北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第01408号
上诉人（原审被告、反诉原告）杨庆梅，女，1970年12月17日出生。
委托代理人王琮玮，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人王立琴，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京美联房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号新东安写字楼2座1109、1111室。
法定代表人杨彩凤，执行董事。
委托代理人卓涛，北京肇文律师事务所律师。
原审第三人（原审反诉第三人）曹锋，男，1974年10月5日出生。
上诉人杨庆梅因与被上诉人北京美联房地产经纪有限公司（以下简称美联公司）、原审第三人曹锋居间合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第12205号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官郑亚军担任审判长，法官孙兆晖、唐旭超参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨庆梅及其委托代理人王琮玮、被上诉人美联公司的委托代理人卓涛到庭参加了诉讼。原审第三人曹锋经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
美联公司在一审中起诉称：2013年6月23日，美联公司与杨庆梅、曹锋签订《房屋买卖居间合同》，约定杨庆梅经美联公司居间介绍购买曹锋所有的房屋1套，房屋所有权证编号为京房权证朝私06字第1856**号，房屋成交价为5300000元。杨庆梅应于2013年6月23日前向美联公司支付居间费116600元，如逾期支付的，每逾期1日则须按应支付居间费的千分之五支付滞纳金。同日，美联公司依约提供了居间服务，促成杨庆梅和曹锋签订《北京市存量房屋买卖合同》。上述合同签订后，杨庆梅仅支付了部分居间费，至今仍拖欠居间费90000元未付。故美联公司起诉要求杨庆梅向美联公司支付居间费90000元；并以90000元为基数，按每日千分之五计算，向美联公司支付自2013年6月23日起至上述居间费实际给付之日止的违约金；由杨庆梅承担本案诉讼费。
杨庆梅在一审中答辩称：美联公司所述双方于2013年6月23日签订《房屋买卖居间合同》情况属实，但双方已于同日签订《佣金确认书》，并约定杨庆梅先向美联公司支付居间费26600元，余款90000元于房屋产权过户后支付。现美联公司除向杨庆梅推荐房屋外，未提供房屋查验、购买资格审查、签署房屋买卖合同、网签、权属转移登记、房产交割等其他居间服务，美联公司的诉讼请求缺乏法律依据；且居间合同中关于居间费的约定处，在签署时是留空的，美联公司篡改了居间合同，该合同并非双方当事人真实意思表示，美联公司的诉讼请求缺乏事实依据。另外，美联公司没有完全履行居间义务，美联公司对于杨庆梅与曹锋签订的房屋买卖合同中的重要条款，如付款时间、办理产权过户手续时间、交房时间等，没有协助进行协商，使得双方的合同难以实际履行。美联公司也没有对杨庆梅的银行实际贷款成数及银行征信进行核实，导致杨庆梅错误地认为自己可以按总房款的50%办理按揭，致使履行困难。美联公司在杨庆梅未与曹锋解除房屋买卖合同的前提下，恶意将杨庆梅所购房屋另行出售，致使杨庆梅无法实现订立居间合同的目的。故杨庆梅不同意美联公司的诉讼请求，并提出反诉，要求解除美联公司、杨庆梅及曹锋于2013年6月23日签订的编号为0000784号的《房屋买卖居间合同》，并要求美联公司返还已收取的26600元居间费；诉讼费由美联公司承担。
美联公司在一审中针对杨庆梅的反诉答辩称：美联公司已经促成杨庆梅与曹锋签订房屋买卖合同，美联公司依居间合同有权收取居间费；签订房屋买卖合同后，杨庆梅因自身原因没有继续履行，向曹锋支付剩余定金，该责任在杨庆梅。在此情况下，曹锋不可能配合办理网签。另外，居间合同也已约定逾期履约超过30日的，曹锋有权将房屋卖与别人；双方已在居间合同明确约定了居间费的数额，并不包括过户和贷款等费用。故美联公司不同意杨庆梅的反诉请求。
