浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江民初字第1777号
原告（反诉被告）祝ＸＸ。
委托代理人余世杰，浙江士宝律师事务所律师。
被告（反诉原告）杭州天佳置业有限公司，住所地杭州市江干区丁桥镇同协路28号12楼1231室。
法定代表人蔡学伦，董事长。
委托代理人陆继媛，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。
原告祝ＸＸ为与被告杭州天佳置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2015年8月26日向本院起诉，反诉原告杭州天佳置业有限公司于2015年9月14日对反诉被告祝ＸＸ提出反诉。本院受理后，依法由审判员韩涛独任审判，于2015年10月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）祝ＸＸ的委托代理人余世杰、被告（反诉原告）杭州天佳置业有限公司的委托代理人陆继媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祝ＸＸ诉称，2015年5月24日，原告与被告签订了浙江省商品房买卖合同，并于6月24日支付了购房预付款343116元。但随后原告因为收入证明的因素被告知贷款下不来。在高级置业顾问姚瑛的推荐下要求办理虚假收入证明，原告不允，要求被告退还购房预付款。但被告一直不肯退还上述款项。
原告认为被告在知道原告实际收入的情况下为了销售房屋隐瞒真实情况导致不能满足购房要求，且要求原告出具虚假证明的行为，已经严重损害了原告的合法权益，现原告诉至法院，请求：1、解除原、被告之间的合同关系；2、被告立即归还原告房屋预付款343116元；3、被告支付原告利息3202元（按银行同期贷款年利率5.6%暂从2015年6月24日计算至2015年8月24日）；4、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告杭州天佳置业有限公司辩称，商品房买卖司法解释第23条，杭州天佳置业有限公司认为不适用，因双方签订商品房买卖合同7.3条约定，银行不能提供贷款，买受人要用其他方式进行付款，不仅仅约定了按揭方式付款。而原告的情形不是法条中规定的情形，本案中是原告贷款能力的问题导致不能贷款。原告应该在处理个人重大财产前进行预先咨询和判断，应该承担相应风险，而且不能把责任归到被告身上。原告称“原告认为被告在知道原告实际收入的情况下为了销售房屋隐瞒真实情况导致不能满足购房要求，且要求原告出具虚假证明的行为”不是事实，原告没有办理录音中说的收入证明。根据合同7.3条约定在首付款支付7日内就要办理好约定，原告已经违反约定，无权解除合同。
反诉原告杭州天佳置业有限公司反诉称，反诉人、被反诉人双方于2015年5月24日签订了编号为2015预1296456的《浙江省商品房买卖合同》，约定由被反诉人购买位于杭州市江干区晴朗公寓2幢1单元401室商品房，房屋总价1142116元，其中首付款343116元于2015年5月24日前交付，余款799000元整向银行申请按揭贷款；买受人须在合同约定的首付款支付之日起七日内办妥按揭贷款／公积金贷款手续（以向银行或公积金中心办理并提交办理按揭贷款或公积金贷款所需全部手续和资料为准），若逾期，按第八条处理。若银行或公积金中心不同意提供全部或部分按揭贷款或公积金贷款的，买受人须自银行／公积金中心通知之日起七日内付清剩余房款，若逾期，按第八条处理，因祝ＸＸ贷款手续一直未办妥，反诉原告多次催促未果，故诉至法院，请求：1、被反诉人立即向反诉人支付购房款799000元；2、被反诉人支付逾期付款违约金42347元（暂计至2015年9月14日，此后以799000元为基数按日万分之五计至款项实际付清之日止）；3、由被反诉人承担本案全部诉讼费用。
反诉被告祝ＸＸ辩称，1、祝ＸＸ不能按时办妥按揭贷款的原因不是祝ＸＸ所致，责任不应由其承担。2、祝ＸＸ已于6月6日明确要与杭州天佳置业有限公司解除合同，所以杭州天佳置业有限公司违约金的计算是不准确的。祝ＸＸ认为杭州天佳置业有限公司要求的违约金过高，高于其实际损失。
原告（反诉被告）祝ＸＸ提交了以下证据：
1、《浙江省商品房买卖合同》1份，证明原、被告签订购房合同的情况的事实。
2、票据1份，证明原告支付预付款情况的事实。
3、谈话笔录，4、光盘各1份，证明被告违约情况的事实。
5、名片1份，证明被告高级职业顾问姚瑛身份情况的事实。
上述证据经庭审质证，杭州天佳置业有限公司对证据1三性无异议，其中7.3条对付款做了明确约定。对证据2三性无异议。对证据3、4真实性有异议，经代理人询问工作人员称不记得有这个谈话内容，对证明对象有异议，反而证明原告无理拒绝履行合同的事实。对证据5三性无异议。本院认为，杭州天佳置业有限公司对证据1、2、5无异议，本院对上述证据予以认定。对于证据3、4，杭州天佳置业有限公司虽对录音真实性不予认可，在本院释明后其亦未提出鉴定申请，且未提出足以反驳的相反证据，故本院对该证据均予以认定。
被告（反诉原告）杭州天佳置业有限公司提交了以下证据：
