北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终8610号
上诉人（原审原告、反诉被告）：薛凤文，女，1963年5月30日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：于波（薛凤文之夫），男，1963年1月9日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：周新伟，北京市汇佳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京奥林匹克置业投资有限公司，住所地北京市朝阳区京奥家园11号商业。
法定代表人苏壮强，董事长。
委托诉讼代理人：王茂，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。
上诉人薛凤文因与被上诉北京奥林匹克置业投资有限公司(以下简称奥园置业)合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初60786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人薛凤文的委托诉讼代理人周新伟、于波，被上诉人奥园置业的委托诉讼代理人王茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
薛凤文上诉请求：1、请求撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初60786号民事判决书，改判支持薛凤文一审全部诉讼请求，驳回奥园置业一审全部反诉请求；2、本案诉讼费用全部由奥园置业承担。事实与理由：一、一审法院判决解除双方签订的协议属事实认定不清，适用法律明显错误。1、一审法院对奥园置业虚假涨价促销实际降价导致薛凤文以较高价格购买诉争车位的事实视而不见。2004年8月10日，奥园置业做出《关于促销地下车位的知会业主说明》，承诺一期车位行80000元/位的售价执行至2004年9月30日，2004年10月1日起上调至88000元/位。薛凤文为了以优惠价格购买车位，于2004年10月1日与奥园置业签订了《北京奥林匹克花园车位使用权协议》，约定薛凤文享受车位使用费优惠价8万元的价格购买×号车位。2004年10月初，奥园置业不但没有按照知会业主说明上调车位价格，反而降价以65000元销售车位，导致薛凤文以较高价格购买车位，为此薛凤文要求奥园置业适当降低车位价格，奥园置业虽然没有正式回复，但实际一直同意薛凤文正常使用车位，一直正常收取薛凤文的相关管理费用，在长达十余年的时间，从未要求薛凤文补齐车位剩余款项，这充分表明奥园置业认可其存在虚假限期涨价促销的事实。薛凤文清楚知道车位对于业主的重要价值，完全有能力支付剩余车位款，假如没有奥园置业虚假限期涨价促销之后降价销售车位的事实，薛凤文没有理由不支付剩余仅仅1万9千元的车位款。2、协议解除既不符合法定条件也不符合约定条件，一审法院判决解除协议适用法律明显错误。（1）协议解除不符合法定条件。即便按照协议8万元的价格，薛凤文已经在十年前履行了主要义务支付了6.1万元车位款，在此情形下，奥园置业无权要求解除协议。（2）协议解除不符合约定条件。薛凤文和奥园置业签订的协议，虽然约定了薛凤文不按时交款，奥园置业有权解除合同，但是并没有明确约定迟延多少天不交其解除合同，本案中奥园置业显然是为了以更高价格出售诉争车位赚取更大利益，拒绝接受薛凤文支付1.9万元车位款，其不正当地促成解除条件成就，应当视为解除条件不成就，奥园置业无权解除合同。二、一审法院认定薛凤文不支付剩余全部车位款明显错误。截止2006年10月，薛凤文已经向奥园置业支付车位款6.1万元，剩余1.9万元未支付，因为发现奥园置业存在虚假的限时促销，薛凤文一直要求奥园置业进行适当降价，但从未表示剩余1.9万元全部不支付，只是适当减少，具体减少的数额双方可以协商，对此，奥园置业也没有提出异议。三、一审法官主观臆断，明显偏袒奥园置业。一审过程中，薛凤文多次表达愿意支付剩余1.9万元车位款，并申请法院调解明确表示，可以考虑额外支付利息，而一审法官却多次询问如果解除协议，双方对于协议款项的意见，一审法官明显存在主观臆断，未审先判。薛凤文明确陈述不同意解除协议，而一审判决在表述薛凤文的对解除协议的意见时断章取义，没有将薛凤文不同意解除协议的意见进行表述。一审法院判决解除协议，无疑助长了奥园置业以不当手段获取经济利益的行为。四、奥园置业针对事实部分，没有提交任何证据。一审法官对薛凤文提出的事实视而不见，催款函薛凤文也没有见过。
奥园置业二审答辩称：与一审答辩意见一致。本案的事实，就是薛凤文未按照合同约定向奥园置业支付车位使用价款，按照合同约定，奥园置业享有解除权。针对薛凤文提出的奥园置业存在恶意促销的方式，奥园置业不认可。
