浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙02民终1771号上诉人（原审原告）：张项云。上诉人（原审原告）：杨幼桂。上诉人（原审原告）：张霞。三上诉人的共同委托代理人：张志伟，浙江和义观达律师事务所律师。三上诉人的共同委托代理人：鲁嘉雯，浙江和义观达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈林红。被上诉人（原审被告）：黄密。上诉人张项云、杨幼桂、张霞与被上诉人陈林红、黄密房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市江东区人民法院于2016年5月18日作出的（2016）浙0204民初615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理认定：2014年9月18日，原告张项云、杨幼桂经案外人任某介绍与被告陈林红签订印刷编号为0544908的《存量房屋买卖中介合同》一份，约定张项云、杨幼桂向陈林红购买其所有的位于宁波市江东区贺丞路254-1、254-2、254-3的三套房屋，总价为17000000元，于合同签订当日及次日分别支付定金200000元和800000元，于同年9月23日和10月20日分别支付首付款1600000元和9000000元，剩余5400000元通过银行按揭贷款形式支付。上述合同签订前，案外人徐国文从被告陈林红、黄密处取得涉案房屋房产证、土地证复印件，并转交给原告张项云、杨幼桂，复印件上记载涉案房屋规划用途均为商业，地类用途除贺丞路254-2号为科研设计用地外，其余均为商业用地。上述合同签订后，截至2014年11月3日，原告张项云、杨幼桂按约共支付了11600000元，被告陈林红出具了相应收据。2014年11月3日，原告张项云、杨幼桂、张霞与被告陈林红分别签订合同编号为201411000071、201411000067、201411000070的《宁波市存量房屋买卖合同》三份，作为办理房产过户的备案合同。同时，案外人任某发现涉案房屋产权证原件与复印件上记载用途不一致的情形，经咨询得知在未完税前双方签字情况下可以终止过户后，但双方仍提交了过户备案资料。2014年12月16日，原告张项云、杨幼桂、张霞与中国建设银行股份有限公司宁波市分行分别签订《个人住房（商业用房）借款合同》各一份，合计贷款3000000元，用于支付剩余房款。原告自认在与银行签订借款合同前，知晓了涉案房屋产权证原件与复印件上记载用途不一致的情况。2015年1月4日，原告杨幼桂向案外人任某账户转入1500000元，用于支付剩余房款。2015年1月24日，原告张项云向被告陈林红出具欠条一份，记载双方就涉案房屋购房款项结清后剩余400000元未支付。2015年7月30日，原告张项云、杨幼桂、张霞取得涉案房屋的房产证、土地证和契证，其中房产证登记日期为2014年12月22日，记载规划用途除贺丞路254-1号为商业外，贺丞路254-2、254-3号均为待定；土地证登记日期为2015年1月4日，记载地类用途均为科研设计用地。另查明，除贺丞路254-1、254-2、254-3房屋外，被告陈林红将上述房屋周围无证搭建用于出租收益的临街房屋，作为整体一并转让给了三原告。原审原告张项云、杨幼桂、张霞于2016年1月25日起诉至法院，请求判令：一、原审被告陈林红返还三原审原告购房款差价10199017元，并支付按银行同期贷款利率计算自2014年12月17日起至实际返还日止的利息损失；二、原审被告黄密对上述款项承担共同清偿责任。原审法院经审理认为：本案系房屋买卖合同纠纷，诉辩双方争议的焦点主要在于涉案合同是否存在可以请求变更的法定事由。其一，被告在与原告签订房屋买卖合同之初，没有提供真实的权属证书原件或复印件，确未尽到对重大交易信息的披露义务，但原告在知晓上述权属证书复印件与原件上记载用途不一致的情况后，仍继续办理银行按揭贷款用于支付房款，并最终与被告将剩余房款全部结清，故合同的后续履行并非原告基于错误认识而做出的不真实意思表示。其二，原告作为完全民事行为能力人，在知晓涉案房屋实际用途情况之后，对于房屋购入价格是否偏离实际市场价值，自身应具备一定的认知，若认为存在显失公平情形，原告在合同后续履行中即可主张变更或撤销合同，而原、被告经过磋商后仍继续履行合同，系对上述交易标的及其价值的再次认可。现原告在合同成立后逾一年再行提出变更请求，且其提供的房产评估报告未能客观全面的评价买卖标的的完整价值，故其诉讼请求缺乏事实和法律依据，该院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十四条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十三条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：驳回原告张项云、杨幼桂、张霞的全部诉讼请求。本案受理费减半收取43210元，财产保全费5000元，合计48210元，由原告张项云、杨幼桂、张霞共同负担。宣判后，原审原告张项云、杨幼桂、张霞不服，向本院提起上诉，称：一、上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同系因被上诉人欺诈而订立的合同，上诉人依法有权撤销或变更房产交易合同。二、本案房产交易显失公平，上诉人依法有权撤销或变更房产交易合同。三、上诉人签订合同的后续付款和办理过户、按揭等均不构成对合同效力的确认，不构成对基于欺诈和显失公平事由而产生的撤销变更权的放弃。四、上诉人行使撤销变更权并未超出法定除斥期间。五、双方签订的房屋买卖合同中涉及的违法建筑部分因违反法律强制性规定而无效。六、证人任某的部分证言应不予采信。七、上诉人后续付款的行为是对上诉人与被上诉人签订的房产买卖合同的重大误解，并不是对房产买卖合同的追认。上诉人是在胁迫以及威逼利诱的情况下才支付了款项，不应当视为对原合同的追认。