四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）自民二终字第36号
上诉人（原审原告）程小君，女，1969年8月14日出生，汉族，住荣县。
委托代理人陈春雷，四川翰毅律师事务所律师。
委托代理人吴泰祥，四川翰毅律师事务所律师。
上诉人（原审原告）程小聪，女，1972年8月20日出生，汉族，住荣县。
委托代理人陈春雷，四川翰毅律师事务所律师。
委托代理人吴泰祥，四川翰毅律师事务所律师。
上诉人（原审原告）程平，女，1975年2月12日出生，汉族，住荣县。
委托代理人陈春雷，四川翰毅律师事务所律师。
委托代理人吴泰祥，四川翰毅律师事务所律师。
上诉人（原审原告）詹长庚（又名詹长根），男，1951年10月30日出生，汉族，住荣县。
委托代理人陈春雷，四川翰毅律师事务所律师。
委托代理人吴泰祥，四川翰毅律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）谭英，女，1967年7月11日出生，汉族，住荣县。
委托代理人刘献鹏，四川双溪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郝玉华，女，1935年12月2日出生，汉族，住荣县。
委托代理人代向君（又名代向军），女，1955年11月29日出生，汉族，住荣县。
被上诉人（原审被告）朱洋垅（曾用名朱烊垅），男，1981年2月6日出生，汉族，住荣县。
委托代理人代向君（又名代向军），女，1955年11月29日出生，汉族，住荣县，系被上诉人朱洋垅之母。
被上诉人（原审被告）朱玲（又名朱珈霖），女，1983年2月15日出生，汉族，住荣县。
委托代理人代向君（又名代向军），女，1955年11月29日出生，汉族，住荣县，系被上诉人朱玲之母。
上诉人程小君、程小聪、程平、詹长庚因与上诉人谭英及被上诉人郝玉华、朱洋垅、朱玲土地租赁合同纠纷一案，不服四川省自贡市荣县人民法院（2013）荣民一初字第1979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月28日受理后，依法组成合议庭于2014年5月22日公开开庭审理了本案。上诉人程小君、詹长庚及四人的委托代理人陈春雷、吴泰祥，上诉人谭英及其委托代理人刘献鹏到庭参加诉讼，被上诉人郝玉华、朱洋垅、朱玲经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审原告程德昭、詹长根向自贡市荣县人民法院提起诉讼称：二人于2002年1月1日与朱文签订了关于榨油厂用地的《租赁协议》，朱文于2009年下半年因意外身亡。其法定继承人郝玉华、朱洋垅、朱玲自2009年下半年至今未支付租金，经多次催收，均以各种理由拒绝支付，致诉至法院。请求依法判决解除2002年1月1日二人与朱文签订的土地《租赁协议》，至本协议实际解除之日的租金按约定由郝玉华、朱洋垅、朱玲和第三人谭英补交，并支付违约金38000元。诉讼中，程德昭于2013年9月14日去世，其继承人程小君、程小聪和程平作为原审原告参加诉讼。
原审法院经审理查明：程德昭、詹长根系荣县旭阳镇板板桥村3组村民，享有本村筒车田坎上土地使用权，其中程德昭享有面积0.44亩、詹长根享有面积0.06亩。2002年1月1日，程德昭、詹长根作为甲方与作为乙方的朱文签订《租赁协议》，主要内容：乙方租赁甲方土地，其中程德昭0.44亩、詹长根0.06亩（其中有厂篷和围墙）；租赁时间自2002年1月1日起长期使用，至国家建设需要该地时为止；每年1月乙方付给程德昭租赁费1300元，詹长根租赁费200元；租赁期间乙方不得转租他人使用，投资的固定设备租赁时间终止时不能拆走，甲方不能干预乙方的一切经营活动，不能收取除租赁费以外的一切费用；在租赁期间，乙方违约，则将投入的38000元固定设备交付甲方；甲方违约，将付给乙方违约金38000元。朱文租赁土地后，投资经营山庄，并给付租赁费至2010年12月30日。其间2006年1月19日，朱文与谭英达成协议，约定朱文将经营的山庄的所有财产、鱼场全部交给第三人谭英作为谭英之子谭鸿文的抚养费用。尔后谭英管理使用山庄、鱼场至今。2010年2月2日，朱文去世。
另，程德昭于2013年9月14日去世，现有继承人程小君、程小聪和程平。郝玉华系朱文之母，朱洋垅、朱玲分别系朱文之子、女。
原审法院认为，程德昭、詹长庚与朱文签订《租赁协议》后，朱文与第三人谭英达成协议，约定朱文将所经营山庄的所有财产、鱼场全部交给第三人谭英，谭英以自己名义自2006年1月19日起长期公开管理、使用山庄及讼争土地至今，原审被告方无异议，程德昭、詹长庚应当知道承租方主体更替也长期不持异议，谭英已经成为《租赁协议》乙方朱文权利义务的继受者，是《租赁协议》实事上的承租方。原审被告虽是朱文法定继承人，但朱文生前对《租赁协议》相关权益已作了处分，不属于朱文遗产，原审被告不发生继承，依法不承担法律责任。原审原告要求解除与朱文签订的《租赁协议》不符合协议约定和法律规定，不予支持。谭英作为《租赁协议》的实际承租方，应当替代朱文按《租赁协议》约定全面履行权利义务，谭英不按时缴纳租金，属于违约行为，原审原告要求第三人补交租金、支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；但原审原告主张38000元违约金过高，根据本案事实，可支持10000元违约金。