北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终10272号上诉人（原审原告、反诉被告）：刁生虎，男，1975年6月20日出生。委托诉讼代理人：陈志霞（刁生虎之妻），女，1978年8月6日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王永强，男，1988年6月14日出生。委托诉讼代理人：王和临（王永强之父），男，1957年11月11日出生。委托诉讼代理人：卢波（王永强之母），女，1962年11月10日出生。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员。上诉人刁生虎因与被上诉人王永强，原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初4872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刁生虎及其委托诉讼代理人陈志霞，被上诉人王永强的委托诉讼代理人王和临、卢波，原审第三人链家公司的委托诉讼代理人王翼瑶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刁生虎上诉请求：1.撤销北京市通州区人民法院（2016）京0112民初4872号民事判决第三项、第四项；2.改判王永强向刁生虎支付违约金454000元和以454000元为基数自2013年12月7日至实际给付日止参照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3.改判王永强向刁生虎支付延迟付款违约金17025元；4.一、二审诉讼费等全部费用由王永强负担。事实和理由：一、只有王永强明确请求依法降低违约金的情况下，法院才可以对双方约定的违约金进行降低。本案王永强在一审庭审过程中拒不承认自己根本违约的事实且从未请求法院降低违约金，故法官不能依职权主动降低双方约定的违约金标准。《中华人民共和国合同法》规定了意思自治原则，对于合同约定的违约金，未经当事人明确请求，法院不能主动依职权进行审查和作出调整违约金的决定。违约金条款是当事人自愿达成的约定，因违约金过高而请求法院调整是当事人的一项抗辩权，法院不应直接代权利人行使权利，主动审查违约金条款。本案庭审过程中，王永强始终没有对双方约定的违约金提出任何意义，而且从未明确请求法院降低违约金，反而在反诉状中明确要求按照双方约定的总房款的20%向刁生虎主张违约金，可见，王永强自愿承认且遵守双方约定的违约金条款。一审判决也未有任何文字涉及到王永强曾在庭审现场发表违约金过高并请求调整的内容，证明王永强对双方事先在合同中约定的违约金标准没有异议。在此情况下，一审法院主动大幅降低违约金不符合法律规定。二、违约方按照总房款的20%向守约方支付违约金是刁生虎和王永强双方自愿协商并在购房合同中共同约定的条款，该条款对双方均具有同等法律效力。王永强在反诉状中也按照总房款的20%向刁生虎主张违约金，可见王永强是自愿遵守并承认双方约定的违约金条款的。刁生虎与王永强于2013年10月20日签订的《补充协议》明确约定了违约责任。王永强明知双方约定了该违约责任，却依然恶意违约，那么王永强违约后就应当依照双方的约定承担违约责任。三、刁生虎与王永强约定的违约金应属惩罚性违约金，而且刁生虎所主张的也只是违约金而不是赔偿金，故判决结果不应与实际损失直接关联。违约金的约定与实际损失无必然联系，具有惩罚性。本案不存在应被法律否认的当事人约定，双方当事人的约定，当属有效约定，且不能进行调整。一审法院将违约金与实际损失之间建立直接的因果关系并作为判决基本依据的做法是完全错误的。四、就实际损失来说，王永强对刁生虎的全部经济损失和精神损害负有不可推卸的法律责任。刁生虎积极履行合同的全部义务，王永强以身份证丢失等作为借口拒绝履行合同的全部义务。刁生虎为了督促王永强履行合同，以电话、短信及履约催告函等多种方式通知王永强及其代理人要求继续履行合同，但是王永强一直以身份证丢失为借口拖延，刁生虎曾明确向王永强表示，给王永强补办身份证的充足时间，且不要求王永强承担因补办身份证导致延期履行合同的违约金，而王永强又以无法回国等理由拒不履行合同，可见王永强在合同签订后根本就没有履行合同的诚意。王永强违约后，刁生虎与王永强的代理人沟通解决房屋买卖合同的问题中，王永强的代理人却在语言上威胁刁生虎。在刁生虎不知情的情况下，王永强以非正常的方式注销了网签合同。王永强的行为导致刁生虎的房屋一直无法继续出售，王永强既不积极履行合同也不承担违约责任，违约后态度恶劣，对刁生虎置之不理。