福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岩民终字第311号
上诉人（原审被告）陈文胜，男，1967年1月9日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
委托代理人卢红云，福建金磊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈南权，男，1967年12月10日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
委托代理人吴永焕，龙岩市新罗区西城法律服务所法律工作者。
上诉人陈文胜因与被上诉人陈南权租赁合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2014）龙新民初字第5361号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈文胜的委托代理人卢红云、被上诉人陈南权的委托代理人吴永焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原、被告于2010年10月1日签订《店铺租赁合同》，合同约定：一、原告将坐落于新罗区龙门镇新街沿街四间店铺等租赁给被告经营汽车贸易；二、租赁面积：店铺建筑面积240平方米、车库建筑面积260平方米、房屋建筑面积600平方米。三、租赁期限为六年，自2010年10月1日至2016年9月30日。四、店铺、车库及房屋每平方米每月不含税租金分别为30元、8.5元、8.5元，并约定租用店铺的月租金，从合同签订生效之日起，按每年10%的递增率上浮；租用车库、房屋的不含税月租金，从本合同签订生效之日起满两年即第三年起按市场行情协商上浮；原告安装的独立水表、电表供被告使用，水电费由被告直接向相关部门缴纳。五、被告向原告缴纳保证金45000元，租金每月的二十五日前付清。如逾期交纳租金及相关费用，则须按拖欠租金及相关费用每日的千分之三向原告支付违约金，并追究被告合同违约的相应法律责任。六、被告必须于每个月的二十五日前向原告交纳租金。水电费、物业管理费和各种摊销费等，必须每个月向相关部门缴清，逾期一个月视为违约，原告有权终止合同并收回经营场所，被告交纳的保证金不予归还。被告装修店铺、车库、房屋时，装修方案须先事先征得原告工程人员的同意，并主动向消防部门申报审查，在取得消防部门审核批准后，装修工程方可进行。装修时，不得随意改动租赁店铺、车库、房屋主体结构，如确需改动须书面征得原告同意。合同签订后，原告按约把租赁物交付，被告将租赁物作为汽车的经营场所，并进行部分装修。因租金涨幅问题，原告于2013年12月25日向原审法院提起诉讼，要求被告按照合同约定支付上涨的租金，原审法院作出（2014）××民初字第××号民事判决书、龙岩市中级人民法院作出（2014）××民终字第××号民事判决书，确定被告应按合同约定支付上涨租金。因此从2013年11月起被告应按18183.2元支付每月租金，但被告在2013年12月、2014年1月、2014年2月每月仅支付租金16893.2元，从2014年3月起就未再支付租金。在此期间，原告代被告缴交水费500元、电费621.18元。2014年4月4日被告向原告邮寄快递一份，内附解除合同通知书及房屋钥匙五把，原告未签收该快递。2014年11月26日，被告将钥匙交付给原告。原告诉请：一、解除原告陈南权与被告陈文胜于2010年10月1日签订的《店铺租赁合同》；二、被告陈文胜支付原告陈南权从2013年12月1日起至2014年8月份到期租金累计112969.2元、按月利率2%计算的拖欠租金违约金累计8255.8元，两者合计121225元；三、被告陈文胜支付原告陈南权从2014年9月1日起至生效法律文书确定的合同实际解除之日止按每月18183.2元计算的租金，并支付以每月累计拖欠数额为基数按月利率2%计算的当月拖欠违约金（如月利率2%超出法律保护范围，则按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍来计算）；四、被告陈文胜赔偿原告陈南权恢复店铺原状费用74577.6元、解除合同经济损失54549.6元（18183.2元／月×3个月）、拖欠的水费500元、拖欠的电费621.18元；五、被告陈文胜缴纳的45000元履行合同保证金抵作违约赔偿金归原告陈南权所有。
原审认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。被告主张租赁合同属无效合同，在（2014）××民终字第××号民事判决书中，已明确租赁合同合法有效，因此对该主张本院不予支持。原、被告双方对是否解除合同均无异议，均表示应解除合同，因此原告要求解除与被告的租赁合同，予以支持。但对解除合同的时间双方有争议，2014年11月26日被告将租赁物的钥匙交还给原告，原告对租赁物进行确认，并主张应以此时间为解除合同的时间；被告主张应以其向原告邮寄解除合同通知书及钥匙五把的时间（2014年4月4日）为准，原审法院认为，租赁合同未发生法定解除的事由，因此解除合同应当经当事人的协商一致，被告仅是邮寄解除合同通知书及钥匙，且该快递原告并未签收也提出异议，故双方在2014年4月并未对解除合同达成一致的意见，因此租赁合同解除的时间应以双方交接钥匙的时间为准，即2014年11月26日。