重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第01313号
上诉人（原审被告）：重庆旺德实业发展有限公司，住所地重庆市北碚区广州路13号。
法定代表人：陈进，董事长。
委托代理人：ＸＸ，重庆鼎凌律师事务所律师。
委托代理人：雷宇，重庆鼎凌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张地，住重庆市北碚区。
委托代理人：李大琼。
上诉人重庆旺德实业发展有限公司（以下简称“�德公司”）与被上诉人张地房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，重庆市北碚区人民法院于2012年11月29日作出（2012）碚法民初字第01242号民事判决，上诉人旺德公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人旺德公司的委托代理人的ＸＸ、雷宇，被上诉人张地的委托代理人李大琼到庭参加了审理。本案现已审理终结。
一审法院查明：拆迁人旺德公司因北碚区文星湾片区改造（经济适用房）工程项目建设，于2008年7月29日取得拆迁北碚区文星湾三巷、四巷、五巷、七巷、文星湾路单号及其所有附号的房屋及其附属物的《房屋拆迁许可证》。
2009年9月17日，旺德公司（拆迁人、甲方）与张地（被拆迁人、乙方）签订《拆迁补偿安置协议》，约定：一、原房屋拆除情况。（一）甲方拆除乙方原位于北碚区文星湾七巷9号房屋，房屋用途住宅，建筑面积12平方米。二、拆迁安置。（一）乙方自愿选择过渡安置方式，过渡期限为24个月，回迁期为2010年8月4日前。（四）乙方自愿选择住宅5幢22层7号1室1厅房屋1套，暂定建筑面积52.82平方米，待房屋竣工后，以施工图由房屋测量部门核定的建筑面积（含公摊面积）为准结算，多退少补。三、拆迁补偿。（一）甲方拆除乙方住宅房屋以产权调换的方式进行补偿，甲方实际安置建筑面积与乙方原房屋《房屋所有权证》登记的建筑面积相等的部分，乙方不支付费用。（二）按渝府发（2008）37号文件的规定，就公摊抵扣问题待乙方接收安置房时按规定结算。（三）甲方安置建筑面积超过乙方原房屋《房屋所有权证》登记的建筑面积15平方米以内的超建筑面积部分，暂按1500元／平方米（以区政府文件为准）由乙方向甲方支付超建筑面积款，乙方超建筑面积计／平方米，应向甲方支付超建筑面积款计／元；甲方安置建筑面积超出乙方原房屋《房屋所有权证》登记的建筑面积15平方米超建筑面积以外的超建筑面积部分，按北碚区文星湾片区经济适用房市场销售价（暂定）2500元／平方米由乙方向甲方支付超建筑面积款，乙方超建筑面积计／平方米，应向甲方支付超建筑面积款计／元。（四）经审查公示乙方家庭人口4人，且在外地无住房，按渝府发（2008）37号文件的规定，应按45平方米（含公摊面积）进行安置，乙方原有房屋与安置房所差建筑面积30.82平方米，乙方不支付任何费用，但超过以上保障性安置以上的超面积部分，乙方必须全额支付超建筑面积房款，乙方超建筑面积计7.82平方米，应向甲方支付超建筑面积款计19550元。（六）乙方应支付甲方第（三）、（四）、（五）项费用共计人民币19550元。四、拆迁补助、奖励及相关费用。……。（二）临时安置补助费：由甲方暂按每户每月800元付给乙方（以区政府文件为准）临时安置补助费，从2008年8月5日起，按24个月计算，合计19200元。等等。
重庆市北碚区公证处对双方签订的《拆迁安置补偿协议》进行了公证。协议签订后，张地履行了将原房屋交由旺德公司拆除的义务及按协议约定的金额缴纳房款的义务，旺德公司履行了协议约定相关义务。
2009年7月13日，重庆市物价局发布《关于文星湾住宅工程经济适用住房销售价格的通知》（渝价（2009）238号），该通知就文星湾住宅工程经济适用住房住宅销售价格为：一、单套面积符合国家现行政策规定的住宅，其销售价格：套内建筑面积每平方米3355元（建筑面积每平方米2720元）。……等等。
