河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫07民终3683号
上诉人（原审原告）：侯敬华，女，1977年11月22日出生，汉族，住新乡市。
委托诉讼代理人：王秀艺，河南师大方正律师事务所律师。
上诉人（原审被告）苏新兰，女，1955年6月10日出生，汉族，住新乡市。
委托诉讼代理人：牛建国，男，1955年10月8日出生，汉族，住址同上，与苏新兰系夫妻关系。
上诉人侯敬华因与上诉人苏新兰租赁合同纠纷一案，不服新乡市卫滨区人民法院（以下简称一审法院）（2015）卫滨民一初字第930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人侯敬华委托诉讼代理人王秀艺，上诉人苏新兰及其委托诉讼代理人牛建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
侯敬华上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判为：苏新兰于判决生效之日起十日内支付侯敬华租金及利息（租金为每月1400元，自2014年7月1日起，计算至苏新兰交房之日止，利息按中国人民银行同期贷款利率，以拖欠租金的数额为基数计息）；2、苏新兰承担本案的诉讼费用。事实和理由：1、侯敬华与苏新兰的租赁合同约定“租金按季计算，由苏新兰在每季末的前10日内支付给侯敬华”，根据该约定，2014年7、8、9月的租金应当于2014年9月20日至30日支付，侯敬华于2015年9月9日起诉，2014年7月、8月份的租金并不超过诉讼时效；2、一审判决“履行时扣除押金5000元”存在错误，苏新兰所交的押金是为了担保租赁合同的履行，在苏新兰欠付租金时就应当冲抵租金，因此应当冲抵2014年7月1日以前所欠的租金，而不应冲抵未超过诉讼时效的租金。苏新兰自2011年7月开始欠付租金，到2014年7月1日之前的租金虽已超过诉讼时效，但只是由法定之债变为自然之债，对自然之债，侯敬华有权以自己掌握的押金予以清偿。
苏新兰辩称，侯敬华的上诉理由不成立，答辩意见与上诉意见相同。
苏新兰上诉请求：撤销原判，驳回侯敬华的起诉。事实和理由：一审判决认定事实不清，苏新兰有证据证明案涉房屋属于新乡市博筑房产有限责任公司所有，侯敬华并非案涉房屋的真正所有权人，不具备诉讼主体资格，本案涉嫌构成虚假诉讼。
侯敬华辩称，侯敬华在法院委托的拍卖中取得了案涉房屋的所有权，并且与苏新兰签订有租赁合同，侯敬华的房屋产权与出租权利是合法有效的，应驳回苏新兰的上诉。
侯敬华向一审法院起诉请求：苏新兰立即将新乡市铁西新村梅2号楼1层东第四套房产返还侯敬华，并自2011年7月1日起到实际返还之日止按市场租金标准赔偿侯敬华租金损失（到起诉之日86800元，之后按每月2000元予以赔偿）以及相应利息。
一审法院认定事实：2010年2月9日新乡市红旗区人民法院出具（2007）红民二执字第107-4号执行裁定书，裁定内容：位于新乡市××新村××楼××东××174.89平方米房屋、第4套174.89平方米房屋的所有权及相应的其他权利归买受人侯敬华所有，该两套房屋的所有权自本裁定送达买受人侯敬华时起转移。2010年3月15日侯敬华与苏新兰签订房屋租赁合同一份，约定侯敬华将新乡市铁西新村梅2号楼1层东第四套的房屋出租给苏新兰，月租金为1400元，租赁期限为2010年4月1日至2011年3月30日，租金按季节算，由苏新兰在每季末的前10日内交付给侯敬华。租赁合同约定苏新兰逾期付房租的每月按逾期部分租金的千分之二十偿付违约金。签订合同当月，苏新兰交给侯敬华押金5000元，由侯敬华向苏新兰出具收到条。苏新兰向侯敬华交租金至2011年6月底，此后苏新兰使用本案争议房屋至今，但苏新兰没有交纳租赁费。2015年9月9日，侯敬华起诉至法院，要求苏新兰返还租赁房屋、支付租金及利息。本案审理过程中，苏新兰表示侯敬华起诉前一年之前的租赁费已过诉讼时效。
一审法院认为：侯敬华与苏新兰之间存在租赁合同关系，双方均应依约履行。租赁期间届满，承租人继续使用租赁屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。侯敬华与苏新兰签订的书面租赁合同期限为2011年3月30日，到期后双方未签新的书面合同，双方之间的租赁合同期限为不定期。根据法律规定，承租人未付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。苏新兰长时间未付侯敬华租金，侯敬华要求苏新兰返还本案争议房屋符合法律规定，予以支持。承租人应当按照约定的期限支付租金。延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。2014年9月9日之前苏新兰拖欠侯敬华的租金已过诉讼时效，不予保护，但苏新兰应支付侯敬华2014年9月9日起至交付房屋之日止的租赁费。租赁费按合同约定的每月1400元支付。租赁合同约定苏新兰逾期付房租的每月按逾期部分租金的千分之二十偿付违约金，侯敬华要求苏新兰按照同期银行贷款利率支付延期租金利息不超过合同中违约金的规定，予以支持。