原告要求被告支付租金及违约金至2014年11月25日，予以支持。从2013年11月起被告应按租金18183.2元支付，但被告在2013年12月、2014年1月、2014年2月每月仅支付租金16893.2元，共拖欠租金3870元；从2014年3月起就未支付租金，因此截止至2014年11月25日被告应支付原告租金167518.8元。合同约定租金每个月的25日前付清，如逾期交纳租金及相关费用，则须按拖欠租金及相关费用每日的千分之三向原告支付违约金，现原告要求以月利率2%计算，予以支持，被告应支付原告2013年12月至2014年11月违约金共17215.8元。原告要求被告赔偿店铺恢复原状的费用，原审认为原告未向本院提供相应的证据证明其主张，因此对该诉请，不予支持。对于原告代缴的水费500元、电费621.18元，被告应按合同约定支付给原告。被告未与原告协商一致，停止履行合同义务，未及时缴交租金，被告的行为违反了合同的约定，造成租赁合同提前解除，造成房屋空置产生损失，被告应承担违约责任，酌情确定被告应赔偿原告提前解除合同的经济损失为15000元。被告已支付的45000元保证金，原审认为应从应付租金中抵扣，因此被告应支付原告租金167518.8元、迟延支付租金的违约金17215.8元、水费500元、电费621.18元、提前解除合同的经济损失15000元，合计共200855.78元，扣除45000元，被告应再支付原告各项费用共155855.78元。对于原告其他不合理的诉讼请求，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，遂判决：一、解除原告陈南权与被告陈文胜于2010年10月1日签订的《店铺租赁合同》。二、被告陈文胜应于本判决生效之日起十五日支付原告陈南权租金167518.8元、迟延支付租金的违约金17215.8元、水费500元、电费621.18元、提前解除合同的经济损失15000元，合计共200855.78元，扣除保证金45000元，被告陈文胜应再支付原告陈南权各项费用共155855.78元。三、驳回原告陈南权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2720元，减半收取为1360元；案件保全费1670元，合计3030元，由被告陈文胜负担。
宣判后，原审被告陈文胜不服，向本院提起上诉。
上诉人陈文胜上诉称：1、原审认定租赁合同解除的时间以双方交接钥匙的时间即2014年11月26日为准，并由上诉人支付租金及违约金至2014年11月25日。该认定存在明显错误，本案被上诉人通过起诉的方式行使合同解除权，因此合同应当自起诉状副本送达到上诉人时解除，而非11月26日双方交接钥匙时解除。此外，上诉人向被上诉人邮寄了《解除合同通知书》和钥匙，但上诉人拒签，原审认定上诉人应赔偿被上诉人提前解除合同的经济损失15000元，原审将店铺空置9个月的责任全部归咎于上诉人，明显不公平，该判决没有事实和法律依据。2、原审适用法律错误。本案被上诉人行使的是单方解除权，而不是协商一致解除合同。虽然合同法赋予了被上诉人合同解除权，但也不允许被上诉人滥用权利，在被上诉人出现逾期支付租金的情况下，被上诉人应尽早解除合同，而被上诉人于2014年9月2日才向法院提出解除合同，明显怠于行使自己的权利，其造成损失的扩大不应由上诉人赔偿。原审法院判决上诉人承担2014年4月至2014年11月25日止的全部租金损失167518.8元明显不公。根据相关司法解释规定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。2014年4月4日上诉人催告被上诉人解除合同，被上诉人却恶意拖延时间，因此，2014年7月4日起到上诉人收到起诉状副本之日期间的租金损失应根据被上诉人的过错由被上诉人承担。请求撤销原判，将本案发回重审，或依法改判上诉人承担被上诉人3个月的租金损失。
被上诉人陈南权辩称：1、双方签订的租赁期限为6年，但上诉人无理违约中途不履行合同约定，同时还欲将责任推给答辩人，其上诉人理由与事实相悖，也违背合同法相关规定。2、上诉人要提前解除合同，应主动与答辩人沟通协商，在取得答辩人的同意下，双方应就所欠租金支付、租赁物交接、损失赔偿等事项达成一致；如果无法达成一致，上诉人还可以主动向法院提起解除合同之诉。但上诉人从未与答辩人协商，答辩人有权要求继续履行合同。3、上诉人以“邮寄”材料作为双方协商提前解除合同形式，没有任何法律根据。况且答辩人也未收到该材料，即使收到也有权不同意，更不同意在上诉人租金未付、租赁物未交接、损失未赔偿的情况下提前解除。4、上诉人未将一个车库、一个店面的两把钥匙及三个房间门的钥匙如数交给答辩人，导致答辩人用破门的形式进入，造成经济损失。2014年11月26日是双方合同解除的时间点有充分的事实和法律依据。2014年12月15日答辩人将租赁物部分出租给他人，另一部分至今无人承租。上诉人根本违约导致合同解除给答辩人造成的损失是客观存在的事实，故原审判决解除合同经济损失15000元合法。请求驳回上诉，维持原判。
