吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉02民终1692号上诉人（原审原告）：米亚玲，住吉林市。委托诉讼代理人：盛立刚，吉林万璋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王一童，住吉林市。委托诉讼代理人：王旭明，吉林巡达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沙国庆，个体工商户，住吉林市。委托诉讼代理人：张继存，吉林市鑫星法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：马瑞雪，个体工商户，住吉林市。委托诉讼代理人：张继存，吉林市鑫星法律服务所法律工作者。上诉人米亚玲因与被上诉人王一童、沙国庆、马瑞雪房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林市船营人民法院（2015）船民一初字第1583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人米亚玲及其委托诉讼代理人盛立刚，被上诉人王一童的委托诉讼代理人王旭明，被上诉人沙国庆及其委托诉讼代理人张继存，被上诉人马瑞雪及其委托诉讼代理人张继存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。米亚玲上诉请求：要求撤销一审判决，依法支持我的诉讼请求。诉讼费用由王一童负担。事实和理由：（2015）船民二初字第33号民事判决和（2015）吉中民三终字第159号民事判决是生效民事判决，一审法院对于生效民事判决确认的事实没有确认是错误的。从2015年5月27日起，王一童拖欠租金开始后，米亚玲具有法定解除合同的权利。生效判决已经确认《门面转让协议》签订后，双方当事人均完全履行了协议，也认定了王一童实际占有使用房屋，现王一童拖欠租金，米亚玲作为房主有权解除合同。米亚玲要求返还案涉房屋的主张应得到支持。如上所述，米亚玲有权要求解除合同，其亦有权要求王一童返还房屋，生效判决已经认定，王一童实际占有了房屋，但一审现认定王一童仅仅得到了房屋钥匙，并未实际占有房屋，与事实不符。一审判决认定《门面转让协议》无法全面履行，明显违背了生效判决确认的事实。王一童辩称，一审判决正确，应维持原判。沙国庆、马瑞雪辩称，1.米亚玲的上诉状内容，对于涉案的协议书无论是沙国庆还是马瑞雪，因为王一童没有按照约定支付租金，所以我们同意解除合同。2.沙国庆和马瑞雪收到的一审判决依据的事实违背了（2015）船民二初字第33号民事判决内容，虽然进入再审，但159号民事判决仍然生效，但和再审胜诉是两个概念，所以一审判决内容违背了生效判决认定的事实，所以我们同意米亚玲的上诉意见。米亚玲向一审法院起诉请求：1.依法解除米亚玲与马瑞雪签订的《商业网点房屋租赁合同》；2.依法解除米亚玲与马瑞雪、沙国庆、王一童签订的《门面转让协议》中涉及位于厚德广厦小区A6-2、A6-3号网点门市房进行转租的合同内容；3.依法判决被告王一童将位于厚德广厦小区A6-2、A6-3号网点门市房返还给原告米亚玲；4.依法判决王一童支付拖欠米亚玲位于厚德广厦小区A6-2、A6-3号网点门市房租赁费用人民币66666元（每一年16万元租金，自2015年5月27日开始拖欠租金至现在）；5.诉讼费用由王一童承担。一审法院认定事实：沙国庆与马瑞雪系夫妻关系，米亚玲与沙国庆系母子关系。2013年5月27日，米亚玲与马瑞雪签订了《商业网点房屋租赁合同》一份，米亚玲将其所有的位于厚德广厦A6-2、A6-3号网点门市房（建筑面积486平方米）出租给马瑞雪。租期4年，自2013年5月28日起至2017年5月27日止；租金每年人民币16万元，上打一年租金；同时双方约定租赁期间乙方（马瑞雪）不得转租。马瑞雪租赁后与沙国庆欲共同进行饭店经营。2014年8月27日，王一童与沙国庆签订了《门面转让协议》一份，沙国庆将租赁网点出兑给王一童，转让费为人民币26万元，此费用包括房屋内现所有设备及装修（除墙上壁画及厨房内白钢架）。米亚玲未在此协议上签字。此后王一童支付转让费人民币265000元，沙国庆将租赁的房屋钥匙交于王一童。协议签订后，王一童按照协议约定的有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下对租赁房屋进行装修，但米亚玲要求王一童支付10万元装修押金，双方由此发生争议并起诉。经一、二审法院审理，对王一童诉讼请求确认其与沙国庆、马瑞雪之间所签订的《门面转让协议》未成立的主张不予支持。同时，二审法院认定，王一童与沙国庆、马瑞雪签订的《门面转让协议》性质上属于出兑协议。该门面的所有权人是米亚玲，沙国庆、马瑞雪与米亚玲之间是出租关系，与王一童是转租关系。同时认定，《门面转租协议》作为房屋转租关系及饭店物品设备转让关系的相对人均为沙国庆、马瑞雪夫妇和王一童，米亚玲不是合同相对人。审理中，沙国庆同意米亚玲解除马瑞雪与米亚玲之间签订的《商业网点房屋租赁合同》。