襄阳市樊城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂樊城柿民初字第00080号原告民发实业集团有限公司，住所地：襄阳市樊城区XX路民发盛特区6幢26层。法定代表人林佺祥，该公司董事长。委托代理人曹其国，湖北法正大律师事务所律师。委托代理人程红梅，女，1987年11月22日出生，汉族，住襄阳市。被告黄海，男，1975年10月3日出生，汉族，住襄阳市。原告民发实业集团有限公司（以下简称民发公司）诉被告黄海租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月2日立案受理后，适用普通程序进行审理，依法组成由审判员石小玲担任审判长，审判员马胜明、人民陪审员陈洁参加评议的合议庭。于2015年4月17日公开开进行了审理，原告民发公司的委托代理人曹其国、程红梅，被告黄海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告民发公司诉称，2013年4月10日，原、被告与湖北民发物业服务有限公司三方签订《民发·盛特区商铺租赁合同》，约定被告承租原告的民发盛特区X号楼，编号为X-X、X-X、X-X、X-X四间商铺。2013年9月26日，三方又签订《民发·盛特区商铺租赁合同》，约定被告承租民发盛特X号楼编号为X-X、X-X、X-X三间商铺。合同签订后，原告依约履行了义务，被告自2014年4月1日起拖欠原告名下为X-X、X-X、X-X、X-X四间商铺租金至今，自2014年7月16日起拖欠原告名下X-X、X-X、X-X三间商铺租金至今。期间原告多次催收无果。为此，诉至法院，请求依法解除原告与被告之间分别于2013年4月10日、2013年9月26日签订的有关民发·盛特区X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X号的商铺租赁合同；并由原告收回上述商铺；判令被告支付拖欠原告租金共计671144元，并向原告支付免租期间租金共计461119元及按七间商铺合同约定的第一年的年租金的20％计算，向原告支付违约金154509.6元，本案律师代理费38603元及诉讼费由被告承担。被告黄海辩称，双方合同约定的免租期间，是我对承租的原告房屋进行装修的时间，并未用承租的房屋经营，故不能让我缴纳免租期间的租金。拖欠原告的房屋租金是事实，原因是我现在经营困难，暂时没有能力支付，目前我在积极转让用原告房屋开办的养生会所，若转出后，我就立刻补交租金，且原告也口头承诺我缓几个月交纳租金。因此，希望原告考虑我的困难，不追究我违约责任。经审理查明，2013年4月10日，原告民发公司作为出租方（甲方）、被告黄海作为承租人（乙方）与湖北民发物业服务有限公司（丙方）签订四份民发盛特区商铺租赁合同，约定乙方承租甲方所有的位于樊城区XX路民发·盛特区X号楼编号为X-
X号、建筑面积XX平方米，X-X号、建筑面积XX平方米，X-X号、建筑面积XX平方米，X-X号、建筑面积XX平方米的四间商铺；租赁商铺用途为经营高级养生会所；租赁期限均为10年，自2013年6月1日至2023年5月31日止。其中免租期6个月，自2013年6月1日至2013年11月30日为免租期。除免租期外，租赁期内的其他时间为计算租金的租期。非因甲方原因，乙方提前终止或解除合同，不计算免租期，即乙方租赁期限内，应按合同第四条约定全额支付租金，合同第四条对租金开始交纳的时间、标准、交纳时间和方式进行了约定，租金标准每年一个标准，每年依次递增，第一年的租金起止时间均从2013年12月1日起至2014年11月30日；另九年的租金起止时间依次类推。支付采用先付后租的方式，按季度以转帐方式支付，除首季度的租金于本合同签订时交纳外，乙方应于每季度最后一个月的28日前支付下一季度租金。合同第九条关于合同解除的条款约定：乙方有下列情形之一的，甲方、丙方有权单方解除合同…：1、拒绝支付租金、或其他应缴费用，或逾期支付租金、物业服务或其它应缴费用达一个月以上（含一个月）的；…；第十条关于违约责任的约定，1、一方不履行或不全面履行本合同约定义务的，视为违约；2、一方违约，除本合同另有约定外，需向守约方支付年租金20%的违约金…。2013年10月6日，三方又签订补充协议，约定上述四间商铺的免租期再延长一个月，自2013年6月1日起至2013年12月31日，共七个月免租期。2013年9月26日，三方又签订三份民发盛特区商铺租赁合同，约定：乙方承租甲方所有的位于樊城区XX路民发盛特区XX号楼编号为X-
