广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳中法民一终字第621号
上诉人（原审原告）：蓝国彰，男，1986年9月4日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
委托代理人：吕华旭，广东宏晖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张朝军，男，1984年8月4日出生，汉族，住广东省阳春市。系阳春市君越宾馆经营者。
委托代理人：吴汝庆，广东星凯律师事务所律师。
上诉人蓝国彰因与被上诉人张朝军房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院于2015年7月1日作出的（2015）阳春法民一初字第408号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：张朝军是阳春市君越宾馆的经营者，阳春市君越宾馆是七天连锁酒店的加盟店。2013年3月16日，蓝国彰作为甲方与张朝军作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租位于阳春市春城街道南新大道25号房屋给乙方经营阳春市君越宾馆。其中合同主要内容：一、第1-1条，出租房屋包括新楼1-11层整栋，旧楼1-4层整栋，全部停车场，对应屋顶、电梯以及属于甲方所有的一切可以利用的空地和房屋的外墙等；二、第1-3条，本合同签订前，甲方明确向乙方告知该租赁物（包括土地使用权及地上附着物）不存在任何其他形式的担保，不存在其他产权纠纷及债务纠纷。若由于甲方的前述原因产生纠纷争议造成乙方无法正常经营使用该房屋的，则乙方有权暂停支付租金直至恢复正常经营或正常使用该房屋为止（且无法正常经营、使用该房屋之期间的租金乙方无需支付）；三、第1-4条，甲方保证该物业产权清晰，如果由于甲方产权等问题造成乙方无法正常经营，甲方承担违约责任，并按本合同第7-5条约定的赔偿标准向乙方进行违约赔偿；四、第1-5条，甲方保证该租赁物地土地使用来源土地用途、房屋用途等问题不影响乙方对于租赁用途的行使；五、第2-1条，租赁房屋期限自2013年4月1日起至2028年11月20日止共15年7个月20天；六、第3-1条，2013年4月1日至2013年11月20日为免租期共7个月20天，2013年11月21日至2016年11月20日前三年的租金为每年租金810000元，2016年11月21日以后的租金每隔三年递增5%；七、第3-4条，甲方于每月10号前将当月租金收据交付到乙方财务部，以便乙方安排付款。乙方在收到甲方收据后10号前向甲方支付当月租金（收款收据以租金到帐为准）。如果由于甲方未能按时将收据交抵（给）乙方财务部而导致乙方付款延迟，乙方不承担拖欠租金责任，无须向甲方支付违约金；八、第7-5条，甲方违约，包括但不限于擅自解除合同，本合同承诺的条件因其他原因发生变化，在租赁期限内纠纷被有关部门查封本合同项下租赁物等原因，造成乙方不能正常经营下去的，甲方除退还乙方已经预付的租金和补偿乙方的装修费用外，并返还乙方20万元保证金，……；九、第8-4条，本合同经双方签字或盖章后生效，本合同（连同附件）一式捌份，具有同等法律效力；十、第8-5条，未尽事宜，双方可协商解决；十一、附件一《租赁房屋交付条件及配套设施备注约定》第18条，甲方保证从南新大道打通一条通道到达室内停车场。签订合同后，张朝军依约支付租金押金给蓝国彰，并进场对房屋进行装修（按宾馆标准进行装修），蓝国彰已在宾馆东侧巷道转弯处打通连接停车场的旧墙（即附件一约定打通的通道）。2013年12月3日，阳春市住房和城乡规划建设局接到群众投诉后，向蓝国彰、张朝军发出了春住建通（2013）第201号《停工整改通知书》，通知称“接群众诉诉，位于春城城东大道边的七天连锁酒店东侧违规建设停车场出入口，影响周围居民出入问题。