广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深南法民三初字第373号
原告深圳市佳泰投资发展有限公司南山赛格电子市场。
负责人黄国平。
委托代理人刘长森，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
委托代理人杨洋，北京市京都（深圳）律师事务所实习律师。
被告一丁集团（深圳）信息技术有限公司。
法定代表人吴建荣，董事长。
委托代理人陈玲，户籍地址甘肃省武威市凉州区，系该公司员工。
委托代理人王彬瑜，福建科衡律师事务所律师。
原告深圳市佳泰投资发展有限公司南山赛格电子市场诉被告一丁集团（深圳）信息技术有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘长森，被告委托代理人王彬瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告签订《深圳赛格电子市场商铺租赁合同》及《补充协议》，约定：原告将南山赛格电子市场一层D区某号铺位出租给被告，租赁期限从2012年1月1日至2016年12月31日。《补充协议》第4条约定，在租赁合同期内，如果乙方未能完成整个合同期限，中途自行离场或擅自改变经营范围的，视为乙方违约，乙方一切的违约行为须向甲方赔偿相当于六个月的租金同已经交纳的履约保证金。被告于2013年12月24日向原告来函，提出决定于当年12月31日退铺，并于2014年1月14日退铺，搬离所承租的商铺。原告认为，被告的行为已构成违约，应当依照《补充协议》第4条的约定向原告支付相当于六个月租金的违约金242892元[(47692-7210)×6，人民币，下同]，同时原告已收取的被告履约保证金不予返还。因被告在2014年1月1日至1月14日期间仍然占有所承租的商铺，该期间的租金及管理费被告也应当向原告支付。根据《补充协议》第二条的约定，第三年月总租金（含管理费）为每月47692元，被告应向原告支付的此期间租金及管理费共计21538.32元（47692÷31×14）。原告认为，原、被告双方签订《深圳市赛格电子市场商铺租赁合同》及《补充协议》符合相关法律规定，合法有效，被告依法应当承担违约责任及未履行合同付款义务的继续履行责任。原告起诉，请求法院判令：1、被告支付解除合同违约金242892元；2、原告不予返还被告已支付的履约保证金；3、被告支付2014年1月1日至1月14日的租金及管理费，合计21538.32元；4、被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称：1、双方约定的违约金过高，高于原告的实际损失，请求法院依据填平原则进行调整；2、履约保证金具有担保性质，如一方违约，守约方可以返还或没收，故该履约保证金应作为违约金，同时作为按原告实际损失进行调整的一部分。
经审理查明，2011年12月21日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《深圳赛格电子市场商铺租赁合同》，约定：甲方将深圳赛格电子市场内的一层D区某号一个铺位，建筑面积240.32平方米，出租给乙方；本合同租赁期限共60个月，从2012年1月1日起到2016年12月31日止；甲方向乙方收取履约保证金43258元，由乙方在首次交纳租金时一次付清（见补充协议）；乙方不得擅自停止经营或者变相不经营，乙方合同期内停止营业或变相不营业的时间累积超过7天，甲方有权单方无条件终止合同，所收履约保证金不予退还，乙方拖欠其他费用未能支付的，甲方有进一步索赔权；在租赁期内，无本合同约定的变更或解除的情况出现，甲、乙双方不得擅自变更或解除本合同；在租赁期间，有下列情况之一的，一方有权解除本合同：（1）因不可抗力的原因致使租赁铺位或甲方市场的建筑物及其设施损坏，本合同不能继续履行的；（2）经政府有关部门批准，包括租赁铺位在内的甲方市场建筑物被规划为动迁范围，或司法、行政机关依法限制其房地产权利，或行政机关依法取消、变更甲方市场经营权，或其他因法律、法规、国家政策禁止的情况出现，致使本合同不能履行的；本合同生效后，甲、乙双方均应依法履行，如一方违约，违约方依照法律规定和本合同约定承担责任外，违约方还应就其违约行为给对方造成的经济损失（包括但不限于诉讼费、律师费等）进行赔偿；因一方违约导致本合同不能履行时，违约方必须向另一方赔偿相当于四个月租金的违约金同已交纳的履约保证金；及其他条款。双方另签订《补充协议》，约定：乙方承租上述商铺，合同期第一年月总租金（含管理费）为43258元；第二年月总租金（含管理费）为45421元；第三年月总租金（含管理费）为47692元……；乙方须于2011年12月31日前付清302806元，2012年5月31日前付清259548元，2012年11月30日前付清272526元，2013年5月31日前付清272526元，2013年11月30日前付清286152元，2014年5月31日前付清286152元……；在租赁合同期内，如果乙方未能完成整个合同期限，中途自行离场或擅自改变经营范围的，视为乙方违约，乙方一切的违约行为须向甲方赔偿相当于六个月的租金同已经交纳的履约保证金；本补充协议与正式租赁合同中相冲突的条款以本补充协议为准，未涉及的条款以双方签订的正式租赁合同为准；及其他条款。
