沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第00810号
原告：黄滢竹，汉族。
委托代理人：王延山，系辽宁景博律师事务所律师。
被告：王丹尧，汉族。
委托代理人：白建中。
原告黄滢竹与被告王丹尧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月10日立案受理后，依法由审判员唐佳独任审判，于2015年4月24日、2015年6月3日公开开庭进行了审理，原告黄滢竹的委托代理人王延山、被告王丹尧的委托代理人白建中均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄滢竹诉称：原告黄滢竹与被告王丹尧于2011年12月18日签订了《房屋买卖合同》（下称合同），合同约定的主要内容是：被告自愿将位于沈阳市和平区XXXXXXX号（万鑫B座公寓）面积为35.86平方米的房屋卖给原告，房屋成交价格为70万元人民币，房款原告签订合同三日内一次付清。被告在合同签订之日将房屋物业管理等相关文件交付给原告。因万鑫B座公寓失火原因，政府房产机关暂停办理万鑫B座公寓产权产籍手续、产权证书，被告未能取得所售房屋产权产籍手续、产权证书；待政府房产机关恢复办理万鑫B座公寓产权产籍手续之日起30日内被告或被告代理人与原告一同办理房产过户手续，被告或其代理人未能在规定时间内配合原告办理上述产权手续的，应当向原告承担违约责任，向原告支付违约金人民币30万元，原告如要求退房时被告无条件接受原告退房要求并全额退全购房款。任何一方违反合同约定都应当承担违约责任，向守约方支付违约金人民币10万元。上述违约责任是彼此独立的，被告违反一项承担一项责任，违反多项承担多项责任，彼此不能替代也不能抵消。双方约定发生争议协商不成，向沈阳市仲裁委员会申请仲裁。合同签订后，原告将70万元购房款一次性打入了被告指定的账户，履行了自己的合同义务。2013年7月28日，该房产所在物业万鑫公司通知原告、被告万鑫B座公寓装修完毕，交付钥匙，并可以办理房屋产权证等手续。接到通知后，原告自2013年7月31日至2013年10月23日期间，曾多次通知被告尽快办理房屋产权证手续，但被告以各种理由拖延不予办理，导致原告无法将所购买的房屋办理到自己的名下，不能实现预期买房的目的，被告的行为已经严重违反合同约定。无奈，根据合同约定的仲裁管辖条款，原告为保护自身的合法利益，于2013年11月向沈阳仲裁委员会申请仲裁，2014年7月24日沈阳仲裁委员会以（2013）沈仲裁字第13105号下达仲裁裁决。被告不服此裁决，向沈阳市中级人民法院提出撤销该仲裁的申请，2015年2月6日，沈阳市中级人民法院以（2015）沈中民三特字第2号《民事裁定书》，裁定撤销了沈阳仲裁委员会（2013）沈仲裁字第13105号仲裁裁决。因此，根据《仲裁法》第9条的规定，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院查清本案事实，依法公正判决，裁允原告的诉讼请求。诉讼请求：1、解除《房屋买卖合同》，被告向原告返还购房款70万元；2、被告向原告支付违约金30万元。3、被告承担因原告申请仲裁而产生的仲裁费、公告费、财产保全费32050元。4、被告承担本案的案件受理费和财产保全费。
被告王丹尧辩称：一、原告对答辩人的诉讼，不具有给付和确认之诉的法律依据，其事实理由是请求法院依法驳回原告的诉讼请求，所产生的一切费用由原告承担。1、原、被告之间双方签订了房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，具有真实性、合法性，是双方的自愿行为，请法院予以确认；2、合同签订后答辩人将该房屋及该房的入住手续，原始发票、物业费收据、契税证等均交付给原告，答辩人是按原发票购买价卖给的原告，双方认可的房屋买卖价格为70万元；3、答辩人对办理房证事宜，因该房当时不能办理房证，又不知开发商何时办理，因此考虑到原告方的利益，双方又签订了委托房屋买卖合同，授权委托书，即授权委托原告，使原告具备房主的地位办理房证手续，即完全不用答辩人到场，原告可自行办理，依据委托合同和授权是具有法律委托的效力，没有理由归责于被告违约，应办理手续的单位是开发商，万鑫国际酒店，当时可以办理答辩人的名下，也可以办理原告的名下，现在还没有办理到40%，买卖合同签订后，答辩人即时交付房屋归原告所有，可证明房屋买卖已履行完毕，另依据我国仲裁法第9条的规定，人民法院不予受理，裁决做出后，当事人就纠纷可根据双方重新达到的仲裁协议，可向人民法院起诉，现双方没有协议，应当驳回原告的诉求。二、原告的诉讼请求不存在事实及理由，请求法庭不予确认以下几个方面没有证据，1、答辩人工作在北京是事实，在这一点上双方是共识的；2、二手房办理过户需要不需要原告到场的问题仅是原告的口头评说，卷内没有被告不到场的证据，因为办理手续，是开发商，然后是房产部门，因为被告的名下财产转让，有买卖合同，有授权书，有委托买卖合同，可证明原告自行办理，根本没有公证处的约定条款和公证处的办理手续认证，显然不能认定，依据最高人民法院关于民事诉讼的规定第2条的规定，承担举证不能的不利后果。