广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终15023号
上诉人（原审原告）：李建奕，男，1961年2月25日出生，汉族，住所地：广东省化州市。
被上诉人（原审被告）：民生东都深圳房地产开发有限公司。住所地：广东省深圳市龙岗区中心城国际汽车展览中心701。组织机构代码：279522016。
法定代表人：曾德志，董事长。
委托代理人：曾胜龙，广东利众律师事务所律师。
委托代理人：唐威，广东利众律师事务所律师。
上诉人李建奕因与被上诉人民生东都深圳房地产开发有限公司（以下简称东都房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初5261号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
李日高的上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判东都房地产公司支付逾期交房违约金自2015年8月21日起至实际交房之日即2016年4月2日为102140.19元（该违约金计算从2015年8月21日至11月19日共90天：1260990元×90天×O.0003元／天=34046.73元；2015年11月20日至2016年4月2日共135天：1260990元×135天×O.0004元／天=68093.46元）；2、由东都房地产公司承担一、二审的诉讼费用。上诉理由：一、一审判决适用法律错误，完全采信东都房地产公司限制李建奕权利的一系列格式条款，而该格式条款其实均应属无效。合同法第四十条规定，格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。纵观合同附件五，东都房地产公司通过预先拟定的格式条款，将李建奕在合同正文中享有的收楼验收等法定权利，均作出了限制和排除。（一）关于李建奕收楼时验收、提出异议的权利，合同附件将李建奕收楼验收的权利作出限制和排除。合同正文第十一条明确约定了李建奕的收楼验收权，约定“××收到入伙通知书后，应当在验收期限届满之日起3日内在《收楼意见书》中提出，××在收到异议后，3日内对异议部分进行书面答复和处理意见，××逾期不予答复和处理的，视为××异议成立，本房地产视为未交付”，而东都房地产公司却在预先设定的合同附件五中将业主的交付验收权利排除，约定“若××按照相关法律法规及本合同规定将具备工程验收合格证明文件的房屋交付给××，××除非有法定理由，不得拒绝受领”。（二）关于合同质量条款，合同附件也进行了侵害李建奕权益的限制性的排除。开发商对房屋质量承担的不仅仅是保修责任，更重要的是向买房人交付质量合格的房屋，而合同附件五却约定“××在接受房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接受房屋，否则，××书面通知的××办理房屋交接手续之日起，视为××已经交付房屋”。（三）除此之外，合同附件存在诸多违反公平原则的格式条款，将李建奕的收楼验收等一系列法定权利统统排除，而业主的上述权利是根据合同权利义务对等享有的法定权利，东都房地产公司不得以任何形式限制和排除。李建奕按照合同的约定依约支付了购房款，履行了买方合同约定的义务，便享有对涉案房屋进行验收，对不符合验收条件的、不满足居住功能的房屋拒绝收楼的权利，而东都房地产公司对李建奕的收楼验收权等统统予以排除，对李建奕来说显失公平。二、一审判决未查明案件事实，错误认定交付时间为2015年10月2日，而未认定以业主正式收钥匙时间为交付时间。（一）东都房地产公司于2015年9月30日已取得了《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》等文书材料，并不代表此时东都房地产公司所交付的房产符合法律规定，只有具备了基本的居住功能才符合收楼条件，而李建奕居住的合同目的不能实现，根本就无法入伙。真正通过深圳市建设工程竣工验收也是2016年以后才取得。开发商向业主交付的商品房的质量除了满足《商品房买卖合同》约定的“验收合格”（或者“规划验收合格”、“工程竣工验收合格”、“办妥工程竣工验收备案手续、取得竣工验收备案表”等等）之外，还必须是具备现实使用条件的房屋，即李建奕在收房后就能够正常入住使用。李建奕在收楼意见书中提出的问题严重影响正常居住使用，在质量问题修复之前李建奕拒绝接收房屋，有合法合理的事由，并无不当。（二）合同约定在交楼时东都房地产公司要向李建奕交付交楼文书等材料，东都房地产公司在9月30日根本就没有提供，按照合同约定，李建奕有权拒绝收楼。购房合同第十条约定：在交楼时要交付预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告、回执、收楼意见书等文书，上述文件不全视为不符合交付标准，××有权拒绝收楼，但东都房地产公司始终没有向李建奕交付相关文书，在庭审时，东都房地产公司也表示没有证据证明已向李建奕提供过相关文书，而《临时管理规约》是2016年4月2日才签的。（三）在没有入伙的情况下，李建奕与东都房地产公司签订的《改造工程委托协议》并不能视为李建奕同意东都房地产公司作为延期交楼的约定。120天的委托改造期限，是入伙后的120天，东都房地产公司强行将房屋交由第三人进场施工己属于违约，该委托改造的120日工期不能视为李建奕同意东都房地产公司作为延期交楼的约定，涉案房屋一直到近期才入伙。东都房地产公司认为，业主委托了第三方收楼改造并已接受了第三方的改造工程，这表明业主以实际行为认可了第三方代其于9月30日收楼。东都房地产公司的上述说法是错误的，李建奕从未认可第三方代其于9月30日收楼，收楼是李建奕享有的权利，不存在可被谁替代之说。东都房地产公司在李建奕未入伙前提下，便自行将房屋交由第三方进场施工已属于违约，该委托改造的120日工期不能视为李建奕同意东都房地产公司作为延期交楼的约定。