苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吴民初字第1409号
原告苏州港龙置业有限公司，住所地苏州市吴中区蠡盛大厦18楼。
法定代表人蔡清祥，该公司董事长。
委托代理人吴昌坤、李达。
被告陈继宗。
原告苏州港龙置业有限公司诉被告陈继宗商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月5日立案受理，由代理审判员鲁超适用简易程序公开进行了审理，后依法组成合议庭于2014年3月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴昌坤、李达到庭参加诉讼，被告陈继宗经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告苏州港龙置业有限公司诉称，2010年10月12日，原、被告签署商品房买卖合同，向原告购买位于长桥街道财智商务广场4幢410室商品房一套，总价款536269元，合同约定首付276269元，余款260000元由银行按揭支付，如因被告未按时还贷致原告损失的，原告有权单方解除合同，并要求被告赔偿房屋总价30%的违约金及原告遭受的损失。被告支付首付款并于2010年12月16日向招商银行股份有限公司苏州分行（以下简称招商银行苏州分行）办理银行按揭手续，原告为该债务提供连带担保。之后，被告于2012年10月起未按约还本付息，导致原告承担连带担保责任，经苏州市姑苏区人民法院审理后，以（2013）姑苏商初字第0369号民事调解书结案，根据该调解书，其代被告支付相关款项。综上，请求法院判令解除原、被告之间就财智商务广场4幢410室商品房签订的商品房买卖合同；被告向原告支付违约金160880.7元；被告偿还原告为其向招商银行股份有限公司苏州分行代偿债务本息及相关费用共计245150.2元。
被告陈继宗未作答辩。
经审理查明，2010年10月12日，原、被告签订商品房买卖合同一份，双方约定：被告购买原告开发的位于苏州市吴中区长桥街道财智商务广场4幢410室房屋；房屋建筑面积68.35平方米，总价款为536269元；被告于2010年10月12日支付首付款276269元，余款260000元由银行按揭支付；若逾期支付超过60日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应按总房款的30%向出卖方支付违约金，并另行支付相关税费；原告应在2012年6月30日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得苏州市商品房交付使用通知书，并符合合同约定的商品房交付买受方使用。另，上述合同附件五合同补充协议约定：因被告未按时还贷，致使原告在贷款银行设立的账户被银行扣划，而被告在收到原告还贷通知后十五日内，仍未偿还的，应视为被告违约，原告有权解除合同，并要求被告赔偿房屋总价款30%的违约金和原告所遭受的损失，同时被告应配合原告办理合同解除、注销手续；在房屋他项权证办妥之前，如发生原告所购房屋被司法机关查封或买受方连续三期不按时归还银行按揭等事宜的，则视为原告根本违约，被告同意原告可单方解除合同、并同意配合办理撤销备案（或预告）登记和注销房屋权证。
2010年12月16日，招商银行苏州分行（授信人）与赵丹丹、被告陈继宗（授信申请人）签订个人授信协议一份，约定授信人向授信申请人提供总额为260000元的可循环授信额度，授信期间为120个月，自2010年12月16日起至2020年12月16日止。同日，招商银行苏州分行（抵押权人）与赵丹丹、被告陈继宗（抵押人）签订个人授信最高抵押合同一份，约定：鉴于双方签订授信协议，抵押人以其所有的或依法有权处分的坐落于苏州吴中区财智商务广场4-410房屋作为抵押物，以担保授信协议项下所有债务本息及其他一切相关费用能得到按时足额偿还；抵押担保的范围为抵押权人根据授信协议向授信申请人提供的贷款及其他授信本金余额之和，以及利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费及实现债权和抵押权等其他一切费用；抵押期限自合同生效之日至授信协议项下授信债权诉讼时效届满的期间。
同日，招商银行苏州分行（贷款人）与赵丹丹、被告陈继宗（借款人）签订个人贷款借款合同一份，约定：借款人向贷款人贷款人民币260000元用于购买商业用房，贷款期限为120个月，自2010年12月16日起至2020年12月16日止，具体贷款金额、期限以借款借据为准；贷款利率以国家公布的贷款基准年利率6.14%为基础上浮10%，即年利率6.754%，月利率＝年利率÷12，日利率＝年利率÷360；合同有效期内，如遇国家调整贷款利率的，本合同执行利率按次期调整方式进行调整。借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；借款人按照贷款人的有关规定办妥贷款手续后，贷款人将贷款划入借款人第一扣款账户内；借款人选择按月等额还本付息即等额还款的方式归还贷款本息，并委托贷款人按照本合同约定的方式从以下扣款账户中直接扣划贷款本金和利息；本合同项下贷款资金的支付申请、支付方式、支付对象、支付金额、具体扣款账户等以借款借据为准；在借款人不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、执行费等所有费用，均由借款人全数负担；借款人出现连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，视为已发生违约事件，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付相关费用及处理抵押物；本合同项下贷款的借款借据作为本合同附件，并构成本合同不可分割的组成部分。当日，招商银行苏州分行向赵丹丹、被告陈继宗发放贷款人民币260000元，期限为自2010年12月16日起至2020年12月16日止，贷款执行年利率为6.754%，借款用途为购商业用房（等额），扣款日为每月16日，赵丹丹、被告陈继宗委托招商银行苏州分行将该笔贷款转入原告在招行开立的账号。
