河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0105民初1671号
原告韩军，男，汉族，1977年2月17日出生，住郑州市金水区。
委托代理人蒋宪凯、辛聪明，河南宇法律师事务所律师。
被告于梅凤，女，汉族，1976年11月24日出生，住郑州市金水区。
委托代理人张军，河南良承律师事务所律师。
委托代理人马艳婷，河南良承律师事务所实习律师。
被告洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所地洛阳市西工区行署路8号院9号楼4门401室。
法定代表人白松朝，任总经理职务。
委托代理人孙兴克、张敏，河南千益律师事务所律师。
原告韩军诉被告于梅凤、洛阳懿皇房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年4月17日公开开庭进行了审理。原告韩军代理人蒋宪凯、辛聪明，被告于梅凤委托代理人张军、马艳婷，被告洛阳懿皇房产经纪有限公司代理人孙兴克、刘敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年8月13日，原被告三方签订房屋买卖（居间）合同一份，合同约定：原告购买被告于梅凤位于郑州市××农业路××楼××单元××号房屋（面积87.64平方米），总房款为150万元，原告在面签时支付房款80万元，余款以按揭方式支付；居间服务费3万元；甲方（于梅凤）保证房屋权属无争议，未被司法机关查封，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任，合同还对违约责任进行了约定。合同签订后，原告于2016年8月14日向被告洛阳懿皇房产经纪有限公司支付中介费3万元，被告于梅凤却不履行合同义务。后原告得知该房早已被法院查封，被告不能上市交易。原告认为，二被告隐瞒房屋被法院查封的事实与原告签订合同，造成原告购买房屋的目的不能实现，房价上涨还造成原告损失，故二被告应承担违约责任。原告无奈诉至法院请求判令：1、解除原被告之间的房屋买卖（居间）合同；2、被告洛阳懿皇房产经纪有限公司返还原告居间服务费3万元及利息（利息按照银行同期贷款利率自起诉之日起计算至实际返还之日）；3、二被告支付原告违约金15万元；4、诉讼费、保全费、律师费由二被告承担。
被告于梅凤辩称：一，答辩人没有故意隐瞒房屋被查封的事实，被答辩人对房产信息不了解，完全是由于中介洛阳懿皇房产经纪有限公司造成的。1、答辩人在签订合同之前已将房产被法院查封的情况告知了洛阳懿皇房产经纪有限公司的相关工作人员。在答辩人、被答辩人和洛阳懿皇房产经纪有限公司在2016年8月13日签订三方居间合同之前，答辩人于梅凤已将房产被法院查封的事实告知了洛阳懿皇房产经纪有限公司的相关工作人员，房产经纪公司作为沟通房产买卖双方的桥梁，其工作人员本应爱岗敬业，向其客户履行如实告知房产信息的义务。2、洛阳懿皇房产经纪有限公司的工作人员，为了促成答辩人与被答辩人之间的签约，有意对被答辩人因们了答辩人于梅凤的房产被法院查封的事实。对于房产被法院查封的事实，答辩人于梅凤在签约之间跟洛阳懿皇房产经纪有限公司的工作人员沟通过，并让其告知被答辩人。然而，房产经纪公司相关工作人员却说，房产权属的问题房产经纪公司这边知道了，随后会告知被答辩人，只是这个问题，在签约的时候不要说。二，对于被答辩人因房产价值上涨造成的损失，答辩人不应承担赔偿责任。在答辩人与被答辩人签约三天后，答辩人于梅凤曾将房产确定不能交易的事实告诉了洛阳懿皇房产经纪有限公司的工作人员，让其尽快通知被答辩人，并让他们尽快退还被答辩人三万元的居间费用。然而，洛阳懿皇房产经纪有限公司的工作人员并没有将这一信息及时告知被答辩人，而是一再拖延。甚至在被答辩人追问房产情况时，仍然含糊其辞，说房主联系不上，可能旅游去了。导致被答辩人在房产截止不断上升的社会背景下，一再等待，最终等来房产因被法院查封而不能交易的事实。洛阳懿皇房产经纪有限公司的相关工作人员没有履行如实告知义务的这一行为，严重损害了被答辩人的利益。
被告洛阳懿皇房产经纪有限公司辩称：一，被答辩人要求答辩人退换居间服务费3万元及利息，无事实法律依据。答辩人作为居间房，义务已经履行完毕，理应收取居间服务费。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。答辩人作为居间房，主要义务是协调被答辩人与被告于梅凤的关系，以便双方达成签署合同的合议。本案中，答辩人通过与买卖双方沟通，查验双方基本证件，待被答辩人去看房等行为促成双方签订了《房屋买卖合同》，该合同意思表示真实，内容不违反法律规定，是有效合同。答辩人义务已经履行完毕，收取居间服务费符合法律规定。二，被答辩人要求答辩人赔偿其违约金15万元并承担本案诉讼费、保全费、律师费没有法律依据。