天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民四终字第0440号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈贵铭。
委托代理人张居卿，天津永真律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）天津市联津行物业服务有限公司，住所地天津市南开区凌宾路奥城商业广场8号楼一层。
法定代表人宫兆禹，总经理。
委托代理人于曼丽，天津儒法律师事务所律师。
上诉人陈贵铭因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2014）南民初字第5870号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈贵铭的委托代理人张居卿，被上诉人天津市联津行物业服务有限公司的委托代理人于曼丽到庭参加诉讼。本案现已审理终�。
一审原告天津市联津行物业服务有限公司诉（辩）称，原、被告于2013年5月15日签订编号为Q-S-2013-37《商铺租赁协议书》，其中约定原告将坐落于天津市南开区凌宾路奥城商业广场8号楼彩柒汇项目二层8210号商铺出租给被告使用，计租面积为112.46平方米，租期自2013年6月1日至2018年5月31日，其中自2013年5月15日至2013年5月31日为免租期，自2013年6月1日至2015年5月31日年租金为72999.6元，自2013年6月1日至2017年5月31日年租金为78840元，自2017年6月1日至2018年5月31日年租金为84679元物业费每月1216.7元。租金及物业费每两月为一次支付周期，被告应于每期结束前5个工作日前支付下一期费用。承租期间使用房屋所发生的水、电、燃气等能源费由被告承担，被告拖欠租金或其他任何一项费用超过30日的，原告有权解除协议等内容。合同订立后，被告持续拖欠租金及物业费。此间，�告多次向被告催缴，但被告至今仍未缴纳上述欠款，给原告带来了巨大的经济损失，故请求判令：一、解除原、被告于2013年5月15日签订编号为Q-S-2013-37《商铺租赁协议书》；二、被告将坐落于天津市南开区凌宾路奥城商业广场8号楼彩柒汇项目二层8210号商铺腾空交付原告并办理商铺注销手续；三、被告给付原告自2013年6月1日至2014年8月31日期间拖欠的租金91249.50元及物业费18251.5元；四、被告给付原告自2014年9月1日至实际腾房之日止的租金及物业费；五、被告给付原告迟延支付租金及物业费的滞纳金50000元；六、被告支付原告违约金14551.28元；七、被告补缴装修期间租金3041.65元；八、诉讼费用由被告承担。同时，针对被告的反诉答辩称，对被告已经缴纳的各项押金、租金、物业费的数额无异议，押金作为担保使用，由于被告违约，该费用在本诉解决之前不予退回。已经缴纳的租金、物业费可在本诉中予以扣除。
被告陈贵铭辩（诉）称，首先，不同意解除双方签订的《商铺租赁协议书》，且商场于2013年12月28日正式开业，故仅认可自2013年12月28日至2014年8月15日期间的租金及物业费，并可以从已交纳的租金及物业费的款项中冲抵。2013年12月28日前的租金及物业费不予认可。其次，按照相关法律规定，租赁合同的诉讼时效为一年，超过一年的部分不应得到法院支持。第三，被告不存在违约行为，不同意支付违约金。同时，依据双方所订合同第2.2.2条的约定，被告在装修期内无需向原告支付租金，且被告也不存在违约情形，故不同意补交装修期内的租金。第四，双方于2012年8月22日签订另案（香橙工房）的租赁合同，而本案的租赁合同于2013年5月15日签订。该两份合同具有关联性，同为商铺，均应受香橙工房的合同条款约束，且本案�同无法继续履行系原告违约所致。
此外，被告认为，其于2012年9月22日进驻原告的商城对承租的商铺进行装修后开始经营，期间被告向原告交付了电表押金、装修押金、租赁押金等相关费用，但原告至今未将上述款项返还被告，严重侵害了被告的财产利益。现被告为维护自身合法权益，故反诉请求：原告立即返还被告交付的电表押金3000元、装修押金3000元、租赁押金18249.90元，合计24249.90元；反诉费由原告承担。
