辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终780号
上诉人（原审原告）：任小菊。
委托代理人：潘明强。
被上诉人（原审被告）：康平县农村信用合作联社，住所地：康平县。
法定代表人：马景波。
委托代理人：张艳芬。
原审第三人：张洪伟。
原审第三人：辽宁天启拍卖有限公司，住所地：沈阳市沈河区。
法定代表人：刘涛，系该公司董事长。
委托代理人：齐海涛。
上诉人任小菊因与被上诉人康平县农村信用合作联社（以下简称“康平信用联社”）、辽宁天启拍卖有限公司（以下简称“天启拍卖公司”）、张洪伟拍卖合同纠纷一案，康平县人民法院于2014年9月14日作出（2013）康民初字第1532号民事判决。任小菊不服该判决提起上诉，本院于2014年12月15日以（2014）沈中民三终字第01236号民事裁定撤销原审判决。发回重审后，康平县人民法院于2015年12月3日作出（2015）康民初字第451号民事判决，任小菊不服该判决再次提起上诉。本院受理后，依法由审判员徐扬担任审判长，与审判员赵卫（主审）、关长春组成合议庭进行了审理。本案现已审理完毕。
任小菊原审诉称，2011年4月16日，原告在被告委托的天启拍卖公司通过公开拍卖竞价的方式竞买了被告所有的康平郝官屯信用社办公楼及非营业用房，原告任小菊、被告康平信用联社、天启拍卖公司三方签订了拍卖成交合同书及拍卖标的交接协议。原告已经按照协议的约定，交付了全部的价款，现合同约定的交付时间已过，被告康平信用联社没有将原告所购买的房屋及范围内土地全部交付给原告，原告多次找被告交涉此事，被告以此前该部分房屋及土地已卖给第三人张洪伟为由拒不交付。故原告提起诉讼，要求依法判令被告康平信用联社将未交付的房屋及土地交付给原告。
康平信用联社原审辩称，原告所述与事实不符，被告已经履行全部义务，且将标的物按交付时间全部交给原告。原告在交保证金之前，已经到各相关竞拍土地进行了实地考察，在原告竞买之前，被告康平信用联社已经将原告购买的院子西侧空地全部卖给了第三人张洪伟，且张洪伟与康平信用联社于2009年8月25日签订协议，双方已经交接，张洪伟早已占有使用该土地。故原告在购买土地之前，已经知道第三人张洪伟购买的事实，且原告的父母都是郝官屯镇的居民，对其事实及现状都是明知和认可的。在交接协议中第四条第1项也已经约定拍卖标的物以实物现状为准，协议中对于其他风险、瑕疵及购买情况都有明确的约定，如果按原告的说法，被告没有全部履行交付标的物，原告在收取该标的物同时就不能接收及使用，但原告已经接收并使用了，如果被告不全部履行，在协议上也不能写明面积约为多少平和按实际面积为准的情况。对交付的标的物，原告之前已经明知并认可，而且在接收交付的标的物之后已经进行了实际的建房，被告不存在不履行交付义务的情况。拍卖标的的交接协议第4条1款，第12条、13条、14条及第8条，原告对其承担的风险及瑕疵、瑕疵后果的责任均由原告自行承担，所以我们坚持的观点是驳回原告的诉讼请求。
张洪伟原审未出庭，但表示坚持原庭审答辩意见，第三人张洪伟原答辩意见是：我不同意给付原告土地，我于2009年8月25日购买了信用社500平方米土地，早已经交付使用，是通过正常合法的程序购买的，当时花了15，000元，至于后来这块地又卖给谁，我不知道。原告竞买时间是2011年，在我购买使用之后。
