福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第2861号
上诉人（原审原告）林忠太，男，1956年8月22日出生，汉族，住厦门市思明区。
被上诉人（原审被告）杨天明，男，1952年5月22日出生，汉族，住福建省泰宁县。现住厦门市思明区。
委托代理人胡佳贤，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。
上诉人林忠太因与被上诉人杨天明房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第6008号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年4月2日，林忠太向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除林忠太与杨天明于2011年9月13日签订的《房屋租赁合同书》；2.杨天明立即将座落于厦门市思明区前埔村前埔社383号面积约410平方米的房屋返还给林忠太；3.杨天明按每月8400元的标准向林忠太支付自2014年5月起至房屋租赁合同解除之日止的租金以及自房屋租赁合同解除之日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。
原审判决查明：2001年7月，厦门市人民政府颁发厦农房证市莲前字第000271号《厦门市农村房屋所有权证》，载明位于厦门市思明区前埔村前埔社383号房产的所有权人系林忠太，涉案房产有三层，均建成于1995年，总建筑面积为270.5平方米，其中“二层超建31.06平方米，三层超建51.06平方米”。
2011年9月13日，林忠太与杨天明签订一份《房屋租赁合同书》，约定：杨天明向林忠太承租涉案房产的19间房、2间店面及前厅、公用地下室等，建筑面积为500平方米，室内设备归杨天明所有（杨天明已付转让金），租赁用途为“住房经营之使用”，租赁期限为自2011年10月1日起至林忠太“收到政府动员房屋拆迁日”止；第一年的月租为10000元，第二年起每年递增500元，月租在每月1日前一周付清；杨天明不得利用涉案房产之便进行非法活动，如有发现，林忠太有权提前终止合同；租赁期间，林忠太允许杨天明转让，但杨天明转让须经过林忠太同意。2013年9月，林忠太向杨天明收回4间房（约90平方米）自用，调整月租为8000元以及自2013年10月起每年递增400元。
2014年3月22日，杨天明与案外人陈自由签订一份《转租合同委托书》，约定杨天明将涉案房产转租给案外人陈自由经营，建筑面积为500平方米，室内设备归案外人陈自由所有（案外人陈自由已付转让金）。次日，杨天明与案外人陈自由解除《转租合同委托书》，杨天明退还案外人陈自由转租费用。
原审判决另查明，2012年10月27日，厦门市公安局思明分局以2012年10月21日至今，案外人黄某珠未获公安机关许可擅自经营位于涉案房产的无证旅社，对外接待客人住宿为由对案外人黄某珠处予行政拘留二日，收缴物品收款收据一本，追缴物品468元，对案外人黄某珠经营的上述无证旅社予以取缔。2013年11月5日，厦门市公安局思明分局以案外人黄某珠未经公安机关许可，擅自在涉案房产经营旅社，并接纳旅客住宿为由对案外人黄某珠处予行政拘留十日并处罚款500元，追缴物品600元。
2014年4月14日，厦门市思明区工商行政管理局颁发注册号为350203808083795的《个体工商户营业执照》，载明“厦门市思明区宁湖旅馆”的经营者系杨天明。
原审判决查明的上述事实，有林忠太提供的《厦门市农村房屋所有权证》、《房屋租赁合同书》、《公安行政处罚决定书》、《行政处罚决定书》、《转租合同委托书》，杨天明提供的《个体工商户营业执照》以及法庭审理笔录为证。
