福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第2476号
上诉人（原审被告）陈水候，男，1969年2月27日出生，汉族。
上诉人（原审被告）周意琳，女，1993年1月5日出生，汉族。
上诉人（原审被告）陈向群，女，1967年7月12日出生，汉族。
上列三上诉人共同委托代理人苏秋斌、陈遥，福建世礼律师事务所律师。
上诉人（原审被告）厦门市聚点欢歌娱乐有限公司。
法定代表人林一斌，总经理。
委托代理人龚晓洪、刘娜玲（实习），福建冠德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄木兴，男，1969年8月13日出生，汉族。
委托代理人陈月辉、黄义勇，福建首嘉律师事务所律师。
上诉人陈水候、周意琳、陈向群（下称陈水候等三人）、厦门市聚点欢歌娱乐有限公司（下称厦门聚点公司）因与被上诉人黄木兴房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第15677号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄木兴向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认黄木兴与陈水候、周意琳2011年10月3日签订的《房屋租赁合同》、2011年10月21日签订的《补充协议》已于2013年8月20日解除；2、陈水候、周意琳、厦门聚点公司立即将厦门市思明区后埭溪路28号皇达大厦1B、2B、3B、4楼A、B、C、G、I单元房屋和屋内所有物品（包括原移交清单内物品及新增物品、装修）及地下一层13、53、54、55、61、73、74、75号车位移交、归还黄木兴；3、陈水候、周意琳、厦门聚点公司向黄木兴支付房屋、车位占有使用费暂计人民币950493元（自2013年8月25日起暂计至2013年11月5日，实际计算至移交租赁房屋之日止。其中即1B共936.25平米，暂按每平米110元计算支付；2B、3B各1207.68平米，暂按每平米80元计算支付；4楼A、B、C、D、G、I单元共706平米，暂按每平米70元计算支付；每个车位暂按每月800元计算支付。占有使用费实际按市场指导租赁价格计算）；4、本案诉讼费、公告费、保全费、鉴定费由陈水候、周意琳、厦门聚点公司负担；5、陈向群对第三项、第四项诉讼请求承担连带清偿责任。
原审判决查明，址于厦门市思明区后埭溪路28号皇达大厦1B、2B、3B单元，4楼的A、B、C、G、I单元及地下一层31号、53号、54号、55号、60号、73号、74号、75号车位均系黄木兴所有的房产。2011年10月3日，黄木兴与陈水候、周意琳签订了《房屋租赁合同》，约定由陈水候、周意琳向黄木兴承租厦门市思明区后埭溪路28号皇达大厦1B、2B、3B单元房产（建筑面积3351.61平方米），4楼A、B、C、D、G、I（建筑面积706平方米）及地下一层31号、53号、54号、55号、60号、73号、74号、75号8个车位，租赁房屋作为商业经营、办公使用，不得挪作他用。租赁期限自2011年11月1日起至2031年10月30日止，租期20年。租金及支付方式为：（1）一次性支付部分，陈水候、周意琳须于2011年11月15日前支付租金3000000元给黄木兴，其中第一笔1000000元于2011年11月15日前付清，2011年12月30日前付清余款，黄木兴收到全部款项后合同生效。（2）按月缴纳部分，陈水候、周意琳除一次性缴纳房屋租金以外，陈水候、周意琳还须按月缴纳租金，按月缴纳部分的租金为1B、2B、3B单元房产按每月每平方米40元、4楼A、B、C、D、G、I单元房产按每月每平方米35元、配套车位按每个每月400元，按月缴纳部分的租金合计每月161700元。月租金每三个月结算一次，每结算周期月前开始前支付房租，陈水候、周意琳于2011年11月1日缴纳首期月租金给原告，以后每期租金支付时间以此类推，下期租金于首月10日以内缴纳，逾期付款按日千分之三支付违约金。陈水候、周意琳于合同生效之日起5日内向物业管理公司缴纳水电、物业管理费保证金100000元。4楼A、B、C、D、G、I单元房产自移交之日起两个月免收租金。租金每三年递增一次，递增率5%。黄木兴应于租赁合同生效之日起三日内将租赁房屋移交被告陈水候、周意琳，逾期移交按日千分之三支付违约金。有下列情形之一的，陈水候、周意琳须无条件退出租赁场所并无条件将租赁场所内的装修及所有物品（如：电脑、电视、沙发等）交给黄木兴：（1）未经黄木兴同意擅自拆改房屋结构、损坏房屋或改变房屋用途或转租；（2）拖欠租金累计达二个月；（3）利用房屋从事非法活动或存放危险品；（4）陈水候、周意琳在租赁期内提前解除租赁合同。前述无条件指黄木兴无需向陈水候、周意琳支付任何对价。租赁房屋内的配备的设施详见后附的《交接清单》，如有损坏或丢失，陈水候、周意琳应酌情赔偿。租赁期间，双方均不得无故解除合同，任何一方提出解除合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商一致后终止合同。如黄木兴将房屋买卖或转让，合同将继续履行至租赁期满。