陕西省商洛市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕10民终40号上诉人（原审第三人）：山阳县建苑大酒店有限公司，住所地：山阳县北新街168号。法定代表人：宋安东，系公司总经理。委托诉讼代理人：刘刚，陕西丰阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴懋源，男，2000年10月13日出生，汉族，居民，住山阳县城关街道办事处东关居委会*组***号，学生。法定代理人：叶敬宜，女，1976年4月2日出生，汉族，居民，住山阳县城关街道办事处东关居委会*组***号，系被上诉人吴懋源之母。委托诉讼代理人：张智民，陕西帝意律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴熙君，女，1972年9月9日出生，汉族，居民，住山阳县城关街道办事处东关居委会*组***号，系被上诉人吴懋源之姑母。委托诉讼代理人：张智民，陕西帝意律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司山阳县支行，住所地：山阳县城关街办南大街东段开元大酒店对面。负责人：谢铄，系该支行行长。委托诉讼代理人：陶郁，男，生于1973年9月4日，汉族，住商洛市工农路龙泉小区家属院*号楼*单元***室，系该支行员工。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司商洛市分行。住所地：商洛市商州区团结路**号。负责人：王涛，系分行行长。委托诉讼代理人：张文智，男，生于1971年11月3日，住镇安县永乐镇迎宾路*组，系该分行职工。上诉人山阳县建苑大酒店有限公司（以下简称“山阳建苑大酒店”）因与被上诉人吴懋源、吴熙君、中国邮政储蓄银行股份有限公司山阳县支行（以下简称“邮政储蓄银行山阳支行”）、原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司商洛分行（以下简称“邮政储蓄银行商洛分行”）排除妨害纠纷一案，不服山阳县人民法院（2017）陕1024民初1006号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月18日立案后，于2018年2月2日公开开庭进行了审理。上诉人山阳建苑大酒店的委托诉讼代理人刘刚、被上诉人吴懋源的法定代理人叶敬宜，被上诉人吴熙君，被上诉人吴懋源、吴熙君的共同委托代理人张智民，被上诉人邮政储蓄银行山阳支行的委托诉讼代理人陶郁，原审第三人邮政储蓄银行商洛分行的委托诉讼代理人张文智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。山阳建苑大酒店上诉请求：请求撤销原判，并予以改判。事实和理由：一、一审以简易程序审理，程序违法。根据民事诉讼法规定，简易程序仅适用于事实清楚，权利义务关系明确，争议不大的案件，但本案中，双方对核心问题物权的归属各执一词，争议很大，因此一审不应当适用简易程序。二、本案争议房屋属于宋安东所有，一审认定归吴昊所有错误。2008年4月28日，宋安东筹集资金通过拍卖程序取得争议房屋及土地使用权，并以此笔资产为基础成立山阳建苑大酒店。为偿还买房资金，2009年，宋安东以该宗房地产作抵押向银行贷款。2008年11月14日，上诉人与邮政储蓄银行商洛分行签订房屋租赁合同，一审法院以上诉人无证据能证明自己有权出租，以此认定合同无效，实属错误。同时，一审法院认定2011年4月20日宋安东与吴昊签订的资产转让合同有效，而吴昊并未实际支付转让款1600万元，一审法院单纯以上诉人并不知晓的房产证认定房屋归属有失客观公正。