陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕01民终5798号上诉人（原审被告）陕西天宝物业投资有限公司。住所地西安市雁塔区丈八路南侧西万路以东。法定代表人李磊，该公司董事长。委托代理人祁云，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托代理人李锦波，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘金阳，男，1989年8月14日出生，汉族，住内蒙古包头市昆都仑区。委托代理人闫拯材，陕西吉尔律师事务所律师。委托代理人李奕臻，陕西吉尔律师事务所实习律师。上诉人陕西天宝物业投资有限公司（以下简称天宝公司）因与被上诉人刘金阳商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初2293号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了该案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年11月25日，刘金阳与天宝公司签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y12103317）一份，该合同约定：刘金阳购买由天宝公司开发的位于西安市雁塔区丈八东路的“晶城秀府”第3幢2单元14层21401号房，该房屋面积为152.88平方米，每平方米单价为9837.83元，总房款1504007元。合同第八条约定，天宝公司（××）应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付刘金阳（××）使用。该合同第十五条“关于产权登记的约定：××应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、××退房，××在××提出退房要求之日起60日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的2%赔偿××损失。2、××不退房，××按已付房价款的2%向××支付违约金。”上述合同签订后，刘金阳向天宝公司缴纳了合同约定的购房款1504007元。2012年12月，刘金阳交清房屋专项维修资金、契税等税费。2013年3月31日，刘金阳收房，但天宝公司至今未将刘金阳购买的涉案房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。刘金阳于2016年3月9日诉至西安市雁塔区人民法院称，2012年11月25日，其与天宝公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由其购买天宝公司开发的位于西安市雁塔区丈八东路的“晶城秀府”第3幢2单元14层21401号房，该房屋面积为152.88平方米。该合同第十五条“关于产权登记的约定：××应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、××退房，……。2、××不退房，××按已付房价款的2%向××支付违约金。”合同签订后，其于2012年11月25日付清房屋首期款并办理完毕房屋按揭贷款手续，又于2012年12月按照合同约定及天宝公司的缴费通知缴纳了登记费、契税、房屋专项维修基金等费用，完成了相关收房事宜。但时至今日，天宝公司始终未能按照合同约定履行房屋产权证书的申报备案义务，致使其至今未能取得房地产权属证书。现其诉至法院，请求判令：1、天宝公司按约定履行其所购涉案房屋产权证书的申报备案义务；2、天宝公司向其支付违约金30140.14元；3、本案诉讼费由天宝公司承担。天宝公司辩称，其将刘金阳所购涉案房屋权属登记需要由其提供的资料逾期报产权登记机关备案属实，其愿意向刘金阳支付逾期办证违约金，但天宝公司逾期办证行为并未给刘金阳造成实际损失，故其与刘金阳约定的违约金过高，应予以降低。原审法院认为，刘金阳与天宝公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。刘金阳依约向天宝公司缴纳了购房款1504007元并于2013年3月31日收房。根据合同第十五条的约定，××（天宝公司）应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由××（天宝公司）提供的资料报产权登记机关备案，但刘金阳已缴纳相关税费，天宝公司却至今未将刘金阳购买的涉案房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，其上述行为显系违约。故天宝公司应按约定将刘金阳购买的涉案房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，并按刘金阳已付总房款1504007元的2%向刘金阳支付违约金，计算为30080.14元。关于天宝公司要求降低违约金一节，因天宝公司违约行为持续至今，天宝公司亦未举证证明合同约定的违约金过高，法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，原审遂判决：一、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内将原告刘金阳购买的位于西安市雁塔区丈八东路的“晶城秀府”第3幢2单元14层21401号房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。二、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘金阳支付违约金30080.14元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告刘金阳其余诉讼请求。本案案件受理费554元，由被告承担，因原告已预交，被告应在履行付款义务时将上述款项一并给付原告。宣判后，天宝公司不服，向本院提起上诉称，原审判决适用法律不当，判决的违约金数额过高。一、其和刘金阳签订《商品房买卖合同》后，按期向刘金阳交付了商品房，刘金阳从2013年3月31日收房后居住至今，故其逾期办证行为并未给刘金阳造成实际损失，并且其在交付房屋后一直积极准备材料，为刘金阳办理房屋产权证；二、双方合同约定的按已付总房款的2%支付违约金，过分高于刘金阳的实际损失。根据《合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，其请求按照已付总房款的1%支付刘金阳的违约金。上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判其支付刘金阳已付结算总房款1%的违约金；2、本案诉讼费用由刘金阳承担。刘金阳辩称，天宝公司从2013年3月31日向其交房至今，一直未按照《商品房买卖合同》第十五条的约定履行办理相关手续的义务，导致其未能在约定期限内取得房地产权属证书，已构成违约，天宝公司应按照合同约定按已付总房款的2%向其支付违约金。该约定的违约金并未过分高于其实际损失，天宝公司上诉认为违约金过高的理由不能成立。故原审判决认定事实清楚，证据确实充分，应驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审判决查明的事实属实。本院认为，刘金阳与天宝公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，该合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定行使合同权利并履行合同义务。合同签订以后，刘金阳依约缴纳了购房款，天宝公司依约向刘金阳交付了房屋，刘金阳亦缴纳了房屋专项维修资金、契税等税费。但天宝公司并未根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，在商品房交付使用后的365个工作日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应按照合同约定的已付购房款的2%向刘金阳支付违约金。现原审判决天宝公司向刘金阳履行《商品房买卖合同》第十五条约定的办证义务及违约金给付义务并无不妥。天宝公司上诉认为原审判决认定的违约金过高，无合同和法律依据，亦未提供充分证据予以证明，本院不予采纳。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费554元（陕西天宝物业投资有限公司已预交），由陕西天宝物业投资有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  张亚凤代理审判员  王慧芳代理审判员  辛 娟二〇一六年八月二十九日书 记 员  王娇娇