阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1702民初3354号原告：中国工商银行股份有限公司阳江分行。住所地：阳江市江城区新江北路***号。负责人：陈泽鹏，该行行长。委托代理人：冯健，该行员工。委托代理人：陈志威，该行员工。被告：梁贵明，男，1963年04月14日生,汉族，住阳江市阳东区。被告：阳江侨丰房地产开发有限公司。住所地：阳江市阳东区中惠沁林山庄（新华路）商业*幢*层。法定代表人：李兴。原告中国工商银行股份有限公司阳江分行（以下简称工商银行阳江分行）诉被告梁贵明、阳江侨丰房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告工商银行阳江分行的委托代理人冯健到庭参加诉讼；被告梁贵明、阳江侨丰房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行阳江分行诉称：被告梁贵明于2009年10月21日向原告借款363000元，期限为20年，并签订《个人购房借款/担保合同》和借据。该笔借款由被告梁贵明自愿用其所有的座落于阳江市阳东区新华北路以北龙塘路以东5号中惠沁林山庄36幢XX房地产作抵押担保，房地产权登记号为：阳东交预售字（2009)第X号，建筑面积135.64平方米，办理贷款房屋估价454400元。并到房管部门办理了合法有效的抵押登记，抵押备案证明号：预押备字第X号。借款后，被告梁贵明只按合同约定偿还部分贷款本金89023.85元及利息96163.78元，所欠原告贷款至今已累计逾期40期，在原告多次催收情况下，被告梁贵明都未能按合同约定还款。根据《个人购房借款/担保合同》第十条的相关约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布合同提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。鉴于被告梁贵明已累计逾期40期未按时偿还贷款本息，被告梁贵明的行为已严重影响了原告贷款安全，为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告梁贵明于2009年10月21日签订的编号为房按字阳江分行营业部支行2009年770号《个人购房借款/担保合同》；2、被告梁贵明立即偿还所欠原告的贷款本金273976.15元及利息（计至2016年7月29日止为0元，从2016年7月30日起至被告全部清偿原告贷款本息之日止的利息、罚息按合同约定的利率计算）；3、阳江侨丰房地产开发有限公司作为梁贵明借款的的保证担保人对该笔借款承担连带担保责任；4、原告与被告梁贵明签定的借款合同中的抵押条款有效，原告对处置梁贵明所有的位于阳江市阳东区新华北路以北龙塘路以东5号中惠沁林山庄36幢XX房地产所得价款享有优先受偿权。被告梁贵明、阳江侨丰房地产开发有限公司没有答辩，在举证期限内没有向本院提供证据。经审理查明：阳东侨丰开发有限公司成立于2005年1月13日，经营范围为房地产开发、销售，2015年6月19日变更名称为阳江侨丰房地产开发有限公司（以下简称侨丰房地产公司）。2009年10月21日，原告工商银行阳江分行（贷款人）与被告梁贵明（××）、被告侨丰房地产公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号为房按字阳江分行营业部支行2009年770号），合同约定：借贷条款第一条借款种类与金额：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放以下第A种贷款，金额为人民币363000元……。A、个人购置住房贷款，B……；第二条贷款用途本合同项下贷款用于购买/自建第壹套住房，房屋坐落于阳江市阳东区新华北路以北龙塘路以东5号中惠沁林山庄36幢XX，建筑面积135.64平方米。……第三条贷款期限：本合同项下贷款期限为20年（自2009年10月21日至2029年10月21日止），实际放款日与到期日以借款凭证为准。……；第四条利率：4.1贷款利率贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下（上/下）浮30%确定，据此确定的利率为4.158%，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。4.2……贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下第A种方式处理：A、贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；……第六条还款：6.1经协商一致，借款人按下列第A种方式偿还贷款本息：A、按月等额本息还款法（按月计息）；……第九条罚息：9.1借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收40%确定。……第十条违约及违约责任：10.2、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提起到期，要求借款人提起清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。……抵押条款：……14.8抵押人所获得的抵押物的赔偿金、补偿金、保险金以及处分抵押物所得收益，贷款人有权选择下列方式进行处理：A、清偿或提前清偿借款人在本合同下的债务；B、存入贷款人指定账户，以担保借款人债务的履行；C、用于修复抵押物，以恢复抵押物的价值；……第十五条担保范围抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；……第十六条抵押登记：……16.2抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30日或贷款人另行要求的合理时间内办妥登记备案或预抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。……第十七条抵押物的处分：17.1发生下列情形之一的，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按第18.8条约定的其他方式处理；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。A、贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿；……保证条款……第二十二条保证方式：保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。