2010年7月30日，北碚文星湾片区改造工程3-7号楼通过工程竣工验收�2010年8月18日，旺德公司取得重庆市公安局消防局核发的（建验）字（2010）第0236号《关于北碚文星湾片区改造工程4-7号楼上层工程消防验收合格的意见书》。2010年11月3日，旺德公司取得重庆市规划局核发的《建设工程竣工规划核实确认书》（渝规北碚核（2010）0050号）。
2010年7月13日，旺德公司发出交房通知。旺德公司于2010年7月30日在重庆商报公告了交房通知。
2010年8月31日，张地与旺德公司及重庆旺德坤德物业管理有限公司办理了交接房手续。
2010年12月21日，公示单位旺德公司与监督单位北碚朝阳街道办事处、北碚区城镇建设拆迁管理办公室共同发布《文星湾公摊面积等复核公示》，针对文星湾片区被拆迁人所反映的情况，经有关职能部门监督检查，结合拆迁政策，对文星湾片区的公摊面积等问题进行了复核，旺德公司对公摊面积等问题进行了整改，并公示了《住户公摊计算情况表》，该表对住户资料、原房资料、保障建筑面积、还房资料、公摊面积更正补偿等进行了复核计算。
张地等人因对旺德公司安置房屋的价格、公摊面积、大修基金、过渡费等问题有异议，向有关部门反映未果后，起诉来院。
本案审理过程中，重庆市北碚区人民政府朝阳街道办事处于2012年9月5日向该院出具《情况说明》，载明：“朝阳街道办事处于2008年分三批公示了拟享受保障性安置被拆迁人的公示名单，具体人员名单附后。”朝阳街道办事处分别于2008年8月16日、9月19日、11月20日对文星湾危旧改拟享受保障性安置被拆迁人的名单进行了公示。公示的名单中有张某（系张地之父），但无张地的名字，亦无应享受的保障面积。
张地一审诉称：2008年8月，张地与旺德公司签订了由旺德公司单�制订的格式化《拆迁补偿安置协议》，拟订了执行的相关文件、政策条款，并对原房面积、选房建筑面积、户型、优惠、补偿、房产差价、超面积及单价等项目进行了确定结算及公证。选房建筑面积58.82㎡，原房面积22.5㎡，超面积6.8㎡，单价2500元／㎡，总付款91898.9元。但旺德公司严重违反国家相关法律法规及有关城市房屋拆迁政策，欺骗民众，随意涨价，2010年8月在未取得综合验收合格证的情况下强行交房，并提高房价，同时规定必须交清所加房款，才可看房或接房，严重侵害了张地的合法权益。特起诉请求：1、要求确认《拆迁补偿安置协议》第三条第（三）款中“房屋价格按北碚区文星湾片区经济适用房市场销售价（暂定）2500元／平方米”无效，请求法院判决旺德公司按房屋评估价格2147元-2410元／平方米结清产权调换差价。请求判决退还多交房款；2、请求判�旺德公司按国家政策给予张地保障面积45㎡和公摊面积享受；3、请求判令退还大修基金1000元；4、请求判决旺德公司支付超期交房过渡费；5、请求判令旺德公司支付多交超面积款的利息；6、请求判决旺德公司退还防火门款800元；7、请求判决按渝府发（2008）38号文件之规定，将土地性质变更为“出让方式”的完全产权房；8、请求判决旺德公司按照国家住房标准对安置房全封闭玻璃墙进行整改；9、要求对不可预见的事项保留法律追究的权利；10、本案诉讼费由旺德公司承担。
旺德公司一审辩称：本案双方之间系房屋拆迁安置补偿纠纷，双方签订的拆迁补偿安置协议和公证书是双方当事人真实意思表示，是合法有效的，是解决双方争议应当适用的基本准则，同时适用相关法律、文件规定。旺德公司是严格按照拆迁条例以及相关政策，对被拆迁人进行了相应的�置补偿，是合法的，请求法院驳回张地的所有诉讼请求。
