广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法观民初字第1029号
原告（反诉被告）李向妙，女，汉族。
委托代理人李茂淑，广东恒港律师事务所律师。
委托代理人刘海韵。
被告（反诉原告）深圳市东逸兴贸易有限公司。
法定代表人房运良。
委托代理人刘建平，广东深义律师事务所律师。
上列原告（反诉被告）李向妙与被告（反诉原告）深圳市东逸兴贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨烘依简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李茂淑、刘海韵，被告委托代理人刘建平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2014年5月11日13时，因被告在河道上的千色新城E区商铺和千色新城管理处食堂的违章建筑堵塞雨水，致使雨水从此河道上的建筑旁边及商铺的下水道涌入千色新城商业街，又被D区的商铺后墙堵住出口，造成雨水浸泡，水深达1.5米。事前没有管理处人员通知，管理处也未采取任何措施，雨水致使部分商铺的墙倒塌，全部商铺被污水浸没。被告及房小东是违章建筑业主，河道上方进行违章建商铺，并出租牟利是其主观过错之一。被告及房小东是位于深圳市观澜樟坑径社区宝业路的千色新城业主，该物业为违章建筑，另有几处建于河道上的房产，严重影响河道正常排水（南方都市报、深圳新闻／凤凰网均有报到）。作为违章建筑的业主，以违章建筑出租，违反了城建、河道管理等相关法律关于禁止在河道及排水通道上建筑妨碍排水的建筑物等禁止性规定。被告及房小东以违章建筑经营，获取暴利，主观上存在明显的恶性与过错，作为业主，有不可推卸的责任。被告及房小东私刻不存在的公章假冒公司经营，以公司名义与商户签订租赁合同，非法无证经营，是被告过错之二。原告与被告签订租赁合同时被告所盖公章“深圳市观澜樟坑径千色新城”，是一个没有注册信息的公司名称，千色新城物业管理公司也未注册。被告及房小东利用违章建筑非法经营多年，广大商户被蒙骗。直到2014年5月11日事发，才知道被告及房小东以深圳市观澜樟坑径千色新城名义签订合同构成非法无证经营。签订合同时利用私刻的“深圳市观澜樟坑径千色新城”公章及“深圳市观澜樟坑径千色新城财务专用章”与所有商户签订合同乱收费，对商户进行欺诈，依法应当返还“基建费”、“入场费”等乱收取的费用和押金等，并赔偿因出租不合格的商铺给各商户带来的损失。被告及房小东作为出租人和物业管理人，未尽物业管理人的职责致商户损失巨大，是主观过错之三。被告及房小东以千色新城物业管理公司的名义收取广大商户的管理费，形成事实上的物业管理关系，应当承担物业管理公司的责任。被告及房小东未尽应尽义务，且物业管理不当，未尽到任何管理上的义务，致使商铺进水将原告商铺内商品淹没、浸泡，损失惨重。如有防洪措施，拆除河道上的违建物，水流有效疏通，则有时间在淹没前通知商户有序撤离。然而没有人通知商户，根据商户和被告物业公司签订的租赁合同及相关文件和法律规定，物业公司有保证租赁物符合法律规定商铺用途的义务，同时对铺内商铺有保管义务。物业公司未履行相关义务，给原告造成重大经济损失。被告及房小东作为商铺的出租方及物业管理部门，应当按照约定保持租赁物符合约定的用途，承担商铺的物业管理养护与维修义务。案发当天大雨，物业公司未尽任何注意义务及任何的防御职责，主观存在过错，应当承担赔偿责任。被告及房小东能够预见而由于疏忽没有预见，并未尽努力防止，不可抗力不能成立。被告物业公司作为物业管理部门，对雨季可能危及其利益是可以预见的，何况物业管理部门没有采取任何措施，也没有在事后有任何的补救措施，未尽到任何的谨慎和努力义务。被告及房小东对商业街承担日常维护、养护、管理和运行服务的义务，此项服务包括对商业街排水设施定期清理疏通、维护。商业街建在河道上的建筑导致排水不畅，被告应承担相应的责任。另被告及房小东收取了物业管理费，在法律上双方之间已经形成了事实上的保管合同关系，被告及房小东应当承担管理义务，在暴雨到来前就应当履行提醒、通知租户排水、截水，事后及时补救义务。被告及房小东没尽义务，应承担赔偿责任。事发后，被告及房小东拒不配合事件处理，推卸责任，是过错之四。遂诉至法院请求：1、判令被告退还原告交纳的以入场费、基建费名目等乱收费款12000元；2、判令被告退还原告交纳的各项押金3100元；3、判令被告赔偿给原告造成的货物直接经济损失89864元；4、判令被告赔偿给原告造成的商铺装修费用11850元；5、本案诉讼费用由被告承担；6、请求法院确认双方签订的合同无效。
