上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第1866号
原告陆龙根，男，1955年4月30日出生，汉族，住上海市崇明县。
委托代理人乔斐达，上海东凰律师事务所律师。
委托代理人邓晓红，上海东凰律师事务所律师。
被告达芙妮投资（集团）有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。（第一被告）
法定代表人陈英杰，总经理。
被告达芙妮投资（集团）有限公司上海分公司，营业场所上海市青浦区。（第二被告）
负责人陈英杰，总经理。
两被告共同委托代理人杨茹，女，在达芙妮投资（集团）有限公司上海分公司工作。
原告陆龙根诉被告达芙妮投资（集团）有限公司、达芙妮投资（集团）有限公司上海分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月22日立案受理后依法由审判员吴海港独任审判。本案于2014年6月20日第一次公开开庭进行了审理。原告陆龙根的委托代理人乔斐达、邓晓红、被告达芙妮投资（集团）有限公司、达芙妮投资（集团）有限公司上海分公司共同委托代理人杨茹到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭。本案于2014年9月29日第二次公开开庭进行了审理，原告陆龙根的委托代理人邓晓红、被告达芙妮投资（集团）有限公司、达芙妮投资（集团）有限公司上海分公司共同委托代理人杨茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆龙根诉称：2012年4月27日，原告与第二被告【原称永恩投资（集团）有限公司上海经销部】双方签订名为联营实为租赁的“联营合同”，该合同约定：原告将位于上海市崇明县某处门面房3间（使用面积140平方米）于2012年5月15日交付给第二被告，联营期限自2012年5月15日至2017年5月14日止，第二被告前三年每年支付原告人民币75万元联营管理费作为原告收益，于每年4月30日前付清，若第二被告违约，应付原告违约金50万元。合同签订后，原告交付第二被告房屋使用，自2014年4月底，第二被告未支付下一年收益，原告发函催款，第二被告仍未支付，第二被告隶属于第一被告。原告现起诉至法院，请求判令第二被告支付合同价75万元、违约金50万元，第一被告对第二被告的上述债务承担连带清偿责任；诉讼费由两被告负担。审理中，原告第一次庭审时变更诉讼请求：请求判令解除与第二被告的“联营合同”，请求判令第二被告支付租金73，972.80元、违约金50万元、水电费1，000元，判令第一被告对第二被告的上述债务承担连带清偿责任。原告第二次庭审时撤回要求被告支付水电费1，000元的诉讼请求。
被告达芙妮投资（集团）有限公司、达芙妮投资（集团）有限公司上海分公司共同辩称：原告与产权人签订的房屋租赁合同年租金为40万元，但第二被告需向原告支付年度联营管理费高达75万元，由于第二被告经营亏损，只得单方于2014年5月15日口头解除与原告的联营合同，搬离了租赁场地，并于2014年6月6日书面通知原告解约并邮寄商铺钥匙给原告。故两被告无需支付2014年5月15日以后的联营管理费75万元。原告没有证据证明存在实际损失，对于合同中约定的违约金50万元过高，请求法院依法予以减少。
经开庭审理查明：2012年4月27日，原告与永恩投资（集团）有限公司上海经销部【现更名为永恩投资（集团）有限公司上海分公司】签订联营合同，约定：原告承租上海市崇明县某处的3间门面，使用面积140平方米；第二被告为“达芙妮”、“鞋柜”商标在中国大陆的授权使用人，并生产、销售“达芙妮”“鞋柜”品牌及第二被告代理的品牌系列产品；基于上述条件，双方联营期限为5年，自2012年5月15日至2017年5月14日止，联营期满，若乙方有意继续合作，应在联营期限届满前3个月书面通知对方，在同等条件下，乙方有优先续约权；第二被告前三年每年支付原告75万元联营管理费作为原告的收益，第四年、第五年联营利润递增8%，第二被告每年业绩超出部分或不足部分与原告无关，原告不予提取利润，联营管理费每年结算一次，第二被告应于2012年5月3日前支付首期联营管理费75万元予原告，以后每次付款提前半个月到账（合同起租日为计算开始日），联营期间，第二被告自主经营、自负盈亏；第二被告装修期为2012年5月15日至5月24日，免装期10天租金20，548元在首期租金中扣除；由于原告的原因致使联营合同在前三年内提前终止，原告应赔偿第二被告自合同提前终止日起至三年合同期限届满之日止未分摊完毕之装修费用，装修费用双方约定15万元，按36个月平均分摊，每月分摊数为4，166.67元；若第二被告违约，第二被告应支付原告违约金50万元；有下列情形之一的，双方均可解除本合同：1、因不可抗力致使本合同目的不能实现；2、在联营期限届满之前，一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行本合同规定的义务；3、一方迟延本合同规定的义务，经书面催告后7日内仍不履行义务的；4、一方迟延履行本合同规定的义务或有其他违约行为致使本合同的目的不能实现；5、房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋。任何一方不履行本合同规定的义务或履行义务不符合本合同的规定，即构成违约，应承担违约责任；因原告违约导致本协议终止的，原告除赔偿未分摊完毕的装修费用外，还应退还预收的联营利润，同时支付违约金50万元，若原告所支付的违约金不足以弥补第二被告的实际损失的，第二被告有继续追偿的权利，因第二被告违约导致本协议终止的，第二被告预先支付的联营利润、保证金可冲抵违约金，多退少补。原告应于2012年5月15日前将上述房屋交给第二被告。合同签订后，原告将系争房屋交付第二被告使用。2014年4月29日，上海东凰律师事务所接收原告的委托发函第二被告，主要内容为：要求第二被告根据合同的约定支付第三年度的费用，并在收到该函件起5日内支付原告75万元。第二被告于2014年4月30日收到该函件。2014年6月6日，第二被告发函原告，主要内容为：要求提前解除联营合同，之前多次与原告沟通，希望双方协商解除联营合同，但原告不愿意协商解除联营合同，现通知原告，联营合同于2014年5月15日解除；要求原告收函后配合第二被告做好铺面的相关交接工作。原告于2014年6月9日收到该函。原告因要求第二被告支付违约金等而诉诸法院。