（四）违约金应计算至每位业主实际收钥匙之日止。2015年9月30日，东都房地产公司未提供钥匙及其他收楼文书，房屋存在很多问题，对于上述问题，李建奕均已在《收楼意见书》提出，并向东都房地产公司发出函件要求东都房地产公司提供文书、钥匙，并解决收楼意见书中列明的相关问题，但东都房地产公司未给予任何答复，强行将房屋送交第三方改造。东都房地产公司在一审庭审中称：2015年9月30日大部分业主已经办理了入伙手续，是不符合实际情况的。据李建奕了解，2015年9月30日只有东都的内部员工办理了入伙，且都未拿到钥匙，而只有拿到钥匙才算是入伙。至2016年1月30日东都房地产公司强行交付的第三方称委托改造完工后，现场工作人员依然拒绝李建奕验收，剥夺了李建奕的收楼验收权利，李建奕无法查明房屋存在的问题是否得以解决。涉案房产未入伙，违约金应计算至业主实际收钥匙之日止。李建奕缴纳首次物业管理费收据和《房屋改造完工通知》中交钥匙都是2016年4月2日。（五）东都房地产公司除了未按规定时间交房外，还存在以下违约及欺诈行为：1、未依约交付钥匙（违反合同第9条第3款）；2、未依约交付收楼文本（违反合同第10条）；3、对李建奕的收楼意见不予任何答复和处理（违反合同第11条）；4、未依约建成公用设施和配套设施（违反合同第13条）；5、未经李建奕同意，强行将房屋交由第三人改造（违反合同第12条及委托改造协议的约定）。除此之外，东都房地产公司还存在欺骗李建奕的行为。双方在签订买卖合同时，东都房地产公司欺骗李建奕，称为了办理相关手续的便利，仅要求李建奕在合同××（签章）签名处签名按手印，并要求李建奕不要填写日期，之后，李建奕才发现合同签订日期被篡改，甚至连收房时间4月30日、8月30日等日期都被篡改，严重不符合实际情况。三、一审判决证据不足，在未充分查明案件事实的情况下，径行下判，案件存有疑点。对于认定案件事实的关键证据，也即9月30日业主当天对房屋存在的问题填写的收楼意见书（一式三联），督促东都房地产公司解决，其中李建奕拿一联，其余均被东都房地产公司收走，而东都房地产公司否认收到了李建奕的收楼意见书，但该收楼意见书上均有东都房地产公司人员签名，证据确凿。在一审中，李建奕提出了要求调取公司员工社保的申请，以证实东都房地产公司确实收到了该收楼意见书，但一审法院对此事不予理睬，在未充分查明案件事实的情况下，直接作出判决，侵害了李建奕的合法权益。
东都房地产公司答辩称：一审判决查明事实清楚，证据确凿充分，判决合理合法。李建奕的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
李建奕的一审诉讼请求：1、东都房地产公司支付逾期交房违约金79505.73元；2、由东都房地产公司承担本案诉讼费用。
一审法院查明：2014年11月22日，李建奕与东都房地产公司签订《深圳市房地产认购书》及《补充协议》，约定李建奕自愿认购东都房地产公司东都花园一区二期项目2栋29层2903号房产，总价款为1260990元，采取一次性付款的方式支付。
同日，李建奕与案外人深圳市东都市政工程有限公司（以下简称东都市政公司）签订《东都花园二期1栋房屋改造工程委托协议》，约定李建奕委托东都市政公司对其购买的东都花园一区二期2栋29层2903号房产进行装修改造；双方同意按照协议书附图对装修改造后的房屋进行交付；装修改造工程款为3000元，李建奕须在协议书签订时一次性支付；东都市政公司应于李建奕入伙之日起120日内将已改造完工的房屋交付给李建奕。
2015年3月9日，李建奕（××）与东都房地产公司（××）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定李建奕购买东都房地产公司开发的东都花园一区二期2栋29层2903号房产，房屋建筑面积68.04平方米，总价款1260990元。上述合同第九条约定：“××应当于2015年8月20日前将本房地产交付给××，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。××向××交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等。××对××所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对××交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据。……××书面通知××交付后，××经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为××交付本房地产的钥匙之日；××通知××交付后，××无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为××《入伙通知书》中的交付期限届满之日。”第十条约定：“××应在本房地产交付时向××提供有关本房地产的下列文件：（一）深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；（三）《房地产（住宅）质量保证书》；（四）《房地产（住宅）使用说明书》；（五）《收楼意见书》；（六）《业主临时公约》；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，××有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由××承担。”第十一条约定：“××收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起3日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收。