辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第156号
上诉人（原审原告）：杨松，男，1965年8月16日生，汉族，沈阳燃气股份有限公司职工，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：王兵，辽宁迅驰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁彤利房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区先农坛路17巷7号。
法定代表人：杨世宁，该公司经理。
委托代理人：代岭，辽宁宝铎律师事务所律师。
上诉人杨松因与被上诉人辽宁彤利房地产开发有限公司（彤利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2014）大东民二初字第1388号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年12月31日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员李大鹏主审、代理审判员单立参加评议的合议庭，于2015年1月16日公开开庭审理了本案，上诉人杨松及其委托代理人王兵、被上诉人彤利公司的委托代理人代岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨松诉称：2007年，双方签订“紫竹茗郡”26号楼3-7-1号《商品房买卖合同》，我购买的房屋建筑面积91.79平方米，合同总价款237736元。合同第8条约定，彤利公司于2007年10月31日将房屋交付我使用，但彤利公司未按约定日期交房。合同第15条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”但彤利公司违反约定，于2012年2月1日才将产登记所需材料报产权登记机关备案，彤利公司逾期2年多。为维护合法权益我现依据法律及《商品房买卖合同》提起诉讼，诉讼请求：1、请求法院判令彤利公司给付逾期办理产权登记违约金37，135.46元，（从2010年1月31日计算至2012年1月31日，按照人民银行同期贷款利率分段计算的增加30%计算）；2、诉讼费用由彤利公司承担。
彤利公司辩称：造成我方逾期办理房屋登记的原因是因为煤气公司、自来水公司逾期向我方提交该园区自来水及煤气的竣工材料导致我方逾期为杨松所购买房屋逾期办理初始登记批件，才使得杨松逾期得到房屋产权证书。该原因系因不可抗力或政府原因造成的无法办证，根据商品房买卖合同最高法院的相关规定，因不可抗力或政府原因造成的无法办证开发公司无责，我方有证据证明不能验收无法办证的责任不在我方，是政府责任，原因是自来水及煤气施工的原因政府无法统一验收，所以开发公司应免责，我公司不承担任何赔偿。另，杨松起诉超过诉讼时效。
原审法院审理查明：双方于2007年签订商品房买卖合同一份，杨松购买了彤利公司开发的座落于沈阳市大东区南卡门路4-9号26号楼3-7-1室。面积91.79平米，总房款237，736元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意协商解决。彤利公司于2008年1月10日将房屋交付杨松，依据上述约定彤利公司应在2009年1月5日前将房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
经查，诉争房屋于2012年2月1日取得房屋所有权初始登记批复，至此彤利公司共计违约1122天（从2009年1月5日至2012年2月1日）。
另查，在同类案件审理过程中，法院曾到到沈阳市城乡建设委员会监察处调取了该监察处于2010年7月12日向市煤气总公司纪委、监察室和向市水务集团纠风办发出的通知各一份，两份通知均写明：“经我委核实，业主反映该小区（即大东区紫竹茗郡小区）不能办理房证问题属实。此前，由于自来水和煤气的施工单位未将自来水和煤气工程的相关施工档案移交给开发公司，致使开发公司无法完成配套工程验收，从而不能进行竣工验收备案，因此也就不能办理房证，鉴于此，请……协调……施工单位……在7月26日前向开发公司移交工程施工档案，以便开发公司尽快组织配套验收”。同时，在沈阳市城乡建设委员会监察处另调取了该监察处于2010年2月20日向市煤气总公司发展办发出的书面材料，其中写明：“近期，更有业主投诉我委和贵公司不作为的问题，目前，紫竹茗郡小区煤气不开栓已被市政府纠风办列为重点关注问题，为彻底解决该小区煤气不开栓问题，打消小区业主对我委和贵公司所做工作的误解，请贵公司详细说明以下情况……”。
原审法院认为，当事人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。依据双方合同约定，彤利公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由彤利公司提供的资料报产权登记机关备案。彤利公司未能按照合同约定的期间履行权属登记备案的合同义务，致使杨松至今未能取得房屋权属证书，属违约行为，应依法承担违约责任。但从相关房屋行政管理部门及煤气、水务部门调取的证据来看，原审法院认为，彤利公司开发建设的商品房无法如期办理房屋权属证书，是由于自来水和煤气施工单位未将自来水和煤气工程的相关施工档案移交给开发公司，致使开发公司无法完成配套工程验收，不能进行竣工验收备案所致，并非完全由于彤利公司公司的原因造成逾期办证的情形。另关于逾期办证违约金如何确定的问题，根据双方合同约定，尽管没有约定逾期办证违约金的具体计算方式，但是在双方合同第十五条关于产权登记的约定中，双方对此同意按协商解决处理，这并不属于没有约定的情形。其次，关于杨松因逾期办证所受损失的认定问题，依据谁主张谁举证的证据规则，杨松应对由彤利公司逾期办证行为给其造成的损失负有举证证明的责任，现杨松未能提供充分证据证明该损失的具体确定情形。综上，杨松的请求既不完全符合“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定的情形。杨松也未完成全部举证义务。但考虑到彤利公司违约事实存在，在司法解释规定的范围内，按照中国人民银行同期贷款利息的10%，酌定给付杨松违约金。
