辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终5459号上诉人：（原审被告、反诉原告）：沈阳市仕龙建筑装饰工程有限公司，住所地沈阳市皇姑区昆山中路43巷3号。法定代表人：许宝平，该公司经理。委托诉讼代理人：谭艳萍，辽宁弘立律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丹，辽宁弘立律师事务所律师。被上诉人：（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军辽宁省军区沈阳第十离职干部休养所（原名沈阳军区联勤部沈阳第四离职干部休养所），所住所地皇姑区香炉山路7号。负责人：周广鹏，该所所长。委托诉讼代理人：马薇，辽宁英泰律师事务所律师。上诉人沈阳市仕龙建筑装饰工程有限公司（以下简称“仕龙公司”）因与被上诉人中国人民解放军辽宁省军区沈阳第十离职干部休养所（以下简称“第十干休所”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初10133号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年5月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。仕龙公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人给付上诉人因提前终止合同的损失100万元；2.被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间存在的是长期租赁关系，被上诉人向法庭提供的2012年、2015年《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限是应付部队上级检查的，非当事人真实意思表示。二、双方于2015年9月19日签订的《租赁合同终止协议》是双方真实意思表示，无论打字还是手写部分均对双方有约束力，应完全遵守履行。三、上诉人不拖欠被上诉人的租金。上诉人向被上诉人缴纳租金至2016年11月17日。2016年开始，被上诉人陆续向上诉人发出终止协议的通知，并对租赁场地进行停水、停电，上诉人无法正常使用涉案场地。上诉人没有搬离场地是因为与被上诉人的补偿争议没有解决。故原审判决被上诉人支付占用土地费用是错误的。第十干休所辩称，第一、我方与上诉人从未签订过超过三年的租赁合同，不存在上诉人所认为的长期租赁关系；第二、关于租赁合同终止协议的手写添加部分，其手写部分为上诉人填写的事实，在一审时已经审查，我方证人出庭陈述该事实时，上诉人未提出异议，我方虽然在一审时未提供该终止协议的原件，但是对上诉人提供给法庭的我方协议的复印件，真实性予以认可，该份复印件经过双方认可，与原件一致；第三、我方同意一审判决对于该终止协议书手写部分效力问题的法律意见。第十干休所向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令仕龙公司将租赁房地产交还原告;2、请求人民法院依法判令仕龙公司给付拖欠的房地产租金30,000元（从2016年11月18日计算至2017年11月17日止）;3、请求人民法院依法判令仕龙公司给付租赁合同终止后的房地产实际使用费（从2017年11月18日起计算至仕龙公司实际归还房地产之日止）;4、请求人民法院依法判令仕龙公司承担本案诉讼费用。仕龙公司反诉请求：1、请求反诉被告赔偿仕龙公司因终止双方租赁合同给仕龙公司造成的损失100万元；2、因本案发生的诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：坐落于沈阳市皇姑区文储路XXX号的2,300平方米场地为军产（以下简称“涉诉场地”）。沈阳军区联勤部沈阳第四离职干部休养所（以下简称“沈阳第四干休所”）为使用权人。2012年12月20日，原、被告双方就该涉诉场地签订了一份《军队房地产租赁合同》，约定租赁期限自2012年12月20日起至2013年12月19日止，租赁用途为仓储，年租金标准为30,000元。合同同时约定仕龙公司确实需要在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物的，必须向沈阳第四干休所提供建设方案，在沈阳第四干休所按规定报经军队主管部门批准并由沈阳第四干休所出具书面同意书后实施，费用自理，权属归沈阳第四干休所所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给沈阳第四干休所。