台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙台商终字第757号
上诉人（原审第三人）：台州市黄岩志浩塑料模具厂。
负责人：王正国。
委托代理人：赵旭海。
被上诉人（原审原告）：浙江台州黄岩农村合作银行。
法定代表人：章正平。
委托代理人：潘华军。
被上诉人（原审被告）：浙江台州虹达灯饰有限公司。
法定代表人：王岳明。
被上诉人（原审被告）：王岳明。
被上诉人（原审被告）：王萍茹。
被上诉人（原审被告）：王强。
上诉人台州市黄岩志浩塑料模具厂（以下简称志浩厂）为与被上诉人浙江台州黄岩农村合作银行（以下简称合作银行）、浙江台州虹达灯饰有限公司（以下简称虹达公司）、王岳明、王萍茹、王强金融借款合同纠纷一案，不服台州市黄岩区人民法院（2013）台黄宁商初字第159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人志浩厂的负责人王正国及其委托代理人赵旭海，被上诉人合作银行的委托代理人潘华军到庭参加诉讼；被上诉人虹达公司、王岳明、王萍茹、王强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2011年7月，被告虹达公司向原告申请借款，被告王岳明、王强于同年7月20日共同向原告出具保证函一份，同意为原告向虹达公司在2011年7月20日至2014年7月19日期间内最高融资限额142万元的所有融资债权提供连带责任保证。王萍茹、王岳明又于2012年11月13日共同向原告出具保证函一份，同意为原告向虹达公司在2012年11月13日至2015年11月12日期间内最高融资限额142万元的所有融资债权提供连带责任保证。两份保证函均载明：保证期间根据各笔融资分别确定，即各笔融资的保证期间自该笔融资债务清偿期限届满之日起二年；保证范围包括但不限于所有融资债权、利息、费用、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用；实现债权的费用包括律师代理费、催讨差旅费和其他合理费用等。期间被告虹达公司经股东会同意以坐落在宁溪镇宁川东路的厂房和工业用地抵押，并与原告于2011年11月10日签订一份最高额抵押合同［合同号：黄合银（宁溪）最抵字第9621320110000991号］，合同约定：抵押人（虹达公司）自愿以有完全处分权的财产［坐落在宁溪镇宁川东路的厂房和工业用地，房屋所有权证号：台房权证黄字第××号、国有土地使用权证号：黄岩国用（2005）第00300002号］作为抵押，为债权人（合作银行）向债务人（虹达公司）自2011年11月10日至2013年11月9日融资期间内最高融资限额150万元的所有融资债权提供最高额抵押担保；债务人根据主合同的约定可循环使用上述融资额度；具体每笔业务的起始日、到期日、利率及金额以具体业务合同、借款借据或相关债权凭证为准；抵押范围为本合同项下所产生的债权人的所有债权，包括本金、利息（包括罚息、复息等）、融资过程中发生的垫付款、违约金、损害赔偿金、应付费用、保管抵押物财产的费用和实现债权的费用等；实现债权的费用包括诉讼费、律师代理费、催讨差旅费和其他合理费用等。2012年11月20日，被告虹达公司根据最高额抵押合同的约定，向原告申请借款98.6万元用于归还先前借款，双方就该笔借款又签订了一份流动资金借款合同（合同号：9621120120031935），合同约定：本合同对应的担保合同为黄合银（宁溪）最抵字第9621320110000991号，系本合同的组成部分；借款期限自2012年11月20日起至2013年7月10日止，借款月利率为6.51‰，按季付息，每季末月的20日为结息日，次日为付息日；本金至借款期限届满时一次性归还，利随本清；未按期归还贷款本金，从逾期之日起按借款合同所约定的利率加收50％的罚息利率计收罚息。同日，原告按约向被告虹达公司发放了贷款98.6万元。
