广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2437号
上诉人（原审被告、反诉原告）：谢杨灿，男，1971年9月11日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈永灿，男，1968年6月9日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。
两上诉人共同委托代理人：曹恒峰，广东法则明律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：李建华，广东法则明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：冼植森，男，1954年9月1日出生，汉族，身份证住址广东省增城市。
上诉人谢杨灿、陈永灿因与被上诉人冼植森房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法从民四初字第77号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年3月8日，冼植森与案外人何正伟共同向案外人陈少君、蔡颖刚承租位于广州市白云区太和南街13号房屋（地址编号曾为广州市白云区太和镇太和中路94号，现地址编号为广州市白云区太和镇太和中路86-96号，已核发房地产权证）。2012年1月6日，冼植森、何正伟（共同作为甲方）与谢杨灿、陈永灿（共同作为乙方）签订《租赁物业转让意向协议》，约定甲方曾于2011年3月8日和陈少君、蔡颖刚签订《租赁合同》承租广州市白云区太和镇太和中路94号“来利大厦”整体物业（下简称来利大厦），面积约20300平方米，租期20年（2011年3月1日至2030年11月30日）。现甲方愿意将上述物业整体租赁权转让给乙方……。一、转让方式：1、甲方将于2011年3月8日和陈少君、蔡颖刚签订的《租赁合同》转让给乙方，协助乙方将上述《租赁合同》转签给乙方（即乙方和原出租方陈少君、蔡颖刚签订《租赁合同》），并取得陈少君、蔡颖刚关于同意甲方将租赁合同项下之权利、义务转让予乙方的书面文件。2、甲方把原签订《租赁合同》时所交付的126万元押金收据一齐转让给乙方名下，收据属乙方权益。3、甲方原在该整体物业上的所有投资、设施、装修、分租等权利、义务一齐转让。4、转让期在2012年壹月壹日进行，……。二、转让期限：按甲方原签定的《租赁合同》期，即2011年3月11日至2030年11月30日。三、转让价格：转让总价款为人民币伍佰万元正，……。四、付款方式：乙方同意向甲方交纳诚意金伍拾万元给甲方用来交纳欠交租金等全部支付的费用，除此以外，乙方无需支付任何费用，并指示乙方将该诚意金直接全部付给出租方以清偿欠交全部租金。甲方承诺总款在正式签署合同时由乙方分期支付，直到甲方将本次转让过程中将所有有关的合同等文件顺利转给乙方及清偿债务清晰，确认无其它纠纷之后二个月内付清。关于该款项的支付事项，双方另行签订文件约定。五、甲方的义务及责任：……2、因甲方原因在乙方还未完全了解好本宗交易的各种细节的情况下，甲方急于要求乙方先付诚意金给甲方用于交纳所欠租金，因此乙方只凭着甲方提供的资料来作确定估算交易及价格。所以甲方必须保证所提供的合同和工程资料数据真实性（注：附有合同及数据资料）及已收取一至七楼分租户的押金情况（附有押金收取明细表）、装修工程款及费用的真实性，并保证分租户能按合同约定交纳租金，否则届时乙方有权在转让总价格中扣除，并不予通知甲方或乙方有权以甲方违约追究其相关违约责任；3、乙方交纳诚意金给甲方后，甲方必须协助乙方和各分租户见面协商转让后的事项及顺利将各分租户的《“来利大厦”租赁合同》《房屋租赁合同》转给乙方和各分租户签定，协助乙方和业主方或业主方代理人签定《租赁合同》给乙方及协助乙方了解大厦管理工作等一切事项。4、甲方承诺于2012年月日前协助好乙方正式签署有关上述物业整体租约的转让合同，甲方同意将甲方在本协议中的保证后承诺作为正式合同的内容之一。