湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民三终字第267号
上诉人（原审被告）王杏槐，。
委托代理人王利友，系王杏槐之弟。
被上诉人（原审原告）永州波波商业运营管理有限公司。
法定代表人唐明川，系该公司总经理。
委托代理人李永胜，该公司员工（特别授权）。
委托代理人廖仕伶。
上诉人王杏槐因物业服务合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2014）零民初字第1758号民事判决，于2015年4月30日向本院提起上诉。本院于2015年5月21日收到上诉案卷后当日立案受理。本院受理后，依法组成合议庭，由审判员郑冬平担任审判长，代理审判员罗晖、唐英虎参加审判，于2015年6月18日在本院第三审判庭公开开庭审理了本案，代理书记员唐莉担任法庭记录。上诉人王杏槐及委托代理人王利友、被上诉人永州波波商业运营管理有限公司的委托代理人李永胜、廖仕伶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明：被告人王杏槐居住在零陵区波波新天地小区五栋三单元409室（系电梯房），房屋面积为137.26平方米，被告王杏槐与永州中亚物业管理有限公司于2010年3月7日签订了一份《前期物业管理服务协议》，该协议约定：物业管理按建筑面积每月每平方米收取，电梯住宅0.8／m2，物业管理费交房时预交半年，以后每次缴三个月，在第一个月的10日前缴纳，如不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，物业管理有权要求业主补交并从逾期之日起按每日千分之五缴纳违约金，物业管理服务费用标准按政府物价部门的规定进行调整。2011年2月1日永州中亚物业管理有限公司因工作重心转移到冷水滩，将零陵区波波新天地物业管理服务委托原告永州波波商业运营管理有限公司进行管理，同日，原告永州波波商业运营管理有限公司并与永州中亚房地产开发有限公司签订了一份《前期物业服务合同》，物业服务期限为叁年，自2011年2月1日起至2014年2月1日止，2014年元月26日又续签了合同，期限自2014年2月2日起到2017年2月1日止。前期被告王杏槐按协议交纳了物业管理费，从2012年12月31日起，被告王杏槐开始停交物业管理费，到2014年6月30日，被告王杏槐尚欠原告永州波波商业运营管理有限公司物业管理费2，427元，原告永州波波商业运营管理有限公司从2013年3月15日起每个季度都给被告送达物业费缴费通知单，但被告王杏槐以各种理由拒交，2014年7月13日原告永州波波商业营运管理有限公司给被告王杏槐送达一份告知函，要求被告王杏槐在2014年7月31日前止，交清所欠的物业管理费2，427元，违约金3，776.36元，被告王杏槐置之不理，为此，原告诉至法院，请求判如所请。
另查明，2012年11月15日永州市零陵区物价局零价服字（2012）16号文件将零陵区波波新天地小区前期物业服务收费标准、高层电梯房每月定为1.00元／m2，从2012年11月15日起，期限1年，2014年3月10日，永州市零陵区物价局零价服字（2014）11号文件，又将零陵波波新天地小区前期物业服务收费标准，高层电梯房每月定为1.00元／m2，期限为1年，从2014年3月10日起执行，期限1年。
原审认为：原告永州波波商业运营管理有限公司虽然没有直接与被告王杏槐签订《前期物业管理服务协议》，但永州中亚物业管理有限公司委托原告对波波新天地小区物业进行管理，原告并与永州中亚房地产开发有限公司也签订前期物业服务合同，因此原告有权对管理的小区业主收取合理物业管理费，故对原告要求被告支付物业管理费的诉请，原审法院予以支持。原告要求被告按每日千分之五支付违约金，因双方约定的违约金过高，超过部分的违约金不受法律保护，应按每日万分之五交纳违约金为宜，被告从2012年12月31日至2014年6月30日逾期缴纳物业管理费的违约金应为377.60元；被告王杏槐与永州中亚物业管理有限公司签订的协议规定，电梯房按0.8元／m2收取，但协议也规定了物业管理服务费用标准按政府物价部门的规定进行调整，2012年-2014年永州市零陵区物价局对波波新天地小区物业管理费进行了调整，零陵区波波新天地小区的电梯房按1.00元／m2收取，故原告按1.00元／m2收取被告的物业管理费，原审法院予以支持，被告王杏槐辩称因原告侵犯了业主的合法权益，给被告造成了经济损失，才拒交物业管理费的辩护理由，因被告不能提供有关的证据予以证实，故对被告辩护理由不予采信，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条之规定，判决：一、被告王杏槐在本判决生效后十日内支付原告永州波波商业运营管理有限公司2012年12月31日至2014年6月30日期间的物业管理费2，427元，违约金377.60元，合计2，804.6元；二、被告王杏槐2014年6月30日以后的物业管理费应按协议如数如期交纳给原告永州波波商业运营管理有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王杏槐负担。
上诉人王杏槐上诉称：1、被上诉人必须按合同约定为上诉人完成水表单独开户；2、要求被上诉人将物业管理费从1元／m2恢复为0.8元／m2；3、被上诉人必须将上诉人门牌号纠正到与房产证门牌号一致，即改405号为409号；4、被上诉人必须将上诉人房产证地址由芝山路9号纠正为芝山路15号；5、被上诉人必须将上诉人门禁系统号码由404纠正为409；6、被上诉人必须为上诉人解决客厅渗漏水问题；7、被上诉人要重建小区隔离围墙，确保小区安全；8、被上诉人必须赔偿上诉人精神损失费5，000元。
被上诉人永州波波商业运营管理有限公司答辩称：被上诉人收取每平方米1元的物业管理费是根据物价部门的批文收取的，不存在乱涨价乱收费现象。上诉人提出水表单独开户、门牌号出现差错、小区隔离墙损毁都是上诉人与开发商之间的事情，与被上诉人无关系。原审判决正确，要求维持原判。
当事人在二审均未提出新的证据。
经审理查明，二审查明的事实与原审审理查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人王杏槐与永州中亚物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，具有法律效力，双方应当依照合同的约定享有权利、履行义务。被上诉人永州波波商业运营管理有限公司与永州中亚物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，取得了永州中亚物业管理有限公司的授权，对零陵区波波新天地小区进行物业管理服务，向小区各业主收取物业管理费；同时又根据永州市零陵区物价局的批复确定和调整的价格收取电梯房每月每平方米1元的物业管理费，被上诉人向上诉人王杏槐提供了物业管理服务，上诉人王杏槐应当交纳物业管理费及逾期交纳的违约金。上诉人王杏槐上诉提出“要求被上诉人将物业管理费从1元／m2恢复到0.8元／m2”的理由，本院不予支持。上诉人王杏槐上诉提出的其他上诉理由和请求与本案不是同一法律关系，且在一审并未提出反诉，不属本案审查和审理的范围，上诉人王杏槐可另行要求处理。综上所述，原审判决事实清楚，判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王杏槐负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑冬平
代理审判员 罗 晖
代理审判员 唐英虎
二〇一五年六月二十九日
代理书记员 唐 莉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。