浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江民初字第164号
原告（反诉被告）杭州凯旋茶叶特色街发展有限公司。
法定代表人张一民。
委托代理人汪一飞（特别授权代理）。
委托代理人王峥（特别授权代理），浙江越翰林律师事务所律师。
被告（反诉原告）任玉兰。
委托代理人金志海、王冰洁（特别授权代理），浙江金道律师事务所律师。
原告杭州凯旋茶叶特色街发展有限公司（以下简称凯旋公司）为与被告任玉兰房屋租赁合同纠纷一案，于2015年1月14日向本院起诉，本院受理后，依法由代理审判员朱若君独任审判，于2015年3月5日公开开庭进行了审理。原告凯旋公司的委托代理人汪一飞，被告任玉兰到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2015年3月24日转为普通程序，依法组成合议庭进行审理。任玉兰于2015年4月15日提起反诉，本院受理后，于2015年4月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）凯旋公司的委托代理人王峥、被告（反诉原告）任玉兰及其委托代理人王冰洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凯旋公司诉称，2014年2月1日，凯旋公司与任玉兰签订了商铺租赁合同一份，约定，凯旋公司将坐落于杭州市江干区凯旋路137、139、141、145、147、149号凯旋路茶叶特色街一期销售展示园5号商铺出租给任玉兰使用；租赁期限自2014年2月1日起至2017年1月31日止；第一年租金81112元，每半年支付一次；任玉兰逾期支付租金，凯旋公司给予任玉兰5天的宽限期，第6日起开始有权向任玉兰每天按实欠租金0.5%加收滞纳金；租赁期内所发生的电费、物业管理等费用由任玉兰承担，任玉兰2014年下半年起未按期支付租金，尚有电费及物业管理费没有结清，构成根本违约，凯旋公司诉至法院，请求判令：一、任玉兰向凯旋公司支付2014年下半年的租金40556元；二、任玉兰向凯旋公司支付逾期支付租金违约金30011.44元（按每天所欠租金的千分之五，暂从2014年8月6日计至2014年12月31日，实际要求计算至实际履行之日）；三、任玉兰向凯旋公司支付电费1870元、物业管理费2172元；四、任玉兰在付清全部费用后及时归还商铺。凯旋公司在2015年4月30日的庭审中，撤回了其第四项诉讼请求，本院予以准许。
被告任玉兰辩称，一、凯旋公司在租赁期间未为任玉兰提供经营方便，不开启中央空调，且违规引入沉香店、鲜花店，导致茶叶沾染异味而报废，给任玉兰造成重大经济损失。二、任玉兰多次要求解除合同，凯旋公司无故拖延，并妨碍任玉兰搬离。直至2014年12月31日，任玉兰才得以搬出，并于2015年1月1日彻底搬空。三、凯旋公司违约在先，任玉兰无需支付2014年下半年的租金，无需支付违约金，且凯旋公司主张的违约金过高。四、凯旋公司未向任玉兰提供电费支付的清单及相关凭据，故任玉兰未支付电费。凯旋公司免除了任玉兰缴纳2013年度物业费的义务，2014年2月至12月的物业费应按合同约定按照每年每平方米80元的标准支付。综上，请求驳回凯旋公司的全部诉讼请求。
反诉原告任玉兰诉称，任玉兰与凯旋公司于2013年5月29日签订了商铺租赁合同，约定凯旋公司将凯旋路茶叶特色街一期销售展示园145-7、145-8号商铺出租给任玉兰使用。因市场不景气，双方于2014年2月1日重新签订商铺租赁合同，将商铺换至展示园105号，约定租金优惠75%，出租房屋配有中央空调设施，房屋用途仅为茶叶及相关产品经营。任玉兰在承租房屋后用于经营茶叶生意。存放茶叶对环境要求很高，需要阴凉、干燥和无异味的环境，故需常年开启空调调节温度湿度。但凯旋公司自任玉兰承租房屋以来未开启中央空调，尤其商铺入夏后无法正常经营。凯旋公司违反茶叶特色街展示园的商铺属性，违规招商引入沉香、鲜花等商铺，导致任玉兰店铺内多批茶叶因沾染异味而报废。