原审法院另查明事实如下：一、第三人志浩厂为个人独资企业，投资人为王正国，该厂于2006年2月取得营业执照。王岳明与王正国于2006年1月26日签订出售房屋协议书一份，载明：“1、甲方（王岳明）愿将自己原虹达公司房屋出售给乙方（王正国）（五间五层另加二层五间），房屋坐落在宁溪镇宁川东路（计划生育指导站前面）；2、乙方付给甲方房屋总价壹佰叁拾万捌仟元整（包括办理转户手续费用在内）；3、付款方式为2006年1月底之前付房款捌拾万元，转户手续办完成后再付贰拾万元，余留房款叁拾万捌仟元，乙方必须在农历2006年12月底之前付给甲方；4、乙方付清所有房款后，甲方房屋归乙方所有管业，不得翻悔等”。后王岳明分别于2006年1月26日、1月28日、3月17日收取王正国转让款60.8万元、20万元、20万元。被告虹达公司与第三人又于2006年3月8日签订厂房用地转让协议书一份，载明：“甲方（虹达公司）现有厂房用地一块，位于宁溪镇宁川东路，东至通道、南至宁川东路、西至宁丰路、北至计生指导站，宗地面积346.79平方米，甲方已拥有合法的黄国用（2005）第00300002号使用证，现将上述厂房用地全部转让给乙方（志浩厂），特立如下协议：甲方厂房及用地转让价格计壹佰壹拾万元整，订立此协议时乙方须付给甲方按转让价的80%，余额待乙方办理过户手续完毕后付清等”。2006年4月18日，第三人志浩厂向黄岩国土局申请办理诉争房产土地使用权的转户手续，同时缴纳了相应的税款，但尚未完成土地使用权的变更登记。二、原告、被告虹达公司及王正国于2011年11月10日签订房屋出租补充协议一份，载明：“乙方（虹达公司）以位于宁溪镇上宅居宁川东路的房产（房产权证号为台房权证黄字第××号）作为向甲方（合作银行）融资的抵押财产，而丙方（王正国）已经向乙方租赁了上述房产，现经三方协商，达成如下协议：1、出租房产面积为1051.80平方米，丙方按原租赁合同按期［期间必须在一年（含）以下］支付租金，如改变租金支付方式，则在抵押财产被甲方处置时自愿放弃该抵押财产的租赁权；2、在债权、债务存续期间，丙方如出现延长租期或转租需征得甲方同意；3、如债务人未按时偿付债务，乙方授权甲方直接向丙方收取租金用以归还债务；4、若乙、丙双方未履行上述协议条款，甲方有权对该房产进行处置等”。三、原告合作银行与被告虹达公司于2011年11月10日签订一份最高额抵押合同，合同特别约定载明：“本合同债权人（合作银行）债权如另设有人的担保和／或物的担保，无论物的担保是由债务人（虹达公司）提供还是由第三人提供的，当债权人主张债权时，债权人可以就物的担保实现债权或要求保证人承担连带保证责任，也可以同时要某证人和物的担保承担保证责任等”。后双方于2011年11月11日就涉案房地产在台州市工商行政管理局黄岩分局办理了黄工商11-390号抵押物登记证，登记证对抵押人（虹达公司）、抵押权人（合作银行）、抵押合同［黄合银（宁溪）最抵字第9621320110000991号］、抵押物的名称（房屋、土地）、数量、价值等进行了记载；于同年11月15日在黄岩国土局办理了黄岩他项（2011）第00300007号土地他项权利证明书，证明书对土地他项权利人（合作银行）、义务人（虹达公司）、抵押权［抵押范围为黄岩国用（2005）第00300002号土地证记载范围内的346.79平方米工业用地］、权利顺序（第一权利人）等进行了记载；于同年11月16日在黄岩房管处办理了台房他证黄字第2331**号房屋他项权证，该他项权证对房屋他项权利人（合作银行）、房屋所有权人（虹达公司）、房屋所有权证号（台房权证黄字第××号）等进行了记载。