山东省烟台市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁06执异39号
案外人：辛绍英，女，汉族，1974年1月17日出生，住山东省烟台经济技术开发区。
申请执行人：烟台市国土资源局经济技术开发区分局。住所地：烟台经济技术开发区香山路*号。
法定代表人：吕在范，局长。
被执行人：烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司。住所地：烟台经济技术开发区泰山路**号。
法定代表人：温建荣，董事长。
本院因原告烟台市国土资源局经济技术开发区分局与被告烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司建设土地使用权合同纠纷一案，以（2015）烟民一初�第213—1号民事裁定书继续查封了烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司所有的、位于烟台开发区泰山路88号泰山名座的部分商品房，该案进入执行程序后，案外人提出书面执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人辛绍英异议称，2006年6月1日，案外人与烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司在烟台开发区签订《商品房买卖合同》，案外人购买了烟台开发区泰山路88号荣科大厦三层302室商品房，案外人已按照合同约定全额支付了购房款，购房合同、付款凭证等手续齐全，因开发商原因导致该商品房无法办理过户手续，与案外人无关，为维护案外人合法权益，请求贵院尽快予以解除查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人�第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案，辛绍英已向烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司支付全部价款，并实际占有该商品房，案外人不存在任何过错。因此，法院不能对荣科大厦3层302号商品房进行查封。基于以上理由，请求中止对荣科大厦3层302号商品房的执行，解除对上述该商品房的查封。案外人随案向本院提交合同编号：烟房预字2006第020-1882号《商品房买卖合同》、预收定金《收据》、购房首付款《收据》、《个人住房贷款凭证》、电费《收款收据》等复印件以及《关于荣科大厦未办理不动产证一事说明》以证明其主张。
本院查明，�台市国土资源局经济技术开发区分局与烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司建设用地使用权合同纠纷一案，由烟台经济技术开发区人民法院于2013年11月8日立案审理，案号为（2013）开民一初字第534号，该院于2013年12月9日作出（2013）开民一初字第534-1号民事裁定，查封烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司所有的、位于烟台开发区泰山路88号泰山名座1-2层的5号、9号办公用房两套，3层的302号办公用房一套，一单元1302号、1403号、1502号、1507号房屋，二单元1301号、1302号、1305号、1306号、1507号房屋五套。并通知烟台开发区房管处协助执行。该案于2015年1月12日因原告变更诉讼请求，根据管辖规定移送本院审理。本院在审理过程中，于2015年12月17日作出（2015）烟民一初字第213-1号民事裁定，裁定：继续查封烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司所有的、位于烟台开发区泰山路88号泰山名座1-2层的5号、9号办公用房两套，3层的302号办公用房一套，一单元1302号、1403号、1502号、1507号房屋，二单元1301号、1302号、1305号、1306号、1507号房屋五套。2015年12月17日，本院依据该裁定，向烟台开发区房产管理处发出协助执行通知书，请该部门协助继续查封烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司所有的、位于烟台经济技术开发区泰山路88号泰山名座的下列房产：1-2层5号、9号办公用房两套，三层302号办公用房一套，一单元1302号、1403号、1502号、1507号房屋；二单元1301号、1302号、1305号、1306号、1507号房屋五套。本案经审理后，本院于2017年1月5日作出（2015）烟民一初字第213号民事判决，判决：一、被告烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司于判决生效之日起十日内支付原告烟台市国土资源局经济技术开发区分局土地出让金1384.99万元；二、驳回原告烟台市国土资源局经济技术开发区分局其他诉讼请求。如果被告烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费104899元，由原告烟台市国土资源局经济技术开发区分局负担12953元，被告烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司负担91946元；诉讼保全费5000元，由被告烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司负担。宣判后，烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司不服向山东省高级人民法院提起上诉，山东省高级人民法院于2017年10月18日作出（2017）鲁民终1543号民事裁定书，裁定：按上诉人烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司自动撤回上诉处理。一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。判决生效后，烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司未履行生效法律文书确定的义务，烟台市国土资源局经济技术开发区分局申请执行，本院立案执行，执行案号（2018）鲁06执18号，在本院执行过程中，于2018年3月1日作出（2018）鲁06执18号之一执行裁定书，裁定：查封烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司名下、位于烟台经济技术开发区泰山路88号荣科大厦下列房产：1、负一层办公用房-101号（1058.19平方米）、-103号（26.02平方米）；2、一层办公用房106号（28.42平方米）、112号（147.41平方米）、113号（169.43平方米）、114号（169.43平方米）、115号（147.41平方米）；3、三层二单元办公用房309号（87.02平方米）。同日，本院向烟台市不动产登记中心开发区分中心发出协助执行通知书。
2018年4月19日，本院作出（2018）鲁06执指23号执行裁定书，裁定：本院（2018）鲁06执18号执行案件，由烟台经济技术开发区人民法院执行。
在烟台经济技术开发区人民法院执行本案过程中，案外人向该院提交书面执行异议，提交如下证据：1、签订于2006年6月1日，合同编号为：烟房预字2006第020-1882号《商品房买卖合同》，出卖人为被执行人烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司，买受人为辛绍英，买受人购买的商品房为……3层办公302号房，该商品房建筑面积为82.2平方米，价款总金额为（318114元人民币）叁拾壹万捌仟壹佰壹拾肆元整，付款方式及期限为，买受人在签订本合同当日付清首付款壹拾贰万捌仟壹佰壹拾肆元整（￥128114），余额壹拾玖万元整（￥190000）进行银行按揭。2、购房首付款《收据》载明，入账日期为2006年6月1日，交款单位为辛绍英，收款方式为现金，数额为人民币壹拾万捌仟壹佰壹拾肆元整￥108114元，收款事由为首付款，备注为办公楼302。预收�金《收据》收据载明，入账日期为2006年3月3日，交款单位为辛绍英，收款方式为现金，数额为人民币贰万元整￥20000元，收款事由为预收定金，备注为办公楼302。两张收据均加盖烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司财务专用章。3、《个人住房贷款凭证》载明，案外人辛绍英于2006年9月22日取得按揭贷款19万元支付本案房款事实。4、电费《收款收据》等证实案外人辛绍英实际接受涉本案房产。5、案外人提供的《关于荣科大厦未办理不动产证一事说明》认为荣科大厦在建设过程中，由于开发商违章建筑，加盖三层，导致综合验收不能通过；同时开发商欠开发的土地出让金1400余万元（有法院判决证明），导致不能及时办相关房产产权证，非案外人过错。
本院另查明，涉本案的《商品房买卖合同》载明，涉本案建设商品房被批准建设的暂定名为荣科大厦-泰�名座。
本院认为，本案的焦点问题是案外人对涉案标的物是否享有足以排除强制执行的实体权利，对案外人要求中止对涉案房屋执行的请求应否予以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；�四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人提交的证据能够形成一条完整的证据链，证明被执行人烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司在本院查封前将涉案房屋卖给案外人，案外人支付了房款并已实际入住，案外人对于未能办理涉案房屋的过户登记手续也不存在过错，故对于涉案的房屋应中止执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：
中止对位于烟台开发区泰山路88号荣科大厦（泰山名座）三层302室商品房的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 陈善乐
审判员 栾焕舸
审判员 门 伟
二〇一八年六月二十八日
书记员 潘姝卉