四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广民终字第61号
上诉人（原审原告）王钧，男，回族，生于1963年4月19日，高中文化。
委托代理人赵成琼，四川通慧律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川高金房地产开发有限公司。
法定代表人高达明，总经理。
委托代理人宋琳平，四川同方正律师事务所广元分所律师。
上诉人王钧因房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2014）广利州民初字第2125号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王钧及委托代理人赵成琼，被上诉人四川高金房地产开发有限公司（以下简称高金房产公司）的委托代理人宋琳平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年，被告因开发修建位于广元市利州区利州路（平桥）“高金.凤琴岚湾”小区，需要拆迁原告王钧的住房一套（面积78.58平方米，房产证号：广房权证城字第F068**号，土地证号：广国用2010字第25**号），经原、被告协商达成一致意见，被告在原址上修建房屋后按一定比例返还原告房屋，基于原、被告的协议，2011年3月2日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告返还原告住房一套，位于广元市利州区利州路421号“高金.凤琴岚湾”3幢15层A户型，面积108.26平方米。并约定于2014年3月2日前向原告交付房屋。2014年5月5日，原告王钧与被告工作人员王贵安签订一份“备忘”，该备忘的内容：“1、违约金每户壹万元，共计贰万元。2、两套房按已销售的实际价格退还给乙方。3、车库按拾万元壹个车位计价，打折0.5，实际价格五万元，补给乙方。2014、5、5”。而后，原告王钧遂诉至本院。另查明：诉争房屋实际销售价款为：538811.00元。
原判认为，原告王均与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定。后原告王钧与被告于2014年5月5日就该合同约定的房屋，签订《备忘》，并对该房屋的销售及价格、车库、违约金的条款方面进行了清晰的金钱补偿的约定，这表明双方当事人经过磋商，达成房屋买卖的合同变更意见。据此可以认定双方对《商品房买卖合同》进行了实质性的合同变更，并履行变更后的《备忘》，不再履行《商品房买卖合同》。其变更内容不违反法律规定，合法有效。故原告王钧主张返还已付房款，并承担已付房款一倍的赔偿责任，本院不予支持。被告应当按照《备忘》的约定履行支付销售房款的义务，被告辩解理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十七条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决”的规定，判决如下：一、限被告四川高金房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内支付原告王钧房款538811.00元，违约金10000.00元，车库款50000.00元，合计598811.00元；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件诉讼费减半收取4303元，由原告王钧负担。
王钧上诉称：一、原审法院认为“备忘”是《商品房买卖合同》的变更，错误理解“备忘”的含义。上诉人查阅了我国的法律、法规以及相关司法解释和现代汉语词典均没有发现“备忘”一词表述为合同或协议的组成部分，是平等主体协商一致的体现，是作为合同的补充或变更的规定。被上诉人的工作人员与上诉人谈话过程中在一张白纸上随意列了三个话题，并没有形成法律意义上的协议或合同要件。二、原审法院将“备忘”作为《商品房买卖合同》实质性变更要件的认定，不符合法律规定也不符合交易习惯。“备忘”既无上诉人与被上诉人的名称，主文部分也没有双方明确的权利义务和明确的标的指向，也没有协商一致的内容，在结尾部没有被上诉人的签名和盖章，只有工作人员王安贵签字。显然不符合一个专业房地产开发公司书写变更合同内容的方式。如果王安贵与上诉人对“备忘”的内容达成一致意思，被上诉人肯定会与上诉人签订补充协议，而不至于保留“备忘”作为合同变更的方式。显然与交易习惯不符。三、被上诉人未经上诉人同意一房二卖的事实清楚，应当返还上诉人购房款487170元并赔偿上诉人一倍购房款487170元。上诉人与被上诉人在2011年3月3日签订了《拆迁补偿协议》、《商品房买卖合同》和《补充协议》后将被上诉人应当支付上诉人的拆迁补偿款等费用共计487170元作为购房款向被上诉人缴纳，履行买方的主要义务，等待被上诉人房屋。被上诉人未经上诉人的同意擅自将上诉人购买的房屋另行卖给他人属于严重违约，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。请求二审法院依法撤销原判，改判被上诉人返还上诉人购房款487170元，并赔偿上诉人一倍购房款487170元；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人高金房产公司辩称：一、双方不存在商品房买卖的事实，仅仅是拆迁安置（置换房）补偿。1、双方在同一天先后签订四份法律文书，从内容先后顺序表示不同，可以依次为《协议书》、《商品房买卖合同》、《拆迁补偿协议》、《补充协议》。2、在2014年5月5日双方在前面两份文件《拆迁补偿协议》、《补充协议》做出了进一步确认。双方确认两份文件中协议的条款内容：（1）《补充协议》中的第四条，如不按照《补充协议》规定的地点及面积给上诉人安置还建房，由被上诉人承担1万元的违约金，上诉人在协议中对该事实予以接受。（2）确认《补充协议》第二条，双方进一步补充了上诉人放弃要车位，选择获得放弃车位的补偿价款。