广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终4910号上诉人（原审原告、反诉被告）：茹洁容，住广州市海珠区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张斯尔，住广州市海珠区。委托代理人：张韬，住址同上。上诉人茹洁容因租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1835号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：房管部门于2013年12月28日提供的海珠区前进路素社新村素社四巷4号东边401房的《房地产登记簿查册表》记载，上述房屋的产权人为张斯尔。2013年10月22日，茹洁容（乙方）与张斯尔（甲方）签订《租赁合约》，约定：甲方同意将广州市海珠区素社四巷4号401房出租给乙方作住房之用；租赁期限为3年（即由2013年11月1日起至2016年10月31日止）；月租为1400元；年租分36期交付给甲方：合同签订后，由乙方先支付1400元作为按金，乙方再支付本月租金1400元给甲方，此后乙方每月在当月1号前交付给甲方；逾期五天时间不交租金即视违约，甲方有权收回此房屋及入屋内处理遗留的物品另租他人，其所造成的损失由乙方自己负责；协议期内乙方不能将房屋转租他人；等。茹洁容在该合同下方签名确认“房屋已接收”。同日，张斯尔出具两份收款收据：收到茹洁容交2013年11月1日至11月30日房租金1400元；押金1400元。2015年9月29日，茹洁容向原审法院提起本案诉讼，请求判令：张斯尔返还2013年11月的租金1400元、按金1400元、装修费900元、打扫卫生人工费900元、违约金1400元（一个月的租金），合计6000元。张斯尔向原审法院提起反诉，请求判令：1、茹洁容违约，并补偿2013年12月的租金1400元；2、茹洁容承担案件的诉讼费。原审诉讼中，茹洁容表示：张斯尔找到茹洁容，要求茹洁容向张斯尔承租房屋后，再转租给其他人；对整个房屋进行了粉刷，花费了600元；要求张斯尔支付打扫卫生的人工费的依据是茹洁容和证人做了两天半（每人300元一天），还有两个女人做了半天（一共给了她们100元）；2013年12月份没有缴纳租金，因为张斯尔2013年11月15日已经和茹洁容说把房屋卖了，并且其把锁换了，因为茹洁容无法用钥匙把锁打开。张斯尔表示：2014年1月份张斯尔收回涉案房屋后，2014年2-3月通过中介将房屋出售他人；张斯尔在2014年1月10日和茹洁容再次进行沟通，茹洁容自己主动开门让张斯尔进去的，当时因为茹洁容违约，张斯尔要求解除合同，但茹洁容不把钥匙给张斯尔；2014年1月10日下午4点多，张斯尔找到证人问她们为何不缴纳租金，还把门锁上不把房屋交还给张斯尔，证人打电话给茹洁容，证人将涉案房屋打开门给张斯尔，并且证人把锁拿走了，张斯尔就另外找了一把锁把门锁了。对于承租涉案房屋的用途，茹洁容表示：茹洁容承租涉案房屋转租出去，因为其是中介，十年前就开始做中介，公司名字是容诚地产。张斯尔表示：张斯尔知道茹洁容是做地产，但张斯尔看到店铺的名字是“榕城地产”，张斯尔是经街坊即证人饶某介绍与茹洁容签订租赁合同，与茹洁容不是转租关系，茹洁容的店铺是村里面的小店铺；2014年1月10日之后张斯尔拿回房屋，再找中介出售或出租房屋，最后张斯尔向王某出售了房屋，签约时间是2014年1月20日，中介公司是广州市德明房地产代理有限公司。根据茹洁容的申请，原审法院通知证人饶某出庭。证人陈述：张斯尔把房屋承包给茹洁容（茹洁容把房屋包下来再出租给其他人，从中挣取差价），起租那个月，其找老乡对房屋进行了装修，粉刷花费了600元，其和茹洁容在涉案房屋搞了两天半卫生，其还找人帮忙搞了卫生，给了50元；11月底，张斯尔说要卖房屋，其还带了很多客户来看房，后来张斯尔把房屋卖给其他人了，要求张斯尔退租金和按金，但张斯尔不愿意；11月底张斯尔和其说把房屋锁起来了，其当时上去看，发现无法打开门。经原审法院释明后，茹洁容在限期内并未提交新的证据。原审法院认为：茹洁容、张斯尔签订的《租赁合约》中关于租赁房屋的期限、租金、支付时间等的约定是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均有约束力。根据茹洁容、张斯尔的陈述，茹洁容是做地产中介工作，且张斯尔知晓该情况，因此合同中约定的“协议期内茹洁容不能将房屋转租他人”不符常理，该内容并非茹洁容、张斯尔的真实意思表示。故张斯尔关于茹洁容未经张斯尔同意转租他人、欺诈张斯尔”的主张，不予采纳。合同签订后，茹洁容向张斯尔支付了押金1400元和2013年11月份的租金1400元。茹洁容主张张斯尔于2013年11月15日卖房、换了锁，但其并无证据证明其主张。