北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第12123号
上诉人（原审原告）王有福，男，1957年2月15日出生。
被上诉人（原审被告）蔡正国，男，1973年5月17日出生。
上诉人王有福因与被上诉人蔡正国房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第9748号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理，本案现已审理终结。
王有福诉至原审法院称：2003年4月26日，王有福与蔡正国就北京市顺义区××号宅院签订《租赁房屋协议》，约定王有福将该宅院出租给蔡正国，租赁费23000元。2007年1月24日，蔡正国约王有福吃饭喝酒，并趁王有福醉酒不清醒的情况下，让王有福在蔡正国已经打印好的《补充协议》上签名并捺指纹印，明确双方之间名为租赁实为买卖关系。王有福认为，2007年1月24日的《补充协议》是在王有福意识不清醒的情况下签字并捺指纹印的，不是王有福的真实意思表示，况且，蔡正国的户口不在北京市顺义区杨镇地区齐家务村，蔡正国不具备购置北京市顺义区杨镇地区齐家务村农村宅院的主体资格。故诉至法院，要求：1.确认双方房屋买卖关系无效，蔡正国将北京市顺义区××号宅院返还并腾退给王有福；2.案件受理费由蔡正国负担。
蔡正国辩称：王有福与蔡正国就涉诉宅院之间属于房屋买卖合同关系。双方所签订的合同均系双方真实自愿的意思表示，并且，涉诉宅院最终仍然属于杨镇地区齐家务村集体经济组织成员所有，实现了内部流转，应当认定双方之间的房屋买卖合同关系有效。2003年4月26日，王有福与蔡正国签订《租赁房屋协议》，约定王有福将9间房屋（正房5间、厢房4间）长期租给蔡正国居住，蔡正国一次性支付租金23000元。2007年1月24日，双方签订《补充协议》，约定涉诉房屋名为出租给蔡正国，实为卖给蔡正国。双方已经在《补充协议》上签字并捺指纹印，同时有见证人张×、冉×签名并捺指纹印。上述协议表明，王有福将涉诉房屋自愿卖给蔡正国，蔡正国也支付了对价，双方之间存在真实的房屋买卖的意思表示。蔡正国户籍已经符合迁入杨镇地区齐家务村的条件，应当具有取得宅基地的资格，王有福与蔡正国之间的房屋买卖合同应属有效。根据《中华人民共和国户籍登记条例》、《国务院批转公安部关于解决当前户口管理工作中几个突出问题意见的通知》、《北京市人民政府办公厅转发市公安局关于解决当前户口管理工作中几个突出意见的通知》、《户口审批工作规范》以及《户政管理工作便民利民措施实施细则》的规定，外省市人员夫妻投靠落入农业户口，丈夫投靠妻子的，城八区结婚须满8年，远郊区县须满5年；申请落户人需为外省市农业户口或者非农业户口的无业人员，并在京有合法固定住所；被投靠人是本市农业户口。蔡正国系河南省潢川县魏岗新里集村北园村村民，2009年，蔡正国已与杨镇地区齐家务村村民李×登记结婚。杨镇地区齐家务村位于北京市远郊区县，且蔡正国与李×登记结婚已满五年，故此，蔡正国已经具备成为杨镇地区齐家务村村民的资格。蔡正国在杨镇地区齐家务村并无其他宅基地，自2003年购置涉诉宅院后，蔡正国至今与妻子李×共同居住在涉诉宅院内，蔡正国的购房行为系家庭购房，而且，蔡正国已经具有成为杨镇地区齐家务村集体经济组织成员的资格，应当可以认定蔡正国具有取得涉诉宅院宅基地使用权的资格。根据《北京市高级人民法院关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》，农村房屋买卖合同认定以无效为原则，但考虑到个案不同情况，可以根据实际情况依法确认合同效力。