安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮民一终字第00298号
上诉人（原审被告、反诉原告）：淮北市蓝宇相王山庄置业有限公司，住所地安徽淮北市相山区。
法定代表人：袁文泰，该公司董事长。
委托代理人：韩永梅，安徽律诚律师事务所律师。
委托代理人：钱锋，安徽律诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：魏兴，男，1989年1月3日出生，汉族，无固定职业，住安徽省濉溪县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王荣，女，1990年9月16日出生，汉族，无固定职业，住安徽省濉溪县。
上述两位被上诉人共同的委托代理人：吕向峰，安徽众星合律师事务所律师。
上诉人淮北市蓝宇相王山庄置业有限公司（简称蓝宇公司）因与被上诉人魏兴、王荣商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院于2015年9月2日作出的（2015）相民一初字第00605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月25日公开开庭审理了本案。上诉人蓝宇公司的委托代理人韩永梅，被上诉人魏兴、王荣共同的委托代理人吕向峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：魏兴与蓝宇公司于2012年10月24日签订商品房认购书，魏兴认购蓝宇公司开发的凤凰城44栋1402号房。2013年2月24日，魏兴、王荣与蓝宇公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：第1302240019号），合同约定：魏兴作为买受人，王荣作为共有人，购买出卖人蓝宇公司开发的凤凰城38幢5层506号房，房屋建筑面积为129.78平方米，套内建筑面积为116.79平方米，单价每平方米4546.16元，总房价为59万元，付款方式为买受人于合同签订日交纳价款30万元，余款29万元于合同备案后两周内办理银行按揭手续或交清；买受人逾期付款在90日之内，自合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向买受人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应在2013年10月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房不超过90日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
魏兴、王荣于《商品房买卖合同》签订当日向蓝宇公司交纳购房定金5万元及首付款25万元，并由蓝宇公司向魏兴出具两份收款收据注明：38#506购房定金（原44#1402号换房）5万元；38#506尾款25万元。后魏兴、王荣与蓝宇公司又签订《合同补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件，该补充协议约定交房日期为2014年4月28日前。2013年3月5日淮北市房地产管理局对上述《商品房买卖合同》（合同编号：第1302240019号）进行登记备案。之后，魏兴、王荣就购房余款29万元没有办理银行按揭手续或直接向蓝宇公司交清。蓝宇公司未在2014年4月28日前向魏兴、王荣交付房屋，亦未在2014年7月28日前向魏兴、王荣交付房屋。后魏兴、王荣以蓝宇公司交付房屋逾期超过90日为由要求退房，与蓝宇公司协商未果，遂提起诉讼。
原审法院另查明：涉案商品房于2014年4月19日经蓝宇公司、淮北市建设监理有限公司、安徽三建工程有限公司、淮北市建筑勘察设计研究院有限公司进行了工程质量竣工验收；2014年4月22日经安徽省淮北市公安消防支队验收；2014年5月30日经淮北市城乡规划局验收；2014年4月24日经淮北市环境保护局验收；2014年7月21日经淮北市城市建设档案馆验收；2014年9月11日经淮北市建设工程质量监督站验收。
2015年3月6日，魏兴、王荣起诉至原审法院，请求依法判令：1、解除双方签订的商品房买卖合同；2、蓝宇公司返还其购房款30万元及支付违约金3250元；3、本案诉讼费用由蓝宇公司承担。蓝宇公司于2015年3月23日提起反诉，请求依法判令：1、魏兴、王荣支付其购房款34万元，及违约金3400元；2、如魏兴、王荣坚持解除商品房买卖合同，则赔偿其经济损失并承担违约责任；3、本案诉讼费用由魏兴、王荣承担。
原审法院认为：魏兴、王荣与蓝宇公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是合法、有效的合同，双方均应严格按照约定履行该合同。
蓝宇公司于2013年2月24日向魏兴出具收款收据注明：38#506购房定金（原44#1402号换房）5万元，表明蓝宇公司同意将魏兴预购44#1402号房的定金转换为购买38#506号房的定金，双方协商一致对商品房认购书认购的房屋进行了变更。加上同日魏兴、王荣向蓝宇公司支付的注明尾款25万元的购房款，魏兴、王荣就购买38#506号房已经向蓝宇公司交纳的房款应为30万元。
