湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第00255号
上诉人（原审被告）湖南长大投资置业有限公司，住所地长沙市大托乡黑石村汪子头组。
法定代表人李和平，该公司董事长。
委托代理人王正刚，湖南同湘律师事务所律师。
委托代理人李国文，湖南同湘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王志勇。
委托代理人杨皓云，湖南琨霖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）文小辉。
委托代理人杨皓云，湖南琨霖律师事务所律师。
上诉人湖南长大投资置业有限公司（以下简称长大公司）因与被上诉人王志勇、文小辉商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2014）天民初字第784号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年4月6日，王志勇、文小辉（买受人）与长大公司（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定王志勇、文小辉购买彩虹都家园项目中的第4幢N单元3层304号房（以下简称304号房），该商品房单价为每平方米4510元，总金额404818元，约定出卖人应当在2011年1月31日前将符合约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起30天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续……”。合同第十七条约定：“在签订本合同时，出卖人不得向买受人代收物业维修资金。买受人应当在办理收房手续前交存物业维修资金。买受人未按规定交存维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。”合同第十九条约定：“……出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该栋商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第2天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付100元的违约金。”附件四合同补充协议第八条约定：“根据政府对相关物业维修基金的交存规定，买受人应当在办理交房手续前去长沙市维修基金管理中心办理好所购房屋维修基金的交存手续（交存手续的办理可由买受人委托出卖人代收代缴或由买受人自缴），出卖人将根据长沙市维修基金管理中心所开据的《长沙市物业维修资金缴款凭证》办理交房手续。否则出卖人有权拒绝交房，同时，由买受人承担房屋延迟交付、延期办理产权证的责任。”王志勇、文小辉依约向长沙市物业维修资金管理中心缴纳了物业维修资金，王志勇、文小辉与长大公司于2011年2月27日办理了交房手续，王志勇、文小辉在房屋交接确认书中确认“已于2011年1月31日前收到湖南长大投资置业有限公司发出的《交房通知书》”。长大公司于2013年6月18日为王志勇、文小辉办妥了304号房的房屋所有权证。另查明，王志勇、文小辉所购房屋的部分同幢业主未能在合同约定期限内缴纳物业维修资金。为完成该幢商品房的初始登记，长大公司于2013年4月3日为至该日仍未缴纳物业维修资金的该幢业主向长沙市物业维修资金管理中心垫付了房屋维修资金。
原审法院认为：王志勇、文小辉与长大公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示、合法有效，双方当事人应当根据合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为一、王志勇、文小辉是否延迟交存物业维修资金；二、长大公司是否应承担逾期办理房屋产权证的违约责任。关于王志勇、文小辉应当交存物业维修资金的时间，王志勇、文小辉主张为实际办理交房手续前，而长大公司主张为依约应当办理交房手续前，即长大公司应当交房的2011年1月31日。原审法院认为，因合同明确赋予长大公司在王志勇、文小辉交存物业维修资金前拒绝交房的权利，如采纳王志勇、文小辉意见，则会形成只要长大公司拒绝在王志勇、文小辉交存物业维修资金之前交房，王志勇、文小辉就不会违约的悖论。故合同第十七条，王志勇、文小辉应当在“办理收房手续前”交存物业维修资金的约定，应当理解为合同约定的应当办理收房手续的时间之前。但原审法院亦不认可长大公司所主张的2011年1月31日，因为合同第十条的交付期限的约定是针对出卖人即长大公司的义务性规定，而根据第十一条，买受人即王志勇、文小辉应当在长大公司的书面通知送达之日起30天内对房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。故王志勇、文小辉应当办理收房手续的时间为收到王志勇、文小辉书面通知30日内，王志勇、文小辉应当在此之前交存物业维修资金。因王志勇、文小辉与长大公司已在房屋交接确认书中共同确认王志勇、文小辉已于2011年1月31日前收到长大公司发出的交房通知书，故王志勇、文小辉应当于2011年3月2日前交存物业维修资金。本案中，王志勇、文小辉于2011年2月13日向长沙市物业维修资金管理中心交存物业维修资金符合合同的约定，不构成违约。根据合同第十九条的规定，长大公司应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥王志勇、文小辉的房屋所有权证。而王志勇、文小辉买受的304号房于2011年2月27日交付使用，长大公司最迟应于2012年8月25日办妥304号房的房屋所有权证，而长大公司于2013年6月18日才为王志勇、文小辉办妥304号房的房屋产权证，构成违约，应当承担违约责任。对于违约金的数额问题，王志勇、文小辉主张依据合同第十九条按日100元计付违约金，而长大公司提出合同约定每日100元违约金过高，请求法院在公平合理的基础上，依法降低违约金数额，理由为长大公司并非主观恶意违约，而是因为王志勇、文小辉所购房屋所在幢号的其他业主未按期缴纳物业维修资金，致长大公司未能按期办理该幢商品房的初始登记，进而未能按期为王志勇、文小辉办理房屋所有权证。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原审法院酌情确定长大公司自2012年8月26日起至2013年6月18日止按日50元向王志勇、文小辉支付违约金，共计14850元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，遂判决：一、限长大公司自本判决生效之日起十日内一次性支付王志勇、文小辉违约金14850元；二、驳回王志勇、文小辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费610元，由王志勇、文小辉负担330元，由长大公司负担280元。
长大公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决判令长大公司支付王志勇、文小辉违约金数额过高。长大公司迟延办理王志勇、文小辉之房屋所有权证并无违约之主观恶意，而是由于其他部分业主未能及时缴存物业维修基金所致；最高人民法院对类似案件理论上认为违约金不得超过总房款的2%。据此，请求二审法院撤销原审判决第一项，改判由长大公司在王志勇、文小辉购房总价款2%范围内支付违约金。
王志勇、文小辉答辩称：长大公司主张违约金过高的理由不能成立，其要求违约金不得超过房屋总价款的2%，无任何法律依据。根据双方的合同约定，长大迟延办理房屋所有权证所须支付的违约金，应当根据迟延的天数，按照100元／天计算，原审判决已酌情调低为50元／天，且理论探讨不应作为法院对案件审判的依据。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，长大公司的上诉请求没有事实及法律依据，请求二审法院驳回长大公司的上诉请求，维持原判。
在本院二审诉讼过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：长大公司因迟延办理房产证所承担的违约金数额是否应予减少。
长大公司与王志勇、文小辉签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。长大公司未在合同约定的期限内履行产权登记的义务，导致王志勇、文小辉未在规定的期限内取得房地产权属证书，构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方合同约定长大公司应按100元／日的标准向王志勇、文小辉支付违约金，因长大公司提出该违约金过高，请求予以减少，原审判决根据公平原则，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定长大公司按50元／日向王志勇、文小辉支付违约金共计14850元并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费610元，由湖南长大投资置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 刘完玲
审判员 金新贵
二〇一五年三月二日
书记员 毛 韧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。