海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙民一初字第2835号
原告庞琳琳。
被告庞景瑞。
委托代理人李凤彪，海南海新律师事务所律师。
委托代理人万明，海南海新律师事务所律师。
被告刘洪毅。
第三人中国建设银行股份有限公司海南省分行。
代表人张中科，行长。
委托代理人方世平。
委托代理人刘秉芹。
原告庞琳琳与被告庞景瑞、被告刘洪毅及第三人中国建设银行股份有限公司海南省分行案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告庞琳琳、被告庞景瑞委托代理人李凤彪、第三人委托代理人方世平到庭参加诉讼。被告刘洪毅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，一、被告庞景瑞所申请的执行标的属于原告的个人合法财产。2004年7月20日，被告刘洪毅与海南明瑞房地产开发有限公司（下称明瑞公司）签订《商品房买卖合同》，约定被告刘洪毅购买明瑞公司位于海口市和平大路XX号加州阳光十九单元XXX房，总金额为347526.72元。2004年8月21日，被告刘洪毅与第三人、明瑞公司签订《个人住房借款合同》，约定第三人向刘洪毅提供贷款278000元。2005年，原告与刘洪毅就上述房产的转让达成口头协议，刘洪毅同意以347572元的价格将上述房产转让给原告，但原告要承担如期按规定交付按揭月供的义务。2006年11月12日，原告与被告刘洪毅正式签订商品房转让协议。事实上，原告已从2005年起至2013年8月一直依照口头协议约定按时向第三人交付按揭月供，目前共计已向银行还款185310.97元。原告购买上述房屋后，房物业管理费皆由原告缴纳。原告与前夫离婚时，也就是在2010年3月，在离婚协议中，已很明确的对该房进行了财产分配，特别说明此房归原告所有，综上，原告是上述房产的所有权人，被告庞景瑞对上述房产申请强制执行是错误的。二、（2013）龙执异字第34号《执行裁定书》认定事实不清，适用法律错误。首先，原告在购买上述房产后，在2010年下半年，也就是原告与其前夫离婚后，因为当时无处安身，但是又没有经济能力，所以只是对其进行简单的房屋修整，购置简单的家具，随后在2010年下半年搬进去居住，只是在2011年至2012年底，原告因工作需要调去内地工作，但节假日回海口均在此房居住，所以原告对该房实际已占有、使用，并非《执行裁定书》所认定的毛坯房、尚未装修。其次，被告刘洪毅已于2004年8月21日通过第三人向明瑞公司支付清所有房款。在被告刘洪毅将房产转让给原告后，原告均按照约定如期向银行交付按揭月供。在这里需要说明的是，原告所欠的是银行的贷款，并非开发商的房款，因此，执行裁定书认定原告未支付全部房款，也没有实际占有涉案房产是错误的。综上，请求人民法院依法确认原告对执行标的海口市和平大路XX号加州阳光十九单元XXX房产享有所有权，并对涉案标的停止执行；本案诉讼费由被告承担。
被告庞景瑞辩称，根据原告提交的证据，涉案房屋是在2004年由刘洪毅向明瑞公司购买的商品房，当时以刘洪毅的名义签订了商品房买卖合同，而且以刘洪毅的名义与第三人签订了住房按揭贷款合同，之后是以刘洪毅的名义缴纳了购买房屋的专项维修基金、价格调节基金及相关转让费用。之后在2010年刘洪毅依法办理了房产的产权证明。所以按照物权法的相关规定，涉案房屋的所有权人是刘洪毅。在此情况下，我方申请执行刘洪毅名下的房产，有充分的事实依据及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告刘洪毅未答辩。
第三人述称，涉案房屋在刘洪毅贷款时我们已经于2004年8月办理了期房抵押登记，希望法庭维护第三人的权益，第三人享有优先受偿权。