天启拍卖公司原审答述，在涉诉资产拍卖过程中，天启拍卖公司依据《中华人民共和国拍卖法》的规定以及拍卖行业惯例，对涉诉标的的现状和瑕疵在《拍卖公告》、《竞买须知》、《竞买意向协议书》、《拍卖成交确认书》以及《拍卖标的的交接协议》等拍卖文件中进行了介绍、提示和约定，并已主动声明对拍卖标的的现状及潜在瑕疵不承认任何瑕疵担保责任。表现在：1、在2011年4月8日《沈阳晚报》c18版刊登的“拍卖公告”中，已明确注明“拍卖人及委托人对拍卖标的不承担瑕疵担保责任。标的面积、四至、使用性质等均以实物现状为准。竞买人须自行实地勘察、确认。”2、在《竞买须知》中声明、提示如下：“拍卖展示期间，竞买人须实地勘察、确认房产类拍卖标的现状、各种瑕疵及隐含的风险，包括名称、坐落地址、建筑／土地面积、四至、结构、使用性质、前期税费、真实性归属、租／占用期限、权属证件、各种欠费、他项权利等相关事宜。“竞买人承诺在拍卖展示期间自行确认各项拍卖资料，同时到相关部门调档核实确认标的的真实现状；竞买人凡未查验拍卖标的实物及核实档案者，禁止参加竞买，否则，自行承担其竞买行为而发生的一切后果及责任。”“买受人履行交割手续后，应依据相关法律法规之规定自行办理房产标的产权转移、交易过户等事宜并承担相关费用，此后一切法律责任自负。”3、在《竞买意向协议书》中提示、约定如下：“第四条：乙方在展示期间应实地查看标的坐落地址、面积、四至、现状、使用性质、权属证件、各种欠费、能否更名过户、真实性归属、租／占用情况及可能存在的瑕疵等，而不应依赖甲方拍卖明细表以及其他宣传品之表述做出竞买决定。凡未查验标的的实物者，不允许参加竞买，否则由此造成的一切责任自负，甲方和委托方对此不做担保，同时不承担因此而产生的任何责任。”“第五条第8款：乙方声明已详细审核、全面、准确理解、知悉拍卖文件并对拍卖标的（包括瑕疵和风险）进行了实地核实确认的前提下参与竞买。承诺拍卖成交后不以拍卖标的的任何瑕疵为由要求解除拍卖成交合同或主张相应的赔偿责任；自行承担因其竞买行为而发生的一切法律责任和后果，完全理解并同意放弃提出异议或误解的权利。”“第十条：乙方（竞买人）声明承诺：第2款“乙方已全面阅读并仔细了解拍卖标的、资料，并对拍卖标的的实物核实确认，一经办理竞买登记手续即表明已全面、准确理解本次拍卖文件内容和标的实际现状（包括瑕疵、风险）。完全理解并同意放弃提出异议或误解的权利，承担因竞买行为而发生的一切风险及责任。”4、在《拍卖成交合同书》中提示、约定如下：“第二条：乙方在详细审核、全面、准确理解拍卖文件并对拍卖标的（包括瑕疵、风险）进行了实地核实确认的前提下参与标的的竞买，自愿承担因竞买行为而发生的一切法律责任和后果，完全理解并同意放弃提出异议或误解的权利。”“第三条：乙方已在甲方拍卖公告规定的预展期间内对拍卖标的实物现状、坐落地址、建筑／土地面积、结构、前期税费、真实性归属、使用性质、权属证件有无瑕疵等方面进行了全面实地勘察核实，在拍卖会当场对拍卖标的的确认认可，同意接受标的现状及可能存在的瑕疵、风险，今后不再提出任何异议，同意承担一切法律及经济责任和后果。”综上可见，天启拍卖公司在拍卖前所作的介绍、提示和约定等一系列特别声明符合了《拍卖法》第61条所规定的瑕疵担保免责声明。同时原告作为具有完全民事行为能力人，其在知悉拍卖标的现状与瑕疵（含可能存在的潜在瑕疵）的情况下仍参加竞买并做出竞买行为，可见其竞买行为是真实意思表示，按照拍卖竞买风险承担原则，原告理应承担因其竞买行为而发生的相应后果、经济损失和相关责任。任何事物都有两面性，原告看到了竞买涉诉资产的预期利益，也就应该承担因其竞买行为而发生和潜在的相应后果、损失和责任。
