湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终8083号
上诉人（原审原告）：谢久艳，女，1980年7月11日出生，汉族，住河南省固始县。
委托诉讼代理人：周雁武，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：长沙市卓越置业发展有限公司，住所地长沙市岳麓区含光路660号蔚蓝小区会所302。
法定代表人：李华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王华江，男，1983年1月14日出生，汉族，该公司法务人员，住江苏省盱眙县。
上诉人谢久艳因与被上诉人长沙市卓越置业发展有限公司（以下简称卓越公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2016）湘0104民初5538号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人谢久艳的上诉请求：1、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2016）湘0104民初5538号民事判决，依法改判支持上诉人的违约金诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人的房屋装修并非违法建设；2、被上诉人迟延办理消防验收和竣工验收备案并非上诉人所致，系被上诉人自身原因导致；3、涉案房屋并非2015年1月8日就达到了验收合格标准，最终的竣工验收备案应该是2015年3月16日；4、上诉人与被上诉人签订的补充协议的第十一条为格式条款，且被上诉人在补充协议中对该条免责条款未采取合理方式提请上诉人注意并予以说明，故不应以此免除被上诉人的违约责任。
被上诉人卓越公司辩称，1、上诉人的房屋在装修过程中违章搭建，且长沙市规划监察执法大队为此向被上诉人下发了《建设工程限期整改通知书》；2、上诉人的房屋因违章搭建致使长沙市规划监察执法大队未予通过验收，且其拒不整改，故其应该对涉案房屋未能及时通过消防验收和竣工验收备案承担一定的责任。3、合同第十条约定的该商品房经验收合格是指出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位完成竣工验收合格，故一审认定涉案房屋已于2015年1月8日达到验收合格标准系认定事实正确。4、上诉人与被上诉人签订合同的时候亦签署了承诺函，即上诉人对其签订的买卖合同的条款均予以认可。
谢久艳向一审法院提出诉讼请求：（一）卓越公司向谢久艳提供长沙市××光路××号卓越·蔚蓝海岸三期的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证和竣工验收备案表复印件（需与原件核对无误）；（二）卓越公司向谢久艳支付逾期交房违约金31195.74元（从2015年3月17日至2016年9月20日止），并支付2016年9月21日起至实际出示《竣工验收备案表》之日止的违约金；（三）本案诉讼费由卓越公司承担。
一审法院认定的事实：2013年1月30日，谢久艳与卓越公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》(合同编号为：XD120147401)及补充协议。谢久艳购买了卓越公司开发的位于长沙市××光路××号卓越·蔚蓝海岸第三期10幢401号房。双方在合同中约定房屋总价款为563100元。合同第十条关于交付期限及条件约定：“出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格。”合同第十一条关于房屋交接及违约责任约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应当在书面通知送达之日起15日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：1、逾期不超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之壹的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交房款万分之壹的违约金。”合同补充协议第一条关于承诺和保证约定“在签署合同之前，出卖人已向买受人充分地解释了合同及其附件的条款内容，买受人充分地理解其含义，清楚自己所享有的权利和应承担的义务。出卖人已在销售现场向买受人明示了法律规定应当公示的文件、证书、重要提示及购房指引，并且就商品房项目内部及周边道路及规划情况向买受人进行充分说明，不存在遗漏情况。”合同补充协议第十条关于交付房屋的补充约定中约定“2、买受人认为本房地产不符合本合同约定的交楼标准的，出卖人根据该意见整改完毕，买受人需在出卖人通知验收期限5日内到现场再次验收，买受人逾期未验收的，则视为该房产已按照合同约定的标准交付给买受人。整改完毕买卖双方对整改结果仍有不同意见的，则以政府主管部门或专业检测机构的检测意见为准。……9、本合同第十条约定的‘该商品房经验收合格’是指出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位完成的竣工验收合格，出卖人不承诺在买卖合同第十条约定的期间内完成验收备案手续。”合同补充协议第十一条对逾期交付违约责任的补充约定“交付期限届满时未达交付条件、标准的，买受人同意给予出卖人三个月的宽限期，宽限期内买受人不追究出卖人的违约责任。在交付宽限期满后因出卖人原因仍然无法交付房产的，出卖人按月向买受人支付已收本房产价款的千分之一的违约金，延期交付超过一年的，买受人有权单方面解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付之次日起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付本房地产价款的千分之一作为违约金。无论买受人是否解约，出卖人因交房迟延所付违约金总额不超过买受人已付房款的百分之一。”合同签订后，谢久艳向卓越公司支付了全部购房款563100元及维修资金及办理房屋权属证书的费用。2014年9月27日，谢久艳到卓越公司处办理了收房手续，谢久艳在收房后即对房屋进行了装修。
