广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第474号
上诉人（原审被告）：梁家兴，男，汉族，1963年4月29日出生，住址：广东省珠海市。
委托代理人：吴文仪，广东嘉骏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州莱佛士物业服务有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：梁顺源。
委托代理人：李永好，系该单位员工。
上诉人梁家兴与被上诉人广州莱佛士物业服务有限公司（以下简称莱佛士物业公司）物业服务合同纠纷一案，梁家兴不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第532号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院查明：2007年6月莱佛士物业公司与珠海格力置业股份有限公司签订《珠海c派公寓资产管理服务委托合同》，委托莱佛士物业公司为包括梁家兴所购物业在内的广东省珠海市吉大白莲路113号c派公寓提供物业管理服务，并约定住宅物业管理费按每户每月100元收取，即梁家兴每月应交管理费为100元，由相关业主于交付所购房屋的次月起计。之后，莱佛士物业公司与珠海格力置业股份有限公司继续签订五份《珠海c派公寓资产管理服务委托合同补充协议》，约定由莱佛士物业公司为包括梁家兴所购物业在内的广东省珠海市吉大白莲路113号c派公寓提供物业管理服务，服务期至2016年6月30日止。梁家兴于2001年向珠海西部大众有限公司购买广东省珠海市吉大白莲路113号C派公寓46栋-201-1房，为该房屋业主。莱佛士物业公司依约为梁家兴提供了物业管理服务，但梁家兴未及时支付相关费用，至今尚欠莱佛士物业公司2013年2月至2014年3月的物业管理服务费1400元。
原审法院另查明，莱佛士物业公司领取了从事物业管理服务的企业法人营业执照。
佛莱士物业公司在原审中的诉讼请求为：一、判令梁家兴向莱佛士物业公司清付拖欠的2013年2月至2014年3月的物业管理费1400元；二、判令梁家兴向莱佛士物业公司支付逾期违约金207.01元；三、判令梁家兴承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，莱佛士物业公司广州莱佛士物业服务有限公司是选聘的物业管理企业，莱佛士物业公司领取了从事物业服务活动的企业法人营业执照，其符合从事物业管理活动的资格。莱佛士物业公司与珠海格力置业股份有限公司签订《珠海c派公寓资产管理服务委托合同》，该合同属前期物业服务合同，没有违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，且莱佛士物业公司对珠海c派公寓进行了实际管理服务，对该小区业主具有约束力。因此，梁家兴应当支付物业管理费等相关费用。故莱佛士物业公司诉请要求梁家兴交纳2013年2月至2014年3月的物业管理服务费1400元的诉讼请求，理据充分，符合法律规定，原审法院予以支持。
关于莱佛士物业公司请求梁家兴支付违约金的问题，因没有合同依据，故其请求梁家兴支付违约金，理据不足，原审法院不予支持。
综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，作出如下判决：梁家兴于判决生效之日起十日内向莱佛士物业公司支付2013年2月至2014年3月的物业管理服务费1400元。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费50元，由梁家兴负担。
上诉人梁家兴不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销原审判决；二、驳回莱佛士物业公司对梁家兴的诉讼请求。其事实和理由如下：一、一审认定事实错误。（一）一审认定莱佛士物业公司与珠海市格力置业股份有限公司（以下简称格力置业公司）签订的《珠海C派公寓资产管理服务委托合同》（以下简称服务委托合同）属于前期物业服务合同错误。根据《物业管理条例》第二十一条之规定，前期物业服务合同是由建设单位与选聘物业服务企业签订的。而本案中，珠海市格力置业股份有限公司并非建设单位，案涉物业的建设单位为特区西部大众有限公司。可见，服务合同并非前期物业服务合同，原判决以此认定梁家兴应当支付物业管理费没有事实与法律依据。（二）一审认定莱佛士物业公司符合从事物业管理活动的资格错误。根据《物业管理条例》第二十四条之规定，建设单位应当通过通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。而本案中，格力置业公司既不是建设单位，又没有证据显示莱佛士物业公司是建设单位经有关部门批准后，才采用选聘的方式聘请的。因此，莱佛士物业公司被选聘为物业管理公司的程序不合法，并不具备提供物业服务的资格。（三）一审认定莱佛士物业公司依约为梁家兴提供物业管理服务错误。莱佛士物业公司仅在小区出口处设置一保安亭，配备轮值保安两、三名，小区内常有盗窃事件发生，且小区垃圾随处堆放，物业外墙有脱落现象，对于上述问题莱佛士物业公司均未及时处理。可见，莱佛士物业公司提供的物业管理服务质量差，并未履行作为物业管理公司的服务职责。
