重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2015）中区法民初字第07784号原告：意西（上海）国际贸易有限公司，住所地上海市嘉定区曹安路4988号3035室，组织机构代码06255854-4。法定代表人：陈和平，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔若彤，北京市汉衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡献旁，北京市汉衡律师事务所律师。被告：重庆环金商业管理有限公司，住所地重庆市渝中区新华路337号11层，组织机构代码67610536-3。法定代表人：华永玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭蔚，重庆丽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳婷婷，重庆丽达律师事务所律师。原告意西（上海）国际贸易有限公司（以下简称：意西公司）与被告重庆环金商业管理有限公司（以下简称：环金公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告意西（上海）国际贸易有限公司法定代表人陈和平、委托诉讼代理人崔若彤、胡献旁，被告重庆环金商业管理有限公司委托诉讼代理人彭蔚、岳婷婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告意西公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告装修保证金10000元，水电保证金2000元，履约保证金59040元，共计71040元，并支付自2014年11月至实际支付之日止四倍利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、依法判令被告支付原告销售余额4923元，并支付自2014年11月至实际支付之日止四倍利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、依法判令被告向原告支付补偿款50000元；4、依法判令被告向原告支付违约金480520元；5、依法判令被告向原告支付发光字损失7400元、家具运费11100元、道具加工费99296.80元、家具拆除费4800元、店铺拆除费6010元、店铺装修费110000元、空调安装工程款6000元、财产保险680元、安装工程款险1450元、清理货品运费3866元、机票费及住宿费3333元，合计253935.8元；6、依法判令被告向原告支付环球店品牌加盟费41500元、环球店铺设计费41500元、环球店铺软件安装费4150元、品牌使用费5229元，合计92379元；7、依法判令被告向原告支付523件服装价值损失1161680元。事实和理由：2013年12月22日，原被告双方签订《联营合同》，约定由被告提供位于“重庆市渝中区”商场LG层，位置编号为BO2A的场地，供原告销售7camicie男式衬衫、领带，协议约定有效期为36个月，开业日期暂定2014年2月28日或以业主最终通知为准。由于整体土建工程未完全竣工，商场对店铺装修要求分店隔墙自理，又因大部分商铺装修不到位将开业时间多次推移至2014年5月1日，2014年5月份整个LG层（即负一层）能够开业的只有四家（招商平面图显示23家，见2014年5月份开业情况平面图），整个负一层处于全封闭状态，商场主通道完全封闭，唯一的通道是通往一层的扶梯，整个负一层充满了粉尘和甲醛气味，没有任何安全措施保障。2014年6月份负一层开业的只有7家，每天人流量3-5人，原告的600多件陈列品受到严重损害（见店铺产品上灰尘照片），被告的场地根本达不到营业的基本条件。原告曾多次以短信、电话、邮件等方式要求被告积极采取措施改善环境，被告却置之不理。