海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼96民终654号
上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡笃童，男，1983年2月9日出生，汉族，住海南省海口市。
委托诉讼代理人：陈雪梅，海南上哲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林如锦，海南上哲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐玉美，女，1962年8月8日出生，汉族，住海南省澄迈县。
上诉人蔡笃童因与被上诉人徐玉美房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2016）琼9023民初337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人蔡笃童上诉请求：1.依法撤销澄迈县人民法院（2016）琼9023民初337号民事判决第四项；2.依法改判被上诉人徐玉美向上诉人蔡笃童支付违约金491095.8元；3.判令被上诉人徐玉美承担本案一审反诉费和上诉人蔡笃童一、二审律师费。事实和理由：一、徐玉美存在重要的违约事实，即无正当理由分别于2015年9月30日邮寄信函给蔡笃童要求增加租金或终止租约，于2016年2月2日向蔡笃童发送《解除房屋租赁合同通知书》。该行为符合双方于2012年4月22日签订的《租赁合同》第四条第三款规定的”甲方如违反合同约定或单方面终止合同”违约情形，构成违约。一审判决以徐玉美的上述行为并未造成合同解除的实质性后果，不予认定为违约，属事实认定错误。1.徐玉美于2015年9月30日邮寄函件给蔡笃童称：由于蔡笃童未经其本人同意，擅自装修改造及将旁边的空地加盖成房舍，提出两个解决方案供蔡笃童选择，增加租金或终止租约。蔡笃童装修长达3年半的时间里，徐玉美多次回乡与第三方处理”所谓空地违章建筑纠纷”，从未提出过异议。因此，徐玉美发函的行为系无故毁约，意图达到单方增加租金或终止合同的恶意目的。2.徐玉美于2016年2月2日向蔡笃童发送的《解除房屋租赁合同通知书》，仅以蔡笃童对其2015年9月30日提出的方案不答复为由，单方提出解除合同通知，没有事实根据，也不符合法定解除条件。徐玉美的行为违反合同约定，属于无正当理由擅自单方解除合同的违约行为。3.正是因为徐玉美擅自违约及单方解除合同行为不符合法律规定，未造成双方签订的《租赁合同》被解除，才构成恶意违反合同约定，擅自单方终止合同的违约行为。双方在签订的《租赁合同》中约定的”甲方如违反合同约定或单方终止合同”，意指出租方违反合同约定或违法单方解除合同的行为。如果徐玉美解除合同行为符合法定解除情形并造成合同解除的实质性后果，那该行为是合法并受法律保护的，不属违约行为。因此，徐玉美的行为属于违法解约，构成违约。一审判决以徐玉美发出解除房屋租赁合同通知书，并未造成合同解除的实质后果为由，认定徐玉美不存在违约行为的结论是错误的，属认定事实不清。
二、一审判决依照我国《合同法》第九十四条第（四）项判决解除合同，又未认定徐玉美存在违约行为，致使不能实现合同目的，属事实认定不清，适用法律错误。一审判决认定租赁合同的解除系双方拒绝继续履行致使合同目的无法实现而予以解除，不符合事实。因徐玉美无正当理由意图抬高租金，恶意单方解除合同的行为，符合我国《合同法》第九十四条第（二）项规定，”在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的情形，蔡笃童依法有权解除合同。一审判决将本案合同解除的事由归于系双方拒绝继续履行致使合同目的无法实现而予以解除，是认定事实错误。
三、徐玉美应承担违约责任，依合同约定向蔡笃童支付违约金491095.8元（酌情按投入建园资金3倍计算）。一审判决以”上诉人提交的《预算书》、发票难以完整反映上诉人的投入”为由，不予支持上诉人的违约金主张，于法无据。1.双方签订的《租赁合同》第四条第一款第三项约定：”甲方（徐玉美）如违反合同约定或单方面终止合同，甲方将承担乙方（蔡笃童）的一切损失，并赔偿乙方在该项目所有投入资金的5倍罚款”。2.蔡笃童在一审已提交了可以证明在幼儿园投入资金的发票证据，证实投入资金163698.6元。但一审判决未采信，认为必须有证据能完整反映投入资金的才能支持计算违约金，显然是认定错误。3.蔡笃童酌情按投入资金的3倍计算违约金，事实上明显少于因被上诉人违约造成上诉人的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：”当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”在本案中，徐玉美无正当理由发函解除《租赁合同》的行为，符合明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务，蔡笃童依法有权要求徐玉美承担违约责任。