三、上诉人与邮政储蓄银行商洛分行签订的房屋租赁合同合法有效。宋安东作为建苑大酒店的法定代表人，在拍卖取得争议房产后，有权对外出租，吴昊作为宋安东的同学对出租之事实理应知晓，但其并未提出异议，因此，租赁合同应为有效。吴懋源、吴熙君辩称，一、一审适用简易程序符合法律规定，上诉人认为一审程序违法的理由不能成立。首先，被上诉人提供了讼争房屋的房产证，该房产证内容与登记机关的登记册相符，上诉人并未提供相反证据质疑房产证的有效性，故讼争房屋权属清楚。在权属清楚的情况下，当事人的权利义务是清楚的。其次，以什么程序审理由人民法院决定，如果当事人有异议应当向人民法院提出，但本案当事人在一审中均未对适用简易程序提出异议，因此，上诉人认为一审程序违法的理由不能成立。二、上诉人并非讼争房屋的所有权人，其与邮政储蓄银行山阳支行继续履行租赁合同侵犯了被上诉人的合法权益。不动产物权的变动须经依法登记方能发生法律效力。宋安东虽然持有拍卖成交确认书，但仅能产生合同的效力，转让房产未登记到其名下，故宋安东并未取得讼争房屋所有权。宋安东向拍卖公司出具“说明”，要求将讼争房屋登记到吴昊名下，故其辩称其对吴昊的房屋产权证并不知晓的理由不能成立。被上诉人是讼争房屋的权利人，上诉人出租被上诉人的房屋没有依据。物权具有排他性，在被上诉人主张物权的情况下，继续租赁房屋损害物权人利益，构成侵权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。邮政储蓄银行山阳支行和邮政储蓄银行商洛分行述称，租赁合同签订后，邮政储蓄银行山阳支行按约定支付了租金。吴懋源之父吴昊是在租赁合同签订后取得讼争房屋所有权的，根据相关法律规定，房屋所有权在租赁期间发生变动，不影响租赁合同的效力。本案中，邮政储蓄银行山阳支行已如约履行了义务，故不应承担诉讼费用。一审法院认定事实：原建设银行山阳支行在山阳县城关镇北大街19号有一处房产，其中临街有办公楼1幢九层。建设银行山阳支行被撤销后，资产由中国建银投资有限责任公司管理。受陕西恒信物业管理有限公司委托，陕西文达拍卖有限责任公司公开拍卖山阳县城关镇北新街19号第1幢办公楼（现为酒店）房产，第3幢住宅楼部分房产（其中两间已改为营业用房）及第4幢锅楼房房产，总面积3795.87平方米。2008年4月28日，陕西文达拍卖有限责任公司出具文拍业成字[08]第01号“拍卖成交确认书”，载明：“一、买受人：宋安东号牌56号，于2008年4月28日14时在本公司举办的拍卖会上，以人民币大写：伍百叁拾伍万元（小写：5350000元）的价格意向竞得陕西省山阳城关镇北新街19号第1幢办公楼，第3号住宅楼及附属第4幢锅楼房房产。二……三……四……五、本次拍卖佣金为成交总价的5%，即人民币大写：贰拾陆万柒仟伍佰元（小写：¥267500元），与成交款一起付清。六……”买受人处有宋安东签字、捺印，拍卖人处加盖陕西文达拍卖有限责任公司公章、拍卖师李军印章。2008年5月23日，中国建银投资有限责任公司向陕西恒信物业管理有限公司出具中建投函[2008]90号“关于同意对陕西省山阳县支行房产及土地进行处置的函”，同意公开拍卖其位于山阳县城关镇北新街19号的原山阳县支行办公楼、锅楼房、东住宅楼及其土地。陕西文达拍卖有限责任公司分别于2008年9月12日、9月28日、9月29日向宋安东出具“收款收据”：100万元（山阳房产部分房款），35万元（山阳房款）、40万元（宋安东山阳部分房款）、26.75万元（收山阳房款佣金）、100万元（山阳房产部分房款）、96万元（山阳房款），“收款收据”均载明：客户名称宋安东。