上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终6170号
上诉人(原审被告、反诉原告)辽宁宏成电力股份有限公司，住所地辽宁省鞍山市。法定代表人：李用成，董事长。委托诉讼代理人：黄鹏，北京市中银(沈阳)律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)上海利保实业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：冯永良，董事长。委托诉讼代理人：阮莉，上海元始律师事务所律师。上诉人辽宁宏成电力股份有限公司(以下简称“宏成公司”)因与被上诉人上海利保实业发展有限公司(以下简称“利保公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2015)青民三(民)初字第3305号民事判决，向本院提起上诉【原审被告辽宁宏成电力股份有限公司上海分公司(以下简称“宏成公司上海分公司”)亦不服一审法院判决并提出上诉，但宏成公司上海分公司于2016年6月30日经上海市青浦区市场监督管理局核准已注销登记】。本院于2016年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宏成公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：其在一审中明确表示同意利保公司有关要求判令双方合同于2015年7月29日解除的诉讼请求，但一审判决结果却以宏成公司收到诉状副本的日期作为合同解除日期，明显超出了当事人的诉求范围，且导致宏成公司承担不应负担的房屋租金。宏成公司、宏成公司上海分公司已于2015年7月26日腾空上海市青浦区崧泽大道9038号的房屋(以下简称“涉案房屋”)并将房屋钥匙交还利保公司，利保公司是否行使占有及管理权不应成为判决由宏成公司承担之后的房屋租金的理由。另，一审法院在利保公司未提供证据证明其损失的情况下认定的违约金明显过高。利保公司辩称，其在原审中已变更诉请，故一审判决并未超出诉请范围。宏成公司、宏成公司上海分公司擅自退租构成违约，其在涉案房屋未交接的情况下将钥匙单方面邮寄给利保公司，并不能视为房屋已交接，且宏成公司、宏成公司上海分公司在一审庭审中才表示放弃房屋内的物品，故在此之前应视为其仍占有涉案房屋，利保公司为避免扩大损失才尽快提出诉讼，有鉴于此，一审判决认定的违约金数额不存在过高的情况。利保公司向一审法院起诉请求：1、确认其和宏成公司上海分公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年7月15日解除；2、宏成公司上海分公司承担单方面解除房屋租赁合同的违约金人民币(以下币种均为人民币)162万元(提前退租日54个月×月租金15万元×0.2倍=162万元)；3、宏成公司上海分公司将涉案办公楼腾空，完好无损(房屋交接验收单和交接清单上交付给宏成公司上海分公司的设施设备保持一致)交还利保公司；4、宏成公司上海分公司对因其使用不当损坏的设施、设备进行修复；5、宏成公司上海分公司支付自2015年7月15日起至实际腾空之日的逾期使用房屋占用费(按照每日5,000元标准计算)；6、宏成公司对上述责任承担连带责任。一审审理中，利保公司变更第1项诉讼请求中解除时间为诉状材料送达对方之日；撤回第3项、第4项诉讼请求；变更第5项诉讼请求计算期间为2015年7月15日至2015年12月8日，同时利保公司明确鉴于宏成公司上海分公司无独立财产，要求宏成公司、宏成公司上海分公司共同承担付款义务。一审审理中，宏成公司认为，利保公司在已收回租赁房屋的情况下，无故扣押其租金保证金45万元，应该返还，故提出反诉，要求判令：1、利保公司返还宏成公司房屋押金45万元；2、利保公司按照中国人民银行同期贷款利率向宏成公司支付逾期返还房屋押金的利息，自2015年8月6日(合同约定是合同解除后五个工作日返还，合同于7月29日解除)起算至全额返还押金之日。一审法院认定事实：涉案房屋自2008年7月30日登记在利保公司名下，房屋类型为办公楼，建筑面积3,000.23平方米。