上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1553号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海金托置业有限公司。
法定代表人孙建华。
委托代理人戴作隽，上海市沪一律师事务所律师。
委托代理人李辰炜，上海市沪一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）龚慧彪。
上诉人上海金托置业有限公司（以下简称“金托公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第1713号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金托公司的委托代理人戴作隽、李辰炜、被上诉人龚慧彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年8月5日，中国人民解放军91150部队（以下简称“91150部队”）与金托公司签订《房地产租赁合同》，约定，91150部队将宝山区双城路XXX-
XXX号二层商业用房一楼1，865平方米（建筑面积）、二楼1，537平方米（建筑面积），总计3，402平方米出租给金托公司。2011年9月29日，金托公司（甲方）与龚慧彪（乙方）签订《租赁合同》，约定，甲方将宝山区双城路XXX号房屋出租给乙方，租赁场所一、二楼总建筑面积为341.13平方米，其中一楼面积52.86平方米、二楼面积288.27平方米，三楼临时用房面积244.50平方米；租期为6年，租金计租日自2011年12月1日起至2017年11月30日止，自本合同签订之日起至2011年11月30日为乙方的免租装修期；乙方装修方案不得涉及破坏租赁场所的房屋结构或从事危及房屋结构安全的行为，甲方书面同意的除外；一楼门面房月租金为人民币（以下币种均为人民币）6，343元，二楼月租金为30，323.60元，三楼临时用房系免费赠送部分，不收取租金；第一、二年季度租金总额为11万元，第三、四年季度租金总额115，500元，第五、六年季度租金总额121，275元，前述年均指租约年；每三个月为一个计租期，乙方应在每个计租期结束10天内向甲方支付下一计租期的租金，如延期缴纳，并承担迟纳金，向甲方首付租金应在本合同签订时支付，乙方应将租金支付至甲方指定银行卡上；本合同签订时乙方向甲方一次性支付履约保证金4万元；租赁关系终止时，甲方收取的履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分于合同终止之日起且乙方按本合同约定交还租赁场所并履行完毕其他合同义务后7日内无息返还乙方；下列情况下，乙方有权经书面通知甲方后立即解除合同：1、因甲方原因导致乙方无法合法的独占使用租赁场所，在接到乙方书面通知后30天内未能恢复乙方合法独占使用权，2、甲方未按时交付租赁场所，经乙方催告后30日内仍未交付的，3、甲方交付的租赁场所不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的租赁场所存在危及乙方人身安全的；乙方按照约定解除合同，甲方应在合同解除后20天内将履约保证金不计息返还乙方，且甲方应向乙方退还多收款项（如有），乙方应在合同解除后10日内将租赁场所交还甲方；有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担违约责任，互不赔偿经济损失：1、该房屋占用范围内的土地使用权及房屋因部队产权方建设需要提前收回的，2、该房屋因社会公共利益被依法征用的，3、该房屋因城市建设需要或其他原因被依法列入房屋拆迁范围的，4、该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的，5、甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押，现被处分的，6、因其他不可抗力，导致本合同无法继续履行的；无论因何种原因导致合同终止，室内、室外装潢归甲方所有，乙方应在合同终止之日起7天内，必须按本合同规定搬走可移动物品，将钥匙交还甲方，过期乙方仍未将租赁房交还甲方的，乙方除承担延期租金外，仍有物品滞留租赁房内，视作乙方放弃对该物品的所有权，甲方有权任意处理。