泸州市龙马潭区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0504民初482号(以正式加盖法院印章的裁判文书为准，公开的电子文本仅供参考，不得用于非法用途)原告何翌，男，1976年4月13日出生，汉族，住四川省泸县。原告陈燕，女，1978年11月26日出生，汉族，住四川省泸县。被告泸州国美房地产开发有限公司，地址泸州市龙马潭区,组织机构代码：72744730—5。原告何翌、陈燕诉被告泸州国美房地产开发有限公司（以下简称“国美公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马佳适用简易程序公开开庭进行了审理，原告何翌、陈燕，被告国美公司的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1、原告于2013年12月7日与被告签订《商品房买卖合同》。原告购买被告位于龙马潭区**号*幢第*层**号，面积72.42平方米，总房款为441038元，首付款为141038元，银行贷款为300000元。按合同第十一条约定被告应于2015年7月1日前向原告交付该商品房并提供相关资料，如逾期交房，原告有权要求被告按日支付房款万分之三的违约金。被告于2015年7月1日在未取得国美、绿洲小区三幢、八幢楼建筑的《工程竣工验收备案表》等相关文件下违规交房，被告在2015年7月29日取得《工程竣工验收备案表》、《商品房面积实测技术报告书》，被告的行为已构成逾期交房。2、原告所购房屋为首套房，原告已支付被告契税9703元，经查泸州当地房屋契税政策，被告多收取契税5292.62元。故原告诉至法院，请求被告支付原告逾期交房违约金441038元×0.0003×29天=3837.03元；请求被告向原告退回多收取的购房契税5292.62元；请求本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：1、原告是2015年7月2日接房，原告没有证据证明接房后有其他损失。合同约定的交房时间是2015年7月1日，原告仅承担逾期一天的违约金。且合同约定的违约金比率为万分之一。2、原告请求返还税款问题，不是被告多收，是被告代原告办理产权证，根据相关规定代收，办证交税后，依据税票结算多退少补，原告对被告代收税代办证有意见，被告可退款，由原告自己办证。经审理查明：2013年12月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的已取得预售许可证号为（2013）房预售证第340号，并位于龙马潭区**号*幢第*层***号房屋，预测建筑面积共计72.42平方米，单价为每平方米人民币6090元，总价款人民币441038元。买受人采取按揭贷款方式付款。合同第十一条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2015年7月1日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。”合同第十三条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行……”。合同第十五条交接手续约定“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单……（三）双方同意按照下列第2种方式缴纳税费：2、买受人同意委托出卖人代交下列第1、2、4、5、6、7种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修费资金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业服务费用；（4）按规定缴纳两证所需的费用……”。合同第二十条产权登记的（二）转移登记约定“商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照第十五条处理。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房综合竣工验收备案之日起360日内取得房屋所有权证书的……”。合同还对其他事项进行了详细约定。合同签订后，原告以首付加按揭贷款方式支付了房款441038元，并向被告交了办证税费9703元和相关费用。同时查明：2015年6月30日，被告向泸州市住房和城乡建设局提交了《竣工验收备案书》，并于2015年7月29日被批准备案。次日，取得泸州市不动产登记中心房屋面积初始登记测绘报告。被告于2015年7月1日在泸州晚报上刊登《交房通告》载明：“泸州国美房地产开发有限公司将于2015年7月1日起在国美、绿洲国际售楼部对国美、绿洲国际项目三期（3幢、8幢）业主进行现场交房，届时请按《交房通知书》携带相关资料及证件前来办理交接房手续。”被告还于2015年7月29日在泸州晚报上刊登《交房通知》载明：“泸州国美房地产开发有限公司再次通知国美、绿洲国际三期（3幢、8幢）未接房业主到国美.绿洲国际售楼部办理接房手续。”原告已于2015年7月2日接房。另外，产权证尚在办理过程中。原告为此以诉称的理由诉至法院。上述事实，有原被告的当庭陈述，有原告提供的证据《商品房买卖合同》、收据;被告提供的证据《商品房买卖合同》、竣工验收备案书、泸州市不动产登记中心房屋面积初始登记测绘报告、泸州晚报等证据在案佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法、有效，对双方当事人具有法律约束力，原、被告双方均应遵照合同约定执行。本案的争议焦点之一：被告应否对其在未取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表以及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书的情况下的交房行为承担违约责任。本院认为，被告在向原告交付房屋时，的确未取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表以及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，但因双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第（一）项仅约定“出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”，而第十三条仅约定“出卖人逾期交付房屋，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，即双方并未在该《商品房买卖合同》中就“没有取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表”、“没有取得有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”情形下的交付行为约定任何违约责任的承担。关于原告认为被告明知自己未取得约定的交房应当具备的文件而采用欺骗的形式迫使原告接房，被告仍应承担违约责任的问题。本院认为，原告所举证据不能证明系受被告胁迫而接房，根据合同约定，被告出示不符合约定的交房应当具备的文件或不出示符合约定的交房应当具备的文件，原告有权拒绝接房。而原告没有行使拒绝权，仍然接收房屋，是对自己权利的放弃，原告系完全民事行为能力人，其放弃行为应为有效。被告在交付房屋后已逐步完善了合同中约定的交房应当具备的文件，原告亦无证据证明被告的行为给原告造成损失。原告因此要求被告承担交房违约理由不充分。综上，被告不应对其在未取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表以及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书的情况下的交房行为承担违约责任。故本院仅对原告请求被告承担逾期交房违约金主张中合法的部分予以支持。根据合同约定，被告仅对原告承担从合同约定的交房期限届满的次日起至实际接房期间的违约金。即从合同约定的交房期限2015年7月1日的次日计算至实际接房之日（2015年7月2日接房），仅逾期一天，违约金的比率依照合同约定的万分之一计算，计算方法如下：441038元×1天×0.0001≈44元（精确到元）。本案的争议焦点之二：代收办证税款的退还问题。本院认为，根据合同约定，原告同意委托被告办理房屋权属证明，并向被告交了代办证的税款，因房屋权属证明尚未办理完毕，未有相关部门的税收票据，不便于结算，故本案对原告的该诉求不作处理，可等待办理权属证明完毕后，依据相关事实证据，再另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告泸州国美房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告何翌、陈燕违约金44元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员 马 佳二〇一六年三月三十日书记员 李洁娜