另依据沈阳市中级人民法院2015沈中民三特字第2号民事裁定书，可以认定原告对被告的诉讼请求不能成立，没有给过确认的依据。首先房屋买卖合同中的第3条的约定是无效的，因为这显失公平，在办理事实上不能履行，30天两次发证的房产局流程也不符合规定，显失公平无效。同时合同中约定违约金过高，违反违约规定，不能按银行同期利率计算，应不予支持，违反国家法律性规定，因原告不存在违约是将该房屋接收时就交给原告，原告出租他人，已经得到了收益，显然更加证明原告不存在损失，得到了收入，被告更不存在违约问题，因此原、被告双方以实际合同履行完毕，并已成就对原告请求办理房证可随时办理，因此被告不存在违约事实，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2011年12月18日，被告王丹尧（甲方）与原告黄滢竹（乙方）签订房屋买卖合同一份，约定：一、甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有：房屋状况：1、沈阳市和平区XXXXXXX号［万鑫B座公寓］（合同编号：0XXXX86），面积35.86平方米；二、甲乙双方商定成交价格为人民币700，000（七十万元整），房款乙方在签订本合同三日内一次性付清。三、1、甲方在本合同签订之日将上述房屋交付给乙方，包括房门钥匙和全部的房屋质量以及物业管理等相关文件。2、乙方在取得（进住）上述房前如发生欠税、费由甲方承担。3、房屋产权证书等手续的更名过户等事项的办理，现因万鑫B座公寓失火原因，政府房产机关暂停办理万鑫B座公寓产权产籍手续、产权证书。甲方未能取得所售房屋的产权产籍手续、产权证书。待政府房产机关恢复办理万鑫B座公寓产权产籍手续之日起30日内日甲方或者甲方确定的代理人与乙方一同办理甲方所售乙方的房产过户手续（甲方过户给乙方），甲方或者其代理人未能在规定的时间内配合乙方办理上述产权证照手续的，应当向乙方承担违约责任，向乙方支付违约金人民币30万元，乙方如要求退房时甲方无条件接受乙方退房要求并全额退全乙方所付甲方购房款。四、甲方承诺出卖的房屋不存在任何形式的产权纠纷，如出现产权纠纷由甲方承担全部责任，并由甲方向乙方支付30万元违约金。五、任何一方违反本协议的约定的都应当承担违约责任，向守约方支付违约金为人民币10万元。六、以上违约责任是彼此独立的、并列的责任，甲方违反一项承担一项责任，违反多项承担多项的法律责任，彼此不能替代也不得抵消。七、双方办理产权过户时愿按国家规定交纳税、费及办理有关手续。未尽事宜，双方愿按国家有关规定办理。如发生争议，双方协商解决；协商不成的，双方愿向沈阳市仲裁委员会申请仲裁。
2011年12月19日，被告王丹尧（甲方）（委托人）与原告黄滢竹（乙方）（受托人）签订委托合同一份，约定：甲方就已经购买的位于沈阳市和平区XXXXXXX号（合同编号：XXXXXXX6），面积35.86平方米的房产买卖等处理事宜，经与乙方充分协商，委托乙方代为办理。一、委托事项，甲方委托乙方买卖其所有的房屋以及一切与此相同和类似的事务。二、标的物，1、甲方委托乙方处置位于沈阳市和平区XXXXXXX号（合同编号：XXXXXXX6），面积35.86平方米的房产。2、该房屋契税已经缴纳完毕，房屋产权证书尚未提供给甲方。3、甲方同意乙方销售上述房产。三、甲方委托乙方权限，1、代为接收房产、领取房屋所有权证书、国有土地使用权证书并签署相关法律文件。2、代为签署房屋买卖合同及其有关的一切法律文件。3、代为到房产部门办理一切有关房屋登记、过户、变更等一切事宜，并签署各项法律文书。4、代为领取房款、利息、房屋租金、房屋补偿金、房屋动迁款等一切相关款项。5、代为办理房屋内有关电话、网络以及有线电视等相关手续。6、代为办理房屋所有权证书、国有土地使用权证书等法律文件的更名过户手续。7、代为缴纳更名过户过程中发生的各项税费。8、代为签订有关的房屋补偿协议、房屋动迁协议等一切与房屋买卖类似事宜相关的法律协议并签署各项法律文件。9、代为办理使用、入住及与买卖上述房产相关的一切事宜。四、委托期限：自2011年12月6日起至委托人的房屋买卖完成时止……。同日双方还签订授权委托书一份，就诉争房屋买卖事宜，委托权限如下：1、代为接收房产、领取房屋所有权证书、国有土地使用权证书并签署相关法律文件；2、代为签署与上述房屋买卖相关的法律文件；3、代为到房产部门办理一切有关房屋登记、过户、变更等一切事宜，并签署各项法律文件；4、代为领取房款、利息、房屋租金、房屋补偿金、房屋动迁款等一切相关款项；5、代为办理房屋内有关电话、网络以及有线电视等相关手续；6、代为办理房屋所有权证书、国有土地使用权证书等法律文件的更名过户手续；7、代为缴纳更名过户过程中的各项税费；8、代为签订有关的房屋补偿协议、房屋动迁协议等一切与房屋买卖类似事宜相关的法律协议并签署各项法律文件；9、代为办理使用、入住及与买卖上述房产相关的一切事宜。上述合同签订后，原告于2011年12月24日将购房款70万元交付给被告。2013年7月26日，诉争房屋交付原告占用使用。
