江苏省南京市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）苏01民终1101号
上诉人（原审被告、反诉原告）：方升，男，汉族，1956年4月20日生，住南京市鼓楼区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：方石园，男，汉族，1983年12月17日生。
上诉人（原审被告、反诉原告）：田能珂，女，汉族，1958年10月23日生。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：方升，自然情况同上。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：南京海德物业管理有限公司，组织机构代码证76816870-8，住所地南京市鼓楼区马台街99号。
负责人杨舒媛，该公司执行董事。
委托诉讼代理人崔荣，女，1966年10月28日生，系南京海德物业管理有限公司员工。
委托诉讼代理人高宏伟，男，汉族，1969年4月17日生，系南京海德物业管理有限公司法务人员。
上诉人方升、方石园、田能珂因与被上诉人南京海德物业管理有限公司（以下简称海德公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初10920号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人方升、方石园、田能珂上诉请求：撤销一审裁定，发回重审。事实和理由：1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国合同法》、《南京市住宅物业管理条例》规定及涉案《物业服务合同》中的约定其可以就被上诉人不履行或不完全履行《物业服务合同》义务的行为，自行起诉；2、一审未对其具体的反诉请求进行完整的法庭质询质证调查和相对应的判断表述；3、一审法院认定的“不属于本院已受理案件的反诉范畴”没有依据。
被上诉人海德公司辩称，上诉人的上诉请求与上诉人无关，不属于上诉人的权利。一审法院裁定正确，应予维持。
海德公司向一审法院起诉请求：1、方升、方石园、田能珂缴纳物业服务等各项费用共计16248.4元；2、方升、方石园、田能珂承担诉讼费用。
方升、方石园、田能珂向一审法院反诉请求：1、确认海德公司没有履行《物业服务合同》，违反《南京市住宅物业管理条例》，违规强行捆绑收费，致使本人无法完成有关费用的及时缴纳：判明海德公司对其已经造成的影响和伤害，责令海德公司公开道歉挽回不良影响，并赔偿有关本案的直接经济损失：打的费、汽油费、车损费、停车费、律师咨询费、误工费等共计780元；2、判定海德公司没有兑现《物业服务合同》承诺的重要服务条款：本应“提供业主500平米以上活动场所”，“小区共用部位，公用设施的经营收入剩余的70%归全体业主所有”，长期严重压缩了其应享有的活动范围和休闲空间，影响了其在小区舒适的生活质量，侵占了其物权应得受益利益，判令海德公司合计折算赔付2977.5元给其；3、判定海德公司违规出租地下室，影响本人生存环境和安全，责令海德公司立即向其及小区业主公示2012年9月1日至今地下室租住人数、水电费使用及收费情况；判令海德公司立即停止违规出租；4、判令海德公司未履行《物业服务合同》，没有落实第二章第4条;物业管理区域的绿化养护管理；将因海德公司服务监管缺失造成的、严重侵害其居住环境的、海德卫城小区某幢一、二单元房屋南侧被占被毁的约四百平米绿地、花草的恢复复原，对相关住户非法侵占绿地违规铺设的灰色地面、违规摆放的多个晒衣架等予以清除；5、判定海德公司因其服务监管缺失造成的、海德卫城小区某幢1单元103室等增开的阳台门、外装的防盗窗、海德卫城小区某幢1单元103室不按规定位置摆放的空调外机等严重威胁其人身财产安全，判令海德公司按“海德卫城装修管理规定五之（十二）、（十七）、八、九”等落实整改处理；6、判令海德公司对海德卫城小区某幢1单元长期损坏的安全通道楼梯入户门修复原状；7、判令海德公司赔偿其摆放在负一楼规定位置的捷安特自行车折旧费用300元；8、判令海德公司赔偿其精神损失费1元；9、判令其只缴纳被反诉人诉讼合同时段内一半停车费、七折公摊水电费、四折物业费。（待海德公司完成各项整改之日起此令自动取消，其立即全额缴费）；10、判令海德公司承担本案诉讼有关的全部费用。
