广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1365号
上诉人（原审原告）：何志文，男，1969年1月30日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州从化珠光投资有限公司，住所地：。
法定代表人：黄佳爵，职务：总经理。
委托代理人：陈国雄，该公司职员，联系地址。
委托代理人：熊耶慧，该公司职员，联系地址。
上诉人何志文因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2013）穗从法房初字第168号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审查查明：2011年5月22日，何志文（乙方）与广州从化珠光投资有限公司（以下简称珠光公司）（甲方）订立了一份《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方购买甲方开发的位于从化市街口街珠光.流溪御景花园三期高层（R-c，R-d）第2幢15层1501号房。房屋总售价1025054元。合同第十二条“交房条件”约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2012年10月30日前将房屋交付乙方使用。甲方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条“延期交房的违约责任”约定，甲方如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七补充协议第3条约定，甲方应当按照合同第十三条约定的时间将房屋交付乙方使用，但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以顺延（本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟）：（1）遭遇不可抗力；（2）乙方逾期付款（包括银行按揭款逾期划到甲方帐户）或未交清合同约定的其它各种税、费；（3）市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件等原因及甲方不可避免或者克服的异常天气，异常地质状况等。第4条约定，合同正文第十二条补充：因政府部门或公共服务单位原因影响该栋楼宇办理竣工验收备案等交楼所需证件的，甲方有权顺延交楼时间但应尽全力做好该证件办理工作……。”第8条约定，水、电、气在该商品房交付时达到使用条件，如不能达到的，甲方应继续达到使用条件。对于因此未办理收楼手续的，甲方一次性按该商品房总价款的千分之五向乙方支付违约金，该违约金不得与延期交房的违约责任并用。第16条约定，本合同中所有0.05%的违约金比例均调整为0.01%。合同签订后，何志文按合同的约定向珠光公司支付了全部房款。合同约定交房期限届满前，珠光公司向何志文邮寄《收楼通知书》通知何志文办理收楼手续。
另查明：珠光公司于2008年开始施工建设珠光流溪御景花园项目。涉案房屋属于项目三期，其于2012年6月14日取得《建设工程质量监督报告》，2012年10月11日取得《建设工程规划验收合格证》，2012年6月25日取得《建筑工程竣工验收报告》，2012年6月1日燃气管理工程验收合格，2012年11月15日取得《建设工程消防验收意见书》，2013年7月11日，与广州供电局有限公司签订《高压供用电合同》，2013年10月11日办理了竣工验收备案。何志文认为珠光公司交付房屋时，未能提供竣工验收备案表和环保局验收文件，亦未能提供永久用水用电的证明文件，不具备交房条件，遂于2013年4月27日起诉至原审法院，请求法院判令：1、珠光公司向何志文支付延期交楼违约金（从2012年10月30日起至达到交楼条件并实际交付之日止，每日按总房款1025054元的银行逾期贷款利息计算，暂计至2013年4月10日为33006元）；2、珠光公司承担所有诉讼费用。
为查清案件事实，原审法院分别到从化市自来水公司、从化市水务局、广州供电局有限公司从化供电局、从化市规划局、从化市城乡建设局和从化市环境保护局进行调查取证。各单位答复如下：
