，一审法院判决：黄同春于判决生效之日起十日内向凯博物业公司支付2015年9月1日至2016年8月31日的物业管理费2,321元；黄同春于判决生效之日起十日内向凯博物业公司支付逾期付款的滞纳金（以每月拖欠的金额，按照每日万分之五的标准分段计算，自2015年9月1日起算至判决确定的给付之日止）。如果未按判决在指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由黄同春负担（此款凯博物业公司已垫付，黄同春随同上述款项一并支付给凯博物业公司）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：凯博物业公司提交资质证书一份，黄同春对此真实性无异议，本院予以采信，并确认凯博物业公司于2012年9月11日取得物业服务企业资质等级叁级（暂定）的事实。本院查明的其他事实与一审法院查明的其他事实一致。
本院认为，凯博物业公司于2012年9月11日取得物业服务企业资质，资质等级为叁级（暂定），并于2014年12月8日与黄同春签订前期物业服务协议，现黄同春主张凯博物业公司无资质与其签订的前期物业服务协议无效，没有事实及法律依据，本院不予支持。黄同春与凯博物业公司在前期物业服务协议中明确约定了物业费应自房屋交付之日起缴纳，黄同春在湖北博瀚置业有限公司向凯博物业公司发出的物业费折扣通知书及物业费减免通知书上签字确认，物业费减免期为2014年9月1日至2015年8月31日，凯博物业公司亦认可物业费从2015年9月1日起算；黄同春主张的物业费减免一年为湖北博瀚置业有限公司与其约定，在凯博物业公司未予认可的情形下，对凯博物业公司没有约束力。因此，黄同春的此项上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。黄同春主张凯博物业公司在绿化带、广告收益、消防设施维护等管理及服务上未尽到相应的义务，但未提交充分证据予以证明，本院对黄同春要求减免物业费40%的上诉请求不予支持。在双方前期物业服务协议中已明确约定，凯博物业公司代收水费为其向业主提供的服务内容，而本案中，凯博物业公司以限制黄同春交纳水费的方式，来督促黄同春缴纳物业费，违反了前期物业服务协议的约定，且与凯博物业公司作为物业服务企业应当向业主提供便民服务的宗旨明显不符，存在违约行为；故黄同春主张免除物业费滞纳金的上诉请求，本院予以支持。
综上所述，上诉人黄同春的上诉请求部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初5522号民事判决第一项，即黄同春于本判决生效之日起十日内向武汉中铁凯博物业管理有限公司支付2015年9月1日至2016年8月31日的物业管理费2,321元；
二、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初5522号民事判决第二项；
三、驳回武汉中铁凯博物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
一审案件受理费50元，减半收取25元，由黄同春负担。
二审案件受理费50元，由黄同春负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏 兰
审判员 张 剑
审判员 汤晓峰
二〇一七年四月五日
书记员 蔡 丹