江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民初字第0134号
原告陈益红，个体户。
委托代理人袁仕祥，江苏兴宇律师事务所律师。
被告淮安市同发贸易有限公司，住所地淮安市健康东路名都花苑综合楼203室。
法定代表人杨小飞，该公司总经理。
委托代理人马宁、孙开建，江苏淮海潮律师事务所律师。
被告涟水县中泽锦华房地产开发有限公司，住所地淮安市涟水县安东北路东侧、中渠北路北侧。
法定代表人吴长海，该公司董事长。
委托代理人王蓬涛，江苏淮海潮律师事务所律师。
原告陈益红与被告淮安市同发贸易有限公司（以下简称同发贸易公司）、涟水县中泽锦华房发地产开发有限公司（以下简称中泽锦华公司）民间借贷纠纷一案，本院于2014年6月23日立案审理后，依法组成合议庭于2014年8月25日公开开庭审理了本案。原告陈益红及其委托代理人袁仕祥，被告同发贸易的委托代理人马宁、孙开建，被告中泽锦华公司的法定代表人吴长海、委托代理人王蓬涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈益红诉称，2011年9月23日，被告同发贸易公司因经营需要，与原告及担保人中泽锦华公司订立最高额抵押借款合同，合同约定：一、原告同意向同发贸易公司借款最高额1500万元，月利息1.5%，借款时间从2011年9月22日至2013年9月21日，还款方式为按月支付利息，单笔借款到期，清息还本；二、被告同发贸易公司以其坐落在淮安市清河区名都花苑综合楼总面积1466.06平方米，评估价净值为2000万元自有房产作抵押，其中203室建筑面积645.63平方米、201室建筑面积640.25平方米、103室建筑面积180.18平方米，该抵押办理了他项权抵押登记；三、中泽锦华公司自愿为借款承担连带保证责任。合同签订后，原告依约支付被告同发贸易公司1267.9万元，被告同发贸易公司出具收条。2012年10月22日，因同发贸易公司未按月支付借款利息，两被告与原告经结算确认，截止2012年10月22日，被告同发贸易公司欠原告借款本金、利息及损失1682.54万元，经三方协商，被告中泽锦华公司自愿以其开发的涟水近水楼台学子苑12套商品房折算抵还原告欠款419.64万元（已办理房屋网签手续）。2013年10月17日，原、被告又重新订立借款协议，原告同意借款期限延期1年，即从2013年9月22日至2014年9月22日止，借款本金1267.9万元，月息38.68万元的利息，2014年3月28日之后的月息，同发贸易公司于每月22日前以现金方式支付，逾期1个月以上，原告有权提前收回全部借款本金，并要求其双倍支付利息，由此产生的费用，包括评估费、拍卖费等上述债权的费用，由同发贸易公司承担，中泽锦华公司承担连带保证责任。协议签订后，被告连续数月未能支付利息，原告诉至法院，请求判令：1、判令两被告连带偿还借款本金1267.9万元，并自2011年9月22日起按照银行同期贷款利率的四倍付息；2、解除原告与被告二之间用以抵偿利息所有网签房屋买卖合同；3、由两被告连带赔偿原告实际支付的一审律师费32万元，二审和执行阶段的代理费依据江苏省律师服务收费标准苏价费（2013）421号文执行。
被告同发贸易公司答辩称：1、关于借款本金，我们确认向原告借款本金为1220.9万元，截止2013年10月17日，被告已经向原告归还以及以房抵款之后尚欠原告本金为470万元；2、本案属于民间借贷纠纷，其特点至今存在着借款本息没有结清，在双方结算过程中存在着计算复利、利滚利以及所谓的超过银行同期贷款四倍的高额利息问题，既然原告起诉通过诉讼程序解除债权关系，那么我们也要求针对双方借贷过程中的利滚利、复利部分、超过银行同期贷款四倍的高额利息部分予以去除后确认本金和尚欠利息；3、原告在法庭上变更的诉请要求解除双方所签订的以房抵债的房屋买卖合同，涉及到另一法律关系，我们建议法庭另案处理；4、关于律师费问题，我方意见是原告所主张的一审律师费用32万元，我们认为应该递交有关的票据、已经发生的进帐实际发生的律师费单据，其次最终是否由被告承担应该由法院最终所确认的被告尚欠原告本息的数额来确定律师费，不能按照原告现在的诉请标的来计算律师费。另外，二审、执行代理费用并未实际发生，该阶段的费用不应得到法庭的支持。
