浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第376号
上诉人（原审原告、反诉被告）：潘夜生。
委托代理人：施周，浙江波宁律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈伟。
委托代理人：蔡祖红，浙江红邦律师事务所律师。
委托代理人：沈渊，浙江红邦律师事务所律师。
上诉人潘夜生因与上诉人陈伟房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市江东区人民法院于2015年5月20日作出的（2015）甬东民初字第444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：被告（反诉原告）陈伟与原告（反诉被告）潘夜生于2009年6月6日签订《房屋租赁合同》一份，约定：潘夜生承租位于宁波市江东区姚隘路707号店面房屋一间，面积为736.14平方米，租期自2009年8月15日起至2014年8月14日止，前三年每年租金392000元，第四年起租金每年递增5%。同年11月15日，双方又签订《房屋租赁合同》一份，约定：潘夜生承租位于宁波市江东区姚隘路701号、703号、705号店面房屋三间，面积为260平方米，租期自2009年11月15日起至2014年11月14日止，前二年每年租金260000元，第三年起租金每年递增5%。上述两份合同同时约定：承租人在承租期内不得改变房屋结构以及不得中途转租；承租期内如违约，违约方需支付三个月房屋租金并承担由此给对方造成的损失，若陈伟违约还需根据装修评估价值向潘夜生赔偿装修损失；承租期间涉案房屋产生的水、电、物业等费用均由潘夜生承担。合同签订后，潘夜生按约向陈伟支付了房屋租金，陈伟将上述涉案房屋交付潘夜生使用，交付时每间房屋均有独立的进出门户。潘夜生取得涉案房屋后用于经营其注册的宁波江东甬泉足浴保健有限公司（以下简称甬泉公司），期间对房屋进行了装修，并改变了房屋结构，将701号、703号房屋分割为前后两部分，临街的前半部分另作他用，后半部分连同705号房屋一并改造为足浴包厢，结构打通后与707号房屋混同，用于经营足浴会所，统一从707号房屋进入。2013年3月，案外人邵文达将涉案房屋用作注册地，登记成立了甬影足浴会所。2013年12月6日，潘夜生经营的甬泉公司被吊销营业执照。2014年3月28日，陈伟与案外人邵文达签订《租赁合同》，约定陈伟将本案中全部涉案房屋出租给案外人邵文达使用，租赁期间自2014年8月15日至2019年8月14日。后因与案外人邵文达发生纠纷，陈伟于2014年8月15日将租期届满的707号房屋锁闭。2014年11月12日，陈伟向潘夜生发出书面通知，要求其在2014年11月18日之前腾退涉案房屋，但潘夜生称未收到该书面通知。2015年1月20日，该院组织双方至涉案房屋处进行现场勘验，双方一致认为目前701号、703号、705号、707号房屋内的物品均为潘夜生所有，为避免损失扩大，该院告知潘夜生，可先予腾退房屋，但其拒绝接受钥匙腾房。潘夜生在租赁期间尚欠物业综合服务费11524元、公共设施维修费2744元、电费3652.51元、水费1160.25元未支付，上述款项合计19080.76元，由陈伟代为垫付。
另查明，案外人邵文达与陈伟因房屋租赁纠纷曾向原审法院起诉，原审法院作出的（2014）甬东民初字第1207号判决已生效，确认双方签订的租赁合同于2014年8月15日解除。同时，该判决认定：2013年12月6日，甬泉公司被工商部门吊销营业执照；2014年8月15日前，涉案房屋实际已由案外人邵文达用于经营其注册的甬影足浴会所。
原审原告潘夜生于2015年2月11日诉至原审法院，请求判令：一、陈伟返还潘夜生房屋租金75250元；二、陈伟支付潘夜生违约金183295元，装修损失2770000元；三、陈伟支付潘夜生经济损失380000元。
原审被告（反诉原告）陈伟提出反诉，请求判令：一、潘夜生立即腾退并向陈伟返还位于宁波市江东区姚隘路701号、703号、705号、707号房屋，并恢复房屋原状；二、潘夜生按照租赁合同租金标准支付陈伟自2014年8月15日起至实际腾退日止的占有使用费；三、潘夜生支付陈伟为其垫付的物业综合服务费11524元、公共设施维修费2744元、电费3652.51元、水费1160.25元，上述费用合计19080.76元。
