山东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）鲁执复160号
复议申请人（异议人、被执行人）：日照市好朋友餐饮城购物广场，住所地：日照市东港区。
法定代表人：潘月荣，总经理。
委托代理人：徐立峰，男，汉族，1975年3月20日生，该公司副总经理，住日照市东港区南湖镇徐家坪村。
申请执行人：日照东港农村商业银行股份有限公司（原日照市东港区农村信用合作联社）。住所地：日照市东港区。
法定代表人：许传健，董事长。
委托代理人：周家胜，该××员工。
被执行人：日照市金鑫经贸有限公司。住所地：日照市东港区。
法定代表人：徐衍青，董事长。
被执行人：徐茂乐，原日照市××朋友餐饮城购物广场经理。
被执行人：徐衍青，日照市××有限公司董事长。
被执行人：徐立峰，日照市东港区书记。
复议申请人日照市好朋友餐饮城购物广场(下称：好朋友购物广场)不服临沂市中级人民法院(下称：临沂中院)（2016）鲁13执异5号执行裁定书，向本院提出复议申请。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
临沂中院在执行申请执行人日照东港农村商业银行股份有限公司（下称：日照商行）与被执行人好朋友购物广场、日照市金鑫经贸有限公司（下称：金鑫公司）、徐茂乐、徐衍青、徐立峰借款合同纠纷二案中，被执行人好朋友购物广场提出书面异议称，一、评估机构对异议人的资产评估价格与实际价格相差巨大，严重低估了异议人资产价值，损害了异议人的合法权益，要求重新进行评估。异议人是日照海滨国家森林公园内唯一一家三星级挂牌酒店，酒店坐落在森林公园的绝版黄金地段，该地段的价格应当高于相临近地段的价格。异议人通过调查得知，一路之隔，路南地段的评估价格为一级地。异议人所占用土地也应该为一级地，况且异议人的土地使用期限为50年，要比临近的土地出让期限长，且房产证为商业。众所周知，除农村集体土地外，其他土地的所有权均归国家所有，土地使用人利用的无非就是土地的使用价值，那么在异议人土地使用年限长于临近土地，且是商业用地的情况下，其价格应要远远高于临近的土地。而山东正诚土地房地产评估有限公司所做的评估报告价格与周边房产差距太大，评估结果不真实，异议人通过评估咨询得知，评估价格远远低于异议人调查了解的周边的房地产的市场价格，福建宁德中院委托评估的当事人(对面的房产金海湾大酒店远远高于此价格)，因当事人无法取得评估价格报告证实，请临沂中院调查取证。故异议人请求根据土地使用价值和周边交易情况重新评估。二、异议人在2005年与牟善平签订了15年的租赁合同，现租赁合同尚未到期，对异议人的资产进行拍卖，会侵犯承租人的合法权益，而且牟善平在2011年就向日照市中级人民法院（下称：日照中院）提出了执行异议申请，日照中院也作出了(2011)日执异第二号执行裁定，中止了案件的执行。后承租方又重新对酒店进行了装修，添加了很多物品。三、在拍卖过程中，异议人对拍卖提出了三次书面异议，但临沂中院违反法律程序，只是口头说异议人所提异议不用进行裁定回复，此举显然违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定。临沂中院对异议人三次提出的书面异议应该予以审查并作出书面裁定，但临沂中院至今未给予任何回复，直接就进入了拍卖程序并下达裁定。综上，请求依法纠正程序上的违法行为，对异议人的财产价值进行重新评估。异议人提供了山东弘裕土地房地产评估有限公司出具的鲁弘评日字[2015]第ZX001号房地产咨询评估报告证实本案中涉案房地产的评估价格偏低。
申请执行人日照商行答辩称，一、异议人以评估价格与实际价格相差巨大，低估其价格，要求重新评估无法律依据。1、日照中院在执行该案过程中，徐立峰多次以人大代表身份动用各种社会力量对其涉及的借款纠纷案件执行进行干预，以评估价格低、在外参加人代会、在外出发等各种理由对法院的评估报告送达不予配合，致使评估报告过期，为此日照中院进行了两次评估，并要求我行为此支付了二次评估费。对评估价格问题，日照中院召集了国土、人大等有关部门进行了听证会，对徐立峰提出的评估价格低的问题予以答复，并驳回了徐立峰的异议，确定在2013年4月26日进行第二次拍卖，但徐立峰在2013年4月25日组织100余人以其欠该100余人借款为由到日照中院上访，日照中院经研究决定中止此次拍卖，并通知我行该案在日照中院执行存在困难。为此我行就该案件向山东省高级人民法院（下称：省法院）申请提级执行。