海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民三终字第82号
上诉人（原审原告）：海南毓秀投资有限公司。
法定代表人：贠长年，该公司董事长。
委托代理人：田国建，海南外经律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张立，女，1984年11月9日出生，汉族。
委托代理人：张媛媛，女，1955年6月27日出生，汉族。系被上诉人的母亲。
上诉人海南毓秀投资有限公司（以下简称毓秀公司）因与被上诉人张立租赁合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2013）美民一初字第1116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月27日受理后，依法组成由审判员廖端明担任审判长，审判员庹军、代理审判员袁文参加的合议庭对案件进行审理，并于2014年2月28日公开开庭进行了审理。上诉人毓秀公司的委托代理人田国建，被上诉人张立及其委托代理人张媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：海口市海甸岛东部开发区6小区中心花园西侧4号楼（锦艺公馆A4栋）属于张立所有。2008年8月18日，张立为张媛媛出具委托书一份，委托张媛媛代表其办理出租、出售房屋事宜。张立委托张媛媛代表其洽谈出租、出售条件、对外签约、代理收取租金和售房款，并全权处理与出租、出售房屋有关部门的一切事宜。2012年8月13日，张媛媛代表张立与毓秀公司及案外人贠长年签订了《房屋租赁合同》一份。合同双方当事人主要约定：张立将海口市海甸岛东部开发区6小区中心花园西侧4号楼出租给毓秀公司和贠长年；出租当时水表读数为1324吨，电表读数为9737度；租赁期五年，自2012年8月13日至2017年8月13日止；租金按年支付，月租金人民币25000元，每年提前一个月支付全年租金，租金中不含税金及毓秀公司、贠长年装修产生的费用，不含毓秀公司、贠长年应付的水电费、燃气费以及由居住而产生的其他费用；第一年免两个月房屋租金为装修期；毓秀公司、贠长年向张立交纳人民币150000元作为租房押金，于本合同签订后六日内付清；毓秀公司、贠长年装修不得损及房屋主体建筑结构、危害安全，如有损坏应予以恢复原状，否则张立有权收回房屋，并责令毓秀公司、贠长年在五日内将房屋损坏部分修好；房屋室内不许吊顶，在原有基础上进行装修，装修而产生的费用由毓秀公司、贠长年承担，做到科学装修，符合防火防盗和环保要求，确需吊顶的地方，只用轻钢龙骨；如毓秀公司、贠长年不能按时交纳租金或有关其他违反本合同之行为，应向张立支付违约金人民币150000元等。
上述合同签订后，毓秀公司和贠长年向张立交纳了押金15万元和1年的租金25万元。张立的委托代理人张媛媛将涉案房屋及其院落、附属物交付给毓秀公司、贠长年。毓秀公司、贠长年于2012年8月13日即接收涉案房屋。毓秀公司于2012年8月28日与陈志勇签订《装饰设计委托合同》，于2012年9月29日与海南源正丰空调工程有限公司签订《空调设备购销及安装合同》，于2012年9月30日与朱海俊签订《装修合同》。之后，在涉案房屋的装修施工过程中，张立认为房屋的主体建筑结构遭到损坏，即通知毓秀公司、贠长年停止装修，并于2012年10月15日强制停止装修。毓秀公司、贠长年随即退出涉案房屋，张立接收了该房。之后，毓秀公司、贠长年与张立经协商一致，共同委托海口市房屋安全鉴定所对涉案房屋的现状进行安全检测鉴定。海口市房屋安全鉴定所于2013年2月16日作出海房安（MY2013-0003号）《海口市海甸岛东部开发区6小区中心花园西侧房屋安全性鉴定报告》，其中检查钢筋混凝土梁，梁上钻孔局部钢筋受损严重，并未对破损部分的梁进行加固处理，存在安全隐患，判定钻孔的梁失效。该鉴定报告的结论与建议为：涉案房屋在装修时，将局部建筑结构破坏，致使多处梁下部受拉钢筋受损，孔洞截面较大，影响其结构承载能力；局部柱拆除，各个楼板加厚超过150mm，墙体钻孔、开门洞、未进行可靠支护；原有门洞加宽，未设置门洞过梁，且门洞上方出现砖块掉落及斜裂缝等危险现象；屋面防水损坏，大面积渗水。经我所专家委员会评定该房屋的地基基础等级为Au，上部承重结构等级为Cu，围护系统等级为Cu。整体房屋评为C等级危房。建议尽快对楼板进行减负及承重部分的梁、墙体进行加固修缮，对屋面防水及栏杆等围护系统进行修缮后使用，并在使用过程中观察，出现严重问题及时向相关部门上报。毓秀公司、张立为上述检测各支付了36400元。毓秀公司认为张立终止租赁合同关系的行为造成毓秀公司装修费用、人员工资、交通费用等损失，故于2013年5月24日起诉，遂成讼。直至2013年12月17日，毓秀公司、张立均未对涉案房屋进行修缮、加固、复原。
