广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4452号
上诉人（原审被告）：永常地产发展有限公司，住所地澳门特别行政区。
法定代表人：潘暖荷，职务：董事长。
委托代理人：韩前进，该司职员。
被上诉人（原审原告）：广州远洋建设实业公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：李建雄，职务：董事长。
委托代理人：蔡华建，该司职员。
上诉人永常地产发展有限公司（以下简称永常公司）因与被上诉人广州远洋建设实业公司（以下简称远洋公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第529号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：远洋公司是成立于1993年3月30日的企业法人，经营范围包括房地产开发。
中国法律服务（澳门）公司于2013年4月26日出具的（2013）中法澳证字第30907号《公证书》显示：根据澳门特别行政区商业及动产登记局2013年4月25日出具的《商业登记证明》，永常公司是于1995年4月20日在澳门开业的企业，所营事业为物业发展，其股东为吴某（持股80%）和潘暖荷（持股20%），行政管理目前成员为吴某和潘暖荷，且两名股东皆为经理，签名方式为一名经理签署。
1997年1月25日，案外人广州市国土局（甲方，下同）与永常公司（乙方，下同）签订穗国地出合（97）006号《广州市国有土地使用权出让合同》（以下简称1997年1月25日的《出让合同》）一份，主要内容为：甲方将位于珠江新城I区、编号为I1-4、面积为6545.96平方米的地块（以下简称案涉I1-4地块）出让给乙方，本合同项下地块的使用性质是商旅、办公项目；乙方同意按合同规定向甲方支付土地使用权出让价款和乙方向第三方转让时的土地增值税；该地块的使用权出让价款为96225612元；本合同在广州市签订；等内容。上述合同尾部乙方落款处加盖了一枚内容为永常公司名称、形状为长方形的印章（以下简称永常公司的长方形印章），乙方法定代表人一栏有永常公司法定代表人吴某签名。
1997年2月4日，案外人“新建业集团有限公司”（甲方，下同）与远洋公司（乙方，下同）签订《广州珠江新城I1-8地块合作协议书》，约定：（第二条）鉴于甲方承诺可通过合法方式从广州市国土局取得珠江新城I区编号为I1—8的土地使用权并将其中的99%权益转让给乙方，乙方向甲方支付权益转让费，并在本协议书签订之日内2天内先支付贰佰万元作为定金；（第三条）如甲方正式取得该土地的使用权并与乙方签订正式的合作合同，乙方同意履行甲方与广州市国土局所签订的出让合同中应由甲方承担的责任，甲方同时承诺该出让合同的条款等同于I1—4土地的出让合同，且土地价格不超过按建筑面积每平方米2100元；（第四条）在正式的合作合同签订之日起一个月内，甲乙双方共同为该土地办理乙方的加名手续，加名后，由甲乙双方成立开发该土地的项目公司，该项目公司由乙方具体运作，并自行负责该土地开发建设等一切工作，及项目公司运作过程中对外所发生的一切债权债务；（第五条）乙方同意按下列方式向甲方支付权益转让费，计算方式按地面建筑面积（39327.05平方米）每平方米650元，共计25562582.5元，按99%计，即25306956.6元，扣除定金后，余款在办理加名手续后一个月内全部付清；（第六条）在乙方支付定金后，甲方不得再与其他任何第三方签订该土地的合作意向或协议；（第七条）在本协议书签订之日起二个月内，甲方必须合法取得该土地的使用权，否则应按中国的相应法律规定处理；（第八条）本协议书一式二份，甲乙双方各持一份，本协议书由双方法定代表人或授权代表签字后生效；（第九条）本协议书于1997年2月4日在广东省广州市签订。上述协议尾部甲方落款处加盖有内容为“新建业集团有限公司”的长方形印章，并有“郭某”签名。
1997年3月，案外人“新建业集团有限公司”（甲方，下同）与远洋公司（乙方，下同）签订《关于修改〈广州珠江新城I1-8地块合作协议书〉的协议书》，约定：鉴于甲方属下公司澳门永常地产发展有限公司已于1997年1月25日与广州市国土局签订“穗国地出合（97）006号”国有土地出让合同，甲、乙双方一致同意修改1997年2月4日签订《广州珠江新城I1—8地块合作协议书》；甲乙双方同意将原合作的珠江新城I1—8地块变更为I1—4地块；甲方承诺将I1—4地块的使用性质变更为住宅；《广州珠江新城I1—8地块合作协议书》第五条变更为乙方同意按下列方式向甲方支付I1—4的权益转让费：按建筑面积（45821.72平方米）计，每平方米574元，共26301667.28元，按99%计，即26038650.6元，扣除定金后，余款在办好加名手续及双方签署了成立项目公司的全套法律文件日起一个月内全部付清；甲方同意承担永常公司因延迟向广州市国土局支付首期出让费及综合开发费所发生的滞纳金（从1997年2月21日至乙方付款日止）；甲方在I1—4项目中所持的1%的权益，仅为该项目运作上的便利而定，不作为甲方分配利益的比例，项目公司成立乙方即拥有永常公司99%的股权，如乙方要求，甲方应负责办理有关手续，但永常公司的一般债权债务与乙方无关，甲方承诺永常公司除I1—4项目外无其他业务，若因其他业务给乙方造成任何损失，甲方应承担全部责任；本协议一式两份，甲乙双方各执壹份；本协议与《广州珠江新城I1—8地块合作协议书》具有同等法律效力；本协议书于1997年3月在广州签订。上述协议尾部甲方落款处加盖有内容为“新建业集团有限公司”的长方形印章，并有吴某签名。