2014年12月18日，利保公司(甲方、出租方)与宏成公司(乙方、承租方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方的涉案房屋，房屋建筑面积3,000.23平方米，土地用途为商业；第3.1条约定租赁期限为五年，甲方给予乙方15天的免租期，甲方于2014年12月31日将房屋交给乙方(租金及保证金到账后开始搬迁，如有延误5天内不算违约)，免租期自房屋交付之日起开始计算，正式租赁日期自2015年1月15日至2019年1月14日止，在正式租房期间，乙方应按本合同约定承担房屋租金和其他应由乙方承担的费用；第4.1条约定房屋租金标准为15万元每月，全年租金合计180万元(租金提供发票)；第4.2条约定租金每三个月支付一次，即45万元，第一次租金的支付时间为签订本合同时，第二次租金支付时间为三个月租赁期满前10天内向甲方支付后三个月的租金，以后依次类推；第5.1条乙方在签订本合同时，应提交3个月房租作为租房保证金(提供收据)，计45万元，该保证金退还时间为双方解除本合同后五个工作日内无息退还乙方；第5.2条约定乙方应切实履行合同约定的义务，按时缴租金和应由乙方承担的费用，乙方未及时缴纳有关费用时，甲方有权从乙方保证金中扣除，保证金不足支付时，乙方应予以补足；第6.1条约定租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，如在使用过程中该房屋及其附属设施发生故障的，由乙方负责维修和保养；第6.3条约定乙方另需装修或者增设附属设施和设备的,应事先征得甲方的书面同意,按规定向有关部门批准后,方可进行,费用乙方自理;第7.2条约定乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态,返还时,应经甲方验收认可,对于乙方装修或增设的设备设施所花费的费用甲方不予补偿,并相互结清各自应当承担的费用;第9.3条约定租赁期间,非本合同规定的情况,乙方中途擅自退租的,乙方应按提前退租天数的租金的0.2倍向甲方支付违约金。宏成公司于2015年1月6日、1月23日、4月9日分别向利保公司各支付45万元。利保公司于2015年1月27日出具收据，确认收到房屋租赁押金45万元。利保公司另开具了租金发票。利保公司于1月23日交付房屋给宏成公司。2015年3月17日，利保公司(甲方)、宏成公司(乙方)与宏成公司上海分公司(丙方)签订《备忘录》，约定：1、三方一致同意，原租赁合同中乙方变更为丙方，由丙方继续享有和履行租赁合同中作为承租人的全部权利义务；2、原合同约定的租赁期限为2015年1月15日至2019年1月14日，甲方收取乙方房屋租赁保证金45万元，乙方已支付至2015年4月14日租金45万元，现甲方不再另行向丙方收取房屋租赁保证金及2015年1月15日至2015年4月14日期间的租金共计90万元整；3、原租赁合同剩余的一切权利义务由丙方享有并承担，由乙方对丙方租赁期内的一切义务承担连带保证责任。2015年7月，宏成公司上海分公司向利保公司发出书面通知，载明：“因辽宁宏成电力股份有限公司业务结构调整，需要取消上海分公司的一切运营活动，故需要退租办公楼，请房东予以谅解，并协助办理。”利保公司于2015年7月15日向宏成公司、宏成公司上海分公司发出律师函，表示：备忘录、房屋租赁补充合同为各方真实意思表示，各方应恪守约定，没有法定理由，宏成公司、宏成公司上海分公司理应履行合同，上述通知中提出的理由不能作为其擅自解约理由。若宏成公司、宏成公司上海分公司执意解除合同，不再租赁，应按合同9.3条约定承担违约责任，因距离合同约定的租赁期限还有四年半时间，若宏成公司、宏成公司上海分公司退租，应承担10.8个月的租金(162万元)作为违约金。若宏成公司、宏成公司上海分公司执意退租，除162万元违约金之外，还需：1、立即将涉案房屋腾空并完好无损归还利保公司，以免利保公司损失增大，逾期归还房屋的，须承担房屋占用费；2、撤销以承租房屋作为注册登记地的工商登记；3、结清所有的水电费、通讯费及其他应由宏成公司、宏成公司上海分公司承担的费用；4、将利保公司已经开具的当期房屋租赁发票(票面金额45万元)立即退还利保公司，不予退还的，须由宏成公司、宏成公司上海分公司承担开具发票所缴纳的全部税金，要求宏成公司、宏成公司上海分公司收到函件起7日内与利保公司联系。宏成公司上海分公司于2015年7月17日收到上述函件，宏成公司于2015年7月20日收到上述函件。