安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0111民初1771号
原告（反诉被告）：吴志娟，女，1987年10月22日出生，汉族，户籍地内蒙古乌兰察布市集宁区，经常居住地北京市丰台区。
委托代理人：俞宝贵，安徽安泰达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：孙永峰，男，1978年7月2日出生，汉族，户籍地安徽省舒城县，经常居住地安徽省舒城县。
被告（反诉原告）：徐燕，女，1982年6月20日出生，汉族，户籍地安徽省金寨县果子园乡街道*组，经常居住地同上，身份证号码3424261982********。
上述两位被告（反诉原告）共同的委托代理人：束庆广，安徽舒洲律师事务所律师。
原告（反诉被告）吴志娟诉被告（反诉原告）孙永峰、徐燕房屋买卖合同纠纷一案，本院分别于2016年2月23日、2016年3月30日立案受理后，依法由审判员胡翠适用简易程序于2016年4月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴志娟及其委托代理人俞宝贵、被告（反诉原告）孙永峰、徐燕及其共同的委托代理人束庆广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴志娟诉称：2015年11月5日，原告经安徽满堂红房地产销售代理有限责任公司介绍，与被告签订了存量房买卖合同，当日向被告支付2万元购房定金。签订合同后，原告已筹集了足额款项，请求被告办理相关手续。被告表示资金困难，安徽满堂红房地产销售代理有限责任公司表示可以办快证，一个星期甚至更短时间就可以办理涉案房屋的产权证书。后被告怠于履行购房程序，原告一直催办未果。直到2015年12月30日，被告明确表示不想把涉案房屋销售给原告，因为房子涨价，被告欲将房屋卖与他人。被告也表示原告是被害人，但被告自己没有办法。房屋涨价不能成为被告违约的理由，被告应当履行合同义务，协助办理房屋过户手续。同时，根据双方签订的补充协议，被告还应当支付原告购房款百分之十的违约金即98000元。故原告诉至法院，请求判令：一、被告履行房屋买卖合同义务，将合肥市滨湖新区包河大道与环湖大道交叉口万达文旅新城7幢3101室按照价款98万元出售给原告，并协助原告将该房屋的所有权过户给原告；二、被告支付98000元的违约金；三、本案诉讼费用、保全费用均由被告承担。
被告孙永峰、徐燕共同辩称：一、原告未按合同约定支付购房价款构成根本违约，诉请要求继续履行合同无法律依据。至2015年11月25日，原告并未按存量房买卖合同及补充协议约定支付首付款275000元，鉴于此，被告在2015年12月底分两次向安徽满堂红房地产销售代理有限公司邮寄了书面解除合同的通知，且原告在民事起诉状中也承认2015年12月30日知晓了被告不想将房子卖与原告。故原告至今未支付购房款，已构成根本违约。二、原告诉请要求支付98000元违约金无事实和法律依据，原告未按约定时间和金额支付购房款，违反了买受人的基本义务，在此情形下要求被告承担违约责任显属错误。三、原告主张被告怠于进行购房程序与事实不符，因存量房买卖合同补充协议中约定最迟于2015年11月25日支付首付款275000元替被告偿还涉案房屋的按揭贷款，原告既没有按约定时间直接向被告支付支付购房款、也没有将房款交付安徽满堂红房地产销售代理公司、更没有将购房款存入资金托管账户，显然系原告本身怠于进行购房程序。综上，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
