浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1081民初4213号
原告：浙江实创物业服务有限公司，住所地：温岭市城东街道横山头村（综合楼后面），统一社会信用代码：9133108172275375X0。
法定代表人：程海勇。
委托诉讼代理人：郭华德，男，系该公司工作人员。
委托诉讼代理人：林瑟，浙江明权律师事务所律师。
被告：陈学兴，男，1973年8月18日出生，汉族，住温岭市。
原告浙江实创物业服务有限公司与被告陈学兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理，依法由代理审判员郑艳适用简易程序于2017年5月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林瑟、郭华德，被告陈学兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江实创物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付拖欠房屋租金36000元、物业管理费4080元及逾期缴纳房租的滞纳金（自2017年1月1日起至判决实际支付之日止以所欠租金为基数依日千分之一为标准计算，截止起诉之日约为3200元）。诉讼过程中，原告放弃要求被告支付滞纳金的诉请。事实与理由：原、被告于2011年签订房屋租赁协议一份，约定将原告负责管理的物业服务用房租赁给被告，租赁期限为2011年8月1日至2016年8月31日；月租金为1500元，租金每半年支付一次，分别于每年的9月1日及次年3月1日支付，逾期未支付的，每逾期一日按照所欠租金的1‰计算滞纳金，2015年至2016年被告需支付物业管理费，收费标准按照物业服务合同。现被告实际使用房屋至2016年12月31日，但2015年1月1日起至2016年12月31日止的租金36000元并未支付，且未支付物业管理费4080元。
被告陈学兴辩称，请求驳回原告的诉讼请求。一、约定的租金已全部支付完毕。二、物业管理费不应予以支付。理由如下：1、双方在签订房屋租赁协议时并未提到；2、若被告知需缴纳物业费，则被告将不会承租系争房屋；3、系争房屋没有电梯、照明等公共服务，不需要缴纳物业管理费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、原告是否有权出租系争房屋问题。对此，原告提供前期物业管理合同复印件一份（与原告庭后提供的原件核对无异），用于证明原告对于出租房屋具有处分权的事实。被告质证认为该合同发生在房产公司与原告之间，与本案缺乏关联性；且业主委员会成立之后，原告即已丧失对外出租的权利。本院经审查认为，当事人订立的有关物权合同，自合同成立时生效，对双方当事人均具有约束力，原告是否有权处分并不影响合同效力。且经本院审查，原告亦非无权处分人：前期物业管理服务合同书第十九条明确载明“经营用房的经营收益，乙方（原告）可用于贴补物业服务费不足，业务成立后该部分收益由乙方与业委会另行协商”，结合原告提供的已发生法律效力的（2016）浙1081民初11418号民事调解书，该调解书载明“温岭市太平街道万泉公寓泉溪路28号物业管理用房（南大门）自2016年9月1日起由温岭市太平街道万泉公寓业主委员会处分，浙江实创物业服务有限公司不再享有该权利”，故应认定原告在2016年8月31日之前对本案系争房屋享有出租的权利。
二、原、被告双方是否就物业费作出约定问题。对此，原告提供了《房屋租赁协议》、《物业管理委托合同》、《温岭市万泉公寓物业管理服务合同书》各一份，用于证明双方签订的房屋租赁协议已明确约定了物业费及物业费的收取办法。被告质证认为，其在房屋租赁协议上签字是实，但并不清楚合同上有关物业费的规定，即使有该规定，亦没有明确物业费的具体数额。本院经审查认为，原告在该房屋租赁协议上签字，应视为确认该协议内容，该协议载明2015年、2016年的物业管理费按《物业服务合同》约定的标准收取，本院予以认定。对于物业费的收取办法和收取标准，本院审查认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故可因此认定2015年、2016年万泉公寓的物业费收费标准为每月每平方1.7元，原告依照《房屋租赁协议》的约定，有权按照上述标准向被告收取物业管理费。被告自认其是万泉公寓的业主，并已缴纳其在万泉公寓的住房2015年及2016年的物业费，故上述物业服务合同被告应当知晓，其辩称物业费收取标准不明确，本院不予采信。
三、被告支付的36000元是否属于2015年1月1日至2016年12月31日的租金。对此，被告提供收据联一份，拟证明其已支付租金36000元的事实。原告对该证据的真实性无异议，但反驳认为，已支付的款项性质为赞助款，并非被告主张的租金。原告因此提交落款时间为2011年7月5日、注明“作废”字样的《房屋租赁协议》一份，用以证明双方约定的房租原为每月2500元，后因被告同意支付赞助费36000元，故将月租金降为1500元。对于该证据，被告质证认为该合同作废的原因是出租房屋的前大门玻璃不能改为大门，并非原告所称的原因。本院经审查认为，被告提交的收据联，可以证明其已另行向被告作出36000元的给付，但该给付行为是否必然作为租金的预付，仍应由被告作出进一步举证。理由为：1、收据联中将该36000元作为“营业房攒助款”收取，应视为双方在款项性质方面作出过约定。2、在收据联中，载明的“缴款单位或个人”为“万泉”而非被告本人。3、该款项发生在2011年7月4日，即在双方确认的租赁关系发生之前，在租赁关系尚未成立时，被告即已就2015-2016年的租金作出先行给付，明显有违常理。更何况，在双方确认的租赁合同中，对租金的给付已作了规律性、周期性的安排，即分别为当年的9月1日和次年的3月1日。故被告认为该款并非“赞助款”，并以“2011年7月4日”的收据折抵其后的租金，明显依据不足。被告对此未能补强，应当承担相应的不利后果。