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，米亚玲与马瑞雪之间签订的《商业网点房屋租赁合同》，系双方真实的意思表示，为合法有效，现米亚玲请求解除合同，马瑞雪未出庭也未作书面答辩，在本案举证期限内米亚玲未能提供马瑞雪同意解除或双方符合法定解除合同条件的相关证据，系证据不足，故米亚玲的诉讼请求第一项解除其与马瑞雪签订的《商业网点房屋租赁合同》的诉讼主张，不予支持；对于米亚玲请求解除米亚玲与马瑞雪、沙国庆、王一童签订的《门面转让协议》中涉及转租的合同内容，因该转租内容的效力已在生效的人民法院判决书中阐明，且米亚玲在一、二审案件审理中均表示同意转租，而米亚玲提出向王一童要装修抵押金10万元，则视为其对合同增加的条款内容，但因王一童不同意双方至今尚未达成一致，对此，双方可继续磋商解决为宜。故米亚玲的诉讼请求第二项解除米亚玲与马瑞雪、沙国庆、王一童签订的《门面转让协议》中涉及位于厚德广厦小区A6-2、A6-3号网点门市房进行转租的合同内容，不予支持;对于米亚玲的诉讼请求第三项请求王一童将位于厚德广厦小区A6-2、A6-3号网点门市房返还的诉讼主张，不予支持，理由：1.王一童是基于《门面转租协议》依法取得上述租赁房屋，作为房屋转租关系及饭店物品设备转让关系的相对人均为沙国庆、马瑞雪夫妇和王一童，沙国庆、马瑞雪与米亚玲之间是出租关系，与王一童是转租关系。2.王一童仅得到房屋的一把钥匙，其并未实际占有该房屋，因此，米亚玲请求王一童返还房屋缺乏事实依据；对于米亚玲的诉讼请求第四项请求王一童支付自2015年5月27日开始拖欠的租金人民币66666元，不予支持，其理由：1.沙国庆、马瑞雪将其经营的饭店出兑给王一童后，作为房屋的所使用权人米亚玲提出王一童要支付10万元装修押金，否则不同意房屋转租及装潢，导致王一童对所承兑的房屋不能实际占用使用；2.马瑞雪承租米亚玲的房屋时明知双方约定不得私自转让，却将涉案房屋转租（出兑）给王一童，对此，马瑞雪应承担相应的过错责任；3.王一童从开始至今无法实际占有使用涉案房屋，是米亚玲要求王一童支付10万元装修押金造成的，并导致王一童与马瑞雪、沙国庆之间所签订的《门面转租协议》无法全部履行，由此产生的后果应由米亚玲承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条、第二百二十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：驳回米亚玲的诉讼请求。案件受理费1466元由米亚玲负担。本院二审期间，王一童围绕米亚玲的上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。王一童向本院提交吉林省高级人民法院（2016）吉民申776号民事裁定及吉林市中级人民法院（2017）吉02民再9号民事判决各一份。证明米亚玲未在原门面转让协议上签字导致合同不能成立，同时证明米亚玲要求王一童支付10万元装修抵押金，双方因此未能达成一致。现已有生效法律文书，认定本案争议的合同不成立，王一童支付的26.5万元的转让款已判决返回，本案应以此案为依据判决王一童不承担责任。经质证，米亚玲对两份法律文书真实性无异议，但认为其不服吉林市中级人民法院（2017）吉02民再9号民事判决，本案是独立的诉讼，对案件事实可以进行独立的审查，而且根据新民事诉讼法司法解释关于证据的规定，另案认定的事实如果与本庭查明的不一致，应当以本庭查明为准。关于本案事实根据合同法的规定，合同如果已经实际履行应当视为合同成立并生效，所以省院裁定认定事实不正确，本庭应以审理查明事实为根据。沙国庆、马瑞雪认为，对于两份证据真实性无异议。对（2016）吉民申776号民事裁定关联性有异议，该裁定在一审判决之后进行送达的，也就是说本纠纷的一审判决不能依据该裁定进行裁判。该裁定仅仅告知当事人案件可以进行再审，原判决没有被撤销，仍然是生效判决，本案一审判决应当依据生效判决进行裁判。对于（2017）吉02民再9号民事判决的合法性、关联性有异议，沙国庆、马瑞雪不服该判决，正在申诉过程中。该判决论理和认定事实存在矛盾，判决认定事实中已经认定在签订转让合同过程中米亚玲同意转让和同意转租，但在论理过程中写明米亚玲未同意转让、转租，法院论理不是依据案件事实进行论理，而是法官的主观臆断。再审虽然判决合同不成立，但对当事人是什么样的民事法律关系没有阐明，王一童占有案涉房屋两年多，法院未向当事人说明法律关系，既然租赁关系不成立，那么判决中应列明是什么关系。本院经审查认为，王一童提供的上述证据是生效法律文书，米亚玲、沙国庆、马瑞雪对该证据真实性无异议，故对该证据予以采信。米亚玲、马瑞雪、沙国庆在二审中未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，吉林省高级人民法院于2016年7月5日作出（2016）吉民申776号民事裁定，指令本院对（2015）吉中民三终字第159号民事判决进行再审。本院于2017年3月10日作出（2017）吉02民再9号民事判决，该判决认为：关于本案王一童所提诉讼请求应否支持问题，吉林省高级人民法院作出的指令本院再审本案的（2016）吉民申776号民事裁定中意见明确，即“根据《中华人民共和国合同法》第十条规定：‘当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。’第三十条规定:‘承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。’第三十二条规定：‘当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。’