辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锦民一终字第00718号
上诉人（原审被告）锦州华纺置业有限责任公司，住所地锦州市太和区东太平里8-45-46号。
法定代表人汪敏，该公司总经理。
委托代理人张砚峰，该公司法律顾问。
上诉人（原审被告）锦州华纺置业有限责任公司开发二部，住所地锦州经济技术开发区渤海大道一段4号。
负责人赵铁山，该单位经理。
委托代理人杨利民，该单位副经理。
委托代理人张崇江，辽宁华峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）ＸＸ，男，1955年7月2日出生，汉族，个体，现住锦州市凌河区。
委托代理人刘广贵，锦州市凌河区榴花法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）辽宁北华金城建设有限公司（原东北金城建安总公司锦州基础建设工程处），住所地锦州市高新技术产业开发区雨露街29号。
法定代表人赵树忠，该公司总经理。
委托代理人侯云峰，辽宁天一律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）齐卓，男，1954年7月30日出生，汉族，东北金城建安总公司锦州基础建设工程处项目经理，现住锦州市古塔区。
原审第三人郭启安，男，61岁。
上诉人锦州华纺置业有限责任公司、锦州华纺置业有限责任公司开发二部与被上诉人ＸＸ、齐卓、辽宁北华金城建设有限公司，原审第三人郭启安房屋买卖合同纠纷一案，上诉人锦州华纺置业有限责任公司、锦州华纺置业有限责任公司开发二部不服锦州市太和区人民法院（2010）锦开民初字第163号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人锦州华纺置业有限责任公司的委托代理人张砚峰、上诉人锦州华纺置业有限责任公司开发二部的委托代理人杨利民、张崇江，被上诉人ＸＸ及其委托代理人刘广贵，被上诉人辽宁北华金城建设有限公司的委托代理人侯云峰，被上诉人齐卓到庭参加了诉讼，原审第三人郭启安经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，被告齐卓是被告东北金城建安总公司锦州基础建设工程处项目经理，以工程处的名义承建了被告锦州华纺置业有限责任公司开发二部在锦州经济技术开发区笔架山商业街的工程。因被告锦州华纺置业有限责任公司开发二部拖欠齐卓工程款，于2002年9月24日与被告东北金城建安总公司锦州基础建设工程处签订补充协议，约定将笔架山商业街B段5号、8号、9号、12号、14号、15号六户门市房作为工程款付给东北金城建安总公司锦州基础建设工程处，产权归东北金城建安总公司锦州基础建设工程处，被告锦州华纺置业有限责任公司开发二部无条件出具办理房照等有关手续，并约定此房由于价格优惠，不要公开出售，但可自行处理及开工、交工等一些条款，被告锦州华纺置业有限责任公司开发二部及负责人赵铁山、被告东北金城建安总公司锦州基础建设工程处及齐卓和锦州市太和区建设监理公司加盖了公司公章和个人名章。2003年4月18日，被告齐卓与第三人郭启安达成借款协议，约定被告齐卓向郭启安借款20万元，借期二个月，并约定了利息给付等条款，被告齐卓用锦州华纺置业有限责任公司开发二部作为工程款抵给东北金城建安总公司锦州基础建设工程处的笔架山商业街B段14号门市房作为抵押物，锦州华纺置业有限责任公司开发二部作为担保方，并约定借款期限及超期未还由担保方收回抵押物，借款协议有被告齐卓和第三人郭启安的签名，担保方加盖了公章。2003年4月21日，被告锦州华纺置业有限责任公司开发二部给被告齐卓出具了一份购房协议书，购房人处是空白，售房单位是锦州华纺置业有限责任公司开发二部，协议内容是甲方（购房人）在锦州开发区笔架山商业街B段购买乙方（售房单位）B段14号门市楼房（建筑面积307.68平方米）一户，房屋售价每平方米1500元，及乙方预计在2003年7月1日交房和相关的产权、设施维修等条款，被告锦州华纺置业有限责任公司开发二部在乙方处加盖了公章。