江苏省南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六民初字第733号
原告袁锦，男，1991年10月12日生，汉族。
委托代理人宋鹏，男，1981年11月3日生，汉族，江苏联融投资有限公司南京分公司员工。
被告葛仁敏，男，1962年9月13日生，汉族，居民。
被告姜小明，男，1975年1月23日生，汉族，居民。
第三人葛潘碧云，女，1992年1月25日生，汉族，居民。
委托代理人潘长琴，女，1968年10月24日生，汉族，居民。
原告袁锦诉被告葛仁敏、姜小明和第三人葛潘碧云民间借贷纠纷一案，本院于2015年6月25日立案受理后，依法由审判员屠本俊、人民陪审员秦勇、人民陪审员陈德荣组成合议庭，于2015年12月4日公开开庭进行了审理。原告袁锦的委托代理人宋鹏、被告姜小明、第三人葛潘碧云及其委托代理人潘长琴到庭参加诉讼，被告葛仁敏经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告袁锦诉称：2014年8月14日，原告袁锦与被告葛仁敏签订了《个人保证担保借款协议》，约定被告葛仁敏向原告借款276785.71元，年利率12%，借款期限12个月。被告姜小明为借款提供连带责任保证，被告葛仁敏以坐落于南京市六合区雄州街道园林路X号X幢XXX室房屋为借款提供抵押担保。借款协议签订后，原告按约交付款项，其中有26785.71元为原告替被告葛仁敏垫付的服务费。款借出后，被告共计归还借款本息77667.33元，余款至今未归还，原告多次催要无果。请求判令：1、被告葛仁敏归还借款本金187500元，并支付利息（自2014年12月14起日至实际给付之日止，按年利率12%计算）、罚息（自2014年12月14起日至实际给付之日止，以276785.71元为基数，按日千分之一计算）和违约金（自2014年12月14日起至实际给付之日止，以每月应还款额25833.33元为基数，按月利率1%计算）；2、被告姜小明对借款承担连带清偿责任；3、原告对坐落于南京市六合区雄州街道园林路X号X幢XXX室房屋享有优先受偿权。
被告葛仁敏未答辩。
被告姜小明辩称：1、原被告签订借款协议的时候，借款数额一栏空白，借款数额是后来填补的，实际借款金额只有250000元；2、葛仁敏已经还款大约六七万元，具体数额不清楚。
第三人葛潘碧云述称：第三人系潘长琴与被告葛仁敏之女。涉案房屋系潘长琴与被告葛仁敏婚后购买，虽登记在被告葛仁敏一人名下，但实为夫妻共同财产。2008年4月30日，潘长琴与被告葛仁敏协议离婚，约定将涉案房屋赠与给第三人，于第三人满十八周岁时办理过户手续。涉案房屋系第三人财产，虽然尚未办理过户手续，但被告葛仁敏无权处分房产，原告在办理抵押登记时亦未尽到核实义务，故抵押无效。
经审理查明：2014年8月14日，原告（出借人）与被告（借款人）葛仁敏签订《个人保证担保借款协议》一份，约定：被告葛仁敏向原告借款276785.71元，年利率12%；借款期限12个月，采用等额本息方式，每月还款25833.33元，还款日期为每月14日；当期应还本息汇至原告指定账户（户名：王慧，开户行：中国光大银行南京分行新街口支行，账号：62×××51）；逾期还款每日按借款协议总额的0.1%计算罚息，并按每月应还本息的10%收取违约金。同日，被告葛仁敏与原告签订了《房屋抵押借款协议（抵押权证合同）》，约定被告葛仁敏以坐落于南京市六合区雄州街道园林路X号X幢XXX室房屋（房屋所有权证号：宁房权证合变字第××号，丘权号：07012080-IV-21）为借款提供抵押担保。该房产抵押于2014年8月20日办理了登记，登记的债权额为250000元。同日，原告还与被告姜小明签订了《保证合同》，约定被告姜小明为借款提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，保证期间为主债务履行期限届满之日起两年。借款协议签订后，原告委托王慧（系江苏联融投资有限公司南京分公司会计）向被告葛仁敏转账250000元，被告葛仁敏向原告出具了收据。款借出后，截止2014年11月27日，被告葛仁敏归还借款本息合计77667.33元。之后，被告葛仁敏未再继续履行还款义务，原告多次催要无果，遂诉讼来院。
另查明，2014年8月14日，葛仁敏（甲方）与江苏联融投资有限公司南京分公司（以下简称联融南京分公司）（乙方）签订《信息咨询与管理服务协议（借款人）》一份，约定：联融南京分公司为被告葛仁敏提供借款信息咨询服务，促成交易，并协助办理各项手续，被告葛仁敏同意在获得前述借款资金的当日向联融南京分公司支付服务费26785.71元。
