北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第2438号
上诉人（原审被告）白庆海，男，1960年1月13日出生。
委托代理人郭鹏剑，北京市京昌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵亚顺，男，1972年7月26日出生。
委托代理人宋丹，女，1978年5月9日出生。
委托代理人和庆荣，北京市浩林律师事务所律师。
上诉人白庆海因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第05236号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了此案，上诉人白庆海委托代理人郭鹏剑，被上诉人赵亚顺及其委托代理人和庆荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年3月，赵亚顺起诉至原审法院称：2012年12月17日，经案外人北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天公司）居间介绍，我与白庆海签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，白庆海将其所有的204号房屋（以下简称涉诉房屋）出售给我，房价款为人民币2560000元。因房屋已设定抵押，白庆海应于2013年1月30日前办理抵押注销手续。合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，我按约将购房定金120000元给付白庆海。但白庆海未按约定办理房屋抵押注销手续，未将房屋过户到我名下。我多次催促白庆海履行合同义务，但白庆海以各种理由至今拒不履行。为维护我的合法权益，现我要求白庆海继续履行合同，协助我办理房屋所有权过户手续，本案的诉讼费由白庆海承担。
白庆海辩称：涉诉房屋系我与前妻盛×共有，我将房屋出售给赵亚顺，没有征得盛×的同意。赵亚顺在购买该房时知晓房屋已被抵押，我无权出售房屋，不能办理房屋所有权过户手续。故双方签订的房屋买卖合同依法应属无效。2013年1月16日，我因急性脑梗死住院抢救，至今尚未痊愈。我因生病住院不能履行合同属不可抗力。赵亚顺至今未向我支付全部房价款，我在合同履行过程中没有违约行为。现我同意将收取赵亚顺的定金120000元退还赵亚顺，不同意赵亚顺其他诉讼请求。
原审法院经审理确认：依法成立的合同受法律的保护。根据已查明的事实，赵亚顺与白庆海签订的《北京市存量房屋买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。白庆海关于该合同无效的主张，没有依据，不能成立。合同签订后，赵亚顺按约将购房定金交付白庆海，履行了自己的合同义务。按照合同约定，白庆海应于2013年1月30日前办理房屋抵押登记注销手续。2013年1月16日，白庆海因急性重症住院治疗，确实对其履行上述义务造成影响。但在赵亚顺提起本案诉讼之后，白庆海明确表示不同意继续履行合同，不同意赵亚顺提出的代白庆海提前还清贷款，注销房屋抵押登记以使合同能够继续履行的主张。白庆海的行为，已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。因赵亚顺在合同履行中并无过错，为使合同能够继续履行，法院就赵亚顺的上述主张征求抵押权人的意见，但抵押权人对此表示不予同意。在此情况下，赵亚顺的合同目的已不能实现。基于此，赵亚顺变更诉讼请求，要求解除与白庆海签订的《北京市存量房屋买卖合同》，要求白庆海退还收取的定金，于法有据，法院应予支持。白庆海同意赵亚顺的上述主张，法院准予。双方之间的房屋买卖合同解除系白庆海根本违约所致，赵亚顺因此所遭受的合理经济损失，白庆海应予以赔偿。现赵亚顺要求白庆海赔偿房屋差价损失500000元，应指出，自赵亚顺与白庆海签订房屋买卖合同至今，房屋市场价格已经上涨，赵亚顺欲重新购买与涉诉房屋条件相当的房屋，必然需要支出比合同约定价款更高的房价款，相应的房价之差应属赵亚顺因白庆海的违约行为所遭受的经济损失。根据本市房地产市场价格的变化情况，赵亚顺主张房价差价损失为500000元有事实依据，法院对赵亚顺的该项主张予以支持。白庆海不同意赵亚顺该项诉讼请求的答辩意见，不能成立。据此，原审法院于2013年12月判决：一、解除赵亚顺与白庆海签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、白庆海于判决生效后十五日内，退还赵亚顺定金十二万元；三、白庆海于判决生效后十五日内，赔偿赵亚顺房屋差价损失五十万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，白庆海不服，上诉至本院，请求撤销原审判决第三项，改判驳回赵亚顺要求赔偿房屋差价损失的诉讼请求或发回重审。其主要上诉理由为：因白庆海生病不能履行合同属于不可抗力，不是白庆海根本违约；原审判决赔偿差价损失50万元没有事实和法律基础。赵亚顺同意原判。
经审理查明：涉诉房屋系白庆海于1992年购买。2008年6月16日，该房屋所有权登记在白庆海名下。
2012年12月17日，赵亚顺与白庆海经中天公司居间介绍，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：白庆海将涉诉房屋出售给赵亚顺，该房屋已设定抵押，白庆海应于2013年1月30日前办理抵押注销手续；房屋成交价格为2560000元，赵亚顺向白庆海支付定金120000元；赵亚顺办理抵押贷款，拟贷款金额为800000元；白庆海应当在过户手续办理完毕15日内，将房屋交付赵亚顺；自合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同签订当日，赵亚顺支付白庆海定金20000元；次日，赵亚顺又支付白庆海定金100000元。另，前述《北京市存量房屋买卖合同》签订之前，赵亚顺与白庆海及中天公司签订了《居间服务合同》、《买卖定金协议书》等合同。
