广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江新法会民初字第481号
原告苏永新，男，汉族。
诉讼代理人黄日森、黄勇，均是广东五邑律师事务所律师。
被告陈瑞珍，女，汉族。
原告苏永新（下称原告）诉被告陈瑞珍（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月16日立案受理后，依法由审判员苏锦江适用简易程序于2014年7月17日公开开庭进行了审理。原告的其诉讼代理人黄日森及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：自2005年7月1日开始，原告将位于新会区会城镇知政北路5号铺位的首层99m²出租给被告，期间续租。据2009年10月16日签订的《续租合同》约定，租金为14553元／月，被告应当于每月的8日前支付当月租金，逾期2个月不能支付租金，原告有权单方解除合约。
在履约过程中，被告擅自将首层57.46m²转租给他人，并于2014年2月交回原告，被告现租赁首层使用的实际面积为41.82m²的铺位。故根据双方租赁合同计算，铺位的租金单位为146.59元／m²。因此，被告应当自2014年2月份开始，按照6130.39元／月支付租金。
但是，自2014年2月份开始，被告却拖欠原告租金，截至2014年5月9日，被告已拖欠原告2014年2月份至5月份共4个月的租金，合计24521.56元未支付，依法应一次性付清并承担相应的利息损失。
经原告多次催收，被告均不予支付，为此，起诉要求：一、判令解除双方2009年10月26日签订的《续租合同》，被告2天内搬离并交回铺位给原告；二、判令被告支付拖欠的租金24521.56元及利息617.94元，合计25139.5元（拖欠的租金从2014年2月暂计至5月，利息以24521.56元为本金，按2.52%／月计算，利息暂计至2014年5月，以后租金及利息计至被告交回铺位之日为止）；三、诉讼费用由被告承担。
原告为其陈述提供了如下证据：
证据1、身份证、房产证、租赁合同各1份、声明书2份，证明1、原被告的主体资格；2、双方其他合同约定，其中第二条约定，被告应当于每月8日前支付当月租金，逾期2个月，原告有权单方解除合同，收回铺位；3、合同第三条，被告未经原告同意，不得转租；4、原告有权单独将房屋出租及追收租金、维权。
证据2、2011年10月25日《通知》、2014年2月14日《移交通知》各1份，证明被告于2011年10月开始，未经原告同意，擅自将部分铺位转租给他人使用，至2014年2月，将转租铺位交回给原告。
证据3、2014年3月1日《通知》、2014年4月14日《律师函》各1份，证明1、原告书面通知被告，告知应按照其实际使用面积计算租金为6130.39元／月，并要求被告按照《续租合同》约定的时间支付租金；2、原告委托律师再次致函给被告，要求被告按时支付租金，否则解除租赁合同，并告知被告停止滋扰新租客和破坏原告名誉行为。
被告辩称：原告的房产证是原告及杨国辉共有的，我认为原告单独起诉我，是没有这个权利的。原告的租赁合同面积是99平方米，但实际面积超过120平方米。从原告2011年10月25日的通知可清楚知道原告是知道我是转租的，双方已经就转租达成一致意见，但现在被告为了解约，就说我擅自转租，这是不合理的。原告单方通知我交租金，我认为这是原告单方面的要求，并没有与我协商，我认为这个通知不能作为定案依据。我对于原告的律师函的内容有意见，我认为该函件内容与事实不符，具体为原告说我扰乱新租客，破坏原告名誉，还触犯治安管理处罚法。我不同意原告关于解除合同的诉请，也不同意将铺位交回原告。关于租金问题，我一直按时交租金，并没有存在拖欠租金的问题。
被告为其答辩在举证期限内提交证据如下证据：
通知、邮寄单各1份，证明我曾以邮件方式向原告表示愿意协商租金问题。
案经审理查明：原告于2005年将坐落于江门市新会区会城知政北路5号的房屋出租给被告使用，被告租赁后于2006年转租给他人经营。2009年10月26日，原、被告签订续租合同一份，约定原告已承租的上述房屋延长合同租期，具体包括如下约定：1、铺位面积为首屋约99平方米；2、每月租金14553元；3、租赁期间为2013年7月1日起至2015年6月30日止；4、被告不得擅自转租，否则原告有权终止本协议，收回物业，而且作被告违约处理，如需转租，须经原告同意。