曹锋在一审中述称：美联公司的诉讼请求与曹锋无关，曹锋不发表意见。曹锋不同意杨庆梅的反诉请求，因杨庆梅没有按约定向曹锋支付剩余定金，杨庆梅构成违约。
一审法院审理查明：2013年6月23日，美联公司（丙方）与杨庆梅（乙方）、曹锋（甲方）签订《房屋买卖居间合同》（编号为：0000784，以下简称居间合同），约定杨庆梅经美联公司居间介绍购买曹锋所有的房屋1套，建筑面积105.06平方米，房屋所有权证编号为京房权证朝私06字第1856**号，房屋成交价为5300000元。杨庆梅应于本合同签订之日，一次性付清居间费116600元，如逾期支付的，每逾期1日则须按应支付居间费的千分之五支付滞纳金。本合同订立后，如杨庆梅、曹锋未经美联公司许可，私下交易本合同之交易房产，除佣金外，杨庆梅、曹锋应负连带责任向美联公司支付房屋成交价2.5%的违约金。
另，杨庆梅与曹锋在上述合同中约定，杨庆梅同意在2013年6月23日再向曹锋支付定金人民币300000元；对剩余房款，其中首付款（不含定金），杨庆梅应于双方签订北京市房屋买卖合同后，直接支付给曹锋人民币2500000元；尾款以杨庆梅通过向银行申请2500000元贷款的形式支付。尾款付款方式为待杨庆梅的贷款申请经银行审核通过后，杨庆梅与曹锋亲自或委托美联公司申请办理产权过户及抵押登记手续，待房屋权属登记部门出具以杨庆梅为所有权人的房产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后由贷款银行代为杨庆梅支付。杨庆梅与曹锋应于本合同签订当日签订北京市房屋买卖合同，并同意于美联公司通知之日起5个工作日内，会同美联公司完成网签手续，但本次交易的进行及所签署的所有文件效力不受网签手续是否完成的影响。交易中涉及的契税、营业税、个人所得税、印花税、土地增值税、土地出让金、房产税由杨庆梅承担。杨庆梅及曹锋应在美联公司通知之日起3日内，在美联公司协助下，到房屋权属登记部门办理过户手续。曹锋应于过户手续办理完毕后当日向杨庆梅交房。房屋产权转移后，曹锋于2013年12月1日前将与本房屋相关户口迁出。杨庆梅、曹锋任何一方未按本合同约定履行合同义务，除已支付的定金适用《担保法》中的定金罚则规定外，违约方应另行向守约方支付违约金；逾期超过30日的，守约方有权单方解除本合同，违约方应向守约方支付30日的违约金，每日的违约金为本合同约定的房价款的千分之五，违约金不能弥补守约方损失的，损失部分由违约方承担。涉及支付款项的，如需通过转账形式支付，则支付至曹锋指定的收款银行内，并约定了曹锋的银行账号。
同日，杨庆梅与曹锋签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。另就支付购房定金事宜，美联公司、杨庆梅及曹锋于同日签订《钱款交付书》1份，约定杨庆梅于签订合同当日先向曹锋支付定金人民币20000元，余下人民币280000元于2013年6月24日付清。
上述合同签订后，杨庆梅于2013年6月23日向美联公司支付居间费26600元，向曹锋支付购房定金20000元，剩余款项未再支付。杨庆梅与曹锋之间的房屋买卖合同未继续履行，双方亦未通过协议或法定形式解除。现美联公司持诉称理由诉至法院。
一审法院另查，2013年8月16日，曹锋与案外人刘海峰经美联公司居间服务，签订《存量房屋买卖合同》，约定曹锋将其所有的房屋（即本案诉争房屋）售予刘海峰。2013年9月5日，曹锋与刘海峰向北京市朝阳区房屋管理局提出申请，将该房屋产权转移登记到刘海峰名下。
一审庭审中，杨庆梅对《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》上“杨庆梅”的签字真实性不认可，但经法庭释明，未提出笔迹鉴定申请。
另，关于居间费，杨庆梅主张美联公司、杨庆梅已另行签订《佣金确认书》，并约定先支付26600元，剩余部分于房屋产权过户后支付。但杨庆梅未向法庭提交其所主张的该《佣金确认书》，称原件在美联公司处。美联公司表示双方从未签订过杨庆梅所主张的《佣金确认书》。
