上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初12250号原告(反诉被告)：李正宜，女，1960年7月30日生，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：段晴，上海锶镫律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈荣平，男，1971年4月12日生，汉族，户籍地江苏省兴化市。委托诉讼代理人：袁卓风，上海东高地律师事务所律师。原告(反诉被告)李正宜与被告(反诉原告)陈荣平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案受理后依法适用普通程序，于2016年10月10日进行了庭前证据交换并于2017年2月15日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人段晴以及被告的委托诉讼代理人袁卓风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告返还原告房屋租赁保证金29,000元。事实和理由：2015年5月14日，原告和被告签订了关于上海市松江区石湖荡新松公路XXX弄XXX号房屋的《租赁合同》，合同约定每年租金343,900元，付二押一，租赁期限为2015年4月1日至2016年3月31日。合同签订后，原告向被告支付了29,000元租赁保证金并按约定支付了房屋租金。2016年3月底合同到期，被告迟迟不返还保证金，故原告诉至本�请求判如所请。被告辩称：不认可原告的陈述意见，原被告的租赁合同期限是到2016年3月31日，但是在此之前原告表示继续租赁该房屋并另支付2个月的租金，同样也由刘某转账到被告账户。被告草拟好合同给原告签字，但是原告以不在上海为由没有签字，之后原告突然搬走却没有和被告交接，原告说被告将房屋租赁给刘某没有依据。同意退还押金，但是必须要抵扣原告应付的款额。被告陈荣平提出反诉请求：1.原告将新松公路XXX弄XXX号的租赁房屋打扫干净并移交被告；2.原告支付2016年5月份水电费4,911元，并按照每天2,048.77元标准支付自2016年6月1日起至实际归还移交日止房屋的实际使用费。审理中，被告撤回上述第一项诉讼请求。事实和理由：原被告租赁合同租期届满前协商续租事宜，被告将合同交给原告待签字，原告也继续支付了两个月租金但�却在2016年5月底突然搬走，至今未结算水电费和移交租赁物。故被告提出反诉请求。原告针对反诉辩称：不同意全部反诉请求，合同到期前原告明确说不再续租，双方也没有签订租赁协议，刘某之后使用房屋是她自己和被告协商的，而且刘某已经将钥匙交还给了被告。根据当事人提供的证据，本院认定事实如下：位于上海市松江区石湖荡镇新松路XXX弄XXX号房屋登记所有权人为案外人上海云集印刷包装机械有限公司，上海云集印刷包装机械有限公司于2014年12月31日授权上海裕缔事业有限公司对上海市松江区石湖荡镇新松路XXX弄XXX号房屋转租。原告认可其承租的系争房屋在上述产证范围。2015年5月14日，被告陈荣平作为甲方、原告李正宜作为乙方签订《租赁合同》，约定：1.甲方将位于上海市松江区石湖荡新松公路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋，实际承租房屋系该产证下部分房屋)出租给乙方使用，面积2,320平方米(含公摊)；2.租期自2015年4月1日至2016年3月31日止；3.租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方须如期归还，如乙方要求续租，则必须在租赁期满壹个月前向甲方提出书面申请，经甲方同意后，重新签订租赁合同，其中2015年4月1日至2015年4月30日的租金为24,900元；4.该房屋每年年租金为343,900元，租金应以付二押一个月为一个支付周期，乙方在每一个支付周期结束的10天前支付下一个支付周期的租金，乙方每个支付周期应支付租金58,000元，房屋租金缴费后方能使用；5.租赁合同签订时，乙方应向甲方支付29,000元作为租赁保证金，保证金于本合同终止，退房清偿满叁天，且租金、物业管理费、水、电所有应付费用结清；6.任何一方违约，将以一个月的租金作为违约金赔偿给另一方，此外双方不做�何赔偿；7.在租赁期限内，乙方未经甲方书面同意，中途擅自退租的，保证金不退还；若保证金不足抵充甲方损失的，乙方还应负责赔偿不足部分；8.租赁期限满或合同终止(解除)的，乙方应如期交还该房屋，若乙方逾期归还，每逾期一天应按日租金和物业管理费加计的二倍向甲方支付场地使用费，并承担违约责任；9.租赁期满或合同终止(解除)的，乙方应及时清场，逾期未清场的，承租房屋内的各种物品均视为废弃物，任由甲方处理，乙方无权干涉；等。合同签订后，原告向被告支付了房屋租赁保证金29,000元，并按照合同约定支付租金至2016年3月31日，其中根据原告提供的案外人刘某的银行明细显示及原告陈述，租赁期间的租金由案外人刘某代为向被告转账支付。原告同时提供了刘某的工商银行转账凭证显示，2016年3月28日，刘某向被告转账58,000元，摘要显示为“房租”，刘某出庭说明该58,000元系其向被告继续承租接下来2个月的房租。被告认可该58,000元系接下来2个月房租，但是认为该租金是因为原被告达成了继续履行系争房屋租赁合同关系的合意后仍由刘某代原告向被告支付。原告称在租赁合同到期前就和被告说好不再续租，刘某继续使用系争房屋是自己的行为，刘某在用足2个月之后就和被告进行了水电费的结算及部分钥匙的交付。2016年6月14日，刘某向被告陈荣平通过挂号方式寄送了系争房屋钥匙，信函流转信息显示2016年6月15日妥投，被告确认收到房屋钥匙。