南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第428号
原告广西南宁梦之岛德盛投资有限责任公司，住所地广西南宁市青秀区金湖路61号佳得鑫水晶城。
法定代表人刘礼宁，该公司董事长。
委托代理人刘桂宽，广西金桂北斗律师事务所律师。
委托代理人彭佩妮，广西金桂北斗律师事务所律师。
被告李金萍。
委托代理人胡新毅，广西东方意远律师事务所律师。
委托代理人罗传通，广西东方意远律师事务所律师。
原告广西南宁梦之岛德盛投资有限责任公司（以下简称的德盛公司）与被告李金萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理后，由审判员邓立新担任审判长，与审判员刘国湘、代理审判员廖俊芳组成合议庭，书记员秦翔华担任法庭记录，于2015年10月22日公开开庭审理。原告德盛公司的委托代理人彭佩妮、刘桂宽，被告李金萍的委托代理人胡新毅、罗传通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告德盛公司诉称，2010年5月17日，被告李金萍与案外人广西佳明房地产开发有限公司（以下简称佳明公司）签订一份《房屋租赁合同》，约定由被告承租位于南宁市青秀区金湖路67号佳盛广场（现为更名为梦之岛广场）第六层主楼及裙楼的房屋（B606－609，C601-603，C605-611号共14个商铺），合同对租金租期等相关权利义务进行了约定。《房屋租赁合同》第十一条第（四）款约定，乙方（被告）“不支付或不按约定支付租金，每日按应付费用总额的千分之五计付违约金”。2011年3月13日原告德盛公司与案外人佳明公司签订《佳盛广场承包经营协议》，约定由原告整体承包经营南宁市青秀区金湖路67号佳盛广场，“佳盛广场所有租户的租约中的权利义务即刻转让给乙方（原告）”。2011年4月28日，案外人佳明公司向被告发出《通知》告知被告，佳盛广场的所有合作及承包经营权利全部转让给原告，自2011年5月1日起房屋租金直接支付给原告。2011年8月24日，被告致函原告要求按与佳明公司签订的《房屋租赁合同》的条件重新签订合同，租金按季度交纳，并要求与广西南宁梦之岛商业管理有限公司在梧州金苑房地产开发有限公司（现更名为梧州市鑫洋置业有限公司）的租金进行冲抵。随后经协商，原、被告与案外人广西南宁梦之岛商业管理有限公司、梧州金苑房地产开发有限公司先后签订了两份《补充协议》，明确了四方租金相互冲抵的具体金额。租金抵扣后，被告向原告支付租金至2013年12月31日止。被告应当于2013年11月15日前向原告支付下一季度房屋租金，且此后每季度的租金应于下一租赁季度开始前15日交纳，但被告以各种理由未支付2014年度的任何租金。2014年8月3日，被告向原告发出《同意解除租赁合同的通知》，但仍以各种理由拒绝支付租金。租赁合同解除后被告搬离房屋时造成房屋及设施损坏，原告为此不得不聘请他人进行修复工作，由此产生的费用应当由被告承担。被告的行为已构成严重违约，损害了原告的合法权益，应当按租赁合同的约定向原告支付逾期违约金。原告遂诉至法院，请求判令：1、被告李金萍向原告广西南宁梦之岛德盛投资有限责任公司支付房屋租金479301.53元（人民币，下同）（拖欠租金从2014年1月1日起算至2014年8月3日止）；2、被告李金萍向原告广西南宁梦之岛德盛投资有限责任公司支付逾期付款违约金1149489.18元（暂计算至2015年6月11日，违约金每日按应付总额的千分之五计算至被告付清租金为止）；3、被告李金萍向原告广西南宁梦之岛德盛投资有限责任公司支付恢复房屋原状所产生的费用8222元；4、本案的诉讼费由被告李金萍承担。
被告李金萍辩称，1、被告可以支付2014年1月1日至2014年6月30日的租金，但前提是原告必须向被告开具应开而未开的发票，截至今日，被告只收到原告开具的2013年下半年及2014年上半年的租金发票，原告未开具2011年、2012年及2013年上半年的发票，被告多次索要发票，原告仍拒不开具被告已交租金发票金额达2963486.84元，偷逃税款金额巨大，被告在原告依法开具已交租金发票前有权拒付租金，且不构成违约，即使被告构成违约，原告要求的违约金过高，请求法院予以调整；2、原告已于2014年7月1日起对被告租赁房屋非法停水、停电和锁门，造成被告无法使用承租房屋，且原告已于2014年7月14日单方解除与被告的房屋租赁关系，并于次日收回场地，原告的行为已构成根本违约，被告无需支付2014年7月1日以后的租金；3、原、被告未签订房屋租赁合同，原告主张被告应按与案外人佳明公司签订《房屋租赁合同》的约定即“每日按应付总额的千分之五支付逾期违约金”没有事实和法律依据；4、原告主张的恢复房屋原状费用系原告于2014年7月停水停电、锁门并非法解除租赁关系、强行收回房屋之日起两个多月以后发生，与被告无关，且无证据证实该费用是被告行为所致，原告的该项主张于法无据，不应得到支持。
