黑龙江省五常市人民法院民 事 判 决 书(2014)五民初字第2036号原告毕某某，女，19XX年X月X日出生，汉族，个体户，现住五常市。委托代理人包某某，黑龙江某某律师事务所律师。被告五常市某某镇中心学校。住所地：五常市某某镇。法定代表人王某某，职务校长。委托代理人宋某，男，19XX年X月X日出生，汉族，教员，现住五常市某某小区。被告王某某，男，19XX年X月X日出生，汉族，无职业，原住五常市（现下落不明）。原告毕某某诉被告五常市某某镇中心学校、被告王某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年12月15日公开开庭进行了审理。原告毕某某委托代理人包某某，被告五常市某某镇中心学校委托代理人宋某到庭参加诉讼。被告王某某经本院在《人民法院报》公告送达传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告毕某某诉称，2008年被告五常市某某镇中心学校属下的某某镇第二小学校在某某镇开发建设二小学综合楼，由被告王某某承建。经协商，被告王某某同意将开发的临街一层门洞南数第门一层商服用房卖给我，我先后交付72,000.00元房款。被告在长达六年的时间里，没能正常如约向我交付所购买的指定商服用房，并且被告王某某已下落不明。我曾多次找到被告五常市某某镇中心学校下属某某镇第二小学校的负责人催要房屋，始终被推脱搪塞，且将我所购置的一层商服私自改建成一带二，更为关键的是，又将已经出售我的房屋再次非法转卖他人，致使我买房的目的无法实现。现二被告已经无法向我履行房屋买卖的交付行为。因此，我诉请法院判令二被告连带返还我支付的购房预交款60,000.00元，双倍返还我预交的定金20,000.00元，并自收款之日起计算预交款部分利息35,967.90元（自2008年7月25日至2017年12月25日，按中国人民银行同期贷款利率计算），合计117,868.90元。被告五常市某某镇中心学校辩称，五常市某某镇第二小学校与原告没有任何法律关系。王某某与二小学是补偿关系，产权是王某某的，学校只是出让土地，开发商返还学校房屋，学校无权干涉王某某的行为。原告根本没有和学校协商购买房屋，学校也未和原告签过购房协议。原告与王某某之间是什么关系，学校不清楚，而且王某某给原告出条时，学校的工程尚未动工。王某某的收款行为与学校无关，王某某也未将原告的购房款交给学校。故原告应该向王某某或开发商索要支付的购房款。被告王某某未出庭，亦未提交书面答辩意见。原告毕某某为证实其主张的事实，在开庭审理时出示了以下证据：证据一、某某镇第二小学校于2007年与被告王某某签订的某某镇二小学房屋建筑承包合同，证实二被告之间自2007年达成该协议，协议的第二条约定，房屋建成后由山河二小学售房并收取售房款，王某某所借资金需经二小学批准方能使用，所借资金由二小学管理。工程应于2008年7月15日前完工并交付使用。经当庭质证，被告五常市某某镇中心学校对该证据的真实性无异议，但认为后期与被告王某某协商变更了协议内容，是由王某某独立开发，校方只提供建房所需土地，一切手续均有王某某办理。校方只要补偿面积，帮助王某某借钱，校方监控他的房屋，王某某私自借的钱与校方无关。被告王某某未出庭，无法当庭质证。合议庭评议认为，该证据真实性予以采信。证据二、2008年2月25日，被告王某某给原告出具的房屋预交款收据一份，金额10,000.00元。证实原告购买的是二小学综合楼门洞南第三门商服房屋。经当庭质证，被告五常市某某镇中心学校对该证据有异议，认为王某某出具收据时工程未动工，且工程图纸也没下来，王某某是给五常市建筑联营公司借的钱，与校方无关。被告王某某未出庭，无法当庭质证。合议庭评议认为，该证据能与其他证据相互佐证证明案件事实，为有效证据，可以采信。证据三、2008年6月14日，被告王某某给原告出具的房屋预交款10,000.00元收据一张，证实原告支付被告王某某购房定金10,000.00元。标明门洞南第三商服。经当庭质证，被告五常市某某镇中心学校对该证据有异议，认为该证据与证据二有矛盾。先收的预交款后收定金，也无书面购房合同，校方也未签字，不符合交易习惯。被告王某某未出庭，无法当庭质证。合议庭评议认为，该证据能与其他证据相互佐证证明案件事实，为有效证据，可以采信。证据四、2008年7月25日被告王某某给原告出具的房屋预交款收据一张，金额50,000.00元。证实原告支付被告王某某购房预交款，标明房屋是商服第三个门及商服面积。经当庭质证，被告五常市某某镇中心学校对该证据有异议，认为签字不能确定是王某某的笔迹。原告交款额不够买房面积，公章和财务章不是校方的。