江苏省扬中市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1182民初2350号
原告：上海爱缮美健身投资管理有限公司，住所地上海市宝山区杨泰路386号C-110。
法定代表人：尤国寅。
委托诉讼代理人：张积斌。
委托诉讼代理人：耿龙国，江苏求尚律师事务所律师。
原告：江苏聚美健身投资管理有限公司，住所地江苏省扬中市三茅街道港东南路河畔天地步行街1栋401号商铺。
法定代表人：尤国寅。
委托诉讼代理人：耿龙国，江苏求尚律师事务所律师。
被告：镇江鹏程商业管理有限公司，住所地江苏省扬中市三茅街道扬子中路199号402室。
法定代表人：张铮。
委托诉讼代理人：谢恒凤。
委托诉讼代理人：陈爱民，江苏江洲律师事务所律师。
原告上海爱缮美健身投资管理有限公司（以下简称爱缮美公司）、江苏聚美健身投资管理有限公司（以下简称聚美公司）与被告镇江鹏程商业管理有限公司（以下简称鹏程公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年7月26日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭于2016年10月31日公开开庭进行了审理。原告爱缮美公司委托诉讼代理人张积斌、耿龙国、原告聚美公司委托诉讼代理人耿龙国、被告鹏程公司委托诉讼代理人谢恒凤、陈爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令立即解除原、被告之间的租赁合同；2、被告立即返还保证金70000元；3、被告赔偿原告装修损失1415350元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月20日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，原告为履行该合同而支付装修费1000000元、购置空调及热水器173200元、空调安装铜管费用14900元、监控设备费用11800元、汗蒸房30000元、消防设施151650元、地暖33800元，前述不含健身器材在内合计支出装修费用1415350元。协议签订后，原告按约支付保证金和租金及水电费，但被告持续存在：1、违反合同10.6条约定将应提供给原告的广告位给他人发布广告，且步行街负一楼广告位发布了与原告相抵触的其他健身企业的广告；2、被告未按合同10.7条约定提供停车位和会员持卡免费停车服务，且未能将原告所承租物业范围内电梯有效全部提供，甚至出现无电梯使用的状况，严重影响原告服务质量而致声誉受损；3、被告违反合同10.8条禁止性约定，在三楼招租开设了“兰波湾”女子舞蹈培训机构，导致原告不仅无法开设舞蹈培训和发展会员，甚至造成了会员流失的后果。被告的违约行为导致原告无法正常经营。
被告辩称，第一，原告聚美公司不具备诉讼主体资格，该公司与被告之间无合同关系，其不是租赁合同的相对方。第二，原告诉状中所述事实与客观事情严重不符。1、原告认为被告违反了合同10.6条约定不成立，双方于2016年2月1日签订补充协议，约定双方互不追究违约责任，最初确有一家健身企业发布广告，后与被告交涉双方签订补充协议后该广告删除。2、关于停车位的问题，合同履行过程中变更了方式，原告领取了停车券，且同意了这种方式。3、“兰波湾新一代交谊舞会所”并非是原告诉称的舞蹈培训机构，与原告的健身房不冲突，且原告迄今为止没有从事舞蹈培训，也无该经营范围。即使被告在合同履行过程中存在瑕疵，但双方已签订补充协议免除了被告的一切违约责任，且原告主张的违约金过高。第三，关于保证金，根据合同约定，即便双方终止合同，也需租赁合同结束后交还房屋一个月返还保证金，原告尚欠被告房租和水电费，金额远大于保证金。