河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民终字第604号
上诉人（原审被告）：吉跃阁，男，1970年10月29日出生，汉族，住偃师市。
被上诉人（原审原告）：偃师市明珠购物中心。住所地：偃师市。
法定代表人：富民生，该中心经理。
委托代理人：耿全国，河南法魂律师事务所律师。
原审被告：王学东，男，1972年12月23日出生，汉族，住偃师市。
上诉人吉跃阁与被上诉人偃师市明珠购物中心、原审被告王学东因租赁合同纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2013）偃民二初字第90号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审�查明，偃师市城关镇明珠市场吉通电脑经营部系个体工商户，被告王学东是该经营部的负责人，被告吉跃阁是该经营部的实际经营人。2010年2月28日，被告吉跃阁以偃师市城关镇明珠市场吉通电脑经营部的名义与原告偃师市明珠购物中心签订了一份房屋租赁协议，约定出租人偃师市明珠购物中心将明珠购物中心5＃楼门面房租给承租人偃师市城关镇明珠市场吉通电脑经营部，租赁期限从2010年3月1日至2011年2月28日，租金为40000元，以现金方式，一次付清。协议签订后，被告吉跃阁将40000元租金交付原告，原告将明珠购物中心5＃楼门面房交付被告吉跃阁。2011年2月28日，租赁期限届满后，被告吉跃阁又继续租赁，租赁期限从2011年3月1日至2012年4月30日，并于2011年3月3日向原告交纳房租25000元，该收据载明：“收据2011年3月3日收到吉通电脑交房屋租金（2012年4月底到期）贰万伍千元正￥2.5万收款人建坤”。2012年1月18日被告吉跃阁又向原告交纳房租3000元，该收据载明：“收据2012年1月18日今收到吉通电脑人民币叁千元正￥3000.-系付租金收款人建坤”。双方未签订书面租赁协议。2013年7月15日，原告以被告拖欠房租，不及时返还租赁房屋为由，诉至本院，要求解除原被告房屋租赁合同，判令两被告支付拖欠租金52000元，并承担2013年6月1日至实际搬出之日的房屋租金，且互负连带责任。庭审中，被告吉跃阁提出反诉，要求原告赔偿其在出租门市前施工给被告造成的经济损失280000元，但被告吉跃阁在规定时间内未交纳反诉费。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告吉跃阁以偃师市城关镇明珠市场吉通电脑经营部的名义与原告偃师市明珠购物中心签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示�应为有效合同。该合同到期后，被告吉跃阁又继续租赁，虽然双方未签订书面租赁合同，但吉跃阁承认至今没有将房屋交付给原告，可视为不定期租赁。按照合同约定房屋年租金为40000元，原告已按照合同约定将房屋交付吉跃阁，被告吉跃阁应当按照约定支付租金，被告吉跃阁在合同到期后既不退房又不支付租金的行为，属违约行为，侵害了原告的合法权益，现原告要求解除房屋租赁合同，判令被告吉跃阁从承租的房屋内搬出，并支付剩余租金的主张，于法有据，应予支持。被告吉跃阁辩称本案已超过诉讼时效，但根据原告提供的收据看，被告续租的期限为2011年3月1日至2012年4月30日止，且被告至今仍未将房屋交付原告，故并未超过诉讼时效。被告吉跃阁又辩年租金是25000元，3000元是水电保证金，不存在拖欠房租事实，但无证据加以证明，故其上述抗辩理由不予采信。被告吉跃阁在庭审中提出反诉，要求原告赔偿在其租赁房屋前施工造成的经济损失280000元，因其在规定时间内未交纳反诉费，故其反诉请求不予审理。因被告吉跃阁在庭审中自认以偃师市城关镇明珠市场吉通电脑经营部的名义与原告签订房屋租赁合同，承租原告房屋，并主动免除被告王学东责任，原告方也予以认可，故可免除被告王学东责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条以及其它相关法律规定，判决：一、解除被告吉跃阁以偃师市城关镇明珠市场吉通电脑经营部名义与原告偃师市明珠购物中心签订的房屋租赁协议。二、被告吉跃阁于本判决生效之日起十日内将所承租的房屋交付原告偃师市明珠购物中心。三、被告吉跃阁于本判决生效之日起十日内支付原告偃师市明珠购物中心租金52000元（包括2011年3月1日至2012年4月30日未付租金12000元，2012年5月1日至2013年5月31日租金40000元）。剩余租金按约定每年40000元算至房屋实际交付原告之日止。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，由被告吉跃阁负担。
