湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）永冷民初字第682号
原告陈建波，男，汉族。
委托代理人陈松祥，男，汉族（特别授权）。
委托代理人冯松林，湖南杰联律师事务所律师（一般代理）。
被告湖南中联国际招商投资有限公司。
法定代表人冯良初，该公司董事长。
委托代理人黄志新，湖南湘南律师事务所律师（特别授权）。
原告陈建波与被告湖南中联国际招商投资有限公司（以下简称中联国际）商品房销售合同纠纷一案，于2013年6月7日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序审理，组成由审判员莫端剑担任审判长，审判员蒋艳辉、人民陪审员周文涛参加的合议庭，于2013年8月19日在本院第二审判庭对本案进行了公开开庭审理，代理书记员莫云担任庭审记录。原告陈建波及其委托代理人冯松林、被告中联国际的委托代理人黄志新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈建波诉称，2011年1月15日，原告陈建波与被告中联国际签订了一份《中联商住小区商铺买卖合同》。该合同约定：由原告购买被告的“中联商住小区”第一层第3号的建筑面积为73.6平方米、总价款为2788969元的商铺房；以按揭贷款的方式付款，即合同签订时付足总房款的50%（含定金）即人民币1398969元，剩余50%的房款即人民币1390000元在被告指定的银行办理按揭贷款用于支付购房款；被告应在2011年8月31日前将该商铺交付给原告使用；并约定了原告不按约定期限交款和被告不按约定期限交房的违约金的计算方式和标准。合同签订后，原告已按约定履行了交付购房款的义务。而被告却未按约定的期限交房。被告的违约行为已给原告造成了巨大的经济损失，被告应按照双方所签订的《中联商住小区商铺买卖合同》第六条第2项的约定向原告支付延期交房期间的违约金。至2013年5月31日止，被告延期交房已达639天，应向原告支付违约金人民币446970元（1398969元×0.0005×639天），而被告却拒绝向原告支付。为维护原告的合法权益，特诉请法院依法判令：1、被告立即将原告所购买的商铺房交付给原告使用；2、被告向原告支付2011年9月1日至2013年5月31日期间的延期交房违约金人民币387312元；3、被告按合同约定的标准继续向原告支付2013年6月1日至被告实际交付商铺房之日止的延期交房违约金；4、本案的诉讼费由被告承担。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据：
证据一、《中联商住小区商铺买卖合同》，拟证实原、被告双方商铺买卖关系的成立；商铺的价款及支付方式；约定的交付时间；延期交房支付违约金的计算标准。
证据二、收据，拟证实原告按照合同约定向被告交付了商铺房首付款1398969元的事实。
被告中联国际对原告提交的证据的质证意见为：对证据一、证据二的真实性均无异议，但认为不能证实原告的证明目的。
被告中联国际辩称，1.原、被告双方签订的买卖合同是事实；2、被告不存在交付房屋以及向原告支付违约金的事实，合同双方约定的违约金过高，已经超过了实际损失；双方争议的房屋依照法律规定是不能交付的，该房屋不符合交付条件，应禁止交付；被告主张终止合同并愿意按照合同约定承担相应的违约责任。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告中联国际在举证期内未向本院提交证据。
经庭审质证，本院对证据作如下确认：原告提交的证据一、二证实了原、被告双方商铺房买卖合同的成立、合同中对商铺价款、付款方式、双方权利义务及违约责任等内容的约定、原告已交房款以及按揭贷款并部分还款、该房屋中有的商铺房已经交付使用等事实，其形式合法，内容真实，与本案有关联，本院依法确认为有效证据。
本院依据采信的证据，结合双方当事人的当庭陈述，确认以下案件事实：
2010年11月20日，原告陈建波与被告中联国际签订了一份以陈建波为买受方（乙方）、以湖南中联国际招商投资有限公司为出售方（甲方）的《中联商住小区商铺买卖合同》。原告购买被告开发的位于冷水滩区零陵中路868号的中联商住小区一层第3号商铺，建筑面积73.6平方米，总价款为人民币2788969元。上述购房款未包括乙方应承担的房产过户、土地分户的税费、相关费用及供电、宽带、有线电视等相关开户费用。其中合同第四条付款方式及时间约定“3、个人商品用房按揭贷款方式：（1）签署《商铺买卖合同》时付足总房款的50%（含定金）即人民币1398969元；（2）签订合同后七天内，即2011年1月22日前，乙方应备齐贷款所需的全部资料，到甲方指定银行办理总房款50%即人民币1390000元的按揭贷款手续，按揭贷款到位后全额付到甲方帐户；（3）关于按揭贷款利息，在按揭贷款手续办妥后至房屋交付日前的全部利息由甲方负责，在房屋交付日后的全部利息由乙方负责”；合同第五条双方权利和义务约定“1、甲方应在2011年8月31日前将商铺交付给乙方使用……4、甲方委托专业物业管理公司对中联商住小区进行物业管理服务。甲、乙双方在商铺交付同时签订《中联商住小区物业管理服务协议》，作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力”；合同第六条违约责任约定“……2、甲方如未按合同规定的交房期限将商铺交付乙方使用，按下列方式处理：……（2）逾期超过60天后，乙方有权解除合同。乙方如同意合同继续履行的，自本合同规定的最后交付日起至实际交付日止，甲方按日向乙方支付已交房款的万分之五的违约金；3、甲、乙双方无正当理由单方终止本合同的，应向对方支付总购房款的15%作为违约金；4、若甲方交付的商铺经有关部门验收不合格，乙方有权解除合同，并可要求甲方返还所购房款，并按银行同期定期利率承担已付现金项的利息”。合同还约定了其他事项。
