辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民二终字第1470号
上诉人（原审原告）：张凯，男，1968年4月16日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：张富，黄晓行，辽宁泽云律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳市铁西区刻字厂，住所地沈阳市铁西区兴顺街**号。
法定代表人：张鸣，该厂厂长。
被上诉人（原审被告）：沈阳市铁西区工业局，住所地沈阳市铁西区景星北街13-2号。
法定代表人：孟祥禹，该局局长。
委托代理人：史宏伟，男，1971年8月23日出生，汉族。
原审第三人：沈阳市铁西区房产局，住所地沈阳市铁西区兴华北街23号。
法定代表人：王金华，该局局长。
委托代理人：刘培方，辽宁方圣律师事务所律师。
上诉人张凯与被上诉人沈阳市铁西区刻字厂（以下简称“铁西刻字厂”）和被上诉人沈阳市铁西区工业局（以下简称“铁西工业局”）、原审第三人沈阳市铁西区房产局（以下简称“铁西房产局”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第1808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月18日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年6月4日对此案进行了审理，上诉人张凯及其委托代理人张富，黄晓行，被上诉人铁西刻字厂的法定代表人张鸣，被上诉人铁西工业局委托代理人史宏伟，原审第三人铁西房产的局委托代理人刘培方到庭参加了诉讼。
张凯一审诉称，张凯于2012年3月6日与铁西刻字厂就诉争房屋相关事宜达成购房协议，并于签订当日支付铁西刻字厂购房定金30万元。但铁西刻字厂在诉争房屋出售过程中隐瞒了关键事实，即无法办理诉争门市房产权手续的客观事实，导致张凯合同目的无法实现，铁西刻字厂根本违约，故请求法院判令：1、解除张凯与铁西刻字厂签订的两份《购房协议》；2、铁西刻字厂返还张凯购房款37万元，赔偿购房定金24万元；3、铁西刻字厂自2012年3月5日起向张凯支付每日370元的违约金，直至全部款项结清为止；4、铁西刻字厂赔偿张凯房屋改建费用2.3万元；5、铁西工业局对铁西刻字厂应付款项承担给付责任；6、诉讼费用由铁西工业局和铁西刻字厂承担。
铁西刻字厂一审辩称，我与张凯之间不是房屋买卖关系，就是房屋租赁关系。诉争房屋是回迁安置给我厂的，我与张凯签的协议就是约束协议，事实就是出租，怕我反悔私下签订的买卖协议，但是没有买卖的事实。
铁西区工业局一审辩称，与我方无关，我方不应是本案被告。
铁西区房产局一审辩称，张凯的诉讼请求与我方无关，我方不应承担任何责任。
原审法院审理查明，2012年3月5日，张凯与铁西刻字厂法定代表人张鸣签订两份《购房协议》，该两份协议内容为：铁西刻字厂将沈阳市铁西区锦工街11号楼一门、二门卖给张凯，房屋总价格分别为80万元及40万元，并约定首付购房款定金分别为30万元及20万元，余款待房屋手续办理后一次性付清，甲乙双方签订协议后任何一方不得违约，否则向对方按每日房价款的千分之一的违约金赔偿。张凯提供的两份购房协议中甲方落款处有铁西刻字厂法定代表人张鸣的签名并加盖刻字厂印章，乙方落款处为张凯签名。铁西刻字厂提供的两份购房协议内容与张凯提供的两份协议内容相同，但甲方落款处仅有刻字厂法定代表人张鸣的签名，未加盖刻字厂印章。
2012年3月6日，铁西刻字厂厂长张鸣向张凯出具收条一张，收条中载明“今收到张凯买房定金叁拾万元整（300，000），锦工街11号1-2门”，收款人处有张鸣的签字及张鸣的个人印章，并盖有铁西刻字厂公章。关于该款项的履行方式，铁西刻字厂法定代表人张鸣称系给其个人办的卡，依据张凯提供的盛京银行存取款回单显示，存款户名为张鸣个人。
关于争议房屋的地址、面积及产权问题。张凯提供了沈阳市铁西区商业网点开发公司与铁西刻字厂签订的动迁协议、协议书各一份，动迁协议于1993年3月1日签订，其中载明，铁西刻字厂回迁面积为112.64平方米，回迁地点为大六路（铁副对门）二层立体砍块；协议书于1994年9月29日签订，其中载明，刻字厂安置的房屋地址为沈阳市铁西区锦工街11号楼2号位，建筑面积为136.57平方米。上述两份协议中载明的铁西刻字厂回迁地址、面积与本案两份《购房协议》中的房屋地址、面积均无法对应。在法庭审理过程中，铁西刻字厂称，铁西区锦工街11号2门为该厂回迁安置地址，铁西区锦工街11号1门为该厂认为回迁安置不合理而强行占用的。铁西刻字厂未取得本案争议房屋即铁西区锦工街11号1门、2门的房屋权属证书，对于争议房屋的权属问题，铁西工业局及铁西房产局亦均表示不清楚。
