苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吴江商初字第1160号
原告中国建设银行股份有限公司吴江分行，住所地苏州市吴江区松陵镇县府路3号。
负责人孟坚强，该行行长。
委托代理人李佳，江苏百年英豪律师事务所律师。
委托代理人朱勇，江苏百年英豪律师事务所律师。
被告张红英。
原告中国建设银行股份有限公司吴江分行与被告张红英金融借款合同纠纷一案，本院于2013年11月26日立案受理后，依法由代理审判员袁媛适用简易程序审理。后因被告张红英下落不明需公告送达诉状副本及开庭传票，本院于2013年12月9日依法裁定转为普通程序并组成合议庭于2014年3月28日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司吴江分行的委托代理人李佳到庭参加诉讼，被告张红英经本院公告送达诉状副本及开庭传票，公告期间届满后未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司吴江分行诉称：2011年1月6日，中国建设银�股份有限公司吴江支行（下称建行吴江支行）与被告签订个人住房（商业用房）借款合同一份，约定被告向建行吴江支行借款人民币30万元，借款期限自2011年1月6日至2021年1月6日止，贷款月利率为人民银行基准利率下调5%，罚息利率在上述利率基础上上浮50%；被告以其购买的位于××的房屋为上述借款作抵押担保。合同生效后，原告依约向被告发放了贷款，但被告已拖欠多起贷款未能归还。根据合同约定，建行吴江支行有权要求被告立即清偿借款本息及相关费用。合同第十三条约定，抵押担保的范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和利息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费……律师费等）。故请求判令：1、被告立即归还借款本金241793.53元和利息4687.32元（�计算至2013年11月4日，以后逾期利息按合同约定计算至实际付款之日止）；2、被告赔偿原告律师费损失9494元；3、原告有权以被告抵押的××房屋折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告张红英未作答辩。
经审理查明：2011年1月6日，建行吴江支行与被告张红英签订一份个人住房（商业用房）借款合同，约定由被告向建行吴江支行借款30万元，借款期限自2011年1月6日至2021年1月6日止，贷款月利率为人民银行基准利率下调5%；借款人逾期还款罚息利率在上述利率基础上上浮50%；合同约定的还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；还款方式为等额本息还款法；被告以其所有的位于××的房屋为上述借款作抵押担保。合同第二十一条第二款约定，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费……公告费、律师费等）均由借款人承担。同时，在该借款合同的抵押条款中约定，抵押担保的范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和利息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费……律师费等）。此外，合同第十七条还约定，借款人出现违约的，贷款人有权宣布贷款全部到期，要求借款人立即清偿贷款本金及相关费用。合同签订当日，建行吴江支行即将贷款30万元划至被告指定的账户。2011年1月18日，双方就抵押物办理了抵押登记手续（他项权证号：吴房他证字第××号），登记的债权数额为30万元。借款合同履行期间，被告自2013年8月开始未按约定归还借款本息，截止2013年11月4日，被告结欠建行吴江支行借款本金241793.53元、利息4687.32元。
另查明，2012年12月31日，建行吴江支行经中国银监会批准升格为中国建设银行股份有限公司吴江分行。
又查明：原告与江苏百年英豪律师事务所签订律师代理合同一份，约定就本案诉讼聘请该所提供法律服务，律师费用为9494元。原告已向该律师事务所支付了上述律师费用。
以上事实有原告提供的个人住房（商业用房）借款合同、贷款支付凭证、利息清单、对账单、他项权证、律师代理合同、律师收费标准、律师费发票、中国银监会批复各一份，以及原告委托代理人的庭审陈述等证据予以证实。
本院认为：建行吴江支行与被告签订的个人住房（商业用房）借款合同依法成立并有效。建行吴江支行升格为中国建设银行股份有限公司吴江分行，其权利义务应由中国建设银行股份有限公司吴江分行即原告继受。被告向建行吴江支行借款后，应按�履行还本付息义务，未按约定还款显属违约，应承担逾期还款的违约责任，故原告有权依合同宣布全部贷款到期并要求被告清偿贷款本金及相关费用。被告就其位于××的房屋向原告设定抵押，故原告有权请求依法处置抵押物，并在抵押登记的30万元债权额内优先受偿。被告未到庭，视为放弃相关诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百九十五条、第一百九十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告张红英于本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司吴江分行借款本金241793.53元，并支付相应利息（截止2013年11月4日为4687.32元；自2013年11月5日起至判决确定给付之日止的利�按双方合同约定继续计算）（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。
二、被告张红英于本判决生效后十日内赔偿原告中国建设银行股份有限公司吴江分行律师费损失9494元。
三、若被告张红英到期不履行，则原告中国建设银行股份有限公司吴江分行有权以其抵押的坐落于××的房屋（他项权证号：吴房他证字第××号）折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款在抵押登记的债权数额30万元内优先受偿，不足部分由被告继续清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5128元、公告费560元，合计5688元，由被告张红英负担，并于本判决生效之日起十日�直接交付原告中国建设银行股份有限公司吴江分行，原告已预交的诉讼费用本院不再退回。若被告到期不履行，则原告有权以其抵押的坐落于苏州市吴江区松陵镇体育路＊＊＊＊＊2-601的房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款在抵押担保的范围内优先受偿。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：农业银行园区支行；账户名称：苏州市中级人民法院；账号10-550101040009599）。
审 判 长 戴顺娟
代理审判员 袁 媛
人民陪审员 洪志英
二〇一四年四月十日
书 记 员 沈秋萍
附录法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。