1997年3月18日，案外人广州市国土局（甲方，下同）与远洋公司、永常公司（同为乙方，下同）签订穗国地出合（97）006号《广州市国有土地使用权出让合同》（以下简称1997年3月18日的《出让合同》）一份，主要内容为：甲方将位于珠江新城I区、编号为I1-4、面积为6545.96平方米的地块（以下简称案涉I1-4地块）出让给乙方，本合同项下地块的使用性质是商旅、办公项目；乙方同意按合同规定向甲方支付土地使用权出让价款和乙方向第三方转让时的土地增值税；该地块的使用权出让价款为96225612元；本合同于1997年3月18日在广东省广州市签订；等内容。上述合同尾部乙方永常公司落款处加盖了一枚内容为永常公司名称、形状为椭圆形的印章（以下简称永常公司的椭圆形印章），乙方法定代表人一栏有“郭某”签名。上述合同并附有《法定代表人证明书》（主要内容为证明吴某为永常公司法定代表人，其对外签署的文件均具有法律效力；落款时间为1997年1月，加盖有永常公司椭圆形印章）、《授权委托书》（主要内容为授权郭伯荣代表吴立胜及永常公司与广州市国土局补签有关案涉I1-4地块的国有土地出让合同“穗国地出合（97）006号”，并领取该合同，授权期限为1997年3月19日至21日；落款处加盖有永常公司椭圆形印章，并有吴某签名）。
1997年3月18日，永常公司向远洋公司出具《承诺书》，主要内容为：鉴于已为远洋公司加名I1-4地块，永常公司作为地块的原受让人向远洋公司承诺永常公司代表新建业集团同意将《关于修改〈广州珠江新城I1-8地块合作协议书〉的协议书》中第3）条修改为“乙方同意按下列方式向甲方支付I1—4的权益转让费：按土地面积6545.96平方米全部转让给乙方，总价为26038650.6元。应于加名手续完成后一个月内全部付清”；本公司作为地块的原受让人，同意上述合同变更，并承诺该地块已全部转让给乙方，总价为26038650.6元，地块所有权益及开发所得，均属乙方所有，我公司仅作挂名，不参与分成；土地开过程中的一切债权债务与责任均与我公司无关。上述承诺书落款处加盖有永常公司椭圆形印章，无任何人签名。
2005年11月7日，案外人广州市国土资源和房屋管理局（甲方，下同）与远洋公司、永常公司（同为乙方，下同）就案涉I1-4地块签订《〈广州市国有土地使用权出让合同〉补充合同》，其中乙方永常公司落款处加盖了永常公司的椭圆形印章，乙方委托代理人为“郑某”签名。
2006年8月起，案涉I1-4地块先后取得相应的《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》，均显示用地单位为远洋公司和永常公司；2007年6月至2010年6月，案涉I1-4地块先后取得相应的《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》，均显示建设单位为远洋公司和永常公司，建设项目为广州远洋大厦，建设规模为商业、办公楼1幢（以下简称案涉楼盘）。
2009年7月22日，广州市公安局天河区分局批准案涉楼盘门牌为花城大道20号。
2009年8月11日，远洋公司（乙方，下同）与永常公司（甲方，下同）签订《协议书》一份，主要内容为：一、甲乙双方再次确认《关于修改（广州珠江新城I1—8地块合作协议书）的协议书》中第3条修改为：“乙方同意按下列方式向甲方支付I1—4的权益转让费：按土地面积6545.96平方米全部转让给乙方，总价为26038650.6元，应于加名手续完成后一个月内全部付清”；二、甲方作为土地原受让人和本协议的土地转让人，同意上述合同变更，并确认该地块全部转让给乙方，总价为26038650.6元，地块所有权益及开发所得，均属乙方所有，甲方仅作挂名，不参与分成。土地开发过程中的一切债权债务与责任均与甲方无关；四、乙方自行投资开发I1—4地块，甲方不参与；五、因办理确权手续所需，双方确认，双方签订的并向广州市房管局递交的关于面积分成的任何协议，均仅作为办理手续之用，并不实际履行，也不作为甲方拥有I1—4地块任何权利的依据，甲方承诺，I1—4地块全部权益及其开发所得均属于乙方所有，同时开发过程中的一切债权债务与责任均与甲方无关；六、甲方承诺继续无条件配合乙方办理房产的确权手续，并应在挂名分成部分（包括但不限于1503单元）确权后立即转名至乙方名下，并承担全部手续费用；八、本协议自双方盖章之日起生效。上述协议书甲方落款处加盖有永常公司椭圆形印章，无任何人签名。
