浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终1403号
上诉人（原审被告）：郑海剑，男，1989年5月31日出生，汉族，住浙江省浦江县。
委托代理人：郑潮生，男，1963年6月18日出生，汉族，住浙江省浦江县。系郑海剑父亲。
委托代理人：沈施，浙江海浩律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：贾正飞，男，1977年7月7日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。
委托代理人：施旻，浙江浙联（萧山）律师事务所律师。
委托代理人：翁卓慧，浙江浙联（萧山）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：章文华，男，1971年1月15日出生，汉族，住浙江省。
委托代理人：陈小青、张璐珂，浙江海茂（杭州）律师事务所律师。
上诉人郑海剑、贾正飞因与被上诉人章文华房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2016）浙0109民初518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2012年9月8日，章文华与案外人杭州汇金商务酒店有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定汇金公司将位于杭州市萧山区北干街道金城路××号建工广场1#楼四层租给章文华，租期为9年，自2012年9月15日起至2021年4月30日止，同日，汇金公司向章文华出具《同意转租证明》一份，同意章文华转租。2012年10月12日，章文华与郑海剑签订《房屋租赁合同》一份，约定章文华将上述房屋转租给郑海剑，租期为9年，自2012年9月15日起至2021年4月30日止，免租期3个月，自2012年9月15日起至2012年12月15日止；前三年每年租金737800元，第四年起每年递增3%，房屋租金每半年提前十天支付；房屋租赁期间，郑海剑拖欠房租或其他费用累计1个月以上，章文华有权解除合同，收回房屋，并选择罚没保证金或按未履行部分总租金的20%追究郑海剑违约责任；章文华为实现债权的费用（包括但不限于公证费、律师费、评估费、诉讼费）由郑海剑承担。后郑海剑按约履行付款义务至2014年12月15日，其后的房屋租金，郑海剑、贾正飞均未支付。2013年10月14日，郑海剑与贾正飞签订《台球馆转让协议》一份。同月18日，郑海剑、贾正飞同章文华就案涉房屋的转租事宜进行协商，三方共同签订《同意转租证明》，载明章文华同意郑海剑转租，贾正飞负租赁关系的连带责任。2016年1月7日，章文华诉至原审法院，要求判决：1、解除章文华与郑海剑签订的房屋租赁合同（合同解除时间为2015年12月25日），郑海剑、贾正飞对腾空所租赁的房屋负共同责任；2、郑海剑向章文华支付拖欠的房屋租金及违约金（房屋租金自2014年12月15日起计算至郑海剑、贾正飞实际腾空并交还房屋之日止，暂计算至起诉之日约为779440.21元，违约金按未履行部分总租金的20%计算，暂计算至起诉之日为155888.04元），并承担律师代理费损失40000元；3、贾正飞自2013年10月18日起对郑海剑应支付房屋租金、违约金及律师代理费等债务承担连带责任。4、本案诉讼费用由郑海剑、贾正飞承担。
原审另查明，章文华与案外人杭州汇金商务酒店有限公司之间的房屋租赁合同于2015年12月25日解除。又查明，郑海剑已支付章文华案涉承租房屋的保证金150000元。
原审法院认为，章文华与郑海剑之间的房屋租赁合同关系依法成立并有效，双方之间的房屋租赁合同关系未因郑海剑向贾正飞转租案涉房屋而解除，郑海剑也未退出其与章文华的房屋租赁合同，故章文华有权要求郑海剑向其支付房屋租赁合同存续期间的未付租金，同时，郑海剑未按约支付租金，章文华按照双方签订的房屋租赁合同第九条第3项及第十二条第1项、第6项之约定，有权与郑海剑解除房屋租赁合同，并要求其支付违约金、律师费。关于章文华与郑海剑之间房屋租赁合同的解除时间，原审法院认为因章文华与案外人杭州汇金商务酒店有限公司之间在先的房屋租赁合同已经于2015年12月25日解除，其后章文华并无转租的权利，在事后也未得到案涉房屋所有权人的转租许可，故原审法院认定章文华与郑海剑之间的房屋租赁合同亦于2015年12月25日解除。郑海剑、贾正飞辩称章文华要求的违约金过高，请求法院调整，原审法院认为章文华主张的违约金基于双方合同约定，不超出合理范围，故原审法院对其抗辩意见不予采纳。