北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第10804号
原告王×，女，1946年8月13日出生。
法定代理人骆翌（王×之子），男。
委托代理人黎存存，北京中勉律师事务所律师。
被告霍×，男，1983年3月10日出生。
被告周×，男，1986年8月11日出生。
原告王×与被告霍×、周×确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭晶独任审判，公开开庭进行了审理。原告王×之法定代理人骆翌、委托代理人黎存存与被告霍×到庭参加了诉讼。被告周×经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
王×之法定代理人骆翌诉称，王×系北京市海淀区×号房屋（以下简称×号房屋）的所有权人，霍×在王×不知情的情况下，从申×处取得×号房屋的所有权，并将该房屋抵押给周×。因王×年龄已大，本身患有严重的智力障碍，后经认定为无民事行为能力人。王×于2000年离婚，婚后一直与儿子骆翌生活，骆翌系王×的法定监护人。后家人发现有人打扰王×的生活，经到海淀区房屋管理局查询发现，2012年4月12日，申×未经王×的同意，私自与霍×签订《存量房屋买卖合同》，将×号房屋作价120万元出卖给霍×，并将房屋权属变更为霍×。王×向贵院提起诉讼，要求撤销×号房屋的产权登记信息，后经贵院于2014年7月18日出具（2012）海行初字第142号行政判决书，判决撤销×号房屋的权属登记。2014年8月25日，骆翌到海淀区房屋产权登记中心办理×号房屋的权属登记手续，发现霍×将该房屋抵押给周×，该行为已经影响到王×正常居住使用×号房屋。现起诉请求确认霍×与周×于2012年4月17日签署的《借款及抵押合同》中的抵押条款无效；诉讼费由霍×、周×承担。
霍×辩称，我不同意王×的诉讼请求。×号房屋是我花钱购买的，之后我因借款将房屋抵押给周×，抵押权的效力问题我听从法院判决。
经审理查明，2012年4月12日，申×以王×代理人名义与霍×签订了《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，该合同约定王×以120万元的价格将×号房屋出售给霍×。2012年4月12日当日，申×以王×名义将×号房屋权属变更为霍×，房产证号为X京房权证海字第3013**号。2012年4月17日，霍×（甲方）与周×（乙方）签订《借款及抵押合同》，约定：“一、借款金额：人民币（大写）壹佰捌拾万元整（小写：￥1800000元）。二、借款期限：约定的借款期限为肆拾天，自2012年4月17日起计算。……四、甲方将自己名下房产抵押给乙方，抵押金额人民币壹佰捌拾万元整，对本笔债务提供担保。抵押房产情况如下：房产证书号：X京房权证海字第3013**号；房产坐落海淀区×；面积71.80㎡。五、为减少争议，加速处理流程。经甲乙双方平等协商，认定抵押房产价值为人民币（大写）壹佰捌拾万元整。六、乙方依法实现抵押权所得的价款，按下列顺序分配：（一）支付行使抵押权、处分抵押财产所需的费用；（二）扣除抵押房地产应缴纳的税费；（三）偿还乙方债权本金、利息；（四）赔偿因甲方违反合同而对乙方造成的损害；（五）剩余金额交还甲方。七、甲方声明与保证（一）甲方对本协议项下抵押财产的全部享有合法、完全和充分的所有权，并保证在抵押权存续期间，甲方持续地享有以上权利及权益，并免于第三人基于对抵押财产的所有权、抵押权、质押权、留置权或其他担保利益而提出的权利主张；（二）在签署本协议之前，在抵押财产之上甲方没有设立或允许设立任何担保权利；无第三人对抵押财产提起诉讼；且抵押财产未被查封、监管或被采取其他强制性措施。若在本合同签订后，抵押财产出现上述情形，甲方应于24小时之内应及时通知乙方，并向相关方告知存在抵押的情形，同时，甲方应当应乙方要求于5日内提供乙方认可的担保或清偿债务；（三）及时付清与该房产有关的各种税、费，保障该房产免受扣押或涉及其他法律诉讼，如有，须赔偿乙方因此而遭受的损失；（四）抵押期间，抵押财产由甲方自行保管。甲方对抵押财产负有维修、保养、妥善保管的责任，并随时接受乙方对抵押财产状况的检查；（五）抵押期间，未经乙方的书面同意，甲方不得再抵押、转让、出租、典当、赠予、质押、托管、入股、抵销或以其他任何方式处置抵押财产；经乙方书面同意，甲方处置抵押财产所得的价款应优先用于向乙方清偿债务；（六）抵押财产在抵押期间如被有关机关列入拆迁、征收、征用范围以及其他被限制物权之事实的，甲方应于24小时之内应及时通知乙方，并向相关方告知存在抵押的情形，同时，甲方应当应乙方要求于5日内提供乙方认可的担保或清偿债务；（七）积极配合乙方随时检查抵押财产的状况。”合同签订后，霍×与周×于2012年4月18日办理了×号房屋抵押权设立登记，同日周×领取了他项权证书。