薛凤文向一审法院起诉请求：1、请求判令奥园置业继续履行与薛凤文签订的《北京奥林匹克花园车位使用权协议》，将位于北京市朝阳区奥林匹克花园×号车库×号车位交付薛凤文正常使用；2、请求判令奥园置业配合薛凤文将位于北京市朝阳区奥林匹克花园×号车库×号车位产权过户至薛凤文名下。
奥园置业向一审法院提起反诉请求：1、请求法院判决解除双方于2004年10月1日签订的《北京奥林匹克花园车位使用权协议》；2、请求判令薛凤文按照未付款日千分之一的标准支付奥园置业自逾期之日至实际付款之日的逾期付款违约金共计66935元；3、请求判令薛凤文按照每天12元的标准支付从2004年10月1日起至2014年8月28日止的车位使用费共计43416元。
一审法院认定事实：2004年10月1日，薛凤文作为乙方，奥园置业作为甲方，双方签订《北京奥林匹克花园车位使用权协议》一份，约定甲方允许乙方有偿使用北京奥林匹克花园地下车位1个，使用期50年，该车位位于×号车库，乙方应按照本协议的编号顺序挑选车位，乙方选定车位后，未经甲方同意，不得随意变更；车位使用费价款为8万元/个，乙方选择分期付款的方式支付车位使用费，首付50%签约当日付清，余款在三年内分6次交清，前5次每次7000元，第6次补齐全款，首次交款日后每6个月为一个交款日期，如乙方不按时交款，甲方有权按每日1‰收取滞纳金，并有权解除合同。乙方逾期付款，甲方有权解除本协议，另行安排上述地下车位给他人或自用。地下车位使用期间，乙方需遵守并执行甲方和物业管理公司有关车位管理的规定和要求，地下车位的维护、管理费用暂定为50元/月，乙方应另行支付，该维护、管理费用可视情况予以适当调整。本协议解除或终止后，甲方已收取的车位使用费于本协议解除之日起30日内无息退还乙方，但本协议解除前甲方已按买卖合同向乙方交付所购房产的，则应从前述甲方已收使用费中扣减自甲方向乙方交付房产日起至本协议解除日止按每个车位每天12元计算的实际使用费，之后将余额无息退还乙方。
上述车位使用权协议签订后，薛凤文选定×号为其使用车位，其于2004年10月2日向奥园置业交纳了车位使用费4万元，之后于2005年4月、2005年10月、2006年4月分别向奥园置业支付车位分期款7000元，此后未再向奥园置业支付车位款项。此后薛凤文一直使用×号车位至2014年8月28日，并按照有关规定向涉案车库的物业管理单位交纳停车费。2014年8月28日，奥园置业在×号车位安装地锁，薛凤文此后无法继续使用该车位。
对有争议的证据和事实，法院认定如下：
1.薛凤文提交奥园置业在2004年8月10日作出的《关于促销地下车位的知会业主说明》、其在2004年12月24日和2007年9月向奥园置业发出的“申诉单”、其在2014年5月向奥园置业发出的“我的声明”及2015年12月14日的函件，欲证明奥园置业以限期涨价的促销方式承诺2004年10月1日起上调涉案车位价格，但其在2004年12月发现奥园置业不但没有上调价格反而降价以65000元销售，故其多次与奥园置业协商要求适当降低车位价格，奥园置业虽未正式回复，但其一直正常使用车位，其在2015年表示愿意按照约定的8万元价格补齐剩余费用，奥园置业应当向其提供约定的车位。奥园置业认为《关于促销地下车位的知会业主说明》与本案无关，薛凤文要求其按照6.5万元出售涉案车位没有事实及合同依据，薛凤文在协议签订后虽多次向其主张该事宜，但其从未同意薛凤文以6.5万元的价格使用涉案车位，且薛凤文在2015年12月14日同意补齐剩余车位使用费，直至薛凤文起诉，双方就薛凤文是否应该补交车位费的问题一直在协商，直至2015年12月14日，薛凤文向其表示只愿意缴纳19000元的剩余车位费不愿意支付滞纳金的情况下，其才将涉案车位交付其他人使用。经询，薛凤文对其有关奥园置业在双方签订协议后以6.5万元价格出售车位的陈述未举证。
2.奥园置业提交其在2014年5月23日向薛凤文发出的“催款通知函”，内容为通知薛凤文在收到函件之日起7日内补齐×号车位的应缴车位款19000元，如未补齐，其将根据使用权协议的有关约定解除该使用权协议；薛凤文认可其收到该通知函后多次就剩余款项与奥园置业进行沟通，在此期间奥园置业未向其提出解除协议，也未要求其支付滞纳金。奥园置业另提交2016年1月8日的“关于回复客户薛凤文申请交纳车位尾款的函”一份，内容为收到薛凤文2015年12月14日发送的函件，但不同意其处理意见，根据双方签订的使用权协议，薛凤文截止当日除应支付19000元尾款外，还应支付因逾期付款产生的违约金，要求薛凤文于2016年1月31日前将欠付的尾款及违约金共计80263元一次性支付，如未在期限内支付，其有权解除合同，处分标的车位，并交由他人使用。薛凤文称未收到过该回复函件。诉讼中，经法院询问，奥园置业称涉案车位现已作为福利赠与给物业公司的员工使用，薛凤文对此不认可，但其认可该车位现偶尔由他人使用。