原告在审理中提供了被告于2016年3月24日向原告出具的电费收款收据，显示本月指数27.3，上月指数11.8，按照120元的单价及1.35等倍数计算并加上上月少收90元后，被告共计收取原告电费2,726元，该收据上显示客户名称为508，并由被告方周姓工作人员手�“水电费截此日为每月五号，过时一律拉闸停电，待结清后再供电”，被告对该收款收据予以认可但认为仅仅是正常的月电费的收据，而非原告所述系双方进行的电费结算。审理中，被告提供了客户508的两张电费收款收据：其中时间为2016年5月24日的收款收据显示本月数62.2，上月数36，单价为120元、倍数为1.35倍；时间为5月30日的收款收据显示本月指数66，5月24号指数62.2，单价120元、倍数为1.35倍。被告在2017年2月15日庭审后根据合议庭要求提供了当天的电表指数，显示为66，但是原告未根据合议庭要求前往现场确认及提供书面意见。被告提供的时间为2016年6月24日的508水费收款收据则显示，本月指数60，上月指数55，单价为7元，被告在2017年2月15日庭审后根据合议庭要求提供了当天的水表指数，显示为59.9，但是原告未根据合议庭要求前往现场确认并提供书面意�。原告确认刘某在离开系争房屋时未交清水电费，但是自认金额为3,900元，同时在庭审中表示若2017年2月15日庭审后当日没有去往现场查看水电表情况，该水电费金额由法院判定。以上事实，主要由房地产权证、授权书、合同、银行明细、汇款单、告知书、通知、收据及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原告与被告就系争房屋成立的租赁合同系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的合同，双方当事人均应当恪守。本案的争议焦点在于：1.在原被告签订的书面租赁合同到期后，原告与被告是否仍存在租赁合同关系；2.如果成立了租赁合同是属于定期的租赁合同还是不定期的租赁合同；3.租赁合同的解除日期。对此，本院做如下认定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告和被告签订的书面租赁合同于2016年3月31日到期，按照合同约定若原告续租必须提前一个月向被告提出书面申请，而被告未能提供证据证明原告提出了续租的申请。同时被告也没有提供其他证据表明双方就合同到期后续租事宜达成了合意，因此本院不予认可被告就续租合意的意见，但这不表示本院不予认可自2016年4月1日开始原告和被告之间不存在租赁合同关系，理由是：案外人刘某于2016年3月28日向被告支付了两个月的租金58,000元，原告对此的解释为系刘某与被告成立了两个月租赁期间的口头租赁合同关系，但是从刘某和原告之间的关系看，原告缴纳租金均是通过委托刘某支付，原告提供的电费收据显然无法证明原被告合同到期后进行了房屋交接、水电费结算，因此在原告不能提供证据证明其已经明确和被�提出合同终止后不再续租的情况下，刘某依然支付2个月租金的方式又恰好符合原租赁合同的约定，因此本院认为在2016年4月1日之后，原告依然就系争房屋与被告存在房屋租赁关系，被告对此也没有提出异议，同时在原告没有证据证明双方已明确达成了续租2个月的意思表示的情况下，原告和被告之间形成了不定期租赁合同关系。关于该不定期租赁合同关系的解除日期，本院认为尽管被告对原告提供的刘某短信不予认可，但是刘某在2016年6月14日将钥匙寄还被告的行为实际表明原告不再租赁的意思表示，而在此之前原告未在原合同约定的时间缴纳租金被告也没有进行催告及提出异议，并且在收到原告钥匙之后也没有任何证据显示其就此向原告提出异议，故而本院认为，即便在5月31日双方没有能够完成系争房屋的交接，那么至少在2016年6月15日被告收到钥匙且未提出异议�情况下，表明原被告此时对于租赁合同的解除达成了合意，原被告之间的不定期租赁合同在当日即告解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告要求被告向其返还租赁保证金29,000元，被告同意退还，亦无不当，本院予以支持。关于被告要求原告支付租赁期间未支付的租金，亦无不当，故原告还应向被告支付自2016年6月1日至15日期间的租金，即14,500元。对于被告主张的水电费，原告怠于对水电表进行查看，故本院根据被告提供的单据以及水电表数据，同时结合原告提供的收据上的计算方式，本院认可原告应向被告支付电费4,860元、水费35元，合计4,895元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)陈荣平于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)李正宜返还租赁保证金29,000元；二、原告(反诉被告)李正宜于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)陈荣平支付租金14,500元；三、原告(反诉被告)李正宜于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)陈荣平支付水、电费4,895元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费525元，反诉案件受理费345.50元，合计诉讼费870.50元，由原告(反诉被告)李正宜负担142.50元(已付)、被告(反诉原告)陈荣平负担728元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨惠星审 判 员  李晓蕾人民陪审员  陆为明二〇一七年二月二十八日书 记 员  周昳歆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。