为证明《佣金确认书》的存在及其约定内容，杨庆梅申请其朋友李玥作为证人出庭，证人李玥称：“我于2013年6月23日下午三四点钟左右，应杨庆梅邀请，到北京美联房地产经纪有限公司在朝阳区的A派公寓门店，在会议室看到1名员工在填写一些合同和文件。填写完毕后交房主和杨庆梅签字，但没有将合同和文件交给房主和杨庆梅。签完合同后去苹果社区看了一眼房。去看房时有美联公司的工作人员陈超、乜军一同去的。但当时有租户，敲门无人应答，我们就离开了。到苹果社区南大门的时候，陈超和乜军让杨庆梅另行签了1份《佣金确认书》，约定居间费先预付26600元，其余在房屋过户完毕后支付。杨庆梅就去交钱了”。美联公司认为，证人与杨庆梅存在利害关系，且证人的陈述不属实，房屋没有出租的情况，而且签完居间合同，再到苹果社区门口签订《佣金确认书》亦不符合逻辑，故对证人证言的真实性不予认可。曹锋对李玥的证人证言亦不予认可，认为在签合同时没有李玥在场，并称：“我大约于2013年6月23日下午三四点到了美联公司门店，见到了杨庆梅，就杨庆梅一个人，当时杨庆梅非常想买我这个房，我还劝她不要太着急。双方谈的是先付定金300000元。当时杨庆梅身上没带钱，在门店没有立即把钱给我。签完合同后，杨庆梅回了一趟家拿了银行卡或者部分现金，又回到了门店。之后坐我的车一起到了富力城的提款机取了钱，给了我20000元定金。杨庆梅给了我钱后，我们就散了。我们约好于6月24日中午12点前支付剩余定金280000元，但24日中午我没有收到钱。之后我就再没有见过杨庆梅，也没有催告过杨庆梅或商议解除房屋买卖合同事宜”。
后，一审法院传唤美联公司员工陈超到庭。陈超称：“那天是周末，曹锋的房子集中让客户看房，其中有杨庆梅。但杨庆梅不是我负责的客户，是另外一个经理王广涛的，他让我帮忙谈。杨庆梅看完房后挺满意的，之后就回公司了，叫了房主曹锋过来。之后我就去忙其他事情了，签合同时我不在场。后来我接到同事电话，让我到富力城带客户取钱，我就直接到了富力城。杨庆梅取完钱给了曹锋后，我就走了。后来的事情就不知道了。我没有再带着杨庆梅去看房，也没有跟杨庆梅签《佣金确认书》，但后来我审过合同，没有看到过杨庆梅所说的《佣金确认书》”。美联公司认为，陈超的证言与曹锋的陈述能够相互印证，真实性认可。杨庆梅认为陈超与美联公司有利害关系，对其证言的真实性不认可。曹锋称关于从签合同到杨庆梅支付定金这一段，陈超的陈述均属实。
后，证人李玥再次到庭称：“2013年6月23日下午四五点，我与杨庆梅本人去了苹果社区南门对面的美联公司门店。美联公司的工作人员让杨庆梅在合同上签字。之后我和杨庆梅坐曹锋的车到了富力城的工商银行提款机处，杨庆梅在提款机上取了钱。后曹锋开车把我、杨庆梅、美联公司的区域经理送回了门店。杨庆梅说再去看一次房，看房时有我、杨庆梅、美联公司的工作人员陈超、乜军”。其他同第一次陈述一致。对此曹锋称，在杨庆梅回家再次回到门店以后就没有再谈合同，也没有再签合同，几乎没有逗留，就一起去了富力城的提款机处。经法庭向证人李玥询问，李玥称其是在杨庆梅回家以后，跟着杨庆梅一起去的门店。美联公司认为证人李玥的陈述与第一次陈述不一致，与杨庆梅存在串通行为。通过证人陈超和曹锋的陈述都可以证实，在签合同时，李玥没有在场，其证人证言存在严重瑕疵。杨庆梅认为其陈述与曹锋、证人陈超的陈述基本一致，是客观真实的。曹锋认为，在其与杨庆梅商谈及签合同时李玥是不在场的；在富力城取钱时，李玥是在场的。
杨庆梅向法院提交其于2013年9月15日下午（杨庆梅于2013年9月6日收到本案起诉状副本）前往美联公司门店找陈超商谈的视频资料，以证明《佣金确认书》的存在。视频中，杨庆梅问陈超：在苹果社区南门签的《佣金确认书》，你还没给我呢。陈超回答：现在已经在总部了。杨庆梅再问：为什么会到总部，你们是什么流程。陈超回答：当时你说没办法履行合同了。对此，法院向陈超进行核实，陈超表示其当时没有听清杨庆梅在问什么，他不是负责这单客户的业务员，杨庆梅问他他也不清楚。因为不在门店，就认为应该在总部；因为也不清楚有还是没有这份《佣金确认书》，所以也没有直接否认该《佣金确认书》的存在。杨庆梅认为，陈超的陈述并不客观，该视频是在陈超没有防备的情况下录制的，视频的内容才是真实客观的。美联公司对陈超的陈述表示认可。曹锋表示对此不清楚，不发表意见。
