广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）西民一初字第1378号 原告莫敏娜，女，1981年10月3日出生，壮族，自由职业，住南宁市。 委托代理人王玉妹，广西铭荟律师事务所律师。 委托代理人韦凤巧，广西铭荟律师事务所律师。 被告南宁聚鑫房地产开发有限公司，住所地南宁市西乡塘区秀灵路东四里1号，组织机构代码：19828612-X。 法定代表人王宁，董事长。 委托代理人赵善红，南宁市竭诚法律事务所法律工作者。 原告莫敏娜与被告南宁聚鑫房地产开发有限公司（以下简称“聚鑫公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月30日公开开庭进行了审理。原告莫敏娜的委托代理人王玉妹、韦凤巧与被告聚鑫公司的委托代理人赵善红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告莫敏娜诉称：2010年3月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买南宁市秀灵路88号天域·香格里拉6号楼1003号房（以下简称“1003号房”），建筑面积79.08平方米，购房总价510695元。合同第十七条第三款第一项约定，被告在商品房交付使用后730日内向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告。若原告不能在规定期限内取得房屋所有权证书，原告不退房的，被告按每迟延一日向原告支付10元违约金。合同生效后，原告依约履行付款义务。被告于2011年11月1日履行交房义务。根据合同约定，被告应当于2013年10月31日前将房屋所有权证书交付原告。随后，原告按照被告要求提交了办证所需的所有资料及费用，但被告至今未依约履行受托办证义务，导致原告至今未取得房屋所有权证书。 为此，原告诉至法院，请求判令：一、被告为原告申请房屋所有权登记，并将房屋所有权证书交付原告；二、被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金（从2013年10月31日至原告实际取得房屋所有权证书之日止，按每日10元计算，暂计至2015年5月23日的违约金为5690元）；三、本案诉讼费由被告承担。 被告聚鑫公司辩称：一、关于继续履行合同。被告同意为原告申请房屋所有权登记，并将房屋所有权证书交付给原告，但目前须拆除小区违法建筑，恢复到原规划状态才能为原告办理房屋所有权证书。被告将房屋交付原告等业主后，由案外人广西诚愉和物业服务有限公司（以下简称“诚愉和公司”）管理小区至今，因该公司管理不善，小区部分业主未按照《房屋使用说明书》规定使用房屋，3号楼部分业主在阳台空调室外机放置处安装防盗网，5号楼部分业主在阳台增设层板及安装玻璃窗作为封闭空间使用。由于存在上述违章建筑，小区无法通过综合验收，才导致被告在收取了原告的办证材料和办证费用后无法为原告等业主办理房屋所有权登记。对于违法建设的业主，被告曾多次通知其整改，但业主拒绝整改，因此，原告等业主的房屋所有权证至今无法办理。二、关于违约金。被告未能为原告等业主办理房屋所有权证书是由于部分业主违法搭建而引致，被告不存在过错，该违约金或者相关损失应由违法搭建的业主和管理不到位的诚愉和公司承担。在拆除违章建筑后，原、被告可重新约定办理房屋所有权证书的时间及违约责任。 经审理查明：2010年3月24日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买1003号房，建筑面积为79.08平方米，成交价为510695元，并根据实际建筑面积差异进行多退少补或退房等。合同第九条约定被告应于2011年10月31日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格的房屋交付原告。合同第十七条第3款约定：“双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：（1）买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后730日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。”该条第4款约定：“因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人按每迟延一日10元计算，向买受人支付违约金。因买受人原因导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任。” 另查明：2010年4月1日，原告支付契税5106.95元，计税金额或销售收入载明为510695元。2013年10月25日，被告出具《销售不动产统一发票》，载明原告向被告支付购房款510616元。 2011年11月1日，原告受领1003号房，同时接收《房屋使用说明书》及《住宅质量保证书》。 2013年10月23日，被告向原告发出《关于办理房屋权属证书通知函》，通知原告提交相关材料，预交相关费用。2013年10月28日，被告收取原告“工本费及代办费”、“住宅登记费”等费用305元，原告向被告移交预告登记证、契税发票等办理房屋所有权证的材料。 还查明：天域·香格里拉6号楼于2010年1月14日取得《商品房预售许可证》。2015年5月14日，南宁市规划管理局对被告作出《行政处罚告知书》，认为被告在建设天域·香格里拉时，存在如下违法行为：“1、擅自于2012年12月在2＃楼第三层老年活动室、卫生服务站、青少年活动室加建夹层，加建建筑面积160.5平方米。