北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第01215号
上诉人（原审被告、反诉原告）崔玉芹，女，1957年10月23日出生。
委托代理人黄志雄，北京市智舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）彭宏艳，女，1974年4月6日出生。
委托代理人李光熙，北京卓航律师事务所律师。
上诉人崔玉芹因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第8719号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年7月，彭宏艳诉至原审法院称：2010年12月2日，我与崔玉芹签订《房屋买卖合同》，约定：我购买崔玉芹位于北京市大兴区×15号楼1单元203号房屋（以下简称诉争房屋），价格为115万元。由于该房屋为回迁商品房，签订合同时并未取得产权证，所以双方约定待崔玉芹房产证办理完毕起10日内办理过户手续，我同时支付崔玉芹购房尾款45万元。同日，崔玉芹将房屋交付给我。崔玉芹取得该房屋产权证后，我要求其配合办理过户手续，崔玉芹却屡屡向我提出房屋加价才给过户等无理要求，故诉至法院，要求判令：1、崔玉芹继续履行双方于2010年12月2日签订的《房屋买卖合同》，配合我办理过户手续；2、诉讼费由崔玉芹承担。
崔玉芹辩称：不同意彭宏艳的诉讼请求，事实是彭宏艳违反合同，我一直在严格遵守合同约定，履行合同义务。
崔玉芹反诉称：一、彭宏艳提起的诉讼与事实不符。我与彭宏艳于2012年12月2日签订《房屋买卖合同》，同日签订《关于付款方式的约定（一次付形式）》，约定彭宏艳应于房产证办理完毕起10日内交付剩余购房款45万元，并同时办理房产过户手续。我于2014年3月底办理了诉争房屋房产证，并通过中介于2014年4月3日通知彭宏艳可以办理房产过户手续，要求彭宏艳支付尾款。双方约定于2014年4月28日到大兴区房管局交付房款并办理房屋过户手续。当日下午在办证大厅，我要求彭宏艳按合同约定先付剩余款项，彭宏艳要求我先在空白的《存量房买卖合同信息表》第二页出卖人处签名。我签了字后，彭宏艳又要求我在网签《存量房屋买卖合同》打印件上签字，此时，我发现该合同中买受人并非彭宏艳，而是案外人的姓名。同时，由于彭宏艳拒绝先付款，因此我拒绝在该网签打印合同上签字。此后，彭宏艳一直未向我交付剩余款项。二、彭宏艳迟延履行付款义务，应承担违约责任，我有权解除合同。根据合同约定，买受人逾期交付房款超过30日时，出卖人有权解除合同，买受人除将房屋移交出卖人外，还需赔偿60万元违约金，并于解除合同当日以现金形式一次性支付。我在应诉中向房管局了解到，彭宏艳以虚假的材料，私自将该房屋办理了网签，已变更了买受人。同时，自彭宏艳于2014年4月28日打印网签合同，双方因付款过户手续发生争议后至7月22日止，彭宏艳仍未付款，迟延给付尾款，已逾期30天以上。我已于2014年7月22日发出解除通知，该通知已于7月23日送达彭宏艳。因此，该合同应于2014年7月23日解除。综上，为保护合同中的诚信守约方，制裁违约方，保护我的合法权益，反诉请求：1、解除双方于2010年12月2日签订的《房屋买卖合同》，彭宏艳向我交还诉争房屋；2、彭宏艳承担违约金60万元；3、彭宏艳承担本案反诉费。
彭宏艳针对崔玉芹的反诉辩称：我对延迟履行并无过错，不同意解除合同，在诉争房屋房本下来后，崔玉芹多次向我额外要求加价，并且金额一直在变化，致使合同不能按期履行，崔玉芹具有违约行为，应依法驳回其反诉请求。
原审法院经审理认为：彭宏艳与崔玉芹于2010年12月2日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行相关义务。本案中，彭宏艳虽不具有限购政策出台后的购房资格，但双方签订合同系在”京十五条”出台之前，且已经支付大部分购房款并实际占有使用房屋，其要求崔玉芹协助办理房屋过户手续的诉讼请求，不违反相关规定，法院应予以支持。同时，按合同约定，彭宏艳应在办理房屋过户手续时给付崔玉芹剩余房款45万元。崔玉芹反诉请求解除合同并由彭宏艳赔偿违约金60万元，其理由是彭宏艳迟延给付尾款已逾期30天以上，构成违约，但双方签订的《关于付款方式的约定（一次付形式）》中第3条约定，买受人于出卖人房产证办理完毕起10日内交付剩余购房款45万元并同时办理房产过户手续，所以，支付尾款与办理房产过户手续属于双方需同时履行的合同义务，彭宏艳在”京十五条”出台后，因不具备”京十五条”规定的购房资格，在无法将诉争房屋过户至其自己名下的情况下，于2014年4月28日办理网签手续时欲将买受人变更为何涛、何天泽，崔玉芹不同意，双方因此产生争议导致合同未能继续履行，这属于合同履行过程中因客观因素产生履约困难，对如何继续履行合同，双方可协商解决，在双方就如何过户未能达成一致意见的情况下，彭宏艳未支付房屋尾款，并不构成违约，故对崔玉芹要求解除房屋买卖合同并由彭宏艳交还诉争房屋、赔偿违约金的反诉主张，法院不予支持。