四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川05民终72号上诉人（原审原告）成都顶好物业管理有限公司泸州分公司，住所地四川省泸州市江阳区江阳西路31号。负责人辜正强，董事长。委托代理人张泽滦,男,土家族,生于1978年10月23日,住四川省成都市。系该公司员工。委托代理人辜春华，女，汉族，生于1975年2月2日，住四川省仁寿县。系该公司员工。被上诉人（原审被告）王静，女，汉族，生于1970年10月3日，住四川省成都市。被上诉人（原审被告）泸州市江阳区鑫光灿烂氧吧歌城，住所地四川省泸州市。负责人谭笃芬，女，汉族，生于1973年4月20日，住四川省江安县。上诉人成都顶好物业管理有限公司泸州分公司（以下简称顶好物业）因与被上诉人王静、泸州市江阳区鑫光灿烂氧吧歌城（以下简称鑫光灿烂氧吧歌城）物业服务合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2015）江阳民初字第658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月5日受理本案后，依法组成合议庭于2016年6月3日采取听证形式进行审理。上诉人顶好物业的委托代理人张泽滦、辜春华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原判认定，泸州市江阳中路62号（水晶广场大楼）八层楼1号（建筑面积为844.31平方米）系王静所有。2010年4月1日，王静与案外人黄六元签订《办公楼租赁协议书》，将该物业租赁给黄六元经营，租赁期限为10年，并约定由承租方按照有关规定交纳卫生清理费、物业管理费等。在黄六元的租赁期内，先后将该物业交予泸州市江阳区水晶歌城、泸州市江阳区星光灿烂歌城、泸州市江阳区鑫光灿烂氧吧歌城（2014年12月26日由泸州市江阳区星光灿烂歌城更名）经营使用。2010年5月21日，泸州市江阳区水晶歌城以水晶广场大楼8楼的实际使用人身份与顶好物业签订了《水晶广场物业管理服务合同》，约定服务期限自2010年5月1日至2012年4月30日，公共物业管理服务费标准为每月每平方米0.90元；2012年4月24日，泸州市江阳区星光灿烂歌城以水晶广场大楼6、7、8楼实际使用人身份与顶好物业签订《水晶广场物业服务合同》，服务期限为2012年5月1日至2013年11月30日，公共物业管理服务费标准为每月每平方米1.38元；2013年11月28日，泸州市江阳区星光灿烂歌城以水晶广场大楼6、7、8楼实际使用人身份与顶好物业签订《水晶广场项目公共物业管理服务合同》，服务期限为2013年12月1日至2014年11月30日，公共物业管理服务费标准为每月每平方米1.5元。上述合同约定：由顶好物业对水晶广场面积为27582.606平方米的商业物业提供常规公共物业管理服务，按照其物业的建筑面积乘以物业管理费标准向乙方（顶好物业）交纳当月的物业管理服务费，逾期未交除应按照每日5‰的标准向乙方交纳违约金外，还应承担乙方的维权费用如诉讼费、律师代理费、维权交通费等实际发生的费用。该合同载明，水晶广场大楼8楼的建筑面积为844.306平方米。此外，合同还特别载明：物业管理公共服务费不包括电梯、自动扶梯等的维护保养费、年审年检费及维修费用等。合同的附件三《泸州水晶广场电梯、自动扶梯运行费用分摊规则》中还约定：本大楼物业电梯、自动扶梯的固定费用（含电梯专业维保公司收取的维护保养费、技术监督局收取的年检费）及电梯维修费、改造费，应由电梯、自动扶梯设备的共有权人（或者使用人）共同分摊，其计算公式为：业主（使用人）应承担的固定费用及维修费用=（该业主产权面积÷设备的共有权人产权面积总和）×固定费用及维修费用总和。附件四《泸州水晶广场现代消防系统运行费用分摊规则》中约定：本大楼现代消防系统固定费用（含消防专业维保公司收取的维护保养费）及消防系统运行电费、维修费、改造费，应由本大楼物业的共有权人（或者使用人）共同分摊，其计算公式为：业主（使用人）应承担的固定费用及维修费用=（该业主产权面积÷设备的共有权人产权面积总和）×固定费用及维修费用总和。合同中，双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，顶好物业与泸州上菱电梯工程有限公司沿用双方于2013年4月12日签订的《电梯保养合同》继续对水晶广场电梯进行维保服务。2014年4月7日，顶好物业与泸州市现代消防工程有限公司签订《建筑消防工程维护保养合同书》，约定由泸州市现代消防工程有限公司对泸州顺通水晶广场提供消防维保服务，期限自2014年4月7日起至2015年4月6日止，每年维保费为45000.00元。同年4月10日，顶好物业向泸州市现代消防工程有限公司支付了维保费45000.00元。4月15日，顶好物业支出2014年4月8日至2015年4月7日的电梯维保费用14400.00元。2014年5月5日，顶好物业向泸州市特种设备监督检验所支付了电梯检测费2400.00元。顶好物业还按照合同约定对合同标的物进行了管理。截止2015年5月30日，鑫光灿烂氧吧歌城所经营使用的水晶广场大楼8楼1号物业共差欠物业服务费33586.65元；2012年度的公共设施设备维修分摊费用2675.97元；2011年4月至2012年4月期间的电梯维保费1170.82、2012年4月至2013年4月期间的电梯维保费1258.27元、2013年4月至2014年4月期间的电梯维保费及年检费1537.88元。2014年12月20日，顶好物业向水晶广场大楼8楼1号业主王静及实际使用人被告送达了《欠费催缴通知书》，顶好物业在通知书中要求被告在2015年1月25日前向其支付欠交的物业服务等费用，逾期将通过法律途径催缴欠费。2014年12月24日，四川法锐律师事务所接受顶好物业的委托向被告寄送了《四川法锐律师事务所律师函》，要求于2015年1月25日前缴清欠费及违约金。