原审法院经审理查明：2011年4月16日原告任小菊在天启拍卖公司通过公开竞价的方式以690，000元竞买了被告康平信用联社所有的郝官屯信用社办公楼及非营业用房。成交后原告任小菊、被告康平信用联社与天启拍卖公司签订了《拍卖成交合同书》及《拍卖标的交接协议》，《拍卖成交合同书》中第二条约定：“乙方在详细审核、全面、准确理解拍卖文件并对拍卖标的（包括瑕疵、风险）进行了实地核实确认的前提下参与标的的竞买，自愿承担因竞买行为而发生的一切法律责任和后果，完全理解并同意放弃提出异议或误解的权利。”第三条约定：“乙方已在甲方拍卖公告规定的预展期间内对拍卖标的实物现状、坐落地址、建筑／土地面积、结构、前期税费、真实性归属、使用性质、权属证件有无瑕疵等方面进行了全面实地勘察核实，在拍卖会当场对拍卖标的确定认可，同意接受标的现状及可能存在的瑕疵、风险，今后不再提出任何异议，同意承担一切法律及经济责任和后果。”被告康平信用联社已按约定将拍卖标的交付给原告任小菊，原告已接收并使用。《拍卖标的交接协议》第四条约定丙方（康平信用联社）在接到甲方（天启拍卖公司）的移交通知后，将拍卖标的实物及拍卖标的的权属证明材料交付乙方（任小菊）。交付内容如下：1、拍卖标的实物（康平县郝官信用社办公楼及非营业用房）一处建筑面积534.2平方米，土地使用权面积约2567平方米（以标的实物现状为准）。2、《国有土地使用证》一份，证号为康平国用（2000）字第092号。第九条约定，拍卖标的拍卖成功后，需到2011年9月30日方可办理标的的交接手续，在此期间房产由委托方无偿使用，不向乙方支付任何费用。第十二条约定，甲方及丙方对标的权属证件等档案资料的真实性不承担担保责任，乙方参与竞买即表明其已核查并确认标的实物及相关权属证件，自行承担因其竞买行为而发生的一切后果及责任。第十四条约定，乙方在详细审核、全面、准确理解拍卖文件并对拍卖标的（包括瑕疵）进行了实地核实确认的前提下参加拍卖会并成功竞买上述标的，承诺并声明认可拍卖标的的实物及拍卖程序，自行承担因其竞买行为而发生的一切法律责任和后果，完全理解并同意放弃提出异议或误解的权利。2011年12月20日原告对此次不动产买卖向康平县地方税务局完成纳税。2012年原告在拍卖来的土地上建门房五间，面积约500多平方米。
另经审理查明，郝官屯镇信用社出售给任小菊的土地是郝官屯信用社1998年从康平县工商局购得，该土地是康平县工商局在郝官屯镇的农贸市场。在郝官信用社购买的工商局土地的使用证上，包括刘德武、张洪伟两处宅基地，当时工商局向信用社进行了说明，并对两个宅基地的面积给予了划定，信用社也承认了此现状。信用社在变更土地使用证时，完全按照工商局的土地使用证面积变更过来，并没有对刘德武和张洪伟的宅基地面积给予扣除。2002年夏，郝官屯信用社觉得信用社的院落过于狭小，在征得县联社同意后，把位于张洪伟东侧，刘德武的房产和宅基地，信用社花3.5万元购下并进行了拆除，扩大了郝官屯信用社的大门及前院的院落。同时在张洪伟东侧由南至北砌一道砖墙，砖墙之间留一月亮门，为的是方便职工去墙西侧的厕所。2009年，为了信用社安全的需要，郝官屯信用社经请示县联社后，把位于张洪伟房屋后面的属于信用社所有的土地使用权以1.5万元的价格卖给了张洪伟。信用社用此款在信用社办公楼和张洪伟与信用社两家之间的院墙间建一厕所，同时，将墙中间的月亮门砌死。但土地使用证并没有变更。也就是说，现在郝官屯信用社出售给任小菊的土地证面积包括：1、原告任小菊实得的土地面积1764平方米（包括郝官屯信用社从刘德武购得的宅基地面积约250多平方米）。2、郝官屯信用社卖给张宏伟的土地面积（约500多平方米）。3、张宏伟原有的宅基地面积（约250多平方米）。经现场查看，现原告与第三人张洪伟两家之间用砖墙相隔，墙中间原有一门，现也用砖砌死。任小菊承认接收时就是这种状态。