江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第0466号
上诉人（原审被告）昆山新城创置发展有限公司，住所地江苏省昆山市前进西路168号6楼。
法定代表人王振华，董事长。
委托代理人许法磊、侯怡然。
被上诉人（原审原告）胡亦准。
委托代理人祝文龙、罗侯，上海邑鼎律师事务所律师。
上诉人昆山新城创置发展有限公司因与被上诉人胡亦准定金合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2012）昆民初字第0952号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年1月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年4月18日，胡亦准委托案外人胡亦槐作为乙方与作为甲方的原昆山新城创置房地产有限公司签订《新城域房屋定购单》1份，约定乙方为购买甲方的房产（面积约92.36平方米，房号为501号楼104室，单价7386.6元，总价682226元，付款方式为按揭，定金10000元），须确保在2010年4月23日前签订《昆山市商品房购销合同》或签约日期、地点由甲方另行通知，同时需付清全款或付清首期款及办齐所有按揭手续，否则视作乙方自动放弃定购该物业的权利，甲方有权在不事先通知乙方的情况下，将上述物业收回另行出售，定金不退，乙方向甲方支付的定金仅为乙方履行本订购单的担保，不具有任何预付款性质，本定购单经甲乙双方签章认可，并在甲方收到乙方支付的10000元定金后方可生效。在该订购单的左侧部分有文字记载，内容为“备注：1、如购房政策、银行贷款政策等发生变化，乙方应继续履行本协议按照最新政策签定《商品房买卖合同》，2、乙方须在规定时间内签约，资料齐全，并办理商业贷款，且在十五个工作日内全款到帐，该户则可享受总价665170元成交大写：陆拾陆万伍仟壹佰柒拾元整，逾期优惠取消”，在此部分的下方有胡亦槐代胡亦准签字。在该定购单的上部有文字记载，内容为“客户胡亦准于4月22日售楼处签约，因银行政策原因特向公司申请延期签约，具体时间以新城创置公司函件告知为准，张造文，4／22”。2010年4月18日，胡亦准交纳定金10000元给原昆山新城创置房地产有限公司，原昆山新城创置房地产有限公司向胡亦准开具同等金额的发票，但《昆山市商品房购销合同》一直未能签订。庭审中胡亦准还提供《关于新城域房屋定购单补充说明》1份，载明“甲方：昆山新城创置房地产有限公司，乙方：客户姓名：1、乙方须确保在2010年11月30日前签定《昆山市商品房购销合同》或签约日期、地点由甲方另行通知，同时需付清全款或付清首期款及办齐所有按揭手续，否则视作乙方自动放弃定购该物业的权利，甲方有权在不事先通知乙方的情况下，将上述物业收回另行出售，定金不退。2、截止于双方约定的签约时间，届时因国家政策导致无法办理贷款的，则定金如数无息返还”等内容，该补充说明上没有双方的签字盖章。
另查明：原昆山新城创置房地产有限公司于2010年8月19日变更名称为昆山新城创置发展有限公司，即本案被告。原审法院还受理了与本案案由、案情、诉讼请求相同的另外3件案件［案号为：（2012）昆民初字第0954、0957、0958号］，（2012）昆民初字第0954号案件原告的居民身份证登记地址为浙江省苍南县灵溪镇河滨东路房管局宿舍402室，（2012）昆民初字第0957号案件原告的居民身份证登记地址为浙江省苍南县芦浦镇前洋南路48号，（2012）昆民初字第0958号案件原告的居民身份证登记地址为江苏省东台市南沈灶镇万桥村一组85号。其中2件案件［（2012）昆民初字第0954、0957号］的其他购房人提供的《新城域房屋定购单》均载明“某某于4月某日售楼处签约，因银行政策问题特向公司申请延期签约，具体时间以新城创置公司函件通知为准，张造文”等内容。庭审中，双方当事人一致确认就涉案房屋无法继续买卖，但对于定金是否应当退还无法达成一致，为此引起纠纷。
又查明：《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》于2010年4月17日出台，规定实行更为严格的差别化住房信贷政策，对首付款比例及贷款利率等进行调整。原审法院于2011年10月14日收到胡亦准的起诉材料。原审法院于2012年9月21日向胡亦准进行调查，胡亦准陈述新城域房屋定购单上乙方的签名是其哥哥胡亦槐代其签的，定金也是胡亦槐代其支付的，其是要起诉昆山新城创置发展有限公司，要求双倍返还定金。庭审中昆山新城创置发展有限公司陈述涉案房屋在2011年年底或2012年年初出售了。
上述事实有胡亦准提供的定购单1份、发票1张、补充说明1份、（2012）昆民初字第0954、0957、0958号卷宗材料、原审法院2011年民事案件登记表及庭审中双方的陈述等予以证实，原审法院予以确认。
原审原告胡亦准的诉讼请求为：1、昆山新城创置发展有限公司向胡亦准双倍返还定金20000元；2、本案的诉讼费用由昆山新城创置发展有限公司承担。