陈水候、周意琳退租时，租赁场所内的装修及物品均由黄木兴处置。合同中双方所提供的地址为相互可送达文件的地址，按该地址寄出的文件均视为送达。陈向群作为合约履行连带担保人，并在该协议上签名捺手印。2011年10月21日黄木兴与陈水候、周意琳签订《补充协议》，约定对《房屋租赁合同》第四条（二）和第六条“陈水候、周意琳责任”作部分变更：（一）陈水候、周意琳须于2011年10月28日支付首期租金485100元，否则黄木兴有权终止并解除合同。（二）陈水候、周意琳拖欠租金达15天即构成违约，必须无条件退出租赁场所并无条件将租赁场所（含场所内所有物品）交还黄木兴。（三）陈水候、周意琳按《房屋租赁合同》第四条（一）房屋租金支付方式约定，即：第一笔1000000元于2011年11月15日前付清，2011年12月31日前付清2000000元，如违约，黄木兴有权解除合同，已付首期租金485100元不予退还，作为因陈水候、周意琳违约给黄木兴造成经济损失的补偿。如第一笔1000000元支付后违约，则已付1000000元亦不予退还。此外，《房屋租赁合同》和《补充协议》还对合同的解除、免责条款、争议管辖等进行了约定。陈向群作为该补充协议履行连带担保人，并在该协议上签名捺手印。合同签订后，陈水候、周意琳依约向黄木兴支付首期租金和3000000元一次性租金，黄木兴亦依约将厦门市思明区后埭溪路28号皇达大厦1B、2B、3B单元，4楼A、B、C、G、I单元及地下一层31号、53号、54号、55号、60号、73号、74号、75号8个车位等房屋交付陈水候、周意琳使用，同时黄木兴与陈水候、周意琳对租赁场所内的物品进行清点确认，签署了《水晶之约移交清单》。2012年5月23日陈水候与案外人林一斌以厦门市思明区后埭溪路28号皇达大厦1B、2B、3B单元为住所申请设立了厦门聚点公司。2013年8月15日陈水候、周意琳向黄木兴提交《关于要求终止“房屋租赁合同”及终止该合同“补充协议”的说明》并附有《公司总经理罗斌不再继续经营及解散公司的书面说明》，以厦门聚点公司自开业以来连续亏损，内部股东决定于2013年7月30日停业并解散公司等为由，向黄木兴提出于2013年8月底终止租赁合同的要求。黄木兴向原审法院提交的《关于要求终止“房屋租赁合同”及终止该合同“补充协议”的说明》为原件，落款有陈水候、周意琳签字，左下部有黄木兴所书“同意终止双方各执一份由见证人签名见证黄木兴20／8”，见证人罗斌、罗鸿在文件上签字并书写“以上情况属实”。陈水候、周意琳、陈向群、厦门聚点公司对黄木兴签字及书写前述文字的事实不予认可，主张黄木兴不是2013年8月20日当场所书写签字，而是事后补写补签的。陈水候、厦门聚点公司于2015年2月12日原审第二次开庭时向原审法院提交一份《关于要求终止“房屋租赁合同”及终止该合同“补充协议”的说明》复印件，主张该份材料系黄木兴复印给物业管理处存档。该复印件的打印文字部分与黄木兴向原审法院提交的文本相同，落款亦有陈水候、周意琳签字，见证人罗斌、罗鸿签字及书写“以上情况属实”字样，黄木兴在文本右下侧也签署意见，该文字内容为“同意终止合同，待交清各种费用后移交”。此后，陈水候、周意琳未根据合同的约定于2013年8月10日前向黄木兴支付2013年8月、9月、10月三个月的租金485100元，陈水候、周意琳于2013年9月30日支付了该485100元中的452345元。2013年9月9日陈水候、周意琳向黄木兴发出一份《函告书》，函中确认讼争房产实际使用人为厦门聚点公司，称“聚点公司于2013年7月27日召开股东大会，各股东决定2013年7月30日停止营业并解散公司。基于以上情况，现正式向阁下提出解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，终止承租阁下的房屋，在这之前，聚点公司已先行向阁下以书面的方式提出解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，终止承租阁下的房屋，并希望与阁下在2013年8月30日前移交上述的房屋，但时序更迭，现已进入9月中旬，......惟冀阁下于2013年9月20日前前往厦门市思明区后埭溪路28号皇达大厦办理房屋移交手续。”，2013年9月18日黄木兴回复《函告书》，称双方此前已就终止《房屋租赁合同》及《补充协议》达成一致，要求陈水候、周意琳缴清物业管理费、水电公摊等费用后通知黄木兴办理租赁房屋移交手续。同日，黄木兴向讼争房产的物业管理方厦门有朋四方物业管理有限公司皇达大厦管理处发出《告知函》，称其已与陈水候、周意琳终止租赁合同关系，要求该物业管理处在承租方搬离前收取未缴的物业管理费、水电公摊等费用并配合房屋移交事项。2013年9月19日，该管理处收到此函，并表示尽快向承租人收取各项费用。2013年10月28日陈水候、周意琳向黄木兴发出《告知函》，称因黄木兴不同意终止租赁合同，陈水候等筹巨资对租赁场所重新装修，收回终止租赁合同的请求并要求继续履行合同。同日，黄木兴向陈水候、周意琳发出《函告书》，称双方租赁合同已经解除，要求陈水候、周意琳必须于三天内清场交房，同时将该文字内容打印在“EMS”信封面上，“特快专递再投邮件批条”显示，陈水候经投递员电话联系拒收该邮件，周意琳“电联未接、上门无人，已放通知”，未收该邮件。2013年10月29日和2013年11月6日陈水候、周意琳向黄木兴发出《要求接收租金的告知函》，要求黄木兴接受其所支付的租金。2014年2月8日黄木兴向陈水候、周意琳发出《关于收到房屋占用费的告知书》，称双方租赁合同已于2013年8月20日解除，陈水候等在合同解除后仍占用房屋、车位，理应向黄木兴占有使用费，黄木兴收到款项并不表明认可双方还存在租赁合同关系陈水候等向黄木兴银行账户汇入的款项将作为房屋使用费的一部分，并称黄木兴已向原审法院提起诉讼。原审庭审中，黄木兴确认《函告书》、《告知函》中的“黄木兴”落款签字系其委托黄义勇、汤蓓榕代签的。
