广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深南法民三初字第415号
原告赖慧君，女。
委托代理人何谦，广东信达律师事务所律师。
被告张炼声，男。
委托代理人杨克教、石瑞兰，北京市盈科(深圳)律师事务所律师、实习律师。
第三人深圳市华阳世纪房地产经纪有限公司，住所地广东省深圳市南山区。
法定代表人杨飞平。
委托代理人杨飞元，女。
第三人钟惠英，女。
委托代理人饶兴源、罗雅元，广东金地律师事务所律师、实习律师。
原告赖慧君诉被告张炼声、第三人深圳市华阳世纪房地产经纪有限公司（以下简称华阳地产）、第三人钟惠英房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人何谦，被告委托代理人杨克教、石瑞兰，第三人钟惠英的委托代理人饶兴源到庭参加诉讼。第三人深圳市华阳世纪房地产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年1月25日，原告通过第三人与被告签订《二手房买卖合同》，上述合同约定，被告将深圳市南山区龙珠大道南侧某小区86栋11E房产转让给原告，转让价格为229万元（人民币，下同)，原告应在合同生效之日向被告支付定金2万元，在合同生效后三日内再向被告支付定金3万元。除定金之外的楼款，由原告在2015年3月30日前将定金之外的剩余首期款50万元支付给买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管中，原告应在2015年3月30日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，被告需配合原告申请按揭银行提供所需被告资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。被告保证在签署本合同后五日内将房地产证原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方。如被告未按照合同约定期限履行义务，原告有权要求以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如被告逾期超过五日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还原告已支付的定金。上述合同签订后，原告分别在2015年1月25日及1月28日分两次交付了定金5万元，并在2015年3月27日前将首期款交付监管账号进行监管。此后，尽管原告再三催促，被告拒绝继续履行被告与原告签订的《二手房买卖合同》。原告认为，被告与原告签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，原告已经按照合同约定履行了支付定金及交付首期款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定及《二手房买卖合同》第十一条的约定，原告有权要求解除合同，并要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金。为维护原告的合法利益，诉至法院，请求判令解除合同等，后原告变更诉讼请求要求继续履行合同，之后原告又变更诉讼诉求，请求判令：1、解除原告与被告签订的《二手房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金45.8万元并赔偿原告损失104532元；3、被告返还原告定金5万元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称：1、原告解除涉案合同已经生效，应于本案立案时间或按诉讼法规定的立案后5日将诉状发送给被告的时间为解除涉案合同的时间；2、原告未按照涉案合同约定在2015年3月30日前将定金、交楼押金中之外的剩余首期款50万支付到监管账户，原告违约并且违约的期限超过合同约定，被告有权利解除合同，并要求原告赔偿违约金。现被告同意解除合同，保留追究违约金的权利；3、原告支付的首付款未达到政策规定；4、资金监管协议中体现原告实际办理35万元首付款资金监管的条款，不应视为合同中双方约定原告支付50万元办理首期款条款的变更；5、资金监管协议第6条第2款约定，双方完成过户手续就将资金监管款项划入被告账户，而原告提交的按揭贷款确认书第8-9行规定，待涉案房产过户到原告名下，且并办理以银行为抵押权人的抵押手续，银行同意向原告发放贷款，原告只是办理了35万元首付款资金监管，对我方权利产生严重影响，让被告承担了不因承担的风险；6、合同约定，被告保证于合同签署后5日内将房产证原件交给第三人属于从合同义务，并且被告事实上并未违反该义务。
第三人华阳地产辩称：原告按照合同约定的期限到银行办理资金监管，系代理人一同前去的，原告按照合同支付首期款，有刷卡记录。
