天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津0103民初2139号
原告：天津新塘物业管理有限公司,住所地天津市和平区睦南道72号4楼401室。
法定代表人：梁洁，执行董事。
委托诉讼代理人：张涛，天津三凯律师事务所律师。
被告：杨乃杰，男，1969年12月31日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：后平平，天津津一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘艳光，天津津一律师事务所律师。
原告天津新塘物业管理有限公司与被告杨乃杰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月30日受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告天津新塘物业管理有限公司的委托诉讼代理人张涛、被告杨乃杰的委托诉讼代理人刘艳光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天津新塘物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的2015年1月1日-2017年10月31日、2011年1月1日-2013年12月31日期间的物业管理服务费20065.92元，滞纳金3359元（以上合计23424.96元）；在本案庭审过程中，原告当庭放弃主张2011年1月1日-2013年12月31日、2015年1月1日-2015年9月30日期间物业费的诉讼请求。2.诉讼费用由被告负担。
事实和理由：原告于2007年10月30日与天津市河西区溪水园小区开发商天津新塘投资有限公司签署《天津市前期物业管理服务合同》，约定原告自2007年11月18日起为该小区提供物业管理服务。合同约定物业收费标准为：住宅房屋按建筑面积每月每平米1.6元由业主交纳，非住宅房屋按建筑面积每月每平米1.8元由业主交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平米0.8元由业主交纳。交纳费用的时间为，业主每月25日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。被告作为该小区xx室房产的业主，其房产计费面积为119.44平方米，每月应交物业管理服务费为286.66元，被告在2011年1月1日-2013年12月31日、2015年1月1日-2017年10月31日期间未按约交纳物业管理服务费。截至2017年10月31日，被告已累计拖欠物业管理服务费20065.92元。虽经原告多次催讨，被告始终拒绝给付拖欠的费用。原告为维护自身权益，现诉至贵院，请求依法裁判。
原告天津市新塘物业管理有限公司向本院提交证据如下：1.天津市前期物业管理服务合同，证明原告在小区提供了物业服务及物业服务费的收费标准、逾期交纳物业服务费的责任；2.业主档案及入住确认书，证明被告知晓并认可物业服务合同及入住时间；3.律师催缴函及邮寄凭证，证明原告书面追缴过物业费；4.2016年度天津市物业管理住宅小区物业服务等级化考核结果复印件，证明原告在溪水园小区的物业管理服务达到良好标准，符合国家及天津市的物业管理服务规定，符合前期物业管理服务合同的标准；5.2017年11月6日关于溪水园小区物业交接联席会议纪要，证明截至2017年11月6日溪水园小区一直由原告进行物业管理；6.案外人彩生活天津分公司的证明。证明该小区的物业服务一直由原告负责，与案外人彩生活无关。
被告杨乃杰辩称，请求法院驳回原告诉请，原告并非适格主体，溪水园的物业服务企业是深圳市彩生活物业管理服务有限公司天津分公司，且近几年业主交纳物业费是向彩生活交纳，被告认为原告并非溪水园的物业服务企业，不具有物业服务合同关系，原告仅是溪水园前期物业管理服务合同中约定的物业服务企业，该项资格取得是否经过正当的招标投标程序还不得而知，原告在取得资格后并没有将该项事实与后续的服务内容向业主公示，在中途变更物业事实并没有向业主公示，业主不知道溪水园的物业服务单位，更谈不上建立的物业服务关系，原告无权向被告收取物业费。在溪水园的物业服务管理中，物业服务单位存在服务不到位的问题，房屋内外主体结构部分破坏，电梯安全隐患严重，经常有坠梯事件，监控设施常年瘫痪，路灯、污水井、雨棚、儿童乐园、球场等公共设施损坏严重，上述属于前期物业合同约定设备运行维修养护的内容，环境卫生方面，园内环境卫生脏乱差，无人定期清扫，道路常有纸屑、树叶等垃圾，楼道等公共场所经常堆放大量垃圾，公共区域的污水无人清理，绿化养护方面，园区草坪无人打理，遭到严重破坏践踏，绿化系统瘫痪，车辆管理系统瘫痪，停车费缴纳后经常出现外来车辆占用车位，车辆被划被盗事件时常发生，安保系统不完善，园内安保人员工作不到位，出现多起盗窃事件无人管理，以上列举服务不到位情况均未达到前期物业服务合同第六条的标准，溪水园物业服务单位存在严重违反合同规定的情况，彩生活2017年1月10号发给全体业主的公开信中讲到自己在项目管理上存在各种不足，团队管理有问题，服务不到位，小区车辆管理混乱，安保管理系统有问题，设备不完善，业主有失窃现象。彩生活落选后没有进行档案等材料移交，私自撤场，造成小区安保大量问题。原告主张的物业服务费应扣除超过诉讼时效的部分。综上请求法院驳回诉请。