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年5月20日被告作为甲方（××）、原告爱缮美公司作为乙方（××）签订《河畔天地步行街商铺租赁合同》（合同编号0059），载明：“乙方”是指乙方和或其受让人、继承人等（××），本合同对乙方作出的禁止或限制，对乙方当事人亦同样适用；出租房屋坐落在步行街1栋4层401、402、403、405、406、407、408、409、410、411（消防楼梯北面除外）号商铺，租赁面积为3170.68平方米；租赁用途为健身中心、少儿培训、舞蹈培训、洗浴淋浴、球类、咖啡果汁、简餐、营养餐、私人教练、韩式汗蒸各类课程培训、中医推拿、物理恢复等，经营品牌为聚美国际健身；甲方计划于2014年9月1日前将承租房交付乙方，租赁期为9年，即从2014年10月1日起至2023年9月30日止；步行街的营业时间为全天24小时，乙方需在租赁期间持续营业，未经甲方书面同意，不得擅自于商铺营业时间内暂停或停止营业；甲方同意从2014年9月1日至2015年2月28日止作为乙方装修期，免收乙方租金，但水电费、物业管理费及其他因乙方使用而产生的费用由乙方承担，第一年（2014年9月1日至2015年8月31日）年租金及物业管理费为163951元，第二年（2015年9月1日至2016年8月31日）年租金737778元，第三年（2016年9月1日至2017年8月31日）年租金及物业管理费为983703元，一直约定到第九年；乙方应在2015年3月1日内支付第一年的租金及物业管理费，以后每年租金及管理费均按三个月支付一次，应提前15日支付；若乙方未能按期支付租金及物业管理费，甲方有权解除租赁合同，扣除履约保证金，另乙方需支付1个月租金等同的赔偿金，同时甲方也可选择继续履约，每逾期一日，乙方需按未付租金日千分之三支付违约金；在本合同签署日，乙方应向甲方支付70000元作为定金，租赁期开始时，定金自动转为履约保证金。租赁关系终止时，在乙方已结清租金、物业管理费、水费、电费、燃气费、通讯费等各种费用，办妥以承租方为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，乙方交还承租房，甲方应在乙方交还承租房后三十个工作日内或待上述条件均满足后的三十个工作日内将保证金一次性无息退还乙方。租赁期内承租房产生的水费、电费、燃气费、通讯费均由乙方承担。甲方无偿提供步行街1栋4层（扬子路）的广告位（不可占用到三层）及南面地下停车场入口处2平方米以上供乙方使用，广告制作及发布费由乙方自行承担。乙方享受3个固定免费停车位，乙方会员可持会员卡免费停车3小时（从物业公司正式收取物业费之日起算3年内），3年后至租赁到期至今，乙方会员享受两小时5元的优惠。甲方保证乙方经营项目独有权，在租赁期内，商业内不得有同类商家（如：健身房、瑜伽馆、舞蹈培训机构），如甲方违约，需15日内退还保证金与补偿乙方投入的装修款，除对乙方造成损失赔偿外还应赔偿总投入30%违约金。后原告爱缮美公司向被告交付定金70000元，被告将房屋交付给原告爱缮美公司。2014年10月11日原告爱缮美公司的法定代表人尤国寅在扬中市市场监督管理局注册登记江苏聚美健身投资管理有限公司，即原告聚美公司，登记的住所地为上述承租房中的一间商铺。经被告同意，原告聚美公司对上述承租房进行装饰装修，从事健身服务。
2016年2月1日被告作为甲方、原告爱缮美公司作为乙方签订补充协议一份（本协议对应主合同编号0059），载明：鉴于甲方延期向乙方交付物业一个半月，且在乙方经营过程中因所交物业存在漏水等原因导致影响乙方正常营业。经双方友好协商，在双方原有《河畔天地步行街商铺租赁合同》的基础上，达成一致，特订立如下补充条款：1、租赁期限租金及物业费：第二年租赁期限从2015年10月10日起至2016年10月9日止。年租金及物业费共计为491852元，支付方式为季付。第一季度租金及物业费110663元，第二、三、四季度租金及物业费均为122963元。2、步行街公共部位广告位对外招租的内容不能与聚美健身相抵触。3、本协议条款与《河畔天地步行街商铺租赁合同》条款如有冲突或歧义，以本协议条款为准。