1、2013年8月7日，从化市自来水公司《复函》称：“珠光公司于2009年委托其安装珠江流溪御景花园的供水管网工程，并分别签定供水管网顶管工程，第一期供水管网工程及第二期供水管网工程三份施工合同。该司已按合同完成上述工程。但由于施工走廊原因，珠光公司尚未实施街北高速公路段的供水管工程，待该工程完成后该司将接入市政永久用水。”同时，《补充说明》称，珠光公司于2009年将小区供水管网接驳至流溪河北岸河堤DN400的市政供水管网用水，目前该市政供水管网流量暂时能满足该小区住户的生活用水需求；由于市政供水管网除供给珠光流溪御景用水之外，其还承担大坳村等片区用户用水。因流溪御景花园仍在后继开发，随着用水人口的增多，必然造成该市政管网超负荷运行，从而导致水量、水压不足的情况出现，届时将严重影响片区用户用水。因此，需另行建设一条供水管道，以完善该项目用水；珠光公司为尽快解决项目的用水问题，于2009年自行出资并委托我司安装一条从省道S355市政供水管网接出该小区的供水管道，由于该小区红线范围外的街北高速公路段的供水工程还在筹办中，待该工程完成后，珠光御景花园的整小片区的永久用水将全面解决。就“施工走廊原因”的问题，从化市自来水公司答复称，由于供水管网工程有一段要经过流溪河堤，该段需要在流溪河堤施工。根据相关规定，该段的施工须向广州市流溪河域管理办公室报批。珠光公司于2010年提出申请，2013年3月1日广州市水务局复函同意在流溪河堤施工。
2、2013年8月12日，从化市水务局《复函》称：“关于该项目供排水管网建设问题。珠光公司于2008年向相关职能部门申请供排水市政管网接驳，但是由于该区市政管网未规划建设无法接驳。2012年该公司为尽快解决项目污水排放问题，主动向我局申请自行出资承担该市政基础设施管网建设，该工程主要内容是建设一小型污水泵站以及流溪河过河污水管网，将小区产生的污水由泵站经过河管转输到河对岸的污水处理厂进行处理。污水管网工程于2013年8月建设完成。”
3、2013年8月19日，广州供电局有限公司从化供电局《复函》称：“一、关于永久用电安装（受电）工程的问题。……目前，珠光流溪御景花园项目受电工程采取分期施工。其中，该项目一期、三期已通过了竣工检验，工程已送电；项目二期受电工程，由于现有供电线路供电可靠性不能满足用户需求，要从神岗变电站出线，工程量大，青赔难度大，市政管沟和线路走廊难以落实，经反复勘察和协商，目前已制定临时供电方案，正在推进中。二、关于永久用电申请问题。2011年1月18日，广州从化珠光投资有限公司向我局城郊供电所申请永久用电，我局对提交的资料进行审查，报装资料符合要求，在供电方案联合审批阶段，由于其投建项目永久用电负荷约32000KW，当时从化电网负荷难以满足其用电需求，故未能通过。现广州从化珠光投资有限公司为尽快解决项目永久用电问题，已将该项目分期向我局申请永久用电，于现有供电线路供电可靠性不能满足用户需求，要从神岗变电站出线，工程量大，青赔难度大，市政管沟和线路走廊难以落实，经反复勘察和协商，目前已制定临时供电方案，正在推进中。待该工程完成后，珠光流溪御景花园的永久用电问题将全面解决。”
4、2013年9月4日，从化市规划局《复函》称：“到目前为止，珠光流溪御景花园已办理建设工程规划许可证的工程总建筑面积475329平方米，应缴交城市基础设施配套费34717250元，该费用已全额缴清。”
5、2013年9月24日，从化市城乡建设局《复函》称：“（一）工程名称为‘住宅楼工程15幢，会所工程1幢’（施工证编号为440112200908030048）于2011年6月23日已办理竣工验收备案，备案编号为：穗从建验备2011-026；（二）工程名称为‘住宅楼工程112幢（自编珠光.御景山庄一期）工程’（施工证编号为440112200805290039），根据实际完成情况和相关规定，建设单位于2011年6月23日对其中的‘住宅楼工程23幢’（自编D-a-1-28、D-b-1-4、11-16、E-b-1-8、F-b-1-6）进行了备案，备案编号为穗从建验备2011-027。”
6、2013年9月29日，从化市环境保护局《复函》称：“珠光御景山庄建设项目位于从化市街口街大凹村、石潭村地块，建设单位为珠光公司，项目环评文件由我局于2008年6月从环批（2008）25号批复同意建设。目前，该项目仍在建设之中。该项目建设单位从2008年开始建设至今，进行分期建设，向我局提出环保验收申请共3次。其中：第1次在一期工程竣工后，2011年6月2日向我局申请一期环保验收，我局于2011年8月23日出具了同意一期工程项目预验收的意见；第2次在二期工程竣工后，2013年3月14日向我局申请二期环保验收后，因该项目排污管网工程未完成建设，未达到验收条件，对此我局作出暂不予以验收的意见；第3次在2013年7月23日再次向我局申请二期环保验收，我局出具了同意二期工程交付使用的意见。”