被告于2014年10月20日单方宣布解除合同，原告于2014年11月1日按被告要求恢复进店前原状开始撤铺，因原告拆回隔墙，应被告要求中止，被告主动提出补偿空调、消防、墙体设施，为此原被告双方于2014年11月14日由被告律师起草达成《补偿协议》，该协议约定被告对原告存留在店铺的空调、消防、墙体一次性给予五万元赔偿，在三日内支付给原告。原告曾多次向被告主张返还以上保证金、补偿款和销售款等费用，但被告拒不支付。原告多次催收未果的情况下，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告环金公司辩称，1、本案名为联营合同纠纷实为租赁合同纠纷，本案协议内容不符合联营合同的特征，且根据协议26.04条之约定本合同双方并不参与对方的经营，乙方对甲方付款责任的性质是场地使用费和服务费用，故双方的合作不应被理解为联营，双方自负盈亏。2、原告所述与事实不符，于法无据。（1）被告严格依据合同的约定，交付符合合同约定的商铺，双方一致同意于2014年5月1日开业。（2）原告在合同签订后未严格依照合同履行其租金以及信用卡手续费、水电费等费用的缴纳义务，且延迟交付长达三十日以上，以及连续六个月营业额未达到合同约定的保底销售额（根据合同8.04、8.05、8.06、8.07的约定结合来看，保底销售额的计算是以基础使用费除以营业额回扣率来计算，这也是符合合同的签订精神以及行业惯例），均已达到双方约定的被告单方解除合同的条件，故被告是依约解除合同，无需承担违约责任及赔偿责任且原告主张的违约金过分高于损失。相反的原告应该对其违约行为承担相应的违约及赔偿责任。（3）原告的诉讼请求一与事实不符，于法无据，根据合同第9.02条的约定装修保证金需在原告完成装修验收并已经完清所有的装修管理手续且正式开业后的90日内无息返还，原告至今没有向被告提交相应的装修验收手续及消防单位出具的开业验收报告，故被告有权不予退还装修保证金。根据合同第9.02条之约定，水电保证金是随同租赁保证金在合同履行完毕且相关费用结清后7日内无息返还，同时结合合同第19.01条的约定因原告的过失行为导致合同不能履行的，被告不予退还相应保证金。且原告至今尚有相应的水电费未与被告结清。根据合同20.03条，原告违反合同约定任何条款被告有权终止合同并有权收缴原告的保证金。（4）原告的诉讼请求第二项与事实不符，于法无据根据合同第19.04条，如原告不履行或者不完全履行本协议的义务给被告造成损失的，被告有权收取营业额作为赔偿。（5）原告依据一份无效的《补偿协议》要求被告支付其补偿款，于法无据。原告依据的《补偿协议》是被告所从未见过的协议，被告也从未书面或者口头授权任何人代表被告签订此协议，该协议并不能代表被告的真实意思表示。（6）被告的第五项诉讼请求，根据合同的约定该项请求的相关费用由原告自行承担。原告对店铺的装修是其经营需要自行决定投入，非被告要求其装修，该项诉讼请求中的住宿费、机票费、发光字损失费与本案无关，且原告违约在先，应自行承担以上所有费用及损失。（7）本合同名为联营实为租赁合同，原告要求被告支付的加盟费、设计费等费用应由其自行承担。（8）原告所要求支付的523件服装价值更是与事实不符。事实上，原告已在撤离店铺的时候将该523件衣服打包清理走。综上所述，恳请法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年12月22日，环金公司（甲方）与意西公司（乙方）签订《联营合同》。合同第一条中1.01约定：“甲方与甲方之出租方已签订《房屋租赁合同》。根据《房屋租赁合同》约定，甲方可将店铺作为商业用途”。合同第一条中1.02约定：“甲方与甲方之出租方通过签订合同获得授权，并获甲方出租方同意提供‘重庆市渝中区民族路188号，重庆WFC购物中心’商场LG楼，套内建筑面积共41平方米，最终面积以现场实测面积为准，作为陈列及销售本协议约定商品之用”。合同第二条2.01约定：“甲方同意按本协议的规定，为乙方在“该场地”内销售以下品牌商品。