江苏省兴化市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰兴商初字第00165号
原告中国工商银行股份有限公司兴化支行（，住所地兴化市昭阳镇丰收南路44号。
负责人王忠，行长。
委托代理人陈顺建，江苏邦兴律师事务所律师。
被告栾振东。
原告中国工商银行股份有限公司兴化支行（以下简称兴化工行）与被告栾振东金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月19日受理后，依法组成合议庭，于同年4月23日公开开庭进行了审理。原告兴化工行的委托代理人陈顺建到庭参加诉讼。被告栾振东经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴化工行诉称，2012年2月21日，我方与栾振东签订1份个人购房借款／担保合同，约定：我方同意向栾振东发放贷款370000元；借款期限20年；还款方式采用按月等额本息还款法，按月计息；栾振东以其所有的位于兴化市戴南镇新宏大家园6幢1单元106室房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押物登记。合同签订后，我方依约履行了发放贷款的义务。然栾振东自2013年10月即拒绝还款。后虽经我方多次催收，但均未果。截止2015年2月9日，栾振东尚欠借款本金359567.63元，利息41795.92元，合计401363.55元。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判决：1、确认兴化工行与栾振东于2012年2月21日签订的个人借款／担保合同已解除；2、栾振东立即偿还借款本息359567.63元及其利息（其中：至2015年2月9日的利息为41795.92元；自同年2月10日起至实际给付之日止，按合同约定的计算方式计算）；3、兴化工行对栾振东所有的位于兴化市戴南镇新宏大家园6幢1单元106室房屋变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权；4、栾振东承担本案诉讼费用和律师代理费20000元。
被告栾振东未答辩、举证。
原告兴化工行为证明其主张，向本院提交下列证据：1、个人购房借款／担保合同各1份，证明其与栾振东就借款的金额、期限、利率、还款方式及违约责任等进行了明确约定。2、兴化市房地产抵押合同、村镇房屋他项权证各1份，证明栾振东以其所有的位于兴化市戴南镇新宏大家园6幢1单元106室房屋为其上述借款提供抵押担保，并办理了抵押物登记。3、个人借款凭证1份，证明其向栾振东发放了贷款370000元。4、个人贷款催收函3份，证明因栾振东在借款后未按期还款，其多次向栾振东进行了催收。5、提前还款函2份，证明经催收无果后，其要求栾振东提前清偿全部贷款本金359567.63元及相应利息，双方签订的个人购房借款／担保合同已于2013年12月4日提前解除。6、委托代理合同1份，证明其为本次诉讼支付了律师代理费20000元。
本院认为：上述证据1-5，经与原件核对均无异，真实性予以确认，可以证明兴化工行的主张。
经审理查明：2012年2月21日，兴化工行（甲方）与栾振东（乙方）、江苏新宏大集团有限公司（丙方）签订1份个人借款／担保合同，约定：经乙方申请，甲方向乙方发放贷款370000元用于购买丙方开发的位于兴化市戴南镇新宏大家园6幢1单元106室房屋（建筑面积140.14平方米）；借款期限20年；借款利率为贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率，初始年利率为7.05％，贷款发放后遇基准利率调整的，自每次调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率作为新的利率，如在1个日历年度内经两次或两次以上调整的，以最后一次调整的基准利率为准；乙方授权甲方将贷款资金一次性划入丙方开立在甲方的银行账户，账号为11×××76；还款方式采用等额本息还款法，即甲方按期以相等的金额偿还贷款本息；乙方未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，甲方在本合同执行利率水平上上浮30％计收罚息，对乙方不能按时支付的利息，甲方按罚息利率计收复利；乙方以其所购上述房屋为本合同项下的债务提供抵押担保；抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金及甲方实现债权和乙方所有其他应付费用；丙方提供保证责任的方式为阶段性连带责任保证担保：保证范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、甲方实现债权的费用和乙方所有其他应付费用；本合同项下设定的抵押物正式办理完登记手续且甲方收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，丙方对该日后到期的乙方的债务免除保证责任；因乙方和丙方未按约履行各自的义务，甲方为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用，均由乙方承担；乙方连续3个月或累计6次未按时足额偿还贷款本息的，甲方有权解除合同，宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求乙方立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，处分抵押物；乙方承诺，本合同项下约定的送达地址正确无误，甲方向约定的送达地址寄送相关文件，即视为已向乙方履行了通知义务，如因地址变更未及时通知甲方，由此所造成的一切后果由乙方承担。上述合同签订后，兴化工行于当日将贷款370000元划入乙方指定的上述银行账户。同年5月16日，兴化工行与栾振东就设定抵押的上述房屋至兴化市村镇房屋所有权登记发证办公室办理了抵押物登记，登记部门颁发了编号为“字第20120521-37号”的村镇房屋他项权证，该证记载的权利价值为370000元。