河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民终字第37号
上诉人（原审被告）：赵国强，男。
委托代理人：刘建伟，河南万基律师事务所律师，特别授权。
上诉人（原审第三人）：洛阳昊源房地产开发有限公司。住所地：洛阳市西工区汉屯路*号。
法定代表人：张浩，该公司总经理。
委托代理人：贾安，河南洛神律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告）：许灿杰，男。
被上诉人（原审第三人）：田长森，男。
上诉人赵国强、洛阳昊源房地产开发有限公司（昊源房地产公司）因与被上诉人许灿杰、田长森所有权确认纠纷一案，不服洛阳市老城区人民法院（2012）老民初字第414号民事判决，提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。高高院上诉人赵国强及其委托代理人刘建伟、昊源房地产公司的委托代理人贾安，被上诉人许灿杰到庭参加诉讼。被上诉人田长森本案现已审理终结。
原审查明：河南省高级人民法院就昊源房地产公司与铁路建安公司建设工程承包合同工程款纠纷一案，于2003年9月3日乍出（⒛03）豫法民一终字第60号民事判决，判决昊源房圮产公司向铁路建安公司支付工程款1323o48.84元及滞纳金并赔偿损失9600元，铁路建安公司补�昊源房地产公司3~h^198.19元等。双方于2004年6月8日就该案签订《执行和解协议》，约定昊源房地产公司将其黄梅家园1#楼2单元302房（即老城区周公路1号院1幢2-302室）等共计九套房屋折价13⒛000元抵给铁路建安公司，由昊源房地产理过户手续。许灿杰于200嬉年1l月11日通过田长森购买了昊源房地产公司位于洛阳市老城区周公路黄梅家园1#楼2-302房”并向围长森交付了全部购房款140000元，许灿杰装修后入隹~^E今。但许灿杰与田长森未签订售房合同，许灿杰也未提交给付购房款收据。田长森认可许灿杰已向其交付了全部房款。2011年6月15日，昊源房地产公司与赵国强签订了一份《商品房现房买卖合同》，约定昊源房地产公司将洛阳市老城区周公路1号院1幢2单元302房以每平方1250元的价格销售给赵国强”赵国强于2011年6月21日向昊源房地产公司交付了全部房价款131562元。zO11年6月24�赵国强向洛阳市地方税务局契税征管所缴纳税金2631。24元。2011年7月1口洛阳市房产管理局将该房进行登记并向赵国强下发了洛房权证市字第001315**号房屋所有权证。昊源房地产公司在2004年11月11日至⒛05年5月23日期间就执行和解协议约定的房屋出具八份收据，并由田长森出具书面材料”载明房产证待昊源房地产公司和铁路分局（即铁路建安公司）的官司说定后办理。昊源房地产公司出具的上述八份收据和田长森出具的书面材料，虽包括本案争议的黄梅家园1#楼2单元302房，但该收据仅是昊源房地产公司单方出具。公司办理该九套房产的出售手续等内容。同日铁路建安公司与田长森签订《协议书》，约定铁路建安公司将上述九套房屋以实物形式支付田长森工程款，田长森支付铁路建安公司11万元整冲抵其部分亏损，铁路建安公司委托田长森全权负责处理同昊源房地产公司的房屋产权移交工作等内容。此后，昊源房地产公司向田长森交付了该九套房屋的钥匙，但未办理过户手续。许灿杰于200嬉年1l月11日通过田长森购买了昊源房地产公司位于洛阳市老城区周公路黄梅家园1#楼2-302房”并向围长森交付了全部购房款140000元，许灿杰装修后入隹~^E今。但许灿杰与田长森未签订售房合同，许灿杰也未提交给付购房款收据。田长森认可许灿杰已向其交付了全部房款。2011年6月15日，昊源房地产公司与赵国强签订了一份《商品房现房买卖合同》，约定昊源房地产公司将洛阳市老城区周公路1号院1幢2单元302房以每平方1250元的价格销售给赵国强”赵国强于2011年6月21日向昊源房地产公司交付了全部房价款131562元。zO11年6月24日赵国强向洛阳市地方税务局契税征管所缴纳税金2631。24元。2011年7月1口洛阳市房产管理局将该房进行登记并向赵国强下发了洛房权证市字第001315**号房屋所有权证。昊源房地产公司在2004年11月11日至⒛05年5月23日期间就执行和解协议约定的房屋出具八份收据，并由田长森出具书面材料”载明房产证待昊源房地产公司和铁路分局（即铁路建安公司）的官司说定后办理。昊源房地产公司出具的上述八份收据和田长森出具的书面材料，虽包括本案争议的黄梅家园1#楼2单元302房，但该收据仅是昊源房地产公司单方出具。
