辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丹民一终字第00136号
上诉人（原审原告）：张X，女。
委托代理人：张娜，辽宁远方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安XX，男。
被上诉人（原审被告）：孙X，女。
第三人：孙＊，女。
上诉人张X与被上诉人安XX、被上诉人孙X、第三人孙＊房屋买卖合同纠纷一案，凤城市人民法院于2014年12月3日作出（2014）凤民初字第02385号民事判决，上诉人不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月17日公开开庭审理了本案。上诉人张X的委托代理人张娜，第三人孙＊到庭参加诉讼。被上诉人安XX、孙X经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审原告张X一审诉称，被告将坐落于凤城市凤凰城区天正开发天龙小区3号楼509室房屋卖给原告，被告夫妻在买卖合同上签字，合同约定2013年12月8日前将房屋交给原告并办理过户手续，被告至今没能交出房屋，为保证原告的合法利益不受损失，故诉至法院请求判令房屋买卖合同有效，被告将房屋交付原告并协助办理过户手续。被告安XX、孙X将房屋卖给原告时，明知房屋产权有问题，属欺诈行为，损害了原告的合法权益，此合同如果经过法院确认无效或解除，原告请求法院判令两被告赔偿原告因违约应承担的违约金3万元，两被告收到的房款30万元，从收到此款之日起，按照中国人民银行同期贷款利率记付利息。
原审被告安XX、孙X一审未到庭，也未提交答辩状。
第三人孙＊一审述称，原、被告的房屋买卖合同，孙＊认为不成立，原因是这个房子是孙＊和安XX共同财产。孙＊与安XX离婚后，由于安XX厂子经营不善，一再向孙＊儿子提出借款，还让孙＊儿子担保，在离婚时候口头说过这个房子协议给孩子，但安XX说没有钱，后来安XX自己写了一个协议把房子卖给儿子，同时安XX打了一个收据。孙＊认为这个房子卖给原告是无效的，房子应该归孙＊儿子所有。
原审法院经审理查明，2013年10月16日被告安XX、孙X（甲方）与原告张X（乙方）签订一份二手房买卖合同，双方约定：“1、甲方承诺并保证：拥有坐落于凤凰城区天正开发天龙小区3﹟509号，建筑面积122.32平方米，名头安XX，凤房权证凤凰城区字第081201**号房屋的所有权，该项所有权是完整的，不存在共有权、抵押权、承租权等权利瑕疵或负担。2、甲方自愿转让的房屋坐落于凤凰城区天正开发天龙小区3﹟509号，建筑面积122.32平方米，房证号第08120107号，房屋内现有装修及物品全部随房屋转让并不再另外计价。标的物全部计价叁拾万元整，本合同履行过程中产生的税费由甲方承担。本合同签订后当日内，乙方向甲方支付房款叁拾万元整。甲方可以继续使用，甲方每月按乙方交房款的2%交租金，在2013年12月8日前将此房交给乙方。如到期不能迁出，且逾期十天以上者，应当向乙方支付全部房款本金10%的违约金，逾期一个月，乙方将收回此房屋。因甲方违反本合同所有权瑕疵担保责任而导致乙方主动或被动参与诉讼等争议解决程序，甲方须承担乙方由此产生的全部损失并承担违约责任”。原告于签订合同的当天通过网银转给被告安XX30万元。
被告安XX与孙X于2012年登记结婚，安XX系再婚，其与第三人孙＊于1990年登记结婚，又于2007年10月解除了婚姻关系。1999年9月8日被告安XX以115592.40元的价格从凤城市天正房地产开发公司购买了一处建筑面积为122.32平方米的房屋，而安XX与孙＊在离婚时未对此房屋作出处分。2008年安XX在房屋管理部门办理了该房屋的房屋产权证，证号为凤房权证凤凰城区字第081201**号，房屋所有权人为安XX，房屋坐落在凤凰城区天正开发天龙小区3号楼509号。
