中华人民共和国上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终900号
上诉人（原审原告）：元富喜（WONBOOHEE），男，1957年1月3日出生，大韩民国公民。
委托诉讼代理人：沈浓，上海市白玉兰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海十一味餐饮管理有限公司，注册地上海市浦东新区川沙路6999号28幢2416室。
法定代表人：高素梅，总经理。
被上诉人（原审被告）：郑秀山，男，1970年2月16日出生，汉族，（户籍地安徽省凤阳县），住上海市浦东新区。
被上诉人（原审第三人）：上海美事勤物业管理有限公司，住所地上海市闵行区吴中路1050号15幢-1489。
法定代表人：王青春，董事长。
上诉人元富喜（WONBOOHEE、以下简称元富喜）因与被上诉人上海十一味餐饮管理有限公司（以下简称十一味餐饮公司）、郑秀山、上海美事勤物业管理有限公司（以下简称美事勤公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0112民初4478号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年1月11日受理后，依法组成合议庭，于同年3月15日公开开庭审理了本案，上诉人元富喜之委托代理人沈浓律师,被上诉人十一味餐饮公司之法定代表人高素梅女士，被上诉人郑秀山先生到庭参加诉讼，现本案已审理终结。
上诉人元富喜上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持上诉人原审全部诉讼请求。
事实和理由：原审认定事实适用法律错误。原审仅以美事勤公司出具的《情况说明》直接认定上诉人曾到美事勤公司签订合同缺乏依据；美事勤公司系与郑秀山而非上诉人续签租约，不能认为十一味餐饮公司履行了其与上诉人的合同，或者应退还150,000元转让金并赔偿损失。
被上诉人十一味餐饮公司、郑秀山辩称，不同意上诉请求，一审判决正确，应维持原判。
被上诉人美事勤公司未答辩。
元富喜诉至一审法院，请求判令：1.十一味餐饮公司向元富喜返还押金人民币（币种下同）18,000元；2.十一味餐饮公司向元富喜返还保证金26,000元；3.十一味餐饮公司返还商铺转让费15万元；4.十一味餐饮公司赔偿元富喜损失15万元；5.郑秀山对上述2-4项诉讼请求承担连带责任；6.本案的诉讼费由十一味餐饮公司、郑秀山负担。
一审法院认定事实：2012年，郑秀山与美事勤公司签订《租赁协议》，美事勤公司出租位于上海市闵行区XX路XX号XX的商铺给郑秀山，租赁期限为24个月，自2012年10月1日起至2014年9月30日止，月租金为13,000元，保证金为26,000元等。承租系争商铺后，十一味餐饮公司于2013年将该房屋转租，郑秀山作为十一味餐饮公司的总经理于2013年8月8日与夏某签订房屋租赁合同，将部分商铺转租，租赁期限自2013年8月8日至2014年8月7日，租金每月9,000元，押金为18,000元。夏某系元富喜聘请之员工，元富喜向十一味餐饮公司支付了押金18,000元。又十一味餐饮公司于2013年9月3日与案外人金某、朴某签订房屋租赁合同，将剩余部分店铺转租。
2014年2月5日，十一味餐饮公司（甲方、转让方）与元富喜（乙方、受让方）、郑秀山（丙方、担保方）签订《合同》，约定：甲方原向美事勤公司租赁系争店铺，将于2014年6月底到期，甲方负责向业主方续签，承租人变更为乙方；自签订合同之时，店铺全部由乙方承租，甲方不再向乙方收取租金，应向业主方缴纳的租金由乙方负责承担，应当由甲方向其他实际租赁人收取的房租由乙方收取；原租赁场地上的灯箱广告（四面店招）自签订合同时起，原甲方使用的部分由乙方使用；乙方向甲方缴纳转让费15万元，该转让费签订合同时一次性付清，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用；甲方向业主方承租时缴纳的保证金2.60万元，即乙方成为承租人后甲方原缴纳的保证金自动转为乙方保证金，乙方无须再向业主方支付任何保证金，该保证金在将来乙方不再承租店铺且业主方退还后由乙方退给甲方；甲方郑重承诺由其出面协调上述合同到期后由乙方继续承租