辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2967号
上诉人（原审原告）：孙士梅，女，1976年6月5日出生，汉族，住址：黑龙江省双鸭山市尖山区。
委托代理人：李菲，系辽宁卓政律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳温州城商业管理有限公司，住所地：沈阳市和平区。
法定代表人：王志方，系该公司董事长。
委托代理人：王涌，系辽宁瀛沈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳百年城商业房地产开发有限公司，住所地：沈阳市和平区。
法定代表人：王志方，系该公司董事长。
委托代理人：王涌，系辽宁瀛沈律师事务所律师。
上诉人孙士梅因与被上诉人沈阳温州城商业管理有限公司、沈阳百年城商业房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第1535号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，审判员姜会军（主审）、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2014年12月2日公开开庭进行了审理，上诉人孙士梅及其委托代理人李菲，被上诉人沈阳温州城商业管理有限公司、沈阳百年城商业房地产开发有限公司的共同委托代理人王涌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告购买被告百年城公司开发的位于沈阳市和平区民族南街68甲B座5-175号商铺，套内建筑面积10.01平方米，交付购房款153，754元。2009年7月6日，原告（甲方）与被告温州城公司（乙方）、百年城公司（丙方）签订《委托协议》，协议内容为，一、房屋概况，甲方委托乙方代为出租的房屋位于沈阳市和平区民族街“沈阳温州城”项目B座五层175号，套内建筑面积约为10.01平方米，房屋总价为153，754元。二、委托期限，甲方将该房屋不可变更、不可撤销的全权独家委托乙方代为出租，委托期限为十二年，自甲方交付房屋之日起开始计算。五、租金标准及支付……2、如委托期限为十二年，委托期限的第一至第三年，乙方保证甲方每年按该房屋总价款8%的标准收取租金，如实际年租金低于前述标准的，乙方负责补足。委托期限的第四年起至委托期限届满之日止，乙方保证甲方每年按该房屋总价款8%的标准收取租金，如实际年租金低于前述标准的，乙方负责补足；如实际年租金高于前述标准的，超过部分，甲乙双方按8：2的比例进行分配，即超出部分的80%归甲方所有，超出部分的20%归乙方所有。3、租金支付（1）第一年度的租金乙方于本协议签订的同时提前支付给甲方。三方确认，该第一年度租金直接抵作甲方应向丙方支付的该房屋的首付款，即甲方同意乙方直接将应支付给甲方的第一年度租金直接支付给丙方。（2）其余年度的租金，乙方于每租赁年度租期开始后一个月内按本协议约定的租金标准支付给甲方。六、该房屋的使用，1、甲方应乙方要求，提供必要的产权资料及产权相关的证明、以及其他文件，支持乙方的经营管理工作……九、担保，丙方对本协议项下乙方支付租金的义务向甲方承担连带保证责任。十、违约责任，1、因甲方责任导致本协议不能正常履行、或导致实际使用人无法使用或对外经营等的，乙方有权解除本协议，甲方除返还乙方已支付的全部租金外，还应赔偿由此给乙方或实际使用人的经济损失。2、乙方未按本协议所约定的时间向甲方支付租金，每逾期一日，乙方应按应付金额银行同期贷款利率标准承担逾期违约金。十一、免责条款，在合同履行过程中由于国家法律、政策的变化或由于不可抗力的原因，导致合同无法履行时，三方均不承担违约责任，并按有关法律政策规定及时协商处理。2011年10月12日，原告（甲方）与被告百年城公司（乙方）签订《补充协议》一份，内容为“鉴于甲方与乙方于2009年10月15日签订了《商品房买卖合同》及补充协议（以下统称《商品房买卖合同》），甲方购买了乙方开发的位于沈阳市和平区民族街西侧“沈阳温州城（一期）”项目之第B幢5楼175号的商铺（以下简称该商铺），《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限为2010年5月31日前。现双方经充分协商，就变更交房期限等事宜达成如下补充协议：一、甲方、乙方协商确定，将该《商品房买卖合同》约定的该商铺交付时间变更为2010年11月11日……乙方按日向甲方支付房价款万分之一的违约金，共逾期164天，即2，522元人民币……本协议生效后，乙方应于2011年10月12日前向甲方支付该违约金……”。现因原告向被告温州城公司、百年城公司主张第四年度（2013年11月12日至2014年11月11日）租金未果，诉至法院。被告温州城公司于2014年5月26日给付原告税后租金及分成共计12，625.8元。
