安徽省安庆市迎江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0802民初48号
原告：丁开文，男，1966年10月23日出生，汉族，户籍地铜陵市枞阳县，现住安庆市开发区。
委托诉讼代理人：邹贵方，安徽邹贵方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪飞虹，安徽邹贵方律师事务所实习律师。
被告：房后全，男，1967年10月2日出生，汉族，住铜陵市枞阳县。
第三人：王启明，男，1965年10月13日出生，汉族，户籍地铜陵市枞阳县白湖乡公塥街道*号，现租住铜陵市枞阳县连城路九云山庄*栋*单元***室。
第三人：王凯（王启明儿子），男，1991年2月12日出生，汉族，住安徽省铜陵市枞阳县。
第三人：丁开芝（王启明妻子），女，1968年11月8日出生，汉族，住安徽省铜陵市枞阳县，现租住铜陵市枞阳县。
以上两第三人共同委托诉讼代理人：王启明(王凯父亲、丁开芝丈夫)，男，1965年10月13日出生，汉族，户籍地铜陵市枞阳县，现租住铜陵市枞阳县。
原告丁开文与被告房后全，第三人王启明、王凯、丁开芝执行异议之诉一案，本院于2016年12月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁开文及其委托诉讼代理人邹贵方、汪飞虹，被告房后全，第三人王启明，第三人王凯、丁开芝的共同委托诉讼代理人王启明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丁开文向本院提出诉讼请求：1.不得执行安庆市开发区江菱商贸城9栋4单元508室的房屋；2.确认安庆市开发区江菱商贸城9栋4单元508室的房屋产权归原告所有；3.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年11月10日，丁开文对房后全申请执行安庆市开发区江菱商贸城9栋4单元508室的案件提出书面异议。安庆市迎江区人民法院于2016年11月25日作出（2016）皖0802执异19号执行异议裁定：驳回丁开文的异议。为此丁开文提起诉讼，具体理由如下：1、丁开文与第三人王启明、丁开芝于2012年6月30日签订买卖合同，合同依法成立生效，该买卖行为发生在人民法院查封涉案房屋之前；2、丁开文已于2012年6月份入住涉案房屋，合法占有该不动产至今；3、丁开文在2010年2月至2012年6月之间分四次付清全部房款共350000元；4、涉案房屋未能办理过户登记，丁开文没有过错，在涉案房屋交付后，原告曾多次申请变更登记，且已经领取了不动产变更登记表格来填写，但由于王启明、丁开芝的不配合，导致一直没有成功变更登记涉案房屋的产权，另外因涉案房屋土地权使用证于2014年1月才发放，2014年9月房屋即被查封，在这短短的几个月内原告也多次催促王启明、丁开芝配合办理产权变更登记，均被各种理由推脱。综上，（2016）皖0802执异19号执行裁定书上认定由丁开文承担未办理房屋登记过户手续的责任，没有事实与法律依据。依据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，人民法院应终止执行安庆市开发区江菱商贸城9栋4单元508室的房屋，并确认原告享有安庆市开发区江菱商贸城9栋4单元508室房屋的产权。另，本案不涉及王凯，与王凯无关，不宜将王凯列为第三人。
房后全辩称，1、原告提交的房屋买卖合同系伪造，合同落款处甲方与乙方签字的位置对应的人员不对，合同不具有真实性，也不具备法律效力，另外，协议的形成时间不是协议上载明的时间；2、即使合同是真实的，但根据物权法明确规定，不动产的变更、转让、消灭等行为需经依法登记才具备效力，而本案中没有成功办理房屋过户登记的过错在于原告，正如原告所述，协议是早年签订的，那为何至今未办理过户手续，且原告与第三人丁开芝系兄妹关系，丁开芝应该不会不愿意配合办理过户，从反面可以理解为他们之间不存在房屋买卖关系，而是存在借贷关系和债务纠纷；3、原告提交的房屋买卖合同第三条明确约定了违约责任条款，房屋产权未办理正常过户手续应按照违约责任处理，因此涉案房屋的产权仍属于王启明、丁开芝；4、原告陈述因房屋土地使用权证2014年才发放，导致房屋产权的过户的延迟，但房屋产权的过户也并不是非要土地使用权证；5、我与王凯之间没有任何关系。综上，请法院驳回原告诉求。
