山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0103民初2738号
原告（反诉被告）：北京盛世物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市。
法定代表人：余于河，副总经理。
委托诉讼代理人：王盼升，男，该公司项目经理助理，住济南市。
委托诉讼代理人：李娟，女，该公司客服部经理，住济南市。
被告（反诉原告）：侯红文，女，1968年5月22日生，汉族，住山东省菏泽市
委托诉讼代理人：王静，女，1971年4月29日生，住济南市。
委托诉讼代理人：油新红，山东汉通律师事务所律师。
原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司（以下简称盛世物业济南分公司）与被告侯红文物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月22日受理后，依法由审判员郁文莉独任审判，于2017年5月24日公开开庭进行了审理，原告盛世物业济南分公司法定代表人余于河的委托诉讼代理人王盼升、李娟及被告侯红文的委托诉讼代理人王静、油新红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
盛世物业济南分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2013年7月1日至2016年12月31日未交物业费共计10503.86元；2、判令被告支付违约金10000元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2011年购买济南市市中区鲁能领秀城中央公园2号楼1单元403房间，建筑面积为138.94平方米。2011年5月12日原告与被告签订了《鲁能领秀城前期物业服务协议》，约定物业费每平每月1.8元，物业费自交房日期起计算，预交12月的物业费用，先预交费用后提供服务。被告自2013年7月1日至2016年12月31日未交物业费共计10503.86元，违约金为1万元。
侯红文辩称：原告的起诉无事实和法律依据，具体的理由如下：原告违反物业合同约定，擅自将被告自有的车位转让他人使用给原告造成了侵权，其无权向被告主张物业费用，并应赔偿给被告造成的经济损失。原告要求支付违约金无事实依据，物业合同没有约定物业费缴纳的时间，原告未向被告主张要求缴纳物业费，因此原告要求自2012年7月1日至2016年6月30日缴纳滞纳金没有事实和合同依据。被告已缴纳物业费至2013年6月30日，原告主张自2012年7月1日起缴纳物业费没有事实依据。涉案的房屋自2012年9月起至2016年11月止一直处于闲置状态，期间应按70%缴纳物业费，原告要求全额缴纳物业费没有法律依据。
反诉原告侯红文向本院提出反诉请求：1、被反诉人向反诉人支付2012年7月至2016年8月车位使用费及损失24500元；2、反诉人承担反诉费。事实和理由：反诉人于2010年购买鲁能领秀城中央公园2号楼403户房产和市中区二环南路17、18区3号车库183号车位，上述房屋于2012年7月交房。因反诉人常年居住在菏泽牡丹区，该房屋和车库一直处于闲置状态。2016年6月反诉人将房产转让给他人，在办理房产交接时，发现反诉人购买的车库已经被被反诉人交付给鲁AVD3**车主冯绍君使用，对此情况反诉人全然不知。反诉人为此多次与被反诉人交涉，被反诉人公司内部工作人员之间相互推诿，为此，反诉人多次拨打鲁能客服电话进行投诉，在鲁能客服经理协调下，被反诉人于2016年9月将上述车库使用权交回反诉人。后反诉人与被反诉人协商车位被他人使用的损失赔偿事宜，双方均同意2016年9月前应交物业费与车位损失互抵，反诉人不再向被反诉人支付物业费，2016年9月后产生的物业费由购买房屋的新业主交付。但被反诉人出尔反尔，违反双方约定向原告主张2012年7月1日至2016年12月31日物业费13504.97元及违约金10000元。被反诉人未经反诉人同意，擅自将反诉人的车库交他人使用长达49个月，在反诉人要求返还车库时遭其无理拒绝，给反诉人在经济上和精神上均造成巨大损失，为了保护反诉人的合法权利不受侵害，根据我国法律相关规定，特向法律提出诉讼，
反诉被告盛世物业济南分公司对于反诉辩称：反诉原告没有办理过车位汇签单及合同，无法证明该车位是反诉原告的，反诉原告从来没有缴纳过车位服务费，至于是谁使用的该车位和我方无关，不是我方批准的。
本院经审理认定事实如下：被告侯红文购买山东鲁能亘富开发有限公司开发的济南市市中区鲁能领秀城中央公园2号楼1单元403室房屋，建筑面积为138.94平方米。
2011年5月11日，被告侯红文（甲方）与原告盛世物业济南分公司（乙方）签订《鲁能领秀城第十六、十七、十八区前期物业管理服务协议》一份，约定甲方委托乙方为其提供前期物业服务，住宅的物业费标准为每月每平方米1.8元，合同期限为“自本物业的开发商山东鲁能亘富开发有限公司通知甲方办理入住之日起，至本小区业主大会成立，业主委员会与物业服务企业签订新的物业服务合同，本协议自定终止。协议期满该区业主委员会未签订新的物业服务合同，则本协议继续生效”。2013年6月5日,原告盛世物业济南分公司与山东鲁能亘富开发有限公司签订《领秀城中央公园西一区前期物业服务协议》一份，约定由原告盛世物业济南分公司为鲁能领秀城中央公园西一区提供前期物业服务，合同期限自2012年12月1日起至2015年11月30日止。物业费标准为住宅建筑面积每月每平方米1.8元。原告盛世物业济南分公司开始为案涉小区提供物业服务。2011年5月12日，原告盛世物业济南分公司与山东鲁能亘富开发有限公司签订《领秀城第十六、十七、十八区前期物业服务协议》一份，合同期限自开发商山东鲁能亘富开发有限公司通知原告入住之日起，至本小区业主大会成立、业主委员会与物业服务企业签订新的《物业服务合同》时，本协议自动终止。物业费标准为住宅建筑面积每月每平方米1.8元。物业费自交房日期起计算，预交12月的物业费用，先预交费用后提供服务，业主或物业使用人应在每个缴费期开始前5日内履行缴费义务。合同期满后，合同自动延续，直至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效并由该物业服务企业接管为止。上述合同证明原告盛世物业济南分公司系鲁能领秀城十四区的前期服务企业。