2、省法院指定该案由临沂中院执行，定于2013年11月15日进行拍卖，但徐立峰在2013年11月13日仍组织人员以与上次同样理由以人大代表身份到临沂中院上访，致使拍卖再次中止。徐立峰在无法定中止理由的情况下提出异议导致法院中止拍卖程序违反了法定程序，致使该评估报告再次过期，无法继续使用该评估报告进行拍卖。在临沂中院主持下，我行与好朋友购物广场、徐立峰共同选定了评估机构及拍卖机构。2014年11月30日，由山东正诚土地房地产评估有限公司对涉案房地产出具了评估报告，评估价格为3619.36万元。临沂市中院执行局已按法定程序对评估报告及拍卖公告进行了送达，不存在程序上的瑕疵。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，需要进行重新评估的法定理由只有两条：当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质；评估程序严重违法。好朋友购物广场、徐立峰无法定理由要求重新进行评估，对其异议应予驳回。该土地未缴纳土地出让金，用途为综合，使用权类型为开发利用，日照市政府及国土部门答复该土地只能使用不能过户、买卖，也不能交纳土地出让金变更使用权类型。评估机构依据专业评估方法进行评估有法律依据。在无法定中止理由的情况下，临沂中院对好朋友购物广场、徐立峰以评估价格低为由提出的异议予以驳回，维护了法律的尊严。二、关于好朋友购物广场于2005年与案外人牟善平签订的15年租赁合同问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权不因拍卖而消灭。在日照中院执行该案期间，牟善平提出异议以后，我行已与牟善平达成协议（有日照中院调查笔录为证），在协议中明确由其承租到期，到期后承租方放弃所做装修及添加物品交付我行，并且临沂中院的评估报告及拍卖公告均已按法定程序及法律规定通知承租人牟善平，承租人牟善平并没有提出任何书面异议，我行也保证按原租赁合同执行到期，并且该评估报告也未涉及添加物品，对承租人牟善平无任何影响，未侵犯其合法权益。所以，好朋友购物广场该条异议也不成立。此外，该案被执行人以物抵债后仍结欠我行债务及有关费用，我行也多次申请将被执行人列入最高人民法院失信被执行人名单。请求继续依法执行该案，维护当事人的合法权益。
临沂中院查明，原告日照市东港区农村信用合作联社（下称：日照农信社）与被告金鑫公司、好朋友购物广场、徐衍青、徐立峰、徐茂乐借款合同纠纷一案，日照中院于2009年9月10日作出（2009）日商初字第31号民事判决：一、被告日照市金鑫经贸有限公司于本判决生效后十日内偿还原告日照市东港区农村信用合作联社借款本金940万元及利息（利息自2009年1月9日起按照合同约定的贷款利率计算）。二、被告日照市金鑫经贸有限公司于本判决生效后十日内偿还原告日照市东港区农村信用合作联社律师服务费293500元。三、被告日照市好朋友餐饮城购物广场在其抵押物的范围内对上述借款本息及律师服务费承担担保责任，原告日照市东港区农村信用合作联社就抵押物折价或拍卖、变卖价值优先受偿。四、被告徐衍青、徐立峰、徐茂乐对上述借款本息及律师服务费承担连带清偿责任。五、被告日照市好朋友餐饮城购物广场、徐茂乐、徐衍青、徐立峰在承担担保责任后，有权向被告日照市金鑫经贸有限公司追偿。
原告日照农信社与被告好朋友购物广场、徐茂乐借款合同纠纷一案，日照中院于2009年9月25日作出（2009）日商初字第32号民事判决：一、被告日照市好朋友餐饮城购物广场于本判决生效后十日内偿还原告日照市东港区农村信用合作联社借款本金980万元及相应利息（利息自借款之日起按照合同约定的贷款利率计算）。二、被告日照市好朋友餐饮城购物广场于本判决生效后十日内偿还原告日照市东港区农村信用合作联社借款本金480万元及相应利息（利息自借款之日起按照合同约定的贷款利率计算）。三、被告日照市好朋友餐饮城购物广场于本判决生效后十日内支付原告日照市东港区农村信用合作联社律师代理费307500元。四、被告徐茂乐对被告日照市好朋友餐饮城购物广场的480万元借款本息及101096元律师代理费就抵押物不能清偿部分承担连带清偿责任。五、被告徐茂乐承担担保责任后，有权向被告日照市好朋友餐饮城购物广场追偿。
上述两判决生效后，日照中院根据申请执行人日照农信社的申请，于2009年12月8日立案执行，案号分别为（2010）日执字第6、7号。执行过程中，案外人牟善平于2010年11月以与被执行人好朋友购物广场存有租赁合同为由提出异议，经审查，日照中院于2011年3月19日作出（2011）日执异字第2号执行裁定：中止对案外人牟善平对租赁房屋的装修物品及添置设备的执行。