原审认为：依法成立的合同，自成立时生效。铁路建安公司与第三人昊源房地产公司于⒛04年6月8日签订的《执行和解协议》系双方真实意恩表示，且不违反法律规定，该协议有效，第三人昊源房地产公司应按约定以该协议所确定的九套房屋折抵欠铁路建安公司的款项，并交付房屋、办理过户手续。铁路建安公司与第三人田长森于同日签订的《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律�定，该协议有效，铁路建安公司已将该九套房屋抵给第三人田长森。第三人昊源房地产公司将九套房屋的钥匙交给第三人田长森的行为，视为其对上述房产抵账行为的确认。此后第三人田长森将本案争议房屋销售给原告许灿杰的行为，系各方真实意表示，且不违反法律规定，转让行为有效。至此，铁路建安公司对本案争议房屋的所有权已转让给原告许灿杰。第三人昊源房地产公司明知原告许灿杰已自2004年起入住本案争议房屋至今，在已对该房屋无处分权的情况下，仍将该房屋以不合理的价格卖于被告赵国强，被告赵国强在应当明知该房屋有人居住的情况下仍购买该房屋，不符合善意取得的要件，且损害了原告许灿杰的权益，该购房行为无效，故原告许灿杰要求确认被告赵国强与第三人昊源房地产公司于2011年6月14日签订的《商品房现房买卖合同》无效之诉讼请求，本院予以支持。原告许灿杰已于2004年购买并实际占有本案争议房屋至今，已取得该房屋的所有权，故原告许灿杰要求确认其是老城区周公路1号院1幢2-302室实际所有权人的诉讼请求，本院予以支持。因《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起方才施行，而本案争议房屋交付给原告许灿杰的时间为2004年，故被告赵国强提出根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，原告许灿杰因未办理登记故不能取得该房屋所有权的抗辩理由，本院不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条第一款、第五十二条第（二）项、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告赵国强与第三人洛阳昊源房地产开发有限公司于2011年6月15日签订的《商品房现房买卖合同》无效；二、原告许灿杰是洛阳市老城区周公路1号院1号楼2-302室房屋的所有权人。本案受理费2700元，由被告赵国强承担1350元，第三人洛阳昊源房地产开发有限公司承担1350元（原告许灿杰已垫付，执行时由被告赵国强、第三人洛阳昊源房地产开发有限公司各付给原告许灿杰1350元）。
赵国强上诉称：1、一审适用法律错误，房屋销售前该套登记在昊源房地产公司名下，房屋登记具有公示效力，赵国强作为善意的购买人，依法签订买卖合同，支付房价款，取得了房屋所有权。赵国强主观没有恶意，客观没有违法行为，且从未取得非法利益，恶意串通不能成立，故赵国强与昊源房地产公司签订的《商品房现房买卖合同》合法有效。2、原审判决在判定许灿杰拥有房屋所有权时，错误使用动产物权变动原则来判定不动产的物权变动，无论物权法实施前后，关于不动产物权变动的原则，我国司法界、学术界的观点是一贯的，即不动产物权变动属于要式法律行为，行政登记是判断所有权的标准，故许灿杰及其前手均没有取得诉争房屋的所有权。3、一审判决程序违法，许灿杰应当依法提起行政诉讼要求撤证，如果房产证被撤销，法院才能就民事案件进行确权。4、赵国强买房前曾到房管局咨询，被告知房产在昊源房地产公司名下可以买卖，故赵国强与昊源房地产公司签订的商品房买卖合同合法有效，并已经取得了房屋所有权证书，该房屋应当归赵国强所有。综上，请求撤销一审判决，依法改判赵国强对诉争房屋拥有所有权，并不会许灿杰的一审诉讼请求。
昊源房地产公司上诉称：诉争房屋最初田长森告知上诉人卖给刘俊国，后又转手另外一人，之后又转手本案被上诉人许灿杰，他们之间的多次转卖，并没有告知上诉人，也没有签订任何协议，也没有任何票据，截止本案起诉时上诉人与被上诉人许灿杰没有任何关系，许灿杰不具备诉讼主体资格，也不是房屋所有权人。其他上诉意见与赵国强上诉意见一致。
许灿杰答辩称：许灿杰购买的房产是在2004年经过法院执行程序，由昊源房地产公司抵账给铁路建筑安装公司的九套房产之一，许灿杰在2004年11月11日交付购房款14万元后，昊源房地产公司已将房屋交付给许灿杰并装修居住至今。2011年赵国强和昊源房地产公司签订购房合同约定的交易价格明显偏低，足以认定赵国强与昊源房地产公司恶意串通损害他人利益，应当依法确认赵国强与昊源公司签订的《商品房现房买卖合同》无效。请求驳回上诉人的上诉维持一审判决。
经审理查明：原审所认定的基本事实无误。
本院认为：铁路建安公�与昊源房地产公司于2004年6月8日签订的《执行和解协议》，昊源房地产公司用九套房屋（包括本案诉争房屋）折抵欠铁路建安公司的款项。同日铁路建安公司与田长森于签订的《协议书》，铁路建安公司将该九套房屋抵给田长森，后昊源房地产公司将九套房屋的钥匙交给第三人田长森的行为，应视为其对上述房产抵账行为的确认。此后田长森将本案争议房屋销售给许灿杰，系各方真实意表示，且不违反法律规定，转让行为合法有效，许灿杰已于2004年交付购房款并装修入住该房屋至今。2011年昊源房地产公司明知对该房屋已无处分权，仍将该房屋以明显低于市场价的价格131562元卖于赵国强，赵国强在明知该房屋有人居住的情况下仍购买该房屋，并且赵国强也仅支付了70000元购房款，故赵国强购买该房屋不符合善意取得的要件，且损害了许灿杰的权益，原审认定赵国强�昊源房地产公司于2011年6月14日签订的《商品房现房买卖合同》无效，符法律规定，赵国强及昊源房地产公司的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费元，由上诉人赵国强、负担。
本判决为终审判决。
审判长 姬秋萍
审判员 杨元卿
审判员 王 睿
二〇一四年二月二十六日
书记员 李军霞