一审法院经审理查明，2013年5月15日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份。该合同约定，原告将其所有的位于天津市南开区凌宾路奥城商业广场8号楼“彩柒汇”项目二层8210号商铺（以下简称涉诉商铺）出租给被告使用，建筑面积为112.46平方米，使用面积为40平方米，该使用面积为本合同所述租金和物业费的计算依据……；被告承租涉诉房屋的经营项目为“甜品（糖）”；租赁期限为60个月，自2013年6月1日至2018年5月31日止；自2013年5月15日至2013年5月31日止为被告装修期，无需向原告支付该期间内的租金，但应承担涉诉房屋实际发生的物业费、能源费以及其他应缴费用……；如因被告原因导致本合同解除的，则被告除应按照相应条款约定承担违约责任外，还应向原告补缴装修期内的租金和物业费；装修期届满的次日为本合同项下的计租日。双方确认无论被告是否已完成装修工作，亦不论被告是否已经开业经营，自该计租日起被告均应按照双方签订的《商铺租赁合同》的租金、物业费标准及支付方式向原告或物业公司开始缴纳租金和物业费；自2013年6月1日至2015年5月31日期间，每平方米每天租金为5元，月租金为6083.30元。自2015年6月1日至2017年5月31日期间，每平方米每天租金为5.40元，月租金为6570元。自2017年6月1�至2018年5月31日期间，每平方米每天租金为5.80元，月租金为7056.60元；在前述租期内的物业管理费为每天每平方米（使用面积）1元，月物业管理费为1216.70元……；在原告通知被告进场装修时，被告在进场前一次性向原告交付2个月的租金12166.60元及2个月的物业管理费2433.40元，以后租金及物业费采用以2个月为一个周期，被告在每期结束的5日前一次性向原告缴纳下一期租金及物业费，依此类推；被告可以现金、银行转账支票或汇款的方式向原告支付租金以及向物业服务公司支付物业管理费，均以原告或物业公司从银行实际收到款项之日为付款日；被告须在签署本合同的同时向原告一次性交付相当于1个月租金的租金保证金6083.30元，并须在进场装修前向原告一次性交付相当于1个月物业费的物业费保证金1216.70元，作为确保被告按本合同约定的期限和支付方式支付租金及物�费的担保，此保证金如被告在合同履行过程中完全履行本合同项下义务，双方合同终止被告归还原告商铺以及办理各自销户手续（包括但不限于工商营业执照、电话等）后10日内原告将保证金无息退还被告；如被告未能按照合同约定向原告支付租金或滞纳金，或向物业公司支付物业管理费、能源费或滞纳金，原告可以扣留全部或部分租金保证金冲抵，物业公司可以扣除全部或部分管理费保证金冲抵，其冲抵金额相当于被告前述欠费。该等冲抵并不能免除被告仍须支付前述欠费的义务；被告应当向原告或物业服务公司支付的任何费用，包括但不限于租金、物业管理费、能源费、各项保证金等，在应付之日未予支付，被告应按照拖欠费用每日千分之五的比例向原告或物业服务公司支付迟延付款违约金，从应付日至实付日止；被告进场装修前，应向原告办理相关许可手续及交纳装修押金3000元后方可进场装修，被告整体装修结束并经原告验收合格以及各项费用结算清楚后退还该装修押金；原告对该建筑物建造完成并已竣工验收后，在原、被告双方确认的前提下进行交接，交付日期以原告实际交付被告之日为准；同时，该合同第19条第2款约定，因被告单方面提出解除合同或因被告违约导致合同解除的，原告有权不返还被告全部已付款项。被告除应补缴装修期的租金外，还应承担如下违约责任：1、如被告在本合同生效后6个月内要求解除合同的，被告应向原告付足商铺6个月的租金，并向原告支付相当于本合同未到期部分租金总额的5%的违约金。2、如被告在本合同生效后6个月内要求解除合同的……；第19条第3款约定，下述情况下原告有权解除合同，本合同在原告书面解除通知送达被告之日起解除，被告按照本合同19.2条款约定承担违�责任：1、被告拖欠任何一项应付原告和物业服务公司的费用超过30日。2、被告未经原告和物业服务公司同意对所租商铺……等内容。
