北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终7253号上诉人（原审原告）：张桂英，女，1952年2月21日出生。委托诉讼代理人：杨健，北京市大瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘金泉，男，由北京市海淀区四季青镇玉泉村民委员会推荐。被上诉人（原审被告）：北京青远房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区旱河路临372号。法定代表人：沈志刚，总经理。委托诉讼代理人：唐硕，北京市则度律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萌，北京市则度律师事务所律师。上诉人张桂英因与被上诉人北京青远房地产开发有限公司（以下简称青远公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第24276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人张桂英及其委托诉讼代理人杨健、刘金泉，被上诉人青远公司之委托诉讼代理人唐硕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。张桂英的上诉请求：一、撤销原判。二、依法判决变更《住宅楼拆迁认购（期房）购销合同》中第三条约定的房价款“每平方米3800元”为1560元。三、请求二审法院判令青远公司退还张桂英每平方米2240元的房价款，共计213001元。主要理由为：一审法院对2007年11月21日，张桂英与青远公司签订的《住宅楼拆迁认购（期房）购销合同》的性质认定不清，导致错判，望二审法院予以纠正。青远公司在2007年签订《住宅楼拆迁认购（期房）购销合同》时，故意隐瞒了绿化隔离地区农民购买安置房的建安造价价格，主观上存在故意的欺诈行为，欺骗上诉人张桂英签订合同，合同内容显失公平，明显不对等，有权请求人民法院变更合同的有关条款。我方现有证据能够证明该房屋的建安造价的范围在1300元-1560元之间。青远公司答辩称：不同意上诉人张桂英的上诉理由和要求。本案不存在欺诈，在拆迁时发出了拆迁通知书，明确了均价为3600元/平方米。上诉人张桂英的诉讼已经超过了法律规定的一年的除斥期间，人民法院不予保护。本案拆迁当时只是采取货币补偿的方式拆迁，拆迁有专门的拆迁补偿合同，购房只是一种优惠政策，拆迁通知书上对于购房政策有明确的规定，是村委会集体组织制定的，张桂英购房属于自愿形式购买。对于张桂英主张的部分事实，在行政复议中已经进行了处理，张桂英的诉讼主张没有事实依据。张桂英向一审法院的起诉请求：1、请求法院判令变更双方于2007年11月21日签订的《住宅楼拆迁认购（期房）购销合同》中第三条“房屋价每建筑平方米3800元”的条款，判决变更合同房价款按照建造当时的建安造价1560元履行。2、请求法院判令青远公司按照每平方米2240元退还张桂英房款共计213001元，并自2007年11月21日起按照同期银行贷款利息以213001元为基准支付利息。3、请求依法判令青远公司承担全部诉讼费用。一审法院经审理查明：张桂英此前居住在北京市海淀区83号。2005年12月，青远公司与北京润地房地产综合开发有限公司（以下简称润地公司）、北京物华天宝房地产开发有限公司（以下简称物华天宝公司）联合发布拆迁通知，主要内容为在东至福特汽车维修站东侧村镇路，南至小屯南街，西至旱河路，北至闵庄路的拆迁范围内将开展货币补偿方式的拆迁。张桂英居住的83号在上述拆迁范围内。2007年10月3日，青远公司、润地公司、物华天宝公司共同作为拆迁人（甲方）与被拆迁人（乙方）张桂英签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》（以下简称拆迁货币补偿协议）一份。该协议约定甲方在协议签订之日起三十日内，将拆迁补偿款、补助费等向被拆迁人开具领款凭证。被拆迁人按照有关规定持领款凭证到银行支取补偿款。2007年11月21日，青远公司作为卖方（甲方）与买方（乙方）张桂英签订《住宅楼拆迁认购（期房）购销合同》（以下简称拆迁认购合同）一份。合同约定的主要内容为：1、“乙方自愿购买甲方位于02户型房屋一套，建筑面积共95.09平方米”。2、“甲、乙双方同意上述房屋价为每建筑平方米3800元，价款合计为人民币361342元整”。3、“乙方于2007年11月21日前一次性支付全部房价款，甲方于2009年11月21日，将竣工验收合格的房屋交给乙方使用”。上述拆迁认购合同签订后，张桂英于2007年11月23日向青远公司一次性支付房价款361342元。根据《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，本案涉及的楼已于2006年10月23日竣工验收。现拆迁认购合同所涉及的02户型房屋已于2007年交付张桂英居住使用至今，但房屋产权证尚未办理。诉讼中，张桂英为证明自己的诉讼主张，提交了三十余份书证及证人证言、照片作为证据。书证中大量材料为北京市人民政府文件，建设开发项目呈报材料、北京市地方税务文件、拆迁有关材料、土地证、竣工验收备案表、国有土地使用权出让合同等。其中多份文件提到：青远公司、润地公司、物华天宝公司玉泉新村市政配套工程建设用地按照绿化隔离地区政策纳入总体规划建设用地范围，“用地参照绿化隔离地区办理，享受相应绿化隔离地区政策”。在一份名为《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法（京政办发[2000]20号）》以下简称（市政办20号文件）中，文件第九条规定“新村建设主要采取农民合作建房的方式，也可由集体经济组织引资开发进行建设。采取合作建房的……”。第十一条规定“农民按建安造价购买自住房的，其被拆迁的原有平房的补偿标准由行政村自定……”。“紧邻市区并以城镇居民为主体的乡镇，还可采取货币补偿的方式进行房屋拆迁，具体办法由当地政府与集体经济组织自定……”。