吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民一终字第302号
上诉人（原审被告）：侯寒冰，女，汉族，1960年8月17日生，吉林市超华大药房个体业主，住吉林市高新区。
委托代理人：庞巍，吉林鸣正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王秋梅，女，汉族，1973年3月1日生，吉林市丰满区第二实验小学教师，住吉林市丰满区。
委托代理人：李铭承（系原告丈夫）男，汉族，工程师，1972年7月17日生，吉林市。
委托代理人：刘吉伟，吉林玖新律师事务所律师。
上诉人侯寒冰因房屋租赁纠纷一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2013）吉高新民一初字第318号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人侯寒冰及其委托代理人庞巍，被上诉人王秋梅的委托代理人李铭承、刘吉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王秋梅在原审时诉称：2011年11月13日，原告同被告签订《房屋出租协议》1份，内容为：原告将其位于吉林高新区景山路水景苑小区A网点3号出租给被告经营使用。房屋租期为三年，每年租金为3万元。租金的缴纳方式：第一年上打房租一年，后两年在房屋到期日提前三个月一次性支付年租金，如承租方不按时付清租金，出租方有权收回房屋，承租方因违约所造成的损失由其自行负责。被告在协议签订后的两年内，均按协议约定的期限向原告缴纳了房屋租金。2013年9月13日，被告应按协议约定提前交纳2013年11月14日至2014年11月13日的房屋租金，但被告时至今日也未向原告缴纳房屋租金。鉴于被告违约在先，原告要求按协议约定事项终止与被告签订的协议并要求其立即迁出承租房屋。由于被告延期迁出承租房屋给原告造成的损失，应由被告按原协议约定的租金数额对原告进行赔偿。现请求法院判令：1.解除原被告双方签订的房屋租赁协议；2.依法责令被告立即迁出承租的房屋；3.被告给付原告延期迁出承租房屋的租金（自2013年11月13日开始计算至迁出承租房屋时止），诉讼费用由被告承担。
侯寒冰在原审时辩称：一、双方签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方应当按照约定履行协议。造成目前未按时交纳房租的原因，完全是由于原告未履行责任和义务造成的，被告不承担任何违约责任。请求法院驳回原告终止合同及要求被告立即迁出的无理主张。二、对于拖欠2013年11月14日至2014年11月13日房租一事，是由于被告所承租的房屋漏水，且给被告造成了严重的损失，在被告已提出和原告协商解决，原告不予理睬的情况下造成的。这个年度的租金，请求法庭根据对我造成损失的事实，依法予以核减或者由原告对我的损失进行适当补偿后一并解决。三、诉讼费应由原告承担。事实和理由：1.自2011年11月14日开始承租此房以后，至此争议之前，被告如约履行《协议》，均按时交纳租金。但自2013年以来，由于出现房屋漏水问题，给被告造成了很大经济损失。由于我开的是药店，按照药监局要求，柜台药品一经污染即不能出售，多次、多点漏水造成了部分药品污染损毁。为此，我曾多次联系原告解决，原告也和家人到现场目睹了漏水及造成损失的情况，也拍摄了现场照片，并答应我给予处理。时至今日，原告并没有做出任何解决问题的举动，也毫无解决问题的诚意。原告以上的所作所为，证明两个事实，首先，原告对由于漏水给被告造成的损失置之不理。其次，证明原告对房屋漏水的事实和造成损失的事实是认可的。2.2013年11月21日，原告诉某开发商一案在贵院开庭审理。开庭前，原告让我将漏雨损失情况写成书面材料交给他，并要求我作为诉讼第三人参加诉讼，此案因我身体不好没有到庭。原告的这次起诉，再一次证明了两点，一是承认房子漏水。二是承认漏水给我造成损失的事实。3.2013年11月14日，原告到我店里来，我问她是不是来取房租来了，她说不是。当时我以为，既然不是来取租金，那就等我的损失问题协商解决以后补交，当时店里有顾客在场。综上，请求法院依法驳回其诉讼请求。
原审判决认定：2011年11月13日，原被告签订房屋租赁协议书1份，其主要内容为：甲方：王秋梅。乙方：侯寒冰。租赁房屋坐落在水景苑A3网点，建筑面积为127.5平方米；租赁期从2011年11月14日起至2014年11月13日止，共计3年。租赁期满后乙方在同等条件下可优先续租；租金每年3万元，上打房租一年，后两年在房屋到期日提前3个月一次性支付年租金，乙方如果不按时付清租金，甲方可收回房屋，乙方违约所造成的经济损失责任由乙方自行负责。同时约定了装潢问题、设备、设施问题及合同履行期间不得擅自将门市房转租等内容。合同签订后，被告如约履行了交付房租的义务。2012年，被告履行了交付原告房租的义务。2013年2月，被告承租的房屋2楼顶部因防水未做好，造成雪融化后漏水，双方对此事未能协商一致。被告应在2013年8月13日前交纳第三年的房租，但至今未交纳。为此，原告告诉来院，要求解除原被告签订房屋租赁合同，被告立即迁出房屋，并支付延期迁出房屋的租金。
