上海市闸北区人民法院
行 政 判 决 书
（2015）闸行初字第166号
原告徐春娥，女，1953年3月29日出生，汉族，户籍所在地上海市闸北区……。
委托代理人李强，上海尚域律师事务所律师。
委托代理人刘慧，上海尚域律师事务所律师。
被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局，住所地上海市闸北区……。
法定代表人陈必华，职务局长。
委托代理人葛文晶，该局工作人员。
委托代理人邬晓宁，该局工作人员。
被告上海市闸北区人民政府，住所地上海市闸北区……。
法定代表人安路生，职务区长。
委托代理人张顺飞，该区政府工作人员。
第三人上海银邦置业有限公司，住所地上海市闸北区……。
法定代表人方海云，职务总经理。
委托代理人张兆雄，上海闸北动拆迁实业有限公司工作人员。
原告徐春娥不服被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局（以下简称闸北房管局）作出的闸房管拆裁字（2015）第179号房屋拆迁裁决书及被告上海市闸北区人民政府（以下简称闸北区政府）作出的闸府复决字（2015）第37号行政复议决定书，于2015年9月6日向本院提起行政诉讼。本院于同年9月14日受理后，依法于当月16日向两被告送达起诉状副本及应诉通知书。因上海银邦置业有限公司（以下简称银邦公司）与本案具有法律上的利害关系，本院依法通知该公司作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2015年10月15日公开开庭审理了本案，原告徐春娥及其委托代理人李强、被告闸北房管局的委托代理人葛文晶、邬晓宁、被告闸北区政府的委托代理人张顺飞到庭参加诉讼。第三人银邦公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，但向法院提供了书面参诉意见。本案现已审理终结。
被告闸北房管局于2015年4月29日作出闸房管拆裁字（2015）第179号房屋拆迁裁决书，裁决如下：1、被申请人徐春娥（含房屋同住人），自收到本裁决书之日起十五日内迁出闸北区……（以下统称系争房屋），迁至嘉定区……、……；2、申请人（即第三人银邦公司）应在徐春娥搬离原址一个月内一次性支付给徐春娥价值标准房屋调换差价款人民币31185.45元（以下币种均为人民币）；3、第三人还需另行支付徐春娥搬家补助费500元、装潢补贴9332.4元、未见证面积补贴30000元、过渡补贴9000元、选购嘉定云翔基地房源补贴60000元、家用设施移装费2500元（超出部分按实结算）。原告对该房屋拆迁裁决不服，于2015年6月22日向闸北区政府申请行政复议，闸北区政府于同年8月19日作出闸府复决字（2015）第37号行政复议决定书，维持闸北房管局作出的闸房管拆裁字（2015）第179号房屋拆迁裁决书。
原告徐春娥诉称，系争房屋是原告承租的公房。闸北房管局作出的被诉房屋拆迁裁决存在以下违法问题：（一）裁决程序违法。除房屋拆迁裁决书是原告之子到拆迁实施单位办公室领取外，原告未收到闸北房管局于裁决程序中送达的其他材料，原告亦从未在留置送达的地址本市闸北区……居住过，见证人系闸北房管局及第三人雇佣的专职见证送达的人员，不符合见证人资质，见证人见证的送达内容亦与客观情况不符，故有关见证人见证送达的证据不应被采纳。在送达无效的情况下，闸北房管局组织的调解亦为无效调解，据此作出的裁决程序违法。（二）裁决认定的事实不清。第三人于2003年启动拆迁，因资金、房源等问题中止拆迁，闸北房管局不应批准延长房屋拆迁期限，且房屋拆迁期限的延长未报经市房屋管理部门审核同意。另，房屋拆迁许可证载明的房屋拆迁实施单位上海中房房屋称其公司成立于房屋拆迁许可证核发之后，故房屋拆迁许可证及延长许可证通知均为无效。根据相关法规、规章等规定，房地产评估机构应当由被拆迁人、房屋承租人选定，而系争房屋所在基地闸北五街坊拆迁时，房地产评估机构完全由第三人及其拆迁实施单位自选自定，完全剥夺了居民应享有的法定选择权，且评估结果背离市场价格，故评估分户报告应被认定为无效。系争房屋内有一个建造于上世纪三十年代的阁楼，一直用于居住，原告户支付该阁楼的租金直至1976年，之后因原告户生活困难，阁楼的租金被减免，当时房管部门在减免阁楼租金时未告知原告户租金减免的后果，故拆迁时不能按现有的租用公房凭证的记载认定系争房屋的建筑面积，阁楼应被计入建筑面积。闸北区的其他拆迁或者征收基地都有本区的房源，但系争房屋所在基地无本区房源供居民选择，故第三人的补偿方案不合理，有违公平原则。产权调换房屋的房地产权利既未登记在第三人名下，亦未登记在拆迁实施单位名下，故权利不清晰，且周边医疗设施不齐全。（三）适用法律错误。闸北房管局在举证期限内未提供作出被诉房屋拆迁裁决所适用的规范性文件，应视为无依据。另，闸北房管局选择性适用法律，拒绝适用赋予居民回搬权的沪房地资拆（2001）542号文、沪建城（2001）0068号文、上海市人民政府（2009）4号文和沪房管拆（2009）88号文。闸北区政府维持闸北房管局违法的行政裁决，亦属违法。综上，原告诉请撤销闸北房管局于2015年4月29日作出的闸房管拆裁字（2015）第179号房屋拆迁裁决书及闸北区政府于同年8月19日作出的闸府复决字（2015）第37号行政复议决定书。