侯敬华要求苏新兰自起诉之日起按每月2000元支付租金损失没有依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、二百二十七条《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，原审判决：一、苏新兰于判决生效之日起十日内返还侯敬华新乡市铁西新村梅2号楼1层东第四套房屋。二、苏新兰于判决生效之日起十日内支付侯敬华租金及利息（租金为每月1400元，自2014年9月9日起，计算至苏新兰交房之日止，利息按中国人民银行同期贷款利率，以拖欠租金的数额为基数计息。履行时扣除押金5000元）三、驳回侯敬华的其他诉讼请求。案件受理费1970元，由侯敬华承担1000元，由苏新兰承担970元。
本院二审期间，苏新兰提交证据3份，证据1、刘安霞与苏新兰的通话记录、卢光辉与苏新兰的通话记录电子版；证据2、新乡市博筑房产有限责任公司将与案涉房屋相邻的第三套房屋出租的租赁合同以及租赁费收据两份；证据3、新乡市博筑房产有限责任公司欲将案涉房屋出租的照片四张，以上证据证明案涉房屋不是侯敬华的，是新乡市博筑房产有限责任公司的。侯敬华对证据1的真实性有异议，侯敬华不是通话记录的当事人，刘安霞、卢光辉不能代表侯敬华的意思，刘安霞、卢光辉无权处分侯敬华的房产，该证据不具有证明力；对证据2有异议，租赁合同与侯敬华无关；对证据3有异议，苏新兰不能证明出租广告是新乡市博筑房产有限责任公司张贴的，即便是新乡市博筑房产有限责任公司张贴的，没有侯敬华的授权也是无效的。
侯敬华提交了2010年2月购买案涉房屋的付款收据及2010年2月11日收到案涉房屋的收到条各一份，证明对案涉房屋享有所有权。苏新兰对侯敬华提交的证据无异议。
本院认为，侯敬华所提交的证据真实有效，可以证明案涉房屋属于侯敬华所有，予以采信；苏新兰提交的证据不能证明案涉房屋属于新乡市博筑房产有限责任公司所有，不予采信。
本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同。
本院认为：首先，对案涉房屋的产权问题。侯敬华2010年1月在新乡市红旗区人民法院委托拍卖中以34万元竞得案涉房屋，并于2010年2月2日支付了相应价款，2010年2月9日，新乡市红旗区人民法院作出（2007）红民二执字第107-4号民事裁定，将案涉房屋所有权确权给侯敬华。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，在上述裁定书生效时侯敬华对案涉房屋享有所有权。苏新兰上诉提交的证据不能否定侯敬华对案涉房屋享有所有权，因此，其上诉理由不能成立，本院不予采纳。其次，对2014年7月、8月份租金是否超出诉讼时效的问题。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，2010年3月15日，侯敬华与苏新兰签订《房屋租赁合同》，苏新兰租赁侯敬华的房屋，《房屋租赁合同》约定的期限为一年，即2010年4月1日至2011年3月31日。期限届满后，双方未再签订《房屋租赁合同》，苏新兰继续使用侯敬华的房屋。根据《中华人民共和国合同法》二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，苏新兰与侯敬华之间形成不定期租赁合同关系，原《房屋租赁合同》继续有效。《房屋租赁合同》第二条规定“……租金按季结算，由乙方（苏新兰）在每季末的前10日内交付给甲方（侯敬华）。付款方式：现金。”依据该约定，2014年第三季度，即2014年7月、8月、9月的租金交纳时间为2014年9月20日至30日，截止侯敬华向一审法院提起诉讼，并未超出一年的诉讼时效，侯敬华的该上诉理由成立，本院予以支持。最后，对苏新兰交纳的5000元押金问题。侯敬华主张5000元押金应冲抵2014年7月1日之前苏新兰所欠的租金，侯敬华主张的冲抵其实就是债务的抵消，尽管侯敬华与苏新兰双方所负的债务种类相同、品质相同，依据法律规定可以抵消，但债务抵消的意思表示必须以口头或者书面通知对方，通知到达对方时发生效力。侯敬华没有证据证明其通知苏新兰抵消债务，因此，对侯敬华的该上诉主张，本院不予支持。
综上，侯敬华的上诉请求部分成立，苏新兰的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持新乡市卫滨区人民法院（2015）卫滨民一初字第930号民事判决第一项、第三项；
二、变更新乡市卫滨区人民法院（2015）卫滨民一初字第930号民事判决第二项为“苏新兰于判决生效之日起十日内支付侯敬华租金及利息（租金为每月1400元，自2014年7月1日起，计算至苏新兰交房之日止，利息按中国人民银行同期贷款利率，以拖欠租金的数额为基数计息。履行时扣除押金5000元）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1970元，由侯敬华负担970元，苏新兰负担1000元；二审案件受理费200元，由上诉人侯敬华负担50元，苏新兰负担150元。
本判决为终审判决。
审判长 周云贺
审判员 郭中伟
审判员 路长平
二〇一六年十一月十八日
书记员 李 芳