北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第2881号
原告北京六合村社区合作社，住所地北京市通州区宋庄镇六合村委会院内。
法定代表人史国庆，理事长。
委托代理人杨连雨，北京市达奥律师事务所律师。
被告韩学良，男，1964年1月17日出生。
委托代理人高淑华，女，1966年12月15日出生。
原告北京六合村社区合作社（以下简称六合村合作社）与被告韩学良农业承包合同纠纷一案，本院受理后，依法由法官晋怡独任审判，公开开庭进行了审理。后因案情复杂变更为普通程序，依法组成由法官晋怡担任审判长，与人民陪审员韩英波、赵学田组成合议庭审理本案，于2014年12月10日公开开庭进行了审理。六合村合作社的委托代理人杨连雨，被告韩学良及其委托代理人高淑华到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
六合村合作社起诉称：六合村合作社与被告韩学良曾口头约定将六合村合作社的土地1.2亩承包给被告韩学良，六合村合作社如约履行了自己的合同义务，被告韩学良也按时向六合村合作社交纳了土地承包费。现因该片土地依据政府相关部门批复文件，已被列入土地一级开发范围，将由北京市土地整理储备中心通州区分中心组织实施征地补偿、拆迁、市政基础设施建设等工作，被告韩学良却未将所承包的土地腾退给六合村合作社，致使六合村合作社无法及时将被征用土地交付给征地单位。六合村合作社就此事多次与被告韩学良沟通，但被告韩学良始终不予配合，故六合村合作社诉至法院，请求依法判令：1、解除六合村合作社与被告韩学良的土地承包关系；2、被告韩学良立即将所承包的土地腾退给六合村合作社；3、被告韩学良承担本案诉讼费。
六合村合作社向本院提交以下证据予以证明：收据、关于通州区宋庄文化创意产业集聚区项目（B地块）土地一级开发授权有关问题的批复（京国土市函（2009）722号）、北京市规划委员会规划意见书（2009）规意选字0410号及附图、关于通州区宋庄文化创意产业集聚区项目（B地块）土地一级开发项目建议书（代可行性研究报告）的批复（京发改（2009）2214号）、建设用地规划许可证（2009规（通）地整字0004号）、建设用地批准书、北京市人民政府关于通州区二〇〇九年度批次建设用地的批复（京政地字（2009）373号）、致六合村B、C地块非住宅被拆迁人的一封信、照片、证明。
被告韩学良答辩称：被告韩学良的土地是有合同有红本的，但是六合村合作社在起诉书中称是口头协议，这不是事实，因为此事，被告韩学良找到村长，村长说六合村合作社的起诉与村里没有关系，被告韩学良不清楚六合村合作社的律师代表谁诉讼，而且六合村合作社的诉状也不符合事实，六合村合作社的起诉是无理取闹。被告韩学良不同意解除合同，如果六合村合作社的补偿合理合法，被告韩学良才同意解除合同，如果补偿不合理，被告韩学良不同意解除合同，或者被告韩学良可以将土地给六合村合作社，但是六合村合作社要给被告韩学良一块土地。
被告韩学良向本院提交以下证据予以证明：《宋庄镇六合村农业土地（园田）种植承包合同》、土地承包经营权证书。
2013年六合村合作社以农业承包合同纠纷，将被告韩学良诉至本院，案件审理过程中，六合村合作社申请对被告韩学良承包土地上的地上物价值进行评估，本院经审查启动评估程序，经北京市高级人民法院随机确定北京市国宏信价格评估有限公司（以下简称国宏信公司）为评估机构，国宏信公司作出国宏信（民）字2013第130233号价格评估结论书。后六合村合作社对该价格评估结论书提出多项异议，国宏信公司出具异议回复函。本案中，六合村合作社再次提出评估申请，本院经审查认为，针对被告韩学良承包土地地上物价值的评估需要进行补充评估，但因国宏信公司无法补充评估，故本院再次启动评估程序，经北京市高级人民法院随机确定北京中评联合价格评估有限公司（以下简称中评公司）为评估机构，中评公司出具ZP2014字第14145-5号价格评估报告。
