湖南省新田县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1128民初1116号原告（反诉被告）：廖某某，男，1991年8月14日出生，汉族，湖南省新田县人。委托诉讼代理人（特别授权）：周德春，湖南火龙联合律师事务所律师。被告（反诉原告）：长沙华照投资有限公司。地址长沙市岳麓区谷丰路嘉华苑*栋***房。委托诉讼代理人（特别授权）：杨新春，男，1962年10月20日出生，汉族。委托诉讼代理人：郑日红，男，1963年9月10日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人。原告廖某某（反诉被告）与被告长沙华照投资有限公司（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告廖某某之特别授权委托诉讼代理人周德春、被告长沙华照投资有限公司之特别授权委托诉讼代理人杨新春、委托诉讼代理人郑日红均到庭参加诉讼。本案在审理过程中，被告长沙华照公司提出反诉，经审查，被告长沙华照公司的反诉请求针对本案原告廖某某，且系同一纠纷引起的法律关系。故，对被告长沙华照公司的反诉本院决定合并审理。本案现已审理终结。原告廖某某提出诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期交房的违约金69,789元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月16日，原、被告在新田县名门世家售楼部签署了《名门世家商品房买卖合同（合同编号：0146）》。该合同约定原告购买被告开发的新田县龙泉镇云鹤路中段南侧名门世家8幢902房，房价为308,803元，被告应当在2014年10月30日前向原告交付该商品房，原告已按合同约定交付购房款。但被告违约迟延交房，直到2016年1月27日签订《名门世家装修责任书》、《前期物业管理服务协议》、《物业管理规约》时才交房给原告，逾期交房时间452天。基于上述事实，原告认为，原、被告之间签订的上述房屋买卖合同合法有效。被告未按合同约定交房已构成违约。根据合同约定，被告应向原告支付违约金，违约金按原告应付款每日万分之五计算，自房屋应当交付之日至实际交付之日止。违约金为69,789．478元。被告长沙华照投资有限公司辩称，原、被告签订的合同属实，被告电话通知原告收房，但原告迟延收房，并非原告所称的逾期交房。相反原告在签订合同后在交款过程中逾期，在办理房屋按揭贷款时也逾期，原告应承担违约责任。如原告主张延期交房违约的事实成立，违约金也约定过高，应予减少。请求法院查明事实，判决驳回原告的诉讼请求。反诉原告长沙华照投资公司于2016年11月1日在向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告廖某某赔偿反诉原告长沙华照公司卖房逾期交款违约金9521元；2、判决反诉被告立即向反诉原告补交房屋实测面积差价款5890元；3、反诉费由反诉被告承担。增加反诉请求：判令反诉被告赔偿反诉原告房屋闲置期间的物业管理费1480.8元。事实和理由：2013年10月16日，反诉原告与反诉被告于签订了一份编号为0146《名门世家商品房买卖合同》，该合同除约定了相关必要条款外，在第五条明确约定：“买受人采取贷款方式付款，即买受人可以支付购房总价款的67.62%￥208,803.00元，其余价款32.38%￥100,000.00元，可以向中国工商银行借款支付。首期房款在签订商品房买卖合同时付清，买受人须在签订合同后50日内完成办理按揭贷款手续，即视为支付房款，逾期按第九条计算违约金。……”，同时在第九条1（2）约定：“自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止。买受人向出卖人支付应付款按日计算万分之五的违约金”等等。合同签订后，反诉被告于合同签订日虽向反诉原告交付购房款208，803元，但余款100，000元直至2014年5月29日才向银行办理按揭贷款手续，逾期长达175天之久，因此反诉被告应承担逾期交款违约金8750元。同时按合同13条约定，反诉被告所购房屋实测面积大于预测面积2.31平方米，应补交面积差额房款5890元，该款应在收房前向反诉原告交纳，但反诉被告一直拖延至今未付，也应承担逾期付款的违约金771元。因反诉被告无故迟延收房，导致闲置期间的物业管理费1480.8元由反诉原告代付。反诉被告廖某某辩称：1、双方签订的房屋买卖合同是反诉原告提供的格式合同；2、反诉被告是按合同约定配合反诉原告办理按揭贷款手续履行缴付购房款的义务，没有违约，且反诉超过了诉讼时效；3、反诉原告请求补交房屋面积误差款违约金没有事实和法律依据。故请求法院驳回反诉请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2013年10月16日签订了一份编号为0146《名门世家商品房买卖合同》。合同约定，商品房为名门世家8幢902号房，商品房总价款308,803元。买受人可以首期支付购房总价款的,67.62%￥208,803元；其余价款,32.38%￥100，000元，可以向中国工商银行借款支付。首期房款在签订商品房买卖合同时付清，买受人须在签订合同后50日内或在出卖人指定时间内完成按揭贷款手续办理（完成应由买受人办理的贷款手续视为支付房款，逾期则按第九条计算违约金）。商品房约定在2014年10月30日交付，逾期超过30日，从房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人已交房价款万分之五的违约金，并于商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告廖某某支付被告商品房首期购房款人民币208,803元，余款办理了银行按揭贷款手续。原告购买的房屋至今未办理房产登记手续。另查明，双方认可2014年5月29日向银行办理按揭贷款手续。根据原告签字确认的“交房条”显示，被告于2015年2月16日向原告廖某某交房。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告廖某某与被告签订的房屋买卖合同未违反法律规定，系合法、有效的合同。合同约定“出卖人应当在2014年10月30日前向买受人交付房屋”。被告于2015年2月16日交付原告商品房，逾期交房136日。被告未提供发生不可抗力情形的证据，故被告逾期交房的行为已构成违约，应承担违约责任。被告以约定按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金过高为由请求减少违约金，经本院审查认为，因本案损失数额难以确定，双方当事人均未提供证据加以证明，本院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失数额，双方当事人约定的违约金已超过损失的30%,故被告主张违约金应当适当减少的辩解意见，本院予以采纳。本院酌情认定被告按逾期贷款年利率7.475%[5.75×（1＋30%）]的基础上，不超过损失30%范围内承担违约金，即被告应承担11,181元（308，803×年利率9.7175%[即7.475×（1＋30%）]÷365天×136天）。被告提出已电话通知原告收房的辩解意见，未提供有力的证据佐证，本院不予采纳。反诉原告向请求判决反诉被告赔偿逾期交款违约金9521元的请求，因反诉原告未向本院提供已通知反诉被告办理按揭贷款手续的证据，且诉争房屋于2014年5月29日办理按揭贷款，反诉原告于2016年11月1日主张该项权利，已经超过诉讼时效，故本院不予支持；反诉原告请求反诉被告补交房屋实测面积差价款，未提供证据证明房屋存在面积差，在本案中本院不予支持，待房屋面积确定后，反诉原告可另行主张权利；反诉原告请求反诉被告支付房屋闲置期间的物业管理费，因未提供证据证明且该费用尚未实际发生，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百八十三条、《最高人民法院有关适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二之规定，判决如下：一、限被告长沙华照投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告廖某某违约金11,181元；二、驳回原告廖某某的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告长沙华照投资有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1544元，由原告廖某某负担1281元，被告长沙华照投资有限公司负担263元；反诉费185元，，由反诉原告长沙华照投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  彭 飞人民陪审员  唐春竹人民陪审员  黄正勇二〇一七年三月九日书 记 员  邓小华附本民事判决书所援引的法律条文原文如下：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。最高人民法院有关适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。