海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第1918号
上诉人（原审原告）：楼海霞。
委托代理人：王兆冠，海南坤和律师事务所律师。
委托代理人：刘瑛瑛，海南坤和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海口市第九小学。
法定代表人：庄宝，校长。
委托代理人：裴儒静，海南天皓律师事务所律师。
委托代理人：李力，海南天皓律师事务所律师。
原审第三人：苏淑美。
上诉人楼海霞因与被上诉人海口市第九小学（以下简称海口九小）及原审第三人苏淑美租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2015）龙民一初字第107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月6日受理后，依法组成由审判员曲洁担任审判长，审判员李玉民、张莲凤参加的合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年11月15日，楼海霞与海口九小签订《租赁合同》，约定海口九小将坐落在本校门口东侧一楼第6、7、8间铺面（以下简称涉案铺面）36平方米租赁给楼海霞使用，租期三年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止，租金每月每平方米300元，每月租金共计10800元。合同期满后，如海口九小继续出租房屋，在同等条件下优先租赁给楼海霞。合同签订后，海口九小将房屋交付楼海霞使用，楼海霞将上述三间铺面用于经营“八哥”专卖店。
2014年9月15日，海口九小会议决议，学校铺面到期公示招标。2014年9月29日，海口九小会议决议，学校三间合同期满的铺面实行公开招租，愿意承担高额租金者中标，全体领导同意学校铺面招租公告、租赁申请书。同日海口九小派工作人员电话联系楼海霞。2014年10月8日，海口九小在校内粘贴铺面招租公告，称现有三间铺面（现为“八哥”店面）实行公开招租，有意承租者于2014年10月8日至10月10日到海口九小办公室提交租赁申请书。同日海口九小派工作人员电话联系楼海霞，楼海霞又回电海口九小工作人员。2014年10月13日，海口九小会议决议同意苏淑美承租学校“八哥”铺面店三间（楼海霞承租铺面）。同日，海口九小与苏淑美签订《铺面租赁合同》，约定海口九小将涉案铺面共36平方米租赁给苏淑美经营，租赁期限为5年，月租金为每平方米460元。2014年10月14日，海口九小在校内学校公告栏粘贴公示，称学校铺面招租公告公示期间仅苏淑美递交租赁申请书，经学校讨论通过，同意苏淑美承租涉案铺面（现楼海霞经营“八哥”铺面），月租金为每平方米460元，租期五年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止。公示时间为2014年10月14日至16日。
另查，2014年11月2日，楼海霞向海口九小邮寄《通知书》，称愿意继续租赁原合同铺面，有关租赁事宜双方另谈。
楼海霞在一审中的诉讼请求：1、确认海口九小对外招租的公开招标行为无效；2、确认海口九小将学校门口东6、7、8侧铺面对外出租给苏淑美的行为无效；3、确认楼海霞享有学校门口东6、7、8侧铺面的优先承租权，楼海霞愿意接受现出租条件继续租赁；4、本案诉讼费由海口九小承担。
原审法院判决认定：楼海霞自2004年起一直向海口九小租赁涉案铺面，约定的租期在2014年12月31日届满。海口九小于2014年9月29日及2014年10月8日召开内部会议决定对涉案铺面公开招租，并非招投标。之后海口九小在其公告栏公示《铺面招租公告》、《铺面租赁申请书》及《铺面租赁合同》。海口九小只是在其校内粘贴铺面招租公示，没有在涉案铺面门前或更公开的区域公示，公开的程度明显不够，但这是海口九小自主处置其自有财产的权利，是对物权的支配，具有排他性，所产生的后果自然有海口九小自行承担。
苏淑美在涉案铺面招租的申请期限内向海口九小申请租赁涉案铺面，海口九小开会决议后与苏淑美签订了《铺面租赁合同》，这是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同.另从物权法的善意取得制度看，苏淑美应属于善意第三人，其善意取得涉案铺面的承租权应予保护。楼海霞请求确认海口九小对外招租的公开招标行为无效、确认海口九小将学校门口东6、7、8侧铺面对外出租给苏淑美的行为无效，无事实法律依据，原审法院不予支持。
楼海霞的优先承租权问题。由于我国现行法律规范中并没有对优先承租权作出明确的规定，优先承租权是基于合同约定形成的一种权利。楼海霞享有的优先承租权是基于与海口九小签订的《租赁合同》的约定，按照该约定，楼海霞享有同等条件下的优先承租权。但本案中，海口九小已对涉案铺面作了处置，与善意第三人苏淑美签订了《铺面租赁合同》，该合同为有效合同，楼海霞现请求该合同无效并要求继续租赁涉案铺面无事实法律依据，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第236条的规定，租赁期满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。这是明确在出租人没有异议的情况下，承租人可以继续租赁原租赁物。在本案中楼海霞、海口九小未能达成租赁的合意。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”，上述规定是确定出租人侵害承租人的优先购买权时，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，而不是确认出租人与第三人签订的合同无效。本案中，楼海霞如果认为海口九小违约，应请求的是赔偿责任，而不是确认海口九小与苏淑美的租赁合同无效。综上，楼海霞的诉讼请求无事实、法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决驳回楼海霞的诉讼请求。本案受理费100元，由楼海霞负担。
