重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长法民初字第06686号
原告张小玲，女，1982年7月4日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。
委托代理人（特别授权）文国军，重庆玉鼎律师事务所律师。
被告重庆宏益红商业管理有限公司，住所地重庆市长寿区向阳路28号1幢2-1-21，组织机构代码08914819-0。
法定代表人曾儒仕，系该公司经理。
委托代理人（特别授权）田有余，男，1987年1月22日出生，汉族，该公司员工，住重庆市潼南县。
第三人何剑平，男，1964年9月1日出生，汉族，居民，住重庆市南岸区。
原告张小玲与重庆宏益红商业管理有限公司（以下简称宏益红公司）、第三人何剑平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月24日立案受理后，依法由审判员陶璐担任审判长，与代理审判员向伟、人民陪审员罗瑶星组成合议庭，适用普通程序共同负责对案件的审理，并分别于2015年11月11日、2015年11月24日、2015年12月17日公开开庭进行了审理。原告张小玲的委托代理人文国军、被告宏益红公司的委托代理人田有余，第三人何剑平到庭参加了诉讼。第三人何剑平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加2015年12月17日的庭审，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告张小玲诉称，2013年6月16日，我与重庆美和宁百货有限公司（以下简称美和宁公司）签订《房屋租赁合同》，双方约定由我将位于重庆市长寿区向阳路28号1幢4-1-41号商铺租赁给美和宁公司使用。2014年4月26日，我与美和宁公司和被告宏益红公司签订《补充协议》，约定：自2014年5月1日起，原《房屋租赁合同》的承租方变更为被告宏益红公司，由被告宏益红公司履行原《房屋租赁合同》中约定的承租人的权利和义务，美和宁公司不再享有原《房屋租赁合同》中承租人的权利和履行承租人的义务。2014年7月8日，被告宏益红公司将商铺转租给第三人何剑平使用。被告宏益红公司在其承租期间迟延向我支付2015年8-10月期间的房屋租金，现已超过31天，按照《补充协议》的约定，我有权解除双方的房屋租赁合同关系。现向人民法院起诉，请求判令解除我与被告宏益红公司之间的房屋租赁合同关系；被告宏益红公司、第三人何剑平向我归还位于重庆市长寿区向阳路28号1幢4-1-41号商铺。
被告宏益红公司辩称，淘宝城因众多原因一直空置到2012年初，因此重庆市长寿区相关部门与我公司洽谈，希望美和宁公司进驻淘宝城。美和宁公司与重庆市长寿区相关部门、淘宝城业主代表多次就租赁事宜进行商谈。鉴于该物业的特殊性，三方商定美和宁公司必须租赁淘宝城一至四楼的全部商铺才能自主经营。2013年初，美和宁公司与多数业主签订了《房屋租赁合同》，针对个别业主未与美和宁公司签订《房屋租赁合同》的情况，已签约的业主向该公司出具《承诺书》。按照《承诺书》的内容，若未签约业主向法院起诉要求美和宁公司归还商铺的，已签约的业主同意美和宁公司可解除双方签订的《房屋租赁合同》，并向美和宁公司退还全部租金、赔偿因此遭受的损失。2014年4月26日，我公司、美和宁公司与原告张小玲签订《补充协议》，约定由我公司代替美和宁公司继续承租原告张小玲的商铺，由我公司履行原《房屋租赁合同》中约定的承租人的权利和义务，即由我公司承接美和宁公司在该公司与原告张小玲签订的《房屋租赁合同》中的全部权利和义务。2014年10月27日，未签约的业主宋康明向法院起诉要求美和宁公司返还其商铺，一审法院已判决美和宁公司向其返还商铺，现美和宁公司已上诉。若一审法院判决生效，我公司同意与原告张小玲解除《房屋租赁合同》和《补充协议》，但原告张小玲应按其向美和宁公司出具的《承诺书》的内容履行，即向我公司退还我公司以及美和宁公司已向其支付的全部租金。另，由于市场经济环境恶劣，加上实体店遭受电商冲击，租赁商铺经营困难。2015年上半年，我公司通过召集业主代表会议、发通知的方式向业主告知了租金延迟支付的情况，并与签约业主重新签订《补充协议》降低了租金标准，即按房屋总价款的2%支付租金，业主们并未对此提出异议。现我公司已按房屋总价款的2%的标准向原告张小玲支付了截至2015年10月的租金。请求人民法院依法判决。
第三人何剑平述称，我与被告宏益红公司签订了《房屋租赁合同》，约定若因被告宏益红公司的原因导致其与业主签订的《房屋租赁合同》解除，就会导致我无法继续经营，被告宏益红公司构成违约，应该向我赔偿损失。若法院判决解除被告宏益红公司与业主签订的《房屋租赁合同》，我同意向业主返还商铺。
