青海省高级人民法院
p t ; ” > 民 事 裁 定 书
（2018）青民申256号
再审申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人)：才旦多杰，男，1989年6月30日出生，公民身份号码×××，系黄南州水利局职工，住黄南州。
委托诉讼代理人：吉毛才让，女，1989年10月19日出生，公民身份号码×××，住黄南州，系申请人配偶。
委托诉讼代理人：多杰才让，男，1988年10月15日出生，公民身份号码×××，住青海省化隆回族自治县，系申请人亲戚。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）:卓玛，女，1962年8月13日出生，公民身份号码×××，青海省同仁县人，住该县。
委托诉讼代理人：拉毛措，女，1983年11月8日出生，公民身份号码×××，住青海省同仁县，系被申请人儿媳。
再审申请人才旦多杰因与被申请人卓玛房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省黄南藏族自治州中级人民法院（2018）青23民终17号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
才旦多杰申请再审称，一、两审法院均未依职权查明本案涉案合同效力，径行认定合同合法有效的判决内容与本案事实不符，存在事实认定错误。二、一审法院审理本案过程中存在程序违法，二审法院对此予以认可却未将本案发回重审或改判，继续作出错误判决，应当予以纠正。1.一审法院在未查明涉案方租赁合同的为两份内容完全不同的租赁合同且未征求申请人是否同意合并审理的情况下，迳行依据被申请人诉讼请求进行裁判的行为违反了民事诉讼法一案一诉的基本原则，存在程序违法。二审法院对上述事实未依法查明，迳行裁判的行为亦存在严重的程序违法，严重侵害了申请人的合法权益。2.一审中同一律师事务所的两名律师同时担任申请人与被申请人代理人的行为侵害到了申请人的合法权益。二审法院对此不予审查纠正的行为同样也侵害了申请人的合法权益。三、两审法院判决内容存在事实认定错误及法律适用错误的情形。1.根据一审查明的事实：由于被申请人交付的房屋不符合适租条件，存在管道漏水等房屋质量问题。申请人与被申请人经协商后进行修理，但是修理后的房屋仍存在漏水现象，房屋漏水导致了申请人装修损坏、吊顶坍塌、电路损坏等后果，最终导致申请人无法正常使用涉案房屋，且由于被申请人管道阀门原因导致涉案房屋的供水被关停，申请人宾馆自2015年7月30日停业至今。及《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：”出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”被申请人无权要求申请人支付租金，两审法院罔顾法庭调查查明的案件事实，径行判决申请人承担被申请人违约后房屋租金无事实及法律依据。且一审法院在上述判决中一方面确认了申请人在发现房屋质量问题后对被申请人享有同时履行抗辩权的民事权利，同时在判决书中又否认申请人行使拒付租金的抗辩权，一审法院的该部分判决内容逻辑混乱、适用法律不清，事实认定错误，二审人民法院在审理过程中未依法纠正，存在严重的事实认定错误及法律适用错误。2.一审法院认定申请人与被申请人解除合同期限的判决内容亦存在适用法律错误及事实认定错误。申请人认为，且不论一审法院的上述判决内容文字、逻辑混乱及错误的问题，一审法院在上述判决内容中引用了《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，即当事人协商一致可以解除合同。但是本案的事实是申请人与被申请人从未就解除合同达成一致意见。一审法院在未查明申请人与被申请人是否就解除合同已经达成合意的情况下，判令解除合同属事实认定错误及法律适用错误。3.在被申请人违反合同约定无法保证涉案房屋适租条件的情况下，其应是解除合同的全部过错责任方，给申请人造成的装修损失、经营损失等应当依法由被申请人承担。一审法院判决将房屋装修评估价值与被申请人诉求房租进行折抵的判决内容毫无事实及法律依据。二审法院对上述事实亦未查明就迳行判决的做法实属错误裁判。四、二审法院在二审判决书中，对申请人的上诉请求及事实理由未逐项裁判认定，这种选择性裁判的做法确系枉法裁判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条、第二百条第（二）、（六）项规定，申请再审。
卓玛提交意见称，一、二审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果并无不当。请求驳回才旦多杰的再审申请。
本院经审查认为,（一）关于涉案合同的效力问题。根据《合同法》第二百一十二条规定：”租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”强调的是转移租赁物的使用和收益，并不要求出租人必须是租赁物所有权人或已取得产权证。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定：”当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，申请人以被申请人不是涉案房屋的合法产权人，其与被申请人签订的合同为效力待定合同的主张，与上述法律相悖，本院不予支持。
