黄石市下陆区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0204民初17号
原告：刘志勇。
委托诉讼代理人：李从发,系特别授权。
被告：黄石百事威房地产开发有限公司，住所地：黄石市下陆区磁湖路158号17-301室。
法定代表人：郑钦煊，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：敖英姿，系湖北太圣律师事务所律师，系一般授权。
原告刘志勇与被告黄石百事威房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李从发、被告的委托诉讼代理人敖英姿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘志勇向本院提出诉讼请求：1、被告黄石百事威房地产开发有限公司退还原告刘志勇多支付的购房款合计39137元；2、本案的诉讼费由被告黄石百事威房地产开发有限公司承担。2017年2月15日，原告刘志勇申请变更第一项诉讼请求为：被告黄石百事威房地产开发有限公司退还给原告刘志勇短少面积房款59152元。事实和理由：2011年4月9日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告刘志勇购得本市经济开发区磁湖路158号8、13号楼附74商铺（6#）一间。2015年3月25日，被告黄石百事威房地产开发有限公司开具正式发票。2015年12月，原告向被告领取办理房产证所需相关资料时，从黄石市房屋测绘中心绘制的《分层分户图》，以及《黄石市新建房屋权属登记证明》等资料中，得知所购商铺面积与《商品房买卖合同》不符，存在两个方面的问题：一是建筑面积短少0.98㎡。合同约定建筑面积64.19㎡，而产权登记建筑面积只有63.21㎡。二是分摊建筑面积、套内建筑面积均与合同约定不符，添加了分摊建筑面积2.97㎡。合同约定分摊建筑面积0㎡，套内建筑面积64.19㎡；产权登记因添加分摊建筑面积2.97㎡，导致套内建筑面积相应减少，只有60.24㎡。原告得知这一情况后，曾多次向被告反映，好言交涉，要求退还因建筑面积短少0.98㎡，造成原告多支付的购房款9710元，并退还因添加分摊建筑面积2.97㎡导致原告多支付的购房款。然而，被告均以按套计算总价款为由，不仅拒不退款，而且拒不听取原告的理由。原告认为，1、被告按套计价销售预售房违反《商品房销售管理办法》，作为面积依据的合同附件一房屋平面图没有按规定标明详细尺寸，《商品房买卖合同》中没有按规定约定误差范围及处理方式，原告依法要求被告退还短少面积0.98㎡所多支付的房款9710元理所当然；2、被告为了不履行短少面积“据实结算房价款”之规定，借按套计算总价之名，行按建筑面积、单价计算总价之实。该《商品房买卖合同》中面积、单价、总价均标注齐全，总价等于面积×单价之积，该商铺销售发票中也是按照与合同完全相同的面积、单价计算总价。因此，该商铺实际是按建筑面积、单价计算总价款，被告理应执行《商品房买卖合同》第五条第1款第1项的约定，据实结算房价款，无条件退还原告多支付的购房款9710元。3、《商品房买卖合同》约定该商铺建筑面积64.19㎡，套内建筑面积64.19㎡，分摊建筑面积0㎡，而产权登记建筑面积63.21㎡，套内建筑面积60.24㎡，分摊建筑面积2.97㎡。以上产权登记面积与合同约定明显不符，原告要求被告退还因添加分摊建筑面积2.97㎡导致原告多支付的购房款29427元天经地义。后原告向工商所、房产局等相关部门寻求援助和参与协商调解，由于被告拒不接受调解故原告诉至法院。
被告黄石百事威房地产开发有限公司辩称，1、原告刘志勇的起诉已经超过诉讼时效。原告所购买的商铺是现房，双方签订的《商品房买卖合同》中图纸上标明了尺寸，合同约定按套计算房价，原告应当核实现房的房屋尺寸，且根据原告代理人李从发于2013年2月4日出具的承诺书和李从发与被告就面积差异事宜已经达成的调解协议，李从发在当时就应当知道6号商铺销售面积与实际面积不符的事实，诉讼时效从2013年2月5日起算已超过两年。原告代理人李从发购买的7号商铺约定的建筑面积比实测建筑面积少0.54㎡，原告购买的6号商铺约定的建筑面积比实测建筑面积少0.98㎡，被告共向李从发退还房款23659元，房屋单价为9387.67元，7号商铺的退款为5069.34元，被告已经多退款18589元，多退的款项实际就是涉案商铺面积短少的补偿房款，如果还要被告向原告退款，对被告有失公平；2、本案不适用《商品房销售管理办法》第19条第2款规定。百事威尊邸二期13号楼的商品房预售许可证是2011年1月21日取得，13号楼在2010年10月1日已经土建完工，原被告双方于2011年4月9日签订《商品房买卖合同》，故原告购买的商铺是现房而不是期房，因此本案不适用《商品房销售管理办法》第19条第2款规定；3、被告黄石百事威房地产开发有限公司已经让原告刘志勇对购买的商铺进行了充分了解。