天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民二初字第1258号
原告徐添文，男，1987年2月20日出生，汉族。
委托代理人余莺莺，上海宇钧律师事务所律师。
被告天津星耀投资有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。组织机构代码：66610770-1。
法定代表人颜语，董事长。
委托代理人温集发，该公司法务人员。
原告徐添文与被告天津星耀投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人余莺莺和被告的委托代理人温集发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐添文诉称，原告与被告于2009年12月31日签订了《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的坐落于津南区八里台镇天嘉湖澜海庄园7号楼-1-3004号的房屋一套，总价款905751元。被告应于2011年12月30日前向原告交付房屋。合同签订后，原告交付了房款，但被告一直拖延交付房屋。现原告诉至法院请求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金97368元（含未办理房产证的违约金）及已付房款利息217728元（2011年12月31日至2014年11月30日）直至房屋实际交付为止；2、被告赔偿房屋差价损失40万元。
被告天津星耀投资有限公司辩称，感谢原告选择并购买被告开发的房屋，对逾期交房给原告造成的不便表示歉意。认可2011年12月31日至2013年8月24日的违约期间。诉争房屋于2012年10月30日经四方竣工验收合格，符合合同第三条约定的交房条件，并且在该日期前诉争房屋配套设施齐全，能够正常运行，符合合同约定的配套设施交付的约定。被告于2013年8月20日以邮政特快专递的形式向原告寄发了入住通知书，该通知书载明2013年8月19日可以办理入住手续，建议于2013年8月24日办理入住手续。故在2013年8月24日后，被告不存在逾期交房的违约行为。原告主张的金额明显过高，高于其实际损失，其实际损失应当按照同地段同类型的房屋租金指导价进行计算。原告的损失明显低于其诉请的金额，请求法院予以减少。原告的第二项诉讼请求，请求法院予以驳回。同时催促原告尽快办理入住手续，房产证可以随时办理。房产证被告不存在违约，应由原告本人亲自办理。退一步讲，即使法院认定被告违约，被告也仅承担总房款的万分之一。
原告向法庭提供证据如下：
1、天津市商品房买卖合同，证明原、被告之间签订了商品房买卖合同，且合同中对交房日期及逾期交房应承担的违约责任有明确约定；
2、个人购房担保借款合同、委托划款扣款委托书、房地产抵押清单、银行个人借款凭证，证明原告贷款金额并将该款给付被告；
3、购房发票1张，收据，证明原告支付的购房款及相关费用；
4、户口页及租房合同（复印件），证明原告于2010年6月7日户籍地已近变更，2013年4月20日前，原告搬出原户籍地，无法接收被告的书面通知。
被告的质证意见为：对原告提交的证据1-3真实性均无异议，对证据4的真实性不认可。
被告向法庭提交证据如下：
1、工程竣工验收报告1份，证明诉争房屋符合交房条件的时间为2012年10月30日；
2、大配套证明5份、小配套证明6份，证明配套设施齐全，符合合同交付条件；
3、交付通知书1份，告知时间为2013年8月19日，建议原告办理时间为2013年8月24日；
4、邮件查询单1份，证明被告履行了通知义务。
原告的质证意见为：对证据1-2的关联性不认可，且证明被告违约。证据3原告未收到。证据4真实性认可，但没有收到，其有没有通知书也不知道。
本院的认证意见为：对原告提交的证据4，因为是复印件，本院对该证据的证明效力不予采纳。对原告提交的证据1-3、被告提交的证据真实性均予采信，对证据效力予以确认。
经审理查明，原、被告于2009年12月31日签订了天津市商品房买卖合同，双方约定：“原告购买被告开发的坐落于津南区八里台镇天嘉湖澜海庄园7号楼-1-3004号商品房一套，价款为905751元。被告应于2011年12月30日前将房屋交付给原告”。合同签订后，交纳了全部房款。诉争房屋于2012年10月30日通过了竣工验收，被告于2013年8月19日向原告寄发了交付通知书，告知原告于2013年8月24日办理入住手续。
另查明，双方签订的商品房买卖合同第五条规定：（注：甲方为被告，乙方为原告）甲方逾期交付商品房的处理如下：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，双方继续履行合同，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。
本院认为，原、被告之间订立的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且该合同并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。被告认可的违约期间为2011年12月31日至2013年8月24日，故被告应当按照合同约定的条款支付原告上述期间的已付款利息，其计算方法为：1、2011年12月31日至2012年6月7日，共计160天，按照银行同期贷款利率年6.65%计算，905751×6.65%÷365×160=26403.26元；2、2012年6月8日至2012年7月5日，共计28天，按照银行同期贷款利率年6.4%计算，905751×6.4%÷365×28=4446.87元，3、2012年7月6日至2013年8月24日，共计415天，按照银行同期贷款利率年6.15%计算，905751×6.15%÷365×415=63334.33元，合计94184.46元。关于违约金是否过高的问题，虽双方在合同中约定了违约金的计算标准，但根据合同法的相关规定，当事人约定的违约金过高的，一方当事人可以请求法院予以减少。结合本案的实际情况，双方约定的违约金确系过高，本院予以减少，本院酌情考虑违约金应按已付款利息的30%计算，故违约金的数额应为：94184.46×30%=28255.34元。被告主张按当地的租金标准计算原告的损失而非按合同约定计算，于法无据，本院不予支持。因原告提交的证据4系复印件，本院不予采信，且原告如果变更住址应当按照补充合同约定，应向被告履行书面通知义务。被告按照补充合同约定送达了书面的交房通知书，故自2013年8月24日以后不再承担违约责任。故原告主张违约金计算至实际交房之日的诉请，本院不予支持。原告主张房屋差价损失40万元，没有法律依据，本院亦不予支持。原告主张的房产证违约金，按照双方合同约定，被告应承担总房款的万分之一，即90.58元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《天津市房屋权属登记条例》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后十五日内给付原告徐添文自2011年12月31日至2013年8月24日的已付款利息94184.46元和违约金28255.34元，共计122439.8元；
二、被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后十五日内给付原告徐添文逾期办理权属登记违约金90.58元；
三、驳回原告徐添文的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10951元，由原告承担8200元，被告承担2751元。（该款原告已预交，被告于本判决书生效后十五日内给付原告2751元。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉案件受理费，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 孟庆颖
代理审判员 侯 敬
代理审判员 王 昆
二〇一四年十二月二十六日
书 记 员 王梓璇
速 录 员 王 莹