黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑10民初100号原告（案外人）：李广才，男，1954年2月17日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市阳明区。委托诉讼代理人：王玮平，黑龙江博学律师事务所律师。原告（案外人）：李春宝，男，1979年10月21日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市阳明区。委托诉讼代理人：王玮平，黑龙江博学律师事务所律师。被告（申请执行人）：黑龙江省牡丹江林业工程公司，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区。法定代表人：金铎，经理。委托代理人：赵珊，黑龙江国大律师事务所律师。第三人（被执行人）：牡丹江江湾房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区。法定代表人：时延宝，经理。委托诉讼代理人：宋传东，黑龙江昂泰律师事务所律师。原告李广才、李春宝与被告黑龙江省牡丹江林业工程公司（以下简称林业工程公司）、第三人牡丹江江湾房地产开发有限公司（以下简称江湾公司）案外人执行异议之诉纠纷一案。本院于2017年8月24日受理后，由审判员李仲斌担任审判长，审判员钱大龙、李先平依法组成合议庭。于2017年10月17日公开开庭审理本案。原告李广才、李春宝及其委托诉讼代理人王玮平，被告林业工程公司的委托诉讼代理人赵珊到庭参加诉讼。第三人江湾公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李广才、李春宝向本院提出诉讼请求：一、请求判令原告对第三人开发建设的丹江盛世华庭小区3号楼1单元1702号房屋享有所有权；二、请求判令停止对第三人开发建设的丹江盛世华庭小区3号楼1单元1702号房屋的强制执行，解除查封；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告二人于2015年9月4日与案外人王培林、第三人牡丹江江湾房地产开发有限公司（以下简称“江湾公司”）三方签订了《购房协议书》，三方约定：“案外人王培林用在绥芬河市强盛房地产开发有限责任公司（以下简称强盛公司）融资款购买的丹江·盛世华庭商品房卖给原告二人。商品房坐落于丹江·盛世华庭小区3栋1单元17层02号住宅，建设面积83.2平方米，单价为2800元/平方米，总价款为232900元。房款一次性交齐给案外人王培林。原告二人在2016年5月30日后到售楼处签订房产的正式购房合同（备案合同）。第三人江湾公司证实房屋属于案外人王培林等约定。”。2015年9月5日，因交付购买款的问题，原告与案外人王培林又签订了《房屋买卖协议》，同意原告先交付20万元的购房款，待签订备案合同后，再行支付32600元购买款。原告同日向案外人王培林交付了20万元的购房款，案外人王培林出具了收据。后本案诉争房屋基于被告的申请于2016年5月18日以（2016）黑10民初56号民事裁定书财产保全。被告于2016年7月14日立案执行，案号为（2016）黑10执79号。原告后得知本案诉争房屋被查封保全的事实，依法向执行法院提出执行异议。牡丹江市中级人民法院于2017年8月14日作出（2017）黑10执异40号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，案外人王培林与第三人江湾公司、案外人强盛公司签订《融资款购房协议书》，将其与案外人强盛公司的民间借贷法律关系终止，同时与第三人江湾公司成立商品房买卖法律关系。三方在该协议书中明确了房屋的座落、面积和价款等，已具备了商品房买卖合同的主要条款，商品房买卖合同成立并生效。原告与案外人王培林、第三人江湾公司签订的《购房协议书》中，第三人江湾公司同意并认可案外人王培林将房屋出卖给原告，根据《合同法》的规定和法理来看，该房屋的出卖属于案外人王培林将其与第三人江湾公司之间商品房买卖合同项下的债权转让给原告。因江湾公司也签署了协议，同意该转让并接收到了债权转让的通知。故此，原告取代案外人王培林的地位，与第三人江湾公司建立了商品房买卖合同关系。基于以上的事实和理由，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，本案中原告已满足该条规定的“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的条件，能够排除被告的执行。故应当判决停止对丹江盛世华庭小区3号楼1单元1702号房屋的强制执行。望人民法院以事实为依据、以法律为准绳，依法保护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。林业工程公司答辩称，本案被告查封诉争房屋符合法律规定，原告系与案外人王培林之间签订了购房协议书，案外人王培林于2016年8月1日对本案诉争的房屋已经提出了执行异议，根据牡丹江市中级法院（2016）黑10执异102号执行裁定及（2016）黑10民初143号民事裁定书认定王培林主张不成立，故原告与案外人王培林之间签订的购房协议书属于效力待定合同，不属于在法院查封前已经签订的合法有效的买卖合同，不能对抗被告的执行，故请求法院驳回原告的请求。本案争议焦点：一、二原告对诉争房屋是否具有所有权；二、二原告就诉争房屋是否具有阻却执行的合法权益；三、是否应当停止对诉争房屋的强制执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李广才、李春宝为证明自己主张的成立，向法庭提交了如下证据：证据一，牡丹江市中级人民法院（2017）黑10执异40号裁定书；证据二，案外人王培林、绥芬河市强盛房地产开发有限公司及第三人三方签订的融资款购房协议书及其附件、第三人为王培林开具的购房款收据一份；证据三，原告与王培林和第三人三方签订的购房协议书一份，2015年原告与王培林签订的房屋买卖协议书一份，2015年9月5日王培林出具的收条一份；证据四，国家企业信息公示系统查询和打印的第三人、中迈（北京）投资有限公司、强盛公司企业信息公示报告一份；证据五，最高人民法院指导案例72号。