江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终1935号
上诉人（原审被告）：如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司，住所地江苏省如皋市。
法定代表人：王海明，执行董事。
委托诉讼代理人：许波华，江苏信阳光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐良，男，1955年10月5日出生，汉族，住江苏省如皋市。
委托诉讼代理人：陈永鹏，如皋市丁堰法律服务所法律工作者。
原审第三人：南通瑞华置业有限公司，住所地江苏省如皋市。
法定代表人：梁福华，董事长。
委托诉讼代理人：冒月建，江苏敏政律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马亚林，江苏敏政律师事务所律师。
原审第三人：梁福华，男，1968年5月7日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。
委托诉讼代理人：冒月建，江苏敏政律师事务所律师。
上诉人如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司（以下简称海上明珠公司）与被上诉人徐良、原审第三人南通瑞华置业有限公司（以下简称瑞华公司）、梁福华商品房销售合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2016）苏0682民初6798号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
海上明珠公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回徐良对海上明珠公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由徐良承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。1.（2015）皋白民初字第912号判决书尚未发生法律效力，其认定内容不能作为证据使用。该案与上诉人存在法律上的利害关系，在上诉人不知情的情况下所作判决对上诉人没有约束力。徐良未提交施工合同、购买合同、票据等证据证明徐铁新与海上明珠项目存在关联，更无证据证明上诉人结欠其工程款。一审认定徐良购买房屋缺少80万元，系用颜某的工程款抵算，并上诉人从未看到任何手续。即便徐铁新确实承建了部分工程，根据双方合同约定，建设资金由瑞华公司负责，即付款主体应为瑞华公司，瑞华公司亦无权用上诉人的房屋抵算工程款。2.关于《楼宇买卖认购单》的签订过程，徐良在诉状中陈述是与上诉人委托的钱洪波、颜某签订，庭审中又陈述通过长江镇矛盾调解中心协调以房抵债，后又陈述是瑞华公司梁福华以房抵债。其陈述前后矛盾。2015年12月，上诉人并无员工在如皋，梁福华亦不在如皋，《楼宇买卖认购单》的来源不明，一审认定其有效错误。3.由于上诉人曾经与瑞华公司合作开发案涉工程，期间瑞华公司持有上诉人的财务专用章，且开具了不少虚假的收据和发票。案涉收据中的“现金”已被证明是虚假的，仅凭收据不能证明已经交付购房款的事实，更不能证明工程款的数额。4.上诉人就案涉房屋预售许可证过期已经进行了公告，应视为任何希望购房的人均已知情，在此情形下签订楼宇认购单显属恶意，一审故意曲解法律，作出错误认定。即使《楼宇买卖认购单》真实，也系以物抵债，该认购应属无效。5、一审遗漏事实，如徐铁新到底承接了多少工程，工程款如何结算，应由谁支付，徐铁新将款项转让给徐良的依据是什么，等等。现有证据表明，上诉人是与如皋市万全建筑装潢工程有限公司订立建设工程施工合同。即使存在工程款，也只有如皋市万全建筑装潢工程有限公司才具有以工程款抵算购房款的资格。
