上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第44450号
原告孙琼雷。
委托代理人冯亚伟，上海明伦律师事务所律师。
委托代理人覃向都，上海明伦律师事务所律师。
被告单荣勐。
委托代理人杨荣强，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告吴莹。
原告孙琼雷与被告单荣勐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月10日立案受理后，依法适用简易程序。案件审理中，经原告孙琼雷的申请，依法追加吴莹作为本案的被告参加诉讼。本院于2014年1月20日公开开庭进行了审理。原告孙琼雷及其委托代理人冯亚伟、被告单荣勐的委托代理人杨荣强及被告吴莹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告孙琼雷诉称，其与被告单荣勐是通过被告单荣勐在网上挂贴售房相识，被告单荣勐欲出售上海市浦东新区竹柏路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下统称系争房屋），起初原告看房后，担心房屋受到政策交易限制，并未想要购买，但被告单荣勐又找到原告，表示其家庭压力大，需要把系争房屋出售改善家庭生活。原告考虑后表示愿意购买。被告单荣勐当即表示只要原告购买，能配合原告做的其都能做。鉴于被告单荣勐要先从房产公司处将系争房屋购得，再出售给原告，但其又并无资金购买系争房屋，由此双方先以借款的形式由单荣勐借款，以被告单荣勐名义购房后，原告再从被告单荣勐处购房。当时在被告单荣勐陪同下，双方共同去售楼处，就系争房屋所有产生的费用均由原告支付，除此外还约定支付被告单荣勐的好处费，由此协商构成了原告以人民币52万元（以下币种相同）的价格购买系争房屋。随后被告单荣勐与开发商直接就系争房屋签署买卖合同，原告与被告单荣勐于2009年11月1日签署《借款协议》，2009年12月1日签署《补充协议》。就出售系争房屋一事，原告询问被告单荣勐，其妻子是否知晓，对此被告单荣勐表示妻子吴莹对此知道，随后为此还由两被告共同向原告出具了承诺书。2011年7月，系争房屋的权利核准登记至被告单荣勐名下，鉴于系争房屋当时受政策限制，尚未能办理过户交易。但至2013年4月，原告发现系争房屋被法院司法查封，直接影响到原告实现合同目的。原告认为，买卖系争房屋是原、被告双方的真实意思表示，被告的行为有违诚信，造成原告的损害，为维护原告合法权益，原告提起诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《借款协议》、《补充协议》；2、判令两被告向原告孙琼雷返还购房款52万元；3、判令两被告支付原告孙琼雷违约金30万元。
被告单荣勐辩称，原告与被告单荣勐之间不是房屋买卖纠纷也不是借款纠纷，而是借名购房合同纠纷，实质的法律关系是委托代理的法律关系。事实是原告以被告名义购买系争房屋，就系争房屋的购房款是由原告直接支付给开发商的，被告单荣勐向原告孙琼雷出具《借款协议》和《补充协议》都是确保借名购房的顺利进行，双方并无实质性的借款。由此也不存在相关的违约金。两被告原为夫妻关系，2012年11月两被告解除婚姻关系。就原告与被告单荣勐签署相关协议，被告吴莹是不知晓的，此事也与吴莹无关。由于原告担心被告吴莹不配合办理过户，由此两被告向原告亲笔书写承诺书一份，签署承诺书时，也与被告吴莹明确说过系借名购房关系。就《借款协议》中的52万元是由40万元左右的房款、税费、还有给被告的好处费等所有费用加起来构成的，但实际并不足52万元，被告单荣勐实际仅从原告处收到6.50万元的好处费，其他款项没有收到过，房款是原告直接支付给开发商的。对于《借款协议》和《补充协议》不存在解除，应认定为无效。如果系争房屋不被法院查封，被告肯定是要配合原告孙琼雷办理过户手续的，现房屋被查封，原告应该基于确权进行诉讼。房屋被其他法院司法查封的原因是基于被告单荣勐与他人的借贷纠纷，因系争房屋登记在被告单荣勐名下，故进行了查封。如果原告不要系争房屋了，被告不同意，被告从未购买系争房屋，原、被告之间不存在房屋买卖，房款不应由被告返还，被告只确认收到好处费6.50万元。就违约金30万元因双方不存在买卖，被告也不认可，且违约金明显过高，被告单荣勐在其中不存有任何过错。
