江苏省南京市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）宁民再终字第0044号
上诉人（原审被告）：潘军，男，1969年3月22日生，汉族。
上诉人（原审被告）：黄艳梅，女，1971年12月19日生，汉族。
以上两上诉人的委托代理人：郑晓翔，男，1951年11月29日生，汉族。
以上两上诉人的委托代理人：史复泳，男，1952年5月14日生，汉族。
被上诉人（原审原告）：姚如乔，男，1945年11月8日生。
委托代理人：李天平，江苏东南律师事务所律师。
原审第三人：张鹤军，男，1974年12月20日生，汉族。
再审第三人：张军，男，1969年10月14日生，汉族。
上诉人潘军、黄艳梅与被上诉人姚如乔、原审第三人张鹤军、再审第三人张军房屋买卖合同纠纷一案，南京市浦口区人民法院于2012年6月27日作出（2012）浦民初字第1146号民事判决，已经发生法律效力。2013年12月23日南京市浦口区人民法院作出（2013）浦民监字第3号民事裁定，再审本案。南京市浦口区人民法院再审后，于2014年9月2日南京市浦口区人民法院作出（2014）浦民再初字第3号民事判决。再审一审宣判后，原审被告潘军、黄艳梅不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理了本案。上诉人黄艳梅及潘军、黄艳梅的共同委托代理人郑晓翔、史复泳、被上诉人姚如乔及其委托代理人李天平、再审第三人孙军到庭参加诉讼。原审第三人张鹤军经依法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
2012年6月20日，原审原告姚如乔向南京市浦口区人民法院起诉称，2009年8月1日，原告与被告签订房屋买卖协议一份，被告将旭日上城（1）区某幢某单元1002室房屋出售给原告，合同约定“房价为45万元，合同签订时支付1万元；2009年9月10日前支付14万元，交付房屋；待被告办好房屋产权证后3日内办理产权过户手续，原告支付剩余款30万元”。合同签定后，原告在2009年8月3日就依约付清了15万元的首付款，被告也交付了房屋，原告花了十几万元对该房屋进行了装修并入住。2009年11月，原告得知被告已办好房屋产权证，因此要求办理双方过户手续，被告却以房价上涨卖亏了为由要求增加5万元房款。原告拒绝了这一无理要求，被告一再拖延不肯办理产权过户手续。现发现两被告已于2010年4月16日悄悄将房屋过户至第三人张鹤军名下。请求判令：1、立即办理房屋过户手续，将位于本市浦口区旭日上城某单元1002室房屋过户到原告的名下；2、两被告支付9万元违约金，本案诉讼费由被告承担。
原审被告黄艳梅、潘军未到庭，未答辩。
原审第三人张鹤军未到庭，未陈述。
南京市浦口区人民法院原一审查明，2009年8月1日，黄艳梅、潘军与姚如乔及南京浦老人房地产经济有限公司（下称浦老人公司）分别作为做为甲方、乙方、丙方签订《房地产买卖中介合同》一份，约定：由姚如乔以45万元的价款向黄艳梅、潘军购买位于本市浦口区南浦路301号旭日上城某幢某单元1002室。乙方于2009年8月1日当日支付甲方定金1万元。乙方于2009年9月10日前支付甲方房屋首期15万元（含定金）。并于当日将房屋交付给乙方。待甲方办理好房屋权证3日内办理产权过户，乙方出件当日支付甲方房屋款人民币30万元整。约定违约金为9万元。甲方承担办理房屋一手证费用，交易过户所产生的税费由乙方承担。甲方承诺此房无任何纠纷。甲方办证时间为准，甲方不得人为拖延。房屋产权人潘军承诺房屋共有权人黄艳梅对本合同约定及出售无任何异议，若有异议房屋产权人黄艳梅承担一切责任。当日，该合同由黄艳梅签名，经中介人员向潘军征求意见，潘军同意后，该合同中的落款由黄艳梅代为潘军签名。合同签订后，姚如乔于2009年8月3日给付购房款15万元（含定金1万元），同日，两被告将诉争房屋交付给原告，现原告姚如乔已将诉争房屋进行装潢居住。后两被告黄艳梅、潘军要求姚如乔原告增加价款，双方未能协商一致，引起诉争。
黄艳梅、潘军系夫妻关系。本案所涉本市浦口区南浦路301号旭日上城某幢某单元1002室房屋，已于2009年12月2日办理完毕产权登记手续，产权登记人为黄艳梅、潘军。2010年2月20日，两被告黄艳梅、潘军与第三人张鹤军签订南京市存量房买卖合同，在合同中，约定两被告黄艳梅、潘军以50万元的价款将诉争房屋出售给张鹤军，双方于两被告及张鹤军于2010年4月16日办理房屋产权过户手续，现诉争房屋登记在张鹤军名下。另查明，2010年2月21日，原告姚如乔向被告黄艳梅发出通知函一份，在该函中表示，要求黄艳梅于2010年3月1日前办理案涉房屋的过户手续。该函因黄艳梅逾期未领取，予以退还。本案在审理过程中，经原告姚如乔申请，本院法院依法查封了案涉位于本市浦口区南浦路301号旭日上城某幢某单元1002室房屋。
