广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1973民初6418号原告（反诉被告）冯艳慧，女，汉族，1981年5月27日出生，身份证住址：河南省温县。被告代理人黄庆林，广东腾锐律师事务所律师。被告（反诉原告）廖海明，男，汉族，1966年4月16日出生，身份证住址：广东省汕头市潮南区。委托代理人张梅生、连远丰，广东伟强律师事务所律师。第三人深圳市鑫家华房地产投资顾问有限公司东莞黄江分公司，住所地：东莞市黄江镇北岸村公常路段江山花园江山园2栋101号。法定代表人王小华。委托代理人李雀平，男，汉族，1978年12月14日出生，身份证住址：广西贵港市覃塘区。第三人东莞盈晖按揭服务有限公司，住所地：东莞市南城街道莞太路111号民间金融大厦一号楼24楼02-07单元法定代表人张明峰。第三人中国工商银行股份有限公司东莞寮步支行，经营场所：东莞市寮步镇香市路星城国际花园11幢商铺106-115号、18幢商铺101-103号。负责人黄锴。冯艳慧与廖海明、第三人深圳市鑫家华房地产投资顾问有限公司东莞黄江分公司（以下简称“鑫家华地产公司”）、东莞盈晖按揭服务有限公司（以下简称“盈晖按揭公司”）、中国工商银行股份有限公司东莞寮步支行（以下简称“工商银行东莞寮步支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员彭笑吟适用简易程序独任审判，并于2016年7月28日公开开庭进行了审理。原告冯艳慧及其委托代理人黄庆林，被告廖海明的委托代理人张梅生、连远丰，鑫家华地产公司的委托代理人李雀平到庭参加诉讼，工商银行东莞寮步支行、盈晖按揭服务公司未到庭。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，再次于2016年8月23日公开开庭进行审理，原告冯艳慧及其委托代理人黄庆林，被告廖海明的委托代理人张梅生、连远丰，鑫家华地产公司的委托代理人李雀平到庭参加诉讼，工商银行东莞寮步支行、盈晖按揭公司未到庭。本案现已审理终结。原告冯艳慧诉称，冯艳慧与廖海明于2015年11月17日通过鑫家华地产公司居间介绍签订关于东莞市黄江镇北岸公常路江山花园江山园6栋302号房的《房地产买卖合同》。合同约定，被告将前述房屋（房地产权证号为：粤房地权证莞字第××号）作价530000元转让给冯艳慧。冯艳慧随即当天向廖海明支付购房定金10000元，并向鑫家华地产公司支付了部分中介服务费。随后双方为确保交易的安全，共同委托了盈晖按揭公司全程负责按揭贷款申请、赎楼及注销抵押登记、资金监管以及房产过户等业务。廖海明出售的房屋存在按揭贷款及办理过抵押登记，抵押权人为工商银行东莞寮步支行。冯艳慧如约向盈晖按揭公司提供买家的相关资料，并办理了公证委托手续，盈晖按揭公司也及时代理冯艳慧向银行申请按揭贷款业务。冯艳慧在等待银行贷款审批过程中，通过盈晖按揭公司工作人员获悉廖海明所提交的婚姻信息资料不符，导致银行未能审批贷款。后冯艳慧不断催告盈晖按揭公司，每次都只能听说问题正在处理。因冯艳慧不能直接联系到廖海明，只能通过盈晖按揭公司了解进展，截止至冯艳慧起诉前，冯艳慧才最后通过鑫家华地产公司获知廖海明不想再出售案涉房屋，想与冯艳慧协商解除合同。签订案涉房地产买卖合同是双方真实意思表示，合同双方应积极履行，现案涉合同自签订至冯艳慧起诉时已将近半年时间，廖海明一直未能履行卖方义务，严重违约，现冯艳慧特向法院提起诉讼，请求判令：1、廖海明继续履行与冯艳慧签订的《房地产买卖合同》，协助冯艳慧办理有关案涉房屋买卖的事项；2、工商银行东莞寮步支行协助办理案涉房屋注销抵押登记；3．廖海明承担本案的诉讼费用。