西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）碑民二初字第00612号
原告：中国工商银行股份有限公司西安南关支行。住所地：西安市友谊东路***号。
法定代表人：巨小利，行长。
委托代理人：杨文，男，中国工商银行股份有限公司西安南关支行职员，住西安市友谊东路432号。
委托代理人：雷钢，男，中国工商银行股份有限公司西安南关支行职员，住西安市友谊东路432号。
被告：焦耀谦，男，1958年7月31日出生，汉族，住西安市碑林区咸宁路**号。
被告：西安成城置业有限公司。住所地：陕西省西安市碑林区长安北路**号中信大厦**层***号。
法定代表人：唐昕，董事长。
委托代理人：刘同，男，西安成城经贸有限公司法律顾问，住西安市雁塔区翠华路125号翠花苑小区3号楼701室。
被告：西安成城经贸有限公司。住所地：西安市长安北路**号。
法定代表人：王永锋，董事长。
委托代理人：刘同，男，西安成城经贸有限公司法律顾问，住西安市雁塔区翠华路125号翠花苑小区3号楼701室。
第三人：西安成城物业管理有限公司。住所地：西安市碑林长安北路**号中信大厦*层。
法定代表人：李楠，副总经理。
委托代理人：李楠，女，公司副总经理，住西安市太白北路3号院。
原告中国工商银行股份有限公司西安南关支行（以下简称“工行南关支行”）与被告焦耀谦、被告西安成城置业有限公司（以下简称“成城置业”）、被告西安成城经贸有限公司（以下简称“成城经贸”）、第三人西安成城物业管理有限公司（以下简称“成城物业”）借款担保合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工行南关支行委托代理人杨文、雷钢，被告成城置业、被告成城经贸之共同委托代理人刘同、第三人成城物业之委托代理人李楠均到庭参加了诉讼。被告焦耀谦经法院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告工行南关支行诉称，被告焦耀谦2000年11月23日与被告成城置业签订了合同编号为成销字第076-28-1号《商品房购销合同》，购买了成城置业开发的，位于西安市长安北路89号成城大厦第28层A号，建筑面积为184.8平方米的商品住宅。焦耀谦于2000年12月21日与原告签订了合同编号为西工银南房字第（2000）M612号《个人住房借款合同》，在原告处办理个人住房贷款79万元，同日又与原告签订了合同编号为西工银南房字第（2000）N612号《个人住房借款抵押合同》，将以上房屋抵押给原告，并在西安市房产交易管理中心办理了抵押登记手续，抵押登记号为市房交抵备字第00012630号。被告成城置业于2000年4月28日与原告签订的《按揭业务合作协议》、2000年11月23日向原告出具的《保证函》，都明确表示愿为此笔贷款本息承担连带责任保证。2000年12月30日原告与被告焦耀谦及其配偶、被告成城经贸在西安市公证处办理了编号为（2000）西证经字第35522号公证书。原告发放贷款后，焦耀谦从2011年6月连续12期违约不再还款，截至2014年6月份还款日，该笔贷款余额307274.10元，积欠利息63979.72元。贷款逾期后，被告焦耀谦未向原告归还贷款，被告成城置业及成城经贸也未代为归还贷款。原告认为，被告焦耀谦不按期履行还款义务的行为已违反了贷款协议，被告成城置业及成城经贸在贷款逾期后也未积极履行连带责任保证，严重侵犯了其合法权益。现诉至法院，请求法院：1、依法判令被告焦耀谦偿还借款人民币307274.10元，贷款利息63979.72元（截止2014年6月份还款日的利息，最终以实际履行时所产生的利息计算）以及实现债权的费用；2、依法判令保证人成城置业及成城经贸对被告焦耀谦所欠贷款本息、实现债权费用承担连带保证责任；3、依法判令在各被告未按期履行还款义务时，查封处置被告为原告提供的抵押房产，偿还原告贷款本息；4、依法判令以上各被告承担本案的诉讼费用。
被告焦耀谦经公告传唤未到庭。
被告成城置业辩称，贷款购房属实，对本案原告出具的相关证据均予以认可，愿意承担还款责任，但不承担诉讼费、公告费。本次起诉的案件中被告郑红红、张林辉（另案）以前是其职员，对其他被告包括本案被告焦耀谦的身份表示核实不清，对于房屋的交付、使用、首付款的还款情况均表示无法核实。该笔79万元贷款直接打到成城置业账户，系成城经贸还款。
被告成城经贸辩称，与成城置业意见一致。
第三人成城物业辩称，其公司于2000年成立的。其与成城公司没有任何关系，其现使用28层，建筑面积约为100平方米，由成城经贸提供给其使用的。