被告答辩称，1、被告与原告之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，依法应当得到法律保护。首先，原、被告在平等协商，真实自愿的基础上签订了《铺位租赁合同》或《合作意向书》，确立了双方之间的房屋租赁合同关系；其次，无论是《铺位租赁合同》还是《合作意向书》的内容均不违反法律的关于效力性的强制性法律规定；再次，双方之间的租赁合同关系不存在《合同法》第52条关于合同无效的任一情形。因此，双方之间的租赁关系合法有效，应受法律保护。2、原告要求被告赔偿货物经济损失及装修费用没有事实和法律依据。首先，原告所述经济损失和装修费用只是原告一面之词，没有确实充分证据证明，被告不予认可；其次，即便原告有部分经济损失，也与被告没有法律上的因果关系，2014年5月11日天降大雨，无论是租赁商铺的上游还是下游所处的房屋、商铺、学校、公路都遭到水浸，根据相关新闻报道，深圳5月11日6时30分开始，深圳自西向东先后出现强降雨，截止18时，强降雨已持续近12个小时，气象专家表示，累计雨量之大，影响范围之广，创下自2008年“6·13”以来的最强降雨与汛情，城市出现严重内涝，车道变成“河道”，城市变“水城”，暴雨导致当地出现约150处道路积水，20处片区发生内涝，2000辆汽车被淹。深圳市气象局7时45分发布暴雨黄色预警信号，13时升级为红色预警。根据上述新闻反映事实，原告即便有货物或装修受损也是因为自然灾害造成，而不是被告违反租赁合同义务造成。再次，为了确保租户的财产安全，在租赁合同中还约定了承租人应购买商铺内的商品财产保险，原告没有履行合同义务导致自身损失理应自己承担。而且真正的水淹时间不超过三小时，大多数租户积极行动避免了损失进一步扩大，并整理货物后重新开始营业，也没有向被告起诉要求赔偿。3、被告根据《铺位租赁合同》或《合作意向书》收取了原告租赁保证金或押金，此两金属于履约保证金的性质。如原告完全按照合同履行义务后，被告要退还；如原告违约，被告有权不退还。4、原告要求被告退还入场费、基建费的名目乱收费没有事实依据。5、原告拖欠被告租金的违约行为，被告有权追究原告的违约责任。综上，原告的请求没有事实和法律依据，依法应当驳回。
被告反诉称，2012年8月30日被告的内设机构深圳市观澜樟坑径千色新城与原告签订了一份《铺位租赁合同》。根据《铺位租赁合同》原告租赁被告提供的商铺开展经营活动。在《铺位租赁合同》中对每月的租金、管理费及电费的收费标准及缴纳期限都做了相应的约定。截止至2014年8月1日，原告拖欠被告租金5200元、管理费520元、电费299元。为维护自己的合法权益，被告依法提起反诉，请求：1、判令原告向被告支付拖欠的租金5200元、管理费520元、电费299元；2、判令原告承担本案所有诉讼费用。
原告答辩称，1、被告要求租金、管理费、电费没有依据，双方签订的合同是无效的，基于无效合同的所收取的费用应当返还，造成原告的损失应当赔偿；2、从2014年5月11日发生的水灾后，绝大部分商铺无法正常经营，已受到损害，发生水灾后，要求政府部门出面处理，而被告也出面进行了处理，故被告要求5月11日之后的租金没有事实依据的，请求法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2012年8月30日，原告与被告签订一份《商铺租赁合同》（编号D05号），约定，1、被告将位于观澜樟坑径上围村宝业路88号千色新城D区05号铺面约12平方米租赁给原告经营内衣服饰；2、租赁期限为两年，从2012年9月1日起至2014年8月31日止，每月租金人民币1300元、管理费130元／月，电费1.5元／度，每月26-30日前缴纳下月租金及其他费用，原告不按期缴纳，每延误一天，按应缴纳总额的2%支付违约金，拖欠租金的，被告有权收回租赁铺位，并不作任何赔偿；3、原告需购买商铺内商铺财产保险；4、原告签订合同后进场装修，装修图纸需经被告审批同意，千色新城铺位产权属被告所有，原告不得随意改动，如需重新更改装修，必须到被告物业管理部申请批准；5、合同签订时原告需向被告缴纳租赁保证金人民币2600元，水电费押金人民币500元；6、原告如有拖欠租金及其他费用、擅自转让铺位、转租未办理手续、不服从被告的管理、违法经营、擅自改变商铺结构及用途等行为，原告则同意被告采取停水、停电、停业的措施催缴，被告有权单方解除合同，不退还铺位租赁保证金等一切费用；7、如因不可抗力（如火灾、水灾、战争、国家重大政策变更等）而导致商铺毁损或无法经营，本合同即告终止，双方互不承担责任。