如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内在《收楼意见书》中提出。××逾期不提出异议，视为同意接收本房地产。××在收到××异议后，应在3日内对异议部分作出书面答复和处理意见，××逾期不予答复及处理的，视为××异议事实成立，本房地产视为未交付。××同意××书面答复和处理意见的，应当在××处理完毕并书面通知××之日起3日内对本房地产重新验收。××重新验收后，仍有异议的，按本合同第二十九条处理。××重新验收后，没有异议的，本房地产视为已按重新验收期限交付。”第十二条约定：“除本合同另有约定的特殊情况外，××如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付给××，按下列第壹种方式处理：壹、按逾期时间，分别处理：1、逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，××按日向××支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日的，××有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。……××要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，××按日向××支付购房总价款万分之四的违约金。”
同日，李建奕、东都房地产公司在《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五中对上述合同部分条款进行了修改，其中第九条修改为：“1、××应在《入伙通知书》中通知的入伙时间之日起五日内（验收期限）前来验收本房地产，如有异议，应于验收期限届满前提出。如截止合同正文第九条约定的交付日××仍没有收到《入伙通知书》的，则交付日届满日前5个工作日内为交付时间，××应在上述时间内至××所在地办理房屋交付手续并接受房产。否则，视为××已按期交付房屋。2、若××按相关法律法规及本合同规定将具备工程竣工验收合格证明文件的房屋交付给××，××除非有法定理由，不得拒绝受领；否则，视为交付。3、对于××在《收楼意见书》中提出的异议，××应按照本条约定的时间向××提供《收楼意见书回函》，并应按照本合同第十五条、第十六条的约定对应保修的项目履行保修义务。不属于保修范围的××应在《收楼意见书回函》中进一步说明。××应按照××《收楼意见书回函》中约定的验收日期给予验收。××无正当理由不得延期、拒绝验收。否则，视《收楼意见书回函》中的约定验收日期为维修合格日。”上述合同第十一条修改为：“1、如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，××提前书面通知××办理收楼手续，双方同意以××书面通知的收楼日为交房日期；若××未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为××同意该商品房符合交付条件，并已实际交付××。……3、××在接受房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则从××书面通知××办理房屋交接手续之日起，视为××已经交付房屋；××主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得广东省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。”
上述房地产买卖合同签订后，李建奕交纳购房款。2015年9月24日，东都房地产公司取得《深圳市房建工程项目竣工验收备案回执》，该备案回执中载明深圳市龙岗区住房和建设局已收到东都房地产公司关于办理竣工验收备案的《深圳市房屋建筑项目竣工验收备案表》、《工程竣工验收报告》、《配套的燃气工程竣工验收报告》、《配套燃气工程供气认可备案证明》、《电梯验收合格证明文件》、《消防验收合格证明文件》、《建筑节能专项验收合格证明文件》等文件。同日，东都房地产公司取得深圳市规划和国土资源委员会出具的《建设工程竣工测量报告》。2015年9月25日，东都房地产公司制作完毕《物业共用部位及共用设施设备接管清单》。2015年9月30日，东都房地产公司备齐《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》。
2015年9月25日，东都房地产公司发出《入伙通知书》，通知李建奕房屋入伙时间为2015年9月29日至2015年10月2日。2015年10月2日，李建奕到东都房地产公司处验房，因其认为房屋存在渗水问题，拒绝收楼。其后，东都房地产公司在李建奕拒收的情况下直接将涉案房产交付给第三方东都市政公司进行施工改造。
2016年3月28日，深圳市东都物业管理有限公司向李建奕发出《房屋改造完工通知》。2016年4月2日，李建奕领取了房屋钥匙。
在庭审过程中，李建奕陈述其在2015年10月2日验房之时并未拿到《临时管理规约》，故涉案房产不符合合同约定的交付条件，但同时也承认当时并未要求东都房地产公司出示交楼所需的相关文件；东都房地产公司陈述在收楼期间《临时管理规约》与其他交楼所需文件一并对外摆放公示，并且可按规定向业主提供。
一审法院认为，李建奕、东都房地产公司签订的《深圳市房屋买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予全面履行。按照上述合同的约定，李建奕购买的房产应于2015年8月20日前交付，现东都房地产公司未按期交房，依约应承担相应的逾期交房违约金。本案关键问题在于涉案房产实际交付时间的认定。
