福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岩民终字第409号
上诉人（原审被告）王增春，男，1966年9月8日出生，居民，住龙岩市新罗区。
委托代理人李彦，福建远大联盟（龙岩）律师事务所律师。
委托代理人黄骏，福建远大联盟（龙岩）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）余浦生，男，1971年11月15日出生，居民，住龙岩市新罗区。
委托代理人陈庭钟，龙岩市民商法律服务所法律服务工作者。
原审第三人张沪声，男，1978年8月26日出生，居民，住福建省永定县。
上诉人王增春因与被上诉人余浦生，原审第三人张沪声物权保护纠纷一案，不服新罗区人民法院（2014）龙新民初字第2514号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王增春的委托代理人李彦、黄骏，被上诉人余浦生的委托代理人陈庭钟，原审第三人张沪声到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2011年5月3日，原告余浦生与其妻子肖梅琴（甲方）与第三人张沪声（乙方）在龙岩佳诚中介有限公司（丙方）处签订《房地产买卖合同》一份，主要约定：甲方将坐落于龙岩市新罗区西陂街道登高西路666号（龙西小区商住楼一期）5幢17层1707室商品房（建筑面积88.27平方米，地下人防车位一个）转让给乙方，转让价格为826，000元；乙方应于2011年5月15日之前支付甲方第一笔购房款296，000元（包含定金30，000元）；合同签订之日起，甲方银行贷款520，000元（具体以银行实际结算为准），从2011年5月25日起由乙方负责向甲方所贷款银行每月按时支付；在甲方名下的房屋所有权证发证之日起二十个工作日内由乙方筹措资金与甲方到贷款银行与相关部门办理还款、抵押注销及房产过户等手续，否则视为违约；办理房屋所有权过户手续时，乙方应支付甲方购房款10，000元；乙方向丙方支付居间佣金16，520元；交房时所有产生的相关费用由乙方全额承担。上述合同签订后，第三人支付了原告部分购房款以及部分银行按揭款。2011年8月，第三人将该房产交付给被告，被告开始进行装修，至2011年11月装修完毕后被告入住至今。2011年10月22日，涉案房产的房产证办理完毕，产权证号为龙房权证2011127**号，房屋所有权人为余浦生。2012年2月，原告领取房产证后将该证交付给第三人。2011年11月18日，涉案房产的物业管理企业厦门市住总物业管理公司龙岩分公司对涉案房产进行装修竣工检查，被告王增春在《装修竣工检查表》业主签名栏处签名。2012年12月22日，被告向物业公司交纳了从2012年1月1日起至2012年12月31日止的物业服务费1，893.6元。被告提供的银行对账明细显示，其分别于2011年8月26日、2011年9月23日、2011年10月26日、2011年12月29日各支付3，500元至原告用于归还涉案房产银行按揭款的账户，共计14，000元；被告还分别于2011年8月1日、2011年8月3日、2011年8月5日、2011年8月18日、2011年10月13日支付第三人30，000元、130，000元、40，000元、40，000元、30，000元，共计270，000元。2013年7月，原告及其妻子肖梅琴（甲方）与第三人（乙方）签订了协议书一份，内容为“甲方与乙方于2011年5月3日签订的《房地产买卖合同》，合同编号为LYJC-
NO.（2011）00027号，房产为坐落于龙岩市新罗区西陂镇登高西路666号龙西小区商住楼一期5栋17层1707室。由于乙方无法按《房地产买卖合同》的约定按期支付购房款，并已经构成违约。现甲、乙双方一致同意解除甲、乙双方于2011年5月3日签订的《房地产买卖合同》，双方对已经取得对方的财产全部返还。本协议经甲、乙双方签字后立即生效。本协议经双方签字之时当即完成各自的义务”，该协议落款时间为2012年5月13日。2014年3月25日，原告在涉案房屋大门处张贴通知书一份，主要内容为：要求被告及其家人于2014年4月15日前搬离该房屋，否则将通过法律途径处理该房屋有关事宜。2014年4月23日，原告诉至法院要求判如所请。
原审判决认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力但法律另有规定的除外。在本案中，虽然原告余浦生与第三人张沪声于2011年5月3日就涉案房产签订了《房地产买卖合同》，但合同签订时该房产的产权证尚未办理，而在签订买卖合同后，第三人仅按约定支付了原告部分首付款及部分房屋按揭款，在涉案房产的房产证办理完毕后也未按买卖合同约定付清购房款。被告辩称涉案房产系第三人张沪声出卖给被告，但第三人认为仅是将房屋借给被告使用，而被告也未能提供书面的买卖合同予以证明，其提供的银行汇款记录也不能充分证明系用于支付房屋买卖款。即使被告与第三人确实口头达成买卖涉案房产的协议，第三人在未付清原告购房款、未办理房屋产权过户手续，即第三人在并未真正取得涉案房屋的所有权的情况下，将尚不属于自己的房产出售给被告的行为也属无效行为，况且被告也未付清其所称的与第三人约定的房屋总价款。综上，不动产物权的转让，必须依法登记才能发生法律效力，原告与第三人的房屋买卖合同虽然有效，但双方并未办理房产过户手续，该房产的物权在法律上并未发生变动，并且因第三人未能按房屋买卖合同约定履行付款义务，原告与第三人以书面方式解除双方达成的房屋买卖合同，此时涉案房产的所有权人依旧是原告。因此，即使被告与第三人就涉案房产达成了买卖协议，该协议也属无效协议，原告作为涉案房产的所有人有权要求被告搬出涉案房产。原告要求被告支付租金损失，未提供相应证据予以证明，对其该主张该院不予支持。至于被告与第三人之间的纠纷，双方可另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，判决如下：一、被告王增春应于本判决生效之日起十五日内搬出原告余浦生所有的位于龙岩市新罗区西陂街道登高西路666号（龙西小区商住楼一期）5幢17层1707室房屋。二、驳回原告余浦生的其他诉讼请求。本案案件受理费300元，由原告余浦生负担50元、由被告王增春负担250元。