被告吴莹辩称，原告与被告单荣勐签署《借款协议》和《补充协议》，被告吴莹均不知情，也不知道被告单荣勐将系争房屋的购买权转让给原告。系争房屋为被告单荣勐工作的学校出售，价位很便宜，因被告吴莹认为家中经济条件不好，无力购买系争房屋，提出让被告单荣勐放弃，但被告单荣勐不甘心，有天带着原告到家里来，表示他们双方私下已经交易完了，并出具一份承诺书让被告吴莹签名，虽然被告吴莹因前夫单荣勐的隐瞒很气愤，但事已至此，故就在承诺书上签了字。当时被告单荣勐仅跟被告吴莹说过，房屋会有2万元的好处费，但要过户后才能拿到。关于被告单荣勐收取6.50万元好处费之事，是诉讼后原告在电话中告诉被告吴莹的。2012年11月，两被告协议离婚，双方对共同所有的位于本市浦东新区东波路房屋进行了分割，考虑到系争房屋是原告出资购买，今后要过户给原告的，关于系争房屋没有在离婚协议中分割。现被告单荣勐在外欠款，他人通过向法院申请将本市浦东新区东波路房屋和系争房屋进行了查封。现原告提出解除《借款协议》和《补充协议》，因双方不存在借款关系，因而为无效。就系争房屋被告没有做过任何形式的处分，被告吴莹不存在违约，查封纯属意外，就房款52万元的事情，被告吴莹不知道，要求原告提供付款凭证。关于违约金30万元吴莹也不知情，协议被告吴莹没有签过字，不予认可。
经审理查明，2009年11月1日，原告孙琼雷作为甲方与被告单荣勐作为乙方签署《借款协议》一份，约定，乙方向甲方借款51万元；乙方以本人名下的系争房屋作为借款担保，若乙方未能于2009年11月30日前归还欠款，乙方同意系争房屋的权利归甲方所有，无论系争房屋是否可以立刻交易；乙方以系争房屋抵偿甲方欠款时，甲方不得拒绝，并放弃对利息的约定，系争房屋价值与协议欠款价值相等；乙方将系争房屋抵偿给甲方所产生的相关费用由甲方承担，乙方无条件配合甲方办理与此相关的一切手续；……。当日，被告单荣勐向原告孙琼雷出具借条一张，表示借到原告孙琼雷52万元，定于2009年12月1日前归还。之后，被告单荣勐陪同原告孙琼雷至开发商上海临港新城投资建设有限公司处，由原告代为支付了系争房屋的房款392，739.25元，缴纳系争房屋契税5，891.09元，代办费用345元，上海市商品住宅维修基金2138.56元，房屋的装修款57，799元，系争房屋入户分时电表装置费100元等所需的一切费用。2009年12月1日，原告与被告单荣勐又行签署《补充协议》一份，表示被告单荣勐未能于2009年11月30日归还原告51万元借款，双方签署补充协议，一致同意将系争房屋的权利归属原告所有，原告放弃对约定利息的执行；双方对系争房屋在五年内不能过户的国家规定完全知道并充分接受，约定在国家政策允许过户时办理相关手续，被告单荣勐不得对系争房屋做任何形式的处分，包括但不限于抵押、质押、典当、出租、出售，否则视为被告违约；被告违约赔偿原告30万元并按1.95%每月支付利息，起息日为2009年11月1日；原告违约，赔偿被告30万元；……。2009年12月12日，由被告单荣勐与吴莹共同向原告出具《承诺书》一份，表示2009年11月5日以单荣勐名义购买的系争房屋，实际购买人为原告，因房屋受国家五年内不能过户交易的政策限制，故双方约定在政策允许的范围内办理各项手续，被告承诺对该房产不做任何处分，并将无条件协助原告办理有关房屋的相关法律手续。2010年7月，系争房屋的权利核准登记至被告单荣勐名下，并注明配套商品房，从2010年7月27日起五年内不得转让、出租。系争房屋由原告孙琼雷直接至开发商处办理交接领取钥匙。除原告代为支付系争房屋上述费用外，还另行向被告单荣勐支付了相关款项，被告单荣勐对此确认收到原告支付的6.50万元，原告表示支付7万元，就此款项的支付，被告单荣勐并未另行出具收条。原、被告双方庭审中共同确认，双方实质不存在借贷关系。2013年4月25日，系争房屋因被告单荣勐借贷纠纷，被山东省沂南县人民法院司法查封，限制预计结束日期为2015年4月25日。因原告认为不能实现系争房屋产权过户的合同目的，故2013年12月，诉诸法院，诉如所请。
另查，被告单荣勐与被告吴莹于2001年4月登记结婚，2012年11月共同向上海市杨浦区民政局申请登记离婚，就办理离婚时对子女抚养及财产分割达成协议，双方对共同所有的本市浦东新区东波路房屋进行了分割，但未涉本案系争房屋。双方就52万元的形成，原告表示为系争房屋所代付的所有款项加上给被告单荣勐的7万元，总额已超过52万元，双方当时即确定房款即为52万元；被告表示52万元是相关款项尚未实际发生时，双方根据可能发生的钱款进行估算得来，包括房款、税费、6.50万元等费用。根据合同履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，就原告另行支付被告单荣勐款项金额问题，因原告并未能够提供支付收据，由此本院确认被告单荣勐收到的款项金额为6.50万元。另外，庭审中被告单荣勐代理人虽不确认系争房屋购买时所产生的装修费用，但根据被告单荣勐之前自行到院的陈述“孙琼雷以其名义向相关部门缴纳了房屋的税收、房款等其他的所有费用”，“我们没有细算过账，因为房屋肯定是要给他（原告）的，具体发票等都在原告处，具体金额我不知道，房价是30多万，还有装修费等，加上给我的6.50万元好处费等，50万不到吧”，说明双方共同认可在协商时，就相关款项的构成包含了支付给开发商的房款、税费、装修费、给付被告单荣勐的钱款等，且上述钱款已经实际发生并由原告给付，这与原告已行支付52万元款项的表述，予以吻合，本院对此确认。
