广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第638号
上诉人（原审被告）：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省从化市。
法定代表人：胡玲，职务：董事长。
委托代理人：林景锋，广东海际明律师事务所律师。
委托代理人：叶继顺，广东海际明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓常权，男，1959年4月25日出生，汉族，住湖北省广水市。
委托代理人：唐玉江，广东广之洲律师事务所律师。
上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司因与被上诉人邓常权商品房预售合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2014）穗从法房初字第640号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年12月8日，邓常权与国泰天彤公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：邓常权购买国泰天彤公司开发的位于从化市江埔街河东南路388号御景绿洲花园一期第6栋15层1501房；建筑面积121.22平方米；总价款794689元；邓常权以按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日起（不超过5日），支付全部房价款的30.79%，金额244689元，剩余房款金额550000元，须于2011年12月11日前申请办理银行按揭手续；国泰天彤公司应于2012年12月31日前将房屋交付邓常权使用。上述合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十四条延期交房的违约责任约定：国泰天彤公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向邓常权支付违约金，本合同继续履行；国泰天彤公司如逾期超过180日后，邓常权有权单方面解除合同。邓常权要求解除合同的，应书面通知国泰天彤公司，国泰天彤公司应在收到邓常权解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还邓常权已支付房价款并支付利息（利息以邓常权付款日起至国泰天彤公司退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向邓常权支付违约金，违约金不足以补偿邓常权实际损失的，国泰天彤公司应补偿其差额。邓常权要求继续履行的，合同继续履行，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向邓常权支付违约金等。
上述合同签订后，邓常权支付了全部购房款794689元，但国泰天彤公司未能依约于2012年12月31日前将房屋交付邓常权使用，涉案楼房至本案法庭辩论终结前尚未取得竣工验收备案登记。
邓常权于2014年7月22日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.国泰天彤公司向邓常权支付延期交房违约金（违约金按总房款每日万分之五的标准，以总房款794689元为本金，从2013年1月1日起计至国泰天彤公司具备约定交房条件并实际交付房屋给邓常权之日止）；2.国泰天彤公司向邓常权支付延迟通过公用设施及附属配套项目验收违约金795元；3.国泰天彤公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下几个方面的问题：
一、本案是否应中止审理及合同真实性问题。1.国泰天彤公司辩称对与邓常权签订的商品房买卖合同的真实性有异议，有待法院对（2014）穗从法房初字第511号案中《广州市商品房买卖合同（预售）》印章的真实性进行鉴定后方能确定，为此请求原审法院中止审理本案。原审法院认为，本案与（2014）穗从法房初字第511号案为相互独立的两个案件，且双方签订合同的时间并不相同，因此，（2014）穗从法房初字第511号案件公章的真伪与本案并无关联性。另，邓常权已经支付完毕购房款，实际履行了支付购房款的义务，国泰天彤公司也出具了购房发票。因此，原审法院对于国泰天彤公司申请中止本案审理的请求不予采纳。邓常权与国泰天彤公司签订的《广州市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，真实、合法、有效。
二、关于逾期交房违约金问题。1.国泰天彤公司辩称其逾期交楼在客观上是天气、拆迁、政府行为等原因导致，且现房屋已经完工，可以交楼，因此要求调整逾期交楼违约金。原审法院认为，国泰天彤公司作为房地产开发企业对于房地产开发过程中的天气、拆迁等因素应有预期，并预留合理的时间予以应对，不属于不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，且国泰天彤公司并未提交证据证明在合同约定的交楼时间之前存在不可抗力的情况导致国泰天彤公司逾期交楼。另，国泰天彤公司称房屋已经完工可以交楼，但并未提交双方合同约定的交楼时应具备的文件等予以证明，因此，对于国泰天彤公司上述答辩意见，原审法院不予采纳。2.根据双方合同的约定，国泰天彤公司应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向邓常权支付违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。现国泰天彤公司亦未举证证明邓常权诉请的违约金过分高于邓常权的实际损失。因此，对国泰天彤公司认为邓常权主张的违约金过高要求予以调整的意见，原审法院不予采纳。
三、国泰天彤公司应否承担迟延通过共用设施及附属配套项目验收违约责任的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十四条的约定：国泰天彤公司在该商品房交付邓常权时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格。国泰天彤公司未按规定时间建成共用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，确属国泰天彤公司责任的，一次性交付总房价千分之一的违约金。按照该条款，共用设施及附属配套项目应在房屋交付邓常权时建成并验收合格，现房屋尚未交付邓常权使用，故对邓常权的该诉讼请求，原审法院不予支持。
四、关于国泰天彤公司辩称2014年5月23日的特大暴雨属于不可抗力，应从迟延交楼违约天数中扣除42天的问题。邓常权与国泰天彤公司签订的合同约定的交房日期为2012年12月31日之前，特大暴雨天气发生在国泰天彤公司违约迟延履行交房义务之后，依法不能免除责任。因此，对于国泰天彤公司要求扣除42天违约金计算天数的答辩，原审法院不予采纳。