借款后，栾振东未能按约还款。截止2013年7月30日，栾振东已连续3个月未按约还款。为此，兴化工行自同年7月份起曾多次向栾振东发出个人贷款催收函，要求栾振东在接到函件后5日内清偿到期借款本息，但均未果。同年12月4日，兴化工行在栾振东预留的上述地址张贴1份提前还款函，主要内容：栾振东所借购房款已连续6个月未还款，累计已逾期还款9期，且经多次催收均未还款，根据双方于2012年2月21日签订的个人借款／担保合同的约定，兴化工行有权宣布贷款提前到期，要求栾振东提前清偿全部贷款本金359567.63元及至同年12月3日已产生的利息（含罚息、复利）13068.84元；请在收到本函后5日内清偿所欠贷款本息，否则，兴化工行将依法提起诉讼，处置抵押物以清偿上述债务。届期，栾振东未能清偿借款本息。至2015年2月9日，栾振东尚欠兴化工行借款本金359567.63元，利息（含罚息、复利）41795.92元，合计401363.55元。
为主张本案债权，兴化工行于2015年3月2日向江苏邦兴律师事务所支付律师代理费20000元，该所遂指派陈顺建律师担任兴化工行的诉讼代理人参加本案的诉讼。
本院认为：1、本案所涉个人购房借款／担保合同，系各方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律行政法规禁止性规定，且涉案抵押物已在相关职能部门办理了登记，依法成立并有效，各方当事人均应严格按约履行各自的义务。2、《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，栾振东向兴化工行借款后，未按照约定的期限向兴化工行偿还借款本息。至2014年12月4日，栾振东已连续6个月未偿还借款本息。根据本案所涉个人购房借款／担保合同的约定，双方约定的解除合同的条件已经成就，故兴化工行有权依照上述法律规定和合同约定解除上述合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……。”本案中，兴化工行在未能向栾振东直接送达提前还款函的情况下，采取张贴的方式将该函张贴于双方事先约定的送达地址，应认为兴化工行已依法履行了通知义务，故本院确认本案所涉个人购房借款／担保合同已于2014年12月4日解除。3、根据本案所涉个人购房借款／担保合同的约定和《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，栾振东应自合同解除之日偿还尚欠兴化工行借款的逾期本金及已产生的利息、罚息、复利，以及未到期本金，并赔偿因合同被解除后而产生的利息损失。因此，对兴化工行要求栾振东偿还借款本金359567.63元，支付至2015年2月9日的利息、罚息、复利41795.92元，并继续支付自同年2月10日起按合同约定的计算方式计算的利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。4、兴化工行为主张本案债权支付了律师代理费20000元，而本案所涉个人购房借款／担保合同对律师代理费的承担进行了明确约定，且兴化工行支付的律师代理费20000元，并未超过《江苏省律师服务计件收费标准》的规定，故栾振东应当赔偿兴化工行律师代理费损失20000元。5、栾振东以其名下的房屋为涉案债务提供抵押担保，且抵押物己办理了登记，故在栾振东不能清偿债务的情况下，兴化工行享有以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿的权利。但因本案所涉村镇房屋他项权证上记载的权利价值为370000元，而兴化工行又未举证证明登记机关在不动产登记簿上记载的抵押物价值超出前述权利价值，故兴化工行主张抵押权的范围仅限于本案所涉村镇房屋他项权证上记载的权利价值，对超出该权利价值的部分，兴化工行不享有优先受偿权。6、虽然江苏新宏大集团有限公司为涉案债务提供了连带责任保证担保，但该担保为阶段性担保，江苏新宏大集团有限公司的担保责任已随兴化工行与栾振东至相关职能部门办理完涉案抵押物的登记而免除。7、栾振东经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对自身诉讼权利的放弃，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十二条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一四十四条的规定，判决如下：
一、原告中国工商银行股份有限公司兴化支行与被告栾振东于2012年2月21日签订的个人购房借款／担保合同于2014年12月4日解除。
二、被告栾振东于本判决生效后10日内偿还原告中国工商银行股份有限公司兴化支行借款本金359567.63元，并支付相应的利息、罚息、复利（其中：至2015年2月9日的利息、罚息、复利为41795.92元；自同年2月10日起至本判决确定的给付之日止，按合同约定的计算方式计算）。
三、被告栾振东于本判决生效后10日内赔偿原告中国工商银行股份有限公司兴化支行律师代理费损失20000元。
四、如果被告栾振东未按本判决确定的期限履行上述第二、三项给付义务，原告中国工商银行股份有限公司兴化支行对被告栾振东名下的位于兴化市戴南镇新宏大家园6幢1单元106室房屋（详见编号为“字第20120521-37号”的村镇房屋他项权证）以拍卖、变卖所得价款在权利价值370000元范围内享有优先受偿权。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7320元，由被告栾振东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时按《诉讼费用交纳办法》预交上诉费（江苏省泰州市中级人民法院开户行：泰州市农业银行海陵支行；户名：泰州市财政局；账号：20×××88）。
审 判 长 陈丙荣
人民陪审员 孙彭才
人民陪审员 袁宝泉
二〇一五年五月二十七日
书 记 员 韩华琴