安徽省宿松县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民一初字第00544号
原告（反诉被告）：周茂林，男，1978年10月12日出生，汉族，住安徽省宿松县。
原告（反诉被告）：吴萍萍，女，1982年7月18日出生，汉族，住安徽省宿松县。系周茂林之妻。
两原告共同委托代理人：何华军，安徽皖松律师事务所律师。
被告（反诉原告）：安庆市安宁房地产开发有限公司。
法定代表人：杜金虎，系该公司经理。
委托代理人：黄松林，安徽皖松律师事务所律师。
原告周茂林、吴萍萍诉被告安庆市安宁房地产开发有限公司（简称“安宁公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月15日立案受理。4月28日，安宁公司提出反诉，本院予以受理。本院依法组成合议庭，分别于2014年5月22日、7月4日公开开庭进行了审理。原告周茂林、吴萍萍的共同委托代理人何华军，被告安宁公司的委托代理人黄松林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周茂林、吴萍萍诉称：两原告系夫妻关系。被告系宿松县孚玉镇水岸国际新城房产开发商。2011年7月25日，两原告与被告签订《商品房预售合同》，购买被告开发的水岸国际新城第5幢2单元xxx室。该房屋总价款395146元。双方确定交房时间为2012年12月30日前。合同订立后，两原告按照双方签订的合同，以首付款和按揭贷款的方式支付了全部房款，而被告却没有按时交付房屋。原告因被告未按约交房，故来院起诉，要求判令被告依合同约定向两原告交付房屋、判令被告向两原告支付违约金53936元。
被告安宁公司辩称：对原、被告签订的合同及约定的交房期限没有异议。房屋的交付必须要买受人接受，原、被告合同约定不明，没有约定交付地点和通讯地址，被告不知如何通知两原告来交接房屋，另根据规定约定不明的可以重新约定。我方没有构成违约不存在向本案原告支付违约金。另2013年7月29日被告达到交房条件并发出交房通知，被告延期交房的违约期限应计算至2013年7月29日。在2013年7月29日发出交房通知后两原告一直不来受领房屋，被告已经于2014年4月1日书面通知原告解除双方的购房合同，原、被告之间的合同已经解除，原告不得据此要求被告向原告交房。
反诉部分：反诉原、被告签订《商品房预售合同》，房屋总价款347948元，其中首付207948元，余额申请银行按揭贷款。合同补充协议第3条约定“买受人须按银行要求在7日内提供资信证明及有关材料供银行审查，逾期不提供的，买受人自签署本合同第8天起，每日向出卖人支付100元人民币违约金”，买受人有违约行为，须向反诉原告按100元／天支付违约金。2013年7月27日，反诉原告房屋通过综合验收，达到交付条件，7月29日，反诉原告向反诉被告邮寄送达《房屋交付通知书》，通知反诉原告交接房屋，2013年9月底又书面面催告反诉被告交接房屋，2014年2月28日反诉原告再次向反诉被告寄送律师函，并于2014年3月18日通过手机短信的方式告知反诉被告交接房屋及不及时交接房屋的法律后果，但反诉被告对反诉原告的催告行为不予理睬，致使房屋无法交付。合同第十一条约定：“出卖人向买受人发出交付房屋通知后，逾期一个月买受人仍未办理房屋交接手续的，出卖人有权单方面解除合同并按总房款10%收取买受人违约金。”现买受人已逾期一月有余仍未受领房屋，违背合同约定，应当承担相应的违约责任。反诉原告曾于2014年4月1日向反诉被告寄送《解除合同通知书》。为此反诉原告请求法院判令反诉被告支付违约金4.5万元。
针对被告的辩解及反诉，原告认为：反诉原告在本案中的反诉请求应不予支持，请求予以驳回。2013年7月29日反诉被告没有收到反诉原告向其发出的交房通知。2013年7月29日之前，反诉原告称向反诉被告交付房屋不具备交付条件，住宅小区必须通过综合验收才能向业主交付，在7月29日之前本案的房屋不具备这一条件。反诉原告称10%的违约金，反诉被告认为此条款无效，违背法律的禁止性规定。房地产开发商属于一般的经营者，原、被告签订的商品房预售合同中该条款无效。反诉被告已经完全履行了合同的约定义务，已经以首付款和按揭的方式交付全部房款，反诉被告不存在违约的事实。
原告周茂林、吴萍萍为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据，其内容、证明目的及被告的质证意见如下：
1、结婚证，身份证复印件。证明两原告的身份；
2、商品房预售合同、首付款收据、住房登记收费、抵押贷款保险、保费凭证、个人还款凭证、存折。证明原被告已签订合同，合同对交易时间等相关事宜进行了约定，两原告已交付房款、依约履行了合同义务，被告未依约交房应承担违约责任。
被告对以上证据的真实性、合法性及原告的证明目的无异议。被告不否认违约，但违约责任应计算至2013年7月29日。以上证据不能对抗本诉被告的反诉请求。
被告安宁公司为证明其辩解及反诉，向本院提交了下列证据，其内容、证明目的及原告的质证意见如下：
