浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0602民初8408号
原告丁兴成，男，1977年1月4日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托代理人（特别授权代理）王定高，浙江朋成律师事务所律师。
被告季小枧，男，1992年8月29日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托代理人（特别授权代理）王建，浙江震天律师事务所律师。
原告丁兴成与被告季小枧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案受理，依法由代理审判员王珏适用简易程序审理，于2016年9月26日公开开庭进行了审理。原告丁兴成的委托代理人王定高，被告季小枧及其委托代理人王建到庭参加诉讼。本案庭外和解时间为一个月。现已审理终结。
原告诉称，2014年8月9日，原、被告前述《房屋租赁合同》一份，原告将其所有的绍兴市镜湖新区汇鑫大厦营业房106室的营业房租给被告，租期三年。并约定：第一年租金165200元，第二年租金173400元，第三年租金187200元；房租一年一结，第二年开始后的租金必须至少提前2个月全额支付；租期内未经原告同意、擅自退租的，被告按三年总租金的10%向原告支付违约金。然而，被告存在以下违约行为：其一，第二年付租金时，少付了26500元；其二，对于第三年租期，被告逾期2个月未支付，且未经原告同意、擅自退租，又拒绝支付违约金。被告提前退租被告前述违约行为有悖诚实信用，给原告造成房屋空置等方面损失。为此，原告为维护自身合法权益，诉至本院，请求判令：1、被告支付原告租金26500元，并自2015年6月9日始判决确定的履行之日止按年利率6%向原告支付该26500元的延期利息损失（暂计至起诉日，利息1950元，本息合28450元）；2、被告支付原告违约及52580元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告季小枧辩称：1、对原、被告双方签订房屋租赁合同真实性没有异议，但被告认为，被告是没有违约，反而是原告存在违约行为，虽然合同中约定第二年租金是173400元，但是当时鉴于被告的经营处于亏损状态，且租赁的房屋是毛胚房，第一年生意不好，在第二年支付租金的时候，被告曾和原告协商，租金按照面积来算，第二年租金便宜了0.3元/平方米，算下来的金额是146900元，该款已经于2015年8月16日通过转账支付给了原告。而且从这么长时间，如果认为是193400元的话，这么长时间原告方都没有向被告方来催讨，从整个事实来看，第二年租金已经调整为146900元，包括2016年的租金按实际情况来源算，也进行了约定，第三年到底多少租金也作了约定，但到底是多少要看具体的情况。这是双方通过协商是确定的。故被告认为被告是没有违约的。2、原告认为被告方存在两个违约情形，被告均不认可，当时第二年租期结束后，双方都有一个协商的过程，第二年被告也是亏损的，考虑到第三年还要亏损的事实，被告方协商要不要提前解除合同，当时和原告口头协商东西全部搬走，违约金不需要支付。所以第三年的租金就没有再交了。从这个事实来看，显然被告方也是没有违约的。但只是后来口头协议后，被告方去搬被告自己的设备的时候，才导致原告父亲的阻挠，他认为需要被告方承担违约责任，要违约金，当时他提出要一年的违约金。该事实能够印证，被告不存在任何的违约行为。3、根据原告提供的证据，本案讼争的房屋已于2016年9月9日出租给了他人，而被告认为讼争房屋原、被告双方并没有解除房屋租赁合同的情况下，原告在没有书面通知被告的情况下，擅自将涉案房屋租赁给他人，显然原告存在违约行为，应当承担相应的违约责任。
原告丁兴成为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证据有：
1、房屋租赁合同1份，要求证明原、被告之间具有租赁合同关系；约定的年租金第一年165200年，第二年租金173400元，第三年187200元，房租一年一结，第二年开始后的租金必须至少提前2个月全额支付；租期内未经原告同意、擅自退租的，被告按三年总租金的10%向原告支付违约金；
2、交房通知书1份、买卖合同1份、协议1份、发票1份，要求证明原告享有房屋使用权，有权对涉案房屋进行租赁，原告出租的房屋已经通过建筑工程规划。
3、房屋腾空照片1组，要求证明结合被告未按时交租，已违反约定；被告擅自退租，在搬出的时候，原告有阻止，并进行了报警处理，后来在警方的处理下，原告不允许被告搬出。现被告搬走又拒绝支付第三年的房租，房屋已经丧失了履行条件，被告以其事实行为单方面解除了合同，原告对租房合同已解除的事实予以认可。
4、原告与新的承租人签署的房屋租赁合同1份、租赁房屋视频摄像记录1份、2016年9月11日的绍兴日报1份，要求证明被告给原告造成的损失情况。
