辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1473号
上诉人（原审被告）：肖秋霞，女，1979年11月19日出生，汉族，沈阳市皇姑区华轩艾久堂经营人，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：曹善勤，辽宁成功金盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李朋，男，1960年4月5日出生，汉族，辽宁天惠房地产开发有限公司经理，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：刑阔，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴兴菊，女，1966年1月3日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：安成林，男，1949年9月7日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。
上诉人肖秋霞因与被上诉人李朋、吴兴菊房屋租赁合同纠纷一案不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第833号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年5月18日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员李大鹏主审、代理审判员韩彩霞参加评议的合议庭，审理了本案，本案现已审理终结。
李朋一审诉称：李朋系皇姑区陵东街71号房产的合法所有权人，2011年6月15日李朋与吴兴菊签订了租房协议书一份，约定将李朋的上述自有房产的一部分租赁给吴兴菊使用，租期为三年，即租期截止至2014年6月14日。合同签订后李朋依约履行了合同义务，但在本租赁合同期满后，吴兴菊并未将所承租房屋全部交付李朋，至今肖秋霞仍占用李朋部分房产，经李朋与吴兴菊、肖秋霞多次协商，吴兴菊、肖秋霞仍不予交付，为维护李朋合法权益，特起诉至法院，请求贵院依法判令吴兴菊、肖秋霞立即腾房；判令吴兴菊、肖秋霞支付李朋房屋占用费用，标准为每月12，048元，支付期间为2014年6月14日起至吴兴菊、肖秋霞实际腾房之日；判令吴兴菊、肖秋霞承担所占房屋采暖费8149元；吴兴菊、肖秋霞承担本案诉讼费用。
吴兴菊一审辩称：我在承租期间不欠租金，到期后我就搬离了诉争房屋。
肖秋霞一审辩称：李朋不与肖秋霞续租合同，违反了诚实信用原则，应与肖秋霞续签合同，并依法承担缔约过失责任。2013年8月22日，肖秋霞与案外人刘尔欣签订转让协议一份，以10万元的价格承兑刘尔欣从吴兴菊手中转租的位于沈阳市皇姑区陵东街71号180平方米房屋，即五行艾炙堂，租期到刘尔欣与吴兴菊租赁合同约定的2014年1月20日。同日，肖秋霞根据吴兴菊于2011年6月15日与李朋签订的为期三年的租赁合同，经事先征得李朋本人同意，又与吴兴菊签订租赁协议一份，将租期从2014年1月20日延续到吴兴菊与出租人李朋租赁合同约定的2014年6月14日。为确保在合同到期后肖秋霞能够继续承租，肖秋霞要求与李朋本人签订合同（李朋，系辽宁天惠房地产开发有限公司法定代表人），李朋在电话中对肖秋霞说他现在在外地无法与肖秋霞签合同，但他在电话中明确表示合同到期后与肖秋霞再续签三年合同，租金按照该幢楼其他租户租金增长比例同比增长，并指派了其公司办公室王主任过问此事。肖秋霞与吴兴菊遂在合同第一条约定：“下一期合同”按房主（开发商李朋）房租增长同比例增加（现每年房租为玖万伍仟元整，包括取暧费）。根据合同法第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。肖秋霞认为，肖秋霞与李朋就房屋续租已经达成了口头协议，李朋应充分履行该协议。2014年6月，肖秋霞在合同到期前，给李朋打电话要求续签合同，李朋说让肖秋霞找他的弟弟办理。而当肖秋霞找到李朋的弟弟后方才得知，李朋早在2014年2月27日就把包括肖秋霞所租房屋在内一、二楼房屋整体出租给了国药控股国大药房沈阳连锁有限公司。肖秋霞认为，李朋违反与肖秋霞续签合同的约定，在与肖秋霞的合同还没有到期的情况下，就与国大药房签订了整体出租协议，侵害肖秋霞的合法权益，是属于部分有效、部分可撤销的合同，肖秋霞对李朋与国大药房就肖秋霞所承租部分的租赁合同的约定享有法定的、无可争议的撤销权。同时，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第六条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。本案中，肖秋霞不仅已经合法占有该租赁房屋并且合同成立在先，李朋应按事先约定与肖秋霞续签合同。现其不与肖秋霞续签合同，并在肖秋霞经营期间，采取停电、停暧等手段干扰肖秋霞正常经营，致使肖秋霞30多万元的资金投入无以为报，合同目的无法实现，给肖秋霞造成了较大的经济损失，违反了法律规定的最基本的诚实信用原则，存在着重大的缔约过失，根据合同第四十二条第（三）项的规定，应依法承担缔约过失责任。按照肖秋霞的成本投入最低30万元计算，每年的成本摊销费用是10万元。如果李朋决意与肖秋霞解除合同，肖秋霞势必会有20万元的成本投入无法收回，该20万元的成本投入损失应由李朋承担。根据肖秋霞与吴兴菊与签订的租赁合同约定，吴兴菊对李朋续签合同负有不可推卸的保证义务，亦应承担相应的责任。故请求法庭考虑肖秋霞成本投入损失的实际合同，责令李朋与肖秋霞续签合同。如李朋仍坚持解除合同，应与吴兴菊共同承担缔约过失损害赔偿责任，赔偿肖秋霞成本投入损失20万元，该损失可与房租相应抵扣。