协议有效期内，如乙方销售的品牌发生变动，须事先征得甲方书面同意才可更改……品牌7camicieamicie商品种类男士衬衫、领带”。第二条2.02约定：“乙方未征得甲方同意，不得将其全部或部分营业场地交与、转租或转让第三方使用或与第三方共同使用。……”。第三条3.01约定：“本协议有效期为36月/三年，自场地交付2日起计算本协议有效期”。3.05约定：“乙方要求协议期满后续约，可于协议期满日前三个月向甲方提出书面申请……”。第六条6.01约定：“乙方须在合同约定交付日（2013年12月31日）前一个月提交全套装修图纸及机电设计图纸等相关资料（图纸要求详见附件三《装修手册》）予甲方审批。甲方不得不合理的拒绝或拖延审批。若因乙方延迟提交设计图纸导致甲方审批延迟的，或乙方设计不能经过甲方批准的，甲方有权拒绝交付场地，且有权按照本合同的相关约定计算起租期。乙方施工单位需遵守甲方的施工指引，否则甲方有权停止该单位施工”。合同第八条收银及收益分配：“8.01收银系统：乙方商品销售由乙方营业员引导顾客到甲方公区收银台缴纳；乙方所有经营收款均应交由甲方指定收银点收银……8.04乙方应按月向甲方支付由于使用场地所产生的基础费用，或按乙方之税前营业额（包括所有直接或间接通过‘该场地’出售商品或提供服务之收入，不扣减任何税费）收取营业提成（提成比例称‘回扣率’）作为甲方收入（下称‘营业收益’）。具体方法如下：a)场地使用基础费用（‘该场地’套内建筑面积乘每平方米使用基础费用）或b)营业收益（税前营业额乘回扣率）c)以a)或b)高者为准”。8.05场地使用基础费用和营业额回扣率表格，列明：第一年该场地使用基础费用为16400元/月，第二年为18450元/月，第三年为20500元/月；营业额回扣率第一年为15%，第二年为16%，第三年为17%。8.07约定：“在乙方连续6个月的营业额未超保底销售额的情况下，甲方有权在商场内调整乙方的销售地点或终止本合同”。第九条商场服务费及其它杂费：9.01约定：“甲方有偿提供水、电、照明、空调和其它服务设施。甲方统一安排商场环境清洁……乙方自联营场地交付之日起同意支付每月每平方米80元人民币作为服务费，服务费每月共3280元人民币……”。9.02约定：“乙方应于租赁场地交付前1个月，向甲方交纳装修保证金10000元整和水电保证金2000元整；乙方装修完成后，甲方确认乙方未对甲方物业及公共设施造成毁损和损坏的，装修保证金将在乙方完成装修验收并已完清所有装修管理手续的，且正式开业后九十日内无息退还。乙方如在装修期间对甲方财物造成毁损和损坏的，甲方将扣除损失金额后在乙方完成装修验收开业后九十日内无息退还。水电保证金将随同租赁保证金在合同履行完毕且相关费用结清后7日内无息返还”。合同第十三条利润分成等13.05约定：“乙方收到甲方的结算表7个工作日内，按结算表上的‘结算金额’开出增值税专用发票送甲方财务部；甲方应在收到乙方开出的增值税发票之日起10个工作日内将结算表上显示的‘结算金额’扣除信用卡手续费等费用后汇至乙方指定的中国境内账户……”。合同第十九条保证金及赔偿约定：“19.01保证金a)在本合同签署后7日内，乙方应向甲方支付履约保证金59040元（大写伍万玖仟零肆拾元整）。乙方向甲方支付的履约保证金共计59040元（大写伍万玖仟零肆拾元整）。本合同签署后如因乙方过失导致合同不能履行，乙方则无权向甲方收回保证金。b)乙方所提交的保证金留存在甲方直至协议终止时。c)双方按合同约定履行完毕后10个工作日内，甲方将扣除质量保证金（主要用于处理双方合同结束后顾客退换货）10000元（大写壹万元整）后无息返还乙方已交的上述保证金……质量保证金应在乙方撤场手续办理完毕后90日后无息退还乙方。19.02无论因何种原因合同期满或提前终止时，甲方应于收到乙方相应增值税发票90天内把乙方总销售额货款扣除该付之营业收益及其他应付之费用后退还给乙方”。