原审判决认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。本案中，林忠太系涉案房产的所有权人，其出租给杨天明的涉案房产的建筑面积为500平方米，超过《厦门市农村房屋所有权证》中载明的总建筑面积270.5平方米。由于林忠太在法庭辩论终结前仍未提供证据证明上述超过部分的建筑系经过主管部门批准建设的，应当承担举证不能的不利后果，故认定林忠太、杨天明签订的《房屋租赁合同书》在270.5平方米范围内的部分系有效合同，超过的部分系无效合同。关于杨天明是否利用涉案房产进行非法活动。一方面，《房屋租赁合同书》约定涉案房产的租赁用途为“住房经营之使用”，表明林忠太明知杨天明承租涉案房产系用以经营旅社，双方订立租赁合同的目的明确。另一方面，《房屋租赁合同书》还约定杨天明“不得利用该房屋之便进行非法活动”，但是双方未对“非法活动”的范围进行明确约定，属于笼统、模糊的概念，应当根据诚实信用与有利于实现合同目的之原则，综合上下文分析，对“非法活动”进行狭义解释，即杨天明不得利用涉案房产进行卖淫嫖娼、开设赌场、制销毒品等犯罪活动。杨天明未取得行政部门许可在涉案房产经营旅社，属于行政法律关系范畴，故林忠太以此为由要求解除租赁合同依据不足，法院不予支持。关于杨天明将涉案房产转租他人是否构成违约。《房屋租赁合同书》约定“租赁期间，林忠太允许杨天明转让，但杨天明转让须经过林忠太同意”，显然上述约定前后矛盾，既然林忠太已经允许杨天明转租，则应当将但书情形解释为程序性义务即杨天明转租应当通知林忠太。因此，林忠太以杨天明向他人转租涉案房产为由要求解除租赁合同的诉讼请求缺乏事实与法律依据，法院不予支持。另外，林忠太的其他诉讼请求缺乏解除租赁合同作为基础，法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释?》第二条之规定，判决：驳回原告林忠太的诉讼请求。案件受理费50元，由林忠太负担。
宣判后，林忠太不服，向本院提起上诉。
上诉人林忠太上诉称：请求撤销原审判决，依法改判支持林忠太在原审的诉讼请求。主要理由：原审判决认定事实存在错误，适用法律错误。一、根据合同法第五十八条规定，原审判决认定《房屋租赁合同书》在270.5平方米范围内的部分系有效合同，超过的部分系无效合同，但原审却没有判决杨天明返还无效租赁范围内的房屋，违反了法律规定。二、关于杨天明是否利用涉案房产进行非法活动，原审判决认定错误。《房屋租赁合同书》约定涉案房产的租赁用途为住房经营之使用，没有约定开设旅社，同时还约定杨天明不得利用该房屋之便进行非法活动。原审判决认定林忠太明知杨天明承租涉案房产系用于经营旅社，认定错误。原审判决对“非法活动”进行狭义解释，属认定事实错误。“非法活动”系指违反法律、不合规范的活动，即指法律不允许的行为，应包括一切违法和犯罪行为，即应当包括非法无证经营旅社。杨天明与其妻黄某珠未经公安机关许可，擅自在涉案房产经营无证旅社，已违反《旅馆业治安管理办法》、《治安管理处罚法》的规定，杨天明与黄某珠被公安机关当场查获，厦门市公安局思明分局根据《治安管理处罚法》的相关规定，两次对黄某珠进行行政处罚。杨天明的行为已违反合同约定的“不得利用该房屋之便进行非法活动”。综上，杨天明在明知其非法经营旅社的事实情况下，仍继续利用涉案房产进行非法活动，实属知法犯法。三、关于杨天明将涉案房产转租他人是否构成违约，原审判决认定错误。《房屋租赁合同书》约定租赁期间林忠太允许杨天明转让，但杨天明转让须经过林忠太同意，但书情形是前置性条件，即必须经过林忠太同意，杨天明才能转让。原审判决将但书情形解释为程序性义务即杨天明转租应当通知林忠太，属认定事实错误。综上，杨天明利用涉案房产无证经营旅社属非法经营，并将涉案房产转租他人，已构成违约。林忠太要求解除合同，应予支持。法庭调查中，林忠太补充上诉理由，杨天明已经转让出去了，却不让林忠太儿子回来居住，还将房门锁住，林忠太已经无法退让了。