宣判后，被告王增春不服，向本院提出上诉。
上诉人王增春上诉称：1、原审判决遗漏本案2011年5月3日签订《房地产买卖合同》一方肖梅琴作为当事人参加诉讼，严重违反法定程序，依法应当发回重审。2、原判决未依法查明张沪声已将其《房地产买卖合同》项下权利、义务转移给上诉人的事实。合同签订后王增春陆续支付张沪声27万元购房款，且在2011年7月承担房屋按揭贷款，并接收房屋进行装修。被上诉人余浦生对此并未提出异议，实际是对《房地产买卖合同》中张沪声权利义务转移的认可。3、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，一审判决以张沪声未真正取得房屋所有权情况下出售房屋行为无效的认定，违反上述司法解释规定。4、王增春继承《房地产买卖合同》中张沪声权利义务，解除合同事宜应在王增春与余浦生之间解决。5、上诉人王增春已投入巨资装修房屋，判决王增春搬离房屋有失公允。综上请求二审法院改判驳回被上诉人余浦生一审诉讼请求，或将本案发回重审，并由被上诉人余浦生承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人余浦生答辩称：一、原审并未遗漏当事人，部分侵权人作为原告起诉并不违反法律规定。二、讼争房屋并未有原审第三人出让给上诉人的事实，原审第三人违约后，被上诉人有权解除合同，且原审第三人与被上诉人已协商同意解除购房合同。上诉人并不是有权占有本案讼争房屋的主体。三、上诉人没有向原审第三人购买本案讼争的房屋，且没有支付任何购房款给原审第三人，上诉人仅向原审第三人租房而装修房屋，用装修费用抵扣3年租金，以此占用本案讼争房屋并不符合法律规定，因上诉人租用该房屋理应缴纳相应的物业服务费，但不能改变该房屋的所有权仍属于被上诉人所有的事实。四、根据物权法的规定，不动产的设立、变更、消灭应当经登记才发生法律效力，未经登记的不发生法律效力。原审第三人没有权利处分讼争房屋，原审第三人出租或出借该房屋并未经过被上诉人的同意，因此其行为不具有法律效力。综上请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人张沪声答辩称：其并未出售讼争房屋，上诉人转账给原审第三人的27万款项并非是涉案房屋的购房款，请求驳回上诉，维持原判。
经庭审，上诉人对原审判决认定的下列事实提出异议：1、“上述合同签订后，第三人支付了原告部份购房款以及部份银行按揭款。”，认为该事实没有具体明确查清已缴纳购房款的金额和按揭贷款的金额。2、“被告提供的银行对帐明细显示，其分别于2011年8月26日、2011年9月23日、2011年10月26日、2011年12月29日各支付3，500元至原告用于归还涉案房产银行按揭款的账户，共计14，000元”认为上诉人除支付该四笔按揭贷款外，还支付了另外四笔，总计支付28000元房屋按揭贷款。3、“2013年7月，原告及其妻子肖梅琴（甲方）与第三人（乙方）签订了协议书一份”认为该协议是否有履行并未查清。
被上诉人余浦生，原审第三人张沪声对原审认定事实没有异议。
二审诉讼中，各方当事人均未提交新证据。
另查明，根据原审第三人张沪声二审庭审陈述，确认上诉人王增春从2011年8月至2012年5月期间，向被上诉人用于归还涉案房产银行按揭款的账户支付每月3500元计算合计6个月21000元。
综上，上诉人王增春对其异议主张未提供证据予以证明，不予采纳，本院对原审判决认定的事实予以确认，并与二审另查明的事实一同作为二审的事实认定。
本院认为，被上诉人余浦生与原审第三人就涉案房产于2011年5月3日签订了《房地产买卖合同》，但原审第三人并未按合同约定履行义务。故被上诉人与原审第三人签订了《协议书》，同意解除房地产买卖合同，现被上诉人以物权保护房屋所由单独向法院提起诉讼，并未侵害他人合法权益，一审未追加肖梅琴参加诉讼并未违反法律规定，上诉人王增春上诉认为本案原审判决遗漏肖梅琴作为当事人参加诉讼，程序违法的上诉请求，本院不予支持。上诉人上诉认为根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，一审判决以张沪声未真正取得房屋所有权而出售房屋的行为认定为无效，违反上述司法解释规定。但本案中上诉人并未提供证据证明其与原审第三人之间存在房屋买卖关系且原审第三人亦予以否认，故上诉人的该项上诉主张本院不予采信。上诉人主张本案《房地产买卖合同》中原审第三人张沪声的权利义务已转移给上诉人，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中被上诉人余浦生与原审第三人张沪声均表示未将《房地产买卖合同》中原审第三人的权利义务转移给上诉人，上诉人亦没有证据证明这一主张，故上诉人的该项请求不能成立，本院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力但法律另有规定的除外。本案中被上诉人余浦生与其妻肖梅琴虽与原审第三人张沪声签订《房地产买卖合同》，但该房屋所有权并未进行变更登记，被上诉人仍为房屋所有权人，其主张该房屋所有权并要求排除妨碍的请求，原审判决予以支持正确。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人王增春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许虹菁
审 判 员 连炎辉
代理审判员 张毅晖
二〇一五年五月二十一日
书 记 员 卢维善
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；