本院经审理，案件事实如下：温岭市太平街道万泉公寓泉溪路28号（南大门）物业管理用房系万泉公寓全体业主所有。2010年5月，原告浙江实创物业服务有限公司与案外人浙江豪成房地产有限公司签订《温岭市万泉公寓前期物业管理服务合同书》一份，双方约定上述房屋的经营收益，原告可用于贴补物业服务费不足，业委会成立后该部分收益由原告与业委会另行协商。2011年8月5日，原告浙江实创物业服务有限公司与被告陈学兴签订《房屋租赁协议》一份，双方约定：原告将位于万泉公寓南门入口处、建筑面积约为100平方米的房屋租给被告使用，租赁期为五年，自2011年9月1日起至2016年8月31日止，前3年的租金为每月1500元，每年18000元（已包括物业管理费），后2年的租金用经双方根据市场行情商定，后2年的物业管理费按《物业服务合同》约定的标准收取；被告于2011年8月5日前支付10个月的租金15000元，2012年7月1日前支付2个月的租金3000元，之后每半年支付一次，分别于每年的9月1日及3月1日前支付下个半年的全部费用；在租赁期内，被告逾期缴纳本合同约定应当由被告负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的千分之一支付滞纳金。原告分别于2014年12月11日、2015年12月26日与温岭市太平街道万泉公寓业主委员会签订《物业管理委托合同》、《温岭市万泉公寓物业管理服务合同书》各一份，双方约定2015年1月1日至2015年12月31日、2016年1月1日至2016年12月31日，非住宅房屋的物业费收取标准均为每月每平方1.7元。2016年9月29日，温岭市太平街道万泉公寓业主委员会向本院起诉要求本案原、被告返还温岭市太平街道万泉公寓泉溪路28号（南大门）物业管理用房、归还租金49500元，并赔偿从2016年9月1日起至交回房屋止的经济损失。本院于2016年12月9日出具（2016）浙1081民初11418号民事调解书一份，确认双方达成如下调解协议：温岭市太平街道万泉公寓泉溪路28号物业管理用房（南大门）自2016年9月1日起由温岭市太平街道万泉公寓业主委员会处分，浙江实创物业服务有限公司不再享有该权利；浙江实创物业服务有限公司于2016年12月31日前支付给温岭市太平街道万泉公寓业主委员会温岭市太平街道万泉公寓泉溪路28号物业管理用房（南大门）的租赁费6000元（自2016年9月1日起至2016年12月31日止按每月1500元支付）等内容。被告实际使用承租房屋至2016年12月31日，物业费至今未付。另查明，被告于2011年7月4日向原告支付36000元，并由原告出具名为“营业房攒助款”的收据一份。
本院认为，原、被告于2011年8月5日签订的《房屋租赁协议》及原告与温岭市太平街道万泉公寓业主委员会的《物业管理委托合同》、《温岭市万泉公寓物业管理服务合同书》系各方当事人真实意思表示，内容合法，应认定有效。根据上述租赁协议及物业管理合同，被告应当按照每月每平方1.7元的标准支付2015年、2016年的物业费4080元（2015年1月1日起至2016年12月31日止），但被告至今未付，应承担相应的民事责任。至于2015年1月1日至2016年8月31日期间的租金，双方虽未在租赁协议中明确约定，但双方在诉讼过程中均要求按照每月1500元支付，本院予以准许。2016年9月1日至2016年12月31日超出租赁期限的占有使用费用，因原告与案外人温岭市太平街道万泉公寓业主委员会已达成调解协议，由原告代为支付给温岭市太平街道万泉公寓业主委员会，故原告有权向被告主张，且被告亦同意按照每月1500元的标准支付，本院予以支持。综上，被告应当支付给原告2015年1月1日至2016年12月31日期间的租金及占有使用费共计36000元，被告抗辩其已支付该36000元，但该给付行为发生合同成立之前，故被告要求以此抵扣2015年之后的租金，证据不足，本院不予采纳，但被告可在明确该款项性质并提供相应证据支持的前提下，就此另行主张。原告自愿放弃要求被告支付滞纳金的诉请，系对其权利的自由处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告陈学兴于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告浙江实创物业服务有限公司租金及占有使用费用共计36000元、物业费4082元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费882元，减半收取441元，原告浙江实创物业服务有限公司负担40元，被告陈学兴负担401元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。
代理审判员 郑艳
二〇一七年七月七日
代书 记员 胡鑫