而且在上诉人已经支付了房屋转让款1160万元的情况下，如果不履行合同，意味着上诉人只能向被上诉人要求1160万元的债权，此时，被上诉人又无能力返还1160万元，一审中被上诉人明确提到资金紧张，没有能力才出售涉案房产。另外，被上诉人所说的涉案房产外的300平方米的违章建筑，根本还是由被上诉人控制并获得收益，上诉人并没有获得违章建筑的控制权。被上诉人陈林红、黄密在二审中答辩称：涉案房产买卖合同是在2014年9月18日签订的，当天上诉人向被上诉人支付了20万元定金，上诉人后分别于同年9月19日支付了80万元，于同年9月23日支付了160万元，于同年10月6日支付了100万元，于同年11月3日支付了800万元。2014年11月30日被上诉人到银行还贷，把房产证拿出来办理过户手续，这时被上诉人发现房产证的复印件与原件有差异，当时被上诉人就跟上诉人提出，如果要买房产的话就买，如果不要买房产的话，房款可以退还。当时包括涉案房产的他项权证还没有取消，被上诉人有3000万元的信用额度，可以随借随还。当时三上诉人和两个中介都在场的，被上诉人提出上诉人要买房的话就买，不要买房的话就算了。中介在一审法院陈述过，上诉人拿房产证复印件就是否可以购买涉案房产这个问题咨询过律师。被上诉人并不存在欺诈。2015年1月24日双方把整个款项全部结清，上诉人再写给被上诉人一张欠条，且涉案房产也已经交付给上诉人了。现上诉人主张被上诉人现在还占有300平方米违章建筑，这不是事实。请求维持一审判决。在二审审理期间，上诉人张项云、杨幼桂、张霞向本院提交如下证据：1.房地产转让合同三份，证明被上诉人陈林红是以人民币5248870元的价格向前手周建平购买了该三套涉案房产，上诉人却是以17000000元这个超出合理对价的价格购买了房产的事实。2.共用部位协议一份、房屋租赁合同二份、2015年付款凭证、收条各一份、2016年存款回单一份、承诺书一份，证明违建房产一直由被上诉人陈林红占有并取得收益，上诉人对违建房产从未获得过任何权利的事实。3.300平方米违建房产的外部照片6张、宗图一份，证明300平方米违建房产现状的事实。被上诉人陈林红、黄密经质证认为，证据1与本案没有关联性，对真实性有异议。对证据2的真实性没有异议，其中阳光工坊店面的租金被上诉人还在收，房子还没有交付过，因为当时上诉人还欠被上诉人40万元，所以阳光工坊没有一并交付。等上诉人将40万元支付完毕之后，被上诉人才会将阳光工坊的房产交付给上诉人。对证据3的现状没有异议。本院经审查认为，上诉人提供的证据1，不属于二审中的新证据，本院不予认定。被上诉人对于上诉人提供的证据2、3的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。被上诉人陈林红、黄密在二审中未向本院提交新的证据。二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的主要争议焦点为：涉案三份房产买卖合同是否存在可以请求变更的法定事由？本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。本案中，根据查明的事实，在上诉人张项云、杨幼桂、张霞与被上诉人陈林红于2014年11月3日签订三份《宁波市存量房屋买卖合同》时，案外人任某发现涉案房屋产权证原件与复印件上记载用途不一致的情形，经咨询得知在未完税前双方签字情况下可以终止过户后，后双方仍提交了过户备案资料。2014年12月16日，上诉人张项云、杨幼桂、张霞与中国建设银行股份有限公司宁波市分行分别签订《个人住房（商业用房）借款合同》各一份，合计贷款3000000元，用于支付剩余房款。一审中上诉人自认在与银行签订借款合同前，知晓了涉案房屋产权证原件与复印件上记载用途不一致的情况。2015年1月4日，上诉人杨幼桂向案外人任某账户转入1500000元，用于支付剩余房款。2015年1月24日，双方就涉案房产的款项进行了结算后，上诉人张项云向被上诉人陈林红出具欠条一份，记载双方就涉案房屋购房款项结清后剩余400000元未支付。针对上诉人要求变更涉案房产买卖合同，并要求被上诉人返还购房款差价并支付利息损失的诉请，本院认为，首先，双方签订的三份房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。虽然被上诉人在与上诉人签订房屋买卖合同之初，没有提供真实的权属证书原件或复印件，确未尽到对重大交易信息的披露义务，但上诉人在办理房屋过户登记手续时已知晓上述权属证书复印件与原件上记载用途不一致的情况，而仍要求办理房屋过户登记手续，并且在之后还与银行签订借款合同，办理了银行按揭贷款用于支付房款，直至最终与被上诉人就剩余房款全部结清，并办理了房屋转让手续。由此可见，涉案房产买卖合同的后续履行并非上诉人基于错误认识而做出的不真实意思表示，被上诉人对此也不存在欺诈的情形。其次，上诉人作为完全民事行为能力人，在知晓涉案房屋实际用途情况之后，对于房屋购入价格是否偏离实际市场价值，自身应具备一定的认知，若认为存在显失公平情形，上诉人在合同后续履行中即可主张变更或撤销合同，而双方经过磋商后仍继续履行合同，并结算了剩余房款，办理了房屋转让手续，系对上述交易标的及其价值的再次认可，不存在显失公平的情形。最后，二审中，上诉人主张其对涉案房产的交易存在重大误解，且被上诉人对于房款的支付存在胁迫的情形，但上诉人均没有提供证据加以证明。关于上诉人提出的违法建筑的问题，不属于本案的处理范围，本院不予处理。综上，上诉人提出的上诉理由均缺乏依据，本院不予采信。上诉人在合同成立后逾一年提出变更涉案房屋买卖合同，并要求返还购房款及支付利息损失的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院对本案事实认定清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43210元，由上诉人张项云、杨幼桂、张霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  马金平审 判 员  钟康树代理审判员  郑 辉二〇一六年八月二十九日代书 记员  潘芬芬