上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终3679号
上诉人(原审被告)：上海豪臣宾馆有限公司，住所地上海市普陀区。
法定代表人：张天龙，执行董事。
委托诉讼代理人：陆德喜。
委托诉讼代理人：潘宇东，上海市申华律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海市联运有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：吴勇国，总经理。
委托诉讼代理人：江建平，上海市ＸＸ律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏佳璐，上海市ＸＸ律师事务所律师。
上诉人上海豪臣宾馆有限公司(以下简称“豪臣宾馆”)因与被上诉人上海市联运有限公司(以下简称“联运公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初1294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
豪臣宾馆上诉请求：撤销一审判决，改判驳回联运公司的诉讼请求。事实和理由：1、双方租赁合同约定了租赁期间的动迁补偿，该约定不以合同实际履行状况为前提。基于联运公司系在租赁期间签署动迁协议，且其没有将补偿款支付给豪臣宾馆，故双方属于不定期租赁合同关系，豪臣宾馆不同意迁出本市普陀区铜川路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)。2、双方发生的水费计数争议系联运公司违背惯例而主动挑起事端引发。退一步讲，豪臣宾馆认为自己未支付部分租金和水费，乃至占用相关物业，也是基于联运公司未给付补偿而依法行使先履行抗辩权，豪臣宾馆不存在违约行为。3、关于租金标准，联运公司口头同意并一直都是按每月人民币(以下币种均为人民币)75,000元向豪臣宾馆收取租金，且联运公司也是按每月75,000元开具2015年6月之前的租金发票，如果法院判令豪臣宾馆迁出，也应该按该标准计算租金及使用费。4、豪臣宾馆不存在违约，如果法院认定豪臣宾馆存在违约，一审确定的逾期支付租金、水费的违约责任也是过高。审理中，豪臣宾馆对支付水费一节不再提异议，并表示其已根据合同约定向联运公司支付了150,000元押金。
被上诉人联运公司辩称，联运公司与豪臣宾馆并未达成新的租赁合同。租赁合同到期后，豪臣宾馆无权继续租赁系争房屋。联运公司向豪臣宾馆发出律师函时，豪臣宾馆并没有提出先履行抗辩权，而是支付了租金。关于违约责任，豪臣宾馆确系违约，且一审法院已予调整，故不应再作调整。
联运公司向一审法院起诉请求：1、判令双方当事人于2009年3月31日签订的《房屋租赁合同》解除；2、判令豪臣宾馆迁出铜川路房屋，并将房屋返还给联运公司；3、判令豪臣宾馆支付租金660,002元(自2013年2月1日至2015年12月31日止)；4、判令豪臣宾馆支付水费44,894元(自2015年3月1日至2015年11月30日止)；5、判令豪臣宾馆支付联运公司逾期支付租金、水费的违约金39,546.6元(按照中国人民银行同期银行贷款利率的4倍计算，自2015年3月1日至2015年12与31日止)；6、判令豪臣宾馆若未履行上述诉讼请求的支付义务，则联运公司有权对豪臣宾馆协议抵押的财产折价款或以拍卖、变卖该抵押物财产所得的价款优先受偿，不足部分由豪臣宾馆继续清偿。审理中，联运公司以双方签订的《房屋租赁合同》租赁期限已届满为由，请求撤回第一项诉讼请求及第二项诉讼请求中房屋返还的要求，变更第三项诉讼请求为：请求判令豪臣宾馆支付租金及占用使用费，其中2013年2月1日至2015年6月30日期间，按照月租金3,750元补付，2015年7月1日至实际迁出之日按照月租金78,750元支付。
一审法院认定事实：一、2009年3月31日，联运公司作为甲方，与作为乙方的豪臣宾馆，签订《房屋租赁合同》，约定：由豪臣宾馆承租上海市铜川路XXX号中新增门牌号为309号的房屋，租赁期限自2008年2月1日至2016年1月31日止；租金按季支付，前五年每季度租金为225,000元，后三年每季租金为236,250元；承租方拖延付款的，每天按应付款的0.3%支付违约金，逾期支付租金或水、电、煤等费用满30天的，出租方有权提前解除合同；合同期间，如遇租赁房屋被动拆迁或遇不可抗力原因致使本合同不能履行，本合同应提前解除，双方互免责任，双方的损失各自承担；甲方作为房屋权利人，是唯一对外主张被动拆迁人权利、签订动拆迁协议的主体，乙方应积极配合动迁，如动拆迁方按国家规定应给予乙方的投资经营和设备搬迁及其他补偿，应归乙方所有。
同日，联运公司、豪臣宾馆签订《最高额抵押合同》，约定：由豪臣宾馆购置的并安装在承租房屋内的设备设施和用于房屋内部装修装饰的材料、房屋外搭建物的材料(详见《抵押物清单》)，双方约定担保最高债权限额3,000,000元，债权发生期间为2008年2月1日至2016年1月31日；豪臣宾馆未能清偿《房屋租赁合同》项下的到期债务，由本合同项下的抵押物以其经合法评估价格担保抵偿，不足部分，联运公司有权追偿；《抵押物清单》载明：浙江屹立电梯(10人/800KG)1部、天舒热能热水器(KRS-400/G-B01)1台、长虹彩色电视机(ZT22519)68台、创维彩色电视机(22L12IW)7台、钢材(I字型)1批、美的空调(1.5匹挂机)90台、美的空调(5匹立柜)4台、宾馆内装修装潢，以上抵押物均存放于豪臣宾馆内。
