湖北省阳新县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂阳新民二初字第00142号原告（暨反诉被告，下同）梁某，男。被告（暨反诉原告，下同）严某，男。（系被告尹某的女婿）被告（暨反诉原告，下同）尹某，男。原告梁某诉被告严某、尹某租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理。诉讼中，被告严某、尹某于2015年6月3日提起反诉，本院决定合并审理，依法由审判员汤琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁某、被告尹某到庭参加诉讼，被告严某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁某诉称，2014年11月1日、2日，原告与被告严某、尹某（该居民楼顶层用户）签订租赁协议，约定原告租用被告屋顶放置广告牌。合同签订后，原告雇请工人对屋顶进行清理，花去搬运费6，000元，太阳能移装花费1，350元，制作广告牌5，941元，安装广告牌6，825元。但被告未按合同约定履行义务，致使原告签订的协议无法实现，原告于2015年1月1日通知被告解除合同，并要求被告赔偿损失无果，遂起诉来院，要求解除原、被告签订的协议，并要求两被告赔偿原告违约金20，000元，其他损失10，058元。被告尹某辩称并反诉称，2014年11月1日，原告要求被告尹某以被告严某的名义与其签订租赁协议，约定原告租用被告严某房屋屋顶放置广告牌。协议签订后，原告在未办理任何手续的情况下即开始安装广告牌，后因楼下居民投诉，城管部门干预，导致合同无法继续履行，被告依约提供房屋屋顶以使原告的广告牌能顺利安装，履行了合同约定的义务，既不违反合同约定，也不应对原告的损失承担赔偿责任。且签订协议至今原告并未支付租金，亦未按照合同约定为被告屋顶做好三油两毡的防水即开始安装广告牌，致使被告屋顶严重渗水造成损失。故请求法院驳回原告的诉请，并要求解除合同、原告赔偿被告楼面修复款6，000元，违约金25，000元。被告严某辩称并反诉称，签订协议至今原告并未支付租金，亦未按照合同约定为被告屋顶做好三油两毡的防水即开始安装广告牌，致使被告屋顶严重渗水造成损失，故请求法院驳回原告的诉请，并要求解除合同、原告赔偿两被告楼面修复款6，000元，违约金25，000元。针对被告严某、尹某的反诉，原告梁某辩称，原、被告合同第四项约定城建、工商、文化等有关部门的各种收费由原告负责，而第五项约定由被告保证原告的广告牌能正常制作安装，根据上述约定，城建、工商、文化等有关部门的手续应由被告负责办理，原告仅承担费用，因相关手续未办及未处理好四邻关系导致合同无法继续履行，应由被告承担责任负责赔偿。且原、被告合同约定前五年不支付租金，所以被告无权要求原告支付租金，且被告的屋顶漏水的照片也不能证明是原告所致，故请求法院依法驳回被告的反诉请求。经审理查明，原告与被告尹某以被告严某的名义于2014年11月1日签订屋顶租赁协议，主要内容为：被告严某将其所住房屋的屋顶平台租赁给原告用于放置广告牌；租期十年（2014年12月1日至2024年12月1日）；原告清理被告屋顶，做好防水工程抵扣前五年租金，后五年租金以每年3，000元计算；城管、工商、文化等相关部门的收费、广告牌的安全问题、该楼栋太阳能迁移费用由原告负责，被告保证原告的广告能正常制作安装；如有违约，违约方赔偿守约方50，000元。合同签订后，被告提供屋顶及水电，原告即开始清理屋顶、移装太阳能并定做广告牌，花去搬运清理费6，000元，太阳能移装费1，350元，广告牌制作费5，941元。十日后，因未办理相关手续，该楼其他居民投诉，城管部门干预，原告未能成功安装广告牌并将广告牌予以收回。2015年1月1日，原告通知被告要求解除合同，并要求被告赔偿相关损失，双方协商未果，遂起诉来院，要求解除合同，并赔偿原告违约金20，000元，其他损失10，058元，两被告在诉讼中提出反诉，要求原告赔偿其楼面修复款6，000元，违约金25，000元。上述事实，有协议书、居民身份证明、证明、照片、原、被告陈述等证据证实。本院认为，公民可以通过代理人实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。被代理人在代理人实施代理行为后，仅对产生的权利予以认可而对相应的义务予以拒绝的主张，法院不予支持。本案中，被告尹某以被告严某的名义与原告梁某签订房屋租赁合同，该合同虽非被告严某签订，但基于两被告间的姻亲关系，被告严某应当知晓该合同的签订，且在合理期限内未明确表示拒绝，形成事实上的代理关系，该代理行为有效，被代理人严某应对代理人尹某的代理行为承担民事责任，对原告梁某要求代理人被告尹某承担赔偿责任的诉请，本院不予支持。原告与被告严某签订的屋顶租赁协议系真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。因户外广告需向相关行政部门申请并经批准方能安装，原、被告所签屋顶租赁合同因未履行相关行政手续而无法继续履行，现原、被告均要求解除屋顶租赁合同，对此诉请，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，导致生效合同不能履行的原因是合同双方均未办理安装户外广告的相关手续，原、被告对于由何方办理该手续也没有明确约定，原告称合同约定由其承担城管、工商、文化等相关部门的费用，而被告则有责任保证广告能正常制作安装，该“保证广告正常制作安装”的范围应包括申报相关部门批准，所以由此导致合同不能履行的责任应由被告承担，被告辩称合同约定的“保证广告正常制作安装”应指提供水、电、通行等便利条件以使原告的广告牌能顺利安装而非指由被告报批相关手续。本院认为，对合同条文的解释和理解，应根据合同当事人内在的、订立合同时的真实意思表示及诚实信用原则予以解释，从该条文的文义上解释，“保证广告正常制作安装”所含内容，是提供相关便利条件以使合同目的能够实现，不含报批相关行政手续的意思表示，再结合原告从事广告牌制作行业的背景及合同约定的租金数额判断，相关报批手续义务应由原告承担而由被告协助原告处理四邻关系，故双方当事人应据此划分责任大小，原告承担合同不能履行的主要责任（70%），被告承担次要责任（30%）。垃圾清理及太阳能移装实际发生且被告认可，属实际损失，本院予以支持，制作的广告牌已由原告回收，安装广告牌的费用没有有效证据证明，对此部分损失，本院不予支持，故被告应承担的损失为（6，000元＋1，350元）×30%=2，205元。被告反诉称其屋顶因原告行为导致渗水，修复屋顶的防水工程需6，000元，但未提供证据证明其损失的存在及大小，本院不予支持。关于违约金，双方当事人对合同不能履行均有过错，但综合本案案情，双方并无不履行合同或不按约定履行合同的主观故意，故对原、被告要求对方承担违约金的诉请，本院均不予支持。被告严某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原、被告签订的屋顶租赁合同；二、被告（反诉原告）严某在本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）梁某损失2，205元；三、驳回原告（反诉被告）梁某的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）严某、尹某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1，552元，减半收取776元，由被告（反诉原告）严某负担100元，原告（反诉被告）梁某负担676元。反诉案件受理费288元，由被告（反诉原告）严某、尹某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费1，552元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：农业黄石市分行团城山支行，户名：法院诉讼费汇缴财政专户，账号：17-154101040002529。上诉人在上诉期届满后七日内仍末预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）审判员汤琼二〇一五年八月二十五日书记员余琼