凯旋公司作为从事茶叶研究和茶叶品质检测的专业企业，对引入沉香、鲜花等商铺对茶叶的危害也是明知的。凯旋公司未按合同约定向任玉兰提供中央空调服务、引入沉香店、鲜花店导致任玉兰承租的商铺环境发生根本变化无法进行茶叶经营，导致任玉兰租赁目的落空，并造成了其重大经济损失，故反诉请求判令：一、凯旋公司向任玉兰返还商铺2014年上半年租金40556元（2014年2月1日至7月30日期间的租金）；二、凯旋公司支付任玉兰违约金13519元；三、凯旋公司支付任玉兰装修损失12054元，广告制作损失12000元，部分茶叶损失100200元；四、凯旋公司向任玉兰返还押金3990元。
反诉被告凯旋公司辩称，凯旋公司并未实施任何直接导致任玉兰损失的行为，未造成任玉兰损失。凯旋公司在市场经营困难，承租人不支付租金、电费的情况下，与证券公司分担电费开启中央空调，尽到了合同义务。将商铺出租给其他承租人用于开设沉香店、鲜花店，并未违反法律禁止性规定，无不当之处。任玉兰并未提供证据证明商铺装修和沉香店、鲜花店的开设必然会导致其茶叶受损。诉请主张的装修损失、广告制作损失和茶叶损失均依据不足，不应得到法院支持。综上，请求驳回任玉兰的诉讼请求。
原告（反诉被告）凯旋公司为支持其诉称及辩称，向本院提交了如下证据：
1、商铺租赁合同2份，拟证明双方签订租赁合同的事实。
2、计算清单2份，拟证明任玉兰拖欠电费及物业费的事实。
3、收款收据14份，拟证明凯旋公司开启中央空调以及缴纳电费的情况。
4、情况说明4份，拟证明鲜花店、沉香店装修以及中央空调开放的情况。
5、收费办法1份，拟证明凯旋公司收取物业费、电费等的计算方法。
经庭审质证，被告（反诉原告）任玉兰对证据1无异议，本院予以确认。对证据2不予认可；本院认为，该证据系凯旋公司自行制作的计费清单，系其单方陈述，不予确认。对证据3认为不能反映任玉兰商铺的用电情况；本院认为，双方在庭审中就任玉兰应支付的电费协商一致，故本院仅对该组证据的真实性予以确认。对证据4有异议，认为说明内容不符合客观实际；本院认为，邵荣甫作为凯旋公司的经办人出具情况说明，系其单方陈述，不予确认；朱红萍出具的说明属于证人证言性质，未到庭作证，不予确认。对证据5有异议，认为该办法并未经过公示，且凯旋公司并未依照该办法向任玉兰提供过电费单据；本院认为，凯旋公司未提供证据证明该收费办法已经得到了任玉兰的确认，本院对该证据不予确认。
被告（反诉原告）任玉兰为支持其辩称及诉称，向本院提交了如下证据：
1、商铺租赁合同1份，拟证明任玉兰向凯旋公司承租有中央空调设施的商铺用于茶叶及相关产品经营。
2、照片、宣传册1组，拟证明凯旋公司违背招商时开设以茶叶为主题的销售展示园的承诺，引入沉香、鲜花、证券等店铺业态。
3、销售展示园内结构照片1组及105商铺电费及物业费1份，拟证明凯旋公司自2014年1月份未提供中央空调服务；商铺顶部相通，任玉兰无法安装单独的空调，沉香店、鲜花店散发的香味可影响到任玉兰的商铺，任玉兰无法正常经营，租赁目的落空。
4、凯旋公司工商公示信息1份，拟证明凯旋公司经营范围包括茶叶研发、茶叶品质检测技术服务等专业茶叶技术服务内容，明知茶叶对温度、湿度、异味的要求，仍引进沉香店、鲜花店且整年不开空调，放任装修喷漆，破坏了整体承租环境。
5、茶铺装饰预算、收款收据、福今茶叶损失清单及照片1组，拟证明因凯旋公司违约导致任玉兰的损失。
6、沉香店照片1组，拟证明沉香店北门并未封锁，与茶叶展示园相通，该店铺出售线香，销售时需给客人点燃试香。
7、杭州气温走势图1组，拟证明杭州的温度变化情况，中央空调应当常年开启。
8、证人沈某出庭作证，拟证明凯旋公司较少开启中央空调，鲜花店装修喷漆、沉香店点香产生异味影响茶叶店经营。