二、2015年7月30日，联运公司委托律师向豪臣宾馆出具《律师函》，告知豪臣宾馆因其未按约定支付租金及水电费，要求豪臣宾馆在收函后三日内付清欠租及水电费，若逾期支付，将依约解除租赁合同。
三、2013年2月1日至2015年6月30日，豪臣宾馆按照月租金75,000元的标准向联运公司支付房屋租金。2015年8月26日，豪臣宾馆通过上海农商银行向联运公司联运公司转账支付100,000元。
四、2012年2月28日，上海市普陀区土地发展中心与上海交运股份有限公司与联运公司签订《上海市普陀区铜川路XXX号(99坊13丘)地块土地储备搬迁补偿合同》，约定对上海市普陀区铜川路XXX号房屋予以收购储备。
五、豪臣宾馆分别与案外人中国电信股份有限公司上海分公司、李玉铭、李东生等签订有《房屋租赁合同》、《仓库租赁协议》，将铜川路房屋转租给上述案外人使用。
六、豪臣宾馆于2015年3月向联运公司缴纳的2015年2月份的水费7,384元，并由联运公司出具发票。联运公司向豪臣宾馆豪臣宾馆出具的2015年3月至6月期间水费发票显示，水费金额分别为6,887元、5,167元、8,043元、3,195元；自2015年3月份起之后的水费，豪臣宾馆未再缴纳。
一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。双方当事人就铜川路房屋的租赁事宜，自愿签订《房屋租赁合同》、《最高额抵押合同》，协议内容不违背法律规定，故协议合法有效，对双方均具有约束力。一审审理中，双方对合同应否解除及租金、水费支付问题产生争议，豪臣宾馆认为，双方的租赁合同仍在继续履行，豪臣宾馆已实际支付过租金，但遭到联运公司拒收，且就承租房屋已签订搬迁协议，联运公司应对豪臣宾馆给予补偿。但依据双方的合同约定，房屋租赁期限为2008年2月1日至2016年1月31日，租赁期届满后，双方未续签《房屋租赁合同》；虽然豪臣宾馆在租赁期满后继续占用使用房屋，并有意继续支付租金，但租赁关系的延续应以双方当事人达成合意为前提，故鉴于双方未续签租赁合同，双方的租赁合同关系应在租赁期满之日自动解除。此外，豪臣宾馆所述的承租房屋的搬迁补偿问题，并不在联运公司主张的诉讼请求范围内，故对此不予处理，豪臣宾馆应另寻其他解决途径。
双方当事人所签订的合同解除后，豪臣宾馆应及时从铜川路房屋内迁出，同时应给付欠付的租金。针对租金标准，按照合同约定，2013年2月1日至2016年1月31日期间每月应为78,750元；豪臣宾馆称双方曾口头约定月租金为75,000元，但并未提供证据予以证明，故应以合同约定的数额为准。2013年2月1日至2015年6月30日期间，豪臣宾馆按照月租金75,000元支付租金，每月欠付租金3,750元，故应予补付；2015年8月26日，豪臣宾馆转账款项100,000元至联运公司，该款项未明示对应的租赁期限，故可先行抵扣豪臣宾馆应补付的租金部分，经折抵后，豪臣宾馆应补付的租金数额为8,750元。同时，豪臣宾馆应按月租金78,750元支付2015年7月1日至2016年1月31日期间的租金，即551,250元；自2016年2月1日起，因双方租赁合同已解除，故豪臣宾馆应以同样的标准支付占用使用费至实际迁出之日止。针对联运公司主张欠付的水费，联运公司仅能出具由其单方出具的部分水费发票，鉴于针对水费计算双方再无其他证据，且豪臣宾馆仍实际占用使用系争房屋，故一审法院酌情确定2015年3月1日至2016年11月30日期间的水费金额为30,000元；豪臣宾馆认为水费有联运公司自用部分，但并无直接证据予以证明，故法院对此难以采信。针对联运公司主张的逾期支付房租及水费的违约金，联运公司未按合同约定的违约金标准予以主张，已自行予以调整，系对其权利的自行处分；鉴于豪臣宾馆认为违约金计算标准较高应予调整，一审法院考虑本案实际情况，酌情确定应给付的违约金数额为20,000元。
依据双方签订的《最高额抵押合同》，豪臣宾馆未能清偿租赁合同相关的到期债务，可以该合同所附清单中所列明的抵押物抵偿，故可由双方协议，将抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物后所得的价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过最高债权额的部分归豪臣宾馆所有，不足部分由豪臣宾馆继续清偿。
