徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第2298号
原告梅某某。
委托代理人陈某。
被告徐州某某某装饰用品有限公司。
法定代表人董某。
委托代理人栾某。
委托代理人刘某某。
原告梅某某诉被告徐州某某某装饰用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月2日受理后，依法由审判员匡某独任审判，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，按照普通程序，公开开庭进行了审理。原告梅某某及其委托代理人陈某、被告徐州某某某装饰用品有限公司的委托代理人栾某与刘某某到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告诉称：2014年4月2日，原告与被告签订商铺租赁合同，原告租赁被告1029号商铺，面积为178.11平方米，经营商号为“阳光品玉”装饰产品。合同签订后，被告以盖章为由，将合同收走，未退还给原告。合同存续期间，原告向被告交纳了装修押金等费用，支付了租金和管理费，并花费了装修费用等。2014年10月25日，被告在没有通知的情况下，擅自关闭商场进行装修施工，准备整体出租，致使原告无法营业，给原告造成巨大损失。被告单方违约行为严重侵害了原告合法利益，原告多次找被告交涉无果。为此，请求判令被告：1、返还装修押金5000元、质保押金5000元、电表押金500元；2、返还未履行合同的租金2137元和管理费1426元，支付违约金427元与违约补偿金3206元；3、支付装修损失22381元（其中包含装修费残值21818元、灯具残值470元、锁具和地弹簧残值93元）；4、支付经营损失60296元（其中包含搬家费200元、无法拆除样品损失33495.45元与玉石样品损失15353.55元、员工解除合同赔偿金5500元、宣传材料印刷费4500元、物流运费1247元）；5、承担本案诉讼费用。
被告辩称：原、被告之间房屋租赁合同关系客观存在，但被告不存在违约行为，故不应向原告承担违约责任，原告的诉讼请求应予驳回。
原告为证明其主张，提供如下证据：1、香港某某某国际家居广场租赁合同第1页、第10页各一张，租赁合同完整原件被被告以盖章为由收走，原告没有租赁合同第2-9页，原告认为第2-9页的内容是无效的，证明原告与被告之间存在租赁合同关系，合同明确约定了租赁的商铺号、面积、期限和租金等内容；
2、收据三张、发票一张，证明被告应当返还或赔偿原告的相关费用分别为装修押金5000元、质保金5000元、电表押金500元、搬运费200元；
3、房屋装修协议一份、收款收据一张、灯具收据四张、门锁收据一张、地弹簧收据一张，证明原告的装修损失分别为：装修费残值21818元、灯具残值470元、门锁和地弹簧残值93元；
4、代理经营合同书一份、阳光石业对账单四页、照片十六张、交货单两张、收据一张，证明原告是徐州市地区的代理经销商，对账单和照片是相互对应的，产品的价格和样式是一一对应的，无法拆卸，并且是保值升值的，被告的违约行为给原告造成了对帐单中除了可移动的36号、39号艺术品外的损失，不可移动产品的总价值是48849元、货运损失1247元、印刷费损失4500元；
5、用工合同两份，证明由于被告违约，造成原告与员工提前解除合同，损失5500元；
6、视频光盘一张及文字说明材料一份，证明2014年11月5日原告至被告处查看商铺情况，保安告诉原告三层楼都拆了，楼梯也没有了，原告的店铺遭到破坏，无法正常经营；
7、退场通知一份，为2014年7月10日被告以升级改造等名义通知1021B号铺位于2014年7月30日前办理退场手续，证明在2014年7月被告已开始进行装修；
8、通知一份，证明2014年7月11日被告向各华厦小区业主发出通知，告知业主商场代金卡于2014年7月15日暂停使用，待商场升级改造后重新使用；
9、都市晨报一张，证明2014年7月17日被告在都市晨报发出清仓广告，某某某与月星强强联合于7月18日至7月20日所有建材家具一律清仓甩卖；
