湖北省黄冈市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）鄂11行终190号
上诉人（原审被告）麻城市房地产管理局，住所地：湖北省麻城市金桥大道81号。统一社会信用代码：12421181420737500H。
法定代表人曾祥超，该局局长。
委托代理人颜远志，男，湖北博林律师事务所律师。代理权限为一般代理。
上诉人（原审第三人）四川天府银行股份有限公司成都成华支行（原名南充市商业银行股份有限公司成都成华支行），住所地：四川省成都市成华区猛追湾街118号。组织机构代码：07538666-5。
负责人余钏，该行行长。
委托代理人王楼，湖北文赤壁律师事务所律师。代理权限为一般代理。
委托代理人龙君，四川仁厚律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）长青建设集团有限公司，住所地：湖北省武汉市东西湖区金山大道海口三路3号。统一社会信用代码：91420000888208W。
法定代表人齐耀宏，该公司董事长。
委托代理人张建华，湖北坤正律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原审第三人湖北省荣新仁邦置业有限公司，住所地：湖北省麻城市金通大道东一神光花园临街商铺7，8，9号。组织机构代码：05916865-X。
法定代表人张森，该公司董事长。
委托代理人徐凯，该公司法务经理。代理权限为特别授权。
上诉人麻城市房地产管理局（以下简称麻城房管局）、四川天府银行股份有限公司成都成华支行（以下简称成都成华支行）因被上诉人长青建设集团有限公司（以下简称长青公司）、原审第三人湖北省荣新仁邦置业有限公司（以下简称荣新仁邦公司）在建工程抵押登记一案，不服麻城市人民法院（2017）鄂1181行初14号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人麻城房管局副局长任娴及委托代理人颜远志，上诉人成都成华支行的委托代理人龙君、王楼，被上诉人长青公司的委托代理人张建华，原审第三人荣新仁邦公司的委托代理人徐凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院认定，长青公司于2013年10月25日与荣新仁邦公司签订了《荣新.世纪锦城6、7、9、10、11号楼建筑工程施工合同》，由长青公司承建该项目。2014年12月19日，原南充市商业银行股份有限公司成都成华支行（现更名为成都成华支行）和荣新仁邦公司共同以“荣新.世纪锦城”9号楼为抵押物，向麻城房管局申请房屋在建工程抵押登记。麻城房管局在没有提供抵押合同和主债权合同的情况下，根据中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》第60条的规定，办理了麻城市房建南湖字第400000442号《在建工程抵押证明》。
长青公司与荣新仁邦公司因建设工程施工合同纠纷，向本院提起民事诉讼。本院作出的（2014）鄂黄冈中民二初字第00059、00067号民事调解书生效后，长青公司在申请执行过程中，于2016年8月29日得知其承建的9号楼，荣新仁邦公司在麻城房管局办理了《在建工程抵押证明》，遂委托湖北坤正律师事务所占才礼律师向该局发出（2016）鄂坤律函字第011号《律师函》，要求该局对已办理的麻城市房建南湖字第400000442号《在建工程抵押登记证明》进行复核，并撤销麻城市房建南湖字第4000000442号《在建工程抵押登记证明》，至今未果。长青公司遂提起行政诉讼，请求依法撤销。
另查明，原南充市银行股份有限公司成都成华支行于2017年2月16日经中国银监会四川监管局川银监复[2017]54号文件审查同意更名为成都成华支行，成都市工商行政管理局于同年2月27日审批准予变更。
一审法院认为，麻城房管局作为在建工程抵押登记的工作机构，应当严格按照中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》的相关规定，查验申请登记材料。本案涉及三个争议焦点。
（一）原告的主体资格问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”长青公司作为在建工程抵押登记物的承包人，其对在建工程具有工程款不能支付时的折价或拍卖价款的优先受偿权，麻城房管局的登记行为一旦登记错误，该公司可能丧失对特别债权优先受偿的权利，故长青公司与被诉的在建工程抵押登记行政行为有法律上的利害关系，其具有本案行政诉讼原告主体资格；