徐良答辩称，上诉人的上诉请求、事实和理由均不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。《楼宇买卖认购单》的条款具备了合同的基本要素，内容合法，具有合同的性质，依法成立并生效。收据证明徐良已经履行了约定的交付房款义务，所以上诉人应当交付房屋，开具发票。以物抵债是工程事项的债权人和债务人之间达成的处理债务的协议。而徐良与上诉人之间没有债权债务关系，徐良向上诉人购买房产是其本人的意思表示，使用其子徐铁新的工程款进行支付，因为主体的不同，所以并不构成以物抵债。退一步讲，即便上诉人认为属于以物抵债，建设工程的工程款享有优先受偿的权利，用房产抵偿实际施工人的建设工程款并不违反国家的法律规定。即只要工程款属实，用房产抵偿工程款的行为合法有效。瑞华公司对徐铁新的工程款情况予以确认，而在上诉人与瑞华公司进行的合作开发过程中，上诉人并不参与工程事项，均由瑞华公司实际操作。因此，只要瑞华公司对工程事项予以确认，该事实应当得到确认。基于此双方签订的《楼宇买卖认购单》合法有效。请求驳回上诉，维持原判。
瑞华公司、梁福华述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
徐良向一审法院起诉请求：1.海上明珠公司立即向徐良交付如皋市长江镇海上明珠小区A17号商业房并协助办理产权登记证书、开具正式购房发票；2.诉讼费用由海上明珠公司承担。
一审法院查明事实如下：2009年7月12日，海上明珠公司与瑞华公司签订《房地产开发项目合作合同》，约定：海上明珠公司已通过国有土地使用权出让方式取得项目土地使用权、立项批文、建设用地许可证及一期工程规划许可证，与瑞华公司进行海上明珠项目合作；双方一致确认以海上明珠公司名义由瑞华公司总承包的方式合作开发；瑞华公司向海上明珠公司支付总承包金2600万元，瑞华公司投入项目后续开发建设及销售所需的全部资金，并全面负责项目的开发建设和销售；瑞华公司须将在房屋预售或销售时收取的全部房款或定金及时转入共管的银行账户，共管账户的银行印鉴，双方各持一枚，海上明珠公司持法定代表人章，瑞华公司持财务专用章；瑞华公司投入项目的建设资金由其自筹；海上明珠公司的公章、合同专用章、法定代表人章由海上明珠公司掌控，瑞华公司因项目开发建设及销售需要，在合理且不损害海上明珠公司利益或对外担责的情况下，海上明珠公司应积极、及时配合瑞华公司用章需求，一直项目过户到合作方为止；项目总承包期间或之后，因瑞华公司开发建设或房屋销售或其他原因发生的债权债务或诉讼仲裁（包括以海上明珠公司名义的），均由瑞华公司承受和处理，若因此导致海上明珠公司连带偿债或损失的，瑞华公司应予赔偿。同日，双方签订补充协议，约定：海上明珠公司公章及重要证照在项目合作期间由海上明珠公司保管；项目合作期间，瑞华公司因工程需要使用公章，需经海上明珠公司法定代表亲自签笔申请，合同或协议确立后，需留复印件备案；双方合作之前海上明珠公司的债权债务由海上明珠公司负责并承担，合作之后海上明珠公司的债权债务由公章使用人负责并承担。
2009年9月1日，由瑞华公司盖章及其法定代表人梁福华签名确认，其收到海上明珠公司的财务专用章及王海明印鉴一对。2009年12月2日，海上明珠公司（移交方）与第三人瑞华公司（接收方）形成“移交单”，双方约定，由移交方将其贷款卡原件一张、专用的房地产开发资质U盘两只、在长江镇中国银行开户的共管账户财务专用章一枚、皋建房销字第2009033预售许可证原件贰张移交给接收方。
2009年9月6日，海上明珠公司（××）与如皋市万全建筑装潢工程有限公司（××）签订《建设工程施工合同协议书》，约定由××将如皋港开发区长江路1号的海上明珠（小区）的土建、安装发包给××。
2012年7月1日，海上明珠公司（委托方）与灵点房地产营销代理有限公司（代理方）签订《房地产营销代理协议》，双方就位于如皋市长江中路1号的房地产项目“海上明珠”的营销策划代理事宜达成协议，约定销售代理期限及销售指标、佣金的结算支付、房款的收缴方法、双方的权利义务等内容，落款处有双方公司的盖章，“法定代表人”处有梁福华、刘雨江的签名；2012年8月1日，双方就“海上明珠”沿街商铺的策划销售代理事宜再次达成《房地产营销补充协议》，落款处有两公司的盖章，“法定代表人”处有梁福华、刘雨江等人的签名。
2013年9月25日，瑞华公司及其法定代表人梁福华在《如皋日报》上刊登公告，要求海上明珠公司积极申办履行后期综合楼《建设工程施工许可证》盖章义务，并申明该项楼盘仍在瑞华公司掌控中等。2013年11月8日，上海天平法律服务所接受海上明珠公司的委托，在《如皋扬子》上发表“严正声明”，认为因瑞华公司原因导致案涉工程商品房许可证到期后不能延顺，并申明应由瑞华公司及梁福华对客户造成的损失承担赔偿责任等内容。