经审理查明，2013年6月16日，原告张小玲为甲方，美和宁公司为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将自己在重庆市长寿区向阳路28号1幢4-1-41号商品租赁给乙方作商业用房；租赁房屋购房总价为120297元；租赁期为12年，自乙方装修免租期结束后的次日起算；自甲方交付租赁房屋且乙方交房的次日其，甲方给乙方提供叁个月的装修期，该叁个月免租金；租赁商铺年租金按甲方的购房总金额的一定比例计算，具体为第1至第2年为甲方购房总金额的3.5%；第3至第4年为甲方购房总金额的3.8%......；租金按季度支付，先交款后使用，该房屋起始年度租金为4210元，季度租金为1053元；首期季度租金乙方在接房后的5个工作日内支付给甲方，其后的租金乙方在前一期租金期满前15天内向甲方支付下一期租金。租金以银行转账方式支付，乙方在向甲方支付租金时扣除甲方应缴纳的租赁税费（租赁税费的扣缴比例以乙方在当地税务部门开具租赁发票时实际支付的为准，乙方保存相关材料以备甲方查验）。如由于乙方的原因导致迟延支付租金，则每天以应付租金的千分之二为标准向甲方支付滞纳金。如由于乙方原因导致迟延支付租金超过20天，则甲方有权终止合同收回租赁房屋；在签订本合同后，乙方将以租赁房屋为注册地到政府部门办理法人单位，双方同意在该法人单位成立后，由该法人单位承接乙方在本合同中的权利和义务。《房屋租赁合同》签订后，原告张小玲将租赁商品交付美和宁公司装修使用，美和宁公司亦按照约定注册成立了被告宏益红公司。庭审中，原告张小玲、被告宏益红公司均认可商铺免租期截止到2014年1月31日，美和宁公司自2014年2月1日起向原告张小玲支付房屋租金。
2014年4月26日，原告张小玲为甲方，美和宁公司为乙方，被告宏益红公司为丙方，三方签订了《补充协议》，约定：自2014年5月1日起，《房屋租赁合同》中的承租方由乙方变更为丙方，由丙方履行《房屋租赁合同》中承租方的所有权利及义务，乙方不再享有《房屋租赁合同》中承租方的权利和履行承租方的义务；租金按季度以银行转账的方式支付，丙方在向甲方支付租金后，甲方应自行向当地税务机关申报并缴纳相应的税费。如因甲方未自行申报并缴纳相应的租赁税费而导致税务机关要求丙方缴纳上述本应由甲方承担租赁税费，丙方在向税务机关缴纳后，有权从应支付给甲方的租金中扣除相应的金额，扣除的金额丙方应保存相关材料以备甲方查验。如由于丙方的原因导致迟延交付租金，则每天以应付租金的千分之二为标准向甲方支付滞纳金，如由于丙方的原因导致迟延支付租金超过31天，则甲方有权终止合同收回租赁房屋。
2014年7月8日，被告宏益红公司与第三人何剑平签订《房屋租赁合同》，双方约定被告宏益红公司将位于重庆市长寿区向阳路28号4层（地面以上第3层）的全部商铺（含原告张小玲所有的商铺）出租给第三人何剑平经营使用。后第三人何剑平将租用的商铺用于经营火锅店、茶楼。庭审中，第三人何剑平明确表示其不愿意代被告宏益红公司向原告张小玲支付被告宏益红公司欠付的租金。
2014年10月27日，案外人宋康明以美和宁公司未经其同意擅自占有其商铺，拆除该门面内隔墙及地板、改装为电梯并出租给他人经营为由向本院起诉，请求判决美和宁公司返还商铺并恢复原状、赔偿经济损失等。本院于2015年8月27日作出（2014）长法民初字第05476号民事判决书，判决：“一、被告重庆美和宁百货有限公司于本判决生效后立即将位于重庆市长寿区凤城街道向阳路28号1幢3-1-8号门面恢复原状（恢复内隔墙：轻钢龙骨石膏板、乳胶漆涂面，高度2.0米—2.4米，距天花板40-60厘米，内隔墙厚度10厘米；拆除该门面处电梯设备及所有附属设施；恢复地面）并返还给原告宋康明；二、被告重庆美和宁百货有限公司在将上述门面返还给原告宋康明时，依照每月1271.4元的标准赔偿原告经济损失（从2013年11月1日起计算至返还时止）；三、驳回原告宋康明的其他诉讼请求。”美和宁公司不服该判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，现该案在二审审理过程中。
2015年3月31日，原告张小玲为甲方，被告宏益红公司为乙方，双方签订了《补充协议》，约定：从2015年5月1日起至2017年4月30日止，乙方给甲方的年度租金按甲方购房金额的2.7%支付。即被告宏益红公司应支付给原告张小玲的年度租金为3248.02元，季度租金为812元。后被告宏益红公司于2015年5月8日向原告张小玲支付2015年5-7月的房屋租金812元，于2015年10月20日支付了2015年8-10月房屋租金601元。庭审中，原告张小玲认可被告宏益红公司已足额支付2015年8月1日之前（不含当日）的全部租金。