X号、建筑面积XX平方米，X-X号、建筑面积XX平方米，X-X号、建筑面积XX平方米三间商铺。期限为10年，自2013年10月16日至2023年10月15日止。其中免租期9个月，分别为自2013年10月16日至2014年4月15日，和自2014年10月16日至2015年1月15日为免租期。除免租期外，租赁期内的其他时间为计算租金的租期。非因甲方原因，乙方提前终止或解除合同，不计算免租期，即乙方租赁期限内，应按合同第四条约定全额支付租金。合同第四条关于租金标准、交纳时间和方式的约定，除第一年的租期起止时间及每年的租金标准与上述双方于2013年4月10日签订的四间房屋合同约定不一致外，其他均与上述2013年4月10日的四份合同一致；该三份合同对第一年的租金起止时间均约定从2014年4月16日起至2015年4月15日，每间房屋每年的租金按年递增。该三份合同第九条关于合同解除的条款和第十条关于违约责任的约定，均与原、被告双方签订的2013年4月10日的上述四份租赁合同内容一致。七份合同第五条关于租赁保证金约定在签订合同时乙方向甲方交纳一定数额的款项，其中一部分为首季度的租金，另一部分为商铺租赁保证金；若乙方未按合同约定支付租金等费用时，甲方有权自保证金中扣除相应费用。首季度的租金时间从免租期到后开始计算；合同还对商铺交付和乙方进场装修时间、双方的权利义务等进行了约定。合同约定七间商铺每年的月租金标准见以下表格：时间房号3-1053-1063-1073-201第一年（2013-12-1至2014-11-30）月租金6918元7460元2107元31798元第二年（2014-12-1至2015-11-30）月租金7264元7833元2212元33388元第三年（2015-12-1至2016-11-30）月租金7627元8225元2323元35057元第四年（2016-12-1至2017-11-30）月租金8008元8636元2439元36810元第五年（2017-12-1至2018-11-30）月租金8408元9068元2561元38650元第六年（2018-12-1至2019-11-30）月租金8829元9521元2689元40583元第七年（2019-12-1至2020-11-30）月租金9270元9997元2823元42612元第八年（2020-12-1至2021-11-30）月租金9734元10497元2965元44743元第九年（2021-12-1至2022-11-30）月租金10221元11022元3113元46980元第十年（2022-12-1至2023-5-31）月租金10732元11573元3269元49329元时间房号3-1023-1033-104第一年（2014-4-16至2015-4-15）月租金7113元3232元3337元第二年（2015-4-16至2016-4-15）月租金7113元3232元3337元第三年（2016-4-16至2017-4-15）月租金7113元3232元3337元第四年（2017-4-16至2018-4-15）月租金7469元3394元3504元第五年（2018-4-16至2019-4-15）月租金7842元3563元3679元第六年（2019-4-16至2020-4-15）月租金8235元3742元3863元第七年（2020-4-16至2021-4-15）月租金8647元3929元4056元第八年（2021-4-16至2022-4-15）月租金9079元4125元4259元第九年（2022-4-16至2023-4-15）月租金9533元4331元4472元第十年（2023-4-16至2023-10-15）月租金10009元4548元4695元上述七份商铺租赁合同签订后，原告按合同约定时间将被告承租的房屋交付给被告。被告按合同约定时间于2014年1月20日，向原告缴纳了X号楼X、X、X、X号四间商铺第一个季度即从2014年1月1日至2014年3月31日（扣除合同约定的免租期后，租期从2014年1月1日起算）的租金144849元，四间商铺保证金263358元。2014年4月30日，被告向原告缴纳了X号楼X、X、X号三间商铺第一个季度的租金即从2014年4月16日至2014年7月15日（扣除合同约定的免租期后，租期从2014年4月16日起算）的租金41046元，三间商铺保证金74628元。之后，未再向原告交纳租金。以上被告共向原告交纳了七间商铺第一季度租金共计185955元，交纳了租赁商铺保证金共计337986元。从2014年4月1日，被告欠原告X、X、X、X四间商铺的租金未付；从2014年7月16日起，被告欠原告X、X、X三间商铺租金未付。2014年7月21日，原告民发公司向被告黄海发出催缴租金通知函，告知被告拖欠租金，已构成违约，并通知被告在收到本函之日起7日内按合同约定补交逾期应付的租金及违约金。被告收到此通知后，未按期支付所欠的租金。原告遂诉至法院，要求解除与被告签订的上述七间商铺租赁合同，支付拖欠的租金及违约金。2015年3月5日，本院将原告的起诉状副本送达给了被告，从被告拖欠原告租金之日起至本院向被告送达诉状副本即2015年3月5日之日止，被告共欠原告七间商铺租金共计610528元，欠租金总数额与被告向原告交纳的保证金337986元相冲减后，截止2015年3月5日，被告欠原告七间商铺租金共计272542元。