5、……本意向书签署后，如发现甲方的承诺、保证、陈述存在虚假或不实，或甲方有任何违约行为，或本协议约定的有关交易事项无法继续履行，乙方随时有权拒绝接受转让，并收回诚意金及一切付出金额（包括但不限于租金等为履行本协议支付的费用），并追究甲方责任。六、乙方义务：本协议签署后乙方须支付诚意金给甲方并按甲方指定将其欠缴租金直接付至出租方。七、违约责任：甲方同意遵守本意向书协议内容，如有违反则需承担违约金，违约金为壹佰伍拾伍元正等等。之后双方签订《补充协议》，约定“2011年12月31日前租户租金收取归甲方所有，2012年1月1日后租户租金收取归乙方所有，甲方有义务协助乙方收取客户租金，双方不计算租金缴付”。谢杨灿、陈永灿已向冼植森、何正伟支付转让诚意金50万元。
2012年2月20日，案外人何正伟、卢伟成签订《股权转让协议书》，约定何正伟将其拥有来利大厦的租赁权、经营权转让给卢伟成。2012年2月20日，冼植森与卢伟成签订《共同投资合作协议书》，约定共同合作经营来利大厦。2012年5月18日，冼植森与卢伟成签订《股权转让协议》，约定冼植森将其拥有来利大厦的租赁、经营权全部转让给卢伟成。
2012年3月8日，谢杨灿、陈永灿（乙方）委托律师发《律师函》给冼植森、何正伟（甲方），内容主要为近期甲方与新的客户接触后有意反悔，故意不履行《租赁物业转让意向协议》，迟迟拖延不办理相关业务，故通知要求甲方继续履行合同，立即停止与第三人继续协商租赁权转让事宜。同年3月19日，冼植森委托律师发《律师函》给谢杨灿、陈永灿，主要内容是乙方未依约收取租金及向出租人交租，甲方已将2012年元月起的租金交给了出租人，乙方构成违约，特通知解除《租赁物业转让意向协议》及《补充协议》。谢杨灿、陈永灿在庭审中确认已收到上述《律师函》，只是收到传真件。双方曾再相互发函。
另查明，2012年7月19日，冼植森与何正伟签订《协议书》，约定太和来利大厦，何正伟、冼植森收取谢杨灿、陈永灿的转让诚意金50万元，现冼植森与何正伟一致约定何正伟支付35万元补偿价，补完后此款由冼植森全权负责处理此事，与何正伟无关，如以后陈永灿、谢杨灿增减补偿款都与何正伟无关，全由冼植森负责，如陈永灿、谢杨灿再找何正伟所造成的一切经济损失由冼植森负责。
冼植森于2013年8月21日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：确认冼植森与谢杨灿、陈永灿签订的《租赁物业转让意向协议》及《补充协议》已于2012年3月20日解除。
谢杨灿、陈永灿在原审中答辩称：不同意冼植森的诉讼请求。
谢杨灿、陈永灿并反诉请求判令：1、冼植森退回谢杨灿、陈永灿诚意金50万元；2、冼植森向谢杨灿、陈永灿支付违约金150万元并承担本案全部诉讼费用。
冼植森对谢杨灿、陈永灿的反诉请求答辩称：不同意谢杨灿、陈永灿的反诉请求。
原审诉讼中，冼植森提供《函》一份，拟证明其于2012年2月16日发函给谢杨灿、陈永灿（以下简称乙方），主要内容：乙方已向转让方及业主方口头确认愿于2012年2月15日前交房租，但乙方至今未向业主交租，已影响来利大厦整体运作，故若乙方在2月20日前不交租且不书面回复转让方，则转让方即认为乙方自动放弃受让意向，另行商议退回已收之诚意金。对此，谢杨灿、陈永灿称无收到该函。
原审法院认为：关于合同效力问题。冼植森与谢杨灿、陈永灿签订的《租赁物业转让意向协议》及《补充协议》，实质是对冼植森承租的《租赁合同》中承租人一方的权利义务的一并转让，是当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，故合法有效。根据《租赁物业转让意向协议》第六条及《补充协议》的约定，谢杨灿、陈永灿负有按冼植森指定将其欠缴租金直接支付给出租人的义务，但双方无明确约定具体谢杨灿、陈永灿应如何交租以及是否无条件交租等问题。一方面，《租赁物业转让意向协议》第五条第3点明确约定冼植森的义务，简言之主要是冼植森协助谢杨灿、陈永灿理顺与出租人及各分租户的合同关系并重新签约。但目前冼植森无举证证明其已履行上述协助义务，亦无举证证明双方已明确约定谢杨灿、陈永灿应在2012年2月20日前无条件地向原出租人交租。在此情况下，谢杨灿、陈永灿以冼植森未履行上述义务为由拒绝向支付2012年1月起的租金理据充分。