经我局与城监大队工作人员到现场调查核实，你酒店建设的停车场出入口未经审批同意，因此，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，我局现通知你在收到本通知即日起对违规开设的停车场出入口暂停建设，并对该入口进行整改复原”。因蓝国彰、张朝军未按上述通知要求整改，阳春市住房和城乡规划建设局及城监大队对上述通道用红砖砌墙恢复原状。张朝军按租赁合同约定足额向蓝国彰交纳了2013年11月至2014年3月份的租金，从2014年4月份起每月按50000元的标准通过银行转汇方式向蓝国彰交纳租金。原审庭审中，蓝国彰确认张朝军按每月50000元的标准将租金汇入其帐户，其从来没有催告张朝军补交合同约定的不足部分租金（810000元÷12个月-50000元＝17500元／月）。因张朝军没有足额支付租金，蓝国彰于2015年4月8日向原审法院提起诉讼，请求：判令张朝军立即付清拖欠2013年12月至2015年3月的房屋租金242500元（2013年12月欠32500元＋2014年4月至2015年3月共欠210000元）及利息（利息从起诉日起至付清日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付）给蓝国彰。
原审庭审当天，原审法院组织蓝国彰、张朝军到现场勘验，情况如下：一、位于张朝军宾馆东侧有一条宽4米的巷道，该巷道通向后街的居民住宅，张朝军陈述合同约定要打通的通道位于巷道七至八米转变处，张朝军陈述通道原由蓝国彰打通交付张朝军使用后，因没有办理报建手续被阳春市住房和城乡规划建设局限期整改，期满后阳春市住房和城乡规划建设局及城管大队联合执法用红砖砌墙将通道封闭；二、宾馆停车场位于宾馆后面，在距离宾馆西侧大约50米金銮阁酒店侧有一条小路，该小路约6米宽，弯曲绕过居民区进入后面的停车场。
原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。蓝国彰、张朝军对《房屋租赁合同》无异议，经审查，合同内容亦无违反国家法律、法规之强制性规范，蓝国彰、张朝军签订的《房屋租赁合同》为有效协议，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是双方对张朝军支付的租金额是否作出变更。张朝军辩称由于蓝国彰没有按照合同附件一第18条的约定，打通通往停车场的通道交付其停车场使用，蓝国彰遂同意张朝军在2013年12月份交纳35000元的租金以及自2014年4月份起按每月50000元的数额交付租金，该主张是否成立应从两方面考虑，一是蓝国彰是否违约在先，二是蓝国彰是否有认可减收张朝军的租金数额的行为，本案中，有下列事实足以认定张朝军的抗辩主张成立：一、依照《房屋租赁合同》第8-4条的约定，合同附件与该合同具有同等法律效力，而合同的附件一《租赁房屋交付条件及配套设备备注约定》第18条约定“甲方保证从南新大道打通一条通道到达室内停车场”，因此，蓝国彰负有打通通向停车场通道的合同义务，本案中，蓝国彰虽曾打通了通往停车场的通道，但因未办理报建手续被阳春市住房和城乡规划建设局限令停工整改，并且在期满后由该局与城监大队联合执法，用红砖砌墙重新将通道封闭，从此之后入住张朝军宾馆的车辆一直未能通过该通道直达停车场，只能绕弯到达宾馆停车场，应认定蓝国彰的行为构成违约，应承担相应的违约责任；二、依照《房屋租赁合同》第3-4条的约定，张朝军交纳租金的方式是“甲方于每月10号前将每月租金收据交付到乙方财务部，以便访安排付款。乙方在收到甲方收据后10号前向甲方支付当月租金”，本案中，蓝国彰确认其收到了张朝军通过银行转汇给其的2013年12月租金35000元及自2014年4月份起按每月50000元的数额交纳的该租金，并且确认从未有催告张朝军补交合同约定不足部分租金，因此，蓝国彰的行为足以表明其同意张朝军在2013年12月缴纳租金35000元及从2014年4月份起按每月50000元的数额交纳租金。据上两点，应认定蓝国彰、张朝军双方已协商一致对房屋租金数额作出了变更，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，应予准许，蓝国彰应按变更后的租金数额向张朝军收取租金，故蓝国彰诉称张朝军拖欠2013年12月至2015年3月的租金242500元，理据不足，应依法不予采纳，其的诉讼请求应依法驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回蓝国彰的诉讼请求。一审案件受理费4938元，由蓝国彰负担。
