北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0111民初12347号
原告（反诉被告）马雪洋，男，1977年11月11日出生，回族，住北京市房山区。
委托代理人王杰，北京熙明律师事务所律师。
被告（反诉原告）李春梅，女，1964年11月27日出生，汉族，住北京市房山区。
委托代理人张金海，北京市智远律师事务所律师。
原告（反诉被告）马雪洋与被告（反诉原告）李春梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵鹏杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马雪洋的委托代理人王杰，被告（反诉原告）李春梅的委托代理人张金海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）马雪洋诉称，原、被告双方于2016年8月20日签订房屋租赁合同，合同约定被告将位于北京市房山区×街道×街×号院×号楼×室（×侧分割），面积为88平方米的房屋出租给原告，租金每季度39249元，房屋使用用途为餐饮，租赁时间为2016年10月15日至2019年10月14日。房屋交付时未接通燃气，被告口头承诺10月份可以为原告接通。后原告按照约定交付了房屋押金和三个月房屋租金，并对房屋进行了装修，办理了餐饮所需的营业执照。但截止到原告提起诉讼之日，涉案房屋也没有接通燃气。原告租赁房屋的目的是为开设餐饮，未接通燃气直接导致原告签订合同的目的无法实现。原告多次要求被告接通燃气事宜未果，故无奈诉至法院，请求法院依法判决。诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告双方签订的北京市房屋租赁合同；2、请求依法判令被告退还原告房屋租金39249元及房屋押金1.3万元；3、请求依法判令被告赔偿原告装修损失108153元；4、请求依法判令被告赔偿原告办理营业执照损失6000元；5、请求依法判令被告赔偿原告违约金13083元；6、请求依法判令被告支付评估鉴定费1万元；7、请求依法判令被告诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）李春梅答辩并反诉称，不同意原告的诉讼请求。双方所签合同是真实意思表示，签订合同之前，原告对作为合同标的物的房屋进行了实际查看，原告明知承租时没有接通燃气的事实，且中介公司在居间过程中对房屋实际状况未接通燃气事实进行了告知，双方签订合同时不存在不知情或一方欺诈的情况。原告接收房屋后对房屋进行了装修改造，将房屋一分为二，自己占用了没有燃气接口的半边，办理了营业执照，在办理营业执照过程中我方作为出租房进行了配合。对于燃气何时能够接通，被告未给原告进行过任何承诺，燃气未接通非被告所为，属于合同外燃气公司的行为。原告解除合同是因其自身原因，并非被告原因导致。除了同意第一项诉讼请求解除合同，其他都不同意。另外，双方签订合同时，天然气未接通原告是知晓的，被告方没有隐瞒任何与租赁有关的信息，原告明知没有接通天然气依然租赁该房屋，就应按照合同约定支付相应的租金。因原告不按时支付租金，所以被告方同意和原告解除合同，要求原告将所租赁的房屋恢复到装修前的状态，并交还房屋，被告方不认为在整个租赁过程中存在租赁问题。我方提起反诉。2016年8月20日，李春梅与马雪洋签订了房屋租赁合同。该合同约定：李春梅将位于房山区×街道×街×号院×号楼×号房屋（建筑面积为88平方米）出租给马雪洋用于经营餐饮；租赁期限自2016年10月15日至2019年10月14日；租金为每季度39249元，合同签订当日支付13000元押金，支付三个月租金39249元。签订合同前，马雪洋实地查看了租赁房屋，知晓租赁房屋尚未接通天然气。合同签订后，李春梅按约交付房屋，马雪洋也支付了押金及租金，并对租赁房屋进行隔断装修。2017年1月17日，马雪洋将北京绿地鑫源餐饮有限公司的住所地注册在租赁房屋内。2017年4月起，马雪洋以未接通天然气为由拒绝支付租金，双方未能协商解决。现马雪洋明确拒绝继续履行租赁合同及支付租金，鉴于此，李春梅提起反诉请求。基于以上事实，李春梅认为马雪洋应当就租赁合同解除之前，履行支付租金的义务。故此，李春梅诉请贵院裁决。反诉请求：1、判决解除原告的房屋租赁合同；2、判决被告自2017年2月15日起每天按436元标准向原告支付租金，直至将租赁房屋交还给原告为止；3、判决被告将北京绿地鑫源餐饮有限公司的住所地从租赁房屋内迁出；4、诉讼费用由被告负担。