在诉讼过程中，毓秀公司于2013年5月3日提出鉴定申请，请求对涉案房屋毓秀公司已装修的价值进行评估鉴定。原审法院在审理过程中，认为案外人贠长年为本案应当追加共同诉讼的原告，并通知其参加本案的诉讼。贠长年认为其并非与张立签订《房屋租赁合同》的主体，应由毓秀公司完全行使对张立的权利。贠长年明确表示放弃其对张立的实体权利，不参加诉讼。
另查，毓秀公司向陈志勇支付了涉案房屋的设计费58000元、技术跟踪费10000元；向海南奇丰伟业科技发展有限公司的杜守来支付了安装监控费用20000元。
再查，张立基于毓秀公司装修损坏涉案房屋的事实，于2013年3月27日起诉，请求毓秀公司承担侵权责任。张立的其中一项诉讼请求即要求毓秀公司承担张立房屋收益损失，以每月人民币2.5万元为标准，自2012年10月14日起计算至房屋恢复安全使用之日。
毓秀公司在原审提出的诉讼请求为：1、确认毓秀公司、张立签订的《房屋租赁合同》已于2012年10月15日终止；2、张立返还毓秀公司15万元租房押金及25万元租金；3、张立赔偿毓秀公司房屋设计、人工、材料设备、家具等装修损失共计1474680元；4、张立赔偿毓秀公司人员工资损失共计15万元；5、张立赔偿毓秀公司交通费损失共计5万元；6、张立赔偿毓秀公司租房中介费9000元整；7、张立赔偿毓秀公司房屋检测费用36400元整；8、张立承担本案的诉讼费用。
原审法院认为：一、关于毓秀公司、张立的《房屋租赁合同》的终止及其终止的正当合法性问题。张立是基于毓秀公司的装修存在重大过失而终止了双方的《房屋租赁合同》。根据《住宅室内装饰装修管理办法》第五条的规定，住宅室内装饰装修活动禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；本办法所称建筑主体包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等；本办法所称承重结构包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。又根据《住宅室内装饰装修管理办法》第六条的规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经城市规划行政主管部门批准，不得改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。而海口市房屋安全鉴定所作出的涉案房屋安全性鉴定报告的内容证实：毓秀公司在装修涉案房屋时，将局部建筑结构破坏，致使多处梁下部受拉钢筋受损，孔洞截面较大，影响其结构承载能力；局部柱拆除，各个楼板加厚超过150mm，墙体钻孔、开门洞、未进行可靠支护；原有门洞加宽，未设置门洞过梁，且门洞上方出现砖块掉落及斜裂缝等危险现象；屋面防水损坏，大面积渗水。毓秀公司的装修行为违反了上述禁止性规定，造成了涉案房屋成为危房的损害结果，具有过错。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”本案中，毓秀公司、张立的《房屋租赁合同》约定：装修不得损及房屋主体建筑结构、危害安全，如有损坏应予以恢复原状，否则张立有权收回房屋。因毓秀公司未按照约定，在装修时损坏了房屋的主体建筑结构，亦未进行修缮，故张立依据上述规定可以解除双方的《房屋租赁合同》，即张立于2012年10月15日强制毓秀公司停止装修并接受房屋的行为属于其行使合同解除权的行为。另，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，合同解除即导致合同的权利义务终止。故毓秀公司请求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2012年10月15日终止，具有事实和法律依据，原审法院予以支持。二、关于张立是否应返还毓秀公司15万元押金和25万元租金的问题。根据《房屋租赁合同》的约定，如毓秀公司不能按时交纳租金或有关其他违反本合同之行为，应向张立支付违约金人民币15万元；而毓秀公司违反约定，在装修中破坏房屋的主体建筑结构，即属于违反合同之行为；则毓秀公司依约应向张立支付违约金15万元，张立以毓秀公司违约而不予返还15万元押金的抗辩理由成立，原审法院予以采纳。