此后，双方陆续按年段签订了多份《军队房地产租赁合同》，租赁期限至2015年10月31日止。除租赁期限和租金标准发生变化外，各份合同约定的其他条款基本相同。2015年9月19日，沈阳第四干休所将打印的、已加盖沈阳第四干休所公章的、内容为：协议约定租赁合同于2015年10月31日到期，仕龙公司如有继续承租意向，按照《沈联四干房地产专项整治告知书》执行。一式两份的《租赁合同终止协议》送交仕龙公司签章时。仕龙公司自行在两份协议上分别以手写的方式添写了“注地上物房是乙方盖建，若甲方收回需补偿乙方”和“地上物房产附属设施均为乙方所建，甲方按市场评估价格给予乙方补偿”的字样，手写字体及添加部份的位置均不一致。租赁期限至2015年10月31日的合同到期后，仕龙公司继续承租涉诉场地，并于2015年11月与沈阳第四干休所就该涉诉场地又签订了一份《军队房地产租赁合同》，约定租赁期限自2015年11月18日起至2017年11月17日止，租赁用途为仓储，年租金标准为30,000元。合同同时约定：“承租方在承租期内，由于经营或使用需要装修、改建，必须文字请示报告，征得出租方书面批准后方可施工，费用由承租方自理，权属归出租方所有，租赁期满或合同解除时，无条件、无偿、完好地交给出租方。严禁承租方在承租的场地内建设临时性或永久性建筑，已经违规建设的，合同到期无偿完好的归属出租方。私搭乱建、私改乱拆的，出租方有权予以拆除或终止合同，所造成的一切损失由承租方承担。”合同约定的其他条款与原合同基本相同。合同签订后，仕龙公司向沈阳第四干休所支付房地产租金至2016年11月17日。2016年3月，沈阳第四干休所为了执行中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，分别于2016年3月30日、2016年5月19日及2016年6月6日向仕龙公司发出《关于全面停止有偿服务的通知》，要求仕龙公司配合沈阳第四干休所提前解除双方签订的《军队房地产租赁合同》，返回租赁场地。2016年4月10日,仕龙公司向沈阳第四干休所递交了《给军队领导的一封信》，内容为：认为仕龙公司与沈阳第四干休所之间是长期租赁关系，如果仕龙公司返还租赁场地，要求沈阳第四干休所给予地上建筑物和搬迁费用的补偿。2016年6月15日，仕龙公司又递交了《致沈阳军区联勤部领导的血泪陈请书》，内容为：2015年签订的租期二年的租赁合同未到期，仕龙公司不同意解除合同，要求继续履行；要求沈阳第四干休所在合同到期或协商解除的情况下，对仕龙公司在涉诉场地上修建的建筑物给予经济补偿。2017年8月22及2017年10月17日，沈阳第四干休所分别向仕龙公司发出《通知》有《告知函》，内容为：“2017年11月17日租赁合同期满自然终止，沈阳第四干休所不再续租；要求仕龙公司将自建房屋自行处置，沈阳第四干休所不予有偿接收；要求仕龙公司缴纳拖欠的租金；要求仕龙公司提前做好搬迁准备，于合同到期后7日内返还租赁房地产。”另外，涉诉场地至目前仍由仕龙公司占有使用。2017年12月12日，根据仕龙公司的申请、一审法院委托辽宁华益房地产土地评估有限公司对租赁场地上的房产进行了价值评估，评估价值为1,204,300元。一审法院认为，本案系房屋土地租赁合同纠纷案件。依法成立的合同受法律保护。根据双方当事人的诉辩及质证意见归纳争议焦点为：1、关于原、被告双方租赁关系何时届满的问题；2、仕龙公司是否应当返还涉诉场地的问题；3、仕龙公司拖欠租金的数额及是否支付场地占有使用费问题；4、沈阳第四干休所是否存在单方解除合同、违约的问题；5、关于《租赁合同终止协议》上手写添加部分的效力问题；6、关于沈阳第四干休所是否应对仕龙公司自建的房屋等基础设施的剩余价值进行赔偿的问题。首先，关于原、被告双方租赁关系何时届满的问题。仕龙公司虽称在双方签订租赁协议时，沈阳第四干休所承若双方建立的是长期租赁关系，但沈阳第四干休所对此予以否认，而仕龙公司并未提供证据证明长期租赁关系事实的存在，且从仕龙公司租赁场地的用途和其投资规模也无法推断双方建立长期租赁关系具有必然性。故本院对仕龙公司主张双方为长期租赁关系不予认可。双方的租赁关系应依照书面合同约定，于2017年11月18日到期终止。其次，关于沈阳第四干休所要求仕龙公司返还涉诉场地的问题。原、被告双方的租赁合同已到期终止，仕龙公司已丧失了继续占有使用涉诉场地的依据，因此对沈阳第四干休所要求返还涉诉场地的请求予以支持。第三，关于沈阳第四干休所主张仕龙公司支付拖欠场地租金的问题。