成都市双流区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0122民初1581号
原告孙静，女，1963年4月23日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。
被告成都金同辉物业管理有限公司。住所地：四川省成都市武侯区龙爪小区同辉购物中心。
法定代表人王长春，董事长。
委托代理人文俊，四川中沛律师事务所律师。
委托代理人孟洁，四川中沛律师事务所律师。
被告成都新同辉置业有限公司。住所地：四川省双流县东升街道办事处龙桥路*号***栋*单元*楼***号。
法定代表人赵建华，执行董事。
委托代理人文俊，四川中沛律师事务所律师。
委托代理人孟洁，四川中沛律师事务所律师。
第三人成都市双流新博新美商业管理有限责任公司。住所地：四川省成都市双流县东升街道广都大道***号。
法定代表人石华林，执行董事。
委托代理人汪坤，四川蜀辉律师事务所律师。
委托代理人王慧，四川蜀辉律师事务所律师。
原告孙静与被告成都金同辉物业管理有限公司（以下简称“金同辉公司”）、成都新同辉置业有限公司（以下简称“新同辉公司”）、第三人成都市双流新博新美商业管理有限责任公司（以下简称“新博新美公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员方嘉独任审判，公开开庭进行了审理。原告孙静、被告金同辉公司、新同辉公司的委托代理人孟洁、第三人新博新美公司的委托代理人王慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙静诉称，2012年8月17日、8月25日，原告分别购买了被告新同辉公司开发的位于双流县东升街道迎春桥社区“世代积家”的两套商品房，同时原告与被告金同辉公司、新同辉公司签订了《委托经营协议》，约定由原告委托被告金同辉公司经营原告所购前述商品房并支付原告管理收入，被告新同辉公司对此承担担保责任。现原告依约履行了全部合同义务，但被告金同辉公司违反合同约定，逾期未支付经营收入。被告新同辉公司也未承担担保责任。第三人新博新美公司系原告商品房的实际使用人，也应当承担相应的法律责任。故原告诉请判令:1、被告金同辉公司、新同辉公司向原告支付自2015年1月1日起至2016年1月31日的委托经营收入19703.11元/月×13个月=256140.43元及违约金21760.12元（违约金的计算方式以每月应收租金19703.11元为基数,按照3个月内每日万分之四、三个月后每日万分之八，从每月租金应给付之日起计算至2016年1月31日）；2、本案诉讼费用由被告金同辉公司、新同辉公司承担。
被告金同辉公司辩称，被告金同辉公司与原告签订《委托经营协议》属实，但《委托经营协议》中明确约定，若超过6个月被告未向原告支付经营收入，原告可选择终止委托经营合同，故对超过6个月部分的经营收入，被告金同辉公司不应承担支付义务。且原、被告双方约定的委托经营收入的计算比例过高，请法院予以调整。同时，原告请求的违约金计算标准也过高，请法院予以调整。
被告新同辉公司未发表辩论意见。
第三人新博新美公司述称，第三人新博新美公司是与被告新同辉公司建立的租赁关系，与原告无直接合同关系，原告要求第三人新博新美公司向其支付经营收入没有事实和法律依据。第三人新博新美公司基于与被告新同辉公司之间的租赁合同关系，已向被告新同辉公司超额支付了9210000元租金。根据委托经营协议的约定，被告新同辉公司承担的是一般保证责任，其保证期间为6个月，故原告主张的部分租金已过保证期间。
经审理查明，原告与被告新同辉公司分别于2012年8月17日、8月25日签订了两份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告新同辉公司开发的位于双流县东升街道迎春桥社区世代积家房屋（建筑面积59.33㎡，房屋总价1597060元）。同日，原告作为委托方与受托方金同辉公司、担保方新同辉公司签订了两份《委托经营协议》，约定原告拥有的世代积家家居博览中心铺的所有权，原告同意将上述商铺授权委托被告金同辉公司独家全权经营。在委托期间，被告金同辉公司有权以金同辉公司名义将商铺自营或转让第三方经营。