庭审中，原告提供录音、录像光盘一份，证明2013年9月2日，原告电话通知被告诉争房屋可以办证，催促被告尽快配合原告办房证，被告表示2013年10月1日前后回沈阳配合原告办理。2013年10月23日，原告给被告母亲王晓霞电话再次催促其配合办理房产证，王晓霞称在外地出差，回沈阳后尽快办理。2013年10月29日，原告母亲曹明荣与沈阳皇朝万鑫房屋开发有限公司工作人员许英沟通办理房产证，许英说原、被告之间签订的委托合同未经过公证处公证，房产局不予认可，原告无法自行办理。2013年11月22日，原告母亲曹明荣与许英再次沟通，许英称诉争房屋在2013年6、7月份可以办理产权证。
2013年10月9日，被告补交房款344元，并办理房屋所有权转移登记申请书。
2013年11月，原告向沈阳仲裁委员会申请仲裁，沈阳仲裁委员会依法作出（2013）沈仲裁字第13105号裁决书。原告在此次仲裁当中支付了公告费1000元、预收受理费5500元、保全费5000元、仲裁收费19050元。
2014年12月24日，被告向沈阳市中级人民法院提出撤销仲裁裁决书申请，市中院经过开庭审理后，作出（2015）沈中民三特字第2号民事裁定书，裁定撤销了沈阳仲裁委员会（2013）沈仲裁字第13105号仲裁裁决。
庭审中，原告提供沈阳市房屋登记中心二手房交易指南（资金监管版）一份，载明：二手房转让所需要件材料为1、《房屋所有权证》（卖方提供）；2、《契证》原件（完税后，买方提供）3、卖方身份证、婚姻状况证明原件及复印件1份（卖方提供）；4、买方身份证、婚姻状况证明原件及复印件1份（买方提供）；5、申请书及存量房买卖合同（制式文本，可现场填写）；6、登记部门认为应当提供的其他必要材料。注：卖方如不能到场，需提供《委托公证书》原件，经确认的委托人身份证明复印件1份，及代理人身份证明原件及复印件1份……。
经查，位于沈阳市和平区青年大街394号3110号房屋于2013年7月23日办理房屋产权登记；位于沈阳市和平区XXXXXXX房屋于2014年8月6日办理房屋产权登记。
另查，沈阳市房产产权登记发证中心于2010年12月31日就诉争房屋下发沈阳市房屋所有权初始登记证明。
上述事实，有原告提供的房屋买卖合同、委托合同、授权委托书、银行卡取款业务回单、录音光盘、收款收据（复印件）、房屋所有权转移登记申请书（复印件）、房屋所有权初始登记证明（复印件）、沈阳市房屋登记中心二手房交易指南、（2013）沈仲裁字第13105号裁决书、收款收据、辽宁省行政事业单位资金往来结算票据、人民法院诉讼费专用票据、非税收入一般缴款书，被告向法庭提供的（2015）沈中民三特字第2号民事裁定书，本院依法调取的房产档案信息以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，本院予以确认。
本院认为，原告黄滢竹与被告王丹尧签订的房屋买卖合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，均应自觉履行。关于被告提出本案法院不应受理的抗辩，依据《中华人民共和国仲裁法》第九条规定：“仲裁实行一裁终局的制度。裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理。裁决被人民法院依法裁定撤销或者不予执行的，当事人就该纠纷可以根据双方重新达成的仲裁协议申请仲裁，也可以向人民法院起诉”，本案中，原告虽于2011年向沈阳仲裁委员会申请仲裁，但沈阳仲裁委员会作出的（2013）沈仲裁字第13105号裁决书已被沈阳市中级人民法院依法裁定撤销，原告依据上述法律规定来法院诉讼，于法有据，本案符合法院受理条件，被告该项抗辩理由，于法无据，本院不予采信。
关于原告提出解除与被告签订的房屋买卖合同，并要求被告返还购房款70万元的诉讼请求，原告的依据为双方在合同中关于诉争房屋产权证书等手续更名过户事项的办理明确约定，待房产机关恢复办理诉争房屋产权手续时，被告应当自恢复办理之日起30日内协助原告办理，被告未能在上述规定的时间内配合原告办理房产证照手续的，原告有权要求被告退房并退回已付房款，而原告主张诉争房屋于2013年7月26日即可办理产权证，而被告至今未配合原告办理，违反上述条款的约定，应承担相应的违约责任。对此，被告在庭审中辩称，虽经其向开发公司询问得知诉争房屋所在的万鑫B座公寓从2013年7月26日开始办理产权证，但当时只能办理19层以下的，因诉争房屋所在31层现在才能够办理，故被告不存在上述合同条款中约定的违约行为。