原审法院认为：何志文、珠光公司双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人在平等、自愿基础上协商一致达成的合意，是双方的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同是合法有效的，双方应恪守履行。本案争议焦点为：珠光公司是否逾期交房？
对于珠光公司是否逾期交房的问题。何志文认为，涉案房屋未能取得《建设工程竣工验收备案表》、环保验收以及永久用水用电的证明文件。因此，房屋不符合约定的交付条件，珠光公司构成违约。珠光公司则认为，《建设工程竣工验收备案表》不属于《商品房买卖合同》约定的关于房屋交付时需提供的交楼资料。涉案房屋无法取得《建设工程竣工验收备案表》是因为市政排污管网问题未能通过环保验收导致的，而非珠光公司原因。小区未能接通永久水电的原因是政府行为及公共服务单位原因。其中，永久用水是因市政自来水供水管网未接通。永久用电是因供电局用电负荷紧张，一直未能通过报装永久用电申请。另外，涉案房屋在合同约定期限届满时已经通水通电，达到了必要的居住条件。而且，珠光公司按永久用水用电向何志文收取水电费。因此，珠光公司不构成违约。
根据双方签订合同补充协议第3条约定，甲方应当按照约定的时间将房屋交付乙方使用，但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以顺延（本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟）：（3）市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件等原因及甲方不可避免或者克服的异常天气，异常地质状况等。第4条约定，合同正文第十二条补充：因政府部门或公共服务单位原因影响该栋楼宇办理竣工验收备案等交楼所需证件的，甲方有权顺延交楼时间但应尽全力做好该证件办理工作……。”经过该院调查，虽然从化市城乡建设局未就珠光公司无法取得《建设工程竣工验收备案表》的原因作出说明。但根据《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”的规定来看，房屋要取得《建设工程竣工验收备案表》必须具备建设工程竣工验收报告、规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件。本案中，涉案房屋已经取得了竣工验收报告、规划、公安消防等部门出具的相关文件，未能取得环保部门出具的准许使用文件。因此，因环保验收问题导致无法取得《建设工程竣工验收备案表》的事实与珠光公司所陈述的事实一致，应予以采信。
根据《城市黄线管理办法》第二条规定，城市基础设施包括公共交通、供水、排水、供燃气、供热、供电、通信、消防、防洪、抗震防灾等设施。珠光公司开发涉案楼盘期间已足额缴清城市基础设施配套费。而珠光公司未能通过环保验收系市政排水管网工程未完成建设导致的；未能办理永久用水系市政供水管网工程未完成建设导致的；未能办理永久用电系该区用电指标紧张，供电部门需改造供电线路导致的。涉案房屋约定的交付时间是2012年10月30日，珠光公司于2008年开始向相关职能部门申请供排水市政管网的接驳，但由于该区市政管网未规划建设而无法接驳；于2011年1月向供电部门申请报装永久用电，但由于该区电网负荷难以满足其用电需求而无法获批。由此可见，珠光公司就相关市政配套设施的建设已经预留了合理的期限，且一直在积极履行自己的义务，而这些基础设施建设的审批与施工并非珠光公司所能掌控。现珠光公司提交了与涉案房屋收楼日期相近的其他业主缴交水电费的证据证实涉案房屋在交付期限届满时是通水通电，且珠光公司是按照永久用水用电的标准收取水电费。因此，涉案房屋已经达到了必要的使用条件。该院认为，根据合同补充协议的约定，珠光公司认为可顺延交楼的抗辩意见有理，应予以采信。因涉案房屋顺延交付，何志文据此主张逾期交房违约金的诉讼请求不成立，不予支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年11月16日作出如下判决：驳回何志文的诉讼请求。一审案件受理费626元，由何志文负担。