上述房屋首层的室内结构分左右两部分，中间有墙间隔，一边为有楼梯部分，面积为57.46平方米；另一边没有楼梯的部分面积为41.82平方米。被告在租用上述房屋的过程中，除自己在无楼梯一边自用小部分面积外，两边分别出租给他人。为此原告于2011年10月25日向被告发出通知，认为被告擅自转租，违反续租合同的约定，要求被告与其协商，否则于2011年11月1日收回租赁房屋。被告签收该通知后，原告并未实际通过诉讼或其他方式收回出租房屋。
被告租赁原告的上述房屋后，一直依约支付租金。后因有楼梯部分的租客突然下落不明，不继续租赁被告转租的部分房屋，被告遂向原告提出解除该部分房屋的合同，并于2014年2月14日将该房屋的锁匙交回给原告保管。在本案审理过程中，原、被告均确认该部分面积的房屋租赁合同于2014年2月14日解除。对于无楼梯一边的租赁房屋继续转租给他人使用，但原、被告并没有就此重新签订租赁合同，双方也无法就租金进行协商达成一致意见，被告自2014年2月起没有向原告交付租金。2014年4月14日，原告向被告发出律师函，确认2014年2月收回部分出租房屋的面积，月租金面积按比例下调为6130.39元，认为被告拖欠租金，应当偿还，现被告已拖欠租金两个月，原告决定解除合同。被告收到该律师函后，也于2014年4月18日向原告发出书面通知一份，认为原告提出的金额与当初协定的金额相关太大，提出希望原告同意其寻找新租客租用部分房屋，剩余部分由被告继续承租，扣减新租客的租金后，余下租金由被告承担的方式解决矛盾，在通知中，被告认为原告按99.28平方米、14553元租金计算每平方米的租金单价的，再按被告租赁面积41.82平方米的方式计算租金不符合实际情况，被告认为其租赁的首层实际面积应该是120多平方米。双方无法协商解决，原告遂于2014年5月16日向本院提起诉讼，起诉要求：一、判令解除双方2009年10月26日签订的《续租合同》，被告2天内搬离并交回铺位给原告；二、判令被告支付拖欠的租金24521.56元及利息617.94元，合计25139.5元（拖欠的租金从2014年2月暂计至5月，利息以24521.56元为本金，按2.52%／月计算，利息暂计至2014年5月，以后租金及利息计至被告交回铺位之日为止）；三、诉讼费用由被告承担。
另查明，江门市新会区会城知政北路5号的房屋为框架五层结构，基底面积为99.28平方米。原告于2009年签订续租合同出租给被告使用的面积为该建筑物的首层。在法庭审理过程中，原、被告均确认被告交回部分租赁面积给原告后，被告租赁的面积为41.82平方米，原告认为应按原告房屋租赁合同约定的总价每月14553元的价格，并根据合同和房产地权证确定的首层房屋面积99平方米计算出租赁房屋的租金单价，按照被告实际仍然租赁的面积41.82平方米计算出被告应每月缴交的租金为6130.39元；被告对此计算方式也无异议，但认为应该按照该房屋首层的实际面积120多平方米计算每月租金单价。
又查明，在诉讼中，上述房屋的产权共有人之一杨国辉认为与原告是上述房屋的共有权人，其不参与本案诉讼，全权由原告独自就该房屋出租、维权、收租、追收租金行使权利。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。
本案的争议焦点有：一、原告有无单独向被告主张本案诉讼的权利；二、在本案的租赁合同中，被告是否存在违约的行为而导致需要解除合同；三、假如被告需要支付租金，租金数额应为多少。
一、原告有无单独向被告主张本案的诉讼权利。
原告是涉案房屋的共有权人之一，与被告在自愿协商一致的基础上签订租赁合同，是合同的一方当事人。合同签订后，原告也将合同约定的出租房屋实际交付被告承租使用，原告已完成了合同的义务。因此，原告有权按照合同的约定向合同的相对人即被告主张合同权利。且在诉讼中，另一共有权人杨国辉亦明确表示自己不参加诉讼，全权由原告进行诉讼，对此被告亦无异议。故原告有权就本案单独向被告主张诉讼权利。
二、在本案的租赁合同中，被告是否存在违约的行为而导致需要解除合同。
本案中涉案的出租房屋分两部分，对于有楼梯部分面积为57.46平方米的租赁房屋，被告已于2014年2月14日将该房屋锁匙交回给原告保管，视为用行为表示解除该部分房屋的租赁合同关系，且原、被告均在法庭审理过程中确认该部分面积的房屋租赁合同已于2014年2月4日解除，该确认是双方当事人的合意表示，是对自己民事权利的合法处分，故本院确认原、被告对于江门市新会区会城镇知政北路5号房屋首层有楼梯部分面积为57.46平方米的租赁房屋的租赁合同关系已于2014年2月14日解除。
