新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）库民再字第2号
原审原告库尔勒名城房地产经纪有限公司。
原审被告石玉强，男，汉族。
原审被告孙晓雯，女，汉族。
原审原告库尔勒名城房地产经纪有限公司与原审被告石玉强、孙晓雯居间合同纠纷一案，原审由审判员姚良云独任审理，于2012年2月16日作出（2012）库民初字第988号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2014年1月27日作出（2014）库民监字第2号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，由审判长臧芳芳、审判员迪丽努尔、审判员萨桑布组成合议庭，公开开庭再审了本案。原审原告库尔勒名城房地产经纪有限公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，原审被告石玉强、孙晓雯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审原告诉称，2011年6月12日，原、被告双方签订一份《房产委托销售合同》，约定被告将其购买的位于库尔勒市延安路兴旺佳苑17-1-502室委托给原告进行销售，原告代替购房客户付给被告定金10000元，委托期限自2011年6月12日至2011年11月31日，被告应保证该房屋无抵押、无查封、无产权纠纷和债权债务纠纷。合同签订后，原告便支付定金10000元，但在销售该房屋过程中，发现该房屋系抵押房屋，无法上市交易，原告多次向被告要求返还定金，但被告置之不理，并继续要求原告履行合同。原告认为被告签订《房产委托销售合同》并未书面通知抵押权人，未获得抵押权人同意，该合同属于无效合同，故原告诉至法院，请求1、确认原被告双方于2011年6月12日签订的《房产委托销售合同》无效；在原审中，原告变更诉讼请求为该合同有效，要求变更解除该《房产委托销售合同》；2、判令被告返还原告定金10000元。
原审被告石玉强、孙晓雯辩称，双方自愿签订的《房产委托销售合同》没有违反法律规定，没有损害任何第三方的利益，为有效合同，被告不同意返还原告定金10000元，要求驳回原告诉讼请求。
原审查明，被告在本市新城辖区延安路西侧兴旺佳园购买17-1-502室房屋一套，并于2009年10月26日取得房屋产权。2011年6月12日，被告将该房屋委托原告进行销售，并签订一份《房产委托销售合同》，合同主要约定，1，被告（甲方）将该房屋委托给原告（乙方）代理销售，房屋销售价为265000元；2、乙方代替购房客户付给甲方定金10000元3、附送室内物品如下：……；4、委托期限自2011年6月12日至2011年11月31日，合同到期后，如甲方无书面合同通知乙方终止合同，本合同继续有效；5、甲方负责办理并向乙方提供此房屋转让所需的全部证件，若证件不全转让的甲方必须负责办理完毕所有交易手续。甲方应保证该房屋无抵押、无查封、无产权纠纷和债权债务纠纷，由此而引发的法律及经济责任由甲方自行承担，因此给乙方客户造成的经济损失甲方必须负责赔偿；7、其他约定事项：甲方委托乙方销售此房，在2011年11月31日前销售，甲方不承担过户时的一切费用，甲方收到定金后不得涨价或不出售此房，否则赔偿乙方违约金50000元；如乙方在2011年31日之前未销售，乙方负责解决甲方所需房款170000元整，并此合同期限延长；8、如遇国家房改政策不允许上市交易的房屋，甲方隐瞒或欺骗造成此房不能正常交易的视为甲方违约。委托代理期间乙方将委托房屋出售，收取定金，并与购房客户签订购房合同，如甲方房屋手续可正常交易而购房客违约退房，由乙方继续为甲方寻找客户，如甲方不遵守房产交易的相关部门的程序和时间及合同指定的销售价格进行交易或以其它如何由导致此房无法正常履行或终止，由甲方承担违约责任并按委托房价款的20%向乙方支付违约金。合同签订当日，原告给被告支付购房定金10000元。后因该房屋一直未销售出去，现原告诉至法院，称其在销售过程中，发现该房屋系抵押房屋，无法上市，所签订的《房产委托销售合同》被告未书面通知抵押权人，未获得抵押权人同意，请求1、确认原被告双方于2011年6月12日签订的《房产委托销售合同》无效；2、判令被告返还原告定金10000元。庭审中，原告变更第一项请求，认为合同有效，要求解除此合同。被告不同意解除合同，也不同意返还定金，称其购买房屋时确实办理了抵押贷款，但在委托原告销售双方签订委托合同时已告知原告，并将房屋产权证交给了原告，被告房产证中对此有记载，原告不知道被告房屋抵押不是事实。被告当庭提供证人王慧丽的出庭证言，对以上事实进行证明。原告不认可，称证人王慧丽原是原告公司的业务员，被告的该笔业务就是王慧丽做的，为此事原告已将王慧丽辞了。
