北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第10167号
上诉人（原审原告）苏丽，女，1964年11月15日出生。
被上诉人（原审被告）韩瑛，女，1981年1月16日出生。
上诉人苏丽因与被上诉人韩瑛租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第15786号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
苏丽于2014年3月诉至原审法院称：我与韩瑛于2011年9月18日签订房屋租赁协议，我向韩瑛租赁位于北京市朝阳区×号房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限1年，月租金2800元，按季度支付租金。2012年9月18日，租赁期限又延期一年，租金每月3000元。2013年9月协议到期，我搬离涉案房屋，但韩瑛拒绝退还押金。搬家当天，韩瑛聚集其母及同乡把我和搬家车扣留达4个小时之久，造成我延误搬家车时间4个多小时，并因此多支付搬家公司540元。故我诉至法院，要求韩瑛退还押金2800元，赔偿搬家延时费540元。
韩瑛辩称：扣留苏丽的押金是因为苏丽欠付1111元租金。苏丽在租期内每次支付租金的时候，都少交一部分。2011年12月10日应付租金8400元，实际支付8300元；2012年6月18日应付租金8400元，实际支付8110元；2012年12月17日应付租金9000元，实际支付8850元；2013年3月18日应付租金9000元，实际支付8880元；2013年6月17日应付租金9000元，实际支付8549元，累计拖欠租金1111元。我问过苏丽为什么每次少付租金，但联系不上苏丽，苏丽每次都是通过网上银行支付租金。我曾经到涉案房屋找过苏丽，但也没有找到。苏丽留给我的身份信息和联系方式都是假的。此外，苏丽欠付两年的有线电视收视费432元。因交接房屋时苏丽不交还钥匙、电卡、水卡、门禁卡和燃气卡，我补办卡支出燃气卡费20元，门禁卡费60元，换锁支出300元。苏丽搬离涉案房屋时在门口堆放垃圾，我找人清运垃圾支出垃圾清运费150元。上述费用，我认为应当从押金中扣除，剩余的押金我同意退还苏丽。关于搬家延时费，因苏丽未结清水费，物业公司不给她出具放行条，后来她又说要安排搬家公司的人吃饭，所以搬家延时与我无关，我不同意给付搬家延时费。
原审法院经审理查明：2011年9月18日，苏丽以“崔倩”的名义与韩瑛签订《房屋租赁合同》，合同约定：乙方（即“崔倩”）向甲方（即韩瑛）承租涉案房屋，租期自2011年9月18日至2012年9月17日，每月租金为2800元。押金为2800元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内，供暖费、物业管理费、卫生费和室内设施维修费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、上网费、车位费由乙方承担。租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。双方在上述合同及合同所附《房屋交割清单》的落款处签名确认，苏丽所签姓名为“毛玉”。上述合同签订后，韩瑛向苏丽交付了涉案房屋，苏丽向韩瑛交纳押金2800元。
2012年9月19日，苏丽与韩瑛签订《房屋租约续约说明》，双方约定“崔静（倩）”原租赁涉案房屋，现继续租用一年至2013年9月18日，租金由每月2800元调整为每月3000元，其余条款执行2011年签订合约。此后，苏丽继续向韩瑛租赁涉案房屋。
2013年9月18日，苏丽和韩瑛在涉案房屋办理房屋交接手续，但双方因故未能办理完毕交接，苏丽未将涉案房屋钥匙、电卡、水卡、燃气卡及门禁卡交还韩瑛。
庭审中，苏丽称其借用亲戚名义签订租赁合同，但其本人系涉案房屋实际承租人，韩瑛认可苏丽系涉案房屋实际承租人。苏丽主张因韩瑛阻拦其搬离涉案房屋导致其支付搬家公司搬家延时费540元，并提供了搬家费收据，韩瑛对此不予认可，并称系因苏丽未结清水费导致物业公司不放行搬家车辆。苏丽提供了两张水费收据表明其已结清水费，其中一张收据交费时间为2013年9月18日，韩瑛对水费收据表示认可。韩瑛称苏丽在租期内少付租金共计1111元并主张从押金中抵扣。苏丽认可租期内少付韩瑛租金1111元，并称因涉案房屋内的洗衣机、热水器、淋浴喷头、厨房管道等设施设备损坏，由其自行支付了维修费用，并提供了《居民用户巡检隐患告知单》、热水器维修单、金额为156元的水龙头和上水管费用收据及发票、金额为120元的水暖配件费用收据。其中热水器维修单记载维修服务费为415元。韩瑛对《居民用户巡检隐患告知单》、费用收据及发票表示认可，并认可相应维修事实和维修费用，但对热水器维修单不予认可并否认苏丽曾对热水器进行过维修。