新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴民一终字第436号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈令英，女，汉族。
委托代理人马刚永，系新疆天通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王金花，女，汉族。
委托代理人邓华，系新疆西昭律师事务所律师。
上诉人陈令英因房屋租赁合同纠纷一案，不服和静县人民法院（2015）和民初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人陈令英及委托代理人马刚永，被上诉人王金花及委托代理人邓华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明：2012年12月1日，王金花租赁陈令英的房屋用于经营宾馆，房屋位于居民小区内，面积1042平方，租期七年，从2012年12月1日至2019年12月1日止，租金为每年16万元，停车场租赁费另为每年8000元，以上每年租金共计168000元，合同签订时付清年度租金，以后每年12月1日前付清下一年度租金。宾馆投入经营后，由于需自己烧取暖锅炉，冬季温度偏低，2013年王金花意图采取集中供暖，改装地暖，又与陈令英签订补充协议，约定了对宾馆固定设施的改造及动产的归属，并约定了违约金为六年总房租的20%。在宾馆经营期间，原、被告经常发生纠纷，由于宾馆位于居民小区内，小区大门加装了限高杆（小区的物业由陈令英负责），2.5吨以上车辆无法进入宾馆停车场，同时陈令英要对进入停车场的车辆进行盘查，王金花认为影响了宾馆的正常经营。2014年，王金花在经营宾馆的过程中，陆续开展装修活动，搬移宾馆内的床褥等物品，陈令英认为王金花搬走宾馆内物品是在逃避履行合同义务，于2014年11月4日将小区大门锁闭。王金花则认为合同尚未到期，自己有权利处置自己的财产，陈令英的行为造成自己无法经营宾馆，以此为由要求解除与陈令英的房屋租赁合同，并承担合同期内造成自己损失3万元。
主要证据的分析与认定
本诉原告向法庭提供以下证据：
1、本诉原告提供和静镇建设一路社区证明，证明陈令英从2014年11月4日至2014年11月30日把顺兴宾馆大站关闭的事实。被告承认关闭了大门，但留了小门。本院对该证据予以采信。
2、本诉原告提供照片七张，证明被告锁闭大门，造成原告无法经营的事实。被告以仅锁大门，未锁小门为由不予认可。由于该大门系宾馆必经之路，无论锁大门，或锁小门都会影响宾馆的正常经营，本院对该证据予以采信。
3、本诉原告提供“房屋租赁合同”一份，证明合同约定每年12月1日前支付年度租赁费，原告未违约的事实。被告对原告证明的问题不予认可。由于该合同约定租赁期为七年，本院对原告以该证据证明的问题不予采信。
4、本诉原告提供“送货单”、“补充协议”、“住宿通知单”各一份，证明原告意图装修宾馆，被告阻挠导致原告损失3万元的事实。被告不予认可，由于本诉原告营业损失应通过税务机关核定营业额或缴税情况证明，本院对该证据不予采信。
反诉原告向法庭提交以下证据：
1、反诉原告提供报警记录一份，证明反诉被告于2014年11月16日搬离宾馆物品，不履行合同的事实。本诉原告以自己系装修宾馆为由不予认可。由于2014年11月16日尚在合同有效期内，本诉原告有权利处置宾馆内财产，本院对反诉原告证明的问题不予采信。
2、反诉原告提供“房屋租赁合同”及“补充协议”各一份，以补充协议中规定如一方违约承担六年房租20%违约金，要求反诉被告承担168000元的事实。反诉被告不予认可。由于该补充协议是双方对房屋装修所做的约定，如反诉被告不按范围装修，则承担相应违约金，反诉被告并未在装修房屋方面违约，因此本院对该证据证明的问题不予采信。
