广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第2032号
原告：利均潮，男，1970年2月20日出生，汉族，住广州市花都区。
原告：毕桂英，女，1970年9月16日出生，汉族，住广州市花都区。
两原告共同委托代理人：刘玉国，广东海际明律师事务所律师。
被告：黄伟佳，男，1977年9月4日出生，汉族，住广州市花都区。
被告：广州新港机场实业有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：姚坤金。
两被告共同委托代理人：吴海滨，广东百科律师事务所律师。
两被告共同委托代理人：梅聪颖，广东百科律师事务所律师。
原告利均潮、毕桂英诉被告黄伟佳、广州新港机场实业有限公司（以下简称新港公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月11日立案受理后，依法适用简易程序于2014年12月9日公开开庭进行了审理，原告利均潮、毕桂英及两原告的共同委托代理人刘玉国，被告黄伟佳、新港公司的共同委托代理人吴海滨、梅聪颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年6月15日，在被告的销售部，被告向原告出示一份多达6页的、印刷精美的宣传资料及平面图，被告极力宣传其商铺的经营定位及有关配套设施，如：“365天永不落幕交易会”、“空港展贸——新时代经济核心”、“每年60多场专题展销，吸引世界各地客商聚集，满足商家一年365天采购贸易需求，与每年只设展一个月的广交会形成优势互补”、“金融转汇中心、餐饮休闲中心、商务公寓、商务酒店、vip登机通道”、“46权威协会联手”、“大型珠宝首饰、皮具及化妆品批发中心，有地铁出口，有机场免费穿梭巴士，在商铺前有商务酒店，有大型购物广场进驻，各国商会进驻”等。被告宣称项目名称为“中国南方进出口商品交易中心”，共有二层，1000余个铺位。尤其是得到vip登机口与商铺二层直接相连承诺，促使原告与被告黄伟佳签订合同。
2010年6月10日，原告与被告黄伟佳签订《商铺买卖合同》，购买位于广州市白云国际机场北出口与花都大道交汇处航空商住大厦二层2212号商铺，合同约定建筑面积12.39平方米，因原告在《认购书》中确认商铺认购价为386332元，从总房价款中一次性扣减两年返租期的租金，因此，此商铺合同总房价款为269350元，付款方式为定金及首期款139350元，余款130000元办理按揭贷款。合同第十五约定：合同生效后的220个工作日内，由被告黄伟佳向广州市花都区房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户申办该商铺的交易过户手续。（2）逾期超过15日后，原告有权解除合同。
合同签订后，原告按约定支付了定金及首期款139350元，办证税费9053元，总计：148700元。被告承诺为原告办理按揭手续，但一直未向原告告知按揭进展情况。直到一年后的2011年6月底，原告听其他业主讲因为被告的原因无法办理按揭。
原告又前往商场查看，发现两被告并未如广告所承诺那样开展招商，引进大型商场，引入商家开展经营更是迟迟未动；整个交易中心的商铺也没有进行分割，整个市场是空的，原告也找不到自己的商铺。原告与其他商铺业主向被告提出质疑，无奈被告拒不正面回应，为此原告及其他商铺业主一起向广州市花都区政府、广州市国土资源和房屋管理局花都区分局、广州市工商行政管理局花都分局等部门信访，上述政府部门出具处理意见：要求两被告向原告等业主说明情况，做出合理解释；两被告表示不再催办按揭，对按揭尾款催收延期，撤回要求支付尾款的律师函；原、被告之间签订一份《补充协议》，确认上述内容。可见两被告在没有实质经营的情况下，原告不支付商铺尾款是对履行合同行使不安抗辩权的行为，责任完全在于被告违约在先。所以原告不能办理按揭贷款的原因，不在原告，相反被告应负上全部责任。
另根据原告在花都区国土局查询内档资料得知，2011年7月23日，被告才到广州市花都区房地产交易登记中心申办商铺的交易过户手续，超出合同约定的220个工作日（截至2011年4月28日）15天以上。符合《商铺买卖合同》第十五条约定的解除合同条件：逾期超过15日后，原告有权解除合同。因此原告提出解除合同有合同依据。
另根据原告在花都区国土局查询被告黄伟佳与被告新港公司之间签订的《广州市商品房买卖合同》（一手）内档资料得知，该合同签约时间与原告和被告黄伟佳签订《商铺买卖合同》时间完全一致，均为2010年6月10日，且《广州市商品房买卖合同》（一手）附件三包括“被告新港公司针对该商品房所做的说明（含广告）。”由于本案商铺是直接由被告新港公司向原告交付，被告新港公司并没有向被告黄伟佳实际交付过；并且被告新港公司与被告黄伟佳之间既是买卖关系、又是代理关系、还是担保关系，可以认定被告黄伟佳向原告出售的商铺应涵盖被告新港公司在合同附件三所约定的内容即广告，因此，原告认为《广州市商品房买卖合同》（一手）附件三的约定对原告仍然适用，包含广告。广告中有vip登记口的内容，应属于合同约定的内容。
