河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张商初字第73号
原告河北张家口宣泰农村商业银行股份有限公司，住所地张家口市宣化区宣府大街94号。
法定代表人王万礼。
委托代理人张文河，河北天权律师事务所律师。
被告王某。
委托代理人后俊光，张家口市春光法律服务所法律工作者。
第三人张家口市新基业房地产开发有限公司，住所地张家口市宣化区和平街1号院。
法定代表人贺新。
原告河北张家口宣泰农村商业银行股份有限公司与被告王某、第三人张家口市新基业房地产开发有限公司申请执行人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告委托代理人张文河，被告王某及委托代理人后俊光到庭参加了诉讼。第三人经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告河北张家口宣泰农村商业银行股份有限公司（以下简称宣泰银行）诉称，2011年9月30日，宣化民信物业管理有限公司向原告借款1130万元，第三人以位于宣化区仝家巷街1号院12号楼的22套房屋、13号楼的16套房屋，为该项借款提供抵押担保。同日，原告与第三人办理了抵押登记，取得了房屋他项权证。贷款到期后，因宣化民信物业管理有限公司不偿还贷款，原告起诉至张家口市中级人民法院，张家口市中级人民法院作出了（2014）张商初字第16号民事判决书，判令宣化民信物业管理有限公司偿还贷款本息，第三人承担抵押担保责任，该判决现已生效。执行过程中，被告提出异议，张家口市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，作出了（2015）张执异字第43号执行裁定书，中止了执行程序。
原告认为，原告与第三人签订了抵押担保合同，并办理了抵押登记，因此原告对宣化区仝家街1号院12号楼的22套房屋、13号楼的16套房屋享有抵押权，受到物权法保护。被告的购房行为是被告与第三人之间因履行购房合同产生的债权关系，且购房行为发生在设定抵押权之后。原告的抵押权作为物权优于被告的债权，原告享有处置抵押物优先受偿的权利。综上，请求法院依法确认原告对宣化区仝家巷街1号院12号楼2单元201室、3单元501室享有抵押担保优先受偿权，被告不得阻碍原告实现抵押权。
被告王某辩称，2011年9月16日第三人，就已将坐落在宣化区全家街1号院皇城世纪园一期12号楼2单元201室、3单元501室以顶账方式转让给张家口盛东工贸有限公司，该公司法定代表人为刘冶东。2012年2月，刘冶东又将该房屋转让给张家口市金诚担保公司。2012年5月7日、2013年9月13日，张家口市金诚担保公司将两套商品住房分别转让给吴海琴、闫星辉。被告于2013午6月13日、2013年12月11日分别从吴海琴、闫星辉处购买到涉案商品住房两套，并到第三人售楼处办理了变更、换名等入住手续（原购房手续售楼处已收回），开始装修后入住至今。因此涉案房屋转让在先，抵押在后。原告诉称涉案抵押担保的38套商品住房于2009年就已交付使用并有部分业主装修入住，而原告与第三人在2011年9月30日签订抵押担保合同时，对这一既存事实视而不顾，以被告已经购买取得的商品住房作为其双方签订抵押担保合同的抵押物，办理抵押登记手续的行为违反了相关法律规定，严重侵犯了被告合法权益，涉案商品住房的所有权应当归属于被告所有，原告的抵押权不能追及于抵押物之上，且无权撤销被告与吴海琴、闫星辉的转让行为。请求驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求提交了以下证据：证1、企业借款合同一份，拟证明宣化民信物业管理有限公司向原告借款1130万元，并进行了抵押。证2、抵押合同一份，拟证明原告与第三人签订抵押合同，抵押物包括本案涉案房屋。证3、抵押物清单，拟证明涉案房屋为贷款的抵押物。证4、他项权证两份，拟证明涉案抵押房屋进行了抵押登记。证5、张家口市中级人民法院（2014）张商初字第16号民事判决书一份，拟证明原告向宣化民信物业管理有限公司进行了借款，第三人将涉案房屋进行了抵押。证6、（2015）张执异字第43号执行裁定书一份，拟证明人民法院执行过程中中止了原告的执行申请，因此原告提起诉讼。被告对原告提供的证据质证意见为：对证1、证2、证3的真实性、合法性有异议，关联性无异议；对证明目的有异议，借款合同不能证明原告的借款用途和去向；对证4真实性、合法性、关联性有均异议，因涉案12、13号楼具体内容不清楚；对证5、证6真实性、合法性无异议，关联性有异议。
被告为证明其观点提交了商品房购买合同四份；销售不动产统一发票一份；（2015）张执异字第43号裁定书一份；收据十份。拟证明，2009年第三人将涉案房屋顶账给刘冶东；2011年9月16日刘冶东又转让给金成担保公司；2012年金成担保公司又转让给吴海琴、闫星辉；被告于2013午6月13日、2013年12月11日分别从吴海琴、闫星辉处购买两套涉案房屋，并到第三人售楼处办理了变更、换名等入住手续，涉案房屋应归被告所有。原告对被告提供的上述证据质证意见如下：对案外人吴海琴与第三人签订的商品房购买合同真实性、合法性有异议，没有落款时；对2013年12月5日被告与第三人签订的合同真实性、合法性有异议，应该是后补的；对另另外两份商品房购买合同真实性、合法性有异议，因2012年1月1日宣化区已经施行网络签约。以上四份合同均没有履行的转账凭证，是否真实交易不清楚。对收据不认可；对裁定书真实性无异议，合法性有异议。
第三人张家口市新基业房地产开发有限公司未提交证据，亦未到庭发表辩论和质证意见。
