北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终4612号
上诉人（原审被告）：北京荣升达源设备安装工程有限公司，住所地北京市通州区永顺镇龙旺庄村东（煤气站）。
法定代表人：赵东伟。
委托诉讼代理人：安建芳，河北天枢律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘维和，河北天枢律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李振波，男，1970年4月9日出生。
委托诉讼代理人：陈超，北京市通州区台湖镇法律服务所法律工作者。
上诉人北京荣升达源设备安装工程有限公司（以下简称荣升达源公司）因与被上诉人李振波租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初30697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人荣升达源公司的委托诉讼代理人安建芳，被上诉人李振波的委托诉讼代理人陈超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
荣升达源公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李振波的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.荣升达源公司与李振波双方均没有租赁土地的真实意思表示。刘某的出庭证言证实，2012年6月8日所签的《土地租赁合同》系作为借款合同的担保，并非双方确立租赁关系的真实意思表示；2.《土地租赁合同》签订后，李振波并未实际支付租赁费。《土地租赁合同》第四条约定了租金总额，但未约定给付方式，也未见有将尚欠280万元抵顶租金的表述，280万元借款未清偿的状态并未改变。此后签订的《房地产借款抵押合同》表明双方的借贷关系不仅未终止而且不断延续。一审判决认定租金以欠款折抵，与起诉状所述的“每年向荣升达源公司支付租金”不一致，也与《收据》记载的“此租赁款以现金形式一次性付清”不一致；3.《土地租赁合同》签订后，虽多次续办借贷手续，但直到2016年8月8日起诉前李振波从未向荣升达源公司提出交付租赁物的主张，说明双方之间的真实意思是按约定履行借款，计算利息。如双方之间是真实的土地租赁关系，李振波在《土地租赁合同》签订后交纳租金但不主张租赁物不符合常理，李振波在四年之后才主张租赁权，又仅主张《土地租赁合同》有效而不主张退还四年多的租金亦不符合常理；4.2013年4月30日、2014年6月1日，李振波与荣升达源公司先后两次签订《房地产借款抵押合同》，将2012年签订的《土地租赁合同》项下租赁物再次作为抵押物为借款提供担保，明确约定了抵押权的行使和实现方式。即使按一审判决认定《土地租赁合同》是真实意思表示，其意思表示也被《房地产借款抵押合同》所否定，应以《房地产借款抵押合同》的意思表示为准；5.《股东会议决议》和《收据》不能作为认定《土地租赁合同》有效的依据。证人刘某出庭证实，《股东会议决议》和《收据》是应李振波要求而出具的文件，是为借款所办理的担保手续，是借款合同的从合同，并非租赁的真实意思表示；6.李振波一审中称“其考虑到《土地租赁合同》中对地上物对价约定的瑕疵，双方在后来的《房地产借款抵押合同》中，又约定对地上物进行抵押，是为了确保权益的最终实现”，该主张缺乏事实依据。《土地租赁合同》中已经明确约定租赁土地上的建筑物所有权归乙方所有，乙方有权自由处分，该约定已经表明地上物所有权转移，不存在对价问题和对价约定瑕疵。且2013年4月30日《房地产借款抵押合同》中约定抵押涉案房地产价值250万元，2014年6月1日的《房地产借款抵押合同》约定抵押涉案房地产价值600万元，关于地上物对价的约定并不一致。二、一审判决认定《土地租赁合同》有效于法无据。1.根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定，“实际法律关系为民间借贷，以买卖形式提供担保，到期不能还款的，出借人要求履行买卖合同的，法院应按民间借贷进行审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案基础法律关系为400万元借贷关系，对此双方当庭均予以认可；在借款到期不能偿还时才履行《土地租赁合同》，可见该合同是借款合同的担保合同。