广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钦民一终字第262号
上诉人（一审原告）黎世红，居民。
委托代理人黄升庆，广西公润律师事务所律师。
委托代理人陈少昌，钦州市钦北区法律事务中心法律工作者。
被上诉人（一审被告）钦州市皇庭房地产开发有限公司，住所地钦州市蓬莱大道皇庭御珑湾小区。
法定代表人郑康雄，董事长。
委托代理人邓光，广西政大律师事务所律师。
委托代理人陈业明，广西政大律师事务所实习律师。
上诉人黎世红因与被上诉人钦州市皇庭房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服钦州市钦北区人民法院（2015）钦北民初字第341号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月12日立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月日14公开开庭审理了本案。上诉人黎世红及其委托代理人黄升庆、陈少昌、被上诉人钦州市皇庭房地产开发有限公司的委托代理人邓光、陈业明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年11月17日，原告黎世红与被告钦州市皇庭房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（包括附件一、二、三、四、五），约定原告购买被告开发建设的皇庭御珑湾B2#楼二单元101号商品房（商铺），该商品房用途为商业，建筑面积共140.33平方米，总房款为1651462元，付款方式为一次性付款，于合同签订当日付清全部房款，商品房交付期限为2012年5月12日前。合同第十五条关于产权登记的约定为“出卖人应当在商品房工程竣工验收备案后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（即原告）不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列1、3项处理，其中第3项为：买受人不退房，每逾期一日，出卖人（即被告）向买受人按日支付已付房款的万分之一违约金，最高不超过总房款的3%。合同签订后，原告依约于当天支付了全部房款共1651462元给被告。2012年5月20日，被告上述商品房交付给原告使用，原告则向被告缴纳了物业管理费3218.54元。2012年9月23日，被告代收代付原告契税、印花税、产权转让手续费和产权证费共计51276元。2013年8月15日，被告向钦州市住房和城乡建设委员会提出皇庭御珑湾商品房建设工程（A6-A12#栋、B2-B5#栋）竣工验收备案申请，由于工程建设过程中还存在许多问题，且涉及违法建设问题，因此，钦州市住房和城乡建设委员会于2013年9月6日作出书面答复通知，没有通过被告的工程验收备案审批。被告至今未能依约办理房地产权属证书给原告。原告多次催办未果，于2015年1月6日诉至该院。
一审法院认为，原告黎世红与被告钦州市皇庭房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及其《合同附件一、二、三、四、五》，当事人意思表示一致，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条第一款的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋产权证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”其中第（二）项规定为：“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”本案中，双方于2011年11月17日签订商品房买卖合同时，合同标的物为尚未建成的房屋，合同签订后，被告于2012年5月20日将房屋交付给原告使用，因此，被告本应依约在房屋交付使用后90日内即2012年8月20日前为原告办理商品房的权属证书。逾期除有特殊约定外，即视为违约，违约方依法应当承担违约责任。关于本案中双方当事人是否有特殊约定的问题，该院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中约定，“出卖人（即被告）应当在商品房工程竣工验收后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3、项处理，其中第3项为：“买受人不退房，每逾期一日，出卖人向买受人按日支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的3%。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并未明确约定商品房工程竣工验收备案的期限。