台房权证黄字第××号房屋所有权证中载明房屋所有权人为虹达公司，设定他项权利摘要栏显示该房产于2006年12月27日抵押给黄岩工商银行，后多次抵押给合作银行。因被告虹达公司借款后仅支付了截止2012年12月20日的利息6643.84元，未能按约偿付借款本金及自2012年12月21日起的利息，担保人王岳明、王萍茹、王强亦未履行担保义务，原告于2013年9月3日诉至原审法院，并为此花费诉讼代理费23600元。
原告合作银行于2013年9月3日以被告虹达公司在借期届满后经原告多次催讨至今未还本付息，担保人亦未按约履行担保义务为由向原审法院提起诉讼，请求判令：1、被告虹达公司归还借款986000元及按约支付利息、逾期罚息，并承担原告方律师代理费23600元及本案案件受理费；2、被告王岳明、王萍茹、王强对上述债务承担连带保证责任；3、原告对抵押物（坐落在宁溪镇宁川东路的厂房和工业用地）享有优先受偿权。同日，第三人志浩厂申请作为本案有独立请求权的第三人参加诉讼，原审法院予以准许。
第三人志浩厂在原审中答辩并提出请求称：抵押涉及的地产系第三人所有，涉案借款合同及保证关系均与第三人无关。原告与被告虹达公司之间的借款及抵押第三人不清楚，直到本案诉讼时才知晓房产已被抵押的情况。2006年1月26日，虹达公司法定代表人王岳明与王正国（志浩厂投资人）签订了出售房屋协议书，约定王岳明愿将虹达公司坐落于宁溪镇宁川东路计划生育指导站前面的五间五层、另加二层五间的房屋以总价130.8万元（包括办理转户手续费在内）出售给王正国，付款方式为2006年底前支付80万元，转户手续办理完成后付20万元，农历2006年12月底前付30.8万元。之后，第三人分别在2006年1月26日、1月28日支付转让款60.8万元、20万元。虹达公司于2006年3月将房屋交付给第三人，第三人占有房屋后对房屋进行了改建、加固、装潢，一直使用至今。2006年2月9日，第三人志浩厂经工商部门核准成立。第三人立即着手办理国有土地使用权的过户手续，虹达公司与第三人于2006年3月8日签订了厂房用地转让协议书，约定虹达公司将位于宁溪镇宁川东路东至通道、南至宁川东路、西至宁丰路、北至计生指导站，宗地面积346.79平方米的国有土地使用权［国有土地使用权证号：黄岩国用（2005）第00300002号］和地上所附房屋，以110万元转让给第三人。协议签订后，第三人在同年3月17日又支付了转让款20万元，总计已付转让款100.8万元。后双方即开始办理国有土地转让过户手续，至2006年4月18日止，台州市国土资源局黄岩分局（以下简称黄岩国土局）批准了双方的转让行为，第三人也依法缴纳了契税、土地增值税等各种应缴税费，标志土地过户登记手续已完成。故第三人在2006年4月28日就办理了国有土地使用权过户手续，事实上第三人占有、使用房屋至今，这样的房产居然在近期能被虹达公司抵押出去，无论从公平、合理角度，还是过户生效的对抗性，原告所称讼争房产的抵押是无效、非法的。本案王岳明的行为涉嫌诈骗，请求法庭移送公安进行查处。请求判令：1、确认原告合作银行与被告虹达公司的抵押合同无效；2、确认原告合作银行与被告虹达公司抵押项下的抵押物，即坐落在黄岩区宁溪镇宁川东路的房屋（含国有土地使用权）产权系志浩厂所有。
被告虹达公司、王岳明、王萍茹、王强在原审中未作答辩。
