江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第02070号
上诉人（原审被告）海安广信置业有限公司，住所地海安县墩头镇工业集中区。
法定代表人严玉红，总经理。
委托代理人艾广仁，副总经理。
被上诉人（原审原告）刘严。
被上诉人（原审原告）严玉兵。
被上诉人（原审原告）刘志红。
三被上诉人委托代理人徐培基，海安县墩头法律服务所法律工作者。
三被上诉人委托代理人于太军，海安县墩头法律服务所法律工作者。
上诉人海安广信置业有限公司（以下简称广信公司）与被上诉人刘严、严玉兵、刘志红因商品房买卖合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2015）安民初字第00099号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年4月20日，刘严、严玉兵、刘志红与广信公司签订《广信银隆湾花园一期墩头农贸城认购书》（以下简称认购书）一份。认购书约定刘严、严玉兵、刘志红购买幢号分别为SP-38、SP-39，面积分别为25㎡、20㎡，单价均为4180元／㎡，金额为104500元、83600元（总价为188100元）商铺二套，优惠后总金额为180000元整。约定的付款方式为分期付款，买方签订认购书时付定金8万元（此前已交意向金抵作定金）；于认购房工程施工至基础完成，卖方向买方发出书面或短信通知后一周内付款4万元整（认购房总价的20%取整数万元）；于认购房工程施工至结构二层完成，卖方向买方发出书面或短信通知后一周内付款5万元整（认购房总价的30%取整数万元）；余款1万元在认购房工程施工至单体结构完成（以施工、监理单位施工日记为准），卖方向买方发出书面或短信通知后一周内付清。双方声明共同遵守如下约定，1.买方须于签订本认购书后在接到卖方通知7日内携本认购书及身份证或单位证明文件与上述任一付款方式中的应付交款凭证到售楼处签署《商品房买卖合同》，“合同”一经签署，本认购书的付款即转为《商品房买卖合同》的房款，同时本认购书自行解除作废；2.如买方未在上述期限内前来签署《商品房买卖合同》，则视作买方自动放弃其认购物业的权利，定金不予退还；如因卖方自身原因不能将买方已按约认购的物业售于买方，将双倍返还定金，除此以外，不再做其他任何赔偿；3.本认购书所述付款日期双方必须严格遵守，买方应按上述指定时间缴付款项，每延期一日须向卖方支付款项未缴纳部分1%的违约金，累计计算；若超出上述时间七天，买方仍未交清应付款额及违约金，卖方有权解除本协议，定金不予退还，卖方不再另行通知；面积为暂测面积，最终以房管测绘为准，房价按实结算；4.买方上述地址或电话如有更改，必须在变更后3天内以书面形式通知卖方，否则卖方按此地址或电话通知买方视为送达。同时买方应保证此认购书内提供的资料全属真实有效；5.有关购买该物业的国家规定应由买房人承担的费用（包括办理买方房产证、土地证、买房税等），概由买方支付；6.本认购书一式三份，卖方二份，买方一份，均具有同等法律效力，自双方签字或盖章，并且买方当日支付全款或约定定金时生效；7.本认购书权益一方不得转让。认购书由刘严、严玉兵、刘志红签字，广信公司加盖公司公章。合同签订当天，刘严、严玉兵、刘志红交付给广信公司8万元；2010年7月20日，刘严再次支付广信公司4万元。广信公司分别开具8万元、4万元收据一张。
庭审中，双方对收据中所载明的内容存有争议。广信公司称，两份收据中所写的是“订金”而非刘严、严玉兵、刘志红所称的“定金”，刘严、严玉兵、刘志红所交款项只能算预付款。刘严、严玉兵、刘志红称，两份收据皆由广信公司所写，收据中究竟是“订金”还是“定金”，已无法核实清楚。但双方签订的认购书中明确载明的是“定金”，刘严、严玉兵、刘志红交款时间也与认购书的签订时间是一致的，故不管收据中是“订金”还是“定金”，均应当依据以认购书的约定为准。
另查明，案涉争议房屋规划用途为车库。目前，争议房产并未交付给本案刘严、严玉兵、刘志红。剩余款项，刘严、严玉兵、刘志红也未支付。案涉工程于2012年3月16日取得《建设工程规划许可证》，2012年4月11日取得《建设工程施工许可证》。广信公司于2012年11月19日取得对案涉工程房屋的《商品房预（销）售许可证》。案涉工程于2011年7月份全面竣工，并于2012年12月30日竣工验收。因刘严、严玉兵、刘志红认为广信公司未交付符合合同约定的商铺，遂于2015年3月31日诉至法院，请求法院依法判决解除双方的认购合同；广信公司返还购房本金120000元，同时判令广信公司赔偿刘严、严玉兵、刘志红利息损失46352.51元（80000元从2010年4月20日起计算，40000元从2010年7月20日起算，利息算至2015年6月20日，利息按同期商业银行贷款利率8.67%计算），双倍返还定金32000元，以上合计198352.51元。
庭审中，双方均陈述签订认购书时案涉房屋并未施工。
原审法院认为，认购合同属于双方当事人签订正式买卖合同之前的预约合同，其目的在于订立本约。本案中，双方签订的关于广信银隆湾花园一期墩头农贸城认购书，虽然形式上属于预约合同，但由于该认购书已对案涉标的的名称、楼幢号、面积、单价、总价以及付款的方式作了明确约定，从合同的构成要素来看，已经具备商品房买卖合同的基本构成要件。因此，双方签订的认购书名为预约合同，但实际属于商品房买卖合同。该合同出于双方的自愿且不违反法律法规的规定，合法、有效，双方应当受到该合同规定的权利义务的约束。
对于争议房屋究竟是商铺还是车库，双方存在争议。刘严、严玉兵、刘志红认为，其是以购买商铺为目的订立合同，并不知晓争议房屋为车库。广信公司认为刘严、严玉兵、刘志红在购买时已经知晓该房屋为车库，认购书上只是打印错误，且从其提供的其他三份认购书可以看出，广信公司是按照车库出售房屋的，刘严、严玉兵、刘志红购买的房屋与其他房屋具有统一性。即使其当时不知道房屋的情况，此后也应该知晓且车库也可以作为商铺使用。对此，法院认为，双方在订立合同时，争议房屋并未开始施工，双方之间签订的合同在先，广信公司提供的其他三份合同在后，从现有证据中无法得出刘严、严玉兵、刘志红在订立合同时已经知晓争议房屋为车库的结论；且广信公司亦未提供有效证据证明订立合同时或争议房屋建成后刘严、严玉兵、刘志红已经知晓争议房屋为车库。对于广信公司的上述抗辩，法院不予采信。本案中，争议房屋为车库，广信公司无法按照双方订立的商品房买卖合同向刘严、严玉兵、刘志红交付房屋，致使合同目的无法实现。因此，刘严、严玉兵、刘志红要求解除其与广信公司签订的合同于法有据，法院予以支持。
