浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第882号
上诉人（原审被告、反诉原告）：厉德剑。
委托代理人：王天弟。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：廖申德。
上诉人厉德剑与被上诉人廖申德租赁合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2014）东南商初字第806号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告廖申德诉称：原告廖申德因办厂需要承租厂房。2013年12月5日，经原告廖申德和被告厉德剑协商，被告厉德剑自愿将其所有的坐落在东阳市南马镇花园村西田小区万西路95号房屋后的厂房出租给原告廖申德使用。双方约定：租金每年捌万陆仟元整，也约定了违约金等内容。原告廖申德支付定金10000元给被告。然而，当原告廖申德把办厂所需的机器、设备搬运到承租的厂房时，被告厉德剑却以各种理由不让原告将机器、设备搬进厂房。为此，双方发生纠纷。因为被告厉德剑不讲信用给原告廖申德造成各种直接和间接损失。请求：判令被告厉德剑退还原告廖申德租房定金10000元并支付违约金、运费等费用合计17500元，合计27500元。在案件审理过程中，原告廖申德将诉请变更为判令被告厉德剑双倍返还定金合计20000元并赔偿损失7500元。
原审被告厉德剑辩称：首先，原告廖申德在诉状中的陈述既不真实也不客观。本案事实如下：原告廖申德办厂急需厂房用，被告厉德剑有部分厂房出租。原告廖申德和被告厉德剑在2013年12月5日约定：原告廖申德承租被告厉德剑所有的坐落在东阳市南马镇花园村西田小区万西路门面房屋95号及厂房，当日付定金10000元，每年租金86000元。在2013年12月10日签订合同时付清；如逾期不签订租赁合同付清年租金，承担违约责任并赔偿由此造成的损失。被告厉德剑写下一份“今收到廖申德万西路后厂房租金计捌万陆仟。定金计壹万元整。收定金人：厉德剑2013年12月5日”。原告廖申德支付定金10000元，被告厉德剑查收。但原告廖申德对年租金分文未支付。之后被告厉德剑多次催促原告廖申德签订合同付清租金。到了2013年12月10日，原告廖申德还未来签订房屋租赁合同。被告厉德剑的门面和厂房直到2014年2月份才出租给他人。由于原告廖申德逾期不承租给被告厉德剑造成租金损失56030.51元。其次，因原告廖申德与被告厉德剑双方当时约定：原告廖申德付定金10000元给被告厉德剑，之后被告厉德剑多次催促原告廖申德签订租赁合同并付清租金。但是原告廖申德无动于衷，给被告厉德剑造成了租金损失。故原告廖申德不能再要求被告厉德剑返还定金。请求法院驳回原告廖申德的诉讼请求。
原审反诉原告厉德剑反诉称：原告廖申德办厂急需厂房用，被告厉德剑有部分厂房出租。原告廖申德和被告厉德剑在2013年12月5日约定：原告廖申德承租被告厉德剑所有的坐落在东阳市南马镇花园村西田小区万西路门面房屋95号及厂房，当日付定金10000元，每年租金86000元。在2013年12月10日签订合同时付清；如逾期不签订租赁合同付清年租金，承担违约责任并赔偿由此造成的损失。被告厉德剑写下一份“今收到廖申德万西路后厂房租金计捌万陆仟。定金计壹万元整。收定金人：厉德剑2013年12月5日”。原告廖申德支付定金10000元，被告厉德剑查收。但原告廖申德对年租金分文未支付。之后被告厉德剑多次催促原告廖申德签订合同付清租金。到了2013年12月10日，原告廖申德还未来签订房屋租赁合同。被告厉德剑的门面和厂房直到2014年2月份才出租给他人。由于原告廖申德逾期不承租给被告厉德剑造成租金损失56030.51元。原告廖申德违约给被告厉德剑造成了损失，故原告廖申德无权要求被告返还定金。且原告廖申德还应赔偿被告厉德剑的厂房租金等损失。故请求判令：一、被告厉德剑有权没收原告廖申德缴纳的定金10000元；二、原告廖申德赔偿被告厉德剑房屋、厂房租金等损失56030.51元。
原审反诉被告廖申德辩称：原告廖申德和被告厉德剑双方约定定金10000元属实，原告廖申德付清了10000元定金也是事实。但是双方之间发生纠纷的根源在被告厉德剑要求原告廖申德要么将年租金由86000元提高到110000元，要么退回定金，否则不让原告廖申德将机器设备搬入厂房。该事实有录音为证。综上，被告厉德剑的反诉没有事实和法律依据，请求法院驳回被告厉德剑的反诉请求。
原审法院审理查明：2013年12月5日，原告廖申德与被告厉德剑经口头协商由原告廖申德承租被告厉德剑所有的坐落于东阳市南马镇花园村西田小区万西路95号后的厂房，双方约定租期一年，年租金86000元。同日，原告廖申德向被告厉德剑交纳定金10000元。被告厉德剑出具收条一份，内容为：“今收到廖申德万西路后厂房租金计捌万陆仟。定金计壹万元整”。对于收条记载的租金86000元，原告廖申德与被告厉德剑一致确认并未实际交付。定金支付后，原告廖申德于2014年1月19日将办厂所需的机器设备运到向被告厉德剑承租的厂房，被告厉德剑以原告廖申德未按时付清全年租金为由拒绝原告廖申德将机器设备搬进厂房。2014年1月20日，原告廖申德与被告厉德剑因厂房租赁及租金支付等问题发生争执。因与被告厉德剑之间的厂房租赁纠纷，原告廖申德曾于2014年6月23日向原审法院提起诉讼，2014年9月3日，原审法院裁定准予原告廖申德撤回起诉。2014年10月23日，原告廖申德再次就房屋租赁纠纷诉至法院。