二、一审判决适用法律不当。（一）一审根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条判决错误。莱佛士物业公司与格力置业公司签订的服务委托合同与梁家兴无任何关联。合同具有相对性，服务委托合同仅仅对合同主体莱佛士物业公司与格力置业公司具有法律上的约束力，对于合同主体外的梁家兴无任何法律效力。且梁家兴与格力置业公司是两个独立法律主体，格力置业公司所作出的法律行为，不应由梁家兴承担法律责任。（二）一审认定梁家兴依照服务委托合同约定每户每月100元向莱佛士物业公司支付物业管理费，缺乏依据。首先，梁家兴与莱佛士物业公司并未签订任何关于案涉物业的物业服务合同。其次，莱佛士物业公司亦未依照《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》或是通过业主委员会等法定程序，确定小区物业收费标准。最后，莱佛士物业公司向梁家兴强行提供物业管理服务，其主张收取人民币100元／户的物业管理费标准严重不合理。第一，物业管理费以物业的面积为计算标准收取，而莱佛士物业公司却以户为单位收取物业管理费，计算方式不合理；第二，案涉物业的建筑面积仅为34.67㎡，即物业管理费高达2.88元／平方米，而案涉物业建成于1989年，楼龄为二十六年的旧小区，该物业管理费收费标准不仅不符合《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》，而且远远高于同时期同地段小区的标准；第三，莱佛士物业公司提供的物业管理服务质量差，未履行物业管理服务职责。因此，一审认定梁家兴依照服务委托合同约定每户每月100元向莱佛士物业公司支付物业管理费是毫无事实与法律依据的。
综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误。莱佛士物业公司向梁家兴收取物业管理费没有事实依据与证据支持，且其主张的收费标准严重不合理，请求二审法院依法予以改判，驳回莱佛士物业公司的诉讼请求。
被上诉人莱佛士物业公司答辩称：1、莱佛士物业公司不认可梁家兴所说的一审判决是错误的说法，有先前的判决书认定莱佛士物业公司与格力置业公司的合同是有效的；2、莱佛士物业公司是该小区的合法管理人，莱佛士物业公司也有提供物业服务的资格；3、莱佛士物业公司的服务是到位的，因为该小区有历史原因没有设置维修资金，大部分是租客，转手也没有通知管理处，所以莱佛士物业公司很难联系到业主，因此有部分业主是恶意拖欠管理费的。
二审期间，上诉人梁家兴向本院提交了下列证据：
1、《房地产权登记表》（珠海经济特区西部大众公司）；
2、《商品房销售合同书》；
以上两份证据拟证明珠海经济特区西部大众公司向开发商珠海经济特区房地产开发总公司购买了涉案房产。
3、《广东省房地产买卖合同》，拟证明上诉人梁家兴向珠海经济特区西部大众公司购买了涉案房产。
4-7、《房地产权登记表》。
被上诉人莱佛士物业公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
被上诉人莱佛士物业公司亦向本院提交了如下证据：
1、《证明》；
2、《关于吉莲新村E型住宅用地的复函》；
3、《广东省固定资产投资项目建设许可证》；
4、《关于同意格力置业股份有限公司吸收合并特区房地产开发总公司的批复》；
5、《建设工程规划验收合格证》（珠海格力置业股份有限公司）；
6、《建设工程规划验收合格证》（珠海经济特区房地产开发总公司）；
7、《建筑工程施工许可证》；
8、《建设工程规划许可证》（珠海经济特区房地产开发总公司）；
9、《建设工程规划许可证》（珠海格力置业股份有限公司）。
以上证据拟证明涉案房产的开发商为珠海格力置业股份有限公司。
上诉人梁家兴对上述证据的真实性、合法性及关联性均不认可。
经审理，本院查明如下事实：1990年12月7日，珠海经济特区西部大众公司向珠海经济特区房地产开发总公司购买了涉案房产。2001年10月30日，上诉人梁家兴向珠海经济特区西部大众公司购买了涉案房产。
2002年12月11日，珠海市国有资产经营管理局向珠海格力集团公司作出《关于同意格力置业股份有限公司吸收合并特区房地产开发总公司的批复》称，原则上同意珠海格力集团股份有限公司采用整体吸收合并珠海经济特区房地产开发总公司的方式进行重组。
2007年11月14日，珠海市规划局分别给珠海格力置业股份有限公司及珠海经济特区房地产开发总公司颁发《建设工程规划验收合格证》。
对原审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人梁家兴上诉主张被上诉人莱佛士物业公司与珠海市格力置业股份有限公司签订的《珠海c派公寓资产管理服务委托合同》不属于前期物业服务合同，上诉人梁家兴不应支付物业服务费，因此，本案的焦点为被上诉人莱佛士物业公司与珠海市格力置业股份有限公司签订的《珠海c派公寓资产管理服务委托合同》对上诉人梁家兴有无约束力。为此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，如本院查明事实所示，上诉人梁家兴向珠海经济特区西部大众公司购买了涉案房产，而珠海经济特区西部大众公司则是向珠海经济特区房地产开发总公司购买了涉案房产，且在被上诉人莱佛士物业公司与珠海市格力置业股份有限公司2007年签订物业服务合同之前，上诉人梁家兴已于2001年购买了涉案房产并成为了该物业所在小区内的业主。同时，被上诉人莱佛士物业公司提交的证据亦显示珠海经济特区房地产开发总公司为涉案房产的建设单位，因此，珠海市格力置业股份有限公司并非涉案房产的建设单位，被上诉人莱佛士物业公司与珠海市格力置业股份有限公司2007年签订物业服务合同并非前期物业服务合同，原审法院对此认定错误，本院予以纠正。同时，根据《物业管理条例》第十一条第（四）项之规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。而本案中，被上诉人莱佛士物业公司并未提交证据证明其与珠海市格力置业股份有限公司签订的物业服务合同是业主共同决定或业主大会决定的，因此，被上诉人莱佛士物业公司与珠海市格力置业股份有限公司签订的物业服务合同对上诉人梁家兴没有约束力，上诉人梁家兴关于不应交纳物业服务费的主张亦就有事实及法律依据。
综上，上诉人梁家兴的上诉主张有事实及法律依据，依法应予以支持。原审法院部分事实认定错误，导致结果处理错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第532号民事判决书；
二、驳回广州莱佛士物业服务有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费人民币50元，二审案件受理费50元，均由广州莱佛士物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 王 芳
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 许婷婷