浙江省永康市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0784执异21号
异议人：胡连斌，男，1978年2月10日出生，汉族，住浙江省永康市。
异议人：卢跃群，女，1980年12月22日出生，汉族，住浙江省永康市。
上述两异议人的委托代理人：颜远能，浙江宁涛律师事务所律师。
申请执行人：王治淼，男，1947年2月2日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
委托代理人：张礼均，浙江正瑞律师事务所律师。
被执行人：胡金岩，男，1957年4月6日出生，汉族，住浙江省永康市。
被执行人：应冬兰，女，1956年10月29日出生，汉族，住浙江省永康市。
被执行人：胡果果，男，1981年9月9日出生，汉族，住浙江省永康市。
本院在执行申请执行人王治淼与被执行人胡金岩、应冬兰、胡果果民间借贷纠纷一案中，异议人胡连斌、卢跃群请求浙江省永康市人民法院终止对已属于异议人胡连斌、卢跃群所有的坐落永康市唐先镇大后村原乡政府东，使用权面积为104平方米的土地（土地证号为：永国用2012第26**号）的查封和执行。本院于2016年9月1日受理该异议，并于同年9月14日依法组成合议庭进行了公开听证。异议人胡连斌及异议人胡连斌、卢跃群的委托代理人颜远能、申请执行人王治淼及其委托代理人张礼均到庭参加了听证。被执行人胡金岩、应冬兰、胡果果经本院合法传唤未到庭参与听证。
异议人胡连斌、卢跃群认为：浙江省永康市人民法院依据（2015）永执字6681号申请执行人王治淼与被执行人胡金岩、应冬兰、胡果果执行一案，裁定对坐落永康市唐先镇大后村原乡政府东，使用权面积为104平方米的土地（土地证号为：永国用2012第26**号）进行执行查封。虽然法院查封的土地其使用权证书（永国用2012第2616号）登记的使用权人是被执行人胡金岩，但事实上该土地使用权已不属于被执行人胡金岩享有了，而是属于本案的异议人胡连斌、卢跃群所有了。2015年6月8日，被执行人胡金岩、应冬兰将永国用2012第2616号土地使用权证项下使用权面积为104平方米的国有土地和其上房屋一层转让给异议人胡连斌、卢跃群所有，转让价款为60万元，由异议人自行出资继续建造。并于当日，异议人胡连斌、卢跃群支付被执行人胡金岩、应冬兰定金10万元，2015年6月19日支付价款45万元，2015年7月29日支付2万元，2016年6月25日支付2万元，剩余1万元用于支付过户登记被执行人应承担的费用。现房屋已由异议人胡连斌、卢跃群建造完成，并已装璜。因为房屋没有建造好，所以当时异议人胡连斌、卢跃群无法进行产权变更登记。异议人胡连斌、卢跃群直到法院送达（2015）永执字6681号查封裁定书才知道已属于他们所有的土地使用权已被法院查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”在本案中，被执行人胡金岩、应冬兰将国有土地房屋转让给异议人胡连斌、卢跃群，异议人胡连斌、卢跃群支付了全部价款并实际占有该房地产，虽然没有办理产权过户登记手续，但异议人胡连斌、卢跃群没有过错。所以，法院应当中止对已属于异议人胡连斌、卢跃群所有的土地使用权的查封和执行。因此，为维护异议人的合法权益，特依法提出以上异议请求，望贵院予以支持。为证明所述事实，异议人向本院提交了以下证据：
1、2015年6月8号签订的《国有土地房屋转让合同》1份；
2、国有土地使用权证（土地证号为：永国用2012第26**号），面积为104平方米的土地；
3、银行的转账凭证2份，收条4份；
4、唐先镇大后村村民委员会的证明1份；
5、自来水一户一表安装发票1份；
6、代缴委托书1份。
上述证据用以证明异议人与被执行人签订土地转让合同和支付价款的事实。