故毓秀公司请求张立返还其15万元押金，没有事实和理由，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条的规定，毓秀公司未按照约定的方法装修涉案房屋，致使房屋受到损失的，张立除了解除合同还可以要求毓秀公司赔偿损失。涉案房屋因毓秀公司不当装修被损害为危房，导致该房无法使用，双方的《房屋租赁合同》无法实际履行；而在正常情况下，张立通过《房屋租赁合同》的履行，可以按月租金人民币25000元的标准，向毓秀公司收取租金；故毓秀公司的装修行为导致张立丧失了出租涉案房屋必然获得的租金利益。因此，毓秀公司对张立必然获得每月25000元的租金利益，在张立丧失时应当予以赔偿。毓秀公司至今未修复涉案房屋，自其签订《房屋租赁合同》之日起至今已满一年，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条的规定，张立可以将毓秀公司支付的第一年租金25万元折抵张立的租金损失。故张立以毓秀公司应赔偿其损失而不予返还25万元的抗辩理由成立，原审法院予以采纳。三、关于张立是否赔偿毓秀公司装修损失的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，毓秀公司破坏房屋主体建筑结构的装修违反了《房屋租赁合同》的约定、违背了张立的意愿。毓秀公司的装修属于未经出租人同意的装修，由此产生的费用应由毓秀公司自己承担。故毓秀公司请求张立赔偿其装修损失，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。因毓秀公司依法应承担其装修费用，故毓秀公司申请对涉案房屋已装修的价值进行评估鉴定，没有事实和法律依据，应不予准许。四、关于张立是否赔偿毓秀公司人员工资、交通费损失、租房中介费、房屋检测费用的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。即张立有违约行为时才应承担赔偿毓秀公司损失的责任。依上所述，张立解除《房屋租赁合同》的行为符合《中华人民共和国合同法》第二百一十九条的规定，张立没有违约行为。故毓秀公司请求张立赔偿其人员工资、交通费损失、租房中介费、房屋检测费用，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》九十一条、第一百零七条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认毓秀公司与张立签订的《房屋租赁合同》于2012年10月15日终止；二、驳回毓秀公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币23760.60元，由毓秀公司负担。
上诉人毓秀公司不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：一、将上诉人已付的25万元租金尽数折抵被上诉人的租金损失无法律依据。《合同法》第二百一十九条仅就出租人行使合同解除权同时要求赔偿损失的权利予以保护作出抽象性的规定，原审以此条作为填补被上诉人租金损失将上诉人已付的25万元全额折抵明显是人为扭曲立法。“一年”为限，仍需另一个法律依据。是否“一年”，同样需要相关的法律依据。二、将侵权责任的承担、预期利益的赔偿、支付违约金的惩罚集于一身强加于上诉人显失公平。结合被上诉人先前起诉的侵权责任纠纷一案，上诉人不但要承担修复房屋的责任，同时还要承担被上诉人租金损失的赔偿责任和接受过高违约金的惩罚，相对于权利义务一致的原则，就双方的得失，重复的惩罚对上诉人显失公平。二审依法应予调整纠正。三、附加值的存在和是否获赔不能混为一谈。从双方签订的“关于海甸岛东部开发区六小区花园西侧4号楼装修事项甲乙双方的约定”到判决认定的上诉人装修支出的部分款项，都证明了一个不争的客观事实即上诉人对涉案房屋的装修工程已启动。上诉人请求对涉案房屋已装修的价值进行评估鉴定旨在求证该工程已启动的价值存在，而此项价值则是双方发生租赁前所不存在的。存在和获赔是两个不同的概念，一审以上诉人诉求赔偿装修损失不予支付的果作为不予准许评估鉴定的因混为一体，无形剥夺了上诉人的财产权利和诉讼权利。原审认为“原告的装修属于未经出租人同意的装修，由此产生的费用应由原告自己承担”正是无评估鉴定所导致的错误结论。同时也是办案人对C级危房的定性不认识铸成的偏见。