广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）粤高法执复字第163号
申请复议人（申请执行人）：何锐坚，男，汉族，住广州市番禺区。身份证号码：×××5111。
委托代理人：温凯杰，广东文迪律师事务所律师。
委托代理人：陈嘉敏，广东文迪律师事务所律师。
被执行人：郭海澄，男，汉族，住广州市番禺区，现在广东省高明监狱服刑。
申请复议人何锐坚不服广州市中级人民法院（2015）穗中法执异字第117号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭，2015年12月2日组织申请复议人何锐坚、利害关系人黄润连进行了公开听证。本案现已审查终结。
异议人何锐坚在广州市中级人民法院执行何锐坚等诉郭海澄刑事附带民事赔偿纠纷一案［案号为（2012）穗中法执字第1308号］过程中，提出执行异议，请求：1.将执行法院已查封登记在被执行人郭海澄名下的广州市番禺区大石镇厦滘村沙滘中路X巷X号房屋进行整体拍卖，并停止目前进行的只拍卖50%份额的拍卖；2.降低对竞买人的资格要求。其异议理由主要有三点：一，在2015年1月20日广州市中级人民法院对上述涉案房屋50%产权进行拍卖时，出现没有人参加竞拍的情况。异议人认为这与标的物的性质有关系。该标的物为宅基地上的房产，相关法律法规对于宅基地的流转有很多限制，制约了很多想参与竞买的人。而广州市中级人民法院只拍卖该标的物50%的产权，又给标的物拍卖增加了限制条件。强烈要求整体拍卖。二，由于对竞买人的限制太多，造成第一次拍卖无人参与竞拍。请求放宽竞买人的条件限制，允许非同一集体经济组织的人参与竞买，促使拍卖成功。三，异议人生活非常困难。
广州市中级人民法院执行异议审查查明，该院（2011）穗中法刑一初字第353号刑事附带民事判决判令：被告人郭海澄自判决生效之日起三十日内一次性赔偿附带民事诉讼原告人何锐坚残疾赔偿金、医疗费、误工费、护理费、交通费、住院伙食补助费、营养费、伤残鉴定费共计人民币213899.60元等。
执行过程中，广州市中级人民法院查封了登记在被执行人郭海澄名下的广州市番禺区大石镇厦滘村沙滘中路X巷X号房屋，并裁定拍卖该涉案房产。郭海澄之妻黄润连、女郭绮丹、郭绮珊对此提出执行异议。广州市中级人民法院审查后驳回异议。上述三人提出案外人异议之诉。2014年7月15日，该院作出（2013）穗中法民五初字第40号民事判决，判决驳回起诉。
2014年7月22日，黄润连与郭海澄签订《共有财产分割协议书》，确认涉案房产为双方婚后所建，属于夫妻共同财产，约定该房产双方各占50%的份额。同年8月1日，广州市中级人民法院向何锐坚和黄润连征询其对上述协议书的意见。何锐坚表示同意分割涉案房产，但又表示，为实现财产价值的最大化，整幢拍卖是最合适的，若整幢拍卖处理不了，按1／2财产份额处理也是可以的。黄润连则表示不同意拍卖其所有的房产部分，同意法院拍卖涉案房产的1／2份额。
2014年8月27日，广州市国土资源和房屋管理局番禺分局复函广州市中级人民法院称：涉案房产登记权属人为郭海澄，土地权属性质为集体所有；若法院对涉案房产进行拍卖，申请人必须为该集体经济组织成员，同时满足“一户一宅”且村委会同意其受让该房屋的条件；如拍卖无法成交，抵债人亦须符合上述规定等。
2014年10月30日，广州中誉房地产及土地评估有限公司出具《房地产估价报告》，该房产评估价1634321元，50%产权市场价值817161元。广州市中级人民法院向各方当事人发出拍卖通知书，告知将拍卖涉案房产50%的产权，以评估价817161元为拍卖保留价等。2015年1月20日，第一次拍卖流拍。
广州市中级人民法院审查认为，（2011）穗中法刑一初字第353号刑事附带民事判决已经发生法律效力，郭海澄未履行赔偿义务，法院依法查封其名下房产。执行过程中，郭海澄与其妻黄润连协商一致，明确各占房产50%的产权份额。何锐坚对此表示认可，亦同意法院按此标准拍卖郭海澄所占的50%产权份额。广州市中级人民法院对涉案房产50%的产权份额进行拍卖并无不当。现黄润连已明确不同意法院拍卖其所占份额房产，在此情况下，何锐坚要求变更拍卖方案为整幢房产拍卖，缺乏法律依据。至于《物权法》第一百条，是财产共有人请求分割共有财产的方法的实体规范，不适用本案执行程序。何锐坚要求适用该条规定属对法律理解错误。此外，何锐坚要求法院允许与郭海澄非同一集体经济组织的人参与竞买涉案房产，与我国现行土地管理法律的相关规定不符，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项及第二百二十五条的规定，裁定驳回何锐坚的异议。
