广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民一初字第964号
原告广西柳州市亮丽物业服务有限公司，住所地：柳州市跃进路90-1号水榭花都商业楼。
法定代表人栾莉，该公司总经理。
委托代理人杨惠珍。
委托代理人黄惠珍。
被告唐瑞麟，无职业。
被告唐云秀，无职业。
原告广西柳州市亮丽物业服务有限公司与被告唐瑞麟、唐云秀物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月18日立案受理后，依法由审判员罗宏萍独任审判，于2014年7月29日、2014年8月26日公开开庭进行了审理。原告广西柳州市亮丽物业服务有限公司的委托代理人杨惠珍、黄惠珍，被告唐瑞麟、唐云秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广西柳州市亮丽物业服务有限公司诉称，被告于2004年8月1日依法与原告签订了《物业服务协议》，原告按合同约定向被告提供了物业管理服务。被告理应按双方签订的《物业服务协议》的约定，向原告支付物业服务费。支付标准为：按合同约定及物价局批文，按每月0.45元／平方米的标准收取。但被告自2006年8月份以后，违反物业服务合同的约定，一直没有交纳物业服务费。根据《物业管理条例》等相关法律法规，以及原、被告双方签订的《物业服务协议》约定，原告诉至法院，请求依法判决：1、被告向原告交纳2006年8月至2014年5月物业服务费5329.8元、单元路灯费282元，并支付滞纳金37175.4元；2、被告承担本次诉讼的相关费用。
被告唐瑞麟、唐云秀辩称，原告的诉请大部分超过了时效，原告关于物业费和滞纳金的诉请应以原告起诉时2年内计算，超过2年的诉讼请求不应当予支持。《物业服务协议》是被告唐瑞麟签的，但是当时签字的时候，合同的其他内容都是空白的，并且签订的日期和建筑面积平方数经过了涂改，这份协议被告没有得到。原告没有按协议约定履行义务，被告的卫生间天花板漏水，按照协议约定，5年内房屋质量出现问题，业主应向物业公司提出申请，物业公司向房开商提出申请。但原告一直没有处理该问题，造成被告所住的房屋长达8年时间卫生间漏水的状况。由于原告的主任多次变更造成此事无人问津，已经影响了被告的正常生活。被告愿意交路灯费，但是原告没有通知过被告。
经审理查明，原告为柳州市跃进路90-1号“水榭花都”小区提供物业服务，被告是柳州市跃进路90-1号“水榭花都”1栋1单元5层1号房屋（建筑面积126.01平方米）的业主。原告与被告唐瑞麟于2004年7月31日签订了《水榭花都物业管理服务协议》。该协议约定：原告依据本协议向被告收取物业管理费用、车辆停放费等应收费用；被告依本协议定期向原告交纳物业管理费用、车辆停放费等有关费用；收费标准按物价局批准的收费标准收取；如被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费的，原告有权要求被告限期补交并从逾期之日起按每天5%交纳滞纳金等内容。2005年1月10日，广西壮族自治区柳州市物价局作出《关于“水榭花都”小区物业服务收费标准的批复》（柳价字（2005）7号），同意物业服务费按建筑面积计，其中住宅每月每平方米0.45元，从2005年2月1日起执行。2008年9月15日，原告在被告的门口张贴《物业费催告函》。2008年10月18日，原告向被告唐瑞麟邮寄物业费催收函。2010年12月29日、2013年12月1日，原告在被告的门口张贴《物业费催告函》。因被告的卫生间天花板渗水，经原告协调，房屋施工方到被告家中进行过几次查看，但因需要被告楼上住户的配合，由于种种原因没有进行处理，故被告从2006年8月开始至今未再向原告交纳物业服务费和单元路灯费，原告除通过邮寄、张帖方式催收物业费以外，还通过电话向被告催收物业费。
本院认为，原告与被告唐瑞麟签订的《水榭花都物业管理服务协议》。是双方真实的意思表示，该合同合法、有效，对原告、被告均有法律约束力。原告依据《水榭花都物业管理服务协议》对被告居住的水榭花都小区进行物业服务活动，并已经实际履行合同。被告提出的诉讼时效的抗辩理由，本院认为，2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案原告已在2008年10月18日、2010年12月29日、2013年12月1日向被告通过邮寄或者张贴催告函的方式要求被告交纳物业费，产生诉讼时效中断的效力。2009年10月1日《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》施行前，并没有规定物业服务企业需书面催交物业费，故原告通过电话催收物业服务费亦产生诉讼时效中效的效力。因此，原告的诉讼请求没有超过诉讼时效，被告的抗辩理由本院不予采信。被告从2006年8月以后未再交纳物业费，经原告电话、书面催交，被告仍未交纳，故被告应向原告支付2006年8月至2014年5月的物业费5330.22元（126.01平方米×0.45元／平方米×94个月）。原告仅诉请被告支付物业费5329.8元本院予以支持。被告以房屋天花板渗水拒交物业费的抗辩理由，本院认为，原告已经对渗水问题进行过协调，且需要被告楼上住户的配合进行维修处理，被告如认为因原告未履行义务造成其损失，可另通过合法途径主张权利，但不能因此不交物业费。
关于单元路灯费的问题，被告表示同意支付，原告要求每月按3元计算合法合理，本院予以支持，被告应支付路灯费282元（3元／月×94个月）。
关于原告要求滞纳金的诉讼请求，是依据原、被告签订的《水榭花都物业管理服务协议》关于违约责任的约定，因此，实质是被告应承担的违约责任。被告未按上述协议约定支付物业服务费，已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告没有提供证据证实其因被告违约造成的损失金额，如根据《水榭花都物业管理服务协议》约定，被告需支付的违约金已超过应付的物业服务费数额，实属过高，且被告主张约定的违约金过高，故被告应按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的标准向原告支付违约金。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<；；中华人民共和国合同法>；；若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告唐瑞麟、唐云秀向原告广西柳州市亮丽物业服务有限公司支付从2006年8月至2014年5月的物业服务费5329.8元、路灯费282元；
二、被告唐瑞麟、唐云秀向原告广西柳州市亮丽物业服务有限公司支付违约金（以所欠物业服务费为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的标准分段计付，自2006年8月1日计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）。
案件受理费870元（原告已预交），减半收取，由原告广西柳州市亮丽物业服务有限公司负担217.5元，由被告唐瑞麟、唐云秀负担217.5元，本院退回原告广西柳州市亮丽物业服务有限公司435元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。
审判员 罗宏萍
二〇一四年九月二日
书记员 唐见凤
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用<；；中华人民共和国合同法>；；若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。