2011年7月20日，陕西文达拍卖有限责任公司向陕西恒信物业管理有限公司出具“拍卖结果报告书”:“经竞价，宋安东（身份证号612525196810090173）以人民币五百三十五万元竞买成交山阳县城关镇北新街19号1号办公楼房产、3号楼部分住宅房产及4号楼房产，建筑面积3795.87平方米”。2011年4月20日，宋安东与吴昊签订“资产转让合同”，约定：宋安东向吴昊转让原山阳县建行资产项目（北新街19号），整个项目作价人民币壹仟陆佰万元（¥16000000），包括宋安东于2008年拍卖的所有资产和权利。2011年11月10日，宋安东向陕西文达拍卖有限责任公司出具“说明”：本人同吴昊在贵公司2008年4月28日举行拍卖会上，联合竞买成交山阳县北新街19号1号办公楼及3号、4号房产和相应的土地使用权，现申请将1号办公楼房产及相应的土地使用权办理到吴昊名下，其余的房产及土地使用权办理到宋安东名上。请贵公司变更拍卖确认书，同时原成交确认书作废。申请人：宋安东、吴昊。”申请人处有宋安东、吴昊签名捺印。陕西文达拍卖有限责任公司分别向吴昊、宋安东出具“拍卖成交确认书”，落款时间均为2008年4月28日。分别载明：“一、买受人：吴昊号牌号，于2008年4月28日14时在本公司举办的拍卖会上，以人民币大写：肆百叁拾伍万玖仟伍佰元（小写：4359500元）的价格竞拍山阳县城关镇北新街19号1号办公楼房产，建筑面积3093.12平方米及相应的土地使用权。二……三……四……五、本次拍卖佣金为人民币大写：贰拾壹万柒仟玖佰柒拾伍元（小写：¥217975元），与成交款一起付清。六……”买受人处有吴昊签字捺印，拍卖人处加盖陕西文达拍卖有限责任公司公章、拍卖师李军签字。“一、买受人：宋安东号牌号，于2008年4月28日14时在本公司举办的拍卖会上，以人民币大写：玖拾玖万零伍佰元整（小写：990500元）的价格竞拍山阳县城关镇北新街19号3号楼部分住宅房产及4号楼房产，建筑面积702.75平方米及相应的土地使用权。二……三……四……五、本次拍卖佣金为人民币大写：肆万玖仟伍佰贰拾伍元（小写：¥49525元），与成交款一起付清。六……”买受人处有宋安东签字捺印，拍卖人处加盖陕西文达拍卖有限责任公司公章、拍卖师李军签字。后吴昊申请对北新街19号土地过户登记。2012年5月2日，山阳县国土资源局向山阳县住房和城乡建设局出具山政国土函[2012]15号“关于出具山阳建行土地用途及规划条件说明的函”。2012年5月4日，山阳县住房和城乡建设局作出“县城北大街中段原山阳县建设银行出让国有土地规划建设条件”。2012年7月17日，山阳县国土资源局与吴昊签订“国有建设用地使用权出让合同”（合同编号：SY2012-1）。2012年7月18日，山阳县人民政府作出山政土批字[2012]3号“审批土地件”，“关于山阳县建行使用的划拨国有土地办理转让用地手续的批复”：同意将原山阳县建行使用的位于城关镇建设巷一宗1381.03平方米划拨国有建设用地转让给吴昊，以补交出让金方式办理出让用地手续，该宗土地共计缴纳出让金97.34万元。2012年9月3日，吴昊向山阳县城建局提交申请，申请对原建行资产进行变更。陕西建银实业有限责任公司在该申请书上签注“同意过户，买卖属实”并加盖公司公章。2012年9月5日，山阳县地方税务局税资源管理一分局出具“完税证明”。2012年9月5日，吴昊向山阳县房地产管理所申请办理房屋所有权登记。2012年9月7日，山阳县国土资源局向山阳县房管所出具“证明”：兹证明山阳县原建行一宗国有土地使用证已经政府批准转让（山政土批字[2012]3号），并签订了土地出让合同，目前该宗土地使用权证正在办理中。2012年9月12日，山阳县房屋登记发证办公室向吴昊分别颁发了山阳县城关镇北大街19号一楼至九楼共11本房屋所有权证，房屋所有权证载明的房屋所有权人均为吴昊。