原告所指的应在拍卖面积里，但信用联社已卖给第三人张洪伟的部分是指在现有两家相隔砖墙西侧（张洪伟一侧）部分，现张洪伟已在购买的土地西侧建一栋200多平方米的牛棚（任小菊接收信用社时，此处有一厕所，离墙10米左右）。现在两家相隔砖墙东侧（任小菊一侧）与楼之间有一厕所。上述事实，有原、被告的陈述，《拍卖成交合同书》、《拍卖物的交接协议》、郝官信用社土地使用证、郝官信用社与第三人张洪伟签订的买卖合同、《拍卖成交确认书》及收款收据复印件、销售不动产统一发票复印件、宗地图、对詹文军的询问笔录等证据。
原审法院认为，根据拍卖法规定，拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。本案中，拍卖人即第三人天启拍卖公司、委托人即被告康平信用联社在拍卖公告、拍卖成交合同书、拍卖成交确认书、拍卖标的交接协议中多次提示、约定竞买人，竞买人须自行实地勘察、确认标的，以标的实物现状为准，对标的所具有的瑕疵及证件权属真伪不负担保责任。本案原告讲竞买前到本案拍卖标的实地查看过，也到土地部门核实过土地使用证。原告要求被告交付的土地与原告实际接收的土地之间用砖墙相隔，墙中间原有一门，也用砖砌死。在原告要求被告交付的土地上和原告实际接收的土地上分别有一厕所，两厕所之间相隔10米左右，通常一个单位院内不应建两个厕所，原告应预见到分离出去的土地有卖给他人的可能。原告作为具有完全民事行为能力人，其在知悉拍卖标的现状含可能存在的潜在瑕疵的情况下仍参加竞买并做出竞买行为，可见其竞买行为是真实意思表示，按照拍卖竞买风险承担原则，原告理应承担因其竞买行为而发生的相关责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、《中华人民共和国拍卖法》第六十一条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告任小菊的诉讼请求；案件受理费100元，由原告任小菊负担。
一审宣判后，任小菊不服一审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与天启拍卖公司签订的拍卖成交合同书，明确约定拍卖标的是康平县郝官信用社，建筑面积434.2平方米，土地面积2567平方米，并依据面积确定成交价格69万元。成交后，被上诉人向上诉人交付了土地使用权面积2567平方米的国有土地使用权证一份，根据上诉情况，上诉人有充分理由相信自己所购买的土地面积为2567平方米，上诉人根本不知道刘成生私下卖出500平方米一事。拍卖成交合同书、拍卖标的交接协议都是在2011年4月16日签订的，而实际交接是在2011年10月1日，这时上诉人才知道被占用500平方米一事。二、刘成生与张宏伟签订的关于买卖信用社楼房西边的空地合同，是违法的、无效的。原郝官信用社的2567平方米土地是通过划拨取得的国有土地，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》，刘成生个人私下卖出500平方米国有土地的行为是法律所明确禁止的、无效。郝官信用社是康平信用联社的分支机构，刘长生不是独立法人，不具备法人资格。一审对这一事并未予认定。三、原审法院称有两个厕所和一道墙，我能预见到。此认定缺乏事实依据，厕所查看时我能看到一个西侧大厕所，北侧的小厕所被原车棚子和一道墙挡着我没看到。拍卖前后，有争议的这块地并没有被占用的痕迹，信用社大厕所依然还在，被上诉人并没有口头或书面告知我这块地被卖了，被告也承认没告诉我。原审应以拍卖合同、拍卖标的交接协议、国有土地使用权证为准。