1、《浙江省商品房买卖合同》1份，证明被反诉人向反诉人购买涉案房屋，以及双方对于付款方式、违约责任等的具体约定。
2、销售不动产统一发票（自开）记账联1份，证明被反诉人向反诉人支付购房款343116元的事实。
上述证据经庭审质证，祝ＸＸ无异议，故本院予以认定。
综上，本案事实认定如下：
2015年5月24日，杭州天佳置业有限公司（出卖人）与祝ＸＸ（买受人）签订编号为2015预1296456号《浙江省商品房买卖合同》一份，约定买受人向出卖人购买位于杭州市江干区晴朗公寓2幢1单元401室房屋，该商品房建筑面积为88.98平方米，其中套内建筑面积73.2平方米，应分摊共有建筑面积15.78平方米；商品房价款按建筑面积计算，单价为12835.65元／平方米，总价款为1142116元；买受人于2015年5月24日前支付首期房款人民币343116元，剩余购房款人民币799000元向银行申请按揭贷款，买受人应在签订合同约定的收款支付之日起七天内办妥按揭贷款／公积金贷款手续（以向银行或公积金中心办理并提交按揭贷款或公积金贷款所需全部手续和资料手续），若逾期，按第八条处理。若银行／公积金中心不同意提供全部或部分按揭贷款／公积金贷款的，买受人须自银行／公积金中心通知之日起七日内付清剩余房款，若逾期，按第八条处理；买受人如未按合同规定的时间付?款，（1）逾期不超过90日的，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金。同时，该合同还对其他内容进行了约定。
合同签订后，祝ＸＸ支付了首付款共计343116元，并向银行办理了按揭贷款手续，但因收入问题未能获得贷款。
本院认为，祝ＸＸ与杭州天佳置业有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，双方均应履行各自义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，祝ＸＸ无法办妥按揭贷款手续的根本原因系因其自身的收入无法达到贷款标准，其在签订案涉合同约定付款方式及期限时对该事实应予以明知且在此之前应就是否可办妥贷款手续向银行进行咨询，故该情形并不属于不可归责于当事人双方的事由，同时，祝ＸＸ主张杭州天佳置业有限公司员工姚瑛在原告无法办妥贷款手续的情况下，建议原告出具虚假收入证明的行为，亦不构成解除案涉合同的法定或约定事由，故祝ＸＸ未支付剩余房款系违约在先，其据此要求解除案涉合同并返还首付款、支付相应利息，于法无据，本院不予支持。
对于反诉原告杭州天佳置业有限公司的反诉诉请。《浙江省商品房买卖合同》已明确约定，若银行／公积金中心不同意提供全部或部分按揭贷款／公积金贷款的，买受人须自银行／公积金中心通知之日起七日内付清剩余房款，上述合同签订后七日内，祝ＸＸ即向银行办理了按揭贷款手续，但因个人收入未能获得贷款，截止至本案庭审之日，祝ＸＸ明确表示不选择其他付款方式、没有能力支付剩余价款，祝ＸＸ不履行合同义务的行为已构成逾期根本性违约，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，现杭州天佳置业有限公司诉请要求祝ＸＸ一次性支付剩余购房款799000，符合上述法律规定与合同约定，本院予以支持。
关于逾期付款违约金，因《浙江省商品房买卖合同》第八条约定“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”，故杭州天佳置业有限公司要求祝ＸＸ支付以799000元为基数，按照日万分之五从2015年6月1日计算至本款项实际付清之日止的违约金的请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告祝ＸＸ的诉讼请求；
二、反诉被告祝ＸＸ于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告杭州天佳置业有限公司剩余购房款人民币799000元；
三、反诉被告祝ＸＸ于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告杭州天佳置业有限公司逾期付款违约金人民币42347元。（暂计至2015年9月14日，此后以799000元为基数，按照日万分之五为标准计至款项实际付清之日止）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件按规定减半收取受理费人民币3247.5元，由祝ＸＸ负担（已交纳）；反诉案件按规定减半收取受理费人民币6107元，由祝ＸＸ负担，祝ＸＸ负担的反诉案件受理费应于本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。对本诉部分不服的，向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币6495元；对反诉部分不服的，向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币12214元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 员 韩涛
二〇一五年十月二十七日
代书记员 韩婷