新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民三初字第991号
原告（反诉被告）：新疆驰达新材料科技有限公司，住所地：乌鲁木齐市体育馆巷188号弛达大厦1栋2层办公5�。
法定代表人：孙涛，公司董事长。
委托代理人：汤福春，新疆农林牧律师事务所律师。
被告（反诉原告）：新疆蓝云安全职业技术培训有限公司，住所地：乌鲁木齐市泉州街北一巷310号。
法定代表人：虞琪，该公司总经理。
委托代理人：尕文和，新疆金桥律师事务所律师。
委托代理人：苏海军，新疆蓝云安全职业技术培训有限公司办公室主任。
被告：新疆维吾尔自治区东戈壁农场，住所地：乌鲁木齐市新市区东站路****号。
法定代表人：张贵文，该单位经理。
委托代理人：邱黎勇，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。
委托代理人：黄静，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。
原告（反诉被告）新疆驰达新材料科技有限公司（下称驰达公司）与被告（反诉原告）新疆蓝云安全职业技术培训有限公司（下称培训公司）及被告新疆维吾尔自治区东戈壁农场（下称东戈壁农场）租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月27日受理后，依法由审判员谢然军与人民陪审员杨生泰、王莉组成合议庭，于2016年3月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）驰达公司的委托代理人汤福春与被告（反诉原告）培训公司的委托代理人苏海军、尕文和及被告东戈壁农场的委托代理人黄静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）驰达公司诉称：2011年8月1日，我公司与被告培训公司签订《厂屋租赁合同》。合同约定，我公司租赁被告培训公司厂屋，年租金40万元。2014年8月1日，我公司与被告培训公司又续签了《厂屋租赁合同》。合同约定，租赁期从2014年8月1日至2015年12月31日；年租金50万元。我公司累计向被告培训�司支付租金170万元。2014年9月下旬，我公司收到第二被告东戈壁农场《拆迁通知》。通知内容：因政策性规划租赁户接通知后搬离。我公司于2014年10月对经营活动进行了收尾工作，准备搬离。2015年3月26日，被告培训公司也通知我公司搬离厂屋。由于我公司与被告就补偿问题未能达成一致，故诉至法院请求确认我公司与被告培训公司签订的《厂屋租赁合同》无效；二被告连带返还我公司2014年11月1日至2015年7月31日期间的租金（房屋占有使用费）374940元；二被告连带支付我公司搬迁费30万元；二被告连带支付我公司厂房扩建及添附款166086元。
被告（反诉原告）培训公司答辩并反诉称：我公司与原告签订租赁合同属实。原告未按合同约定支付2015年8月1日之后的租金、电费、卫生费，且仍然占有厂屋，已构成违约，其诉讼请求没有事实和法律依据。现我公司提出反诉要求反诉被告驰达公司支付房屋占有使用费208000元，支付电费8025.60元，支付卫生费1100元，支付违约金150000元，并由反诉被告承担本案诉讼费。
被告东戈壁农场答辩称：我单位与原告没有签订合同，不是本案适格的诉讼主体。我单位也没有侵害原告的合法权益，其要求我单位承担责任，没有事实和法律依据。请求驳回原告对我单位的诉讼请求。
针对被告（反诉原告）培训公司的反诉，原告（反诉被告）驰达公司答辩称：由于被告东戈壁农场起诉要求被告培训公司搬离出租土地，导致我公司与被告培训公司的租赁合同无法继续履行，被告培训公司要求我公司支付租金（房屋占有使用费）的请求没有依据。我公司未向被告培训公司支付租金，不构成违约，被告培训公司主张违约金没有法律依据。我公司接到搬离通知后，再未进行生产，是被告培�公司要求我公司暂不搬离，配合其向被告东戈壁农场索赔，因此所发生的电费和卫生费应当由被告培训公司承担。