被上诉人康平信用联社辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人强调平方米成交价款与真正事实不符，当时有竞买协议意向，且第三人天启拍卖公司已经向上诉人公示，明确阐述当时竞买人应当实地考察，并对标的物的瑕疵、隐形瑕疵承担责任。土地面积2567平方米确定的成交价，以拍卖标的物的现状为准的，上诉人对此事实明知认可。上诉人在诉状强调不知将500平方米的土地卖给张洪伟的事实，与事实不符。张洪伟买卖协议于2009年8月25日签订，且签订协议后以及占有使用，因此与上诉人称在2011年10月1日才知道与事实也不符合。被上诉人卖张洪伟是否合法有效与本案无关，应当另案处理。
天启拍卖公司答述称：一、拍卖活动符合法律规定。1、在2011年4月8日《沈阳晚报》c18版刊登的“拍卖公告”中，已明确注明“拍卖人及委托人对拍卖标的不承担瑕疵担保责任。标的面积、四至、使用性质等均以实物现状为准。竞买人须自行实地勘察、确认。”2、在《竞买须知》中声明、提示如下：“拍卖展示期间，竞买人须实地勘察、确认房产类拍卖标的现状、各种瑕疵及隐含的风险，包括名称、坐落地址、建筑／土地面积、四至、结构、使用性质、前期税费、真实性归属、租／占用期限、权属证件、各种欠费、他项权利等相关事宜。“竞买人承诺在拍卖展示期间自行确认各项拍卖资料，同时到相关部门调档核实确认标的的真实现状；竞买人凡未查验拍卖标的实物及核实档案者，禁止参加竞买，否则，自行承担其竞买行为而发生的一切后果及责任。”“买受人履行交割手续后，应依据相关法律法规之规定自行办理房产标的产权转移、交易过户等事宜并承担相关费用，此后一切法律责任自负。”3、在《竞买意向协议书》中提示、约定如下：“第四条：乙方在展示期间应实地查看标的坐落地址、面积、四至、现状、使用性质、权属证件、各种欠费、能否更名过户、真实性归属、租／占用情况及可能存在的瑕疵等，而不应依赖甲方拍卖明细表以及其他宣传品之表述做出竞买决定。凡未查验标的的实物者，不允许参加竞买，否则由此造成的一切责任自负，甲方和委托方对此不做担保，同时不承担因此而产生的任何责任。”“第五条第8款：乙方声明已详细审核、全面、准确理解、知悉拍卖文件并对拍卖标的（包括瑕疵和风险）进行了实地核实确认的前提下参与竞买。承诺拍卖成交后不以拍卖标的的任何瑕疵为由要求解除拍卖成交合同或主张相应的赔偿责任；自行承担因其竞买行为而发生的一切法律责任和后果，完全理解并同意放弃提出异议或误解的权利。”“第十条：乙方（竞买人）声明承诺：第2款“乙方已全面阅读并仔细了解拍卖标的、资料，并对拍卖标的的实物核实确认，一经办理竞买登记手续即表明已全面、准确理解本次拍卖文件内容和标的实际现状（包括瑕疵、风险）。完全理解并同意放弃提出异议或误解的权利，承担因竞买行为而发生的一切风险及责任。”4、在《拍卖成交合同书》中提示、约定如下：“第二条：乙方在详细审核、全面、准确理解拍卖文件并对拍卖标的（包括瑕疵、风险）进行了实地核实确认的前提下参与标的的竞买，自愿承担因竞买行为而发生的一切法律责任和后果，完全理解并同意放弃提出异议或误解的权利。”“第三条：乙方已在甲方拍卖公告规定的预展期间内对拍卖标的实物现状、坐落地址、建筑／土地面积、结构、前期税费、真实性归属、使用性质、权属证件有无瑕疵等方面进行了全面实地勘察核实，在拍卖会当场对拍卖标的的确认认可，同意接受标的现状及可能存在的瑕疵、风险，今后不再提出任何异议，同意承担一切法律及经济责任和后果。”综上可见，天启拍卖公司在拍卖前所作的介绍、提示和约定等一系列特别声明符合了《拍卖法》第61条所规定的瑕疵担保免责声明。