一审法院认为，反诉人为业主，非《物业服务合同》签订的主体。《物业服务合同》是业主委员会与物业服务企业签订的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。因该合同赋予全体业主交纳物业服务费的义务，故在业主认为物业服务企业对《物业服务合同》履行不当的，可向业主大会或者业主委员会提出，由业主委员会代表其提起诉讼。反诉人提出的第2项、第3项、第4项反诉请求，均属认为物业服务企业对《物业服务合同》履行不当。其次，反诉与本诉的诉讼请求应基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的。一审法院受理的本诉为物业服务合同纠纷，而反诉人提出的反诉请求第5项为相邻纠纷，第1项、第8项为侵权纠纷，均属与本诉不同法律关系，当事人亦不完全一致。反诉人方升、方石园、田能珂提出的第1项、第2项、第3项、第4项、第5项、第8项反诉请求均不属于一审法院已受理案件的反诉范畴，故一审法院对反诉人方升、方石园、田能珂的上述反诉不予受理，反诉人可另案起诉，或者由适格主体另案起诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十三条之规定，裁定如下：
对方升、方石园、田能珂关于第1项、第2项、第3项、第4项、第5项、第8项的反诉，本院不予受理。
二审中，经本院询问，上诉人当庭陈述：其第1项反诉请求系因被上诉人提起本案诉讼，对其造成的损失。第2、3、4项反诉请求系被上诉人未履行物业服务合同，直接违反了合同约定，根据合同相对性原理，其可以提起反诉。第5项反诉请求系被上诉人未履行物业服务合同，对其楼下103室的违规行为进行劝阻、处理，其可以就此提起反诉。第8项反诉请求系被上诉人未劝阻、处理103室的违规行为，以致对其精神造成损害。
本院认为，反诉是指在一个已经开始的民事诉讼程序中，本诉的被告以本诉的原告为被告，向受诉法院提出的与本诉有牵连的独立的反请求。此处的牵连是指反诉与本诉基于同一法律关系（也可以是基于同一法律事实），或反诉请求可以抵消、吞并本诉的请求。
本案中系被上诉人因上诉人未交纳物业服务费用而提起的违约之诉。而上诉人主张的第1、8项反诉请求系其认为被上诉人的行为对其造成财产及精神上损害的侵权之诉。两者的法律关系不同，所基于的法律事实亦不相同，且该反诉请求并不能抵消、吞并被上诉人的诉讼请求，故其不属于本案的反诉范畴。上诉人可就此另行诉讼。
反诉存在的目的在于：通过反诉与本诉合并审理，减少当事人讼累，降低诉讼成本，便于判决的执行。但反诉的提起与审理不得损害他人正当的诉讼权利。本案中，上诉人提起反诉请求第2、3、4项的理由系被上诉人未履行物业服务合同义务，存在违约情形。对此，本院认为，物业服务合同实质系物业服务人与全体业主签订的合同，其合同相对人应为物业服务人与全体业主。如被上诉人存在未提供活动场所、违规出租地下室、未对小区绿化进行维护等侵害全体业主权益的违约情形，应先由全体业主选举产生的业主委员会代表全体业主就此提起诉讼，以维护全体业主的权益。如由业主以个人名义分别向人民法院提起诉讼，势必导致物业服务人所承担的违约责任处于不确定状态，并可能会因个别业主的诉讼能力的差别影响其他业主的诉讼权利，徒增讼累。故本案中，上诉人应就上述情形督促业主委员会提起诉讼，如业主委员会怠于起诉，其可以另案提起诉讼。
至于上诉人认为被上诉人未对103室业主的违规行为进行劝阻、制止而提出的反诉请求第5项，本院认为，如上诉人认为103室业主的行为侵害了其相邻权，其可以向人民法院提起诉讼。现103室业主并非本案的当事人，如人民法院径直对上诉人的该项反诉请求进行审理，将剥夺103室业主对其行为的诉讼权利。
综上，方升、方石园、田能珂的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 王劲松
审判员 龚 达
审判员 龚 震
二〇一七年二月二十三日
书记员 戴 苗