2013年1月16日，白庆海因急性脑梗死在首都医科大学附属北京安贞医院住院治疗。2013年1月31日，白庆海出院。2013年2月21日，白庆海在首都医科大学附属北京中医医院住院治疗。二审审理中，白庆海称其于2013年4月29日出院。
2013年2月28日，赵亚顺以快递方式向白庆海邮寄《房屋买卖合同履约催告函》。赵亚顺在函中称，因白庆海至今未按约办理房屋抵押注销手续已构成违约，要求白庆海在收到本函后立即办理房屋抵押注销手续，配合赵亚顺办理房屋所有权过户手续；否则，赵亚顺将追究白庆海的违约责任。因白庆海仍未办理房屋抵押注销手续，现赵亚顺诉至原审法院。
另查，2012年7月23日，白庆海与案外人中国农业银行股份有限公司北京丰台支行（以下简称农行丰台支行）签订《最高额担保个人借款合同》、《个人客户综合授信合同》等合同，约定白庆海使用前述房屋作为抵押物向农行丰台支行借款。此后，白庆海与农行丰台支行到房管部门办理了房屋抵押登记。现抵押登记尚未注销。
又查，白庆海与案外人盛×于1990年10月24日登记结婚。2012年4月26日，白庆海与盛×在民政部门协议离婚。双方约定：涉诉房屋归白庆海所有，双方之子白×在成年之前与白庆海共同居住。
原审审理中，针对白庆海关于涉诉房屋归其与前妻盛×共有的主张，赵亚顺不予认可。赵亚顺称，在与白庆海签订《北京市存量房屋买卖合同》时，白庆海出示了其与盛×的离婚证，表示房屋归其一人所有。赵亚顺与白庆海签订的《北京市存量房屋买卖合同》没有对付款方式予以约定，对此，赵亚顺称当时与白庆海商定，由白庆海与银行进行联系注销房屋抵押，其负责实际出资；在办理房屋所有权过户后，支付剩余房款。白庆海对此则称，赵亚顺应先到银行办理抵押注销手续，此后白庆海才给赵亚顺办理房屋过户手续，白庆海在取得房屋所有权后使用该房贷款800000元支付房价款。赵亚顺称，其在2013年1月18、19日与白庆海电话联系办理房屋抵押注销事宜，白庆海称其已生病住院，当时双方商定在春节后去办理抵押注销手续。赵亚顺称，春节后其即与白庆海电话联系，在按白庆海的要求到医院准备接白庆海时，白庆海又称待病好后再说卖房的事。赵亚顺称，此后其又与白庆海联系，白庆海称一切均委托其子办理，但白庆海之子并未配合办理抵押注销手续。白庆海对此则称，赵亚顺到北京中医医院只是要求赔偿，并未携带用于抵押注销的钱款。白庆海称，其曾同意由其子代其办理抵押注销手续，但赵亚顺以快递发送函件对其子进行恐吓，故其子没有去办理手续。
因涉诉房屋的抵押登记尚未注销，白庆海尚未还清对贷款银行农行丰台支行的借款，赵亚顺继续履行房屋买卖合同的主张存在障碍，经原审法院询问，赵亚顺当庭表示愿意出资代白庆海提前偿还对农行丰台支行的借款，注销抵押登记，以办理房屋所有权过户手续。白庆海对此则明确表示不予同意。原审法院就此问题征求农行丰台支行的意见，该行曾表示同意赵亚顺的主张，后又表示不予同意。此后，赵亚顺变更诉讼请求，称因白庆海不办理房屋抵押登记注销手续等违约行为，造成赵亚顺的合同目的不能实现，故要求解除与白庆海签订的《北京市存量房屋买卖合同》，要求白庆海退还定金120000元。赵亚顺称，因房屋交易市场价格大幅上涨，白庆海的违约行为给赵亚顺造成重大经济损失，故要求白庆海赔偿房屋差价损失500000元。对于赵亚顺变更后的诉讼请求，白庆海表示同意与赵亚顺解除《北京市存量房屋买卖合同》，但仍坚持前述答辩意见不同意赵亚顺的其他诉讼请求。白庆海称，按合同约定，应由赵亚顺负责注销房屋抵押登记，现农行丰台支行不同意赵亚顺代白庆海还款，注销房屋抵押登记的要求，说明赵亚顺没有做好银行的工作，此应属赵亚顺违约。此外，赵亚顺也未受到任何经济损失。为解决纠纷，法院为赵亚顺、白庆海进行了调解。但双方终因分歧较大，未能达成一致意见。后，白庆海委托代理人提交书面代理意见，表示白庆海同意与赵亚顺解除《北京市存量房屋买卖合同》，退还赵亚顺定金120000元；如赵亚顺遭受了支付居间服务费20000元的损失，白庆海同意予以赔偿，不同意赵亚顺的其他诉讼请求。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、房屋档案材料、离婚登记材料、调查笔录及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据双方当事人的诉辩意见及已查明的事实，双方当事人在二审审理中的争议焦点可归纳为：白庆海是否应承担违约责任及房屋差价损失数额问题。
就白庆海应否承担违约责任一节，白庆海因生病住院治疗之情况虽对履行合同构成一定影响，但其在赵亚顺提出本案诉讼后，明确表示不同意继续履行合同，不同意赵亚顺提出的代其提前还清贷款，注销房屋抵押登记以使合同能够继续履行的主张。在此情况下，原审法院认定白庆海的行为构成根本违约，应承担违约责任，系正确的，白庆海主张其因生病不能履行合同属于不可抗力的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。因白庆海明确表示不同意继续履行合同，现赵亚顺要求解除合同，并赔偿房屋差价损失，于法有据。就房屋差价损失具体数额问题，原审法院参考市场价格变化情况确定之数额并无明显不妥，白庆海亦未提供充分证据予以反驳，故本院对原审法院确定之数额不持异议。
综上所述，原判正确，应予维持。白庆海的上诉请求，依据不足，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理10000元，由白庆海负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费8800元，由白庆海负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
代理审判员 刘丽杰
代理审判员 王 佳
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 高 明