被告经质证，对证据1真实性没有异议，被告在第一年、第二年均不存在违约的行为，只是在第三年没有提前2个月支付租金且擅自退房了；对证据2真实性没有异议；对证据3真实性没有异议，但是这照片只是反映了房屋内的结构和摆设，并不能证明被告已经进行了腾退，现被告在该租房内还留有主要的设备，包括两台油烟机、监控等，当时发生纠纷冲突是因为原告和被告口头有约定，双方同意解除合同，但不追究相关的责任，而且被告搬东西是应原告的要求，是原告让被告早点搬出去的；对证据4真实性没有异议，但是需要说明的是，原告将涉案房屋租赁给他人，事先并没有以任何的形式通知过被告，故被告认为原告在没有解除原先的房屋租赁关系的情况下，又擅自将涉案房屋转租给他人，存在违约的行为。
被告季小枧为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证据有：
1、2015年8月16日转账凭证1份，要求证明被告父亲季金炎通过转账将第二年房租146900元转账给原告，该房租是经过双方协商之后进行变更的。
原告经质证，对收到146900元的事实没有异议，但是认为该款项是实收款，并非应收款。
本院对原告提供的证据1-4及被告提供的证据1的真实性均予以确认。
根据当事人的庭审陈述和上述确认有效的证据，以下事实可以认定：2014年8月9日，原告丁兴成与被告季小枧签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告承租绍兴市镜湖新区企业总部汇鑫大厦营业房106室，合同同时约定了租赁期限为36个月，自合同签订之日起计算，房屋租金为一年一结，第二年开始后的租金必须至少提前2个月全额支付，租赁期间，被告若拖欠房租累计2个月以上的，原告有权终止合同，收回房屋，且被告应按照合同三年总租金的10%向原告支付违约金。涉案房屋首年租金为165200元，第二年租金按首年的5%递增（即2015年8月9日至2016年8月8日的租金为173400元），第三年按第二年的8%递增（即2016年8月9日至2017年8月8日的租金为187200元）。协议签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用。现被告季小枧已向原告支付第一年的租金165200元，第二年的租金146900元。现原告以被告未按约定足额支付第二年的租金，且逾期支付第三年的租金，并擅自退租为由，起诉至法院。
另查明，涉案房屋已由原告于2016年9月9日出租给第三人使用。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据《房屋租赁合同》的约定，被告应于租赁第二年开始后至少提前2个月向原告全额支付租金173400元，现被告仅向原告支付第二年的租金146900元，尚有26500元未支付，故原告要求被告支付第二年剩余部分租金26500元，符合法律规定，本院予以支持。被告关于其曾和原告协商，原告同意将第二年的租金调整至146900元，故其不应再支付租金的辩称，依据不足，本院不予采纳。本案中，被告逾期支付房租已超过2个月，且提前搬离所承租的房屋，系以自己的行为表示解除租赁合同，本案合同目的因此无法实现，应承担相应的违约责任。原告于2016年9月9日和案外人就涉案房屋重新签订房屋租赁合同，此时其与被告的合同已实际解除，故原告有权要求被告依据合同约定支付违约金。关于违约金的金额，根据双方签订的《房屋租赁合同》，租赁期间，被告若拖欠房租累计2个月以上的，原告有权终止合同，收回房屋，且被告应按照合同三年总租金的10%向原告支付违约金，但结合涉案房屋空置期的租金损失、因被告未按期足额支付173400元租金产生的租金利息损失及本案实际案情，本院认为原告主张过高，酌情确认被告应支付给原告违约金20000元。本院同时认为，因诉争的租赁合同中只约定了违约金，并没有约定损失赔偿责任，根据合同自由原则，当事人约定了违约金，应首先适用当事人约定的违约金条款，现原告同时主张了违约金和逾期支付房租的利息损失，故对于原告主张的利息损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告季小枧应于本判决生效之日起三十日内向原告丁兴成支付2015年8月9日至2016年8月8日房屋租金欠款26500元；
二、被告季小枧应于本判决生效之日起三十日内向原告丁兴成支付违约金20000元；
三、驳回原告丁兴成的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取913元，由原告丁兴成负担431.8元，由被告季小枧负担481.2元，由被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 王 珏
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 严叶萍
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。