重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0107民初7770号
原告：王宗柏，男，1962年5月13日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：肖飞，男，1976年1月6日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
被告：李长波，男，1982年12月4日出生，汉族，住重庆市大足区。
原告王宗柏与被告李长波房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王宗柏的委托诉讼代理人肖飞、被告李长波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王宗柏诉称，2013年2月25日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告位于九龙坡区翼××号房屋。后原告依约交付了房屋，履行了相应义务，被告未能按约支付房屋租金及物业相关费用。现诉至法院请求：被告立即向原告支付2016年11月25日至2017年5月24日止的房租，合计32,670.16元；被告立即向原告支付物业管理费、水电费9,374.5元（计算至起诉之日，后期费用按合同约定继续支付）；被告支付违约金3,005.65元（按中国人民银行同期贷款利率四倍）。诉讼中，原告明确违约金以32,670.16元为基数计算至起诉之日止。
被告李长波辩称，原告交付房屋不符合合同约定，并未向被告提供中央空调设施和良好的经营环境，对被告经营造成了重大影响和损失，故原告违约在先。其次，被告在应缴房租之日起没有缴纳房租超过30日，且2017年1月2日经原告同意，被告将租赁房屋内货物搬出，故按照合同约定，双方租赁合同已经解除。被告多次电话通知原告将房屋钥匙交予原告，原告均不接受，故被告不应支付房租至2017年5月24日。本案中，被告租赁房屋面积为48.05平方米，但原告擅自更改建筑设计将该房屋大门移至走廊外围墙体，并将通道两端封堵，导致被告经营的人流量不够，经营困难；且导致被告多缴纳了物业服务费，多交部分应予以扣减。再次，原告未按合同约定向被告出具租金的正式发票，被告对此享有先履行抗辩权，可以拒付租金。综上，被告不存在违约行为，原告起诉无事实及法律依据，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，位于九龙坡区翼××号房屋系原告王宗柏所有，该房屋建筑面积为48.05平方米。原告王宗柏作为出租人与作为承租人的被告李长波，双方就位于九龙坡区翼××号房屋签订了房屋租赁合同。合同约定的租赁期限为5个祖约年，自计租日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满；合同约定的房屋交付日至2013年5月24日为免租装修期，在此免租装修期内，乙方无需承担租金，但应承担物业管理费、装修保证金以及水、电、气等费用；合同约定的计租日为2013年5月25日；合同约定的租金标准为：按计租面积计付，计租面积为48.05，第一年单价为107元，第二年单价为107元，第三年单价为110.8元，第四年单价为113.32元，第五年单价119.6元；租金以三个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的25日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金；交房日为2013年2月25日；双方特别确认，乙方进场开始或准备开始对该房屋的装饰装修工程，或乙方已实际接收该房屋的，视为该房屋符合交接条件；合同中租赁单价为含税单价，发票在交付足额租金后10日内，由甲方提供给乙方；乙方应当自计租日起向物业管理公司缴纳该房屋的物业管理费；因乙方迟延缴纳物业管理费，导致甲方代为支付并承担相关违约责任的，则甲方有权向乙方追偿该笔费用并要求乙方承担甲方因此而支付的其他费用；自房屋交付日起，乙方应当承担并支付该房屋所发生的水、电、气等能源费用。乙方迟延缴纳合同项下租金及其他费用的，则每迟延一日，乙方应向甲方支付相当于欠费金额千分之日的迟延履行违约金，迟延超过30日，甲方有权解除合同等。原告在该合同尾部甲方处签名，被告在乙方处签名，未署落款时间。
审理中，原告陈述，其主张的被告欠付租金期间为2016年11月25日至2017年5月24日，该期间租金按113.32元/平方米计算，租金按季度缴纳，也即2016年11月25日至2017年2月24日为一季度，该季度租金应于2016年11月25日之前支付，2017年2月25日至2017年5月24日为一季度，该季度租金应于2017年2月25日之前支付。被告对此无异议，但认为2017年1月2日，经原告同意，其将承租房屋内物品搬离，搬离当天合同已经终止，不再继续履行了，故租金只应计算至2017年1月2日。原告则认为，合同仍在继续履行过程中，2017年1月2日，被告搬离物品，是经过原告同意，但是被告并未交房，房租应当继续计算至交还房屋之日止。
