成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0104民初5981号原告：戴彩霞，女，1961年7月16日出生，香港居民。委托诉讼代理人：姜璟俊，北京德恒（成都）律师事务所律师。被告：深州市财富之家金融网络科技服务有限公司。住所地：深州市福田区福田中心区金田路与福华路交汇处金中环商务大厦主楼****室。法定代表人：李元保。委托诉讼代理人：龙健平，北京盈科（成都）律师事务所律师。原告戴彩霞诉被告深州市财富之家金融网络科技服务有限公司（简称财富金融公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告戴彩霞的委托代理人姜璟俊，被告财富金融公司的委托代理人龙健平到庭参加诉讼。庭审后，本院根据本案情况，给予当事人庭外和解期，但在和解期间内当事人无法达成一致的和解协议，本案现已审理终结。原告戴彩霞诉称，2015年4月29日，原被告双方通过中介公司四川中原物业顾问有限公司签订《房屋租赁合约》一份，合同约定原告将其拥有的坐落在成都市锦江区东大街X（建筑面积176.92平方米）出租给被告办公使用，租赁期限为8年，从2015年5月25日起至2023年5月24日止，每月租金为人民币17692元（100元/平方米），租金以每两个月一期之方式交付，每次交付租金须于本期租金到期前15天交付原告，租赁期间，该物业每月的物管费、水电费等均有被告承担，在租赁期内若被告提前解约，必须提前一个月通知原告，同时原告所收取的押金不予退还被告，因履行本房屋租赁合约发生争议，向物业所在地人民法院提起诉讼。2017年3月24日，被告向原告发出解除《房屋租赁合约》告知函，告知原告因公司发展战略部署，须将办公场所搬迁他处，故单方提出解除双方签订的《房屋租赁合约》，并告知原告受到告知函后即解除《房屋租赁合约》。根据原被告双方签订的《房屋租赁合约》第九条第七款之规定，在租赁期限内被告提前解约，必须提前一个月通知原告，被告未提前一个月通知原告，显然违反了双方签订的《房屋租赁合约》之约定，构成违约，且被告在发出解约通知后，迟迟不与原告办理离场交接手续，将租赁房屋返还原告。经原告多次催促，直到2017年6月21日才将房屋钥匙交给原告，使原告在此之前一直无法使用该房屋，给原告造成了租金和物业费损失，其中2017年4月至2017年6月的租金损失53076元（租金为100元/平方米/月）；2017年4月至2017年6月物业费损失10615.2元（物业费为20元/平方米/月）。原告认为《房屋租赁合约》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有法律的约束力，被告应根据合同约定履行合同，即使提前解除合同也应按合同约定提前一个月通知原告并及时与原告办理交接手续，将租赁房屋返还原告。原告认为，被告已经严重失信，并使自己的财产遭受重大损失。综上所述，请求判令：1、被告立即向原告赔偿因违约给原告造成的经济损失81383.2元（一个月的租金损失17692元及占用房屋期间的损失63691.2元）；2、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确房屋期间的损失为合同解除至房屋腾退交接期间的房屋占用费（房屋占用费按照租金标准计算三个月）及物业管理费（物业管理费按照垫付金额支付）。被告财富金融公司辩称：1、在2017年3月24日原被告双方已解除了租赁合同；2、被告缴纳了两个月的押金，缴纳押金的数目已远远超出了原告的实际损失。故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年4月29日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合约》，约定：甲方将其所有的位于成都市锦江区东大街X商铺租给乙方使用，建筑面积176.92平方米；租赁期为8年，从2015年5月25日起至2023年5月24日止；每月租金17692元，租金以每两个月一期方式交付，每次交付租金（含定金）须于本期租金到期前15天交付甲方，第一期租金为35384元，乙方应于2015年5月4日交付甲方；租赁期间，该物业每月的物管费、通讯费、天燃气费/煤气费、清洁费、水电费、及其他相关费用均由乙方承担，并应按相关收费部门的规定缴纳；乙方须于2015年5月4日或之前向甲方支付押金35384元，