河北省沧州市运河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）运民初字第1025号
原告沧州市万大家具有限公司。
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法定代表人张德华，该公司总经理。
委托代理人杨荣艳，河北沧狮律师事务所律师。
被告陈忠志。
委托代理人刘瑞华，河北衡泰律师事务所律师。
第三人沧州市银座家具贸易有限公司。
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法定代表人左厚生，该公司总经理。
委托代理人武文昭，河北建平律师事务所律师。
原告沧州市万大家具有限公司（以下简称“万大家具公司”）与被告陈忠志、第三人沧州市银座家具贸易有限公司（以下简称“银座公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨荣艳，被告陈忠志及其委托代理人刘瑞华，第三人的委托代理人武文昭，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告万大家具公司诉称，原告受万大商厦大部分业主的委托代管其商铺，业主同意由原告自营或者出租经营家具卖场。被告于2013年7月至今一直租用原告代管的商铺经营家具等用品，在开始租用时原告即告知被告应将其使用原告的商铺产生的租金（包括运行费、空调、电梯、消防等费用）交给原告，但是2014年8至11月份的上述费用一直未交付，原告多次向被告催要上述费用，但被告一直未交付，无奈原告诉至法院，请求判令被告支付原告2014年8月至11月份的租金共计13893.3元，并赔偿利息损失（自2014年12月1日起按照银行同期贷款利率计算至被告付清租金止）。
被告陈忠志辩称，原告的起诉不符合案件事实。被告方已经按照和第三人银座公司签署的协议足额缴纳了商铺租赁费，至于原告和第三人银座公司之间的纠纷与被告无关，因此被告认为原告起诉不当，主体不适格。被告仅和银座公司签订了租赁协议，与原告并没有租赁协议。在此期间银座公司接管了原告的经营业务，长达一年的时间都是银座公司经营，银座负责发通知等，被告迫于无奈与银座签署了租赁协议并向银座公司缴纳租金。
第三人辩称，第一，原告的诉讼主体不适格，万大家具与被告不存在租赁合同关系，同时请法庭核实原告与沧州市万大家具贸易有限公司的关系，因为在原告提供的证据中有分歧。第二，自2014年6月25日起，第三人银座公司（原万大家具商场）成为唯一合法有效的经营管理人。受沧州市运河区万大业主委员会委托，对该商场含全部业主商铺进行统一整体经营管理，有权收取租户租金，租金用途为支付商铺业主每年购房款5%的回报，剩余租金用于经营管理费用，其中包括物业、保安、水电、空调、天然气、电梯费等费用。第三，截止2014年11月底，沧州市运河区万大业主委员会将经营管理权另行委托给沧州市金街电子城有限公司，同时与我公司解除委托关系，在2014年7月、8月、9月、10月、11月五个月期间该商场的经营管理及费用支出均已经由我公司实际承担，原告在此期间根本未参与任何经营管理经营，未付出任何劳动，反而对我公司行使合法权益百般阻挠，致使商场根本无法正常营业。第四，基于原告的非法扰乱行为，第三人银座公司只收上来部分商户租金，具体金额以第三人出具给租户的收据为准。第五，原告主张的数额缺乏事实和法律依据，其中部分租户承租的是属于商场的公共部分，根本不涉及业主商铺，原告应当对其代表的业主与商铺之间的关系以及与租户之间的关系、数额的计算方式承担举证责任。第六，本案所涉及商场商铺具有特殊性，租户所承租的面积远远超过某一业主所购面积，均属于租用数个业主的共有面积组成一个商铺经营空间，在空间上根本无法区分或者划定某一业主的区域，对于商铺的经营管理必须采取统一交由第三人银座公司管理的方式才能维持商场整体的正常经营，尤其统一收取的租金中需要支出大量商场整体经营管理的各项必要费用，因此请求法庭查清事实驳回原告的诉讼请求。
原告为证实其主张，提交如下证据：1、商品房买卖合同1份，商铺代管协议一份，沧州银行网银电子回单4页。2、原、被告签订的合作经营合同一份。3、光盘一张。