上诉人楼海霞不服原审上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实证据不足，有损楼海霞合法权益，依法应当纠正。1、原审认定海口九小于2014年9月29日学校领导会议决议公开招租当日派工作人员电话联系楼海霞和2014年10月8日粘贴招租公告当日派工作人员电话联系楼海霞之后，楼海霞又回电海口九小工作人员，与事实严重不符。一审中，海口九小未提供有效合法证据证实已通知楼海霞。实际上，海口九小自始自终均未通知楼海霞有关铺面公开招租招标的任何信息，当楼海霞在向海口九小要求续租时，则被告知铺面已出租他人。后来才知道海口九小在校内粘贴了铺面招租招标公告，但已过期。公告期间内仅有苏淑美一人向校方提出申请，并且获得铺面承租权。原审已指出海口九小的行为不当，但没有依法纠正。2、原审判决认定海口九小对涉案铺面公开招租并非招投标属事实认定错误，适用法律不当。海口九小会议纪要内容显示“铺面到期的，公示招标”以及“学校三间期满铺面实行公开招租，愿意承担高租金者中标”，且招租公告也载明招标的主要事项包括：竞标房屋、竞标条件、范围、及最低报价等，无论形式上，还是实质内容，均表明是公开招租招标。该铺面属国有资产，校方并非能够自主处理。
二、原审判决适用法律错误，依法应当改判。1、原审判决认定海口九小与苏淑美签订的《铺面租赁合同》为有效合同，属适用法律不当。因海口九小铺面招租采取招标的形式进行，没有做到招标信息公示公开，该招标行为违反招标法第五条规定，其招标无效，则中标人与其所签订的租赁合同也当然无效。根据《事业单位国有资产管理暂行办法》第二十一条及《海口市事业单位国有资产管理暂行规定》第十四条规定，海口九小在对外出租铺面时，就应按照规定报部门审核，并报市财政部门备案，但海口九小并没有经报主管部门和财政局备案，擅自利用国有财产对外出租，应当认定出租行为无效。最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。海口九小出租铺面没有办理产权登记证书，也没有办理建设工程规划许可证，法庭上海口九小也没有出示该房屋具备合法出租的证件，其签订的租赁合同违反最高院上述司法解释，应属无效。
2、因海口九小与苏淑美的租赁合同无效，楼海霞请求确认对涉案铺面享有优先承租权，但并非以享有优先承租权为由确认海口九小与苏淑美的租赁合同无效。原审判决适用《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》21条规定，认定楼海霞确认海口九小与苏淑美租赁合同无效不应支持，属适用法律错误。首先，上述规定的优先购买权是基于租赁关系享有的权利，不能对抗买卖关系，且租赁关系与买卖关系，可以并存。如优先购买权不能实现，则在租赁关系中主张赔偿。但是本案中优先承租权保护的正是租赁关系，而不是买卖关系，与上述法律关系不相同，也根本无法类比适用。本案中，楼海霞主张招租招标行为无效，以及海口九小与苏淑美的租赁合同无效，主要是依据《招标法》和最高院司法解释等法律规定。根据楼海霞与海口九小所签订的《租赁合同》第十二条第二款约定，双方在合同期满后，如海口九小继续出租楼房，在同等条件下优先租赁给楼海霞。由于海口九小与苏淑美合同无效，自然楼海霞享有优先承租权，且在合同期满前，楼海霞已以书面形式明确表示愿意续租。因此，按照合同约定，楼海霞对涉案铺面享有优先承租权，应受法律保护。请求：1、撤销海口市龙华区人民法院（2015）龙民一初字第107号民事判决，依法改判；2、确认海口九小对外招租的公开招标行为无效；3、确认海口九小将学校门口东6、7、8侧铺面对外出租给苏淑美的行为无效；4、确认楼海霞享有学校门口东6、7、8侧铺面的优先承租权，楼海霞愿意接受现出租条件继续租赁；5、一、二审诉讼费由海口九小承担。
被上诉人海口九小针对楼海霞的上诉理由答辩称：一、原审判决认定案件的事实清楚，证据充分。涉案三间店铺的租赁期限即将于2014年12月31日届满，因此在2015年9月15日形成了对铺面进行公开招租的初步决议。于2014年9月29日作出最终决议。会议结束后，负责招租事宜的工作人员黄闻史在上午11点03分电话告诉楼海霞其承租店铺即将到期，海口九小将在国庆放假之后公开招租，如楼海霞有续租意愿请留意学校公告或者与黄老师本人联系（此次通话31秒）。楼海霞没有表露任何续租的意愿。2014年10月8日，学校在一楼大厅非常醒目位置张贴了招租公告。工作人员黄闻史老师主动与楼海霞在上午11点00分57秒进行了电话联系，告知楼海霞招租公告张贴的事实，并告知其查看公告以及申请事宜（此次通话63秒），但楼海霞没有作出任何表态。此次通话不久，楼海霞于11点46分04秒与黄老师取得联系，黄老师将学校已张贴招租公告以及申请续租的事宜又向楼海霞陈述了一遍（此次通话24秒）。经过这三次通话，楼海霞对海口九小公开招租的事宜已全面知晓。
