江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏10民初146号
原告：袁建华，女，1980年8月5日出生，汉族，住扬州市邗江区。
原告：蒋小飞，男，1974年11月19日出生，汉族，住扬州市邗江区。
两原告委托诉讼代理人：冯万仁，扬州市邗江区司徒法律服务所法律工作者。
两原告委托诉讼代理人：周兆兰，扬州市邗江区司徒法律服务所法律工作者。
被告：江苏琴曼集团有限公司，住所地在扬州市邗江区蒋王街办红旗东大街。
法定代表人：孙志丁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：宗宏根，江苏理华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈睿，江苏理华律师事务所律师。
第三人：陈树宏，男，1958年6月13日出生，汉族，住扬州市邗江区。
第三人：陈卫庭，男，1987年10月2日出生，汉族，住扬州市邗江区。
第三人：扬州树宏房地产开发有限公司，住所地在扬州市邗江区杨庙镇。
法定代表人：陈树宏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴俊辉，扬州市邗江区天地法律服务所法律工作者。
第三人：扬州树宏房地产开发有限公司盱眙分公司，住所地在淮安市盱眙县官滩工业集中区。
负责人：陈卫庭，职务不详。
第三人：扬州树宏房地产开发有限公司邗江分公司，住所地在扬州市邗江大道文化中心四楼。
负责人：陈树宏，职务不详。
第三人：扬州市树宏建筑安装工程有限公司，住所地在扬州市邗江区杨庙镇。
法定代表人：陈卫庭，该公司董事长。
第三人：扬州市树宏建筑安装工程有限公司盱眙分公司，住所地在淮安市盱眙县东方大道59号宏润嘉园办公楼。
负责人：陈卫庭，职务不详。
本院在执行申请执行人江苏琴曼集团有限公司（以下简称琴曼公司）与被执行人陈树宏、陈卫庭、扬州树宏房产地开发有限公司（以下简称树宏公司）、扬州树宏房产地开发有限公司盱眙分公司、扬州树宏房产地开发有限公司邗江分公司、扬州市树宏建筑安装工程有限公司、扬州市树宏建筑安装工程有限公司盱眙分公司民间借贷纠纷一案中，案外人袁建华、蒋小飞对本院裁定查封的相关房产提出书面异议。本院于2017年9月7日作出（2017）苏10执异53号执行裁定书，驳回案外人袁建华、蒋小飞的异议请求。袁建华、蒋小飞不服该裁定，于2017年9月26日向本院提起执行异议之诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蒋小飞及其委托诉讼代理人周兆兰；被告琴曼公司委托诉讼代理人宗宏根；第三人树宏公司委托诉讼代理人吴俊辉到庭参加诉讼。第三人扬州树宏房产地开发有限公司盱眙分公司、扬州树宏房产地开发有限公司邗江分公司、扬州市树宏建筑安装工程有限公司、扬州市树宏建筑安装工程有限公司盱眙分公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本院依法进行了缺席审理，现已审理完毕。
原告袁建华、蒋小飞向本院起诉称，蒋小飞与袁建华为夫妻关系。2014年7月18日，两原告与树宏公司签订房地产买卖合同，购买树宏公司开发的何桥润园18幢01、02室房产。在签订正式合同前，原告先后从2013年4月起陆续付清了房款，在签订正式合同当日，树宏公司出具了房款5187960元的收条，并当日交付了房屋钥匙，原告装修了房屋居住至今。房屋交付后，原告即多次催促树宏公司办理产权过户登记，但树宏公司均以各种理由推诿。后原告得知，树宏公司此前已经将涉案房产以买卖合同网签备案给了扬州市汇宝典当行有限公司。因树宏公司未偿还扬州市汇宝典当行有限公司借款，该公司拒绝撤销合同备案。原告无奈之下，于2016年11月28日起诉至扬州市邗江区人民法院，请求判令树宏公司和扬州市汇宝典当行有限公司协助办理过户登记，并已经得到该院的判决支持。2014年10月21日，贵院在执行江苏琴曼集团有限公司与树宏公司等单位的借款合同纠纷案件中，查封了何桥润园18幢01、02室房产并在评估处置中。原告认为，原告与第三人在执行法院查封前已经签订了合法有效的房屋买卖合同，且已经支付了全部房款并已经实际占有，因树宏公司的原因无法办理过户登记。根据相关法律规定，原告在得知房产被执行法院查封后，立即以案外人身份提出执行异议，但执行异议被贵院以（2017）苏10执异53号执行裁定书驳回。原告认为，两原告享有排除法院执行的权益，诉请贵院判令终止对涉案房产的执行。
