浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初21335号原告：王春生，男，1962年2月9日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：俞俊奇，浙江六和（义乌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡洁，浙江六和（义乌）律师事务所实习律师。被告：陈海鹏，男，1956年3月18日出生，汉族，住浙江省义乌市。被告：徐美芳，女，1957年9月21日出生，汉族，住浙江省义乌市。被告：骆雅倩，女，1991年12月23日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：胡光明，浙江稠州律师事务所律师。原告王春生诉被告陈海鹏、徐美芳、骆雅倩债权人撤销权纠纷一案，本院于2017年12月18日立案受理后，原告申请对涉案位于义乌市苏溪镇人民北路130号房产的市场价格进行评估，本院予以准许。本案依法由审判员陈琳适用简易程序，于2018年3月29日公开开庭进行了审理。原告王春生的委托诉讼代理人俞俊奇、被告徐美芳、被告骆雅倩的委托诉讼代理人胡光明到庭参加诉讼。被告陈海鹏经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告王春生诉称：2015年9月22日，原告因民间借贷纠纷将被告陈海鹏、徐美芳诉至法院，法院受理后，原告与二被告于2015年11月12日达成（2015）金义苏溪商初字第964号调解协议，约定了借款的偿还方式和期限。因二被告未在约定期限内履行，原告于2015年11月24日向法院申请强制执行。近日，原告得知，二被告已将自己位于义乌市的房屋低价转让给被告骆雅倩。原告认为，被告在调解书生效后低价转让房产，是恶意躲避债务的行为，已严重损害到原告的合法利息，故诉至法院请求判令：1、被告陈海鹏、徐美芳与被告骆雅倩之间签订的关于义乌市的房屋买卖合同无效；2、判令被告骆雅倩将上述房屋过户登记到被告陈海鹏、徐美芳名下；3、判令三被告共同承担本案律师费3万元。审理过程中，因原告申请对涉案房产进行价格评估，请求增加诉讼请求，由三被告承担评估费10203元。被告陈海鹏未作答辩，也未提供证据。被告徐美芳辩称：1、针对诉讼请求部分，原告诉请没有事实及法律依据，请求驳回。2、对事实与理由部分，原告诉状中的陈述与客观事实不符。被告没有将涉案房地产低价转让给骆雅倩。涉案房产最初是以五年一次性付65万元租金出租给被告骆雅倩的父亲骆加寅办厂使用的。后于2015年8月28日，陈海鹏与被告以400万元人民币的价款将涉案房产转让给骆雅�的父母骆加寅和唐小珍，并当场签订了《房地产转让合同》。房产买受人已分两次向被告支付了345万元的转让款（其中2015年9月1日支付170万元，2015年11月19日支付175万元），加上之前骆加寅已支付但尚未退还的租金55万元，买受人已向被告付清了房产转让款400万元。后骆雅倩的父母将该房产赠送给骆雅倩，就将涉案的房产过户至骆雅倩名下，在《房地产转让合同》中也明确约定“房地产过户至乙方或乙方指定人员名下”。现在房地产登记在骆雅倩名下，是房屋买受人骆加寅和唐小珍的真实意思表示。综上，请求法庭查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告骆雅倩辩称：1、程序上，骆雅倩作为被告的主体资格是不适格的。按合同法相关规定，骆雅倩应作为第三人。2、实体上，原告的诉请没有事实和法律�据，请依法驳回原告的诉讼请求。被告陈海鹏、徐美芳将涉案房地产以人民币400万元的转让款转让给骆雅倩的父母骆加寅和唐小珍，然后依据双方签订的《房产转让合同》的约定，根据房屋买受人的指示，将涉案房地产过户至买受人骆加寅和唐小珍指定的人员即他们的女儿骆雅倩的名下。这是一起正常的房地产交易，并非债务人陈海鹏、徐美芳恶意逃避债务。综上请求驳回原告的诉请。原告为证明其诉请，提供以下证据：1、（2015）金义苏溪商初字第964号调解书一份，证明被告陈海鹏、徐美芳对原告负有45万元借款本金及利息的事实。2、执行案件受理通知书一份，证明原告已就上述借款本金及利息申请执行的事实。3、不动产登记中心房产档案证明一份，证明案涉房屋曾登记在被告陈海鹏、徐美芳名下的事实。