原告主张向被告缴纳商铺店铺押金2600元、水电押金500元，上述押金共计3100元。被告予以确认。
原告主张12000元入场费、基建费，没有提供证据证明。
根据相关新闻报道，2014年5月11日6时30分开始，深圳自西向东先后出现强降雨，截止18时，强降雨已持续近12个小时，气象专家表示，累计雨量之大，影响范围之广，创下自2008年“6·13”以来的最强降雨与汛情，城市出现严重内涝，车道变成“河道”，城市变“水城”，暴雨导致当地出现约150处道路积水，20处片区发生内涝，2000辆汽车被淹。深圳市气象局7时45分发布暴雨黄色预警信号，13时升级为红色预警。降水使深圳市主要供水水库增加蓄水约1200万平方米，各水库运行正常，长流陂水库超过防线水位正在泄洪。原告称因被告建在河道上的千色新城E区商铺和千色新城管理处食堂两个违章建筑堵塞，阻碍排水，致使挡住排出的雨水从此河道上建筑（管理处食堂），绕到旁边的千色新城厕所入口，流经商业街及商铺的下水道涌入千色新城商业街。商铺属于违建，建筑设计不合理，在河道建筑下端的河道正上方加建了围墙，该围墙与D37-40号商铺的后墙形成密闭的空间，致使被食堂挡住排出的雨水流入商业街后无法及时排出形成浸泡，水位迅速上升至1.5米左右，冲走各商铺财物，直至形成巨大水压将D37-40号商铺的后墙冲垮后才排出，可见被告房屋设计结构违法，被告管理处在事前和事后均未采取任何措施减少原告损失。原告主张因水灾致货物水浸直接经济损失89864元和商铺装修损失11850元，提交其自行统计的货物清单证明，庭后书面明确不申请评估损失。被告对此不予认可。
又查，被告提交的1992年8月21日“宝安县人民政府”颁发的“私9-001991”和“私9-001992”号房产证，房产证所有权人为房小东，房产证建筑面积分别为600平方米（基底面积300平方米）和1900平方米（基底面积900平方米），主张该两本房产证对应的商铺包括涉案的C09-C12（私9-001991）和D区除D43号商铺以外的商铺（私9-001992）。被告提供的两个房产证在本院审理系列案涉案的“千色新城”范围内，系列案涉案“千色新城”商铺包括了部分有房产证和部分历史遗留申报房产，及部分无手续证明的房产。
再查，被告公司法定代表人房运良是房小东的父亲，历史遗留申报回执主体叫凌某，系房小东的妻子。房小东及凌某均是香港居民。
经本院到深圳市房地产权登记中心和深圳市宝安区环境保护和水务局调查：1、深圳市房地产权登记中心调查结果为房小东在观澜街道樟坑径石排工业区有两处房产，房产证号为粤房字第2802004号和粤房字第28020**号，建筑面积分别为600平方米和1900平方米，深圳市房地产权登记中心提供的房产位置图无法确定上述两处房产具体的位置和层数；2、深圳市宝安区环境保护和水务局调查结果为：深圳市宝安区环境保护和水务局于2014年8月18日向房小东出具深龙华水政罚字（2014）第11号深圳市龙华新区水务行政处罚决定书，主要内容为：“经我局调查确认，房小东在观澜办事处辖区内樟坑径河千色新城段建设千色新城商业城过程中，未取得水务部门的涉河建设项目行政许可就擅自覆盖河道，上述行为违反了《深圳经济特区河道管理条例》第十五条的规定，依据《深圳经济特区河道管理条例》第三十二条的规定，责令房小东立即拆除覆盖河道的建筑物以及行政罚款二十万元”。2014年8月22日，原告将涉案租赁物交还被告。
本院于2014年11月12日委托深圳市地籍测绘大队对房小东的房产证号为粤房字第2802004号和粤房字第28020**号，建筑面积分别为600平方米和1900平方米两处房产具体位置进行测绘，深圳市地籍测绘大队复函表示不能进行现状测绘和现场指界。
以上事实有《商铺租赁合同》、货物清单、押金单、收据、调查笔录、媒体报道情况、房产证、建筑普查申报收件回执、照片、庭审笔录等证据予以证实。
