浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第2941号
上诉人（原审原告）：温州天乙物业管理有限公司。
法定代表人：陈颖汉。
委托代理人：曹开阳。
被上诉人（原审被告）：朱宏，居民身份号码证330327197611160076。
原审第三人：温州市惠中物业管理有限公司。
法定代表人：吴绿妹。
委托代理人：陈小雁。
上诉人温州天乙物业管理有限公司（以下简称“天乙物业公司”）因物业服务合同纠纷一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2015）温瓯梧民初字第146号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年10月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，天乙物业公司于1999年7月7日成立，其与温州庆丰房地产开发有限公司（站南商贸城小区开发商）签订《委托物业服务合同》，约定由天乙物业公司负责对站南商贸城小区进行物业服务。朱宏系站南商贸城C幢26-2、28-2房产的业主，房产的总面积为44.63平方米，该处房产已于2011年6月15日发生产权变更。天乙物业公司与朱宏于2001年5月18日签订《物业管理公约》，约定天乙物业公司为朱宏提供物业服务。双方约定物业服务费按每月每平方米1.5元收取。2008年1月24日，站南商贸城小区业主大会决议，解聘天乙物业公司。2008年4月17日，站南商贸城小区业主委员会与第三人温州市惠中物业管理有限公司（以下简称“惠中物业公司”）签订《物业服务合同》，约定站南商贸城小区由第三人惠中物业公司提供物业服务，住宅物业费按0.6元每月每平方米计收，高层物业费按1元每月每平方米计收，商业按1.5元每月每平方米计收，物业服务期限自2008年4月25日起至2013年4月24日止。2008年11月24日，因站南商贸城业主委员会与温州市庆丰房地产开发有限公司、天乙物业公司的一系列矛盾激化，经政府部门协调，站南商贸城纠纷协调小组制定会议纪要，会议纪要形成的初步处理意见包括在相关产权及物业服务用房问题明确后，商贸城内实施商住分离的物业服务模式，并对小区公共配套设施、物业服务用房等相关内容进行了明确，但未明确物业服务的具体内容，亦未明确商住部分由天乙物业公司管理，其中会议纪要第四条内容为商住分离问题，第一款内容为“小区将公用配套设施（包括排污管道、排水设施。水泵房、消防、监控等设施设备）独立分开，其改造费用由温州市庆丰房地产开发公司负责”。第二款的内容为“小区商场部分的安全问题由钟松和女士聘请的安防人员做保障，发生的一切安全问题自行负责”。第三款内容为“小区公共部位卫生清理问题，按小区内外划分，内部由业主聘请的物业公司负责清洁管理，小区外围清洁由商业业主负责清洁、管理。商业部分的卫生清理由商业业主自行负责”。2013年4月1日，站南商贸城小区业主委员会与第三人惠中物业公司续签《物业服务合同》，约定物业服务期限为2013年4月24日至2014年4月24日，服务期限届满前3个月，站南商贸城小区业主委员会未将续聘或解聘意见通知第三人，视为同意续聘，服务期限自动延续1年，物业服务费约定不变。惠中物业公司在站南商贸城小区提供物业服务的期限截止至2015年4月。朱宏已向天乙物业公司支付2006年6月份前的物业服务费。
天乙物业公司于2015年6月29日以物业服务合同纠纷为由，向原审法院起诉，称：朱宏系站南商贸城C幢29-2、30-2室的业主，其所有的房产建筑面积为44.64平方米。天乙物业公司系朱宏所在小区的物业服务公司，依法向朱宏提供物业有偿服务，根据温州市物价局文件温价房（2001）175号的规定，每月每平方米物业服务费为1.5元。2006年6月至2015年5月朱宏结欠的物业服务费为7231元。故请求判令朱宏支付物业服务费7231元并支付违约金（从起诉之日起按每日万分之二点一计算至实际履行完毕之日止）。在审理过程中，天乙物业公司变更诉讼请求为判令朱宏支付从2006年6月1日起至2011年6月15日止，按照每平方米1.5元×44.46平方米计算的物业服务费并支付违约金（从起诉之日起按每日万分之二点一计算至实际履行完毕之日止）。
朱宏在原审未作答辩。
原审第三人惠中物业公司在原审述称：小区的物业服务公司是第三人，并非天乙物业公司。天乙物业公司向朱宏追索物业服务费没有事实和法律依据，从2008年5月至2014年12月，涉案房产物业服务费已经向第三人缴纳。因涉案房产产权已经转让，朱宏主体不适格，天乙物业公司要求朱宏支付物业服务费已经超过诉讼时效。请求法院驳回天乙物业公司的诉讼请求。
