广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初16895号
原告（反诉被告）：蒙燕思，女，1992年9月25日出生，壮族，住广西贵港市北区，
被告（反诉原告）：梁丽敏，女，1974年3月4日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，
原告（反诉被告）蒙燕思与被告（反诉原告）梁丽敏因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月26日受理后，依法适用简易程序，于2016年11月4日公开开庭对本诉及反诉进行合并审理。原告蒙燕思，被告梁丽敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒙燕思向本院提出诉讼请求：1.判决被告偿还原告押金30000元;2.判决本案所有诉讼费由被告承担。事实与理由:2015年8月8日,原告与被告签订了房屋租赁合同,合同约定租赁期从2015年8月8日至2016年8月8日。月租1500,水电费已经提前支付200元,共1700元。原告并按合同向支付3000元作为押金,合同签订后,原告按时向被告交租并过了一年,原告向被告提出解除合同交房,被告同意后一起交房检查家具电器等良好,并有小区物业监管放行。原告与被告交房商量等水电结算清单再返还3000元押金,后一直苦等一个月无果,再联系时,被告称冰箱损坏已修要维修费,房屋内冰箱折旧换新要以押金抵扣。原告与被告交房时,一切电器是正常运转,若有损坏,已不在租赁期内,并属于正常损耗。争执一番索求押金无果后,被告已不接电话。为维护原告的合法权益,原告于9月14日向被告发出律师画函告被告返还押金3000元。综上所述,原告认为,原告与被告的房租租赁合同是合法有效的,原告在租赁期内已每月现金汇款到被告账户支付租金,被告理应依约租赁期结束支付押金3000元。但是被告却无理拒不支付押金至今。被告的行为严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益,原告只好诉至法院,请求法院依法判决。
被告梁丽敏辩称，与反诉状意见一致。
反诉原告梁丽敏向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付逾期交租所产生的违约金450元(以涉案合同约定的月租金数额1500元的30%计算);2.判令反诉被告赔偿反诉原告家电损失2348元;3.判令反诉被告赔偿反诉原告家具损失1700元;以上一、二、三项合计共4498元;4.本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由:首先,根据涉案《租赁合同》第5条约定,涉案房屋的租金支付形式为每月一付,蒙燕思应在每月8日前将租金、物管费、垃圾费、水电费等费用合计人民币1700元支付至本人银行账户(中国农业银行梁丽敏账号44×××13,逾期交租的,本人有权按日收取蒙燕思违约金300元,违约金以保证金抵扣,蒙燕思逾期交租超过2日的,即视为蒙燕思违约,本人有权收回涉案房屋,且根据《租赁合同》第4条约定,保证金在租赁期满且蒙燕思无其他违约行为的情况下方可退回,换言之,如蒙燕思存在违约情形,本人即有权没收保证金。本案中,蒙燕思并未依约按时缴交最后一个计租月(即2016年7月8日前应缴的2016年7月8日至2016年8月8日的一个月)的租金,本人多次催缴无果,直至2016年8月3日,蒙燕思才支付最后一期租金,逾期长达26日,蒙燕思依约应支付本人违约金7800元(300元/天x26天)。因此,本人不仅可以没收保证金,也可以选择以保证金冲抵违约金,若两相冲抵后,蒙燕思仍需支付本人违约金4800元,故就蒙燕思未付违约金部分,本人在没收保证金的基础上,按照月租金数额30%主张权利,即蒙燕思还需另外支付本人违约金450元。其次,蒙燕思与本人在签订涉案《租赁合同》时,本人将房屋内原有的家电、家具等设备清点、试用完毕后交付给其使用,并在涉案《租赁合同》第21条及合同附件双方确认涉案房屋内的家电、家具、设施现状(或运行状态)良好及可运行的。但由于蒙燕思不当使用上述电器,导致涉案房屋内一台冰箱及一台空调损坏,无法继续使用,本人为此请专业的维修师傅上门维修但均不能修复,故此只能重新购置了电器替代,为此本人共支出维修、重置费用及安装费用合计2348元。另外,洗手间的洗手盆柜亦因蒙燕思不当使用而破烂不堪难以继续使用,经装修公司报价重新购买及安装洗手盆柜共需1700元。蒙燕思的上述行为已经构成根本性违约,为维护自身的合法权益,本人特具此状向贵院提起反诉,恳请法院查明案件事实。