4、本协议一经签订，乙方不再追究甲方之前的任何违约责任，也不再要求原合同项下的其他补偿。原告聚美公司应缴纳的房租及物业费已付清至2016年4月9日，2016年4月10日至7月9日租金及物业费122963元，于2016年5月17日支付50000元，被告于2016年6月6日向原告聚美公司发“催缴通知书”，要求其在一周内（即2016年6月13日前）缴纳第二年第三季度剩余租金及物业费72963元，如逾期不缴纳，将停运直达聚美公司的电梯。后原告聚美公司未缴纳拖欠的租金及物业费，且因被告发现原告搬运健身器材，故于2016年7月5日停运了直达原告聚美公司所在楼层4楼的电梯。为此原告聚美公司拨打110报警，扬中市公安局城东派出所的民警处警，接处警工作登记表上的“处警经过及结果”一栏载明：至现场经了解，系因聚美健身房拖欠步行街物业房租，物业将上四楼聚美健身的电梯停掉了，因此发生纠纷，现场协调处理。7月7日有人拨打110报警，称在聚美健身办了会员卡，现已经关门。7月11日该派出所又去原告聚美公司处警，接处警工作登记表上的“处警经过及结果”一栏载明：民警到现场了解系聚美公司尤国丽将场所内的设备抵押给黄永纪，黄永纪请人前来搬运聚美公司的健身器材，因聚美公司法定代表人不在现场，民警劝黄永纪通过合法途径处理，后黄永纪将搬运的物品留在现场，没有运走。步行街管理人员安排保安现场看管，等聚美公司法定代表人到现场后再进行处理。被告称2016年7月8日将原告聚美公司的大门锁住，当天聚美公司撬开锁，继续搬运健身器材。截止2016年7月9日尚欠租金72963元、水电费2000元。
合同履行之初，被告免费提供3个固定车位给原告使用，后在履行过程中，被告改变车位提供方式，改为领取免费停车券，原告定期在被告处领取免费停车券。
原告聚美公司在微信注册“聚美达人健身”公众号（微信号×××）。其于2016年7月2日00:01在该微信公众号发布了告示一则：“尊敬的各位聚美健身会员：因2016年5月26日有人在网上恶意发布‘聚美老板跑路’的虚假信息（已报案），造成聚美健身馆部分健身设备被哄抢、声誉受损，加之物业存在多种违约行为拒绝纠正，导致一定程度上影响了各位会员的健身锻炼质量。鉴于此，为切实保障各位会员健身锻炼的连续有效进行，特告示如下：请各位会员携带身份证、会员卡、会员协议及收据（缴纳会员费的）等有效证明，自2016年7月2日起至2016年7月8日止，每天上午10时至晚上21时聚美健身馆办公室办理转会手续；逾期视为放弃，不再补办。特此告示！江苏聚美健身投资管理有限公司2016年7月1日”。2016年7月6日17:44其在该微信公众号发布“友情提示”，载明：“各位未办理转会的会员：由于步行街物业2016年7月5日上午停止唯一可到达聚美健身4楼电梯，且物业于2016年7月6日上午停止对聚美健身供电，导致会所今天开始无法再持续锻炼，因此特此通知聚美会员在7月8日之前，到步行街5楼汉庭酒店8502室（临时办公地址），办理会员转会手续，给会员带来的不便尽请谅解。请会员朋友关注聚美达人健身微信公众号，有什么问题发送到公众号里面，聚美负责人会给会员相应的答复。望各位会员朋友相互转告，谢谢！江苏聚美健身投资管理有限公司2016年7月6日”。据了解，原告聚美公司的部分会员已转至君太维景的某健身会所。
为查明事实，本院到本案出租房进行现场勘查，经双方现场确认：承租房内无健身器材（原告聚美公司陈述自行搬走一部分健身器材，丢失一部分）；空调、热水器、监控设备聚美公司已搬走，未形成附合的装饰装修物均已拆除；步行街内有两个电梯可以直达原告聚美公司的四楼；步行街负一层南面地下停车场入口处的广告位无人使用，不存在原告诉称的其他健身企业的广告；聚美公司用的广告（写有“聚美健身连锁4F”）位于步行街1栋5层（扬子路）的外墙，四层外墙的广告位由被告出租给他人使用，被告对此解释为原告长时间未用，为了美观而出租给他人使用；步行街内有一家“兰波湾新一代交谊舞会所”，已停业，门口贴有提示：晚场门票男士一律50元。
