浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第508号
上诉人（原审被告）：余益蕾。
委托代理人：裘丽。
被上诉人（原审原告）：周风雷。
上诉人余益蕾因与被上诉人周风雷房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2013年5月30日作出的（2013）甬慈浒民初字第127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月23日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理认定：2012年11月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：将原告名下位于浒山街道金一路茅家小区16号303室的房屋出租给被告使用，租期一年，月租金2800元，租金以三个月为一期，每期租金应于到期前5日内支付，租金逾期10日未付的，原告有权解除合同；合同终止（包括解除）后的房屋占用费按合同约定日租金的2倍计算；合同终止（包括解除）时，被告应将房屋交原告检验清点，结算费用，交还钥匙；因违约行为致使合同解除的，违约方应赔偿对方三个月租金作为违约金；被告应向原告支付租赁保证金5000元，租赁关系终止时该保证金抵充被告依约应承担的费用，剩余部分无息归还被告；双方另就保证金、水电杂费及其他相关事项进行了约定。同日，双方签订《租赁房屋交接书》一份，被告依约向原告支付了租赁保证金4925元及首期（2012年11月7日至2013年2月6日）的租金8400元、水费150元、有线电视费75元，合计13600元。同时，原告依约向被告交付了房屋。2013年2月5日，被告向原告支付了租金2800元及2012年11月7日至2013年2月6日期间的电费661.5元。2013年3月5日，原告短信通知被告，称因被告未依约支付租金，原告决定与其解除合同关系。2013年3月6日始，原、被告均未主动联系对方。此后，原、被告在人民调解委员会组织下曾参加本案纠纷的调解，未果。在审理过程中，被告同意解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，愿意负担电费153.3元，水费100元，有线电视费50元；被告于2013年4月16日向原告交还了钥匙，原告经检验清点确认被告交付了房屋。
原审原告周风雷于2013年3月25日诉至原审法院，请求依法判令：1.原审被告立即搬离所租房屋茅家小区16号303室；2.原审被告另行支付其违约金3425元；3.原审被告支付自2013年3月7日至实际搬出之日（按每日186元计算）的房屋占用费；4.原审被告按实支付电费、水费、有线电视费。在审理过程中，原审原告变更诉讼请求如下：1.原审被告向其支付违约金3425元；2.原审被告支付自2013年3月7日起至2013年4月16日止（按照双方约定的租金计算）的房屋占用费3720元；3.原审被告支付电费153.3元，水费100元，有线电视费50元。
原审法院经审理认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按约全面履行各自义务。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定了原告一方解除合同的条件，而被告至今未按期如数履行原、被告约定的第二期租金的行为显已违约，且成就了解除合同的条件，原告有权主张解除合同。现原告于2013年3月5日短信通知了被告，而被告亦同意解除原、被告间的合同，故原、被告间就讼争房屋签订的《房屋租赁合同》自2013年3月5日解除。原、被告间《房屋租赁合同》解除后，被告应依约及时将房屋交原告检验清点，并交还钥匙。但被告并未就交验房屋事项联系原告，即便在原、被告碰面时也未做交验房屋的意思表示，直至2013年4月16日才交还给钥匙给原告，故对被告主张的其已于2013年3月10日搬离讼争房屋履行了退租交房义务的主张，应不予采纳，被告交付所承租房屋给原告的时间应为2013年4月16日。现原告依约主张合同解除后自2013年3月7日至2013年4月16日的房屋占用费，并自愿把房屋占用费调整为按租金计算，应予以支持，确定房屋占用费为3720元。原、被告约定“因违约行为致使合同解除的，违约方应赔偿对方三个月租金作为违约金”，原告据此要求被告依约支付违约金8400元；而被告认为该条款系格式条款，应为无效，被告无需支付该违约金，即便该条款有效，违约金也偏高。该院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，现无证据表明该违约金条款是原告未经被告协商单方预先拟定的，该条款也不存在原告免除其责任、加重被告责任或排除对方主要权利的内容，故对被告关于违约金条款系格式条款应为无效的主张，应不予采纳；被告认为约定的违约金偏高，应由被告举证证明约定的违约金已过分高于原告的损失，现被告未提供任何证据证明该事实，对其该项主张亦不予采纳，故被告应依约承担该违约金。