还查明，第三人葛潘碧云系潘长琴与被告葛仁敏之女。被告葛仁敏与潘长琴于2008年4月30日协议离婚，双方约定涉案房屋归第三人所有，待第三人满十八周岁时办理过户手续。双方离婚后，涉案房屋一直登记在被告葛仁敏名下，至今未办理过户手续。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《个人保证担保借款协议》、《信息咨询与管理服务协议（借款人）》、中国光大银行网银转账回单、《委托证明》、收据、《房屋抵押借款协议（抵押权证合同）》、房屋所有权证（复印件）、他项权证、《保证合同》、银行对账单各一份，第三人提供的结婚证、离婚协议、房屋所有权证各一份予以证实，本院予以确认。
本院认为：当事人进行民事活动，应当遵循诚实信用的原则和合法的约定。本案所涉《个人保证担保借款协议》、《房屋抵押借款协议（抵押权证合同）》、《保证合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《个人保证担保借款协议》载明的借款金额包含被告葛仁敏欠付联融公司的服务费26785.71元，原告实际出借25万元，应以实际出借金额计算应返还的本金和利息。按照实际出借金额计算，被告葛仁敏每月应还本金20833.33元，被告葛仁敏已归还借款77667.33元，其中本金应为70167.33元，其尚欠原告借款本金179832.67元未归还。被告葛仁敏逾期归还借款，违反了诚实信用原则和合法的约定，除应归还借款本金并支付利息外，还应加付逾期利息。原告主张的罚息、违约金实为逾期利息，两者与利息相加后以及两者单独相加后的标准均超过年利率24%，违反了法律规定，对超过部分本院不予支持。
被告葛仁敏以房产为借款提供抵押担保，办理了抵押登记。第三人认为被告葛仁敏已将涉案房屋赠与给第三人，而原告未尽到合理的注意义务，故抵押无效。因抵押房产登记的所有权人为被告葛仁敏，虽然被告葛仁敏与潘长琴协议离婚时将房屋赠与给第三人，但并未办理所有权变更登记，故第三人尚未取得涉案房屋所有权。被告葛仁敏以登记在其名下的房产为原告的债权设定抵押，该抵押设定行为符合《物权法》规定的抵押权生效条件，合法有效。
被告姜小明为借款提供了连带责任保证，原告的诉讼请求不超过约定的保证范围，且行使权利亦不超过约定的保证期间，有权要求被告姜小明对借款承担保证责任。因原告的债权既有被告葛仁敏提供的房产抵押担保，又有被告姜小明提供的保证担保，故在三方未约定债权实现顺序的情况下，原告应先就被告葛仁敏提供的房产担保实现债权，不足部分再由被告姜小明承担保证责任。被告姜小明在承担保证责任后，有权向被告葛仁敏追偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十五条第二款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告葛仁敏于本判决生效之日起十日内归还原告袁锦借款本金179832.67元，并支付利息和逾期利息（自2014年12月14日起至实际给付之日止，以借款本金179832.67元为基数，按年利率24%计算）；
二、如被告葛仁敏未按期履行本判决第一项给付义务，则原告袁锦有权对坐落于南京市六合区雄州街道园林路X号X幢XXX室房屋（房屋所有权证号：宁房权证合变字第××号，丘权号：07012080-IV-21）在登记的债权额25万元内优先受偿；
三、如原告在对前项房屋实现抵押权后仍有部分债权未能清偿，则不足部分由被告姜小明承担保证责任；
四、被告姜小明在依本判决第三项承担保证责任后，有权向被告葛仁敏追偿。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5156元，公告费560元，合计5716元，由原告袁锦负担728元，被告葛仁敏、姜小明共同负担4928元（原告袁锦已垫付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费5156元（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76）。
审 判 长 屠本俊
人民陪审员 秦 勇
人民陪审员 陈德荣
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 张煜荻