经本院庭审质证，被告韩学良对六合村合作社提交的收据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告韩学良对六合村合作社提交的以下涉及本案争议焦点的证据持有异议：关于通州区宋庄文化创意产业集聚区项目（B地块）土地一级开发授权有关问题的批复（京国土市函（2009）722号）、北京市规划委员会规划意见书（2009）规意选字0410号及附图、关于通州区宋庄文化创意产业集聚区项目（B地块）土地一级开发项目建议书（代可行性研究报告）的批复（京发改（2009）2214号）、建设用地规划许可证（2009规（通）地整字0004号）、建设用地批准书、北京市人民政府关于通州区二〇〇九年度批次建设用地的批复（京政地字（2009）373号），证明，本院认为，上述证据均系政府及相关部门出具的文件，故本院对其真实性予以确认。六合村合作社对被告韩学良提交的《宋庄镇六合村农业土地（园田）种植承包合同》、土地承包经营权证书的真实性未明确不予认可，故本院对其真实性予以确认。六合村合作社与被告韩学良均对国宏信（民）字2013第130233号价格评估结论书和异议回复函不予认可，本院认为，该价格评估结论书系经随机确认的有评估资质的评估公司作出的结论书，异议回复函系国宏信公司针对其作出的价格评估结论书进行说明的回函，故本院对其真实性均予以确认，但根据国宏信公司出具的异议回复函，该报告并不能准确反映被告韩学良地上物的价值，故本院将根据实际案情对该结论书的内容予以参考。被告韩学良对ZP2014字第14145-5号价格评估报告不予认可，本院认为，该价格评估报告系经随机确认的有评估资质的评估公司作出的结论书，故本院对其真实性予以确认，但本次评估的启动系因国宏信公司出具的价格评估报告不能准确反映被告韩学良地上物的价值，故本院将根据实际案情并结合国宏信（民）字2013第130233号价格评估结论书的内容对该结论书的内容予以参考。
经审理查明：1998年4月1日，六合村合作社（甲方）与刘淑侠（乙方）签订《宋庄镇六合村农业土地（园田）种植承包合同》，约定：甲方将村东经济田长19.5米、宽43米，土地面积为1.2亩的园田，承包给乙方种植经济作物。承租土地所有权归集体，乙方只有使用权，不准转变使用性质。根据国家政策，国家与上级有关规划、集体开发与规划改变土地使用性质，甲方应视乙方的损失情况给予补偿。合同的有效时间为此合同签订后即开始生效，承包期为三十年，自1998年4月1日至2027年9月30日。合同的变更与解除约定因国家建设，集体招商引资，集体征用土地，按国家政策或按乙方投资与效益赔偿或按季节效益赔偿。此外，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。
2003年2月26日，刘淑侠与被告韩学良签订转包记录，约定经村经济合作社同意，刘淑侠同意将所承包土地园田1.2亩自2003年2月26日至2027日9月30日转包给被告韩学良经营。此后，被告韩学良直接向六合村合作社交纳承包费。
2009年5月27日，北京市国土资源局作出京国土市函（2009）722号关于通州区宋庄文化创意产业集聚区项目（B地块）土地一级开发授权有关问题的批复，载明：北京市土地整理储备中心通州区分中心，根据政府储备土地和入市交易土地联席会审议意见，经研究，现就土地一级开发有关事项批复如下：一、同意由你中心作为主体，组织开展通州区宋庄文化创意产业集聚区项目（B地块）土地一级开发工作。二、项目基本情况：本项目位于通州区宋庄镇，东至规划次五路；南至规划主四路；西至规划次四路；北至规划支二路。总用地面积约21.61公顷，具体用地范围由市规划委确定。三、工作内容：自筹资金；办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续；组织实施征地补偿、拆迁、市政基础设施建设等。
2009年7月7日，北京市规划委员会作出的2009规意选字0410号规划意见书，载明：北京市土地整理储备中心通州区分中心，你单位2009年6月24日申报的拟在通州区宋庄镇六合村规划建设的宋庄文化创意产业集聚区项目（B地块）项目有关材料收悉，经研究，根据有关法律、法规、规章的规定和城市规划要求及提交的相关材料，同意你单位按下列规划（选址）意见及附图所示用地范围，办理该项目建设计划、土地、规划设计等前期工作。