（3）依据《补充协议》第六条和《拆迁补偿协议》第三、四条的约定，最终选择了《商品房买卖合同》中的房屋以“销售的实际价款退还乙方”，显然其中的乙方为上诉人。以上五份文件（含“备忘”文件）均是双方真实意思表示，文件之间的内容发生冲突，在后的意思表示替代冲突的意思表示。3、依据四份文件和上诉人长期领取拆迁过渡费和拆迁补偿以及双方以拆迁对价加上补偿费冲抵购房款的事实，足以证明上诉人不符合商品房买卖中的买受人。4、上诉人在2014年7月28日起诉前，从未依据双方签订的《商品房买卖合同》主张申请预售登记。二、双方在2014年5月5日所产生的“备忘”文件，是合法有效的，上诉人不能孤立的看“备忘”二字，要看双方确认的内容与双方前后的文件结合在一起，双方所表达的意思就十分明确无误。1、在“备忘”中是被上诉人的代理人王贵安在上面签字确认，虽然没有加盖单位行政印章，但被上诉人予以认可，该“备忘”应当合法有效。2、在“备忘”中的另一套房屋价款，被上诉人不能支付给上诉人，由于上诉人所代理处分的房屋属于被继承人王明伦的遗产，上诉人的兄弟姐妹已经提出异议，这是上诉人的原因造成的。三、本案不能适用《商品房买卖合同解释》第8条，而应适用第1条和房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本案应当驳回上诉，维持原判。
二审中双方均未提供新证据。
二审查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。另查明：2011年3月3日上诉人王均（乙方）与被上诉人高金房产公司（甲方）签订拆迁补偿协议。拆迁安置补偿：1、甲方原定拆迁补偿标准为：在每户原证载面积的基础上增加20平方米，此20平方米按照1500平方米的建安成本价由被拆迁户向甲方购买；2、经甲乙双方友好协商，乙方同意甲方以货币安置的方法进行安置补偿，补偿金计算如下（78.58＋20×4500元每平方米－20平方米×1500元每平方米共计413610元）。3、甲方给予乙方人民币2000元每户的搬家费；4、甲方给予乙方人民币3000元每户的搬家奖励；5、甲方给予乙方人民币10000元每户的装修补偿费；6、五通（水、电天然气、闭路、电话）对等返还，若乙方差项的要补交所差项费用。甲方在收到乙方的房屋产权证及土地使用证、办好房屋移交手续后五个工作日内按照本协议第三条第2、3、4、5款约定补偿款共计428610元一次性支付给乙方。
同日，被上诉人高金房产公司（甲方）与上诉人王均（乙方）签订《协议书》一份。预定拆迁安置补偿。1、乙方所选置换房为本项目3号楼A户型（十五层），建筑面积108.36平方米。2、甲方按照800元每月标准给予乙方在拆迁过度期间的临时安置补助费；3、甲方返还乙方房屋一律为清水房（墙面、顶部砂浆水泥抹平）；4、甲方给予乙方人民币8万元的装修补偿费；5、甲方承诺今后以5折优惠出售一个地下车位给乙方等内容。违约责任第2条甲方如不按照本协议规定的地点及面积给乙方安置还建房的，应向乙方支付人民币1万元的违约金；且乙方有权向法院起诉，要求甲方按照协议履行义务。双方并对甲方迟延支付相关费用和乙方不按照协议履行的违约责任进行了约定。
同时双方签订《补充协议》对签订的《拆迁补偿协议》未尽事宜，签订补充协议：一、乙方原住房房产证证载面积为78.58平方米，选购还迁房为“凤琴岚湾”项目3号楼第15层A户型；户型面积为108.26平方米；甲方交房标准为清水房。二、甲方另行给予乙方现金70000元装修补偿费。甲方承诺今后以5折优惠出售一个地下车位给乙方。该协议的第四、甲方如不按照本协议规定的地点及面积给乙方安置还建房的，应向乙方支付人民币10000元的违约金；且乙方有权向法院起诉，要求甲方按照协议履行义务。
本院认为：被上诉人高金房产公司与上诉人王均因房屋拆迁，双方签订了《商品房买卖合同》、《拆迁补偿协议》、《协议》、《补充协议》，双方约定对拆迁房和还建房均按4500元每平方米计价，高金房产公司在每户原房产证载面积的基础上增加20平方米，此20平方米按照1500元每平方米的建安成本价由被拆迁户向公司购买；双方互补差价。在高金房产公司开发的“高金.凤琴岚湾”小区建成后，由王均取得3幢15层A户型，面积108.26平方米的住房一套。事先，《协议》、《补充协议》均对高金房产公司不按照协议规定的地点及面积给王均安置还建房应承担的违约责任进行明确约定：应由高金房产公司向王均支付人民币1万元的违约金；且王均有权向法院起诉，要求高金房产公司按照协议履行义务。事后，高金房产公司将该套房屋出卖给第三人，不能按照协议规定的地点向王均提供房屋，王钧与高金房产公司达成的《备忘》协议：由高金房产公司按每户1万元向王均支付违约金；房款按已经销售的实际价格退还房款、车位按5万元的价格向王均进行补偿。《备忘》内容是王均与高金房产公司的真实意思表示，是对高金房产公司应承担违约责任的实质性变更。王均再以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》主张由高金房产公司按照房价款一倍承担违约的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。
双方形成的“备忘”虽然字面形式上没有写合同或协议二字，其高金房产公司也未加盖印章，但高金房产公司授权王贵安处理该纠纷，对王贵安的行为公司予以认可。“备忘”的名称与内容不一致，根据内容理解。该备忘体现了王均与高金房产公司的真实意思表示。王均认为“备忘”不是《商品房买卖合同》的变更，不符合法律规定也不符合交易习惯的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，王均的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原判决事实清楚、适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费6933元，由上诉人王均承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁晓斌
审 判 员 张 明
代理审判员 李建林
二〇一五年四月十日
书 记 员 徐 菲