经审理查明，2010年5月17日，被告李金萍（承租方，乙方）和案外人佳明公司（出租方，甲方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：1、乙方承租坐落于广西南宁市青秀区金湖路67号的佳盛广场主楼及裙楼第六层B606、B607、B608、B609、C601、C602、C603、C605、C606、C607、C608、C609、C610、C611号商铺，面积为1337平方米；2、房屋租期自2010年5月17日至2020年5月16日，前三个半月装修期免租；3、租金标准：按建筑面积收取，租赁单价为每月每平方米45元，年租金为721980元，从第三年开始每一年的租赁单价在上一年的租赁单价基础上增加5%；4、乙方于签订租赁合同时向甲方交付房屋租赁押金180495元，水电押金20000元，租赁期满，乙方不再续租且无违约行为，甲方向乙方无息退回房租租赁押金和水电费押金；5、每期租金于下一租赁季度开始提前15日缴纳；6、不支付或者不按照约定支付租金，乙方每日按应付费用总额的千分之五支付违约金；7、乙方保管不当或不合理使用致使房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或者承担赔偿责任。合同还对其他的权利义务作了约定。2011年3月13日，原告德盛公司与案外人佳明公司签订一份《佳盛广场承包经营协议》，协议约定佳明公司自收到乙方的承包定金之日起，佳盛广场所有租户的租约中的权利义务转移给原告。2011年4月28日，案外人佳明公司向被告发出《通知》，向被告说明佳明公司已将佳盛广场项目的所有合作及承包经营权利全部转让给原告，从2011年5月1日起被告直接向原告支付租金，被告于同日收到该通知。2011年8月24日，被告向原告发出《关于梧州金苑大酒店南宁分公司换签佳盛广场房屋租赁合同的函》，表明被告要求原告按原合同租赁条件重新签订租赁合同。之后，原告、被告与案外人梧州金苑房地产开发有限公司、广西南宁梦之岛商业管理有限公司签订两份《补充协议》，协议约定：1、被告承租原告位于南宁市青秀区金湖路67号梦之岛广场六层B606、B607、B608、B609、C601、C602、C603、C605、C606、C607、C608、C609、C610、C611号等房屋；2、被告应交2012年度租金合计2189754元于2013年3月15日前抵扣完毕；被告应交2013年度租金合计2299241.7元于2013年12月31日抵扣完毕；3、本协议为《房屋租赁合同》的补充协议，《房屋租赁合同》与本协议约定不一致的，以本协议为准。2014年7月14日，原告向被告发出《回函》，表明因被告欠缴租金，原告要求解除合同。被告于同日收到该份《回函》。庭审中，原、被告双方确认《房屋租赁合同》于2014年7月14日解除。2014年8月3日，被告向原告发出一份《同意解除租赁合同的通知》，表明被告同意解除合同，并要求与原告就合同解除及搬出租赁房屋的相关事宜进行协商。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《佳盛广场承包经营协议》、《通知》、《补充协议》、《复函》、《同意解除租赁合同的通知》、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。
本案审理期间，经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。
本院认为，根据原告德盛公司与案外人佳明公司于2011年3月13日签订的《佳盛广场承包经营协议》，案外人佳明公司于2011年4月28日向被告李金萍发出的《通知》，被告于2011年8月24日向原告发出的《关于梧州金苑大酒店南宁分公司换签佳盛广场房屋租赁合同的函》，以及原告、被告与案外人梧州金苑房地产开发有限公司、广西南宁梦之岛商业管理有限公司签订的两份《补充协议》可知，案外人佳明公司与被告于2010年5月17日签订的《房屋租赁合同》，案外人佳明公司在该合同中的权利义务已由原告继受，该《房屋租赁合同》成立并依法有效，对原、被告双方当事人均具有约束力。