原审另查明，讼争房产原系黄木兴租赁给厦门水晶之约娱乐有限公司，讼争房产一直都是作为经营自助式KTV之用。2011年10月3日黄木兴与陈水候、周意琳签订租赁合同之后，将该场所及其原有设备交付给陈水候、周意琳使用。2012年6月8日陈水候与案外人林一斌以租赁场所为住所登记注册了厦门聚点公司，陈水候、周意琳确认租赁场所由厦门聚点公司使用至今。厦门聚点公司目前仍在经营之中。
本案在审理过程中，原审法院准许黄木兴的申请，依法委托厦门深茂房地产评估有限公司对讼争房产的2013年8月及2014年7月市场月租金标准（包括不含装修、含装修、含装修和设备三种情形）进行评估。厦门深茂房地产评估有限公司于2015年1月26日向原审法院出具《评估报告书》，结论为：
序
号项目月租金单价（商业办公：元／m、车位：元／个）备注2013年8月20日2014年7月4日不含
装修含装修含装修及设备不含
装修含装修含装修及设备1商业（1B单元）9410010398104107从2013年8月20日至2014年7月4日，月租金月平均增长率约为0.4%2商业（2B单元）5766705969733商业（3B单元）4253584455604办公（4楼A、B、C、G、I单元）48
----50----5车位（负一层8个车位705----735----
2015年2月12日原审第二次庭审中，黄木兴以厦门市思明区后埭溪路28号皇达大厦四楼D单元已在起诉前出售他人，且陈水候等在起诉前已将该部分租金直接交予新业主为由当庭表示放弃对D单元及其相应占用费的诉求，黄木兴提交厦门市思明区后埭溪路28号皇达大厦D单元房屋面积测绘报告的复印件拟证明该D单元房屋面积为63.65平方米，并提交陈水候等2014年8月份之后向黄木兴所支付款项的数额和明细表，证明自2013年8月1日至2015年4月30日期间，陈水候、周意琳向黄木兴支付的金额为3367132元，且每期所付款项已自行扣减了厦门市思明区后埭溪路28号皇达大厦四楼D单元的相应款项。陈水候等对2014年8月份之后向黄木兴支付数额3367132元和明细没有异议，但对于四楼D单元的面积及是否在所付款项中自行扣减了该部分面积的款项，表示将在庭后三天之内书面方式向法庭确认，否则就视为确认黄木兴的主张。鉴于陈水候等未在庭后三天内对前述事实提出异议，原审法院对四楼D单元的面积为63.65平方米及陈水候、周意琳支付的金额未包括该部分面积的事实予以确认。
以上事实，有黄木兴提交的《房屋租赁合同》、《补充协议》《屋内物品移交清单》、《关于要求终止“房屋租赁合同”及终止该合同“补充协议”的说明》，陈水候等提交的《关于要求终止“房屋租赁合同”及终止该合同“补充协议”的说明》的复印件、黄木兴和陈水候等往来函件，原审法院委托评估的《评估报告书》以及当事人庭审陈述等为证。
原审判决认为，本案争议焦点：1、黄木兴、陈水候等双方就合同解除是否达成一致？2、本案讼争房应按什么标准计算房屋占有使用费？3、讼争房屋的占有使用费的计算起止时间应如何确定？4、陈向群在本案中是否应承担义务？
原审法院认为，黄木兴与陈水候、周意琳、陈向群于2011年10月3日签订《房屋租赁合同》及签订的《补充协议》系当事人的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方当事人应严格按照法律规定和合同的约定履行。2013年8月15日陈水候、周意琳以厦门聚点公司连续亏损，内部股东已决定2013年7月30日停业并解散公司等为由向黄木兴提出解除租赁合同的书面请求，黄木兴也已于2013年8月20日同意了陈水候、周意琳提出解除租赁合同的请求，双方已就解除租赁合同达成一致。首先，黄木兴提交的《关于要求终止“房屋租赁合同”及终止该合同“补充协议”的说明》上，黄木兴已明确签署同意解除租赁合同的意见，尽管陈水候、周意琳、厦门聚点公司提出黄木兴的签署为事后补签，双方当时并未就解除租赁合同达成一致的主张，但陈水候、周意琳、厦门聚点公司并未就该主张提供充分有效的证据予以证明，陈水候等所提交的录音摘录、《关于要求终止“房屋租赁合同”及终止该合同“补充协议”的说明》复印件等也均不能证明该主张，且从黄木兴提供《关于要求终止“房屋租赁合同”及终止该合同“补充协议”的说明》的原件及陈水候等出具《关于要求终止“房屋租赁合同”及终止该合同“补充协议”的说明》的复印件上，黄木兴均明确表示同意终止合同，另陈水候等也没有证据证明黄木兴在收到陈水候等解除租赁合同的请求后，提出不同意解除合同的答复。可见，双方已就解除合同达成一致意见。