广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第3687号
上诉人（原审原告）佛山市顺德区乐从镇路州村资产管理办公室，住所地广东省佛山市顺德区。
负责人黎昌宏，该办公室主任。
委托代理人陈岳麟，广东汇联律师事务所律师。
委托代理人谢清鹏，广东汇联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黎荣发，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被上诉人（原审被告）冯艳芳，汉族，住广东省佛山市顺德区，系黎荣发妻子。
上诉人佛山市顺德区乐从镇路州村资产管理办公室（以下简称路州村资产办）因与被上诉人黎荣发、冯艳芳房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法乐民初字第1202号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审判决认定：2010年8月31日，路州村资产办与黎荣发签订一份《商业楼租赁合同》，约定黎荣发租赁路州村资产办位于佛山市顺德区乐从镇路州工商业区的X号楼，建筑面积约为1530平方米，租赁期限10年自2010年10月1日起至2020年9月30日止，前5年每年租金为427880元，后5年每年租金为492062元，在每年9月30日前交纳下年度租金，逾期缴交加收滞纳金每天1‰，逾期30天作违约处理，承租方自行接入水电（费用自理），如因承租方的原因导致通过法律途径解决纠纷的，承租方须承担由此所产生的一切诉讼费及律师费等。合同签订后，双方一直依约履行，但到2013年9月30日，黎荣发没有支付2013年10月1日至2014年9月30日的租金427880元。路州村资产办曾向黎荣发发出催款律师函但无果，路州村资产办遂于2014年9月11日向原审法院提起诉讼。
另查明，涉案商业楼（房屋）所在的土地经规划国土部门批复同意补办使用土地手续，但商业楼（房屋）没有办理建设工程规划许可证。路州村资产办因本案的诉讼聘请律师支付律师费23904元。黎荣发、冯艳芳是夫妻关系。
路州村资产办在本案中的诉讼请求：1.黎荣发、冯艳芳立即向路州村资产办支付拖欠的2014年度租金427880元及违约金94133.6元（违约金按中国人民银行同期贷款利率4倍计算，即月20‰，自2013年10月1日起计至付清租金之日止，暂计至2014年8月31日）；2.黎荣发、冯艳芳连带承担路州村资产办为实现本案债权应支付的律师费23904元；3.本案的诉讼费用由黎荣发、冯艳芳连带承担。
原审判决认定：本案是租赁物为房屋的租赁合同纠纷，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，虽然涉案建筑物（房屋）所在的土地经批复同意使用，但不代表其建筑物（房屋）已经由主管部门批准建设，由于路州村资产办不能提供涉案房屋的建设工程规划许可证，故所签订的《商业楼租赁合同》依照上述规定无效。在租赁合同无效的情况下，依照上述解释第五条规定，黎荣发实际使用了租赁物，应参照合同约定的租金标准支付租赁物占有使用费，结合路州村资产办的诉讼请求，即黎荣发应向路州村资产办支付2013年10月1日至2014年9月30日的租赁物占有使用费427880元。上述债务发生在黎荣发、冯艳芳的夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，应由黎荣发、冯艳芳共同承担清偿责任。对于路州村资产办诉讼请求的违约金和律师费，因本案的《商业楼租赁合同》无效，已没有了收取的合同依据，法院不予支持。黎荣发、冯艳芳提出路州村资产办没有提供接入水电，也不协助出具用于办理营业执照的证明，均不构成本案的抗辩理由，而另一件案件与本案的处理无关。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、黎荣发、冯艳芳应在判决发生法律效力之日起十日内共同向路州村资产办支付租赁物占有使用费427880元；二、驳回路州村资产办的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为4629.59元（路州村资产办已预交），由黎荣发、冯艳芳负担3859.1元，由路州村资产办负担770.49元。
上诉人路州村资产办不服上述判决，向本院提起上诉称：原审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，认定双方签订的《商业楼租赁合同》无效，继而对路州村资产办主张的违约金和律师费不予支持，属认定事实不清，适用法律错误。首先，原审判决认定事实不清。本涉案案房产经过合法报建，并已取得基建工程许可证。鉴于该房产年代久远，与该房产相关的报建及工程施工许可材料等因灭失或遗失而无法取得。2014年11月5日，经佛山市顺德区乐从镇国土城建和水利局翻阅其保存的档案，路州村资产办取得该房产的报建及工程施工许可资料。资料显示本案房产由路州经联社（路州村资产办的前身）于1992年12月12日进行报建，建设施工均已取得主管部门的审批，故本案房产合法合规。其次，原审判决适用法律错误。建设工程规划许可证制度是《中华人民共和国城市规划法》（现已废止）1990年4月1日颁布实施后开始施行的。2008年1月1日起施行的《中华人民共和国城乡规划法》将乡村建设同样纳入建设工程规划行可证制度的适用范围。