根据上述法律规定，本案应按照民间借贷法律关系进行审理，当李振波不变更诉请应依法驳回其起诉；2.涉案土地转租给李振波，未经出租人里二泗村村委会同意，应认定无效；3.一审判决认为《土地租赁合同》是“嗣后形成的变更法律关系性质”没有法律依据。一审在对“债务”是否存在，数额是多少，债权是否合法均未查明的情况下支持李振波的诉讼请求，违背了以事实为依据的法律适用原则；4.《土地租赁合同》既有土地租赁又有地上物买卖，违反了担保法的相关规定，应属无效；5.本案是名为租赁，实为民间借贷的法律关系，李振波是没有资格从事经营性贷款业务的经营主体，租赁合同同时包含了买卖建筑物等相关内容，存在以合法形式掩盖其从事民间借贷业务的非法目的的情形，应属无效；6.涉案土地属于农村集体土地，不得出租用于非农业建设，且地上物属于违法建筑亦不能出租及转让，故《土地租赁合同》无效。
李振波辩称，不同意荣升达源公司的上诉请求，应维持一审判决。一、《土地租赁合同》的签署系双方真实意思表示，不存在合同法规定的无效情形，应为有效。双方对于400万元的借款对账后确认尚有280万元欠款未还，故签署《土地租赁合同》将280万元借款转为租金，且荣升达源公司通过了《股东会决议》；二、双方自2009年起存在大量的借贷往来，从法律关系和法理来说，除另有约定外，每笔借款就是一个独立的借贷关系。针对涉案的400万借款，荣升达源公司在借款到期后不能向李振波偿还，双方经协商签订《土地租赁合同》，建立土地租赁合同关系，实质是终止借款合同关系，并非为借款提供担保；三、刘某作为荣升达源公司原来的法定代表人，与荣升达源公司有明显的利害关系，其证人证言不应被采信；四、荣升达源公司称《土地租赁合同》签订后虽多次续办借贷手续，但李振波一直未向其主张交付租赁物，四年多未主张租赁权，对此李振波不予认可：1.《土地租赁合同》签署后，李振波其曾多次向荣升达源公司主张权利，要求交付租赁物，后来之所以没有通过诉讼途径解决，是因为双方还存在其他借贷关系，李振波担心如果诉讼履行《土地租赁合同》收回租赁物，则荣升达源公司完全失去偿还其他借款的能力，李振波的其他借款无法得到偿还。2.李振波提起本案诉讼是因为荣升达源公司法定代表人变更、股东变更、原法定代表人刘某不能控制公司，李振波看到了风险，不能再为了给荣升达源公司恢复经营能力偿还债务的机会而推迟或放弃自己的租赁权；五、李振波不否认《房地产借款抵押合同》的真实性，但认为：1.《房地产借款抵押合同》签署在《土地租赁合同》之后。正因为借款未还，双方才协商一致签署《土地租赁合同》，后李振波考虑到借贷风险要求荣升达源公司提供担保，故双方签署《房地产借款抵押合同》，考虑到租赁合同在约定方面的瑕疵，故约定了涉案租赁物的抵押担保。2.《房地产借款抵押合同》签署是在《土地租赁合同》之后，李振波认为应该是约定在先的有效，《房地产借款抵押合同》关于租赁物担保的约定无效。3.从《土地租赁合同》约定的租赁期限41年可以看出，双方在法律知识方面存在严重欠缺，非专业法律人士，故对涉案租赁物重复约定可以理解；六、即使认定《土地租赁合同》为借贷合同之担保，双方以租赁权作为借贷合同的担保也应有效。如果如荣升达源公司所称《土地租赁合同》是对借款的一种担保，则双方签订的《土地租赁合同》实为对双方借贷合同的一种类似于让与担保的非典型担保行为即“租赁担保”，这是一种非典型但实践中存在的租赁权，该约定并未违反法律法规的强制性规定，不属于合同无效的情形。
李振波向一审法院起诉请求：判令李振波与荣升达源公司于2012年6月8日签订的《土地租赁合同》有效，并由荣升达源公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年5月10日，里二泗村委会（甲方）、服装公司（乙方）与荣升达源公司（丙方）签订《协议书》，约定2003年6月2日，甲方与乙方签订《土地租赁合同》。根据该合同约定，甲方将10.5亩工业用地提供给乙方用于工业开发。租赁期限为五十年，自2003年6月2日起至2053年6月1日止。此外，该合同还就租金数额及交纳时间方式，甲乙双方的权利义务，违约责任等事项进行了约定，截至本协议签订前，乙方已经向甲方交纳自2003年6月2日起至2011年6月1日止的租金计17.85万元，水电费交至2010年5月31日，甲方同意自本协议签订之日起，乙方将《土地租赁合同》中乙方全部权利义务转让给丙方，本协议签订后，《土地租赁合同》中原由乙方享有的权利及承担的义务转由丙方享有和承担，《土地租赁合同》由甲方与丙方共同履行。甲方同意并确认，自《土地租赁合同》签订后至本协议签订前乙方在履行《土地租赁合同》过程中已发生的所有投入及享有的相关权利（包括但不限于乙方已建成和正在建设的地上物、附属物等），在本协议签订后一并转让给丙方所有。此外，该协议还约定了其他内容。