经审理查明，2011年9月30日，原告与宣化民信物业管理有限公司签订《企业借款合同》，约定宣化民信物业管理有限公司向原告借款1130万元。同日，原告又与第三人签订了《抵押合同》，约定第三人以位于宣化区仝家街1号院12号楼的22套房屋、13号楼的16套房屋（包括本案涉案两套房屋）为该项借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。2014年，原告因上述借款合同纠纷一案将宣化民信物业管理有限公司、第三人诉至本院。经审理，本院于2014年7月作出（2014）张商初字第16号民事判决书，判决本案第三人对宣化民信物业管理有限公司欠付原告宣泰公司的贷款1130万元及利息在抵押权范围内承担连带清偿责任。上述判决生效后，原告于2015年向本院提出强制执行申请。本院执行部门于2015年8月查封了涉案房屋后，被告提出了案外人执行异议申请。经审查，本院作出了（2015）张执异字第43号执行裁定书，裁定中止了对涉案房屋的执行。原告不服该执行裁定，向本院提起申请执行人执行异议之诉。
另查明，2012年5月7日，案外人闫星辉与第三人就涉案宣化区仝家巷街1号院12号楼2单元201室房屋签订了《商品房买卖合同》，其中约定：建筑面积为197.84平方米；总金额880388元。付款方式为一次性付款880388元。2012年5月7日，第三人分别给闫星辉出具收据载明：今收到闫星辉首付房款880388元；地下室款11061元；煤气入户费4152元、水表820元、有线电视入户费341元。同月10日，第三人分别给闫星辉出具收据载明：今收到闫星辉垃圾清运费、灯具250元；磁卡电表、电费650元；物业费1187元；备案费198元、契税35216元、制图费269元、交易费594元、工本费80元、印花税440元、基金17608元；装修保证金（一年后退）2000元。2012年5月7日，被告与第三人就涉案宣化区仝家巷街1号院12号楼2单元201室房屋签订了《商品房买卖合同》，约定内容与上述《商品房买卖合同》一致。2013年6月13日、第三人给被告出具了销售不动产统一发票，该发票记载被告交付了880388元购房款。
案外人吴海琴与第三人就涉案宣化区仝家巷街1号院12号楼3单元501室房屋签订了《商品房买卖合同》，其中约定：每平方米4600元；总金额912456元。付款方式为买受人按下列第三种方式按期付款即其他方式。2013年12月11日，第三人分别给王某出具收据分别载明：今收到王某、12-3-501；房款（抵账）912456元；地下室款（抵账）8118元。2013年12元25日，被告王某与第三人就上述房屋签订了《商品房买卖合同》，约定内容与上述《商品房买卖合同》一致。
对以上事实有原、被告提供证据、庭审笔录在卷佐证。
本院认为，2011年9月30日，第三人在宣化民信物业管理有限公司向原告借款1130万元时，以位于宣化区仝家街1号院12号楼的22套房屋、13号楼的16套房屋（其中包括被告主张权利的13号楼2单元102号房屋）为该项借款提供了抵押担保，并办理了他项权利证书。因此，原告依法应自登记之日起，对上述抵押物享有抵押权。
本案争议焦点为：原告享有的抵押权能否对抗被告享有的权利和被告提交的证据能否足以排除原告的强制执行申请。首先，《最高人民法院﹤关于建设工程价款优先受偿权问题的批复﹥》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据此批复可知，已交付购买商品房的全部或者大部分款项后的买受人的权利优先于抵押权。现本案被告已付清了全部购房款，在购买涉案房屋时也不存在过错。因此，被告的权利应优先于原告的抵押权。其次，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，被告与第三人之间签订的宣化区仝家巷街1号院12号楼2单元201室《商品房买卖合同》的时间为2012年5月7日，早于原告与第三人签订抵押合同和进行抵押登记的时间2011年9月30日；已向第三人抵顶了涉案房屋的全款，第三人已于2013年6月13日为被告开具了销售不动产统一发票。被告与第三人之间签订的宣化区仝家巷街1号院12号楼3单元501室《商品房买卖合同》的时间虽为2013年12月25日，但第三人给被告出具的收据证明，已抵顶了该涉案房屋的全款。涉案两套房屋的交易时间，均早于2015年8月原告申请本院对涉案房屋进行查封的时间；被告已实际占有并入住了涉案房屋；现无证据证明未办理过户登记的责任在被告。因此，应认定被告是涉案房屋的实际权利人，其提交的证据足以排除原告申请的强制执行。
对于第三人，在依法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，可以缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院﹤关于建设工程价款优先受偿权问题的批复﹥》，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告张家口市宣泰农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。
案件受理费21059元，由张家口市宣泰农村商业银行股份有限公司负担。
如不服本判决，可于收到判决之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至河北省高级人民法院，开户行：建行石家庄中华南大街支行，账号：13×××59）。
审判长 成 进
审判员 牟 键
审判员 韩建新
二〇一六年一月二十五日
书记员 常晓梅
附：案件涉及法律相关条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
3、《最高人民法院﹤关于建设工程价款优先受偿权问题的批复﹥》：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
4、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零六条申请执行人提起的执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五内提起。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的。
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。