山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终4654号
上诉人（原审被告）崔思卫。
委托代理人王聚起，平度兴德法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）贾爱芳。
委托代理人林歧召，山东勇华律师事务所律师。
委托代理人欧建荣，山东勇华律师事务所律师。
上诉人崔思卫因与被上诉人贾爱芳房屋租赁合同一案，不服山东省平度市人民法院（2016）鲁0283民初246号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人崔思卫及其委托代理人王聚起，被上诉人贾爱芳的委托代理人林歧召到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人周恬上诉请求：1、撤销平度市人民法院（2016）鲁0283民初246号判决第一项，依法改判全部驳回被上诉人的诉讼请求；2、一二审诉讼费用由被上诉人负担。其上诉理由主要为：一、原审认定事实不清，援引法律不当。上诉人并不欠被上诉人的房租，2012年2月22日双方签订租赁协议，年租金5000元，租期6年，上诉人负责更换门窗费抵顶租赁费。可履行期间我不但更换了价值一万的门窗，还投资商了压力罐一套、外门外又加了一层大门、硬化了院子地面价值5000元左右。这块额外投入原审开庭时已向法官陈述，但原审并未处理，请求二审能酌情处理。二、我开办的饭店只经营了仅7个月，就因生意不好终止了经营，不到一年时我就向被上诉人提出解除租赁合同，投资设施适当作家处理，但被上诉人答复称她年龄大了，没有钱作价给我，再说她在平度居住，老家的房子闲着也是闲着，不如你先住着给看管着，保证今后不向你要租赁费，等有新租人再说，双方谈论这些时有在场人可以证实。三、就这样我在租赁房屋内又居住为其看管了二年房子，到2015年春天才搬回自己家中，钥匙仍放在我处被上诉人一直没要，更无反索租赁费的行为。之所以要起诉我，完全是因为我之前将楼房院子上空用彩钢瓦罩住，曾多次要求被上诉人适当作价遭其拒绝，我一气之下将彩钢瓦全部拆除，被上诉人才一怒之下将上诉人告上法庭。上诉人自己有房子不住而住他人的，与常理不符，且被上诉人之诉已过一年诉讼时效，丧失胜诉权。四、原审计算未交纳租赁费的期间有误，应为自2015年3月1日至2016年1月19日共计10个月19天，计款4427元，因原审时被上诉人诉状称“合同签订后，被告仅交付了当年房租”，这是双方都认可的事实，审理过程中双方都认可我更换门窗的费用为1000元，被上诉人同意将该费用抵顶2年的租赁费，如此计算我已付3年的租金，即从合同签订日2012年2月22日起至2015年2月底整3年。五、该出租房屋的土地使用权证并非登记在被上诉人名下，而是登记在其儿子名下，其儿子去世多年，被上诉人不具有涉案房屋的出租权，应当认定租赁合同无效。
贾爱芳答辩称：一审判决事实清楚，请求法院依法判决驳回上诉人的上诉请求。
贾爱芳向一审法院起诉请求：请求法院依法判令崔思卫立即付清拖欠的租赁费10000元；本案的诉讼费用由崔思卫承担。起诉的理由是：2012年2月22日，崔思卫租赁贾爱芳位于平度市店子镇旺村的房屋，并约定房租每年5000元。合同签订后，崔思卫仅交付了当年的房�，自2014年开始就再未交过房租。崔思卫还将房屋内家具、设施损坏。
一审法院认定事实：2012年2月22日，贾爱芳、崔思卫签订房屋租赁协议，约定贾爱芳将其所有的位于平度市店子镇旺村的房屋7间出租给崔思卫，年租金为5000元。自2012年2月28日起年付租金5000元，租期6年。崔思卫负责更换房屋门窗，并用更换门窗所支出的费用抵顶租赁费。如租金超过甲方更换门窗的费用，出租费改成一次交纳三个月的租赁费。租赁时房屋内的物品有：高低柜1个、写字台1个、沙发1套、方桌1个、饭橱1个、大茶几（有大理石台面）1个、小茶几1个、壁画3幅、床2张、风扇1个、楼上橱1个、梯子1个、铁锅1口、电话机1部、风箱1个。崔思卫在物品明细表上签订确认。双方协议签订后，崔思卫即对贾爱芳的房屋更换了门窗。双方对于崔思卫更换门窗所支出的费用一直认可为10000元。贾爱芳同意将该费用抵顶前2年的租赁费。2016年1月19日，崔思卫将涉案房屋的钥匙交到原审法院，其后，贾爱芳领回了该钥匙，至此房屋交还完毕。双方均同意解除双方签订的房屋租赁合同。贾爱芳为证明其主张原审提交如下证据：1、房屋租赁合同1份，证明：崔思卫租赁贾爱芳房屋的事实。2、房屋内物品明细1份，证明：崔思卫租赁房屋时，房屋内物品的明细。崔思卫针对贾爱芳提交的上述证据真实性均没有异议，但认为租赁合同上规定租赁费改为3个月一交，现租赁费已经超出诉讼时效了。同时，贾爱芳也没有证据证明其向崔思卫索要过房租费。
