北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终13662号
上诉人（原审被告）：张某，女，1942年8月30日出生，现住广东省深圳市。
上诉人兼张某之委托诉讼代理人（原审被告）：潘某（张某之子），1971年12月3日出生，住广东省深圳市。
被上诉人（原审原告）：家利物业管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区姚家园东里4号院6号楼6-012室。
法定代表人：徐建东，董事长。
委托诉讼代理人：杜梦飒，北京金台（天津）律师事务所律师。
上诉人潘某、上诉人张某因与被上诉人家利物业管理（北京）有限公司（以下简称家利物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服中华人民共和国北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第29669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人潘某本人兼张某之委托诉讼代理人，被上诉人家利物业公司之委托诉讼代理人杜梦飒均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
潘某、张某上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回家利物业公司的诉讼请求。事实和理由：1.2009年第三季度、第四季度物业费追缴已经超过诉讼时效。事实上，系潘某、张某与家利物业公司管理人员进行过协商，其已免除2009年第三季度、第四季度物业费。2.家利物业公司物业服务存在质量问题，潘某、张某不应缴纳物业费与车位管理费。潘某、张某的私家车位长期被他人占用，物业公司未尽到管理职责，潘某、张某家存在阳台玻璃被砸、楼上漏水家具被泡坏、花园被故意毁坏无人修理，广告牌发出噪音等问题，物业公司未能予以协调解决。
家利物业公司辩称，关于车位被占用的问题，车位系开发商赠送，确实存在其他业主偶尔占用潘某、张某家车位的情况，家利物业公司发现会张贴通知要求车主尽快挪车，但家利物业公司不具有强行拖车或者锁车的权利，家利物业公司已经尽到了管理义务。且潘某、张某提供的照片也不能证明其车位长期被他人占用的事实。
家利物业公司向一审法院起诉请求：1.潘某、张某向家利物业公司支付2009年第3季度、第4季度的物业管理费5398.92元、车位管理费480元；2.潘某、张某按照欠费金额2%的比例按月计算向家利物业公司支付自欠费之日起至2013年7月期间的违约金5398.92元。
一审法院认定事实：2005年10月17日，家利物业公司与和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司（以下简称和记黄埔公司）签订《逸翠园前期物业服务合同》，约定和记黄埔公司将位于北京市朝阳区姚家园路逸翠园住宅小区第一期委托家利物业公司进行物业管理，委托管理服务期由2006年10月1日至2008年9月30日，若期满而双方尚未签订新合同，此合同将继续履行，直至任何一方提前三个月给予对方书面通知终止本合同。物业管理服务事项包括：1.房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、地下车库、广场、安防设施、湖、水池。2.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。包括：公用的上下水管道、落水管、污水管、公用照明、中央空调系统、楼内消防设施设备、电梯、送排风系统、后备发电机组、污水处理系统、变配电设备、防盗报警系统、门禁对讲系统、电话系统。3.公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室内外上下水管道、化粪池、泵房、自行车棚、停车场、水箱、发电机房、会所。4.公共绿地的养护和管理。5.共有附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6.公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生，垃圾的收集、外墙清洁、污水处理、沉淀物的抽取。7.交通与车辆停放秩序的管理。8.维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗勤、信件、报刊等收发。9.管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。10.根据本物业的情况购买合适的保险。11.根据法律法规及《公约》的规定，负责向业主收取管理费和其他与物业有关的费用……。物业管理费的标准为3.7元/平米/月，按照该单位建筑面积计算，由家利物业公司按季度向业主收取，对业主逾期交纳物业管理费按《公约》规定收取违约金，违约金自逾期之日起按每月应缴费用的百分之二计算。2010年8月16日，家利物业公司与和记黄埔公司又签订《逸翠园前期物业服务合同之补充合同（一）》，载明双方在2005年10月17日签订前期物业服务合同并在2008年9月20日就前期物业服务事宜补充签订了《逸翠园前期物业服务合同补充合同》，因该补充合同于2010年9月30日到期，经双方协商一致，就相关未尽事宜订立本补充合同，作为前期物业服务合同的附件，物业管理服务期自2010年10月1日至业主委员会成立且代表业主大会与物业服务企业签订物业服务合同生效之时止，其他条款继续履行原双方签署的前期物业服务合同中的相关约定。