一审法院认为，拆迁人旺德公司在取得《房屋拆迁许可证》后，和被拆迁人张地签订《拆迁补偿安置协议》，旺德公司已认可张地的被拆迁人地位，双方均是适格的协议主体。该协议已经公证处公证，是双方真实意思的表示，对双方均具有约束力。因为房屋拆迁安置协议既是双方作为平等民事主体协商的结果，又具有很强的政策性，因此在确定双方的权利义务时，如果双方所签协议不存在违反法律、行政法规强制性规定的情况，首先应以双方所签协议和双方在协议中明确适用的有关拆迁文件、政策为依据进行认定。在合同没有约定或约定不明的情况下，适用有关法律规定和重庆市人民政府及重庆市北碚区人民政府其他有关拆迁政策予以认定。综合审理情况，对本案诉争焦点分别予以评析。
一、关于张地应否享受保障安置面积45㎡的问题。
根据渝府发（2008）37号文件第二条第一款的规定，即危旧房改造拆迁区域内的低收入住房困难家庭，经审查公示，以产权户（或公有住房承租户）为单位，家庭实际居住且在他处无住宅的，家庭人口在2人及以下，按第一条第三款计算的住房建筑面积不足30平方米，在拆迁安置时，由拆迁人提供保障，按建筑面积30平方米给予等值货币或实物补偿安置；家庭人口在3人及以上，按第一条第三款计算的住房建筑面积不足45平方米，在拆迁补偿安置时，由拆迁人提供保障，按建筑面积45平方米给予等值货币或实物补偿安置。该院认为，张地应否享受保障住房以及享受多少面积的保障住房的情况需经有关单位审查公示。重庆市北碚区人民政府朝阳街道办事处于2012年9月5日向本院出具《情况说明》公示的拟享受保障性安置被拆迁人的公示名单中有张地之父张某，虽无张地的名字，亦无应享受保障性安置的面积。但根据《拆迁补偿安置协议》第三条第（四）款的约定，经审查公示张地享受保障安置面积为45㎡，则视为旺德公司认可张地符合保障安置对象，应由旺德公司按建筑面积45㎡对张地进行保障安置。张地要求享受45㎡的保障面积，对此，该院予以确认。
二、关于张地要求按国家政策给予公摊面积享受的问题。
根据渝府发（2008）37号文件第一条第三款的规定，张地原房权益面积为12㎡，查询公摊为0㎡，原房公摊系数不足15%应补足1.8㎡。如前第一条所述，张地应享受45㎡的保障安置面积，则应由旺德公司按建筑面积45㎡给予张地实物补偿安置。
张地现安置房建筑面积为52.82㎡，公摊系数为0.2060，套内面积43.80㎡［52.82㎡÷（1＋0.2060）］，根据渝府发�2008）37号文件第一条第四款的规定，对安置房超过15%的公摊面积应补足2.45㎡［43.80㎡×（0.2060-0.15）］，张地享受政策公摊面积合计为2.45㎡。
三、关于张地要求确认《拆迁补偿安置协议》第三条第（三）款中“房屋价格按北碚区文星湾片区经济适用房市场销售价（暂定）2500元／平方米”无效，以及请求法院判决被告按房屋评估价格2147元-2410元／平方米结清产权调换差价并要求旺德公司退还多交房款的问题。
审理中，该院就本案法律关系性质及民事行为的效力向张地进行了释明，并告知张地可以变更诉讼请求，就主张无效或行使撤销权可进行选择。张地请求变更“无效”二字为“变更”，请求将价格变更为2170元／平方米—2410元／平方米。对该问题，张地和旺德公司对《拆迁补偿安置协议》第三条第（三）款中暂定价格的理解发生争议，该项约定应当理解为在政府指导价未明确之前的暂定价格，待政府指导价明确之后，另行按照政府指导价确定超出原房登记的建筑面积15平方米以外的超建筑面积部分价格。其后重庆市物价局于2009年7月13日发布《关于文星湾住宅工程经济适用房销售价格的通知》，对文星湾经济适用房项目作出指导价，至此，双方在协议第三条第三款中约定的暂定价格，应当以该通知确定的指导价格予以明确。张地认为应当按照房屋评估价2147元-2410元／平方米计算价格，缺乏事实和法律依据。根据该通知的规定，文星湾片区经济适用房政府指导基准价应为套内建筑面积每平方米3355元。因双方不能就上浮或下浮以及浮动的比例达成一致意见，根据本案实际和公平原则，则应当以基准价作为双方结算的价格标准。