关于租金的问题。被告辩称原告未向其开具2011年、2012年及2013年上半年的租金发票，被告在原告开具已交租金发票前有权拒付租金。原、被告双方之间为房屋租赁合同关系，与支付租金对应的是房屋使用，而不是开具发票。双方也未在合同中约定提供发票为出租方的先履行义务，因此被告不能以原告未提供发票为由拒付租金。另，被告辩称原告于2014年7月1日对被告停水、停电和锁门，且被告于2014年7月15日被原告强行收回租赁场地，被告未能举证证明，原告亦不予认可，故本院不予采信。被告从2014年1月1日起未向原告缴纳租金，原告诉请被告支付2014年1月1日至2014年8月3日的租金，根据《房屋租赁合同》的约定，诉争场地租赁面积为1337㎡，2014年1月1日至2014年5月16日，租赁单价为每月49.61元／㎡，即该段期间的租金为296570.48元（计算方式：49.61×1337×12÷365×136）；2014年5月17日至2014年8月3日，租赁单价为52.09元／㎡，即该段期间的租金为180884.45元（计算方式：52.09×1337×12÷365×79）。即被告应向原告支付租金477454.93元，原告请求被告支付租金479301.53元，多出的部分本院不予支持。
关于违约金的问题。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据双方合同第十一条第（四）项第1款的约定，被告不支付或者不按照约定支付租金，每日按应付费用总额千分之五计付违约金。被告迟延支付租金，原告因此遭受的实际损失为延迟支付费用的利息损失。合同约定的违约金高达“每日以应付费用总额千分之五支付违约金”，过分高于实际损失，被告主张对违约金予以调整合法有据。本院确定被告向原告支付的违约金应以中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算。具体计算如下：根据《房屋租赁合同》第七条第（三）项约定，被告按租赁季度交纳租金，每期租金于下一租赁季度开始提前15日交纳。被告至迟应于2013年11月16日前支付2014年1月1日至2014年2月28日的租金128659.25元，因此，该期间的违约金应为：以128659.25元为基数，自2013年11月16日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；同理，对于2014年3月1日至2015年5月31日的违约金，应以202256.38元为基数，自2014年2月14日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；2014年6月1日至2014年8月3日的违约金，应以146539.3元为基数，自2014年5月17日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算。
关于原告诉请要求被告支付恢复房屋原状所产生的费用，因原告无证据证明原告将房屋交付被告使用时房屋的状况，在被告搬离房屋后原告也未和被告关于房屋损耗、复原方面有所交接，被告亦对该项费用不予认可，故本院对该项诉请不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第七十九条、第八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告李金萍向原告广西南宁梦之岛德盛投资有限责任公司支付租金477454.93元；
二、被告李金萍向原告广西南宁梦之岛德盛投资有限责任公司支付违约金（计算方式：1、以128659.25元为基数，自2013年11月16日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；2、以202256.38元为基数，自2014年2月14日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；3、以146539.3元为基数，自2014年5月17日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算）；
三、驳回原告广西南宁梦之岛德盛投资有限责任公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费19533元（原告已预交），由原告广西南宁梦之岛德盛投资有限责任公司承担13581元，被告李金萍承担5972元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费19553元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邓立新
审 判 员 刘国湘
代理审判员 廖俊芳
二〇一五年十一月九日
书 记 员 秦翔华
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律法规不得转让。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。