被告廖海明答辩及反诉称，2015年11月17日，廖海明与冯艳慧、鑫家华地产公司签订了一份《房地产买卖合同》，三方约定：廖海明将其所有的位于东莞市黄江镇北岸村公常路江山花园江山园6栋302号的房产以530000元的价格出卖给冯艳慧，冯艳慧应于本合同订立当日支付定金10000元，另其应自申请按揭之日起20天内支付首期购房款290000元（该款由其存入担保公司账户进行监管）此外其应在办妥按揭贷款后支付第二部分购房款230000元（该款由其指令相关银行转入廖海明的账户），冯艳慧超过前述支付期限30天未能付款的，廖海明有权解除合同并要求冯艳慧偿付涉案房产总价款20%的违约金等。然而，上述合同生效后，冯艳慧拒不支付首期购房款，迄今已远远超过合同约定的支付期限届满后30天，可见其行为已构成违约。据此，廖海明有权解除涉案房地产买卖合同，并要求冯艳慧按涉案房产总价款20%的金额106000元（530000元*20%）偿付违约金。故廖海明特提出反诉，请求判令：1、解除廖海明与冯艳慧订立的《房地产买卖合同》；2、冯艳慧向廖海明偿付违约金106000元；3、冯艳慧承担本案诉讼费用。第三人深圳市鑫家华房地产投资顾问有限公司东莞黄江分公司陈述，鑫家华地产公司促成冯艳慧与廖海明的交易后，交给盈晖按揭公司负责跟进，鑫家华地产公司只是配合。银行按揭过程中，因廖海明的婚姻状态不符合，导致冯艳慧按揭贷款不能通过。鑫家华地产公司与盈晖按揭公司也有跟廖海明沟通，沟通后廖海明有不出售案涉房屋的打算，因为房价上涨，廖海明不愿补交材料。第三人东莞盈晖按揭服务有限公司陈述，冯艳慧购买廖海明位于东莞市××北岸村××房产，成交后鑫家华地产公司推荐双方共同委托盈晖按揭公司办理按揭贷款，在按揭贷款中冯艳慧作为借款人，向银行申请贷款250000元，贷款用于支付交易房产的房款。廖海明在广东省汕头潮南公证处办理委托公证给盈晖按揭公司工作人员阮良利代为办理赎楼、过户、协助买方办理贷款等手续，委托内容详见公证书。公证书中委托人是廖海明本人，受托人阮良利是盈晖按揭公司人员。2016年1月15日双方补齐贷款审批所需资料，盈晖按揭公司于2016年1月15日把贷款资料送给建行黄江支行审批。2016年1月29日，建行黄江支行向反馈，由于廖海明提供的公证委托书和所提供的户口簿关于婚姻状况内容不一致，廖海明提供的公证委托书上委托人是廖海明本人一个人，但廖海明的户口簿显示有配偶，这对于银行来讲难以确定廖海明的房产是个人单独所有，还是夫妻共有，而廖海明又无法提供到相关的证明材料，所以没有通过银行审批。2016年2月盈晖按揭公司和鑫家华地产公司多次催促廖海明配合冯艳慧把贷款所需资料补齐，但廖海明不予配合。直到2016年3月，冯艳慧因为着急贷款的事情，多次询问盈晖按揭公司有没有办法解决，而由于廖海明的提供的资料有问题，盈晖按揭公司只能配合冯艳慧继续催促廖海明抓紧时间提供相关资料，而廖海明却一直没有提供相关资料。由于廖海明资料不完整，银行无法审批通过此笔贷款。第三人中国工商银行股份有限公司东莞寮步支行未陈述。经审理查明，廖海明是东莞市黄江镇北岸村公常路江山花园江山园6栋302号房屋（粤房地权证莞字第××）的权属人，于2013年12月5日以银行贷款的方式购买取得，抵押于工商银行东莞寮步支行。2015年11月17日，廖海明与冯艳慧在鑫家华地产公司的居中介绍下签署一份《房地产买卖合同》，约定：廖海明将其所有的位于东莞市黄江镇北岸村公常路江山花园江山园6栋302号房屋，建筑面积77.49平方米，该房产已经办理出商品房方地产证，处于抵押状态，自己赎楼的，卖方应于签署本合同之日起十五日内申请提前还贷，办妥解除抵押登记手续；转让款成交价530000元（此价不因测绘面积的变化而变化，且包括卖方已支付的装修费、维修基金、水电气、电话、有限电视、宽频网络等设施的初装开通费、入住费及双方约定的其他附房出售的设施物品的价款），付款方式如下：定金10000元，买方于签署合同时支付，银行按揭贷款250000元（具体金额以同贷书为准），由银行转入卖方指定账户，办理按揭所需费用由买方自理，买方需在签署本合同之日起十五日内申