江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第01769号
上诉人（原审被告）王永，男，汉族。
上诉人（原审被告）彭飒，女，汉族。
二上诉人共同委托代理人刘刚，徐州市云龙区新生法律服务所法律工作者。
二上诉人共同委托代理人魏贤英，江苏淮海正大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张涵，女，汉族。送达地址：徐州市中山北路1号盛佳大厦1003室江苏红杉树律师事务所刘梦林。
委托代理人刘梦林，江苏红杉树律师事务所律师。
上诉人王永、彭飒因与被上诉人张涵房屋买卖合同纠纷一案，不服睢宁县人民法院（2013）睢民初字第01682号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年5月25日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王永、彭飒及其委托代理人刘刚、魏贤英，被上诉人张涵的委托代理人刘梦林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明，王永与彭飒系夫妻关系。2011年3月16日，王永向张涵出具借条1份，借条内容为“今借张涵现金壹拾贰万元整（120000.00）期限壹年借款人王永借款日期：2011.3.16”。2011年5月15日，被告王永偿还给原告张涵20000元，张涵向其出具了收条1份。2012年3月6日，因王永未能完全偿还上述借款，张涵与王永、彭飒签订房产转让协议一份，约定将王永名下的坐落于睢宁县睢城镇红叶南路150-18号的房产转让给张涵，双方在合同中将房产转让价格约定为50000元，并于当日至睢宁县房管局办理过户手续。当日，徐州通联房地产评估事务所对该处房产的房地产价值进行了评估，确定价值为177000元（其中土地使用权价值为72875元），张涵按照此评估价格缴纳了相关税费后，于2012年3月15日领取了该处房产的房屋所有权证书。后因王永、彭飒未协助办理土地使用权转让手续，并一直占有该房产，张涵遂诉至原审法院，诉讼请求判令王永、彭飒协助办理土地过户手续并将房屋交付，诉讼费用由王永、彭飒承担。
王永、彭飒在一审中辩称，王永于2010年3月借张涵10万元钱用于房地产开发，2011年5月已经偿还2万元，目前尚欠8万元。2012年3月，张涵要求将房产过户到张涵名下以督促还款，所以房屋过户并不是双方当事人真实意思表示，且借条至今仍在张涵手中，双方认为仅仅是抵押关系，并不是房屋买卖关系。这是因民间借贷关系引起的一种抵押行为，根据法律规定，这种房产转让协议是无效的，请求依法驳回张涵的诉讼请求。
原审法院另查明，2012年3月，王永起草了《关于王永的房屋产权过户给张涵的相关协议》，主要内容为：协议签订两年内将剩余借款捌万元还清，在此期间，张涵不得要求排除妨碍让出房产，还清后，已过户至张涵名下的房产需重新过户至王永名下。但该协议没有得到张涵的签字认同。
原审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，因王永与张涵起初具有借贷关系，王永在无力偿还时，双方签订了房屋买卖协议，并办理了房产过户。该房屋转让协议的订立系基于以房抵债，债务消灭还是作为债务继续履行的担保，双方存在争议。原审法院认为，正常办理房产抵押担保，可以直接办理抵押登记手续，设定抵押权，而不是必须签订房屋转让协议，协助办理房产过户，变更所有权，王永、彭飒作为完全民事行为能力人，社会经验和认知水平可以达到这一层次。关于2011年3月16日的借条目前是谁持有的问题，双方都称是对方持有，因为张涵已经明确表示该债务因房产的转让而消灭，即使借条仍被张涵所持有，张涵亦不能再获得债权的支持。同时，张涵仍持有权利灭失的借条也不能说明房产的过户是双方为债务履行设定的抵押，所以王永、彭飒的抗辩意见，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，建筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。本案中，张涵因转让已经办理了涉案房屋的房屋所有权登记，作为房屋的所有权人，依法应享有该房产占用范围内的土地使用权，且对该房屋享有完全的占有、使用、支配的权利，王永、彭飒对该房屋长期占有，侵害了张涵的利益，故张涵要求王永、彭飒协助办理土地使用权过户手续，并交付房屋的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。遂判决如下：（一）王永、彭飒于判决生效后十日内协助张涵办理位于睢宁县睢城镇红叶南路150-18号的土地使用权过户手续。（二）王永、彭飒于判决生效后十日内将位于睢宁县睢城镇红叶南路150-18号的房屋交付给张涵。
上诉人王永、彭飒不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、上诉人的本意是将房产抵押给被上诉人，而不是出卖，上诉人向法庭举证的电话录音能够说明上述问题，而一审法院回避此关键证据，枉法裁判。2、涉案房屋的转让价格为5万元，此房产在睢宁县目前价格25-30万元之间，被上诉人也没有支付房款。因此，不是正常的房屋买卖关系，一审法院假设被上诉人给了上诉人5万元，再加上上诉人所借的款项，也仅仅是涉案房屋价值的一半左右。上诉人仅有此一套住房，上诉人此价格出售房屋不合常理。3、借条的持有也可以证明是抵押关系而非买卖关系，被上诉人在相关案件调解时，明确表示借条在其手中，本案审理时又予以否认，一审法院将被上诉人的托词作为理由有悖公平。4、上诉人具有完全的民事行为能力，但其不是法律专业人士，因借款没有还清而产生愧疚心理，加上被上诉人的欺骗，才将房屋过户，一审法院简单以社会经验和认知水平武断、片面的判决此案是错误的。综合分析本案完全可以认定是抵押关系。5、我们认为该房屋买卖合同不成立。一审认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人张涵答辩称，1、一审法院认定的事实基本正确，判决正确，2、本案并不是一个房屋买卖合同纠纷，而是一个迁让和协助办理土地使用证过户的纠纷，被上诉人与上诉人签订了房屋买卖合同，并且经过行政主管部门的审查，已经颁发了房屋所有权证书，上诉人也把土地使用权证书交给了被上诉人，但一直没有将房屋实际交付给被上诉人使用和协助办理土地使用权证书，才引起了一审诉讼。在一审中，上诉人并没有提出反诉，也没有就相关合同是否无效提出反诉的主张，况且根据法律相关规定行政机关颁发了房屋所有权证书之后一般情况下没有严重的违法人民法院对于相关的问题不予审查。3、由于本案是由借贷纠纷引起的，按照最高院的规定产权办理过户是在借贷之前还是借贷终了之后，而本案事实是双方的借贷关系已经到期，被上诉人无力偿还时自愿将名下的房屋抵债给被上诉人，并不违反法律的强制性规定，也没有任何人或第三方进行威胁恐吓或者违背当事人自己意志的行为。因此，鉴于以上几个方面，上诉人的上诉没有事实证据理由，更不符合法律规定，请法庭依法予以驳回。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：二上诉人应否协助被上诉人办理土地使用权证并交付房屋。
二审期间双方当事人均未提供新证据。
本院认为，首先，虽然上诉人王永与被上诉人张涵之间存在真实的借贷关系，但是在借贷关系将要到期时，双方当事人自愿签订了房屋买卖协议，并由上诉人协助将房屋过户到被上诉人名下。因此，双方当事人之间存在真实的房屋买卖合同关系。故张涵按照该房屋买卖协议的约定取得房产证书，并在约定的办证行为逾期后要求上诉人协助办理土地使用权证及交付房屋的行为并不违反法律规定。双方签订的房屋买卖协议已经实际履行，故上诉人主张房屋买卖协议不成立的观点没有法律依据。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1160元，由上诉人王永、彭飒承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 建
审 判 员 李荣信
代理审判员 李 琳
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 孙玉娟