广西壮族自治区桂林市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）桂03执异11号
案外人：邓三元，男，1953年12月5日生，汉族，住桂林市秀峰区。
委托诉讼代理人：文建德，广西中远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龙晓林，桂林市联合物业员工，系邓三元同事�
申请执行人:唐定文，男，1977年9月25日生，汉族，个体工商户，住广西桂林市七星区。
被执行人：桂林科赛投资发展有限公司，住所地:广西壮族自治区桂林市七星区铁山路8号漓东科技新城铁山工业园。
法定代表人：江喜科，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：廖燕萍（同为被执行人苏州科赛投资有限发展集团有限公司、苏州科赛睦邻坊投资发展有限公司、江喜科、江赛委托诉讼代理人），住址：广西桂林市象山区。
委托诉讼代理人：黄凌锋（同为被执行人苏州科赛投资有限发展集团有限公司、苏州科赛睦邻坊投资发展有限公司、江喜科、江赛委托诉讼代理人），住址：广西桂林市秀峰�。
被执行人：苏州科赛投资发展集团有限公司，住所地江苏省苏州市高新区滨河路258号。
法定代表人：江喜科，该公司董事长。
被执行人：苏州科赛睦邻坊投资发展有限公司，住所地:江苏省苏州市吴中经济开发区南湖路100号1栋。
法定代表人：江喜科，该公司董事长。
被执行人：江赛，男，1978年5月20日生，汉族，桂林高星置业有限公司法定代表人，住上海市杨浦区。
被执行人：江喜科，男，1953年1月24日生，汉族，苏州科赛投资发展集团有限公司执行董事，住江苏省苏州市吴中区。
被执行人(担保人):桂林科创置业有限公司，住所地：桂林市七星区铁山路8号漓东科技新城铁山工业园。
法定代表人：江赛，该公司经理。
委托诉讼代理人：黄凌锋，住址：广西桂林市秀峰区。
申请执行人唐定文与被执行人桂林科赛投资发展有限公司、苏州科赛投资发展集团有限公司、苏州科赛睦邻坊投资发展有限公司、江赛、江喜科民间借贷纠纷一案，本院于2015年5月8日作出的(2015)桂市民四初字第4号民事调解书已经发生法律效力，申请执行人唐定文向本院申请强制执行。在执行过程中，双方于2017年1月20日达成执行和解协议，约定五被执行人应当于2017年3月1日之前归还全部借款，并由第三人桂林科创置业有限公司（以下简称“科创置业公司”）提供连带担保责任。本院于2017年1月24日作出(2016)桂03执64号执行裁定书，裁定终结本案本次执行程序。因五被执行人及担保人科创置业公司均未按执行和解协议确定的内容履行义务，申请执行人唐唐定文向本院申请恢复原生效法律文书的执行，本院于2017年10月23日立(2017)桂03执恢11号执行案件，依法予以执行。在执行过程中，于2017年10月23日作出（2017）桂03执恢11号执行裁定，裁定：“查封桂林科创置业有限公司所有的位于桂林市桂磨路英才科技园内的30个商铺，分别是2号楼1-9号商铺，5号楼1-11号商铺，9号楼1-10号商铺（具体信息详见附表）”。案外人邓三元不服该裁定，向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行公开审查，并进行公开听证，异议人邓三元及其委托诉讼代理人文建德、龙晓林、申请执行人唐定文、被执行人桂林科赛投资发展有限公司�托诉讼代理人黄凌锋、廖燕萍（二人同为被执行人苏州科赛投资有限发展集团有限公司、苏州科赛睦邻坊投资发展有限公司、江喜科、江赛委托诉讼代理人）、被执行人科创置业公司委托诉讼代理人黄凌锋到庭参加听证，本案现已审查终结。
案外人提出异议称，一、申请人是被查封的商铺实际所有人。2014年3月27日，陈建平就向科创置业公司购买了位于桂林高新区英才科技园路A-2地块2号楼一层1至9号商铺、5号楼一层1至11号商铺和9号楼一层1至10号商铺。因陈建平不能偿还申请人1000万元的借款本金和利息，在科创置业公司将这些商铺交付给陈建平时，陈建平便将这些商铺交付给申请人抵债。申请人将这些商铺进行了改造装修并对外出租至今三年多了，申请人已是被查封商铺的实际所有人，科创置业公司不是被查封商铺所有人。依据�最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”贵院应撤销(2017)桂03执恢11号执行裁定书第二项，解除对科创置业公司位于桂林高新区英才科技园路A-2地块2号楼一层1至9号商铺、5号楼一层至11号商铺和9号楼一层1至10号商铺的查封。二、没有登记备案不是申请人的过错。科创置业公司出售的涉案商铺由于规划用地是住宅，因此，商铺买卖合同在房管部门至今无法备案，也不能办理过户手续。