上述合同签订后，原告于合同签订当日将涉诉商铺交付给被告使用。后被告对涉诉商铺进行了装修。装修完毕后，被告以“M糖”为字号从事经营活动。2013年5月29日，被告给付原告电表押金3000元、装修押金3000元、租赁押金18249.90元，合计24249.90元。同日，被告还给付原告物业费押金3650.10元。后被告没有再向原告支付租金和物业费。2013年7月30日，原告给涉诉商铺发送催缴函，要求被告给付自2013年8月1日至9月30日期间的租金和物业费。同日，涉诉商铺的员工收到了该催缴函，但被告未给付原告上述期间的租金及物业费。2014年1月15日，涉诉商铺的员工再次收到原告的催缴函，其中载明要求被告在指定日期前给付2013年10月1日至2013年12�31日期间的租金和物业费。2014年2月17日，被告给付原告2013年12月1日至2014年3月31日的租金和物业费，合计29200元。此后，被告又不再向原告支付租金和物业费。2014年1月22日、2014年3月24日涉诉商铺的员工两次收到原告的催缴函，但被告仍未在指定的期限内给付原告租金和物业费。2014年5月14日，涉诉商铺的员工签收了原告要求被告给付自2014年4月1日至2014年6月30日期间租金和物业费的催缴函，但被告没有向原告支付相关费用。此后，原告再次向被告下发催缴函，同年5月28日涉诉商铺的员工在该催缴函回执上签字，其中载明：“现已收到贵司下发的租金催缴函，特此确认。”被告仍然没有给付原告租金和物业费。2014年8月15日，被告自行将涉诉商铺关闭。同年8月21日，被告收到原告“因贵司现正处于关店状态，请贵司负责人于2014年8月23日18时前到我司处，由我司工程部、�营部等相关工作人员共同到贵司店内查看煤、水、电、空调等各项设施，杜绝在关店期间给双方造成安全隐患，若贵司不予配合出现任何问题全部损失由贵司承担。”的关于关店后安全事宜的信函。2014年9月1日，原告向被告邮寄《解除合同通知书》，其中注明：“因原被告双方之前所签署关于甜品：糖的商铺租赁合同，由于被告未能履行原合同中条款19.3.1被告拖欠任何一项应对原告和物业服务公司的费用超过30日。原告依据合同，现通知被告原合同解除，请被告收到此函后来原告办公地点商榷拖欠原告租金与物业费一事。”同年9月2日被告收到该通知书，但其没有与原告进行联系解决租金及物业费的相关事宜。现涉诉商铺仍由被告占用至今，并且拖欠原告自2013年8月1日至同年11月30日以及2014年4月1日至同年8月31日的租金和物业费，合计65700元未付。另，涉诉商铺的用�系被告持购电卡到原告处购电。被告最后一次购电的时间为2014年7月31日，购电量为200度。
庭审中，被告称2014年8月15日闭店是由于原告不再向其售电，涉诉商铺无法进行经营，只能关闭店铺。同时，被告提供电话录音摘要及中国移动通信客户详单证明上述事实。对此原告不予认可，认为被告提供的上述证据不能作为认定停止售电的依据。
以上事实有当事人陈述、双方为支持自己的主张所提供的证据佐证在案。
一审法院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告依约将涉诉商铺交付给被告使用，履行了合同约定的义务，但被告并没有依约给付原告租金和物业费，并且被告在收到原告的催缴函后仅给付了部分�金和物业费，其余拖欠的租金和物业费经原告催缴至今未给付，其做法违反了合同约定，故应按照双方合同约定承担违约责任。另外，原告经多次催缴，在被告仍未履行付款义务的前提下于2014年9月1日向被告邮寄《解除合同通知书》，符合相关法律规定。被告接到该解除合同通知书后既没有提出异议，也没有向法院或仲裁机构提出确认解除合同的效力，故应认定双方签订的《商铺租赁合同》已于2014年9月1日解除。现被告至今仍占用涉诉商铺，没有合同和法律依据，故原告要求被告将涉诉商铺腾空交予原告的诉讼请求，予以支持。
关于原告要求被告支付自2013年6月1日至2014年8月31日期间拖欠的租金91249.50元及物业费18251.50元的请求一节。双方合同签订后，被告除向原告支付了租赁和物业费押金外，并没有依约给付租金和物业费，违反了合同约定，故应给付拖欠�告的租金和物业费。具体拖欠原告租金和物业费的期限和数额，依据双方合同约定以及被告交纳租金和物业费的押金情况分析，该费用应为2013年6月至7月的租金和物业费以及1个月租金的租赁押金和1个月物业费的押金。同时，根据被告给付原告2013年12月1日至2014年3月31日期间的租金和物业费，以及原告于庭审中同意上述期间已交纳的租金和物业费从拖欠的总额中扣除的意思表示，故应认定被告尚欠原告自2013年8月1日同年至11月30日以及2014年4月1日至同年8月31日的租金和物业费，合计65700元未付。