上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终3532号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李洁，女，1981年7月5日生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。
委托诉讼代理人：肖海明，广西欣源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：魏芃，男，1982年5月29日生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。
委托诉讼代理人：罗长红，北京大成（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高寒梅，北京大成（南京）律师事务所实习律师。
上诉人李洁因与被上诉人魏芃共有物分割纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初1038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月18日公开开庭审理了本案。上诉人李洁及其委托诉讼代理人肖海明，被上诉人魏芃及其委托诉讼代理人罗长红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李洁上诉请求：1、维持原判第四项；2、撤销原判第一、第二、第三、第五项；3、依法改判解除《房屋所有权归属协议》（以下简称归属协议），并判决确认上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）归李洁所有，由李洁退还被上诉人魏芃实际出资；4、判令魏芃赔偿李洁违约金人民币（下同）500,000元；5、判决确认系争房屋在魏芃违约期间的租金收入181,500元的一半归李洁所有。事实和理由：一、魏芃的行为已经构成根本违约，归属协议已经解除，一审判决归属协议继续履行属适用法律错误。（一）魏芃既未按归属协议约定完成过户手续，也未按约支付各项费用，已构成根本违约。一审对“原则上”这一表述的理解有误，且魏芃拖延履行协议的时间也远远超过合理期限，故一审未认定魏芃构成根本违约有误。（二）归属协议已经解除。因魏芃的行为已经构成根本违约，李洁也根据合同法的规定于2015年9月10日向其发出了解除通知，故归属协议在魏芃收到李洁的解除通知之日已经解除，一审判令归属协议继续履行缺乏依据。二、归属协议约定的违约金并不过高，一审将违约金500,000元调整至200,000元没有法律依据。（一）违约金过高的举证责任在魏芃，一审将该举证责任分配给李洁属适用法律错误。（二）一审认定李洁没有提供损失的证据错误，李洁已经列举了相应证据证明违约金金额的合理性。三、李洁代魏芃归还了大量银行贷款，一审没有判令魏芃承担李洁垫付贷款期间产生的利息显失公平。四、系争房屋没有办理过户手续之前，该房屋的所有权仍属于双方共有，租金应为双方共同共有。五、一审判决系争房屋过户给魏芃没有可操作性。（一）魏芃没有上海户口，不能购买上海房屋，故一审判决系争房屋过户至魏芃名下在操作上存在障碍。（二）除首付款外，李洁支付了大量银行贷款，远远超过魏芃支付的款项，且李洁是主贷人，贷款合同变更也很难操作。（三）魏芃支付的款项十分明确，系争房屋判归李洁所有才是最便捷且能物尽其用的方式。综上所述，请求二审法院依法支持李洁的上诉诉请。
被上诉人魏芃辩称：魏芃在归属协议履行过程中不存在违约行为，更不存在根本违约行为。魏芃一审时提供的证据包括短信、房款支付凭证等均可以证明2014年3月31日并非双方协议约定的所有权变更以及各项费用支付的最终截止时间。2015年6月2日至6月5日，魏芃以短信及电子邮件形式告知李洁，魏芃已找到系争房屋合适的买家，要求李洁于6月24日前往中介办理手续，但李洁于6月18日和23日明确不履行归属协议约定的变更系争房屋权属手续的义务，故李洁明确存在违约行为，其作为违约方不享有合同解除权。归属协议系双方真实意思表示，应继续履行。请求二审法院依法驳回李洁的上诉诉请。
魏芃向一审法院起诉请求：1、判决确认系争房屋归魏芃所有；2、判令李洁于判决生效后90日内协助魏芃（或者魏芃要求转让给的第三方）履行房屋产权过户义务，产生的费用按国家规定由双方各自承担；3、李洁支付魏芃违约金600,000元并赔偿损失60,000元。
李洁向一审法院提起反诉请求：1、判决解除归属协议，对系争房屋依法重新分割；2、判令魏芃赔偿其违约金500,000元。