2014年1月25日，徐良（买方）与海上明珠公司（卖方）签订《楼宇买卖认购单》（0000129号），双方约定，由卖方将商业房A17号房（建筑面积：216.67平方米，售价：1516690元）出售给买方，认购单“卖方”处盖有海上明珠公司的合同专用章及王海明印鉴，买方处有徐良的签名。2014年1月25日，海上明珠公司出具收据（NO1204199），载明系A17房款1516690元，并加盖公司的财务专用章。
审理中，海上明珠公司表示，公司的合同专用章一直由其己方保管。瑞华公司及梁福华表示，整个“海上明珠”项目土建工程的实际施工人是颜某和钱洪波，系其二人借用如皋市万全建筑装潢工程有限公司的名义进行承建，具体的施工以及结算都是由颜某、钱洪波二人个人进行；还表示，对徐良主张的A17号商品房买卖合同关系的真实性没有异议，A17号房屋是与另案的A18号房屋一起作为工程款抵算给徐良之子的，经结算，两套商品房经过抵算，徐良尚欠实际施工人颜某、钱洪波80万元房款。在另案“吴金如诉海上明珠公司、第三人徐良、瑞华公司及梁福华的商品房销售合同纠纷”中，徐良表示，其子通过工程款抵算的房屋一共有两套，分别为A17、A18，抵算后的差额是80万元，于是通过颜某、钱洪波的工程款进行垫付，且其已经向实际施工人颜某、钱洪波出具了80万元的借条。2014年8月21日徐良向法院起诉，要求海上明珠公司立即向徐良交付如皋市海上明珠小区A17号商业房，并协助办理产权登记证书、开具正式购房发票。2015年10月8日法院作出了（2014）皋民初字第1157号民事判决书，判决海上明珠公司于判决书生效后十日内向徐良交付位于如皋市长江镇海坝村六组海上明珠A17号商业房（建筑面积为216.67㎡），并同时向徐良开具正式的购房发票，协助原告徐良办理上述房屋的产权登记手续。海上明珠公司不服上诉南通市中级人民法院，南通市中级人民法院于2016年6月7日作出作出（2016）苏06民终189号民事裁定书，认为原判认定的事实不清，适用法律错误，撤销了（2014）皋民初字第1157号民事判决，发回重审。重审中徐良仍坚持原诉讼请求不变。
另查，海上明珠公司拥有位于长江镇海坝村6组的1#住宅楼（9191.27㎡）、2#住宅楼（9804.02㎡）、3#住宅楼（8440.92㎡）、商业楼一（6189.8㎡）、商业楼二（2888.76㎡）及地下人防汽车库（5458.76㎡）的建设工程规划许可证，即皋规建（2007）镇字第77-82号建设工程规划许可证。
审理中，因海上明珠公司的申请，法院准予追加瑞华公司及其法定代表人梁福华为本案的第三人参加诉讼。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在建设工程领域，由于××行使优先受偿权的方式可以协议折价，因此，××与××约定以商品房折抵工程价款的，在不存在虚假诉讼的情况下，可以认可其效力。
关于工程款的折算问题。
根据当事人的庭审陈述，可以看出，徐铁新系案涉海上明珠工程项目中门窗材料的供应人及电梯工程××，工程欠款属实，工程欠款的数额为2413630元（A17号房屋1516690元+A18号房屋1696940元-所借颜某800000元）；徐良系徐铁新之父，经徐铁新及第三人瑞华公司一致认可，可以用案涉海上明珠商业房A17号房屋折抵徐铁新的工程欠款。
二、关于楼宇认购单的效力问题。
1、瑞华公司可以代表海上明珠公司与徐良签订《楼宇买卖认购单》。针对案涉海上明珠工程，系瑞华公司以被告海上明珠公司名义经营，且工程项目的开发建设及销售均由瑞华公司实际负责，海上明珠公司未实际经营。既然瑞华公司认可徐良之子徐铁新的工程欠款，并且同意以案涉房屋进行抵算，那么第三人有权代表海上明珠公司与徐良签订楼宇买卖认购单。再者，介于海上明珠公司的合同专用章、法定代表人章均由海上明珠公司持有，海上明珠公司与第三人在双方之间的项目合作合同中表示，海上明珠公司应当配合瑞华公司的用章需要，第三人仅持有海上明珠公司的财务专用章，则海上明珠公司在卖方处加盖海上明珠公司合同专用章及法定代表人王海明印章的行为视为其亦认可《楼宇买卖认购单》。此外，第三人对徐良举证的案涉《楼宇买卖认购单》的真实性予以认可，并认为该认购单具有商品房买卖合同的法律效力。
2、经徐良之子徐铁新的工程款折算及向颜某借款80万元，徐良已经实际完成了案涉房屋的对价支付。2014年1月25日，海上明珠公司出具了购房款收据并加盖财务专用章交原告徐良收执，第三人瑞华公司及梁福华亦表示认可，介于海上明珠公司的财务专用章为第三人瑞华公司持有，既然第三人瑞华公司向徐良出具了1516690元的收款收据，那么应视为徐良已经支付了案涉海上明珠A17号商业房的对价。