经审理查明，2009年10月26日，被告东戈壁农场与被告培训公司管理的新疆蓝云安全职业技术培训学校（以下简称蓝云学校）签订的《租赁协议书》约定：被告东戈壁农场将位于乌鲁木齐市女子劳教所北围墙向北15米，乌鲁木齐市文光路向东高新技术开发区地界止，第五监狱以南的闲置院落临时租给蓝云学校作为物资等存放场地；租用期自2009年9月15日至2010年9月14日止；租金55000元／年；如因国家、政府、上级管理机关或部门使用该土地导致本合同无法履行时，合同终止，蓝云学校应在被告东戈壁农场规定的期限内无条件退出，双方互不承担违约责任；蓝云学校不得在该租用土地上建设永久性建筑物，临时性建筑物在合同期满或因故不能继续履行�同时，由蓝云学校自行拆除，并恢复土地原状，双方互不承担责任。协议签订后，被告东戈壁农场将该土地交付蓝云学校使用，蓝云学校未办理建设审批手续，在该土地上搭建了钢架支撑、彩钢板结构的建筑物，用作厂房、停车库、维修车间、库房使用，临街的建筑作为门面房对外出租，用于超市、饭馆、干洗店使用。该租赁协议约定的租赁期限届满后，蓝云学校继续使用承租的上述土地并向东戈壁农场支付租金，租金支付至2014年9月14日。
2011年8月1日，原告驰达公司与被告培训公司签订《厂屋租赁合同》。合同约定，被告培训公司将位于乌鲁木齐市高新区北区清新街001号，东大院及2座厂房、3间办公室一次租赁给原告驰达公司使用；租赁期3年，从2011年8月1日至2014年8月1日；合同期满后，如被告培训公司继续出租房屋，原告驰达公司有优先承租权；租金�年40万元，按年一次性支付，先交租金后使用；租赁期间被告培训公司负责原告驰达公司所需用水、电，生产用电保证40KW，水电费由原告驰达公司按市区规定标准缴纳；院内西边一座大厂房在合同到期之后，原告驰达公司需用时被告培训公司保证交付原告作为工程拓展使用，其年租金为17.5万元；被告培训公司保证房屋能够安全正常使用，原告在不影响房屋结构的情况下可以对房屋进行装饰，但装饰规模、范围、工艺向被告培训公司交底，得到被告培训公司同意后方可施工；如遇国家政策和城市规划需要征迁而终止合同，双方约定租金按实际使用时间计算，多退少补；如有一方违约支付对方当年租金30%的违约金；合同签订后，被告培训公司将房屋交付原告驰达公司使用。
2014年8月1日，原告驰达公司与被告培训公司续签《厂屋租赁合同》。合同约定，租�期从2014年8月1日至2015年12月31日；租金为每年50万元，原告驰达公司在2014年8月1日支付一年租金50万元，在2015年8月1日支付2015年8月1日至12月31日期间的租金20.8万元。其余条款同前述合同一致。该合同签订后，原告驰达公司向被告培训公司支付了一年的租金50万元。
2014年7月10日，被告东戈壁农场的上级管理机关新疆维吾尔自治区第五监狱（以下简称第五监狱）通知蓝云学校，在2014年9月20日前全部搬迁完毕。蓝云学校校长苏风祥在《搬迁通知发放一览表》上签名确认收到该通知。
2014年9月8日，被告东戈壁农场向原告等租赁户发《拆迁通知》，通知内容：因国家对自治区东戈壁农场及乌市高新区产业进行规划调整，需使用该土地，并将于2015年4月中旬开工建设，为确保如期开工，请各租赁户接通知后及时搬离；如2015年4月15日仍未搬离的租赁户，我单�将采取措施，如造成损失，一切后果由租赁户自负，希望各租赁户积极配合，立即搬离。
2014年10月8日，乌鲁木齐市新市区人民政府函告自治区第五监狱：因产业升级需要，新市区政府在涉案土地安排了新疆天山制药股份有限公司等3家企业的建设用地，并将于2015年5月开工建设，要求第五监狱在2015年4月5日前完成该地块内租赁户外迁工作。
2015年3月26日，被告培训公司通知原告驰达公司如下：一、乌鲁木齐市高新区政府要征用租赁厂房所占用的土地，自治区第五监狱与我公司就该宗土地使用权事宜产生纠纷，已经人民法院诉讼中；二、为了维护贵公司的合法权益和财产安全，请贵公司另行寻找新的厂房、场地，准备搬离；三、贵公司搬离后，请及时与我公司财务部接洽，完成租金及相关费用的核算，及时退补相关费用。
由于原告驰达公司与被告培训公司就补偿问题未能达成一致，原告驰达公司未搬离。双方协商未果，原告故诉至法院。
原告驰达公司从2014年12月至2015年10月未向被告培训公司支付电费和卫生费。其中用电152度，根据双方约定的收费标准即每度按0.88元的60倍计算为8025.60元。卫生费每月100元，共计1100元。
另查明：蓝云学校系培训公司内部机构。被告东戈壁农场就涉案土地租赁合同纠纷将被告培训公司起诉至法院，尚在审理中。每年的11月至次年的3月为原告驰达公司的冬休期，冬休期间工厂不生产经营。
上述事实有被告东戈壁农场与被告培训公司签订的租赁合同、原告驰达公司与被告培训公司签订的《厂屋租赁合同》两份、高新区新市区政府函、被告东戈壁农场的《拆迁通知》、被告培训公司给原告的通知书、公证书及本案庭审笔录等证据存卷为证。