宏成公司、宏成公司上海分公司于2015年7月26日向利保公司邮寄钥匙并附“便条”，载明：“办公楼内所有物品已经清空，一楼大门和门口推拉门已经锁上贴封条，钥匙邮寄给您，我们公司于2015年7月25日退房”。利保公司于次日签收。2015年7月28日，利保公司向宏成公司、宏成公司上海分公司发出联系函，表示宏成公司、宏成公司上海分公司于2015年7月25日未经利保公司同意单方面邮寄钥匙的行为与合同约定不符，未经利保公司验收认可，宏成公司、宏成公司上海分公司擅自搬离房屋，不能视为退房，利保公司拒绝接管房屋，视为宏成公司、宏成公司上海分公司继续使用看管中，产生的损失由宏成公司、宏成公司上海分公司承担；另外利保公司7月24日到承租房屋查看时发现包括围墙伸缩大门、一层楼梯间对讲门锁、二层总经理室电子指纹密码锁等设施设备的损坏，未提交水电煤、通讯结清费用的凭据，双方应按照签订交接协议和所附照片及设备清单进行验收退房。一审法院另查明，2015年10月19日，上海市公安局青浦分局香花桥派出所出具证明：利保公司员工15人在上海市青浦区崧泽大道9038号办公，该公司员工及家属共5户人家居住于上海市青浦区崧泽大道9038号，时间自2008年11月至2015年1月。一审审理中，利保公司认为：宏成公司、宏成公司上海分公司未经同意擅自搬离，双方未办理交接验收手续，故不认可对方已经交还房屋，且涉案房屋存在装修损坏和物品损坏。为此，利保公司申请鉴定，鉴定过程中，利保公司表示为了减少诉讼环节，鉴于宏成公司、宏成公司上海分公司已经明确放弃房屋内的全部物品，利保公司于2015年12月9日撤回鉴定申请，并撤回要求宏成公司、宏成公司上海分公司腾退和修复的诉讼请求。利保公司为证明涉案房屋存在装修和物品损坏，提供了合同附件一(商办楼验收交接单)、附件二(设备清单)，宏成公司、宏成公司上海分公司表示对两份附件的真实性不予认可，因两份附件上宏成公司上海分公司的印章不是真实的。宏成公司、宏成公司上海分公司对此也未申请印章鉴定。宏成公司、宏成公司上海分公司认为：解除租赁合同并非其本意，而是因为宏成公司发生经营调整等客观原因导致不再继续使用涉案商办楼，是因为客观环境发生变化导致的不得已行为。宏成公司、宏成公司上海分公司已经于2015年7月25日腾退涉案房屋，并且将钥匙交还利保公司，因利保公司不同意解除合同，故一直不配合办理交接手续。合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。为此，宏成公司、宏成公司上海分公司提供：宏成公司上海分公司与员工解约的调解协议，证明宏成公司上海分公司暂停在上海的全部业务，裁退所有上海员工，不再经营。利保公司对调解协议真实性不予认可，且认为与本案无关。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，双方均应严格恪守合同义务。根据租赁合同及备忘录的约定，租赁关系主体变更为利保公司与宏成公司上海分公司。宏成公司上海分公司因自身经营业务调整而欲提前解除合同，对此利保公司未同意，而宏成公司上海分公司的上述理由不符合合同约定或法律规定的解约条件，故其不享有单方解除权。宏成公司上海分公司以自己的行为明确表示不再履行合同，利保公司有权行使解除权，关于合同解除时间，利保公司在诉讼前并未明确书面告知宏成公司上海分公司解除合同，故法院以诉状材料送达宏成公司上海分公司的时间即2015年8月20日作为合同解除时间。宏成公司上海分公司共已支付90万元租金，结合备忘录和当事人的陈述，法院确定宏成公司上海分公司已经付清了截至2015年7月14日的租金。宏成公司上海分公司理应支付利保公司2015年7月15日至2015年8月20日的租金18万元。因宏成公司上海分公司搬离未经利保公司同意且双方未办理交接手续，对此利保公司也及时回函表示了异议，故对宏成公司上海分公司主张其于2015年7月25日腾退的意见不予采信。利保公司起诉时已经明确要求解除合同，虽其认为房屋存在装修和物品损失，但宏成公司上海分公司对此予以否认，利保公司在诉讼过程中也撤回了鉴定的申请，结合宏成公司上海分公司之前已将钥匙交还给利保公司并明确告知已退房的情况，利保公司理应及时收回房屋避免损失进一步扩大，故对利保公司主张合同解除后的房屋使用费不予支持。宏成公司上海分公司擅自提前退租系违约，其理应支付利保公司违约金。