2013年9月29日，省法院根据申请执行人日照农信社的提级执行申请，作出（2013）鲁执指字第85、86号执行裁定，裁定将上述二案指定临沂中院执行。
临沂中院立（2013）临执字第350、351号案予以执行。执行过程中，并依法查封了被执行人好朋友购物广场所有的位于日照海滨国家森林公园内的土地使用权[土地证号为东国用（2002）字第0500**号]及五处房产[产权证号为日房权证东港字第××号]。受临沂中院委托，山东正诚土地房地产评估有限公司于2014年11月30日作出鲁正房估（2014）第1334号房地产估价报告，确定上述财产（不包括室内装修物及添置设备）评估价格为3619.36万元。2015年3月20日，被执行人好朋友购物广场收到上述评估报告。
2015年5月25日，临沂中院作出（2013）临执字第351号执行裁定，裁定拍卖被执行人好朋友购物广场所有的上述资产。2015年5月28日，被执行人好朋友购物广场收到上述执行裁定书。
2015年6月3日，被执行人好朋友购物广场向临沂中院提出执行异议，请求依法中止对异议人资产的拍卖程序，理由是：1、评估机构对异议人的资产评估价格与实际价格相差巨大，严重低估了异议人资产价值，要求重新进行评估。2、异议人对评估机构所采用的估价方法有异议，评估机构采用的是成本法和收益法，异议人认为应采用市场比较法。3、牟善平与异议人签订了15年的租赁合同，租赁合同尚未到期，拍卖异议人的资产会侵犯承租人的合法权益，且租赁方重新对酒店进行了装修，增加了很多物品，牟善平提出执行异议后，日照中院作出的（2011）日执异字第2号执行裁定裁定中止了案件的执行。4、异议人债权人众多，异议人的全部资产由申请执行人独吞，会损害其他债权人的合法权益。针对被执行人好朋友购物广场提出的执行异议，执行实施部门逐条进行了答复和驳回，并告知其服判息诉，认真履行债务，不要有过激的行为发生。
2015年7月22日，被执行人好朋友购物广场又向临沂中院提出执行异议，请求依法中止对异议人资产的拍卖程序，理由是：临沂中院对异议人2015年6月3日前提出的异议并未给予任何答复，直接就进入了拍卖程序，此做法显然违反了法律规定。其次，法院拟拍卖异议人资产的通知在未送达给异议人的情况下即登报公开拍卖亦违反了法律规定。
受临沂中院委托，临沂市光大拍卖有限公司分别于2015年7月31日、9月16日公开拍卖被执行人好朋友购物广场的上述涉案资产，均因无人参加竞买而流拍。两次拍卖之前，临沂中院均依法向被执行人好朋友购物广场送达了拍卖公告。
2015年10月27日，申请执行人申请以第二次拍卖保留价3000万元接受上述资产以抵偿相应的债务。2015年11月27日，临沂中院作出（2013）临执字第350、351号执行裁定，裁定将上述拍卖资产作价3000万元交付申请执行人抵偿相应的债务。2015年12月2日，临沂中院向当事人邮寄送达了上述执行裁定书，各方当事人均已收到。
2015年12月15日，被执行人好朋友购物广场再次向临沂中院提出执行异议，请求依法中止对异议人资产的拍卖程序。理由是：临沂中院对其先前两次提出的书面异议未给予任何回复，直接进入拍卖程序，并裁定作价3000万元抵偿债务，违反法律规定，损害了异议人的利益。
2016年3月3日，临沂中院收到被执行人变更后的书面异议。
另查明，山东弘裕土地房地产评估有限公司受异议人好朋友购物广场的委托，对上述异议人所有的资产进行了评估，于2015年4月20日出具了鲁弘评日字[2015]第ZX001号房地产咨询评估报告，该报告确定上述资产在2015年4月3日的评估价格为8730.28万元，并注明自估价报告出具之日起六个月内有效。山东弘裕土地房地产评估有限公司的房地产估价机构资质证书（编号为建房估证字[2010]012号）载明资质等级为一级。两名估价师均具有执业资格。
2015年12月28日，日照市东港区农村信用合作联社更名为日照东港农村商业银行股份有限公司。
临沂中院认为，本案在执行过程中，依法委托山东正诚土地房地产评估有限公司对异议人好朋友购物广场所有的土地使用权及房产进行了评估并向异议人送达评估报告后，异议人既未在收到评估报告后十日内提出书面异议，亦未提供证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第一款“当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出”及第二款“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”的规定，对异议人以评估价格过低为由提出的对异议人资产重新进行评估的主张，依法不予支持。