被告王某某未出庭，无法当庭质证。合议庭评议认为，该证据能与其他证据相互佐证证明案件事实，为有效证据，可以采信。证据五、2008年9月收到原告的2,000.00元，用于购买槽钢。经当庭质证，被告五常市某某镇中心学校对该证据有异议，认为是收条标明是购买槽钢而不是用于买房，被告王某某未出庭，无法当庭质证。合议庭评议认为，该证据不能证实是购房款的事实，不予采信。证据六、2010年5月14日，五常市某某镇第二小学校与黑龙江省某某房地产开发有限公司签订的协议书一份，证实某某镇第二小学校在未与被告王某某解除合同的前提下，以自己的名义将王某某承建的工程以530万元的价格转包给黑龙江省某某房地产开发有限公司，并且由某某镇第二小学负责处理前期施工中的所有债权、债务。经当庭质证，被告五常市某某镇中心学校对该证据的真实性无异议，但认为该工程是哈尔滨某某房地产开发有限公司与黑龙江省某某房地产开发有限公司达成的工程转让协议，王某某是在哈尔滨某某房地产开发有限公司挂靠。黑龙江省某某房地产开发有限公司并未按协议约定向校方支付530万元，某某镇第二小学前期施工中的所有债权债务应该由黑龙江省某某房地产开发有限公司负责。被告王某某未出庭，无法当庭质证。合议庭评议认为，该证据能与其他证据相互佐证证明案件事实，为有效证据，可以采信。证据七、（2015）五民初字第1700号民事判决书一份，证实被告五常市某某镇中心学校起诉黑龙江省某某房地产开发有限公司，请求解除2010年5月14日五常市某某镇第二小学校与其签订的协议书，判决支持诉讼请求，工程所形成的债权债务关系应该由被告五常市某某镇中心学校承担。经当庭质证，被告五常市某某镇中心学校对该证据的真实性无异议，但认为解除的是协议约定的530万元，一切手续还在黑龙江省某某房地产开发有限公司。债权债务没有解除。被告王某某未出庭，无法当庭质证，合议庭评议认为，该证据真实有效，可以采信。被告五常市某某镇中心学校为自己的辩解，在开庭审理时出示了以下证据：证据一、2009年10月29日，哈尔滨某某房地产开发有限公司与黑龙江省某某房地产开发有限公司达成的工程转让协议，证实工程项目部是某某镇第二小学校开发，而是某某公司开发。经当庭质证，原告对该证据有异议，认为哈尔滨某某房地产开发有限公司与某某镇第二小学没有直接形成施工合同，真正的施工合同主体是在王某某××××第二小学之间形成。无法证明哈尔滨某某房地产开发有限公司是承建商。被告王某某未出庭，无法当庭质证。合议庭评议认为，该证据不能证明本案争议的事实，不予采信。证据二、五常市某某镇第二小学校综合教学楼建设立项申请，证实综合教学楼建设立项申请是哈尔滨某某房地产开发有限公司申请的。经当庭质证，原告对该证据有异议，认为该申请没有相关部门批复，而工程实际的建设承建是王某某个人。被告王某某未出庭，无法当庭质证。合议庭评议认为，该证据不能证明本案争议的事实，不予采信。证据三、五常市发改局文件一份，证实哈尔滨某某房地产开发有限公司是工程的承建商。经当庭质证，原告对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为某某镇第二小学校有两个工程项目，该证据与争议的事实无关。被告王某某未出庭，无法当庭质证。合议庭评议认为，该证据的真实性予以采信。证据四、五常市国土局便函、国有土地使用权挂牌交易成交通知书，证实某某镇二小学工程的最初建筑商是哈尔滨某某房地产开发有限公司，所产生的债务应该由某某公司负责，经当庭质证，原告对该证据的真实性无异议，对证明的目的有异议，认为该证据与本案争议的事实无关。被告王某某未出庭，无法当庭质证，合议庭评议认为，该证据的真实性予以采信。证据五、建设项目选址平面图，证实某某镇第二小学校的建设项目是哈尔滨某某房地产开发有限公司承建的。经当庭质证，原告对该证据的关联性有异议，认为建筑项目是王某某施工的。被告王某某未出庭，无法当庭质证。合议庭评议认为，该证据的真实性予以采信。证据六、建筑设计规划图，证实某某镇第二小学校的建设项目是哈尔滨市某某房地产开发有限公司承建的。经当庭质证，原告对该证据的关联性有异议。被告王某某未出庭，无法当庭质证。合议庭评议认为，该证据的真实性予以采信。证据七、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，证实黑龙江省某某房地产开发有限公司是现在的工程承建商，是由哈尔滨某某房地产开发有限公司转给该公司的。经当庭质证，原告对该证据的真实性无异议，对证明的目的有异议。被告王某某未出庭，无法当庭质证。合议庭评议认为，该证据的真实性予以采信。证据八、黑龙江省某某房地产开发有限公司的资质证明文件，证实该公司是有资质的开发企业。