云南省昭通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云06民终189号
上诉人（原审被告）：云南得廷房地产开发有限公司，住所地昭通市昭阳区凤凰街道办事处学庄社区三组103号。
法定代表人：罗仕超，总经理。
委托代理人：汪继尧，云南雄云律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告）：胡昌仁，男，彝族，生于1966年12月13日，云南省镇雄县人，镇雄县审计局职工，住镇雄县。
被上诉人（原审原告）：吴芳，女，汉族，生于1971年5月27日，云南省镇雄县人，城镇居民，住镇雄县。
被上诉人（原审原告）：李贵兵，男，汉族，生于1985年3月15日，云南省镇雄县人，农村居民，住镇雄县。
被上诉人（原审原告）：姜英，女，汉族，生于1988年11月23日，云南省镇雄县人，农村居民，住镇雄县。
上诉人云南得廷房地产开发有限公司（以下简称“得廷地产”）与被上诉人胡昌仁、吴芳、李贵兵、姜英商品房销售合同纠纷一案，不服镇雄县人民法院（2016）云0627民终2309民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原判经审理确认如下事实：2014年6月15日，得廷地产作为商品房出卖人（甲方）与胡昌仁、吴芳、李贵兵、姜英作为商品房买受人（乙方）签订商品房购销合同，该合同约定乙方向甲方购买甲方以出让方式取得的位于镇雄县乌峰镇南广路172号（编号532128001-01-52-109）地块上建设的得廷财富广场组团第E幢第2层221号房。该商品房建筑面积为38.21平方米，单价为每平方米人民币17285.00元，总金额为660460.00元。付款方式及期限为采用银行按揭贷款方式支付购房款。乙方在签订合同时支付首付款330460.00元，并按照银行要�提供合格的按揭贷款资料，剩余房款330000元乙方应于2014年6月25日前办理完毕银行按揭手续。交房期限为甲方应于2015年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方。甲方如未按本合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后乙方有权决定是否解除合同，如解除合同，则甲方向乙方支付总房款2%的违约金。甲方向乙方退还已付房款。已发生交易相关税费由甲方承担，甲方不再承担逾期90天的违约责任，如继续履行合同，甲方每逾期一天按20元向乙方支付违约金。此外双方对项目建设依据、商品房销售依据、面积误差的处理、乙方逾期付款的违约责任、交接、甲方关于价内装饰、设备标准的违约责任、产权登记的约定、争议处理方式、其它约定等作了约定。合同签订当日胡昌仁、李贵兵合资向云南得廷房地产开发有限公司交纳购买该商品房首付款330460.00元，2015年3月23日胡昌仁向镇雄县农村信用合作联社贷款330000元及同日镇雄县农村信用合作联社根据委托支付协议将该330000元贷款转入云南得廷房地产开发有限公司2100015193822212帐户。同日胡昌仁偿还镇雄县农村信用合作联社按揭贷款165000元。因到期得廷地产未按约定时间交房，2016年5月19日得廷地产又与胡昌仁、吴芳、李贵兵、姜英签订协议委托经营协议，约定胡昌仁、吴芳、李贵兵、姜英将属于自己产权的位于镇雄县得廷财富广场E栋2层221号商铺委托得廷地产经营管理，后因得廷地产一直未实际交房，2016年8月4日胡昌仁、吴芳、李贵兵、姜英即诉至法院，请求判令解除双方签订的商品房购销合同和委托经营合同，由得廷地产退还胡昌仁、�芳、李贵兵、姜英已付购房款660460元，支付总房款2%的违约金13209.20元，并按信用社同期贷款利息的2倍计算，支付按揭贷款330000元利息60524.2元和首付款330460元利息95011.38元，并计算复利至本案执行完毕为止和承担本案诉讼费用，庭审中放弃复利的请求。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。得廷地产与胡昌仁、吴芳、李贵兵、姜英间的《商品房购销合同》依法成立，受法律保护，双方当事人应以合同的约定，享受权利和承担义务。合同签订后胡昌仁、吴芳、李贵兵、姜英依约履行了合同规定的义务，得廷地产未按合同规定期间履行交房义务，且违约行为已经达到合同约定的解除条件，胡昌仁、吴芳、李贵兵、姜英要求解除合同，由得廷地产返还房款，支付总房款2%的违约金13209.20元的请求，符合法律规定及合同约定，予以支持，其要求按信用社同期贷款利息的2倍计算，支付按揭贷款330000元利息60524.2元和首付款330460元利息95011.38元的请求过高，但因得廷地产违约造成合同解除确给胡昌仁、吴芳、李贵兵、姜英造成一定损失，对胡昌仁、吴芳、李贵兵、姜英主张，按其自交款之日起至兑现完毕之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算标准计算赔偿其损失较为合理。得廷地产称胡昌仁、吴芳、李贵兵、姜英已全额支付了购房款，其迟延交房确实已经构成违约，但该房屋已拟制交付由得廷地产2016年5月19日接手委托经营，胡昌仁、吴芳、李贵兵、姜英自2016年7月1日可以按约定获得稳定的租金收益，该《委托经营合同》的签订视为胡昌仁、吴芳、李贵兵、姜英已选择继续要求履行合同，放弃了单方解除合同的权利，请求判决驳回胡昌仁、吴芳、李贵兵、姜英的诉讼请求的辩解，因该《�托经营合同》约定的是胡昌仁、吴芳、李贵兵、姜英将属于自己产权的位于镇雄县得廷财富广场E栋2层221号商铺委托得廷地产经营管理，事实上胡昌仁、吴芳、李贵兵、姜英对该商铺并未取得产权，故对该辩解不予支持。据此，依照《中华人民共和国共和国合同法》六十条、九十三条第二款、九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除胡昌仁、吴芳、李贵兵、姜英与云南得廷房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》和《委托经营合同》。二、由云南得廷房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还胡昌仁、吴芳、李贵兵、姜英购房款660460元，违约金13209.20元。并赔偿胡昌仁、吴芳、李贵兵、姜英自2014年6月15日起至兑现完毕之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算标准计算的首�款330460元所产生的利息和自2015年3月23日起至兑现完毕之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算标准计算的按揭贷款330000元所产生的利息。三、驳回胡昌仁、吴芳、李贵兵、姜英的其他诉讼请求。案件受理费人民币10915元，由云南得廷房地产开发有限公司交纳。
