天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0116民初60913号
原告张梅。
委托代理人储信武，天津金三维律师事务所律师。
被告窦书芹。
委托代理人何向阳，北京市中盾律师事务所律师。
原告张梅与被告窦书芹房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员于永浩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张梅及其委托代理人储信武和被告窦书芹的委托代理人何向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年6月，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告租用被告位于滨海新区××世纪花园××门房屋××套，用于开办幼儿园。租房后，原告代被告补交了被告欠缴的暖气费2589元，原告装修房屋花费48190元，原告的幼儿园开业后至2014年6月，被告房屋屋顶漏水，原告要求被告修理，被告直到2015年10月开始大兴土木，在前院挖沟，在后院加盖房屋，原告不同意，与被告交涉，被告还坚持施工，严重影响幼儿园的正常经营和孩子的安全。原告将幼儿园搬迁，之后，与被告商量退房及赔偿损失，至今未果，故诉至贵院，请求判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，并退还原告预交的房屋租金21000元，押金3000元；判令被告赔偿原告房屋装修损失48190元；判令被告支付原告补交的采暖费2589元；判令被告赔偿原告生源损失费（退费）13119.5元；判令被告赔偿原告三个月的违约金9000元；本案诉讼费用由被告承担。
原告在庭审中提交了以下证据：
证据一、《房屋租赁合同》一份，证明原告与被告存在租赁关系，也证明诉争房屋的用途为开办幼儿园，同时合同还约定了违约金的计算方式。
证据二、租赁费的收费单据，证明原告向被告交纳租赁费到2016年5月31日共计36000元。
证据三、装修票据一张，证明原告装修诉争房屋的费用。
证据四、采暖费票据三张，证明原告替被告补交的热能补偿费2589元。
证据五、10位家长退费票据，证明家长退费的损失共计13119.5元。
证据六、照片16张，证明被告在原告开办幼儿园期间大兴土木，使得诉争房屋不适合开办幼儿园。
被告辩称，同意现在解除租赁合同，同意退还从2016年3月15日至2016年5月31日预交的房租7800元。不同意退还押金，因为原告将被告房屋院子的护栏拆除没有恢复，待恢复之后可以退还押金。对第二项装修损失不认可，因为装修是原告自己的行为，合同没有约定此项费用承担问题，法律亦规定此类装修费用应由原告负担，而且原告所说的装修损失数额也没有依据可以支持。对第三项诉讼请求不认可，因为租赁房屋之时，原告明确表示不使用供暖设施，自行用空调取暖。原告开通暖气之时没有通知被告，因此所产生的费用应由原告自行承担。被告不同意赔偿生源损失费，因为原告生源流失与被告无关，而且是否有这些生源流失及退费，没有证据支持。不同意赔偿原告违约金，理由是原告自行提出解除合同，不存在被告违约问题。
被告在庭审中没有提交证据。
经审理查明，2013年4月11日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告租用被告位于滨海新区××世纪花园××门房屋××套，用于开办幼儿园。合同签订后，被告将诉争房屋交付原告使用，原告向被告交纳了3000元押金，并自2013年6月1日起每年按时交纳租金。最新一期租金交纳至2016年5月31日。
因房屋后院屋顶漏水，原告请求被告进行维修，被告在维修时将原来屋顶破损的彩钢板换成水泥浇铸的屋顶，施工工期约10天。施工完毕后一个月左右，因隔壁邻居装修需要用到埋藏在被告前院内的公共管道设施，被告在挖开前院地面后的当天就回填，恢复原状。
原告在2016年2月15日起诉后，于2016年3月14日将诉争房屋腾空，并交还给被告，被告正式接收房屋，同意退还自2016年3月15日起至2016年5月31日止原告预交的房屋租金7800元。
以上事实，有原告当庭出示的证据及双方的当庭陈述可以佐证，本院予以认定。
