上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初6936号
原告上海华恺置业有限公司，注册地上海市金山区。法定代表人张伟，总经理。委托代理人王琳，上海博和律师事务所律师。被告上海佳海建筑装饰有限公司，注册地上海市嘉定区。法定代表人杨家斌，总经理。委托代理人刘小红，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海华恺置业有限公司与被告上海佳海建筑装饰有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月4日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审，于2016年3月30日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王琳、被告法定代表人杨家斌及委托代理人刘小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2003年7月21日，原、被告签订《租赁协议书》，约定，原告将位于上海市闵行区七宝镇中谊路华林路口(七莘路XXX号桥西，七宝镇XXX街坊1/5丘)的厂房和场地出租给被告，租期为2003年8月至2008年6月止，租金为2万元/月(人民币，下同)，2003年8月至2006年6月为免租期。协议签订后，被告即接收并使用上述场地和房屋。2015年10月，七宝镇政府下发《告知书》，要求七莘路XXX号桥西地块的房屋承租人于2015年10月30日前搬离。之后，被告于2015年11月底搬离。被告自承租上述租赁物后，未支付分文租金，所产生的水电费亦未支付。2015年12月21日，原告向被告发出《催款函》，要求被告支付租金、水电费合计2,486,102.10元。但被告未作任何回复。现要求：1、被告支付原告2006年7月1日至2015年11月30日期间的租金226万元；2、被告支付2010年1月至2013年4月期间的水电60,251.20元；3、被告支付2010年1月至2011年12月、2012年3月的电费165,850.90元；4、被告偿付原告自2014年3月1日起至判决生效之日为止，按226万元为本金，按银行同期贷款利率计算的利息(计算至2016年2月29日的利息为244,080元)。被告辩称，双方不存在真实的租赁关系。被告法定代表人杨家斌经案外人黄某某介绍与原告法定代表人张伟相识，2003年7月，张伟通过黄某某推荐联系到杨家斌，希望杨家斌寻找施工队占据七莘路XXX号桥西的厂房及场地，防止上海万兆房地产发展有限公司继续恶意占用上述场地和厂房，并伺机将该公司赶出上述地块，要求施工队在上述场地上建造若干临时用房，以便为将来政府动迁时获得更多的补偿。张伟要求杨家斌签订一份虚假的租赁协议，其目的是以租赁协议的形式由被告派人尽快占有上述地块。张伟同时承诺等原告取得了上述地块的使用权后，土地上的建筑工程均交由被告承建，且在建成后由被告免费使用，同时由被告免费代为看管场地和房屋，直至政府拆迁之日为止。张伟表示该租赁协议仅签署一份，由张伟保管。为了打消被告的顾虑，张伟表示可以由双方均信任的人在该协议上签名见证。基于此，被告在原告提供的租赁协议上盖章并签名，同时由案外人黄某某在协议上签名。该协议签订后，双方均未履行。2003年12月，原、被告签订《协议书》，原告委托被告在七莘路XXX号桥西的场地上建造临时用房。被告于2003年8月中旬入驻上述场地和厂房。之后，被告为原告建造临时用房、工棚、大棚。2009年建房工程结束后，应原告的要求，被告继续驻在上述场地和房屋内。在被告占有上述场地和房屋期间，由于原告没有及时支付被告工程款，故被告自2009年起将部分房屋和场地对外出租，用于房屋维修、场地内道路维护和发放工人工资。2015年12月20日，由于政府对上述场地的违法建筑进行强拆，被告于该月撤离了涉案的房屋和场地。由于双方不存在真实的租赁关系，被告无义务支付租金及利息，且即使双方存在租赁合同关系，原告主张的租金已超过诉讼时效。关于水、电费，是在原告委托被告建房过程中产生，应当与建设工程款一并结算，而且原告现主张的水、电费也已超过了诉讼时效。现不同意原告的诉讼请求。经审理查明，上海市闵行区七莘路XXX号桥西(七宝镇XXX街坊1/5丘)原使用权人为上海一方饮用纯水有限公司。2003年6月7日，上海市静安区人民法院委托上海XX拍卖有限公司对上述地块进行拍卖。之后原告参与拍卖并竞得上述土地使用权(包括厂房一幢、7,854平方米场地)。2003年8月20日，上海市静安区人民法院出具民事裁定书，确认以上地块经拍卖成交后，由原告使用。2004年9月1日，上海市房地产登记处出具《上海市房地产登记备案证明》，依据上海市静安区人民法院的民事裁定书，上述地块的使用权人登记为原告。