文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初23182号原告（反诉被告）张植辉，男，汉族，1971年8月5日出生，身份证住址湖南省新化县，委托代理人曾晶，湖南湘鼎律师事务所律师。委托代理人陈嘉豪，广东国晖律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市绵商集团有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道中心区创业一路宏发大厦4栋1126，统一社会信用代码914403007451981111。法定代表人陈开保。委托代理人姜曙光，广东康顺律师事务所律师。委托代理人郑义武，广东康顺律师事务所实习律师。原告张植辉与被告深圳市绵商集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案受理后，被告深圳市绵商集团有限公司在法定期限内提起反诉，本院依法予以受理并与本诉并案处理，依法适用简易程序于2017年11月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曾晶、被告的委托代理人姜曙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年1月30日原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于深圳市××××街道钟屋社区南埗岗泰兴隆工业城C栋厂房第一层的物业租给原告用于兴办企业，租赁合同约定租赁面积为1295平方米，租赁期限为2015年1月30日至2018年10月31日，从2015年3月1日开始计租，租赁价格为人民币31元（含管理费）/平方/月，公共卫生费人民币800元/月，约定每年递增10%。租赁合同签订后，原告将厂房保证金人民币80,290元及首月租金人民币40,945元支付给被告，此后原告每月均通过现金支付及银行转账等方式，按时足额向被告支付当月的租金、卫生费及上月的水电费等。直至2017年6月份原告发现厂房的实际面积及公摊面积与租赁合同上约定的租赁面积及公摊面积可能存在不符，遂于2017年7月14日委托深圳市通程测绘技术有限公司对本租赁物的总面积及公摊面积进行测量。2017年7月18日，深圳市通程测绘技术有限公司出具《深圳市房屋建筑面积测绘报告》。经测量，原告所租赁的厂房面积为839.04平方米、公摊面积为86.3平方米，而租赁合同约定为1295平方米（其中分摊面积为455.96），租赁厂房实际总面积与约定面积相差369.66平方米，租赁厂房实际总面积为合同约定总租赁面积的71%，误差率达29%，公摊面积相差369.66平方米，就此导致原告每月多支付租金，计算至2017年7月合计人民币338,054.07元。故原告向法院起诉，请求依法判令：1、撤销原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告返还其多支付之租金人民币338,054.07元（自2015年3月计至2017年7月）；3、被告承担逾期返还上述租金而产生的相应利息（以人民币338,054.07元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年8月1日起算计至被告实际全部返还之日）；4、被告退还原告租赁保证金人民币80,290元；5、被告承担原告就此支出的测绘费用人民币18,749元；6、本案案件受理费、保全费由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为认定涉案租赁合同为无效合同，将诉讼请求中的租金变更为房屋占有使用费。被告答辩称：1、双方签订的《租赁合同》系根据提供的厂房及其他空地的面积，经双方确认所构成的，原告所主张的是厂房内的面积与合同的面积不符；2、该合同从2015年签订到现在已2年，按照撤销合同的时间限制为1年；3、从常识判断，按照原告所述的相差将近400个平方米，原告不可能没发现这么大数据的差额不提出来，所以原告要求撤销合同的理由是不充分的，被告按照合同的约定收取的租金，并不存在多收租金，所以原告要求返还多支付租金的请求应当予以驳回；4、第三项诉讼请求是基于第二项诉讼请求，驳回第二项诉讼请求后第三项诉讼请求就不存在；5、由于原告违反合同的约定，故被告有权依据合同没收租金保证金；6、原告所提出的测绘费用，是应当按照证据在本案的作用来判定是否由本案的被告承担。