合同第二十三条终止协议约定：“23.01乙方如出现下列情况之一的，甲方有权随时终止本协议：(a)擅自将该场地的使用权转让、转租、分租或转借他人；(b)严重违反中国法律、法规、规章；(c)乙方不履行本协议的任何一项规定，经甲方指出后，在限期内不作改正；(d)乙方不按期履行结算交付事宜；(e)乙方违反甲方统一收银的规定，存在向客户直接收取货款的私下交易或擅自变更售价及拒开、漏开或短开收银单据……。23.02任何一方无正当理由解除本合同的，应当赔偿对方相当于合同解除之前的三个月租金的损失”。合同第二十六条其他事项约定：“26.04在双方的合作中，双方互不参与对方的经营，乙方对甲方的付款责任之性质是场地使用费用及服务费用，故双方的合作不应被解释为联合经营或者联营。双方自负盈亏。无论经营效果如何，必须承担本协议项对另一方的付款责任。26.05该场地的装修是乙方为其经营需要自行决定投入，并非应甲方要求投入。因此在任何情况下都不应作为损失要求甲方赔偿或作价让予甲方。26.06无论在任何情况下，乙方在货品进入商场之前或移出商场之后发生的损失，甲方都不负赔偿责任”。合同签订后，意西公司缴付装修保证金10000元、水电保证金2000元、履约保证金59040元。环金公司依约将涉案场地移交给意西公司。意西公司接收场地后，对场地进行了装修，并于2014年5月1日开业经营。2014年5月25日，意西公司向环金公司发出《建议与声明》，提出要重视通往步行街主大门开通的重要性，督促入场商家进场开业，以及通风和异味的问题，并声明本店不能正式开业，仅配合商场要求进行试营业等。同时，意西公司迟延缴纳了场地使用费，环金公司为此发函催收。2014年6月20日，意西公司向环金公司发出《回复函》提出因环金公司在配合商家开业措施上多次违背合同协议，存在多次拖搁开业、通道封闭、粉尘严重等问题，有关拖欠房租事宜缺乏依据。2014年7月17日，环金公司向意西公司发出《关于品牌7camicieamicie的催款函》，提出贵店铺已经于2014年5月1日正式开业，提醒已于2014年5月1日开始计租。截止2014年6月30日贵司已欠场地基本费26615元、违约金1660.78元、刷卡费37.03元、电费442.75元，并要求在2014年7月25日前缴清。2014年8月2日，环金公司向意西公司发出《关于与品牌7camicie解约的通知函》，以意西公司差欠场地基本费、场地基本费违约金、刷卡费和电费等共计30602.5元为由，解除《联营合同》并要求付清差欠的全部款项及违约金、腾空租赁场地后返还等。其后，双方仍然继续履行合同，意西公司分别于2014年8月补齐了5月、6月场地使用费、缴纳了7月场地使用费，其后的8月、9月、10月的场地使用费以及场地服务费亦全部付清。2014年9月15日，环金公司向意西公司发出《关于品牌7camicie自开业以来销售情况的说明函》，内容为品牌7camicie自2014年5月1日正式开业，5月至8月销售额分别为1438元、4747元、0元、5116元，已经连续4个月未达到保底销售额（保底销售额为109333元）。根据《联营合同》第8.07条的约定，在乙方连续6个月的营业额未超保底销售额的情况下，甲方有权在商场内调整乙方的销售地点或终止本合同。2014年10月8日，环金公司又向意西公司发出《关于品牌7camicie自开业以来销售情况的说明函》，加上了9月销售额4122元，提醒若在接下去的1个月销售仍然未超保底销售额，环金公司有权按《联营合同》第8.07条执行：在乙方连续6个月的营业额未超保底销售额的情况下，甲方有权在商场内调整乙方的销售地点或终止本合同。2014年10月20日，环金公司向意西公司发出《关于与品牌7camicie解约的通知函》，其载明：因意西公司店铺连续5个月销售没有达到保底销售，10月1日至10月10日，国庆销售额为0元，照此销售情况至10月31日，意西公司店铺无法达到最低保底销售，保底销售额为109333元。环金公司通知：一、根据《联营合同》第8.07条的授权，决定解除《联营合同》，双方所签前述合同将于2014年10月31日解除。