江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终493号
上诉人（原审被告）：洪达禄，男，1968年8月11日生，汉族，住安徽省金寨县。
被上诉人（原审原告）：沈玲玲，女，1981年10月25日生，汉族，住江苏省常州市金坛区。
被上诉人（原审原告）：汪结海，男，1981年5月26日生，汉族，住江苏省常州市金坛区。
上诉人洪达禄因与被上诉人沈玲玲、汪结海排除妨害纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初10491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
洪达禄上诉请求：撤销一审判决或发回重审，改判驳回沈玲玲、汪结海的诉讼请求，一、二审诉讼费用由沈玲玲、汪结海承担。事实和理由：一审法院判决认定事实不清，适用法律错误。1、一审法院既然査明：“如洪达禄逾期超过十五日支付租金，则视为洪达禄自动退租，构成违约，刘长珍有权收回房屋，并追究违约责任。”此时，双方租赁关系即终止。违约金为押金1000元。2、沈玲玲、汪结海与原房东买卖房屋，与洪达禄没法律关系，对洪达禄没约束力，洪达禄没有义务也没有权利将已终止租赁的房屋移交给沈玲玲、汪结海。3、即便强行判令洪达禄支付租金也只能支付到租期日止，只剩下6个月，6000元，再去掉押金1000元，也就5000元。租金付也是付给出租人。4、沈玲玲、汪结海故意将本己占有的房屋说是没移交。要移交也是买卖双方移交，承租人没这个权利。我有新的证据证明沈玲玲、汪结海于2016年6月18日占有了涉案房屋。
沈玲玲、汪结海辩称，洪达禄所谓的新证据是我方在2016年6月18日租赁到期前张贴在涉案房屋处，提醒租户房屋租期将满、应当交还房屋的告知书。因为洪达禄不配合交房，实际上我方并没有像告知书上所说的在2016年6月18日清理物品、更换门锁收回房屋。我方一审中提交了通过中介与洪达禄协商交还房屋的录音资料，证明我方在一审起诉时还没有拿到房屋。洪达禄一审中强调在2015年12月18日已经搬离房屋，但没有提供相应证据。请求法院支持洪达禄支付侵占房屋的费用。
沈玲玲、汪结海向一审法院起诉请求：一、洪达禄搬离、清理及交出昆山市玉山镇天地华城花园12号楼1305室；二、洪达禄拆除装修及所有间隔、恢复毛坯状，或支付2000元拆除费用；三、洪达禄支付自2015年12月至2016年8月的房屋占有使用费共计9000元；四、洪达禄支付电费185元。
一审法院认定事实：2013年4月19日，洪达禄与昆山市玉山镇天地华城花园12号楼1305室的原房屋所有权人刘长珍签订房屋租赁合同一份，该合同约定：刘长珍将涉案房屋出租给洪达禄居住使用，租赁期限自2013年6月19日至2016年6月18日，洪达禄应于2016年6月18日以前将房屋腾空交给刘长珍。租金为1000元/月，租金按6个月为一期支付，如洪达禄逾期超过十五日，则视为洪达禄自动退租，构成违约，刘长珍有权收回房屋，并追究洪达禄的违约责任。为确保房屋及附属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，洪达禄同意支付给刘长珍保证金共计1000元。除合同另有约定外，刘长珍于租赁关系消除且洪达禄保证原有房屋及设施完好，迁空、清点，并付清所有洪达禄应支付费用后两天将保证金全额无息退还洪达禄，否则视为违约处理。洪达禄承担租赁期内的电话费、水电煤等一切因洪达禄实际使用而产生的费用，并按公共事业单位的单据如期缴纳。如在租赁期间，该房屋所有权发生全部或者部分转移的，刘长珍应保证所有权人能继续遵守本合同所有条款。未经刘长珍同意，洪达禄不得将租赁的房屋转租或分租给第三方。租赁期满后，洪达禄应在2016年5月18日前将承租的房屋及设施在正常的状态下交还刘长珍，如有留置的任何物品，在未取得刘长珍谅解的情况下，均视为放弃。双方有任何一方未按本合同的条款履行，导致合同中途终止的，视为违约，双方同意违约金为1000元，若违约金不足弥补无过错方的损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。洪达禄退租时将房屋恢复原状，由于涉案房屋内没有电线，由洪达禄自行安装并负责安全。
2015年6月8日，沈玲玲与刘长珍签订房屋买卖合同一份，约定：刘长珍将昆山市玉山镇天地华城花园12号楼1305室出售给沈玲玲，房屋总价1302980元，双方于2015年11月30日前至昆山市房产交易管理中心申请办理过户手续，双方同意在交易过户后的房租由沈玲玲收取。
一审另查明：昆山市玉山镇天地华城花园12号楼1305室的房屋所有权为沈玲玲与汪结海共同共有，登记时间为2015年12月11日。昆山市玉山镇天地华城花园12号楼1305室2016年7月的电费为185元，由沈玲玲、汪结海缴纳。
