广东省韶关市武江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶武法民一初字第369号
原告：韶关市泰和物业服务有限公司。
法定代表人：黄海峰，公司总经理。
委托代理人：区丽梅、刘永祥，公司职员。
被告：韩芳洁。
委托代理人：陈禹达，系被告丈夫。
原告韶关市泰和物业服务有限公司诉被告韩芳洁物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月24日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由代理审判员谭谦悦于2015年5月13日公开开庭进行了审理。原告韶关市泰和物业服务有限公司的委托代理人区丽梅、刘永祥，被告韩芳洁的委托代理人陈禹达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告韶关市泰和物业服务有限公司诉称：被告韩芳洁于2009年3月向韶关市武江房地产开发有限公司购买了乐怡楼某房一套，并同时与原告签订了韶关市芙蓉小区乐怡楼入住合约。合约签订后，原告依约对乐怡楼的物业进行了有效的管理和服务，并依照韶关市政府有关部门规定的价格进行收费。被告业主韩芳洁也能依约按时向原告交纳物业服务费和原告为其垫付的水费、公摊电费。但是，被告自2009年8月起开始欠费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理服务工作。在原告提供服务之同时，被告从2009年8月至2013年10月共计51个月，一直未交物业服务费2042.3元，公摊电费240.8元，滞纳金7874.88元，共计欠费10157.98元，经原告工作人员多次催缴被告均置之不理，被告的行为严重阻碍了原告的物业管理服务工作，损害了原告的合法权益。为此特向法院提起诉讼，请求法院根据相关法律规定及双方约定依法判决：l、被告向原告支付拖欠2009年8月至2013年10月的物业服务费2042.3元、公摊电费240.8元共计2283.1元、2、被告按照每日千分之五支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业服务费和代垫的水电费等，截止2013年10月应支付滞纳金为7874.88元；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告韩芳洁辩称：一、原告未遵守《物业管理服务协议》第一条第一项第一点：对房屋共用部分、共用设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮与管理。缘由：
韶关市嘉乐物业服务有限公司与韶关市泰和物业服务有限公司均未尽如下职责，1、未安装小区监控系统，只可查看即时摄像，无翻阅录像的功能，后期甚至连即时查看摄像的显示器都没有，造成小区内时有盗窃事件发生但无有效破案证据。2、未在小区安装有效的大门及楼道大门锁，小区大门无锁纯手动式推拉大门，楼道大门锁则是可用简易密码开启，小区楼道内时常有收废品、发传单人员进入，更有甚者，连法轮功分子也能进入楼道进行资料派发。3、绿化、环境卫生就更不用提了，D座楼背面围墙大开，属无人看管地，以致有流浪人员在D座楼背面按营寨扎，背面楼绿化带更是寸草不生，老鼠洞一个接一个。4、招募的安保人员，要么就是先天斜眼老头，时常调侃小区年轻女性与儿童，要么就是好酒如命的老翁头，晚上几乎睡整夜觉，另外，小区保安无胸牌佩戴，无公示栏指引，无工作服着装，时常出现代班、换人的情况，业主只能依据谁坐在保安室，来猜测当日谁是保安。5、交通：因小区属于内涝范围，夜里一下大雨，就会时有发生因保安提醒不及时，导致车子被泡事件。二、违反《物业管理服务协议》第一条第一项第5点，甲方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将物业的整体管理责任转让给第三方。缘由：“业主”于2009年3月11日与嘉乐公司签订服务协议，但因其能力不足，经营不善，累计负债16.7万元，在未经“业主”授权、也未告知的情况下于2009年7月1日将与“业主”签订的物业服务业务整体转让给在2009年5月21日新成立的“泰和”。三、违反《韶关市区住宅小区普通住宅物业管理服务费基准价及其浮动幅度》收费标准，服务等级为“三级”，多层住宅按0.35元／㎡上下浮动幅度为20%。缘由：嘉乐公司与泰和公司的资质等级均为三级，确按0.6元／㎡计算收取物业管理费用，超基准价近72%，超可上下浮动标准52%，属严重违规收费，业主保留对其申索赔偿的权利。四、质疑《物业服务接管协议》证明材料。从现有材料来看嘉乐公司与泰和公司两家公司在2009年5月21日至2009年7月1日这段时间是共同存在的，并都拥有各自的法人代表与相关营业证明，是完全独立的两家公司（工商局有备案可查据），而嘉乐公司出具的《告示》中却声称2009年7月1日企业更名为“泰和”且不说其无工商证明，也无登报声明公示，单就双方签署的《物业服务接管协议》与《告示》内容相互矛盾，当中是否存在暗箱操作还有待查证、商榷，其真实性、法律的有效性更是疑点重重。五、质疑《告示》证明材料：从现在材料来看嘉乐公司与泰和公司两家公司的关系较为亲密，而告示材料无第三方证明见证，其《告示》的公布时间，公布地方存在疑点，以致有部分业主在不知情的情况下缴费，因业主都是在后期保安室换人，相互交谈才得知原物业公司嘉乐公司已不在了，因此，《告示》的及时性、真实性、法律的有效性也是疑点重重。
