上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初16921号
原告：上海陈雨实业有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：章培玉，总经理。
委托诉讼代理人：万海军，北京盈科(上海)律师事务所律师。
被告：上海昆川实业发展有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：黎娟芬，执行董事。
委托诉讼代理人：盛振春，上海市银星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：顾玉红，上海市银星律师事务所律师。
第三人：中国建设银行股份有限公司上海市分行，住所地上海市。
负责人：段超良，行长。
委托诉讼代理人：朱剑，中豪律师集团(上海)事务所律师。
原告上海陈雨实业有限公司(以下简称“陈雨公司”)与被告上海昆川实业发展有限公司(以下简称“昆川公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案受理后，依法适用普通程序审理。2017年3月17日，本院依法追加中国建设银行股份有限公司上海市分行(以下简称“建行上海分行”)作为第三人参加诉讼。2017年6月30日本院对原告的部分主张裁定驳回起诉。原告陈雨公司的委托诉讼代理人万海军、被告昆川公司的委托诉讼代理人顾玉红、第三人建行上海分行的委托诉讼代理人朱剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈雨公司向本院提出诉讼请求：1、原、被告双方签订的《厂房订购协议》有效；2、被告涤除因其原因导致位于上海市松江区小昆山镇中德路XXX弄XXX号XXX幢厂房(以下简称“系争厂房”)上的抵押；3、被告协助清除系争厂房过户时的障碍；4、被告在涤除抵押、消除障碍后将系争厂房过户给原告；5、被告支付原告未按约过户的违约金938,490元(自2015年5月20日起至2016年9月30日止共计500天，每天按合同总价18,769,800元的万分之一计算)。诉讼中，原告将诉讼请求调整为原、被告双方签订的《厂房订购协议》有效。事实和理由：2014年10月8日，原、被告签署《厂房订购协议》，由原告向被告购买其在本区DK-08-022号地块上开发建设的15号五层标准厂房(即位于上海市松江区小昆山镇中德路XXX弄XXX号XXX幢，以下简称“系争厂房”)，建筑面积(暂计)为4,469平方米，总购房款为人民币(以下币种同)18,769,800元。合同签署后，原告分别于2014年10月13日、2014年10月14日分四笔转账汇款，向被告支付了全部购房款。2014年11月6日，被告将系争厂房交付原告，并交付了所有的房屋钥匙。之后，原告将系争厂房进行装修，并出租给第三人。期间，原告支付了部分物业管理费。依据《厂房订购协议》第六条第1项的规定，被告应保证原告在交房后的180天(即2015年5月5日前)为原告取得合法的产权证。但经原告多次督促，被告均未予办理。经查，被告于2015年4月29日擅自将系争厂房登记在自己名下，并于当天将系争厂房抵押登记给第三人。被告之行为已构成严重违约，故原告诉至本院。
被告昆川公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。首先，在(2015)松民三(民)初字第3488号案件中，原告就向被告主张系争厂房过户至原告名下，并要求被告承担违约金。该案经过一、二审，已作出生效判决，原告再次起诉构成重复诉讼。其次，双方存在钢筋买卖关系，被告向原告购买钢筋后用于本案系争厂房建设，原、被告双方不存在真实的房屋买卖关系。之所以签订买卖合同，是应原告要求，就原、被告双方结算钢筋款所作的担保，若被告无力支付原告钢筋款，则用系争厂房抵偿。第三，原告在系争厂房订购协议签订之后，确曾向被告支付过相关款项，但双方约定该付款行为仅是为了走账所需，被告在收到购房款后应原告法定代表人要求通过被告关联企业回到了原告或其指定的单位。最后，第三人抵押系由在建工程抵押转为厂房抵押而来，已被多家法院司法查封，上海市第二中级人民法院已对系争厂房评估拍卖，而且系争厂房客观上也不具备分割买卖和过户的条件。
第三人建行上海分行述称：原告属于重复诉讼，第三人的抵押借款本息还未清偿，涤除抵押尚不具备现实基础，故请求驳回原告起诉或判决驳回原告诉请。
经审理查明：原告陈雨公司原企业名称为“上海陈雨工贸有限公司”，2014年11月26日经上海市工商行政管理局准予变更登记为“上海陈雨实业有限公司”。
2014年10月8日，被告昆川公司(甲方、出让方)与原告陈雨公司(乙方、受让方)签订《厂房订购协议》一份，其中第一条约定：甲方通过转让方式取得产证号沪房地松字(2011)第013144号土地使用权，土地用途为工业用地，使用年限为2010年11月29日至2060年11月28日。第二条约定：乙方因业务发展需要，有意购买甲方开发的上述地产中的15号五层标准厂房，建筑面积共计4,469平方米(以测绘机构测绘的面积为准)。第三条约定：甲、乙双方约定乙方以建筑面积每平方米2,600元的价格购买该15号厂房，总价暂定为11,619,400元。另外，乙方需支付该厂房辅助设施(包括但不限于消防、强弱电、水、绿化、道路等)每平方米1,600元，共计7,150,400元。上述费用在乙方付清全部购房款项后，由甲方向乙方开具相关发票。(最终价格以有关部门对该厂房实测后按实测的建筑面积为准，在总购房款上多退少补)。第四条付款方式约定：办理交房后的一周内，乙方一次性须支付100%的总购房款共计18,769,800元。第五条交房期限约定：甲方在标准厂房竣工验收合格后，于2014年10月30日前将厂房交付于乙方使用。