如买卖双方为同一集体经济组织成员，或者诉讼时，买受人已将户口迁入所在集体经济组织的，可以认定合同有效。我国宅基地使用权与集体经济组织成员的特定身份紧密相连，禁止向外流转而损害集体经济组织利益。尽管蔡正国在购买涉诉宅院时，并不属于涉诉宅院所在地集体经济组织成员，但诉讼发生时，蔡正国已经具备成为该集体经济组织成员的资格。因此，王有福与蔡正国之间的房屋买卖行为，并未导致农村宅基地流转至本集体经济组织以外的单位或者个人，涉诉宅院与宅基地系在集体经济组织成员内部进行流转，并未违反我国土地管理相关法律规定。蔡正国已经对涉诉宅院形成稳定的占有关系，应当得到法律的保护。综上所述，王有福与蔡正国之间买卖房屋的行为并未违反强制性法律规定，双方所签订之协议系双方真实自愿意思表示。请求法院依法驳回王有福的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明：北京市顺义区杨镇地区齐家务村东西长街21号院（以下简称涉诉宅院）现由蔡正国居住使用。
王有福持落款日期为2003年4月26日出租方为王有福、租赁方为蔡振国的《租赁房屋协议》一份诉至本院，该《租赁房屋协议》载明如下内容：杨镇齐家务村村民王有福宅基地一块，正房5间、箱（厢）房4间，长期无人居住，愿意长期租给河南省信阳地区黄（潢）川县魏岗乡新集村蔡振国居住。蔡振国一次性给付王有福租金贰万叁仟元整，笔下交清。具体位置及长宽四置（至）以王有福宅基地使用证为准。
前述《租赁房屋协议》有中证人王×、亢×、梁×签名确认。
就前述《租赁房屋协议》的签订、履行过程，双方当事人一致确认如下事实：（1）协议文本中的“蔡振国”即为本案蔡正国，协议文本系由时任杨镇地区齐家务村村委会会计梁×负责起草。（2）协议中“王有福”、“蔡振国”的签名均为王有福、蔡正国本人所签。（3）签订前述协议时，有杨镇地区齐家务村村委会干部在场见证，当时在场的村干部有王×（时任齐家务村村委会党支部书记）、亢×（时任齐家务村村委会主任）、梁×（时任齐家务村村委会会计），上述村委会干部系应王有福邀请见证双方签订协议。（4）前述协议签订的地点为××号宅院（王有福实际居住的宅院）内的北正房东数第一间，签订前述协议时，王有福之妻高×在厨房做饭，高×对于双方签订前述协议知情。（5）在签订前述《租赁房屋协议》当天，王有福将涉诉宅院交付给蔡正国，并将涉诉宅院编号为顺义杨镇齐家务村集建（证）字第2-082号的《集体土地建设用地使用证》（填发日期为1993年11月1日，加盖公章为“顺义县土地管理局”，登记的土地使用者为王友福）原件交付给蔡正国。（6）蔡正国在前述协议签订当天将协议约定的款项23000元交付给王有福。
就涉诉宅院在2003年4月26日交付给蔡正国居住使用时候的状况一节，王有福陈述如下：（1）当时涉诉宅院内有北正房五间、东厢房四间（南数第一间为门道）。房屋是红砖红瓦木质结构的。（2）厢房有一间的门窗是铝合金的，其他北正房及厢房的门窗都是木质结构的。（3）当时涉诉宅院有院墙，东厢房与北正房之间有卡子墙，是砖混结构的二四墙；西院墙是用红砖和泥垒的；南边没有院墙，借用了南邻的北房后檐墙。（4）在涉诉宅院内西南角有一间厕所，是用石棉瓦搭的顶、四周用红砖垒的。涉诉宅院内没有洗澡间。（5）涉诉宅院内的地面是一部分打了水泥，在靠西边一段是土的，正房前脸向南两三米宽、厢房前脸向西四米都打了水泥。（6）北正房内部的地面是水磨石的，东厢房里的地面铺的是水泥板，北正房的墙面是白墙，厢房的墙面也是白墙。（7）北正房一米二以下以及两米五以上的墙体是用红砖垒的，从一米二往上到大概两米五之间的墙体则使用红砖与土坯交替砌筑；厢房的墙体都是使用红砖砌筑的。（8）北正房是在1982年左右建造的，系王有福婚后出资建造；东厢房则是在1985年左右建造的。（9）涉诉宅院的宅基地的来源是王有福通过家庭分家所得，涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》登记在王有福名下。