甲方应开具押金收据，乙方负责保管押金收据；租赁期满，乙方负责结清使用该物业应由乙方承担相关费用且在该物业内家具电器及相关设施无损坏情况下，押金由甲方如数退还给乙方；乙方若于本房屋租赁合约之租赁期内违反本合约相关规定，致使甲方未能如期收取租金或乙方未缴纳应承担之费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付，若押金不足以抵付有关费用，乙方须在接到甲方付款通知书十天内补足；租赁期间，乙方如拖欠租金达十天或以上，或欠交该物业租赁期内每月的物管费、通讯费、天然气费/煤气费、清洁费、水电费、及相关费用达一个月或以上视为乙方违约，合约因违约而终止，乙方须全部承担因违约所造成的责任；在租赁期内若乙方提前解约，必须提前一个月通知甲方，同时甲方所收的押金不退还予乙方，甲方将乙方已交租金中扣除该物业实际租住天数的租金后的剩余租金退还乙方（不计利息）；因乙方违约而导致合约终止，甲方有权不经乙方同意，单方收回该物业，乙方须在收到甲方通知后三日内无条件搬出该物业，逾期，则视为乙方抛弃物业内的自有财物，而归甲方任意处置；该物业每月租金为100元/平方米，从第三年开始逐年递增5%；免租期为21天，自2015年5月4日至2015年5月24日。上述《房屋租赁合约》签订后，原告将涉案租赁商铺交付被告使用。被告向原告支付押金35384元。2017年3月24日，被告向原告发出《解除告知函》，内容有：被告提出搬迁之决定，原告收到此函后即解除《房屋租赁合约》。2017年4月1日，原告委托广东普罗米修律师事务所律师向被告发出《律师函》，内容有：房东于2017年3月29日收到被告发来的解除《房屋租赁合约》的告知函，根据《房屋租赁合约》第九条第七款的规定，被告应提前一个月通知解除合约，故被告应向房东额外支付一个月的租金，并承担相应的法律责任；被告在收到律师函之日起三日内向上述两房东各支付一个月的租金60823元，并结清承租物业相关的水电、物业管理等费用，同时房东将不予退还押金；被告在支付了本函要求的所有相关费用后三日内积极配合房东到物业、房屋租赁管理部门、税务等相关部门办妥租赁合同解除的相关事宜，在办理完以上所有手续后由被告将门钥匙现场交付房东，并由房东现场验收承租物是否有人为破损等。上述邮寄查询单显示被告于2017年4月5日收到该通知。2017年5月2日，原告向被告出具《致：深圳市财富之家金融网络科技服务有限公司》，内容有：关于被告租用成都东大街X所欠租金费用如下：2016年11月21日至2017年5月2日商业电费6670元、2017年4月1日至2017年5月24日物业管理费25951.14元、2017年3月25日至2017年5月24日物业租金121646元，以上三项共欠费154267.14元，请务必于2017年5月24日前支付该三项欠款及派员约好日期时间与业主到上述租赁地址共同验收单位交还门钥匙，一旦过期交接，则表示财富金融公司还在租用该三单位，同意支付租金及相关费用，直至双方完满交收为止。上述邮寄查询单显示被告于2017年5月5日收到该通知。原告向被告出具《交接条》，内容有：2017年6月21日，成都东大街X号房大门钥匙两条交还业主。另查明，被告支付2016年11月21日至2017年4月20日的电费6670元、2017年4月之前的物管费已全部结清，原告支付从2017年4月1日至2017年6月30日的物业服务费10615.2元。以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：原告提交的原告港澳通行证复印件、被告企业信用信息公示报告、企业法人营业执照、《房屋租赁合约》、房屋产权证、解除《房屋租赁合约》告知函、律师函、快递单、签收记录、交接条、2017年6月22日被告缴纳电费的发票、付款通知书、物业服务费发票，被告提交的2017年4月6日缴费单。被告提交的2017年5月10日向原告发出的《告知函复函》，该函件内容为被告催促原告办理交接手续，原告对其真实性、合法性、关联性均不予认可，且称没有收到该份函件，在没有邮寄记录和其他证据相印证的情况下，本院对该份函件的真实性及是否实际发送给原告均无法确认，故本院不将其作为本案的证据使用。被告提交的入驻公司基本信息登记表、被告与案外人满道成签订的《房屋租赁合约》、入住证明三份证据，该三份证据内容为2017年3月26日，被告搬迁至成都市高新区X1号房，原告对其真实性、合法性、关联性均不予认可，本院认为，该项证据与本案无关联性，故本院不将其作为本案的证据使用。