原审法院审理认为：被告虹达公司由被告王岳明、王萍茹、王强担保向原告合作银行借款系各方当事人的真实意思表示，并不违反国家法律及行政法规的禁止性规定，应为合法有效，各方均应按约履行。原告合作银行按约向被告虹达公司提供了贷款，已履行了合同约定的义务。被告虹达公司借款后未按约归还借款并支付利息，构成违约，应承担逾期还款的违约责任，其利息及罚息应按合同约定利率支付。被告王岳明、王萍茹、王强作为借款合同的连带责任保证人，依法应承担连带责任。第三人志浩厂虽然合法占有、使用涉案房屋及土地使用权，也与被告虹达公司签订了房屋转让协议，但未能及时办理转让变更登记，该不动产物权仍登记在被告虹达公司名下，故其转让行为不发生效力，所有权为虹达公司所有。抵押合同签订后，当事人对抵押物办理了抵押登记，亦应有效。故被告虹达公司以其所有的房屋及土地使用权为本案借款提供抵押担保，原告应享有对抵押物折价或者拍卖、变卖的价款在最高债务余额范围内优先受偿的权利。综上，原审法院认为原告诉讼请求成立，予以支持。第三人志浩厂提出确认原告与被告虹达公司签订的涉案抵押合同无效及抵押物系第三人所有的请求不能成立，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第五十三条、第五十九条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2013年11月22日作出如下判决：一、被告浙江台州虹达灯饰有限公司返还原告浙江台州黄岩农村合作银行借款986000元，并支付自2012年12月21日起至判决确定的履行之日止按合同约定利率计算的利息、罚息；二、被告浙江台州虹达灯饰有限公司赔偿原告浙江台州黄岩农村合作银行诉讼代理费23600元；以上一、二项被告浙江台州虹达灯饰有限公司在判决生效后十日内履行，被告王岳明、王萍茹、王强对上述债务负连带责任；三、若被告浙江台州虹达灯饰有限公司、王岳明、王萍茹、王强未按上述第一、二项履行给付义务，则原告浙江台州黄岩农村合作银行对被告浙江台州虹达灯饰有限公司所有的坐落在宁溪镇上宅居宁川东路的房屋及土地使用权［房屋所有权证号：台房权证黄字第××号、国有土地使用权证号：黄岩国用（2005）第00300002号］折价或者拍卖、变卖所得的价款在1500000元范围内优先受偿；四、驳回第三人台州市黄岩志浩塑料模具厂的诉讼请求。案件受理费22689元，由被告浙江台州虹达灯饰有限公司负担14403元，被告王岳明、王萍茹、王强负连带责任；第三人台州市黄岩志浩塑料模具厂负担8286元。
上诉人志浩厂不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审认定诉争房地产没有完成物权变更手续，物权仍归虹达公司所有是完全错误的，上诉人向原审提供的土地转让呈报表和契税缴款书、土地增值税完税凭证、土地转户和登记发证发票等证据足以证明其按规定于2006年4月28日完成了国有土地使用权过户登记手续。宏达公司持有的土地证书最迟在2006年4月28日失去效力，不能作为物权证明，也不能产生抵押的效力；二、原审以“上诉人投资人王正国在2011年11月10日的房屋出租协议上签字，从而认定原告有充分理由相信该房产为虹达公司所有，上诉人对涉案抵押情况是明知的”是不成立的。主观上上诉人投资人王正国轻信他人，不清楚租房协议指向的地块是上诉人所购买的房地产，客观上不存在原租赁合同，协议上只有王正国个人签字，没有上诉人公章，不是各方的真实意思表示。三、不能以未付足全部房款依最早的协议来判定按约未取得房屋所有权。双方最早的协议为2006年1月26日，此后被双方于2006年3月8日签订了一份新协议所替代。并且第二份协议约定“余额（指20%）待办理过户手续完毕后付清”，所以未付清全部款项，但该房产在2006年3月已交付为上诉人占有、使用，2006年4月完成了国有土地使用权过户登记手续。四、上诉人不认同原审法院以“该不动产产权至今有长达七年没有完成过户手续有悖常理。