中华人民共和国
浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙嘉民终字第328号
上诉人（原审原告）：凌子健（LINGZIJIAN），女，1959年2月13日出生，澳大利亚籍，护照号E4017855，现住中华人民共和国上海市南昌路***号*幢****室。
委托代理人：丁峰，上海浦瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：浙江广联置业有限公司。住所地：中华人民共和国浙江省桐乡市濮院镇工贸大道***号***室。
法定代表人：廖理铭，该公司经理。
委托代理人：朱亚兵，该公司员工。
上诉人凌子健（LINGZIJIAN）（以下简称凌子健）为与被上诉人浙江广联置业有限公司（以下简称广联置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服中华人民共和国浙江省桐乡市人民法院（2014）嘉桐民初字第2726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，凌子健系澳大利亚籍。凌子健与广联置业公司于2011年1月11日签订商品房买卖合同1份，约定凌子健购买广联置业公司位于桐乡市濮院镇320国道南侧、挥士桥港西侧濮院国际童装城1幢2346号房屋，合同约定建筑面积共30.26平方米、总价款752307元。合同第十六条约定了关于产权登记的内容，其中约定出卖人承诺于2012年7月27日前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房的转移登记。凌子健支付上述房款752307元后，广联置业公司于2011年1月11日开具了金额为600000元的发票、于2011年2月23日开具了金额为152307元的发票。另查，2012年8月1日，凌子健委托案外人朱琦办理安全局备案手续。
凌子健以其不满足购房条件，无法办理产权登记，购买房屋的合同目的无法实现，广联置业公司在与凌子健签订合同时未告知其购房限制的重要事实，根据合同法第九十四条的规定，凌子健有权解除合同，并请求广联置业公司赔偿损失为由，诉至原审法院，请求判令：解除凌子健与广联置业公司签订的《商品房买卖合同》；广联置业公司向凌子健返还购房款752307元；广联置业公司向凌子健支付占用上述购房款期间的利息暂计167562元（以银行同期贷款利率计算，暂计至2014年9月15日，请求计算至广联置业公司付清止）；案件诉讼费由广联置业公司承担。
广联置业公司在原审中答辩称，一、凌子健诉称的与事实不符。（一）凌子健完全符合境外人士购房条件，并且已经通过国安局备案，后因其配偶梅衡不符合备案条件（因外籍人士在华一户限购一套商品房），两人共同向广联置业公司申请将梅衡的商铺转让给凌子健，再由凌子健一起办理备案和产权证。但广联置业公司依凌子健要求完成商铺转让手续后，梅衡后悔，据说因双方闹矛盾，凌子健因主观原因拖延备案，也不依约向广联置业公司支付办证费用，致使至今未办产权证；（二）广联置业公司早在2011年1月签订合同时告知凌子健外籍人士购房限制，凌子健作为外籍华人长期在国内生活，广联置业公司出售的系纯商业性商铺，凌子健购买行为纯属投资行为而非居住，凌子健投资国内商铺对国内商铺投资的限制是了解的。一起购买广联置业公司商铺的其他外籍人士均得到了广联置业公司的告知并办理了产权证。2012年5月房屋交付后达到了办证条件，凌子健即申请备案，故即使广联置业公司没有告知凌子健购房限制条件，凌子健在2012年5月也应当已经知道了，在长达2年半时间内，凌子健因自身原因拖延申请，与广联置业公司无关。二、凌子健没有合同解除权。（一）广联置业公司已经依约定交付房屋。2012年5月达到交付条件后，广联置业公司依合同约定将房屋交付给了凌子健的授权接收人桐乡市广恒房产经营管理公司，至此广联置业公司完成了合同主要义务即交付房屋；（二）凌子健恶意拖延办证，构成违约。合同有约定，凌子健应向广联置业公司递交办证所需的材料及支付产权代办费24612.46元，但凌子健至今未付该费用，构成违约。且凌子健起诉要求解除合同，以实际行动表明没有继续履行合同的意思。综上，要求驳回凌子健的诉讼请求，凌子健应继续履行合同。
原审法院认为，凌子健与广联置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，当事人均应当按约履行自己的义务。凌子健诉称因广联置业公司未告知凌子健有关外籍人士在境内购房的限制导致不能达到产权过户的合同目的，故要求解除合同。原审认为，首先，凌子健主张解除合同的依据是建设部等六部委颁发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号）文件，该文件对于境外个人购买商品房虽作出了限制性规定，但该文件不属于法律、行政法规范畴，不能对当事人购买商品房的合同行为予以禁止或限制，故该文件并不能作为解除合同的法律依据。涉案房屋系商铺，购买商铺行为具有一定的投资性，凌子健在签订合同时应持谨慎态度了解外籍人士购房的相关政策，在未详尽了解政策的情况下仍与广联置业公司签订系争合同，应承担由此产生的风险；其次，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据合同法相关规定，只有在一方当事人的违约行为构成根本性违约致使双方不能实现合同订立目的时，另一方当事人才享有法定解除权，现凌子健未提交证据证明不能办理产权证系广联置业公司原因所致，无法证明广联置业公司存在根本性违约，且没有证据显示双方有约定解除的事由存在。再则，凌子健亦未举证证明系争合同所涉房屋系因凌子健不符合购房条件而不能办理产权证。综上，凌子健关于解除合同的理由不能成立，原审不予支持。至于凌子健其余诉讼请求系基于合同解除后的责任承担，故原审亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回凌子健的全部诉讼请求。案件受理费12999元，减半收取6499.50元，财产保全费5000元，合计11499.50元，由凌子健负担。