原判认为，本案的争议焦点为朱宏是否应当履行支付物业服务费的义务，可从如下几方面进行分析：一、天乙物业公司与朱宏已经解除物业服务合同关系。《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》均规定，物业服务区域内全体业主组成业主大会，一个物业服务区域成立一个业主大会。业主委员会执行业主大会的决定事项，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主有权决定选聘和解聘物业服务企业。站南商贸城小区业主委员会已于2008年1月24日解聘天乙物业公司，并于2008年4月24日聘用惠中物业公司为该小区业主提供物业服务，根据有关法律规定，站南商贸城小区业主委员会关于解聘、聘用物业服务企业的行为对朱宏具有约束力。天乙物业公司与朱宏签订的《物业管理公约》未约定履行期限，朱宏可随时解除合同。在实际履行过程中，朱宏从2008年4月24日开始没有向天乙物业公司缴纳物业服务费，并一直向惠中物业公司缴纳物业服务费，说明朱宏没有继续聘用天乙物业公司提供物业服务，应认定为朱宏通过自己的行为作出解除了与天乙物业公司的物业服务合同的意思表示，综上，可认定天乙物业公司与朱宏已解除物业服务合同关系。二、合同应当是双方当事人达成的意思自治，会议纪要不具有约束天乙物业公司、朱宏或第三人的合同效力。天乙物业公司称在惠中物业公司入驻小区后，天乙物业公司和第三人产生了矛盾，在纠纷解决的过程中由相关部门出台了会议纪要，天乙物业公司是根据会议纪要的内容对小区商住部分进行物业服务。但会议纪要没有说明商住分离的物业服务模式的具体规定，也没有说明由天乙物业公司对小区商住部分提供物业服务，只是明确了物业服务用房、公共配套设施的使用，且会议纪要明确“小区公用部位卫生清理问题，按小区内外划分，内部由业主聘请的物业公司负责清洁管理，小区外围清洁由商业业主负责清洁、管理。商业部分的卫生清理由商业业主自行负责”，会议纪要包括上述条款在内的内容并不能证明会议纪要有明确商住部分是由天乙物业公司管理，相反能证明小区的商业部分的卫生清洁等工作由业主自行负责，并不是由天乙物业公司负责。该会议纪要也不能证明业主委员会已与天乙物业公司及惠中物业公司达成一致协议。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门只是负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作，会议纪要不能代表业主行使聘用物业服务企业的权利。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，涉诉会议纪要仅就站南商贸城存在的问题及纠纷提出的解决方案，不是天乙物业公司与朱宏自愿平等协商共同签订的民事合同。因此会议纪要不具有合同效力，天乙物业公司依据会议纪要履行物业服务合同并要求朱宏支付物业服务费依据不足，不予支持。三、第三人已为朱宏提供物业服务。第三人惠中物业公司与站南商贸城小区业主委员会签订物业服务合同后，为小区业主提供物业服务，朱宏也一直向第三人缴纳物业服务费，说明朱宏确认系第三人提供相关物业服务，并没有确认天乙物业公司提供物业服务。如果2008年4月24日以后，仍由天乙物业公司为朱宏提供物业服务，朱宏却向第三人缴纳物业服务费，而天乙物业公司长期不向朱宏催讨物业服务费，且连业主产权变更也不知晓，显然与常理不符。据此，可以认定2008年4月24日以后，站南商贸城小区由第三人提供物业服务，天乙物业公司主张由其提供物业服务，证据不足，不予认定。综上，天乙物业公司与朱宏之间的物业服务合同已经解除，天乙物业公司在2008年4月24日以后没有与朱宏确立物业合同关系，天乙物业公司要求朱宏支付之后的物业服务费不予支持。关于天乙物业公司要求的从2006年6月至2008年4月的物业服务费，因双方在该段期间内存在物业合同关系，朱宏未提供证据证明已经支付该段期间的物业服务费，故对天乙物业公司要求朱宏支付2006年6月至2008年4月的物业服务费的请求予以支持，该期间内朱宏应付的物业服务费为1540元。朱宏未按期缴纳物业服务费，已经构成违约，天乙物业公司现要求朱宏从起诉之日起按每日万分之二点一计算违约金，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第四款、第七十八条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第十一条第（四）项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、朱宏应于判决生效之日起10日内偿付天乙物业公司物业服务费1540元并支付违约金（按每日万分之二点一，从2015年6月29日起计算至判决确定的履行之日止）；二、驳回天乙物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由天乙物业公司负担20元，由朱宏负担5元。