另查明，位于上海市崇明县某处房屋于2002年1月9日起登记在上海崇明公共交通公司名下，2002年4月29日起登记于上海交通投资（集团）有限公司名下，2012年9月20日，原告与上海宝山公共交通公司、上海崇明巴士公共交通有限公司签订房屋租赁合同，约定：将位于上海市崇明县某处房屋租赁给原告，租赁期限自2012年10月1日至2015年9月30日止。永恩投资（集团）有限公司于2012年7月9日被核准名称变更为达芙妮投资（集团）有限公司；永恩投资（集团）有限公司上海经销部于2013年3月14日被核准名称变更为达芙妮投资（集团）有限公司上海分公司。第二被告系隶属于第一被告的法人独资企业。
上述事实，有原、被告的陈述、原告提供的联营合同、银行对账单、律师函、上海市房地产权证、与业主的房屋租赁合同、工商变更材料等，被告提供的回函等；以上证据并经庭审质证，本院予以确认。
在本案审理过程中，第一被告提供照片一组，主张2014年6月7日第一被告已经撤柜并腾退，同时将该房屋钥匙邮寄给原告。原告认为收到第二被告邮寄的钥匙，但没有前去查看，并要求第二被告按照其函件办理交接手续。2014年6月20日，原告主张租赁关系已不可能继续履行，提出解除合同，但被告应承担违约责任。2014年6月26日，原、被告双方至租赁房屋办理交接手续。原告主张诉讼后原告于2014年7月21日才与案外人金小丽签订关于本案系争房屋的租赁合同，年租金为54万元，原、被告未履行的租赁期限约3年，两租赁合同的差额每年21万元，故原告未履行租期的损失为63万元，该损失大于双方约定的违约解除合同的违约金50万元。被告对原告的主张有异议，认为原告向房东只需支付年租金40万元，双方签订合同的年租金过高，加之市场因素，被告才迫不得已解除与原告的租赁合同，现原告主张的违约金过高，要求法院予以调整。
根据庭审确认的事实，本院认为：民事活动应当遵循自愿、合法的原则。原告与第二被告签订的“联营合同”是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方应按照协议的约定履行各自的义务。从本院查明的“联营合同”的主要内容来看，该合同内容符合房屋租赁合同的构成要件，故双方签订的该合同名为“联营合同”实为租赁合同，年度联营管理费75万元实际为年租金。合同履行过程中，第二被告因经营亏损要求协商解除该合同，原告未予以同意，第二被告于2014年6月6日发函原告要求解除合同，并撤柜、退场，原告于2014年6月9日收到解约函及系争房屋的钥匙。原告于2014年6月20日当庭提出诉讼请求要求解除与第二被告的“联营合同”，故原告与第二被告签订的“联营合同”于2014年6月20日解除，双方并于2014年6月26日办理系争房屋的交接手续。故第二被告应支付原告2014年5月15日至6月20日的租金。由于第二被告的违约行为造成合同解除，第二被告应当承担违约责任。第二被告单方解除合同，未履行期间发生的租金可视为原告的损失，由第二被告予以补偿，双方剩余租期超过3个月，补偿额按3个月的租金计付。另由于第二被告的违约行为致使租赁合同不能继续履行，使原告按照合同约定收取租金的目的不能达到，综合考虑免租期对出租人租金收入损失的影响，本院酌定为6天的赔偿额。虽然租赁合同中，双方约定由于第二被告原因解除合同时，被告应向原告支付50万元违约金。但违约金的数额应当以违约造成的损失为准，现因被告违约造成的原告的损失相当于3个月6天的租金数额，故双方约定的违约金过高，本院予以调整，违约金调整为相当于3个月6天租金的数额。第二被告系隶属于第一被告的法人独资企业。故第一被告对第二被告的债务承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、之规定，判决如下：
一、原告陆龙根与被告达芙妮投资（集团）有限公司上海分公司于2012年4月27日签订的关于上海市崇明县某处门面房租赁合同于2014年6月20日解除；
二、被告达芙妮投资（集团）有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陆龙根租金73，972.80元；
三、被告达芙妮投资（集团）有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陆龙根违约金199，828.80元；
四、被告达芙妮投资（集团）有限公司对被告达芙妮投资（集团）有限公司上海分公司上述第二、三项债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10，529.30元，由原告负担4，503.40元，被告负担6，025.90元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 吴海港
审 判 员 贾建浦
人民陪审员 董枫林
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 杨凤逸
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。