判决宣告后，凌子健不服，向本院提起上诉称，一、原审认为建住房[2006]171号文件不能对当事人购买商品房的合同行为予以禁止或限制，是错误的。（一）该文件虽然不属于国务院制定的行政法规，但文件本身是经国务院同意的，该规定在全国范围内必须执行。（二）该文件使用了大量“不得”等字样，故对当事人的购房行为应当是予以禁止或限制的，比如该文件第十条和第十一条都规定了“不得”字样。该文件虽然不是法律或行政法规，但充其量只是不构成当事人购买商品房合同无效的事由，并不代表对该行为没有禁止或限制。相反，该文件规定对不符合购买条件的购房行为采取了限制措施，即不予登记，该规定足以使涉案合同无法继续履行。（三）凌子健并未主张涉案合同无效，而是主张解除合同，故原审无须援引合同无效的依据。二、原审判决导致涉案合同无法解除，但事实上又无法继续履行，直接导致凌子健的合法权益无法主张并实现。（一）原审以凌子健未能举证涉案房屋因其不符合购房条件而不能办理产权证，驳回凌子健的诉讼请求，存有错误。凌子健在原审中提交了其护照或学习类签证，表明凌子健不符合上述文件的规定是显而易见的。（二）凌子健代理人朱琦曾前往涉案房屋所在地的国家安全局，要求国家安全局关于凌子健不符合购房条件出具审核报告书等书面材料，但该局予以拒绝。事实上，凌子健对此根本无法举证。（三）原审判决涉案合同不得解除，但该合同又因违反上述文件规定而无法继续履行，导致凌子健的合法权益处于真空状态，无法得到法律保护。根据浙江省高级人民法院《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》第二条规定，纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于“不可抗力”，一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，当事人据此请求解除合同，可以予以支持。第七条规定，双方当事人均知道或应当知道订立的合同违反调控政策的强制性规定，一方当事人请求确认合同有效、继续履行的，不予支持。从上述两条审判意见看，因违反限购政策而签订的商品房买卖合同因无法继续履行，其最终结果不是变更、撤销就是解除，本案的情况只能是解除合同。三、原审认为凌子健在签订合同时应当先了解外籍人士购房的相关政策，在未详尽了解政策的情况下仍与广联置业公司签订商品房买卖合同，应承担由此产生的风险。原审对此认定显失公正。本案广联置业公司是专业房地产开发商，其在明知凌子健系外籍人士的情况下，非但没有明确告知购房的相关限购政策，反而竭力表示可以代办产权过户登记手续。故若要说过错，也应该是广联置业公司的过错。四、原审认为凌子健无法定或约定的解除权，因此无权解除合同，存有错误。广联置业公司尚未完成对凌子健涉案房屋的权利交付，即尚未办理产权过户登记手续，广联置业公司存在违约。据《合同法》第九十四条第四项之规定，只要存在不能实现合同目的的违约行为，守约方即可解除合同。故本案凌子健享有解除权。综上，请求撤销原判，改判支持凌子健的原审诉讼请求。
广联置业公司在二审中答辩称，同原审答辩意见一致。
双方当事人在二审中均未向本院提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案二审主要争议焦点在于双方签订的《商品房买卖合同》可否解除。
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条及第九十四条之规定，除双方当事人协商一致解除合同外，合同的解除必须具备约定或法定的解除条件。凌子健以其系外籍人士，不符合有关外国人购房的条件，不能办理过户登记，故合同目的无法实现为由，诉请解除合同。但凌子健并未能举证证明其实际不能办理过户登记的事实，其辩称当地国家安全局不予出具其办理过户所需的购房审核报告书，但没有提供其曾向国家安全局报备被退回的相关证据。凌子健只是提出其属于建住房[2006]171号文件规定的境外个人限制购房的情形，但该文件系部门规范性文件，并非法律和行政法规范畴。同时，该文件规定的限制购房条件也并非效力性规范。综上，凌子健对其主张的因不符合购房条件不能办理过户的事实，未能充分举证，凌子健以此为由要求解除合同，依据不足。
综上，原审不支持凌子健解除合同的诉请，并无不当。凌子健提出的其他诉请，系建立在合同解除的基础之上，也不应支持。
综上，凌子健的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实基本清楚，适用法律正确，判决结果得当，二审予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12999元，由上诉人凌子健（LINGZIJIAN）负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 ＸＸ芳
代理审判员 章玉萍
二〇一五年六月十八日
书 记 员 郑 茜