陕西省咸阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕04民终2294号上诉人(原审被告)高一鸣。委托诉讼代理人张陆军，陕西咸通律师事务所律师。被上诉人(原审原告)咸阳彩生活物业管理有限公司，住所地咸阳市秦都区人民路世贸国际购物广场1栋1层079号，统一社会信用代码91610400088129027H。法定代表人张华，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人陈依丹，陕西唐烽律师事务所律师。上诉人高一鸣因与被上诉人咸阳彩生活物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服咸阳市秦都区人民法院(2017)陕0402民初1862号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。高一鸣上诉请求：请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：上诉人与被上诉人未建立物业服务合同关系。上诉人8间独立商铺均无上下水，不能享受入住权利，强迫上诉人缴纳物业费等费用违反权利义务相一致原则。上诉人具备分户计量条件，被上诉人按照建筑面积计费，并无视空置房按照30%收费的规定，违反了相关规定。咸阳彩生活物业管理有限公司辩称：被上诉人受世茂新都汇开发商委托提供物业服务，被上诉人虽未与上诉人直接签订物业服务合同，根据最高法相关规定，前期物业服务合同对上诉人有约束力，上诉人以没有上下水为由拒绝支付物业费并无依据，该问题属其与开发商之间的纠纷。物业费收费经住建局备案通过，不存在约定过高问题。请求驳回上诉，维持原判。彩生活物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2015年2月4日至2017年3月31日期间欠付的物业管理服务费，以20元／月／㎡为基数，建筑面积493.05㎡计算，为256386元；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金，自2015年2月4日起至实际支付物业管理服务费之日止，按照每日千分之一计算（暂计至2017年3月31日为102634元）；由被告承担本案诉讼费用。一一审法院认定：被告高一鸣从咸阳世茂房地产开发有限公司购买世贸中心新都汇商铺八间，商铺建筑面积共计493.05平方米，于2014年12月10日交付被告高一鸣，以上商铺至今空置未经营使用。双方签订的《商品房买卖合同》第二十一条约定：出卖人依法选聘的物业管理企业为上海世茂南京物业服务有限公司；买受人已详细阅读有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。后于2015年2月4日，咸阳世茂房地产开发有限公司和咸阳彩生活物业管理有限公司签订《物业代管服务协议》，其中第一条物业名称中包括被告高一鸣所购买商铺所在的世茂新都汇；第二条代管服务的内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理；公共设施、设备的维修、养护、运行和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务等12项内容；第五条代管期间，原告可以根据政府关于物业服务费的规定向业主或物业使用人收取代管期间的服务费，代管服务费实行包干制。世茂新都汇物业服务费：8.23元/月/每平方米建筑面积，供暖/制冷运行及公共能耗费用：11.77元/月/每平方米建筑面积，合计20元/月/每平方米建筑面积。第六条物业代管服务费用每3个月缴纳1次，业主/物业使用人应在每季度满前5日内履行下季度服务费缴纳义务。第二十二条业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳代管服务费用的，按应交数额自逾期之日起每天0.3%向原告支付违约金。2015年2月9日，咸阳市秦都区住房和城乡建设局下发《关于的批复》，称为确保稳定，原则同意由咸阳彩生活物业管理有限公司临时代管世贸国际购物广场物业管理事物，待世茂国际购物广场按照程序招入物业管理单位后，交由招入中标物业管理公司承担管理事务。2015年7月24日，咸阳世贸房地产开发有限公司向原告咸阳市彩生活物业管理有限公司发出中标通知书，确定原告为中标单位。后咸阳世茂房地产开发有限公司与原告咸阳彩生活物业管理有限公司签订《物业前期管理服务合同》并报咸阳市住房和城乡建设规划局备案，该合同约定的委托管理服务期限暂定为2015年7月26日起至业主委员会成立止，其中对于物业服务的内容和物业管理服务资金的收取时间、逾期缴纳的违约责任与2015年2月4日签订的《物业代管服务协议》基本一致，第二十三条第4项约定空置房屋的物业管理服务费，按物业管理服务费的70%向原告缴纳。