1、商品房买卖合同。证明合同约定自出卖人向买受人发出交付房屋通知后，买受人不办理房屋交接手续，逾期一个月的，出卖人有权解除合同并按总房款10%收取买受人违约金；
2、建设工程竣工规划核实确认书及相关部门的验收意见、工程竣工验收报告、备案表等，建筑面积计算书。证明争讼房屋2013年7月27日已达到交付条件；
3、住宅质量保证书、住宅使用说明书。证明被告已作好交房准备；
4、房屋交付通知书、国内标准快递、公告。证明被告于2013年7月29日已通知原告交接房屋。被告于2013年7月27日、28日通过宿松电视台广告的形式广而告之，视同通知对方；
其中证据2、3、4证明被告迟延交房的时间应计算至2013年7月29日；原告违约，在接到交付房屋通知后30天不受领房屋，被告据此可以解除合同并要求合同总价款10%的违约金；
5、催告通知书、律师函及交房通知书、短信通知。证明被告在2013年7月28日后再次于2013年9月29日书面催告原告交接房屋，2014年2月28日律师函催告原告交接房屋，2014年2月28日短信通知原告交接房屋，但原告一直拒绝不予交接。原告构成违约；
6、解除合同通知书。证明原、被告之间的合同已经解除，原告只能提起确认解除合同效力之诉；
7、一期交房信息表、水岸国际新城用户清册。证明136××××6390为周茂林的联系电话，进一步证明浙江省温州市永嘉桥下玩具市场为周茂林提供的通讯地址。原告称对136××××6390这个号码不熟悉，对用户清册上的周茂林号码的真实性有异议，周茂林确实没有收到安宁公司邮寄的任何东西；且该案件有两个原告，被告应同时向两原告送达交房通知。
原告对被告提交证据的质证意见为：证据1，无异议。合同应该达到双方基本公平对等，原告要承担的违约责任相当于被告要承担的违约责任的10倍，这个规定不合理不公平，合同的第11条第3款应无效。合同第19页第10项，这些禁止性的词语违背公民的基本权利，亦无效。证据2，不具合法性。法律规定，综合验收必须要城市规划涉及条件的落实情况，城市规划配套设施的落实情况，单项工程落实情况，物业管理落实情况等五个方面的验收，被告并没有出示这些需要达到综合验收的要件。原告买的房屋是第二期，但是证据二中的建设工程竣工规划核实确认书及相关部门的验收意见都是涉及的第一期。竣工验收报告不具有行政法规要求的综合验收的资格。证据3、4，均不具有合法性，原告不具备国务院规定的交房条件，没有综合验收报告。且向周茂林送达房屋交付通知书并不等于向吴萍萍送达了。证据5，6，7，不能证明向原告送达了这些文件，没有拒收的证明材料。证据8，136的号码不熟悉。对用户清册上的周茂林号码的真实性有异议，周茂林确实没有收到安宁公司邮寄的任何东西；且该案件有两个原告，被告应同时向两原告送达交房通知。
针对原告的质证意见，被告认为：建设工程竣工规划核实确认书就是综合验收的证明，就是综合验收报告。我方只需要根据合同约定出示相关证据；当事人拒收的证据有邮政快递的详单，还有2014年3月28日的短信通知。
经反诉被告申请，本院依法在宿松工商银行就周茂林、吴萍萍办理按揭贷款的情况作了份谈话笔录及在工行电脑上拍摄的贷款申请表等照片三张，原、被告均对原告按时办理按揭贷款手续的时间无异议。
本院经审查，对以上证据作如下认证：（一）原告提交的证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以认定；（二）被告提交的证据1，系本案双方当事人签订的合同，原告对“三性”无异议，本院予以认定；证据2、3、4，原告有异议，本院认为，双方签订的《商品房预售合同》约定出卖人交付房屋的条件是该商品房取得建筑工程竣工验收备案表以及取得面积实测技术报告书，据此，应认定被告已经具备交付涉诉房屋的交房条件；被告亦按照合同约定的方式向买受人发出交房通知；但是否达到原告违约、拒绝受领房屋的证明目的不能从以上证据中得到证实；证据5、6，原告有异议，本院认为，从该组证据可以看出被告通过邮政EMS分别向周茂林寄送了催告通知书、律师函及交房通知书、解除合同通知书，并通过短信的方式向136××××6390号码发送了交房通知，但快递邮寄地址为浙江省温州市永嘉县桥下玩具市场，联系电话为136××××6390，以上快递均以拒收为由退回了被告，以上地址及联系方式是否系周茂林的联系地址和联系方式该组证据无法证实；证据7，原告有异议，本院认为，该组证据系被告单方制作，其证明效力有待补强，本院结合其他证据予以综合认定。（三）根据我院调取的证据，原、被告均无异议，从该份证据可以看出原告是在2011年7月25日去工商银行办理的按揭手续，并未迟延向银行提供资信证明及相关材料。原告在中国工商银行个人住房贷款申请表上预留的周茂林联系方式为136××××6390，两原告的工作单位为温州市永嘉县育童游乐设备有限公司。
根据以上采信的证据以及双方当事人的陈述，本院认定本案如下事实：