另查：2012年8月23日沈阳温州城物业管理有限公司更名为沈阳温州城商业管理有限公司，2013年9月12日公司法定代表人由王永胜变更为王志方。沈阳温州城物业管理有限公司及更名后的沈阳温州城商业管理有限公司，其税务登记证记载扣缴义务均为“依法确认代扣代缴、代收代缴税款业务内容：工资薪金；代扣代缴、代收代缴税种：个人所得税”。又查：温州城公司于2013年1月9日发布“沈阳温州城商业管理有限公司函”，主旨：关于沈阳温州城支付代租租金及代扣税费事宜，内容为“尊敬的业主：您好！您在沈阳温州城太原时代购买了产权商铺，同时委托温州城商业管理有限公司代为出租。2012年11月12日—2013年11月11日期间的代租租金工作已经开始，我们已将租金存入您指定的银行卡中。同时，根据国家税法规定和和平区地税局的要求，您应缴纳与租金收入相关的税费。根据税务部门的工作安排，具体纳税事宜将由税务部门或温州城以电话或信函的方式另行通知，敬请关注！如有疑问，请致电查询，电话是：024-8350****（财务部）、024-23504777（招商部）、和平地税局太原所024-82710311。特此通知”。庭审中，被告温州城公司提供国内特快专递邮件详情单（ED350862148CS）证明其公司曾就收税情况向原告进行告知，庭审中原告称收到过该邮件及函，知道收税的事情，但原告不认可收税一事。经本院拨打11183查询，该邮件于2013年1月16日发出，邮寄地址为辽宁省铁岭市清河区杨木林子乡九社村二组15号，该邮件于2013年1月21日由刘淑英代收。原告称该邮寄地址为其原居住地地址，原告称2010年其在沈阳购买房屋后将户口迁移至沈阳市，变更居住地址未告知二被告。再查：2014年2月20日，被告温州城公司向太原派出所、太原街道办事处发出“关于沈阳温州城代租商铺的情况说明”联系函，内容为“尊敬的领导，沈阳温州城商业管理有限公司负责物业管理的温州城B区商铺已出售，从2010年11月开始，采取代产权业主代为出租的形式经营。截止目前为止，通过我公司代租的约有600户应在2013年12月12日前支付代租租金，至今未付，主要原因如下：一、我公司未能与产权业主就税费扣缴问题达成一致。根据我国相关法律规定，产权业主应承担并交纳的相关税费如下：1、按照《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税的纳税义务人为房屋产权所有人，纳税义务发生时间为取得租金收入的当月，温州城商铺属于业主个人，因此房产税应由产权业主个人缴纳。2、按照《中华人民共和国个人所得税法》规定，产权业主财产租赁所得应缴纳个人所得税，同时，我公司作为扣缴义务人，在向产权业主支付租金收入所得时，必须履行代扣代缴义务。3、按照《营业税暂行条例》规定，出租人将场地、房屋设备等租给承租人使用的业务，应按租赁业税目计征营业税，同时月收入少于20，000元的个人暂免征收营业税。4、按照城镇土地使用税暂行条例的相关规定，产权人应按土地使用面积计相关税额缴纳城镇土地使用税。由于以上税费应由我公司在支付产权业主租金时直接扣除，但有部分产权业主不同意扣税，因此我司暂未支付租金，避免在未达成共识的情况下支付相关租金并扣税，可能引发大范围的群体事件。二、解决方案1、建议有异议的业主派代表与我司沟通，我司已制定专门工作小组负责此事，解答相关问题，同时由我公司指派财务人员与公司法律顾问共同向产权业主讲解税收及合同事宜，力争早日达成一致，促使此事得以顺利解决。2、对于解释以后仍然有异议的产权业主，可依法通过诉讼程序解决争议。3、我司将积极引导业主通过合法途径维权，劝阻不要影响我公司正常经营及办公程序，但对不理智的维权行为我公司也将依法维权，我司将第一时间报警，希望相关部门及时到场给予支持”。2014年3月26日被告温州城公司向和平区信访办出具联系函，内容为“关于来访群众提出的几项问题，做如下答复：1、沈阳温州城与产权业主本着互利共赢的精神，更好地为产权业主提供服务，经双方友好协商，签订了代租委托协议。合同中约定的返8%对税金没有特殊约定，根据法律规定税金由房租的受益方支付。2、温州城在2014年返租期前一直在与产权业主沟通，税务局责成企业在2014年度必须按相关税法规定执行法定扣缴税金义务。即根据代租协议第十一项免责条款“在合同履行过程中由于国家法律、政策的变化或由于不可抗力的原因，导致合同无法履行时，三方均不承担违约责任，并按有关法律政策规定及时协商处理。”