虽然茹洁容申请了证人出庭，但茹洁容自称该证人是其朋友，故该证人与茹洁容有利益关系，其证言在无其他证据佐证的情况下不足采信。因此，茹洁容的上述主张原审法院不予采纳，其要求张斯尔退还押金、租金的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。张斯尔主张茹洁容未支付2013年12月份的租金、张斯尔2014年1月才收回房屋。虽然茹洁容未支付2013年12月的租金，但合同约定“茹洁容每月在当月1号前交付租金给张斯尔；逾期五天时间不交租金即视违约，张斯尔有权收回此房屋及入屋内……”，即张斯尔在发现茹洁容未及时支付租金时有权收回房屋，而张斯尔自称于2014年1月10日经亲友帮助进入涉案房屋，即其也有自行收回房屋的能力，故对于2013年12月份未及时收回房屋所造成的租金损失应由自己承担。故张斯尔要求茹洁容支付2013年12月份租金的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。茹洁容并无证据证明装修费、人工费的具体金额，也无证据证明张斯尔有违约行为，故茹洁容要求张斯尔支付装修费900元、打扫卫生人工费900元、违约金1400元的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2015年12月21日作出判决：一、驳回茹洁容的全部诉讼请求。二、驳回张斯尔的反诉请求。案件本诉受理费25元，由茹洁容负担。反诉受理费25元，由张斯尔负担。判后，上诉人茹洁容不服原审判决，向本院提起上诉称：茹洁容与张斯尔签订合同和付钱的过程全部过程都有人在场，张斯尔楼上的房子也是那个月卖的，那天和中介客人看了张斯尔的房子，当时是张斯尔开的门，证明张斯尔2013年11月已经将门锁换了，否则我租张斯尔的房子为什么还要叫其来开门，证人的证明力应该好过合同。另外，我问过新业主，新业主表示房屋买过来时已装修，如果如张斯尔所说2014年1月10日收回房屋，从装修、卖买所需的时间上看不可能，如果不是我把房屋装修好了，张斯尔的房子怎么卖得出去。请求法院判决：张斯尔赔偿租金、按金、油漆和搞卫生等费用共计6000元。被上诉人张斯尔答辩称：请求法院驳回茹洁容的全部诉讼请求。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，茹洁容提交1份证明，该证明的落款为“黄小姐”（黄小姐3个字为打印字体），并加盖有广州市弘宇地产业务专用章，落款日期为手写体“2016.5.5”，证明记载“本人在2013年11月15日左右带人看素社4巷401房是屋主张先生开的门……当时4楼间屋好烂，墙身连灰沙也无……”拟证明张斯尔是在2013年11月收回的涉案房屋，原审没来得及提供判决就下来了。张斯尔对该证据的真实性不予确认，认为茹洁容没有提供弘宇地产的营业执照，时间也是手写的，黄小姐没有全名和联系方式，而且对方没有拿到钥匙当时为何没起诉，原审也没提供，直到2016年5月5日才提供。张斯尔提交了1份恐吓书及相关报警回执，拟证明茹洁容不择手段影响案件判决，严重影响张斯尔的生活。茹洁容对该证据的真实性予以确认，认为自己家庭困难，是律师叫其这样做的。另，茹洁容向本院申请证人徐某甲、饶某、徐某丙出庭作证，证人徐某甲陈述：其与茹洁容是朋友关系，当时签订合同时其在场，签订的时间是2013年10月22日，其当时见到茹洁容在银行向张斯尔支付款项；证人饶某陈述：其将装修费600元转给了老乡，其他与原审一致；证人徐某丙陈述：老乡介绍其去装修，因为熟人关系收取了600元，主要粉刷了墙壁、油漆以及补了一些漏洞，期间没有见过张斯尔及其儿子。本院认为：《租赁合约》是茹洁容、张斯尔双方自愿签订，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均有约束力。茹洁容主张张斯尔在2013的11月收回了涉案房屋，张斯尔则认为其是2014年1月10日之后收回房屋，作为承租人，茹洁容并未举出充分证据证实张斯尔在2013年11月收回了涉案房屋，应承担不利后果，本院依法采信张斯尔2014年1月10日之后收回房屋的主张。至于涉案房屋何时卖买的问题属另一法律问题，本案不作认定。根据合同约定“茹洁容每月在当月1号前交付租金给张斯尔；逾期五天时间不交租金即视违约，张斯尔有权收回此房屋及入屋内……”，茹洁容未支付2013年12月的租金已构成违约，张斯尔有权收回涉案房屋，原审法院认为茹洁容要求退还押金、2013年11月的租金、装修费、打扫卫生人工费、违约金没有依据并无不当。综上所述，茹洁容的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由茹洁容负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  曹佑平代理审判员  闫 娜二〇一六年六月十七日书 记 员  王 健