原告向本院提交了下列证据：
1、2014年7月18日原告与被告树宏公司签订的商品房买卖合同两份。
2、2014年7月18日被告树宏房产出具给原告的收到两套房款的收据。
3、2013年4月24日交通银行个人凭条，付款人蒋小飞，收款人陈树宏，96万元本票。
4、2013年6月26日通过交通银行卡汇给树宏公司两笔各50万元银行卡流水单。
5、2013年6月27日交通银行本票273万元凭证，付款人蒋小飞，收款人树宏公司会计陈卫霞。
6、2014年7月18日被告树宏公司房产交房流程表。
7、房屋居住及装修照片、两套房屋的钥匙、房屋的水电卡照片。
8、扬州市邗江区人民法院（2016）苏1003民初9017号民事判决书。
被告琴曼公司答辩称，原告的诉讼请求不能成立，原告的请求不符合无过错不动产买受人物权期待权保护的条件。理由：1、商品房买卖合同日期是倒签的，该买卖合同并非签订于执行法院查封之前；2、原告未能举证证明其在法院查封前已合法占有不动产；3、原告未能举证证明其已经支付全部价款。商品房买卖合同签订于2014年7月18日，而原告提供的多份付款凭证却是在2013年，且收款主体非树宏公司，而是陈树宏、陈卫霞。在执行异议听证中，原告承认其与陈树宏及树宏公司有借贷关系和沙石供应业务。原告对房屋不能过户自身存在过错。故原告对涉案房屋不享有能够排除执行的权益。请求驳回原告的诉讼请求。
被告琴曼公司提供的证据有：1、诉讼保全申请书。2、扬州市中级人民法院裁定书。3、续行保全申请书。4、房屋产权和交易信息的查询结果。
第三人树宏公司答辩称，原告陈述的是事实。2014年7月18日，被告树宏公司与两原告签订两份商品房买卖合同，将何桥润园18-01、02两幢房屋以总价5187960元卖给两原告，并于当日将上述住房交付两原告。
本院经审理查明，琴曼公司与陈树宏、陈卫庭、树宏公司及其盱眙分公司、邗江分公司、树宏建安公司及其盱眙分公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年6月6日作出（2014）扬商初字第00168号民事判决书已发生法律效力，依该判决：陈树宏应归还琴曼公司借款2000万元及利息、违约金、律师费，琴曼公司有权对陈树宏提供质押的盱眙琴曼房地产开发有限公司股权以拍卖或变卖所得的价款优先受偿，陈卫庭、树宏公司及其盱眙分公司、邗江分公司、树宏建安公司及其盱眙分公司对陈树宏上述债务承担连带清偿责任，在承担担保责任后，有权向陈树宏追偿。
在案件审理过程中，本院根据琴曼公司的申请，于2014年10月21日裁定冻结陈树宏、陈卫庭、树宏公司及其盱眙分公司、邗江分公司、树宏建安公司及其盱眙分公司银行存款2800万元或查封、扣押其相应价值的财产，并查封了树宏公司开发的何桥润园18幢01、02室房产等。2015年12月28日，本院立（2015）扬执字第00553号案件执行，2016年10月17日，本院对登记在树宏公司名下的何桥润园18幢01、02室房产进行了续查封。
2014年7月18日，两原告与树宏公司签订《商品房买卖合同》两份，主要内容为：1、两原告购买树宏公司开发建设的何桥润园18幢01号、02号房屋；2、18幢01号、02号房屋建筑面积均为288.22平方米，商品房单价均为每平米9000元，房屋总金额均为2232810万元；车库面积均为40.13平方米，金额均为361170元，该商品房总价款均为2593980元；两套商品房总金额合计5187960元；3、树宏公司应当在2010年10月30日前，将具备下列条件：该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用；4、树宏公司应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。该合同中买受人信息、房屋单价、总价等均为手写体。
在商品房买卖合同订立之前，2013年4月24日，蒋小飞给陈树宏本人汇款96万元；2013年6月26日，蒋小飞给树宏公司汇款两笔各50万元，合计100万；2013年6月27日，蒋小飞给树宏公司会计（陈树宏女儿陈卫霞）汇款273万元；庭审中蒋小飞称，房屋所欠余款给付10万余元现金和沙石欠款相抵。同日，树宏公司向原告出具收条一份：收到蒋小飞购买何桥润园18幢01、02室房款共计5187960元。
合同签订后，树宏公司向两原告交付何桥润园18幢01号、02号房屋和钥匙。其中18幢02室房屋进行了简单的装修，01号房屋为毛坯。该两幢房屋现为原告实际占有控制。