一审法院认定事实如下：魏芃与李洁原系恋爱关系，双方于2007年共同出资购买系争房屋，房屋贷款主贷人为李洁。2008年7月，系争房屋产权登记在双方名下。后魏芃与李洁终止恋爱关系，并于2013年7月3日签订归属协议，约定：一、关于系争房屋及相关固定资产等所有权归属，魏芃同意以支付给李洁700,000元的方式拥有系争房屋等全部所有权，李洁同意以接受魏芃所给予的700,000元的方式自愿将所拥有的对系争房屋等的所有权全部转让给魏芃（包括按照魏芃的要求转让给第三方）；该条后另加注手写条款“甲乙双方约定原则上于2014年3月31日前完成所有权变更及各项费用支付”。二、关于费用支付方式，魏芃自协议签字之日起1日内支付李洁550,000元，剩余150,000元于全部完成该房屋等所有权证变更手续后1日内一次性付清给李洁；李洁自收到550,000元后无条件按照魏芃的要求，积极协助魏芃办理房屋所有权证变更手续。办理房屋所有权证变更手续过程中所产生的相关税费按相关部门规定，由双方分别负担；若转让给第三方时，由双方和第三方按相关部门规定协商承担。自2011年10月1日起，该房屋剩余银行贷款由魏芃实际承担至贷款还清。三、关于违约责任，因魏芃原因未按协议约定方式完成房屋等所有权证的全部变更手续，魏芃须另行支付给李洁500,000元违约金；因李洁原因未按协议约定方式完成该房屋等所有权证的全部变更手续，李洁须退还魏芃已支付的全部钱款550,000元，并视同李洁自动无偿将其所拥有的对该房屋等的所有权转让给魏芃。
归属协议签订当日，魏芃向李洁支付了550,000元。2014年7月11日，魏芃又向李洁支付了50,000元。
归属协议签订后，因房屋贷款主贷人系李洁，魏芃以每月转款给李洁的方式归还房贷款至2015年5月。另外，因房贷未还清，无法变更主贷人，故导致在双方之间进行产权过户无法完成。后魏芃将系争房屋以3,300,000元的价格挂牌出售，但一直未交易成功。直至2015年6月初，魏芃告知李洁房屋即将出售交易，要求李洁配合办理房屋买卖及过户手续，李洁则提出由于魏芃超出约定的履行期限已属违约，故要求魏芃除支付剩余款项100,000元外，另行向其支付违约金500,000元。2015年9月10日，李洁通知魏芃解除归属协议。后双方就此争议协商未成，系争房屋也未交易成功。现系争房屋产权仍登记在魏芃与李洁名下。
一审法院认为，本案中，魏芃与李洁就双方共同共有的系争房屋如何分割所签订的归属协议系双方真实意思表示，且内容于法不悖，应属合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应本着诚信原则全面履行。根据归属协议约定，系争房屋产权归魏芃所有，魏芃给予李洁房屋折价款700,000元；魏芃应在签约后次日内先行支付550,000元，李洁在收到550,000元后协助办理房屋产权变更手续，剩余的150,000元魏芃应在房屋过户完成后1日内一次性付清。至于何时完成房屋过户及剩余150,000元的交付，双方在协议中以手写条款的方式特别约定“原则上于2014年3月31日前完成所有权变更及各项费用支付”，该条款是否系双方约定的明确固定的履行期限，双方对此争议较大。一审认为，从该条款内容理解，2014年3月31日是双方预期的履行截止期限，“原则上”说明该期限并非明确固定且不可变更，但即使存在签约时未预知的客观情况导致无法在2014年3月31日前完成房屋过户，则魏芃作为取得房屋并承担剩余贷款的一方，也应当在2014年3月31日后的合理期限内积极促成房屋过户条件成就以完成过户并付清余款。然而实际履行中，魏芃直至2015年6月才告知李洁办理房屋过户手续，此时显然已经超出了合理履行期限，因此，魏芃的履约行为不当，应承担相应的赔偿责任。基于此前魏芃已向李洁交付了房屋折价款中的600,000元，已实际履行了协议约定的大部分折价款的支付义务，故李洁以魏芃根本违约为由要求解除归属协议，于法无据，不予支持。因归属协议符合继续履行的条件，根据双方约定，系争房屋应归魏芃所有，魏芃理应向李洁支付剩余房屋折价款100,000元并承担房屋剩余贷款；2015年6月起至今李洁已代为归还的房屋贷款，应当由魏芃向李洁支付。关于魏芃的赔偿责任，一审法院从魏芃已经履行的款项支付情况、通知李洁办理产权过户的逾期时间，并综合考虑李洁在本案中并未提供充分有效的证据证明其实际产生的损失等情形，酌情确定由魏芃向李洁赔偿200,000元。关于继续履行的方式，庭审中，魏芃表示其将提前清偿系争房屋剩余贷款以尽快办理产权过户，一审法院对此予以准许，在贷款提前清偿且房屋符合过户条件之后，李洁就房屋过户具有协助义务。魏芃要求李洁向其支付违约金600,000元并赔偿损失60,000元，无事实与法律依据，不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，于二○一六年十二月十五日作出判决：一、位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权归魏芃所有，魏芃于判决生效之日起十日内按上述房屋从2015年6月起由李洁归还贷款本息的金额向李洁支付补偿款，剩余贷款由魏芃在判决生效之日起两个月内清偿完毕，李洁在魏芃清偿全部贷款后的十日内办理该房屋抵押登记注销手续并协助魏芃办理该房屋产权变更登记手续，因产权变更所产生的税、费，由魏芃和李洁按国家规定各自负担；二、魏芃于判决生效之日起十日内支付李洁房屋折价款100,000元；三、魏芃于判决生效之日起十日内赔偿李洁200,000元；四、驳回魏芃的其余本诉请求；五、驳回李洁的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,400元，由魏芃负担；反诉案件受理费4,400元，由李洁负担。