《房屋买卖（居间）合同》第七条第一款约定：甲方须保证该房屋权属无争议，未被司法机关查封，或明知被限制过户而不如实告知的，若发生于甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。本案中，被告于梅凤明知房屋被查封，仍然签署该合同，违反了诚实信用原则，理应依据合同第七条约定承担违约责任。但是，被告于梅凤房屋是否被查封，明显超出了答辩人的合理审查义务，答辩人没有义务也没有能力审查被告于梅凤的房屋是否被查封以及是否存在债务按债务关系。被答辩人并未有证据证明答辩人明知被告房屋被查封仍然促成双方签署该合同。被答辩人亦并未有证据证明大白嫩为履行合理审查的义务。由于被告于梅凤的违约行为，导致被答辩人无法实现合同目的，被答辩人可以根据合同追究被告于梅凤的违约责任，从而弥补自己的损失。但答辩人对被告于梅凤的违约行为无法预见，也无任何过错，因而不应承担责任。故被答辩人要求答辩人承担违约责任以及本案诉讼费、保全费、律师费没有法律依据。
根据原被告的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：洛阳懿皇房产经纪有限公司是否应当返还原告居间服务费；二被告是否应当支付原告15万元违约金。
原告为支持其诉请，向本院提交以下证据：
第一组，1、韩军与洛阳懿皇房产经纪有限公司2016年8月9日签订的《房屋委托购买协议》。2、于梅凤、韩军、懿皇公司2016年8月13日签订的《房屋买卖（居间）合同》。该组证据证明韩军委托懿皇公司居间，同于梅凤签订《房屋买卖（居间）合同》，约定案涉房屋总价150万元，居间服务费3万元，并约定由于卖方原因无法将房屋售予买方的，应向卖方支付该房屋成交价的10%作为违约金的事实。
第二组，3、懿皇公司2016年8月14日出具的收到韩军3万元的收款专用收据。4、中国农业银行2017年2月28日出具的韩军向懿皇公司转账3万元的信用卡交易明细查询单一份。改组证据证明韩军向懿皇公司支付居间服务费3万元，依约履行了合同义务。
第三组，5、懿皇公司提供的涉案房屋房产证复印件一份，6、郑州市不动产登记中心2017年1月25日出具的不动产登记资料查询结果证明。该组证据证明案涉房屋已于2015年12月25日被金水区人民法院查封并在2015年10月22日被金水区人民法院二次查封的事实。
第四组，7、韩军及其姐姐同懿皇公司工作人员沟通合同履行问题的微信记录19页，8、韩军及其姐夫尹云龙与于梅凤、于梅凤弟弟、懿皇公司沟通合同履行问题的电话录音。该组证明懿皇公司在签合同之前明知案涉房产存在被法院查封的情况，但没有履行告知义务并在合同签订三天于梅凤明确告知其合同履行不能是没有及时告知韩军的事实。
被告于梅凤对原告提交的证据发表如下质证意见：1、对证据1《房屋委托购买协议》真实性无异议，这更证明被告于梅凤在与中介介绍房屋状况时，视为对原告的明示。2、对证据2《房屋买卖（居间）合同》不实被告于梅凤的真实意思表示，被告已经向中介明确告知了房产被法院查封的事实。该合同是附条件合同。3、对证据3《收款专用收据》的真实性无异议，它证明了房产中介收了3万元中介费用，而被告于梅凤没有收取任何费用，包括定金。4、对证据4《农行交易明细回单》真实性无异议。5、对证据5《涉案房产证复印件》不质证，因不是原件。6、对证据6《不动产中心查询结果》无异议。7、对证明7、8涉及的微信聊天记录和三方录音的真实性无异议。录音更能证明，在签订《房屋买卖居间合同》前，就已经告知了中介房屋被查封的事实。被告于梅凤因提前告知了中介房屋被查封的情况，所以，不应当承担赔偿责任。8、对证据《河南增值税发票》不予认可，不予质证，因是复印件。
被告洛阳懿皇房产经纪有限公司对原告提交的证据发表如下质证意见：1、第一组证据：《房屋委托购买协议》真实性有异议，该证据为复印件，无法核对原件。对《房屋买卖（居间）合同》无异议。2、第二组证据无异议。3、第三组证据无异议。4、第四组真实性、合法性、关联性有异议。（1）、该录音证据形式不合法，该证据为原告单方私自录制，未经他方同意，形式不合法、（2）、录音证据真实性有异议，不能确认谈话人、谈话时间及谈话内容，我方对该证据不认可，原告也没有提供其他证据作证，因此根据最高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第一款第（三）项关于存有一点的试听资料不能单独作为认定事实的依据的规定，该证据不应认可。（3）、对录音证据文本资料有异议，该录音文本为原告单方整理，不具有连贯性，其拟证明事项均为其单方陈述，我方并未认可，因此，该证据不能证明其拟证明事项。(4)对微信证据真实性、合法性、关联性有异议。该证据不能证明聊天双方身份，且聊天内容不能证明其拟证明事项。5、第五组证据，对第五组证据律师发票真实性有异议，该证据为复印件，且为提供委托合同想作证，故对该证据真实性有异议，不能达到证明目的。