据此，原审法院于2014年10月判决：一、崔玉芹于判决生效后十日内协助彭宏艳到房地产行政主管部门办理崔玉芹名下位于北京市大兴区兴×一八七号院十号楼二层一单元二零三号房屋（合同约定为：北京市大兴区×十五号楼一单元二零三号房屋）的产权过户登记手续，将上述房屋过户至彭宏艳名下；二、彭宏艳于判决生效后十日内给付崔玉芹房屋尾款四十五万元；三、驳回崔玉芹的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，崔玉芹不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原判，依法改判解除双方之间的《房屋买卖合同》及彭宏艳支付违约金10万元。崔玉芹的主要上诉理由为：原审判决认定付款及过户为双方同时履行的合同义务错误，应为付款义务在先；彭宏艳在办理网签手续时提供虚假材料，擅自变更合同主体及合同价款，违反了法律规定的诚实信用原则；彭宏艳未支付剩余房款已超过30天，已构成违约，且其已经向彭宏艳发出解除合同通知，故双方之间的《房屋买卖合同》已经解除。彭宏艳同意原判。
经审理查明：2010年12月2日，崔玉芹（出卖人）与彭宏艳（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定：崔玉芹将诉争房屋售与彭宏艳，房屋成交价115万元；彭宏艳逾期交付房款超过30日时，崔玉芹有权解除合同，彭宏艳除将房屋的全部手续移交给崔玉芹外，还需赔偿60万元违约金及各项损失，并于解除合同当日以现金形式一次性支付。因该房屋为回迁商品房，签订合同时尚未取得产权证，双方于当日又签订了《关于付款方式的约定（一次付形式）》，约定：彭宏艳于崔玉芹房产证办理完毕起10日内交付剩余购房款45万元并同时办理房产过户手续。
合同签订当日，崔玉芹将诉争房屋交付给彭宏艳。合同签订后至2011年1月13日，彭宏艳向崔玉芹支付房款共计70万元。彭宏艳接收诉争房屋后，对该房屋进行了装修并居住至今。2014年3月28日，诉争房屋所有权登记至崔玉芹名下，该房屋登记地址为：北京市大兴区×187号院10号楼2层1-203号。
2014年4月28日，崔玉芹、彭宏艳到北京市大兴区行政服务大厅办证大厅办理网签手续，由于彭宏艳欲将买受人变更为何涛、何天泽，崔玉芹不同意，双方产生争议。对此，崔玉芹称：双方一同于2014年4月28日到办证大厅办理网签手续，由于彭宏艳变更了买受人，且不同意付款，未办成，5月31日左右我再次通知彭宏艳付款，被彭宏艳拒绝，我于2014年7月22日发出解除房屋买卖合同函，该通知于2014年7月23日送达彭宏艳，通知解除合同。彭宏艳称：我买房是在”京十五条”出台前，签订合同时没有限购政策，但因为签合同时房本没下来就没法办过户，等房本下来后限购政策已出台，我没有购房资格，不能直接办理过户，在这种情况下想把房子过户到我亲属名下，何涛是我的小叔子，何天泽是何涛的儿子，我与崔玉芹的儿子张慧君提到过这个办法，崔玉芹是同意的，但是崔玉芹的儿子张慧君不让崔玉芹签字。
上述事实，有《房屋买卖合同》、《关于付款方式的约定（一次付形式）》、购房定金收条、银行转账凭证、房屋所有权证及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。崔玉芹与彭宏艳于2010年12月2日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。本案中，按照限购政策的相关规定，虽彭宏艳现不具有购房资格，但根据现已查明的事实，彭宏艳与崔玉芹就诉争房屋买卖事宜签订房屋买卖合同、支付大部分购房款及交付房屋等购房行为均发生在限购政策出台前，故彭宏艳要求崔玉芹继续履行合同办理房屋过户手续的诉讼请求，具有合同依据，亦不违反相关规定，应予支持。
关于崔玉芹主张彭宏艳迟延支付剩余房款已超过30天，其依约已享有合同解除权的上诉主张，依据合同约定，彭宏艳于崔玉芹房产证办理完毕起10日内交付剩余购房款45万元并同时办理房产过户手续，故原审法院据此认定支付剩余房款及办理过户手续属于双方需同时履行的合同义务，并无不当，本院予以确认。合同履行过程中，因限购政策的出台，在双方自行办理网签手续时，彭宏艳欲变更合同当事人，崔玉芹不同意，双方由此产生争议并导致合同未能继续履行，因双方履约困难系因限购政策的出台这一客观因素所致，在双方就如何过户未能达成一致意见的情况下，彭宏艳未支付剩余房款，并不构成违约，故崔玉芹以彭宏艳未支付剩余房款为由要求解除合同、返还房屋及支付违约金的上诉请求，依据不足，本院不予支持。
综上所述，崔玉芹的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。原审法院所作判决处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费7575元，由崔玉芹负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费4900元，由崔玉芹负担（已交纳）。二审案件受理费16050元，由崔玉芹负担（已交纳2300元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
代理审判员 马兴芳
代理审判员 陈雨菡
二〇一五年一月十九日
书 记 员 刘 曈