原审法院认为，被告安XX、孙X将登记在安XX名下的房屋卖给原告张X，张X按约定支付了30万元房款，双方意思表示真实，已达成买卖房屋的合意，所签订的房屋买卖合同合法有效。通过庭审第三人孙＊提供的证据可以认定该房屋是安XX在1999年出资购买的，即在安XX与孙＊婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，两人有共同的处分权。后两人虽解除了婚姻关系，但此财产并未分割仍处于共有状态。现孙＊明确表示不同意将房屋卖给原告，致使安XX、孙X无权处分的房屋所有权不能发生转移，根据《中华人民共和国物权法》规定的原则所有权转移是物权变动的最终结果，并通过物权公示方能产生法律效力，故对原告提出的解除房屋买卖合同被告返还购房款并赔偿损失的诉讼请求应当予以支持。原告在购房时并不知晓此房屋属于安XX与孙＊共有，安XX、孙X个人无处分权，房屋产权证也是2008年办理的，且原告已全额支付了房款，其主观上无过错应为善意。而两被告在订立合同之初就故意隐瞒了上述事实，主观上为恶意，对由于其违约行为造成原告的损失应承担赔偿责任。关于赔偿的数额，原、被告在合同中约定的违约金为全部房款的10%即3万元，而被告未提供相关证据证明此约定的违约金过分高于造成的损失，故对此请求予以照准。原、被告之间的买卖合同解除后，被告所收取的房款30万元及所产生的法定慈息也应一并返还给原告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款第五项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告张X与被告安XX、孙X于2013年10月16日所签订的房屋买卖合同；二、被告安XX、孙X于本判决生效后30日内返还给原告张X房款30万元及利息（利息从2013年10月16日起至欠款付清时止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、被告安XX、孙X于本判决生效后30日内赔偿原告张X违约金3万元。一审案件受理费5900元，财产保全费2020元，合计7920元由被告安XX、孙X负担。
上诉人张X二审诉称，1、涉案房屋不是安XX与孙＊的共同财产；2、涉案房屋不是安XX与孙＊的共同财产，也不归其子安晨晔所有；3、涉案房屋归属安XX所有，安XX与上诉人签订的房屋买卖合同合法有效。请求1、撤销原审判决，依法改判；2、确认张X与安XX、孙X于2013年10月16日签订的买卖合同有效，判令安XX、孙X协助办理产权过户手续。
被上诉人安XX、孙X二审未到庭，也未提交答辩状。
第三人孙＊二审述称，信合小区的房屋与本案无关，信合小区的房屋不是孙＊的，是孙＊单位盖房子给职工搞福利，孙＊一天没住，孙＊只是转手让给别人了，之所以房子写在孙＊的名下，是因为单位的房子不让写在别人的名下。涉案房屋的房照是安XX自己擅自改的，该房屋是孙＊与安XX婚姻存续期间购买的，属于夫妻共同财产。孙＊经营酒店的盈利存给了儿子20万元，3万元是过年别人给的钱，因为安XX不能拿出23万元，所以孙＊让安XX写一份房屋买卖契约，孙＊认为原审法院判决房屋归安晨晔是正确的。
二审中，上诉人张X提供新证据。证据1、（2007）凤民二初字第02010号调解笔录，证明安XX与孙＊对所有共同财产达成协议，离婚后安XX将涉案房屋办理了属于自己财产的房屋所有权证，离婚6年孙＊没有提出异议，涉案房屋不是安晨晔的；证据2、（2014）凤民初字第02699号判决书，证明涉案房屋不是安晨晔的。
第三人孙＊质证意见，对调解笔录无异议，孙＊与安XX2007年离婚时，双方达成协议将涉案房屋给了儿子安晨晔，但没有形成书面协议。（2014）凤民初字第02699号判决书是真实的，已对该判决提起上诉，该判决未生效。