因被告宏益红公司逾期支付2015年8-10月的房屋租金，原告张小玲向本院起诉要求解除其与被告宏益红公司的房屋租赁合同关系，支付拖欠的租金，并由被告宏益红公司、第三人何剑平向其返还商铺。本院于2015年10月12日向被告宏益红公司送达了原告张小玲的起诉状副本。原告张小玲在向本院起诉时，要求被告宏益红公司支付自2015年8月1日起至房屋租赁合同关系解除之日止的租金，在审理过程中，其自愿撤回了该项诉讼请求，本院已裁定准许。
以上事实，有当事人陈述、房地产权证、《房屋租赁合同》（2013年6月16日）、《补充协议》（2014年4月26日）、《补充协议》（2015年3月31日）、《房屋租赁合同》（2014年7月8日）、打款凭证、（2014）长法民初字第05476号民事判决书等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原告张小玲与美和宁公司于2013年6月16日签订《房屋租赁合同》，约定由原告张小玲将涉案商铺租赁给美和宁公司经营管理。后原告张小玲与美和宁公司、被告宏益红公司于2014年4月26日签订《补充协议》，三方约定由被告宏益红公司作为新的承租人承接美和宁公司在《房屋租赁合同》中的权利和义务，美和宁公司不再享有承租人的权利和履行承租人的义务。《房屋租赁合同》（2013年6月16日）、《补充协议》（2014年4月26日）、《补充协议》（2015年3月31日）均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照前述合同的约定内容享受权利、履行义务。按照《补充协议》（2014年4月26日）的约定，房屋租赁合同关系的相对方已变更为原告张小玲和被告宏益红公司，美和宁公司不再是房屋租赁合同关系的当事人。被告宏益红公司应在前一期租金期满前15天内向原告张小玲支付下一期租金，因原告张小玲与被告宏益红公司均认可自2014年2月1日起开始计付商铺租金，故被告宏益红公司至迟应于2015年7月31日向原告张小玲支付2015年8-10月的租金。现被告宏益红公司于2015年10月20日才向原告张小玲支付了2015年8-10月的租金601元，迟延支付租金超过31天。被告宏益红公司辩称其通过召集业主代表会议、发通知的方式向业主告知了租金延迟支付的情况，且业主并未提起异议，应视为业主已同意迟延支付租金。被告宏益红公司在庭审中举示了《通知》、照片予以证明该情况，但《通知》系被告宏益红公司单方作出，其内容未征得业主即本案原告张小玲的事先同意或事后追认。现被告宏益红未举示充分证据证明其迟延支付租金已征得业主同意，故对被告宏益红公司的辩解理由，本院不予采信。被告宏益红公司在履行合同的过程中，未按照合同约定及时向原告张小玲支付租金，其行为已构成违约。根据《补充协议》（2014年4月26日）约定内容，原告张小玲有权解除双方的房屋租赁合同关系，故对原告张小玲要求解除其与被告宏益红公司的房屋租赁合同关系的请求，本院予以支持。本院于2015年10月12日向被告宏益红公司送达了原告张小玲的起诉状副本，即原告张小玲要求解除房屋租赁合同关系的意思表示于2015年10月12日到达被告宏益红公司，故即日起双方的房屋租赁合同关系解除。
房屋租赁合同关系解除后，被告宏益红公司应向原告张小玲返还房屋。第三人何剑平作为涉案商铺的实际使用人，其承租商铺系基于其与被告宏益红公司之间的《房屋租赁合同》。因原告张小玲与被告宏益红公司之间的房屋租赁合同关系解除后，被告宏益红公司已不再享有承租权，因此第三人何剑平亦无权继续占用涉案商铺，因此第三人何剑平应当与被告宏益红公司一并承担返还义务。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告张小玲与被告重庆宏益红商业管理有限公司于2014年5月1日建立的房屋租赁合同关系于2015年10月12日解除；
二、限被告宏益红商业管理有限公司、第三人何剑平于本判决生效后10日内向原告张小玲返还位于重庆市长寿区向阳路28号1幢4-1-41号商铺。
本案案件受理费80元，由被告重庆宏益红商业管理有限公司负担（限被告重庆宏益红商业管理有限公司在本判决生效后10日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉人应在提交上诉状后的七日内，直接向本院预交上诉案件受理费，上诉人在收到人民法院预交诉讼费用通知后七日内仍未预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，义务人不履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年；期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 陶 璐
代理审判员 向 伟
人民陪审员 罗瑶星
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 黄春燕