3、经沈阳项目公司与大连总部沟通后，总部决策全权由沈阳公司负责此事，即沈阳温州城授权专人（程文庆、齐明华、李辉）负责接待产权业主，沟通相关事项。4、在接待产权业主及沟通过程中就法定义务扣税事宜未达成一致（产权业主情绪激动，严重影响企业正常的办公及经营秩序长达2个月之久，企业多次报警寻求解决办法）。企业本着公开公正平等的原则，申请由政府出面协调律师、税务局、企业、业主代表四方于2014年3月3日在和平区太原街道办事处对产权业主提供法律咨询和代租委托协议讲解，当时业主并不理解，情绪激动，导致协调会持续四小时未果。最终政府、企业、律师、税务局一致赞同产权业主走法律维权途径。并于协商会议结束后，参会产权业主围堵企业车辆长达8小时之久，属地派出所出警维护无效，直至天气原因参会产权业主方才撤离。5、沈阳温州城涨价后的现租金水平在同行业中已有较大竞争力。沈阳温州城市场内的公共设备运转成本远高于现物业收费标准，我公司一直以来为支持业户的经营、为搞活稳定市场而负盈利运营”。沈阳市和平区太原街道办事处接待原告等42名温州城业户群众来访，记载内容为“1、购买温州城商铺时，清清楚楚承诺由温州城物业管理公司代租12年，每年保底收益8%，三年后2：8分成……但第四年返保底收益8%时，迟迟未按约定及时返钱，还提出了三种税费（房产税、个人所得税及土地税收），温州城公司没有正面解释……2、在温州城多次相邀下，和平区税务局几次想收取几种税费，同样的一个温州城商场，为什么是两种制度，即4、5楼收取个人所得税，3楼以下不收取任何税费。在沈阳相似的商场如亿丰、五爱、国际纺织城等为什么没有温州城所要交纳的税费。3、作为老百姓，攒点钱非常不容易，做为弱势群体只能依靠政府给付协调解决，寻求法律援助！4、温州城管理公司随意自行涨物业费而不涨出租金，使我们投资者很受损失，温州城的诸多行为，谁来监督、管理，希尽快成立如业委会的组织。”
原审法院认为，原告与被告温州城公司、百年城公司签订的《委托协议》，原告与被告百年城公司签订的《补充协议》，均系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。对于原告主张的租金及分成所得，因被告温州城公司已于2014年5月26日将扣税后的该款项12，625.8元给付原告，根据《中华人民共和国个人所得税》第一条一款及第二条八项规定，原告系在中国境内有住所的个人，其从中国境内财产租赁所得应依法履行缴纳个人所得税的义务。根据该法第八条的规定，个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位为扣缴义务人。个人所得超过国务院规定数额的，在两处以上取得工资、薪金所得或者没有扣缴义务人的，以及具有国务院规定的其他情形的，纳税义务人应当按照国家规定办理纳税申报。扣缴义务人应当按照国家规定办理全员全额扣缴申报。被告温州城公司作为支付原告租金所得的单位是法定的代扣代缴义务人，具有代扣代缴义务，故其按照《中华人民共和国个人所得税法》代扣代缴个人所得税符合法律规定。故被告温州城公司已履行了给付租金及分成所得的义务，对于原告的该项主张本院不予支持。关于原告提出的《委托协议》约定被告温州城公司应按房屋总价款8%收取租金，被告百年城承担补足责任，且二被告在宣传单中宣传的保底8%，对该保底8%条款，双方存在不同的理解，被告系提供格式合同的一方，在双方对格式合同存在不同解释时，应作出不利于提供格式合同的一方的主张，本院认为《中华人民共和国合同法》第一百二十三条规定“其他法律对合同另有规定的，依照其规定”。即在不违反法律、行政法规禁止性规定的情况下，有约定的依照约定，无约定的按法律规定办理，本案原告与被告温州城公司、百年城公司对缴纳个人所得税并未约定由被告温州城公司承担，在双方未能达成补充协议的情况下，应按法律规定来处理，《中华人民共和国个人所得税法》已经明确规定财产租赁所得应纳个人所得税，其纳税主体系以所得人为纳税义务人即本案原告，故原告该项主张本院不予认可。关于原告主张被告温州城公司给付逾期给付2013年11月12日至今租金的违约金的主张，庭审中被告温州城公司提供函件等证明其从2013年即开始与原告沟通协调，其延迟给付租金并非恶意，且扣税后款项已经给付原告，故原告该项诉求本院不予支持。关于原告提出的被告百年城公司对前述租金及违约金的给付承担连带责任的主张，因无法律依据，故本院不予支持。关于诉讼费问题，虽然本院未支持原告上述诉请，但诉讼的酿成系由被告温州城公司与原告在代扣代缴个人所得税问题上未能及时达成一致引起的，且租金亦是由被告温州城公司在案件审理过程中给付原告，故本院综合考虑该诉讼费判由被告温州城公司承担。最后需要补充的是，原告与被告温州城公司，双方本是利益的共同体，双方一荣俱荣、一损俱损，在商业经营运作过程中风险与利益共存，作为商户的原告一方，其利益的取得最大程度上依附于被告温州城公司，所以被告温州城公司应尽到最大善意管理者的义务，做好商户的“大管家”，希望双方能在互谅互让的基础上及时做好沟通与协调工作，达到双方最大利益的共赢。