经庭审质证，原告（反诉被告）凯旋公司对证据1无异议，本院予以确认。对证据2真实性、合法性无异议，但认为并不能证明凯旋公司承诺过不在茶叶销售展示园中招租其他业态店铺；本院认为，凯旋公司对该组证据的真实性无异议，该组证据可以证明凯旋公司招租了其他业态商铺的事实，本院对该事实予以确认，但该组证据并不能证明招租该类商铺违反凯旋公司承诺或对茶叶商铺造成了损害。对证据3中照片的真实性无异议，对电费及物业费清单的真实性有异议，认为并未加盖公章；本院认为，照片可以反映茶叶销售展示园的布局，本院对此予以确认；电费和物业费清单原系凯旋公司提供的证据，本院对真实性予以确认。对证据4的真实性合法性无异议，对证明对象有异议，认为不能证明其将商铺出租用于开设鲜花店、沉香店和证券公司超出了其经营范围；本院仅对该证据的真实性予以确认。对证据5的三性均有异议，认为装修预算和收款收据不能证明任玉兰的装修损失，茶叶损失清单为任玉兰单方制作且与其照片中显示的茶叶数量无法对应；本院对凯旋公司的质证意见予以采纳，该组证据无法证明任玉兰欲证明的对象，不予确认。对证据6的真实性有异议，认为没有显示商铺门牌及店名，无法确认是否系茶叶销售展示园内的沉香店；本院对该组证据不予确认。对证据7的真实性有异议，认为该气温走势图没有制作单位和出具单位签章，且不能证明茶叶展示园应当全年开启空调；本院认为，任玉兰并未提供证据证明该组气温走势图的来源，本院不予确认。对证据8有异议，认为证人沈某目前仍为另一案件的当事人高翔工作，双方具有利益关系，所述情况并不属实；本院认为，证人对茶叶销售展示园内开设了沉香店、鲜花店和证券公司的陈述与凯旋公司的陈述一致，本院予以确认；关于中央空调的开启问题，证人陈述茶叶销售展示园内只有在气温达到35度以上，证券公司要求开启中央空调时方才开启，与庭审中凯旋公司认可的2014年期间仅在夏季证券公司分摊电费时开启了两个月中央空调的事实基本一致，本院对此予以确认；但开设沉香店、鲜花店及商铺装修喷漆对任玉兰造成损害属于其个人判断，本院不予确认。
综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：
2014年2月1日，凯旋公司（甲方）与任玉兰（乙方）签订了商铺租赁合同1份，约定，甲方将坐落于杭州市江干区凯旋路137、139、141、143、145、147、149号凯旋路茶文化特色街一期茶叶销售展示园105号商铺，实际使用面积29.63平方米，配有中央空调设施，出租给乙方，用于茶叶及相关产品经营；租期自2014年2月1日起至2017年1月31日止；该商铺租金为每天每平方10元，第一年按优惠75%收取，即每年81112元，第二年按优惠85%收取，即每年91927元，第三年按原定价收取，即每年108150元；支付方式为先行支付半年，共计40556元，于合同签字生效后5日内交给甲方，以后租金每半年支付一次，下半年7月31日前交清下一年度租金，以此类推；乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如拖欠租金，甲方可以给予乙方5天的宽限期，从第6天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金0.5%加收滞纳金；在签署本合同的同时，乙方已向甲方交纳了2014年租金标准的半个月租金3990元作为押金；合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方无息退还乙方；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，甲方应支付给乙方该商铺两个月租金标准的违约金；等等。
合同签订后，凯旋公司将案涉店铺交给任玉兰使用。任玉兰支付了2014年2月1日至2014年7月31日期间的租金40556元，并支付了押金3990元。任玉兰于2015年1月1日腾空案涉商铺，凯旋公司已收到了该商铺钥匙。任玉兰使用案涉商铺期间，凯旋公司还将茶叶销售展示园内的商铺出租给他人用于开设沉香店、鲜花店和证券公司。
庭审中，凯旋公司与任玉兰就电费和物业费的支付问题达成一致意见，确认任玉兰向凯旋公司支付电费1200元；免除2013年期间的物业费，按照每年每平方米80元支付2014年2月至12月实际使用期间的物业费。
本院认为，凯旋公司与任玉兰签订的商铺租赁合同合法有效，双方均应依约履行义务和享受权利。
