山西省晋中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋07民终2347号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李宝生，男，1954年2月13日出生，汉族，山西省寿阳县村民，住。
委托诉讼代理人：王虢龚，山西国公律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：寿阳县红星金盛商贸有限公司，住所地山西省寿阳县朝阳镇西泥河村。
法定代表人：王永宏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王保珍，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：王满元，寿阳县法律服务所法律工作者。
上诉人李宝生及上诉人寿阳县红星金盛商贸有限公司（以下简称红星公司）因租赁合同纠纷一案，均不服山西省寿阳县人民法院(2016)晋0725民初1101号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李宝生的上诉请求为：撤销原判，依法改判红星公司补偿上诉人153600元。事实和理由：第一，上诉人经营门面期间，红星公司单方面改变市场现状导致上诉人不能正常经营。诉讼期间，红星公司又在未通知上诉人的情况下，单方面将上诉人承租的门面包括装修等拆除。上诉人的损失是由红星公司造成的，且已经无法鉴定，上诉人比照政府征收国有土地上房屋时对经营户进行补偿的标准主张权利，同时按照同类经营的其他商户提供的装修费用计算装修等实际损失，应予支持。一审法院行使自由裁量权酌定30000元，明显偏低。第二，一审认定上诉人应承担的租金过高。2015年8月，红星公司已经改变市场现状，上诉人的经营已经无法正常进行，2016年3月17日，本案已经进入诉讼阶段，从2016年2月春节过后，上诉人就未实际使用租赁门前经营，自然也不承担此后的租金。一审法院将租金计算至2016年7月30日明显不当，二审应做相应调整。
红星公司答辩称，维修房屋是在李宝生未按约定支付租金之后，也就是在2016年4月，而李宝生应于2015年7月交租金，是李宝生先违约，且只要不按时交纳房租，我方就可以终止合同，不违反法律规定。
上诉人红星公司的上诉请求为：撤销原判关于补偿李宝生30000元的判项，改判上诉人不承担任何责任。事实和理由：李宝生未按合同约定的每年7月25日前交付下一年度租金，至今仍欠租金及其他费用8800元。也未按双方约定履行双方签订的管理制度，长期处于关门状态，门前物品乱堆乱放。上诉人有权解除合同。
李宝生答辩称，承租人没有违约行为，红星公司也没有证据证明承租人有违约行为，红星公司未按法律规定行使解除权，其上诉理由不能成立。
李宝生向一审法院起诉请求：恢复原状并要求继续履行双方之间的租赁合同；赔偿从2016年3月17日起诉之日至红星公司恢复原状之日止每月5000元的经营损失。
红星公司向一审法院反诉请求：请求人民法院判决依法解除其与李宝生签订的租赁合同；依约给付租金及其他实际费用8800元并按照合同约定总额的日3‰给付违约金6336元；赔偿因不服从市场管理、不配合市场升级规划改造造成的公司每日近万元的损失；本案诉讼费由李宝生承担。
一审法院认定事实：2014年6月25日，李宝生与红星公司签订了《租赁合同协议》，由李宝生承租红星公司的红星金盛家居建材广场B2区24、25号120平方米的商铺柜台从事经营，租赁期限自2014年7月30日起至2017年7月30日止，租期为三年。租金为每平方米150元，实行年支付制，每年租金计18000元，约定每年的7月25日前交清，逾期未交，红星公司按照合同的总额每日3‰收取滞纳金。合同第三条中约定了有关水费、电费等实际费用的收费方式和标准。合同第四条约定为了市场整体形象，市场通道侧墙不允许随意占用改造；李宝生在合同有效期内违反法律规定、不遵守市场管理制度、损害市场整体形象或几经劝告仍不纠正改进的，红星公司有权立即解除合同，因此产生的一切费用由李宝生负担。合同第七条对合同的变更解除及违约责任约定为在合同有效期内，一方要求提前终止合同，必须提前一个月书面通知对方，双方就合同的变更或解除事项达成书面协议后，方可确认对合同的变更或解除。2015年8月30日李宝生向红星公司缴纳房租9200元。租赁期间因李宝生欠红星公司2015年7月30日至2016年7月30日期间的租金及其他实际费用8800元。红星公司催要，并于2015年12月张贴催收通知。