委托经营期限为原告依法取得商铺并实际交付被告金同辉公司经营之日起即2013年1月1日至2027年10月31日。委托经营收入的确定、分配和支付方式为2013年1月1日至2014年10月31日，每年按商业用房购房总价款×8%－代缴税金=实际支付金额；2014年11月1日至2017年10月31日，每年按商业用房购房总价款×8.5%－代缴税金=实际支付金额；2017年11月1日至2020年10月31日，每年按商业用房购房总价款×9%－代缴税金=实际支付金额；2020年11月1日至2027年10月31日，每年按商业用房购房总价款×9.5%－代缴税金=实际支付金额；在每月15日内（遇节假日顺延）将该月应支付给原告的经营收入，由被告金同辉公司代扣代缴相关税费后，转入原告指定银行账户。如被告金同辉公司延迟支付，每延迟一日，被告金同辉公司应按原告应得经营收入的万分之四向原告支付违约金。如超过3个月被告金同辉公司仍未支付上述经营收入，向原告按双倍支付违约金，如超过6个月金同辉公司仍未支付上述经营收入，原告可选择终止该委托经营合同。被告新同辉公司承诺，如被告金同辉公司经营商铺不足以向原告支付约定的经营收入，且不足部分被告金同辉公司无力补足时，不足部分由被告新同辉公司用其拥有的世代积家家居博览中心1至5层中间主力商铺收益担保向原告补足。
原告于2012年8月17日、8月25日分别向被告新同辉公司支付了购房款707060元、100000元、757422元，新同辉公司亦向其出具了三份专用收据。
2013年1月1日至2014年10月31日，原告每月所收到的经营收入为19703.11元，2014年11月、12月的经营收入为每月20934.56元。被告金同辉公司向原告支付了截止2014年12月31日的经营收入。
另查明，2010年11月12日,被告新同辉公司与成都新博美商业管理连锁股份有限公司（以下简称“新博美公司”）签订《合作协议》，约定项目名称为新博美家居装饰城-
双流同辉店（暂定），项目所在地为双流县东升街道迎春桥社区。合作方式为新同辉公司（甲方）负责项目的开发修建，新博美公司（乙方）负责项目的招商运营。甲、乙双方按照60%：40%的出资比例共同投资成立本项目经营管理公司，双方按照投资额比例享受扣除运营成本后的利润分成，即甲、乙双方的利润按照60%：40%的比例分成。
2013年5月6日，第三人新博新美公司注册成立。
2015年11月30日，新同辉公司、新博美公司、新博新美公司三方签订一份协议，约定新同辉公司、新博美公司不再以合作的方式经营项目，由新博美公司全资独立注册项目管理公司新博新美公司，新同辉公司将世代积家一期五层商业项目整体出租（或转租）于新博新美公司，新博新美公司以其已出租面积所得部分收益支付给新同辉公司作为物业租赁费，物业租赁费标准按双方签订的补充协议约定执行。
认定上述事实的证据有：原告身份信息、被告企业工商信息、第三人企业工商信息、商品房买卖合同、委托经营协议、银行交易明细单、收据、合作协议、协议等。本院认为，上述证据材料，因能证明案件事实，且证据的形式、来源符合法律规定，故符合证据的真实性、关联性、合法性，证明力较强，本院予以采信。
本院认为，原告与两被告签订的虽名为《委托经营协议》，但实为房屋租赁合同。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，被告金同辉公司在2013年1月1日至2014年12月31日期间，按约履行支付经营收益的义务，但自2015年1月起，即未按照合同约定向原告支付经营收益，其行为违约，应当承担违约责任。该协议约定2014年11月1日至2017年10月31日，原告每年的租金按商业用房购房总价款×8.5%－代缴税金=实际支付金额计算，2014年11月、12月原告收到的经营收入为20934.56元／月，现原告主张被告金同辉公司按19703.11元／月×13个月的标准支付自2015年1月1日起至2016年1月31日止的委托经营收入256140.43元，未超出双方约定，本院予以支持。被告金同辉公司辩称对超过6个月部分的经营收入不承担支付义务，本院认为，原、被告双方虽然在《委托经营协议》中约定了在被告超过6个月未支付经营收益时，原告可选择终止该委托经营协议，但该解除权原告可以选择行使，也可以选择不行使，被告并未提供证据证明原告行使了该项解除权，故本院认定《委托经营协议》并未解除，被告仍应继续履行支付经营收益的义务。同时，原告要求被告金同辉公司按合同约定的标准支付违约金，即每延迟一日，按经营收入的万分之四计算，超过3个月仍未支付经营收入，则按双倍计算，该约定过分高于原告的损失，故本院酌情调整为按照每日万分之四计算，超出部分不予支持。违约金按照双方合同的约定，以该月应付经营收入为基数，从应付经营收入之次日起开始计算，即每月15日的次日开始计算。
