宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁01民终2059号
上诉人（原审被告）：张学艳，女，1964年2月3日出生，汉族，内蒙古阿拉善食品药品监督管理局职工，住内蒙古阿拉善左旗。
委托诉讼代理人：柴茂乾，内蒙古安民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙黛霞，女，1975年9月25日出生，汉族，灵武市农场小学教师，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
原审被告：朱志南，男，1985年4月14日出生，汉族，银川市皓然房产代理部经纪人，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
上诉人张学艳因与被上诉人孙黛霞、原审被告朱志南房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2015）兴民初字第6874号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人张学艳及其委托诉讼代理人柴茂乾，被上诉人孙黛霞，原审被告朱志南参加了诉讼。本案现已审理终结。
张学艳上诉请求：1.请求撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2015）兴民初字第6874号民事判决，并依法予以改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：房屋漏水主要是因为被上诉人的不当使用造成的，并且是被上诉人在租赁期限到期前一年就单方要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，解除合同应提前通知对方，而被上诉人并没有提前通知，也没有给上诉人合理期限，导致上诉人的房屋未能及时出租，给上诉人造成的损失应由被上诉人承担。在被上诉人搬离房屋及上诉人退还押金时，被上诉人并没有对已付的房租进行主张，故上诉人可以将剩余的租金作为被上诉人提前解除房屋租赁合同的补偿金。同时，双方合同亦约定违约金的计算方法。
孙黛霞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当。上诉人的上诉请求不能成立。被上诉人在与上诉人签订房屋租赁合同时，上诉人就隐瞒涉案房屋存在的问题，被上诉人是因房屋漏水无法正常居住被迫搬离涉案房屋。上诉人不但不退还剩余租金及水电费，还恶意索要灯具维修费。被上诉人因二次租房遭受了较大的经济损失。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
朱志南述称，一审判决正确。
孙黛霞一审诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2.被告张学艳向原告返还4个月零4天的房屋租金6613.30元、押金3000元、水电费300元；3.被告朱志南向原告返还中介费800元；4.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实，被告朱志南系银川市皓然房产代理部房产经纪人，原告孙黛霞通过朱志南的居间服务从被告张学艳处承租了位于银川市兴庆区广和一区2-3-402室的房屋一套，并于2014年11月2日签订《房屋租赁合同》一份，约定：租期自2014年11月3日起至2016年6月10日止，月租金1600元，租金支付方式为当日支付19200元，剩余11200元于2015年10月3日前付清，房屋租赁保证金3000元。后原告如约向被告张学艳缴纳了一年（2014年11月3日至2015年11月2日）的房屋租金19200元和租赁保证金3000元。后原告以房屋漏水等原因为由与被告张学艳协商解除合同事宜，并于2015年6月28日搬离涉案房屋。2015年8月4日，原告收到被告张学艳现金2800元，并向张学艳出具收条一张，载明：“今收到张学艳现金2800元（大写贰仟捌佰圆整）。承租人孙黛霞付张学艳灯具维修费200元（大写贰佰圆整）。水卡和电卡余额共计约330元（大写叁佰叁拾圆）（注：未退于承租人孙黛霞，于2015年7月5日已被出租人张学艳拿走，2把钥匙也于2015年6月28日被出租人张学艳拿走）。现承租人再交于张学艳1把钥匙。收款人：孙黛霞。2015年8月4日”。2015年8月16日被告将涉案房屋出租给他人，并收取300元水、电费。后原告与被告张学艳因下剩费用是否应予返还等问题产生纠纷，故原告诉至法院。庭审中，原告向法庭提交的视听资料（其中包括原告与被告张学艳通话记录，原告与被告朱志南及涉案房屋新承租人的谈话记录，原告与涉案房屋邻居的谈话记录）中表明被告张学艳的房屋卫生间存在洗澡时漏水问题。