被告杨乃杰就其主张提供如下证据材料：1.彩生活天津分公司致全体业主的公开信、充抵物业费凭证、彩生活物业业主卡，证明溪水园的管理实际是彩生活物业公司天津分公司，另外该公司在公开信中也多次提及物业服务存在瑕疵；2.照片打印件12张，证明小区物业服务存在诸多不合格之处，比如二次供水无清洗，路面破损垃圾成堆，绿化草坪无人养护，地库排污泵等损坏，安防系统瘫痪，配电柜陷入老化，喷泉景观破损严重，消防电器系统损坏；3.碧桂园公司进驻小区后对二次供水清洗照片打印件1张，证明小区选聘新的物业公司后才对供水设施进行清洗，履行物业服务职责；4.小区业主大会证明一份，证明原告在小区服务期间多处存在不合格，满意率2.1%，收费率22%；5.梧桐公寓生活设施使用说明复印件1份，证明小区物业未能按照使用说明提供服务；6.梧桐公寓管理处照片打印件1张，证明梧桐公寓管理处牌子是彩生活物业；7.企业信用信息公示报告复印件2份，证明新塘物业与彩生活物业没有任何关系。
本院认证意见如下：原告提交的证据1-5及被告提交的公开信具有真实性、合法性、与本案具有关联性，本院予以采信。本院对原告提交的证据6及被告提交的其他证据的真实性予以确认。
经审理查明，被告系天津市河西区珠江道与白云山路交口西南侧溪水园xx室房屋的所有权人，房屋建筑面积119.44平方米。2007年10月30日，原告与溪水园小区建设单位天津新塘投资有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》,期限自2007年11月18日开始，至该物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。关于物业管理服务费收费标准，双方约定住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.6元由业主交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费按建筑面积每月每平方米0.8元由业主交纳，交纳费用时间为业主每月25日前交纳。双方在物业管理服务标准一项中约定业主对原告的满意率达到98%。签订合同后，原告为溪水园小区提供物业服务，2017年11月6日撤场,当日原告与溪水园小区业委会等共同召开溪水园小区物业交接联席会议。原告经天津市国土资源和房屋管理局物业服务企业信用等级评级，2016年度为良好。被告自2011年1月1日至2013年12月31日,2015年1月1日至2017年10月31日未交纳物业服务费。
另查，2017年1月10日，原告向溪水园全体业主发出公开信，信中提到自2011年深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司接管该小区已6年时间，在项目管理上存在物业管理人员不够专业、小区车辆管理混乱且收费不统一、安保管理工作不严格、监控系统瘫痪等问题。
本院认为，原告与天津新塘投资有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院就其法律效力依法予以确认。被告作为溪水园小区的业主，该合同对其具有法律效力。被告主张原告非适格诉讼主体，从其提供的证据显示原告在为溪水园小区提供物业服务期间，确实存在允许其他物业公司参与物业服务的情况，违反了《物业管理条例》关于“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定，但此行为不足以说明原告未实际对小区提供物业服务，也难以认定其他物业公司与被告间成立事实上的物业服务合同关系。另撤场前原告作为溪水园小区原物业公司参加了物业交接联席会议，故原告为适格诉讼主体，有权向被告主张物业费用。就本案而言，根据被告提交的证据，原告在停车管理、安全防范、公共设施维修、团队管理、绿化养护、卫生清洁等诸多方面存在瑕疵，本着物业服务费应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，应适当酌减被告应缴纳的物业服务费，结合该小区实际情况，对于被告未交纳的物业服务费应酌情减免30%。关于原告主张的滞纳金一节，鉴于原告提供的物业服务确实存在瑕疵，被告对此不满意而未交纳物业服务费，欠费并非恶意，故对原告的该项诉请，本院不予支持。对于被告抗辩原告主张的部分物业费已超过诉讼时效问题，由于原告庭审中明确放弃2011年1月1日-2013年12月31日、2015年1月1日-2015年9月30日期间的物业费主张，本院对此予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起10日内，被告杨乃杰给付原告天津新塘物业管理有限公司自2015年10月1日至2017年10月31日期间的物业服务费5016.48元；
二、驳回原告天津新塘物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费386元，由被告杨乃杰承担35元，由原告天津新塘物业管理有限公司承担351元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 杜 娟
审 判 员 陈妍红
人民陪审员 刘春瑶
二〇一八年五月二十三日
书 记 员 沈瑞涛
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。