庭审中，被告以法律规定的诉讼时效为由抗辩，主张超过一年的租金不应得到法院支持。本案中，原告自2013年7月至2014年5月期间曾6次给被告下发催缴函。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项“延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年”的法律规定，即使按照原告最后一次主张权利计算，原告主张被告给付租金的期间也没有超过上述法律规定的诉讼时效期间，且被告实际拖欠原告租金系从2013年8月1日开始，故被告的该抗辩理由，不予采信。同时，被告还抗辩本案合同条款应受另案香橙工房的合同条款约束，计租时间应从原告正式开业即2013年12月28日起算。虽然本案与另案的合同主体均系原、被告双方，但两份合同所涉及的标的物、租赁期限、租金标准等内容均不同，应受各自合同条款的约束，且本案合同中明确约定了计租时间自2013年6月1日开始计算，故被告的该抗辩理由，没有合同和法律依据，不予采信。另外，被告否认催缴函回执上的签收人是其工作人员，表示从未接到过催缴函，但涉诉商铺的员工系被告聘请的工作人员，且被告在接到原告的催缴函后曾给付过租金和物业费，结合上述事实、日常生活规律以及双方的陈述，故应认定被告已收到了原告的催缴函。
关于原告要求被告给付自2014年9月1日至实际腾房之日止的租金及物业费的请求一节，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》已于2014年9月1日解除，但被告至今占用涉诉商铺，于法无据，故被告应按照原《商铺租赁合同》约定的租金标准向原告支付自2014年9月1日至实际腾房之日止的房屋使用费和物业费。
关于原告要求被告给付迟延支付租金及物业费的违约金50000元的请求一节。合同签订后，原告依约履行了交付涉诉商铺的义务，但被告并未按合同约定支付租金和物业费，违反了合同约定，应承担违约责任，被告理应按照合同约定给付原告逾期付款违约金。但原告要求的违约金过高，现结合本案合同的履行情况、被告的过错程度以及原告仅要求被告支付违约金50000元的意思表示，以及原告要求被告支付�违约金数额远远低于合同约定计算的违约金金额，且该数额也没有超出本金，故原告的该项请求，予以支持。同时，原告要求被告补缴装修期间的租金3041.65元，符合合同约定，予以支持。但原告要求被告支付违约金14551.28元，没有合同依据，故不予支持。
关于被告反诉要求原告返还电表押金3000元、装修押金3000元以及租赁押金18249.90元的请求。基于前述分析，被告交纳的租赁押金18249.90元应为2013年6月至7月的租金以及1个月租金的租赁押金，故原告处尚有被告交纳的租赁押金6083.30元未退还。另外，虽然被告没有就其交纳的物业费押金3650.10元提出反诉，但考虑本案的具体情况，为了避免双方就该押金问题再次提起诉讼，故就此问题一并予以解决，原告退还被告物业费押金1216.70元。同时，原告返还被告电表和装修押金，合计6000元。综上，依据《中华人民共和国�同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：一、判决生效后十五日内，被告陈贵铭将位于天津市南开区凌宾路奥城商业广场8号楼“彩柒汇”项目二层8210号商铺腾空交予原告；二、判决生效后十五日内，被告陈贵铭给付原告天津市联津行物业服务有限公司自2013年8月1日至2013年11月30日以及2014年4月1日至2014年8月31日的租金和物业费，合计65700元；三、判决生效后十五日内，被告陈贵铭按原《商铺租赁合同》约定的租金和物业费标�给付原告天津市联津行物业服务有限公司自2014年9月1日至实际腾房之日止的房屋使用费和物业费；四、判决生效后十五日内，被告陈贵铭给付原告天津市联津行物业服务有限公司逾期付款违约金50000元；五、判决生效后十五日内，被告陈贵铭给付原告天津市联津行物业服务有限公司装修期间的租金3041.65元；六、驳回原告天津市联津行物业服务有限公司的其他诉讼请求；七、判决生效后十五日内，原告天津市联津行物业服务