2010年12月16日，原告向招商银行苏州分行出具个人贷款不可撤销担保书一份，承诺：自愿为赵丹丹、被告陈继宗上述借款合同项下的全部债务承担连带保证责任，保证责任范围为借款合同项下的贷款本金以及利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费等）；保证期间为自本担保书签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或／和房地产他项权证交由招商银行苏州分行保管之日止；原告自愿放弃要求招商银行苏州分行首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利；出现借款合同所约定的违约事件的，招商银行苏州分行要求原告承担保证责任。对赵丹丹、被告陈继宗拖欠招商银行苏州分行的款项，原告保证在收到招商银行苏州分行口头或书面通知之日起五日内如数予以偿还。
2012年11月16日至2013年2月16日，赵丹丹、被告陈继宗连续四期逾期归还原告借款本金及支付原告利息，拖欠借款本金6473.41元、利息（含罚息、复息）4136.74元，合计10610.15元，借款本金余额为225283.16元。
2013年2月26日，招商银行苏州分行委托律师向赵丹丹、被告陈继宗、原告发出律师函，宣布上述借款本金全部提前到期；要求赵丹丹、被告陈继宗于2013年3月1日17时前向其清偿借款本金225283.16元及相应利息、罚息、复息；要求原告对赵丹丹、被告陈继宗的上述债务承担连带清偿责任。2013年4月15日，招商银行苏州分行向苏州市姑苏区人民法院提起诉讼，请求法院依法判令本案原告苏州港龙置业有限公司对赵丹丹、本案被告陈继宗在招商银行苏州分行处的债务借款本金225283.16元、利息（含罚息、复息）4136.74元（截至2013年2月16日，之后利息按照合同约定的计算方式计算至本息还清时止）及招商银行苏州分行为实现本债权支付的律师费8983元承担连带清偿责任。后经苏州市姑苏区人民法院调解，双方于2013年4月25日达成如下调解协议：1、苏州港龙置业有限公司（本案原告）代借款人赵丹丹、陈继宗（本案被告）向招商银行苏州分行代偿贷款本金225283.16元，利息（含罚息、复息）4136.74元，合计229419.9元（利息、罚息、复息暂计至2013年2月16日，之后的利息、罚息、复息按照招商银行苏州分行与赵丹丹、陈继宗签订的个人贷款借款合同的约定计算至贷款本金、利息、罚息、复息全部清偿之日止），苏州港龙置业有限公司于2013年5月31日前支付招商银行苏州分行上述全部贷款本金、利息、罚息、复息（具体金额以原告出具的银行对账单为准）。2、苏州港龙置业有限公司代借款人赵丹丹、陈继宗向招商银行苏州分行代偿律师代理费8983元，于2013年5月31日前支付招商银行苏州分行。3、案件受理费2438元，由苏州港龙置业有限公司承担并于2013年5月31日前支付招商银行苏州分行。2013年5月17日，原告向招商银行苏州分行就上述款项共计支付245150.2元。
以上事实由原告提供的商品房买卖合同、（2013）姑苏商初字第0369号民事调解书、进账单、个人贷款不可撤销担保书、个人授信最高饿抵押合同、个人授信协议、个人贷款借款合同及庭审笔录等予以证实。
审理中，原告称因被告需要银行贷款，在办理抵押他项权登记之前由原告向贷款银行提供担保，房产抵押登记之后由被告以其所购买的房屋作为抵押担保；就其损失，其称包括国家税费、售房佣金等成本，国家税费、售房佣金没有统计由法院酌情考虑，另（2013）姑苏商初字第0369号民事调解书中亦明确原告替被告支付的律师费、诉讼费、利息及罚息。另，原告自愿调整违约金为100000元。
本院认为，原、被告签订的关于被告购买原告开发的位于苏州市吴中区长桥街道财智商务广场4幢410室房屋的商品房买卖合同合法有效，当事人应当按照该合同约定履行义务。根据（2013）姑苏商初字第0369号民事调解书可确认，原告为确保被告如约支付购房款为被告银行贷款提供保证担保，现因被告未能归还银行贷款，导致原告承担保证责任，原告据此有权向被告追偿。另，上述商品房买卖合同中约定因被告未按时还贷，致使原告在贷款银行设立的账户被银行扣划，而被告在收到原告还贷通知后十五日内，仍未偿还的，应视为被告违约，原告有权解除合同，并要求被告赔偿房屋总价款30%的违约金和原告所遭受的损失。由此，被告应当承担相应的违约责任，原告依据上述约定解除双方签订的商品房买卖合同，应予支持，故本院认定原、被告签订的商品房买卖合同于开庭之日即2014年3月17日解除。关于原告追偿的金额，因被告与招商银行苏州分行签订个人贷款借款合同约定借款人不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、执行费等所有费用，均由借款人全数负担，原告在上述范围内承担的费用，被告应支付原告。现原告按照生效法律文书向招商银行苏州分行支付贷款本金、利息（罚息）、律师费、诉讼费等共计245150.2元，该款项被告应支付原告。关于原告主张按照合同约定的房屋总价款的30%计算违约金，合同对此明确约定，现被告自愿调整为100000元，应属合理范围内，对此金额，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原、被告就位于苏州市吴中区长桥街道财智商务广场4幢410室房屋签订的商品房买卖合同于2014年3月17日解除。
二、被告陈继宗于本判决生效之日起十日内支付原告苏州港龙置业有限公司违约金人民币100000元及原告苏州港龙置业有限公司因履行担保责任支出的款项人民币245150.2元，以上合计345150.2元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9164元，公告费600元，合计人民币9764元，由被告陈继宗负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 鲁 超
人民陪审员 钱其新
人民陪审员 王晓明
二〇一四年四月三十日
书 记 员 殷 毅