2003年5月12日，时任东北金城建安总公司锦州基础建设工程处法定代表人的张树润用个人名义与原告ＸＸ、被告齐卓签订了抹账协议书，约定将被告锦州华纺置业有限责任公司开发二部抵给东北金城建安总公司锦州基础建设工程处作为工程款的笔架山商业街B段14号门市楼房作价48万元顶给原告ＸＸ，张树润给付被告齐卓1万元现金，抹账后张树润、原告ＸＸ、被告齐卓互不相欠，并约定被告齐卓于2003年6月15日将楼房钥匙给原告和抹账楼手续一切合法，又约定了违约责任和此协议有效期限从三方签字起至被告齐卓给原告交钥匙后止，张树润与原告ＸＸ于当日在抹账协议书上签字，被告齐卓2003年5月20日签字。2005年5月20日，被告东北金城建安总公司锦州基础建设工程处给原告出具说明，对其法定代表人张树润在2003年5月12日签字的抹账行为追认为是法人行为。抹账协议书签订后，被告齐卓将购房协议书和被告锦州华纺置业有限责任公司开发二部与被告东北金城建安总公司锦州基础建设工程处签订的用楼房抵作工程款的补充协议交给了ＸＸ，购房发票和楼房钥匙一直没给原告。原告在多年索要未果后向法院起诉，要求四被告交付房屋及办理入户手续。被告锦州华纺置业有限责任公司开发二部是被告锦州华纺置业有限责任公司的内设机构，不具备法人资格。
原审法院认为，被告锦州华纺置业有限责任公司开发二部与被告东北金城建安总公司锦州基础建设工程处签订的补充协议符合法律规定，按此补充协议，被告东北金城建安总公司锦州基础建设工程处取得了笔架山商业街B段14号门市房的所有权，被告锦州华纺置业有限责任公司开发二部应无条件出具办理房照等相关手续；被告东北金城建安总公司锦州基础建设工程处法定代表人张树润用个人名义与原告ＸＸ、被告齐卓签订了抹账协议书，因有被告东北金城建安总公司锦州基础建设工程处对张树润行为的追认，应视此抹账协议书是单位行为，故抹账协议书符合法律规定，应予保护；关于被告齐卓与第三人郭启安借款用笔架山商业街B段14号门市房作为抵押物及被告锦州华纺置业有限责任公司开发二部作为担保方的问题，因当时房屋产权已属于东北金城建安总公司锦州基础建设工程处，被告齐卓在未征得东北金城建安总公司锦州基础建设工程处同意情况下将该房屋抵押属于无效行为。被告锦州华纺置业有限责任公司开发二部在明知此房屋产权归被告东北金城建安总公司锦州基础建设工程处的情况下，仍作为担保方，并在担保后又给被告齐卓开具了购房协议书。被告齐卓用购房协议书、补充协议使原告相信并用抹账的方式购买了笔架山商业街B段14号门市房，对此被告齐卓与被告锦州华纺置业有限责任公司开发二部均有过错，应承担民事责任。因被告锦州华纺置业有限责任公司开发二部是被告锦州华纺置业有限责任公司的内设机构，不具备法人资格，故被告锦州华纺置业有限责任公司对其所属开发二部的行为承担责任。综上所述，原告ＸＸ在善意取得笔架山商业街B段14号门市房后，由于被告齐卓的无效抵押行为和被告锦州华纺置业有限责任公司不给购房发票和楼房钥匙，造成无法入住和办理产权证，被告齐卓和被告锦州华纺置业有限责任公司应承担民事责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十八条、第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告齐卓、被告锦州华纺置业有限责任公司于本判决生效后五日内交付原告ＸＸ笔架山商业街B段14号门市房钥匙和购房发票，并协助原告办理过户手续；二、驳回原告、被告其他诉讼请求。案件受理费8500元，邮寄费160元，合计8660元，由被告齐卓和被告锦州华纺置业有限责任公司各负担4330元。
宣判后，上诉人锦州华纺置业有限责任公司（以下简称华纺公司）、锦州华纺置业有限责任公司开发二部（以下简称华纺二部）不服，向本院提起上诉。主要事实和理由：一、原审法院的判决违反法律、法规的规定。依照我国现行的法律、法规的规定，房屋买卖必须到县以上人民政府的房屋管理部门办理房屋买卖登记，原审法院判决由上诉人交付被上诉人ＸＸ购房发票，是确认了被上诉人齐卓与被上诉人ＸＸ之间的房屋转让，在没有产权登记变更的情况下，通过司法裁决，由上诉人直接将产权证书给付再转让的受让人，是偷、漏税的行为。二、原审法院认定事实错误。2003年5月12日被上诉人ＸＸ与被上诉人齐卓、第三人张树润签订抹账协议，因被上诉人齐卓欠第三人张树润的钱，第三人张树润又欠被上诉人ＸＸ的钱，因而是被上诉人齐卓将此楼房抵债给第三人张树润，第三人张树润又将此楼房抵债给被上诉人ＸＸ，如被上诉人齐卓无权处理此房，则第三人张树润与被上诉人齐卓、ＸＸ之间的抹账协议就是无效。