广东省珠海市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）珠中法执外异第59号
案外人：罗健敏，女，汉族，住广东省珠海市香洲区前山。
案外人：罗健丽，女，汉族，住广东省珠海市香洲区拱北。
案外人：罗健雄，男，汉族，住广东省珠海市香洲区香洲。
案外人：罗健勤，女，汉族，住广东省珠海市香洲区前山。
上述案外人委托代理人：梁建军，广东凡立（珠海）律师事务所律师。
上述案外人委托代理人：黄彬，广东凡立（珠海）律师事务所实习律师。
申请执行人：珠海市进安商行。住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：李欢容，董事。
申请执行人：黄海阔，男，澳门特别行政区居民，住澳门。
被执行人：珠海市中广置业有限公司。住所地：珠海市前山。
法定代表人：崔政文。
委托代理人：刘升华，广东精诚粤衡律师事务所律师。
委托代理人：杨珍，广东精诚粤衡律师事务所实习律师。
被执行人：珠海市三好房地产开发有限公司。住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：谢名清。
被执行人：张永辉，男，住珠海市香洲区。
被执行人：伍德明，男，住珠海市拱北。
被执行人：珠海市星睛投资有限公司。住所地：珠海市吉大景山路。
法定代表人：张泽华。
本院依据（2009）珠中法民一初字第3号民事判决、广东省高级人民法院（2010）粤高法民四终字第160号民事判决，在执行珠海市进安商行与珠海市中广置业有限公司、珠海市三好房地产开发有限公司、伍德明房屋买卖合同纠纷一案、黄海阔与珠海市中广置业有限公司、张永辉、伍德明、珠海市星睛投资有限公司借款合同纠纷一案中，于2013年12月27日作出（2010）珠中法执恢字第205-1号、（2011）珠中法执字第4号执行裁定。案外人罗健敏、罗健丽、罗健雄、罗健勤对执行标的向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审理终结。
案外人罗健敏、罗健丽、罗健雄、罗健勤提出异议称，四异议人的母亲李玉珍与珠海市中广置业有限公司（简称“中广置业公司”）于2007年7月23日签订一份《夏村拆迁补偿安置合同》，约定李玉珍同意将位于香洲区XXXX路一巷30号、30号之一房屋交给中广置业公司拆迁改建，并同意在夏村改建范围内就地安置，中广置业公司应补偿拆迁产权面积为508.64平方米。在签订合同的同时，中广置业公司还向李玉珍作出《承诺书》，承诺李玉珍应补偿的拆迁产权面积可选择华夏中广城26栋1102房、1302房，每套建筑面积均为134.49平方米，两套房共计面积为268.98平方米，剩余应补偿产权面积239.66平方米可在中广置业公司开发的华夏中广城商品房中优先选择房屋，楼层在10层以上（含10层，顶层复式楼除外）。上述合同及承诺书签订后，中广置业公司只将华夏中广城26栋1102房、1302房两套补偿给李玉珍，而剩余补偿的产权面积一直未通知李玉珍及其法定继承人（即四异议人）选房回迁补偿。2014年9月19日，罗健敏等四异议人在《珠海特区报》中得知，中广置业公司开发的S3的在建工程被法院拍卖，并由珠海市万科房地产有限公司竞得。该在建工程属于夏村旧村改造项目中的商品房区域部分。且根据改建相关文件，案涉土地的转让应经政府批准，应在建好新村并安置好回迁户后再进行转让，因此法院的拍卖应优先满足回迁户补偿后才能进行处理。综上，为保护被拆迁人的合法利益，请求中止对中广置业公司名下位于珠海市前山立交桥东北、九洲大道北侧及前山兰埔路南侧用地上的5#、6#、8#三栋商住楼（含地下车库460个）的执行。
中广置业公司辩称：一、罗健敏等四人在异议中申请房屋确权，主张实体权利，不属于执行异议的审查范围，罗健敏等四人应另循法律途径解决，请求法院予以驳回。二、涉案S3地块的工程至今未取得预售许可证，不具备预售条件，且异议人所主张的房屋不特定，亦未交付给异议人使用，其主张没有法律依据。三、涉案S3地块的开发商是中广置业公司，权属明确，异议人提出房屋确权主张没有法律依据。四、法院根据申请执行人的申请进行拍卖，执行程序合法，异议人认为执行错误没有法律依据。五、异议人在中广置业公司公告要求回迁村民限期选择户型及抽签后未参加选择及抽签，在法院拍卖两次公告期间亦未依法提出执行异议，自愿放弃权利，有主观过错，现请求房屋确权没有法律依据。另外，涉案S3地块的相关处置是在政府主导下进行了，并经政府部门同意，中广置业公司将原编号7、9、10、11栋的房屋用于安置回迁村民，只是异议人放弃了上述权利。
罗健敏等四人提交了以下证据：1、身份证、公证书。2、（甲方）中广置业公司、（乙方）李玉珍于2007年7月23日签订《夏村拆迁补偿安置合同》、《承诺书》。3、补偿核定表。4、2014年9月19日珠海特区报，5、房地产登记表。中广置业公司提供了以下证据：1、2013年8月1日刊登记回迁户型选择的通告。2、抽签公告。3、两份联合拍卖公告。中广置业公司对罗健敏等四人提供的上述证据的真实性均不持异议，但认为公司的原法定代表人签订的《承诺书》不是真实意思，该《承诺书》损害了其他村民的利益，属于无效合同。罗健敏等四人对中广置业公司提供的证据的真实性均不持异议，但认为中广置业公司通告、公告指向的均是回迁房，所以罗健敏等四人认为与其无关。