利保公司根据合同约定主张违约金，宏成公司上海分公司主张合同约定的标准过高，要求进行调整，法院综合合同履行情况、实际租赁期间、宏成公司上海分公司的过错程度、处理相关事宜的态度和方式、利保公司的实际损失等因素，酌情认定宏成公司上海分公司应支付利保公司违约金60万元。因宏成公司上海分公司为宏成公司的分支机构，其民事责任由宏成公司承担，故法院对利保公司要求宏成公司、宏成公司上海分公司共同支付房屋租金和违约金的意见予以支持。关于反诉部分，根据合同第5.2条约定，利保公司有权从宏成公司、宏成公司上海分公司缴纳的保证金中扣除欠付的相关费用，保证金不足支付时，宏成公司、宏成公司上海分公司应予以补足，故法院认定宏成公司、宏成公司上海分公司已经支付的保证金45万元，直接从其应当支付的违约金中予以扣除，对宏成公司要求利保公司返还押金并支付利息损失的请求，不予支持。一审法院据此判决：一、利保公司与宏成公司上海分公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年8月20日解除；二、宏成公司、宏成公司上海分公司应于判决生效之日起十日内共同支付利保公司违约金15万元(已扣除保证金45万元)；三、宏成公司、宏成公司上海分公司应于判决生效之日起十日内共同支付利保公司房屋租金18万元；四、利保公司的其余诉讼请求不予支持；五、宏成公司的反诉请求不予支持。一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，宏成公司上海分公司因自身经营原因要求提前解除涉案租赁合同已构成违约，利保公司在原审审理中明确变更诉讼请求之一为要求判令涉案房屋租赁合同的解除日期为其诉状副本送达对方当事人之日即2015年8月20日，且利保公司在诉讼前确未明确书面告知宏成公司上海分公司解除合同，故宏成公司上海分公司主张双方合同于2015年7月29日解除缺乏依据，原审法院判决并未超越当事人的诉请。涉案租赁合同明确约定承租方在返还房屋时应经出租方验收认可,故宏成公司上海分公司未经利保公司同意提前终止履行合同并擅自将钥匙寄给利保公司的行为并不能视为其已将涉案房屋交还给利保公司，宏成公司上海分公司无权拒付合同解除之前的租金。宏成公司上海分公司主张合同约定的标准过高，要求进行调整，鉴于双方约定的租期为四年，宏成公司上海分公司在履行了半年后即提出解除合同，且根据已查明之事实，利保公司在合同解除后亦未通过对外出租涉案房屋而获利，故一审法院综合合同履行情况、实际租赁期间、利保公司的实际损失等因素，酌情认定宏成公司上海分公司应支付利保公司违约金60万元尚属合理。综上所述，宏成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鉴于宏成公司上海分公司本身不具备法人资格，不能独立承担民事责任，且其已于2016年6月30日注销，故相关的民事责任理应由宏成公司承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2015)青民三(民)初字第3305号民事判决第一、五项；二、撤销上海市青浦区人民法院(2015)青民三(民)初字第3305号民事判决第二、三、四项；三、辽宁宏成电力股份有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海利保实业发展有限公司违约金15万元(已扣除保证金45万元)；四、辽宁宏成电力股份有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海利保实业发展有限公司房屋租金18万元；五、上海利保实业发展有限公司的其余诉讼请求不予支持；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9,690元，由上海利保实业发展有限公司负担4,790元，由辽宁宏成电力股份有限公司负担4,900元；一审反诉案件受理费4,025元，由辽宁宏成电力股份有限公司负担；保全费5,000元，由辽宁宏成电力股份有限公司负担；二审案件受理费23,405元，由辽宁宏成电力股份有限公司负担。
审判长 刘建颖
审判员 邬海蓉
审判员 余 艺
二〇一六年十一月七日
书记员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。