2003年7月21日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)，双方签订一份《租赁协议书》，内容为：甲方将位于闵行区七宝镇XX路XX路口(七莘路XXX号桥西，七宝镇XXX街坊1/5丘)占地面积约为7,854平方米、建筑面积约为4,300平方米，其中空置场地面积约3175平方米，沿街商铺及场地内共57间(其中3间为二楼)租赁给乙方使用；租期为2003年8月至2008年6月，月租金2万元；因甲方取得该项目内的房屋和场地年久失修，水电配备不齐，土地杂草丛生，目前无法正常利用和开展经营活动，为此乙方需投入大量的人力、材料、资金等，对该项目内的房屋进行修缮。水电、排污进行改造，场地进行平整等工作，才能达到正常开展经营活动的条件，故甲方同意自2003年8月至2006年6月作为给乙方的免租期，甲方自2006年7月至2008年6月向乙方收取租金。付款方式为付三押一，在每三个月底前五个工作日内支付下期租金，逾期，甲方有权解除租约并所收的押金不予返还。甲方将上述空置场地及57间房屋租赁给乙方开展经营活动，具体经营手续均由乙方负责向相关部门申请办理；乙方在甲方提供的空置场地内需搭建的一切附属设施，甲方承担10%资金，其余90%资金由乙方承担。在实施前须将投入的资金总额及实施方案经甲方认可；乙方保证在租赁期内，对场地内活动房及场地北侧的板壁房予以清理，同时拆除干净，并对场地内南侧的二层房(被上海某某房地产开发有限公司非法占用)一并予以清理腾退，所发生的资金由乙方承担。甲方承担支付前三个月生活垃圾运输费，第四个月起，生活垃圾运输费由乙方承担并按季度支付。合同对其他事项亦作了约定。在合同甲方落款处加盖了原告的公章，在代表人落款处签署有“黄某某”的姓名。在乙方落款处加盖了被告公章，并签署了“杨家斌”的姓名。2003年8月，被告入驻涉案场地和房屋。2003年12月20日，原告作为发包方(甲方)，被告作为承包方(乙方)，双方签订一份《协议书》，约定：甲方委托乙方在XX路XX路口建造临时用房；工期为2003年12月20日至2004年4月1日，乙方工程期限超7天起，每逾期一天甲方按500元处罚乙方；工程建筑面积：临房面积1,638平方米，工棚面积91.5平方米，共计4间，围墙193.3米；工程建筑总费用573,388元。协议对其他事项亦作了约定。2008年2月5日，原、被告签订一份《关于七莘路地块工程项目费用支付情况》，主要内容为：原告委托被告在七莘路地块建造临房和工棚一事，双方签订了协议书，协议约定的工程造价为573,388元。在一期工程中，甲方已向乙方支付建临房一期工程款36万元，材料费8,555元。建临房二期工程款10万元，建地块大棚费用5万元。截止2007年12月31日止，甲方已向乙方支付工程款518,555元。目前，因七莘路地块的诸多工作事项尚未结束，双方对该协议中约定的事项仍处于履行阶段，故该工程项目暂不进行结案和结算。经双方协商，特对2007年12月31日前，在该协议履行过程中已发生的费用收支情况予以确认。2009年，被告完成了在涉案场地上的全部临时用房、大棚、工棚的建造。此后，被告将部分场地、房屋对外出租。2015年10月10日，闵行区七宝镇政府向七莘路XXX号桥西地块上的相关承租户发出《告知书》，主要内容是：七莘路XXX号桥西地块上现存商铺及房屋在建造之初并未取得建筑工程规划许可证，属于违章建筑。同时，该地块商铺及房屋存在大量无证无照餐饮商户、员工宿舍、经营性厂房，市容市貌乱象问题突出并存在重大安全隐患。依照《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，定于2015年10月30日后对该地块违章搭建进行集中拆除，要求各经营户和承租人在该日前妥善处置各类物品及设备搬迁事宜。2015年12月14日，七宝镇政府再次发出《告知书》，定于2015年12月20日后对七莘路XXX号桥西地块的违章搭建进行集中拆除。被告于2015年12月撤离了涉案场地和房屋。该场地上的违法建筑亦被政府部门于该月拆除。2015年12月21日，原告向被告寄发催款函，要求被告支付自2006年7月至2015年11月期间的租金226万元，2010年1月至2013年4月的水费60,251.20元，2010年1月至2011年12月以及2012年3月的电费165,850.90元，合计2,486,102.10元。该催款函寄达给了被告。现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，原告表示，双方在租赁合同到期后，又续延了租期。另查，原告主张的水、电费是指原告代被告支付了2010年1月至2013年4月的水费60,251.20元，2010年1月至2011年12月、2012年3月的电费162,136.58元。再查，原告法定代表人张伟与案外人黄某某原系上海申欣房屋拆迁有限公司的管理人员。该公司于2010年3月注销工商登记。又查，2005年9月，由于上海某某房地产发展有限公司占有涉案的部分场地，原告上海华恺置业有限公司向上海市第一中级人民法院提起诉讼，表示上海某某房地产发展有限公司强占了约2,000平方米的涉案部分场地，要求该公司退出占用的涉案场地，并赔偿损失。在审理过程中，原告撤回了要求赔偿损失诉讼请求。