原被告双方签订的《商品房买卖合同》是房产局提供的格式范本，合同中约定了房屋的详细信息和签订合同的风险，另，被告销售该项目房屋时，该项目房屋已经全部封顶，原告购房时不可能不去看房，应当推定被告已经向原告充分介绍，原告已经对房屋的面积进行了充分了解；4、根据《商品房买卖合同》的约定，应以建筑面积而非套内面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同中约定了按套计价，且约定房屋面积以合同附件一房屋平面图为准，对面积差异不予处理，证明合同中关于面积差异处理事宜约定清楚。涉案商铺的预测套内面积以及公摊系数均是空的，而预售合同中必须要填写以上数据，故被告才在合同中填写分摊建筑面积为0㎡，套内面积为64.19㎡。涉案房屋的面积误差比只有1.526%，没有超过3%，对原告不构成不公平。国家税务部门要求不动产发票上必须注明项目名称、面积、单价等，故被告按预测面积开具发票也能证明双方是按套计价。合同附件二已经注明“建筑外墙面积的二分之一计入公摊”，被告按照设计图纸施工，原告购买的6号商铺是外档，有一面是外墙，实测报告的《分层分户图》中附74旁边注明“半外墙面积3.95平方米”，是外墙计入公摊导致面积误差，原告对此知情。房产局提供的合同版本中没有按套计价必须填写误差范围的条款，也没有如果双方没有约定误差范围要承担违约责任的条款；5、被告在施工图中标注了空间尺寸，且严格按照设计施工图施工，竣工图的尺寸和设计图完全一致，且与合同中附件一房屋平面图一致，被告向原告交付的房屋符合合同约定，面积不存在差异处理；6、被告并没有通过按套计价的方式获取不当利益，相反却损失了570.58㎡建筑面积的收益。
本院经审理认定事实如下：2010年5月19日，黄石市房屋测绘中心对被告黄石百事威房地产开发有限公司建设的百事威尊邸小区二期1至18号楼出具黄房预测字2010（0007）号报告，该报告仅载明涉案商铺的预测建筑面积是64.19㎡，且是单独计算，未注明套内面积和公用面积及公摊系数等内容。2010年11月16日，施工单位出具百事威尊邸小区二期13#楼工程结构验收自评报告，载明：2010年10月2日主体砼浇筑完成（梯顶斜屋面）。2011年1月21日，被告黄石百事威房地产开发有限公司取得了尊邸二期的商品房预售许可证书，预售楼盘包含了涉案商铺所在的13号楼。同年4月9日，原告刘志勇与被告黄石百事威房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告刘志勇购买被告黄石百事威房地产开发有限公司尊邸二期商业住宅小区第13幢1层6号商铺。该商铺的建筑面积64.19㎡，其中，套内建筑面积64.19㎡，公摊面积0㎡。《商品房买卖合同》第四条的计价方式与价款中列举了三种方式，其中第一种方式即按建筑面积计算该商铺的单价为9908.10元/㎡，但未注明总金额。第三种方式即按套计算该商铺的总价款为636000元。原、被告双方约定按第三种方式即按套计算总房价。《商品房买卖合同》第五条的面积确认及面积差异处理中约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第二种方式进行处理即双方自行约定的面积以附件一房屋平面图尺寸为准，不适用本条第一种方式。而第一种方式即面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3％的，买受人有权退房。《商品房买卖合同》的附件一即房屋平面图，标注了相应的尺寸，该房屋平面图上标注的尺寸与施工图和竣工图所标注的尺寸一致。《商品房买卖合同》的附件二即公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明中载明：建筑物外墙面积的二分之一计入公摊。2014年8月8日，黄石市房屋测绘中心出具分层分户图，涉案商铺的实测建筑面积63.21㎡，套内建筑面积60.24㎡，分摊面积2.97㎡。2015年3月25日，被告向原告开具了购房发票。发票上载明了不动产的面积64.19㎡、单价为9909元/㎡、总金额636000元等。涉案房屋权属登记证明上建筑面积为63.21㎡、套内面积为60.24㎡。
另查明，原告刘志勇系其委托诉讼代理人李从发的女婿。2011年4月30日，原告的委托诉讼代理人李从发和被告黄石百事威房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定李从发购买被告尊邸二期商业住宅小区第13幢1层7号商铺，建筑面积为47.36㎡，按套计价。2013年1月13日，原告刘志勇和李从发向被告出具《关于要求尽快退还多收售房款，早日完善交房条件的函》，要求被告解决7号商铺面积短少及6号、7号商铺不符合交房条件的问题。2013年2月4日，因李从发从被告处购买的7号商铺现场面积与销售面积不符，李从发向被告出具《承诺书》，约定被告退还李从发7号商铺短少面积2.3㎡（9387元/㎡）相应的款项21590元，后因李从发对7号商铺实测面积有异议，李从发与被告于2015年7月21日签订了《民事纠纷调解书》，约定被告向李从发补偿人民币2069元，被告累计共向李从发支付款项23659元，且李从发已收到上述款项。
