广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初4533号原告：梁勇添，男，1976年8月9日出生，汉族，住广东省中山市。被告:中山市嘉宏房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：刘炯耀，经理。委托诉讼代理人：张娜，女，1985年11月5日出生，汉族，住陕西省三原县，系被告的员工。委托诉讼代理人：罗嘉娜，女，1989年5月13日出生，汉族，住广东省龙门县，系被告的员工。原告梁勇添诉被告中山市嘉宏房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月18日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告梁勇添，被告中山市嘉宏房地产开发有限公司的委托代理人张娜、罗嘉娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2011年8月31日与被告签订了合同条码1101044889号的中山市商品房买卖合同，约定原告以总价款642500元购买位于中山市××镇××世纪××室××商品住宅一间，建筑面积为118平方米，套内建筑面积为94.43平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.57平方米。原告已按合同履行了付款责任，并根据中山市房地产交易登记管理所开具的中山市商品房销售登记备案表载明的房屋交易面积向中山市地方税务局缴纳了相关契税，并向被告交付了代办房产证代理费。2015年12月21日，原告首次收到被告以邮递方式寄送的商品房交易登记申请表和中山市××镇××世纪××室的实测面积明细表，上述反映了涉案房屋的实际建筑面积为124.56平方米，其中套内建筑99.72平方米。对比合同约定多出了6.56平方米，建筑面积超出比例5.56%，套内面积超出5.6%。根据合同约定，买受人可选择退回所购商品房或继续履行合同。买受人选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（按同类同期银行按揭贷款利率计算，由付款日起至退款日止）。2015年12月24日、2015年12月31日，原告先后两次向被告发出退房申请书，但被告对原告提出的合理申请一直以多种理由拖延。为维护原告的合法权益，原告请求法院判令：1.被告按合同约定退回原告已支付的购房款642500元及利息（按同期同类贷款利率计算至实际退款日）；2.被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求为：解除原、被告之间的商品房买卖合同及其附件。原告对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1.购房按揭贷款合同、见证书、中山农村信用合作社按揭贷款放款通知书、银行住房按揭贷款资料证明；2.中山市商品房买卖合同、中山市商品房买卖合同补充协议、中山市商品房销售登记备案表；3.收款收据（首期款及购房定金）、发票；4.购房须知；5.收款收据（代收服务费、代办房产证费）、契税纳税申报表、完税证、住房证明；6.退房申请书、利息计算明细表、贷款利率调整表；7.EMS邮单；8.微信记录。被告辩称：被告于2012年12月25日取得嘉宏世纪豪庭项目1-8幢住宅的商品房实测面积明细表后，曾多次通知原告房屋面积差异事宜，且多次通知原告办理楼款补退手续，但原告未作理会。被告曾于2014年11月24日向原告寄发办证通知函，催促其办理房产证及补退楼款差额手续；合同中约定原告可选择解约，但须在收到出卖人通知15天内书面提出，逾期不答复则视为放弃主张解除合同的权利。但原告未在上述期限内提出书面解除合同的申请，应视为其合同解除权消灭；被告未在2015年12月21日向原告发出任何书面函件，原告主张其于2015年12月21日首次收到被告寄发的实测面积明细表的说法纯属捏造。被告不可能在通知办证一年后才单独寄出面积明细表，且原告也未提交任何快递证明文件。被告就其辩解在举证期限提交证据有：1.邮件单及邮单查询结果；2.通知函；3实测面积明细表。经开庭质证，被告对原告提交证据的质证意见为：证据1真实性确认，关联性不确认；证据2、3、4、5、6真实性、合法性、关联性确认；证据7、8的真实性不确认。原告对被告提交证据的质证意见为：证据1真实性无法确认，证据2真实性不确认，证据3真实性确认。本院查明：原、被告于2011年8月31日就中山市××镇××世纪××室签订中山市商品房买卖合同，合同主要约定：涉案商品房为预售商品房，商品房总金额为642500元，建筑面积118平方米，套内建筑面积94.43平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.57平方米；商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积有差异的，以实测套内建筑面积为准。实测套内建筑面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值±0.6%以内（含0.6%）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值±0.6%以上至±3%以内（3%）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值±3%的，买受人可选择退回所购商品房或继续履行合同。买受人选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（按同类同期银行贷款利率计算，由付款日起至退款日止，下同）。买受人同意继续履行合同的，房屋实测套内建筑面积大于合同约定计价面积的，面积差异值在3%以内（含3%）部分的房价款买受人按照第四条约定的价格补足，面积差异值超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实测套内建筑面积小于合同约定计价面积的，面积差异值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积差异值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积差异百分比=（实测套内建筑面积-合同约定计价面积）×100%/合同约定计价面积；买受人按银行按揭付款，其中292500元于2011年8月31日现金支付，350000元于2011年8月31日通过公积金贷款支付；出卖人应当在2012年5月31日前依照国家和地方人民政府有关规定将符合合同约定的商品房交付买卖人使用；双方同意上述的交付条件，该商品房经验收合格交付，验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告（单体竣工报告），即单体竣工时上述单位自行组织通过的验收，且买受人须付清该商品房的全部房价款（包括按揭款和面积增加应补房价款），若未付清，双方同意有关该商品房的交付事宜则按附件六补充协议第五条约定执行；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同还对其他事项进行了相关的约定。