2011年7月25日，原告周茂林、吴萍萍夫妇与被告安宁公司签订了一份《商品房预售合同》（实际上是《商品房买卖合同》），购买该公司建设开发的水岸国际新城第5幢二单元xxx室房屋。该房屋总价款为395146元，两原告于2011年7月25日已付购房首付款165146元，双方在合同中约定余下房款申请银行按揭贷款时付清，以附件中合同补充协议为准。同时在《补充协议》中约定：在买受人办理银行按揭贷款时，须按银行要求在签署本合同之日起7日内提供资信证明及相关材料供银行审查，逾期不提供资信证明及相关材料供银行审查的，买受人应从签署本合同的第8天起，每日向出卖人支付100元人民币的违约金。2011年7月25日，两原告即向中国工商银行宿松支行提交了按揭贷款所需资料并填写了借款申请表，后取得借款23万元，至此，原告已向被告交清所有房款。
在原、被告签订的合同中，对于被告交付房屋的期限及逾期交房违约责任，双方约定：出卖人应当在2012年12月30日前，将取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书的房屋交付给买受人；逾期交房，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。商品房达到交付使用条件后，由于买受人原因，未能按期交付的，如出卖人向买受人发出交付房屋通知15日后，买受人仍未办理房屋交接手续的，买受人按每月200元向出卖人支付物业看管费，逾期一个月买受人仍未办理房屋交接手续的，出卖人有权单方面解除合同并按总房款10%收取买受人违约金。2013年7月27日，被告取得相应行政机关交付房屋许可以及竣工验收备案表等，并于7月29日以邮政快递的方式向原告邮寄交房通知书，快递以拒收为由退回被告处，致使被告交房未果。反诉原告诉请的4.5万元违约金包括物业摊派费1800元、总房款的10%和没有按时办理按揭手续的违约金。
另查明：两原告在温州工作，工作单位为温州市永嘉县育童游乐设备有限公司，两原告在中国工商银行个人住房贷款申请表上填写的周茂林联系方式为136××××6390。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。《中华人民共和国合同法》规定，合同双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。不履行合同或者履行合同不全面的，均应承担违约责任。原、被告签订的《商品房预售合同》依法成立，该合同对原、被告双方均有约束力，原、被告应按照合同的约定履行义务，一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应承担违约责任。原告已经按照合同规定履行了交付房款的义务，被告应在约定的期限内向原告交付房屋，被告逾期交房应承担延期交房的违约责任。故原告要求被告交房并承担迟延交房违约责任的诉讼请求本院予以支持。对于迟延的时间，本院认为，原、被告在签订合同时，在合同中并没有约定具体的联系方式和联系地址，但被告向原告邮寄书面交房通知的地址和信息与原告在中国工商银行预留的信息可以相互印证，且被告在2013年7月27日达到交房条件，并于2013年7月29日按照合同约定的方式通知原告接交房屋，其逾期交付房屋应计算至2013年7月29日，违约金按照总支付的房款395146元的日万分之三计算，共计211天，计25012.74元。
对于被告称原、被告之间的合同已经解除，原告只能提起确认解除合同效力之诉的辩解及在反诉请求中要求原告支付总房款10%违约金的诉请，本院认为，原、被告对出卖人有权单方面解除合同并由买受人支付违约金的约定条件是由于买受人原因，未能按期交付的。根据庭审调查，本案被告虽然履行了通知义务，但原告确实未收到被告的书面通知，仅凭邮政快递上载明的退回原因为拒收，不能认定原告拒绝受领房屋，故被告对原、被告之间的合同已解除的辩称及主张违约金、物业摊派费的请求本院依法不予支持。对于原告办理按揭贷款是否迟延违约问题，本院认为，原告已按照双方的约定，如期提供资信证明及相关材料供银行审查，原告的行为未构成违约，故安宁公司要求两原告承担逾期提交资信证明办理按揭贷款的违约责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告安庆市安宁房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内按其与原告周茂林、吴萍萍签订的《商品房预售合同》的约定向周茂林、吴萍萍交付坐落于宿松县孚玉镇水岸国际新城第5幢二单元xxx室房屋，同时向原告周茂林、吴萍萍支付延期交房违约金25012.74元；
二、驳回原告周茂林、吴萍萍的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告安庆市安宁房地产开发有限公司对反诉被告周茂林、吴萍萍的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1150元，反诉受理费463元，共计1613元，由原告周茂林、吴萍萍共同负担725元，安庆市安宁房地产开发有限公司负担888元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 彭旺鸿
代理审判员 孙 平
人民陪审员 王 泓
二〇一四年九月十日
书 记 员 殷 琪
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。