同日，远洋公司（甲方，下同）与永常公司（乙方，下同）就远洋大厦面积分配问题另签订《分面积协议》一份，主要内容为：一、甲、乙双方共有的珠江新城I1—4地块（远洋大厦），双方再次确认甲方拥有99%，乙方拥有1%的权属；二、双方同意分配开发面积，乙方获分配的面积为远洋大厦第15层03单元（1503），建筑面积为446.12平方米（以最终测绘面积为准），除此之外的远洋大厦的其他面积均归甲方所有，双方确认该面积分配即为按土地权属比例的面积分配，双方均不得以土地权属比例对面积分配提出异议；三、双方同意各自销售或根据广州市房地产管理政策销售己方所属面积的物业，但应相互协助办理相关手续；五、本协议自双方签字盖章之日起生效；等内容。上述协议书乙方落款处加盖有永常公司椭圆形印章，并有吴某签名。
2011年6月8日，广州市房地产交易登记中心出具告知书，告知远洋公司已核准远洋公司关于申请位于天河区花城大道20号（除20号1503房外）房屋的初始登记。
2012年1月13日，永常公司向广州市房地产交易登记中心申办案涉房屋的初始登记，并提交了《关于广州远洋大厦15层03单元初始登记的申请》（主要内容为案涉楼盘已经竣工，现向贵中心申请永常公司面积分配权属15层03单元（1503）办理初始登记至永常公司名下，该大厦除1503单元之外的部分属远洋公司所有）。上述申请落款处加盖了永常公司的椭圆形印章、永常公司的长方形印章，并在永常公司的长方形印章下方有吴某签名，落款时间为2010年12月28日。
远洋公司于2012年3月16日向原审法院提起本案诉讼，以永常公司违反双方的合同约定及其承诺、义务，侵害远洋公司的权利为由，请求依法判令：1.永常公司立即将广州远洋大厦1503单元（446.12平方米，价值1000万元）转至远洋公司名下；2.永常公司承担案件受理、保全等费用。
永常公司在原审辩称：远洋公司提交的证据均未经过法定公证认证手续，因违反《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第十一条第二款“当事人向人民法院提供的证据是在香港、澳门、台湾地区形成的，应当履行相关的证明手续”的规定均无证明力，应当排除这些证据并驳回远洋公司的诉讼请求。其中远洋公司提交的日期分别为1997年3月18日的《承诺书》和2009年8月11日的《协议书》所盖的永常公司印章系伪造，该两份证据因无永常公司代表人签名不具有任何法律效力。澳门的商事主体签订合同都以有权代表人签名生效，无单独盖章之说。1997年1月25日，永常公司与广州市国土局签订《国有土地使用权出让合同》取得珠江新城编号为I1一4土地的使用权，后远洋公司伪造材料取得远洋大厦土地使用权登记和除远洋大厦1503室其他房产的初始登记。永常公司获知以上情况后向登记机关申请予以撤销，但登记机关称根据远洋公司、永常公司达成的房屋面积分成协议，永常公司分得远洋大厦1503室，远洋公司分得远洋大厦其他房产，登记机关据此办理远洋大厦（除1503室）初始登记并无不妥。永常公司不服而向复议机关申请行政复议纠正，但复议机关经复议确认该房屋面积分成协议的效力，现该行政诉讼案件正在审理过程中。另，济南市历下区人民法院以（2012）历商初字第1718号民事调解书确认本案合作土地权益抵债归属他人所有，故远洋公司失去合作开发土地权益的基础，应当驳回远洋公司的诉讼请求。
原审诉讼中，原审法院先后依法向广州市国土资源和房屋管理局两次发函查询案涉房屋的初始登记情况，该局先于2014年7月1日以穗国房协查（2014）325号复函答复该院称：截至2014年6月26日，该局暂无案涉房屋的产权情况记录。后该局于2014年9月28日以穗国房协查（2014）486号复函答复该院称：2012年1月21日，永常公司以2012年登记1307861号案向市交易登记中心申请办理天河区花城大道20号1503房的初始登记，该中心在2012年2月正式受理；2012年3月5日，在该中心内部系统审核完成后，远洋公司来函请求中心撤销远洋大厦1503单元确权登记，原因是新建业集团有限公司及其下属永常公司违反双方协议，远洋公司未出具相关文件同意确权至永常公司名下；同日，该中心中止了2012登记1307861号案件的办理，因此，未将核准登记的信息记载于2006国用字1100118号《国有土地使用证》的房地产登记簿中。
另查明，永常公司于2013年1月23日以广州市国土资源和房屋管理局为被告、以远洋公司为第三人就案涉楼盘向广州市越秀区人民法院提起行政诉讼，请求判决撤销该案广州市国土资源和房屋管理局将永常公司开发房地产登记到远洋公司名下的行为，赔偿永常公司投资损失拾贰亿元。广州市越秀区人民法院以（2013）穗越法行初字第93号案件予以受理，后将案件移送原审法院，原审法院以（2013）穗天法行初字第195号案件予以受理，目前该案已中止审理。在（2013）穗越法行初字第93号案件中，永常公司提交的《行政诉状》、《法定代表人身份证明》（显示吴某为永常公司法定代表人）、《授权委托书》、永常公司身份证明书、证据清单等一系列诉讼材料上仅加盖了永常公司一枚椭圆形印章而无任何人签名。