被告已于2013年8月15日向建设行政主管部门提交工程竣工验收备案，虽明显迟于《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定的期限，但被告该行为是否违反了相关行政法规的规定，应由建设工程所在地县级以上地方人民政府建设行政主管备案部门对其进行行政处理，被告该行为不属于合同的违约行为。办理房产证系买受人的法定义务，出卖人有义务将由出卖人提供的权属资料报登记机关备案，被告在工程竣工验收合格后未及时将权属资料报登记机关备案，不存在双方签订的合同中第十五条约定的违约行为，不应承担违约责任。本案中，原告所购买的商铺所在的B2#楼工程已通过竣工验收，被告已于2013年8月15日向钦州市住房和城乡建设委员会提出竣工验收备案申请，但还未通过钦州市住房和城乡建设委员会的竣工验收备案审批，尚未到将权属资料报登记机关备案办理房产证的环节。因此，原告要求被告支付逾期办理房产证违约金的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：驳回原告黎世红的诉讼请求。案件受理费3190元，减半收取1595元，由原告黎世红负担。
上诉人黎世红不服一审判决，上诉称，一、一审判决结果与认定结论相矛盾，判决结果明显不公。一审判决书认证结论认为，“与原、被告双方提供的证据充分证明原告…履行了合同义务，…但被告在商品房工程建设施工过程中存在诸多问题…导致商品房权属登记未能如期办理”，而判决结果却是驳回上诉人的诉讼请求；二、一审判决理由与判决认定的事实不一致，判决理由没有事实依据。一审判决认定当事人双方有产权登记的约定，包括被上诉人有协助办证的义务、责任、上诉人取得房地产权属证书的期限、被上诉人承担违约责任的方式和计算方法，上诉人依约履行了义务等，而判决理由却凭空认定双方有“特殊约定”，被上诉人依据该“特殊约定”就可以“尚未到将权属资料报登记机关备案办理房产证的环节”，形成了支持被上诉人收取相关办证费用、接受办证委托而不用协助办证、无处承担逾期办证违约责任的理由；三、本案应按照合同的目的和诚实信用的原则来确定合同第十五条的真实意思。被上诉人在收取购房款后，交付房屋并转移房屋所有权（即协助办理房地产权属登记）是被上诉人应承担的合同义务和法定义务，是合同最主要目的。被上诉人作为提供合同范本的一方，故意隐藏办理产权登记中的相关环节，没有像上诉人明示办理工程竣工验收备案的期限，使上诉人比最高法司法解释第十八条规定的时间拖延了860天尚未取得房地产权属证书，违背了诚实信用的原则。被上诉人应代上诉人办理房地产权属证书并承担违约责任、支付违约金。因此，请求二审法院撤销一审判决，改判被上诉人协助上诉人办理房地产权属登记并支付逾期办证违约金142025元（1651462×0.1‰×860天）。一审、二审案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人钦州市皇庭房地产开发有限公司庭前未向本院提交书面的答辩状，在庭审中答辩称，一审判决认定被上诉人接受上诉人的办证委托与事实不符，被上诉人协助办证的条件在2015年4月3日通过验收备案之后才成就。但是关键在于委托书的问题，上诉人一直未向被上诉人提交委托书，没有办理委托手续，被上诉人是协助办证，协助交纳契税。至于商品房销售合同的问题，该合同是格式合同，是市房产局统一印发的，被上诉人只是在附件里添加约定条件，双方当事人关于办证的约定已经在合同中有约定，就属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》中所称的特别约定，应尊重合同约定。因此，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。二审案件受理费由上诉人负担。
在二审审理期间，上诉人黎世红向本院提交以下证据材料：《（2014）钦民一终第第124号民事判决书》，拟证明若上诉人没有实际接受房屋，办理房地产权属证书的条件未具备，若被上诉人交付了商品房给上诉人，且代收了上诉人办证税费的，依法应当在商品房交付使用之日起90日内办妥房屋权属证书给上诉人。
被上诉人钦州市皇庭房地产开发有限公司向本院提交以下证据材料：《竣工验收备案表》以及《商品房产权权属证明书》，拟证明B2#已通过竣工验收备案，已办理了整栋的房产权属证书。
被上诉人对上诉人提交的证据质证认为，对证据的真实性没有异议，但判决书的案情与本案不同，与本案没有关联性，上诉人的观点是推断的并不是生效判决而认定的，无法证明上诉人的主张。
上诉人对被上诉人提交的证据质证认为，对证据的真实性由法院依法认定，上诉人没有异议。该证据证明了被上诉人二次提交材料，上诉人不能在规定的期限内备案，就应当按照最高法司法解释的规定从房屋交付之日起90天取得房地产权属证书。