2010年1月20日，原告向被告中联国际交纳了3号门面商铺房的购房定金500000元。合同签订后，原告于2011年1月31日向被告中联国际支付了购房款100000元；原告于2011年4月11日向被告中联国际支付了购房款100000元；原告于2011年5月8日向被告中联国际支付了购房款200000元；原告于2011年6月27日向被告中联国际支付了购房款100000元；原告于2011年7月14日向被告中联国际支付了购房款398969元；原告通过银行按揭已向被告中联国际支付了购房款1390000元，但银行按揭的贷款利息从贷款之日起一直由被告中联国际偿还。2011年8月31日起至今，被告中联国际一直没有按合同约定向原告交付该商铺房。
另查明，2012年8月29日，永州市公安消防支队因查明湖南中联国际招商投资有限公司投资的位于永州市冷水滩区零陵中路868号的中联商住小区建设工程未经消防验收擅自投入使用，而对该公司做出永公（消）决字（2012）第0034号《公安行政处罚决定书》，决定给予湖南中联国际招商投资有限公司责令停止使用并处罚款人民币陆万元整的处罚。而在此前，永州市冷水滩区人民政府于2006年5月20日对冷水滩农村信用社下文，要求将竹城农村信用社的土地与本案的项目整体开发；2011年12月12日永州市规划建设局对被告中联国际下达了规划调整的规划审查意见，该审查意见写明被告中联国际规划用地范围内还有1640平方米（竹城农村信用社的土地）未取得土地权属证书，待该部分用地依法取得其土地权属后方可审批该项目的调整方案。2013年9月10日永州市公安消防支队对被告中联国际下达了《关于整改中联国际项目（小区）火灾隐患的督办函》，该函认定被告中联国际所修建的楼盘楼层存在超消防审批的意见，并对被告提出了整改意见，整改意见建议被告申报调整规划，再进行消防设计变更。现原告陈建波要求被告中联国际交付房屋并支付违约金，而被告中联国际主张该房屋未经验收且无法交房要求终止合同，双方遂发生纠纷，原告便诉至本院。
本院认为：原、被告双方签订的《中联商住小区商铺买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。原告陈建波按约定支付了全部购房款，被告中联国际应当按照合同约定，并依照法律规定向原告交付验收合格的商铺。被告中联国际辩称该商铺不能交付，并应禁止交付。而被告中联国际所开发的商铺至今未经验收合格，其是否是不可抗力的结果，其过错责任依法依约是否应由被告中联国际承担，被告中联国际是否构成了违约，此是判定被告中联国际是否需承担违约金的主要依据。本案中永州市冷水滩区人民政府于2006年5月20日对冷水滩农村信用社下文，要求将其属下的竹城农村信用社的土地与本案的项目整体开发，2011年12月12日永州市规划建设局的审查意见认定被告中联国际规划用地范围内即竹城农村信用社的土地未取得土地权属证书，待该部分用地依法取得其土地权属后方可审批该项目的规划调整方案，永州市公安消防支队也在之后的消防整改意见中建议被告需先申报调整规划、再进行消防设计变更。综上，被告中联国际在本案中所修建的楼盘不能通过消防验收，是因为该项目需要调整规划，而调整规划首先要办妥土地使用权证。但由于政府的行为将没有土地使用权证的竹城农村信用社的一宗土地纳入了本案的项目进行整体开发，导致本案的相关土地使用权证无法办妥，最后导致本案所涉房屋的消防验收受到影响，也导致了被告中联国际依法没能按照合同的约定将房屋交付给原告使用。对被告中联国际未能依法依约交房的后果，应是政府行为所致，非被告中联国际所能预见、所能避免和所能克服的行为，是一种不可抗力的原因所致，依法可免除被告中联国际的责任。故对原告要求被告中联国际支付2011年9月1日至2013年5月31日期间的延期交房违约金人民币446970元和2013年6月1日至被告实际交付商铺房之日止的延期交房违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。对原告要求被告将其所购买的商铺房交付给原告使用的诉讼请求，符合双方合同的约定，本院依法应予支持。
综上，根据诚实信用原则，为维护合同当事人的合法权益，维护正常的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告湖南中联国际招商投资有限公司在本判决生效后三十日内按双方签订的《中联商住小区商铺买卖合同》中规定的内容将本案所涉的中联商住小区一层第3号商铺房交付给原告陈建波；
二、驳回原告陈建波要求被告湖南中联国际招商投资有限公司支付自2011年9月1日至2013年5月31日期间的逾期交房的违约金446970元和支付自2013年6月1日至被告湖南中联国际招商投资有限公司实际交付商铺房之日止的逾期交房违约金的诉讼请求。
本案受理费8005元，由原告陈建波负担4000元；由被告湖南中联国际招商投资有限公司负担4005元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 莫端剑
审 判 员 蒋艳辉
人民陪审员 周文涛
二０一四年四月二十二日
代理书记员 莫 云
附相关法律法规条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。