王启明、王凯、丁开芝共同述称，1、我将房屋卖给原告是事实，这样才能在安庆阳光花园二期买房；2、原告将房款付清后，我就在外面租房居住了，涉案房屋就由原告居住占用；3、房屋没有办理过户，第一是因为我与丁开芝均出了车祸，在合肥住院了很久，丁开芝腿脚不方便，我又在枞阳；第二是因为丁开芝与原告是兄妹，早点迟点办理过户没有关系。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告身份证、（2016）皖0802执异19号执行裁定书、（2014）迎民一初字第01006号民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、原告提交土地使用权证、房地权证、宗地图，证明涉案房屋产权系王启明、丁开芝共同共有，其将涉案房产出售给原告后已经将上述相关权属证书交付给原告，被告质证认为：对上述材料真实性无异议，但对证明目的有异议，权属证书的保管人不等于房屋的权属人，应以房产部门登记为准。因上述材料符合证据形式要件，且被告对其真实性及由原告保管的事实均无异议，故本院予以认定。
2、原告提交的买卖合同、收款凭证、（2016）皖0811民初2726号民事判决书，证明原告已经按照买卖合同支付完所有的房款，第三人应该依约配合原告办理房屋产权过户手续，而一直未能办理房屋过户手续的过错在第三人。被告质证认为，买卖合同不具有法律效力，合同落款处载明的甲方与乙方处的签字无法对应合同主文载明的甲方与乙方，且签字中缺乏陶芳霞的签字，另外收款凭证只能证明原、被告之间有业务往来，不能直接将其认定为涉案房屋购房款，原告应该提交其他强有力的证据佐证;另外被告认为（2016）皖0811民初2726号民事判决书与其无关。本院认为，因（2016）皖0811民初2726号民事判决书系生效法律文书，具有既判力，在被告没有提供足以推翻的相反证据的前提下，对该判决书予以认定，而该判决书已经认定原告与第三人王启明、丁开芝于2012年6月30日签订的买卖合同有效，且在认定事实部分陈述丁开文已支付全部购房款，故本院对原告与第三人之间的买卖合同关系、原告已支付全部购房款的事实予以确认。至于（2016）皖0811民初2726号民事判决书是否能够证明原告一直未能办理房屋过户手续的过错在第三人，在本院认为阶段详述。
3、原告提交安庆市江菱商贸城业主委员会出具的证明、涉案房屋水电费发票、物业费发票、丁开文存折、宽带业务受理单，证明其于2012年开始占有涉案房屋，被告质证认为上述材料只能证明原告在涉案房屋内居住，不能证明原告与第三人之间的买卖合同关系；第三人对上述材料均无异议。本院认为，因被告、第三人对原告居住涉案房屋的事实均不持异议，故本院对此事实予以认定，另外综合其他证据，可以确认丁开文是2012年入住涉案房屋的。
根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：
丁开文、陶芳霞系夫妻关系，丁开文、丁开芝系兄妹关系，王启明、丁开芝系夫妻关系，王凯系王启明、丁开芝之子。2012年6月30日，丁开文与丁开芝、王启明签订买卖合同一份，约定由丁开芝、王启明将其共同共有的位于安庆市开发区江菱商贸城9#楼508室房屋出卖给丁开文、陶芳霞。同日，王启明、丁开芝向丁开文出具收款凭证，确认已收到上述房屋的购房款350000元。同年，丁开文入住该房屋。王启明、丁开芝分别于2013年12月26日、2014年1月20日为涉案房屋办理了房产证、土地证，但两证的产权人登记的仍是王启明、丁开芝，后丁开文、陶芳霞与王启明、丁开芝也一直未去办理房屋过户登记手续。
2014年9月28日，房后全向本院提出诉前财产保全的申请，本院据此作出（2014）迎民保字第00341号民事裁定书，裁定冻结王启明银行存款27.2万元整或查封、扣押其同等价值的财产，后本院对王启明的财产采取了保全措施，其中含涉案房屋。2014年12月16日，本院对房后全诉王启明民间借贷纠纷一案作出（2014）迎民一初字第01006号民事判决书，判令王启明向房后全偿还借款本金250000元及相应利息，该判决生效后，房后全申请强制执行涉案房屋。2016年11月10日，丁开文对执行标的提出书面异议，本院于2016年12月16日作出（2016）皖0802执异19号执行裁定书，裁定驳回丁开文的执行异议。2016年12月26日，丁开文向本院提出执行异议之诉。