综上，依照《中华人民共和国个人所得税》第一条一款及第二条八项、第八条，《中华人民共和国税收征收管理法》第三十条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第一百二十三条之规定，判决如下：驳回原告孙士梅的诉讼请求。案件受理费290元（原告已预交），由被告沈阳温州城商业管理有限公司承担（于本判决生效之日起十日内给付）。
宣判后，孙士梅不服原判，向本院提出上诉，理由是：原审认定事实不清，适用法律错误。上诉人按合同约定履行了义务，但被上诉人向上诉人支付第三年度、第四年度租金逾期超过57天和197天。另外，被上诉人代收税款亦不合理。请求：1、撤销原判；2、判令被上诉人给付总房款8%及第四年开始分成的延迟支付违约金551.88元；3、判令被上诉人依照委托合同约定补齐2014年度的收益325.48元和延迟给付违约金8.45元；4、判令二被上诉人承担连带责任；5、由被上诉人承担本案全部诉讼费。
被上诉人沈阳温州城商业管理有限公司辩称：原审事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人沈阳百年城商业房地产开发有限公司辩称：原审事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明事实与原审法院认定事实基本一致。
上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的房屋所有权证、《委托协议》、《补充协议》、借记卡账户交易明细清单，温州城公司提供的公司变更登记核准通知书、税务登记证、税收缴款书、《商铺租赁合同书》（026号商铺）、温州城商铺面积图及租赁图、《商品房买卖合同》（4-058）、房屋所有权转移登记申请书（4-058）、温州城支付代租租金及代扣代缴税费事宜函、沈阳市和平区太原街道办事处群众来访登记单、温州城至太原派出所、太原街道办事处联系函、温州城至和平区信访办联系函等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：本案双方当事人的诉争焦点为：1、孙士梅、温州城公司、百年城公司在委托租赁关系中所产生的房屋租金个人所得税即房产税应由哪一方承担的问题；2、被上诉人温州城公司应否支付逾期给付租金的违约金的问题。
一、关于孙士梅、温州城公司、百年城公司在委托租赁关系中所产生的房屋租金个人所得税即房产税应由哪一方承担的问题。本院认为，房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。上诉人与被上诉人在《委托协议》中并未约定房产税由温州城公司承担，在双方无法协商一致的情况下，应从法律规定。《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国房产税暂行条例》均明确规定了房屋租赁所得收入应缴纳个人所得税。因本案房屋租金所得人即房屋产权人孙士梅，故一审法院认定孙士梅为纳税义务人并无不当。温州城公司作为租金代收代付方，一审法院认定其为法定的代扣代缴人也是正确的。故孙士梅主张个人所得税应由温州城公司承担的上诉请求，本院不予支持。
二、关于上诉人孙士梅提出的温州城公司应承担逾期给付租金违约金的上诉主张，本院认为，根据庭审中温州城公司提供的函件等证明材料，均能证明温州城公司从2013年初就开始因纳税问题与孙士梅及相关部门进行沟通、协调，主观上并未恶意延迟支付租金，故一审法院驳回其该项诉讼请求并无不妥，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。
三、关于上诉人要求二被上诉人承担连带赔偿责任的上诉主张，本院认为，因上诉人的该项上诉主张于法无据，本院亦不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费290元，由上诉人孙士梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一五年三月五日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。