郑海剑应支付章文华自2014年12月15日起至2015年12月25日止的租金，经计算为760035元，同时，郑海剑应支付章文华上述租金的20%作为合同违约金，经计算为152007元（760035元×20%）。章文华要求郑海剑支付其实现债权费用（律师费）40000元，符合双方合同约定，原审法院予以支持。上述款项合计952042元，扣除郑海剑已支付的合同保证金150000元，郑海剑尚应支付802042元。贾正飞在其签字确认的《同意转租证明》承诺对章文华与郑海剑之间的房屋租赁合同负连带责任，故贾正飞应对郑海剑的上述合同义务承担连带责任，郑海剑与贾正飞彼此之间的关于转租合同的权利义务履行情况，不影响贾正飞在本案中对章文华的合同承诺效力。关于章文华要求郑海剑、贾正飞腾退案涉房屋，并支付自合同解除之日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，原审法院认为章文华现并非案涉房屋的所有权人或承租人，其亦无证据证明案涉房屋的现占有使用人系郑海剑、贾正飞，即使郑海剑、贾正飞现占有使用案涉房屋，也无需向章文华履行腾房义务，而应向案涉房屋的所有权人或实际承租人履行相应义务，故原审法院对章文华的该项诉讼请求不予支持。综上，章文华合理部分的诉讼请求，原审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、章文华与郑海剑于2012年10月12日签订的房屋租赁合同于2015年12月25日解除；二、郑海剑支付章文华房屋租金760035元、违约金152007元、律师费40000元，合计952042元，扣除保证金150000元，尚应支付802042元，此款在判决生效后十日内付清；三、贾正飞对郑海剑的上述付款义务承担连带责任；四、驳回章文华的其余诉讼请求。如郑海剑、贾正飞未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13554元，由章文华负担2408元，郑海剑负担11146元，贾正飞对郑海剑应负担的案件受理费承担连带责任。章文华于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；郑海剑、贾正飞于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。
宣判后，郑海剑不服，向本院提起上诉称：一、郑海剑因台球馆经营需要承租案涉房屋，其将台球馆整体转让给贾正飞后，并无继续承租案涉房屋之必要，根据日常生活经验法则，郑海剑应当退出原房屋租赁合同关系，转由贾正飞作为承租人履行合同义务，原审法院仅凭一纸同意转租证明，认定郑海剑向贾正飞转租案涉房屋，缺乏事实依据。二、台球馆租金已经支付至2014年12月15日止，贾正飞提交的《撤诉申请书》清楚载明“2014年12月16日起台球馆的相关事宜有贾正飞承担”，故应当由贾正飞承担自2014年12月16日起至2015年12月25日止的租金。其中，应当指出原审判决认定从2014年12月15日起算未支付租金，显然有误，应予以纠正。三、章文华与郑海剑之间的租赁合同在尚缺保证人签署的情况下，应当认定合同所附条件未成就，房屋租赁合同尚未生效。原审法院判令郑海剑支付合同约定的20%的违约金并承担律师费，缺乏合同依据，且不符合法律规定，应予以纠正。章文华所受实际损失应根据银行同期贷款利率计算，退一步而言，若原审法院判令郑海剑承担20%的违约金，已经足以弥补章文华的律师费损失，原审法院再行判决郑海剑承担40000元律师费，显然不当。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判驳回章文华对郑海剑提出的所有诉讼请求。
被上诉人章文华在二审期间口头辩称：章文华与郑海剑之间的租赁关系并不因郑海剑转租而消灭，双方之间的房屋租赁合同没有保证人签名不影响合同生效，该合同并非附条件的合同。郑海剑提出的违约金过高没有事实和法律依据。综上，请求二审依法驳回郑海剑的上诉请求，维持原判。
贾正飞针对郑海剑的上诉，在二审期间口头辩称：郑海剑并未退出租赁关系，章文华与郑海剑之间的租赁合同关系并未解除，债权债务也没有通过协议的方式转移给贾正飞，章文华与郑海剑之间仍存在房屋租赁合同关系。贾正飞系附条件的担保，即贾正飞是要在受让台球馆后才承担郑海剑对章文华租金的担保责任，现郑海剑并未向贾正飞交付台球馆，因此贾正飞无须承担担保责任。
