文书内容广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南法民三初字第457号原告刘守进。委托代理人谭小虹，广东维强律师事务所律师。委托代理人孙娜，广东维强律师事务所实习律师。被告深圳市恒基炜烨投资管理有限公司，住所地深圳市福田区梅华路梅林多丽工业区1栋1楼1109，组织机构代码：06929370-2。法定代表人刘少华，董事长。委托代理人董文革，北京市京都（深圳）律师事务所律师委托代理人邓敏鹤，北京市京都（深圳）律师事务所律师。原告刘守进诉被告深圳市恒基炜烨投资管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谭小虹、孙娜，被告的委托代理人董文革到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年10月23日，原告与被告签订《深圳市某市场档位租赁合同》，约定：被告（出租方）将位于某市场第二层的2067、2024号档位出租给原告，租赁期为3年。合同签订时，原告向被告缴纳了履约保证金人民币16667元（以下币种均为人民币）、水电空调使用履约保证金4000元、一次性档位租金6万元、诚信保证金1600元、2013年12月租金7771元。2014年7月，被告以原告等迟延支付租金为由，向深圳市南山区人民法院起诉，一审法院作出判决后，当事人上诉，深圳市中级人民法院作出二审判决，判决确认：恒基炜烨于签订合同时收取了各案原告履约保证金、水电空调使用履约保证金、一次性档位租金及诚信保证金等4项费用，由于房屋租赁合同均在签订后不足半年内归于无效，合同目的基本未能实现，恒基炜烨对此存在主要过错，其收取的一次性档位租金应当予以退还。此外，合同非因恒基炜烨单方解除而终止，恒基炜烨没收履约保证金、水电空调使用履约保证金及诚信保证金的条件不成就，上述4项费用应从刘守进等应缴纳的费用（租金、房屋占有使用费、管理费、租金滞纳金）中予以扣减。经核算，刘守进等无需向恒基炜烨支付租金、房屋占有使用费、管理费、租金滞纳金等费用。对于恒基炜烨公司多收取的费用，刘守进等有权要求恒基炜烨予以返还。另，原告向被告支付了2021、2031、2065号档位定金2万元，被告未向原告交付上述铺面，被告应向原告双倍返还定金4万元。故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告返还4万元；2、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，被告不记得457号案有收过2万元定金，2万元定金是在6月份收取，仍有1万元未收取，后来，被告改为一次档位租金，则3万元是在11月份收取的，上述2万元定金可能转为2个档位（2067、2064即454号案的铺位）的一次性档位租金，不是本案原告主张的三个铺位的租金。被告从未出租涉案三个铺位给原告。经审理查明，2013年6月5日，被告向原告出具《收据》，载明收到原告租赁2021、2031、2065号档位定金2万元，尚欠定金1万元。同日，原告出具《承诺书》：原告申请租赁二楼交易区2021、2031、2065号档位，申请经营项目为滋补、绿色食品、土特产，如取得档位经营权资格，承诺服从公司统一管理，如违反承诺，视为租赁合同自动解除，自动放弃该档位经营权，不退回租赁诚信金2万元，并愿意承担相应违约责任。2013年11月8日，被告向原告出具《收据》，载明分别收到原告租赁2024、2067一次性租金3万元。对此，被告认为，被告收取的2021、2031、2065号档位定金2万元应当已经充抵2024、2067档位的一次性租金，因为后两个档位的一次性租金支付时间在后，不充抵有悖常理。2013年11月期间，原告与被告签订《深圳市某市场档位租赁合同》，约定：被告将位于深圳市南山区某市场内第二层的2024、2067档位租给原告，租期为三年，租金分别为4360元、3820元，第二年每月租金在第一年基础上递增8%，以后逐年以此标准递增；租赁期内，每月管理费为每平方米10元，第二年每月管理费在第一年每月管理费的基础上递增8%，以后逐年以此标准递增；本合同签订的同时，原告应向被告分别交纳第三年两个月租金标准的金额作为租赁履约保证金，并应交纳水、电、空调使用履约保证金2000元，安全、经营诚信保证金800元，一次性档位租金3万元，双方确认：一次性档位租金为一次性费用，无论发生何种情况（包括但不限于合同到期、解除或终止），均无须退还，该费用也不可用于抵偿任何各原告应交纳给被告的租金、管理费或费用等；履约保证金及诚信保证金不计息，履行合同过程中，如各原告违约、侵权等导致被告损失，或各原告拖欠应缴纳的任何款项超过15天的，被告可将履约保证金用于抵偿损失或冲抵各原告应付款项，履约保证金不足以抵偿或冲抵的，不足部分各原告应继续赔偿或支付；各原告应在每月25日前向被告交纳下月租金、管理费、上月水电费（结算日为每月20日）和其他各项费用，逾期未交纳时，每逾期一日被告有权按所欠金额的5‰加收滞纳金，租金和其他各项费用中有任何一项超过5天未缴时，被告有权单方面解除合同，收回租赁档位，相关履约保证金及经营诚信保证金不予退还，任何一项超过20天未缴时，合同自动解除，被告有权收回租赁档位，相关履约保证金及经营诚信保证金不予退还，上述任何一项费用逾期支付，被告有权停止水电供应，由此造成的损失由各原告承担；及其他条款。2014年，恒基炜烨（本案被告）向本院起诉刘守进等（本案原告）房屋租赁合同纠纷[案号为（2014）深南法民三初字第1219号]，请求判令：1、解除恒基炜烨与刘守进等分别签订的《档位租赁合同》；2、刘守进等向恒基炜烨支付拖欠的租金、管理费、租金滞纳金。本院于2014年11月18日开庭审理该系列案，并于2014年12月19日作出了（2014）深南法民三初字第1219-1220、1222-1224、1226-1231号民事判决，该判决查明以下事实:1、涉诉某位于深圳市南山区某号地块。