就其主张的2007年建安造价情况，张桂英主张其依据的是名为《北京市地方税务局关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知（京地税地[2007]138号）》（以下简称京地税138号通知）。该通知的第一条表述“本通知适用于对商品住宅项目清算土地增值税时扣除房地产开发成本中‘前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称四项成本）的金额标准核定”。第三条文字表述为“高层商品住宅（7层及以下）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米2263元；多层商品住宅（7层及以下）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米1560元”。对张桂英提交的上述证据材料，青远公司均逐一质证，总体质证意见为上述证据材料很多与本案无关，无法证明张桂英的诉讼主张。诉讼中，张桂英申请法院依职权向有关部门调查2004年至2007年期间北京市建安造价价格。经法院多方调查核实，相关部门均表示并不存在由政府部门公布的建安造价价格。原审法院判决认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。张桂英依据《合同法》第54条的规定，请求法院对拆迁认购合同中涉及认购房屋单价、总价的条款进行变更，认为青远公司在签订合同时采用了欺诈的手段，导致拆迁认购合同存在显失公平的情形。故张桂英应就其上述诉讼主张承担举证责任。通过庭审质证和对证据材料中相关内容的审核，张桂英向法院提交的各份书证中，并无法律、行政法规直接对本案涉诉的拆迁认购合同效力或具体内容作出强制性规定。其中，市政办20号文件第十一条的规定中，有关于“农民按建安造价购买自住房的”表述，但联系上下文以及结合该文件内容，上述规定并非是对绿化隔离地区建设拆迁活动的强制性规定，该条文更非对拆迁涉及合同内容的强制性规定。第十一条提及的“农民按建安造价购买自住房的”仅是在绿化隔离地区建设过程中可能存在的多种农民安置方式之一。且该文件本身亦不属于行政法规。因此该文件不能作为本案涉及的拆迁认购合同房屋价格内容的法律依据。进一步审核张桂英据以主张的所谓建安造价，通常为建筑安装工程造价或建筑安装工程费用，常指项目工程建造费用。在张桂英据以主张建安造价的书证中，并无对建安造价的直接规定。其中，京地税138号通知本身根据其内容，就并非对工程造价的规定，该通知本身亦不属于行政法规。根据该通知内容，该通知第三条提到的建安造价数额亦非指导标准，而是关于允许扣除金额标准的规定。根据该通知作出机关，该文件亦不能作为本案涉诉拆迁认购合同应按照何种价格认购房屋的法律依据。根据法律规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张桂英在本案中，并未提交充分证据证明涉诉拆迁认购合同存在依法应予以变更的情形。故张桂英要求变更合同条款，返还房价款的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回张桂英的全部诉讼请求。本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另，在本院审理期间，上诉人张桂英提供新证据三份,证据一为：《青远公司项目开发工作报告》，该证据来源于社员代表领取的会议材料，是复印件，用以证明青远公司自己有建安造价，标准为1380元/平方米，开发商隐瞒建安造价，未按照建安造价出售房屋，导致张桂英多支付购房款。青远公司的质证意见为：该证据的真实性、关联性以及证明目的均不予认可。证据二为：《玉泉新村项目建议书》，该证据来源于海淀区发改委政府信息公开，用以证明若青远公司不依据北京市政府20号文件和12号文件进行立项，涉案项目就不能获得批准，青远公司向政府报告的综合造价是1475.67元/平方米，建安费是900元/平方米，青远公司应当按照1475.67元/平方米作为标准出售房屋。该综合造价未进行公示，张桂英签订购房合同时并不知晓。青远公司的质证意见为：对于该证据的真实性予以认可，对该证据的关联性和证明目的不予认可。法律并未规定该立项文件应当在拆迁时予以公示。项目建议书属于项目建设初期预估的价格，并不代表最终结算后的价格，该数据与本案没有关联性。证据三为：《北京市国土资源和房屋管理局、北京市人民政府住房制度改革办公室》及附件《海淀区农转居人员购买安置住房实施方案》。用以证明海淀区的建安造价平均是950元/平方米，住房价格是1165元/平方米，我方认可900-1560元/平方米这个范围，由法院酌定。青远公司的质证意见为：不能确定该证据的真实性。是否按照政策办理的问题，应该由政府部门确定。本案中提到的行政复议决定中，已经对于是否享受回迁安置房政策作出处理，明确了申请人的主张没有事实依据，已经纳入了行政复议的范围，这个问题也已经通过行政复议解决了。上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但我国法律同时规定，订立合同时显失公平，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，张桂英主张青远公司在双方签订合同过程中存在欺诈行为，双方合同中约定的购房单价存在显失公平的情形。按照谁主张谁举证的原则，张桂英应当就青远公司在签订合同过程中存在欺诈行为以及双方合同存在显失公平的事实负有举证责任。现张桂英提供的证据不足以证明张桂英所述的事实，因此原审法院判决驳回张桂英的诉讼请求并无不当。张桂英在二审期间虽提供了新证据,但均不能证明其上诉主张，本院对新证据不予采信。综上所述，上诉人张桂英的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费四千四百九十六元，由张桂英负担（已交纳二千二百四十八元（剩余二千二百四十八元于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费四千四百九十六元，由张桂英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  张洁芳审判员  刘国俊审判员  刘 磊二〇一六年十二月二十日书记员  刘 瑾