综上，一审认定事实不清，适用法律错误。为此请求二审法院查清事实后，依法支持上诉人蔡笃童的上诉请求，以维护当事人的合法权益。
被上诉人徐玉美辩称，蔡笃童谎话连篇，是不诚信的行为，徐玉美不同意蔡笃童的上诉请求，相信法院在查明事实的基础上，作出公正的判决。
徐玉美向一审法院起诉请求：1.请求法院判决解除原告徐玉美与被告蔡笃童于2012年4月22日是签订的房屋《租赁合同》。2.请求法院判决被告自行拆除房屋及土地上添附部分（含房屋第一层大厅内的隔离建筑物，第二层北边的阳台卫生间，第三层的铁皮室，房屋前面大庭左边半圆台阶建筑物，房屋正门前的地砖，大庭前右边娱乐设施，西边土地的建筑物，土地西边外被被告添附的违章建筑物），并恢复房屋及土地原状。3.请求法院判决被告赔偿因房屋租赁合同纠纷从台湾至海南的往返交通费4550元给原告，另外如有变动待补充金额。4.本案的诉讼费用、律师法律服务费由被告承担。
蔡笃童向一审法院反诉请求：1.请求法院确认被反诉人2016年2月2日单方面解除合同的行为无效；2.请求法院解除双方2012年4月22日签订的《租赁合同》；3.请求法院判令被反诉人向反诉人按合同约定支付违约金100万人民币；4.请求法院判令被反诉人退还5000元保证金；5.请求法院判令被反诉人承担因其严重违约造成反诉原告产生的本案的诉讼费用、反诉诉讼费、律师费。6.判令被反诉人支付恢复房屋原样所有费用。
一审法院认定事实：2012年4月22日徐玉美与蔡笃童签订《租赁合同》，合同约定：”甲方（徐玉美）将位于澄迈金江大拉土地证地号106010019土地上的所有建筑及户外场地租赁给乙方（蔡笃童）作为幼儿园经营使用；租赁期限10年，自2012年8月15日起至2022年8月15日止；房屋有改造设施之必要时，乙方要取得甲方同意后自行装设，但不能损害其主体结构，乙方在交还房屋时负责恢复原状。乙方若有违约情事，致损害甲方权益时愿听从甲方赔偿损害，如甲方因涉讼所缴纳之诉讼费、律师费用，均应由乙方负责赔偿，绝无异议。”合同还就租金金额、交租日期，双方各自的权利义务进行了约定。合同签订后，蔡笃童向徐玉美缴纳5000元保证金，同时按照合同约定缴纳房屋租金，中间虽有逾期，但徐玉美仍接收了租金。蔡笃童经营期间对房屋进行了部分装修及改造，工程在2012年8月底施工完毕，蔡笃童改造的部分包括房屋一层大厅内的隔离建筑物，二层北边的阳台卫生间，三层的铁皮室，房屋前庭左边半圆台阶建筑物，房屋正门前的地砖，大庭前右边娱乐设施，西边土地的建筑物，便池，把窗改成了二个门等。2015年9月30，徐玉美向蔡笃童邮寄信函一封，信函载明由于蔡笃童未经徐玉美本人同意，擅自将旁边的空地加盖成房舍，提出两个解决方案供蔡笃童选择，增加租金或终止租约。2016年2月2日，向蔡笃童发出”关于解除房屋租赁合同通知书”，表示单方解除《租赁合同》。庭审中，徐玉美对蔡笃童缴纳的5000元保证金同意予以退还，本院予以确认。另查明，2004年3月19日，徐玉美获得涉诉土地《建设用地规划许可证》[编号（2004）65号]，2004年6月4日获得涉诉土地合法使用权[证号：金江集用（2004）字第0294号]。
一审法院认为，本案争议的焦点：一、蔡笃童对涉诉房屋的装修、改造是否构成违约？《租赁合同》系徐玉美单方面解除还是法定解除？徐玉美与蔡笃童签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。徐玉美认为由于蔡笃童不按时缴纳房屋租金以及未经过其同意擅自对房屋进行改造违反合同约定，因此其享有合同单方解除权，且徐玉美已在2016年2月向蔡笃童发出”关于解除房屋租赁合同通知书”，合同已解除。本院认为，首先，蔡笃童缴纳租金虽有逾期的情形，但徐玉美均事后接收直至2016年8月，可以看出徐玉美对蔡笃童的行为事后予以追认，徐玉美以此为由认为蔡笃童违约难以成立。其次，蔡笃童在2012年8月就已装修完工，徐玉美此后多次回金江，还因案外人金某酒店占用绿化带加盖房屋向县信访局反映情况，徐玉美以不知情为由进行抗辩显然难以成立。再次，徐玉美向县信访局反映的违章建筑并非蔡笃童所建。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款的规定，只有一方存在根本违约致使合同目的无法实现时才构成法定解除，本案《租赁合同》的目的系双方合作，出租方出租房屋获得收益，承租方使用房屋，如前所述蔡笃童的行为不构成违约，且徐玉美在2016年2月向蔡笃童发出”关于解除房屋租赁合同通知书”后，仍然接收租金直至2016年8月15日，可见《租赁合同》一直履行至2016年8月15日。综上，本院认为2016年8月15日前蔡笃童并不构成《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款中的根本违约，徐玉美行使合同解除权的行为并未生效。《租赁合同》履行至2016年8月15日后，双方未继续履行合同，且庭审中双方均表示拒绝履行《租赁合同》，《租赁合同》的目的已无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款的规定，《租赁合同》应依法予以解除，本院予以确认。
