江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终2339号
上诉人（原审原告）吴巧林,男,1963年8月19日出生，汉族。
上诉人（原审原告）朱春妹,女,1965年11月14日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）南京康利置业有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇致远路68号。
法定代表人王殿春，该公司副董事长。
委托代理人蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。
上诉人吴巧林、朱春妹因与被上诉人南京康利置业有限公司（以下简称康利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2015）溧民初字第2320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴巧林、朱春妹原审诉称，2012年6月1日，其与康利公司签订了商品房预售合同，约定康利公司将位于溧水区永阳镇致远路68号康利华府某幢106室出售给吴巧林、朱春妹，总价款为1911443元。上述合同约定，康利公司应于2013年8月31日前交付房屋，并约定，该商品房交付时应当已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。合同签订后，吴巧林、朱春妹按约支付了房款。康利公司通知吴巧林、朱春妹在2013年10月1收房，但吴巧林、朱春妹后得知康利公司于2014年4月28日才取得房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，已经构成违约，应当根据合同约定第六条第三款的约定，按已付房款的万分之二点五向吴巧林、朱春妹支付延迟交付违约金。吴巧林、朱春妹诉至原审法院，请求判令康利公司：1、支付延期交房违约金143358元并承担自起诉之日起至实际支付之日按照银行同期贷款利率计算的逾期利息；2、承担本案诉讼费用。
康利公司原审辩称：上述房屋交付给吴巧林、朱春妹时，已通过施工、监理、设计及建设单位验收，已具备交付条件。吴巧林、朱春妹已于2013年9月29日领取了房屋钥匙，办理了交接手续，交接时，康利公司已告知吴巧林、朱春妹上述房屋尚未取得验收备案证明材料，而吴巧林、朱春妹仍接受了上述房屋，应视为对交付条件的变更。故应认定双方已于2013年9月29日办理了有效的房屋交接手续，康利公司并未违约。即使要承担违约责任，违约金也要调整，理由是：商品房屋买卖合同司法解释规定，逾期交房，应按照约定计算违约金，但约定违约金过高，可以违约金超过损失的30%为标准要求调整，如未约定违约金，可按照逾期交房期间同地段、同类型房屋租金标准确定违约金或损失。本案中，约定逾期交房的违约金为日万分之二点五，按每日每平方米折算，约定违约金为3.3元/平方米/日，而溧水区同地段同类型门面房的租金为1.3元/平方米/日，故康利公司要求对约定利率予以调整，调至约1.7元/平方米/日。
原审法院经审理查明，吴巧林、朱春妹与康利公司于2012年6月1日签订商品房预售合同，约定：吴巧林、朱春妹购买康利公司开发的位于溧水区永阳镇致远路68号康利华府某幢106室；出售房屋为商业用房，面积143.68平方米，价款1916778元；康利公司应于2013年8月31日交付该商品房，交付时应取得《建设工程规划验收合格书》、《房屋测绘成果》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；康利公司逾期交付应按已收价款的万分之二点五/天计算支付违约金；房屋交付时，康利公司明确告知交付的商品房尚未符合前述交付条件，吴巧林、朱春妹仍愿接受的，视为对交付条件的变更等。上述合同签订后，吴巧林、朱春妹按约支付了上述房款。2013年8月20日，经设计、施工、监理、建设单位共同验收，上述房屋所在的康利华府一期某幢楼工程通过了单位工程竣工验收，各方同意该工程可以交付使用。
2013年9月29日，吴巧林、朱春妹与康利公司办理了交房手续。2014年4月26日前，上述房屋取得测绘成果图。2014年4月26日，上述房屋通过竣工验收备案。
原审期间，康利公司提交了从南京赶集网下载的溧水区永阳镇几处门面房出租价格：大东门步行街门面房，约1.3元/平方米/日；广成商业门面房，约1.54元/平方米/日；康利华府门面房，约1.36元/平方米/日。吴巧林、朱春妹认为，该信息是康利公司单方从网上下载，真实性不能确认；约定逾期交房的违约金标准不高，不需调整。
原审审理中，原审法院到康利华府所在小区，对一期底层商铺中已出租房屋的租金作了调查，对调查取得的数据作了统计，取其平均数，得出康利华府一期底层商铺价格为1.828元/平方米/日。
原审法院另查明，原审法院于2014年11月28日作出（2014）溧民初字第1661号民事判决，认定并判决如下：在建设行政主管部门核发房屋竣工验收备案表前，康利公司虽然将房屋交付给了购买人茅冬梅，但其交房不符合交付条件，应承担违约责任；茅冬梅在宽展期前接受房屋，自接受之日到房屋竣工验收备案之日，茅冬梅正常占有、使用房屋，如仍按合同约定支付违约金，有失公平，故酌定损失为1500元；判令康利公司支付1500元。该判决现已生效。
以上事实，有商品房预售合同、收据、单位工程竣工验收表、交付通知、业主收房资料、房屋租金信息表、（2014）溧民初字第1661号民事判决书、双方当事人陈述等证实。