第二十三条保证范围保证人承担保证责任的范围按下列第__种方式确定：23.1全程连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。23.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第16.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕；B、贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的房屋他项权证书。第二十四条保证期间：保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；……。抵押物清单载明：抵押人：梁贵明，抵押物：阳江市阳东区新华北路以北龙塘路以东5号中惠沁林山庄36幢XX房，抵押物价值：454363元。被告梁贵明、侨丰房地产公司和原告分别在合同上签字盖章。2009年10月22日，原告向被告梁贵明发放了贷款363000元，被告梁贵明向原告出具了《个人贷款借据》，该借据载明：借款金额363000元，借款月利率3.465‰，借款到期日2029年10月22日，还款方式等额本息还款法。2009年11月10日，原告与被告梁贵明在房产管理部门办理了商品房预售抵押备案证明（预押备字第X号），主要载明：“抵押权人：工商银行阳江分行;抵押人：梁贵明；抵押房屋坐落：阳江市阳东区新华北路以北龙塘路以东5号中惠沁林山庄36幢XX房；权利价值：363000元，抵押期限2009年10月21日至2029年10月21日。”但原告与被告梁贵明对上述房屋尚未办理抵押登记。发放贷款后，被告梁贵明只按合同约定偿还部分贷款本金及支付部分利息。截至2016年8月2日止，被告所欠原告贷款至今已累计逾期40期，尚欠工商银行阳江分行贷款本金273976.15元及计至2016年7月29日止的利息0元。原告工商银行阳江分行向被告梁贵明催收未果，遂向本院提起诉讼，请求如诉称。以上事实，有原告提供的《个人购房借款/担保合同》、贷款借据、预售商品房贷款抵押登记证明书、商品房买卖（预购）登记证明书、房地产抵押确认证明书、商品房预售抵押备案证明、还款明细、营业执照、核准变更登记通知书、身份证、户口本、婚姻声明、民事判决书等证据证实，结合庭审笔录，本院对上述证据予以采纳。本院认为：原告工商银行阳江分行与被告梁贵明、侨丰房地产公司签订合同编号为房按字阳江分行营业部支行2009年770号《个人购房借款/担保合同》，是各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应认定为合法有效。原告与被告梁贵明之间形成了借款合同关系和抵押担保合同关系，与侨丰房地产公司形成了保证合同关系。签订合同后，原告依约履行了发放贷款的义务，但被告梁贵明未按时足额偿还借款本息，累计逾期还款达40期，截至2016年8月2日止，被告梁贵明尚欠原告借款本金273976.15元及计至2016年7月29日止的利息0元，其行为已构成违约。根据原告与被告梁贵明成签订的《个人购房借款/担保合同》第十四条的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，现原告请求解除与被告梁贵明、侨丰房地产公司签订的合同编号为房按字阳江分行营业部支行2009年770号《个人购房借款/担保合同》，并要求梁贵明提前清偿借款本金273976.15元及其利息（计至2016年7月29日止的利息0元，从2016年7月30日起至判决确定的履行日止的利息、罚息按《个人购房借款/担保合同》约定的利率计算，合法合理，本院予以支持。关于被告侨丰房地产公司的保证责任问题。《个人购房借款/担保合同》第二十二条中约定被告侨丰房地产公司承担连带责任保证，在该合同第二十三条中没有选定承担哪一阶段的连带责任保证，应视为被告侨丰房地产公司承担全部连带责任保证。合同第二十四条约定保证期间为贷款提前到期之日起两年，具体到本案即为解除合同之日起两年，因此原告起诉请求被告承担保证责任，尚在保证期间内。故被告侨丰房地产公司应对被告梁贵明所欠原告的上述借款本金及其利息承担连带责任保证。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，被告侨丰房地产公司承担保证责任后，有权向被告梁贵明追偿。关于原告对被告梁贵明提供的抵押房产是否享有优先权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现原告就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然原告与被告梁贵明就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现原告与被告梁贵明双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，原告就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。被告梁贵明、侨丰房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司阳江分行与被告梁贵明、阳江侨丰房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号为房按字阳江分行营业部支行2009年770号）；二、限被告梁贵明在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金273976.15元及其利息（计至2016年7月29日止的利息0元，从2016年7月30日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息、罚息按上述《个人购房借款/担保合同》约定的利率计算）给原告中国工商银行股份有限公司阳江分行；三、被告阳江侨丰房地产开发有限公司对上述判决第二项确定的债务承担连带清偿责任；被告阳江侨丰房地产开发有限公司承担保证责任后，有权依法向被告梁贵明追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司阳江分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5409元（该款原告已预交），由被告梁贵明负担，被告阳江侨丰房地产开发有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  许 玲人民陪审员  李志伟人民陪审员  林 科二〇一七年三月七日书 记 员  黄景青