同时，红星公司进行市场改造升级，在李宝生所租的建材广场二层顶上加盖玻璃顶棚，李宝生认为红星公司的行为严重影响了李宝生的生产经营，因而拒交租金，双方未能协商解决。2016年3月，红星公司又张贴通知催要租金，并要求李宝生搬迁、配合市场改造升级等，双方为此发生纠纷。2016年3月17日，李宝生诉至该院，请求人民法院判令红星公司继续履行租赁合同；判令红星公司恢复损毁的李宝生宣传广告，拆除影响李宝生生产经营的违建设施，停止一切影响李宝生生产经营的违约行为，并根据评估追索相应赔偿。红星公司于2016年3月24日提起反诉，请求人民法院判决依法解除其与李宝生签订的租赁合同；李宝生依约给付其租金及其他实际费用8800元，按照合同总额的日3‰给付违约金6336元；赔偿因不服从市场管理、不配合市场升级规划改造造成的公司每日近万元的损失。山西省寿阳县人民法院作出（2016）晋0725民初263号判决后，在二审法院审理期间，红星公司继续施工，将市场内李宝生经营的24、25号商铺裕成陶瓷门面的门窗、展台、间接墙拆除，整个市场全部封闭，使原来的市场变成了整体封闭的市场，独立封闭的商铺变成了可以分散经营的开放柜台。双方形不成一致意见，李宝生变更诉讼请求为：（一）判令红星公司恢复原状并要求继续履行双方之间的租赁合同。恢复原状的具体事项为：拆除市场修建的顶棚及影响通道的墙体；恢复原市场的门窗及结构，具体为各商户的门头和窗户的结构；恢复李宝生所承租房屋结构的瓷砖和地砖的展厅结构及瓷砖样品和办公用品；恢复户外为12米长的广告牌。（二）赔偿从2016年3月17日起诉之日至红星公司恢复原状之日止每月5000元的经营损失。红星公司反诉请求人民法院判决依法解除其与李宝生签订的租赁合同；李宝生依约给付其租金及其他实际费用8800元并支付违约金6336元；赔偿因不服从市场管理、不配合市场升级规划改造造成的公司每日近万元的损失；本案诉讼费由李宝生承担为本案事实。一审法院认为，本案争议的焦点是：1、李宝生要求红星公司恢复原状并继续履行租赁合同的请求是否应予支持；2、李宝生是否应依合同约定给付红星公司租金及其他实际费用8800元和支付违约金6336元。李宝生与红星公司签订的《租赁合同协议》是双方真实意思表示，应为有效协议，双方应按照协议履行。李宝生应当按照协议缴纳红星公司2015年7月30日至2016年7月30日期间的租金及其他实际费用8800元。红星公司不应违反协议，在合同未到期、双方未协议解除的情况下单方解除合同。红星公司进行市场改造升级，应与李宝生在互谅互让、互利共赢的基础上协商解决。红星公司擅自在李宝生所租的建材广场二层顶上加盖玻璃顶棚和未经李宝生同意将李宝生经营的24、25号商铺裕成陶瓷门面拆除，使原来的市场由独立封闭的商铺变成开放柜台的行为，虽然红星公司是为了市场的整体形象和管理，但红星公司在双方未达成解除合同一致意见的情况下擅自变更李宝生的承租物，实属违约行为，应承担违约的法律责任。鉴于目前红星公司变更了李宝生的承租物，使李宝生的租赁标的发生了改变，恢复原状所需的费用可能会远远高于合同解除的费用，且双方约定的合同目的均难以实现，因此该租赁合同已经不再具有继续履行的合理性，此种情况属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（二）项规定的非金钱债务履行费用过高的情形，故李宝生要求红星公司恢复原状并继续履行签订的租赁合同的请求，该院不予支持，应当驳回李宝生恢复原状并继续履行合同的诉讼请求。这种情况实际已经使合同关系处于终止的状态，从合同不能再继续履行的意义上看，与解除合同的效果相当，庭审中李宝生也曾提出要求红星公司赔偿损失的请求，为了彻底了结该合同项下纠纷，避免当事人通过另行诉讼宣告一项只具有形式意义的结论之诉累，故对红星公司提出的解除其与李宝生签订的租赁合同的请求该院应予以支持。李宝生提供的证据无法证明给其带来的实际财产损失与营业收入损失，应承担举证不能的不利后果，但考虑到因红星公司经营的红星金盛商贸建材广场市场萧条、承租户大部分搬迁红星公司改造市场，未经李宝生同意改变了李宝生的租赁物，使其约定的租赁目的难以实现，同时也考虑到李宝生对自己租赁物的管理漏洞和市场整体经营情况，故红星公司对李宝生因合同目的不能实现并解除合同而产生的经济损失应予适当补偿30000元。红星公司有关李宝生不遵守市场管理制度、长期处于关门状态、对整个市场造成了不良影响，不配合市场合理的升级改造和协调管理，造成的公司每日近万元的损失的请求，因缺乏相应的证据证明，且诉讼请求不明确具体，该院难以支持。对要求按照合同总额的日3‰给付违约金6336元，因本案造成迟延履行给付租金的义务的原因也有红星公司擅自在李宝生所租的建材广场二层顶上加盖玻璃顶棚并改变李宝生租赁物的结构等引发，故对该项请求该院不予支持。综上，判决：（一）寿阳县红星金盛商贸有限公司给付李宝生因合同无法履行及合同解除的补偿费用30000元。（二）驳回李宝生其余之诉讼请求。（三）解除寿阳县红星金盛商贸有限公司与李宝生于2014年6月25日达成的《租赁合同协议》。（四）李宝生支付寿阳县红星金盛商贸有限公司2015年7月30日至2016年7月30日期间的租金及其他实际费用8800元。（五）驳回寿阳县红星金盛商贸有限公司其余之诉讼请求。以上一、四项于本判决生效后十日内执行完毕。