10、商场改造施工安全通知一份，证明2014年11月13日某某某综合管理部在商场内张贴通知，告诫现场人员由于商场正在进行改造，存在安全风险，严禁非工作人员入内，私自闯入一切后果自负，洗手间停止使用；
11、手机视频拍摄书面材料一份，证明原告提供的证据6中的视频拍摄工具为原告的手机，根据该手机记载信息显示，视频拍摄时间为2014年11月5日。
被告的质证意见是：1、对证据1的真实性没有异议，但原告的主张不能成立。该租赁合同是原、被告双方经过充分协商，在达成一致意见的基础上真实的意思表示，被告之所以没有将合同原件交付给原告，是因为原告没有按照合同约定在租赁期限前一个月足额交纳租金及管理费19592.10元。原告租赁房屋年租金为11755.26元、管理费为7836.84元，原告仅交纳了10000元，按照年租金和管理费平均到合同租赁期限计算，原告交纳的费用仅为5.1个月，原告没有履行合同主义务，根据合同第十一条第三款的约定，被告在2014年2月1日即可与原告解除合同，但考虑到原告已实际投资及整个市场的经营，被告才没有解除合同。被告向原告交付合同复印件并加盖红色方框章，有原告签名，因此该合同复印件具备原件效力。原告拖欠被告租金，经被告多次催要，原告拒不支付，被告对此保留诉权；
2、对证据2中的三张收据的真实性没有异议，根据合同约定，装修押金、质保金与电表押金在合同履行完毕后可以退还原告，但由于原告拖欠被告租金，被告对这些费用享有先履行抗辩权或者留置权，不足部分，被告将另行诉讼；对证据2中的搬运费发票的真实性不发表意见，该费用与本案没有关联性；
3、对证据3中的房屋装修协议的形式真实性没有异议，但对内容真实性有异议，对证据3中的其他票据的真实性有异议，票据上均没有收款单位盖章，不具备真实性与合法性，并且不能证明与本案有关联。房屋装修协议仅约定承包方式为全包、工程价款为12万元，但是没有具体明细证明其工程量和装修范围，因此，被告对具体装修金额12万元有异议。该合同约定的承包方式为全包，应当理解为在装修过程中所有的原材料和劳务包括该组证据中其他票据所产生的花销都应当包含在工程价款内。原告没有依据合同约定交纳租金，合同租赁期限已届满，根据合同约定和法律规定，承租人对所租赁房屋进行装修，可拆除部分应当拆除，能恢复原状部分应当恢复原状，不能拆除和移动的应当归出租人所有，因此，原告要求被告支付其装修残值没有法律依据；
4、对证据4中的代理经营合同书的真实性有异议，原告没有提供合同甲方的工商登记材料，被告对其主体真实性有异议；对证据4中的阳光石业对账单和照片真实性不发表意见，被告认为对账单与照片与本案没有关联性，原告承租房屋后与他人签订经营合同并购置货物是其正常的经营行为，经营风险应由其自行承担，原告要求被告支付这些费用没有法律依据；对证据4中的交货单及印刷收据，被告认为是原告自主的经营行为，且原告已享受到实际服务，与本案没有关联性；
5、对证据5的真实性有异议，原告没有提供劳动者的身份信息，该合同即使为真实的，只能证明双方约定，不能证实合同实际履行及原告向劳动者支付了违约金，原告也没有提供证据证明其所支付的违约金与被告有因果关系；
6、被告认为证据6中的视频光盘创建显示时间为2015年2月1日，而不是原告陈述的2014年11月5日。视频中的所谓保安在说话时没有露出面部，被告无法识别该人为被告的保安；
7、对证据7的真实性没有异议，被告认为该通知是基于被告与案外人张伟之间的合同关系，且退场通知注明退场的原因是张伟与被告的租赁合同已于2013年12月29日自动终止。无论是从合同相对性还是从退场通知的实际内容来看，该证据与本案均无关联性；
8、对证据8的真实性没有异议，但与本案无关联性，且不能证明被告商场的运营情况；
9、对证据9的真实性没有异议，但不能证明原告主张，该广告只是被告的促销手段；
10、被告认为证据10与本案无关联性，原告是在2014年11月10日书写诉状，而该证据形成时间是2014年11月13日，发生在原告起诉之后，不能证明原告主张；
