连云港市海州区人民法院
� � � 事 判 决 书
（2014）海商初字第01114号
原告连云港玉龙物业管理有限责任公司，住所地连云港市海州区朝阳东路武警支队院内北楼3单元401室。
法定代表人张连云，该公司总经理。
委托代理人寇建华，江苏苍梧律师事务所律师。
被告齐劲松，居民身份证证号码320705196909022511。
原告连云港玉龙物业管理有限责任公司（以下简称玉龙物业公司）与被告齐劲松物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月23日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告玉龙物业公司委托代理人寇建华、被告齐劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告玉龙物业公司诉称，原告与连云港市温侨绿苑业主委员会签订了《小区物业管理服务合同书》，负责连云港市温侨绿苑小区物业管理，被告齐劲松系温侨绿苑业主。被告自2010年至2013年共拖欠物业管理费2128元。虽经原告多次催要，被告仍拒不支付。现诉至法院，请求判令被告齐劲松支付物业管理费2128元及逾期违约金，并承担本案诉讼费用。
被告齐劲松辩称：1、原告与温侨绿苑小区业主委员会签订物业服务合同时，被告并不知情，事先也没接到召开业主大会会议任何形式的通知书和书面征求意见表，并且也从未召开过相关的业主大会，被告认为原告根本未通过业主大会选聘就进入温侨绿苑小区作为物业管理服务企业，原告进入小区的程序不合法。因此，被告认为原告与温侨绿苑小区业主委员会签订的合同是无效合同，原告无权向被告收取物业管理费。2、原告玉龙物业公司的服务不到位，管理很差：被告家的防盗门坏了，多次找物业公司反映，原告一直不予维修；安保人员配备严重不足，只有二三人，有时只有一人；小区内有人违章建筑，随地大小便也不予管理；原告从未公开过物业费�支账目，物业管理极其不规范。
经审理查明，2009年6月16日，连云港市温侨绿苑业主委员会（甲方）与原告玉龙物业公司（乙方）签订了《小区物业管理服务合同书》一份，约定甲方将温侨苑小区委托于乙方进行物业管理，合同期限为三年，自2009年6月16起至2012年6月15日止。约定物业管理服务费从2009年6月16日起由乙方按物业的建筑面积，住宅每平方米0.35元／月，商业用房每平方米1元／月，向业主（住用户）收取，停车位使用费按政府有关规定收取，作为物业管理服务费。合同约定的委托管理事项主要为：房屋建筑本体共用部位（梁、柱外墙体和基础承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道）的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设施设备（共用的落水管、排污管、停车场、配电系统、消防系统等）的维护、养护、管理和运行服务；公共环境（包括公共场地、�屋建筑公用部位）的清洁卫生，垃圾的清运；交通指挥，车辆收费管理；配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作；合同还约定，乙方在管理期间如果光收钱不服务或者多收钱少服务，出现不作为现象，不听取业主意见，不能定期进行整改时，业主将在每平方米0.35元的基础上进行下调，所造成的损失由乙方承担。合同的补充条款还就物业管理标准做了约定：小区内绿地覆盖率25％以上，公共设施较完善并维护完好；管理人员人均管理建筑面积1200平方米左右；有足够的社区文化服务场地，常年开展各种文体活动；管理公司持有乙级或以上资质证书；管理处24小时值班，保安人员24小时巡逻，清洁工作全天候全面积保持洁净，园林绿地维护较好；各类人员工作满负荷，服务意识敬业意识强，言行规范；房屋及配套设施维护状态良好；达到市级考评标准85分以上。合同还就其他相关事宜做出了约定。2012年6月25日合同到期后，甲乙双方于2012年6月16日又续签了一份《小区物业管理服务合同书》，合同期限自2012年6月16日起至2013年12月31日止，合同主要内容同第一次合同内容。
被告齐劲松系温侨绿苑小区业主，住B1号楼1单元602室，房屋建筑面积126.88平方米。被告曾向原告缴纳2009年物业费288元、2010年物业费532.8元，经原告书面催交，被告至今未交纳2011年至2013年期间的物业服务费。
另查明，温侨绿苑小区存在多家业主被盗、水泵维修不及时、环境卫生不达标、安保工作不到位等问题，原告提供的物业管理服务未达到合同约定标准。
上述事实，有原告提供的物业管理服务合同、物业费催缴通知照片、物业费收据，被告所举声明书、倡议书、物业费收据以及原、被告双方陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告玉龙物业公司与温侨绿苑小区业主委员会签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规强制性规定，合法有效。被告齐劲松作为小区业主应当根据合同的约定交纳物业费用，经原告玉龙物业公司书面催交后，被告未交纳相应的费用，应承担民事法律责任。关于被告齐劲松辩称，原告未经过温侨绿苑小区业主大会选聘就进入小区作为物业管理服务企业，原告与温侨绿苑小区业主委员会签订的物业管理合同无效的观点。本院认为，小区业主委员会作为全体业主的代表，其与原告所签订的物业服务合同的效力及于每一位业主，根据合同法相关规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益�（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中被告齐劲松并不能证明温侨绿苑小区业主委员会与原告玉龙物业公司签订的物业服务合同存在前述情形，且被告齐劲松曾向原告缴纳过2009年下半年、2010年全年的物业费，已表明其对温侨绿苑小区业主委员会与原告所签物业服务合同是认可的。故对被告齐劲松的上述辩论意见本院不予采信，对原告要求被告齐劲松支付拖欠物业费的诉讼请求，本院予以支持。
关于被告齐劲松应当交纳的物业服务费的数额，本院认为：第一，根据《物业管理条例》的相关规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。本案中物业服务合同约定，原告玉龙物业公司的服务内容包括：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备的维护、养护、管理和运行服务，公共环境的清洁卫生，垃圾�清运，交通指挥等。应达到的管理标准包括：管理处24小时值班，保安人员24小时巡逻，清洁工作全天候全面积保持洁净，园林绿地维护较好；房屋及配套设施维护状态良好；达到市级考评标准85分以上等。第二，依据原、被告双方的举证及陈述可以证实，温侨绿苑小区存在多家业主被盗、环境卫生不达标、小区水泵维修不及时等问题。而原告的举证不足以证实其对温侨绿苑小区的安保工作、环境卫生、公共设施等尽到合同约定的维修、养护和管理义务，达到了合同约定的管理标准。因此，虽然按照合同约定，被告齐劲松应当支付2011年、2012年、2013年三年的物业费，但基于原告物业管理缺位，未能完全履行合同义务的原因，本院酌情扣减物业服务合同约定应交物业费的50％，即被告齐劲松应当向原告交纳的物业费为126.88平方米×0.35元每月每平方米×36个月×50％=799.38元。关于原告主张的逾期违约金，因在物业服务合同中并未明确约定违约金条款且原告存在违约行为，故本院对该主张不予支持。
综上，根据《物业管理条例》第三十五条、第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告齐劲松于本判决生效后十日内支付原告连云港玉龙物业管理有限责任公司物业费799.38元。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），由被告齐劲松负担，于给付上述款项时一并付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向�院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审判员 王道军
二〇一四年十一月十九日
书记员 孙小惠
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《物业管理条例》
第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费应、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限�违约责任等内容进行约定
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
（二）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院应予�持。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催缴上诉费通知》具有同等法律效力。