对于王有福所述涉诉宅院在双方交接时的状况，蔡正国除了主张涉诉宅院内房屋之外的院内空地没有打水泥以外，对其余陈述均无异议。
就蔡正国接收涉诉宅院后对涉诉宅院的增建、改建以及装修情况一节，蔡正国陈述如下：（1）将院墙全部改成砖混结构，并且在院墙的墙面也抹上水泥加固。（2）将涉诉宅院内空地的地面全都打上了水泥。（3）将涉诉宅院内房屋的所有门窗都改成铝合金门窗。（4）将北正房室内地面重新铺设瓷砖，北正房的墙体从内部做了墙面加固，重新做北正房的吊顶和内部装修。（5）将东厢房内的墙面重新刷白，重新做东厢房的吊顶。（6）将原有厕所拆除重建，并在门道南侧增建一间洗澡间。（7）蔡正国陈述前述改建、增建及装修均在2003年接收涉诉宅院后一个月内完工。
王有福对蔡正国陈述的前述改建、增建、装修情况，认可其曾经于2004、2005年去过涉诉宅院内，认可门窗确已更换为铝合金门窗，对于其余情况则表示没有注意不置可否。
就王有福在将涉诉宅院交付给蔡正国前后的实际居住情况一节。王有福陈述如下：（1）王有福称其与妻子高×居住于北京市顺义区××号宅院。（2）王有福称北京市顺义区××号宅院系从其连襟张×处借用。（3）王有福称因其连襟张×现已提出要求王有福从前述宅院内腾退，王有福遂提起本案诉讼。
蔡正国对王有福所述居住的情况没有异议，但对于王有福所述与其连襟张×就北京市顺义区××号宅院之间的关系持有异议，蔡正国辩称王有福与其连襟张×之间就前述宅院并非借用关系，而是张×将前述宅院已经卖给王有福，并且，2003年4月26日，王有福与蔡正国就涉诉宅院签订《租赁房屋协议》的同时，王有福与其连襟张×还就北京市顺义区××号宅院签订了买卖协议书，并且，王有福与张×之间的买卖协议起草人亦为时任杨镇地区齐家务村村委会会计的梁×，此外，王×、亢×、梁×三位村委会干部亦在王有福与张×之间的房屋买卖协议上作为见证人签字。蔡正国主张其与王有福在2003年4月26日就涉诉宅院签订的《租赁房屋协议》实际上是房屋买卖协议，当时顾及到蔡正国的户口不在北京市顺义区杨镇地区齐家务村，所以，以租赁协议的形式替代实际为买卖的事实。蔡正国主张其与王有福之间就涉诉宅院的买卖成交价格为23000元，而王有福与其连襟张×之间就北京市顺义区××号宅院的买卖成交价格为20000元。
就蔡正国的前述辩解意见，王有福反驳称就××号宅院，王有福与其连襟张×之间签订的是租赁协议，没有买卖协议，租赁协议的内容与王有福和蔡正国之间签订的租赁协议差不多。审理中，王有福未向法庭提交其与张×之间的协议文本。
庭审中，双方一致确认王有福与蔡正国系经过王有福的连襟张×介绍相识。
2015年5月13日，王有福持其与蔡正国签订的前述落款日期为2003年4月26日的《租赁房屋协议》诉至本院，其原起诉状诉称的事实与理由如下：2003年4月26日，王有福与蔡正国签订租赁协议，王有福将北京市顺义区××号宅院出租给蔡正国，租赁费23000元。现王有福没有房屋居住，要求解除与蔡正国之间的租赁协议。王有福找蔡正国多次协商未果，故诉至法院，要求：1.判令解除王有福与蔡正国之间的租赁协议；2.案件受理费由蔡正国负担。