合同签订后，龚慧彪支付了金托公司履约保证金4万元，并支付租金至2013年2月28日。2013年2月17日，宝山区公安消防支队向91150部队发出责令立即改正通知书，主要内容为，宝山区双城路558至702号、牡丹江路XXX号至732号区域存在采用泡沫夹心板搭建临时建筑物，不符合消防安全要求，电器线路敷设不符合要求，你单位应当采取措施，确保消防安全。次日，宝山区吴淞街道安全生产监督管理所，公安局宝山分局海滨新村派出所向部队发出“关于双城路区域沿街店面存在重大消防安全隐患的函”，主要内容为，宝山区双城路558至702号、牡丹江路XXX号至732号沿街店面房产权属贵部所有，该店面房分别出租给几家私营公司经营，由于经营户为了减少经营成本，在原有建筑物上擅自搭建员工宿舍和扩大经营场所面积，造成重大消防安全隐患，现要求你部在2013年3月20日前告知租赁单位，违章搭建场所的人员全部搬离，自行拆除违章建筑。2013年2月20日，宝山区吴淞街道发出“吴淞街道双城路区域消防隐患整治工作方案”，载明的整治重点为牡丹江路、双城路沿线店铺屋顶违章搭建等，自纠阶段为2013年2月25日至2013年3月3日，整治阶段为2013年3月4日至2013年3月底。2013年4月15日，部队向金托公司发出告知书，主要内容为，金托公司承租的双城路XXX-
XXX号房地产存在违法、违章搭建情况，造成重大消防安全隐患，接到本通知后立即拆除私搭房屋，4月20日前宝山区行政执法部门将对未拆除完毕的区域依法临时查封并进行停业整顿，直至违法、违章建筑拆除，消防安全隐患消除，4月24日如还未拆除或拒不配合的，吴淞街道将联合有关部门进行依法拆除。2013年4月23日，金托公司向各承租人发出告知书，主要内容为，双城路XXX-
XXX号三楼简易房屋是在十年前就存在的，金托公司于2011年底向部队统一租赁后使用，鉴于三楼这一历史遗留问题，金托公司正与部队交涉，金托公司向部队建议第一步暂时保留三楼继续使用，对于三楼存在的消除消防安全隐患进行整改，第二步按租赁客户租赁期到期的先后，到期一户拆一户，直至拆除全部三楼建筑，这样可以达到大家矛盾最小，经济损失最少的效果，如果在尚未达成统一的处置方案情况下强行拆除，对此造成的损失，根据过错归责法律原则，金托公司不承担任何经济赔偿责任。
2013年11月，龚慧彪诉至原审法院称，其接到相关部门通知，系争房屋的第三层建筑系金托公司私自搭建，需自行拆除。故请求判令解除租赁合同，金托公司返还保证金4万元，并赔偿装修损失591，220元。金托公司辩称，系争房屋第三层建筑不是由金托公司搭建，龚慧彪的解约理由缺乏依据，金托公司不同意解除合同。保证金在合同履行完毕后，双方据实结算，装修费在合同期满后分摊完毕。故不同意龚慧彪的诉请。金托公司另提起反诉称，龚慧彪租金支付至2013年2月28日，其拒绝支付之后的租金已经构成违约，故请求法院判令龚慧彪支付从2013年3月1日起至2014年2月28日期间的租金（暂计），并按每日千分之二计算，支付上述租金自约定付租的次日起至判决生效之日止的逾期付款违约金。
原审审理中，经龚慧彪申请，法院委托上海大华工程造价咨询有限公司对宝山区双城路XXX号房屋装修添附进行了审价。审价意见为：1、1-2层房屋装修造价为484，908元，装修残值为370，416元。2、3层房屋的装修造价为289，053元，装修残值为220，804元（残值按合同租赁时间6年折旧残值为零计算，开始时间为2012年1月，使用截止时间为委托鉴定时间2013年5月）。金托公司表示，龚慧彪未提供工程款发票，鉴定意见中的税金应扣除；灯具、水泵、监控探头、电热水器、不锈钢手纸盒属于可移动物品，不应计算在装修价格内；大门钢化玻璃隔断不是龚慧彪施工，金托公司出租时即存在，不应计算在工程造价内；排气管和门套的定额不准确，望审价单位进行核对。龚慧彪表示，对鉴定意见无异议。