上海市第一中级人民法院于2006年3月17日作出(2005)沪一中民二(民)初字第163号民事判决书，判决责令上海某某房地产发展有限公司搬离涉案场地和厂房。本案庭审后，原告向本院表示放弃要求被告偿付逾期付款的利息的诉讼请求。上述事实，由原告提供的上海市静安区人民法院民事裁定书、上海市房地产登记备案证明、原、被告签订的《租赁协议书》、上海市闵行区七宝镇人民政府于2015年10月10日印发的《告知书》、原告于2015年12月21日寄发的《催款函》及挂号信回执、水电费支付明细及发票，被告提供的上海市静安区人民法院的委托拍卖函、民事裁定书、上海市房地产登记备案证明、原、被告于2013年12月10日签订的协议书、2008年2月5日签订的《备忘录(二)》、上海市第一中级人民法院(2005)沪一中民二(民)初字第163号民事判决书、闵行区七宝镇人民政府分别于2015年10月10日和12月14日印发的《告知书》、上海申欣房屋拆迁有限公司工商登记资料等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，当事人对自己的主张，应当提供有效证据予以证明。对于对方提供具有真实性的证据，如对其合法性、关联性有异议，则应当提供充分、确凿的相应证据予以的反证。如果双方提供的证据均合法有效，但存在矛盾之处，则需要从证据的高度概然性分析案件的法律事实。原告向本院提供了双方签订的租赁协议书以证明双方存在租赁合同关系，被告提供了双方的建房协议等证据以证明双方之间不存在真实的租赁合同关系而仅存在建筑工程合同关系。双方签订的租赁协议书对于租赁标的物、租期、租金标准、免租期等均作了明确无误的约定。在签订该协议后，被告亦实际进入涉案场地和房屋。从双方签订的施工协议、备忘录以及双方陈述可以证明，原告确实委托被告在涉案场地上建造房屋，故双方之间的建筑工程合同关系亦客观存在。本案争议焦点在于，双方之间的建筑工程合同关系是否可以推翻租赁协议的效力。租赁协议中约定的免租期有35个月，将近三年。双方约定近三年的免租期的原因是因为涉案房屋和房屋年久失修，需被告进行修缮、搭建。因而双方于2003年12月签订建房协议，被告亦进行了房屋建造。虽然双方签订租赁协议后，被告未支付租赁押金和租金，但并不能因此否认双方的租赁合同关系。被告在涉案场地上建造房屋后，将部分房屋和场地对外出租获利，部分房屋自用，被告对此的解释是由于房屋和场地内道路需要维修，以及支付工人工资，但这也不足以否定双方的租赁合同关系。因此，本院认定，原、被告之间存在租赁合同关系，被告应当按约履行租赁合同中的相关义务。关于原告主张的2006年7月1日至2015年11月30日期间的租金、2010年1月至2013年4月的水电、2010年1月至2011年12月以及2012年3月的电费的请求，被告表示，即使双方存在租赁合同关系，上述诉讼请求已超过了诉讼时效。本院认为，按《民法通则》相关规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。其他普通债权债务的诉讼时效为两年。原、被告签订的租赁协议书中约定：付款方式为“付三押一”，在每三个月底前五个工作日内支付下一期租金。原告向本院提供的证据证明其于2015年12月21日向被告催讨租金和水电费，因此，原告主张的部分租金已超过了诉讼时效，2013年12月前的水、电费亦已超过了诉讼时效。按照“付三押一”，提前五个工作日支付的约定，2014年10月、11月、12月的三个月的租金应当在2014年9月25日前支付，故2015年第一季度的租金应当在2014年12月25日前支付，因此，原告主张的2015年1月前的租金均已超过了诉讼时效，被告应当向原告支付2015年1月至11月的租金，共计22万元。由于被告未按约支付租金，应当承担逾期付款的违约责任。诉讼中，原告放弃要求被告偿付按银行同期贷款利率计算利息的请求，不违反法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第(三)项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海佳海建筑装饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海华恺置业有限公司自2015年1月至2015年11月的租金人民币22万元；二、驳回原告上海华恺置业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币28,641.46元，减半收取计14,320.73元，由原告上海华恺置业有限公司负担13,175.07元，被告上海佳海建筑装饰有限公司负担1,145.66元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邹巧弟
二〇一六年四月二十一日
书记员 钱 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
……
（三）延付或者拒付租金的；
二、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。