广信公司应当对自己的违约行为承担相应的违约责任。庭审中，双方关于刘严、严玉兵、刘志红交付钱款的性质存有争议。刘严、严玉兵、刘志红认为两份收据上载明的皆为“定金”，广信公司认为收据上载明的为“订金”。法院认为，双方签订的认购书已明确约定签订认购书时给付“定金”，而本案刘严、严玉兵、刘志红交付的首笔款项在交付时间、交付数额皆与认购书约定相一致，不论收据中载明的究竟为“定金”还是“订金”，皆应当以合同约定内容为准，故对于收据中所载明的款项，法院认定为定金。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条之规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。关于支付的数额，依据我国法律的相关规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。本案中，双方约定的合同标的金额总计为180000元（刘严、严玉兵、刘志红已支付12万元），依据定金罚则，广信公司除返还刘严、严玉兵、刘志红已付款项外，还应当支付刘严、严玉兵、刘志红双倍定金36000元，刘严、严玉兵、刘志红现在主张双倍返还定金32000元，是刘严、严玉兵、刘志红对其自身权利的处分，法院予以准许。对于刘严、严玉兵、刘志红主张的赔偿损失，按照刘严、严玉兵、刘志红的主张，其本金80000元自2010年4月21日起至2015年6月20日，按照中国人民银行公布的国有商业银行同期同类贷款基准利率计算，利息应为25680.56元；本金40000元自2010年7月21日起至2015年6月20日，按照中国人民银行公布的国有商业银行同期同类贷款基准利率计算，利息应为12294.28元；刘严、严玉兵、刘志红的利息损失合计37974.84元。根据法律的规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失，人民法院可以并处，但是定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。因此，广信公司应当赔偿刘严、严玉兵、刘志红利息损失5974.84元（37974.84元-32000元）。综上，广信公司应当返还刘严、严玉兵、刘志红本金120000元，双倍返还定金32000元，赔偿利息损失5974.84元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、解除刘严、严玉兵、刘志红与广信公司之间于2010年4月20日订立的商品房买卖合同。二、广信公司于判决生效之日起10日内返还刘严、严玉兵、刘志红购房款120000元，双倍返还定金32000元，赔偿利息损失5974.84元，共计157974.84元。三、驳回刘严、严玉兵、刘志红的其他诉讼请求。案件受理费4900元，由广信公司负担。
宣判后，广信公司不服，向本院提起上诉称，1、上诉人向被上诉人交付的是两间商铺，只不过是借车库的名义建设，案涉房屋虽不临街但是面对菜市场，完全可以用来做生意。原审法院判决解除合同不当，合同应当继续履行。2、原审法院判决返还定金32000元，属重复计算。3、标的157974.84元的案件受理费是3460元，其余诉讼费应当由被上诉人承担。综上，一审判决认定事实不清，请求二审法院撤销原判并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人刘严、严玉兵、刘志红答辩称，1、被上诉人认购的案涉房屋系期房而非现房，当时并不清楚房产的具体位置。且合同约定的是商铺。但设计图纸上明确上诉人建设的是车库，故上诉人行为存在欺诈，符合解除合同的条件。2、定金的数额一审法院认定正确，诉讼费一审法院已经依法分配。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。如当事人一方具有迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，守约方可以解除合同。本案中，双方当事人签订的认购书中明确约定广信公司应当交付的物业名称是商铺，然而其实际建设完成并预备交付的却是车库。商铺和车库不论是在设计规划、法律性质还是在功能用途、实际价值等方面均存在较大区别，不可混为一谈。现广信公司不能按照合同约定向刘严、严玉兵、刘志红交付商铺，致使刘严、严玉兵、刘志红签订合同的目的落空，故刘严、严玉兵、刘志红有权要求解除案涉合同。双方约定的合同标的金额总计为180000元，依据定金罚则，广信公司除返还刘严、严玉兵、刘志红已付款项外，还应当支付刘严、严玉兵、刘志红不超过双方合同标的额百分之二十的罚金，刘严、严玉兵、刘志红现主张广信公司再行支付32000元，原审法院予以支持并无不当。《诉讼费用缴纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案中，原审法院并未支持刘严、严玉兵、刘志红的全部诉讼请求，故应当由刘严、严玉兵、刘志红承担部分诉讼费用。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4900元，广信公司负担3460元，刘严、严玉兵、刘志红负担1440元。二审案件受理费3460元，由上诉人广信公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 郭相领
代理审判员 高 雁
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 李新珠