北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第08614号
原告朱子孛，女，1980年7月22日出生。
委托代理人田力平，北京尚勤律师事务所律师。
被告厉晗媛，女，1984年7月20日出生。
委托代理人杨琳，北京市易和律师事务所律师。
委托代理人陈立飞，北京市易和律师事务所律师。
原告朱子孛与被告厉晗媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告朱子孛及其委托代理人田力平到庭参加了诉讼，被告厉晗媛经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱子孛诉称：原、被告于2014年11月17日签订《北京哈尼堡游乐园转让合同》（以下简称《转让合同》），约定被告厉晗媛将其位于北京市东城区×××号的北京哈尼堡游乐园（以下简称哈�堡游乐园）转让给原告朱子孛，转让费38万元，同时在第三条约定：财务交割，哈尼堡游乐园现有会员中，截止2014年11月17日的服务费用归被告所有，自2014年11月18日所有会员的服务费用归原告所有。被告曾口头承诺将其个体工商户营业执照变更至原告名下。《转让合同》签订后，原告如约履行付款义务，但营业执照一直未变更至原告名下，且被告未完成财务交割义务，导致原告虽在2014年11月18日接手哈尼堡游乐园的经营，并为之前的会员提供服务，却未收到相关服务费。原、被告于2014年12月1日签订《房屋租赁合同》，原告承租哈尼堡游乐园场地，原告向被告支付房屋押金10万元并按照合同约定支付使用期间的当期房租。经营过程中，原告发现被告向原告提供的个体工商户营业执照无法办理转移登记，租赁场地550平方米中的540平方米为自建房，没有任何规划手续及房产登记手续，且被告未按照《转让合同》收取原告租金，违约多收取原告租金12万元。综上，原告诉至法院，要求判令：1、确认原、被告于2014年12月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告返还原告房屋押金10万元及预付房屋租金63654元（2015年6月）；3、被告返还原告因违反《转让合同》约定多收取的房屋租金12万元。
被告厉晗媛未到庭答辩。
经审理查明：2014年11月17日，原告作为乙方，哈尼堡游乐园作为甲方签订《转让合同》，约定：一、甲方将自己位于北京市（×××4号）的哈尼堡游乐园转让给乙方使用，建筑面积550平方米；二、哈尼堡游乐园现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用，租赁期满后不动产归房主所有，动产无偿归乙方（动产与不动产的划分按房屋租赁合同执行）；三、关于财务交割，哈尼堡游乐园现�会员中，截止2014年11月17日的服务费用归甲方所有，自2014年11月18日起，所有会员的服务费用归乙方所有，甲方负责2014年11月30日前哈尼堡游乐园所有费用支出，包括但不限于员工工资、水电费等，自2014年12月1日起，乙方负责哈尼堡游乐园所有费用支出，包括但不限于员工工资、水电费等；四、关于双方权利义务，甲方以转让方式将哈尼堡游乐园转让给乙方使用，甲方按与原租赁方（北京市建平兴业建筑材料检测有限公司）签署的租赁合同中相应租金条款为准，向乙方收取租金，并确保乙方在2020年3月22日前在此房屋的正常经营权；乙方负责哈尼堡游乐园日后的经营管理，乙方按甲方与原租赁方签署的租赁合同中相应租金条款为准，向甲方支付租金，并按原物业公司的要求，按时向甲方支付水电费等实际发生的费用，在不损害哈尼堡利益前提下，甲方允许乙方使用哈尼堡品牌进行经营；五、关于转让补偿金，乙方在2014年11月20日前向甲方支付30万元，正式交割完成后，乙方应于2014年12月1日前向甲方支付剩余部分转让费18万元整，上述费用已包括甲方交给原租赁方预交至2014年12月31日的房租及甲方向原租赁方支付的房屋押金10万元整。原、被告在《转让合同》上签字，并加盖哈尼堡游乐园的公章。
2014年12月1日，原告朱子孛（承租方、乙方）与被告厉晗媛（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租、乙方承租北京市东城区×××号临街×××层商铺×××层面积550平方米；租期自2014年12月1日至2020年3月22日，乙方同意按房屋现状承租；租金标准第一年741600元、第二年763848元、第三年763848元、第四年786763元；合同签订时乙方向甲方交纳保证金10万元。
原告朱子孛与被告厉晗媛均确认哈尼堡游乐园自2014年11月18日开始由原告朱子孛经营，双方对财务未进行交割。后双方因转让事宜产生纠纷，于2015年7月12日签订《物品交接单》，约定原告朱子孛将哈尼堡游乐园内物品及钥匙交予被告厉晗媛。
在原告朱子孛与被告厉晗媛签订《转让合同》时，哈尼堡游乐园为个体工商户，经营者为被告厉晗媛，经营期限自2011年5月18日至2015年5月17日。2015年3月25日，哈尼堡游乐园向北京市工商行政管理局东城分局提出变更（改制）申请，申请变更为企业组织形式，并将哈尼堡游乐园名称变更为哈尼堡游乐园有限公司，同日，该局出具个体工商户转型变更证明，载明哈尼堡游乐园于2015年3月25日已办理变更登记，变更后名称为哈尼堡游乐园有限公司，企业类型为有限责任公司（自然人独资）。现哈尼堡游乐园有限公司股东为厉晗媛，法定代表人为朱子孛。
2015年11月3日、2016年6�7日，北京市规划委员会东城分局信息公开申请答复告知书答复原告朱子孛称该局未制作、未核发北京市东城区×××号2000年-2016年规划许可证。
上述事实，有当事人陈述，《房屋租赁合同》，银行汇款凭证、转账单，信息公开申请答复告知书，（2015）东民（商）初字第10457号判决书等在案佐证，本院予以确认。
本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤，未申明正当理由未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据审理查明的事实，北京市东城区×××号临街商铺×××层未取得建设工程规划许可证，故原、被告以上述场地作为租赁物签订的《房屋租赁合同》应认定无效。原告主张被告退还保证金10万元，本院支持。原告要求被告退还2015年6月房屋租金63654元，与房屋占用（使用）情况不符，本院不予支持。原告主张被告返还原告因违反《转让合同》约定多收取的房屋租金12万元，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告朱子孛与被告厉晗媛于二Ｏ一四年十二月一日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告厉晗媛于本判决生效后七日内退还原告朱子孛保证金十万元；
三、驳回原告朱子孛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10534元，由原告负担5267元（已交纳）；被告负担5267元（于判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵 飞
人民陪审员 纪淑英
人民陪审员 臧淑芳
二〇一六年九月十九日
书 记 员 孙 颖