2012年6月8日，荣升达源公司（甲方）与李振波（乙方）签订《土地租赁合同》，约定经甲乙双方友好协商，甲方同意将位于北京市通州区张家湾镇里二泗村工业用地及地上物租赁给乙方，面积10.5亩。租赁期限41年，自2012年6月2日至2053年6月1日止。乙方租赁甲方的工业用地将用于储物及开展业务使用，租金为每年68293元，租金总额280万元，甲方有权监督乙方对租赁物的合理使用，有权按时向乙方收取企业生活供水、排水、用电等费用，其价格按国家地方标准执行，甲方保证乙方合同期内自主经营，不干涉乙方一切合法经营活动，不因法定代表人的变更而改动协议内容，甲方有权就土地使用权及地上物进行转租、转借及与第三人合作。乙方有义务向甲方交纳租金及水电费等费用，水、电安装费用乙方自负，租赁土地上的所有建筑所有权归乙方所有，乙方有权自由处置，协议期内本协议项下土地具备转出转让条件时，乙方享有唯一受让权。如遇自然灾害等不可抗力致本合同无法履行时，双方互不赔偿，解除合同。如遇国家（含镇级）征占租赁土地，致本合同无法履行的，甲乙双方可解除合同。由甲乙双方共同聘请评估机构，对土地及土地以上的建筑物及附着物进行评估，乙方就评估认定的数额获得赔偿后，乙方主动搬迁，否则视为乙方放弃地上物所有权。此外，合同还约定了其他内容。同日，刘某向李振波出具了《收据》载明：“今收到李振波交来李振波与北京荣升达源设备安装工程有限公司签订的土地租赁合同租金，此租赁土地位于北京市通州区张家湾镇里二泗村，租赁数量为10.5亩，租赁期限为41年，租赁总金额为280万元。此租赁以现金形式一次性付清”。
另查，刘某原系荣升达源公司法定代表人，据刘某本人陈述，其作为公司法定代表人时具体职务为总经理，任职期间为1995年至2016年初，案外人刘国强系刘某父亲，签署涉案《土地租赁合同》时，荣升达源公司的股东为刘某和刘国强。2012年6月7日，刘某和刘国强签署《股东会决议》，会议内容为：“关于公司以280万元将通州区张家湾镇里二泗村10.5亩土地租赁给李振波相关事宜的决定。股东决议内容如下：同意将位于北京市通州区张家湾镇里二泗村土地及地上物租赁给李振波，土地面积10.5亩，租赁期限自2012年6月2日至2053年6月1日，租金总计280万元，地上建筑物产权完全归李振波所有。全体股东一致表决，同意此项决定，本次会议应到股东2人，实到2人，符合公司章程的有关规定，该决议有效”。
庭审过程中，荣升达源公司提交了2份《房地产借款抵押合同》，同时申请刘某作为证人出庭，用以证明荣升达源公司与李振波就涉案《土地租赁合同》的土地进行了抵押的约定，且合同目的是为刘某的借款提供担保，虽然《房地产借款抵押合同》的借款人载明的是荣升达源公司，但实际上借款人为刘某，刘某个人没有权利作担保。庭审过程中，刘某称，签署涉案《土地租赁合同》、《收据》及《股东会决议》时，其系荣升达源公司法定代表人，任职总经理，上述材料的签署实际系作为借款担保的手续，如果借款到期未还，就执行上述材料载明的内容，涉案《土地租赁合同》签署后，李振波并未实际支付租赁费，亦未向荣升达源公司或刘某本人主张交付涉案租赁物，但关于借款人的问题，刘某称借款人是荣升达源公司，借款主要用于向银行偿还之前荣升达源公司因经营需要的贷款。关于李振波作为证据提交的两份工商银行网银电子回单（共计400万元），刘某表示借款事实存在，但是已经偿还，在此之后没有其他借款，上述400万元与本案租金无关。李振波对2份《房地产借款抵押合同》的真实性认可，但认为与本案无关，就刘某作为证人的当庭陈述，李振波认为刘某对双方具体钱款往来表述含糊其辞，主张涉案《土地租赁合同》虚假，但未能就具体理由进行合理解释，且截至目前刘某还是公司职员，故对刘某证人证言不予认可。