二审诉讼中，上诉人陈文胜提供租赁合同一份，以证明被上诉人在一审判决后不足一个月就已经将本案涉诉的房屋租赁出去。被上诉人认为，出租出去的仅为涉案房屋的一半左右，该合同租赁期限仅到2015年12月份，与本案合同到期时间存在一定时间差，该证据恰能证明被上诉人的损失情况。本院认为，该租赁合同虽能证明被上诉人将涉案房屋部分出租的事实，但该出租行为系发生在一审判决后，上诉人不能以此倒推证明被上诉人未产生空置损失，且涉案房屋也未全部出租，其空置损失是客观存在的事实，故对该证据本院不予采纳。
经审理查明，上诉人对原审查明的事实无异议，但要求补充认定2014年4月4日上诉人向被上诉人邮寄解除合同通知书及房屋钥匙五把时，被上诉人知道该邮件内容后拒签快递。被上诉人对原审查明事实提出异议认为，上诉人未提供证据证明邮件内附解除合同通知书及房屋钥匙五把，且被上诉人交给上诉人的钥匙有十余把；对其余事实无异议。本院认为，上诉人原审提供的三份“再投邮件批条”无法体现被上诉人已经知晓了该邮件的内容，故对上诉人补充认定事实的请求不予支持。根据上诉人提供的邮政快递底单，能够体现上诉人邮寄的是解除合同通知书及房屋钥匙五把，对被上诉人提出的异议本院不予采纳。对原审查明的事实本院亦作相同认定。
本院另查明，上诉人陈文胜收到原审法院送达的本案民事起诉状的时间为2014年10月16日。
本院认为，上诉人与被上诉人自愿签订的《店铺租赁合同》已经法院生效判决确认有效，各方应当严格依约全面履行各自义务。上诉人迟延履行租金支付之义务，已构成根本违约。根据《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”被上诉人主张解除合同的意思表示应当于本案民事起诉状送达之日到达被告，到达时（即2014年10月16日）生效。本案中，上诉人虽同意解除租赁合同，但双方并未就合同解除的时间达成一致，不能认定为合同已约定解除，而应根据《合同法》第九十四条、第九十六条第一款有关法定解除之规定认定合同解除的时间，故原审判决以双方交接钥匙的时间即2014年11月26日为合同解除的时间不当，本院予以纠正。据此，被上诉人要求上诉人支付租金及违约金的截止日期为2014年10月16日。除2013年12月、2014年1月及2月拖欠的3870元租金外，上诉人从2014年3月至2014年10月16日还应支付拖欠的租金136980.1元。被上诉人原审要求以月利率2%计算迟延支付租金的违约金，符合法律规定，上诉人应支付被上诉人2013年12月至2014年10月违约金共13696.2元。被上诉人原审主张上诉人赔偿店铺恢复原状的费用，因被上诉人未提供证据证明，依法不予支持。对被上诉人代缴的水费500元、电费621.18元，上诉人应予支付。租赁合同的提前解除给被上诉人造成房屋空置损失，原审酌情确定上诉人赔偿被上诉人经济损失15000元合理合法，本院予以维持。对上诉人已经支付的45000元保证金，可从应付租金中抵扣，因此上诉人应支付被上诉人租金140850.1元、迟延支付租金的违约金13696.2元、水费500元、电费621.18元、提前解除合同的经济损失15000元，合计170667.48元，扣除45000元，上诉人应再支付被上诉人各项费用共计125667.48元。
上诉人认为被上诉人在合同解除通知书邮寄送达后仍怠于行使合同解除权构成违约，由此造成的扩大损失应由被上诉人承担，但根据《合同法》第九十三条第二款、第九十四条所规定的合同单方解除即合同约定解除和法定解除的条件，上诉人系合同的违约方，其不是合同单方解除的权利人，不享有合同单方解除权，双方订立的租赁合同亦未约定上诉人作为承租方享有单方解除权的情形，故上诉人的该上诉主张明显与法律规定相悖，本院不予支持。
综上，上诉人有关本案合同自起诉状副本送达上诉人时解除的上诉理由成立，本院予以支持；其余上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实部分不清，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持龙岩市新罗区人民法院（2014）龙新民初字第5361号民事判决第一、三项。
二、变更龙岩市新罗区人民法院（2014）龙新民初字第5361号民事判决第二项为：上诉人陈文胜应于本判决生效之日起十五日支付被上诉人陈南权租金140850.1元、迟延支付租金的违约金13696.2元、水费500元、电费621.18元、提前解除合同的经济损失15000元，合计共170667.48元，扣除保证金45000元，上诉人陈文胜应再支付被上诉人陈南权各项费用共125667.48元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费2720元，由上诉人陈文胜负担2220元，被上诉人陈南权负担500元。一审案件受理费1360元，改由上诉人陈文胜负担1110元，被上诉人陈南权负担250元。案件保全费1670元由上诉人陈文胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李祝才
审 判 员 许水华
代理审判员 严丽梅
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 李俊锋
附：适用的法律条文
一、相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。