新疆生产建设兵团三坪垦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三垦民一初字第151号
原告赵桂兰，女，1965年7月22日出生，住乌鲁木齐市。
委托代理人王忠东，男，1962年7月27日出生，住乌鲁木齐市。
委托代理人魏俊茹，新疆四维律师事务所律师。
被告新疆天恒基房地产开发有限公司。
法定代表人陈秀英，该公司董事长。
委托代理人阎晓声，新疆力合力律师事务所律师。
被告乌鲁木齐美亚康程物业服务有限公司。
法定代表人彭玲，该公司经理。
委托代理人马卫平，乌鲁木齐美亚康程物业服务有限公司三坪恒域香悦名邸物业服务中心经理。
委托代理人赵晓林，乌鲁木齐美亚康程物业服务有限公司法务部主任。
第三人俞荣艳，女，1969年8月23日出生，住乌鲁木齐市。
委托代理人陈昌军，新疆威宇律师事务所律师。
原告赵桂兰与被告天恒基房地产开发有限公司、被告乌鲁木齐美亚康程物业服务有限公司、第三人俞荣艳财产损害赔偿纠纷一案，本院于2015年10月13日立案受理，原告在庭审中申请鉴定，本院委托新疆钧天价格评估有限公司对原告财产因浸水造成的损失进行鉴定。本院于2015年11月27日、2016年3月18日、2016年5月24日由审判员李青适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王忠东、魏俊茹、被告新疆天恒基房地产开发有限公司委托代理人阎晓声、被告乌鲁木齐美亚康程物业服务有限公司委托代理人马卫平、赵晓林，第三人俞荣艳及委托代理人陈昌军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵桂兰诉称：2014年9月23日，原告购买了位于三坪农场场部被告新疆天恒基房地产开发有限公司开发的香悦名邸小区38号楼1单元302室的楼房一套，于2014年11月9日与乌鲁木齐科盈旭升装饰有限公司签订装修合同开始装修。2015年4月20日左右装修完毕，原告购买并安装了油烟机，茶几，另定做了电视柜，原告准备搬家前打扫卫生时发现楼上漏水，造成原告新装修的房屋吊顶、屋面、墙面、门套等装修被水浸泡，屋顶、墙面起皮，变色，门套裂缝，茶几、电视柜、油烟机等损坏。原告找物业公司人员一同到楼上查看，是楼上无人户房屋内水管堵头跑水造成。被告新疆天恒基房地产开发公司是楼上房屋的房屋所有权人，被告乌鲁木齐美亚康程物业服务有限公司是该房屋的管理人，因两被告的过错给原告财产造成损失，应当给原告赔偿。现要求：1、两被告及第三人共同赔偿原告财产损失60693.06元；2、由两被告及第三人将受损的油烟机进行修复，修复费用由被告及第三人承担；3、由两被告及第三人共同赔偿因原告未搬家造成已经签订的房屋租赁合同无法履行给第三人双倍返还定金的损失10000元及房屋租赁损失4800元；4、由两被告及第三人共同赔偿因原告无法入住造成物业费损失1323元，暖气费损失3234元，以上合计80050.06元。
原告向本院提供证据。
1、商品房预售合同一份及照片两张，证实原告是302室住户；水阀门安装在过道公共区域，没有标注阀门所属房间，阀门未上锁，证实物业公司管理不善，造成原告财产损害；
2、被告乌鲁木齐美亚康程物业服务有限公司的负责人马卫平书写证明一份，证实水管的阀门在公共区域，物业公司因管理不善，402室的卫生间堵头漏水属于物业公司管理不善；
3、照片28张，证实原告房屋受损的事实；
4、装修合同一份，损失恢复预算一份，收据两份，证实原告房屋恢复原状的作价是54000元，茶几是3100元，油烟机是4480元；
5、房屋租赁合同一份及收条一份，证实因无法履行租赁合同双倍返还定金的损失10000元及房屋租赁损失4800元；
6、证人王某的证言，证实拍摄的公共区域的水阀是长期开着，物业公司对公共区域的管理不善；
7、证人孙某的证言，证实原告支付违约金10000元；
8、2014年的物业缴费通知一份，证实物业公司认可原被告存在物业服务关系。
9、鉴定意见书、补充意见书和发票各一份，证实原告房屋直接损失为13440元，鉴定费为2000元。
被告新疆天恒基房地产开发有限公司辩称：被告乌鲁木齐美亚康程物业服务有限公司接到原告电话，去查看之后分析是第三人的房屋401室在装修，装修工人打开了402室的水龙头，所以跑水，原告买的房屋并不是房屋的质量问题。原告房屋受损与被告房地产开发公司无关，请求依法驳回原告对被告房地产开发公司的诉讼请求。