原审法院经审理认为：原告（反诉被告）潘夜生与被告（反诉原告）陈伟签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，对双方均有约束力。首先，对于潘夜生提出涉案的701号、703号、705号房屋租赁期尚未届满，707号房屋的锁闭导致其无法进入使用上述房屋，系陈伟违约的主张，根据双方合同约定，位于宁波市江东区姚隘路707号房屋租赁期于2014年8月14日届满，陈伟在次日将该房屋锁闭，虽使潘夜生无法出入租期尚未届满的701号、703号、705号房屋，但双方签订房屋租赁合同时上述房屋均有独立进出门户，潘夜生承租房屋期间，对房屋进行了装修，进而改变了701号、703号、705号房屋的原本结构，将701号、703号房屋的后半部分、705号房屋与707号房屋混同用于经营足浴会所。之后，潘夜生如需独立使用701号、703号、705号房屋，应当在707号房屋租赁期届满前自行恢复原状使用，且租期届满的腾房义务亦属潘夜生所负的合同义务，而不应迁责于陈伟。故对于其现以707号房屋锁闭致无法进入使用其余三间房屋为由要求陈伟返还租金、支付违约金并赔偿房屋装修损失的诉请，不予支持，对潘夜生提出的对装修损失进行评估的请求，亦不予采纳。其二，对于潘夜生提出要求陈伟赔偿经济损失380000元的诉请，潘夜生所经营的甬泉足浴公司于2013年12月6日被吊销营业执照，2014年8月15日前，潘夜生经营的甬泉足浴公司亦已停止经营，涉案房屋实际由案外人邵文达用于经营其注册的甬影足浴会所，故潘夜生所称的经济损失并未实际产生，其上述诉请无事实和法律依据，不予支持。其三，对于陈伟反诉要求潘夜生腾退并返还上述涉案房屋的诉请，本案涉案房屋租赁期届满后，潘夜生作为承租人理应及时腾退并返还，现双方一致认为上述涉案房屋内的物品均属潘夜生所有，故对该诉讼请求予以支持。其四，对于陈伟反诉要求潘夜生按照租赁合同租金标准支付自2014年8月15日起至实际腾退日止的房屋占有使用费的诉请，因陈伟于2014年8月15日将707号房屋锁闭，之后虽发函要求潘夜生腾退，但函件均非潘夜生本人签收，且其否认收到过该函件，故造成潘夜生无法腾退室内物品，对于在此期间产生的房屋占有使用费，不予支持。2015年1月20日，该院组织双方至涉案房屋处进行现场勘验后，为避免损失扩大，告知潘夜生在10日内先予腾退，但其拒绝接受钥匙，至今仍未腾退，故对于自2015年1月30日起至实际腾退日止的房屋占有使用费，应由潘夜生承担，房屋占有使用费的标准可按原合同约定的当年租金标准确定。最后，根据双方合同约定，承租期间涉案房屋因经营产生的水、电、物业等一切费用均由潘夜生承担，包括但不限于水、电、物业等费用，故对陈伟提出要求潘夜生支付拖欠的水、电、物业费用的反诉请求，予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、驳回原告（反诉被告）潘夜生的全部诉讼请求；二、原告（反诉被告）潘夜生于判决生效之日起十日内从位于宁波市江东区姚隘路701号、703号、705号、707号的房屋内腾退，并将上述房屋恢复原状，返还被告（反诉原告）陈伟；三、原告（反诉被告）潘夜生于判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）陈伟自2015年1月30日起至实际腾退日止的房屋占有使用费，按2008.66元/日的标准计算；四、原告（反诉被告）潘夜生于判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）陈伟物业综合服务费11524元、公共设施维修费2744元、电费3652.51元、水费1160.25元，合计19080.76元；五、驳回被告（反诉原告）陈伟的其他诉讼请求。如果原告（反诉被告）潘夜生未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×延迟履行期间）。本案本诉受理费34”068元，由原告（反诉被告）潘夜生负担；本案反诉受理费4164元，由原告（反诉被告）潘夜生负担2498元，被告（反诉原告）陈伟负担1666元。
宣判后，原审原告（反诉被告）潘夜生和原审被告（反诉原告）陈伟均不服，分别向本院提起上诉。上诉人潘夜生上诉称，对于701、703、705号房屋，系陈伟违约；原审认定自2015年1月30日开始计算房屋占有使用费不正确。请求二审法院依法改判。