3、商品房预售许可证过期不能作为对抗买受人的理由。通过海上明珠公司与第三人瑞华公司于2009年7月12日签订的《房地产开发项目合作合同》可以看出，海上明珠公司已通过国有土地使用权出让方式取得项目土地使用权、立项批文、建设用地许可证及一期工程规划许可证，双方之间合作经营的案涉海上明珠工程系合法项目，也已获得商品房预售许可证，徐良要求交付房屋有现实履行的可能性。另，即使案涉工程预售许可证有过期现象，但过期的原因也是因海上明珠公司与第三人之间的矛盾引起，不能对抗作为房屋买受人的原告，且该情形亦不属于《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条规定的“出卖人未取得商品房预售许可证明”情形。因此，对于海上明珠公司与第三人瑞华公司在销售房屋期间各自发表登报声明，抑或海上明珠工程的承包方如皋市万全建筑装潢工程有限公司有无将工程转包给颜某、钱洪波实际施工，并由其二人与海上明珠公司进行实际结算等问题都不能对抗案涉楼宇买卖认购单的效力。
据此，案涉楼宇买卖认购单已经具备了商品房买卖合同的主要内容，不违反法律法规的强制性规定，视为双方当事人对案涉房屋的买卖已经达成合意，应当合法有效；且徐良已经完成案涉房屋的对价支付，是案涉房屋合法的买受人。
综上，海上明珠公司应当履行交付案涉位于如皋市长江镇海上明珠小区A17号商业房的义务，并向原告徐良开具正式的购房发票、协助其办理房屋产权登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条之规定，判决如下：一、海上明珠公司于判决书生效后十日内向原告徐良交付位于如皋市长江镇海坝村六组海上明珠A17号商业房（建筑面积为216.67㎡）。二、海上明珠公司于判决书生效后十日内向徐良开具正式的购房发票，并协助徐良办理上述房屋的产权登记手续。案件受理费18450元，由海上明珠公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人徐良提交了以下证据：1.南通大通电梯有限公司产品定作合同、电梯安装合同复印件各一份；徐铁新通过南通丽云服饰有限公司向南通大通电梯有限公司支付电梯款的银行进账单、南通大通电梯有限公司出具的情况说明。证明徐铁新在案涉工程中就电梯事项进行定作、安装及付款的相关情况。2.海上明珠公司代表张燕东与徐铁新订立的海上明珠1#、2#楼《塑钢门窗施工合同》、徐铁新与张小兵（张细兵）签订的《协议书》、张细兵调查笔录及其身份证复印件。证明案涉工程中1#、2#楼塑钢门窗由徐铁新施工。3.送货单一组，证明《塑钢门窗施工合同》已经实际履行。4．南通丽云服饰有限公司的银行明细。证明梁福华向徐铁新支付工程款的情况。5.徐铁新出具的与海上明珠公司结账说明一份，证明徐铁新就完成的工程与梁福华结账的事实以及工程款数额。海上明珠公司质证认为，对证据1中南通大通电梯有限公司产品定作合同、电梯安装合同的真实性予以认可，但该两份合同与徐铁新没有关联；南通丽云服饰有限公司的银行进账单与本案没有关联；情况说明内容不真实，海上明珠公司从未委托徐铁新进行施工，该说明与本案不具有关联性。对证据2、3的真实性不予认可。证据4与本案缺乏关联性，仅能证明其与南通大通电梯有限公司存在往来，不能证明梁福华与徐铁新之间存在往来。对证据5的真实性、合法性均不予认可，徐铁新与本案有利害关系。瑞华公司、梁福华质证认为，上述证据可以证明徐铁新是案涉相关工程的施工人。
瑞华公司、梁福华向本院提交了海上明珠1#、2#楼《塑钢门窗施工合同》各一份、南通大通电梯有限公司产品定作合同、电梯安装合同，徐铁新在合同右下方确认该工程款已结清。证明徐铁新是案涉相关工程的实际施工人。海上明珠公司质证认为，因原审第三人仅提交了复印件，对《塑钢门窗施工合同》以及徐铁新签字部分的真实性不予认可；对电梯定作合同、安装合同的真实性予以认可，但该两份合同与徐铁新没有关联。徐良对上述证据没有异议，可以证明徐铁新是案涉相关工程的施工人，并就工程款进行了结算。