另一方面，冼植森与谢杨灿、陈永灿签约后不久（约一个月）后，在未依法解除与谢杨灿、陈永灿的合同的情况下，即与第三方另行签订合作协议，该行为违反诚实信用原则，已构成违约。至于冼植森提交的2012年2月16日致谢杨灿、陈永灿的函，因谢杨灿、陈永灿称无收到该函，故该证据不足以证明冼植森曾向谢杨灿、陈永灿催交租金。退一步讲，即使该函属实，也只是冼植森单方意愿。冼植森于2012年3月19日向谢杨灿、陈永灿发出律师函要求解除合同没有法律依据，冼植森要求确认合同已于2012年3月20日解除的诉讼请求依据不足，不予支持。但因冼植森已与第三方签约，谢杨灿、陈永灿亦不愿继续履约，故冼植森与谢杨灿、陈永灿之间的合同实际上已无法继续履行，谢杨灿、陈永灿反诉要求冼植森退还诚意金50万元的诉请合理合法，予以支持。本案中，谢杨灿、陈永灿明确表示不需要何正伟承责，属于其对自己诉讼权利的处分，予以准许。关于谢杨灿、陈永灿反诉主张的违约金问题，合同无法继续履行是冼植森违约行为导致，应承担违约责任，依照《租赁物业转让意向协议》第七条约定的违约金是150万元，但考虑到双方在签约后不久即产生纠纷，谢杨灿、陈永灿只是支付了诚意金50万元，现无证据证明谢杨灿、陈永灿的实际损失情况，而客观上该合同能否顺利履行会受多种因素影响，具有不确定性，所以冼植森认为按合同约定计付违约金的标准偏高的意见合理。综合本案实际情况，根据公平合理原则，参照诚意金标准50万元确定冼植森应付谢杨灿、陈永灿违约金为50万元。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年3月20日作出判决：一、在判决生效之日起五日内，冼植森向谢杨灿、陈永灿退回诚意金50万元并支付违约金50万元；二、驳回冼植森的诉讼请求；三、驳回谢杨灿、陈永灿的其他反诉请求。本案本诉受理费100元，反诉受理费11400元，由冼植森负担本诉受理费100元，反诉受理费6900元，谢杨灿、陈永灿承担反诉受理费4500元。
判后，谢杨灿、陈永灿不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。其一，谢杨灿、陈永灿从来没有表示不愿继续履行与冼植森签订的协议，而是认为由于冼植森已履行完毕与第三方的合同，谢杨灿、陈永灿要求冼植森继续履行合同已不可能且会导致更多的诉讼及损害善意第三方的利益，因此，冼植森实际上已单方解除合同且该行为已构成根本性违约，冼植森对其行为依法应承担相应的违约责任。其二，原审判决认为无证据证明谢杨灿、陈永灿的经济损失不符合事实，谢杨灿、陈永灿提供的冼植森与卢伟成签订的一系列合同协议等证据已充分证明谢杨灿、陈永灿间接产生的经济损失。冼植森将广州市白云区太和镇太和中路94号（原广州市白云区太和镇南街13号）来利大厦物业整体租赁权转让给谢杨灿、陈永灿的总价款为500万元，而其将之另转让给卢伟成的最终总价款为900万元，两者相差400万元。可见，如非因冼植森根本性违约导致谢杨灿、陈永灿的整体租赁权丧失，两者差价部分本属谢杨灿、陈永灿可获得的收益，这部分的收益实际上就是谢杨灿、陈永灿的直接损失。而从冼植森与卢伟成之间的成交价可看出该物业整体租赁权的盈利能力（租金收入），卢伟成以较高价格受让该物业整体租赁权，证明该物业在将来的经营中除足以收回取得整体租赁权成本外仍有可观的盈利空间。因此，如履行合同，谢杨灿、陈永灿可获得良好的收益，冼植森的违约造成谢杨灿、陈永灿的经济损失巨大。此外，为处理冼植森的违约事宜，谢杨灿、陈永灿花费了大量人力物力调查取证，这部分的损失同样是冼植森的违约所造成。其三，冼植森从未提出过计付赔偿金的标准偏高的抗辩意见，双方在庭审中也从没有对违约金是否合理进行辩论，原审判决的认定不符合事实。依据原审判决书中记录，冼植森对谢杨灿、陈永灿反诉请求的意见是认为谢杨灿、陈永灿构成根本性违约，责任在于谢杨灿、陈永灿。换言之，其认为根本就不应承担任何违约责任。据此，认定冼植森提出过计付赔偿金的标准偏高这一意见是与答辩相矛盾的，并无事实依据；二、原审判决适用法律错误。其一，原审判决违反了当事人意思自治的原则。