原告称，涉诉租赁商铺由14个具有独立产权的商铺组成，系深圳市南山区学府路北、南山大道东某大厦1-194至207号商铺，原告提交了上述商铺的产权证及所有权人与深圳市佳泰投资发展有限公司签订的房屋租赁合同，以证明原告有权转租上述商铺。
原、被告确认被告依约向原告支付了履约保证金，被告支付租金至2013年12月31日。原告提交了《市场管理制度总章及办事指南（赛格电子市场南山店）》及向被告开具的2012年7月至2013年12月的管理费发票，以证明管理费按照租赁合同约定面积计算，每平方米收取30元，涉诉商铺的管理费为7210元/月。
2013年12月4日，原告向被告发出催款通知，向被告催收2014年上半年的租金及管理费。2013年12月24日，被告向原告书面申请退铺，并告知原告其决定于12月31日搬离赛格电子市场。2013年12月25日，原告向被告发出通知，再次催收2014年上半年的租金及管理费。2014年1月10日，原告向被告发出联络函，再次催缴欠费，并告知被告其已构成违约，原告可依约单方解除合同。原告提交了赛格电子市场租户出具的证人证言，以证明被告于2014年1月14日撤场。被告主张其于2013年12月31日搬离涉诉商铺，但未对此进行举证。原告称被告搬离后涉诉商铺一直空置，被告则称原告已于2014年6月将涉诉商铺出租给他人，并提交了照片予以证明。
以上事实，有《深圳赛格电子市场商铺租赁合同》、《补充协议》、《市场管理制度总章及办事指南（赛格电子市场南山店）》、发票、催款通知、申请、联络函、房产证、房屋租赁合同、照片等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《深圳赛格电子市场商铺租赁合同》、《补充协议》均系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。被告应按照约定于2013年11月30日前支付2014年上半年的租金，被告未支付，原告书面催收，被告申请退铺，原告未表示同意，并再次催收欠费，后被告自行离场。关于被告离场的时间，原告以证人证言为证主张被告于2014年1月14日离场，被告主张其离场时间为2013年12月31日，但未提出反证，本院对被告的主张不予采信，并确认被告于2014年1月14日离场，故2014年1月1日至2014年1月14日期间的租金、管理费21538.32元（47692÷31×14），被告应向原告支付。
《深圳赛格电子市场商铺租赁合同》约定，租赁期限内，无本合同约定的解除情形，双方均不得擅自解除合同；被告不得擅自停止经营，其停止营业累积超过7天，原告有权单方无条件终止合同，所收履约保证金不予退还。《补充协议》另约定，租赁期限内，被告中途自行离场的，视为违约，应向原告赔偿相当于六个月的租金同已经交纳的履约保证金。被告在未得到原告应允的情况下自行离场，构成违约，应向原告承担违约责任。原告请求被告依约支付六个月租金金额的违约金，被告以约定违约金过分高于原告损失为由请求调整。对此，本院认为，被告于2014年1月14日离场，其提交证据证明涉诉商铺于2014年6月另行出租他人，故原告遭受了五个多月的商铺空置损失，其诉请六个月租金金额的违约金，符合合同约定，且未过分高于损失，故本院对被告请求调整违约金的主张不予支持，被告应向原告支付违约金242892元[（47692-7210）×6]。原告请求没收被告已支付的履约保证金43258元，亦符合合同约定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告一丁集团（深圳）信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市佳泰投资发展有限公司南山赛格电子市场2014年1月1日至2014年1月14日期间的租金、管理费21538.32元；
二、被告一丁集团（深圳）信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市佳泰投资发展有限公司南山赛格电子市场违约金242892元；
三、原告深圳市佳泰投资发展有限公司南山赛格电子市场没收被告一丁集团（深圳）信息技术有限公司支付的履约保证金43258元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5266.46元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 蒋雅琴
人民陪审员 黄可佳
人民陪审员 何倩燕
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 洪靖敏