辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终4705号
上诉人（原审被告）：李秋红，女，1977年9月8日出生，汉族，住江西省抚州市宜黄县。
被上诉人（原审原告）：沈阳嘉益合物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区长白东路18号。
法定代表人：宋功章，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郑琳璐，女，1985年6月29日出生，汉族，该公司员工。
上诉人李秋红因与被上诉人沈阳嘉益合物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2018）辽0112民初1905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
李秋红上诉请求：1.撤销一审判决，驳回物业公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由物业公司承担。事实和理由：1.物业公司不作为造成家里被盗，损失3000余元，一审法院未向物业公司追究责任；2.上诉人住在一层且在地下没有车位，不使用电梯，亦不应存在电梯费用；3.房屋没有经过综合验收，存在极大安全隐患。上诉人入住后半年污水管道即破裂，其自行维修花费18000元。经协商物业公司承诺免除3到5年物业费；4.园区内沟道纵横，污泥遍地，至今仍是如此。
物业公司辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
物业公司向一审法院起诉请求：1、被告给付2015年12月3日至2017年1月15日期间的物业费1811元（被告房屋建筑面积109.32平方米，按每平方米1.5元收取）；2、被告支付滞纳金，从欠费之日起至给付之日止，按银行同期利率标准收取；3、由被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实:被告为沈阳市浑南区彩霞街5-3号清河湾小区7号楼3-1-2号房屋业主，房屋建筑面积为109.32平方米。2014年12月8日，原告与该小区开发单位沈阳华沃置业有限公司签订《物业公司前期介入服务合同》约定由原告为该小区提供物业服务，物业费为多层住宅1.5元每月每平方米；多层住宅洋房为1.8元每月每平方米；高层住宅1.8元每月每平方米（含电梯费12元每月每人）。房屋交付时业主预缴服务费，之后每半年预缴一次。原告按照约定为该小区提供物业服务。2017年1月15日，原告与辽宁中恒物业管理有限公司签订了《清河湾物业管理交接协议》，约定原告负责收缴已经办理入住手续的业主2017年1月15日之前所欠的物业费。原告于2017年1月15日正式撤出该园区。被告因房前管道维修及家里被盗为由没有交2015年12月3日至2017年1月15日共计409天的物业费。经计算被告2015年12月3日至2016年12月2日应缴物业费为1967.76元，减去2014年多收的393.55元（2015年后应按每月1.5元计算，2014年按1.8元计算，差额0.3元，即每月多收的0.3元每平方米共12个月）为1574元。2016年12月3日至2017年1月15日共计44天的物业费为237元，两者相加为1811元。
一审法院认为，原告与该小区开发单位沈阳华沃置业有限公司签订《物业公司前期介入服务合同》，系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，原告是被告小区的前期物业服务提供者，被告作为该小区业主，在原告已提供物业服务的情形下，负有按约履行支付物业费的义务。现原告与现物业服务公司已签订了《清河湾物业管理交接协议》，按照该协议约定原告于2017年1月15日撤出该小区，并向业主收取撤出之前的物业费符合合同的约定。因此原告主张被告给付从2015年12月3日至2017年1月15日期间的物业服务费共计1811元，予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因被告拖欠物业服务费并非恶意，故对原告此项诉讼请求，不予支持。关于被告主张家里被盗及以维修费抵顶物业费的主张因没有提供证据，故对被告此项抗辩意见不予采信。关于被告主张已经交纳2015年物业费的抗辩，经审查被告所提供的票据是2014年12月3日至2015年12月2日期间的物业费（按每平方米1.8元计算，109.32平方米，12个月，共计为2361元），本案原告在诉求中已扣除该期间的多收的物业费，因此不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告李秋红于判决生效之日起十日内给付原告沈阳嘉益合物业管理有限公司支付住宅物业费1448元（自2015年12月3日起至2017年1月15日，按1811元的80%计算）；二、驳回原告沈阳嘉益合物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李秋红承担。
本院二审期间，李秋红提交照片一组，用以证明物业公司服务没有达到合同标准，园区环境脏乱差。物业公司认为照片反映的问题都是开发商遗留的问题，物业公司只负责现有配套设施和公共设施的服务。物业公司提供中标通知书复印件，用以证明该公司是通过招投标方式进入园区服务的。李秋红认为这是物业公司和开发商之间的事情，与业主无关。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，物业公司与开发商签订了前期物业服务合同，李秋红作为园区业主应受合同约束，享受物业服务的同时理应缴纳物业费。
对于李秋红提出的房屋存在质量问题、园区设施不完备问题，首先对房屋进行综合验收及园区基础设施和配套设施的建设主体均为开发商，物业公司仅是管理主体，故该理由并非拒交物业费的理由。其次，李秋红入住时按1.8元/平方米/月的标准交纳了2014年12月3日至2015年12月2日一年的物业费，而李秋红提供照片均为2014年11月3日至2015年10月26日期间拍摄的，不能反映出2015年12月3日至2017年1月15日欠费期间园区的状态。第三，物业公司考虑开发单位对园区配套设施的建设状态，已将物业费的收费标准降至1.5元，一审法院亦将李秋红之前已经交纳的一年物业费按1.5元的标准重新计算，并将多收部分予以扣除，已经维护了李秋红的权益。
对李秋红提出的房屋存在质量问题，其自行维修产生维修费，物业公司曾承诺以维修费抵顶物业费问题，因物业公司对抵顶物业费事宜予以否认，李秋红亦无证据证明，故对此主张不予支持。至于其主张的质量问题及支出维修费问题，因与本案并非同一法律关系。若确如李秋红所述，其可另行主张权利。
关于李秋红所提电梯费问题，首先，前期物业服务合同对物业费的收取标准有明确约定，该约定对园区全体业主具有普遍约束力。第二，电梯费主要用于保障物业管理区域内电梯设备的正常运行、维护保养。虽然一楼业主使用电梯的机会非常少，但电梯是建筑物的附属设施，亦是园区的公共设施，服务于全体业主，是居住的基本保障。我国物权法第七十二条规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务”，因此每个业主享有权利，同时也要承担义务，李秋红不能以日常生活中不使用电梯而不承担义务。第三，物业服务是基于物业共有部分而提供的准公共性服务，即其服务是面向全体业主的，如住在一层即不交电梯费，势必会加重其他业主的义务，故李秋红以其为一楼住户，不使用电梯为由拒绝缴纳物业费，不应予以支持。
关于李秋红主张由于物业公司管理不当，造成其家被盗问题，因物业公司的保安服务是维护小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理，现李秋红并未提供证据证明物业公司存在违约之处，故李秋红以室内被盗为由拒绝缴纳物业费的主张，不予支持。
另外，一审法院业已根据李秋红所述，并综合考虑案涉园区状态及本案事实，酌定李秋红按物业公司诉请数额的80%交纳物业费，并无不当。
需要指出的是，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，而不应采取拒交物业费的方式。业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，对小区全体业主的利益也会造成影响。
综上所述，李秋红上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25元，由上诉人李秋红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 悦
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年五月十九日
法官助理 唐 屾
书 记 员 石胜男
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。