广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0307民初1154号
原告（反诉被告）：周全孙。
原告：占国辉。
原告共同委托代理人：熊伟，广东龙昌律师事务所律师。
被告（反诉原告）：苏进忠。
委托代理人：吴振强、庄爱萍，广东广和律师事务所律师。
第三人：深圳市华川置业代理有限公司。
法定代表人：杜志兵。
原告（反诉被告）周全孙、原告占国辉诉被告（反诉原告）苏进忠、第三人华川代理公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年4月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人熊伟、被告委托代理人吴振强到庭参加诉讼，第三人华川代理公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年9月16日，两原告与被告签订《二手房买卖合同》及附件，双方约定被告将位于广东省深圳市龙岗区东都花园二期2栋2204房屋转让给原告占国辉。合同签订后，原告占国辉支付被告购房定金18万元。但2016年10月4日深圳市政府出台了楼市调控政策，导致原告占国辉不具备购房资格，属于因不可归责于当事人双方的事由导致无法继续履行合同，依法应解除合同，为维护原告合法权益，故请求判令：1、解除两原告与被告之间《二手房买卖合同》及附件；2、被告返还两原告购房定金18万元及利息（以18万元为基数，按照中国人民银行逾期贷款利率，从起诉之日起至返还全部款项之日止）；3、本案受理费、保全费、公告费、担保费等诉讼费用由被告承担。
被告辩称，被告不同意原告第2、3项诉讼请求，原告的起诉缺乏事实和法律依据。被告并不认识原告占国辉，被告在签署主体变更确认书中并没有原告占国辉的签字和原告占国辉的身份证号码登记，购买房产时原告周全孙向被告口头称该房产可能过户给他本人或其妻子，故要求将买方产权姓名空置。
被告针对原告的起诉，提起反诉称，2016年9月16日，原、被告签订《二手房买卖合同》，合同约定被告将其位于广东省深圳市龙岗区东都花园二期2栋2204房屋以人民币358万元的价格转让给原告周全孙，并约定了双方的权利义务和责任。被告签署《主体变更确认书》时“现买方”及“买方产权姓名写为”信息是空白的，被告与占国辉自始至终都未见过面，更不知其缘何成为所谓的新政后没有购房资格的“现买人”。合同签订后，被告已履行合同义务，而原告周全孙以事实行为拒绝履行合同义务，属明显违约，依据双方签订的《二手房买卖合同》的第10条，被告有权依据该约定要求原告周全孙支付房屋转让价款的百分之二十的违约金即716000元。综上，被告为维护自身合法权益，请求判令：1、原告周全孙因解除2016年9月16日双方签订的《二手房买卖合同》须向被告支付转让成交价百分之二十的违约金716000元；2、原告周全孙承担本案的全部费用。
原告对被告反诉的答辩意见与本诉起诉意见一致。
第三人华川代理公司未出庭答辩，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2016年9月16日，原告周全孙与被告苏进忠通过第三人华川代理公司居间介绍签订一份《二手房买卖合同》，约定：被告苏进忠（卖方）将其位于深圳市龙岗区东都花园二期2栋2204房出售给原告周全孙（买方），建筑面积89.59平方米，转让成交价为358万元；买方同意合同生效之日向卖方支付定金18万元。双方约定买方按向银行按揭贷款方式支付定金之外的楼款，该楼款到买卖双方指定银行或第三方进行资金监管，卖方必须配合于买方付款日之前3日内到上述机构办理资金监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合，买方有权待监管手续办理完毕后3日内付款，买方须将首期款（以银行评估价为准）支付到监管账户，买方于房产证办出30日内向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料。银行出具贷款承诺函之日（若卖方需赎楼的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记及买方按揭银行出具贷款承诺函之日）起3日内，双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3个工作日内出具公证委托书给担保公司指定人员。因合同产生的相关税费、服务佣金全部由买方承担。卖方应在收到除交楼押金外全部房款3日内将该物业交给买方，双方同意在定金中预留5000元作为交楼押金交由第三方监管。买方承诺其符合深圳市政府规定的相关购买房产及银行按揭贷款的条件，如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之三支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过七日，卖方可以解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金。