针对王有福在民事起诉状中所诉称的事实理由及诉讼请求，蔡正国在本案2015年7月1日的第一次庭审中提交的答辩意见如下：王有福与蔡正国之间存在的是房屋买卖关系，而非房屋租赁关系。因此，王有福起诉的案由及其提出的诉讼请求于事实无据。首先，王有福与蔡正国之间签订的《租赁房屋协议》不符合一般房屋租赁的情形。2003年4月26日，王有福与蔡正国签订了一份《租赁房屋协议》，载明王有福将其在杨镇地区齐家务村的9间房屋（正房5间、厢房4间）长期租给蔡正国居住，蔡正国一次性支付租金23000元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条之规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。该协议对房屋租赁期间及每一阶段的租金约定不明，仅说明王有福愿意将9间房屋长期租给蔡正国居住，且蔡正国一次性支付大笔租金。因此，该协议并未体现房屋租赁协议的实质内容。其次，双方又签订有《补充协议》，约定王有福所有的9间房屋，“名义出租蔡振国，实为卖给蔡振国。如遇国家占地、征地或拆迁，所有的赔偿金全部归蔡振国所有。”双方签字并按指印，同时由证人张×、冉×签名并按指印。《补充协议》明确表明王有福与蔡正国之间名为房屋租赁关系，实为房屋买卖关系。综上，王有福与蔡正国之间不存在房屋租赁关系，双方之间的真实意思表示是王有福将其所有的房屋卖给蔡正国，王有福起诉的案由及提出的解除双方之间租赁协议的诉讼请求与事实不符，请求法院依法驳回王有福的诉讼请求。
在2015年7月1日的庭审中，蔡正国就其前述答辩意见提交了《补充协议》一份，该《补充协议》载明的文字内容为：现王有福有房屋九间，名义出租蔡正国，实为卖给蔡正国。如遇国家占地、征地或拆迁，所有的赔偿金全部归蔡正国所有。此协议双方无异议后签字生效，一式两份，双方各执一份。
前述《补充协议》中的“王有福”、“蔡正国”签名均系王有福、蔡正国本人所签，签名上分别捺有的指纹印亦系王有福、蔡正国本人所捺。前述《补充协议》中“证人签字”一栏由张×、冉×分别签名并捺指纹印。庭审中，原、被告双方确认，张×系王有福连襟，冉×系蔡正国之朋友，在此之前，冉×与王有福相互之间不认识。
在2015年7月1日的庭审中，蔡正国提交其持有的前述《补充协议》后，王有福亦提交了与蔡正国持有的前述《补充协议》文本内容相同并且有王有福、蔡正国、张×、冉×签名并捺指纹印的《补充协议》一份，两份《补充协议》的差别仅在于王有福持有的《补充协议》右下方注明了“2007.1.24”。庭审中，原、被告双方均认可两份《补充协议》的签订日期为2007年1月24日。
审理中，双方就各自持有的《补充协议》签订与形成过程各执一词。
王有福主张：2007年1月24日白天的时候，王有福当时在家养病，蔡正国带着冉×、张×到王有福家中找王有福喝酒，上述四人是到杨镇三街的一家饭店吃的饭，王有福当时也喝酒了，喝多少记不清了，后来都喝糊涂了，喝完酒之后，蔡正国从书包里拿出了《补充协议》，王有福当时喝了酒迷迷糊糊，蔡正国让王有福签字、捺手印，王有福也没有细看，就签了、捺了手印。当天回家之后，王有福就睡觉了，王有福妻子高×过问后，王有福将情况就告诉了高×，并把《补充协议》给高×看了，高×就生气了，当时要找蔡正国去，王有福因为好面子，就拦着没让高×去，但王有福手里一直保存《补充协议》原件。
蔡正国对王有福所述的《补充协议》签订过程不予认可，并主张根本不存在蔡正国将王有福灌醉后骗取其签订《补充协议》的事实。蔡正国主张前述《补充协议》的签订过程为：2007年1月24日上午9点，在涉诉宅院即蔡正国家中，在张×、冉×作为见证人的情况下，王有福与蔡正国自愿签订的《补充协议》。之所以要签订《补充协议》，是由于蔡正国认为双方虽然签订了《租赁房屋协议》，但是蔡正国的心里总是不踏实，实际上双方之间是房屋买卖关系，蔡正国希望通过签订《补充协议》的方式将双方之间的真实法律关系确定下来避免日后产生纠纷。在签订《补充协议》之后，由蔡正国请客，王有福、蔡正国、张×、冉×一行四人到杨镇三街村路口的“冰水煮肉”火锅店吃午饭。
