广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛南法民三初字第684号
原告张启明，男。
委托代理人丁一元、李宇飞。
被告广东瑞安房地产开发有限公司。
法定代表人沈柱邦。
委托代理人张文煜、尹瑛。
原告张启明与被告广东瑞安房地产开发有限公司（以下简称瑞安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年8月21日受理后，依法组成合议庭，于同年10月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人丁一元、李宇飞、被告的委托代理人尹瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1993年12月30日，原告向被告购买由其开发的商品房一套，房号为瑞安花园祺辉中心＊＊单元，双方签订了《房地产买卖契约》并在原南海市公证处办理了公证。合同中对该房产的价款、结构和装修、付款方式、交楼方式和违约责任等方面作了明确的约定。合同签订后原告依约分别于1993年11月5日、1994年2月15日和1994年5月16日三次将总楼款的一半共计215840港元支付给被告，但直到2012年5月、经前后多次协商，被告也未将经过验收合格、符合本合同约定的商品房交付原告使用。2012年5月1日原告向法院起诉，要求被告履行合同交付房屋并支付违约金。法院经过审理，作出（2011）佛南法民三初字第708号民事判决，认定被告已将诉争房屋出售给第三人并已经办理了过户，而佛山市中级人民法院于2012年11月19日作出（2012）佛中法民一终字第184号判决也认定了上述事实，并在判决书中指明原告可以就返还已付购房款另案起诉。被告延期交楼在先，而且一拖就是18年，继而背弃合约，未经原告许可擅自一房二卖，严重侵害了原告的权益，导致原告的合同目的无法实现，而且由于利率缩减、房地产价格上涨等因素，原告遭受的巨大的经济损失。根据合同法第112条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定，请求判令：1、被告向原告返还已付房款215840港元（以港币兑人民币0.83：1计算，折合人民币179147元）；2、被告支付原告赔偿款215840港元（以港币兑人民币0.83：1计算，折合人民币179147元）；3、由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，被告在解除双方《房地产买卖契约》的基础上，同意返还原告购房款港币215840元，并同意按起诉之日的人民币兑港币的汇率折合人民币支付。被告认为原告的其他诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。具体理由如下：一、并非被告恶意将房屋出售第三人，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于一房二卖的规定，被告无需支付已付房款一倍的赔偿款。该解释出台后，最高人民法院对该解释出台背景及理解和适用进行了答复和解释，其中该解释第八条规定主要是针对开发商严重违反诚实信用原则，损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，虽然本案涉案房屋确有出售第三方的事实，但与其他一房二卖的开发商还是有本质区别，结合以往的案例来看，大部分开发商都是在明知已经与消费者签订了购房合同，但为了谋取更多的利益而恶意将房屋又出售给了其他的消费者，其主观故意非常明显，而且经历的时间也很短，往往就是几个月的时间，但纵观本案实际情况，明显不适用该种情形。二、请求法院考虑本案讼争发生的历史背景和实际情况。第一，瑞安花园曾经是广东最大的涉外“烂尾”楼盘，这已是众所周知的事情，整个楼盘复盘的过程持续了将近十年，其中因公司负责人涉及刑事案件，当时的中纪委也介入进来，案件相对复杂。而当时为了避免旧瑞安公司倒闭，以便维护广大业主的合法权益，当时的南海市政府等相关政府部门也积极进行组织协调，整个复盘的恢复过程非常漫长，且有许多历史原因掺杂其中，操作过程也是非常复杂，瑞安公司新股东也是完全在当地政府积极支持下才选择接受瑞安公司这个烂尾楼盘。第二，被告在接手后积极组织人力、物力去解决旧业主的房产问题，于2006年8月份在香港权威报纸上刊登公告，希望旧业主能够及时到被告处处理相关房产问题。旧瑞安公司重新办理变更股东等手续后，楼盘才得以于2008年5月份复工建设。公司重组后，被告积极配合佛山市南海区住房和城乡建设局（以下简称房管局）对此前已经签订合同的房屋进行清理及处理。之后被告按照房管局的要求，分别于2010年12月22日、2011年1月10日和2011年1月28日在香港销售量较大的《明报》、《新闻am730》、《星岛日报》、《经济日报》、《文汇报》进行公告，要求香港的旧业主积极到公司处理遗留问题，也就是说被告已尽最大努力进行告知义务，当然经过被告的努力也成功处理绝大部分遗留问题，绝大部分香港业主在看到公告后都第一时间到被告处办理房屋的退款手续。第三，之前旧瑞安公司内部管理混乱，严重资不抵债，财务和销售资料严重缺失，另外当时还有很多复盘工作要做，故新瑞安接手后，根本不了解原告曾在被告处购房的事实，且在之后的处理过程中，被告已尽足够的通知义务。三、原告诉争房屋的超过公告期限，根据相关南海区住房和城乡建设局的会议纪要规定，被告只需退还原告已付款项即可。2010年12月22日房管局、民建联和被告就瑞安二期历史遗留问题进行开会讨论，房管局并出具《关于瑞安花园二期历史遗留问题处理的会议纪要》（以下简称《纪要》）。会议主要针对原祺辉中心的145套早期已售房屋如何处理的方案进行商定。会议最后决定同意被告预售瑞安花园1座公寓，但对包括本案讼争房屋在内的145套房屋暂不纳入预售范围。《纪要》中也明确上述145套房屋必须经过公告45天的程序，公告期满后，房管局同意被告预售瑞安花园（原祺辉中心）剩余145套房屋。对公告期满仍未处理的房屋，由被告书面声明同意另设立预售款专户存储，并纳入监管（详见《纪要》第2页第四点）。原告在公告期内没有与被告就处理房屋事宜进行协商解决，因此，根据《纪要》的要求，涉案房屋的预售款已经纳入监管范围，房管局已同意被告预售讼争房屋。因此，该房屋出售案外第三人系经过佛山市南海区房产交易所登记备案，系合法出售，是经过相关政府部门同意的，也正印证了被告在处理旧业主遗留问题的过程中全程都是与政府部门进行沟通协作的，被告只需退还原告已支付的款项即可。