双方签订的补充协议约定蓝宇公司应在2014年4月28前向魏兴、王荣交付所购房屋，但蓝宇公司未能履行双方约定，逾期90日尚未交付涉案商品房，属违约行为。依照双方合同约定，魏兴、王荣有权解除合同并要求返还已付款项。故魏兴、王荣要求解除其与蓝宇公司签订的商品房买卖合同，返还已付购房款30万元，于法有据，予以支持。在解除上述商品房买卖合同时，应同时办理解除上述商品房买卖合同的备案登记。因魏兴、王荣也存在逾期付款的违约行为，故对其要求蓝宇公司支付违约金3250元的诉讼请求不予支持。
双方签订的商品房买卖合同约定购房余款29万元于合同备案即2013年3月5日后两周内办理银行按揭手续或交清，魏兴、王荣未按合同约定办理银行按揭手续或交清余款属违约行为，逾期付款早已超过90日的，蓝宇公司有权要求解除合同，但蓝宇公司并未要求解除合同。且因蓝宇公司逾期90日尚未交付涉案商品房，也属违约行为，魏兴、王荣不要求继续履行合同，故蓝宇公司反诉要求魏兴、王荣给付购房款34万元，支付违约金3400元的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、解除魏兴、王荣与蓝宇公司签订的商品房买卖合同；二、蓝宇公司于判决生效后15日内返还魏兴、王荣已付购房款30万元；同时，魏兴、王荣协助蓝宇公司办理解除上述商品房买卖合同的备案登记。三、驳回魏兴、王荣的其他诉讼请求。四、驳回蓝宇公司的反诉请求。案件受理费5849元，由魏兴、王荣负担63元，蓝宇公司负担5786元；案件反诉费3200元，由蓝宇公司负担。
宣判后，蓝宇公司不服，向本院提起上诉，理由如下：1、魏兴、王荣已经交付30万元，其中25万元属于购房款，5万元属于定金，定金在合同解除时不应退还给买受人；2、根据合同约定，魏兴、王荣应当先行支付购房款余款，否则蓝宇公司不具有向魏兴、王荣交付房屋的义务，一审认定其存在违约错误；3、一审解除涉案商品房买卖合同适用法律错误。请求二审法院查明事实，依法改判魏兴、王荣支付购房余款，并承担违约责任。
魏兴、王荣在庭审中辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确；2、蓝宇公司未按照合同约定交付房屋，逾期超出90日，蓝宇公司应返还魏兴、王荣购房款30万元；3、魏兴、王荣没有违约，双方约定合同备案后交付购房余款的方式不明确，蓝宇公司未通知或未与魏兴、王荣协商交付方式；4、购房款收据可以看出，5万元性质不属于定金。
二审期间，蓝宇公司提供一份淮北市商品房网上签约备案系统，拟证明涉案商品房备案时间是2013年3月5日。魏兴、王荣对此无异议，本院予以采信。
双方所举其他证据与一审相同，相对方的质证意见同于一审，本院的认证意与一审一致。
本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为，本案二审争议焦点是涉案商品房买卖合同应否解除。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。而因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。本案中，双方合同约定购房余款29万元于合同备案后两周内办理银行按揭手续或交清。双方对该条款产生争议，魏兴、王荣主张购房余款是办理银行按揭贷款，但蓝宇公司一直未通知其去办理，责任在蓝宇公司。蓝宇公司主张并不一定是办理银行按揭手续，也可以一次交清购房余款。魏兴、王荣应先行交清购房余款后，才享有蓝宇公司向其交付房屋的权利，蓝宇公司享有先履行抗辩权，其不存在违约。本院认为，在双方签订的商品买卖合同中未明确约定以何种方式支付购房余款。因商品房买卖合同系蓝宇公司提供，属于格式条款，依法应作出有利于魏兴、王荣的解释。购房余款支付方式应为魏兴、王荣办理银行按揭手续，蓝宇公司予以协助。一、二审期间，双方当事人均未提供证据证明系魏兴、王荣或蓝宇公司的原因造成未办理银行按揭手续。可视为因不可归责当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方当事人均有权解除商品房买卖合同。关于5万元定金，在签订涉案商品房合同时已从定金转化为购房款。一审判令解除涉案商品房买卖合同及蓝宇公司返还魏兴、王荣的购房款均无不当。蓝宇公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件诉讼费用负担按一审判决执行。二审案件受理费5849元，由上诉人蓝宇公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李祥昆
审 判 员 张少丽
代理审判员 王冬宁
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 王巧娴
附法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条
第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。