经审理查明，2016年8月20日，李春梅（出租人、甲方）与马雪洋（承租人、乙方）在北京启航佳业房地产经纪有限公司（居间人、丙方）的居间服务下签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市房山区×街道办事处×街×号院×号楼×室（×侧分割），建筑面积88平方米；租赁用途注册餐饮；租赁期限：（一）房屋租赁期自2016年10月15日至2019年10月14日，共计3年，甲方应于2016年8月22日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及房租后视为交付完成；（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用，乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同；租金及押金：（一）租金标准及支付方式：39249元/季，支付方式：现金，押一付三，各期租金支付日期2016年8月7日，2017年1月7日，以此类推；（二）押金：人民币13000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内的下列费用：税费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担，本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担，如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用；房屋维护及维修：（一）甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全，乙方保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约；（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用应相应减少租金或延长租赁期限，2、因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；转租：除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任；合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同，（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的，2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的，2、欠缴各项费用达500元的，3、擅自改变房屋用途的，4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，7、擅自将房屋转租给第三人的，（五）其他法定的合同解除情形；违约责任：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金，乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失，（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金，（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任，（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金100%标准支付违约金，（五）两方提供虚假信息、隐瞒重要事实或有恶意串通行为的，除退还已收取的佣金外，还应赔偿由此给甲方或乙方造成的损失；合同争议的解决办法：本合同项下发生的争议，由三方当事人协商解决，协商不成的，依法向有管辖权的人民法院起诉，或按照另行达成的仲裁条款或仲裁协议申请仲裁；其他约定事项：1、房屋租期为3年，前两年租金不变，从第三年开始以5.5元/平1天计算，2、甲方需向乙方提供办理餐饮营业执照的手续，如手续不全责任由甲方承担，3、房租从第2年开始付款方式为半年付；合同同时约定了当事人的其他权利义务。
另查，马雪洋向李春梅支付租金及押金共计52249元。李春梅将涉案房屋交付给马雪洋，马雪洋对涉案房屋进行了装修。坐落于北京市房山区×街道办事处×街×号院×号楼×室房屋预测建筑面积为209.74平方米；其中，套内建筑面积为173.41平方米。马雪洋与李春梅在签订合同时，该房屋的天然气尚未开通，且仅在该房屋的西侧有一个天然气接口。马雪洋与李春梅经协商，将房屋进行分割两部分，马雪洋自行选择承租靠东侧的88平方米的部分。此后，该房屋西侧的部分出租了他人，用于餐饮。
因马雪洋承租的部分没有天然气接口，又因开通新的天然气接口需要相关主管部门批准，并需要支付相关费用，双方就加装新的天然气接口的时间、费用等问题曾于2017年5月25日进行电话协商，但双方未能达成一致意见。为此同年6月15日马雪洋诉至本院。