另查明，2014年10月16日，长沙市规划监察执法支队岳麓区大队向卓越公司下发长规岳改〔2014〕14号《建设工程限期整改通知书》，该通知内容为：“长沙市卓越置业发展有限公司：经竣工检查，你单位在岳麓区××环线以东开发建设的卓越·蔚蓝海岸三期8栋406、10#栋401擅自搭建构筑物，违反了《建设工程规划许可证》（建1[2011]0090号）审批要求，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，属于违法建设。请你单位在接到本通知日期起15日内按8#、10#栋报建图审批要求督促整改恢复。”搭建的构筑物经整改后，2014年10月28日，长沙市规划监察执法支队岳麓区大队同意卓越蔚蓝海岸三期8-12栋进入联合竣工验收程序。2014年10月30日，长沙市建设工程质量监督站出具《关于要求停止违法交付使用，尽快办理竣工验收的函》，内容为“长沙市卓越置业发展有限公司：你单位建设的卓越·蔚蓝海岸三期10#-12#栋项目未经验收就已经交付使用，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定、现要求你单位立即停止交付，迅速组织办理竣工验收，待验收合格后方可交付使用。”2014年12月15日，长沙市公安消防支队下发长公消验字（2014）第W0291号建设工程消防验收意见书，该意见书综合评定卓越·蔚蓝海岸三期7-12#住宅消防验收合格。2015年1月8日，长沙市卓越蔚蓝海岸三期工程10栋工程项目经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位验收合格，2015年3月16日该工程完成了竣工验收备案。
一审法院认为，谢久艳与卓越公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，谢久艳、卓越公司均应严格按照合同的约定履行各自义务。本案存在如下焦点问题：
（一）关于卓越公司是否存在交房违约的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”同时《中华人民共和国消防法》第十三条规定“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”我国《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定“国家标准规定的一类高层住宅建筑”应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收；《高层民用建筑设计防火规范》[GB50045-95（2005版）]第3.0.1条规定：“高级住宅、十九层及十九层以上的普通住宅的居住建筑属于一类高层住宅建筑。”根据上述规定以及谢久艳、卓越公司在商品房买卖合同中的约定，谢久艳房屋应当经勘察、设计、施工、监理、建设、消防单位验收合格后方可交付使用，本案中，涉案房屋所在的卓越·蔚蓝海岸三期10栋在2014年12月15日才经过消防验收合格，2015年1月8日才经过勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，均晚于合同约定的房屋交付时间，故卓越公司在向谢久艳交房的过程中存在违约。
（二）关于卓越公司是否应当承担逾期交房违约金的问题。卓越公司在交房过程中存在违约，本应承担支付违约金等违约责任，但本案存在如下情形：第一、谢久艳与卓越公司在补充协议第十一条约定，交付期限届满时未达到交付条件、标准的，买受人同意给予出卖人叁个月的交付宽限期，宽限期内买受人不追究出卖人的违约责任，也即卓越公司在2014年12月30日前达到房屋交付条件和标准，谢久艳不再追究卓越公司的违约责任；第二、本案谢久艳、卓越公司的实际交房时间是2014年9月27日，谢久艳在接收房屋后即对房屋进行了装修使用；第三、在本案中，存在因谢久艳擅自搭建构建物，违反《建设工程规划许可证》，导致卓越公司需要按工程报建图进行整改恢复的情况；第四、涉案房屋所在的卓越蔚蓝海岸10栋在2015年1月8日已达到验收合格标准；综上所述，考虑到谢久艳自身对权利的处分、卓越公司逾期达到交房标准的时间长短，以及谢久艳并无损失的实际情况及谢久艳自身过错，现谢久艳主张卓越公司按照已付房款每日万分之一的标准支付逾期交房违约金，理由不当，不予支持。
（三）关于谢久艳要求卓越公司向谢久艳提供岳麓区含光路660号卓越·蔚蓝海岸三期的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证的请求，根据谢久艳与卓越公司双方在商品房买卖合同补充协议第一条中的约定“出卖人已在销售现场向买受人明示了法律规定应当公示的文件、证书”，现谢久艳并没有相关证据证实卓越公司违反了该约定或者是未按照双方签订的商品房买卖合同约定的内容履行相关义务，故对谢久艳的该诉请，不予支持。对于谢久艳主张卓越公司出示竣工验收备案表的复印件，在本案的审理过程中，卓越公司已经向谢久艳提供了竣工验收备案表的复印件，对谢久艳的该项请求，不再支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，判决如下：驳回谢久艳的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取25元，由谢久艳负担。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，卓越公司与谢久艳签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效，双方均应严格履行。根据该合同以及补充协议第十一条的约定，卓越公司应该于2014年12月30日前将验收合格的房屋交付谢久艳使用，同时该合同的第十条也就“验收合格”明确约定为“出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位完成的竣工验收合格，出卖人不承诺在买卖合同第十条约定的期间内完成验收备案手续”，现卓越公司于2015年1月8日才完成勘察、设计、施工、监理等单位的竣工验收合格，其已然构成违约。然而，因谢久艳于2014年9月27日办理了房屋交付手续，并进行了装修，且其违章搭建致使涉案房屋未能及时办理竣工验收，卓越公司逾期几天向其交付验收合格的房屋对其影响甚微，一审法院综合本案案情，认定卓越公司不承担逾期交房的违约责任，并无不妥，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由谢久艳承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 刘 英
代理审判员 金新贵
二〇一七年二月十七日
书 记 员 李颖倩