四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川01民终1163号上诉人（原审被告）：魏小蓉，女，汉族，1963年5月4日出生，住成都市成华区。委托诉讼代理人：王贤飞，男，汉族，1963年2月16日出生，住成都市成华区。系魏小蓉配偶。被上诉人（原审原告）：成都和协物业服务有限公司，住所地：成都市高新区石羊工业园。法定代表人：王伦。委托诉讼代理人：陈阳莉，女，汉族，1972年7月24日出生，住成都市成华区，系公司员工。委托诉讼代理人：万云鹏，男，汉族，1982年9月18日出生，住成都市成华区，系公司员工。上诉人魏小蓉因与被上诉人成都和协物业服务有限公司（以下简称和协物业）物业服务合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2016）川0108民初4228号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人魏小蓉及其委托诉讼代理人王贤飞，被上诉人和协物业委托诉讼代理人陈阳莉、万云鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏小蓉上诉请求：一、撤销（2016）川0108民初4228号民事判决；二、改判魏小蓉不支付违约金；三、和协物业赔偿魏小蓉车辆在外停车的额外费用9000元；四、和协物业将小区停车和广告收入交付业主。事实与理由：一、和协物业收取路面停车和广告收入费用据为己有，侵害了业主的收益权，构成违约，故魏小蓉不应承担违约责任；二、和协物业以魏小蓉未交物业费为由，不允许魏小蓉将车辆停进小区，因此车辆在小区外停放产生的费用应由和协物业承担。和协物业辩称，和协物业按照物业服务合同的标准提供了物业服务，因魏小蓉没有按期缴费构成违约，应当承担相应的违约责任。魏小蓉在小区外停车所产生的高出在小区停车所产生的停车费用，与和协物业无关，因由魏小蓉自行承担。和协物业向一审法院起诉请求：一、魏小蓉向和协物业支付自2014年1月1日起至2016年6月30日止的物业服务费1559.64元，代收生活垃圾清运费240元；二、魏小蓉向和协物业支付自逾期交纳各项费用之日起（即2014年1月1日）至交清拖欠的各项费用之日止的违约金3238.18元（暂计算至2016年6月30日）；三、魏小蓉承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年6月23日，和协物业（乙方）与光明馨苑业主大会（甲方）签订了《光明馨苑物业服务合同》，合同约定：由和协物业对光明馨苑进行物业服务管理，乙方提供的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任；服务期限为三年，自2011年7月1日起至2014年6月30日止；乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，其中多层住宅0.65元/月·平方米，电梯住宅1.2元/月·平方米，如连续二年满意度达标，则第三年物业服务费按中标价格收取，即多层住宅0.69元/月·平方米，电梯住宅1.25元/月·平方米；业主或物业使用人应于每月十日前向乙方交纳该月的物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应付物业服务费的千分之三交纳违约金；甲方委托乙方代缴每月实际收取的水、电、光纤收视、生活垃圾处理费用，对拖欠水电等费用的业主或使用人，从逾期之日起将收取滞纳金，滞纳金的收取依据自来水、垃圾处置等部门相关规定执行。一审法院另查明，和协物业与光明馨苑第二届业主委员会，续签了《物业服务合同》，履行期限自2014年7月1日起至2015年6月30日止，合同的其他约定与2011年6月23日签订的《物业服务合同》基本一致。同时查明，魏小蓉系光明馨苑小区××栋×单元10号房屋业主，自2014年1月1日起至2016年6月30日欠交物业服务费1559.64元，生活垃圾费清运费240元。一审中和协物业为证明自己的主张，提交了和协物业、魏小蓉身份信息、光明馨苑物业服务合同、缴费通知单、关于缴纳物业费的通知、工作衔接函等证据。魏小蓉为证明自己的主张，提交了照片、停车证、交费票据等证据。以上证据，和协物业、魏小蓉双方对证据的真实性不持异议，一审法院予以采信。一审法院认为，和协物业与光明馨苑业主大会及其业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效，该合同对全体业主均具有约束力；和协物业向魏小蓉提供了物业服务，魏小蓉应按照合同约定向和协物业交纳物业服务费。魏小蓉以对小区业主委员会成立不合法不知情，以及未允许魏小蓉车辆进入小区停放等拒交物业服务费和理由不能成立。一审法院对和协物业要求魏小蓉交纳2014年1月1日至2016年6月30日的物业服务费1559.64元，生活垃圾清运费240元的诉讼请求予以支持；对和协物业要求魏小蓉支付违约金的诉讼请求，一审法院审查认为，双方约定的违约金标准过高，一审法院予以调整，根据欠费时间和金额，按每日万分之五标准支持；据此，依照《中华人民共和国民事合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、魏小蓉应向和协物业支付2014年1月1日至2016年6月30日期间的物业服务费1559.64元、生活垃圾清运费240元，共计1799.64元，限于本判决生效之日起十日内履行。二、魏小蓉应根据以上费用欠付时间及金额按每日万分之五标准向和协物业支付违约金，限于本判决生效之日起十日内履行。三、驳回和协物业的其他诉讼请求。本案案件受理费25元，由魏小蓉承担。本院二审审理期间，魏小蓉明确表示其对一审判决其承担的物业费、垃圾清运费无异议，本院对该金额予以确认。魏小蓉提交了广告收入金额清单、大门地面广告照片、招商提成告知清单等，拟证明和协物业的收益，并与业委会进行分配。和协物业对魏小蓉提交的证据真实性、合法性均予以认可，关联性不予认可，其与魏小蓉应当缴纳物业服务费及违约金无关。本院认为，魏小蓉提交的上述证据，不能达到其证明目的，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点有两个，分别评判如下：一、魏小蓉是否应当向和协物业支付违约金。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，和协物业与光明馨苑业主大会及其业主委员会签订的《物业服务合同》，对魏小蓉具有约束力。和协物业在合同期限内履行了合同义务，提供了物业服务，但魏小蓉未缴纳物业服务费，已经构成违约，因魏小蓉现有证据不足以证明其免除违约责任的事由，故其应当承担相应的违约责任，一审法院认为合同约定的违约金标准过高，根据欠费时间和金额，调整为按每日万分之五标准计算并无不当，本院予以确认。二、和协物业是否应当向魏小蓉支付额外停车费用以及将小区停车和广告收入交付业主。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”之规定，魏小蓉主张和协物业应当向其支付额外停车费用以及将停车和广告收入交付业主的上诉请求，属于增加独立的诉讼请求，因超出一审法院审理范围，且和协公司不同意调解，故本院不予处理，魏小蓉可另行起诉。综上所述，上诉人魏小蓉上诉请求不能成立，应予驳回；一审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由魏小蓉负担。本判决为终审判决。审判长  王卫红审判员  姚 兰审判员  吴 爽二〇一七年三月二十日书记员  罗 刚