湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0304民初2924号原告：深圳市福田物业发展有限公司湘潭分公司，住所地：湘潭市岳塘区吉安路77号卫门3号。负责人：戴湘岳，总经理。委托诉讼代理人：曾文波，湖南裕生律师事务所律师。委托诉讼代理人：张星湘，湖南裕生律师事务所律师。被告：袁志辉，男，汉族。被告：雷彬，女，汉族。两被告共同委托诉讼代理人：汪晋喜，湖南湘晋律师事务所律师。原告深圳市福田物业发展有限公司湘潭分公司（以下简称福田物业湘潭分公司）与被告袁志辉、雷彬物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月22日立案受理后,依法适用普通程序于2017年5月11日公开开庭进行了审理。原告福田物业湘潭分公司的委托诉讼代理人曾文波，被告雷彬及被告袁志辉、雷彬的共同委托诉讼代理人汪晋喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福田物业湘潭分公司向本院提出诉讼请求：1、判令袁志辉、雷彬立即支付2013年1月1日至2015年12月30日的物业管理服务费183693元；2、判令袁志辉、雷彬承担本案诉讼费。事实和理由：福田物业湘潭分公司与湘潭市依科房地产开发有限公司于2008年9月18日签订《前期物业管理服务合同》，聘请福田物业湘潭分公司作为其开发的湘电依科铂宫楼盘的前期物业管理服务方，收费标准商业部分为每月每平方米2.2元，逾期缴费则按日万分之五收取滞纳金。袁志辉、雷彬与湘潭市依科房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买湘电依科铂宫1单某房屋，房屋面积为2319.35平方米。袁志辉、雷彬自2013年1月1日起一直未缴纳物业管理服务费。截至2015年12月31日，袁志辉、雷彬已累计欠付物业管理服务费183693元。经福田物业湘潭分公司多次书面催要，袁志辉、雷彬仍拒绝履行合同义务。福田物业湘潭分公司为维护其合法权益，遂诉至法院，请求判如诉请。袁志辉、雷彬答辩称：前期物业管理服务合同的主体是深圳市福田物业发展有限公司，福田物业湘潭分公司的主体资格不适格，不能作为本案的原告提起诉讼，应驳回起诉。袁志辉、雷彬与福田物业湘潭分公司之间没有合同关系，不是合同相对人，故没有义务支付物业管理费。涉案房屋尚未交付，且房屋内垃圾遍地，成了垃圾场和流浪人员的居所，显然没有尽到物业管理的职责和义务，因此袁志辉、雷彬不应当支付物业管理费。综上，请求驳回起诉或驳回全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，当事人对证据的质证意见参见法庭笔录。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：1、福田物业湘潭分公司提交的《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同》，因袁志辉、雷彬仅对证明目的有异议，经与证据原件核对，本院对该组证据的真实性予以认定；2、福田物业湘潭分公司提交的湖南省服务价格登记证、湘潭市物价局文件潭价服（2013）14号文件，经与证据原件核对，具有真实性，本院予以认定；3、福田物业湘潭分公司提交的房屋交付公告、催缴通知书，无原件核对，真实性存疑，本院不予认定；4、袁志辉、雷彬提交的《商品房买卖合同》，与福田物业湘潭分公司提交的《商品房买卖合同》一致，本院对真实性予以认定；5、袁志辉、雷彬提交的协议、湘潭仲裁委员会出具的证明，经与证据原件核对，具有真实性，但不能实现袁志辉、雷彬的房屋未实际交付的证明目的，本院不予认定；6、袁志辉、雷彬提交的照片、湘钢家人物业公司出具的证明、袁志辉、雷彬申请出庭的证人王新根出具的证明及证言，具有真实性，但福田物业湘潭分公司已于2015年12月31日退出该小区管理，不能实现在2017年袁志辉、雷彬的房屋内仍到处是垃圾、大便的状况是福田物业湘潭分公司未履行物业管理职责的证明目的，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年9月18日，湘潭市依科房地产开发有限公司与深圳市福田物业发展有限公司签订了一份《前期物业管理服务合同》，双方约定湘潭市依科房地产开发有限公司将湘电依科铂宫的住宅及商业部分委托深圳市福田物业发展有限公司实行物业管理，商业部分按每月每平方米2.2元按季度收取物业管理服务费。