上诉人蓝国彰不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定蓝国彰违约的事实错误。首先，《房屋租赁合同》的附件一第18条约定不明。该条款内容为“甲方（上诉人）保证从南新大道打通一条通道到达室内停车场”，从内容来看，没有特定指是被阳春市住房和城乡规划建设局封闭的通道。但从蓝国彰与张朝军签订的《房屋租赁合同》第六条第6-6款“甲方为保证乙方对该租赁场地的设计和改建工作顺利进行……。”分析，讼争的通道是需要改建房屋的，而《房屋租赁合同》的附件一第18条约定的通道无需改建的，是指另一条通向室内停车场的通道，且该通道并没有影响张朝军的正常出入。其次，现被阳春市住房和城乡规划建设局（下简称阳春住建局）封闭的通道，是张朝军负责房屋改建的工程项目。本案中，蓝国彰与张朝军签订的《房屋租赁合同》第六条第6-6款约定“甲方为保证乙方对该租赁场地的设计和改建工作顺利进行，同意于本合同签订之日起10日内给乙方工程相关的建筑物图纸。…”本案中，蓝国彰已按照合同约定提供了工程相关的建筑物图纸给张朝军，已履行本条约定之全部义务；现被住建局封闭的通道是该条款约定需要改建的由张朝军负责完成的工程项目，而合同附件一第18条不属于蓝国彰保证的通道。再次，合同条款须符合法律法规的规定，否则无效。为了张朝军经营方便，蓝国彰同意张朝军改建租赁房屋的通道，在改建过程中，因张朝军没有及时办理房屋通道改建的报批手续，被邻居向阳春住建局投诉，阳春住建局以行人安全问题而对张朝军的改建行为发出责令停工整改通知。此后，张朝军向阳春住建局补办改建报建手续，至今未取得批准。可见，并不是蓝国彰违约阻止张朝军施工。假设房屋租赁合同的附件一第18条约定所指的通道是被住建局封闭的通道，也应按照《广东省城镇房屋租赁条例》第十八条规定取得阳春住建局批准，否则该条款约定因违法或者违规而无效。原审法院以行政部门未批准张朝军改建房屋通道为由，认定蓝国彰未履行合同义务，构成违约，显属认定事实和适用法律错误。二、原审法院判决认定蓝国彰同意减租金，纯属主观臆断，无事实和法律依据。首先，《房屋租赁合同》第二条第2-6款租赁发票事宜“甲方（蓝国彰）针对乙方租金，开具收据。如果乙方财务需要开具发票，税费由乙方负责，甲方配合。”该合同第三条第3-4款（租金交纳方式）约定“甲方于每月10号前将当月租金收据交付到乙方财务部，以便乙方安排付款。乙方在收到甲方收据后10号前向甲方支付当月租金（收款收据以租金到帐为准）。”从上述合同条款的约定可反映：一是蓝国彰先写收据的行为，交付收据给张朝军的事实；二是张朝军收蓝国彰收据的事实，才发生支付当月租金给蓝国彰的行为。换言之，蓝国彰没有交付租金收据给张朝军的财务部时，张朝军是不会主动支付租金给蓝国彰的。而蓝国彰每月所写收据的租金金额是67500元，收据交由张朝军财务部收执。蓝国彰在原审法庭调查中。明确陈述自己至起诉前，一直敦促张朝军按照合同约定全面履行支付租金义务，但张朝军以各种借口故意拖延至今而发生本案纠纷。所以原审法院未查明上述一系列事实，认定“蓝国彰确认从未有催告张朝军补交合同约定不足部分租金，因此，蓝国彰的行为足以表明其同意张朝军在2013年12月缴纳租金35000元及2014年4月份起按每月50000元的数额交纳租金。”并据此认定双方已协商一致对房屋租金数额作出了变更，纯属主观臆断，曲解《合同法》第77条规定。综上所述，请求撤销原审判决，改判张朝军立即付清拖欠2013年12月至2015年3月的房屋租金242500元及利息（从起诉日起至付清日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付）给蓝国彰。