同日，原、被告签订了合同补充协议作为中山市商品房买卖合同的附件，该协议第一条约定：该商品房经出卖人委托有资质的测绘部门进行产权登记实测，若公共部位与共用房屋分摊建筑面积发生差异的，双方同意不调整总房价款，亦不作任何补偿或赔偿。若用于产权登记的实测套内建筑面积与本合同约定套内建筑面积发生差异，双方同意本合同第五条2、3点的内容变更如下：1、若差异值在±0.6%以上至±3%（含本数）时，按套内建筑面积单价由超过±0%以上面积据实多退少补。买受人在出卖人通知的期限内签订有关确认文件。若须补回房价款时，买受人应按通知期限补足，逾期按应付未付款每天万分之一支付违约金；2、若差异值在±3%（不含本数）以上，买受人方可选择解约，但须在收到出卖人通知15天内书面提出，逾期不答复则视为放弃主张解除合同的权利，双方按上述第1点的约定执行。若买受人提出退房，出卖人应在买受人提出退房要求30日内退回买受人已付房价款，并按同类同期按揭贷款利率付回利息给买受人。买受人同意对已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失，出卖人不再另外补偿或赔偿。若买受人不选择解约，则按上述第1点方法处理。该协议的第二十条约定：买受人的通讯地址已记载在本合同内，如买受人的通讯地址发生变动，须书面通知出卖人、按揭银行。出卖人根据买受人的该通讯地址或经出卖人确认收到的变动通讯地址寄出的所有挂号函件，不论买受人是否收到，均以挂号回执上注明的邮寄日期七天后（含第七天）视为已送达该函件给买受人。之后，双方又签订了中山市商品房买卖合同补充协议，双方将上述买卖合同第六条的付款方式变更原告于2011年8月31日现金付款392500元，于2011年8月31日商业贷款方式付款250000元。之后，原告于2011年6月26日向被告支付购房定金20000元，于2011年7月9日向被告支付购房首期款173500元，于2011年8月26日向被告支付购房首期款99000元，于2012年9月24日向被告支付购房首期款100000元。原告于2012年12月24日向中山市农村信用合作联社申请按揭贷款250000元，中山市农村信用合作社于2013年1月17日放贷。被告于2013年3月4日向原告出具了642500元发票。另外，原告还于2011年10日14日向被告支付200元服务费、311元代办房产证费。原告于2012年11月9日向中山市地税局东升税务分局缴交了上述房屋的契税19275元。2012年12月25日，中山市星宇测绘工程有限公司对涉案的商品房进行面积实测，测绘结果为涉案商品房的建筑面积124.56平方米，套内建筑面积99.72平方米。被告于2014年11月24日向原告在合同中载明的地址寄出了邮件，邮件内容载明为《中山世纪豪庭办证通知函1幢3101室》。该邮件由他人于2014年11月25日签收。另，原告提交的微信记录、邮件单及通知函内容反映：原告于2015年12月18日收到微信号名为“宁宁世纪物业”发送的《商品房交易登记申请表》。原告于2015年12月20日收到寄件人为“嘉宏”邮寄的《商品房交易登记申请表》，后原告于2015年12月24日、2015年12月31日向原告寄送了退房申请，但双方未能协商一致。原告于2016年4月18日诉至本院，提出前述的诉讼请求。本院认为：原、被告签订《中山市商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》，双方之间形成商品房销售合同关系，该合同关系合法有效，应受法律保护，双方当事人应予恪守。本案中，原、被告在合同中约定若原告购买的房屋实际套内建筑面积超过了合同的约定，差异值±3%（不含本数）以上，原告可选择退回所购商品房或继续履行合同；原告可选择解约，但须在收到被告通知15天内书面提出。现原告购买的涉案商品房实际套内建筑面积超过合同约定的差异值约为5.6%【（99.72-94.43）×100%/94.43】，原告有权提出解除涉案的商品房买卖合同。对于原告提出解除合同的期间问题，原告作为普通的消费者，已提交微信记录、邮件单及通知函等证据证明了其已按合同约定在收到被告通知15天内已向被告提出了退房申请，虽然原告提交的微信记录未经公证存在瑕疵，但是对于被告主张其早于2014年11月通知了原告产权登记的实测套内建筑面积，原告的合同解除权已消灭的辩解，被告提供的证据反映其向原告邮寄的信件仅载明包含《中山世纪豪庭办证通知函》，没有证据证明其已按合同将涉案商品房的产权登记的实测面积书面通知原告。为此，本院对被告的辩解不予采信。原告请求解除商品房买卖合同并退回购房款、利息损失及代收的服务费有理，本院予以支持。对于契税19275元，该费用并非被告收取，而是原告自行向中山市地税局因购买涉案商品房缴纳税费，故原告诉请被告退还没有法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：一、解除原告梁勇添与被告中山市嘉宏房地产开发有限公司于2011年8月31日签订的《中山市商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》；二、被告中山市嘉宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告梁勇添退回购房款642500元；三、被告中山市嘉宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告梁勇添支付购房款的利息损失（其中20000元自2011年6月26日起，173500元自2011年7月9日起，99000元自2011年8月26日起，100000元自2012年9月24日起，250000元自2013年1月17日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）；四、被告中山市嘉宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告梁勇添支付其代收的服务费511元；五、驳回原告梁勇添的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12152元，由被告中山市嘉宏房地产开发有限公司负担(该款已由原告梁勇添预交，本院不作收退，被告中山市嘉宏房地产开发有限公司应于上述付款期限内一并迳付给原告梁勇添)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  杨靖华审 判 员  张庆争代理审判员  高嘉敏二〇一六年九月五日书 记 员  韦 彤