（二）行政诉讼起诉期限的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第46条：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外”，最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题解释第41条“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”的规定，长青公司在与荣新仁邦公司建设工程施工合同民事纠纷一案，向本院申请强制执行过程中，即2016年8月29日才知道麻城房管局为成都成华支行和荣新仁邦公司办理了《在建工程抵押登记证明》，长青公司此时才知道麻城房管局作出在建工程抵押登记行政行为的内容，但其并不知道诉权或起诉期限的规定，故长青公司的起诉期限应当从2016年8月29日知道被诉行政行为内容之日的2年内，从知道诉权或起诉期限之日开始计算，其于2017年4月24日向人民法院提起行政诉讼，符合上述规定，所诉没有超过法律规定的起诉期限。
（三）麻城市房建南湖字第400000442号《在建工程抵押登记证明》的合法性问题。中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》第六十条规定：“申请在建工程抵押权设立登记的，应当提交以下证明材料：1、登记申请书；2、申请人的身份证明；3、抵押合同；4、主债权合同；5、建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书；6、建设工程规划许可证；7、其他必要材料”，本案麻城房管局提交的办证登记证据材料中《最高额抵押合同》和《流动资金借款合同》均系荣新仁邦公司为他人贷款提供抵押担保的借款合同，而不是为自己取得在建工程继续建筑资金而申请贷款的合同。该两份证明材料明显不符合《房屋登记办法》第六十条规定的应当提交的证明材料，且麻城房管局也没有依据《房屋登记办法》第十八条的规定，严格查验申请人提供的申请登记材料。综上，麻城房管局作出的麻城市房建南湖字第400000442号《在建工程抵押登记证明》主要证据不足，程序不合法，依法应当撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）项的规定，判决撤销麻城房管局作出的麻城市房建南湖字第400000442号《在建工程抵押登记证明》。
麻城房管局上诉称，1、长青公司与本案抵押登记行为没有法律上的利害关系。长青公司系本案在建抵押工程的承包人，在办理在建工程抵押登记时，工程尚未竣工，其不存在行使优先权；同时根据《合同法》第二百八十六条的规定，长青公司的优先受偿权优先于抵押权，本案被诉行政行为并不影响长青公司的合法权益。2、被诉的在建工程抵押登记行为符合法律规定。《物权法》第一百八十条规定，正在建造的建筑物可以抵押，《房屋登记办法》第六十条亦有相应规定，且均未限定在建工程不能为第三人借款提供抵押，同时一审判决认定荣新仁邦公司存在违反《房屋登记办法》第十八条规定，依据不足。3、长青公司的起诉超过法定起诉期限。长青公司于2016年8月29日知道被诉行政行为，其于2017年4月24日提起诉讼，超过《行政诉讼法》第四十六条规定的六个月起诉期限。请求驳回长青公司的诉讼请求。
成都成华支行上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、长青公司与本案没有法律上的利害关系，且本案抵押登记行为对其合法权益不产生实际影响。2、长青公司的起诉不符合《行政诉讼法》第四十六条规定六个月起诉期限。3、麻城房管局的在建工程抵押登记行为符合法律规定，《物权法》第一百八十条规定，正在建造的建筑物可以抵押，未限定在建工程不能为第三人借款提供抵押，本案应适用该规定确认被诉行政行为合法。请求驳回长青公司的诉讼请求。
长青公司辩称，麻城房管局应当根据《城市房地产抵押管理办法》审查本案所涉在建工程抵押登记，该局未依法审查，所作在建工程抵押登记违法，一审判决符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。
荣新仁邦公司述称，一审法院判决错误。1、荣新仁邦公司以其在建工程为案外人成都森悦贸易有限公司向成都成华支行借款提供担保，符合《物权法》第一百八十条的规定，麻城房管局经审查作出在建工程抵押登记，亦符合法律规定。2、长青公司是否对其承建的上述在建工程享有优先受偿权未经人民法院确认，荣新仁邦公司基于对在建工程所有权而采取合理处分可以对抗在建工程法人优先权。请求二审法院查明事实，依法判决。
各方当事人向一审法院提交的证据均随卷移送本院。一审法院对证据的分析与认定，符合法律规定，本院予以确认。证据均随卷移送本院。一审法院对证据的分析与认定，符合法律规定，本院予以确认。
二审中，成都成华支行、长青公司、荣新仁邦公司均未提交新证据。麻城房管局向本院提交如下证据（复印件）：长青公司于2014年11月26日向南充市商业银行股份有限公司成都分行出具的《承诺书》一份，拟证明，长青公司于2014年11月26日知道本案被诉行政行为，其提起诉讼已超过法定起诉期限。
成都成华支行认为该《承诺书》与本案无关联性；长青公司对该证据的真实性存疑，认为长青公司未出具该《承诺书》，不认可其证明目的；荣新仁邦公司认为该《承诺书》需要其他证据证明其真实性。
本院审查认为，二审中，麻城房管局提交的《承诺书》系复印件，未提供原件核对，同时各方当事人一审中已对该《承诺书》进行质证，一审法院亦已认证，麻城房管局在二审中再行提交，不符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》规定的新证据，本院不予接纳。