原审法院认为，案涉商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的禁止性规定，是有效合同。合同约定交房时应取得房屋竣工验收备案表等，而康利公司直至2014年4月26日才取得竣工验收备案表，故该房屋直至该时间点才符合交付条件。康利公司逾期交房，应支付违约金，但根据吴巧林、朱春妹对案涉房屋的占有、使用情况，应分为两个期间计算，第一段期间自2013年9月1日起，算至2013年9月28日；第二段期间应自2013年9月29日起，算至2014年4月26日。第一段期间内，吴巧林、朱春妹未实际占用房屋，康利公司应支付违约金，但约定违约金标准明显高于同地段同期房屋租金，应参照同地段同期房屋租金的1.3倍进行计算，按原审法院调查取得的平均房屋租金价格，该时间段内租金为9560元（143.68平方米*1.828元/平方米/天*1.3倍*28天）。第二段期间，康利公司虽未取得房屋竣工验收备案表，但吴巧林、朱春妹已实际占有、使用房屋，吴巧林、朱春妹并无实质性损失，故该部分违约金也应予以调整，参照已生效的（2014）溧民初字第1661号案件的标准，原审法院酌定为3581元。以上违约金合计13141元。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、康利公司于判决生效之日起十日内支付吴巧林、朱春妹迟延履行违约金13141元；二、驳回吴巧林、朱春妹的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费3167元，减半收取1584元，由康利公司负担。
吴巧林、朱春妹不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判支持吴巧林、朱春妹原审的诉讼请求，并由康利公司承担一、二审诉讼费用。理由如下：一、原审法院认定双方签订的商品房预售合同对双方有法律约束力，双方均应按合同全面履行各自义务。康利公司履行交付房屋的义务应符合约定和法律规定的交付条件，否则不能交付或视为未交付。本案中，康利公司在约定交付期限届满前通知交房，并伪造了建设工程竣工验收备案表，使吴巧林、朱春妹在不明真实情况时领取钥匙，康利公司的该交房行为不属于法定和约定的交付行为。二、原审法院片面适用公平原则，存在明显错误，属于滥用自由裁量权。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人约定的违约金过高的，当事人可以请求人民法院适当减少，法院应基于约定标准进行折算后适当减少。吴巧林、朱春妹早早将购房款交给康利公司，康利公司占有利用该资金，致使吴巧林、朱春妹承受银行借款压力长达二年多时间不能按期享有合格的房屋占有使用权，况且康利公司恶意欺诈，未遵守诚实守信的基本准则，原审法院以公平原则条款调整违约金明显有意歪曲，不尊重事实。三、原审中，康利公司明确主张参照同地段房屋租金价格调整违约金，即使原审法院调整违约金，也只应按康利公司的主张为最低标准调整违约金，而原审法院最终酌定的数额远远低于康利公司的主张，明显有失公允。
康利公司的答辩意见为：本案与（2014）溧民初字第1661号民事案件系同类型案件，该案判决已经发生法律效力。原审法院依据生效判决认定的事实作为裁判依据符合法律规定。本案中，2013年9月29日，房屋已经事实交付，根据合同约定，交钥匙即为交付。房屋发生了转移占有，也应当视为交付。原审法院从公平合理的角度出发进行了判决，保护了吴巧林、朱春妹的权益。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院依法维持。
本案二审争议焦点为：原审法院调整降低违约金数额是否恰当。
双方当事人二审期间均未提交新的证据。
原审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为：
原审法院调整降低违约金数额并无不当。理由如下：根据合同法第一百一十二条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案商品房预售合同约定，康利公司应于2013年8月31日前向吴巧林、朱春妹交付房屋，且交房时需取得房屋竣工验收备案证明材料。而康利公司实际于2013年9月29日交付涉案房屋，且直至2014年4月26日方取得涉案房屋竣工验收备案表。康利公司交付房屋时并未达到合同约定的和法律规定的交付条件，故康利公司应向吴巧林、朱春妹承担支付违约金的责任。关于违约金的数额认定，原审法院就吴巧林、朱春妹接收房屋前的期间参照同地段同期房屋租金的1.3倍计算违约金并无不当，而吴巧林、朱春妹接收房屋后，水、电、气均已开通，吴巧林、朱春妹已实际占有并可正常使用房屋，并未产生因无法占用房屋的使用费损失，故原审法院结合本案案情，酌定该期间的违约金为3581元亦无不当。综上，原审法院确定康利公司应向吴巧林、朱春妹支付违约金共计13141元，并无不当。
吴巧林、朱春妹上诉认为，原审法院调整违约金有失公允。对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”由此可见，我国合同法规定的违约金主要以弥补填平守约方的实际损失为主，本案中，康利公司虽然应当向吴巧林、朱春妹支付相应的违约金，但原审法院综合吴巧林、朱春妹的实际收房时间等因素，根据公平原则对康利公司应承担的违约金进行调整降低，有事实和法律依据，故本院对吴巧林、朱春妹的该上诉意见不予采信。
综上，吴巧林、朱春妹的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3167元，由上诉人吴巧林、朱春妹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年五月三十日
书 记 员 李 好