河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终2194号
上诉人（原审被告）李振海，男，汉族，1956年12月28日出生。
委托代理人陈长有，河南言明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）新郑市小龙人白庙范幼儿园，住所地：新郑市。
负责人贺文霜。
委托代理人张飞，河南豫新律师事务所律师。
委托代理人刘四军，河南豫新律师事务所律师。
上诉人李振海与被上诉人新郑市小龙人白庙范幼儿园（以下简称小龙人幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，小龙人幼儿园于2015年8月4日向河南省新郑市人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、确认双方间的租赁协议无效；2、李振海返还租金35万元、保证金5万元、档案管理费1万元，共计41万元，并支付利息（利息自2015年5月17日起至还清41万元之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付）；3、本案的诉讼费用由李振海承担。河南省新郑人民法院于2015年12月17日作出（2015）新民初字第3384号民事判决。李振海不服，向本院提起上诉。本院于2016年1月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李振海及委托代理人陈长有，被上诉人小龙人幼儿园的委托代理人刘四军，于2016年3月25日到庭接受了询问。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2015年4月18日，郭冬梅受（乙方）小龙人幼儿园的委托，与（甲方）李振海签订《租赁协议》，协议主要内容为：甲方将位于新郑市国税局西侧、金沙湾大酒店东侧、金基汽车美容会所北侧土地及东侧一栋楼一至三层，共21间（含楼梯）一同租给乙方使用。协议如下：一、租赁期限：租赁期限五年，自2015年5月1日至2020年4月30日止。二、租金及交纳方式：1、租金每年35万元整。2、交纳方式：按合同签订日期提前30个工作日交付下年房屋租金35万元整，超过2个月甲方有权解除合同，乙方所有投资归甲方所有。3、自2015年5月1日起每年租金35万元，续签下期合同租金随行就市增加。4、五年内甲方不得增加租金，如甲方增加租金，乙方有权拒绝不予支付房屋租金。5、乙方需向甲方缴纳房屋、水电保证金5万元整，乙方解除合同不再租用经甲方验收后退还保证金。三、租赁期间一切需要的相关手续、证件及其他事项由乙方负责办理。四、租赁期间水费、电费、卫生费及其他相关费用由乙方承担。乙方应保持周围环境整洁做好防火防盗及门前三包工作，如发生事故乙方应负全部责任。五、在租赁期间，如出现国家征用，不可抗拒的自然灾害及特殊情况下，自动解除合同。六、金基洗车车间北侧南北宽米，东西长米左右空地甲方保留使用。七、合同到期后，固定设施（不可移动）归甲方所有，活动物品在不破坏建筑房屋情况下乙方可自行带走。八、租用期满后，乙方如继续使用，应提前一个月提出，续签下期合同，甲方不允许临租其他方。九、如有未尽事宜，双方应友好协商解决。合同落款处甲方李振海签名并加盖“新郑市文化路奇强宾馆“印章，乙方代表郭冬梅签名并加盖“新郑市小龙人白庙范幼儿园”印章。
2015年4月26日，李振海出具收到条一份，内容为：今收到玉前路国税局西侧小龙人幼儿园郭冬梅2015年5月1日至2016年4月30日的房租年租金，共计叁拾伍万元整，房屋水、电、税保证金，共计伍万元整；合计肆拾万元整。收款人李振海签名，并加盖“新郑市文化路奇强宾馆”印章。后郭冬梅通过其农商银行城关镇支行的账户，向李振海在农商银行城郊支行的账户于2015年5月13日、2015年5月14日、2015年5月17日分别转账20万元、12万元、9万元，共计41万元。庭审中，原、被告均认可41万元中的35万元系租金、5万元系水、电、税保证金、1万元系档案管理费。
小龙人幼儿园提交（出租方、甲方）四发公司与（承租方、乙方）李振海签订的《租赁合同》照片一张，李振海对该照片真实性无异议，同时李振海另提交一份与该合同内容相同的《租赁合同》复印件，只是小龙人幼儿园提交的合同落款处日期为2015年，而李振海提交的合同落款处日期为2015年4月6日。小龙人幼儿园提交该合同拟证明：李振海的租赁期限为2015年9月1日—2025年8月30日，在小龙人幼儿园、李振海签订租赁合同时，李振海没有房屋的承租和转租权。李振海提交该合同拟证明：李振海与四发公司于2015年4月6日签订合同，虽然合同约定的租赁期限自2015年9月1日起，但2015年4月6日—2015年9月1日期间，四发公司允许李振海自己想办法把涉案土地出租出去。该院查证，根据双方提交的《租赁合同》第2条（1）约定：“租用期限：甲方同意乙方租赁10年，自2015年9月1日起至2025年8月30日止”。
小龙人幼儿园提交2012年12月15日《租赁合同》复印件一份，拟证明：2012年12月15日，（出租方）四发公司与（承租方）河南金基汽车租赁有限公司签订《租赁合同》，租赁地址为新郑市玉前路金沙湾东隔壁房屋及场院南至院内南界墙，北至东院三层楼房北山墙，西至金沙湾外墙，东至场院外墙包括三层楼及楼前场院，租赁期限为2013年3月1日至2018年2月28日。李振海对该证据有异议，认为系复印件，不属实。
