贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终1941号
上诉人（原审被告）：贵阳市经济适用住房建设有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区鹿冲关路69133办公楼。
法定代表人王绥宁,该公司总经理。
委托诉讼代理人陈俊，贵州大谋律师事务所律师。
委托诉讼代理人蒲如华，贵州大谋律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：杨胜旭，男，1976年2月16日出生，侗族，住贵州省贵阳市。
委托诉讼代理人杨炳林，男，1973年12月6日出生，侗族,住贵州省贵阳市（系杨胜旭之兄）。
原审被告贵阳广宇房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区醒狮路28号恒昱商务公寓9楼。
法定代表人赵政,该公司总经理
委托诉讼代理人刘永涛，男，1963年9月16日出生，汉族，该公司员工，住贵州省贵阳市南明区。
原审被告贵州宏基房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市南明区新华路242号。
法定代表人游德均，该公司经理。
委托诉讼代理人卢骏，贵州涛闻律师事务所律师。
上诉人贵阳市经济适用住房建设有限公司(以下简称经济适用住房公司)与被上诉人杨胜旭及原审被告贵阳广宇房地产开发有限公司（以下简称广宇房开）、贵州宏基房地产开发有限责任公司（以下简称宏基房开）商品房买卖合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2016年4月27日作出（2015）南民初字第5668号民事判决。上诉人经济适用住房公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
经济适用住房公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判或将案件发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原判决认定事实不清，适用法律错误。
被上诉人答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
杨胜旭向一审法院提起诉讼请求：一、更改逾期交房违约金赔偿比例为按日支付已付房款的万分之五；二、判令被告赔偿原告延迟交房违约金共计51728.82元；三、判令被告赔偿原告延迟办理房产证的违约金的比例变更为已付房款的百分之一，金额为156754×1%=1567.54元；四、判令被告在一定时期内给原告办理好产权证等房产证件；五、保留房产证取得前的所有诉讼权；六、判令两被告承担连带责任；
一审法院查明，2010年1月12日原告与被告经济住房建设公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将贵阳市玉田坝C1单元30层12号（经济适用住房）卖给原告杨胜旭，建筑面积60.29平方米，单价2650元/㎡，房价款156754元。交房时间为2010年8月30日前。该合同第九条关于逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同第十五条关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付后450日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。被告经济适用住房公司、广宇房开公司在该合同上盖章。合同补充协议，玉田小区高层C栋建设项目开发建设及销售责任补充条款：根据筑府专议(1999)34号文件，市政府将玉田坝定点给贵阳市经济适用住房建设发展中心（简称市经房中心），市经房中心在1999年将玉田小区C栋委托给贵阳广宇房地产开发有限公司开发。2000年市经房中心改建为贵阳市经济适用住房建设有限公司（简称市经房公司），经房公司根据市经房中心与贵阳广宇房地产开发有限公司（简称广宇公司）签订了补充协议。合同和协议中明确，玉田小区C栋委托广宇公司开发建设。但由广宇公司办理并完善各项手续，自行销售，承担工程建设的安全质量责任，并负责办理《商品房销售现房证明书》以提供相关手续给买售人办理产权及承担施工合同和销售合同约定的一切违约责任。因该项目是定点给市经房公司，市经房公司只负责配合办理相关手续，收取小区公建分摊费用和管理费。广宇公司履行销售合同中各项义务并承担销售合同约定和法定的一切责任，市经房公司不替广宇房开公司承担任何责任。广宇公司严格按照筑价房（2008）100号文件规定的价格进行销售。合同签订后，原告付清了购房款（收款人是贵阳广宇房地产开发有限公司玉田坝C栋项目部），被告于2012年6月25日将该房交付原告。其后被告未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，经原告与被告协商未果。原告遂诉至法院，诉请如前。
另查，2006年7月11日被告广宇房开（甲方）与宏基房开（乙方）签订《合作协议》，双方约定成立以甲方名义下设项目部，并由乙方负责项目部工作，乙方通过项目部负责建设，销售玉田坝石榴园C栋，自行承担该项目的各项经济、法律责任和义务，并享受该项目的一切优惠政策及收益。甲方收取乙方包干管理费等600万元。乙方从开始组织管理、实施该项目及其实施过程中，凡需对外发生因建安工程所发生的民事经济法律责任（报批手续除外），均以其名义进行，并由乙方承担法律责任和经济责任。以经房公司名义销售房屋所产生的法律责任，也均由乙方负责，经房公司和甲方不承担实际责任等。审理中，本案争议房屋目前已经具备办理产权证条件。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告经济适用住房公司、广宇房开协商签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，是有效合同，双方均应按合同约定履行合同义务。关于逾期交房，涉案合同约定的交房时间是2010年8月30日，被告于2012年6月25日才将该房交付原告，已构成违约，应承担违约民事责任。该合同第九条关于逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后…….买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。