被告新疆天恒基房地产开发有限公司向本院提供以下证据：
1、物业公司负责人马某书写的证明一份、给第三人装修的四位工人的身份证复印件，证实402室无人居住，402室跑水是因为401室房屋装修工人开错水阀导致；
2、商品房预售许可证，证实房屋经过验收，是合格商品房。
被告乌鲁木齐美亚康程物业服务有限公司辩称：本案是邻里纠纷，物业公司没有权利和义务介入纠纷中，原告的财产损失，物业公司并无过错。原告未办理正式的入住手续，和被告物业公司未形成物业管理服务关系。在原告家被水浸泡后，被告物业公司配合原告积极处理，防止损失的扩大，被告物业公司已经尽到自身义务，原告的赔偿数额没有法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告乌鲁木齐美亚康程物业服务有限公司未提供证据。
第三人俞荣艳辩称：本案第三人不具备第三人的诉讼主体地位，第三人无过错也未侵害原告的财产权益，关键查明房子的所有人和管理人。由于本案是四楼402漏水造成原告房屋漏水，四楼的房屋是房地产开发公司合法进行销售的，房屋的所有权是房地产开发公司，第一被告应当保证房屋各阀门质量合格方可销售，但房屋漏水是房屋质量问题引起，是供排水系统发生质量问题导致原告在三楼的房屋受损，第一被告是402室房屋的所有人也是管理人，房屋的水是正常供水，水的阀门是在公共区域，并未设置不允许开关的警告标志，也未上锁，任何人都可以使用，这是正常的供水系统，并没有任何证据证实是第三人装修工人开的阀门，第一被告申请追加俞荣艳为第三人没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告对第三人的诉讼请求。
第三人为证实其主张成立，向本院提供证人雷某的证言，证实401室的装修工人在装修时没有动过402室的水阀。
经庭审质证，被告新疆天恒基房地产开发有限公司对原告提供的证据1、证据2、证据6的真实性、合法性及关联性均认可。对证据3需要核实照片拍的是否是原告家。对证据4、证据5均不认可。对证据7不认可，不符合正常的交易习惯。对证据8的真实性认可，对关联性不认可。对证据9中第一次的鉴定意见9004元认可，对第二次补充鉴定意见
4440元因鉴定机构鉴定人员未到庭，对该补充鉴定意见有异议。
被告乌鲁木齐美亚康程物业服务有限公司对原告提供的证据1中商品房预售合同的真实性、合法性及关联性认可，对照片的真实性认可，关联性不认可。对证据2的真实性认可，关联性不认可。对证据3的真实性不认可。对证据4、证据5的真实性及关联性均不认可。原告未办理正式入住手续，装修时也未通知物业公司且没有缴纳相关费用。对证据6的真实性认可，对关联性不认可。对证据7的真实性及关联性均不认可。对证据8的真实性认可，关联性不认可。被告只是发函，并未得到原告回应。对证据9中第一次的鉴定意见9004元认可，对第二次补充鉴定意见认为不符合程序要求，可能存在重复鉴定。如茶几的修复，第一次评估时说茶几确实有水泡痕迹，但未发现裂缝，断裂情况，没有评估，第二次鉴定，评估价为800元，是修复费用还是新茶几价格。故对第二次补充鉴定意见不认可。
第三人对原告提供的证据1中的商品房预售合同认可，对照片的真实性认可，对关联性不认可。对证据2系马卫平书写，真实性认可，对于马卫平自己判定是第三人装修工人开的阀门，关联性不认可，这是他的主观判定，与第三人无关。对证据3的真实性不认可。对证据4、证据5的真实性及关联性均不认可。对证据6的真实性、关联性均认可。对证据7的真实性及关联性均不认可，证人的证言违背日常生活经验。对证据8的真实性认可，关联性不认可。对证据9中第一次鉴定意见认可。对第二次补充鉴定认为有重复鉴定的项目。第一次鉴定茶几并无严重损坏的地方，第二次补充鉴定就需要800元修缮费，另外阳台缝隙和漆面也重复。
原告对被告新疆天恒基房地产开发有限公司提供的证据1的真实性，合法性及关联性均认可。马卫平的证明中认为是401室开动水阀造成402室跑水，这是他的主观看法，对这点原告不认可。对401室在原告浸水期间正在装修的事实认可。对证据2的真实性认可，预售许可证只能证明商品房达到了预售条件，但不能证明房屋是合格的。
被告乌鲁木齐美亚康程物业服务有限公司对被告新疆天恒基房地产开发有限公司提供的证据1、证据2均认可。