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合约》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。上述合同签订后，原告将涉案商铺交与被告，被告也依约向原告支付了保证金35384元。根据《房屋租赁合约》中“在租赁期内若乙方提前解约，必须提前一个月通知甲方”的约定，被告于2017年3月24日向原告发出《解除房屋租赁合约》告知函，被告于2017年3月29日收到解除合同的函件。故依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自解除通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，本院确认《房屋租赁合约》已于2017年3月29日解除。关于场地占用期间的场地占用费、物管费。关于场地占用费。因原告与被告签订的《房屋租赁合约》已于2017年3月29日解除，被告辩称其在2017年3月24日已经搬离租赁房屋，但对此被告未提供充分证据予以证明，故对被告提出的其于2017年3月24日已经搬离租赁房屋的意见，本院不予采纳。合同解除后，原告与被告于2017年6月21日办理房屋交接手续，原告收回了租赁物，2017年3月29日至2017年6月21日期间，被告仍在占有使用涉案租赁物，故原告要求被告按租金标准支付2017年3月29日至2017年6月21日的场地占用使用费，具有事实和法律依据，本院予以支持。场地占用使用费应为49537.6元(17692元×2个月﹢17692元÷30天×24天)，此款被告应向原告支付。原告多主张的场地占用使用费，本院不予支持。关于物业管理费。根据《房屋租赁合约》的约定：租赁期间，该物业每月的物管费、通讯费、天燃气费/煤气费、清洁费、水电费、及其他相关费用均由乙方承担，并应按相关收费部门的规定缴纳。原告垫付物业管理费10615.2元，故原告要求被告支付2017年4月至2017年6月的物业管理费，具有事实和合同依据，本院予以支持。关于被告向原告交纳的保证金35384元及原告主张的一个月租金损失17692元。根据《房屋租赁合约》中“在租赁期内若乙方提前解约，必须提前一个月通知甲方，同时甲方所收的押金不退还予乙方，甲方将乙方已交租金中扣除该物业实际租住天数的租金后的剩余租金退还乙方（不计利息）”的约定，该约定系对被告违约行为的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。本案中，由于被告的违约行为导致《房屋租赁合约》提前解除，约定的八年租赁期限不能完全实现。原告收回涉案商铺后，需要对租赁物进行复原以及待租。本院综合考虑被告拖欠租金的违约程度，以及被告已享受的免租期的租金等，酌定以被告交纳的保证金金额的60%，即21230.4元（35384元×60％）用以赔偿原告的损失，保证金余额14153.6元用以抵扣其余应由被告支付的房屋占用费等费用。原告要求的一个月租金损失，本院认为已支持的扣收保证金金额能够弥补因被告的违约行为给原告造成的损失，故原告再要求被告赔偿其一个月租金损失本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告深州市财富之家金融网络科技服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告戴彩霞支付场地占用使用费49537.6元、物业管理费10615.2元，以上合计60152.8元。此款与被告深州市财富之家金融网络科技服务有限公司向原告戴彩霞交纳的保证金余额14153.6元品迭后，被告深州市财富之家金融网络科技服务有限公司还应给付原告戴彩霞的款项为45999.2元；二、驳回原告戴彩霞的其他诉讼请求。如果被告深州市财富之家金融网络科技服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1835元，由被告深州市财富之家金融网络科技服务有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  李玉佳二〇一七年十二月十二日书记员  韩 霞附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。