合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终4716号上诉人(原审被告)：蒋庆选，男，1978年8月30日出生，汉族，住合肥市庐阳区，委托诉讼代理人：忽军，安徽典兴律师事务所律师。上诉人(原审被告)：黄言梅，女，1970年4月16日出生，汉族，住合肥市庐阳区，委托诉讼代理人：忽军，安徽典兴律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：罗克宝，男，1963年1月15日出生，汉族，住合肥市庐阳区，委托诉讼代理人：黄海富，安徽中天恒律师事务所律师。上诉人蒋庆选、黄言梅因与被上诉人罗克宝合同纠纷一案，不服合肥市庐阳区人民法院(2017)皖0103民初276号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。蒋庆选、黄言梅上诉请求撤销合肥市庐阳区人民法院(2017)皖0103民初276号民事判决，改判蒋庆选、黄言梅不支付罗克宝违约金57000元，或发回重审，本案一审及二审诉讼费用由罗克宝承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，蒋庆选、黄言梅无违约行为。蒋庆选、黄言梅与罗克宝的儿子罗伟、儿媳沈磊签订房屋买卖合同，约定剩余320000元房款自2013年9月开始的每季度第三个月前支付10000元，蒋庆选、黄言梅并未拖欠，并未违约。罗伟在签订房屋买卖合同时，称房屋产权证一发下来就会立即配合蒋庆选、黄言梅办理房屋过户手续，但罗伟2××6年3-4月份就已经领取了房产证，但蒋庆选、黄言梅多次催促罗伟办理房屋过户手续，罗伟均以各种理由推诿，违约的是罗克宝的儿子罗伟，蒋庆选、黄言梅在支付剩余房款前，可以行使不安抗辩权。二、一审判决违约金明显过高，应依法予以减少。蒋庆选、黄言梅在履行合同过程中无任何违约行为，且罗克宝与蒋庆选、黄言梅在债权转让协议中约定的违约金过高，一审判决适用法律错误，损害了蒋庆选、黄言梅的利益。罗克宝辩称：一、蒋庆选、黄言梅存在明显的违约行为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、根据双方之间签订的房屋出售合同第四条的约定，办理房屋产权过户手续的时间为2017年10月1日，且蒋庆选、黄言梅提交的出租合同与本案不具有关联性。三、蒋庆选、黄言梅主张罗伟存在拖延办理房产证的行为，但没有足够的证据予以证明。四、30%违约金没有违反法律的规定，不应予以减少。请求二审驳回蒋庆选、黄言梅的上诉，维持原判。罗克宝向一审法院起诉请求：一、判令蒋庆选、黄言梅立即支付剩余房款190000元；二、判令蒋庆选、黄言梅支付违约金57000元；三、判令蒋庆选、黄言梅承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年6月28日，蒋庆选、黄言梅与沈磊、罗伟签订房屋出售合同，沈磊、罗伟将位于合肥市庐阳区蒙城北路荣城花园南苑46幢1104室房屋一套（面积122.62平方米）出售给蒋庆选、黄言梅，合同约定了房屋总价款为620000元，蒋庆选、黄言梅首付300000元，余款按季度支付，每季度第三个月前向罗伟、沈磊支付分期款10000元，罗伟、沈磊于2017年10月1日前为蒋庆选、黄言梅办理完毕房屋所有权证书。合同签订后，蒋庆选、黄言梅向罗伟、沈磊支付了300000元首付款，罗伟、沈磊向蒋庆选、黄言梅交付了合肥市庐阳区蒙城北路荣城花园南苑46幢1104室房屋。2013年11月27日，蒋庆选、黄言梅与罗克宝及罗伟、沈磊三方签订了债权转让协议，协议约定，蒋庆选、黄言梅同意罗伟、沈磊将蒋庆选、黄言梅尚欠的280000元购房款债权转让罗克宝，并同意按房屋出售合同约定的方式向罗克宝履行付款义务；蒋庆选、黄言梅如果再有向罗伟、沈磊支付房款的行为，视为无效，蒋庆选、黄言梅不能因此豁免向罗克宝的付款义务；蒋庆选、黄言梅如果有一次不能按房屋出售合同约定方式向罗克宝付款，罗克宝有权要求蒋庆选、黄言梅自违约之日起一次性支付剩余房款并支付该房款30%的违约金。债权转让协议签订后，蒋庆选、黄言梅按照房屋出售合同约定的方式按季度支付罗克宝款项，共付款90000元。但自2××6年6月29日未再按约向罗克宝支付剩余房款。2××6年9月1日罗克宝通过申通快递向蒋庆选、黄言梅发函，要求蒋庆选、黄言梅在一周内将剩余房款一次性付清。蒋庆选、黄言梅于2××6年9月2日收到催款函后，未向罗克保支付剩余房款190000元。一审法院认为，蒋庆选、黄言梅与罗克宝及沈磊、罗伟签订的债权转让协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。故各方应严格按合同约定履行各自的义务。