原审法院认为，依据合同法的规定，法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。本案中，铁西刻字厂为集体企业，依据相关法律规定，集体企业财产属于本企业劳动群众集体所有，张鸣虽为该企业的法定代表人，但在其未取得集体企业职工（代表）大会授权的情况下，无权私自决定出售其认为属于集体所有的房屋，而张凯对铁西刻字厂为集体企业的性质是明知的，在其明知企业性质、明知张鸣个人无权代表该集体企业出售集体财产的情况下，仍然与张鸣签订《购房协议》，并且，结合本案庭审查明的事实，如依据张凯诉称其为房屋买受人，签订合同前其对房屋的合法来源问题、房屋权属登记情况及房屋是否具备更名过户条件等问题均不予审查，也可以认定张凯并非善意的合同相对人，因此，在张凯明知铁西刻字厂法定代表人张鸣超越权限与其订立《购房协议》的情况下，张鸣的代表行为对铁西刻字厂发生不法律效力。故对张凯请求解除其与铁西刻字厂签订的两份购房协议的诉讼请求，原审法院不予支持。
关于张凯请求铁西刻字厂向其返还购房款370，000元的诉讼请求。关于该笔款项的数额问题，张凯称向铁西刻字厂支付购房款370，000元，但铁西刻字厂法定代表人张鸣称其实际仅收到300，000元，并且依据张凯提供的张鸣向其出具的盖有铁西刻字厂印章的收条，其中载明的收款金额亦为300，000元整，故对张凯称向铁西刻字厂支付购房款370，000元的事实本院不予确认。关于张凯向刻字厂主张返还该笔款项的问题，原审法院认为，张凯向铁西刻字厂主张返还该笔款项的前提应为铁西刻字厂是该笔款项的收款人、持有人或实际使用人。虽然张凯持有的该300，000元收条中印有铁西刻字厂公章，但因该300，000元均存入张鸣个人账户，张鸣虽为该厂法定代表人，但法定代表人个人收款与单位收款属于不同的法律性质，并且，张凯、铁西刻字厂均未提供证据证明刻字厂实际收到过该笔款项或将该笔款项用于该厂经营使用。综上，对张凯向铁西刻字厂主张返还购房款370，000元的诉讼请求，原审法院不予支持。
关于张凯请求铁西刻字厂向其赔偿定金、支付违约金的问题，如前项所述，因张凯未与铁西刻字厂形成房屋买卖法律关系，故对张凯的该项诉讼请求原审法院不予支持。
关于张凯请求铁西刻字厂赔偿其房屋改建费用23，000元的问题，因铁西刻字厂对原告该项主张不予认可，且张凯对其主张亦未提供充分证明；并且，本案为房屋买卖合同纠纷，原审法院已认定张凯与铁西刻字厂之间不存在房屋买卖关系，故即使张凯能提供证据证明其对刻字厂的房屋改建行为及损失数额，亦不属于本案同一法律关系，应另行主张权利。
关于张凯请求铁西工业局对刻字厂应付款项承担连带给付责任的问题，因张凯请求铁西工业局承担连带责任无事实及法律依据，并且，如前项所述，本院已认定铁西刻字厂对张凯不承担给付责任，亦不应存在连带给付责任问题。故对张凯的该项诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第四条第一款的规定，原审法院判决如下：驳回原告张凯的诉讼请求。案件受理费10，130元，由原告张凯承担。
宣判后，张凯不服，向本院提出上诉。上诉请求：1、依法判令撤销原审民事判决。2、依法判令支持上诉人的原审诉讼请求。3、依法判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。上诉理由：一、一审法院认定的事实不清，证据不足，适用法律错误，具体如下：一《购房协议》为有效协议，上诉人未善意合同相对人。1.购房协议是被上诉人刻字厂所签署，系法人行为。依据《中华人民共和国城镇集体所有制企业调理》（下称“条例”）第二十一条规定“集体企业在国家法律、法规的规定范围内享有下列权利：（一）对其全部财产享有占有，适用，收益和处分的权利，拒绝任何形式的平调”，即被上诉人刻字厂有权出分集体企业资产，并没有超越权限订立协议。协议签订符合合同生效要件，应为合法有效的协议。2.上诉人是善意的合同相对人。二、上诉人已实际支付被上诉人刻字厂购房款定金。原审法院依据“300，000元均存于张鸣个人账户”及“法定代表人个人收款与单位收款属于不同的法律性质”认定“原被告均为提供证据证明刻字厂实际收到过该笔款项”不予支持返还购房款定金的诉讼请求。该部分事实不清，证据不足，法律逻辑推理错误。三、被上诉人刻字厂不继续履行协议已根本违约，应双倍返还定金，并承担违约责任。
被上诉人沈阳市铁西区刻字厂答辩称，1、购房协议时我签订的，同意解除协议，返还房款和定金，但要求上诉人将房屋恢复原状。沈阳市铁西区工业局答辩称，1、本案与我方没有关系，回迁房屋时刻字厂的，刻字厂是我们的下属单位，它是独立法人单位，有权决定自己单位的事物。第三人沈阳市铁西区房产局答辩称，本案与我方无关。
本院认为，本案的争议焦点为张凯与铁西刻字厂签订的《购房协议》的效力问题。重审时应从事实及法律方面审查《购房协议》的法律效力，在此基础上依当事人的诉请正确适用法律予以裁判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第1808号民事判决；
二、发回沈阳市铁西区人民法院审理。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年八月十日
书 记 员 路柠檑
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定：原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。