上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终4097号
上诉人（原审被告）：上海市浦东新区惠南镇陆路村民委员会，住所地上海市浦东新区惠南镇陆路村588号。
法定代表人：王全明，主任。
委托诉讼代理人：郁少波，上海博济律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：潘建云，男，1966年3月27日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：孙莉，上海永乐律师事务所律师。
上诉人上海市浦东新区惠南镇陆路村民委员会因与被上诉人潘建云房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初81134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人上海市浦东新区惠南镇陆路村民委员会的委托诉讼代理人郁少波，被上诉人潘建云的委托诉讼代理人孙莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上海市浦东新区惠南镇陆路村民委员会（以下简称陆路村民委员会）上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付赔偿的一审诉讼请求。事实和理由：1、出租房屋系浦东新区农委批复并由惠南镇人民政府立项进行建设，上诉人亦提交了相应证据，但一审法院未予认定；2、被上诉人的装修并不在出租房内，而是在房屋之后的彩钢棚内，故上诉人不应予以赔偿；3、被上诉人提供的案外人出具的《工程结算书》（包工包料）没有项目名称、工程地点等信息，而被上诉人又提供了其自己购买彩钢板的收据，相互矛盾。且经上诉人了解，案外人承认出具的收据系为诉讼而为，实际并未收款。另外双方合同约定被上诉人装修房屋应征得上诉人的同意，本案上诉人并未同意被上诉人装修，故即使存在损失亦不应由上诉人赔偿。4、农村婚丧嫁娶聘请厨师服务具有不确定性，故服务人员亦不固定，都是按照次数结算工资及费用，不可能存在长期聘请人员进行服务，故被上诉人主张的厨师、服务人员及预订村民解约的损失不具有事实和法律依据，一审法院判决予以支持显属错误。
潘建云辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
潘建云向一审法院起诉请求：判令陆路村民委员会赔偿因违约导致的各项损失共计909,181元（人民币，下同），其中：装修工程款167,942元、厨房设备费用202,750元、桌椅购置费用131,300元、广告费用20,523元、特聘厨师损失20,833元、员工合同违约金18,000元、应退租金20,833元、租赁合同违约金25,000元、预期收益损失20万元、预订宴席违约金损失102,000元。
一审法院认定事实：2014年6月8日，上海市浦东新区农业委员会发出《关于惠南镇2014年村庄改造项目公建配套工可设计（代项目建议书）的批复》，批复陆路村翻建村民活动室638平方米，占地面积638平方米（原拆原建），并要求按村庄改造项目管理的要求，办理相关手续和项目的组织实施。
2015年10月1日，潘建云、陆路村民委员会双方签订《租赁合同书》一份，约定就陆路村民委员会的集体资产租赁事宜签订租赁合同，由陆路村民委员会将位于浦东新区惠南镇陆路村村民委员会南侧、建筑面积为574平方米的房屋出租给潘建云，年租金50,000元，每年9月1日前支付一次，先付后用；租赁期限3年，自2015年10月1日至2018年9月31日止。双方合同第五条约定：1、租赁期间，未经甲方（指陆路村民委员会）书面同意，乙方（指潘建云）不得擅自扩大租赁区域；未经甲方同意并报相关部门许可，乙方不得在租赁区域内擅自搭建违法建筑物，不得新建、翻建房屋、建筑或改变建筑结构，不得改变原土地用途。2、租赁期内，乙方确因生产或经营需要，经甲方书面同意后，可对租赁房屋进行装修或添附，但装修或添附物在合同终止或解除后无偿归甲方所有。合同第六条违约责任约定：2、甲方违反本合同约定，无故提前收回房屋的，应按照当年租金总额的50%向乙方支付违约金，违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应承担相应的赔偿责任。之后，潘建云在系争房屋之后侧搭建了彩钢棚，进行经营。
