云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）昆民一初字第147号原告创意英国业主委员会。住所地：云南省昆明市茭菱路**创意英国小区玫瑰园******。负责人时述新，该业主委员会主任。委托代理人方万萍，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。被告云南杰昌房地产开发有限公司。住所地。住所地：云南省昆明市五华区创意英国国际公寓****iv>法定代表人段如杰，该公司总经理。委托代理人赵月霄，男，1964年6月1日出生，汉族，系云南杰昌房地产开发有限公司法律顾问，住云南省昆明市五华区，特别授权代理。委托代理人周东臣，男，1987年8月5日出生，汉族，系云南杰昌房地产开发有限公司法律顾问，住云南省昆明市西山区，特别授权代理。原告创意英国业主委员会诉被告云南杰昌房地产开发有限公司（以下简称“杰昌公司”）占有物返还纠纷一案，本院于2014年7月29日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月23日对本案进行了公开开庭审理。原告创意英国业主委员会的负责人时述新及其诉讼代理人方万萍，被告杰昌公司的诉讼代理人赵月霄、周东臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创意英国业主委员会诉称：被告系创意英国小区的开发商。被告在出售小区房屋时代为收取了创意英国小区业主的维修资金21600937.73元。创意英国小区业主委员会成立后，原告多次要求被告移交代为收取的住宅专项维修资金，并一直要求政府协调解决。五华区住房和城乡建设局（以下简称“五华区住建局”）经多年协调后于2012年8月8日发给原告一份《工作函》，说明该局自2006年起就已经通过媒体公告、通报、协商等多种方式要求被告归还维修基金，但被告未予移交，故该局建议原告对被告提起诉讼追讨。其后原告又进行了一段时间的追讨，但无果。原告认为，根据相关法律规定，在创意英国小区业主委员会成立后，被告就应将其代为收取的维修基金交付原告管理使用。目前创意英国小区住宅共用部位、共用设施设备已经不同程度损坏并需要维修和更换，但由于被告一直不移交维修基金使得小区共用设施的维修和更换处于困境，业主怨声载道。原告认为，维修基金是用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用，被告长期占有小区维修基金违背了法律规定，损害了公共利益，故诉至本院，请求：一、判令被告返还其收取的创意英国小区住房专项维修资金21600937.73元；二、判令被告支付上述维修资金自2010年5月17日起至还清款项之日止按银行同期贷款利率计算的利息；三、诉讼费由被告承担。被告杰昌公司答辩称：原告诉请所依据的事实不真实，理由不充分，诉讼标的不明确并有错漏，具体陈述如下：一、原告根本不能代表全体创意英国小区业主提起本案诉讼，主体不适格。创意英国小区的业主委员会经过几次变更，业主对整个业主委员会怨声载道，其管理混乱非常有名，400多户业主认为维修基金是自己的钱，不愿交给如此混乱的业主委员会进行管理。二、被告作为开发商，按照国家规定代为收取过维修基金，实际收取的金额仅为16921682.86元。同时，被告收取的16921682.86元维修基金已有部分用于为业主提供服务，原告对此全然不知情。三、五华区住建局与被告达成了就创意英国小区维修基金逐步移交的协议，被告也正是按照住建局的要求进行移交。被告按照国家管理规范将维修基金移交给住建局才是正当的，原告无权起诉要求被告向其移交。四、被告并未占用维修基金，是按照法律规定和政府要求代为保管，保管过程中也并未接到原告所谓的多年要求移交的催告。综上所述，请求法庭驳回原告诉讼请求。原告针对其诉请向本院提交如下证据：第一组证据：1、《关于要求云南杰昌房地产开发有限公司移交代收的创意英国小区公共维修资金申请》；2、《工作函》。证明原告多年一直通过自己、政府相关部门及媒体等多种方式向被告要求移交代为收取的创意英国小区公共维修资金，但是被告一直没有移交。2012年8月8日五华区住建局致《工作函》给原告，建议原告对被告提起诉讼追讨。第二组证据：3、《发票》6张。证明创意英国小区部分业主缴纳维修基金情况。第三组证据：4、杰昌房地产“创意英国”项目维修基金代收情况说明；5、情况汇报；6、住宅专项维修资金移交计划；7、“创意英国”维修基金缴纳情况汇总表。该组证据系被告交至五华区住建局的材料，证实应代收的创意英国维修资金为21600937.73元，被告至2006年就已经代为收取了16921682.86元。第四组证据：8、创通字（200909-01）号业主大会决议统计结果的汇报。证明原告有权代表业主采用诉讼方式维护业主利益。此外，原告申请法庭依法向被告调取其向业主收取维修基金的全部发票；并向昆明市五华区住房和城乡建设局调取被告向该局提交的向创意英国小区业主收取维修基金的全部资料。