经审查，本院查明，珠海市进安商行与中广置业公司、珠海市三好房地产开发有限公司、伍德明房屋买卖合同纠纷一案，本院（2009）珠中法民一初字第3号民事判决判令：中广置业公司应于本判决生效之日起10日内返还珠海市进安商行已支付的购房款人民币1600万元及70%的利息损失，珠海市三好房地产开发有限公司、伍德明对上述不能清偿部分的三分之一承担清偿责任。判决生效后，中广置业公司、珠海市三好房地产开发有限公司、伍德明未履行上述义务。经珠海市进安商行的申请，本院于2010年6月10日立案执行。
黄海阔与中广置业公司、张永辉、伍德明、珠海市星睛投资有限公司借款合同纠纷一案，广东省高级人民法院（2010）粤高法民四终字第160号民事判决判令：中广置业公司于判决生效之日起十日内向黄海阔偿还借款本金人民币7380000元、利息人民币442800元及损失赔偿；伍德明、张永辉、珠海市星睛投资有限公司对上述债务承担共同连带清偿责任。判决生效后，中广置业公司、张永辉、伍德明、珠海市星睛投资有限公司未履行上述义务，经黄海阔申请，本院于2010年12月21日立案执行。
在执行过程中，本院委托珠海仁合土地房地产评估有限公司对被执行人中广置业公司名下位于珠海市前山立交桥东北、九洲大道北侧及前山兰埔路南侧用地（S3地块）上的5#、6#、8#三栋商住楼（含地下车库460个）进行了评估，评估价为人民币501649355元。2013年12月27日，本院作出（2010）珠中法执恢字第205-1号、（2011）珠中法执字第4号执行裁定，拍卖被执行人中广置业公司名下上述房地产，拍卖所得款用于清偿其所欠申请执行人的债务。2014年9月16日珠海市万科联合投资有限公司竞得上述标的物。
另查明，2007年7月23日中广置业公司与李玉珍签订《夏村拆迁补偿安置合同》，约定：李玉珍同意将位于香洲区夏村康寿路一巷30号、30号之一房屋交给中广置业公司拆迁改建，并同意在夏村改建范围内就地安置，中广置业公司应补偿拆迁产权面积为508.64平方米。同日，中广置业公司向李玉珍出具的《承诺书》，主要内容为：中广置业公司同意李玉珍选择华夏中广城颐和人家26栋1102房、1302房，剩余应补偿产权面积239.66平方米可在中广置业公司开发的华夏中广城任何一幢商品房中优先选择房屋，楼层在10层以上（含10层，顶层复式楼除外）。中广置业公司自每幢商品房领取施工许可证后通知李玉珍选择房屋，李玉珍须7天内给予答复选择。逾期视为放弃选择该幢房屋的选择权。李玉珍于2013年6月18日死亡，罗健敏、罗健丽、罗健雄、罗健勤系李术珍的子女。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人提出异议针对的是人民法院强制执行生效法律文书所指向的特定标的物，案外人认为该标的物系其所有的财产或认为其在该执行标的物上享有能够对抗执行的合法权利，故请求法院停止对该标的物的继续执行。本案中，本院拍卖的是中广置业公司位于珠海市前山立交桥东北、九洲大道北侧及前山兰埔路南侧用地（S3地块）上的5#、6#、8#三栋商住楼（含地下车库460个）。而从罗健敏等四人提供的《夏村拆迁补偿安置合同》、《承诺书》内容显示，李玉珍为珠海市夏村居民，参与了珠海市香洲区“改造城中旧村、建设文明社区”的计划，并与中广置业公司签订了拆迁补偿安置合同，约定中广置业公司拆迁补偿给李玉珍华夏中广城颐和人家26栋1102房、1302房，剩余的补偿产权面积239.66平方米可在中广置业公司开发的华夏中广城任何一幢商品房中优先选择10层以上的房屋。其中，中广置业公司补偿给李玉珍的位于华夏中广城颐和人家26栋1102房、1302房是明确的，但双方当事人对剩余的补偿产权面积239.66平方米所对应的房屋未予选择并确定具体的房号，故李玉珍剩余的补偿产权面积239.66平方米指向尚不明确，标的物并不特定，不具有对抗法院强制执行的特定标的物的效力，故不符合适用上述法律规定的条件。李玉珍的继承人罗健敏等四人提出其有优先选择S3地块上的任何10层以上商品房的权利，在其保障其权利前法院无权拍卖。对此，本院认为，优先选择权系罗健敏等四人与中广置业约定的合同权利，是否有效、应否履行，属于实体审查的范围，亦与本执行案件属于完全不同的法律关系。无论罗健敏等四人的该请求是否成立，均不属于执行程序中的案外人异议的审查范围。罗健敏等四人就此应另循途径予以解决。
需要指出的是，本案是案外人在执行程序中提起的执行异议案件。基于执行程序的特点，本院对案外人、被执行人等所述的事实及提出的证据仅进行了形式审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，罗健敏等四人若对此不服，可以在收到本裁定之日起十五日内向本院提起诉讼，请求本院审理其权利应否予以特殊保护，应否终止对S3地块上的5#、6#、8#三栋商住楼的执行。
综上所述，罗健敏等四人的异议请求理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人罗健敏、罗健丽、罗健雄、罗健勤的异议请求。
当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条的规定，向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 朱 学 辉
审 判 员 周 志 毅
代理审判员 熊珊二Ｏ一四年十一月二十日
书 记 员 杨 宇