判后，上诉人何志文不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉认为：1.因案涉房屋不符合交付条件，故珠光公司存在迟延交楼的违约行为。案涉小区的三期的用电和竣工验收三年多均未能办好，一审法院认定珠光公司已经预留了合理期限错误。由于珠光公司并未向何志文发出延期交楼的通知，故其无权顺延交楼。珠光公司没有提交供电部门的相关证明，因此，其他业主缴纳水电费的证据不能作为永久水电已经取得的依据。根据环保局的复函，珠光公司在2013年3月14日才申请环保验收，而交楼日期是2012年6月30日，因此已经迟延9个月，一审法院认定环保验收未能通过是市政排水管网原因错误。2.一审法院认定珠光公司没有通过验收符合补充协议的约定错误。由于补充协议系格式条款，因此珠光公司将责任推卸至政府身上是不负责任的行为。据此请求法院判令：1.撤销原审判决，改判珠光公司每日按照银行同期逾期贷款利息的标准即万分之二点一（从合同约定交楼之日至符合交楼条件并实际缴费之日止）支付逾期交楼违约金；2.珠光公司承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人珠光公司答辩称：1.由于政府对于案涉项目的配套设施没有即时交付，导致珠光公司在开发的过程中无法办理部分相关证件。2.案涉合同对于房屋的交付条件并不包括竣工验收备案表，案涉房屋在交付时已经达到使用条件，系因政府的原因导致部分业主未达到永久水电的条件。3.根据补充协议的约定，双方已经将合同中违约金标准调整为万分之一，该违约金标准对于双方是均等的。
原审判决认定的事实，当事人没有异议，本院予以确认。
二审另查明：2013年3月14日，从化市自来水公司出具《证明书》记载：广州从化珠光投资有限公司开发建设的珠光流溪御景花园项目，我公司已接入永久通水。2013年7月11日，珠光公司和广州供电局有限公司签订《高压供用电合同》，约定：用电地址：从化市街口街石潭村（流溪御景三期）；用电类别：非工业、普通工业；等。
二审中，本院针对《建设工程竣工验收备案表》迟延办理原因向从化市城乡建设局进行调查，该局表示：该局是依申请办理工程备案手续，案涉楼盘第三期共办理了三份《竣工验收备案表》，收件时间分别是2013年9月24日和2013年10月9日。本院针对案涉楼盘的环保验收问题向从化市环境保护局进行调查，该局表示：珠光公司于2008年向该局提交《珠光御景山庄建设项目环境影响评价报告书》，该局于2008年6月23日作出《﹤关于珠光御景山庄建设项目环境影响评价报告书﹥的批复》，明确由珠光公司自建排污系统；2010年亚运期间政府要求将排污源接入城市公共管网，根据相关部门的要求，案涉项目须纳入中心城区污水处理系统，珠光公司不能自建排污系统，只能接入公共排污管网，珠光公司须完成该工程，该局才能予以环保验收。珠光公司于2011年向广州市水务局申请建设过江排污管网，广州市水务局于2011年8月4日作出《关于流溪御景花园穿流溪河管道工程的复函》允许珠光公司建设该管网。工程完工后，珠光公司于2013年7月23日向该局申请二期环保验收，该局于2013年7月26日出具《关于同意珠光流溪御景二期建设项目交付使用的函》。
二审中，双方当事人共同确认以下事实：案涉房屋《建设工程竣工验收备案表》的取得时间是2013年10月11日。
二审庭审期间，何志文表示：拒绝收楼的理由是案涉房屋尚未取得永久水、电。珠光公司对此回应称：从化市自来水公司出具的《证明书》已证明案涉楼盘接通了永水；《高压供用电合同》证明案涉楼盘的第一、三期已取得了永电。
本院认为：本案二审当事人争议的焦点问题是（一）交楼标准的确定；（二）交楼标准是否符合的认定；（三）珠光公司主张顺延交楼能否成立；（四）逾期交楼违约金应否予以支持。
关于交楼标准的确定问题。交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此可知，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交楼条件。珠光公司抗辩建筑工程竣工验收备案表不属于案涉房屋的交楼条件，缺乏法律依据，本院不予采信。
关于交楼标准是否符合的认定问题。首先，对于竣工验收备案表的审查，由于双方当事人共同确认案涉房屋已于2013年10月11日取得《建设工程竣工验收备案表》，因此，至该日法定的交楼条件已经具备；其次，永久供水的审查，从化市自来水公司于2013年3月14日出具《证明书》证明案涉楼盘已接入永久通水，何志文对此不予确认，但未能提供充分证据予以反证，本院对此不予采纳；最后，永久供电的审查，珠光公司提供的《高压供用电合同》约定的用电类别为“非工业、普通工业”，而并非“居民生活用电”，且未明确已提供了永久用电，因此，珠光公司关于案涉楼盘第一、三期已经具备永久用电的抗辩不成立，本院不予采纳。综上，本院认定案涉房屋至今尚未符合交楼标准。