对于被告至今仍在使用的部分面积，原告据以解除合同的理由有二：1、被告未经其同意擅自转租；2、被告未交付租金达两个月，符合合同约定的解除条件。对于原告提出解除合同的第一个理由，从原告提供的2011年10月25日原告发给被告签收的通知内容可知，原告当时已清楚知道被告将房屋转租给他人，虽然原告在该通知中要求被告协商解决同，否则视被告违约，于2011年11月1日收回出租房屋。但原告向被告发出该通知后，仍然继续收取被告的租金至2014年1月，而没有及时通过诉讼或其他方式解除与被告的租赁合同，可知原告用行为表示允许被告将涉案房屋转租给他人。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……”的规定，被告转租涉案房屋已经原告允许，原告本项要求解除合同的理由不成立，本院不予支持。对于原告提出解除合同的第二个理由，2014年2月14日被告将涉案房屋有楼梯部分的租赁面积交回给原告，双方就该部分租赁面积的租赁合同关系实际已解除。部分合同解除后，原合同的履行条件发生了实际的改变，对于合同的改变，原、被告作为合同的当事人，应积极就合同的内容进行磋商，以明确双方的权利义务关系，使合同能够继续顺利履行。但双方没有就合同进行协商，无法明确被告应交付的租金数额，因此被告没有支付租金并不存在主观过错。原告据此要求解除合同缺乏法律依据，本院不予支持。
虽然原告于2014年4月14日向被告发出律师函，要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原告已向被告发出合同解除的通知，但原告于2014年5月16日向本院提起诉讼，要求解除合同，被告在本案诉讼中明确表示不同意解除合同，因此，本院基于上述理由，不予确认原、被告之间的续租合同已解除。
三、假如被告需要支付租金，租金数额应为多少。
虽然合同内容于2014年2月14日发生了改变，但被告仍然租用原告41.82平方米的房屋面积，对于该租赁关系并没有解除，因此被告仍应履行合同交付租金的义务，向原告支付租金。
对于租金的数额，双方在原续租合同中没有约定计算方法，在合同内容改变后也无法达成协商一致的意见。但双方在法庭审理过程中均同意以原续租合同中约定的每月租金数额及面积计算出房屋租金单价，再按被告租赁房屋的面积计算每月租金的方式计算。因原、被告无法就合同达成协商一致的意见，原、被告上述方式较为合理、可行，又得到原、被告的一致同意，本院予以准许。
经查，原告提交的房地产权证可证明涉案房屋建基面积为99.28平方米，与原、被告在续租合同中约定的房屋面积约99平方米基本一致，相互能互相印证，因此，本院确认被告租赁原告房屋的面积为99.28平方米。虽然被告对此持有异议，认为经目测或他人测量为120多平方米，并申请本院实地测量。因原告认为应按照房地产权证核算面积，不同意另行进行测量。房地产权证是广东省人民政府出具、制作的文书，在权属、登记具有专门的证明力，被告并没有相应的证据足以推翻该房地产权证登记的内容，因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，本院对被告的上述异议不予支持，确认被告于2013年7月1日时承租原告的房屋原面积为99.28平方米。根据原、被告的续租合同约定每月租金为14553元，则每月每平方米的租金为146.59元（14553元÷99.28平方米），被告现在租赁的面积为41.82平方米，故被告每月应向原告支付的租金为6130.39元（41.82平方米×146.59元／平方米）。被告自2014年2月起没有支付租金，则被告应按每月6130.39元向原告支付租金，支付方式按原告合同约定的方式支付。因被告在履行租赁合同时没有支付租金并不存在过错，因此原告向被告支付利息计算没有依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百二十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告陈瑞珍应在本判决发生法律效力之日起十日内按每月6130.39元的标准，支付自2014年2月起至本判决发生法律效力之月前尚欠的租金给原告苏永新；此后租金应由被告陈瑞珍在本判决发生法律效力后的每月8日前支付给原告苏永新，直至双方租赁关系结束之日止。
二、驳回原告苏永新的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取为320元，保全费1128元，合计1448元，由原告苏永新负担921元，被告陈瑞珍负担527元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判员 苏锦江
二〇一四年八月七日
书记员 温素梅
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