被上诉人东北金城建安总公司锦州基础建设工程处与上诉人之间的补充协议，双方之间存在争议，该协议并没有实际履行，原审判决认定被上诉人东北金城建安总公司锦州基础建设工程处依据此补充协议取得了诉争房屋的所有权的事实是错误的。三、原审判决矛盾。2002年9月24日被上诉人东北金城建安总公司锦州基础建设工程处通知上诉人锦州华纺置业有限责任公司开发二部，同意将本案争议的B段14号楼给被上诉人齐卓办理产权手续，也就是说作为此建设工程项目经理的被上诉人齐卓享有B段14号楼的所有权，原审判决既认定抵押无效，又认定抹账协议有效是矛盾的。四、被上诉人齐卓的抵押行为符合法律规定。依《担保法》之规定，抵押与处分行为均没有登记的，以权利人抵押在先为准。五、本案被上诉人之间的抹账协议是无效的。依被上诉人原始的抹账协议，三方之间明确了抹账履行的最后日期即2003年6月15日，期限之后，即是被上诉人齐卓的违约的行为。为此被上诉人ＸＸ在2007年12月10日致上诉人锦州华纺置业有限责任公司开发二部函中和本案的诉状中，均表示被上诉人齐卓不守信用，也就是被上诉人齐卓违约。综上所述，一审法院作出的判决认定事实错误，违反法律的规定，故请求依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人ＸＸ辩称，1、关于征税问题，有法律规定。2、上诉人说ＸＸ没有取得房屋的条件是错误的。锦州华纺置业有限责任公司开发二部通过建筑商达成了协议，已经给付了，补充协议说的很明确。齐卓和工程处有权处理该房，ＸＸ起诉只是要求办理手续，从协议订立起就找办理手续，我认为原审判决事实清楚，有理有据，关于假贷款假抵押的问题，郭启安没有这个人或根本没有抵押的事，一审提出了抵押是无效，一审判决正确，请求依法维持原判。
被上诉人辽宁北华金城建设有限公司（原东北金城建安总公司锦州基础建设工程处，以下简称金城公司）辩称，一审判决结果正确，请求维持一审判决。
被上诉人齐卓辩称，工程是我建的，锦州华纺置业有限责任公司开发二部没有钱，达成协议用6户门市房做工程款给我们，当时有一个补充协议。关于郭启安我一直没有见过，我们认为钱当时已经给够了，直到现在郭启安也没有出现，锦州华纺置业有限责任公司开发二部给他开的收据，一个收据给他开30多万。抹账协议生效，房子已经给我们了，我们内部有权处理，开发公司迟迟不给办房照，ＸＸ找他多少次，当时给6户房子，只给了ＸＸB段14号房子的软联。
经审理查明，原审认定的事实基本属实。另查，上诉人将《补充协议》中约定的笔架山商业街商住楼B段B5、B8、B9、B12、B15号房屋均交付给齐卓，并且签订了《房屋买卖合同》、开具了购房发票等、但本案争议的B段14号房屋并未履行上述手续。
本院认为，虽然上诉人华纺公司与被上诉人齐卓、金城公司签订的《补充协议》约定将争议的B段14号房屋以抵顶工程款的方式给付了齐卓和金城公司，但并未实际履行，齐卓、金城公司并未实际取得房屋所有权。后齐卓、金城公司又与ＸＸ签订了抹账协议，将争议的房屋抵顶了尚欠ＸＸ的货款。现ＸＸ依据与齐卓、金城公司三方签订的《抹账协议》向齐卓、金城公司及华纺公司主张交付房屋及办理过户手续，但华纺公司并非《抹账协议》的相对方，《抹账协议》对华纺公司没有约束力，故华纺公司没有履行《抹账协议》的义务。故ＸＸ要求华纺公司办理相关手续的请求本院不予支持。上诉人的上诉请求，于法有据，本院应予支持。现ＸＸ依据与齐卓、金城公司三方签订的《抹账协议》向齐卓、金城公司主张交付房屋及办理过户手续，但由于华纺公司并未将争议房屋实际交付齐卓与金城公司，齐卓与金城公司未实际取得房屋所有权，齐卓与金城公司给付争议房屋属于实际履行不能，故原审判决齐卓交付房屋及办理过户手续不当，本院应予纠正。ＸＸ请求齐卓、金城公司履行诉争房屋，由于齐卓与金城公司实际履行不能，ＸＸ可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销锦州市太和区人民法院（2010）锦开民初字第163号民事判决。
二、驳回被上诉人ＸＸ的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由被上诉人ＸＸ负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张卫东
审 判 员 赖志勇
代理审判员 赵洪全
二〇一四年一月二十四日
书 记 员 郭晶晶