本案中，2013年5月27日米亚玲与马瑞雪签订了《商业网点房屋租赁合同》，该合同中明确约定租赁期间承租方马瑞雪不得私自转租房屋。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：‘承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。’即根据合同约定和法律规定，沙国庆、马瑞雪夫妻将案涉房屋转租均应经过房主米亚玲的同意，且法律未规定出租人的同意可以附条件。2014年8月27日的《门面转让协议》包含两部分内容，即房屋转租和房屋内动产转让，列明的合同当事人为三方，即沙国庆、王一童和房东，本案中各方当事人均认可房东为米亚玲。在《门面转让协议》签订之前，沙国庆、马瑞雪与王一童签订饭店出兑协议，约定拟转让的饭店所有设施及装修的转让款‘余款于房主出示房屋证明文件并签订合同后付清’。在此基础上，《门面转让协议》第一条约定了米亚玲的义务，即‘一、丙方（房东）同意甲方（沙国庆）将自己位于厚德广厦A6-2、A6-3号网点的门面转让给乙方（王一童）使用，建筑面积为486平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，在甲方转让租期期满后，租期按照原租赁协议顺延，并由乙方与丙方按原合同条款重新签订租赁合同；’第七条约定了合同生效条件，即‘七、本合同一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效。’根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：‘当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。’因米亚玲作为一方当事人未在《门面转让协议》上签字，致合同生效条件未成就，同时也使房主米亚玲是否同意转租处于不确定的状态。综上，《门面转让协议》形成的过程为沙国庆、马瑞雪夫妻提出转租房屋、转让动产的要约，王一童承诺，但提出对要约内容中合同履行方式的实质性变更，即由房主出示证明文件并签订合同，因受要约人增加了房主米亚玲，故形成了新的要约，此时的承诺人应为沙国庆、马瑞雪和米亚玲。进而因米亚玲要求王一童支付10万元装修押金，未在《门面转让协议》上签名，致未形成有效承诺，并因此导致本案纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二十五条规定：‘承诺生效时合同成立。’本案三方当事人间门面转让协议未成立。二审判决认为‘米亚玲作为房主同意即可，是否在出兑协议签字并不是出兑协议是否成立的必要要件’，适用法律不当。米亚玲在诉讼中所述的同意转租是一种延后的附条件的同意，与合同法意义上的同意不符。王一童诉讼主张《门面转让协议》未成立，沙国庆、马瑞雪返还其已给付的转让款的诉讼请求，应予支持。”综上，本院对王一童诉讼请求的合理部分予以支持。该判决主文：一、撤销本院（2015）吉中民三终字第159号民事判决及吉林市船营区人民法院（2015）船民二初字第33号民事判决；二、沙国庆、马瑞雪于本判决生效之日起立即返还王一童转让款26.5万元，并赔偿利息损失（自2014年8月27日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、驳回王一童的其他诉讼请求。本院认为，关于米亚玲要求解除其与马瑞雪签订的房屋租赁合同的合同主张，因依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，米亚玲与马瑞雪之间签订的《商业网点房屋租赁合同》，系双方真实的意思表示，为合法有效。米亚玲自认同意沙国庆、马瑞雪转租案涉房屋，现米亚玲请求解除合同，无事实及法律依据，不予支持。关于米亚玲请求解除米亚玲与马瑞雪、沙国庆、王一童签订的《门面转让协议》中涉及转租的合同内容，因本院（2017）吉02民再9号民事判决已经发生法律效力，该判决依据吉林省高级人民法院（2016）吉民申776号民事裁定，支持了王一童返还门面转让费的诉讼请求。吉林省高级人民法院（2016）吉民申776号民事裁定认定了案涉《门面转让协议》未成立。故现米亚玲要求解除该协议中的内容，无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决对该部分的论述，确有瑕疵，本院二审予以纠正。关于米亚玲请求王一童将位于厚德广厦小区A6-2、A6-3号网点门市房返还的诉讼主张，因米亚玲在二审中，明确表现其已在二审中实际控制案涉房屋，放弃该项诉讼请求，是米亚玲对其诉讼权利的处分，本院予以尊重。关于米亚玲要求王一童支付拖欠租赁费用66666元的主张，因案涉《门面转让协议》未成立，故米亚玲要求王一童支付租赁费用无法律依据，不予支持。综上所述，一审判决认定事实及适用法律虽有瑕疵，但鉴于一审判决结果正确的，本院二审在纠正瑕疵后，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1467元，由上诉人米亚玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 英审 判 员  孙 伟代理审判员  付婷婷二〇一七年四月十二日书 记 员  李玉娇