本院认为，1、被告根据李从发于2013年2月4日出具的《承诺书》和李从发与被告就面积差异事宜达成的《民事纠纷调解书》，主张原告自2013年2月5日起就应当知道6号商铺销售面积与实际面积不符的事实，原告的起诉已超过两年诉讼时效。李从发出具的《承诺书》中虽载明“对于本人所购买贵司之6#、7#商业门面，因本人需要将两套门面打通”，但本案所涉的《商品房买卖合同》中的6号商铺的买受人处是原告签字，且被告开具的购房发票上的付款方也是原告，被告提供的证据不足以证明6号商铺的实际买受人是李从发，且原告明知6号商铺面积短少的事实，故原告的起诉没有超过诉讼时效。2、原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，该合同属有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。……”本案中，原、被告在《商品房买卖合同》中已约定商品房计价方式是按套计价，并非按房屋建筑面积或套内建筑面积计价，故被告交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，应按照原、被告在《商品房买卖合同》中的约定处理。原告主张被告开具的购房发票上标明了房屋的面积、单价和总价，被告实际是按照面积计算房屋总价。本院认为，购房发票的格式是由税务机关制定的，格式固定不可更改，故被告遵循发票格式填写房屋面积、单价等数据，且按照发票上填写的房屋面积64.19㎡、单价9909元/㎡，房屋总价也不应是636000元。故购房发票不能作为涉案商铺是按面积计价的依据。3、黄石市房屋测绘中心出具的房产测绘成果报告的分层分户图中，涉案商铺的旁边标注了“半外墙面积：3.95㎡”，涉案商铺约定的建筑面积为64.19㎡，减去3.95㎡后为60.24㎡，与实测的套内建筑面积一致。另，从被告提供的房屋平面图、设计施工图可看出，涉案商铺的套型和尺寸与设计施工图纸一致，竣工图与房屋平面图、设计施工图一致，被告按图施工，没有故意改动设计图减少房屋面积，导致面积误差。原告在签订采取按套计价方式的《商品房买卖合同》时，作为完全民事行为能力人应当能够预见合同中载明的面积与房产证登记时核定的实际面积极有可能不一致的情况下，仍然与被告约定选择按套计价的方式，应视为原告接受了该交易方式在面积差异方面可能带来的交易风险，理应对该选择承担相应后果。同时，当事人约定按套计价，而不采取按面积计价，也说明房屋面积在一定程度上对房屋价款并不起直接决定作用，而只是参照作用。另，原、被告双方虽然没有约定房屋相关尺寸的误差范围，但双方在《商品房买卖合同》中约定面积以附件一房屋平面图尺寸为准，即被告应当按附件一的房屋平面图尺寸交付房屋给原告，通过被告提供的竣工图可以推断被告按合同约定尺寸交付房屋。且原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中也明确了当事人选择按套计价的，不适用合同中有关面积确认及面积差异处理条款。4、《商品房买卖合同》中约定的涉案商铺建筑面积、套内面积和公摊面积数据都与黄石市房屋测绘中心出具的预测报告一致，《商品房买卖合同》中涉案商铺的面积数据来源合法。《商品房买卖合同》中的首页《特别告知》中载明：预售的商品房是房地产开发企业正在建设中的房屋（或已建成但未经初始登记的房屋），该房屋的面积、交房日期、质量等方面都存在着不确定因素。房屋买卖双方在签订合同前，应对下列问题予以充分了解：1、商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以黄石市房地产管理局认定的具备测绘资格的测绘机构实测建筑面积为准。预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。原告在签订《商品房买卖合同》时已在《特别告知》上签名确认，应当视为原告对房屋面积因素已进行了充分了解。另外，原告在与被告签订《商品房买卖合同》前，涉案商铺所在楼盘的主体工程已经浇筑完成，可推知在原告购房时涉案商铺已经具备现场看房的条件，按照常理推断，原告应该是到现场看过且对涉案商铺的状况有充分的了解后，才会购买涉案商铺，不存在因购房时房屋尚未完工无法现场看房导致购房者被欺骗的可能性。综上，对原告要求被告黄石百事威房地产开发有限公司退还其短少面积房款59152元的主张，本院依法不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：
驳回原告刘志勇的诉讼请求。
案件受理费389元，由原告刘志勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交案件受理费人民币778元，款汇湖北省黄石市中级人民法院。开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行；户名：湖北省黄石市中级人民法院。账号:17×××18。上诉人在上诉期满后7日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 余俊
二〇一七年四月七日
书记员 郭丽