双方对以下事实存在争议：
一是关于合同解除的时间问题，原告认为应从被告开始违约时计算，即从2015年10月13日被告大兴土木进行装修时开始计算，原告认为从该时间开始诉争房屋不具备继续开办幼儿园的条件。被告则认为依据合同规定，解除合同必须正式书面通知，但原告是在向法院起诉之时才明确提出解除合同，被告也是在接到诉状才得知原告要求解除合同的真实表述。按合同约定，解除合同应当提前1个月告知对方，从原告递交诉状时间后推一个月来计算，被告认为最早确认解除合同的时间应为2016年3月14日。
二是关于押金是否应退还的问题，被告提出原告未经同意擅自将护栏拆除，因此在将护栏恢复原状前押金不能退还。原告则抗辩其拆除护栏是经过被告口头同意后拆除的，因为该护栏早已损坏。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方当事人均应严格遵照合同的约定履行各自的权利和义务。
关于合同解除时间、预交的租金和押金是否应返还的认定，被告辩称原告在起诉时才明确告知解除合同，故解除合同的时间应认定为一个月后、即2016年3月14日的主张，符合合同中第九条第3项的约定：“租赁期限内，如乙方明确表示不租的，应提前一个月告知甲方，甲方应退乙方已支付的租房款及押金”，本院予以认可。原告虽提出在被告维修屋顶期间就多次主张解除合同，可其在庭审中并未提交相关证据加以佐证，被告亦当庭否认，故本院对原告的该项主张不予支持。因原告于2016年3月14日将诉争房屋腾空并交还被告，故本院认定合同的解除时间应为2016年3月14日。被告辩称不退还押金的原因是原告损坏了护栏，可其在庭审中未对此进行举证，原告亦当庭否认，故本院对被告的该项抗辩不予支持，被告应归还原告押金3000元，并归还自2016年3月15日起至2016年5月31日止原告预交的房屋租金7800元。
关于被告对后院房顶漏水的维修行为是否导致合同必然提前解除这个争议焦点，被告辩称其是应原告的多次请求后决定进行维修，其中对后院屋顶的维修日期少于10日，对前院挖沟并回填的施工少于1日，且在施工中注重保护师生安全，选择放学及周末时间施工以尽量减少干扰幼儿园正常的教学，原告亦未在施工期间提出解除合同，所以被告认为合同提前解除与其无关。原告在庭审中出示了施工时的部分照片，以此证明被告大兴土木完全超出了维修的范围，破坏了孩子的学习环境，也给孩子的人身安全带来了危险，被告的维修行为使租赁物不再符合约定用途，因此被告构成违约，原告有权解除合同。本院认为，原告仅凭借几张维修时的静态照片不能证明被告存在过度维修的情形，也无法证明被告的维修行为给幼儿园孩子的人身安全带来危险。根据生活常识，不足十天的维修工期是可以被接受的，被告作为房屋的所有人，亦有权利选择如何维修自己的房屋。原告认为被告的维修行为应承担合同解除的违约责任的主张，于法无据，本院不予支持。原告在合同履行期内提前请求解除合同，因被告并无过错，故原告请求被告赔偿装修损失48190元、生源损失费（退费）13119.5元，以及违约金9000元的主张，于法无据，本院亦不予支持。
关于原告补交的热能补偿费2589元应由谁承担的问题，原告主张的期间为2011年-2014年三个供热年度，按照供热公司的规定，暖气报停应交纳热能补偿费，该费用应由被告交纳。现原告代交后向被告追偿，于法有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：
一、确认解除原、被告签订的《天津市房屋租赁合同》，实际解除日期为2016年3月14日。
二、被告窦书芹于本判决生效之日起三日内退还原告张梅房屋租金7800元、押金3000元，热能补偿费2589元，以上三项共计13389元。
三、驳回原告张梅其他诉讼请求。
被告窦书芹如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币998.5元，由原告张梅负担860.5元，由被告窦书芹负担138元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 于永浩
二〇一六年四月二十日
书 记 员 陈 元
附：法律释明：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。