江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆巴民初字第0686号
原告叶建华。
委托代理人周明，江苏君中律师事务所律师。
被告邓友明。
原告叶建华与被告邓友明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员唐敏独任审判，分别于2015年11月18日、12月24日公开开庭进行了审理。原告叶建华的委托代理人周明、被告邓友明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶建华诉称：2012年9月24日，原被告签订厂房租赁合同，由原告将位于昆山市巴城镇新澄路XXX号厂房出租给被告，租期为3年（2012年10月8日-2015年10月8日），年租金为155000元，被告提前1个月支付租金。合同签订后，原告依约将厂房交付给被告使用，被告在支付了2012年10月8日至2014年10月8日期间的租金后，并未按约支付下一年租金，并私自将原告所有的地磅（价值99500元）损坏。原告多次催要，被告拒绝。现为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，要求判令：1、解除原被告之间的厂房租赁合同；2、被告支付原告租金155000元；3、被告支付原告违约金13000元；4、被告赔偿原告89500元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告邓友明辩称：本案所涉昆山市巴城镇新澄路XXX号厂房是巴城镇茅沙塘村委会的，并非属于原告所有，原告无权将该房屋出租，因此原被告签订的租赁合同系无效合同。2014年5月份，巴城动迁办已通知被告所涉厂房已列入动迁计划，要求被告尽早搬出，而且原告也将厂房即将拆迁的事宜告诉了被告，故被告在2014年10月1日搬到了新澄路76号，不再使用涉案厂房。目前该厂房已经拆迁了，本案根本不存在违约的问题，原告无权向被告主张房租和违约金。巴城动迁办已对涉案厂房进行了全额拆迁补偿，该款已支付至厂房实际所有人巴城镇茅沙塘村委会，这些补偿款包括了相关租金损失，原告无权再就租金向我方主张。原告所述的地磅在被告搬出厂房时正常完好，没有任何损坏。原告有被告交付的1万元地磅押金，因原告未退还该押金，故地磅现在仍然放在原地，原告主张的地磅损失费根本不存在。综上所述，原告的诉请缺乏事实和法律依据，恳请予以驳回。
经审理查明：2008年昆山市巴城镇茅沙塘村村民委员会将其经营的昆山市巴城镇新澄路厂房出租给原告使用，年租金99000元，租赁期限到期后，该村委同意原告继续租用该厂房，租金依旧按照99000元/年支付。2012年9月24日，经村委会同意，原告将厂房转租给被告，双方签订《厂房租赁合同》一份，对如下事项进行了约定：1、原告将坐落于昆山市巴城镇新澄路XXX号厂房出租给被告作为物资回收使用，总面积1000平方米；2、租赁期限自2012年10月8日至2015年10月8日，租期3年；3、被告在签订合同当日应首期付清一年的租金155000元，第2年提前一个月支付第2年租金，第3年应按照当年行情制定厂房租金；4、被告支付原告地磅押金10000元，租赁到期时如该地磅未损坏原告应将押金如数退还；5、因法定不可抗拒的原因（如政府拆迁或自然灾害）导致双方不能继续履行此合同，双方互不承担相应责任，在合法利用厂房情况下，若原告因其他原因提前收回该厂房用作其他用途，需赔偿被告一个月的厂房租金13000元作为违约金，原告无条件退还被告厂房租金和押金，相反被告在租赁期未满情况下因其他原因退租该厂房，需赔偿原告一个月厂房租金13000元作为违约金。嗣后，原告将厂房（连同安装于租赁厂区的地磅）交付被告使用。
2014年度，本案所涉厂房需拆迁，昆山市巴城镇茅沙塘村民委员会与昆山市民安房屋拆迁工程有限公司签订拆迁补偿合同，拆迁通知亦告知了原告、被告。在取得搬迁费后，被告搬出厂区。2015年7月16日，村委会与拆迁公司签订了厂房拆除移交验收单，现厂房搬迁工作已结束。原被告均同意租赁合同解除，合同履行期间内，被告共计支付原告2012年10月8日至2014年10月8日两年度的租金及地磅押金10000元。
至今原被告都未对地磅进行交接，原告曾至厂区欲将地磅收回，被告要求原告退还地磅押金10000元，原告不同意，地磅目前仍置于原租赁厂区内。庭审中，原告提出被告已将地磅损坏，应按照原告提供的《报价单》赔偿原告89500元（已扣除押金）。被告称其搬出时地磅是未损坏的。经本院释明，原告未能就地磅已损坏，且该损害系由被告造成提供相应证据。
被告搬出时，未与原告进行书面交接。就搬出的具体时间，第一次庭审中，双方均确认为2015年7月15日。第二次庭审中，被告申请证人出庭改称搬出时间为2015年5月底，就该反言，被告无相关证据证实。
上述事实有厂房租赁合同、村委会证明、拆迁补偿合同、旧厂房拆迁移交验收单、地磅现状照片及当事人的陈述予以证实。
本院认为：依法成立的合同关系受法律保护。原告经出租人巴城镇茅沙塘村委会同意将厂房转租给被告，双方为此签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，内容真实有效，且目前亦无证据证明该合同存在违反法律强制性规定的情形，故该《厂房租赁合同》合法有效，被告应支付原告厂房占用期间的租金，该租金应自2014年10月9日计算至被告实际搬出之日。就搬出时间，被告在法庭辩论终结前撤回原先对搬出时间为2015年7月15日的陈述，但未提供相应证据证明之前陈述确与事实不符的，本院不予采信。第一次庭审中，双方对搬出时间均已明确为2015年7月15日，在无相反证据的情况下，本院认可搬出时间为2015年7月15日。2015年度的租金标准，双方未在合同中明确约定，原告请求参照2013年度、2014年度的租金标准计算符合双方先前习惯，并无不当，本院予以支持。自2014年10月9日至2015年7月15日期间，被告应付租金经核算为118479元。关于违约金问题。合同约定，因如政府拆迁等法定不可抗拒的原因致双方不能继续履行此合同，双方互不承担相应责任，如被告在租赁期未满情况下因其他原因退租该厂房，需赔偿原告一个月厂房租金13000元作为违约金。依据庭审查明的事实可知，被告系因厂房拆迁才在租期未满的情况下搬离厂区，符合双方约定的不可归责事由，故依据合同约定，原告无权要求被告支付违约金13000元。关于地磅损失。自被告搬离厂区距原告诉讼已近3个月，地磅还置于厂区内，双方未进行及时交接。原告现主张被告损坏地磅，应就地磅损坏且该损坏系由被告造成进行举证，目前原告未提交相应证据，应承担举证不能的后果，对该损失，本院不予支持。综上，被告应给付原告租金118479元，扣除押金10000元，需给付108479元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告叶建华、被告邓友明于2012年9月24日签订的《厂房租赁合同》解除。
二、被告邓友明于本判决生效之日起十日内支付原告叶建华租金108479元。
三、驳回原告叶建华的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费5162元，减半收取2581元，由被告邓友明负担1235元，原告叶建华负担1346元。该2581元案件受理费原告叶建华已预交，本院不再退还，被告邓友明应于本判决生效之日起十日内将应承担的1235元支付原告叶建华。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行:中国农业银行苏州苏福路支行，账号:10×××76。
代理审判员 唐 敏
二〇一六年一月六日
书 记 员 姚文彬
附相关法条：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第八条诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身分关系的案件除外。
对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。
当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外；当事人在场但对其代理人的承认不作否认表示的，视为当事人的承认。
当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。