何锐坚不服上述裁定，向本院申请执行复议。其复议请求有三项：1.撤销广州市中级人民法院（2015）穗中法执异字第117号执行裁定；2.将广州市番禺区大石镇厦滘村沙滘中路X巷X号房屋进行整体拍卖后，将属于郭海澄的那部分价款用于偿还其本案所欠债务；3.降低对竞买人的要求。其申请复议理由称：一，申请复议人对法律理解并没有错误。《物权法》第一百条规定，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案涉案房产是郭海澄和黄润莲的共同共有财产，两人已经通过协商一致，明确各占50%的份额。申请复议人作为债权人，债权已经通过人民法院生效判决确认，且人民法院已立案执行。作为被执行人的郭海澄，除了上述共有财产外，无其他财产可供执行。现被执行人郭海澄与其妻子黄润连仅对该共有财产进行权属上的分割而不进行实体上的分割，对于申请复议人来说是毫无意义的。因为房屋是无法进行实物分割的，所以申请复议人认为本案的标的物应该进行整体拍卖、变卖，将拍卖、变卖获得的价款按照郭海澄与黄润连各自的所有权份额予以分割后，将属于郭海澄的那部分价款用于偿还其欠申请复议人的债务。现因为黄润连明确不同意法院拍卖其所占份额，导致执行法院只能拍卖涉案房产的50%产权。而在2015年1月20日，执行法院对涉案房产进行拍卖时，出现没有人参加竞拍的情况。出现这样的结果是可以预见的，谁都不愿意花巨资购买只有50%产权的房屋，而且购买50%产权的房屋无法与黄润连共同使用。可见房屋是无法进行实物分割的，执行法院因为黄润连不同意对房屋进行整体拍卖就只拍卖属于郭海澄的50%份额。这种做法是不现实的，对债权人的债权实现构成了严重妨碍。再者，涉案房产目前处于空置状态。该房产的共有人黄润连根本没有在房屋内居住，更没有对该房屋进行任何利用。所以，对该房屋进行整体拍卖不会影响共有人的生活。二，虽然申请复议人要求放宽竞买人资格与我国现行土地管理法的相关规定不相符，但广东省也有不少法院在拍卖宅基地时尝试放开竞买人资格，都取得很好的效果。拍卖款得以清偿债务，债权人的债权得以实现。本案执行也可以尝试。
本院查明，2013年7月30日广州市中级人民法院作出（2012）穗中法执字第1308号执行裁定，裁定拍卖被执行人郭海澄所有的广州市番禺区大石镇厦滘村沙滘中路X巷X号房产以清偿债务。2015年广州市中级人民法院向何锐坚、程云先、刘俊、彭云梅、彭卓、彭广、郭海澄发出（2012）穗中法执字第1308号拍卖通知，告知拍卖方案为：1.广州市番禺区大石镇厦滘村沙滘中路X巷X号房产50%的产权，以评估价817161元为拍卖保留价，保证金为保留价的10%即81716元；2.竞买人必须为该房产所在地集体经济组织的成员，同时满足“一户一宅”且村委会同意其受让该房屋的条件；3.按现状进行增价方式公开竞价拍卖，法院不负责清场和交付场地；4.竞买人一旦竞得标的物后所发生的全部风险由竞买人自行承担等。
另查明，根据2012年10月24日广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局《房地产权情况证明》，番禺区大石镇厦滘村沙滘中路X巷X号（产权证号：30××12）房屋权属人为郭海澄，发证日期为2006年3月9日，建基面积75.00平方米，建筑面积240.20平方米（其中2.6平方米违章建筑面积不包含在内），土地权属性质为集体。
执行听证查明，上述涉案房屋上面原有两层违章建筑，2011年被城管部门拆除，目前是三层半，其中三层楼上面的半层是楼梯间。楼层之间有一内置楼梯连通，直通楼顶。该涉案房屋已被断水断电多年。
再查明，2014年7月22日郭海澄与黄润连签订《共有财产分割协议书》，协议称广州市番禺区大石镇厦滘村沙滘中路X巷X号房屋（《房地产权证》号码为粤房地证字第××）系双方婚后所建，属于夫妻共同财产，双方就该房屋的分割达成协议：一、位于广州市番禺区大石镇厦滘村沙滘中路X巷X号房产（《房地产权证》号码为粤房地证字第××）由双方各占50%的份额。二、协议一式三份，甲、乙双方各执一份，另一份交广州市中级人民法院。