另被告欲交付的商铺在2014年3月24日的消防验收和检查中不合格，不符合交付的条件，被告无法实际交付。综上所述，请求法院判令：1、解除原告与被告黄伟佳之间于2010年6月10日签订的《商铺买卖合同》；2、两被告立即向原告退还已交房款139350元，办证税费9053元，总计：148700元，并赔偿原告相应利息损失（以148700元为本金，从起诉之日起计至被告退还款项之日止，按中国人民银行同期计收逾期贷款利率标准计算）；3、两被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：不同意原告的全部诉求及事实和理由。我方答辩意见如下：一、原告的诉请没有事实和法律依据，相关理由不能成立，被告不同意原告的全部诉请。二、涉案合同能体现双方的真实意思表示，是合法有效的。被告作为出卖人，已全面履行合同约定的义务，涉案房产已登记在原告名下，原告要求解除合同的诉请不符合约定及法定的条件。1、本案属于二手现铺买卖，在购买涉案商铺前，原告对涉案商铺的现状、周边环境及交易条件均有充分的了解，这一事实有双方签订的《认购书》、商铺买卖合同等证据可以证实。2、出卖方不存在虚假广告宣传的情况，原告的陈述不是事实。即使按照原告提供的广告显示，该广告也属于要约邀请，且广告中明确载明“本广告图文仅供参考，不作为合同附件”。3、由于原告未全面履行付款义务，被告有权根据合同的约定顺延办证时间，因此，原告认为被告存在迟延办证的说法不能成立。4、关于原告提到的商铺经营的问题，与本案无关。被告没有经营或招商引资的合同义务，被告从未就合同约定义务的内容对原告作出任何的承诺，原告也未提供相应的证据予以证实。5、按揭贷款属于原告能够预见的商业风险，因双方在合同中明确约定，如原告按揭贷款不成功的，应当以一次性付款的方式支付余下购房款，且按揭贷款本属于原告与银行之间的法律关系，原告的按揭贷款能否获批被告无权决定。6、关于两被告之间的合同买卖关系与本案无关，两被告之间的相关约定不适用本案，原告的说法无疑加重了被告的合同义务，没有任何法律依据。7、关于原告提到的消防检查指的是物权所有人或实际经营者可能需要履行的义务，涉案商铺已于2011年8月4日登记在原告名下，即使原告认为消防检查未通过也可能是原告的义务，但不属于被告的合同义务，且原告在购买涉案商铺前，涉案商场已通过规划、消防、竣工验收合格，人民法院在审理同一楼盘相类似的案件中已作出生效判决查明了上述事实，并认定涉案商场的商铺符合交付条件。三、被告已分别于2012年9月28日、10月19日通知、催告原告办理涉案商铺的交接手续，但原告拒绝前来办理，根据双方的约定，以及相关的法律规定，不利后果及风险均由原告承担。四、原告要求解除合同的诉请已超过法定的行使合同解除权的除斥期间，视为其放弃相关权利。即使根据原告的陈述，其早已知道所谓的解除的相关事由，但直至原告提起本案诉讼前，原告从未就上述事由向被告提出解除合同。综上，原告的诉请不符合法定或约定的合同解除的条件，其要求被告返还购房款等费用及赔偿损失的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉请。
经审理查明：被告新港公司是涉案商铺所在商场的开发商，也是被告黄伟佳的保证人及受委托人，受被告黄伟佳的委托代为出售被告黄伟佳在该商场的商铺及出售该商场内属其所有的商铺。为推销商铺，新港公司通过派发宣传单及刊登广告等方式宣传、推介商场商铺。
2010年6月10日，原告利均潮、毕桂英（乙方、买受人）与被告黄伟佳（甲方、出卖人）、新港公司（出卖人的委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》，约定：第一条买受人购买的商铺为现铺。第二条买受人所购商铺（现铺）位于广州市白云机场北出口与花都大道交汇处航空商住大厦二层2212号铺，该商铺建筑面积共12.39平方米，其中套内建筑面积6.32平方米。第三条约定：该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为269350元。第四条付款方式及期限约定：买受人应当按时如期将房价款支付给出卖人，买受人以按揭方式付款，于2010年6月10日前支付全部房价款的31%（含定金），计84350元；2010年7月10日前支付全部价款的20%，计55000元；余下房价款130000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入（转入）出卖人指定的银行账号。