如卖方未按照合同期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之三支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过七日，买方可以解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还定金。同时，合同备注条款中注明：（1）、卖方须配合买方满两年过户，如房产证办出来时未满两年则需等满两年过户；（2）卖方承诺产权清晰，如因此导致不能过户后果自行承担；（3）、买方承诺熟知限购限贷令，且信用记录良好，如因此导致不能过户，后果自行承担；（4）、双方协商同意，签合同当日买方支付定金10万元，卖方做完公证当日买方再支付卖方8万元定金；（5）、卖方实收交易价358万元，交易的一切费用由买方承担；（6）、卖方办理自己房产证产生费用由卖方承担。
同日，原告周全孙（原买方）、占国辉（现买方）与被告苏进忠（卖方）签订一份《主体变更确认书》，内容为：卖方于2016年9月16日与买方签署了《二手房买卖合同》，出售东都花园二期2栋2204物业，卖方、买方经协商一致，同意在签署《深圳市二手房买卖合同》时，买方产权姓名写为占国辉，由其继续履行《二手房买卖合同》项下买方未履行的义务，买方对其承担保证责任。被告主张签订该确认书时内容系空白的，内容系在被告不知情的情况下添加。
合同签订后，2016年9月16日、18日被告向原告周全孙出具两张收据分别确认收到定金10万元、8万元。原告周全孙通过银行转账向被告支付定金10万元、7.5万元，另外代被告向第三人华川代理公司支付水电押金5000元，第三人于2016年9月18日向被告出具了收到5000元水电押金的收款收据。2016年9月18日，被告苏进忠在深圳市罗湖公证处办理一份公证委托书，委托案外人武仲明、杜志兵、余永辉代为办理涉案房产出售等全部手续。
另说明，1、签订合同时，被告苏进忠尚未取得涉案房产的房产证，2017年2月17日，办理了不动产权证书（粤20**深圳市不动产权第0019165号），登记权利人为苏进忠，苏进忠购买该房产的买卖合同签订日期为2015年1月6日。2、2016年10月4日，深圳市出台住房限购政策，对于非深户家庭，须提供5年及以上在本市连续缴纳（不含断缴和补缴）个人所得税或社会保险证明的，限购一套住房。原告占国辉提供一份深圳市社会保险历年参保缴费明细表，显示其在深圳市首次参保时间为2013年7月，截止2016年12月连续参保42个月。
本院认为，原告周全孙与被告苏进忠之间签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行。关于本案合同的买方主体是否变更问题，涉案合同签订后，原告周全孙、占国辉与被告苏进忠签订了《主体变更确认书》，约定以占国辉名义签订《深圳市二手房买卖合同》，由占国辉继续履行《二手房买卖合同》义务，周全孙对占国辉承担保证责任。被告苏进忠主张签订变更确认书时内容为空白，但未提供证据证明，且即使是空白的，其在空白确认书上签字，视为其认可原告周全孙可自行填写变更后的新买方，故应认定双方已将合同买方主体变更为原告占国辉。双方签订合同后，由于深圳市政府于2016年10月4日出台了新的限购政策，其中非深户家庭须提供5年及以上在本市连续缴纳（不含断缴和补缴）个人所得税或社会保险证明的，限购一套住房。原告占国辉社保缴纳情况并不符合该条件，不具备购房资格，故导致合同无法继续履行。为此，原告起诉请求解除合同，本院予以支持。由于合同的解除系政府限购政策变更导致，非可归责于双方当事人的原因，故双方无须承担违约责任，被告应返还原告定金18万元。因被告收取的18万元定金中有5000元由第三人华川代理公司收取作为交楼押金，被告可另行向第三人主张相关权利。由于合同主体已由周全孙变更为占国辉，故相关定金应返还给占国辉。对于被告主张的解除合同违约金请求，本院不予支持。关于原告主张的利息请求，买卖合同因客观原因无法继续履行，被告应及时返还定金，若逾期返还，应支付相应利息，原告主张从起诉之日起按银行贷款利率计算利息，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十一条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告与被告于2016年9月16日签订的《二手房买卖合同》。
二、被告苏进忠于本判决生效后十日内返还原告占国辉定金180000元。
三、被告苏进忠于本判决生效后十日内向原告占国辉前述款项的逾期还款利息（利息以180000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年1月10日计至实际还款之日止）。
四、驳回被告苏进忠的反诉请求。
付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1950元（原告已预交），反诉案件受理费5480元（被告已预交），合计7430元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 刘国旺
二〇一七年七月十日
本件与原本核对无异
书记员 王 娜