浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温瑞商初字第560号
原告张国成。
委托代理人（特别授权）陈批斌，浙江玉海律师事务所律师。
被告蔡兆钦。
原告张国成与被告蔡兆钦租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月28日立案受理后，依法适用简易程序于2013年3月19日公开开庭进行了审理。原告张国成的委托代理人陈批斌到庭参加诉讼，被告蔡兆钦经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭。在诉讼中，本院依原告的申请于2013年3月1日冻结被告蔡兆钦在瑞安市金星光商务酒店有限公司所享有的18%股权。本案现已审理终结。
原告张国成起诉称：2011年6月初，原告经亲戚介绍与被告蔡兆钦认识。2011年6月6日被告以瑞安市金星光生�休闲观光园的名义和原告签订租用协议，协议约定：租赁期间三年，三年租金计25万元，协议签订后原告先付定金15万元，收到定金二十天内施工完毕，同时约定如果镇政府土地部门不同意建棚，被告在十天内无条件将租金退还给原告。签订协议后，被告承诺相应手续会办好，原告于2011年6月24日向被告交付定金15万元及租金2万元，之后原告陆续向被告交付租金30900元，合计200900元。被告交付上述款项后，始终没有将场地交付被告使用。2011年11月底，飞云街道城建管理办公室以该建筑物系违章建筑，对此进行强行拆除。原告多次要求被告退还上述款项，被告借口予以推拖。后，原告得知被告并非瑞安市金星光生态休闲观光园的法定代表人，对该地块没有处置权。故原告诉至本院要求判令：1、确认原、被告签订的租用协议无效；2、被告退还原告定金及租金共计200900元；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告张国成庭后补充陈述：租赁协议签订后，被告一直没有按约交付场地，原告要求被告退还租金，被告以自己无款予以推诿。双方协商未果的情况下，原告于2012年4月3、4日入场使用。期间，瑞安市金星光生态观光园的林国华以该出租的场地为该观光园所有为由向原告要钱，接着又断电断水。2012年8月份飞云街道、水利部门、土地部门、城建部门等几个部门联合发文，责令拆除违章建筑。出于以上原因，原告于9月份搬走，总共使用了五个月时间。被告没有按合同的要求交付场地，造成原告无法正常经营。原告根据实际使用情况要求变更第二项诉讼请求为要求判令被告退还定金及租金计180900元。
被告蔡兆钦庭后陈述到：被告出租坐落于瑞安市金星光休闲观光园区旁边一块20米＊16米空地上的阳光大棚，用于原告办托运部。当时租用协议约定，水泥地和阳光棚由被告搭建好后交给原告使用，原告需支付租金25万元。2011年6月份原告付定金17万元，7月份付租金1万元，11月份付租金5万元，后双方协商一致将原告搭棚的材料费和人工费20900元折作租金。2011年8月25日被告交付场地给原告，原告已使用至2013年2月份。2011年7月29日、11月15日飞云街道认为阳光棚离河边太近，存在安全隐患，要求整改。现阳光棚已整改完毕。原告因办托运部生意不好，以违章建筑为由起诉要求返还租金。
原告张国成在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
证据1、原告身份证，证明原告的身份情况；
证据2、被告户籍证明，证明被告的身份情况；
证据3、租用协议一张、收条三张，证明原、被告签订租用协议及被告已收取租金200900元的事实；
证据4、公司基本情况，证明被告蔡兆钦并非瑞安市金星光生态观光园有限公司的法�代表人，以此说明被告无权处分该场地；
原告张国成当庭提供如下证据：
证据5、瑞安市飞云街道办事处出具证明，证明飞云街道办事处以瑞安市金星光休闲观光园区旁边一块空地20米＊16米上的彩钢棚系违章建筑，于2011年7月29日、11月15日拆除了两次。
证据6、照片十四张，证明出租场地位于瑞安市金星光生态休闲观光园旁，以此说明该场地上的彩钢棚被飞云街道联合有关部门拆除后，现被告又擅自搭建了彩钢棚。
被告蔡兆钦未作答辩亦未提供证据。
上述证据经庭审出示，被告蔡兆钦未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利，并承担举证不能的法律后果。证据1、2、4客观真实，且来源合法，本院予以采信。证据3、5、6并结合双方的陈述，可以证明被告将坐落于瑞安市金星光休闲观光园区旁边一块20米＊16米空地出租给原告，被告负责平场及搭建阳光棚，原�支付相应的租金。飞云街道办事处分别于2011年7月29日、11月15日联合有关执法部门对该场地上所搭建的彩钢棚进行拆除。
经审理，本院认定的事实如下：2011年6月16日，被告蔡兆钦以瑞安市金星光生态休闲观光园的名义和原告张国成签订一份租用协议。协议约定：被告将坐落于瑞安市金星光休闲观光园区旁边一块20米＊16米空地出租给原告；被告负责建水沟、水泥地、阳光棚；租期三年；三年租金计25万元；协议签订后，原告先付定金15万元，二十天后施工完毕，原告验收后付清余款10万元；如果镇政府土地部门不同意建棚，被告在十日内无条件退还租金给原告（不追加利息）；如果中途被拆除造成原告无法经营的，按时间计算租金，多余租金返还给原告。合同签订后，原告陆续支付租金合计200900元，被告未按约交付场地。因属违法用地违法建设，2011年7月29日、11月15�飞云街道办事处联合有关执法部门进行两次拆除。原告要求被告退还租金，双方协商未果。2012年4月至8月，原告入场使用了5个月，因涉诉建筑被相关行政部门责令限期拆除，原告搬离该场地。原告索取租金未果，故酿成此诉。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》规定：国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地由市、县人民政府批准。被告蔡兆钦未经审批擅自在农用地上搭建彩钢棚用于出租，故原、被告于2011年6月16日签订的租用协议违反了我国土地管�法规强制性规定，应属无效合同。另，被告蔡兆钦虽以瑞安市金星光生态休闲观光园的名义同原告签订合同，但该合同上没有该公司盖章或法定代表人签字，事后公司也没有予以追认，应认定为被告蔡兆钦的个人行为。故原告要求确认原告与被告之间签订的租用协议无效的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因合同无效，被告应将其取得的租金返还原告。原告自认实际入场使用5个月，有利于被告，本院结合上述使用情况，对原告要求被告返还租金的请求，按170000元予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对原告所陈述的事实和提供的证据放弃抗辩与质证的权利，故本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告张国成和被告蔡兆钦于2011年6月16日签订的租用协议无效。
二、被告蔡兆钦于本判决生效后起十日内返还原告张国成租金170000元。款交本院转付。
三、驳回原告张国成的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4314元，减半收取2157元，保全申请费3520元，合计5677元，由原告张国成负担877元，被告蔡兆钦负担4800元，定于本判决生效后10日内向本院缴纳，原告张国成于本判决生效之日起15日内来本院退回预交的受理�和保全申请费6957元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费4314元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多退少补），款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户：农行温州市分行，账号：19×××13。逾期按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 潘胜华
二〇一三年五月十日
书 记 员 王建群