备注：1、买受人接出卖人通知（电话通知或书面通知）的3天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款；2、银行实际贷款与申请贷款额度之间的差额，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内以现金支付；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。第五条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同……若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，按本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金。第六条约定：出卖人应当于2010年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续。第八条约定：出卖人应于2012年10月1日前，将该商铺按本合同约定的装修标准移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。买受人未按书面通知的时间办理商铺使用权交接手续的，视为从书面通知发出之日起该商铺的使用权已实际交给买受人，一切风险由买受人承担。第十三条约定：买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变，应立即书面通知出卖人。出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起的3天内视为送达。第十五条约定：本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向广州市花都区房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。在此情况下，买受人应当在收到出卖人书面通知后5个工作日内向出卖人提供房地产登记机构要求的、需买受人提供的证件资料。买受人须在申请办理房地产权证手续前，向出卖人提供所需资料及交清全额房价款、违约金（如有）、与政府规定缴纳的税项和费用，因买受人未提供或延迟提供所需资料及未交付或延迟交付上述款项、税费导致出卖人不能或延迟办理产权登记或《房地产权证》的，视为买受人未履行办理产权证的相关义务，由此产生的责任全部由买受人承担，出卖人办理《房地产权证》的时间相应顺延。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期在15日之内，自本合同规定的申办期限之第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，买受人有权解除合同。若买受人选择解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金……合同并对其他事项进行了约定。
《商铺买卖合同》签订前后，原告合计向被告黄伟佳支付购房款139350元，支付办证税费9053元。之后，原告向银行申请按揭贷款，但未获银行批准。
2010年10月9日，被告新港公司（甲方、移交方）与原告利均潮、毕桂英（乙方、接收方）签订《航空商住大厦商铺交接确认书》，约定：“交接物业编号：二层2212号铺。为保证商场的正常经营，甲乙双方在签署《商铺买卖合同》时已对本次商铺交接进行了相关约定，乙方赋有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。2010年9月30日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按《商铺买卖合同》约定的装修标准进行装修，乙方不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺交接手续；甲方对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2012年9月30日前按《商铺买卖合同》约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用……”。
2011年6月26日，新港公司向原告寄送《关于办理按揭手续的通知》，内容为根据合同约定，原告选择按揭付款的方式支付剩余房价款130000元，请原告在通知发出的3天内，到黄伟佳指定的律师事务所办理按揭贷款手续。
2011年8月4日，涉案商铺过户登记至原告利均潮、毕桂英名下，登记地址为广州市花都区广州白云机场北出口空港大道1号2212商铺。根据《房地产权证》显示，房屋权属来源为向黄伟佳购买，商铺建筑面积为12.39平方米，套内建筑面积为6.32平方米。