仕龙公司对涉诉房地产实际占有使用，作为租赁合同的当事人理应严格按照合同履行合同约定的义务，但仕龙公司称沈阳第四干休所在2016年向其发出《关于全面停止有偿服务的通知》后曾经停水、停电，根据本区域内的其他租户的陈述证实沈阳第四干休所曾经对租赁区域停水、断电约10天。对此，沈阳第四干休所以当时的工作人员已经调离为由既不确认，亦不否认。故仕龙公司应向沈阳第四干休所支付2017年4月18至2017年11月17日的房地产租金30,000元中应适当减免十天租金的30%，即仕龙公司应向沈阳第四干休所支付此租期的租金29,753.42元{30,000元－（30,000元÷365天×10天×30%）}。对双方租赁期限届满后，仕龙公司没有及时将涉诉场地返还给沈阳第四干休所，仕龙公司应参照原年租金30,000元标准支付2017年11月18日之后的场地占有使用费。第四，关于沈阳第四干休所是否存在单方解除合同、违约的问题。仕龙公司称沈阳第四干休所分别于2016年3月30日、2016年5月19日及2016年6月6日三次向其发出《关于全面停止有偿服务的通知》，属于沈阳第四干休所单方解除合同、违约在先的情况。但从2016年6月15日仕龙公司向沈阳第四干休所递交的《致沈阳军区联勤部领导的血泪陈请书》的内容、2017年8月22日和2017年10月17日沈阳第四干休所分别向仕龙公司发出《通知》、《告知函》的内容以及仕龙公司收到《关于全面停止有偿服务的通知》之后对涉诉场地继续占有使用的情况来分析，2016年6月双方的租赁关系并未解除，而是双方一直履行到租赁合同届满之日。沈阳第四干休所在租赁合同期限内履行了合同义务，不存在单方解除合同、违约在先的情况。最后，关于《租赁合同终止协议》上手写添加部分的效力问题。这个问题应从两方面进行分析：一、现有证据证明打印内容的《租赁合同终止协议》为沈阳第四干休所出具，其派员交予仕龙公司签字或盖章确认，这应视为对解除合同的要约。而仕龙公司在签字或盖章时，在《租赁合同终止协议》上擅自添加了关于沈阳第四干休所对其予以补偿的内容，这是对沈阳第四干休所要约内容的实质性变更，应为新要约。在未与沈阳第四干休所对此重新进行协商达成一致意见情况下，该份协议的打印和书写内容均对双方不产生约束力；二、从双方提供的合同形式看，整份合同内容是以打印形式体现出来。仕龙公司在己方协议上增加的手写部分“地上物房产附属设施均为乙方所建，甲方按市场评估价格给予乙方补偿”及其在沈阳第四干休所协议上增加的手写部分“注地上物房是乙方盖建若甲方收回需补偿乙方”，其内容实际是增加了沈阳第四干休的义务，属于合同的重大变更事项，且与本协议中打印部分的内容差别过大。按照日常生活经验，义务承担方如果认同修改部分的内容，应对修改部分给予如在手写部分加盖印章或者重新打印等某种形式的确认。另外，仕龙公司增加的手写部分条款在两份协议上书写位置不一致，字体并非为同一人书写，添加的语句也不具有同一性。上述情形均有违正常的商业习惯。仕龙公司称沈阳第四干休所将添加了手写部分的终止协议归档，是对手写添加部分内容的默示认可。一审认为，在沈阳第四干休所作为手写添加部分的义务承担方未对该部份内容作出明示的情况下，不能将手写添加部分默认为其真实意思表示。根据双方随后又一次签订《军队房地产租赁合同》并履行的事实，结合仕龙公司2016年4月10日和2016年6月15日分别向沈阳第四干休所递交的《给军队领导的一封信》和《致沈阳军区联勤部领导的血泪陈请书》中均提及要求沈阳第四干休所对其在所涉诉场地上修建的建筑物给予经济补偿的问题，以及2016年6月6日，沈阳第四干休所发给仕龙公司的《通知》中表明沈阳第四干休所一直坚持“收回出租房地产，对私建的违章建筑不予赔偿和补偿”的内容，如上述手写增加部分为当事人均认可的合同条款，则双方的文件往来中对私建建筑物是否给予赔偿的问题还在各执一词，显然有违常理。综上，认定《租赁合同终止协议》中仕龙公司手写增加部分并非经当事人共同确认的内容，不能作为合同条款约束当事人。另外，关于沈阳第四干休所是否应对仕龙公司自建的房屋等基础设施的剩余价值进行赔偿的问题。首先，本案双方租赁关系的终止是基于租赁期限的届满，双方当事人对租赁合同到期终止导致的对方损失均不负有法定的赔偿责任。其次，双方租赁合同约定严禁仕龙公司在承租的场地内建设临时性或永久性建筑，已经违规建设的，合同到期无偿完好的归属沈阳第四干休所。