被告为证实其主张，提交如下证据：1、2013年运民初字第1330号民事判决书一份和2014年运执字第49号通知一份。2、万大业主委员会与银座签订的商场物业管理合同。3、万大业主委员会、银座公司、金街电子城三方协议一份。4、万大业主委员会与金街电子城签订的物业管理合同书一份。5、金街电子城营业执照及银座家具城租赁协议。6、租金费票据3张。7、万大业主委员会的通知、通告。8、银座家具公司的通知、通告。9、运河公安分局、工商联联合通告，证明万大家具城出现打架斗殴、破坏公共财物现象、扰乱商户正常的经营秩序。
第三人为证实其主张，提交如下证据：1、2013年运民初字第1330号民事判决书一份和2014年运执字第49号案卷材料四页。2、2013年10月21日万大业主委员会与第三人银座公司签订的整体商场包含全部商铺的经营管理委托权委托协议书。3、2013年10月21日业主委员会与第三人银座公司签订的商场物业管理合同。4、自2014年6月25日银座公司接手万大家具城至2014年11月底，银座公司为了运营商场所实际付出的各项费用票据一组。
经审理查明，万大商厦坐落在沧州市运河区新华西路9号，系沧州万大房地产开发有限公司开发建设，在竣工交付使用后，万大商厦物业管理委托给沧州市万大家具贸易有限公司，该公司在2013年7月3日经工商变更登记为沧州市万大家具有限公司，即原告现在使用的名称。刘洪青系万大家具商场127号商铺的业主，商铺的场地面积为64.62平方米。刘洪青于2014年7月29日与原告万大家具公司签订了《万大家具商场商铺代管协议书》，约定将自己所买的商铺交由原告代管经营，允许原告自营或出租，由原告按约定给业主支付收益金；合同期限自2014年8月1日起至2015年7月31日止。由原告支付业主商铺收益金，收益金每年不少于其购买商铺金额的5%。被告陈忠志自2013年6月6日与原告建立合作经营协议，即租用原告代管的商铺及其他商铺用于从事家具经营活动，约定原告将沧州市万大家具城一楼北区521.91平方米和二楼中区19.44平方米的摊位给被告陈忠志经营，合作期限2013年7月1日至2014年6月30日止，在合作期限内前六个月按合同最低运行费不变，后六个月将根据市场行情另行调整，每月一楼北区按照50元每平米，二楼中区按照46元每平米计算。在合同期内，被告陈忠志按照约定向原告足额缴纳了全部费用。在合同到期后，原、被告之间未重新签订书面合作经营合同，被告陈忠志向原告缴纳租金至2014年7月。2014年9月至10月，被告按照与第三人银座公司的约定，将三个月的租金交与第三人处，每平方米按照55元计算。2014年11月份，由于第三人没有及时供暖等情形，应当由第三人减少5元／平米的费用。由于原告仅与上述业主之间有代管经营合作协议，其业主的场地面积为64.62平米，因此原告主张对此64.62平米的租赁费用，剩余面积不涉及。
另查明，2013年5月7日，在沧州市住房和城乡建设局和沧州市运河区西环中街街道办事处的监督下，万大商厦成立了第一届业主委员会。2013年7月，万大业委会因物业管理权问题，与沧州市万大家具贸易有限公司发生纠纷并诉至我院。我院于2013年9月23日作出（2013）运民二初字第1330号民事判决书，判决“一、被告沧州市万大家具贸易有限公司在原告沧州市运河区万大业主委员会按照法律程序，与选聘物业服务企业或其他管理人签订物业服务合同之日起十五日内腾退出万大商厦物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金。二、驳回原告沧州市运河区万大业主委员会的其他诉讼请求”。在该判决书生效后，万大业委会向我院申请执行。2014年5月28日，原告将商场的物业管理移交万大业主。
还查明，2013年10月21日，万大业委会与第三人银座公司达成商场物业管理合同一份，约定由银座公司对万大家具城进行物业管理，建筑面积为12000平方米，委托管理期限为15年（自2013年1月1日开始）。同时在该合同书的第十三条及第二十二条亦写明物业费标准为20元／月／平方米。同日，双方还另签订商场经营委托协议书一份，约定万大业委会将原沧州万大家具商场（含全体业主商铺）整体委托给第三人银座公司统一经营管理，对外招租并代收租金，期限自2013年10月21日至2016年10月20日。在合同签订后，第三人银座公司于2014年6月25日开始对万大家具城的全部商铺进行委托经营管理及物业管理，跟租户重新签订了合作协议并收取了部分租金。同时为经营管理需要购买了监控设施、办公设备并支付了商场所需缴纳的水费、电费、保安费、保洁费等费用。