2013年10月14日，上海大华工程造价咨询有限公司出具补充说明，1、1-2层房屋装修工程税金为16，307元，其残值为12，456.74元，3层房屋装修工程税金为9，721元，其残值为7，425.76元。2、1-2层灯具、水泵、监控探头、电热水器、不锈钢手纸盒等可移动物品金额合计为35，622.64元（其中税金为1，197.98元），其残值为27，211.74元（其税金为915.12元），3层灯具、水泵、监控探头、电热水器、不锈钢手纸盒等可移动物品金额合计为9，971.05元（其中税金为335.32元），其残值为7，616.77元（其中税金为256.15元）。3、排气管、门套等个别子目定额套用经核对无误。4、钢化玻璃隔断金额为9，490.27元（其中税金为319.16元），其残值为7，249.51元（其中税金为243.80元）。金托公司表示，龚慧彪的装修未经金托公司同意，属于擅自装修，按照合同约定责任由龚慧彪自负。
原审审理过程中，法院至现场勘察，宝山区双城路XXX号第3层系用彩钢板搭建，用于经营棋牌室；该房屋大门钢化玻璃隔断的外形、装饰与旁边其他房屋不一致。
原审法院经审理后认为，金托公司出租给龚慧彪的房屋中包含了第三层临时用房，金托公司主张该临时用房系龚慧彪自己搭建，显与合同约定相悖，法院难以采信。金托公司与龚慧彪就宝山区双城路XXX号房屋签订的《租赁合同》所涉第一、二层部分，系双方真实意思表示，合法有效。该合同中所涉第三层部分内容，因第三层房屋无房地产权证，建造时也未经相关部门审核批准，故该部分内容应为无效。从宝山区吴淞街道办事处等相关政府部门的文件反映，系争房屋第三层临时用房需要拆除，虽第三层房屋不收取租金，但龚慧彪系整体承租双城路XXX号房屋，且该第三层房屋用于实际经营，龚慧彪主张该层房屋拆除后其无法实现租赁目的，法院予以采纳。龚慧彪要求解除第一、二层房屋租赁合同，符合法律规定，法院予以准许。金托公司明知第三层临时用房建造时无相关审批手续，仍将该房屋出租给龚慧彪，且第一、二层房屋租赁合同亦因第三层临时用房面临拆除而无法履行，故金托公司应对合同解除及无效的后果承担主要责任。龚慧彪知晓第三层系临时用房，仍承租该房屋，并在该层进行大量装修用于经营，其对合同解除及无效的后果也应承担相应责任。关于装修价值的问题，本案中并非按照龚慧彪实际支付的装修费用、税金确定装修价值，而是按照《上海市建筑和装饰工程预算定额（2000）》和《上海市安装工程预算定额（2000）》计算，税金属于上述预算定额中的一部分，应该计入装修价值。金托公司要求扣除全部税金，缺乏依据，法院不予准许。灯具、监控探头、电热水器、不锈钢手纸盒并非固定添附，可以再利用，金托公司主张扣除上述物品的价格及税金，可以准许。水泵系消防设施之一，属于系争房屋内的固定添附，理应计入装修价值。大门钢化玻璃隔断如系金托公司统一安装，该隔断的外形、装饰应与旁边商铺一致，但系争房屋的大门钢化玻璃隔断与旁边商铺并不一致，龚慧彪主张现场的钢化玻璃隔断系其制作，较为可信，故钢化玻璃隔断可计入装修价值。综上，法院依据审价意见确定的价格，结合装修折旧及合同解除、无效的过错责任等因素，并扣除灯具、监控探头、电热水器、不锈钢手纸盒的价格及税金，酌情确定金托公司赔偿龚慧彪装修损失39万元。龚慧彪租金支付至2013年2月底，吴淞街道安全生产监督管理所，公安局宝山分局海滨新村派出所在2013年2月18日已经发出函件，要求拆除系争房屋第三层违章建筑，租赁合同是否能够继续履行状况不明，龚慧彪有权行使不安抗辩权，其未付2013年3月1日起的租金不构成违约。金托公司要求龚慧彪支付逾期付租违约金，法院不予准许。鉴于租赁合同部分解除、部分无效，龚慧彪应将系争房屋返还给金托公司，并与金托公司结清租赁期间的相关费用，即龚慧彪应付清从2013年3月1日起至实际返还房屋之日止的租金及使用费，金托公司将保证金4万元返还给龚慧彪。