原审审理中，永常公司称其在澳门登记成立时并无公章备案，只有确认有权的签字人；一般在澳门成立的公司均不使用公章，而是以有权签字人的签名为准；其在内地从事经营活动过程中，基于内地经营需要而私刻公章（只有一枚，是椭圆形的，且从私刻以来从未变更过，最早可以追溯到其与房地产管理部门签署土地使用权出让合同时使用）使用，该私刻的公章在内地也是代表其发生相应的签字盖章效力，即认可效力，但根据澳门的法律，则只认可有权签字人的签名；长方形印章只是相当于名称的符号，不具有认可法律效力；其在澳门不会使用印章，只是在中国大陆需加盖印章时，才使用椭圆形印章，并由签字人签字；潘暖荷是永常公司自成立以来唯一的签字代表人。永常公司否认《承诺书》、《协议书》中永常公司印章的真实性，并表示不能确认1997年3月18日的《出让合同》中永常公司的印章就是其在内地使用的唯一、未变更过的印章，还认为自签署1997年1月25日《出让合同》后，任何涉及案涉I1-4地块文件中没有潘暖荷签字的文件均不是永常公司的真实意思表示。为此，永常公司向原审法院申请就上述《承诺书》、《协议书》、1997年3月18日的《出让合同》（以下统称鉴定检材）中永常公司印章的真实性及形成时间进行鉴定。原审法院经审查后准许了永常公司上述申请，但在组织鉴定过程中，原审法院要求永常公司提供与上述鉴定检材所记载的形成时间在同一时期内形成且永常公司确认印章真实性及形成时间的鉴定比对样本，永常公司明确表示其无法提供，且其目前持有的永常公司印章为一枚椭圆形印章，是由潘暖荷刻制，起因是2011年发生本案诉讼等纠纷，永常公司在2011年2月14日为案涉I1-4地块纠纷等解决需要，刻制了该印章，刻制时间和启用时间为2010年年底2011年年初。由于永常公司仅能提供一枚刻制时间为2010年年底2011年年初之后的印章作为比对样本，而其刻制时间是晚于《承诺书》、《协议书》、1997年3月18日的《出让合同》的记载时间，导致本案无法实际组织进行上述鉴定。另，永常公司认为其属于澳门公司，基于澳门法律规定，公司经营业务须经有权签字人签署才发生效力，且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第11条规定，《承诺书》、《协议书》、1997年3月18日的《出让合同》等证据未经公证认证，故其均不予认可，但永常公司未提供证据证明本案中所出现的永常公司椭圆形印章印文、长方形印章印文的加盖地点为澳门。
远洋公司为证明其已向永常公司支付了土地转让款2500万元，提交了以下证据：1、《收款收据》（第二联收据，共8张，均加盖有“新建业集团有限公司”的长方形印章和“广州市新建业置业发展有限公司财务专用章”的圆形印章，显示共收到远洋公司的支票8张，合计金额2500万元）、远洋公司的支票存根（6张，收款人为新建业集团公司或新建业置业发展有限公司，用途为地价款或往来款或无，金额合计2050万元）、远洋公司的《会计凭证》（8张，内容主要为支付《珠江新城》征地订金、权益转让费、地价款或支付I1-4地块地价款，金额合计2500万元；以上《收款收据》、支票存根和《会计凭证》的出具时间互相对应、金额互相对应，出具时间跨度自1997年2月4日至1997年7月17日，原件均置于装订成册的会计档案中），远洋公司称“广州市新建业置业发展有限公司”是永常公司收款的代理人，每次接收款项都是由永常公司出具函给远洋公司，并委托广州市新建业置业发展有限公司收款，远洋公司通过银行转账给广州市新建业置业发展有限公司，支付了2500万元后，其一直没有开具发票给远洋公司，所以余下的款项1038650.6元没有支付给永常公司。2、广州市工商行政管理局于2014年5月27日出具的《商事登记信息》（显示“广州市新建业置业发展有限公司”属于有限责任公司，于1994年10月31日成立，于2013年2月4日吊销）。3、《委托书》（落款处加盖了永常公司的椭圆形蓝色印章；内容显示永常公司于1997年3月向远洋公司出具该委托书，委托广州市新建业置业发展有限公司代收远洋公司应付的权益转让费，该公司收取的转让费视为永常公司已收取）；4、《收款收据》（落款处加盖了永常公司的椭圆形蓝色印章；内容显示永常公司于1997年7月向远洋公司出具该收款收据，确认已收到远洋公司交来的珠江新城I1-4地块全部的权益转让费2500万元）。本案中，远洋公司明确表示其愿意立即向永常公司支付余下的土地转让款1038650.6元。2015年1月15日，远洋公司通过案外人中远财务有限责任公司的银行账户将1038650.6元款项交至原审法院代管。经质证，永常公司认为上述证据1、3、4虽然有原件，原件与复印件一致，但其对真实性不予确认，因为《收款收据》的签发单位并非永常公司，永常公司在1997年时并没有原章，永常公司当时的印章是长方形的，而且《委托书》并没有经过公证和认证；关于合法性问题，其他公司领取的支票及收款收据并没有经过永常公司确认，收款收据应接收的单位应为永常公司，但是永常公司为境外公司，不可以在大陆以人民币进行结算，如果以人民币结算会违反相关行政法规，委托书及收款收据上的印章（1997年3月及7月）就由远洋公司保管，故该收据及委托书都是伪造的；关于关联性问题，新建业公司及新建业集团签发的收据均与永常公司无关。永常公司认为上述证据2无从核实是否真实，而且也与本案无关，不能以商事登记信息来认定相关的款项流转至永常公司名下，无法以此证据来判定双方的权利、义务。
