济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）槐民初字第1159号
原告济南顺成房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人刁露，董事长。
委托代理人郭忠平，男，1973年2月14日出生，汉族，该单位职工，住济南市。
被告苏子波，男，1973年4月7日出生，汉族，住山东省滕州市。
原告济南顺成房地产开发有限公司（以下简称顺成公司）诉被告苏子波商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月24日立案受理。因被告苏子波下落不明，本院向其公告送达了起诉书副本、开庭传票等诉讼文书。本院依法组成合议庭，于2014年11月3日公开开庭对本案进行了审理。原告顺成公司的委托代理人郭忠平到庭参加诉讼，被告苏子波经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顺成公司诉称：原告与被告于2009年5月11日签订了《济南市商品房买卖合同》，被告购买了原告开发的御景城小区A4号楼3单元103室商品房（以下简称“该房屋”）。合同约定，该房屋建筑面积共计77.95平方米，总价款421402元，被告以担保贷款方式支付购房款，该房屋交房时间为2010年11月30日前。后被告与招商银行股份有限公司济南分行签订了《个人购房借款及担保合同》，共计借款人民币330000元，合同约定原告对此承担连带担保责任。原告按照合同约定于2010年11月30日前及时将该房屋交付被告。但被告从2012年2月份起即不再按时归还银行贷款，导致原告承担连带担保责任。原告代被告归还招商银行股份有限公司济南分行剩余本金、利息、复息及罚息共计300134.50元。原告顺成公司诉至本院要求判令：1、解除原、被告双方之间签订的《济南市商品房买卖合同》；2、被告苏子波协助撤销其所购房屋网签备案手续；3、被告苏子波腾房，将符合《济南市商品房买卖合同》约定交付条件的房屋归还原告；4、被告苏子波偿还其代为归还的贷款本金、利息、复息及罚息共计300134.50元，上述款项与其返还被告苏子波的购房款相抵扣；5、被告苏子波支付其违约金84280.40元；支付其房屋使用费46500元。上述款项与其应返还被告的购房款相抵扣，不足部分继续由被告苏子波承担。6、被告苏子波承担本案诉讼费用。
审理中，原告顺成公司明确其第5项诉讼请求中的房屋使用费系其参照涉案房屋所在地段的房屋租金标准每月1500元，自2010年11月30日计算至2013年8月5日。
被告苏子波未答辩。
经审理查明，2009年5月11日，原告顺成公司作为出卖人，被告苏子波作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告顺成公司将其开发的位于济南市槐荫区纬十二路九号，预售许可证号为济建开预许字第（2009）092号的御景城A-4号楼3单元103号房屋出卖给被告苏子波。该房屋建筑面积共77.95平方米，套内建筑面积65.39平方米，单价每平方米5406.06元，总价款为421402元。合同约定付款方式及期限为，被告苏子波于2009年5月11日前向原告顺成公司支付首付款91402元，剩余房款330000元，通过银行贷款按揭支付。关于交付期限，合同约定原告顺成公司应于2010年10月30日前，向被告苏子波交付该房屋。该合同签订当日，随该合同双方还签订附件一：房屋平面图，附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三：装饰、设备标准及附件四：《补充协议》。其中附件四《补充协议》附件四第13条第（2）款还约定，鉴于被告苏子波与金融机构及原告顺成公司三方之间签订了按揭借款合同，被告苏子波确认，无论其因任何理由逾期偿还金融机构贷款，导致原告顺成公司承担保证责任，代被告苏子波向金融机构偿还欠款本金、利息及罚息的，视为被告苏子波构成违约，被告苏子波除按三方合同约定及法律法规规定承担相关责任外，原告顺成公司有权与被告苏子波解除商品房买卖合同。原告顺成公司解除合同的，有权向被告苏子波主张全部房价款20%作为违约金，并有权在应退还给被告苏子波的房款中直接扣除。该合同还约定了其他事项。该合同已在济南市城乡建设委员会办理商品房网签合同备案手续。
上述商品房买卖合同签订后，被告苏子波作为借款人，原告顺成公司作为借款保证人、招商银行股份有限公司济南分行（以下简称招商银行）作为贷款人，三方于2009年6月25日，签订《个人购房借款及担保合同》一份。该合同约定，被告苏子波为购买御景城A-4号楼三单元103号房屋，向招商银行贷款330000元，贷款期限为240个月。贷款利息为以中国人民银行公布的贷款基准年利率5.94%为基础下浮30%，即年利率4.158%。如被告苏子波未按合同约定按时足额偿还贷款的，招商银行有权对未偿还的贷款本金按日在该合同载明的利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息付清为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。