本案执行过程中，临沂中院委托评估、拍卖并裁定抵偿债务的土地使用权和房产的所有权人是异议人好朋友购物广场，上述资产并不包括牟善平对租赁房屋的装修物品及添置设备，异议人以牟善平租赁涉案房产的期限未到为由提出的对异议人资产重新进行评估的主张依法不能成立，依法不予支持。
异议人以执行程序违法为由提出的对异议人资产重新进行评估的主张无法律依据，依法不予支持。
综上，异议人好朋友购物广场提出的对其资产重新进行评估的主张依法不能成立，临沂中院不予支持。并经临沂中院审判委员会讨论决定，遂以(2016)鲁执13执异5号执行裁定，驳回了异议人好朋友购物广场的异议。
复议申请人好朋友购物广场不服，向本院提出复议，请求撤销异议裁定，对涉案财产重新评估。理由:一、评估机构对申请复议人的资产评估价格与实际价格相差巨大，严重低估了复议申请人的资产价值。好朋友购物广场是日照海滨国家森林公园内唯一一家三星级挂牌酒店，酒店坐落在森林公园的绝版黄金地段，该地段的价格应当高于相临近地段的价格。复议申请人通过调查得知，一路之隔，路南地段的评估价格为一级地。复议申请人所占用土地也应该为一级地，况且复议申请人的土地使用期限为50年，要比临近的土地出让期限长，且房产证为商业。二、复议申请人在2005年与牟善平签订了15年的租赁合同，现租赁合同尚未到期，对复议申请人的资产进行拍卖，会侵犯承租人的合法权益，而且牟善平在2011年就向日照中院提出了执行异议申请，日照中院也作出了(2011)日执异字第2号执行裁定，中止了案件的执行。后承租方又重新对酒店进行了装修，添加了很多物品。三、在拍卖过程中，复议申请人对拍卖提出了三次书面异议，但临沂中院违反法律程序，只是口头说复议申请人所提异议不用进行裁定回复，此举显然违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定。临沂中院对复议申请人三次提出的书而异议应该予以审查并作出书面裁定，但临沂中院未给予任何回复，直接就进入了拍卖程序并下达裁定。
本院查明的事实与临沂中院查明的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，当事人认为人民法院的执行行为违反法律规定提出执行异议的，方可按照该规定的执行异议复议程序处理。本案中，好朋友购物广场系对评估机构的评估报告所提异议，并非是对临沂中院的具体执行行为所提异议。因此对于该异议应在执行实施程序中予以处理，而不应按照执行异议复议程序审查处理。临沂中院按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条立案受理并作出认定处理，存在适用法律错误。针对复议申请人日照市好朋友餐饮城购物广场的复议理由，本院认为，一、关于对涉案财产评估价值过低的问题。临沂中院依法向好朋友购物广场送达评估报告，好朋友购物广场未在收到评估报告后十日内提出书面异议，亦未提供证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，其请求重新评估没有事实根据。另，评估报告只是确认拍卖保留价的依据，涉案标的物的真实价值，应通过公开拍卖，由市场自主决定，从第一次拍卖流拍来看，不能说明对涉案财产的评估价值过低。二、关于涉案财产对外租赁，现租赁合同尚未到期，拍卖会侵犯承租人的合法权益的问题。本案申请执行人主张与承租人达成协议，由承租人对涉案财产使用至租赁期满，并且该评估报告也未涉及承租人的添加物品。现承租人没有提出异议，不能证明侵犯了承租人的合法权益。三、关于复议申请人日照市好朋友餐饮城购物广场主张在拍卖过程中，提出了三次书面异议，临沂中院只是口头回复，违反法律程序的问题。因临沂中院针对被执行人好朋友购物广场提出的执行异议，执行实施部门已逐条进行了答复和驳回，口头答复程序上存在瑕疵，但不必然导致评估、拍卖行为无效。综上，复议申请人好朋友购物广场的复议理由不成立，本院依法不予支持。临沂中院异议裁定虽然适用法律错误，但结果并无不当，亦无撤销的必要，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条之规定，裁定如下：
驳回复议申请人日照市好朋友餐饮城购物广场的复议申请，维持临沂市中级人民法院(2016)鲁13执异5号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 陈居山
审判员 陈远生
审判员 刘书鸿
二〇一六年八月十九日
书记员 赵 琳