，原合同条件维持不变，合同每两年签订一次，且甲方保证乙方与业主方续签的租赁合同与甲方和美事勤物业签订的合同享受同样的条件，否则甲方应当退还依据本合同支付的15万元转让费，且另外赔偿乙方15万元；如不可抗力导致租赁场地无法继续租赁经营，则甲方无需承担违约责任，也无须退回转让金（如：火灾、地震，政府动迁或美事勤物业收回商铺租赁权）；丙方就本合同项下的所有义务为甲方提供担保，如甲方因在履行本合同规定的条款时应承担相关责任，丙方应当承担无限连带担保责任，且不可撤销；如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用等拆迁店铺，其有关补偿归乙方。该协议签订后元富喜向十一味餐饮公司支付了转让费15万元，此后由元富喜向案外人金某、朴某收取转租租金，并向美事勤公司支付租金。
2014年9月9日，美事勤公司与郑秀山签订合同，约定将系争房屋继续出租给郑秀山，租期自2014年10月1日至2015年9月30日，每月租金13,000元，保证金为原保证金26,000元，并约定该场地租金一年不变，自第二年起，每年按5%的租金递增比例进行递增。并约定系争商铺用作香酥鸡、鸡翅、魔法棍冰激凌、核桃饼、饮料、咖啡用途，不得经营与其他路吧相同产品，如有雷同美事勤公司将终止租赁合同。该协议签订后，郑秀山于2014年10月9日向元富喜出具收条一份，载明收到押金（美事勤公司）26,000元。该协议租期内房屋由元富喜实际占有使用，到期后美事勤公司未再续约，于2015年10月1日将商铺另租他人，与案外人交接房屋抄表数为：电表54922、水表144。同时，美事勤公司结算元富喜于2015年9月应付水电费为：电费3,545.70元、水费135元，共计3,680.70元，美事勤公司将付款通知交给元富喜员工。美事勤公司并要求元富喜与十一味餐饮公司共同至物业处确认退还保证金，但双方未能达成一致，故保证金现未予退还。另郑秀山承租系争房屋曾缴付水电费押金2,000元，美事勤公司结算水电费后，尚余24,319.30元未予返还，美事勤公司表示愿意按照法院的判决返还该款。
本案一审诉讼中，美事勤公司出具《情况证明》，载明：2014年9月5日，郑秀山与元富喜一起来公司，就系争商铺续签了租赁合同，由郑秀山出面续签合同，每月租金及水电费、物业管理费由元富喜到公司缴纳。因系争商铺实际经营人元富喜不按合同约定的项目经营导致各商铺之间恶意竞争，用电不按安全手册使用，留下很多安全隐患并被要求多次整改，烧烤摊摆在店外广场上导致交通拥堵、空气污染，违反物业管理规定，故在合同到期后收回系争商铺。该证明加盖美事勤公司公章，并由美事勤公司本案代理人沈云高签名。
上述事实，由元富喜提交的《房屋租赁合同》、《合同》、收据三份，由十一味餐饮公司提交的与美事勤公司签订的《租赁协议》二份、《房屋租赁合同》二份、《情况证明》，由美事勤公司提交的《商铺交验单》、《付款通知》及发票等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，法院确认其证据效力。
一审法院认为：郑秀山自美事勤公司处承租系争房屋后，原转租于元富喜承租使用，后在履行过程中与元富喜达成一致签订转让协议一份。就该转让协议内容而言，系十一味餐饮公司将系争商铺的承租、经营权利转让于元富喜，而元富喜支付相应对价15万元。该协议签订后，十一味餐饮公司退出了与美事勤公司、与次承租人金某、朴某的租赁关系，由元富喜向美事勤公司支付租金并收取次承租人之租金，实际为十一味餐饮公司将其在两处租赁协议中的权利义务概括转让，该转让协议自签订后已实际履行。又在该转让协议中双方约定，在十一味餐饮公司与美事勤公司于2013年签订租赁协议到期后由元富喜继续承租，与美事勤公司直接签订租赁合同。然此后仍由郑秀山签订租赁协议，故元富喜认为十一味餐饮公司未能按约履行起诉要求退还转让费并赔偿损失。但就此后租赁协议的履行，虽由郑秀山签订租赁协议，但房屋的实际使用人为元富喜，也由元富喜支付租金及水电费，履行十一味餐饮公司在该租赁协议中的权利义务。同时，法院认为系争商铺的转让费，源于十一味餐饮公司将其占有使用房屋、经营获利及转租获益的权利均让渡于元富喜，虽双方履行该转让协议的形式不尽如约定，但履行之内容符合合同本意，且该种履行方式持续了一年，元富喜并未提出异议，故双方实际履行了该转让协议。至于合同约定续签合同需两年，但实际仅履行了一年期之租赁协议，郑秀山与美事勤公司签订的租赁协议约定租金确为一年，但法院注意到就租金标准合同中约定：“自第二年起，每年按5%的租金递增比例进行递增”，可见签约时已对再次续约的标准磋商一致。又双方签订转让协议中还约定，美事勤物业收回租赁权属十一味餐饮公司的免责事由，在一年租赁期履行过程中因元富喜的多项违规导致美事勤公司不再续租，十一味餐饮公司已按约履行了自己于协议中的义务，因元富喜原因导致无法继续履行，故元富喜要求返还转让费并赔偿损失的要求不符合双方约定，法院难以支持。