原审法院审理查明：沈阳市皇姑区陵东街71号房屋（建筑面积1085.44平方米）为李朋所有，2011年6月15日李朋与吴兴菊签订《租房协议书》，协议约定由吴兴菊承租李朋所有的位于沈阳市皇姑区陵东街71号门市南侧房屋（建筑面积350㎡），租期为三年，自2011年6月15日起至2014年6月14日止。双方约定由吴兴菊负责交纳租赁期间的采暖费。后吴兴菊将承租房屋的一部分转租由案外人刘尔欣用于经营五行艾久堂。2013年8月22日，案外人刘尔欣与肖秋霞签订《五行艾久堂转让协议书》，协议约定案外人刘尔欣将坐落在沈阳市皇姑区陵东街71号的五行艾久堂转兑给肖秋霞，肖秋霞向案外人支付了兑店款50，000元及2013年8月22日至2014年1月20日期间房屋租金39，054元，转让协议签订当天吴兴菊与肖秋霞签订《租赁协议》，协议约定吴兴菊将其承租的沈阳市皇姑区陵东街71号天宇庭药房北面一个窗户对应一、二楼面积为180㎡房屋转租给肖秋霞，租期为2014年1月20日至2014年6月14日，租金为38，282元，采暖费由吴兴菊负担。2013年9月18日，吴兴菊又与肖秋霞签订《租赁协议》，协议约定吴兴菊将其承租的沈阳市皇姑区陵东街71号天宇庭药房二楼另外面积为100㎡房屋转租给肖秋霞，租期为2013年9月20日至2014年6月14日，租金为33，000元（包括采暖费）。2014年6月14日租赁期满后，肖秋霞未将租赁房屋返还，使用至今。
2014年3月3日李朋与案外人国药控股国大药房沈阳连锁有限公司签订《房屋租赁合同》，约定李朋将坐落于沈阳市皇姑区陵东街71号一、二层面积为380㎡房屋租给案外人国药控股国大药房沈阳连锁有限公司，租期自2014年6月15日至2017年6月14日止，房屋租金为每年200，000元，案外人国药控股国大药房沈阳连锁有限公司按照每平方米32元的标准缴纳了2014年11月1日至-2015年3月31日期间的采暖费12，208元。
原审法院认为，对于肖秋霞提出的反诉是否应受理问题。反诉是指在民事诉讼中，本诉的被告以本诉原告为被告，向受诉法院提起的与本诉有牵连的独立的反请求。反诉构成要件为本诉正在进行中；反诉不属于其他法院专属管辖；反诉能够与本诉适用同一程序；反诉请求与本诉请求互不相容或其中一个请求为另一个请求的先决条件；反诉需由本诉被告向本诉原告提起。本案中，肖秋霞所提反诉为撤销李朋与案外人国药控股国大药房沈阳连锁有限公司签订的房屋租赁合同，要求被告与案外人国药控股国大药房沈阳连锁有限公司连带赔偿其经济损失，首先，肖秋霞该请求并非向本诉原告提起，而是针对本诉原告及案外人提起，其次，反诉请求撤销的房屋租赁合同与本诉并不存在吞并或抵消关系，即肖秋霞提出的反诉与本诉并不牵连，故肖秋霞提出的请求不构成反诉，其可以另行提起诉讼。
关于李朋要求被告腾房的请求问题。首先，关于吴兴菊与肖秋霞签订的《租赁协议》的效力问题，吴兴菊在与李朋签订的租赁协议期内将其承租的房屋部分转租给被告肖秋霞，李朋对于该转租行为未提出异议，且在李朋与吴兴菊签订的租赁协议中对于转租行为并无禁止性规定，故吴兴菊在合法租赁期内将承租房屋部分转租的行为并不违反法律规定，吴兴菊与肖秋霞签订的《租赁协议》合法有效，肖秋霞在协议约定的租赁期内对于租赁房屋有合法使用权。2014年6月14日，租赁协议期满，虽然租赁协议中约定下期合同按房主增长比例增加房租，但该约定为肖秋霞与吴兴菊之间的约定，并已超过原租赁协议约定的租赁期限，且无证据证明该承诺是吴兴菊基于李朋的授权，故对李朋无约束力。庭审中，肖秋霞提供证人证言用以证明李朋曾承诺与其在合同期满后签订三年的租赁协议，但因证人系肖秋霞的朋友，其自述并不认识李朋，对于李朋承诺将涉案房屋继续租赁给肖秋霞使用的事实，证人自认来源于肖秋霞的转述，即该证人证言为传来证据，且证据均来源于被告，故对于该证人证言的真实性、合法性，原审法院均不予采信。租赁协议到期后，承租人应依法依约将租赁房屋交付出租人，现肖秋霞在没有法定及约定的情形下已丧失继续占用李朋所有的房屋的法律依据，因应予以腾房。
