山东省菏泽经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）菏开民再字第2号原审原告张万力。委托代理人马存志。原审被告菏泽瑞欣置业有限公司，住所地菏泽市中华东路凤凰城A座817室。法定代表人王一兵，总经理。委托代理人侯圣文，山东诚维律师事务所律师。委托代理人李宏伟。原审原告张万力与原审被告菏泽瑞欣置业有限公司（以下简称瑞欣置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年6月4日立案受理，2013年7月8日，我院作出了（2013）菏开民初字第412号民事判决：一、被告菏泽瑞欣置业有限公司继续履行2011年8月26日与原告张万力签订的商品房买卖合同，协助原告张万力办理过户手续，限本判决生效后十日内履行完毕；二、被告菏泽瑞欣置业有限公司支付原告张万力违约金1250元，限本判决生效后十日内履行完毕。双方当事人均未上诉，该判决已经发生法律效力。2014年4月22日，本院作出（2014）菏开民监字第1号民事裁定：一、对本案由本院另行组成合议庭进行再审；二、再审期间，中止原判决书的执行。本院依法另行组成合议庭，于2014年6月11日公开开庭进行了再审，原审原告张万力的委托代理人马存志与原审被告瑞欣置业公司的委托代理人侯圣文、李宏伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告张万力诉称，2011年8月26日，原告张万力和被告瑞欣置业公司签订商品房买卖合同，约定：原告张万力购买被告瑞欣置业公司房屋一套，由被告协助办理房产证。原告交清了房款，被告交付了房屋，但是被告迟迟不协助原告办理房产证。原告诉至法院，要求被告履行合同，协助办理房产证，支付违约金1250元，并承担诉讼费用。原审被告瑞欣置业公司辩称，原告未交清房款中的外墙保温费用，故未给原告办理房产证。原审查明：2011年8月22日，被告瑞欣置业公司与山东恒祥建设工程有限公司签订协议书，以山东恒祥建设工程有限公司的工程款抵房款形式，原告张万力购买被告瑞欣置业公司开发的牡丹·欣欣嘉园A4栋04号住宅用房。2011年8月26日，原告张万力（买受人）和被告瑞欣置业公司（出卖人）就此房屋签订商品房买卖合同，约定：涉案房屋建筑面积为254.04平方米，每平方米4646.51元，商品房金额为1180400元，地下多功能厅面积为34.8平方米，每平方米2000元，金额为69600元。付款方式采用分期付款，签署本合同时交房款60万元，其余房款交房时付清。出卖人应当在2011年12月30日交付经验收合格的商品房。出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的1％赔偿买受人的损失。合同还约定了其它内容。该合同附件三关于外墙的配套标准为240多孔或加气砼蒸压砖砌外墙，一层以下贴瓷砖或石材，一层以上高档防水涂料或外挂装饰板。在房屋建设过程中，因建设主管部门强制要求进行外墙保温，被告瑞欣置业公司增加了外墙保温项目。2011年11月20日被告瑞欣置业公司向原告张万力交付了房屋。原告张万力要求办理房产证，但是被告瑞欣置业公司要求原告按照每平方米100元交纳外墙保温费用，原告张万力拒绝交纳，被告瑞欣置业公司拒绝协助原告张万力办理房产证。原审另查明：2011年11月20日至2012年3月19日期间，中国人民银行公布的1-3年中长期贷款年利率为6.65%。原审认为，原告张万力与被告瑞欣置业公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律强制性规定，应当认定为有效合同。对依法生效的合同双方当事人应当全面履行。双方约定被告应当向原告交付经验收合格的房屋，因外墙保温是建设主管部门强制要求增加的项目，如果被告不进行外墙保温，其所开发的房屋将无法通过验收，无法向原告交付符合合同约定的房屋，因此外墙保温是被告应当向原告交付房屋不可或缺的组成部分。原告张万力付清了房款，被告瑞欣置业公司应当向原告张万力交付经验收合格的房屋，因此被告瑞欣公司另外要求原告交纳外墙保温费用，既没有合同根据，也缺乏法律依据，对于被告的辩解意见，本院不予采纳。被告瑞欣置业公司应当继续履行合同，按照合同约定协助原告办理房产过户手续。《最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。原被告约定了办理房产证的期限，但是对买受人不退房的，因出卖人的原因逾期办证的，未约定违约金，违约金数额应当按照上述规定标准计算。中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%……”。