王永强对刁生虎的损失负有不可推卸的法律责任。五、刁生虎与王永强约定的违约金不存在过分高于实际损失的事实，且王永强应当对违约金过分高于实际损失的事实承担举证责任。刁生虎出售房屋的目的是为了购买学区房，然而，王永强根本违约直接导致刁生虎的目的落空。由于学区房房价大幅上涨，刁生虎需要多支付的房款远远超过王永强应当依法支付的违约金。王永强的违约行为导致刁生虎长期租房，承担巨额的租金损失。因此，刁生虎主张的违约金远远不足以弥补王永强的根本违约行为所造成的巨额经济损失，本案不存在违约金过分高于损失的情况，法院不能随意降低违约金。另外王永强应当对实际损失的范围承担举证责任。另外，一审法院降低的违约金的幅度远超过法律规定的界限。六、法院对违约金与赔偿实际损失两者关系的调整，应首选意思自治原则、诚实信用原则，兼顾公平原则。一审法院直接依职权大幅调整违约金，并扣去2万元定金，不符合法理和情理。七、综合以上事实和理由，刁生虎对一审法院关于违约金的认定不予认可。王永强主观上存在恶意，在本案中应负全责。另外，定金和正式合同不属于同一法律问题，定金不应从违约金中折减。本案的实际情况是刁生虎因王永强的违约行为承担高额的租房费用，一审法院直接缩减违约金，属于认定事实不清，适用法律错误。王永强辩称，一审适用法律正确，请求法院驳回刁生虎的上诉请求，维持原判。公平原则是合同法的基本原则之一，合同没有履行很大原因出自刁生虎和不可抗力。本案利益受到损害的是王永强而不是刁生虎。我国合同法中的违约金具有补偿性，一审判决王永强承担5万元违约金并不低。在一审审理中，王永强当庭提出违约金过高，要求降低，还要求免除刁生虎主张的违约金。本案房子始终在刁生虎名下，且通州房价上涨迅速，该套房产已经大幅度升值，且刁生虎掌握着王永强已经支付的2万元定金。王永强在交易及后续诉讼过程中已经产生了损失，刁生虎向王永强索取高额的违约金不符合常理也不符合法律规定。刁生虎在履行合同过程中，不诚实守信，有恶意行为和重大过错。刁生虎认为王永强编造谎言并以非正式方式注销网签，但是没有提供证据。刁生虎从未联系过王永强。从合同的履行情况看，王永强始终是积极主动的，刁生虎始终是消极恶意的，刁生虎才是违约一方。链家公司述称，同意一审判决结果，刁生虎的上诉请求与链家公司无关。请求驳回上诉，维持原判。刁生虎向一审法院起诉请求：1.解除刁生虎和王永强签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.王永强向刁生虎支付违约金454000元以及以454000元为基数自2013年12月7日起至给付日止参照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3.王永强支付延迟付款违约金17025元；4.诉讼费由王永强承担。王永强向一审法院反诉请求：1.判令刁生虎继续履行2013年10月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.刁生虎给付王永强违约金40万元，并赔偿损失5万元；3.刁生虎双倍返还定金4万元；4.反诉费用由刁生虎承担。一审法院认定事实：2013年10月19日，刁生虎（甲方）与王永强（乙方）、链家公司（丙方）就买卖涉案房屋签订《买卖定金协议书》，双方确认涉案房屋总价值共计227万元。当日，王永强给付刁生虎定金2万元。次日，刁生虎作为出卖人与王永强作为买受人就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，双方约定涉案房屋成交价格、房屋装饰装修及配套设施设备等合计为200万元，并约定在合同签订同时买受人向出卖人支付定金2万元。刁生虎（甲方）与王永强（乙方）亦就涉案房屋的交易达成《补充协议》，其中约定“第一条成交价格：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为人民币贰佰万元整，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜约定：1、定金：乙方于2013年10月19日向甲方支付定金贰万元整，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。2、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照分两次支付：乙方于资质审核通过后的三个工作日将首付款人民币壹佰陆拾万元整（含前期支付全部定金人民币贰万元整）以资金托管的方式支付甲方；剩余房款人民币陆拾肆万元整，乙方在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给甲方。”