被上诉人张朝军辩称：蓝国彰没有按照合同附件一第18条的约定打通停车场的通道，造成张朝军的经营实际损失和预期损失，蓝国彰对其违约行为一直都是没有否认的，后经过双方多次的协商，考虑到停车场通道不通的客观事实对张朝军酒店经营的影响，双方同意按每月50000元的租金标准履行合同，直至该通道打通为止。张朝军按照变更后的租金每月按时向蓝国彰支付，一直以来蓝国彰都没有争议，张朝军直到一年后收到法院的起诉状后才知道蓝国彰提出要求补交租金的诉求，张朝军认为蓝国彰该诉求理据不足，理由：一、原审法院认定蓝国彰违约的事实清楚、证据充分。首先，《房屋租赁合同》的附件一第18条约定明确。该条款内容为“甲方保证从南新大道打通一条通道到达室内停车场。”从张朝军在原审阶段提供给法院的照片可以看到，现在被封闭了的通道只有一条，地点就是南新大道直接到张朝军经营的酒店里面的停车场的通道，原审法院到现场勘验的笔录也证明了该通道已经被封闭的事实。张朝军经营的酒店现在绕行到停车场的小路，是早就已经存在供居民出行的道路，根本不存在需要打通的这一行为，如果按蓝国彰的逻辑，附件一的约定是“打通”一条本来就已经存在的道路，明显是违背常理，蓝国彰将该条理解成打通“道路”理据不足。其次，被阳春市住房和城乡规划建设局（下简称阳春住建局）封闭的通道，按照合同的约定，是蓝国彰承担其合同义务保证在张朝军的酒店开业前打通的，无论是从合同的条款内容还是实际的操作中，都是蓝国彰的义务，张朝军没有任何的义务为其承担该义务，合同约定的条款内容对双方都有法律约束力，蓝国彰无视合同的约定，把合同约定由其负责保证打通通道的合同义务强行说成是张朝军的义务，有违诚信。最后，、约定蓝国彰打通该通道的合同条款是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，是合法有效的。从阳春住建局的整改通知书上可以看出，该通道的打通只需办理报建手续，而报建的义务是蓝国彰，恰恰是因为蓝国彰的不作为，没有去相关部门进行报建，才导致该通道无法打通。本案中，对于该通道的规划设计图纸都已经由阳春市设计院完成，只要蓝国彰进行报建，该通道的打通在法律上和实际上都不存在任何的障碍，故双方在合同上约定蓝国彰保证打通通道的条款不存在违反法律强制性、禁止性规定的情形，是合法有效的。二、原审法院认定双方以实际行为一致对房屋租金作出了变更有事实基础及法律依据。首先，房屋租金变更的前提是蓝国彰存在违约行为，该违约行为导致了张朝军经营的酒店受到极大影响，实际损失及逾期损失都是客观存在的。正是基于这一背景，才发生了双方就租金标准进行变更这一事实行为，从张朝军当初承租该房屋的目的来看，是用来经营酒店之用，而停车场对于一家酒店来说具有重要作用。在当初协商租金时，张朝军明确向蓝国彰强调必须要从南新大道打通一条直接通往一楼停车场的通道，蓝国彰承诺没有任何问题，故张朝军才给出每月67500元的租金，并且在合同的附件明确约定蓝国彰必须保证打通该通道。如果该通道不能打通，双方必然会对租金的标准进行调整，实际上在通道通了的2014年1月、2月、3月这三个月，张朝军是足额支付蓝国彰每月67500元租金的，而在通道不通时和通道被封闭后，双方确实是协商一直按每月50000元的租金标准履行，且张朝军按该标准交付租金一年多，蓝国彰都没有异议，原审法院认定双方已经变更了租金条款是有事实基础及法律依据的。其次，蓝国彰从来没有对张朝军支付其每月50000元租金提出过异议。合同条款的变更需要考察双方的真实意思表示，对于本案合同租金的条款是否已经变更需要考虑双方的行为，一是蓝国彰违约的前提行为，二是蓝国彰一年多收租没有提出任何异议的行为，三是张朝军当初订立合同的预期行为，四是张朝军在通道不通时和打通时的交租行为。最后，张朝军每月是通过银行转账的方式支付蓝国彰租金的，双方在明确约定了租金是以银行到账的数额为准，双方实际的交易习惯是从来都不用蓝国彰向张朝军出具收据的，蓝国彰以其没有给张朝军出具收据这一行为作为其不认可租金的理由没有任何的依据。蓝国彰一方面认可了不出具收据收到67500元租金，另一方面又否认了同样不出具收据收到50000元租金，显然是自相矛盾。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原审。