2009年10月12日，北京市发展和改革委员会作出京发改（2009）2214号关于通州区宋庄文化创意产业集聚区项目（B地块）土地一级开发项目建议书（代可行性研究报告）的批复，载明：通州区发展改革委，你委《关于北京市土地整理储备中心通州区分中心建设通州区宋庄文化创意产业集聚区项目（B地块）土地一级开发项目建议书（代可行性研究报告）的请示》（通发改（2009）234号）收悉。根据《北京市人民政府会议纪要》（2009年第16期）、《市国土局牵头负责的市政府扩大内需重大项目绿色审批通道确认表》、《政府储备土地和入市交易土地联席会议纪要（2009年第二期）》（京国土会（2009）28号）、市规划委《规划意见书》（选址）（2009规意选字0410号）、市国土局通州分局《关于通州区宋庄文化创意产业集聚区项目（B地块）土地一级开发建设项目用地预审意见》（京国土通预（2009）062号）、我委《北京市固定资产投资项目节能登记表》（20090837）等相关文件，经研究，同意北京市土地整理储备中心通州区分中心对通州区宋庄文化创意产业集聚区项目（B地块）组织实施土地一级开发。现就有关核准事项批复如下：一、建设地点：通州区宋庄镇六合村，东至规划次五路（通州六合村东路）、西至规划次四路（通州六合村中路）、南至规划主四路（潞苑南一街）、北至规划支二路（通州六合村北街）。具体用地范围以钉桩成果为准。二、规划用地：规划总用地面积221548平方米，其中规划建设用地149753平方米，代征道路用地56843平方米，代征绿化用地14952平方米，具体规划用地指标由规划管理部门核定。三、建设规模及内容，建筑控制规模369567平方米，建设内容为文化娱乐、经营性办公用房。四、工作内容为进行征地、拆迁工作和必要的基础设施建设，达到入市交易条件后入市交易。五、投资估算及资金来源，总投资估算为47210万元，所需资金全部由北京市土地整理储备中心通州区分中心筹措解决。六、本批复附《建设项目招标方案核准意见书》1份，请项目单位据此依法开展招标工作，在建设项目实施过程中，确有特殊情况需要变更已核准的招标方案的，应当报市发展改革委重新核准。
2009年11月13日，北京市规划委员会作出2009规（通）地整字0004号建设用地规划许可证，载明：根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条、第三十八条规定，经审核，本用地项目符合城乡规划要求，颁发此证。用地单位：北京市土地整理储备中心通州区分中心；用地项目名称：宋庄文化创意产业集聚区项目（B地块）；用地位置：通州区宋庄镇六合村。
2009年12月31日，北京市人民政府作出京政地字（2009）373号北京市人民政府关于通州区二〇〇九年度批次建设用地的批复，载明：通州区政府，你区《关于北京市土地整理储备中心通州区分中心开发建设宋庄文化创意产业集聚区（B地块）土地一级开发项目征收土地的函》（通政函（2009）204号）收悉，经研究，现批复如下：一、同意征收通州区宋庄镇六合村耕地11.9416公顷（179.12亩），林地1.4713公顷（22.07亩），居民点及独立工矿用地7.1448公顷（107.17亩），以上合计20.5577公顷（308.37亩）。同意依据通州区土地利用总体规划、北京市城市规划将上述农用地13.4129公顷（201.19亩），其中耕地11.9416公顷（179.12亩）转为建设用地。二、同意北京市土地整理储备中心通州区分中心实施宋庄文化创意产业集聚区（B地块）土地征收和土地一级开发后，纳入政府土地储备，其中经营性用地入市公开交易。该项目建设用地13.9573公顷（209.36亩）。另有代征道路用地5.4392公顷（81.59亩），代征绿化用地1.1612公顷（17.42亩），由政府按照城市规划统一安排使用。三、为解决征地后农民生产生活问题，同意将通州区宋庄镇六合村135名农业户口转为非农业户口，其中转非劳动力82人。四、你区应严格按照法律规定组织落实征地补偿安置工作，切实安排好被征地单位群众生产和生活。