原审判决认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，双方签订的房屋租赁协议是双方当事人真实意思表示，合法有效。被告因租赁的房屋漏水，在双方未能达成一致意见的情形下，拒绝交纳第三年的房租，已构成违约，根据双方的约定，不按时付清房租，原告可收回房屋，即可解除双方签订的租赁协议。故原告要求解除双方签订的租赁协议的诉请本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求采取恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告立即从租赁房屋中迁出的诉请本院予以支持。原告要求被告从2013年11月14日开始至迁出时止给付延期迁出的房屋租金，每天租金为82.20元（30000元÷365天）。因被告至今仍占有该租赁物，故原告的诉请本院应予支持。被告抗辩原告于2013年11月曾到被告处，但并没有向其索要房屋租金，故不是被告补交房屋租金，而是因房屋漏水一事双方未能协商造成被告至今未交纳租金。因原告房屋顶部漏水与本案不是一个法律关系，如果因漏水给被告造成损失，被告可另行向侵权方主张权利，被告以此为由拒交2013年11月至2014年11月期间的房屋租金，本院不予采纳。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定作出判决。
原审判决主文：一、解除原告王秋梅与被告侯寒冰之间于2011年11月14日签订的房屋租赁协议；二、被告侯寒冰于判决生效之日起5日内从坐落于吉林高新技术产业开发区水景苑A3网点（建筑面积为127.5平方米）迁出；三、被告侯寒冰于判决生效之日起5日内赔偿原告王秋梅因占用承租房期间的损失（自2013年11月14日起至迁出承租房时止，每日按82.2元计算）。案件受理费550元，由被告侯寒冰承担。
原审判决后，上诉人侯寒冰不服，向本院提起上诉，请求1.撤销（2013）吉高新民一初字第318号民事判决；2.驳回被上诉人的一审告诉。3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由为：一、（2013）吉高新民一初字第318号民事判决书适用法律错误。该判决书错误地运用《中华人民共和国合同法》第227条的规定，违反了《合同法》的权利义务相一致原则。《中华人民共和国合同法》第216条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。《商品房屋租赁管理办法》第9条，“出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全，未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金”。《中华人民共和国合同法》第227条，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第66条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前，有权拒绝其履行要求”。上诉人与被上诉人2011年11月13日签订的房屋出租协议合法有效，上诉人作为承租人，其法定义务是向被上诉人缴纳租金，被上诉人作为出租人，其法定义务是保持租赁物的使用用途，结合本案，也就是要求被上诉人出租给上诉人的房屋应符合相应的使用要求，在原审中，法院也查明了租赁物数次漏水，上诉人多次找被上诉人处理，但被上诉人不但没有处理，而且对房屋漏水的事情也不管不问，上诉人也有充分的证据证实由于漏水给被上诉人造成财产损失，合同法规定了双方的权利义务，并且规定了双方当事人的各自抗辩权利，也就是说在被上诉人没有履行相应的法定义务之前，上诉人也有权拒绝承担相应的义务，原审法院以合同法270条判决解除双方之间的租赁合同，却没有认定上诉人是有正当理由拒绝给付租金的，因此，该解除合同的理由是不成立的，上诉人的上诉请求是应得到支持的。另外，原审法院以上诉人的损失应按侵权另行告诉，是没有法律依据的，合同具有相对性，上诉人是基于与被上诉人的租赁合同向被上诉人提出抗辩，上诉人无需向第三人主张权利。