河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫02民终1679号
上诉人（原审原告）：陈晓涛，男，汉族，1976年10月4日生，住开封市禹王台区。
委托代理人：郭庆，河南王松华律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托代理人：胡海江，河南王松华律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）：郭玉珊，女，汉族，1979年1月28日生，住开封市祥符区。
委托代理人：王德军，河南盛意律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托代理人：曹新成，河南盛意律师事务所律师。代理权限为特别授权。
上诉人陈晓涛因与被上诉人郭玉珊执行异议之诉纠纷一案，不服开封市祥符区人民法院（2017）豫0212民初2908号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
陈晓涛上诉请求：请求二审法院撤销开封市祥符区人民法院（2017）豫0212民初2908号民事判决，在查明事实的基础上依法将本案予以改判或发回重审。事实与理由：1.一审判决认定被上诉人郭玉珊已实际占有并使用了涉案房屋，属认定事实错误。被上诉人提交的所谓的“占有”的证据是临时拼凑的，认定为“占有”既不符合本案事实，又与最高人民法院认定占有的规定相违背。2.一审判决适用法律错误。开封市金明区人民法院对被上诉人郭玉珊诉杨起生房屋买卖合同纠纷一案作出判决的时间，明显晚于开封市祥符区人民法院审理上诉人诉杨起生、于群英借贷纠纷一案时对涉案房屋查封的时间，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，“金钱债务执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”，郭玉珊没有任何可以中止法院执行行为的事实与法律依据，对涉案房屋中止执行的裁定是错误的，一审法院引用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决驳回上诉人诉讼请求，实属法律适用错误。另，被上诉人与杨起生签订的房屋买卖合同，价格明显低于正常的市场价格，且合同签订时间系在杨起生向上诉人出具欠条后的第四天，上诉人有理由怀疑被上诉人与杨起生恶意串通损害上诉人的利益；且被上诉人在合同签订两年后才提起诉讼要求杨起生办理房屋过户登记，怠于行使权利。请求二审依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人郭玉珊答辩：1.一审判决认定郭玉珊于2015年5月23日已占有涉案房屋是正确的。房屋买卖合同签订当日，杨起生就将房屋钥匙和发票交付给了郭玉珊，交付钥匙即意味着交付房屋，转移了房屋的占有。2.一审判决适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定是正确的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条也有同样的规定。3.郭玉珊与杨起生签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，交易价格是双方协商决定，没有明显低于市场价格，郭玉珊也不知道杨起生对外是否负有债务，其与杨起生之间不存在恶意串通、故意欺骗行为。4.双方房屋买卖合同是经过中介公司签订，由于杨起生没有及时配合办理房屋过户登记，郭玉珊不断找中介公司，中介公司也一直答应为郭玉珊办理过户登记，直至后来起诉。郭玉珊不存在怠于行使权利的行为，对没能办理过户登记不存在过错。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
陈晓涛向一审法院起诉请求：判令准许执行开封市郑开橄榄一期1栋2单元26层4号房屋。
一审法院审理查明，2015年5月23日，郭玉珊与杨起生签订购房合同一份。合同约定杨起生将坐落在郑开橄榄城一期1栋2单元26层04号房屋（建筑面积123.02平方米）出售给郭玉珊，房产成交价为600000元，为保证合同履行郭玉珊应将购房款定金100000元交给中介公司代为保管，将购房款500000元打入杨起生账户中，双方于2015年7月30日前办理房产过户登记手续。此宗房屋买卖的中介方为开封市开顺源房地产经纪有限公司。2015年5月23日，郭玉珊按照合同约定支付了定金及购房款600000元，杨起生也于当日将房屋钥匙和原购房发票交给了郭玉珊。之后，因杨起生不配合，此房屋未能办理产权过户登记。2017年3月30日，郭玉珊向开封市金明区人民法院对杨起生提起诉讼，请求判令杨起生协助办理上述房屋的过户登记手续。开封市金明区人民法院受理后于2017年8月25日作出了（2017）豫0211民初889号民事判决书，判令杨起生于判决生效后十日内协助郭玉珊办理房屋过户登记手续，现该判决已发生法律效力。