本院另查明，蒋小飞在得知相关房产，已由树宏公司与扬州市汇宝典当行有限公司（下称汇宝典当行）签订买卖合同并网签备案后，于2016年11月28日向邗江法院提起商品房买卖合同诉讼。邗江法院（2016）苏1003民初9017号、9018号民事判决书载明：2010年11月26日，被告树宏公司与第三人汇宝典当行签订借款合同，约定被告树宏公司向第三人汇宝典当行借款500万元，借款担保方式为：以树宏公司开发的何桥润园六套双拼别墅（含何桥润园18幢01号、02号房屋）以签订商品房买卖合同的形式给汇宝典当行作预售担保，房屋销售价格为4000元每平方米……借款人同意将位于何桥润园上述六套双拼别墅以签订商品房买卖合同的形式给贷款人作为预售担保，并在房管部门进行网上备案登记。如果借款人按期还清借款本息、综合费用及合同约定的相关费用后，汇宝典当行同意立即撤销双方已签订的商品房买卖合同；如果树宏公司未按期还清借款本息，树宏公司必须无条件履行双方已签订的商品房买卖合同，按4000元每平方米结算，多退少补。树宏公司与汇宝典当行签订的商品房买卖合同于2010年11月30日在扬州市邗江区房管局备案。
邗江法院审理认为，树宏公司与汇宝典当行之间签订的商品房买卖合同系对双方借贷合同的担保，而非真正实现房屋买卖的目标，双方之间形成的是“让与担保”，其基础法律关系应为借贷关系。“让与担保”因违反物权法定原则，不产生物权转移效力，故汇宝典当行并不能直接获得房屋所有权。原告与树宏公司之间签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，应依法确认合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案两原告依《商品房买卖合同》约定支付房款，且已实际收取本案诉争房屋。双方交易已实质上履行完毕，仅房屋过户手续未办。被告树宏公司与第三人汇宝典当行签订的商品房买卖合同及典当协议实际是以房屋作为抵押的借款法律关系。第三人汇宝典当行根据被告树宏公司的指示办理除当手续，无论是被告还是第三人原因导致未能除当，该行为的不利后果，如果让原告承担，显然于法于理相悖。另因第三人汇宝典当行与被告树宏公司签订典当借款协议后未办理抵押登记，故不能以此对抗原告。被告应与第三人撤销涉案房屋备案手续后按约定协助原告办理房产的权属登记及过户手续。邗江法院判决如下：被告扬州树宏房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内，协助原告袁建华、蒋小飞将扬州市邗江区何桥润园18幢01、02号房屋过户到原告袁建华、原告蒋小飞名下。
邗江法院于2017年6月21日立（2017）苏1003执2172、2173号案件立案执行，执行中发现，涉案房产亦被本院查封，无法办理过户登记。蒋小飞夫妇遂向本院提起执行异议并引起本案执行异议之诉。
本案的争议焦点是：原告袁建华、蒋小飞与被告树宏公司的商品房买卖关系是否真实？是否享有排除法院执行的民事权益？
针对争议焦点，结合原、被告的诉辩称以及提交相应的证据情况，本院认为：
1、关于商品房买卖合同是否在本院查封之前合法成立。
原告袁建华、蒋小飞认为，其在2013年与被告树宏公司签订有商品房认购协议，按照认购协议的约定，原告从2013年4月开始陆续给付房屋价款，直到2014年7月18日付清全部价款后，两原告与被告树宏公司正式签订《商品房买卖合同》两份，被告出具了收条并交付了房屋，但认购协议未能保存。
被告琴曼公司认为，商品房买卖合同不是网签备案的商品房买卖合同，商品房买卖合同是倒签的，合同载明的日期是2014年7月18日，但是在合同的第5页第8条的交付期限却约定，商品房的交付日期是2010年10月30日。从这上面可以看出商品房的交付期限在合同签订日期3年9个月之前，这明显不符合常理。原告与第三人为排除法院执行倒签的买卖合同。
第三人树宏公司同意原告的意见，2013年原告与第三方确实签订有认购意向书，然后2014年签订正式合同。因为使用的是过去的格式合同，该格式合同是在何桥润园取得预售资格的时候制作的，商品房的交付日期2010年10月30日等格式条款未划去。
本院认为，商品房买卖合同的效力并不以是否网签备案为成立条件，原告与第三人签订的商品房买卖合同具备合同的主要条款，且该商品房领有销售许可，因此两份商品房买卖合同成立。如果买卖双方确实存在认购协议，原告在合同正式签订前给付价款则具有一定的合理性。但因原告不能提供认购协议，则在未签订买卖合同前就给付巨额价款有悖交易习惯。商品房买卖合同记载的日期在本院查封房产之前，被告虽然提出合同是倒签的，但不能提供证据佐证。
