陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榆民初字第04681号
原告姬某
被告闫某某
被告闫某
原告姬某与被告闫某某�闫某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理后，依法适用简易程序由审判员蔡伦独任审判，于2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告姬某、被告闫某某、闫某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告姬某诉称：2012年6月15日，原告与二被告签订《商品房租赁合同》一份，由原告将自己所有的位于陕西省榆林市榆阳区鱼河镇12号面积约70平米的房屋租赁给二被告。合同约定，租赁期限为五年，自2012年6月15日至2017年6月15日止，转让费合计120000元，租赁费每年30000元。第一年租金及转让费分两次付清，首次支付80000元，本年剩余租金及转让费年底付清。之后每年租金在上年租金到期后续付当年租金。合同签订后，二被告依约向原告支付转让费80000元，2012年12月份，原告向二被告催收租赁费时，二被告找各种理由搪塞原告。之后，二被告将租赁房屋内的桌�变卖，将租赁房屋锁住，拖欠原告的剩余转让费40000元，租赁费暂计90000元，合计130000元至今未付。根据合同约定，二被告已构成违约，应向原告支付租赁费30%的违约金即27000元。同时，原告有权单方面解除合同。原告涉诉法院，请求：1、依法确认原被告签订的《商品房租赁合同》合法有效，并依法予以解除；2、依法判令二被告立即腾房；3、依法判令二被告立即支付原告转让费40000元及从2012年6月15日起至实际腾房之日止的租赁费，截至起诉时暂计90000元；4、依法判令二被告支付违约金27000元；5、本案诉讼费用由二被告承担。
原告姬某向法庭提供商品房租赁合同一份，用于证明原、被告双方于2012年6月15日签订了商品房租赁合同以及约定被告向原告支付转让费120000元，租赁期限5年，每年租赁费30000元的事实。
被告闫某某、闫某辩称：1、双方于2012年6月15日签订《房�租赁合同》，其中前半个月免收租赁费，正式从2012年6月30日起开始计算租赁费。当合同履行至2012年年底，由于市场客观条件所限，二被告的收入连租赁费都不够，于是和原告通过协商，并达成口头协议，二被告租赁原告房屋截止时间为2013年6月30日，二被告将屋内物品搬离，并向原告腾出房屋，双方之间解除租赁合同关系，故在本案中，二被告不存在拖欠原告房屋租赁费的事实；2、签订合同时，原告并没有向二被告提供其房屋产权证据及手续，且租赁标的的房屋仅限于居住，原告与二被告签订该合同，违反了法律规定，故该合同属于无效的合同；3、原告向二被告出租的房屋系原告自己所有的房屋，但原告在签订合同时，利用格式合同欺骗二被告，并向二被告收取没有任何法律依据的房屋转让费120000元，依法应确认为无效；4、关于原告诉请的违约金，因本案中签�的合同系原告单方提供及格式性合同，且在签订合同时，原告并未向二被告履行明确的提醒和说明，因此，对于合同中的违约金条款，对二被告不产生法律约束力，故请求依法驳回原告该项诉请。被告闫某某、闫某未向法庭提供证据。
二被告对原告所提供的证据真实性无异议，证明目的有异议，认为该房屋系原告自己所有，原告无权利向二被告收取120000元转让费。且合同签订后，二被告已向原告支付了80000元租赁费。
本院对原告提供的证据作如下认证：原告姬某提供的商品房租赁合同能够证明原、被告双方于2012年6月15日签订了商品房租赁合同以及约定被告向原告支付转让费120000元，租赁期限5年，每年租赁费30000元的事实，故依法予以认定。
根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下案件事实：