根据庭审陈述及罗克宝提供的证据，本案纠纷发生的原因主要是蒋庆选、黄言梅未按约定期限支付剩余房款，而蒋庆选、黄言梅既未提供房屋出卖人要求其不按债权转让协议约定向罗克宝支付剩余购房款的证据，也未提供其未收到罗克宝2××6年9月1日发出的催款函的证据，因此蒋庆选、黄言梅未按约定期限支付剩余房款，显已构成违约，且协议约定的违约金不违反法律规定，故罗克宝作为债权的受让人系本案适格主体，其依据债权转让协议向蒋庆选、黄言梅主张剩余190000元房款及违约金57000元的请求，符合双方约定，且不违反法律规定，故一审法院予以支持。至于蒋庆选、黄言梅提出其不存在违约，不应该支付违约金，且违约金过高的主张，因无证据，一审法院不予采信。关于蒋庆选、黄言梅要求房屋过户登记的主张，因属另一法律关系，其可另行主张，本案不作处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决蒋庆选、黄言梅于本判决生效之日起十日内支付罗克宝剩余房款190000元及违约金57000元。蒋庆选、黄言梅二审提交了以下证据：一、房产证、家庭住房情况查询登记表、门牌号确认登记表复印件各一份。证明沈磊的房产证2××6年上半年已发下来，蒋庆选、黄言梅多次要求沈磊办理房屋过户手续，但沈磊一直以各种理由推诿不办，蒋庆选、黄言梅在支付剩余房款前可以行使不安抗辩权。二、蒋庆选、黄言梅付款情况说明一份。证明蒋庆选、黄言梅没有违约。罗克宝对蒋庆选、黄言梅二审提交的证据质证意见为：一、对证据一的真实性、合法性不持异议，对关联性持有异议，该证据只能证明房产证已办下来了，不能证明罗伟拖延办理转让手续，蒋庆选、黄言梅主张的不安抗辩权没有事实和法律依据。二、对证据二的真实性持有异议，蒋庆选、黄言梅应当提供支付280000元的相关收据，蒋庆选、黄言梅只支付了280000元中的90000元，还有190000元至今未支付。蒋庆选、黄言梅二审还申请了证人音正余、胡某、蒋某出庭作证。证人音正余与蒋庆选、黄言梅以及罗克宝均为朋友关系，证明其在蒋庆选、黄言梅签订房屋出售合同以及债权转让协议时在场，并在房屋出售合同以及债权转让协议上签名。蒋庆选、黄言梅与罗克宝因房屋过户及购房款的支付产生矛盾，双方虽约定2017年10月1日左右房产证办下来后办理过户手续，但不是必须等到2017年10月1日，而是房产证办下来后就应当办理房屋过户手续。证人胡某与蒋庆选、黄言梅为朋友关系，与沈磊系买卖合同关系，与罗克宝因沈磊转让债权而认识。证明其在蒋庆选、黄言梅签订房屋出售合同以及债权转让协议时在场，并在房屋出售合同以及债权转让协议上签名。当时房产证不知道什么时候能够办下来，双方估计在2017年10月1日应当能够办下来，所以在合同中载明2017年10月1日办理过户手续。2××6年春节后房产证办下来后，蒋庆选、黄言梅找罗克宝要求办理房产过户手续，因过户费用的承担问题不能达成一致而产生矛盾。证人蒋某与蒋庆选系同姓叔侄关系，蒋庆选签订债权转让协议时其在场，并在协议上签名。对于蒋庆选、黄言梅与罗克宝之间如何发生矛盾不清楚。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，沈磊、罗伟与蒋庆选、黄言梅签订房屋出售合同，将拆迁安置所得的一套房屋出售给蒋庆选、黄言梅，所出售的房屋虽尚未取得产权证，双方约定由沈磊、罗伟在2017年10月1日前为蒋庆选、黄言梅办理房屋所有权变更手续，并未约定在沈磊、罗伟取得房产证后就应当为蒋庆选、黄言梅办理房屋所有权变更手续，且所出售的房屋已实际交付给蒋庆选、黄言梅占有，蒋庆选、黄言梅未能按照债权转让协议的约定按时支付分期购房款已构成违约，其主张拒付分期购房款系行使不安抗辩权的理由不能成立，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。罗克宝与蒋庆选、黄言梅在债权转让协议中约定的违约金并非按照实际损失来计算，而是按照未支付房款的30%来计算，约定的违约金明显过高，本院酌情调整为49400元。综上所述，蒋庆选、黄言梅的上诉请求部分成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、撤销合肥市庐阳区人民法院(2017)皖0103民初276号民事判决。二、蒋庆选、黄言梅于本判决生效之日起十日内支付罗克宝剩余房款190000元及违约金49400元。三、驳回罗克宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5006元，减半收取2503元，由罗克宝负担77元、蒋庆选、黄言梅负担2426元；二审案件受理费1225元，由罗克宝负担163元、蒋庆选、黄言梅负担1062元。本判决为终审判决。审判长  佘敦华审判员  王 雷审判员  王政文二〇一七年九月二十九日书记员  胡宇晨附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。