同日，双方又签订《陆路村餐厅租赁合同补充协议》一份，约定：1、乙方承租后，确保甲方本村村民按户籍为证，本村村民拆迁户、户口迁出、有村委证明为证的，村民办婚丧喜事一律根据甲方所定的收费场所为1,000元，清洁费300元，煤气水电费根据水表和电表实际数据收取，由办事方跟乙方结算。2、村民在办事3个月之前到村委会登记，由村委协助沟通和协调。3、当事人（办酒户）：有自己主张项目选择，乙方不得干扰。
2015年9月25日，潘建云向陆路村民委员会缴纳2015年10月1日至2016年9月31日的房屋租金50,000元。2016年6月4日，陆路村民委员会向潘建云送达告知书一份，根据区、镇三违整治办等部门通知，系争房屋将被拆除，要求潘建云于2016年6月11日前搬离系争房屋，房屋将于2016年6月15日前拆除。双方确认，系争房屋于2016年6月15日被拆除。
审理中，潘建云提供了装修的工程结算书、收据、送货单、清单、厨师特聘合同一份及劳动合同等证据，以证明一、2015年10月，上海A有限公司为系争房屋进行装修，工程造价为167,942元，2015年10月25日，潘建云向该公司支付工程款167,942元；二、2015年10月20日，潘建云向上海B有限公司支付广告费20,523元；三、2015年9月28日，潘建云向上海C有限公司购买1600杉木圆台60只共36,000元、120玻璃转盘60只共15,000元、100X100脚架60只共13,800元、餐椅子700只共45,500元、台布700条共21,000元。潘建云向上海XX酒店设备有限公司购买吸油烟机1个、灶具4套、蒸饭箱1个、热水器1台、不锈钢操作台7个、6层不锈钢操作台2个、不锈钢小推车2辆、窗帘1幅、台布150条、餐具1套、酒架1个、舞台背景1套、办公桌椅等，共计花费202,750元；四、2015年10月1日，潘建云（甲方）与案外人丁某1（乙方）签订厨师特聘合同一份，约定：第一条协议期限为12个月，从2015年10月1日起至2016年10月1日止。第二条岗位职责：1、甲方以招聘形式选择乙方，作为甲方特聘大厨在甲方安排贵宾宴席时亲自操厨，平时乙方自行安排自己的工作，但甲方需要乙方来亲自操厨时，乙方必须无条件服从，不得因自行承接有业务安排为由逃脱。2、乙方负责餐厅、厨房安全、防火、卫生工作。3、乙方负责厨房食品的安全卫生……4、乙方在工作期间应尽职尽责，在菜品、食品花样上不断推陈出新，满足项目部要求。第三条劳动报酬：2、乙方特聘年薪为每年5万元，并按宴席场次费每场支付2,000元。第四条劳动纪律：……4、甲方因业务萎缩时有权终止本协议，并提前一个月通知乙方，协议终止时，甲方得结清乙方的工资。2015年10月1日，潘建云与案外人丁某2、丁某3、丁某4、袁某、陆某、王某各签订劳动合同一份，约定潘建云聘请丁某2、丁某3、丁某4、袁某、陆某、王某为服务人员，合同期限自2015年10月1日至2016年9月30日止，月工资3,000元。潘建云又提供了其自制的2015年及2016年的酒席安排登记表及记录，证明其每月营业收入的利润约4万元，双方合同期限为3年，但至今仅履行7个月，其主张该部分损失20万元。陆路村民委员会则对上述证据的真实性均不予认可，认为潘建云的装修位于潘建云自行搭建的彩钢棚内，可移动的设施设备具体数量不清，且均安放在集装箱内，应由潘建云自行取回；特聘合同及劳动合同无健康证等佐证，亦不予认可；如每月利润为4万元，则营业额需7万元以上，故潘建云所述营业额数额不符合事实。潘建云又提供了收受定金的登记情况及违约金签收表，证明其已收受17户的宴席预订，每户缴纳定金6,000元，因房屋被拆除，无法完成订单，故潘建云已向当事人退还定金并支付每户违约金6,000元。陆路村民委员会则认为，潘建云记录的2015年的定金的收取一般在1,000-2,000元，2016年起收取6,000元明显过高，系为诉讼而为。
又查明，陆路村民委员会的出租房屋，没有产权证，也未能提供其他合法的建造手续。
审理中，陆路村民委员会认为，潘建云所述的餐具、桌椅等可移动的家具、设备等在镇政府拆除系争房屋时均安置在4个集装箱内，曾通知潘建云领取，潘建云未领取。潘建云确认上述家具、设备等安置在4个集装箱内，陆路村民委员会亦曾通知潘建云领取，但因无餐饮场所可营业，无处安放，故潘建云未领取。
一审法院认为，陆路村民委员会出租给潘建云的房屋，没有产权证，陆路村民委员会亦未能提供其他合法审批手续，故双方签订的租赁合同书及陆路村餐厅租赁合同补充协议违反了国家强制性规定，应为无效。
关于陆路村民委员会的装修及广告牌费用，一审法院认为，陆路村民委员会的办公场所在租赁地点之侧，理应知晓潘建云装修行为，但陆路村民委员会未能提供就潘建云的装修提出异议的相关证据，应认定为其同意潘建云进行装修。现系争房屋因系无证建筑而被政府相关部门拆除，相关的装修现场及价值已无法进行司法评估，一审法院采信潘建云提供的相关证据。陆路村民委员会认为潘建云的装修在彩钢棚，遭潘建云否认，陆路村民委员会亦未能提供证据证明，故陆路村民委员会之述一审法院不予采信。