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，首期款270000元在缴税后三天内支付给卖方或在买方申请按揭后二十日内存入担保公司账户进行监管（买方完税后转入卖方指定账户）；买方承担税费，卖方在过户当日将房地产交付买方使用；买卖双方任何一方不履行本合同约定义务，导致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付房产总价20%的违约金，买方逾期超过三十日仍未付款，卖方有权解除合同并要求买方支付房产总价20%的违约金。合同签订当日，廖海明收取了冯艳慧案涉房屋交易定金10000元。冯艳慧向鑫家华地产公司支付中介费5000元。廖海明、冯艳慧、鑫家华地产公司在签署前述《房地产买卖合同》后，廖海明、冯艳慧共同将房屋交易过程中买方申请贷款、卖方赎楼、交易过户等后续流程交由盈晖按揭公司办理，并初步签署了一份《资金托管及委托付款协议》，该协议的托管金额、托管账户、托管资金划付账户等信息空白，5.2条涉及用买方贷款为卖方赎楼的约定，盈晖按揭公司称因涉及同贷信息，需获得同贷金额信息后填写完整该协议。盈晖按揭公司简述其代为办理后续交易各项流程的主要操作顺序为：预签《服务合同》及《资金监管协议》，初步确定与盈晖按揭公司的代理关系、担保方式等——房屋评估——签署银行贷款申请资料并在双方配合下进行申请银行贷款流程——获得银行同贷意向和金额——双方办妥交易的委托公证书——买方支付首期楼款做资金监管，同时卖方要提供收取贷款的银行卡、原供款的银行卡以及上述两卡的网银U盾、相关密码——出具保函——买方贷款发放——用买方贷款为卖方赎楼——注销原抵押登记——代办过户手续代缴税款——依约定的交易节点解除资金监管款和将贷款余额直接转帐到卖方指定帐户——出新房产证、银行入押。2015年11月19日，廖海明在广东省汕头市潮南公证处办理委托公证给盈晖按揭公司的工作人员处理后续交易各项流程。盈晖按揭公司将按揭贷款申请资料递交到建设银行黄江支行进行审核。后因廖海明在提交协助冯艳慧办理贷款申请所需的卖家资料时提交了一份“婚姻状况声明书”，廖海明声明其婚姻状况为“未婚”，而廖海明提交的户口卡显示其婚姻状况为“有配偶”，廖海明就其自身的婚姻状况信息资料的提供存在出入，建设银行黄江支行要求廖海明补齐相关婚姻状况的资料，后因廖海明未补齐相关资料，建设银行黄江支行无法进行同贷审批流程，相关交易流程亦搁置，双方遂发生争议。庭审过程中，廖海明的诉讼代理人称对廖海明的婚姻状况不清楚，未合理解释户口卡和廖海明本人出具的声明书对婚姻状况描述不一致的缘由，主张房产证显示案涉房屋为廖海明单独所有，根据物权公示原则，廖海明可以单独处分案涉房屋，银行不应审查婚姻状况；冯艳慧表示同意一次性支付购房余款，同意代为办理赎楼等手续，也表示若合同判定不能继续履行，要求廖海明赔偿案涉房屋市场增值损失350000元、中介费5000元，返还定金10000元及1个月供楼款2700元。廖海明确认冯艳慧有代为支付1个月供楼款2700元。以上事实，有《房地产买卖合同》、收款收据、房地产权证书、商品房按揭登记证明书、电话录音、公证书、“婚姻状况声明书”、户口卡及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，冯艳慧和廖海明在本案中争议的焦点在于案涉《房地产买卖合同》履行过程中是谁违约及合同应继续履行还是解除的问题。从案涉证据、买卖双方、中介方、担保公司的陈述所反映的事实过程来看，廖海明与冯艳慧签署的《房地产买卖合同》，约定的是转让价总额530000元，买方签署合同时支付定金10000元，银行按揭贷款虽写明为250000元，但注明了“具体金额以同贷书为准”，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，首期款270000元在缴税后三天内支付给卖方或在买方申请按揭后二十日内存入担保公司账户进行监管（买方完税后转入卖方指定账户）。