经本院审理查明，一审法院除认定2013年7月3日归属协议签订后，魏芃以每月转款给李洁的方式归还系争房屋贷款至2015年5月有误。除此之外，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，李洁主张2011年11月及12月、2012年1月、2013年11月、2014年1月、2015年6月至2017年4月的系争房屋贷款共计84,872.51元系由其支付，其中前5笔款项共计17,379.11元。对此魏芃予以确认。同时，魏芃称，2011年10月至2015年5月期间，其是根据李洁的还贷短信数额转账给李洁为系争房屋还贷，2011年11月及12月、2012年1月、2013年11月、2014年1月的贷款未还，系因李洁未发短信告知其具体还贷数额导致其无法偿还，现其愿意偿还。魏芃也愿意偿还2015年6月至2017年4月的贷款，此期间其暂时未还贷是因为李洁违反归属协议约定的协助办理过户手续的义务，属合法行使抗辩权，不构成违约。
本院认为，本案的争议焦点为：1、李洁主张归属协议因魏芃根本违约而已经解除能否成立？2、若归属协议应继续履行，一审法院对违约金等事项的处理是否合理妥当？
就争议焦点1。李洁主张魏芃未按归属协议约定完成过户手续及支付各项费用构成根本违约，李洁于2015年9月10日向魏芃发出解除合同的通知，故归属协议在魏芃收到该通知之日已经解除。对此，首先，归属协议约定双方原则上于2014年3月31日前完成系争房屋所有权变更及各项费用支付，但从该约定的字面表述理解，2014年3月31日即并非是绝对的履行期限届满日。其次，在案证据显示，双方未能在2014年3月31日办理完毕系争房屋产权过户手续等，魏芃也未提供其积极促成房屋过户条件成就的相关证据而在协议履行过程中存在瑕疵，但李洁在2014年7月11日仍收取魏芃支付的50,000元款项，此亦表明双方在约定期限届满之后仍有继续履行归属协议的合意。第三，归属协议约定自2011年10月1日起，系争房屋剩余银行贷款由魏芃实际承担至贷款还清，但对于贷款的还款期限即系由魏芃仍按月实际还款至贷款合同期限届满还是必须在一定期限内提前清偿完毕，双方并未作出明确约定，而在李洁系主贷人、贷款尚未清偿完毕的情况下，双方是无法办理系争房屋产权变更登记手续的。因双方对于归还贷款的具体方式未予明确约定，事实上造成办理过户手续存在障碍，此不可归责于魏芃一方。第四，2015年6月之后魏芃未再按约偿还贷款系由于魏芃要求李洁配合办理过户手续但李洁要求其承担违约责任，双方由此产生争议所致，故即便魏芃该行为存在不妥之处，也并不构成根本违约。由此，本院认为，综合考虑归属协议的具体履行情况、归属协议就贷款归还问题约定不明导致房屋过户存在障碍等因素，李洁主张归属协议因魏芃根本违约而在魏芃收到李洁的解除合同通知函之日解除，不能成立，对一审法院确认归属协议应继续履行的处理意见，本院予以认同。
对争议焦点2。因魏芃在归属协议履行过程中存在瑕疵，且因购房政策的不断变化，系争房屋未能及时办理变更登记手续会对李洁造成一定影响，故一审法院综合考量相关因素，判令魏芃赔偿李洁200,000元，该处理尚属合理妥当，魏芃对此不持异议，本院对此亦予以认同。李洁主张一审法院将违约金调整至200,000元缺乏法律依据，不能成立，本院对此不予采信。就李洁主张系争房屋在魏芃违约期间的租金收入181,500元的一半应归其所有及一审遗漏处理李洁垫付贷款的利息损失的相关主张，一方面李洁在一审中就该两项费用并未提出明确主张，另一方面一审系综合考虑本案实际情况酌情确定魏芃赔偿李洁200,000元，此应系对李洁因归属协议履行所受损失的一揽子处理，故对李洁主张的该两项费用，本院不予支持。
就李洁关于魏芃没有上海市户口不能购买上海市房屋，故一审判决系争房屋过户给魏芃没有可操作性的上诉主张，因魏芃系作为共有人之一以协议方式受让另一共有人李洁所享有的系争房屋份额，故李洁上述主张不成立，本院对此亦不予采信。
另，根据双方确认，2011年11月及12月、2012年1月、2013年11月、2014年1月、2015年6月至2017年4月的系争房屋贷款共计84,872.51元系由李洁支付，一审法院已判令魏芃承担2015年6月起的贷款，对于2011年11月及12月、2012年1月、2013年11月、2014年1月共计5笔贷款未作处理，现魏芃在二审中表示愿意支付，故本院增判魏芃支付李洁上述5笔还贷款项共计17,379.11元。
综上所述，李洁的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初1038号民事判决；
二、魏芃于判决生效之日起十日内归还李洁垫付的2011年11月及12月、2012年1月、2013年11月、2014年1月的房屋还贷款项共计人民币17,379.11元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉案件受理费人民币4,400元，由上诉人李洁负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一七年五月二十三日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……