4、房地产买卖合同及附件一份，证明被告陈海鹏、徐美芳以260万元的价格将涉案房产转让给被告骆雅倩的事实。5、不动产登记中心房产档案证明一份，证明案涉房屋现登记在被告骆雅倩名下的事实。6、法律服务委托合同及律师费发票各一份，证明原告为本案支出律师费3万元的事实。7、房地产估价报告、评估费发票各一份，证明在房屋过户时房屋价值是416万元，被告陈海鹏、徐美芳与被告骆雅倩之间的交易价格为260万元，价款低于70%，属于合同法中低价转让情形；评估费发票证明原告为实现债权所支出的必要费用，应由被告承担。被告骆雅倩的质证意见：对证据1、2的真实性无异议，但从调解书中看不出借款行为的发生时间，与本案无关，涉案房地产实际转让价格为400万元，并非低价转让。对于证据3的真实性无异议。对证据4、5，买卖实际成交价格为400万元，是骆雅倩父母买来后送给骆雅倩的。对于证据6无异议。对于证据7真实性有异议，评估价格416万元无事实依据，与交易时做的房地产价格评估报告不符，应当以2015年9月1日做的评估报告为准；对合法性有异议，这次鉴定并没有与骆雅倩协商鉴定机构；对其关联性有异议，与本案无关，真实价格为400万元，评估费发票与本案无关。被告徐美芳的质证意见与骆雅倩一致。被告徐美芳为证明其抗辩主张，提供欠条二份、借条一份，证明卖房子不是为了逃避债务，被告还有合法债权。原告的质证意见：欠款早于调解书形成之前，如被告陈海鹏、徐美芳有能力偿还就早已偿还，与本案无关。被告骆雅倩的质证意见：无异议，被告陈海鹏、徐美芳享有巨额债权，转让房产行为并没有损害到债权人的利益。被告骆雅倩为证明其抗辩主张，提供以下证据：1、租赁协议一份，证明陈海鹏于2014年11月1日将苏溪镇人民北路130号房产出租给骆加寅使用，租期自2014年11月1日至2019年11月1日，租金共65万元已一次性付清的事实。2、房地产转让合同一份，证明陈海鹏、徐美芳于2015年8月28日将苏溪镇人民北路130号房地产以400万元价款转让给骆加�、唐小珍的事实，以及合同约定上述房地产可过户至买受方指定人员名下，约定出卖方、买受方的权利义务以本协议约定的内容为准，其他协议仅供有关部门办理相关过户手续之用。3、收条及银行回单各一份，证明2015年9月1日骆加寅支付购房款170万元的事实。4、收条及银行回单各一份，证明2015年11月19日骆加寅支付购房款尾款175万元的事实，同时证明购房款已付清的事实。5、结婚证一份，证明房地产转让合同中的买受方骆加寅、唐小珍系夫妻关系的事实。6、义乌市苏溪镇新乐村村委会证明一份，证明骆雅倩系骆加寅、唐小珍婚生子女的事实。7、房地产估价报告一份，证明骆加寅、唐小珍将所购房产赠送给女儿骆雅倩的事实，以及当初办理过户手续时的评估价值为2996188元作为计税依据的事实。8、契税凭证一份，证明骆雅倩缴纳契税的事实。9、测绘费发票一份，证明骆雅倩缴纳测绘费的事实。10、不动产权证一份，证明房屋出卖人已履行房地产转让合同约定的义务，将房地产过户至房屋买受人骆加寅、唐小珍指定的人员即女儿骆雅倩名下的事实。原告的质证意见：对于证据1真实性无异议，但是否支付租金，得不到体现，也与本案无关。对证据2真实性有异议，从该份合同签订时间来看，早于不动产登记中心备案的房地产买卖合同，如果确实是骆加寅、唐小珍出资赠送给骆雅倩，完全可以在该份买卖合同中注明由骆加寅付款，无需另行签订合同，该份合同是为了本案诉讼特地在事后补签的。且该份合同中陈海鹏的签名，与租房协议、备案的房地产买卖合同中的签名明显不是同一个人的签名。同时，结合证据1、3来讲，房地产转让合同的打印迹象太新，合同从打印及签字、合同背后指印涂擦的痕迹来看，该份合同应当形成于近期，并非是2015年8月28日形成。对证据3、4、5、6真实性无异议，但是与本案无关。对证据7、8，评估报告的真实性有异议，是三被告之间为了少交税费，单方委托鉴定，本案原告已经通过法院委托鉴定，应当以法院委托的鉴定报告为准；对契税凭证真实性无异议，应当以法院委托的鉴定报告为准。对证据9无异议。对证据10真实性无异议，该份证据证明房屋买受人是骆雅倩。被告徐美芳对上述证据无异议。经辨认，其陈述《租房协议》中陈海鹏的签名系其儿子陈攀攀签的，《房地产转让合同》及在不动产交易中心备案的《义乌市房地产买卖合同》是陈海鹏本人签的。本院认证：被告陈海鹏经本院合法传唤，无正当理由未到庭，应视为放弃质证及抗辩的权利。