涉案房屋的交付时间是2011年11月20日，应当办理房产证的时间在2012年3月19日之前，2012年3月20日至原告张万力起诉之日，已达441天，原告已付房款125万元，违约金应当按照中国人民银行发布的1-3年中长期贷款年利率6.65%加收30%-50%计算，原告请求支付违约金1250元，在此范围之内，应当予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告菏泽瑞欣置业有限公司继续履行2011年8月26日与原告张万力签订的商品房买卖合同，协助原告张万力办理过户手续，限本判决生效后十日内履行完毕；二、被告菏泽瑞欣置业有限公司支付原告张万力违约金1250元，限本判决生效后十日内履行完毕。案件受理费150元，由被告菏泽瑞欣置业有限公司负担。再审期间，除原审查明的事实外，还查明：2006年5月6日案外人高爱云与原审被告瑞欣置业公司签订了欣欣嘉园小区A4-04号房商品房买卖合同，建筑面积251.4平方米，总价款为564111元。因房产的付款和交付双方发生纠纷，案外人高爱云向菏泽仲裁委员会申请仲裁，2012年6月8日，菏泽仲裁委员会作出（2012）菏仲裁字第4号裁决书，裁决：被申请人（瑞欣置业公司）继续履行与申请人（高爱云）于2006年5月6日签订的编号为A4-04的商品房买卖合同，向申请人交付合同约定的房屋，并为申请人办理确权手续，申请人未支付的房款28万元在房屋交付使用时支付给被申请人。双方于本裁决书送达后次日起三十日内履行完毕。原审被告瑞欣置业公司不服，向菏泽市中级人民法院起诉，申请撤销（2012）菏仲裁字第4号裁决书。菏泽市中级人民法院于2012年12月25日作出（2012）菏商初字第25号民事裁定：驳回申请人菏泽市瑞欣置业有限公司撤销菏泽仲裁委员会（2012）菏仲裁字第4号裁决书的申请。后案外人高爱云向菏泽市中级人民法院申请执行（2012）菏仲裁字第4号裁决书，菏泽市中级人民法院向菏泽市住房保障和房产管理局发出协助执行通知书，要求菏泽市住房保障和房产管理局将坐落在菏泽市327国道南侧纱厂路西侧欣欣嘉园A区第4号楼04号房一幢（房屋产权人：菏泽瑞欣置业有限公司，产权证号：103062，建筑面积为253.56平方米）登记在申请执行人高爱云名下，并为其办理确权手续。菏泽市住房保障和房产管理局遂将该房产登记在高爱云名下，并于2013年7月16日向高爱云颁发了菏房权证市直字第××号房屋所有权证。案外人高爱云与原审原告张万力分别向原审被告瑞欣置业公司购买的房产为同一套房产。本院所确认的上述事实，有原、被告双方及案外人高爱云的陈述笔录、（2012）菏仲裁字第4号裁决书、（2012）菏商初字第25号民事裁定书、菏房权证市直字第××号房屋所有权证、菏政复驳字（2013）20号驳回行政复议申请决定书等证据在卷为凭，并经双方当事人当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，2012年6月8日前，案涉房产（案外人高爱云和原审原告张万力向原审被告瑞欣置业公司购买的同一套房产）的物权登记在原审被告瑞欣置业公司名下，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”2012年6月8日，菏泽仲裁委员会作出（2012）菏仲裁字第4号裁决书，裁决：“被申请人（瑞欣置业公司）继续履行与申请人（高爱云）于2006年5月6日签订的编号为A4-04的商品房买卖合同，向申请人交付合同约定的房屋，并为申请人办理确权手续，申请人未支付的房款28万元在房屋交付使用时支付给被申请人。双方于本裁定书送达后次日起三十日内履行完毕。”此时，原审判决尚未作出。仲裁裁决自作出时生效，自2012年6月8日起，案涉房产的物权已发生变更，案涉房产成为案外人高爱云的私人合法财产，物权由案外人高爱云享有。《中华人民共和国物权法》第六十六条规定：“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”原审原告要求原审被告协助办理案涉房产房产证的诉讼请求，其实质是要求将案外人高爱云的房产登记在自己的名下，没有法律依据，依法不予支持。因原审原、被告并未约定逾期办理房产证需支付违约金，故原审原告张万力要求原审被告瑞欣置业公司支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。本院原审判决认定事实错误，应予撤销。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，并经本院审判委员会讨论，判决如下：一、撤销本院（2013）菏开民初字第412号民事判决；二、驳回原审原告张万力的诉讼请求。案件受理费150元，由原审原告张万力负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判长  石胜利审判员  王平文审判员  郭红梅二〇一四年七月十四日书记员  陈 坤