2013年5月9日、2014年1月13日，吴昊分别缴纳土地出让金40万元、57.34万元，共计97.34万元。同时查明，2008年11月24日，邮政储蓄银行商洛分行与建苑酒店签订“房屋租赁合同”，约定：甲方（建苑酒店）将山阳县建苑大酒店（山阳县城关镇北新街19号，原建设银行山阳支行）一楼临街门面房四间（约200平方米），出租给乙方（邮政储蓄银行商洛分行）从事邮政金融业务经营活动；租赁期限：10年，自2009年1月1日至2018年12月31日，房屋每年租赁费用150000.00元，租赁10年内不涨价；合同签订后，乙方一次性向甲方预付2009年1月1日至2009年12月31日期间的合同用房租金；自2010年1月1日之后，甲方按年收取乙方合同用房租金，甲方每年在本年合同用房届满一年时，提前30日向乙方提供本年合同用房的正式税务发票，乙方于收到发票之日起30日内一次性向甲方付清本年租金。甲方位置加盖建苑酒店公章、代表人宋安东印章，乙方位置加盖邮政储蓄银行商洛分行合同专用章。后邮政储蓄银行商洛分行将该房屋作为邮政储蓄银行山阳支行营业网点营业办公用房，房租费已经支付至2016年底。2011年4月28日，吴昊向邮政储蓄银行提交《建苑酒店资产租赁和处置方案》，邮政储蓄银行商洛分行于2011年5月26日书面答复：其与建苑酒店签订的合同已经省分行备案，无权变更，无法接受吴昊提出的方案，原《租赁合同》应当继续履行。另查明，建苑酒店为有限责任公司（自然人投资或控股），公司成立于2008年12月12日，法定代表人为宋安东。吴昊与叶敬宜生育一子吴懋源。吴昊于2014年6月24日病故。吴昊之父于2002年去世，吴昊之母童淑芬于2014年10月去世。童淑芬生育有四个子女：长子吴熙魁，次子吴熙伟（2013年去世）、三子吴昊，女儿吴熙君。一审法院认为，本案争议的焦点是：一、案涉房屋的物权归属。宋安东通过竞拍并交纳了购房款，取得拍卖确认书，拍卖公司也向陕西恒信物业管理有限公司出具“拍卖结果报告书”，确认宋安东竞买成交山阳县城关镇北新街19号1号办公楼房产，但宋安东在事后向拍卖公司出具书面说明，明确表示其与吴昊联合竞买山阳县北新街19号房产和相应的土地使用权，并申请将1号办公楼房产及相应的土地使用权办理到吴昊名下，其余的房产及土地使用权办理到宋安东名上，请求拍卖公司变更拍卖确认书，原成交确认书作废。拍卖公司重新给吴昊、宋安东出具的“拍卖确认书”与拍卖公司给宋安东出具的“拍卖确认书”内容虽然不一致，但与宋安东给拍卖公司出具的说明内容一致，且吴昊向山阳县国土资源局申请变更土地使用权并获得批准，吴昊也按照“土地出让合同”约定及政府批复交纳了土地出让金，之后又获得房屋管理部门的审批取得原建设银行山阳支行办公楼的所有权证。根据《中华人民共和国物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”吴昊经登记取得了山阳县城关镇北新街19号楼房1-9层的房屋所有权证，其依法享有该不动产物权。宋安东虽然参加竞拍、缴纳了购房款，但其未提供其享有该房屋物权的相关证据，故本案争议的位于北新街19号现由第三人邮政储蓄银行商洛分行承租、邮政储蓄银行山阳支行使用的房屋的物权由吴昊享有。在吴昊死亡后，该房屋的物权归吴昊的继承人享有。原告吴懋源作为吴昊之子依法享有继承权。由于吴昊之母童淑芬在吴昊死亡之后死亡，故童淑芬的其他子女依法享有继承该房产的相应权利。童淑芬的儿子吴熙魁明确表示不继承、不参与本案诉讼，符合法律规定。本案争议房产与吴熙君存在利害关系，其申请作为原告参加诉讼，符合法律规定。二、原告主张赔偿损失或排除妨害是否成立。第三人邮政储蓄银行商洛分行与第三人建苑酒店签订房屋租赁合同是在2008年，第三人建苑酒店的法定代表人系竞拍该房产的宋安东，此时该房屋的物权归属尚未确定。