广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第794号
上诉人（原审原告）：周大翔，男，汉族，身份证住址：重庆市合川市。
委托代理人：皮建彪，广东指针律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：惠州市光大置业有限公司。住所：惠州市惠阳区。
法定代表人：郭耀名，董事长。
上诉人周大翔因与被上诉人惠州市光大置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2014）惠阳法民一初字第672号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
当事人原审的意见
原告周大翔于2014年7月3日向原审法院提起诉讼，请求：1、判令被告继续履行原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》，协助原告将位于惠州市惠阳区众望花园x期x组团x幢x号房在解除查封后办理过户登记手续到原告名下；2、判令被告承担本案全部诉讼费。
主要事实和理由：2014年3月7日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区淡水桥背村北环路的众望花园x期x组团x幢x号房；原告按照分期付款的方式支付购房款人民币2180000元。后原告依据上述合同中附件五的约定于2014年3月15日前支付了办理上述房产预售登记所需的预告登记费人民币80元、维修基金人民币14792元、评估费人民币500元、委托公证费人民币320元及预抵登记费人民币160元，上述共计人民币1015852元。然而，被告未按照合同约定在合同生效之日起30日内向惠阳区房产管理局申请商品房预售登记备案；亦未进一步办理之后的相关房屋过户手续；被告应承担逾期办证的违约金人民币32330元。原告在知道上述情况后多次催促被告履行合同义务，被告却至今仍未依约履行其上述合同义务，其行为严重侵害了原告的权益。
被告惠州市光大置业有限公司未作答辩，也未到庭。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：原告与被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定原告向被告购买涉案房屋，由被告代办过户手续，过户相关费用均由原告承担，并对原告所购买的楼房、房屋价款、交房日期、违约条款等进行约定（具体房号、约定的总价款详见列表），其中第九条约定出卖人逾期交房的违约责任“除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”、第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人自愿委托出卖人办理房屋产权证，出卖人自逾期之日起按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金”。合同期签订后原告已经支付部分房款给被告（具体付款日期详见列表），但未达总房款的50%以上，被告也一直未能履行合同约定的义务进行产权过户，被告也未将涉案房屋交付给原告使用。现涉案房屋已被相关部门查封，故原告向本院起诉诉请被告继续履行合同解封后办理过户手续等等。在庭审时本院依法行使释明权原告仍坚持不变更诉讼请求。
列表：
原告
花园
房号
约定交房日期及总价款
合同签订日期
实际付房款情况
另已付其他办证费用
周大翔
众望花园
x期x组团x幢x号房
2014年12月30日，总价款2180000元
二〇一四年三月七日
2012年12月14日付定金20000元、首期款80000元、首期560000元、2014年3月7日分期款160000元、2014年3月15日付房款180000元、：总房款未付清（总共已付100000元未达50%）
维修基金14792元、预告登记费80元、委托公证费320元、预抵登记费160元、评估费500元
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原被告所签订的商品房买卖合同系双方自愿签署的，未违反相关法律规定，应为有效合同，合同双方当事人应依法按照合同的约定全面履行各自的义务。现原告仅仅只支付部分房款，均未达到约定的总房款的50%，参照广东省高级人民法院《关于在审判工作中如何适用﹤合同法﹥第286条的指导意见》第一条第二款的规定，现原告诉请被告继续履行合同、解封后办理涉案房屋的产权过户理由不充分，本院不予支持，经本院行使释明权，原告表示不变更诉讼请求，故原告该项诉讼请求依法应予驳回。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权利，按缺席论处。
据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，于2014年12月2日判决驳回原告周大翔的全部诉讼请求。案件受理费24367元，由被告惠州市光大置业有限公司负担。
当事人二审的意见
原审原告周大翔不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原判，发回重审或改判上诉人与被上诉人继续履行《广东省商品房买卖合同》，被上诉人将位于惠州市惠阳区众望花园x期x组团x幢x号房屋在解除查封后办理过户登记手续到上诉人名下；2、本案诉讼费全部由被上诉人负担。