2012年9月28日，新港公司及案外人广州福地商务有限公司向被告寄出《通知书》，通知原告于2012年10月8日至2012年10月12日办公时间内带齐相关资料办理商铺接收手续。2012年10月19日，上述两公司向原告寄出《告知书》，再次通知原告于2012年10月30日前办理商铺接收手续。2014年6月26日，新港公司向原告寄出《催款函》，要求原告支付拖欠的购房款130000元及相应的利息、罚息、滞纳金、违约金等，并承担相应的违约责任。上述邮件均寄往原告在《商铺买卖合同》中提供的地址，但被告否认已收到上述邮件。
原告至今未向被告黄伟佳支付剩余购房款130000元。2014年9月30日，黄伟佳向本院提起诉讼，请求法院判令：1、黄伟佳与利均潮、毕桂英于2010年6月10日签订的《商铺买卖合同》继续履行；2、利均潮、毕桂英向黄伟佳支付广州市花都区白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦二层2212号商铺购房余款130000元及违约金（违约金以应付房价款130000元为本金，从本案立案起诉之日起，按合同约定每日应付房价款1‰的标准计至被告实际付清款之日止）；3、利均潮、毕桂英承担本案全部诉讼费用。本院以（2014）穗花法民三初字第1799号案立案受理。
另查明，法院就涉案商铺所在商场的相关案子的生效判决中已查明并认定涉案商铺所在商住大厦已经取得建筑工程消防验收合格，商住大厦首、二层已经申请了商场消防安全检查并经公布合格，符合合同约定的交房条件；购房人进行实际使用、出租和经营等所需要的消防义务，应由其自行负担。
本院认为：原、被告签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因此，根据上述法律规定，合同的解除必须具备约定或法定解除条件，也就是合同解除权的行使须以解除权成就为前提，且解除合同的行为应当符合法律规定的程序。
首先，本案被告新港公司在商铺销售过程中进行广告宣传系营销的促销手续，广告内容仅构成要约邀请，而不构成要约，并不成为合同的内容，原告认为两被告未履行广告承诺没有事实和法律依据。原告与被告黄伟佳签订的《商铺买卖合同》亦未约定双方以两被告之间的合同内容作为双方约定的内容，原告认为由于两被告之间就涉案商铺的买卖合同中约定包含广告内容，从而认为原告与被告黄伟佳之间的买卖合同亦应将广告内容包含在内的要求无理。其次，根据《商铺买卖合同》约定，买受人（原告）须在申请办理房地产权证手续前，向出卖人（黄伟佳）提供所需资料及交清全额房价款……因买受人未提供或延迟提供所需资料及未交付或延迟交付上述款项、税费导致出卖人不能或延迟办理产权登记或《房地产权证》的……出卖人办理《房地产权证》的时间相应顺延。由于原告至今尚未向被告黄伟佳付清全额房价款，被告黄伟佳办理《房地产权证》的时间亦可相应顺延，因此原告以被告黄伟佳迟延办理产权过户手续为由要求解除合同亦没有事实和法律依据。第三，原告明知购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，其应对经营风险存在合理预期，故商铺后续经营所产生的风险应由购买人自行承担。另外，原告在选择按揭方式付款及向银行申请按揭贷款前就应当预料到银行可能基于国家政策变化或银行自身风险评估而不予放贷的情形。故经营风险及银行是否同意贷款均不能成为解除合同的合法事由。第四，涉案商铺所在商住大厦已经取得建筑工程消防验收合格，符合合同约定的交房条件。而根据《商铺买卖合同》约定，买受人未按书面通知的时间办理商铺使用权交接手续的，视为从书面通知发出之日起该商铺的使用权已实际交给买受人，一切风险由买受人承担。本案被告已向原告在合同中提供的通讯地址寄送相关函件通知原告收铺，根据上述约定，应视为被告已履行交铺义务。因此购房人进行实际使用、出租和经营等所需要的消防义务，应由其自行负担。原告以商铺消防验收和检查不合格，不符合交付条件为由要求解除合同，缺乏充分依据。第五，涉案商铺产权登记面积与合同约定面积一致，亦不符合约定及法定解除条件。综上，原告请求解除其与被告黄伟佳之间签订的《商铺买卖合同》没有事实和法律依据，本院不予支持。
因合同并未解除，原告要求被告新港公司返还购房款139350元、办证税费9053元并赔偿利息损失，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告利均潮、毕桂英的全部诉讼请求。
案件受理费2738元，由原告利均潮、毕桂英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，视为自动撤回上诉处理。
审判员 陈耿俊
二〇一四年十二月十二日
书记员 孙雪芳