一审法院判决认定：当事人对自己提出的主张有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同受法律保护。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。
根据已查明的事实，美联公司、杨庆梅及曹锋三方签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。关于杨庆梅辩称其与美联公司签订《佣金确认书》并约定先向美联公司支付居间费26600元，剩余居间费于房屋产权过户后支付的主张，其提供的主要证据为李玥的证人证言，但李玥的证言无法与曹锋的陈述及证人陈超的证言相印证，且与之存在矛盾之处，法院对证人李玥证言的真实性难以采信。另外，杨庆梅向法院提供的视频资料，在内容上，亦不足以证明《佣金确认书》的存在。杨庆梅对于其主张未向法院提供翔实有效的证据加以证明，对此应承担相应的不利后果。
居间合同签订后，杨庆梅及曹锋于同日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，且在上述居间合同中杨庆梅及曹锋对于买卖双方进行交易的房产标的、交易价款、付款方式、产权转移登记、房屋交付等事项记载明确。据此，可以认定美联公司通过其居间服务促成了杨庆梅与曹锋达成了房屋买卖合同。杨庆梅关于美联公司没有协助其与曹锋签订房屋买卖合同的抗辩意见，不能成立，法院不予采信。因在当前，房地产交易日益专业化，房地产交易的中介机构除应向委托人报告订立合同的机会，促成订立房屋买卖合同外，还涉及协助办理后续的产权过户、抵押贷款等手续。而本案中，杨庆梅亦仅支付了部分居间费，故应当认定美联公司、杨庆梅双方的居间合同义务均未完全履行。另外，在杨庆梅与曹锋之间的房屋买卖合同未依法解除的情况下，美联公司又就同一房产标的另行介绍他人与曹锋达成房屋买卖合同，并办理产权过户，致使杨庆梅与曹锋之间的房屋买卖合同客观上无法继续履行，美联公司对此应负一定责任。故美联公司要求杨庆梅支付剩余居间费的诉讼请求，法院予以支持，但具体数额，法院予以酌定。因双方对本案纠纷的发生均存在一定责任，关于美联公司要求杨庆梅支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。鉴于居间合同已无法继续履行，关于杨庆梅要求解除三方签订的《房屋买卖居间合同》的反诉请求，法院予以支持。但杨庆梅要求美联公司退还已收取的居间费26600元的反诉请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除北京美联房地产经纪有限公司与杨庆梅、曹锋于二○一三年六月二十三日签订的编号为○○○○七八四号的《房屋买卖居间合同》；二、杨庆梅于判决生效后十五日内给付北京美联房地产经纪有限公司居间服务费一万元；三、驳回北京美联房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；四、驳回杨庆梅的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
杨庆梅不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审法院认定事实不清。签订居间合同时时间仓促，杨庆梅只是在美联公司提供的文件材料上签署姓名，美联公司没有与杨庆梅就居间服务内容及费用进行协商，居间费用条款当时留空，之后其内容由美联公司单方填写。居间合同签订后，杨庆梅又与美联公司就佣金问题达成书面约定，双方为此签订了《佣金确认书》，约定在当日支付居间费26600元，余款待美联公司履行完按揭、过户等义务后再支付给美联公司。杨庆梅认为居间合同的内容是杨庆梅签字后由美联公司单方填写，不是杨庆梅的真实意思表示，关于居间服务费用的约定应以另行签订的《佣金确认书》为准。