对原告提供的证据1-6真实性被告无异议，本院对真实性予以确认；对原告提供的证据7与被告骆雅倩提供的证据7，两份评估报告均是对涉案房产交易当时的价格进行评估，应以法院委托评估鉴定的结论为准，故对原告提供的证据7予以确认。对被告徐美芳提供的证据，本院�关联性不予确认。对被告骆雅倩提供的证据1、3-6、8-10，双方对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。对证据2，被告对真实性、合同形成时间有异议，未提供反驳依据，本院结合证据1、3、4及庭审双方陈述，认为该份合同系合同相对方真实意思表示，且已履行完毕，应予以确认。经审理查明：被告陈海鹏、徐美芳系夫妻关系。2015年11月12日，原告与二被告达成调解协议，由本院（2015）金义苏溪商初字第964号民事调解书确认二被告尚欠原告借款45万元，应于2015年11月18日归还25万元，于2015年12月31日前归还20万元。后二被告未按期履行，原告于2015年11月24日向本院申请强制执行，本院已受理。涉案房产义乌市曾系被告陈海鹏、徐美芳共同所有，中国农业银行股份有限公司义乌分行对该房产享有170万元债权。2015年9月1日，被告陈海鹏、徐美芳与被告骆雅倩到义乌市不动产登记中心办理涉案房产过户手续并缴纳了契税。办理时向不动产登记中心提交《义乌市房地产买卖合同》一份，卖方为被告陈海鹏、徐美芳，买方为被告骆雅倩，转让价格为260万元，签订时间为2015年9月1日；提交杭永房地估义乌字（2015）第Z91630号房地产转让评估报告一份，评估涉案房地产在2015年9月1日转让计税价格为29961688元。2015年11月17日，涉案房产过户登记为被告骆雅倩所有。骆雅倩系案外人骆加寅、唐小珍的女儿。2014年11月1日，被告陈海鹏与案外人骆加寅签订《租房协议》一份，约定将涉案房产出租给骆加寅办厂使用，租赁期限为2014年11月1日至2019年11月1日，租金为65万元，一次性付清。2015年8月28日，被告陈海鹏、徐美芳与案外人骆加寅、唐小珍签订《房地产转让合同》一份，陈海鹏、徐美芳将其所有的涉案房产转让给骆加寅、唐小珍所有，约定（以下为部分内容）：转让款为400万元，乙方（即骆加寅、唐小珍）于2015年9月1日支付170万元，余款230万元待上述房产过户至乙方或乙方指定人员名下时一次性付清；因上述房产已于2014年11月份由甲方（即陈海鹏、徐美芳）出租给乙方使用且乙方已一次性付清五年租金65万元，现甲、乙双方一直同意由甲方退还乙方剩余租金55万元，该笔退款双方一直同意与上述购房余款230万元相抵，即届时乙方支付购房余款数额实际为175万元；因上述房产现由甲方抵押在银行，故甲乙双方一直确认乙方向甲方所支付的首笔转让款170万元应由甲�用于归还银行的借款并由甲方注销房地产抵押的他项权证；甲、乙双方的权利义务以本协议约定的内容为准，其他协议仅供向相关部门办理相关过户手续之用。2015年9月1日，骆加寅通过银行转账支付给被告徐美芳170万元，被告徐美芳出具收条一份，载明：今收到骆加寅购房定金170万元。2015年11月19日，骆加寅通过银行转账支付给陈攀攀175万元，并由被告陈海鹏出具收条一份，载明：今收到骆加寅人民北路130号购房款175万元，购房款已清。陈攀攀系被告陈海鹏、徐美芳的儿子。2018年1月30日，兰溪市大成房地产估价事务所有限公司受本院委托对涉案房地产在交易时的价值做出评估结论，确认估价对象的房地产在2015年9月1日市场价值为416万元。原告为此支付评估费10203元。原告为本案诉讼支付律师代理费3万元。本院认为：本案的争议焦点在于被告陈海鹏、徐美芳是否存在低价转让的行为。根据本院委托鉴定的房地产估价报告，涉案房地产在2015年9月1日交易时的价值为416万元。本案存在两份房产转让合同，是房产交易实务中常见的阴阳合同，结合转让款的交易凭证及当事人陈述，应确认涉案房产实际转让额为400万元，并不存在低价转让。综上，原告的诉讼请求依据不足，应予以驳回。被告陈海鹏经本院合法传唤，无正当理由未到庭，应视为放弃质证及抗辩的权利，并依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告王春生的诉讼请求。案件受理费7935元、评估费10203元，由原告王春生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员 陈 琳二〇一八年四月二十四日书记员 黄方真