江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初9364号原告：印永龙，男，汉族，1964年9月10日生。委托诉讼代理人：王琴，女，汉族，1964年9月27日生，系原告妻子。委托诉讼代理人：王宝相，江苏维世德律师事务所律师。被告：南京舌尚世纪缘餐饮有限公司，住所地在南京市鼓楼区山西路8号金山大厦A楼6层。法定代表人：刘母兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙金清，江苏共盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷雨，该公司员工。原告印永龙与被告南京舌尚世纪缘餐饮有限公司（以下简称南京舌尚餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告印永龙向本院提出诉讼请求为：1、被告返还三张水、电缴费卡，并支付水电费及滞纳金共计567元人民币（2015年10月11日至2015年12月10日）；2、被告支付延期交房损失，共计60000元人民币（自2015年12月至2016年10月）；3、被告赔偿原告财产损失共计60800元人民币。事实和理由：原告与被告在2012年11月14日签订《房屋租赁合同》，原告将位于南京市××××室房屋（建筑面积183.92平方，复式）出租给被告。合同约定：精装修；租赁期间是2012年11月15日至2015年11月30日，月租金为4800元；被告承担租赁期内电话费、水费、电费、煤气费、物业管理费等；使用不当造成房屋或内部设施损坏，应及时维修并承担所发生费用。2015年11月30日，被告向原告承诺：被告在2015年12月2日下午抄水电度数及更换门锁；房屋恢复原状，如有违约，实际按照超过1天支付300元/天。原告精装修房屋被被告严重破坏：地板损坏，厨房和卫生间内设施被拆，门、柜、灯具损坏，墙上乱画，无法使用。而且至今未返还房屋及水电卡，欠缴水电费569元。原告多次和被告交涉，被告均以各种理由拖延、不予解决。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告南京舌尚餐饮公司辩称，原告与被告的房租租赁合同已经履行完毕，被告支付了租金及合同押金2000元；被告同意返还三张水电卡和钥匙；同意承担水电费，可以在2000元押金中扣除，但是不同意承担滞纳金（违约金），因为滞纳金是由于原告延迟缴纳造成的。关于财产损失，原告没有证据证明损失达到60800元。双方在签订合同时明确租房作集体宿舍使用，因此损耗比较严重。被告同意对房屋进行清洁和维修，但是由于原告要求较高且负责该事项的员工离职，因此修复房屋的事情就耽搁了。关于支付延期交房损失60000元，没有事实依据，被告于2015年12月2日向原告交付房屋，但是原告认为房屋损坏过于严重，不肯接收；之后房屋已清空，完全在原告控制下；即使被告构成违约，根据合同法第119条规定，原告也应当采取止损措施，但原告未止损，并且要求被告承担损失和扩大损失，没有依据，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：座落于南京市××××室的房屋（以下简称案涉房屋）建筑面积为183.92平方，系原告印永龙所有。2012年11月14日，原告印永龙与被告南京舌尚餐饮公司签订《房屋租赁合同》，约定：原告将案涉房屋出租给被告；房屋为精装修；租赁期限自2012年11月15日至2015年11月30日；租金为4800元/月，按年支付，（第一次）支付时间为2012年11月14日；被告在缴纳首期租金是支付押金2000元，待租赁期届满，双方结清费用并验房后，被告将房屋钥匙交与原告，同时，原告将此押金全部退还被告；被告承担租赁期内电话费、水费、电费，燃气费、物业管理费等实际使用的费用；因被告使用不当或不合理使用致使该房屋或内部设施出现损坏或发生故障，被告应及时联络进行维修并负担所发生的费用；合同期内被告逾期交纳水费、电费、燃气费、电话费及物业管理费等相关费用累计达半个月租金时，原告有权用保证金支付上述费用，被告应承担造成的一切后果，同时原告有权终止合同；合同期内若造成该房屋相关附属设施（含家具、家电）的损坏，将由被告负责维修或赔偿；合同期限届满，若被告未能及时将设施完好的房屋及时交给原告，被告应按原日租金的两倍按实际天数向原告支付违约金，同时押金原告不予以退还被告，并有权收回该房屋；等等。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告按约支付了租金及押金2000元。被告取得案涉房屋后用作员工宿舍。2013年3月21日，为便于被告缴费，原告向被告交付了两张电费缴费卡及一张水费缴费卡。原告述称，2015年11月，其进入案涉房屋察看，发现房屋损坏严重，决定不续签合同，要求被告在合同到期后修复并返还房屋。2015年11月30日，被告向原告出具《协议》：“1.原合同所规定的合同责任、安全等不变，依旧由本公司承担；2.2015年12月2日下午4点前，抄水、电度数及更换门锁；3.搬出之前，房屋恢复原样，打扫好卫生；4.水电费由本公司承担至12月2日为止的实际费用；5.如有违约，本公司承担相应责任，并按实际损失进行赔偿，实际按照超过一天支付300元/天。以上条款均经过双方同意，我方在签订协议后尽快搬离。”该协议由被告员工董发明签字，并加盖“南京舌尚世纪缘餐饮有限公司办公室”印章。该《协议》出具后，被告南京舌尚餐饮公司于2015年12月2日将房屋清空，欲将房屋返还原告，因房屋设施损毁严重，原告拒绝接收。之后，原告使用备用钥匙进入案涉房屋察看并打扫，原告多次与被告员工董发明联系，要求对房屋进行修复，被告亦多次派员进入案涉房屋察看，但并未修复。至2016年10月8日，原告印永龙起诉至本院。审理中，被告辩称因员工董发明辞职，导致修复案涉房屋的事宜耽搁，同意修复。