美联公司未履行网签、按揭、过户等义务时无需再支付剩余居间费用。二、一审法院认定事实的证据不足。一审中，杨庆梅提供证人李玥的证言、美联公司业务员陈超的视频资料，证明双方就佣金问题另行达成约定并签署了《佣金确认书》，一审法院应当认定《佣金确认书》的存在，支持杨庆梅的诉讼请求。三、美联公司没有履行合同约定义务，违背诚信原则，为多赚取居间费用一房二卖。美联公司违反合同约定，没有提供房屋查验、购买资格审查、网签、权属登记等义务，对于买卖合同中的重要条款，如付款时间、办理产权过户手续时间、交房时间等没有协助双方进行约定，使得买卖合同履行困难。美联公司没有对杨庆梅的银行实际贷款成数及银行征信进行核实，导致杨庆梅错误地认为自己可以按总房款的50%办理银行按揭。美联公司将涉案房屋居间介绍出售给案外人，致使本案合同无法履行，使杨庆梅与美联公司订立合同的目的无法实现，使杨庆梅损失购房定金20000元，其无权再向杨庆梅主张剩余居间费用，已经收取的居间费用应予退还。杨庆梅请求二审法院撤销一审判决，发回重审或改判支持杨庆梅的请求，诉讼费用由美联公司承担。
美联公司服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：美联公司不同意杨庆梅的上诉意见，请求驳回上诉，维持原判。杨庆梅所述事实与理由不成立。签订居间合同和房屋买卖合同当天，杨庆梅给付曹锋20000元定金。各方约定的定金金额为300000元，因当时杨庆梅带的钱不够，便约定第二日将剩余定金支付给曹锋，后因杨庆梅自身原因没有将剩余定金支付给曹锋。房屋买卖合同没有履行是因杨庆梅的违约行为造成的，其应承担相应后果。房屋成交价5300000元，在杨庆梅违约，仅支付了20000元定金的情况下，曹锋不可能去办理网签。美联公司已经提供了居间服务，促成买卖双方签订房屋买卖合同，有权收取居间费用。
曹锋服从一审法院判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人的陈述、《房屋买卖居间合同》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《钱款交付书》、李玥的证人证言、陈超的证人证言、房屋档案材料等证据在案佐证。
本院认为：美联公司、杨庆梅及曹锋三方签订的《房屋买卖居间合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行。杨庆梅上诉认为应依据《佣金确认书》确定居间费用及支付方式，但美联公司称从未签订过杨庆梅主张的该确认书，杨庆梅就此负有举证责任，因其提供的现有证据不能证实存在其主张的上述确认书，故杨庆梅的该项上诉主张依据不足，本院不予采纳。通过美联公司的居间服务，杨庆梅与曹锋签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，杨庆梅支付了部分居间费用，尚有部分居间费用未付。在杨庆梅与曹锋之间的房屋买卖合同争议未完全解决的情况下，美联公司就同一房产标的另行介绍他人与曹锋达成房屋买卖合同，并办理产权过户。据此，一审法院认定双方当事人均未完全履行居间合同义务，合理有据。一审法院根据双方履行居间合同义务的具体情况，酌情确定杨庆梅再向美联公司支付居间费的金额并无不当。杨庆梅关于美联公司未提供居间服务，不应收取居间费用的上诉主张不能成立，本院不予采信。杨庆梅的上诉请求不成立，本院不予支持。综上，一审法院判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1025元，由北京美联房地产经纪有限公司负担912元（已交纳），由杨庆梅负担113元（于本判决生效后七日内交至一审法院）；反诉案件受理费233元，由杨庆梅负担198元（已交纳），由北京美联房地产经纪有限公司负担35元（于本判决生效后七日内交至一审法院）。
二审案件受理费2283元，由杨庆梅负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑亚军
代理审判员 孙兆晖
代理审判员 唐旭超
二〇一四年四月四日
书 记 员 刘杉杉