一审法院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金，并依约妥善使用并保管租赁物。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定�者租赁物的性质使用后的状态。具体到本案中，双方签订房屋租赁合同，并约定贾爱芳将其所有的房屋租赁给崔思卫使用，崔思卫自2012年2月28日起，每年向贾爱芳给付租赁费5000元。在崔思卫未付的租金超过崔思卫更换门窗的费用时，改为一次交纳三个月租赁费。该合同的约定并不违反法律和行政法规的禁止性规定，双方应当按合同履行。崔思卫在承租贾爱芳的房屋后，仅以更换承租房屋门窗的形式抵顶了2012年和2013年的租赁费10000元。崔思卫自2014年3月1日起便一直未给付租赁费。因此，贾爱芳要求崔思卫给付自2014年3月1日起至崔思卫实际租赁房屋之日止的租赁费，符合相关法律规定，法院予以支持。崔思卫于2016年1月19日才通过原审法院将房屋交还贾爱芳，故其未交纳租赁费的期间为2014年3月1日至2016年1月19日，共计22个月19天，对应的租赁费应为9427元（5000元÷12个月×22个月+5000元÷365天×19天）。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”具体到本案中，贾爱芳将房屋出租给崔思卫使用的期限至2018年，每年（后改为三个月）给付租金仅是金钱债务的分期履行，属于同一债务，依照该司法解释诉讼时效期间应从2018年起计算。故对于崔思卫主张贾爱芳索要租赁费超过诉讼时效的抗辩，不予采信。庭审中，双方均同意自2016年1月19日起解除双方签订的房屋租赁合同。该意思表示真实，不违反法律、行政法规的禁止性规定，予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百一十八条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二�三十五条的规定，一审法院判决：一、崔思卫于判决生效后十日付给贾爱芳租赁费9427元。二、驳回贾爱芳对崔思卫的其他诉讼请求。案件受理费50元，由崔思卫负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
经审理查明，上诉人崔思卫在原审提交的书面答辩状第1项中答辩称，其更换门窗费用10000元抵顶的是前两年即“截止到2014年2月22日的租赁费”，在原审庭审中，其亦主张更换门窗的费用来抵顶前两年的租赁费。二审中其上诉主张支付了第一年的租金5000元，但未提交证据予以证实，被上诉人贾爱芳亦不予认可。二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，根据�国法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人虽称其除更换门窗费10000万元抵顶两年租赁费外，还有安装压力罐、装大门、硬化路面等额外投入请求二审予以酌情处理，被上诉人不予认可，且称压力罐并非上诉人所有，在上诉人租赁房屋前压力罐就存在了。上诉人未提交有效证据证明自己所主张的实际投入情况，且双方签订的租赁合同中除约定更换门窗费用抵顶租金、到期后若不再续租由承租方负责清理维修地面砖和墙皮等外，对其他设施的处理未有明确约定，本院对上诉人的该项上诉请求不予支持。上诉人上诉称被上诉人同意其看管居住涉案房屋两年并承诺不要租金，但未提交有效�据证明自己的主张，且被上诉人不予认可，本院对其该项主张不予采信。被上诉人虽在起诉状中有“被告仅仅交付了当年的房租”的陈述，但鉴于双方有用更换门窗费用抵顶房租款的约定，且上诉人在原审书面答辩状及庭审中称更换门窗费用抵顶的是前两年即“截止到2014年2月22日的租赁费”，且在被上诉人不认可上诉人已支付2012年租赁费5000元的情况下，上诉人亦未提交证明支付了该笔租赁费的有效证据，本院对其要求将该笔租金在应付租金中予以扣减的上诉请求不予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，本案中，上诉人与被上诉人约定的租赁期�至2018年，租金分期履行，故本院对上诉人所主张的被上诉人追索租金的诉讼请求已过诉讼时效的上诉理由亦不予支持。
综上，本院认为，上诉人崔思卫的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人崔思卫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 付
代理审判员 王 楷
代理审判员 甘玉军
二〇一六年十月八日
书 记 员 王 明
书 记 员 吴苗苗