经审理查明，2004年7月20日，被告刘洪毅与案外人明瑞公司签订《商品房买卖合同》，约定刘洪毅购买海口市和平大道加州阳光十九单元XXX房（下称加州阳光XXX房），房屋建筑面积135.37平方米，房款347527元。2004年8月21日，刘洪毅、明瑞公司与第三人签订《中国建设银行个人住房借款合同》，约定刘洪毅以加州阳光XXX房为抵押，向第三人贷款278000元，用于向明瑞公司支付购房款。该借款合同签订后，双方以第三人为抵押权人办理了加州阳光XXX房的抵押登记。2004年10月25日，明瑞公司开具发票，载明收到刘洪毅支付的加州阳光XXX房购房款347527元。2006年11月12日，刘洪毅与原告签订《商品房转让协议》，约定刘洪毅将加州阳光XXX房转让给原告，自受让之日起，刘洪毅将与本房产相关的一切手续移交给原告，不得将本房产再次进行转让或者抵押，否则视为违约，并向原告支付违约金30000元。原告负责和承担该房的全部债务并如期按规定交付按揭款。本协议签订后，有关该房的所有过户手续由刘洪毅全权委托原告办理，如需配合的，刘洪毅须全力配合。同日，刘洪毅出具《委托书》，委托原告办理加州阳光XXX房的过户手续。上述协议签订后，原告向第三人清偿了刘洪毅自2005年以来拖欠的贷款本息，并开始按月偿还该房的按揭贷款至今。第三人认可自2006年之后该房的贷款均为原告偿还。至2013年11月27日，尚欠第三人贷款本金211126.50元。
另，明瑞公司于2007年将加州阳光XXX房交付给原告使用，并于2010年11月29日将房产证办理至刘洪毅名下（证号：海口市房权证海房字第HK161XXX**号）。原告接收该房后缴纳了物业管理费，开始使用该房。2010年3月，原告与其前夫离婚，双方在海口市美兰区民政局备案的《离婚协议书》中同意加州阳光XXX房产权归原告所有。2010年9、10月份，原告以刘洪毅的名义缴纳了住房专项维修基金、价格调节基金。
2013年6月18日，刘洪毅出具《声明》，内容为：加州阳光XXX房为刘洪毅于2004年购买，2005年以抵工程款的方式将该房转让给原告，该房屋的按揭月供也从2005年起一直由原告支付。2006年双方合作工程完工后，与原告签订了正式的转让合同，原告是该房的实际所有权人，刘洪毅对该房没有所有权。
因刘洪毅与被告庞景瑞民间借贷纠纷，海口市秀英区人民法院裁定查封了加州阳光XXX房。后因刘洪毅提出管辖异议，海口市秀英区人民法院裁定本案移送本院审理，本院判决后，在执行过程中以（2012）龙执字第881号执行裁定书，裁定拍卖加州阳光XXX房，并以（2013）龙执字第881-3号执行裁定书继续查封加州阳光XXX房。原告向本院提出异议，本院经审查，作出（2013）龙执异字第34号执行裁定书，以原告尚未支付全部购房款、未实际占有该房产，且该房产登记在刘洪毅名下为由，裁定驳回原告的异议。
本案在审理过程中，第三人于2013年12月25日向本院出具《说明》，内容为：无论加州阳光XXX房的产权最终判决归谁，我行均主张对该房产的优先受偿权，恳请同时判决该房产在我行按揭贷款的债务承接归属，同时我行主张相应债务人在判决书生效之日起三个月内结清上述房产在我行的按揭贷款本息及相关费用。
上述事实有《商品房买卖合同》、《公证书》、《海南省海口市销售不动产专用发票》、《商品房转让协议》、《委托书》、《个人客户交易明细》、《离婚协议书》、《收据》、《存款凭证》、《证明》、《声明、《（2013）龙执异字第34号执行裁定书》、《说明》以及当事人陈述等在卷为凭，足以认定。
本院认为，被告刘洪毅与明瑞公司签订商品房买卖合同后，以向第三人按揭贷款的方式向明瑞公司支付了全部购房款，并将加州阳光XXX房抵押给第三人。2006年11月12日，刘洪毅将加州阳光XXX房转让给原告。原告在签订转让协议后，直接向第三人偿还按揭贷款，第三人在庭审中也认可加州阳光XXX房的贷款自2005年之后为原告所偿还，第三人也并未再向刘洪毅主张过权利，故应认定第三人对刘洪毅与原告之间的转让行为是默认的，原告与刘洪毅之间的《商品房转让协议》有效。原告受让上述房屋后，缴纳了物业管理费，故虽然上述房产尚登记在刘洪毅名下，但原告已经以实际占有使用的方式取得了该房屋的物权，原告请求确认加州阳光XXX房归其所有，停止对加州阳光XXX房的执行，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条的规定，判决如下：
一、海口市和平大路XX号加州阳光XXX房归原告庞琳琳所有；
二、停止对海口市和平大路XX号加州阳光XXX房的执行。
本案受理费100元，由被告庞景瑞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 王国娟
审 判 员 冯 琳
人民陪审员 周文越
二〇一四年一月十日
书 记 员 裴婷婷