本院经审查认为，根据各方质证意见，本院对南通大通电梯有限公司产品定作合同、电梯安装合同、南通丽云服饰有限公司进账单及银行明细的真实性予以确认。南通大通电梯有限公司出具的情况说明中有经办人签名并加盖公章，说明内容与徐良提交的进账单及银行明细能够相互印证，结合海上明珠公司与瑞华公司签订《房地产开发项目合作合同》的约定，可以证明产品定作合同、电梯安装合同由徐铁新实际履行。徐良未能提交第二组证据原件，且张细兵亦未到庭作证，故对第二组证据的真实性本院不予确认。送货单中并无徐铁新签名字样，又无其他充分证据与其相互印证，本院对其关联性不予确认。徐铁新单方出具的说明从证据种类看应属于证人证言，但其无正当理由亦未出庭作证，故本院对该份说明不予采信。
本院认为，海上明珠工程系由瑞华公司以海上明珠公司名义总承包的方式合作开发，由瑞华公司全面负责项目的开发建设和销售，故瑞华公司有权以海上明珠公司名义开发建设和销售该工程。虽就案涉工程瑞华公司以海上明珠公司名义与如皋市万全建筑装潢工程有限公司订立了总包合同，但瑞华公司认可徐铁新系该工程门窗及电梯工程××，徐良亦提交了部分证据证明徐铁新实际履行了该工程中瑞华公司以海上明珠公司订立的相关合同。海上明珠公司对徐铁新的身份不予认可，但其并未实际参与该工程的建设，又未能提交证据证明门窗及电梯工程实际施工人另有其人，故可以确认徐铁新系海上明珠工程的实际施工人之一。现瑞华公司与徐铁新就工程价款进行了结算，此亦属于其履行《房地产开发项目合作合同》约定的合同义务范畴。海上明珠公司主张根据双方签订的合作合同，应由瑞华公司投入项目后续开发建设及销售所需的全部资金，但此系其与瑞华公司的内部约定，对于徐铁新没有约束力。该工程由瑞华公司以海上明珠公司名义开发建设，作为工程实际施工人之一的徐铁新亦有权要求海上明珠公司就欠付工程款承担相应责任。
根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，××未按照约定支付价款的，××可以催告××在合理期限内支付价款。××逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，××可以与××协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。据此徐铁新在工程已经交付并就工程款结算完毕后仍未能全额取得工程款的情况下，可以与××协商将工程折价。徐铁新经与××及案外人颜某协商，确认将工程款转化为徐良的购房款，并未违反法律规定。此外，原审系根据（2015）皋白民初字第912号案件庭审情况认定本案部分事实，而非将该案民事判决书作为本案的裁判依据之一，故海上明珠公司关于该案判决书尚未生效而不能作为本案证据使用的上诉理由不能成立。
案涉《楼宇买卖认购单》中明确了买卖双方当事人名称及姓名，买卖标的具体情况及价格，已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的当事人情况、商品房基本状况、商品房价款及付款情况等合同主要内容，该《楼宇买卖认购单》可以认定为商品房买卖合同。瑞华公司认可《楼宇买卖认购单》系由其以海上明珠公司名义与徐良签订，且其中加盖了海上明珠公司合同专用章及法定代表人印章，故该认购单对海上明珠公司及徐良均具有拘束力。此后，瑞华公司以海上明珠公司名义向徐良出具了收取房款的收据，应视为徐良已经支付了案涉房屋购房款，其有权要求海上明珠公司交付相关房屋。
关于海上明珠公司认为《楼宇买卖认购单》因订立于商品房预售许可证有效期满后而无效的主张。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，该规定的目的在于通过对出卖人是否取得商品房预售许可证明进行形式审查，亦确认该商品房预售行为是否符合《城市房地产管理法》第45条及《城市房地产开发经营管理条例》第24条规定的房地产开发企业预售商品房的条件，符合预售条件的出卖人签订商品房买卖合同应为有效。出卖人取得预售许可证明即具备预售资格，因此，预售许可证过期后销售房屋与自始未取得预售许可证销售房屋是性质不同的行为，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定。
综上，海上明珠公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18450元，由上诉人如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 罗 勇
审判员 季建波
审判员 杨 盛
二〇一七年八月三十日
书记员 邹倩云