重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终4338号上诉人（原审原告）：况述明，男，1975年4月3日出生，汉族，居民，住重庆市渝中区，委托诉讼代理人：兰斌，重庆龙都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周淑芳，女，1945年2月23日出生，汉族，务农，住重庆市长寿区，委托诉讼代理人：刘春光，重庆鼎凌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘原锋，男，1989年4月16日出生，汉族，出纳，住重庆市涪陵区，上诉人况述明因与被上诉人周淑芳、被上诉人潘原锋执行异议纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院（2016）渝0115民初8951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2017年6月13日进行了询问。上诉人况述明及其委托诉讼代理人兰斌、被上诉人周淑芳的委托诉讼代理人刘春光、被上诉人潘原锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。况述明上诉请求：撤销一审判决，改判在（××）××中××对被××人××原××区文苑中路××20-6房屋的执行（房屋证号2××房产证2014字第××号）。其理由：1、法律明文规定，房屋买卖发生时应当依法纳税，周淑芳在房屋交易时未依法纳税，其行为本身是法律禁止的，周淑芳为了降低购房成本，没有及时、主动、依法去办理产权过户登记，其行为明显消极，主观存在重大过错。周淑芳与潘原锋交易当时，周波芳不享受房屋买卖的相关税收优惠政策，应当依法纳税。2016年8月26日，涉案房屋注销了抵押登记，且房屋买卖合同经过公证，涉案房屋没有任何权利限制及任何过户客观障碍，周淑芳在长达32天的时间里不去办理房屋转移登记是其自身原因造成，法律责任应该由其全部承担。2、周淑芳与潘原锋没有任何交接房的证据，周淑芳交纳2015年物业管理费不合常理。本案客观事实是，2016年9月21日依法查封涉案房屋，潘原锋交清2015年8月至2016年9月的物业管理费后于2016年9月23日将涉案房屋交付周淑芳，故周淑芳并未在上诉人2016年9月21日依法查封前实际占有该房屋。覃代兵是上诉人房产证借款及担保合同纠纷案的第一被告人，又是房屋出售人潘原锋的代理人，全程参与本案房屋买卖、收款，有恶意逃避上诉人债务的重大嫌疑。周淑芳辩称，1、最高法院办理执行异议案件若干问题的规定第28条规定的买受人自身原因未办理过户登记，指的是买受人消极不作为态度，本案中，周淑芳与潘原锋签订合同当天就办理了委托过户的公证，因涉案房屋再过两个月过户就可享受税收优惠政策，相差的时间很短，故周淑芳对过户的态度是积极的，不存在过错。2、2016年8月22日，周淑芳取得涉案房屋的钥匙、水电气卡，应当视为当天已经合法占有房屋，之后的物管费、水电气费均由周淑芳缴纳，事实上，周淑芳已在涉案房屋内居住。3、上诉人揣测覃代兵参与涉案房屋买卖就属于恶意串通，没有证据予以证明，且周淑芳与潘原锋签订买卖合同及支付完购房款均在法院查封之前，周淑芳与潘原锋不存在恶意串通。潘原锋辩称：同意周淑芳意见。况述明向一审法院起诉请求：请求法院准许执行重庆市长寿区人民法院（2016）渝0115执保56号执行裁定书，查封被告潘原锋所有位于重庆市××区文苑中路××号房屋。一审法院审理查明，2016年9月19日，一审法院根据申请人况述明的申请，就其与被申请人潘原锋保证合同纠纷，作出（2016）渝0115财保171号民事裁定书，裁定准予申请人况述明的诉前财产保全申请。同月21日，一审法院作出（2016）渝0115执保56号执行裁定书，裁定查封被申请人潘原锋所有位于重庆市××区文苑中路××号房屋（重庆市房地产权证：2××房地证2014字第××号，即涉案房屋），同时查封了申请人况述明提供的担保物。同年10月8日，案外人周淑芳提出书面异议。同年11月16日，一审法院作出（2016）渝0115执异50号执行裁定书，裁定中止对登记在潘原锋名下涉案房屋的执行。同时查明，潘原锋用涉案房屋为他人向重庆长寿中银富登村镇银行有限公司借款设置了抵押担保，并在房地产部门办理了抵押登记。2016年8月19日，被告周淑芳、潘原锋在重庆市长寿区永福房屋经纪有限公司的参与下签订了《房屋买卖合同》，约定潘原锋将其所有的涉案房屋卖给周淑芳，售价42万元，先支付31万元，办完公证手续后支付9万元，2016年8月22日前支付余款2万元（同时办理交房手续）;同时约定由买方还清涉案房屋的银行欠款（此款从购房款中扣除），赎出涉案房屋的相关证件等内容。同日，周淑芳之女晏宽将其在重庆长寿中银富登村镇银行有限公司的存款31万元转入该银行指定的帐户，用于归还潘原锋用涉案房屋为他人向该银行借款抵押担保的借款。