2012年2月10日，深圳市南山区住房和建设局向深圳万利加地产有限公司颁发临时建设工程规划许可证，批准该公司在上述地块建设某，层数为三层，使用期限至2014年2月10日。原告提交了深圳市众丰达企业管理有限公司出具的《场地使用证明》及两份房屋租赁凭证，用以证明深圳市众丰达企业管理有限公司向深圳万利加地产有限公司承租了某三层楼，并转租给深圳市宏梓兴投资管理有限公司（以下简称“宏梓兴公司”），租赁期限自2013年8月1日至2015年7月31日。原告另提交了建设工程消防设计备案表、个人备案信息等，用以证明宏梓兴公司对某进行的室内装修工程于2013年9月、10月经消防设计备案并经竣工验收。2013年8月24日，宏梓兴公司（出租方）与原告（承租方）签订《房地产租赁补充合同》，约定：宏梓兴公司将某二楼出租给原告使用，租赁期限为2013年8月1日至2018年7月30日，租赁期内，宏梓兴公司同意原告将租赁房地产分租给任何第三方作为商业经营。截至十一案庭审辩论终结前，原告未提交证据证明涉诉某经主管部门批准延长使用期限。2、该判决查明了刘守进就2067、2024档位向恒基炜烨向支付了履约保证金16667元，水、电、空调使用履约保证金各2000元，安全、经营诚信保证金各800元，一次性档位租金各3万元，2013年12月租金7771元，以及2021、2031、2065号档位定金2万元。3、2014年8月8日，宏梓兴公司向原告及各租户发出通知，表示原告拖欠租金及水电费达半年，严重违约，原告及各租户已经失去租赁某市场的条件，请原告及各租户于2014年8月12日前退出某市场，交还所租场地及铺面。2014年8月20日，宏梓兴公司再次向原告及各租户发出通知，告知其将于2014年8月21日停电、停水。2014年8月22日，原告向各商户发出通知，决定即日起市场二楼干货城暂停营业。原告当庭表示其与宏梓兴公司之间的租赁合同尚未解除，各被告确认截至本案庭审之日，因停水停电，其均未营业，但未撤场。该判决认为：涉诉某系经主管部门批准建设的临时建筑，使用期限至2014年2月10日，截至本十一案庭审辩论终结前，原告未提交证据证明主管部门批准延长使用期限，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。合同部分无效的，不影响其他部分的效力，故原告与各被告分别签订的《深圳市某市场档位租赁合同》2014年2月10日之前的部分有效，2014年2月11日之后的部分依法归于无效，故原告请求解除其分别与各被告签订的上述合同，本院不予支持。根据上述司法解释第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故各被告占有、使用涉诉档位期间应按约定标准向原告支付租金、房屋占有使用费、管理费。故该判决判令，各被告应向原告支付拖欠2014年2月10日之前的租金及2014年2月11日至2014年7月的房屋占有使用费（各案具体期间详见附表五）管理费、租金滞纳金（各案金额详见附表五）。该判决对于各被告主张以租赁保证金抵扣欠付费用不予支持。关于原告诉请的租金滞纳金，合同有效的部分予以支持，合同无效的部分，原告诉请房屋占有使用费的滞纳金，没有依据，不予支持。其后，因被告刘守进等上诉，深圳市中级人民法院于2015年3月20日作出（2015）深中法房终字第403-412号民事判决，该判决对一审查明的事实予以确认，并认为：恒基炜烨公司收取的一次性档位租金应当予以退还。此外，合同非因恒基炜烨公司单方解除而终止，该公司没收履约保证金、水、电、空调使用履约保证金及诚信保证金的条件不成就。因此，该院认定上述4项费用应从刘守进等十上诉人应交纳的费用中予以扣减。经核算，扣减后刘守进等十上诉人无需向恒基炜烨公司支付租金、房屋占有使用费、管理费、租金滞纳金等费用，对于恒基炜烨公司多收取的部分，刘守进等十上诉人在本案中未提起反诉，可另循法律途径解决，该判决确认了各案被告应付的租金、房屋占有使用费、管理费、滞纳金的金额（详见附表），撤销了（2014）深南法民三初字第1219-1220、1222-1224、1226-1231号民事判决，并驳回恒基炜烨的全部诉讼请求，该判决已生效。庭审中，被告确认，涉案市场相关的使用期限未延期，在上述二审案件生效后，被告未向原告退还相关费用。以上事实，有民事判决书、《深圳市某市场档位租赁合同》等证据以及庭审笔录在卷为证，足以认定。本院认为，生效的（2015）深中法房终字第403-412号民事判决已确认原告除了向被告支付了2067、2024档位的履约保证金16667元，水、电、空调使用履约保证金各2000元，安全、经营诚信保证金各800元，一次性档位租金各3万元，2013年12月租金7771元外，还向被告支付了2021、2031、2065号档位定金2万元。故，本院亦确认原告向被告支付了2021、2031、2065号档位定金2万元。至于该笔款项的性质，本院认为，该收据上虽注明该笔款项为定金，但并未约定其定金性质，而原告于同日出具的承诺书上也明确“不退回租赁诚信金2万元”，故本院认为，原、被告双方的真实意思应为该笔款项是租赁诚信金。因被告未向原告出租2021、2031、2065号档位，故被告应向原告返还上述款项2万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市恒基炜烨投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘守进返还2万元；二、驳回原告刘守进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由原告负担200元，被告负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  廖艳二〇一五年十月十九日书记员  沈蕊