原告因此请求被告连带承担逾期交房违约金，符合法律规定，予以支持。但原告要求将违约金调高至按已付房款的每日万分之五计算，因合同约定的按已付房款的每日万分之二计算，并未明显损害原告利益。故原告该请求不符合法律规定，法院不予支持。关于房屋产权登记，合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付后450日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。由于至今被告未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，也属违约，应承担违约民事责任。原告因此请求被告在一定时期内协助原告办理该房产权证，赔偿原告延迟办理房产证的违约金，不违反法律规定，予以支持。但原告要求将违约金调高至按已付房款的每日百分之一计算，因合同约定的按已付房款的0.5%计算，并未明显损害原告利益。故原告该请求不符合法律规定，法院不予支持。
关于本案的诉讼时效，涉案合同约定的交房时间为2010年8月30日，原告实际收房时间为2012年6月25日，此时，被告的违约行为结束，原告诉讼时效期间开始起算，原告起诉时间为2014年4月21日，并未超过两年的诉讼时效，故对被告经济适用住房公司所提诉讼时效的辩解，法院不予采信。另该合同第九条关于逾期交房的违约责任：“……逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人有权解除合同的，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。现原告据此诉请支持逾期交房违约金，并无不当，法院予以支持。关于本案的违约责任主体，被告经济适用住房公司认为其与被告广宇房开有协议，该项目售房后的责任应由被告广宇房开承担。而被告广宇房开认为其也与被告宏基房开有协议，该项目售房后的责任应由被告宏基房开承担。因该约定是三被告之间的约定，不能对抗善意第三方。因此被告上述辩解，缺乏法律依据，法院不予采信。原告诉请三被告承担连带责任，符合法律规定，法院予以支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、被告贵阳市经济适用住房建设有限公司、贵阳广宇房地产开发有限公司、贵州宏基房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内连带赔偿原告杨胜旭逾期交房（2010年8月31日至2012年6月24日）违约金20816.93元；二、被告贵阳市经济适用住房建设有限公司、贵阳广宇房地产开发有限公司、贵州宏基房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内将办理本市玉田坝C1单元30层12号房屋所需的产权登记资料向产权登记机关备案，并协助杨胜旭办理该房产权证，同时连带赔偿原告杨胜旭逾期办证违约金783.77元；三、驳回原告杨胜旭的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1383元，由被告贵阳市经济适用住房建设有限公司、贵阳广宇房地产开发有限公司、贵州宏基房地产开发有限责任公司负担691.5元，由原告杨胜旭负担691.5元。
二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，另查明，本案涉及的《商品房买卖合同》中明确记载：出卖人为贵阳市经济适用住房建设有限公司。委托代理机构为贵阳广宇房地产开发有限公司。该合同尾部签章处，贵阳市经济适用住房建设有限公司在“出卖人”处签章。贵阳广宇房地产开发有限公司在“委托代理人”处签章。又查明，本案《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议（玉田小区高层C栋建设项目开发建设及销售责任补充条款）中仅有贵阳市经济适用住房建设有限公司、贵阳广宇房地产开发有限公司的签章，并无被上诉人杨胜旭的签章。本案事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》及附件、收据、验楼交接书等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，对于上诉人经济适用住房公司是否应当在本案中承担责任的问题，因本案《商品房买卖合同》中明确记载，上诉人为本案所涉房屋的出卖人，广宇房开仅以其委托代理人的身份签署该合同。虽然上诉人主张其与广宇房开之间存在相关协议约定，广宇房开才是本案合同的实际签约主体和项目的实际开发建设人，但是，因其该项主张与合同约定不符。并且，即使上诉人与广宇房开之间确有相关协议约定，但因该协议关系的法律效力仅具有相对性，对协议之外的被上诉人杨胜旭并不具有法律约束力，不能以此作为上诉人不承担违约责任的有效抗辩理由，本院对上诉人提出的该项主张不予支持。至于上诉人提出的本案《商品房买卖合同》附件四的约定效力问题，首先，从该附件约定的内容来看，其系对上诉人与广宇房开之间在本案所涉项目开发、销售上相互权利义务的约定，内容并不涉及被上诉人杨胜旭的相关权利和义务。其次，从该附件的签章情况来看，附件中仅有贵阳市经济适用住房建设有限公司、贵阳广宇房地产开发有限公司的签章，并无被上诉人杨胜旭的签章。况且，对于上诉人提供的此类含有免除或者限制其责任的格式条款，其并没有依据合同法的要求采取合理的方式提请被上诉人注意，并对条款的含义、后果予以明确说明。因此，该附件无论从合同的相对性、规范性、有效性等方面，对被上诉人都仅具有明示、告知的通知效力，而不具有限制、改变追责主体方面的法律约束力。因此，上诉人的该项主张本院亦不予采信。
对于上诉人提出的诉讼时效问题，因本案逾期交房行为自2010年8月30日起持续存在，直到被上诉人2012年6月25日收房后结束，此时，被上诉人相关权益受到侵害的程度、范围等要素方可确定，因此，对该违约行为进行救济的诉讼时效期间应当从此时起算较为公平合理。而被上诉人的起诉时间为2014年4月21日，并未超过两年的诉讼时效，因此，上诉人提出的该项主张本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1383元，由上诉人贵阳市经济适用住房建设有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 新
审判员 田 勇
审判员 刘 劼
二〇一七年三月二十七日
书记员 万炫兵