经审理查明，成城置业成立于1997年5月30日，法定代表人：唐昕，2005年9月22日法定代表人由田虎变更为唐昕，股东由成城经贸、宋鹏、王永强变更为陈耿、唐昕、田虎、罗晓强。成城经贸成立于1996年8月16日，法定代表人王永锋，股东宋鹏、王永锋。由于后两次庭审中成城置业、成城经贸经传票传唤未到庭，故关于该两家公司之间的情况无法核实。成城大厦1998年施工，2001年竣工。成城大厦后改名为中信大厦。被告焦耀谦（乙方）于2000年11月23日与被告成城置业（甲方）签订合同编号成销字第076-28-1号《西安市商品房购销合同》，该合同约定：1、甲方以出让方式取得位于长安北路编号45号地块的土地使用权。2、乙方向甲方购买商品房建筑面积184.8平方米（其中实得建筑面积137.9平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积46.9平方米）共1套。该房为28层A号。3、商品房预售许可证为市房预售证第99013号。4、每平方米6800元，总金额1256640元。被告焦耀谦于2000年12月21日与原告签订合同编号为西工银南房字第（2000）M612号《个人住房借款合同》，合同约定：1、贷款金额为人民币790000元。2、贷款用于购买西安市长安北路89号成城大厦第28层A号，建筑面积184.8平方米。3、贷款期限180个月，自2000年12月25日至2015年12月25日。4、贷款利率4.65‰。8、还款方式：月均等额。9、按月归还贷款本息，应自借款之日起每月20日归还，每期金额6488.51元，共180期。10、乙方应在甲方开设存款账户，并保证在每期还款日前存入当期足额还本付息的存款，同时授权甲方于每期还款日从该存款账户中以第八条规定的方法扣收贷款本息。16、除非下列事项已在甲方感到满意的情况下获得完满解决，否则甲方有权在任何一项或多项事情发生时，宣布本合同提前到期，要求乙方立即提前偿还部分或全部贷款本息（包括逾期利息），而无需为正当行使上述权利所引起的任何损失负责：（四）、乙方连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息。其余内容略。同日原告工行南关支行（甲方）与被告焦耀谦、何惠军（系焦耀谦之妻）（乙方）签订《个人住房借款抵押合同》，内容为：1、为确保甲方与焦耀谦签订的2000年西工银南房字M6**号借款合同的履行，乙方愿意以其有权处分的位于西安市碑林区长安北路89号第28层A号房间之房产的全部权益抵押给甲方，以作为偿还借款合同项下之借款的担保。2、本抵押合同担保范围为借款合同项下之借款本金、利息（包括因借款人违约或逾期还款所计收的复利和加收的利息）、借款人应支付的违约金和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用（包括律师费和诉讼费）。3、本合同的效力独立于被担保的借款合同，被担保的借款合同无效不影响本抵押合同的效力。5、乙方不可撤销地授权甲方在本合同签订后执本合同、借款合同、购房合同及全套有关该抵押物的证明文件到有关的房地产管理机关办理抵押的登记备案手续。6、乙方不可撤销地授权甲方在获得该抵押物的正式产权证明后，依有关法律法规的规定，到有关的房地产管理机关办理该抵押物的正式抵押登记手续，并将该抵押物的他项权利证书及抵押登记证明交存于甲方。18、发生以下情况，乙方同意甲方提前处分抵押物：（一）、根据借款合同的约定借款合同提前到期的。19、乙方保证，在借款人不履行借款合同约定条款时，甲方有权依法就处分该抵押物的价款优先受偿。2000年11月23日成城置业向工行南关支行出具保证函：1、住房竣工办理《房屋产权证》后，借款人主动办理《房屋他项权证》，并交付你行。2、本保证人承诺，在未完成第一项前，借款人不能按期归还贷款本息时，本保证人承担偿还贷款本息的全额连带责任，由你行从我单位“保证金”存款账户上直接扣收。3、上述1-2项未完成前不动用你行已转入我单位“保证金”存款账户上的借款人的购房贷款。本保证函自开出之日起生效，有效期至上述1-2项完成之日止。2000年12月30日原告与被告焦耀谦、何惠军（焦耀谦之妻）、成城经贸将上述两份合同及保证合同进行公证。2000年11月23日原告工行南关支行（乙方）与被告焦耀谦（甲方）签订《西安市房地产抵押合同》，合同编号00012630，内容：为保证乙方与焦耀谦2000年11月23日签订的编号西工银南房字（2000）年M612号合同的履行，甲方愿意以其拥有的房地产作抵押，乙方经审查，同意接受甲方的房地产抵押。甲乙双方依据有关法律、法规，经协商一致签订本合同。1、抵押房产坐落于西安市长安北路89号成城大厦第28层A号。