因张地系分户安置对象，《拆迁补偿安置协议》未约定张地享受价格�1500元／㎡的建筑面积15㎡的优惠，则张地选择的安置房暂定价为2500元／平方米的超建筑面积部分为5.37㎡（52.82㎡－45㎡－2.45㎡），折合为套内建筑面积为4.45㎡［5.37㎡÷（1＋0.2060）］，应按照3355元／㎡收取。张地应交纳房款共计为14929.75元（3355元／㎡×4.45㎡），旺德公司已收取房款91098.90元（91898.9元－防火门款800元），共计多收房款76169.15元（91098.90元-14929.75元），应当退还张地。
四、关于张地要求旺德公司将拆迁安置房的土地性质纠正为出让性质的完全产权房，并办理完全产权房管证书的问题。至于对该安置房源的土地性质的确定，是否是完全产权房，是否受经济适用房政策的限制，以及张地要求旺德公司对拆迁安置房的土地性质纠正为出让性质的完全产权房的诉求，不属于人民法院受理民事案件的受案范围。
五、关于张地请求旺德公司按�国家住房标准对安置房全封闭玻璃墙进行整改的问题。因文星湾片区改造工程已经有关单位及职能部门验收为合格，张地该项诉求缺乏事实和法律依据，不能成立。
六、关于旺德公司是否应当支付张地超期过渡费的问题。旺德公司应当在2010年8月5日将符合条件的安置房交付张地。对旺德公司是否应当双倍支付过渡费问题，应当以旺德公司在约定时间内向张地交付的房屋是否符合相关法律及政策法规规定的居住条件作为判断标准。旺德公司于2010年8月18日取得消防验收合格证明，工程于2010年8月24日经竣工验收合格，于2010年11月3日取得《建设工程竣工规划核实确认书》，故旺德公司虽于2010年7月13日发出交房通知并发出公告，但因其交付房屋不符合相关规定，不能视为有效交付，也不能免除双倍支付过渡费的责任。旺德公司可以对房屋进行有效交付的时间，应当计算到2010年11月3日取得《建设工程竣工规划核实确认书》时止。旺德公司应支付张地双倍过渡费（即临时安置补助费）4800元（800元／月·户×3个月×2倍=4800元）。
七、关于张地请求旺德公司支付提前交付超面积房款的利息的问题。双方在《拆迁补偿安置协议》中已明确张地支付超面积房款的时间，而张地一次性交纳房款，其在该时间交款，属正常履行自己合同义务的行为，故其主张提前交付超面积房款资金占用利息的请求不能成立。
八、关于旺德公司应否退还张地大修基金费用问题。
双方所签《拆迁补偿安置协议》第八条第（一）项约定括弧中的“独立产权证的原建筑面积部分”，应当理解为对渝府发（2008）38号文件第四条规定的限制性适用。在双方没有就超面积部分作出约定，且对渝府发（2008）38号文件第四条作出限制性适用的�况下，应当根据其他文件精神及公平原则予以认定。由于张地依据渝府发（2008）37号文件第一条第三款、第四款应享受优惠部分以及超出该优惠部分外15平方米以内的超建面部分是张地应当享受的政策优惠，该部分的大修基金和四通费应当由拆迁人旺德公司负担，除此以外暂定价为2500元每平方米的超建筑面积部分，并不属张地应当享受的优惠安置范围，故其作为受益方，理应自己承担该部分的大修基金和四通费。
本案旺德公司共收取张地大修基金2733元，张地暂定价为2500元每平方米的超建筑面积部分为5.37㎡（套内面积为4.45㎡），张地应承担超出15平方米以外的超建筑面积部分的大修基金为447.89元（3355元／㎡×4.45㎡×3%），则旺德公司应退还张地大修基金2285.11元（2733元－447.89元）。
九、关于张地请求旺德公司退还收取的防火门款800元的问题。
旺德公司有义务保证安置房符合国家普通民用住宅设计规范的基本要求和质量标准。本案中双方约定的入户门为普通木门，其后旺德公司根据消防法规等有关技术规范、标准要求，将入户门安装为防火门，应当理解为是旺德公司履行保证安置房符合国家普通民用住宅设计规范基本要求的义务。旺德公司作为拆迁单位，应当知道双方在合同中约定的木门不符合有关消防法规的规定，而张地是改装防火门的实际受益人，故根据公平原则，认定木门改为防火门产生的800元费用，可由双方各承担400元。