经质证，被告对原告提交的第一组证据中证据1《申请》的真实性、合法性、关联性及证明内容均不予认可；证据2《工作函》因有原件核对，故对其真实性、合法性、关联性均予以认可，但不认可证明内容，根据该《工作函》的相关记载及政府相关规定，五华区住建局认为使用维修基金需全体业主决定，才能体现全体业主的意志，从而印证证据1《申请》并不真实。对第二组证据中六张发票的真实性和证明内容予以认可。第三组证据中的证据4《情况说明》及证据5《情况汇报》在无原件核对的情况下，不认可真实性、合法性、关联性及证明内容；对证据6《移交计划》的真实性、合法性、关联性予以认可，系被告提交五华区住建局的，在被告提交的该份证据上还有五华区住建局批示，被告也实际履行了；证据7《汇总表》因有原件核对，对证据真实性、合法性、关联性予以认可，被告实收的维修基金是16921682.86元。第四组证据即证据8《统计结果的汇报》有原件核对，但对该份证据的真实性、合法性、关联性不予认可，2009年业主委员会成员与业主产生了激烈冲突，该届的业主委员会成员早已全部更换，已经有480多户业主向五华区住建局提出本案原告无权代表业主委员会提起本案诉讼，本案原告以作废的业主委员会一纸文件为依据提起本案诉讼，完全超越了其权限。被告针对其答辩主张向本院提交如下证据：第一组证据：住宅专项维修资金移交计划。证明被告正在向昆明市五华区住房和城乡建设局移交维修资金。第二组证据：专用收据、支票存根。证明2013年12月16日，被告已向昆明市五华区住房和城乡建设局移交了200万元。第三组证据：函告、收款收据。证明云南铭鼎集团物业管理公司已经向创意英国业主委员会支付5万元的办公费用。第四组证据：杰昌公司支付维修金汇总明细。证明被告支付维修资金的总金额和明细情况。第五组证据：物管支付维修金汇总明细。证明云南铭鼎集团物业管理公司支付的维修资金金额和明细情况。第六组证据：10位业主向昆明市中级人民法院及昆明市五华区住建局出具的《郑重声明》两份。证明部分业主未委托现任业主委员会提起本案诉讼，也不同意将维修基金交由现任业主委员会。第七组证据：《收条》六份。证明部分业主已经从被告处退还了维修基金。第八组证据：创意英国小区1000余位业主向昆明市五华区住建局提交的《关于罢免创意英国小区第二届业主委员会的报告》。证明业主已提请五华区住建局罢免第二届业主委员会，且未授权本案原告提起诉讼。第九组证据：昆明市五华区住建局向其发放的《通知》。证明昆明市五华区住房和城乡建设局要求被告按照移交计划，于2014年12月31日前移交300万元维修基金。此外，被告还申请本院向五华区住建局调取其第八组证据的原件，并申请对原告起诉状中印章的真实性进行鉴定。经质证，原告对于被告提交的第一组证据真实性予以认可，不认可证明内容，住建局并未说明向谁移交。对第二组证据的真实性予以认可，认可被告向住建局移交过200万元。对第三组证据的真实性予以认可，认可被告支付过5万元。原告于2008年成立，按照法律规定，在业主大会成立后被告就应当向业主大会移交维修基金，2008年后原告就一直向被告追索维修基金，从被告自己的证据上可以看出原告是向被告主张过的。对第四、五组证据的真实性予以认可，但部分费用不应当从业主的维修基金中支出。对第六、七组证据的真实性无法核实，故不予认可。对证据八不予质证，对其上签名的真实性无法核实。对证据九的真实性无异议，但原告起诉亦是基于五华区住建局向原告发出的《工作函》，该份通知与工作函的内容相互矛盾。根据维修基金管理办法的相关规定，维修基金应由业主大会进行管理，而原告就是业主大会的执行机构。住建局作为行政管理部门，对于维修基金无法进行实际支配、使用。此外，被告向住建局所报送的移交计划被告并未实际履行。本院认为，对于原告向本院提交的证据2、6，因被告认可其真实性，且与本案的处理结果有关，故本院对上述证据的真实性予以确认。原告向本院提交的其他证据无法证实其证明主张，且与本案处理结果无关，故本院对其余证据不作为认定本案事实的证据予以采信。同时对于原告的调取证据申请不予准许。对被告向本院提交的第一、二、九组证据，因原告认可其真实性，且与本案处理结果有关，故本院对上述证据的真实性予以确认。被告提交的其他证据，因与本案处理结果无关，故本院对其真实性依法不予确认，同时，对于被告的调取证据申请不予准许。此外，本院依职权向昆明市五华区住房和城乡建设局就本案相关情况进行调查了解，昆明市五华区住房和城乡建设局向本院出具《关于创意英国小区业委会与开发商维修资金追缴诉讼案件的说明及建议》（以下简称“《说明及建议》”）及《关于昆明市中级人民法院调查函的回函》（以下简称“《回函》”）。其中，《说明及建议》载明：维修基金的所有权主体为业主，住建局作为物业行业主管部门按照政策要求代业主进行维修基金的监管。从维护维修基金所有者合法权益的角度出发，住建局曾发函给原告，建议其对被告提起诉讼，追讨维修基金。被告曾与住建局协商移交维修基金，但无法一次性全部移交。