申请人为维护自己的合法权益，欲通过案件判决执行使该商铺所有权转移进一步合法化。桂林市七星区人民法院根据申请人的申请作出了民事裁定，查封了陈建平名下位于桂林市七星区英才科技园A-2地块商住小区2号楼一层1号至9号商铺、5号楼一层1号至11号商铺、9号楼一层1号至10号商铺，共计1238㎡。三、科创置业公司不是唐定文案的被执行人。贵院受理的申请执行人唐定文诉被执行人桂林科赛投资发展有限公司等民间借贷案即(2015)桂市民初字第4号，科创置业公司不是案件当事人，更不是被执行人，贵院查封科创置业公司名下财产没有法律依据，何况被查封的商铺已不是科创置业公司的财产。四、申请执行人唐定文与科创置业公司、陈建平恶意串通，损害申请人的合法权益。申请执行人唐定文与陈建平是桂林方首房地产开发有限公司的股东，该公司注册资本1000万元，双方各占49%和51%的股权，而且双方还是桂林金建融资性担保有限公司股东，该公司注册资本3000万元，双方各占20%和80%股权。申请执行人唐定文与陈建平双方间存在着利害关系。由于陈建平认为商铺抵债价格太低，要求反悔，申请人并没有答应。于是其便与申请执行人唐定文和科创置业公司恶意串通，让不是被执行人的科创置业公司利用商铺无法备案仍在其名下的情况，将已出售给陈建平，并被陈建平抵债给申请人的这些商铺提供给法院执行，致使申请人无法获得商铺。对于其恶意串通损害申请人合法权益的行为法院应不予支持。
申请执行人唐定文答辩称，邓三元与陈建平的债权债务与其没有关系，申请执行人只是申请执行科赛公司和科创公司。邓三元所称科创公司与其的执行案件没有关系是不对的，科创公司对申请执行人执行案件的担保是在执行法官处办理了手续的，是合法的，对邓三元的请求不予认可，请求法院驳回异议申请。
被执行人桂林科赛投资发展有限公司答辩称，不同意邓三元的观点，应该对涉案房产继续拍卖偿还唐定文的债务，该公司与邓三元没有直接的关系。
被执行人科创置业公司答辩称，涉诉房地产目前尚未办理预售登记，完全处于该公司名下，是该公司的合法财产，所谓的商品房买卖合同只是用于担保债权的，陈建平支付的所谓购房款已经当天就还给了他，之所以申请法院拍卖是因为该公司目前难以自行处理该财产。
本院查明，本案执行依据系本院于2015年5月8日作出�(2015)桂市民四初字第4号民事调解书，调解协议内容如下：一、被告桂林科赛投资发展有限公司于2015年8月30日前偿还原告唐定文借款本金1465万元；二、若被告桂林科赛投资发展有限公司按照本协议第一条履行完毕偿还义务，则原告唐定文自愿放弃对被告主张于2014年9月1日前的利息，如被告不能按照本协议第一条履行完毕偿还义务，利息则按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，从2014年9月1日起计算至实际清偿之日止；三、若被告桂林科赛投资发展有限公司未能按照本协议第一条、第二条于2015年8月30日前偿还原告唐定文借款本金1465万元及利息，则被告江赛、江喜科、苏州科赛投资发展集团有限公司、苏州科赛睦邻坊投资发展有限公司自愿对未偿还的借款本金及利息承担共同还款责任（利息以本金1465万元计，从2014年9月1日起计至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算）；四、本案案件受理费109700元、诉讼保全费5000元，合计114700元（原告已预交），由被告桂林科赛投资发展有限公司、江赛、江喜科、苏州科赛投资发展集团有限公司、苏州科赛睦邻坊投资发展有限公司共同负担，并于2015年8月30日前支付给原告唐定文。因义务人未履行以上义务，申请执行人唐定文向本院申请强制执行。在执行过程中，双方于2017年1月20日达成执行和解协议，约定五被执行人应当于2017年3月1日之前归还全部借款，并由科创置业公司提供连带担保责任。本院于2017年1月24日作出(2016)桂03执64号执行裁定书，终结本案本次执行程序。因五被执行人及担保人科创置业公司均未按执行和解协议确定的内容履行义务，申请执行人唐定文向本院申请恢复原生效法律文书的执行，本院依法予以立案执行。经财产查询，发现连带担保责任人科创置�公司名下的涉案财产，且科创置业公司向本院明确表示同意法院查封、处置其财产，故本院作出（2017）桂03执恢11号执行裁定，查封了涉案的30个商铺。为此，案外人提出异议。
2014年3月27日，陈建平与科创置业公司签订商品房买卖合同，由陈建平购买科创置业公司开发的位于桂林市桂磨路英才科技园内A-2地块商住小区2号楼、5号楼、9号楼一楼门面共计建筑面积1238㎡（即涉本案门面），总价款1238万元，合同未办理备案登记。签订当日，陈建平将购房款1238万元转账支付给科创置业公司，科创置业公司出具了收款收据。