2015年1月13日，顶好物业就本纠纷委托律师支出律师费3000.00元。原判认为，顶好物业与泸州市江阳区星光灿烂歌城签订的《水晶广场项目公共物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，该合同对双方均具有约束力，双方均应当按照诚实信用的原则全面履行合同的义务。合同签订后，顶好物业至今沿用该合同对水晶广场大楼行使物业管理，按约履行了合同义务，鑫光灿烂氧吧歌城作为物业的实际使用人应当按照合同的约定支付相关费用，鑫光灿烂氧吧歌城拖欠未交，已构成违约。顶好物业要求其支付尚欠的物业服务费33586.65元、公共设施设备维修分摊费用2675.97元、电梯维保费及年检费3966.97元符合合同约定及相关法律规定，原审法院予以支持。因鑫光灿烂氧吧歌城违约，顶好物业要求支付违约金3925.84元合理合法，原审法院予以支持。顶好物业主张的律师代理费3000.00元，未超过四川省物价局、四川省司法厅规定的标准，原审法院予以支持。关于王静是否对上述债务承担连带责任的问题，原审法院认为，《水晶广场项目公共物业管理服务合同》系泸州市江阳区星光灿烂歌城即物业实际使用人与顶好物业签订，其权利义务由现在物业实际使用人泸州市江阳区鑫光灿烂氧吧歌城承担。同时，王静作为物业业主与承租人签订的协议载明了物业管理方面的费用由承租人承担，且并未与顶好物业签订有关于物业服务相关合同，故《水晶广场项目公共物业管理服务合同》仅对鑫光灿烂氧吧歌城具有约束力，合同期间内产生的物业服务等费用应当由鑫光灿烂氧吧歌城承担。顶好物业要求王静承担合同期间内的物业管理等费用，无事实和法律依据，原审法院不予支持，顶好物业应承担举证不能的不利后果。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告泸州市江阳区鑫光灿烂氧吧歌城于本判决生效之日起十日内向原告成都顶好物业管理有限公司泸州分公司支付尚欠的物业服务费33586.65元、公共设施设备维修分摊费2675.97元、电梯维保费及年检费3966.97元，共计40229.59元；二、被告泸州市江阳区鑫光灿烂氧吧歌城于本判决生效之日起十日内向原告成都顶好物业管理有限公司泸州分公司支付延期缴纳物业服务费的违约金3925.84元；三、被告泸州市江阳区鑫光灿烂氧吧歌城于本判决生效之日起十日内向原告成都顶好物业管理有限公司泸州分公司支付原告就本纠纷所产生的律师代理费3000.00元；四、驳回原告成都顶好物业管理有限公司泸州分公司的其他诉讼请求。案件受理费814.00元，由被告泸州市江阳区鑫光灿烂氧吧歌城承担。宣判后，上诉人顶好物业不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉理由是：依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，物业公司要求业主对物业费承担连带责任的，人民法院应当支持。故王静作为该物业的业主，上诉人要求其对承租人鑫光灿烂氧吧歌城的违约责任承担连带责任，应当得到人民法院的支持。因此，上诉人顶好物业请求本院撤销原审判决，并依法予以改判。被上诉人王静未作答辩。被上诉人鑫光灿烂氧吧歌城未作答辩。本案在二审审理过程中，各方当事人均无新证据向法庭提交。本院经审理查明的案件事实与原审法院经审理查明的案件事实一致，本院对原审法院经审理查明的案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点如下：顶好物业要求王静对鑫光灿烂氧吧歌城应承担的物业服务费、公共设施设备维修分摊费、电梯维护费及年检费、违约金、律师代理费等费用承担连带责任的主张应否得到支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”之规定，本案中鑫光灿烂氧吧歌城作为该物业的实际使用人，其与业主约定由其承担相关物业费用，并以自己的名义与顶好物业签订物业服务合同，现鑫光灿烂氧吧歌城未及时缴纳相关物业费用构成违约，对于其应当承担的违约责任，顶好物业请求作为业主的王静承担连带责任，本院依法予以支持。综上所述，上诉人成都顶好物业管理有限公司泸州分公司的上诉理由成立，原审法院认定事实清楚，但适用法律错误，程序合法。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销四川省泸州市江阳区人民法院（2015）江阳民初字第658号民事判决；二、泸州市江阳区鑫光灿烂氧吧歌城于本判决生效之日起十日内向成都顶好物业管理有限公司泸州分公司支付尚欠的物业服务费33586.65元、公共设施设备维修分摊费2675.97元、电梯维保费及年检费3966.97元，共计40229.59元；三、泸州市江阳区鑫光灿烂氧吧歌城于本判决生效之日起十日内向成都顶好物业管理有限公司泸州分公司支付延期缴纳物业服务费的违约金3925.84元；四、泸州市江阳区鑫光灿烂氧吧歌城于本判决生效之日起十日内向成都顶好物业管理有限公司泸州分公司支付成都顶好物业管理有限公司泸州分公司就本纠纷所产生的律师代理费3000.00元；五、王静对上述费用向成都顶好物业管理有限公司泸州分公司承担连带清偿责任；六、驳回成都顶好物业管理有限公司泸州分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费814.00元，二审案件受理费978.00元，合计1792.00元，由被上诉人泸州市江阳区鑫光灿烂氧吧歌城负担。（该费用已由上诉人成都顶好物业管理有限公司泸州分公司予以垫付，限被上诉人泸州市江阳区鑫光灿烂氧吧歌城在支付上述款项时一并向上诉人支付。）本判决为终审判决。审判长  刘剑审判员  李野审判员  李平二〇一六年六月八日书记员  杨艺