广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终17229号
上诉人（原审被告）：吴家芳
委托诉讼代理人：王桦，广东华埠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈学军
委托诉讼代理人：周峰，广东卓建律师事务所律师。
原审第三人：汪佳玲
上诉人吴家芳因与被上诉�沈学军，原审第三人汪佳玲房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法坂民初字第611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人吴家芳的委托诉讼代理人王桦，被上诉人沈学军的委托诉讼代理人周峰到庭参加诉讼，原审第三人汪佳玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
吴家芳上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、四项，改判吴家芳无需向沈学军支付双倍租赁保证金30000元、2015年3月份租金差额2160元、装修损失及办公用品损失15000元；2、一、二审受理费由沈学军承担。
事实和理由：一审法院在认定事实、适用法律及审理程序上存在严重错误。一、关于吴家芳与沈学军、汪佳玲之间的租赁关系以及事实认定错误。一审证据�示，2010年10月29日，汪佳玲与沈学军就涉案的商铺签订了一份租赁合同，合同期限为2010年10月1日至2013年9月30日，所以一审中汪佳玲称其自始至终都没有和沈学军签过任何租房合同完全是罔顾事实。该份合同即将到期前，沈学军要求与汪佳玲续签，但因为涉案商铺是由一间商铺分割而成，故汪佳玲以方便收租为由让吴家芳与沈学军签订转租协议，这在一审中吴家芳与沈学军均做了相同的陈述。吴家芳没有从其中获得任何经济上的利益。况且从一审的证据看，吴家芳与沈学军签订租赁合同的日期是2013年9月27日，吴家芳与汪佳玲签订的房屋租赁合同日期是2013年9月11日，均在沈学军与汪佳玲签订的合同到期之前。并且涉案商铺在吴家芳与汪佳玲签订租赁合同时就已经做了分割，沈学军一直在涉案商铺经营，从未搬离。据此可以推断汪佳玲是明确知道第三人在一直使用涉案商铺，所以吴家芳与沈学军签订租赁合同名义上虽然是转租实质却为代理。即使认定吴家芳的行为是转租，汪佳玲可以根据《合同法》在一年内通知吴家芳解除合同并承担违约责任，但汪佳玲并未这样做，就可以视同汪佳玲同意转租。吴家芳与沈学军在发生合同争议之后，沈学军将2015年4月的房租直接转到了业主的账户中，这一点汪佳玲也已经确认。假若如汪佳玲所说，其不知道转租的情况，沈学军怎么会将租金转到汪佳玲的账户，并且在收到租金好几个月之后才退还给沈学军，这也有违一般常理。在汪佳玲将涉案商铺交付吴家芳使用时，沈学军还在其中经营。如果按照汪佳玲所述，其并不知道吴家芳与沈学军签订租赁合同的事实，那按照正常的手续应该是汪佳玲先从沈学军手中收回涉案商铺，然后再交付吴家芳，但是事实是沈学军一直在使用该涉案商铺，也就是�汪佳玲根本没有收回涉案的商铺。所以基于以上事实是可以推断汪佳玲在合同签订之时就是知道吴家芳与沈学军的合同关系的。
二、关于一审法院在判决中陈述“采信原告主张的关于被告对涉案房产采取了停电、锁门及腾空措施的事实”。吴家芳认为一审法院的这一认定完全无任何事实依据。沈学军的起诉状是这样描述的：“2015年3月18日，原告租赁的商铺突然无故停电，无法正常营业，原告找到管理处，管理处称该商铺业主要求其停电”，所以沈学军并未主张吴家芳实施了停电的行为。一审法院还依职权到涉案商铺的物业管理处进行调查，称确认涉案房产的停电系吴家芳申请，但一审法院却并未通知涉案各方对该份证据进行质证，这一行为已经严重违反程序。并且，从一般的生活经验判断，向物业管理处申请停电的只能是业主，如果租户能轻易申请停电，那么就能申请放电。即停电根本不会对沈学军造成实质的影响，因为别人申请停电了，沈学军可以自己申请放电。所以从正常的逻辑来说，申请停电的只能是业主。
三、关于合同解除的期限。1、一审法院确认吴家芳与沈学军解除合同的日期是2015年3月18日，这完全违背事实。在此之前双方并未达成任何关于解除合同的协议，吴家芳还是在与沈学军沟通的过程当中。即使是存在停电的问题也不是因为吴家芳造成的。并且沈学军也承认关于停电的问题，双方也到管理处进行了调解，并未对其使用造成严重的影响，所以当月双方的合同还在一个正常的履行过程中。即使需要吴家芳承担损失，那么一审法院也应当说明吴家芳在承担损失之后有权向具体的责任人要求赔偿。2、一审法院确定吴家芳与汪佳玲合同解除的日期是2015年2月28日，这也是完全违背事实的。吴�芳与沈学军在2015年3月1日签订一份协议，该协议正是双方解除合同的一个前提，双方约定在条件达成之前，汪佳玲暂时在吴家芳所交的押金中扣除租金。如果是双方协议解除合同，那么汪佳玲就应当全额退还押金，为何还收取租金。并且在此期间，汪佳玲采取了停电等措施，其行为已经根本违约，吴家芳有权向其要求赔偿。