11、对证据11的形式真实性没有异议，但使用该手机长按该视频，弹出的对话框详情菜单显示“上次修改时间2014年11月16日”，说明该视频经过修改，不能作为定案依据。
被告提交的证据为：租赁合同一份，由原告与被告签订，该合同第四条第六款约定被告在合同期满原告办妥退场手续一年后退还保证金，同时约定如原告拖欠租金或其他费用应扣除相关款项后退还，证明原告主张返还质量保证金没有合同依据；同时，该合同第十一条第三款约定逾期支付租金超过30日的，应当解除合同，并且支付三个月的租金作为补偿，根据合同第三条第一款约定，原告应当在租赁期限前一个月即2014年1月1日交纳租金及管理费19592.1元。
原告的质证意见是：对租赁合同的真实性有异议，该合同第1页纸张与其他页纸张明显不一致，合同第10页没有年月日，但原告提供的合同复印件有年月日，原告认为被告为了逃避法律制裁，对合同进行了变更；合同签完后一直被被告持有，原告无从知道合同内容，且该合同是被告单方制定，如第十条乙方只有义务没有任何权利，严重侵害了原告的合法权益。但原告认可该租赁合同中原告的签名为原告本人签字。
本院经审查后认为，对于原告所举证据1，被告对其真实性无异议，本院予以确认。对于原告所举证据2-证据11，本院予以综合认证，结合当事人的陈述，确定案件相关事实。对于被告所举租赁合同，该租赁合同第1页与第10页内容与原告提供的证据1基本一致，其他内容与原告所举其他证据及原告陈述能够相互印证，且原告认可该租赁合同中原告的签名为原告本人签字，故原告虽对该租赁合同的真实性有异议，但未能提供相反证据予以推翻，本院对该证据予以确认。
经审理查明，原告（乙方）与被告（甲方）签订香港某某某国际家居广场租赁合同一份，甲方将建筑面积为178.11平方米的1029号铺位营业场地及相关设施出租给乙方使用，双方约定租赁期限自2014年2月1日起至2014年12月31日止，月租金标准为每平方米20元，原告交5个半月租金使用11个月。
租赁合同第3.1.1约定，乙方应向甲方支付年租金11755.26元及管理费7836.84元，合计19592.1元，付款方式为年付，提前一个月预缴租金及管理费，租金及管理费实行先付后租原则。
租赁合同第3.2约定，甲方根据乙方需要为乙方租赁部分单独安装磁卡电表。电表押金为500元，在乙方退场时将电表磁卡完好无损交付甲方，凭收据原件退款。
租赁合同第4.1约定，为了切实地维护消费者的合法权益和商场的良好信誉，乙方同意在本合同签订当日向甲方支付人民币5000元作为其所销售商品的质量保证金。第4.2约定，乙方的质量保证金作为乙方所销售商品质量的担保。第4.6约定，合作期满甲乙双方不再续签合同的或者合同期满前终止的，甲方在乙方办妥退场手续壹年后，退还乙方质量保证金，但不计利息；如发生因乙方所销售商品质量原因产生投诉或者索赔的或拖欠租金及电费、电话费、促销费、税费、罚没款、违约补偿等任何费用的，扣除相关款项后的余款退还给乙方，但不计利息。
租赁合同第11.6约定，本合同解除或终止后，乙方展位的全部装修归甲方所有，乙方不得拆除、破坏，甲方无须为此支付任何费用。
租赁合同第12.1约定，在合作期间，除法律规定和本合同约定的情形外，双方不得单方终止合同。否则违约方应按照合同约定的标准向守约方支付三个月的租金作为违约补偿后方可提前终止合同；第12.2约定，甲乙双方应全面履行本合同，如有一方违反本合同的其他约定，违约方应向守约方支付违约金，违约金数额为未履行合同中约定的租金的百分之二十。如因一方的违约行为造成对方损失，且损失大于违约金数额的，违约方应当承担全部赔偿责任。
另查明，被告于2013年11月6日向原告分别开具5000元质保金及500元电表押金票据，于2013年12月9日向原告开具5000元装修押金票据。