关于远洋公司、永常公司之间就案涉I1-4地块形成的是何种性质的法律关系问题，远洋公司称永常公司将案涉I1-4地块的开发权转让给远洋公司，实质上也是土地使用权的转让，远洋公司是基于此种法律关系提出本案诉讼请求。永常公司称在《关于修改﹤广州珠江新城I1-8地块合作协议书﹥的协议书》签署时双方是土地使用权转让关系，但协议并没有履行完毕，远洋公司没有向永常公司支付任何款项，永常公司没有实际收取过远洋公司付款，至于是否有其他公司假冒永常公司收取远洋公司款项，永常公司并不清楚；即使上述修改协议书有履行，但远洋公司、永常公司之间是名为联营关系，实为规避国家税收而进行的土地使用权转让行为，这种行为因为违反了法律规定，应当属于无效合同，所以实际上双方现在是资金拆借关系，案涉楼盘的产权应归属于永常公司，永常公司只是向远洋公司借贷资金进行开发，案涉楼盘的负债也由永常公司对外偿还。
原审庭审中，远洋公司、永常公司均确认案涉楼盘中的1503房已经登记至永常公司名下；案涉楼盘的土建、基建全部由远洋公司负责投资建设。远洋公司称案涉楼盘的销售均由其负责，大部分已经销售完毕。永常公司称其对案涉楼盘销售情况不清楚，其未参与销售获利分配；其不认识“郭某”，新建业集团公司是在澳门成立的公司，但该公司与其没有隶属关系、代理关系。
另，永常公司称由于远洋公司没有支付价款，永常公司又将案涉I1-4地块抵债给重庆博格纳投资咨询有限公司，并经（2012）历商初字第1718号民事调解书确认案涉I1-4地块归属于重庆博格纳投资咨询有限公司。永常公司为证明上述陈述，提交了济南市历下区人民法院于2012年11月9日作出的（2012）历商初字第1718号民事调解书（显示：该案案由为委托合同纠纷。该案乌鲁木齐淄华投资管理咨询有限公司诉称其于2011年3月23日委托山东明中网络科技有限公司竞买位于北京市西城区手帕口南街1号朗琴园1、2、3、4号楼地下车库，山东明中网络科技有限公司转委托珠海市建兴华投资咨询有限公司竞买得到该房产，却未过户到乌鲁木齐淄华投资管理咨询有限公司名下，也未交付给乌鲁木齐淄华投资管理咨询有限公司占有，故要求确认双方签订的委托合同有效，山东明中网络科技有限公司、珠海市建兴华投资咨询有限公司、重庆博格纳投资咨询有限公司将购买的车位产权过户并交付到乌鲁木齐淄华投资管理咨询有限公司名下。山东明中网络科技有限公司辩称，该公司被重庆博格纳投资咨询有限公司吸收合并，该司听从重庆博格纳投资咨询有限公司的意见。重庆博格纳投资咨询有限公司辩称，乌鲁木齐淄华投资管理咨询有限公司所述属实，山东明中网络科技有限公司所述的吸收合并事实也属实，同意将受托购买的车位过户并交付给乌鲁木齐淄华投资管理咨询有限公司，乌鲁木齐淄华投资管理咨询有限公司向重庆博格纳投资咨询有限公司支付一定的报酬。珠海市建兴华投资咨询有限公司辩称，登记在该司名下的车位，系由山东明中网络科技有限公司转委托该司购买，产权归乌鲁木齐淄华投资管理咨询有限公司。珠海市建兴华投资咨询有限公司同意过户交付给乌鲁木齐淄华投资管理咨询有限公司，不要报酬。该案第三人永常公司述称，穗国地出合（97）006号国有土地使用权出让合同项下的权利归其公司所有；该司同意将该土地使用权转让给重庆博格纳投资咨询有限公司作为乌鲁木齐淄华投资管理咨询有限公司支付给重庆博格纳投资咨询有限公司的委托酬金。该案经济南市历下区人民法院主持调解，各方当事人自愿达成如下协议：……四、乌鲁木齐淄华投资管理咨询有限公司向重庆博格纳投资咨询有限公司支付委托酬金的方式为：第三人永常公司将其穗国地出合（97）006号国有土地使用权出让合同项下的所有权利转让给重庆博格纳投资咨询有限公司。转让时间为2O12年11月15日。五、如果穗国地出合（97）006号国有土地使用权出让合同项下的权利有瑕疵，乌鲁木齐淄华投资管理咨询有限公司同意在法院执行本调解书时，按照该合同项下记载的土地位置、用途、面积（6545.96平方米）及当地土地使用权政府出让基准地价为标准赔偿重庆博格纳投资咨询有限公司损失……上述协议符合有关法律规定，该院予以确认。该调解书经双方当事人签收后，即具有法律效力）。经质证，远洋公司对上述民事调解书的真实性无异议，但对关联性有异议，其认为上述民事调解书的双方当事人与远洋公司、永常公司没有关系，且上述民事调解书中陈述的委托行为是发生在2011年3月23日，此时，案涉I1-4地块已开发完毕，远洋公司、永常公司双方的土地使用权转让合同已履行完毕，况且永常公司在上述民事调解书中以第三人身份将权益转让是不合法的，上述民事调解书只是确认可以以案涉I1-4地块作为归还方式，并没有将土地使用权及其他权利转让给上述民事调解书中的乌鲁木齐淄华投资管理咨询有限公司。
另，远洋公司明确表示其自愿放弃要求永常公司承担将案涉房屋转名登记至远洋公司名下的全部转让费用的诉讼请求。
原审法院认为：远洋公司自愿放弃要求永常公司承担将案涉房屋转名登记至远洋公司名下的全部转让费用的诉讼请求，属于远洋公司合法处分其民事诉讼权利，予以准许。