一审法院根据各方当事人提供的证据认定的事实，本院予以确认。
本院另查明，2013年10月25日，荣新仁邦公司与长青公司签订《荣新.世纪锦城6、7、9、10、11号楼建筑工程施工合同》，长青公司承建该项目，双方约定：发生争议后，除非出现下列情况的，双方都应继续履行合同，保持施工连续，保护好已完工程1、单方违约导致合同已无法履行，双方协议停止施工，一方依法或依约行使合同解除权；2、调解要求停止施工，且为双方接受；3、法院要求停止施工；双方履行合同全部义务，工程结算价款支付完毕，长青公司向荣新仁邦公司交付竣工工程后，本协议即告终止；双方还就其他权利、义务进行了约定。2014年12月3日，荣新仁邦公司与原南充市商业银行股份有限公司成都成华支行签订《最高额抵押合同》，双方约定：荣新仁邦公司以荣新.世纪锦城项目住宅9号楼，为成都森悦贸易公司向原南充市商业银行股份有限公司成都成华支行借款提供抵押担保。该合同载明抵押物暂作价8000万元，抵押物占用使用现状为“自用”，证件号码详见土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证。2014年12月3日，成都森悦贸易有限公司与原南充市商业银行股份有限公司成都成华支行签订《（人民币资金）流动资金借款合同》，双方约定：成都森悦贸易有限公司借款5600万元用于购买建筑材料、机械设备，还约定由荣新仁邦公司（抵押人）提供麻城市荣新世纪锦城在建住宅9号楼在建工程（抵押物）的抵押担保，成都森悦贸易有限公司与原南充市商业银行股份有限公司成都成华分别在该借款合同上签名盖章。
同时查明，一审中，麻城房管局提供作出被诉在建工程抵押登记的行政行为的证据为：上述《最高额抵押合同》及《（人民币资金）流动资金借款合同》、荣新仁邦公司与原南充市商业银行股份有限公司成都成华支行营业执照及组织机构代码证、荣新仁邦公司股东会决议、登记在荣新仁邦公司名下的土地证（证号麻土国用（2013）第42004016069）、建设工程规划许可证（证号建字第2014056号）、建设用地规划许可证（证号地字第2013016号）、麻城市建筑工程定额管理站出具的《荣新.世纪锦城（一期）项目9＃形象进度证明》、麻城市房地产测绘中心绘制的《荣新-
世纪锦城9号楼平面图》及预测分摊表。
本院认为，麻城市房管局作为房屋登记机关，具有在其权限范围内对本案所涉在建工程抵押登记的职权。
根据《房屋登记办法》十八条第一款、第十九条第一款第（二）项、第六十条规定，房屋登记机构应当根据不同的登记申请所涉及的事项，查验申请登记材料，并对需进一步明确的其他有关事项询问申请人，询问结果应当经申请人签字确认，并予以保留，以保证登记内容的准确、真实；办理在建工程抵押权登记的，申请人应当提供《房屋登记办法》规定的必要材料外，房屋登记机构还应当实地查看。同时，《城市房地产抵押管理办法》对在建工程抵押合同应当载明的内容作出了特殊规定，该《办法》第二十八条规定，以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：“《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；已投入在建工程的工程款；施工进度及工程竣工日期；已完成的工作量和工程量”等。本案中，荣新仁邦公司与成都成华支行在申请办理在建工程抵押登记时提交的抵押合同，未完全载明上述内容，不符合上述规定，麻城房管局未尽谨慎审查义务，在申请人提供的申请材料不符合规定的情况下，办理抵押登记不当，办理抵押登记后，又未在抵押合同上作记载，亦违反《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款关于：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载”的规定，一审判决撤销该抵押登记，并无不当。
本案中，荣新仁邦公司将长青公司承建的在建工程抵押给成都成华支行，并办理抵押登记，涉及长青公司的财产权益，长青公司有权提起行政诉讼。麻城房管局提交的证据不能证明长青公司的起诉超过法定起诉期限；长青公司提供的委托湖北坤正律师事务所于2016年8月29日向麻城房管局发出的律师函，麻城房管局收到后，未作出处理，亦未告知长青公司起诉期限，长青公司于2017年4月24日向一审法院提起行政诉讼，并未超过《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题解释》第四十一条第一款规定的最长2年起诉期限的规定。麻城房管局、成都成华支行提出长青公司不是本案适格原告及长青公司超过法定起诉期限的上诉理由，没有事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案案件受理费合计100元，由上诉人麻城房管局、成都成华支行各负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 杨 静
审判员 陈 军
审判员 王爱国
二〇一七年十一月二十日
书记员 徐 云