现原告在法律上主体资格不明确，无法开立对公账户，一旦发生经济纠纷法院很难执行，因此维修基金交由原告管理存在较大风险。《回函》中载明：一、由于云南省、昆明市对于房地产行政主管部门行使对维修基金的追回及违规使用处罚的职责未制定相应的实施细则规定具体的执行部门，且住建局无执法权，因此对开发建设单位代收维修基金不予移交的行为，住建局无法通过行政命令方式追回。在住建局前期的追缴工作中，也通过行政通知的方式追缴过，但收效甚微。二、创意英国小区第二届业主委员会已经小区业主代表大会罢免，无开设业主委员会维修基金管理账户的权利。经质证，原告对《说明及建议》的真实性予以认可，但对所载内容有异议：首先，住建局行使的仅是监督职责而非监管职责；其次，原告起诉的目的是确认款项所有权归属，被告向原告移交后，并不影响住建局行使其监督权，原告对维修基金的使用亦应遵守相关法律、法规的规定。被告对于该份《说明及建议》的真实性、合法性及关联性均予以认可，被告愿意向住建局移交维修基金，对于住建局不应将维修基金交由业委会的建议予以认同。因上述《说明及建议》以及《回函》系本院依职权向昆明市五华区住建局调取，故本院对其真实性予以确认。根据庭审和质证，本院确认本案法律事实如下：被告为创意英国小区开发商。被告在出售小区房屋时代为收取了创意英国小区业主的维修资金。创意英国小区业主委员会成立后，要求被告向其移交代为收取的住宅专项维修资金。五华区住房和城乡建设局于2012年8月8日发给原告一份《工作函》，说明该局自2006年起就通过媒体公告、通报、通知、协商等多种方式要求被告移交代收的维修基金，但被告未予移交，故该局建议原告对创意英国小区原物业管理公司铭鼎集团提起诉讼追讨。此外，被告于2013年10月28日向昆明市五华区住房和城乡建设局提交《住宅专项维修资金移交计划》，该移交计划载明被告目前代收的住宅专项维修资金共计16921682.86元，被告拟定于2013年12月31日前移交200万元人民币，2014年6月30日前移交150万元人民币，2014年12月31日前移交150万元，依此类推。从2015年至2017年年底，扣除被告之前合法使用及依照主管部门批准和业主同意使用的维修基金后，全面执行该住宅专项维修资金的移交。昆明市五华区住房和城乡建设局于2013年10月30日收到该移交计划及后附的《维修基金缴纳情况汇总表》。此后，被告于2013年12月12日向昆明市五华区住房和城乡建设局移交200万元维修基金，昆明市五华区住房和城乡建设局于2013年12月16日向被告出具相应收据。昆明市五华区住房和城乡建设局又于2014年12月22日向被告发出《通知》，要求被告按照移交计划，于2014年12月31日前移交300万元创意英国小区住宅专项维修资金到该局账户。另查明，创意英国第二届业主委员会现已被罢免。现因原告认为被告长期占有小区维修基金违背了法律规定，损害了公共利益，故诉至本院，主张如上诉请。综合双方诉辩主张，本案争议焦点为：原告是否有权代表小区业主作为维修基金的所有权人提起本次诉讼，要求被告向其移交代收的维修基金？本院认为：首先，根据《物业管理条例》第五十四条第二项之规定，专项维修基金属业主所有，故创意英国小区业主是小区专项维修基金的所有权人。同时，业主大会作为同一个物业管理区域内的业主在人民政府房地产行政主管部门指导下成立的组织，经选举产生相应业主委员会，业主委员会可行使法律、行政法规及业主大会赋予的职权。其次，根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行法律规定的职责及业主大会赋予的其他职责。同时，根据该条例第十一条第（七）项之规定，对于有关共有和共同管理权利的其他重大事项应由业主大会决定。该条例第十二条亦规定，对于上述有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。据此，就涉及全体小区业主共有和共同管理权利的专项维修基金的移交，应由业主大会讨论决定，并经法定人数的业主同意。业主委员会作为业主大会的执行机构，无权在未经业主大会决议及法定人数业主同意的情况向直接向被告提起诉讼，要求移交专项维修基金。再就是创意英国第二届业主委员会现已被罢免，无开具维修基金专项账户的主体资格，不具备专项维修基金移交的前提条件。结合前述事实，本院对原告的诉讼请求不予支持。综上所述，原告的诉讼请求均不能成立，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：驳回原告创意英国业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费178704.73元，由原告创意英国业主委员会承担。如不服本判决，可以在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。审 判 长  郑会利代理审判员  符圆圆人民陪审员  周如海二〇一五年八月十日书 记 员  马 娜