广州市海珠区人民法院民事判决书（2015）穗海法民三初字第1035号原告：杨敏，住广州市海珠区。委托代理人：唐明，广东岭南律师事务所律师。被告：陈丽冰，住广州市天河区。被告：广州市添泽物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：黄力科，职务执行董事。委托代理人：周乐忆、梁绮敏，均为北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告杨敏诉被告陈丽冰、广州市添泽物业管理有限公司（以下简称添泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人唐明，被告添泽公司的委托代理人周乐忆、梁绮敏到庭参加了诉讼。被告陈丽冰下落不明，经本院公告送达起诉书副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：2013年12月7日原、被告签订《商铺买卖合同》及《补充协议》，原告向被告陈丽冰购买位于广州市海珠区昌岗中路151-161号B199号铺。合同签订后，原告依约付清全部款项。但被告陈丽冰至今未办理任何商铺交易过户手续，已严重违反合同约定及诚实信用原则。原告为维护自身合法权益，起诉请求判令：1�解除原告与两被告于2013年12月7日签订的《商铺买卖合同》及于2014年9月5日签订的《补充协议》；2、被告陈丽冰向原告双倍退还购房款1387278元；3、被告陈丽冰向原告退还购房税费21972元及利息（从起诉日起至实际退还日止，按中国人民银行同期银行贷款利率标准）；4、两被告承担本案诉讼费用。被告陈丽冰没有提交答辩意见及证据。被告添泽公司辩称：涉案商铺现在已经办出独立房产证，网签合同已经上传到房屋交易登记中心系统，核税已经办结，同时被告已经涂销抵押，并且原告此前办理公证委托了陈某、李某办理涉案商铺过户手续，原告至今没有撤销该委托书，办理涉案商铺过户手续一直在持续进行中，没有重大阻碍。现由于上述委托书尚未上传到房管局系统而导致过户存在阻碍，但该阻碍很快可以消除，涉案商铺的过户手续随时可以进行。原告之前没有向被告发出任何解除合同通知或者意思表示，被告也一直为过户的事情持续努力。因此，从合同成立至今是从来没有发生任何法律上或者事实上无法实现合同目的的情况，原告现在解除有违合同初衷，故被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2013年9月30日，被告陈丽冰经广东省广州市广州公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为被告陈丽冰，受托人为被告添泽公司和黄力科；委托人陈丽冰是广州市海珠区昌岗中路151-161地下室的产权登记人，该房产应属登记人与其配偶黄某甲的夫妻共同财产。黄某甲已于2011年1月17日死亡。现被告陈丽冰委托受委托人（受委托人中�一人均可）为其合法代理人，以委托人之名义全权代表委托人办理上述房屋中依法属于其占有份额的下列各项手续及签署有关文件：一、代为办理上述房屋的测绘、产权分割等……二、代为办理上述产权分割后的商铺、办理房屋产权变更登记、遗失登记、更正登记等相关手续；三、代为办理出售房屋的手续，及代为签订存量房买卖合同……八、代为收取楼款及其他相关款项，并开具相关代收款凭证……十、代为配合买家办理上述房屋的银行贷款按揭手续以及签署相关部门有关的文件……受委托人有转委托权；等。2013年12月7日，被告添泽公司（授权代理人、经营管理公司）、被告陈丽冰（出卖人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号及平面图以附件标示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区昌岗中路151-161号自编首层（99）号铺，该商铺建筑面积共3.31平方米（第二条）；该商铺属现房，按建筑面积计价，房价款总金额为693639元（第三条）；付款方式为一次性付款：买受人应于2013年12月7日前支付定金110000元，2013年12月10日前支付583639元（第四条）；1、该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2020年4月30日止（合计6年），经营管理公司享有该商铺的使用权及收益权，包括但不限于依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉；3、对于买受人在�托经营管理期限内的使用权及经营权的收益损失（即自2014年5月1日至2017年4月30日止），出卖人已在该商铺的原总房价款中予以减免抵扣（第六条）；出卖人应于经营管理公司经营管理期限届满前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续，并应在委托经营管理期限届满后10天内，将该商铺交付买受人使用（第七条）；1、买受人清楚知悉并接受该商铺的抵押现况；2、出卖人应于签署本合同之日起210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将标的房屋的产权人变更至买受人名下；4、若因买受人迟延提供相关证件及交付税费，导致出卖人无法按时申办该商铺的交易过户手续的，由此产生的全部责任均由买受人承担（第九条）；出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕该商铺的交易过户手续的，逾期超过3个工作日的，买受人有权单方解约；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内双倍退还买受人已付的全部购房款。