被告闸北房管局、闸北区政府共同辩称，第三人因系争房屋拆迁安置补偿事宜与原告协商不成，向闸北房管局提出裁决申请。闸北房管局受理后，向原告户送达有关材料，因原告当时租房地址为闸北区……房屋，故送达地址为该址，原告收到材料后拒签，故其局留置送达。闸北房管局2次组织双方调解，原告户均未出席，故依法作出裁决。闸北房管局作出的裁决及闸北区政府作出的复议决定，认定事实清楚，程序合法，法律适用正确，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
第三人银邦公司同意两被告的答辩意见。
经审理查明：系争房屋系公房，租用公房凭证记载：承租人为原告，租赁部位为前客10.2平方米、天搭10.0平方米；产权属承租户的搭建及设备部位为后二层阁10.9平方米。系争房屋处户籍登记为1户，在册人口为3人，即户主原告徐春娥、子张建一、孙张正阳。
2003年9月10日，第三人依法取得拆许字（2003）第12号房屋拆迁许可证，对系争房屋所在地块实施拆迁。被诉房屋拆迁裁决作出时，拆迁期限已延长至2015年9月30日。拆迁中，第三人愿意按照基地重启意愿征询通过之日2014年5月18日的评估单价对系争房屋所在地块的被拆迁人、房屋承租人进行补偿安置。经上海申价房地产评估有限公司评估，2014年5月18日系争房屋中的前客及天搭的房地产市场评估单价分别为每平方米建筑面积28046元、26363元。同时点，系争房屋所在基地的居住房屋评估均价为每平方米建筑面积27750元。
第三人根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称《实施细则》）等相关拆迁政策及基地公示的安置方案，核定系争房屋建筑面积31.108平方米，安置人口3人，即户籍在册人口3人；原告户可得的系争房屋评估价格697963.98元、价格补贴为258974.1元，套型面积补贴为416250元，合计货币补偿金额为1373188.08元，或按面积标准房屋调换安置原告户五类地区房屋建筑面积60平方米。另，第三人需支付原告户搬家补助费500元、装潢补贴9332.4元、未见证面积补贴30000元、过渡补贴9000元、家用设施移装费2500元（超出部分按实结算），以上各类补贴等费用合计为51332.4元。
因第三人与原告就系争房屋补偿安置事宜无法达成协议，第三人于2015年4月6日向闸北房管局提出裁决申请，并提供嘉定区……、……作为产权调换房屋。闸北房管局于次日受理后，于同年4月8日向原告户送达了房屋拆迁裁决申请书副本、受理通知书、裁决安置房源基地公示价格单及会议通知。闸北房管局于当月13日召集拆迁双方调解，原告户未派人出席调解会。次日，闸北房管局向原告户送达第二次会议通知。同年4月17日，闸北房管局再次组织拆迁双方调解，原告户仍未出席。闸北房管局经审查核实了相关材料，查清相关事实后，认定第三人提出的以房屋产权调换方式补偿安置原告户本市嘉定区……（建筑面积69.36平方米，封闭阳台面积2.821平方米，公示单价为每平方米建筑面积9800元，房屋价格计665905.1元）、嘉定区……（建筑面积69.36平方米，封闭阳台面积2.821平方米，评估单价为每平方米建筑面积9950元，房屋价格计676097.53元）并结算差价等的具体安置方案合法、适当，遂依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收与补偿条例》）、《实施细则》、《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》、沪房地资拆（2001）673号文、沪房地资拆（2004）286号文、沪房地资拆（2005）260号文等相关法规规范及闸府规范（2006）1号文、基地公示的安置方案，于2015年4月29日作出被诉房屋拆迁裁决书，并于同日送达原告户。原告不服该裁决书，于2015年6月23日向闸北区政府申请行政复议，闸北区政府于同年8月19日作出闸府复决字（2015）第37号行政复议决定书，维持闸北房管局作出的闸房管拆裁字（2015）第179号房屋拆迁裁决书。原告仍不服，诉至本院。