实际上，双方签署的买卖合同对相关后续房屋交易的具体流程存在约定不明和可选择的约定，双方并未按《房地产买卖合同》的内容进行后续交易的步骤，而是将申请贷款、赎楼手续等事宜委托给了盈晖按揭公司处理，盈晖按揭公司也确认冯艳慧和廖海明共同初步签署了相关合同，办理了委托公证，故案涉房屋的交易流程应以盈晖按揭公司的操作流程为准。盈晖按揭公司清楚陈述了其流程简介，简单来说需先收集买卖双方资料向银行递交，银行确认同贷后再根据同贷金额填写完整相关合同信息、收取监管资金和双方银行账户信息、收取各项费用和进一步办理完毕贷款流程，作出担保给银行发放贷款、用贷款赎楼后过户、完税后向卖家支付余款、新房产证交银行抵押等手续。足见不论从《房地产买卖合同》的约定还是盈晖按揭公司的操作流程来看，通过银行同贷审批，确定买方能够取得的准确贷款数额是交易流程的首要环节。在冯艳慧提交贷款申请资料的同时，需要廖海明进行配合才能通过银行的同贷审批，根据《房地产买卖合同》和二手房交易流程，作为卖方的廖海明须配合买方提交申请按揭所需资料，廖海明虽配合提交了部分申请贷款的资料，但廖海明的户口卡登记的婚姻状况与其自己作出的“婚姻状况声明书”声明的婚姻状况完全相反，银行在审查资料时发现如此明显的问题必然会进一步审查，要求廖海明进一步补充提交相关资料以明晰自身婚姻状况的问题，属银行的职责也属合情合理。而廖海明对于自身的婚姻状况的资料具有提交的能力，廖海明的户口卡是在先取得，户口卡是一个公民户籍信息的记载，而正常情况下，只有在廖海明登记结婚后并持相关资料在户籍登记部门进行婚姻状况的变更登记后，户口卡上的婚姻状况才会显示“已婚”，而既然已婚，廖海明作出的“婚姻状况声明书”就不应声明为“未婚”，该“未婚”的声明本就存在不诚信的可能；若廖海明是曾结过婚，原本的婚姻状况因故已经解除，廖海明声明的婚姻状况也不应为“未婚”，并提交相应的证明资料便可以将户口卡和声明书的内容前后连贯吻合；若是户籍登记机关错误登记，廖海明应要求相应的户籍登记机关核实情况出具说明资料；若廖海明确为已婚，那便应修改“婚姻状况声明书”，按银行要求提交结婚资料，同其配偶一同办理委托手续等；若廖海明认为建设银行黄江支行收取贷款资料不合理，各家银行所需的贷款审批资料不一致，也可与冯艳慧协商另更换银行申请贷款。故从上述各个可能性分析，廖海明的婚姻状况资料存在出入的问题并非不可解决的问题，反而仅是需要资料补充或更正便可，而廖海明在银行、鑫家华地产公司、盈晖按揭公司多次要求补充资料时，在长达几个月的时间内都未能补充，以其行为表露出了拒绝履行案涉《房地产买卖合同》，拒绝继续按约定价格和条件向冯艳慧出售案涉房屋的故意，鑫家华地产公司也陈述在和廖海明的沟通中，廖海明作出了因房价上涨不愿意按案涉合同价格继续出售房屋的意思表示。廖海明提出的抗辩和反诉要求解除合同、冯艳慧承担违约责任的理据是冯艳慧未按约定支付首期款，而双方在《房地产买卖合同》中约定的首期款支付方式是“在缴税后三天内支付给卖方或在买方申请按揭后二十日内存入担保公司账户进行监管（买方完税后转入卖方指定账户）”，而如前所述，双方选择了通过委托担保公司的方式进行申请贷款、赎楼等后续交易流程的操作，故相关交易流程应以盈晖按揭公司的操作流程为准。结合担保公司的介入的事实，即便从《房地产买卖合同》的约定来看，首期款的支付方式应为“在买方申请按揭后二十日内存入担保公司账户进行监管（买方完税后转入卖方指定账户）”，该约定的“申请按揭后”未能明确是递交申请书之日起还是同贷书出具之后，但从双方约定及二手房交易的流程来看，该“申请按揭后”应指银行的同贷书出具之后，因为银行的同贷书审批的贷款金额直接决定了首期款的金额，在银行同贷书出具前，首期款的金额尚不能确定，尚不能流转到存入监管的步骤。