广西壮族自治区柳州市城中区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0202民初1122号原告：俸万军，男，1973年8月25日出生，瑶族，住广西柳州市。委托诉讼代理人：肖玲（与原告俸万军系夫妻关系），住广西柳州市。原告：肖玲，女，1973年4月13日出生，汉族，住广西柳州市。被告：黎英辉，男，1964年12月9日出生，汉族，住广西柳州市城中区。被告：李茜西，女，1965年7月14日出生，壮族，住广西柳州市城中区。二被告共同委托代理人:覃百丽，广西银正律师事务所柳江分所律师。第三人：柳州市供销合作联社，住所地广西柳州市桂中大道*号阳光壹佰*号楼21-6。原告俸万军、肖玲与被告黎英辉、李茜西，第三人柳州市供销合作联社房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案后，依法适用普通程序，于2016年6月30日、2016年12月13日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告肖玲并作为原告俸万军的诉讼代理人、二被告共同委托代理人覃百丽到庭参加诉讼，第三人柳州市供销合作联社经合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席。本案现已审理终结。原告俸万军、肖玲向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告于2005年10月11日签订的《房屋交易协议》，判决被告将房屋返还给原告，原告将被告已经支付的30万元返还给被告；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告肖玲原系柳州市供销合作联社(以下简称市供销社)职工。2004年4月，市供销社集资建设职工住宅楼房，肖玲享有购房资格，遂于2004年4月缴纳定金l万元以购房一套，房屋位置为：柳州市xx路xx号，面积约为129平方米(以下简称争议房屋)。2005年3月，市供销社下发缴纳预购房款通知后，肖玲又缴纳房款6万元。直至2012年，市供销社在解决了原有的土地使用和规划问题后，才开始办理集资房的权属登记手续。原告俸万军系解放军75100部队(以下简称部队)军人。2005年，部队集资建设住宅楼房，当时柳州市尚有一项政策，即已在地方单位购得房改房、集资房的家庭，如满足其他购房条件，仍可在部队购买经济适用房。据此，俸万军享有购房资格，遂于2005年2月向部队缴纳4万元以购房，房屋位置为：柳州市xx路xx号。2008年，二原告取得塔山小区房屋房产证。2005年10月，被告黎英辉通过肖玲的姐姐得知，二原告共享有两套房屋的购房资格，遂主动提出购买争议房屋。双方于2005年10月11日签订《房屋交易协议》，约定被告向二原告支付定金5万元和房款27万元(共计32万元)，原告将房屋交付给被告，并配合被告办理过户手续(除国家相关政策限制不能转让产权外)。合同签订后，原告依约将争议房屋交付给被告，被告先后支付原告定金和房款共30万元(2万未付)，并于争议房屋居住至今。2013年起，为取得争议房屋的房产证，原告先后前往部队和市住房制度改革委员会办理相关手续，均遭到拒绝，方才得知原有地方政策已取消。根据现行《经济适用住房管理办法》的规定，己购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房，因此已经取得xx小区房产证的原告，已不能取得争议房屋的所有权，更不能将房屋所有权转让给被告，属于合同中约定的因“国家相关政策限制不能转让产权”的情形。根据《合同法》第九十四条的规定，因政策变动等不可抗力致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。《房屋交易协议》签订的目的是使被告取得房屋所有权，而原告取得相应价款。如今因为上文所述的地方政策的变动，原告不能将房屋所有权转让给被告，合同的目的不能实现。根据《合同法》第九十四条的规定，原告可以解除合同。《房屋交易协议》属于《合同法》第四十五条规定的附解除条件的合同，如今解除条件己成就，合同理当被解除。《房屋交易协议》第七条中，明确约定了若存在国家相关政策限制等原因，则原告无需将房屋所有权转让给被告。而被告从原告处取得房屋所有权是合同签订的核心目的之一，因此，在合同中约定的“国家相关政策限制不能转让产权”实际上是合同的解除条件。原告提交的有市住房制度改革委员会审批意见和公章《购买公有住房申请审批表》等证据材料可以证明，已经出现了“国家相关政策限制不能转让产权”的解除条件，且这样的条件的出现完全是由客观情况变化(即地方政策变动)导致，而非由原告造成，因此根据约定，合同也应当被解除。综上，原告请求解除房屋交易协议，并判令被告返还争议房屋，原告将返还被告已经支付的价款。被告黎英辉、李茜西辩称，原告的诉讼属于重复诉讼，解除已经包含了之前诉讼买卖合同无效的诉请中，请求法庭驳回原告起诉。第三人柳州市供销合作联社未出庭参加诉讼，在举证期限内也未向本院提交任何证据及书面答辩材料，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十二条、第十三条第二款、第六十八条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第一款的规定，视为第三人柳州市供销合作联社放弃答辩、举证和质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人到庭质证，原告向本院提交了结婚证、房屋交易协议、柳州市供销合作社下发的购房通知及收款收据、现金存款凭证、购买公有住房申请审批表，被告对以上证据的真实性没有异议，对证据房屋交易协议及购买公有住房申请审批表的证明目的有异议，经审查，本院对以上证据的真实性予以认定，对被告有异议的两份证据在下文评述；被告向本院提交了柳州市城中法院（2014）城中民一初字第691号民事判决书、中级法院（2014）柳市民一终字第906号民事判决书、中级法院（2015）柳市民申字第61号民事裁定书，欲证实原告提起本案系重复诉讼，原告对以上证据的真实性没有异议，但不同意被告的证明目的，本院就被告提供证据的真实性予以认定，但被告的上述证据并不能证实原告系重复诉讼。