2、擅自于2011年10月在5＃楼401、601、801、901、1001、1101、1201、1301、1401、1601、1701、402、502、802、1102、1202、1402号房共17户阳台增设层板及安装玻璃窗作为封闭空间使用，每户违法建设面积为9.24平方米，17户合计违法建设面积157.08平方米。”南宁市规划局拟作如下处罚：“限期自行拆除上述位于南宁市加建的夹层及5＃楼阳台擅自封闭部分，恢复至原规划审批状态”。2015年6月5日，南宁市规划局对被告作出《行政处罚决定书》，根据前述《行政处罚告知书》中认定的违法内容，决定对被告作出如下处罚：“限被处罚单位自接到本决定书之日起十五日内自行拆除上述位于南宁市加建的夹层及5＃楼阳台擅自封闭部分，恢复至原规划审批状态。” 截止法庭辩论结束，天域·香格里拉项目2#楼内的加建夹层未得以整改，现被告尚未取得6号楼项目的《建设工程规划验收合格证》、《竣工验收备案登记表》。 另，庭审中，被告认可双方合同中关于逾期办证违约金的计算方法及计算标准。庭审后，被告补充提交《请求降低违约金的函》，以目前未能取得房屋所有权证并不影响原告对房屋的居住生活、安全使用及孩子上学问题，未给原告造成经济损失为由，主张违约金过高，要求降低至5元/日，但未举证。 本院认为：原、被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》出自双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并依法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。 关于继续履行合同，为原告办理1003号房之所有权登记。根据《南宁市商品房买卖合同》第十七条第3款第（1）项之约定，被告应在房屋交付后的730日内为原告申请房屋所有权登记。在本案中，被告已于2011年11月1日向原告交付房屋，至迟应于2013年10月31日前向房屋登记机构申请将1003号房之所有权转移登记至原告名下。现被告主张系因部分业主违法搭建导致房屋权属登记无法完成，对此，本院不予支持，理由为：首先，依据南宁市规划管理局作出的《行政处罚告知书》，其处罚的对象涉及2#楼及5#楼，与6#楼无关，不影响6#楼依法通过相关验收手续，从而完成办理房屋产权转移登记手续所需的前置程序；其次，即便确如被告所言，部分业主违法搭建的行为影响了6#楼的房屋产权转移登记手续的办理，但原告作为债权人，其对被告履行房屋产权转移登记手续这一债务并无过错，如因第三人原因导致该债务的履行陷入迟延，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，被告仍应向原告依法承担违约责任，至于被告与第三人的法律关系，可另行解决。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应依法向相关部门申请规划验收，完成相关房屋产权初始登记手续，并按照合同约定为原告申请办理房屋所有权转移登记手续，将1003号房之产权登记至原告名下。根据客观情况，本院酌情确定被告应于本案判决生效后90日内为原告向房屋登记机构申请办理1003号房之房屋所有权转移登记。在房屋登记机构依法办结1003号房的产权证书时，被告应将该证书即时交付原告。 关于违约金。正如前述，被告迟延为原告申请办理房屋所有权证构成违约且缺乏合法、正当的免责事由，应依法承担违约责任。原告诉请被告支付违约金符合《南宁市商品房买卖合同》第十七条第4款第（2）项之约定，对其合理部分，本院依法予以支持。但违约金的起算时间应为2013年11月1日，截止时间应为房屋登记机构依法受理被告为原告申请办理房屋所有权转移登记之日止，此后耗费的时间由相关部门确定，被告对此不能控制，不应再支付违约金。因此，自2013年11月3日至房屋登记机构依法受理被告为原告办理房屋所有权转移登记申请之日止，按每日10元计算。被告主张违约金过高，应降低至5元/月，但未举证予以证明，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、被告南宁聚鑫房地产开发有限公司应于本案判决生效之日起90日内为原告莫敏娜申请办理南宁市秀灵路88号天域·香格里拉6#楼1003号房的房屋所有权转移登记并在房屋所有权证办结时即时将该证书交付原告莫敏娜； 二、被告南宁聚鑫房地产开发有限公司向原告莫敏娜支付违约金（计算方法：自2013年11月1日至房屋登记机构依法受理被告南宁聚鑫房地产开发有限公司为原告莫敏娜办理房屋所有权转移登记申请之日止，按每日10元计算）。 案件受理费50元（原告莫敏娜已预交），由被告南宁聚鑫房地产开发有限公司负担。 上述应付款项，义务人应于本生效判决确定的履行期限内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期满之日起七日内预交上诉案件受理费用（见附件二），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  罗 媛 人民陪审员  何曼玲 人民陪审员  黎细石 二〇一六年十月十三日 书 记 员  梁艳艳 附件一：法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 附件二：预交上诉费账号 户名：待结算财政款项中院诉讼费专户 开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行 （注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”） （汇款时，请在汇款单上将开户行的名称写完整） 账号：20×××17 注：交纳上诉费后请至南宁市中级人民法院诉讼服务中心（竹溪大道88号）换取正式发票。