之后对湘电依科铂宫的住宅及商业部分实行物业管理的实为福田物业湘潭分公司。2012年11月14日，袁志辉、雷彬与湘潭市依科房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定由袁志辉、雷彬以11248848元的价格购买位于湘潭市岳塘区宝塔街道芙蓉路湘电依科铂宫小区1单元某房屋作商铺使用，建筑面积为2319.35平方米。湘潭市依科房地产开发有限公司应当在2012年12月30日之前将经竣工验收合格的符合合同约定的商品房交付给袁志辉、雷彬使用。2015年12月24日，袁志辉、雷彬取得了所购房屋的产权证。2015年12月31日，福田物业湘潭分公司退出对湘电依科铂宫的住宅及商业部分的物业管理工作。袁志辉、雷彬的房屋在福田物业湘潭分公司退出对湘电依科铂宫的住宅及商业部分的物业管理工作之前，一直处于闲置状态。袁志辉、雷彬也从未向福田物业湘潭分公司支付过物业管理服务费。因福田物业湘潭分公司向袁志辉、雷彬催要物业管理服务费未果，遂诉至法院。另查明，湖南省第三工程有限公司为湘潭市依科房地产开发有限公司投资开发的依科铂宫项目的施工方，袁志辉是湖南省第三工程有限公司在依科铂宫项目的项目经理。2012年11月13日，湘潭市依科房地产开发有限公司与湖南省第三工程有限公司、袁志辉签订了一份协议，三方约定湘潭市依科房地产开发有限公司将依科铂宫项目1#栋4楼商铺以每平方米4850元的价格出售给湖南省第三工程有限公司，湖南省第三工程有限公司应付房款抵扣湘潭市依科房地产开发有限公司应付工程款。湖南省第三工程有限公司指定袁志辉为依科铂宫项目工程款直接收款人，并同意依科铂宫项目1#栋4楼商铺由湘潭市依科房地产开发有限公司与袁志辉签订《商品房买卖合同》。本院认为，湘潭市依科房地产开发有限公司虽与深圳市福田物业发展有限公司签订《前期物业管理服务合同》，但实际对湘电依科铂宫的住宅及商业部分实行物业管理的是福田物业湘潭分公司，因此福田物业湘潭分公司在本案中具备诉讼主体资格。根据《物业管理条例实施细则》中“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，虽然湘潭市依科房地产开发有限公司与袁志辉、雷彬签订的《商品房买卖合同》中约定商品房交付时间是2012年12月30日，但袁志辉、雷彬不认可在2012年12月30日收房，且福田物业湘潭分公司未向法庭提交由袁志辉、雷彬签署的房屋交接单证实于2012年12月30日收房的事实，因此福田物业湘潭分公司要求袁志辉、雷彬于2013年1月1日起交纳物业管理服务费的诉讼请求，本院不予支持。袁志辉、雷彬虽未签署房屋交接单，但于2015年12月24日取得了房屋产权证，故应从2015年12月24日开始按季度交纳物业管理服务费，而福田物业湘潭分公司于2015年12月31日退出对湘电依科铂宫的住宅及商业部分的物业管理工作，因此福田物业湘潭分公司要求袁志辉、雷彬支付2013年1月1日至2015年12月30日的物业管理服务费183693元的诉讼请求，无理无据，本院不予支持。袁志辉、雷彬请求驳回福田物业湘潭分公司全部诉讼请求的答辩意见，本院予以采纳。综上所述，依照《物业管理条例实施细则》第四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回深圳市福田物业发展有限公司湘潭分公司的全部诉讼请求。案件受理费3980元，由深圳市福田物业发展有限公司湘潭分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  王 冰人民陪审员  谢凤兰人民陪审员  赖文辉二〇一七年六月一日书 记 员  夏 茜