被告中泽锦华公司答辩称：1、我公司为被告同发贸易公司向原告的借款提供担保，但同时同发贸易公司为其借款提供了抵押，根据担保法规定，在抵押物不足部分担保人承担担保责任；2、在原告同同发贸易公司签订书面借款协议时，双方的借款并非当时发生，而是此前滚动所形成，这一点作为担保人当时并不知情，如果是以前的旧帐作为担保人不会为其提供担保；3、关于双方之间所形成的借款利率，在双方实际履行过程中，包括担保人也代同发贸易公司偿还了部分本息，至于具体的数额应当通过庭审予以查清。同时我们也认为这其中牵涉到超过银行贷款利率四倍问题和计算复利的问题，我们认为超出部分都应当抵冲本金。
经审理查明，2011年3月10，原告借款268万元给案外人陈锦奎，双方约定月息3分，2011年9月22日，陈锦奎将该款连同利息58万元，合计322万元的债务转让给被告同发贸易公司，同日，被告同发贸易公司向原告追加借款945.9万元，合计借款1267.9万元，由同发贸易公司法定代表人杨小飞向原告出具收条2份，载明：“今收到陈益红贷款人民币捌佰壹拾伍万玖仟元（815.9万元），此款已根据我公司付款通知出具交通银行本票给吴庆梅，本票号码为20135379。”、“今收到陈益红贷款人民币肆佰伍拾贰万整（452万元），其中现金人民币叁佰贰拾贰万元整（322万元），交通银行本票壹佰叁拾万元整（130万元），本票号码分别为20135378”。当日，同发贸易公司作为甲方，陈益红作为乙方、中泽锦华公司作为保证人，三方签订《最高额抵押贷款合同》，合同约定：借款期限2年，借款最高限额为1500万元，月利率1.5%，按月偿还利息，单笔借款到期，清息还本。甲方自愿以名都花苑综合楼103号、201号、203号，面积1466.06平方米，评估值为2000万元的房屋（均有房产证、土地证）提供抵押担保，每月22日前支付利息、按约定偿还本金，逾期支付的，甲方应双倍向乙方支付逾期利息，逾期一月以上的，乙方有权提前收回全部借款，并有权要求甲方双倍支付利息，由此产生的费用，包括律师费、评估费等实现债权的费用，由甲方承担，保证人中泽锦华公司承诺对同发贸易公司在最高额抵押借款合同下的全某陈益红、同发贸易公司法定代表人杨小飞在该协议上签名，同发贸易公司加盖公司印章，中泽锦华公司向原告提供中泽锦华公司愿意为借款提供担保的股东会决议，并在担保人一栏中盖章。同时，陈益红与同发贸易公司又签订一份借款协议，约定：同发贸易公司向陈益红借款人民币1267.9万元，借期一年，月息38.68万元，同发贸易公司应于每月22日给付利息。中泽锦华公司在借款协议保证人栏中盖章。不久，用于抵押的名都花苑综合楼103号、201号、203号房屋办理了他项权抵押登记手续。
2012年9月22日前，同发贸易公司还款93万元。2012年9月22日，原、被告签订《协议书》，确认截止2012年10月22日，同发贸易公司欠陈益红借款人民币1267.9万元、利息人民币409.84万元、补偿费9.8万元，合计1687.54万元；中泽锦华公司将其开发的近水楼台*学子苑部分商品房出售给陈益红，并约定借款期限延长至2013年9月22日，到期后，原、被告再次约定借款期限延展1年。2012年10月12日，原、被告在《结算确认书》中明确用中泽锦华公司开发的近水楼台*学子苑12套房屋折抵同发贸易公司欠原告2012年10月22日之前的利息及补偿费合计419.64万元（419.84万元＋9.8万元）。2013年6月22日，被告同发贸易公司用近水楼台*学子苑9套房屋抵还2012年10月22日至2013年6月22日期间的借款利息310.2942万元。2013年10月17日，被告同发贸易公司用近水楼台*学子苑11套房屋折抵同发贸易公司欠原告2013年6月22日至2014年3月27日的借款利息354.0219万元。上述抵款房屋部分办理房屋买卖网签合同，其中6套已由原告转让网签在案外人名下。后因被告未按期偿还利息，原告诉至法院要求被告同发贸易公司偿还全部借款及承担银行同期贷款四倍利息，被告中泽锦华公司承担保证责任。
另查明，2011年2月，中国人民银行半年期贷款利率为5.6%，2011年7月，中国人民银行1至3年期贷款利率为6.65%。