被告提交房产证复印件及涉诉房屋水电费明细各一份，房产证复印件记载电费明细记载了2011年12月至2015年12月用电明细，其中2013年4月用电量73度，2015年8月用电量72度，其他月份用电量均为0；水费明细记载了抄表日期为2012年9月15日至2017年3月4日用水明细，每次抄表时间间隔两个月，其中抄表日期2012年9月15日水量为2,2012年11月1日水量17，2016年7月4日水量1，2016年9月5日水量2，2016年11月4日水量11，2017年1月5日水量7，2017年3月4日水量9，其他抄表时间用水量均为0。被告称涉诉房屋已卖出，并于2016年9月12日办理完毕产权过户手续，且2013年7月1日至2013年12月31日物业费已支付，自2014年1月1日至2016年12月31日涉案房屋处于空置状态，原告要求自2013年7月1日起至2016年9月11日止按物业费的70%交纳。原告对于2016年9月12日过户的事实予以认可，但对于2014年1月1日至2016年12月31日已支付物业费及房屋空置按70%交纳物业费的主张不予认可。被告未提交其2013年7月1日至2013年12月31日交纳物业费的相关证据。
被告提交地下车位买卖合同、地下车位照片、物业公司制作的机动车信息档案，上述证据显示，2014年6月20日至2015年6月19日期间原告将被告购买的地下位车出租给案外人冯绍君使用，原告收取冯绍君420元。被告主张原告将其车位出租给他人使用的行为给被告造成一定损失，要求原告向其支付2012年7月至2016年8月车位使用费及损失共计24500元。原告称被告车位被他人使用，原告并不知情，不同意支付车位使用费及损失。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原、被告所签订的《鲁能领秀城前期物业管理服务协议》和原告与山东鲁能亘富开发有限公司所签订《前期物业服务协议》均系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该两份合同对被告均具有约束力。
被告称其已支付了2012年7月1日至2013年6月30日的物业费，但原告不予认可，被告亦未提交相关证据，故被告的该项反驳主张，本院不予采纳。被告称涉诉房屋自2012年9月起至2016年11月止一直处于闲置状态，要求按照物业费的70%支付，原告不予认可，被告提交的相关水电费证据均无相关出具单位印章，被告提交的证据，不足以证明涉诉房屋空置的事实，且对于房屋空置，被告亦未向原告进行报备登记，故被告的该项反驳主张，本院不予采纳。
被告主张因其车位被原告出租给他人使用，其不同意支付物业费的反驳主张，本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供基本的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，原告将被告的车位出租给他人使用，并非为被告可以拒绝支付物业费的合理理由，故对于被告以其车位被原告出租为由拒绝支付物业费的抗辩，本院不予采纳。
关于被告主张其已将涉诉房屋售出，并于2016年9月12日办理了产权过户手续，其不同意支付自2016年9月12日之后的物业费的反驳主张，本院认为，涉诉房屋售出后，物业费应由新的业主支付，原告要求被告支付自2016年9月12日之后的物业费于法无据，故对于被告的该项反驳主张，本院予以采纳，对于原告要求被告支付自2016年9月12日之后的物业费的诉讼请求，本院不予支持。
国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告盛世物业济南分公司为被告侯红文所居住的本案涉诉小区提供了物业服务，被告侯红文未及时向原告交纳物业服务费的行为构成违约。原告主张被告侯红文支付2012年7月1日至2016年9月11日物业费共计12596.19元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。
原告盛世物业济南分公司作为物业服务企业应与业主和谐相处，为小区业主提供优质的物业服务，创造优美的生活环境。对于违约金合同虽有明确约定，被告侯红文也应当依约赔偿，但被告侯红文未及时支付物业费，并未给原告盛世物业济南分公司造成直接损失，故对原告盛世物业济南分公司要求被告侯红文支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告要求原告向其赔偿车位使用费及损失的诉讼请求，系侵权之诉，与本案非同一法律关系，本案不予处理，被告可另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告侯红文于本判决生效之日起十日内支付原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司物业服务费12596.19元。
二、驳回原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司的其他诉讼请求。
三、驳回被告侯红文的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费390元，减半收取195元，反诉费207元，均由被告侯红文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 郁文莉
二〇一七年六月十九日
书记员 王 莹