原审判决既认定谢杨灿、陈永灿与冼植森签订的协议合法有效，那么，依法应遵循当事人意思自治的原则按双方协议的约定来判决，现原审判决以公平合理原则来否定当事人意思自治，不但自相矛盾，而且干预了当事人自愿订立合同的权利。而《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则是相对于合同订立时双方对权利义务的约定，原审判决既认定双方的协议内容合法有效，那么，双方对违约责任的约定也就是合法有效，并不存在需要以公平合理原则进行调整的理由和依据。原审判决冼植森赔偿给谢杨灿、陈永灿50万元实际上远远弥补不了谢杨灿、陈永灿的经济损失，而冼植森即使赔偿给谢杨灿、陈永灿50万元却可以通过违约而取得350万元的收益。因此，原审判决不符合公平合理和公平正义原则。其二，原审判决适用《合同法》第一百一十四条第二款的规定是错误的。首先，冼植森从未提出过计付赔偿金的标准偏高的抗辩意见，不具备适用该规定的依据。其次，从前述事实可知，谢杨灿、陈永灿与冼植森约定的150万违约金完全没有过分高于冼植森造成的损失，冼植森不具有请求减少违约金的前提依据。本案中，冼植森确实是在签订并履行协议初段即违约，且是根本违约，唯因如此，谢杨灿、陈永灿所产生的是全面性的经济损失而不是部分损失，冼植森承担违约责任的方式应是赔偿谢杨灿、陈永灿的全部损失而不是部分损失。从表面来看，谢杨灿、陈永灿付出不多，但这是因冼植森在签订并履行协议初段即违约造成，而谢杨灿、陈永灿损失的是合同履行后可以获得的收益。原审判决认为客观上该合同能否顺利履行会受多种因素影响，具有不确定性，这是毫无依据的推断。事实上，从冼植森与卢伟成已履行完合同的情况来看，只要冼植森守约，顺利履行并不存在任何障碍，原审判决将因冼植森违约造成双方合同无法履行归于客观，损害谢杨灿、陈永灿的合法权益，是错误的认定。综上，谢杨灿、陈永灿上诉请求撤销广州市白云区人民法院（2013）穗云法从民四初字第77号判决第一、三项，改判冼植森向谢杨灿、陈永灿支付违约金150万元，并判令本案诉讼费用全部由冼植森承担。
被上诉人冼植森答辩称：不同意谢杨灿、陈永灿的诉讼请求。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
另查明，冼植森于2013年11月11日向原审法院提交书面代理词，其中载明：“《租赁物业转让意向协议》约定的违约金偏高”。
本院认为：依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，其一，双方签约后，谢杨灿、陈永灿仅履行了支付诚意金50万元的合同义务，《租赁物业转让意向协议》即因冼植森的单方违约而未再继续履行。其二，谢杨灿、陈永灿以冼植森通过向案外人另行转让涉案房屋租赁权获取400万元差额利益为由，主张其因此而遭受的直接损失高于合同约定的150万元违约金，但冼植森与案外人协商确定转让价款具体金额的过程涉及冼植森与案外人之间的具体磋商及利益衡量，即使冼植森通过另行转让从中获取差额利益，该差额利益也与谢杨灿、陈永灿因合同无法正常履行而遭受的直接损失并无关联。其三，谢杨灿、陈永灿以其预期租金收入远高于承租成本为由，主张其因合同无法履行而遭受的损失也远高于合同约定的150万元违约金，但其所主张的预期租金收入系依据冼植森与分租户签订的租赁合同约定的租金而计算得出，而谢杨灿、陈永灿实际向分租户收取的租金收益与分租合同的具体履行密切相关，受制于分租户的履约能力、履约意愿等因素，故分租合同约定的租金标准与上诉人因合同履行所能获取的预期利益亦无必然关联。综上，在冼植森对合同约定的违约金标准提出过高的抗辩意见的情况下，原审法院将《租赁物业转让意向协议》约定的150万元违约金标准调整为50万元符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，应予维持。
综上，谢杨灿、陈永灿的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费13800元，由上诉人谢杨灿、陈永灿负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一四年八月二十六日
书记员 杨银桃