永常公司虽然是在澳门注册成立的公司，但其在中华人民共和国领土范围内除澳门特别行政区、香港特别行政区、台湾地区以外的地区即俗称“大陆”从事民事活动，应当适用《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规。1997年1月25日的《出让合同》和1997年3月18日的《出让合同》均显示合同签订地在广州市，根据案涉I1-4地块、案涉楼盘均位于广州市的事实、永常公司关于其在澳门不会使用印章而只是在中国大陆需加盖印章时才使用椭圆形印章并由签字人签字的陈述，结合房地产开发经营行为一般在项目所在地进行的常态，在永常公司并未提供证据证明本案证据中所加盖印章印文、签字形成地为澳门的情况下，应视为本案证据中永常公司椭圆形印章印文、长方形印章印文形成地、签字形成地均为“大陆”而非澳门，因此，原审法院对永常公司关于《承诺书》、《协议书》、1997年3月18日的《出让合同》等证据未经公证认证而不应采信的意见不予采纳。
至于永常公司对《承诺书》、《协议书》、1997年3月18日的《出让合同》中永常公司印章的真实性予以否认的问题。根据（2013）中法澳证字第30907号《公证书》的内容，永常公司的登记资料显示吴某和潘暖荷均为永常公司经理，其签字方式为一名经理签署，应理解为永常公司上述两名经理中任何一名经理的签字均代表永常公司。永常公司关于永常公司的另一名经理潘暖荷为永常公司唯一的有权签字人的陈述，并未提供证据予以证实，亦与上述查明的事实不符，原审法院依法不予采信。吴某作为永常公司的法定代表人，根据《中华人民共和国民法通则》第三十八条的规定，其签字具有代表永常公司的效力。因此，本案证据中有吴某以永常公司法定代表人身份签字的文件，无论是否加盖有永常公司椭圆形印章，均应当对永常公司发生相应的法律效力。至于仅有永常公司椭圆形印章而无吴某签字的证据即《承诺书》、《协议书》、1997年3月18日的《出让合同》是否对永常公司发生法律效力的问题，首先，永常公司主张其在“大陆”的文件必须同时有永常公司的有权签字人签名并加盖永常公司的椭圆形印章才有效，但永常公司在（2013）穗越法行初字第93号案件诉讼过程中提交的《行政诉状》、《法定代表人身份证明》、《授权委托书》等一系列诉讼材料上仅加盖了永常公司一枚椭圆形印章而无任何人签名，上述行为明显与永常公司上述陈述相悖，故对其上述陈述不予采信；其次，从《分面积协议书》、1997年3月18日的《出让合同》所附有的《授权委托书》上既有吴某签名又加盖有永常公司椭圆形印章的事实来看，结合永常公司关于其在“大陆”最早自签署土地出让合同开始使用唯一一枚椭圆形印章的陈述，在原审法院组织就上述三份证据鉴定未果且是因永常公司原因导致鉴定不能的情况下，应由永常公司承担举证不能的法律后果，对永常公司否认上述三份证据中永常公司椭圆形印章真实性的抗辩意见不予采信。因此，《协议书》是远洋公司、永常公司双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效；《承诺书》亦是永常公司的真实意思表示。
《广州珠江新城I1-8地块合作协议书》、《关于修改〈广州珠江新城I1-8地块合作协议书〉的协议书》虽然并非由永常公司直接与远洋公司签订，但考虑到永常公司的法定代表人吴某在《关于修改〈广州珠江新城I1-8地块合作协议书〉的协议书》中签名，可知永常公司的法定代表人吴某对于远洋公司与“新建业集团公司”就案涉I1-4地块签订上述两份协议的行为及协议的内容是知悉的。而从《承诺书》、《协议书》的内容来看，永常公司对于上述两份协议的内容亦是知悉并同意的，且与远洋公司共同就有关条款进行了修改和补充约定。综合上述证据显示的事实，结合永常公司与广州市国土局签订1997年1月18日《出让合同》受让取得案涉I1-4地块的使用权的事实、远洋公司、永常公司关于案涉楼盘的投资建设均是由远洋公司一方进行的陈述、永常公司关于其不清楚案涉楼盘销售情况及其未参与销售获利分配的陈述来看，远洋公司、永常公司就案涉I1-4地块实际形成的是建设用地使用权转让合同关系。另须指出的是，远洋公司、永常公司双方应当依照我国相关的法律法规的规定，依法缴纳转让建设用地使用权的相应税费。至于永常公司辩称案涉I1-4地块经由（2012）历商初字第1718号民事调解书确认归属案外人重庆博格纳投资咨询有限公司的意见，从永常公司提交的证据（2012）历商初字第1718号民事调解书的内容来看，首先，（2012）历商初字第1718号案件的案由为委托合同纠纷，所涉标的物并非案涉I1-4地块，永常公司并非该案委托合同关系中的当事人，该调解书所确认的法律关系及权利义务主要是针对该案的原、被告双方当事人而非永常公司；其次，该调解书主文某仅有第四项和第五项内容涉及到永常公司及穗国地出合（97）006号国有土地使用权出让合同，而该两项调解主文的内容也并未确认案涉I1-4地块归属重庆博格纳投资咨询有限公司，而是反映出该案各方当事人对永常公司所称其享有的1997年1月25日的《出让合同》即穗国地出合（97）006号国有土地使用权出让合同项下权利均承认可能存在瑕疵并对存在瑕疵时如何应对作出了进一步约定。因此，永常公司上述辩称意见明显与其提供的证据（2012）历商初字第1718号民事调解书反映的事实不符合，对其上述辩称意见依法不予采纳。
