辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽07民终72号
上诉人（原审原告）宋彦春，女，1955年6月25日出生，满族，农民，住锦州市太和区。
委托代理人郭瑞祥（系宋彦春丈夫），男，1943年1月15日出生，汉族，农民，现住辽宁省锦州市太和区。
被上诉人（原审被告）锦州市天成房屋开发有限责任公司，住所地辽宁省锦州市太和区太和里（天成雅典）44-147号。
法定代表人陈爽，系该公司经理。
委托代理人崔晓东、魏瑞芳，系该公司法律顾问。
原审被告锦州市白云物业管理有限公司，住所地锦州市太和区锦兴路天成雅典44-97号。
法定代表人崔征，系该公司经理。
委托代理人崔晓东、魏瑞芳，该公司法律顾问。
上诉人宋彦春因不当得利纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2015）太民一初字第00498号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宋彦春的委托代理人郭瑞祥，被上诉人锦州市天成房屋开发有限责任公司与原审被告锦州市白云物业管理有限公司的共同委托代理人魏瑞芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋彦春一审诉称，2008年12月29日原告与被告锦州市天成房屋开发有限责任公司签订两份城市房屋拆迁产权调换安置协议书。按照协议约定应在2009年12月31日前将其开发建设的两套多层住宅交付原告使用。后被告迟迟不能交房，原告多次到政府有关部门反映情况，2012年2月被告给原告办理入户手续时，要求原告每户房屋需交纳防盗门款1500元、对讲门款150元，原告认为第二被告无权向原告收�防盗门款和对讲门款，第二被告称是受第一被告委托收取的，不交费用就不给住房钥匙。原告无奈才向被告锦州市白云物业管理有限公司交付了防盗门款2户3000元、对讲门款2户300元。原告认为二被告在协议外又收取防盗门款和对讲门款的行为，侵害了原告的合法权益，请求判令二被告返还违法收取的防盗门款和对讲门款合计3300元，被告承担诉讼费。
锦州市天成房屋开发有限责任公司与锦州市白云物业管理有限公司一审辩称，1、原告宋彦春诉我公司不当得利已超出二年期的诉讼时效，法院应予驳回。2、原告宋彦春原是多层回迁安置户，经区政府协商改为高层商品房（清水房）安置，并重新确定了安置方案，我公司经与回迁户协商，多层回迁房应具有的室内木门、入户木门、灶台、室内墙大白、洁具等清水商品房没有的设施我公司给予作价补偿，我公司按�高层住宅防火规范的规定，配备了甲级防火门作为入户门，该门的价格为1650元，普通木门作价150元与差价款1500元，对讲门按增加设施收费收150元，我公司向原告及其所有回迁户出具入户缴费明细单，回迁户逐户凭此单到银行交款或由我公司退款结算，新合约履行完毕。3、原告诉称第二被告在其入户时不交防盗门款和对讲门款就不给钥匙之说不是事实，第二被告未收取上述款项，只是根据我公司出具的结算单开具收据，开收据前是我公司与原告进行认证并办理交款或退款结算事项，再由锦州市天兴物业公司向原告发放房门钥匙。
一审法院审理查明，2008年12月20日，原告与被告锦州市天成房屋开发有限责任公司签订了两份城市房屋拆迁产权调换安置协议书，双方确定了拆迁补偿金额，包含原房屋的货币补偿金额、搬迁补助费、房租补偿费、综合补助费、附属物补偿等内容共6项，确定了产权调换房屋的面积和价款总额，并约定2009年12月31日前回迁后按实际面积结算。协议中未约定调换后的多层住宅中有关对讲门和入户门等配套设施的内容。之后被告锦州市天成房屋开发有限责任公司未能如期安置原告回迁，原告及其其他回迁户曾多次去政府相关部门反映情况，经政府相关部门与原告及其其他回迁户多次协商，被告锦州市天成房屋开发有限责任公司同意从本公司已建成的天成雅典小区一期商品房中解决原告及其其他回迁户的安置问题，2011年10月9日被告锦州市天成房屋开发有限责任公司出台了新的安置方案，约定了多层住宅与高层住宅面积和户型置换方案。原告及其其他回迁户原签订协议（多层）面积增加10%后相比，如果面积差异在2平方米之内的，每平方米2180元，超出2平方米每平方米4360元。被告锦州市天成房屋开发有限责任公司组织原告及其其他回迁户参加选房大会，原告选定天成雅典小区一期44-19号和44-52号两户高层住宅。2012年2月，原告办理入住手续时，被告锦州市天成房屋开发有限责任公司向原告出示入户缴费明细表，收取了房款、取暖费、水费、电费、煤气费等费用，这其中包括每户入户门（防盗门）1500元和对讲门150元。原告将上述费用交到被告锦州市天成房屋开发有限责任公司法定代表人陈爽在锦州银行开设的个人账户中。因商品房为清水房，其中44-52号楼被告锦州市天成房屋开发有限责任公司按回迁楼房的室内设置向原告返还了室内门、灶台、卫生洁具、室内大白和地暖的费用；44-19号楼被告锦州市天成房屋开发有限责任公司为原告安装了室内门、灶台、卫生洁具、室内大白和地暖等配套设施。第二被告出具了收款收据，加盖了第二被告公司的印章，被告锦州�天成房屋开发有限责任公司为原告开具了住房批准证，原告持上述收据到第二被告锦州市天兴物业管理有限公司交纳物业费，领取房门钥匙。原告实际入住至今。