2015年2月1日，科创置业公司（甲方）与陈建平（乙方）签订一份房屋交付书，载明上述合同约定的1238㎡门面已建成，乙方支付全部房款，现予以交付，并约定：一、本交付书自甲、乙双方签订之日为门面交付之日。自此乙方对合同项下的门面享有占有、使用、收益和处分权利；二、以2015年2月1日为时点，甲方已租门面预收的租金，涵盖时点前的租金归甲方所有，涵盖时点后的租金归乙方所有，时点前的水电费用，由甲方付清。三、乙方指定的收房人和收款人为陈建平（身份证号码：）、谢海明（身份证号码：）；四、甲方向乙方移交与门面有关的物品有：已租部分门面的租赁合同的租赁合同、所有门面钥匙、水电缴费账户等有关文件、票据。
谢海明系邓三元妻弟，谢海明出庭证实，陈建平欠邓三元的款项有谢海明的一部份。
以上房屋交付后，由谢海明请人装修，并以陈建平名义对外出租，租金由谢海明收取，邓三元对此表示认可，科创置业公司对交房事实以及谢海明装修�屋、出租房屋、收取租金等事宜均知悉。
科创置业公司称与陈建平签订购房合同，只是作为欠陈建平债务的担保，次日即将购房款退还陈建平，并提供了2014年3月28日给桂林蓝元建材商行的转账凭证（复印件），凭证记载转账19853689元，转账用途为：材料款。科创置业公司还提供了一份署名为陈建平、唐定文的说明，载明：以陈建平、唐定文、刘聪、封定强、何安容、朱明成、恭书广、刘勇、阳桂青、李禹桥名义从桂林科赛公司购买的房屋，总价壹仟玖佰捌拾伍万叁仟陆佰捌拾玖元，是以买卖形式实现担保归还陈建平指定的蓝元建材商行账户，时间为2015年5月8日。唐定文对署名是否为其亲笔签名无法确定，陈建平未到庭确认其签名。
邓三元与陈建平、魏莲芝民间借贷纠纷一案，经七星区人民法�（2016）桂0305民初1035号民事判决生效，陈建平欠邓三元借款本金1000万元，此案在七星区人民法院执行。2017年5月18日，七星区人民法院对涉案的房产（门面）作出了查封裁定。
本院2017年10月16日（2017）桂03民终字2306号、2017年10月30日（2017）桂03民终2305号生效判决，对科创置业公司将涉案门面卖给陈建平的事实予以确认。
科创置业公司与陈建平之间债权债务关系，科创置业公司未能提供证据证实。
本院认为，本案系案外人异议，案外人邓三元主张涉案房产交由其抵债，请求排除执行。涉案房产系科创置业公司所开发，陈建平与科创置业公司签订了购买合同，并支付了购房全款，其购房事实另有两份执行法院生效判决所佐证，因此，陈建平向科创置业公司发生了�房行为的事实足以认定。科创置业公司称购房款已退回陈建平，购买合同已解除问题，本院认为，科创置业公司提供的证据系复印件，且付款用途为“材料款”，无法证实购房款已退还。双方解除买卖合同，亦缺乏证据证实，此后即2015年2月1日科创置业公司与陈建平签订房屋交付书，约定陈建平对门面享有占有、收益和处分权利，并实际交付房屋，亦充分说明双方尚未解除购房合同。
本案案外人邓三元主张房屋已由陈建平交由其抵债，本院充分注意到，陈建平与邓三元之间未签订书面抵债协议，抵债金额亦未确定。但科创置业公司与陈建平签订的房屋交付书，有邓三元妻弟谢海明签名，协议也载明谢海明与陈建平均为收房人及收款人。交房之后，由谢海明进行装修，并出租及收取租金，科创置业公司、�建平对此均完全知晓及认可，邓三元亦予以认可，因此，陈建平与邓三元之间虽无书面交房协议，但其将房屋交给谢海明占有并出租的事实足以认定。邓三元、谢海明均认可交房系陈建平拖欠邓三元债务所为。因此，邓三元虽然未取得了涉案房产的所有权，但确已实际占有了该房屋，并行使了出租、收益的权利。科创置业公司在对此明知的情况下，未与邓三元、谢海明协商厘清各方享有的权利，未将房屋收回，即协议将房屋又抵债给唐定文，然后又向本院表示同意拍卖涉案房屋以偿还科创置业公司因执行担保而对唐定文所负债务，损害了案外人邓三元在先取得的权利。邓三元主张中止对涉案房屋的执行，本院予以支持。应当予以说明的是，邓三元尚未取得涉案房产所有权，邓三元与陈建平之间的抵债方式、金额、期限等重要内容均尚不明确，对此，双方可另行解�，待明确之后，本院可依据情况，决定是否继续处置房产。为此，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
中止对本院（2017）桂03执恢11号执行裁定查封的房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依据审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 秦增儒
审 判 员 伍永兴
审 判 员 郑文波
二〇一八年六月十九日
法官助理 杨 苛
书 记 员 秦 川