浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义民初字第947号
原告浙江万邦物业管理有限公司。
法定代理人胡云峰。
委托代理人叶向明。
委托代理人徐文飞。
被告于正民。
原告浙江万邦物业管理有限公司为与被告于正民物业服务合同纠纷一案，于2014年4月15日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员俞霞珍适用小额诉讼程序独任审判，于2014年4月30日公开开庭进行了审理。原告浙江万邦物业管理有限公司的委托代理人徐文飞；被告于正民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江万邦物业管理有限公司诉称，原告与义乌市金城房地产开发有限公司签订了物业服务合同，为金城·高尔夫国际寓所提供物业管理服务，管理服务期限自2008年4月1日起至金城一区成立业主大会并选聘新的物业服务公司为止。原告按照合同约定为被告提供统一的物业管理服务。按照约定被告应按时足额交纳物业管理费。但被告累计拖欠原告物业费用已达8350元未予支付。为此，要求判决：1、被告向原告支付2012年物业费4175元，2013年物业费4175元，合计8350元；2、被告以4175元为基数分别从2011年9月15日和2012年9月15日始按每日万分之三标准向原告支付滞纳金至实际履行完毕之日止。
被告于正民辩称，物业费被告是愿意交纳的，但是由于原告的物业服务不到位导致被告的车库被他人损坏，财物失窃，每幢门禁无法使用等情况。关于滞纳金，原告不应向被告收取。原告收取的物业费是按照全封闭式收取，但是实际上被告居住的小区为半封闭管理，故物业费的收费标准应按照半封闭式计算。
原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
一、提供物业服务合同及补充协议各一份，证明原告与义乌市金城房地产开发有限公司签订物业服务合同，为金城·高尔夫国际寓所提供物业管理服务，委托管理期限自2008年4月1日起至金城一区成立业主大会并选聘新的物业服务公司为止。被告质证意见：没有异议。本院对该组证据予以采信。
二、提供地下车库买卖合同（复印件）一份，证明被告购买了AXXX号地下车库一间。被告质证意见：没有异议，真实性认可的。本院对份证据予以采信。
三、提供《金城·高尔夫国际寓所业主规约》等确认书及业主手册各一份，证明被告理解和认可《业主手册》、《规约》等协议。被告质证意见：没有异议。本院对该份证据予以采信。
四、提供照片两张，证明原告向被告催讨物业管理费的事实。被告质证意见：催讨函我认可的，但是律师函我没有看到过。本院对该证据予以采信。
五、收款收据一份，证明被告2010年到2011年交的物业费。被告质证意见：交过这笔钱的。本院对该证据予以采信。
被告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
一、照片38张，证明物业公司管理不到位，服务不到位。业主的损失，物业公司也不负责。物业公司签到都是提前把后面的几天都签掉，物业催讨物业费的时候，才会去打扫一下。平时都不打扫的。其他电梯坏了，把我那幢楼里的电梯的零件拿去装坏的那部电梯。原告质证意见：真实性、关联性没有异议。小区外景的照片是金城高尔夫的外景，其他照片不能肯定。本院认为，该组证据无法达到被告的证明目的，故本院不予采信。
经审理查明，被告于正民系义乌市金城·高尔夫国际寓所XX幢XXXX室及AXXX号地下车库业主，房屋计费面积为248.37平方米。2008年3月28日，义乌市金城房地产开发有限公司与原告浙江万邦物业管理有限公司签订《物业服务合同》一份。合同期限自2008年4月1日起至2011年3月31日止。合同期满前3月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；物业服务收费采取包干制；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.5元／月／平方米，商业物业2元／月／平方米，车库25元／月／个；业主应于开发商通知房屋交付之日起交纳物业服务费用；物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在每年9月履行交纳义务。2008年9月11日，由本案所涉房屋交付给被告于正民使用，被告于正民在“《金城·高尔夫国际寓所业主规约》等确认书”中签字，该确认书中载明乙方（于正民）已详细阅读了《金城·高尔夫国际寓所业主规约》，理解和认可《业主手册》的内容。《业主手册》第五节第二十四条中载明：“业主应提前一个月预先向物业管理公司缴付其房产每年应缴付的物业服务费，物业公司另有规定的除外；任何业主如未能于其根据本规约应付的款项到期日起一个月内支付款项的，物业管理公司有权收取每天万分之三的滞纳金作为因违约引起物业管理公司额外工作的补偿。”，第七节第二条第1项载明：“物业管理费按建筑面积，按年支付，住宅1.3元／月／平方米，店面1.5元／月／平方米，车库25元／月／个”。2010年12月7日，义乌市金城房地产开发有限公司与原告浙江万邦物业管理有限公司又签订了《金城一区前期物业服务合同补充协议》一份，双方补充约定前期物业服务合同延长到金城一区成立业主大会并选聘新的物业服务公司止；物业收费标准按原前期物业服务合同约定收取。2012年12月11日，原告浙江万邦物业管理有限公司以在被告于正民房屋门口张贴缴费通知书的方式向被告于正民催缴物业费。2013年3月19日，被告于正民缴纳了2010年9月15至2011年9月14日的物业费用4175元（含车库费）。2013年12月15日，原告浙江万邦物业管理有限公司又以张贴律师函的方式，再次向被告于正民催缴物业费。被告于正民至今未交纳2011年9月15日至2013年9月14日止的物业费。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告浙江万邦物业管理有限公司与义乌市金城房地产开发有限公司签订的物业服务委托合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，对业主具有约束力。被告于正民应当按照物业合同的约定缴纳物业服务费用。被告于正民尚欠2011年9月15日至2013年9月14日期间的物业费未交纳，该期间的物业费为（248.37平方米×1.3元／月／平方米×12个月＋25元／个／月×12个月）×2=8350元。现被告于正民未在合同约定交纳期限和原告指定的宽限期内履行交纳物业管理费的义务，还应承担相应的违约责任。关于逾期付款违约金的起算时间问题，因业主手册中物业费缴纳时间与物业服务合同中约定的缴纳时间不一致，本院将有利于业主的缴纳时间即物业服务合同中约定的每年九月作为业主缴纳物业费的时间。另被告于正民的物业费为2011年9月15日至2012年9月14日和2012年9月15日至2013年9月14日期间，而《物业服务合同》中对业主应在每年九月履行交纳义务未予规定明确，故本院将有利于业主的交纳时间即当年物业费截止的后一个九月，即违约金的起算时间应分别从2012年10月1日、2013年10月1日开始计算。合同中约定的按日万分之三计算，该计付标准过高，本院依法调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率进行计算。被告于正民认为原告浙江万邦物业管理有限公司的管理服务不到位，但未能提供相应证据证明，故该辩解本院不予采信。综上，原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十五条、第四十二条，《最高人民法院﹤关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、被告于正民于本判决生效后十日内向原告浙江万邦物业管理有限公司支付物业费8350元及违约金（其中4175元从2012年10月1日开始计算，4175元从2013年10月1日开始计算，均按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至本判决确定的履行之日止）；
二、驳回原告浙江万邦物业管理有限公司的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27元，由被告于正民负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 俞霞珍
二〇一四年五月十九日
书 记 员 张艳琳