因此，对仕龙公司要求对其自建的房屋等基础设施的剩余价值进行赔偿的主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二十条、第六十条、第一百零七条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）沈阳仕龙建筑装饰工程有限公司于本判决生效后三十日内将承租的、位于沈阳市皇姑区文储路260号的2,300平方米场地全部腾出，并完好返还给原告（反诉被告）沈阳军区联勤部沈阳第四离职干部休养所；二、被告（反诉原告）沈阳仕龙建筑装饰工程有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）沈阳军区联勤部沈阳第四离职干部休养所支付从2016年11月18到2017年11月17日的期间的房地产租金29,753.42元；三、被告（反诉原告）沈阳仕龙建筑装饰工程有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）沈阳军区联勤部沈阳第四离职干部休养所支付自2017年11月18日起至实际腾出房地产之日止的房地产占有使用费（按年租金30,000元标准计算）；四、驳回原告（反诉被告）、被告（反诉原告）其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,179元（沈阳军区联勤部沈阳第四离职干部休养所已垫付），减半收取计6,589元，由沈阳仕龙建筑装饰工程有限公司承担。反诉案件受理费6,900元、评估费5,200元（均已由沈阳仕龙建筑装饰工程有限公司垫付），由沈阳仕龙建筑装饰工程有限公司自行承担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院查明，沈阳军区联勤部沈阳第四离职干部休养所变更名称为中国人民解放军辽宁省军区沈阳第十离职干部休养所。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为1.双方间租赁关系约定期限的问题；2.上诉人是否是应当承担占有房屋期间的租金及占有使用费；3.被上诉人是否应当承担赔偿责任。上诉人仕龙公司虽称在双方达成租赁协议时，被上诉人承诺双方建立的是长期租赁关系，但被上诉人对此予以否认，而上诉人并未提供证据证明长期租赁关系事实的存在，上诉人主张双方签订《军队房地产租赁合同》不是其真实意思表示，但其没有证据证明其主张，应承担举证不能的后果。上诉人与被上诉人签订的《军队房地产租赁合同》是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。故一审法院对仕龙公司主张双方为长期租赁关系不予认可，确认双方的租赁关按照书面合同约定，于2017年11月18日到期终止并无不当。作为租赁合同的当事人理应严格按照合同履行合同约定的义务，本案双方租赁关系的终止是基于租赁期限的届满，被上诉人理应将案涉场地腾空，上诉人没有及时将案涉场地返还给被上诉人，至今仍然占有案涉场地。上诉人应参照原年租金标准场地占有使用费，故一审判决上诉人支付拖欠租金和占有使用费并无不当。关于是否应当赔偿损失的问题。上诉人仕龙公司二审期间陈述案涉房屋于2005年建成，但其在与被上诉人于2010年签订的合同时并未就已建成的房屋归属提出异议。尽管2015年9月19日与被上诉人签订的《租赁合同终止协议》上载明给予地上物补偿，但其随后于2015年11月18日再次与被上诉人签订《军队房地产租赁合同》，该合同约定严禁上诉人在承租的场地内建设临时性或永久性建筑，已经违规建设的，合同到期无偿完好的归属被上诉人。现双方对《租赁合同终止协议》手写部分是否有效有争议，本院认为即使该协议中手写部分内容有效，该约定也是针对2015年10月31日到期合同的约定，但双方在之后于2015年11月18日再次签订的《军队房地产租赁合同》中对已经建设地上物的归属又进行了约定，视为对之前约定的变更，应以双方最后所签的租赁合同中的约定为准，现双方最后一次所签订的合同已经到期终止，根据该合同约定，被上诉人无需对上诉人自建房屋承担责任。故对上诉人要求对其自建的房屋等基础设施的剩余价值进行赔偿的上诉主张，本院不予支持综上所述，上诉人仕龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6900元，由上诉人沈阳市仕龙建筑装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  金 鑫审 判 员  姜会军审 判 员  丁广昱二〇一八年五月三十日法官助理  蔡 韵书 记 员  石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。