被告林业工程公司为证明自己主张的成立，向法庭提交了牡丹江中级法院（2016）黑10民初56号民事调解书一份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因当事人对证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：王培林与强盛公司存在民间借贷关系，2015年2月2日双方对帐，强盛公司欠王培林本息共计3267270元。2015年2月2日，王培林与江湾公司、强盛公司签订一份融资款购房协议书。约定：江湾公司同意王培林用强盛公司融资借款作为认购江湾公司开发建设的丹江盛世华庭商品房的购房款。该商品房坐落于2#、3#1单元共计17户，建筑面积1035.95平方米，总价款3267270元。交款方式为王培林以强盛公司出具的融资借款收据及协议到强盛公司签订本协议，并以借款收据及协议换取江湾公司的房款收据。同日，王培林与江湾公司签订“丹江·盛世华庭”商品房认购书，江湾公司开具交款人为王培林的收据一份，载明的收款事由为购买丹江盛世华庭2#、3#号商品房17户，面积为1035.95平方米，收款金额为3267270元。上述合同签订后，王培林未与江湾公司签订经房产部门备案的商品房买卖合同。丹江盛世华庭综合楼建设工程项目于2014年7月1日正式开工建设，于2014年11月21日取得商品房预售许可证。目前尚未竣工验收，不具备交付使用条件。又查明，2015年9月4日，王培林（甲方、卖房人）与原告李广才、李春宝（乙方、卖房人）、江湾公司（丙方、售楼处）签订购房协议，主要约定：1.经甲乙双方友好协商，甲方同意用在强盛公司融资借款购买的丹江·盛世华庭商品房卖给乙方。2.甲乙双方商品房买卖确定后，签订购房协议时必须有丙方确认签字生效。3.该商品房坐落于丹江·盛世华庭小区3栋1单元17层02（住宅、商服、车库），建筑面积83.2平方米，该（住宅、商服、车库）单价为2800元/平方米，总价款为232900元。4.乙方认购的房屋需在2016年5月30日后携带双方签订的购房协议及其他相关手续到丹江·盛世华庭售楼处签订房产的正式购房合同。正式合同内容必须与本协议内容一致，乙方不得擅自变更，否则产生的一切后果及损失由乙方负责。5.乙方认购的房屋在2016年5月30日后统一办理备案机打合同报房产，2016年5月30日前售楼处不办理、不接待。6.本认购书一式三份，甲乙丙三方各执一份，经甲乙丙三方签署后生效。自《商品房买卖合同》正式签订之日起，本商品房认购书自动作废，由丙方收回。甲乙双方所有权利义务均以《商品房买卖合同》所注为准。丙方只证实此房屋属于甲方。如出现买卖纠纷，由甲乙双方负责。2015年9月5日，王培林与李广才、李春宝又签订一份房屋买卖协议，主要约定：1.就甲方合法拥有牡丹江盛世华庭小区3栋1单元17层2号房屋，面积83.2平方米，合计金额232600元（2800元/平方米），卖给乙方。2.以现金方式一次性付清。房款200000元整。3.乙方认购房屋在统一办理机打合同报房产后，一次性付清余款32600元整。……6.正式购房合同房主姓名是乙方，如果不是乙方姓名，变更时甲方承担一切费用。同日，王培林出具收到李广才、李宝春购买盛世华庭3号楼1单元702室房款20万元整的收条。2017年8月2日，李广才、李春宝向本院提出案外人执行异议。2017年8月14日，本院作出（2017）黑10执异40号执行裁定，裁定：驳回案外人李春宝、李广才的异议请求。还查明，2016年5月12日林业工程公司因建设工程施工合同纠纷将江湾公司诉至本院。2016年5月18日，本院作出（2016）黑10民初56号裁定，保全查封了包括本案诉争房屋在内的，江湾公司所有的387套房屋。2016年6月17日，在本院的主持下双方达成调解协议，本院作出（2016）黑10民初56号民事调解书。嗣后江湾公司未履行调解书林业工程公司向本院申请执行，本院作出（2016）黑10执79号执行裁定，案件进入执行程序。2016年8月16日，王培林向本院提出案外人执行异议，本院于2016年9月5日作出（2016）黑10执异102号执行裁定，裁定：驳回案外人王培林的异议请求。再查明，2016年11月8日，王培林以林业工程公司、江湾公司为被告，向本院提起案外人执行异议之诉，嗣后王培林撤回起诉。本院作出（2016）黑10民初143号民事裁定，准许其王培林回起诉。本院认为，民事诉讼中的案外人执行异议之诉成立与否，审查的是案外人对人民法院作出的执行裁定所指向的查封标的物，是否具有足以排除人民法院强制执行的民事权利。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，原告李广才、李春宝应当就其对诉争房屋享有可以排除人民法院强制执行的民事权利承担举证责任，即二原告证明具有符合上述规定中三个条件的情形。本案中，李广才、李春宝是与王培林签订的房屋买卖合同。而王培林则是因为与强盛公司之间具有融资借贷关系，强盛公司无法偿还欠款，进而由江湾公司提供17套房屋顶抵该笔欠款，但王培林与江湾公司之间签订的是房屋认购书，而非正式的商品房买卖合同，也未开具完税发票，亦未到房产部门进行备案登记或预告登记。所以根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”的规定，王培林未取得该17套房屋的所有权，其对江湾公司所享有的只是债权。进而，王培林转让给李广才、李春宝的亦是债权，故李广才、李春宝未依法取得诉争房屋的所有权。又因李广才、李春宝是与王培林形成的房屋买卖合同关系，并未与江湾公司签订商品房买卖合同，所以不符合上述二十九条规定中“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形，所以二原告对诉争房屋不享有排除人民法院强制执行的民事权利。综上所述，李广才、李春宝的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十三条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：驳回李广才、李春宝的诉讼请求。一审案件受理费4794元，由原告李广才、李春宝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  李仲斌审判员  李先平审判员  钱大龙二〇一七年十一月七日书记员  张重阳