反诉原告孙永峰、徐燕诉称：2015年11月5日，双方签订了存量房买卖合同及补充协议，其中合同约定反诉原告将位于合肥市滨湖包河大道与环湖大道交叉口的合肥万达文旅新城7幢3101室、建筑面积116.47㎡的房屋作价98万元出卖给反诉被告，合同第八条约定买受人未在合同规定期限内支付转让存量房价款的，双方同意按下列方式处理：1、逾期未超过7日的，买受人应按日向出卖人支付合同第二条约定存量房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过7日后，买受人未支付转让存量房价款的，出卖人有权单方解除合同，买受人应按日向出卖人支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之二的违约金，如出卖人愿意继续履行合同则继续履行。根据补充协议第二条约定，反诉被告应当于2015年11月25日筹集首付款275000元用于替反诉原告偿还贷款；第十二条约定，反诉被告于2015年11月25日前另筹155000元提反诉原告还贷；第十一条约定，任何一方违反本补充协议中任一条款，均视为违约，违约方须向守约方承担总房款10%的违约金。至2015年11月25日，反诉被告未按约支付首付款。至2015年12月底，在反诉被告未付款的情形下，反诉原告在2015年12月底分两次向安徽满堂红房地产销售代理有限公司邮寄了解除合同的书面通知，且反诉被告在2015年12月30日也已经知晓了反诉原告解除合同的意思表示。反诉原告认为反诉被告的行为已构成根本违约，故诉请要求反诉被告支付98000元违约金并承担诉讼费用。在审理过程中，反诉原告增加诉讼请求，要求确认双方2015年11月5日签订的存量房买卖合同已经于2015年12月30日解除。
反诉被告吴志娟辩称：一、双方签订的房屋买卖合同系自由意思表现，应当受到法律保护，房屋涨价不应当成为反诉原告违约的理由。反诉被告已经在签订合同当日支付了2万元购房定金，反诉被告已经筹集了足额的款项，请求反诉原告办理相关手续，但一直没有进展。直到2015年12月30日，反诉原告明确表示不想把涉案房屋出卖给反诉被告。二、根据双方签订的补充协议第二条约定，反诉被告筹集275000元首付款替反诉原告还贷，前提是反诉原告必须先向银行申请提前还贷并得到准许，现反诉原告并未履行相关程序。根据补充协议第四条约定，出卖人必须自合同签订后5个工作日向贷款银行预约申请提前一次性还贷，据反诉被告了解，反诉原告根本没有向银行申请，显属违约，且反诉被告至今未收到反诉原告任何解除合同的书面通知。三、因合肥房价上涨迅猛，根据常识，反诉被告没有理由放弃购买涉案房屋，且反诉被告购买房屋系用于结婚，从录音内容可见反诉原告也对反诉被告给予同情，表示都是房屋涨价的原因。四、本案中，反诉原告作为违约方无权向反诉被告主张违约金，反而应当向反诉被告支付违约金；五、本案事实清楚，因房屋涨价导致反诉原告拒绝履行存量房买卖合同，故诉讼费、保全费等均应由反诉原告负担。
经审理查明：2015年11月5日，孙永峰、徐燕（甲方）与吴志娟（乙方）签订一份存量房买卖合同，约定甲方将位于合肥市滨湖新区包河大道与环湖大道交口万达文旅新城7幢3101室、建筑面积116.47㎡的房屋作价98万元出卖给乙方，第八条约定乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲乙双方同意按下列方式处理：一、逾期未超过七日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之二的违约金，合同继续履行；二、逾期超过七日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之二的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。附件三约定甲方购买存量房时向工商银行申请总额为57万元的抵押贷款，本合同签订时贷款余额约为56万元，甲方应向工商银行申请提前还贷并提交相关材料，甲方违约的，甲方同意向乙方支付违约金2万元。双方还签订一份补充协议，第一条约定乙方在本协议签订之日向甲方支付购房定金2万元，该定金抵作购房款；如甲方不履行该合同，应双倍返还乙方定金；如乙方不履行该合同，甲方收取的定金不予退还；第二条约定乙方在2015年11月25日前筹齐首付款275000元整替甲方还贷，替甲方还贷部分冲抵房款，乙方首付款不足替甲方还贷部分由甲方自行补齐；第三条约定剩余房款685000元由乙方以商贷方式支付并存入托管账户；第四条约定甲方该房如有银行贷款，应自本合同签订后5个工作日内向贷款银行预约申请提前一次性还贷；第十一条约定甲乙双方任何乙方若违反本补充协议中任一条款，均视为违约，违约方须向守约方承担总房款的百分之十的违约金责任；第十二条其他事项约定乙方于2015年11月25日前另筹155000元整替甲方还贷，甲方还贷不足部分大概12万左右由甲方于2015年11月25日前筹齐还贷。