湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘08民终104号
上诉人（原审原告）李荣华，女，1980年10月2日出生，土家族，中专文化，居民。
上诉人（原审原告）卢建国，男，1979年4月4日出生，土家族，大专文化，居民。
被上诉人（原审被告）慈利宏凯房地产开发有限公司，住所地慈利县零阳镇双安路三八巷26号501室。
法定代表人许金国，董事长。
委托代理人杨平宇，湖南慈姑律师事务所律师。
委托代理人周利君，女，1983年3月29日出生，系被上诉人慈利宏凯房地产开发有限公司副总经理。
上诉人李荣华、卢建国因与被上诉人慈利宏凯房地产开发有限公司（以下简称慈利宏凯公司）商品房销售合同纠纷一案，
不服湖南省慈利县人民法院于二○一六年一月二十一日作出的（2015）慈民四初字第71号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月25日受理后，依法组成由审判员郭辉担任审判长，代理审判员向源、全建明参加的合议庭，于2016年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人卢建国、被上诉人慈利宏凯公司的委托代理人杨平宇、周利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：2013年12月27日被告慈利宏凯公司以出让方式取得了位于慈利县零阳镇白宫城北路金慈小学对面编号为慈国用（2014）第150131号的地块土地使用权，经批准在上述地块建设商品房，项目名称为恒源学苑华府。2014年5月13日，被告慈利宏凯公司将上述出让土地抵押给华融湘江银行有限公司张家界分行，抵押期限自2014年5月13日至2015年5月13日止，并在慈利县国土资源管理局办理了抵押登记。2015年5月26日，被告慈利宏凯公司获得了坐落于慈利县零阳镇白宫城北路恒源、学苑华府A1#、A2#《商品房预售许可证》。2015年9月24日，原告李荣华给被告慈利宏凯公司支付办证费用16240元。2015年10月9日，原告李荣华、卢建国与被告慈利宏凯公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告恒源学苑华府项目中的A2幢1单元7层172号房，房屋建筑面积100.38平方米，单价为每平方米3211.12元，总价款322332元，约定除首付款外采用公积金按揭付款方式，合同并就其他事项进行了约定。合同签订当日原告李荣华依约支付了首付款72332元。原告李荣华向被告慈利宏凯公司支付以上两笔费用共计88572元。2015年11月25日被告慈利宏凯公司在慈利县国土局办理了解押登记。2015年11月26日被告慈利宏凯公司与华融湘江银行股份有限公司张家界分行签订了《最高额抵押合同》，抵押物名称为：在建工程及慈国用（2014）第150131号土地证，贷款总额1770万元，担保主债权为2015年11月26日至2017年11月26日，上述抵押物在建工程初始登记抵押清单中不包括本案所涉A2幢-172号房屋。2015年12月2日，华融湘江银行股份有限公司张家界分行向慈利县房地产管理局报送《关于部分解除湖南慈利宏凯房地产开发有限公司抵押权的函》，该函载明：“慈利宏凯房地产开发有限公司在我行贷款1770万元，以公司名下土地作抵押，此项目已在贵局登记，并已具备销售资格，我行同意解除部分在住房公积金办理按揭住房所占土地的抵押权，明细如下：……栋号A2、房号172、姓名李荣华……。允许销售和办理预售抵押登记。如因此产生的一切经济纠纷和法律责任与贵局无关。”2015年12月25日原告李荣华、卢建国以签订合同时被告慈利宏凯公司未告知土地使用权已抵押严重侵害其合法权益等为由向本院起诉，提出诉请：1、解除房屋买卖合同，返还购房款88572元；2、判令被告承担法律规定的赔偿责任；3、判令被告承担本案诉讼费用。本院在审理过程中经本院释明，原告将诉讼请求第二项明确为：要求被告赔偿从合同签订之日即2015年10月9日按银行存款利率计算至2016年1月18日期间的购房款利息、承担支付已付购房款88572元的赔偿责任。经本院组织调解，被告慈利宏凯公司对原告提出按照每平方米2600元计算房屋价款的调解方案不同意，调解没有达成一致意见。
原判认为：原告李荣华、卢建国与被告慈利宏凯公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，商品房买卖合同合法有效，对双方当事人具有约束力。被告慈利宏凯公司作为开发商利用土地使用权抵押取得银行融资资金，抵押权人及时解除抵押并呈报房管部门，银行对原告李荣华、卢建国所购房屋土地使用权进行释放，案涉抵押权已经注销，不影响原告作为买受人的利益，原告所购房屋由银行出具土地抵押释放函证实解除了抵押，并未影响原告取得房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；……。由此可以看出“导致商品房买卖合同目的不能实现”和“无法取得房屋”是被告慈利宏凯公司是否承担责任的判断标准。本案中涉案房屋的土地使用权在诉前已解押，被告缺乏承担责任的前提条件，故对原告李荣华、卢建国的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决：驳回原告李荣华、卢建国的诉讼请求。
宣判后，上诉人李荣华、卢建国对原判决不服，向本院提出上诉称：1、一审法院对上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效的定性不准。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，商品房的国有土地处于抵押状态，但负有告知抵押义务的被上诉人既未在《商品房买卖合同》中明示，又未在缔约场所公告，更未口头提示，而在《商品房买卖合同》中第十七条明确说明了“出卖人保证销售的商品房没有产权和债务纠纷及任何权利限制”。故被上诉人的行为已经构成欺诈。根据《民法通则》第五十八条、《担保法》第四十九条及《合同法》第五十四条之规定，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》应定性为行为无效和可撤销合同；2、一审法院适用法律不当。一审法院援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条不当，被上诉人在与上诉人签订《商品房买卖合同》之前，就已经将土地进行了抵押，而该第八条仅适用于缔约后的抵押行为；3、一审法院关于“导致商品房买卖合同目的不能实现”、“无法取得房屋”是被上诉人是否承担责任的标准之认定是不当的。应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条进行责任认定。