原告主张被告支付电费、水费、有线电视费等共计303.3元，被告同意负担该费用，应予以准许。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：被告余益蕾应支付原告周风雷违约金、房屋占用费、水电及有线电视费用等共计12423.3元，扣除被告已支付的租赁保证金4925元，余款7498.3元于判决生效之日起七日内履行。若未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告余益蕾负担，于判决生效后七日内交纳。
宣判后，原审被告余益蕾不服，上诉至本院，称：依据涉案《房屋租赁合同》的约定，上诉人应在2013年2月6日前5日内支付第二期的租金，但由于手头钱款不足以支付该笔款项，故在被上诉人未予反对的情况下暂时支付1个月的租金2800元及延迟一个月支付剩余两个月的租金。在2013年3月5日，被上诉人发短信给上诉人，要求终止租赁合同关系及赔偿损失。对于第二期中后两个月租金的支付时间，应是2013年3月2日0时至2013年3月6日24时，故被上诉人在2013年3月5日擅自终止租赁合同，其应当承担违约责任。另外，上诉人实际于2013年3月10日搬离涉案房屋。故请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人支付违约金8400元及退还保证金5000元，共计8400元；2.改判上诉人支付2013年3月7日至3月10日的房屋占用费和水电费；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人周风雷答辩称：被上诉人并未同意上诉人延迟支付第二期租金。2013年2月2日，被上诉人打电话向上诉人催讨第二期租金，同时将银行账号发给上诉人。上诉人于2013年2月5日将第二期中的一个月租金和上一期的电费打入被上诉人账户，共计3461元。其后，被上诉人要求其支付全部三个月的租金，故并未同意上诉人可以延至2013年3月5日或者3月6日支付剩余两个月的租金。且上诉人至今未予支付上述租金。另外，在2013年2月6日后上诉人告知被上诉人其尚未决定是否继续租赁涉案房屋。
在二审审理期间，上诉人提交被上诉人与案外人所签订的房屋租赁合同一份（系复印件），证明被上诉人在2013年4月11日已将涉案房屋出租给案外人。
被上诉人经质证认为，首先，该份证据是复印件，较为模糊，且无案外人的姓名等内容，存在重大缺陷；其次，即使该份合同成立，也已超过了举证期限，应不属于二审中新的证据。
本院经审查认为，该份证据系复印件，其真实性难以确认，且不属于二审中的新证据，故对该份证据应不予认定。
被上诉人提交《中国农业银行金穗借记卡明细对账单》一份，证明上诉人在2013年2月6日以银行转账的形式向其支付了第二期中的一个月租金和第一期的电费，共计3461元，但被上诉人并未同意上诉人延期一个月支付第二期中剩余两个月的租金。
上诉人经质证认为，对该份证据的真实性无异议，但该笔款项是经被上诉人同意后打入其账户内的。
本院经审查认为，该份证据难以证明本案待证事实，且不属于二审中的新证据，故对该份证据，本院不予认定。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人于2012年11月7日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按约履行。关于涉案房屋的第二期租金，上诉人称其经被上诉人同意支付了一个月的租金2800元及延至2013年3月6日前支付剩余两个月的租金，对此其并未提供充分的证据予以佐证，故对于该项主张，本院难以采信。鉴于上诉人未予支付剩余两个月的租金，原审法院依法认定其存在违约行为，并无不当。截至2013年3月5日，上诉人逾期支付租金超过10日，依约被上诉人有权主张解除《房屋租赁合同》。上诉人主张被上诉人于该日短信通知其解除该合同，系属违约，应由被上诉人承担违约责任，但该主张依据不足，本院亦难以采信。由此，涉案《房屋租赁合同》于2013年3月5日予以解除。至于上诉人应支付的房屋占用费及水电费，虽上诉人称其已于2013年3月10日搬离涉案房屋，但由于其系在2013年4月16日移交涉案房屋钥匙于被上诉人，故原审法院判决其支付2013年3月7日至2013年4月16日期间的上述费用，于法有据，亦无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人余益蕾负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 黄永森
代理审判员 张颖璐
代理审判员 郑 辉
二〇一三年八月二日
代书 记员 桂红艳