本协议若有与存量房买卖合同冲突之处，以本协议约定为准。该补充协议还对房屋交接、税费负担等作了约定。当日，吴志娟支付给徐燕、孙永峰定金2万元，徐燕、孙永峰出具了定金收条。双方签订存量房买卖合同及补充协议时，涉案房屋尚未办理产权证书。吴志娟未按约于2015年11月25日前支付首付款275000元给徐燕、孙永峰。2015年12月30日，吴志娟知晓徐燕、孙永峰不再履行涉案存量房买卖合同。现涉案房屋的商业银行贷款已经由徐燕、孙永峰还清，涉案房屋于2016年3月11日办理产权证书。因双方就合同履行问题发生争议，故分别诉至法院。
以上事实，除有双方当事人当庭陈述外，还有存量房买卖合同及补充协议、收条、通话录音等证据予以佐证，证据符合法定的真实性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。
本院认为：吴志娟与孙永峰、徐燕签订的存量房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应受此约束。吴志娟作为买受方，应当按约履行支付购房款的义务。根据补充协议约定，吴志娟应当于2015年11月25日筹齐首付款275000元、155000元用于替徐燕、孙永峰还贷，但吴志娟未按约支付部分购房款，吴志娟辩称支付首付款用于偿还贷款故应当以徐燕、孙永峰向银行申请提前还贷并经准许为前提，本院认为补充协议约定首付款用于偿付贷款，系用以明确该首付款的用途，吴志娟作为买受方应当按约足额支付购房款，且吴志娟作为完全民事行为能力人、存在中介公司居间介绍下签订存量房买卖合同及补充协议，应当预见到用首付款偿付贷款存在交易风险，现吴志娟据此抗辩其履行合同主要内容的义务，理由不足，已构成违约，徐燕、孙永峰据此解除涉案存量房买卖合同符合法律规定，且吴志娟已于2015年12月30日知晓徐燕、孙永峰不再履行涉案合同的意思表示，故涉案存量房买卖合同及补充协议已于2015年12月30日解除，吴志娟作为违约方还应承担相应的违约责任。另，根据补充协议约定徐燕、孙永峰自合同签订后五个工作日内向贷款银行申请提前一次性还贷，但徐燕、孙永峰并未提供相关证据证明其履行了申请提前还贷的合同义务，故亦存在违约行为。根据补充协议第十一条约定，若违反补充协议中的任一条款均视为违约，违约方需向守约方支付总房款10%的违约金，本院认为，补充协议约定了无论违约情节轻重，统一适用10%的违约金标准，但从民法通则公平原则出发，该违约金标准过高，根据该补充协议约定的标准、结合案件情况，本院酌定违约金为20000元，吴志娟已支付20000元定金冲抵违约金，徐燕、孙永峰可不予退还，但徐燕、孙永峰亦存在违约行为，还应向吴志娟支付违约金20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）吴志娟与被告（反诉原告）徐燕、孙永峰2015年11月5日签订的存量房买卖合同及补充协议已经在2015年12月30日解除；
二、被告徐燕、孙永峰自本判决生效之日起十日内支付原告吴志娟违约金20000元；
三、反诉被告吴志娟自本判决生效之日起十日内支付反诉原告徐燕、孙永峰违约金20000元（此违约金以反诉被告吴志娟已付的20000元定金冲抵）；
四、驳回原告吴志娟的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告徐燕、孙永峰的其他诉讼请求。
本诉案件受理费14502元，保全费用5000元，合计12251元，由原告吴志娟负担11951元，被告徐燕、孙永峰负担300元；反诉案件受理费2350元减半收取1175元，由反诉原告徐燕、孙永峰负担1125元，反诉被告吴志娟负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 胡 翠
人民陪审员 唐 欢
人民陪审员 昌茂林
二〇一六年十月十三日
书 记 员 张 燕
附本案适用的法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。