宣判后，得廷地产不服，向本院提起上诉。得廷地产上诉请求：一、撤销原判，改判继续履行合同；二、由上诉人支付被上诉人逾期交房的违约金。上诉理由：一、双方签订的《委托经营合同》足以对抗被上诉方对本案争议的《商品房购销合同》的解除权，其实质是我方选择继续履行《商品房购销合同》。《委托经营合同》是在对方对《商品房购销合同》解除权的行使期间签订的，既没损害国家和他人的利益，也没违反法律的强制性规定，对相应标的物，其享有处分权，故�合同为有效合同；二、《委托经营合同》的合同相对人与本案争议的《商品房购销合同》的合同相对人具有同一性，违约金责任和赔偿损失责任不能同时适用，依法只能选择其中一种适用。
被上诉人胡昌仁、吴芳、李贵兵、姜英答辩称：一、双方签订的《商品房购销合同》是主合同，根据合同约定的条款，原判判决解除该合同是对我方合同约定权利的合法保护；二、对方违约是客观事实，其要求签订的《委托经营合同》是以合法形式掩盖其不能履约给我方造成的损失的目的，属重大误解订立，且不是双方的真实意思表示，该合同属无效合同，故原审依法撤销于法有据；三、购商铺的目的是回报，我方的购房资金是向银行贷款需支付利息，对方逾期后按房款总价2%支付违约金不足以弥补我方损失，故原判支持同期人民银行贷款利率并无不当。综上，原判以事实为依据，客观公正，判决事项未损害对方利益，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本案二审审理过程中，上诉人对一审认定的事实无异议，对无异议的事实本院予以确认。
归纳双方的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、双方签订的《商品房购销合同》、《委托经营合同》依法或依约是否应予以解除？二、上诉人是否应同时支付违约金和利息？
针对本案焦点，结合上诉人的上诉主张，本院评判如下：
一、双方签订的《商品房购销合同》、《委托经营合同》依法或依约是否应予以解除？双方签订的购房合同约定交房时间为2015年12月30日前，至今，上诉人未交付房屋给被上诉人。尽管被上诉人与上诉人2016年5月19日签订了《委托经营合同》，但不能视为房屋已经实际交付，委托经营合同的签订不能视为被上诉人已经放弃解除权，且委托合同签订后，上诉人未按照协议约定交付租金，《商品房购销合同》、《委托经营合同》签订的合同目的均不能实现，一审法院判决解除合同并无不当。上诉人认为签订委托合同等于放弃合同解除权的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采信。
二、上诉人是否应同时支付违约金和利息？双方签订的购买合同约定，上诉人逾期90天不能交房的，被上诉人可以选择解除合同，上诉人同时应支付购房价款2%的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，因上诉人的违约行为导致合同解除，上诉人应赔偿被上诉人损失。鉴于本案被上诉人支付房款的实际情况及合同履行情况，违约金13209.20元不足以弥补被上诉人的损失，上诉人应按照银行同期同类贷款利率支付被上诉人损失，在支持被上诉人的实际损失后，对违约金的请求本院不再重复支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持云南省镇雄县人民法院（2016）云0627民初2309号民事判决第一项，即“解除原告胡昌仁、吴芳、李贵兵、姜英与被告云南得廷房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》和《委托经营合同》”；
二、撤销云南省镇雄县人民法院（2016）云0627民初2309号民事判决第二项，即“由被告云南�廷房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡昌仁、吴芳、李贵兵、姜英购房款660460元，违约金13209.20元。并赔偿原告胡昌仁、吴芳、李贵兵、姜英自2014年6月15日起至兑现完毕之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算标准计算的首付款330460元所产生的利息和自2015年3月23日起至兑现完毕之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算标准计算的按揭贷款330000元所产生的利息；
三、由云南得廷房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还胡昌仁、吴芳、李贵兵、姜英购房款660460元，并赔偿原告胡昌仁、吴芳、李贵兵、姜英自2014年6月15日起至兑现完毕之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算标准计算的首付款330460元所产生的利息和自2015年3月23日起至兑现完毕之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算标准计算的按揭贷款330000元所产生的利息；
四、驳回原告胡昌仁、吴芳、李贵兵、姜英的其他诉讼请求。
二审案件受理费10915元，由云南得廷房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。
审判长 肖荣蓉
审判员 李恩鹏
审判员 杨稳香
二〇一七年三月二十日
书记员 马 艳