江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第01310号
上诉人（原审被告）曹廷献（曾用名曹庭献）。
上诉人（原审被告）张怀兰。
二上诉人共同委托代理人李心宜，连云港市海州区新东法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）张怀香。
被上诉人（原审原告）刘玉珍。
两被上诉人共同委托代理人陈加伟，江苏恒旭律师事务所律师。
上诉人曹廷献、张怀兰因与被上诉人张怀香、刘玉珍房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院(2014)连东民初字第03454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张怀香、刘玉珍一审诉称：张怀香、刘玉珍系夫妻关系，曹廷献、张怀兰也系夫妻关系，张怀香与张怀兰系兄妹关系，曹廷献系连云港汽车运输总公司东海公司职工。2004年4月20日，曹廷献依据当时的房改政策，申请购买了连云港汽车运输总公司位于东海县牛山镇海陵西路116-16号住房1套.2004年5月22日，曹廷献、张怀兰因家庭经济困难，对外举债过多，无力支付购房款，于是找到我们，要将该房屋出售给我们，我们表示同意，与曹廷献、张怀兰签订了《房地产买卖协议》，根据该协议约定，曹廷献、张怀兰以一万元的价格将位于东海县牛山镇海陵西路116-16号房改房及水电、院墙等固定设施和附着物所有权一次性卖给我们，曹廷献、张怀兰提供一切房改手续和过户手续，协议还对其他相关事项作了约定。协议签订后，我们按时支付了购房款，曹廷献、张怀兰也将该房屋交给我们占用和使用至今，现我们多次要求曹廷献、张怀兰提供房屋过户手续并协助办理转移登记，但曹廷献、张怀兰不予配合。请求判令曹廷献、张怀兰协助我们将位于东海县牛山镇海陵西路116-16号房屋转移登记至我们名下。
曹廷献、张怀兰一审辩称：《房地产买卖协议》是无效的。张怀香、刘玉珍所诉不是事实，名为买卖实为质押，双方签订的《房地产买卖协议》不是双方真实意思表示。我们当时借张怀香、刘玉珍6000多元把房改房手续办下来，并让他们先居住，相当于抵押性质，等我们有钱还清房款，再交还过来，现在张怀香、刘玉珍是假戏真做，想把房子占为己有。买卖协议没有张怀兰的签字，属于无权处分他人财产，买卖行为属于无效。签订房屋买卖协议严重违反当时的房改房购买政策，属于违反法律强制性规定，属于无效。该协议行为10多年过去，我们多次要求张怀香、刘玉珍退出房子，张怀香、刘玉珍拒不退出还将我们打伤住院，他们没有要求办理房产过户手续。他们签订买卖协议时没有支付合理对价，协议约定的1万元没有付清。2004年我们因债务所逼房屋被张怀香、刘玉珍占有，目前房改房仍是我们唯一保障性住房。
原审法院经审理查明，2004年4月20日，曹廷献、张怀兰依据当时的房改政策，申请购买了连云港汽车运输总公司位于东海县牛山镇海陵西路116-16号住房一套。2004年5月22日张怀香、刘玉珍与曹廷献在周某的见证下签订了《房地产买卖协议书》，协议约定，曹廷献自愿将东海县牛山镇海陵西路116-16号住房一套卖给张怀香、刘玉珍，曹廷献提供房改手续，议定价格为1万元，自2004年5月22日起该宗房地产所有权归张怀香、刘玉珍所有，曹廷献提供一切过户手续。协议签订后，曹廷献将房屋产权证书及房改的相关手续均交给张怀香、刘玉珍，张怀香、刘玉珍即入住该房屋至今。2014年6月23日曹廷献、张怀兰以房屋产权证书遗失为由在有关部门补办了房屋产权证书。
原审法院另查明，张怀香、刘玉珍曾于2014年9月向原审法院起诉，后撤诉。张怀香、刘玉珍在诉讼中提供了房地产买卖协议书及房改相关手续、房屋产权证书。张怀兰、曹廷献提供了补办的房屋产权证书、房改相关手续等证据。
原审法院认为，一、双方之间是否存在房屋买卖行为。张怀兰、曹廷献称双方并不存在真正的买卖房屋行为。但从张怀香提供的证据看，双方之间既有房屋买卖协议，张怀兰、曹廷献也将涉案房屋的相关证书及房改手续交给了张怀香，张怀香、刘玉珍也自购房之后即在该房屋居住至今。因此双方存在实质性的房屋买卖行为。二、双方房屋买卖行为是否符合当时政策规定。根据当时相关政策规定，职工以成本价购买的公有住房，产权归个人所有，一般住用5年后，可依法进入市场。张怀兰、曹廷献于2004年4月20日依据当时的房改政策，购买了涉案房屋，于2004年5月22日将涉案房屋卖给了张怀香、刘玉珍，因张怀兰、曹廷献购买涉案房屋并未住用达到5年，便将涉案房屋卖给张怀香、刘玉珍，故双方当时的房屋买卖行为并不符合当时相关政策规定。至于张怀兰没有在房屋买卖协议上签字并非双方房屋买卖协议无效的要件，因为根据法律规定，夫妻之间享有家事代理权，夫妻任何一方对夫妻共同财产作出的决定，他人有理由相信其为夫妻共同意思表示，夫妻任何一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。三、张怀香、刘玉珍的诉讼请求能否得到支持。尽管双方的买卖行为不符合当时政策规定，但由于张怀香、刘玉珍在该房屋居住已达10年，为保证交易安全，避免双方均受损失，涉案房屋应归其所有，原审法院对张怀香、刘玉珍的诉讼请求予以支持。但张怀香、刘玉珍应补交涉案房屋土地使用权出让金并交纳相关税费。在办理房屋产权过户手续之前，涉案房屋由张怀香、刘玉珍居住使用。原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条的规定，做出如下判决：张怀香、刘玉珍在补交东海县牛山镇海陵西路116-16号住房土地使用权出让金并交纳相关税费后十日内由曹廷献、张怀兰协助张怀香、刘玉珍办理该房屋过户手续。案件受理费500元，由张怀香、刘玉珍负担。