就本案而言，涉案房产属于乡村建设，且报建于1992年12月12日，报建时并不适用建设工程规划许可证制度。原审法院依据2009年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，以路州村资产办不能提供本案房产的建设工程规划许可证为由认定《商业楼租赁合同》无效，是对最高院司法解释的机械套用，是错误的。最后，涉案租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，不损害国家、集体和他人利益，应为有效合同，当事人应当按照合同的约定或者法律的规定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同”，出租人的义务是保证承租人不因第三人的原因影响租赁物的使用、收益，承租人的主要义务是支付租金。本案中，作为承租人的黎荣发没有因为第三人主张权利等原因而影响其对租赁物的使用、收益，作为出租人的路州村资产办的合同义务已经履行完毕，黎荣发应当按照约定或者法律规定向路州村资产办支付租金。
关于路州村资产办主张黎荣发、冯艳芳支付违约金并承担本案因诉讼产生的律师费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。另外，该法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。路州村资产办按照中国人民银行同期贷款利率4倍向黎荣发、冯艳芳主张违约金及律师费损失有理有据。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求：1.撤销原审判决第一项，改判黎荣发、冯艳芳立即向路州村资产办支付拖欠的2014年度租金427880元及违约金94133.6元（违约金按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算，即月20‰，自2013年10月1日起计至付清租金之日止，暂计至2014年8月31日）；2.撤销原审判决第二项，改判黎荣发、冯艳芳连带承担路州村资产办为实现本案债权已支付的一审律师费23904元及二审律师费11952元；3.一、二审诉讼费用全部由黎荣发、冯艳芳承担。
被上诉人黎荣发、冯艳芳答辩称：路州村资产办一直没有向黎荣发、冯艳芳出具办理工商牌照的相关证明，也没有通水电，导致无法使用涉案物业。路州村资产办现任的主任联合黑社会诈骗了黎荣发的一栋办公室，价值2600万元，过户后也没有支付相关款项，有相关的报警回执予以证实，其有意针对黎荣发，并以黑社会威胁租户，导致租户没有向黎荣发交租，所以黎荣发才没有向路州村资产办交租。
上诉人路州村资产办在二审诉讼期间向本院提供了如下证据：1.《乐从镇建筑及设施工程报建表》、《基建施工许可证存根》、《乐从镇建委基建工程许可证》各一份，拟证明涉案物业已合法报建；2.二审代理的律师费发票一份，拟证明路州村资产办已支付了相关律师费用。被上诉人黎荣发、冯艳芳对上述证据1的真实性无异议，但认为涉案物业没有房产证，村委会也没有出具证明，租赁方无法办理营业牌照，该报建手续是不完善的；对证据2有异议，律师费不应由黎荣发、冯艳芳承担。本院认为，黎荣发、冯艳芳对上述证据1的真实性没有异议，本院予以确认。至于证据2，因路州村资产办在一审中没有提出相关的诉讼请求，对此本院依法不予审查。
被上诉人黎荣发、冯艳芳在二审诉讼期间向本院提供了如下证据：1.《铺位租赁合同书》、《场地使用证明》各3份，拟证明路州村资产办不配合黎荣发向租户出具《场地使用证明》，导致租户不向黎荣发交租金，黎荣发在本案中才不交租金，并且部分租户也因此退租；2.支票（739万元）1份、报警回执2张及医疗发票4张（有部分证据与一审中提供的证据相同，不再罗列），拟证明另案的转让合同没有履行，黎荣发没有收到相关的转让款项，无法支付租金。路州村资产办配合案外人晋伟公司欺骗黎荣发，并到租赁场地进行破坏，黎荣发报了两次警。上诉人路州村资产办认为上述证据1的真实性无法确认，不足以证明路州村资产办不配合黎荣发出具相关证明；证据2与本案无关，不予质证。本院认为，证据1只是黎荣发与案外人签订的合同与未盖章的场地使用证明，仅凭此不足以证明黎荣发、冯艳芳的主张，且双方的租赁合同中并未约定路州村资产办对此负有先履行的义务，故本院对该证据不予采信；至于证据2，部分是另案中的证据材料，与本案争议的法律关系无关，也不足以证实路州村资产办有阻碍黎荣发使用租赁物的行为，故本院亦不予采信。
经审查，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。另查明，涉案租赁物于1992年12月12日向乐从镇政府进行报建申请，并取得相关主管部门的同意，于1992年12月25日取得基建工程施工许可证。