原告顺成公司为被告苏子波的上述购房贷款提供连带责任保证；保证期间为自该合同签订之日起至被告苏子波持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或和房地产他项权证交由招商银行保管之日止；保证范围为包括但不限于该合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费及贷款人为实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。该合同签订后，招商银行向被告苏子波发放了上述贷款，被告苏子波以此贷款向原告顺成公司支付了剩余的购房款330000元。
2010年11月30日，原告顺成公司将涉案房屋交付被告苏子波。被告苏子波向招商银行还贷过程中，于2012年2月开始未按借款合同约定履行还款义务。在被告苏子波违约还款的情况下，招商银行向原告顺成公司发出《个人贷款催收通知书》，要求原告顺成公司承担连带保证责任。原告顺成公司接到招商银行的催款通知书后后招商银行从原告顺成公司的账户上扣除了被告苏子波自2012年2月25日起至，于2012年12月11日逾期还款金额及剩余本金代被告苏子波偿还了所有剩余贷款及相应的利息、罚息、复息，，共计300134.50元。
原告顺成公司向本院说明，其履行上述保证责任后，基于其与被告苏子波签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第13条第（2）款的约定，其享有该合同的解除权。其于2013年7月5日向被告苏子波购房合同上所留地址邮寄了解除合同的通知书，虽然邮件显示已于2013年7月12日签收，但其不确定该邮件是否为被告苏子波本人签收，故其要求于本判决生效之日解除双方之间签订的《商品房买卖合同》。
以上事实有原告顺成公司提交的济建开预许字第（2009）092号《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》及附件、《入住物品签收单》、《个人购房借款及担保合同》、招商银行《个人贷款催收通知书》、《逾期还款说明并要求贵司承担保证责任的函》、《客户还款清单》等证据及原告顺成公司陈述为凭。
本院认为，原告顺成公司与被告苏子波签订的《商品房买卖合同》及附件、及原告顺成公司与被告苏子波及招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应履行相应的合同义务。依据《商品房买卖合同》及附件的约定，原告顺成公司向被告苏子波交付了涉案房屋，被告苏子波以按揭贷款的方式向原告顺成公司支付了购房款，因涉案房屋尚未办理产权分户登记等手续，该合同尚未履行完毕，原、被告双方仍应受该合同的约束。
现原告顺成公司诉至本院，以被告苏子波拖欠银行按揭贷款导致其承担保证责任，进而违反了原、被告双方合同的约定为由，要求解除双方之间签订的《商品房买卖合同》并对代偿款项进行追偿。本院认为，原告顺成公司要求解除合同的诉讼请求以被告苏子波是否存在违约行为为前提。关于被告苏子波的违约行为，本院认为，经审理查明被告苏子波在履行《个人购房借款及担保合同》的过程中，未能按该合同的约定履行还款义务，导致原告顺成公司承担了保证责任。原告顺成公司共计代被告苏子波向债权人招商银行偿还贷款本金、利息、复息及罚息共计300134.50元。依上述合同约定，原告顺成公司的保证范围为包括但不限于该合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费及贷款人为实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。依照《中华人民共和国担保法》第二十一条规定，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。该法第三十一条还规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。据此，原告顺成公司向被告苏子波追偿代偿贷款本金、利息、复息、罚息300134.50元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。
关于合同的解除，依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第13条第（2）款的约定，如被告苏子波未能依约履行还贷义务，导致原告顺成公司承担保证责任的，应视为被告苏子波违约，原告顺成公司享有合同解除权。该条款系双方自行约定的合同解除条件。该约定合法有效，在原告顺成公司已履行了保证责任的情况下，双方约定的合同解除条件成就。关于《商品房买卖合同》的解除日期，原告顺成公司主张应于本判决生效之日解除。本院认为，合同解除权作为一种形成权，合同的解除，应当在享有解除权的一方合同当事人解除合同的意思表示到达合同相对方时发生法律效力。原告顺成公司在为被告苏子波承担了保证责任后享有合同解除权，其于2013年7月5日向被告苏子波发出了解除合同的通知，该邮件显示2013年7月12日签收，但原告顺成公司无法证明是否为被告苏子波本人签收，故无法认定双方的合同已于该日经解除。