本院经审理查明：对于被阳春市住房和城乡规划建设局通知整改的通道原是谁所打通的，蓝国彰与张朝军在原审庭审时意见不一，蓝国彰认为是张朝军为了方便出入而打通的，原审查明蓝国彰在宾馆东侧巷道转弯处打通连接停车场的旧墙有误。此外，蓝国彰在原审庭审称有口头向张朝军催收补交租金，并没有确认其从来没有催告张朝军补交合同约定的不足部分租金，原审查明蓝国彰确认其从来没有催告张朝军补交合同约定的不足部分租金亦错误。另《房屋租赁合同》第3-4条约定“……乙方不得无故拖欠租金，否则按照1‰每天收取滞纳金，如果超出2个月，甲方有权回收房屋，不退押金，装修网无偿归属甲方。”
除上述事实外，原审查明的其他事实基本属实，本院予以确认。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，蓝国彰与张朝军在平等自愿、协商一致的基础上签订的《房屋租赁合同》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案双方争议的焦点是蓝国彰请求张朝军补交不足部分的租金应否支持的问题。据查明的事实反映，蓝国彰与张朝军在租赁合同中约定2013年11月21日至2016年11月20日前三年的租金为每年810000元，即每月67500元。张朝军按合同约定足额交纳了2013年11月及2014年1至3月份的租金，而2013年12月及2014年4月至2015年3月（蓝国彰起诉前）均未足额支付。本案中，张朝军虽辨称蓝国彰存在合同违约，但在原审诉讼中并未就调整租金问题提出反诉，同时张朝军也未能提供证据证明双方存在调整租金的合意，蓝国彰亦否认双方存在同意调整租金的事实，故原审判决认定蓝国彰与张朝军已协商一致对房屋租金数额作出变更，并适用《中华人民共和国合同法》第七十七条规定对租赁合同中的租金数额进行调整属认定事实及适用法律错误，应予纠正。蓝国彰请求张朝军按合同约定支付未足额交付的租金理据充分，本院予以支持。张朝军拖欠2013年12月及2014年4月至2015年3月的租金数额共242500元（2013年12月欠32500元＋2014年4月至2015年3月共欠210000元］应支付给蓝国彰，另蓝国彰请求张朝军支付拖欠的租金利息从起诉日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，没有违反法律规定，本院予以支持。
综上所述，蓝国彰上诉理由成立，应予支持。原审判决认定事实及适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省阳春市人民法院（2015）阳春法民一初字第408号民事判决书；
二、限被上诉人张朝军在本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的2013年12月及2014年4月至2015年3月的租金242500元及利息（从2015年4月8日起至本判决确定给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利息计算）给上诉人蓝国彰；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4938元，由被上诉人张朝军负担；二审案件受理费4938元由被上诉人张朝军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 飘
审 判 员 何桂霞
代理审判员 施震宇
二〇一五年十一月九日
书 记 员 冯梅瑰