吉跃阁上诉称，2010年2月28日上诉人与偃师市明珠购物中心签订了一份房屋租赁协议，偃师市明珠购物中心将明珠购物中心5号楼门面房租给上诉人，合同周期为2010年3月1日至2011年2月28日，显示该合同履行完毕。2011年3月份因周边经营环境恶化，租赁价值变低，上诉人与偃师市明珠购物中心口头约定2011年3月1日至2012年4月30日本年度租赁价格为25000�每年。2011年3月3日上诉人已交清上述全部款项，偃师市明珠购物中心的收据显示租赁期限从2011年3月3日至2012年4月30日止。上诉人认为该收据为此年度的简易租赁协议，不存在一审认为的“可视为不定期租赁”。上诉人于2011年3月3日交了该房租后，偃师市明珠购物中心于2011年5月份开始拆迁，上诉人在没有任何征兆和通报的情况下，门前街道被阻断，所租房屋的周围被严重遮拦。致使上诉人等一二十家商户无法正常营业，经济损失严重。大型机械的进入，工地围栏的设立，已使该地段房屋不存在任何租赁和出租的条件，仅是一个建筑工地。上诉人等一二十家商户集体多次找偃师市明珠购物购物中心予以协调解决，但偃师市明珠购物中心始终没有给个说法。上诉人认为偃师市明珠购物中心有故意欺诈租赁之嫌，偃师市明珠购物中心理应退回房屋租金，对上诉人的投资�出补偿。偃师市明珠购物中心出示的2012年1月18日的收据显示上诉人所交房租3000元而未注明租赁期限，是偃师市明珠购物中心将上诉人的水电保证金私自改为房租，是偃师市明珠购物中心的单方行为。在此期间，偃师市明珠购物中心未对上诉人口头或书面解释房屋拆迁到什么时间、什么地步，也未对上诉人提出续交、补交或退回房租的通知。上诉人不停找偃师市明珠购物中心要求退还房租、赔偿损失期间，因拆迁规模扩大，原受影响的一、二十家商户原有门市全部拆迁，仅留上诉人等二三家门市（因楼上住户等问题未被拆除），但无法经营，只好关门。2012年5月起双方处于协商、处理纠葛阶段，不存在租赁关系，偃师市明珠购物中心又停水停电，使该房屋不存在任何租赁价值，望法院实地调查。上诉人一审所提供的照片影像资料等拆迁证据、建房阻挡门市营业照片�据，一审均未对其作出认定。请求法院现场查看或调查拆迁全程经过。一审判决显失公平，请求撤销一审判决。
偃师市明珠购物中心答辩称，上诉人和答辩人在第一年租赁期限届满后，上诉人继续使用租赁物，先后分两次向答辩人缴纳租金，至今没有将租赁物交给答辩人。原审法院根据合同法的规定，认定双方为不定期租赁关系是正确的。既然是不定期租赁，答辩人可以随时解除合同，答辩人已经在合理期限内通知了上诉人，双方的合同已经在2013年5月31日解除，截止解除日，上诉人拖欠租金52000元未付，截止现在，上诉人还继续占用租赁物。原审判决上诉人交还房屋、支付拖欠租金、支付逾期腾房租金并解除双方的租赁合同是完全正确的。上诉人所述道路改造使其无法营业，经济损失严重，只是其逃避义务的借口，根本没有事实依据，一审中上诉人已经放弃反诉�分说明这一点，道路改造在城市建设中非常平常，对上诉人的影响微乎其微。答辩人考虑双方合作关系已经对其进行了补偿，事实是上诉人一直拖欠房租、蓄意违约、不返还房屋的行为致使答辩人损失惨重，直接影响了答辩人单位职工的生活，引发单位职工队伍不稳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决公正适当，请求二审维持一审法院的判决，维护答辩人的合法权益。
本院审理查明：1、2010年房租吉跃阁系分两次交纳：2010年3月4日交租金2.5万元，收据注明“系付2010年承包费（2010年3月1日起）”，2010年12月10日交“承包费”1.5万元，共计4万元。2、二审中，法庭询问2011年3月3日收据上2.5万元是多长时间的房租，偃师市明珠购物中心答：因为工地施工对商户有影响，所以让了一个月的房租，是按13个月算的。原审庭审中，偃师市明珠购物中心称：考虑实际情况，为弥补被告的损失，对被告的租期延长一个月到2012年4月底。
本院经审理查明的其他事实与原审一致。
本院认为，吉跃阁与偃师市明珠购物中心之间存在房屋租赁合同关系，但关于2011年3月之后的租金数额问题，双方说法不一。2011年3月3日吉跃阁交纳房屋租金2.5万元的收据上注明2012年4月底到期，但2012年1月18日吉跃阁交纳3000元收据上又注明系付租金，结合双方上一年度租金亦是分期交纳的情况，本院对于吉跃阁主张2011年3月至2012年4月底全部租金金额为2.5万元的上诉理由不予采信。因2011年3月3日收据显示的租赁周期为14个月，且当时租赁房屋附近确实存在施工的事实，结合双方之前签订有租赁合同约定的房屋年租金为4万元的情况，本院对偃师市明珠购物中心的说法予以采信，即2011年3月至2012年4月底14个月的租金应按2011年合同约定的年租金4万�计算。吉跃阁认为2011年3月3日付款系由水电费移转而来的说法无证据注明，本院不予采纳。对吉跃阁的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1100元由吉跃阁负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴爱国
审判员 于 磊
审判员 索如意
二〇一四年八月四日
书记员 韩 玉