还查明，2014年11月13日，被告发出商场改造施工安全通知，主要内容为：由于商场正进行改造施工，为保障施工期间现场人员的安全和工程改造的顺利施工，商场将对施工区域进行隔离，具体通知如下：1、商场已将施工区域内的部分防火卷帘门落下，施工区域内存在安全风险，严禁非工作人员进入，私自进入该区域一切后果自负。2、商场施工封闭区域内的洗手间停止使用。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，原告与被告签订的租赁合同依法成立并生效，双方均应依照合同约定履行相应义务。根据相关法律规定，出租人应当履行其基本义务，即按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。结合本案，双方约定的租赁期限为自2014年2月1日起至2014年12月31日止，在租赁期间尚未届满前，被告于2014年11月13日发出商场改造施工安全通知，根据该通知内容可以看出，原告承租的被告铺位此时因被告对商场进行改造施工已存在不安全因素，且被告已对施工区域进行隔离，并严禁非工作人员进入，该不安全因素、施工隔离以及非工作人员严禁进入足以导致原告承租的被告铺位无法正常经营，即被告因对商场进行改造施工已经无法在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，故被告对商场进行改造施工的行为违反了法定义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于被告对商场进行改造施工的具体起始时间，原告主张被告于2014年10月25日开始改造施工，但未能提供相关证据予以证明，原告虽提供了视频光盘及手机视频拍摄书面材料等证据证明被告于2014年11月5日即对商场进行改造施工，但被告对此不予认可，且原告未能合理解释视频创建时间与修改时间不一致的情形，故本院对原告主张的被告开始改造施工的时间不予采纳。根据原告提供的2014年11月13日被告发出商场改造施工安全通知证据，并结合被告庭审中自认的于2014年11月13日张贴商场改造施工安全通知后进行全方位施工的陈述，本院确认被告对商场进行改造施工的具体起始时间为2014年11月13日。
关于原告的第一项诉讼请求，即要求被告返还装修押金5000元、质保押金5000元、电表押金500元，本院认为，第一，关于装修押金5000元，被告已实际收取原告支付的5000元装修押金，双方租赁合同未就装修押金进行明确约定，租赁合同已于2014年12月31日到期，现租赁期间已届满，原告与被告亦未续签合同，被告持有原告支付的5000元装修押金已无法律依据，故原告主张被告返还5000元装修押金，本院予以支持；第二，关于质保押金5000元，被告已实际收取原告支付的5000元质保押金，根据双方租赁合同第4.6约定，合作期满双方不再续签合同的或者合同期满前终止的，被告在原告办妥退场手续一年后退还质量保证金。根据该约定，原告主张被告退还质量保证金的时间期限尚未届至，故本院不予支持；第三，关于电表押金500元，被告已实际收取原告支付的500元电表押金，根据双方租赁合同第3.2约定，在原告退场时将电表磁卡完好无损交付被告，凭收据原件退款。在庭审中，原告虽主张因被告原因未能将电表磁卡交付给被告，但未提供相关证据予以佐证，故原告主张被告退还电表押金不符合双方合同约定，本院不予支持。
关于原告的第二项诉讼请求，即要求被告返还未履行合同的租金2137元和管理费1426元，支付违约金427元与违约补偿金3206元，本院认为，第一，关于未履行合同的租金2137元和管理费1426元，根据双方租赁合同第3.1.1约定，原告应向被告支付年租金11755.26元及管理费7836.84元，合计19592.1元。在庭审中，原告与被告一致认可合同约定的租金及管理费只是两种不同的表述，实际上均为租金。现原告仅向被告实际支付10000元租金，而依据合同约定原告应向被告支付19592.1元租金，双方合同约定的租赁期限为11个月，即自2014年2月1日起至2014年12月31日止，而被告于2014年11月13日起对商场进行改造施工，原告向被告实际支付10000元租金能够冲抵的期限尚未至2014年11月13日，故原告要求被告返还未履行合同的租金2137元和管理费1426元，无事实依据，本院不予支持；第二，关于违约金427元与违约补偿金3206元，根据相关法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方租赁合同第12.1与12.2均约定了一方违约应承担的违约金等。