本院认为，本案关键的问题在于诉争房屋何时恢复办理房屋产权证书，而原、被告双方对其各自的主张均应承担相应的举证证明责任，依据本院依原告申请调取的房产档案信息显示，诉争房屋所在的31层，3110号房屋、3109号房屋分别于2013年及2014年办理了房屋权属登记，据此可以证明，被告提出的从2013年7月26日开始先办理19层以下的房屋产权证没有事实依据，故对被告该项抗辩，本院不予采信，被告既已自认从2013年7月26日开始可以办理产权证，其亦未提供证据证明诉争房屋存在其他不能办理产权证的特殊情况，再结合诉争房屋所在的31层，3110号房屋、3109号房屋办理产权登记的时间，可以认定诉争房屋应于2013年7月26日可以办理产权登记。关于被告提出其已与原告签订了委托合同及授权委托书，故可在被告不到场的情况下由原告自行办理产权证的抗辩，虽原、被告双方签订了委托合同及授权委托书，但不能据此免除被告协助原告将诉争房屋权属证书办理至原告名下的合同义务，且依据原告提供的沈阳市房屋登记中心二手房交易指南，二手房转让需提供房屋所有权证，且被告如不到场，需提供委托公证书，即本案中，被告应先将诉争房屋所有权证书办理至被告名下，再配合原告办理过户手续，原告仅依据双方签订的未经公证的授权委托书及委托合同，无法单方将诉争房屋权属证书直接办理至原告名下，需要被告协助配合进行办理。基于以上，诉争房屋于2013年既已恢复办理房屋权属证书，可被告至今未按合同约定配合原告办理房屋产权手续，违反了房屋买卖合同中关于房屋产权证书等手续的更名过户事项办理的约定，应承担相应的违约责任。故对原告诉请解除与被告签订的房屋买卖合同，并要求被告退还购房款70万元，因符合合同约定，本院予以支持。
关于原告诉请被告给付违约金30万元，结合以上，虽双方在合同中明确约定被告应给付原告违约金30万元，但被告在庭审中明确提出该违约金约定过高，依据﹤最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二﹥第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，因原告并未提供证据证明因被告未配合其办理房屋产权证的行为给其造成了实际损失，因原告于2011年12月24日将购房款70万元交付给被告后，被告占用至今，现因双方房屋买卖合同被依法解除，已造成原告的利息损失，故依据上述法律规定，可以认定双方约定的违约金标准过高，本院酌情予以调整，原告该项诉请的违约金以已付购房款70万元的中国人民银行同期贷款利率的130%标准计算为宜。
关于原告诉请被告给付因其申请仲裁所产生的费用共计32050元，因沈阳仲裁委员会作出的裁决书已被沈阳市中级人民法院依法撤销，原告诉请由被告承担上述费用，无法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条三条、一百一十四条、﹤最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二﹥第二十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告黄滢竹与被告王丹尧于2011年12月18日签订的位于沈阳市和平区XXXXXXX号房屋的《房屋买卖合同》；
二、被告王丹尧于本判决生效后十日内，返还原告黄滢竹购房款700000元；
三、被告王丹尧于本判决生效后十日内，给付原告黄滢竹违约金（以购房款700000元为本金，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%标准计算，从2011年12月25日计算至判决确定给付之日止）；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；
四、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费14088元（原告已预交），减半收取7044元，保全费5000元，由被告王丹尧负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 唐佳
二〇一五年六月六日
书记员 宫傲
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中国人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
﹤最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二﹥第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”
﹤最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释﹥第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。