再查明，2014年6月18日，原告与江苏兴宇律师事务所签订委托代理合同，约定以1200万元为诉讼标的，原告向江苏兴宇律师事务所缴纳了一审律师代理费32万元，根据苏价费（2013）421号关于《江苏省物价局江苏省司法厅关于调整律师服务收费的通知》，该收费标准未超出上述规定。
上述事实，有收款条据、借款协议、结算确认单、《最高额抵押贷款合同》、当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。
本院审理中，被告同发贸易公司对322万元借款金额提出异议，主张该笔借款原始本金为275万元，由同发贸易公司于2010年3月20日以黄文博的名义向原告借款，之后同发贸易公司先后通过黄文博的账户向原告付款135万元，其中部分用于偿还本金，截止2011年3月10日，双方确认借款本金为268万元，之后利息以月息3分计算至2011年9月22日，本息合计形成322万元，该款应以275万元从2010年3月20日开始计算，扣除被告期间偿还的资金和超出银行四倍利率的利息，按时结算。原告主张其与黄文博之间发生的借贷关系与同发贸易公司无关，不存在同发贸易公司以黄文博的名义向原告借款的事实，2011年3月10日，原告在与黄文博结算后将款项268万元借给陈锦奎，与陈锦奎之间的款项结算亦与同发贸易公司无关，2011年9月22日，陈锦奎因未能提供抵押物而将欠原告的322万元借款转让给同发贸易公司，同发贸易公司亦出具了收款条，双方322万元的借贷事实成立。
本案争议焦点：借款本金应如何确认；被告以房抵债行为是否有效；被告中泽锦华公司公司应否承担保证责任。
本院认为，2011年3月10日，原告通过与案外人拆分取得268万元债权，并将该款借给案外人陈锦奎的事实，本院予以确认。被告同发贸易公司主张322万元的初始借款本金是其以黄文博的名义向原告所借，与实际履行事实不符，本院不予采纳。2011年9月22日，案外人陈锦奎将其欠原告的268万元借款本息合计322万元转让给被告同发贸易公司，根据《合同法》第八十条：“债权人转让债权的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，被告同发公司向原告出具收到322万元的收款条，并与原告签订借款合同，视为该债务转移已经完成，债务转移事实成立，但根据借款利息不得纳入本金计算复利的规定，转移给被告同发贸易公司的债务中含有利息52万元，应从本金中剔除，故322万元借款中本金为268万元，及被告同发贸易公司追加借款945.9万元，合计借款本金1213.9万元的事实，本院予以确认。
借款后，被告给付利息93万元，其余均以被告中泽锦华公司开发的房屋结付利息，双方虽签订了房屋网签合同，但未办理物权登记，尚未发生物权转移效应，且诉讼中，原告请求解除网签合同，被告亦表示双方就该房屋买卖合同行为可另行处理，故本案对双方以物抵债形成的房屋买卖合同及已被原告转让但未办理物权转移手续的房屋，双方可另行处理。原告主张解除已经网签的买卖合同，因与本案不属同一法律关系，本案不予理涉，对原告该诉讼请求本院不予采纳。双方当事人在借款合同中约定月息1.5%，但实际按月息3%履行，该利率超出中国人民银行同期贷款利率四倍，超出部分不予保护。268万元本金借款期限为半年，应按照同期中国人民银行半年期利率四倍计算，截止2011年9月22日，利息为31.414万元（268万×5.6%÷365天×4×191天），2011年9月22日之后的利息，以本金1213.9万元计算，当事人约定借款期限3年，应按照2011年1至3年期贷款利率的四倍从借款次日计算利息。2012年9月22日前，被告同发贸易公司还款93万元，该款应从借款利息中抵扣。截止2012年9月21日，被告尚欠原告借款本金1213.9万元、利息254.028万元（1213.9万元×6.65%÷12×4×12＋31.414万元－93万）。后期利息按照上述1至3年期的率标准计算至至实际还款时止。