其次，黄木兴2013年9月18日回复陈水候、周意琳的《函告书》、2013年10月29日黄木兴向陈水候、周意琳所发《函告书》及2013年9月18日黄木兴发给皇达大厦物业管理处的通知函均表明，黄木兴同意并确认双方的租赁合同已于2013年8月20日达成解除的一致，只是要求在房屋移交之前陈水候、周意琳应缴清物业管理等费用。陈水候、周意琳主张其收到的《函告书》的文本内容与黄木兴提交的不同，但未能提交其主张收到的《函告书》的原件，结合黄木兴2013年9月18日回复及周意琳的《函告书》被退回的邮件在法庭当庭拆封取出核实，陈水候、周意琳对黄木兴2013年10月29日所发《函告书》予以拒收的事实，可见，黄木兴所发《函告书》内容是向陈水候、周意琳确认其已同意解除租赁合同。因此，黄木兴请求确认合同解除并要求归还房屋，符合法律规定，法院予以支持。此外，陈水候、周意琳、厦门聚点公司在2013年8月20日双方就租赁合同解除达成一致之后继续占用讼争房产，应参照市场租金价格标准向黄木兴支付房屋占有使用费。同时，黄木兴向陈水候、周意琳出租的房屋包含装修及设备，且根据双方租赁合同的约定，陈水候、周意琳在租赁期内提前解除租赁合同，陈水候、周意琳须无条件退出租赁场所并无条件将租赁场所内的装修及所有物品（如：电脑、电视、沙发等）交还给黄木兴。因此，黄木兴主张厦门聚点公司与陈水候、周意琳共同承担移交租赁房屋及屋内物品并支付房屋占有使用费的义务，于法有据，予以支持。陈向群作为《房屋租赁合同》及《补充协议》连带责任保证人，依法应对陈水候、周意琳的债务承担连带清偿责任。黄木兴在诉讼中放弃对厦门市思明区后埭溪路28号皇达大厦四楼D单元的相关诉求，属于其自行处分民事权利的行为，于法不悖，予以准许。但黄木兴主张的占用费应当扣除D单元（面积63.65平方米）。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：
一、确认黄木兴与陈水候、周意琳于2011年10月3日签订的《房屋租赁合同》及2011年10月21日签订的《补充协议》已于2013年8月20日解除；二、陈水候、周意琳、厦门市聚点欢歌娱乐有限公司于判决生效之日起十日内将厦门市思明区后埭溪路28号皇达大厦1B、2B、3B，4楼A、B、C、G、I单元房屋及屋内物品、地下一层13、53、54、55、61、73、74、75号车位移交归还黄木兴；三、陈水候、周意琳、厦门市聚点欢歌娱乐有限公司于判决生效之日起十日内向黄木兴支付房屋占有使用费（其中思明区后埭溪路28号1B单元，面积936.25平方米，按103元／平方米；思明区后埭溪路28号2B单元，面积1207.68平方米，按70元／平方米；思明区后埭溪路28号3B单元，面积1207.68平方米，按58元／平方米；思明区后埭溪路28号4楼A、B、C、G、I单元，面积642.35平方米{已扣除D单元面积65.65平方米}，按48元／平方米；思明区后埭溪路28号地下一层13、53、54、55、61、73、74、75号8个车位，按705元／位计算，上述占有使用费全部自2013年8月21日起计至2014年7月3日止，且月占用费参照评估报告备注中按月平均增长率0.4%从2013年8月21日开始递增至2014年7月3日止；此后，思明区后埭溪路28号1B单元，面积936.25平方米，按107元／平方米；思明区后埭溪路28号2B单元，面积1207.68平方米，按73元／平方米；思明区后埭溪路28号3B单元，面积1207.68平方米，按60元／平方米；思明区后埭溪路28号4楼A、B、C、G、I单元，面积642.35平方米{已扣除D单元面积65.65平方米}，按50元／平方米；思明区后埭溪路28号地下一层13、53、54、55、61、73、74、75号8个车位，按735元／位计算，上述占有使用费全部自2014年7月4日起计至实际移交归还房屋之日止，并按月平均增长率0.4%从2014年7月4日起开始递增至实际移交归还房屋之日止）；四、陈向群应当对上述第三项债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13304元，由黄木兴负担363元、陈水候、周意琳、厦门市聚点欢歌娱乐有限公司、陈向群负担12941元。保全费5000元、其他诉讼费100元、评估费134501元，由陈水候、周意琳、厦门市聚点欢歌娱乐有限公司、陈向群负担。该费用已由黄木兴垫付，陈水候、周意琳、厦门市聚点欢歌娱乐有限公司、陈向群应负担部分应于判决生效之日起十日内支付给黄木兴。
宣判后，陈水候等三人及厦门聚点公司均不服，分别向本院提起上诉。
陈水候等三人上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄木兴全部诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由黄木兴负担。主要理由：诉争房屋租赁合同（含2011年10月3日签订的《房屋租赁合同》及2011年10月21日签订的《补充协议》）并未经协商一致解除，各方当事人均应继续履行诉争房屋租赁合同，且陈向群无需承担本案的连带清偿责任。一审判决认定事实不清且存在遗漏，适用法律错误，应当予以纠正。一、诉争房屋的实际使用人和权利义务承继人为厦门聚点公司，一审判决未查明该重要事实而判令陈水候等三人承担相关法律责任是错误的。在一审庭审过程中，陈水候及厦门聚点公司在针对黄木兴的起诉进行答辩及质证时，均明确诉争房屋的实际使用人是厦门聚点公司，相应的租金由厦门聚点公司支付，故权利义务也应当由厦门聚点公司承继。对于厦门聚点公司实际使用诉争房屋并承继诉争房屋租赁合同项下承租人的权利义务的事实，黄木兴均是明知且是认可的。因此，陈水候等三人并非本案一审的适格被告，应驳回黄木兴对陈水候等三人的全部诉讼请求。