根据查明的事实，结合潘建云、陆路村民委员会在签订租赁合同当日又签订了陆路村餐厅租赁合同补充协议，明确了潘建云在系争房屋开设餐厅经营中负有为本村村民提供办理婚、丧、喜事的义务并为此明确了村民的优惠价格，可以认定双方之间除了普通的租赁关系，还包含了潘建云为村民服务的内容，陆路村民委员会明知潘建云进行餐厅经营及为村民服务必然需要雇佣厨师、服务员，接受村民预定，现租赁合同无效，必然会造成潘建云解雇厨师、服务员及赔偿预定村民的违约金等损失。对此，潘建云提供的证据不能充分证明其实际损失金额，一审法院根据庭审查明的事实等酌情确定潘建云的上述损失。
陆路村民委员会将没有产权证及其他合法建造手续的房屋出租导致本案租赁协议无效，负有主要过错，潘建云在签订协议时未能尽到审慎审核义务，亦负有次要责任。一审法院根据上述认定的损失及双方的过错程度酌情确定陆路村民委员会的赔偿金额。
潘建云已付清截止2016年9月30日止的房屋租金，但房屋已于2016年6月15日被拆除，故2016年6月15日至9月30日的房屋租金应于返还。
潘建云要求陆路村民委员会支付提前终止合同的违约金及预期利益损失，因双方之间的租赁合同无效，潘建云该诉请无合同及法律依据，一审法院难以支持。潘建云要求陆路村民委员会赔偿可移动物品及设备的损失，无合同及法律依据，一审法院不予支持，潘建云可自行取回尚安放在集装箱内的物品。
一审法院判决：一、潘建云与上海市浦东新区惠南镇陆路村民委员会签订的租赁合同书、陆路村餐厅租赁合同补充协议无效；二、上海市浦东新区惠南镇陆路村民委员会应于判决生效后十日内返还潘建云房屋租金14,722元；三、上海市浦东新区惠南镇陆路村民委员会应于判决生效后十日内给付潘建云各项损失费用24万元。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,651元，减半收取6,325.50元，由潘建云承担1,898元，由上海市浦东新区惠南镇陆路村民委员会承担4,427.50元。
本院二审中，上诉人提交了租赁房屋的照片一组，欲证明拆违时的照片显示涉案彩钢棚是封闭式的，被上诉人的装修是在彩钢棚内的，而上诉人出租给被上诉人的房屋是已经装修的。被上诉人对于上述证据的真实性无异议，但不认可上诉人的证明目的。本院经审查对上述证据的真实性无异议。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，关于合同的效力，系争房屋并未取得房地产权证，上诉人亦未提供其他合法建造的手续，且该房屋亦被政府相关部门拆除，故一审法院认定双方之间就系争房屋签订的租赁合同及补充协议无效，并无不当。至于合同无效的过错比例，一审法院以上诉人明知系争房屋未取得合法建造手续而予以出租为由认定其应承担主要过错亦无不妥，本院予以认同。
关于装修及搭建损失的赔偿问题，系争房屋等违章建筑已被拆除，被上诉人是否对系争房屋进行装修已无法现场确认，装修的价值亦无法进行司法评估。本院认为，不管装修系在系争房屋还是在彩钢棚内，均系被上诉人履行租赁合同而产生的损失，且上诉人的办公场所即在租赁房屋不远处，其对于被上诉人搭建彩钢棚及装修应是明知的，但其并未提出过任何异议，故上诉人关于其不应赔偿装修及搭建损失的主张缺乏依据，本院难以支持。至于装修损失的数额，考虑到本案违章建筑已被拆除的事实，一审法院基于公平原则，结合被上诉人提交的相应证据以及双方的过错程度，酌情确定被上诉人的相应损失，于法不悖，本院予以认同。关于被上诉人主张的解聘厨师、服务员及赔偿已预订酒席村民的违约金损失问题，根据双方补充协议的约定，上述损失的产生与合同无效存在直接的因果关系，被上诉人提供的证据虽不能充分证明其实际损失，但一审法院根据已查明的事实，并结合当地的实际情况以及行业惯例，酌情确定被上诉人的相应损失，亦合乎情理，本院予以认同。由此，一审法院酌定上诉人向被上诉人支付各项损失24万元，数额尚属合理，本院予以维持。至于本案的其他问题，一审法院已作详细阐述，本院予以认同，故不再赘述。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4,900元，由上诉人上海市浦东新区惠南镇陆路村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年六月二十日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……