2、是否实际支付了房屋价款。
原告袁建华、蒋小飞认为，原告给付了全部房款，其中469万元有付款凭证，其余近50万元房款，则给付10万余元现金和用沙石欠款相抵。树宏公司是陈树宏开办的，收款人是根据陈树宏指示支付的。
被告琴曼公司认为，蒋小飞与树宏公司有多年业务往来和借贷往来，收款人是陈树宏、陈卫霞，其收款人的主体并非合同相对方树宏公司，不排除是借款或工程材料款，但不是房屋价款。
第三人树宏公司认为，原告购房款在认购意向书签订后已经全部支付完毕，树宏公司在2014年7月18日签订正式合同时已经出具了收条。
本院认为，原告袁建华、蒋小飞提供了469万元的付款凭证，余款其自称给付现金和用沙石欠款相抵，树宏公司出具了收到两套房屋全部价款的收条。琴曼公司虽提出不是给付的房款，但不能举证证明系民间借贷款或其他往来。因买卖双方均认可是支付的购房款，本院予以认可。
3、是否实际占有交付。
原告袁建华、蒋小飞认为，2014年7月18日签订正式合同当天，树宏公司已经交付了房屋以及钥匙，其已经占有使用该房产。
被告琴曼公司则否认原告实际占有两套房产。
第三人树宏公司则认为，房屋已经交付给两原告。
本院认为，原告提供了2014年7月18日扬州市万佳物业管理有限公司的交房流程表、两套房屋钥匙、房屋内的照片及进行了简单装修的照片、电费卡、水费卡等。两原告确实占有该两套房产。
4、未过户登记的原因。
原告袁建华、蒋小飞认为，原告一直催办房产过户登记，但树宏公司一直隐瞒与汇宝典当行合同关系，迟迟不办理过户登记。原告无奈之下诉至邗江法院，请求法院判令办理过户登记手续。原告自身无过错。
被告琴曼公司认为，商品房买卖合同未能办理网签和过户手续，本案原告自身存在过错。
第三人树宏公司则认为，确实隐瞒与汇宝典当行合同关系，同意按照邗江法院判决协助办理过户手续。
本院认为，未能办理过户登记手续的责任在树宏公司，树宏公司隐瞒与汇宝典当行合同关系，隐瞒用两套房屋让与担保的事实以及商品房买卖合同备案登记的事实。原告在知晓情况后提起了诉讼，邗江法院的生效判决也证明了相关的事实情况。原告对本办理过户登记无过错。
综上，本院认为，判断案外人是否具有排除法院强制执行房产的民事权益，应当依据相关法律规定作出判断。《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条规定和第二十九条两个条款是对善意买受人期待权的保护，并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，第二十九条是专门针对房地产开发企业为被执行人而规定的特别条款，房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。具体到本案中，原告袁建华、蒋小飞与树宏公司在本院查封前签订有商品房买卖合同，支付了全部购房款，已经实际占有房屋，且无证据证明买受人对未办理过户登记具有过错。被告琴曼公司虽对原告与第三人之间的商品房买卖合同真实性质疑，但不能提供证据予以证明，故对被告琴曼公司抗辩理由本院无法支持。依据相关法律规定，原告袁建华、蒋小飞在未办理不动产过户登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但其享有排除本院对何桥润园18幢01、02室房产的执行的民事权益。
据此，依据《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条、《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条、二十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第（一）项的规定，判决如下：
原告袁建华、蒋小飞享有排除本院对何桥润园18幢01、02室房产执行的民事权益,不得执行该房产。
案件受理费48116元，由被告琴曼公司负担（原告已预交，被告琴曼公司在本判决生效后十日内直接支付给原告袁建华、蒋小飞）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费48116元（江苏省高级人民法院开户行:中国农业银行南京山西路支行，户名：江苏省高级人民法院，账号：10×××75）。
审 判 长 黄 祥
审 判 员 戴 涛
代理审判员 许建飞
二〇一七年十二月十一日
书 记 员 孙 妍