原审法院审理认为：原告廖申德与被告厉德剑就厂房租赁问题达成的口头协议，系双方当事人的一致真实意思表示，内容具体明确，应确认合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按协议的约定全面、客观地履行自己的义务。虽然双方对租金支付的期限没有约定，但是对租金支付期限约定的欠缺并不影响租赁合同的成立与生效。对于租金支付期限，双方可以另行协议补充，不能达成补充协议的，可以按照交易习惯确定。本案中，没有证据证明原告廖申德与被告厉德剑之间对年租金的交付时间进行了约定，被告厉德剑也没有提供证据证明交清定金后再付清全部租金是房屋租赁的交易惯例。故本案租金的交付期限应按照合同法第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”规定确定，故本案租金在租赁期届满时付清即可。被告厉德剑在收取定金后以原告廖申德未付清全年租金为由拒绝交付厂房的行为系违约行为，依法应当双倍返还定金给原告廖申德。原告廖申德主张被告厉德剑的违约行为给其造成其他损失的诉请，证据不足，不予支持。被告厉德剑关于其有权没收定金及要求原告廖申德赔偿其损失的辩称意见和反诉请求，无事实和法律依据，不予支持。综上，原告廖申德的诉讼请求大部分成立，予以支持，部分不能成立，不予支持。反诉原告厉德剑的反诉请求不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十五条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、被告厉德剑应于判决生效后十日内双倍返还给原告廖申德定金合计20000元。二、驳回原告廖申德的其他诉讼请求。三、驳回被告厉德剑的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费488元，减半收取244元，由被告厉德剑承担67元，由原告廖申德承担177元；反诉案件受理费1450元，减半收取725元，由被告厉德剑承担。
宣判后，厉德剑不服，向本院提起上诉称，双方在2013年12月5日约定：廖申德承租厉德剑所有坐落在东阳市南马镇花园村西田小区万西路门面房屋95号及厂房，当日付定金10000元，租金86000元。在2013年12月10日前签订合同，付清租金；如逾期不签订租赁合同付清租金，承担违约责任并赔偿由此造成的损失。厉德剑写下一份“今收到廖申德万西路后厂房租金计捌万陆仟。定金计壹万元整。收定金人，厉德剑2013年12月5日”。廖申德支付定金10000元，厉德剑查收。之后，厉德剑多次催促廖申德签订合同付清租金。到2013年12月10日，廖申德仍未来签订合同付清租金。直到2014年2月份，厂房和门面房才租给他人。从2013年12月10日-2014年2月28日，少收租金56030.51元。廖申德违约，厉德剑提出反诉请求合理合法。如果廖申德来承租厂房交清租金，厉德剑是不会反悔的。不存在廖申德拉来机器设备，而厉德剑不开门的事实。根据合同法的规定，廖申德不交分文租金，怎么能同意他放机器呢。根据合同法第226条规定，双方都不能证明租金何时交付时，按照租厂房交易习惯，先付租金再使用厂房。廖申德不交租金是违约，其所交定金不能返还，并且应赔偿厉德剑的损失。综上，请求二审查清事实，依法改判。
被上诉人廖申德辩称：2013年12月5日我跟上诉人谈好厂房租金86000元，我当天付了定金10000元。上诉人承诺2013年12月19日到期腾空，我12月19日搬过来。我搬过来的时候，他第一位租客正在腾空厂房。12月20日他不让我搬进去。从常理来说，我们租厂房的惯例，支付了定金搬进去，租金会再交。但是上诉人不给我搬进去。上诉人租给我86000元，因为房租暴涨，我也跟我老婆商量，凑100000元给上诉人，但是上诉人还是不肯，因为他已经租给别人110000元。请求二审法院维持原判。
二审中，廖申德未提供新的证据，厉德剑提供以下证据：
1、南马镇花园村阳光路63号的照片4张，证明廖申德没有在照片所在地经营。
2、个体工商户登记情况1份、厉守元出具的证明1份、廖申德名片复印件1份，共同证明厉德剑按照上述材料上的地址找廖申德去签订合同，电话联系不到廖申德。另外廖申德没有租过东阳市南马镇花园村西田小区厉守元的厂房。
被上诉人廖申德质证认为，对个体工商户登记情况无异议，应该是2014年3月27日登记的。我前年搬过来，厉德剑不让我搬机器，所以我去登记的。对于名片，2013年我在万兴路和别人合租了一个展厅（门面房），关于阳光路的房屋，2014年2月10日我跟邵宏君老板签订合同，但2014年9月底我就搬走了，因为是居民房，不允许做厂房。我那时候在苏州，厉德剑怎么可能找得到我？万兴路门面房是我在第二房东手上租的，从2013年8月份租赁，租了3个月。
上述证据，本院认证如下，照片四张没有拍摄时间，不能证明何时拍摄，其证明目的不予采信；个体工商户登记情况廖申德质证无异议，对真实性予以认定；厉守元的证明，形式上属于证人证言，证人应出庭作证，该证明不符合证据的形式要件，不予认定；廖申德名片，与本案无直接关联性，证明目的不予采信。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”可见，双方对租金支付期限约定不明的，租赁一年，应在租赁期间届满时支付。本案中，廖申德已经交纳定金10000元，厉德剑也应按约提供厂房给廖申德使用。廖申德将机器设备搬进厂房时，厉德剑以未交租金为由阻止其搬入，其行为违约，应承担违约责任。其收到的定金10000元，应双倍返还。厉德剑主张廖申德违约，缺乏事实和法律依据，要求赔偿损失，不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1938元，由上诉人厉德剑负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 良 飞
审 判 员 王孜力哈
代理审判员 盛 伟
二〇一五年八月六日
代书 记员 吕 倩 茜