2015年6月24日，陈晓涛以杨起生借其90万元未还为由对杨起生及杨起生之妻于群英向一审法院起诉，一审法院受理该案后于2015年7月7日对本案所涉房屋进行了保全查封。一审法院于2016年2月22日对该案作出（2015）祥民初字第1105号民事判决书，判令杨起生、于群英于判决生效后5日内归还陈晓涛借款90万元。（2015）祥民初字第1105号民事判决已生效并进入执行程序，该院执行局于2017年10月16日拍卖杨起生名下郑开橄榄城一期1栋2单元26层04号房产，郭玉珊提出执行异议。2017年11月28日，一审法院作出（2017）豫0212执异5号执行异议裁定书，中止对郑开橄榄城一期1栋2单元26层04号房屋的执行。一审另查明，郭玉珊已占有并使用了郑开橄榄城一期1栋2单元26层04号房屋。
一审法院认为，郭玉珊与杨起生签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同真实、合法、有效。虽然没有办理产权过户手续，但郭玉珊已实际占有并使用该房屋。根据有关司法解释的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押；第三人已经支付部分或全部价款并已实际占有，但未办过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押。郭玉珊依照购房合同的约定支付了全部购房款，并已实际入住上述房屋。虽然双方未办理房产过户登记手续，但郭玉珊提交的一系列证据已形成其与杨起生房屋买卖行为完整的证据链，加之中介公司的证明，足以证明郭玉珊在上述房屋买卖过程中并无过错，因此原告陈晓涛要求准许对上述房屋的强制执行不符合事实及法律规定，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条之规定，判决：驳回原告陈晓涛的诉讼请求。
本院二审期间，被上诉人提交了郑州亚新物业服务有限公司开封分公司于2018年2月8日出具的收据四份，证明郭玉珊针对涉案房屋已经缴纳了2014年4月1日至2018年12月31日的物业费12485.4元、2014年8月1日至2018年12月31日车位管理费2650元、装修保证金2000元、垃圾清运费615元，并已实际入住该房屋。
上诉人对上述四份收据的真实性有异议，并且认为不能证明被上诉人对涉案房屋实际占有的时间。
关于上述证据，上诉人对其真实性虽然提出异议，但未有相反证据予以证明，本院对被上诉人提交的四份收据的真实性予以认可，应予认定被上诉人郭玉珊针对涉案房屋已经缴纳了相关物业费、车位管理费、装修保证金、垃圾清运费这一事实。
二审审理查明的事实与一审法院查明事实一致。另查明，郭玉珊就涉案房屋于2018年2月8日缴纳了2014年4月1日至2018年12月31日的物业费12485.4元、2014年8月1日至2018年12月31日车位管理费2650元、装修保证金2000元、垃圾清运费615元。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，对于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议能够排除执行的情形进行了规定：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。从本案已查明的事实，2015年5月23日，被上诉人郭玉珊作为涉案房屋的买受人、杨起生作为房屋出卖人，开封市开顺源房地产经纪有限公司作为中介方，三方签订了房屋买卖合同，该合同是各方真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的合同。合同签订当日，郭玉珊即将房屋价款全部付清。开封市开顺源房地产经纪有限公司也将房屋钥匙及房屋发票转交郭玉珊。上述行为均发生在开封市祥符区人民法院于2015年7月7日对涉案房屋实施查封之前。关于郭玉珊是否对涉案房屋已合法占有，在郭玉珊已将房屋价款全部付清的情况下，杨起生将房屋钥匙交付郭玉珊，郭玉珊即取得了涉案房屋管理与支配权，应视为郭玉珊对房屋已合法占有。关于未办理房屋过户登记的原因，开封市开顺源房地产经纪有限公司作为中介公司已经证明，是因杨起生不予配合所致，郭玉珊于2017年3月提起民事诉讼，要求杨起生协助办理过户登记，该诉讼的发生也印证了杨起生不予配合办理过户登记的事实；至郭玉珊2017年3月30日提起诉讼，虽已超过双方合同约定的办理过户登记期限一年八个月，但鉴于涉案房屋已转移由郭玉珊占有，该期间仍应属合理期间，不宜认定郭玉珊怠于行使诉讼权利，涉案房屋未办理过户登记并非由于郭玉珊的原因。综上，郭玉珊关于涉案房屋提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形，一审判决驳回上诉人陈晓涛要求继续执行涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定。上诉人称被上诉人与杨起生房屋买卖价款明显低于市场价格，且合同签订时间系在杨起生向上诉人出具欠条后的第四天，不能排除其双方恶意串通损害上诉人利益的可能，对此上诉人并未提供切实充分的证据予以证明，本院不予采纳。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人陈晓涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 张保林
审判员 胡朝勇
审判员 张 震
二〇一八年七月十日
书记员 张亚贞