就荣升达源公司与李振波之间的借款问题，根据刘某的陈述及李振波的自认，双方自2009年开始有多笔借款往来，往来金额为4000多万。就涉案《土地租赁合同》载明的280万元租金，李振波称400万元借款到期后，因荣升达源公司未能全额偿还借款，经过双方确认尚有280万元欠款，故双方签署涉案《土地租赁合同》，确认就280万元借款转为租赁合同相应款项，280万元是双方对400万元借款的最终结算和确认。荣升达源公司则称，借款400万元偿还一部分后，双方就剩余的280万元借款，按照涉案租赁合同约定的41年租期，进行计算后得出了每年的租金数额即68293元，所以双方是借款关系，涉案《土地租赁合同》本身是担保的性质。
根据荣升达源公司提交的2份《房地产借款抵押合同》显示，上述合同的贷款人为李振波，借款人为荣升达源公司，担保人为刘某。根据上述合同的约定，荣升达源公司将涉案租赁合同土地上的厂房抵押给了李振波。对此，李振波称双方签署《土地租赁合同》，之所以确认41年的租金280万元一次性支付，是因为双方合同中未明确地上物的对价条款，其实280万元已经包括了地上物的对价，考虑到《土地租赁合同》中对地上物对价约定的瑕疵，双方在后来的《房地产借款抵押合同》中，又对地上物进行了抵押的约定，就是为了确保权益的最终实现。荣升达源公司对此解释不予认可。
一审法院认为：根据双方的庭审陈述，涉案土地租赁合同载明的280万元租金，系在400万元借款已偿还120万元的基础上，双方通过协商确认尚有280万元借款到期未还，故将租金数额确认为了280万元。可以看出，本案争议的《土地租赁合同》签订前，荣升达源公司与李振波之间确实存在借款合同关系，但双方诉争的《土地租赁合同》是在荣升达源公司未偿还借款的情况下，经双方协商确认，将借款合同关系转变为土地租赁合同关系，将280万元尚欠款数额转为涉案租金，并对租赁物的情况、租金支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。故本案中，双方针对280万元尚欠数额，经协商一致签署《土地租赁合同》，建立土地租赁合同关系，实质是终止借款合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期荣升达源公司难以清偿债务时，通过将荣升达源公司享有相应权利的租赁物出租给李振波的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在合同法五十二条规定的合同无效情形。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。故涉案租赁合同应为有效。但在租赁合同有效的情形下，租赁合同的租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效，且转租期限不应超过原租赁期限。故涉案租赁合同有效的期限应该认定为2012年6月2日至2023年6月1日，2023年6月1日以后的部分无效。荣升达源公司提出双方签订《土地租赁合同》未经里二泗村委会同意的意见，并非认定涉案租赁合同无效的法定理由。荣升达源公司提出的诉讼时效问题，与合同效力认定无关。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十四条之规定，判决：一、确认李振波与北京荣升达源设备安装工程有限公司于二〇一二年六月八日签订的《土地租赁合同》租期为二〇一二年六月二日至二〇二三年六月一日的部分有效；二、驳回李振波其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。荣升达源公司向本院提交：
证据1.收据两份，2012年12月1日的收据内容为：“今收到李振波借给荣升达源公司款项6079883元”，收款人处为刘某签字，收据上加盖荣升达源公司公章；2014年6月1日的收据内容为：“今收到李振波借给荣升达源公司款项，1216.9818万元已付，215.8630万付现金，14328448元”，收款人处有刘某签名，未加盖公章，均证明《土地租赁合同》约定的租金并未以280万元借款折抵，借款一直记息，《土地租赁合同》无效；
证据2.荣升达源公司与刘国平、赵文伟签订的《合作协议书》，证明涉案土地及地上物是荣升达源公司与刘国平、赵文伟共同租赁，荣升达源公司对涉案土地及地上物不具备全部处分权；