被告反诉称：2015年1月30日原告与被告经过实地考察签订了《房屋租赁合同》一份，约定租金在每月5号前交付，如逾期到10号，按照每日千分之五收取违约金；合同签订后，原告从2015年4月即开始拖欠租金，被告已经多次告知其应该按照合同约定支付违约金，到2017年9月26日，原告应该承担的违约金达人民币23360.34元，拖欠的租金已经达到人民币106558.8元，并且两项数字随着时间的变动继续扩大；由于原告的恶意违约，导致双方的合同不能继续履行，故被告向法院提起反诉请求：1、解除被告与原告于2015年1月30日签订的《房屋租赁合同》；2、判令原告向被告支付拖欠的租金人民币106,558.80元（未交租金暂算至2017年9月26日，租金应计算至原告将设备搬离时止），以及从2015年10月开始不按时缴纳租金的违约金人民币23,360.34元（其中2017年7、8、9月未交租金违约金计算时间为应交之日到2017年9月26日，违约金应计算至完全交清租金之日止）；3、由原告承担反诉费。庭审中，被告撤回第二项请求中关于违约金的请求，变更第一项反诉请求为认定涉案租赁合同为无效合同，将诉讼请求中的租金变更为占有使用费。原告答辩称：原告是2017年6月发现可能存在面积差额，之前未经任何测绘测量，对方也未提交相关的图纸及面积的凭证，原告于2017年7月委托有资质的第三方对涉案厂房进行测绘，才发现存在400平方米左右的误差，故此原告根据合同法相关规定可以就此撤销租赁合同，且无需缴纳后续的租金，请求驳回其反诉请求。经审理查明，本案所涉厂房位于深圳市××××街道钟屋社区南埗岗泰兴隆工业城C栋1楼，厂房业主为深圳市泰兴隆投资有限公司，房产由被告从深圳市泰兴隆投资有限公司处租赁所得。该厂房未取得产权证明，亦未取得建设工程规划许可证。2015年1月30日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告将上述涉案房产给原告兴办企业使用；租金每月按人民币31元/平方米（含管理费）计算，每两年递增10%，经双方确认面积为1295平方米，从2015年3月1日起计租；合同期限自2015年1月30日起至2018年10月31日止；原告在签订合同时向被告缴纳保证金人民币80,290元和首月租金人民币40,945元；原告每月负责公共卫生费人民币800元；水电费由被告统一代收，每月按原告分表的用量向原告收费，水费6.75/m³、电费1.28元/度。2017年3月份开始租金上调10%后每月租金为人民币44,159元。2015年1月30日，原告以银行转账方式向被告支付了保证金和首月租金合计人民币121,235元；当日，被告向原告出具厂房保证金和首月租金的收款收据。2017年7月18日，深圳市通程测绘技术有限公司对涉案房产面积进行测绘，测得涉案房产建筑面积为925.34㎡。原、被告双方于庭审中确认原告已向被告缴纳租金至2017年6月份,2017年7月份的租金原告尚有人民币6,900元未缴足。原、被告双方确认原告已于2017年11月16日搬离涉案厂房，并将厂房交还给被告。原告主张涉案租赁合同中约定的面积是指建筑面积。被告则主张合同中约定的面积是指使用面积，是双方现场查看确认厂房及厂房外空地的面积后双方确认的租赁面积，并就此提交了现场照片（2015年7月23日）和照片予以证明。原告对上述照片不予认可，主张涉案厂房周边都是快递公司，如百世快递，所以无法证明该区域是给原告使用的。以上事实，有《房屋租赁合同》、租赁合同书、转账凭证、收款收据、测绘报告、微信聊天记录以及庭审笔录、笔录为证，足以认定。本院认为，涉案厂房未取得产权证明，亦未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本案原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无效。本案中，原、被告双方的争议焦点在于涉案《房屋租赁合同》中约定的面积是指建筑面积还是使用面积？本院根据本案现有证据材料分析认定如下：首先，涉案《房屋租赁合同》中关于租赁面积记载为“面积1295平方米（包括分摊面积）”，该约定未明确除房屋建筑面积、公摊面积外还包括了空地面积，而根据租赁市场习惯，在无明确约定的情况下，一般默认租赁面积为房屋的建筑面积加上公摊面积；其次，被告作为出租人，在与原告签订房屋租赁合同时，有义务告知原告实际出租面积，并且应当明确出租面积是否在除房屋建筑面积和公摊面积外，还包含其他空地面积等信息，并提供相应的建筑图纸信息，而本案中被告未能提交建筑图纸信息等证据，亦未能提交证据证明其主张的空地的具体面积及所处位置；再次，被告提交现场照片（2015年7月23日）和照片以主张原告占有使用本属于公共用地的空地用于停放快递车辆及货物，但被告未能举证证明照片中显示的区域系双方约定的可供原告使用的租用地，且原告在租赁期间实际占有使用了被告所称的空地。