但鉴于原告顺成公司在向本院提交的起诉状中明确提出了解除合同的意思表示，应当以起诉状副本送达被告苏子波的日期为原告顺成公司解除合同意思表示到达被告苏子波处的日期，该日期为双方签订的《商品房买卖合同》的解除日。因被告苏子波下落不明，本院于2014年7月31日登报发出了送达起诉状副本的公告，该公告发出后60日视为送达，故本院认定双方合同的解除时间为2014年9月29日。原告顺成公司要求以判决生效之日为双方合同解除时间的诉讼请求，与法律规定的合同解除不一致法律依据不足，应以本院认定的时间为原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的解除日期。另需说明，原告顺成公司要求解除与被告苏子波签订的《商品房买卖合同》，实际上附随该合同还另有附件一：房屋平面图，附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三：装饰、设备标准及附件四：《补充协议》。因《商品房买卖合同》解除，以上附件亦应一并解除。
原告顺成公司另要求被告苏子波协助其办理上述合同解除后的网签备案撤销手续。依据《中华人民共和国合同法》第九十二条的规定，合同权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因原、被告双方签订的上述合同已经在济南市城乡建设委员会办理了商品房网签备案手续，作为合同解除后的附随义务，被告苏子波应当协助原告顺成公司撤销上述合同的网签备案手续。原告顺成公司的该项诉讼请求，有理有据，本院予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于此规定，在双方合同解除后，原告顺成公司要求被告苏子波将符合双方签订的《商品房买卖合同》约定交付条件的房屋向其腾交的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于原告顺成公司要求被告苏子波向其支付的违约金。依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第13条第（2）款的约定，被告苏子波不能依约偿还银行贷款的视为其违约，原告顺成公司解除合同的，被告苏子波应向其支付房屋总价款的20%，即84280.40元作为违约金。该违约金的约定系双方真实意思表示，在被告苏子波未出庭对该约定的合理性提出答辩意见的情况下，本院支持原告顺成公司要求其支付84280.40元违约金的诉讼请求。
原告顺成公司还要求被告苏子波向其支付2010年11月30日至2013年8月5日期间的房屋占用费。本院认为，原、被告双方之间签订的《商品房买卖合同》于2014年9月29日解除，在合同解除前，该合同在原、被告双方之间仍然合法有效。被告苏子波在合同解除前对涉案房屋的占有，系基于该合同约定的合法占有，原告顺成公司要求被告苏子波向其支付该期间房屋使用费的诉讼请求，没有法律依据。且原告顺成公司主张参照涉案房屋所在地段的房屋租金标准按每月1500元计亦缺乏依据，故本院对其此项诉讼请求不予支持。
原告顺成公司还要求，原、被告双方合同解除后，其同意退还被告苏子波的购房款421402元，但该购房款应当同被告苏子波应向其支付的代偿的银行本金、利息、罚息、复息以及被告苏子波应承担的违约金、房屋占有费进行抵扣，如有剩余再予以返还。本院认为，购房款的返还请求权应为被告苏子波的一项权利，在其未到庭参加本次诉讼的情况下，最终返还的购房款仍存在变动的可能性，本案中不宜对此径行处分。故原告顺成公司要求以被告苏子波应向其支付的款项抵扣其应返还被告苏子波购房款的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告济南顺成房地产开发有限公司与被告苏子波于2009年5月11日签订的《商品房买卖合同》及附件于2014年9月29日解除。
二、被告苏子波于本判决生效之日起十日内协助原告济南顺成房地产开发有限公司办理济南市槐荫区纬十二路九号御景城A-4号楼3单元103号房屋的商品房网签备案撤销手续。
三、被告苏子波于本判决生效之日起十日内将济南市槐荫区纬十二路九号御景城A-4号楼3单元103号房屋腾交原告济南顺成房地产开发有限公司。
四、被告苏子波于本判决生效之日起十日内偿还原告济南顺成房地产开发有限公司代其偿还的银行本金、利息、罚息及复息共计300134.50元。
五、被告苏子波于本判决生效之日起十日内向原告济南顺成房地产开发有限公司支付违约金84280.40元
六、驳回原告济南顺成房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12523元，由被告苏子波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张 斌
人民陪审员 王孝勤
人民陪审员 姜爱丽
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 官 静