四、关于一审法院判令沈学军装修及办公用品损失15000元，吴家芳认为这也是没有任何事实和法律依据的。1、吴家芳在与沈学军签订租赁合同时沈学军就已经在涉案商铺经营，期间并未进行过任何的装修，也就是说沈学军不会有任何的装修损失；2、关于办公用品损失。即使按照沈学军一审时的陈述，其办公用品（包括电脑、打印机等）因腾空商铺时造成损坏，相关购买的票据遗失，但是相关设备是还在的，那沈学军起码应当证明相关�备是有损坏，并且是因吴家芳的原因造成的。综合上述两点，吴家芳认为，法院酌定一方当事人向令一方赔偿的前提是，赔偿责任方的行为确实对权利人造成了明确的损失，只是因客观原因无法确定具体的数额，所以沈学军应当履行基本的举证义务证明以下两点：1、吴家芳实施了相关行为；2、沈学军确实有损失。但是沈学军并没有提供足够的证据证明以上两点。所以吴家芳认为，一审法院对证据规则的适用是完全错误的。
沈学军辩称，一、一审判决中确认的双方于2015年3月18日解除租赁合同，我方不同意，我方认为应当是在2015年5月1日即我方搬离房屋时双方解除合同。
二、一审判决第二项我方没有异议，本案确实系吴家芳与汪佳玲共同根本性违约，应当依据租赁合同向我方双倍返还保证金。关于本案租赁合同关系，我方于2010年与汪佳玲签订租赁合同，租赁期间汪佳玲又将房屋的部分租赁给吴家芳，2013年合同届满之前，三方协商由沈学军与吴家芳直接签订租赁合同，再由吴家芳与汪佳玲签订租赁合同并统一向汪佳玲缴纳房屋全部租金。2014年3月份，沈学军接到汪佳玲的电话称其要转租房屋，让我方立即搬离，我方当时表示不同意。随后吴家芳也当面向我方陈述上述情况，并且对我方进行停电，强制清场，导致我方不能正常经营，损失巨大。依据上述事实，我方认为是由吴家芳以及汪佳玲的原因共同造成了我方的相应损失，一审判决部分维护我方合法权益，我方为了节约诉讼资源，未提起上诉。
汪佳玲未到庭，未发表意见。
沈学军向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、吴家芳双倍返还租赁保证金30000元；3、吴家芳返还租金10800元；4、吴家芳赔偿沈学军营业、�修、办公用品损失50000元；5、吴家芳赔偿沈学军商铺转让费50000元；6、本案诉讼费由吴家芳承担。
一审法院认定事实：一、租赁标的物：汪佳玲名下的位于深圳市龙岗区坂田街道万科城（一期）C区4号楼商铺D112的房产，建筑面积44.26平方米，房产证号为深房地字第60001974**号。
二、合同签订时间及租赁期限：汪佳玲与吴家芳于2013年10月1日签订《房屋租赁合同》，租期五年，自2013年10月1日起至2018年9月30日止，每月租金8800元（每满一年租金上浮6%），租赁保证金为26400元；吴家芳将涉案房产中的28平方米的区域分租给沈学军，并于2013年10月1日签订《房屋租赁合同》，租期3年，自2013年10月1日起至2016年9月30日止，每月租金5000元（每满一年租金上浮6%），租赁保证金为15000元；两份合同格式相同。
三、租金及费用支付期限约定：两份合同均约定为每月5日前一次性支付当月租金；沈学军和吴家芳确认，涉案商铺分租区域截止至2015年3月的租金已经全部付清。
四、其他需说明的情况：1、沈学军在涉案商铺内开办国旅（深圳）国际旅行社有限公司坂田万科城营业部，负责人为沈学军；沈学军诉称吴家芳于2015年3月以商铺已转租为由，要求沈学军立即搬离；同月18日，涉案商铺无端停电；同月29日，吴家芳擅自将商铺大门锁死，后在派出所协调下打开；4月3日，吴家芳将沈学军涉案商铺内的物品全部搬出，导致沈学军无法经营；吴家芳主张汪佳玲完全知晓商铺的租赁现状，因汪佳玲想将商铺转租给别人，故与吴家芳协商提前解除租赁合同，停电行为也是业主所为，不清楚锁商铺及搬东西的事情；2、汪佳玲与吴家芳签订的《房屋租赁合同》明确约定吴家芳未经汪佳玲同意不得转租；沈学军和吴家�均主张吴家芳将涉案房产部分区域分租给沈学军系得到汪佳玲的同意，但均未提交证据证明；汪佳玲亦否认同意吴家芳转租涉案房产的部分区域给沈学军；汪佳玲主张吴家芳未经其同意擅自转租，双方已解除租赁合同，沈学军的损失应由吴家芳承担，与汪佳玲无关；一审庭审中，吴家芳与汪佳玲确认双方于2015年2月28日已经协商解除租赁合同；沈学军和吴家芳双方确认于2015年3月18日事实解除租赁合同；3、沈学军2015年3、4月正常缴租（3月份租金5400元转账支付给汪佳玲，4月份租金5400元转账支付给汪佳玲），一审庭审中，沈学军确认汪佳玲已经退还4月份租金5400元。