二、反诉人蔡笃童是否有权要求被反诉人徐玉美按照合同约定支付违约金？反诉人认为被反诉人擅自单方解除合同构成违约。首先，如前所述《租赁合同》的解除系双方拒绝继续履行致使合同目的无法实现而予以解除，并非被反诉人行使单方解除权予以解除，且反诉人与被反诉人一直履约至2016年8月15日，由此可见被反诉人向反诉人发出”关于解除房屋租赁合同通知书”并未造成合同解除的实质性后果。其次，反诉人诉请的违约金数额基于反诉人提交的《预算书》、发票，上述依据显然难以完整反映反诉人的投入，因此对反诉人的第三项诉讼请求，本院不予支持。
三、徐玉美是否有权要求蔡笃童自行拆除房屋及土地上添附部分？首先，徐玉美诉请要求蔡笃童拆除房屋及地上添附部分的具体项目中有土地西边外被告添附的违章建筑，经查违章建筑并非蔡笃童修建，而涉及案外人金某酒店，因诉讼请求项目涉及案外人，徐玉美可另行起诉，本案不予处理。再次，如前所述《租赁合同》的解除系双方拒绝继续履行致使合同目的无法实现而予以解除，在双方均未违约的情况下，徐玉美无权要求蔡笃童自行拆除房屋及地上添附部分，亦无权请求蔡笃童承担徐玉美因本案诉讼支付的交通费4550元，对徐玉美诉请的第二、第三项，本院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告徐玉美与被告蔡笃童于2012年4月22日签订的《租赁合同》；二、原告徐玉美在本判决生效之日起十日内返还保证金5000元给被告蔡笃童；三、驳回原告徐玉美的其他诉讼请求；四、驳回反诉人蔡笃童的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币9755元，由原告徐玉美负担，案件反诉受理费人民币6923元，由反诉人蔡笃童负担。
本院二审期间，被上诉人徐玉美向本院提交以下证据：1.挂号函件《查询单》；2.出租房屋照片四张。上诉人蔡笃童对其真实性、合法性、关联性均没有异议，本院予以确认。上诉人蔡笃童向本院提交证据：1.《金城幼儿园自行来园学生人数考勤表》；2.《金城幼儿园校车上午送车考勤表》；3.《金城幼儿园校车下午送车考勤表》；4.《金城幼儿园收据》89张。被上诉人徐玉美对其该真实性、合法性、关联性不予认可，本院认为该证据属于上诉人蔡笃童单方制作，其真实性本院不予认定。
本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，出租方徐玉美与承租方蔡笃童于2012年4月22日签订《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。有效的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议的焦点是：1.在《租赁合同》履行过程中，哪方存在违约行为；2.上诉人蔡笃童请求徐玉美支付违约金是否有事实和法律依据；
第一，关于在《租赁合同》履行过程中，哪方存在违约行为的问题。《租赁合同》第四条第7项约定：”房屋有改造设施之必要时，乙方（蔡笃童）要取得甲方（徐玉美）同意后自行装设，但不能损害其主体结构”。租赁合同签订后，蔡笃童在装修租赁房屋期间，徐玉美多次往返台湾至澄迈金江，对蔡笃童装修租赁房屋是知情的，但从未提出异议。租赁房屋装修完成后，蔡笃童用于经营幼儿园三年，并按合同约定交纳三年租金，徐玉美也收取租金，从未提出异议。可见，蔡笃童装修租赁房屋徐玉美是知情、同意的。由于银行系统升级徐玉美的账户升级后发生变化，蔡笃童担心徐玉美的账户有改变，要求徐玉美重新提交升级后的银行账户，但徐玉美没有及时提交，造成第四年度的租金迟延几个月缴纳，不能全部归责于蔡笃童。徐玉美虽然于2016年2月2日发出《解除房屋租赁合同通知书》，但实际没有收回出租房屋，蔡笃童还继续经营到2016年8月15日。徐玉美提出提前解除合同的行为存在一定的过错，但没有实际影响蔡笃童的正常经营，徐玉美的行为不构成根本违约。
第二，关于上诉人蔡笃童请求徐玉美支付违约金是否有事实和法律依据的问题。如前所述，徐玉美提出解除合同的行为不构成根本违约，蔡笃童主张徐玉美支付违约金，缺乏事实根据，本院不予支持。
综上所述，上诉人蔡笃童的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8666元，上诉人蔡笃童负担8666元。
本判决为终审判决。
审判长 黄声泽
审判员 梁振文
审判员 白玉琳
二〇一七年六月二日
书记员 吴 灿