第四条违约责任：乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。第五条其他约定：2、甲方将房屋内装修作价人民币贰拾柒万，此价是房屋不可分割的一部分。为签订、履行上述合同，王永强向链家公司及北京中融信担保有限公司支付费用共计4万元。2013年11月4日，王永强之母卢波存入其个人账户191万元。2013年11月13日《新京报》B08版发布遗失声明，内容为：王永强于2013年10月27日在北京外国语大学丢失居民身份证，身份证号……，发证机关：北京市公安局朝阳分局。特此声明作废。2013年11月1日，涉案房屋办理了网签手续（合同编号为：C824370）。2013年11月6日，王永强之母卢波通过手机就合同履行事宜向刁生虎发送短信，内容为“刁老师您好，首先要说的是您别生气，我和强强他爸来的目的是过户来的，谁知中间出这么个问题，我们也努力过了，建委去了，公安局去了，该去的地方我们都去了。但回答的是不能办，非要身份证原件，而强强在古巴两年过才能回来。我们怕影响您买房和卖房，希望您能过来，三方协商一下，看看怎么好。刁老师，我们也是有工作的，我们时间有限，您还是和爱人来一下，我们等到您晚上十点，好吗。明天我务必回青岛了，您考虑一下”；次日，卢波再次向刁生虎发送信息，内容为“刁老师，我们现在往家赶，回去上班，不知您冷静下来没有，其时我的心里比您难过的多，房子没有，钱也出去了几万，这也是我一年的收入。为了孩子我出了钱又出了力，到头来什么也没得到，你不觉着该疯的我吗！您说我社会经验比你多。那是我比您年长，比您多点盐而已。但您比我们有知识，您是教书育人的先生。论这个我们没法和您比，但我们也有共同点。那就是都为了孩子，现在您比我幸福的是孩子在身边，可我的孩子确远在地球的那边。当他听说自己的身份证没了，过不了户。孩子心情也很难过。刁老师，我想事情出了，我们就要面对，现在最倒霉的是我。您换位想想不是吗？房子还是您的，定金也给了您。而我呢，几天功夫损失几万元，我咋办，去找强同学算账吗，他也是孩子，而且也不是有意的。刁老师，谁愿意把钱白送人呀，该想的办法我们都想了，该去的部门也都去了，这些都有证人，法律也是要以事实为依据的。为了不当务您卖房最好的办法是进快解除网签，这也是唯一的办法，您冷静的考虑一下，我走时已经和中介说好，会积极的配合，别的我不多说了，我心情不好。强强两年以后才能回来，没有身份证，在京买房对我们来说已成泡影”。2013年11月18日，刁生虎向王永强寄发《履约催告函》，内容为“鉴于你我双方于2013年10月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：03213000060811）（以下简称《合同》）《补充协议》（编号：D00000000079394）及你我与北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订的《居间服务合同》，现就上述合同的履行，郑重函告于你：1.我方为了积极履行《合同》，按照居间人链家公司与你我协商的时间，我方于2013年11月5日备齐材料前往北京光大银行驻链家交易中心办事处办理房产过户的各项手续。但到达该地点才被通知，你方身份证丢失，不能办理房产过户手续，你方已构成迟延履行约定。2.按照《补充协议》第二条的约定，你应于“资质审核通过后的三个工作日将首付款160万元人民币打入资金托管账户”，2013年11月1日前，经链家公司协助查询，你买房符合北京市规定的条件，而时至今日，早已超过约定的付款期限，你已构成违约；3.按照《补充协议》第二条的约定，你我双方应于2013年11月11日前办理房产过户的各项手续，因你自身的过错及原因，现函告你自收到本函5日内履行上述合同约定的义务。否则，我方有权按照合同约定，依法要求你继续履行合同、通知你解除合同并要求你承担违约责任及赔偿我方的经济损失，真诚希望王永强先生收到本函后及时履行合同的约定。”上述函件于同年11月24日被签收。2015年7月16日，涉案房屋办理了网签注销手续。2015年10月15日，刁生虎向王永强寄发了《解约函》，王永强家人以王永强出国为由拒收。另查，王永强于2013年10月29日因公出国，并于2015年6月8日返回国内。期间，王永强委托其母亲卢波从事涉案房屋交易事宜，并签订了相应的《授权委托书》。另，刁生虎曾于2015年10月21日以与本案相同的案由起诉王永强，后于同年12月4日撤回起诉。