二、在保留上述意见的基础上，陈水候、周意琳及厦门聚点公司与黄木兴之间始终未就诉争房屋租赁合同的解除事宜协商一致，相反，相关当事人还以实际行动表明诉争房屋租赁合同还在继续履行。一审判决对诉争房屋租赁合同是否解除问题的事实问题存在严重的认定错误，应当予以纠正。1、相关方并未在2013年8月20日就诉争房屋租赁合同的解除事宜协商一致。厦门聚点公司是诉争房屋租赁合同的权利义务承继人，也是诉争房屋的实际使用人，其在一审过程中明确答辩称其并不认可陈水候、周意琳的单方解除行为；同时，作为厦门聚点公司的现场经理罗鸿亲自参与了2013年8月20日的相关方会谈，并在会谈之后多次由其兄罗斌的账户向黄木兴支付租金，该支付租金的行为明确表明2013年8月20日相关方会谈并未就诉争房屋租赁合同的解除事宜达成一致意见。至于各方均作为证据提交的2013年8月20日《关于要求终止“房屋租赁合同”及终止该合同“补充协议”的说明》（以下简称20130820承租方终止说明），各方对版本的形成、来源均各执一词，且单就从各方提交的20130820承租方终止说明的不同版本的证据证明力角度来看，任何一个版本都无法单独地形成所谓的“优势证据”，在此情况下，结合罗鸿参与会谈并由罗斌支付租金的行为，则可进一步印证黄木兴提交的含有“同意终止”字样的20130820承租方终止说明是其为应对本案诉讼在事后添补而成，并非当天相关方达成的一致意见。2、相关方也未在2013年9月18日就诉争房屋租赁合同的解除事宜协商一致。陈水候主张其收到的是黄木兴于2013年9月18日寄出的要求妥善履行相应权利义务的《函告书》（以下简称20130918出租方履约函告）。黄木兴则主张当日其向陈水候送达的是内容为已就诉争房屋租赁合同的解除达成一致意见并要求办理移交手续的《函告书》（以下简称20130918出租方解约函告）。程序上，在各方核对证据原件时，黄木兴主张陈水候持有的20130918出租方履约函告为复印件，陈水候等三人则主张20130918出租方履约函为原件。如果20130918出租方履约函告为原件，则无论20130918出租方解约函告是否存在，至少可证明黄木兴在2013年9月18日并未最终确认解除诉争房屋租赁合同，而这一后果将直接影响到本案的裁判结果。因此，一审法院理应对该是否原件的严重分歧向各方分配相应的举证责任，并释明未承担举证责任的法律后果，然而，一审法院并未履行该程序职责，从而对本案的实体审理造成影响。实体上，既然各方对黄木兴于2013年9月18日寄出的函件内容存在争议，则作为寄件人，黄木兴具有完全的举证责任，但是，黄木兴并未充分完成该举证义务。黄木兴并未对其于该日邮寄的函件采取邮寄公证送达的方式，并不能客观证明该邮件的实际内容；同时，尽管其试图以一审开庭当场拆封的周意琳退件来佐证其送达给陈水候的是20130918出租方解约函告，但该情形并不能直接推定陈水候收到的也就是20130918出租方解约函告。而要解决该实体困境，则可通过前述分配鉴定／举证责任来实现，可见，该程序事项的缺失已直接影响到本案的审理结果。3、自2013年10月28日起至今，各方从未就解除诉争房屋租赁合同达成一致意见，且厦门聚点公司至今仍在向黄木兴支付租金，即以实际行动证明诉争房屋租赁合同并未解除。在前期试图协商解除诉争房屋租赁合同未果的情况下，厦门聚点公司决定继续经营并对诉争房屋进行重新装修，同时继续支付租金，而陈水候、周意琳也于2013年10月28日向黄木兴发函明确将继续履行诉争房屋租赁合同。由此可见，参与2013年8月20日相关方会谈的厦门聚点公司也认为各方前期协商未果，此时，应视为原由陈水候、周意琳发起的协商解除诉争房屋租赁合同谈判因未能协商一致而宣告落空。至于随后由黄木兴发出的落款时间为2013年10月28日的《函告书》，在法律上只能视为黄木兴重新发起的新一轮协商解除诉争房屋租赁合同的谈判，但此后陈水候、周意琳已及时复函要求黄木兴继续履行诉争房屋租赁合同，厦门聚点公司也如期支付后续租金，因此，由黄木兴重新发起的新一轮协商解除诉争房屋租赁合同的谈判也同样因未能协商一致而宣告落空。
三、退一步而言，即使诉争房屋租赁合同已解除，则解除之后所发生的房屋占有使用费只能按照诉争房屋租赁合同的约定标准进行计收，完全没有必要进行鉴定，因鉴定产生的额外费用均应由黄木兴承担。同时，在诉争房屋租赁合同解除后，黄木兴还应向陈水候、周意琳返还相关款项。1、一审判决认为诉争房屋租赁合同解除后的房屋占有使用费应参照市场租金价格标准进行支付没有法律依据。2、根据诉争房屋租赁合同的约定，陈水候、周意琳在签署诉争房屋租赁合同后需向黄木兴一次性支付所谓的“上家租户原欠租金”人民币（以下币种相同）300万元。对于该300万元款项，黄木兴已确认收到，且在2013年8月20日的会谈中明确表示该300万元属于租赁押金，将返还给陈水候、周意琳。因此，若诉争房屋租赁合同解除，则黄木兴应将该款项全额返还给上诉人陈水候、周意琳。3、此外，诉争房屋租赁合同的总标的金额高达四、五千万元，黄木兴又以解除诉争房屋租赁合同为由提起诉讼，根据福建省高级人民法院的相关规定，应当以合同总标的金额为诉讼请求标的额，并以该诉讼请求标的额作为级别管辖依据。据此思明法院受理本案在程序上也是值得商榷的。