虹达公司在七年之间不同阶段抵押给不同银行，而志浩厂未察觉并提出异议，其对抵押不知情的抗辩难以使人信服”作为抵押合同有效的理由。上诉人虽未察觉抵押情况，但也不能认定上诉人知道抵押情况，并且上诉人办理了有关过户手续，下一步是主管部门颁发新证给上诉人。而虹达公司多次长时间在不同银行抵押，银行却并未进行权属调查，主观上存在恶意。五、本案存在着诸多涉嫌诈骗犯罪的疑点，而原审法院却不做调查，也没有移送公安机关。具体涉嫌诈骗犯罪的疑点有：一是虹达公司的原土地证书是应注销的证书，虹达公司却用应注销的证书与他人签订抵押借款合同，明显构成诈骗；二是黄岩区国土局档案室的呈报表已经证明该土地已过户至上诉人名下。虹达公司却仍然办理了抵押登记，存在着阴阳证明。三是合作银行提供的租赁合同是补充合同，却未提供主合同。六、原审适用法律有误。撇开了2006年的法律规定和司法实践，错误、机械地以2007年10月1日施行的《物权法》来认定2006年已转移的产权。综上，上诉人请求撤销原判，改判诉争抵押物归上诉人所有，2011年11月10日签订的抵押合同无效。
被上诉人合作银行答辩称：一、土地使用权和房屋所有等不动产权属的转移，应当进行权属变更登记来确认权利归属，未经登记不能发生法律效力。从上诉人提供的国土局档案室材料来看，上诉人提交的申请材料是不完整的，缺少了房屋权属证明及其他材料，其过户申请不符合过户登记要求，在2006年4月28日根本不能办理过户登记手续，也不具备浙江省土地登记办法规定的准予过户的条件和程序。二、涉案的“房屋出租补充协议”是三方的真实意思表示，内容真实有效，进一步证明了上诉人没有取得土地使用权的事实。上诉人是王正国的个人独资企业，王正国是上诉人的法定代表人，王正国的签字可以推定是上诉人的意思表示。三、上诉人在上诉状中引用浙江省土地管理办法第十五条的规定的适用前提是已经完成土地过户登记取得变更的土地使用权证，上诉人自己没有依法实现过户，不能适用这条规定。四、虹达公司与合作银行订立的抵押合同合法有效、依法应受法律保护。被上诉人虹达公司对诉争房地产享有完整的土地使用权和房屋所有权，其与被上诉人合作银行签订的抵押合同经黄岩区国土局、房产局、工商局分别办理了合法、有效的抵押登记手续。故请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人虹达公司，王岳明，王萍茹，王强未作答辩。
二审期间，当事人各方均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：不动产权属变更应当进行权属登记，未经登记不能发生法律效力。2006年4月28日上诉人向黄岩区国土局提交了国有土地使用权过户登记申请，但相未能完成房产过户手续，此后七年间也未通过合法有效途径解决，房地产权属仍归被上诉人虹达公司所有。被上诉人虹达公司将该涉案房地产多次在不同银行抵押的行为是合法有效的，并无证据证明本案涉嫌诈骗犯罪，也没有必要将本案移送公安机关处理。2011年11月该房地产被抵押给本案被上诉人合作银行的行为适用2007年10月1日施行的《物权法》，原审法院适用法律正确。其抵押行为在黄岩区国土局、房产局、工商局有相关权属登记，依法应受法律保护。志浩厂是王正国的个人独资企业，王正国在租赁协议上的签字，系代表志浩厂的行为，出租补充协议是各方的真实意思表示。综上，上诉人的上诉主张不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22689元，由上诉人台州市黄岩志浩塑料模具厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许战平
审 判 员 胡精华
代理审判员 洪海波
二〇一四年二月十日
代书 记员 何金飞