江苏省无锡市北塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民初字第1328号
原告顾鸿兴。
委托代理人韩重阳（受顾鸿兴的特别授权委托），无锡市北塘区惠山法律服务所法律工作者。
被告邬国忠。
委托代理人钱夏英（系邬国忠的妻子，受邬国忠的特别授权委托）。
委托代理人王建中（受邬国忠的特别授权委托），江苏恒茂律师事务所律师。
原告顾鸿兴与被告邬国忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月30日受理后，依法由审判员高鑫适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾鸿兴及其委托代理人韩重阳，被告邬国忠的委托代理人钱夏英、王建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾鸿兴诉称，其自2004年起即承租了邬国忠位于青石路228号房屋后予以装修，并用于服装经营；2010年2月，其得知了该房屋即将拆迁的通知，由于涉及拆迁，导致其无法正常经营。因邬国忠未与其商议拆迁补偿事宜，同年5月19日，其即搬离承租房屋。2013年8月，邬国忠与拆迁部门签订了拆迁补偿协议，同年9月，该房屋被拆除。邬国忠已领取了全部补偿款。此外，由于邬国忠的出租房屋系临时建筑，且许可期限仅至2009年12月31日，故现要求：1、判令双方于2009年10月8日签订的租赁协议无效。2、邬国忠返还其租金26250元、装修补偿款10633元、无证建筑补偿款5000元、营业执照补偿款2500元、营业损失费75000元。3、支付其聘请代理人的代理费5000元。
被告邬国忠辩称，其与顾鸿兴的租赁期限至2010年10月8日止，但顾鸿兴实际占有、使用至2013年9月，也未交纳租赁期满后的房租。其实际领取的折迁补偿款中确有10008元的装修补偿款，但此款应属其所有。其所领取的拆迁补偿款中的营业执照补偿款2500元及以房屋补偿款3%比例的停业损失费用9758元，可支付于顾鸿兴。不同意顾鸿兴的其他诉请。
经审理查明，邬国忠系无锡市青石路228号房屋的权利人，面积为37.68平方米，该房屋系临时建筑性质的商业用房，临时建筑许可期限至2009年12月31日止。自2004年2月8日，原告顾鸿兴与原承租人达成协议并接手使用了该房屋。同年10月8日起，顾鸿兴与邬国忠确定租赁关系，约定了租金与租期。顾鸿兴的姐姐顾兰娣以该房屋为经营场地领取了“无锡市蓝色巨人服饰店”的个体工商户营业执照。此后的房租均由邬国忠妻子钱夏英向顾鸿兴收取。2009年下半年，钱夏英向顾鸿兴出具的租房协议载明：“青石路228号从2009年10月8日至2010年10月8日，租给顾鸿兴用于经营，租金壹年一次付清，叁万伍仟元整。”钱夏英同时收取了至2010年10月8日止期间的房租。
2010年2月10日，拆迁实施单位向该地块发出拆迁告知书。2013年8月31日，拆迁实施单位（甲方）与邬国忠（乙方）签订了房屋拆迁补偿协议书。协议书载明：1、37.68平方米房屋的补偿款为320280元，2平方米无证部分补偿款为5000元。前述合计325280元的补偿款中，包含了3%的停产、停业损失费。2、营业执照费2500元／张。3、甲方支付乙方停产、停业等损失一次性补助费625元。4、甲方支付乙方装修费10008元。5、房西补偿由乙方负责。6、乙方应于2013年9月1日前搬迁完毕。等等。同年9月，该房屋被拆除，此后，邬国忠领取了全部补偿款。
顾兰娣出具的一份书面证明载明：“无锡市蓝色巨人服饰店”位于青石路228号，其工商登记以本人顾兰娣名义，实际经营者是我弟弟顾鸿兴”。
诉讼中，顾鸿兴作如下陈述：1、承租房屋地块由于2010年年初即实施拆迁，严重影响其生意，故于当年5月即将经营的服装等搬出，店内仅留下部分杂物等，也不再使用该房屋。2、由于店内无人及地块拆迁，店内曾被破坏与盗窃，其也曾报警。3、邬国忠明知已实施拆迁，但既不与其办理退租手续，也拒绝协商对其的补偿事宜。4、其承租多年且系服装经营，故每年均对承租房屋进行一些必要的装修，故该房屋内的装修补偿款应归其所有。5、其与邬国忠于2009年10月签订租赁协议后不久即实施拆迁，致使无法正常经营，故造成了其应得的收益损失，自2010年5月19日起至10月8日的租期止，按每天500元计算，合计为75000元的收益损失，应由邬国忠予以赔偿。6、由于邬国忠与拆迁实施单位签约时其并不知情，故在房屋被拆除时，造成了其在该房屋内的物品灭失，其又一次报了警。7、该店面自始即由其实际经营，房屋承租、装修等费用均其由支付，其仅借姐姐顾兰娣的名义经营，故其作为权利人主张相应赔偿款。8、由于提起本案诉讼，其支付了代理费5000元，有票据为凭。9、如协商解决，其可让步至85000元了结纷争。