小龙人幼儿园提交2015年8年17日连北松证言一份，证言主要内容为：2015年5月份，李振海与四发公司协商房屋场地租赁事宜，四发公司委派连北松作为公司代表与李振海协商。双方是2015年5月16日签订协议，李振海5月18日交付租金，租赁期限自2015年9月1日起，之前双方没有签订任何协议，李振海也没有房屋承租及转租权。李振海对该证言有异议，认为连北松不是四发公司的法定代表人，其证言不属实。
另查明，1、新郑四发实业（集团）有限公司于1999年1月14日在新郑市国土资源局办理了土地登记，土地使用者：新郑四发实业（集团）有限公司，土地座落：玉前路，土地证号：新土国用（1999）第0**号，土地面积：10150.0平方米，权属性质：国有，用途：工业，使用权类型为租赁，终止日期为2008年11月。涉案土地系（1999）第002号土地的一部分。
2、关于在涉案土地建造房屋是否具备建设工程规划许可证问题，该院到新郑市规划局调取相关证照材料，未调取到涉案房屋具备建设工程规划许可证的相关登记信息。
原判认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，四发公司作为出租人，将其具备使用权的涉案土地及房屋出租给承租人李振海，而李振海又出租给次承租人小龙人幼儿园，根据小龙人幼儿园提交的涉案土地登记信息显示涉案土地系工业用地，如需建造房产只能建造厂房，而不能建造民用房屋。而经该院到新郑市规划局调取涉案土地上房屋的规划信息时，并未调取到涉案土地上建造房屋已取得建设工程规划许可证的相关登记信息，故该院认为，因未取得建设工程规划许可证，李振海与小龙人幼儿园之间的《租赁协议》系无效合同。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据小龙人幼儿园提交的收到条和银行转账凭证，能够证实李振海收到小龙人幼儿园支付的租金35万元、保证金5万元、档案管理费1万元，共计41万元，庭审中李振海对收到该41万元也予认可，故李振海应将该41万元退还给小龙人幼儿园。根据庭审调查，因双方在签订租赁合同时均存在过错，故小龙人幼儿园要求的利息损失，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、确认新郑市小龙人白庙范幼儿园、李振海（新郑市文化路奇强宾馆）于2015年4月18日签订的《租赁协议》无效。二、李振海（新郑市文化路奇强宾馆）应当于该判决生效之日起十日内退还小龙人幼儿园租金35万元、保证金5万元、档案管理费1万元，共计41万元。三、驳回新郑市小龙人白庙范幼儿园的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7450元，由李振海（新郑市文化路奇强宾馆）负担。
宣判后，李振海不服原审判决，向本院提起上诉称：一、李振海与小龙人幼儿园系2015年4月18日签订的场地租赁合同，李振海与场地方四发公司于2015年4月6日签订的场地租赁合同，四发公司同意李振海在2015年4月6日至2015年9月1日之间不交租金使用场地，一审中证人证言效力不如书面合同高，不应当采信。小龙人幼儿园不履行租赁合同的主要原因系幼儿园扩建、转址没有取得教育管理部门的同意，实际情况是小龙人幼儿园已经履行合同，接受并使用了场地。二、小龙人幼儿园租用的是已经建好10年以上的房屋，合同中也没有约定小龙人幼儿园有建筑的权力。三、小龙人幼儿园一审中称涉案租赁场地已经租赁给河南金基汽车公司不属实，该租赁合同原件已经收回，李振海对该场地拥有完全的租赁权。四、一审中，小龙人幼儿园在起诉书中没有提到涉案房屋没有建设工程规定许可证的问题，法院不应当主动审查。涉案房屋已经存在多年，法律并没有规定没有规划许可证的场地和房屋不可以出租。一审法院以李振海所租场地没有规划许可证，强行解除李振海与小龙人幼儿园签订的场地租赁协议没有法律依据。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判小龙人幼儿园与李振海履行双方签订的场地租赁合同。
被上诉人小龙人幼儿园答辩称：双方签订租赁合同后，李振海一直未交付房屋及房屋产权相关证件，致使小龙人幼儿园无法办理幼儿园的经营许可证。请求法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。小龙人幼儿园要求确认小龙人幼儿园与李振海签订的租赁协议无效，因涉案土地登记信息显示涉案土地系工业用地，不能建造民用房屋，李振海出租的房屋至今也未取得建设工程规划许可证，故对李振海就未取得建设工程规划许可证建设的房屋与小龙人幼儿园所订立的租赁合同，原判认定无效，并无不当。李振海上诉称原审法院不应当主动审查涉案房屋有无建设工程规划许可证，因小龙人幼儿园在一审中要求确认小龙人幼儿园与李振海签订的租赁协议无效，而涉案房屋有无建设工程规划许可证不仅涉及到双方间租赁协议的效力问题，而且关系到未成年人的健康、安全，原审法院予以审查并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7450元，由上诉人李振海负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾小潭
审判员 马 莉
审判员 刘平安
二〇一六年五月十一日
书记员 刘 佳