双方围绕前述《补充协议》的争议焦点在于《补充协议》是否是在王有福醉酒的情况下签订的。经法院询问王有福有无证据向法庭提交，王有福当庭答复为“没有证据提交，应该向张×和冉×来核实，张×和冉×能够证实这件事。”
在2015年7月1日的庭审中，法官明确向王有福释明：根据现在庭审查明的事实，双方在2007年1月24日通过签订《补充协议》的形式明确确认双方就涉诉宅院存在买卖关系，而非租赁合同关系，现法院查明的事实与王有福主张的诉讼请求和法律关系明显不符，王有福是否变更诉讼请求以及主张的事由？
王有福当庭答复，申请变更诉讼请求为：确认双方房屋买卖关系无效，要求蔡正国返还并腾退涉诉宅院，主张的事实与理由以双方存在房屋买卖关系来主张。
王有福持有2007年1月24日的《补充协议》原件，本院要求王有福当庭解释，自2007年1月24日至2015年5月13日（本案立案之日）期间，王有福为什么没有就此向蔡正国提出异议？王有福当庭答复如下：一是王有福身体原因，这些年来，王有福身体状况不佳；二是经济原因，王有福的经济比较紧张，老得吃药，打官司请律师都得花钱；三是张×在2015年年初跟王有福提出让王有福将杨镇地区齐家务村东西长街12号的房腾退给张×，王有福没辙了，所以才起诉，因为王有福没地方住了，张×要是不让王有福腾房，王有福也就得了。
王有福持有涉诉宅院编号为顺××号《集体土地建设用地使用证》原件，王有福持有的《集体土地建设用地使用证》填发日期为2010年4月16日，加盖公章为“北京市国土资源局土地登记专用章（顺义）”，登记的土地使用者为王有福。
蔡正国持有涉诉宅院编号为顺义××号《集体土地建设用地使用证》原件，蔡正国持有的《集体土地建设用地使用证》的填发日期为1993年11月1日，加盖公章为“顺义县土地管理局”，登记的土地使用者为王友福。
王有福称其持有涉诉宅院编号为顺××号《集体土地建设用地使用证》的来源为蔡正国告诉王有福说原来王有福交付给蔡正国的《集体土地建设用地使用证》原件丢失了。所以，王有福通过登报声明遗失作废的方式申请补办了前述编号为顺××号《集体土地建设用地使用证》。
蔡正国表示其对王有福补办前述《集体土地建设用地使用证》一事并不知情。
王有福提交《家庭财产综合保险保险分户单》欲证明涉诉宅院归其所有，《家庭财产综合保险保险分户单》并未载明房屋的坐落位置等详细信息，并且《家庭财产综合保险保险分户单》载明的投保人为北京市顺义区民政局，被保险人为王有福。蔡正国对《家庭财产综合保险保险分户单》的真实性没有异议，但不认可王有福的证明目的。
王有福提交中国医学科学院阜外心血管病医院出具的诊断报告、诊断证明书、医疗费票据等证据材料，欲证明其身体状况。前述医院诊断报告、诊断证明显示王有福患有异位心律、心房颤动、偶发室性早搏等疾病。蔡正国对前述证据材料的真实性没有异议，并主张王有福所患疾病并不影响其思维和判断能力，对于双方《补充协议》的真实、自愿签订并无影响。
蔡正国系河南省××号村民，截至本案法庭辩论终结之日，其户口尚未迁至北京市顺义区杨镇地区齐家务村，蔡正国与其前妻童×于1997年10月21日育有一子，取名蔡×。蔡正国与其前妻童×于2001年11月16日协议离婚。
