宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬东民初字第497号
原告：朱霞萍。
委托代理人：章丽君，宁波市开成法律服务所法律工作者。
被告：曹修成。
委托代理人：王振荣，浙江素豪律师事务所律师。
原告朱霞萍为与被告曹修成房屋租赁合同纠纷一案，于2014年4月8日向本院提起诉讼，依法由代理审判员陈奕适用简易程序独任审判，于2014年5月15日公开开庭进行了审理。原告朱霞萍及其委托代理人章丽君、被告曹修成的委托代理人王振荣到庭参加诉讼。案经庭外和解未成，现已审理终结。
原告朱霞萍起诉称：2013年6月14日，原、被告签订房屋租赁合同一份，原告将坐落在宁波市高新区广贤路275号房屋出租给被告，租赁期限为6年，自2013年6月15日至2019年8月20日止，并约定前两年租金为每年160000元，以后逐年递增，租金六个月一付，先付后用。第一次租金于签约时付清，以后每次付款需提前30天。按合同约定，原告应在2014年1月20日支付下一期租金80000元，但经原告多次催讨，被告不予理睬。原告根据合同约定以被告不按时交付租金为由，于2014年3月31日依法解除与被告签订的房屋租赁合同，并将解除合同通知书张贴在被告经营的店铺中，但被告仍置之不理。请求判令：一、原、被告双方签订的房屋租赁合同自2014年3月31日起解除；二、被告立即腾退宁波市高新区广贤路275号房屋；三、被告支付拖欠的租金17777元，水电费、物业管理费按时结算；四、被告支付自合同解除起至房屋腾退之日期间的房屋使用费；五、被告按合同约定支付一个月租金13333元、违约金30000元，合计43333元，扣除押金15000元，尚需支付28333元。在审理过程中，原告自愿放弃水电费主张，并明确要求被告支付2013年6月15日至2014年6月14日的物业管理费7209元。
被告曹修成答辩称：一、房屋租赁合同的解除时间。2014年1月20日，原告要求被告支付下半年租金时，被告已经明确告知原告不再继续承租，并因此未向原告支付下半年的租金。原告应当知道被告的行为表明其不再续租的事实。因此，被告认为租赁合同的解除时间应为2014年1月20日，而非原告主张的2014年3月31日。二、2014年1月20日，原告向被告收取下半年租金时，被告已经将涉案房屋腾退，并将钥匙交付原告，但原告恶意拒收。因此，原告自行扩大的损失应由其自身承担，被告无须向原告支付2014年1月20日之后的租金、物业、水电等费用。三、被告已向原告支付了2013年8月20日至2014年2月20日期间的租金，原告于2014年1月20日要求被告支付下期租金时，被告已明确表示不再承租，因此，被告实际多支付了一个月房租，恰好折抵根据合同约定，因承租不满二年而需要支付的一个月房租。合同约定的违约金过高，依法请求法院酌情调低。另外，被告对承租房屋进行了装修，尚有利用价值，可以充抵违约金。被告在原告处尚有15000元的押金要求返还。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
1.原告朱霞萍提供房屋租赁合同原件一份、房屋所有权证盖章打印件一份，并当庭提交情况说明原件一份，拟证明原告系涉案房屋所有权人；原、被告间签订有房屋租赁合同及双方就权利义务的约定。经质证，被告对房屋租赁合同、房屋所有权证的真实性无异议，但对合法性提出异议。被告认为，根据房屋所有权证记载，涉案房屋并非原告单独所有，存在共有权人，而房屋租赁合同系原告单方与被告签订。对情况说明的真实性不予认可。本院认为，因被告对房屋租赁合同、房屋所有权证的真实性没有异议，故本院对上述证据的真实性予以认定。本院庭后亦向共有权人钟六海进行询问，钟六海表示其与原告系夫妻关系，对原告将涉案房屋对外出租并因此诉讼的事宜知晓并同意授权原告处理。本院认为，因共有权人对出租事宜予以认可，本院对房屋租赁合同的关联性及合法性予以认定。对情况说明的真实性亦予以认定。
2.原告朱霞萍提供录音、录音摘抄打印件各一份，照片及邮件收据原件各一份，当庭提供解除合同通知书打印件一份，拟证明原告已通知被告解除租赁合同，解除的时间为2014年3月31日的事实。经质证，被告对录音的真实性没有异议，但录音中仅有原告单方陈述，不能反映客观事实。邮件收据中记载的寄送时间为2014年3月7日，而原告的解除合同通知书中记载解除时间为2014年3月31日，二者相矛盾。被告实际已在2014年1月20日要求解除合同，退一步讲，原告于2013年3月7日向被告作出解除合同的意思表示时，应及时向被告领取钥匙，原告未及时收回房屋产生的损失应由自己承担。照片可以证明被告已实际腾退。针对被告的质证意见，原告认为，原告于2014年3月7日向被告寄送了解除合同通知书，但被告并未收悉。故原告于2014年3月31日再次电话告知被告合同正式解除。本院认为，因被告对上述证据的真实性未提出异议。本院对上述证据的真实性予以认定。上述证据结合原、被告的庭审陈述，原告曾于2014年3月7日向被告邮寄解除合同通知书，但被告未收悉。原告于2014年3月31日再次通过电话向被告作此意思表示。对上述事实本院予以认定。
3.原告当庭提供物业费欠缴证明原件一份，庭后向法院提交证明原件一份，拟证明被告尚欠原告2013年6月15日至2014年6月14日期间的物业费用7209元。经质证，被告对真实性无异议，对关联性有异议。被告已于2014年1月20日实际腾退，之后产生的物业费用与被告无关。本院认为，因被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。