局部险情和整体险情划为不同等级有规可循，上诉人装修涉案房屋有否产生有利于被上诉人利益的附加值，只有评估了鉴定了方能取得准确结论，否则就是人为的变相维护了非法，对上诉人泛泛一个的“后果自负”即自然致使被上诉人不当得利的获取。四、当事人的诉讼权利依法应予以保护。原审判决认定“本院在审理过程中，认为案外人贠长年为本案应当追加共同诉讼的原告，即于2013年12月17日通知其参加本案的诉讼”，而上述日期正好是本案判决的日期，如果不是笔误则就剥夺了当事人的诉讼权利。五、关于对一事两案审理的建议意见。海口市美兰区人民法院（2013）美民一初字第787号、第1116号本是一事两案，应合并审理。更关键的是，对上诉人承担侵权责任的重复惩罚竟然到不相知。上诉人认为，同一的当事人，相关的诉讼标的，无理由不合并审理。居于原审认定事实不清，违反法定程序，两案依法应发回重。
综上，上诉人请求：一、撤销海口市美兰区人民法院（2013）美民一初字第1116号民事判决，支持上诉人的诉讼请求；二、案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人张立辩称：一、一审判决认定上诉人请求答辩人返还25万元租金无事实和法律依据是正确的。根据《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”第一百一十三条对违约引起的赔偿损失范围作了规定，包括预期利益损失，也就是说，一方违约，应承担因违约给对方造成的损失，包括合同正常履行后可以获得的利益。根据《合同法》第二百一十九条规定，上诉人未按照约定装修涉案房屋，致使房屋受到损失的，答辩人除了解除合同还可以要求上诉人赔偿损失。该赔偿损失范围根据《合同法》第一百一十三条的规定，包括因上诉人的违约造成了答辩人预期利益的损失。在本案中，预期利益就表现为合同期限内尚未到期的租金。《房屋租赁合同》租期为2012年8月13日起至2017年8月13日止，租期为5年，如《房屋租赁合同》正常履行，答辩人5年可获145万租金。但由于涉案房屋因上诉人不当装修被损害为危房，导致该房无法使用，上诉人、答辩人的《房屋租赁合同》无法实行履行，并导致答辩人丧失了出租涉案房屋必然获得的租金利益。因此，致使一审判决答辩人可以将上诉人支付的第一年租金25万元折抵答辩人的租金损失，但仍无法弥补答辩人丧失了出租涉案房屋必然获得租金利益的损失。上诉人认为将其已付的25万元租金尽数折抵被上诉人的租金损失无法律依据的说词，不但不尊重客观事实，而且是对《合同法》第二百一十九条的规定的曲解，目的就是想逃避责任。一审判决认为上诉人请求答辩人返还25万元租金无事实和法律依据是正确的。二、一审判决认定上诉人请求答辩人返还15万元押金无事实和理由是正确的。根据《房屋租赁合同》的规定，如上诉人不能按时交纳租金或有关其他违反本合同之行为，应向答辩人支付违约金人民币15万元，租金和违约金均可在租房押金中扣除。而上诉人严重违反约定，在装修中恶劣破坏房屋的主体建筑结构，依约应向答辩人支付违约金15万元，答辩人以上诉人违约而不予返还上诉人15万元押金符合《房屋租赁合同》的约定，不存在上诉人认为过高违约金的惩罚。一审判决支持答辩人的抗辩理由，认为上诉人请求答辩人返还其15万元押金，没有事实和理由是正确的。三、根据《房屋租赁合同》签订：装修不得损及房屋主体建筑结构、危害安全，如有损坏应予以恢复原状。但上诉人至今未修复涉案房屋，答辩人因上诉人的侵权行为在本案纠纷前起诉上诉人要求其承担涉案房屋加固处理，拆除，复原，复检，费用不但合情、合理、合法，而且与本案无任何冲突。涉案房屋的加固处理、拆除，修缮，复原，复检，将会产生巨大的费用，被上诉人已无能力承担该笔费用，对上诉人这种缺乏诚信，根本没有履行能力的皮包公司而言，就是一张空头支票，这都无疑使答辩人损失难以得到弥补。上诉人认为将侵权责任的承担、预期利益的赔偿、支付违约金的惩罚集于一身强加于上诉人显失公平，没有事实和法律依据。四、一审判决认定上诉人请求答辩人赔偿其装修损失，没有事实和法律依据是正确的。因上诉人依法应承担其装修费用，认定上诉人申请对涉案房屋已装修的的价值进行评估鉴定，没有事实和法律依据是正确的。上诉人认为一审以上诉人诉求赔偿装修损失不予支持的果作为不予准许评估鉴定的因混为一体，无形剥夺了上诉人的财产权利和诉讼权利等等的说词无事实和法律依据，上诉人的目的就是想拖延时间来逃避责任。五、一审法院在审理过程中认为案外人貟长年为本案应当追加共同诉讼的原告，已依法通知其参加本案的诉讼。案外人明确表示放弃其对答辩人的实体权利，不参加诉讼。六，上诉人关于对一事两案审理的建议意见无事实和法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定“原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。”答辩人诉上诉人等人侵权责任纠纷一案，海口市美兰区人民法院于2013年3月27日受理后{案号为（2013）美民一初字第787号}，上诉人没有提出反诉，时隔两个月，上诉人为了拖延时间，才提起本案之诉。因此，上诉人关于对一事两案审理的建议意见无事实和法律依据。