根据当事人诉辩，本院确定本案二审期间的争议焦点为：（一）一审法院确定的由红星公司补偿李宝生损失应否支持，补偿数额是否恰当？（二）一审法院确定的由李宝生支付红星公司的租金数额是否恰当？
针对上述争议焦点，双方当事人均未提供新的证据。李宝生称，损失包括三部分，一部分是营业损失，按一平方米一千元计算，为12万元。第二部分是装潢及办公物品、展厅样品、财产等，按当地搞装修的给我们出具的证人证言以及我们的估算，为3万元。第三部分是重新搬迁费用，每平方米三十元，为3600元。对于上述损失，一审中均提供了相应证据。至于租金，只应该支付一个月的，最多算到2016年3月。是红星公司于2015年5、6月份先改造市场的，影响了我的经营的。2015年8月30日，红星公司只收取了我的租金及水电费共10000元。红星公司称是李宝生未按约定交纳租金，改造市场是在2016年春天，改造的时候，商户因市场不景气，都不在了，不存在影响经营的情况，改造是为了改善经营环境。李宝生提供的补偿费用没有依据。
其余事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，按照现已经查明的事实，李宝生与红星公司在履行双方所签订的租赁合同的过程中，均有违约行为。李宝生系未按期全额交纳租金。红星公司系私自改造市场并处置李宝生商铺内财产。对于此双方违约情形，一审法院已经做出了正确的认定，本院予以维护。在此前提下，来讨论本案二审期间的争议焦点问题。（一）关于李宝生主张的损失应否支持及数额问题。依据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，李宝生因红星公司市场改造所租赁的商铺被红星公司私自处置确为事实，红星公司应当赔偿李宝生相应的损失。但李宝生就其受到的损失未能提供客观有效的与事实相符的证据，一审法院在此情形下，结合当事人双方违约情形，行使自由裁量权所确定的数额，经本院审查，并无明显不当之处，本院不做调整。故，对李宝生及红星公司就该损失数额所提出的上诉理由，本院均不予支持。（二）关于租金数额问题。原审所确定的数额已经扣除了李宝生支付的6个多月租金，但是至本案形成诉讼也即2016年3月17日之后，李宝生未实际占用商铺，该商铺已经由红星公司控制。未能占用商铺，系双方在履行合同过程中均未严格依约定办理造成，故而，原审确定由李宝生支付租金至2016年7月30日不当，本院酌情予以调整。在原审数额基础上减少两个月租金3000元，即李宝生应付红星公司租金及其他费用5800元。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持山西省寿阳县人民法院(2016)晋0725民初1101号民事判决第一、二、三项，即关于“寿阳县红星金盛商贸有限公司给付李宝生因合同无法履行及合同解除的补偿费用30000元。驳回李宝生其余之诉讼请求。解除寿阳县红星金盛商贸有限公司与李宝生于2014年6月25日达成的《租赁合同协议》”的内容；
二、撤销山西省寿阳县人民法院(2016)晋0725民初1101号民事判决第四、五项，即关于“李宝生支付寿阳县红星金盛商贸有限公司2015年7月30日至2016年7月30日期间的租金及其他实际费用8800元。驳回寿阳县红星金盛商贸有限公司其余之诉讼请求”的内容；
三、由李宝生支付寿阳县红星金盛商贸有限公司租金及其他实际费用5800元；
四、驳回寿阳县红星金盛商贸有限公司其余之诉讼请求。
以上含有执行内容的项目于本判决生效后十日内执行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费550元，反诉受理费159元，二审案件受理费1100元，共计1809元，由寿阳县红星金盛商贸有限公司承担559元，由李宝生承担1250元。
本判决为终审判决。
审判长 许 俊
审判员 元晓鹏
审判员 韩 敏
二〇一七年九月十九日
书记员 李 媛