对于原告主张物业管理费、水电费的问题。原告举示了加盖重庆柏景物业管理有限公司财务专用章的收据一张，该收据载明：交款单位为王宗柏，收款方式为现金，金额为6,959.3元，收款事由为代交李长波欠费，日期为2017年2月4日；同时举示了加盖重庆柏景物业管理有限公司发票专用章的发票一张，发票载明物业管理费为1,813元，备注为2016年6月1日至2016年12月31日。被告对收据和发票的真实性均不予认可，认为均未载明明细组成，不清楚物业费收费标准和计费面积。原告陈述，2017年2月4日的收据载明金额6,959.3元具体包含费用为：2015年1月28日至2016年5月22日的水费46元，2015年5月28日至2016年6月3日电费1,473.6元，2014年9月1日至2016年5月31日的物业服务费5,439元；物业服务费均是以74平方米计算，标准为3.5元/平方米。被告陈述，2016年6月1日至2016年12月31日的物业服务费，其确实没有交纳，原告是否代为交纳，其不清楚，但是其承租房屋面积为48.05平方米，物业服务费按照74平方米计算没有依据，且合同约定的物业服务费收费标准为2.5元/平方米；对于2016年6月至2017年1月13日期间产生的水电费386.2元，认可原告代为缴纳。
上述事实，有房屋租赁合同、房屋产权证复印件、收据、发票等以及当事人的陈述在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，该合同自签订后即成立生效，对合同签订方即具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。
承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，原告将其房屋出租给被告使用，被告依照合同约定应当将租金支付给原告。
对于标的物是否符合交房条件的问题。本院认为，被告虽辩称，其接房时承租房屋内没有中央空调设施，不符合交房条件，但双方合同约定“乙方已实际接收该房屋的，视为该房屋符合交接条件”，且被告也无证据证明其接房时对此提出过异议，故被告以此抗辩拒付租金，理据不足，本院不予支持。
对于标的物是否满足被告经营用途的问题。本院认为，承租方可以事先予以充分考察和评估，其对于是否接受租赁物用于经营具有主动权。同时，商铺的经营好坏、营业亏损或者盈利受多方面因素影响，承租方应在租赁房屋之前对有关因素进行充分考察，并承担经营风险。现被告以此抗辩拒交租金，无法律依据，本院不予支持。
对于被告提出因原告未开具发票，其有权迟延付款的问题。本院认为，双方合同虽约定了发票在交付足额租金后10日内，由甲方提供给乙方。但开具发票系合同从给付义务，不履行从给付义务不构成对方当事人拒付价款法定理由。
本案中，双方合同约定的租赁期限为5年，在合同履行期间，被告未按约定按期足额支付相应租金，且于2017年1月2日单方撤场，离开租赁房屋，未依约将租赁房屋返还原告。一审诉讼期间，双方也未能就房屋交还事宜协商一致，现原告主张被告支付2016年11月25日至2017年5月24日期间的租金，理由正当，应予支持。现双方对该期间租金按113.32元/平方米/月计算均无异议，本院不予确认，故该期间每月租金为5,445.03元（113.32元/平方米/月×48.05平方米），截止到2017年5月24日止的租金共计32,670.16元。
对于原告主张物业管理费、水电费的问题。本案中，被告对原告代缴的2016年6月至2017年1月13日期间产生的水电费386.2元，无异议，本院予以确认。对于原告主张的其他物业管理费、水电费，因原告提交的为手写收据，缺乏发票等直接证据支持，虽原告提供了2016年6月1日至2016年12月31日的物业管理费的收费发票，但无论是收据还是发票，物业管理费计费的建筑面积均为74平方米与原告承租房屋建筑面积48.05平方米存在明显差距，且原告提供的收据中依原告陈述既包括物业管理费又包括水、电费，收据记载事项不明，故本院对此不予支持。
对于违约金的问题。双方合同约定，乙方迟延缴纳合同项下租金及其他费用的，则每迟延一日，乙方应向甲方支付相当于欠费金额千分之日的迟延履行违约金。诉讼中，原告自愿将违约金标准调整为中国人民银行同期贷款利率4倍，属原告权利自我处分。但考虑到原告未曾就租金向被告开具发票，没有履行合同从给付义务，且原告主张的违约金计算基数明显不符合合同约定，故本院根据酌情主张违约金为400元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李长波于本判决生效之日起十日内支付原告王宗柏租金32,670.16元、水电费386.2元、违约金400元，共计33,456.36元。
二、驳回原告王宗柏其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取为463元，由被告李长波承担（该款原告王宗柏已预交，被告李长波于本判决生效之日起十日内支付给原告王宗柏）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。
代理审判员 倘军伟
二〇一七年七月十四日
书 记 员 李 英