辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民一终字第1846号
上诉人（原审原告）：付书艳。
委托代理人：韩峰，辽宁华爵律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连市甘井子区友好园业主委员会，住所地大连市甘井子区泉水E1区友好园。
负责人：马庆祥，该业委会负责人。
委托代理人：马庆祥，男，1952年9月8日生，回族，住大连市中山区鲁迅路***号6-1。
委托代理人：孙宝君，男，1952年8月13日生，汉族。
被上诉人（原审被告）：大连书友物业服务有限公司，住所地大连市甘井子区促进路174号一层公建。
法定代表人：唐书友，该公司总经理。
委托代理人：高仁斌，辽宁智锐律师事务所律师。
原审原告付书艳与原审被告大连市甘井子区友好园业主委员会、大连书友物业服务有限公司物权保护纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年7月10日做出（2014）甘审民初字第53号民事判决。付书艳不服该判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人付书艳的委托代理人韩峰，被上诉人大连书友物业服务有限公司的委托代理人高仁斌，被上诉人大连市甘井子区友好园业主委员会的委托代理人马庆祥、孙宝君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告付书艳一审诉称：2009年2月18日，原告与大连现代物业管理有限公司签订场地租赁协议，约定自2009年2月20日至2019年2月19日止，由原告承租甘井子区泉水E1区友好园东门岗北侧相连库房，年租金20，000元，同时一次性支付了10年租金，共计200，000元。2011年，二被告接管了该小区物业，于2012年10月14日将案涉库房上锁封死，并张贴通知，要求库房使用者到友好园物业管理处核实，超出期限后果自负。之后，二被告将原告使用中的库房进行了无理封堵，致使原告无法正常使用。2012年11月2日，原告不得已另行承租库房，花费租金60，000元。故诉至法院，请求判令：1、二被告停止侵权，返还非法占有的原告房屋；2、二被告连带赔偿原告货物损失23，059元，另行租赁库房租金损失60，000元，合计83，059元。重审庭审时，原告增加诉讼请求，要求二被告赔偿原告租金损失数额增加35，000元。
原审被告大连市甘井子区友好园业主委员会一审辩称：不同意原告的诉讼请求。
原审被告大连书友物业服务有限公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求，原告与被告大连书友物业服务有限公司不存在合同关系，原告与大连市现代物业管理有限公司所签订的租赁协议，因没有通过业主大会讨论决定无效，由于协议是无效的，原告对案涉房屋的占有也是没有法律依据的，也属于无权的占有，大连市现代物业管理有限公司弃管之后大连书友物业服务有限公司接管小区是行使物业管理的权利，将公共设施真正用于全体业主，所以被告大连书友物业服务有限公司多次通知并且贴出了告知要求原告撤离无权占有的房屋，由于原告始终不予理睬，在无奈之下，大连书友物业服务有限公司与友好园业主委员会共同决定将属于全体业主所有的房屋进行了封堵，另外作为原告本身就属于原大连市现代物业管理有限公司管理期间的业主委员会的成员，原告应当知道该份租赁协议是无效的，而且原告没有收到大连市现代物业管理有限公司开出的收据，而是将20年的租金一次性交给个人，原告的行为明显是与大连市现代物业管理有限公司相互勾结，而恶意占有小区业主共有设施，所以说被告大连书友物业服务有限公司的行为没有构成侵权，只是一种维权，原告的诉讼请求没有任何法律依据。
原审法院审理查明：原告与案外人大连现代物业管理有限公司（以下称现代物业公司）于2009年2月18日签订场地租赁协议，由现代物业公司将坐落于大连市甘井子区泉水E1区友好园东面、友好园门岗北侧相连的库房租赁给原告，建筑面积约100平方米。该合同约定租赁期限为10年，合同期满后原告无偿继续使用10年；年租金为2万元，并须在合同签订当日一次性支付10年租金20万元。上述协议订立时，原告系友好园业主委员会委员，且该租赁行为并未经业主大会讨论同意。另查，被告大连市甘井子区友好园业主委员会（以下称友好园业主委员会）与案外人现代物业公司于2010年4月30日订立物业管理委托合同，委托案外人现代物业公司作为友好园小区的物业管理方，委托期限自2010年6月1日至2013年5月31日止。后案外人遂接管友好园小区的物业管理工作。2011年5月31日，现代物业公司对外发布通告，称由于管理成本过高，亏损严重，决定撤出友好园小区，放弃对小区的物业管理。现代物业公司撤出小区后，被告友好园业主委员会于2011年7月1日与被告大连书友物业服务有限公司（以下称书友物业公司）订立物业服务合同，聘任被告书友物业公司对小区实施物业管理。再查，被告书友物业公司接管友好园小区后，二被告为收回案涉房屋，以被告书友物业公司和被告友好园业主委员会的名义于2012年10月14日在案涉房屋墙壁等处张贴通知，要求案涉房屋的使用者在2012年10月31日前到物业管理处核实有关情况。其后，二被告又用砖头、水泥将案涉房屋门窗封堵，致原告不能继续使用该房屋，原告遂诉至本院。又查，甘井子区泉水新城友好园规划平面图载明，案涉房屋规划用途为居民委员会用房。经向原告释明合同效力问题后，原告表示，其起诉被告是因原告认为被告对原告存在侵权行为，无论法院如何认定合同效力，原告都坚持原诉讼请求。另，被告友好园业主委员会表示，其作为业主的自治组织，不收取任何费用，原告所主张的已付租金20万元，被告友好园业主委员会并未收取，原告对此亦表示认可。