4.被告当庭提供电费通知书原件三份、银行缴费凭证原件一份、银行缴费收据原件二份，拟证明根据用电量的减少，可以证明自2014年1月起被告基本不再使用涉案房屋，但被告已支付了2014年3月2日前的电费。经质证，原告对证明内容有异议，电费的减少并不能说明被告不再使用涉案房屋。本院认为，因上述证据系原件，虽原告对此提出异议，但未提供反证，故本院对其辩称不予采纳，对上述证据的真实性及关联性予以认定。
本院经审理，认定事实如下：
原告朱霞萍与丈夫钟六海系宁波市高新区广贤路275号房屋的所有权人。2013年6月14日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定：由被告承租涉案房屋，租赁期限为六年，自2013年6月15日起至2019年8月20日止。原告直接向被告收取租金。前二年（2015年8月20日），每年租金160000元，第三年（2015年8月20日-2016年8月20日），年租金175000元，第四年（2016年8月20日-2017年8月20日），年租金190000元，第五年（2017年8月20日-2018年8月20日），年租金205000元，第六年（2018年8月20日-2019年8月20日），年租金220000元，租金按6个月付一次，先付后住。其中第一次80000元在签约时付清。以后每次付款须提前30天，以此类推。被告于签约时支付原告押金15000元，到期各项费用结算后多退少补。水、电费及卫生费、物业管理费等相关费用，由被告承担。租赁期结束，被告固定装修归原告。被告不按时交付租金、水电费及卫生费、物业管理费等应付费用，原告有权单方面解除合同，收回房屋。合同签订后即产生法律效力，任何一方不得违约，如违约，违约方支付守约方30000元违约金。2013年6月15日至2013年8月20日为被告的装修工期，原告不收租金，如被告实际租赁期间不满二年，被告需另付原告一个月租金。合同签订后，被告按约支付了2013年8月20日至2014年2月20日止的租金80000元，并支付了押金15000元。因被告未按时支付2014年2月20日至2014年8月20日的租金，原告于2014年3月7日向被告寄送了解除合同通知书，但未送达。后原告于2014年3月31日电话告知被告与其解除合同。被告已经支付了截至2014年3月2日的电费。2013年6月15日至2014年6月14日期间产生的物业费用为7209元。被告于2014年5月15日庭审时将钥匙交付原告。
另查明，被告于2014年4月23日调解时要求将钥匙交付原告，但原告因故未予接收。案外人钟六海对原告签订房屋租赁合同及本次诉讼的事实知晓并认可。
本院认为，当事人应当根据法律规定或合同约定全面履行自己的义务。首先，关于合同的解除时间。被告辩称其于2014年1月20日已向原告提出解除合同，但未提供相应的证据，也未与原告达成协议解除的一致，而且被告也支付了2014年3月2日前的电费，故本院对其辩称不予采信。根据合同的约定，当被告未按约履行支付义务时，原告享有单方解除权。本案解除条件成就时，原告向被告为解除合同的意思表示，该解除的意思表示应当通知对方，合同自通知到达对方时始解除。因此，本案原告虽于2014年3月7日向被告邮寄了解除合同通知书，但因未送达，故未发生效力。原告于2014年3月31日电话告知被告时，原、被告之间签订的房屋租赁合同始才解除。其次，费用的计算及依据。被告曾于2014年4月23日向原告交付钥匙，原告因故未予接收。本院认为，原告未及时受领钥匙，自身存在一定的过错，因此所扩大的损失应由其自身承担。原告主张的2014年2月20日至2014年3月31日期间的租金17777元并未超过双方的约定，本院予以支持。2014年4月1日至2014年4月23日止的房屋占有使用费为10221.97元，本院予以支持。2013年6月15日至2014年4月23日期间的物业费6187.73元，本院予以支持。再次，违约责任问题。因原、被告签订的房屋租赁合同中就违约责任进行了约定，该违约责任并不明显偏高，被告未实际承租满二年需向原告支付一个月租金13333元，并支付违约金30000元，本院对上述违约责任予以支持。因合同中约定租赁合同终止后，固定装修归原告，因此，对被告要求以装修折抵上述款项的辩称，本院不予支持。因被告实际已于2014年5月15日将钥匙交付原告，故对原告的腾退诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告朱霞萍与被告曹修成于2013年6月14日签订《房屋租赁合同》于2014年3月31日解除；
二、被告曹修成支付原告朱霞萍2014年2月20日至2014年3月31日期间的租金17777元；
三、被告曹修成支付原告朱霞萍2014年4月1日至2014年4月23日期间的房屋占有使用费10221.97元；
四、被告曹修成支付原告朱霞萍2013年6月15日至2014年4月23日期间的物业费6187.73元；
五、被告曹修成支付原告朱霞萍违约金共计43333元；
上述第二至五项共计77519.70元，扣除押金15000元，被告曹修成尚须支付原告朱霞萍62519.70元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如果被告曹修成未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
六、驳回原告朱霞萍的其他诉讼请求。
本案受理费1153元，减半收取576.50元，由被告曹修成负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 陈 奕
二〇一四年六月二十四日
代书 记员 林静益