一审法院认为，吴家芳未征得汪佳玲同意擅自将涉案房产部分区域转租给沈学军，转租行为未得到汪佳玲追认，且吴家芳主动要求沈学军搬离，故吴家芳是合同的根本违约方。沈学军、吴家芳签订的租赁合同已明确约定吴家芳无故擅自解除合同时，沈学军有权要求吴家芳双倍退还租赁保证金，故沈学军要求确认解除合同及双倍返还租赁保证金30000元，符合法律规定及合同约定，对沈学军的该项请求，一审法院予以支持；沈学军和吴家芳双方确认已于2015年3月18日事实解除租赁合同，故一审法院确认沈学军和吴家芳之间签订的《房屋租赁合同》的解除时间为2015年3月18日。
关于返还租金的问题。沈学军正常缴纳3、4月份的租金10800元，除汪佳玲已返还的4月份租金5400元外，吴家芳尚应返还3月份租金2160元（5400元-5400元/30天×18天），沈学军诉请超过部分，一审法院不予支持。
关于赔偿营业、装修及办公用品损失的问题。一审法院依职权向万科城物业管理处进行调查，确认涉案房产的停电系吴家芳申请，依据现有证据，一审法院采信沈学军主张的�于吴家芳对涉案房产采取了停电、锁门及腾空措施的事实，沈学军虽未提交装修及办公用品损失的票据，但吴家芳的行为事实上造成沈学军的上述客观损失，一审法院酌定吴家芳应赔偿沈学军装修及办公用品损失15000元；营业损失并非直接损失，沈学军该项诉请缺乏法律依据，一审法院不予支持。
沈学军主张因吴家芳的违约行为，导致沈学军另行租赁商铺增加商铺转让费50000元，要求吴家芳承担该费用的赔偿责任。因上述损失并非直接损失也非必要支出，沈学军该项诉请缺乏法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零八条、第一百一十四条、第二百六十三条之规定，判决：一、确认沈学军与吴家芳于2013年10月1日签订的位于深圳市龙岗区坂田街道万科城（一期）C区4号楼商铺D112的房产的部分区域（面积28平方米，房产证号为深房地字第60001974**号）的《房屋租赁合同》已于2015年3月18日解除；
二、吴家芳于判决生效之日起十日内向沈学军双倍返还租赁保证金30000元；三、吴家芳于判决生效之日起十日内向沈学军返还2015年3月份租金差额2160元；四、吴家芳于判决生效之日起十日内向沈学军赔偿装修及办公用品损失15000元；五、驳回沈学军的其他诉讼请求。吴家芳如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3116元，由吴家芳负担2000元，沈学军自行负担1116元。
经审理查明，一审法院查明的事实清楚，应予确认。
本院二审查明，一、一审法院于2016年3月16日到涉案商铺所在地的万科城物业管理处调查，管理处工�人员确认涉案商铺的停电手续由吴家芳到物业管理处具体办理。
二、在一审庭审过程中，沈学军与吴家芳均确认涉案《房屋租赁合同》已于2015年3月18日解除。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。沈学军与吴家芳于2013年10月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，一审法院认定其有效，适用法律正确，双方均应严格遵照履行。在合同履行过程中，吴家芳以商铺已转租为由要求沈学军搬离，并采取停电、锁门及腾房等措施，阻碍沈学军正常使用涉案商铺，构成违约，沈学军可请求人民法院确认合同解除，并要求吴家芳依约双倍返还租赁保证金、赔偿损失，一审法院据此作出判决，认定事实清楚，处理结果亦无不当，应予维持。吴家芳虽上诉称其为汪佳玲代理人，沈学军与汪佳玲为直接的租赁关系，但吴家芳并未提供证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果，故对其上诉理由，本院不予采信。
综上所述，吴家芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3116元，由吴家芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一六年十二月十九日
书记员 张东阳（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。