证据3.北京市国土资源局通州分局出具的《政府信息答复告知书》（2017）第150号-答，内容为“依据附图上勾画的大致范围和位置，经与权属库数据核对，图中标注地块土地权属性质为集体土地”，证明涉案土地权属性质为集体用地；
证据4.北京市国土资源局通州分局出具的《政府信息答复告知书》（2017）第151号-答及附件：通州区土地利用总体规划图（申请人附图所示地块），该告知书内容为“经核实，您申请的‘张家湾镇里二泗村附图所示地块土地规划图’详见附件”，附件显示规划土地用途为有条件建设区，证明根据通州区土地利用总体规划2006年-2010年版，涉案土地的规划土地用途；
证据5.北京市国土资源局通州分局出具的《关于北京荣升达源设备安装工程有限公司申请张家湾镇里二泗村南街85号院土地现状情况的说明》，该说明内容为“依据荣升达源公司提供的影像图中勾画的位置（通州区张家湾镇里二泗村南街85号院），经对比数据库，该公司提供地块土地利用现状为村庄建设用地和农村道路。”，证明涉案土地现在土地利用现状，荣升达源公司认为土地利用现状不代表合法使用用途；
证据6.涉案土地地上物现场的照片打印件，证明涉案土地地上物属于违建，曾经被相关行政部门作出处罚并部分拆除，不能合法出租、出售，《土地租赁合同》中约定买卖地上物无效。
另，荣升达源公司申请证人刘某出庭作证，刘某称，签署《土地租赁合同》是为了对借款作担保，2011年借过李振波两个200万，后来还了200多万后，经过计算还剩本息480万未还，其中280万作为《土地租赁合同》中的租金，另外200万签了一份《房屋买卖合同》，将房子卖给李振波，约定房屋价款是200万。为了保住这两笔财产，刘某后来又签了借款抵押合同，钱数越来越多。2015年刘某还签署过此类借款抵押合同，刘某没有原件。2013年和2014年的两份《房地产借款抵押合同》原件可能是当时补签字留在了刘某手中。涉案土地为集体土地，地上物都没有手续，相关部门曾发通知要求荣升达源公司拆除地上物，荣升达源公司在2013年、2014年曾经拆过部分地上物，拆除的地上物大约是2013年建的。
李振波对荣升达源公司提交的上述证据发表如下质证意见：1.对证据1的真实性认可，证明目的不认可，认为收据中显示的借款与本案的280万无关；2.对证据2的真实性和关联性均不认可，主张《协议书》是村委会和服装公司、荣升达源公司三方签订，并未涉及他人利益，且《合作协议》也没有村委会的盖章确认；3.对证据3的真实性认可，对答复内容认可，但是认为集体用地不能说明其是否属于建设用地；4.对证据4的真实性认可，认为规划图中显示涉案土地为有条件建设区，可以进行建设；5.对证据5的真实性认可，认为国土资源局对涉案土地进行具体说明是因为张家湾镇里二泗村相关历史情况是政府部门明知的；6.对证据6的真实性认可，证明目的不认可，认为不能证明荣升达源公司主张的拆迁情况。7.对刘某的证人证言不予认可。本院对上述证据的认证将综合全案情况进行认定。
李振波在本案二审过程中未提交新的证据。
本院就涉案土地情况联系通州区张家湾镇政府规划科进行询问，该部门工作人员称，2000年通州区乡镇企业局成立过一批工业大院，包括里二泗村工业大院，里面有很多企业。工业大院没有明确的四至。工业大院管理主要是村里管，镇里不管，村里有一个劳动服务中心，村里的企业都属于里二泗村工业大院。目前里二泗村不涉及拆迁，将来有可能涉及，镇里并未向里二泗村的企业发过拆迁通知，有可能是关于企业腾退发过通知。里二泗村的地上物几乎都没有审批手续。李振波认可该询问笔录，荣升达源公司主张涉案土地性质和地上物的审批情况应以相关部门的审批文件、档案为准，不能以政府部门工作人员的陈述为准。
本院二审期间补充查明以下事实：2013年4月30日，李振波与荣升达源公司、刘某签署《房地产借款抵押合同》，约定：贷款人：李振波，借款人：荣升达源公司；担保人：刘某。荣升达源公司愿以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式抵押给甲方，作为借款的担保，并支付合同约定的利息和相关费用。抵押明细包括：（1）座落（四至范围）：通州区宋庄镇邢各庄村，建筑面积：20亩，土地用途：租用（期限25年），地上物：厂房；抵押房地产价值377.9180万；（2）座落（四至范围）：通州区张湾镇张湾村，建筑面积：448平方米，房屋、土地用途：私有产；权证编号：通张房权证通私字第XX**号，抵押房地产价值：250万元；（3）座落（四至范围）：通州区张家湾镇里二泗村；建筑面积：10.5亩，土地用途：租用（期限42年），地上物：厂房，抵押房地产价值：250万元。抵押期限：自2013年3月1日至2013年4月30日止。借款数额：8779180元，借款期限：自2013年5月1日至2013年9月30日。