结合被告提交的证据及本院向房地产权登记中心、测绘大队的调查情况，以及本院到涉案房屋现场的核实情况，本院认为，被告提交的房产证证明本案租赁物符合法律规定可予出租使用。原、被告间签订的《商铺租赁合同》有效，双方当事人应恪守履行。
关于原告要求被告退还入场费、基建费的诉讼请求，原告没有提交证据证明，应承担举证不能的不利法律后果，本院不予支持。
关于原告要求被告退还原告押金3100元。被告在本案中确实存在过错，导致原告不能继续经营，应当承担退还押金的违约责任。故对原告该项诉求，本院予以支持。
关于原告要求被告赔偿货物经济损失89864元，本院认为商铺货物被浸的原因是2014年5月11日当日龙华新区突降五年来一遇的特大暴雨，属不可抗力的自然灾害，虽然房小东有在河道上违法建筑被行政处罚的行为，但原告无证据证明该行为与原告水浸损失有直接因果关系，且房小东并非本案被告，原告主张因被告违建导致损失没有依据。本院已向原告释明原告不申请评估，则无法确认具体损失金额，但原告以商铺和专柜大部分货物己被洪水冲走，无法进行评估为由拒不申请评估，故对原告商铺货物被浸损的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告要求被告赔偿商铺装修费损失的诉讼请求，原告主张投入装修没有提交证据证明，也不申请评估。本院认为本院已向原告释明原告应对商铺和专柜的装修损失向本院申请评估，否则无法确定商铺和专柜的装修费用和损失具体金额，但原告以商铺和专柜的装修大部分己被洪水冲走，无法进行评估为由拒不申请评估，故本院对原告请求被告赔偿商铺装修损失的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告要求确认合同无效的诉讼请求，原告主张与原告签订《商铺租赁合同》的“深圳市观澜樟坑径千色新城”，是一个没有注册的公司，涉案房屋实际产权人是房小东，涉案租赁物是违章建筑非法经营。被告辩称原告以房屋租赁合同纠纷起诉了被告公司，虽然合同上的公章不是被告本身的公章，但是被告认同签订合同的内容，而且与原告一直相互履行了商铺租赁合同的权利义务，因此被告方认为合同是合法有效的。原告也确认实际上一直在履行该租赁合同。原告的该项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。
双方确认原告于2014年8月22日将涉案商铺返还给被告。关于被告主张原告未缴纳2014年8月23日前的商铺租金，原告于2014年5月11日商铺被水浸后就停止了商铺经营，之后原告一直没有实际使用该商铺，被告也没有对水浸受损的商铺进行维护、修缮，而造成原告无法使用的原因无论是自然灾害或被告过错导致水浸，从公平合理原则考虑，被告均应给予原告一定的合理期限去清除浸损财产，修缮受损商铺，恢复经营，本院认为该时间从2014年5月11日计至8月22日比较合理，该期间原告无需支付被告租金、物管费。故对被告要求原告支付2014年5月至8月的D区05号商铺租金5200元和管理费520元的诉讼请求，本院不予支持。被告要求原告支付电费299元，没有提交证据证明，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）深圳市东逸兴贸易有限公司于本判决之日起十日内退还原告（反诉被告）李向妙押金人民币3100元；
二、驳回原告（反诉被告）李向妙的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）深圳市东逸兴贸易有限公司的全部反诉请求。
如果被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1318元，反诉费25元，由原告（反诉被告）承担1283元，被告（反诉原告）承担60元，本诉受理费原告已预交，反诉费被告已预交，相互抵扣后，被告（反诉原告）所付之数随同上述款项迳付原告（反诉被告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 杨 烘
二〇一四年十二月十日
书记员 赖敬荣（兼）
书记员 陈 彦 妃
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。