关于违约金诉讼时效的问题。本案彤利公司于2008年1月10日将争议房屋交付杨松使用后，按照合同约定，彤利公司应于2009年1月5日前协助杨松办理房屋权属证书，彤利公司至2012年2月1日才办理涉案房屋的初始登记批复，杨松是在2012年5月2日提起本案诉讼的，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年”的规定，彤利公司主张杨松诉讼请求超过诉讼时效的抗辩理由部分不成立，故杨松主张违约金符合法律规定，应予支持，但违约金计算期限应从2010年5月2日起至2012年2月1日止。具体金额以已付房款为本金，按中国人民银行同期贷款利率的10%结合违约天数640天计算即2532.87元（237，736元×同期贷款利率×10%×640天=2532.87元）。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告辽宁彤利房地产开发有限公司于本判决生效后30内向原告杨松支付违约金2532.87元。（本金按237，736元计算，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，违约金的起止时间为从2010年5月2日起至2012年2月1日止，共计640天，共计元×10%=2532.87元）；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费728元，减半收取364元由被告负担。
宣判后，杨松不服，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原判，请求二审法院追加沈阳市煤气总公司和沈阳市水务集团公司为本案共同被告，查明两公司在被上诉人违约中的责任，共同赔偿37，135.46元。上诉理由：1、被上诉人主张没有按期办理房证是因沈阳市煤气总公司和沈阳市水务集团公司没有移交档案造成的，上诉人依据这一事实申请追加上述两主体为共同被告，以查明两公司没有移交档案事实及原因，被上诉人及两公司在违约中的过错，应承担的法律责任。2、一审法院认定并非由被告的原因造成不能按期办理房证，那么法院应当查明由谁的原因造成。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定了开发商没有按期办理房屋权属证书承担违约责任及违约责任的计算标准，司法解释没有要求以购买方实际存在损失为赔偿条件。4、上诉人2012年5月2日向一审法院递送了起诉状和相关证据，大东法院拖延到2014年7月才通知上诉人去法院调解，请求公正、合法、正确审理本案。
被上诉人彤利公司辩称：因市法院对小区同类案件作出过指导性判决，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有商品房买卖合同及补充协议、民心网诉求网判决书及庭审笔录等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为，杨松与彤利公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。依据合同第十五条约定，彤利公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由彤利公司提供的资料报产权登记机关备案。如因彤利公司的责任，杨松不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定协商解决。本案中，彤利公司于2008年1月10日向杨松履行交房义务，故彤利公司应按合同约定于2009年1月5日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。事实上，彤利公司于2012年2月1日将杨松购买的房屋办理了初始登记备案，存在违约行为。依据沈阳市城乡建设委员会监察处于2010年7月12日向市煤气总公司纪委、监察室和向市水务集团纠风办发出的通知内容，案涉小区未能办理房证的问题存在自来水和煤气的施工单位原因，因此，彤利公司未能依照合同约定履行报产权登记机关备案的义务存在第三方的责任问题，应认定并非完全由于彤利公司的原因造成逾期办证的情形。对于彤利公司应承担的违约责任标准问题。双方约定为协商解决，这不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的没有约定的情形。此外，杨松作为主张要求彤利公司给付逾期办证违约金的一方，并未对彤利公司逾期办证给其造成的损失问题予以充分举证，并未完成相应的举证义务。原审法院考虑到彤利公司违约事实的存在，在上述司法解释规定的责任承担范围内，酌定彤利公司按照已付房款的同期银行贷款利率的10%并结合实际违约天数判决彤利公司给付杨松逾期办证的违约金2532.87元，既符合双方协议约定的协商解决原则，亦不违背司法解释的相关规定，判决结果并无不当。关于杨松要求二审法院追加沈阳市煤气总公司和沈阳市水务集团公司为本案共同被告的上诉请求，因不符合法律规定，本院无法支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费728元，由上诉人杨松负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 单 立
代理审判员 李大鹏
二〇一五年一月十六日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。