宣判后，贾正飞亦不服一审判决，向本院提出上诉称：一、贾正飞未承诺对章文华和郑海剑之间的租赁合同债务承担连带责任，即使构成承诺担保，也系附条件的担保。《同意转租证明》仅说明章文华、郑海剑、贾正飞之间形成一个出租人、承租人、次承租人的连贯关系，而非合同的债权债务担保。若贾正飞系为租赁合同债务提供担保，则存在贾正飞重复承担租金支付责任的可能，明显与贾正飞的真实意思及日常经验不符，原审判决将租赁关系的连带等同于租赁合同债务的连带担保，明显认定事实错误。而且，即使贾正飞同意为租赁合同债务提供担保，该担保也系附条件的担保，该条件即为郑海剑向贾正飞交付台球房。但从原审查明的事实来看，贾正飞从未实际占有、使用案涉房屋，担保条件未成就，贾正飞无须承担担保责任。二、即使贾正飞承担担保且未附条件，贾正飞承担保证责任的租金金额也仅为22235元，且该金额已从郑海剑支付的合同保证金中抵扣，贾正飞无须再承担连带责任。根据担保法的相关规定，案涉担保未约定保证期限，贾正飞的担保期限应为6个月。根据章文华与郑海剑之间的租赁合同的约定，租金每半年支付一次，每次支付提前10天支付，先付后用。而在本案2016年1月7日立案之前，章文华无证据证明其曾向贾正飞催讨过租金，因此，应当于2015年6月5日之前支付的2014年12月15日起至2015年12月14日期间的租金，因章文华未在担保期限内（即2015年12月4日前）要求贾正飞承担保证责任，贾正飞的该部分保证责任已经免除。贾正飞仅需对2015年12月14日起至2015年12月25日期间的租金计22235元承担担保责任。同时，郑海剑已经向章文华支付150000元保证金，并在其应支付章文华的本案款项中扣除。根据章文华与郑海剑之间的《房屋租赁合同》第五条第3款的约定，郑海剑支付的保证金可抵作最后一期部分租金，即扣除的费用中已经涵盖了贾正飞所应承担担保责任的22235元的租金，贾正飞所担保的主债权已经消灭，故亦无须对该部分租金承担连带责任。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法改判驳回章文华对贾正飞所提的全部诉讼请求。
被上诉人章文华在二审期间口头辩称：《同意转租证明》中已经载明贾正飞对租赁关系承担连带责任，贾正飞应当承担连带责任。贾正飞认为是附条件的担保没有事实依据，该《同意转租证明》中没有约定承担连带责任的条件。章文华与郑海剑之间的租赁关系一直存续，不能将租期割裂开来计算保证期限。请求二审依法驳回贾正飞的上诉请求，维持原判。
郑海剑针对贾正飞的上诉，在二审期间口头辩称：在（2014）杭萧商初字第4431号案件中，贾正飞以郑海剑自愿履行合同为由申请撤回起诉，当时贾正飞与郑海剑办理了台球馆交接手续，郑海剑将台球馆钥匙交付给贾正飞，并办理了个体工商户注销手续。由于台球馆租金已经支付至2014年12月15日，故贾正飞在撤诉申请书上手书了“2014年12月16日起台球馆相关事宜有贾正飞承担”的内容，故原审法院判决贾正飞承担责任是正确的。
双方当事人在二审期间均未提交新的证据。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。
本院认为，关于郑海剑主张的其与贾正飞之间系台球馆转让关系，并非转租关系，郑海剑已经退出与章文华的租赁关系，2014年12月16日之后的租金支付义务应由贾正飞承担的上诉理由，与章文华、郑海剑及贾正飞三方之间形成的《同意转租证明》的内容不符，而（2014）杭萧商初字第4431号案件中贾正飞的撤诉申请书也无法体现出郑海剑退出其与章文华租赁关系的内容，故在郑海剑未提供其他证据证明其实际已经退出案涉租赁关系的情况下，原审法院认定郑海剑仍应按案涉《房屋租赁合同》的约定向章文华承担租金支付义务，并无不当。关于郑海剑提出其与章文华之间的《房屋租赁合同》欠缺保证人签名，该合同尚未生效的上诉理由，本院经审查后认为，纵观该合同内容，均未体现出保证人的相关约定，该合同亦实际履行多年，故郑海剑的该上诉理由，依据不足，本院不予采纳。至于郑海剑提出的原审法院认定违约金过高及无须承担律师费的上诉理由，与合同约定不符，本院亦不予采纳。关于贾正飞提出的其未承诺对章文华与郑海剑之间的租赁合同债权债务承担连带责任以及即使承诺担保，该担保亦属附条件的担保的上诉理由，本院经审查后认为与三方形成的《同意转租证明》相关内容不符，且该《同意转租证明》的内容无法解读出贾正飞的上述主张，故贾正飞的该上诉理由，依据不足，本院不予采纳。至于贾正飞提出的即使其需承担担保责任，其所担保的债务已经免除或者消灭的相关上诉理由，依据不足，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13554元，由上诉人郑海剑、贾正飞各半负担6777元（郑海剑、贾正飞于本判决生效之日起十五日内至本院退费）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 盛 峰
代理审判员 毕克来
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 吴梦姣