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告俸万军与原告肖玲系夫妻关系。2005年3月，肖玲通过单位集资建房的方式取得了第三人柳州市供销合作联社兴建的职工住宅楼房屋购房资格，房屋地址为柳州市xx路xx号。2005年10月11日，二原告作为卖方与被告黎英辉、李茜西作为买房签订《房屋交易协议》一份，双方约定：原告将涉案房屋以32万元的价格转让给被告，并约定了分期付款的数额及时间，原告在取得房产证满国家政策规定的免征营业税期限一个月内，双方共同到房产管理部门办理产权转让手续，有关产权转让需缴纳的所有税费由被告承担，在产权转让手续办理当日，被告将剩余房款7万元支付给原告。双方在协议第七条第一款还约定，如原告不按协议条款有关规定向被告支付房屋钥匙，则向被告双倍返还定金并退还被告已经支付的除定金之外的房款（除国家相关政策限制不能转让产权外）。第三款约定，如不可抗力，造成合同不能履行，免除违约责任。协议签订后，被告按照分期付款的约定合计支付了购房款30万元，因双方仍未办理过户手续，剩余2万元房款未付。原告亦依约将涉案房屋交付给被告使用至今。2014年7月，原告肖玲申请办理涉案房屋产权手续并提交了《柳州市职工购买公有住房申请审批表》，在该审批表中，购房职工单位及产权单位即第三人柳州市供销合作联社的审批意见均为“同意”，但柳州市住房制度改革委员会办公室的审批意见为：“该家庭已购位于柳州市xx路xx号的经济适用房一套，不符合房改政策，不同意购买该房改房。”因此原告无法取得涉案房屋房产证，从而无法履行房屋交易协议，将房屋过户至被告名下。原告认为因政策变动的原因导致房屋交易协议无法履行，不能实现合同目的，遂诉至法院，请求解除房屋交易协议、被告将房屋返还给原告，原告将被告已支付的30万元返还给被告。另查明，1.2014年5月20日，二原告起诉二被告至本院，案号为（2014）城中民一初字第691号，二原告请求确认双方订立《房屋交易协议》无效，该案经本院一审、柳州市中级人民法院二审，判决驳回二原告要求确认《房屋交易协议》无效的诉请。此后，二原告向中级法院申请再审，亦被驳回再审申请；2.《柳州市人民政府关于印发的通知》（柳政发[1995]29号）规定，每一职工家庭户只能以成本价或标准价购买一套公有住房（包括经济适用房和全额集资房）。《柳州市人民政府印发柳州市关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施办法的通知》（柳政发[1999]92号）规定，职工按经济适用价格或商品房价格购买住房，单位不再给予分配住房。本院认为，原告俸万军、肖玲与被告黎英辉、李茜西签订的《房屋交易协议》是双方真实意思表示，协议并未违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按照协议约定全面履行义务。本案的关键是房屋交易协议生效后，在履行的过程中，原告是否有权解除协议？原告称现行房改政策规定一户家庭不能购买两套福利房（公有住房），导致原告无法通过房管部门的申购审批、不能继续履行本案房屋交易协议，该情形属于政策变动，为不可抗力，协议双方因此无法实现合同目，故原告有权解除房屋交易协议。本院认为，其一，原告并未举证证实根据此前的政策，其具有购买两套福利房的资格，符合其所称的“政策变动”的情形；其二，原告于2014年7月办理申购登记未获批准，但并不代表原告自始至终无法通过房管部门的审批，如满足“每一职工家庭户只能以成本价或标准价购买一套公有住房（包括经济适用房和全额集资房）”的购房条件，原告是能够取得涉案房屋产权，得以继续履行房屋交易协议，即现行房改政策并不足以导致交易协议无法履行，故依据本案事实，原告无权解除房屋交易协议。除此之外，原告主张根据房屋交易协议第七条第一款有关“甲方（原告）不按协议条款有关规定向被告支付房屋钥匙，则向乙方（被告）双倍返还定金并退还已支付除定金之外的房款（除国家相关政策限制不能转让产权外）”的约定，该协议系附解除条件合同，本院认为，该条款系关于原告未能交付房屋钥匙所产生的违约责任承担及免除的约定，而非约定原告具有附条件解除权，且现行房产政策并非绝对限制涉案房产转让，而是转让的条件尚未成就，故双方并未明确约定房屋交易协议系附解除条件合同，原告的上述主张无理，本院不予支持。综上，合同订立后，当事人均应诚信履约，在没有法定或约定一方享有解除权的情况下，当事人不得任意解除合同。本案中，房屋交易协议签订后，被告按照协议约定履行了支付房款等义务，并无违约行为，原告应尽力满足房管部门的申购条件购买涉案房屋以继续履行房屋交易协议，而不能以履约困难或其他原因要求解除合同。故原告主张解除合同的诉请没有法律依据，且有悖诚实信用原则、损害市场交易安全，本院对其诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告俸万军、肖玲的诉讼请求。案件受理费5800元（原告已预交），由原告俸万军、肖玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长  季念勇人民陪审员  田 梅人民陪审员  杨春鸿二〇一七年二月二十日代书 记员  彭艺君