2012年，王×不服北京市住房和城乡建设委员会作出的房屋权属登记行为，向本院提起行政诉讼，本院亦通知与被诉行政行为有法律上的利害关系的霍×、周×作为第三人参加诉讼。2012年7月6日，该行政诉讼因王×向霍×、第三人申×提起民事诉讼而中止审理。在民事诉讼中，王×要求确认其与霍×签订的《存量房屋买卖合同》无效。庭审中，经王×申请，本院通过司法鉴定程序委托首都医科大学附属北京安定医院对王×在签署授权委托书时的民事行为能力进行了司法鉴定，该鉴定机构出具鉴定意见书认定王×主要临床诊断器质性智能损害（痴呆），对其2010年5月20日签署卖房授权委托书，委托申×代售住房一事，完全丧失认识和预期能力，应评定为无民事行为能力。2013年12月17日，本院作出一审判决：确认申×以王×代理人名义与霍×签订的《存量房屋买卖合同》对王×无效。霍×不服提起上诉，2014年5月5日，北京市第一中级人民法院作出判决，驳回上诉，维持原判。2014年6月18日，王×对北京市住房和城乡建设委员会的行政诉讼恢复审理。2014年7月18日，本院作出判决：撤销北京市住房和城乡建设委员会于2012年4月12日作出的将位于北京市海淀区×号房屋所有权人登记为第三人霍×的房屋权属登记行为。2014年8月6日，该判决生效。2014年8月29日，北京市住房和城乡建设委员会出具《通知》，通知：霍×自收到通知15日内将“X京房权证海字第3013**号”房屋所有权证交回北京市海淀区房屋管理局；逾期不交回的，我局将公告该房屋所有权证作废。2014年12月10日，王×取得×号房屋的所有权证，该证附记：含抵押，抵押权人周×；债权数额：人民币1800000元；登记时间“2012-04-18”。现王×要求确认霍×与周×签订的《借款及抵押合同》中的抵押条款无效。霍×在本院第一次庭审中表示抵押权的效力问题听从法院判决，但霍×经本院合法传唤，无正当理由未参加第二次庭审。周×经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
上述事实，有当事人陈述、《存量房屋买卖合同》、《借款及抵押合同》、房屋抵押权设立登记申请表、领证凭证、“X京房权证海字第3013**号”房屋所有权证、（2014）一中民终字第03556号民事判决书、（2012）海行初字第142号行政判决书、生效证明、通知、“京房权证海特字第20140**号”房屋所有权证等证据在案佐证。
本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有进行答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。周×经本院合法传唤，未出庭应诉，霍×经本院合法传唤，未到庭参加本案的第二次庭审，视为二人放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。无效的合同自始没有法律约束力。本案中，经本院业已生效的判决确认，申×以王×代理人名义与霍×签订的《存量房屋买卖合同》对王×无效，霍×因此而取得的×号房屋所有权证亦被相关房屋行政管理部门撤销。至此，霍×与申×以王×代理人名义之间的房屋买卖行为无效，霍×已不享有处分×号房屋等相关权利，其将×号房屋抵押给周×的行为亦无合法存在的事实依据。现王×已经取得×号房屋的合法权属证明，其起诉要求霍×与周×签订的《借款及抵押合同》中的抵押条款无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
确认霍×与周×于二○一二年四月十七日签订的《借款及抵押合同》中的抵押条款无效。
案件受理费三十五元，由王×负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 郭晶
二〇一五年五月四日
书 记 员 丁珊
书 记 员 常远