原审法院认为：根据友好园小区规划平面图，案涉房屋规划用途应为居委会用房，属公共设施，物业服务企业未经业主大会讨论决定同意，无权自行改变其用途。原告虽在本次重审中主张，友好园小区从未举行过业主大会，大连现代物业管理有限公司将案涉房屋出租给原告使用期间，业主委员会对此亦未提出过异议，应当认定合同有效。但因案涉房屋属公共设施，只有业主大会才可以授权大连现代物业管理有限公司对其出租使用，否则任何人无权对其改变用途用于出租收益。大连现代物业管理有限公司以其自身名义与原告签订租赁合同的行为既未得到业主大会的同意，也未得到事后的追认，现被告友好园业主委员会对于原告承租该房屋的行为已经明确不予认可，应认定大连现代物业管理有限公司无权出租案涉房屋。并且大连现代物业管理有限公司以自身名义与原告签订了10年期限的租赁协议，且约定在10年租赁期满后，允许原告另行无偿使用案涉房屋10年，该协议不仅在约定期限上已经远远超出了大连现代物业管理有限公司的管理服务期限，其关于无偿使用房屋10年的约定亦明显有损于友好园全体业主的权益，在未得到业主明确认可的情况下，原告以该协议主张其对案涉房屋享有20年的承租使用权不能得到支持。因此，应当认定，原告与大连现代物业管理有限公司所签订的租赁协议无效。因原告占有使用案涉房屋并无合法依据，且未提供充分证据证实其受到财产损失及损失的确切数额，因此，原告主张要求被告停止侵权、返还房屋并赔偿原告无法使用案涉房屋所产生的损失的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十三条、第八十二条、第二百四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《物业管理条例》第五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告付书艳的诉讼请求。案件受理费1，875元，其他诉讼费50元，共计1，925元（原告付书艳已预付），由原告付书艳负担。
宣判后，付书艳不服原审判决，上诉至本院。上诉人的上诉理由及请求是：案涉房屋租赁是经由被上诉人友好园业委会讨论决定的，目的是为了弥补小区物业经费不足，业委会会议记录已被业委会代理人认可真实性，该证据应当采信。案涉小区友好园规划实际发生变更，案涉房屋并不是居委会办公用房，属全体业主共有，小区内部分公共建筑的出租并非必须经过业主大会决定，业委会决定出租，不违反效力性强制规定。另外原审举证责任分配错误，应由二被上诉人举证证明屋内用品损失，故原审认定事实和适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人大连市甘井子区友好园业主委员会、大连书友物业服务有限公司二审辩称：不同意上诉人上诉请求，一审判决认定事实正确。业委会会议纪要是真实的，但是业委会的决定未经过全体业主大会同意，业委会没有这个权限，在物业公司封堵之前，将通知贴在了案涉房屋门前，通知上诉人15日内处理，上诉人本身就是小区业主，就住在离案涉房屋100米左右，之前还是业委会成员，上诉人是知道这个情况的，上诉人应该和物业公司主动联系，上诉人说不知道这件事是不对的。
本院查明的事实与一审认定事实一致。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。”该司法解释于2009年10月1日施行，解释第十九条规定：“因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释”。本案涉及的房屋租赁事实发生在物权法实施之后，适用上述物权法和司法解释的规定。根据以上法律规定，改变共有部分的用途、利用小区内共有部分从事经营性活动、处分共有部分等事项应当由全体业主共同决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而业主委员会是小区业主大会的执行机构，对于小区内业主共有部分的管理和使用，业主委员会无权自行讨论决定。上诉人从友好园小区前物业公司处承租案涉房屋，该房屋属于友好园小区全体业主共同所有，虽然出租该房屋用于弥补物业管理需求的决定经过业主委员会开会讨论通过，但利用该房屋从事经营活动应由小区内全体业主共同决定，业主委员会需组织全体业主讨论决定，业主委员会未履行此程序，事前又没有全体业主对此类事项的特别授权，事后亦未取得全体业主追认，故友好园小区业务委员会的决议属无权处分，依据该决议签订的租赁合同应认定为无效合同，上诉人对房屋的占有属无权占有。不动产或者动产被侵占时，所有权人或其他权利人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，有权请求排除妨害或消除危险，但行使权利的方式应通过正当的法律程序，不得侵害他人其他合法权益。二被上诉人未经合法途径，直接将案涉房屋封堵，行为有失妥当，此过程中给上诉人造成财产损害的，二被上诉人应给予赔偿。具体的财产损失，上诉人主张屋内物品损失2万余元，但其提供的证据不够充分，不能证明物品实际存放于房间之内以及损失的数额；上诉人主张另行租赁库房以替代案涉房屋发生的租金损失，因上诉人本身无权占有案涉房屋，故其另行租赁房屋的租金损失不属于侵权行为造成的损失。因此，上诉人的租赁合同无效，其要求被上诉人赔偿损失的诉讼请求证据不足，经原审法院释明后上诉人仍坚持合同有效并要求追究二被上诉人的侵权损害赔偿责任，其诉讼请求应予驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1875元（上诉人已预交），由上诉人付书艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋 君
审 判 员 阎 妍
代理审判员 金 艳
二〇一五年一月十四日
书 记 员 罗蔓兰