虽然《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”但没有证据证明第三人建苑酒店对该房产享有权利，且该房屋的物权人也未追认该合同，故该租赁合同应属无效合同。在吴昊依法取得案涉房产物权后，该房产的物权归属已经明确，第三人建苑酒店仍将他人的房产出租给第三人邮政储蓄银行商洛分行用于邮政储蓄银行山阳支行经营使用获取利益，没有法律依据。被告邮政储蓄银行山阳支行及第三人邮政储蓄银行商洛分行在2011年4月就已经知道该房产存在争议，特别是吴昊于2012年取得案涉房产物权后，被告及第三人仍然继续承租该房产，出租人、承租人的行为侵害了房屋权利人的合法权利，应当承担侵权责任。原告要求被告邮政储蓄银行山阳支行和第三人共同赔偿原告经济损失或立即停止侵害并搬离并交付房屋给原告。经审查，房屋租赁合同虽然无效，但本案争议房屋用于商业经营活动，被告已实际使用多年且距合同期限届满仅有一年，而原告主张赔偿原合同期限届满前的损失或停止侵害，故被告在原合同约定的租赁期限内可不用搬离房屋，但被告邮政储蓄银行山阳支行、第三人邮政储蓄银行商洛分行应将相应的房屋租赁费直接支付给原告。第三人建苑酒店将自己无权处分的他人的房产出租给被告及第三人邮政储蓄银行商洛分行并获取利益，没有法律依据，其出租房屋获取的收益属不当得利，应当返还给该房屋的实际权利人即原告。由于被告邮政储蓄银行山阳支行已将2016年12月31日以前的租金150000元/年支付给了第三人建苑酒店，故第三人建苑酒店应当将其收取的2016年12月31日以前的房屋租赁费返还给原告。原告主张赔偿2015年1月1日至2017年12月31日的损失30万元，赔偿2018年1月1日至2018年12月31日的房屋费用15万元。经审查，第三人邮政储蓄银行商洛分行与第三人建苑酒店签订的《租赁合同》期限到2018年12月31日，但2017年度、2018年度租赁费尚未支付给第三人建苑酒店，故2017年度、2018年度的费用可按原合同约定价款、时间，由被告邮政储蓄银行山阳支行直接支付给原告。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决：一、由第三人建苑酒店在本判决生效之日起15日内返还二原告15万元。二、由被告邮政储蓄银行山阳支行在2017年12月31前支付二原告2017年房屋租赁费15万元，在2018年12月31日前支付二原告2018年房屋租赁费15万元。三、由被告邮政储蓄银行山阳支行在2019年1月1日起10日内将其使用的位于山阳县北大街19号二楼的房屋交还给原告。案件受理费8050元，减半收取4025元，由第三人建苑酒店负担1340元，被告邮政储蓄银行山阳支行负担2685元。二审中，当事人没有提交新证据。二审对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：一、一审适用简易程序是否属于程序违法；二、本案讼争房屋权属是否清楚；三、邮政储蓄银行商洛分行与山阳建苑大酒店签订的房屋租赁合同是否有效，邮政储蓄银行山阳支行是否构成侵权。对上述焦点问题，本院评析如下：一、一审适用简易程序是否属于程序违法。本院认为，民事案件审理中，是否适用简易程序审理应由人民法院根据具体案情决定，当事人对适用简易程序有异议的可以向人民法院提出，但是否变更仍由人民法院决定。本案中，一审法院根据案情选择适用简易程序审理，上诉人积极参加了诉讼，且未对此提出异议，说明其已认可本案适用简易程序能够确保其充分行使诉讼权利，事实上一审适用简易程序审理并未损害其程序利益，故上诉人认为本案一审适用简易程序属于程序违法的理由不能成立。二、本案讼争房屋权属是否清楚。