上述事实由房屋租赁合同、房产证、土地证、房屋买卖合同、电费发票、照片及当事人陈述予以证实。
一审法院认为，洪达禄与原房屋所有权人刘长珍签订的房屋租赁合同期限至2016年6月18日止，洪达禄应按合同约定将涉案房屋即昆山市玉山镇天地华城花园12号楼1305室归还房屋所有权人，由于在洪达禄租赁房屋期间房屋的所有权人变更为了沈玲玲、汪结海，故一审法院对于沈玲玲、汪结海要求洪达禄搬离涉案房屋并将该房屋交给其的诉讼请求予以支持。洪达禄自2015年12月起未缴纳租金，根据沈玲玲、汪结海与原房屋所有权人刘长珍的约定，自2015年12月起的房租由沈玲玲、汪结海收取，一审法院对于沈玲玲、汪结海要求向洪达禄收取自2015年12月起租金的请求予以支持，洪达禄抗辩其于2015年12月18日已搬离涉案房屋，但未提供证据予以证明，不予采信；截至庭审之日，洪达禄尚未办理房屋交接手续，故一审法院对于沈玲玲、汪结海要求洪达禄支付自2015年12月至2016年8月的房租（房屋占有使用费）9000元（1000元/月×9月）的诉讼请求予以支持。根据租赁合同约定，在租赁期间产生的因洪达禄实际使用而产生的费用由洪达禄承担，故一审法院对于沈玲玲、汪结海要求洪达禄支付电费185元的诉讼请求予以支持。关于沈玲玲、汪结海要求洪达禄拆除装修及所有间隔将房屋恢复毛坯状，一审法院认为沈玲玲、汪结海未提供证据证明房屋的原来状况，况且，根据沈玲玲、汪结海提供的房屋内部照片，亦未见任何装修，该项主张无事实与法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、洪达禄于判决生效之日起十日内搬离昆山市玉山镇天地华城花园12号楼1305室。二、洪达禄于判决生效之日起十日内支付沈玲玲、汪结海房租9000元及电费185元，共计9185元。三、驳回沈玲玲、汪结海的其他诉讼请求。本案案件受理费134元，减半收取67元，由洪达禄承担。
二审中，洪达禄围绕上诉请求向本院提交：1、收条，证明刘长珍在出租房屋时收取其押金1000元；2、2016年6月9日及7月14日向租户的告知书以及2016年7月14日向洪达禄的告知书，是沈玲玲、汪结海通过邮寄、在涉案房屋门上张贴等方式送达的，告知书中明确要求限期搬离，证明沈玲玲、汪结海于2016年6月18日已经实际占有涉案房屋。沈玲玲、汪结海质证认为只是告知洪达禄和租户限期搬离，实际没有搬离，其也没有自行清理、收回房屋。
洪达禄二审中陈述，在知道刘长珍将涉案房屋出售后，其于2015年12月份停止支付房租，并从房屋中搬离，电话告知刘长珍，并将房屋钥匙放在房屋内，刘长珍自己有涉案房屋的钥匙。对此，洪达禄未提供证据证明。
二审经审理查明的其他事实与一审查明一致。
本院认为，洪达禄与刘长珍就涉案房屋签订租赁合同，形成房屋租赁合同关系。刘长珍于租赁期间将涉案房屋出售给沈玲玲、汪结海，沈玲玲、汪结海于2015年12月登记成为涉案房屋业主，获得涉案房屋的所有权。洪达禄认为其于2015年12月停止支付租金，根据租赁合同中“如洪达禄逾期超过十五日，则视为洪达禄自动退租，构成违约，刘长珍有权收回房屋，并追究洪达禄的违约责任”的约定，视为自动退租，其与刘长珍的房屋租赁关系已经解除。对此，本院认为，上述约定是在承租人不按期支付租金构成违约的情况下赋予出租人收回房屋、主张违约责任的权利，承租人无权通过违约行为解除租赁合同。洪达禄并无证据证明刘长珍在其停付租金后已经主张解除合同、收回房屋，也无证据证明其已经腾空、搬出房屋并与刘长珍进行了交接，涉案房屋的租赁合同并未解除。
涉案房屋租赁合同于2016年6月18日到期，洪达禄认为沈玲玲、汪结海已于当日收回涉案房屋，但从洪达禄提供的告知书看，沈玲玲、汪结海在2016年7月14日还在要求洪达禄及租户搬离涉案房屋，并无证据证明沈玲玲、汪结海已经于2016年6月18日更换门锁、占有房屋，故对洪达禄上述主张，本院不予采信。基于对房屋的所有权，沈玲玲、汪结海有权要求洪达禄返还房屋并支付占有房屋期间的占有使用费。根据洪达禄的陈述，2015年12月之后的租金其均未支付，因沈玲玲、汪结海与刘长珍的房屋买卖合同约定房屋产权过户后的房租由沈玲玲收取，洪达禄也已经通过本案诉讼知道该约定，一审法院支持沈玲玲、汪结海要求洪达禄支付2015年12月至2016年8月的租金及房屋占有使用费的诉讼请求并无不当。
综上，上诉人洪达禄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费134元，由上诉人洪达禄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 沈军芳
代理审判员 郭 锐
二〇一七年三月六日
书 记 员 朱冰丽