四、无论诉争房屋租赁合同是否解除，陈向群在本案中均无需承担所谓的连带清偿责任。陈向群在作为担保方签署诉争房屋租赁合同时是为陈水候、周意琳承担担保责任的。厦门聚点公司已经成为诉争房屋租赁合同的权利义务承继人，而陈向群并没有为厦门聚点公司承担担保责任的意思表示，故在诉争房屋租赁合同解除后，陈向群无需承担所谓的连带清偿责任。或者，若诉争房屋租赁合同的解除被视为发生在陈水候、周意琳与黄木兴之间，则因陈水候、周意琳提前解除诉争房屋租赁合同并未征得陈向群的同意，故陈向群也无需承担所谓的连带清偿责任。
厦门聚点公司上诉请求：1、请求撤销原审判决，驳回黄木兴原审的全部诉讼请求。本案诉讼费用、保全费用、评估费、鉴定费用由黄木兴负担。主要理由：一、一审判决书查明事实部分认定错误。1、讼争房产四楼业主是张群伟，而不是黄木兴的，黄木兴对租赁房产是无权处分。2、“陈水候、周意琳与黄木兴签署的租赁合同是包括目前一楼彩菜坊和四楼的未名教育培训机构所使用的房屋。所以，双方在2013年8月20日就一楼彩菜坊和四楼的未名教育培训机构所使用的房屋没有达成协商一致。3、陈水候是在2013年8月20日当面提交《关于要求终止房屋租赁合同及终止该合同补充协议的说明》给黄木兴，而不是2013年8月15日。
二、双方争议的关键点是双方在2013年8月20日是否就租赁合同的解除达成协商一致。双方签订的租赁合同约定：“任何一方提出解除合同，需要提前一个月书面通知对方，经双方协商一致后终止合同”。因此根据双方这个特别约定，合同的解除必需包含二个重要条件，一是提出书面告知，二是经双方协商一致。2013年8月20日双方是否就租赁合同的解除并没有达成协商一致，1、原审法院对于厦门聚点公司提供的证人罗某的证言没有阐述，当然也就没有阐明为什么没有采信的原因。证人罗某证明2013年8月20日的现场录音是他录的，证人罗某同时也是黄木兴提供的见证人之一。证人罗某证明当时双方并没有达成协商一致的意见，也无任何一方在上述《关于要求终止房屋租赁合同及终止该合同补充协议的说明》签署任何文字意见，并留有黄木兴当场所给的上述《说明》的复印件。2、原审法院对于本案的核心证据即厦门聚点公司提供的2013.8.20当时的录音证据没有详细阐述不予以采信的理由。前述证据足以证明在2013年8月20日双方并没有就解除合同达成协商一致的意见。黄木兴一审提供的证据“说明”在左边签字是事后伪造的，当场并没有签署。厦门聚点公司提交的2013.8.20“录音”完全可以证明双方当时并没有达成协商一致的意见。主要是：（1）双方关于300万元押金退还的问题没有形成一致意见。该300万元是签订租赁合同时黄木兴一次性收取的，租金分为一次性收取和每个月收取租金，租期是二十年，所以双方如果解除合同当然要退还该叁佰万元，租赁还不到两年。（2）除了如何退还300万元的押金没有达成协商一致意见外，就彩菜坊和未名教育培训机构使用的房屋租赁如何解决也没有达成协商一致意见，黄木兴说要一个一个后面再来处理。双方签署的租赁合同是涉及整体租赁房屋的租赁合同。3、厦门聚点公司从物业管理处调取的《关于要求终止房屋租赁合同及终止该合同补充协议的说明》版本签字是在右边，黄木兴提供给法院的签字是在左边，内容表述也不完全相同。这可以证明黄木兴是事后伪造，4、厦门聚点公司提交的黄木兴2013年9月18日发送给陈水候的《函告书》，告知要继续妥善履行租赁合同，但是黄木兴予以否认，称没有邮寄该函件。原审法院认定的黄木兴于2013年9月18日发送给陈水候、周意琳所谓《函告书》根本就没有任何依据。5、关于租金的收取问题。2013.8.20至2013.10.28，双方一直未协商一致并达成解除合同的合约，其间，厦门聚点公司于2013.9.30将8.9.10月份的租金452345元支付给黄木兴，黄木兴收取租金后，对支付时间及金额并无任何异议。直到2013.10.28，双方矛盾激化，黄木兴才于2013.10.29将租金250961元退回给厦门聚点公司，双方就租金的接收，同日里进行打入和退回的反复动作，双方也就此各自发函给对方声明各自的要求和权利，黄木兴并于2013.10.29手机短信告知陈水侯“无需再交房屋租赁费用”。事情发展至此，黄木兴仍认为他退回的是租金。存在自相矛盾的事实，只能证明双方的合同2013.8.20并没有解除，仍然依约有效执行，并且以黄木兴实际收取厦门聚点公司的租金之事实来证明和确认。
三、关于占用费的计算问题。假设占用费需要支付，但是，陈水候签订租赁合同的时候，是先一次性缴交300万元，然后是每个季度缴交，该300万元一次性缴交的租金理应平摊到租赁期限内，该笔费用完全可以抵扣所谓的占用期间的占用费，一审法院要求缴交所谓的占用费显失公平。