在本案审理过程中，对上述短信，刁生虎明确表示已经收到，但对其内容不予认可，认为其内容系王永强之母卢波单方所编造，无法证明王永强身份证丢失的真实性。链家公司的工作人员称上述合同履行障碍的原因系王永强丢失身份证，之后其组织双方就合同履行事宜进行协商，但刁生虎一直没有时间，刁生虎前往其公司店面时，王永强又不在北京，双方的时间一直碰不上。刁生虎为证明其造成的损失，向该院提交了其孩子在西城区就读的学生卡及北京市房屋租赁合同、款项支付凭证，证明其因王永强的违约行为无法出售涉案房屋进而导致无法在西城区购买学区房以及自2013年为孩子上学在西城区租赁房屋的事实，每月租金为4900元。对此，王永强不予认可。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据本案查明的事实，刁生虎与王永强签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。各方应全面履行自己的合同义务，在合同履行过程中，王永强以不慎将身份证丢失为由拒绝履行合同，不能因此免除其应当承担的合同义务，故应由王永强承担相应的违约责任。作为守约方的刁生虎一方有权解除合同，故对刁生虎要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，该院予以支持，因涉案房屋网签手续已经注销，该院不再就该项内容予以界定；对刁生虎要求支付违约金的诉讼请求，理由正当，该院予以支持，关于违约金的数额该院认为违约金具有补偿性兼具惩罚性，是以填补损害为目的，同时对违反诚信原则的行为予以必要的惩戒，以维护正常的交易秩序。综合本案实际情况、通州区房价的实际变化以及合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，本着公平和诚信原则，依法酌减其违约金的数额为5万元，对其主张的过高部分，该院不予支持，该部分数额与刁生虎已经收取的定金2万元予以折抵；刁生虎另行购买学区房及租赁房屋的费用，不属于因违约行为造成的直接损失，刁生虎以此为由主张损失显然不符合合同和法律的规定，故其意见该院不予采纳。对王永强的反诉请求，亦不符合合同和法律的规定，故该院不予支持。对王永强主张超过诉讼时效的抗辩意见，因刁生虎在诉讼时效期间内曾提起诉讼，导致诉讼时效中断，故王永强的意见该院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除刁生虎与王永强于二〇一三年十月二十日就位于北京市通州区梨园北街十八号院十五号楼二五一室房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、解除刁生虎、王永强及北京链家房地产经纪有限公司于二〇一三年十月二十日就位于北京市通州区梨园北街十八号院十五号楼二五一室房屋签订的《补充协议》；三、王永强给付刁生虎违约金人民币三万元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回刁生虎的其他诉讼请求；五、驳回王永强的反诉请求。案件受理费一万六千七百三十二元，其中本诉部分八千三百六十六元，由王永强负担，于判决生效之日起七日内交纳；反诉部分八千三百六十六元，由王永强负担（已交纳）。本院二审期间，刁生虎围绕上诉请求依法提交了如下证据：1.房屋产权证明复印件、2.北京市存量房屋买卖合同复印件、3.税收完税证明复印件、4.增值税发票复印件，以上证据证明刁生虎出售本案房屋的目的就是为了孩子上学，因为王永强的违约，刁生虎无法购买原来看中的学区房，只能购买其他的房子，且多支付200万元房款并多支付契税款，王永强给刁生虎造成了巨大损失；5.网页打印件，证明自王永强违约后至今，刁生虎原本打算购买的学区房房价上涨很快，因王永强的违约行为导致刁生虎无力购买其看中的学区房。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王永强针对上述证据发表如下意见：1.证据1至证据4的真实性不认可，与本案的关联性不认可，证明目的不认可，刁生虎完全具有结束网签的能力，可以继续卖房子；2.证据5的真实性不认可、关联性不认可。链家公司针对上述证据发表如下意见：1.证据1至证据4的真实性认可，但是与本案的关联性不认可；2.证据5的真实性及关联性均不认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于刁生虎提交的证据，因王永强不认可上述5份证据的真实性，且刁生虎未提交证据1至证据4的原件，亦未按照法定形式提交证据5，故本院对上述5份证据的真实性不予认可。