经查，在2016年11月28日，丁开文、陶芳霞向安庆市宜秀区人民法院起诉王启明、丁开芝，安庆市宜秀区人民法院于2017年1月10日作出（2016）皖0811民初2726号民事判决书，确认丁开文、陶芳霞与王启明、丁开芝于2012年6月30日签订的《买卖合同》有效，并判令王启明、丁开芝支付丁开文、陶芳霞违约金10000元。该判决现已生效。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据上述规定，丁开文主张对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应举证证明在法院查封之前，其已签订有效的买卖合同、已支付全部购房价款、实际占有涉案房屋、对涉案房屋未办理过户登记不存在过错，这四个条件需同时具备，缺一不可。鉴于安庆市宜秀区人民法院（2016）皖0811民初2726号民事判决书，已确认2012年6月30日签订的买卖合同有效及丁开文已支付全部购房款的事实，而房后全对丁开文实际占有涉案房屋未提出异议，故本案的争议焦点主要在丁开文对涉案房屋未办理过户登记是否存在过错这个方面。
《执行异议和复议规定》第二十八条中的“非因自身原因”指的是未办理过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等自身意志以外的原因造成。丁开文称主要原因是被执行人即第三人王启明以各种理由推脱不协助办理，但在2014年1月20日（房产证、土地证齐全的时间）至2014年9月28日（涉案房屋被查封之日）期间，已完全具备办理过户登记手续的相关条件，丁开文未提供证据证明在此期间曾督促过王启明、丁开芝办理过户登记手续，亦未提供证据证明王启明、丁开芝以各种理由推脱不协助办理的情况，故丁开文对未能按时办理过户登记手续存在过错。丁开文称（2016）皖0811民初2726号民事判决书已判令王启明、丁开芝支付其违约金10000元，即意味着未能办理过户登记手续的过错在王启明，但该判决书的生效时间是2017年2月6日，而此时涉案房屋已经在执行中，对此观点本院不予采纳。综上，因不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的全部条件，故对丁开文要求不得执行安庆市开发区江菱商贸城9栋4单元508室房屋的主张，本院不予支持。
另外，丁开文要求确认安庆市开发区江菱商贸城9栋4单元508室的房屋产权归其所有，因买卖合同的成立和有效仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得涉案房产的物权，应依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定办理物权登记，但直到涉案房屋被人民法院查封，房屋产权一直登记在王启明、丁开芝名下，丁开文未能成为物权法所指的房屋所有权人，对其要求确认房屋产权归其所有的主张，本院不予支持。
因第三人王凯不是涉案房屋的登记产权人，也不是被执行人，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零七条的规定，王凯不宜作为第三人参加本案诉讼。
据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条之规定，判决如下：
驳回原告丁开文的全部诉讼请求。
案件受理费80元，由原告丁开文负担（此款原告已预缴）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 马宏伟
代理审判员 王 丽
人民陪审员 张 弢
二〇一七年三月十七日
书 记 员 江 庆
附本判决适用的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。