南京市浦口区人民法院原一审认为，原、被告双方签订的《房地产买卖中介合同》系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，合同当事人都应按约履行各自的义务。按《房地产买卖中介合同》约定“双方待甲方办理好房屋权证3日内办理产权过户，乙方出件当日支付甲方房屋款人民币30万元整”，两被告已于2009年12月2日办理完毕产权登记手续，应及时履行房屋产权的交付义务，两被告私自将案涉房屋出售与他人且办理了过户手续，已构成违约，原告依据合同约定主张被告给付违约金9万元的诉请，有理有据，应予支持。关于案涉的本市浦口区南浦路301号旭日上城某幢某单元1002室房屋权利的归属，因两被告及第三人经合法传唤未到庭，无法对两被告及第三人就案涉的房屋买卖合同价款履行等情况进行审查，且考虑到原告已实际对该房屋进行装潢并已居住，故案涉房屋归属于原告为宜。另考虑到双方约定办理房屋过户的手续已过约定期限，依据双方原约定的办理程序，以及该房屋现登记在第三人张鹤军名下的状况确定，第三人张鹤军于本判决生效后15日内协助原告姚如乔办理案涉房屋产权过户手续，同时依据原、被告双方合同的约定，原告对产权过户手续所产生的税费予以承担；产权过户手续办理完毕当日，原告姚如乔给付黄艳梅、潘军剩余购房款30万元。被告黄艳梅、潘军及第三人经合法传唤，无正当理由拒不到庭，对原告提供的证据未予反驳，也未提交反证，应视为举证不能，依法应承担举证不能的法律后果，故原告提交的证据经核实后，予以认定。南京市浦口区人民法院于2012年6月27日作出（2012）浦民初字第1146号民事判决：一、第三人张鹤军在本判决生效后十五日内协助原告姚如乔办理完毕本市浦口区南浦路301号旭日上城某幢某单元1002室房屋产权过户手续，在产权过户手续办理完毕当日，原告姚如乔给付被告黄艳梅、潘军剩余购房款30万元；二、被告黄艳梅、潘军于本判决生效后十五日内给付原告姚如乔违约金9万元。案件受理费8130元，诉讼保全费2770元，公告费600元，合计11500元，由被告黄艳梅、潘军负担。
再审过程中，第三人张军申请参加诉讼。
南京市浦口区人民法院再审过程中，原审原告姚如乔称，其与被告潘军、黄艳梅签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，是合法有效的；潘军与黄艳梅是夫妻关系，黄艳梅的行为构成表见代理；张鹤军明知诉争房屋已出售，仍与潘军、黄艳梅另外签订了房屋买卖协议，因此其买卖协议无效，第三人张军的抵押权也是无效的。原审原告坚持原审的诉讼请求。
原审被告黄艳梅、潘军辩称，黄艳梅代潘军在房屋买卖合同上签字，潘军对此并不知情，也未事后追认，因此原审原告与原审被告黄艳梅签订的房屋买卖合同无效，双方在房屋买卖过程中均有过错，应当相互返还财产，分别承担各自应付应负的民事责任。
原审第三人张鹤军辩称，姚如乔起诉时将张鹤军列为第三人违反《中华人民共和国民事诉讼法》有关第三人的规定；原审判决超出原审原告的诉讼请求，姚如乔是要求潘军、黄艳梅履行过户义务，原审判决却要求张鹤军履行过户义务；姚如乔在明知房屋已过户的情况下只能向潘军、黄艳梅主张赔偿损失，姚如乔将张鹤军所有的已抵押给张军的房屋作为诉讼标的是错误的。再审应撤销原审判决。
第三人张军辩称，原审被告黄艳梅、潘军与原审第三人张鹤军签订的房屋买卖合同合法有效，并且已经办理了过户手续，因此第三人对该房屋的抵押权是合法有效的。
再审一审查明，2009年8月1日，黄艳梅与姚如乔及中介浦老人公司分别作为甲、乙、丙方，签订《房地产买卖中介合同》一份，约定姚如乔以45万元的价格购买黄艳梅、潘军所有的旭日上城（1）区某幢某单元1002室房屋。该合同还约定了房屋及价款交付的时间及违约责任等内容。合同签订之时潘军不在现场，由黄艳梅代其签字。同年8月3日，黄艳梅收取了姚如乔给付的首付款15万元，并将诉争房屋交付给了姚如乔。后因黄艳梅要求增加诉争房屋价款，双方产生纠纷。黄艳梅、潘军于2009年12月2日办理完诉争房屋的产权登记手续之后，并未将房屋权属过户给姚如乔，而是于2010年2月20日与张鹤军签订了存量房买卖合同，并于同年4月16日将房屋产权过户给了张鹤军。2010年11月23日，张鹤军与张军签订借款合同一份，言明张鹤军向张军借款50万元，同日，张鹤军与张军签订了房地产抵押合同，双方约定将诉争房屋抵押给张军。
另查明，原审被告及原审第三人张鹤军在收到原审判决之后，曾上诉至南京市中级人民法院，后因未交纳诉讼费，被南京市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。原审判决生效后，原审原告向法院申请强制执行，在扣除违约金9万元之后，将剩余房款交到了本院。