2010年9月16日，北京市国土资源局作出京国土［建］字（2010）194号建设用地批准书，载明：用地单位名称：北京市土地整理储备中心通州区分中心。建设项目名称：通州区宋庄文化创意产业集聚区（B地块）土地一级开发项目。批准用地机关及批准文号：京政地字（2009）373号。批准用地面积：13.9573公顷。土地所有权性质：国有。土地用途：文化娱乐用地可兼容商业金融用地。土地座落：通州区宋庄镇。
案件审理过程中，六合村合作社表示，关于《宋庄镇六合村农业土地（园田）种植承包合同》解除的法律后果之地上物赔偿问题，六合村合作社同意在本案中对被告韩学良地上物的价值进行赔偿。
国宏信（民）字2013第130233号价格评估结论书载明：评估的基准日为2013年11月23日，评估方法为成本法、市场法。评估标的建筑工程以《北京市建设工程计价依据-
预算定额（2012）》为计算依据，人工费用及材料费用参照当期北京工程造价信息价以及采用市场价格。树木价格以市场价以及《北京市房屋重置成新价评估技术标准》综合确定评估结论。价格评估标的在价格评估基准日的市场价格为600475元，具体包括房屋价格39408元，果树苗价格260000元，篱笆价格300元，大棚价格298300元，大棚砖墙抹灰价格2467元。国宏信公司未对房屋及大棚的价值进行折旧处理。国宏信公司出具的异议回复函载明：价格评估人员经查看现场勘验记录后，经研究回复如下，一、关于未对房屋及附属物的重置价格进行折旧的问题，本次价格评估，相关人员不配合价格评估人员进行勘验，房屋及附属物的使用时间无法确定，且部分地上物已无实物，因此房屋及附属物的重置价格均未进行折旧，待委托方提供相应补充资料后，我公司可根据补充资料重新进行价格评估；二、关于房屋评估方法的问题，本次价格评估的目的是确定评估标的在价格评估基准日的市场价格，为司法机关审理案件提供价值参考依据，价格评估人员根据现场勘验记录以及委托方所提供的资料，依据标的的实际情况可适用的方法，确定本次价格评估房屋的建筑工程以《北京市建设工程计价依据-
预算定额（2012）》为计算依据，人工费用及材料费用参照当期北京工程造价信息价以及采用市场价格；三、关于果树评估价格的问题，本次价格评估，价格评估人员已将枣树以及枣树桩两项列入争议部分，由于果树苗已无实物，价格评估人员无法确定果树苗的栽种形式。果树苗的棵树以现场勘验记录为依据，果树苗的评估价格以市场价为依据。本次价格评估808号文件没有列出的树木价格的，均以市场价格为依据；四、关于未对大棚的重置价格进行折旧的问题，本次价格评估，相关人员不配合价格评估人员进行现场勘验，大棚的建造时间无法确定，因此大棚的重置价格均未进行折旧，待委托方提供相应补充资料后，我公司可根据补充资料重新进行价格评估；五、关于菜地的问题，本次价格评估所依据的项目、数量以现场勘验记录为准，菜地上所种植的蔬菜价格按照常规蔬菜种植间距以及年收益确定。
ZP2014字第14145-5号价格评估报告载明：评估的基准日为2014年8月20日，评估方法为成本法、市场法。评估对象的市场拆迁价值为327019.2元，具体包括大棚价格302418.2元，房屋价格22500元，篱笆价格2101元。
另查，北京市通州区宋庄镇人民政府出具证明，载明：原北京市通州区宋庄镇六合村经济合作社已取消，其公章、财务章已收缴。该合作社相应的权利、义务由六合村合作社承担。
上述事实有收据、关于通州区宋庄文化创意产业集聚区项目（B地块）土地一级开发授权有关问题的批复（京国土市函（2009）722号）、北京市规划委员会规划意见书（2009）规意选字0410号及附图、关于通州区宋庄文化创意产业集聚区项目（B地块）土地一级开发项目建议书（代可行性研究报告）的批复（京发改（2009）2214号）、建设用地规划许可证（2009规（通）地整字0004号）、建设用地批准书、北京市人民政府关于通州区二〇〇九年度批次建设用地的批复（京政地字（2009）373号）、证明、《宋庄镇六合村农业土地（园田）种植承包合同》、土地承包经营权证书、国宏信（民）字2013第130233号价格评估结论书、ZP2014字第14145-5号价格评估报告及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：六合村合作社与刘淑侠签订的《宋庄镇六合村农业土地（园田）种植承包合同》，及刘淑侠与被告韩学良签订的转包记录均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。