根据《协议书》第一条、第六条的约定，结合案涉楼盘开发的经过来看，远洋公司向永常公司付清转让费的义务履行顺序在先，永常公司配合远洋公司办理案涉房屋转名登记手续的义务履行顺序在后，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，在远洋公司未向永常公司付清转让费的情况下，永常公司得行使先履行抗辩权，拒不配合远洋公司办理转名登记手续；在远洋公司付清转让费的情况下，永常公司则应当按照《协议书》第六条的约定配合远洋公司办理案涉房屋转名登记手续。永常公司虽否认收到远洋公司支付的土地使用权转让款，但在永常公司没有提交相反证据的情况下，远洋公司提交的《收款收据》、《委托书》等证据足以证明远洋公司关于其已经向永常公司委托的收款人广州市新建业置业发展有限公司支付了案涉土地的使用权转让款2500万元的陈述属实，原审法院对远洋公司上述陈述予以采信，对永常公司的上述陈述不予采纳。《协议书》约定的土地使用权转让总价为26038650.6元，除去上述已付的2500万元，尚余1038650.6元未付，鉴于远洋公司在本案中明确表示愿意立即向永常公司支付上述未付转让款1038650.6元且远洋公司已经将1038650.6元款项交至原审法院代管，从节省司法成本、减轻当事人讼累的角度出发，根据公平原则和权利义务对等原则，可加判远洋公司将上述交至原审法院代管的1038650.6元款项支付给永常公司作为案涉土地的剩余转让款，并在此基础上，结合原审法院查明的广州市国土资源和房屋管理局在2012年2月受理永常公司关于办理案涉房屋初始登记的申请后已经于次月在中心内部系统审核完成，仅因为远洋公司对此登记行为提出异议而中止办理的事实及远洋公司、永常公司均认为案涉房屋现已登记至永常公司名下的情况，支持远洋公司要求永常公司协助其将广州远洋大厦1503单元登记至远洋公司名下的诉请。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年6月8日作出如下判决：一、远洋公司于判决发生法律效力之日起10日内向永常公司支付剩余转让款1038650.6元；二、永常公司于判决发生法律效力之日起15日内协助远洋公司到房地产行政管理部门将广州市天河区花城大道20号1503房登记至远洋公司名下。一审案件受理费86800元、保全费5000元，合计91800元，由永常公司负担。
判后，上诉人永常公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）因永常公司没有出具过1997年3月18日的《承诺书》和2009年8月11日的《协议书》，该两份材料是伪造的，且都是为了避免交税，以合法形式掩盖非法目的，根据《中华人民共和国民法通则》第五十二条、五十八条的规定，属于无效合同，原审法院以上述伪造材料作为判决依据错误。（二）原审判决认定事实错误。1.永常公司在大陆印章均系远洋公司刻制控制使用，有关代表人签字也是远洋公司在签字后再自行盖章，绝非永常公司认可使用该印章，永常公司对该印章无法控制，也不知使用情况，远洋公司表示放弃权利的全部证据均无永常公司授权经办人签字，其中远洋公司土地使用权登记、房产登记授权文件系伪造，远洋公司控制下盖章的文件，无论在大陆还是在澳门形成都是无效证据，原审法院推定该印章代表永常公司行为无任何依据，原审判决认定仅盖章无签字文件高于签字并登记文件效力，更是背离证据规则，属枉法裁判；2.因远洋公司提供的相关伪造文件中加盖的印章是远洋公司刻制控制，该印某与永常公司持有的不符，永常公司从未持有使用该印章，不可能提供当时使用对比印某，原审判决以此认定永常公司举证不能，属于滥用举证责任指定权；3.远洋公司应付款项为26301667.28元，按照协议约定，除了原审认定的103万多元未支付外，还有26301667.28元的1%即263016.7元未支付，因此，原审判决认定欠款数额明显错误。（三）原审审理程序违法。1.原审判决的审判长与（2013）穗天法行初字第93号行政诉讼案件的审判长为夫妻关系，两人均参与案件审理，后行政诉讼中止审理，鉴于两案审判长为夫妻关系，应当全部回避另组合议庭，先前审判活动均归无效，但原审判决的审判人员却继续独任审理并作出判决；2.原审判决实际合议庭仅开一次庭审，其他关键开庭、质证仅为审判长一人主持，庭审过程中由审判人员指令书记员如何记载，并非书记员独立客观记载案件审理情况，原审判决引用笔录依据仅是独任审判员曲解，非永常公司真实意思表示；3.远洋公司提供证据自相矛盾，本案应依法驳回其诉请。但原审审判人员违反依职权取证法定限制条件，亲自帮助远洋公司取证编织永常公司败诉证据；4.永常公司已提供生效法律文书证明本案涉及土地使用权归属他人，一审法院明知该事实却不通知利害关系人参加本案诉讼，属于遗漏当事人，一审判决侵害利害关系人权益，掩盖该土地非法串通交易事实。为此上诉请求：撤销原判，改判发回重审。