关于珠光公司主张顺延交楼能否成立的问题。1.珠光公司认为迟延取得《建设工程竣工验收备案表》是因为市政排污管网问题未能通过环保验收导致；根据本案查明的事实，珠光公司于2013年7月26日取得环保部门出具的《关于同意珠光流溪御景二期建设项目交付使用的函》，于2013年10月9日向从化市城乡建设局申请办理工程备案手续，于2013年10月11日取得《建设工程竣工验收备案表》。根据本院向从化市环境保护局调查的结果显示，该局在2008年的批复中，明确珠光公司可自建排污系统，但在2010年由于政府规划变更，珠光公司不能自建排污系统，必须接入公共排污管网，才能办理环保验收。由此可以认定，案涉楼盘第三期未能在合理期限内办理环保验收非珠光公司自身责任造成。根据双方签订的合同补充协议第4条关于“合同正文第十二条补充：因政府部门或公共服务单位原因影响该栋楼宇办理竣工验收备案等交楼所需证件的，珠光公司有权顺延交楼时间但应尽全力做好该证件办理工作”的约定，珠光公司因环保验收问题迟延取得《建设工程竣工验收备案表》符合上述顺延交楼的条件，故而珠光公司主张顺延交楼时间的理由成立。2.珠光公司认为未能办理永久用水是市政供水管网工程未完成建设导致；未能办理永久用电是该区用电指标紧张，供电部门需改造供电线路导致。对此，根据从化市自来水公司的《复函》显示，珠光公司于2009年委托该局安装案涉楼盘的供水管网工程，但由于该区市政供水管网未能满足后继开发的区域的生活用水需求，需另行建设一条供水管道。根据广州供电局有限公司从化供电局的《复函》显示，珠光公司于2011年1月向该局申请永久用电，由于该区电网负荷难以满足案涉楼盘用电负荷而未获通过，现珠光公司分批申请永久用电，该局要从神岗变电站出线，该工程量大，青赔难度大，正在推进中。由此可以认定，珠光公司就相关市政配套设施的建设已经预留了合理的期限，而这些基础设施建设的审批与施工并非珠光公司所能掌控。根据合同附件七补充协议第3条约定，珠光公司应当按照合同第十三条约定的时间将房屋交付何志文使用，但如遇下列特殊原因，珠光公司可据实予以顺延（本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟）：----（3）市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件等原因及珠光公司不可避免或者克服的异常天气，异常地质状况等。案涉楼盘未能在约定的交楼日期前取得永水永电应归属于政府行为，符合上述顺延交楼的条件，因此，对于珠光公司主张顺延交楼时间的理由，本院予以采纳。
关于逾期交楼违约金应否予以支持的问题。虽然案涉房屋至今因未具备永久用电的居住使用条件而不符合交楼条件，但如前所述，珠光公司至今仍可顺延交付房屋给何志文，因此，何志文上诉认为珠光公司逾期交房构成违约依据不足。原审据此认定何志文主张珠光公司支付逾期交楼违约金的理由不成立，驳回其诉讼请求，该处理并无不妥，本院予以维持。
至于何志文所提出的上诉理由，因市政规划变更导致的永久用水、用电、环保等基础设施的审批和施工属于政府职能范围，其进度非开发商所能掌控。珠光公司在与购房人签约时已预留合理的期限即已尽必要的注意义务，何志文认为原审认定珠光公司已经预留了合理期限错误缺乏依据，本院对此不予采纳；因合同并未约定延期交楼必须以珠光公司发出延期交楼的通知为前提条件，故何志文认为珠光公司因未发出延期交楼的通知，故无权顺延交楼的主张不成立；在双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中的“商品房预售合同说明”的第2条明确说明：“本合同示范文本由广州市国土资源和房屋管理局制定。为体现合同双方当事人的自愿原则，本合同中部分条款中有供合同双方当事人自行选择的【】以及可自行约定的空白行。本合同中内容选择、空格填写及补充协议等，均应由合同双方当事人平等协商确定”。在该合同的附件七补充协议第18条亦约定“本合同与附件不一致之处，以附件约定为准”。由此可见，上述案涉合同及补充协议并无特别约定不得修改、增补或删减内容，何志文关于补充协议属于格式条款的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人何志文的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费626元，由上诉人何志文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 张艳
代理审判员 余盾
二〇一四年八月十五日
书 记 员 张辉