第六条第2款约定：在甲方取得整个园区产证且标准厂房具备交易条件之日起7个工作日内，甲、乙双方至松江区房产交易中心签署《上海市房地产买卖合同》，《上海市房地产买卖合同》约定的双方权利、义务以本协议约定为准，非一方原因，另一方逾期签署的，承担购房总价款日万分之一的逾期违约金。该协议对其他相关事项亦作了约定。同日，被告出具告知函一份，言明系争厂房出售给原告，今后系争厂房的再次出售与出租与被告无关，特告知上海企福置业顾问有限公司(以下简称“企福公司”)，企福公司作为见证方在告知函上盖章确认。上述合同签订后，2014年10月13日、10月14日，原告陈雨公司通过浙江泰隆商业银行网上银行分别向被告昆川公司汇款2,600,000元、5,000,000元、5,000,000元、6,169,800元，共计18,769,800元。2014年11月6日，原、被告办理了房屋交接手续，原告持有系争厂房的钥匙。之后，原告也向企福公司支付了物业服务费。2015年2月1日，原告与案外人夏某某签订系争厂房租赁合同。2015年8月12日，原告法定代表人与上海佳虞室内装潢有限公司就系争厂房1层签订建筑装饰工程施工合同。基于原告申请，2016年1月8日，上海市松江公证处对系争厂房现状办理保全证据公证。
另查明，2014年4月30日，第三人取得了包括了系争厂房在内的房屋建设工程抵押权。房屋建成后，2015年4月29日，被告取得了系争厂房的房地产权证。前述建设工程抵押权转化为系争厂房抵押登记，抵押权人为建行上海分行，债权数额为89,000,000元，债务履行期限从2014年5月4日至2024年5月3日。同时，系争厂房因多起案件被法院司法查封。2016年1月19日，第三人与被告等人就金融借款合同纠纷诉至上海市第二中级人民法院，该院作出生效民事调解书，由被告支付第三人贷款本金8900万元及利息等；如被告不履行上述还款义务，第三人可与被告协商，以包括系争厂房在内的抵押房产折价，或者申请拍卖、变卖该房产所得价款由第三人优先受偿。同年3月11日，上海市第二中级人民法院受理第三人对该调解书的申请执行。
再查明，基于系争房屋上不仅设定有抵押，且因多起案件遭法院司法查封，故在(2015)松民三(民)初字第3488号案件审理中，原告起诉要求：1、判令被告继续履行合同，并协助将原告所购厂房过户至原告名下；2、判令被告退还面积差额款259,854元；3、判令被告支付违约金221,483.64元(自2015年5月12日起，按总房价款的日万分之一，计算至被告履行合同约定的签署买卖合同格式文本之日止，暂计至2015年9月6日为221,483.64元)。后本院向原告释明，并询问其是否坚持要求继续履行合同，原告明确表示坚持其所有的诉讼请求，不予变更。对此，该案判决认为原、被告之间签订的《厂房订购协议》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效。关于原告要求被告继续履行合同，协助办理系争厂房产权过户手续的诉请，由于目前系争厂房不仅设定有抵押，而且遭法院司法查封，事实上无法办理产权过户手续，因此，对于原告的该诉请，难以支持。2016年4月22日，本院判决驳回原告全部诉讼请求。同年8月10日，上海市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
2017年4月18日，上海市第二中级人民法院向原告出具告知书，言明原告提出的案外人执行异议不属于该院管辖，告知向首封法院提出。同月27日，原告向上海市浦东新区人民法院提出执行异议相关材料。
又查明，本案原告除向本院提出除确认双方《厂房订购协议》有效的诉请外，还提出如下请求：被告涤除因其原因导致位于上海市松江区小昆山镇中德路XXX弄XXX号XXX幢厂房(以下简称“系争厂房”)上的抵押；被告协助清除系争厂房过户时的障碍；被告在涤除抵押、消除障碍后将系争厂房过户给原告；被告支付原告未按约过户的违约金938,490元(自2015年5月20日起至2016年9月30日止共计500天，每天按合同总价18,769,800元的万分之一计算)。2017年6月30日，本院裁定对原告的该部分主张裁定驳回起诉。
以上事实，有厂房订购协议、网上银行电子回单、上海市房地产登记簿、准予变更登记通知书、房屋交接单、物业费发票、公证书、告知函、建筑装饰工程施工合同、民事判决书、民事调解书、告知书、当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案根据现有证据，并依生效判决，可以证明原、被告之间签订的《厂房订购协议》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效。被告辩称双方并无厂房买卖的真实意思表示，签订上述《厂房订购协议》只是为被告所欠原告的钢筋款提供担保，但被告提供的相关证据并不足以证明其观点，也被生效判决所否定，故对其辩称意见本院不予采信。现本案原告为解决合同履行之障碍，已经向有关法院提出案外人执行异议，其可依据有关合法途径，维护自身合法权益。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：
确认原告上海陈雨实业有限公司与被告上海昆川实业发展有限公司于2014年10月8日签订《厂房订购协议》有效。
案件受理费80元，由被告上海昆川实业发展有限公司负担(于本判决生效之日起7日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
审 判 员 洪 飞
人民陪审员 范幼芳
二〇一七年六月三十日
书 记 员 刘思钰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。