关于元富喜要求十一味餐饮公司返还租赁押金1.80万元与租赁保证金2.60万元的诉讼请求，十一味餐饮公司认为2.60万元的保证金系在1.80万元保证金上补足差额部分，十一味餐饮公司将原缴纳给美事勤公司的保证金转给元富喜，故二者不并存。法院认为，双方租赁协议并未实际履行完毕，在租期未结束时已约定予以转让。又签订转让协议时虽未提及原合同的租金及押金，但该协议在双方结算的基础上才能予以签订。同时，如若元富喜所述该1.80万元押金未退，元富喜此后再次支付押金2.60万元而不与十一味餐饮公司协商原押金的处理方式，显然有悖常理及租赁习惯。故法院认为十一味餐饮公司的抗辩意见与双方实际履行情况能够相印证，元富喜要求十一味餐饮公司返还1.80万元押金的诉讼请求法院难以支持。至于现未与美事勤公司结算的押金，对于2015年9月的水、电费金额元富喜愿意支付，考虑到元富喜将该保证金已支付十一味餐饮公司，其也系实际使用人，故美事勤公司将剩余保证金24,319.30元返还元富喜。
综上，美事勤公司应将剩余保证金24,319.30元返还元富喜，元富喜的其余诉讼请求法院不予支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十二条之规定,于二〇一六年十月三十一日作出判决，判决如下：一、上海美事勤物业管理有限公司于判决生效之日起七日内向元富喜返还租赁保证金24,319.30元；二、驳回元富喜的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,360元，由元富喜负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人元富喜与被上诉人十一味餐饮公司、郑秀山（担保人）2014年2月5日签订的《协议》系各方当事人真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，应属合法有效。
本案标的房屋原系郑秀山自美事勤公司处承租后转租与元富喜，本案上述《协议》系十一味餐饮公司将系争商铺的承租、经营权利概括转让与元富喜，后者为之支付转让费15万元，郑秀山为十一味餐饮公司提供担保。根据查明事实，该协议签订后，由元富喜向美事勤公司支付租金并收取次承租人租金，虽然其后美事勤公司仍与郑秀山签订租赁合同，但未影响上述《协议》在上诉人与被上诉人间的实际履行，原审于此认定准确，应予肯定。
上诉人一、二审坚持主张退回15万元转让费，但根据上述查明事实，《协议》已实际履行，被上诉人将其占有使用房屋、经营获利及转租获益的权利均让渡于元富喜，虽然履行仅持续一年，但查协议明确约定，美事勤物业收回租赁权属十一味餐饮公司的免责事由。美事勤公司认为，在一年租赁期后不再续租系元富喜经营存在违规，值得注意的是，上诉人是否客观存在违规经营并非重点，美事勤公司客观上不再续租对于《协议》各方而言属免责事项，上诉人以之要求退还转让费显然并无合同及法律依据。关于上诉人要求另行退还租赁押金1.8万元等请求，原审法院已阐述详尽有据，本院不再赘述，上诉人上诉阶段未提供任何证据佐证，本院不能采信。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人元富喜的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4,360元，由上诉人元富喜（WONBOOHEE）负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 郭圣达
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……