综上，在没有其他证据证明原告除使用房屋建筑面积外，还有占有使用其他空地面积的情况下，本院认定本案关于房屋占有使用费的计算应当以原告实际占有使用的厂房建筑面积计算，被告应返还原告多支付的超出实际使用厂房的建筑面积的占有使用费。经深圳市通程测绘技术有限公司对涉案房产面积进行测绘，测得涉案房产建筑面积为925.34㎡，原、被告双方对上述测绘结果均无异议，本院予以确认。另，原告主张2017年7月份在其支付的占有使用费中扣除了人民币6900元，用以抵扣因涉案厂房未通知停电而造成原告系统暂停、另行租赁发电机产生的损失，但原告未能提交证据证明停电系因被告的过失所致，故本院对原告主张的上述损失不予采信和支持。综上，经核算，被告应当返还原告多支付的占有使用费人民币331,154.07元[（1295-925.34）㎡×31元×24个月+（1295-925.34）㎡×31元×110%×5个月-6,900元]。此外，原告主张的上述多支付的占有使用费的逾期利息，不违反法律规定，本院予以支持，逾期利息应以人民币331,154.07元为基数，自2017年8月1日起计至全部款项付清之日止。关于被告主张的2017年8月起至实际搬离之日止的占有使用费。原告确认为支付被告2017年8月之后的占有使用费，主张是被告不让其搬离，原告无需支付2017年8月以后的占有使用费，但原告未提交充分有效的证据予以证明，本院不予支持。在法庭组织下，原告于2017年11月16日将存放在涉案厂房内的机器设备搬离，将涉案房产交还被告，故本院认定原告还应当支付被告2017年8月1日至2017年11月16日的占有使用费人民币114,317.8元[（925.34㎡×31元×110%+800元）×3个月+（925.34㎡×31元×110%+800元）÷30天×16天]。关于保证金问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，因此，原告诉求被告返还保证金人民币80,290元，本院予以支持。关于测绘费用问题。原告主张因委托测绘公司测绘涉案房屋实际面积，产生测绘费用人民币18,749元应由被告承担，并提交了测绘费用发票予以证明。本院认为，被告作为涉案房屋的出租人，对涉案房屋的实际建筑面积、公摊面积等资料均有掌握。当原告向被告就实际占有使用面积提出异议时，被告应当提供涉案房屋的相关资料给原告，而被告怠于提供，致使原告委托第三方测绘公司进行测绘，原告花费上述测绘费用系被告怠于提供的行为所导致，且测绘的占有使用面积与实际占有使用面积确有出入，因此，本院对原告诉求被告承担上述测绘费用人民币18,749元，予以支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告深圳市绵商集团有限公司于本判决生效之日起三日内向原告张植辉退还多收的占有使用费人民币331,154.07元，并支付利息（以人民币331,154.07元为计算基数，按照中国人民银行同期同类贷款利息自2017年8月1日起计至实际付清之日止）；三、原告张植辉于本判决生效之日起三日内向被告深圳市绵商集团有限公司支付2017年8月1日至2017年11月16日期间的占有使用费人民币114,317.8元；四、被告深圳市绵商集团有限公司于本判决生效之日起三日内向原告张植辉返还保证金人民币80,290元；五、被告深圳市绵商集团有限公司于本判决生效之日起三日内向原告张植辉支付测绘费用人民币18,749元；六、驳回原告张植辉的其他诉讼请求；七、驳回被告深圳市绵商集团有限公司的其他反诉请求。如付款义务人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费人民币3,928元，由被告深圳市绵商集团有限公司负担人民币3,866元、原告张植辉负担人民币62元；反诉受理费人民币724.5元，由原告张植辉负担人民币637.5元、被告深圳市绵商集团有限公司负担人民87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 刘  艳  艳二〇一七年十一月十八日书记员 李华敏（兼）书记员 何  满  园附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。