被上诉人慈利宏凯公司辩称：一、上诉人认为一审法院关于《商品房买卖合同》合法有效定性不准的理由不能成立。1、上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，涉购房屋及其土地并不处于抵押状态；2、一审判决认定《商品房买卖合同》合法有效，并不违背法律、行政法规强制性规定；二、上诉人诉请撤销《商品房买卖合同》不应得到支持。上诉人在一审仅诉请解除合同，未诉请撤销合同，而在二审中提出撤销合同，属于新增诉讼请求，二审不应审理；三、上诉人诉请返还购房款、赔偿损失缺乏事实依据。1、上诉人在一审提起诉讼前，未告知的抵押事实已从根本上消除，已不存在合同无效、撤销、解除的前提，且上诉人也无证据证明被上诉人故意隐瞒抵押的事实；2、上诉人在一审中并无证据证明实际损失的存在；四、原判适用法律正确。一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定作出判决，维护了双方实现合同目的。综上，被上诉人并非故意隐瞒抵押的事实，已从根本上解除了土地抵押，且不损害债权人的利益，也未造成上诉人实际损失，上诉人诉请撤销合同，解除合同的事实理由和法律依据不充分，应依法驳回上诉人的上诉请求。
二审中，上诉人李荣华、卢建国没有向本院提交证据，被上诉人慈利宏凯公司向本院提交了两组证据：
第一组证据：华融湘江银行进账单二份，拟证明抵押权随着债权的消灭而消灭；
第二组证据：被上诉人向上诉人的告知书一份，拟证明被上诉人没有欺诈的故意。
上诉人李荣华、卢建国质证称，对于进账单的真实性没有异议，告知书与本案无关。
本院经审查认为：被上诉人慈利宏凯公司提交的进账单真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采纳；提交的告知书与本案不具有关联性，本院不予采纳。
本院经审理查明：2015年11月26日，被上诉人慈利宏凯公司与华融湘江银行股份有限公司张家界分行签订了《最高额抵押合同》，抵押物名称为：在建工程及慈国用（2014）第150131号土地证，贷款总额1770万元，担保主债权为2015年11月26日至2017年11月26日，上述抵押物在建工程初始登记抵押清单中包括本案所涉A2幢-172号房屋。
二审经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：被上诉人慈利宏凯公司将涉购房屋土地抵押给华融湘江银行股份有限公司张家界分行的期间为2014年5月13日至2015年5月13日，上诉人李荣华、卢建国与被上诉人慈利宏凯公司签订《慈利县商品房买卖合同》的时间为2015年10月9日，上诉人李荣华、卢建国没有提供证据证明被上诉人慈利宏凯公司在2015年5月13年至2015年10月9日期间将涉购房屋及其土地再次抵押给他人，应自行承担举证不利的后果。此外，上诉人李荣华、卢建国与被上诉人慈利宏凯公司签订的《慈利县商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该买卖合同合法有效，对双方当事人具有约束力。故上诉人李荣华、卢建国提出被上诉人慈利宏凯公司在签订《慈利县商品房买卖合同》时没有向其告知涉购房屋处于抵押状态，被上诉人慈利宏凯公司的行为构成欺诈，原判认定《商品房买卖合同》合法有效的定性不准的上诉理由不能成立，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。虽然被上诉人慈利宏凯公司与华融湘江银行股份有限公司张家界分行2015年11月26日签订了《最高额抵押合同》，将在建工程抵押给华融湘江银行股份有限公司张家界分行，但2015年12月2日，抵押权人华融湘江银行股份有限公司张家界分行在《关于解除湖南宏凯房地产开发有限公司土地抵押权的函》中明确同意解除部分在住房公积金办理按揭住房所占土地的抵押权，其中就包括李荣华所购的A2栋172号房，上诉人李荣华、卢建国与被上诉人慈利宏凯公司签订的《慈利县商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年12月15日，在建工程的抵押权解除时间距交房时间有一年多时间，被上诉人慈利宏凯公司将涉案房屋在建工程的短期抵押行为并不能导致商品房买卖合同目的不能实现，故上诉人李荣华、卢建国提出原判引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人李荣华、卢建国在一审中诉请解除《慈利县商品房买卖合同》，未诉请撤销《慈利县商品房买卖合同》，在二审中诉请撤销《慈利县商品房买卖合同》，属于新增的诉讼请求，不属于本案的处理范围。由于上诉人李荣华、卢建国与被上诉人慈利宏凯公司签订的《慈利县商品房买卖合同》不具备解除条件，被上诉人慈利宏凯公司无须承担返还购房款及利息、支付已付购房款一倍的赔偿责任。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理2014.30元，由上诉人李荣华、卢建国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 辉
代理审判员 向 源
代理审判员 全建明
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 王向化
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。