五、关于国泰天彤公司在庭审中要求将邓常权迟延付款的违约金与本案国泰天彤公司逾期交房违约金作为同类之债进行抵消的问题。由于国泰天彤公司未在法定期限内提起反诉，原审法院在本案中不作处理，国泰天彤公司可另行通过法律途径解决。
综上，在合同履行的过程中，邓常权已付清房价款，国泰天彤公司应按合同约定在2013年1月1日前将符合交房条件的房屋交付买受人使用，但国泰天彤公司至今未能交付符合双方约定的交楼条件的房屋给邓常权，国泰天彤公司应负违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2014年11月3日作出如下判决：从化国泰天彤房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内向邓常权支付逾期交房违约金，以794689元为本金，按每日万分之五的标准，从2013年1月1日起计至本判决发生法律效力之日止；本判决发生法律效力次日起至从化国泰天彤房地产开发有限公司实际交房之日止的逾期交房违约金，按照上述计算标准，由从化国泰天彤房地产开发有限公司逐月支付给邓常权（违约金总额以邓常权已付总房款794689元为限）。一审受理费2343元，由从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。
判后，上诉人国泰天彤公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）涉案楼盘取得验收备案，已达到永水、永电、通邮，符合交楼标准，国泰天彤公司已书面通知业主前来收楼，故违约金应计算到通知书确认的收楼日止。（二）本案违约金应按江浦街东南路388号地段房屋租金参考价每月平方米6元的标准计算。1.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，如双方对违约金计算有异议的，应以实际损失为依据进行核减或核增，核减后违约金不得超过违约金造成损失的30%，任何违背该原则订立的规则或约定均不应被采纳适用。2.违约责任主要具有补偿性，旨在弥补或补偿因违约行为造成的损失后果。国泰天彤公司逾期交楼的后果是邓常权无法在其中居住需要租房的租金损失或无法出租的租金收益损失，即邓常权的损失实为房屋的租金损失，不应包括预期利益损失，且该计算方式亦为最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定认可，而根据从化市国土资源和房屋管理局公布的从国房字（2013）66号文件《关于公布2013年从化市房屋租金参考价的通知》可知，涉案房屋的租金标准为每月每平方米6元，即邓常权的租金支出或租金收益最多为600-800元，即便按同地段最高端的楼盘每月每平方米17元的租金标准，其租金损失最多也就是1700-2000元，结合违约责任的补偿性和国泰天彤公司对损失的可预见性，请法院以租金损失为基础上浮30%调整。原审法院直接依合同约定判决每日按总房价的0.05%的标准支付违约金明显畸高。（三）原审判决关于万分之五的标准违背同一楼盘违约责任标准适用上的统一性。基于同样的事实理由，原审法院于2014年7月14日生效的（2014）穗从法房初字第73号民事判决确定违约金的标准是按每日万分之三计算，本案处理明显违背广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第五条规定。为此上诉请求：1.撤销原审判决；2.判决国泰天彤公司按从化市江浦街河东南路388号地段房屋租金参考价每月每平方米6元的标准向邓常权支付违约金，从2013年1月1日起算至国泰天彤公司实际交房之日或国泰天彤公司通知邓常权收取符合合同约定交楼标准的物业之日止（以先到者为准）；3.一、二审诉讼费用由邓常权承担。
被上诉人邓常权答辩同意原审判决，不同意国泰天彤公司的上诉请求。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，双方当事人均确认以下事实：1.国泰天彤公司于2015年1月27日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2.案涉小区涉案楼盘至今未能取得永久用电。
本案二审双方当事人争议的焦点问题为：（一）违约金截止日期的认定；（二）违约金标准应否予以调整。
关于违约金截止日期的认定问题。虽然国泰天彤公司已于2015年1月27日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但因涉案小区至今并未取得永久用电，故根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十二条交房条件：“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”的约定。涉案房屋尚不具备合同约定的交付条件，在国泰天彤公司未依约取得永久用电之前，邓常权有权拒绝收楼，因此，原审法院判决国泰天彤公司支付逾期交楼违约金至实际交房之日止，上述处理并无不当，本院予以维持。国泰天彤公司上诉主张违约金应截止至其通知邓常权收楼日期，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
关于违约金标准应否予以调整的问题。首先，双方在合同第十四条中约定国泰天彤公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向邓常权支付违约金，本合同继续履行。该约定是双方真实的意思表示，对于双方当事人均具有约束力。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应的相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益的损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。现国泰天彤公司上诉认为因其违约而造成邓常权的损失仅为实际损失即租金损失，而不包括预期利益损失，缺乏法律依据，其上诉主张将违约金标准调整为涉案房屋所在地段房屋租金参考价的每月每平方米6元计算，本院不予采信。
至于国泰天彤公司提出原审判决违背同一楼盘违约责任的统一性问题。由于我国并非判例法国家，原审法院就同一楼盘所作出的判决也未经过二审法院实体审查和处理，因此，该案件并不具有参考性，国泰天彤公司以此提出的抗辩理由不成立，本院不予采信。
综上所述，上诉人国泰天彤公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4686元，由上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 余盾
代理审判员 蔡峰
二〇一五年三月十三日
书 记 员 张辉
陆洁雯