本院组织双方当事人多次至案涉房屋察看，查明房屋损坏具体为：地板部分破损及有多处烟头烧灼痕迹，厨房橱柜、灶具、抽油烟机、洗菜池、燃气瓶等设施被拆除，卫生间部分洁具被拆除，卫生间吊顶破损，墙面壁纸破损并墙面被乱涂乱画，灯具破损，沙发破损，部分卧室橱柜门被拆除，等等。2017年2月14日，本院组织原、被告至房屋现场察看并确定修复方案后，被告提出新的意见，并在原告提供的《房屋赔偿清单》上明确该意见为：“认可房屋修复费用在20000元以内；如原告放弃其他诉讼请求，则被告负责将房屋修复。”原告不同意放弃其他诉讼请求，被告未修复房屋。自被告搬离并清空房屋后，房屋处于空置状态，审理中，原告认可房屋已处于其实际控制之下。另查明，被告使用案涉房屋期间产生水费77.5元，因迟延未付，原告于2016年10月6日代为支付，产生违约金77.5元，共计支付155元；产生电费396元，原告代为支付。在审理中，被告将两张电费缴费卡及一张水费缴费卡返还原告，原告撤回要求被告返还三张水电缴费卡的诉请。上述事实，由案涉房屋产权证、原被告双方签订的房屋租赁合同、被告出具的《协议》、水费和电费发票、原告与被告员工的手机短信息往来记录、《房屋赔偿清单》、现场照片及开庭笔录等证据予以佐证。本院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。且，双方签订的《房屋租赁合同》约定：因被告使用不当或不合理使用致使该房屋或其内部设施出现损坏或发生故障，被告应及时联络进行维修并负担所发生的费用；合同期内若造成该房屋相关附属设施（含家具、家电）的损坏，将由被告负责维修或赔偿。案涉房屋为精装修，原告将之交付给被告占有、使用，被告不仅有支付租金的义务，更有妥善保管、使用案涉房屋的义务，对房屋及附属设施造成的损害负有修复或赔偿损失的义务。然，被告对案涉房屋及设施造成损坏且并未修复，系违约，应承担赔偿损失的违约责任，原告因此向被告主张赔偿损失，符合法律规定及合同约定，本院予以支持，结合房屋的损坏状况及被告认可“如对案涉房屋进行修复，费用不超过20000元”的事实，本院酌定原告的该项财产损失为20000元。对于原告主张被告支付自2015年10月11日至2015年12月10日水电费及滞纳金（违约金）567元，被告同意支付水电费，但不同意支付违约金，认为该费用可从2000元押金中扣除，迟延支付系原告的责任。本院查明原告代被告支付此期间产生的水费155元（含违约金77.5元）、电费396元，合计551元。本院认为，依据房屋租赁合同的约定：“被告承担租赁期内电话费、水费、电费，煤气费、物业管理费等实际使用的费用；合同期内被告逾期交纳水费、电费、气费、电话费及物业管理费等相关费用累计达半个月租金时，原告有权用保证金支付上述费用，被告应承担造成的一切后果，同时原告有权终止合同”；由此可知，首先，及时支付水电费是被告的合同义务；其次，被告违反该合同义务欠付水电费达一定数额时，原告可以用保证金代为支付，但并不免除该合同义务；第三，滞纳金（违约金）系被告违反该合同义务而产生，故应由被告承担。本院确认被告南京舌尚餐饮公司应支付原告印永龙水电费及滞纳金（违约金）551元。关于逾期交房的损失60000元，双方签订的房屋租赁合同明确约定：“合同期限届满，若被告未能及时将设施完好的房屋及时交给原告，被告应按原日租金的两倍按实际天数向原告支付违约金，同时押金原告不予以退还被告，并有权收回该房屋”；原告于2012年11月14日向被告交付了精装修房屋，在租赁期间届满后，被告于2015年12月2日向原告返还房屋，但房屋及设施严重毁损，不具备通常房屋的使用功能，更不具备精装修房屋的使用功能，且被告始终未将房屋修复，虽原告认可房屋实际处于其控制之下，但并不能认为被告南京舌尚餐饮公司履行了返还房屋的义务，即被告违反了“将设施完好的房屋及时交给原告”的合同义务，构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告逾期交房的损失，系被告违约造成的损失，应予支持，被告辩称原告有防止损失扩大的义务，对于扩大损失由原告自行承担；本院认为，依据原告提供的与被告员工的手机短信往来记录、及被告认可因相关负责员工辞职导致修复房屋的耽搁，且在审理中本院组织双方对案涉房屋察看并确定修复方案后，被告又提出只有原告放弃其他诉请才同意修复，可见被告并无修复房屋之诚意，损失全部由被告故意违约造成，因此，对于损失被告应承担全部赔偿责任，至2017年2月14日双方确定修复方案时，被告违约已近15个月，但原告仅主张自2015年12月至2016年10月期间的逾期交房损失，系自行处分自己的权利，本院予以准许，根据被告的违约情况，结合房屋租金为4800元/月、被告主张逾期交房的期间，虑及原告自行修复房屋亦需花费时间，故本院酌定被告逾期交房的损失为55000元予以支持。因此，被告南京舌尚餐饮公司应支付原告水电费及滞纳金551元、财产损失（房屋修复费用）20000元、逾期交房损失55000元，合计75551元；又因被告已给付了房屋押金2000元，原告同意从损失中扣除该费用，故被告南京舌尚餐饮公司应给付原告各项费用合计73551元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京舌尚世纪缘餐饮有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告印永龙73551元；二、驳回原告印永龙的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2727元，由被告南京舌尚世纪缘餐饮有限公司负担（此款原告已预付，被告在履行前述给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 长  胡腾云人民陪审员  程 路人民陪审员  祝 青二〇一七年四月十二日书 记 员  宋宇燕履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。