二、海口九小对外招租店铺不是招标性质的行为。海口九小2014年9月15日初步决议对“公开招标”的称呼并不准确，在之后2014年9月29日会议决议中已进行了更正。海口九小依据《中华人民共和国合同法》的相关规定与苏淑美签订铺面租赁协议，并非是以招标法为依据。《中华人民共和国合同法》第4条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第236条的规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。合同的实质，是当事人一致的意思表示。是否订立合同、与谁订立合同、订立什么合同都由当事人的意思决定，只要不违反国家强制性法律规定、不损害社会公共利益，当事人依其真实意思所达成的合意就合法有效，应受法律保护。本案中，海口九小与苏淑美订立的合同，双方意思表示真实，并且不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对海口九小和苏淑美具有法律约束力，楼海霞主张该合同无效没有法律依据。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。楼海霞根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定认为海口九小人与苏淑美签订的租赁合同无效亦属适用法律错误。事实上，海口九小已经向一审法院提交了《海口市临时建设工程规划许可证》及《海口市公安消防局建筑工程消防设计审核意见书》等材料，上述证据能够证明海口九小就涉案铺面已经取得了建设工程规划许可证，公安消防部门也出具了审核意见。
三、对于优先承租权的问题，我国现行法律规范中未作出明确规定，其是基于合同约定形成的一种权利。由于该权利与作为承租人法定权利的优先购买权高度相似：因此在司法实践中遇到类似问题时，法院往往参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条关于承租人对租赁房屋享有的“优先购买权”问题的规定来作为处理依据。本案中，原审法院认为“如果楼海霞认为海口九小违约，应请求的是赔偿责任，而不是确认海口九小与苏淑美的租赁合同无效”正是很好地参照了上述司法解释的规定。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
原审第三人苏淑美未到庭参加诉讼，其提交的书面陈述意见与海口九小的答辩意见相同。
二审中，双方当事人均未提供新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案争议的焦点为：一、海口九小对外招租店铺是否属于招标行为，是否违反《中华人民共和国招投标法》；二、楼海霞对涉案铺面是否享有优先承租权。
一、海口九小对外招租店铺是否属于招标行为，是否违反《中华人民共和国招投标法》的问题。海口九小于2014年9月15日决议中虽决对涉案铺面使用公开招标一词，但根据公告等内容显示，属于铺面对外招租。《中华人民共和国招投标法》第三条规定，在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。前款所列项目的具体范围和规模标准，由国务院发展计划部门会同国务院有关部门制订，报国务院批准。法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。根据上述规定，海口九小对外招租店铺不属于法律明确的必须招标的项目，海口九小对外招租店铺并没有违反《中华人民共和国招投标法》。
二、楼海霞对涉案铺面是否享有优先承租权的问题。优先权是指在特定的民事法律关系中的一方当事人对第三人的一种在先的权利，它保护的是该方当事人因该特定法律关系所产生的一种特别需求或特殊利益，同时，并不损害对方当事人的利益。优先权制度充分体现了合同自愿原则，诚实信用原则和鼓励交易原则。优先承租权是指在房屋租赁合同中，租赁期限届满，出租人需继续出租的，原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得租用权。我国法律、法规没有规定房屋承租人在同等条件下享有优先承租权。本案中，楼海霞在诉争铺面已经营多年，其与海口九小的租赁合同中约定了优先承租权，从有利于维持现有经济关系的稳定，促进个体经济的发展和不损害市场利益的角度出发，楼海霞依约享有同等条件下的优先租赁权。但该权利属于当事人约定产生的债权性权利，不具备对抗第三人和出租人物权请求权的效力。
合同自由是当事人的基本权利，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。基于物权法定原则，优先租赁权是约定权利，不属于物权范畴，第三人与出租人的合同效力不受优先租赁权的影响。虽然楼海霞和海口九小在租赁合同中约定了优先租赁权，是双方真实意思表示。在租赁合同到期后，海口九小在与新的承租人商定承租条件后，应当征求楼海霞是否愿意接受该条件续租，海口九小未征求楼海霞的意见，直接与苏淑美签订租赁合同，违反了双方在合同中关于优先租赁权的约定。海口九小与苏淑美签订租赁合同，虽然侵犯了楼海霞的优先租赁权，但楼海霞未能提供证据证实苏淑美存在恶意行为，苏淑美系善意承租人，且海口九小与苏淑美签订的租赁合同，未违反国家法律法规禁止性规定，楼海霞主张确认海口九小与苏淑美之间租赁合同无效的请求，无法律依据，本院不予支持。楼海霞主张海口九小出租铺面没有办理建设工程规划许可证，与事实不符，本院不予采信。至于海口九小与苏淑美签订租赁合同是否需报请其主管部门审批，并不影响其与苏淑美签订租赁合同的效力。
综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人楼海霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 曲 洁
审判员 李玉民
审判员 张莲凤
二〇一五年十二月二日
书记员 符雪梅