蔡正国与杨镇地区齐家务村村民李×于2009年8月24日登记结婚。李×与其前夫张×于2002年6月6日登记结婚，李×的户口在2005年7月6日从河北省××号，为农业户口。2006年10月17日，（2006）顺民初字第××号李×与张×离婚纠纷一案，在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、李×与张×协议离婚。二、婚生子张×1归李×抚育，自二○○七年一月起，张×每月给付张×1抚育费二百元，均于每年一月五日前付一千二百元，七月五日前付一千二百元，至张×1十八周岁止。二○○六年十一月、十二月抚育费四百元，已付清。三、李×于本调解书送达之日起七日内带走其现在张×家中的个人财产。夫妻共同财产均归张×所有，张×给付李×财产折价款二万元，已履行一万元，余款一万元于二○○七年一月三十一日前付清。四、案件受理费五十元，由李×负担，已交纳。法院作出（2006）顺民初字第××号民事调解书对双方达成的前述调解协议予以确认。
原审法院认定的上述事实，有双方当事人陈述、户籍证明、结婚证、（2006）顺民初字第9338号卷宗复印件、《集体土地建设用地使用证》、《租赁房屋协议》、《补充协议》等证据在案为证。
原审法院审理后认为：根据现有证据能够认定，王有福与蔡正国之间就涉诉宅院之间的法律关系为农村房屋买卖关系，而非房屋租赁关系。
本案的第一个争议焦点问题为王有福与蔡正国之间的房屋买卖关系是否系双方真实自愿的意思表示。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。
本案中，王有福坚称《补充协议》系蔡正国提前起草协议文本并乘其醉酒后意识不清醒的状态下骗取其签字并捺指纹印，王有福显然对其前述诉讼主张负有举证责任。审理中，王有福除了自己的单方陈述外，未能就此提交充分证据予以证实，法院对其主张实难采信。其次，《补充协议》除了有双方签字并捺指纹印之外，还有张×、冉×作为证人签字并捺指纹印。而张×与王有福之间存在亲属关系，因此，王有福所述《补充协议》的签订过程，与生活常理相悖。再者，《补充协议》的签订日期为2007年1月24日，王有福在持有《补充协议》原件的情况下，长期并未对此提出异议，王有福就其未提出异议的原因所作之解释，不符合生活常理，法院亦不予采信。此外，原王有福就其身体状况提交的诊断证明等证据材料，并不能证明王有福在签订《补充协议》时存在意识不清醒违背真实自愿的情形。而王有福《家庭财产综合保险保险分户单》并未载明房屋的坐落位置等详细信息，并且《家庭财产综合保险保险分户单》载明的投保人为北京市顺义区民政局，况且《家庭财产综合保险保险分户单》不能作为确认涉诉宅院权属的证据，故此，王有福提交的《家庭财产综合保险保险分户单》不能作为其否认双方《补充协议》效力的合法依据。王有福、蔡正国分别持有涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》，在该《集体土地建设用地使用证》登记在王有福名下的情况下，王有福通过登报声明遗失作废无需经过被告蔡正国同意，王有福在被告蔡正国不知情的情况下通过登报声明遗失作废重新补办《集体土地建设用地使用证》显然具有高度的盖然性，王有福持有补办的涉诉宅院《集体土地建设用地使用证》原件并不能作为否定双方《补充协议》效力的合法依据。
综上所述，王有福与蔡正国就涉诉宅院签订的《补充协议》均系双方真实自愿的意思表示。原告王有福基于签订《补充协议》过程中其处于醉酒状态意识不清醒的诉讼主张提出双方房屋买卖关系无效的理由不能成立。
本案的第二个争议焦点问题为是否应当基于蔡正国并非杨镇地区齐家务村村民认定双方之间的房屋买卖关系无效。
涉诉宅院在2003年4月26日交付给蔡正国居住使用以来，蔡正国已经对涉诉宅院采取了装修、增建、改建措施，并长期在此居住生活。蔡正国虽然并非杨镇地区齐家务村村民，但王有福在涉诉宅院交付给蔡正国后长期未对双方之间的房屋买卖关系提出异议。现蔡正国已于2009年8月24日与杨镇地区齐家务村村民李×登记结婚，并无证据表明李×在杨镇地区齐家务村享有其它宅基地使用权，对涉诉宅院的占有使用已经构成蔡正国及其妻子李×正常生活的必备条件。在此情况下，王有福基于蔡正国并非杨镇地区齐家务村村民提出双方之间的房屋买卖关系无效，法院难以支持。据此，原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：驳回王有福的全部诉讼请求。