四、厦门聚点公司要求继续履行租赁合同的权利应该予以保障。厦门聚点公司是实际使用人之一，法人代表是林一斌，林一斌股权50%，陈水候股权50%。厦门聚点公司根据上述房屋租赁合同，按期按约交纳租金。厦门聚点公司并没有向黄木兴提出解除合同的要求，至今也没有同意及授权任何人提出解除合同的要求。任何人提出聚点公司要求解除租赁合同。根据权利与义务相一致的原则，法院应该尊重厦门聚点公司的意见，判决合同解除无效。在原审的时候，厦门聚点公司已经明确表达此意见，要求继续履行之前双方认可的事实租赁合同，但是一审判决书及判决理由里只字不提，却要厦门聚点公司承担法律责任，明显适用法律不当。退一步说，假设要实际使用人承担法律责任，那么，讼争房屋使用人是三家，另外两家是四楼的未名教育公司、一楼的彩菜坊，要么一起承担，要么全部不要承担，岂能只是要求聚点公司一家承担呢？显然是认定事实不清，适用法律错误。
黄木兴对陈水候等三人及厦门聚点公司的答辩意见一致，具体为：一、合同是民事行为人真实、自由意思表示的体现，经当事人协商一致，在不损害公共利益的前提下，可以自由变更或解除合同。本案合同双方当事人在2013年8月20日就解除租赁合同进行磋商并达成一致，双方同意于2013年8月20日解除租赁合同，该约定是双方的真实意思表示，且没有损害社会公共利益，从合同领域意思自治的原则出发，视为双方对诉涉租赁合同的解除程序进行了变更，人民法院应依法认可双方的合同解除约定。
二、上诉人提供的2013年8月20日录音资料中已清晰体现出黄木兴同意上诉人解除租赁合同的要求，并对后续退房问题进行了初步协商，原审诉讼中证人对黄木兴和上诉人各自持有的《关于要求终止“房屋租赁合同”及终止该合同“补充协议”的说明》的表述前后矛盾，且坚持认为上诉人持有的那份《说明》系复印自黄木兴处，想要证明黄木兴持有的《说明》上同意解除的字样系事后补签的。然而经黄木兴与一审合议庭仔细辨别，可看出两份文件并非出自同一份底稿，结合证人系上诉人的经营人，与上诉人存在直接利益关系，不能排除证人为了帮助上诉人而作虚假陈述的可能性。上诉人出具的《说明》复印件及物业公司的《证明》，均不能证明黄木兴在收到上诉人解除租赁合同的请求后，提出不同意解除合同的答复。一审法院综合全案证据，认定双方在2013年8月20日协商一致解除租赁合同于法于理有据。
三、陈水侯、周意琳、陈向群与黄木兴就租赁房产事宜达成合意并签订书面合同，双方应共同按合同约定享有合同权利、履行合同义务。黄木兴有权要求上诉人承担合同责任。上诉人未经黄木兴同意，违反原租赁合同的约定，擅自将诉争房屋转租他人，对黄木兴造成损失，原租赁合同解除后，黄木兴有权要求上诉人退还房屋，并支付逾期腾房占有使用费。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，对原审判决查明的事实，陈水候等三人提出如下异议：1、“址于厦门市思明区后埭溪路28号皇达大厦1B、2B、3B单元，4楼的A、B、C、G、I单元及地下一层31号、53号、54号、55号、60号、73号、74号、75号车位均系黄木兴所有的房产”有误，实际上4楼的A、B、C、G、I单元经查询并不是登记在黄木兴名下，涉及4楼房产、车位均有异议。2、“2013年8月15日陈水候、周意琳向黄木兴提交《关于要求终止“房屋租赁合同”及终止该合同“补充协议”的说明》”有误，实际上应是8月20日当面交给黄木兴。3、“落款有陈水候、周意琳签字，左下部有黄木兴所书同意终止双方各执一份由见证人签名见证黄木兴20／8”有误，该描述是黄木兴为了本案诉讼添加的。“见证人罗斌、罗鸿在文件上签字并书写“以上情况属实”有误，实际上见证人针对打印字体部分，而不是针对黄木兴手写部分。4、“陈水候、周意琳未根据合同的约定于2013年8月10日前向黄木兴支付2013年8月、9月、10月三个月的租金485100元，陈水候、周意琳于2013年9月30日支付了该485100元中的452345元”有误，实际上是由厦门聚点公司支付的。5、“2013年9月18日黄木兴回复《函告书》，称双方此前已就终止《房屋租赁合同》及《补充协议》达成一致，要求陈水候、周意琳缴清物业管理费、水电公摊等费用后通知黄木兴办理租赁房屋移交手续”有误，实际上9月18日函告书并未解除合同。对其他事实没有异议。
厦门聚点公司除认可陈水候等三人提出的异议以外，还提出如下异议：“陈水候、周意琳确认租赁场所由厦门聚点公司使用至今”有误，实际上厦门聚点公司仅是使用了一部分，未名教育、彩菜坊并未达成共同协议，本案的主体有遗漏。原审判决对厦门聚点公司提出的录音证据、证人罗某的证言没有进行阐述。原审遗漏查明物业公司出具的《说明》系由黄木兴提供，与黄木兴提供的《说明》不一致的事实。对其他事实没有异议。
针对陈水候等三人、厦门聚点公司提出的异议，黄木兴认为，1，讼争房屋4楼的权属在签订合同时及起诉时都是黄木兴的，即便诉讼过程中发生变化也不影响被上诉人的权利义务，即便有买受人，黄木兴也应收回诉讼房屋再进行交付。2、提交时间应是笔误，落款时间确实是8月15日，但是8月20日提交给黄木兴。3、对陈水候等三人提出的第三点异议，原审判决书已经载明，不是认定。4、陈水候等三人提出的遗漏查明不属实，在原审判决中已有陈述。5，对厦门聚点公司提出的异议，部分房屋由未名教育、彩菜坊使用是上诉人转租的，与黄木兴虽有法律关系，但是黄木兴在本案中并未主张。6、使用费是以个人名义支付，但都与黄木兴无关，是否由厦门聚点公司支付是上诉人协商的结果，谁支付并不重要。