主要事实和理由：第一、一审法院认定事实不清。上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》真实有效，对当事人双方均具有法律约束力，双方应全面按照合同的约定全面履行各自的义务。上诉人的确是支付46%的房款，未达总房款的5O%，但双方合同第六条第二款中约定：“买受人于2O14年5月30日前缴清全部房款的60%，计人民币130万元，余款88万元于2014年12月30日前分期付清。”上诉人按照合同约定的义务已于2O14年3月15日前分批次向被上诉人支付了房款共计人民币100万元。之后的事实情况是：上诉人准备在2014年5月30日前将房款缴足到总房款的60%时，被上诉人已处于停业状态，财务部门也无人上班，根本没有办法将余下的房款交付给被上诉人，时至今日，也已超过了双方约定的付清全部房款的最后期限。但上诉人认为，造成上诉人未能及时全部付清房款的责任在被上诉人，上诉人没有过错，上诉人愿意将余下的房款全部付清给被上诉人，而被上诉人也要保证有能力继续履行合同，将房子交付给上诉人，并办理产权过户登记手续。因此，上诉人认为上诉人本人在整个合同的履行过程中不存在任何过错，上诉人要求被上诉人继续履行合同，完全符合法律的规定，一审法院在认定事实时不全面，事实不清，应在查明相关的事实的基础上支持上诉人的一审诉讼请求。而上诉人也同意可将余下的房款留存到人民法院，法院可判决将涉案房屋过户到上诉人名下，并将涉案房屋判归上诉人所有，以维护上诉人的合法权益。第二、一审法院判决适用法律错误，且不全面。一审判决认为“现原告仅仅只支付部分房款，均未达到约定的总房款的50%，参照广东省高级人民法院《关于在审判工作中如何适用（合同）第286条的指导意见》第一条第二款的规定，现原告诉请被告继续履行合同、解封后办理涉案房屋的产权过户理由不充分，本院不予支持。”上述判决部分，适用法律严重错误。广东省高级人民法院《关于在审判工作中如何适用（合同）第286条的指导意见》第一条第二款的适用是有一定的前提条件的。首先，要人民法院判决支持当事人对建设工程享有优先受偿权，即是要有生效的判决确定当事人对建设工程享有优先权时才能对抗没有付到50%的购房款的消费者。而目前尚没有任何生效的判决确定有任何的建设工程优先受偿权的存在，而一审法院也未提供相关的生效判决作为本案一审判决的依据。其次，更为重要的一点是，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》（法释（2012）16号），第四条明确规定：建设工程承包人的优先受偿权的期限为六个月；自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。这也就是说，承包人行使优先受偿权有一个期限限制，即自建设工程竣工之日或合同约定的竣工日期之后的六个月内。而上诉人涉案房屋的施工合同约定的工程竣工日期为2012年11月2日。而实际竣工日期也是在2013年6月份前。因此，承包人对涉案工程已没有优先受偿权，而上诉人是涉案房屋的合同买受人，对房屋享有优先权利。上诉人起诉要求被上诉人继续履行合同，包括办理预告登记和在解除查封后办理过户登记手续等诉求完全合理、合法。
被上诉人未作答辩。
本案在二审诉讼期间，上诉人补充提交了《建设工程规划许可证》、《广东省建设工程标准施工合同》。
二审查明的事实
本院二审除查明一审已经查明的事实外，还补充查明：《广东省商品房买卖合同》第六条约定：买受人于2014年5月30日前缴清全部房款的60%，计人民币130万元，余款88万元于2014年12月30日分期付清。第八条约定：出卖应当于2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将五单位验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。
本院判决的理由和结果
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据查明的事实及上诉人在二审中的上诉意见，本案二审的焦点主要在于当事人之间签订的《商品房买卖合同》能否继续履行。
本案中，根据当事人签订的《广东省商品房买卖合同》中第六条“买受人于2014年5月30日前缴清全部房款的60％，计人民币130万元，余款88万元于2014年12月30日前分期付清”的约定，上诉人应在2014年5月30日前支付购房款130万元。然而，至2014年5月30日，上诉人只支付了100万元，低于合同约定的60％，即130万元，其行为已构成违约，对此，上诉人应当承担相应的法律后果。针对此事实，上诉人称被上诉人当时处于停业状态，没有办法在规定日期内将余下的房款交付给被上诉人，根据《中华人民共和国事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，上诉人应提交相应的证据加以证明。因上诉人没有提交相应的证据证明，故该上诉意见本院不予采纳。
根据不动产预告登记的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，《商品房买卖合同》约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向惠阳区房产管理局申请登记备案，由出卖人代办理商品房预售预告登记。”然而，被上诉人并未按照合同义务办理预告登记手续，故双方的买卖行为不能对抗第三人。因被上诉人未履行预告登记义务，导致被上诉人的购买的房屋被查封，合同能否履行处于不确定状态，对此，上诉人有权追究被上诉人的违约责任。因涉案房屋已被法院查封，且何时解封，能否解封无法预见，故上诉人诉请法院判令双方继续履行合同，被上诉人在房屋解封后过户到其名下理由不充分，本院不予采纳。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4367元，由上诉人周大翔负担。
本判决为终审判决。
审判长赖锦荣
审判员苏丹红
代理审判员胡江
二〇一六年三月一日
书记员廖献鹏
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；