浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0402民初3681号
原告：吴某,男,1984年9月28日出生,汉族,住安徽省安庆市枞阳县，
委托代理人：张文建，上海瀛东律师事务所律师。
被告：邓某，男，1987年1月9日出生，汉族，住江西省抚州市东乡县,
委托代理人：吕庆喜、邱海霞，上海慕恩律师事务所律师。
原告吴某因与被告邓某房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2017年6月20日受理后，依法由审判员沈晔独任审判，于2017年7月28日公开开庭审理了本案。原告吴某及其委托代理人张文建、被告委托代理人邱海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴某起诉称，2016年11月24日，原、被告签订《嘉兴宏润花园楼宇认购书》，被告将从开发商处购买的一套商品房出售给原告。《认购书》载明，房屋坐落于宏润花园5幢1902室；建筑面积99.6平方米；交易价格1050000元；原告向被告支付定金300000元，《商品房买卖合同》签署后，定金作为购房款的一部分；被告如违约不出售房屋给原告，要双倍赔偿违约金；2017年5月底之前房屋过户。双方签订《认购书》时，系争房屋尚未办理房屋产权证即小产证。原、被告签订《认购书》当日，原告通过银行账户向被告转账300000元，备注“买房定金”。2016年11月26日，被告向原告出具收据，内容为“今收到吴某购买于嘉兴市南湖区中环南路与亚欧路交叉口（宏润花园5幢1902室）房价款、定金人民币叁拾万。”2017年初，原告得知系争房屋满足办理产权证的条件，多次联系被告办理，力争能2017年5月底按约过户。但因房价上涨，被告不愿出售，以各种理由拖延，导致原告无法实现合同目的。2017年6月12日，被告向原告邮寄送达《解除嘉兴宏润花园楼宇认购通知书》，称因开发商未能办理产权证照，要求解除《认购书》。
原、被告签订的《认购书》属于预约买卖合同，在开发商产权证即大产证已经办理的，被告满足办理小产证的情况下，被告就应及时按程序将房屋产权登记在被告名下，并配合办理产权过户登记。被告的违约行为损害了原告利益，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、一百一十五条规定，被告应当赔偿损失及双倍返回定金。系争房屋市场价格在1700000元左右，与购买价差650000元。原告要求被告双倍返回定金600000元，赔偿差价损失300000元。故原告诉请判令：一、原、被告解除合同，被告双倍返还原告定金600000元并赔偿原告差价损失300000元；二、本案诉讼费由被告承担。讼争房产价格经评估后，原告变更第一项诉请为：解除合同，被告返还定金300000元并赔偿原告损失493000元。
被告邓某答辩称，一、同意解除合同，但是双倍返回定金和赔偿差价不同意，约定过高。《认购书》中约定的定金是签约定金，而不是商品房买卖合同定金。返回定金和赔偿差价的诉请是相互重合的，应择一主张。诉讼费用由法院判决决定；二、本案双方只有一个意向书，而不是商品房买卖合同。《认购书》只对房屋总价和过户作了一个笼统的约定，并没有首付期限、金额等应在房屋买卖合同中约定的细致的条款，只是一个购买意向，严格意义上不适用买卖合同的约定。定金也约定是签署商品房买卖合同的签约定金，在双方交付定金的时候也明确了是用于购买房屋的定金；三、双方约定2017年5月底之前过户，但是开发商在2017年3月份才拿到大产证，经过被告努力，在2017年6月20日取得了房产证，在此之前，涉案房产是不具备买卖、过户条件的。被告不应当承担《认购书》的赔偿责任；被告收到了250000元的定金，同意返还。另50000元的定金被原告亲属李文春拿走了。
针对自己的诉讼主张，原告吴某提供了以下证据：
1.《嘉兴宏润花园楼宇认购书》1份，拟证明原、被告于2016年11月24日签订认购书一份，对购买房屋的位置、建筑面积、总价款、签约定金、过户时间、违约责任等作了约定。
2.中国建设银行、中国农业银行客户回单、收据各1份，拟证明原告向被告转账定金300000元，被告出具收条。
3.浙江省商品房买卖合同1份，拟证明2016年5月11日，被告与嘉兴宏润房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了涉案房屋。
4.原、被告手机通话录音1组、微信短信记录1组、原告与办理产证工作人员通话录音1组，拟证明原告于2017年3月后，催促被告办理产证，被告违约不愿售房的事实。
5.解除楼宇认购通知书短信记录、解除楼宇认购通知书书面通知各1份，拟证明被告分别于2017年6月10日、6月12日短信及书面通知原告解除认购书的事实。
6.不动产信息查询结果1份、拟证明被告于2017年6月16日办理涉案房屋产证。
经质证，被告对证据1-3、5、6真实性无异议，但认为证据1只是对购房产生合意，不能作为认定双方买卖关系形成的证据，商品房买卖合同没有签订的原因不单在于被告，双方就首付款协商不成才没有签订商品房买卖合同，本案被告不出售的原因，主要在于开发商，被告不应当承担《认购书》第三条的违约责任，被告不存在违约情形；证据2实际上被告只收到了250000元，50000元当日转给了原告表兄李文春。收据可以看出，300000万属于房价款定金，本案双方没有签订买卖合同，双方只是签订购房意向，该定金不能作为《认购书》中的违约金进行处理，违约金过高，要求调整；证据4中有删减，真实性有异议。同时通话录音也能证实双方对首付款的问题进行协商，未果，导致合同未签订，并非被告违约。微信记录也能证实被告并未违约，要求交易。证据6，开发商办理大产证三个月后，才能办理小产证，且办理的人多，被告多方努力才在2017年6月办理了产证。涉案房屋抵押贷款500000元，现被告按月归还贷款。