2012年6月15日，原告姬某（甲方）与被告闫某某、闫某（乙方）签订商品房租赁合同一份，约定：“一、甲方将自己所有的商品房出租给乙方，甲方的商品房位于陕西省榆林市榆阳区鱼河镇12号，两层建筑面积约70平方米（一层50平方米、二层20平方米），以本房屋产权的实际面积为准。三、租赁期限为五年，即从2012年6月15日起至2017年6月15日止（要求前三年房租不变，后两年根据当地租金趋势而定）。1、共同协商决定后，甲方将此商品房转交给乙方用作商业性的经营场所，则乙方向甲方支付转让费壹拾贰万元（120000）整。四、租金交纳方式：乙方每年向甲方支付租金为30000元，第一年租金及转让费分两次付清，首次支付人民币80000元（交款日期为乙方经营场所开业前付清），本年剩余租金及转让费年底付清。（甲方应给予乙方装修期限为15天，此期间不产生租金，租金产生时以实际开业日为准）。剩余每年租金在上一年�金到期后续付当年租金。八、合同的解除乙方有下列情形之一的甲方有单方解除本合同的权利，并可要求乙方承担违约责任或赔偿损失。乙方拖欠租金长期不予支付的；九、违约责任在履行过程中，任何一方违约，则向守约方支付租金的30%作为违约金”。合同签订后，原告依约交付了房屋，二被告进行经营，并依约向原告支付80000元，2012年年底，原告向二被告催收本年剩余租金及转让费时，二被告以市场不好，无法继续经营为由，未向原告支付剩余租金及转让费。原告多次向被告催要未果后，涉诉法院，提出前述诉讼请求。
本院认为：原告姬某与被告闫某某、闫某签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的禁止性、强制性规定，依法确认为有效合同。双方应当严格按约履行自己的义务，否则即构成违�，依法应承担相应的违约责任。合同签订后，原告姬某依约将租赁物交付给二被告使用，已履行了自己的义务。二被告在约定期限内未支付下剩转让费及租金，同时将租赁房屋空锁至今，不履行合同义务，致原告合同权利不能实现，原告要求依法解除该合同并立即腾房和支付下剩转让费40000元的诉讼请求，符合法律规定，依法应予以支持；原告主张二被告支付从2012年6月15日起至实际腾出房屋之日止的租赁费，本院认为，二被告在2012年年底未按约定支付到期租金，且在租赁满一年，亦未将次年租金续付的情况下，原告应当及时主张相应权利，不应继续扩大损失，故本院依租赁满一年后酌情6个月期限作为合理宽限期，支持原告租金损失，对其人为扩大损失部分本院依法不予支持。原告姬某要求二被告支付违约金27000元的主张，根据合同约定违约金应为年租金的30%，依据双方约定二被告应向原告支付违约金9000元。庭审中，二被告持其二人曾于2012年年底与原告达成口头协议，即二被告租赁原告房屋至2013年6月30日为止，后二被告依约将房屋内物品腾出并向原告腾交房屋，自此双方解除租赁关系的辩称意见，因原告并不认可且二被告未提供相应证据证明，本院不予采信；二被告所持双方签订的租赁合同违反了法律的强制性规定，应当依法认定无效的辩称意见，因该合同所涉房屋在当地与相邻房屋均系临街房屋，在当地均用于门市经营，且该房屋的性质并未影响二被告的正常经营，故对二被告的辩称意见不予采信；二被告所持与原告在签订合同时转让费系原告欺诈所签，不符合双方的合意及商业惯例，应依法确认无效的辩称意见，因合同系双方当事人遵循公平自愿原则，依据租赁物自身特征签订，二被告无证据证明合同存在欺骗行为�其辩称无事实及法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、九十四条、九十七条第（二）项、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百二十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告姬某与被告闫某某、闫某所签订的《商品房租赁合同》有效，依法予以解除。
二、本判决生效后三日内，被告闫某某、闫某应将所租赁房屋内物品腾出并将房屋交付于原告管产。
三、本判决生效后七日内，由被告闫某某、闫某向原告姬某支付剩余转让费40000元、租赁费45000元以及违约金9000元，共计人民币94000元。
四、驳回原告姬某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二�五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1820元，由原告姬某承担710元，被告闫某某、闫某承担1100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
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审判员 蔡伦
二〇一五年九月十三日
书记员 马宁