期间原告于2013-2014年多次到锦州市太和区发展改革局（原物价局）反映被告收取防盗门和对讲门的费用不合理的问题未果诉至本院。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。没有合法根据取得不当利益造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。被告锦州市天成房屋开发有限责任公司与原告签订的原合同是多层回迁楼房安置协议，由于政府规划调整等原因，多层回迁楼房改建为高层房屋，导致被告锦州市天成房�开发有限责任公司迟延交付回迁房屋，回迁户多次找政府解决回迁问题，政府出面协调后被告同意在已建设完工的高层商品房中安置回迁户，因多层回迁楼房与高层（清水）商品房的相关配套设施不同，被告锦州市天成房屋开发有限责任公司将高层商品房配套设施缴费明细表逐户告知并逐户发送，原告按照收到的缴费明细表中注明的费用交付了相关费用并办理了入住，该行为应视为是双方就原合同变更后达成了合意结果，原告之主张缺乏法律依据，应予驳回。故依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告宋彦春的诉讼请求。案件受理费25元，由原告宋彦春负担。
宋彦春不服一审判决，向�院提起上诉称，请求撤销一审判决，并改判锦州市天成房屋开发有限责任公司（以下简称天成开发公司）返还上诉人防盗门款和对讲门款3300元，由天成开发公司承担本案诉讼费。事实和理由如下：一审法院判决事实错误，适用法律不当。1、安置多层和安置高层门是不应有差价的，动迁协议也没标明门的价格，也没说明入住时要交门钱。收取的防盗门和对讲门款是强制收取的，不给钱不准许入住。2、我们购买的房屋价格是商品房价格，应该包括防盗门和对讲门款，不应该另收取钱，另外收取门钱是不当得利。因此要求被上诉人返还防盗门款和对讲门款3300元。
被上诉人锦州市天成房屋开发有限责任公司辩称，动迁和多层换高层都属于政府行为，政府进行动迁改造，天成公司响应政府号召进行的一系列行为。原被告双方原始达成的协议有效，由于客观原因�成原告上不了楼，后经政府协调达成新的协议，由多层改为高层，双方达成协议后原告已经按照被告的要求缴纳了各种入户费用，这属于双方已经达成合意的表示。原告要求返还不当得利的要求已经超过了二年的诉讼时效，请求法院予以确认。锦州市太和区发改委出具的证明材料证明天成雅典26号动迁户王杰反映的收取防盗门和对讲门费用不合理的问题没有证明宋彦春在此间反映此问题，将动迁户王杰认定为宋彦春等人，并以此认定诉讼时效未超过的事实有误，请求法院驳回。
原审被告锦州市白云物业管理有限公司述称，同意天成开发公司的答辩意见。
经本院审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点问题是锦州市天成房屋开发有限责任公司收取宋彦春入户门差价款、对讲门款的行为是否构成不当�利。本案中宋彦春与锦州市天成房屋开发有限责任公司原来签订的关于多层回迁楼房的安置协议未能履行，经政府有关部门协调及规划调整，锦州市天成房屋开发有限责任公司为宋彦春等回迁户安置了高层商品房。该行为本质上仍然是对动迁户的回迁安置行为，而非商品房的买卖行为，双方之间并未形成新的商品房买卖合同关系。根据《高层民用建筑设计防火规范》的规定，高层民用建筑入户门必须安装甲级防火门，而上诉人原回迁的多层楼房无必须安装甲级防火门的相关规定，故锦州市天成房屋开发有限责任公司为上诉人宋彦春高层楼房安装甲级防火门后收取入户门的差价款不违反相关法律规定。上诉人与锦州市天成房屋开发有限责任公司签订的城市房屋拆迁产权调换安置协议书中并无对讲门的相关约定，在上诉人办理入住手续时，锦州市天成房屋开发有限责�公司向宋彦春出具缴费明细，明细中对44-52号高层楼房不具有的室内门、灶台、卫生洁具、地暖、室内大白等设施对上诉人进行了折价返款，对44-19号高层楼房应上诉人要求安装了上述配套设施，而对对讲门等新增设施进行了补充收费，宋彦春已按入户缴费明细记载的应交款和应返款数额与锦州市天成房屋开发有限责任公司进行结算，并办理了房屋入住手续，上述行为属于宋彦春与锦州市天成房屋开发有限责任公司就原合同未约定内容又达成合意，故一审法院判决认定锦州市天成房屋开发有限责任公司向上诉人收取入户门差价款和对讲门款的行为不构成不当得利并无不当。宋彦春主张锦州市天成房屋开发有限责任公司收取的入户门差价款及对讲门款违背2008辽宁省物价局辽价发（2008）97号文件规定，构成不当得利一节，本院认为，该文件调整和规范的是商品房买卖行为，宋彦春回迁高层商品房是基于其与锦州市天成房屋开发有限责任公司的先期的回迁协议，双方之间不存在商品房买卖合同关系。故一审法院认定本案双方当事人之间的回迁安置行为不属于商品房买卖行为，锦州市天成房屋开发有限责任公司收取入户门差价款、对讲门款不属于该文件规定的调整范围并无不当。锦州市天成房屋开发有限责任公司收取入户门差价款及对讲门款的行为有合法依据，宋彦春上诉主张锦州市天成房屋开发有限责任公司的行为构成不当得利理由不充分，本院依法不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25元，由上诉人宋彦春负担。
本判决为终审判决。
审判长 田 笑 非
审判员 �张楠楠
审判员 王 争 妍
二〇一六年三月二十四日
书记员 王 佳 一