又查明，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局2014年8月27日发给广州市中级人民法院的《市国土房管局番禺区分局关于（2012）穗中法执字第1308号征询意见的复函》（穗番国房函（2014）1970号）主要内容为：一、位于广州市番禺区大石镇厦滘村沙滘中路X巷X号房屋（房产证号：30××12），现正处于查封状态。该房屋登记权属人为郭海澄，土地权属性质为集体所有。根据《中华人民共和国物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。二、若贵院对上述房产进行拍卖，申请人必须为该集体经济组织的成员，同时满足“一户一宅”且村委会同意其受让该房屋的条件。如拍卖无法成交，抵债人亦须符合上述规定。申请人符合条件且上述房屋不存在加建、改建、重建等违建行为的，申请人可凭身份证、房产证、土地证、申请书、集体经济组织成员证明、村委会同意证明、财税完税证明、房屋测量报告、相关法律文书等资料向我局申请办理过户手续。该土地性质仍保留集体所有等。
还查明，广州市中级人民法院执行人员于2014年8月1日上午对申请执行人何锐坚和被执行人郭海澄之妻黄润连进行询问时，黄润连表示不同意拍卖其所有的部分房产，不同意成幢房产处理和拍卖，要求拿回自己部分的房产。何锐坚表示依法院判决支付赔偿款即可，同意分割财产，按协议的1／2来处理。至于怎样处理拍卖，由法院来处理决定。另补充称，为了实现财产价值的最大化，成幢拍卖是最合适的，若成幢处理不了，按1／2财产份额的处理也是可以的。
本院认为，本案焦点问题有两个：一是广州市中级人民法院拍卖涉案标的物50%产权的方案是否适当；二是竞买人的资格限制是否应当放宽。
一、关于广州市中级人民法院拍卖涉案标的物50%产权的问题。根据广州市中级人民法院2014年8月1日对何锐坚和黄润连的询问笔录，何锐坚表示同意郭海澄、黄润连夫妇分割房屋产权的协议，也同意卖房产1／2份额，但其又补充表示，为了实现财产价值的最大化，成幢拍卖是最合适的，若成幢处理不了，按1／2财产份额处理也是可以的。何锐坚虽然同意接受涉案房屋整体拍卖和执行法院拍卖涉案房屋50%产权份额两种方案，但认为整体拍卖是最佳方案。广州市中级人民法院对涉案房屋50%的产权份额进行拍卖，第一次拍卖出现无人参与竞拍的情况。本院认为，被执行人郭海澄与其妻子黄润连协议分割上述共有房屋的产权份额，而没有进行实物分割，即使拍卖成交，买受人也难以与共有人黄润连共同使用该房屋。根据执行听证查明的情况，该涉案房屋实际上难以进行实物分割。因此，广州市中级人民法院拍卖涉案房屋50%产权份额的方案不当。此外，案件执行不应排除相关实体法规范的适用。《中华人民共和国物权法》在保护权利人物权的同时也规范人们的物权法律行为，对执行程序中当事人和利害关系人所进行的物权法律行为也同样适用。
二、关于竞买人资格条件问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局《市国土房管局番禺区分局关于（2012）穗中法执字第1308号征询意见的复函》明确限制了集体所有土地上所建房屋转让的条件，即必须为该集体经济组织成员，同时满足“一户一宅”且村委会同意其受让该房屋的条件；如拍卖无法成交，接受以物抵债人也须符合上述条件。广州市中级人民法院拍卖上述涉案房产，依照我国土地管理法律法规规定并按照房地产管理部门的要求设置竞买人的资格条件，并未违反法律相关规定。申请复议人关于放宽竞买人资格条件的请求不应支持。
综上所述，广州市中级人民法院（2015）穗中法执异字第117号执行裁定不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用，中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第八条、第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条的规定，裁定如下：
撤销广州市中级人民法院（2015）穗中法执异字第117号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 李昙静
审 判 员 陈可舒
代理审判员 蒋先华
二〇一五年十二月三日
书 记 员 杨玉敏