宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0212民初04344号
原告：宁波博特尔投资管理有限公司（组织机构代码为31686021-8）。住所地：宁波市鄞州区首南街道泰康中路***号****室。
法定代表人：李勤农，该公司董事长。
委托代理人：李军，浙江红邦律师事务所律师。
委托代理人：宁谦，浙江红邦律师事务所律师。
被告：宁波爱尔妮集团有限公司（组织机构代码为70480503-4）。住所地：宁波市鄞州区首南街道茶亭庵村。
法定代表人：蔡稼昌，该公司董事长。
委托代理人：徐平华，北京盈科（宁波）律师事务所律师。
原告宁波博特尔投资管理有限公司诉被告宁波爱尔妮集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2016年5月18日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员徐旭霞适用简易程序审理。审理中，经原告申请，本院依法对被告的财产采取了保全措施。本案于2016年7月7日公开开庭进行审理，原告的委托代理人李军、宁谦，被告的委托代理人徐平华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告曾租用被告位于宁波市鄞州区首南街道泰康中路558号2901室的房屋，2015年8月13日，双方签订房屋买卖合同，约定将该处房屋出售给原告。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告未能按约办理房屋权属变更手续。之后双方又签订了房屋买卖补充合同，明确被告应在2015年11月30日前办理房屋过户手续，且自2015年8月17日至2015年11月30日期间应向原告支付资金占用期间按年利率18%的利息，同时约定，如在此期限前仍未办理过户的，则应向原告以已付金额550万元为基数按日百分之一的标准支付违约金。然而被告直至2015年12月22日才办理房屋过户手续。故请求判令被告立即向原告支付资金占用利息及违约金合计340408元（其中2015年8月18日至11月30日按年利率18%计算为288750元，2015年12月1日至12月22日按年利率36%计算为115500元，加上被告退还原告租金及押金236158元，扣除原告应付房款30万元）。
被告答辩称：涉案的房屋被告从2014年开始出租给原告，一直由与原告使用至今，中间原告说服被告将房屋出售给他，房屋产权证虽然迟延办理，但并不影响原告实际使用房屋，原告不存在损失，希望法院驳回原告诉请。如法院认为被告构成违约，被告认为违约金计算标准过高，应当在银行同期贷款利率范围之内计算违约金。同时，被告同意将应退还原告的租金及押金，以及原告应付的购房款在本次案件中一并予以抵扣。
原告为证明自己的主张，向本院提交了房屋买卖合同、房屋买卖补充补充合同、房屋产权证书复印件、房屋所有权转移登记申请书各1份，拟证明原、被告签订房屋买卖合同及补充协议，对违约金进行约定的事实，以及被告迟延办理房屋过户手续构成违约金的事实。
被告未向本院提交证据。
对原告提交的证据，被告对房屋买卖合同、房屋买卖补充补充合同的真实性表示以法院审核为准，对房屋产权证书复印件、房屋所有权转移登记申请书无异议。原告庭后提交了房屋买卖合同、房屋买卖补充补充合同原件，故本院对上述证据的真实性予以认定，对被告是否违约以及违约金是否过高问题，本院将在说理部分综合阐述。
综上，本院根据原、被告的诉辩意见及本院所确认的有效证据，认定本案事实如下：
从2014年5月19日起，被告将位于宁波市鄞州区首南街道泰康中路558号2701室的房屋出租给原告使用。2015年8月13日，双方签订房屋买卖合同，被告将涉案房屋出售给原告，房屋交易总价580万元。合同还约定签约当日原告向被告支付房款550万元，被告在收到原告购房款后10个工作日内办理注销手续，并到相关部门办理评估、税务手续，争取10个工作日内被告配合原告前往房地产及土地交易登记机关共同办理房产证及土地证的过户变更手续。若因被告原因，在原告付款之日起三十个工作日后仍无法办理土地证或房产证的过户变更手续，属于被告违约，被告应无条件全额退还原告已付购房款，并按每日付款金额的百分之一支付违约金。在2015年10月底左右，双方签订房屋买卖补充合同一份，约定因被告未在原合同规定时间内办妥房屋过户手续，双方同意办理过户手续时间延长至2015年11月30日，被告按已付房款金额（550万元）18%年利率支付原告利息，付息时间从2015年8月17日至办理过户日期（最迟不得迟于2015年11月30日），利息计算公式为550万*18%／360*天数。如在2015年11月30日止未办理过户手续，自2015年12月1日起按原合同违约责任处理：即每日按付款金额的百分之一支付违约金。原告已支付的半年（2015年7月1日至12月31日）租金252594元及押金5万元因房屋已作买卖需退回，原租金计算至2015年8月17日止，需支付的租金为66436元，被告需退还原告的租金为236158元。原告已支付购房款550万元，尚需支付30万元，扣减租金、押金236158元，原告尚需支付被告63842元，此款项与补充合同中的违约金条款合并计算。
另查明，从2014年5月起，涉案房屋一直由原告使用。原、被告双方于2015年12月25日申请办理涉案房屋所有权转移登记，次年1月13日房屋登记至原告名下。
本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同及房屋买卖补充合同均系双方真实意思表示，合法有效。房屋买卖补充合同约定，被告按已付房款金额（550万元）18%年利率支付原告利息，付息时间从2015年8月17日至办理过户日期（最迟不得迟于2015年11月30日），利息计算公式为550万*18%／360*天数。上述约定系双方经协商后确定，从合同内容看，该利息系被告未能按房屋买卖合同约定时间办理过户手续，原告同意延长办理过户时间后，被告对原告的补偿，其计算方式也未超出法律规定的限额，故被告应以550万元为基数按照年利率18%的标准向原告支付2015年8月18日起至11月30日止的利息共计288750元。对于2015年12月1日起的违约金，房屋买卖补充合同约定以550万元为基数按日百分之一的标准计算，达到了年利率360%，明显过高，本院酌情调整为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍即年利率17.40%，被告应按该标准向原告支付2015年12月1日起至12月22日止的违约金57682元。被告辩称原告一直使用涉案房屋，迟延办证并未给原告造成任何损失，故应当在银行同期贷款利率范围内调整违约金。对此，本院认为，在房屋买卖中，协助办理过户手续虽系附属义务，但在经济社会中，房屋的功能已不仅限于居住，还兼具了融资作用，被告称因原告一直使用涉案房屋故迟延办证并不造成原告损失的观点有失偏颇；同时，从违约金功能设定看，不仅具有损失弥补功能，还具有督促履行和一定惩罚性质，且被告也未能举证证明年18%及经本院调整后的年17.4%的计算标准过分高于原告的损失，故对被告要求在银行同期贷款利率范围内调整违约金的辩解意见，本院不予采纳。被告应向原告支付上述两项利息及违约金共计346432元，因双方均同意将原告应付的购房款30万元和被告应退还给原告的租金及押金236158元一并予以处理，经抵扣，被告尚应支付原告利息及违约金282590元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、限被告宁波爱尔妮集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宁波博特尔投资管理有限公司支付利息及违约金282590元；
二、驳回原告宁波博特尔投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费6406元，减半收取3203元，保全费2222元，诉讼费共计5425元，由原告宁波博特尔投资管理有限公司负担723元，被告宁波爱尔妮集团有限公司负担4702元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为户名宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审 判 员 徐旭霞
二〇一六年七月十三日
代书记员 胡王馨