第三人俞荣艳对被告新疆天恒基房地产开发有限公司提供的证据1中马卫平证明的真实性不认可，证明说是第三人的装修工人开水阀是猜测，并无任何证据证明。对身份证复印件不认可。对证据2的真实性认可，但对被告证明房屋达到合格标准不认可。
原告对第三人俞荣艳提供的证据认为证人证明了原告房屋漏水期间，第三人的装修工人在进行改水改电，在装修期间有开关水阀的事实，并且物业公司只给证人本人说了水阀所属户室，其他装修工人并不知道，对证人证言无异议，不排除装修工人开错水阀。被告天恒基房地产开发有限公司对第三人的证据认为从证人证言可以看出不排除是装修工人在装修期间开错水阀的事实。被告乌鲁木齐美亚康程物业服务有限公司对第三人的证人证言的真实性认可。装修工人的改装行为没有在物业公司报备，也无证据证明改装的水阀没有问题是安全的，故不排除跑水的可能性。
经法庭调查，本院对原告提供的证据1、证据3、证据6、证据8、证据9的真实性、合法性及关联性因被告及第三人无异议，本院予以认定。对证据2因是被告物业公司负责人的个人主观判断，不能认定该证据与本案的关联性。对证据4因原被告及第三人均同意由法院委托中介机构进行鉴定，故本院对证据4的关联性不予认定。对证据5及证据7中的租赁合同的真实性、合法性及关联性不予认定，原告支付证人双倍定金10000元因不符合日常生活经验。
对被告新疆天恒基房地产开发有限公司提供的证据1的真实性认定，对关联性不予认定，该证据系物业公司负责人马卫平的主观判断，无其他证据予以佐证。对证据2的真实性及关联性予以认定，该证据证实被告房地产开发公司建的房屋达到销售要求，可以出售，但并不能证实房屋及设施存在瑕疵，造成他人财产损害，不应承担赔偿责任。
经审理查明：2014年9月23日原告购买了位于三坪农场场部被告新疆天恒基房地产开发有限公司开发的香悦名邸小区38号楼1单元302室的楼房一套。2015年4月20日左右装修完毕，原告购买并安装油烟机、茶几，定做电视柜。8月2日，因402室卫生间水管堵头漏水，造成原告新装修的房屋吊顶、屋面、墙面、门套、被水浸泡，屋顶、墙面起皮变色，门套裂缝，茶几、电视柜、油烟机损坏。10月13日原告因与二被告协商无果，诉至本院。2015年10月31日，被告乌鲁木齐美亚康程物业服务有限公司给原告下发通知一份，内容如下：38-1-302业主，你好！您物业费已到期，有时间请尽快到物业服务中心缴纳。感谢您对我们工作的支持，有好的建议或意见可以反映给我们，我们会竭诚为您服务!谢谢！备注：1、装修押金3000元＋887.6元（装修垃圾清运费）；2、物业费2663元（2014年11月24日-2015年11月23日，147.94平方米1.5元／平方米12个月），以上共计6550元。在庭审中，原告申请对其损失进行鉴定，本院委托新疆钧天价格评估有限公司对原告的损失进行鉴定，鉴定意见为9004元，原告为此支出鉴定费2000元。原告对该鉴定意见有异议，认为尚有多处损失未进行鉴定，新疆钧天价格评估有限公司对原告损失进行补充鉴定，补充鉴定意见为4440元。另查，原告至今未办理入住，也未缴纳物业费。再查，香悦名邸小区38-1-402室尚未出售。
本院认为，本案争议的焦点原告要求二被告及第三人共同赔偿其各项损失80050.06元有无事实和法律依据。本案是侵权案件，侵权民事责任是侵权民事主体侵犯他人民事权利所应承担的法律责任。二被告及第三人承担侵权民事责任应当具备四个要件：侵权行为的违法性、有损害事实、违法行为和损害事实之间有因果关系、行为人有过错。综合本案分析，原告要求被告新疆天恒基房地产开发有限公司承担民事赔偿责任是否符合上述要件。现原告家屋顶、墙面、门套裂缝，茶几、电视柜、油烟机损坏客观存在；因香悦名邸小区38号楼1单元402室尚未售出，该房屋所有权人及管理人均是被告新疆天恒基房地产开发有限公司，其开发的402室因水管堵头的质量问题及卫生间防水质量瑕疵，致使对原告财产造成损害，被告新疆天恒基房地产开发有限公司的行为具有违法性；行为的违法性直接导致原告财产损失发生，故新疆天恒基房地产开发有限公司的违法行为与原告财产损失的损害结果有直接因果关系；被告新疆天恒基房地产开发有限公司作为不动产的所有人、管理人，因未尽管理责任，导致相邻原告财产受到损失，新疆天恒基房地产开发有限公司主观有过错。被告新疆天恒基房地产开发有限公司的行为符合侵权民事责任的要件。