反诉被告蒙燕思辩称，原告提出的冰箱损坏无法维修和新置换电器不是事实，因为交房时已由双方检查清楚，由物管验收，经被告同意放行。事实是本人按照租赁合同，一同检查房屋后如期解约，后原告多次催收押金，但被告称空调和冰箱损坏，我认为系正常损耗，是被告捏造事实，编造理由，扣押押金。被告称的洗手盆破烂，因长期使用，若提前损坏，我一定会向被告提出维修。且洗手盆长期使用，被告有维修的义务。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于被告提供的证据3，由于该证据的形成时间为本案应诉材料送达被告之后，本院不予采信。
结合本院认定的证据，本院对本案事实认定如下：梁丽敏作为出租方，蒙燕思作为承租方，双方签订《租赁合同》，约定蒙燕思向梁丽敏承租位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居委会新马路A248号威斯广场星际公寓1219号房，租期为一年，由2015年8月9日至2016年8月8日，每月租金1500元，另蒙燕思须每月25日前支付200元给梁丽敏，由梁丽敏代缴物业水电、物管费，并每年一次按水电、物管费的实际使用金额于梁丽敏结清有关费用。蒙燕思须向梁丽敏缴纳保证金3000元(已给付)，付清租金、水电、物业等各项费用且无其他违约行为，该保证金应退回蒙燕思。每月租金1500元及物业水电费200元应于每月8日前支付至梁丽敏的指定账户，逾期每天加收300元。蒙燕思负责在租赁期间修补、维修租赁物及屋内设施。另合同附件内标明物业内家电、家具、设施状态均为良好。另查，租赁期间内，蒙燕思有多次迟延一天至一周的缴纳租金的行为。租赁期满后，2016年8月7日，由于蒙燕思比约定时间迟到两个小时许，双方未办理书面交接手续，梁丽敏收取了蒙燕思的钥匙。再查，2016年10月13日梁丽敏收取本院应诉材料，于2016年10月18日开具空调器、电冰箱发票。
以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。
本院认为，原告与被告签订《租赁合同》合法有效，受法律保护，双方均应该按照合同约定履行义务。对于原告的违约责任分析，原告确未严格按照合同约定于每月8日前支付租金，但逾期天数不多，违约情形并不严重，未造成被告严重的损失，合同约定原告每逾期一天收取300元违约金过高加重了承租方的责任，本院不予支持并酌情予以调整违约金为450元，对于原告诉请被告支付押金3000元，被告确认收到该款，应先在押金中扣除违约金450元，本院对于被告反诉原告支付违约金450元的请求予以支持。对于被告反诉主张的家电损失，被告未与原告办理交接手续，不能确认原告租赁期间导致上述家电损坏，且家电发票于送达应诉材料之后出具，本院对于家电损失的真实性不予采信，本院对于家电损失不予支持；对于原告主张的家具损失，原告损失数额1700元没有相应证据佐证，但根据照片显示拍摄时间为2016年8月7日16:22的洗水台确有台面轻微破裂的痕迹，但可以进行维修没有必要更换，根据合同约定承租方负责在租赁期间修补、维修租赁物及屋内设施，本院酌情支持维修费用300元，并在押金中予以扣除。综上，对于原告诉请押金3000元，在扣除违约金450元、家具维修费300元后，本院予以支持被告向原告返还押金2250元，超出部分本院不予支持。对于被告的反诉请求有事实与法律依据的部分，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十九条、第二百二十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告梁丽敏应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告蒙燕思返还押金2250元；
二、驳回原告蒙燕思的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告梁丽敏的其他诉讼请求。
本案诉讼费50元，减半收取计25元，反诉受理费25元，由原告（反诉被告）蒙燕思、被告（反诉原告）梁丽敏垫付并各自负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 辜 原
二〇一六年二〇一六年十二月九日
书记员 朱楚烽