原审法院据此作出判决：一、解除龚慧彪与上海金托置业有限公司于2011年9月29日就上海市宝山区双城路XXX号房屋签订的《租赁合同》中涉及1-2层房屋部分的条款；二、龚慧彪与上海金托置业有限公司就上海市宝山区双城路XXX号房屋签订的《租赁合同》中涉及第3层房屋部分的条款无效；三、龚慧彪于判决生效之日起十日内，从上海市宝山区双城路XXX号房屋中腾退并将房屋返还给上海金托置业有限公司；四、上海金托置业有限公司于判决生效之日起十日内，支付龚慧彪装修补偿款39万元；五、上海金托置业有限公司于判决生效之日起十日内，返还龚慧彪保证金4万元；六、龚慧彪于判决生效之日起十日内，支付上海金托置业有限公司从2013年3月1日起至2013年11月30日止的租金33万元，并按每年46.2万元计算，支付从2013年12月1日起至实际返还房屋之日止的租金及使用费；七、龚慧彪的其他诉讼请求，不予支持；八、上海金托置业有限公司的其他反诉请求，不予支持。
原审判决后，上诉人金托公司不服，向本院提起上诉称：租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。龚慧彪诉请解除合同无事实及法律依据。拆除第三层的临时用房依然可以实现合同目的，合同应继续履行。租赁合同中对于第三层房屋只有两处提及，并非合同的重要条款，确认该两处合同条款无效无实际意义。原审判决金托公司支付装修补偿款39万元没有依据。按合同约定，龚慧彪应提交装修图纸，经金托公司确认后方可进行装修，但龚慧彪并未提交装修图纸。且合同约定装修费用全部由龚慧彪承担。龚慧彪已取得二次装修消防验收合格证书，说明该房屋可以合法经营。前文已述，金托公司不应赔偿装修损失，即使要赔偿，原审判决认定也存在错误。鉴定报告的装修残值是按合同租赁时间6年折旧残值为零计算，使用截止时间为2013年5月，但龚慧彪至今仍在系争房屋内正常经营，故至少还需扣除1年2个月的折旧率，甚至应计算至其关门停业之时。最后，龚慧彪延期支付租金，显属违约，按合同约定，其应支付违约金33.26万元。综上，请求本院撤销原判第一、二、三、四、五、八项，改判驳回龚慧彪的原审诉请、龚慧彪支付金托公司违约金33.26万元（暂计至原审判决之日）。
被上诉人龚慧彪答辩称：原审判决事实查明清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审审理中，金托公司表示，装修残值计算的截止日期至本案判决生效之日止，之后不再主张。龚慧彪则表示自愿在原审判决的基础上再扣除装修残值3万元。
本院认为，金托公司有关合同不应解除的上诉请求缺乏事实及法律依据，原审法院就此已作详细阐述，本院予以认同并不再赘述。关于龚慧彪房屋装修损失一节，金托公司认为龚慧彪未经其同意就擅自装修，且按照合同约定，装修费用由龚慧彪自行承担等上诉观点，本院认为，龚慧彪装修房屋完毕并使用至本案纠纷发生之时，金托公司从未以此为由提出异议；而合同约定装修费用由龚慧彪自行承担是建立在租赁合同正常履行之前提下，故金托公司的理由并不成立。原审法院在认定双方均有过错的基础上，依照鉴定报告酌定的赔偿数额，合法合理。另，有关计算残值截止日期是否合理问题，龚慧彪在二审审理中表示，自愿在原审判决的基础上再扣除装修残值3万元。此系其自身意思真实表示，于法不悖，本院经审查认为，该数额亦属合理，本院予以确认。龚慧彪未按期支付部分租金之原因系相关政府部门通知对第三层房屋进行整改，由于租赁合同是否能够继续履行状况不明，龚慧彪有权行使不安抗辩权，故金托公司无权主张逾期付款违约金。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第1713号民事判决；
二、龚慧彪自本判决生效之日起十日内，支付上海金托置业有限公司人民币3万元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币3，500元，由上诉人上海金托置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 俞 璐
代理审判员 徐 江
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
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《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。