3.诉讼中，经法院释明，在双方签订的车位使用权协议解除的情况下，就薛凤文已经支付的车位使用费，奥园置业同意将薛凤文应当向其支付的使用费和承担的违约责任在该范围内进行抵扣，如有剩余，同意退还给薛凤文，如果不足抵扣，要求薛凤文继续承担给付责任；薛凤文称如果法院判决双方签订的车位使用权协议解除，奥园置业应当全额退还其已经交纳的费用。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，薛凤文与奥园置业签订的《北京奥林匹克花园车位使用权协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应当按照协议有关约定全面履行自己的义务。薛凤文以奥园置业在其签署协议后未按照《关于促销地下车位的知会业主说明》上涨有关车位的价格，反而降价销售车位为由拒不支付剩余的车位使用费，但其对该事实并未提交充分的证据加以证明，且即便存在其所称事实，也不构成其拒不支付车位费的理由，其未按照协议约定支付相应的车位使用费，根据双方签订的车位使用权协议约定，奥园置业有权解除该协议，现奥园置业反诉要求解除双方签订的协议，法院予以支持。薛凤文要求继续履行车位使用权协议，法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因涉案车位在2014年8月28日后已由奥园置业实际控制，薛凤文此后未再实际使用该车位，根据双方签订的车位使用权协议的约定，奥园置业有权主张薛凤文按照每天12元的标准支付其使用期间的实际使用费。奥园置业该项反诉请求有相应的合同和法律依据，法院予以支持。薛凤文履行双方的车位使用权协议过程中虽有违约情形，但由于该车位现实际由奥园置业控制，在收取实际使用费的情况下，奥园置业再主张逾期付款违约金没有事实依据，法院对其该项反诉请求不予支持。对于薛凤文已经支付的车位使用费，因该款项与其应当支付给奥园置业的实际使用费均为金钱债务，奥园置业同意将抵扣薛凤文应当支付的实际使用费之后的余额退还薛凤文，法院对此不持异议。薛凤文要求奥园置业全额退还其已经支付的车位使用费，没有事实和合同依据，法院不予支持。薛凤文要求奥园置业将涉案车位过户至其名下的诉讼请求，无合同及事实依据，法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决：一、薛凤文与北京奥林匹克置业投资有限公司二〇〇四年十月一日签订的《北京奥林匹克花园车位使用权协议》于判决生效之日起解除；二、薛凤文于判决生效之日起七日内向北京奥林匹克置业投资有限公司支付车位实际使用费四万三千四百零四元，该费用与薛凤文已经支付北京奥林匹克置业投资有限公司的使用费相抵扣，北京奥林匹克置业投资有限公司应当于判决生效之日起七日内退还薛凤文车位使用费一万七千五百九十六元；三、驳回薛凤文的全部诉讼请求；四、驳回北京奥林匹克置业投资有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中,薛凤文申请证人赵某出庭作证，赵某称：2003年赵某入住京奥家园，2004年买的车位，2003年时车位是6.5万，2004年2月份赵某买的时候是6.8万，5月份的时候，有一个促销活动，当时说是6.5万元。过了5月份之后，就涨价到8万元。在9月底、10月初，有一个说法是说还要涨价到8.8万元，10月份的时候，又有一个促销，说是6.5万元。当时赵某有6、7个同事也购买了京奥家园的房屋，他们说过这件事情，但是赵某确实没有看到过通知。之后赵某也没有关注过车位价格。小区的车位是不同的位置同一价格，有大有小，也区分宽窄。但是价格是一样的。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：二审中，薛凤文申请证人赵某到庭欲证明在其签署协议后奥园置业未按照《关于促销地下车位的知会业主说明》上涨有关车位的价格，反而降价销售车位的事实，但赵某并未直接看到降价销售通知，只是听其他业主说过此事，因此，其证言系传闻，且无其它证据予以佐证，故本院不予采信薛凤文的相关证明事项。薛凤文与奥园置业签订签订《北京奥林匹克花园车位使用权协议》后，未依约履行全部付款义务，且经催告后，在合理期限内仍未履行相应付款义务的行为，构成违约，因此，一审法院支持奥园置业提出的解除合同并按照实际使用期限给付车位使用费的请求，具有事实和法律依据。
综上，薛凤文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4308元，由薛凤文负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
审 判 员 玄明虎
审 判 员 闫 慧
二〇一八年七月二十日
法官助理 申峻屹
法官助理 林家诚
书 记 员 高 媛
书 记 员 刘 欣