上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第1981号
原告（反诉被告）上海中唐包装制品有限公司。
法定代表人张桂真，经理。
委托代理人王虹，上海领秀律师事务所律师。
委托代理人齐小静，上海领秀律师事务所律师。
被告（反诉原告）叶纪忠，男，1956年12月2日出生，汉族。
委托代理人庄秋英，江苏锦同律师事务所律师。
原告上海中唐包装制品有限公司诉被告叶纪忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理后依法由审判员邵霞适用简易程序审理。被告叶纪忠于2015年5月29日向本院提出管辖权异议，要求将本案移送至江苏省昆山市人民法院进行审理。本院经审查于2015年6月2日作出驳回被告管辖权异议的申请。被告提出反诉，本院经审查依法于2015年6月24日予以受理。本案于2015年7月10日公开开庭进行了审理，原告委托代理人齐小静，被告叶纪忠及其原委托代理人陈雪荣到庭参加诉讼。原告提出审价申请，本院经审查依法通过上海市高级人民法院委托进行审价，原告于2015年10月19日提出撤回鉴定的申请。本案现已审理终结。
原告上海中唐包装制品有限公司诉称：原、被告于2012年5月23日签订《厂房租赁协议书》，协议书约定原告承租被告位于上海市青浦区白鹤镇万狮村X厂房作为生产车间使用，租赁期为五年，期限为自2012年6月10日起至2017年6月9日止。协议书签订后，原告支付保证金人民币（以下币种均为人民币）1万元并迁入厂房进行实际经营。被告承诺产权证正在办理中。2015年3月份原告因被告出租厂房无产权证，无法为原告办理变更营业执照等相关事项，使得原告不能继续正常营业。原告多次找被告协商，被告置之不理。被告于2015年5月8日强行关闭原告租赁的厂房，导致原告无法正常营业，给原告造成了巨大的经济损失。为维护合法权益，原告向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告签订的《厂房租赁协议书》；2、被告向原告返还保证金1万元；3、被告向原告赔偿损失，暂定2万元。本案诉讼费由被告负担。审理中，原告撤回第3项诉求，增加诉求要求被告赔偿装修损失20万元及搬迁费30万元，后原告又撤回装修损失的诉求。
被告叶纪忠辩称：合同是真实的意思表示，真实有效。对于10，000元的保证金同意返还，但是要扣除原告对厂房造成的损失即损害修复费及水电费。对于第三项诉讼请求的赔偿损失500，000元，原告并没有装修过，原告要求赔偿应举证。搬迁是原告自己的事情与被告无关，不同意赔偿。同时，合同约定前三年的每年租金为230，000元，第四年年租金为264，500元，第五年租金为299，000元，租金采用先付后用，一年一付的方式，并约定了违约责任。至2015年6月10日被反诉人尚欠反诉人租金45，000元，经各种方式上门及发书面通知催讨，被反诉人以种种理由拖延不付。且被反诉人偷偷将设备转移到其他地方，来逃避未支付的租金。故针对原告拖欠的房屋租金和水电费的事实，被告提出反诉，要求：1、判令反诉被告立即支付拖欠的房屋租金45，000元（至2015年6月9日止）；2、判令反诉被告支付拖欠的水电费1，500.33元；3、反诉被告支付违约金169，050元。反诉全部诉讼费用由反诉被告负担。审理中，被告表示基于合同无效而不再主张违约金并主张房屋使用费至2015年5月8日。
原告对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。原告不存在拖欠房租的问题，且原告在5月8日停止使用厂房，不同意支付租金。对于水电费原告同意按照被告提出的金额支付。因为合同无效所以不存在违约金的问题。
经开庭审理查明，2012年5月23日，原、被告签订《厂房租赁协议》，约定原告承租被告位于上海市青浦区白鹤镇万狮村X的厂房作为生产车间使用。租赁期限为五年，即从2012年6月10日至2017年6月9日止。合同约定前三年的年租金为230，000元整，第四年的年租金为264，500元整，第五年的年租金为299，000元整。原告须于本合同签订之日支付被告保证金10，000元，该保证金除抵扣应由原告承担的费用、租金以及原告应承担的违约责任外，剩余部分如数返还给原告。原告在租赁期内如需对租赁的厂房进行装修需改变原厂房的结构必须征得被告书面同意后方可实施，并且原告在租赁厂房内进行的固定装修在租赁期满后不得拆除，以免影响整体结构，且财物不计价归被告所有，被告不作任何补偿。合同另约定，原告必须合理安装水电设施，确保用水用电安全。若造成事故，原告将赔偿被告的一切切损失。如在租赁期限内原告租赁厂房的水、电设施损坏的，由原被告共同联系水、电部门维修，所产生的费用由原告负责。合同约定了违约责任，若一方违约，违约方应向守约方支付五年总租金的30%的违约金。
上海普鼎精密模具有限公司于2015年5月27日出具收条一份，载明“今收到叶纪忠替上海中唐包装制品有限公司缴付4月份电费金额为1，477.85元整，及2015年1月30日至2015年5月10日水费22.48元整。共计1，500.33元整。”
审理中，原告提出对装饰装修的投入进行评估，本院依法委托后原告撤回鉴定申请。
以上查明的事实，由原、被告的陈述、《厂房租赁协议》、收条等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。
根据庭审查明的事实，本院认为，系争房屋没有房产证或建房用地的审批手续，被告就系争房屋与原告签订的《厂房租赁协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。合同虽然无效，但原告实际使用系争房屋，被告以合同约定的标准主张房屋使用费，于法无悖，本院予以支持。原告本案中主张使用费到5月8日，属于处分自己的权利，于法无悖，本院予以准许。被告主张原告诉求金额超过实际剩余使用费，但未就此提供证据予以证实，本院对被告的该项主张不予采信。水电费根据合同约定，应由原告负担。原告经法院释明未在限定期限内核实水电费的数据，本院确认被告提出的金额。根据合同约定，保证金应扣除原告应负担的房屋使用费等费用后返还，因此，扣除原告负担的房屋使用费和水电费，剩余金额被告应及时返还给原告。
合同无效，各方当事人因该合同取得的财产应予以返还，不能返还或没有必要返还的应折价补偿。原告认为对承租房屋进行了装修投入但撤回该项诉求，属于处分自己权利的行为，本院予以准许。至于搬迁费的诉求，客观上并未发生，且原告主张搬迁费并无依据，因此本院对原告该项诉求亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告上海中唐包装制品有限公司与被告叶纪忠于2012年5月23日签订的《厂房租赁协议》无效；
二、原告上海中唐包装制品有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海市青浦区白鹤镇万狮村X厂房；
三、被告叶纪忠应于本判决生效之日起十日内返还原告上海中唐包装制品有限公司保证金10，000元；
四、反诉被告上海中唐包装制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告叶纪忠截止2015年5月8日止未付房屋使用费25，833元；
五、反诉被告上海中唐包装制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告叶纪忠水电费1，500.33元；
六、原告上海中唐包装制品有限公司要求被告叶纪忠赔偿搬迁费30万元的诉讼请求不予支持；
被告叶纪忠在返还保证金时可直接扣除反诉被告上海中唐包装制品有限公司应支付的房屋使用费和水电费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费5，950元，减半收取计2，975元，由原告承担；反诉受理费241.66元，由反诉被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 邵 霞
二〇一五年十月三十日
书记员 赵晓霞
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。