被上诉人远洋公司答辩称：同意原审判决，不同意上诉人永常公司的上诉请求、事实和理由。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：原审判决对本案法律适用以及不采纳永常公司关于《承诺书》、《协议书》等证据未经公证认证而不应采信的认定，已作出充分详细的论述，本院予以确认，并不再赘述。双方当事人在二审中争议的焦点是：1.1997年3月18日的《承诺书》和2009年8月11日的《协议书》的效力；2.远洋公司主张将涉案房屋登记至其名下的诉请能否支持；3.原审判决程序是否违法。
关于1997年3月18日的《承诺书》和2009年8月11日的《协议书》的效力问题。永常公司认为其没有出具过《承诺书》、《协议书》，但远洋公司提供的上述《承诺书》、《协议书》均加盖有永常公司的椭圆形印章，永常公司认为《承诺书》、《协议书》中的印章由远洋公司私刻控制使用，同时永常公司也承认自己的椭圆形印章从私刻以后从未变更过，最早可以追溯到其与房地产管理部门签署土地使用权出让合同时使用，并否认涉案的《承诺书》、《协议书》的真实性。在原审诉讼中，原审法院接纳永常公司对《承诺书》、《协议书》等材料印章真实性及形成时间的鉴定申请，但永常公司未能提供与上述材料所记载的形成时间在同一时期内形成的鉴定比对样本，也无法提供之前永常公司的椭圆形印章，导致无法对上述材料进行鉴定，对此，应由永常公司承担举证不能的法律后果。在永常公司无法推翻《承诺书》、《协议书》等材料真实性的情况下，原审法院认为上述协议书为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同以及《承诺书》为永常公司的真实意思表示并无不当，本院予以确认。永常公司上诉认为《承诺书》、《协议书》系伪造，属无效合同，理据不充分，本院不予支持。
关于远洋公司主张将涉案房屋登记至其名下的诉请能否支持的问题。根据《协议书》约定，永常公司同意将包括涉案房屋在内的土地转让给远洋公司，承诺无条件配合远洋公司办理房产的确权手续，并应将包括涉案房屋在内的房产确权后立即转名至远洋公司名下，远洋公司为此也支付了绝大部分款项，故远洋公司主张永常公司将涉案房屋权属转至其名下符合双方的约定。原审法院判决永常公司协助远洋公司办理涉案房屋的过户并无不当，本院予以维持。因双方当事人约定土地使用权转让总价款为26038650.6元，远洋公司至今仅向永常公司支付了2500万元，尚有1038650.6元未付，故在远洋公司表示愿意立即向永常公司支付上述未付款项的情况下，原审法院根据公平原则和权利义务对等原则，加判远洋公司将剩余转让款项1038650.6元支付给永常公司，并无不妥，本院予以维持。永常公司上诉认为远洋公司除了上述未付款项外，仍有263016.7元未支付不符合双方的约定，本院不予支持。
关于原审判决程序是否违法的问题。第一，永常公司认为原审判决审判长与（2013）穗天法行初字第93号行政诉讼案的审判长为夫妻关系，应当回避，对此，永常公司在原审审理中并无提出回避申请，其该回避主张也缺乏法律依据，故其上诉认为原审继续审理并作出本案判决无效理由不成立，本院不予采信；第二，永常公司认为原审庭审记载并非其真实意思表示，但其并未要求修改或补正原审庭审笔录，相反，其却在庭审笔录中签名确认，因此，永常公司上诉认为原审笔录仅是审判人员的曲解，非其真实意思表达与事实不符，本院不予采纳；第三，原审法院依法组成合议庭开庭审理了本案后，当事人仍补交相关证据材料，故原审法院根据审理的需要，由合议庭委派一名审判人员主持双方当事人进行质证、询问有关事实并不违反《中华人民共和国民事诉讼法》有关审理程序的规定，且本案的案件评议及裁判文书均有合议庭成员署名，永常公司认为原审名为合议庭实为独任审理也不符合事实，本院不予采纳。对于永常公司提及的其他程序问题均不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条的规定，据此，永常公司认为原审审理程序违法，主张撤销原审判决，发回重审，缺乏法律依据，本院不予支持。
至于永常公司认为遗漏利害关系人的问题。房管部门在1997年3月18日就包括涉案房屋所在土地项目的转让事宜与永常公司、远洋公司签订了《出让合同》，而远洋公司与永常公司就涉案房屋所在土地使用权的所有权益、开发所得等权利的处分于2009年8月11日已达成《协议书》，上述《出让合同》、《协议书》均早于永常公司提及的民事调解书出具的时间。另外，永常公司提交的民事调解书载明各方均承认包括涉案房屋所在的土地使用权等可能存在瑕疵，对存在瑕疵时如何处理作出了进一步约定，并未确认涉案房屋归案外人所有，故在涉案房屋权属没有变更为案外人的情况下，原审法院未追加该案外人参加诉讼并无不可，永常公司对此提出的上诉理由缺乏理据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人永常公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费86800元，由上诉人永常地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一五年十月二十日
书 记 员 黄庆杰
邓燕葵