一审法院判决：一、上海豪臣宾馆有限公司应于判决生效之日起十日内从上海市普陀区铜川路XXX号房屋内迁出；二、上海豪臣宾馆有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海市联运有限公司2013年2月1日至2015年6月30日期间房屋租金8,750元，给付2015年7月1日至2016年1月31日期间的租金551,250元，并按照每月78,750元的标准给付自2016年2月1日起至实际迁出之日止的房屋占用使用费；三、上海豪臣宾馆有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海市联运有限公司水费30,000元；四、上海豪臣宾馆有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海市联运有限公司逾期支付租金、水费的违约金20,000元；五、若上海豪臣宾馆有限公司届期不履行上述第二、三、四项判决中的付款义务，则上海市联运有限公司可与上海豪臣宾馆有限公司协议，以双方于2009年3月31日所签订的《最高额抵押合同》所附清单中列明的抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物后所得的价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过最高债权额的部分归上海豪臣宾馆有限公司所有，不足部分由上海豪臣宾馆有限公司继续清偿。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，涉案的《房屋租赁合同》还约定，豪臣宾馆(乙方)向联运公司(甲方)支付使用房屋设备及租房的押金150,000元；本合同期满或提前解除，在乙方结清付讫租金和其他应付费用后，甲方将押金无息退还乙方；若乙方有应付未付款项的，甲方有权从应退还的押金中予以扣除，不足部分甲方有权追偿。
本院审理中，联运公司确认豪臣宾馆已缴纳租赁押金150,000元，并主张该笔押金应先折抵豪臣宾馆欠付的租金及使用费。联运公司并表示其不再向豪臣宾馆主张2013年2月1日至2015年6月30日期间应补交的租金，并表示豪臣宾馆应按每月75,000元标准向其支付2015年7月1日至2016年1月31日期间的租金，及自2016年2月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费。
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。联运公司与豪臣宾馆就铜川路房屋签订的《房屋租赁合同》所约定的租赁期限已于2016年1月31日届满，双方未能协商签订新的房屋租赁合同，故该租赁合同已到期终止。租赁合同终止后，豪臣宾馆作为承租方，理应及时迁出系争房屋，并支付欠付的租金及房屋使用费。二审审理中，联运公司主张豪臣宾馆应按照每月75,000元标准支付其欠付的租金及房屋使用费，并无不当，本院予以准许。根据查明的事实，豪臣宾馆按月租金75,000元的标准支付租金至2015年6月30日，之后，豪臣宾馆于2015年8月26日以银行转账方式支付联运公司100,000元，因该款项未载明对应的租赁期限，故应先抵扣豪臣宾馆欠付的租金部分。审理中，联运公司确认豪臣宾馆已向联运公司支付了押金150,000元，并要求将该押金折抵豪臣宾馆欠付的租金及使用费，合法有据，本院予以支持。关于逾期支付租金、水费的违约金一节，一审法院基于豪臣宾馆的请求，结合本案实际情况，已对联运公司主张的违约金计算标准予以调整，数额亦属合理，本院予以维持。豪臣宾馆称该违约金仍然过高，请求再予调整，缺乏事实及法律依据，本院难以支持。根据双方签订的《最高额抵押合同》，如豪臣宾馆未能清偿租赁合同相关的到期债务，其以该合同所附清单中所列明的抵押物抵偿，故联运公司可以将抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物后所得的价款优先受偿，抵押物折价或拍卖、变卖后，其价款超过最高债权额的部分归豪臣宾馆所有，不足部分由豪臣宾馆继续清偿。综上所述，豪臣宾馆的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初1294号民事判决主文第一项、第三项、第四项；
二、撤销上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初1294号民事判决主文第二项、第五项；
三、上海豪臣宾馆有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每月人民币75,000元的标准给付上海市联运有限公司自2015年7月1日起至实际迁出之日止的租金或房屋使用费(上海豪臣宾馆有限公司已经支付的押金人民币150,000元及租金人民币100,000元，先行折抵上述费用)；
四、若上海豪臣宾馆有限公司届期不履行上述第一、三项判决中的付款义务，则上海市联运有限公司可将其与上海豪臣宾馆有限公司于2009年3月31日所签订的《最高额抵押合同》中所附清单中列明的抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物后所得的价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过最高债权额的部分归上海豪臣宾馆有限公司所有，不足部分由上海豪臣宾馆有限公司继续清偿。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币11,244元，二审案件受理费人民币11,244元，均由上诉人上海豪臣宾馆有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一七年五月十九日
书 记 员 蔺皓然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。