二、贵方立即付清差欠我司的全部款项及违约金，并在2014年10月31日之次日起五日内将租赁场地恢复至交房时的状态并将腾空后的租赁场地返还给我方。贵方付清全部欠款并按上述通知将租赁场地返还我方后，可与我方办理履约保证金的结算事宜。2014年10月29日，意西公司向环金公司发出回复《关于与品牌7camicie解约的通知函》的《回函》，内容为：“近日，收到贵司发出的《关于与品牌7CAMICIE解约的通知函》（以下简称“解约函”），现回函如下：一、该解约函是贵司违背双方于2013年12月22日签订的《联营合同》中3.04,21.01条款等有关约定，属于贵司单方违约解除合同行为。二、贵司LG层至今没有具备开业条件，而发函借口所称的我公司店铺需达到最低保底销售109333元无任何依据。贵我双方签订的《联合合同》中第8.07条的约定，不适用于双方履行《联合合同》中任何约束条款。三、贵司通知函第二点要求立即付清差欠款项和违约金不符合事实，我司对此不予认可。四、迫于贵司9月15日，10月8日，10月20日多次向我公司发函限定强制解约合同，10月28日派人来店通知关店时限等要挟，10月初借鉴贵公司对邻铺《亮视眼镜/OFFERMANN包包》两店强制加锁关店威胁的影响，迫于为了减少本公司的经济损失，本公司决定于11月5日前撤铺，并完成将腾空后的租赁场地返还贵司等交接手续。五、本公司继续履行双方签订《联合合同》中等有关约定，并享有《联合合同》中我公司应有的权利。六、本公司将保留追诉贵司单方违约解除《联合合同》给我公司造成所有经济损失的权利，保留追诉贵公司给我们蒙受经济形象和商誉7camicie品牌的损失的权利”。其后，意西公司开始腾空店铺，拆除相应设施。2014年11月14日，林志刚代表环金公司与意西公司签订《补偿协议》，其载明：“甲方（即环金公司）于2014年10月20日通知乙方（即意西公司）解除双方之间的《联营合同》，要求乙方于2014年11月5日前撤离经营场地并交经营场地给甲方。乙方已完成店铺的大部分撤离。现甲乙双方经协商达成如下协议：甲乙双方同意由甲方对乙方存留于该店铺的全部剩余财物一次性给予伍万元赔偿，三日内支付”。其下备注：“全部剩余财物指空调消防和墙体。”2014年11月15日，意西公司交付了店铺电动门遥控锁，全部撤场。另查明，意西公司5月至10月的销售额分别为1438元、4747元、0元、5116元，4122元，21323元。又查明，2014年11月5日，环金公司向意西公司出具了10月寄售（联营）结算表，该结算表载明意西公司10月销售额21323元，扣除寄售收益（营业额收益与场地基本费二者取其高）16400元及税额等，结算金额为4923元，此款环金公司未支付给意西公司。该结算表同时载明了账扣费用，包含银行卡刷卡手续费、电费合计517.71元。审理中，环金公司否认林志刚为其公司员工，但意西公司与环金公司的联系中，林志刚多次出现，如其名片（任环金公司总经理）、带有其姓名拼音及cwfc统一格式的邮箱，以及环金公司自行举示证据中多次出现审批签字“林”的文字，字体与《补偿协议》签字字迹一致。为核实林志刚的身份，根据《最高人民法院关于适用，的解释》第一百一十条第一、二款规定：“人民法院认为有必要的，可以要求当事人本人到庭，就案件有关事实接受询问。在询问当事人之前，可以要求其签署保证书。保证书应当载明据实陈述、如有虚假陈述愿意接受处罚等内容。当事人应当在保证书上签名或者捺印”。本院要求环金公司在规定的时间内向本院如实出具林志刚身份情况的说明，并加盖公司印章。但期限届满后环金公司一直未出具。上述事实，有《联营合同》、装修保证金、水电保证金、履约保证金收据、场地服务费的发票、场地使用费收据、《关于品牌7camicie自开业以来销售情况的说明函》、《关于与品牌7camicie解约的通知函》、《回函》、寄售（联营）结算表及双方当事人的陈述等在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、《联营合同》的性质问题。二、环金公司是否有权解除合同的问题。