同时原告作为具有完全民事行为能力人，其在知悉拍卖标的现状与瑕疵（含可能存在的潜在瑕疵）的情况下仍参加竞买并做出竞买行为，可见其竞买行为是真实意思表示，按照拍卖竞买风险承担原则，原告理应承担因其竞买行为而发生的相应后果、经济损失和相关责任。二、《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第三款规定“因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算”本案中拍卖行为发生日为2011年4月16日，涉案资产移交日期为2011年9月30日，上诉人理应自涉案资产移交之日起就应知道其竞买的涉案资产实际面积小于权属证件记载的面积，其利益已遭受了损失，但直至2013年6月25日才提出“请求法院判令被告全部履行双方签订的房产买卖合同书。将尚未交付的房屋及土地交付给原告”的诉讼请求，已经超过诉讼时效，其请求与相关法律、法规的规定相违背。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
张洪伟二审未答辩。
本院经二审审理，与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案是当事人之间的拍卖合同纠纷。本案的争议焦点是任小菊实际拍得的土地面积及涉案合同是否已履行完毕。《中华人民共和国拍卖法》第六十二条第二款规定：“拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。”天启拍卖公司与任小菊签订的《拍卖成交合同书》中约定如下：“第二条：乙方在详细审核、全面、准确理解拍卖文件并对拍卖标的（包括瑕疵、风险）进行了实地核实确认的前提下参与标的的竞买，自愿承担因竞买行为而发生的一切法律责任和后果，完全理解并同意放弃提出异议或误解的权利。”任小菊与天启拍卖公司签订的《竞买意向协议书》中第十约定：“乙方（竞买人）声明承诺：第2款“乙方已全面阅读并仔细了解拍卖标的、资料，并对拍卖标的的实物核实确认，一经办理竞买登记手续即表明已全面、准确理解本次拍卖文件内容和标的实际现状（包括瑕疵、风险）。完全理解并同意放弃提出异议或误解的权利，承担因竞买行为而发生的一切风险及责任。”《拍卖成交合同书》第三条：“乙方已在甲方拍卖公告规定的预展期间内对拍卖标的实物现状、坐落地址、建筑／土地面积、结构、前期税费、真实性归属、使用性质、权属证件有无瑕疵等方面进行了全面实地勘察核实，在拍卖会当场对拍卖标的的确认认可，同意接受标的现状及可能存在的瑕疵、风险，今后不再提出任何异议，同意承担一切法律及经济责任和后果。”以上合同均是当事人之间的真实意思表示，任小菊对标的物权利存在瑕疵状况的可能性已知悉，并同意免除天启拍卖公司权利瑕疵担保责任。
关于上诉人提出被上诉人全部履行双方签订的房屋买卖合同，交付未交付的房屋及土地的请求。本院认为，案涉土地及房屋的现状已经形成，且天启拍卖公司对标的物风险已告知，无法全部交付涉案土地及房屋的过错责任不应由被上诉人康平合作联社承担，故对上诉人的上诉人请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人任小菊承担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 扬
审判员 赵 卫
审判员 关长春
二〇一六年四月十八日
书记员 刘伟娜
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。