广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1881民初553号
原告：英德市吉庆物业管理有限公司。地址：英德市。
法定代表人：蓝琼。
委托代理人：黄玉雄，该公司总经理。
被告：冯溅娣，女，汉族，英德市人，住英德市。
原告英德市吉庆物业管理有限公司（以下简称吉庆物业公司）诉被告冯溅娣物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案受理。依法由审判员黄远梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吉庆物业公司的委托代理人黄玉雄及被告冯溅娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吉庆物业公司诉称，一、由英德市正中房地产开发有限公司开发的位于英德市英城的XXXX住宅小区XX栋于2012年9月交付使用。被告于2012年7月15日向英德市正中房地产开发有限公司购买位于涉案房屋（步梯房），建筑面积：129.02平方米。于2013年1月1日办理了收楼及装修等相关手续。其物业服务费欠费从2016年2月1日至2018年1月共24个月，共1857.89元，违约金1922.97元。于2014年10月15日认购A5栋1号车库并交付使用，车库物业服务费：2016年2月至2018年1月共24个月；40元/月*24个月=960元；违约金993.6元；合计1953.6元。二、我公司从2012年4月1日进驻XXXX小区至今，根据《XXXX前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》相关约定，在XXXX小区努力开展各项物业服务工作，履行了相关义务。三、《前期物业服务协议》第四条第二项第一款约定房屋步梯房物业服务费收费标准为按房屋建筑面积每平方米每月0.6元（不含公摊水、电费）；《XXXX前期物业服务合同》第四章第九条第一款约定车库物业服务费42元/月/个；公摊水、电费根据开发商与我公司《关于公摊水、电费的公示》约定一期步梯房从2014年5月起为7元/户/月，被告欠公摊费从2016年2月至2018年1月共24个月，共168元。三项合计：房屋+车库+公摊水电费=5902.46元。根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》第十条第四项约定：乙方（被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方（被告）补交并从逾期之日起按每天加收所欠费用千分之三的违约金。《业主临时公约》第十条第二项也有相同约定。违约金，详细计算清单见附表1,2。四、根据《XXXX前期物业服务合同》第七条约定“业主应于建设单交付物业后按时交纳物业服务费用”；《前期物业服务协议》第一条第二第4款约定“业主依据本协议依时向物业公司交纳物业管理服务费”；《广东省商品房买卖合同》第三条约定“管理费收取日期从出卖人通知收楼日起计算”；《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”；发改委、建设部《物业服务收费管理办法》第十五条规定“业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴”。
综上所述，交纳物业服务费是业主应履行的义务，被告严重违反合同约定，故意拖欠物业服务费及公摊水电费，侵害了原告的权益。根据《民法通则》和《中华人民共和国合同》的宗旨原则，同时被告的违约事实确凿，证据充分。而我公司多次向被告催缴，被告仍以各种借口故意拖欠至今，在多次催收无果后向英德市人民法院提请民事诉状，请求法院依法审理判决：1、请求被告支付原告所欠房屋物业服务费及其违约金3780.86元，公摊水、电费168元，车库物业费及其违约金1953.6元，合计5902.46元。2、本案诉讼费由被告承担。
原告吉庆物业公司向本院提交的证据有：一、业主身份证复印件，证明业主身份。二、广东省商品房买卖合同，证明房屋所有权人即业主，购买涉案房产时间，以及接受开发公司聘任物业公司的物业服务。三、XXXX车库认购书，证明房屋所有权人即业主，购买涉案房产时间，以及接受开发公司聘任物业公司的物业服务。四、前期物业管理服务协议，证明原被告的权利、义务，以及违约金责任等；按0.6元/月*房屋建筑面积缴纳物业服务费；违约金按所欠费用每日加收千分之三。五、XXXX前期物业服务合同，证明原被告的权利、义务，以及违约金责任等；按0.6元/月*房屋建筑面积缴纳物业服务费；车库物业服务费42元/月/个；违约金按所欠费用每日加收千分之三。六、XXXX小区楼宇交接书，证明被告已收楼，再次确定应履行缴纳物业服务费。七、房屋装修管理规定，证明被告前来装修房屋的时间以及接受装修管理服务约定。八、房屋装修申请表，再次证明被告接受装修管理服务约定。九、关于公摊水、电费的告示，证明小区步梯房公摊水、电费从2014年5月起每户每月收取7元。十、营业执照、资质证书，证明原告依法经营，具备资质，收费合法合规。十一、XXXX收楼通知书，证明被告对欠费房屋收楼及计费起始时间的依据。