上诉人曹廷献、张怀兰不服原审判决，上诉称：第一，原审判决认定双方存在实质性的房屋买卖行为是错误的。2004年上诉人是为了躲债才将涉案房屋交给被上诉人看管居住的，签订房屋买卖协议时尚未取得卖房主体资格，且被上诉人未付清协议约定的1万元钱，也一直未要求办理房产过户手续。上诉人打工回来后一直索要被被上诉人强占的房屋，说明双方不存在实质性的房屋买卖关系；第二，原审法院认定双方的房屋买卖行为不符合当时的相关政策是正确的，但判决结果与最高人民法院的答复意见相违背，涉案房屋不宜判令继续履行，判决结果是错误的；第三，原审法院认定张怀兰不同意房屋买卖不影响协议效力，不能对抗善意第三人的观点违背法律规定，是错误的；第四，原审判决为保护交易安全，涉案房屋应归上诉人所有，保护了被上诉人的动态利益，损害了上诉人的静态利益，该判决结果与最高人民法院意见相违背，是错误的。综上，原审判决认定事实、适用法律错误，请求二审法院予以改判。
被上诉人张怀香、刘玉珍答辩称：第一，上诉人与被上诉人之间明显存在实质性的房屋买卖行为。双方之间既有房屋买卖协议，上诉人也将涉案房屋的相关权利证书及房改手续交给了被上诉人，被上诉人购房后实际占有该房屋并在其中居住至今，故双方之间存在实质性的房屋买卖行为；第二，夫妻之间享有家事代理权，夫妻任何一方对夫妻共同财产作出的决定，他人有理由相信其为夫妻共同意思表示，夫妻任何一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。且张怀兰在庭审中陈述家中由曹廷献当家，故曹廷献签署房屋买卖协议属于夫妻的共同意思表示；第三，上诉人在上诉状中提到的最高人民法院的案例及观点不适用于本案。首先，我国不是判例法国家，不能以判例来作为其他案件裁判的依据。其次，上诉状中的案例与本案案情明显不同，不能直接套用。最后，涉案房屋交易已经成立十余年，房屋价格发生巨大变化，根据2015年全国民事审判工作会议纪要第29条的规定，人民法院应当依法维护房地产市场的诚信交易秩序，强调成立并生效的合同对当事人的法律约束力。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
经审查，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。
二审审理过程中，上诉人张怀兰自述对曹廷献签订涉案房屋买卖协议一事不知情，在办理了涉案房屋的房改手续后，因购车经营失败就与曹廷献到南方打工，将涉案房屋交给张怀香、刘玉珍看管，直到三年前才回到东海县。打工期间，曹廷献与其一起生活，但从未告知她签署了房屋买卖协议，她在此期间从未回过东海县，也从未打电话向张怀香、刘玉珍询问过涉案房屋的状况。张怀兰还陈述，其家中的事都是曹廷献当家。
本院认为，曹廷献与张怀香、刘玉珍就涉案房屋签订的买卖协议，双方对于涉案房屋买卖的意思表示是一致的，故涉案房屋买卖协议是成立的。至于房屋买卖合同的意思表示是否是真实的，张怀兰称曹廷献是为了逃避债务并不是真要卖房，且其本人对曹廷献出售涉案房屋不知情，但其未提供己方存在债务的证据，且房屋系家庭生活重要财产，其权利变动是家庭生活重大事项，曹廷献在长达七八年的打工时间里从未告知其房屋已出售明显与常理不符，故本院对其称对房屋买卖不知情的上诉意见不予采纳。同时张怀兰在打工期间对涉案房屋的状况不闻不问，符合房屋买卖交易后对房屋不再过问的情形，故本院对上诉人称不存在真实房屋买卖关系的上诉意见亦不予采纳。因涉案房屋系房改房，在双方签订房屋买卖协议时不符合当时的国家政策，但禁售期内，曹廷献、张怀香对房屋买卖协议均未提出异议，目前涉案房屋已具备交易条件，不能据此认定该房屋买卖协议无效。原审法院为维持交易秩序，判决继续履行并无不当。综上，原审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元（曹廷献、张怀兰已预交），由上诉人曹廷献、张怀兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
代理审判员 万红英
代理审判员 程 艳
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 武 圣
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。