原被告双方作为不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。不动产的权利人应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害，对已经造成的损害应当承担赔偿责任。故原告要求被告新疆天恒基房地产开发有限公司赔偿损失，本院予以支持；原告要求被告乌鲁木齐美亚康程物业服务有限公司共同承担赔偿责任。《物业管理条例》第二条规定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。原告未提供充分证据证实被告乌鲁木齐美亚康程物业服务有限公司对402室的设施设备及财产有法定或约定的管理义务或注意义务。故原告要求被告乌鲁木齐美亚康程物业服务有限公司承担共同赔偿责任无事实和法律依据，本院不予支持；对于第三人俞荣艳是否承担赔偿责任问题。本院认为，原告及二被告无充分证据证实402室水管漏水系第三人俞荣艳的工人开错阀门导致，俞荣艳在本案中无过错，故原告要求俞荣艳承担赔偿责任，本院不予支持。原告要求被告新疆天恒基房地产开发有限公司与被告乌鲁木齐美亚康程物业服务有限公司及第三人俞荣艳共同承担赔偿责任，综合本案，被告新疆天恒基房地产开发有限公司对原告损失有过错，应当承担赔偿责任，被告乌鲁木齐美亚康程物业服务有限公司及第三人俞荣艳不承担赔偿责任。对于原告要求赔偿其财产损失60693.06元，本院认为，原告财产损失经本院委托鉴定，鉴定意见为13440元，鉴定费为2000元。虽然被告对鉴定机构的补充鉴定有异议，但该补充鉴定系第一次鉴定中遗漏的项目，鉴定机构做补充鉴定并无不当，且补充鉴定与第一次鉴定并无重复项目。至于茶几损失800元，系鉴定人员查勘现场疏忽造成，原告的房屋系新装修的房屋，被浸水后至今保持原样，其茶几的损失客观存在，鉴定人员第二次认真查勘后，做出茶几的修复费用为800元并无不妥，故本院认定原告的财产损失为15440元；原告要求被告承担油烟机的修理费用，本院认为，油烟机的修复费用已经在鉴定意见中反映，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持；原告要求被告赔偿因房屋租赁合同无法履行给他人返还定金损失10000元及房屋租赁损失4800元。首先，被告对原告的该项损失不认可。其次，原告的房屋浸水发生在8月2日，原告和他人签订的房屋租赁合同履行期自2015年9月1日开始，在租赁期尚未开始，即便原告和他人已经签订租赁合同，根据通常做法，因非原告主观导致合同不能履行，原告可在发生浸水后，立即将他人的定金退还，以减少损失。再次，按照原告和他人的租赁合同，每月租金800元及定金支付5000元均不符合当时当地的情况。另，原告并未租住他人房屋产生4800元的直接损失，原告以房屋租赁可得利益损失4800元要求被告赔偿无法律依据，故本院对原告的该项损失不予认定；原告要求被告赔偿其无法入住造成的物业费1323元、暖气费3234元损失。本院认为，原告购买香悦名邸小区38-1-302室，并对该房屋进行装修的行为，即使原告未办理入住，也与被告乌鲁木齐美亚康程物业服务有限公司形成事实物业服务关系，和供热企业形成供用热力合同关系。对于其物业费及暖气费，原告均未提供证据证实其损失存在，原告以可能发生的损失要求被告赔偿，本院不予支持。综上，原告的损失本院认定15440元。为保护公民的合法权益不受侵犯，根据《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百一十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十二条、第十九条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告新疆天恒基房地产开发有限公司自本判决生效之日起三日内赔偿原告赵桂兰15440元；
二、驳回原告赵桂兰的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1802元，减半收取901元（原告已预交），由原告负担720元，被告新疆天恒基房地产开发有限公司负担181元（给付时间同上）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院。
审判员 李青
二〇一六年五月二十七日
书记员 艾敬