后原告对业主物业管理服务费的收取继续延续《物业代管服务协议》中约定的8.23元/月/每平方米建筑面积，供暖/制冷运行及公共能耗费用：11.77元/月/每平方米建筑面积，合计20元/月/每平方米建筑面积。一审法院认为，被告高一鸣和其所购商铺的建设单位咸阳世茂房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定了物业公司，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。后经咸阳市秦都区住房和城乡建设局同意由原告进行临时代管服务，最终原告作为中标单位与咸阳世贸房地产开发有限公司签订了《物业前期服务合同》，按照《最高人民法院》之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，故咸阳世茂房地产开发有限公司与原告签订的《物业代管服务协议》和《物业前期服务合同》对被告高一鸣具有约束力，原告按照约定提供物业服务后，其应当按照约定承担缴费义务，被告高一鸣的房屋至今空置，按照《物业前期服务合同》的约定，应按70%缴纳物业管理服务费，故对原告要求被告缴纳2015年2月4日至2017年3月31日期间的物业管理费179470.2元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不予支持；原告按日千分之一计算违约金的诉讼请求过高，本院调整为以所欠物业费179470.2元为基数，按同期人民银行贷款利率计算违约金。关于被告高一鸣提出的其与原告之间没有物业服务合同的辩解意见，不符合相关法律规定，本院不予采纳；关于被告提出的其购买商铺，原告没有提供上下水服务，且将被告商铺进行围挡，致使被告无法投入经营，其他经营户在被告商铺内堆放杂物，原告亦未进行管理，没有向其提供任何物业服务的辩解意见，经查，物业管理费主要属于为全体业主公共部分的管理、共用设施设备维修等而支出的费用，多为针对全体业主而支出的费用，而不是针对某一业主进行服务，被告所购商铺在世贸中心新都汇商场内，原告对整个商场按照合同约定进行管理和服务，商场共有部分和被告专属部分紧密联系，被告享有其专有部分权利的同时还享有商场共有部分的权利，亦应当履行作为共有部分权利人的义务；同时被告未提供证据证明其商铺内上下水的安装在原告物业服务的范围之内，亦未提供证据证明其商铺墙面围堵和用广告牌围堵和原告有关，故以上辩解意见不能成立，本院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《最高人民法院》第一条之规定，作出判决：一、被告高一鸣于本判决生效之日起十日内一次性支付原告咸阳彩生活物业管理有限公司2015年2月4日至2017年3月31日期间的物业管理费179470.2元及违约金（违约金以179470.2元为基数，从2017年3月31日起至款项付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计。）二、驳回原告咸阳彩生活物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6685元（原告已预交），由被告高一鸣负担3685元，原告咸阳彩生活物业管理有限公司负担3000元。本院经审理查明：一审法院认定事实清楚，二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，高一鸣和其所购商铺的建设单位咸阳世茂房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定了物业公司，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。后经咸阳市秦都区住房和城乡建设局同意由被上诉人进行临时代管服务，最终被上诉人作为中标单位与咸阳世贸房地产开发有限公司签订了《物业前期服务合同》，按照《最高人民法院》相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，故咸阳世茂房地产开发有限公司与被上诉人签订的《物业代管服务协议》和《物业前期服务合同》对上诉人具有约束力，双方建立了物业服务合同关系。被上诉人收取物业服务费的标准已在政府主管部门备案，该标准不违反相关管理规定，根据被上诉人与其他相关业主签订的物业服务合同显示，对其他业主亦是按照该物业服务费的标准收取，故上诉人此节上诉理由依法不能成立。至于上诉人提出的商铺无上下水事宜，该节事项依法不受双方物业服务合同的约束，其提出的分户计量一节经审查并无事实依据，对该节上诉请求依法不予支持。综上所述，高一鸣的上诉理由和请求不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3889元，由高一鸣承担。本判决为终审判决。审判长  张宇童审判员  赵建辉审判员  魏永锋二〇一八年七月二十三日书记员  许 聪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。