上诉人陈伟在二审中答辩称：第一，关于701、703、705号房屋的违约责任，从双方订立的合同来看，合同明确约定不得改变房屋的结构，而且707号与701、703、705号房屋的租赁合同是分别订立的，两份合同都禁止改变房屋的结构。由于有明确的条款约定，双方应当按约履行。通过一审的调查和潘夜生的上诉状可以看出，房屋的结构已经改变了，潘夜生已经违约。由于两份合同的签订期限不一样，707号房屋是在2014年8月14日到期，701、703、705号房屋的到期是在2014年11月14日，对其期限，合同都有约定的。因此，房屋到期后，潘夜生应当将房屋恢复原状并返还房屋。另外，707号房屋到期的日期为2014年8月14日，陈伟是在2014年8月15日才锁的门，因此陈伟是在解除合同后才锁门的。因此，违约的责任应当由潘夜生承担。第二，关于占有使用费的时间，不认同潘夜生的计算，也不同意原审的计算（详见陈伟的上诉状）。因此，请求法院驳回上诉人潘夜生的请求，支持陈伟的上诉请求。
上诉人陈伟上诉称，对707号房屋，应自2014年8月15日开始计算占有使用费。对701、703、705号房屋，应自2014年11月15日开始计算占有使用费。请求二审法院依法改判。
上诉人潘夜生在二审中答辩称：第一，陈伟锁门的行为并非所谓的潘夜生不腾房，陈伟锁门的行为是为了向案外人邵文达催讨租金，与潘夜生无关。第二，潘夜生没有收到陈伟的要求腾房的通知，而且涉案房屋的门都是潘夜生锁着，客观上无法腾房。第三，陈伟强调恢复原状，涉案房屋以前就是棋牌室，潘夜生仅仅是贴了一些墙纸，潘夜生认为腾房就是恢复了原状，因此截止时间为2015年5月27日。而且，潘夜生承租房屋多年，陈伟对此明知也没有提出异议，因此陈伟是接受房屋改变的事实的。因此，请求法院支持潘夜生的上诉请求，驳回陈伟的上诉请求。
上诉人潘夜生在二审中提交了如下证据：1.陈伟与案外人邵文达房屋租赁案件中陈伟的反诉状、庭审笔录、判决书、上诉状、裁定书等，欲证明陈伟锁门违约；2.函、快递单、快递查询单，欲证明潘夜生于2015年5月27日已退房。
上诉人陈伟对上诉人潘夜生在二审中提交的证据质证认为，对证据1的真实性无异议，对其证明内容有异议；对证据2认为潘夜生没有完成退房的腾退义务。
上诉人陈伟在二审中提交了照片若干，欲证明潘夜生在2015年5月27日没有完成退房的腾退义务。
上诉人潘夜生对上诉人陈伟在二审中提交的照片认为，对真实性有异议。
本院经审查认为，上诉人潘夜生提交的证据1不属于二审中的新证据，本院不予认定；对上诉人潘夜生提交的证据2和上诉人陈伟提交的照片，不能证明双方已按合同约定办理了腾退房屋的手续。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人潘夜生与上诉人陈伟签订的两份《房屋租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。根据双方合同约定，承租人在承租期内不得改变房屋结构以及不得中途转租，同时明确位于宁波市江东区姚隘路707号房屋租赁期于2014年8月14日届满。2014年8月15日，陈伟将该707号房屋锁闭。因双方签订房屋租赁合同后交付的701号、703号、705号房屋均有独立进出门户，而潘夜生承租房屋期间，对房屋进行了装修，进而改变了701号、703号、705号房屋的原本结构，导致该三间房屋没有独立进出门户。况且在707号房屋租赁期届满后潘夜生并未将该房屋恢复原状并履行腾退房屋的义务。故上诉人潘夜生以707号房屋锁闭致无法进入使用其余三间房屋为由要求陈伟返还租金、支付违约金并赔偿房屋装修损失的诉请理由不成立。对于上诉人陈伟反诉要求潘夜生腾退并返还上述涉案房屋的诉请，本案涉案房屋租赁期届满后，潘夜生作为承租人理应及时腾退并返还，故对该诉讼请求予以支持。上诉人陈伟反诉要求潘夜生按照租赁合同租金标准支付自2014年8月15日起至实际腾退日止的房屋占有使用费的诉请，因陈伟于2014年8月15日将707号房屋锁闭，之后虽发函要求潘夜生腾退，但函件均非潘夜生本人签收，且其否认收到过该函件。另外，原审法院在2015年1月20日组织双方至涉案房屋处进行现场勘验后，为避免损失扩大，告知潘夜生在10日内先予腾退，但其拒绝接受钥匙，未予腾退。据此，原审法院酌定潘夜生按原租赁合同约定的租金标准向陈伟支付自2015年1月30日起至实际腾退日止的房屋占有使用费，并无不妥。俩上诉人的上诉理由不足，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14854元，由上诉人潘夜生负担8583元，上诉人陈伟负担6271元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马金平
审 判 员 钟康树
代理审判员 张梦霞
二〇一五年七月二十七日
代书 记员 李春燕