3、经对抵押房地产进行评估，房地产抵押价值为人民币1250000元。4、甲方提供抵押房产担保的主债权本金为人民币790000元。5、抵押期限：2000年12月25日至2015年12月25日。17、本合同签订日期2000年11月23日，签订地点工行南关支行。并办理西安市房地产抵押登记备案证明，记载抵押范围：成城大厦（30）层28层A号房屋。债权数额79万元整，设定日期2000年12月22日，抵押期限2015年12月25日。2000年12月25日西安市房地产交易管理中心出具市房交抵备字第00012630号西安市房地产抵押登记备案证明，该证书上抵押权人为工行南关支行，产权证件：西安市商品房购销合同（成销字076-28-1号）。2000年12月28日工行南关支行向被告成城置业发放贷款79万元。被告焦耀谦并未占有、使用该房。焦耀谦从2011年6月连续12期违约不再还款，截至2014年6月份还款日，该笔贷款余额307274.10元，积欠利息63979.72元。另查明，涉案房屋28层A户房屋是成城物业在未与成城经贸签订合同的情况下居住使用，该房屋的现实际使用面积约为100平方米。
本案在审理中，多次前往西安市房屋产权产籍管理中心调查涉案房屋相关情况，该中心对成城大厦抵押情况出具函证明涉案房屋由被告焦耀谦办理抵押登记备案手续。至于涉案房屋在抵押情况下出售的情况，经多次询问该中心表示不清楚。
以上事实，有当事人陈述、庭审笔录等证据材料附卷佐证。
本院认为，关于本案争议的合同效力。被告焦耀谦在被告成城置业的安排下，为解决成城置业用款问题，与原告签订《个人住房借款合同》、《个人住房借款抵押合同》，帮助成城置业取得贷款，其对合同的目的、后果是明知的，且《个人住房借款合同》、《个人住房借款抵押合同》公证后在房地产部门办理了抵押登记，因此，其与原告之间签订的《个人住房借款合同》、《个人住房借款抵押合同》应为有效。被告成城置业向工行南关支行出具保证函，同意在借款人不能按期归还贷款本息时承担偿还贷款本息的连带责任，该保证函意思表示真实，内容不违反法律禁止性规定，应为有效。关于本案的责任承担问题，被告成城置业作为贷款的实际使用人，应向原告承担偿还贷款本息的责任。被告成城经贸履行了还款，也当庭同意向原告承担还款责任，应与成城置业共同向原告履行还款付息义务。被告焦耀谦虽未实际使用贷款，但其明知贷款要归被告成城置业使用，仍协助其与银行签订贷款合同获取银行贷款，存在一定的过错，如被告成城置业与成城经贸不能偿还所欠原告银行贷款，其应就原告未受清偿全部贷款本息向原告承担10﹪的清偿责任。关于本案争议的抵押问题，由于已认定原告与被告焦耀谦签订的《个人住房借款抵押合同》有效。原告为实现抵押权，可对合同约定的抵押物依法享有优先受偿权，因原抵押的成城大厦（30）层28层A号房屋现虽由成城物业使用，现实际面积约为100平方米，但该房屋未办理房产证，不能认定成城物业已通过法律认可的方式取得该房屋的所有权。故本院对于原告要求处置成城物业使用的位于成城大厦28层A号房屋（面积约为100平方米）抵押权的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《最高人民法院关于适用﹤担保法﹥若干问题的解释》第四十七条之规定，判决如下：
一、被告西安成城置业有限公司和被告西安成城经贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司西安南关支行偿付借款本金307274.10元，利息63979.72元（计至2014年6月30日）及至判决给付之日的利息（按约定利息计算）；被告焦耀谦在上述借款本息总额的10%范围内对原告承担清偿责任。
二、如被告西安成城置业有限公司、被告西安成城经贸有限公司、被告焦耀谦到期不能履行还款义务，依法拍卖被告焦耀谦抵押的，现西安成城物业管理有限公司使用的位于西安市长安北路89号中信大厦第28层A号房屋（面积约为100平方米），以其价款偿还原告本金及利息。
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司西安南关支行其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费6949元（其中案件受理费6389元、公告费560元），由被告西安成城置业有限公司、被告西安成城经贸有限公司负担。（此款原告已预交，被告在支付上述款项时将此款直付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 王 健
代理审判员 李新元
代理审判员 崔 春
二〇一四年十月二十九日
书 记 员 郭 滨