二、原审法院认定事实有误，与案件有关的事实依法没有进行认定，原审法院认定对于租赁物给上诉人造成的损失双方对此事未能协商一致是不真实的，真实情况是房屋多次漏水后，上诉人多次找被上诉人要求处理，被上诉人不得以承诺上诉人会给一个满意的答复，在上诉人等待之际，被上诉人突然将上诉人告上法庭，根本不存在未能协商一致的情况，而被上诉人对上诉人的损失也是明知和认可的，被上诉人以房主的名义起诉吉林市涵之房地产开发有限公司要求赔偿，其中的损失就包括给上诉人造成的损失，此事实法院没有查明和认定，而该事实对于本案的判决结果有着直接的关系。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人王秋梅辩称：一、原审判决适用法律正确。答辩人与上诉人于2011年11月13日签订《房屋出租协议》，答辩人将其所有的位于吉林市高新区水景苑小区A3网点出租给上诉人适用，租赁期为2011年11月14日至2014年11月13日，租金为每年3万元，上打房租一年，后两年房租分别在上一年租期届满前3个月一次缴纳，如上诉人不按时付清房屋租金，答辩人可收回出租的房屋。答辩人与上诉人签订协议后，上诉人在前两年均按协议约定的期限给付房屋租金。2013年8月14日，上诉人应向答辩人交付2013年11月14日至2014年11月13日的房屋租金。但时至今日上诉人也未按协议约定给付答辩人房屋租金，答辩人依协议约定有权解除房屋租赁合同并收回房屋。原审法院依据《合同法》及答辩人与上诉人签订协议，判决解除答辩人与上诉人签订的《房屋出租协议》，责令上诉人迁出承租房屋并赔偿占用承租房屋期间的损失符合法律规定。上诉人以承租房屋漏水为由拒绝给付租金无法律依据，理由如下：其一，答辩人在上诉人通知其承租房屋发生漏水后，及时联系承担房屋顶层防水责任的吉林市涵之房地产开发有限公司维修。经涵之公司调查，房屋漏水的主要原因是房屋顶层排水管内有冰块，导致房屋顶层积雪融化后无法及时排出，积水长时间聚集后渗漏到屋内。涵之公司清除排水管内冰块并清扫房屋顶层积雪后，上诉人承租的房屋已不再发生漏水，上诉人承租的房屋也未因漏水影响正常使用。因此，上诉人称答辩人未履行房屋维修义务于法无据。其二，答辩人不是房屋漏水的责任主体，不应对上诉人承担赔偿责任。因答辩人所购房屋顶层防水在涵之公司承担的保修期内（5年），故上诉人因房屋漏水所受到的损失应由涵之公司承担，上诉人要求答辩人赔偿房屋漏水所造成的损失于法无据。其三，答辩人与上诉人之间不存在互付债务的法律关系，答辩人无权以此对抗履行给付房屋租金的法定义务。根据法律规定，上诉人主张房屋漏水赔偿是侵权之债，其拒绝给付房屋租金是合同之债，两者间的法律关系不同，债的种类不同，且答辩人与上诉人之间也未就房屋漏水赔偿一事协商一致。由此可见，上诉人与答辩人之间不存在互付债务的法律关系，上诉人不能以此对抗履行给付答辩人房屋租金的法定义务。二、原审判决认定事实清楚。答辩人在得知上诉人承租的房屋发生漏水后，及时联系责任方涵之公司进行维修。对上诉人因房屋漏水所受的损失，答辩人明确告知其应向涵之公司提出赔偿请求，但时至今日上诉人也未向涵之公司主张权利。答辩人因房屋漏水维修纠纷对涵之公司提起诉讼后，为使上诉人所受的合理损失得到涵之公司赔偿，数次请求上诉人以第三人身份参加诉讼，但上诉人以种种理由拒绝。由于上诉人拒不参加诉讼，答辩人已撤回对涵之公司的起诉。因此，不是答辩人对上诉人因房屋漏水所受的损失置之不理，而是责任不应由答辩人承担。由此可见，原审判决认定上诉人违反协议约定拒绝给付房屋租金的事实清楚。综上，足以说明原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法予以维持并驳回上诉人之上诉请求。
经过二审庭审调查，根据现有证据，本院审理查明的事实与原审判决认定的事实无异。
本院认为：上诉人房屋出现漏水现象后，立即通知了被上诉人，被上诉人积极查找原因，与涵之房地产开发有限公司协商解决。同时被上诉人还以诉讼的形式帮助上诉人维护权利，向涵之房地产开发有限公司索要由于房屋漏水造成的损害赔偿，可见被上诉人对于房屋漏水并未不管不问。由于房屋顶层漏水不能由被上诉人独自完成维修，因此被上诉人的行为不能认定其未尽维修义务。该房屋漏水程度未达到影响房屋使用的程度。故上诉人认为被上诉人未尽维修义务和租赁物不符合使用要求之主张没有事实及法律依据，本院不予支持。如果因房屋漏水给上诉人造成损失，属另一法律关系，上诉人可另行主张权利。“乙方如果不按时付清租金，甲方可收回房屋”的合同解除条款是双方签订合同时的真实意思表示，本院予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人侯寒冰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵春梅
代理审判员 陈存国
代理审判员 陈 卓
二〇一四年五月六日
代理书记员 赵春燕