判决后，王有福不服，向本院提起上诉称：原审查明事实基本清楚，但适用法律错误，我与蔡正国签订租赁协议与补充协议时，蔡正国与李×并未结婚，该套房产与李×无关，不能因为李×系本村居民就认定蔡正国具有获得涉诉房产的资格。蔡正国并非该村村民，因此双方签订的租赁房屋协议及补充协议应当无效，该协议不应当因为时间的推移和婚姻状况的改变导致法律关系的改变。我现在无房居住，除涉诉房产外，别无其他处所，一审法院认定我与蔡正国的房屋买卖关系有效，于法无据。综上，请求撤销原判，确认双方房屋买卖关系无效，蔡正国将北京市顺义区××号宅院返还并腾退给王有福；一审及二审案件受理费由蔡正国负担。
蔡正国同意原审法院判决。
本院查明的事实与一审法院一致。
上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案的二审争议焦点为是否应当基于蔡正国并非杨镇地区齐家务村村民认定双方之间的房屋买卖关系无效。本案买卖标的物为农村房屋，买卖双方原则上要求双方都是同一集体经济组织的成员，蔡正国虽不是杨镇地区齐家务村村民，但经仔细斟酌，本院倾向于认定本案诉争房屋买卖关系有效。原因如下：
一、从尊重历史，照顾现实的原则考虑。
本案中王有福与蔡正国于2003年签订具有买卖属性的长期租赁合同，2007年1月通过《补充协议》再次确认买卖性质，直至本案二审时已届十二年之久，双方权利义务多年来已经处于稳定状态，涉诉宅院在2003年4月26日交付给蔡正国居住使用以来，蔡正国已经对涉诉宅院采取了装修、增建、改建措施，并长期在此居住生活，且房屋价格多年来处于长期上涨趋势，现在如允许王有福擅自推翻合同，有违诚实信用原则，不利于民事法律关系的稳定性及对守约方期待利益的保护。
二、从本案身份特殊性考虑。
需要指出的是，这是考虑本案买卖关系是否有效的最重要因素。本案中，蔡正国的身份具有特殊性，蔡正国虽不是杨镇地区齐家务村村民，但他已于2009年8月24日与杨镇地区齐家务村村民李×登记结婚，因此蔡正国从王有福处购买的房屋可以被认定为用于杨镇地区齐家务村集体组织成员正常生活，且并无证据表明李×在杨镇地区齐家务村享有其它宅基地使用权。因此即便认定本案诉争合同有效也不违背法律、司法解释对农村房屋买卖的基本精神。
三、从判决效果角度考虑。
本案中，从后续处理上看，认定合同有效，双方当事人可以按照现有状态继续进行生活，而认定无效势必带来房屋返还与巨额赔偿的问题，本案中王有福处分房屋系自己的真实意思表示，不应允许其随便推翻，本院考虑判决的法律效果和社会效果。从有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为，从制约农民审慎处分自己房屋的角度综合考虑，应当认定本案的诉争合同有效。
综上所述，王有福的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持，原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由王有福负担（已交纳）。
二审案件受理费70元，由王有福负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑吉喆
审 判 员 刘建刚
代理审判员 刘正韬
二〇一五年十一月六日
书 记 员 胡 实