福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0302民初2129号原告莆田市城厢区新世纪物业管理有限公司，住所地莆田市城厢区。法定代表人李志刚，总经理。委托代理人林克亮，男，汉族，该公司副总经理，住所地诏安县。代理权限：特别代理。被告翁玉媛，女，汉族，居民，现住莆田市城厢区。原告莆田市城厢区新世纪物业管理有限公司诉被告翁玉媛物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告莆田市城厢区新世纪物业管理有限公司的委托代理人林克亮到庭参加诉讼；被告翁玉媛经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莆田市城厢区新世纪物业管理有限公司诉称：被告翁玉媛系xx名城x区x幢x室（原x、x室）的业主，物业面积为124.09平方米。2013年1月1日，原告与莆田市世全房地产开发有限公司签订了《xx名城x区前期物业服务合同》，约定由原告对xx名城x区进行物业管理，双方对物业服务内容及收费标准等进行了约定。《前期物业服务合同》中明确约定xx名城x区业主负有及时缴纳物业服务费及相关水费的义务，若逾期未缴纳应向原告支付滞纳金，且业主应在当季首月履行缴交义务，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日千分之三的标准向原告支付滞纳金。上述合同签订后，原告依约履行合同义务，但被告却拖欠物业服务费、水费等。原告多次向被告催讨上述费用，但被告均以各种理由推脱，不予交纳。被告拖欠的自用水费人民币355元，变频电费人民币73元，公摊电费158元，原告将另行催讨。被告作为小区业主，享受了原告提供的物业管理服务，却没有按时交纳物业服务费用，已经构成违约。故请求判决：1、被告支付给原告拖欠的物业服务费894元；2、被告支付给原告拖欠物业服务费的滞纳金241元（滞纳金暂计至2016年4月30日，之后滞纳金继续计算至被告付清拖欠的上述物业服务费日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告翁玉媛未做答辩。经审理查明：2013年7月5日，被告翁玉媛与案外人莆田市世全房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定被告翁玉媛向案外人莆田市世全房地产开发有限公司购买xx名城第x幢x层x、x号房，建筑面积为124.09平方米。2012年12月17日，原告莆田市城厢区新世纪物业管理有限公司与案外人莆田市世全房地产开发有限公司《xx名城x区前期物业服务合同》，约定由原告对莆田市世全房地产开发有限公司名下的坐落于莆田市学院x路的xx名城x区x#-x#楼、地上车库、单身公寓及幼儿园，x区x#-x#楼进行物业管理。双方约定收取物业费标准为：一、高层住宅物业服务费1.2元/月/平方米；二、商业、办公建筑物业服务费：1.30元/月/平方米；三、幼儿园物业服务费：1.20元/月/平方米等。物业管理费的交纳时间及逾期交纳的责任为：物业管理服务费应每季度缴纳一次，且应当在当季首月履行缴交义务，若未能按时足额交纳物业服务费的，应按3‰日的标准支付违约金。合同履行期限为：2013年1月1日起至2014年12月31日止。但若合同期限未满，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。若合同期限届满，业主大会未成立或虽成立但未与新的物业服务企业签订物业服务合同的，双方未提出异议的，本合同自动延续等。合同签订后，莆田市城厢区新世纪物业管理有限公司依约为被告等业主提供物业管理服务至2015年6月30日，但被告自2014年7月1日起未依约交纳物业服务费。2015年11月28日，原告莆田市城厢区新世纪物业管理有限公司因被告拖欠物业费等费用一事通过EMS（邮件号为xxx）向被告翁玉媛寄送了编号为福众律函字（2015）第602号内容为催讨物业费、变频电费等费用的律师函，被告收取该律师函后仍未缴纳物业费等费用。原告因此于2016年5月5日诉至本院，要求判令被告支付拖欠的物业服务费及滞纳金。上述事实，有原告莆田市城厢区新世纪物业管理有限公司供的营业执照、中华人民共和国组织机构代码证、法定代表人身份证明、律师函及快递回执单、《xx名城x区前期物业服务合同》及《商品房买卖合同》各一份及本案的庭审笔录在案为凭，本院予以确认。本院认为，和谐的物业关系和良好的小区环境需要物业服务单位和小区业主的共同努力，物业服务单位应当为业主着想，不断改善自身的服务，业主也应当自觉遵守物业管理规定，依法履行物业服务合同确定的义务。本案原告莆田市城厢区新世纪物业管理有限公司与莆田市世全房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律规定的效力性强制性规定，合法有效，该合约对包括被告翁玉媛在内的xx名城西区的全体业主均有约束力。原告莆田市城厢区新世纪物业管理有限公司按照上述前期物业服务合同的约定于2013年1月1日至2015年6月30日为莆田市世全房地产开发有限公司名下的xx名城x区住宅提供物业管理服务，被告翁玉媛作为小区业主却未依约向原告支付物业服务费用，其行为已构成违约。现原告要求被告支付自2015年1月1日起至2015年6月30日的物业服务费人民币894元，因被告房屋建筑面积为124.09平方米，按《前期物业服务合同》约定每平方米每月物业服务费为人民币1.2元，被告拖欠物业管理服务费6个月，故被告应支付物业管理服务费124.09平方米X1.2元X6个月=893.448元，对原告要求过高部分本院不予支持。因《xx名城前期物业服务合同》第六条及第二十五条中约定“….业主或物业使用人应当在当季首月履行缴交义务；…业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰日的标准向乙方（即物业管理公司）支付违约金”，现原告自愿将滞纳金标准调整为按月利率2%计算，并请求被告支付自逾期未缴纳物业服务费之日起至还清之日止的物业服务费滞纳金（暂计至2016年4月30日为人民币241元），此系其对自己民事权利的处分，本院予以支持。被告翁玉媛经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告翁玉媛应在判决生效之日起十日内支付给原告莆田市城厢区新世纪物业管理有限公司自2015年1月1日起至2015年6月30日止的物业服务费人民币893.448元及该款至还清之日止按月利率2%计算的违约金（其中以人民币446.724元为基数分别自2015年2月1日及5月1日起计算）。本案案件受理费人民币50元，减半收取为人民币25元，由原告莆田市城厢区新世纪物业管理有限公司负担1元、被告翁玉媛负担24元。申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  方新福二〇一六年八月二日书记员  陈碧娴附：本裁定所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金的，还应当履行债务。《最高人民法院》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十二条对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。