再审一审认为，依据现行法律规定，原审原告与原审被告及居间人三方签订的《房地产买卖中介合同》合法有效，但鉴于诉争房屋已被原审被告卖与原审第三人，以致原审原告要求将诉争房屋过户到原审原告名下的诉讼请求已无法实现。本院在再审过程中已向原审原告作出法律释明，建议原审原告另案起诉解除合同并主张损害赔偿，但原审原告仍坚持原审诉讼请求。原审被告辩称黄艳梅无代理权，系擅自处分潘军的财产，其与原审原告、居间人签订的房屋买卖合同无效的意见，与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》相悖，该司法解释规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。原审第三人张鹤军与黄艳梅、潘军的房屋买卖合同是否有效，不是本案的审查范围，原审判决将原审第三人房屋过户给原审原告是错误的，应予纠正。第三人张军的抵押权是否成立，亦非本案的审查范围。原审被告在与原审原告签订房屋买卖合同之后，又将房屋卖与他人，其行为已构成违约。经审判委员会讨论决定，南京市浦口区人民法院于2014年9月2日作出（2014）浦民再初字第3号民事判决，一、撤销南京市浦口区人民法院（2012）浦民初字第1146号民事判决第一项。二、维持南京市浦口区人民法院（2012）浦民初字第1146号民事判决第二项，即黄艳梅、潘军于本判决生效后十五日内给付姚如乔违约金9万元。三、驳回原审原告姚如乔的其他诉讼请求。本案案件受理费8130元、诉讼保全费2770元、公告费600元，合计人民币11500元，由原审原告姚如乔负担2770元、原审被告黄艳梅、潘军负担8730元。
上诉人潘军、黄艳梅上诉称：再审判决认定事实错误、适用法律错误，判决潘军、黄艳梅承担违约金9万元也是错误的。故请求：1、依法追加本案房地产中介合同纠纷的中介人（原裕兴房产浦老大店现变更为房管家有限公司）为本案的第三人，判令该中介人承担《房地产买卖中介合同》的违约责任；判令被上诉人姚如乔分担本案的违约责任；2、撤销南京市浦口区人民法院（2014）浦民再初字第3号再审民事判决；3、依法判令本案《房地产买卖中介合同》无效。本案的案件受理费、保全费、公告费由被上诉人承担。
被上诉人姚如乔答辩称：1、上诉人请求将中介方列为第三人并承担共同违约责任，同时要求被上诉人分担相应的违约责任，属于新的诉讼请求，不属于本案二审应当审查的范围，同时其要求被上诉人分担违约责任的请求没有事实和法律依据；2、南京市浦口区人民法院原一审及再审一审判决中要求上诉人向被上诉人支付违约金9万元的判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人请求撤销该判决中要求其向被上诉人支付违约金的诉求缺乏事实和法律依据。3、上诉人与被上诉人的房地产买卖中介合同合法有效。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。
原审第三人张鹤军、再审第三人张军未作书面答辩。
本院再审二审查明，一审再审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。上诉人潘军、黄艳梅与被上诉人姚如乔在自愿、公平的基础上签订房屋买卖合同，并依约将房屋交付给了姚如乔后，后潘军、黄艳梅又与原审第三人签订房屋买卖合同，并办理了过户手续，其行为违反了诚实信用原则。姚如乔在原审起诉的诉讼请求是要求按照合同约定立即办理涉案房屋的过户手续，该诉讼请求属于当事人要求继续履行合同的请求，而再审一审中，被上诉人姚如乔已提出要求确认潘军、黄艳梅与张鹤军的房屋买卖合同无效，再审二审中，姚如乔已就此另案提起诉讼。因潘军、黄艳梅与张鹤军的房屋买卖合同是否有效，直接影响对于到姚如乔诉讼请求的实现本案的处理有直接影响。现姚如乔已向原审法院起诉，要求确认潘军、黄艳梅与张鹤军的房屋买卖合同无效，本案应以该案的审理结果为依据故再审应当在确认潘军、黄艳梅与张鹤军的房屋买卖合同是否有效的前提下作出判决。再审一审在未确认潘军、黄艳梅与张鹤军签订的房屋买卖合同效力的情况下，直接判决驳回姚如乔要求继续履行合同的诉讼请求不当，应予撤销。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（四）项、第二百零七条第一款之规定，裁定如下：
一、撤销南京市浦口区人民法院（2014）浦民再初字第3号民事判决；
二、本案发回南京市浦口区人民法院重新审理。
审判长 柏 萍
审判员 何立龙
审判员 张 倩
二〇一五年六月三十日
书记员 周月闻