申请执行人王治淼认为：1、按照《物权法》相关规定，异议人提出的土地使用权登记在胡金岩名下，法院可依法进行查封，不动产物权的设立变更，未经登记不发生法律效力。即使按照异议人所讲双方之间存在国有土地使用权的转让，但是未经登记，不发生法律效力。在本案2015年7月发生诉讼，对被执行人胡金岩的两处土地进行诉讼保全。在诉讼过程中，被执行人胡金岩也没向申请执行人说过该土地已经转让，而且被执行人的代理人说过，叫被执行人把房子造上去能多卖点钱，可以履行债务。本案审理结束，进入执行这么长时间内，从未得到被执行人、异议人关于已经查封的土地已经转让的信息。从异议人提交的证据来看，异议人付款的时间、对象不符合常理。我们认为本案可能涉嫌虚假诉讼，请法院查实后严肃处理。2、异议人与被执行人之间的国有土地使用权转让是无效的。根据被执行人与国土局签订的合同规定。胡金岩实际投资（不含受让价款）未达建设投资总额20%以上的不准转让土地使用权。地上建筑物连同土地一起转让或转让部分建筑物的，双方应签订转让合同。双方签订合同时，不得违背国家法律法规和出让合同的规定。转让双方必须到本市土地管理局和房产管理部门办理变更登记手续，并按规定缴纳转让费和有关费用。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条，第二十五条，《中华人民共和国城镇房地产管理法》中第三十八条规定，我们认为异议人与被执行人胡金岩之间土地交易行为不符合法律规定，所以是无效的。3、即使异议人与被执行人之间的合同转让有效，胡金岩拒不履行法院判决，应依法追究胡金岩的刑事责任。异议人没有办理过户登记，没有缴纳相应税收，异议人对没有办理过户登记也具有明显过错，综上，申请执行方认为异议人的异议请求不能成立，请求法庭驳回异议请求。为证明所述事实，申请执行人向本院提交了以下证据：
1、申请执行方向被执行人胡金岩追讨债务时拍摄的照片，用以证明胡金岩在2015年6月25日之前没有离开广西桂林的事实。6月25日以后出逃四川时，给申请执行人打过电话，胡金岩根本没有到过永康。
2、照片2份，用于证明2016年4月27日争议房产的建造现状，2016年9月9号争议房产的建造现状。
3、胡金岩与永康市土地管理局签订的合同1份，用以证明104平方米的合同载明，房子高不超过4层，对转让有约定的事实。
被执行人胡金岩、应冬兰、胡果果经本院合法传唤未到庭参与听证，视为放弃听证的程序权利。
经审查查明：申请执行人王治淼为与被执行人胡金岩、应冬兰、胡果果民间借贷纠纷一案，于2015年7月16日向本院起诉，本院于2015年7月30日查封了被执行人胡金岩所有的坐落在浙江省永康市唐先镇大后村原乡政府东，使用权面积为104平方米的土地使用权（土地证号：永国用2012第26**号），并于2015年11月24日作出（2015）金永象商初字第251号民事判决书，判决由被执行人胡金岩、应冬兰归还申请执行人王治淼借款人民币100万元并支付利息，由被执行人胡果果对上述借款承担连带清偿责任。本院在执行过程中，依法于2016年5月18日对上述土地使用权及其上房屋张贴了（2015）金永执民字第6682号查封公告。异议人以被执行人胡金岩、应冬兰在2015年6月8日将上述土地使用权和其上房屋一层转让给异议人，现该土地使用权属于异议人所有为由向本院提出执行异议。
本院认为，异议人主张其与被执行人胡金岩、应冬兰达成国有土地房屋转让合同并支付转让款，本院查封的土地使用权系其所有，异议人没有过错为由向本院提出要求解除查封。从异议人的陈述及提交的证据分析，异议人至今没有付清转让款的事实清楚，且异议人在明知本院已经查封的情况下，仍向被执行人支付转让款的行为，本身存在过错。根据法释[2004]15号《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本院依法查封该土地使用权并无不当。异议人要求解除查封的异议请求，理由不充分，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人胡连斌、卢跃群的异议。
如不服本裁定，可自裁定送达之日起十五日内向永康市人民法院提起诉讼。
审 判 长 姜日红
审 判 员 俞小旬
审 判 员 程圣权
二〇一六年十月十一日
代书记员 金玉洁