根据物权法相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依法登记，登记方能发生法律效力。本案中，宋安东虽然曾经参与原建设银行山阳支行资的产拍卖会，并竞拍成功，交纳了购房款，取得拍卖确认书，但拍卖确认书只是拍卖成功的证明，在当事人之间仅能产生买卖合同成立的效力，而涉案房产并未登记到宋安东名下，故不能直接产生物权变动的效力，因此宋安东和山阳建苑大酒店并未取得涉案房屋的所有权。2011年11月10日，陕西文达拍卖有限责任公根据宋安东和吴昊共同申请，重新向宋安东和吴昊出具了成交确认书，确认了吴昊对1号办公楼的买受人地位。之后，吴昊依据该成交确认书办理了土地使用权出让手续和房屋所有权变更登记手续，上述事实证明涉案房产权属流转关系清楚，吴昊已合法取得了涉案房产的所有权。2014年，吴昊和其母先后死亡，根据继承法相关规定，涉案房产作为遗产，吴昊之子吴懋源、吴昊之妹吴熙君有权继承相应的份额，在遗产未作分割之前，继承人之间形成共有关系，可共同行使所有权。关于山阳建苑大酒店辩称吴昊并未依据资产转让合同支付1600万元转让款，故其所持房产证来源不明，本案讼争房产权属不清的上诉观点，本院认为，1600万元转让款是否支付只是一个债务是否履行的问题，但对物权的变动并不当然产生影响，因此，山阳建苑大酒店以此否认吴昊对涉案房屋享有所有权的理由不能成立。三、邮政储蓄银行商洛分行与山阳建苑大酒店签订的房屋租赁合同是否有效，邮政储蓄银行山阳支行是否构成侵权。2008年4月28日，宋安东竞拍成功涉案房产，并先后支付了拍卖价款。之后，原房屋所有人即向宋安东移交了拍卖房产，宋安东此为基础开办山阳建苑大酒店。2008年11月24日，宋安东代表山阳建苑大酒店与邮政储蓄银行商洛分行签订房屋租赁合同，当时拍卖房产虽然未过户到宋安东或山阳建苑大酒店名下，但原房屋所有权人一直未对房屋出租问题提出异议，并且在2008年至2012年吴昊取得涉案房产所有权之日长达近三年期间，房屋租金一直由山阳建苑大酒店实际收取，上述事实足以说明原房屋所有权人对山阳建苑大酒店行使房屋出租权是认可的，因此，山阳建苑大酒店在出租房屋时虽然未取得房屋所有权，但其出租房屋得到了原房屋所有权人的认可，故其不存在无权出租的问题，本案租赁合同应为有效。2012年9月12日，吴昊取得了涉案房屋所有权，2014年，吴昊和其母先后死亡后涉案房产所有权应其继承人由吴懋源、吴熙君共同行使。根据买卖不破租赁的原则，租赁合同的效力应予维持，邮政储蓄银行山阳支行占有涉案房产并不构成侵权，但自2012年9月12日涉案房屋产权登记到吴昊名下之后，原出租人山阳建苑大酒店已无权收取房屋租金，故一审法院根据原告诉求判决山阳建苑大酒店返还吴懋源、吴熙君2016年房屋租金15万元，判决邮政储蓄银行山阳支行向吴懋源、吴熙君支付2017年、2018年房屋租金，并在合同到期后向吴懋源、吴熙君交付房屋并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律有误，但裁判结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《中华人民共和国继承法》第十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十九条，第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人山阳县建苑大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 林小平审 判 员 叶 军审 判 员 王金新二〇一八年三月三十日法官助理 蔡 璐书 记 员 石珊珊