注：出卖人为买受人办妥交易过户手续的标志为出卖人已按照房地产登记机构的要求将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执（第十条）；等。之后，被告添泽公司向原告开出房款693639元及税费21972元的《收据》。2014年3月31日，原告向广州市南方公证处办理《授权委托书》，就涉案商铺的过户等事宜委托广东法全律师事务所的陈某律师和李某作为委托代理人办理。2014年9月5日被告添泽公司（授权代理人、经营管理公司）、被告陈丽冰（出卖人）与原告（买受人）签订《补充协议》，约定买受人购买的广州市海珠区昌岗中路151-161号自编首层99号铺现确定为广州市海珠区昌岗中路151-161号B199号铺。再查，2015年3月12日广州市广州公证处出具《公证书》，载明：一、被继承人黄某甲于二○一一年一月十七日因死亡在广州市注销户口。二、被继承人黄勇生前与其妻子陈丽冰的夫妻共同财产为座落在广州市海珠区昌岗中路151-161号B179、B180商铺……四、被继承人黄某甲与其妻子陈丽冰共生育两名子女黄力科、黄某乙，黄某甲的父母均先于其死亡。五、现陈丽冰表示要求继承被继承人黄某甲的上述遗产，黄力科、黄某乙均表示放弃对被继承人黄某甲上述遗产的继承权利。因此，上述夫妻财�的一半为被继承人黄某甲的遗产，由陈丽冰一人继承。另据房管部门核发的《房地产权证》记载：被告陈丽冰是海珠区昌岗中路151-161号B199商铺的权属人；他项权利情况：2014年5月6日办理抵押变更登记。原告于2015年5月26日提起本案诉讼。诉讼中，原告和被告添泽公司确认：合同约定“签署本合同之日起210个工作日”的届满时间是2014年11月10日前。原告确认向广东法全律师事务所作出撤销委托时间是2015年2月。被告对其抗辩事实还提交证据如下：1、存量房交易计税价格核定通知书；2、抵押登记涂销证明；3、2015年9月10日投诉人广东法全律师事务所关于上传公证委托书事宜向广州市南方公证处发出的《敦促函》（复印件）；4、韩某汇商铺已过户清单；5、《广州市存量房买卖合同》（签约时间2014-12-4）。对此，原告的质证意见是：证据1反映通知书时间是2015年3月24日，此时才办理所谓的计税核定，可以看出被告严重违约的程度；证据2没有落款时间，委托人也没有载明，故真实性不确认，且也不能证明涉案房屋已经涂销了抵押登记；对证据3真实性、合法性和关联性均不确认，且没有原件，原告也不知情，该敦促函表述的事实无论真实与否都不能成为两被告免责的事由；证据4与本案无关；对证据5的签署内容原告不知情，不知道所谓的网签，且该时间反映被告已严重违约。本院认为：原告与被告陈丽冰、添泽公司签订的《商铺买卖合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。根据合同中“出卖人于签署本合同后210个工作日内办毕交易过户手续，逾期超过3个工作日的，买受人有权单方解约；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内双倍退还买受人已付的全部购房款”的约定，原告和被告添泽公司确认合同约定“签署本合同之日起210个工作日”的届满时间是2014年11月10日前。被告添泽公司抗辩迟延办理交易过户手续是公证委托书未上传所致，但从被告添泽公司提交证据反映，其证明的计税时间、网签时间等均在合同第九条规定时间届满之后，故被告添泽公司该抗辩理由是不成立。因此，原告支付了全部购房款，但被告陈丽冰至今未办毕交易过户手续，其行为违反了合同上述约定，已构成违约，故原告要求解除合同，被告陈丽冰双倍退还房款1387278元及退还税费21972的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。被告添泽公司收取的税费是代收代缴性质，原告要求被告陈丽冰从起诉之日计付该款利息，理据不足，本院不予支持。本案是被告陈丽冰违约引致成讼，故诉讼费全部由其承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、《民法通则》第六十三条第二款的规定，判决如下：一、解除原告杨敏与被告陈丽冰、广州市添泽物业管理有限公司于2013年12月7日签订的《商铺买卖合同》。二、被告陈丽冰在本判决生效之日起10日内双倍返还原告房款1387278元及返还税费21972元。三、驳回原告的其它诉讼请求。本案诉讼费22003元（其中受理费17483元，财产保全费4520元）由被告陈丽冰负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡泳贤人民陪审员  李伟坚人民陪审员  朱曼宜二〇一五年十一月二十五日书记员曾思融许珊珊