黄木兴对原审判决查明的事实没有异议。本院对各方当事人无异议的事实予以确认。
二审审理中，上诉人厦门聚点公司提交一组证据：厦地房证字第01123483号、01123432号、01123417号、01123456号土地房屋登记卡存根，拟证明址于思明区后埭溪路28号4楼ABCGI房屋权属自2013年12月24日起变更为案外人。黄木兴与上诉人签订的是整体合同，黄木兴无权主张解除合同。陈水候等三人质证认为，对上述证据的真实性、客观性、关联性无异议。该证据本应由黄木兴提供，黄木兴提起诉讼时间是2013年11月8日，在原审中，黄木兴向法院披露该单元转卖给他人，一审未查明导致诉讼主体错误。黄木兴质证认为，该证据超过举证期限不同意质证，保留上述意见的前提下，双方签订租赁合同时间是2010年10月3日，2013年8月20日本案起诉时黄木兴均拥有讼争房屋的产权，在本案的诉讼权利是不变的，占用费、租金也都是交付给黄木兴，新的产权人对于该事实并无异议。
上诉人厦门聚点公司申请证人罗某某出庭作证，拟证明罗某某作为厦门聚点公司总经理，系2013年8月20日作为见证人参与此事，结合录音证据、证人证言，可以体现2013年8月20日各方当事人没有达成一致意见的事实。上诉人陈水候等三人质证认为，对真实性无异议，可证明：1、证人罗某某明确表示2013年8月20日各方并没有达成一致意见，黄木兴表示未名教育、彩菜坊也列入在内，且要处理公司的债务等问题。2、罗某某对当时签订的材料并不清楚，证人证言应予采信。被上诉人黄木兴质证认为，1、证人罗某某已经披露是厦门聚点公司股东，但是一审并不认可其是股东，与本案有利害关系，不应采信。2、一审中罗某确认只签了一份解除合同说明，而罗某某说的是至少两份。3、罗某某所说的两份材料都交给了王建霞，与常理不符。厦门聚点公司自己提交的材料中体现交了一份给罗某，而不是罗某某说交给王建霞，为避免认定为持有材料是原件，在录音材料批注了是复印件，实际应是两份原件一份在黄木兴处、一份在罗某处。
陈水候等三人及黄木兴未提交新的证据。
另查明，黄木兴对厦门聚点公司提交的讼争房屋权属变更证据未提交反驳证据。
本案的争议焦点在于：各方当事人于2013年8月20日是否就合同解除意思表示达成一致。本院认为，从黄木兴提供的《关于要求终止“房屋租赁合同”及终止该合同“补充协议”的说明》、陈水候、周意琳于2013年9月9日出具的《函告书》、黄木兴于2013年9月18日出具的《函告书》等证据，可以相互印证陈水候、周意琳与黄木兴于2013年8月20日已就解除讼争房屋租赁关系达成一致意见。厦门聚点公司主张合同未解除，但其于原审中提供的证人罗某的证言与二审中证人罗某某的证言之间存在相互矛盾，且未能提交其主张收到2013年9月18日内容相反的《函告书》原件。另结合陈水候、周意琳未按《房屋租赁合同》约定按期支付2013年8、9、10月租金的事实，可印证各方当事人于2013年8月20日通过协商一致解除合同。陈水候等三人及厦门聚点公司关于合同未解除的上诉理由缺乏证据支持，本院依法不予采纳。
本院认为，各方当事人均为完全民事行为能力人，应当承担其自身行为所引致的法律后果。陈水候、周意琳与黄木兴于2013年8月20日解除房屋租赁合同后，未归还讼争房屋，应支付相应的房屋占有使用费。上诉人厦门聚点公司提交的厦地房证字第01123483号、01123432号、01123417号、01123456号土地房屋登记卡存根，可以证明址于思明区后埭溪路28号4楼ABCGI房屋权属自2013年12月24日起变更为案外人的事实，但并未影响讼争房屋实际使用，上诉人亦未提供证据证明其向案外人交纳房屋占有使用费，故该证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。根据合同相对性原则，黄木兴向陈水候、周意琳主张归还房屋及支付房屋占有使用费具有法律依据。房屋租赁价格受市场行情等多方因素影响，原审判决参照依法委托鉴定的市场租金价格计算房屋占有使用费并无不当。陈向群作为《房屋租赁合同》及《补充协议》连带责任保证人，应对陈水候、周意琳的债务承担连带清偿责任。原审判决厦门聚点公司共同承担移交返还讼争房屋及支付房屋占有使用费，鉴于厦门聚点公司作为次承租人与本案有法律上利害关系，各方当事人在原审及二审中对此均未提出异议，为避免当事人讼累、提高诉讼效率，本院予以照准。陈水候等三人在原审中未就黄木兴应返还3，000，000元一次性租金的主张提起反诉，原审未予处理并无不当，各方当事人可另行处理。综上，上诉人陈水候等三人、上诉人厦门聚点公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求均应予以驳回。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费26608元，由上诉人陈水候、周意琳、陈向群负担13304元，上诉人厦门市聚点欢歌娱乐有限公司负担13304元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
代理审判员 陈 鸣
二〇一五年十一月五日
代书 记员 彭丽月
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。