三、损失及违约金的问题。本院对此一一评述如下：一、关于《联营合同》性质问题。该《联营合同》虽然名为《联营合同》，但依据该合同的主要条款，意西公司主要使用了环金公司提供的场地经营店铺，支付场地使用费（或按营业额提成）、场地服务费（电费等）。虽有统一收银等约定，但又明确约定：在双方的合作中，双方互不参与对方的经营，乙方对甲方的付款责任之性质是场地使用费用及服务费用，故双方的合作不应被解释为联合经营或者联营，双方自负盈亏，无论经营效果如何，必须承担本协议项对另一方的付款责任。从合同内容来看，符合房屋租赁合同的特征，故该合同实为租赁合同。意西公司关于本案为联营合同的主张没有依据，本院不予支持。二、关于环金公司是否有权解除合同的问题。本案中环金公司向意西公司发出过两次解除合同的函件。第一份函件，基于拖欠租金而提出，理由正当，但其后双方经过协商又补交了租金，后续数月仍继续交租、使用场地，可见双方达成了合意继续履行合同，故此解除函并未起到解除的效果，否则环金公司也不会以其他理由再次发函解除合同，故对第一份解除函本案无需再作评述。第二份解除函，解除的理由是连续5个月销售没有达到保底销售，第6个月前十天销售为0。为此环金公司在自认的解除条件尚未成就的情况下，做出预判：该解除条件将于10月31日成就，故合同将于2014年10月31日解除。对保底销售额的说法，意西公司未予认可。合同虽有约定：在乙方连续6个月的营业额未超保底销售额的情况下，甲方有权在商场内调整乙方的销售地点或终止本合同。但遍查合同，保底销售额究竟为多少，却无明确约定。环金公司称：根据合同8.04、8.05、8.06、8.07的约定结合来看，保底销售额的计算是以基础使用费除以营业额回扣率来计算。但其所称的上述条款，主要是约定租金以场地使用基础费用或营业收益的高者为准。环金公司最少可有基础使用费的收益，如意西公司营业收益更高则按该数额收取租金，也就是说营业收益可低于基础使用费，与保底销售额看不出任何联系。环金公司提出的保底销售额计算方式没有合同依据，逻辑上不能成立，其所称行业惯例等也无助于确定本案的保底销售额。综上，在合同未约定保底销售额数额的情况下，环金公司据自行确定的保底销售额（109333元）解除合同，理由不能成立，应承担违约解除合同的法律责任。三、关于损失及违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。针对原告的多项损失赔偿及违约金等诉讼请求，本院评述如下：1、对于原告要求被告向原告支付523件服装价值损失1161680元的请求，因原告举示的证据不能证明其服装已损失并且损失系被告造成，故该请求没有事实依据，本院不予支持。2、对于原告要求被告向原告支付环球店品牌加盟费41500元、环球店铺设计费41500元、环球店铺软件安装费4150元、品牌使用费5229元，合计92379元的诉讼请求。上述费用系原告自身经营所需，且本案系租赁合同纠纷，并非联营，故不应在本案中请求被告赔偿上述费用。3、对于原告要求被告返还装修保证金10000元，水电保证金2000元，履约保证金59040元的诉讼请求。上述款项，因双方租赁合同业已解除，被告应当向原告返还。但原告并要求被告支付以上述款项为基数，自2014年11月至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的利息过高，应按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。其起算时间应扣除合理的双方交接清算时间，以意西公司撤场后即2014年11月18日起算较为适当。4、关于《补偿协议》中约定的补偿款50000元，从本案的现有证据来看，可初步判断林志刚应当为环金公司的工作人员，鉴于意西公司不可能提供林志刚的任职情况的证据，故而举证责任应当分配给环金公司。而在本院要求环金公司出具林志刚的身份情况说明后，环金公司一直未提供，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。