一审法院认为，原告与被告张学艳签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容合法、有效。原告向法庭提供的视听资料能够形成完整的证据链，可以证实涉案房屋存在漏水的问题。被告张学艳作为出租人，应当为原告提供适宜居住的房屋，但其提供的房屋卫生间存在漏水问题，可以认定其履行合同存在违约，原告主张解除该合同予以支持。原告于2015年6月28日从该房屋搬离，且被告张学艳于该日将涉案房屋的两把钥匙拿走，应视为双方已就解除涉案房屋租赁合同达成一致意见，合同于该日解除。自2014年11月3日起至2015年6月28日止，原告在涉案房屋共居住7个月25天，该期间的房屋租金应为12533.33元（1600元/月×7个月+1600元/月÷30天×25天），搬离房屋后的租金应予退还，则被告张学艳应向原告退还租金6666.67元（原告已支付的房屋租金19200元-原告应支付的房屋租金12533.33元），原告按6613.30元主张合法，法院予以确认。原告从涉案房屋中搬离后，被告张学艳向原告支付了2800元现金，原告向被告出具的收条中显示，被告扣除了200元的灯具维修费，据此可以认定房屋押金双方已经自行处置完毕，原告该请求不予支持；从审理查明的事实可以看出，原告从涉案房屋中搬离时涉案房屋水、电费约为330元，该费用被告张学艳应予退还，原告主张退还300元合法，应予确认。被告张学艳共应向原告返还房屋租金及水电费6913.30元（房屋租金6613.30元+水、电费300元）。原告诉请的房屋中介费系另一法律关系，本案不予调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、被告张学艳于判决生效之日起十日内向原告孙黛霞返还房屋租金及水、电费6913.30元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费270元，由原告孙黛霞负担84元，被告张学艳负担186元。
本院二审期间，上诉人张学艳与被上诉人孙黛霞均向法庭提交证据。上诉人提交证明一份，证明上诉人的房屋曾经出现过漏水，但经过维修且在被上诉人承租期间不存在漏水现象。被上诉人对该证明的真实性、关联性、合法性及证明目的均不予认可，该证据恰恰证明房屋有漏水现象，而证明人并未在房屋中居住，对房屋是否漏水并不清楚。原审被告朱志南不发表质证意见。被上诉人提交房屋租赁合同、收条、收据各一份，证明被上诉人被迫搬离涉案房屋后，重新租住房屋并交纳租赁费和中介费，经济损失巨大。上诉人对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。原审被告朱志南不予质证。本院经审查，因上诉人出具的证明不符合证据形式要件，故对该证据的证明力本院不予采信；被上诉人出具的证据与本案无关，故本院不予认可。
二审查明的事实与一审查明一致，予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人与被上诉人解除涉案房屋租赁合同后，上诉人是否应向被上诉人返还剩余租赁费及其他费用。上诉人作为出租人除向被上诉人交付房屋外，还应保证房屋处于良好的状态，能够为承租人正常居住使用。根据被上诉人一审提交的证据能够证实房屋存在漏水现象，故上诉人存在违约，被上诉人有权主张解除租赁合同；且上诉人与被上诉人在被上诉人搬离房屋后，双方已用实际行动表示双方就解除租赁合同达成一致意见。上诉人现主张房屋漏水的事实不存在，是被上诉人单方解除合同，被上诉人应就合同约定承担违约责任，上诉人不予返还剩余租赁费及其他费用，但上诉人一、二审提交的证据不足以反驳被上诉人一审提交的视听资料的证明效力，该视听资料并不违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中第六十八条、第六十九条关于视听资料的规定，故被上诉人一审提交的证据可以作为定案依据。同时，上诉人也未提交双方已达成用剩余租赁费作为被上诉人提前解除房屋租赁合同补偿金的相关证据。因此，一审法院判决上诉人向被上诉人返还被上诉人搬离房屋后的租金及水、电费并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费270元，由上诉人张学艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵和平
审 判 员 赵来珍
代理审判员 杨璐璐
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 王丽娟
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。