被告韩学良受让刘淑侠的土地承包经营权后，与六合村合作社建立土地承包合同关系，双方均应恪守履行《宋庄镇六合村农业土地（园田）种植承包合同》。该合同第六条第一款约定：“因国家建设，集体招商引资，集体征用土地，按国家政策或按乙方投资与效益赔偿或按季节效益赔偿”。根据北京市国土资源局作出京国土市函（2009）722号关于通州区宋庄文化创意产业集聚区项目（B地块）土地一级开发授权有关问题的批复、北京市规划委员会作出的2009规意选字0410号规划意见书、北京市发展和改革委员会作出京发改（2009）2214号关于通州区宋庄文化创意产业集聚区项目（B地块）土地一级开发项目建议书（代可行性研究报告）的批复、北京市规划委员会作出2009规（通）地整字0004号建设用地规划许可证、北京市人民政府作出京政地字（2009）373号北京市人民政府关于通州区二〇〇九年度批次建设用地的批复、北京市国土资源局作出京国土［建］字（2010）194号建设用地批准书等文件，该合同所涉土地已被通州区宋庄文化创意产业集聚区项目（B地块）征占，用于建设宋庄文化创意产业集聚区，故被告韩学良与六合村合作社之间建立的土地承包合同关系已无法继续履行，双方当事人的合同目的已经不能实现，故六合村合作社与被告韩学良之间的承包合同关系应予解除，合同解除后，被告韩学良理应将涉案土地返还六合村合作社，故对于六合村合作社要求解除与被告韩学良之间的承包合同关系、要求被告韩学良返还土地的诉讼请求，本院予以支持。
关于合同解除后果之地上物赔偿问题，六合村合作社表示同意在本案中赔偿被告韩学良承包土地的地上物价值，被告韩学良表示如果六合村合作社补偿合理合法，则同意解除合同，故本院将对地上物赔偿问题一并处理。关于本案所涉土地的地上物补偿款数额因双方无法达成一致意见，六合村合作社向本院提出对涉案土地地上物价值进行评估，关于地上物价值的确定，本院认为，2013年六合村合作社以相同事由诉至本院，本院启动评估程序，于2013年11月23日进行现场清点，并由国宏信公司作出国宏信（民）字2013第130233号价格评估结论书，故地上物的价值应以此结论书为基础，但国宏信公司对房屋及大棚的评估并未折旧，中评公司对房屋及大棚进行了折旧，故中评公司作出的评估价格更为准确，本院将参考中评公司对房屋及大棚作出的价格评估报告，即为大棚价格302418.2元，房屋价格22500元。鉴于再次启动评估的原因是国宏信公司没有对房屋和大棚的价值进行折旧处理，且无法补充评估，故仅房屋和大棚的价格参考中评公司作出的评估报告，剩余部分仍参考国宏信公司的评估结论书，即果树苗价格260000元，篱笆价格300元。综上，被告韩学良所承包土地上的地上物价值共计585218.2元。承包合同关系解除后，被告韩学良理应将上述地上物交予六合村合作社，六合村合作社理应按照585218.2元对被告韩学良的地上物进行赔偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起，解除原告北京六合村社区合作社与被告韩学良建立的土地承包合同关系；
二、原告北京六合村社区合作社于本判决生效之日起七日内给付被告韩学良地上物补偿款五十八万五千二百一十八元二角；
三、被告韩学良于本判决生效之日起十日内将涉案土地及地上物一并交还原告北京六合村社区合作社。
如果原告北京六合村社区合作社未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七十元，由原告北京六合村社区合作社负担（已交纳）。
评估费（以实际票据数额为准），由原告北京六合村社区合作社负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 晋 怡
人民陪审员 赵学田
人民陪审员 韩英波
二〇一五年三月十六日
书 记 员 王 俊