本案审理中，因原告要求解除的七间商铺租赁合同的主体除原、被告双方外，还有湖北民发物业服务有限公司，原告提出解除合同的诉讼请求涉及到该公司的权利，故本院于2015年7月7日通知湖北民发物业服务有限公司到庭就原告提出解除合同的诉讼请求及其是否参加本案诉讼问题向其进行了释明。湖北民发物业服务有限公司认为，本案被告黄海未按三方签订的商铺租赁合同约定交租金和物业费，已违约，其同意解除本案原告、被告及其三方签订的商铺租赁合同，并向法院提起了要求解除其与本案原、被告三方签订的商铺租赁合同，支付物业管理费及违约金等诉讼请求的诉讼，因管辖原因，此案现在高新区人民法院审理，因此，其表示不参加本案的诉讼。本院认为，原、被告之间签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告租用原告商铺，负有按照合同约定支付租金的义务。被告黄海拒付租金的行为已构成根本违约，双方合同约定解除合同的条件成就，原告依法有权提出解除合同。故对原告关于解除租赁合同的请求，本院予以支持。被告在收到法院向其送达的起诉状副本、开庭传票等时即2015年3月5日，视为解除合同通知到达被告，合同宣告解除。合同解除后，被告应将承租原告的七间商铺返还给原告，同时，应向原告支付截止至合同解除之日即2015年3月5日所欠的租金272542元。合同解除后，被告继续占用承租商铺，应当向原告支付商铺占用费，商铺占用费参照原合同标准计算，从2015年3月6日起支付至实际将承租的商铺返还给原告之日止。因被告未按合同约定时间支付租金，已构成违约，依法应向原告支付违约金，双方合同第十条关于“一方违约，除本合同另有约定外，需向守约方支付年租金20%的违约金…。”的约定，未超过法律规定，由于本案所涉及的七间商铺约定的租期均为10年，且租金每年是依次递增，而从2015年3月2日原告提起解除合同至今，双方履行合同还不足两年，原告要求按第一年的年租金标准的20%支付违约金的请求符合双方履行合同的现状及合同的约定，因此，对原告要求被告支付违约金的请求，本院予以支持。按七间商铺合同约定的第一年年租金标准计算，被告共应向原告支付违约金共计154509.6元。关于原告要求被告支付免租期间的租金问题。原告提出该项请求的依据是合同第三条“…非因甲方原因，乙方提前终止或解除合同，不计算免租期，即乙方租赁期限内，应按合同第四条约定全额支付租金，并应按第十条约定承担违约责任。”的约定，合同第四条对租金交纳标准，每年均不一致，而且交纳租金的时间与免租期间亦不一致，免租期内的租金按何标准支付，双方合同并未明确约定，原告要求支付免租期内的租金计算标准无依据。故对原告要求被告支付免租期间租金的诉讼请求，本院不予支持。原告请求被告支付案件律师代理费的请求，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方分别于2013年4月10日、2013年9月26日签订的有关民发·盛特区X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X号的商铺租赁合同；二、被告黄海于本判决生效后一个月内将承租的民发·盛特区X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X号的商铺返还给原告；三、被告黄海向原告民发实业集团有限公司支付合同解除即2015年3月5日前承租原告七间商铺的租金共计272542元；四、被告黄海向原告民发实业集团有限公司支付七间商铺的占用费，自2015年3月6日起至实际交还房屋之日止，分别参照原、被告双方签订的七间商铺租赁合同约定标准计算（详见商铺月租金明细表）；五、被告黄海按七间商铺合同约定的第一年的年租金的20％计算，向原告支付违约金154509.6元；六、驳回原告的其他诉讼请求。上述给付金钱的义务，被告黄海应于本判决生效后十日内履行。如逾期履行，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8364元，原告民发实业集团有限公司负担2364元，被告黄海负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民发院。上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民发院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民发院，账号：17-451701040001338。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长石小玲审判员马胜明人民陪审员陈洁二〇一五年七月十五日书记员焦阳