本院对上诉人提交的证据分析认证认为，该证据是本院作出的生效判决，其真实性予以确认。但是该判决书中的论述与本案没有关联性，其结论也与本案没有关联性，因此，不能证明上诉人所要证明的事实，不作为认定案件事实的依据。
本院对被上诉人提交的证据分析认证认为，证据的真实性没有异议，予以确认。该证据证明了B2#栋已于2015年4月3日备案并取得整栋的房产权属证书，与本案有关联性，可以作为认定案件事实的依据。
经二审审理查明，与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。
另查明，上诉人黎世红购买的商品房（商铺）所在B2#楼已于2015年4月3日在钦州市住房和城乡建设委员会备案并办理了B2#楼的《商品房产权权属证明书》。
综合当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：被上诉人协助上诉人办理产权权属证书的条件是否成就，被上诉人在协助上诉人办理产权权属证书的过程中是否存在违约行为，应否支付逾期办证违约金。
本院对本案综合评判如下：
上诉人主张被上诉人应当于交付房屋给上诉人之日起90日内办理产权权属证书。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》（包括附件一、二、三、四、五）是双方真实意思表示，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定诚实履行合同义务。在合同第十五条关于产权登记的约定中，双方对被上诉人何时需要办理商品房工程竣工验收备案的期限未作出约定，仅是约定交纳办理权属登记的材料时间是从商品房工程竣工验收备案之日起算作为被上诉人协助上诉人办证的义务时间。那么，对于商品房工程竣工验收备案的时间属于双方约定不明，由于该合同是由被上诉人提供的，被上诉人应当积极履行商品房工程竣工验收备案，被上诉人于2013年8月15日向钦州市住房和城乡建设委员会提出竣工验收备案申请，此时，被上诉人已经具备了办理商品房竣工验收备案的条件，但是由于被上诉人的原因，钦州市住房和城乡建设委员会于2013年9月6日作出书面答复没有通过被上诉人的工程竣工验收备案审批，被上诉人未能通过备案审批的原因在于被上诉人而非上诉人。由于被上诉人的原因不能通过备案审批，无法实现上诉人在商品房竣工验收备案90内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案的目的，被上诉人的行为已经构成违约。一审法院以双方对办理权属登记有特殊约定为由认为被上诉人的行为不存在违约不当，本院予以纠正。虽然双方没有对商品房工程竣工验收备案的时间做出具体的约定，但是从被上诉人提交材料的时间可以认定为商品房竣工验收备案的条件已经成就，从钦州市住房和城乡建设委员会的答复时间为审查是否通过的时间。由于被上诉人的原因导致备案未能通过，被上诉人的备案不能已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据双方对逾期办证违约金的约定，每逾期一天，按日支付已付房款的万分之一计算，最高不超过总房款的3%。由于有90日的提交办理权属登记资料的宽限期，因此，被上诉人支付逾期违约金的时间应当从未能通过备案的90日后起算，即2013年12月6日。由于2015年4月3日，被上诉人已经将商品房工程竣工验收备案成功，被上诉人已经具备协助上诉人办理产权权属证书的条件，被上诉人应当按照合同约定积极履行协助上诉人办理权属证书的义务。上诉人的上诉请求，除违约金的起算时间不当外，其他请求有事实和法律依据，本院对合理部分予以支持。
综上所述，上诉人的部分上诉理由有事实和法律依据，本院予以支持。一审法院认定事实正确，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销钦州市钦北区人民法院（2015）钦北民初字第341号民事判决；
二、被上诉人钦州市皇庭房地产开发有限公司协助上诉人黎世红办理皇庭御龙湾B2#楼二单元101号商品房（商铺）的产权权属证书；
三、被上诉人钦州市皇庭房地产开发有限公司支付上诉人黎世红逾期办证违约金（违约金计算方式：以1651462元为基数，从2013年12月6日起计至本案生效判决确定履行期限最后一日止，按每日万分之一计算，最高不得超过1651462元的3%）；
四、驳回上诉人黎世红的其他诉讼请求。
一审案件受理费1595元，二审案件受理费3190元，合计4785元，由上诉人黎世红负担2392.5元，由被上诉人钦州市皇庭房地产开发有限公司负担2392.5元。
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期不履行的，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 李夏冰
审 判 员 文其谦
代理审判员 何 海
二〇一五年十一月五日
书 记 员 严克明