本院认为：本案二审争议焦点是涉案《商业楼租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”该条是关于就违法建筑签订的房屋租赁合同应当认定无效的规定，其立法本意在于违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条、第四十四条、第六十六条的相关强制性规定，未取得建设工程规划许可证的城乡建筑和违反临时建筑管理规定的临时建筑，属于违法建筑范畴，不应受法律保护。因此，本案的关键是审查涉案租赁房屋的建设是否违反相关法律、行政法规的规定。经审查，在乡村实行建设活动须依法报批的法律、行政法规包括1993年11月1日起施行的《村庄和集镇规划建设管理条例》以及2008年1月1日起施行的《中华人民共和国城乡规划法》。根据《中华人民共和国立法法》第八十四条关于“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”的规定，上述法律、行政法规没有溯及力，即不适用于该法施行之前的建设行为。而根据本案的证据显示，涉案租赁物于1992年12月12日向乐从镇政府进行报建申请，并取得相关主管部门的同意，于1992年12月25日取得基建工程施工许可证，即在上述《村庄和集镇规划建设管理条例》、《中华人民共和国城乡规划法》施行前已进行建设，故不应强行适用上述规定，并且也没有相关法律强制规定之前所建的建筑物必须补办规划报建手续或者取得建设工程规划许可证，同时亦没有证据证实行政机关将涉案建筑物认定为违法建筑。因此，本案的租赁合同不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定。另外，虽然路州村资产办在建设涉案租赁物时属于违法用地，但在2000年已补办了相关手续，所占土地经顺德区政府批准为建设用地，依照法律规定，《商业楼租赁合同》也不应因此而无效。综上，《商业楼租赁合同》是双方的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的规定，应当认定为有效。原审法院以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定《商业楼租赁合同》无效，属于适用法律错误，本院予以纠正。
依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。黎荣发未按合同约定支付租金的事实清楚，其行为已构成了违约，依法应承担违约责任。黎荣发、冯艳芳辩称路州村资产办没有配合其出具场地使用证明，从而影响其取得出租收益，因合同中并没有约定路州村资产办有此项先履行义务，且黎荣发亦未提供充分证据证实路州村资产办存在妨碍其正常使用租赁物的行为，故对其主张不予采纳。由于双方对所欠租金没有异议，对原审判决认定的数额本院予以确认，黎荣发应当支付尚欠的租金427880元。关于违约金问题。双方在合同中约定逾期交租则加收每天1‰的滞纳金，虽然此约定有效，但因路州村资产办没有举证证明其实际损失，而按约定所计算的违约金远高于银行同期贷款利息，属于约定过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院予以减少，酌定违约金以欠付租金为本金按照中国人民银行规定的1年期银行贷款基准利率6%上浮30%即按年利率7.8%，自2013年10月1日起计算至实际清偿之日止。路州村资产办请求按同期银行贷款利率的4倍计算违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。关于律师费问题。双方在合同第十二条约定“如因乙方的原因导致通过法律途径解决纠纷的，乙方须承担由此所产生的一切诉讼费及律师费”，因本案是黎荣发违约引发的诉讼，故路州村资产办主张本案诉讼所发生的律师费由黎荣发负担，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。经审查，路州村资产办所请求的律师费23904元，有代理合同、发票以及付款凭证予以证实，应予确认。因此，黎荣发应向路州村资产办支付律师费23904元。至于路州村资产办二审所增加的律师费11952元的诉讼请求，本院依法不予审查。另外，原审法院认定黎荣发因涉案合同所产生的债务为夫妻共同债务，本案双方当事人均无异议，本院依法予以确认，故冯艳芳应对上述债务承担连带清偿责任。
综上所述，路州村资产办的上诉请求部分有理，对有理部分本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国立法法》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法乐民初字第1202号民事判决第二项；
二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法乐民初字第1202号民事判决第一项为：黎荣发、冯艳芳应在本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市顺德区乐从镇路州村资产管理办公室支付尚欠的租金427880元及违约金（违约金以所欠租金为本金按年利率7.8%自2013年10月1日计算至实际清偿之日）；
三、黎荣发、冯艳芳应在本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市顺德区乐从镇路州村资产管理办公室支付律师费23904元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
本案一审案件受理费4629.59元，由黎荣发、冯艳芳负担4110元，佛山市顺德区乐从镇路州村资产管理办公室负担519.59元；二审案件受理费2899.79元，由黎荣发、冯艳芳负担1277.79元，佛山市顺德区乐从镇路州村资产管理办公室负担元1621元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴健南
代理审判员 彭进海
代理审判员 姜欣欣
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 莫志恒