原审认为，原、被告自愿签订《房产委托销售合同》，其合同未违反法律规定，为有效合同。但在合同履行期间，因被告的房屋系抵押贷款房屋，无法上市，致使合同无法履行，不能实现合同目的，现原告要求解除合同，退还定金10000元，不违反法律规定，本院予以支持。被告辩称其在双方签订合同时，被告已将房产证交给原告，房产证他项权利摘要栏内已进行了说明，已告知原告房屋抵押证据不足，因根据原、被告签订的《房产委托销售合同》第5条中约定，甲方应保证该房屋无抵押、无查封、无产权纠纷和债权债务纠纷。因被告并没有保证房屋无抵押，故本院对被告的辩解不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、解除原被告双方于2011年6月12日签订的《房产委托销售合同》；二、被告石玉强、孙晓雯于本判决生效后七日内退还给原告库尔勒名城房地产经纪有限公司定金10000元。
本案再审过程中，原审原告名城房产公司诉称与原审一致。
原审被告石玉强、孙晓雯辩称，签订《房产委托销售合同》时原告知道该房屋系按揭贷款房屋，原告付定金10000元时拿走了房产证，房产证的他项权记载上很清楚的写着房屋被抵押。《房产委托销售合同》是双方自愿签订的，没有违反法律规定，没有损害任何第三方的利益，为有效合同，被告不同意返还原告定金10000元，要求驳回原告诉讼请求。
本院再审查明，原审被告石玉强、孙晓雯在银行按揭贷款在本市新城辖区兴旺佳园购买房屋一套。2011年6月12日，原审被告石玉强、孙晓雯与原审原告名城房产公司签订了一份销售该房屋的《房产委托销售合同》。合同约定房屋销售价为265000元。委托期限自2011年6月12日至2011年11月31日，合同到期后，如原审被告石玉强、孙晓雯无书面通知原审原告名城房产公司终止合同，合同继续有效。在双方签订合同时，原审被告石玉强、孙晓雯向原审原告名城房产公司出示了涉案房屋的所有权证原件，房产证中记载有房屋在中国工商银行股份有限公司巴音郭楞蒙古自治州分行处设定抵押的事实，事后原审被告石玉强、孙晓雯交给原审原告名城房产公司房产证副本。合同签订后，原审原告名城房产公司向原审被告石玉强、孙晓雯支付购房定金10000元。后因该房屋一直未销售出去，原审原告诉至法院，理由是发现该房屋系抵押房屋，无法上市，所签订的《房产委托销售合同》被告未书面通知抵押权人，未获得抵押权人同意，请求1、原、被告双方于2011年6月12日签订的《房产委托销售合同》有效，并解除《房产委托销售合同》；2、判令被告返还原告定金10000元。本院作出（2012）库民初字第988号民事判决后双方均未上诉，现原审被告将涉案房屋出售并过户。
以上事实有《房产委托销售合同》、房屋所有权证、房屋共有权证、收条、证人王慧丽的证人证言等证据以证实。
再审认为，原审原告名城房产公司与原告被告石玉强、孙晓雯签订的《房产委托销售合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原审被告石玉强、孙晓雯提供的房屋所有权证及证人王慧丽证人证言相互印证予以证实原审被告石玉强、孙晓雯对委托销售的房屋拥有所有权，双方在签订合同时原审被告石玉强、孙晓雯向原审原告名城房产公司出示了涉案房屋的所有权证原件，房产证中记载该房屋在中国工商银行股份有限公司巴音郭楞蒙古自治州分行处设定抵押的事实，该事实也证实原审原告名城房产公司明知该房屋有按揭抵押的事实，而且按揭抵押的房屋可以转让。故原审判决认为被告隐瞒了房屋抵押的事实，造成原告销售房屋时无法上市，致使合同目的不能实现，认定事实有误，应予纠正。原审原告名城房产公司未在合同履行期内将房屋出售，鉴于原审被告石玉强、孙晓雯已将该房屋转让出售并且已过户，故视为双方签订的《房产委托销售合同》终止。原审原告名城房产公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃辩解权利，本院依法缺席进行了审理。据此，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第二百零七条之规定，判决如下：
一、撤销（2012）库民初字第988号民事判决；
二、驳回原审原告库尔勒名城房地产经纪有限公司的诉讼请求。
本案受理费70元，邮寄送达费25元由原审原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交，按自动撤诉处理。
审判长 臧 芳 芳
审判员 迪丽努尔·木合依提
审判员 萨 桑 布
二〇一四年十一月十四日
书记员 杨 文 敏