关于李朋要求被告按照每月12，048元支付2014年6月14日至实际腾房之日的房屋占用费问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。结合本案，吴兴菊与次承租人即肖秋霞的租赁协议于2014年6月14日到期，肖秋霞未腾房，占有使用房屋至今，出租人李朋要求其支付房屋占有使用费，原审法院予以支持。对于房屋占有使用费计算问题，因吴兴菊与肖秋霞签订的房屋协议租期已满，房屋占有使用费应参照市场价格，结合李朋与案外人国药控股国大药房沈阳连锁有限公司签订的房屋租赁协议约定，房屋租金标准为每月每平方米43.86元（200，000元／12个月／380㎡），故肖秋霞应按照该标准向李朋支付自2014年6月14日至实际腾房之日的房屋占有使用费。
关于李朋主张支付采暖费8149元一事，虽然从采暖费的收据上来看该费用系由案外人国药控股国大药房沈阳连锁有限公司支付，但李朋亦向原审法院提供证据证明国药控股国大药房沈阳连锁有限公司将该权利的行使让渡予李朋，采暖期内，肖秋霞实际占有、使用涉案房屋，按照采暖费每平方米32元的标准，肖秋霞应向李朋支付采暖费8960元。采暖费主张符合法律规定，原审法院予以支持。
关于吴兴菊的责任问题，吴兴菊作为与李朋租赁合同的相对人，其在租赁协议期限届满时，负有将租赁物返还的义务，因其将房屋转租，且转租人未将房屋返还，故吴兴菊对李朋构成侵权，其对转租行为给李朋造成的损失即房屋占有使用费及占有期间的采暖费应承担连带责任。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十八条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告肖秋霞于本判决生效之日起立即腾房；二、被告肖秋霞于本判决生效之日起十日内向原告李朋按照每平方米每月43.86元的标准支付自2014年6月14日至实际腾房之日止的房屋占有使用费；三、被告肖秋霞于本判决生效之日起十日内向原告李朋支付2014年11月1日至2015年3月31日期间的采暖费8149元；四、被告吴兴菊对被告肖秋霞前述给付义务承担连带给付责任；五、驳回原被告其他诉讼请求。上述款项如未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由被告肖秋霞承担。
宣判后，肖秋霞不服，向本院提出上诉。上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或改判李朋与上诉人续签三年合同，如李朋不同意续签，由李朋、吴兴菊承担缔约过失责任；2、诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：1、根据证人证言，李朋已同意续租；2、李朋于2014年3月3日将诉争房屋出租给国大药房，吴兴菊对续签合同不闻不问，二人应承担缔约过失责任；李朋停止供暖对上诉人的正常经营造成损失，上诉人不应承担采暖费；3、原审认定的房屋占有使用费过高，不应当超过原租赁合同的110%。
被上诉人李朋辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。李朋没有和肖秋霞签订合同，也没有和她续签合同，李朋不存在缔约过失责任，房屋占有使用费按我方租给国药控股国大药房沈阳连锁有限公司的租金标准，是我方实际损失。采暖费在我方与吴兴菊签订合同时，就是由承租人负担，诉争房屋在供暖期由上诉人占用，其应承担采暖费。
被上诉人吴兴菊辩称：我方没有责任。
本院审理查明事实与原审查明事实一致。
上述事实，有当事人陈述及《租房协议书》、《房屋租房合同》、《租赁协议》、《五行艾灸堂转让协议书》、房产证、个体工商户营业执照、采暖费发票等证据材料在卷佐证，已经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，肖秋霞与吴兴菊于2013年8月22日及2013年9月18日签订的《租赁协议》中均约定，经房主同意，租期至2014年6月14日止，下一期合同按房主（租）增长同比例增加。后李朋将诉争房屋出租给案外人国药控股国大药房沈阳连锁有限公司的行为亦表明其不同意将诉争房屋继续租赁给肖秋霞或吴兴菊。现肖秋霞虽主张李朋已同意其继续承租诉争房屋，但其所提供的证据并不足以证明双方就诉争房屋的续租问题以达成合意，故对肖秋霞该项主张，本院不予采信。
因肖秋霞自2014年6月15日起租住诉争房屋缺乏法律依据，故原审判令肖秋霞腾退房屋并承担至其实际腾房之日止的房屋占有使用费并无不当。
关于占有使用费标准，原审参照市场价格并结合李朋与国药控股国大药房沈阳连锁有限公司约定的房屋租金，确定占有使用费为每月每平方米43.86元并无不当，本院予以维持。
关于上诉人肖秋霞主张的李朋、吴兴菊应承担缔约过失责任的主张，因该主张是基于肖秋霞与吴兴菊之间租赁关系，不属于本案审理范围，肖秋霞宜通过另行告诉的方式，对该项请求进行主张。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元，由上诉人肖秋霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 长 李 妍
代理审判员 李大鹏
代理审判员 韩彩霞
二〇一五年八月十一日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。