河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民三终字第843号
上诉人（原审被告）王丰周，男，1957年3月27日出生，汉族。
委托代理人朱寒冰，河南博正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王南洋，男，1987年12月16日出生，汉族。
上诉人王丰周因与被上诉人王南洋房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2013）中民二初字第1943号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王丰周及其委托代理人朱寒冰到庭参加了诉讼，被上诉人王南洋经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年5月28日，王丰周与王南洋签订《房屋租赁协议书》一份，主要约定：王丰周将其自有的位于远东咖啡公寓420标间出租给王南洋使用；租赁期限为2013年5月28日至2014年5月27日；租金为每月1000元，押金2000元，以上款项以现金或银行转帐的方式支付；双方议定采用押二付年的结算方式。提前30天支付下次房租，如采用现金支付方式，王丰周在收到王南洋租金（包括押金）后须开具收据给王南洋。无论在任何情况下，王丰周都不能将押金转为租金；王南洋须自行如期交纳租赁期内实际使用的水电费、有线电视费、物业费；如有特殊情况需提前一个月通知对方，协商后解除本协议，退还押金及剩余租金（退还租金按月标准）。王丰周违约，除退还王南洋保证金外，还需支付王南洋上述金额的违约金。反之王南洋违约，则王丰周有权不退还保证金。2013年5月29日，王南洋通过银行转帐向王丰周支付租金12000元。王南洋还向王丰周交纳2000元。诉讼中，王南洋、王丰周均认可该2000元系王南洋向王丰周支付的押金。王丰周在租赁合同签订后按合同约定将房屋交付给王南洋使用。2013年8月4日，王南洋使用的出租房屋漏水，并渗到楼下住户家中。由于对损失赔偿问题协商无果，楼下住户将王南洋、王丰周诉至法院，要求王南洋、王丰周赔偿其损失。2013年10月份，王南洋使用的出租房屋卫生间的水渗到楼下住户家中，王南洋曾打电话通知王丰周解决卫生间的漏水问题，但王丰周一直未予维修。由于王南洋、王丰周对于出租房屋漏水维修事项协商无果，王南洋提出解除租赁合同，并于2013年10月20日从租赁房屋中搬走，将房屋钥匙交给王丰周。
诉讼中，王南洋称厨房漏水的原因是连接菜盆的上水管腐烂锈蚀发生爆裂所致，卫生间漏水的原因是由于地漏和墙缝密封有问题，加上卫生间的防水做的比较薄，导致漏水。王丰周称厨房漏水的原因是王南洋使用不当所致，卫生间发生漏水的原因是王南洋不将卫生间地面的水清理干净，地面长时间被水浸泡所致。王南洋、王丰周对此陈述不一致。
原审法院认为：王南洋、王丰周签订的《房屋租赁协议书》系双方的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护。在租赁关系存续期间，王丰周作为出租人有使承租人即王南洋对于租赁房屋能够正常使用的义务。而王丰周在租赁房屋发生漏水后，未及时对漏水部位进行修缮，妨碍到王南洋对租赁房屋的正常使用，致使王南洋签订合同的目的不能实现，故王南洋主张解除双方签订的《房屋租赁协议书》符合法律规定。但王南洋在2013年10月20日已从租赁房屋中搬走，并将房屋钥匙交给王丰周，故王南洋、王丰周签订的《房屋租赁协议书》于2013年10月20日已经实际解除，王南洋现主张解除《房屋租赁协议书》已无必要，故该院对王南洋要求解除《房屋租赁协议书》的诉讼请求不予支持。王丰周称漏水的原因是王南洋使用不当所致，因其对此只提交了王南洋、王丰周的通话录音为证，而王南洋在录音中并未认可系自身原因导致漏水发生，故该院对王丰周的抗辩意见不予采信。因王南洋已向王丰周交纳一年（2013年5月28日至2014年5月27日）的租金12000元及押金2000元，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，王丰周应将2013年10月20日之后的租金及押金返还给王南洋，故该院对王南洋要求王丰周返还租金7210元及押金2000元的诉讼请求予以支持。对于王南洋要求王丰周支付违约金3000元的诉讼请求，因其对此未提供相应证据证明，该院对其该项请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决如下：一、王丰周自本判决生效之日起十日内向王南洋返还租金7210元及押金2000元；二、驳回王南洋的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105元，王南洋负担5元，王丰周负担100元。
宣判后，王丰周不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实有误，理由如下：一、王南洋与王丰周签订的《房屋租赁协议书》中明确约定“租用期满后应完好无损的交还给甲方”，说明维修责任在王南洋，王南洋在发现橱柜下面漏水后未按约定找厂商修理，却私自改造橱柜的下水管，最终酿成了8月3日的漏水事故。双方在《房屋租赁协议书》中还约定“如有特殊情况需提前一个月通知对方，协商后解除本协议，退还押金及剩余租金”，王南洋没有提前一个月通知王丰周就搬出租赁房屋，且逃跑时未履行维修义务及赔偿责任。因此，是王南洋违约在先，一审法院认定事实错误。二、一审法院在证据采纳方面显示公平。王南洋提交的证人证言及屋内照片全部系虚假，反而被法庭采纳，王丰周提交了屋内的真实照片及录音证据却未被法院采信。一审法院依据王南洋提供的证据判决王丰周返还租金及押金没有依据。综上，为了维护自身的合法权益，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回王南洋的诉讼请求或发回重审；本案一审、二审的诉讼费用均由王南洋承担。
被上诉人王南洋未到庭参加诉讼，庭后书面答辩称：一、王南洋在发现橱柜漏水后通知王丰周维修未果，自此就不再使用橱柜。王南洋自始至终都保持着出租房屋的原貌，没有进行过任何改造，更未私自改造橱柜，王丰周称王南洋私自改造橱柜只是主管臆测，没有相关证据证明。二、2013年8月3日发生的漏水事故，是由于王丰周出租房屋的设备本身存在缺陷，没有及时检修造成的，因此造成的损失应该由出租人王丰周自己承担。三、王丰周出租房屋的设施存在严重缺陷，且没有尽到告知王南洋注意事项、定期检查以及修缮的义务，已经严重违约并导致王南洋无法实现租房目的，王南洋据此解除与王丰周的《房屋租赁协议书》，不应承担违约责任。再者，王南洋已经尽到了注意、管理及通知义务，不存在违约情形。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。鉴于王南洋在2013年10月20日已从租赁房屋中搬走，并将房屋钥匙交给王丰周，故王南洋与王丰周签订的《房屋租赁协议书》于2013年10月20日已经实际解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原审法院判令王丰周将2013年10月20日之后的租金及押金返还给王南洋并无不当。王丰周上诉称其不存在违约行为，相反是王南洋违约，因原审法院并没有认定王丰周存在违约行为，也没有支持王南洋要求王丰周支付违约金的诉讼请求，故本院对王丰周的该上诉请求不予支持。王丰周还上诉称王南洋的违约行为给其造成了财产损失，因王丰周在一审中并未提出反诉，可另行解决。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费105元，由上诉人王丰周负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾小潭
审 判 员 马 莉
代理审判员 刘平安
二〇一四年七月十六日
书 记 员 黄会苹