根据原被告诉辩意见，举证、质证情况及庭审陈述，本院确认本案事实如下：
1、2016年8月4日，原告韩军作为委托方，被告洛阳懿皇房产经纪有限公司作为受托方签订了《房屋委托购买协议》，主要约定：经被告洛阳懿皇房产经纪有限公司介绍，原告韩军对坐落在金水区建业贰号城邦6号楼2单元201的房屋已做充分了解并实地看房，委托洛阳懿皇房产经纪有限公司向物业业主提出如下签约条件：原告韩军愿意以人民币150万元购买该物业。原告韩军于2016年8月4日向乙方交付认购诚意金人民币1万元整。该协议落款处有原告韩军的签名及被告洛阳懿皇房产经纪有限公司的签章。
2、2016年8月13日，被告于梅凤作为卖方，原告韩军作为买方，被告洛阳懿皇房产经济有限公司作为居间方，三方签订了《房屋买卖（居间）合同》，主要约定：原告购买被告名下位于金水区农业路××楼××单元××号房屋，房屋建筑面积为87.64平方米，房屋总价款为150万元。双方采用按揭方式履行本合同，本合同签订时买方须支付经纪方的居间服务费人民币3万元。签署本合同后，若本合同非经纪方原因被撤销、解除或未被实际履行，均不影响经纪方收取上述咨询服务费的权利。甲方须保证该房屋权属无争议，未被司法机关查封，或明知被限制过户而如实不告知的，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。卖方如违反本合同约定或其他由于卖方的原因而无法将该房屋售予买方的，应向买方支付该房屋成交价的10%作为违约金，并且必须退回买方已缴纳的所有款项。由于一方违约，守约方为追究违约责任而产生的律师费等相关费用由违约一方承担。该合同还对其他事项进行了约定。
合同签订前后，被告于梅凤将房屋被查封事实告诉被告洛阳懿皇房产经纪有限公司，被告洛阳懿皇房产经纪有限公司未将这一事实告知原告韩军。
3、2016年8月14日，被告洛阳懿皇房产经纪有限公司收到原告韩军中介费3万元，并出具了收款专用收据。
4、2017年1月25日，郑州市不动产登记中心查询结果载明，该涉案房屋在2013年11月25日，抵押于中国工商银行股份有限公司河南省分行营业部，2015年12月3日被郑州市金水区人民法院查封，2015年10月22日被郑州市金水区人民法院查封。
本院认为，原告韩军与被告于梅凤、被告洛阳懿皇房产经纪有限公司三方签订的《房屋买卖（居间）合同》系当事人真实意思表示，该合同合法有效。但因涉案房屋已经被抵押和多次查封，且被告于梅凤未能解决房屋上的权属纠纷，不能履行合同，更不能实现合同目的，故原告诉请解除合同符合法律规定，合同予以解除。被告于梅凤明知房屋上有权属纠纷依然进行交易，违反合同约定，应当承担违约责任。被告洛阳懿皇房产经纪有限公司作为原告的受托人，应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，洛阳懿皇房产经纪有限公司故意隐瞒房子被查封的事实促成签订买卖合同，其隐瞒真实情况的行为是造成本案诉争的根本原因，具有过错，且损害了委托人原告方韩军的利益，原告诉请被告洛阳懿皇房产经纪有限公司返还居间服务费3万元及利息，本院予以支持。原告主张利息按银行同期贷款利率计算，其中超过年利率6%的部分，本院不予支持。原告诉请二被告支付违约金15万元，根据过错，被告于梅凤明知房屋有权属纠纷仍签订合同，被告洛阳懿皇房产经纪有限公司作为专业的中介公司故意授意被告于梅凤隐瞒房屋被查封的事实促成签订合同，损害了委托人的利益，双方应根据过错承担对原告的赔偿责任。原告没有诉讼保全，故保全费本院不予支持。原告诉请律师费，并提交律师费发票原件，本院予以支持。综合以上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除2016年8月13日原告韩军与被告于梅凤、洛阳懿皇房产经纪有限公司签订的《房屋买卖（居间）合同》；
二、被告洛阳懿皇房产经纪有限公司于本判决生效十日内支付原告韩军居间服务费3万元及其利息（按银行同期贷款利率计算自2017年1月6日起至实际还款之日止，超过年利率6%的部分以年利率6%为准）。
三、被告于梅凤于本判决生效十日内支付原告韩军违约金4.5万元，被告洛阳懿皇房产经纪有限公司于本判决生效十日内支付原告韩军违约金10.5万元。
四、被告于梅凤于本判决生效十日内支付原告韩军律师费2100元，被告洛阳懿皇房产经纪有限公司于本判决生效十日内支付原告韩军律师费4900元。
案件受理费4040元，其中被告于梅凤负担1018元，被告洛阳懿皇房产经纪有限公司负担3022元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数或者代表人的人数向本院递交上诉状，并提交副本10份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 张卫国
人民陪审员 蒋根成
人民陪审员 卜志荣
二〇一七年六月十六日
书 记 员 王梓翔