经当庭质证，原告对该证据的真实性无异议，对证明的目的有异议。被告王某某未出庭，无法当庭质证。合议庭评议认为，该证据的真实性予以采信。证据九、建筑工程施工合同，证实五常市某某镇中心学校于2015年9月8日与黑龙江某某房地产开发有限公司重新签订了建筑工程施工合同。解除了双方之前签订的530万元工程款的支付条款。哈尔滨某某房地产开发有限公司与黑龙江省某某房地产开发有限公司达成的工程转让协议还是有效的。经当庭质证，原告对该证据的效力有异议，认为该证据是在（2014）五民初字第1700号判决书生效后形成的，对原告的诉讼请求没有抗辩性。被告王某某未出庭，无法当庭质证。合议庭评议认为，该证据不能证明本案争议的事实，不予采信。综上，本院认定下列事实：2007年7月被告单位下属的五常市某某镇第二小学校为了改善办学条件，与被告王某某签订了房屋建筑承包合同，开发临街二层房屋一栋，每层面积1755平方米。承包方式是被告王某某独立开发，某某镇第二小学提供建房所需的土地，王某某负责建房所需的一切费用，房屋建成后由某某镇第二小学售房并收取售房款。王某某所借资金需经过二小学批准方能使用，所借资金由二小学管理。工程于2008年7月15日前完工并交付使用，二楼教师的所有权归××小学校，其余面积归王某某所有。工程开工后，因开发商王某某的资金不足，无法继续施工。王某某在未取得商品房预售许可证的状态下，于2008年2月15日收取原告购房预交款10,000.00元，于2008年6月14日收取原告购房定金10,000.00元，于2008年7月25日收取原告购房款50,000.00元，合计70,000.00元。2008年9月8日，王某某又收取原告购买槽钢款2,000.00元。2010年5月14日，被告五常市某某镇第二小学校与黑龙江省某某房地产开发有限公司签订了协议书，将被告王某某承建的工程以530万元的价格转包给黑龙江省某某房地产开发有限公司，并且由五常市某某镇第二小学负责处理前期施工中的所有债权债务。此时，被告王某某已下落不明，黑龙江省某某房地产开发有限公司接收后，在山河房地产管理处办理了商品房预售许可证。施工过程中，被告王某某施工期间的债权人与某某公司发生纷争，致使工程停工。2014年8月被告五常市某某镇中心学校以与黑龙江省某某房地产开发有限公司之间的合同目的无法实现为由，要求解除与其签订的协议，诉来本院，经一、二审判决，解除了双方签订的协议。至今被告王某某及被告五常市某某镇第二小学校均未向原告交付房屋或返还购房款及定金。原告诉来本院。本院认为，被告下属单位某某镇第二小学校与被告王某某签订的某某镇第二小学房屋建筑承包合同，约定了二楼教室之外的房屋全部归被告王某某所有，房屋建成后由某某镇第二小学校售房并收取售房款。被告王某某收取了原告购房预交款和定金，虽然未签订书面的购房合同，但形成了实际的购房意愿表示，是一种合同关系。被告王某某及某某镇第二小学校在未取得商品房预售许可证的前提下，对外出售房屋收取房款，违反了法律规定。2010年5月14日，五常市某某镇第二小学校与黑龙江省某某房地产开发有限公司签订协议书，是在未与被告王某某解除建筑承包合同，而又以自己的名义将王某某承建的工程以530万元的价格转包，导致原告的买房目的无法实现，其行为构成了侵权。原告的合理请求应予支持。原告主张被告王某某收取购房槽钢款的请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王某某双倍返还原告毕某某购房定金20,000.00元。此款于判决书生效10日内履行。二、被告王某某返还原告毕某某购房预交款60,000.00元。此款于判决书生效10日内履行。三、被告王某某支付原告毕某某购房款利息34,710.87元（60,000.00元，自2008年7月25日至2017年12月25日，按中国人民银行同期贷款利息计算）。此款于判决书生效10日内履行。四、被告五常市某某镇中心学校对上述一至三项费用承担连带责任。五、驳回原告毕某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付余钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,657.00元，原告毕某某负担80.00元，被告王某某、被告五常市某某镇中心学校连带负担2577.00元，于判决书生效10日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  王更新代理陪审员  李宪阳人民陪审员  孙守库二〇一七年十二月二十八日书 记 员  杨金明