原审认为，原、被告签订房屋租赁合同，约定租赁期限为七年，自2012年12月1日至2019年12月1日，双方应按协议认真履行。本诉原告以本诉被告阻碍宾馆正常经营，构成违约为由，要求解除租赁合同，并承担3万元违约金。由于反诉原告锁闭宾馆大门在合同有效期内，其行为侵害了原告正当权益，属于违约行为，应承担由此给原告造成的损失。由于本诉被告于2014年11月4日至2014年11月30日锁闭宾馆大门在有效合同期内，在此期间的租赁费应予扣减，计11967.02元（168000元／365天×26天）。本诉原告拒交下一年度租金，并诉请解除租赁合同，依照合同法第九十四条规定“有下列情形之一，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，本院对本诉原告、被告之间签订的房屋租赁合同予以解除。对反诉原告要求继续履行合同的诉请，因民事合同系双方当事人一致合意的结果，一方当事人已不履行合同主要条款，该合同实际上已无法履行，因此本院对反诉原告该诉请不予支持。对反诉原告诉请本诉原告按“补充协议”条款支付六年租金的20%，即168000元违约金，由于该补充协议系为规定装修范围所定立，其违约责任亦针对装修中出现的违约责任，本案中本诉原告并未违反补充协议的约定；“租赁合同”约定了按年度租金20%向对方承担违约责任，由于双方租赁合同采取年付租金制，本院按年租金168000的20%计算违约金为33600元。本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十六条，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、本诉原告王金花与本诉被告陈令英之间签订的“房屋租赁合同”、“补充协议”予以解除。二、本诉被告陈令英向本诉原告王金花赔偿因违约造成的损失11967.02元。三、反诉被告王金花向反诉原告陈令英支付33600元违约金。
四、驳回反诉原告陈令英的其他诉讼请求。本案诉讼费本诉部分550元，减半收取275元，由本诉原告王金花承担137.5元，本诉被告承担137.5元；反诉费3660元，减半收取1830元，由反诉原告陈令英承担1647元，反诉被告王金花承担183元。
宣判后，陈令英不服判决，向本院提起上诉称：一、原审判决支持被上诉人提出的“解除原、被告《房屋租赁合同》请求，不符合法律规定及缺乏事实依据。被上诉人主张解除合同应当以书面形式通知上诉人，被上诉人至今未向原审提交上诉人收到被上诉人解除合同的通知。二、原审法院认定上诉人锁闭小区大门的行为属违约，事实不清。三、原审法院按《房屋租赁合同》约定支持上诉人的违约金，没有公正、公平的维护上诉人的合法权益。四、上诉人在原审提出的反诉，要求被上诉人继续履行《房屋租赁合同》，是基于2014年12月1日被上诉人未支付租金所形成的，要求被上诉人支付违约金是因为被上诉人没有完全履行《补充协议》的原因而提出的反诉请求。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，支持上诉人的上诉请求。
二审查明的事实与原审相同。
本院认为：2012年12月1日，被上诉人王金花租赁上诉人陈令英的房屋用于经营宾馆，租期七年，租金为每年16万元，停车场租赁费另为每年8000元，以上每年租金共计168000元，宾馆投入经营后，由于需自己烧取暖锅炉，冬季温度偏低，2013年被上诉人意图采取集中供暖，改装地暖，又与上诉人签订补充协议，约定了对宾馆固定设施的改造及动产的归属，并约定了违约金为六年总房租的20%。在宾馆经营期间，双方当事人经常发生纠纷，由于宾馆位于居民小区内，小区大门加装了限高杆（小区的物业由上诉人负责），2.5吨以上车辆无法进入宾馆停车场，同时上诉人要对进入停车场的车辆进行盘查，被上诉人认为影响了宾馆的正常经营。2014年，被上诉人在经营宾馆的过程中，陆续开展装修活动，搬移宾馆内的床褥等物品，上诉人认为被上诉人搬走宾馆内物品是在逃避履行合同义务，于2014年11月4日将小区大门锁闭。本院认为，双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，双方应按照约定履行义务，由于一方当事人不履行合同主要条款，实际上合同已无法履行，原审解除房屋租赁合同，本院予以支持。对于上诉人其他主张，因未提供有效证据予以证实其上诉主张，本院不予支持。故原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3660元，由上诉人陈令英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 那 木 贞
审 判 员 东格日甫
代理审判员 付 晟
二〇一五年五月十八日
书 记 员 谷 轶 涓