原告主张依据租赁合同第12.1约定，被告应向其支付427元违约金，实际上，租赁合同第12.1约定的是单方终止合同应承担的违约责任，本案中，被告对商场进行改造施工的行为并非单方终止合同，故原告依据该约定主张被告应向其支付427元违约金，无事实依据，本院不予支持。租赁合同第12.2约定了一方违反合同其他约定应承担违约责任的情形，故被告应向原告承担的违约责任应根据此条约定确定。在庭审中，原告未能提供相应证据证明因被告违约行为造成的损失，故根据租赁合同第12.2约定，被告应支付的违约金数额为未履行合同中约定租金的百分之二十。结合本案，双方租赁合同约定的租金为19592.1元，租赁期限为自2014年2月1日起至2014年12月31日止，上述期间共334日，被告自2014年11月13日起对商场进行改造施工，自2014年11月13日起至2014年12月31日止，上述期间共49日，被告应支付给原告的违约金数额经计算为574.86元（19592.1元÷334日×49日×20%=574.86元）。
关于原告的第三项诉讼请求，即要求被告支付装修损失22381元（其中包含装修费残值21818元、灯具残值470元、锁具和地弹簧残值93元），本院认为，原告提供的房屋装修协议及12万元装修款项票据，被告不予认可，原告未提供证据证明房屋装修协议中提供装修服务一方具备装修资质，且12万元装修款项票据无相关收款单位盖章，原告亦未提供证据证明该笔款项已实际支付；原告提供的灯具及锁具和地弹簧款项票据，被告对此均不予认可，且该组票据均无相关收款人签字或收款单位盖章；故原告提供的上述证据均不能证明其第三项诉讼请求的主张。此外，根据相关法律规定，承租人与出租人可就未形成附合的装饰装修物与已形成附合的装饰装修物的处理进行约定，没有约定的，按照法律规定分情形处理。本案中，双方租赁合同第11.6已明确约定，本合同解除或终止后，原告展位的全部装修归被告所有，原告不得拆除、破坏，被告无须为此支付任何费用。因此，无论是原告因被告违约于合同期内解除合同，还是双方合同因约定期限届满而终止，原告主张被告支付装修损失，均无事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告的第四项诉讼请求，即要求被告支付经营损失60296元（其中包含搬家费200元、无法拆除样品损失33495.45元与玉石样品损失15353.55元、员工解除合同赔偿金5500元、宣传材料印刷费4500元、物流运费1247元），本院认为，根据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告在第四项诉讼请求中所主张的60296元损失事项即使真实存在，也仅是原告的经营投入，并非因被告违约所造成的损失，即合同履行后原告可以获得的利益。在庭审中，经本院释明，原告明确表示对经营损失不申请司法鉴定，故原告该项诉讼请求本院不予支持。原告可通过司法鉴定确定或提供税票等财务资料证明其自2014年11月13日起至2014年12月31日止这一期间的经营损失，另行向被告主张。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：
一、被告徐州某某某装饰用品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梅某某退还装修押金5000元，支付违约金574.86元；
二、驳回原告梅某某的其他诉讼请求。
被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2810元（原告已预交），由原告负担2655元（原告已付），由被告负担155元（由被告随上述案款直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。
审 判 长 匡 某
审 判 员 张 某
人民陪审员 李某某
二〇一五年七月三十日
书 记 员 高某某