同时，刁生虎所提交的证据1至证据4所涉及的房屋与本案无关，证据5所涉及的房屋与本案无关，故本院对上述5份证据的关联性不予认可，对其证明目的亦不予认可。对一审查明的事实部分，刁生虎寄发的《履约催告函》因王永强拒收退回，于2013年11月24日系由刁生虎签收。另，刁生虎称其就本案曾以相同的案由起诉王永强，并于2015年10月16日即缴纳了诉讼费。对一审查明的其他事实本院予以确认。上述事实，有《授权委托书》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》、公证书、履约催告函、解约函、护照、短信记录、证人证言、存款凭证、收据及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为，王永强作为违约方，其应当承担相应的违约责任。本案争议的焦点在于一审法院关于违约金的调整是否妥当。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，因此违约金的数额过高或者过低时，为实现民法公平原则的要求，应允许调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”因此，根据民法公平原则以及上述法律规定，法院有权对违约金的数额进行评定并适当予以调整。关于刁生虎主张的法院不能依职权主动降低双方的违约金标准的上诉理由。虽然根据合同严守原则，合同当事人应该严格遵守合同的约定，但是法律亦赋予了法官根据公平原则和诚实信用原则对违约金条款进行衡量的权利。因当事人的诉讼能力有所不同，故对其“请求减少违约金”的具体主张方式和内容的要求不宜过苛。结合一审法院就违约金问题的释明及本案当事人的当庭陈述，一审法院对违约金的标准进行审查具有法律依据。同时，刁生虎虽上诉主张其实际损失巨大，双方约定的违约金条款并不过分高于实际损失，但刁生虎提交的证据所证明的均不是因王永强的违约行为所导致的直接损失。在此情况下，一审法院综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，将违约金调整为5万元，并无不当，本院予以维持。对刁生虎的上述上诉理由，本院不予采纳。关于刁生虎主张的王永强认可违约金条款，法院不应调整违约金的上诉理由。涉案《房屋买卖合同》虽是双方真实的意思表示，且双方均认可合同条款的效力，但违约金的调整系在诉讼过程中，法院基于公平原则对合同双方权利义务的衡量。因此，不论刁生虎还是王永强，其基于合同所约定的违约金条款向法院提出诉讼请求的行为与法院调整违约金并无冲突。故本院对刁生虎的该项上诉理由不予采纳。关于刁生虎主张的本案违约金条款系惩罚性违约金，不应与实际损害直接关联的上诉理由。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务的或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”结合上述规定，在合同当事人没有特殊约定的情况下，违约金系合同当事人对违约行为所将造成的损害赔偿总额的预定，虽可能兼有惩罚性质，但因系对违约赔偿损失的预估，故依据民法公平原则，不宜使两者相差悬殊。根据本案《房屋买卖合同》的合同条款，双方对于违约金的性质未有特殊的规定，故刁生虎主张的本案违约金条款系惩罚性违约金，不应与实际损失直接关联的上诉理由，本院不予采纳。关于刁生虎主张的2万元定金不应从违约金中扣减的上诉理由。根据本案《买卖定金协议书》的约定，本案所涉的2万元定金系双方为保证签署正式的买卖合同而约定，因此，在双方签署了涉案《北京市存量房屋买卖合同》后，《买卖定金协议书》已经履行完毕，该2万元为本案房款的一部分。因涉案《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》已经解除，刁生虎已经收取的该2万元作为部分房款应予退还。一审法院从诉讼便利的角度出发，直接在王永强应向刁生虎支付的违约金中予以扣除，并无不当。故刁生虎的该项上诉理由，本院不予采纳。综上所述，刁生虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8365元，由刁生虎负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王 朔代理审判员 徐 晨代理审判员 陈烁琳二〇一六年十月十八日书 记 员 温宇辰