因原审原告程德昭已去世，程德昭应得租金由其继承人程小君、程小聪、程平收取。本案《租赁协议》从2002年1月1日签订至今已十多年，当时约定的租金现在已经偏低，诉讼中双方当事人在增加租金金额的问题上不能达成协议，本院依法酌情确定增加租金的数额。该院依照《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十一条第一款、第三十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决：一、驳回原告程小君、程小聪、程平、詹长庚要求解除2002年1月1日与朱文签订土地《租赁协议》的诉讼请求。二、自2010年12月31日起按每年1300元计算至本判决生效之日止的租金，由第三人谭英于本判决生效之日起十日内给付原告程小君、程小聪、程平；从本判决生效之日起，由第三人谭英每年给付原告程小君、程小聪、程平3900元的租金。三、自2010年12月31日起按每年200元计算至本判决生效之日止的租金，由第三人谭英于本判决生效之日起十日内给付原告詹长庚；从本判决生效之日起，由第三人谭英每年给付原告詹长庚600元的租金。四、第三人谭英于本判决生效之日起十日内给付原告詹长庚违约金2000元；给付原告程小君、程小聪、程平违约金8000元。五、驳回原告程小君、程小聪、程平、詹长庚的其他诉讼请求。案件受理费920元，由原告程小君、程小聪、程平各负担115元，原告詹长庚负担115元，第三人谭英负担460元。
上诉人程小君、程小聪、程平、詹长庚不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持上诉人在一审的诉讼请求，并要求一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由：一审认定自2006年1月19日，朱文与谭英达成协议后，谭英一致管理使用山庄、鱼场是认定事实错误；本案涉案土地为农村包产地，2002年1月1日朱文在与程德昭、詹长庚签订租赁协议后，将租赁土地用于经营山庄，改变了土地的农业用途，属于违法行为；朱文将土地赠与（转让）给谭英（谭鸿文）未经程德昭、詹长庚同意，违反了协议约定。
上诉人谭英不服该判决，向本院提起上诉，请求维持原审判决第一项，撤销原审判决第二、三、四项，改判上诉人（原审第三人）从2010年12月31日起给付被上诉人程小君、程小聪、程平每年租金1300元，给付詹长庚每年租金200元，驳回被上诉人程小君、程小聪、程平、詹长庚要求上诉人承担违约金的诉讼请求。其理由：朱文与谭英签订的协议已将全部财产赠与谭英，因此谭英承继了土地租赁协议中的权利义务。谭英并不存在违约行为，其多次向程德昭、詹长庚缴纳租金，但遭到拒收，因此谭英并不存在违约行为，不应当承担违约金；一审判决擅自增加租金超越了一审的诉讼请求。
被上诉人郝玉华、朱洋垅、朱玲未答辩。
本院查明事实与原审查明事实一致，本院予以认定。
本院认为，土地承包法规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案，而报经发包方备案属于管理性规范，并非效力性规范，故未报经发包方备案并不影响土地出租的效力；农业是指种植业、林业、畜牧业和渔业等产业，包括与其直接相关的产前、产中、产后服务，本案所涉农业用地0.5亩，因荣县炼油厂排污影响种植进而租赁给该厂，并未直接用于种植业，2002年初，该厂改制将该地退还给承包人程德昭、詹长庚，后朱文与程德昭、詹长庚签订协议将该地以及附属库房、围墙用于经营鱼庄，不能视为改变了该地块的农业用途；双方约定长期使用至国家建设需要该地时为止，虽未明确租赁期限，但应理解为除国家建设需要该地外，直至承包人与发包人的承包期的剩余期限，综上，朱文与程德昭、詹长庚所签租赁协议合法有效，上诉人程小君、程小聪、程平、詹长庚关于朱文在与程德昭、詹长庚签订租赁协议后，将租赁土地用于经营山庄，改变了土地的农业用途，属于违法行为的主张不能成立，原审认定正确，本院予以支持。
朱文与谭英签订协议，将所租赁的土地及附属设施的经营管理权交给谭英，作为谭英之子谭鸿文的抚养费用。且朱文生前已对《租赁协议》相关权益作了处分，不属于朱文遗产，并且得到时为朱妻的代向君认可，故谭英是《租赁协议》事实上的承租方。上诉人程小君、程小聪、程平、詹长庚关于朱文违反约定转让的主张不能成立。谭英曾向程德昭、詹长庚交纳租金，二人以谭英不适格为由拒收租金，造成此事发生的主要原因在于朱文、谭英未将该鱼庄的经营管理情况及时告知程德昭、詹长庚，故原审法院认定谭英不按时缴纳租金，属于违约行为，并调整违约金为10000元并无不当，本院予以支持。
因原协议签订于2002年2月，时至今日已达十二年之久，原审法院认定当时约定较低，酌情调整增加租金额度并无不当，本院予以维持，上诉人谭英关于一审判决擅自增加租金超越了一审的诉讼请求的主张不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人程小君、程小聪、程平、詹长庚以及上诉人谭英的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费920.00元，由上诉人程小君、程小聪、程平、詹长庚各负担115.00元，上诉人谭英负担460.00元。
本判决为终审判决。
审判长 袁万雄
审判员 李 彬
审判员 曾伟贤
二〇一四年七月十五日
书记员 曾 静