本院认为，被告与原告爱缮美公司签订商铺租赁合同，合同载明的乙方是指原告爱缮美公司和或其受让人等。租赁合同签订后，原告爱缮美公司的法定代表人即独资设立原告聚美公司，工商资料登记的住所地即为承租房，原告聚美公司对承租房进行装饰装修，并实际经营，向被告交纳租金及物业管理费，故原告聚美公司系该承租房的实际使用人，属于上述租赁合同载明的乙方，受该合同约束，故聚美公司作为本案原告适格。现原告聚美公司已停止经营，并搬走器材、设备，未形成附合的装饰装修物已经拆除，并起诉要求解除合同，被告亦同意终止履行合同，并已接收了出租的商铺，故原告要求解除双方之间的租赁合同的诉讼请求，依法应予支持。
导致合同解除的责任在谁，原告主张被告违约能否成立。本院认为，一、合同约定被告应无偿提供步行街1栋4层（扬子路）的广告位供原告使用，从现场看，该区域的广告位虽由他人使用，但原告聚美公司实际使用了合同中未约定的1栋5层（扬子路）的广告位，原告亦未举证证明此种变更对原告产生了不利影响；原告诉称步行街负一楼广告位发布了与原告相抵触的其他健身企业的广告，本院到现场勘查，未有此种广告存在，原告虽提供了广告照片，但无法确定存在的时间以及发布的主体。二、合同虽约定被告应免费提供三个固定停车位给原告会员免费停车，但在合同履行过程中，被告变更为发放免费停车券，原告定期领取，亦未向被告提出异议，应视为双方对停车位的约定作出了变更。三、合同约定甲方应保证乙方经营项目独有权，在租赁期内，商业内不得有健身房、舞蹈培训机构等同类商家，租赁期内步行街内虽有“兰波湾新一代交谊舞会所”，但从名称上看并非是舞蹈培训机构，也并不与原告的健身项目相冲突，而原告亦未提供证据证明该交谊舞会所系舞蹈培训机构和造成会员流失。
其次，从被告与原告聚美公司签订的补充协议来看，主要是因被告延迟交房以及漏水给原告造成了影响，从而减少租金。又约定：步行街公共部位广告位对外招租的内容不能与聚美健身相抵触；原告不再追究被告之前的任何违约责任，此系对原租赁合同的修改和补充，故被告免除责任的抗辩，本院予以采信。
再次，从合同履行过程来看：原告聚美公司未按期缴纳房租及管理费，在被告发出书面催缴通知书，限其期限内缴纳，并告知如逾期不缴纳的后果，但其仍未缴纳。同时，根据合同约定，原告聚美公司应在租赁期间内持续营业，未经被告书面同意，不得暂停或停止营业，而原告聚美公司未经被告的同意，在租赁期间内通知会员转会，搬走设备，停止营业，被告得知后采取停运电梯以及锁门等阻止搬运设备的行为系其为维护自身权益而采取的合理措施。从上可以得出：合同解除非因被告违约导致。未形成附合的装饰装修物原告已拆走，对于已形成附合的装饰装修物，被告又不同意利用，故原告以被告违约为由，要求被告赔偿装修损失1415350元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告向被告交纳的保证金70000元，因原告欠被告的租金、物业费和水电费的金额已超过保证金，故原告要求被告返还保证金70000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2014年5月20日签订的《河畔天地步行街商铺租赁合同》以及2016年2月1日签订的补充协议；
二、驳回原告上海爱缮美健身投资管理有限公司、江苏聚美健身投资管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费18168元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(镇江市中级人民法院开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61)。
审 判 长 肖丽容
人民陪审员 陈阿江
人民陪审员 彭少琴
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 徐 霞
附录法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。