本院认为：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《司法解释》）第三条规定“出租人就未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人签订的租赁合同无效。”本案被告培训公司承租被告东戈壁农场土地后搭建临时厂房未办理合法的建设审批手续，其与原告驰达公司签订的《厂屋租赁合同》无效。原告驰达公司应搬离厂屋，将厂屋返还被告培训公司。原告驰达公司请求确认《厂屋租赁合同》无效的请求本院予以支持。
《司法解释》又规定，租赁合同无效，当事人请求参照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”本案原告驰达公司与被告培训公司《厂屋租赁合同》无效，双方可以参照合同约定的标准支付房屋占有使用费。2014年9月8日，由于被告东戈壁农场通知原告搬迁，原告的正常生产经营受到影响，从2014年11月未实际生产经营。该事实亦可从被告培训公司提供的用电清单（每月用电2度至4度）和证人证言得到印证。故原告驰达公司要求被告返还不能收益期间占有房屋使用费的请求本院予以支持。但应扣除冬休期，从2015年3月15日计算至7月30日，共计187500元。相反，被告反诉要求原告支付2015年8月1日至2015年12月30日期间占有房屋使用费的请求本院不予支持。
原告驰达公司主张搬迁费的问题。本院认为，如合同届满原告搬出承租房屋的费用应当由原告驰达公司自行承担。现合同虽然认定无效，但2011年8月1日签订的合同已经履行，2014年8月1日签订的合同亦已届满，故原告主张搬迁费的损失本院不予支持。
原告主张扩建和添附费的问题。本院认为，被告培训公司对原告扩建厂房及添附行为不予认可，原告驰达公司就其扩建和添附及所产生的费用亦向法庭举证不足，故原告的该主张本院不予支持。
由于被告东戈壁农场与原告驰达公司之间无合同关系，原告要求被告东戈壁农场承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。
被告培训公司反诉主张电费和卫生费的问题。本院认为，原告驰达公司虽然未生产经营，但厂屋仍然由原告占有，所产生的电费和卫生费应当由原告按照合同约定向被告培训公司支付，被告培训公司主张电费和卫生费的请求本院予以支持。
原告驰达公司与被告培训公司签订的《厂屋租赁合同》无效，被告培训公司要求原告驰达公司支付违约金的请求没有法律依�。况且，原告驰达公司未支付“租金”，是基于被告东戈壁农场与被告培训公司通知原告搬离所致。被告的该反诉主张本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）新疆驰达新材料科技有限公司与被告（反诉原告）新疆蓝云安全职业技术培训有限公司签订的《厂屋租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）新疆蓝云安全职业技术培训有限公司返还原告（反诉被告）新疆驰达新材料科技有限公司租金（房屋占有使用费）187500元；
三、原告（反诉被告）新疆驰达新材料科技有限公司支付被告（反诉原告）新疆蓝云安全职业技术培训有限公司�费8025.60元；
四、原告（反诉被告）新疆驰达新材料科技有限公司支付被告（反诉原告）新疆蓝云安全职业技术培训有限公司卫生费1100元；
五、驳回原告（反诉被告）新疆驰达新材料科技有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回原告（反诉被告）新疆驰达新材料科技有限公司对被告新疆维吾尔自治区东戈壁农场的诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）新疆蓝云安全职业技术培训有限公司的其他反诉请求。
以上履行内容于本判决生效后十日内付清，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉请求标的金额841026元，判决给付标的金额为187500元，占诉讼请求标的金额22%。应收案件受理费12210.26元（原告驰达公司已预交）由原告驰达公司负担78%即9524元，由被告培训公司负担22%即2686.26元，被告培训公司负担部分同房屋占有使用费一并给付原告驰达公司。
反诉请求标的金额367125.60元，判决给付标的金额9125.60元，占反诉请求标的金额的2%。应收反诉费3403.44元（被告培训公司已预交）由被告培训公司负担98%即3335.37元，由原告驰达公司负担2%即68.07元，原告驰达公司负担部分同电费一并给付被告培训公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审 判 长 谢然军
人民陪审员 杨生泰
人民陪审员 王 莉
二〇一六年三月九日
书 记 员 李 健