邬国忠作如下陈述：1、其确自2004年起即与顾鸿兴确立租赁关系，也从未与顾兰娣见过面。2、其按惯例于2009年10月8日向顾鸿兴收取了一年的租金及出具了租赁协议，但此后并不知晓拆迁事宜。顾鸿兴明知该房屋涉及拆迁，在不告知其的情形下却自行与拆迁单位交涉补偿事宜，但遭拒绝；直至2010年年底时其方得知房屋需拆迁情形。3、虽租赁房屋于2010年即涉及拆迁，顾鸿兴是否又于当年5月19日搬出承租房屋其不得而知，但在租赁期限届满后并未将承租房屋返还于其，仍实际予以控制、占有该房屋达三年之久，甚至出现其与拆迁单位签订协议后，该房屋被拆除时，顾鸿兴还以房屋内有其物品为由而报警，岂谈退还房租之说。4、租赁房屋由其进行了装修，故补偿款与顾鸿兴无关。5、补偿款已由其全部领取，其仅需向顾鸿兴支付营业执照费、停业停产损失的2500元及9758元，合计12258元。6、双方租赁关系也保持多年，以往的关系也尚可，其也从未房租提价，在同地块属较低的房租价位；如能协商解决纷争，考虑到顾鸿兴在店内可能作一些必要装修及设施，其愿在12258元的基础上增加至总额为2万元。
本院至拆迁实施单位进行了调查，该单位工作人员作如下陈述：1、虽该房屋的性质为临时建筑，并于拆迁时已许可期限届满，但拆迁时仍按临时建筑予以补偿。2、拆迁补偿协议中的款项，除了营业执照补偿费及以房屋作价款3%的停业、停产损失费，其余应归业主所有。3、拆迁刚开始无法联系到邬国忠，直至当年年底时方有联系，在2011年拆除228号房屋的违章门头时，顾鸿兴还报警说店内有财物缺少。4、2013年8月与邬国忠签约后，因顾鸿兴仍未交房，故在有关部门的参与下方予以了拆除，此后，由邬国忠领取了全部补偿款。
上述事实，有商业房购销合同、租房协议、收条、拆迁告知书、折迁补偿协议书、书面证明、营业执照、代理费票据、照片、本院调查笔录及双方当事人的陈述等予以证实。
本院认为，邬国忠与顾鸿兴确定租赁关系及约定的租金，属双方自愿。由于出租房屋系临时建筑，在许可期限内双方的约定具有法律约束力。因该房屋自2010年1月1日起因未予办理临时建筑许可延期手续，故根据有关规定，双方于2009年10月签订的一年期限的租房协议为部分有效、部分无效的协议，即在2009年12月31日前期间的部分属合法有效，2010年1月1日起期间的部分为无效协议。顾鸿兴有权对协议的无效部分提出解除主张，并按实际占有、使用房屋期间与邬国忠予以结算预付的房租，但顾鸿兴既未及时权利主张，也未将承租房屋予以返还，故顾鸿兴仍应按双方约定的租金标准支付使用费。鉴此，本院对顾鸿兴要求返还租金的诉请，不予采纳。
基于营业执照登记人顾兰娣已表示可由顾鸿兴行使相应权利，故对顾鸿兴营业执照补偿款、停业损失费、装修补偿款的主张，本院结合拆迁补偿协议、邬国忠的意思表示、拆迁补偿的相关规定等情形综合考虑后，判定由邬国忠向顾鸿兴支付营业执照补偿款2500元、停业损失费9758元、装修补偿款7742元，合计2万元。理由如下：1、营业执照补偿款2500元，双方意见一致。2、停业损失费系拆迁单位按被拆迁房屋的作价款比例向被拆迁人予以补偿，再由被拆迁人向实际经营者予以支付；9758元系拆迁协议中确定的数额，故邬国忠仅负有支付该数额款项的义务。3、关于装修补偿，双方并未有出租人在租期届满后向承租人予以补偿的约定，但基于邬国忠在2009年10月将该房屋继续出租时，已知临时建筑许可期限将届满，但未尽必要的告知义务，致使顾鸿兴仍与其签约一年。虽顾鸿兴也负有审查义务，但邬国忠应负该后果的主要责任。4、由于前述原因、及承租多年且用于服装经营，顾鸿兴对承租房屋内进行一些必要的装饰，也属常理范围。5、拆迁实施公而告知，双方以往关系尚可，但未予及时联系与商议，却以消极的行为方式排斥对方的可能利益。6、虽双方未能达成一致，但在诉讼中均表达了愿意解决纷争的善意，故本院酌情后作如此判定。
关于顾鸿兴的其他诉请意见，于法无据，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第九条、第十二条、第十八条之规定，判决如下：
一、顾鸿兴与邬国忠于2009年10月签订的租房协议中，自2010年1月1日起的协议部分为无效协议，其余部分为有效协议。
二、邬国忠于本判决发生法律效力之日起十日内，支付顾鸿兴营业执照补偿款2500元、停业损失费9758元、装修补偿款7742元，合计2万元。
三、驳回顾鸿兴的本案其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1435元，由顾鸿兴负担835元，由邬国忠负担600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审判员 高 鑫
二〇一四年一月二十七日
书记员 周怡洁
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。