原审法院认为，胡亦准与原昆山新城创置房地产有限公司签订的新城域房屋定购单合法有效，系预约合同，受法律保护，双方均应恪守。原昆山新城创置房地产有限公司的名称发生变更为昆山新城创置发展有限公司，由昆山新城创置发展有限公司享有和承担房屋定购单中的权利与义务。本案胡亦准要求昆山新城创置发展有限公司双倍返还定金20000元的诉讼请求及昆山新城创置发展有限公司不予退还定金10000元的抗辩的争议焦点在于双方是否按照定购单的约定履行相应的义务。原审法院认为，其一，按照新城域房屋定购单载明的内容，胡亦准签订定购单后应当在2010年4月23日前同原昆山新城创置房地产有限公司签订《昆山市商品房购销合同》或签约日期、地点由原昆山新城创置房地产有限公司另行通知，胡亦准认为其于2010年4月22日到原昆山新城创置房地产有限公司处签约，但原昆山新城创置房地产有限公司的工作人员以银行贷款政策发生变化为由要求延期签订《昆山市商品房购销合同》，对此胡亦准提供了关于新城域房屋定购单补充说明，因该补充说明没有昆山新城创置发展有限公司的签字或盖章确认，且昆山新城创置发展有限公司不予认可，故该补充说明不能认定昆山新城创置发展有限公司就延期签约对胡亦准进行过承诺；其二，胡亦准同时认为新城域房屋定购单的上部有昆山新城创置发展有限公司的工作人员张造文关于可以延期签约的承诺，因此胡亦准在2010年4月23日前已到昆山新城创置发展有限公司处要求签约，胡亦准已按照定购单的约定履行签约义务，而昆山新城创置发展有限公司基于银行政策问题要求胡亦准延期签约，昆山新城创置发展有限公司未按约定磋商签约事宜应当承担双倍返还定金的法律责任。昆山新城创置发展有限公司不认可张造文系公司的工作人员，也不认可授权张造文处理与胡亦准的签约事宜。对此原审法院认为，胡亦准与另案的购房人分别来自不同的地区，其提供的新城域房屋定购单中关于延期签约的内容一致，且无证据证明胡亦准与另案购房人存在恶意串通的情形，结合2010年4月17日国务院出台房屋限贷、限购的政策，可以推断张造文系昆山新城创置发展有限公司员工或其代表昆山新城创置发展有限公司处理与胡亦准售房事宜，亦可推断胡亦准于2010年4月22日到昆山新城创置发展有限公司处意欲签订《昆山市商品房购销合同》，但因银行政策原因导致签约未果；其三，昆山新城创置发展有限公司作为房地产开发企业在签订房屋定购单后较胡亦准应有更高的提醒义务和磋商义务，即便胡亦准未按期到昆山新城创置发展有限公司处签约，昆山新城创置发展有限公司也应当在期限届满前后告知胡亦准，且新城域房屋定购单中的大部分内容由昆山新城创置发展有限公司提前预制，第4条关于签约日期、地点也非固定模式（即昆山新城创置发展有限公司可就签约日期、地点另行通知胡亦准），同时2010年4月国家出台政策限贷、限购系事实，故昆山新城创置发展有限公司也应当更为勤勉的与胡亦准进行磋商，但昆山新城创置发展有限公司未提供证据证明其与胡亦准进行过充分的磋商，因此，根据胡亦准的举证，足以认定胡亦准至少在2010年4月23日前到昆山新城创置发展有限公司处履行过磋商义务；其四，根据胡亦准的陈述，昆山新城创置发展有限公司要求延期签约的理由是银行贷款政策发生变化，而昆山新城创置发展有限公司陈述涉案房屋在2011年年底或2012年年初出售了，故昆山新城创置发展有限公司的行为不意味拒绝与胡亦准签订正式购房合同，故新城域房屋定购单中涉及的定金虽系担保金性质，但双方在房屋买卖磋商中均不构成对对方的违约，不适用定金罚则。考虑到双方均表示不再履行新城域房屋定购单内容，原审法院确认由昆山新城创置发展有限公司返还胡亦准定金10000元。
对于昆山新城创置发展有限公司关于胡亦准的起诉超过诉讼时效的辩解意见，原审法院认为，虽然本案受理时间为2012年4月25日，但原审法院收到胡亦准起诉材料的时间为2011年10月14日，因此胡亦准主张权利未超过2年的诉讼时效，故对昆山新城创置发展有限公司的该辩解意见原审法院不予采信。
原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、七十六条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：昆山新城创置发展有限公司于本判决生效后十日内返还胡亦准定金10000元。案件受理费300元，由胡亦准负担150元，由昆山新城创置发展有限公司负担150元。
上诉人昆山新城创置发展有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：张造文并非上诉人公司员工，也无上诉人的授权与被上诉人就签约事宜进行协商；原审判决认定举证责任由上诉人承担有误；原审法院受理时间已超过诉讼时效。故请求二审法院依法改判。
被上诉人胡亦准答辩称：请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《新城域房屋定购单》第四条约定了购房者须在规定时间内签定商品房购销合同或签约日期、地点由上诉人昆山新城创置发展有限公司另行通知。该条款对双方签订正式合同的时间、地点采用了两种不同的方式，本案中胡亦准与另案多位购房者均提供了张造文可以延期签约的承诺，在没有依据证明胡亦准与另案购房者恶意串通的情况下，原审法院据此推断张造文有权代表上诉人处理与购房者签约事宜并无不当。故胡亦准作为购房者已在规定的时间内至上诉人处就签订正式合同与上诉人进行过磋商。上诉人昆山新城创置发展有限公司虽提出对张造文身份的异议，但并未提供其就签约事宜通知过购房者的依据，故应承担举证不能的后果。对于诉讼时效问题，原审法院已确认在2011年10月14日收到了起诉材料，因此本案并未超过诉讼时效。综上，上诉人的上诉理由依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人昆山新城创置发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 平
审 判 员 孙 毅
代理审判员 赵 东
二〇一四年四月十日
书 记 员 杨颖颖