《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十条对涉案房产的交付条件作出了明确约定，即东都房地产公司必须提供深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告、《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》、《业主临时公约》、前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单共7份文件。经查，东都房地产公司于2015年9月24日取得了《建设工程竣工测量报告》、《深圳市房建工程项目竣工验收备案回执》，9月25日制作了《物业共用部位及共用设施设备接管清单》，9月30日备齐了《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》。至于《临时管理规约》，李建奕陈述验房之时东都房地产公司未提供该份材料，东都房地产公司则陈述当时将该规约与其他文件一并对外公示，一审法院认为，该规约由东都房地产公司自行制作，在《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》等难度较高的审批文件已经获取的前提下，东都房地产公司不可能不及时制作《临时管理规约》以促使涉案房产尽快交付，且如缺少该份规约，李建奕理应会在《收楼意见书》中提出，故一审法院推定东都房地产公司在通知入伙之时已经制作《临时管理规约》。因此，截至2015年9月30日，东都房地产公司已经具备了合同约定的全部文件资料，涉案房产的交付条件已经成就。
李建奕称因涉案房产存在质量问题，其于2015年10月2日拒绝收楼，涉案房地产买卖合同第十一条明确约定，业主拒绝接收房屋的前提是房屋地基基础和主体结构存在质量问题，以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为存在不得交付的情形等，从而导致严重影响正常居住使用，且如业主主张存在上述情形的，必须取得广东省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见。李建奕未能举证证明涉案房产因渗水问题严重影响正常居住使用，故李建奕的拒绝收楼理由不能成立，涉案房产实际交付日期应认定为《入伙通知书》载明的交付期限届满之日即2015年10月2日。
涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期交房在90日之内的，东都房地产公司每日应按购房总价款万分之三的标准支付违约金，该计算标准与李建奕因逾期交房所遭受的损失大致相当，属于公平合理范畴，不存在过高情形，故东都房地产公司应向李建奕支付2015年8月21日起至2015年10月2日止的逾期交房违约金为16266.77元（1260990元×0.3‰×43天）。对于李建奕诉请的超额部分，一审法院不予支持。至于东都房地产公司辩称李建奕应支付改建工程款的问题，因该请求与本案不属于同一法律关系，一审法院对其不作处理，东都房地产公司可另寻法律途径解决。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、东都房地产公司应自判决生效之日起十日内向李建奕支付逾期交房违约金16266.77元；二、驳回李建奕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取为894元，由李建奕负担711元，由东都房地产公司负担183元。
二审法院经审理查明：一审法院查明的事实属实，在二审调查过程中，双方对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷案件。李建奕、东都房地产公司签订的《深圳市房屋买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，一审法院认定该合同有效，认定正确。双方确认，东都房地产公司于2015年9月25日向李建奕发出《入伙通知书》，通知入伙时间为2015年9月29日至2015年10月2日。李建奕在2015年10月2日验房后认为房屋存在渗水等问题，拒绝收楼。其后，东都房地产公司在李建奕拒绝收楼的情况下将涉案房屋交付给东都市政公司进行施工改造。在东都市政公司装修改造完成后，李建奕于2016年4月2日领取了房屋钥匙。根据双方的诉辩意见，双方的主要争议焦点在于：李建奕2015年10月2日以房屋存在渗水等问题拒绝收楼，理由是否成立，东都房地产公司将房屋交付给东都市政公司的行为能否视为东都房地产公司已按合同约定交付了房屋。本院认为，涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五对合同第十一条所作的修改虽系格式条款，但该条区分××所提出的房屋质量问题是否影响正常居住使用，来对××的质量异议作出不同处理，并未违反公平原则，也未剥夺××在房屋存在保修范围以外的严重质量问题时拒绝收楼的权利。一审法院认定该条款有效，并无不当。从李建奕在收楼时所提出的质量问题来看，这些问题均不属于房屋主体质量问题或者严重影响房屋正常居住使用功能的质量问题。而从李建奕此后于2016年4月2日领取房屋钥匙的行为来看，在东都市政公司装修改造后，李建奕对涉案房屋的质量也未再提出异议。本院同意一审法院的处理意见，李建奕2015年10月2日拒绝收楼的理由不能成立，涉案房屋实际交付日期应为《入伙通知书》载明的交付期限届满之日即2015年10月2日。
综上，上诉人李建奕的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2343元，由上诉人李建奕负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一六年十二月二十七日
书记员 张东阳（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。