宣判后，天乙物业公司不服，向本院提出上诉，称：站南商贸城小区于2008年1月24日成立了业主委员会，并于2008年4月24日聘请惠中物业公司为该小区业主提供物业服务，后发生家得福打砸抢事件。事件发生后，在瓯海区政府的协调下，温州庆丰房地产开发有限公司及上诉人代表钟松和、站南商贸城业主委员会成员及业主代表已经于2008年11月24日签订了《会议纪要》，根据该《会议纪要》的规定，站南商贸城实行商住分离，商业用房部分由钟松和及其聘请的上诉人提供物业服务。被上诉人的用房明显不属于住宅用房，所以上诉人对被上诉人享有物业管理的权利和义务。且上诉人也按照该《会议纪要》的内容一直履行着物业服务的义务。综上，请求二审撤销原判，依法改判。
被上诉人朱宏向本院寄送了书面的答辩状，称：一、在上诉人天乙物业公司起诉被上诉人朱宏之前，被上诉人朱宏从未接到上诉人口头或者书面的催费通知书，且被上诉人朱宏在2011年6月房产转让之前都是将房产用于出租的，租赁方也一直及时缴纳物业管理费的。若租赁方没有及时缴纳物业管理费，天乙物业公司早就已经书面或者口头通知业主了。故天乙物业公司要求被上诉人朱宏支付2006年6月至2008年4月期间的物业管理费已经超过诉讼时效。二、站南商贸城小区业主大会于2008年1月24日解聘了天乙物业公司。2008年4月25日起至2011年6月止，被上诉人朱宏的租赁方已经将物业管理费交给提供物业管理的惠中物业公司，被上诉人已经缴纳了物业管理费。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人与上诉人之间的物业服务合同关系已经于2008年4月终止。涉案小区在2008年4月之后都是由第三人为被上诉人提供物业服务的。上诉人主张涉案小区实行商住分离的物业管理模式没有事实和法律依据，一个小区只能由一个物业进行管理。综上，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
在二审审理期间，上诉人天乙物业公司向本院提交了（2010）温瓯民初字第456号判决书，证明站南商贸城实行商住分离的物业管理模式，惠中物业公司仅对涉案小区的住宅部分提供物业服务。
原审第三人惠中物业公司认为，一、该证据不属于二审新证据。二、其对该证据的真实性、合法性没有异议，但认为该证据不能证明上诉人的待证事实。该证据并没有认定涉案小区实行商住分离的物业管理模式，也没有认定上诉人系为涉案小区商业部分提供物业服务。所以该份证据不能证明上诉人的待证事实。
本院认为，该份判决书虽然写到《会议纪要》中有提及商住分离的物业管理模式，但并没有明确涉案小区实际实行的是商住分离的物业管理模式，亦没有涉及必须由天乙物业公司对涉案小区的商业部分提供物业服务，所以该份证据不足以证明上诉人的待证事实。故对该份证据不予采纳。
本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》的相关规定，业主有权决定选聘和解聘物业服务企业；业主委员会执行业主大会的决定事项，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，虽然上诉人天乙物业公司与被上诉人于2001年5月18日签订了《物业管理公约》，但是被上诉人所在的站南商贸城小区业主委员会已经于2008年1月24日解聘了上诉人，并于2008年4月24日聘用惠中物业公司为该小区业主提供物业服务。被上诉人在2008年4月24日之后没有向天乙物业公司缴纳物业服务费，而是向第三人惠中物业公司缴纳物业服务费。故被上诉人与上诉人天乙物业公司之间的服务合同关系已经于2008年4月24日解除。关于上诉人天乙物业公司主张《会议纪要》明确站南商贸城小区实行商住分离的物业管理模式而上诉人系商住部分的物业服务公司的问题，《会议纪要》并不能剥夺业主自主选聘和解聘物业服务企业的权利，况且《会议纪要》实际上也没有明确天乙物业公司为站南商贸城小区商住部分的物业服务公司。故上诉人天乙物业公司要求被上诉人朱宏支付2008年4月24日之后的物业管理费，缺乏相应的依据，不予支持。另，被上诉人朱宏提出的上诉人天乙物业公司要求其缴纳2006年6月至2008年4月期间的物业管理费已经超过诉讼时效的问题，鉴于被上诉人朱宏在法定期限内未提起上诉，故其该项主张不属于二审审理范围。综上，上诉人天乙物业公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人温州天乙物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 厉 伟
审 判 员 吴跃玲
代理审判员 潘文舒
二〇一五年十二月十六日
代书 记员 叶冰夫