原告在诉讼中提供下列证据：
1、企业机读档案登记资料（1份，打印件，加盖佛山市南海区工商行政管理局信息中心企业登记资料查询专用章），用以证明被告的主体适格。
2、认购书（1份，原件）。
3、公证书：房地产买卖契约（1份，原件）。
证据2、3，用以证明原、被告就诉争商品房的买卖达成合议，并约定了总楼款、支付方式、违约责任等条款。
4、翁余阮律师行收据（4份，复印件，加盖翁余阮律师行印章），用以证明原告依照合同约定分期支付了50%的楼款以及其他费用。
5、佛山市南海区商品房合同登记信息卡（1份，打印件，加盖佛山市南海区国土城建和水务局房产管理业务收件专用章）。
6、（2011）佛南法民三初字第708号民事判决书（1份，复印件）。
7、（2012）佛中法民一终字第184号民事判决书（1份，复印件）。
证据5-7，用以证明本案诉争房屋延期交付，原告在2011年4月起诉要求被告履行合同，法院审理确认被告在2010年已出售给第三人，一房二卖。
经质证，被告对原告出示的证据1-3的真实性、合法性、关联性均无异议。认为证据4形成于香港，未经公证，对其真实性不予确认，但对原告已付的购房款215840港元予以确认。对证据5-7的真实性、合法性、关联性均无异议，但对其证明内容有异议，根据会议纪要，被告在公告期满后才出售第三方，由于历史遗留问题，并且进行了公告，所以不属于商品房解释的一房二卖。
被告在诉讼中没有证据提供。
经审查，原告出示的证据4在香港地区形成，未履行相关证明手续，其证据效力本院不予确认。被告在诉讼中对原告已支付房款港币215840元无异议，本院对该部分事实予以确认。其余证据因被告对其真实性均无异议，本院予以确认。
经审理查明：1993年12月20日，原、被告签订一份《房地产买卖契约》，约定原告向被告购买位于南海区大沥镇黄岐“瑞安花园”祺辉中心＊＊单元；成交价港币431680元，其中楼价50%在买卖契约签订之后十二个月内分期付清，楼价余款50%于被告书面通知入伙纸发出后14天内付清；并对违约责任等进行了约定。
原告已支付购房款港币215840元。
1998年，被告原管理人员涉嫌违法被逮捕。因在规定期限内未参加企业年度检验，被告于2002年2月4日被吊销企业法人营业执照。广东省工商行政管理局于2005年1月24日作出决定，撤销该吊销营业执照的行政处罚，恢复被告的企业法人营业执照。2005年12月29日，广东省对外贸易经济合作厅批复同意被告原股东转让股权。被告分别于2006年8月13日、2010年12月22日在报刊上刊登公告，促请瑞安花园二期业主在限期前与发展商联系，商讨相关处理事宜。
瑞安花园＊＊房登记买受人为王海兰，合同签订日期为2010年12月28日。
张启明于2011年4月27日向本院提起诉讼，请求瑞安公司继续履行合同，变更房屋过户登记、支付逾期交楼违约金，致本院（2011）佛南法民三初字第708号案及佛山市中级人民法院（2012）佛中法民一终字第184号案。经终审判决，认定合同约定买卖标的为现瑞安花园一座公寓1324房，房屋已另行出售予案外人并办理登记备案，继续履行合同的诉求属客观履行不能，驳回张启明该项诉请，并判决被告以已付房款人民币179147.2元（港币215840元按双方认可的1港币对0.83人民币折算）从2009年4月27日起至判决发生法律效力之日止按日万分之五计付违约金予原告。该民事判决于2012年11月21日发生法律效力。
2013年8月21日，原告提起本案诉讼。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖契约》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。合同事实上无法履行，被告对原告请求返还购房款的主张不持异议，本院予以准许。原告所支付的港币215840元以前案中双方认可的1港币对0.83人民币汇率标准折算为人民币179147.2元，被告认为按起诉日汇率水平进行折算的主张本院不予采纳。
公司作为独立法人主体，对外以该法人主体而非由公司股东享有权利承担义务，公司内部人员管理、股东变动等并不能作为对抗善意相对方不履行合同义务的免责事由；即使如被告所述现公司由新股东承接、原始资料不完善，在承接瑞安公司资产、以该主体盘活楼盘的同时，亦应承担该主体原有的责任及风险。合同的变更、清理结算应由合同各方当事人协商一致确定，未能履行义务通知协商处理事宜为被告应履行的义务而非权利，非经协商一致或为法律所规定的权利保护期限届满，被告并不能限制原告的合同权利的行使，被告以未经原告参与认可的会议纪要及单方发出的报刊公告，认为原告超过公告期限提出请求，被告只需退还已付款项的主张缺乏法律依据，本院不予采纳。被告在恢复经营后未能及时清理其前已确立的合同关系，未对本案买卖合同关系作出恰当处理，而将房屋出卖予他人致本案合同目的无法实现，严重损害原告的合法权益，原告请求适用“一房二卖”规定赔偿已付房款人民币179147.2元的主张符合法律规定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：
一、被告广东瑞安房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还人民币179147.2元予原告张启明。
二、被告广东瑞安房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿人民币179147.2元予原告张启明。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6674.41元（原告已预交），由被告负担。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判长招伟妍
审判员周泽权
人民陪审员 叶嫣仪
二〇一四年四月二十一日
书记员刘冬花