以上事实，由《借款协议》、借条、《补充协议》、《承诺书》、销售不动产统一发票、契税及代办费收据、契税缴款书、分时电表装置费、上海市商品住宅维修基金收款凭证、建筑业统一发票、上海市房地产登记簿、结婚登记材料、离婚证及协议离婚材料等及当事人陈述在案佐证。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告与被告单荣勐虽签署《借款协议》，但原、被告双方一致确认，双方并不存在实质的借贷关系，结合之后《补充协议》及两被告出具的《承诺书》的内容，双方是就系争房屋的购买建立了相关的法律关系。被告单荣勐提出双方之间实质为借名购房合同，实质系委托代理关系，对此本院认为，虽被告单荣勐在购买系争房屋时所产生的款项均由原告代为支付，但除此外原告还向被告单荣勐就系争房屋另行支付了一部分钱款，双方就系争房屋所协商的52万元也是以上述款项为基础，达成的一致意见，从被告单荣勐向本院的书面陈述“想在售卖中适当抬高价格并以此获得利润”，可以判断，双方的行为并非系被告单荣勐所陈述的借名购房或委托代理关系，被告在此关系中，获得了其所认可的房屋对价，双方所建立的应为房屋买卖关系。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽就相关协议由原告与被告单荣勐签署，但根据两被告共同向原告出具的《承诺书》以及两被告在缔约时系夫妻关系存续及共同生活期间，说明被告吴莹对于系争房屋的买卖当且应当知晓，由此认为买卖是原、被告共同的真实意思表示，合同应属合法有效。根据双方共同协议的房屋对价，根据原告所提供的相关支付凭证，其实际支付已经超出了该款项，被告单荣勐虽在签订《借款协议》时就出具收到52万元款项的收条，但结合在之后双方给付中并未再另行出具相应的收据，在本案诉讼前，被告也从未此出具的收条的内容提出质疑下，由此本院确认原告已经履行其支付52万元对价义务。同时。系争房屋也交付原告使用。根据当前的政策规定，系争房屋已符合上市交易条件，被告应当依照双方约定，协助原告办理系争房屋的过户手续，但鉴于房屋因被告单荣勐与他人借贷纠纷，被其他法院司法查封，致使原告目前不能实现其购买房屋的合同目的，由此原告现选择要求解除双方就系争房屋的买卖关系，于法有据，本院予以支持。双方的买卖关系解除后，原告要求两被告共同返还支付的款项52万元，符合事实及法律规定，本院予以支持。另外，原告要求两被告依照合同约定承担30万元的违约金，被告提出该违约金过高的意见，本院认为，违约金的金额是否过高应根据合同实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，并以被告违约给原告造成实际损失为基础，现原告因被告的原因致使不能实现相关合同目的，也使其丧失在同一时间同一地段相同类型房屋以同样价格购买的时机，同时该违约金也是基于双方当事人当时对今后履行与否风险预计评估下作出的约定，由此本院并不认为该约定明显过高，故被告的抗辩意见，本院不予采纳。至于买卖合同解除后，对被告已行向原告交付的房屋，原告同意在本案处理相关解除事宜的同时，对系争房屋予以返还，并不无可，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：
一、确认原告孙琼雷与被告单荣勐就上海市浦东新区竹柏路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《借款协议》及《补充协议》解除；
二、被告单荣勐、吴莹应于本判决生效之日起十日内返还原告孙琼雷52万元；
三、被告单荣勐、吴莹应于本判决生效之日起十日内支付原告孙琼雷违约金30万元；
四、原告孙琼雷应于本判决生效之日起三十日内向被告单荣勐、吴莹返还上海市浦东新区竹柏路XXX弄XXX号XXX室房屋。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12，000元，减半收取计6，000元，由被告单荣勐、吴莹共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 盈
二〇一四年三月二十六日
书 记 员 李黎黎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。