第三人钟惠英辩称：1、钟惠英与被告张炼声于1981年1月3日登记结婚，系合法的夫妻关系。本案中，位于深圳市南山区龙珠大道南侧某小区86栋11E的涉案房产，系双方在夫妻关系存续期间取得，属于双方的夫妻共有财产。2、原告称其在2015年1月25日，通过第三人华阳世纪公司与被告张炼声签订《二手房买卖合同》等事实，钟惠英完全不知情。3、本案中涉案房产，系钟惠英与被告张炼声的夫妻共有财产。被告张炼声未经钟惠英同意，对涉及夫妻双方重大权益房产事项的处分，构成无权处分行为，因此应认定其转让房屋行为无效。4、原告对所涉房屋不构成善意取得。本案中，涉案房产并未完成过户手续，根据相关法律规定，原告不构成善意取得的情形。综上所述，钟惠英认为在其完全不知情的情况下，被告张炼声私自转让双方夫妻共有财产。未经钟惠英同意及追认的情况下，将涉案房产转让给原告的行为系无权处分行为，并且其无权处分的行为不发生物权变动的效力，因此应由被告张炼声的承担违约责任，并且涉案房屋不应过户给原告。原告的诉讼请求没有任何事实根据和法律依据，请求法院依法驳回原告提出的诉讼请求。
经审理查明，2015年1月25日，原告通过第三人华阳地产与被告签订《二手房买卖合同》，上述合同约定，被告将位于深圳市南山区龙珠大道南侧某小区86栋11E房产转让给原告，转让价格为229万元，原告应在合同生效之日向被告支付定金2万元，在合同生效后三日内再向被告支付定金3万元。除定金之外的楼款，由原告在2015年3月30日前将定金之外的剩余首期款50万元付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，原告应在2015年3月30日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，被告需配合原告申请按揭银行提供所需被告资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。被告保证在签署本合同后五日内将房地产证原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方。被告应当于收到全部房款三日内将涉案房产交付买方，双方协商同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金。如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；本合同自买卖双方签字或盖章之日起生效；以及其他条款和内容。
2015年1月25日及1月28日原告分两次交付了定金共5万元。被告收到4.5万元，剩余5000元作为交楼押金在第三人华阳地产处。
2015年3月27日，原告将首期款35万元交付监管账号进行监管。
2015年4月16日，工商银行向原告出具《二手楼按揭贷款确认书》，同意向原告提供购买涉案房产贷款189万元。
以上事实，有《二手房买卖合同》、《二手楼交易资金监管协议》、《二手楼按揭贷款确认书》、工商银行开户记录、转账记录及对账单、结婚证等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，双方签订的《二手房买卖合同》（NO1300694）系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。
本案经审理查明，虽然原、被告并非同一时间到银行签署《二手楼交易资金监管协议》，但被告作为一个正常的理性人在未确认协议内容的情况下就签名，应对自己的行为负责，然原告做高评高贷将监管的首期款金额从50万元变更为35万元亦有过错。纵观本案的整个履行过程，在原告取得189万元的银行贷款承诺函后，涉案房屋仍有继续履行的可能，合同目的仍可实现，但被告经催告后却不配合原告办理过户手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。鉴于被告于2015年12月14日收到原告要求解除合同的相关材料，本院确认双方签订的合同于2015年12月14日解除。合同解除之后，被告继续占有原告支付的定金5万元无合法依据，故对于原告要求被告返还其已支付的5万元定金，本院予以支持。为减少当事人的诉累，托管于第三人华阳地产的定金5000元由第三人华阳地产直接返还原告。因被告申请对违约金数额进行调整，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对被告应付违约金数额予以调整，从而确定被告向原告支付30万元的违约金。原告诉请的损失，无合同依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下:
一、确认原告赖慧君与被告张炼声双方于2015年1月25日签订《二手房买卖合同》（NO1300694）于2015年12月14日解除；
二、被告张炼声应于本判决生效之日起十日内返还原告赖慧君已支付的定金5万元（其中托管于第三人深圳市华阳世纪房地产经纪有限公司的定金5000元由第三人深圳市华阳世纪房地产经纪有限公司直接返还原告赖慧君）；
三、被告张炼声应于本判决生效之日起十日内支付原告赖慧君违约金30万元；
四、驳回原告赖慧君的其他诉讼请求。
当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费9925.32元，保全费3060元,共计12985.32元，由原告承担5565.32元，被告承7420元，原告多缴的14532.68元，本院予以退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 刘 湘
人民陪审员 王 欣
人民陪审员 夏华强
二〇一六年三月七日
书 记 员 沈 蕊