综上所述，一审判决认定事实清楚，没有违反法定程序，适用法律正确，应以维持。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
另查明，张立认为涉案房屋遭受损害向海口市美兰区人民法院提起侵权责任纠纷诉讼，请求：贠长年、毓秀公司共同承担张立房屋收益损失，以每月2.5万元为标准，从2012年10月14日开始计算，最终计算至房屋经过安全鉴定并使张立能够重新充分行使占有、使用、收益和处分的权利之日等。海口市美兰区人民法院以（2013）美民一初字第787号民事判决判令贠长年、毓秀公司应于判决发生法律效力之日起十日内，自2012年10月14日起按每月25000元的标准，向张立赔偿海口市海甸岛东部开发区六小区中心花园西侧4号楼房屋修复期间的收益损失，至房屋修复安全合格之日止（房屋修复安全合格的时间截止至2014年12月31日）等。贠长年、毓秀公司不服判决，上诉于海口市中级人民法院，案经海口市中级人民法院审理认为贠长年、毓秀公司应按每月25000元的标准向张立支付自2012年10月14日起至2014年4月24日的间接损失，因贠长年、毓秀公司已向张立支付了租金25万元，该款项应折抵上述贠长年、毓秀公司应向张立支付的间接损失，贠长年、毓秀公司应赔偿258333.33元（25000元×20个月＋25000÷30日×10日-250000）。并以（2014）海中法民（环）终字第33号民事判决书判决将海口市美兰区人民法院以（2013）美民一初字第787号民事判决第一项即“贠长年、毓秀公司应于本判决发生法律效力之日起起十日内，自2012年10月14日起按每月25000元的标准，向张立赔偿海口市海甸岛东部开发区六小区中心花园西侧4号楼房屋修复期间的收益损失，至房屋修复安全合格之日止（房屋修复安全合格的时间截止至2014年12月31日）”变更为“贠长年、毓秀公司应于本判决发生法律效力之日起起十日内向张立赔偿海口市海甸岛东部开发区六小区中心花园西侧4号楼房屋修复期间的收益损失258333.33元”等，该判决已经发生法律效力。
本院认为：因毓秀公司的过错损坏了张立的房屋，张立于2012年10月15日解除与毓秀公司之间的《房屋租赁合同》的行为符合合同约定。根据双方的意见，毓秀公司亦请求确认双方之间的《房屋租赁合同》于2012年10月15日终止，故原审法院确认毓秀公司与张立签订的《房屋租赁合同》于2012年10月15日终止正确。
毓秀公司未按约定装修损坏了涉案房屋的主体建筑结构是导致双方签订的合同无法履行的根本原因，因毓秀公司的不当装修使涉案房屋变为危房而无法使用，过错在于毓秀公司，毓秀公司应对自己的违约行为承担相应的民事责任。此外，根据《房屋租赁合同》的约定，如毓秀公司违约，应向张立支付违约金人民币15万元。因毓秀公司的行为构成违约，其交付的15万元押金应折抵违约金不予返还。故原审法院不予支持毓秀公司赔偿装修费用等损失以及返还押金的请求符合法律规定。
对于原审法院确定毓秀公司预付的25万元租金折抵张立一年租金损失的问题。该笔款项已经（2014）海中法民（环）终字第33号民事判决书确定折抵了贠长年、毓秀公司应向张立支付的间接损失，该判决已经发生法律效力，毓秀公司在本案中请求返还该款项没有法律依据，应不予支持。原审法院虽然在本案中将该款折抵租金损失不当，但不影响判决结果的正确性，对该项判决应予维持。
综上，上诉人毓秀公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币23760.6元由上诉人海南毓秀投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖端明
审 判 员 庹 军
代理审判员 袁 文
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 何 军