湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0111民初5321号原告：廖国辉，男，1970年4月22日出生，汉族，住湖南省蓝山县。委托诉讼代理人：彭莲花，女，1983年12月23日出生，汉族，系社区推荐委托诉讼代理人，住湖南省长沙市雨花区。被告：王赞，男，1975年11月2日出生，汉族，住湖南省临湘市。第三人：长沙德天办公用品有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区远大路130号湘聚大厦第1幢1501房。法定代表人：芦晓萍。原告廖国辉（以下简称原告）诉被告王赞（以下简称被告）、第三人长沙德天办公用品有限公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，于2018年4月2日公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，被告及第三人经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。�告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付房租24800元（2014年11月16日至2015年11月15日）；2、被告向原告支付违约房租8400元（2015年11月15日至2016年2月28日）；3、被告向原告支付利息11665元（2015年11月至2017年）；4、被告向原告支付维修费858元；5、被告向原告支付代缴物业管理费及水费3283元；6、被告人为损坏洗衣机一台、电冰箱一台、窗帘两个、衣柜两个、储物柜一个、床一张，应向原告赔偿4800元；7、被告赔偿原告误工费及差旅费6450元。事实与理由：2014年11月16日，被告向原告租赁房屋并约定支付房租，并承认房屋租赁合同赔偿条款。在被告毁约的情况下，原告多次向被告提出还款未果，为维护自己的合法权益，现依法提起诉讼。被告及第三人均未到庭，亦未提交证据。经审理查明，坐落于长沙市雨花区（长房权证雨花字第××号）系登记在原告名下的私有房产。2014年11月16日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）在中介机构湖南新环境房地产经纪连锁有限公司的居间下签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方房屋位于雨花区，房屋产权证编号712111314，建筑面积为134.68平方米，现同意将该房屋出租给乙方使用，用途为住家兼办公；2、房屋租赁期限为2014年11月16日至2015年11月15日；3、房屋租金每月人民币2400元，含使用家电、家具、设备、设施。支付方式为季付，签订合同当天支付首次租金和押金，后期支付时间提前7天交付下期租金。为保证乙方合理使用该房屋及其配套设施，乙方向甲方交纳押金4800元。房屋在租赁期间产生的电话费、宽带费、水费、电费、物业管理费等由乙方支付。租赁期内乙方逾期交纳上述有关费用达一个月时，甲方有权向乙方追收上述有关费用，乙方必须承担因�造成的一切后果；4、租赁合同期内乙方提前解除或未按合同约定交付租金，乙方应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向甲方支付违约金，超过10天甲方有权解除合同，收回该出租房屋终止合约，甲方有权不退回押金，作为违约金赔偿给甲方；5、乙方承担租赁期内的该房屋产生的实际使用费及使用不当所造成的房屋及相关设备的损失和维修费用（设备、设施正常老化造成乙方不能使用的，单次小型维修、维护在100元以上的由甲方负责修缮或更换）。上述合同签订当日，被告向原告支付了4800元，原告将涉案房屋交付给被告使用，被告将涉案房屋用于第三人的日常办公。之后，被告除2014年11月16日交付的4800元外，再未支付过任何租金。2015年10月9日，被告向原告出具《欠条》，载明：长沙德天办公用品有限公司欠廖国辉康欣园3栋1108房房租（2014年11月16日至2015年10月16日）共计27000元整。同年11月4日，原、被告签订《协议》，大致内容为：被告尚欠原告房租（2014年11月16日至2015年11月15日）共计24800元，上述租金被告于2015年11月30日之前支付10000元、2015年12月31日之前支付4800元、2016年2月28日之前支付10000元。如2016年2月28日之前被告未按协议结清欠付的房租，则2015年11月16日至2016年2月28日期间的物业费及2400元每月的房租由被告承担。2015年11月15日，被告退租。因被告未按上述《协议》支付租金，原告于2017年8月9日诉至本院，望判如所请。在本案审理过程中，原告明确：1、诉讼请求中的利息无书面约定，系原、被告的口头约定；2、维修费系原告于2016年6月将涉案房屋出租给他人后，发现房屋里的家电损坏并进行了维修、置换，维修费和重新购置的费用应由被告承担；3、因原告并非长沙本地人，其因诉讼而产生的误工费、差旅费应由被告承担；4、物业费系指2015年11月16日至2016年2月28日期间涉案房屋所产生的物业费，违约房租系指2015年11月16日至2016年2月28日期间的房租。因被告退租时并未将办公用品搬走，导致原告无法继续将房屋出租，故原、被告在2015年11月4日签订的《协议》中约定如被告未在2016年2月28日之前结清房租并搬走东西，就承担该期间的物业费以及该期间的房租（按原来的租金2400元/月计算）。另，原告称被告于2014年11月16日交付的4800元中，包括了第一个月的租金2400元以及押金2400元。上述事实，有房产权证、《房屋租赁合同》、《欠条》、《协议》、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，涉案《房屋租赁合同》、《协议》系当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均�按照合同的约定全面履行各自的义务。关于租金。本案中，原告将涉案房屋交付给被告使用，被告应按约支付租金。根据原、被告双方于2015年11月4日签订的《协议》可确认，截止至原租赁合同期限届满之日即2015年11月15日，被告尚欠原告房租24800元。原告现要求被告支付上述欠付租金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于违约租金。原、被告于2015年11月4日签订《协议》中关于“如被告未在2016年2月28日之前结清欠付房租，则2015年11月16日至2016年2月28日期间的物业费及2400元每月的房租由被告承担”的约定，实质系原、被告双方对若被告未在2016年2月28日之前结清欠付房租并腾房所约定的违约金。涉案《房屋租赁合同》约定，若被告未按合同约定交付租金，应按拖欠租金天数每天租金的双倍（2400元/月÷30天/月×200%）向原告支付违约金�超过10天原告有权不退回押金，作为违约金赔偿给原告。结合双方在《房屋租赁合同》及《协议》中的约定及原告因被告未及时腾房所造成的空租损失，原告现主张被告向其支付违约金8400元，远低于涉案《房屋租赁合同》所约定的违约金，未超出原告因空租所造成的损失，亦未超过涉案合同标的额的30%，本院予以支持。另，对于被告已支付的押金2400元，根据涉案《房屋租赁合同》应抵扣违约金，故被告还应向原告支付违约金6000元（8400元-2400元）。关于代缴物业管理费及水费。原、被告双方在《协议》中约定应由被告承担2015年11月16日至2016年2月28日期间涉案房屋所产生的物业费，原告现主张被告支付代缴物业管理费及水费3283元，但未对该数额的组成及实际发生提交证据证明，本院不予支持。关于利息，原告称双方口头约定了利息，但未提交证据予以证明，本院不予支持。关于维修费及家电家具购置费，原告称被告在租赁期间损坏了洗衣机、电冰箱、窗帘、衣柜、储物柜、床等家具、家电，导致其维修及重新购置花费了大量费用，但未提交证据予以证明，本院不予支持。关于误工费及差旅费，原告称其因诉讼产生了误工费及差旅费6450元，但未对上述金额的产生提交证据予以证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的司法解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王赞于本判决生效后10日内向原告廖国辉支付租金24800元;二、被告王赞于本判决生效后10日内向原告廖国辉支付违约金6000元;三、驳回原告廖国辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1306元，公告费560元，共计1866元，由被告王赞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  郭 靖人民陪审员  邓正军人民陪审员  胡伟俊二〇一八年五月十四日书 记 员  石海莉附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行�己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的司法解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。