被上诉人杨天明答辩称：一、本案租赁房产系林忠太搭建，共四层，总计面积500平方米，其中第四层房产系违建部分，现已经由林忠太收回自用，不在本案租赁合同范围之内，故林忠太主张的无效部分已经返还，且林忠太原审诉求为解除合同，而非主张合同无效，故林忠太的第一点上诉理由无理。二、杨天明未利用租赁房产进行非法活动。1.杨天明向林忠太所承租的房产用于经营旅馆，而该旅馆是原由林忠太在经营，后因经营不善转给案外人聂少云经营，再由聂少云转给杨天明经营。故杨天明经营旅馆的行为传承自林忠太，林忠太对杨天明利用租赁场所开办旅馆的行为是知晓并同意的。且杨天明从2011年9月13日受让经营旅馆后，林忠太便知晓杨天明的该经营行为，但在本案起诉前从未向杨天明就此提出过异议或要求解除合同，其诉讼请求已经超过诉讼时效。2.林忠太与杨天明均先后利用租赁场合开办旅馆，而开办旅馆并未对社会公共安全造成任何的侵犯，即便是公安机关在对杨天明妻子进行行政处罚后，也从未要求杨天明停止经营旅馆的行为。故双方虽然在合同中约定不得利用经营场合进行非法活动，但并未对非法行为的范围进行明确界定，不能仅仅根据杨天明之前因无法办理营业执照便认定杨天明的经营行为是违法活动，更何况杨天明无法办理营业执照的原因在于林忠太。三、杨天明不存在违反合同约定进行转租的行为。杨天明虽确有与案外人陈自由商谈转租一事，并按照合同约定向林忠太告知，希望得到林忠太的同意，但最终林忠太拒不同意杨天明的转租行为，故杨天明已经与陈自由解除了转租合同，并退还收取的转租费用，不存在违反合同约定进行转租的行为。综上，林忠太在将租赁房产出租给杨天明之时，租赁房产的使用用途就是用于经营旅馆，林忠太明确知晓并同意杨天明的经营行为，现又以该理由要求解除合同，其行为违背诚实信用原则，故对其诉求不应予以支持，请求驳回其上诉请求。针对林忠太的补充上诉理由，答辩称，林忠太收回房产的目的是给他从国外回来的子女居住，且其还有对杨天明的经营行为进行阻挠等行为。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明认定的事实，除林忠太在上诉状中提及的事实有异议外，其余事实没有异议。本院对没有争议的事实予以确认。
另查明，讼争房产的《厦门市农村房屋所有权证》载明：第1层建筑面积88.38平方米，第2层建筑面积91.06平方米，第3层建筑面积91.06平方米，总建筑面积270.50平方米。备注一栏注明：“房屋建筑二层超建31.06平方米，三层超建51.06平方米，今后因建设需要拆迁时不予补偿。”
本院认为：1.林忠太与杨天明签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示。租赁期间，双方经协商由林忠太收回第四层自用，鉴于林忠太在原审诉求为解除合同，因此，对讼争房屋第二、三层中的超建面积无效返还问题本案不予处理。2.双方在合同中约定租赁用途为住房经营之使用，杨天明承租后已于2014年4月14日以讼争房屋为经营场所办理了《个体工商户营业执照》用于经营旅馆。林忠太居住于该房号第四层，原审判决认定林忠太明知杨天明承租涉案房产系用于经营旅社，双方订立租赁合同的目的明确，是正确的，应予维持。至于杨天明之妻黄某珠在2012年10月和2013年11月两次被公安机关处予行政处罚则系黄某珠未经公安机关许可擅自在讼争房屋经营旅社，并接纳旅客住宿，属违反行政管理行为，不影响合同的效力。3.杨天明虽有将讼争房屋转租他人，但次日即解除了转租合同，因此，杨天明的行为不影响林忠太签订房屋租赁合同的目的，且房屋租赁合同可以继续履行。综上，林忠太以杨天明利用涉案房产无证经营旅社属非法经营，并将涉案房产转租他人，构成违约等，要求解除合同的理由，本院不予支持，林忠太的上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人林忠太负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
代理审判员 胡林蓉
代理审判员 许 莹
二〇一四年十一月四日
书 记 员 王兴胜
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。