潘原锋给周淑芳出具了收到购房款31万元的收条，并注明此款已直接存入抵押权人重庆长寿中银富登村镇银行有限公司指定帐户。同日，潘原锋给周淑芳出具了委托书，特别授权委托其办理涉案房屋解除抵押、领取房地产权证、办理产权过户手续等。同日，重庆市长寿公证处对该委托书进行了公证。随后晏宽采取银行转帐的方式向潘原锋转帐9万元，潘原锋给周淑芳出具了收到购房款9万元的收条。同月22日，晏宽又采取银行转帐的方式向潘原锋转帐1.8万元，覃代兵以潘原锋的代理人的身份交付涉案房屋并给周淑芳出具了收到购房余款2万元的收条，收条注明转帐1.8万元，另2000元直接充抵原业主潘原锋所欠物管费及水电费。同月26日，房地产管理部门注销了涉案房屋的抵押登记。同年9月23日，周淑芳向为涉案房屋提供物业服务的成都市东景物业管理有限公司交纳了涉案房屋2015年9月1日至2016年9月30日期间的物业服务费、公共能耗费和2015年8月8日至2016年9月8日期间的水费共计2058元。审理中，被告潘原锋陈述因其2016年8月22日在重庆上班，故委托覃代兵交接涉案房屋并出具收条。另查明，被告潘原锋于2014年9月25日享有涉案房屋所有权。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，对原告况述明提出的执行异议之诉，一审法院需对被告周淑芳、潘原锋就涉案房屋签订合同、履行合同情况是否符合上列情形进行审查。受被告潘原锋委托，覃代兵在涉案房屋买卖过程中代其出具了收到尾款的收条和交接涉案房屋，覃代兵是否有逃避原告况述明债务的行为与本案无关。本案中，一审法院于2016年9月21日查封涉案房屋，而被告周淑芳、潘原锋于同年8月19日就涉案房屋就签订了合法有效的《房屋买卖合同》。被告周淑芳于同年8月22日从应付价款2万元中扣除被告潘原锋所欠物管费、水电费2000元符合常理，其将余款1.8万元转入被告潘原锋的帐户后即付清了全部价款，覃代兵代表被告潘原锋将涉案房屋交付给被告周淑芳，被告周淑芳即实际占有了涉案房屋。因涉案房屋在被告周淑芳、潘原锋签订《房屋买卖合同》前已办理抵押登记，被告周淑芳不能办理过户登记，其于合同签订当天即将购房款31万元直接转入抵押权人指定的银行，并在被告潘原锋办理委托书公证后即支付价款9万元，行为积极。房地产管理部门于同月26日注销了涉案房屋的抵押登记。因被告潘原锋于2014年9月25日享有涉案房屋所有权，被告周淑芳为了享受房屋买卖满2年的相关税收优惠政策而未及时办理过户登记，其自身不存在消极行为，主观上不存在过错。综上所述，被告周淑芳就涉案房屋在人民法院查封前就和潘原锋签订了合法有效的书面买卖合同，已支付全部价款并实际占有涉案房屋，且非因自身原因未办理过户登记，故其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院中止对涉案房屋的执行并无不妥。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于适用解释》第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下：驳回原告况述明的诉讼请求。案件受理费80元，由原告况述明负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的案件事实与一审审理查明事实相同。本院认为，本案系执行异议之诉纠纷，本院按照最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定予以审查。本案中，周淑芳与潘原锋于2016年8月19日签订了房屋买卖合同，一审法院于2016年9月21日裁定查封涉案房屋，故周淑芳在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。买卖合同约定，卖方须于2016年8月22日前将该物业交于买方，潘原锋委托覃代兵于2016年8月22日将涉案房屋交付给周淑芳，周淑芳缴纳了2015年9月至2016年9月期间的物管费等，故周淑芳在人民法院查封之前已合法占有该不动产。本案现有证据证明，周淑芳与潘原锋签订房屋买卖合同后，已支付全部价款。周淑芳与潘原锋签订的房屋买卖合同没有约定具体过户时间，双方约定过户税费由买方承担，周淑芳考虑到购买房屋即将满两年，可以享受相关税收优惠政策，故未及时过户，而非自身消极不予办理房屋过户，主观上不存在过错，故其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，上诉人况述明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人况述明负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 泽审 判 员  闫信良代理审判员  伏虹瑾二〇一七年六月二十七日书 记 员  梁 麟