被告冯溅娣答辩称：家里的窗户被开发商在建设过程中溅到水泥浆弄脏了，叫原告帮忙清洗，没有清洗，到现在还有水泥在窗上，还没有弄干净。物业管理小区垃圾池放在我家门口，大把蚊虫，弄得我们不敢开窗。家里水浸屋，叫物业帮我们修，也不帮我们弄。半夜两三点经常有人按喇叭，影响休息。小区的灯暗也没有人修理。
被告冯溅娣未向本院提交证据。
经审理查明，原告吉庆物业公司是具备三级资质的物业服务企业资质的公司，英德市正中房地产开发有限公司是英德市XXXX的建设单位，2012年3月6日，原告与英德市正中房地产开发有限公司签订了《XXXX前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》），该《前期物业合同》约定：由原告对XXXX进行物业管理，委托管理期限自2012年4月1日至2025年12月31日止。前期物业合同约定多层房屋步梯房物业费标准为按房屋建筑面积每平方米每月0.6元。公摊水电费为7月/户/元。缴费时间为每个月5号前，逾期未交，每日加收按所欠金额的千分之三计算的违约金。合同签订后，原告即依约进入XXXX进行物业管理服务。XXXX的大部分业主均能按时交纳物业费。被告自2016年2月至2018年1月未缴纳房屋、车库物业服务费和公摊水电费。
另查明，2012年7月15日，被告冯溅娣与英德市正中房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买涉案房屋，建筑面积129.02平方米，并在入住后购买了车库。在原告2012年4月1日进驻后，被告冯溅娣从2016年2月开始未缴纳房屋、车库物业管理费和公摊水电费，截止至2018年1月共24个月未交物业管理费，合计1857.89元（129.02㎡×0.6元/㎡×24月）；车库物业管理费960元（40元/月*24月），公摊水电费168元（7元/月×24月）。被告冯溅娣因拖欠物业管理费经原告书面催缴后仍未缴纳，原告因此提起诉讼，要求法院判准其诉讼请求。
以上事实，有原告提交的证据以及本院的庭审笔录证实，本院予以认定。
本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序的活动。原告对被告居住小区的物业管理，且由物业出卖人依照被告与开发商签订的商品房买卖合同签订了前期物业服务合同，被告以窗户有水泥浆、半夜有人放音乐等，抗辩该前期物业服务合同的效力，原告在与英德市正中房地产开发有限公司签订商品房买卖合同时明确约定“买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》，经出卖人提示，买受人已经仔细阅读，理解《前期物业管理服务合同》的全部条款，并自愿接受《前期物业管理服务合同》的约束”。该约定是双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，对双方有约束力。该合同对包括被告在内的全体业主均具有约束力，被告是聚福花园小区的业主，客观上已享受了原告的物业管理服务，应当按照合同约定支付所拖欠物业管理费和公摊水电费。被告主张的窗户有水泥浆和半夜按喇叭等问题可依据物业服务合同的约定另行协商处理或另行提出诉讼。
英德市正中房地产开发有限公司与吉庆物业公司签订的《前期物业合同》是合法有效的合同,应受法律的保护。经核算，被告房屋按建筑面积129.02平方米计算2016年2月至2018年1月的物业管理费为1857.89元，车库物业管理费960元，公摊水电费168元。滞纳金以实欠款数额按照合同约定的每日千分之三计算，原告要求的物业滞纳金1922.97元和车库物业滞纳金993.6元是计至2018年1月31日，未超出前述标准，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条、第四十一条的规定，判决如下：
限被告冯溅娣于本判决发生法律效力之日起十日内付清欠原告英德市吉庆物业管理有限公司自2016年2月至2018年1月的物业管理费为1857.89元，车库物业管理费960元，公摊水电费168元，违约金2916.57元。
本案受理费25元，由被告冯溅娣负担。
本案为终审判决。
审判员 黄远梅
二〇一八年三月二十日
书记员 华倩文
附相关的法律条文内容:
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:（五）按时交纳物业服务费用。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。