新同辉公司作为金同辉公司在《委托经营协议》中的担保人，并在该《委托经营协议》中约定如金同辉公司经营商铺不足以向原告支付约定的经营收入，且不足部分金同辉公司无力补足时，不足部分由新同辉公司用其拥有的世代积家家居博览中心1至5层中间主力商铺收益担保向原告补足。根据《中华人民共和国担保法》第十七条之规定“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证”。因此，新同辉公司提供的是一般保证，应对金同辉公司的租金支付义务承担一般保证责任，其承担保证责任后，有权向金同辉公司追偿。同时，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条规定“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”新同辉公司与原告未对保证担保的范围进行约定，根据上述法律的规定，新同辉公司应对金同辉公司的欠付租金及违约金承担保证责任。
关于新同辉公司保证期间的问题。新同辉公司的保证方式为一般保证，适用《中华人民共和国担保法》关于一般保证的规定。《中华人民共和国担保法》第二十五条规定：“一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任；债权人已提起诉讼或者申请仲裁的，保证期间适用诉讼时效中断的规定。”《委托经营协议》中没有约定保证期间。本案中被告新同辉公司对被告金同辉公司欠付租金及违约金的保证期间应为主债务履行期满之日起六个月，主债务期届满日为2027年10月31日，保证期间至2028年4月30日止，原告的起诉并未超出保证期间，故第三人新博新美公司述称被告新同辉公司的保证期限已过，不承担保证责任，无事实和法律依据，本院不予采纳。
第三人新博新美公司基于其与被告新同辉公司建立的合同关系取得涉案商品房，与原告之间无任何合同关系，根据合同相对性原则，第三人新博新美公司对原告不负有房屋使用费的支付义务。故原告要求第三人新博新美公司将欠付租金直接向其支付没有法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十七条第一款、第二十一条、第二十五条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款的规定，判决如下：
一、被告成都金同辉物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告孙静支付自2015年1月1日起至2016年1月31日止的经营收入256140.43元。
二、被告成都金同辉物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告孙静支付违约金（违约金分段计算，以19703.11元为基数，以每日万分之四的标准，从2015年1月16日、2月16日、3月16日、4月16日、5月16日、6月16日、7月16日、8月16日、9月16日、10月16日、11月16日、12月16日、2016年1月16日起计算至2016年1月31日止）。
三、被告成都新同辉置业有限公司对被告成都金同辉物业管理有限公司的上述第一、二项义务承担一般保证责任。被告成都新同辉置业有限公司承担一般保证责任后，有权向被告成都金同辉物业管理有限公司追偿。
四、驳回原告孙静的其它诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2734元，由被告成都金同辉物业管理有限公司、被告成都新同辉置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 方 嘉
二〇一六年四月十五日
书 记 员 周欢欢