审理中，马雪洋申请对涉案房屋的装修费用、人工费用、厨房设备费用进行评估，经北京科正资产评估有限责任公司进行评估，结论为：房屋装修及设备设施购建费用价值的评估值合计为125703元，其中装饰装修建造费用价值的评估值为79848元，设备设施购建费用价值的评估值为45855元。此后，马雪洋将涉案房屋中以下设备设施拆走：博特佳厨业节能蒸饭柜1台、银都牌低温操作台1台、樱花牌热水器1台、食品冷藏展示柜1台、加尔消毒碗柜1台、长方餐桌（规格1.2*0.6*0.74）7张、长方餐桌（1.6*0.45*0.74）2张、圆餐桌1张、餐凳1张、餐椅40把、热水器托架1个、铁艺调料架1个、五层不锈钢货架1个、不锈钢调料车1个，评估值为17550元。未拆走设备设施如下：银都牌四门冰柜1台、订做三星不锈钢水池（含安装）2组、水龙头7个、订做双头燃气灶（含安装）1台、油水分离器（含安装）3台、订做不锈钢排烟罩（含安装）1组，评估值为28305元。
以上事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、银行转账凭证、资产评估报告及评估费票据、电话录音等证据在案佐证。
本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
本案中，首先，双方就坐落于北京市房山区×街道×街×号院×号楼×室（×侧分割）于2016年8月20日签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，对双方具有法律拘束力；其次，因双方现均表示解除《北京市房屋租赁合同》，故该合同应予以解除；第三，因马雪洋在承租涉案房屋之前就已知晓该房屋尚未开通燃气，并知晓仅有一个天然气接口，在其享有优先选择的情况下，自行选择没有天然气接口的一侧承租，且在双方电话协商增加新的天然气接口时，李春梅曾询问马雪洋是否继续承租涉案房屋，但马雪洋未予明确答复，并在事隔21天后马雪洋便诉至本院，故在此情况下不宜认定李春梅构成违约，换言之，马雪洋要求李春梅支付违约金的诉讼请求本院难以支持；第四，因涉案房屋未接通燃气，马雪洋未能实际有效占有使用涉案房屋从而获得收益，且导致此种情形的发生并非马雪洋个人行为所致，故马雪洋要求李春梅退还房屋租金及押金共计52249元的诉讼请求，本院予以支持；第五，虽然李春梅同意马雪洋对涉案房屋进行装修，但未对合同解除后装修及设备的处理进行约定，故合同解除后，未形成附合的装修及设备可由马雪洋拆除，形成附合的装修和设备，由双方按照公平原则分担；第六，对于马雪洋要求李春梅赔偿办理营业执照损失的诉讼请求，因办理营业执照所产生的费用，与李春梅之间不存在必然的因果关系，本院不予支持；第七，对于李春梅要求马雪洋支付自2017年2月15日起每天按436元标准支付租金的诉讼请求，因马雪洋未能实际有效占有使用涉案房屋从而获得收益，且导致此种情形的发生并非马雪洋个人行为所致，故李春梅的此项诉讼请求，本院难以支持；第八，对于李春梅要求马雪洋将北京绿地鑫源餐饮有限公司的住所地从租赁房屋内迁出的诉讼请求，因有可能涉及他人权益，且不属于人民法院的受理民事诉讼的范围，本院无法一并处理；综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）马雪洋与被告（反诉原告）李春梅于2016年8月20日签订的就坐落于北京市房山区×街道×街×号院×号楼×室（×侧分割）《北京市房屋租赁合同》。
二、被告（反诉原告）李春梅于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）马雪洋房屋租金及押金共计五万二千二百四十九元。
三、被告（反诉原告）李春梅于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）马雪洋装饰装修建造费共计三万九千九百二十四元。
四、原告（反诉被告）马雪洋于本判决生效后十日内将涉案房屋内下列未拆除的设备设施予以拆除：银都牌四门冰柜1台、订做三星不锈钢水池（含安装）2组、水龙头7个、订做双头燃气灶（含安装）1台、油水分离器（含安装）3台、订做不锈钢排烟罩（含安装）1组予以拆除；并将涉案房屋返还被告（反诉原告）李春梅。
五、驳回原告（反诉被告）马雪洋的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）李春梅的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二千零四十五元，由原告（反诉被告）马雪洋负担一千零二十二元五角（已交纳），由被告（反诉原告）李春梅负担一千零二十二元五角（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费一千三百二十三元，由原告（反诉被告）马雪洋负担六百六十一元五角（于本判决生效后七日内交纳）），由被告（反诉原告）李春梅负担六百六十一元五角（已交纳）。评估费一万元，由原告（反诉被告）马雪洋五千元（已交纳）；由被告（反诉原告）李春梅负担五千元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 赵鹏杰
二〇一八年三月十五日
书记员 李玉冰