北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终4839号
上诉人（原审被告）:谭婕，女，1982年12月6日出生。
委托诉讼代理人：尹子殊，北京宏健仁和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:北京纳帕物业管理有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇沙顺路68号翰宏花园会所内。
法定代表人：焦跃，董事长。
委托诉讼代理人：安峰，北京中勉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ，北京中勉律师事务所律师。
上诉人谭婕因与被上诉人北京纳帕物业管理有限公司（以下简称纳帕物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第15165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，合议庭经过阅卷、调查和询问当事人后，不开庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人谭婕上诉请求：请求撤销一审法院判决，依法改判驳回对方的诉讼请求。事实和理由：1、管理规约与业主大会议事规则是小区的“宪法”，每个业主都必须遵守，一审法院无视管理规约属于认定事实不清。2、管理规约与业主大会议事规则规定业委会可以收取物业费，且交费业主也已经履行了交物业费的义务。3、一审法院忽略了纳帕小区物业费实行酬金制的事实。4、一审法院错误理解合同相对性，判决单个业主重复交费没有法律依据。5、本案双方之间没有书面合同，属于事实服务关系。既然双方没有书面合同，那么就应当遵守管理公约和议事规则，同时也构成了事实合同的内容。
被上诉人纳帕物业公司辩称，同意一审判决，不同意谭婕的上诉请求和理由。
纳帕物业公司向一审法院起诉请求：1、判令谭婕承担自2015年1月1日起至2015年1月31日止的物业管理费用768.68元；2、判令谭婕承担上述费用的滞纳金50元；3、判令谭婕承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：谭婕系昌平区小汤山镇沙顺路**号房屋的业主，该房屋的建筑面积194.11平方米。2006年7月30日，北京市昌平区翰宏花园一期业主委员会（甲方）与北京山水和合物业管理有限公司（乙方）签订了《翰宏花园（纳帕溪谷）物业服务合同》，约定由北京山水和合物业管理有限公司为翰宏花园（纳帕溪谷）住宅小区提供物业服务，委托管理期限为二年，自2006年7月30日起至2008年7月30日止，合同期满后，甲方没有将续聘或者解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续，期限为一年；物业服务费为每建筑平方米每月3.96元（西区小户型地下室不收物业费）；业主在物业交付使用时一次性缴纳6个月的物业服务费，以后每季度或每半年第一个月10日前交纳物业服务费；业主逾期交纳物业服务费的，乙方有权从逾期之日起每日按照应缴费用的2‰加收违约金。
2011年5月19日，经北京市工商行政管理局昌平分局核准，北京山水和合物业管理有限公司名称变更为北京纳帕物业管理有限公司。
2012年8月9日，北京市昌平区翰宏花园一期业主委员会（甲方）又与纳帕物业公司（乙方）签订了《物业服务合同补充协议》，约定因小区物业费将于2013年进行调整，现双方一致同意将原合同约定的乙方将甲方提供的服务期限延长至2012年12月31日。
后纳帕物业公司继续为该小区提供了物业服务，谭婕至今未向纳帕物业公司交纳2015年1月1日至2015年1月31日的物业服务费共计768.68元。
另查，纳帕溪谷小区2014年通过的《翰宏花园（纳帕溪谷）小区业主大会议事规则》（以下简称：《议事规则》）第10.2条约定：业主大会经费包括以组织召开业主大会会议为目的所产生的费用和业主委员会开展工作所需的费用，该经费总额按全年物业费的3%提取。第10.3.2条约定：但如果业主委员会另有决议，也可以通过直接向部分业主以物业服务费名义收取总额不超过业主大会经费预算总额的资金实现业主大会经费的筹集，且由业主委员会自行管理；前述交费业主自交费之日起即履行了本物业管理区域内业主的交费义务。
谭婕向法庭提供了收据作为证据，用以证明其已经向北京市昌平区翰宏花园（纳帕溪谷）业主委员会交纳了纳帕物业公司诉讼请求中所主张时间段的物业服务费。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。纳帕物业公司与北京市昌平区翰宏花园一期业主委员会签订的《翰宏花园（纳帕溪谷）物业服务合同》、《物业服务合同补充协议》均未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对全体业主具有约束力。2012年12月31日双方合同到期后，纳帕物业公司作为翰宏花园（纳帕溪谷）住宅小区的物业管理服务企业，继续为该小区提供物业服务，谭婕也实际享受了纳帕物业公司提供的服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，谭婕理应交纳相应的物业管理费。谭婕辩称，自己作为纳帕溪谷小区的业主，根据2014年9月本小区业主大会通过的《议事规则》，已将物业费交纳给小区业主委员会,谭婕的行为应视为已将物业费交付完毕。对此，法院认为，根据合同相对性原理，纳帕物业公司与作为小区业主的谭婕之间存在事实上的物业服务合同关系，谭婕作为合同一方当事人，有享受物业服务的权利，也有向作为合同另一方当事人的纳帕物业公司交纳物业服务费用的义务。纳帕溪谷小区业主委员会并非物业服务合同约定的收取物业费用的权利人，亦非物业服务的实际提供者，故谭婕向纳帕溪谷小区业主委员会交纳物业费的行为并不能视为其已经履行了交纳物业费的义务。因此，对于谭婕的此项答辩意见，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。纳帕溪谷小区业主委员会与纳帕物业公司之间就业主大会经费产生的争议，与本案并非同一法律关系，纳帕溪谷小区业主委员会与纳帕物业公司可另行处理。谭婕拖欠纳帕物业公司物业管理费的做法侵害了纳帕物业公司的合法权益。现纳帕物业公司起诉要求谭婕给付物业费的诉讼请求，理由正当，数额计算准确，法院予以支持。纳帕物业公司要求谭婕支付滞纳金，依据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、谭婕给付原告北京纳帕物业管理有限公司二〇一五年一月一日起至二〇一五年一月三十一日止的物业管理费用七百六十八元六角八分，于本判决生效后十日内付清；二、驳回北京纳帕物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中当事人没有提交新证据。经审查，一审法院查明的事实正确,本院予以确认。
本院认为，纳帕物业公司在2012年12月31日合同到期后继续在小区进行物业服务，与小区业主之间形成了事实上的物业服务合同关系。谭婕作为业主，在享受了物业服务后，理应交纳相应的物业服务费用。
本案中，谭婕认为其依据《管理规约》和《议事规则》的规定已经履行交费义务，对此本院认为，《管理规约》和《议事规则》属于小区公共管理规范，一般不应该直接约束物业管理公司。物业管理公司的管理模式、收费标准，包括本案所涉及业主大会经费提留等，只有业主委员会在小区公共管理规范的基础上与物业公司进行约定后，才可将物业公司纳入小区管理规范体系中。而由于纳帕物业公司和小区业主委员会在2012年12月31日之后并未签订新的合同明确双方的权利义务关系，因此，谭婕以《管理规约》和《议事规则》为依据进行抗辩显然不能成立。同时，对业主大会经费提留等事项是否应该在物业费中提取、如何提取等与本案不属于同一法律关系，应由业主委员会与纳帕物业公司另行处理。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。谭婕的上诉请求和理由，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由谭婕负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 伟
审 判 员 白 云
审 判 员 王国庆
二〇一七年七月六日
法官助理 刘雅璠
书 记 员 张颖岚