退一步讲，即便该“申请按揭后”是指办理贷款申请手续后，不需等待同贷书出具，但该贷款手续应是完善的，办理妥当之后，若贷款申请的提起都未能完成，银行连贷款申请资料都未能收齐，买方便支付首期款于买方不公平，也存在太多不确定因素影响后续交易，与二手房市场交易惯例违背。而实际上，盈晖按揭公司也明确表示需银行同贷审批出具，确定买方能贷款的准确金额后，才能签署完整的合同和进行后续的操作，才会收取买方的首期款进行监管。而实际上本案的交易流程在贷款申请时便出现障碍，而该障碍在于廖海明提交的婚姻状况资料不完善，银行同贷审批的流程尚未能开始，冯艳慧支付首期款监管的前提条件未能成就。故不管是从《房地产买卖合同》还是盈晖按揭公司的办理流程，冯艳慧并不存在违约行为，本案房屋买卖交易未能顺利如约进行在于廖海明违约。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，冯艳慧作为守约方，依法有权选择要求违约方承担继续履行合同的违约责任，本院依法进一步审核案涉《房地产买卖合同》是否存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的法律上和事实上的障碍。首先，案涉房产的产权证显示为廖海明单独所有，案件审理过程中，廖海明或案外人并未就该房产交易存在损害他人权益提出主张，故案涉房屋可以由廖海明独立处分进行合法转让。其次，案涉房屋现抵押于工商银行东莞寮步支行处，案涉房屋的转让应先清偿所欠工商银行东莞寮步支行的全部债务，消灭该抵押权。虽然廖海明不同意注销该抵押，但参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”的规定，可见买受人可以通过代替出卖人清偿债务的方式，使抵押权消灭，排除合同履行的障碍。因此，冯艳慧可代替廖海明清偿所欠工商银行东莞寮步支行的债务，使工商银行东莞寮步支行对案涉房屋的抵押权消灭，因清偿所产生的费用，在冯艳慧应支付给廖海明的剩余购房款中予以抵扣。再次，《房地产买卖合同》中约定办理案涉房屋过户所需税费，由冯艳慧支付。《房地产买卖合同》约定案涉房屋的转让总价为530000元，扣除了冯艳慧已支付的定金10000元后、供楼款2700元，还剩余51730元。该517300元在扣除了代替廖海明清偿所欠工商银行东莞寮步支行的债务后的金额，即为冯艳慧还应支付给廖海明的购房款，剩余款项冯艳慧亦表示愿意且有能力一次性支付给廖海明，有利于合同的履行，本院予以准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条的规定，判决如下：一、原告冯艳慧应于本判决发生法律效力之日起三十日内代被告廖海明向第三人中国工商银行股份有限公司东莞寮步支行清偿东莞市黄江镇北岸村公常路江山花园江山园6栋302号房（房地产权证号：粤房地权证莞字第××号）的贷款债务、注销房产抵押登记，第三人中国工商银行股份有限公司东莞寮步支行予以协助配合；二、被告廖海明应于东莞市黄江镇北岸村公常路江山花园江山园6栋302号的房屋(房地产权证号：粤房地权证莞字第××号）注销抵押登记之日起三日内将上述房屋过户登记至原告冯艳慧名下，相应的过户税费由原告冯艳慧承担；三、原告冯艳慧应于上述房屋办理过户登记当天向被告廖海明支付案涉房屋转让余款（计算方式：517300元减去本判决第一项所涉代为向第三人中国工商银行股份有限公司东莞寮步支行清偿的债务金额）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9100元、保全费3170元、反诉受理费1210元，均由被告廖海明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  彭笑吟人民陪审员  蔡雪萍人民陪审员  郭悦敏二〇一六年十一月十四日书 记 员  邓嘉辉附判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。