再查明，2014年12月8日，万大业委会（甲方）、第三人银座公司（乙方）、电子城公司（丙方）三方达成协议书一份，该协议书约定，甲、乙双方解除2013年10月21日签订的物业管理合同，甲、丙双方签订新的物业管理合同。在甲方监督下，乙方向丙方办理移交物业管理手续和相关财务资料。甲方与丙方签订物业管理合同的期限为5年（自2014年12月1日至2019年11月30日）。同时约定甲方委托丙方收取2014年10月、11月部分商户拖欠费用，解决万大公司签署业主房屋租赁费用，负责返还业主房租费用，负责发放2014年10月、11月乙方两个月工人工资，以上工作乙方相关人员积极配合核对。同日，万大业委会与电子城公司签订物业管理合同书一份，约定由万大业委会委托电子城公司对万大家具城进行物业管理，建筑面积为约12000平方米。此后，万大家具城的物业管理由电子城公司管理至今。
本院认为，根据原告与业主刘洪青签订的代管协议，原告万大家具公司对涉案门市享有合法的经营管理权。沧州市运河区万大业主委员会系依法成立，其所作出的民事行为对全体业主均产生效力。根据万大业主委员会与第三人银座公司签订的商场物业管理合同约定，银座公司享有对万大商场整体的物业管理权，其收费标准为20元／月／平方米。原告主张的租金，其实际上包括应支付业主的收益及物业管理费用等部分，本案中原告自2014年5月28日起已退出商场的物业管理，原告仅享有商铺的经营权，而第三人银座公司实际履行了物业服务义务至2014年11月底，故该期间的物业管理费用应由第三人享有。被告陈忠志虽与第三人银座公司约定2014年8月的租金免交，但该约定仅能约束被告与第三人；同时，因原告与第三人银座公司之间的纠纷亦对被告的经营造成不利影响，故本院酌定该月租金被告可减半交纳。被告虽根据与第三人银座公司之间签订的租赁协议将2014年9月至11月的租金交至第三人处，但第三人仅对待营商铺有合法的物业管理权而非经营管理权，故第三人从被告处所得的超出物业管理费部分无合法依据，应扣除物业费后退还原告。其中2014年9月、10月物业费收取标准按20元／月／平米计算；因2014年11月份租金第三人与被告协商减免5元，因此该月物业费应按15元／月／平米的标准计算。综上被告应向原告缴纳2014年8月份租金1130.85元【64.62平方米×（55元-20元）÷2=1130.85元】；第三人应退还原告9月、10月的租金为4523.4元【64.62平方米×（55元-20元）×2个月=4523.4元】，第三人应退还原告11月的租金为2261.7元【64.62平方米×（50元-15元）=2261.7元】。故第三人一共需要返还原告租金6785.1元。对原告主张赔偿利息损失的问题，被告未支付或迟延支付租金的原因系原告与第三人之间因万大商厦的经营管理权和物业管理权有争议导致的，故原告主张被告赔偿利息损失的依据不足，本院不予支持。本案经调解无效，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告陈忠志给付原告2014年8月份使用商铺期间的租金1130.85元；
二、第三人沧州市银座家具贸易有限公司返还原告2014年9月至11月租金6785.1元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
上述给付内容，限判决生效后十日内履行，如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费152元，由被告承担50元，第三人承担102元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审判长 张 雯
审判员 高 洁
审判员 王 丹
二〇一五年十二月三日
书记员 胡翔越