韩瑛称苏丽未交纳租赁期间的有线电视费432元，苏丽称交纳了第一年的有线电视费，认可未交纳第二年的有线电视费，但苏丽未能就其交纳有线电视费之事实举证。韩瑛称因苏丽未交还涉案房屋水卡、电卡、燃气卡、钥匙及门禁卡，其支出相应补办费用，并提供了开锁换锁作业单、燃气卡费发票、门禁卡换卡费收据，上述证据显示韩瑛支出开锁换锁费300元、燃气卡补办费20元、门禁卡补办费60元，苏丽对此均不予认可。韩瑛称因苏丽在涉案房屋门口堆放垃圾导致韩瑛支出垃圾清运费150元，并提供了垃圾清理费收据，苏丽对此不予认可。韩瑛称苏丽租住涉案房屋期间损坏了房屋内的洗衣机，导致韩瑛支出维修费90元，并提供了三星产品保修服务单，苏丽对此不予认可并称从未使用过洗衣机。韩瑛称苏丽租住房屋期间损坏了房屋内的皮质沙发及其他家具，并提供了照片。苏丽对此亦不予认可。韩瑛认可于2013年10月9日将涉案房屋另行租与他人，并称因苏丽未能办理完毕交接导致涉案房屋在另行出租之前有空置期的租金损失，苏丽对此亦不予认可。
原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，苏丽与韩瑛签订《房屋租赁合同》及续约说明，双方均应按照约定履行各自义务。现租赁合同已因履行期满而终止，房屋亦由韩瑛收回，韩瑛应当退还苏丽押金。虽然苏丽在租期内少支付了部分租金，但根据苏丽提供之证据显示，苏丽在租期内确为维修涉案房屋内的设施设备支付了相应费用，而根据合同约定，室内设施维修费用应当由韩瑛承担，故苏丽以支付的维修费抵扣租金合理，但根据苏丽的证据显示苏丽实际支付的维修费少于其少付租金数额，故相应租金差额应从押金中抵扣。韩瑛称苏丽未交纳有线电视费，苏丽虽称已交纳了一年的有线电视费，但未能就此举证，故相应有线电视费亦应从押金中抵扣。由于苏丽未向韩瑛交还涉案房屋的水卡、电卡、燃气卡、钥匙及门禁卡等，导致韩瑛支出补办费和换锁费，故相应费用应从押金中抵扣。韩瑛称涉案房屋内的洗衣机、沙发等设施设备在租赁期内损坏，但其提供的证据不足以证明系因苏丽使用不当造成损坏，故其主张从押金中抵扣洗衣机维修费和损耗费用，法院不予采纳。韩瑛称因苏丽堆放垃圾导致其支出垃圾清理费，但其未能对苏丽堆放垃圾之事实举证，故其主张从押金中抵扣垃圾清理费，法院不予采纳。韩瑛称涉案房屋在另行出租前存在空置期内的租金损失，但其未能举证证明系苏丽之原因导致另行出租延误，且房屋在更换租户期间空置亦属正常现象，故韩瑛主张从押金中抵扣空置期租金损失，法院亦不予采纳。根据上述认定意见，法院确定韩瑛应退押金的具体数额。关于苏丽要求韩瑛赔偿搬家延时费之诉请，因苏丽未能就系韩瑛之原因导致其搬家延时举证，故对该诉请，法院不予支持。据此，原审法院于2014年5月20日判决如下：一、韩瑛于判决生效后七日内退还苏丽押金一千五百六十八元；二、驳回苏丽的其他诉讼请求。
宣判后，苏丽不服原审判决，上诉至本院称：我不是无故不办理房屋交接，是由于韩瑛的原因所致，且水、电卡至今没有交接，并致使我支付搬家延时费，也是由于韩瑛的问题，我方提交的证据足以证明发生的设备维修事实，且我交了2012年的有线电视费，不应从押金中扣除，因此，请求撤销原判，依法改判或者发回重审。韩瑛同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院无异，本院在此予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》及《房屋租约续约说明》等证据材料，在案佐证。
本院认为：韩瑛与苏丽签订的租赁合同系真实意思表示，合法有效，双方均应认真履行。关于苏丽主张退还押金的诉讼请求，因双方的租赁合同已终止，苏丽亦将涉案房屋交还给韩瑛，故其要求退还押金，有合同及事实依据，本院予以支持。关于退还的具体金额，因考虑到苏丽尚未足额支付租金，又存在自行出资对室内设施予以维修的情节，应当将维修费用抵扣尚未支付的租金后再从押金中予以扣除。原审法院综合考虑本案证据，平衡双方利益，对韩瑛应予退还苏丽的押金数额酌予确定，具有事实依据，本院予以确认。关于苏丽主张的搬家延时费，鉴于双方系因房屋交接问题发生纠纷，以致成诉，争议过程中必然导致搬家延时，在苏丽未提交有力证据证明该延时系因韩瑛一方原因所致的情况下，原审法院对其诉讼请求不予支持，处理正确。综上，苏丽提出的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持，原审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由韩瑛负担（于本判决生效后七日内交至原审法院）；二审案件受理费50元，由苏丽负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 夏
代理审判员 林存义
代理审判员 王 黎
二〇一四年九月十八日
书 记 员 王永基