2005年11月18日，潘某、张某作为买受人与和记黄埔公司签订编号为Y148633的《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），购买了由和记黄埔公司开发建设的位于北京市朝阳区××号的房屋。预售合同附件七的内容为物业服务的具体约定及业主临时公约，其中载明：本附件内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致，其中第三条物业收费项目及价格约定车位管理费80元/车位/月。
2007年1月14日，潘某、张某与和记黄埔公司签订“《北京市商品房预售合同》面积结算补充协议”，确认其购买的位于北京市朝阳区××（××号，以下简称涉案房屋）号房屋预测建筑面积为286.74平方米，实测建筑面积为284.58平方米。
家利物业公司自前述《逸翠园前期物业服务合同》签订后一直为涉案房屋所在小区提供物业服务至今，潘某、张某未交纳2009年第3季度和第4季度的物业服务费及该段时间内的车位管理费。现家利物业公司诉至法院要求潘某、张某交纳上述所欠的物业服务费、车位管理费及相应的违约金。潘某、张某在答辩意见中称家利物业公司的物业管理服务存在诸多问题，比如对小狗便溺问题、乱停车问题、潘某、张某家楼盖玻璃碎掉的问题及私自添加广告牌的问题，同时提交照片，和记黄埔公司的售楼宣传手册、小区平面图、和记黄埔公司给其的回复函、通知函、致业主的函、反馈表、物业管理助理总经理李志坤就其反映问题进行答复的答复函等对上述内容予以证明，家利物业公司认为潘某、张某门口玻璃属于业主自有，不属于公共部位，潘某、张某门口设立的广告牌并不存在遮挡潘某、张某的情况，其高度为2.6米，长度为2.4米，临近潘某、张某房屋的花园，离潘某、张某房屋门窗最近距离为5米，不存在噪音问题，且广告牌除发布广告外，也向业主发布生活信息，广告的收入也全部归全体业主所有。潘某、张某称家利物业公司的管理人员曾口头同意免除其2009年第三季度和第四季度的物业费，但当时的物业总经理后来已经辞职，经询，潘某、张某对此无证据提交。
一审法院认为：潘某、张某作为涉案房屋的业主，通过与和记黄埔公司签订预售合同及其附件，以及通过和记黄埔公司与家利物业公司签订的《逸翠园前期物业服务合同》及其补充合同，从而与家利物业公司之间形成物业服务合同关系。根据《逸翠园前期物业服务合同》及其补充合同和《逸翠园业主临时公约》的约定，家利物业公司为涉案房屋所在小区提供了物业服务，潘某、张某作为涉案房屋的业主和物业使用人应履行向家利物业公司交纳物业费和车位管理费的义务。通过双方的庭审陈述及举证可以认定家利物业公司在履行物业服务过程中确有部分瑕疵，但这不足以构成潘某、张某不交纳物业费的理由。法院认为，物业公司与业主之间存在着相互依存的关系，物业公司提供良好物业服务的前提是有较为充足的经费。本案中，潘某、张某未向家利物业公司交纳2009年第三季度和第四季度的物业费，家利物业公司关于潘某、张某尚欠物业费和车位管理费的主张合法有据，应予支持。关于违约金，法院认为物业公司在物业管理和服务过程中，亦应尽职尽责，不断提高其服务质量，完善细节，鉴于家利物业公司之前提供的物业服务中确有部分瑕疵，其要求违约金的诉讼请求法院不予支持。应当指出的是，小区物业服务企业与业主之间存在着相互依存、互惠互利的关系，法院希望家利物业公司通过不断提升其物业服务水平和质量，完善物业管理服务的细节，以充分获取所服务小区业主的理解与配合；同时亦希望潘某、张某能及时交纳物业费，以保证小区物业的正常运转。法院相信，通过双方努力，所在社区定会被建设的更加和谐和美丽。
判决：一、潘某、张某于判决生效之日起七日内支付家利物业公司二〇〇九年第三季度、第四季度的物业管理费五千三百九十八元九角二分、车位管理费四百八十元；二、驳回家利物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，潘某向本院提交以下证据：照片打印件20张，证明潘某、张某在涉案小区拥有永久车位，但其他车辆长期停在潘某、张某的车位上，影响潘某、张某通行；另外证明房屋存在后阳台玻璃被砸破、漏水损坏家具的事实，家利物业公司没有处理。家利物业公司无新证据提交。本院组织当事人进行证据交换和质证，家利物业公司发表质证意见为：真实性、关联性、证明目的均不认可。不确定照片的拍摄时间，无法证明系2009年第三、四季度的情况，另外潘某、张某自述不在小区居住，其无法证明其他车辆一直停在潘某、张某的车位上。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，各方当事人均应依约履行合同义务。家利物业公司为潘某、张某提供了物业服务，潘某、张某应当支付相应的物业服务费用。
潘某、张某上诉主张家利物业公司要求支付2009年第三、四季度物业费与车位管理费已过诉讼时效，但其在一审中未提出时效抗辩，且对于家利物业公司向其邮寄物业费催缴通知的事实表示认可，故本院对其该项上诉主张不予采纳。
潘某、张某上诉主张家利物业公司曾承诺允许其免交2009年第三、四季度物业费与车位管理费，但未能提交证据予以证明，本院对其该项上诉主张不予采纳。
潘某、张某上诉主张家利物业公司服务质量存在问题故其不应交纳物业费，但其提交的证据不足以证明2009年第三、四季度家利物业公司的物业服务存在瑕疵，本院对其该项上诉主张不予采纳。
综上所述，潘某、张某的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由潘某、张某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 茵
代理审判员 熊 静
代理审判员 李 冉
二〇一七年十二月二十七日
法官 助理 张 清
书 记 员 张晓华