被告中泽锦华公司为借款提供担保，未约定保证方式，为连带责任保证。保证期限届满后，双方又延展了借款期限，中泽锦华公司继续同意提供担保，并以自己开发的房屋冲抵欠款，故未超出保证期间，被告中泽锦华公司应当对借款本息承担保证责任。但本案中，原告陈益红与被告同发贸易公司双方约定以被告同发贸易公司所有的房产为该案借款提供了担保，并办理了他项权抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。故被告中泽锦华公司抗辩应以同发贸易公司办理他项权抵押的房产先行偿还欠款的理由应该得到支持。另被告中泽锦华公司答辩称签订书面借款协议时，部分借款系此前滚动所形成，并非当时发生，经审查债务转移形成的债权来源并非虚假，且已对债务转移总金额本息进行分离，该债务转移并不影响担保合同的效力，被告仍应在担保责任范围内承担保证责任。
根据原、被告《最高额抵押贷款合同》约定，同发贸易公司如存在逾期付款行为，原告有权提起诉讼，并可要求同发公司贸易承担因维权产生的律师等费用。诉讼中，原告提供了缴纳律师代理费的税务发票和付款凭证，其缴费标准符合有关行政部门的规定，该费用实际发生且不违反相关规定，对原告主张被告承担32万元的律师费，应予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》八十四条、《中华人民共和国合同法》第八十条、八十四条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《最高人民法院﹤关于审理借贷案件的若干意见﹥》第六条、第七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、被告淮安市同发贸易有限公司于本判决生效后15日内一次性偿还原告陈益红借款本金1213.9万元，利息254.028万元（计算至2012年9月21日），后期利息以本金1213.9万元为基数按照2011年1-3年期贷款利率四倍从2012年9月22日计算至实际还款时止；
二、被告同发贸易公司给付原告律师费32万元；
三、被告涟水县中泽锦华房地产开发有限公司对被告淮安市同发贸易有限公司提供的抵押担保的名都花苑综合楼103室、201室、203室拍卖以后，不能清偿部分的借款本息承担连带还款责任；
四、驳回原告其他诉讼请求；
五、被告涟水县中泽锦华房地产开发有限公司承担还款责任后，有权向被告淮安市同发贸易有限公司追偿。
本案案件受理费104070元，由被告淮安市同发贸易有限公司负担84070元，原告负担20000元。保全费5000元，由被告淮安市同发贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省高级人民法院，同时按《国务院诉讼费交纳办法》有关规定缴纳上诉案件受理费。江苏省高级人民法院开户行及帐号：中国农业银行南京市分行山西路支行，03329113301040002475。
审 判 长 江东新
代理审判员 庞海涛
人民陪审员 王亚美
二〇一五年二月十日
书 记 员 靖芳芳
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国合同法》
第八十条：债权人转让债权的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。
第八十四条：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人，应当经债权人同意。
第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《最高人民法院﹤关于审理借贷案件的若干意见﹥》
第六条：民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”
第七条：出借人不得将利息计入本金谋取高利。审理中发现债权人将利息计入本金计算复利的，其利率超出第六条规定的限度时，超出部分的利息不予保护。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保人的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不能履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。