本院认证意见，证据1调解笔录已经孙＊签字，本院予以采信；证据2判决书，安晨晔已提起上诉，本院暂不予认定。
第三人孙＊未向本院提供新证。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，被上诉人安XX与第三人孙＊于1990年登记结婚，婚生一子安晨晔，安XX与孙＊于2007年10月经法院调解离婚。离婚协议内容为解除婚姻关系；婚生子随父亲生活；凤城市恒泰铸造有限公司的产权及债务归安XX所有、丹东金韵大酒店的产权及债务归孙＊所有。在安XX与孙＊婚姻存续期间，于1999年9月购买涉案房屋，安XX与孙＊在离婚协议中未约定该房屋的归属。安XX与孙＊离婚后，2008年安XX办理了涉案房屋的独一所有权人的私有产权证书。2012年8月安XX与被上诉人孙X办理结婚登记。2013年10月，张X与安XX、孙X签订涉案房屋买卖合同，张X已给付全额购房款，安XX已向张X出示安XX与孙X的结婚证，安XX已向张X交付涉案房屋的所有权证、房门钥匙、水电等交费凭证；同时约定违约条款及预留两个月的房屋腾空期限，在涉案房屋两个月的腾空期限双方形成新的房屋租赁关系。现安XX查无音讯，上诉人即原审原告张X提起诉讼，请求人民法院确认张X与安XX、孙X签订涉案房屋买卖合同有效并协助办理涉案房屋的更名手续。在原审诉讼中，孙＊申请参加诉讼述称涉案房屋在其与安XX离婚时已经约定留给婚生子安晨晔，并出示2009年3月安XX与安晨晔签订的涉案房屋买卖合同及收款收据（无时间），涉案房屋应归安晨晔所有。因孙＊未向法院提供已将涉案房屋赠与安晨晔的证据，该抗辩观点不予采信，且该房屋买卖合同发生在父子之间，安XX未出庭对此予以说明，也未办理涉案房屋的更名手续，本院对父子之间的房屋买卖合同暂不予采信。孙＊述称涉案房屋为安XX和孙＊夫妻婚姻关系存续期间所购买，应为夫妻共同财产，安XX不享有对涉案房屋的处分权，张X与安XX、孙X签订涉案房屋买卖合同应为无效。孙＊离婚时无证据证明涉案房屋业已分割，作为家庭唯一房产应予分割，在安XX住居期间孙＊未提出分割的主张，安晨晔随父居住期间，安XX对涉案房屋作出处分，孙＊应当知晓。安XX私自办理涉案房屋归其独有的房屋所有权证，孙＊存在怠于谨慎注意的义务。
原审对安XX、孙X将登记在安XX名下的涉案房屋出卖给张X，确认为双方表示真实，已经达成房屋买卖合意，所签订的房屋买卖合同合法有效并无不当。本院认为关于张X与安XX、孙X签订的房屋买卖合同的效力一节，因孙＊对安XX的签字未提出异议，张X已交付全额购房款，安XX已向张X出示安XX与孙X的结婚证书、安XX已交付房屋所有权凭证、房门钥匙及水电等交费凭证，在本案现有证据状态下，符合房屋买卖的交易习惯，双方已形成房屋买卖合同法律关系。综合考量本案的证据状况，认定张X与安XX、孙X所签订的房屋买卖合同系买卖双方当事人的真实意思表示，无违反行政法规、法律的禁止性规定，该合同有效。原审认定房屋买卖合同有效，在无当事人约定和法定解除合同条件的情形下，判令解除房屋买卖合同欠妥，应予纠正。鉴于本案的实际情况，对上诉人主张涉案房屋买卖合同有效的请求予以支持。原判决认定事实清楚，适用法律欠妥，予以纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销凤城市人民法院（2014）凤民初字第02385号民事判决；
二、上诉人张X与被上诉人安XX、被上诉人孙X于2013年10月16日所签订的房屋买卖合同有效。
一审案件受理费5900元，财产保全费2020元，合计7920元由被上诉人安XX负担；二审案件受理费5900元，由被上诉人安XX负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 时 磊
审 判 员 任 飞
代理审判员 房春堂
二〇一五年六月十八日
书 记 员 王海鹰