（二）关于一、二审法院审理程序是否违法的问题。关于两份《房屋租赁合同》能否合并审理的问题，本案系房屋租赁合同纠纷，两份《房屋租赁合同》项下出租人均为被申请人，承租人均为申请人，被申请人将租赁双方所涉两份同类租赁合同纠纷一并向一审法院起诉，一审法院受理后进行合并审理，属于诉的客体合并。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条关于”当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼”的规定，是就主体合并审理必须经当事人同意作出的规定，其前提是当事人一方或者双方必须为二人以上。我国法律并无客体合并审理必须经当事人同意的强制性规定。涉案两份《房屋租赁合同》的出租人与承租人相同，一审法院合并审理上述房屋租赁合同纠纷并不违反法律规定。关于青海法友律师事务所的律师在一审程序中分别代理双方当事人的问题，根据《中华人民共和国律师法》的规定和司法部的相关批复，该行为属于违反律师执业规范的行为，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释规定的严重违反法定程序的事由。
（三）关于一、二审法院判决是否存在认定事实及适用法律错误的问题。关于违约责任的认定问题，2014年1月26日、3月11日，申请人与被申请人就位于同仁县隆务镇泽库路（热贡家园旁）三层、四层（金谷宾馆）1633.84㎡（包括公摊面积）、临街商铺一间（金谷宾馆大厅）217.68㎡（包括公摊面积）分别签订两份《房屋租赁合同》。2015年10月15日因金谷宾馆卫生间漏水，双方又签订了《金谷商务宾馆部分卫生间漏水维修合同》（以下简称《维修合同》），约定维修范围、维修期间各自的责任、维修后的验收和保养等。之后，被申请人进行维修。2016年6月2日，申请人依据《维修合同》第六条第二款约定，以书面形式通知被申请人，被申请人是否依约维修，其无法证明。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，被申请人未进行维修，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：”承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。”在被申请人不履行维修义务时，申请人可自行维修，向被申请人主张维修费用，或者要求减少租金、延长租期，但不能拒付租金，否则即构成违约。综上，本案中，申请人与被申请人在履行各自义务时皆存在违约行为。一审法院此节认定事实清楚，适用法律正确。关于《房屋租赁合同》解除的问题，双方当事人签订的《房屋租赁合同》第十三条：在合同期内，申请人未经被申请人许可，不得转租该房屋或私自改变房屋用途。第三十一条第二款：申请人擅自拆改承租房屋结构或改变房屋用途的。被申请人可以终止合同并收回房屋，造成损失的，由申请人负责赔偿。2016年5月1日、7月15日，申请人未经被申请人许可与他人签订《房屋租赁合同》，将金谷宾馆二楼茶餐厅及楼下2号商铺转租，其行为违反上述约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：”当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，解除合同条件成就，被申请人自主张解除合同通知到达申请人时解除。一审法院此节认定事实清楚，适用法律正确，判决书中出现的笔误已由二审法院指出并纠正。关于折抵的问题，因青海大正资产评估司法鉴定所出具的鉴定意见书载明：金谷酒店家具物品及装饰装修评估汇总表评估价值合计1271598.17元。对于该部分，被申请人同意进行利用。对于设备损失，因漏水损失部位已修复无法鉴定；对于经营损失，因申请方未提供经营损失所需的相关财务资料，鉴定机构也无法鉴定。故一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项规定：”因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自过错承担相应的责任。”结合申请人与被申请人相互违约，将申请人应付租金、占房费人民币941577.74元及利息40199.3元计981777.04元与被申请人同意利用的装修及添附物经评估涉案房屋装饰、装修、标间、单间、套房、大厅、茶餐厅、走廊、库存损耗物品等合计为人民币1271598.17元及2015年10月15日签订维修合同至2015年11月4日维修及营业损失共计人民币95288元相互折抵，并无不当。关于二审法院未对申请人的上诉请求及事实理由逐项裁判认定，是否枉法裁判的问题。因申请人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项规定，申请再审，本院仅对上述两项法定情形审查。至于申请人再审期间提交的一张光盘，被申请人提交的27份证据材料，不符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百八十七条关于新证据的规定，本院不予采信。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回才旦多杰的再审申请。
审判长祝文甲
审判员吉素梅
审判员刘海燕
二O一八年八月八日
书记员李长青