有限公司退还被告陈贵铭租赁押金6083.30元、物业费押金1216.70元，合计7300元；八、判决生效后十五日内，原告天津市联津行物业服务有限公司返还被告陈贵铭电表押金3000元以及装修押金3000元，合计6000元；九、驳回被告陈贵铭的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费1882元，减半收取941元，原告负担141元，被告负担800元，被告负担部分于判决生效后十五日内交付一审法院；反诉费203元，原告负担80元，被告负担123元，原告负担部分于判决生效后十五日内交付一审法院。一审判决后，被告陈贵铭不服，提起上诉。
上诉人陈贵铭称，上诉人与被上诉人签订的涉案商铺租赁合同以及与之相关联的8223号合同中第2.4项规定，经营商业面积不低于商场面积的60%。如未达到此要求，上诉人有权推迟开业，免交租金。原审判决对该条款已查明，但对商场商业面积是否达到60%这一事实，未予查明。上诉人在二审有新的证据，被上诉人商业面积不足全部面积60%。双方签订的三份租赁合同是关联合同，有关联目的，所以一份合同无法履行，其他两份合同也无法履行。涉案催缴函�诉人没有收到，催缴函上的签字既不是上诉人本人，也不是所雇佣员工。再有，2014年8月15日，被上诉人公司不再向上诉人售电，导致涉诉商铺闭店无法进行经营，被上诉人违约在先，上诉人无违约行为，故请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人公司的原审诉讼请求，或发回重审。
被上诉人天津市联津行物业服务有限公司称，同意一审判决，请求驳回上诉。
本院经审理查明，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以确认。二审期间，上诉人提供部分商场照片复印件以及部分租赁商铺名称和计租面积，用以证明该商场开业时未达到双方合同约定的商场商业面积已达到60%这一事实，既而证明被上诉人违约，应减免租赁费或不交纳相关费用。对此主张，被上诉人公司予以否认，既而主张商场三楼整体已经出租，上诉人未将三楼商业面积计算�内，上诉人的该上诉主张不成立。由于双方当事人调解意见相悖，案经调解未果。
本院认为，涉案合同签订后，被上诉人公司依约将涉诉仓库交付给上诉人使用，已履行了合同约定的义务。上诉人自接收涉诉仓库后，并没有依合同约定支付相关的租金和物业费，经催缴后仍未履行付款义务，上诉人该行为违反了合同约定，应承担违约责任。上诉人主张涉案商场商业面积开业时不足全部面积60%，违反合同的约定，由于被上诉人对此予以否认，且上诉人又不能提供其他充分证据支持该主张，故该上诉理由依据不足，不予采纳。另，被上诉人公司已于2014年9月1日向上诉人邮寄《解除合同通知书》，符合合同约定，故应认定双方签订的《仓库租赁合同》已于2014年9月1日解除。上诉人至今仍占用涉诉仓库，没有合同和法律依据，故上诉人应将涉诉仓库腾空交予被�诉人公司。关于上诉人主张涉案催缴函上诉人没有收到，催缴函上的签字既不是上诉人本人，也不是其所雇佣员工签字一节，由于涉案催缴函回执上载明的签收人为“香橙工房”的员工字样，加之上诉人经营的“香橙工房”与本案租赁的商铺均系上诉人租赁的经营场所，结合上诉人在此催缴函日期后确实给付过部分租金和物业费以及确实存在欠付租赁费等相关费用的事实，故该上诉主张亦依据不足，亦不予支持。关于上诉人主张被上诉人公司擅自拒绝售电给上诉人，导致其所租赁的商铺闭店无法进行经营，被上诉人违约在先一节，虽上诉人提供电话录音证明该主张，但由于被上诉人公司对此主张予以否认，且上诉人又不能提供其他相关证据佐证该事实，故该上诉主张依据不足，不予采信。综上，一审法院根据本案事实和证据情况所作出的判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费2675元，由上诉人陈贵铭承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 张 宇
代理审判员 张玉明
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 王 孟
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……