以上事实，有房屋拆迁裁决申请书、受理通知书、（第一次）会议通知、裁决安置房源基地公示价格单及上述材料的送达回证、（第二次）会议通知、2份调解笔录、房屋拆迁裁决书、房屋拆迁许可证、拆迁范围、房屋拆迁期延长许可证通知、公房租赁凭证、系争房屋的评估分户报告单及送达回证、户籍材料、关于5街坊居住房屋评估均价的函、拆迁双方谈话记录、试看房屋回单、上海市住宅建设发展中心房源供应联系单、……等房屋的房地产权证、德园路房屋建设方与第三人、上海市闸北区建设和交通委员会签订的动迁安置房供应协议、……29号等房屋的新建住宅交付使用许可证、闸北区动迁房源管理中心房源调剂联系单附安置房源清单、行政复议申请书、行政复议答复通知书、行政复议决定书及送达材料等及各方当事人的相关陈述予以佐证。
审理中，原告陈述，2010年起，原告将系争房屋出租，自己到几个姐妹家暂住。2014年6月底至同年8月原告不在上海，故拆迁实施单位工作人员虽多次与原告之子交换意见，但未涉及具体方案。因评估机构的产生违反法定程序，故评估分户报告单自始无效，因此原告不需要申请复估、鉴定。
本院认为，本案审查的对象是闸北房管局作出的被诉房屋拆迁裁决和闸北区政府维持裁决的复议决定是否合法。根据《征收与补偿条例》第三十五条及《实施细则》第二十四条的规定，闸北房管局作为房屋拆迁工作的管理部门，具有作出被诉房屋拆迁裁决的主体资格。
被诉房屋拆迁裁决作出的前提条件是在拆迁许可期限内，拆迁双方就补偿安置事宜未达成协议。本案，被诉房屋拆迁裁决作出的时间在第三人获准延长的拆迁许可期限内，被诉房屋拆迁裁决依据的房屋拆迁许可证及房屋拆迁期延长许可证通知，系具有法定职权的行政机关准许第三人在一定期限内对系争房屋所在地块进行拆迁的行政行为，具有公定力，并非本案的审查范围，非经法定程序不能否定其有效性。原告虽对被告提供的拆迁双方谈话记录有异议，但原告的诉状及在审理中发表的意见均反映拆迁双方就系争房屋的补偿安置未协商一致，故第三人向闸北房管局申请裁决的前提条件成立。闸北房管局受理后，向原告户送达房屋拆迁裁决申请书等相关文书，原告对此有异议，但未提供证据证明，闸北房管局提供的证据反映送达时因原告拒绝签收，闸北房管局以留置方式送达，并有无利害关系的见证人见证，故本院对闸北房管局的证据予以采纳。闸北房管局2次组织原告与第三人调解，原告户均未出席协商，闸北房管局在拆迁许可期限内作出裁决，并将裁决书送达原告，执法程序并无不当。
系争房屋的评估分户报告单由具有资质的评估公司作出，符合证据的构成要件，第三人委托评估公司以2014年5月18日为估价基准日有利于被拆迁居民，原告对该评估分户报告单有异议，但放弃鉴定的权利，故本院对原告的异议，不予采信。……房屋系上海市住宅建设发展中心安排的配套商品房，根据有关文件，配套商品房的价格由政府统一定价，并对房地产权证取得后转移的年限作出规定，基于此配套商品房的产权不登记在拆迁人或拆迁实施单位名下。闸北房管局提供的市、区两级政府部门的调配文件及我区建设与交通委员会与建设方签订的动迁安置房供应协议、相关的房地产权证等证据，证明……房屋产权清晰，第三人有权使用该房源，闸北房管局以该房屋与系争房屋产权调换并无不当。裁决认定的系争房屋承租人、租赁部位、建筑面积及安置房屋的市场价格等事实，亦均有相应的证据证实，故裁决认定的事实清楚。
根据《征收与补偿条例》第三十五条的规定，系争房屋所在的基地系第三人在《征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，可以继续沿用原有的规定办理。闸北房管局按照系争房屋以及产权调换房屋的建筑面积和相应的评估单价等计算的原告户补偿金额、房屋调换差价款、各类补贴等款项均符合《实施细则》等相关法规、规范及基地公示的安置方案等，计算时取评估单价高的金额作为系争房屋的评估单价有利于原告户，故被诉房屋拆迁裁决适用法律正确。闸北区政府依据《中华人民共和国行政复议法》的规定，受理原告的复议申请，于法定期限内作出行政复议决定并送达复议程序当事人，亦无不当。
综上，闸北房管局作出的闸房管拆裁字（2015）第179号房屋拆迁裁决书及闸北区政府作出的闸府复决字（2015）第37号行政复议决定书，认定事实清楚，适用法律正确，裁决程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第五十八条之规定，判决如下：
驳回原告徐春娥的全部诉讼请求。
案件受理费人民币50元，由原告徐春娥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 汪霄云
审 判 员 叶 一
人民陪审员 金秀芬
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 陈 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第五十八条经人民法院传票传唤，原告无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按照撤诉处理；被告无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。