十、关于张地要求对不可预见的事项保留法律追究的权利问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定，当事人起诉必须有具体的诉讼请求和事实、理由，张地此项诉讼请求不确定亦不具体，依法不应受理。
一审法院遂判决：一�由旺德公司于本判决生效之日起10日内返还张地房款76169.15元。二、由旺德公司于本判决生效之日起10日内返还张地大修基金2285.11元。三、由旺德公司于本判决生效之日起10日内支付张地2010年8月5日起至2010年11月3日止的双倍过渡费（即临时安置补助费）4800元。四、由旺德公司于本判决生效之日起10日内返还张地防火门款400元。五、驳回张地的其他诉讼请求。本案受理费1890元，由旺德公司负担。
旺德公司不服一审判决，向本院提起上诉，要求撤销原判第一、二项，依法改判，并由张地承担本案一、二审诉讼费用。主要理由：1、一审判决认定张地应享受保障安置政策，是事实认定错误。北碚朝阳街道出具的情况说明，公示名单有张地之父张某的名字，但无张地的名字，因此张地不属于享受保障对象的被拆迁人。渝府发37号文件也未规定保障政策可以继承。2、一审认定张地可享受公摊面积也是事实错误。根据北碚区房管局的信访回复，多选的房屋不在政策支持范围，张地的安置房属于多选的房屋，不应再享受补偿政策。据此，应返还的房款及大修基金应重新计算。
被上诉人张地辩称：保障面积旺德公司是认可了的，合同也是经过公证的，张地还应享受15个平方的优惠价，二审应诉仅针对旺德公司的上诉内容。旺德公司的上诉理由不成立，要求维持原判，并由旺德公司承担一、二审诉讼费用。
二审查明，2008年12月31日旺德公司与张地签订了《拆迁补偿安置协议》，第三条第（四）项约定：应按35平方米（含公摊面积）进行安置、乙方原有房屋与安置房所差建筑面积23平方米乙方不支付任何费用、乙方超建筑面积计18.13平方米，应向甲方支付超建筑面积款计45325元。2011年3月7日张地委托张某，书面要求纠正公证书上关于保障面积的计算错误。2011年4月18日，双方再次签订《拆迁补偿安置协议》，第三条第（四）项约定：应按45平方米（含公摊面积）进行安置、乙方原有房屋与安置房所差建筑面积30.82平方米乙方不支付任何费用、乙方超建筑面积计7.82平方米，应向甲方支付超建筑面积款计19550元。
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，拆迁安置合同中双方权利义务的确定应遵循有约定从约定、无约定从规定的原则。旺德公司与张地签订了书面安置协议，明确约定了张地应享受保障面积，旺德公司就应当按照约定全面履行合同义务。无论法律还是拆迁政策，均不禁止拆迁人扩大自己的拆迁义务或者提高拆迁条件，不管旺德公司是基于认可将张地父亲应享受的保障面积转送给张地还是其他因素，也不管张地根据政策应否享受保障面积，�德公司一旦以合同的方式确认了张地应当享受保障面积，就不能抛开该约定而单纯讨论政策规定。现旺德公司以张地不在享受保障面积的公示名单之列为上诉理由，显然回避了其在安置协议中所作出的承诺。
旺德公司还认为张地不应享受公摊面积，但旺德公司已经与张地签订了拆迁安置协议，将张地作为了被拆迁人对待，且拆迁安置协议明确约定了拆迁补偿“按渝府发（2008）37号文件的规定，就公摊抵扣问题待接收安置房时按规定结算”，因此，执行渝府发（2008）37号文件关于公摊享受的规定，也是双方在拆迁安置协议中的约定内容。一审对此问题的处理并未违反双方约定及政策规定。
综上，旺德公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉�法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1890元，上诉人重庆旺德实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖鸣晓
代理审判员 朱华惠
代理审判员 李 颖
二〇一三年六月十六日
书 记 员 程 卓