经审理查明：被告韩芳洁是韶关市武江区芙蓉北路一横巷6号乐怡楼某房（建筑面积67.28㎡）的业主。2009年3月11日，韶关市嘉乐物业管理有限公司（甲方）与韩芳洁（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，《前期物业管理服务协议》约定韶关市嘉乐物业管理有限公司为乐怡楼提供物业管理服务，并约定：“…..第三条、物业管理服务费按住宅每月0.6元／㎡收取……以后按物价局核定的收费标准计收……交纳物业费的时间为每月10日前。第六条，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费和代为垫付的水、电费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日加收所欠金额千分之五的滞纳金……。”后因韶关市嘉乐物业管理有限公司经营困难，韶关市嘉乐物业服务有限公司（由韶关市嘉乐物业管理有限公司更名）与韶关市泰和物业服务有限公司于2009年7月1日签订了《物业服务接管协议》，由韶关市泰和物业服务有限公司接管韶关市嘉乐物业服务有限公司名下的所有物业服务业务。韶关市泰和物业服务有限公司接管了本案涉案乐怡楼的物业管理服务后，未与被告韩芳洁另外重新签订物业服务合同。2013年10月18日，韶关市泰和物业服务有限公司退出了乐怡楼的物业管理服务。被告自2009年8月起一直未向原告交纳物业管理费，自2009年8月至2013年10月，共欠物业管理服务费2041.8元（0.6元／㎡×67.28㎡×50个月＋23.4元）、公摊电费240.8元。
韶关市泰和物业服务有限公司具备物业服务资质，其物业服务资质等级为三级。原告陈述其曾向被告催收物业服务费，但仅向本院提交了一份以原告名义作出落款时间为2013年10月15日的《催收欠款通知书》，被告韩芳洁否认收到该份通知，原告未向本院提交其他证据证明对被告韩芳洁进行了催收。
本院认为：被告韩芳洁是韶关市武江区芙蓉北路一横巷6号乐怡楼某房的业主，原告接管了乐怡楼的物业管理服务后，虽然原、被告之间未签订书面的《物业服务合同》，但被告已实质上接受了原告的物业服务，故原、被告之间已形成事实上的物业服务合同关系。原告作为物业服务公司，履行了物业管理服务义务后，享有按有关部门核定的收费项目、标准收取相关费用的权利。被告作为业主，享受了原告提供的物业管理服务后，负有按规定支付物业服务费用的义务。根据国务院《物业管理条例》第四十二条、《广东省物业管理条例》第四十七条的规定，被告应向原告韶关市泰和物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费2041.8元及2010年1月至2013年9月公摊电费240.8元，共计2282.6元。
关于滞纳金的问题。原告虽事实上接管了乐怡楼的物业管理服务，但仍有义务就相关事宜与业主协商并签订物业服务合同，但原告接管后未与被告签订书面的物业服务合同，双方对物业服务费的交纳时间，滞纳金计算方法没有明确约定，且原告亦未能向本院提交充分、有效的证据证明原告向被告进行了有效催收，故本院对原告主张滞纳金的诉讼请求不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条，国务院《物业管理条例》第一条、第四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告韩芳洁应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2009年8月至2013年10月的物业服务费2041.8元、2010年1月至2013年9月的公摊电费240.8元共计2282.6元给原告韶关市泰和物业服务有限公司。
二、驳回原告韶关市泰和物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费54元，减半收取27元，由被告韩芳洁负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 谭谦悦
二〇一五年五月十九日
代书 记员 成燕萍