针对自己的抗辩，被告提出中国农业银行交易明细清单1份，拟证明被告已退还原告亲属50000元定金。
经质证，原告认为原告并不认识李文春，被告与李文春之间的交易与原告无关。
本院出示浙江和诚房地产估价有限公司房地产估价报告及房屋评估费发票各1份，拟证明经原告申请，本院决定由浙江和诚房地产估价有限公司对涉案房屋在2017年6月12日的估价为1543000元并支出评估费5000元。
经质证，原告无异议。被告不认可，认为评估价格明显偏高，不符合现价，要求重新评估。
本院认证如下：原告提供的证据1-3、5、6、被告提供的证据，原、被告对真实性均予以认定，本院予以采信。关于原告提供的证据4，能够证明本案相关事实，被告未提供相反证据，本院予以认定。关于本院出示的估价报告及发票，系本院委托评估机构产生的评估结果，原、被告对真实性无异议，被告仅以评估价格不符合现价为由提出异议，理由不充分，本院不予采信，对该证据本院予以认定。
本院经审理，认定案件事实如下：
2016年5月，被告向嘉兴宏润房地产开发有限公司购买了润泽名邸5幢1902室即本案涉案房产。2016年11月24日，原、被告签订《嘉兴宏润花园楼宇认购书》一份，约定：乙方（即原告）自愿认购由甲方（即被告）宏润花园5幢1902室商品房，初测建筑面积约99.60平方米，认购总价1050000元。乙方在签署本认购书当日，自愿向甲方支付定金300000元，该定金系为签署《商品房买卖合同》而支付的签约定金，《商品房买卖合同》签署后，该定金将作为所购房款的一部分。乙方必须在约定的期限和付款方式内到宏润花园销售中心，与乙方签署所认购房源的《商品房买卖合同》并付清首期房款，否则视为乙方违约和乙方已放弃购买商品房，本认购书自然终止。甲方随即有权将该商品房另行出售，乙方所付定金不予退还。（如由于甲方个人原因，不出售给乙方，甲方要双倍赔偿乙方违约金）。甲方将在2017年5月底之前过户给乙方，但乙方必须把所有首付款付清后才能过户。2016年11月24日，原告分别通过中国建设银行、中国农业银行转账给被告200000元、100000元，转账均备注为买房定金。被告于同日收到该定金，并于当日转支50000元给李文春。被告于2016年11月26日出具收据：今收到吴某购买嘉兴市南湖区交叉口（宏润花园小区5幢1902室）房价款，定金300000元。双方于2017年5、6月就涉案房屋办理产权及签订房屋买卖合同事项多次沟通未果。2017年6月16日，涉案房产登记于被告名下，该房产设定一般抵押，抵押金额为500000元。被告于2017年6月10分别通过短信及邮寄方式向原告送达《解除嘉兴宏润花园楼宇认购通知书》，内容为：我与你于2016年11月24日签订的位于嘉兴市南湖区房产《宏润花园认购书》。因开发商至今未能办理产权证照，房产交易无法完成，合同目的无法实现。现郑重通知你：自你收到本通知之日起，解除我们于2016年11月24日签订的《嘉兴宏润花园楼宇认购书》。原告陈述于2017年6月12日收到该通知。依原告申请，本院委托浙江和诚房地产估价有限公司对涉案房屋的市场价值进行了评估，市场价格为1543000元，价值时点为2017年6月12日，原告支出了评估费5000元。
本院认为，首先，关于本案原、被告双方签订的《嘉兴宏润花园楼宇认购书》的性质，该《认购书》是双方当事人约定在一定期限内订立正式房屋买卖合同的合同，虽属于预约买卖合同，但也是双方当事人真实意思表示，双方均应诚信履行。其次，关于被告是否存在违约行为的问题，被告在2017年6月10日发出的《解除嘉兴宏润花园楼宇认购通知书》中提出，因开发商未能办理产证导致房屋交易无法完成，根据原告提供的双方协商沟通的证据，以及不动产登记信息查询结果来看，其在2017年6月16日即办理了涉案房屋的所有权登记手续，被告提出的因客观原因导致合同目的无法实现的意见本院不予采信，被告于2017年6月10日明确向原告提出不再继续履行合同与原告方订立房屋买卖合同，根据法律规定及双方的合同约定，被告理应承担相应违约责任。第三，关于赔偿金额的问题，原告方主张以其收到《解除嘉兴宏润花园楼宇认购通知书》的2017年6月12日为合同解除的时间节点，并向本院申请评估，评估价格为1543000元，与签订《认购书》时的差价为493000元。因《认购书》中已经约定房屋价格，被告方违反该认购书的约定导致原告方的信赖利益损失，应当由被告承担，故原告要求解除合同以及基于对方违约致合同解除后返还定金及导致原告损失房屋差价的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出的已返回原告定金50000元的意见，未提供有效证据证明，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告吴某与被告邓某签订的《嘉兴宏润花园楼宇认购书》；
二、被告邓某于本判决生效后七日内返回原告吴某定金300000元并支付赔偿款493000元；
如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取6400元，保全费5000元，合计11400元，由被告邓某负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 沈 晔
二〇一七年十一月二十七日
书记员 姚李燕