故本院认定林志刚为环金公司高级管理人员，其与意西公司签订《补偿协议》为代表环金公司的职务行为。空调、消防和墙体，意西公司本可在恢复场地原状拆除，正因为双方签订补偿协议对其做了补偿约定，意西公司才没有拆除带走，而是移交给了环金公司，环金公司获取了协议约定的利益，理应按协议约定支付该50000元补偿款。5、关于销售余额4923元，根据寄售（联营）结算表及双方合同约定，环金公司理应支付给意西公司。关于意西公司请求的利息，鉴于双方合同已经解除，本院酌定按中国人民银行同期贷款利率计算，其起算时间也应从2014年11月18日起算较为合理，理由同上，不再赘述。6、关于原告请求的发光字损失7400元、家具运费11100元、道具加工费99296.80元、家具拆除费4800元、店铺拆除费6010元、店铺装修费110000元、空调安装工程款6000元、财产保险680元、安装工程款险1450元、清理货品运费3866元、机票费及住宿费3333元。部分难以得到支持，比如机票、住宿费等。部分不能确定，比如店铺装修费、空调安装工程款等。环金公司提前解除租赁合同，应予赔偿的是继续使用租赁物的可得利益损失，以及装修残值损失。关于继续使用租赁场地的可得利益，意西公司并未提出相关主张，从租赁期间的经营状况来看，也无法判断继续租赁可产生收益。关于装修的残值损失，双方在补偿协议中已对部分装修物的价值做了补偿（空调、墙体等），不应当再重复主张，并且意西公司也未申请对此进行鉴定，仅凭原装修合同等无法确定装修残值损失。除损失赔偿外，意西公司还提出了违约金480520元的请求。根据《中华人民共和国合同法》的规定，违约金不应过分高于损失。本案意西公司提出的违约金请求过高，同时还提出了较大金额损失赔偿请求，环金公司亦提出了异议。对此本院认为，本案双方合同约定：任何一方无正当理由解除本合同的，应当赔偿对方相当于合同解除前的三个月租金的损失。该条系专门针对无正当理由提前解除合同所作约定，明确了损失计算方法，按此支付，应当覆盖了意西公司除《补偿协议》已得到补偿部分以外的其他损失，而且还有部分惩罚性违约金，符合双方合同约定，也相对较为公平。故此，本院酌定环金公司赔偿意西公司相当于合同解除前的三个月租金即49200元，驳回意西公司超过此金额的其他诉讼请求。综上所述，原告意西公司的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用，的解释》第一百一十条第一、二款之规定，判决如下：一、被告重庆环金商业管理有限公司在本判决生效后立即向原告意西（上海）国际贸易有限公司返还装修保证金10000元，水电保证金2000元，履约保证金59040元；并支付以上述款项为基数从2014年11月18日起至返还之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。二、被告重庆环金商业管理有限公司在本判决生效后立即向原告意西（上海）国际贸易有限公司支付补偿款50000元。三、被告重庆环金商业管理有限公司在本判决生效后立即向原告意西（上海）国际贸易有限公司支付销售余额4923元；并支付以上述款项为基数从2014年11月18日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。四、被告重庆环金商业管理有限公司在本判决生效后立即向原告意西（上海）国际贸易有限公司赔偿49200元。五、驳回原告意西（上海）国际贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23716元，由被告重庆环金商业管理有限公司负担8000元、由原告意西（上海）国际贸易有限公司负担15716元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  唐晨峰人民陪审员  王玉碧人民陪审员  宋春蓉二〇一七年四月二十六日书 记 员  任广慧