凯旋公司诉请任玉兰支付下半年租金40556元。本院认为，任玉兰已于2015年1月1日搬离商铺并将钥匙交还，解除合同的意思表示明确。凯旋公司认可被告搬离的事实，并确认钥匙已收回，应视为双方商铺租赁合同已于该日解除。因此任玉兰应支付的租金为2014年8月1日起至2015年1月1日止的租金。
任玉兰辩称凯旋公司违约在先，未向其提供中央空调等服务，违规引入业态造成茶叶污染，导致合同目的不能实现，故无需支付租金；并据此提出反诉主张凯旋公司返还已支付的上半年租金，向其支付违约金并赔偿装修、广告和茶叶受污染导致的损失。本院认为，凯旋公司开设茶叶销售展示园并将相应商铺出租给任玉兰使用，约定商铺配有中央空调设施，应当为任玉兰提供适合的经营环境。凯旋公司在2014年夏季仅开启了两个月中央空调，结合杭州的气候类型和常理判断该行为有所瑕疵，但因双方并未就中央空调使用问题有过明确约定，本院认为该瑕疵尚不构成根本违约。任玉兰主张凯旋公司在茶叶销售展示园中招租开设沉香店、鲜花店等业态，招租商铺喷漆装修导致合同目的无法实现。本院认为，凯旋公司招租沉香店、鲜花店的事实明确，但是任玉兰提交的证据并不足以证明招租该类业态导致其无法经营；亦未提供证据证明相应店铺装修未采取妥善措施导致其无法经营和产生了相应损失。本院对任玉兰的上述反诉主张均不予采信，对其要求返还租金、支付违约金并赔偿装修、广告和茶叶损失的反诉诉讼请求均不予支持。
虽然凯旋公司在开启中央空调的问题上存在一定瑕疵，但考虑到任玉兰未向凯旋公司支付租金、电费，且因市场不景气双方合同在原定租金价格上约定了第一年按75%收取的优惠。本院认为，任玉兰应当按照合同约定支付租金，经计算，为34223元。
任玉兰未按约支付租金的事实明确，凯旋公司主张被告按日0.5%支付违约金过分高于其实际损失，本院酌情调整为按日万分之三计算，从2014年8月6日暂计算至2015年5月25日，逾期付款违约金为2998元。
凯旋公司与任玉兰就支付电费及物业费问题达成一致，本院予以确认。任玉兰应向凯旋公司支付电费1200元，物业费1975元（29.63平方米×80元／平方米／年×10／12）。
凯旋公司收取任玉兰押金3990元，在双方合同解除后应当予以返还，本院对任玉兰的该项反诉诉讼请求予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告任玉兰向原告杭州凯旋茶叶特色街发展有限公司支付租金人民币34223元，于本判决生效后十日内付清；
二、被告任玉兰向原告杭州凯旋茶叶特色街发展有限公司支付逾期付款违约金人民币2998元（暂计算至2015年5月25日，此后以人民币34223元为基数，按日万分之三计算至生效法律文书指定的履行期限届满之日止），于本判决生效后十日内付清；
三、被告任玉兰向原告杭州凯旋茶叶特色街发展有限公司支付电费人民币1200元、物业费人民币1975元，共计人民币3175元，于本判决生效后十日内付清；
四、反诉被告杭州凯旋茶叶特色街发展有限公司向反诉原告任玉兰返还押金人民币3990元，于本判决生效后十日内付清；
五、驳回原告杭州凯旋茶叶特色街发展有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告任玉兰的其他反诉诉讼请求。
本诉案件受理费人民币1666元，由原告杭州凯旋茶叶特色街发展有限公司负担人民币856元，被告任玉兰负担810元。被告任玉兰应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
反诉案件受理费人民币1973元，由反诉原告任玉兰负担人民币1923元，反诉被告杭州凯旋茶叶特色街发展有限公司负担人民币50元。反诉被告杭州凯旋茶叶特色街发展有限公司应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币3639元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 叶文军
代理审判员 朱若君
人民陪审员 王春红
二〇一五年六月二日
书 记 员 苏 翔