2014年6月1日，李振波与荣升达源公司、刘某签署《房地产借款抵押合同》，约定：贷款人：李振波，借款人：荣升达源公司；担保人：刘某。荣升达源公司愿以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式抵押给甲方，作为借款的担保，并支付合同约定的利息和相关费用。抵押明细包括：（1）座落（四至范围）：通州区宋庄镇邢各庄村，建筑面积：20亩，土地用途：租用（期限25年），地上物：厂房；抵押房地产价值332.8448万；（2）座落（四至范围）：通州区张湾镇张湾村，建筑面积：448平方米，房屋、土地用途：私有产；权证编号：通张房权证通私字第XX**号，抵押房地产价值：500万元；（3）座落（四至范围）：通州区张家湾镇里二泗村；建筑面积：10.5亩，土地用途：租用（期限42年），地上物：厂房，抵押房地产价值：600万元。抵押期限：自2014年6月1日至2014年9月30日止，借款数额：14328448元，借款期限：2014年6月1日至2014年9月30日。
关于租赁物的交付问题，李振波与荣升达源公司均认可签署《土地租赁合同》后，涉案土地及地上物一直由荣升达源公司占有使用，李振波主张因双方有其他经济往来，存在多年合作关系，故没有积极主张交付租赁物。关于两份《房地产借款抵押合同》中对涉案土地地上物的抵押担保约定，李振波主张《土地租赁合同》约定的280万元租金中已经包括地上物的对价，但该合同中未明确地上物的对价，故双方在《房地产借款抵押合同》中又将涉案土地上的厂房抵押给李振波，以保护李振波的权利。关于两份《房地产借款抵押合同》中的借款金额是否包含《土地租赁合同》中的租金280万元，李振波主张《土地租赁合同》中的租金280万元与《房地产借款抵押合同》中的借款金额无关。荣升达源公司对李振波的主张均不予认可，主张《土地租赁合同》系对双方之间借款的担保，280万元并未折抵租金，一直作为借款计算本息，《房地产借款抵押合同》中的借款金额包括280万元。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，李振波与荣升达源公司均认可签订《土地租赁合同》时通过协商确认尚有280万元借款到期未还，李振波主张280万系将欠款折抵为租金，荣升达源公司主张《土地租赁合同》实际上是对借款的担保、280万元并未折抵租金，故本案的审查焦点为双方之间是否存在租赁的真实意思表示。本院认为，首先，双方签订《土地租赁合同》后，涉案土地及地上物一直由荣升达源公司占有使用多年，李振波并未提交证据证明其向荣升达源公司主张过交付涉案土地及地上物，该情形与通常租赁合同的履行方式不符，李振波亦未对此作出合理解释和说明；其次，《土地租赁合同》中已约定涉案土地上的所有建筑物归李振波所有，李振波有权自由处置，但双方之后又两次签订《房地产借款抵押合同》，将涉案土地上的房地产抵押给李振波对借款进行担保，该约定明显与《土地租赁合同》存在矛盾，亦不符合常理；最后，李振波主张双方约定将280万借款转化为租金，但现有证据无法证明双方之后签订的《房地产借款抵押合同》中的借款不包含《土地租赁合同》中的280万元。因此，根据查明事实及现有证据，无法认定李振波与荣升达源公司之间存在租赁的真实意思表示，现李振波起诉要求确认《土地租赁合同》有效于法无据，本院不予支持。
综上所述，本院对荣升达源公司上诉主张中的合理部分予以采信，荣升达源公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销北京市通州区人民法院（2016）京0112民初30697号民事判决；
二、驳回李振波的诉讼请求。
一审案件受理费70元，由李振波负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由李振波负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春香
审 判 员 周熙娜
代理审判员 王 奔
二〇一七年六月八日
法官 助理 李晓晴
书 记 员 崔 莹